北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终4677号上诉人（原审原告）：北京市通州区橄榄树职业技能培训学校，住所地北京市通州区九棵树东路甲442号613室。负责人：徐迎，经理。委托诉讼代理人：张昊，北京市致宏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京利德莹工贸有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇皇木场村委会北300米。法定代表人：郭莹，经理。上诉人北京市通州区橄榄树职业技能培训学校（以下简称橄榄树培训学校）因与被上诉人北京利德莹工贸有限公司（以下简称工贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初28430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法独任进行了审理。本案现已审理终结。橄榄树培训学校上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审。1.改判租赁协议于2020年5月27日解除；2.改判工贸公司向橄榄树培训学校返还租金165000元、利息12440.14元（自2020年5月27日暂计算至2021年1月5日）。事实和理由：一、原审法院认定事实错误，并非橄榄树培训学校拒绝使用租赁物，而是由于疫情、政府防控措施影响导致工贸公司拒绝向橄榄树培训学校交付租赁物。二、《租赁协议》履行不能的情况下，橄榄树培训学校积极寻求改变合作方式，减少双方损失，但工贸公司拒不配合。三、涉案《租赁合同》订立前，工贸公司有欺诈的故意，原审中未对租赁房屋产权证明进行质证，属于程序瑕疵。四、《租赁合同》解除的责任不在橄榄树培训学校，因此橄榄树培训学校主张工贸公司返还租金及利息。工贸公司辩称，同意一审判决，不同意橄榄树培训学校的上诉请求及理由。橄榄树培训学校向一审法院起诉请求：1.判令解除我公司与工贸公司签订的《租赁合同》及《职业技能培训项目基地共建补充协议》；2.判令工贸公司退还我公司支付的租金165000元；3.判令工贸公司未能按时退还房屋产生的利息损失，按照同期银行贷款利率，自2020年4月30日暂计算至2020年9月4日为5024.25元；4.诉讼费由工贸公司负担。一审法院认定事实：2020年5月27日，橄榄树培训学校（乙方）与工贸公司（甲方）签订《租赁合同》（合同编号：HT20200420001），约定：第一条租赁范围、租赁期限：1、租赁场地范围，甲方同意将北京市通州区皇木厂村北3号院，建筑面积350平方米（以下简称“租赁场地”）出租予乙方，乙方亦同意承租该租赁场地；2、租赁期限，2.1本合同租赁期限为壹年，自2020年07月01日（以下简称“起租日”）起至2021年06月31日止（以下简称“届满日”）。2.2上述期限不满一个月的零头天数按照实际天数结算，满一个月的按自然月结算。2.3协议期到期前双方开始下一年的续约工作，房租增幅比例为5%-10%，以续约协议为准；第二条租金支付方式：1、本租赁期限内，租赁场地内计租面积（按建筑面积计算）为350平方米，计租标准（不含税金额）为：人民币3元/平米/天，2020年07月01日至2022年06月31日止，月租金为31500元，（大写）：人民币叁万壹仟伍佰元整，年租金为：378000元，（大写）：人民币叁拾柒万捌仟元整。2、支付方式为：年付。3、双方约定以实际支付作为本协议执行必要条件，否则视为无效协议；第三条甲乙双方的权利义务：（一）甲方权利义务：1、甲方有权进入租赁场地，以进行维修、保养、环境保护、保安、消防及其他安全措施的监督检查，乙方应给予相应的配合和协助，因乙方阻挠甲方工作而产生的后果由乙方自行承担。2、甲方应始终保持楼层公共区域的清洁卫生。3、因不可抗力原因导致本合同解除的，甲乙双方互不承担违约责任。（二）乙方权利义务：1、乙方应保持租赁场地内部的完好状况。2、乙方不得在租赁场地内存放武器、弹药、毒品及其他易燃、易爆等违反国家法律、法规等规定危险物品或其他物品。3、乙方不得在租赁场地内制造或储存货物或商品，唯少量与乙方业务有关的货物及商品、作为样品或展品除外。4、乙方不得在租赁场地内饲养家禽或任何宠物。此外，合同还约定了其他条款。同日，橄榄树培训学校（甲方）与工贸公司（乙方）又签订《职业技能培训项目基地共建补充协议》，约定：1、双方约定基地共建费用前两年不增加，从第三年起逐年递增8%；2、乙方向甲方提供场地租赁证明（使用面积不低于350平方米）、房产证复印件和房屋平面图并盖章。此证明只用于人社局备案，不做其他用处，且向第三方保密，不对乙方正常生产经营造成影响。此外，协议还约定了其他条款。橄榄树培训学校在上述协议签订之前的2020年4月30日即将租金165000元支付给工贸公司。另查：橄榄树培训学校称2020年5月进场时，因工贸公司与北京枫叶红养老服务有限公司（以下简称养老公司）在一起办公，因疫情防控，工贸公司拒绝本学校工作人员进入场地进行工作，并提交电话录音予以证明。工贸公司对电话录音不予认可，称不认识通话人员。工贸公司同时否认橄榄树培训学校所称阻拦其人员进入租赁场地的陈述，认为租赁场地有两个门，养老公司的经营场地与租赁场地的使用不冲突。本案在审理过程中，经勘验，养老公司经营场地与租赁场地有分别大门及道路，可以分开单独通行。橄榄树培训学校与工贸公司对租赁场地的实际使用面积亦存在很大争议，工贸公司称提供的租赁场地完全达到协议约定的面积，橄榄树培训学校认为工贸公司允许使用的场地面积远远达不到协议约定的350平方米，但双方均未提交租赁场地的交付方面的证据进行证实。租赁场地一间大屋内放置有佛龛，楼外小屋内存有少许杂物，都属于可随时移除的物品。工贸公司提交《中华人民共和国国有土地使用证》，证明涉诉租赁场地及房屋属合法出租。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。橄榄树培训学校与工贸公司自愿签订《租赁协议》系双方真实意思表示，且未违反国家相关法律法规的规定，故该协议合法有效。橄榄树培训学校提交录音欲证明工贸公司拒绝其工作人员进入租赁场地，工贸公司的行为属违约行为，应承担违约责任的主张，因橄榄树培训学校与工贸公司于2020年5月27日签订《租赁协议》，橄榄树培训学校对防控措施应有所预见，且工贸公司虽与养老公司均在同一院落内办公，但橄榄树培训学校的工作人员可经另一大门及通道，而不必经过养老公司的大门直接进入租赁场地。另外，双方签订的《租赁协议》开始履行的时间为2020年7月1日，故橄榄树培训学校的主张，一审法院难以采纳。橄榄树培训学校认为工贸公司未如约交付租赁场地及房屋，且认为实际租赁的场地面积仅100余平方米，故工贸公司应承担违约责任的主张，因橄榄树培训学校与工贸公司对租赁场地及房屋的交付均未提交交接清单，涉诉房屋内的部分物品处于随时可移除的状态，而橄榄树培训学校亦未提交向工贸公司催促交付租赁场地及房屋或主张权利的证据，故其应承担举证不能的不利后果。橄榄树培训学校与工贸公司签订的《租赁合同》租期于2021年6月31日届满，实际意思应为于2021年6月30日届满，现橄榄树培训学校以自己的行为明确表明不履行主要债务，故双方签订的《租赁合同》应予解除，解除的时间为本判决作出的时间。橄榄树培训学校与工贸公司签订的《租赁合同》解除后，双方签订的《职业技能培训项目基地共建补充协议》即不存在继续履行的基础，故应随之一并解除。现橄榄树培训学校要求解除与工贸公司于2020年5月27日签订的《租赁合同》及《职业技能培训项目基地共建补充协议》的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。橄榄树培训学校要求工贸公司退还租金并支付利息的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院判决：一、确认北京市通州区橄榄树职业技能培训学校与北京利德莹工贸有限公司于2020年5月27日签订的《租赁合同》及《职业技能培训项目基地共建补充协议》于2020年12月31日解除；二、驳回北京市通州区橄榄树职业技能培训学校的其他诉讼请求。案件受理费1850元，由北京市通州区橄榄树职业技能培训学校负担（已交纳）。本院二审期间，橄榄树培训学校提交：1.橄榄树培训学校员工倪晓惠和工贸公司法定代表人郭莹的微信聊天记录，证明原合同在履行不能的情况下，橄榄树培训学校积极寻求变更合同，减小双方损失，工贸公司推诿导致合同无法变更，原审认定橄榄树培训学校单方违约明显错误；2.平面图，证明租赁房屋与养老院院落之间有一处高约1米低矮的推拉门阻隔，可以轻易翻越，两个院落是连通的，由于养老院属于疫情防控重点区域，故二者分别有对外的出入门，但两个门均被工贸公司实际控制，疫情期间，全部封闭，橄榄树培训学校人员无法进入租赁场地，导致合同无法履行；3.橄榄树培训学校想要变更的合同，以减少双方损失，证明目的同证据1，工贸公司收取租金后，一直拒绝变更合同，涉案场地也无法使用，导致橄榄树培训学校损失。工贸公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院经审理查明的其他事实与一审查明无异。本院认为，根据双方诉辩主张及法院查明的事实，本案二审争议焦点在于一审法院对于涉案合同解除及租金返还问题的认定是否正确。关于合同解除问题，橄榄树培训学校主张合同在签订后即因疫情原因无法履行，故在2020年5月27日签订合同当日即解除，但并未提交充分证据证明因疫情原因导致橄榄树培训学校人员无法进入租赁场地，进而无法利用涉案租赁物的事实，且经原审法院现场勘验，养老公司经营场地与租赁场地有分别大门及道路，可分开单独通行，结合双方签订的《租赁协议》开始履行的时间为2020年7月1日，一审法院综合本案现有证据，未采纳橄榄树培训学校的上述主张，认定橄榄树培训学校以自己的行为明确表明不履行主要债务，判决解除双方签订的《租赁合同》，处理适当，应予维持。关于租金返还问题，橄榄树培训学校未提交充分证据证明系因工贸公司过错导致合同无法履行，其要求工贸公司退还租金并支付利息的主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，北京市通州区橄榄树职业技能培训学校的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3849元，由北京市通州区橄榄树职业技能培训学校负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  杨 夏二〇二一年五月十七日法官助理  史晓霞法官助理  李宝霞