北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终3638号上诉人（原审被告）：王爱彬，男，1981年2月18日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：殷超，广东华商（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李树玲，广东华商（北京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘桂英，女，1956年2月24日出生，住北京市顺义区。被上诉人（原审原告）：张连华，女，1981年12月22日出生，住北京市顺义区。被上诉人（原审被告）：孙颖，男，1974年3月20日，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：赵邵阳，男，1963年10月26日出生，住北京市顺义区。被上诉人（原审被告）：万云飞，男，1982年9月19日出生，住北京市顺义区。上诉人王爱彬因与被上诉人刘桂英、张连华、孙颖、万云飞执行程序中的异议之诉一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初18541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王爱彬的委托诉讼代理人殷超，被上诉人刘桂英、张连华、万云飞，被上诉人孙颖的委托诉讼代理人赵邵阳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王爱彬上诉请求：1.请求法院依法撤销北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初18541号民事判决书；2.本案一审、二审诉讼费用由刘桂英、张连华、孙颖、万云飞承担。事实与理由：一、《北京市存量房屋买卖合同》合法有效。根据《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益：（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中《北京市存量房屋买卖合同》系张贵宝与万云飞自愿签订的合同，无合同法第五十二条的无效事由，合同合法有效。二、物权登记具有公示效力。根据《物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，在签订《北京市存量房屋买卖合同》后，张某将房屋过户登记到万云飞名下，万云飞为房屋的所有权人。2018年5月万云飞将登记在自己名下的涉案房屋过户到孙颖名下，孙颖变为涉案房屋的所有权人。两次登记均具有公示效力，涉案房屋合法登记在孙颖名下，没有权利外观瑕疵，这是王爱彬与孙颖签订借款合同的前提和基础，王爱彬有理由基于合法有效的借款合同、抵押合同申请执行涉案房屋。三、未申请更正登记或异议登记，应保护善意第三人合法权益。(1)不知晓涉案房屋登记户主是谁有悖常理。张连华、刘桂英在起诉状中自述一直由其缴纳水电费、燃气费等，但根据常识判断，无论是通过线下办理或是线上缴纳，缴费时会显示当前户主信息。从房屋买卖合同显示，自2007年开始房子过户到万云飞名下，2018年之后房子由万云飞过户到孙颖名下，即自2007年开始，房子已经不在其名下的事实已经存在，该事实会通过日常居住缴费显示。如此之久，张连华及其母亲不可能一无所知。(2)在知晓情况下未申请更正登记或异议登记。《物权法》第十九条：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。张连华及其母亲不可能不知晓涉案房屋户主登记情况，若二人认为此登记有误，应及时向不动产登记中心进行申请更正登记，即使万云飞、孙颖不同意更正，也可申请异议登记，为未知的善意第三人提供提示，“此房户主登记存在异议”，以此减少针对涉案房屋的再交易。但张连华及其母亲自2007年开始，在此居住长达12年之久，未提出任何异议，此时应保护善意第三人王爱彬的合法权益。四、《证明》真实性存疑，张连华、孙颖恶意串通损害第三人合法权益。张连华明知涉案房屋系其家庭唯一住房，仍协助孙颖签订房屋买卖合同，且将房屋实际过户到万云飞名下，《证明》中提到要求孙颖将在3个月之内归还借款23万，并将房屋过户回张某名下。但时至今日，已过去12年之久，张连华都不曾向孙颖主张归还借款、房屋过户，此举有悖常理。其有和孙颖恶意串通损害第三人合法利益的可能。且《证明》里提到万云飞拿到了23万元贷款后给到了孙颖，并由孙颖每月按时归还贷款，孙颖未提供按月向万云飞转账的记录。五、有经济犯罪嫌疑，应驳回起诉，移送公安机关进行侦查。张连华及其母亲主张张某与万云飞签订的《北京市存量房屋买卖合同》系无效，真实意思是骗取银行借款，且被告孙颖提供《证明》认可双方房屋买卖并非真实意思，而是获得银行借款，根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条规定：人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。既然张连华及孙颖均表示张某与万云飞当时签订的《房屋买卖合同》真实意思是获得银行借款，其双方有骗取银行贷款的犯罪嫌疑，请法院依法裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关进行侦查。刘桂英、张连华辩称：不同意王爱彬的上诉意见，同意一审判决，刘桂英、张连华的证据是充分真实的。孙颖辩称：同意一审判决，孙颖确实欠王爱彬的钱，但房子确实是张连华父母的。万云飞辩称：不同意王爱彬的意见，同意一审判决。刘桂英、张连华向一审法院起诉请求：1.请求法院终止对涉案房屋北京市顺义区仓上小区×号楼×单元×室的执行；2.本案诉讼费由孙颖、万云飞、王爱彬承担。一审法院认定事实：2019年8月29日，王爱彬向一审法院申请诉前财产保全，一审法院作出（2019）京0113财保284号民事裁定书，裁定对孙颖名下价值十万元财产予以查封或冻结。2019年9月5日，一审法院依法查封孙颖名下位于北京市顺义区仓上小区×号楼×层×单元×室房屋。后王爱彬以民间借贷纠纷将孙颖诉至一审法院，一审法院作出（2019）京0113民初26446号民事判决书，判决孙颖偿还王爱彬借款本金十万元及利息等。王爱彬向一审法院申请执行，案号为（2020）京0113执1982号。执行过程中，一审法院发布公告，内容为：“现本院责令被执行人孙颖自公告之日起七日内将位于北京市顺义区仓上小区×号楼×层×单元×房屋（以下简称涉案房屋）腾空，并交付我院进行拍卖，逾期我院将强制腾退，执行中的一切损失及费用均由被执行人负担，被执行人、案外人对强制执行进行阻碍的，依法追究责任人责任。”刘桂英以涉案房屋系张某所有，享有涉案房屋的继承权为由提出案外人异议，请求中止对涉案房屋的执行。2020年11月9日，一审法院作出（2020）京0113执异389号执行裁定书，裁定驳回案外人刘桂英的异议请求。刘桂英不服该裁定，与张连华共同向一审法院提起本案诉讼。刘桂英、张连华主张孙颖并非涉案房屋的实际产权人，之所以登记在孙颖名下，是因为2008年张连华为了帮孙颖从银行获取贷款进行资金周转，与万云飞、孙颖就涉案房屋签订了虚假的房屋买卖合同并通过中介机构过户至万云飞名下，以万云飞购房名义进行贷款，所得贷款由孙颖使用，之后万云飞、孙颖未按约定将房屋重新过户给张某，而是私自签订房屋买卖合同，将涉案房屋过户至孙颖名下。现张某已过世，刘桂英、张连华作为张某的第一继承人有权对涉案房屋主张权利，并提交以下证据予以证明：1.《北京市存量房屋买卖合同》。签订时间为2007年12月7日的《北京市存量房屋买卖合同》显示“出卖人张某，买受人万云飞，……（一）出卖人所售房屋（以下简称该房屋）为【楼房】【平房】，坐落为：顺义【区（县）】某耨【小区（街道）】×【幢】【座】【号（楼）】四单元×号（室）…（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币20.5万元（小写），贰拾万伍仟元整（大写）。”落款出卖人处有“张某”字样签字，买受人处有万云飞的签字。2.《证明》及《借据》。落款日期为2008年1月9日的《证明》载明：“今有孙颖，身份证号码×××，因有事急需用钱，向好友张连华身份证号码×××，寻求帮助。张连华出于友情，决定使用其父亲张某，身份证号码×××名下楼产北京市顺义区仁和地区某小区×号楼×单元×号从银行做二手房屋买卖贷款。将其父亲张某应收到的卖房款借给孙颖使用。孙颖找到好友万云飞，身份证号码×××，请其帮忙做为上述房产的购买人。随后万云飞与张连华去房管部门及银行做了上述房产的二手房屋买卖的各项相关手续。并将张某名下的某某小区×号楼×单元×室的房屋产权过户到万云飞名下，且从银行贷款23万。此项贷款被孙颖借走使用。为防止今后发生各种纠纷，现孙颖、张连华、万云飞三人经自愿协商，签订本证明。第一、万云飞未付给张某位于某某小区×号楼×单元×室的房屋买卖首付款。也未将从银行贷到的房款23万元交给张某做为房款，而是经张连华同意交给孙颖使用。所以房屋产权仍属于张某本人而不是万云飞。同时，万云飞本人并未使用款项，而是经张连华同意借给孙颖使用，所以万云飞不承担任何还款事宜。第二，孙颖必须按银行的要求，每月按时为万云飞偿还贷款，直至还清全部款项。第三，等到孙颖还清银行全部贷款后（可要求提前偿还清银行全部贷款），万云飞必须自觉将已过户到其名下的房屋产权再过户给张某，但其费用由孙颖承担全部。第四，孙颖承诺叁个月内将借款还清给张连华，并由万云飞将房产过户给张某。本证明一式三份，由三人签字后生效。”落款处有孙颖、万云飞、张连华签字。落款日期为2008年1月10日的《借据》载明“今有孙颖因有事向张连华借款人民币共计贰拾叁万元整（￥230000）。特此证明”，落款处有借款人孙颖签字。3.居民死亡医学证明书。显示张某于2020年1月23日去世，张某户籍地址及家属刘桂英住址为涉案房屋。4.《证明信》。仁和派出所于2020年7月15日出具（2020年）顺公仁和所字205号《证明信》，载明：“兹有张连华，女，出生日期：1981年12月22日，身份证号：×××。原户口登记地址：顺义区某地区某号。经查1982年7月1日常住人口登记，情况如下：户主：张某，之母：吴某。特此证明有效期30天。”5.死亡证明。载明：“吴某，出生日期：1916年1月10日，死亡日期：1983年1月11日，死亡时户籍登记的婚姻情况：丧偶，生前住址：五里仓-93。”6.房屋调查表、拆迁及安置合同书、购水填报表，上述文件签订时间分别为1990年12月15日、1992年2月27日、2019年8月2日，均有张某的签字。孙颖、万云飞认可上述证据的真实性及证明目的。王爱彬不认可《证明》的真实性，但不申请对《证明》的形成时间进行鉴定，不认可房屋买卖合同中非张某本人签字，称即使签字不是张某的，也不能证明房屋买卖合同是无效的，认可其他证据的真实性。刘桂英、张连华称刘桂英与张某名下仅有一套房屋，即为涉案房屋，自1990年拆迁时分得，1991年搬进去居住，一直居住至今，为刘桂英与张某的唯一住房，张连华在结婚前同父母一起在此居住，婚后与丈夫于2018年共同购买了一套房屋，除此之外无其他房产。刘桂英称其对涉案房屋已不在张某名下不知情，直至法院执行才知道此事。孙颖、万云飞称均未在涉案房屋中居住过。对于为何过去十几年涉案房屋都没有过户回来，张连华称其一直在催问孙颖，但是孙颖没钱还清贷款，就没有过户回来。孙颖称当时让张连华帮忙贷款，是因为房山区一个养鸡场的老板需要一笔钱，拆借三个月，给的利息挺高的，其就说服张连华用完给她，当时房管局的管理也不健全，就通过中介公司全权办理，把钱贷了出来，当时约定三个月就把房子过户回来，但后来就找不到养鸡场那个人了，钱也一直拖着没给。另，一审法院依职权调取的涉案房屋的产权登记资料显示，涉案房屋于1996年登记在张某名下，于2007年底转移登记至万云飞名下，于2018年5月转移登记至孙颖名下。刘桂英、张某名下无其他房产。一审法院认为，案外人提起执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案争议焦点为刘桂英、张连华对涉案房屋是否享有足以阻止执行的民事权益。本案中，涉案房屋于1996年登记在张某名下，于2007年底转移登记至万云飞名下，于2018年5月转移登记至孙颖名下。根据刘桂英、张连华提交的居民死亡医学证明书、证明信、户口本，能够看出刘桂英、张某一直在涉案房屋居住。根据刘桂英、张某名下无其他房产，刘桂英、张某户口一直在涉案房屋上，刘桂英、张某长期在涉案房屋居住等事实，结合生活常识，本院对《证明》的真实性予以采信。王爱彬虽不认可《证明》的真实性，主张张连华、孙颖和万云飞之间存在恶意串通以帮助孙颖逃避债务的可能，但未提交任何证据予以证明，一审法院对其抗辩意见不予采纳。根据《证明》的内容以及张连华、孙颖和万云飞的陈述，一审法院对张连华称涉案房屋从张某名下登记至万云飞名下，并非基于张某与万云飞之间存在真实的房屋买卖关系，而是为了帮助孙颖获得贷款的主张予以采信。张连华同时主张《北京市存量房屋买卖合同》上出卖人处的签字并非张某本人签字，并申请对笔迹进行鉴定，一审法院认为该处是否为张某本人签字不影响本案的审理结果。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，因涉案房屋购买于刘桂英与张某婚姻关系存续期间，应属于刘桂英与张某夫妻共同财产，即使《北京市存量房屋买卖合同》签字处为张某本人签字，即使是张某本人配合将涉案房屋过户至万云飞名下，在无证据表明共同共有人刘桂英同意此处分行为的情况下，张某对涉案房屋的处分行为属于无权处分。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除非受让人属于善意取得。本案中，根据《证明》的内容以及生活常识，涉案房屋转移登记至万云飞名下时，万云飞并没有成为涉案房屋真正权利人的意思，更谈不上善意取得，同理，涉案房屋登记至孙颖名下，亦不构成善意取得。因此，刘桂英作为涉案房屋的共同共有人，有权追回涉案房屋。因张某已去世，张连华作为继承人，亦对涉案房屋享有继承权。一审法认为，刘桂英、张连华对涉案房屋享有的权益足以排除强制执行，二人要求停止对涉案房屋的执行，于法有据，一审法院予以支持。据此，一审法院判决：停止对北京市顺义区某小区×号楼×单元×房屋的执行。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王爱彬向法院提交了如下证据：证据一、涉案房屋房本，证明王爱彬与孙颖产生民间借贷关系时候，孙颖向王爱彬出示的房本显示权利人是孙颖，证明王爱彬已经尽到了审查义务。证据二、人民法院公告两份。证明张连华知晓并多次在孙颖的借贷案件中作为当事人。张连华在一审法院一审过程中说其跟孙颖之间没有关系，是虚假陈述。刘桂英、张连华发表质证意见称：证据一真实性不予认可，房子是刘桂英和张连华的，刘桂英和张连华不清楚房子写了孙颖的名字。证据二的真实性认可，但是这两个公告和本案没有关系，而且张连华跟孙颖之间的关系与本案无关。孙颖发表质证意见称：证据一的真实性不予认可。王爱彬提供的是假证据，孙颖确实和王爱彬有借款关系，但孙颖在借款时候没有向王爱彬出示过房本，在孙颖向王爱彬借款期间房本还在银行抵押，不知道王爱彬取得证据的来源。证据二的真实性无异议，但孙颖和张连华是特别好的同事关系，公告的案件涉及到张连华并不是孙颖和张连华共同借贷，只是张连华作担保。万云飞发表质证意见称：对证据一，不知道王爱彬什么时候取得的，但是房子确实过户给孙颖了。对证据二没有异议。刘桂英、张连华向法院提交如下证据：收据三张，装修合同一份和协议书一份，证明涉案房屋是张连华父母居住使用，费用也都是张连华父母支付的。王爱彬发表质证意见称：真实性、关联性均不认可，证明目的不认可。本案是执行异议之诉，与物业费、暖气费由谁交纳的无关，装修票据和房屋主体可以是分离的，都不能说明房屋的权属和租赁状况。且没有看到原件，真实性不认可。孙颖、万云飞发表质证意见称：对该证据无异议。孙颖向法院提交如下证据：孙颖与王爱彬的通话录音，证明王爱彬认可涉案房屋与孙颖无关，不属于孙颖所有，也表示不动涉案房屋。王爱彬发表质证意见称：对于证据的真实性不予认可，该录音经过剪辑，且录音内容无法直接判断王爱彬认可涉案房屋属于张连华，且只是基于调解所做的妥协。刘桂英、张连华、万云飞发表质证意见称：对于该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。万云飞向法院提交如下证据：北京市存量房屋买卖合同和个人购房担保借款合同，证明万云飞与孙颖之间并非真实的买卖合同关系。王爱彬发表质证意见称：对证据的真实性、关联性认可，对证明目的不予认可。刘桂英、张连华、孙颖发表质证意见称：对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于王爱彬提供证据一的真实性，刘桂英、张连华、孙颖虽不予认可，但未能提供相反证据予以证实，故本院对于证据的真实性予以确认，对于关联性和证明目的结合在案其他事实和证据综合认定。对于证据二的真实性，各方均未提出异议，本院予以确认。对于关联性和证明目的结合在案其他事实和证据综合认定。对于刘桂英、张连华提供的证据的真实性、合法性、关联性和证明目的结合在案其他事实和证据综合认定。对于孙颖提供的证据的真实性、合法性、关联性和证明目的结合在案其他事实和证据综合认定。对于万云飞提供的证据的真实性，各方当事人均无异议，本院予以确认，对于关联性和证明目的结合在案其他事实和证据综合认定。本院经审理查明：2007年12月7日张某作为出卖人与万云飞作为买受人签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同载明：“出卖人所售房屋坐落为：顺义区某小区×幢四单元×号。该房屋所在楼层为×层，建筑面积共64.86平方米。该房屋规划设计用途为住宅；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币205000元。买受人采取自行交割方式付款。”但合同中未约定房屋交付时间。2008年1月7日中国农业银行北京市顺义区支行做为贷款人（抵押权人）与借款人（购房人）万云飞签订《个人购房担保借款合同》，合同载明：“贷款人根据借款人的申请，同意向借款人发放购房担保借款，借款金额为人民币230000元。本合同项下的借款用于借款人购买位于顺义区某小区的房屋。上述房屋建筑面积为64.86平方米，所购房屋总价390000元。借款期限自2008年1月8日起至2021年1月2日止，共计168个月。借款人在贷款人处开立结算账户，户名万云飞，账号×××，开户行顺义石园分理处。借款人不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入售房人张某账户（开户行顺义石园分理处，账号×××）以支付借款人在购房合同项下的款项。本合同项下借款采用分期还款的方式归还本息。借款人与贷款人商定采用等额本息还款法规定的方式归还借款本息。借款人每期应还本息金额为人民币2108.04元。”合同还对其他事项进行了约定。本案在审理中，张连华表示第一次买卖合同贷款进入张某账户后，转账给孙颖。而孙颖陈述，该借款是由万云飞将存折交给其，由其取出，存折的户主是万云飞。万云飞表示，贷款应该是打入张某账户，是不是打入其本人账户记不清了，记得可能是把存折给孙颖。第二次买卖合同贷款为89万元，该笔贷款直接转入万云飞账户，由万云飞将上述款项以现金和转账方式交付孙颖。对于还款一节，孙颖表示23万元贷款均是由其本人偿还，采用ATM机转账以及银行柜台支付的方式。万云飞表示款项有时候由孙颖给其转账，再由其用ATM机存入，有时孙颖用微信支付方式转给其本人。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为，刘桂英、张连华对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。房屋产权登记仅用于记载不动产自然状况和权属情况，仅具有不动产权利的推定效力，并不具有不动产实际归属的确定效力。基于此本案的争议焦点则进一步转化为张某是否属于房屋的实际权利人的问题。对此，刘桂英、张连华负有提供证据予以证实的义务。本案中刘桂英、张连华向法院提供了张连华、孙颖以及万云飞所签订的《证明》，以证明涉案的《北京市存量房屋买卖合同》并非双方当事人真实意思的表示，但考虑到本案中张连华、孙颖、万云飞与本案均存在一定利害关系，故仅凭该证据无法认定其所主张的事实，需要进一步结合合同的履行情况综合判断。本案中根据刘桂英、张连华提供的居民死亡医学证明书、户口本、收据三张，装修合同和协议书，上述证据能够形成较为完整的证据链，证明刘桂英、张连华一直在涉案房屋内实际居住的事实。而一般情况下购房人购买房屋的目的是为了居住使用，本案中根据现有证据不能证明张某、万云飞在签订《北京市存量房屋买卖合同》后履行了办理涉案房屋交接手续的合同义务，且买受人万云飞始终未在涉案房屋居住，明显不符合日常交易习惯。同时，考虑到房屋买卖对于普通家庭而言，是一项重要的财产处分行为。张某在出售涉案房屋时，名下无其他住房，其将仅有的住房出卖，明显有违常理。基于此，根据《证明》的内容以及相关证据，并结合张连华、孙颖和万云飞的陈述，本院对张连华所提出的涉案房屋从张某名下登记至万云飞名下，并非基于张某与万云飞之间存在真实的房屋买卖关系，而是为了帮助孙颖获得贷款的主张予以采信。故刘桂英、张连华对涉案房屋享有的权益足以排除强制执行，二人要求停止对涉案房屋的执行，于法有据。综上所述，王爱彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由王爱彬负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 全奕颖审 判 员 王 黎审 判 员 潘 蓉二〇二一年五月六日法官助理 赵 纳法官助理 张燕欣法官助理 岳 萌书 记 员 田亚男书 记 员 刘 欣