常州市天宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0402民初3441号 原告常州华海置业有限公司，住所地常州市天宁区劳动西路**。 法定代表人张玉林，该公司总经理。 委托代理人庄卓，江苏法德永衡律师事务所律师。 委托代理人詹婧，系该公司法务。 被告南京蓝色幻想咖啡店（普通合伙），，住所地南京市建邺区汉中门大街** 负责人王芳，该店合伙人。 委托代理人姬永宁，系该店经理。 原告常州华海置业有限公司（以下简称华海公司）与被告南京蓝色幻想咖啡店（以下简称蓝色咖啡店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月8日立案后，依法适用简易程序于2016年9月6日、2016年10月8日公开开庭进行了审理。原告华海公司的委托代理人庄卓、詹婧、被告蓝色咖啡店的委托代理人姬永宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华海公司诉称：被告蓝色咖啡店承租原告位于常州市劳动西路39号六号楼编号为6-18号席位，双方签订了《商业租赁合同书》及《市场综合服务合同书》。合同对租赁面积、租赁期限、租金支付方式、违约责任等进行了约定。双方后来签订补充协议，约定被告实际经营起止时间为2014年6月1日至2022年5月31日，并对租赁区域进行了调整。被告自2014年6月1日起，开始拖欠原告房租、市场综合管理费以及水电费。原告多次发函催要上述费用，但被告均不履行缴款义务。之后原告于2016年1月15日发函要求解除《商业租赁合同书》及《市场综合服务合同书》并要求被告撤出租赁场所，结清所欠的租金及相关费用，但被告未予履行。为维护自身合法权益，原告诉至法院，提出下列诉讼请求：1、判令被告支付原告租金789362元（自2014年6月1日至2016年1月15日），并支付自2014年6月1日起按每日千分之一算至被告实际给付之日止的滞纳金，暂计算至起诉之日，滞纳金为365766.2元；2、判令被告支付原告水费3444元，电费24677元，共计28121元；3、判令被告支付原告违约金87600元，上述费用合计1270849.2元；4、本案诉讼费由被告承担。 被告辩称：该案与被告无关。虽然合同是被告与原告签订的，但是实际经营的人是许静和徐顺生，许静和徐顺生是被告为华海公司涉案项目寻找的蓝湾咖啡店的加盟商；后来许静和徐顺生就用这份合同在涉案的地址上注册了一个新的公司--常州顺进餐饮有限公司（以下简称顺进公司），该场所的实际经营者应是顺进公司。后来顺进公司经营不下去，它就把这个店价值两百多万的全部装修给了华海公司用于抵扣房租。至于顺进公司什么时候撤场，什么时候交给华海公司的被告也不知道。现在的经营状况是华海公司把这个店完整地交给了一个台湾人。原告的诉状上写的都是事实，但是实际经营者不是本案被告，所以原告应当起诉顺进公司，而不是本案的被告，被告不应当承担责任。 本院经审理查明：2013年，华海公司（甲方）与蓝色咖啡店（乙方）签订《常州华海置业有限公司商业租赁合同书》及《常州华海置业有限公司市场综合服务合同书》各一份。上述合同约定：甲方将其坐落在常州市劳动西路39号六号楼、编号为6-18的席位租赁给乙方自主经营；租赁面积为一层100平方米，二层为540平方米。乙方所经营的项目为蓝湾咖啡厅和巧菓工坊，未经甲方许可，乙方不得擅自改变该席位的用途；经营期限自2013年12月1日起至2021年11月30日止；该席位2013年12月1日至2014年11月30日的租金为70080元，2014年12月1日至2015年11月30日的租金为140160元，2015年12月1日至2016年11月30日的租金为140160元……市场综合管理费收费标准为：2013年12月1日至2014年11月30日的租金为280320元，2014年12月1日至2015年11月30日的租金为560640元，2015年12月1日至2016年11月30日的租金为560640元……租金、市场综合管理费每3个月为一个支付时段，结算一次；第一次支付时段的租金、市场综合管理费由乙方在合同签署之日付清，以后每个时段租金的支付，在前一时段到期前的15日前付清；如乙方逾期，乙方按所欠付租金数额的每日千分之一向甲方支付逾期支付滞纳金；乙方同意于本合同签署之时，向甲方缴纳履约保证金3万元；如乙方提前终止合同，履约保证金将不予退还；乙方全部或部分逾期缴付租金、市场综合服务费及其它应付费用超过应付期限15天的，甲方有权随时解除本合同和市场综合服务费合同，履约保证金不予退还，同时乙方应承担相当于3个月租金和市场综合服务费之和的违约金；因乙方单方解除本合同的，甲方有权选择要求承租方继续履约或要求承租方赔偿相当于原席位3个月租金及市场综合服务费之和，且履约保证金不予退还；甲乙双方对本合同全部条款的含义以及各自的权利、义务、责任的内容均清楚明白，是双方真实意思的表示及达成的一致意见，为此自愿签署本合同，以共同遵守履行；在租赁期间，电费、水费乙方独立挂表，乙方发生的水、电、空调费、气、通讯等费用由乙方承担，按照实际用量由甲方代收代缴；《常州华海置业有限公司市场综合服务合同书》是《常州华海置业有限公司商业租赁合同书》不可分割的部分，具有与《常州华海置业有限公司商业租赁合同书》同等效力，是经过双方认可的……2014年4月9日，华海公司与蓝色咖啡店签订《补充协议》一份，约定内容如下：甲乙双方明确乙方实际经营起始时间为2014年6月1日，因此原签订的《商业租赁合同书》和《市场综合服务合同书》的合同期限调整为2014年6月1日至2022年5月31日；乙方同意承租区域调整经营面积为一层100平方米，二层540平方米……许静在该补充协议上签约人处签名并加盖有蓝色咖啡店的印章。 上述合同签订后，蓝色咖啡店入场经营。由于其未能按约定期限支付租金、市场综合管理费、水电费等，华海公司多次发出书面通知，要求蓝色咖啡店缴纳拖欠的租金等各项费用。其中2015年12月23日的通知书载明拖欠水电费22574元；2015年12月25日的催告函载明至2016年2月29日，蓝色咖啡店应支付租金及市场综合管理费876000元。因蓝色咖啡店仅支付了部分水电费，一直未支付租金及市场综合服务费，华海公司遂于2016年1月15日向蓝色咖啡店发送《解除合同书和离场通知书》，通知双方签订的《商业租赁合同书》和《市场综合服务合同书》于2016年1月15日解除，要求蓝色咖啡店立即撤场并结清租赁期间欠付的租金、市场综合管理费以及水电费。上述通知函件部分由许静直接签收，有的系以特快专递的方式邮寄给许静。华海公司陈述，许静是蓝色咖啡店的工作人员。被告亦陈述许静是加盟蓝色咖啡的人，是涉案租赁场所的经营者。 华海公司关于蓝色咖啡店应支付的租金和市场综合管理费的明细方式为：2014年6月1日至2014年8月31日的租金、市场综合管理费87600元；2014年9月1日至2014年11月30日的租金、市场综合管理费87600元；2014年12月1日至2015年2月28日的租金、市场综合管理费87600元；2015年3月1日至2015年5月31日的租金、市场综合管理费87600元；2015年6月1日至2015年8月31日的租金、市场综合管理费175200元；2015年9月1日至2015年11月30日的租金、市场综合管理费175200元；2015年12月1日至2016年1月15日的租金、市场综合管理费88562元，以上至2016年1月15日共计789362元。同时，华海公司要求蓝色咖啡店承担自2014年6月1日起按约定应支付的逾期付款滞纳金。庭审中，华海公司同意将违约金的计算标准调整为按银行同期同档贷款利率的四倍计算。另外，按实际发生的数额计算，蓝色咖啡店尚欠水电费28121元。 另查明，蓝色咖啡店提供的工商登记资料显示，常州顺进餐饮有限公司的注册住所地为常州市天宁区劳动西路**华海城市广场****，即涉案租赁场所；该公司的登记股东为许静、徐顺生，登记成立日期为2014年10月29日。庭审中，本院向蓝色咖啡店释明，需要找到许静来说明情况及提供相关的证据证明其抗辩意见，但其一直未能提供。蓝色咖啡店同时表明可以承担2014年10月29日顺进公司登记成立之前的房租。 上述事实，有《常州华海置业有限公司商业租赁合同书》、《常州华海置业有限公司市场综合服务合同书》、《补充协议》、《通知》、《关于催缴水电费的通知》、《租金支付催告函》、《解除合同书和离场通知书》、工商登记资料以及当事人的庭审陈述等证据证实。 本案争议的焦点是：蓝色咖啡店是否应当支付涉案场所的租金及相关费用。 本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任。本案中，《常州华海置业有限公司商业租赁合同书》明确约定“双方对本合同全部条款的含义以及各自的权利、义务、责任的内容均清楚明白，是双方真实意思的表示及达成的一致意见”，蓝色咖啡店亦承认涉案合同系自己所签，故涉案合同合法有效。双方当事人均应信守约定，全面履行自己的义务。蓝色咖啡店辩称涉案租赁场所的实际经营者是顺进公司，其与本案无关，不应作为本案的被告。对此，蓝色咖啡店没有提供相应的证据予以证明，华海公司也不认可涉案场所已出租给顺进公司用于经营。根据合同相对性原则，在双方未对合同主体协商一致变更、涉案合同尚未解除或终止的情形下，蓝色咖啡店仍然应受该合同的约束。即使在涉案租赁场所登记设立了新的公司，但这并不能免除蓝色咖啡店作为合同相对方应履行的约定义务和承担的法律责任。因此，对于蓝色咖啡店的上述抗辩意见，本院不予采纳。蓝色咖啡店应按照约定支付租金、管理费、水电费和承担相应的违约责任。 关于租金及相关费用。由于承租方蓝色咖啡店未能按时支付租金及管理费，华海公司遂根据合同约定通知蓝色咖啡店涉案合同自2016年1月15日起解除。该解除方式符合合同约定和法律规定，本院予以确认。按照涉案合同约定的租金、管理费支付标准，至2016年1月15日，蓝色咖啡店共计结欠租金及市场综合管理费789362元。该合同约定，租金的支付应在前一时段到期前的15日前付清，如逾期，应按所欠付租金数额的每日千分之一支付逾期支付滞纳金。该条款是关于逾期付款时如何承担违约金的约定。现承租方蓝色咖啡店一直未支付租金和管理费，其行为违反合同的约定，应支付相应的逾期付款违约金。因该约定标准过高，华海公司同意将违约金计算标准调整为按银行同期同档贷款利率的四倍计算，该标准不违反法律规定，本院将按此标准予以调整。同时，根据分时段应缴纳租金、管理费的数额及华海公司请求支付违约金的诉请起算点，789362元租金及管理费分时段对应的支付逾期付款违约金的起始时间为：四个时段的87600元分别自2014年6月1日、2014年9月1日、2014年12月1日、2015年3月1日起算，两个时段的175200元分别自2015年6月1日、2015年9月1日起算，剩余88562元自2015年12月1日起算，上述违约金计算的终止日均为款项实际给付之日。另外，根据庭审查明的情况，蓝色咖啡店应支付水电费28121元。 关于解约违约金。涉案合同约定，承租方全部或部分逾期缴付租金、市场综合服务费及其它应付费用超过应付期限15天的，出租方有权随时解除本合同和市场综合服务费合同，履约保证金不予退还，同时承租方应承担相当于3个月租金和市场综合服务费之和的违约金。本案中，承租方蓝色咖啡店因未能按期支付租金导致合同解除，其行为构成违约，应按约定向华海公司支付3个月租金及市场综合服务费之和的违约金即87600元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下： 一、南京蓝色幻想咖啡店自本判决生效之日起十日内向常州华海置业有限公司支付租金及市场综合管理费789362元和逾期付款违约金，违约金的计算以该款自支付之日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期同档贷款利率的四倍计算（具体起算时间如本院认为部分所述）。 二、南京蓝色幻想咖啡店自本判决生效之日起十日内向常州华海置业有限公司支付水电费28121元。 三、南京蓝色幻想咖啡店自本判决生效之日起十日内向常州华海置业有限公司支付违约金87600元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16238元，减半收取8119元，由南京蓝色幻想咖啡店负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审判员  吴光前 二〇一六年十月八日 书记员  徐 漪