上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终3406号上诉人(原审被告)项利，男，1979年2月23日出生，汉族，户籍所在地上海市。委托代理人杨建军，上海市李国机律师事务所律师。被上诉人(原审原告)龚洋芸，女，1979年11月12日出生，汉族，户籍地上海市。委托代理人李**，上海敏诚善律师事务所律师。委托代理人柴小森，上海敏诚善律师事务所律师。原审被告杨银妹，女，1954年3月22日出生，汉族，户籍地上海市。委托代理人张建生，上海骏丰律师事务所律师。原审第三人上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市。法定代表人陆成，董事长。委托代理人何金成。上诉人项利因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2015)虹民三(民)初字第1813号民事判决，向本院提起了上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，杨银妹与项利系母子，杨银妹原为上海市天通庵路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)产权人。2015年4月27日，出卖方(甲方)署名为杨银妹，买受方(乙方)为龚洋芸，居间方(丙方)为上海中原物业顾问有限公司(以下简称“中原物业”)，三方签订《房地产买卖居间协议》，约定：“系争房屋总价款人民币(以下币种均为人民币)320万元；乙方为表示对系争房屋购买之诚意，向丙方支付意向金10万元，作为与甲方进行洽谈之用。如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。”同日，甲方署名为杨银妹，乙方为龚洋芸，双方签订《房屋买卖合同》，约定：1.甲乙双方通过中原物业居间，由乙方受让甲方系争房屋，房屋权利人杨银妹，建筑面积99.29平方米；2.房屋总价320万元；3.为办理过户交易手续之需，甲乙双方同意于本合同签署后140天内前往居间方签订示范文本的上海市房地产买卖合同(以下简称“示范合同”)。除另有约定外，前述约定期限届满日为甲乙双方签订示范合同日期；4.乙方应于签订示范合同当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房款(含甲方已实际收到的定金)117万元。乙方于签订示范合同后七日内向贷款银行申请贷款，支付第二期房款200万元。甲乙双方应于乙方贷款划入甲方账户后10天内，对系争房屋验看、清点，由甲方交付乙方，乙方支付尾款3万元；……11.本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立，甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将房地产权证原件交由居间方保管，则可以从居间方处取回保管的定金；12.甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过20日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的，需书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。前述《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》落款处甲方杨银妹签名均由项利代为签署。同日，项利出具《承诺书》称：“本人项利承诺现代杨银妹签订系争房屋的房地产买卖居间协议及相关协议均作为有效法律之用，若因出售方出现违约情况均由本人承担法律责任。”项利同时代杨银妹签署《定金保管书》表示，龚洋芸因购买系争房屋支付的定金10万元，杨银妹已收到此定金，并交由中原物业代为保管。2015年7月15日，杨银妹将系争房屋出售给案外人毛某某，转让价格332万元。龚洋芸认为，项利、杨银妹行为构成严重违约，造成其重大损失，遂诉至法院，要求判令：1、《房屋买卖合同》于2015年9月17日解除；2、项利返还龚洋芸购房定金10万元；3、项利向龚洋芸支付违约金64万元。本案起诉状副本送达时间为2015年9月17日。原审法院委托上海信衡房地产估价有限公司就龚洋芸起诉立案后系争房屋的市场价格进行评估，估价结果为：“系争房屋于价值时点2015年9月17日，估价对象在全部假设和限制条件下的市场价值为389万元。”评估人员表示在房地产政策无大变化前提下，系争房屋鉴定价值二、三个月内并无较大差距。龚洋芸对鉴定报告无异议，项利、杨银妹认为鉴定报告对系争房屋房价鉴定过高。项利表示，出售系争房屋并未得到杨银妹授权，当时知道杨银妹有出售系争房屋的打算，就自行去中原物业挂牌出售。杨银妹知道其与龚洋芸签订买卖合同后，即表示不同意出售。其立即口头通知了中原物业和龚洋芸系争房屋不能按约出售。龚洋芸、中原物业均表示，前述情况项利从未进行告知，是中原物业自行查询后才得知杨银妹将系争房屋出售他人。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。杨银妹与项利系母子关系，项利持杨银妹身份证、房产证等材料在中原物业居间下，与龚洋芸签订《房屋买卖合同》，龚洋芸作为相对人有理由相信项利具有代理权而与其进行交易。项利的前述行为构成表见代理，其以未取得代理权为由主张合同无效，法院不予支持。系争房屋杨银妹现已出售他人，龚洋芸合同目的无法实现，现龚洋芸要求以起诉状副本送达之日解除买卖合同，符合法律规定，法院予以支持。买卖合同解除后，中原物业表示同意将其代为保管的定金直接返还龚洋芸，与法不悖，法院予以准许。《房屋买卖合同》中约定违约金为总房价款的20%即64万元，项利、杨银妹主张违约金约定过高，要求调整。根据房屋评估报告，系争房屋于2015年9月时的价格与买卖合同中双方约定价格相差69万元，项利、杨银妹对鉴定报告提出异议，但并无证据证明鉴定结论有误。此差价系买卖合同不能履行给龚洋芸造成的可得利益损失，现龚洋芸主张的违约金金额未高于损失金额，故对项利、杨银妹违约金约定过高的意见，法院不予采纳。项利在《承诺书》中表示由其对违约情况承担法律责任，其应按所作承诺就合同无法履行产生的违约后果承担合同责任。原审法院据此判决如下：一、项利以杨银妹的名义与龚洋芸签订的《房屋买卖合同》于2015年9月17日解除；二、项利应于判决生效之日起十日内支付龚洋芸违约金64万元；三、上海中原物业顾问有限公司应于判决生效之日起十日内返还龚洋芸定金10万元；四、驳回龚洋芸其余诉讼请求。原审法院判决后，项利不服提出上诉称，项利在与杨银妹的联系中得知了其有售房的想法，在未经其同意的情况下，擅自从家中拿了杨银妹的身份证、房产证。龚洋芸在购房时已了解杨银妹不在国内，项利未持有杨银妹的委托书。原审法院认定相对人有理由相信项利具有代理权而与龚洋芸进行交易，构成表见代理，系认定事实不清，适用法律不当。项利的行为属于无权代理，其应当承担一定的责任，但不应按照《房屋买卖合同》中的违约金条款进行处理，应当按签订合同的三方均有过错分担缔约过失责任。请求本院撤销原判第一、二项，驳回龚洋芸的诉讼请求。被上诉人龚洋芸辩称，杨银妹有出售房屋的意思表示，项利在签合同时表明了杨银妹系其母亲，还出示了房产证、身份证原件，项利还出具了《承诺书》，龚洋芸有理由相信项利受杨银妹委托出售房屋，项利代杨银妹签订合同构成表见代理。龚洋芸为购买系争房屋出售了其母的房屋以筹集首付款，现无法购买系争房屋，目前房价上涨，龚洋芸只能在外租房，原审法院判决赔偿损失的数额低于评估价，要求维持原判。原审被告杨银妹述称，杨银妹没有委托项利售房，签订买卖合同是项利的个人行为。中原物业、龚洋芸没有核实过杨银妹和项利的母子关系，仅凭项利的口述就签订了一系列协议。中原物业应当要求项利出具经公证的委托书。项利签订的《房屋买卖合同》无效，应该按合同无效处理。原审第三人中原物业述称，中原物业作为居间方披露的信息完全正确，保管定金是项利的选择。《房屋买卖合同》合法有效，交易无法进行原因在于项利违约。中原物业对原判解除合同不予认可，愿意配合法院执行原判主文第三项。经审理查明，《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》落款处甲方“杨银妹”的签名，《定金保管书》下方的出卖方“杨银妹”的签名，均由项利书写。原审法院查明的其余事实无误，本院予以确认。本院认为，房屋具有重大财产价值，由居间方促成房屋买卖合同签订的，居间方作为专业房地产经纪机构，须如实、全面提供房产信息，提供专业服务，以保障委托人的合法权益。本案当事人签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》时，仅凭项利的口述及出示的杨银妹的身份证及房产证，未见杨银妹的授权委托书，亦未与杨银妹本人核实，轻信项利有权代理杨银妹签订房屋买卖合同，中原物业、龚洋芸均未尽审慎义务。项利出具《承诺书》的行为亦印证了中原物业、龚洋芸并不完全相信项利有代理权。杨银妹对项利的无权代理行为不予追认，故《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》应为无效。项利明知其无代理权仍从事代理行为，违背了诚实信用原则，并已给相对人造成损失，应对其过错行为负责。因合同无效，相对人可以就其蒙受的损失主张赔偿，但不能够要求无权代理人赔偿其在合同有效的情况下所能获得的履行利益。龚洋芸仅支付定金10万元，其提供的证据不足以证明其实际损失范围，本院根据以上情况，兼顾当事人的过错程度，以及房屋评估价格等综合因素，酌情确定项利赔偿龚洋芸20万元。因定金由中原物业保管，为避免累讼，原审法院判决中原物业直接返还定金10万元给龚洋芸，并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持上海市虹口区人民法院(2015)虹民三(民)初字第1813号民事判决主文第三项；二、撤销上海市虹口区人民法院(2015)虹民三(民)初字第1813号民事判决主文第一、二、四项；三、项利以杨银妹名义与龚洋芸签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》无效；四、项利于本判决生效之日起十日内支付龚洋芸赔偿款20万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5,600元,评估费11,000元，合计16,600元；其中11,000元由龚洋芸负担，5,600元由项利负担。二审案件受理费10,200元,其中6,800元由龚洋芸负担，3,400元由项利负担。本判决为终审判决。法官助理常飞审 判 长  王 珍审 判 员  成 皿代理审判员  马忆蔺二〇一六年十月八日书 记 员  彭奕佳附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。