河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终5325号上诉人（原审原告）：巩义雅居乐置业有限公司，住所地河南省郑州市巩义市孝义街道鹊桥路4号。法定代表人：王立生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭永璞，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李健，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：张庆辉，男，1977年4月23日出生，汉族，住河南省偃师市。上诉人巩义雅居乐置业有限公司因与被上诉人张庆辉商品房预售合同纠纷一案，不服河南省巩义市人民法院（2021）豫0181民初423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。巩义雅居乐置业有限公司上诉请求：1．请求依法撤销原审民事判决第二项，改判为“原告巩义雅居乐置业有限公司于本判决生效后十日内退还被告张庆辉购房款281965元。原告巩义雅居乐置业有限公司配合被告张庆辉向巩义市物业维修基金管理中心申请退还6266元维修基金。被告张庆辉应向原告巩义雅居乐置业有限公司支付违约金30000元”（争议金额6266元+30000元=36266元）；2．一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定判令上诉人承担271965元购房款及维修基金的退还义务，属事实认定错误，该费用中并不包含维修基金，其中维修基金6266元已缴纳至巩义市物业维修基金管理中心，上诉人无退款义务。一审判决上诉人退还被告张庆辉购房款及维修基金271965元。（已扣除被告张庆辉应支付的违约金10000元）是错误的。事实是被告张庆辉分三次，分别于2019年9月15日缴纳购房定金20000元2019年9月22日缴纳购房款161965元，2019年9月25日交房购房款100000元，共计缴纳购房款281965元。2019年11月9日被告向巩义市物业维修基金管理中心缴纳维修基金6266元。即使按照一审判决，扣除违约金后上诉人需退还被告张庆辉271965．但另外6266元维修基金已向巩义市物业维修基金管理中心缴纳，该笔款项并不在上诉人处，上诉人可协助被告办理该维修基金的退还手续。二、原审法院酌定违约金数额过低，显失公平，严重损害上诉人的合法权益。一审法院认定“原告没有实际损失的事实，原告未举证证明其实际损失数额。综合考虑合同履行情况，酌定被告向原告支付违约金1万元”。上诉人认为一审法院未支持上诉人关于违约金的主张是错误的且无任何事实及法律依据。根据《九民纪要》关于【违约金过高标准及举证责任】规定：“主张违约金过高的违约方应当对违约金是够过高承担举证责任”，而本案当中在被告缺席情况下，并未提及违约金一事的情况下，仅仅认为原告没有提供证据证明其损失，而径行酌定1万元违约金，明显显失公平。本案的事实是：导致上诉人解除《商品房买卖合同》的根本原因，71965元上诉人无进是被上诉人的严重违的行为造成的。首先，被告张庆辉购房房屋已在房管局备案，其未按时足额支付合同款项导致上诉人投资款项无法及时收回，且该套房屋也无法二次出售，试想如果所有买受人均像被告张庆辉不支付购房款，那么上诉人的权益如何保护，法律保护的公平正义何在。导致合同目的无法实现的根本原因在于被上诉人，其在上诉人多次通知配合办理按揭审批手续后，拒不配合办理，双方在法院协商后，又因其额度未达到公积金中心要求，其又不愿意补缴差额，导致最终审批未通过。根据相关法律规定及上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定，被上诉人张庆辉违约应当承担违约责任，按约定向上诉人支付违约金，故上诉人主张违约金事实清楚，于法有据。其次，《商品房买卖合同》一旦签订，对合同各方均有约束力。上诉人与被上诉人约定的违约金标准为：违约方应支付总房款20%的违约金。一审法院径行认定违约金标准明显过高，被告仅承担1万元违约金，无事实依据且对上诉人严重不公。即使按照银行贷款利率计算，被上诉人未付金额为37万，2020年4月至今已一年有余，按照最新银行LPR，该笔贷款产生的利息也不止1万，另根据上诉人与浙商银行签订的《借款合同》中约定的利息，根据被上诉人未支付金额，在该期间上诉人需向银行支付贷款利息将近3万，但原审法院仅判决1万元，违约金明显过低，该一审判决可能对该项目产生恶劣影响，可能导致部分客户因违约金过低恶意拖欠购房款。上诉人综合上诉人实际损失、合同履行情况、被上诉人过错等原因，二审中主张3万元违约金。故此，因被上诉人张庆辉的违约行为导致《商品房买卖合同》解除，上诉人按照相关法律规定向被上诉人张庆辉主张违约金于法有据、应予支持。综上，上诉人请求判如所请。张庆辉未到庭，亦未提交书面答辩状。巩义雅居乐置业有限公司向一审法院起诉请求：1．依法判令解除原、被告于2019年10月5日签订的编号为6Y190××××4821的《商品房买卖合同》；2．依法判令被告履行合同附随义务，配合办理上述合同的注销备案登记手续及注销预告登记手续；3．依法判令被告向原告支付违约金130,393元。一审法院认定事实：对于原告诉称的与被告签订商品房买卖合同及相关约定的事实，以及被告未能按约定提交办理银行按揭贷款所需全部资料，且经原告催告后被告未交纳剩余房款，原告遂向被告邮寄了解除合同告知书，告知其合同解除，配合原告办理相关手续，但被告不予办理的事实，由原告提供的合同文本、催告函、解除合同告知书及相应的邮寄凭证为证，予以确认。合同签订后，被告按约交纳了首付款281,965元。对于被告主张的双方约定的违约金过高，原告没有实际损失的事实，原告未举证证明其因被告的违约行为给其造成的损失数额。在诉讼过程中，双方均同意由被告提交相关资料，继续办理公积金贷款，该院予以准许。但因被告最多只能贷款320,000元，且以资金紧张为由表示无法补足差额50,000元，被告表示同意解除合同。一审法院认为，原、被告之间的商品房买卖合同依法有效成立，但在合同履行过程中，因被告不能按照约定办理银行按揭贷款，亦未在约定期限内交纳剩余房款，原告向其发送了解除合同告知书，根据合同法第九十六条的规定，该合同自被告收到该告知书之时解除。根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，原告应返还收取被告的购房款281,965元。因为被告的行为构成违约，原告有权按照合同约定要求被告支付违约金。但因被告以原告没有实际损失为由认为不应支付，而原告亦未提供证据证明其实际损失数额，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，该院综合考虑合同履行情况、当事人过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告向原告支付违约金10,000元。该款可以从原告应返还给被告的款项中扣除。作为附随义务，合同解除后，被告应配合原告办理涉案合同的注销备案登记手续及注销预告登记手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告巩义雅居乐置业有限公司与被告张庆辉于2019年10月5日签订的编号为6Y190××××4821的《商品房买卖合同》已于2020年10月31日解除；二、原告巩义雅居乐置业有限公司于本判决生效后十日内退还被告张庆辉购房款及维修基金共计271,965元（已扣除被告张庆辉应支付的违约金10,000元）；三、被告张庆辉于本判决生效后十日内配合原告巩义雅居乐置业有限公司办理第一项中合同的注销备案登记手续及注销预告登记手续；四、驳回原告巩义雅居乐置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,908元，减半收取1,454元，由原、被告均担。本院二审期间，巩义雅居乐置业有限公司提交以下证据：1．巩义市物业维修基金缴存凭证（编号：00009658）复印件，证明目的：被上诉人张庆辉缴纳的涉案房屋维修基金6266元已缴纳至巩义市物业维修基金管理中心，该款项并不在上诉人处，上诉人无退还义务。2．《固定资产借款合同》（浙商银固借字（2020）第02265号）复印件，证明目的：（1）涉案项目与浙商银行签订了开发贷借款合同，依据合同22.9条，利率为固定利率，按年利率6.7%执行。按照此利率，被上诉人张庆辉欠付购房款37万，自2020年1月4日至今，仅产生的利息至今已超过人民币3万。（2）一审法院酌定被上诉人支付违约金人民币1万元明显过低。本院经审查认为，对巩义雅居乐置业有限公司提交的第一份证据，真实性予以确认，证明目的予以采信；因第二份证据系复印件，对真实性不予确认，且案涉房屋并未建成交付，巩义雅居乐置业有限公司提交的证据不足以证明其存在损失。本院查明的事实除与一审法院查明的事实相同外，另查明，2019年11月9日，巩义雅居乐置业有限公司代收的张庆辉的物业维修资金6266元，向巩义市物业维修资金管理中心缴纳。本院认为，巩义雅居乐置业有限公司未举证证明其因张庆辉未支付剩余购房款的违约行为给其造成的损失，且案涉房屋并未建成交付，一审法院综合考虑合同履行情况、当事人过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定张庆辉向巩义雅居乐置业有限公司支付违约金10,000元，并无不当。关于维修资金，巩义雅居乐置业有限公司提交的证据显示，该笔维修资金已经以张庆辉的名义缴纳至巩义市物业维修资金管理中心，应当由张庆辉申请退还，巩义雅居乐置业有限公司应当予以配合。一审法院判决由巩义雅居乐置业有限公司退还不当，且在判决主文中未做处理，本院依法予以纠正。综上所述，巩义雅居乐置业有限公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省巩义市人民法院（2021）豫0181民初423号民事判决第一项、第三项；二、撤销河南省巩义市人民法院（2021）豫0181民初423号民事判决第四项；三、变更河南省巩义市人民法院（2021）豫0181民初423号民事判决第二项为：巩义雅居乐置业有限公司于本判决生效后十日内退还张庆辉购房款271,965元（已扣除张庆辉应支付的违约金10,000元）；四、巩义雅居乐置业有限公司于本判决生效后十日内配合张庆辉向巩义市物业维修资金管理中心申请退还6266元维修资金；五、驳回巩义雅居乐置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,908元，减半收取1,454元，由巩义雅居乐置业有限公司、张庆辉均担；二审案件受理费707元，由巩义雅居乐置业有限公司负担657元，由张庆辉负担50元。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  马增军审判员  曹逢春二〇二一年五月十三日书记员  韩 冰