广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0502民初1550号 原告：付雪，女，汉族，1981年11月26日出生，住所地辽宁省灯塔市。 委托诉讼代理人：李海天，广西先导联合律师事务所北海分所律师。 被告：北海汇澳投资发展有限公司，住所地北海市北海大道**鸿源生态新城****。 法定代表人：黄重才，总经理。 委托诉讼代理人：李玉萍，广西天惠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓泽涛，广西天惠律师事务所律师。 原告付雪诉被告北海汇澳投资发展有限公司（以下简称“汇澳公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月27日立案后，依法适用简易程序于2016年7月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李海天，被告的委托诉讼代理人李玉萍、邓泽涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2014年5月9日，案外人邢月与被告签订了《商品房买卖合同》，约定邢月购买被告开发的位于北海市北海大道241号XX花园2幢4单元2803号房，购房总价143460元。邢月一次性交付购房款，并由被告出具发票给邢月。邢月已交纳了房屋契税4303.8元，向被告交纳了煤气开户费2750元、办证费1000元。2015年8月原告向邢月购买上述房产，原告自愿支付给其邢月已经支付的所有有关购房费用，邢月向被告申请办理购房更名手续，并交纳了861元更名手续费。2015年10月25日被告收回其与邢月签订的合同及发票原件后，被告与原告就上述房产签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告在2015年12月30日前交房，但被告没有依约交房和办理房产预售备案等手续。被告在出售涉案房屋给原告时，未告知涉案房屋已经抵押给他人的事实。为此原告提起诉讼，请求判令：1、解除原被告于2015年10月27日签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告已付的购房款143460元及利息20084.4元（利息计算：以143460元为本金，按月利率2%，从2015年10月27日计至2016年5月26日为20084.4元，以后的另计至还清之日止）；3、被告向原告支付违约金5738.4元（按已付购房款的2%计算）；4、被告向税务机关办理退税，将契税4303.8元退还给原告；5、被告返还原告已交纳的煤气开户费2750元、办证费1000元，合计3750元；6、被告向原告支付赔偿金143460元；7、本案诉讼费由被告承担。 被告辩称，涉案房屋所在楼盘的实际产权人是陈大山，原告提交的合同中，所有汇澳公司的公章都是作废的公章，原告也未提供证据证明其已支付了购房款，房屋交易价格也低于市场价格，合同未进行网签，因此对涉案房屋的合同关系的真实性存疑。涉案楼盘的预售许可证明确备注了抵押登记情况，并在售楼部出示，对原告声称对此不知情的主张不予认可。因此，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2014年5月9日，案外人邢月与被告签订了《商品房买卖合同》（销售合同编号：XX花园2-4-2803），约定邢月向被告够买位于北海大道241号XX花园2幢4单元2803号房，购房总价143460元。同日，邢月向被告交纳煤气开户费2750元、办证费1000元。2014年5月13日，邢月向被告一次性支付房款143460元。2014年5月23日，邢月缴纳契税4303.8元。2015年8月25日，邢月向被告提交更名申请，申请将其购买的XX花园2栋4单元2803号、2903号房更名买受人为付雪，并承诺由此产生的经济纠纷由其本人承担。并按公司规定交纳更名手续费（0.3%）：861.00元。特注“XX花园2栋4单元2803号、2903号房的购房合同原件及购房发票原件已被公司收回，更名办理结束后，此更名申请单自动失效。两套合同原件于2015年8月31日收回。”2015年10月27日原被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买北海大道241号XX花园2幢4单元2803号房，与该商品房有关的抵押情况为未抵押，购房总价143460元，被告应在2015年12月30日，将符合交付条件的房屋交付给原告。2016年6月4日，北海市房地产交易中心出具《房屋登记信息查询证明》（号码：00032498），载明“北海大道241号XX花园2幢四单元2803号房屋于2012年10月31日办理在建工程抵押登记，抵押权人为广西中小企业信用担保有限公司，抵押登记证明书：北房地交押字（2012）第07732号，无查封登记”。 另查明，2012年8月30日，被告取得北海市商品房预售许可证，编号：北建房预字第2012036号，建设单位：北海汇澳投资发展有限公司、广西鸿源先科股份有限公司，项目名称：XX花园，栋号及套数：XX花园第2幢，共壹栋，备注：该项目的土地已办理了抵押登记。该项目为规划整合项目，2幢二单元的1803、1804号房（面积共128.25㎡）按双方协议为广西鸿源先科股份有限公司所有，此2套住宅不予预售。第2幢的其余住宅和车位按双方协议为北海汇澳投资发展有限公司所有，予以预售。2015年2月16日，被告在北海日报刊登印章作废声明，声明“北海汇澳投资发展有限公司因股权转让事由，北海汇澳投资发展有限公司原使用的公章、合同专用章、财务章、发票专用章、法人章（陈大山）自2012年11月8日（股权转让后）即作废。” 以上事实有《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、税收缴款书、收据、更名申请、房屋登记信息查询证明、2015年2月16日北海日报予以在卷佐证。 本案的争议焦点归纳为：1、原告与被告签订的《商品房买卖合同》是否有效；2、原告的诉求是否有事实及法律依据。 本院认为。 1、原告与被告签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题。涉案合同、发票、收据、更名申请中使用的公章是被告的股东变更之前的印章，被告于2015年2月6日才在北海日报刊登印章作废声明，虽然登报声明，但未能引起买房人对此的注意，被告也未采用其他足以引起买房人注意的方式，提高买房人的审慎义务，被告对此存在管理的疏漏，原告有理由相信其与被告签订的合同是被告的真实意思表示，故原被告签订的《商品房买卖合同》合法有效。 2、原告的诉讼请求是否有事实及法律依据问题。因涉案房屋已被抵押，尚不具备交付过户的条件，原告请求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》，有事实及法律依据，本院依法予以支持。案外人邢月交纳完涉案房屋的购房款后，申请将涉案房屋更名为付雪，更名完成后，邢月对涉案房屋享有的权利义务一并转让给原告，但原告无证据证实其已交付购房款给被告或原告与案外人邢月及被告之间对购房款有过约定，原告的其他各项诉讼请求无事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告付雪与被告北海汇澳投资发展有限公司于2015年10月27日就北海市北海大道241号XX花园2幢4单元2803号房签订的《商品房买卖合同》； 二、驳回原告付雪的其他诉讼请求。 案件受理费6110元，减半收取3055元，由原告付雪负担3005元，由被告北海汇澳投资发展有限公司负担50元（该费用原告已预交，被告负担的部分由被告于本判决发生法律效力之日起十日内给付给原告）。 如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费6110元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院；账号：455060600018120098416；开户行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  张凌云 二〇一六年十月二十五日 书记员  王秀珍 附：本判决引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。