浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0104民初5739号原告浙江中豪房屋建设开发有限公司，住所地浙江省杭州市江干区秋涛北路****。法定代表人徐国耀，董事长。委托代理人戴小燕，浙江溥原律师事务所律师。委托代理人朱加宁，北京浩天信和（杭州）律师事务所律师。被告浙江大光明集团公司，，住所地浙江省杭州市江干区钱潮路**法定代表人来立敏，董事长。被告杭州市江干区四季青街道五福社区居民委员会，住所，住所地浙江省杭州市江干区钱潮路**div>代表人符定妹，主任。被告杭州五福股份经济合作社，住所地浙，住所地浙江省杭州市江干区钱潮路**v>法定代表人来立敏，董事长。三被告委托代理人熊辉伦，浙江辉伦律师事务所律师。原告浙江中豪房屋建设开发有限公司（以下简称中豪建设）为与被告浙江大光明集团公司（以下简称大光明集团）、杭州市江干区四季青街道五福社区居民委员会（以下简称五福社区）、杭州五福股份经济合作社（以下简称五福合作社）合同纠纷一案，于2016年8月1日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，于2016年9月30日公开开庭进行了审理。原告中豪建设委托代理人戴小燕、朱加宁，被告大光明集团、五福社区、五福合作社委托代理人熊辉伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中豪建设诉称：2007年2月16日，被告大光明集团与浙江新南北投资置业集团有限公司（以下简称新南北投资）签订合作开发协议书，约定合作开发五福新天地第一期A（C2-03）、B（C2-04）地块项目；新）地块项目责项目的设计、施工临时水电设施、施工临时围墙、施工及由此产生的所有费用（包括土建、外立面装修、空调、电梯设备和采购安装，房产验收和权属分割及办理房产证等费用）；项目建成后被告大光明集团获得全部物业的48%，新南北投资获得全部物业的52%。2007年9月28日，原告与新南北投资、被告五福社区、五福合作社签订补充协议书，约定：原告与新南北投资共同承担和享受原合作开发协议书中的权利义务，原告对项目持股47%、新南北投资持股5%。合同签订后，被告五福社区与原告、新南北投资共同控股的项目公司杭州五福新天地投资管理有限公司开发建设了该项目，项目于2009年10月16日开工，2013年10月30日竣工。2014年10月10日，新南北投资退出该项目的合作，将股权全部转让给了原告。2014年8月29日，原告与被告五福合作社就项目的物业分配签订确认书，确认被告五福合作社作为村集体组织最终分得该项目的57361.02平方米房屋。目前，项目公司正在办理产权分割，但关于被告五福合作社获得的物业部分的契税承担事项原被告发生争议，原告认为合同约定的费用不包含契税，被告认为包含契税，双方多次协商未果。原告认为，合作开发协议书中对于被告分得的房屋办理产权的契税由谁承担的约定很不明确，导致双方产生了争议，属于约定不明，原被告约定不明的情况下，应当依照相关法律规定承担。依据《中华人民共和国共和国契税暂行条例》第一条：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属的，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税，希望被告分得的房屋办理权证的契税应当由被告承担。且：原告之前分别和杭州水湘股份经济合作社和杭州望江股份经济合作社合作开发的中豪湘座、中豪望江国际项目等，村集体获得的房屋的契税均由村集体自行承担。故请求判令：确认被告五福合作社所分得的房屋办理产权的契税由被告大光明集团、五福社区、五福合作社承担。被告大光明集团、五福社区、五福合作社辩称：1、原告遗漏了涉案重要协议和约定，淡化被告五福社区是项目公司重要股东及土地出资主体，回避了2007年7月13日原告曾与五福社区签订过涉案留用地的合作开发建设协议；协议签订的全过程为：2007年2月16日，新南北投资与被告大光明集团签订合作开发建设协议书，同年7月13日原告及新南北投资与被告五福社区签订合作开发建设协议书，同年9月28日原告与被告大光明集团签订五福新天地合作开发建设补充协议书，2014年8月29日原告与被告五福合作社签订确认书；其中2007年7月13日的合作开发建设协议书最为关键，完全符合留用地项目规定及精神实质并经主管部门审批通过，是项目公司各方可以实际履行及明确各主体权利义务的重要书面依据；其他合同文本仅为参考作用，若与该合同主体或约定内容不一致的，应该以该合同内容为准。2、“谁”承担契税的合同约定是明确的，不存在约定不明，按约定原告应承担涉案房产证契税等费用。首先：原告与被告五福社区签订的合作开发建设协议书第一条约定：五福社区以该地块净地为合作条件，原告与新南北投资以出资该地块开发建设所需全部投资9亿元（暂定）作为合作条件，双方进行合作开发建设并进行房产分割；第三条约定：因该项目地块的特殊情况，双方应充分利用和遵循市国土局10%留用地相关政策下，使该项目按要求目标顺利开发建设；待本协议经双方确认签字生效后，拟成立一家项目公司作为五福新天地ABC三地块的开发建设主体；双方出资比例分别为五福社区出资51%和原告49%；五福社区出资方式以土地方式进行投入，原告以项目公司所需资金全额投入；第五条第1款约定：五福社区负责本项目三块土地的征地红线范围内的征地拆迁和场地平整，直至办理完毕该项目三地块的土地证并负责承担由此产生的各项费用（包括项目公司办理三地块土地证的契税）；合同第五条第3款约定：原告负责项目的设施、施工及由此产生的所有费用（包括土建、外立面装修、空调设备的采购安装，房产验收和权属分割及办理房产证等费用）；合同第七条第3款约定：交地后原告须全面开展工作加快开发建设，按规定时间将五福社区应得的房产交给五福社区；第八条约定：五福社区待项目建设交付时，获得本项目全部的建筑面积的51%产权；合同第十二条约定：待项目全部建设完成验收合格，原告将五福社区应得的房产和房产证一并交给五福社区后，五福社区在10天内将保证金归还原告。由此可见，原被告双方约定承担契税的主体是明确的，本案所有费用中已含有契税等费用，从而争议契税理应由原告承担。从时间阶段节点和合作成本投入上讲，不难发现合同双方的意思表示：时间上，第一阶段，由被告方先将净地和通过项目公司自己完好契税并办好土地证为止；第二阶段则从项目公司办好土地证起由原告开发建设并将建成中的51%房产和原告方完好契税的房产证一并交付给被告方为止；合作成本上，第一阶段中的净地及土地证契税等费用均由被告100%独自承担全部义务，第二阶段中的全部建筑物建设投入及房产证契税等费用则由原告100%独自承担全部义务；既然第一阶段不存在土地证契税51%和49%分担，那么第二阶段也不应存在着按51%和49%分担房产证契税之情形和说法。3、原告与望江、水湘两留用地合作协议，系案外合同，在本案中不具有可比性；同时，两村集体组织不作合同具体约定而自愿承担契税行为，对本案不具有参考意义。4、契税暂行条例调整的是纳税机关与纳税主体之间的行政管理关系，本案对外纳税主体名义上双方均无争议，涉案纠纷非行政诉讼，因此，原告以此作为确定实际承担契税承担主体明显混淆两者法律关系，该条例与争议问题无关。5、根据杭州市人民政府杭政函[2004]35号关《杭州市区村级留用地管理办法（试行）》等有关规定和精神，留用地的房产证契税应由原告而非被告承担；办法第25条规定：以项目建成后无偿移交村级集体经济组织物业面积为标的，无偿移交物业面积最多者为地块竞得人；无偿移交的物业面积原则上不低于总建筑面积的51%；无偿移交物业产生的税费由地块竞得人承担；被告方作为集体经济组织依据留用地相关规定和立法目的无须承担相关房产证契税等费用，而办理无偿移交物业即51%房产的税费明确规定应当由土地实际竞得人原告承担。请求确认被告方不承担契税而应由原告承担，依法驳回原告诉讼请求。原告中豪建设为支持其诉称，向本院提交的证据有：1、合作开发建设协议书1份、补充协议书1份，以证明原告与被告大光明集团、新南北投资约定共同合作开发五福新天地一期项目的事实。该证据被告对真实性无异议，但认为应该以2007年7月13日原告、新南北投资和被告五福社区所签的合同内容为准。该证据与本案事实相关，予以确认。2、工商变更资料1份，以证明原告与被告五福社区、新南北投资为项目公司的股东，三方共同合作开发了该项目；2014年10月10日，新南北投资退出项目合作，将股权全部转让给了原告。该证据被告对真实性无异议，予以确认。3、确认书1份，以证明被告五福合作社分得了该项目57361.02平方米商场的事实。该证据被告对真实性无异议，但在分割数量存在冲突的情况下，应该以原告与被告五福社区签订的合同为准；根据确认书和前面的合作开发，被告得到的都是51%，拿到的房产证也是51%。经查，该证据的真实性本院予以确认，至于原被告之间的产权分割份额事项不属本案审理范围，本院不作评价。4、函件1份，以证明项目公司正在办理产权分割，原告向被告五福合作社发函要求被告先行支付契税，被告未同意的事实。该证据被告对真实性无异议，但认为费用不应该由被告承担；因为是留用地项目，为了先办房产证，原被告各出51%的一半，现在房产证还在办理过程中，针对的51%部分。经查，该证据与本案事实认定相关，予以确认。5、中豪望江国际项目契税缴纳凭证4份，以证明原告与杭州望江股份经济合作社合作开发的项目，村集体获得的物业办理产权的契税由该村集体承担的事实。该证据被告对形式真实性无异议，但认为与本案无关。经查，该证据的真实性本院予以确认。6、中豪湘座项目契税缴纳凭证3份，原告与杭州市水湘股份经济合作社合作开发的项目，村集体获得的物业办理产权的契税由该村集体承担。该证据被告对形式真实性无异议，但认为与本案无关。经查，该证据的形式真实性本院予以确认。被告大光明集团、五福社区、五福合作社为支持其辩称，向本院提交的证据有：1、合作开发建设协议书1份（2007年7月13日），以证明合作主体及权利义务。该证据原告对真实性无异议，该份合同系备案合同，原告认可效力；双方对费用承担和原告提交的合作开发协议约定的内容基本一致，原告认为协议约定原告承担的是办理房产证的费用，并不包括契税和印花税。经查，该证据与本案事实认定相关，予以确认。2、土地款契税收据1份，以证明被告依据2007年7月13日合作协议承担了全部的土地契税。该证据原告对真实性没有异议，但认为该份证据恰能证明若有费用约定应有文字明确，如要原告方承担办理房产证的契税和印花税应该有和土地证一样的清晰记载。该证据能证明被告大光明集团承担了土地契税的事实，予以确认。3、国有土地使用证2份，以证明被告依约履行了办理土地证的义务。该证据原告无异议，但认为与本案无关。该证据能证明原被告合作标的，予以确认。4、工商变更登记信息1份，以证明合作主体为原告与被告五福社区的事实。该证据原告对真实性无异议，但认为原告先后与被告大光明集团、五福社区签订合作协议，分割房屋产权的主体为被告五福合作社，最终都是村集体组织，与本案的争议没有关系。该证据与原告提供的证据2相一致，予以确认。5、水湘商业综合楼开发建设合作协议1份、原告与杭州华兴实业公司合作开发协议1份，以证明该两项目的契税约定并不明确，涉案项目的契税约定明确。该证据原告对真实性、合法性无异议，但认为该两份合作协议与本案的合作协议一样，都没有明确的约定村集体获得的房屋所办理房产证的契税和印花税，依照惯例，应由被告承担。该证据与原告提交的证据5、6相印证，本院对真实性予以确认。根据证据的认定以及当事人在庭审中的陈述，本院确认下列事实：2007年2月16日，新南北投资与被告大光明集团签订合作开发建设协议书，约定：位于江干区的建设用地面积约为83亩的留用地指标，大光明集团已取得了C2-03、C2-04二地块留用地指标并争取C2-05（06）地块的留用地）地块的留用地指标为五福新天地，由新南北投资与大光明集团合作开发；大光明集团以该地块净土为合作条件，新南北投资以出资该地块开发建设所需全部投资9亿元（暂定）作为合作条件；协议经双方确认签字生效后，拟成立一家项目公司作为五福新天地三地块开发建设主体，大光明集团的出资比例为48%、新南北投资的出资比例为52%；大光明集团负责项目三地块的征地红线范围内的征地拆迁和场地平整，直至办理完毕该三地块的土地证，并负责承担由此产生的办理三地块土地证的契税费用（（第五条第1款）；新南北投资负责项目的设计、施工临时水、电设施、施工临时围墙、施工及由此产生的所有费用（包括土建、外立面装修、空调、电梯设备的采购安装、房产验收和权属分割及办理房产证等费用）（第五条第2款）；项目建设期为二年半，二年半到期新南北投资必须办理好大光明集团应得的房屋和房屋权产证（第七条第1款）；项目建成交付时，大光明集团获得项目建筑物面积的48%产权，新南北投资获得项目建筑面积的52%产权；新南北投资应在协议生效后10天内向大光明集团支付1000万元保证金，待项目全部建设完成验收合格，新南北投资将大光明集团应得的房产和房产证一并交给大光明集团后，大光明集团在10天内将保证金归还等。2007年6月14日，原告中豪建设、案外人新南北投资、被告五福社区共同出资成立了项目公司杭州五福新天地投资管理有限公司。同年7月13日，原告、新南北投资与被告五福社区签订了内容与2007年2月16日合作开发建设协议书内容基本相同的协议，但对部分条款作了变更：项目公司的出资比例调整为五福社区51%、中豪建设和新南北投资49%；五福社区出资方式以出土地方式进行投入，中豪建设和新南北投资以项目所需资金全额投入；项目建成交付时，五福社区获得项目建筑面积的51%产权，中豪建设和新南北投资获得项目建筑面积49产权。对涉及产权证及费用的部分条文表述作了部分的调整：五福社区负责本项目三块土地的征地红线范围内的征地拆迁和场地平整，直至办理完毕该项目三地块的土地证，并负责承担由此产生的各项费用（包括项目公司办理三地块土地证的契税）（第五条第1款）；中豪建设、新南北投资负责项目的设计、施工及由此产生的所有费用（包括外立面装修、空调、电梯设备的采购安装、房产验收和办理房产证等费用）（第五条第3款）；该项目开发建设期为二年半（第七条第1款）。经被告五福社区2007年8月14日股民代表大会的一致决议，2007年9月28日，原告中豪建设、案外人新南北投资与被告大光明集团签订五福新天地合作开发建设补充协议，约定：被告大光明集团持该项目48%股份、中豪建设及新南北投资持该项目52%股份；大光明集团将其应得写字楼面积按1：0.86比例换取中豪建设、新南北投资商场面积等。2014年10月10日，因新南北投资将其在项目公司的股权转让给了原告中豪建设，向工商部门办理了股权变更登记手续；项目公司股东变更为原告中豪建设与被告五福社区。2014年8月29日，被告五福合作社与原告中豪建设签订房产分割协议书，按五福合作社48%、中豪建设52%的比例及补充协议约定的标准对项目建筑进行了分割；实际产权登记面积126289.87平方米，五福合作社分得57361.02平方米（全部为商场）、中豪建设分得68928.85平方米（全部写字楼及部分商场）等。因原被告双方对办理产权证的契税承担主体发生争议，2016年6月29日，原告中豪建设致函被告五福合作社，要求五福合作社先行支付其所得物业部分办理产权证的契税以及时办理产权证，最终根据法院裁决结果承担。后原告中豪建设与被告五福合作社针对争议的48%部分建筑面积各预缴了50%契税印花税。诉讼过程中，被告大光明集团、五福社区、五福合作社一致明确案涉被告方分割所得房产将登记至被告五福合作社名下。本院认为，原告中豪建设司与被告大光明集团、五福社区、五福合作社之间存在的村级留用地项目合作开发建设关系并不违背法律禁止性规定，合法有效。原告中豪建设诉请为被告方分割所得物业办理产权的契税，被告方主张的产权分割份额异议非本案审理范围，本院在本案中不予处理。涉案争议焦点为被告方分割所得物业办理产权证产生的契税承担主体事宜。1、《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定；在案协议涉及契税内容的有2007年2月16日案外人新南北投资与被告大光明集团签订的合作开发建设协议书、2007年7月13日原告、案外人新南北投资与被告五福社区签订的合作开发建设协议书，约定为原告中豪建设负责项目的设计、施工及由此产生的所有费用（包括外立面装修、空调、电梯设备的采购安装、房产验收和办理房产证等费用）；税、费系不同性质的法律概念，具有特定含义，税系国家税务机关征收的款项，费系行政事业单位收取的款项，协议约定的“费用”并不能当然的解释为包括契税在内；办理产权证过程中既会发生行政机关收取的登记费、手续费、工本费，也会产生其它的费用，确存在发生费用的必要，协议约定的“费用”具有现实性，不能当然的解释为契税；协议约定被告五福社区承担办理土地证“费用”时特别注释了“费用”包括办理土地证的契税，但对原告中豪建设承担的“费用”时并未注明“费用”包括契税，也能反映出原被告双方协议内容并未涉及到房屋产权的契税承担主体事项；协议约定原告中豪建设负有办理并向被告方交付房产证的义务，并不当然的确定原告中豪建设为承担契税的主体，办证义务与契税承担并不具有直接的因果关系，被告方以契税缴纳发生时间发生在产权证取得之前、原告中豪建设即为承担契税主体的辩称本院不予采纳；综上，原被告就涉案房屋契税承担并无明确约定，也未能就契税承担事宜达成补充协议，依合同条款或交易惯例也无法定明确契税承担主体，应认定为约定不明。2、《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（六）项规定：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。原被告就契税缴纳义务承担约定不明确，应依照相应的法律法规或政策确定承担主体。被告方主张适用《杭州市区村级留用地管理办法试行》（杭政函[2014]35号）第二十五条确定契税承担主体，该条规定：“村级集体经济组选择项目置换物业开发的留用地，一律采取招标、拍卖或挂牌方式公开出让；无偿移交的物业面积原则上不低于总建筑面积的51%；土地出让时根据项目实际情况合理确定出让起价并锁定，以项目建成后无偿移交村级集体经济组织物业面积为标的，无偿移交物业面积最多者为地块竞得人；无偿移产物业产生的税费由地块竞得人承担”，原告中豪建设作为无偿移交面积最多者的地块竞得人，应依该规定承担契税。原告中豪建设主张适用《中华人民共和国契税暂行条例》第一条确定契税承担主体，该条规定：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受单位和个人为契税的纳税人”，被告方系房屋承受人，应依规定承担契税。经查：原告中豪建设与被告方合作开发建设项目的时间始于2007年2月，涉案留用地并未采用招标、拍卖或挂牌方式出让，不符合《杭州市区村级留用地管理办法试行》（杭政函[2014]35号）第二十五条适用的前提；且该办法颁布实施时间为2014年2月21日，根据该办法附则规定，本办法施行前已经签订土地出让合同的留用地项目按土地出让合同相关约定执行，新出让项目按本办法规定执行，该办法并不具有溯及力，被告方主张以该办法第二十五条规定确定契税承担主体理由不能成立，本院不予采纳。原告中豪建设主张适用国务院制订的《中华人民共和国契税暂行条例》行政法规确定契税缴纳义务履行主体理由正当，本院予以支持。3、诉讼过程中，被告大光明集团、五福社区、五福合作社共同确定合作项目分割房屋权属由五福合作社承受，相应契税依法应由被告五福合作社承担；原告中豪建设主张契税由被告大光明集团、五福社区、五福合作社共同承担有所不当，本院予以调整；原告中豪建设仅诉请了被告分割所得房屋契税争议，故对于庭审中所涉的印花税争议本院在本案中不作处理，如本案诉讼后双方仍发生争议的，可另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第一款第（六）项；《中华人民共和国契税暂行条例》第一条之规定，判决如下：一、被告杭州五福股份经济合作社分割所得的杭州市江干区五福新天地一期项目房屋办理产权的契税由被告杭州五福股份经济合作社承担；二、驳回原告浙江中豪房屋建设开发有限公司其它诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费人民币40元，由被告浙江大光明集团公司、杭州市江干区四季青街道五福社区居民委员会、杭州五福股份经济合作社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币80元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员  潘水良二Ο一六年十月十八无书记员  王 翔