广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0111民初5980号原告：广州市越秀物业管理有限公司，住所地广州市白云区三元里大道11-21号祥康商贸大厦1104单元。法定代表人：李永新，总经理。委托诉讼代理人：**宇，广东恒福律师事务所律师。委托诉讼代理人：申桂梅，广东恒福律师事务所律师。被告：广州玉兔皮具服饰有限公司，住所地广州市白云区嘉禾街鹤边村鹤龙路自编168号嘉和新时代广场A605房（仅作办公用途）。法定代表人：范玲仁。原告广州市越秀物业管理有限公司与被告广州玉兔皮具服饰有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月23日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市越秀物业管理有限公司的委托诉讼代理人申桂梅到庭参加了诉讼。被告广州玉兔皮具服饰有限公司经本院公告送达诉讼副本及开庭传票，公告期限届满无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市越秀物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向我司支付自2015年10月1日至2015年12月31日期间拖欠的物业管理费5686元、空调费7910元（自2015年10月1日至2015年10月31日，按16元/月/平方米计算；自2015年11月1日至2015年11月30日，共开放29日，按0.6元/日/平方米计算）及2015年8月1日至2015年11月30日期间拖欠的水电费4742.69元；2.被告向我司支付上述费用的违约金（按照每日千分之一的标准，从当月6日起计算至实际清偿之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：2015年8月1日，被告承租中港皮具城403房用于皮具经营，我司与被告签订《物业管理合同》，约定了双方的权利义务。自2015年8月1日开始，被告一直未向我司支付水电费、空调费及物业管理费，虽经我司一再催缴，被告仍未有交纳，请法院维护我司的合法权益，支持我司的诉讼请求。被告广州玉兔皮具服饰有限公司无答辩。经审理查明，原告系为祥康商贸大厦提供物业管理服务的物业公司。2015年8月12日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《物业管理服务协议》，甲乙双方约定：甲方将祥康商贸大厦403单元、共236.8平方米委托乙方实行物业管理；管理期限为两年五个月，自2015年8月1日起至2017年12月31日止。物业管理服务费：乙方按建筑面积8元/平方米/月向甲方计收（每月1895元）。含公共环境的卫生清洁、保安、绿化费用及房屋共用设施设备的维修养护费，不含水电费。空调费收费标准：乙方按建筑面积16元/平方米/月向甲方计收（每月3789元）。每年5月份至10月份提供中央空调服务，11月份至4月份根据天气温度达到22℃（包括22℃）时提供中央空调服务，但需另外按每天0.6元/平方米计算收取甲方费用。电费：乙方每月按实收取甲方自用的电费及大厦公摊电费（不含中央空调运行和管理处办公用电），收费标准和公摊方式以政府有关规定为准。水费：乙方每月按实收取甲方自用的水费及大厦公摊的水费，收费标准和公摊方式以政府有关规定为准（主要构成为水费单价和污水处理费）。水电周转金：甲方在交纳首次管理服务费时，应向乙方缴纳相当于叁个月服务费标准的水电周转金，即5684元。费用缴交日期：管理服务费从2015年8月1日起缴交；每月5日前（含5日），甲方向乙方缴交当月的管理服务费、上月自用的水电费以及其他有偿服务费用以及中央空调供冷期内的当月空调费。如5日为法定节假日，则缴费期顺延至节假日后的第一个工作日。违约责任：甲方未按期缴交管理服务费、中央空调运行费及其他有偿服务费等，乙方有权要求甲方在每月5日前缴交，逾期未缴交，乙方有权每天按拖欠费用总额的千分之一收取滞纳金，逾期7天，乙方有权采取有效措施进行追缴（如暂停供水、供电、切断通讯等），造成乙方经济损失，甲方应给予经济赔偿等等。原告陈述被告于2015年12月31日从祥康商贸大厦搬走，且未在原告处办理撤场手续。被告欠缴自2015年10月1日至2015年12月31日止的物业管理费5685元；自2015年10月1日至2015年11月30日止的空调费7910元；自2015年8月1日至2015年11月30日止的水电费4742.69元。审理中，原告表示空调费包括电费、动力电费、风机设备运转电费及额外养护等。原告确认水电费、空调费违约金可减按利息计算，利息标准为中国人民银行同期同类贷款利率。原告向本院提交《绿化植物养护合同（祥康大厦）》《白蚁、“四害”防治防疫杀虫工程承包合同书》《清洁服务合同（祥康大厦）》、2015年8月和11月的《消防设施设备巡查表》、《电梯保养合同》《消防系统保养合同（祥康大厦）》，拟证明其已按《物业管理服务协议》的约定为被告提供物业管理服务的事实。原告向本院提交被告前期已缴纳的物业费、水电费及空调费电子发票、催缴函、律师函、EMS底单等欠费催缴记录，拟证明向被告催收物业管理费的事实。庭审中，原告提交了《广州供电局有限公司电力收费销货清单》、发票及中国工商银行批扣借方凭证，拟证明原告代被告缴纳水电费的事实。以上事实，有《物业管理服务协议》《绿化植物养护合同（祥康大厦）》《白蚁、“四害”防治防疫杀虫工程承包合同书》《清洁服务合同（祥康大厦）》《消防设施设备巡查表》《电梯保养合同》《消防系统保养合同（祥康大厦）》、电子发票、催缴函、律师函、EMS底单、《广州供电局有限公司电力收费销货清单》、发票、中国工商银行批扣借方凭证及当事人陈述等证据证实。本院认为，原、被告签订的《物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。据此，原告按服务协议的约定收取被告的物业管理费合法合理。现被告欠缴自2015年10月1日至2015年12月31日期间的物业管理费，原告要求被告支付上述期间拖欠的物业管理费5685元及违约金的诉讼请求合理合法，本院予以支持，原告主张的诉讼标的5686元已超过上述物业管理费，对于超出的诉讼标的部分，本院不予支持。违约金应以当月欠缴的物业管理费为本金，按照每日千分之一的标准，自当月6日计至实际付清之日止，并以本金为限。原告主张的空调费实为电费，原告已举证证明代被告支付了讼争期间的水电费、空调费，原告要求被告返还代缴的自2015年10月1日至2015年11月30日止的空调费7910元及自2015年8月1日至2015年11月30日期间拖欠的水电费4742.69元的诉讼请求，本院予以准许。但原告并非有权征收上述费用的单位，无权依照《物业管理服务协议》的约定征收违约金，但原告确已举证证明其代缴了空调费、电费、水费，被告应当向原告支付代缴费用的利息。原告确认违约金可减按利息计算，属于处分其权利，本院予以准许，利息应按中国人民银行同期同类贷款利率，自原告提起本案诉讼之日，即2016年5月23日计至实际清偿空调费、电费、水费之日止。被告经本院公告送达诉讼副本及开庭传票，公告期限届满无到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：本判决生效之日起十日内，广州玉兔皮具服饰有限公司支付广州市越秀物业管理有限公司自2015年10月1日至2015年12月31日期间的物业管理费5685元及违约金（违约金应以当月欠缴的物业管理费为本金，按照每日千分之一的标准，自当月6日计至实际清偿本金之日止，并以本金为限）。本判决生效之日起十日内，广州玉兔皮具服饰有限公司支付广州市越秀物业管理有限公司自2015年10月1日至2015年11月30日期间的空调费7910元及自2015年8月1日至2015年11月30日期间水电费4742.69元及利息（利息以空调费7910元、水电费4742.69元，共计12652.69元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年5月23日计至实际清偿本金之日止）。驳回广州市越秀物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费258元，由广州玉兔皮具服饰有限公司负担并于本判决生效之日起三日内迳付广州市越秀物业管理有限公司，本院不再予以退回。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  段静楠人民陪审员  孙 慧人民陪审员  陈惠玲二〇一六年十月三十一日书 记 员  郭嘉嘉