辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终7476号上诉人（原审原告）：王宏雷，男，1985年2月28日出生，汉族，住沈阳市大东区。被上诉人（原审被告）：辽宁富莱斯普房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区东贸路75-1号（6门）/75-2号（7门）。法定代表人：邓淑梅。上诉人王宏雷因与被上诉人辽宁富莱斯普房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院(2020)辽0104民初2733号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王宏雷上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判被上诉人支付逾期办证第二阶段违约赔偿金，以总房款为基数，根据中国人民银行同期贷款利率标准按日计算(551,277.84元×4.9%/365×743天=54,987.32元)；2.被上诉人支付2014年10月31日至2020年3月27日公共配套非正式电违约金，按日拾万分零点五计算，总计金额5440元(551,277.84元×0.000005×1974天=5440元)；3.被上诉人支付逾期办证第一阶段违约金已付房价款万分之二即110.26元；4.被上诉人支付房屋面价差价款278.39元(6959.7元/平方米×0.04㎡)；5.被上诉人承担案件受理费、公告费。事实和理由：合同签订后，上诉人按合同约定交付购房款，2014年10月31日办理入住。但被上诉人从2014年10月31日至2020年3月27日止未给上诉人办理房地产权属证书。被上诉人一直处于违约状态。被上诉人违约分为2个阶段。2014年10月31日起至出卖人在商品房交付使用后500日内(2014年10月31日至2016年3月14日满500日)，合同继续履行进入第一阶段即合同继续履行二年(即2016年3月15日至2018年3月14日)；第二阶段应为2018年3月15日至2020年3月27日，共计743天(即551,277.84元，按4.9计算，逾期违约743天；金额计算为551,277.84元×4.9%/365×743天=54,987.32元)。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及第十九条之规定，被上诉人在第二阶段一直处于持续违约阶段势必对作为守约方的上诉人造成损失，故申请被上诉人赔偿法定损失。《商品房买卖合同》中的第十五条属格式条款，对该条款的理解，应作出不利于被上诉人一方的解释，即合同未对“继续履行期限届满超过二年”后，不解除合同情况下的违约责任作出约定，被上诉人应按照《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条之规定计付逾期办证违约金。其次，合同对于被上诉人违约的第一阶段(2016年3月15日至2018年3月14日)，即“合同继续履行届满二年”，一次性支付已付房价款万分之二的违约金的规定，惩罚力度不利于保护守约方。被上诉人不能办理房产证的违约行为持续发生，被上诉人应向上诉人承担违约责任。合同第五条面积差比绝对值在3%(含3%)的，据实结算房价款(即商品房单价6959.7元×0.04㎡=278.39元)。合同第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。在2014年10月31日交房后整个园区一直是临时电缆供电，不是正式电，电压不稳，达不到使用条件，不定时停电，给上诉人造成很多不便，截止到2020年3月27园区依然使用的是临时电，还会持续。请法院判令被上诉人支付公共配套非正式电违约金。辽宁富莱斯普房地产开发有限公司未答辩。王宏雷向一审法院起诉请求：1.被告支付逾期办理房屋所有权证第一阶段违约金110.26元(己付房价款万分之二)；2.被告支付逾期办理房屋所有权证第二阶段违约金54987.32元(551277.84元×4.9%+365天×743天)；3.被告退还原告房屋面积差价款278.39元；4.被告承担诉讼费。一审法院认定事实，本案涉案房屋坐落于沈阳市大东区北海街70-2号2-5-3.2013年10月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，双方约定被告将涉案房屋出售给原告，房屋建筑面积79.21平方米，每平方米单价6959.7元，总价为551277.84元；合同第五条约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%(含3%)的，据实结算房价款；合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后500日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：出卖人向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行期限届满后超过二年，由于出卖人原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权要求解除合同和赔偿损失。签订合同后，原告向被告支付购房款551277.84元，并于2014年10月31日办理入住手续。原告于2020年3月28日取得不动产权证书，涉案房屋登记的建筑面积为79.17平方米。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经一审法院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃了答辩和质证的权利。一审法院根据原告提供的证据对案件事实予以认定。原、被告于2013年10月8日签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应依约履行各自义务。签订合同后，原告按照合同约定向被告支付购房款，被告已于2014年10月31日将涉案房屋交付给原告使用，按照合同约定，被告应于2016年3月14日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告未在约定期限内履行上述义务，应按照合同约定承担违约责任，向原告赔偿已付房款万分之二的违约金110.26元(551277.84元×0.0002)。根据合同约定“合同继续履行期限届满后超过二年，由于出卖人原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权要求解除合同和赔偿损失”，现原告未提出要求解除合同，故不存在解除合同后的损失，原告要求被告赔偿2018年3月15日至2020年3月27日期间的违约金54987.32元的诉讼请求，没有法律及事实依据，一审法院不予支持。原、被告约定涉案房屋的每平方米售价为6959.7元，原告系按照建筑面积79.21平方米向被告支付购房款551277.84元，现涉案房屋产权登记建筑面积为79.17平方米，按照合同约定，被告应向原告返还购房款278.39元(6959.7元/平方米×0.04平方米)。一审法院判决：一、被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内向原告王宏雷支付逾期办证违约金110.26元；二、被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内向原告王宏雷返还房屋面价差价款278.39元；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费1182元，由原告承担1132元，由被告承担50元；公告费800元，由被告承担。二审中，上诉人提交了大东区供电分公司致小区居民的一封信，证明现在还是临时电。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。被上诉人未按合同约定于2016年3月14日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，应按合同约定承担违约责任，故一审对上诉人要求被上诉人给付已付房款万分之二的违约金110.26元(551277.84元×0.0002)并无不当。被上诉人亦应返还面积差价款278.39元。关于上诉人主张被上诉人支付逾期办证第二阶段违约赔偿金，以总房款为基数，根据中国人民银行同期贷款利率标准按日计算即551,277.84元×4.9%/365×743天=54,987.32元的诉讼请求，因合同约定“合同继续履行期限届满后超过二年，由于出卖人原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权要求解除合同和赔偿损失”，该项约定系针对买受人提出解除合同情况下被上诉人应承担的违约责任，现上诉人未提出解除合同，故不适用该项约定，一审对该诉讼请求未予支持并无不当。关于上诉人主张被上诉人支付2014年10月31日至2020年3月27日公共配套非正式电违约金，按日拾万分零点五计算，总计金额5440元的上诉请求，因第二审程序是对原审诉讼请求的有关事实和法律进行审查，审查的范围仅限于一审程序中当事人提出的诉讼请求。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第一百八十四条之规定：在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。本案中，上诉人在原审中并未提起该项诉讼请求，故对该项请求不予审理。综上，上诉人王宏雷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1182元，由上诉人王宏雷负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年五月十一日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。