辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终3902号上诉人（原审被告）：哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市和平区市府大路200甲3号。负责人：许金钟，该行行长。委托诉讼代理人：董越男，辽宁邦言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳赛尔电子通讯工程有限公司，住所地沈阳市于洪区沈大路北39号。法定代表人：张帆，该公司执行董事。委托诉讼代理人：常伟峰，北京市中伦文德（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽宁物华商贸有限公司，住所地沈阳市沈河区长青街36巷(3-2-2)。法定代表人：曲运鹏。被上诉人（原审被告）：沈阳恒长源商务咨询有限公司，住所地沈阳市沈河区南顺城路63-2号422室。法定代表人：曲运鹏。被上诉人（原审被告）：营口恒长源置业有限公司，住所地辽宁(营口)沿海产业基地新联大街东1号。法定代表人：曲运鹏。被上诉人（原审被告）：高万军，男，1956年11月12日出生，汉族，住大连市西岗区。上诉人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行（以下简称哈尔滨银行沈阳分行）因与被上诉人沈阳赛尔电子通讯工程有限公司（以下简称赛尔公司）、辽宁物华商贸有限公司（以下简称物华公司）、沈阳恒长源商务咨询有限公司（以下简称恒长源公司）、营口恒长源置业有限公司（以下简称营口恒长源公司）、高万军案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初1054号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。哈尔滨银行分行上诉请求：1.请求法院撤销（2020）辽0102民初1054号民事判决书第一项，判令驳回被上诉人沈阳赛尔电子通讯工程有限公司起诉，上诉人继续执行位于沈阳市和平区青年大街386号12甲83、12甲85，建筑面积135.72平方米的抵押房产；2.请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、原审判决适用法律错误。首先，上诉人对沈阳市和平区青年大街386号12甲83、12甲85，建筑面积135.72平方米的房产（以下简称“涉案房产”）可行使抵押权是经沈阳市和平区人民法院作出的（2016）辽0102民初2993号民事判决书所确定的事实，被上诉人赛尔公司提出的异议主张为确认涉案房产为其所有，实际上是对生效判决内容提出的异议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条之规定，赛尔公司的起诉不符合法执行异议之诉的起诉条件，应当驳回。其次，结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《规定》”）全文，《规定》仅在一般债权的执行中，保护消费者买房人的物权期待权、而非一般债权，而赛尔电器主张对涉案房产是工程款顶账房，所以并不属于消费者买房人，其主张对权利也仅为一般债权，涉案房产为经生效判决确认的抵押房产，原审法院适用《规定》第二十八条，属于适用法律错误，应当适用《规定》”第二十七条，驳回赛尔公司起诉。最后，（2016）辽0102民初2993号民事判决书确定上诉人可对涉案房产，而原审法院判定停止执行涉案房产，是明确否定了（2016）辽0102民初2993号民事判决书确定的权利，对生效判决的撤销，仅能通过审判监督程序，并不能通过执行异议之诉撤销，原审判决对已生效判决的否定，属于适用法律错误。二、原审判决认定事实不清。首先，关于赛尔公司是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，赛尔公司主张其于1999年6月5日与沈阳海通房产开发有限公司(以下简称“海通公司”）签订工程合同，并以涉案房屋滴定工程款，但实际上，赛尔公司早在1999年4月6日就被吊销了营业执照，根据《中华人民共和国公司法》第一百八十条、第一百八十三条、第一百八十六条之规定，赛尔公司自1999年4月6日起，不得开展与清算无关的经营活动。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，因违反法律强制性规定，赛尔公司主张的工程合同，是无效合同。与此同时，赛尔公司主张的《购房协议》，虽名为购房协议，但实际上是针对其主张的工程款顶账协议中顶账款而签订的补充协议内容，并不属于《规定》第二十八条的“买卖合同”，即使合同真实存在，也仅为双方对工程款支付方式对一种约定，据此认定关于赛尔公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同属于认定错误。其次，关于赛尔公司是否已支付全部价款，赛尔公司主张其工程合同约定，以工程款抵顶房款，但顶账协议并不等于已经付款的凭证，赛尔公司并没有提供相应证据证明，约定工程已经完成的结算凭证，而在赛尔公司主张的07年的协议中已明确说明，工程并未完工，这与赛尔公司主张的涉案房产于2009年作为顶账房交付的情况前后矛盾。最后，关于涉案房产是否属于非因买受人自身原因未办理过户登记的问题，根据赛尔公司主张，其与海通公司最后一次是在2007年对涉案房产的“交易”问题进行约定，但涉案房产于2013年登记在原审被告沈阳恒长源商务咨询有限公司名下，且直至2019年法院执行该房产时，赛尔公司都没有就该房屋的登记问题向海通公司提起诉讼，或其他方式的主张，关于一房多卖的情况，相关法律规定也早已明确，不动产所有权以登记为准，赛尔公司对海通公司及涉案房屋仅为一般债权请求权，诉讼时效早已经过，据此种种行为，原审法院认定房产非因买受人自身原因未办理过户登记，属于事实认定错误。综上，赛尔公司享有的权利实际上仅为向海通公司主张支付相应工程款的权利，其以债权请求权主张停止执行涉案房屋并没有事实及法律依据，原审法院判令赛尔公司的债权请求权优于上诉人享有的抵押权，属于事实认定不清，适用法律错误的判决结果，请求法院撤销（2020）辽0102民初1054号民事判决书第一项，判令驳回被上诉人沈阳赛尔电子通讯工程有限公司起诉，上诉人继续执行位于沈阳市和平区青年大街386号12甲83、12甲85，建筑面积135.72平方米的抵押房产。赛尔公司辩称，上诉人哈尔滨银行沈阳分行与被上诉人赛尔公司案外人执行异议之诉案，被上诉人赛尔公司对登记在被执行人恒长源公司名下的案涉房产享有足以排除强制执行的权利，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，其不得执行案涉房屋的裁判应予维持。具体理由如下：首先，本案的基本事实是，案涉房屋的开发单位沈阳海通房地产开发有限公司（下称“海通公司”）于1999年将沈阳丽都喜来登酒店若干工程发包给赛尔公司安装施工，并约定以所开发房屋作为工程款支付对价。之后，双方签订《购房协议》，对房产总价和房屋位置等信息予以明确。赛尔公司于1999年5月入住案涉房屋。案涉房屋于2013年12月23日被登记于恒长源公司名下，于2014年1月20日抵押登记给哈尔滨银行沈阳分行，于2017年7月31日被一审法院查封。被执行人恒长源公司、物华公司、营口恒长源公司与海通公司均系关联公司。原审法院对本案事实的认定清楚、正确。其次，关于以上述基本事实为前提，认定赛尔公司对案涉房屋享有的权益是否排除强制执行，其执行异议能否成立的问题，赛尔公司认为：一、原审裁判适用法律正确。赛尔公司以其对案涉房屋享有实体权利为由对案涉房屋提出排除执行异议，该异议符合民事诉讼法第二百二十七条关于案外人对执行标的提出异议的规定，本案系案外人执行异议之诉。原审围绕赛尔公司是否对案涉房屋享有排除强制执行的权益进行审理符合上述法律规定，赛尔公司原审虽提出诉讼请求确认房屋归其所有，但原审判决并未支持该诉讼请求。故上诉人哈尔滨银行沈阳分行关于赛尔公司起诉不符合异议之诉法律规定的上诉主张不能成立，二审审理应围绕赛尔公司对案涉房屋享有的权益是否足以排除强制执行这一争议焦点进行。就该争议所适用的法律，赛尔公司认为，虽生效判决确认哈尔滨银行沈阳分行对案涉房屋享有抵押权，但一方面，本案作为执行异议之诉案件，应主要围绕赛尔公司对案涉房屋享有的权益能否排除强制执行这一焦点审查，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下称“执行异议和复议规定”），只要赛尔公司所提异议符合规定中排除强制执行的情形，即应裁判不得执行，就抵押权与赛尔公司的实体权利孰优孰劣不进行处理，哈尔滨银行沈阳分行对案涉房屋享有抵押权，但不得执行，两者从法律效果上并不明显冲突；另一方面，赛尔公司自1999年即入住案涉房屋，哈尔滨银行沈阳分行未作任何抵押贷款实地审查即发放贷款设立抵押权，哈尔滨银行沈阳分行享有的抵押权本身，也并非完全无懈可击。这也是执行异议和复议规定第二十七条规定“法律、司法解释另有规定的除外”的现实依据。执行异议和复议规定第二十八条即是对二十七条的例外规定。因此，本案应将执行异议和复议规定第二十八条作为对赛尔公司的执行异议能否排除执行的认定依据。原审适用法律正确，上诉人该项上诉主张不能成立。二、依据执行异议和复议规定第二十八条，对赛尔公司所提异议应予支持，原审裁判正确。（一）一审法院查封之前，赛尔公司已与房屋开发企业海通公司签订合法有效的书面买卖合同，双方建立商品房买卖合同关系的意思表示明确。首先，赛尔公司成立于1999年4月6日，于2005年12月19日被吊销营业执照。上诉人主张赛尔公司于1999年4月6日被吊销营业执照明显缺乏事实依据。另外，被吊销营业执照，并不意味着民事行为一概无效，不能以行政处罚否定权利能力，赛尔公司仍具备民事主体资格，享有相应的民事权利。其次，案涉《购房协议》签订于1999年8月12日，早于一审法院查封时间2017年7月31日。协议明确记载出售方沈阳海通公司，购方赛尔公司，出售房屋为A座商住楼12甲层，编号12甲75、12甲83共2户，房产总价1697850元（7000元/m2），王希竹代表海通公司在协议上签字，且从另案（2006）和民房初字第××号民事判决确认的事实和2007年5月23日海通公司和赛尔公司签订的《协议书》来看，海通公司对出售案涉房屋给赛尔公司不持异议。因此，案涉《购房协议》依法成立，买卖双方建立商品房买卖合同关系的意思表示明确，《购房协议》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，双方约定以工程换取房产的“易货协议”方式，该约定不违反法律法规的强制性规定，海通公司接受了此方式收受购房款，且已交付房屋给赛尔公司，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，在双方一致认可且已履行主要合同义务的前提下，该《购房协议》应认定为商品房买卖合同，赛尔公司与海通公司之间的房屋买卖合同关系已经成立并生效。因此，哈尔滨银行沈阳分行该上诉理由事实和法律依据不足，不能成立。（二）一审法院查封之前，赛尔公司已合法占有案涉房屋。无论是从另案（2006）和民房初字第××号民事判决确认的事实，还是赛尔公司提交的准住通知、物业费票据以及物业公司起诉赛尔公司主张物业费的事实来看，都足以认定赛尔公司确已于1999年5月即合法占有案涉房产的事实。该事实上诉人并未提出异议，故应认定赛尔公司在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。（三）赛尔公司与海通公司明确约定以工程作为对价支付房屋购买款，且双方已最终对房屋价款和工程款进行了结算，该约定不违反法律法规强制性规定，足以认定赛尔公司已支付全部购房价款。对于付款事实，在明确双方房屋买卖关系的前提下，赛尔公司实际并非是以物抵债方式取得房屋。从赛尔公司提交的工程合同、购房协议来看，双方是在建立工程合同关系的同时建立了房屋买卖合同关系，即购房协议中记载的“易货协议”，工程施工是房屋买卖支付对价的方式，赛尔公司是以工程施工行为或海通公司应付工程款支付了房屋购买价款，且结合2007年赛尔公司与海通公司签订的《协议书》来看，双方已确认对工程款和房款均已结算完毕。该种付款方式并不违反法律法规禁止性规定，执行异议和复议规定第二十八条中规定的支付全部价款亦不能狭隘的理解为必须另行实施现金交易。故本案的付款方式应为有效，案涉房屋的全部价款1697850元（含12甲75、76）应认定已全部支付。上诉人哈尔滨银行沈阳分行关于赛尔公司未支付全部价款的上诉理由不能成立。（四）案涉房屋不能办理过户登记非因赛尔公司自身原因所致。第一，案涉房屋系新建商品房，赛尔公司系从开发商海通公司处购买。在海通公司已依法取得商品房预售许可具有相应的房屋销售资质的前提下，赛尔公司作为一般买受人在签订买卖合同时，有理由相信海通公司能够对案涉房屋自由进行处分，所购房屋不具有阻却办理过户登记的权利障碍。第二，海通公司与沈阳恒长源公司系关联公司，赛尔公司对案涉房屋登记给沈阳恒长源公司继而又设立抵押权没有过错。案涉房屋过户给沈阳恒长源公司并非上诉人主张的“一房多卖”，在2019年4月30日之前，沈阳恒长源公司的负责人都是王希竹，从王希竹代表海通公司签订购房协议的行为、被执行人与海通公司的关联关系以及案涉房屋过户登记与抵押权登记的时间跨度来看，海通公司与恒长源公司明显是在赛尔公司不知情的情况下，为向上诉人贷款串通实施了房屋过户和抵押权登记。另外，上述关联关系和登记时间也能说明，哈尔滨银行沈阳分行应知沈阳恒长源公司与海通公司属关联公司，在此情况下，其发放贷款实为规避房地产企业贷款限制。而赛尔公司在抵押权设立以前持续占有案涉房屋，哈尔滨银行沈阳分行从未为设立抵押权到案涉房屋实地查看，所以赛尔公司也不可能知道房屋被设定抵押。赛尔公司明显对房屋登记给沈阳恒长源公司和设立抵押权没有过错。第三，虽然正常情况下，开发商销售新建商品房应在房屋登记部门办理买卖合同备案登记，但本案交易房屋为现房，海通公司与赛尔签订买卖合同当时即进行了房屋交付，在出卖人海通公司已履行主要合同义务，赛尔公司已实际占有房屋的情形下，海通公司能否办理合同备案、以及下一步的过户登记不再是赛尔公司应尽的合理注意义务，赛尔公司对案涉房屋在其后登记给沈阳恒长源公司后又设立抵押的情况也难以知晓。且从另案（2006）和民房初字第××号民事案件以及2007年海通公司与赛尔公司签订的《协议书》来看，赛尔公司并非未主张过户登记，案涉房屋未办理产权过户登记，是海通公司不开具房产发票导致，而非赛尔公司原因导致。综上，对于案涉房屋不能办理过户登记，赛尔公司并不存在过错，房屋不能完成过户登记的主要原因是海通公司不开具房产发票且为向银行贷款与沈阳恒长源公司串通办理了过户和抵押权登记，上诉人哈尔滨银行沈阳分行在抵押权设立过程中亦未尽抵押房屋审查义务，赛尔公司直到看到腾退房屋的执行裁定时方才知道案涉房屋被设定抵押。对上述主体的违规行为产生的后果不能由赛尔公司承担相应风险。故上诉人哈尔滨银行沈阳分行的此项上诉理由不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人哈尔滨银行沈阳分行的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。物华公司、恒长源公司、营口恒长源公司、高万军未提交书面意见。赛尔公司向一审的诉讼请求为：1.确认位于沈阳市和平区青年大街386号12甲83、12甲85，建筑面积135.72平方米房产为原告所有，并停止对该房屋的执行；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：一审法院受理哈尔滨银行沈阳分行作为原告起诉本案被告物华公司、恒长源公司、营口恒长源公司、高万军金融借款合同纠纷一案，经审理，一审法院于2016年8月30日作出（2016）辽0102民初2993号民事判决书，判决如下：“一、被告辽宁物华商贸有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行贷款本金9,400,000元，利息、罚息、复利合计1,584,295.95元（截止至2015年12月30日），并自2015年12月31日起按合同约定的计息办法支付上述借款逾期利息至本判决实际偿还之日止；二、上述第一项款项到期未受清偿时，原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行可依法对被告沈阳恒长源商务信息咨询有限公司提供的位于沈阳市和平区青年大街386号（2068）、建筑面积54.01平方米的房产，沈阳市和平区青年大街386号（12甲7512甲76）、建筑面积106.83平方米的房产，沈阳市和平区青年大街386号（21722173）、建筑面积106.83平方米的房产，沈阳市和平区青年大街386号（12甲8312甲85）、建筑面积135.72平方米的房产，及被告高万军提供的位于沈阳市和平区青年大街386号（1-2Ｄ-Ｆ轴3-4Ｇ-Ｈ轴4-6Ｇ-1／Ｇ轴）、建筑面积457.19平方米的抵押房产行使抵押权，在上述第一款债权范围内享有优先受偿的权利；三、被告辽宁物华商贸有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行贷款本金2,800,000元，利息、罚息、复利合计206,958元（截止至2015年12月30日），并自2015年12月31日起按合同约定的计息办法支付上述借款逾期利息至本判决实际偿还之日止；四、被告营口恒长源商务信息咨询有限公司对上述第三项的款项承担连带保证责任，并在承担保证责任后，有权向被告辽宁物华商贸有限公司追偿；五、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费105,748元，公告费800元，均由被告辽宁物华商贸有限公司、沈阳恒长源商务信息咨询有限公司、营口恒长源置业有限公司、高万军负担。”宣判后，各方均未在法定期间内就该案提起上诉，判决发生法律效力。后因义务人未按生效判决确定的内容履行金钱给付义务，本案被告哈尔滨银行沈阳分行作为该案申请执行人于2017年2月6日向一审法院申请强制执行，执行案号为（2017）辽0102执813号。后本案恢复执行，执行案号为（2019）辽0102执恢786号。该案执行过程中，一审法院于2017年7月31日查封了被执行人恒长源公司名下的位于沈阳市和平区青年大街386号12甲83、12甲85，建筑面积135.72平方米房产。原告赛尔公司向一审法院提出执行异议，一审法院经审查作出（2019）辽0102执异767号执行裁定书，裁定：“驳回案外人沈阳赛尔电子通讯工程有限公司的异议请求”。原告不服该执行裁定，向一审法院提出本案案外人执行异议之诉。1999年6月5日，赛尔公司（乙方）与沈阳海通房地产开发有限公司（甲方，以下称海通公司）签订《沈阳丽都喜来登酒店监控报警、公共广播、有线电视传播工程合同》，约定：赛尔公司为海通公司位于沈阳丽都喜来登酒店A座裙楼和B座公共广播、有线电视传输及监控报警系统设备供货、安装调试开通。1999年8月12日，海通公司（甲方）与赛尔公司（乙方）签订《购房协议》，约定：乙方提供A裙房、B座电视监控、防盗报警、音响广播设备及安装工程换取甲方提供的A座商住楼12甲层，编号12甲75、12甲83共2户，房产总价为1,697,850元，房款与工程设备款之差额，待工程结算时双方再定。落款甲方代表人处为王希竹签名。华阳物业管理（沈阳）有限公司曾于2006年4月将赛尔公司诉至一审法院，主张由赛尔公司给付物业费、采暖费及滞纳金。一审法院经审查，于2006年7月11日出具（2006）和民房初字第××号民事判决书，判决赛尔公司给付华阳物业管理（沈阳）有限公司物业管理费及采暖费。在该判决审理查明部分载，1999年8月12日，赛尔公司与海通公司签订协议，约定由海通公司以工程款抵房款的方式使海通公司取得了位于华阳国际大厦A座12甲75、12甲86总计面积为242.55平方米的房屋，赛尔公司实际于1999年5月入住该两套房屋。2007年5月23日，海通公司（甲方）与赛尔公司（乙方）签订《协议书》，约定：甲、乙双方就乙方为甲方监控报警、公共广播系统和有线电视传输系统工程最后结算，达成如下协议，乙方为甲方安装的报警、交通等工程由于不可抗拒原因没有施工完毕，现甲方同意乙方将所剩的未安装的所有设备提供给甲方；甲方同意配合乙方开具甲方用房产抵付乙方工程款的华阳大厦12甲75/76/83/85房产发票，所有费用乙方负责，包括甲方产生的税费；本协议一式两份，签字盖章生效后，双方全部结算完毕，再无任何经济纠纷存在。当日，华阳物业管理（沈阳）有限公司（甲方）与赛尔公司（乙方）签订《协议书》，约定：乙方所有的位于沈阳市青年大街386号A座华阳国际大厦1375、1376、1383、1385四个房间，由于各种原因从1999年11月至今一直未履行向甲方交纳物业、采暖等费用之义务，经多次协商解决，乙方已将前期欠费事宜支付完毕，甲乙双方对费用一事没有异议。另，案涉房产于2013年12月23日登记于被告恒长源公司名下。根据工商登记信息显示，海通公司的投资者为沈阳长阳实业有限公司及华阳国际投资有限公司。被告物华公司的投资者曾为王成华、王希竹，并于2019年8月9日变更为辽宁华阳投资有限公司与王成华。被告恒长源公司的投资者为高万军，负责人于2019年4月30日变更前为王希竹。一审法院认为:根据我国民事诉讼法的规定，当事人有应诉答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中，被告物华公司、被告沈阳恒长源公司、被告营口恒长源公司、被告高万军经本院依法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院根据原告及被告哈尔滨银行沈阳分行提供的证据及其当庭陈述意见对本案事实予以认定。案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案中，通过当事人庭审陈述、质证及辩论，本案的争议焦点为：原告对案涉位于沈阳市和平区青年大街386号12甲83、12甲85房屋所享有的权益是否能够排除强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，一审法院认为原告赛尔公司对案涉房屋所享有的权益足以排除强制执行。具体分析如下：第一，关于是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。1999年8月12日，海通公司（甲方）与赛尔公司（乙方）签订《购房协议》，该合同基于赛尔公司为海通公司施工工程所涉工程款的顶账行为，虽甲方落款处为王希竹签名，但从工商登记信息来看，本案被告物华公司与海通公司为关联企业，王希竹作为物华公司曾经的法定代表人与投资者，代表海通公司签订合同具有合理性，且该合同对案涉房屋地址、单价等均进行了约定。因此，应当认定该合同的合法有效性。第二，关于在人民法院查封之前已合法占有该不动产的问题。无论是从（2006）和民房初字第××号民事判决书查明赛尔公司已实际于1999年5月入住的事实，还是以案涉房产物业公司起诉赛尔公司主张物业费、采暖费的事实来看，足可以认定赛尔公司确已于1999年5月即合法占有案涉房产的事实。第三，关于已支付全部价款的问题。从原告提供1999年其与海通公司之间的工程合同及购房协议来看，已认定包括案涉房屋在内的两处顶账房总价为1,697,850元，房款与工程设备款的差价待工程结算时双方再定。2007年，原告与海通公司签订的《协议书》中就未安装的材料设备及顶账房产发票予以约定，并记载双方已全部结算完毕，再无任何经济纠纷存在。可见，该协议是双方就工程的结算，此时双方已就工程价款抵顶全部房款达成合意，赛尔公司已支付了案涉房屋的全部价款。第四，关于非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。从海通公司与赛尔公司2007年签订的《协议书》约定来看，由海通公司开具案涉房产的发票，但是从案涉房产于2013年登记于与海通公司关联的被告恒长源公司来看，海通公司并未履行协议中的该约定，致使原告无法将案涉房产登记于自身名下。因此，并非因原告原因未办理案涉房屋的过户登记。综上，可以认定原告赛尔公司就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，原告要求停止对涉案房屋执行的异议请求，具有事实和法律依据，一审法院应予以支持。关于原告确认案涉房屋归其所有的诉求。鉴于案涉房屋有抵押权登记，不宜在本案中处理房屋权属问题，一审法院对原告的该项诉求不予处理。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、不得执行位于沈阳市和平区青年大街386号12甲83、12甲85房屋（建筑面积135.72平方米）；二、驳回原告的沈阳赛尔电子通讯工程有限公司其他诉讼请求。案件受理费14,572元，由被告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行负担。二审中，当事人未提交证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案，被上诉人赛尔公司提起本案诉讼并未明确表示对执行依据不服，认为原判决错误。故一审法院对本案予以审理并无不当。关于案涉房屋是否应执行的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案，1999年8月12日，赛尔公司与海通公司《购房协议》，约定以房抵顶工程款，且赛尔公司确已于1999年5月即占有案涉房屋，关于未办理更名过户的原因是海通公司将房屋交付赛尔公司后又将房屋登记在恒长源公司名下，对此赛尔公司并无过错。故一审法院认定赛尔公司对案涉房屋享有排出执行的权利正确，本院予以维持。关于上诉人提出其对案涉房屋享有抵押权应当继续执行的问题。本案，被上诉人赛尔公司取得案涉房屋的方式为以房抵债，用途为办公，本不属于消费者可以对抗抵押权的情形。但本案特殊之处在于，赛尔公司早在1999年5月即占有案涉房屋并一直控制案涉房屋至今，2013年12月23日恒长源公司取得案涉房屋登记。本案恒长源公司取得案涉房屋登记及上诉人哈尔滨银行沈阳分行设立抵押权，均在赛尔公司占有房屋之后。如上节所述，赛尔公司对案涉房屋享有权利可以对抗执行，赛尔公司占有房屋之后，哈尔滨银行沈阳分行在设立抵押权时并未取得房屋实际权利人及实际控制人赛尔公司的同意，现上诉人哈尔滨银行沈阳分行依据其享有的抵押权要求继续执行案涉房屋的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人哈尔滨银行沈阳分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14,572元，由上诉人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行负担。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  金 鑫审判员  赵 智二〇二一年五月二十日书记员  蔡博伦本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；