安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖04民终931号 上诉人（原审被告）：安徽仁信建筑装饰工程有限公司，注册地安徽省淮南市田家庵区西湖春天四十八号楼二单元五室，住所地安徽省淮南市田家庵区龙湖路（双子星座北路601-605），统一社会信用代码91340400570409713H。 法定代表人：孙易良，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨开阳，男，该公司法律顾问。 被上诉人（原审原告）：淮南市内燃机应用技术研究所，住所地安徽省淮南市田家庵区龙湖中路33号，统一社会信用代码91340400150244721G。 法定代表人：史严忠，该所所长。 委托诉讼代理人：孔令军，安徽安铎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋伟，安徽安铎律师事务所实习律师。 上诉人安徽仁信建筑装饰工程有限公司（以下简称安徽仁信工程公司）因与被上诉人淮南市内燃机应用技术研究所（以下简称淮南内燃机研究所）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2021）皖0403民初30号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人安徽仁信工程公司的法定代表人孙易良、委托诉讼代理人杨开阳，被上诉人淮南内燃机研究所的委托诉讼代理人孔令军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安徽仁信工程公司上诉请求：1、撤销原判第三项并依法改判（不服一审判决的金额为11976.36元）；2、二审诉讼费由淮南内燃机研究所承担。事实和理由：一审部分事实认定不清，适用法律错误。1、安徽仁信工程公司主张减免三个月的租金有事实依据，即从2019年开始的新冠疫情导致的企业停产、停业，和《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见》以及淮南市政府发布的淮财资（2020）51号文件规定，安徽仁信工程公司符合租金减免条件，一审以淮南内燃机研究所不属于文件适用对象，不支持减免三个月租金属于认定事实不清；2、安徽仁信工程公司拖欠租金的原因系由于企业经营困难，并多次与淮南内燃机研究所协商分批支付租金，主观上并无拖欠租金的故意，也不具有因此导致被国家法律和政策排除在外的效力，一审认定安徽仁信工程公司自2015年2月1日起长期拖欠租金与事实不符；3、一审应当按照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见》的规定，给予安徽仁信工程公司三个月租金的减免。 淮南内燃机研究所辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，安徽仁信工程公司的全部上诉请求及理由均不能成立，应当依法驳回。1、安徽仁信工程公司主张减免三个月租金无事实和法律依据。安徽仁信工程公司上诉称2019年开始的新冠疫情导致企业停产、停业与事实不符，淮南市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急指挥部于2020年1月25日才第一次发布通告。安徽仁信工程公司上诉认为其符合租金减免条件的理由也不能成立。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》没有受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难减免租金的相关规定，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定的减免主体，安徽仁信工程公司不符合。淮南市财政局淮财资（2020）51号文件适用范围是市直行政事业单位，淮南内燃机研究所是全民所有制企业，不属于该文件适用范围。另外，该文件也不具有干预平等民事主体之间履行民事合同义务的法律效力；2、一审关于安徽仁信工程公司自2015年2月1日起长期拖欠租金的认定正确。安徽仁信工程公司并非在新冠疫情期间经营困难，而是从2015年起就拖欠租金至今。综上，安徽仁信工程公司上诉请求减免三个月租金无事实和法律依据，应当驳回上诉请求。 一审法院认定事实如下：2011年1月30日，淮南内燃机研究所（甲方）与安徽仁信工程公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：一、甲方将坐落于淮南市田家庵区龙湖中路双子星座六层“601、602、603、604、605”五套共计492.65平方房屋出租给乙方。二、租赁期限12年，自2011年2月1日至2023年2月1日。三、第一年至第三年（2011年2月1日-2014年2月1日）年租金为41382.60元，此后租金标准分为三个阶段，每阶段年租金按5%增加：第一阶段（2014年2月1日-2017年2月1日）的年租金为43451.73元，第二阶段（2017年2月1日-2020年2月1日）的年租金为45624.32元，第三阶段（2020年2月1日-2023年2月1日）的年租金为47905.54元。四、由于甲方所出租房屋为毛坯房，乙方租赁后自行承担五套房屋的内部装修。五、乙方于合同签订前支付给甲方保证金，计人民币5000元。合同履行期限内如发生乙方违反本合同规定的情形，甲方有权除按本合同的约定追究乙方违约责任外，直接没收乙方的保证金。合同履行期满，如乙方未发生违约情形，则甲方将保证金退还给乙方，亦可冲抵最后一期部分租赁费，其间保证金不计算任何利息。六、乙方以现金汇款方式支付租金，每半年支付一次，每次提前一个月将下一半年度的租金一次性预付给甲方。七、乙方逾期一个月交付租金的，保证金不退还，除及时如数补交外，每逾期一天应支付的违约金为月租金的万分之三。乙方逾期二个月不预交租金的，除补交租金，甲方有权解除租赁合同，立即采取措施（包括但不限于停水停电等措施），并同时无条件采取一切可能的手段和措施收回租赁财产，由此造成的损失乙方自负。 2019年5月10日，淮南内燃机研究所向安徽仁信工程公司发送《催款通知书》，该通知书具体载明：“安徽仁信建筑装饰工程公司贵公司从2015年开始欠我单位房租，截止到2018年底，累计共欠房租159524.69元，给我单位造成资金周转困难，望贵单位接到本通知书后尽快还清所欠房租款，否则我公司将会采取终止合同、起诉等法律手段。为了双方能长期合作，避免造成不必要的影响，请慎重考虑。特此通知！淮南市内燃机应用技术研究所（加盖印章）2019年5月10日”。2019年7月3日，安徽仁信工程公司的法定代表人孙易良以书面形式回复淮南内燃机研究所，该回复的具体内容为：“关于双子星座孙易良欠房屋还款计划2019年5月10日收到内燃机研究所催款通知书，截止到2018年底共计欠房租159524.69元。我承诺从2019年7月开始，每月按时还款2万元整，年底之前还清所欠房租。孙易良2019年7月3日”。后安徽仁信工程公司陆续支付租金60800元。 自2015年2月1日起，安徽仁信工程公司开始拖欠内燃机研究所租金，除支付租金60800元外，剩余租金至今未付，故形成本案诉讼。 另查明，安徽仁信工程公司于2021年1月6日收到起诉状副本。 再查明，安徽仁信工程公司于2021年3月1日向法院提交书面申请，请求将其已交纳的5000元保证金抵扣房屋租金。淮南内燃机研究所于2021年3月5日书面回复称，确实收到5000元保证金。另外，淮南内燃机研究所自愿放弃对违约金的主张。 一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 案涉《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合法有效的合同对双方当事人均具有约束力，合同双方均应秉持诚实信用原则，按照约定切实履行合同的内容。安徽仁信工程公司应当按照合同约定支付相应的租金，但根据审理查明及现有在卷证据，自2015年2月1日起，安徽仁信工程公司长期拖欠租金，且经淮南内燃机研究所催告后在合理期限内仍未履行，其行为已构成违约。 根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”因此，案涉《房屋租赁合同》的解除条件已然成就。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。本案中，淮南内燃机研究所在未通知安徽仁信工程公司的情况下，直接提起诉讼要求解除案涉《房屋租赁合同》。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”安徽仁信工程公司于2021年1月6日收到起诉状副本，案涉《房屋租赁合同》应于2021年1月6日解除，予以确认。因案涉《房屋租赁合同》已解除，双方之间的合同权利义务关系至此终止，淮南内燃机研究所主张要求安徽仁信工程公司返还案涉租赁房屋，有事实及法律依据，依法予以支持。 关于案涉租金支付的问题。淮南内燃机研究所主张要求安徽仁信工程公司支付拖欠的租金228163.13元，租金计算时间从2015年2月1日至2021年1月31日，并按租金计算标准计算至合同解除之日。如前所述，案涉《房屋租赁合同》已于2021年1月6日解除，故按照合同约定，2015年2月1日至2021年1月6日间的租金为268269.51元{（43451.73×2）＋（45624.32×3）＋［47905.54-26×（47905.54÷365）］}，减去安徽仁信工程公司已支付的60800元租金，安徽仁信工程公司还应向内燃机研究所支付租金207469.51元。因此，关于内燃机研究所主张支付租金的诉讼请求，符合法律规定的部分，予以支持。至于案涉《房屋租赁合同》解除之后的房屋占用使用费用，淮南内燃机研究所可另案诉讼予以主张。关于违约金的问题，淮南内燃机研究所庭后自愿放弃该项主张，故不再予以评判。 关于安徽仁信工程公司的抗辩理由。1、安徽仁信工程公司辩称其针对《催款通知书》给出了具体的还款计划，该还款计划视为对案涉合同付款期限的变更。经审理查明，该还款计划系安徽仁信工程公司单方制作，淮南内燃机研究所当庭否认收到该还款计划，且对该还款计划不予认可，安徽仁信工程公司亦未提交相关证据予以佐证，故该还款计划对淮南内燃机研究所不发生法律效力，不应视为对案涉合同付款期限的变更。对该项抗辩理由，不予采信。2、安徽仁信工程公司辩称其对案涉房屋进行了装饰装修，装饰装修款20余万元，装饰装修形成的财产价值归属于安徽仁信工程公司。根据案涉《房屋租赁合同》的约定，淮南内燃机研究所同意安徽仁信工程公司对案涉房屋进行装修，但对形成附合的装饰装修物和未形成附合的装饰装修物的处理未作约定。关于装饰装修物的财产价值归属问题，安徽仁信工程公司仅以此作为不同意解除合同的抗辩理由，并未就此提起反诉，且未提供相关证据予以证实，亦非本案审理范围，如有争议，可另案诉讼予以解决。3、安徽仁信工程公司辩称，淮南内燃机研究所对已支付的租金应开具相应的发票。该项抗辩理由亦非本案审理范围，不予评判。4、安徽仁信工程公司辩称，2020年1月至4月受到新冠肺炎疫情的影响，内燃机研究应当减免3个月的租金。对此，首先，安徽仁信工程公司并未举证证明其生产经营受到了疫情的影响。其次，安徽仁信工程公司依据淮财资［2020］51号文件，认为符合租金减免的条件。但是，该文件的适用范围是将房屋出租给中小微企业的市直行政事业单位，而淮南内燃机研究所系全民所有制企业，非该文件适用之对象。最后，安徽仁信工程公司自2015年2月1日起长期拖欠租金，违反诚信原则，主观过错较大，且淮南内燃机研究所庭后自愿放弃违约金的主张。综合以上三点，对该项抗辩理由，亦不予采信。5、关于安徽仁信工程公司请求将已交纳的5000元保证金抵扣案涉租金的抗辩理由，案涉《房屋租赁合同》约定“乙方逾期一个月交付租金的，保证金不退还”，故该项抗辩理由不符合合同约定，且于法无据，不予采信。 综上所述，淮南内燃机研究所的诉讼请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：1、淮南内燃机研究所与安徽仁信工程公司的《房屋租赁合同》于2021年1月6日解除；2、安徽仁信工程公司于本判决生效之日起二十日内向淮南内燃机研究所返还位于淮南市田家庵区××路××座××栋××室共计五套房屋；3、安徽仁信工程公司于本判决生效之日起十日内一次性向淮南内燃机研究所支付租金207469.51元；4、驳回淮南内燃机研究所的其他诉讼请求。案件受理费4866元，依法减半收取计2433元，由淮南内燃机研究所负担310元，由安徽仁信工程公司负担2123元。 本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。安徽仁信工程公司提交证据一、发票三张，证明房屋是租给安徽仁信工程公司和安徽省宿州市第六建筑安装工程有限公司，原审判决对这三张票据金额没有从租金里扣除。淮南内燃机研究所的质证意见为：安徽仁信工程公司一审并没有否认其是承租人，也认可欠付租金的事实，案涉租赁合同首页承租方也是安徽省宿州市第六建筑安装工程有限公司，安徽仁信工程公司应就其和安徽省宿州市第六建筑安装工程有限公司的关系进行说明。本院的认证意见为：对该证据的真实性予以确认，但三张发票的开具时间均晚于安徽仁信工程公司法定代表人孙易良就案涉租金出具的还款计划时间，故对安徽仁信工程公司的证明观点不予采信。证据二、告知书一份，证明案涉租赁合同是违法的。淮南内燃机研究所的质证意见为：真实性无异议，但和本案没有关联性。告知书仅为相关政府部门收到投诉材料的回执，有关涉嫌违规的问题是安徽仁信工程公司的单方表述。有关案涉合同的合法性应该由法院依法确认。本院的质证意见为：安徽仁信工程公司向政府部门投诉淮南内燃机研究所涉嫌违规出租房屋不能作为认定案涉合同效力的依据，对其证明观点不予采纳。 对当事人二审争议的事实，本院认定同一审一致。 本院认为，鉴于安徽仁信工程公司在上诉期内仅就是否应当减免三个月租金提起上诉，其不服一审判决的金额为11976.36元，故其在二审主张的合同主体是否适格等问题不属于二审的审查范围。本案争议焦点为：安徽仁信工程公司上诉请求减免三个月租金是否应当予以支持。针对上述焦点问题，本院评判如下： 当事人对其主张应当提供证据证明，未能提供的，应当承担举证不能的不利后果。本案中，案涉《房屋租赁合同》抬头的承租方虽然打印为“安徽宿州市第六建设安装工程有限公司”，但尾部的承租方为安徽仁信工程公司盖章及其法定代表人孙易良签字，故淮南内燃机研究所与安徽仁信工程公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。《房屋租赁合同》约定的租金支付方式为每半年支付一次、提前一个月将下一半年度的租金一次性预付给出租方，结合安徽仁信工程公司法定代表人孙易良于2019年7月3日出具的案涉租金还款计划载明截止到2018年底共计欠房租159524.69元，而新冠疫情作为公共事件启动应急管理程序是在2020年，安徽仁信工程公司上诉称其拖欠租金系因受新冠疫情影响，与事实不符，本院依法不予采信。淮南内燃机研究所系全民所有制企业，不符合适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见》及淮南市政府发布的淮财资（2020）51号文件的主体条件，安徽仁信工程公司上诉主张应当减免三个月的租金依据不足，本院依法不予支持。本案系合同纠纷案件，并非侵权纠纷案件，安徽仁信工程公司主观是否具有拖欠租金的恶意，均不影响对其实际拖欠租金的认定。 综上所述，安徽仁信工程公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费99元，由安徽仁信建筑装饰工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王雪霞 审判员  王元元 审判员  李 侠 二〇二一年五月七日 书记员  魏海燕 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。