湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终4184号上诉人（原审被告、反诉原告）：张行，男，1981年8月6日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：赵博，湖北游于艺律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉阳光粒子科技孵化器有限公司，住所武汉市江岸区合作路14号三层。法定代表人：袁玲玲，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王攀迪，湖北维力律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢青霞，湖北维力律师事务所律师。上诉人张行因与被上诉人武汉阳光粒子科技孵化器有限公司（以下简称阳光粒子公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初6185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。张行上诉请求：1．依法改判原审判决第三项、第五项，即判决张行无需向阳光粒子公司支付2020年7月25日至2020年8月12日的房屋占用使用费7936.27元，依法改判阳光粒子公司向张行赔偿提前终止合同的损失104516元。2．阳光粒子公司承担本案的一审、二审费用。事实与理由：一、一审法院判决张行向阳光粒子公司支付2020年7月25日至2020年8月12日的房屋占用使用费7936.27元，缺少事实依据和法律依据。合同约定，应于合同终止后的7日内腾退，即2020年8月4日腾退，该期间为合同约定的合理腾退期限，该期间无需支付占有使用费。腾退期后，阳光粒子公司拒绝为涉案房屋充电费，该房屋已无法用于商业经营。一审法院将未经营的房屋及合理腾退期限计算房屋占有使用费属于错误认定。二、一审法院不予支持阳光粒子公司提前终止合同给张行造成的损失104516元，属于错误的法律认定。双方签订的租赁合同中明确约定，发生不可抗力时，合同约定的期限应当顺延，阳光粒子公司向张行发出终止合同通知书后，张行已明确表示新冠××疫情属于不可抗力，应当顺延合同期限。阳光粒子公司在明确获知张行的信息后，仍然单方终止合同，断电关门，属于严重违约行为。阳光粒子公司单方违约，应当承担违约给张行造成的损失。损失应从合同到期后的四个月计算，张行6、7、8三个月的经营所得可以推算出张行的预期利益损失。阳光粒子公司辩称，1．张行应在8月4日向阳光粒子公司返还房屋，合同到期后张行继续占用房屋，是违法占用，如果张行在七天内腾退，那属于合法腾退，但张行没有腾退的意思，属于违法占用。阳光粒子公司是依法进行房屋收回，张行应支付占用费。阳光粒子公司并未对张行进行断电处理，一直是张行自行充电使用，充多少用多少，张行也没有证据证明阳光粒子公司有断电关门行为。2．阳光粒子公司在依法进行房屋收回，合同第18条第1款约定，新冠××疫情不属于本合同约定的不可抗力。张行主张的损失没有产生。阳光粒子公司没有任何违约行为。阳光粒子公司向一审法院起诉请求：1．确认阳光粒子公司与张行签订的《房屋租赁合同书》于2020年7月24日解除；2．判令张行向阳光粒子公司支付欠缴的2020年1月25日至2020年7月24日的租金76,230元；3．判令张行从租赁房屋中立即腾退；4．判令张行向阳光粒子公司支付自2020年7月25日起至2020年11月12日共计111天的房屋占用费94,017元；5．判令张行向阳光粒子公司支付违约金70,207.83元（以76,230元为本金，按日0.3%的标准，从2020年1月10日起计算至2020年11月12日，共计307天）；6．判令张行向阳光粒子公司支付欠缴的物业管理费7,200元（按照每月900元的标准，自2020年2月25日起计算至2020年10月24日止）；7．判令张行承担本案全部诉讼费用。张行向一审法院提出反诉请求：1．判令阳光粒子公司赔偿张行提前解除合同的损失共计104,516元；2．判令阳光粒子公司返还张行履约保证金32,000元；3．判令张行不予支付阳光粒子公司2020年1月23日至2020年6月12日的房屋租金；4．本案本诉与反诉的诉讼费用由阳光粒子公司承担。一审法院认定事实：2013年8月5日，湖北源昌物业发展有限公司（以下简称源昌公司）与武汉阳光谊通商业管理有限公司（以下简称阳光谊通公司）签订《房屋租赁合同》，约定将源昌公司所有的坐落于武汉市江岸区合作路14号的房屋出租给阳光谊通公司，租赁期从2013年9月1日至2025年8月31日。2016年11月24日，张行向阳光谊通公司承租武汉市江岸区合作路界立方中街1-1号物业，并向阳光谊通公司支付保证金32,000元。2018年12月17日，源昌公司与武汉谊通文旅股份有限公司（以下简称谊通文旅公司，原名称为阳光谊通公司）签订《补充协议》，约定将《房屋租赁合同》的租期延长6年，至2031年8月31日。2019年5月30日，源昌公司、谊通文旅公司、阳光粒子公司签订《承租人变更协议》，约定租赁期限至2031年8月31日；自2019年6月1日开始阳光粒子公司开始承租该房屋，阳光粒子公司在合同有效期限内承担原租赁合同中谊通文旅公司所有的权利和义务。2019年7月20日，阳光粒子公司（甲方）与张行（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方向乙方出租合作路界立方项目的第一层中街1-1号铺位（房屋）作为商业经营（办公）使用，计租建筑面积为90平方米；承租期限为1年，自2019年7月25日至2020年7月24日止；租金（含税）为141.17元/月/平方米，每月含税租赁费用为12,705元；本合同签订后当天缴纳首期租金38,115元给甲方；本合同的租金支付方式为季付，签订合同之日乙方缴纳首期租金，以后乙方应在下一季缴纳日前15个工作日内向甲方全额缴纳下一季的房租，以此类推；承租单元的物业管理由项目物业管理有限公司负责，或由甲方委托的其他物业服务公司负责，乙方与物业服务公司另行签订物业管理协议；乙方需按物业服务公司所定的物业管理费标准和支付方式向物业服务公司支付物业管理费；乙方须在签署租赁承租单元合同当日内，向甲方支付履约保证金32,400元；如乙方违反本合同任何条款，包括但不限于乙方欠付的租金或其他相关费用，甲方有权以租赁保证金冲抵乙方欠付的租金或其他费用（甲方享有的此项权利并不排除甲方可以采取其他方法或行使其他权利以维护甲方的利益），同时书面通知乙方；若乙方违反本合同项下其他任何义务或责任的，甲方有权书面通知其限期改正，经甲方书面通知，乙方仍不改正的，自甲方发出第二次书面通知之日起，乙方每日应向甲方支付相当于承租单元月租金千分之三的违约金，直至改正为止；本合同履行完毕终止后7个工作日内，乙方应将承租单元恢复到交付状态，并交还甲方（包括承租单元的全部钥匙）；无论任何原因，交还期满后乙方仍未能将该承租单元按约定条件交还甲方的，则自交还期届满次日起，乙方应当按照合同终止时该承租单元平均日租金的2倍标准向甲方支付场地占有费；本合同项下的不可抗力仅包括项目房屋所在地发生的地震、塌方、陷落、洪水、台风等自然灾害和非因甲方或乙方原因而发生的火灾、爆炸以及战争、社会动乱或动荡和法律、行政法规的变化以及政府征收、征用；如发生不可抗力，以至于任何一方的合同义务因这种事件的发生而无法履行，此种合同义务在不可抗力持续期间应予中止，履行期限按上述中止时间自动延长，双方均不承担违约责任；该合同还约定了其他条款。2016年11月张行向阳光谊通公司支付的保证金32,000元转为本合同项下的履约保证金。合同签订后，张行继续承租上述商铺，并向阳光粒子公司支付租金。2019年7月20日，武汉谊通捷创物业管理有限公司（甲方）与张行（乙方）签订《物业服务合同》，约定物业坐落于合作路界立方中街1-1，租赁面积90平方米，服务期限2019年7月25日至2020年7月24日；甲方有权向乙方收取本协议约定的物业管理费及其他费用，并有权在乙方逾期支付上述费用时向乙方收取滞纳金；每月物业管理服务费用为900元；物业管理服务费支付方式按三个月缴纳，乙方应当在每期应付日之前15个工作日内向甲方一次性足额支付下期物业管理费用2,700元；该合同还约定了其他条款。2020年1月23日至2020年4月8日，武汉因新冠××疫情封城。张行自2020年1月25日开始没有向阳光粒子公司支付租金。2020年6月10日，张行在承租商铺经营的武汉市江岸区光阴故事餐厅（以下简称光阴故事餐厅）开始试营业，6月12日正式营业。2020年6月15日，阳光粒子公司向张行出具律师函，要求张行在收到律师函后3日内向阳光粒子公司支付拖欠的截至2020年6月15日的租金等费用共计76,230元，并同意减免2020年2-3月期间的租金共计25,410元。2020年6月28日，张行向阳光粒子公司支付1个月租金及1个月物业费共计13,605元。2020年6月29日，阳光粒子公司向张行出具《关于房屋租赁不续租的函》，说明因张行未在合同到期前三个月申请续租，租赁合同到期终止，阳光粒子公司与张行不再续租。2020年7月20日，张行向阳光粒子公司回函，说明《解除租赁合同通知书》已经收到，疫情属于不可抗力，合同期限应当顺延四个月。2020年8月13日，阳光粒子公司向张行出具《房屋腾退通知书》，要求张行腾退出诉争商铺。同日，阳光粒子公司将诉争商铺的门锁上。2020年12月2日，张行腾退出诉争商铺，阳光粒子公司与张行对腾退物品进行了清点。一审法院认为，阳光粒子公司与张行签订的《房屋租赁合同书》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方都应按协议书的约定履行各自的权利和义务。根据房屋租赁合同第三条的约定，租赁期限截至2020年7月24日，阳光粒子公司与张行未就延长租赁期限达成合意，故房屋租赁合同于2020年7月24日解除。张行辩称《房屋租赁合同书》约定如发生不可抗力，合同履行期限应自动延长，新冠疫情属于不可抗力，租赁期限应延长四个月。因新冠疫情不在双方约定的不可抗力事项范围内，且约定的不可抗力影响合同履行的中止期间及延长期间需要双方当事人共同确认，而双方对于延长租赁期限未能达成一致意见，阳光粒子发函告知张行租赁合同期满解除，故双方租赁合同于约定租赁期满时即2020年7月24日解除。张行的抗辩没有法律和合同依据，一审法院不予采纳。关于租金，2020年1月23日至2020年6月9日，因新冠疫情影响，光阴故事餐厅暂停营业。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条规定：“……疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。”由于诉争商铺为非国有资产，张行所经营的光阴故事餐厅为个体工商户，综合考虑双方的损失，一审法院酌定张行应承担2020年1月25日至2020年6月9日期间租金金额的50%，即28,612.36元（12,705元/月×12个月÷365天×137天×50%）。光阴故事餐厅自2020年6月10日开始营业，故2020年6月10日至2020年7月24日租金应为18,796.44元（12,705元/月×12个月÷365天×45天）。张行已向阳光粒子公司支付32,000元履约保证金，且张行于2020年6月28日向阳光粒子公司支付了1个月租金12,705元，扣除已支付的履约保证金及1个月租金，张行应向阳光粒子公司支付2020年1月25日至2020年7月24日的租金2,703.8元（28,612.36元＋18,796.44元－32,000元－12,705元）。关于阳光粒子公司主张张行从租赁房屋中立即腾退的诉讼请求，由于2020年12月2日，张行腾退出诉争房屋，阳光粒子公司与张行对腾退物品进行了清点，该项诉讼请求已无事实依据，故对该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于房屋占有使用费，《房屋租赁合同书》约定，张行应在合同履行完毕终止后7个工作日内将诉争房屋恢复到交付状态。《房屋租赁合同》于2020年7月24日终止，张行应于2020年8月4日腾退，但张行并未按期腾退，鉴于双方约定的占有使用费过高，一审法院认为应参照合同约定的租金标准支付占有使用费。因2020年8月13日，阳光粒子公司将诉争商铺的门锁上，张行经营的光阴故事餐厅不能继续经营，此日开始张行无需向阳光粒子公司支付占有使用费。张行应支付2020年7月25日至2020年8月12日期间的房屋占有使用费7,936.27元（12,705元/月×12个月÷365天×19天）。关于违约金，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”新冠疫情及其防控措施属于不可抗力。本案中，张行租赁诉争商铺系用来进行经营，其欠付租金系受疫情影响导致合同目的不能实现所致，根据前述法律规定，阳光粒子公司关于违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于物业管理服务费，根据《物业服务合同》的约定，张行应向武汉谊通捷创物业管理有限公司支付物业管理服务费，阳光粒子公司未能提交证据证明其已代张行向物业公司支付了物业费，故阳光粒子公司无权向张行主张物业管理服务费，故对该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于张行要求阳光粒子公司赔偿提前解除合同的损失104,516元的诉讼请求，因房屋租赁合同系于双方约定的租赁期满日2020年7月24日解除，阳光粒子公司与张行未就延长租赁期限达成合意，且张行未能提交充分证据证明光阴故事餐厅的经济损失，该项诉讼请求没有事实和法律依据，故对该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于张行要求阳光粒子公司返还履约保证金32,000元的诉讼请求，因张行欠付2020年1月25日至2020年7月24日的租金，根据《房屋租赁合同》关于“甲方有权以租赁保证金冲抵乙方欠付的租金或其他费用”的约定，结合阳光粒子公司同意以32,000元履约保证金冲抵张行欠付的租金的当庭陈述，一审法院已将履约保证金冲抵租金，故对该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于张行要求不予支付阳光粒子公司2020年1月23日至2020年6月12日的房屋租金的诉讼请求，虽然新冠疫情导致光阴故事餐厅无法经营，但是张行承租的房屋非国有资产，不可抗力导致的双方损失双方应进行分担，故对张行应支付的租金予以部分免除为宜，故对该项诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、武汉阳光粒子科技孵化器有限公司与张行于2019年7月20日签订的《房屋租赁合同书》于2020年7月24日解除；二、张行于本判决生效之日起五日内向武汉阳光粒子科技孵化器有限公司支付2020年1月25日至2020年7月24日的租金2,703.80元；三、张行于本判决生效之日起五日内向武汉阳光粒子科技孵化器有限公司支付2020年7月25日至2020年8月12日的房屋占有使用费7,936.27元；四、驳回武汉阳光粒子科技孵化器有限公司的其他诉讼请求；五、驳回张行的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取2,507.50元，由武汉阳光粒子科技孵化器有限公司负担2,474.50元，张行负担33元。反诉受理费1,515元（已减半），由张行负担。因武汉阳光粒子科技孵化器有限公司已将本诉案件受理费预交一审法院，故张行应于本判决生效之日起十日内将33元款项支付给武汉阳光粒子科技孵化器有限公司。二审中，双方当事人没有提交新的证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点有三：一是新冠××疫情及疫情防控措施是否属于案涉合同项下约定的不可抗力事项；二是张行在合同到期后是否需要支付房屋占有使用费；三是张行主张的损失能否得到支持。关于焦点一。张行认为新冠××疫情属于案涉合同列举的不可抗力事项中自然灾害的内容，应适用合同约定将履行期限按中止时间自动延长。本院认为，新冠××疫情及疫情防护措施不同于案涉合同列举的地震等气象灾害或台风等地质灾害，不属于合同所称的自然灾害的范畴，故不能适用合同关于履行顺延的约定。故张行认为阳光粒子公司提前解除合同没有事实和法律依据。关于焦点二。合同到期后，张行认为因合同约定了7日的腾退期限，该期限不应支付租金。本院认为，合同虽然约定了“合同履行完毕终止后7个工作日，乙方（张行）应将承租单元恢复到交付状态，并交还甲方”，但并未约定该7日无需支付房屋占有使用费，且张行亦未按照合同约定将承租房屋恢复原状并交付。合同还约定自交换期满次日起，张行应当按照承租单元日租金的2倍支付场地占有费。张行还认为腾退期后，阳光粒子公司拒绝为涉案房屋充电费导致房屋无法使用，但未向法院提交任何证据证明其主张，故一审法院判决张行在合同期满后至案涉房屋上锁前按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，已经对占用费支付标准进行了调减，本院予以维持。关于焦点三。张行主张的损失系2020年6月至9月期间的经营损失，即预期利益损失，理由是阳光粒子公司提前解除合同，构成违约。本院认为，如焦点一的论述，案涉合同系到期解除，双方对合同续签未达成合意，阳光粒子公司不存在提前解除合同的违约行为，张行也未提供任何证据证明其损失，故本院对张行的该项上诉请求不予支持。综上，张行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2549元，由上诉人张行负担。本判决为终审判决。审判员  宋飞二〇二一年五月十九日法官助理庄敏书记员陶叶珊