辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽06民终963号 上诉人(原审被告)：于松松，女，1987年3月19日出生，汉族，现住丹东市振兴区。 委托诉讼代理人：隋晓虎（于松松丈夫），1986年4月27日出生，汉族，住丹东市元宝区。 委托诉讼代理人：张云明，丹东市振安区方泽法律服务所法律工作者。 被上诉人(原审原告)：周杰，女，1968年6月14日出生，满族，住丹东市振安区。 委托诉讼代理人：杨**丝，辽宁云舒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李佳元，辽宁云舒律师事务所实习律师。 原审被告：高天，男，1993年7月7日出生，满族，住丹东市振兴区。 上诉人于松松因与被上诉人周杰、原审被告高天房屋租赁合同纠纷一案,不服丹东市振兴区人民法院(2021)辽0603民初8号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 于松松上诉请求：请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一审认定上诉人强占被上诉人涉案房屋并承担双倍租金无事实及法律依据。上诉人与被上诉人的租赁合同约定到2020年8月1日租期届满合同自动解除。且上诉人与被上诉人沟通后将该房屋转租给案外人孙某经营使用，也是从事房地产中介行业。案外人孙某接收后，因疫情原因从未开业经营，一直闲置到租赁期限届满，在此期间上诉人未占有使用过。2020年8月1日之前案外人孙某将涉案房屋中的办公物品早已搬出腾空，该房屋的卷帘门及门锁都是被上诉人安置的，上诉人和案外人孙某从未更换过，且案外人孙某明确告知了被上诉人钥匙的存放地，让其自行收取。是被上诉人自己不接收，不是上诉人和案外人占有使用。合同自动终止后，案外人孙某与被上诉人多次交涉押金退还事宜，被上诉人以各种理由推脱，不退还押金拒绝结算，并以此为由不许案外人孙某拆除门店招牌。本案是被上诉人不配合交接，上诉人受到严重的财产损失。被上诉人主张的请求是基于上诉人占有经营才能成立的，但是本案事实是上诉人及案外人孙某均不存在占有经营，也不存在拒不腾付的事实。因此，一审判决是错误的，望二审法院依法改判。 周杰辩称，不同意上诉人的上诉请求与理由。案涉租赁合同终止后，上诉人继续使用该房屋应当视为不定期租赁，被上诉人起诉要求解除合同于法有据。上诉人所称的转租行为，被上诉人并不知情也没有经过被上诉人同意，是否转租与被上诉人无关。租赁合同到期后被上诉人多次联系上诉人和上诉人丈夫及原审被告要求上诉人腾退房屋返还房屋，但是上诉人一直拒绝倒房，从未说过转租一事，因为上诉人拒不腾退房屋，被上诉人多次报警。一审判决被上诉人按照双倍租金支付商铺占用费符合双方合同的约定，且一审判决下达后至今，上诉人也没有交还房屋，一直占有房屋，致使被上诉人无法出租。由于疫情原因，被上诉人已经向上诉人让了一个月租金，被上诉人已经多次跟上诉人交涉沟通要求腾退房屋，但是上诉人没有任何诚意。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。 高天辩称，他们之间的事我不清楚，我没有意见。 周杰向一审法院起诉请求：请求判令解除原告与两名被告签订的商铺租赁合同；请求判令两名被告支付原告商铺占用费暂定为9000元，按照每天300元标准(55000元除以365天乘以30天乘以2倍，从2020年9月1日起至2020年9月30日)，支付到被告实际腾空商铺之日止。 一审法院认定事实：坐落于丹东市振兴区，建筑面积99.68平方米商业用房的产权系原告周杰单独所有。被告于松松系个体工商户美天房屋经纪中心的经营者，被告高天系该经纪中心员工。美天房屋经纪中心于2020年10月29日注销。2018年7月16日，于松松的丈夫授权高天与原告签订一份《商铺租赁合同》作为房屋中介经营用房，合同约定租赁期限自2018年8月1日起至2020年8月1日止，两年租金共计10.5万元，其中2019年8月1日起至2020年8月1日止的租金为5.5万元。合同中还约定租期内各项费用由被告高天承担，合同终止后2日内交还商铺并于交还商铺前结清租金等全部费用，每延期一天，应支付相当于合同终止时日租金两倍的占有使用费。合同中约定保证金为3000元，在合同期内无物业费等费用拖欠问题，原告将在合同期满后归还保证金。2018年8月2日，美天房屋经纪中心派员工给付原告押金5000元。 后，案涉房屋用于经营美天房屋经纪中心使用。租赁合同到期后，原告向被告高天和美天房屋经纪中心店长催告腾退商铺事宜，原告将搬离时间限定为2020年9月9日。时至今日，案涉商铺仍未归还于原告。 一审法院认为：被告高天虽以其个人名义签订了案涉《商铺租赁合同》，但其是在被告于松松丈夫的授权范围内同本案原告签订的该合同，且在签订合同时被告高天向原告自称是美天房屋经纪中心的员工，租赁商铺系用于房屋中介项目经营，被告于松松对签订合同一事也知情、认可。故案涉合同直接约束原告和美天房屋经纪中心。双方均应按合同约定履行各自义务。现因美天房屋经纪中心(个体工商户)已于诉讼中注销，其民事责任应由经营者于松松承继。于松松虽辩称案涉房屋已在租期内转租他人，但因其未能提供相应证据证明，故本院对被告于松松的该辩解意见不予以采信。即使案涉房屋在租期内转租他人，原告与美天房屋经纪中心之间的租赁合同仍继续有效，且美天房屋经纪中心在转租前应事先征得原告的同意，并且转租期限不得超过承租人剩余租赁的期限。现案涉合同已到期，被告于松松在未续租也未继续缴纳租金的情况下仍继续强行占有案涉房屋，经原告催告后在合理期限内仍未按合同履行相应义务，故被告于松松作为合同相对人美天房屋经纪中心的经营者，在美天房屋经纪中心注销后，应按合同约定承担相应的逾期违约责任。故该院对于原告请求解除案涉《商铺租赁合同》并请求被告于松松向原告支付商铺租赁占用费的诉讼请求予以支持。现本案原告未通知对方，直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同。案涉合同应自起诉状副本送达被告于松松时解除。经该院审查相关送达材料，被告于松松已于2021年1月25日收到上述材料，故该院以此确定合同解除时间。被告高天作为受委托人因与原告之间无合同相对关系，故对于原告请求被告高天给付商铺占用费的诉讼请求该院不予支持。 一审法院判决：一、原告周杰与被告高天签订的《商铺租赁合同》于2021年1月25日解除；二、被告于松松于本判决生效日内向原告周杰支付商铺占用费(自2020年9月9日起，按合同中约定的以55000元/年租金计算的日租金的两倍计算至实际交还商铺之日止)。案件受理费已减半收取75元，由被告于松松负担(此款原告已预交)。 二审期间，上诉人提供以下三组证据： 证据一：案外人孙某与被上诉人之间的短信截图（复印件）。证明2020年8月1日之前孙某已经电话联系被上诉人交接房屋，被上诉人告知将钥匙放在指定位置即可。 证据二：证人董某出庭作证。证明2020年7月27日到案涉房屋内购买案外人孙某出售的电脑等物品，董某购买完上述物品后，该房内已被清空，已无任何物品。 证据三：证人孙某出庭作证。证明孙某转租房屋后由于疫情一直未经营，案涉房屋于2020年7月27日已经全部清空，孙某给被上诉人打电话要求进行房屋交接，并归还缴纳的押金5000元，由于对押金的归还存在争议，被上诉人没有直接来房屋进行交接。 被上诉人周杰的质证意见为： 证据一：对证据的真实性没有异议，但从短信内容来看，被上诉人不知道是孙某发的短信，一直以为是上诉人一方发的，且短信发送时间是2020年9月10日，已经超过被上诉人让上诉人倒房的时间，不能证明是转租，短信中没有告知钥匙放在指定位置。 证据二、对证人所述一部分有异议，购买电脑搬电脑时应当当面交接，孙某不在场不符合常理。证人明确说明在美天万达店买的，说明房子是美天万达店承租的，证人所述与上诉人腾房无关，不能证明上诉人已经腾房了。 证据三、证人所述不能证明是转租，证人与上诉人之间没有约定合同和租金，房屋外观上没有改动和变化，仅凭上诉人与证人之间互相认可说是转租，不能构成转租关系，证人与周杰通话记录里没有说明是转租，所以转租不成立，是否转租与被上诉人无关。 高天的质证意见为，均没有异议。 被上诉人周杰提供以下二组证据： 证据一：2021年3月23日增值税发票一张、被上诉人与水费收费员微信聊天截图七张。证明2020年9月之前案涉房屋仍产生水费，房子一直由上诉人使用，被上诉人交纳了案涉房屋的水费。 证据二：2020年11月25日电费收据联一张。证明案涉房屋产生电费，被上诉人交的案涉房屋电费。 上诉人于松松质证意见为： 证据一：对该组证据的真实性无异议，案涉房屋从2019年末已经没有进行相关经营，也没有人在案涉房屋里进行办公，该数字应该是预估的，并不是实际的表数。 证据二：对该证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，该证据无法看出交的电费是什么时间段的电费，且如果上诉人在房屋正常经营，电费不可能只有23.9元，只能说明是之前拖欠的很少的电费数额。 高天的质证意见为，均没有异议。 本院的认证意见为，上诉人提供的一组证据和两位证人证言不能证明上诉人主张的已将案涉房屋返还给被上诉人；被上诉人提供的二组证据与本案争议焦点无关联性，上述证据本院均不予采纳。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，原审被告高天签订案涉合同时，系上诉人经营的美天房屋经纪中心员工，在授权范围内与被上诉人签订商铺租赁合同，各方当事人对此事实均无异议。该商铺租赁合同合法有效，美天房屋经纪中心和被上诉人系合同当事人应按约定履行。案涉合同至2020年8月1日租赁期届满，美天房屋经纪中心在未续租亦未继续缴纳租金的情况下仍继续占有案涉房屋，被上诉人催告后在合理期限内仍未按合同履行相应义务。美天房屋经纪中心注销后，上诉人于松松作为美天房屋经纪中心的经营者应按合同约定承担违约责任。上诉人上诉提出已告知被上诉人房屋转租给案外人孙某经营使用，亦告知被上诉人房屋钥匙存放地让其自行收取，房屋已腾空，是被上诉人不配合拒绝交接的观点，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被上诉人依据案涉合同约定，请求解除合同并要求上诉人支付商铺租赁占用费，一审予以支持，并无不当。 综上所述，上诉人于松松的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费150元，由上诉人于松松负担。 本判决为终审判决。 审判长  张峻峰 审判员  关 爽 审判员  王玉瑛 二〇二一年五月十日 法官助理王婷婷 书记员刘洋