河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终5612号上诉人（原审原告）：河南亚星置业集团有限公司，住所地郑州市上街区许昌路西段，统一社会信用代码：914101067126274937。法定代表人：高国安，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵小林，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李宁，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：陈艳萍，女，1973年6月18日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：白刚，男，1962年2月21日出生，汉族，住郑州市中原区，系被上诉人陈艳萍丈夫。上诉人河南亚星置业集团有限公司（以下简称“亚星公司”）因与被上诉人陈艳萍房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2021）豫0103民初3527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。亚星公司上诉请求：1.依法撤销河南省郑州市二七区人民法院（2021）豫0103民初3527号民事判决，将案件发回重审或者直接改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2.案件一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人关于亚星盛世悦都2号楼1单元3004号房屋的《商品房买卖合同》（合同编号：130××××4385号）已经解除，法院应当予以确认。3004号房屋买卖合同解除与402号房屋买卖合同签订系两个法律关系，不能互相对抗。被上诉人购买亚星盛世悦都2号楼1单元3004号房屋(下称3004号房屋），在收房时因对房屋不满，上诉人与被上诉人调换为该楼1单元402号房屋(下称402号房屋)，双方均认可房屋调换的事实，被上诉人已经在调换后的房屋内居住多年。被上诉人已经实际占用402号房屋，原其购买的3004号房屋《商品房买卖合同》应当予以解除。在房屋调换时，双方已经就解除3004号房屋达成合意，上诉人在一审中提交了3004号房屋《商品房买卖合同》，被上诉人2014年1月3日在该合同中明确表示“此合同一式三份，同意作废”。同时双方在对郑州市房屋交易和登记中心的《情况说明》中也对3004号房屋合同注销达成合意，被上诉人在一审庭审中明确表示只要402号房屋，不要3004号房屋。故本案中双方签署的3004号房屋的《商品房买卖合同》已经解除，一审法院应当判决确认双方合同解除。二、被上诉人一审提交的《协议》中自己添加内容并未经上诉人销售经理郑某同意，郑某也不知情，被上诉人书写内容不是双方协商约定内容，一审将该内容作为判决案件的依据属于认定事实错误。一审庭审中，上诉人提供的证人公司原销售经理郑某明确说明，《协议》系其本人亲自书写，当时他书写完毕后，被上诉人签名确认，除签名外，郑某没有与被上诉人协商及同意被上诉人在该协议上书写任何其他内容。该协议中“先签订402《商品房买卖合同》再办理调换手续”系被上诉人在拿到《协议》后在上诉人起诉要求其办理3004号房屋合同的注销手续时自行添加，该添加内容并未经过上诉人任何人员的同意，不应对上诉人产生约束力。被上诉人私自更改双方《协议》内容，提供虚假证据资料，是看到房屋价格上涨较快妄图占有上诉人两套房屋。调换后的402号房屋已经由被上诉人占用，如法院认可该协议中对方添加内容，3004号房屋上诉人也无法收回，被上诉人交一份钱占有两套房屋，且该事实已经持续六七年，严重损害了上诉人的合法权益。三、被上诉人主观恶意明显，企图将公共面积占为己有是导致双方不能签订402号房屋《商品房买卖合同》的根本原因，一审法院未查明双方合同不能签订的原因，却认定3004号房屋合同注销的条件未成就属于认定事实错误。被上诉人在房屋调换后，最初因限购政策的影响，确实无法签订《商品房买卖合同》，后2017年5月份，上诉人起诉被上诉人要求配合办理原3004号房屋的备案撤销手续，被上诉人当时与上诉人协商在其女儿成年后由其女儿签订402号房屋的《商品房买卖合同》，但后来待其女儿成年后，上诉人与其联系，其表示女儿户口外迁，无法签订合同。之后被上诉人已经恢复购房资格，上诉人为解决问题，多次催促其到公司售楼部签订合同，其又提出将上诉人收取的402号房屋款项6万元作为购买平台花园的款项，否则不能与上诉人签订合同。实际情况是双方调房时，该402号房屋较3004号房屋价格高，后来被上诉人补交了6万元房款，该房款系房屋的价款，并非402房屋外平台的款项，但被上诉人执意要求上诉人按照她的意思签订合同，否则不会配合签订402号房屋的合同。上诉人同意与被上诉人签订该402号房屋的合同，也曾多次催告其签署合同，402号房屋合同签订的条件已具备，被上诉人为了自己的利益阻止402号房屋合同签订，即使一审法院认定《协议》中被申请人添加内容有效，也应当按照《民法典》第159条规定，视为双方3004号房屋合同撤销的条件已经成就，一审法院未查明402号房屋合同无法签订的原因，一味认定原3004号房屋撤销条件未成就，系认定事实不清，适用法律错误。四、因被上诉人的原因双方无法签订402号房屋的合同，不配合办理原3004号房屋的合同备案撤销手续，导致上诉人无法收回房屋，无法出售，给上诉人造成严重损失，一审法院应当判决被上诉人赔偿损失。被上诉人入住亚星盛世悦都2号楼1单元402号房屋后，长时间不与上诉人签订《商品房买卖合同》，也不办理原购买该楼3004号房屋合同的注销手续，致使3004号房屋长期无法出售，上诉人无法获得房屋价款，被上诉人在2014年1月即入住新调换后房屋，被上诉人也同意原房屋买卖合同作废，但迟迟不配合办理合同备案注销，应当以392670元为基数，自2014年1月1日起赔偿上诉人该房屋价款的利息损失。五、一审法院回避上诉人与被上诉人之间的矛盾，不能定纷止争，不能据实解决问题，导致上诉人的损失进一步扩大，二审法院应当撤销该判决书将案件发回重审或依法改判。一审法院庭审中并未查明双方的争议及分歧之处，在庭审后也未向双方了解情况，在双方均表示可以调解的情况也不组织调解。不清楚上诉人同意与被上诉人签订402号房屋的合同，系被上诉人非要求上诉人将增加的房款6万元算作平台款项而导致双方合同无法签订，一审法院不能调解双方之间的矛盾，为双方问题的解决指明方向，反而为了结案在庭审后不久仓促出具判决书。一审法院回避社会矛盾，该判决书并不能达到定纷止争及平息社会矛盾的目的，无视上诉人的合法权益，不能令人信服。陈艳萍辩称：一、3004与402调换是按协议调换，是一个法律关系，有据可查。当年调换的原因是上诉人的过错（交房时没有卖房时承诺的飘窗）造成的。协议签署当天，被上诉人将3004全部资料及门钥匙交予上诉人，恰恰证明被上诉人诚心诚意按协议办事，配合办理相关事宜。但因上诉人将402抵押银行等等借口拒绝按协议办理，至今402未签合同，仍在高国安名下。二、上诉人说协议内容是被上诉人自己添加的、郑某不清楚、协议不是双方协商的内容纯属胡说。郑某在一审时明确说明协议一式两份，若上诉人不清楚请拿出其持有的一份。三、上诉人说被上诉人想将公共面积占为己有，是导致双方不能签订402合同的原因未按事实说话。导致402不能签署合同的原因，是上诉人造成的。这几年，上诉人不但不按协议签署402合同，反而以各种借口多次无理起诉被上诉人，被上诉人认为402不签，3004不能注销。四、被上诉人认为造成402号房屋无法签订合同是上诉人造成的。如说损失，因上诉人不按协议办，导致到现在402还在上诉人名下，给被上诉人造成的经济及精神损失更是无法计算。一审法院应当判决上诉人给被上诉人造成的各种损失进行赔偿。五、被上诉人认为造成一审法院不能调解的原因是上诉人造成的。因为上诉人没有诚意，不按调房时的口头及书面协议办理，导致一审法院无法调解。据此，上诉人的上诉请求没有任何事实和法律依据，请求依法驳回上诉人的上诉请求。亚星公司向一审法院起诉请求：1.判令原告与被告签订的编号为130××××4385号的《商品房买卖合同》解除；2.判令被告协助原告办理130××××4385号《商品房买卖合同》的备案注销手续；3.判决被告向原告支付因不配合办理房屋合同撤销导致原告无法出售房屋的损失144621.77元（以392670元为基数，自2014年1月1日前按照银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日后按照中国人民银行公布的全国同业拆借中心贷款市场报价利率计算至2021年1月20日，之后仍按上述标准计算至合同备案撤销之日）；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：1、2013年11月27日，陈艳萍与亚星公司签订《商品房买卖合同》（合同编号130××××4385）一份，约定陈艳萍购买亚星公司开发的位于郑州市××、××路西、××、××北××楼××单元××房屋××套，合同价款392670元。同日，亚星公司向陈艳萍开具392670元的发票一份。2、2014年3月16日，亚星公司收取陈艳萍悦都2号楼1单元4层402房屋6万元，并出具收据一份。3、陈艳萍提交2013年12月21日双方签订的《协议》一份，主要约定：经友好协商，本公司同意我司客户陈艳萍购买悦都2#1单元30层3004房屋面积77.3平米，调换为悦都2#楼1单元4层404房屋。该房屋价差以双方协商补齐，重新签订《商品房买卖合同》，现面积：76.88平米，现门牌暂定编号为：402。经手人：郑某。亚星公司有印章。该协议下方注明：另收到客户陈艳萍悦都2#-1-3004合同原件1本及购房法票1份，办理房屋调换手续。该协议上另有陈艳萍书写的“先签订402《商品房买卖合同》再办理调换手续”。双方均认可调换房屋的事实，现上述3004号房屋仍登记在陈艳萍名下，陈艳萍在402号房屋居住至今，双方未签订402号房屋的《商品房买卖合同》。4、原告以被告拒不配合办理编号为130××××4385号《商品房买卖合同》的备案注销手续为由，诉至一审法院。在本案庭审时，原告申请证人郑某出庭作证，郑某称“我记得双方留的都有（协议），至于是原件还是复印件记不清了。”一审法院认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案，原、被告签订的《协议》明确约定：“先签订402《商品房买卖合同》再办理调换手续”，现双方未签订402号房屋的《商品房买卖合同》，故关于编号为130××××4385号《商品房买卖合同》的解除及合同备案注销手续条件尚未成就，原告的诉讼请求，一审法院暂不予支持。待双方签订402号房屋的《商品房买卖合同》后，原告可再行主张权利。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告河南亚星置业集团有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取1596元，由原告河南亚星置业集团有限公司承担。本院二审期间，亚星公司提交催告函、快递单各一份，拟证明亚星公司曾催告陈艳萍签订亚星盛世悦都2号楼一单元402号房屋的商品房买卖合同；提交亚星公司代理人与陈艳萍的微信聊天记录截图一份，拟证明亚星公司多次要求陈艳萍签订402号房屋合同，陈艳萍执意要求将房屋调换时402号房屋增加的6万元房款作为公共平台的价款，导致双方402号房屋的合同一直无法签订。陈艳萍质证称：对证据的真实性无异议，但对亚星公司的证明目的不认可。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，陈艳萍于本案诉讼中提交了其与亚星公司于2013年12月21日签订的《协议》；该协议系当时双方为调换房屋达成一致意见的重要合同，亚星公司述称其不持有该协议明显不符合常理；一审法院根据双方举证质证情况，以及亚星公司当时的经手人郑某出庭作证的情况，对该《协议》予以采信，并无不当。根据本案查明的事实，在2013年12月21日双方当事人签订《协议》时，陈艳萍已经将亚星盛世悦都2#-1-3004号房屋商品房买卖合同的原件及购房发票交给亚星公司，双方已就亚星盛世悦都2#-1-3004号房屋商品房买卖合同的解除达成了一致意见，双方所签订的编号为130××××4385号的《商品房买卖合同》已经双方协商一致解除；亚星公司于本案诉讼中再要求人民法院判令亚星公司与陈艳萍签订的编号为130××××4385号的《商品房买卖合同》解除，于法无据，故应不予支持。本案中双方争议问题的核心是：双方合同解除后的后合同义务，即备案合同注销手续配合办理问题。本院认为，本案中双方当事人因案涉3004号房屋的合同履行发生争议，双方协商一致将陈艳萍购买的3004号房屋调换为案涉402号房屋；双方当事人均应遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，及时处理双方争议，以妥善处理相应合同终止事宜。在双方当事人就相关争议未能达成一致意见情况下，陈艳萍在双方2013年12月21日签订的《协议》上书写“先签订402《商品房买卖合同》再办理调换手续”；因亚星公司不能提交该《协议》，应自行承担相应的法律后果，故陈艳萍书写的上述内容，应视为双方就解决争议问题达成的合意。亚星公司作为案涉房屋的开发建设单位、出卖人，本应及时与陈艳萍相互沟通，妥善解决双方争议；因双方未能就争议问题达成一致意见，根据双方于2013年12月21日签订的协议内容，陈艳萍未配合亚星公司办理案涉3004号房屋商品房买卖合同的备案注销手续，不具有过错；在亚星公司未能与陈艳萍签订案涉402号房屋商品房买卖合同的情况下，亚星公司诉讼请求要求判令陈艳萍协助其办理130××××4385号《商品房买卖合同》的备案注销手续，不符合双方于2013年12月21日达成的《协议》的相关约定，其要求判令陈艳萍赔偿其损失，没有依据。综上所述，上诉人亚星公司的上诉理由依据不足，证据不充分，其上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3192元，由上诉人河南亚星置业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谢宏勋审判员  王燕燕审判员  陈 涛二〇二一年五月十二日书记员  张 好