陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕04民终1041号 上诉人(原审被告)：陕西枫泓房地产开发有限公司，住所地：陕西省西咸新区泾河新城泾干大街东段花园酒店附属楼******，统一社会信用代码91611102567111510X。 法定代表人：周长亮，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王园园，陕西博硕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马可心，陕西博硕律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：陈少强，男，1961年6月25日生，汉族，住福建省泉州市丰泽区，身份证号码：350XXXXXXX********。 委托诉讼代理人：姜小燕，福建志立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜侨生，福建志立律师事务所律师，原审第三人：陈某某，女，1963年1月25日生，汉族，住福建省泉州市丰泽区，身份证号码XXXXXXXXXX********。 上诉人陕西枫泓房地产开发有限公司（简称枫泓公司）因与被上诉人陈少强及原审第三人陈某某商品房销售合同纠纷一案，不服泾阳县人民法院(2020)陕0423民初2185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年03月15日立案后，依法组成合议庭，原审第三人陈某某经合法传唤未到庭，经征得枫泓公司与陈少强委托诉讼代理人同意，在与上诉人枫泓公司委托诉讼代理人王园园、马可心及被上诉人陈少强委托诉讼代理人姜小燕、杜侨生谈话后，对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 枫泓公司上诉请求：1、撤销泾阳县人民法院(2020)陕0423民初2185号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、原判决认为上诉人法定代表人越权与陈某某签订《以房抵债协议》及《商品房买卖合同》有效，属适用法律错误，依法应予纠正。1、2015年8月1日，第三人陈某某与债务人、上诉人签订的《房产抵债协议》为法定代表人苏清苗超越权限所签的合同。公司的担保行为不是法定代表人能单独决定的事项，必须以公司股东（大）会、董事会等公司机关的决议作为授权的基础和来源。第三人陈某某为苏清苗等人的债权人，债权金额高达5195万元，上诉人并非该笔债务的债务人。陈某某与债务人、枫泓公司签订的《房产抵债协议》及同日签订的《商品房买卖合同》，系上诉人法定代表人苏清苗直接以公司资产与债权人签订协议，用于清偿法定代表人个人的债务，必须经股东会、股东大公或董事会表决通过，否则，构成越权代表。2、被上诉人未尽到必要的形式审查义务，不构成善意相对人，依据《合同法》第五十条之规定，上诉人的法定代表人越权与第三人陈某某签订《房产抵债协议》及《商品房买卖合同》都应认定无效。二、原审法院因政府主管部门是事后认定涉案房屋违反防洪法，故不应作为认定《商品房买卖合同》无效，属适用法律错误。涉案房屋被相关主管部门认定违反《中华人民共和国水法》第六十五条、《中华人民共和国防洪法》第二十二条禁止在河道、湖泊管理范围内建设妨碍行洪的建筑物、构筑物，倾倒垃圾、渣土，从事影响河势稳定、危害河岸堤防安全和其他妨碍河道行洪的活动。现已被西咸新区泾河新城水务局责令拆除。即涉案合同因违反法律规定的强制性规定而自始无效，不应以事实状态判断涉案房屋是否违反了法律、行政法规的强制性规定，是否应被认定无效。 陈少强辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉没有事实和法律依据，应予驳回。案涉《商品房买卖合同》无需上诉人公司董事会、股东会及股东大会表决。另外，上诉人盖章确认的行为，表明《商品房买卖合同》相关约定系其真实意思表示。依法成立的合同，自成立时生效。其次，案涉《商品房买卖合同》签订时，是合法房产，其后的行为变化，不能改变双方已经成立并生效的合同的效力。 陈某某述称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉没有事实和法律依据，应予驳回。 陈少强向一审法院起诉请求：1、确认原告陈少强与被告枫泓公司于2015年8月17日签订的位于泾阳县XX镇XX村XX镇XX幢XX号房产的《商品房买卖合同》合法有效。2、本案诉讼费由被告枫泓公司承担。 一审法院认定事实：2015年8月1日第三人陈某某作为甲方（债权人）与乙方苏清阅、苏清苗、苏东吟、苏子烈，福建三宏再生资源科技有限公司、泉州三宏化纤有限公司、泉州建宏房地产开发有限公司、泉州正荣贸易有限公司等案外八人、丙方枫泓公司、丁方陕西枫鹤湾实业有限公司签订《房产抵债协议》，四方确认截止2014年12月30日乙方尚欠甲方借款本息5195万元，丙方或丁方提供其开发的房产用以抵偿乙方结欠甲方上述债务，甲方愿意接受。该协议明确：丙方枫泓公司以其开发的址在泾阳县的泾河小镇卢卡房产（其中一处房产即本案所涉房产泾阳县XX镇XX村XX镇XX幢XX号房产）用于抵偿乙方所欠甲方债务；另约定甲方或甲方指定人员作为购买方与作为出卖方的丙方或丁方签订《商品房买卖合同》，并且经办理完成备案登记手续后，房产抵债完成。以此，陈少强接受陈某某指定与枫泓公司于2015年8月17日签订位于泾阳县XX镇XX村XX镇XX幢XX号房产的《商品房买卖合同》。该合同载明：第一条项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于泾阳县XX镇地块使用权。（土地使用权出让合同号）（土地使用权划拨批准文件号）（划拨土地使用权转让批准文件号）为泾国用（2011）第A-001号的地块的土地使用权。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名泾河小镇-卢卡。建设工程规划许可证号为建字第2011031。施工许可证号为泾建施（2011）032。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为（预售商品房）。预售商品房批准机关为泾阳县房地产管理所，商品房预售许可证号为泾房预售字第2013002。协议并约定了房号及房款等其他事项。因落实债权债务，2017年11月7日各方又签订补充协议，协议约定了乙方向甲方还款的时间及数额，并约定若乙方按《补充协议书》约定按期清偿款项，甲方退还相应房产，若乙方未能按期足额履行还款义务，甲方有权要求丙方，继续履行原房产抵债协议项下或其指定的商品房买卖合同购买方签订的商品房买卖合同。之后债务人履行部分还款义务，原告向被告枫泓公司退还了部分房产。2019年8月27日、8月29日、9月5日、9月20日西咸新区泾河新城水务局分别作出《关于泾河小镇项目违法建设认定的通知》、《关于对的回复》、责令停止违法行为通知书、责令改正(限期拆除)通知书、《关于对泾河小镇项目违法建设的通知》。因涉案房产的交付产生争议，故原告陈少强提起诉讼。 一审法院认为，第三人陈某某与被告枫泓公司在协商一致的基础上，指定原告陈少强与枫泓公司签订《商品房买卖合同》，购买枫泓公司开发建设位于泾阳县XX镇XX村XX镇XX幢XX号房产，系双方真实意思表示。该合同陈少强作为购买方与枫泓公司的经办人协商并最终由枫泓公司盖章确认，故枫泓公司以经办人未经公司董事会、股东会或股东大会表决，即与陈某某签订《房产抵债协议》无效的主张，不能成立。关于枫泓公司认为涉案房屋已被相关政府部门认定非法建设一节，因该合同签订于2015年8月，其时枫泓公司依据泾国用（2011）第A-001号确认自己取得该地块使用权及建字第2011031号建设工程规划许可证、泾建施（2011）032号施工许可证、泾房预售字第2013002号商品房预售许可证与陈少强签订合同的，并在合同中对上述证件明示，因而合同所指涉案房产是合法房产，其后的行为变化，不能改变从前的事实存在，故枫泓公司以相关政府部门在历经数年后认定涉案房产非法建设为由，否认合同合法性效力之主张亦不能成立，且该诉讼为确认之诉，确认合同效力，非解决合同履行，故本院对原告的诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决： 原告陈少强与被告陕西枫泓房地产开发有限公司于2015年8月17日签订的位于泾阳县XX镇XX村XX镇XX幢XX号房产的《商品房买卖合同》为有效合同。案件受理费150元，由陕西枫泓房地产开发有限公司承担。 本院二审期间，当事人均未提交新的证据。对一审查明事实，本院予以确认。另查明，枫泓公司原由陕西枫彩房地产开发有限公司、陕西枫叶房地产开发有限公司、陕西枫华房地产开发有限公司、陕西枫鹤房地产开发有限公司发起设立。截止2013年1月，陕西枫鹤房地产开发有限公司先后受让了其他三家公司的股份，拥有枫泓公司100%的股权。苏清阅占陕西枫鹤房地产开发有限公司95%的股份。同年1月22日，枫鹤公司将其拥有的100%枫泓公司股权通过信托方式转让给大业信托有限责任公司，作为资产托管的方式。苏清阅、苏清苗还分别同时担任陕西枫鹤房地产开发有限公司、陕西枫泓房地产开发有限公司、泉州三宏化纤有限公司、福建三宏再生资源科技有限公司、福建宏牧集团有限公司、泉州建宏房地产开发有限公司等多家公司法定代表人。另据中国裁判文书网查询，在（2015）泉民初字第1278号、（2016）闽民初13号、14号金融借款合同纠纷案件中，均判决枫泓公司基于担保行为对苏清阅等人担任法定代表人的相关公司案涉金融借款承担连带保证责任。 本院认为，本案争议的焦点为：案涉《商品房买卖合同》的效力问题。据本案查明事实可知，在签订2015年8月1日《房产抵债协议》时，陕西枫鹤房地产开发有限公司拥有枫泓公司100%股权。大业信托公司只是受陕西枫鹤房地产开发有限公司委托，代为持有枫泓公司股权，双方之间是资产托管的关系。枫泓公司的实际股东仍为陕西枫鹤房地产开发有限公司。苏清阅作为持有陕西枫鹤房地产开发有限公司95%股权的大股东、苏清苗作为枫泓公司法定代表人均在案涉《房产抵债协议》上签字，且加盖了枫泓公司公章。另外，在同一时期，枫泓公司多次对苏清阅担任法定代表人的公司借款行为提供担保，且已被生效判决认定承担连带担保责任。综上，应当认定枫泓公司签订《房产抵债协议》的意思表示真实。在此基础上签订的案涉《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示。上诉人枫泓公司关于上诉人签订的《房产抵债协议》为法定代表人苏清苗超越权限所签的合同的上诉主张不能成立。对于上诉人枫泓公司主张涉案合同因违反法律规定的强制性规定而自始无效一节，因在签订合同时，该商品房并未被认定为违法建筑且被认定违反相关法律的过错在枫泓公司，枫泓公司无权以该事实主张自己所签订的合同无效。一审法院认定案涉《商品房买卖合同》正确。 综上所述，上诉人陕西枫泓房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费150元，由上诉人陕西枫泓房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李春丽 审判员  樊国强 审判员  张作儒 二〇二一年五月六日 书记员  郑 洁