江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1995号上诉人（原审被告）：郭敏，女，1959年5月9日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：王进，江苏开承律师事务所律师被上诉人（原审原告）：陈长彬，男，1963年9月8日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：沙晓陆，江苏尊鼎力律师事务所律师。原审被告：杜庆付，男，1962年11月11日生，汉族，住徐州市泉山区。上诉人郭敏因与被上诉人陈长彬、原审被告杜庆付房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初4628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郭敏及其委托诉讼代理人王进，被上诉人陈长彬及其委托诉讼代理人沙晓陆，原审被告杜庆付到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭敏上诉请求：依法改判确认合同无效并驳回被上诉人的一审诉请。事实和理由：1.案涉《房屋转让合同》应确认无效。案涉房屋系经济适用房，按照政策规定购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。本案中，《房屋转让合同》的签订时间为2008年12月2日，当时原审被告杜庆付并未取得案涉房屋的所有权，且无权处置。该合同无效。2.根据一审判决查明事实，2013年5月15日取得“销售不动产统一发票”，2015年10月27日办理案涉房屋及地下室的权属登记证书。即自2013年5月15日起，案涉房屋才属于杜庆付所有，同时属于夫妻共同财产，至少该日期的五年内杜庆付及上诉人不能上市转让该经济适用房。若转让，应确认无效。3.陈长彬与杜庆付签订该《房屋转让合同》时，郭敏并不知情，也从未签字认可，该《房屋转让合同》的签订严重侵犯了上诉人的利益，应确认无效。4.鉴于该《房屋转让合同》签订后，被上诉人居住使用，应认定为借住或租住，而非受让。所付房款应抵扣相应租金，不应认定为购房款。2020年6月18日，上诉人与原审被告杜庆付协议离婚，现无房居住。故要求确认合同无效，返还案涉房屋和地下室。陈长彬辩称，1.陈长彬与杜庆付之间的房屋转让合同合法有效，系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定、不存在无效的情形，双方均应按合同履行相关义务。现陈长彬已经按合同约定支付了房款以及转让款的所有义务，对方也应履行协助办理房屋过户手续的义务。2.郭敏对于涉案房屋及地下室并不享有实质性的所有权。郭敏在2020年9月10日庭审时陈述：“离婚时之所以没有分割这套房屋，是因为我认为我们是再婚家庭，涉案房屋是杜庆付和其前妻分的房子，我不想占便宜”。2020年6月18日，杜庆付与郭敏离婚协议书中载明：除了10号楼三单元102室房产之外，双方婚后没有其他共同财产和共同房产。可以看出涉案房屋实际是其2人结婚之前，杜庆付的婚前个人财产，并不属于其夫妻共同财产。3.郭敏应协助被上诉人办理涉案房屋及地下室的权属变更手续。涉案房屋及地下室早在2009年就已经交付给被上诉人占有和使用，郭敏明对该情况是明知的。在长达十几年的时间的上诉人对涉案房屋不闻不问，没有提出任何异议，不合常理。且杜庆付、郭敏因为嫌该房屋较远，为解决住房问题，2人又共同在购置房屋。因此，郭敏关于不知道杜庆付已经将涉案房屋出售的主张，不足采信。根据诚实信用原则，作为登记所有权人之一的郭敏，也应协助被上诉人办理涉案房屋及地下室的权属变更登记手续。综合，请二审法院依法驳回郭敏的上诉请求，维持原判。原审被告杜庆付对郭敏的上诉没有意见。陈长彬向一审法院提出诉讼请求：判令杜庆付、郭敏将徐州市泉山区矿山西路北侧卧牛风景园5号楼2单元502室房屋及该单元9号地下室的权属变更登记至陈长彬名下。一审法院认定事实如下：2008年12月2日，陈长彬与杜庆付签订《房屋转让合同》。双方主要约定：1.杜庆付将徐州市泉山区矿山西路北侧卧牛风景园5号楼2单元502室房屋售与陈长彬，并于五年后协助办理过户，过户费用由陈长彬承担。2.陈长彬于接收房屋前将房款付清，并承担与房屋相关的全部费用。3.如单方违约，违约方应双倍赔偿对方损失。同日，杜庆付向陈长彬出具字条一张，内容为“今收转让费85000元整”。2009年2月2日，杜庆付向陈长彬出具《收据》一张，内容为“今收到房款128030元整”。2009年2月3日，陈长彬之妻吴庆兰以杜庆付名义与卧牛风景园小区的物业管理公司签订《业主公约》、《装修管理协议》等，并接收诉争房屋及地下室。此后，陈长彬陆续交纳诉争房屋及地下室的维修基金、契税。2013年5月15日，徐州矿务集团有限公司以杜庆付名义出具诉争房屋及地下室的《销售不动产统一发票》，其上载明诉争房屋价款为115369元，诉争地下室价款为11418元，合计126787元。现该《发票》由陈长彬持有。2015年10月27日，陈长彬出资办理了诉争房屋及地下室的权属登记证书，权属登记在杜庆付、郭敏名下。2020年6月18日，杜庆付、郭敏登记离婚。期间，双方签订《离婚协议书》，约定：“双方于2006年12月28日登记结婚，婚后无子女。现因性格不合、感情破裂，自愿离婚。经双方协商一致，对有关事项，达成协议如下：1.男女双方共同拥有一套房产，房产坐落于，离婚后产权归男方所有，该房屋贷款由男方偿还。男方在房产过户后分期支付女方共10万元整。2.双方婚后无其他共同财产和共同房产。3.双方婚姻存续期间无共同债权、债务，如一方有债权债务应自行承担。4.双方各自私人物品归各自所有”。2020年8月14日，陈长彬以诉称理由诉至一审法院。现诉争房屋及地下室仅有一审法院应陈长彬申请所实施的查封措施，无其他抵押或查封。在本案审理过程中，杜庆付对涉案《房屋转让合同》、金额为85000元的字条及金额为128030元的《收据》上“杜庆付”的落款不予认可，在释明笔迹鉴定费用较高、当事人应审慎考虑诉讼成本后，杜庆付仍坚持上述主张。后经陈长彬申请并经一审法院依法委托，南京康宁司法鉴定中心鉴定后认为，上述三份证据中“杜庆付”落款与杜庆付提供的比对样本系同一人书写。陈长彬为此预交鉴定费5800元。庭审中，郭敏陈述：“这套房子嫌远没有在那里住过，后来买了段南的房子。办理本案房屋房证的时候，我去过，但是杜庆付卖了我不知道。哪一年分配房屋我不知道，都是杜庆付办的。这十几年来我在睢宁照顾生病的父母，没有去看过房子。之所以离婚时不分割这套房屋，我认为我们是再婚家庭，涉案房屋是杜庆付和他前妻分的房子，我不想占这个便宜。”庭审中，陈长彬陈述，诉争房屋及地下室发证已超过五年，可以上市交易，如按相关规定须交纳土地出让金等费用，陈长彬愿意负担。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，陈长彬与杜庆付签订的《房屋转让合同》系双方真实意思表示，陈长彬已经按约付清房款并接收房屋达十余年之久，且诉争房屋及地下室现已经具备过户条件，杜庆付作为出卖人,应按双方约定履行转移权属登记的义务。郭敏作为诉争房屋及地下室的登记所有权人，虽然并非《房屋转让合同》的缔约方，其也辩称一直不知晓售房之事。但诉争房屋及地下室于2009年即交付陈长彬使用，郭敏在知晓该房及地下室存在的情形下，长达十余年时间内不予过问、不提出异议明显不符合常理。并且，杜庆付、郭敏在登记离婚、分割共有财产时也书面约定双方除位于的房屋外再无其他共同房产。以上事实能够证明，郭敏知晓杜庆付的售房行为并予以默认，故其亦应协助陈长彬办理诉争房屋及地下室的权属变更登记。按照涉案《房屋转让合同》约定，办理权属变更登记时需要交纳的相关税费应由陈长彬负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条规定，遂判决杜庆付、郭敏于判决发生法律效力之日起十日内办理将徐州市泉山区矿山西路北侧卧牛风景园5号楼2单元502室及该单元9号地下室的权属变更登记至陈长彬名下的过户手续。案件受理费4495元，财产保全费2020元，合计6515元，由杜庆付负担。鉴定费5800元，由杜庆付负担。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、案涉房屋转让合同的效力如何认定。2、上诉人和原审被告应否协助被上诉人办理案涉房屋的过户登记手续。本院认为：关于案涉房屋转让合同的效力如何认定的问题。本案中，被上诉人陈长彬与原审被告杜庆付于2008年12月2日签订的《房屋转让合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。根据建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局于2007年11月19日颁布的《经济适用住房管理办法》及徐州市人民政府于2009年11月19日颁布的《徐州市市区经济适用住房管理办法》的规定，陈长彬已于2015年10月27日出资办理了诉争房屋及地下室的权属登记证书并登记在杜庆付、郭敏名下，本案涉及的房屋已取得完全产权，符合上市交易条件。上诉人关于杜庆付未取得房屋产权及合同无效的主张，本院不予支持。关于上诉人和原审被告应否协助被上诉人办理案涉房屋的过户登记手续的问题。根据合同“并于五年后协助办理过户”的约定，在陈长彬已履行支付房款的义务后，杜庆付、郭敏应按照合同约定履行协助过户义务。上诉人郭敏作为案涉房产的登记所有权人，全程参与了陈长彬于2015年10月27日出资办理房产证于其与杜庆付名下的全过程，且其在庭审中亦陈述“2009年某天晚上，我带去的户口本交给陈长彬复印后，我就把原件拿走了”。故，关于郭敏对涉案房屋不知情的主张，本院不予支持。杜庆付、郭敏应协助陈长彬办理案涉房屋的过户登记手续。综上所述，上诉人郭敏的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4495元，由郭敏负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  苏 团审 判 员  胡元静二〇二一年五月十四日法官助理  董新西书 记 员  赵 莹