北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终2867号上诉人（原审原告、反诉被告）：李钢（智力残疾），男，1959年1月30日出生，汉族，住址北京市西城区。法定代理人：李红（李钢之姐），住址北京市西城区。委托诉讼代理人：鲁进（李红之子），住址北京市西城区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京优客发房地产经纪有限公司，住所地北京市西城区白云路西里甲12号东南2号。法定代表人：黄彩霞，财务经理。委托诉讼代理人：王杰，男，北京优客发房地产经纪有限公司员工。上诉人李钢因与被上诉人北京优客发房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初20724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月5日公开开庭审理了本案。上诉人李钢的法定代理人李红、委托诉讼代理人鲁进，被上诉人经纪公司的法定代表人黄彩霞、委托诉讼代理人王杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李钢上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判经纪公司：（1）偿付违约金，按照合同约定的标准，即二个月房租15000元；（2）支付2020年10月14日至2020年10月31日期间的房屋租金4438.36元（7500元×12个月÷365天×18天）；（3）原物归还双人床及床垫、单人床、衣柜、文件柜、转椅；（4）结清水费、电费、燃气费；2.本案一、二审诉讼费用由经纪公司负担。事实和理由：一、一审判决中载明“确实逾期支付房租，……但是事出有因，因为疫情，公司资金周转困难，确实不是有意拖欠”，与事实不符。经纪公司在一审庭审中从未主张过资金周转困难，其陈述的意见及提供的证据均与资金周转困难无关。二、一审判决中载明“经纪公司将租赁房屋出租案外人，协议租期至2020年10月24日”，与事实不符。事实上，有证据表明案外人租户的搬离日期是2020年10月27日，所以租户与经纪公司的租赁协议截止日实际应为2020年10月27日，而且经纪公司扣留租户1万元押金仍未归还。在2020年10月31日经纪公司交还涉案房屋之前，因租赁协议未解除，李钢无法带人看房，给李钢造成了损失。三、一审判决中载明“李红收到经纪公司支付的截至2020年10月14日的全部租金”，与事实不符。李红并未收到2020年10月14日当日及其后的租金。双方当事人均认，第三个租期为2020年4月14日至2020年7月13日，据此可以推断，第四个租期为2020年7月14日至2020年10月13日。2020年10月14日属于第五个租期第一天，并不包含在第四个租期内。四、一审判决表述，2020年我国发生了新冠肺炎疫情这一重大公共卫生事件，但未表明该事件与经纪公司延期支付租金的关系。经纪公司不能因为疫情就有权随意拖欠租金而不承担任何责任。一审判决有失公允。五、一审判决中载明“李红作为李钢的监护人以李钢名义与经纪公司签订并履行的《北京市房屋租赁委托合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同”，与事实不符。1.经纪公司涉嫌以欺诈手段订立合同。（1）经纪公司提供的涉案《北京市房屋租赁委托合同》封面上载明，北京市建设委员会和北京市工商行政管理局于2010年6月修订，让人误以为是住建委官方的规范合同，而在住建委官网上搜索到的《北京市房屋出租委托代理合同》的最新修订日期为2008年5月。（2）经纪公司提供的涉案《北京市房屋租赁委托合同》内容与住建委官提供的《北京市房屋出租委托代理合同》内容大相径庭。（3）李钢及其监护人李红二审提供了涉案房屋的三房东即21世纪礼士路店的《房屋出租委托代理合同》封面及附件复印件，该合同封面上注明了“建委示范文本修改版”，同时注明了公司名称；该合同附件页注明“单品价值超过5000元的，请特别注明，未加注明的视为不存在。”经纪公司提供的涉案《北京市房屋租赁委托合同》附件上没有这样的注释。2.涉案合同并非李钢及其监护人李红的真实意思表达。（1）在签署涉案合同时，李红作为李钢的监护人误以为该合同是住建委的示范文本，因此没有仔细阅读合同内容。如果当时仔细阅读发现合同中有关滞纳金、迟延履约金这些错误提法，还擅自删除了租房人数上限的条款，就不会签订该份合同。（2）由于经纪公司提供的涉案合同上注明的修订日期是虚假的，导致李红作为李钢的监护人误以为经纪公司更优秀更专业，才会在未填写附件《房屋租赁交验清单》的情况下就签署了涉案合同，造成了房屋内的家具丢失。3.经纪公司提供的涉案合同涉嫌违反行政法规的强制性规定。住建委提供的合同示范文本中载明“如租赁用途为居住的，居住人数不得多于___人”，而经纪公司提供的涉案合同擅自删除了这一条款。北京市住房和城乡建设委员会发布的相关通知中明确要求“卧室人均居住面积不得低于5平方米；卧室一个房间居住人数不得超过2人。”按照此标准，涉案租赁房屋最多只能居住5人。李红作为李钢的监护人接到居委会的投诉电话，了解到出租的房屋里居住了八、九个人。经纪公司隐瞒群租事实并篡改合同示范文本，违反了北京住建委关于群租的强制性规定。六、一审判决表述经纪公司逾期支付租金的相关事实不正确。事实是，按照合同约定，经纪公司应于2020年4月24日支付2020年4月14日至同年7月13日租赁期间的租金，而非一审判决表述的2020年4月14日；第四个季度租期应为2020年7月14日至同年10月13日，截止日并非一审判决表述的2020年10月14日，且经纪公司并未逾期支付该租赁期间的租金。七、一审判决认定“此次疫情对经济社会产生重大影响，房屋租赁中介行业存在资金链断裂的风险，且可能较长时期处于疫情防控状态，房屋中介服务短期内无法恢复正常，这些因素导致资金链断裂的风险逐渐增加。经纪公司租赁房屋非自用，而是用于出租经营。因此，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少”，属于认定事实不清。1.经纪公司在一审庭审中从未提及“资金链断裂”；经纪公司采用的是非常稳健的传统租赁行业经营方式，不存在资金链断裂风险；经纪公司也未提供证据证明其存在资金链断裂的风险。2.经纪公司多次转租行为可能是其拖欠房租的主要原因。经纪公司在接到法院电话通知后于2020年6月29日晚23点支付了拖欠的租金，当时北京疫情非常严重，可见经纪公司的支付能力与疫情无关。3.经纪公司拖欠租金是工作失职造成的，与疫情无关。疫情期间，经纪公司可以通过手机、微信联系李钢的监护人。4.涉案租赁合同是在发生疫情之前签订的，而且租户已经提前向中介支付了租金。本案中，只涉及经纪公司到向李钢划转房屋租金，不涉及“房屋中介服务短期内无法恢复正常”的问题。5.一审判决认定“经纪公司租赁房屋非自用，而是用于出租经营”，属于适用法律不当。涉案房屋属于住宅用房，故不适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中关于经营性用房的指导意见。6.经纪公司在微信中说明不能划转租金的理由时，从未提及资金周转困难。7.一审判决认定“经纪公司得知李钢提出解除合同后未再接洽适租客户，并及时将租赁房屋交还李钢”，与事实不符。（1）因经纪公司拖延支付租金在先，李钢才诉至法院要求解除涉案合同，并非擅自解除合同。（2）事实是，李钢于2020年5月26日以房屋租赁合同纠纷提起诉讼，经纪公司于2020年6月30日收到传票，于10月份要求李钢必须于10月24日解除协议，又于10月23日突然反悔，提出在租户与经纪公司协议解除、李钢与经纪公司协议解除后，李钢如与租户签署协议要支付巨额违约金，否则拒绝交房，最终于10月31日才交还涉案房屋。经纪公司的行为不属于“及时交还房屋”。（3）2020年10月25日至10月31日仍处于在合同期内，经纪公司未交还房屋钥匙，且租户实际居住至10月27日，故经纪公司应当支付上述期间的房屋租金。（4）如前所述，第四个租期的起始日应为2020年10月14日。因此，经纪公司应向李钢支付2020年10月14日至10月31日期间的租金4438.36元（7500元×12个月÷365天×18天）。八、一审判决以“李钢将租赁房屋交付经纪公司时，没有交接家具的记录”为由，对李钢要求将租赁房屋内家具恢复原状的诉讼请求未予支持。事实是，当初签署涉案合同时，经纪公司坚决不把家具、家用电器写进合同，并且在还没找到租户时就把房屋内的家具搬走，目的在于非法侵占李钢的财产。九、2020年5月26日李钢以房屋租赁合同纠纷为由起诉，后一审法院将起诉书退还给李钢，要求李钢改成委托合同纠纷。因此，一审判决认定李钢以委托合同纠纷为案由错误，原因不在李钢。十、2019年10月签订涉案合同时，李钢要求签一年期，经纪公司先是要求签三年期，后改为两年期，而且提出签约十天后再支付租金，还要求减免1个月的租金，后将涉案房屋转租给另一家加盟店，增加了三分之一房租，出租给美容店当员工宿舍。直至接到居委会电话，李钢的监护人才得知存在群租扰民的问题。在经纪公司迟延支付第三期租金的情况下，李钢的监护人询问租户，了解到租户已经提前支付了房租，经纪公司却以疫情为由随意拖欠应当支付给李钢的租金。十一、涉案合同第八条违约责任第4项约定，甲方逾期交付房屋且不满10日的，每逾期一天，须向乙方支付月租金的万分之五作为迟延履约金；第5项约定，乙方逾期划转房租且不满10日的，每逾期一天，须向甲方支付月租金的万分之五作为滞纳金（遇到银行系统问题除外）。首先，根本没有“迟延履约金”这个名词。其次，滞纳金是由国家法律、法规明文规定的款项，经纪公司作为甲方无权收取滞纳金。因此，提议撤销上述两个条款。十二、李钢要求经纪公司偿付违约金的依据为双方签订的涉案合同第八条违约责任第1项约定的违约金标准为二个月房租。经纪公司存在以下违约行为：“乙方未按照约定划转租金达10日以上”“乙方保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿”“利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活”“放任承租方上述行为”，故应进行赔偿。十三、李钢对经纪公司在一审庭审中的陈述及提交的证据存在诸多质疑，故不予认可。十四、因李钢已经收到经纪公司支付的租赁周期一年的房屋租金，故放弃要求返还延伸服务费用的诉讼请求。经纪公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确；李钢的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回李钢的上诉，维持一审判决。李钢向一审法院起诉请求：1.判令解除房屋租赁委托合同；2.按每天250元支付所欠房租，从2020年4月14日至2020年6月3日为止（51天）共计12750元；3.经纪公司腾退房屋，恢复原样。一审诉讼过程中，李钢增加诉讼请求：1.经纪公司向李钢返还延伸服务费用1335.62元；2.按月租金的200％向李钢支付违约金15000元；3.补齐2020年10月14日至合同正式解除、交接完毕且房屋腾空当日的租金，每天按250元计算。10月14日至10月23日，10天2500元；4.交付2020年卫生费，每月5元；5.要求经纪公司将房屋内家具陈设恢复原状。经纪公司向一审法院提出反诉请求：1.判令李钢支付经纪公司一个月房租7500元作为中介费的损失；2.判令李钢支付经纪公司两个月租金标准的违约金15000元。一审法院认定事实：经（2017）京0102民特479号民事裁定书确认：申请人李红、李楠、李钢于2017年3月16日经北京市西城区人民调解委员会主持调解达成的调解协议有效。该调解协议内容有：“一、李佐唐名下坐落在北京市西城区西便门外大街西里31号楼幢号31房号2（建筑面积60.50平方米，产权证号：京房权证西私字第XXXX号）房屋产权归李钢所有；……”2019年10月13日，李红（甲方）以李钢名义与经纪公司（乙方）签订《北京市房屋租赁委托合同》，内容为：“委托方甲方，受托方乙方，就甲方全权委托乙方代理其房产出租事宜，达成本合同。房源描述，甲方委托乙方全权代理出租之房屋，位于北京市西便门外大街西里31号楼1门2号（以下简称租赁房屋），房屋所有权人姓名李佐唐，房屋所有权证证书，编号为350495。一、委托事项。1.委托内容，甲方委托乙方代为寻找适租客户、代为签署客户承租合同，乙方在代理范围内与客户签署的承租合同及相关附件，甲方均予授权并认可；2.延伸服务，甲方并委托乙方在客户承租期内，监督承租客户的履约、垫付客户欠缴租金、代收代转客户租金、出租前后的房屋清洁出新、提供一般设施维护管理等。费用为30天房租。此费用在首次付款中扣除；……。二、委托期限。1.委托代理期限共24个月，即自2019年10月14日至2021年10月14日。三、房屋租金。1.租金价格为每月7500元。合同签订后，甲方同意每年预留出30天不计算租金，作为乙方接洽承租的工作期，工作期后从2019年10月14日开始计算租金，即自委托日起每年乙方给甲方12个月的房租，付款日期遇节假日顺延，不再另行通知；2.收取方式，采用银行划拨至李红账户；3.划拨日期，首次付款日期为2019年10月24日；二次付款日期为2020年1月24日，余不列举。四、其他费用。在委托期内，该房屋的水、电、燃气费、卫生费、电话费、有线收视费等因使用而发生的费用，乙方负责向承租人代收。五、甲方权责。1.甲方自愿将该房屋全权委托乙方，并以乙方的名义代理出租；2.甲方全权授权乙方作为该房屋出租代理人，乙方为出租该房屋而履行的必要事项无须再取得甲方的另外授权；4.甲方承诺在本合同规定的委托期内，该房屋的一切使用、出租权利均由乙方独立行使，甲方有义务将该房屋及个人身份的证明文件副本无偿提供给乙方使用。在委托期结束后，甲方恢复对该房屋的使用权利和出租权利；5.甲方应保证在委托期内，该房屋可以正常使用。六、乙方权责。1.乙方有权根据北京市政府令第194号，执行《北京市房屋租赁管理若干规定》代理甲方向房屋所在地基层管理服务站进行房屋出租登记手续；2.乙方承诺仅依照有关法律法规对该房屋的出租行使代理权；3.乙方有义务按照本合同约定付款条件向甲方划转房屋租金；4.乙方有义务按照本合同约定付款条件，在承租人未能按期缴纳房租时，向甲方垫付房屋租金。七、维修责任。八、违约责任。1.甲乙双方任何一方不遵守本合同约定提出提前解约的，合同自违约方提出之日终止，但违约方须支付对方违约金，违约金标准为二个月房租；2.甲方有下列行为之一的，乙方有权终止本合同并不承担责任，因此而造成的损失，由甲方赔偿；3.乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同并不承担责任，乙方未按照约定划转租金达10日以上的；5.乙方逾期划转房租且不满10日的，每逾期一天，须向甲方支付月租金的万分之五作为滞纳金（遇到银行系统问题除外）。九、合同解除。1.有下列情形之一的，甲乙双方可以为变更或者终止本合同并互不承担责任，租金按照实际使用时间计算；2.因市政建设需要拆除或改造该房屋，且甲方提前45天向乙方发出书面通知的。十、合同生效。1.本合同在双方签署本合同，完成房屋交割，并签订合同附件一《房屋租赁交验清单》后生效。十一、争议解决。”上述合同附件一《房屋租赁交验清单》中家具家电均未填写。李红与经纪公司业务员王杰签署上述合同附件一《房屋租赁交验清单》，该《房屋租赁交验清单》中家具家电均未填写，在交房确认栏显示：交房日期为2019年10月14日。2019年10月25日，李红账户收到经纪公司法定代表人黄彩霞转账支付的15000元。次日，经纪公司将租赁房屋出租案外人，租期至2020年10月24日结束。李红收到经纪公司支付的截至2020年10月14日的全部租金。其中，2020年4月14日至同年7月13日租赁期间的租金，经纪公司于2020年6月29日支付；2020年7月14日至同年10月14日租赁期间的租金，经纪公司于2020年7月14日支付。在本案一审开庭前，当事人就李钢的诉讼请求中“1.请求法院依法判令解除房屋租赁委托合同；3.经纪公司腾退房屋”达成协议，一审法院根据当事人的协商内容，制作了（2020）京0102民初20724号民事调解书，当事人就部分纠纷自愿达成如下协议：一、李钢与北京优客发房地产经纪有限公司2019年10月13日签订的《北京市房屋租赁委托合同》于2020年10月31日解除；二、北京优客发房地产经纪有限公司于2020年10月31日19时将坐落于北京市西城区西便门外大街西里31号楼2号（合同称北京市西城区西便门外大街西里31号楼1门2号）房屋交还李钢。2020年10月31日，李红与经纪公司签署租赁房屋交接清单，双方就案涉房屋交接完毕。一审诉讼中，李红收到经纪公司支付的卫生费60元后，将相应收据交给经纪公司，并撤回了该项诉讼请求。对一审法院就李钢诉讼请求中的恢复原状进行的询问，李钢称“恢复到出租时家具的样子，家具是原来的，即出租时家具的原状”。经纪公司称“合同交接时没有写家具的内容，故不同意其该项诉讼请求”。2020年初，我国发生新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施。2020年1月24日，北京市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年4月30日，北京市政府将重大突发公共卫生事件一级响应转为二级响应。2020年6月6日，北京市政府将重大突发卫生事件二级响应调整为三级响应。2020年6月17日，北京市政府将重大突发卫生事件三级响应调至二级响应。2020年7月20日，北京市政府将重大突发卫生事件二级响应转至三级响应。一审法院认为，李红作为李钢的监护人以李钢名义与经纪公司签订并履行的《北京市房屋租赁委托合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据当事人在合同中约定的交付房屋、支付租金等内容及实际履行情况可以判断，案涉合同应为房屋租赁合同，李钢以委托合同纠纷为案由错误，一审法院予以纠正。李钢主张经纪公司逾期支付租金构成合同约定的出租人解除合同条件，进而行使解除权。经纪公司逾期支付的租金包括应于2020年4月14日支付的2020年4月14日至同年7月13日租赁期间的租金及应于2020年7月14日支付的2020年7月14日至同年10月14日租赁期间的租金。此次疫情对经济社会产生重大影响，房屋租赁中介行业存在资金链断裂的风险，且可能较长时期处于疫情防控状态，房屋中介服务短期内无法恢复正常，这些因素导致资金链断裂的风险逐渐增加。经纪公司租赁房屋非自用，而是用于出租经营。因此，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，对李钢以经纪公司没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，并由经纪公司承担违约责任的主张，一审法院不予支持。诉讼中，李钢与经纪公司就解除合同协商一致，符合“当事人协商一致，可以解除合同”的法律规定，且双方已经调解处理，但对李钢要求经纪公司偿付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。李钢已经收到经纪公司支付的租赁周期一年的房屋租金，其要求返还延伸服务费用的诉讼请求，缺乏依据，一审法院不予支持。经纪公司得知李钢提出解除合同后未再接洽适租客户，并及时将租赁房屋交还李钢，故对李钢要求经纪公司支付自2020年10月14日起至交还租赁房屋之日止租金的主张，一审法院不予支持，但鉴于经纪公司出租给租户的租期于2020年10月24日结束，故经纪公司应向李钢支付2020年10月15日至同年10月24日期间的租金2465.75元（7500元×12个月÷365天×10天）。李钢将租赁房屋交付经纪公司时，没有交接家具的记录，现李钢要求将租赁房屋内家具恢复原状的诉讼请求，缺乏证据佐证，一审法院不予支持。案涉合同基于当事人协商一致解除，且经纪公司并未提出继续履行合同的反诉请求，故经纪公司要求李钢偿付违约金并赔偿中介费损失的反诉请求，缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、该判决生效之日起五日内，北京优客发房地产经纪有限公司给付李钢租金2465.75元；二、驳回李钢的其他诉讼请求；三、驳回北京优客发房地产经纪有限公司的反诉请求。本院二审期间，李钢围绕上诉请求提交了以下证据：证据一、编号为BF-2008-1002《北京市房屋出租委托代理合同》空白示范文本，封面注明北京市建设委员会、北京市工商行政管理局二〇〇八年五月修订；证据二、北京亿城亿家房地产经纪有限公司的《房屋出租委托代理合同》封面及附件页复印件，封面上注明“建委示范文本修改版”，附件页注明“单品价值超过5000元的，请特别注明，未加注明的视为不存在。”以上证据用以证明经纪公司向李钢提供的涉案合同文本不规范，经纪公司擅自删除了有关居住人数限制的条款，且未提示未注明房屋内物品的后果；证据三、2019年10月在签署涉案合同之前为寻找适租客户拍摄的房屋照片，用以证明涉案出租房屋中丢失的家具；证据四、北京市住房和城乡建设委员会发布的禁止群租通知要求，用以证明经纪公司提供的涉案合同违反行政法规的强制性规定；证据五、李钢的监护人李红与21世纪南礼士路店员工张帝的通话录音、李红与房屋租户微信语音聊天记录、李红与经纪公司的微信聊天记录，用以证明涉案出租房屋存在群租事实。经纪公司发表质证意见称，对证据一的真实性无法核实，关联性及证明目的不予认可，签署涉案合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律行政法规的强制性规定；对证据二的关联性及证明目的不予认可，各房屋中介公司的合同封面及文本均会有所差别；对证据三的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，认为房屋附属家具、电器、装修及设施情况应以交验清单为准；对证据四的证明目的不予认可，经纪公司将涉案房屋出租给了一名个人，并未进行群租；对证据五中李红与21世纪南礼士路店员工张帝的通话录音、李红与房屋租户微信语音的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，对李红与经纪公司的微信聊天记录的真实性予以认可，但不认可证明目的，经纪公司在受到疫情影响的情况下仍然想办法支付租金，已经履行了社会责任。此外，经纪公司在二审期间解释称，双方当事人在办理涉案租赁房屋交接时，房屋内有一些不要的家具，经纪公司已经作为废品处理了。李钢对此不予认可。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，并受法律保护。本案中，李红作为李钢的监护人以李钢名义与经纪公司就涉案租赁房屋签订《北京市房屋租赁委托合同》，并已实际履行。李钢上诉提出，涉案合同并非住建委的示范文本、涉案合同封面上标注的修订日期虚假、合同中有关滞纳金和迟延履约金的提法错误、擅自删除租房人数上限的条款、未提示未注明房屋内物品的后果，以此为由主张该合同并非李钢及其监护人的真实意思表示，并且涉嫌违反行政法规的强制性规定。本院经审查认为，涉案合同系双方当事人自愿签订，其内容并不违反我国法律、行政法规的效力性强制性规定，故应当认定有效。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。根据审理查明的事实，涉案房屋产权归李钢所有，李红作为李钢的监护人与经纪公司签订涉案合同，约定委托经纪公司就涉案房屋代为寻找适租客户、代为签署客户承租合同，在委托期限内，经纪公司需每月支付房屋租金7500元，且每年预留出30天不计算租金。上述合同内容符合房屋租赁合同的法律特征，一审法院认定涉案合同为房屋租赁合同，并无不当。另根据涉案合同约定，经纪公司首次支付租金的日期为2019年10月24日，二次付款日期为2020年1月24日，依此类推，第三次付款日期应为2020年4月24日，经纪公司实际支付第三期租金的时间为2020年6月29日。李钢以经纪公司逾期划转房租为由诉至一审法院，请求判令解除涉案合同。根据涉案合同第八条违约责任第3项约定，乙方未按照约定划转租金达10日以上的，甲方有权终止本合同并不承担责任。虽然自2020年初以来，我国发生新冠肺炎疫情，但在经纪公司未提供充分的证据证明其逾期划转房租的行为与突发公共卫生事件之间存在直接的关联关系，且涉案租赁房屋的租户已经实际交付租金的情况下，李钢要求解除涉案合同的诉讼请求，符合上述合同约定，应予支持。本案一审期间，经一审法院主持调解，双方当事人就解除涉案合同达成一致意见，该事实不影响李钢基于经纪公司的违约行为，要求经纪公司承担相应的违约责任。现李钢上诉请求经纪公司按照两个月租金的标准支付违约金15000元。首先，根据涉案合同第八条违约责任第1项约定，甲乙双方任何一方不遵守本合同约定提出提前解约的，合同自违约方提出之日终止，但违约方须支付对方违约金，违约金标准为二个月房租。经纪公司逾期划转房租的行为不属于该条款约定的违约情形，故不适用上述违约金的计算标准。其次，本院注意到，涉案合同第八条违约责任第3项约定，乙方未按照约定划转租金达10日以上的，甲方有权终止本合同；第5项约定，乙方逾期划转房租且不满10日的，每逾期一天，须向甲方支付月租金的万分之五作为滞纳金，但上述条款未明确约定经纪公司逾期划转房租超过10天以上应承担的违约责任。考虑到经纪公司迟延付款给李钢造成的实际损失，本案酌定经纪公司向李钢支付违约金1000元。李钢一审起诉要求经纪公司支付自2020年10月14日起至涉案合同正式解除、交接完毕且房屋腾空当日的租金。现李钢上诉明确请求经纪公司支付2020年10月14日至2020年10月31日期间的房屋租金4438.36元。首先，李钢主张经纪公司已支付的第4期租金截止到2020年10月13日。根据涉案合同约定，租期从2019年10月14日开始，每月租金7500元，每三个月支付一次，第一个租期为2019年10月14日至2020年1月13日，第二个租期为2020年1月14日至2020年4月13日，第三个租期为2020年4月14日至2020年7月13日，则第四个租期应为2020年7月14日至2020年10月13日。因此，本院对李钢的该项主张予以采信。其次，如前所述，因经纪公司违约，导致涉案合同解除，故自2020年10月14日起至经纪公司将涉案房屋交还给李钢之日即2020年10月31日止的房屋租金应由经纪公司承担。鉴于双方当事人对于一审法院计算每日租金的标准均未提出异议，按此标准计算，经纪公司应向李钢支付上述期限内的房屋租金4438.36元。本院对李钢提出的该项上诉请求予以支持。关于李钢要求经纪公司原物归还涉案租赁房屋内家具的上诉请求。首先，双方当事人签订涉案合同时，未在合同附件《房屋租赁交验清单》上注明房屋附属的家具状况。对于李钢二审提供的有关涉案房屋内丢失家具的照片，经纪公司亦不认可其真实性。其次，根据经纪公司二审期间的陈述，双方当事人在办理涉案房屋交接时，房屋内有一些家具，但已作为废品处理，故已不具备原物归还的可能性。因此，本院对李钢的该项上诉请求不予支持。关于李钢要求经纪公司结清水费、电费、燃气费的上诉请求，属于李钢在二审期间增加的诉讼请求，经纪公司对此不予认可。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定，李钢可以另行起诉解决。综上所述，李钢的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市西城区人民法院（2020）京0102民初20724号民事判决第三项；二、撤销北京市西城区人民法院（2020）京0102民初20724号民事判决第一项、第二项；三、北京优客发房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内给付李钢违约金1000元；四、北京优客发房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内给付李钢租金4438.36元；五、驳回李钢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费136.42元，由李钢负担97.42元（已交纳），由北京优客发房地产经纪有限公司负担39元（于本判决生效之日起七日内交纳至一审法院）；一审反诉案件受理费181.25元，由北京优客发房地产经纪有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费224元（李钢已预交211.2元），由李钢负担185元（已交纳），由北京优客发房地产经纪有限公司负担39元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  曹 欣二〇二一年五月八日法官助理  苏琪越书 记 员  张 雯