安徽省望江县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0827民初734号 原告：中国银行股份有限公司望江支行，住所地安徽省安庆市望江县华阳镇回龙路67号，统一社会信用代码91340827854107709C。 负责人：叶春生，行长。 委托诉讼代理人：陈海明，安徽大雷律师事务所律师。 被告：檀锦河，男，1979年1月21日出生，汉族，住安徽省安庆市望江县。 被告：檀丙霞，女，1979年9月17日出生，汉族，住安徽省安庆市望江县。 被告：安徽名冠房地产开发有限公司，住所地安徽省安庆市望江县华阳镇回龙路，统一社会信用代码91340827684985620G。 法定代表人：吴秋生，总经理。 委托诉讼代理人：柯先球，安徽池典律师事务所律师。 原告中国银行股份有限公司望江支行（以下简称望江中行）与被告檀锦河、檀丙霞、安徽名冠房地产开发有限公司（以下简称名冠公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告望江中行的委托诉讼代理人陈海明、被告名冠公司的委托诉讼代理人柯先球到庭参加诉讼，被告檀锦河、檀丙霞经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告望江中行向本院提出如下诉讼请求：1、依法解除原、被告2015年1月15日签订的《个人商业用房贷款合同》，判令被告偿还所欠原告贷款未出账本金243708.44元及拖欠已出账本金、利息、罚息11034.54元（本息暂计算至2021年1月31日，后续利息、罚息金额按原告银行后台系统确定至被告实际清偿日止）；判令被告名冠公司对上述债务承担连带清偿责任。2、依法确认原告有权对被告设定抵押的、位于望江县××镇××道××小区××号楼××室商铺折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。3、判令被告承担本案的受理费、律师费。 事实与理由：被告檀锦河和被告檀丙霞系夫妻关系，于2001年1月21日在望江县民政局领取结婚证。被告檀锦河、檀丙霞于2014年12月19日购买被告名冠公司开发的位于望江县××镇××道××小区××号××室商铺。2015年1月15日，被告檀锦河、檀丙霞与原告签订《个人一手住房贷款合同》，合同约定：两被告向原告贷款50万元整，贷款期限为120个月；等额本息方式，利率采取浮动利率，利率浮动比为20%，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期适用的利率；合同约定逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。合同同时约定因履行产生争议的，律师费、资产评估费、处置费、公告费、诉讼费等费用均由被告檀锦河、檀丙霞承担。 2015年1月19日，被告檀锦河与檀丙霞就该房产向望江县房地产局办理抵押权登记手续，原告依法享有优先受偿权。原告依约履行了放款义务。自2015年4月，被告檀锦河与檀丙霞还款即出现违约，未按时归还贷款本息。至2021年1月31日，两被告尚欠原告贷款未出账本金243708.44元及拖欠已出账本金、利息、罚息11034.54元（银行后台系统计算）。原告数次催讨，被告不履行还贷义务。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。 原告望江中行围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：1、原告营业执照、被告檀锦河、檀丙霞身份证、户口本及结婚证复印件各一份，证明原告及被告檀锦河、檀丙霞主体身份情况；两被告于2001年1月21日在望江县民政局领取结婚证的事实。2、商品房买卖合同复印件一份，证明被告檀锦河、檀丙霞于2014年12月19日购买被告名冠公司开发的位于望江县××镇××道××号楼××室商铺，同时合同明确约定首付金额724557元，余款50万元采取按揭还款方式；该房产属于被告檀锦河、檀丙霞婚后夫妻共同财产，由此产生的债务属于夫妻共同债务。3、中国银行个人商业用房贷款合同及通用条款复印件各一份，证明2015年1月15日被告檀锦河、檀丙霞与原告签订《个人商业用房贷款合同》，合同约定了贷款金额、期限、利率；根据通用条款第二条第2款等条款，对违约责任有明确约定；约定了被告未按期归还贷款本息构成违约［合同第9页三.1.（2）］以及出现违约事件时原告的处理方式［合同第10页三.2.（2、5）］；被告名冠公司承担阶段性担保责任（合同第11页四.2）。4、借款借据复印件一份，证明被告檀锦河、檀丙霞向原告借款50万元，约定利率等事宜；原告依约定向被告名冠公司放款50万元的事实。5、望江县房地产局出具的期房抵押登记证明复印件一份，证明本案房产在望江县房地产局办理了期房抵押登记手续，至今未办理他项权证。6、欠款明细打印件一份，证明两被告截至2021年1月所欠贷款余额243708.44元，已出账部分拖欠11042.61元，因诉状在安庆盖章在先，明细打印时间在后，金额与诉状有细微差别，以诉状金额为准。7、律师费发票复印件一份，证明原告为本案支付2500元律师费的事实。 被告名冠公司辩称，若解除合同，名冠公司对到期未还的部分提供保证责任，对未到期部分不承担保证责任。本案解除合同理由不能成立，因为名冠公司已设立保证金账户，原告可以从保证金中代扣偿还借款。本案名冠公司不承担责任，诉状也未要求名冠公司承担责任。 被告檀锦河、檀丙霞未应诉答辩；三被告均未提交证据。 经审理，本院确认如下案件事实：2014年12月19日，被告檀锦河与原告名冠公司签订《商品房买卖合同》，约定：被告檀锦河购买原告位于望江大道北侧、县直机关办公区东南侧名人苑Ｎ1号楼幢101-1商业用房；总价款1224557元，于合同签订当日首付724557元，余款50万元于2015年1月19日前办理银行按揭手续完毕；等等。2015年1月15日，被告檀锦河（借款人）与原告（贷款人）及被告名冠公司（保证人）签订《个人商业用房贷款合同》，约定：本合同项下贷款金额50万元，贷款期限120个月，自贷款人实际放款日起算；贷款用途为支付购买望江县××道××号楼××铺商业用房购房款；贷款利率为浮动利率：浮动周期为12个月，第一个浮动周期内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮20%计息，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮20%作为下一个浮动周期的适用利率；按月结息和付息，每月的1日为结息日和付息日；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；借款人同意并授权贷款人将全部贷款划入借款人指定的售房人的结算账户（开户行：中国银行股份有限公司望江支行，账户名称：安徽名冠房地产开发有限公司，账号：1752××××5461）；按月等额本息还款；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，抵押物详细情况见附件《抵押物清单》，所购房屋为期房，并可以办理抵押权预告登记或预抵押登记，借款人应在本合同签署后15日内与贷款人到有关登记部门办理预抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后30日内与贷款人到有关登记部门办理正式抵押登记；保证人提供阶段性连带责任保证；等等。通用条款约定，如借款人以本合同项下贷款所购房屋提供抵押，则借款人应按约定及时与贷款人办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记或预告抵押登记手续，并将抵押物的相关权利凭证及他项权利证书交贷款人执管，本担保项下担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等），因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用；借款人出现下列事件之一即构成或视为本合同项下违约：未按期归还贷款本息，等；出现前款规定的违约事件时，贷款人有权视具体情形分别或同时采取下列措施：宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同，要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等，依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权，要求保证人承担保证责任，等；若保证人为本合同项下贷款提供保证，则保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任，本合同项下保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年，若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年；若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任；如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任；主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使；主合同双方解除主合同或者使主合同提前到期的，保证人对于主合同项下已发生的债务承担担保责任；等等。借款借据载明借款月利率为6.15‰。 2015年1月15日，被告檀锦河、檀丙霞分别在抵押物清单中的抵押人和抵押物共有人栏签字确认。2015年1月19日，望江县房地产局出具期房抵押登记证明，就望江县××道××号楼××-1商业用房办理了期房抵押登记手续，并注明待该户办理房屋所有权证后，重新办理房地产抵押登记手续，领取房地产他项权证。次日，原告向被告檀锦河发放50万元贷款，并按照约定将款项支付至指定的被告名冠公司的账户。被告名冠公司为此开设了保证金账户。被告檀锦河自2015年4月开始未按时归还贷款本息，截止2020年12月31日，原告从被告名冠公司保证金账户扣划保证金予以代偿。截止2021年1月31日，被告檀锦河尚欠已出账本金、利息、罚息11034.54元及未出账本金243708.44元。原告因此起诉并发生律师费2500元。 被告檀锦河、檀丙霞在涉案借款发生时系夫妻关系，该笔借款发生在其夫妻关系存续期间。涉案的望江县××道××号楼××-1商业用房至今未办理不动产权证，因而至今未重新办理房地产抵押登记手续，领取房地产他项权证。 本院认为，原告望江中行与被告檀锦河、名冠公司签订的个人商业用房贷款合同（含通用条款），是各方真实意思表示，合法有效，合同当事人均应信守履行合同义务。原告依约向被告檀锦河支付了借款，履行了合同义务。被告檀锦河未按期偿还借款本息，构成违约，原告据此主张解除借款合同，宣布借款本息全部提前到期，符合合同约定和法律规定，予以支持。鉴于涉案借款发生在被告檀锦河、檀丙霞夫妻关系存续期间，且用于购置夫妻共有房产，两被告均在抵押物清单上签字确认，应认定为夫妻共同借款，由两被告共同返还；解除合同因两被告违约引起，两被告应承担原告因此发生的经济损失，该经济损失可根据原告依据借款合同而获取的利息、罚息确定；借款合同关于利息、罚息的约定，不违反法律规定，予以认定。因此，对原告要求被告檀锦河、檀丙霞偿还借款本息的诉讼请求，予以支持。借款合同约定以借款所购房产对涉案借款提供抵押担保，但仅办理了期房抵押登记手续，依据物权法第二十条规定，抵押预告登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，但抵押权并未设立，因此在预告登记转换成正式抵押登记之前，原告请求享有优先受偿权依据不足，不予支持；待条件成就后，原告可另行主张。被告名冠公司自愿在借款合同保证人栏签章，对涉案借款提供阶段性连带责任保证担保，根据合同约定，保证期间至被告檀锦河办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且原告收到他项权证之日，但涉案房屋至今未办理正式抵押登记，被告名冠公司应对主合同项下已发生的债务依法承担保证责任。原告关于律师费的主张符合合同约定，于法不悖，予以支持。被告檀锦河、檀丙霞经本院合法传唤无正当理由未应诉答辩，应承担相应的不利后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条第一款及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下： 一、解除原告中国银行股份有限公司望江支行与被告檀锦河2015年1月15日签订的《个人商业用房贷款合同》。 二、被告檀锦河、檀丙霞返还原告中国银行股份有限公司望江支行截至2021年1月31日的已出账本金、利息、罚息11034.54元及未出账借款本金243708.44元并支付自2021年2月1日起至借款实际清偿之日止的利息、罚息（具体金额以原告银行后台系统计算为准）。 三、被告檀锦河、檀丙霞支付原告中国银行股份有限公司望江支行律师费2500元。 上述第二、三项，限于本判决生效之日起三十日内付清。 四、被告安徽名冠房地产开发有限公司对上述第二项承担连带清偿责任。 五、驳回原告中国银行股份有限公司望江支行的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2561元，由被告檀锦河、檀丙霞及安徽名冠房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  陈立新 二〇二一年五月十一日 书记员  欧 璇 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 …… 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第九十三条…… 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》 第二条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》 第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。 …… 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条…… 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 ……