北京市大兴区人民法院   hxft26  Windows 用户  2  0  2015-08-24T03:15:00Z  2017-04-25T03:20:00Z  2017-04-25T03:20:00Z  4  921  5252  Lenovo (Beijing) Limited  43  12  6161  12.00    false      17.45 磅  26.55 磅  0    false  false  false    EN-US  ZH-CN  X-NONE                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         /* Style Definitions */ table.MsoNormalTable {mso-style-name:普通表格; mso-tstyle-rowband-size:0; mso-tstyle-colband-size:0; mso-style-noshow:yes; mso-style-priority:99; mso-style-qformat:yes; mso-style-parent:""; mso-padding-alt:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt; mso-para-margin:0cm; mso-para-margin-bottom:.0001pt; mso-pagination:widow-orphan; font-size:10.0pt; font-family:"Times New Roman","serif";}     北京市大兴区人民法院民事判决书（2015）大民初字第14097号原告北京艺苑房地产开发有限责任公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇甜园路2号。法定代表人李继成，总经理。委托代理人王学勇，男，1969年11月15日出生，汉族，北京艺苑房地产开发有限责任公司副总经理，住北京市大兴区泰中花园4区4号楼3单元1702号。委托代理人李书江，北京市中孚律师事务所律师。被告北京金华伟业酒店管理有限公司，住所地北京市丰台区新华街3里7号楼1层部分2层北京看丹金中酒店1008室。法定代表人刘金华，总经理。委托代理人阎广利，男，1969年6月27日出生，汉族，北京金华伟业酒店管理有限公司员工，住北京市丰台区孟村2栋29号，原告北京艺苑房地产开发有限责任公司（以下简称：艺苑公司）与被告北京金华伟业酒店管理有限公司（以下简称：金华伟业公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告艺苑公司的委托代理人王学勇、李书江、被告金华伟业公司的委托代理人阎广利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告艺苑公司诉称：2014年10月28日，艺苑公司与金华伟业公司签订房屋租赁合同，艺苑公司将位于北京市大兴区永华南里9号楼地下一层、地上一层部分和二层、三层出租给金华伟业公司使用，出租房屋建筑面积为12510.83平方米，地下一层5928平方米。合同签订后，艺苑公司如约履行了合同，金华伟业公司存在如下违约情形，包括擅自改变房屋用途和未按期交纳租金和其他费用，艺苑公司于2015年9月6日通知金华伟业公司双方签订的房屋租赁合同已自动解除，并要求金华伟业公司支付租金、违约金和相关费用，并退还房屋，但金华伟业公司置之不理，故诉至法院，请求判令：1、艺苑公司与金华伟业公司签订的房屋租赁合同于2015年9月6日解除；2、金华伟业公司给付违约金1 095 948元；3、金华伟业公司给付2015年6月、7月、8月的水电费共计94 992元；4、金华伟业公司给付自2014年11月1日起至2015年8月31日止的物业管理费512 599元；5、金华伟业公司给付维修消防信号线费用14 000元；6、金华伟业公司给付自2015年9月1日起至2015年9月6日止的房屋租金90072元以及自2015年9月7日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费（按每日15 012元标准计算）；7、金华伟业公司将租赁房屋恢复原状并退还给艺苑公司；8、诉讼费用由金华伟业公司承担。被告金华伟业公司辩称：不同意艺苑公司的诉讼请求，房屋租赁后本是要作为小商品市场使用的，但后来政府称不让开设小商品市场，所以重新拆除进行装修，在装修过程中，艺苑公司及街道办事处的负责人说要拆迁，在商谈过程中，就没有交租金。在合同履行过程中没有改变房屋用途，人防车库是作内部食堂的，消防通道的药店和烟点，开始不是消防通道，是因为安全出口不够，所以要增加安全出口。水电费只有一两个月没有交，因为没钱了。物业管理费不是向艺苑公司交纳，因费用过高所以没有交过物业管理费，消防信号线没有破坏，是因为线路老化了，应该由艺苑公司进行维修。关于是否解除合同的问题，由法院在查明事实后决定是否解除。经审理查明： 2014年10月28日，甲方艺苑公司与乙方金华伟业公司签订房屋租赁合同，合同约定: 艺苑公司将坐落北京市大兴区永华南里9号楼地下一层、地上一层部分和二层、三层租赁给金华伟业公司使用；出租房屋建筑面积12 510.83平方米，地下一层建筑面积5928平方米，房屋使用性质为商业，地下建筑为车库及人防空间。甲方留地上停车位46个、地下停车位20个。乙方在租赁期内未征得甲方书面同意不擅自改变房屋的用途和转让他人。房屋租赁期限为15年，自2014年11月1日起至2029年10月31日止，第一年至第五年租金每平方米（建筑面积）每日1.20元，年租金为5 479 744元,……；付款方式为：半年付。首期租金2 739 872元应当于本合同签订后十日内支付。甲方允许乙方在保证安全、不得改变房屋主体、不得在室外增加违章建筑。室内根据经营需要进行合理改造，改造方案经有资质的施工单位出具，经甲方书面批准后方可进行施工。装修及日常维修保养费用由乙方承担。如乙方因装修破坏房屋主体结构，除负责修复原状外，并赔偿甲方损失；乙方不修复的，甲方可修复，但费用由乙方支付。甲方应为房屋的装修、装饰或添置附属设施提供必要的便利和协助。甲方应于本合同签订后十日内且乙方付清第一期的房屋租金后，将房屋按现状交付给乙方；双方确认水、电表底数；甲方向乙方交验房屋、附属设施、设备并移交房门钥匙，双方经办人员在房屋交接表签字后，视为交付完成。乙方在收到房屋后开展装修设计、安排施工等活动时，应按甲方要求上报相关资料办理相关手续，并签订《消防、安全管理协议》（作为本合同附件），在甲方同意后方可施工。装修期间乙方使用房屋发生的费用包括但不限于水、电费等由乙方负担。本合同期满或解除后5日内乙方将房屋交还给甲方，并及时与甲方办理必要的房屋交接手续。因装修形成的不可移动财产归甲方所有，乙方不得拆除、破坏（不可移动财产包括：消防、中央空调、排风、煤气管道、电力、电梯、滚梯、扶梯、墙砖地砖、卫生洁具灯具灯箱等及相关的附属设备设施）。乙方使用房屋发生的用水，用电费用，由乙方负担；甲方将按照以下标准向乙方收取费用：水费按当前缴费标准9元/㎥；电费按当前缴费标准1.2元/kw.h; 甲方每月查收。遇到国家调整价格，甲方有权按国家标准调整相应水、电费标准。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，并要求乙方赔偿经济损失：1、不支付或者不按照合同条款规定时间支付租金及相关费用，除补足所欠金额外，每逾期一日应负担未付金额的5‰向甲方支付违约金，且逾期不得超过15日，超过15日的仍未付清所欠租金及相关费用的，则本合同自动解除，因甲方原因无法支付的除外；2、乙方擅自改变该房屋用途的，……；合同第十三条约定违约责任，违约责任为：租赁期内，甲方提前收回该房屋的，应提前一个月书面通知乙方，双方协商达成一致后，甲方将收取的租金余额和合同保证金退还乙方，并向乙方支付违约金，违约金金额等于1个月租金；乙方有本合同第十二条第三款约定的情形之一的，应按年租金的20%向甲方支付违约金。租赁期内，乙方提前退租的，应提前一个月书面通知甲方，双方协商达成一致后，甲方已收取的租金余额和合同保证金不予退还，并向甲方支付违约金，违约金金额等于1个月的房租。合同签订后，艺苑公司将租赁房屋及场地交付给金华伟业公司使用，金华伟业公司交纳了10万元押金及首期租金2 739 872元。2015年3月24日，艺苑公司向金华伟业公司发出告知函，告知函载明：艺苑公司获悉金华伟业公司正在地下室西南侧（工商银行正下方）装修“小吃城”，对于此项作业有以下几点建议：1、“小吃城”不符合该房屋使用性质“人防及车库”，该业态不符合国家相关法律法规，无法办理营业执照和相关的手续；2、为了避免经营过程中产生的油烟影响到正上方工商银行的环境卫生和人员的身体健康，建议贵方取消“小吃城”；3、更改地下室用途时，需先取得民防及其他相关部门的书面许可后，再进行装修施工，以免造成不必要的损失和法律责任。金华伟业公司闫广利接收了该告知函。2015年4月14日，艺苑公司与金华伟业公司共同开会形成关于“大商业装修目前出现问题”的会议纪要，会议纪要针对以下问题进行了商议地下室使用情况，消防通道等问题，双方就现场装修较乱，垃圾未及时清理，长期堆放占用他人场地；地上一层门脸占用的面积是消防通道；一层保安、工人住宿占用他人场地；装修垃圾日产日清；一层劳动局的面积马上腾空达成共识。2015年5月14日，艺苑公司向金华伟业公司发出通知，通知载明：鉴于贵司自入住至今未履行合同条款约定，施工前向我司提交书面装修方案；擅自在一层客梯口消防疏散通道外增建夹层；擅自改变地下一层房屋使用性质，增设小吃城；一层扶梯下方加设商铺等等问题，我司现提出以下几点要求：1、一层客梯口用作于药店和一层电动扶梯口，均属于消防疏散通道，并被贵司增建了夹层，违反了《房屋租赁合同》第三条、第六条（一）款、第十二条（三）第2、3款规定，未征得甲方同意擅自改变房屋主体结构、未征得甲方书面同意擅自改变房屋用途，现我司要求贵公司必须于2015年5月25日前拆除一层所增建的夹层，还原消防疏散通道。如贵司未按期拆除，属于违约行为，我司有权单方面解除合同，收回该房屋。2、贵司未经我司同意擅自将地下一层部分房屋（工行正下方）用做小吃城将一层部分房屋面积转让或转租他人（第三方），根据《房屋租赁合同》第三条及第十二条（三）2款中约定，未征得甲方书面同意，乙方擅自改变该房屋用途的属于违约。我司现要求贵司于2015年5月25前恢复原用途，并将小吃城、药店、彩票店、烟酒店的合同复印件及承租人身份证明复印件提供我司。3、贵司未按照《房屋租赁合同》第六条规定，向我司递交书面装修方案，以及未征得我司同意的情况下，擅自施工。现我司要求贵司于2015年5月25日前向我司递交完整的装修图纸。4、贵司应按照《房屋租赁合同》第十一条（七）规定，对其经营的商品、设施设备投相关的财产保险。并投保顾客人身意外保险，如贵司不作上述保险，则发生保险范围内的事故时，相应不利后果及责任由贵司承担。5、贵司必须按照《房屋租赁合同》第十七条（二）款中的约定，在2015年5月25日前与我司指定的艺苑桐城小区物业公司签订《物业服务合同》，并按照《物业服务合同》中的约定向物业公司支付相应的物业服务费。6、在贵司营业前（包括试营业）必须向我司提供北京市大兴公安消防支队批复的“建设或二次装修工程消防设计审核意见书”及“建设或二次装修工程消防验收意见书”其中验收意见书中“验收结论”必须合格。7、根据《房屋租赁合同》第一条中约定，甲方留地上车位46个、地下20个自用，现我司要启用该车位，望贵司积极配合。请贵司严格按照合同内容要求完善以上要求。2015年7月20日，艺苑公司向金华伟业公司发出房屋租赁合同解除通知，通知载明：2014年10月28日北京金华伟业酒店管理有限公司（以下简称：金华伟业公司）与我方签订了《房屋租赁合同》，贵方在履行此合同过程中出现了各种违约行为，我方均发函交涉，其中，就贵方将房屋使用性质为“人防及车库”的地下一层改为“小吃城”、在一层客梯口消防疏散通处增建夹层等严重违约行为，我方已于2015年5月14日向贵方送达《通知》，明确告知贵方行为违反《房屋租赁合同》第十二条的约定，并要求贵方于2015年5月25日前拆除一层所增建的夹层，还原消防疏散通道，否则我司有权解除合同，收回房屋。但贵方置之不理，至今仍未作整改，现我司正式通知贵方：2014年10月28日金华伟业公司与我方签订的《房屋租赁合同》于本通知发出之日起解除，请贵方即刻腾退房屋，并与我方办理交接手续，否则一切后果均由贵方承担。庭审中，艺苑公司提交照片，并称2015年9月6日艺苑公司在租赁场地张贴房屋租赁合同解除通知，通知载明自本通知发出之日起，房屋租赁合同解除，但金华伟业公司称未收到艺苑公司发出的解除通知。金华伟业公司至2015年8月25日，未交纳电费22 653元，至2015年7月29日，未交纳水费72 339元。在合同履行过程中，因案外人欲使用租赁房屋，艺苑公司受委托与金华伟业公司沟通腾退及补偿事宜，但至今未果。上述事实，有当事人在庭审中的陈述笔录、房屋租赁合同、会议纪要、解除通知、电话录音等证据材料在案佐证。本院认为：艺苑公司与金华伟业公司签订房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应属有效，签约双方应当按照合同约定履行各自的权利义务。在合同履行过程中，虽涉及案外人欲使用房屋的情形，但并不影响金华伟业公司使用租赁房屋，金华伟业公司仍应按照合同约定向艺苑公司交纳租金，金华伟业公司未按时交纳房屋租金的行为已构成违约，金华伟业公司应支付违约金，但艺苑公司主张的违约金过高，本院酌情予以确定。关于人防车库及消防通道改造一事是否构成违约一项，根据双方协商的过程及现场情况，上述只是协商过程，并未实际投入使用，故上述情形不宜认定为金华伟业公司违约。关于双方签订的租赁合同是否已于2015年9月6日解除一项，艺苑公司虽称已通知金华伟业公司解除合同，但金华伟业公司称未收到解除合同的通知，因此不能认定租赁合同于2015年9月6日解除，但结合本案的证据材料，房屋租赁合同已无法继续履行，应当予以解除。合同解除后，金华伟业公司应将租赁房屋恢复原状腾空返还给艺苑公司，金华伟业公司使用房屋期间的租金应当予以交纳，已发生的水电费应当负担，故对艺苑公司要求金华伟业公司给付房屋租金及水电费的诉讼请求，本院予以支持。艺苑公司主张的物业费，因艺苑公司不是物业服务的主体，该费用未实际发生，故对该项诉讼请求，本院不予支持。艺苑公司主张的维修消防信号线费用，维修房屋系出租人的义务，其不应向金华伟业公司主张维修费用，故对该项诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十一条之规定，判决如下：一、解除原告北京艺苑房地产开发有限责任公司与被告北京金华伟业酒店管理有限公司于二〇一四年十月二十八日签订的房屋租赁合同；二、本判决生效后十日内，被告北京金华伟业酒店管理有限公司将位于北京市大兴区永华南里9号楼地下一层、地上一层部分和二层、三层恢复原状腾空返还给原告北京艺苑房地产开发有限责任公司；三、本判决生效后十日内，被告北京金华伟业酒店管理有限公司给付原告北京艺苑房地产开发有限责任公司自二〇一五年九月一日起至房屋实际腾退之日止的房屋租金及使用费（按每日一万五千零一十二元标准计算）；四、本判决生效后十日内，被告北京金华伟业酒店管理有限公司给付原告北京艺苑房地产开发有限责任公司给付违约金五十四万元；五、本判决生效后十日内，被告北京金华伟业酒店管理有限公司给付原告北京艺苑房地产开发有限责任公司水费七万二千三百三十九元、电费二万二千六百五十三元，共计九万四千九百九十二元；六、驳回原告北京艺苑房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万一千零六十九元，由原告北京艺苑房地产开发有限责任公司负担一万二千六百一十八元（已交纳）；由被告北京金华伟业酒店管理有限公司负担八千四百五十一元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  杨怡 人民陪审员  陈静波 人民陪审员  孙学高二〇一六年十月十七日书记员程飞