河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终5250号上诉人（原审原告）：河南易居房友房地产经纪有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）商都路100号1号楼2单元16层1611号。法定代表人：胡永明，总经理。委托诉讼代理人：周慧，河南万翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：于康宁，河南万翔律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：浙江聚海房地产营销策划有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区南苑街道美莱国际中心1幢1402室。法定代表人：余连华，总经理。委托诉讼代理人：黄志刚，浙江显仲律师事务所律师。上诉人河南易居房友房地产经纪有限公司（以下简称“房友公司”）因与被上诉人浙江聚海房地产营销策划有限公司（以下简称“聚海公司”）服务合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初1980号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法开庭审理了本案。上诉人房友公司的委托周慧、于康宁被上诉人聚海公司的委托代理人黄志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。房友公司上诉请求：1．依法撤销原判改判支持房友公司的一审诉讼请求或将本案发回重审；2．本案上诉费用由聚海公司承担。事实和理由：一审判决认定房友公司未按2020年签订的《分销合同补充协议》约定为聚海公司销售工抵房源，案涉佣金尚未达到付款条件，属于认定事实不清、错误。一审判决认定双方2020年签订《分销合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，属于认定事实错误。该件系复印件，未提供合同原件予以核实，且房友公司自始至终未认可该份合同的效力，一审认定错误。房友公司未销售工抵房源的原因是聚海公司未实际通知房友公司开展该项工作，直至双方合作期限届满之日，房友公司未收到任何通知。退一步讲，即便分销合同补充协议合法有效，该份合同也没有约定销售工抵房是结算佣金的前提条件。一审判决已经查明双方签订的《名门天境销售代理合同》的合作期限已经于2020年6月30日到期，双方并未继续合作，房友公司再无继续销售名门天境项目正常房源和工抵房源的机会，聚海公司理应按照合同约定的佣金标准和支付时间进行清算并支付佣金。如按一审判决标准，作为居间方的房友公司及其工作人员付出大量人力、物力、财力却得不到任何收益，而聚海公司却可不付出分毫就获取房友公司提供的客户资源，进而向开发公司收取高额提成，获得丰厚利益，显然违反公平原则和公序良俗。开庭补充上诉理由如下，案涉项目的佣金支付条件应分为两类：一是正常销售房源的佣金支付条件是客户与项目开发商网签《商品房买卖合同》后十五个工作日内支付，另一类是工抵房源的佣金支付条件是：客户网签《商品房买卖合同》后1个工作日内（周六、周末除外）支付。双方协议约定乙方每成功销售并网签所有房源1套甲方结算前期未结算的佣金1套。协议此条款表述用的“所有房源”当然应当包括正常销售房源和工抵房两类房源。因此，只要客户网签了《商品房买卖合同》，就符合佣金支付条件，只是支付周期长短不一样而已。综上，请求依法支持房友公司的上诉请求。聚海公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回房友公司的上诉请求。理由简单陈述一下。第一房友公司与聚海公司双方签订的分销合同补充协议，在一审开庭过程中确实没有提交，但是开完庭之后曾经以邮寄的方式补交给一审法院核实补充协议的真实性，而且在一审开庭过程中，房友公司也认可了双方签订过此份补充协议，补充协议的真实性没有问题。第二，房友公司片面强调双方约定的工抵房销售的问题，实质上是因为在案涉的房产项目销售初期，开发商为了回笼资金，然后制定的销售政策是先预付1万块钱，然后可以进行网签后期再申请贷款，但是因为房友公司的操作中代替客户支付1万元的首付款，然后骗取佣金，导致开发商无法与形式上的购房者签订商品房买卖合同，无法取得房产销售的贷款。因此开发商取消了首付1万网签的销售政策，后期所有的房产销售均是补充协议里面办理了正常缴费和网签之后才能结算佣金。这个是开发商给我们的要求。主要原因是因为房友公司在房产销售过程中存在着骗取佣金的这种可能。第三，房友公司认为销售的房产，聚海公司没有结算佣金，而聚海公司又从开发商处实际获得了该部分房产销售的佣金没有事实依据。该部分房产销售的客户，因为在签订网签合同之后拒不配合开发商以及银行办理贷款手续导致这个合同无法履行，开发商就这些客户没有向聚海公司结算过任何佣金。第四，房友公司就补充的上诉意见里面依据的《合同法》从2021年1月1日开始，新的民法典实施，《合同法》同时作废。第五，聚海公司与房友公司双方之间签订案涉的分销合同的目的在于完成案涉房产项目的销售，以获得开发商支付的佣金。但是房友公司在整个房产销售过程中，通过构建虚假的认购客户然后骗取开发商及聚海公司的佣金，这种行为本身就是违反法律规定和合同约定的，而且也不符合房友公司与聚海公司签订房产销售合同的目的，因为开发商委托聚海公司以及房友公司进行房产销售的目的在于顺利完成新开发房产的销售作资金回笼。但是房友公司的操作，导致房产项目销售迟迟不能完成，而且存在潜在的一房二卖的法律风险。房友公司向一审法院起诉请求：1．判令聚海公司向房友公司支付代理佣金996391.94元及违约金暂计13万元（逾期违约金以996391.94元为基数，按照日万分之五计算，自2020年2月10日起，暂计算至2020年11月17日止），共计1126391.94元；2．本案诉讼费、保全费、担保费等费用由聚海公司承担。原审法院查明事实：2019年，房友公司（乙方）与聚海公司（甲方）签订《名门天境销售代理合同》，约定：聚海公司委托房友公司代理销售名门天境项目商品房。符合以下条件的，视为房友公司推荐成功：1．房友公司推荐的客户首次到访必须由房友公司方人员带访，需由聚海公司方人员接待。2．填写《客户确认单》，由房友公司推荐客户、房友公司方人员、聚海公司指定确认人3日内签字确认。3．提前30分钟向聚海公司相关人员报备客户信息，并经聚海公司方查重，没有与聚海公司方到访客户重复。4．乙方推荐的客户若报备并已形成带看的保护期均为30天。5．房友公司推荐的客户与项目开发商签订《商品房买卖合同》，聚海公司的授权代表：杨含笑，联系方式：156××××7726，在《成销确认书》上予以签字确认。代理服务费的计算与支付：按揭客户、一次性分期客户、一次性全款客户、房友公司推荐客户与项目开发商签署《商品房买卖合同》后十五个工作日内，聚海公司向房友公司支付代理服务费。聚海公司支付佣金逾期超过7日的，自第8日起，应向房友公司支付欠付款项日万分之三的违约金：如聚海公司逾期超过30日的，聚海公司应向房友公司支付欠付款日万分之五的违约金，且房友公司有权解除合同。代理费计算方法如下：公寓产品聚海公司支付房友公司房屋合同价的8%作为代理服务费。房友公司代理期限为2019年11月10日起至2020年6月30日止。未尽事宜，由双方另行协商确定，并签订补充协议。2019年11月23日，房友公司（乙方）与聚海公司（甲方）签订《分销合同补充协议》，约定：为了更好的开展名门天境公寓的销售，提升房友公司对公寓销售的积极性，双方协商在原有合同（名门天境销售代理合同）佣金不变的情况下额外每套增加商品房买卖合同总价的1.2%作为房友公司方的佣金。2020年，房友公司（乙方）与聚海公司（甲方）签订《分销合同补充协议》，约定：为了更好的开展名门天境项目的销售，提升房友公司对公寓销售的积极性，双方协商在原有合同（名门天境销售代理合同）签署补充协议，房友公司进行聚海公司工抵房源（单价10500元/平方米，首付不低于50%）销售，佣金为房产合同总价的8.7%作为房友公司服务费，结佣时间为客户网签后1个工作日（周六、周末除外）；并按照双方约定，房友公司每成功销售并网签所有房源一套聚海公司结算前期未结算的佣金1套。房友公司、聚海公司分别在合同上加盖合同专用章。上述协议签订后，房友公司为聚海公司带看的客户中有11组签订认购协议并进行商品房买卖合同信息备案，涉及签约总价共计12786869元，按照双方约定的9.2%的佣金点，聚海公司共应向房友公司支付佣金1176391.94元。聚海公司已分别于2019年11月22日、2020年4月19日向房友公司转账支付共计18万元。后，房友公司、聚海公司双方因佣金结算问题产生纠纷，诉至法院。庭审中，房友公司、聚海公司对于双方存在商品房委托代理销售合同关系及聚海公司已向房友公司支付18万元佣金的基本事实均无争议。房友公司确认签订工抵房销售补充协议后未代理销售工抵房源。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以变更合同。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，房友公司、聚海公司之间签订的《名门天境销售代理合同》及两份《分销合同补充协议》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照约定履行自身义务。房友公司诉请聚海公司向其支付剩余佣金及违约金，但根据双方2020年签订的《分销合同补充协议》，双方已对佣金支付条件进行变更，房友公司未按《分销合同补充协议》约定为聚海公司销售工抵房源，案涉佣金尚未达到付款条件，故对于房友公司主张聚海公司向其支付代理佣金996391.94元及违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回房友公司的诉讼请求。案件受理费14938元，减半收取7469元，由房友公司负担。本院经审理查明的事实与原审法院一致。本院认为，本案双方签认的销售代理合同及二份分销合同补充协议，系缔约双方真实意思表示，合同、协议内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，对缔约双方均有约束力。双方应当按照合同、协议约定，履行义务，否则应当承担违约责任。销售代理合同约定，房友公司推荐的买房客户与开发商签署商品房买卖合同后十五个工作日，聚海公司向房友公司支付代理服务费。后双方签订的第二份分销合同补充协议变更了服务费支付条件和时间，该补充协议约定房友公司为聚海公司代理销售工抵房，支付服务费时间为商品房买卖合同网签后一个工作日，并结算前期未结算一套商品房服务费。由此，未结算服务费的支付前提条件为房友公司再行代理销售工抵房，但聚海公司并没有提供证据证明其向房友公司提供了工抵房房源，客观上房友公司无法进行销售，聚海公司恶意阻止支付服务费的条件成就，视为服务费用的支付条件成就，聚海公司应当向房友公司支付服务费。房友公司上诉称，一审认定涉案佣金尚未达到付款条件属于认定事实错误，其主张成立，本院予以支持。关于代理服务费数额，聚海公司提供的双方工作人员微信聊天记录、通话录音能够证明，只有二位购房客户依照商品房买卖合同办理了房屋按揭贷款手续，一位正在贷款审核中，其他购房客户只交付一万元房款，不再办理其他手续。由此可见，房友公司的已完成代理销售工作不符合双方销售代理合同的目的，存在瑕疵，结合房友公司代理销售的具体情况，本院酌定聚海公司应当支付47万元。扣除已支付18万元，聚海公司应当再向房友公司支付代理服务费29万元。故房友公司上诉称，聚海公司应当向房友公司支付剩余代理服务费，其主张部分成立，本院予以支持。综上所述，原审认定事实清楚，但适用法律错误，判决结果不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十九条、《中华人民共和国合同法》第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初1980号民事判决；被上诉人浙江聚海房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内支付上诉人河南易居房友房地产经纪有限公司代理服务费29万元；驳回上诉人河南易居房友房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7469元，由上诉人河南易居房友房地产经纪有限公司负担5527元，由被上诉人浙江聚海房地产营销策划有限公司负担1942元；二审受理费14938元，由上诉人河南易居房友房地产经纪有限公司负担11054元，由被上诉人浙江聚海房地产营销策划有限公司负担3884元。本判决为终审判决。审判员  石红振二〇二一年五月十二日书记员  郭富莹