辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终960号上诉人（原审被告）：锦州医科大学，住所地锦州市古塔区松坡路三段**。法定代表人：丁维光，该校校长。委托诉讼代理人：高杨，辽宁华峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈文风，女，1964年8月22日出生，满族，退休工人，住锦州市凌河区。委托诉讼代理人：刘瑞年，辽宁卫华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：锦州市世博城房屋开发有限公司，住所地锦州市古塔区河家信**。法定代表人：姜楠，该公司经理。上诉人锦州医科大学因与被上诉人陈文风、被上诉人锦州市世博城房屋开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市古塔区人民法院（2020）辽0702民初1211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人锦州医科大学委托诉讼代理人高杨、被上诉人陈文风及其委托诉讼代理人刘瑞年到庭参加诉讼。被上诉人锦州市世博城房屋开发有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦州医科大学向本院上诉请求：1.撤销一审判决，驳回陈文风对上诉人的诉讼请求；2.由被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。上诉理由：一审法院适用法律错误。1、世博城公司虽与陈文风签订《医学院房屋产权调换交款通知书》，但陈文风、并未按约定继续签订《经济适用房认购协议书》，因此，回迁房屋的交付并未有明确的书面约定。退一步讲，假设陈文风未能取得回迁房屋的损失应予赔偿，亦应由合同相对方的世博城公司承担。一审法院擅自突破“合同相对性原则”将本应属于世博城公司违约不交付房屋产生的赔偿责任，错误的判令由上诉人承担，此乃适用法律错误之一。2、一审法院错误的认定上诉人与世博城公司系委托关系。上诉人与世博城公司应为工程委托代建关系，其有别于合同法规定的一般委托关系。上诉人作为“工学里项目”拆迁人，并不具备建设资质，因此，才将“工学里项目”的整体建设包括小区动迁、拆迁、投资、建设、安置等工作交由世博城公司负责。世博城公司作为代建单位全权负责项目建设的全过程，通过专业化项目管理形式控制项目投资风险。从此角度出发，世博城公司应在代建工作范围内对外独立承担民事责任。综上，一审法院适用法律错误，将本应由世博城公司承担的责任判归上诉人承担，请求二审法院撤销一审判决，驳回陈文风对上诉人的诉讼请求，并判决被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。陈文风辩称，原审判决正确，应驳回上诉，维持原判。锦州市世博城房屋开发有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。陈文风向一审法院提出诉讼请求：1、因被告未能建设产权调换房屋，故依法解除与被告世博城公司签订的《医学院房屋产权调换交款通知书》；2、要求被告锦州医科大学赔偿因不能安置产权调换房而给原告造成的房屋损失101250元（45平方米×4100元-实际出资额83250元）；3、因被告未能如期安置产权调换房，故要求被告锦州医科大学给付逾期的房屋补助费67084.2元(2010年3月13日至2020年7月20日，即124.23个月×应安置面积45平方米×每月8元×延期1.5倍的安置费，以后至房屋经济损失实际付清之日止按照上述标准计算）。上述费用扣除被告已付房租金8000元，合计为160334.2元；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2009年6月12日，被告锦州医科大学（甲方）与被告世博城公司（乙方）签订《拆迁安置及职工住宅建设委托书》，载明：坐落于古塔区域住宅是甲方的职工住宅。经市政府总体规划及有关部门批准，对该区域及周边平房进行拆迁、改造，并建设成甲方的职工住宅小区，经甲乙双方协商，达成如下委托协议：一、乙方负责该小区的动迁、拆迁、投资、建设、安置等事宜。二、甲方协助乙方进行该区域内原有职工住宅的动迁工作；甲方全力支持和协助乙方办理拆迁、建设、安置等手续，并争取相关政策。三、乙方须遵守国家及锦州市相关的政策、法规、条例、进行拆迁、安置工作，并负责相关政策的解释。四、甲乙双方同意非动迁区域内的102、103号楼（共24户），由乙方垫付资金参加本次动迁，职工迁出后两楼产权归乙方；原有建筑物拆除后的土地由乙方统一利用。乙方须按照《锦州市城市房屋拆迁管理办法》，对甲方进行补偿。五、乙方为甲方提供除动迁安置外的全部楼房，价格按照网上公示情况执行。六、动迁安置完成后，整个区域的物业管理工作由乙方统一负责。七、资金使用办法另签协议。2010年3月13日，世博城公司（甲方）与原告陈文风（乙方）签订医学院房屋产权调换交款通知书，约定：一、房屋基本情况：地址：：地址：锦州市古塔区工学里**迁补偿金额：无。三、产权调换房屋：产权调换房屋必须符合国家有关规定、标准，安置地点在工学里，面积45平方米，该房屋设计用途为住宅，暂定2010年10月31日前交付乙方。应出资金额计算=原面积×850+新增面积×1575（楼层差按照实际楼层计算）。四、实际出资金额=应出资金额合计83250元-补偿金额（无）=83250元。五、乙方将房屋腾空交甲方验收合格后，由甲方拆除，乙方不得拆除，并保持原房屋及设施完好，若有损坏或丢失按该物品的价格由乙方负责赔偿。六、乙方应向甲方提交有关房屋产权证、身份证复印件、营业执照复印件等有关证件。七、乙方应凭此交款通知书及交款凭证，于一个月内来公司签订正式职工购买经济适用房协议书，过期限后果自负。八、最终价格以实际面积、实际团购价格、实际楼层差价为准，多退少补。该通知书签订后，原告即迁出房屋。2010年4月6日，辽宁医学院（被告锦州医科大学前身）获取锦州市城乡规划建设委员会颁发的房屋拆迁许可证（拆许字【2010】5号），拆迁范围为锦州市古塔区工学里规划拆迁红线范围内，拆迁实施单位为锦州古塔房屋拆迁安置有限公司。期限2010年4月7日至2010年10月7日。2010年5月30日，被告锦州医科大学作为拆迁建设单位委托锦州市古塔区拆迁安置有限公司发布《拆迁须知》，内容有：经市政府批准，古塔区工学里104-119号列入拆迁改造计划，并下发《房屋拆迁许可证》，依据《城市房屋拆迁管理条例》、《锦州市城市房屋拆迁管理办法》《关于印发〈拆迁非公益事业房屋附属物货币补偿标准〉的通知》等法律法规，公示了拆迁单位、拆迁范围、产权调换安置地点、拆迁补偿安置政策及方式、被拆迁人享受补助和奖励、房屋验收标准等，其中有照（证）房屋产权调换办法规定该区域产权调换价格为1750元/㎡出资，在原产权证所载建筑面积基础上增加10㎡、按1750元/㎡，上靠户型不足部分按优惠商品价2350元/㎡出资，增加10㎡后未达到45㎡的，不足部分按1750元/㎡出资，商品价增加面积2950元/㎡出资。产权调换新楼出资金额=新楼楼房价格-被拆迁人应得货币补偿金额。用以产权调换楼房，严格执行国家建筑规范和质量安全标准。无照（证）房屋拆迁补偿安置方法为拆迁用于居住的无照房屋，所有人具备下列全部条件的，由拆迁人按照房屋的重置价格给予所有人购房补助。（1）持有2001年11月1日前迁入的独立户口；（2）房屋用于所有人自住；（3）所有人在市内他处无合法房屋居住的；（4）房屋檐高2米以上，建筑面积15㎡以上，具备独立生活条件。对符合上述条件的无照房，可以安置45㎡户型，安置1950元/㎡出资。不符合上述条件的无照房，均为违章建筑，不予补偿。不予安置由使用人自行拆除，逾期不搬迁的，由拆迁人拆除，以料顶工。同时发布拆迁奖励办法。另产权调换住宅房屋，按被拆除住宅房屋建筑面积和实际发生过渡期限每平方米8元支付租房补助费。2011年7月22日，锦州市公证处对原告回迁选房情况进行公证，出具（2011）锦证民字第543号公证书，内容为：兹证明锦州市世博城房屋开发有限公司于二〇一一年七月二十二日，在辽宁医学院大学生会堂召开的锦州市古塔区工学里“博雅芳林”小区委托建房、回迁选房大会，陈文风自（代）选的房号为“博雅芳林”小区9号楼西三单元三层中。2018年9月10日，被告锦州医科大学作为甲方与原告陈文风作为乙方签订协议，内容为：鉴于乙方系原工学里小区的动迁户，由于种种原因，造成后续楼房没有建成，致使乙方现在仍然没有固定居所。考虑乙方的实际困难，以及对弱势群体的社会关照，依据动迁协议，现甲方同意向乙方出借人民币捌仟元整（8000.00元），用于解决乙方自签字之日起两年的租房问题。此款待甲方与开发公司之间的权利义务明确后，乙方同意从甲方或开发公司方应给付其的款项中扣除。此款一次性支付。收到借款后，乙方将通过法律途径解决与学校的纠纷问题，不再采取到校上访的方式解决问题。特别约定：乙方承诺动迁协议真实有效。一旦发现有弄虚作假行为，乙方涉嫌侵占国有资产，甲方将保留追究其法律责任的权利。2018年9月18日，被告锦州医科大学出具“复函”，内容为：“针对工学里动迁户所提出的要求，我校复函如下：一、因土地原因，我校研究决定，原定的9、10号楼不再建设。二、依法应回迁但未得到楼房的动迁户如欲索取补偿，可采取诉讼的方式向相关责任人依法解决。三、考虑到动迁户租房的困难，我校可先行借给动迁户一定费用，具体内容，以双方签订的借款协议为准。四、关于本次动迁安置当中的责任，我校已通过司法程序正在解决当中，最终以司法机关的裁决为准。但我们相信，广大动迁户的利益，能够依法得到保护”。另原告提供锦州金衡土地房地产估价有限公司对锦州市古塔区汉口街102-1号住宅房地产市场价值的评估报告，估价结果为单价4100元/平方米。被告锦州医科大学对参照此评估结论计算损失没有异议。另查，2004年4月1日起实施的《锦州市城市房屋拆迁管理办法》规定，拆迁住宅房屋，拆迁人应当向被拆迁人支付按照被拆迁房屋建筑面积核定的租房补助费每平方米每月8元；实行产权调换的，搬迁和租房费按过渡期限支付；实行产权调换的过渡期限为：自被拆迁人迁出之日起，多层住宅建筑规模5万平方米以上，10万平方米以下的不得超过24个月。由于拆迁人的责任延长过渡期限的，应当自延长之日起增加过渡期租房补助费50%，增加的过渡期租房补助费，拆迁人应当自延长之日起按月支付给被拆迁人。一审法院认为，被告世博城公司接受被告锦州医科大学委托与原告签订《医学院房屋产权调换交款通知书》，此通知书内容为双方基于拆迁安置产权调换所达成的协议，系原、被告的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按此协议履行。现因被告锦州医科大学不能建设原因导致上述协议不能履行，原告请求解除该协议，符合法律规定，本院予以支持。协议解除后，鉴于被告不能按照协议将安置房屋回迁给原告,原告有权要求赔偿损失。赔偿损失的价值应参照被安置房屋同等地段同等楼层相近面积的房屋按照产权标准进行评估,评估价格扣除应缴纳的购买产权的费用予以赔偿。诉讼过程中，原告主张参照评估机构对坐落于锦州市古塔区汉口街102-1号住宅房屋的评估价值计算，被告对此没有异议，故本院应予支持。关于被告锦州医科大学提出的赔偿主体责任问题，因被告世博城公司系接受被告锦州医科大学委托以自己名义在委托人授权范围内实施的行为，与原告签订协议，原告在订立协议时知道二被告之间的代理关系，故其赔偿责任应由委托人被告锦州医科大学承担。关于原告请求的房屋租金补助费，虽双方协议未约定给付租房补助，但约定2010年10月31日前将安置房屋交付原告，现被告未能按期交付房屋，应对因此给原告造成的租房费用损失承担赔偿责任，自2010年11月1日起向原告支付租房补助费。补助费支付标准可参照本地区房屋拆迁过渡期租房补助费标准确定，补助面积按照应安置房屋面积45平方米计算。本案原告自签订协议之日起迁出，故过渡期自2010年3月13日开始计算，根据过渡期前24个月每平方米每月8元支付租房补助费的规定，原告2010年11月1日至2012年3月12日房租补助费应参照此规定标准执行，此后由于拆迁人被告锦州医科大学的责任延长过渡期，自延期之日起，支付原规定标准1.5倍的租房补助费。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决:一、解除原告陈文风与被告锦州市世博城房屋开发有限公司于2010年3月13日签订的《医学院房屋产权调换交款通知书》；二、被告锦州医科大学于本判决生效后10日内赔偿原告陈文风因房屋不能回迁安置的经济损失101250元（45平方米×4100元-实际出资金额83250元）；三、被告锦州医科大学于本判决生效后10日内给付原告陈文风房租补助费51904元（2010年11月1日至2012年3月12日期间为45平方米×8元/月×16.4月=5904元，自2012年3月13日至2020年7月12日为45平方米×8元/月×1.5倍×100个月=54000元，扣除已给付的租房借款8000元）；2020年7月13日至本判决第二项损失实际付清之日的过渡期房租补助费按照每平方米每月12元标准计算；四、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1753元（已减半）,由原告陈文风负担71元，被告锦州医科大学负担1682元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定事实如下：原审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，关于因经济适用房认购协议解除后陈文风因回迁不能造成的经济损失，应当由谁承担赔偿责任的问题，锦州市城乡规划建设委员会颁发的拆许字（2010）第5号房屋拆迁许可证载明，上诉人锦州医科大学为拆迁人。因锦州医科大学不具有拆迁主体资格，将拆迁安置工作委托给锦州市世博城房屋开发有限公司进行。因案涉拆迁行为发生于《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施以前，拆迁主体及责任认定应当适用《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定。《城市房屋拆迁管理条例》第四条规定：“拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。本条例所称的拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。本条例所称的被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。”该条例第十条第一款规定：“拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。”根据上述规定，锦州医科大学取得了拆迁许可证，为拆迁人，负有对被拆迁人予以补偿、安置的法定义务。虽然案涉《经济适用房认购协议》均为陈文风与锦州市世博城房屋开发有限公司签订，但锦州市世博城房屋开发有限公司并非真正的拆迁人，而是锦州医科大学委托的符合《城市房屋拆迁管理条例》第四条规定实施拆迁工作的被委托人，双方之间构成了委托关系。对锦州医科大学辩解其与锦州市世博城房屋开发有限公司系委托代建法律关系的抗辩理由，本院不予认可。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人与第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人与第三人的除外。”因此，锦州市世博城房屋开发有限公司与陈文风签订《经济适用房认购协议书》及该协议书所载内容均系接受锦州医科大学委托的行为，因协议解除而产生的法律后果应当由上诉人锦州医科大学承担。综上，锦州医科大学的上诉请求不成立，应予驳回。原审认定事实清楚，判决结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3506元，由上诉人锦州医科大学负担。本判决为终审判决。审判长  李宇辉审判员  王玉龙审判员  王金业二〇二一年五月十三日法官助理杨艳洲书记员徐文竞