上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初5566号原告上海通德房地产经营开发公司，住所地上海市宝山区。法定代表人蔡承德，总经理。委托代理人赵华云，上海市广懋律师事务所律师。被告韩好友，男，1961年8月21日出生，汉族，住上海市。被告韩张梁，男，1994年10月12日出生，汉族，住上海市。被告张瑛，女，1963年1月27日出生，汉族，住上海市。上列三被告的共同委托代理人朱群英。原告上海通德房地产经营开发公司与被告韩好友、韩张梁、张瑛房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海通德房地产经营开发公司的委托代理人赵华云律师，被告韩好友、韩张梁、张瑛及其委托代理人朱群英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海通德房地产经营开发公司诉称：原告是上海市奎照路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的产权人。被告韩好友、张瑛系夫妻关系，被告韩张梁系被告韩好友、张瑛之子。1994年10月9日，由上海市虹口房地产开发经营总公司〔拆迁人，后改为上海虹房(集团)有限公司江湾分公司(以下简称虹房公司江湾分公司)〕与案外人宁某某(被拆迁人，即被告韩好友母亲)签订了《房屋安置拆迁协议》一份，由虹房公司江湾分公司拆迁上海市沽源路XXX号房屋，安置人数为7人，即案外人宁某某、韩发明、韩根龙、沈兰英、韩玲、韩芳及被告韩好友。虹房公司江湾分公司提供三套房屋，即3号房东1单元四楼29.7㎡房屋、3号房东2单元2楼16.5㎡、23㎡的两套房屋予以安置。原告作为安置房房源提供单位盖章确认。嗣后，原告提供了上海市奎照路房屋两套，即3号房东1单元四楼29.7㎡房屋、3号房东2单元2楼16.5㎡用于回搬安置，由宁某某、韩发明、韩根龙、沈兰英、韩玲办理了房屋入住手续。韩芳及被告韩好友实际占住3号房东2单元2楼23㎡房屋(即系争房屋)，但未办理入住手续。1994年12月14日，因被告韩好友提出愿意出资在本基地内调换房型的要求，原告、虹房公司江湾分公司与宁某某(韩好友)签订了《房屋安置拆迁补充协议》一份，约定，虹房公司江湾分公司安排上海市奎照路XXX弄XXX号XXX室房屋，原协议签订的系争房屋由原告收回。同日，被告韩好友支付了面积差价37,000元。1999年12月6日，原告将411弄4号101室房屋交付被告韩好友，系争房屋由其过渡两个月。但到期后，被告韩好友却未按协议腾退系争房屋。自2000年3月1日起，系争房屋由被告韩好友、韩张梁、张瑛占住至今。为维护原告的合法权益，故原告起诉来院，要求被告韩好友、韩张梁、张瑛腾退交还系争房屋，并要求被告韩好友、韩张梁、张瑛支付占用期间的使用费(自2015年3月1日起，按照每月2,485元计算至实际交还之日止)。被告韩好友、韩张梁、张瑛辩称：不同意原告的诉讼请求。对原告陈述的拆迁分配房屋的过程没有异议，当时安置了七人，即宁某某、韩发明、韩根龙、沈兰英、韩玲、韩芳及被告韩好友，但不包括被告韩张梁、张瑛。拆迁后，被告韩好友、韩张梁、张瑛撬开了上海市奎照路XXX弄XXX号XXX室房屋的门锁，并实际居住该房屋。《房屋安置拆迁补充协议》上的确约定是系争房屋归还，置换为上海市奎照路XXX弄XXX号XXX室房屋，但是当时虹房公司江湾分公司明确答应被告韩好友、韩张梁、张瑛系争房屋仍由被告居住，只是上海市奎照路XXX弄XXX号XXX室房屋置换上海市奎照路XXX弄XXX号XXX室房屋。原告依据该补充协议要求收回房屋被告韩好友、韩张梁、张瑛不予认可。该补充协议不是宁某某所签，而是由被告张瑛签订，应属无效。补充协议是应虹房公司江湾分公司要求被告张瑛配合才签订的，当时虹房公司江湾分公司明确表示该补充协议不作数的，会重新办理另一套房屋的入户，被告张瑛才签字的。原告要求被告韩好友、韩张梁、张瑛支付使用费的诉请超过了诉讼时效。当时系争房屋分配给被告韩好友、韩张梁、张瑛使用，被告韩好友、韩张梁、张瑛在系争房屋居住了10多年，原告也未提出过异议，即便应当支付使用费，也应当按补偿安置时的费用向原告支付使用费，而不应当按照目前市场价向原告支付费用。经审理查明：被告韩好友、张瑛系夫妻关系，被告韩张梁系被告韩好友、张瑛之子。系争房屋的权利人登记为原告。1994年10月9日，宁某某与虹房公司江湾分公司签订《房屋拆迁安置协议》，协议中明确被拆迁人为宁某某，宁某某居住的沽源路XXX号房屋为私房，居住面积为124.06平方米，应安置人员为7人，安置居住面积为69.2平方米，虹房公司江湾分公司提供3号房东1单元四楼29.7㎡、3号房东3单元2楼二套16.5㎡、23㎡公房共三套作为安置房屋。1997年9月3日，宁某某、韩发明被安置在上海市奎照路XXX弄XXX号XXX室房屋(即3号房东3单元2楼16.5㎡房屋)，并实际入住。1998年11月17日，韩根龙、韩玲通过与虹房公司江湾分公司及原告签订《房屋安置拆迁补充协议》，将被安置的上海市奎照路XXX弄XXX号XXX室房屋(即3号房东1单元四楼29.7㎡房屋)置换成上海市奎照路XXX弄XXX号XXX室房屋，实际入住该房屋。韩芳及被告韩好友被安置在系争房屋(即3号房东3单元2楼23㎡房屋)，亦实际入住。而被告韩张梁、张瑛以未得到安置为由撬开了上海市奎照路XXX弄XXX号XXX室房屋的门锁，并实际居住该房屋。1999年12月14日，虹房公司江湾分公司及原告作为甲方与张瑛代替韩好友作为乙方签订了《房屋安置拆迁补充协议》，约定：“甲方于九四年十月九日根据《上海市房屋拆迁管理实施细则》与被拆迁人宁某某签订了《房屋拆迁安置协议》，协议第四条，甲方提供奎照路危房改造3号房东1单元29.7平方米3号房东2单元2楼16.5平方米、23平方米房屋共三套，其中29.7平方米、16.5平方米的房屋已回搬，只有23平方米的房屋未履行。根据协议应安置的，其中奎照路XXX弄XXX号XXX室(即3号房东2单元2楼23平方米)房屋一套，被安置人之一韩好友提出愿意出资，在本基地内调整房型的要求，甲方考虑乙方韩好友的具体要求，经研究，达成如下补充协议：1、甲方同意乙方的要求，适当扩大面积，安排本基地建筑面积81.83平方米的房屋奎照路XXX弄XXX号XXX室，原协议签订的奎照路XXX弄XXX号XXX室房屋由甲方收回。2、乙方同意在本协议签署后，叁天内一次性支付给甲方互换房屋的建筑面积差价叁万柒仟元整。本协议签署后，宁某某户动迁安置协议即告履行完毕，甲方不再向宁某某(韩好友)支付动迁回搬过流费及其它一切费用。乙方向甲方表示歉意，将原抢占的通德公司的商品房奎照路XXX弄XXX号XXX室，在补充协议签订前退还通德公司，甲方表示欢迎。甲方对奎照路XXX弄XXX号XXX室房屋，双方确定在十二月十六日前将此房交付乙方使用。甲方考虑到乙方搬迁、装潢等因素，同意乙方在奎照路XXX弄XXX号XXX室暂时过渡期限为二个月，过渡期房租、水、电、煤等其它有关费用均由乙方承担。”当日，韩好友向虹房公司江湾分公司支付建筑面积补差37,000元。虹房公司江湾分公司亦出具了《住房调配单》，将韩好友、韩芳安置在上海市奎照路XXX弄XXX号XXX室房屋。嗣后，被告韩张梁、张瑛归还了上海市奎照路XXX弄XXX号XXX室房屋，并与被告韩好友一起入住系争房屋至今。另查明，上海市虹口房地产开发经营总公司江湾分公司后改为上海虹房(集团)有限公司江湾分公司，此公司因无经营项目，虹房公司决定予以注销，其未了债权债务，由虹房公司负担。再查明：宁某某曾起诉法院〔(2016)沪0109民初10500号〕，要求确认虹房公司江湾分公司及原告作为甲方与张瑛代替韩好友作为乙方签订了《房屋安置拆迁补充协议》无效，本院作出判决，驳回宁某某的诉讼请求。宁某某不服判决，提起上诉，目前尚在审理阶段。审理中，经原告申请，本院委托上海百盛房地产估价有限责任公司对系争房屋2015年3月1日起的房屋使用费进行评估，结论为：2015年3月至2016年4月系争房屋平均市场租赁价值为每月2,485元。上述事实，经庭审质证，由原、被告双方当事人的陈述、系争房屋的《上海市房地产权证》、居委会证明、宁某某与虹房公司江湾分公司签订的《房屋拆迁安置协议》、张瑛代替韩好友与虹房公司江湾分公司及原告签订的《房屋安置拆迁补充协议》、收据、上海市奎照路XXX弄XXX号XXX室房屋的《住房调配单》、住户情况登记表、韩根龙与虹房公司江湾分公司及原告签订的《房屋安置拆迁补充协议》、上海市奎照路XXX弄XXX号XXX室房屋的《住房调配单》、住户情况登记表、上海市奎照路XXX弄XXX号XXX室房屋的《住房调配单》、住户情况登记表及单位空屋调用单、上海百盛房地产估价有限责任公司出具的《居住房地产估价报告》等证据予以佐证。本院认为，法人的合法的民事权益受法律保护。系争房屋的权利人系原告，被告张瑛代替韩好友与虹房公司江湾分公司及原告签订的《房屋安置拆迁补充协议》，是被告韩好友、韩张梁、张瑛与虹房公司江湾分公司及原告的真实意思的表示，作为当事的双方均应按约履行。在上述《房屋安置拆迁补充协议》签订后，被告韩好友、韩张梁、张瑛理应在取得安置的上海市奎照路XXX弄XXX号XXX室房屋的使用权后，按照该协议的约定将系争房屋退还给原告。由于被告韩好友、韩张梁、张瑛至今仍占住系争房屋，故原告起诉要求被告韩好友、韩张梁、张瑛迁出系争房屋，符合双方的约定，本院应予以支持。另外，因被告韩好友、韩张梁、张瑛未按照约定退还房屋，故原告要求被告韩好友、韩张梁、张瑛按照评估价格(每月2,485元)支付自2015年3月1日起计算至实际交还之日止的房屋使用费，理由正当，本院亦予以支持。被告韩好友、韩张梁、张瑛认为上述《房屋安置拆迁补充协议》系张瑛一人所签，且是受到欺骗才签订的，故该《房屋安置拆迁补充协议》应为无效的一节，本院认为，因为就一般而言，房屋拆迁系重大事项，特别是拆迁后房屋的安置及居住安排，对于涉及此事的人员对于上述情况均应明知的，故对于被告韩好友、韩张梁、张瑛的该辩称意见，本院不予采信。就诉讼时效一节，原告于2016年3月1日起诉法院，故原告主张2015年3月1日以后的使用费符合法律规定。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十九、《中华人民共和国合同法》第六十条条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起10日内，被告韩好友、韩张梁、张瑛腾退上海市奎照路XXX弄XXX号XXX室房屋，将该房屋交还原告上海通德房地产经营开发公司；二、自本判决生效之日起10日内，被告韩好友、韩张梁、张瑛支付原告上海通德房地产经营开发公司房屋使用费(自2015年3月1日起，按照每月2,485元计算至实际交还之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费130元，评估费6,750元，由被告韩好友、韩张梁、张瑛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  朱 琼人民陪审员  朱慧勇人民陪审员  毛济平二〇一六年十月十九日书 记 员  蔡覙静附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条  公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第一百三十五条  向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。