辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终4658号上诉人（原审被告、反诉原告）：何荣荣，女，1982年12月16日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：顾可（何荣荣爱人），男，1982年7月13日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：赵文静，系辽宁宝铎律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：姜达，男，1990年12月15日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：姜淑敏（姜达母亲），女，1961年7月31日出生，汉族，住沈阳市和平区。上诉人何荣荣因与被上诉人姜达房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初2996号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。何荣荣上诉请求：1.撤销[2020]辽0114民初2996号民事判决。2.在查清事实的基础上，依法改判。3.请求被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由原审法院认定事实错误。一、原审法院对被上诉人房屋租赁合同事实认定及证据的采纳错误。原审法院认为“房屋取得房屋权属证书即合法，房屋权属人擅自改变房屋结构需经行政部门依法确定，法院认为不影响合同效力是故意偏袒被上诉人一方”，原审法院理解法律严重错误，成立合同的前提即合法有效为前提，房屋权属因合法建造而成立权属，自事实成立即发生法律效力，被上诉人从事实及行为上已对合法建造构成事实上的违法改造，已违法改变原有物权权属物权合法性，从法理及事实上已构成合同无效。再上诉人庭审中多次提出法院调取行政机关处罚结果，一审法院从未采纳，因此原审法院采信被上诉人关于房屋租赁合同情况是错误的。二、原审法院判决上诉人承担房屋租金错误。上诉人与被上诉人所订立的房屋租赁合同违法国家有关规定属无效合同，造成无效主要责任在于被上诉人，因不具备合法改造物权房屋，被上诉人收取的房屋租金系非法所得，故本案原审的判决是错误和不公平的。综上，原审法院在认定事实和适用法律上均有错误，进而导致上诉人房屋租赁合同效力错误、判决结果严重错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七第一款、第一百五十三条第一款第二项和第三项之规定，请求依法撤销原审裁判后改判。姜达辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求。姜达向一审法院起诉请求：1.解除原、被告《房屋租赁协议》，判令被告立即腾空房屋；2.被告给付拖欠房屋租金(2020年3月17日至实际腾空房屋之日止，按照250元/天计算)。何荣荣向一审法院反诉请求：1.确认反诉人与被反诉人签订的《房屋租赁协议》无效；2.被反诉人返还反诉人房屋租金45000元；3.被反诉人赔偿反诉人装修损失69494元；4.被反诉人赔偿反诉人房屋漏雨的财产损失30800元；5.被反诉人承担反诉人的律师费；6.被反诉人退还反诉人房屋押金5000元、物业费2000元；7.诉讼费、反诉费以及鉴定费由被反诉人承担。一审法院认定的事实：2019年3月17日，姜达与何荣荣签订《房屋租赁协议》，约定何荣荣从姜达处承租位于沈阳市于洪区门市，租期为2019年3月17日至2022年3月17日，年租金为9万元。合同乙方责任第5条约定，出租房屋如有电话、水、电、煤气等需何荣荣留押金5000元，租期满后多退少补。合同尾部其他约定事项约定：1.姜达承担全部采暖费；2.何荣荣承担水费、物业费；3.电费各自承担所用部分；4.何荣荣向姜达缴纳押金5000元，如有违约，押金不退。当日双方签订《附件说明》，约定“因此楼房为两层，双方共用一个出入口，故双方协商决定：一、姜达出入一楼（何荣荣承租）时，不得损坏何荣荣各种设备。如由于姜达原因造成何荣荣设备损坏，姜达承担赔偿责任。二、姜达在二楼从事法会、课堂教育等活动，何荣荣无权干涉。备注：如遇佛教特殊节日、法会、共修相应增加，何荣荣无权干涉。”合同签订后，何荣荣自2019年3月17日占用房屋至今，并交纳了2019年3月17日至2020年3月17日的房屋租金9万元、押金5000元、物业费2000元。2020年4月，何荣荣就案涉房屋拆改问题向人民网反映问题，办公室回复“通过人民网《地方领导留言板》反映的问题，我们已责成于洪区政府调查处理，现答复如下：经查，您反映的门市房位于于洪区2门，拆改情况属实。4月2日，区南阳湖街道勤务区执法大队依据《建设工程质量管理条例》第十五条对南阳湖街166-3号2门房主下达《行政执法责令整改通知单》，责令其自行将地面恢复。目前，您与房主经法院调解，法院责令房主整改，房主同意承诺整改，但此房屋仍在租赁期内，租用人不同意恢复地面。”庭审中，何荣荣申请鉴定对案涉房屋的装饰装修工程造价及尚存的实际价值进行评估鉴定，一审法院委托辽宁中盛联盟土地资产评估有限公司评估案涉房屋因水淹造成的财产损失，经评估，受损装饰装修价值为14349.42元，受损库存产品(争议)3972.48元。报告送达后，何荣荣申请复议，鉴定机构作出书面的复议答复，评估报告客观、科学、合理。何荣荣支付鉴定费2000元。一审法院认为，本案争议焦点为：1.房屋租赁合同的效力；2.合同不能继续履行后，损失如何处理。关于合同的效力问题，何荣荣抗辩，因姜达擅自改变房屋结构违反城乡规划法的强制性规定，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，合同是无效的。对此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”具体到本案，案涉房屋已经取得房屋权属证书，是合法建造，虽姜达擅自改变了房屋结构，但在未经行政部门确认整体房屋为违章建筑之前，应准许使用，并不影响合同的效力，故姜达、何荣荣签订的房屋租赁协议合法有效。关于合同是否解除的问题，双方就解除并未达成一致，但庭审中，何荣荣称案涉房屋不具备使用条件，考虑双方的履行情况、房屋的改造情况，合同已经不具备履行条件，应当解除。关于合同解除后的法律后果，何荣荣应当向姜达腾空房屋并交付钥匙，同时依照合同约定的租金标准支付租金至其搬离之日止。关于何荣荣主张房屋租金应当按半价支付的问题，因双方签订合同的同时，签订了《附件说明》，约定何荣荣不得干涉姜达使用二楼房屋，能够认定房屋租金并不包括房屋的二楼部分，故何荣荣以仅使用一楼为由请求退还已经支付的一半租金，没有事实依据，不予支持。关于何荣荣请求姜达赔偿因地面返水造成的财物损失的问题，属于因租赁物瑕疵引起的赔偿问题，对此，《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”本案中，姜达擅自将一楼地面下挖至水平线以下1米左右，极易导致雨水倒灌至室内，造成房屋在使用中存在瑕疵，双方对于瑕疵的违约责任并未约定，结合受损物品的严重情况，认定受损装饰装修的损失为14349.42元、受损库存产品3972.48元，但上述物品应当归姜达所有。另外，考虑雨水倒灌时必然影响何荣荣的经营，酌定姜达向何荣荣返还1个月的房屋租金，经计算为7500元(90000/12)。关于何荣荣主张返还抵押金的问题，虽合同已经解除，但双方并未结算水电、物业等相关费用，且上述费用仍在产生，应在何荣荣腾退房屋后，双方对相关费用结算后，另行返还，本案不作处理。关于何荣荣主张返还物业费的问题，因其在合同期内使用了案涉房屋，期间产生的物业费依约由其负担，不予退还。关于何荣荣请求支付律师费的问题，因合同并未约定，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十一条规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)姜达与被告(反诉原告)何荣荣于2019年3月17日签订的《房屋租赁协议》于2020年12月18日解除；二、被告(反诉原告)何荣荣于本判决生效之日起10日内向原告(反诉被告)姜达支付房屋租金，计算方式：自2020年3月18日至实际腾房之日止，按照年租金9万元计算；三、被告(反诉原告)何荣荣于本判决生效之日起30日内腾空位于沈阳市于洪区的门市，并向原告(反诉被告)姜达交付钥匙，腾空时按照评估报告单的明细将受损物品交由原告(反诉被告)姜达；四、反诉被告(原告)姜达于本判决生效之日起10日内向反诉原告(被告)何荣荣赔偿装饰装修损失14349.42元、库存产品损失3972.48元；五、反诉被告(原告)姜达于本判决生效之日起10日内向反诉原告(被告)何荣荣返还房屋租金7500元；六、驳回反诉原告(被告)何荣荣的其他反诉请求。案件受理费2050元，由被告(反诉原告)何荣荣负担。反诉受理费1730.40元，鉴定费2000元，合计3730.40元，由反诉被告(原告)姜达负担2497.70元，反诉原告(被告)何荣荣负担1232.70元。本院二审期间，上诉人提交了照片、投诉内容、于洪南阳街道办事处对投诉的回复、整改视频，用以证明涉案房屋系违建房，不符合租赁条件，双方签订的合同应无效。被上诉人发表质证意见：签订合同之前，上诉人已经知道房屋的情况，是认可的。我的房屋不是违建。城管给我处罚是让我恢复原样，我就恢复了。签订合同时候，上诉人考虑到租赁我房屋没有兑费，上诉人租赁前考察了多次。对上述证据，本院将综合全案进行认定。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，涉案《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。关于上诉人提出因被上诉人对房屋进行了违法改造，故租赁协议应认定无效的主张，因案涉房屋已经取得了房屋所有权证书，系合法建筑。虽经被上诉人擅自改变了结构，但有关部门只是下达了整改通知，责令被上诉人自行将地面恢复，并未确认涉案房屋为违章建筑，故一审法院依法认定涉案租赁协议有效并无不当；关于上诉人提出不应当承担房屋租金的主张，因上诉人占有涉案房屋，并未交还给被上诉人，且一审法院已充分考虑涉案房屋存在漏水等瑕疵给被上诉人造成经济损失的事实，判决被上诉人返还上诉人部分租金及赔偿上诉人相应的经济损失，故对上诉人的该项请求，本院不予支持。综上所述，何荣荣的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由上诉人何荣荣负担。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  赵钺审判员  王虹二〇二一年五月十一日书记员  张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。