河南省登封市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0185民初2114号原告：郑州中强置业有限公司，住所地河南省登封市北环路，统一社会信用代码：914101855624973895。法定代表人：李强，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李百渊，男，1986年12月22日出生，汉族，住河南省登封市，系该公司职员。委托诉讼代理人：何耀明，河南嵩峰律师事务所律师。被告：周耀丽，女，1976年1月30日出生，汉族，住河南省禹州市。原告郑州中强置业有限公司（以下简称中强置业公司）与被告周耀丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理，原告郑州中强置业有限公司委托代理人李百渊、何耀明及被告周耀丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中强置业公司向本院提出诉讼请求：1．依法确认原、被告双方于2017年12月23日签订的《商品房屋买卖合同》及补充协议已经解除；2．依法判令被告支付原告违约金、委托律师代理费及代付执行费等共计92159元；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月23日，被告周耀丽购买原告开发建设的润堂项目一期21幢2单元2层204号商品房一套，双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议。合同约定，购房总价款为777380元，被告首付房款238380元，剩余购房款539000元，以按揭贷款方式偿还；原告为被告按揭贷款提供阶段性保证；被告未按约付清全部款项（包括违约金）延迟达30日的，构成严重违约，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告应按房款总额的10％向原告支付违约金；如被告未能按期向贷款方偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，原告有权拒绝向被告交付房屋，《商品房买卖合同》及其附件自动解除。2018年1月8日，被告与中信银行郑州分行（以下简称中信银行）签订了《个人购房借款合同》，向中信银行申请按揭贷款539000元，借款期限为300个月，原告为被告该笔借款提供连带责任保证。中信银行依约贷款给被告，但被告从2020年10月起未按约向中信银行归还借款本息，中信银行依据《个人购房借款合同》的约定，从原告账户中强行扣划13777.91元，且中信银行按照《个人购房借款合同》约定宣布周耀丽贷款提前到期，并对周耀丽及原告提起诉讼，河南省郑州高新技术产业开发区人民法院已作出（2020）豫0191民初22314号民事判决，判令原告对被告应偿还中信银行的514639.52元借款及罚息、复利、诉讼费承担连带清偿责任。被告未按时足额支付中信银行贷款本息，致使原告为其承担连带清偿保证责任的行为，并已为生效判决所判定，且原告已代被告承担了连带清偿责任，即被告的行为已构成根本性违约，符合合同约定的解除条件。为此，原告决定解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，并于2021年2月23日向被告送达了解除《商品房买卖合同》及其补充协议的通知书，即解除合同通知书已于2020年2月24日送达被告，被告对此在法定期限内也未提起无效之诉。因此，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议已经解除。因被告的原因，涉案商品房尚未办理交房手续，也未办理权属登记手续，即该商品房仍归原告所有。被告的行为已构成违约，应向原告支付违约金77738元；在中信银行诉被告周耀丽金融借款合同纠纷一案中，中强置业公司因委托律师参加诉讼支付律师代理费5100元，在中信银行申请执行（2020）豫0191民初22314号民事判决书一案中，代被告支付执行费7557元，代被告支付利息等费用1764元，应由被告承担，即被告应支付原告上述各项费用共计92159元。2021年3月10日，登封市人民法院向原告送达（2020）豫0185执2293号协助执行通知书，提取被告周耀丽房屋首付款剩余款项151000元。综上，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，已于2021年2月24日依法解除；被告的行为已构成违约，应向原告支付违约金、律师代理费、执行费等各项费用共计92159元。对此，请贵院以原告前述所请依法判决。周耀丽辩称，认可案涉房产已归中强置业，对各项费用无异议。根据原告提供的证据，本院认定事实如下，2017年12月23日，中强置业公司与周耀丽签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，中强置业公司将位于登封市天中路与××通路交叉口东南角21幢2单元2层204号房出售给周耀丽。合同约定房屋总价款为777380元，首付款238380元，剩余房款539000元以按揭贷款方式偿还，中强置业公司为周耀丽按揭贷款提供阶段性担保。双方约定买受人没有按约定付清出卖人代其向贷款方偿还的全部款项（包括违约金）迟延达30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除合同。出卖人选择解除合同的，房屋归出卖人所有，买受人应偿还出卖人代为向贷款方支付的全部款项（包括但不限于本金、利息、罚息、赔偿金等），并按房款总额的百分之十计算损失向出卖人支付违约金；合同同时约定，如买受人未能按期向贷款方偿还到期贷款本息，导致贷款方终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，自出卖人代买受人向贷款方偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除，房屋归出卖人所有，买受人应按照本合同的有关约定承担违约责任。2018年1月8日，中强置业公司、周耀丽与中信银行股份有限公司郑州分行（以下简称中信银行郑州分行）签订《中信银行个人购房借款合同》（合同编号为：811112156126），该合同约定周耀丽因购买登封市天中路与××通路交叉口东南角润堂一期21号楼2单元2层204号房屋，申请向中信银行郑州分行贷款539000元，担保方式为抵押加阶段性保证，中强置业公司为该笔借款提供连带责任保证。周耀丽于2020年10月起未按月归还银行贷款。就上述《中信银行个人购房借款合同》中信银行郑州分行诉周耀丽、中强置业公司等金融借款合同纠纷一案，河南省郑州高新技术产业开发区人民法院已于2021年1月21日作出（2020）豫0191民初22314号民事判决，该判决确定周耀丽应偿还中信银行郑州分行借款本金512546.62元及利息、罚息、复利；中强置业公司承担连带清偿责任。中强置业公司于2021年2月26日，向周耀丽送达了解除商品房买卖合同通知书，2021年3月11日，中强置业公司代周耀丽偿还中信银行贷款512059.1元，并代为支付执行费7557元。本院认为，中强置业公司与周耀丽签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。周耀丽在签订合同后，未按约定如期支付银行贷款本息，致中强置业公司代周耀丽向中信银行郑州分行偿还贷款本息，中强置业公司主张合同约定的解除条件已经成就，其有权解除案涉商品房买卖合同，且周耀丽亦对合同解除无异议，原告诉请确认双方签订的商品房买卖合同及补充协议已经解除，本院予以支持；中强置业公司主张周耀丽按照房屋总价款的10%（77738元）承担违约金，并要求周耀丽支付律师代理费5100元及代周耀丽支付的执行费7557元，符合合同约定，依法予以支持；中强置业公司要求周耀丽支付代付利息等费用1764元，该费用经双方结算确认，周耀丽亦同意支付，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：确认原告郑州中强置业有限公司与被告周耀丽于2017年12月23日签订的《商品房买卖合同》及补充协议解除；被告周耀丽应于本判决生效后十日内向原告郑州中强置业有限公司支付违约金、律师代理费、执行费等92159元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1052元，由被告周耀丽负担。本判决为终审判决。审判员  王晓彦二〇二一年五月七日书记员  陈雅旭