上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初32112号原告(反诉被告)叶鸣强，男，1979年2月18日生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)祝俊丽，女，1981年11月29日生，汉族，住杭州市。委托代理人何学忠，上海市申辰律师事务所律师。被告(反诉原告)兰超，男，1978年7月12日生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告，以下简称原告)叶鸣强、祝俊丽与被告(反诉原告，以下简称被告)兰超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案受理后，依法适用简易程序，并于2016年7月13日、10月12日公开开庭进行了审理。原告叶鸣强、祝俊丽及委托代理人何学忠、被告兰超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶鸣强、祝俊丽诉称，2015年11月28日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)及《房地产买卖合同之补充协议》(以下简称补充协议)，由原告购买被告位于浦东新区周浦镇年家浜路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房屋建筑面积107.79平方米，成交价为人民币(以下币种相同)288万元(含装修补偿款58万元，尾款2万元)，房款的支付方式为合同签订后支付69万元首付款及58万元装修款，共计127万元，159万元贷款在过户后由银行直接转入被告指定的账户，交房时再支付2万元，双方于2016年3月31日前共同申请办理转让过户，若被告不予协助，则逾期一日按原告已付款的万分之五支付违约金，直至实际履行之日。合同签订后，原告按约支付被告127万元，且159万元银行贷款也于2016年3月30日前获批，同时，原告也将自己的原住房出售。2016年3月30日，原告通知被告办理过户手续时，被告以各种理由拒绝办理，经中介通知，被告仍不予协助，被告的行为已构成违约，故提起诉讼，要求：1、判令被告协助原告办理系争房屋的过户手续；2、判令被告支付逾期办理过户的违约金，按本金127万元的日万分之五计算，从2016年4月1日起至房屋过户之日。被告兰超辩称，双方签订居间协议时约定被告出售系争房屋的净到手价是288万元，但是在签订正式买卖合同时，原告为降低其自身的购房成本，要求被告把网签合同中的房价改为228万元，余款60万元作为装修补偿款及尾款另签补充协议，原告通过欺骗被告配合其签“阴阳合同”的操作方式逃避国家税收。2016年1月10日，原告在居间方的陪同下，按照228万元进行了审税。2016年3月，被告认识到签订“阴阳合同”的行为严重违反了国家税收管理规定，还会对个人信用造成影响，开始与原告协商处理此事，但一直未能达成一致意见。3月29日，原告通过邮件形式对被告进行人身威胁，当天下午，被告向原告发送了《暂停办理房屋产权过户的通知》，表示在不违反法律、法规的前提下，暂缓配合原告办理系争房屋的缴税及过户手续，待双方协商一致后，再按买卖合同约定配合办理相关手续，但一直未得到原告的回应。被告认为，被告以合同存在偷逃税款的违法行为为由拒绝履行，理由正当，不能因此认定被告违约，要求驳回原告诉请。被告兰超反诉称，原告采取签订“阴阳合同”的方式偷逃国家税收。买卖合同约定双方于2016年3月31日前共同向房地产交易部门申请办理转让过户手续，而合同的正常履行必须是在遵守国家法律法规的前提下。被告已在3月29日发催告书要求原告按真实的成交价进行审税、补缴税款，但原告对此置若罔闻，至今仍未重新审税，致使被告不能合法履行合同，即使原告在3月29日重新审税，由于重新审税的周期至少21个自然日，事实上，双方也不能在3月31日前办理过户手续，因此，正是由于原告的原因，双方未能在合同约定的期限内办理过户，原告的行为已构成违约，故提起反诉，要求：1、解除原、被告签订的买卖合同及补充协议；2、原告赔偿被告总房价款10%的损失。原告叶鸣强、祝俊丽辩称，做低房价是居间方提出，并得到双方确认。3月25日，双方在中介处协商时，被告提出加价，3月27日，在被告家中协商时，被告再次提出加价，原告当时同意补偿5万元，但被告不同意。被告不同意配合过户，主要原因是房价上涨，被告要求涨价，不同意被告的反诉请求。经审理查明，2015年11月8日，原告叶鸣强与被告签订《房地产买卖居间协议》，协议约定被告以288万元的价格将系争房屋出售给原告。当天，原告叶鸣强支付被告定金3万元。同年11月28日，原、被告签订买卖合同，合同约定：被告以228万元的价格将系争房屋出售给原告；原告已付定金3万元转为部分首期房款，双方签订本合同当日，原告再支付被告部分首期房款66万元，原告通过贷款方式支付被告第二期房款159万元，由贷款银行将贷款直接划入被告指定的账户；双方约定于2016年3月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；被告应于收到原告全部房价款后的30日内将该房地产交付给原告，双方验看清点无误后签订房屋交接书；被告逾期交房或未按约定期限过户的，每逾期一日应按已付款的万分之五向原告支付违约金，直至实际履行之日。当天，原、被告另签订补充协议，该协议约定：房屋成交价为288万元，为出售方到手价；双方约定合同价为228万元，原告除应按房地产买卖合同约定向被告支付转让价款外，原告应于签约当日向被告支付装修补偿款58万元，原告应和被告办妥所有交房手续当日支付被告尾款2万元；双方约定本次交易过程中所产生的税费均由原告负担；被告承诺该房屋为被告名下产权满5年且上海市内唯一一套住房，若被告所作承诺与事实不符，则由此引起的税费增加部分由被告自行承担；等等。2015年11月29日，原告支付被告124万元。2016年1月10日，原告依据买卖合同向相关部门申请审税，并获通过。3月22日，原告的贷款申请获批。3月23日，原告通知被告贷款审批下来，可以过户。3月25日晚上，原、被告在中介处协商过户之事，未果。3月27日，原告至被告家中协商过户之事，未果。3月29日，原告发电子邮件通知被告于2016年3月31日前协助原告完成过户手续。被告回复原告称，双方属合同纠纷，协商不成可诉讼处理。目前双方应该在不违反国家法律、法规的前提下，妥善处理房产交易“阴阳合同”中偷逃国家税款一事。当天，被告又向原告发送了《关于暂停办理房屋产权过户的通知》，该通知称，鉴于在网签买卖合同中你方为减少交易成本，存在做低真实房价等行为，偷逃国家应征税款，扰乱不动产交易的市场秩序，我方担心按此合同继续执行下去将影响交易的合法性，故通知你方，根据买卖合同第十一条的规定，在不违反有关法律、法规的前提下，暂缓配合你方办理系争房屋的缴税及过户手续，待双方协商一致后，再按买卖合同约定配合你方办理相关手续。原告回复称，双方的房屋买卖合同依然生效，你我双方同意房屋的价格以补充协议约定的为准，请按合同约定的期限即2016年3月31日前协助我方完成办理房屋产权过户手续。至2016年3月31日，双方未能办理系争房屋的产权过户手续。另查明，诉讼中，被告于2016年5月29日申请补办了系争房屋的上海市房地产权证，之后被告又分别于同年8月10日、9月21日在系争房屋上设定了债权数额为250万元和100万元的抵押。以上事实，由经庭审质证的《房地产买卖居间协议》、买卖合同、补充协议、房款收据、原、被告之间的往来邮件、上海市不动产登记簿及原、被告的陈述在案佐证。审理中，原告表示，3月25日双方在中介处商谈，当时被告称家里老人不同意卖了，要求加价50万元或解除合同，原告没有同意。3月27日，原告去被告家中，被告说了税费问题，说两个价格，违反了规定，但没有提出要求按照288万元过户，当时原告的意见是同意按288万元过户的，原告给被告的暂停办理过户通知回复能证明原告同意按288万元过户。被告则称，3月35日，被告是说过家里人不同意出售，提出解除合同，赔偿原告房价的20%，但原告说要房屋，加价是中介提出的。3月27日，原告来被告家中沟通，被告当时就提出“阴阳合同”是违法的，要求按288万元过户。本院基于被告在系争房屋上设定了350万元的抵押权而向原告进行了释明，原告坚持要求被告涤除抵押后配合过户，并同意按真实的交易价格288万元办理相关过户手续，另同意在被告配合过户的当天支付被告房款159万元。本院认为，根据庭审查明的事实可以确认，原、被告双方就系争房屋进行交易的真实价格系288万元(被告净到手价)，买卖合同上约定的转让价228万元显然是为避税而故意做低房价，原、被告双方故意做低房价的行为违反相关法律、法规的规定，该约定应属无效，系争房屋的交易价格应当确定为288万元(被告净到手价)。原、被告签订的买卖合同及补充协议除买卖合同约定的转让价格外，均系双方真实意思表示，且内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。根据法律规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。买卖合同及补充协议签订后，原告按约向被告支付了首期房款，同时，在合同约定的过户期限内办妥了贷款手续，但之后双方因税费问题产生争议而未能按期过户，而税费争议的产生是基于做低房价，虽然做低房价的受益方是承担税费的原告，但被告明知做低房价仍予配合，且原告提供的证据也不足以证明在税费争议产生后买卖合同约定的过户期限前原告已明确向被告表示同意按真实的交易价288万元审税、过户，故造成原、被告未能按期办理过户双方均有过错。被告在本案诉讼期间，补办产证，并在系争房屋上设定了债权金额共计350万元的抵押，被告的行为明显有悖诚信，应予批评指正。现原告要求被告涤除抵押配合原告过户，且同意按真实的交易价格进行过户，并无不妥，可予准许。被告主张系原告原因造成未能按期过户，原告构成违约，依据不足，本院不予采纳，被告据此要求解除买卖合同及补充协议，并由原告赔偿损失，本院不予支持。基于造成原、被告未能按期过户双方均有过错，故原告要求被告支付逾期过户违约金，依据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)兰超应于本判决生效之日起十五日内注销上海市浦东新区周浦镇年家浜路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权；二、被告(反诉原告)兰超在注销上述抵押权后的十五日内协助原告(反诉被告)叶鸣强、祝俊丽办理上海市浦东新区周浦镇年家浜路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告(反诉被告)叶鸣强、祝俊丽名下的手续；当天，原告(反诉被告)叶鸣强、祝俊丽支付被告(反诉原告)兰超房款159万元；三、驳回原告(反诉被告)叶鸣强、祝俊丽的其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)兰超的反诉请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费29,916元，减半收取计14,958元，由被告(反诉原告)兰超负担；反诉案件受理费元，由被告(反诉原告)兰超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 敏二〇一六年十月三十一日书记员 潘宸琰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。