湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终4182号上诉人（原审被告）：余志保，男，1976年11月4日出生，汉族，住湖北省黄梅县。委托诉讼代理人：洪淑芬，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宇，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖静波，男，1984年2月20日出生，汉族，住北京市平谷区。委托诉讼代理人：王钦，湖北今天律师事务所律师。原审被告：张毅，男，1976年9月17日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。委托诉讼代理人：洪淑芬，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宇，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。上诉人余志保与被上诉人肖静波、原审被告张毅房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初6739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。余志保上诉请求：1．撤销一审判决，并依法改判驳回肖静波对余志保的全部诉讼请求；2．判令本案一审、二审全部诉讼费用由肖静波承担。事实与理由：1．一审法院以案涉房屋已经被房东收回，合同目的无法实现为由支持了肖静波解除案涉合同的诉讼请求，明显是对合同法定解除权的适用情形进行了错误的、扩大解读，属于适用法律错误，依法应予纠正。余志保的转租行为和合同目的无法实现不存在因果关系，房东收回案涉房屋的原因是肖静波未及时缴纳租金，该情形明显不属于法律规定的不可抗力致使合同无法履行的情形；且在房东收回案涉房屋时已经明确同意与肖静波重新签订租赁合同，故余志保也不存在迟延履行债务或违约致使合同目的无法实现的情形。2．一审法院认定余志保、肖静波均未支付租金导致房东锁门后果发生，双方对于合同的无法履行均应承担责任，没有事实依据，且与业已查明的事实存在自相矛盾之处，进而做出错误判决，应予纠正。自2019年4月起案涉房屋的使用权已经归肖静波所有，房东也接受由肖静波重新签订租赁合同及支付租金。且案涉《店铺转租合同》明确约定，与案涉合同相关的租金及水电费用等应由肖静波承担并缴交。然肖静波拒绝缴交租金进而导致房东锁门，相应的责任应由肖静波自行承担。肖静波辩称，1．非法转租本身属于违法行为，转让合同继续履行的前提是转租合同有效，肖静波能合法使用该房屋是合同履行的前提。余志保非法转租的行为致使房东不愿向肖静波提供房屋，肖静波继续经营的前提不存在。余志保转租时没有通知房东，房东并不知情。余志保转租后，房东没有进行追认，也没有对转租行为进行认可。一审我方提交了张毅和肖静波2019年5月15日、5月29日、8月3日、8月8日的聊天记录、通话记录，均提到房东不愿意租给肖静波，张毅也提到了房东不认肖静波。2．余志保对合同无法继续履行存在过错，我方并未与房东签订合同，即便我们交付房租，房东也不愿意接受。2019年8月13日房东锁门，房东同意与我们签订合同的意愿没有告知我们，肖静波并未违约。即便房东表示愿意与肖静波签订新的合同的要约，也不表示原转让合同有履行的基础。更何况肖静波与房东也并未签订新的合同。原审被告张毅向本院提交书面意见称认可一审判决，同意上诉人的上诉意见。肖静波向一审法院起诉请求：1．解除肖静波与余志保于2019年4月20日签订的《转让协议》和2019年5月2日签订的《店铺转租合同》；2．余志保、张毅共同返还肖静波转让费300000元，房屋押金115800元以及以415800元为基数按照中国人民银行同期贷款利率4.35%计算资金占用费直至余志保还清所有费用为止，资金占用费自2019年8月16日计算至起诉之日（2019年9月5日）为1055.10元；3．余志保、张毅赔偿因合同不能继续履行给肖静波造成的物料等损失33304.50元，肖静波预交的管理费21937.50元，上述费用共计55242元；4．余志保、张毅承担本案的诉讼费用4191元以及保全费、律师费等所有费用。一审法院认定事实：2019年4月20日，肖静波（乙方）与余志保（甲方）签订《转让协议》，协议约定：1．甲方将位于光谷步行街意大利街武汉东湖新技术开发区甘慕饮品店（武汉市东湖新技术开发区步行街南路沿街商铺119-257号光谷世界城步行街F地块西区5栋1层058室136.01平方米、038室59.01平方米）转让给乙方，场地合同面积合计为195.02平方米。2．合同租期为5年，期限分别为2018年7月15日起至2023年7月14日止、2018年8月15日起至2023年8月14日止，乙方支付甲方415800元，其中转让费300000元，押金115800元。店铺转让给乙方后，乙方需履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳该合同所约定水电费及其他各项费用。乙方在租赁期满后自行与原出租方签署续约合同。3．转让后店铺现有的品牌使用权、装修、装饰及设备归乙方所有。4．转让费用付款方式：在签署本合同时付定金4万元，剩余尾款37.58万元于2019年5月20日前结清，在此期间甲方完全配合乙方办理交接手续，若乙方未按时付清尾款，押金不予退还并有权收回经营权。5．甲方协助乙方办理店铺转让后变更营业执照、房租合同以及物业相关手续等事宜，签订协议后，乙方有权对店内所有资产进行清算。当日，肖静波支付给余志保定金40000元，又于2019年4月27日支付给余志保375800元。2019年4月29日余志保向案外人魏顺花支付了2019年4月26日至2019年5月15日期间的租金。2019年5月2日，肖静波（乙方）与余志保（甲方）签订《店铺转租合同》，合同中与本案有关的内容有：第一条、甲方于2019年4月25日将位于光谷世界城步行街F地块西区5栋1层038室（门面建筑面积共59.01平方米）、058室（门面建筑面积共136.01平方米）转让给乙方使用。第二条、该店铺的产权人为丙（魏顺花、杨明）。丙与甲方签订了租赁合同，租期到2023年8月15日止，月租为38600元。店铺交给乙方后，乙同意代替甲向丙履行该租赁合同，每月交纳租金及该合同约定由甲交纳的水电费等各项费用，该合同期满后由乙领回甲交纳的押金，该押金归乙方所有。第三条、店铺现有装修、装饰、设备（包括）全部归乙方所有，租赁期满后按租赁合同执行。第四条、乙方在2019年4月25日前一次性向甲方支付顶手费（转让费）共计415800元，上述费用已包括甲方交给丙方再转付乙方的押金、第三条所述的装修装饰设备及其他相关费用。甲方不得再向乙方索取任何其他费用。丙方魏顺花、杨明并未在该《店铺转租合同》上签字。同日，余志保向肖静波出具了收条，载明：今收到肖静波店面转让款415800元其中含押金115800元。上述合同签订后，肖静波于2019年5月12日分别向案外人杨明、魏顺花支付了2019年5月15日至2019年8月15日期间的房租75000元、40800元。2019年5月12日，张毅向案外人魏顺花发送短信“嫂子您好，5月15日到8月15日房租已经转过去了请查收”，对方回复“刚看到，不是原来的名字！那是谁，不是你自己吗”，张毅回复“是我让加盟商直接转给您的，经过余志保的户头又需要一两天时间，所以直接转过去了跟你确认一下”。肖静波分四次向武汉市世界城物业管理有限公司支付了2019年7月1日至2019年12月31日期间的物业管理费29250元。另查明，余志保于2018年7月14日与案外人魏顺花、2018年7月24日与案外人杨明分别签订了《门面出租合同》，分别承租魏顺花位于光谷世界城步行街F地块西区5栋1层038室（建筑面积59.01平方米）和杨明位于光谷世界城步行街F地块西区5栋1层058室（建筑面积136.01平方米）的房屋，租期均为5年，租金分别为13600元和25000元，租金支付方式为每季度提前十天支付下季度租金。租金自第二年起逐年递增10%，合同中均约定：第九条1．在租赁期间，乙方（余志保）再转租房屋须事先书面通知甲方（出租方），征得甲方的书面同意；2．乙方向甲方承诺，在租赁期间不将该房屋承租权转让给他人或与他人承租的房屋交换使用。第十条乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：在租赁期内，乙方未按约定期限交付租金超过15天以上；乙方未经甲方书面认可或同意，擅自转租或转让承租房屋的。2019年8月9日上午6：30，案外人魏顺花向张毅发送短信“张师傅，八月二十号之前房租应该打过来了，今天就九号了，赶紧催一下，每次应该提前十天打钱的”。当天晚上23：57，张毅给肖静波发送微信“晚上跟房东好好说了，他基本上同意改签了，您这边看看还需要我做什么”。2019年8月11日，案外人杨文革给张毅发微信“倒计时了，谈的怎么样”，张毅于2019年8月14日回复“杨叔，稍迟一点我再给您电话”，杨文革回复“低姿态给肖去个电话，还是一劳永逸。”2019年8月15日，杨文革给张毅发送短信“因你方违约，门已锁，合同终止。室内所有物品应交壹月租金方可搬走并还原内部结构。营业执照1周内必须迁走”，张毅于2019年8月16日回复“收到”。2019年8月18日，魏顺花给张毅发送短信“张师傅，根据我们原来的合同，房租已经过期了，联系几次你也没回话，房租也没交，我房子也不可能老是空着，根据我们协议，我房子可以租给别人了，你三天之内把东西拿走，墙面拆除！如果三天之内你不拿走，我就当垃圾处理了。”2019年8月22日，案外人魏顺花又向张毅发送短信“张师傅，关于光谷门面的问题，已多次与（于）你联系，你也没回话，电话也没接，我跟肖师傅联系，他说里面的东西他都不要了，要我们自行处理，现房子已重新出租，今明两天，有什么东西你自己去拿，过了明天我概不负责！”在一审审理过程中，肖静波认为张毅是案涉店铺的实际经营者，肖静波实际都是与张毅联系沟通，故张毅应当承担连带责任。但余志保、张毅均认为张毅不应承担连带责任。在一审审理过程中，该院联系了杨文革，杨文革称一开始自己是不同意余志保转租的，但是到了锁门的前两天又表示同意重新和肖静波签订房屋租赁合同，但此时肖静波也不同意了，双方又都未付租金，于是锁门。一审法院认为，肖静波与余志保之间签订的《转让协议》及《店铺转租合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《转让协议》及《店铺转租合同》均主要基于案涉房屋进行经营，在案涉房屋已经被房东收回的情况下，合同目的无法实现，肖静波要求解除上述合同，一审法院予以支持。本案中双方对于房东锁门的事实无争议，但对于锁门的原因存在争议，即是因为房东不同意转租而锁门还是肖静波自己未按时交纳租金导致房东锁门。根据双方提交的证据及法庭调查的情况，房东的确认为余志保的转租行为违法，但是在锁门的前两天又同意了，此时无论是肖静波还是余志保、张毅，只要有人足额支付了租金，经营依然可以继续下去，但是双方均未采取行动，导致房东锁门的后果发生，因此一审法院确定双方对于合同的无法履行均应当承担责任，故而余志保应当返还转让费和房屋押金415800元的50%，即207900元，并从本判决确定给付之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用费至实际还清之日止。肖静波主张物料等损失33304.50元，但又不申请鉴定，依据不足，一审法院不予支持。肖静波主张的物业管理费21937.50元是其预交的店铺被锁之后的费用，该段时间肖静波未使用物业，可以自行向相关当事人主张退还，不应由余志保承担。肖静波主张张毅承担连带责任无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、解除肖静波与余志保于2019年4月20日签订的《转让协议》和2019年5月2日签订的《店铺转租合同》；二、余志保应于本判决生效之日起十日内向肖静波退还转让费和房屋押金207900元；三、驳回肖静波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4191元，由肖静波负担2191元，余志保负担2000元（此款肖静波已垫付，余志保应于判决生效之日起十日内直接支付给肖静波）。二审中，双方当事人没有提交新的证据。一审查明事实属实，本院予以确认。二审中，各方当事人均确认案涉《转让协议》及《店铺转租合同》客观上已无法继续履行。本院认为，二审应围绕上诉人的上诉请求和理由是否成立进行审理。因案涉房屋已经被房东收回，双方均确认案涉《转让协议》及《店铺转租合同》客观上已无继续履行的基础，故一审法院判决解除上述合同，并无不当。余志保主张案涉商铺的产权人后来已经同意直接与肖静波签订房屋租赁合同，但其提供的证据不足以证实案涉商铺的产权人与肖静波就直接签订合同达成了合意，故该项上诉理由不能成立。关于转让费和押金应否予以退还的问题。因余志保的转租行为并未事前取得案涉商铺的产权人同意，也未与案涉商铺的产权人协商解除其租赁合同，故余志保作为承租人依然负有支付房租的义务。余志保与肖静波在《店铺转租合同》中关于由肖静波代替其向案涉商铺的产权人履行租赁合同义务的约定，未获得该产权人的签字认可，故不能免除其作为承租人继续交纳租金的义务。一审法院认定余志保对案涉合同无法履行应当承担责任并无不当。上诉人的该项上诉理由亦不能成立。综上，余志保的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8382元，由余志保负担。本判决为终审判决。审判员  宋飞二〇二一年五月十日法官助理庄敏书记员陶叶珊