文书内容河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终4648号上诉人（原审被告）：郑州育人教育集团，住所地郑州经开区经南二路华佳科技大厦10楼。法定代表人：刘亚敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：段书奎，河南世纪通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑州航空港区航程置业有限公司，住所地郑州航空港区护航路16号兴港大厦。法定代表人：许永喜，该公司总经理。委托诉讼代理人：张志扬，河南金学苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：李子奕，该公司员工。上诉人郑州育人教育集团（以下简称育人集团）因与被上诉人郑州航空港区航程置业有限公司（以下简称航程公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院（2020）豫0192民初3378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭，于2021年4月15日公开开庭审理了本案。上诉人郑州育人教育集团委托诉讼代理人段书奎，被上诉人郑州航空港区航程置业有限公司委托诉讼代理人张志扬、李子奕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。育人集团上诉请求：请求撤销一审判决第1、2、4、5、6、7、8、9项，对第3项改判为：支付2019年8月6日至2020年8月25日租金3914539.51元。依法判决涉案房屋由上诉人继续租用。事实与理由：一、一审认定本案不适用“两免三减”政策，是错误的。1、上诉人因疫情确实遭受重大损失，导致无力支付房租。2、上诉人是非营利教育机构，抗风险能力比中小微企业更弱，对上诉人适用抗疫减免政策，更能体现政府文件精神。3、是否适用减免政策被上诉人应当请示政府而未请示，一审直接认定政策适用问题，逾越了行政权。4、按照“两免三减”政策，上诉人实际应支付2019年8月6日至2020年8月25日租金3914539.51元。二、一审认定解除合同的条件已成就是错误的。1、育人集团承租涉案房屋时，由于航程公司的房屋为商用毛坯，育人集团投入了大量资金进行装修，至今处于亏损状态，且目前有在校师生1000余名，如果解除合同，存在社会不稳定因素。2、××肺炎疫情促进经济平稳健康发展的若干举措》第16条要求国有出租单位对资金困难的租赁方，可以延长支付租金的期限，具体期限由双方协商确定。本案解除合同不能平衡双方的权利义务关系，也不是针对拖延租金最恰当的违约责任形式，也不符合合同法鼓励交易的原则。被上诉人航程置业辩称，一、上诉人育人集团根本就不享有“两免三减”政策的前提和基本条件，一审法院说理清楚，对租金不予减免调整的判决结果正确。1、“两免三减”政策的适用对象是受疫情影响不能正常经营的中小微企业，针对的是市级全额供给的行政事业单位出租房屋。2、育人集团不是企业，不需要缴纳企业所得税等各种税金，作为民办非企业单位本身税赋成本就远低于中小微企业。3、案涉租赁标的房屋和场地用于开办郑州航空港经济综合实验区华德中等专业学校，在疫情爆发前华德中专不仅已经收取了学生缴纳的学费、住宿费等各种费用，还将租赁房屋转租给河南劳学人力资源服务有限公司开办的郑州城铁中等专业学校、河南嘉冠人力资源管理有限公司等，收取了高于租赁费用的转租租金。4、航程公司是国有企业，将国有资产出租给育人集团本身就是需要践行《企业国有资产法》“确保国有资产保值增值”的法律宗旨。航程公司无权请示政府允许育人集团不交租金或减免租金，政府也无权干预企业的正常经营活动。5、育人集团虽受到疫情的一些影响，但随着有序复学影响已基本消除，至今育人集团旗下学校没有免收学生费用，收入锐减是育人集团本身应当承担的市场和商业风险。6、案涉两份《房屋租赁合同》是有效合同，合同中对租金标准及双方权利义务作出了明确的约定，承租人应依照合同约定履行按期缴纳租金的义务。按照《合同法》的第8条规定，任何合同相对方无权擅自对合同作出变更。对租金的减免实际上是对合同履行作出变更，在未对合同变更的情况下，就应当按照既定合同履行。7、一审法院依据双方之间的租赁合同约定和法律的规定作出判决，“政策规定”不是民事审判的依据。育人集团主张减免2019年8月6日至2020年8月25日间的租金3914539.51元，没有任何合同根据。二、一审法院认定合同解除条件成就，事实认定清楚、法律适用正确。1、租赁合同第12条明确约定了航程公司的单方解除权和解除条件，“迟延支付租金超过1个月的”航程公司即享有单方解除权。2、航程公司与育人集团从未达成过协议变更的约定，自然不存在航程置业同意对育人集团租赁合同付款予以延期，也就不存在改变单方解除权约定的情况。3、办学“前期投入大回报少”不是育人集团拖欠和拒付租金的正当理由，既然选择从事教育产业，育人集团一定是考虑到可能存在的各种风险。4、一审中华德中专学生名册中大部分是城铁学校和其他挂靠办学机构的学生。现在无论是城铁学校，还是其他挂靠华德中专办学的机构，都十分愿意和航程公司签署租赁合同，不存在学生不稳定问题。三、育人集团不能一边获利，一边将商业风险转嫁给航程公司，一审判决有利于解决双方争议。《房屋租赁合同》也明确约定，因上诉人违约导致诉讼的，上诉人除按照合同相应条款承担责任外，另应赔偿出租人包括但不限于诉讼费、保全费、律师费在内的一切损失。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，上诉理由不能成立，应当驳回上诉。航程公司向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告签订的被告租赁原告位于郑州航空港区新港××与××交叉口东北角××号地块房屋的两份《房屋租赁合同》于2020年8月25日解除;2.判令被告立即将位于郑州航空港区新港××与××交叉口东北角××号地块1、2、3号楼和7号楼的房屋全部腾空并返还给原告，并结清租赁房屋产生的水费37479.45元（暂计至2020年8月20日）、电费21973.93元（暂计至2020年9月1日）;3.判令被告立即向原告支付拖欠的2019年8月6日至2020年8月25日间的租金6429486.34元;4.判令被告自合同解除日（2020年8月25日）次日起至实际返还房屋之日止，按《房屋租赁合同》约定的租金标准，向原告支付房屋占用费（暂计至2020年9月15日为355320元）；5.判令被告向原告支付因违约致合同解除的违约金200000元；6.判令被告根据逾期支付租金行为，按照每逾期行为每逾期一日200元的标准，向原告支付自逾期之日至付清租金之日期间延迟支付租金的违约金（暂计至2020年9月15日为457600元）；7.判令被告赔偿本次原告支出的律师代理费126000元及（2020）豫01民终6275号案件律师代理费18000元；8.判令被告承担自合同解除日（2020年8月25日）次日起至实际返还房屋之日止，按《房屋租赁合同》约定的租金标准，向原告承担占用房屋违约金（暂计至2020年9月15日为355320元）；9.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原、被告于2017年签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于郑州航空港区新港××与××交叉口东北角××号地块1、2、3号楼租赁给被告。租赁房屋的建筑面积合计为22176.06平方米，租赁用途为员工住宿及生活使用。租赁期限自2017年2月1日至2027年1月31日，共计10年。租金按照协议约定的面积计算，第一年租金15元/平方米/月，月租金332641元，第一年年租金为3991692元，第一年至第五年租金恒定不变，从第六年起租金标准另行协商，租金缴纳方式为按季支付至原告指定账户。后原、被告又签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于郑州航空港区新港××与××交叉口东北角2#地块7号楼租赁给被告，租赁建筑面积为8747.51平方米，房屋用途为教、职、技培训及外事商务配套。租赁期限自2017年8月1日至2027年1月31日，共计9年6个月。租金按照协议约定的面积计算，第一年租金20元/平方米/月，月租金174950元，第一年的年租金为2099400元，第一年至第三年租金恒定不变，从第四年起租金标准另行协商，租金缴纳方式为按季支付至原告指定账户。上述两份《房屋租赁合同》均约定，租赁期满或合同解除后，被告结清所有费用，并按相关规定办理完退租手续，腾空房屋之日起20日内原告无息退还保证金。若被告未结清相关费用，则房屋租赁保证金在抵扣应由被告承担的费用返还给被告。双方约定，首期租金应在合同签订时交纳，其它各期租金应在每个租金支付周期的前10日内向原告交纳。如被告迟延支付租金，每逾期一日，应向原告支付违约金200元。被告在合同期满或合同因故终止时，未按原告指定时间腾空并返还租赁房屋，原告有权要求乙方按终止合同时的租金标准交纳场地占用费，并有权要求乙方按占用期内应付金额的100%支付违约金。被告不履行本合同约定的条款时，在原告通知被告改正的期限内，如被告仍未按照相关要求处理，原告有权解除合同，收回租赁房屋，保证金不再返还。被告有下列情形之一的，原告有权单方解除合同，除保证金不予返还并收回租赁房屋外，被告还应向原告支付违约金100000元，且原告可同时主张合同其他条款约定的违约金：……（7）延迟支付租金超过1个月的。因被告违约导致双方发生诉讼的，被告除按照合同相应条款承担责任外，另应赔偿原告包括但不限于诉讼费、保全费、律师费在内的一切损失。2019年10月25日，航程公司以育人集团欠付租金为由起诉至一审法院，一审法院于2020年4月24日作出（2019）豫0195民初4670民事判决书，其中载明：“根据上述两份《房屋租赁合同》，育人集团分别缴纳了350000元、250000元房屋租赁保证金共计600000元”，并判令育人集团向航程公司支付2019年8月5日之前的租金等费用。2020年1月8日，育人集团向航程公司转账738378.33元，载明用途为“代华德预付2号地保证金及房租”。2020年8月10日，航程公司作出《关于南区2号地房屋租赁合同解除函》，该函载明，育人集团未履行（2019）豫0195民初4670民事判决书确定的义务，亦未按租赁合同约定支付2019年8月6日起的租金。并函告被告如下事宜：1.被告欠缴租金的行为已达到租赁合同约定的解除条件，自该解除函送达被告之日起双方签订的两份租赁合同解除；2.被告收到解除函次日起10日内向原告结清欠缴租金并按照租赁合同约定和生效判决向原告缴纳相关违约金，并结清相关水电等费用；3.原告根据租赁合同约定，不退还被告已缴纳的房屋租赁保证金共计600000元。4.被告自收到该解除函次日起3日内，按照租赁合同约定腾空、退还房屋并完善相关手续。航程公司于2020年8月24日向育人集团寄出该解除函，育人集团于2020年8月25日签收。2020年9月7日，航程公司作为委托方、甲方与河南金学苑律师事务所作为受托方、乙方签订法律服务委托合同，主要约定航程公司委托该律师事务所代理航程公司诉育人集团房屋租赁合同纠纷案一审阶段，总价126000元。河南金学苑律师事务所向航程公司开具了相应金额的增值税发票。2020年9月17日，育人集团支付案涉地块水费37479.45元（12301.95元+9994.5元+15183元），电费21973.93元。案件审理过程中，航程公司另提交了其与河南金学苑律师事务所签订的航程公司与育人集团房屋租赁合同纠纷一案二审代理协议及律师费发票18000元；育人集团提交了2020年9月11日其与航程公司签订的执行和解协议一份及协议首批款付款凭证一份，郑州航空港华德中等专业技术学校《装修施工合同》一份及该学校固定资产和装饰改造项目资产评估报告书一份，以证明育人集团存在积极履行合同义务的行为；育人集团提交了疫情防控相关文件三组，以证明案涉房屋租金应按照“两免三减”政策减免三个半月。庭审中，育人集团陈述称2020年1月8日支付款项支付背景为双方协商可适当变更租金价格，但被告需支付一定保证金，故育人集团支付了该笔款项并备注为“保证金及租金”，但其后航程公司未作出变更，该款项应转化为应付租金。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。该案中，原告根据合同约定向被告提供案涉房屋，被告负有如期支付房租的义务。自原告合理催告并经法院生效判决确认后，被告仍逾期支付涉案房屋租金，合同解除条件已成就，按照合同约定原告享有解除合同的权利。原告向被告出具了合同解除函，该解除函已由被告签收，且被告未在合理期限内对解除合同提出异议，故原告请求依法确认与涉案房屋有关的两份《房屋租赁合同》已于2020年8月25日解除的主张，有事实及法律依据，一审法院予以支持。关于原告要求被告腾空房屋并结清水电费的问题。案涉合同已解除，被告负有返还原告其占有的房屋的义务，故对原告要求被告腾空房屋的主张，一审法院予以支持；就水电费而言，被告辩称其已结清相关费用，有转款凭证、发票在卷为凭，金额亦与原告主张数额相符，能够认定被告已结清原告所主张的费用，故对原告要求被告支付水电费的主张，一审法院不予支持。关于拖欠租金问题。根据合同约定，2号地块1、2、3号楼自2017年2月1日五年内租金恒定为月租金332641元，年租金为3991692元，该部分房屋自2019年8月6日至2020年8月25日期间的租金根据该标准计算为4213452.67元；2号地块7号地自2017年8月1日起三年内租金恒定为月租金174950元，年租金2099400元，2020年8月1日后双方未就租金事宜协商一致进行变动，视为该租金标准继续适用，故该部分房屋2019年8月6日至2020年8月25日期间的租金根据该标准计算为2216033.67元，以上共计6429486.34元。被告于2020年1月8日向航程公司转款738378.33元，有转账凭证在卷为凭，该款项虽备注为保证金及房租，但（2019）豫0195民初4670民事判决书确认被告已根据合同约定支付了保证金，被告陈述称该款项因协商原因备注为保证金，符合一般逻辑及交易习惯，现双方未就租金变更达成一致，故该部分保证金应当转化为租金予以扣除。被告辩称应根据疫情防控“两免三减”政策减免房租，但该举措针对对象为“中小微企业”，被告属民办非企业单位，上述政策并不适用于本案，故对被告的该项主张，一审法院不予采纳。综上所述，被告应向原告支付拖欠房租5691108.01元（6429486.34元-738378.33元）。关于房屋占用费与占用房屋违约金的问题。案涉合同约定“被告在合同期满或合同因故终止时，未按原告指定时间腾空并返还租赁房屋，原告有权要求乙方按终止合同时的租金标准交纳场地占用费，并有权要求乙方按占用期内应付金额的100%支付违约金。”就房屋占用费，被告于2019年8月25日收到原告发出的合同解除函，该函载明被告需在收到之日起按照合同约定于3日内腾空房屋，被告未如期腾空房屋，应自2019年8月29日起参照案涉合同租金标准即332641元/月、174950元/月的标准向原告支付案涉房屋占用费。就占用房屋违约金，一审法院已认定被告应向原告支付房屋占用费，原告的损失已经得到弥补，且原告未举证证明另有其他损失实际发生，故对原告要求被告支付占用房屋违约金的主张，一审法院不予支持。关于合同解除违约金的问题。原、被告签订的两份《房屋租赁合同》因被告逾期支付房租而解除，故原告主张被告根据合同约定支付合同解除违约金200000元，有事实依据和法律依据，一审法院予以支持。关于迟延支付违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。该案中，原、被告在合同中约定“被告迟延支付租金，每逾期一日，应向原告支付违约金200元”，双方关于违约金的约定未涉及欠付租金具体金额，关于违约金的约定并不明确，视为约定不明，考虑到原告的损失、双方合作情况及合同履行情况，一审法院酌定2号地块1、2、3、7号楼欠付租金的违约金以实际欠付的租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算（2019年8月20日之后的按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。原、被告在合同中约定，租金支付时间为季付，各期租金应在每个租金支付周期的前10日内向原告缴纳。故认定各季度租金缴纳之日为每季度季初第10日。因被告于2020年1月8日支付738378.33元，未载明该款项具体支付项目，为便于计算，一审法院酌定该笔款项系被告支付的2号地块1、2、3号楼自2019年8月6日起的租金。2号地块1、2、3号楼违约金计算情况如下：            租金期间              应付租金（元）              实付租金（元）              欠付租金（元）              违约金基数及起算点                  2019.8.6-      2019.9.30      （1个月25天）              609841.83              609841.83              0              609841.83元为基数，自2019年8月6日起计算至2020年1月8日                  2019.10.1-2019.12.31（3个月）                    997923              128536.5              869386.5              以997923元为基数，自2019年10月10日起计算至2020年1月8日，以869386.5元为基数，自2020年1月9日起计算                  2020.1.1- 2020.3.30（3个月）              997923              0              997923              以997923元为基数，自2020年1月10日起算                  2020.4.1- 2020.6.30（3个月）              997923              0              997923              以997923元为基数，自2020年4月10日起算                  2020.7.1- 2020.8.25（1个月25天 ）              609841.83              0              609841.83              609841.83元为基数，自2020年7月10日起算      2号地块7号楼违约金计算情况如下：            租金期间              应付租金（元）              实付租金（元）              欠付租金（元）              违约金基数及起算点                  2019.8.6-      2019.9.30（1个月25天）              320741.67              0              320741.67              320741.67元为基数，自2019年8月6日起算                  2019.10.1-2019.12.31（3个月）                    524850              0              524850              以524850元为基数，自2019年10月10日起算                  2020.1.1- 2020.3.30（3个月）              524850              0              524850              以524850元为基数，自2020年1月10日起算                  2020.4.1- 2020.6.30（3个月）              524850              0              524850              以524850元为基数，自2020年4月10日起算                  2020.7.1- 2020.8.25（1个月25天 ）              320741.67              0              320741.67              320741.67元为基数，自2020年7月10日起算      关于律师费，双方在合同中有相应约定，被告承担因违约所产生的律师费，原告主张律师费126000元符合相关行业标准，一审法院予以支持。但豫01民终6275号案件律师代理费系原告与被告处理与该案不同法律事实内容所产生，与本案无关，故一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告郑州航空港区航程置业有限公司与被告郑州育人教育集团签订的郑州市航空港区新港七路与航虹路交叉口东北角2号地块1、2、3号楼和7号楼《房屋租赁合同》于2020年8月25日解除；二、被告郑州育人教育集团于判决生效之日起六十日内腾空郑州市航空港区新港七路与航虹路交叉口东北角2号地块1、2、3号楼和7号楼房屋并返还原告郑州航空港区航程置业有限公司；三、被告郑州育人教育集团于判决生效之日起十五日内向原告郑州航空港区航程置业有限公司支付2019年8月6日至2020年8月25日间租金5691107.67元；四、被告郑州育人教育集团于判决生效之日起十五日内向原告郑州航空港区航程置业有限公司支付房屋占用费（按合同约定的租金标准自2019年8月29日起计算至实际返还房屋之日止）；五、被告郑州育人教育集团于判决生效之日起十五日内向原告郑州航空港区航程置业有限公司支付合同解除违约金200000元；六、被告郑州育人教育集团于判决生效之日起十五日内向原告郑州航空港区航程置业有限公司支付2号地块1、2、3号楼逾期支付租金违约金[违约金按照中国人民银行同期贷款利率计算（2019年8月20日之后的按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），以609841.83元为基数，自2019年8月6日起计算至2020年1月8日；以997923元为基数，自2019年10月10日起计算至2020年1月8日，以869386.5元为基数，自2020年1月9日起计算至实际付清之日止；以997923元为基数，自2020年1月10日起计算至实际付清之日止；以997923元为基数，自2020年4月10日起计算至实际清偿之日止；以609841.83元为基数，自2020年7月10日起计算至实际清偿之日止]；七、被告郑州育人教育集团于判决生效之日起十五日内向原告郑州航空港区航程置业有限公司支付2号地块7号楼逾期支付租金违约金[违约金按照中国人民银行同期贷款利率计算（2019年8月20日之后的按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），以320741.67元为基数，自2019年8月6日起计算至实际清偿之日止；以524850元为基数，自2019年10月10日起计算至实际清偿之日止；以524850元为基数，自2020年1月10日起计算至实际清偿之日止；以524850元为基数，自2020年4月10日起计算至实际清偿之日止；以320741.67元为基数，自2020年7月10日起计算至实际清偿之日止]；八、被告郑州育人教育集团于判决生效之日起十日内向原告郑州航空港区航程置业有限公司支付律师费126000元；九、驳回原告郑州航空港区航程置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67808元，由原告郑州航空港区航程置业有限公司负担13938元，被告郑州育人教育集团负担53870元。二审期间，被上诉人提交涉案租赁物2号地上诉人的转租协议及次承租人城铁交通中专向被上诉人提交的租赁申请，证明上诉人违反约定转租，上诉人所称的学生大部分为转租后其他学校的学生，不存在安置问题。上诉人质证称：转租协议没有证据原件，真实性有异议，不能证明其证明目的；租赁申请与本案无关联性。对被上诉人提交的证据，本院结合一审及本院查明的事实综合予以认定。本院经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，当事人对自己的主张，应当提供证据支持，否则应当承担举证不力的法律后果。本案争议焦点在于上诉人是否符合“两免三减”政策以及合同解除条件是否成就。根据2020年2月11日郑州市委市政府办公厅印发的××肺炎疫情促进经济平稳健康发展的若干举措》第16条指出，对中小微企业实行房租“两免三减”政策，中小微企业应对风险能力差，该政策的目的是保障中小微企业在疫情中平稳健康发展，上诉人为民办非企业单位，并非中小微企业，并不符合该政策的适用条件。其称应当减免房租的上诉理由不能成立，对其该项上诉请求，本院依法不予支持。关于合同解除，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，上诉人延迟支付租金超过1个月的，被上诉人有权单方解除合同。上诉人拖欠租金的事实已经一审法院（2019）豫0195民初4670民事判决书确认，判决生效后，上诉人仍逾期支付涉案房屋租金，合同解除条件已成就。被上诉人也已向上诉人出具了合同解除函，上诉人亦未在合理期限内对合同解除提出异议。一审法院认定涉案合同解除有事实及法律依据，上诉人称涉案合同不具备解除条件的上诉理由不能成立，对该上诉请求，本院依法不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53870元,由上诉人郑州育人教育集团负担。本判决为终审判决。审判长  杨相峰审判员  李庆伟审判员  姚振勇二〇二一年五月六日法官助理靳姗姗书记员岳亚茹