大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初3039号原告：大连市甘井子区兴华社区服务中心，。委托诉讼代理人：康琳、郭聪，均系北京市京都（大连）律师事务所专职律师。被告：田立超。委托诉讼代理人：付丽艳，系辽宁海之韵律师事务所专职律师。原告大连市甘井子区兴华社区服务中心与被告田立超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。各方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连市甘井子区兴华社区服务中心向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告腾退大连市甘井子区场地和房屋；2.请求依法判令被告支付租金至实际腾退之日止，暂计算至2021年4月13日为255,915.56元（其中2017年5月10日-2018年5月10日租金55,000元；2018年5月10日-2019年5月10日租金66,052元；2019年5月10日-2020年5月10日租金66,052元；2020年5月10日-2021年4月13日租金68,811.56元）；3.请求依法判令被告支付违约金458.33元。原告于2021年4月13日庭审中增加一项诉讼请求：要求依法解除原告与被告的租赁合同，并将第2项诉讼请求变更为：要求支付租金和占有使用费，合同解除前是租金，合同解除后是占有使用费，计算标准2017年5月10日至2018年5月10日按原来的55,000元标准计算，2018年5月10日至2019年5月10日按2018年3月28日评估报告租金标准66,052元，2019年5月10日至2020年5月10日按2018年的租金66,052元标准计算，2020年5月10日至今的标准是74,308元/年。事实和理由：2013年7月22日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将坐落于大连市甘井子区场地，建筑面积1,800平方米出租给被告，租赁期限自2013年5月10日至2014年5月10日，租金标准55,000元/年，被告未按约定返还房屋的，按月租金10%标准支付违约金。租赁期限到期后，原、被告续约两次，租赁期限至2016年5月10日。租赁期限到期后，被告一直未按约定返还场地和房屋。经原告多次催促，被告仍拒绝返还。被告的行为严重损害了原告的合法权益，特诉至贵院，请求贵院依法维护原告合法权益。被告田立超辩称：不同意原告的诉讼请求。原告已经将案涉房屋出售给第三方，该房屋不属于原告。关于被告对案涉场地投入20余万元建设的10个职工宿舍平房动迁补偿款等均没有到位，在给被告造成的损失没有补偿的情况下，被告不同意腾退丰收路的场地和房屋。案涉场地和房屋现由被告占有使用。经审理查明：2013年7月22日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定主要内容如下：房屋坐落于大连市甘井子区场地，建筑面积1,800平方米，该房屋用途为场地；租赁期限自2013年5月10日至2014年5月10日；租金标准55,000元/年，签订合同时一次性付清当年租金，每年使用前三个月一次性付清；租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，甲乙双方应结清各自应当承担的费用；乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，乙方应按月租金的10%向甲方支付违约金。合同到期后，双方分别于2014年10月28日、2015年8月1日两次续签，租赁期限分别为2014年5月10日到2015年5月10日、2015年5月10日到2016年5月10日，其中2014年合同上约定的租赁用途为厂房，两份续签合同的其他条款均于2013年合同约定一致。被告分别于2013年11月21日、2014年10月27日、2015年9月15日支付了上述三份合同约定的租金55,000元。2016年5月10日至今被告占有使用案涉房屋，并于2019年10月30日向原告支付55,000元。被告称从2008年开始租赁案涉场地，当时土地周围脏乱差且无水无电，是被告投入20余万元进行改建并增添必要设施，2017年3月在街道承诺给付补偿的情况下被告进行了部分拆除。原告称，原告处能找的合同是从2013年合同开始的，关于建设的情况现在说不清楚，从现有证据无法看出是被告建设的。原告还提供一份房屋移交协议，其上加盖有大连市甘井区新华街道办事处的印章，其上记载周水子城管工程队现有一处二层办公楼240㎡和一处门岗值班室40㎡划入新华街道社区，该房产移交给新华街道。被告对该份证据没有异议。原告提供两份房地产估价报告，出具日期分别为2018年3月28日、2019年6月，估价机构分别为大连XX房地产土地评估有限公司、大连YY房地产土地资产评估有限公司，委托人均为大连市甘井子区新华街道办事处，原告称其上记载的周水子城管房为案涉房屋，两份评估报告上记载面积均为452.41平方米，现使用人为场地、仓房、门岗，使用状态为出租，取得方式为购买，房屋类型为其他，实际用途为厂房，2018建议租金是0.4元/㎡/天，年租金是66,052元，2019年估价报告中记载的建议租金为0.45元/㎡/天，年租金为74,308元。被告不认可该两份估价报告，称案涉房屋在2017年5月10日后就没有书面的租赁合同，租金一直是55,000元/年，不认可原告主张的年租金。原告称案涉场地和房屋没有进行土地使用权和不动产权属登记，未能明确案涉场地的四至以及房屋的现状。被告称案涉租赁物现行政街号为582号，分为几个区域，一块是废品收购，一块是干加工的。本院认为，本案为租赁合同纠纷。案涉租赁合同租赁期限届满后被告继续占有使用案涉场地和房屋，原告并未提出异议，故依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，案涉2015年租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方可以随时要求解除。被告占有使用案涉场地和房屋，欠付租金，因被告的违约行为原告有权要求解除合同，解除通知应自到达对方时生效。本案中，原告于2021年4月13日当庭增加了解除合同的诉讼请求，故本院认定原、被告之间的租赁合同于2021年4月13日解除。关于租金一节，被告自2017年5月11日开始未支付租金，计算至2021年4月13日，共计1,434天，租金数额共计为216,082元（55,000/365*1434）。原告主张应按照其提供的评估报告上记载的价格计算租金，本院认为，原告的该节主张在双方的合同中没有约定，也没有法律依据，且评估报告也并非双方达成合意共同委托评估机构做出的，故原告的该节主张本院不予支持。关于租赁物腾退一节，租赁合同解除后，承租人应当向出租人返还租赁物，但是原告并未能明确案涉场地和房屋的四至以及显著的可以区别于相邻场地和房屋的特征，且关于案涉房屋的面积，在原告提供的租赁合同、评估报告和房屋移交协议中的记载各不相同，依据本案现有证据，无法确认原告要求腾退的场地房屋的四至范围，原告的该节诉讼请求本院无法予以支持。原告可与被告协商关于场地和房屋的交接，或者是明确场地和房屋的四至范围后再行起诉。关于占有使用费一节，双方的租赁关系终止，承租人无权再使用租赁物，也没有继续占有租赁物的依据，被告应向原告支付自合同解除之日到实际返还租赁物期间的占有使用费，但原告系当庭增加合同解除的诉讼请求，原、被告的租赁合同关系最终能否解除尚不确定，故原告关于占有使用费的诉讼请求，本院现无法予以支持。关于违约金，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，因被告未按约支付租金，原告按合同约定主张一个月租金的10%作为违约金，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告大连市甘井子区兴华社区服务中心与被告田立超的房屋租赁合同于2021年4月13日解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告田立超给付原告大连市甘井子区兴华社区服务中心2017年5月11日-2021年4月13日的租金216,082元及违约金458.33元，共计216,540.33元；三、驳回原告大连市甘井子区兴华社区服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,663元（原告已预交），由原告负担3,115元，被告负担4,548元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审 判 长  李盼盼人民陪审员  吕秀梅人民陪审员  刘红岩二〇二一年五月六日书 记 员  王 健