湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终3097号上诉人（原审被告）：张超，男，1978年2月1日出生，汉族，住湖北省武汉东湖新技术开发区。委托诉讼代理人：赵林莉（系张超之妻），身份证住址河北省保定市涞水县。被上诉人（原审原告）：武汉华夏物业管理有限公司，住所地：武汉经济技术开发区龙阳大道599号A2-01室。法定代表人：冯丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：左锋，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王涛，男，该公司员工。上诉人张超因与被上诉人武汉华夏物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2020）鄂0192民初7106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。张超上诉请求：1.撤销原审判决。2.发回重审或者依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。3.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，物业公司提供的物业服务并非是不断对新出现的问题及时处理解决的过程，而是问题一直存在并持续恶化，至今都未得到解决。一是物业公司10年来未对外以任何方式公布过小区的公共收益账目及明细。二是小区所有消防设施从未进行过维保，自2016年开始出现问题，2018年至今已完全瘫痪，物业公司无专业人员管理维护。三是擅自更改小区规划，2017年将临近5栋的小区会所改建为没有许可证的幼儿园经营至今，2016年将5栋1层的居民楼底层四户改为商用，下挖地基造成5栋地基不稳，严重影响了楼房质量和居住安全。破坏房屋结构，从阳台处开门损坏周边绿化，经营麻将馆、舞蹈机构、幼儿培训机构等严重扰民。四是物业公司经营账目和明细从未公布，也拒绝接受查询；拒绝提供小区停车名单和部分业主名单。五是物业公司对小区水电设备从不维护，2020年12月22日，小区三期车库配电箱起火，基本查明起火原因是配电箱内长霉，有很重的积灰，造成电阻变大起火，小区安全隐患数不胜数。六是几乎不对小区的绿化、景观河等公共设施进行维保。七是小区基础设施维护不到位，小区照明灯暗淡；十年来物业公司未建造电动车停车充电棚，造成小区电动车随意停放楼栋，电动车存在充电起火隐患；5栋与会所之间未按照规划图建造铁门，开关门声音大影响居民正常生活和休息。以上事实有证人证言和照片影像资料等物证证明。物业公司辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。物业公司向一审法院起诉请求：1.判决张超支付物业公司截止2019年12月31日前未缴的物业管理费9529元、违约金870元；2.本案诉讼费由张超负担。一审法院认定事实：物业公司是现代·森林小镇小区的物业服务企业，张超是该小区5-2-702号住宅房屋的业主，该房屋建筑面积132.35平方米。2011年8月13日，物业公司、张超双方签订了《前期物业管理服务协议》，约定由物业公司对现代·森林小镇小区提供物业服务，合同期限自房屋交付之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止；物业管理事项包括房屋共用部位的维修和管理、共用设施设备及其运行的维修和管理、环境卫生、安全管理、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理、防范制止不符合法律法规和管理规约的其他不当行为；业主应在每季度第一个月的5日前向物业公司缴纳物业管理服务费，收费标准为小高层1.5元/月/平方米、高层1.9元/月/平方米、临街商业网点2.8元/月/平方米向业主收取；业主违反协议，不按协议约定的收费标准和时间支付有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日按每日3‰支付违约金。物业公司持续为包括张超在内的小区业主提供了物业服务，张超自2016年1月1日起至2019年12月31日未缴纳物业服务费，经催缴后张超尚未交纳，故有本案诉讼。一审法院认为，物业公司作为现代·森林小镇小区的物业服务企业，双方签订的《前期物业管理服务协议》未违反法律的强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”物业公司已为包括张超在内的小区业主提供了物业服务，张超作为小区业主受上述合同的约束，应当按照合同约定按时交纳物业服务费。物业服务是个动态的过程，是不断对新出现的问题及时处理解决的过程，在物业公司履行了协议约定的主要义务的情况下，业主拒绝交纳物业费会使物业公司、张超双方的利益关系失去平衡，不具有法律依据。结合当事人的陈述及证据，对于物业公司要求张超支付拖欠的物业费的诉讼请求，一审法院依法予以支持。但考虑到物业公司为案涉小区提供的物业服务确实存在瑕疵，一审法院对物业公司要求张超支付物业费的诉讼请求酌情按照97%予以支持，经计算2016年1月1日至2019年12月31日期间共计48个月的物业服务费为9243.32元（132.35平方米×1.50元/月每平方米×48月×97%）。张超不交纳物业费虽然没有法律依据，但物业服务过程中物业公司也应当积极提高服务质量，推进相关问题的解决。一审法院结合合同约定、履约情形及本案案情，对物业公司主张的违约金，不予支持。综上所述，为保护当事人的合法权益，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、张超于判决生效之日起十日内向物业公司支付物业服务费9243.32元；二、驳回物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费30元（已减半收取），由张超负担（上述款项已由物业公司预交，张超于判决生效之日起十日内直接向物业公司支付）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张超向本院提交一份证据：小区业委会微信群消息照片，用以证明物业公司未按照合同约定提供服务，公共设施维护不到位。物业公司质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性和证明目的均不予认可。本院认为，张超提交的证据不能达到证明目的，不予采信。二审另查明，案涉《前期物业管理服务协议》第九条约定：乙方（业主）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（物业公司）有权要求业主补交并从逾期之日起按每日万分之三支付违约金。除该协议违约金支付标准外，一审查明的其它事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审应对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。对此，本院评判如下：关于张超是否有权不缴纳物业服务费的问题。本院认为，虽然物业公司在提供物业服务时存在一些瑕疵问题，但张超提交的证据不能充分证明物业公司存在的瑕疵已达到业主可以不缴纳物业服务费的程度。物业公司在按照合同约定对现代·森林小镇小区提供物业服务后，张超也应按照合同约定履行缴纳物业服务费的义务。张超不按约定及时给付物业服务费，应当承担相应的民事责任。一审法院考虑到物业公司为案涉小区提供的物业服务确实存在瑕疵，酌情判决张超按照约定的物业服务费标准的97%支付物业服务费并无不当。综上所述，张超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由张超负担。本判决为终审判决。审判员  危永波二〇二一年五月七日法官助理邱冠群书记员张思远