辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)辽07民终972号上诉人（原审被告）：锦州医科大学，住所地辽宁省锦州市古塔区松坡路3段40号。法定代表人：丁维光，该校校长。委托诉讼代理人：高杨，辽宁华峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孟小英，女，1965年7月8日出生，汉族，现住辽宁省锦州市古塔区。委托诉讼代理人：刘瑞年，辽宁卫华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：锦州市世博城房屋开发有限公司，住所地辽宁省锦州市古塔区河家信261-1号。法定代表人：姜楠，该公司经理。上诉人锦州医科大学因与被上诉人孟小英、被上诉人锦州市世博城房屋开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市古塔区人民法院（2020）辽0702民初1218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。锦州医科大学上诉请求：一、请求撤销古塔区人民法院（2020）辽0702民初1218号判决书，改判驳回孟小英对上诉人的诉讼请求；二、由被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院适用法律错误。1、一审法院擅自突破“合同相对性原则”，将本应属于世博城公司违约不交付房屋产生的赔偿责任判决由上诉人承担错误。2、一审法院认定上诉人与世博城公司系委托关系错误。上诉人与世博城公司应为工程委托代建关系，其有别于合同法规定的一般委托关系。上诉人作为“工学里项目”拆迁人，并不具备建设资质，因此才将“工学里项目”的整体建设包括小区动迁、拆迁、投资、建设、安置等工作交由世博城公司负责。世博城公司作为代建单位全全负责项目建设的全过程，通过专业化项目管理形式控制项目投资风险。从此角度出发，世博城公司应在代建工作范围内对外独立承担民事责任。综上，一审法院适用法律错误，将本应由世博城公司承担的责任判归上诉人承担，请求二审法院撤销一审判决，驳回孟小英对上诉人的诉讼请求，并判决被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。孟小英辩称，一审判决有事实和法律依据，请求二审法院维持原判。1、双方所签订的经济适用房协议符合法律规定，也是双方的真实意思表示，所以是真实合法有效的。2、锦州医科大学与锦州市世博城房屋开发有限公司的法律关系一审判决认定的非常明确，符合客观事实和相关的法律规定，双方是与锦州市古塔区房屋拆迁安置有限公司的关系是一致的均是委托和被委托的关系，所以围绕着柴全所出具的法律后果由锦州医科大学承担，主管部门办法的许可证是锦州医科大学取得了拆迁许可，按照法律规定来讲，由锦州医科大学承担法律责任。3、一审判决确定的房屋补偿及房租过渡期补助有相关依据佐证，请求二审法院维持原判。锦州市世博城房屋开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。孟小英向一审法院起诉请求：一、因未能建设产权调换房屋，故依法解除与被告世博城公司签订的《经济适用房认购协议书》；二、要求被告锦州医科大学赔偿因不能安置产权调换房而给原告造成的房屋损失312,813元［（90㎡×4,100元）-（产权调换费58,275元-货币补偿2,088元）］；三、要求被告锦州医科大学给付当年后6个月房租补助1,788元；四、因未能如期安置产权调换房，故要求被告锦州医科大学给付逾期的房屋补助费52,119.61元（2010年11月1日至2020年7月20日，即116.63个月×应安置面积37.24平方米×每月8元×延期1.5倍的安置费，以后自房屋经济损失实际付清之日止按照上述标准计算）；五、要求被告锦州医科大学返还原告交付的购房款10,000元；六、要求被告锦州医科大学支付占用款的利息6,348元（2009年12月2日至2020年7月20日，即10.58年×10,000元×6%）；七、要求被告锦州医科大学给付车库损失80,000元（140,000元-60,000元）；八、要求被告锦州医科大学给付阳光房损失72,000元（3,000元×48平方米）-（1,500元X48平方米），上述费用合计为535,068.61元，扣除被告已付房租金8,000元，合计为527,068.61元；九、诉讼费由被告承担。一审法院审理查明：2009年6月12日，被告锦州医科大学作为甲方与被告世博城公司作为乙方签订了拆迁安置及职工住宅建设委托书，载明：坐落于古塔区域住宅是甲方的职工住宅。经市政府总体规划及有关部门批准，对该区域及周边平房进行拆迁、改造，并建设成甲方的职工住宅小区，经甲乙双方协商，达成如下委托协议：一、乙方负责该小区的动迁、拆迁、投资、建设、安置等手续，并以甲方的名义争取相关政策。2009年11月10日，世博城公司作为甲方与原告作为乙方签订医学院房屋产权调换交款通知书，内容为：就上述锦州市古塔区工学里102-4号（建筑面积37.24平方米、产别：公）住宅房屋拆迁补偿金额：搬迁补助费300元，房租补助费37.24×8×6=1,788元，补偿金额合计2,088元，产权调换房屋必须符合国家有关规定、标准，安置地点在工学里，面积82平方米，该房屋设计用途为住宅，暂定2010年10月31日前交付乙方。应出资金额合计58,275元。实际出资金额=应出资金额合计-补偿金额合计，实际出资金额56,187元。2009年12月21日，原告作为甲方，被告世博城公司（承建方）作为乙方签订经济适用房认购协议书，约定甲方自愿购买坐落于工学里，本单位自建经济适用房一户，一、面积、价格、金额、时间方面约定1、订购房情况，订购楼房设计建筑面积82平方米，新增建筑面积37平方米，订购单价1,575元/平方米（基价），订购房预付总价58,275元。2、搬迁补助费2,088元。3、出资情况：本次出资金额=订购房总价-补助及奖励=56,187元4、交款时间：2009年12月21日交付首付款10,000元。剩余房款将在楼房主体完成后按照统一安排分批交清。上述协议书签订当日，原告按约交付房款1万元，被告世博城公司出具收款收据，并加盖财务专用章。2010年4月6日，辽宁医学院（被告锦州医科大学前身）获取锦州市城乡规划建设委员会颁发的房屋拆迁许可证（锦拆许字【2010】5号），拆迁范围为锦州市古塔区工学里规划拆迁红线范围内，拆迁实施单位为锦州古塔房屋拆迁安置有限公司。期限2010年4月7日至2010年10月7日。2010年5月30日，被告锦州医科大学作为拆迁建设单位委托锦州市古塔区拆迁安置有限公司发布拆迁须知，内容：经市政府批准，古塔区工学里104-119号列入拆迁改造计划，并下发《房屋拆迁许可证》，依据《城市房屋拆迁管理条例》、《锦州市城市房屋拆迁管理办法》《关于印发〈拆迁非公益事业房屋附属物货币补偿标准〉的通知》等法律法规，公示了拆迁单位、拆迁范围、产权调换安置地点、拆迁补偿安置政策及方式、被拆迁人享受补助和奖励、房屋验收标准等，另产权调换住宅房屋，按被拆除住宅房屋建筑面积和实际发生过渡期限每平方米8元支付租房补助费。上述协议签订后，原告如约迁出房屋。后因被告锦州医科大学因土地原因决定不再建设9、10号楼，上述协议不能履行。2018年9月，被告锦州医科大学作为甲方与原告孟小英作为乙方签订协议，主要内容为：……依据动迁协议，现甲方同意向乙方出借人民币捌仟元整（8,000.00元），用于解决乙方自签字之日起两年的租房问题。此款待甲方与开发公司之间的权利义务明确后，乙方同意从甲方或开发公司方应给付其的款项中扣除。此款一次性支付。收到借款后，乙方将通过法律途径解决与学校的纠纷问题，不再采取到校上访的方式解决问题。另原告提供锦州金衡土地房地产估价有限公司对锦州市古塔区汉口街102-1号的住宅房地产的评估结论计算损失，评估结论为单价4,100元/平方米，被告锦州医科大学对参照评估结论计算损失没有异议。另查，2004年4月1日起实施的《锦州市城市房屋拆迁管理办法》规定，拆迁住宅房屋，拆迁人应当向被拆迁人支付按照被拆迁房屋建筑面积核定的租房补助费每平方米每月8元；实行产权调换的，搬迁和租房费按过渡期限支付；实行产权调换的过渡期限为：自被拆迁人迁出之日起，多层住宅建筑规模5万平方米以上，10万平方米以下的不得超过24个月。由于拆迁人的责任延长过渡期限的，应当自延长之日起增加过渡期租房补助费50%，增加的过渡期租房补助费，拆迁人应当自延长之日起按月支付给被拆迁人。一审法院认为，被告世博城公司接受被告锦州医科大学委托与原告孟小英基于拆迁安置产权调换签订的经济适用房协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照协议履行。现因被告锦州医科大学不能建设原因导致上述协议不能履行，原告请求解除该协议，符合法律规定，予以支持。协议解除后，鉴于被告不能按照协议将安置房屋回迁给原告，原告有权要求赔偿损失。赔偿损失的价值应参照被安置房屋同等地段同等楼层相近面积的房屋按照产权标准进行评估，评估价格扣除应缴纳的购买产权的费用予以赔偿。关于被告锦州医科大学提出的赔偿主体责任问题，因被告世博城公司系接受被告锦州医科大学委托以自己名义在委托人授权范围内实施的行为，与原告签订协议，原告在订立协议时知道其与二被告之间的代理关系，故其赔偿责任应由委托人被告锦州医科大学承担。关于二被告之间的争议，与本案不属于同一法律关系，可另行处理。关于原告请求的逾期房屋补助费，按照拆迁须知及相关法律规定，拆迁人应按照被拆除住宅房屋建筑面积和实际发生过渡期限每平方米每月8元支付租房补助费，实行产权调换的过渡期按照24个月计算，此后由于拆迁人被告锦州医科大学的责任延长过渡期，自延期之日起，支付原规定标准1.5倍的临时安置费。本案原告自签订协议之日起迁出，故过渡期自2009年11月10日开始计算至2011年11月9日止为7,150.08元（37.24平方米×8元/月×24个月），被告锦州医科大学已给付原告6个月房屋补助费1,788元，另提供原告两年的租房借款8,000元，上述数额折抵过渡期款项后余款2,637.92元视为逾期安置房屋补助费。关于原告诉请已交付房款利息一节，不违反法律规定，本院予以支持。关于原告主张要求按照90平方米计算回迁面积一节，虽原告提供了被告锦州市世博城房屋开发有限公司出具的安置面积由82平方米增加为90平方米的证明材料，但对该面积增加部分是否出资及出资标准并未约定，也就无法确认应否补偿及补偿标准，故原告要求将该8平方米计入补偿面积依据不足，房屋补偿面积应以认购协议以及交款通知书载明的安置面积为准。关于原告主张车库及阳光房一节，因诉争安置房屋未建，事实上并不存在，且经济适用房认购协议书、医学院房屋产权调换交款通知书均未约定原告回迁楼层以及实际居住户型，故对原告上述请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告孟小英与被告锦州市世博城房屋开发有限公司签订的经济适用房协议。二、被告锦州医科大学于本判决生效后10日内赔偿原告孟小英因房屋不能回迁安置的经济损失280,013元（82平方米×4,100元-实际出资金额56,187元）。三、被告锦州医科大学于本判决生效后10日内给付原告孟小英逾期安置房屋补助费40,262.56元（自2011年11月10日至2019年11月9日共计96个月按照被拆除住宅房屋建筑面积37.24平方米×8元/月×1.5倍标准计算扣除已给付的2,637.92元），此后至本判决第二项损失实际付清之日止按照上述标准计算。四、被告锦州医科大学于本判决生效后10日内给付原告孟小英已交付购房款10,000元。五、被告锦州医科大学于本判决生效后10日内给付原告孟小英占用购房款利息6,348元。六、驳回原告孟小英其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,071元,减半收取4,535.50元，由原告孟小英负担1,408.43元，被告锦州医科大学负担3,127.07元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于经济适用房认购协议解除后被上诉人孟小英因回迁不能造成的经济损失应当由谁承担赔偿责任的问题，锦州市城乡规划建设委员会颁发的拆许字（2010）第5号房屋拆迁许可证载明，上诉人锦州医科大学为拆迁人。因锦州医科大学不具有拆迁主体资格，将拆迁安置工作委托给锦州市世博城房屋开发有限公司进行。因案涉拆迁行为发生于《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施以前，拆迁主体及责任认定应当适用《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定。《城市房屋拆迁管理条例》第四条规定：“拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。本条例所称的拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。本条例所称的被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。”该条例第十条第一款规定：“拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。”根据上述规定，锦州医科大学取得了拆迁许可证为拆迁人，负有对被拆迁人予以补偿、安置的法定义务。虽然案涉《经济适用房认购协议》是孟小英与锦州市世博城房屋开发有限公司签订，但锦州市世博城房屋开发有限公司并非真正的拆迁人，而是锦州医科大学委托实施拆迁工作的受托人，双方之间构成了委托关系。锦州医科大学抗辩称其与锦州市世博城房屋开发有限公司系委托代建法律关系的抗辩理由无充分证据证明，本院不予认可。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人与第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人与第三人的除外。”因此，锦州市世博城房屋开发有限公司与孟小英签订《经济适用房认购协议书》及该协议书所载内容均系接受锦州医科大学委托的行为，因协议解除而产生的法律后果应当由上诉人锦州医科大学承担。综上，上诉人锦州医科大学的上诉请求不成立，应予驳回。原审认定事实清楚，判决结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9071元，由上诉人锦州医科大学负担。本判决为终审判决。审判长  周天颖审判员  赵济伟审判员  赵洪全二〇二一年五月十二日法官助理范玲书记员暴思洋