湖南省衡阳市蒸湘区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0408民初146号 原告：衡阳融冠房地产开发集团有限公司，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区船山大道16号融冠地产集团1栋2701-2703室。 法定代表人：薛理勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘智玉，湖南秦湘律师事务所律师。 被告：深圳市宝安区沙井街道三品艺术幼儿园，住所地：广东省深圳市宝安区沙井街道民主大道三品文化广场。 法定代表人：李瑞梅，该幼儿园园长。 委托诉讼代理人：佘珍君，湖南云天（衡阳）律师事务所律师。 第三人：衡阳市蒸湘区三品水映豪廷幼儿园，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区立新大道融冠水映豪廷小区内。 法定代表人：欧阳光洁，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：文素林，女，汉族，1983年12月6日出生，该幼儿园园长。 原告衡阳融冠房地产集团开发有限公司（以下简称融冠公司）为与被告深圳市宝安区沙井街道三品艺术幼儿园（以下简称深圳三品幼儿园）租赁合同纠纷一案，于2021年1月7日向本院起诉。本院立案受理后，依法追加衡阳市蒸湘区三品水映豪廷幼儿园（以下简称水映豪廷幼儿园）为本案第三人，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告融冠公司的委托诉讼代理人刘智玉，被告深圳三品幼儿园的委托诉讼代理人佘珍君，第三人水映豪廷幼儿园的委托诉讼代理人文素林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告融冠公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《融冠.水映豪廷幼儿园场租赁合同》、《融冠地产广告代办合同》合同，被告将租赁场地返还给原告；2.判令被告立即向原告付清2019年10月1日起至2021年1月30日之日止的租金2149603元（租金暂计算至2021年1月30日，后续租金计算至实际腾空租赁场地之日止）；3.判令被告支付违约金50000元（违约金按银行同期贷款利率暂计至2021年1月30日为止，剩余违约金计算至租金付清之日止）；4.判令原告收取的履行保证金383055元不予退还；5.本案产生的诉讼费等一切费用均由被告承担。事实及理由：2015年12月22日,原、被告签订了《融冠.水映豪廷幼儿园场租赁合同》（以下简称:“租赁合同”）,约定被告租赁原告位于湖南省衡阳市蒸湘区××道××号××场地,租赁面积为4256.16平方米,包含原告为被告提供的其他附增服务,租金约为33元／每平方米,租期从2016年9月1日至2031年8月31日,共15年。被告依约应于每月底30日前向原告支付合同中约定的次月租金,租金为每三年递增一次。因租赁场地面积大,经双方协商,将租赁费拆分为三部分,即租金，物业管理、保洁服务、秩序维护等费用，代办广告费用。为此,双方同时签订了两份合同,即租赁合同和《融冠地产广告代办合同》,在租赁合同中将租赁费分为租金每10元／平方米；物业管理、保洁服务、秩序维护等费用为74元／平方米；在广告合同中约定在乙方租赁期间每月支付甲方广告费。两份合同签订后,被告依双方约定租赁费用履行了合同义务,但自至2019年10月开始,被告以各种理由开始拖欠租金。2020年9月,因被告长期拖欠租金,原告将被告诉至法院,诉请被告支付租赁费用,在诉讼过程中,原告方才得知被告私自将租赁场地经营的幼儿园整体转让给了他人,被告的行为已构成根本违约,根据《租赁合同》第十条：“乙方有下列情形之一的,甲方有权单方面解除合同,并收回该房屋:（1）逾期支付房屋租金物业管理费及其他相应费用60日以上的……（4）擅自将该房屋转租给第三人的……”之约定，原告有权解除合同。现原告为维护自身的合法权益,再次向人民法院提起诉讼,望判如所请。 被告深圳三品幼儿园辩称，1.被告不存在拖欠租金的违约行为，自2019年2月以来，第三人已向原告支付房租、物业费等费用1280585.6元，被告也没有将房屋租给第三人，被告只是与比比酷公司共同经营；2.本案房屋的实际租赁人是水映豪廷幼儿园，租金应由水映豪廷幼儿园支付；3.违约金过高，请法庭适当减少违约金；4.由于疫情原因，请法庭适当减少租金；5.物业费应向物业公司支付，不是向原告支付，请求法庭依法对合同约定的内容予以变更；6.请求法庭驳回原告的诉讼请求。 第三人水映豪廷幼儿园述称：1.第三人自2019年2月起已向原告支付租金1267342元，后因不可抗新冠影响，2020年1月-5月未开园，租金应减半收取。在承租人已实际占有租赁物的情况下，因出租方原因而导致合同目的不明的，出租方不得收取租金。因不可抗力原因导致合同目的不能实现，一般根据公平原则进行处理，故出租方应酌情减收租金。2.第三人系在民政局登记的非营利性法人组织，租赁地为小区用房，不能作为其他用途，原告应减半收取租金。原告未提供特别物业管理、保洁服务、维护秩序等服务，故该5个月的物业管理、保洁服务、维护秩序等费用不应收取。3.第三人向融冠物业公司支付的物业管理费应计入原告主张的物业管理、保洁服务、维护秩序的费用中。第三人仅需支付2020年1月-5月的基本物业管理费。4.本案即使存在未支付租金的违约行为，但原、被告约定的违约金过高，当事人约定的违约金已超过造成损失30%的，应认定为不超过30%。5.原告请求不予退还保证金383055元没有事实及法律依据，应不予支持。 原、被告围绕其诉讼主张均向本院提交了证据，本院作如下分析： 一、原、被告提交的租赁合同、广告代办合同证实原、被告双方关于权利义务之约定情况，本院对该两份合同的真实性予以确认，对于原、被告提出的证明目的，本院将在结合全案案情后综合予以认定； 二、原、被告告提供的付款凭证证实被告及租赁物使用人向原告支付相关费用的情况，本院对于证据的真实性予以确认，对于费用的具体性质，本院将在结合全案案情后综合予以认定； 三、原告提供的《幼儿园转让合同》、广东比比酷教育科技发展有限公司的企业信息、永州冷水滩区比比看幼儿园有限公司的营业执照、张玉的聘用合同及常住人口登记卡、衡阳市蒸湘区教育文化体育局及民政局的相关文件、原告与案外人的租赁合同、原告曾起诉被告的相关材料，被告提供的批复文件、行政许可决定书、转让合同、补充协议、合作协议均与本案不存在直接的法律关系，本院均不予确认。 本院经审理认定事实如下：2015年12月22日，原告融冠公司（甲方）与被告深圳三品幼儿园（乙方）签订《融冠﹒水映豪廷幼儿园场地租赁合同》一份，合同约定：甲方将位于湖南省衡阳市蒸湘区××道××号××场地出租给乙方经营使用；租赁物的建筑面积为4256.16平方米；租期为15年，自2016年9月1日至2031年8月31日止；首年租赁费为10元／平方米／月，之后每三年递增百分之五，即第一至三年42562元／月，第四至六年44690元／月，第七至九年46924元／月，以此类推；乙方经营期除交纳租赁费外，另需向甲方支付物业管理费、保洁服务、秩序维护费用等，标准为7.4元／平方米／月，之后每三年递增百分之五，即第一至三年31496元／月，第四至六年33070元／月，第七至九年34724元／月，以此类推；乙方每月月底30日前向甲方交纳次月租金及物业管理费等费用，逾期每超过一天则按当年月租赁费的1%向甲方支付违约金；乙方在合同签订之日向甲方交纳履约保证金383055元，合同在甲方收到保证金后生效，“租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分无息如数返还乙方”；租赁期内，除双方另有约定外，乙方需在事先征得甲方书面同意的情况下，方可部分或整体转租租赁物；乙方逾期支付租赁费、物业管理费及其他相应费用60日以上的，甲方有权单方面解除合同，并收回租赁物等等。为少缴租赁税，双方将租赁费分为三个部分：其一为合同中明确约定的租赁费；另一部分为上述合同约定的被告需向原告支付的“物业管理费、保洁服务、秩序维护费用等”，该费用的标准为7.4元／平方米／月，每三年递增百分之五，即第一至三年31496元／月，第四至六年33070元／月，第七至九年34724元／月，以此类推，被告需每月月底30日前向原告支付该笔费用，逾期每超过一天则按当年月租赁费的1%向甲方支付违约金；第三部分为双方约定的广告费用，为此原告（甲方）与被告（乙方）签订了《融冠地产广告代办合同》。合同约定：乙方全权委托甲方代办广告投放事宜，“广告发布的时间、形式、内容及费用等均由甲方确认，乙方无任何疑义”；租赁期间的广告费共计11747772元，乙方按月支付给甲方，第一至三年59628元／月，第四至六年62309元／月，第七至九年65124元／月，第十至十二年68081元，第十三至十五年71185元／月；乙方每月月底30日前向甲方交纳次月广告费，逾期每超过一天则按当年月广告费的1%向甲方支付违约金；乙方逾期支付广告费超过60（含60天），甲方有权单方面解除本合同及与乙方签订的场地租赁合同，且乙方另赔偿甲方600万元；“乙方不得以任何理由解除本合同”。被告的负责人谢仁周在上述两份合同落款处签名，并加盖了被告的公章。 另查明，合同签订当日，被告向原告交纳履约保证金383055元。2016年11月28日，谢仁周分两次向原告转账534744元，并备注为9至12月份的租金；2017年2月22日，谢松林向原告转账267372元，谢仁周转账支付267372元；2017年7月18日，谢仁周向原告转账267372元，并备注用途为“衡阳水映豪廷租金”；2017年9月8日，谢仁周向原告转账267372元，并备注用途为“水映豪廷7、8月租金”；2017年12月30日，谢仁周向原告转账267372元，并备注用途为“水映豪廷幼儿园11、12月租金”；2018年2月28日，谢仁周向原告转账267372元，并备注用途为“水映豪廷幼儿园1月2月租金”；2018年5月2日，谢仁周向原告转账133686元，并备注用途为“水映豪廷幼儿园3月租金”；2018年9月11日，谢仁周向原告转账534744元，并备注用途为“水映豪廷幼儿园5-8月租金”；2019年4月27日，案外人王英向原告转账267372元；2019年10月8日，被告案外人张玉向原告转账140000元；2019年12月18日，案外人欧阳光洁向原告转账360000元；2020年4月30日，第三人向原告转账200000元，并备注用途为“幼儿园所场地租金”；2020年8月31日，第三人向原告转账200000元，并备注用途为“水映豪廷幼儿园房租费”。 又查明，涉案租赁物的物业管理者实际为案外人衡阳融冠物业服务有限公司，租赁期间，被告及第三人均曾向该公司支付物业管理费。 本院认为,本案系租赁合同纠纷。原、被告约定的费用包含三个部分，一为合同中明确约定的租赁费，二为租赁合同中约定的“物业管理费、保洁服务、秩序维护费用等”，三为广告合同中约定的广告费用。原告提出第二、三项费用的实质为租赁费，双方系为规避高额税收而做出的约定，被告则对原告的该项主张提出异议。本院认为，首先，涉案租赁物的物业管理方并非原告，原告也从未曾为涉案租赁物提供过任何物业服务，但被告及租赁物使用人却在向物业服务方支付物业管理费的同时，向原告支付了合同约定的“物业管理费”；其次，原、被告签订的广告代办合同中，仅对广告费的支付标准及方式进行了详细的约定，毫未涉及一般广告合同中均会作重点约定的广告投放数量、质量、形式等内容，也未涉及原告的义务和被告的权利，但对于原告的权利、被告的义务，却做出了“广告发布的时间、形式、内容及费用等均由甲方确认，乙方无任何疑义”等苛刻的约定，合同履行过程中，原告也从未曾为被告或者租赁物使用人提供过任何广告代办服务，被告却陆续向原告支付“广告费”；再次，原告收到的涉案款项，其中多笔被备注为“租金”，从未出现过“物业费”“广告费”或相关费用的内容；再次，原、被告约定的三项费用均呈现同一时间段（三年）、同一涨幅（百分之五）的特征；最后从被告、第三人的答辩可以看出，被告及租赁物使用人后期明显存在资金周转困难的情形，却仍在原告未提供相关服务的情况下支付了“物业费”“广告费”，综合上述情况，本院认定原、被告约定的“物业管理费、保洁服务、秩序维护费用等”及“广告费”已达到实际属于租赁费的高度盖然性。原、被告签订的《融冠﹒水映豪廷幼儿园场地租赁合同》除关于租赁费以及“物业管理费、保洁服务、秩序维护费用等”的收费标准非双方的真实意思表示外，其他均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规之强制性规定，应为合法有效；原、被告约定的租赁费、物业费、广告费实际均为租赁费，故应当以双方的真实意思即三项费用的总和计算涉案租赁物的租赁费，即2019年10月1日至2022年8月31日期间的租赁费为140069/月；2022年9月1日至2022年8月31日期间为146772/月；2025年9月1日至2028年8月31日期间为153811元/月；2028年9月1日至2031年8月31日期间为161202元。对于本案承担义务的主体，本院认为，合同具有相对性，与原告形成租赁合意的对象为被告而非第三人，即使原告曾接受过第三人支付的租赁费，仅能证实原告对于被告将租赁物给第三人使用的事实不持异议，并不能以此认定与原告建立租赁关系的为第三人，故本院认定涉案租赁关系中对原告承担义务的主体为被告深圳三品幼儿园，对于被告提出的应当承担义务的主体为第三人的抗辩主张，本院不予认可。被告欠付的租赁费已达一年以上，已构成根本违约，虽租赁物目前由第三人使用，但其并未提出代付的请求，亦未实施代付的实际行为，甚至未付清其使用租赁物期间的租赁费，故第三人并不能依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十七条“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持”之规定，抗辩原告的合同解除权及租赁物返还请求权，故原告有权解除涉案租赁及广告代办合同，要求被告支付租金，并主张违约金。2019年10月1日至2021年1月31日期间16个月，按照140069元/月的标准计算，期间共产生租金2241104元，原告主张被告欠付期间的租金2149603元，而被告及第三人提供的证据均不足以证实支付的租赁费超过原告的前述主张，故本院对认定被告仅支付了2019年9月30日前的租金以及2019年10月1日至2021年1月31日期间的租金91501元，后期租金应按本院确定的前述标准支付至租赁物返还之日止。考虑到疫情对线下教育行业的负面影响，本院参照市场状况以及相关政策，兼顾公平原则，本院酌情减免被告一个月的租金140069元。对于租赁物的返还，考虑到该场地的用途为经营幼儿园，参考国家教育部门对于学生放假的通常安排，酌情认定被告应当于2021年7月31日前将涉案租赁物返还原告。根据原、被告在租赁合同中约定，被告逾期支付租赁费及“物业费”的，每逾期超过一天应按当年月租赁费的1%向甲方支付违约金；逾期支付“广告费”的，每逾期超过一天应按当年月广告费的1%向甲方支付违约金，现原告要求被告支付2021年1月30日止的违约金50000元，并以欠付的租金为基数按银行同期贷款利率（本院确定为原告起诉时即2021年1月7日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率）计算后期违约金，未超过双方约定，也符合法律规定，本院予以确认。对于履约保证金383055元，双方在租赁合同中明确约定“租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分无息如数返还乙方”，即被告的违约行为并不影响履约保证金的退还，故对于原告主张的不退还保证金的诉请，本院依法依约不予支持。2019年10月1日至2021年1月31日期间被告共计欠付租金2149603元，扣除履约保证金383055元以及受疫情影响的一个月租赁费140069元，被告尚欠付期间的租金1626479元，后期租金，被告应当依据约定支付。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下: 一、解除原告衡阳融冠房地产集团开发有限公司与被告深圳市宝安区沙井街道三品艺术幼儿园签订的《融冠﹒水映豪廷幼儿园场地租赁合同》《融冠地产广告代办合同》； 二、被告深圳市宝安区沙井街道三品艺术幼儿园于2021年7月31日前将坐落于湖南省衡阳市蒸湘区××道××号××的租赁场地返还原告衡阳融冠房地产集团开发有限公司； 三、被告深圳市宝安区沙井街道三品艺术幼儿园于本判决生效之日起十五日内向原告衡阳融冠房地产集团开发有限公司支付截至2021年1月31日止的租赁费1626479元，后期租赁费按双方约定的实际标准支付至租赁物实际返还之日止，其中2020年2月1日至2022年8月31日期间的租金为140069/月； 四、被告深圳市宝安区沙井街道三品艺术幼儿园向原告衡阳融冠房地产集团开发有限公司支付截至2021年1月31日产生的违约金50000元，并以实际欠付的租赁费为基数，按2021年1月7日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付2021年2月1日起至实际偿还之日止的违约金； 五、驳回原告衡阳融冠房地产集团开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费27462元，由原告衡阳融冠房地产集团开发有限公司负担7574元，被告深圳市宝安区沙井街道三品艺术幼儿园负担19888元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长  王孝杰 人民陪审员  李杏珍 人民陪审员  谢明艳 二〇二一年五月七日 书 记 员  张**梅 附：相关法律条文 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。