上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初19325号原告：叶银缝。委托诉讼代理人：周安安，上海刁骅律师事务所律师。被告：上海金盛家居市场经营管理有限公司。法定代表人：王德斌。委托诉讼代理人：季学东，上海金盛家居市场经营管理有限公司工作。被告：上海春申汽配市场有限公司。法定代表人：王德斌。委托诉讼代理人：季学东，上海金盛家居市场经营管理有限公司工作。原告叶银缝与被告上海金盛家居市场经营管理有限公司、上海春申汽配市场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月8日立案受理，依法适用简易程序，于2016年9月5日公开开庭进行了审理。原告叶银缝的委托诉讼代理人周安安，被告上海金盛家居市场经营管理有限公司、上海春申汽配市场有限公司的共同委托诉讼代理人季学东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告叶银缝向本院提起诉讼请求：1.要求被告上海金盛家居市场经营管理有限公司支付2015年1月1日至2016年9月的商铺租金63,054.25元（人民币，下同）；2.要求被告上海金盛家居市场经营管理有限公司支付违约金46,000元；3.要求被告上海春申汽配市场有限公司就被告上海金盛家居市场经营管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2007年6月11日，原告与被告上海春申汽配市场有限公司签订了《商铺租赁合同》1份。2007年12月21日，原告与被告上海金盛家居市场经营管理有限公司签订了《商铺租赁合同》1份，约定自2007年1月1日起至2016年12月31日止，原告将产证面积为52.49平方米的商铺出租给被告上海金盛家居市场经营管理有限公司使用，合同约定了租金及租金支付的时间、违约责任等。被告上海金盛家居市场经营管理有限公司、上海春申汽配市场有限公司系一套班子两块牌子的经营模式，两被告经营混同。2015年1月1日起，两被告拖欠租金不付，原告一直不断主张权利，要求被告按合同约定履行义务，但被告屡屡推托，借故拖延。被告上海金盛家居市场经营管理有限公司、上海春申汽配市场有限公司共同辩称，拖欠租金是事实，对于起算点和金额没有异议。对于原告提出的违约金之诉求，其认为约定的违约金金额过高，请求法院调低。本院经审理认定事实如下：原告叶银缝系商铺的产权人。2007年12月21日，原告叶银缝（出租方，签约甲方）与被告上海金盛家居市场经营管理有限公司（承租方，签约乙方）签订《商铺租赁合同》1份，约定甲方将其商铺出租给乙方经营，其中甲方拥有该商铺（52.49/907.04）的权利份额，乙方支付租金的建筑面积为78.346平方米。甲方出租商铺的期限为10年，自2007年1月1日至2016年12月31日止。其中2007年的年租金为18,015元，2008年至2010年的年租金为24,020元，2011年至2013年的年租金为30,026元，2014年至2016年的年租金为36,031元。每3个月为一个支付期，乙方应于每年的1月15日、4月15日、7月15日、10月15日之前向甲方支付各期段的租金，租金为含税租金，相关税收由甲方负责承担。合同第十三条约定，甲乙双方应认真履行本合同中的各自义务，有下列情形之一的，即对对方构成实质性违约，违约方应向对方支付200,000元违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……乙方逾期支付商铺租金超过3个月，甲方在追索乙方违约金及损失的同时，还有权提前解除本商铺租赁合同。上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。2016年1月12日，被告上海金盛家居市场经营管理有限公司出具租金支付承诺书，承诺内容如下：1、2016年1月12日及以前在我公司登记的业主2014年租金在1月16日前付清，其余业主2016年2月8日前付清2014年租金；2、在2016年5月30日前将业主2015年全年的租金付清；若有违反上述内容，按原合同违约责任承担违约后果。合同履行过程中，被告方长期拖延支付租金。现被告已支付租金至2014年12月底，2015年1月1日起的租金至今未付。原告经多次催讨未果，遂成讼。以上事实，由原告提供的房地产权证、原、被告签订的《商铺租赁合同》、租金支付承诺书、企业公示信息、交通银行客户交易清单以及原、被告的当庭陈述等证实。本院认为，原告与被告上海金盛家居市场经营管理有限公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应依约行使权利、履行义务。本案中，被告上海金盛家居市场经营管理有限公司租赁商铺，应按时向原告支付租金。然在实际履约过程中，被告上海金盛家居市场经营管理有限公司长期拖欠租金不付，违反了双方合同约定，应承担相应的责任。根据合同约定，被告上海金盛家居市场经营管理有限公司逾期支付商铺租金超过3个月，即对原告构成实质性违约，应向原告支付200,000元违约金。给对方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。被告答辩要求降低违约金金额，基于违约金兼具惩罚性和补偿性的特征，本院综合考虑被告拒付租金的主观恶意、违约时间的长短、对原告造成的实际损失以及当前房屋租赁市场的状况等因素后，将原告主张的违约金金额调整至35,000元。综上，本院对于原告要求被告上海金盛家居市场经营管理有限公司支付租金及违约金的诉讼请求予以支持，违约金金额以本院酌定金额为准。被告上海春申汽配市场有限公司在审理中明确同意承担连带担保责任，故原告要求被告上海春申汽配市场有限公司对被告上海金盛家居市场经营管理有限公司的债务承担连带清偿责任符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第二十一条之规定，判决如下：一、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告叶银缝自2015年1月1日起至2016年9月30日止的租金63,054.25元；二、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告叶银缝违约金35,000元；三、被告上海春申汽配市场有限公司就上述主文第一条、第二条确定的被告上海金盛家居市场经营管理有限公司的债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,240.55元，由被告上海金盛家居市场经营管理有限公司、上海春申汽配市场有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈慧芬二〇一六年十月九日书记员  周 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。