江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终2001号上诉人（原审被告）：张成银，男，1961年3月23日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：王修娟（系张成银之妻），女，1963年12月8日，汉族，住徐州市云龙区。被上诉人（原审原告）：徐州吉达物业管理有限公司，住所地徐州市云龙区复兴北路张良宫综合楼5-415室。法定代表人：张振涛，经理。委托诉讼代理人：刘琦，江苏觉悟律师事务所律师。上诉人张成银因与被上诉人徐州吉达物业管理有限公司（以下简称吉达公司）物业服务合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2020）苏0303民初3012号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张成银及其委托诉讼代理人王修娟、被上诉人吉达公司的委托诉讼代理人刘琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张成银上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.涉案合同不合法。涉案合同是由褚衍德一人与吉达公司签订，业主委员会的其余八人均说未签字，也未召开业主大会，该合同的签订不合法。2.吉达物业向法院递交的合同与递交到徐州市云龙区房产服务中心的合同不一致。吉达物业递交的合同没有写明年月日。3.吉达物业未按照合同约定提供服务。按照合同约定，吉达物业应当定期清理单元门、通道、扶手，每个楼道保证每周打扫两次拖一次，对绿化、路灯、自行车车棚、停车场进行管理和维修养护等，但从监控可以看到吉达物业并没有按照约定提供服务，楼道墙皮脱落、楼梯严重损坏，乱搭乱建现象严重。一审称上诉人提供的照片“属于特定区域的局部瑕疵问题不属于不履行服务合同也不构成重大物业服务质量问题”错误。此外，吉达物业擅自将开发商的房子出租，租户用电不规范造成楼道失火，使业主遭到了生命危险和惊吓。但失火时业主未找到保安，事后也未有人打扫楼道卫生，物业应对此事须承担责任。4.吉达物业在一审中举证其为工商登记的星级物业服务企业，但其服务的津东雅苑小区一直存在没有正式保安、楼道垃圾没人清理等问题，该物业是如何在2017年7月1日到2018年8月得到一星级物业服务企业称号的？5.吉达物业未按照合同约定公开物业经营账目。吉达公司辩称，一、上诉人所称的乱搭乱建行为是业主不服从物业管理自行搭建，物业也曾要求其拆除，但并无效果，直至被城管强制拆除。二、上诉人所陈述的房屋失火致损问题，并未提供证据加以证明。三、即使房屋损坏，也应当由业主委员会牵头启用维修基金来处理。请求驳回上诉人的上诉请求。吉达公司向一审法院起诉请求：张成银支付吉达公司物业服务费1780.92元（欠费时间段为自2017年7月1日起至2020年7月1日，计算方式为房屋建筑面积82.45平方米×36个月×0.6元/平方米/月=1780.92元、滞纳金624.24元（按物业费30%计算，208.08元/年×3年=624.24元）；案件受理费由张成银承担。一审法院认定事实：2017年7月1日，徐州市云龙区津东雅苑小区业主委员会（甲方、委托方）和吉达公司（乙方、受托方）签订《物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对津东雅苑小区提供物业管理服务事宜；乙方提供的物业管理服务包括：房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶和基础等承重结构部位、楼梯间、走廊通道、设备机房）的维修、养护和管理；房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统）的维修、养护、管理和运行服务；本物业规划内附属物业管理范围的市政公用设施（道路室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场）的维修、养护和管理；公共环境（包括公共场地、房屋建筑共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运）；交通、车辆行驶和停泊；配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）；社区文化娱乐活动；物业及物业管理档案、资料；法规和政策规定及授权由物业管理公司管理的其他事项。物业收费标准为多层每月每平方米建筑面积0.6元；高层每月每平方米建筑面积1.1元，以上费用不包含公共能耗费用；物业服务费每年交纳一次；公共能耗费多层每年每户100元整，高层每年每户300元；委托管理期限为3.5年，自2017年7月1日起至2020年12月31日止。双方还就车辆管理、双方权利义务、合同更改、补充与终止、声明与保证、违约责任等作出了约定。上述合同签订后，吉达公司自2017年7月为案涉小区提供物业管理服务至今。又查明，张成银系案涉津东雅苑小区xxx室业主，房屋建筑面积为82.45平方米，其尚欠吉达公司2017年7月1日至2020年7月1日期间的物业服务费。另查明，吉达公司于2016年11月25日在徐州市云龙区市场监督管理局注册登记，该公司系徐州市物业管理行业协会会员单位，并于2018年7月被徐州市住房保障和房产管理局、徐州市物业管理行业协会授予“一星级物业服务企业”。一审法院认为，吉达公司举证的工商登记、星级企业服务称号以及徐州市物业管理行业协会会员资格，能够证明吉达公司系合法注册经营的物业管理公司，具备物业服务管理行业从业资质。2017年7月1日徐州市云龙区津东雅苑小区业主委员会和吉达公司签订的《物业服务合同书》合法有效，对津东雅苑小区全体业主均具有法律约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，也是物业服务企业正常经营及小区物业服务秩序正常运转的经济基础；业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应履行的法定义务。吉达公司为津东雅苑小区提供了物业管理服务，张成银为该小区业主，其应及时给付吉达公司物业服务费。故吉达公司要求张成银支付其物业服务费1780.92元（即欠费时间段为自2017年7月1日至2020年7月1日，房屋建筑面积82.45平方米×36个月×0.6元/平方米/月=1780.92元），有相应的事实和法律依据，依法予以支持。关于吉达公司主张的滞纳金问题。考虑到物业纠纷实际情况，吉达公司提供的物业服务难以达到尽善尽美的程度，尚有提升空间，从钝化物业公司和小区业主之间矛盾纠纷的角度出发，故对吉达公司主张的滞纳金请求，暂不予支持。关于张成银辩称的“吉达公司提供的合同存在造假，张成银在徐州市云龙区房产服务中心看到的吉达公司合同有效期是2017年7月1日至2018年12月31日，总计一年半，且没有续签合同，不是吉达公司举证合同上的3.5年”的意见。吉达公司举证的工商登记、星级企业服务称号以及徐州市物业管理行业协会会员资格足以证明吉达公司具备物业管理服务资质。案涉《物业服务合同》系吉达公司与案涉小区业主委员会签订的，系双方真实意思表示，合同主体适格，内容合法有效。张成银主张合同造假，并未举证加以证明。故对张成银的此项辩称意见，不予采纳。关于张成银辩称的“物业费单价是物价局定的，不是吉达公司定的”意见。张成银未提供证据证明吉达公司的物业费收取标准存在违法违规情形。对张成银的此项辩称意见不予采纳。关于张成银辩称的“监控录像无法调取”的意见。吉达公司应认真检查小区监控设备完好度及资料保存问题，不断完善提高自身的物业服务硬件水平。关于张成银辩称的“垃圾堆积如山，无人清理；车辆乱停放，小区外的车随意停放小区；告占用消防通道私自出租；楼道声控灯线损坏，无人修理；楼道失火，消防存在隐患；侵占绿地现象严重，乱搭乱建房屋”的意见。上述问题均属于物业公司对于公共区域管理、养护、保洁问题。张成银提供的照片可见上述问题不同程度的存在，但是照片上没有显示拍照时间，也无法充分证实上述问题发生及存续的时间点。另一方面，从照片上看，有关问题是小区特定区域、特定部位的局部瑕疵问题，不属于吉达公司不履行物业服务合同，也不构成重大物业服务质量问题。对于张成银提出的上述问题，吉达公司应予以认真排查，对确实存在的瑕疵和不当之处，应当及时整改。关于张成银辩称的“物业经营收支账目未公开”意见。该问题虽不涉及物业服务管理的核心工作项，但在当下倡导企务公开，阳光收支的良好社会风气下，吉达公司应当将涉及业主切身利益的物业收支项目予以定期公开公示，做到阳光透明，以维护业主的相关知情权。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。吉达公司在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。虽然津东雅苑小区物业服务的收费标准较为低廉，但是吉达公司仍应当按照物业服务合同约定积极履行物业服务义务，而不能以物业服务收费标准低廉降低物业服务水平。吉达公司在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。遂判决：一、判决生效之日起五日内，张成银支付徐州吉达物业管理有限公司物业服务费1780.92元（自2017年7月1日至2020年7月1日期间的）；二、驳回徐州吉达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由张成银负担。二审期间，上诉人申请提交证据手机拍摄的照片复印件一组，拟证明被上诉人物业管理服务不到位。吉达公司质证称，该组照片无证据证明是于津东雅苑小区拍摄，对证据的真实性不予认可。经现场勘验，该小区成堆垃圾被清理，楼道内卫生打扫不干净，小区内有私拉电线情况存在，小区花坛有被私人占用现象等。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，一、针对上诉人提出的涉案物业服务合同是否合法有效的问题。首先，褚衍德系业主委员会的成员，且涉案合同上加盖了津东雅苑小区业主委员会的公章，也在徐州市云龙区房产服务中心进行了报备。吉达公司在签订合同后进驻该小区，业主委员会或业主大会也并未对吉达公司的进驻提出异议，并接受了吉达公司提供的服务，该合同合法有效。上诉人关于对合同效力异议，本院不予支持。此外，上诉人还对服务期限有异议，即使合同在2018年底已到期，但此后业主委员会并没有做出另聘或解聘物业公司的决定，也接受了吉达物业在2018年后继续提供的服务，根据《江苏省物业管理条例》第五十六条，该合同继续有效，上诉人的该项上诉主张，本院不予支持。二、针对上诉人提出的吉达公司未按照合同约定提供服务的问题。本院认为，物业管理服务具有公共性、综合性、长期性等特征，其涉及范围广、时间跨度长，对物业公司提供服务的质量和水平的评价，应当综合判断，不能以个别时间的状态而完全否定其长期提供服务的事实状态，亦不能因部分瑕疵完全否定其提供的整体服务。本案中，吉达公司与业主委员会签订的物业服务合同是合法有效的，对小区的全体业主均具有法律约束力，吉达公司也提供了相应的物业服务，上诉人身为小区业主应当对已接受的物业服务支付相应的对价。此外，经过现场勘验，上诉人反映的“垃圾堆积如山无人清理”“车辆乱摆乱放”“乱搭乱建”等问题已经得到了改善，因此，上诉人的诉讼请求本院不予支持。对于法院勘验中发现的小区仍存在的“花坛杂草未清理”“楼道内有蜘蛛网”等服务瑕疵，吉达物业要进一步改进，积极履行物业服务合同中约定的义务，不断提升服务水平。综上所述，张成银的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张成银负担。本判决为终审判决。审判长 王 超审判员 孙守明审判员 费 蜜二〇二一年五月十八日书记员 吴雨臻