江苏省常州市新北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）0411民初6771号 原告：杨莉，女，1987年7月12日生，汉族，户籍所在地江苏省常州市戚墅堰区，租住安徽省天长市。 委托诉讼代理人：李芬，女，1962年11月29日生，汉族，住江苏省常州市天宁区县，系原告杨莉母亲。 委托诉讼代理人：乐庆庆，江苏东能律师事务所律师。 被告：严斐杰，男，1991年11月25日生，汉族，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：王凯，北京大成（常州）律师事务所律师。 原告杨莉诉被告严斐杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月25日立案受理后，于2021年1月6日公开开庭进行了审理。原告杨莉的委托诉讼代理人李芬、乐庆庆，被告严斐杰的委托诉讼代理人王凯到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法组成合议庭于2021年4月8日再次公开开庭进行了审理。原告杨莉的委托诉讼代理人李芬、乐庆庆，被告严斐杰的委托诉讼代理人王凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨莉向本院提出以下诉讼请求：诉请法院判令解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；判令被告严斐杰支付拖欠的租金329000元、物业费3097元，并承担违约金39750元,同时承担自2020年7月31日起至实际付清之日止、按每日1‰计算的滞纳金；本案诉讼费用由被告严斐杰负担。事实和理由：2016年3月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告严斐杰租赁本人所有的、位于常州市新北区××广场××号楼××号，现门牌仅保留1-47号）。该合同约定2016年5月1日至2018年4月30日的月租金为37500元、年租金为450000元，2019年5月1日起至2021年4月30日的月租金为39750元、年租金为477000元；违约责任为直接损失及一个月的租金，另对其他事项均有明确约定。本人委托母亲李芬于当日向被告严斐杰交付该房屋。被告严斐杰支付了2016年5月1日至2019年4月30日的全部租金，而自2019年5月1日起至今，被告严斐杰应付租金715500元，实付租金仅386500元，尚有租金329000元及物业费3097元未支付。 被告严斐杰答辩称，本人不认可原告杨莉诉称本人拖欠租金329000元的事实。2020年2月到5月期间,受疫情影响，本人并未使用承租房屋进行经营，没有任何经济收益，所以这部分租金应当减免；2020年6月期间，因租赁房屋漏水，造成承租人没有办法正常营业，所以这部分的租金也应减免；原告杨莉提出的滞纳金与违约金是重复计算了，只能选择主张其中的一种;原告杨莉主张的逾期付款滞纳金按每日1‰计算远远超过实际损失，请求法院适当调低；一开始是本人承租原告杨莉的房屋，但自2019年11月份起，该房屋由逸景培训实际承租，应由逸景培训的法定代表人谢璟向原告杨莉支付拖欠的房租和物业费。 经审理查明，2016年3月16日，原告杨莉（甲方）与被被告严斐杰（乙方）之间签订《房屋租赁合同》一份。约定:租赁房屋坐落位置：常州市新北区××广场××号楼××建筑面积约500㎡，（现门牌号为1-47号）;租期五年：租赁期限从2016年5月1日起至2021年4月30日止注（租期伍年、前三年租金不变、后二年在原年租基础上提增6%）；承租期内双方商定租金及付款方式明细如下：（房租金半年付、不含税）；2016年5月1日—2019年4月30日止，月租金为：37500元整（大写叁万柒仟肆佰元整），年租金为450000元整（大写肆拾伍万元整）、365日／年；保证金35000元整（大写叁万伍仟元整）；2019年5月1日—2021年4月30号止，月租金为：39750元整（大写叁万玖仟柒佰伍拾元整），年租金为477000元整（大写肆拾柒万柒仟元整），注（在原年租金基础上提增6%）；承租房租金的支付期限及方式：房租金半年一付，以人民币（现金、支票、转账等形式）支付（或支付到甲方指定的账户），甲方不承担开具房屋租赁发票的税费；乙方如需要开具租赁税票，由乙方自行承担，甲方提供必要的证明材料并协助乙方开具发票。签订协议之日起，乙方即在7日内或协商约定日期内支付第一年的半年房租金及保证金，以后每年于9月30日之前支付下半年全部房租（需提前一个月支付，先付后用）……承租期内的水费、电费、物业管理费、装修维修费用等一切费用均由乙方承担……合同解除条款：有下列情形之一，甲方有权立即解除本合同，直接收回出租房屋:1、乙方不按时支付房租金达15日以上；2、乙方所欠各项费用达30000元人民币以上；3、乙方擅自改变出租房用途；4、乙方违反约定，不承担维修责任导致房屋或设备严重损坏的；5、乙方未经甲方同意将承租房转租第三人的；6、乙方在出租房屋进行违法活动及国家明令禁止的危险品之类。如有上述情形出现甲方可立即收回出租房屋，乙方已付房租及保证金不予退还……违约责任：1、本协议条款甲乙双方应严格遵守，一方违约应赔偿守约方的直接损失及一个月房租金；2、乙方逾期支付租金的，除应及时如数补交外，还应另支付滞纳金（滞纳金为年租金的0.1%／日）。逾期不得超过15日，否则甲方有权收回出租房屋……甲方免乙方装修期内的免租期为二个月：2016年3月16日至2016年4月30日。乙方在免租期内的装修要遵守本协议的约定、免租期内水电物业费等由乙方承担。 租赁合同签订后,原告杨莉委托其母李芬于当日向被告严斐杰交付出租房屋。被告严斐杰支付了2016年5月1日起至2019年4月30日的全部租金，而自2019年5月1日起，被告严斐杰开始拖欠租金。 另查明，坐落于常州市新北区××广场××号楼××建筑面积约500㎡的房屋,原告杨莉于2020年11月1日收回。自2019年5月1日起至2020年11月1日，被告严斐杰应向原告杨莉支付租金715500元，被告严斐杰实付租金386500元，最后一笔20000元租金支付时间为2020年7月30日，其余租金329000元未支付；此外，该租赁房屋拖欠自2020年4月28日起至同年10月31日的物业费3097元,原告杨莉已于2021年1月4日代缴。 又查明，在本案审理过程中，被告严斐杰提交《共同声明》一份，该声明系常州新北区逸景文化培训中心有限公司（以下简称逸景培训）与常州博越教育信息咨询有限公司（以下简称博越公司）签订，内容为:双方之前达成的协议的标的为博越公司所拥有的爱贝英语的特许经营权，而非博越公司的股权，因此该公司股权是否转让不作为此协议是否正常履行的必要条件；博越公司法人代表严斐杰可自由处置该公司，逸景培训不会以此作为对方违约的理由；至2019年11月1日前，双方已经就博越公司所有的债权债务问题做了清算，从2019年11月1日后，该公司所有的债权债务与逸景培训无关；经双方友好协商，严斐杰、凌婵媛与逸景培训的债权债务已经全部了结，双方互不相欠，双方各自债权债务均与对方无关；博越公司已无任何实际存在的意义，且逸景培训从未使用此公司主体从事任何经营性行为，因此虽然逸景培训为博越公司股东，且博越公司已经进入注销流程，所以该公司任何行为均与逸景培训无关；本声明与双方之前签订的股份转让协议同样具有法律效应，双方关系也仅限此声明及双方之前签订的股份转让协议为准，其余一概无效。以上为双方就之前达成的股份转让协议的共同声明，以便各自遵守。被告严斐杰提交该声明来证明：逸景培训作为博越公司股东，承接了博越公司租住的地方后进行经营，应由逸景培训的法定代表人谢璟向原告杨莉支付拖欠的房租和物业费。 以上事实，有原告杨莉提供的《房屋租赁合同》、不动产权登记证书、物业费缴费通知单、江苏增值税普通发票、微信聊天记录，被告严斐杰提交的《共同声明》以及原、被告的当庭陈述等予以佐证。 本院认为，原告杨莉和被告严斐杰之间签订的《房屋租赁合同》不违反我国法律、行政法规的强制性规定，该《房屋租赁合同》合法有效。原、被告双方应按约全面履行自己的义务。原告杨莉按约向被告严斐杰交付出租房屋后，被告严斐杰未按合同约定支付全部房租，亦未按约支付全部物业费。故被告严斐杰应按约向原告杨莉支付拖欠的租金和物业费，并承担相应的违约责任。至2020年11月1日，被告严斐杰共结欠原告杨莉租金329000元。此外，原告杨莉为被告严斐杰代缴自2020年4月28日起至同年10月31日的物业费3097元。故原告杨莉要求被告严斐杰支付拖欠的租金329000元、物业费3097元的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……。该条款赋予守约方享有单方解除合同的权利，因被告严斐杰长期拖欠租金，原告杨莉有权要求提前解除合同，原告杨莉已于2020年11月1日收回本案出租房屋，故原告杨莉与被告严斐杰签订的《房屋租赁合同》已于2020年11月1日解除。原、被告双方在《房屋租赁合同》中约定：一方违约应赔偿守约方的直接损失及一个月房租金……乙方逾期支付租金的，除应及时如数补交外，还应按年租金的0.1%/日另支付滞纳金。该约定虽然系原、被告双方真实意思表示，但被告严斐杰在2019年5月起即未支付租金，原告杨莉直至2020年11月1日才收回出租房屋，并以诉讼方式主张权利。原告杨莉未及时主张权利，亦未采取合理的措施减少损失的产生，对损失的扩大具有一定的过错。本院按本案具体情况对原告杨莉主张的违约金、滞纳金和直接损失综合考虑，酌情调整为由被告严斐杰向原告杨莉承担自2020年7月31日起至实际付清之日止、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。房屋租赁合同应该遵循严格的合同相对性，谢璟并不是房屋租赁合同的当事人，谢璟和被告严斐杰之间达成的协议或者声明，与本案原告杨莉无关。被告严斐杰提交的《共同声明》，无法证明其拖欠的房租和物业费应由逸景培训的法定代表人谢璟向原告杨莉支付的事实，被告严斐杰提出的拖欠房租和物业费应由谢璟支付的抗辩意见，本院不予采纳；被告严斐杰拖欠房租的违约行为并非自疫情开始而发生，在疫情开始之前，被告严斐杰已拖欠房租，被告严斐杰以疫情影响其经营为由提出的抗辩意见，本院不予采纳；被告严斐杰提出的承租房屋因漏水未及时修复影响其经营的抗辩意见，因被告严斐杰未提供相应的证据证明，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告严斐杰与原告杨莉之间签订的《房屋租赁合同》已于2020年11月1日解除。 二、被告严斐杰于本判决生效之日起十日内向原告杨莉支付拖欠的租金329000元，并承担自2020年7月31日起至实际付清之日止、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。 三、被告严斐杰于本判决生效之日起十日内向原告杨莉支付拖欠的物业费3097元。 四、驳回原告杨莉的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费7337元，由原告杨莉自行负担1283元，被告严斐杰负担6054元（该款，原告杨莉已预交，原告杨莉同意本院不先行退还，被告严斐杰于本判决生效之日起十日内将6054元直接支付给原告杨莉）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  蒋英怡 人民陪审员  徐少成 人民陪审员  田佳玲 二〇二一年五月二十日 书 记 员  杨奕婷