贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终1020号上诉人（原审被告）：汪家飞，女，汉族，1969年8月30日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）:毕节市新进物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区兰苑花园西苑B组团A-2704号。统一社会信用代码：915205000720328293。法定代表人：冯情菊，系该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：孙娜。上诉人汪家飞因与被上诉人毕节市新进物业管理有限公司（以下简称：新进物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初8292号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人汪家飞的上诉请求：一、撤销原审判决并依法驳回被上诉人一审诉请或改判上诉人只承担50%的物业费；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：被上诉人于2017年进入小区服务以来，小区岗亭无人值守，卫生脏乱差和绿化无人管理，外来人员发传单现象等严重，消防设施至今未处理好，一审判决认定事实不清，证据不足，请求二审支持上诉人的上诉请求。被上诉人新进物业二审答辩称:原判认定事实清楚，证据充分，上诉人所提上诉请求明显不能成立，我公司已承担20%责任，请求二审维持原判。新进物业公司一审诉讼请求:1.判令被告立即支付2018年9月1日至2020年4月30日共20个月的物业管理费3280元；2.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年11月4日，涉案小区中鼎华城开发商贵州中鼎华城房地产开发有限公司与原告签订《前期物业管理服务合同》，约定，原告为被告所在的中鼎华城小区提供物业服务，服务费用收费标准为：住宅每月每平方米1.3元、商业每月每平方米2.5元。物业服务的内容为：“第二条.房屋建筑共有部位的维修、养护和管理,包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体,结构、楼梯间、走廊通道、门厅。第三条.公共设施、设备的维修、养护、运行和管理,包括:共用的上下给排水管道、落水井、雨污水管、垃圾道、共用照明,天线、中央空调、高压水泵房、小区及楼内消防设施设备、电梯、配电房及电网线路。第四条.市政共用设施和附属建筑物、构建物的维修、养护和管理、包括道路,室外上下水管道、沟渠、池、井、停车场、广场、通道等。第五条.公用景观绿地、树木花草、建筑小品等的养护与管理。第六条.附属配套建筑和设施维修、养护和管理,包括商业网点、文化体育娱乐场所。第七条.公共环境卫生,包括公共楼道、通道、电梯间、走廊、小区内道路,公共场地的清洁卫生,垃圾的收集,清运。第八条.交通与车辆停放秩序的管理,包括停车场管理和车辆进出管理乙方必须在征得甲方同意后,可利用本物业区域的公共场地,取得停车服务许可,对外开展停车服务,本物业区域内的业主和物业使用人在本物业区域的公共场地停放,车位使用人应与乙方签订专项合同。第九条.维护公共秩序,保卫小区安全,包括安全监控,巡视、门岗执勤，前款约定的事项不含业主、非业主使用的人身、财产保险和财产保管责任，双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的,以专项合同的约定执行。第十条.管理与物业相关的工程图纸,住用户档案与竣工验收资料。第十一条.组织开展社区文化娱乐活动。第十二条.负责向业主和物业使用人收取下列费用:1物业服务管理费;2停车费。第十三条.对业主和物业使用人违反《业主临时公约》的行为,针对具体行业并根据情节轻重,采取规劝、制止、上报相关部门等措施。”物业服务合同签订后，原告按照合同约定向被告提供了主要的日常物业服务，但原告提供的物业服务存在一定的瑕疵，未完全达到合同约定的标准。例如：安保有保安脱岗现象；部分车辆停放不规范，堵塞消防通道；绿化管理不到位；局部垃圾未及时清扫；个别地方堆放垃圾不规范；个别楼梯通道堆放杂物，有消防安全隐患；用电设施故障未及时处理、个别地方电线外露，有安全隐患；个别公共设施损坏未及时修理；局部违章建筑未及时向有关部门反映或处理；未制止业主占用公共区域的行为；小区内个别井盖未归位，存在安全隐患。由于原告提供的物业服务存在前述问题，部分业主拒缴物业费，原告诉至本院。另查明，被告房屋建筑面积为126.02平方米，欠付2018年9月1日至2020年4月30日共20个月的物业管理费3277元。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：“第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告与涉案小区开发商签订的《前期物业管理服务合同》对被告具有约束力。虽然原告已向被告提供主要的物业服务，但是其提供的物业服务未完全合同约定的标准。存在以下问题：“例如：安保有保安脱岗现象；部分车辆停放不规范，堵塞消防通道；绿化管理不到位；局部垃圾未及时清扫；个别地方堆放垃圾不规范；个别楼梯通道堆放杂物，有消防安全隐患；用电设施故障未及时处理、个别地方电线外露，有安全隐患；个别公共设施损坏未及时修理；局部违章建筑未及时向有关部门反映或处理；未制止业主占用公共区域的行为；小区内个别井盖未归位，存在安全隐患。”虽然原告提供的物业服务存在上述瑕疵，但是该瑕疵并不足以全部抵扣被告应缴纳的物业费。故综合全案，结合原告提供的物业服务情况，本院酌情扣减原告20%物业服务费，以期敦促原告严格按照合同约定标准不断提高物业服务水平，构建和睦、清洁、安全、宜居的小区环境。被告应向原告缴纳一定比例的物业服务费。根据庭审查明的情况，2018年9月1日至2020年4月30日共20个月的物业管理费3277元，扣减20%后，被告应缴纳的费用为3277元×80%=2622元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告汪家飞于本判决生效之日起五日内支付原告毕节市新进物业管理有限公司2018年9月1日至2020年4月30日的物业管理费2622元；二、驳回原告毕节市新进物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币25.00元，由被告汪家飞负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经二审审理查明：一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：一审根据被上诉人物业服务瑕疵，由其承担20%责任是否妥当，上诉人所提只承担50%物业服务费的请求是否成立。经查，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人法院不予支持。”第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”本案中，贵州中鼎华城房地产开发有限公司系涉案住宅小区的建设单位，其与被上诉人签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同。上诉人系该小区业主，被上诉人与贵州中鼎华城房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》对其具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。被上诉人已依约履行了合同义务，上诉人应当按照约定支付物业服务费。对于被上诉人服务是否存在瑕疵和服务不到位问题，经一审查明，涉案小区在物业管理方面的确存在垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修等问题，但其履行了合同约定的大部分义务，一审综合全案及双方举证情况，根据以上法律规定，由被上诉人承担20%的责任并无不当，上诉人所提被上诉人应承担50%责任的理由不能成立，与被上诉人提供服务的客观事实不符，本院不予支持。综上，上诉人所提上诉请求，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人汪家飞负担。本判决为终审判决。审判长 舒 平审判员 吴 丹审判员 代 珊二〇二一年五月六日书记员 宗航程