重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0106民初3996号原告：杨海龙，男，1989年11月27日出生，汉族，住广东省深圳市。委托诉讼代理人：胡耀，重庆泽渝律师事务所律师。原告：代一帆，女，1989年6月20日出生，汉族，住成都市高新区。委托诉讼代理人：胡耀，重庆泽渝律师事务所律师。被告：米娜，女，1992年10月22日出生，汉族，住重庆市潼南区。原告杨海龙、代一帆与被告米娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨海龙及原告杨海龙和原告代一帆的委托诉讼代理人胡耀、被告米娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨海龙、代一帆向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决被告向二原告支付合同款3000元。2.判令被告承担本案的诉讼费。事实及理由：两原告与被告于2020年5月21日签订《二手房房屋买卖合同》，约定两原告将位于重庆市沙坪坝区出卖给被告，被告按上述合同约定的时间向两原告支付房款共计913000元。合同签订后，两原告将房屋过户给被告，并于2020年7月2日将房屋交付给被告使用，被告亦按照合同约定向两原告支付房款共计910000元，但未向两原告支付房屋保证金3000元，经原告催收，被告仍未履行相应合同义务，两原告为维护自身合法权益，故提起诉讼，望判如所请。被告米娜辩称，不同意原告的诉讼请求。原被告原本约定的房屋过户时间2020年6月22日，但是由于二原告的原因导致房屋过户实际时间为2020年7月23日，从而导致被告多交了一个月的房租1000元，且从过户到交房有7天的时间，但是二原告没有在此期间将涉案房屋尚欠的物业水电气费结清，是我去结清的，物业费147.81元、水费236.5元、电费148.2元、气费316.19元，以上费用均是物业公司在2020年7月15日来抄表的，都是计算的7月15日以前的物业水电气费。在涉案房屋过户的时候及过户之前我发现房屋内的电视机、下水道、电灯有损坏，我也和原告说了，原告没有正面答复我，在二手房交易过程中，房屋内的设施有损坏均应由卖方修理或者承担相应的费用。本院经审理认定事实如下：2020年5月21日，原告杨海龙、代一帆作为出卖方及甲方与被告米娜作为买受方及乙方签订二手房房屋买卖合同，第一条主要约定房屋产权人为杨海龙、代一帆，房屋坐落为重庆市沙坪坝区，甲方已将房屋出租，且承租人已放弃优先购买权，租赁期限至2020年6月20日，甲方需将房屋恢复再交付给乙方；第二条主要约定房屋价款913000元，乙方在签订本合同时支付甲方购房定金30000元，甲方同意将购房款3000元作为交房保证金，于房屋交割完毕当日支付，本条还对剩余房款的支付方式进行了约定；第三条还约定过户之日起7日内，甲方将该房屋交付给乙方，甲方将该房屋已发生的水、电、煤气、有线电视、物业管理等各项费用付讫；第五条第2项约定甲方未能根据本合同约定的时间向乙方交付房屋，由甲方向乙方支付相当于本合同约定的房屋总价的20%的违约金，并继续履行交付义务，逾期超过30天，乙方有权解除合同，甲方同时承担本合同约定的房屋总价20%的违约金；第六条约定发生争议协商不成向房屋所在地人民法院起诉；本合同还对其他事项进行了约定。2020年7月23日，原被告至沙坪坝不动产登记中心办理了房屋产权变更登记，不动产登记信息查询结果告知单显示2020年7月24日位于沙坪坝区的房屋登记在米娜名下。二手房房屋买卖合同签订后原告预约了提前还款，被告方依约支付了首付款120000元，但原告方未在预约确定的还款日提前还款，并再次预约了提前还款，因此被告在微信中称又要至少多租一个月房子，原告杨海龙在微信中称“你房租好多钱，帮你交一个月”，被告随即称“1000，就不知道下一次搬家日子到什么时候”。关于合同履行中房屋交付的问题，因房屋交易前存在租赁，承租人于2020年7月5日搬出，承租人搬出时水电物业费等未结清，被告方于2020年7月5日从承租人处接受了房屋钥匙，被告方拿到钥匙后，对房屋墙面存在问题进行了维修，原告方向被告支付了2000元维修费用。2020年7月27日，被告支付涉案房屋物业费147.81元，2020年7月29日，被告支付涉案房屋水费116.1元，2020年11月1日，被告支付涉案房屋燃气费366.67元，2020年7月29日，被告支付涉案房屋电费143.48元，2020年9月9日支付涉案房屋电费82.68元。庭审中被告称水费116.1元是2020年5月至6月的，2020年7月15日抄的水表度数392，实际使用28吨，金额为120.4元；燃气公司告知的截至6月欠费金额为412.72元，度数为1071,2020年7月15日度数为1091，账户内还有余额191.73元，所以实际欠费为220.99元，另有7个月垃圾费56元，7月已走读数的燃气费为20*1.96=39.2元，所有燃气费用为316.19元；2020年7月29日被告交纳电费143.48元，是2020年5至6月的电费，在2020年9月9日交了电费82.68元，是2020年7-8月的电费，房屋是在2020年7月24日过户的，所以该82.68元的电费包括了过户前的电费，应由原告承担，在2020年7月15日抄了电表，度数是5607，在7月15日前使用了11度电，根据电价算出来为5.72元，也应该由原告承担，因抄表时间在2020年7月15日，但过户时间是2020年7月24日，抄表之后多的这些费用就不再计较了。以上事实，有原告杨海龙、代一帆举示的二手房房屋买卖合同、不动产登记信息查询结果告知单、微信聊天记录2页、微信主页截图1页、微信转账记录截图1页、微信支付转账电子凭证1页、被告米娜举示的微信聊天记录27张、物业费支付账单详情、水费账单详情、电费账单详情、气燃气费账单详情截图各一张以及原被告的陈述作为证据证明，可以认定。本院认为，原告杨海龙、代一帆与被告米娜签订的二手房房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，应为有效，双方应当按约履行各自义务。本案原告主张被告支付3000元合同款的依据为二手房房屋买卖合同约定的“甲方同意将购房款3000元作为交房保证金，于房屋交割完毕当日支付”，故房屋是否交割完毕是本案需要查明及认定的基本事实。合同约定的房屋交付是“过户之日起7日内，甲方将该房屋交付给乙方，甲方将该房屋已发生的水、电、煤气、有线电视、物业管理等各项费用付讫”，而实际上房屋过户的时间为2020年7月24日，故依据该合同及过户时间，约定的房屋交付时间应为2020年7月24日至2020年7月31日。因该房屋存在租赁，承租人于2020年7月5日搬出，被告于2020年7月5日从承租人处获得房屋钥匙，事实上控制了房屋，正因为如此，原告认为此时其已经向被告交付了房屋。本院认为，2020年7月5日被告从承租人处获得房屋钥匙不能认定为是原告方在向被告方履行交付房屋的义务，首先，双方关于房屋的交付在二手房房屋买卖合同中有明确的约定，如果双方在履行合同中变更了房屋交付的约定，主张变更了房屋交付约定的一方需要对该主张举证证明，现原告举示的证据无法证明双方对房屋交付重新进行了约定，故房屋的交付仍应根据合同约定来履行；其次，在承租人搬出房屋之前的2020年6月10日，被告方已经与承租人就租赁期限及何时搬走进行过沟通，并向原告报告过“房子各方面都有问题”，原告杨海龙在微信聊天中表示“他还有押金，不行用押金弄”、“我给你保证过，他不恢复我恢复，不可能这样子卖给你”，还表示周末来一趟找承租人解决问题，故据此可以认定，在承租人搬出房屋将钥匙交付给被告之前，原被告双方均明知房屋存在问题需要修复，被告方从承租人处拿到钥匙时房屋的问题仍然存在，被告称拿到钥匙是为了修复房屋，被告该说法能够与房屋在被告拿到钥匙后进行了修复的事实相印证，故被告接受钥匙的行为不能认定为房屋交付给被告；再次，被告拿到房屋钥匙后，对房屋墙面进行了修复，原告方向被告支付了2000元修理费，原告方也在庭审中认可合同约定原告需将房屋恢复之后再交付给被告，原告未自行修复，据此也可得知被告从承租人处接受钥匙不是原告在履行房屋交付的义务。2020年7月23日，原被告办理了不动产权属变更登记，双方关于房屋交易的事项基本完成，2020年7月24日产权变更登记完成，而此时也属于合同约定的房屋交付时间，故2020年7月24才是原告向被告交付房屋的时间。房屋虽然交付完成，但附属的水电气物业费等并未交割清楚，因双方约定的交房保证金正是用于对房屋完整交付、相关费用结清的保证，故如存在其他费用，可以从保证金中抵扣。关于抵扣一个月租金，原告杨海龙在聊天中已经承诺愿意支付一个月租金，故被告主张的1000元租金可从保证金中扣除。关于抵扣物业费、水电费费等，原告负有将房屋交付给被告的义务，其应当结清房屋交付前的物业水电费，但原告交付房屋时并未结清该部分费用，故本院以被告主张的金额认定该部分物业费水电气费，且被告也举示了证据对支付了该部分费用进行证明，故本院对该部分金额进行确认，可以抵扣的水费为236.5元、电费为148.2元、燃气费为316.19元，因147.81元系2020年7月的物业费，结合交房时间，可以抵扣的费用为114.43元（147.81×24÷31）。至于被告辩称的电视机、下水道、电灯有损坏，被告未举示证据证实，该部分费用不能从保证金中抵扣。综上，需要抵扣的费用共计为1815.32元，本院对原告主张的房款抵扣后的1184.68元予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告米娜于本判决生效后立即支付原告杨海龙、代一帆购房尾款1184.68元。二、驳回原告杨海龙、代一帆其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，原告杨海龙、代一帆已预交，由原告杨海龙、代一帆负担15元，被告米娜负担10元，被告负担部分限被告于本判决生效后立即支付原告。本判决为终审判决。审 判 员 张晋恺二〇二一年五月六日法官助理 李 森书 记 员 王 浩