上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初28931号原告陈自明，男，1957年8月23日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托代理人曹俊，上海市万达律师事务所律师。被告上海银行股份有限公司杨浦支行，住所地上海市杨浦区。负责人田浩，行长。委托代理人王岩，上海王岩律师事务所律师。委托代理人苏仲琦，上海王岩律师事务所律师。被告杨锦玲，女，1960年2月11日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。原告陈自明与被告上海银行股份有限公司杨浦支行(以下至判决主文前简称上海银行杨浦支行)、杨锦玲抵押合同纠纷一案，本院于2016年4月18日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员陆剑平担任审判长，与审判员张巍巍，人民陪审员乐新祥组成合议庭，分别于2016年7月26日、8月18日、9月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人曹俊、被告上海银行杨浦支行的委托代理人王岩、苏仲琦到庭参加了诉讼，被告杨锦玲经本院依法送达，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告陈自明诉称，2004年，被告杨锦玲以帮助原告办理位于上海市浦东新区五莲路XXX弄XXX号XXX室的公用住房购买产权为由，骗取原告的使用权证、户口本、身份证件。同年12月，被告杨锦玲找来他人冒充原告与被告杨锦玲签订房屋买卖合同，并与上海银行股份有限公司江浦支行(以下至判决主文前简称上海银行江浦支行，系被告上海银行杨浦支行前身)签订个人住房抵押借款合同，骗取贷款人民币30万元。2005年10月8日，上海市浦东新区人民法院判决被告杨锦玲贷款诈骗罪十一年。原告近日准备出售房屋时，发现上海市浦东新区五莲路XXX弄XXX号XXX室的房屋仍然被抵押，导致原告无法出售房屋。原告认为，原告与被告杨锦玲签订的房屋买卖合同属于无效合同，主合同无效，抵押合同也应无效。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：二被告所签订的《个人住房抵押借款合同》无效。后原告变更诉讼请求为：1、依法判令二被告所签订的《个人住房抵押借款合同》无效；2、依法判令被告上海银行杨浦支行注销系争房屋上的抵押权；3、依法判令二被告承担诉讼费用。被告上海银行杨浦支行辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、原告诉请早已超过诉讼时效。原告早在2005年初就已经知道该房产被登记在被告杨锦玲名下且抵押给上海银行江浦支行，而一直到2016年4月才向法院起诉两被告签订的抵押合同无效，显然早已超过诉讼时效。原告所称，是2015年才起诉行政案件，与本案的诉讼时效没有任何关系，重点是原告在2005年就已经完全知晓产权变更和抵押事宜，当时还主动报案，时隔11年之久才向法院起诉，是怠于行使自身权利，应当被驳回。二、原告并非抵押合同当事人，无权主张该合同无效。原告所主张的抵押合同是由被告杨锦玲与上海银行江浦支行签订，原告陈自明并非合同当事人，所以原告无权主张该合同无效。三、抵押合同所对应的是双方所签订的借款合同，并非房屋买卖合同，原告在诉状中所称“原告与被告杨锦玲签订的房屋买卖合同属于无效合同，主合同无效，抵押合同也应无效”属于明显的法律概念错误。四、原告没有提供任何证据证明被告杨锦玲与上海银行江浦支行所签订的抵押合同存在恶意串通的行为。《中华人民共和国合同法》第52条中一共有5种情形导致合同无效，原告所称主合同无效从合同无效的说法显然是不正确的，是哪一种情形导致无效的，原告应当明示并证明。如果是根据第52条第2款规定：“恶意串通，损害国家、集体、或者第三人利益合同无效”的，被告上海银行杨浦支行认为，在本案中，上海银行江浦支行显然没有与被告杨锦玲就借款抵押合同进行恶意串通，如果有原告应当提供充分的举证证明。五、被告杨锦玲与上海银行江浦支行所签订的《个人住房抵押借款合同》是其真实意思的表示，合同应当合法有效。被告杨锦玲向上海银行江浦支行贷款时，《个人住房抵押借款合同》系其本人所签，被告杨锦玲所持有的产权证也是房产交易中心颁发的，产权人也是被告杨锦玲。上海银行江浦支行依据上述材料，审核后，与被告杨锦玲签订相关合同并办理了他项权证。在整个贷款抵押中，完全是依法、依规、合法有效的。被告杨锦玲欺骗的是原告，欺骗的是浦东房地产交易中心，但并没有欺骗上海银行江浦支行。贷款诈骗罪是指以非法占有为目的，编造引进资金、项目等虚假理由，使用虚假的证明文件，使用虚假的产权证明作担保，超过抵押物价值重复担保或者以其他方法诈骗银行或者其他金融机构的贷款，数额较大的行为。本案中，被告杨锦玲提供的是真实的产权证，区别于贷款诈骗罪的核心。故对该刑案的罪名持保留意见，应定合同诈骗为宜。六、退一步说，即使《个人住房抵押借款合同》无效，本案中被告上海银行杨浦支行已经善意取得该抵押权。(一)即使《个人住房抵押借款合同》无效，本案中被告上海银行杨浦支行已经取得抵押登记，根据相关法律规定，取得原始物权后，原来的抵押合同关系是否成立在所不问。抵押合同的无效不会影响善意取得的效力，因为善意取得作为一种原始取得，就是对原法律关系破坏做出一种法律上的补救，即抵押权人基于善意取得法律规定本身取得抵押权，而原来的抵押合同关系是否成立无关紧要。(二)被告上海银行杨浦支行善意取得抵押权。根据《中华人民共和物权法》第106条规定，善意取得成立需要有三个条件：一、受让人受让不动产或者动产时是善意的，二、以合理的价格转让，三、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。本案中属于善意取得抵押权的情形。结合本案，被告杨锦玲向上海银行江浦支行提出借款抵押时所提供的产权证是被告杨锦玲本人的，该产权证是真实的，有国家信用作担保的，有很强的公示公信效力。原则上一般认为，只要银行信赖房产交易中心的登记，文本核对没有差错的，就是善意的，除非本案原告能够提供上海银行江浦支行明知或因重大过失应当知道登记错误的证据。七、原告提出被告上海银行江浦支行没有尽到审查义务，不构成善意取得的主张是错误的。最高人民法院在【2003】民二他字第26号答复中明确了“不动产登记具有权利推定效力，因此如果原告没有证据证明上海银行江浦支行在接受抵押时对房屋产权真实情况为明知或应知的，被告上海银行杨浦支行可以善意取得房屋的抵押权。”从此文中可以非常明确得出，原告需要证明被告上海银行杨浦支行明知或应知产权的真实情况。至于银行的审查责任，根据中国人民银行《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》第一条规定，对设置抵押权的抵押物权利是否完整的审查义务在房屋登记部门，银行没有义务对此进行实质审查。银行的审查义务仅限于对抵押贷款材料的形式审查，而本案中被告杨锦玲向上海银行江浦支行提供的材料都是真实的，上海银行江浦支行是无法得知抵押真实的权利情况。八、不应由善意抵押权人对抵押人的恶意、登记错误、权利人没有妥善保管好自己财物负责，应当由原告向被告杨锦玲请求赔偿损失。本案中，首先是因原告贪小，将所有的文件交予被告杨锦玲办理产权证，办完产权证后又没有及时取回导致被告杨锦玲钻了空子，造成了恶意的转让，并且作为具有审查登记真实性义务的审查机关没有认真审查，最终导致登记错误。所以从公平角度来说，原告没有及时拿回材料，贪小所托非人存在过错，房产交易中心没有审核出存在过失，而银行作为抵押权人恰恰是善意的、没有过错的，所以应当优先保护无辜的善意抵押权人，不应由善意抵押权人对抵押人的恶意买单。《中华人民共和国物权法》第106条明确规定：“受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿。”所以，原告应当还清贷款后向被告杨锦玲追偿。九、保护交易安全，保护善意第三人交易是“善意第三人制度根本”。随着经济的日益发达和商品交易的日益频繁，保护交易安全和交易的利益已经越来越受到重视，如果要求每个进入市场进行交易的民事主体，在购买财产或者取得财产上权利设定都需要对财产来源情况进行详尽的确实调查，需要花费大量的人力、物力、滞缓交易进程，增加交易成本，影响社会经济效益，不利于市场经济的健康发展。加强对善意第三人的法律保护，可以稳定现有的经济秩序，更有利于维护社会的安定。被告杨锦玲未应诉答辩。为证明其诉称，原告提供以下证据：证据1、(2005)浦刑初字第1520号刑事判决书，证明被告杨锦玲的犯罪事实，原告与被告杨锦玲间签订的房屋买卖合同系无效合同；证据2、上海市房地产权证，证明上海市浦东新区五莲路XXX弄XXX号XXX室的房屋为原告所有；证据3、上海市房地产登记证明，证明上海银行江浦支行在原告房屋上做了抵押登记；证据4、《个人住房抵押借款合同》及《上海市房地产买卖合同》，证明被告杨锦玲利用他人冒充原告签订假的《上海市房地产买卖合同》及《个人住房抵押借款合同》，在上海银行江浦支行处办理了银行贷款，买卖合同属于无效合同，抵押合同作为主合同的从合同随之无效；证据5、上海银行个人住房贷款授信工作规范(2013版)，证明上海银行江浦支行在放贷过程中没有尽到应尽的审核义务，上海银行江浦支行没有进行面谈面测，也没有就被告杨锦玲的还款能力及交易背景真实性进行审查，被告杨锦玲在2004年行使贷款诈骗时没有工作，没有还款能力；证据6、证明2份，证明原告自2004年起一直居住在系争房屋中。被告上海银行杨浦支行对原告提供的证据发表如下质证意见：对于证据1的真实性无异议，但认为法院查明处载明，被告杨锦玲将房屋转至自己名下，才拿房产证去上海银行江浦支行处作了抵押贷款。同时刑事判决书还查明，原告将房屋登记材料交给被告杨锦玲去办理相关手续，而非被告杨锦玲盗取。该份证据恰恰证明，上海银行江浦支行属于善意第三人，因为善意取得针对的就是无处分权人将不动产转移的行为。对于证据2的真实性无异议，但认为2016年2月25日之前，产权证是做在被告杨锦玲名下的，原告取得产权证是在没有被告杨锦玲和被告上海银行杨浦支行到庭的情况下达成的和解，损害了被告上海银行杨浦支行的利益，对该诉讼持有异议；对于证据3的真实性无异议，但认为抵押合同和原告无关，原告无权撤销抵押合同；对于证据4的真实性无异议，但认为，《个人住房抵押借款合同》的当事人是两被告，和原告无关。至于《上海市房地产买卖合同》，交易中心都没有办法审核真假，上海银行江浦支行在签订抵押合同时无从知道该买卖合同的真实性。且被告杨锦玲办理贷款时，拿着被告杨锦玲的房地产权证，而不是原告的产权证，上海银行江浦支行办理抵押时无过错。对于证据5的真实性有异议，出处不知。且该版本是2013版本，即使真实的也是适用2013年之后的行为，而本案抵押合同签订时间为2004年，该规范不能约束2004年的行为。原告所称的上海银行江浦支行未上门核实以及被告杨锦玲没有工作等，首先原告没有任何证据证明上海银行江浦支行未核查过，其次，原告所称的上门核实等充其量只是一些行业内部规范而已，最后，被告杨锦玲能够欺骗原告，欺骗房地产交易中心，同样也可能在上门核实、工资收入问题上欺骗上海银行江浦支行，要求上海银行江浦支行在被告杨锦玲欺骗的情况下查实真实情况显然是强银行所难，超出银行能力范围。对于证据6中居委会的证明仅证明原告现居住在系争房屋中，对以前居住情况不清楚。对于其他邻居证明的真实性有异议，根据法律规定，证人应当出庭作证，对该份证据的真实性及所要证明的内容均不予认可。被告上海银行杨浦支行未提供证据。被告杨锦玲未提供证据亦未发表质证意见。经审理查明，2004年10月，被告杨锦玲以帮助原告陈自明将上海市浦东新区五莲路XXX弄XXX号XXX室房屋的使用权转为产权为由取得原告陈自明信任，骗得该房屋的使用权证、户口薄、房屋使用人的身份证等证明材料。2004年11月12月，被告杨锦玲将该房屋转为产权房后，找来他人冒充原告陈自明与其在房地产交易中心签订《上海市房地产买卖合同》，从而将该房屋转卖至自己名下。2004年11月15日，被告杨锦玲与上海银行江浦支行签订《个人住房抵押借款合同》，以该房屋的虚假产权证明作抵押，向上海银行江浦支行办理个人住房抵押借款，骗得30万元。2004年12月1日，上海银行江浦支行在房屋上设定抵押权，债权数额30万元，债务履行期限2004年11月24日止2019年11月23日。后被告杨锦玲因涉嫌贷款诈骗罪于2005年5月23日被刑事拘留，同年6月28日被逮捕，上海市浦东新区人民检察院向法院提起公诉。2005年10月8日，上海市浦东新区人民法院出具(2005)浦刑初字第1520号刑事判决书，认定被告杨锦玲以非法占有为目的，使用虚假的产权证明作担保，诈骗银行贷款达30万元，数额特别巨大，其行为已构成贷款诈骗罪。被告杨锦玲归案后交代态度较好，酌情从轻处罚，判决有期徒刑十一年，剥夺政治权利三年，罚金五万元。2015年12月3日，原告陈自明向被告上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市规划和国土资源管理局提起房屋登记行政登记诉讼，要求将系争房屋登记从被告杨锦玲名下改为登记在原告陈自明名下。后双方达成和解，系争房屋自2016年2月25日起登记在原告陈自明名下。另查明，经上海市工商行政管理局核准，上海银行股份有限公司江浦支行该企业名称于2006年12月21日变更为上海银行股份有限公司杨浦支行，即本案被告上海银行杨浦支行。本院认为，本案的争议焦点有三：一、原告诉请是否超过诉讼时效期间？二、上海银行江浦支行与被告杨锦玲签订的《个人住房抵押借款合同》是否有效？三、被告上海银行杨浦支行是否适用善意取得制度取得系争房屋抵押权？关于第一个争议焦点，原告认为，原告直至2016年2月取得产证，故原告的诉请并未超过诉讼时效期间，被告上海银行杨浦支行认为原告早在2005年初就已经知道该房产被登记在被告杨锦玲名下且抵押给上海银行江浦支行，而一直到2016年4月才向法院起诉被告上海银行杨浦支行与被告杨锦玲的《个人住房抵押借款合同》无效，显然早已超过诉讼时效。对此，本院认为，首先，抵押权系设置在系争房屋上的，而在2016年2月25日前，原告并非系争房屋的所有权人，无权要求被告上海银行杨浦支行注销抵押权；加之原告请求确认二被告所签订的《个人住房抵押借款合同》无效属于确认之诉，而有关诉讼时效的规定仅限于给付之诉，故被告上海银行杨浦支行对原告起诉已超过诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。关于第二个争议焦点，原告主张确认涉案《个人住房抵押借款合同》无效；被告上海银行杨浦支行则认为原告没有提供任何证据证明被告杨锦玲与上海银行江浦支行签订的《个人住房抵押借款合同》时存在恶意串通行为，因此被告杨锦玲与上海银行江浦支行所签订的《个人住房抵押借款合同》是其真实意思表示，合同应当合法有效。对此，本院认为，生效的刑事判决书已认定被告杨锦玲犯贷款诈骗罪，该罪的犯罪客体除了银行对贷款的所有权，还包括国家金融管理制度和信贷管理秩序。因此，被告杨锦玲签订涉案《个人住房抵押借款合同》，并非其真实意思表示，而是骗取银行贷款的犯罪手段，并导致银行贷款受损、国家金融制度和信贷管理秩序受侵害。被告上海银行杨浦支行的辩称忽视了贷款诈骗犯罪客体的双重性，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款的规定，涉案《个人住房抵押借款合同》是被告杨锦玲以欺诈手段订立，且侵害了国家金融管理制度和信贷管理秩序，故而无效。关于第三个争议焦点，原告认为上海银行江浦支行系基于被告杨锦玲的犯罪行为取得系争房屋的抵押权，应当注销；被告上海银行杨浦支行则认为其因信赖房产登记的公信力进行交易，且已尽应尽的贷款审核义务，故应基于《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定善意取得抵押权。对此，本院认为，首先，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，物权的善意取得需满足以下要件：一是应为善意，二是应支付合理的价格，三是如为不动产则需经登记。本案中，被告上海银行杨浦支行已发放贷款，并对抵押办理了登记，故重点在于其在交易时是否具有善意。上海银行江浦支行和被告杨锦玲进行贷款交易时固然不知其从事犯罪行为，否则也不存在被诈骗的问题，但除此主观善意外，善意的成立还有其客观标准，该标准应区分不同交易主体和交易行为在实践中予以切实分析。上海银行江浦支行作为专业金融主体和职业贷款人，理应具有完备的贷款交易经验和相关的专业法律知识，故应将遵守合理的商业准则和管理规范，并履行相应的审慎经营义务作为其善意的客观标准。虽然所有权登记信息记载系争房屋所有权人为被告杨锦玲，但贷款人除据此对房屋权属审查之外，还应当对个人贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实。本案中，根据刑事判决书的记载，被告杨锦玲系无业状态，被告上海银行杨浦支行虽辩称该记载不能表明被告杨锦玲在申请贷款时也是无业，但未提供被告杨锦玲在申请贷款时向上海银行江浦支行提供的的收入证明予以佐证，故本院认为上海银行江浦支行在认定被告杨锦玲具有相应的收入和还款能力上未尽到审慎审查义务。因上海银行江浦支行在贷款交易过程中未遵守合理的商业准则和管理规范，对应有调查内容未履行审慎审核义务，客观上存在过失，不符合法律规定的善意要件，故被告上海银行杨浦支行辩称其适用善意取得制度获得系争房屋抵押权，本院不予采纳。加之，从被告杨锦玲贷款诈骗的刑事定性分析，贷款诈骗犯罪的犯罪对象是银行或其他金融机构的贷款，银行或其他金融机构在本罪中作为受害人，其财产所有权已被侵犯，其贷款已被非法占有。如果被告上海银行杨浦支行仍享有系争房屋的抵押权并得以行使，则可据此完全弥补因贷款诈骗犯罪导致的贷款损失，并不需判决未退赔的赃款应予追缴后发还被害单位，此与刑事判决书所认定的犯罪事实和刑事定性相悖。且在此情况下，刑事判决书的执行将会使被告上海银行杨浦支行获得双重赔偿，换言之，上海银行江浦支行在贷款交易中未尽审慎义务，因此被骗导致的财产损失，却能通过行使抵押权转嫁由原告承担，此显然有悖公平原则。综上，上海银行江浦支行与被告杨锦玲签订的《个人住房抵押借款合同》无效。上海银行江浦支行在贷款交易过程中存在过失，不符合法律规定的善意取得的要件，被告上海银行杨浦支行不能据此依法取得系争房屋的抵押权。现系争房屋的所有权人是原告，被告上海银行杨浦支行仍登记为抵押权人，故原告主张确认涉案《个人住房抵押借款合同》无效，并要求被告上海银行杨浦支行注销房屋抵押权具有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百七十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告上海银行股份有限公司杨浦支行与被告杨锦玲于2004年11月14日签订的《个人住房抵押借款合同》无效；二、被告上海银行股份有限公司杨浦支行应于本判决生效之日起十日内注销上海市浦东新区五莲路XXX弄XXX号XXX室房屋上所设的抵押权登记。案件受理费5,800元，由被告上海银行股份有限公司杨浦支行、杨锦玲共同负担，被告上海银行股份有限公司杨浦支行、杨锦玲应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陆剑平审 判 员  张巍巍人民陪审员  乐新祥二〇一六年十月二十日书 记 员  杨雯娟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。第一百七十七条有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。