四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1322民初1574号 原告：四川瑞祺物业管理有限公司，地址：营山县朗池镇飞仙巷明华家园A区八栋一号门市。 法定代表人：晏蜜，公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：唐唫吟，四川斌鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈雨，四川斌鼎律师事务所律师。 被告：张梨明，男，1979年2月17日出生，汉族，住四川省营山县。 被告：何明书，女，1978年12月20日出生，汉族，住四川省营山县。 原告四川瑞祺物业管理有限公司与被告张梨明、何明书物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年4月26日公开开庭进行了审理，原告四川瑞祺物业管理有限公司的委托诉讼代理人唐唫吟、陈雨，被告张梨明、何明书到庭参加了诉讼。现已审理终结。 原告四川瑞祺物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告共同支付2017年1月1日至2020年12月31日期间所欠物业管理服务费5212元,并以每一年度的物业管理服务费1303元为基数，按日3‰支付违约金；2.本案诉讼费用由被告负担。庭审中，原告变更第1项诉讼请求为依法判令二支付所欠物业管理服务费5212元,并按所欠物业管理服务费的30%支付违约金。事实与理由：原告系从事物业管理的企业，被告购买了营山县××小区××幢××单元××室住房，建筑面积83.5平方米。2015年12月31日，原告与被告签订了《物业管理服务协议》，协议约定由原告为被告居住的营山县华盛国际西苑小区提供物业服务。被告自2017年1月起未按照物业服务协议交纳物业管理服务费。原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼。 被告张梨明、何明书答辩称，被告是在受原告胁迫的情形下，与原告签订的《前期物业管理服务协议》，该协议内容不平等，不应作为定案依据。原告在物业服务中不告知地下车库的权属，后大门长期无人值守，小区配套设施成摆设，擅自损坏小区绿化，允许在小区内安装大功率空调主机和烟囱，阻止业主小车进入小区，在小区道路上设置路障，小区环境脏、乱、差，未公布公共安全资金收支。在原告服务不到位，不作为、乱作为，违约在先的情形下，被告才未交物业管理费，故被告不存在违约情形。现被告同意按照约定的50%的标准支付物业管理费。 经审理查明，四川省鸿发房地产开发有限公司营山分公司开发建设了位于营山县××街道××路××号××楼盘。2014年6月5日，该公司同原告签订《前期物业服务合同》，选聘原告为该小区提供前期物业服务。被告张梨明、何明书购买了该楼盘11幢1单元1层3号房屋。2015年12月31日，被告接收房屋，原告与被告张梨明签订《前期物业管理服务协议》。该协议约定，原告公司为鸿华华盛国际西苑小区业主提供物业服务，从双方签字盖章之日起生效，自业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效之日起终止；高层物业管理服务费1.3元／月／㎡。公共性物业服务费实行按年交纳，在到期前一个月内交纳下一年度物业服务费，否则视为违约；业主不按协议约定的标准和时间交纳有关费用，业主需要向原告公司补交并从逾期之日起按（每年度物业服务费用）每天加收3‰的滞纳金。该协议还约定了原告提供物业服务的具体内容和服务质量标准。同日，被告向原告交纳了诚信金1000元。2018年8月20日，营山县不动产登记中心为该房屋办理不动产权属登记，产权人为二被告，建筑面积为83.5平方米。因二被告未交纳2017年1月1日之后的物业管理服务费，原告公司催收未果，遂诉至法院。 另查明，2019年6月24日，张梨明与该小区业主谭华中、谭正明等在收到原告公司催收物业服务费的通知后，向原告公司回函，质疑原告公司服务质量，认为原告公司存在服务不到位、不作为、乱作为的情形，要求原告组织召开业主大会。该部分业主认为原告公司未改进服务质量，未召开业主大会，拒交物业服务费。2021年4月26日，本院就该小区业主反映原告服务不到位的问题进行了现场核实。经查，原告在提供的物业服务中的确存在环境卫生打扫不彻底、摩托车和电动车乱停乱放、后门值班室无人值守、绿化养护不到位等问题。 庭审中，原被告双方对于原告收取被告诚信金1000元，尚未退还无异议。原告称该款应当抵扣物业管理服务费，被告则称该款本应在支付后一年内退还，现已经占用数年，应当支付其资金占用利息。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”的规定，本案所涉合同成立于民法典施行前，原告主张被告支付的物业服务费期间也在民法典施行前，故本案应当适用当时的法律及司法解释的规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”原告公司作为建设单位选中的物业服务企业，其与被告张梨明签订的《前期物业管理服务合同》不违反相关法律之规定，合法有效。双方签订的《前期物业管理服务协议》内容较为详尽，原告应当承担的物业服务内容和标准较为明确，被告也未提供证据证明该协议是受胁迫签订，且被告事后也接受了原告的物业服务，并支付了一年的物业服务费，故被告关于该协议不应作为定案依据的答辩意见，本院不予支持。从在案证据看，原告公司还是履行了主要的物业服务，故被告应当支付物业管理服务费。结合原告实际提供的物业服务水平，本院按物业服务合同约定标准的90%酌情计算。现被告共计下欠物业管理服务费用4689.36元（计算方法：83.5㎡×1.3元×48个月×90%=4689.36元）。根据《物业管理条例》第六条第一款“房屋的所有权人为业主。”的规定，被告何明书与被告张梨明系案涉房屋的共有权人，故均负有支付物业服务费的义务。由于原被告对于被告交纳的诚信金如何退还存在分歧，本案中不予抵扣。本案原告提供的物业服务确实存在履行之不足，故原告主张被告支付违约金，本院不予支持。 创造良好、和谐的生活环境是物业公司和业主的共同愿望。该愿望的实现既需要物业公司努力提高服务质量，也需要业主的支持与配合，二者相辅相成，互相制约。物业服务是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务。原告公司在接受委托对物业进行管理后,还是履行了合同约定的主要义务,即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵,被告等业主也可以根据《物业管理委托合同》的约定,通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益,或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第三条的规定,要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任,以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据,也非明智之举。若业主对其服务不满意而拒不交纳物业费，则会陷入欠费、服务下降、更大范围欠费、服务进一步恶化的恶性循环，如此下去，真正受到损害的其实是业主的利益。当然,原告公司也应虚心听取业主的意见,对在物业服务中存在的问题及时改进,提高物业服务水平,避免双方产生矛盾或纠纷,共同营造和谐小区。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 被告张梨明、何明书于本判决生效之日起十日内支付原告四川瑞祺物业管理有限公司2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费4689.36元。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告张梨明、何明书负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 廖万军 二〇二一年五月五日 法官助理 张若馨 书 记 员 何直蔚