贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔01民终3244号上诉人（原审原告）：吴宗舒，男，汉族，1988年12月10日生，住所地贵州省息烽县。委托诉讼代理人：王孝益，贵州贵君律师事务所律师。委托诉讼代理人：康运运，贵州贵君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:贵州红华物流有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区白云大道281号。法定代表人：时伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：王娟（公司员工），女，1994年5月8日出生，汉族，住贵州省大方县。上诉人吴宗舒与被上诉人贵州红华物流有限公司（以下简称红华物流）商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初8718号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。吴宗舒上诉请求：1、请求撤销原判，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。2、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、原判认定上诉人购买商铺时，被上诉人并未隐瞒案涉商铺已经出卖给案外人丁浩系事实认定错误。上诉人在2018年2月5日与被上诉人签订《协议书》时，才知道这一事实，而早在2016年上诉人购买该商铺并交纳购房款304560元时，被上诉人并未告知商铺已备案在丁浩名下的事实。上诉人交纳房款，多次催促被上诉人办理网签手续，但被上诉人均未办理，在此情况下被上诉人才向上诉人告知上述事实，并与上诉人协商从而签订2018年2月5日的《协议书》。2、根据商品房买卖合同司法解释规定，被上诉人在出售2-179号商铺时没有告知上诉人该商铺已经出售给第三人的事实，且双方于2018年2月5日签订的《协议书》亦未实际履行。故被上诉人除返还已经支付的购房款及利息之外，还应当赔偿损失并承担不超过已经付购房款一部的赔偿责任。而上诉人为购买2-179号商铺而支付给贵州立信捷达科技有限公司的一口价购房优惠费用50000元，现因贵州立信捷达科技有限公司已经注销，上诉人已经无法进行追偿，该款项属于因此而产生的损失，应当由被上诉人赔偿。支付给贵州红华商业运营管理有限公司的29728元管理费用，同样因被上诉人的原因，导致上诉人实际上未能移交付商铺给该公司进行运营管理，亦属于因此而产生的损失，应当由被上诉人赔偿。红华物流答辩称：1、管理费29728元及优惠费50000元系另一个法律关系，且合同当事人并非被上诉人，被上诉人并未收取该笔费用，上诉人主张被上诉人赔偿无事实及法律依据。上诉人可向贵州红华商业运营管理有限公司和贵州立信捷达科技有限公司主张，而在本案中其主张为损失不当。2、就本案事实而言，上诉人明知涉案商铺已签署给案外人丁卫浩，需撤销备案后再网签给上诉人，上诉人对上述事实予以认可，所以双方于2018年2月5日签订协议书，因此被上诉人不存在故意隐瞒商铺现状的情况，本案也不符合一房二卖的情形。3、就法律适用而言，最高人民法院2020年12月23日通过的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已经将惩罚性赔偿条款删除，上诉人要求被上诉人承担不超过已付购房款一倍的赔偿无法律依据，不应该得到支持。综上所述原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，恳请二审法院维持原判。吴宗舒向一审法院起诉请求：1、判令被告返还原告已付购房款385388元及其利息；2、被告承担已付购房款一倍的赔偿责任；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实，2016年5月7日，原告吴宗舒因与被告红华物流达成协议，原告以594560元的价格购买被告开发的位于贵州红华商贸物流园仓储物流中心的金阳世贸Ａ栋2层179号（下称2-179号）商铺，当日，原告吴宗舒物流交纳了购房款304560元、预告登记费1100元。同日，原告还与贵州红华商业运营管理有限公司（下称红华商管公司）签订《商铺委托经营管理协议》及补充协议，约定原告将前述2-179号商铺交由红华商管公司运营管理，红华商管公司在委托运营期间向原告支付收益，为此，原告吴宗舒商管公司交纳了运营管理费29728元。此外，原告还于同日向案外人贵州立信捷达科技有限公司支付电商享一口价优惠50000元。2018年2月5日，原告作为甲方、被告红华物流作为乙方，双方就案涉2-179号商铺未能及时网签达成新的意见并签订《协议书》一份，该协议书载明“乙方出资购买甲方开发的红华新天地项目西市，乙方已向甲方支付第一笔购房款，现剩余人民币（大写）贰拾玖万元整未付。甲乙双方经友好协商，就2-179号商铺的网签办理及房款支付，订立本协议如下：一、由于2-179号商铺目前仍网签在丁卫浩名下，需协调丁卫浩撤销网签备案后，再办理网签给乙方。甲方同意将所持有的红华新天地项目西市2-159号商铺先办理网签给乙方作为担保，乙方同意于2-159号担保商铺的网签手续办理之日向甲方支付剩余商铺款贰拾玖万元整。二、甲方收到上述款项后，协调丁卫浩撤销2-179号商铺的网签备案，再办理2-179号商铺网签及备案给乙方。三、甲方在2018年5月31日前给乙方办理2-179商铺的网签手续，办理之日起七日内，乙方配合甲方到相关部门办理2-159号担保商铺的撤销网签备案手续。如甲方逾期办理2-179商铺的网签手续，担保的2-159号商铺转为销售商铺，双方将2-159视为乙方购买铺，2-179商铺不再网签给乙方；如乙方逾期配合办理担保商铺的撤销网签手续，甲方有权追究乙方的违约责任，由此产生的诉讼费、律师费等一切费用均由乙方承担。四、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力，自甲乙双方签字盖章之日起生效”。原、被告双方分别在该协议书上签名或加盖公章。一审法院认为，本案的争议焦点在于原、被告双方是否就换铺达成了协议，原告是否有权对2-179号商铺主张权利。对此，一审法院意见如下：从双方于2018年2月5日签订的《协议书》内容来看，原告很清楚2-179号商铺仍然网签在案外人丁卫浩名下，需要进一步协调丁卫浩撤销网签，之后才能网签至原告名下，双方基于均清楚知晓此情况的前提下，进一步约定以2-159号商铺进行网签担保，说明被告并未隐瞒2-179号商铺已经出售给他人且已经网签至他人名下的事实，只是在实际履行过程中，产生了其他介入因素，故一审法院确认红华物流并不构成一房二卖。从上述协议来看，开展网签或撤销网签等工作的主动权在于红华物流，但红华物流并未按照约定将2-159号商铺网签至原告名下，进而也谈不上将担保的2-159号商铺转为原告购买商铺，也就是说双方仅是达成一个换铺的意向，但并未真正换铺，因此原告仍有权对2-179号商铺主张权利。从原告支付房款至今已有近四年时间，而被告承诺至今也有二年之久，然其并未履行承诺，原告虽未提出要求解除协议，但其所主张红华物流向其退款事实上是建立在解除协议后的法律后果之上而提出，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，一审法院确认双方协议解除，不再继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原告已向被告红华物流支付了购房款304560元和预告登记费1100元共计305660元，被告应当予以退还；对于原告向另外两家公司支付的运营管理费和所谓优惠共计79728元，因收款主体并非本案被告，原告主张由被告退还此笔款项无事实及法律依据，一审法院对此不予支持。综上，原告第一项诉请所主张退还的385388元，一审法院确认支持305660元。对于原告所主张的利息，从庭查明事实来看，被告未按协议约定履行义务，致使原告资金长期被占用，确实存在一定损失，此项诉请，一审法院酌情确认以应退还款项305660元为基数，按照年利率6%的标准，从2018年2月6日起计算至款项退还之日止。关于原告主张被告赔偿一倍房款的诉请，前文已述，被告并不构成一房二卖，故原告据此要求一倍房款赔偿缺乏事实依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决：一、被告贵州红华物流有限公司于本判决生效之日起五日内，退还原告吴宗舒已经支付的购房款304560元和预告登记费1100元共计305660元，并支付利息（利息以305660元为基数，按照年利率6%的标准，从2018年2月6日起计算至款项退还之日止）；二、驳回原告吴宗舒的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7080元减半收取计3540元（原告预交3540元），由原告吴宗舒负担1770元，被告贵州红华物流有限公司负担1770元。本院二审期间，当事人未提交任何证据，二审审理查明的事实与原判认定的事实基本一致。二审中本院就以下事实询问上诉人：1、2016年5月7日上诉人向被上诉人交纳首付款304560元及预告登记费1100元时，双方是否签订过书面协议；2、2016年5月7日上诉人向贵州立信捷达科技有限公司支付50000元优惠费用时，是否与贵州立信捷达科技有限公司签订书面协议。上诉人答复如下：1、2016年5月7日上诉人与被上诉人签订过书面协议，但在2018年2月5日与被上诉人签订换铺《协议书》时，被上诉人将2016年5月7日签订的协议收回；2、针对50000元优惠费，上诉人未与贵州立信捷达科技有限公司签订过任何协议。二审中，上诉人与被上诉人均认可案涉2-179号商铺至今未交付给红华商管公司进行运营管理，上诉人亦称从未从红华商管公司处收取过2-179号商铺的运营收益。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为双方协议解除后，上诉人主张的已付房款一倍的赔偿、运营管理费和一口价优惠费能否予以支持。已付房款一部的赔偿是建立于一房二卖的基础上，上诉人主张2016年5月购房时，被上诉人并未告知过房屋还备案在案外人丁浩名下的事实，而被上诉人则主张已经告知，对此双方都未提交充分证据证明己方主张。但2018年2月5日双方签订的《协议书》至少可证明，此时上诉人对房屋之前出售给丁浩的事实已经知晓，而且双方还协商以换铺方式解决纠纷，只是换铺这种方式在后来的履行中亦发生问题，没有实际履行。故本院认为本案认定被上诉人一房二卖依据不充分，上诉人要求已付房款一倍赔偿的主张不能成立，对该主张本院不予支持。关于运营管理费和一口价优惠费的问题，根据合同相对性原则，上述费用的合同相对方及收取方均非本案被上诉人，上诉人起诉时是将运营管理费和一口价优惠费作为已付购房款组成部分，要求被上诉人予以退还，现二审中又变更主张，认为运营管理费和一口价优惠费系合同解除后的损失，其主张前后矛盾，对其要求被上诉人退还上述费用的主张本院不予支持，上诉人可另行主张权利。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7080.82元，由吴宗舒负担。本判决为终审判决。审判员  符黎音二〇二一年五月八日书记员  曹 然