北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终7818号上诉人（原审被告）：北京江南投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区红坊路8号。法定代表人：于全，董事长。委托诉讼代理人：盘什尔，男，北京江南投资集团有限公司员工。被上诉人（原审原告）：梁斌，男，1974年12月9日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张洪昌，北京市中唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯苏言，北京市中唐律师事务所律师。原审被告：北京卡狄格房地产经纪有限公司，住所地北京市密云区西大桥路67号十里堡镇政府办公楼407室-81。法定代表人：赛占伟，总经理。委托诉讼代理人：陈彦旭，男，北京卡狄格房地产经纪有限公司员工。上诉人北京江南投资集团有限公司（以下简称江南公司）因与被上诉人梁斌、原审被告北京卡狄格房地产经纪有限公司（以下简称卡狄格公司）商品房预约合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初52512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年4月28日公开开庭审理了本案。上诉人江南公司的诉讼代理人盘什尔，被上诉人梁斌及其诉讼代理人张洪昌、冯苏言，原审被告卡狄格公司的诉讼代理人陈彦旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江南公司上诉请求：1.撤销一审判决并发回重审；2.一审、二审诉讼费用由梁斌承担。事实和理由：一审法院对于江南公司通知签约一事并未进行认定，属于认定事实不清，适用法律错误。1.2016年9月21日江南公司在“××”售楼处就2016年9月20日前认购并签订《北京市商品房认购书》（以下简称《认购书》）的客户签约时间顺延至2016年10月21日一事发出通知并张贴在售楼处大门口及售楼处公示处。后江南公司将凡是认购未签约的客户，签约时间延长至2017年1月20日，如到期未签约的，江南公司将解除认购，同时定金不予退还，由此造成的全部损失由认购人自行承担一事于2016年12月29日发出通知并张贴在售楼处大门口及售楼处公示处。2.江南公司已履行了告知义务，双方未能签约系因梁斌对合同条款有异议而导致，并非江南公司拒绝与其签约，故根据《认购书》的约定，江南公司有权解除认购，同时梁斌支付的定金不予退还。综上所述，江南公司认为一审法院在上述情况下判令江南公司承担违约责任，严重侵害了江南公司的合法权益。梁斌辩称，不同意江南公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，同意一审判决。2016年，江南公司与梁斌签订《认购书》后，房价上涨，江南公司拒绝签订正式合同。梁斌不存在任何违约情形，江南公司并没有提供合法有效的通知梁斌签约的证据。卡狄格公司述称，同意江南公司的上诉请求，不同意一审判决，但是卡狄格公司没有提出上诉。江南公司与梁斌未能签约是他们之间的问题，与卡狄格公司无关，卡狄格公司已经履行了合同义务。梁斌向一审法院起诉请求：1.解除梁斌与江南公司签订的《认购书》；2.判令江南公司双倍返还定金200000元；3.判令卡狄格公司返还排卡费30000元并支付利息（以30000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2016年3月9日计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心利率两倍计算至实际返还之日止）；4.判令江南公司赔偿因房屋价格上涨造成的损失500000元。江南公司在一审中辩称：同意解除《认购书》。江南公司虽与梁斌约定签约期限，但梁斌因对商品房买卖合同中违约金及交房时间等相关条款有异议而拒绝签约，故江南公司于2017年12月17日通知梁斌3日内办理退认购手续，定金不予退还，但梁斌一直拖延办理。不同意梁斌主张的损失，本案是预约合同纠纷，应适用定金罚则，梁斌未在约定期限内签约，定金不予退还，梁斌无权主张双倍返还定金和损失赔偿。卡狄格公司在一审中未答辩。一审法院认定事实：2016年6月25日，梁斌与江南公司签订《认购书》，约定：梁斌认购江南公司开发的位于北京市×号房屋（以下简称涉案房屋），用途为住宅，建筑面积85.53平方米，双方均同意按建筑面积计价，单价每平米46940元；出卖人同意认购人以贷款方式付款，认购人可以首期支付总价款的30％，认购人需在本协议签订之日起15日内付清全部首付款；认购人在本协议签订之日支付认购定金100000元，在签订本协议之日起3日内提交相关资格审核资料，30日内与出卖人完成签约；若认购人未在约定时间内支付首付款，未在约定时间内提交资格审核资料，或未在约定时间内与出卖人完成签约，出卖人有权解除本协议，将该商品房另行出卖给第三方，同时定金不予退还；若出卖人在认购人签订本协议之日15日内将该商品房另行出卖给第三方，出卖人应双倍返还定金。签订《认购书》当日，梁斌向江南公司支付定金100000元。之后，双方未能就涉案房屋签订正式购房合同。在签订《认购书》之前的2016年3月9日，梁斌与卡狄格公司签订《购房优惠服务说明书》，约定：梁斌支付服务费30000元，可以获得总房款减60000元的优惠；若梁斌没有成功购房，或因任何原因放弃购房，卡狄格公司将统一于开盘后办理退款手续，退还已支付的服务费。梁斌提交卡狄格公司出具的收据，拟证明其实际支付服务费30000元。2017年12月17日，江南公司向梁斌发送《通知函》，载有：我司于2016年7月及12月通知您交首付并完成签约，但您对《北京市商品房预售合同》中的违约金、交房时间等条款有异议，双方未能达成一致意见，您拒绝签约。因您未在约定期间内交首付及签约，我司已经按照认购书约定解除认购，按照认购书的约定，定金不应退还，但考虑到您自身的情况，我司予以酌情处理，再次通知您收到本通知后3日内前来办理退认购退款手续。若到期未来办理，不予退还定金。梁斌表示其未曾收到上述通知函，亦未找江南公司办理退认购、退定金手续。江南公司提交的邮件物流跟踪信息显示，上述邮件签收信息为“他人收门口电表箱”。一审庭审中，梁斌提交与江南公司销售人员等人员的短信沟通记录，欲证明梁斌一直要求江南公司签约，江南公司却迟迟不配合。江南公司认可上述证据的真实性，但对该组证据的证明目的不予认可。梁斌提交《××预测面积分户对比表—2号楼》《房屋拟售建面单价汇总表》《北京市住房和城乡建设委员会信访事项答复意见书》、江南公司网签信息查询页等，欲证明江南公司因面积误差、未严格按照商品房预售方案组织销售等问题多次被北京市朝阳区房屋管理局限制网签，故造成无法签约的责任在江南公司。江南公司认为上述证据与本案无关。经查，涉案房屋所在项目于2016年6月取得预售许可证，涉案房屋在住建委备案的销售面积为67.44平方米，预售单价为每平米66373元。江南公司提交“江南印象业主群”内的微信聊天记录截屏打印件，欲证明未能签约系因梁斌自己的原因导致。梁斌对该份证据的真实性及证明目的均不认可，称自己并不在该业主群内，短信内容明显有被编辑的痕迹，江南公司应当提交原始载体。庭后江南公司并未提交原始载体。江南公司提交股东会会议决议，欲证明江南公司股东作出决定于2017年1月20日后不再进行签约，逾期未签约的客户将解除认购。梁斌对该份证据的证明目的不予认可。江南公司提交与案外人签订的合作协议，欲证明江南公司已于2017年12月6日将涉案房屋交由案外人打包销售。梁斌称江南公司违约在先，在没有解除认购书的情况下就将涉案房屋出售给第三人，造成认购书无法履行，亦可说明涉案房屋价格大幅上涨，江南公司在利益驱使下不与梁斌签约。一审法院认为，梁斌与江南公司就涉案房屋签订《认购书》系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效。现双方均同意解除《认购书》，一审法院不持异议。双方的争议焦点在于《认购书》签订之后为何未能签订正式的购房合同。梁斌提交了定金收据、与江南公司工作人员的沟通记录等相关证据证明己方积极为正式签约做准备，一直在询问、催促江南公司签约，但一再遭到推托。另根据梁斌提交的证据，涉案房屋备案面积与《认购书》中约定的面积存在较大差异、网签系统因种种原因多次受限等，该些情形确会给后续双方签订正式购房合同制造一定的障碍，综上，一审法院可以认定江南公司对于双方未能正式签约负有过错。江南公司虽称梁斌因对房屋交付时间、违约责任条款等持有异议未能签约，但就此未提交有效证据予以佐证，一审法院难以采信。梁斌已向江南公司支付认购定金100000元，现因江南公司原因致使双方未能签订正式合同，江南公司未履行预约合同的义务，根据“定金罚则”，应当将梁斌支付的定金双倍返还，关于梁斌要求江南公司返还定金200000元的诉讼请求，一审法院应予支持。因江南公司的违约行为，使得双方未能签订正式的购房合同，梁斌遭受信赖合同能有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失，江南公司理应就此赔偿。但梁斌主张的损失数额过高，涉案房屋总价数百万元，梁斌仅仅支付了定金100000元，在确定损失数额时应当考虑其履约程度及成本支出等。综上，关于梁斌的信赖利益损失，一审法院将从利益平衡和诚实信用的原则出发，结合上述因素及定金处罚数额，参照涉案房屋在住建委备案的销售单价与《认购书》签订时房屋价格之间的差额等因素酌定。关于梁斌要求卡狄格公司返还排卡费30000元的请求，根据双方签订的《购房优惠服务说明书》的约定，梁斌与江南公司解除了《认购书》，双方之间未能成立商品房买卖合同关系，故卡狄格公司应当返还上述费用。关于梁斌主张的利息，没有合同依据，且梁斌未举证证明其曾向卡狄格公司要求退还上述费用但遭到拒绝，故一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除梁斌于二○一六年六月二十五日与江南公司签订的《北京市商品房认购书》；二、江南公司于判决生效后七日内向梁斌退还定金200000元；三、江南公司于判决生效后七日内向梁斌赔偿经济损失150000元；四、卡狄格公司于判决生效之日起七日内返还梁斌排卡费30000元；五、驳回梁斌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方当事人均未提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，梁斌与江南公司就涉案房屋于2016年6月25日签订的《认购书》，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。一审中，双方均同意解除该《认购书》，故一审判决解除该合同于法有据，本院予以确认。根据当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为江南公司对于双方未能订立商品房买卖合同是否存在过错以及违约责任的认定。对此，本院具体分析如下：根据已经查明的事实，梁斌依约于签订《认购书》当日向江南公司支付定金10万元，但双方就涉案房屋未能订立商品房买卖合同。关于双方未能正式签约的原因，梁斌提交的定金收据、与江南公司工作人员的沟通记录等证据能够证明其积极为正式签约做准备，一直在询问、催促江南公司签约；另根据梁斌提交的《××预测面积分户对比表-2号楼》《房屋拟售建面单价汇总表》《北京市住房和城乡建设委员会信访事项答复意见书》、江南公司网签信息查询页等证据，可以证明涉案房屋备案面积与《认购书》中约定的面积存在较大差异、网签系统因种种原因多次受限，上述情形确会给后续双方达成一致进而签订正式购房合同制造一定障碍。综合上述情况，一审法院认定江南公司对于双方未能正式签约负有过错并无不当，本院予以确认。江南公司上诉主张双方未能签约是由于梁斌对于合同条款有异议且其曾通知签约，对此梁斌不予认可，江南公司亦未能提交充分有效的证据予以证明，故本院对此不予采信。关于定金，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”如前所述，江南公司对于双方未能正式签约负有过错，其作为收受定金的一方应当双倍返还定金，故一审判决江南公司向梁斌双倍返还定金200000元，具有事实和法律依据，本院予以维持。关于梁斌主张的因房屋价格上涨造成的损失，因江南公司的违约行为使得双方未能订立商品房买卖合同，梁斌遭受信赖合同能有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失。一审法院从利益平衡和诚实信用的原则出发，在综合考虑梁斌的履约程度、成本支出及定金处罚数额的基础上，参照涉案房屋住建委备案的销售单价与《认购书》签订时房屋价格之间的差额等因素，酌定江南公司赔偿梁斌经济损失150000元亦无不当，本院予以确认。江南公司上诉主张一审判决认定事实不清、适用法律错误，缺乏依据，本院不予采信。关于排卡费（服务费）30000元，梁斌与卡狄格公司签订的《购房优惠服务说明书》中明确约定：当梁斌没有成功购房，或因任何原因放弃购房，卡狄格公司将统一于开盘后办理退款手续，申请退还已支付的服务费。因梁斌最终未与江南公司签订正式购房合同，即没有成功购房，故卡狄格公司应按照合同约定将该笔30000元退还给梁斌。同时，卡狄格公司未提出上诉，本院对此亦予以维持。综上，江南公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由北京江南投资集团有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 巴晶焱二〇二一年五月十日法官助理 田子阳法官助理 孟 磊书 记 员 刘怡然