江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终1562号上诉人（原审被告）：周永梅，女，1970年6月22日生，汉族，住无锡市滨湖区。被上诉人（原审原告）：无锡市梁湖物业管理有限公司，统一社会信用代码：91320211781264075M，住所地无锡市滨湖区梁溪路158号。法定代表人：朱国忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢凌磊，江苏瀛恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晓玲，江苏瀛恒律师事务所律师。上诉人周永梅因与被上诉人无锡市梁湖物业管理有限公司（以下简称梁湖物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2020）苏0211民初2585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。周永梅上诉称：撤销一审判决，依法改判驳回梁湖物业公司的全部诉讼请求；诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决认定基本事实不清。1、梁湖物业公司不具备一审原告的诉讼主体资格。2、一审判决遗漏当事人。二、一审判决适用法律错误。本案梁湖物业公司不具有合法权源，双方间本不存在合同关系，在相关权利人未予追认之前，双方间的合同属于效力未定。三、一审判决未就查明的周永梅已付的5000元押金予以处理，显属不当。四、一审判决违反公平及公序良俗原则。梁湖物业公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。关于周永梅已付的5000元押金，若周永梅提交押金凭证的原件，梁湖物业公司愿意在主张的周永梅应支付的房屋使用费中进行扣减。梁湖物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、周永梅立即清退梁湖家园15-17-5号的车库；2、周永梅向梁湖物业公司支付其实际占用至清退之日占有使用费(暂计12600元，按照350元/月，从2016年10月30日暂计至清退之日)；3、诉讼费由周永梅承担。事实和理由：无锡市滨湖区荣巷街道办事处（以下简称荣巷街道）为了筹集梁湖家园小区经费，方便小区居民生活就将小区内车库出租。2006年4月25日，经荣巷街道授权，无锡市滨湖区荣巷街道拆迁安置区物业管理委员会（以下简称拆迁安置区物业管理委员会）与周永梅就梁湖家园15-17-5号的车库签订了租赁协议，租期一年。到期后，周永梅未按约归还车库。鉴于周永梅按期缴纳租金，梁湖物业公司并未要求周永梅搬离。后梁湖物业公司经授权实际管理涉案小区。2017年左右，荣巷街道为将车库还原其原有的功能，决定不再对外出租车库。梁湖物业公司对小区内所有车库使用人发出停止出租并归还的通知。通过2年工作，目前周永梅仍不愿归还涉案房屋并支付使用费。梁湖物业公司无奈向法院维权。故而成讼。一审法院经审理认定事实如下：法院对于双方没有异议的证据确认如下：房屋租赁合同、规划许可证和情况说明、清理通知及律师函张贴照片。周永梅为证明其辩解，在庭审中提供了5000元押金单和缴纳至2016年12月30日的租金收据。梁湖物业公司庭审时称该证据需回去核实，后出具书面质证意见确认2017年1月1日后未缴纳费用。一审法院经审理查明：2006年4月25日，甲方拆迁安置区物业管理委员会和乙方周永梅签订租赁合同，承租梁湖家园15-17-5号车库用于经营理发店，租赁期限从2006年5月1日到2007年4月30日，合同第二条规定承租方付押金5000元，每月租金350元；合同第五条约定如小区居民要求停车，甲方有保留调整车库的权利。2018年6月份起，梁湖物业公司对涉案房屋进行停水停电。但周永梅仍占用房屋开设理发店至今。荣巷街道开具证明称其委托梁湖物业公司管理梁湖家园配套用房。针对该配套用房产生的纠纷，梁湖物业公司有权代为清退占用人，清退手段包括但不限于聘请第三方进行清退、聘请律师提起相关诉讼等。一审法院认为，合法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。荣巷街道开具证明足以证明本案梁湖物业公司有权处置涉案房屋。周永梅应按照租赁合同承担义务。但是周永梅在梁湖物业公司起诉前仅仅支付占有使用费至2017年1月1日。租赁期限从2006年5月1日到2007年4月30日，合同到期后双方形成不定期租赁关系。不定期租赁关系的出租方可随时解除合同。本案中，梁湖物业公司早已催告周永梅终止租赁关系，迁出涉案房屋。但周永梅占用房屋至今，属于违约，应于判决生效之日七日内搬离涉案房屋。关于梁湖物业公司诉请的占有使用费，双方一致确认周永梅从2016年12月31号后未缴纳占有使用费和2018年6月涉案房屋被停水停电的事实。双方对6月具体日期记忆不清，故法院酌定为2018年6月1号。故从此期间的占有使用费仍应参照租赁合同350元/月的标准进行计算，为6300元（350*18）。但从2018年7月起的占有使用费计算标准，虽然周永梅陈述自己解决水电问题仍然在经营理发店，但房屋的使用价值也有所贬损，综合考虑本案合同履行过程中的双方情况，法院酌定从2018年7月1日至周永梅实际搬离之日止，按照200元/月予以计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、周永梅于判决发生法律效力后10日内迁出无锡市梁湖家园15-17-5号车库并将上述房屋交还梁湖物业公司；二、周永梅于判决发生法律效力十日内向梁湖物业公司支付从2017年1月1日起至2018年6月30日的占有使用费6300元；三、周永梅于判决发生法律效力十日内向梁湖物业公司支付从2018年7月1日起至实际搬出之日止的占有使用费（按照200元/月计算）；四、驳回梁湖物业公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费115元，由梁湖物业公司承担15元，由周永梅承担100元。二审中，荣巷街道向本院提供情况说明，主要内容如下：荣巷街道系梁湖家园车库建设单位。2006年，梁湖家园车库由荣巷街道内设机构拆迁安置区物业管理委员会进行管理，与当时的车库承租人签订相应合同。2007年，因荣巷街道内设部门职能变更，将梁湖家园配套用房（包括涉案车库）的管理职能划分给梁湖物业公司。梁湖物业公司由荣巷街道全资控股的无锡市滨湖区荣巷资产经营公司独资成立。周永梅质证认为，情况说明不符合法律规定的形式，不能作为证据使用。车库属于小区全体居民共有。又查明，梁湖家园配套用房系荣巷街道规划建设。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。无锡市梁湖家园的房屋属于拆迁安置房，案涉的15-17-5号车库由荣巷街道规划建设，由荣巷街道的拆迁安置区物业管理委员会出租给周永梅。现梁湖物业公司根据荣巷街道的授权，行使拆迁安置区物业管理委员会出租人的权利义务，合法有据。周永梅上诉认为梁湖物业公司不具有原告主体资格，遗漏当事人，无事实和法律依据，本院不予支持。租赁合同到期后，双方未续签，形成不定期租赁关系。梁湖物业公司要求周永梅迁出涉案房屋，并承担相应民事责任，符合法律规定。一审法院根据梁湖物业公司对涉案房屋停水停电的实际情况，酌定从2018年7月1日至周永梅实际搬离之日止，按照200元/月予以计算，并无不当。周永梅上诉认为一审判决违反公平及公序良俗，无事实和法律依据，本院不予支持。关于周永梅交付的5000元押金问题，梁湖物业公司在答辩中已经明确表示，若周永梅提交押金凭证的原件，梁湖物业公司愿意在主张的周永梅应支付的房屋使用费中进行扣减。综上，周永梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费115元，由周永梅负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 仓 勇审判员 潘晓峰二〇二一年五月十日书记员 陆奕匀