中华人民共和国上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初26862号原告尚晓琴，女，1979年9月30日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人朱斌，高朋(上海)律师事务所律师。被告谷银泉，男，1960年7月14日生，汉族，住上海市。被告谷穗，男，1989年6月14日生，汉族，住上海市。上述两被告共同委托代理人孙哲，上海市朝华律师事务所律师。上述两被告共同委托代理人汪伟敏，上海市朝华律师事务所律师。原告尚晓琴诉被告谷银泉、谷穗房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月6日立案受理后，被告谷银泉、谷穗依法提起反诉。本案依法适用简易程序，由审判员周婉独任审判，于2016年7月28日公开开庭进行了审理。原告尚晓琴的委托代理人、被告谷银泉、谷穗的共同委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚晓琴诉称，2015年11月8日，经上海我爱我家房屋租赁置换有限公司金杨路分公司介绍，原告与被告的代理人签单了《上海市房地产买卖合同》，将被告名下位于上海市杨高中路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)转让给原告，转让价为人民币(以下币种同)350万元，其中105万元于签约之日支付，余款245万元银行按揭支付。合同约定在2015年12月31日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，合同第十条约定，被告未按合同约定的期限将系争房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给原告，应当向原告支付违约金，违约金应按照原告已付款日万分之四计算，违约金至应履行期限届满次日起算至实际履行完毕之日，此外还约定被告于原告支付首付款当日将系争房屋交付原告。当天，双方还达成补充协议，原告除上述合同款外再补偿被告65万元，其中45万元在2015年11月20日前支付，过户完成前再支付余款20万元。合同签订当日即2015年11月8日，原告依约支付105万元首付款，被告代理人也当即向原告交付房屋，当天原告还向被告支付了45万元补偿款，即总共支付了150万元。原告次日开始装修系争房屋，目前已入住。后双方于2015年11月19日办理审税手续，2015年12月10日审税手续完成，2015年11月23日，被告完成系争房屋上原抵押登记注销手续，2015年12月24日原告的按揭申请获贷款银行同意并签订《个人购房担保借款合同》。原告及中介公司在2015年12月24日即要求被告办理过户手续，但被告及其代理人以各种理由拖延。2016年2月29日，中介公司向被告发出《过户通知函》，催促被告履行产权过户义务，但被告至今置之不理。综上，原、被告之间买卖合同合法有效，理应得到全面履行，故原告起诉，要求：1、判令被告立刻办理系争房屋的过户手续；2、判令被告支付原告逾期过户违约金，以150万元为基数，按每日万分之四标准，自2016年1月1日起计算至实际办理过户之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。被告谷银权、谷穗共同辩称，不同意原告诉请，被告没有违约。反诉原告谷银泉、谷穗诉称，2015年11月8日，反诉原告与反诉被告签订《上海市房地产买卖合同》，由反诉原告将系争房屋出售给反诉被告。合同约定房屋建筑面积135.72平方米，转让价共计350万元，反诉被告应于2015年11月8日支付105万元，剩余245万元反诉被告通过银行贷款支付，双方应于2015年12月31日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。此外，就系争房屋转让，双方又签订补充协议，约定反诉被告再另行补偿反诉原告65万元，其中45万元于2015年11月20日支付，20万元于交易过户前支付。合同签订后，反诉原告依约履行合同义务，但反诉被告在过户时限届满前未按照合同约定向反诉原告支付20万元，且要求反诉原告另行向反诉被告支付5万元费用，并以此为由拖延过户。反诉原告认为，双方签订的合同合法有效，反诉被告理应按照合同约定向反诉原告履行支付价款义务，但反诉被告违背诚实信用原则，拒不履行合同约定的付款义务，导致合同履行受阻，已构成违约。为维护反诉原告的合法权益，故提起反诉，要求：1、解除双方签订的房地产买卖合同；2、判令反诉被告支付违约金71万元；3、判令反诉被告返还系争房屋；4、案件受理费由反诉被告承担。经审理查明：2015年7月30日，被告就系争房屋的出售事宜出具授权委托书，委托谷汇泉为被告代理人，委托期限包括：代为签订定金协议，代为签订、修改、解除房地产买卖合同，代为办理买卖合同公证、领取公证书，代为办理房地产转移登记，代为申报纳税并支付系争房屋买卖过程中应付之相关税费、代为签署与税收有关的承诺文件(包括有关自住五年以上唯一生活用房的承诺)，代为交房、代为办理水、电、煤、电话、宽带、物业等过户手续并至相关部门调取维修基金结清证明，代为配合买方贷款银行办理相关手续并签署相关文件、协助买方办理查询原有住房情况并签署文件、代为收取房价款，代为办理系争房屋买卖过程中的其他相关事宜等；委托期限至委托人签署委托书之日起至委托事项办妥之日止。2015年11月8日，谷汇泉作为被告委托代理人就系争房屋与原告签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋总价为350万元。合同第六条约定，双方确认在2015年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定，原告未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向被告支付违约金，违约金应按照原告逾期未付款日万分之四计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过十五日后原告仍未付款的，除原告应向被告支付十五日的违约金外，被告可单方解除本合同，被告单方面解除合同的，应当书面通知原告，原告承担违约责任，违约金为系争房屋总价款的20%，被告可以从原告已付款中扣除违约金，余款返还原告，已付款不足违约金的，原告应在接到书面通知之日起十日内向被告支付。第十条约定，被告未按照本合同约定的期限将系争房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)原告，应当向原告支付违约金，违约金应按照原告已付款日万分之四计算，违约金自本合同应交付期限之第二日起算至实际交房之日止，逾期超过十五日后被告仍未交付的，除被告应向原告支付十五日的违约金外，原告可单方面解除本合同，原告单方面解除合同的，应当书面通知被告，被告承担违约责任，违约金为系争房屋总价款的20%，被告应在接到书面通知之日起十日内退还原告已支付的房价款并支付违约金。补充条款第三条约定，待原告办妥贷款手续后且被告办妥抵押登记注销手续且双方税费审核完毕后7个工作日内至上海市相关房地产交易中心办理过户手续，若系争房屋产权证上有未满18周岁的产权人，则该产权人的法定监护人必须全部到场签字并同意出售。第四条约定，被告于原告支付首付款当日将系争房屋交付原告，交付标志为双方签订物业交验单。合同附件三付款协议约定，原告于2015年11月8日将房款105万元直接支付给被告，该笔款项专项用于归还被告尚欠贷款银行的抵押贷款及注销对系争房屋设有的抵押权，并于取得注销资料后3日内办理抵押登记注销手续；原告于双方至上海市相关房地产交易中心办理过户手续且交易中心出具以原告为权利人的系争房屋上海市房地产权证后，以银行发放贷款方式将245万元支付给被告。双方另行签订《补充协议》，约定原告另行补偿被告65万元，该款原告于2015年11月20日支付45万元，交易过户前支付20万元。2015年11月8日，原告分别向被告支付105万元及45万元。之后，原告依约办理贷款手续，并与中国农业银行股份有限公司上海南汇支行签订《个人购房担保借款合同》；被告亦依约将系争房屋交付原告。2016年2月29日，中介方向谷汇泉、谷银泉发送《过户通知函》，要求被告方于收到函件之日起3日内与中介重新确认具体过户时间及日期，如被告方未履行上述建议，视为被告方无意继续履行上海市房地产买卖合同的相关约定，由此产生的一切法律后果由被告方承担。另查明，2016年12月9日，原告发送微信给被告“我和您沟通一下，建议5万元打入我爱我家公司的账户，让他们作为第三方”，“这样比较稳妥”，“也不影响到我们过户和放款”，“否则到时候您哥哥那边会有问题”。2015年12月24日，原告发送微信给被告“和你说一下，刚接到银行通知，我贷款批下来了”，“您看，你啥时候安排回来一下”；被告回信“我会尽快回来”；原告回复“哦，好的”。2016年1月8日，原告发送微信给被告“侬准备啥晨光回来”，“啥时候办理过户”。1月9日，原告发送微信给被告，“贷款等相关手续就我们上次沟通后我都已经办好了。”，“上次电话说你要尽快回来，就电话后也已快2周了，你可能比忙，还没安排回来”，“我也想尽快办理后续放款等相关手续，尽早帮您这边交易完成，如你近期无法安排回来，您看要不把5万元直接转我账户吧，我该办的也已经办好了，现在就等您这边，您看如何”。1月12日，原告发送微信给被告“上次和你消息说的事情考虑如何了？”，“尽快给我回复，谢谢”；被告回信“阿叔生病了，明天出院，就给你电话”。1月14日，原告发送微信给被告“阿叔，我问一下，既然就按你前面说的，尽量不让你哥哥知道，你5万元还是尽快打给我，我好尽快去办理过户”；“请您尽快回复我所留消息的事情，谢谢。”被告回复“我哥哥已知道全部情况，他会去找你的，因为他是此房子的全权代理委托人，我和他已吵的无法收场，等我出院，我就考虑回国”；原告发送微信“你什么时候回国”，“你回国还要一段时间”，“你钱打给我就可以办理过户了”，“大家都尽快，不要再拖了”，“我从12月23号就告诉你我贷款好了”，“等你回来处理5万元和过户的事情”，“请你回来处理5万元和过户的事情”，“请别再拖了，否则我们早就过好户了”；被告回复“病区信号被屏蔽，有时看不到信号”。1月15日，原告发送微信给被告“何军刚给我电话，说你哥哥明天要和我见面谈过户的事情”，“何军建议我不要见面，5万元的事情先不要和你哥哥说”，“你看后续该怎么办”。1月16日，被告发送微信给原告“尚小姐，实在对不起，近来我在美国身体相当不好，已住院多日，关于卖房子已把我搞得崩溃了，筋疲力尽，我从来没有想到卖房子会卖出那么多的事情，我被吓到了提卖房就害怕的地步，我被吓到了生病，你问我后续如何办，你们想如何办，就如何办，根据我身体状况我也坐不了飞机回国，我已经全权委托我国内两个哥哥处理，我希望就卖房此事，本着相互谅解的原则，互相不要生事，我的房，四百十五万卖的价格根本不高，在今天你再想这个价拿这个房是绝对拿不到，我希望尽快过户，你拿到你要的房，我们拿到属于我的钱，谢谢你”。1月20日，原告发送微信给被告“请尽快给我电话”。1月29日，原告发送微信给被告“请您给我一下电话，谢谢”。2月3日，被告发送微信给原告“任何时间，可以给我微信电话，谢谢”。3月17日，被告发送微信“如不能协商，我先收回房子”。3月23日，被告发送微信给原告“郑重通知，我方房产先行收回。给予七十二小时时间。”3月26日，被告发送微信给原告“你今天和你弟弟私闯我爱法新都，并暴力砸门进入至我爱法新都进户门损坏，郑重要求你赔偿！！！请速与我联系。”；原告发送微信给被告“买卖合同相关条款约定明确，请履行合同！速回国办理或安排代理人过户！”审理中，原告提交2016年1月17日录音资料一份，其中原告“侬听我讲，个么上次讲的办的事情5万元，跟侬哥哥讲，叫侬哥哥直接把我唠”，被告“侬直接跟他说，放在台面上，包括我和何军也说过，侬直接和他说。”；原告“好额，侬讲好额，就讲好的5万元直接问他要了”；被告“对，侬直接问他要，你们尽快过户”；原告“我不是等侬一个月了吗，等侬回来”;被告“嗯，好伐，你们就尽快过户”；原告“我是尽快呀，我已经等侬一个月了”；被告“侬叫何军出面打电话约我哥哥约个时间，好伐”；原告“好额，个么就侬这样讲，我尽快好伐，马上，争取下个礼拜好伐”；被告“我希望下个礼拜就把户过掉，就这样不要再拖了，拖了就没啥意思了”；被告对原告提交的录音资料真实性予以确认，但对录音形成时间无法确认，同时认为该录音证据不能反映被告同意支付5万元。被告提交何军于2016年1月23日发送给被告的微信“现在见面了！客户同意过户，不搞了！！！她贷款245万，还剩20万过户前支付！！！”，原告对被告提交的该证据真实性不予确认。上述事实，由上海市房地产买卖合同、委托书公证书、补充协议、转账凭证、个人购房担保借款合同、过户通知函、录音资料、微信往来记录等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同及补充协议，系当事人真实意思表示，双方均应遵照履行。原告依约支付房款，被告亦将房屋交付原告。对于双方补充协议约定的20万元，原告认为当时双方真实意思为在双方至交易中心办理过户手续当日完成送件手续后即支付被告；被告则认为双方约定2015年12月31日为最后过户日期，故原告最迟应在2015年12月31日向被告支付该20万元。本院认为，双方补充协议约定“交易过户前支付20万元”，根据该约定字面意思理解双方在约定交易过户日期当日办理送件手续之前原告向被告支付该20万元，原告均不构成违约，故反诉部分被告以此违约要求解除双方买卖合同并要求原告承担相应违约责任的请求，本院不予支持。根据双方提供的证据，双方在微信及往来电话中均有互相催促办理过户手续的意思表示，但双方均未提出具体过户时间；而且根据双方往来微信记录，双方确对5万元费用问题有过沟通，原告称被告要求涨价，故拒绝协助原告办理过户，对此原告未予以充分举证，而被告提出系原告以5万元费用支付问题为由，不办理过户，被告亦未予举证证明原告以5万元的支付为过户前提而拒绝办理过户，故造成原告未能付款、双方未能办理过户手续，双方均应负有责任。但在中介方发送要求过户的函件后，被告未有积极回应，且在2016年3月发送微信表示要收回房屋，被告以其行为明确拒绝原告过户请求，显示被告违约，故本诉部分原告要求被告协助办理过户手续并依约支付相应违约金的请求，本院予以支持。对于违约金的起诉日期，本院认为在中介发送催告函后合理期限内，被告即应积极予以协助办理过户，故违约金的起始日自中介发送催告函后二十日即自2016年3月21日起计算。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告谷银泉、谷穗于本判决生效之日起十五日内，协助将上海市浦东新区杨高中路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告尚晓琴名下，同时原告尚晓琴支付被告谷银泉、谷穗房款265万元；二、被告谷银泉、谷穗于本判决生效之日起十五日内支付原告尚晓琴逾期过户违约金(以150万元为基数，自2016年3月21日起至实际过户之日止，按照日万分之四的标准计算)；三、驳回反诉原告谷银泉、谷穗的全部反诉请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费35,208元，减半收取计17,604元，由被告谷银泉、谷穗负担；反诉案件受理费减半收取5,450元，由反诉原告谷银泉、谷穗负担。如不服本判决，原告尚晓琴、被告谷银泉可在判决书送达之日起十五日内，被告谷穗可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周婉二〇一六年十月二十日书记员  刘露附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。