上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初52586号原告：莫莹，女，1982年1月23日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：朱锡良(系原告莫莹的公公)，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：朱某某(系原告莫莹的丈夫)，住上海市杨浦区。被告：蔡维峰，男，1970年8月16日出生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市浦东新区。原告莫莹与被告蔡维峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案后，依法适用简易程序，于2016年9月13日公开开庭进行了审理。原告莫莹的委托诉讼代理人朱锡良、朱某某、被告蔡维峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莫莹向本院提出诉讼请求：1、判令立即解除原、被告双方于2015年1月11日签订的航春路XXX弄XXX号XXX室房屋租赁合同；2、判令被告按合同规定向原告支付违约金人民币(以下币种相同)5,040元；3、判令被告立即交还承租房屋；4、判令被告按每月850元的标准向原告支付自2016年5月1日起至房屋归还之日止未交付的房屋租赁费；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告莫莹和案外人朱某某为夫妻，共同为上海市浦东新区航头航春路XXX弄XXX号XXX室房屋业主。原、被告双方曾于2015年1月11日签订房屋租赁合同，由被告承租原告的上海市航头航春路XXX弄XXX号XXX室产权房一套。合同签订后，被告就将承租的房屋转租给第三方，明显违反了双方合同约定，原告知晓后曾多次联系被告要求终止双方的租赁合同，但被告总是避而不见，后经物业和航头派出所出面协调，被告虽承认违约，但坚持不愿终止双方的租赁合同，继续强占租赁房屋并自2016年5月起不再支付房租。被告蔡维峰辩称，当时被告装修系争房屋后住了两个月以后搬走了，之后被告将系争房屋交付给其儿子的同事居住使用，实际使用人没有支付过租金给被告。故原告所称被告转租系争房屋没有依据，被告没有转租。现被告同意在原告赔偿其装修费3,830元及搬家损失1,000元、三年房屋租金差价损失20,000元的前提下搬离系争房屋。对合同约定的违约金的计算标准无异议。租金确实支付到2016年4月30日，之后未付。本院经审理认定事实如下：2014年12月17日，原告莫莹、案外人朱某某(乙方)与案外人上海建工汇瑞置业发展有限公司(甲方)签订上海市商品房预售合同一份，约定乙方向甲方购买航头镇航春路169弄《鹤沙航城瑞馨苑》3号2层204室，据甲方暂测该房屋建筑面积为75.77平方米，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为693,058.52元。2015年1月11日，原告莫莹(甲方)与被告蔡维峰(乙方)签订房屋租赁合同一份，约定甲方出租给乙方的房屋位于上海市浦东新区航春路XXX弄XXX号XXX室。该房屋租赁期共60个月，自2015年2月1日起至2020年1月31日止。第一年每月租金为850元，第二年每月租金为850元，第三年、第四年每月租金为1,050元，第五年每月租金为1,250元。房屋租金支付方式为付叁押二。合同第八条约定：租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。合同第九条约定：……房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：(1)未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。……合同第十二条约定：1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。(1)未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；……2016年3月5日，案外人朱某某(房屋业主)与被告蔡维峰(房屋租赁人)、案外人王某某(房屋第三租用人)共同签署了一份调解协议，内容为：浦东新区航头瑞馨苑XXX号XXX室属房主朱某某所有。因租赁方蔡维峰先生未经房主朱某某同意，擅自装修后转租给第三方王某某先生，严重违反了与房主朱某某签订的双方租赁合同条款，现经三方在航头派出所达成一致协议如下：三方一致确认蔡维峰先生违约在先，房主决定终止双方租赁合同。王某某先生在2016年3月20日前搬离航头瑞馨苑XXX号XXX室，如果如期不搬，由王某某先生每日交付500元违约金。2016年6月28日，原告莫莹起诉来院，诉请如前。庭审中，原、被告双方一致确认，被告已向原告支付了截止至2016年4月30日的租金和押金1,700元，之后未付。关于押金的处理，原告要求将该押金用于抵扣被告应当支付的违约金，被告则要求履行至合同约定的租赁期限届满后由原告予以返还。关于合同解除日，原告自愿同意以被告收到法院诉状副本之日作为合同解除日。以上事实由原告提供的上海市商品房预售合同、房屋租赁合同、调解协议以及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。现被告未经原告同意擅自将系争房屋转租给案外人，原告要求解除双方签订的房屋租赁合同，具有合同及法律依据，本院予以支持。原告自愿同意以被告收到法院诉状副本之日(即2016年8月6日)作为合同解除日，于法不悖，本院予以准许。合同解除后，被告已无合同及法律依据继续使用系争房屋，理应迁出，将系争房屋返还给原告，并支付其实际使用期间尚未付清的房屋租金及合同解除后的房屋使用费。关于房屋使用费的支付标准，原告要求按照合同约定的租金标准，于法有据，本院予以采纳。被告辩称其要求在原告赔偿其装修费3,830元及搬家损失1,000元、三年房屋租金差价损失20,000元的前提下搬离系争房屋，于法无据，本院对此抗辩意见不予采纳。双方签订的房屋租赁合同因被告未经原告同意擅自将系争房屋转租给案外人而某某，原告要求被告支付违约金5,040元，具有合同依据，本院对此予以支持。关于被告所交付的押金1,700元，原告要求将该押金用于抵扣被告应当支付的违约金，于法不悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、原告莫莹与被告蔡维峰签订的关于上海市浦东新区航春路XXX弄XXX号XXX室房屋的房屋租赁合同于2016年8月6日解除；二、被告蔡维峰应于本判决生效之日起十五日内搬离上海市浦东新区航春路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将该房屋返还给原告莫莹；三、被告蔡维峰应支付原告莫莹违约金5,040元，扣除被告蔡维峰已支付的押金1,700元，余款3,340元被告蔡维峰应于本判决生效之日起十五日内支付给原告莫莹；四、被告蔡维峰应于本判决生效之日起十五日内向原告莫莹支付自2016年5月1日起至实际返还房屋之日止的房屋租金及使用费(按月租金850元标准计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告蔡维峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  孟筱晖二〇一六年十月十七日书记员  陆佳佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。