上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初21739号原告(反诉被告)：周建峰，男，1973年5月5日出生，汉族，住福建省。原告(反诉被告)：陈某某，女，汉族，住福建省。原告(反诉被告)：周某某，男，汉族，住福建省。法定代理人：陈某某(系周某某的母亲)，住福建省周宁县。三原告共同委托诉讼代理人：赵利花，上海思济律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：庄海军，上海市浩信律师事务所律师。被告(反诉原告)：邱定敏，男，1972年11月7日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：朱秀祥，上海市三石律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐增杰，上海市三石律师事务所律师。原告(反诉被告)周建峰、陈某某、周某某与被告(反诉原告)邱定敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案后，依法适用简易程序。本院于2016年8月10日、2016年9月26日分别公开开庭进行审理，陈某某暨周某某的法定代理人及周建华、陈某某、周某某的共同委托诉讼代理人庄海军，邱定敏的委托诉讼代理人朱秀祥、唐增杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周建峰、陈某某、周某某向本院提出诉讼请求：1.确认周建峰、陈某某、周某某与邱定敏就上海市老沪闵路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》已于2016年4月29日解除；2.判令邱定敏支付违约金162万元(根据合同约定的解除合同后邱定敏应承担总价款810万元20%的违约金)。事实和理由：2014年8月4日，周建峰、陈某某、周某某经上海我爱我家房屋租赁置换有限公司(以下简称我爱我家公司)居间介绍，与邱定敏就上海市徐汇区老沪闵路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订上海市房地产买卖协议，协议约定房屋的交易价格为560万元。2014年9月30日，周建峰、陈某某、周某某与邱定敏另行签订一份协议，约定，邱定敏另行补偿周建峰、陈某某、周某某250万元，即该房屋交易的实际价格为810万元。当日，周建峰、陈某某、周某某与邱定敏签订了《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。根据买卖合同第六条的约定，双方应于2015年3月31日前共同向房地产交易中心申请办理房屋转让过户手续。至今，邱定敏仍未配合办理系争房屋的过户手续，违约一年以上，给周建峰、陈某某、周某某造成重大经济损失。周建峰、陈某某、周某某已于2016年4月26日向邱定敏发解除函，且邱定敏已于2016年4月29日收到该函。邱定敏辩称，不同意周建峰、陈某某、周某某的诉请。周建峰、陈某某、周某某要求解除双方签订的买卖合同没有法律和合同依据。2015年3月31日，邱定敏根据买卖合同约定向周建峰、陈某某、周某某支付剩余房款后，周建峰、陈某某、周某某从未向邱定敏主动联系，2016年4月12日邱定敏打电话给周建峰、陈某某、周某某一方要求一起办理产权过户手续，电话中答应办理过户手续，但不久接到解除合同的律师函，2016年6月15日法院组织调解时，周建峰、陈某某、周某某一方拒绝调解。邱定敏通过我爱我家公司通知周建峰、陈某某、周某某在2016年6月14日协助办理产权过户手续，周建峰、陈某某、周某某一方以已经向法院起诉不予理睬。邱定敏向本院提起反诉要求，1.判令周建峰、陈某某、周某某继续履行合同立即将老沪闵路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至邱定敏名下；2.判令周建峰、陈某某、周某某向邱定敏支付违约金，以本金810万元为基数，自2016年6月14日起计算至实际办理过户之日止，按照每日万分之四计算的违约金。事实和理由，邱定敏已向周建峰、陈某某、周某某全额支付购房款810万元，双方于2014年9月完成房屋交付，邱定敏一直居住在系争房屋中。邱定敏于2016年4月12日通过电话联系周建峰要求进行房屋过户，周建峰未作回复。2016年6月13日，邱定敏以短信方式联系周建峰要求在2016年6月14日办理房屋过户手续，周建峰回复已起诉，要求邱定敏与其律师联系。邱定敏根据2014年9月30日签订的《上海市房地产买卖合同》第十条的约定，向本院主张要求周建峰、陈某某、周某某支付违约金。周建峰、陈某某、周某某反诉辩称，不同意邱定敏的反诉诉讼请求。认为其已经依照合同约定单方面解除了买卖合同，邱定敏应当向周建峰、陈某某、周某某承担违约责任。邱定敏拖延至2016年6月中旬才具有购房资格，应该为其违约行为承担责任。本院经审理认定事实如下：系争房屋的权利人为周建峰、陈某某、周某某，该房屋建筑面积为186.62平方米。2014年8月4日，周建峰、陈某某、周某某(出卖人、甲方)与邱定敏(买受人、乙方)签订上海市房地产买卖协议，约定，乙方购买甲方自有的系争房屋，房地产转让价款为560万元；双方确认，在2015年3月31日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2014年8月25日，双方分别签订付款方式变更协议及协议。2014年9月30日，周建峰、陈某某、周某某(出售方、甲方)与邱定敏(买受人、乙方)签订上海市房地产买卖合同，约定，甲乙双方通过上海我爱我家房屋租赁置换有限公司大木桥路分公司居间介绍，由乙方受让甲方位于上海市徐汇区老沪闵路XXX弄XXX号XXX室(即系争房屋)的自有房屋，房屋建筑面积为186.62平方米；房地产转让价款为560万元；该合同第六条同时约定，甲乙双方确认，在2015年3月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；上述房地产权利转移日期以徐汇区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准，甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任；合同第九条第三款约定乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金应按照乙方逾期未付款日万分之四计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方可以单方面解除本合同。甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20％。甲方可以从乙方已付款中扣除违约金，余款返还乙方，已付款不足违约金的，乙方应在接到书面通知之日起十日内向甲方支付；该合同第十条同时约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金应按照乙方已付款日万分之四计算，违约金自本合同应交付房地产期限之第二日起算至实际交付之日止，逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方可单方面解除本合同，乙方单方面解除合同的，约定书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%，甲方在接到书面通知之日起十日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金；补充条款(一)第11条同时约定，甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，则甲方应按本合同第十条第3款之约定违约金比例承担违约责任，乙方应按本合同第九条第3款之约定违约金比例承担违约责任；附件三付款协议同时约定，1、乙方于2014年8月1日支付甲方定金120万元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分，2、乙方于2014年8月25日前将房款160万元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭证，3、乙方于2014年9月10日前将房款230万元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭证，4、乙方于甲乙双方办理产权过户手续之前将房款50万元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭证。当天，周建峰、陈某某、周某某与邱定敏又签订付款方式变更协议，约定，原买卖合同补充条款第3、4条变更为，3、乙方于2014年9月10日之前，将房款230万元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭证，乙方未按本条款约定期限付款的，应当向甲方支付违约金。违约金应按照乙方逾期未付款日千分之四计算，4、乙方于甲乙双方办理产权过户手续之前，将房款50万元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭证，乙方未按本条款约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按照乙方逾期未付款日千分之四计算；经双方签字后生效，本协议与买卖合同不一致的，以本变更协议为准。当天，双方又签订协议，约定，乙方(即邱定敏)同意另行补偿甲方(即周建峰、陈某某、周某某)250万元并签订本协议，乙方于2014年9月10日前将该笔款项直接支付给甲方，甲方出具收款收据。当天，双方另签订税费协议，约定，双方于2014年9月26日签订的上海市老沪闵路XXX弄XXX号XXX室的上海市房地产买卖协议，该买卖协议中约定的成交价为560万元，该价格为甲方(即周建峰、陈某某、周某某)净到手价，关于税费、佣金约定，由乙方(即邱定敏)承担交易过程中产生的所有税费及佣金，本协议自双方签字之日起生效，本协议为买卖协议的一部分，若本协议与买卖协议有异议，以本协议为准。合同、协议签订后，2014年8月底，周建峰、陈某某、周某某将系争房屋交付给邱定敏，邱定敏于2014年9月10日前支付了除尾款50万元外的大部分房款。2015年2月11日，邱定敏发短信给周建峰，内容为，“关于邱定敏付清剩余房款、签委托书的事宜”，当天，周建峰短信回复，内容为，“3月31日前任何一天都配合你去过户，4月1日我答应欠我钱的那个人把房子过户还我”，2015年3月29日，周建峰发短信给邱定敏，内容为“我和我老婆3月30日去上海，31日下午2点30准时在百色路我爱我家房产中介碰面，带上机顶盒两个，剩余尾款50万请打入陈某某建行账号”。邱定敏短信回复，好的。2015年3月30日，周建峰收到邱定敏支付的剩余房款50万元。2016年4月12日邱定敏打点好给周建峰，表示其中一套房屋卖掉了，过一段时间可办理过户手续。2016年4月26日，周建峰、陈某某、周某某委托律师向邱定敏发出《房地产买卖合同解除通知函》。2016年4月30日前，邱定敏短信给周建峰，称收到律师函，对此提出异议，周建峰回复有事联系律师。2016年6月10日，邱定敏发短信给周建峰，通知在2016年6月14日前安排时间来上海市徐汇区房地产交易中心办理过户手续，周建峰回复，我起诉，有事联系我律师。2016年6月17日，邱定敏再次发短信给周建峰，希望尽快安排时间来办理过户手续。另查明，邱定敏名下上海市广兰路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋的网签合同时间为2014年12月25日，过户时间为2016年5月30日。邱定敏另有一套上海市老沪闵路XXX弄XXX号XXX室房屋。以上事实，有房地产权证、上海市房地产买卖协议、上海市房地产买卖合同、协议、付款方式变更协议、税费协议、房地产买卖合同解除告知函及邮寄凭证、短信截屏、通话记录、短信、房地产登记簿信息及庭审中原被告双方的陈述等证据证实，本院依法予以确认并在卷佐证。审理中，周建峰、陈某某、周某某自认，2015年2月份发短信要求在2015年3月31日前过户，2015年3月至2016年4月间未催告邱定敏办理产权过户手续，在2016年4月26日委托律师发出解除通知给邱定敏。双方均表示，关于解除买卖合同后房屋交还及邱定敏投资装修问题，本案中均不予处理。本院认为，原告周建峰、陈某某、周某某与被告邱定敏签订的房地产买卖合同及协议系签约方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。从邱定敏与周建峰间短信往来可反映，邱定敏于2015年3月30日向周建峰、陈某某、周某某支付剩余房款50万元，双方在2015年3月31日到我爱我家公司见面，但双方未于2015年3月31日前共同赴房地产交易中心申请办理转让过户手续，自2015年3月31日起至2016年4月25日止，周建峰、陈某某、周某某自认未向邱定敏催告要求其积极履行办理转让过户手续，可认定，双方协商一致变更了办理产权转让过户手续的时间，现原、被告均未提供双方就变更后转让过户时间协商达成一致意见的充分证据，且协助办理转让过户手续是周建峰、陈某某、周某某应履行的义务，而邱定敏应履行的支付房款的义务已履行完毕，故周建峰、陈某某、周某某于2016年4月26日向邱定敏房产解除合同通知书的行为无效，三原告要求确认双方间买卖合同于2016年4月29日解除及要求被告支付解除合同后违约金之诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持；被告反诉要求继续履行买卖合同、三原告协助办理系争房屋的转让过户手续之诉讼请求，理由正当，本院予以支持；被告反诉要求三原告支付以被告单方面通知三原告于2016年6月14日办理转让过户时间为违约金起算日的违约金之诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：一、驳回周建峰、陈某某、周某某要求确认与邱定敏就上海市老沪闵路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》已于2016年4月29日解除之诉讼请求；二、驳回周建峰、陈某某、周某某要求邱定敏支付违约金162万元之诉讼请求；三、周建峰、陈某某、周某某与邱定敏继续履行上海市房地产买卖合同，周建峰、陈某某、周某某与邱定敏于本判决生效之日起五日内依法向徐汇区不动产登记事务中心办理交易过户申请手续，将上海市老沪闵路XXX弄XXX号XXX室不动产权利人转移登记为邱定敏，所涉相关费用按国家、本市的有关规定及双方间买卖合同、协议约定承担；四、驳回邱定敏的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币9,730元，由周建峰、陈某某、周某某负担。反诉受理费6,657.20元，由周建峰、陈某某、周某某负担40元，由邱定敏负担6,617.20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  汪俭蓉二〇一六年十月二十一日书记员  薛 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。