广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0604民初5829号原告（反诉被告）：孔敏玲，女，1985年7月24日出生，汉族，住广东省佛山市南海区××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××029。被告（反诉原告）：佛山市阿卡斯酒店经营管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区××××××××××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××215F。法定代表人：虞某1。委托诉讼代理人：高丽珠，广东盛隽律师事务所律师。被告：广东岭君商业运营有限公司，住所地广东省佛山市禅城区××××××××××××××××××××××，统一社会信用代码914××××××××850731M。法定代表人：江某1。委托诉讼代理人：陈嘉健，男，1988年4月23日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区××××××××，系公司法务经理。原告孔敏玲诉被告佛山市阿卡斯酒店经营管理有限公司（下简称阿卡斯酒店）、广东岭君商业运营有限公司（下简称岭君公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案受理后，依法适用小额诉讼程序审理。被告阿卡斯酒店在答辩期内提起反诉，本院予以受理并于2021年4月26日公开开庭对本、反诉予以合并审理。原告、两被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付2020年3月至2021年1月的租金25740元；二、被告向原告支付不按时支付租金的违约金2574元；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2018年3月22日取得位于佛山市禅城区×××××××××××××××的公寓使用权，并于同日与阿卡斯酒店签订《岭君广场物业委托管理租赁协议》（下简称租赁协议），约定自2018年8月1日至2021年7月31日，由阿卡斯酒店管理该公寓并向原告按月返租，第一年返租金额是1430元/月，第二年返租金额是1716元/月，第三年返租金额是2860元/月，租金在次月10日前以银行转账的方式划入指定账户。阿卡斯酒店从2020年1月起返租不正常，以各种理由推迟或不返租，原告多次打电话及现场催收，效果甚微。截至目前，阿卡斯酒店仍拖欠2020年3月至7月的租金8580元（1716元/月×5），2020年8月至2021年1月的租金17160元（2860元/月×6）。另，按租赁协议第五条第3点的约定，被告须向原告支付不按时支付返租款造成的10%违约金2574元。原告多次与被告沟通无果，为维护原告合法权益，请求判如所请。原告当庭补充如下事实理由：原告于2021年3月26日收到岭君公司支付的租金17160元。被告阿卡斯酒店答辩称：一、根据原告签名确认的《装饰工程竣工验收报告（业主验收移交报告）》，原告于2019年5月12日验收，由此推断涉案租赁物不早于2019年5月12日交付给阿卡斯酒店。根据租赁协议第一条第一款、第三条的约定，起租日应自交付之日即2019年5月12日起开始计算。2019年5月12日至2021年4月12日的应付租金合计36036元，截至2021年4月12日，阿卡斯酒店已向原告支付46332元。因此，阿卡斯酒店并无拖欠原告租金。二、阿卡斯酒店已于2018年9月向原告预支付了2019年5月的租金，阿卡斯酒店对原告所支付的租金也相应顺延，因此，2020年11月30日前阿卡斯酒店都是按照约定支付租金，不存在违约情形。阿卡斯酒店因经营困难，2020年11月至2021年4月的租金延迟支付，请求法院考虑阿卡斯酒店的实际经营状况，酌情减低2021年因延迟支付2020年11月至2021年4月租金而计算违约金的标准。被告岭君公司答辩称：一、岭君公司与原告存在合同关系，系基于将涉案公寓交付给原告占有使用收益并一次性收取相应物业使用权年限的转让款。本案中，原告提出的请求系基于其与阿卡斯酒店之间的租赁合同关系，根据“合同相对性”原则，岭君公司非租赁合同的相对人，原告无权要求岭君公司承担任何给付义务。岭君公司并不是本案适格被告。二、从来没有次承租人拖欠租金，要求出租人代次承租人支付其欠付的租金和违约金，岭君公司不应当承担连带责任和补充清偿责任。事实上，在2020年新冠病毒疫情最困难的时候，岭君公司于2020年3月、5月、6月已经代阿卡斯酒店支付四个月租金合计6578元给原告。岭君公司已尽最大努力和负责任地垫付大量资金支持阿卡斯酒店维系酒店经营，现自身收入减，支出增大，不能再无条件支持阿卡斯酒店垫付租金。期间一直与原告积极沟通，希望给予缓冲期间至年底将拖欠的租金结清并延顺租金，但原告均不同意。岭君公司在石湾镇街道办指导支持下，积极处理湾华村土地租金村民分红问题、岭君广场商铺&公寓物业使用权受让人返租维稳问题，最终通过佛山南方产权交易所公有资产交易平台成功融资，获得投资资金，该资金在佛山市禅城区×××××综合治理办公室监管专款专用，优先用于偿还湾华村土地租金以及岭君广场商铺、公寓物业使用权受让人的返租款，原告已收齐所有的租金收益并得到有效保障，岭君公司已足额代阿卡斯酒店履行了2020年12月31日前的付款义务。阿卡斯酒店与原告协商，希望酌情调整租金、给予阿卡斯酒店7折减免发放返租款的支持，但原告坚持不同意对2020年12月31日前尚欠返租款进行减免，双方未能就履行合同达成一致，不应认定阿卡斯酒店主观违约。租赁协议已不能继续履行，亦无法变更合同，为避免双方损失扩大，请求法院支持解除协议。原告一直怠于收回其租赁物，导致其损失的扩大，该部分的损失应由原告自行承担。阿卡斯酒店不存在违约情形，故岭君公司无需承担连带责任。被告阿卡斯酒店向本院提出反诉请求：一、确认原告与被告阿卡斯酒店于2017年11月30日签订的租赁协议于2021年4月19日解除；二、原告向被告阿卡斯酒店返还2020年2月租金1430元、2020年3月租金715元、2020年4月租金715元；三、本案的诉讼费由原告承担。事实与理由：一、被告已无继续履行合同的能力，继续履行合同对于被告明显不公平。（一）酒店经营受周边环境影响非常大，如客流、地段。被告所处位置正位于佛山地铁2号线的一期工程湾华站的出口处。佛山地铁二号线一期工程早于2014年12月正式动工，该项目也是首批纳入广东政府和社会资本合作（PPP）项目库的重点项目，计划于2019年试运行。佛山地铁二号线建成通车之后，贯通了佛山南北向，大大缩短了佛山主城区与广州南站的时间距离，届时会带来大量客流及经济效益。被告基于对政府民生工程的信赖，才设立公司经营酒店。但时至今日，佛山地铁二号线仍未建成通车，延期长达两年之久。被告不仅没因地铁而带来客流，更是地铁施工围蔽导致交通不便，客流损失严重。被告在如此条件下连年亏损，已无法再坚持经营下去。（二）2020年初，全国遭受新冠疫情，国家严控人员流动。居民减少外出消费旅游，减少跨区域流动，酒店无客流，被告作为酒店企业受新冠疫情的影响是持续性的。（三）被告经营状况恶化，早已无能力支付出租人租金。但被告仍为了履行与众多出租人的租赁合同，对外借款用以支付租金。现借款资金已全部用完，确已无能力继续支付。被告不仅要面临出租人的追偿，还要面临债权人的追偿。被告已多次向原告表达解除租赁协议的意思表示，原告应及时解除合同，及时收回租赁物，出租给第三方，避免扩大损失。（四）被告已无法继续经营，已于2021年3月31日将案涉物业移交给佛山市岭海物业管理有限公司（下简称岭海物业）。二、2020年新冠疫情对社会经济运行造成重大影响，特别是2020年2月广东省重大突发公共卫生事件等级为一级，严重影响酒店行业的复工复产。依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》关于“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，被告请求2020年2月减免租金及2020年3月、4月租金减半。原告答辩称：一、原告按规定时间支付购买公寓款并缴交装修款，装修合同承诺在90天内装修好并交付使用。由于两被告、装修公司三方之间有矛盾而导致不能如期正常支付，故完全不存在阿卡斯酒店预付租金。二、市政工程具有不确定性，作为投资方应了解任何投资行为都存在风险，不能因自身原因把责任和风险全部推倒原告身上，更不能随意改变合同并强行单方面终止合同。被告在融资成功的情况下，千方百计拖欠，毫无诚信打压原告这些弱小业主，请求判决按合同条款正常履行。诉讼中，原告就本、反诉一并提交以下证据：1、原告身份证、两被告的企业信息。拟证明原告及两被告的诉讼主体资格。2、岭君广场物业使用权转让合同、租赁协议。拟证明岭君公司将案涉房屋的物业使用权转让给原告，原告委托阿卡斯酒店进行管理，由阿卡斯酒店向原告按月返租并约定了相应的租金标准、违约金标准。3、广东顺德农村商业银行股份有限公司账户/卡明细信息。拟证明原告收取阿卡斯酒店支付租金的全部明细。诉讼中，被告阿卡斯酒店就本、反诉一并提交以下证据：1、《装修工程竣工验收报告》、接收岭君广场公寓业主精装物业的证明。拟证明被告于2019年5月12日接收案涉物业。2、《岭君广场公寓委托管理返租协议》补充规定。拟证明2018年12月，被告与开发商、物业公司和公寓代表已共同协商确定，如业主未按租赁协议约定的时间完成租赁物装修并交付使用的，被告将从实际交付之日起算租金。3、租金收益支付明细表。拟证明被告已向原告合计支付租金46332元。4、佛山地铁公告及广州日报打印件各一份。拟证明佛山地铁2号线出口湾华站原预计2019年试运行，但时至今天仍未通行；现地铁不仅还未开通，而且围蔽施工，严重影响酒店客流，被告订立合同的根本目的不能实现。5、情况说明、对账函、国内支付业务收款回单9张。拟证明2020年2月，被告的经营已出现问题，被告请求岭君公司提供资金支持，后岭君公司及江某1向被告出借707.8万元，但被告没有资金向出借人偿还借款。6、关于岭君广场公寓返租款减免发放与生存的求救信。拟证明被告于2021年2月向委托出租方发出的求救信，表明被告已无力扭亏为盈，无法继续负债坚持经营。7、数据统计表、国内支付业务收款回单22份、佛山市南方产权交易所资产交易凭证、佛山农商银行资金监管业务协议。拟证明被告无力支付租金，岭君公司通过政府平台融资回来的租金由政府监管支付，被告确无继续履行合同的能力，也无力偿还该笔1551万多元的借款。8、物业费用催缴函、应收物业费用汇总表、照片3张。拟证明因资金出现问题，被告不仅租金无法支付，物业费用至今仍未按时交付。9、岭君广场公寓交接证明。拟证明被告已于2021年3月31日将案涉物业移交给岭海物业。诉讼中，被告岭君公司提交以下证据：1、不同意岭君广场返租款减免及发放确认书。拟证明两被告与原告就去年尚欠返租款减免事宜进行了协商，但原告不同意，未能就履行合同达成一致，不应认定两被告主观违约。2、岭君公司的营业执照、核准变更登记信息。拟证明岭君公司的名称变更。经质证，本院认证：原告的证据，两被告无异议，本院予以采信。被告阿卡斯酒店的证据1，原告无异议，本院予以采信；被告阿卡斯酒店的证据2，原告确认已收到该份补充规定，本院对真实性予以确认；被告阿卡斯酒店的证据3，原告确认已收款，本院予以采信；被告阿卡斯酒店的证据4、5、7、8与本案不具关联性，本院不予确认；被告阿卡斯酒店的证据6，并无有效的证据佐证已送达原告，本院不予确认；被告阿卡斯酒店的证据9，本院综合全案证据待后予以认定。被告岭君公司的证据1，原告确认系其本人签名，本院予以确认；被告岭君公司的证据2，原告无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年11月30日，原告（委托方）与被告阿卡斯酒店（受托方）签订租赁协议，约定“第一条、物业委托管理租赁的界定。1、根据委托方及岭君公司签订的《岭君广场物业使用权转让合同》中的第九条物业交付约定及交付标准第4款的物业的交付标准，岭君公司交楼的物业标准为毛坯交付。委托方及受托方同意，自岭君公司交楼之日起3个月内委托方自行完成物业装修，委托方的装修标准不低于受托方约定的交付标准（见本协议附件一），受托方承诺给予委托方3年的租赁固定收益。届时，委托方将物业精装修交付受托方使用时，受托方将根据委托方与装修公司签订的装修协议及附件一，对装修标准进行复核。2、自岭君公司交楼之日起如委托方未能在3个月内完成物业装修或者物业装修标准低于本协议约定的交付标准（委托方须提供与第三方签订的物业装修协议，受托方以附件一的装修清单标准进行审核），受托方有权提前解除本协议，并终止3年租赁固定收益的承诺。委托方提前收取的租赁收益，应在本协议解除后10个工作日内将已收取的租赁收益全部退还给受托方……第三条、物业的委托管理租赁期限：2018年8月1日至2021年7月31日。如委托方迟延向受托方交付符合约定装修条件的物业的，委托管理租赁期限及收益支付时间相应顺延……第四条：物业委托管理租赁收益及支付方式。1、自委托方交付物业之日起，受托方第一年每月固定向委托方支付租赁收益1430元；受托方第二年每月固定向委托方支付租赁收益1716元；受托方第三年每月固定向委托方支付租赁收益2860元。2、受托方每月的固定租赁收益在次月10日前以银行转账的方式划入以下委托方指定的银行账号……第五条：受托方与委托方就下列事项达成约定……3、受托方应按时支付委托方的固定租赁收益，若受托方逾期未支付本协议约定的应付款，在委托方发出书面纠正后15天内仍未纠正，受托方须向委托方支付累计应付款的10%违约金，协议继续履行……”。2019年5月12日，原告（业主）、被告阿卡斯酒店（酒店管理单位）、广东淘家科技有限公司（施工单位）共同在竣工验收报告上签章，确认B座1707A公寓室内装饰工程验收合格，符合酒店管理公司有关质量标准，具备交付使用条件。同日，原告（业主方）与被告阿卡斯酒店（接收方）共同在《接收岭君广场公寓业主精装物业的证明》上签章，确认“根据《岭君广场公寓委托管理返租协议》（A座）和《岭君广场物业委托管理租赁协议》（B座）的约定，该物业精装修已达到合同约定的审核条件。由于开发商延迟交楼导致实际的接收时间和协议时间不一致，所有责任由开发商承担，和协议委托方无关。现业主方（协议委托方）同意在不改变协议中规定的返租期限的情况下由接收方阿卡斯酒店接收该物业，对该物业统一进行经营管理和依约返租，并承担物业的日常运营成本及维护”。2020年3月18日，被告与岭君公司共同出具《关于岭君广场租金支付的承诺函》，内容为“尊敬的岭君广场公寓业主：受新冠病毒疫情影响，按照《岭君广场公寓委托管理返租协议》或《岭君广场物业委托管理租赁协议》（含A座和B座）应支付给业主（即协议委托方）的部分租金（即返租收益或租赁收益）逾期未付。经与业主代表友好协商，现阿卡斯酒店及岭君公司共同就租金的支付郑重地作出以下承诺：一、2018年12月及之前到期应付未付的租金，定于2020年3月30日前一次性付清。二、2019年12月的租金及2020年4月的租金，定于2020年4月30日前一次性付清。三、2020年1月、2月、3月的租金，定于2020年5月30日前一次性付清。四、2020年5月、6月的租金，分别于当月10日前付清。五、从2020年6月起，阿卡斯酒店将严格按协议规定的时限向业主支付租金。若未按协议规定的时限支付应付款，即按协议规定的比例支付违约金。六、岭君公司作为上述付款义务的担保方，承担连带责任和补充清偿责任……”。2018年9月至2020年6月期间，被告阿卡斯酒店共向原告支付19笔租金，其中12笔的单笔支付金额为1430元，7笔的单笔支付金额为1716元。2021年3月26日，被告岭君公司向原告转账支付租金17160元。被告阿卡斯酒店提交的《岭君广场公寓交接证明》载明的移交日期为2021年3月31日，接收日期处空白，移交方意见为“已将房屋腾空并将房屋钥匙与房卡交由物业管理公司代为保管”，接收方意见处空白，物业管理公司意见为“已接收房屋钥匙与房卡并暂时代为保管”，阿卡斯酒店在“移交方”落款处盖章，岭海物业在“物业管理公司”落款处盖章，“接收方”落款处空白。原告当庭陈述：不清楚公寓交接证明，岭海物业与阿卡斯酒店没有将房屋交还给原告，原告不同意去岭海物业处收回房屋，要求履行至租赁协议届满。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。因本案纠纷所涉法律事实持续至民法典施行后，且未有法律、司法解释规定的除外情形，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》的相关规定。原、被告签订的租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于原告诉请的租金。原告主张被告阿卡斯酒店自2020年3月起欠付租金，与前述查明的已付租金情况相符，对此被告阿卡斯酒店亦未举证予以反驳，本院对欠租期间予以采信，被告阿卡斯酒店应按租赁协议约定的标准向原告支付2020年3月至2021年1月的租金合计25740元（1716元/月×5+2860元/月×6），扣减2021年3月26日支付的17160元后，被告阿卡斯酒店还应向原告支付租金8580元。被告阿卡斯酒店抗辩主张2019年5月12日之前所付租金属提前预付、应在后期租金中予以抵扣，经查，首先，租赁协议第一条明确约定“受托方承诺给予委托方3年的租赁固定收益”；其次，原告应自岭君公司交楼之日起3个月内自行完成装修，涉案公寓直至2019年5月12日才竣工验收合格，在此情况下，被告阿卡斯酒店并未根据租赁协议关于“岭君公司交楼之日起如委托方未能在3个月内完成物业装修……受托方有权提前解除本协议，并终止3年返租固定收益的承诺。委托方提前收取的返租收益，应在协议解除后10个工作日内将已收取的返租收益退还给受托方”的约定行使合同解除权并要求原告返还已收取的返租收益，而是于当天确认该公寓达到合同约定的审核条件、接收使用并持续支付租金；再次，被告阿卡斯酒店在接收公寓时已书面确认“由于开发商延迟交楼导致实际的接收时间和协议时间不一致，所有责任由开发商承担，和协议委托方无关”。因此，本院对被告阿卡斯酒店的抗辩意见不予采纳。关于被告阿卡斯酒店诉请解除合同。被告阿卡斯酒店主张的地铁2号线的施工问题属正常的商业风险，本案并不存在可适用《中华人民共和国民法典》第五百三十三条关于情势变更规定的情形。涉案租赁协议约定的租赁期限为3年，新冠疫情的影响亦未达到导致该协议履行不能的程度。被告阿卡斯酒店还主张其已于2021年3月31日将案涉物业移交给岭海物业，经查，在公寓交接证明上盖章的为岭海物业，并非涉案租赁协议的委托方原告，仅凭该交接证明不能认定被告阿卡斯酒店已履行了租赁物的交还义务。被告阿卡斯酒店欠缴租金的行为已构成违约，在守约方即原告不同意提前解除租赁协议的情况下，被告阿卡斯酒店诉请解除租赁协议，于法无据，本院不予支持。关于原告诉请的违约金。根据租赁协议的约定，被告阿卡斯酒店应于每月10日前向原告支付上月租金，若逾期未支付，在原告发出书面纠正后15天内仍未纠正，被告阿卡斯酒店需向原告支付累计应付款的10%作为违约金。据前查明，被告阿卡斯酒店拖欠2020年3月至2021年1月的租金属实，原告依约有权要求被告阿卡斯酒店支付违约金。被告阿卡斯酒店抗辩提出因疫情影响应免除违约责任，一、2020年3月的欠租，考虑新冠疫情的实际影响，本院酌定被告阿卡斯酒店向原告支付欠付租金5%的违约金85.8元（1716元×5%）；二、2020年4月至2021年1月的欠租，虽然2020年的新冠疫情对社会经济运行造成了影响，但该影响随时间的推移已逐步降低，各行各业的复产复工也有序进行，至2020年5月尤其是广东省重大突发公共卫生事件响应等级降为三级后，疫情的影响已比较有限，被告阿卡斯酒店应按租赁协议约定的标准向原告支付该欠费期间的违约金2402.4元[（1716元/月×4+2860元/月×6）×10%]。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于岭君公司的责任。根据两被告共同出具的承诺函，一方面，就阿卡斯酒店欠付的租金，两被告系“共同就租金的支付郑重地作出以下承诺”，即被告岭君公司亦自愿承担租金支付义务；另一方面，虽承诺函第六条仅约定“上述付款义务”、“承担连带责任和补充清偿责任”，但依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第二十五条第二款的规定，即使保证范围和方式约定不明，保证人仍应对全部债务承担连带责任。因此，原告诉请被告岭君公司对阿卡斯酒店所欠租金、违约金承担连带责任，于法有据，本院予以支持。至于被告阿卡斯酒店诉请退还的租金，据前查明，被告阿卡斯酒店于2020年3月18日出具的《关于岭君广场租金支付的承诺函》中确认“……现阿卡斯酒店及岭君公司共同就租金的支付郑重地作出以下承诺：……三、2020年1月、2月、3月的租金，定于2020年5月30日前一次性付清……”，现被告阿卡斯酒店诉请原告退还2020年1月、2月、3月的租金，有违诚信原则，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第三百八十九条、第四百六十五条、第五百七十九条、第五百八十二条、第五百八十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告佛山市阿卡斯酒店经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告孔敏玲支付租金8580元和违约金2488.2元，合计11068.2元；二、被告广东岭君商业运营有限公司对被告佛山市阿卡斯酒店经营管理有限公司的上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回原告孔敏玲的其他诉讼请求；四、驳回被告佛山市阿卡斯酒店经营管理有限公司的诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行支付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，本诉受理费减半收取254元，由被告佛山市阿卡斯酒店经营管理有限公司、广东岭君商业运营有限公司共同负担；反诉受理费122元，由被告佛山市阿卡斯酒店经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 田 媛二〇二一年四月二十九日书记员 吕玲玲