山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁10民终640号上诉人（原审原告）：皮秦贝贝，女，1997年4月26日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王守利，北京泽达律师事务所律师。委托诉讼代理人：皮贵平，男，系皮秦贝贝之父。被上诉人（原审被告）：乳山市正华房地产开发有限公司，住所地乳山市新华街**。法定代表人：郑志，经理。委托诉讼代理人：李楠，女，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：江苏华珍堂草本科技有限公司，，住所地江苏省无锡市翰苑2-9法定代表人：张汝志，总经理。委托诉讼代理人：宋鑫，男，系该公司员工。上诉人皮秦贝贝因与被上诉人乳山市正华房地产开发有限公司（以下简称“正华公司”）、江苏华珍堂草本科技有限公司（以下简称“华珍堂公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省乳山市人民法院(2020)鲁1083民初3929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。皮秦贝贝上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持皮秦贝贝的诉讼请求。事实和理由：原审法院认定事实和适用法律错误。本案中皮秦贝贝购买的是住宅商品房，正华公司在合同中承诺的商品房也是住宅性质的房屋。但正华公司的建筑工程施工许可证(371083201707050101)所载明的是商业公建性质，一审对案涉房屋的性质认定错误。住宅房屋与商业房屋是两个性质根本不同的房屋，二者的土地的使用年限、税费、贷款利率、其他费用等等均有本质的区别。皮秦贝贝购买的是住宅性质的房屋，而不是商业性质的房屋。正华公司现所提供的商业房屋，与皮秦贝贝最初订立合同的目的相违背，致使不能实现皮秦贝贝购买住宅房屋的合同目的。2017年7月5日，正华公司办理了该工程的建筑许可证。其通过隐瞒事实、欺骗等方式，诱使皮秦贝贝先行交纳了全部房款之后，后于2019年8月6日签订的售房合同，但其不履行约定的交房等相关义务。正华公司在其与皮秦贝贝的买卖房屋事务中，所使用的信封等宣传材料，对该房屋作出了托管20年，即买即租的承诺。即正华公司承诺：当时购买，托管20年，即可向购买人返还市场价格的租金。但正华公司既不向皮秦贝贝按期交房，更不履行托管20年并返还租金的承诺。正华公司的上述承诺，具体明确，对合同的订立及房屋的价格等有重大的影响，正华公司应当承担违约责任。正华公司辩称，正华公司和华珍堂公司属于合作关系，正华公司属于建设方，华珍堂公司属于投资方，房子的建设、销售都由华珍堂公司负责，请二审法院查明案件事实依法裁判。华珍堂公司未予述辩。皮秦贝贝向一审法院起诉请求：1.判令解除皮秦贝贝与正华公司签订的《新建商品房买卖合同（预售）》；2.判令正华公司、华珍堂公司共同退还购房款665462元、担保费9900元及利息（以345362元为基数支付自2019年5月3日起至实际退还之日止的利息，以330000元为基数支付自2019年10月8日起至实际退还之日止的利息）；3.判令正华公司、华珍堂公司赔偿因不能按时交付房屋致使皮秦贝贝造成的损失（自2020年1月1日起计算至实际退还购房款之日止以同地段小区相似户型月租金800元为标准，暂计至2020年6月30日的损失为4800元）；4.本案诉讼费用由正华公司、华珍堂公司承担。一审法院认定事实：2019年8月6日，皮秦贝贝与正华公司签订《新建商品房买卖合同（预售）》，由皮秦贝贝购买由正华公司开发，华珍堂公司投资的位于乳山市。该房建筑面积47.69平方米，单价为每平方米13953.91元，房款总计665462元。该《新建商品房买卖（合同）》第十一条交付时间和手续约定，出卖人应当自2019年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、买受人不解除合同，出卖人向买受人支付已交房款万分之一的违约金。现案涉商品房仍未交付。另查明，皮秦贝贝已付清全部房款，由正华公司、华珍堂公司共同给皮秦贝贝出具收款收据，收取房款由正华公司、华珍堂公司共管。皮秦贝贝交付9900元担保费，由华珍堂公司开具收据，华珍堂公司庭审陈述交付案涉商品房时该担保金返还皮秦贝贝。2017年8月17日，案涉房产取得的商品房预售许可证。一审法院认为，皮秦贝贝与正华公司签订的《新建商品房买卖（合同）》系双方真实的意思表示，且不违反相关法律、法规的强制性规定，应认定有效。皮秦贝贝支付了全部购房款，正华公司应按合同约定于2019年12月31日前交付房屋，现案涉房产至今尚未达到合同约定的交付条件，按照合同约定出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：买受人不解除合同，出卖人向买受人支付已交房款万分之一的违约金。故皮秦贝贝以正华公司逾期交房为由要求解除与正华公司签订的新建商品房买卖合同的诉请，不符合合同约定，不予支持。皮秦贝贝主张退还房款系在合同解除的基础上才能成立的，因为皮秦贝贝关于案涉商品房买卖合同的解除权并未成就。故皮秦贝贝的请求缺乏事实和法律依据，不予支持。皮秦贝贝要求正华公司退还担保费9900元及利息的诉请，理由正当，予以支持。皮秦贝贝要求正华公司按同地段租金赔偿因不能按时交付房屋造成的损失，理由不当且未提交证据予以证实，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、江苏华珍堂草本科技有限公司于判决生效后十日内返还皮秦贝贝担保费9900元及利息（利息以9900元为基数自2019年8月16日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至正华公司履行完毕应尽义务之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回皮秦贝贝要求解除与乳山市正华房地产开发有限公司签订的《新建商品房买卖合同（预售）》、乳山市正华房地产开发有限公司、江苏华珍堂草本科技有限公司共同退还购房款及利息、按同地段租金赔偿因不能按时交付房屋造成的损失的诉讼请求。案件受理费减半收取计5301元，由皮秦贝贝负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。皮秦贝贝提交了如下证据：证据1，行政起诉状一份，拟证实皮秦贝贝向乳山市人民法院诉请撤销2017018商品房预售许可证；证据2，2021年2月18日，乳山法院行政案件传票、合议庭组成人员告知书一份，拟证实上述撤销行政许可案件，乳山市人民法院已正式立案；证据3，建筑许可证，拟证明海湖花园为酒店式公寓商业公建地下室，该工程的性质为商业性质；证据4，商品房预售许可证一份，拟证明该商品房许可证为住宅商业混合的一体化建筑；证据5，（2019）鲁1083行初13号行政判决书，其主要的内容为乳山市住建局承接了乳山市住房和房产管理局的行政职责，拟证明乳山市住建局为行政案件的十个被告；证据6，正华公司与皮秦贝贝的往来信封，其主要的内容为正华公司为托管20年即买即租，拟证明正华公司对购买房屋作出了即买即租的具体性承诺；证据7，百度截图，证明上述信封所载明的普罗旺斯开广场开发商正华公司在海阳所镇的项目地址与双方商品房买卖合同第一条的地址内容相一致。正华公司质证称，信封中的托管事项与正华公司无关，正华公司不清楚，证据5与本案无关，华珍堂公司未予质证。本院认为，本案争议焦点为：皮秦贝贝是否有权解除案涉房屋买卖合同并要求正华公司、华珍堂公司返还购房款、利息及赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。皮秦贝贝与正华公司之间签订的《新建商品房买卖合同（预售）》系当事人之间真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行，否则应承担相应违约责任。根据合同约定，出卖人应于2019年12月31日前将满足交付条件的房屋交付给买受人。根据查明的案件事实，皮秦贝贝已按约支付全部房款，正华公司未按约定时间交付案涉房屋，可以认定正华公司存在逾期交房的违约行为。《新建商品房买卖合同（预售）》中虽约定“出卖人未按约定时间交付房屋，买受人不解除合同，出卖人向买受人支付已交房款万分之一的违约金”，但该项约定违约金计算标准明显过低，且不合理地减轻了出卖人责任，限制了买受人解除合同的主要权利，应当认定为无效的格式条款。根据正华公司违约行为、过错程度及案涉房屋尚未通过综合验收不具备办证条件等事实，可以认定正华公司逾期一年多未能交房的行为构成根本违约，导致皮秦贝贝不能实现合同目的。皮秦贝贝要求解除合同，返还购房款及利息的主张，于法有据，本院予以采纳。案涉房屋系正华公司开发，华珍堂公司投资建设，由正华公司与华珍堂公司共同向皮秦贝贝出具购房款收据并对收取的购房款进行共管，皮秦贝贝请求正华公司与华珍堂公司共同退还购房款及利息并支付逾期交房违约金，理由正当，本院予以支持。华珍堂公司于2019年8月15日向皮秦贝贝出具9900元担保费收据，华珍堂公司应在案涉合同解除后向皮秦贝贝承担返还担保费及利息的义务。综上所述，上诉人皮秦贝贝的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省乳山市人民法院(2020)鲁1083民初3929号民事判决第一项，即江苏华珍堂草本科技有限公司于判决生效后十日内返还皮秦贝贝担保费9900元及利息（利息以9900元为基数自2019年8月16日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至履行完毕应尽义务之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、撤销山东省乳山市人民法院(2020)鲁1083民初3929号民事判决第二项；三、解除皮秦贝贝与乳山市正华房地产开发有限公司于2019年8月6日签订的《新建商品房买卖合同（预售）》；四、乳山市正华房地产开发有限公司、江苏华珍堂草本科技有限公司于本判决生效后十日内共同返还皮秦贝贝购房款665462元及利息（以335462元为基数自2019年7月24日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，以330000元为基数支付自2019年10月8日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、驳回皮秦贝贝的其他诉讼请求。如果乳山市正华房地产开发有限公司、江苏华珍堂草本科技有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5301元，由乳山市正华房地产开发有限公司、江苏华珍堂草本科技有限公司负担。二审案件受理费10602元，由乳山市正华房地产开发有限公司、江苏华珍堂草本科技有限公司负担10372元，皮秦贝贝负担230元。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二一年五月十八日法官助理俞凯书记员安圆圆