北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终6294号上诉人（原审原告）：杨梅花，女，1970年12月14日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：侯可欣，北京威诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴宇峰，北京市京顺律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京安华世纪房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区开放东路13号院4号楼第三层办公区3072室。法定代表人：王维，经理。委托诉讼代理人：杜金辉，男，北京安华世纪房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：朱胤丞，北京同钧律师事务所律师。上诉人杨梅花与上诉人北京安华世纪房地产开发有限公司（以下简称安华公司）合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2020）京0116民初5619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员姜君独任审理。上诉人杨梅花之委托诉讼代理人侯可欣，上诉人安华公司之委托诉讼代理人杜金辉、朱胤丞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨梅花上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持杨梅花的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由安华公司承担。事实和理由：1.安华公司的违约行为导致海淀区×房屋（以下简称涉案房屋）的房产证未能办理。安华公司所承建的海淀区南路11号院整体项目存在问题，导致该项目的初始登记直到2016年6月7日才办理完毕。在此之前，根本就不具备为杨梅花办理产权证（即办理转移登记）的基础条件。安华公司的违约行为是导致杨梅花房产证未能按期办理的根本原因。2.杨梅花入住涉案房屋后，一直要求安华公司尽快办理产权证，安华公司均以各种理由推脱办理，直至涉案房屋被拍卖。3.涉案房屋被司法查封并不会对房产证办理构成障碍。一审判决认定杨梅花于2015年6月起因多起司法查封，导致房产证无法办理，认定事实错误。首先，2016年6月涉案房屋才具备办理房产证的条件。其次，安华公司为杨梅花办理房产证，是杨梅花对涉案房屋享有物权的确认，与司法查封并不冲突，司法查封并不会对房产证办理构成障碍。安华公司辩称，不同意杨梅花的上诉请求，请求法院支持安华公司的上诉请求。事实和理由：1.杨梅花与安华公司在办理房产证上属于委托人与受托人的关系。《民法典》第921条规定，委托人应当预付委托费用。杨梅花至今未支付委托费用，同时杨梅花未提供办理房产证的相关手续原件，经过催告后依然未提供，也未向国家机关缴纳相关税费。2.涉案房屋2013年9月5日、2015年6月16日、2016年10月19日、2016年12月27日四次被查封，杨梅花主张查封不影响办证与法律相悖。3.即使安华公司存在违约，杨梅花的诉讼请求也已经过了诉讼时效，不受法律保护。4.杨梅花的违约行为导致安华公司承担保证责任，向杨梅花贷款银行偿还房屋按揭贷款，杨梅花应当承担违约责任。安华公司上诉请求：1.请求依法维持一审判决第一项；2.请求依法撤销一审判决第二项，改判或发回重审，如改判，判令杨梅花向安华公司支付违约金698032.43元；3.杨梅花承担一、二审诉讼费。事实和理由：1.《商品房预售合同》签订后，安华公司依约履行，但杨梅花未依约偿还银行贷款本息，导致贷款银行起诉至北京市海淀区人民法院。法院判令安华公司承担连带保证责任，安华公司在承担保证责任后有权向杨梅花等进行追偿。判决生效后杨梅花等未履行判决。因杨梅花的违约行为，导致安华公司承担担保责任。杨梅花违反了《商品房预售合同》附件八第2-2-2条第（2）项约定，应当承担总房款5%的违约责任，房屋总价是13960648.62元，因此应支付安华公司违约金698032.43元。2.安华公司依约履行合同，杨梅花未按《补充协议》第7-2条支付委托办证费用和提供全部资料，经过安华公司多次口头催告和书面催告后，依然未提供办证资料，导致安华公司无法代其办理产权登记手续。在办理产权登记的约定中，杨梅花是委托人，安华公司是受托人，双方实际系委托和受托的法律关系。另，杨梅花与安华公司的交房时间是2009年11月17日。3.因杨梅花自身的纠纷问题，导致涉案房屋在2013年9月5日、2015年6月16日、2016年10月19日、2016年12月27日四次被法院查封。房产被法院查封，是导致无法办理房产证的根本原因。4.关于诉讼时效，安华公司认为，要求违约方承担责任应适用《民法典》关于请求权的诉讼时效规定。如果安华公司违约，其诉讼时效起始时间应当是2011年11月8日（办理房产证的最后期限），但距离杨梅花起诉之日已经是十年之久。即使违约金是持续性计算，但在近三年不能办理房产证是因为杨梅花房产被查封，同时在2016年6月安华公司催告杨梅花办理房产证，但杨梅花不予配合（此时房屋被查封状态）。因此，杨梅花已经无权要求安华公司承担违约责任，其诉请不应当受法律保护。杨梅花辩称，不同意安华公司的上诉请求。事实和理由：1.关于办理房产证的手续，是由安华公司来主导。杨梅花没有收到过安华公司要求提交具体手续的书面通知，杨梅花不知道何时可以办理房产证。安华公司应当举证证明其何时告知了杨梅花，否则应承担不利后果。诉讼时效的起算时间应从杨梅花实际知晓时间即2018年8月计算；2.关于银行抵押借款合同，安华公司作为保证人提供的是阶段性担保。如果其办妥房产证等，该房屋的抵押权就可以解除了。但安华公司于2016年6月才办理房屋初始登记。安华公司未按时办理房产证导致自身需要承担保证责任；3.法律并未规定查封期间不能办理房产过户，房屋过户至杨梅花名下并无任何不妥，安华公司应当对不能办理过户登记承担举证证明责任。杨梅花向一审法院起诉请求：判令安华世纪房地产公司向杨梅花支付因逾期办理房屋所有权证书违约金4545587.19元（2009年9月1日至2018年8月1日共计3256天，13960648.62元×日万分之一×3256天）。安华公司向一审法院提出反诉请求：要求杨梅花支付安华公司违约金698032.43元。一审法院认定事实：2009年8月21日，安华公司（出卖人）与杨梅花（买受人）签订了《商品房预售合同》购买涉案房屋，合同约定总价款为13491139元；合同第二十条产权登记条款中约定了转移登记内容：商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或出卖人指定的代理机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照附件八第7条处理，即7-1：买受人委托出卖人或出卖人指定的代理机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记的，应按照合理市场价格向出卖人或出卖人指定的代理机构支付委托费用；7-2：买受人在向出卖人预缴清办理产权证所需缴纳的契税、专项维修资金，并向出卖人或出卖人指定的代理机构提供了办理产权证需由买受人提供的全部资料和支付委托费用后，如因出卖人的责任，买受人未能在预售合同约定的时间内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下规定处理：1．买受人退房……；2．买受人不退房，合同继续履行的，出卖人每逾期一日，按已付房价每日万分之一向买受人支付违约金。该预售合同附件八补充协议第二条约定买受人应当向出卖人履行下列义务：“2-2-2（2）如因买受人逾期向贷款银行偿还任何贷款本息连续或累计达到贷款合同约定的期限或买受人出现贷款合同项下其他违约行为，导致贷款银行终止贷款合同并要求出卖人承担担保责任的，则自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有贷款本息、罚息之日，出卖人有权解除预售合同，且买受人应向出卖人支付该商品房总价款5％的违约金”，《商品房预售合同》补充协议显示房屋最终总价款为13960648.62元。杨梅花向安华公司支付房款时间和数额如下：2009年6月15日支付10万元；2009年6月17日支付40万元；2009年6月25日支付2201139元；2009年8月13日支付135万元；2009年8月21日支付819509.62元；2009年10月27日通过银行贷款支付944万元，以上共计14310648.62元，其中含35万元车位费。2016年6月7日，坐落于海淀区×房屋经初始登记于安华公司名下，安华公司未为房屋办理抵押登记。2018年7月2日，该房屋依据生效法律文书转移登记至袁立名下。杨梅花称其入住到2018年8月，被法院强制腾退。2009年9月17日，杨梅花（主债务人、抵押人）、张某（共同债务人、抵押物共有人、抵押人）与兴业银行股份有限公司北京西客站支行（以下简称兴业银行西客站支行）（债权人、抵押权人）、安华公司（保证人）签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，该合同约定：“1．贷款金额944万元，借款期限为2009年9月17日至2029年9月17日即20年；2．抵押物为位于北京市海淀区玉渊潭南、中华世纪坛西玉渊潭住宅及商业3号楼4层-3AE房产；3．抵押人应及时办理抵押登记事宜，抵押人应在该房产可以办理房屋所有权证后的三个月内办理房屋所有权证和房屋抵押登记手续；如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除”。2009年10月27日，兴业银行西客站支行向杨梅花发放贷款944万元。2017年11月28日，因杨梅花、张某拒不履行生效法律文书确定的义务，故临汾中院向兴业银行西客站支行发出《拍卖通知书》，拍卖涉案房产。2017年11月30日，兴业银行西客站支行向杨梅花出具并发送《贷款提前到期通知书》，宣布贷款于即日提前到期，并要求其立即偿还贷款剩余本金、利息、罚息等。经北京市海淀区人民法院作出的（2018）京0108民初52787号民事判决书判决，由杨梅花、张某偿还兴业银行西客站支行贷款本金、罚息、复利，并由安华公司对杨梅花、张某的给付义务承担连带保证责任。2020年1月7日，安华公司向兴业银行西客站支行履行了该判决的债务共计4948785.33元。安华公司提交了房屋及物品接收确认单，显示2009年11月17日杨梅花接收了涉案房屋的户门钥匙4把、门禁卡3张等，但杨梅花称对接收单中记载日期不认可，仅认可确认单尾部的签字，并坚持认为收房日期为2009年9月1日。2020年11月4日，杨梅花持诉称理由和请求均诉至法院。本案审理过程中，安华公司提出了反诉请求。杨梅花提交了《商品房预售合同》及房地产权登记信息。安华公司就其意见提交了《商品房预售合同》、补充协议、自行书写的办理房屋登记材料清单、房屋司法查封信息、（2018）京0108民初52787号民事判决书、房屋及物品接收确认单等。因双方各持己见，故未能调解。一审另查明，涉案房屋于2015年6月至2018年6月先后4次被司法查封，上述司法查封均于2018年6月22日注销。一审法院认为，杨梅花与安华公司于2009年8月21日签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，其内容亦不违反法律、法规的强制性规定，该协议合法、有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。杨梅花虽然陈述其于2009年9月1日入住所购买的房屋，但安华公司不认可并提交了2009年11月17日杨梅花接收涉案房屋钥匙及因杨梅花未按时偿还贷款被银行起诉的判决书等书证且杨梅花申请贷款发放日是2009年10月27日，故一审法院对安华公司辩称杨梅花于2009年11月17日入住的辩称意见予以采信。双方签订的《商品房预售合同》中约定了商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或出卖人指定的代理机构向权属登记机构申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的按照附件八的相关内容予以处理。一审庭审时杨梅花主张安华公司未按商品房预售合同约定为其办理房屋所有权证书。安华公司对此不予认可，称系因杨梅花未能支付办证费用和提供办证所需全部资料并经多次催告仍未提供，导致无法为杨梅花办理房屋所有权登记手续。安华公司称办理房屋所有权登记手续需要提供买受人预售合同、身份证、户口本、结婚证、面积补差协议、登记表、测绘图等。杨梅花主张办理房屋预售合同网签时已经向安华公司提供了身份证、户口本、结婚证等材料，关于房屋预售合同、面积补差协议及测绘图等材料均由安华公司持有，故对安华公司称杨梅花未提供办证材料导致无法办理房产证的意见不予认可。安华公司虽然提交了快递签收单复印件，但杨梅花不认可真实性，安华公司就此亦未能提供确凿证据予以佐证，故一审法院对该公司多次催告的主张不予考虑。自2009年11月17日起至2018年7月2日房屋被转移登记至案外人袁某名下止，安华公司尚未为杨梅花办理房屋权属登记手续，该公司亦未能合理说明未办理房屋权属登记手续的原因，故对安华公司以杨梅花未能向其提供办理产权登记手续材料的辩称意见，一审法院不予采信。安华公司认为杨梅花要求支付违约金的诉讼请求超过了诉讼时效，杨梅花虽然称安华公司违约状态是持续的状态不适用诉讼时效，但其请求安华公司支付违约金的诉讼请求属于请求权，并不属于不适用诉讼时效规定的撤销权、解除权等，故其诉讼请求应当适用诉讼时效。杨梅花认为诉讼时效应当从其知道产权证没有办理时开始起算，并称其自2018年8月至9月之间才知道产权证没有办理，但根据商品房预售合同约定，“因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，出卖人应当按照已付房价每日万分之一向买受人支付违约金”，杨梅花自2009年11月17日收房之日起的720日内即2011年11月8日就知道办证权利受到了侵害，故诉讼时效应从2011年11月9日起开始计算。而杨梅花直至起诉之日止已经经过十余年之久，其作为房屋买受人在长达十余年的时间内不知晓居住的房屋未能办理所有权证书表示直至2018年8月至9月之间才知晓的意见不符合常理，一审法院不予采信。鉴于房屋买卖合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金为按日（月）计付的继续性违约金的，以每个个别的债权单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日起前三年。期间有时效中断或中止情形的，适用相关法律中关于时效中断或中止的规定。本案中，杨梅花主张的违约金为按日计付的继续性违约金，应以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，安华公司在一审庭审中提出诉讼时效的抗辩，一审法院认为违约金的保护范围为杨梅花起诉之日起的前三年，即2017年11月4日至起诉之日。但在此期间的2017年11月28日，因杨梅花拒不履行生效法律文书确定的义务，临汾市中级人民法院向兴业银行西客站支行发出了《拍卖通知书》，拍卖涉案房产，且涉案房产于2015年6月至2018年6月先后多次因杨梅花欠债的原因被司法查封，直接导致该房产无法办理产权证。且杨梅花在入住后未能向安华公司支付办理产权证需要缴纳的契税和专项维修资金等费用，其行为亦构成了违约。故一审法院对杨梅花的诉讼请求不予支持。安华公司以杨梅花逾期向银行偿还贷款本息导致其承担担保责任为由要求杨梅花支付违约金。根据《个人购房抵押（保证）借款合同》的约定，“如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除”，自安华公司向杨梅花交房后直至2017年11月30日兴业银行西客站支行向杨梅花发送《贷款提前到期通知书》之日止，安华公司未能为杨梅花办理房屋所有权证书，亦未能为该房屋办理房屋抵押登记手续，导致其仍应当承担相应的保证责任，相应的不利后果应由其自行承担。故安华公司要求杨梅花按照商品房预售合同及补充协议支付其违约金的反诉请求无据，一审法院不予支持。据此，一审法院于2021年2月作出判决：一、驳回杨梅花的诉讼请求；二、驳回安华公司的反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，综合全案案情及当事人诉辩意见，本案的二审争议焦点为：一、安华公司应否向杨梅花支付逾期办理房屋所有证的违约金；二、杨梅花应否向安华公司支付违约金。关于争议焦点一，首先，关于涉案房屋交付的时间。杨梅花虽然主张其于2009年9月1日交接入住房屋，但安华公司不予认可并提交了2009年11月17日杨梅花接收涉案房屋钥匙及因杨梅花未按时偿还贷款被银行起诉的判决书等书证，且杨梅花申请贷款发放日是2009年10月27日，故杨梅花的上述主张缺乏证据证明，本院不予采信。安华公司辩称杨梅花于2009年11月17日交接办理入住，本院予以采信。其次，《商品房预售合同》约定了商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或出卖人指定的代理机构向权属登记机构申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的按照附件八的相关内容予以处理。故出卖人安华公司应当在2009年11月17日起720日内协助买受人取得房屋所有权证书。现安华公司未能合理说明在该期限内未办理房屋权属登记手续的原因，且未充分举证证明系因杨梅花的原因导致无法在该期限办理房屋权属登记手续，故安华公司以杨梅花未能向其提供办理产权登记手续材料的辩称意见，一审法院不予采信。最后，关于诉讼时效的问题。杨梅花诉请权利的基础属于债权请求权，应当适用诉讼时效的规定。杨梅花主张其系2018年8月至9月之间才知道产权证没有办理，但根据《商品房预售合同》约定“因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，出卖人应当按照已付房价每日万分之一向买受人支付违约金”，故杨梅花自2009年11月17日收房之日起的720日内即2011年11月8日就应当知道办证权利受到了侵害，诉讼时效应从2011年11月9日起开始计算。至一审起诉之日止已经经过十余年之久，杨梅花作为房屋买受人在长达十余年的时间内不知晓居住的房屋未能办理房屋所有权证书，主张直至2018年8月至9月之间才知晓的意见，明显与常理不符，本院不予采信。一审法院认为违约金的保护范围为杨梅花起诉之日起的前三年，即2017年11月4日至起诉之日，有事实与法律依据，本院不持异议。根据已查明的事实，2017年11月28日，因杨梅花拒不履行生效法律文书确定的义务，法院将涉案房屋拍卖，且涉案房产于2015年6月至2018年6月先后多次因杨梅花欠债的原因被司法查封，直接导致涉案房屋无法办理房屋所有权证书，现有证据不足以证明该期间内系因安华公司的原因导致未能办理房屋所有权证书，故杨梅花主张安华公司需向其支付逾期办理房屋所有证的违约金，本院不予支持。关于争议焦点二，安华公司以杨梅花未偿还银行贷款本息，导致安华公司承担连带保证责任为由，主张杨梅花向其支付违约金。根据《个人购房抵押（保证）借款合同》的约定，“如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除”，自安华公司向杨梅花交房后直至2017年11月30日兴业银行西客站支行向杨梅花发送《贷款提前到期通知书》之日止，安华公司未能为杨梅花办理房屋所有权证书，亦未能为该房屋办理房屋抵押登记手续，导致其仍应当承担相应的保证责任，相应的不利后果应由其自行承担。一审法院对此认定正确，本院予以维持。综上所述，杨梅花、安华公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53945元，由杨梅花负担43165元（已交纳），由北京安华世纪房地产开发有限公司负担10780元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  姜 君二〇二一年五月十三日法官助理  王慧君