福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0211民初1610号 原告：厦门辉彤物业管理有限公司，住所地厦门市集美区灌口镇双桥明珠小区C1幢二楼。 法定代表人陈芬梅，总经理。 委托代理人林亚真，福建明鼎律师事务所律师。 委托代理人游彩月，福建明鼎律师事务所实习律师。 被告：张荣秀，女，1971年3月24日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 原告厦门辉彤物业管理有限公司（以下简称“辉彤物业公司”）与被告张荣秀物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人林亚真、游彩月，被告张荣秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告辉彤物业公司向本院提出诉讼请求：1.张荣秀立即向辉彤物业公司支付物业管理服务费5888元，公共维修金1610元，公摊费1722元，违约金2882.56元。以上四项合计12101.56元，均从拖欠之日起暂计至2015年12月；2.张荣秀支付辉彤物业公司为维权而支付的律师费2000元；3.本案诉讼费由辉彤公司承担。事实和理由：2007年12月5日，在双桥明珠业主委员会未成立时，辉彤物业公司就与新福依房地产开发有限公司签订了《“双桥明珠”前物业服务合同》，后双桥明珠业主委员会成立，原告与双桥明珠业主委员会签订了《‘“双桥明珠”物业管理服务合同》，委托期限至2018年9月30日。以上合同均约定，双桥明珠小区由原告进行物业管理，原告提供服务的受益人为双桥明珠小区的全体业主和物业使用人。多层住宅物业管理服务费由原告按建筑面积每月每平方0.45元向业主收取；小高层物业管理服务费由原告按建筑面积每月每平方0.9元向业主收取；住宅的公共维修金按建筑面积多层每月每平方0.2元，小高层每月每平方0.25元向业主收取。物业管理服务费按季交纳，业主应在7日之内履行交义务；逾期交纳的，从逾期之日起按应交管理费的每天千分之三交纳滞纳金。公摊水电费由原告向业主分摊收取。张荣秀系双桥明珠18T201房的业主，其房子面积141.65平方米，每月物业管理服务费128元，每月公共维修金35元，张荣秀目前已拖欠物业管理服务费5888元，公共维修金1610元，公摊费1722元。张荣秀的拖欠行为已经构成了严重违约，经多次催讨，至今被告仍拖欠上述费用。为维护的合法权益，特此向法院起诉 被告张荣秀辩称，其不应向辉彤物业公司交纳物业费、公摊费、公共维修金，理由如下：1.辉彤物业公司未能履行物业服务合同约定，没有向业主提供完善的管理服务；2.其他业主占用公共水电资源；3.辉彤物业公司并未对其公共维护部分进行公示。 本案经审理认定事实如下：2007年12月5日，新福依房地产开发有限公司与辉彤物业公司签订《“双桥明珠”前期物业服务合同》1份。合同约定委托管理期限为贰年，自新福依房地产开发有限公司通知房屋交付业主之日起计算。2010年6月17日，新福依房地产开发有限公司与辉彤物业公司签订《“双桥明珠”前期物业服务合同》1份，合同约定委托期限从2010年6月18日至业主委员会成立且与其他物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止，物业管理服务费为小高层住宅每月每平方米0.9元，公共维修金为小高层住宅每月每平方米0.25元等。其中合同第二十三条约定：物业管理服务费按季交纳，业主或使用人应在7日之内履行交纳义务。逾期交纳的，从逾期之日起按应交纳管理费的每天千分之三交纳滞纳金。第二十六条约定：公用电费按《厦门市住宅区公共用电分摊暂行办法》的有关规定结算，由辉彤物业公司向业主或使用人分摊收取；公共水费按《厦门市物业管理收费办法》的有关规定据实结算，由辉彤物业公司向业主或使用人收取。 2013年12月10日，厦门市集美区双桥明珠业主委员会与辉彤物业公司签订《“双桥明珠”物业管理服务合同》1份，合同约定委托期限从2013年10月1日至2018年9月30日，物业管理服务费为小高层住宅每月每平方米0.9元，公共维修金为小高层住宅每月每平方米0.25元等。其中合同第二十条第六项约定：物业管理服务费按季交纳，业主或使用人应在7日之内履行交纳义务。逾期交纳的，从逾期之日起按应交纳管理费的每天千分之三交纳滞纳金。第二十二条约定：公用电费按《厦门市住宅区公共用电分摊暂行办法》的有关规定结算，由辉彤物业公司向业主或使用人分摊收取；公共水费按《厦门市物业管理收费办法》的有关规定据实结算，由辉彤物业公司向业主或使用人收取。 合同签订后，辉彤物业公司对双桥明珠小区提供了物业管理服务。张荣秀系双桥明珠小区18T201房的业主,该房屋面积为141.65平方米，其2012年3月至2015年12月的物业管理服务费5888元、公共维修金1610元及公摊水电费1722元未缴纳。辉彤物业公司为起诉本案已支付律师费2000元。 对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告张荣秀提交的照片二组，欲证明辉彤物业公司未履行物业服务合同约定，没有向业主提供完善的管理服务，导致双桥明珠小区违章搭建严重、垃圾废物堆积如山、小区绿化无人管理。原告辉彤物业公司质证认为，张荣秀提交的部分照片确系双桥明珠小区照片，另外部分拍摄地点较为偏僻的照片真实性无法确认，部分照片在双桥明珠小区之外拍摄的与本案无关。且辉彤物业公司对张荣秀提交证据的证明对象有异议，认为城管部门有依法制止双桥明珠小区的违章搭建，小区绿化及垃圾清运工作也一直有人管理，但小区垃圾清运需要时间，且无法做到让所有植被均生长良好。本院认为，张荣秀提交的上述照片可以证明辉彤物业公司在提供物业服务时确实存在一些瑕疵，但无法证明辉彤物业公司未依约履行物业服务合同的约定。 本院认为，新福依房地产开发有限公司与原告辉彤物业公司签订《“双桥明珠”前期物业服务合同》、辉彤物业公司与厦门市集美区双桥明珠业主委员会签订的物业管理服务合同，是双方真实意思表示，未违反法律法规的规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。张荣秀提交的证据不能充分证明辉彤物业公司的服务瑕疵已达到减缴或不缴物业服务费的程度。因此，在辉彤物业公司物业公司已经依照合同约定履行了物业服务之后，张荣秀也应当按照合同约定履行交纳物业管理费、公共维修金和公摊水电费的义务的义务。辉彤物业公司要求张荣秀支付尚欠的2012年3月至2015年12月的物业管理服务费5888元、公共维修金1610元及公摊水电费1722元，于法有据，予以支持。辉彤物业公司要求张荣秀支付违约金2882.56元，根据辉彤物业公司与厦门市集美区双桥明珠业主委员会签订的物业管理服务合同约定物业管理服务费应按季交纳，业主或使用人应在7日之内履行交纳义务，逾期交纳的，从逾期之日起按应交纳管理费的每天千分之三交纳滞纳金，现原、被告均确认截止至2015年12月，张荣秀应付逾期缴交物业管理服务费的违约金为2803.2元，故对辉彤物业公司要求张荣秀支付违约金2803.2元的诉求，予以支持；超出部分，予以驳回。关于律师费，新福依房地产开发有限公司与辉彤物业公司签订的《“双桥明珠”前期物业服务合同》、辉彤物业公司与厦门市集美区双桥明珠业主委员会签订的《“双桥明珠”物业管理服务合同》均没有明确约定，且其不属于必然发生的费用，故本院对该项诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第五十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告张荣秀应于本判决生效之日起10日内支付原告厦门辉彤物业管理有限公司2012年3月至2015年12月的物业管理服务费5888元、公共维修金1610元、公摊水电费1722元及逾期缴交物业管理服务费的违约金2803.2元； 二、驳回厦门辉彤物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费233元，减半收取117元，由原告厦门辉彤物业管理有限公司负担25元，被告张荣秀负担92元，应于本判决生效之日起7日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 代理审判员  陈慧君 二〇一六年十月十三日 书 记 员  张 勇 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十二条第一款：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。” 第五十四条第一款：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。” 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。