上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0105民初7122号原告：吕敏华，女，1971年1月31日出生，汉族，住上海市静安区延平路XXX弄XXX号XXX室。被告：上海新联纺进出口有限公司，住所地上海市长宁区愚园路XXX号。法定代表人：黄勤，总经理。委托诉讼代理人：黄国强，男，该公司员工。原告吕敏华与被告上海新联纺进出口有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月6日立案后，依法适用简易程序，于2016年5月11日公开开庭进行了审理。本院经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定本案转为普通程序，于2016年9月22日公开开庭进行了审理。原告吕敏华、被告上海新联纺进出口有限公司的委托诉讼代理人黄国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕敏华向本院提出诉讼请求：要求被告赔偿损失100万元。事实和理由：2004年7月1日，原告与上海第三十一织布厂签订房屋租赁合同(以下简称合同)，承租本市长宁区宣化路XXX号XXX号楼二楼西首200平方米房屋(以下简称涉讼房屋)。合同履行期间，承租方常帮思嘉健身体操服务社于2007年注销，原告继续履约，上海永华纺织机械厂兼并上海第三十一织布厂后作为出租方继续履约。之后资产调整，上海永华纺织机械厂改制重组给被告。2012年2月24日，原告从被告宣化路门卫处得知将拆除门卫室，封路口建墙，原告即刻去被告处询问。被告负责人答：确有此事，3月初动工。原告表示，装修时留条小路给原告进出，很小很窄都可以，只要路是通的。到7月底合同就到期，原告不想在最后几个月更改合同约定。原告还补充道，原告在2009年已购买了房产要用于经营，地址在宣化路镇宁路上，目前出租给他人办公至7月初期满，到时候收回就装修，合同7月底到期正好搬入自购房，原告可永续经营。原告为此向被告提议到合同期满收回涉讼房屋时再封宣化路大门处最后几块砖。被告却说：他们要按设计图纸走。原告随即写信给被告的上级公司领导，希望能够沟通，因原告承租的涉讼房屋是为了经营，经营是要有经营环境的，可持续发展的。2012年3月5日，原告突然收到被告的《关于提前终止租赁合同函》，被告同时让其门卫告诉原告员工合同终止了。被告的越权行为造成原告与员工及客户之间的对立矛盾。原告认为，被告单方面违约，未提前3个月要求解除合同而封掉宣化路大门，单方面告知原告员工及客户合同即将终止的行为，直接破坏了原告的名誉，扩大了原告的损失，捣毁了原告的可持续性经营。原告在续租期间经营所得利益购买了本市镇宁路和延平路的两套房产，当时市价392万元，现原告只要求被告为其违约行为赔偿其中的100万元，原告因此提起诉讼。被告上海新联纺进出口有限公司辩称，涉讼房屋原属于被告的下属企业上海第三十一织布厂所有。2004年7月1日，原告为法定代表人的“常帮思嘉健身体操服务社”(以下简称常帮社)与上海第三十一织布厂签订了一份关于涉讼房屋的合同，租赁期为8年，至2012年7月31日止。当时因考虑到常帮社组织系政府实施的“40、50”工程的产物，故合同的内容，无论房价还是违约金均是相对不平等的；2007年7月11日，常帮社的经营资质被相关管理机构注销。至此，原告作为个人已经不具备经营资质。常帮社作为合同的一方当事人随着其经营资质的注销，其与上海第三十一织布厂订立的合同，因合同一方当事人的主体消亡而自行终止；原告未向上海第三十一织布厂如实告知其经营资质情况，故原告仍继续使用涉讼房屋。原告与上海第三十一织布厂形成了一个口头租赁合同。这个口头合同的内容不能等同于上述的合同，不存在约定的履行期限、违约金等内容；2011年7月，上海第三十一织布厂并入被告，相关债权、债务由被告享有、承担。因此，原告与上海第三十一织布厂的口头房屋租赁合同由被告继续履行。2012年3月，因集团公司对于原上海第三十一织布厂的厂房做了整体的规划，而被告并不知晓常帮社的经营资质已被注销的情况，故于2012年3月5日通知原告提前解约。被告考虑到原告的实际情况以及被告作为国资企业的社会责任，也愿意与原告商量补偿事宜，但原告要求太高，故一直未能达成一致意见。2014年5月，原告曾向法院提起诉讼，后撤诉。综上，被告认为其为了解除一个没有履行期限和违约金条款的口头房屋租赁合同，与原告这样一个没有经营资质的个人商讨补偿事宜，应当是仁至义尽，故被告不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对合同、证明、告租赁户书、《关于上汽集团等公司办理国有企业主辅分离、辅业资产调整和中小企业改制重组中涉及划拨土地的房地产登记工作的通知》及变更清单、原告的信函、关于提前终止房屋租赁合同的函、档案机读材料、被告公司照片、(2012)长民三(民)初字第742号案件法庭审理笔录、调查笔录、民事裁定书、(2014)长民三(民)初字第1112号案件法庭审理笔录、口头裁定撤诉笔录等证据，当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对被告提供的房地产权证，原告对其真实性有异议，经本院审查，上述证据与原件一致，故本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年7月1日，常帮社(承租方、乙方)与上海第三十一织布厂(出租方、甲方)签订《房屋租赁合同》，合同约定：“甲方将涉讼房屋出租给乙方使用；租赁期限八年，自2004年8月1日至2012年7月31日止。租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还(包括乙方投入的装潢物)，乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的三个月向甲方提出书面意向，在同等条件下，乙方有优先承租权。在租赁期内，除不可抗力因素、政府行为等，双方不得中途变更或解除本协议，如要求变更或解除本合同的一方，经双方协商同意，应向另一方承担违约赔偿责任。在租赁期限内，甲方非应本合同第六条第五款规定的情况擅自解除合同，提前收回房屋的，甲方应赔偿乙方壹万元。在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应赔偿甲方壹万元。”落款处，甲乙双方均加盖了印章。合同签订后，常帮社入驻涉讼房屋对外经营。原告为常帮社负责人，其个人自筹出资，由上海市人力资源和社会保障局发证设立常帮社。2007年7月11日，常帮社到期注销。2006年6月28日，上海永华色织机械厂发布了一份《告租赁户书》。主要内容为：其已兼并上海第三十一织布厂，原与上海第三十一织布厂签订的合同由其继续履行。2011年7月，涉讼房屋划拨给被告，房屋的权利变更登记至被告名下。2012年2月27日，原告向被告董事长邮寄了一封信，主要内容为：原告不同意被告将涉讼房屋所处的宣化路大门封闭，要求被告予以考虑解决。2012年3月5日，被告向常帮社发出了《关于提前终止房屋租赁合同的函》。函件主要内容为：要求解除合同，被告按合同约定给予经济补偿。2012年5月，常帮社向本院提起诉讼，要求被告承担解除合同的违约责任。2012年8月20日，本院以常帮社诉讼主体资格已丧失，裁定驳回了常帮社的起诉。庭审中，原告作为常帮社的法定代表人与被告一致确认涉讼房屋于2012年6月15日已经交接，被告收回了涉讼房屋。2014年4月，原告向本院提起诉讼，要求被告承担解除合同的违约责任。2014年10月14日，原告以其需要与被告进一步沟通为由撤回起诉，本院裁定予以准许。审理中，被告当庭表示其是在2012年诉讼时才知道常帮社于2007年注销。2016年4月6日，原告提起本案诉讼。本案审理中，被告向本院出具了一份《关于(2016)沪0105民初7122号房屋租赁合同纠纷案的说明函》。该函件主要内容为：其不认可原告的诉讼请求。基于其公司为国有公司，应当为社会稳定、化解社会矛盾做出力所能及的工作，自愿补偿原告2万元。本院认为，本案的主要争议焦点是常帮社丧失主体资格后，原告能否依据合同内容向被告主张赔偿损失的违约责任。首先，从原告向被告邮寄的信函内容看，原告未提及常帮社已注销的事实，原告坚称其仍系“塑身馆个体经营者”。被告发出的《关于提前终止房屋租赁合同的函》送达对象亦是常帮社，双方对于合同的承租方仍一致指向常帮社；其次，前后三次诉讼，被告均未表述过其早已知道常帮社已被注销的事实。2012年第一次诉讼，原告还是以常帮社的名义提起诉讼，亦可印证被告上述所述事实；第三，原告未能提供证据证明诉讼前其已告知过被告常帮社已注销的事实。因此，常帮社与上海第三十一织布厂签订的合同随着常帮社的主体消亡而自然终止，即合同的法律效力亦终止。根据本院查明事实可以认定，原租赁合同终止后原、被告双方就涉讼房屋形成了租赁期限超过6个月以上的口头租赁合同，但原、被告对于租赁期限存有争议，依据相关法律规定，该口头租赁合同应视为不定期租赁合同，被告可随时解除该合同。被告虽于2012年3月5日行使了合同解除权，但被告还是给予了原告超过三个月的合理搬离期，被告上述履约行为并无不当，符合法律规定，本院予以确认。况且，被告提出的损害赔偿范围与本案无法律和事实关联，实质为原告已经获取的增值利益。综上所述，原告主张的诉讼请求，本院不予支持。审理中，被告表示自愿补偿原告2万元。本院认为，被告的自愿行为未违反法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第(七)项、第二百一十五条之规定，判决如下：一、被告上海新联纺进出口有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告吕敏华支付补偿款20,000元；二、驳回原告吕敏华的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,800元，由原告吕敏华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 董 隽代理审判员 李 冬人民陪审员 牟世荣二〇一六年十月九日书 记 员 饶 婷附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。