云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云29民终232号上诉人（原审被告）：云南泽达投资管理有限公司，住所云南省昆明市滇池度假区怡景路2号，统一社会信用代码91530100309688595W。法定代表人：马立新。委托诉讼代理人：罗杨，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：杨磊，男，1992年1月11日生，白族，住云南省大理市。委托诉讼代理人：喻觅，云南谦恒律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：肖兰燕，云南谦恒律师事务所实习律师。原审被告：马立新，女，1966年6月14日生，汉族，住云南省昆明市。上诉人云南泽达投资管理有限公司（以下简称泽达公司）因与被上诉人杨磊、原审被告马立新房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2020）云2901民初4094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。泽达公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，或将本案发回重审；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定事实错误，马立新在没有泽达公司授权的情况下与杨磊签订的合同二，其内容明显损害了泽达公司的利益，是马立新与杨磊恶意串通修改合同内容损害泽达公司权益的情况，一审判决认定合同一已协商解除错误，认定签订合同二的行为属于上诉人错误，认定马立新的签字应视为代表泽达公司的职务行为错误，泽达公司愿意履行合同一；2.一审遗漏重要事实，泽达公司不同意解除合同，泽达公司租赁房屋用于经营酒店，进行了大量的装修投入，本案应当驳回杨磊的全部诉讼请求，杨磊与马立新之间签订的合同二应当另案审理。杨磊辩称，一审认定事实清除，适用法律正确，本案应以合同二为准，合同二上虽然没有泽达公司的签章，但是马立新是泽达公司的法定代表人，并且支付租金是以泽达公司的账户支付，马立新的行为是职务行为，代表的是泽达公司。马立新陈述意见称，同意泽达公司的上诉意见。杨磊向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告于2018年2月签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即腾房并将位于大理古城绿玉小区90号房整体归还原告，并支付第三年的租金700000元及自2019年7月1日起按日万分之五计算的逾期付款违约金；3.判令被告向原告支付违约金210000元；4.本案诉讼费、保全费、鉴定费等费用由被告承担；5.被告泽达公司对第二项、第三项、第四项诉讼请求承担连带赔偿责任。一审法院认定案件事实：被告泽达公司系有限责任公司（自然人投资或控股），股东为马立新与马兴元。2016年7月11日，原告杨磊（出租人、甲方）先与被告泽达公司（承租人、乙方）签订合同一，约定甲方将坐落于大理古城绿玉小区90号（房屋所有权证号：大理市房权证榆字第××号）的房屋出租给乙方；房屋租赁起止时间自2017年1月15日至2037年1月14日，共计20年；甲方应于2016年7月15日前将房屋交付给乙方，甲方给予乙方6个月装修，期间不计算房屋的租金。房屋经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙以后视为交付完成，并开始计算装修期；20年租赁期内（其中含免租期5年）的租金支付方式为：第1年和第2年（即2017年1月15日-2019年1月14日）的租金支付时间为合同签订之日起三个月内支付甲方1400000元；第三年（2019年1月15日-2020年1月14日）免租金；第四年（2020年1月15日-2021年1月14日）租金于2020年1月14日前支付700000元……；合同解除：1.经甲乙双方协商一致，可以解除本合同，2.因不可抗力导致本合同无法继续履行的，可以解除本合同；违约金和违约责任：若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金350000元，若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金350000元。2018年2月，针对同一承租房屋原告（出租人、甲方）又与被告泽达公司（承租人、乙方）签订合同二（落款时间为2016年7月11日），双方认可合同二对以下内容进行了变更：1.房屋租赁起止时间自2017年10月1日至2037年10月1日，给予乙方16个月装修期。2.房屋租赁的租金为应缴年度每年700000元，租金期限即20年内租金不上浮也不下浮。租金支付方式为（含免租期为6年）：第1年（即合同签订之日2016年7月11日）支付甲方700000元，第2年（即2018年10月1日-2019年10月1日）的租金支付时间为2018年6月20日前一次性付清700000元，第3年（2019年10月1日-2020年10月1日，因特殊原因本年租金需2019年6月30日前付清）一次性支付甲方700000元，第四年（2020年10月1日-2021年10月1日）免租金……。3.合同解除条款增加乙方不按实缴纳房租，视为乙方违约。上述两份合同中均载明承租方为被告泽达公司，但合同一落款处有被告泽达公司签章及被告马立新签字。合同二落款处仅有被告马立新签章，无被告泽达公司签章。合同签订后，原告向被告交付了租赁房屋。2017年3月6日至2018年12月20日，被告分十四次向原告支付了1400000元的租金（其中两次为大理市艾榭尔酒店支付，十二次为被告泽达公司支付）。案涉房屋至今仍由被告管理使用。庭审中，被告认可合同二第二年自2018年11月1日起租用。一审法院认为，关于合同一与合同二的当事人，被告马立新系被告泽达公司的法定代表人，虽然合同二上无被告泽达公司的签章，但有被告马立新的签字，结合合同的履行情况，在签订合同二后被告泽达公司亦以承租人的名义向原告支付了租金，被告马立新在合同上的签字行为均应视为代表被告泽达公司的职务行为，法律后果应由被告泽达公司承担，确定合同一及合同二的当事人均为原告杨磊与被告泽达公司。原告主张被告马立新设立的大理市艾榭尔酒店与被告泽达公司存在资产混同，二被告应承担连带责任。被告泽达公司系有限责任公司（自然人投资或控股），并非自然人独资，其有两名股东，且原告提交的证据亦不能充分证明被告马立新设立的大理市艾榭尔酒店与被告泽达公司存在资产混同，对原告的该主张不予认可，对原告要求二被告承担连带责任的诉讼请求亦不予支持。关于合同一及合同二的效力及履行问题，原告主张应按合同二履行，合同一已终止，被告泽达公司主张应按合同一履行，其未收到过合同二。如前所述，被告泽达公司应为被告马立新在合同二上签字的行为承担责任，故对被告泽达公司的主张不予认可。且本案中，合同二对租期、免租期、租金的支付方式和合同解除等都重新进行了约定，并实际进行了履行，合同二是双方当事人在自愿、合法的基础上就同一承租房屋达成的新的合议，应当确认为合同当事人在合同有效期内对同一承租房屋的租赁合同内容达成新的一致意见，应视为双方事实上已协商解除了合同一。关于合同解除的问题，合同二是原告与被告泽达公司双方真实意思表示，形式和内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应当严格依约履行。原告在合同一签订后，已将标的物交付给被告泽达公司，被告泽达公司主张原告于2016年9月才将交付案涉房屋，其未提交有效证据予以证明，对该主张不予认可。被告泽达公司未按合同二约定在2019年6月30日前交付第三年的租金，已构成违约。依据合同“合同解除：乙方不按实缴纳房租，视为乙方违约。”的约定。原告有权行使解除权，且现双方均同意解除合同，对原告要求解除双方于2018年2月签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。关于租赁物返还及租金支付的问题，《房屋租赁合同》解除，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告有权要求被告泽达公司返还租赁物，对原告的该项诉请予以支持。被告泽达公司支付租金已向原告足额支付两年租金1400000元，房屋至今仍由被告泽达公司占有使用，其应按约向原告支付返还承租房屋之前的租金，根据合同二约定第三年的租金为700000元。对于被告泽达公司主张存在免租期，年租金不应以700000元计算，合同二已明确约定房屋租赁的租金为应缴年度每年700000元，租金期限即20年内租金不上浮也不下浮，对被告的该主张不予认可。另，根据合同二原告应给予被告泽达公司16个月装修期，但合同二租金起算时间为2017年10月1日，其中少算一个半月装修期，庭审中被告认可第二年从2018年11月1日起租，视为其放弃其中半个月装修期。基于被告泽达公司已实际足额支付给原告两年租金1400000元的事实，装修期所减免的租金在第三年的租金中予以扣减，确定由对被告泽达公司向原告支付第三年的租金641667元（700000元－700000元÷12月×1月）。关于逾期利息及违约金的承担问题，如前所述，被告泽达公司逾期支付租金的行为构成违约，应承担违约责任。对于原告依据合同：“若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金350000元。”的约定要求被告承担违约金，承担违约金的条件是被告在原告没有违反合同的情况下提前解除合同，现该条件未成就，该主张不符合合同约定。被告已违约，原告同时主张2019年7月1日起的逾期利息及违约金，但其未能举证证明实际的经济损失，参考双方之间合同约定的租金标准，酌定由被告承担按年租金700000元的10%计算的违约金，即70000元。依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条规定，判决：一、解除原告杨磊与被告云南泽达投资管理有限公司于2018年2月签订的《房屋租赁合同》。二、被告云南泽达投资管理有限公司在本判决生效之日起十日内将位于大理古城绿玉小区90号（房屋所有权证号：大理市房权证榆字第××号）的房屋交还给原告杨磊，并支付第三年租金641667元。三、被告云南泽达投资管理有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告杨磊违约金70000元。四、驳回原告杨磊的其他诉讼请求。案件受理费6550元，由原告杨磊负担2550元，被告云南泽达投资管理有限公司负担4000元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，马立新作为泽达公司的法定代表人，以公司的名义与杨磊签订房屋租赁合同，且泽达公司是该房屋租赁合同的实际履行主体，是承租人，以上表明马立新与杨磊签订房屋租赁合同是职务代表行为，该行为的一切法律后果都应由泽达公司承担。马立新作为泽达公司的法定代表人，其履行职务时的签字与公司公章具有同等效力，泽达公司称合同二因没有公司公章而对泽达公司不生效力的主张不成立，一审认定合同二的履行主体为杨磊与泽达公司正确，一审判决第一项“解除原告杨磊与被告云南泽达投资管理有限公司于2018年2月签订的《房屋租赁合同》”并未超出当事人的诉讼请求。就本案房屋租赁事宜，泽达公司与杨磊先后签订了两份合同，最新最近签订的是合同二，合同二是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，泽达公司上诉主张按照合同一履行，因合同一已因变更而终止履行，泽达公司的该项主张不成立，不予支持。关于泽达公司上诉中提到的装修投入，因泽达公司在一审中并未提出反诉，泽达公司可另案主张。综上所述，泽达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费12900元，由云南泽达投资管理有限公司负担10088元，由杨磊负担2812元；二审案件受理费10916元，由云南泽达投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二一年五月三日法官助理刘国放书记员杨泽