山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2021）晋05民终711号上诉人（原审原告、反诉被告）：张某，女，汉族，生于1987年4月12日，现住阳城县，阳城一中教师，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：杨某（系张某丈夫），男，汉族，生于1986年2月11日，现住阳城县，阳城县住房和城乡建设管理局职工，公民身份号码：×××。被上诉人（原审被告、反诉原告）：山西兰花（集团）房地产开发有限公司，住所地：山西省晋城市城区苑北路1501号，统一社会信用代码：×××。法定代表人：司某，任董事长。委托诉讼代理人：吴某，山西瀛润律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏某，山西瀛润律师事务所实习律师。上诉人张某因与被上诉人山西兰花（集团）房地产开发有限公司（以下简称“兰花地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省阳城县人民法院（2021）晋0522民初143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，不开庭进行了审理。上诉人张某的委托诉讼代理人杨某、被上诉人兰花地产公司的委托诉讼代理人吴某、魏某到庭参加询问。本案现已审理终结。张某的上诉请求：1、撤销阳城县人民法院（2021）晋0522民初143号民事判决第一项，改判兰花地产公司向张某支付逾期交房违约金共计20667.6864元。2、依法判令兰花地产公司承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审查明事实有遗漏，对《商品房买卖合同》附件5表述不全，遗漏了“买受人在签订本合同之日起7个工作日内提交齐全有效的按揭资料，并办理相关手续，如未在规定时间内提交有效齐全的按揭资料或提交的按揭资料在银行审核后不能办理按揭手续的，应在接到兰花滨河家园售楼部通知之日起7日内到售楼部将购房款补齐”，遗漏内容可以证明上诉人不存在逾期付款，也能够证明被上诉人在上诉人延期付款方面有着不可推卸的责任。2、一审认定合同全部有效错误，签订合同时双方对合同第六条买受人付款方式和期限及附件5第（1）条内容进行了口头变更，内容为“交房前付清房款”，而上诉人根据变更后的合同约定在交房前完成了房款交纳，不存在逾期付款的违约责任，而被上诉人未能按约交房，应当承担逾期交房的违约责任。3、一审根据合同附件5第（5）条和《合同法》第67条规定，认定由于上诉人未先履行交付房款的义务，所以被上诉人有权拒绝交房、不承担违约责任与合同约定不符，适用法律错误。（1）被上诉人未按照合同附件5第（2）条约定履行通知义务，所以上诉人不存在逾期付款违约，故附件5第（5）条约定不能作为被上诉人逾期交房、不承担违约责任的依据；（2）在不考虑口头约定及被上诉人未履行通知义务的前提下，单就合同履行情况来看，双方均存在违约，应各自承担违约责任。而上诉人在合同约定的交房日期前已经支付了大部分购房款，被上诉人以“买受人必须在所有款项付清后方可办理房产交接手续”行使拒绝交房，不承担逾期交房违约责任，违反了“比例原则”。4、即使一审认定上诉人2018年1月12日付清房款前被上诉人有权拒绝交房，但在上诉人完成全部房款付款义务后，一审仍认为被上诉人于2018年3月30日交房在合理期限，不存在违约，不应承担违约责任的结论错误。被上诉人至少应当向上诉人支付2018年1月11日起至2018年3月30日止共计79天的逾期交房违约金7693.11元，而不是一审认定的不支付任何违约金。兰花地产公司辩称：1、被上诉人不是金融机构，仅有配合办理按揭手续的义务，因上诉人的问题导致无法办理贷款与被上诉人无关，且上诉人明知自己不符合办理贷款手续的条件；2、双方签订的合同真实有效，双方从未对合同条款进行过变更，且该合同在阳城县住建局办理了备案登记；3、被上诉人不构成违约，根据合同约定上诉人应先履行付款的义务，2018年1月10日上诉人履行完付款义务后，被上诉人通过内部结算，于2018年3月28日交房，交房时间在合理的可预期范围内，所以不构成违约。若认为存在违约情形，因上诉人存在逾期付款事实，上诉人应向被上诉人支付违约金9151元。综上，请求依法驳回上诉，维持原判，诉讼费用由上诉人承担。张某向一审法院提出的诉讼请求：1、判令被告赔偿原告逾期交房违约金共计20667.6864元；2、本案诉讼费由被告负担。兰花地产公司向一审法院提出的反诉请求：1、判令反诉被告支付反诉原告逾期付款违约金共计14150.7元；2、诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2016年9月9日，张某与兰花地产公司签订《商品房买卖合同》，约定兰花地产公司将其开发的位于阳城县城中村改造A区兰花滨河家园A区2幢1504号房以649208元出售给张某。原被告所签《商品房买卖合同》第六条载明买受人付款方式及期限详见附件五。合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任。合同第八条交付期限约定出卖人应当在2017年6月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任。合同附件五载明“（1）买受人于2016年9月9日签订本合同时交清总房款的32%，计人民币……（￥209208）。其余房款办理银行按揭贷款，计人民币（￥440000），于2016年12月30日以前以按揭形式支付出卖人。（2）……如因客户原因自签订本合同60天后按揭未能到达出卖人账户或未将购房款补齐的视同逾期付款，按本合同第七条第1项执行……（5）买受人必须在所有款项付清后方可办理房产交接手续。”另查明，合同签订后，张某分别于2015年10月29日、2016年9月5日、2017年3月16日、2017年3月22日、2018年1月12日支付兰花地产公司10000元、199208元、17000元、223000元、200000元。最后一笔款项系张某通过公积金贷款方式支付给兰花地产公司。被告兰花地产公司于2018年3月30日将案涉房屋交付张某使用。一审法院认为，张某辩称合同中关于付款方式及逾期付款违约责任的条款系格式条款，兰花地产公司未履行提示、说明义务，条款不能成为合同内容。但关于付款方式的条款及逾期付款违约责任的条款并不存在免除或减轻兰花地产公司责任、加重张某责任、限制张某权利等情形，且合同内容是普通成年人所能够理解的，并不需要特别提示和说明。加之，案涉合同内容均系格式条文，并非只有付款方式和逾期付款责任单独系格式条款，故原告的该主张不能成立。原被告签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效合同，双方均应按约定履行各自义务。本诉原告张某主张被告兰花地产公司逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。兰花地产公司辩称该在张某付清房款后的合理期限内交房，不存在逾期交房问题，不应承担违约责任。原被告所签合同约定张某应于2016年12月30日之前付清房款，兰花地产公司于2017年6月30日之前交房。合同附件五第（5）条亦载明：“买受人必须在所有款项付清后方可办理房产交接手续。”无论是合同还是附件，均表明原被告互负义务，且本诉原告应先履行交付房款的义务。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。张某与兰花地产公司互负履行义务，张某于2018年1月12日付清最后一笔房款，在此之前，兰花地产公司有权拒绝交房。兰花地产公司于2018年3月30日交房，在合理期限内，不存在违约，不应承担违约责任。本诉原告要求本诉被告兰花地产公司支付逾期交房违约金的请求，本院不予支持。反诉原告主张反诉被告张某逾期交付房款，应支付违约金。反诉被告张某辩称反诉原告主张支付违约金已超诉讼时效。原被告所签合同约定张某应于2016年12月30日以前以按揭形式将剩余房款支付出卖人。2016年12月30日，张某未按合同约定支付剩余房款，次日兰花地产公司即获得违约请求权，诉讼时效应予起算，而至兰花地产公司提起反诉主张违约请求权时已远超3年，兰花地产公司的该主张超过诉讼时效，本院不予支持。本案系《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷，应当适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十九条之规定，判决：一、驳回本诉原告张某的诉讼请求。二、驳回反诉原告山西兰花（集团）房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费317元，减半收取158.5元，由本诉原告张某负担。反诉案件受理费77元，由反诉原告山西兰花（集团）房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人新提交如下证据：1、录音光盘一张及书面整理材料；2、认购协议书；3、2016年9月5日房款收据；4、通话详单；5、微信聊天记录；6、兰花地产公司账户开户行信息；7、兰花地产公司资质证书及预收许可证。其中：证据1、3-5欲证实在签订合同的当天曾就《商品房买卖合同》第六条及附件5与被上诉人的销售顾问曹丹慧进行过沟通变更的事实；证据2欲证实曹丹慧系被上诉人的销售顾问；证据6-7欲证实合同约定的付款方式发生了变更。被上诉人质证意见：1、对证据1、4-5的真实性及证明目的均不认可；2、对证据2的真实性无异议，但不认可其证明目的，认为公司销售顾问无权对付款方式进行变更；3、对证据3的真实性无异议，但不认可其证明目的，认为该证据无法证明对合同条款进行过沟通；4、对证据6-7的真实性无异议，但不认可其证明目的。本院认证意见：1、证据1中通话人是否为曹丹慧，因其并未到庭无法核实，对该证据的真实性无法确认。退一步讲，即使该证据属实，但从通话内容看，也无法证实双方就合同内容进行了变更，故对该证据本院不予采纳；2、双方对证据2的真实性均无异议，故对该证据的真实性予以确认，但该证据仅能证实上诉人认购案涉房屋的事实，不能证实签订合同当天其曾与曹丹慧沟通变更合同的事实，故本院对其证明目的不予采纳；3、双方对证据3的真实性无异议，故对该证据的真实性予以确认，但该证据仅能证实其支付房款的情况，无法证实合同内容变更的事实，故对其证明目的不予采纳；4、证据4、5仅能证实其曾同曹丹慧打过电话并进行聊天的事实，但不能印证证据1内容的真实性，故本院其证明目的不予采纳；5、双方对证据6、7的真实性均无异议，故对该证据的真实性予以确认，但该2份证据仅能证实被上诉人的银行账户及公司资质及取得预收许可证的事实，无法证实付款方式变更的事实，故对该2份证据的证明目的不予采纳。针对一审认定的事实，上诉人认为一审判决“（2）……如因客户原因自签订本合同60天后按揭未能到达出卖人账户或未将购房款补齐的视同逾期付款，按本合同第七条第1项执行……”表述不全，遗漏了“买受人在签订本合同之日起7个工作日内提交齐全有效的按揭资料，并办理相关手续，如未在规定时间内提交有效齐全的按揭资料或提交的按揭资料在银行审核后不能办理按揭资料的，应在接到兰花滨河家园售楼部通知之日起7日内到售楼部将购房款补齐”的内容，对其他事实无异议；被上诉人对一审认定的事实无异议。经二审查明的事实与一审一致。针对上诉人的上诉请求，本院论证如下：（一）关于《商品房买卖合同》的效力问题。上诉人称，签订合同当天，其与被上诉人销售顾问就合同第六条及附件5中付款方式及付款期限进行了口头变更，故一审认定合同全部有效错误，应以变更后的合同为依据。本院认为，上诉人称其在签订合同当天即与被上诉人销售顾问就合同付款方式及付款期限进行了口头变更并提供录音光盘予以证实，如前所述，该录音光盘不能证实其证明目的，退一步讲，即使双方进行了沟通，但其最终在未予变更的《商品房买卖合同》上签字确认的行为表明其对合同的认同，应是其真实意思表示，且该合同并不违反法律、法规规定，故一审认定该合同合法有效并无不当。另外，根据一二审查明的、双方均无异议的事实可以证实，在合同实际履行过程中，上诉人并未按照合同约定的按揭方式付款，被上诉人也未对上诉人的付款方式提出异议，故应视为双方对合同约定的付款方式进行了变更，但该变更行为并不影响合同的效力。综上，上诉人所提该上诉理由不能成立，本院不予采纳。（二）关于被上诉人是否构成违约及应否承担相应违约责任的问题。上诉人认为，被上诉人逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。第一，被上诉人未按合同附件5第（2）条约定履行“通知”义务；第二，被上诉人在上诉人于合同约定的交房之日前已经缴纳了大部分房款的情况下，以上诉人未支付完全部房款为由拒绝交房，违反了“比例原则”精神；第三，被上诉人在上诉人已经支付全部房款的情况下仍未及时交付房屋。本院认为，首先，被上诉人履行合同附件5第（2）条“通知”义务的前提是付款方式为按揭贷款。如前所述，虽然《商品房买卖合同》约定的付款方式为按揭贷款，但在实际履行中，双方对付款方式进行了变更。在此情况下，上诉人再要求被上诉人履行“通知”义务没有事实依据，一审在事实部分未表述该“通知”内容并无不当。其次，《商品房买卖合同》附件5第（1）条约定，“买受人于2016年9月9日签订合同时交清总房款的32%，计人民币×佰贰拾万玖仟贰佰零捌元整（￥209208）。其余房款办理银行按揭贷款，计人民币×佰肆拾肆万零仟零佰零拾零元整（￥440000），于2016年12月30日前以按揭形式支付出卖人”，虽然双方在合同履行中就付款方式进行了变更，但上诉人提供的录音光盘并不能证实其与被上诉人就付款期限变更达成一致，故上诉人仍应按照合同附件5第（1）条约定的付款期限执行。根据一、二审查明的、双方均无异议的事实可以证实，截止2016年12月30日，上诉人仅支付房款209208元。退一步讲，即使上诉人所述其与被上诉人达成的在合同约定的交房之日前付清房款即可的口头协议属实，那么截止合同约定的交房之日（2017年6月30日），上诉人支付的房款也仅为449208元，房款并未付清。根据合同附件5第（5）条约定，“买受人必须在所有款项付清后方可办理房产交接手续”，由于上诉人未能在合同约定的期限内履行支付全部房款的义务，故被上诉人拒绝履行交付房屋的行为符合《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，并不构成违约，上诉人所提被上诉人违反“比例原则”精神的理由没有法律依据。第三，根据《商品房买卖合同》的约定，上诉人应于2016年12月30日前支付全部房款，被上诉人应于2017年6月30日交付房屋。从该约定可以看出，在上诉人支付了全部房款之后，被上诉人交付房屋的期限应为6个月。而在合同实际履行中，上诉人付清最后一笔房款的时间为2018年1月12日，被上诉人交付房屋的时间为2018年3月30日，并未超过合同约定的6个月的交付期限。综上，上诉人所提被上诉人逾期交房构成违约并要求承担相应违约责任的理由不能成立，本院不予采纳。（三）关于上诉人是否构成违约的行为。上诉人称，签订合同当天，其与被上诉人销售顾问就合同第六条及附件5中付款期限进行了口头变更，故其迟延付款行为不构成违约。本院认为，如前所述，上诉人就其所述事实提供的录音光盘不能证实其证明目的，上诉人仍应按照合同附件5第（1）条约定的付款期限执行。而根据一、二审查明的事实可以证实，上诉人未能在合同约定的期限内支付全部房款，构成违约，上诉人所提该上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费317元（张某已预交），由上诉人张某负担。本判决为终审判决。审 判 长 周秋萍审 判 员 李海霞审 判 员 李 然二〇二一年五月十八日法官助理 李怡鹏书 记 员 任雅茹