山东省沂水县人民法院 执 行 裁 定 书 (2021)鲁1323执异30号 异议人（案外人）：朱宝传，男，1991年5月4日出生，汉族，居民，住沂水县。 异议人（案外人）：程秀萃，女，1989年5月17日出生，汉族，居民，住沂水县，系朱宝传之妻。 原案申请执行人：田福兆，男，1939年5月6日出生，汉族，居民，住沂水县。 被执行人：许献文，男，1988年1月24日出生，汉族，居民，住沂水县。 被执行人：许皓翔，男，1962年1月17日出生，汉族，居民，住沂水县。 本院应田福兆申请于2019年1月29日作出（2019）鲁1323财保114号民事裁定书依法查封了许献文名下的位于沂水县，案外人朱宝传、程秀萃对本院查封的的房产提出异议，认为该房产已归其所有，请求解除查封。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人（异议人）朱宝传、程秀萃称，案涉房屋已于2018年11月28购买属于异议人所有。1、异议人经沂水县大地不动产经纪有限公司作为中介公司介绍见证，购买许献文、牛海霞位于沂水县，总房款为83万元，前期支付定金12万元，又支付首付款374144元，剩余房款335856元系银行贷款由异议人替许献文、牛海霞，由异议人自2018年12份起每月偿还银行贷款。该房屋于2018年12月8日前交付给异议人，并约定由异议人还清贷款后并由卖方协助办理贷款手续。2、异议人已经履行支付购房款的义务，支付款项明细如下：2018年11月16日，异议人朱宝传通过沂水县大地不动产经纪有限公司财务人员王传珍向许献文、牛海霞支付4万元；2018年11月19日、11月24日通过农村商业银行向牛海霞转账支付6万元、2万元，异议人累计支付购房定金12万元；2018年11月28日签合同当日异议人朱宝传通过中国邮政储蓄银行向牛海霞转账支付10万元、通过支付宝账户向牛海霞支付宝账户转账15万元；2018年11月29日异议人朱宝传通过农村商业银行向牛海霞转账支付12万元、通过微信转账向牛海霞转账支付4144元；综上，异议人累计支付房屋定金及首付款共计494141元，异议人还支付了中介服务费12000元。上述房屋于2018年12月8日已交付异议人居住使用，异议人自2018年12月份起开始偿还该房屋的房贷至今。许献文于2019年12月10日交纳购房契税，房屋正在办理房产证过程中，因该房所在的河东岸暂不能办理房产证，故暂时不能办理过户手续。综上所述，请求贵院撤销对沂水县的查封。 原案申请执行人田福兆答辩称：一、对涉案房产的查封保全符合法律规定。2019年1月29日，田福兆诉许献文民间借贷一案向沂水县人民法院申请诉前保全，法院审查作出了（2019）鲁1323财保114号民事裁定书，查封了许献文所有的位于沂水县的房产，保全价值16万元。二、被答辩人的异议不符合法律规定，不能成立。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。应对被答辩人提出的异议进行以下四方面的审查：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以上四条是并列关系，缺一不可。许献文房产属婚前财产，购房合同上载明购房人只有许献文，而被答辩人与大地不动产签订的房屋买卖合同将牛海霞列入房屋出卖人是不合法的，牛海霞没有资格成为出卖人。合同自然是无效合同。由于签订了不合法的书面买卖合同，所以在人民法院查封前占用该不动产是不合法的。被答辩人，尚欠房款30余万元，没有支付全部房价款，不具备第三条的规定，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。被答辩人没办理过户登记是由于未付清全部房款以及为逃避协议中应缴纳的高额增值税，属于买受人自身原因。三、物权法第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更转让和消灭，经依法登记，发生效力：未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。那么除非法律另有规定，否则，只要房屋买卖双方未办理过户手续，房屋的产权人就仍为出卖方，而非买受方。四、被答辩人在房屋买卖上存在明显的过错，协助卖方转移财产，逃避债务。综上所述，请求法院予以驳回异议人的请求。 案外人朱宝传、程秀萃为证实其异议主张，提交了以下证据材料(以下复印件均与原件核实)： 1、案外人朱宝传、程秀萃与许献文、牛海霞签订《大地不动产房屋买卖合同》及中介费单据一张，证明2018年11月28日朱宝传、程秀萃通过沂水县大地不动产经纪有限公司以83万元购买了许献文、牛海霞位于沂水县。签合同前已预付12万元，签合同当日及次日支付374144元。中介费单据证明朱宝传为买该房支付给沂水县大地不动产经纪有限公司中介费12000元。 2、许献文与山东东泰房地产开发有限公司签订的房屋预售合同及购房发票一份，证明案涉许献文于2013年9月以522958元购买沂水县。 3、收据三张、银行汇款凭证等。证明签合同前于2018年11月16日已预付12万元，签合同当日支付374144元。 4、中国农业银行银行卡交易明细清单一宗。证明朱宝传于自2018年12月许献文在农业银行的房贷一直由朱宝传代为偿还至今。 5、电费单据明细，证明该涉案房屋电费自2019年1月由朱宝传支付沂水县。 6、山东福泽物业服务有限公司居住证明及收费明细，证明沂水县现业主为朱宝传；物业公司自2019年7月开始收取朱宝传物业费、水费。 7、不动产登记信息查询证明一份，证明朱宝传与许献文签合同的前一天即2018年11月27日，该房屋无查封，无抵押。 本院查明，异议人朱宝传、程秀萃与许献文、牛海霞于2018年11月28日通过沂水县大地不动产经纪有限公司签订《大地不动产房屋买卖合同》，异议人朱宝传、程秀萃以83万元购买了许献文、牛海霞位于沂水县，签合同前已预付12万元，签合同当日及次日支付374144元，余款由二异议人替许献文偿还许献文在中国农业银行的贷款，为购买该房屋朱宝传支付给了沂水县大地不动产经纪有限公司中介费12000元。因小区当时未办房产证而未过户，自2018年12月朱宝传一直占用该房屋至今。 因被执行人许皓翔、许献文借申请执行人田福兆款未还，田福兆于2019年1月29日申请诉前保全，本院作出（2020）鲁1323财保114号民事裁定书，查封了许献文名下的位于沂水县的房产，查封期限为三年；后田福兆到本院起诉，本院2019年2月11日受理，同年4月8日本院作出（2019）鲁1323民初674号民事判决书：一、被告许献文、许皓翔偿还原告田福兆借款本金13万元及利息，案件受理费1450元，由被告许献文、许皓翔负担。因被告许献文、许皓翔未按协议履行还款义务，原告田福兆申请执行，本院以（2019）鲁1323执1471号立案执行。 本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”综上所述，案外人朱宝传未能办理不动产权属登记，并非自身原因，其权利能够排除执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用 撤销本院（2019）鲁1323财保114号民事裁定书对许献文名下的位于沂水县的查封，并中止对该房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  杜纪综 审 判 员  赵金武 人民陪审员  郑 倩 二〇二一年五月六日 法官 助理  罗兴强 书 记 员  郭 芳