上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0105民初4483号原告：上海血液生物医药有限责任公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：史亚伦，执行董事。委托诉讼代理人：孙再冉，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海长宁区贝尔幼稚园，住所地上海市长宁区。法定代表人：张平，园长。委托诉讼代理人：王晓青，上海运帷律师事务所律师。第三人：上海市血液中心，住所地上海市长宁区虹桥路XXX号。法定代表人：朱永明，主任。委托诉讼代理人：童剑云，上海市康正律师事务所律师。原告上海血液生物医药有限责任公司与被告上海长宁区贝尔幼稚园、第三人上海市血液中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月3日立案后，依法适用简易程序，于2016年4月8日、5月10日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序，组成合议庭于2016年7月8日、9月22日公开开庭进行了审理。原告上海血液生物医药有限责任公司的委托诉讼代理人孙再冉、被告上海长宁区贝尔幼稚园的委托诉讼代理人王晓青、第三人上海市血液中心的委托诉讼代理人童剑云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海血液生物医药有限责任公司向本院提出诉讼请求：1．被告将位于上海市长宁区虹桥路XXX号的房屋清空并返还给原告；2．被告承担诉讼费用。审理中，原告经两次变更，最终确定诉讼请求为：1．被告将位于上海市长宁区虹桥路XXX号的房屋清空并返还给原告；2．被告支付房屋使用费，按照年租金52万元的标准，自2016年4月1日起支付至实际返还房屋之日止。事实和理由：上海市长宁区虹桥路XXX号房屋(以下简称诉讼房屋)权利人为第三人。经第三人同意，原告与被告于2008年6月30日签订了《房屋租赁协议》，将涉讼房屋出租给被告，合同三年一签，租期自2008年7月1日起至2011年12月31日止，租金每月48,000元，如需续租提前一个月协商。2011年11月30日，因被告要求续租，双方签订了第二期租赁合同，租期至2014年12月31日，年租金451,500元。2013年租金标准变更为每年52万元，此后没有再调整，也没有再签订过租赁合同。合同到期后，双方延长期限至2015年12月31日。合同期满后，原告多次要求被告在2015年12月31日前返还房屋。被告也回函确认双方合作于2015年年底结束，只是要求延长租期。但原告与权利人都未同意。原告认为双方租赁合同到期，被告应当返还房屋，并支付占有期间的房屋使用费。故原告提起本案诉讼。被告上海长宁区贝尔幼稚园辩称，对双方两次签订租赁合同的事实无异议。双方首次合同于2008年6月30日签订，合同约定了八年的合作期限。签约后，原告并没有按时将房屋交付给被告使用，房屋因地铁施工受到影响，修复后于2010年8月底才交付给被告使用。双方约定2010年9月1日开始计算租金，双方租赁合同应当自此开始起算，因此租期应当到2018年8月31日到期。现双方合同尚未到期，原告也没有单方终止合同，双方也未协商一致解除合同，原告要求被告返还房屋没有依据。故不同意原告的诉讼请求。第三人上海市血液中心述称，同意原告诉讼请求。原、被告之间租赁合同是得到第三人认可的，双方租赁合同一共2期，每期3年，总共6年。现双方租赁合同已经到期，被告应当返还涉讼房屋。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据，原、被告之间房屋租赁协议两份、原告与第三人之间房屋租赁合同及同意书、告知书、告知函、函件、发票，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理后认定事实如下：2008年6月30日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方，“出租期自2008年7月1日起至2011年12月31日止。(双方约定八年的出租意向，出租合同每三年签订一次)。”每一次三年期满后，调整确定定额租金，按每期递增5%累计算法。甲方应于2008年7月1日前将房屋交给乙方使用。2008年10月1日至2008年12月30日租赁费用由甲方承担。月租金48,000元，押一付三。乙方在租赁合同期满后，如需续租，应提前一个月通知甲方，由双方另行协商续租事宜。2011年11月30日，双方再次签署《房屋租赁协议》，约定原告出租涉讼房屋给被告，租金每年451,500元，双方约定八年合作意向，合作合同每三年签订一次。2015年2月12日，原告向被告发送告知书，告知被告双方合作经营合同于2015年12月31日到期，要求被告按照合同期限做好清场工作。2015年12月17日，被告向原告发送函件，称被告于2008年成立，因世博会及十号线建设等因素，被告自2008年9月至2010年9月无法开园，办学及租赁期拖延了三年之久，近年来进入良性循环，“2015年又面临《合作协议》到期，”寻找新的办学地点无果，请求权属方考虑实际情况，适当延长合作协议。2016年1月21日，原告向被告发送告知函，称双方合作协议于2015年12月31日到期，房屋需归还权属方，没有续约可能，要求被告立即归还房屋。后原告提起本案诉讼。审理中，原、被告确认：1、2010年12月9日，原、被告及案外人上海田阳房产经纪有限公司(以下简称田阳公司)、上海业豪货物运输代理有限公司(以下简称业豪公司)签署一份补偿书，因十号线施工对涉讼房屋所在地块造成影响，补偿款由原告、业豪公司和被告、田阳公司分别获得，被告于2010年9月1日起支付租赁费。2、2013年6月9日，被告向原告出具一份付款说明，载明原第二期租金为每年451,500元，调整为2012年8月1日至2015年12月31日租金每年52万元。3、诉讼中，被告已向原告支付租金/房屋使用费至2016年9月底。被告确认，因无法找到押金支付凭证，故本案中不要求处理押金。关于合同到期日，原告陈述，双方租赁合同到2014年12月31日到期，双方在2007年年底有过八年意向的约定，最终确定的是2015年年底到期，双方的函件中对此也是确认的。被告对发送给原告的函件中为何确认2015年合作协议到期进行了解释，认为是原告发函一直强调双方协议2015年年底到期，造成被告工作人员误解所致。本院认为，双方争议焦点在于：双方租赁合同是否到期。首先，租赁合同期限从何时开始起算。原告认为，应为首次签约约定的起算时间，即2008年7月1日。被告认为，应当是实际交房及起租时间，即2010年9月1日起算。按照双方确认的事实，因地铁施工房屋受到影响，原、被告均获得了补偿，且双方仅约定了起租时间，并未约定租期因此顺延。按照合同三年一签的约定，原、被告在2011年11月30日签署了第二期合同。可以印证双方并未就合同期限顺延达成一致，仍然按照首期合同约定的租期起算时间确定第二期合同的签约时间。故被告关于租期起算时间顺延的抗辩意见，缺乏事实依据，本院难以采信。其次，双方合同到期日。原告向被告发送的告知书、告知函，以及被告向原告发送的函件中，均确认双方合同到期日为2015年，结合双方确认的事实中，被告向原告在2013年发送的付款说明约定的租金截止日为2015年12月31日。可以认定，双方就合同于2015年12月31日到期是一致确认的。被告所谓因原告原因造成被告工作人员误解的抗辩，缺乏事实依据，本院不予采信。合同到期后，被告应当按约返还涉讼房屋，并支付占用期间的房屋使用费。现被告支付的房屋使用费按照原租金标准已付至2016年9月，故房屋使用费应自2016年10月开始支付，标准按照原租金标准执行。关于押金，现有证据无法查实确切的押金金额。被告不要求在本案中一并处理，于法不悖，本案中对押金不予处理。被告可与原告另行协商，或另寻救济途径。考虑到被告在涉讼房屋内开办幼儿园的实际情况，为妥善解决纠纷，避免矛盾扩大，搬迁工作应给予一定的合理期限。本院酌定给予被告两个月的时间用以搬迁，被告应当合理安排学校工作，积极安排搬迁事宜，原、被告双方应相互配合，实现房屋的平稳交接。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、被告上海长宁区贝尔幼稚园应于本判决生效之日起两个月内搬离并向原告上海血液生物医药有限责任公司返还上海市长宁区虹桥路XXX号房屋；二、被告上海长宁区贝尔幼稚园应于本判决生效之日起十日内按照每年52万元的标准向原告上海血液生物医药有限责任公司支付2016年10月至实际返还房屋之日止的房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币80元，由被告上海长宁区贝尔幼稚园负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  金喆勋审 判 员  张 沁人民陪审员  牟世荣二〇一六年十月八日书 记 员  陶艾敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。