河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫08民终1371号上诉人（原审被告）：赵伟齐，男，1984年4月6日生，汉族，住河南省焦作市山阳区。上诉人（原审被告）：康娜，女，1983年3月20日生，汉族，住址同上，系赵伟齐之妻。二上诉人共同的委托诉讼代理人：郭慧，河南华凌律师事务所律师。二上诉人共同的委托诉讼代理人：闻新华，河南华凌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵保生，男，1975年6月12日生，汉族，住河南省焦作市解放区。委托诉讼代理人：王国鹏，河南衡中律师事务所律师。原审第三人：齐文利，女，1974年4月29日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。上诉人赵伟齐、康娜因与被上诉人赵保生、原审第三人齐文利房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省焦作市山阳区人民法院（2020）豫0811民初3952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。赵伟齐、康娜上诉请求：1、依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或中止本案的审理；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审认定事实不清，证据不足。上诉人与被上诉人之间不存在真实的房屋买卖关系。虽然上诉人与被上诉人之间签订了一份《房屋转让协议》,但双方之间实际上是以签订买卖合同作为双方之间借贷的担保。首先、上诉人2014年3月27日从第三人处购买案涉房屋的价格是546000元,而上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议》约定的价格是50万元,上诉人2020年出售价格比其2014年购买时的价格还低,显然不符合正常的市场价格规律,不符合常理；其次、最高人民法院关于民间借贷司法解释中明确规定了“以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保”这一类案件的处理方法,说明现实中以房屋买卖作为民间借贷担保形式的普遍性和合理性；第三、2020年8月3日，被上诉人因涉嫌非法侵入住宅被公安机关立案侦查,而该“住宅”即本案案涉房产,且被上诉人在公安机关笔录中也对其与上诉人之间的民间借贷关系予以了认可。故一审法院认为上诉人与被上诉人签订的房屋转让协议真是有效，显然属于认定错误。2、本案应当中止审理。本案被上诉人起诉之前,因其非法侵入案涉房产而被上诉人报案，公安机关受理后对案件进行了初步侦查，被上诉人在公安机关对其进行讯问时对于双方借贷的事实予以认可。故上诉人认为被上诉人涉嫌非法侵入公民住宅罪一案,公安机关的侦查结果对于本案涉及的法律关系的认定具有决定作用。本案须以刑事案件的审理结果为依据,而该刑事案件尚未审结。故根据我国《民事诉讼法》第150条规定:“有下列情形之一的,中止诉讼:。(五)本案必须以另一案的审理结果为依据,而另一案尚未审结的”,本案应当中止审理。3、一审法院适用法律错误。基于上述事实,上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议》实际上是作为双方借贷的担保,而根据最高人民法院关于审理民间借贷司法解释的规定,当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的,人民法院应当准许。故本案应当按照民间借贷纠纷进行审理,一审根据《合同法》第60条、第107条的规定判决上诉人交付案涉房产显然属于适用法律错误。综上,一审认定事实不清、证据不足,适用法律错误,应予以撤销或中止审理。赵保生辩称：一、原审程序合法，被答辩人要求中止本案审理，于法无据。被答辩人所谓的答辩人涉嫌公安机关侦查的“非法侵入他人住宅罪”，纯属被答辩人托关系、找熟人、办理人情案所致。答辩人已经将完整的视频资料交付给纪检检查部门，同时，也将事发当时被答辩人将自己的电话交付给办案民警、办案民警接过被答辩人的电话后离开房间，通话时长达8分钟之久的视频资料交付给检察院。就涉案房屋发生的纠纷，至今公安机关也未对答辩人是否犯罪做出认定。被答辩人在原审第二次开庭时，提交的仅仅是《受案回执单》，并非是立案通知单，至今未能立案。公安机关是否立案，与房屋买卖没有关系，一审依法驳回被答辩人中止审理的申请正确。被答辩人的该上诉理由不能成立。二、被答辩人在上诉状中所称的该《房屋转让协议》名为房屋买卖、实际是借款担保，于法无据，不应当支持。1、依据合同相对性原则及当事人意思自治原则，二被答辩人对与答辩人签订涉案房屋的《房屋转让协议》的真实性无异议。该《房屋转让协议》约定，在答辩人将涉案购房款50万元通过银行转让给被答辩人后，其二人将其与齐文利签订的《房屋转让协议》原件交付给了答辩人。所有这些交易均是发生在纠纷发生之前，在长达一年的时间内，被答辩人即未申请解除该《房屋转让协议》、也未申请撤销该《房屋转让协议》。应当确认该《房屋转让协议》的合法性及有效性。2、依据民事案件谁主张谁举证原则，截止到目前，被答辩人未能提供相应的证据来证明双方存在借贷关系，更不能证明答辩人通过银行转给被答辩人的50万元是借款。而答辩人既向法庭递交了银行转账流水、又递交了与之相对应的《房屋转让协议》，足以证明答辩人通过银行转账给被答辩人50万元的用途--就是为了购买被答辩人的涉案房屋。三、答辩人与被答辩人之间为房屋买卖合同关系，被答辩人应当按照合同约定向答辩人交付涉案房屋。依据赵伟齐与齐文利于2014年3月27日签订的《房屋转让协议》可知，被答辩人从第三人齐文利处购买了涉案房屋；被答辩人在一审开庭时，也明确承认将2014年3月27日的《房屋转让协议》原件交付给了答辩人，由答辩人持有该原件。2019年7月8日，被答辩人赵伟齐、康娜又将涉案房屋出售给了答辩人，答辩人通过银行向赵伟齐、康娜支付了50万元购房款，二被答辩人对此事实无异议。故二被答辩人应当按照约定向答辩人交付涉案房屋。综上，双方均是完全民事行为能力人，在双方签订《房屋转让协议》时，不存在合同法第52条规定的无效情形及《最高院关于审理民间借贷案件适用法律若干规定问题的规定》第24条转化情形。依据合同意思自治原则，请依法确认该《房屋转让协议》合法有效，支持答辩人的诉讼请求。驳回被答辩人诉讼请求，维持原判。赵保生向一审法院起诉请求判令：1、被告将位于焦作市山阳区塔南路万方南苑小区8号楼2单元6楼西户604房屋交付给原告；2、被告承担诉讼费。一审法院查明：2014年3月27日，第三人齐文利作为转让人，被告赵伟齐作为受让人，双方签订房屋转让协议，约定齐文利自愿将塔南路万方南苑小区8号楼2单元6楼西户604号房屋转让给赵伟齐,价格546000元。2019年7月8日，赵伟齐、康娜作为转让人,赵保生作为受让人，双方签订房屋转让协议，约定赵伟齐、康娜自愿将塔南路万方南苑小区8号楼2单元6楼西户604号房屋转让给赵保生，价格总额500000元。赵保生分别于2019年7月8日向赵伟齐转款49999元、7月9日向赵伟齐转款50000元、400000元。此后自2020年1月22日起至7月11日期间,赵保生与赵伟齐之间又发生多次经济往来。2020年8月3日,被告康娜向焦作市公安局定和分局报案称其被非法侵入住宅,该局案件侦办大队于当日以焦定公(侦)受案字〔2020〕625号进行了受案登记。一审法院认为,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行等违约责任。本案原告与二被告签订的房屋转让协议真实有效,原告已向被告赵伟齐支付499999元房款,二被告应向原告交付案涉房屋。故原告的诉讼请求理由充分,应予支持,但应给予二被告适当的期限。二被告主张其与原告之间实为民间借贷关系,房屋为借款担保,本案实际是以房屋作为担保的民间借贷纠纷,故不应向原告交付案涉房屋,但二被告提供的证据不足以证明其主张,故对二被告的辩解不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十八条之规定,一审判决:被告赵伟齐、康娜应于判决生效之日起三十日内将塔南路万方南苑小区8号楼2单元6楼西户604号房屋交付于原告赵保生。案件受理费100元,由被告赵伟齐、康娜负担。二审中，当事人均未提供新的证据。经本院审理查明的案件事实与一审查明的一致。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。赵保生为证明其主张提供了其于2019年7月8日与赵伟齐、康娜签订的房屋转让协议及向赵伟齐转款的相应凭证，证明其按照约定履行了支付该房屋价款的义务。赵伟齐、康娜对此事实不持异议，且该房屋转让协议合法有效。原判赵伟齐、康娜向赵保生交付涉案房屋，符合双方约定及法律规定。赵伟齐、康娜辩称涉案房屋系双方之间以签订买卖合同作为借贷的担保物，双方之间实际是借贷关系，并非房屋买卖关系，但其未能提供有力证据予以证明，故其应承担举证不能的不利后果。综上，上诉人赵伟齐、康娜的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人赵伟齐、康娜负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 张雪娇二〇二一年五月十七日书记员 刘 颖