河南省汝南县人民法院执 行 裁 定 书(2021)豫1727执异36号异议人（案外人）：邓新平，男，1964年1月30日出生，汉族，住汝南县。委托诉讼代理人：赵新奇，河南安澜律师事务所律师。申请执行人:周美菊，女，1965年11月17日生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：徐大利，河南成盛律师事务所律师。被执行人：黄**，男，1965年06月27日生，汉族，住河南省汝南县。被执行人：河南丰润新能源有限公司，住所地：汝南县产业集聚区，统一社会信用代码：914117270572235040。法定代表人：黄**，执行董事兼总经理。本院在执行周美菊与黄**、河南丰润新能源有限公司（以下简称新能源公司）民间借贷纠纷一案中，案外人邓新平不服查封、拍卖汝南县北城门“水岸新城”A区3号楼1-2层房屋的执行措施，于2021年03月26日书面提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。邓新平称，查封处置的房屋，系杨铁柱、时顺生从开发商西安东湖房地产开发有限公司处合法购买，由于政策的原因，开发的汝南县城门水岸新城的商品房，至今均办理不了房屋产权证。2013年3月11日、2013年3月26日杨铁柱与时顺生把房屋转卖给了黄**，签订房屋买卖合同、付清了房款，并占有使用。2015年7月21日，黄**向其借款360万元，期限半年，利息40万元。逾期未还，黄**将上述房屋于2016年1月19日转卖给异议人，抵偿价款200万元，双方办理了房屋交接房款结算等手续，其取得了房屋首次、二次交易的资料，合法占有该房屋。之后，其与黄**女儿黄小丽、杨国防、李明相继签订房屋租赁协议，对房屋占有、管理使用、收益。房屋查封前，其已完成交易手续，（2018）豫1727民初285号民事判决书确认房屋转让协议合法有效，其善意取得涉案房屋，由于客观原因，无法办理房屋过户手续，异议人自身并无过错。依照相关法律规定，其享有上述房屋的物权期待权，请求中止执行，解除查封、拍卖措施。周美菊称，2013年02月04日、23日、26日，黄**、新能源公司向其借款500多万元，2013年03月28日为了借款本息得以偿还，黄**与其签订商品房买卖合同，将涉案房屋以200万抵偿给自己，其取得了该房屋的首次交易资料，只是由于政策原因办不了房产证。当时黄**的女儿黄小丽在经营“八大碗”，约定给其支付13年至17年的租金。异议人邓新平提供的杨铁柱、时顺生、黄**购买房屋资料，系黄**于2013年07月22日骗取后交给邓新平的，其对先取得的上述房屋利益享有优先受偿权，应得到维护。黄**与邓新平签订的房屋转让协议在后，系采取欺骗、隐瞒事实真相缔结的，属于无效协议。即使邓新平的房屋买卖协议有效，并不发生物权的转移的效力。邓新平的异议理由不能成立，应予驳回异议请求。被执行人新能源公司、黄**未提供辩称意见。本院查明：一、周美菊与黄**、新能源公司民间借贷纠纷一案，审理中，本院依据（2018）豫1727民初3339号民事裁定，于2018年08月03日，查封了黄**位于汝南县××路“八大碗”房产一套。2018年11月27日，本院作出（2018）豫1727民初3339号民事判决。双方当事人均不服判决提起上诉，后被驻马店市中级人民法院发回重审，本院重审于2019年07月26日作出（2019）豫1727民初1897号民事判决：一、黄**、新能源公司偿还周美菊款13,732,860元及利息（利息从2015年09月24日起算，月利率2%）；二、驳回周美菊其他诉讼请求。黄**、新能源公司不服判决提起上诉，驻马店市中级人民法院2019年11月28日作出（2019）豫17民终3879号民事判决：维持一审第二项及诉讼费的负担部分；撤销一审第一项，改判黄**、新能源公司偿还周美菊欠付利息2，797,859.66元、本金10，935,000元及利息（利息从2015年09月24日起算，月利率2%）。二、2020年03月03日立案执行，案号：（2020）豫1727执325号。2021年01月14日，恢复执行。2021年01月18日，本院作出（2021）豫1727执恢16号执行裁定：拍卖、变卖黄**位汝南县北城门“水岸新城”A区3号楼1-2层商铺（汝南县××路路“八大碗“”房产），并发出了网络司法拍卖的公告。三、异议人邓新平提供以下材料证明其主张:1、杨铁柱、时顺生与西安东湖房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同及购房交款凭据；2、2013年3月11日、2013年3月26日，杨铁柱、时顺生与黄**签订的房屋转让协议，付清房款、占有使用的收据；3、2013年03月28日，黄**与周美菊签订得商品房买卖合同；4、邓新平之子邓营于2015年07月21日向黄**转款350万元的转款凭证；5、黄**与邓新平、邓**与黄小丽于2016年01月19日签订的房屋转让协议、租房合同、房款结算收据，以及租金、水电物业费收据；6、2018年12月01日，邓新平、杨国防签订的租赁合同、“原八大碗”出具、电器等物品移交清单，2019年06月01日，邓新平、李明签订的租赁合同；7、“八大碗”近期现场照片；8、2018年08月06日，本院确认房屋转让协议合法有效的（2018）豫1727民初285号判决书。四、申请执行人周美菊提供以下证据材料证明其主张:1、2018年08月03日，本院作出的（2018）豫1727民初3339号民事裁定、查封公告；2、2021年01月18日，本院发布的网络司法拍卖公告；3、2013年03月28日，黄**与周美菊签订的商品房买卖合同及向黄**借款的结算表；4、2013年04月15日，黄**为收回向周美菊借款抵押的凭证材料的承诺声明：因公司业务需要，原抵押给周美菊的新能源公司公章3枚、营业执照、组织机构代码、税务登记证及相关手续，保证十个工作日（4月30日前）送回；5、2013年07月22日，黄**取走房屋交易合同的借据：“今借到汝南县城北汝河南岸商品房合同贰份，A区3号1层、西1南1北1北2两层，以复印件为据”；6、（2018）豫1727民初3339号民事判决、（2019）豫1727民初1897号民事判决、（2019）豫17民终3879号民事判决；7、其他证据与邓新平提供的部分证据资料相同。本院认为，本案为金钱债权执行中的案外人排除执行异议。争议焦点在于案外人邓新平取得的涉案房屋是否为善意取得，依“以物抵债”方式取得的房屋是否享有物权期待权，申请执行人周美菊主张依据建立在民间借贷基础上的房屋买卖合同享有的抵押优先受偿权是否成立，异议人邓新平主张的权利能否排除执行。案涉房屋系被执行人黄**从初始产权人处合法转让购买，由于政策原因不能办证，依据相关法律可认定黄**对该房屋享有财产权利。2013年03月28日，黄**、新能源公司为向周美菊偿还借款，黄**与周美菊签订该房屋的商品房买卖合同，实质属“以物抵债”，并未订立书面的借款抵押协议，当民间借贷关系纠纷后，周美菊也未向一、二审法院行使对“以物抵债”取得该房屋的“抵押物优先受偿权”，以此排除黄**与邓新平之间转让房屋合同的效力的事由不能成立。2015年07月21日，黄**为向邓新平借款，采用同样的“以物抵债”方式先取得借款，后于2016年01月19日签订该房屋的转让合同，实质也属“以物抵债”，但转让行为发生在查封前，法律并不强制禁止，邓新平对该房屋之前的全部资料进行核查并让黄**提供了这些文书的原始资料，尽到了防范交易安全的责任义务，为清偿其到期债权进行“以物抵债”的动机属于善意。邓新平依据合法有效的书面房屋转让（买卖）合同，在查封前占有了该房屋至今，结清了抵偿的200万元借款，由于自身以外的原因，办理过户手续不能，不存在过错，其主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行条件，主张的物权期待权应予保护。综述，异议人邓新平排除执行的异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条之规定，裁定如下：中止对坐落在汝南县北城门“水岸新城”A区3号楼1-2层商铺（即汝南县汝河路“八大碗”房产）的执行。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  赵海岗审判员  徐全福审判员  关兴颜二〇二一年五月六日书记员  靳 灿