辽宁省辽河中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽74民再1号 再审上诉人（一审被告，反诉原告，二审上诉人，再审申请人）：盘锦市新华书店，住所地：辽宁省盘锦市兴隆台区泰山路**。 法定代表人：安宁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：薛建云，辽宁大宸（盘锦）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：白雪冰，辽宁大宸（盘锦）律师事务所律师。 再审被上诉人（一审原告，反诉被告，二审上诉人，再审被申请人）：辽河石油勘探局有限公司振兴服务分公司（变更前名称为辽河石油勘探局振兴公用事业公司、辽河石油勘探局有限公司振兴公用事业处），住，住所地：辽宁省盘锦市兴隆台区振兴街人民路**/div> 法定代表人：赵宇光，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王岩，该公司职工。 委托诉讼代理人：孙艳霞，辽宁三公律师事务所律师。 再审上诉人盘锦市新华书店（以下简称新华书店）与再审被上诉人辽河石油勘探局有限公司振兴服务分公司（以下简称振兴服务分公司）房屋租赁合同纠纷一案，辽河人民法院于2018年7月19日作出（2018）辽7401民初853号民事判决，宣判后双方均不服提起上诉，本院于2018年10月26日作出（2018）辽74民终114号民事判决，维持一审判决。判决执行完毕后，新华书店向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2019年8月28日作出（2019）辽民申1382号民事裁定书，指令本院再审本案。本院再审后作出（2019）辽74民再1号民事裁定书，撤销（2018）辽7401民初853号民事判决及（2018）辽74民终114号民事判决，发回辽河人民法院重审。辽河人民法院重审后于2020年12月18日作出（2019）辽7401民再10号民事判决，宣判后新华书店不服，向本院提起上诉，本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。新华书店的委托诉讼代理人薛建云、白雪冰，振兴服务分公司的委托诉讼代理人王岩、孙艳霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 新华书店再审上诉请求：1．撤销辽河人民法院（2019）辽7401民再10号民事判决第三项，依法改判振兴服务分公司赔偿因缔约过失给新华书店造成的经济损失41万元、赔偿房屋大修损失442017.5元及维修期间利润损失8万元、赔偿相邻关系损失364,580.61元、违约金12500元，合计1309098.11元；2．案件受理费由振兴服务分公司承担。事实和理由：一、再审一审判决没有认定振兴服务分公司缔约过失是错误的，振兴服务分公司应当赔偿新华书店经济损失41万元。1．新华书店与振兴服务分公司最初达成的房屋租赁合同是长期租赁的合意，鉴于辽河石油勘探局对固定资产管理的要求，租赁合同一年一签；2．一审判决称本案未续签合同是新华书店未在合同到期前30日书面申请续租，因此振兴服务分公司无违约责任，新华书店2016年、2017年续租从未提交过书面申请，并以实际行动表明续租，本案导致租赁合同未能续签的原因在于对方公司法定代表人变动，振兴服务分公司收回房屋后没有进行公用；3．新华书店要求振兴服务分公司赔偿41万元损失不是基于对方违约，而是基于对方的缔约过失责任，符合《合同法》第42条“（三）有其他违背诚实信用原则的行为”，振兴服务分公司不再续签租赁合同侵犯了新华书店信赖利益，应承担缔约过失责任。二、再审一审判决要求新华书店另案主张房屋大修费用及大修期间利润522017.5元错误。1．新华书店提供的证据能够证明大修花费共计442017.5元，这些费用是实际支出，并在维修前经振兴服务分公司认可并同意新华书店先行垫付，大修期间导致两个月未能正常营业，直接影响承租人使用，造成利润损失是必然的，新华书店主张8万元利润损失有合同依据，应当支持；2．一审判决要求新华书店对大修损失另行向案外人盘锦辽河油田圣泰实业集团有限公司（以下简称圣泰公司）主张是错误的，新华书店与振兴服务分公司之间系租赁合同关系，根据合同相对性，新华书店无权向圣泰公司主张权利，且重新起诉振兴服务分公司及圣泰公司属于增加诉累。三、一审判决驳回由于振兴服务分公司未能处理相邻权纠纷导致新华书店产生的营业损失及医疗费等损失是错误的。因为环境污染导致新华书店无法正常经营三个月，员工多人过敏入院治疗，造成营业损失以及被打伤住院损失364580.61元，振兴服务分公司未依照合同约定解决与第三方的产权及相邻权关系，构成违约，应当支付违约金12500元。一审判决认为不属于相邻权纠纷，于法无据。本案中，新华书店所使用的房屋与圣泰公司所使用的场地紧密相连，圣泰公司在使用场地时造成环境污染，引发争议，两者是基于相邻权而产生的，属于相邻权纠纷。一审判决要求新华书店向案外人圣泰公司主张同样是错误的，因为本案的情况是属于违约与侵权的竞合，新华书店有权要求振兴服务分公司赔偿。 振兴服务分公司辩称，振兴服务分公司无缔约过失责任，新华书店要求赔偿经济损失41万元没有事实和法律依据。新华书店对缔约过失责任存在错误的理解，本案中双方签订的合同已经实际履行完毕，振兴服务分公司不存在缔约过失责任，其主张双方达成的租赁合同是长期租赁合同的合意没有证据支持，也不符合常理，案涉租赁合同约定了明确的租赁期限，应当依约履行。新华书店主张振兴服务分公司承担缔约过失责任超出原审承担违约责任的诉请，再审不应当审理。新华书店主张的大修费用以及大修期间的利润损失没有事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。新华书店的各项维修内容不属于合同约定的大修内容，不在合同约定的履行期间，本案涉案合同是2017年签订，新华书店主张的维修内容据其陈述均发生在2015年，新华书店在2016年、2017年签订合同时均未提出租金扣减，说明新华书店也认为该笔费用与房屋租赁不是同一法律行为。新华书店主张的维修内容牵涉到第三人，本案审理的是房屋租赁合同纠纷，不宜追加案外人审理其他纠纷，另案诉讼并无不当。新华书店主张的因相邻权纠纷产生损失的赔偿没有事实和法律依据。新华书店主张其与振兴小区天然气改造施工方因噪音和油漆气味污染发生纠纷，该纠纷不属于物权法意义上的相邻权纠纷。施工方施工产生的噪音等环境污染应当向环保部门举报，员工与施工方发生的冲突应当是治安案件，如有损失应当向侵权人主张赔偿。综上所述，请求依法驳回新华书店的上诉请求，维持再审一审判决。 振兴服务分公司原审提出诉讼请求：1．判令新华书店从位于振兴小区荟芳园房屋腾迁；2．判令新华书店自2018年1月1日至实际腾迁之日给付房屋使用费，房屋使用费按年租金25万元折算为日租金标准计算；3．新华书店承担本案诉讼费。事实与理由：振兴服务分公司与新华书店于2017年1月19日签订《房屋租赁合同》，新华书店租赁位于振兴小区荟芳园房屋一间用于经营，租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日止，年租金25万元。合同到期后，新华书店拒绝搬迁，振兴服务分公司于2018年1月2日向新华书店下达限期搬迁通知，新华书店至今未腾迁，故起诉至法院请求予以支持。 新华书店在原审时辩称，1．振兴服务分公司不是房屋所有权人，不是本案的适格主体；2．起诉状所述与事实不符，虽然双方签订《房屋租赁合同》表面看已经期满，但实际上双方签订的是一个长期租赁合同，双方签订的《房屋租赁合同》并未到期，振兴服务分公司单方面通知搬迁的行为构成违约，依据法律规定振兴服务分公司应当继续履行合同义务；3．振兴服务分公司主张新华书店给付《房屋租赁合同》到期后，房屋使用费8.5万元的请求不能成立，振兴服务分公司在合同期间未能履行法律规定和合同约定的维修义务，也未按合同约定解决相邻权纠纷，振兴服务分公司应当相应减少租金439580.61元或者延长租期至2019年9月30日。 新华书店在原审时提出反诉请求：1．判令振兴服务分公司承担因提前解除合同给新华书店造成的经济损失41万元；2．判令振兴服务分公司赔偿因租赁房屋漏雨导致经营图书毁损以及防护费用共计42000元；地下管；地下管道破裂导致多缴纳水费以及维修费共计24236房屋经常断电导致营业额损失、数据服务器损坏、电脑数据丢失、电脑毁损共计3万元；总计损失96236.4元；3．判令振兴服务分公司给付新华书店垫付的租赁房屋大修、其他修理费用456410元以及大修期间的营业损失8万元；4．判令振兴服务分公司支付违约金12500元；5．判令因振兴服务分公司允许在租赁房屋北侧搭建施工现场，导致营业额损失359580.61元、员工过敏以及受伤治疗费用、精神损失费5000元，总计364580.61元；6．判令振兴服务分公司减少租金439580.61元或延长租赁期限至2019年9月1日；7．判令反诉诉讼费用由振兴服务分公司承担。事实与理由：2014年底新华书店收购北方书城，与振兴服务分公司签订《房屋租赁合同》和《HSE合同》，租用初期辽河石油勘探局领导及振兴服务分公司单位负责人均提出在不改变原有书店的用途下，由新华书店单位长期租赁使用，双方达成长期租赁合意，但因受辽河石油勘探局有关规定的制约，双方约定《房屋租赁合同》每年一签。现振兴服务分公司单方面提出解除合同，不但违反约定，并且在承租期间，新华书店发现租赁房屋存在诸多问题，振兴服务分公司未按照合同约定履行维修义务，也未按照合同约定提供符合使用功能的房屋，并且未及时解决相邻权纠纷造成新华书店多项损失。振兴服务分公司单方面解除合同的行为构成违约。振兴服务分公司未按合同约定提供符合使用功能的房屋，导致新华书店承租期间产生了多项经济损失。振兴服务分公司未按照约定履行大修义务。振兴服务分公司未按合同约定解决相邻权纠纷。 振兴服务分公司在原审反诉中辩称，新华书店的反诉请求没有事实、法律和合同依据，应予驳回。1．租赁合同已于2017年12月31日到期，合同已经终止；2．振兴服务分公司提供的房屋符合合同约定的使用功能，其地下管道爆裂造成其水费损失，应由与其形成供水合同关系的单位负责；3．合同履行期间标的房屋没有出现合同约定的大修情形，租赁房屋在2012年进行了大修改造，即使2015年3月起发现漏雨，尚在法定的屋面防水保质期内，振兴服务分公司未违约；4．新华书店与天然气改造施工方的纠纷不属于相邻权纠纷，振兴服务分公司没有违约；5．新华书店主张减少租金或延长租期没有事实和法律依据。 再审一审法院认定事实：2015年1月14日，新华书店（乙方）与振兴服务分公司（甲方）签订《房屋租赁合同》和《出租房屋HSE合同》，甲方将振兴小区荟芳园租给乙方，租赁房屋用途为图书报刊、电子出版物、音像制品零售、文化用品、电脑及耗材。租赁期限从2015年1月1日至2015年12月31日，租金为20万元/年。2017年1月19日，双方续签房屋租赁合同，租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日，租金为25万元/年。2017年5月27日开始，圣泰公司在案涉房屋北面进行燃气入户工程施工，施工期约3个月。2018年1月2日，振兴服务分公司下属单位物业三公司在承租房屋内张贴“限期搬迁通知”，表示不再租赁房屋。2018年3月19日，原辽河石油勘探局振兴公用事业公司更名为“辽河石油勘探局有限公司振兴公用事业处”。2020年12月3日，又变更为“辽河石油勘探局有限公司振兴服务分公司”。另查明，2015年因案涉房屋需要维修，新华书店向振兴服务分公司提出了维修申请，因在振兴服务分公司与圣泰公司的合同保修期内，振兴服务分公司通知了圣泰公司进行维修。在维修过程中，刘涛作为圣泰公司指派的维修负责人与新华书店的法定代表人安宁达成了部分工程由新华书店自行维修的协议，故新华书店对部分项目自行维修。2015年，因房屋漏雨，新华书店经营的图书发生一定毁损，并因防护漏雨，产生了部分防护费用。2017年，案涉房屋地下水管破裂，新华书店自行维修。因水管漏水，新华书店多交了部分水费。 再审一审法院认为，本案应为房屋租赁合同纠纷。双方签订的租赁合同合法有效，应受法律保护。本案的争议焦点为：1．振兴服务分公司主张新华书店应从案涉房屋腾迁及给付房屋使用费是否具有事实依据及法律依据；2．新华书店主张振兴服务分公司给付损失或费用是否具有事实依据及法律依据。振兴服务分公司提交的证据可以证明其与新华书店在2017年签订的合同已履行完毕。新华书店在原审判决生效后已从案涉房屋迁出，所以对振兴服务分公司主张的新华书店应从案涉房屋迁出的诉讼请求，已不存在争议，不再处理。对振兴服务分公司主张的房屋使用费，因双方的房屋租赁合同于2017年12月31日到期，双方的合同已经终止，因此，自2018年1月1日后，新华书店应返还案涉房屋，但其从期满之日起仍然占有使用，故应适当支付使用费。对每日占用金额，振兴服务分公司主张按上一年度租金计算，合乎情理，应予支持，即每天685元（250000元÷365天）。新华书店主张因振兴服务分公司单方解约给其造成经济损失41万元，因双方的租赁合同于2017年12月31日到期，故合同已经终止，新华书店无证据证明房屋租赁期间应为五至十年。另外，租赁合同中约定了新华书店如要续约，应在租赁期间届满前30日内书面向振兴服务分公司续租，但新华书店无证据证明曾申请续租，故不能认定振兴服务分公司存在违约行为，故对新华书店该项诉讼请求不予支持。新华书店主张因房屋漏雨导致经营图书损毁及防护费用42000元。由于新华书店在书籍受损时未保存证据，其提交的书籍清单系单方制作，且是书籍的销售价格。书籍实际损失数量及价格无法确定，但因漏雨，图书确有损失，也确实产生一定防护费用，酌定振兴服务分公司给付新华书店4000元。新华书店主张案涉房屋2017年地下水管破裂发生维修费损失14960元、水管破裂而多支付水费9236.4元。地下水。地下水管破裂超出常人预见或控制范围，地下水管属房屋基础设施之一屋所有权人维修管理范围。新华书店提交的证据可以证明确有水管破裂，可以证明发生水管维修费用14960元，因此对水管维修费用，振兴服务分公司应给付新华书店。因水管破裂必然导致漏水且水费增加，新华书店主张多支付了9236.4元水费，新华书店提交了水费收据，且计算方法基本符合常理，该诉讼请求应予支持。新华书店主张房屋经常断电导致数据丢失、电脑损毁等损失3万余元，但其提交证据不能证明是因振兴服务分公司原因或因案涉房屋质量原因造成断电，故对该项诉讼请求不予支持。新华书店主张振兴服务分公司应给付大修费用442017.5元。新华书店在原审提交的“新油总法”（2015）005号文件及刘涛等人的证言虽然可以证明其曾向振兴服务分公司提出过维修，但根据刘涛出庭证言及本案审理时新华书店的陈述，可以推定部分维修费用应由圣泰公司承担。再审是对原审当事人之间的纠纷进行审理，本案不宜将圣泰公司追加为当事人。另外，新华书店主张的各项工程造价是否合理，本案也不宜一并处理，故对其主张的大修费用，新华书店可以另案向圣泰公司及振兴服务分公司主张权利。新华书店主张的大修期间利润损失8万元。因新华书店在大修期间未停业，营业期间的利润可能受多种因素影响，虽然新华书店申请对利润进行鉴定，但其提交的证据不足以证明存在利润损失及损失是由大修造成，对该项诉讼请求不予支持。新华书店主张在2017年天然气公司进行施工时振兴服务分公司违反相邻关系约定，应给付其违约金、营业损失、员工治疗费用等共计377080.61元。相邻权纠纷是指相互毗邻的两个以上不动产所有人、用益物权人或占有人，在用水、排水、通行、通风、采光等方面根据法律规定产生的权利义务关系。而新华书店主张的因天然气公司施工而给其造成损失，显然不属于相邻关系纠纷。故对该项诉讼请求不予支持。新华书店作为天然气施工时案涉房屋的合法占有人，如认为天然气施工公司给其造成营业损失或给其员工造成损害，可以另案起诉。综上，再审一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、再审申请人盘锦市新华书店自2018年1月1日起按每日685元给付被申请人辽河石油勘探局有限公司振兴服务分公司房屋占用费至实际腾迁之日止；二、被申请人辽河石油勘探局有限公司振兴服务分公司给付再审申请人盘锦市新华书店水管维修费用14960元、多交水费9236.4元、因房屋漏雨导致书籍损失及防护费用4000元，以上共计28196.4元；三、驳回双方其他诉讼请求。如逾期给付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费938元，由新华书店承担；反诉案件受理费10767元，收取6767元，新华书店承担6267元，振兴服务分公司承担500元，退还新华书店4000元。 本院再审二审期间，新华书店围绕本案争议焦点提供以下证据： 证据一、企业信用信息公示报告复印件一份，证明振兴服务分公司因2017年2月14日负责人变动导致涉案合同未续签。振兴服务分公司对该证据真实性没有异议，对关联性和证据目的有异议，认为不能证明新华书店的主张。 证据二、原书店现状照片复印件，证明案涉房屋现用于经营，与振兴服务分公司所说的用于开设老年大学不符。振兴服务分公司对该组证据的真实性没有异议，认为涉案房屋由于诉讼不能正常使用，老年大学计划无法实施另行选址，现部分自用，与新华书店无关。 证据三、2014至2018年新华书店为持续经营书店所投入的装饰装修营销宣传，购置设备设施的费用明细复印件一组，证明新华书店是做长期经营的准备，振兴服务分公司违背诚信原则不续签合同新华书店是有损失的。振兴服务分公司对该组证据的真实性和关联性有异议，认为该组证据均为复印件，且新华书店的资金投入属正常经营所需，不能证明双方已达成长期租赁协议。 本院认为，新华书店提供的上述证据不能证明双方已就长期租赁事宜达成协议，不能证明未能续签合同系因振兴服务分公司的法定代表人变更的原因，不能证明振兴服务分公司在订立合同过程中存在过错，故对新华书店提供的上述证据，依法不予采纳。 本院再审二审查明的事实与再审一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于振兴服务分公司是否存在缔约过失及应否因缔约过失承担赔偿责任问题。缔约过失责任，是指在合同不成立、被确认无效或者被撤销时，一方存在过错而另一方因此遭受损失的，存在过错的一方应当承担赔偿损失的责任。本案中，双方签订的房屋租赁合同合法有效，且已履行完毕，新华书店自原审一审时便主张双方在订立合同的过程中已就长期租赁事宜达成协议、双方租赁合同一年一签系应辽河石油勘探局的管理要求是公认的事实、未能续签合同系因振兴服务分公司的法定代表人变更的原因，但提供的证据不足以证明其主张成立，本院既无法认定振兴服务分公司在订立合同过程中存在《中华人民共和国合同法》第四十二条规定的恶意进行磋商、故意隐瞒重要事实、提供虚假情况和其他违背诚实信用原则的行为，亦无法认定双方已就长期租赁事宜达成协议。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”新华书店的该主张没有事实及法律依据，本院不予支持。关于新华书店主张振兴服务分公司在通知其搬迁时，告知案涉房屋不再作为经营使用，但现在却用于经营，表明振兴服务分公司违反诚实信用原则的观点，因双方的租赁合同已履行完毕，振兴服务分公司作为案涉房屋的权利人，依据生产经营的需要，有权对案涉房屋自主合法使用，新华书店的该主张没有法律依据，本院不予支持。 关于振兴服务分公司应否赔偿新华书店房屋大修损失及维修期间利润损失问题。圣泰公司的工作人员刘涛证明案涉房屋大修中的部分维修项目尚在圣泰公司与振兴服务分公司签订的荟芳园改造工程的保修期内。根据新华书店的陈述和刘涛的证人证言，能够认定新华书店与圣泰公司在未经振兴服务分公司同意的情况下，达成了新华书店自行维修的约定，故该部分维修费用应由圣泰公司承担。因该部分费用尚未经核算，且圣泰公司非本案原审当事人，本案不宜一并处理，新华书店可另行主张权利。关于新华书店主张的维修期间的利润损失问题，再审一审判决已详尽论述，且观点正确，本院不再赘述。 关于新华书店主张振兴服务分公司未能处理相邻权纠纷导致其产生损失，要求振兴服务分公司赔付营业损失、医疗费及违约金问题。新华书店主张的营业损失如确实存在系圣泰公司在案涉房屋旁进行天然气管道工程施工过程中产生，医疗费用系双方发生冲突所致，不属于相邻权纠纷，振兴服务分公司在此过程中不存在违约行为，新华书店的相关主张没有事实及法律依据，本院不予支持。如新华书店认为圣泰公司在施工过程中存在违规行为或圣泰公司在双方冲突过程中存在违法行为，导致其产生损失，新华书店可另行向该公司主张权利。 综上，再审一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9680元，由盘锦市新华书店负担7300元，辽河石油勘探局有限公司振兴服务分公司负担380元，退还辽河石油勘探局有限公司振兴服务分公司2000元。 本判决为终审判决。 审判长  姚丽荣 审判员  吴培波 审判员  裴 舟 二〇二一年五月十二日 法官助理刘艳波 书记员蔡跃