河北省涉县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0426民初221号 原告（反诉被告）：河北珅跃商贸有限公司，住所地涉县更乐镇上巷村。 法定代表人：张全生，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：高斌炜，河北卓耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马国文，男，1968年5月20日生，汉族，该单位员工。 被告（反诉原告）：涉县医院，住所地涉县涉城镇将军大道6号。 法定代表人：付彩文，该院院长。 委托诉讼代理人：冯琳娜，河北冀华（邯郸）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋献红，河北冀华（邯郸）律师事务所律师。 原告（反诉被告）河北珅跃商贸有限公司(以下简称珅跃公司)与被告（反诉原告）涉县医院房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案，被告涉县医院于2021年1月13日向本院提起反诉，本院依法组成合议庭，于2021年2月25日公开开庭进行了审理。原告珅跃公司的委托诉讼代理人高斌炜、马国文，被告涉县医院委托诉讼代理人冯琳娜、宋献红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告珅跃公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认被告向原告发出的《解除合同通知函》无效,并判令被告继续履行租赁合同；2、判令被告赔偿因违约造成原告的经济损失(该项诉讼请求原告在庭审中已撤销)。事实与理由：原告与被告通过公开招投标方式签订《涉县医院综合服务楼外包合同》,被告将其位于院内综合服务楼租赁于原告,租赁期限20年,自2017年5月1日至2037年4月30日止,年租金119.6082万元。2020年9月25日原告收到被告发出《解除合同通知函》,原告不同意解除合同,于2020年10月5日委托律师向被告提出解除合同的异议。理由:从合同签订到2020年4月1日前,因被告消防不达标,不能验收备案,导致原告对承租标的物不能正常运营,造成了原告装修损失、投资设施损失、经营损失、预期收益损失等;其次,被告于2019年7月份以申请二甲医院为由,占用了租赁标的物的二层,为此原告单方终止了与他人签订关于二层的租赁合同关系,相应利益受损,同时为满足被告的要求,对二层进行改造、装修,原告投入相应资金,遭受重大经济损失;2020年元月份受新冠肺炎疫情影响,依据相关规定也应当减免原告相应租金等。就上述损失的抗辩事由与被告多次沟通,被告拖延至今。因此本案既不存在约定解除合同的事由,也不具有解除合同的法定情形,被告单方解除合同并向原告发出解除合同通知的行为无效,被告与原告签订的《涉县医院综合服务楼外包合同》应当继续履行。庭审中原告撤销第二项诉讼请求即判令被告赔偿因违约给原告造成的经济损失（待评估鉴定确定数额），理由：原告的第一项诉求是确认解除合同的效力之诉，第二项诉求是给付之诉，两项诉求不宜合并审理，故撤回第二项诉求。 被告涉县医院辩称，1、被告方发出的解除合同通知函是有效的，所依据的是法律规定和合同约定及2019年5月9日原告方单方做出的承诺书享有的解除权，且原告无证据证明解除合同通知函是无效的；2、被告方要求继续履行合同，已无客观事实依据，不但我方向其发出了解除合同通知函，而且我方已于2021年1月13日向法院针对该案提出了反诉，请求解除该承包合同，所以已无继续履行合同的可能；3、原告起诉状事实和理由部分严重失实，其拒付租金的行为已构成严重违约，符合解除合同的法律要件。 被告涉县医院向本院提出反诉请求：一、请求法院判决解除反诉人与被反诉人双方于2017年3月4日签订的《涉县医院综合服务楼外包合同》；二、请求法院判决被反诉人立即向反诉人返还租赁物；三、请求法院判决被反诉人立即向反诉人支付欠付租赁费等费用1468427.41元(其中2021年1月4日前房屋租赁费797388元;截止2020年12月31日水费65160元;截止2020年12月31日电费605879.41元);并给付反诉人自2021年1月5日起按月租99673.5元支付至实际返还租赁物之日止的房屋占用使用费;同时支付延期给付利息(以所欠付租赁费为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止)；四、判决被反诉人依照《涉县医院综合服务楼外包合同》第七条第1款约定承担违约责任；五、本案诉讼费及其他费用均由被反诉人承担。事实与理由：2017年3月4日,被反诉人承租反诉人综合服务楼一栋用以商业经营,双方签订《涉县医院综合服务楼外包合同》,该合同明确约定了租金的支付方式及解除条件。履约过程中被反诉人欠付反诉人房屋租赁费、水电费迟迟不予支付,截止2021年1月4日,被反诉人共欠付反诉人房屋租赁费797388元,2020年12月31日之前水电费用671039.41元,在反诉人发函催缴时,其回函明确不再支付相关费用。为此，反诉人特依据合同约定向被反诉人行使合同解除权，并于2020年9月24日向被反诉人送达解除合同通知。解除合同通知要求被反诉人于10日内返还租赁物并支付拖欠的租赁费等费用和承担相关损失。但被反诉人仍未按要求返还租赁物并支付拖欠费用。庭审中涉县医院将诉讼请求第三项电费数额变更为：634750.4元，第三项请求的总数额变更为：1497298.41元。 原告珅跃公司对被告反诉辩称，被告的反诉不符合法律规定，法院应依法驳回，理由：原告的诉求是请求确认解除合同行为的效力之诉，被告的反诉是请求解除权，二者之间不是基于同一事实和法律关系，被告不构成反诉，确切的说，原告是基于2020年9月24日被告发出了解除通知，原告提出异议后，请求法院确认其效力的诉讼，被告的反诉请求于2021年1月13日向法院提出了解除权的请求，二者之间是完全不同的法律关系，因此被告不构成反诉，应驳回被告的反诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并进行了质证，本院认定事实如下：2017年3月4日，被告作为甲方，原告作为乙方，通过公开招投标方式签订《涉县医院综合服务楼外包合同》,合同主要内容为：甲方出租给乙方的房屋位于涉县医院新址院内，建筑面积9130.4㎡，此面积为综合服务楼扣除洗衣房面积后的建筑面积，含两部电梯（餐梯、客梯各一部）所占面积；租赁期限自2017年5月1日起至2037年4月30日止，共20年；年租金119.6082万元，房屋租金支付方式如下：承包费每两年支付一次，一次支付两年的租金239.2164万元，支付时间为起租日之前三日内，如三日内遇节假日，乙方应在节假日前提前支付；乙方必须在签订合同前向甲方交纳履约保证金贰拾万元（不计利息），承租到期后，乙方如没有发生违约问题，甲方一次性退换；租赁期间，除遇到国家有关政策调整外，双方不得以任何理由调整租金；乙方在合同期内，应合法经营，并独立承担对外经济、民事、刑事责任，按约定时间足额交纳各种费用、租金等，乙方应无条件配合甲方完成综合服务楼的竣工验收；第七条第1款：违约处理：对乙方严重违约情形，甲方有权于违约发生日之后的任意时间单方面解除合同，收回出租房屋，无需取得乙方同意，因此造成的一切损失由乙方承担，并扣除乙方的履约保证金；对乙方一般性违约情形，甲方有权于违约发生后以书面形式通知乙方，并根据违约具体情况要求乙方赔偿。第2款：乙方有下列行为之一的，视为乙方严重违约，按严重违约情形处理：……B、未按约定时间交纳履约保证金、租金等相关费用的……D逾期未缴纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，以甲方约定的通知形式为准。双方还约定了其他权利义务。合同签订后，原告缴纳了2017年5月1日至2019年4月30日两年的租金。2019年5月22日，原告向被告交纳2019年5月1日至2020年4月30日租赁费1196082元。2020年5月1日至2021年4月30日租赁费1196082元，原告于2019年11月29日缴纳100000元，剩余1096082元未缴纳。2020年4月1日，被告完成消防竣工验收备案。2020年8月21日，被告作出《房租、水电费催告通知书》，并于2020年8月24日送达原告，通知内容为：“河北珅跃商贸有限公司：贵公司与我院2017年3月4日签订的《涉县医院综合服务楼外包合同》约定，2019年5月1日前应支付房屋租金2392164元和水费、电费等应付费用，后于2019年5月9日签订承诺书，保证2019年5月15日交120万元，2019年10月1日前交50万元，12月15日以前交69.2164万元，逾期不交，涉县医院可单方解除合同，贵公司无条件配合医院收回租赁房屋。但贵公司并未依约履行给付义务，截止目前，贵公司仍欠付我院房屋租金1196082元和水费、电费等费用，已构成严重违约。据此，我院特郑重函告你公司：1、请你公司在接到本函告后十个工作日内，按照合同约定支付拖欠我院的费用。2、如十日内未足额支付拖欠我院的费用，我院将依据与你公司签订的《涉县医院综合服务楼外包合同》第七条第1款规定及你公司作出的承诺书约定，行使单方解除合同的权利，并收回房屋、扣回履约保证金。3、并同时向你公司追究因此我院遭受的一切经济损失”。2020年9月1日原告作出《给涉县医院房租、水电费催告通知书的复函》，内容为：“贵院于2020年8月24日送我公司的《房租、水电费催告通知书》已经收到，我公司对通知书中所述合同约定的租金数额、交付期限以及所欠租金的情况均不持异议。之前，我公司不止一次与贵院就所租综合服务楼未经消防验收部分区域压根就不能经营，损失严重；少部分勉强经营的区域也因疫情影响，导致更为严重的经营困难的情况，与贵院相关领导当面沟通，直至提出书面说明和要求，恳请贵院本着实事求是、公平合理的原则给予妥善解决。但，贵院惯于自我优先，强势对人，只顾苦苦相逼催交租金，对我公司的正当要求却不屑一顾，冷漠拒绝。对此，我公司深感遗憾，并表示强烈不满。……在贵院与我公司就综合服务楼未经消防验收，给我公司造成的严重损失，以及新冠疫情带来的经营困难，应当适当调整本年度租金等问题，经平等协商达成一致之前，我公司不再作出向贵院支付租金的安排。”2020年9月24日，涉县医院向珅跃公司作出《解除合同通知函》，内容为：“你公司2020年9月1日复函已收到，鉴于你公司已明确不再作出向我院支付租金的安排，且对租赁标的物颇有微词，我院特依据此前你公司与我院签订的《涉县医院综合服务楼外包合同》第七条第一款及2019年5月9日你公司向我院作出的承诺书内容‘逾期不交，涉县医院可单方面解除合同’，在此郑重通知你公司：1、解除2017年3月4日我院与你公司签订的《涉县医院综合服务楼外包合同》；2、即日起，请你公司十日内配合我院收回租赁房屋，并交纳此前欠付的租赁费等相关费用”。原告2020年9月25日收到该通知，后诉至本院。 另查明，2017年，原告所交纳水费按每月500立方米，每立方米3.6元计算已交清。2018年1月1日，被告主张水费按每月600立方米计算，原告对每月加收100立方米水费不认可。2018年1月1日至2020年12月31日，原告交纳水费12600元，被告主张原告尚欠水费65160元，原告只认可52200元。 2017年10月至2020年3月原告应交电费765318.45元，原告实际交纳20万元，剩余电费565318.45元原告未予交纳，2020年4月至10月的电费原告已交清，原、被告均予以认可，本院予以确认。被告主张2020年11月份、12月份电费原告共计欠40560.96元，原告不予认可。 还查明，被告2019年7月份为迎接检查占用二楼东大厅，本院于2021年5月13日经现场勘测，该东大厅面积为369.28㎡。 以上事实，由当事人陈述、书证等证据在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《涉县医院综合服务楼外包合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告主张被告向其发出《解除合同通知函》无效，应继续履行合同，被告反诉原告延缓交纳租金构成根本违约请求解除合同并要求原告给付租赁费和水电费等，反诉的诉讼请求与本诉在事实上有牵连，反诉符合受理条件，故原告主张反诉不符合条件的理由不成立，本院不予采纳。双方在签订租赁合同后，被告未办理消防竣工验收备案手续即将房屋交付原告经营使用，并于2017年5月1日开始计收租金，直到2020年4月1日被告才完成消防竣工验收备案，前后长达近三年之久，造成原告不能正常经营，经营收入受到严重影响，原告以此为由提出应当减少租金，因与被告交涉协商以及后续双方发生争执，导致延缓交纳租金，并非恶意拖欠租金。故被告主张原告构成根本违约，证据不足，被告反诉请求解除合同，缺乏依据，不予支持；原告请求确认被告向其发出的《解除合同通知函》无效并继续履行合同，应予支持。被告反诉请求原告支付租金及水电费，虽然被告办理消防竣工验收备案时间较长，但租赁合同未约定办理消防手续最长时间，且办理该手续的进展并非被告所完全掌握，原告亦未提供新冠疫情被告应当减少租金的依据，况且合同约定除遇到国家有关政策调整外，双方不得以任何理由调整租金，故被告请求原告支付租金及水电费应予支持。关于房屋租金，自2020年5月1日至2021年4月30日租金1196082元，原告已给付被告100000元，剩余1096082元，原告未予支付。原告主张被告自2019年7月份至今占用综合服务楼二层，被告称2019年7月份为迎接检查仅占用二楼东大厅三天，但被告并未提供使用结束后交还原告的证据，故被告应减少该东大厅相应租赁费，占用开始时间应为2019年7月1日。该东大厅面积为369.28㎡，按9130.4㎡年租金1196082元计算，每平米每年131元，每天0.35元。自2019年7月1日至2021年4月30日租金86596.16元（670天×0.35×369.28㎡），该租金应予扣除。原告主张二楼其他房间由被告占用，证据不足，不予支持。故原告应支付被告2020年5月1日至2021年4月30日租金1009485.84元。因租赁合同约定每两年支付一次租金，2021年5月1日是租金支付节点，故自2021年5月1日起的房屋租赁费应按照合同约定履行。关于水费，被告未提供协商一致加收水费的证据，原告对加收水费不认可，故仍应按每月500立方米计算水费，截止2020年12月31日原告尚欠水费应为52200元。关于被告请求给付电费，截止2020年10月份原告尚欠565318.45元原被告均予以认可，本院不持异议；被告主张2020年11月、12月份电费40560.96元，原告不予认可，但未提供反驳证据，故应予支持。关于被告主张原告支付延期给付租金的利息，缺乏依据，不予支持。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告涉县医院向原告河北珅跃商贸有限公司发出的《解除合同通知函》无效； 二、原告河北珅跃商贸有限公司与被告涉县医院于2017年3月4日签订的《涉县医院综合服务楼外包合同》继续履行； 三、原告河北珅跃商贸有限公司于本判决生效后10日内给付被告涉县医院水费52200元； 四、原告河北珅跃商贸有限公司于本判决生效后10日内给付被告涉县医院电费605879.41元； 五、原告河北珅跃商贸有限公司于本判决生效后10日内给付被告涉县医院2020年5月1日至2021年4月30日房屋租赁费1009485.84元； 六、驳回被告涉县医院的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，减半收取40元；反诉费18016元，减半收取9008元，由原告河北珅跃商贸有限公司负担8548元，由被告涉县医院负担500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  宁彩霞 审 判 员  贾学亮 人民陪审员  江党军 二〇二一年五月十七日 书 记 员  白志秀