天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终1353号上诉人（一审原告）：郑秀英，女，1961年11月8日出生，汉族，住天津市西青区。被上诉人（一审被告）：天津市信瑞房地产开发有限公司，住所地天津市西青经济开发区大寺高新技术产业园储源道1号208。法定代表人：冯硕，董事长。委托诉讼代理人：张佳宁，天津金诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈旭阳，天津金诺律师事务所实习律师。上诉人郑秀英因与被上诉人天津市信瑞房地产开发有限公司（以下简称信瑞公司）商品房销售合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2020）津0111民初2538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。本案现已审理终结。郑秀英上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持郑秀英的诉讼请求，或发回重审；2．本案二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．上诉人在验房时并未作出同意接收房屋的意思表示。房屋验收单上“留钥匙”字样及“注明诸多有问题之处”并非上诉人签署，而是开发商委托物业验房人员签字和注明的。上诉人未入住系因房屋未达到正常入住条件。因被上诉人没有解决房屋存在的质量问题，导致上诉人无法按期正常入住该房屋，应向上诉人承担违约责任。2．2019年8月8日涉案房屋并未完全维修完毕。上诉人同意自行查看漏水修理情况并不等同于对被上诉人修理结果的认可。因房屋漏水导致上诉人不能入住的时间长于一审判决认定的39天。3．上诉人在2019年6月30日后对后续检查到的问题向物业反馈，不是上诉人的报修，而是后续验房中发现的房屋质量问题。4．上诉人与被上诉人在（2019）津0111民初11285号民事调解书中的调解不包括本案涉及的被上诉人应承担的违约责任。5．开发商规定的验房流程不符合国家规定。6．一审判决认定的物业费损失标准有误。信瑞公司辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。郑秀英向一审法院提出诉讼请求：1．判令信瑞公司赔偿郑秀英自2019年7月1日至2019年12月16日的逾期交房所产生的利息11363.49元；2．判令信瑞公司承担因房屋未实际交付所产生的自2019年7月1日至2019年12月16日违约金9534.88元；3．判令信瑞公司赔偿因违约行为给郑秀英造成的自2019年7月1日至2019年12月16日的实际损失10435.33元；4．诉讼费用由信瑞公司承担。一审法院认定事实：2016年10月14日，出卖人（甲方）信瑞公司与买受人（乙方）郑秀英签署《天津市限价商品住房买卖合同》，约定乙方购买位于天津市西青区××道××号××号楼××，x-xxxx号房屋，建筑面积68.57平方米，房屋价款为564194元，房屋取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用。甲方于2018年6月30日前，将符合上述条件的房屋交付乙方。如遇不可抗力，不能履行合同的，按附件六《补充合同》第二条执行。双方补充合同第四条约定：双方同意删除买卖合同第五条项下的全部内容，并替换为以下文字：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付房屋，逾期在90日（含第90日）内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付房屋之日次日起至实际交付房屋之日（含当日）止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付房屋之日次日起至实际交付房屋之日（含当日）止，按银行同期贷款利率计算，此外甲方还应自逾期交付第91日起至实际交付房屋之日（含当日）止，每日按房屋价款的万分之一向乙方支付违约金。双方补充合同第九条第三款约定：买受人同意按照出卖人规定的流程办理房屋交接手续，钥匙交接后即视为房屋交付使用。买受人未在规定时间内办理交接手续的，除非有合法理由，否则自出卖人通知交付日或交付期限届满之日视为该房屋实际交付予买受人，同时有关该房屋的毁损、灭失等全部风险均由买受人承担，买受人并应自合同约定的交房日（或出卖人通知交房日或交付期限届满之日）承担因该房屋产生的物业费、采暖费等全部费用并开始起算改房屋的保修期。同时该房屋及该房屋内的所有设施、设备等均视为验收合格，买受人在实际接收房屋时不得再提出任何异议。双方明确，该房屋一经现场交付，则视为买受人验收合格。买受人要求整改修理的，整修期间不视为出卖人逾期交付房屋。涉案房屋于2019年5月24日竣工验收。信瑞公司通知郑秀英于2019年6月30日办理入住手续。2019年6月30日，郑秀英办理了涉案房屋的入住手续，缴纳了采暖费、装修保证金、物业费、水电费、水卡工本费、垃圾清运费。关于涉案房屋报修的情况。2019年6月30日，郑秀英在室内设施验收单上签署“留钥匙”字样，并标注：厨、卫自来水、中水没水；次卧暖气片有瘪；次卧窗上墙掉皮；厨暖气片有瘪；厨、阳纱窗打不开；厨、次卧、卫、厅灯不亮。煤气管弯顶子破损；主卧窗不好开关。2019年7月14日，郑秀英申请报修，维修单载明：卫生间干区有空鼓，干区插座没电，座便下水堵了里面有石灰，阳台窗户右上角裂，电梯卡坏一个，所有窗户合页没有保护盖，小屋窗户把手松动，大小屋厅窗外保温坏，阳台、卫生间阀门把坏了。2019年7月27日，郑秀英接到楼下业主通知涉案房屋漏水，郑秀英于2019年7月28日到现场发现卫生间地面积水，后报物业。2019年9月21日，郑秀英继续申请报修，维修单载明：客厅的护栏没有焊好，尺寸有问题。2019年11月30日，郑秀英再次报修，维修单载明：客厅护栏。2019年8月3日，物业人员电话通知郑秀英涉案房屋已经维修。2019年8月8日，郑秀英电话联系维修人员，维修人员确认涉案房屋已经维修完毕，郑秀英同意自行验收。一审庭审过程中，郑秀英和信瑞公司双方均确认物业费按照每天2.67元计算，租金按照25元每平方米每月计算。一审法院另查，2019年9月29日郑秀英起诉信瑞公司，要求信瑞公司赔偿逾期交房利息及违约金，2019年11月22日，天津市西青区人民法院出具（2019）津0111民初11285号民事调解书，调解书载明：郑秀英将本案调解书复印件、身份证复印件、银行卡复印件交到天津市西青区大寺新家园储祥道48号项目售楼处登记后30日内，信瑞公司支付郑秀英逾期交房利息和违约金28063元及诉讼费260元；郑秀英放弃其他诉讼请求；案件受理费447元，由郑秀英承担。一审法院认为，郑秀英和信瑞公司订立的《天津市限价商品住房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律规定，合法有效，双方应按约全面履行各自义务。关于郑秀英主张信瑞公司逾期交房的问题。郑秀英与信瑞公司在一审法院的（2019）津0111民初11285号民事调解书中已经就逾期交房所产生的损失及违约金进行了确认，郑秀英也在调解书中明确放弃其他诉讼请求，同时郑秀英在2019年6月30日已经按照信瑞公司要求办理涉案房屋的入住手续并领取钥匙，虽然郑秀英就涉案房屋存在的问题进行过报修，但依据双方合同约定，整修期间不视为出卖人逾期交付房屋，故郑秀英主张信瑞公司逾期交付房屋赔偿相应损失及违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于信瑞公司是否应当赔偿郑秀英物业费和租房费损失的问题。郑秀英在2019年6月30日办理了涉案房屋的入住手续，并在当日的验收单上确认自来水、中水没水，且涉案房屋于2019年7月27日发生漏水，物业人员通知郑秀英2019年8月3日对漏水部位维修完毕，郑秀英在2019年8月8日同意自行验收，故该段期间涉案房屋不具备使用条件，信瑞公司应赔偿郑秀英租房损失2198元（25元×68.57平方米×12个月÷365天×39天）及物业费损失104.13元（2.67元×39天）。自2019年8月9日之后郑秀英未能使用涉案房屋，系其个人原因，属于自行扩大损失，其相应诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、天津市信瑞房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起三日内赔偿郑秀英租房损失2198元及物业费损失104.13元；二、驳回郑秀英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费291.5元，由郑秀英负担266.5元，由天津市信瑞房地产开发有限公司负担25元（于判决发生法律效力之日起三日内交付一审法院）。二审期间，双方当事人均未提交证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，第一，郑秀英于2019年6月30日办理了涉案房屋的入住手续，并在当日的验收单上备注了房屋存在的质量瑕疵，应视为郑秀英于2019年6月30日接收了房屋。另，双方亦已通过（2019）津0111民初11285号民事调解书对截至2019年6月30日信瑞公司逾期交房的违约责任解决完毕。故对于郑秀英主张的2019年7月1日至2019年12月16日逾期交房利息和违约金，本院不予支持。第二，关于房屋维修期间，根据郑秀英提交的证据能够认定2019年8月8日信瑞公司通知其漏水部位维修完毕，并由郑秀英自行验收。而根据郑秀英一审期间提交的其与维修人员的通话录音记载，2019年8月8日之后双方就房屋干区部分是否做防水进行了沟通，但郑秀英并未提交证据证明房屋干区未做防水影响了其正常使用房屋以及由此产生的损失数额，故对于郑秀英主张损失计算至2019年12月16日一节，理据不足，本院不予支持。一审判决认定损失计算至2019年8月8日为止，并无不当，本院予以维持。第三，郑秀英在2019年6月30日收房时交纳了2019年7月5日至2020年7月4日的物业费2197元。关于物业费损失计算标准，郑秀英一审庭审中陈述物业费损失标准为按照每天2.67元计算，信瑞公司予以认可。二审期间，郑秀英主张物业费损失标准应为每月每平方米2.67元，其亦按照该标准实际交纳了物业费，信瑞公司予以认可。对此，本院经核算，郑秀英一审诉讼请求第3项为“2019年7月1日至2019年12月16日的实际损失10435.33元”，该损失中的物业费损失计算标准为每月每平方米2.67元，即郑秀英二审中所述物业费损失计算标准与郑秀英诉讼请求一致，且信瑞公司亦认可合同约定的物业费标准为每月每平方米2.67元。故信瑞公司应按照每月每平方米2.67元赔偿郑秀英的2019年7月1日至2019年8月8日的物业费损失231.9元（2.67＊68.57＋2.67＊68.57/30＊8）。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决结果应予部分纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销天津市西青区人民法院（2020）津0111民初2538号民事判决；二、天津市信瑞房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内赔偿郑秀英租房损失2198元及物业费损失231.9元；三、驳回郑秀英的其他上诉请求；四、驳回郑秀英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费291.5元，由郑秀英负担266元，由天津市信瑞房地产开发有限公司负担25.5元（于判决发生法律效力之日起三日内交付一审法院）。二审案件受理费583元，由上诉人郑秀英负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  张玉洁审判员  刘翠翠二〇二一年五月十四日法官助理梁菁菁书记员张利萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……