上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初24189号原告：上海中技物业发展公司，住所地上海市。法定代表人：徐左正，总经理。委托诉讼代理人：李勤明，男，上海中技物业发展公司工作人员。被告：潘月文，女，1959年10月10日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：孙家强(系被告潘月文邻居)，男，住上海市徐汇区。原告上海中技物业发展公司(以下简称中技物业)与被告潘月文房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2016年7月18日公开开庭进行了审理。原告中技物业的委托诉讼代理人李勤明、被告潘月文及其委托诉讼代理人孙家强到庭参加诉讼。经当事人一致同意，本案延长简易程序审理期限继续适用简易程序审理。本案现已审理终结。中技物业向本院提出诉讼请求：1.判令潘月文支付自2013年1月至2015年12月居住上海市龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋租金及保安保洁费共计4,631.40元；2.诉讼费由潘月文负担。事实和理由：2003年11月，中技物业根据案外人上海市新宏利房屋动拆迁公司(以下简称新宏利公司)签发的住房调配单，为潘月文办理了上海市徐汇区华泾路XXX弄XXX号XXX室房屋(现为上海市徐汇区龙吴路XXX弄XXX号XXX室，以下简称系争房屋)入住手续。2003年12月，中技物业出具租用公房凭证编号：中字163号。潘月文支付了2003年12月1日至2004年5月31日的租金644.40元。2013年6月，中技物业与案外人上海汇成物业有限公司(以下简称汇成物业公司)签订《物业服务合同》，约定龙吴路XXX弄XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX号(简称“老三幢”)从2013年1月1日起，由汇成物业公司负责管理；双方并出具公告，规定单位使用权房仍向中技物业缴纳房屋租金。现中技物业依据法院(2015)徐民四(民)初字第791号民事判决书，要求潘月文支付2013年1月至2015年12月间的房租、保洁、保安费计4,631.40元。被告潘月文辩称，2003年从黄浦区动迁至系争房屋，委托新宏利公司代购商品房，房屋性质属于产权房，而非使用权房。潘月文入住系争房屋在2003年，入住时的相关费用均由动拆迁公司一手操作结算，潘月文并未支付任何费用，因为当时没有大产证，故暂时无法做小产证，所以当时物业只能暂时给了租赁卡，物业和新宏利公司当时承诺半年内办理出大产证并补发小产证。2012年，经过居民的不断努力，相关部门才办理了大产证，并可以办理小产证，但是由于房屋实际面积与当时动迁分房面积之间存在差异，且这个差异一直未得到解决，导致许多住户不敢办理小产证。中技物业自2002年12月27日已被吊销营业执照，无经营权利，其不能接管房屋，中技物业的租赁凭证是假的，并无备案，导致对业主的生活造成极大影响。因此系争房屋实际应为产权房而非使用权房，故不同意支付房租，同意支付保洁保安费。本院认定事实如下：2003年11月，潘月文经新宏利公司安置，由黄浦区西林路XXX弄XXX号动迁至上海市徐汇区华泾路XXX弄XXX号XXX室(现为上海市徐汇区龙吴路XXX弄XXX号XXX室，即系争房屋)居住，住房调配单上载明潘月文原房屋情况为公房。潘月文于2003年12月15日取得租用公房凭证，确认系争房屋承租人为潘月文，租赁凭证上记载的月租金为107.40元。中技物业确认潘月文曾支付2003年12月1日至2004年5月31日的租金644.40元，双方确认此后潘月文未再支付租金、保安保洁费。另查明，自2002年12月27日起中技物业的企业状态为吊销未注销。2013年6月10日，中技物业(甲方)与汇成物业公司(乙方)签订物业服务合同，约定龙吴路XXX弄XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX号(简称“老三幢”)的物业管理服务在甲方维修后由甲方委托乙方管理。甲方统一缴纳物业服务费的房屋，在甲方统一缴纳后，属单位产权房的房屋，由甲方自行向各具体的物业使用人收取租金及保安、保洁及相关费用，与乙方无涉。本合同签署后，在“老三幢”内所有使用权房，凡涉及产权转移、代理经租、售后公房买卖、使用权房更户等事宜均仍由甲方全权负责办理。同年11月，中技物业及汇成物业公司联合发布《关于华欣家园‘老三幢’物业服务移交和接管的公告》，自2013年1月1日起，正式由汇成物业公司接管“老三幢”物业服务工作。公告指出，单位使用权房的房屋使用人仍向中技物业交纳房屋租金。还查明，“老三幢”居民入住后，上述房屋因在未取得房屋预售许可证的情况下，擅自出售给拆迁公司安置动迁户，致使多年来无法办理房屋产权证。居民向政府相关部门反映后，政府相关部门进行了协调。此后，中技物业取得了“老三幢”的大产证。部分入住居民也陆续办理了房屋产权证。潘月文因对面积持有异议未办理房屋产权证。以上事实，除庭审笔录外，另有中技物业提供的住房调配单、租用公房凭证、房租收据、收费通知、物业服务合同、关于华欣家园“老三幢”物业服务移交和接管的公告，潘月文提供的房屋产权登记信息、承诺书、协调意见、申请报告、情况说明、告知书、档案材料等证据证实，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，公有房屋的所有人和承租人、使用人必须遵守《上海市房屋租赁条例》(以下简称条例)及房屋土地管理部门的实施意见等相关规定。潘月文作为公有房屋承租人，应当按照租用公房凭证上记载的月租金额支付租金,并按照本小区物业服务规定和房屋主管部门出台的收费标准，交纳保洁费和保安费。中技物业虽然并不实际管理系争房屋，但中技物业委托汇成物业公司进行了管理，潘月文作为公房使用人，享受了服务，理应支付租金及保洁费、保安费。中技物业的企业状态虽在2002年12月27日起处于吊销未注销状态，但并不影响中技物业收取房屋租金。潘月文辩称系争房屋实为产权房，无需缴纳租金，本院认为，“老三幢”虽然因历史遗留问题一度无法办理房屋产权证，但经过各方努力，办理房屋产权证的障碍已经消除，部分业主也已经办理了房屋产权证，中技物业对于2013年以前的房租也予以了放弃。潘月文至今未取得房屋产权证系因其认为房屋面积差异，而不愿办理房屋产权证。故潘月文的上述辩解本院难以支持。潘月文辩称入住手续、租用公房凭证非法等意见，缺乏依据，本院亦难以采信。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，判决如下：一、潘月文于本判决生效之日起十五日内，向上海中技物业发展公司支付2013年1月至2015年12月的公房租金3,866.40元；二、潘月文于本判决生效之日起十五日内，向上海中技物业发展公司支付2013年1月至2015年12月的保洁保安费765元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由潘月文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  史建红二〇一六年十月十四日书记员  陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。二、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。