福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0902民初1181号 原告：宁德市永盛物业管理有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区天湖东路15号盛辉裕锦幼儿园二层。 法定代表人：毕先锦，董事长。 委托诉讼代理人：雷子清。 被告：林梅玉，女，1963年6月19日出生，汉族，住福建省宁德市东侨区。 原告宁德市永盛物业管理有限公司（以下简称永盛物业公司）与被告林梅玉物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告永盛物业公司的委托诉讼代理人雷子清到庭参加诉讼，被告林梅玉经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 永盛物业公司向本院提出诉讼请求：林梅玉支付永盛物业公司物业费2973.8元，公用公摊电费565.7元，电梯检验费109.9元，合计3649.4元及违约金（自2016年3月25日至2016年4月25日的违约金1094.8元，之后违约金按日百分之一计算）。事实和理由：林梅玉于2013年1月28日购买了福建盛辉房地产开发有限公司开发的“盛辉.仕林东湖”3号楼301单元商品房，建筑面积165.21米，双方签订了《商品房买卖合同》，包括前期物业服务合同。2014年1月5日交房时，林梅玉与永盛物业公司签订了临时管理规约承诺书、前期物业管理服务协议。缴纳物业管理费是林梅玉的法定和约定义务，依约定，物业费每月每建筑平方米1.2元，公共用电、电梯年检费按户分摊，交房时预交半年物业费，半年后按季预交，每季度首月的10日前缴纳，逾期缴纳每天1%违约金。从2015年1月至2016年3月，林梅玉未交物业费2973.8元（每月每平方建筑面积1.2元，165.21*1.2*15=2973.8）；从2014年1月至2016年2月未交公共用电公摊电费565.7元；2014年度至2015年度未交电梯检验费109.9元（62.2+47.7），合计3649.4元。经多次催缴而林梅玉不交，2016年3月23日永盛物业公司发函向林梅玉催缴，24日林梅玉拒收退回，至今一直未交，林梅玉的行为已违约。 林梅玉未作答辩。 经审理查明：永盛物业公司为证明其主张，向本院提交以下证据：1.企业法人营业执照、组织机构代码证、物业管理企业资质证、法定代表人身份证，证明永盛物业公司的主体资格；2.居民身份证，证明林梅玉基本情况；3.《商品房买卖合同》，证明林梅玉购买“盛辉·仕林东湖”3号楼301室房产；4.房产证，证明3号楼301室为林梅玉所有；5.承诺书，证明林梅玉承诺遵守临时管理规约；6.《前期物业管理服务协议》，证明住宅每平方1.2元物业费，公共用电按户分摊，电梯年检费按户分摊，物业服务费缴纳时间;7.公共用电分摊办法，证明公共用电分摊办法拟定后在小区公告栏公布；8.物业费分解表，证明林梅玉自2015年1月至2016年3月应交物业费2973.8元；9.电梯年检费各户分解表，证明2014年至2015年度林梅玉应分摊年检费109.9元；10.电梯年检费发票，证明2014年至2015年度两年电梯已年检，永盛物业公司缴纳了年检费；11.用电公摊表，证明2014年1月至2016年2月小区公共用电量；12.公摊电费各户总表、分解表，证明2014年1月至2016年2月林梅玉应分摊电费565.7元；13.公摊电费发票，证明永盛物业公司已经缴纳期间公摊电费；14.催款函，证明永盛物业公司发函林梅玉催缴物业费、电费、电梯年检费及其违约金；15.快递单、改退批条，证明EMS快递寄催款函，EMS快递被拒收退回；16.快递综合查询，证明EMS快递寄催款交函和邮费。 经审查本院认为，林梅玉经本院传票传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见，视为放弃对证据的质证权利。永盛物业公司提供的上述证据来源、形式合法，并能相互印证，故本院确认其具有证明力。 根据永盛物业公司的陈述及采信的证据，本院确认以下事实：林梅玉为“盛辉·仕林东湖”3幢301室业主，该房屋建筑面积为165.21平方米。永盛物业公司、林梅玉于2014年1月5日签订了《前期物业管理服务协议》，双方约定：电梯住宅按每月每平方米1.2元；每次交纳费用时间：交房入伙时预交半年物业服务费，半年后物业服务费按季预交，即每季度首月的10日前交纳；林梅玉交房后无论入住与否，均必须全额交纳物业服务费、电梯运行费、电梯年检费和电梯维保费、公共水电分摊费等物业服务有关费用。林梅玉违反协议和有关规定，未能按时足额交纳物业服务有关费用的，永盛物业公司有权要求林梅玉补交，并从逾期之日起每天按应缴费用总额的1%缴纳违约金。林梅玉自2015年1月起至2016年3月期间未缴纳物业费，拖欠物业服务费2973.8元（15个月×165.21㎡×1.2元∕㎡）、公用公摊电费565.7元、电梯检验费109.9元，合计3649.4元。 本院认为，案涉《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。本案中，永盛物业公司已履行物业管理义务，林梅玉却未按时缴纳物业服务费，其行为已构成违约，永盛物业公司有权要求林梅玉立即偿还欠缴的费用3649.4元并支付违约金。关于违约金，应以补偿为主，惩罚为辅。由于本案合同约定的违约金过分高于造成的损失，根据公平原则予以调整，酌定林梅玉应负担的违约金按日万分之五计算，永盛物业公司主张自2016年3月25日起计违约金，与法不悖，予以支持。林梅玉经传票传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 林梅玉应于本判决生效之日支付宁德市永盛物业管理有限公司的物业服务费2973.8元、公用公摊电费565.7元、电梯检验费109.9元，合计3649.4元及逾期违约金（自2016年3月25日起至相应费用付清之日止，按日万分之五计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由林梅玉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  钟思敏 审 判 员  陈丽平 人民陪审员  林 雯 二〇一六年十月九日 书 记 员  林蕊珠 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。