湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终3026号上诉人（原审原告、反诉被告）：程莉君，女，1976年1月22日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：邹杨，湖北大纲律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉万顺置业有限公司，住所地武汉市汉阳区鹦鹉大道27号。诉讼代表人：张红兵，该公司破产管理人的负责人。委托诉讼代理人：汤红菁，湖北瑞通天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊添忆，湖北瑞通天元律师事务所律师。上诉人程莉君为与被上诉人武汉万顺置业有限公司（以下简称万顺公司）取回权纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2020）鄂0105民初5820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程莉君上诉称：程莉君提交的至少十组书证和四名出庭证人证言，足以推翻（2015）鄂汉阳刑初字第00812号《刑事判决书》认定的开发商万顺公司当年与程莉君签定《商品房买卖合同》买卖商铺的行为是以合法形式掩盖非法目的的非法集资行为，足以证明开发商万顺公司针对程莉君的卖房行为和程莉君针对开发商万顺公司的买房行为，双方之间具备买卖房产的真实意志，开发商真实卖房并不断承诺和业已为程莉君等购铺业主办理房产权证。《刑事判决书》认定开发商万顺公司系不以销售房产为目的的非法吸收公众存款犯罪以及一并认定程莉君等购铺业主是不以房产销售为目的的非法集资参与人的两个定性，与客观历史事实不符，与本案一系列客观证据证明的证据事实不符，与普通人的正常的思维逻辑推理不符。《刑事判决书》认定程莉君与开发商签定的合同中存在“不以房产销售为目的”的回购条款其实是不成立的，所谓回购条款恰好证明买卖双方认可商铺物权归属程莉君等购铺业主，程莉君等购铺业主在物权在我的前提下，存在出租商铺收取租金收益的多种自由选择，亦可以选择不将自己商铺转手售卖给开发商的当然权利。至于个别业主可能与开发商万顺公司之间约定了业主放弃商铺产权，即双方之间约定了“不以房产销售为目的”的非法集资回购条款，只能证明此类业主与开发商签定的商品房买卖合同是以合法形式掩盖非法目的的无效合同，与本案程莉君等绝大多数购铺业主无关。综上，针对涉案商铺房价不断上涨的事实，开发商在正常合法销售涉案房产以后，为了谋取房价上涨的巨大利益，事后极力举报“表白”自己当年的卖房行为是非吸犯罪行为；《刑事判决书》亦不是根据当事双方当年一系列的客观行为来判断买卖双方是否具备真实房产交易意图，而是根据开发商事后的主观“表白”和正常思维理解下并不存在的不以产权转移和房产销售为目的的所谓回购条款来定性本案商品房买卖行为；同时，无视与否定一系列客观证据能够证明的当事双方当年的真实合意是买卖房产转移产权—从而“判决”将房价上涨利益从毫无过错的程莉君等购铺业主身上剥夺开来而返给实质上举报自己犯罪来谋利的开发商，均与情理法不符，严重司法不公的同时亦违背了“任何人不能从自己的过错中获取利益”之法则。请求二审法院：撤销一审判决，改判支持程莉君的全部本诉请求，驳回万顺公司的全部反诉请求。万顺公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。程莉君向一审法院起诉请求：1．确认坐落于武汉市汉阳区鹦鹉大道27号万顺广场（铜锣湾广场）4层757室房产不属于万顺公司的破产财产；2．确认上述房产归程莉君所有，程莉君对上述房屋行使取回权，判令万顺公司协助程莉君办理商品房返还、产权转移登记等取回手续；3．本案诉讼费用由万顺公司承担。万顺公司提出反诉请求：1．依法确认万顺公司与程莉君签订的《武汉市商品房买卖合同》无效；2．判令程莉君协助万顺公司将位于汉阳区鹦鹉大道××号万顺广场（铜锣湾广场）4层757室房屋的国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记至万顺公司名下；3．本案诉讼费用由程莉君承担。一审法院查明，2005年起，为筹集资金继续开发万顺广场项目，万顺公司以对外拆零销售万顺广场小商铺并返租回购为名，通过新闻媒体和户外广告向社会公众进行广泛宣传，吸引社会公众购买，并以其原法定代表人刘荣成实际控制的武汉铜锣湾时尚百货有限公司名义签订包租协议（委托租赁合同），约定按年以8%-10%左右支付固定回报，以其原法定代表人刘荣成实际控制的武汉世纪伟业投资担保有限公司的名义签订约定回购协议（担保协议）。法院于2018年2月11日作出的（2015）鄂汉阳刑初字第00812号刑事判决书认为，万顺公司不以销售房产为目的，以售后包租、约定回购的方式向社会不特定对象销售产权式商铺，变相非法吸收公众资金1.9亿余元，扰乱金融秩序，数额巨大，万顺公司及其法定代表人刘荣成均构成非法吸收公众存款罪。判决：一、万顺公司犯非法吸收公众存款罪，判处罚金人民币三十万元。二、刘荣成犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑三年，缓刑五年，并处罚金人民币五万元。（缓刑考验期限从判决确定之日起计算。）三、公安机关先期扣押的武汉万顺置业有限公司款项分别按比例发还集资参与人；在案查封的万顺公司、刘荣成的房产等财产变价后按比例发还集资参与人，不足部分责令万顺公司及刘荣成继续退赔并按照同等原则分别发还（集资参与人名单详见武方正专审字［2013］第005号审计调查报告附件4商铺销售各层明细表中社会公众明细表名单）。程莉君系集资参与人之一，合同金额为138662元。该刑事判决书已发生法律效力。一审法院另查明，程莉君与万顺公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买汉阳区鹦鹉大道××号万顺广场（铜锣湾广场）4层757室，建筑面积9.07㎡，合同金额138662元，载明的合同签订时间为2009年3月19日。程莉君付款138662元。该房产于2010年9月21日办理了房屋所有权证，权证号武房权证市字第××号；于2010年9月29日办理了土地使用权证，权证号阳国用（商2010）第7902号。一审法院又查明，2018年9月17日，法院作出（2018）鄂0105破申1-1号民事裁定书，裁定受理申请人广东振戎能源有限公司对被申请人万顺公司的破产清算申请。并于同日作出（2018）鄂0105破2号决定书，指定万顺公司清算组为管理人，湖北瑞通天元律师事务所张红兵为管理人的负责人。登记在程莉君名下的汉阳区鹦鹉大道××号万顺广场（铜锣湾广场）4层757室被列入破产财产。一审法院认为，本案的争议焦点在于程莉君与万顺公司签订的《武汉市商品房买卖合同》的效力。法院于2018年2月11日作出的（2015）鄂汉阳刑初字第00812号生效刑事判决书已认定，万顺公司不以销售房产为目的，以售后包租、约定回购的方式向社会不特定对象销售产权式商铺，变相非法吸收公众资金，扰乱金融秩序。程莉君提供的证据尚不能推翻生效刑事判决书对涉案行为的定性。《武汉市商品房买卖合同》实质是掩饰非法吸收公众资金的工具和形式，是典型的以合法形式掩盖非法目的。《中华人民共和国商业银行法》第十一条第二款规定，未经国务院银行业监督管理机构批准，任何单位和个人不得从事吸收公众存款等商业银行业务。2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第30条规定，强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定为“效力性强制性规定”。因此，通过签订《武汉市商品房买卖合同》非法吸收公众资金的行为违反了《中华人民共和国商业银行法》第十一条第二款的强制性规定，合同应认定为无效。综上，本案中，《武汉市商品房买卖合同》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、第五项的规定，合同无效。万顺公司关于依法确认《武汉市商品房买卖合同》无效的反诉请求，法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，程莉君所取得的汉阳区鹦鹉大道××号万顺广场（铜锣湾广场）4层757室房产应返还给万顺公司。清算组依据破产程序将其列入破产财产并无不妥。对于万顺公司要求程莉君协助办理转移登记的诉讼请求，法院予以支持；对于程莉君要求确认案涉财产不属于破产财产、确认房产归其所有并取回财产等诉讼请求，法院不予支持。综上所述，对于程莉君的诉讼请求，法院不予支持。对于万顺公司的反诉请求，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、第五项，第五十八条，《中华人民共和国商业银行法》第十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条规定，判决：一、程莉君与万顺公司签订的《武汉市商品房买卖合同》无效；二、程莉君于判决发生法律效力之日起十日内协助万顺公司将位于汉阳区鹦鹉大道××号万顺广场（铜锣湾广场）4层757室房屋的国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记至万顺公司名下；三、驳回程莉君的诉讼请求。一审案件受理费3073元（程莉君已预交），反诉费1536.50元（万顺公司已预交），由程莉君负担。二审期间，双方未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明事实相同。本院认为，武汉市汉阳区人民法院2018年2月11日作出的（2015）鄂汉阳刑初字第00812号生效刑事判决书已认定，万顺公司系不以销售房产为目的，以售后包租、约定回购的方式向社会不特定对象销售产权式商铺，变相非法吸收公众资金，扰乱金融秩序，万顺公司及其原法定代表人刘荣成犯非法吸收公众存款罪的罪名成立。案涉的商品房买卖、售后包租支付固定回报、约定回购等行为，均系为掩饰非法吸收公众资金违法犯罪行为的工具和手段。法律保护合法的民事行为，万顺公司拆零销售的行为已被生效的刑事判决书认定为不是以销售房产为目的，该行为触犯刑法的相关规定，明显不属于合法的民事行为，不受法律保护。违反法律规定的民事行为应当然认定为无效，无论程莉君是否与万顺公司的行为有合意或通谋，双方的交易行为都因违反法律规定而法定无效。故万顺公司与程莉君签订的《武汉市商品房买卖合同》亦无效。程莉君确实会因为万顺公司的违法犯罪遭受损失，但程莉君并不能基于不合法的民事行为主张物权。程莉君要求确认将位于汉阳区鹦鹉大道××广场（铜锣××百货广场）4层757室归其所有的上诉请求，与法律规定及立法精神相悖，于法无据，本院不予支持。综上所述，程莉君的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费收取3073元，由程莉君负担。本判决为终审判决。审判长 叶 欣审判员 张 红审判员 骆朝辉二〇二一年五月十日法官助理陈喜兰书记员于宁