呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2021）内01民终737号   上诉人（原审被告）：呼和浩特伟业房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特如意开发区机场路2号。   法定代表人：赵某1，该公司董事长。   委托诉讼代理人：赵某2，内蒙古汇孚律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：吕某，住呼和浩特市。   委托诉讼代理人：孟某，男，1970年6月25日出生，汉族，公交总公司职工，住呼和浩特市新城区新华大街与东二环十字路口北公交三公司宿舍南楼3单元5楼东户。   委托诉讼代理人：吴某，内蒙古巨泓律师事务所律师。   上诉人呼和浩特伟业房地产开发有限责任公司（以下简称伟业房地产）因与被上诉人吕某房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2020）内0103民初3977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，本院依法不开庭进行了审理，并向当事人予以释明。本案现已审理终结。   伟业房地产上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第五项内容，依法改判支持伟业房地产的一审全部反诉请求、驳回吕某的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由吕某负担。事实与理由：一、一审法院事实认定错误。一审法院认为伟业房地产的证据不足以证明已向吕某告知第四次付款时间，协议约定的解除条件未成就是错误的。伟业房地产多次通知吕某交付第四次购房款，且在《万博华景交房事宜的通知》中要求包括吕某等在内的公交公司购房职工在办理入住手续时携带已付款项票据。另外吕某在一审起诉状中自认，在2015年8月份接到过伟业房地产要求其交付最后一期即第四次购房款的通知，但吕某一直未交付。因此根据《万博华景认购协议书》第二条的约定，解除条件已经成就，既然吕某违约，伟业房地产就有权按照《万博华景认购协议书》的约定解除该协议。二、一审法院判决伟业房地产继续履行协议，向吕某交付案涉房屋是错误的。根据《万博华景认购协议书》第二条约定，吕某在明知需要交付购房尾款的情况下，仍旧不交，其行为已表明其自动放弃了认购房屋。因此一审法院判决伟业房地产向吕某交付房屋是错误的。三、根据《中华人民共和国民事诉讼法》“不告不理”原则，一审法院判决吕某向伟业房地产支付剩余购房款39188.40元是错误的。伟业房地产在一审时并未提出要求吕某支付剩余购房款39188.40元的诉讼请求，且吕某也未提出相关请求，一审法院擅自判决吕某向伟业房地产支付剩余购房款违反了《中华人民共和国民事诉讼法》“不告不理”原则，是严重的程序违法。四、一审法院判决伟业房地产向吕某返还采暖费是错误的。吕某故意拖延不收房且在明知未收房的情况下缴纳采暖费，其主观上存在过错，因此该部分采暖费损失应由吕某自行承担。   吕某辩称，一审法院认定事实清楚，证据充足，应予维持。伟业房地产从未向吕某送达过《万博华景交房事宜的通知》，吕某直至一审开庭时才见到这份通知以及公交公司做出的通知。二、一审法院判决吕某继续履行协议，向吕某交付房屋是正确的。一审法院认为《万博华景认购协议书》仍处于履行状态，因此判决伟业房地产继续履行，交付房屋，符合法律相关规定。三、一审法院判决吕某支付剩余购房款不违反民事诉讼法不告不理的原则。吕某的诉讼请求是要求伟业房地产交付房屋，而且吕某还有最后一期39188.40元房款未支付；一审法院支持了吕某的诉讼请求，要求伟业房地产交付该房屋，必然需要吕某交清剩余购房款，这是吕某的对应义务，与不告不理原则没有关联。四、一审法院判决伟业房地产返还吕某采暖费并无任何不当，因为伟业房地产迟延履行协议，导致吕某在没有实际居住的情况下，向供暖公司交纳了2016-2021年度的采暖费5314.69元，这属于伟业房地产给吕某造成的实际损失，理应由伟业房地产承担。五，伟业房地产2015年交付房屋时，该房屋未通过验收，并不符合房屋交付条件；吕某到现场查看时，该房屋亦存在质量问题，后伟业房地产以修复房屋为由，一致迟延支付，直到2018年5月才通知吕某收房。吕某未交付最后一笔购房款，是房屋质量问题这个客观原因造成的，绝非吕某有意为之。六、一审法院适用法律正确、程序合法，伟业房地产的上诉理由不能成立。一审法院的审判，符合法律的相关规定，并无不当之处。伟业房地产作为房地产开发企业，与吕某的自然人身份相比本身就处于强势地位，其追求合理的利润无可厚非，但不能借着合法的幌子，罔顾交易公平；更不应变相强行提价，无端损害消费者权益。这是我们法律决不允许更不保护的。   吕某向一审法院起诉请求：1.依法判令伟业房地产履行双方签署的《万博华景认购协议》，向吕某交付位于××区的房屋；2.判决伟业房地产赔偿因延期交付房屋给吕某造成的损失共计85340元（房租80000元、取暖费5340元）；3.本案诉讼费用由伟业房地产承担。   伟业房地产向一审法院反诉请求：1.解除伟业房地产与吕某双方签署的《万博华景认购协议》；2.诉讼费由吕某负担。   一审法院认定事实：2012年10月7日，吕某（认购人、乙方）与伟业房地产（出卖方、甲方）签订《万博华景认购协议》，约定乙方所认购的房屋为甲方所开发的位于呼和浩特市××区。乙方拟购买建筑面积约为110.5m'，单价3668元/m'，总房价款为405314元，首付款162125.60元。首付按所购户型面积总价的40%交纳，第二次付款比例为30%、第三次付款比例为20%、第四次付款比例为10%。首付款时间为公交总公司通知交款时间，第二次、第三次、第四次付款时间以甲方通知为准。以上每次交款时间自通知之日起七日内交款，逾期视为自动放弃。如乙方不能履行本协议确定的义务，视为自行放弃该房屋的房号保留权，甲方有权终止本协议的履行，并将该房屋另行出售。吕某已向伟业房地产支付前三次的购房款共计366125.60元，剩余39188.40元未付。2015年6月29日，伟业房地产向案外人呼和浩特市公共交通总公司发出《万博华景交房事宜的通知》，载明：“我公司为贵公司承建的‘万博华景’经济适用房项目预计2015年6月29日具备领取房屋钥匙条件。我公司将在现场集中办理交房所需手续，为购房者提供一站式服务。因个人原因未能按时收楼的购房者，我公司将酌情延期10天继续为您办理收楼手续，如在此时间内还未办理收楼的购房者，我公司将对房屋另行处理。”2015年8月3日，呼和浩特市公共交通总公司作出通知：“自2015年6月25日起万博华景已具备交房条件，截至2015年8月3日仍有部分购房职工未办理交房手续，如在8月10日前仍未办理交房手续，房地产公司将停止办理交房手续，购房者所购房屋将交由房地产公司进行销售，房屋销售后退还购房者所交房款。”吕某为案涉房屋缴纳2016-2021年度采暖费共计5314.69元，但伟业房地产至今未向吕某交付涉案房屋。   一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点是《万博华景认购协议》是否应被解除。《万博华景认购协议》系双方当事人的真实意思表示，且双方的买卖行为不违反法律法规强制性规定，该认购协议合法有效。伟业房地产主张吕某未按期缴纳尾款已构成违约，其有权按照合同约定解除《万博华景认购协议》。该院认为，伟业房地产、吕某双方在上述协议中约定：第四次付款时间以伟业房地产通知为准，自通知之日起七日内交款，逾期视为自动放弃。如吕某不能履行本协议确定的义务，伟业房地产有权终止本协议的履行。伟业房地产向法庭提交《万博华景交房事宜的通知》与案外人公交（集团）总公司做出的《通知》，拟证明其向吕某通知了第四次付款时间，经本庭审查，上述两份通知的内容仅为对房屋交付做出告知，且吕某与案外人公交（集团）总公司之间并不存在就购买房屋所达成的委托关系，伟业房地产向公交（集团）总公司送达交房事宜通知效力并不当然对吕某产生约束力。其次，针对公交（集团）总公司作出的通知，伟业房地产未提交证据证明公交（集团）总公司将该份通知已向吕某送达。综上，伟业房地产所提供的证据不足以证明其已向吕某告知了第四次付款时间，《万博华景认购协议书》仍然处于履行状态，协议约定的解除条件未成就。故对于伟业房地产解除《万博华景认购协议书》的诉讼请求，不予支持。吕某已向伟业房地产支付了前三期购房款共计366125.60元，吕某还应向伟业房地产支付剩余房款39188.40元，伟业房地产应继续履行协议，向吕某交付位于呼和浩特市××区房屋。吕某已向供热公司交纳了2016-2021年度的采暖费共计5314.69元，该笔费用应由伟业房地产向吕某返还。对于吕某主张的租房损失，因其未提供证据证明，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、呼和浩特伟业房地产开发有限责任公司继续履行与吕某签订的《万博华景认购协议书》，向吕某交付位于呼和浩特市××区房屋；二、吕某一次性向呼和浩特伟业房地产开发有限责任公司支付剩余购房款39188.40元；三、呼和浩特伟业房地产开发有限责任公司一次性向吕某返还采暖费5314.69元；四、驳回吕某的其他诉讼请求；五、驳回反诉呼和浩特伟业房地产开发有限责任公司的全部诉讼请求。本诉案件受理费减半计6750元，由吕某承担560元，呼和浩特伟业房地产开发有限责任公司负担6190元；反诉案件受理费减半计50元，由呼和浩特伟业房地产开发有限责任公司负担。   二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。   本院认为，本案的争议焦点为：1.原审判决判令伟业房地产与吕某继续履行《万博华景认购协议书》，并向吕某交付案涉房屋，吕某向伟业房地产交付剩余购房款是否有事实及法律依据；2.原审判决判令伟业房地产一次性向吕某返还采暖费5314.69元是否有事实及法律依据。   针对第一个争议焦点，吕某与伟业房地产于2012年10月7日签订的《万博华景认购协议》系双方当事人的真实意思表示，且双方的买卖行为不违反法律法规强制性规定，该认购协议合法有效。根据协议约定，吕某向伟业房地产交付了前三笔购房款，其交付购房款的数额已达到总购房款数额的90%，吕某主张未支付第四笔购房款是因当时案涉房屋存在质量瑕疵，要求伟业房地产进行修复。吕某迟延交付购房款的行为构不成根本违约，不应承担因迟延支付购房款，导致合同解除的违约责任。伟业房地产也未提供相应的证据予以证明其向吕某履行了催告义务等，应承担举证不能的不利后果。故《万博华景认购协议书》仍然处于履行状态，协议约定的解除条件未成就。故原审判决判令吕某与伟业房地产签订的《万博华景认购协议书》继续履行；吕某并向伟业房地产一次性支付剩余购房款39188.40元并无不当，本院应予支持。   针对第二个争议焦点，因案涉房屋没有交付，吕某在2016年-2021年期间没有实际占有该房屋，故吕某对未实际占有房屋期间产生的采暖费不应承担。因吕某已向供热公司交纳了2016-2021年度的采暖费，该笔费用应由伟业房地产向吕某予以返还。故原审判决对该项的认定符合法律规定，本院应予支持。   综上所述，呼和浩特伟业房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费13090元，由呼和浩特伟业房地产开发有限责任公司负担（呼和浩特伟业房地产开发有限责任公司已交纳）。   本判决为终审判决。   审判长 窦 双   审判员 鄂晓红   审判员 戴玉英      二〇二一年五月五日   法官助理 于文硕   书记员 郝辰炜