上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初7423号原告(反诉被告)周瑾，女，1983年8月20日出生，汉族，住上海市。委托代理人朱磊，上海市江华律师事务所律师。被告(反诉原告)潘磊，女，1976年5月22日出生，汉族，住上海市。被告(反诉原告)顾世荣，男，1971年10月1日出生，汉族，住上海市。被告(反诉原告)潘亚兴，男，1949年12月24日出生，汉族，住上海市。被告(反诉原告)陈爱秀，女，1948年6月21日出生，住址同上。被告(反诉原告)顾晏铭，男，2001年8月4日出生，汉族，住址同被告顾世荣。法定代理人顾世荣。五被告(反诉原告)共同委托代理人刘耀中，上海百林司律师事务所律师。被告(反诉原告)潘磊、顾世荣共同委托代理人陈珀，中国人民解放军91668部队法律顾问处律师。原告周瑾与被告潘磊、顾世荣、潘亚兴、陈爱秀、顾晏铭及反诉原告潘磊、顾世荣、潘亚兴、陈爱秀、顾晏铭与反诉被告周瑾房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)周瑾的委托代理人朱磊、被告(反诉原告)顾世荣、潘磊、潘亚兴、陈爱秀、顾晏铭的委托代理人刘耀中、被告(反诉原告)顾世荣并作为被告(反诉原告)顾晏铭的法定代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周瑾诉称，2015年10月9日，原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告出售其位于上海市光复西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)给原告，房屋价款为人民币(以下币种均为人民币)449万元，过户时间为原告办理银行贷款审批手续后15个工作日内，被告应配合原告办理银行贷款手续。2015年10月9日，原告向被告支付10万元，2015年10月30日，原告向被告支付70万元，2015年12月30日，原告向被告支付55元，共计支付房款135万元。同日，双方另就装潢、厨卫设施及附属设施、设备签订《补充协议》，约定补偿款为54万元。原告于当日支付该款项。2016年1月13日，原告按约至中国银行周浦支行递交了买方所需全部贷款审批资料，仅缺少出卖方的中国银行收款账号和被告顾宴铭的《出生医学证明》。2016年1月22日和同年2月20日，原告通过居间方分别以手机短信及邮政快递方式向被告催告，但被告未予回复。同年2月18日，被告以原告违约为由解除系争房屋买卖合同，退还部分首付款，并将剩余房款扣作违约金处理。原告认为，双方签订的买卖合同合法有效，应当按约履行。被告因房价上涨心态失衡，违反合同约定。现原告向法院提起诉讼，请求判令：1、被告继续履行系争房屋买卖合同；2、被告协助原告办理系争房屋的过户及交房手续；3、本案诉讼费由被告承担。被告顾世荣、潘磊、潘亚兴、陈爱秀、顾晏铭辩称，被告出售系争房屋是为了置换房屋。因原告迟延履行系争房屋买卖合同，造成被告巨大损失。根据合同约定，双方应于2016年1月20日前往交易中心办理过户手续，但原告此时还在办理贷款手续。被告既未按时办理贷款，也未现金补足房款，已构成根本违约，应当承担违约责任，故被告不同意原告的诉讼请求。反诉原告顾世荣、潘磊、潘亚兴、陈爱秀、顾晏铭诉称，合同第六条约定双方应在2016年1月20日前办理转让过户手续。补充条款(一)第7条约定，反诉被告(乙方)应该在付清第三笔房款后10个工作日内办理贷款申请，申请满50个工作日内，乙方的购房贷款不足合同约定的额度，则乙方办理过户手续前现金补足不足部分。直至2016年1月20日，乙方尚未按约办理贷款申请手续，也未在约定的最后时间内付清全款。自2016年1月期间，反诉原告多次催促反诉被告及居间方加快履行合同的进程，同年1月16日，反诉原告还以邮寄律师函的形式催促反诉被告按约履行。反诉被告迟延付款严重影响了反诉原告的换房计划，导致反诉原告不仅需要承担对案外人的定金违约金，且错过了购房时机，反诉被告对此应当承担反诉原告的经济损失。现反诉原告诉至法院，请求法院判令：1、解除双方就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；2、反诉被告支付反诉原告违约金89万元；3、反诉费用由反诉被告承担。反诉被告潘磊辩称，根据合同补充条款(一)第7条第二款约定，贷款的审批期限是50个工作日，逾期没有通过的情况下才以现金补足。反诉被告行使解除权的条件没有成就。即使反诉被告存在违约行为，反诉原告诉请的89万元违约金标准过高，请求人民法院予以下调。综上，反诉原告不同意反诉被告的反诉请求。经审理查明，2015年10月9日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告出售其位于上海市光复西路XXX弄XXX号XXX室房屋给原告，房屋价款为人民币449万元。双方确认，在2016年1月20日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条第三款约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算。赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方面解除合同。甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。第十一条约定，本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。补充条款(一)第一条约定，双方应于乙方办妥贷款审批手续后15个工作日内，至房地产交易中心办理过户手续。第7条约定，乙方于付清房款后10个工作日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续；若自乙方申请贷款起满50个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续前，现金补足不足部分。附件三付款协议约定：乙方于2015年10月10日前，支付甲方房款10万元；于2015年10月30日前，支付甲方房款70万元；于2015年12月31日前，支付甲方房款55万元；乙方以贷款形式支付房款311万元；双方办妥交接手续当日，乙方支付房款3万元。同日，双方签订《补偿协议》，约定乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方54万元，并于2015年10月9日支付甲方。房款支付情况：2015年10月9日，原告给付被告房款64万元，2015年10月30日，原告给付被告房款70万元。2015年12月30日，原告给付被告55万元。2016年1月16日，被告向原告发函，催促原告于2016年1月20日办理过户手续，若逾期办理过户手续的，出卖方保留行使合同解除权并追究相关法律责任的权利。2016年1月20日，双方至交易中心办理系争房屋审税手续。2016年1月21日，原告向被告发函，要求出卖方提供被告顾宴铭的出生证复印件和一张中国银行卡复印件。2016年1月间，原告方亦通过短信往来要求被告提供贷款审批所需的材料。后，被告以原告已过合同约定的过户时间为由，认为原告已构成根本违约，要求解除系争房屋买卖合同。同年2月18日，被告退还原告部分首付款100万元，将剩余房款89万元扣作违约金处理。审理中，原告自愿将应付房款交本院代管。反诉查明事实同本诉。反诉原告同时诉至本院，请求判决支持其反诉诉请。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本诉部分，关于系争房屋买卖合同是否应当继续履行。根据合同约定，双方应在2016年1月20日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。根据交易惯例，买受方申请贷款的，需经审税手续及贷款审批后方可办理过户手续。原告于2016年1月间申请银行贷款，双方于2016年1月20日才至交易中心办理审税手续，已经导致系争房屋的买卖合同迟延履行。根据合同约定，甲方逾期付款超过15日的，乙方可解除合同，但在15日的宽限期内，被告仍应当配合原告继续履行合同，现被告拒绝配合原告继续履行合同，亦有违约行为。在合同尚未解除，被告亦有违约行为的情况下，系争房屋买卖合同仍应履行，但原告应为迟延履行合同承担违约责任。因被告已退还原告首付款100万元，原告应给付被告剩余房款414万元，被告应当配合原告办理系争房屋产权过户手续并交付系争房屋。综上，本院对原告要求继续履行系争房屋买卖合同并要求被告协助原告办理系争房屋的过户及交房手续的诉讼请求予以支持。反诉部分，根据以上论述，本院对反诉原告要求解除系争房屋买卖合同的诉讼请求不予支持。关于违约金，反诉被告迟延履行合同，应当承担迟延履行的违约责任。关于违约金标准，根据合同约定，乙方贷款不足部分，应在办理过户手续之前现金补足。故反诉原告应付款之日为2016年1月20日。违约金按乙方逾期未付款的日万分之五计算，自应付款期限第二日起算至实际付款之日止。反诉被告辩称，反诉原告主张的违约金标准过高，请求人民法院予以下调，结合本案实际情况，本院将违约金标准酌情调整至逾期未付款的日万分之三标准。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决如下：一、原告周瑾应于本判决生效之日起十日内给付被告顾世荣、潘磊、潘亚兴、陈爱秀、顾晏铭上海市光复西路XXX弄XXX号XXX室房屋的房款人民币411万元；二、被告顾世荣、潘磊、潘亚兴、陈爱秀、顾晏铭应于原告周瑾给付上述房款之日起三日内将上海市光复西路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户至原告周瑾名下；三、被告顾世荣、潘磊、潘亚兴、陈爱秀、顾晏铭应于上海市光复西路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户至原告周瑾名下之日，将上海市光复西路XXX弄XXX号XXX室房屋交付原告周瑾；四、原告周瑾应于被告顾世荣、潘磊、潘亚兴、陈爱秀、顾晏铭交付上海市光复西路XXX弄XXX号XXX室房屋之日给付被告顾世荣、潘磊、潘亚兴、陈爱秀、顾晏铭房款人民币3万元；五、反诉被告周瑾应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告顾世荣、潘磊、潘亚兴、陈爱秀、顾晏铭违约金(以人民币311万元为基数，以日万分之三标准，自2016年1月21日起算至实际支付房款之日止)；六、对反诉原告顾世荣、潘磊、潘亚兴、陈爱秀、顾晏铭的其余诉讼请求不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案保全费人民币5,000元，由原告(反诉被告)周瑾负担人民币2,500元，由被告(反诉原告)顾世荣、潘磊、潘亚兴、陈爱秀、顾晏铭共同负担人民币2,500元。本案本诉受理费人民币31,680元，由原告周瑾负担人民币15,840元，由被告顾世荣、潘磊、潘亚兴、陈爱秀、顾晏铭共同负担人民币15,840元。本案反诉受理费人民币6,350元，由反诉原告顾世荣、潘磊、潘亚兴、陈爱秀、顾晏铭共同负担人民币3,175元，由反诉被告周瑾负担人民币3,175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 梁 斌代理审判员 张 端人民陪审员 许 慎二〇一六年十月二十八日书 记 员 陈文渊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。