安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖04民终844号 上诉人（原审原告）:李胜，男，汉族，1981年8月29日生，安徽省寿县人，住寿县。 上诉人（原审被告）:安徽省寿县陆宇投资发展有限公司，住所地:安徽省寿县寿春镇红学新村，统一社会信用代码91340422573021300。 法定代表人:胡道厅，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：许鲁，安徽滨阳律师事务所律师。 上诉人李胜因与上诉人安徽省寿县陆宇投资发展有限公司（以下简称陆宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省寿县人民法院(2020)皖0422民初4938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案受理后，依法组成合议庭,不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 李胜上诉请求：1、维持一审判决第一项、第二项,撤销一审判决第三项,改判:第一,陆宇公司支付其购房款3022.5元(面积差0.5平方米)银行的利息177.2元(自2019年4月27日起按中国人民行同期贷款利率暂计至2020年8月31日,以后顺延至该款给付为止);第二,陆宇公司立即协助其办理金大地.悦府12#1908室以及地下停车库180#的不动产权属证书,并支付迟延办理不动产权属证书的违约金40962.7元(自2019年7月26日起以购房款总款783000元为基数,按中国人民银行同期贷款利率暂计至2020年8月31日,以后顺延至不动产权属证书办理下来为止);2、一、二审诉讼费由陆宇公司承担。事实和理由:1、一审以不符合双方的合同约定为由,不支面积差部分购房款的利息错误。双方合同中明确约定,交房时出卖人应出具测绘报告,如有平方差,双方应据实结算，平方差的具体数据应以测绘报告为准，在交房时陆宇公司即应向其出具测绘报告,并据此与其进行结算并支付面积差款，但陆宇公司未按合同约定如期支付,李胜有权主张利息损失。2、一审以李胜未能提供充分的证据证明双方存在地下车库买卖为由,对于李胜要求陆宇公司交付地下车库的诉请予以驳回是错误的。李胜根据陆宇公司提供的规划图纸,选定地下停车库180#,且交付了全部款项。虽然双方没有书面合同,但李胜已出具了由陆宇公司以及其代理销售公司出具的购入地下停车库款的收据,可以充分证明双方该买卖关系的存在。陆宇公司也未否认双方存在该买卖关系的事实,只是抗辨称没有书面证据证明交付时间。另外,双方虽无书面合同约定具体的履行时间和期限等,但根据《中华人民共和国民法典》规定,履行期限不明确的,债权人可以随时请求履行,但应该给对方必要的准备时间。本案地下车库就位于案涉房屋的地下负一层,案涉房屋于2019年便已交付,地下车库应于2019年同步具备交付条件，但陆宇公司一直以各种理由拖延,现李胜通过诉讼的方式要求其继续履行合同,交付车库,并办理相应的产权证,符合法律规定。3、一审认为李胜诉请陆宇公司立即办理案涉房屋以及地下车库的产权证不符合合同约定,判决不予支持该项诉请是错误的。双方合同明确约定,陆宇公司应于房屋交付后90日内协助办理产权证。同时最高院的相关司法解释对此也有同样的明确规定。4、一审判决以李胜要求迟延办证违约金不符合合同约定为由,判决不予支持该项诉请错误。双方签订的《商品房买卖合同》系陆宇公司提供的格式合同。该合同第20条约定,陆宇公司未能按约定办理产权证时,违约责任仅为“及时报送办证材料等”,该条约定实际免除了陆宇公司的重大违约责任,以及李胜的重大合同权利,是显失公正的。根据《中华人民共和国民法典》第496条、497条的规定,采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应遵循公平原则,并采取合理方式提请对方注意免除、限制其责任的条款,按对方要求予以说明。提供格式条款一方免除其责任,排除对方主要权利的,无效。最高院出台的合同法司法解释三第6条规定,提供格式条款一方对已尽示及说明义务承担举证责任。本案中,陆宇公司未能举证其已尽到提示与说明义务，而该条约定是陆宇公司试图免除自己的主要义务,排除买受人的主要权利,更是违反了公平原则,应予认定为无效,不能以此来约束李胜。而对于合同中没有约定开发商逾期办证违约金的情况下,开发商应不应该承担支付违约金的责任,以及违约金的具体计算问题,是有法律规定的。《最高人民院关于审理商品房买卖合同经纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定,由于出卖人的原因,受人未能在房屋交付之日起90日内,或合同约定的期限届满时,取得不动产权证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,对照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷利息的标准计算。显然,本案中,虽然合同中没有约定违约金条款,但依据上述法律规定,陆宇公司应予支付违约金。李胜对于该项违约金的计算也合乎法律规定,应予支持。综上,一审判决认定事实不清,适用法律错误,判决显失公正，请二审法院在查清事实的基础上依法改判。 陆宇公司辩称，车库买卖的事实是存在的，但是双方没有约定交付的时间，李胜通过销售公司购买的，但是其购买的车位不是销售公司有权代理销售的车位，车位问题等到车位划好后可以协商解决。对李胜要求的逾期办证违约金，合同没有约定，不应得到支持。 陆宇公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项，改判陆宇公司不应支付李胜逾期交房违约金12371.4元；2、一、二审案件受理费由李胜承担。事实和理由：李胜违约在先，陆宇公司不应承担逾期交房违约责任。案涉《商品房买卖合同》（预售）的《补充协议》第1条第（1）项约定，买受人选择办理住房按揭贷款的，买受人在签订该合同之日起7日内应按出卖人选择的贷款机构提交办理贷款所需要的资料及相关应由买受人承担的费用，如因买受人原因没有办理贷款手续的，视为买受人违约。该《补充协议》第七条第2项约定，出卖人按照合同第八条（实为第十一条）约定日期将该房屋交付给买受人的条件是买受人已经付清全部房价款（包括逾期付款违约金及相关办证费用）。若买受人未按该条约定日期付清全部房价款，出卖人有权推迟交付房屋。根据上述约定，在案证据证明案涉房屋签订合同之日为2017年6月24日。自该日起7日内李胜应当提供按揭贷款资料，但是其并没有在上述约定期限内办理商业贷款。另外，李胜购买案涉商品房以购房券抵付，但是其购房券抵付购房资金在2019年陆宇公司才收到款额。双方签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》是真实意思表示，并不违反法律规定。根据民法典等规定，合同当事人互负债务的，应当予以抵消。本案不应予以支持逾期交房违约金的诉请。另外，陆宇公司通知李胜领房时间是2019年1月份未、2月份初，原审判决认定逾期交房违约金计算至2019年4月20日时间有误。综合上述，原审法院认定的部分事实有误，请改判如请。 李胜辩称，陆宇公司的上诉没有理由，我不存在违约，是陆宇公司通知我哪天来办理贷款我才能来办理贷款，办理贷款的前提是需要陆宇公司协助，由陆宇公司选择贷款机构，我接到陆宇公司通知后当即办理了贷款手续。如果陆宇公司认为我逾期办理贷款，陆宇公司应当举证证明其于合同签订后七日内通知我的相关通知材料。 李胜向一审法院提出诉讼请求：1、判决陆宇公司退还李胜购房款3022.5元(面积差0.5平方米)以及利息177.2元(自2019年4月27日起按中国人民银行同期贷款利率暂计至2020年8月31日，以后顺延至该款给付为止);2、判决陆宇公司支付李胜迟延交房违约金13311元(自2019年2月1日起按总房款783000元的日万分之二计至2019年4月26日)；3、判决陆宇公司立即向李胜交付金大地悦府地下车库180#；4、判决陆宇公司立即办理金大地。悦府12#1908室以及地下停车库180#的初始登记，并协助李胜办理房屋和停车库的所有权证书(即转移登记)，并支付李胜迟延办理房屋所有权证书的违约金40962.7元(自2019年7月26日起以购房款总款783000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率暂计至2020年8月31日，以后顺延至房屋所有权证书办理下来为止)；5、诉讼费用由陆宇公司承担。 一审法院认定事实：2017年7月10日,买受人李胜与出卖人陆宇公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定:买受人购买的陆宇公司开发的金大地·悦府12幢1908号房屋，该房屋预测面积129.53平方米，房屋单价为每平方米6044.93元，总金额783000元；合同约定买受人应当于2017年7月10日前支付首付款543000元，余款24万元向淮南通商农村商业银行申请贷款支付；出卖人应于2019年1月31日前向买受人交付房屋，逾期交房超过60日的，买受人要求继续履行合同的，出卖人应按日计算向买受人支付全部房款万分之二的违约金。实测面积与约定的预测面积发生误差，双方约定根据产权测绘面积为准，多退少补，按实结算的方式结算房屋价款。双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照出卖人将相关材料报送主管部门及时办理产权证明方式处理。出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递的方式送达对方。 一审法院另查明：2017年6月24日，李胜签订了金大地悦府选房定金单，约定了李胜购买上述房屋。2019年4月20日，陆宇公司书面通知李胜交房，李胜于当日收到该书面通知。 李胜已支付了购房首付款并办理了贷款，陆宇公司于2017年12月5日开具了购房款税务发票。 一审法院认为，双方当事人自愿签订的合同，不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。根据案件查明的事实及当事人的诉辩情况，本案的争议焦点为：李胜的各项诉请能否得到支持。一审法院根据查明的案件事实与法律规定作如下评议： 李胜主张陆宇公司退还所购房屋面积差款3022.5元，陆宇公司不持异议，予以支持，李胜要求陆宇公司支付房屋面积差款的利息不符合双方的合同约定，对利息的要求不予支持。李胜主张陆宇公司支付逾期交房违约金的诉请，经查，陆宇公司交房时时间为2019年4月20日，故陆宇公司应支付李胜逾期交房违约金为12371.4元（783000元×0.2‰×79天）。李胜要求陆宇公司交付地下车库的诉请，因未能提供充分的证据证明双方存在地下车库买卖，对该诉请不予支持。李胜要求陆宇公司立即办理房屋及车库的初始登记及所有权转移登记的诉请，不符合合同约定，不予支持，要求陆宇公司支付李胜迟延办证的违约金及利息不符合合同约定，不予支持。陆宇公司辩称李胜逾期签订涉案合同及逾期办理贷款，李胜存在违约行为，李胜主张逾期交房违约金不应得到支持，因陆宇公司未提供证据证明予以证明，对陆宇公司的辩解意见不予采纳。 综上所述，李胜的部分诉讼请求成立，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、安徽省寿县陆宇投资发展有限公司返还李胜房屋面积差价3022.5元；二、安徽省寿县陆宇投资发展有限公司支付李胜逾期交房违约金12371.4元；三、驳回李胜其他诉讼请求。上述第一、二项判决于本案生效后十日内履行。案件受理费减半收取计618元（李胜已预交），由安徽省寿县陆宇投资发展有限公司负担。 本院二审期间，李胜为证明其上诉请求向本院提交了“金大地.悦府客户签约交款确认单”复印件一份，拟证明李胜按照合同约定于2017年7月10向陆宇公司交付了购房券。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陆宇公司对该份证据的真实性不持异议。本院对该份证据的真实性予以认定。 本案二审查明事实同一审一致。 本院认为，归纳本案二审争议焦点：1、李胜要求陆宇公司协助办理金大地.悦府12号楼1908室及180号地下车库的不动产权登记是否有事实和法律依据。2、李胜要求陆宇公司承担支付迟延办证违约金及利息的上诉请求是否应当得到支持。3、陆宇公司是否应当承担逾期交房违约金支付责任。另外，李胜主张陆宇公司支付其购房款3022.5元(面积差0.5平方米)银的利息177.2元(自2019年4月27日起按中国人民行同期贷款利率暂计至2020年8月31日,以后顺延至该款给付为止)的上诉请求，二审中李胜明确表示予以撤回，对李胜该项上诉请求本院二审不再审理。 针对上述争议焦点，本院分析评判如下： 关于李胜要求陆宇公司协助办理金大地.悦府12号楼1908室及180号地下车库的不动产权登记是否有事实和法律依据问题。经查，陆宇公司已于2019年4月20日通知李胜交房，根据《商品房买卖合同》第二十条房屋登记（一）“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记”，李胜要求办理房屋登记有法律依据，陆宇公司应当协助予以办理。因此，李胜要求陆宇公司协助其办理房屋登记的上诉请求应当予以支持。关于李胜要求陆宇公司协助办理180号地下车库登记及交付的问题。由于双方没有签订该地下车库交易合同，没有对地下车库产权性质及是否可以办理产权登记进行约定，且经现场勘查，目前案涉地下车库尚不具备交付使用的条件，李胜可待案涉地下车库交付条件成就时另行主张。 关于李胜要求陆宇公司承担支付迟延办证违约金及利息的上诉请求是否应当得到支持问题。当事人对其主张应当提供证据予以证明，不能提供的应当承担举证不能的法律责任。经查，案涉《商品房买卖合同》中并未约定陆宇公司承担支付迟延办证违约金的合同责任，同时李胜也没有举证证明未及时办理房屋登记的原因归责于出卖人的证据，故对李胜要求陆宇公司承担支付迟延办证违约金及利息的上诉请求，本院依法不予支持。 关于陆宇公司是否应当承担逾期交房违约金支付责任问题。经查，双方所签《商品房买卖合同》第十二条逾期交付责任（1）项约定：“逾期在60日之内，自第十一条的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万之二的违约金。”合同约定交付时间为2019年1月31日，陆宇公司交房时时间为2019年4月20日，故一审法院认定陆宇公司应支付李胜逾期交房违约金为12371.4元（783000元×0.2‰×79天）有事实和法律依据。陆宇公司上诉认为李胜未在合同签订七日内办理按揭贷款，违约在先，应当承担违约责任，合同当事人互负债务的应当予以抵销，但是陆宇公司在一审中并未就此提起反诉，故本院对此上诉理由不予审查。 综上所述,李胜的上诉请求部分成立，予以支持。安徽省寿县陆宇投资发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省寿县人民法院(2020)皖0422民初4938号民事判决第一项、第二项。即“一、安徽省寿县陆宇投资发展有限公司返还李胜房屋面积差价3022.5元；二、安徽省寿县陆宇投资发展有限公司支付李胜逾期交房违约金12371.4元”； 上述款项于本判决生效后十日内履行。 二、撤销安徽省寿县人民法院(2020)皖0422民初4938号民事判决第三项，即“三、驳回李胜其他诉讼请求”； 三、安徽省寿县陆宇投资发展有限公司于本判决生效后三十日内协助李胜办理金大地.悦府12号楼1908室房屋不动产权登记； 四、驳回李胜的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取计618元，由安徽省陆宇投资发展有限公司负担；二审案件受理费937元，由安徽省寿县陆宇投资发展有限公司负担109元，李胜负担828元。 本判决为终审判决。 审 判 长 桂华雷 审 判 员 王元元 审 判 员 李 侠 二〇二一年五月二十四日 法官助理 倘余山 书 记 员 许小玄 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。