安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖10民终341号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王国辉，男。 委托诉讼代理人：程东风，安徽雄风律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘金水，男。 委托诉讼代理人：陈涛，广东广和（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐晓莹，广东广和（芜湖）律师事务所律师。 上诉人王国辉因与被上诉人刘金水房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省黄山市黄山区人民法院2021年3月10日作出的（2021）皖1003民初353号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王国辉上诉请求：1.撤销原判，依法驳回刘金水的一审诉讼请求并支持王国辉一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由刘金水承担。 事实与理由:一、一审法院认定案涉租赁合同期限起止时间错误。在一审庭审中，刘金水也认为租赁起始时间在2015年12月11日之后。二、双方签订的房屋租赁合同属于书面证据，合同约定的房屋面积是254平方米，租金是确定的。刘金水在出租时承诺，同意以租代购，王国辉在租期内共支付25万元，刘金水应当返还王国辉多支付的租金117500元。三、物业费收据并非发票，物业费是否发生，仅凭收据不能证明7200元物业费的计算标准、起始时间以及该费用已实际发生。 刘金水辩称：一、双方约定租赁期限五年，实际期限2015年10月15日到2020年11月16日，即五年一个月，合同中注明装潢扣除一个月，刘金水于2015年10月12日交付房屋，其从来没有陈述起始时间在2015年12月11日之后，一审法院认定的起始时间正确。二、关于涉案房屋租金，从双方合同履行以及五年之间双方的聊天记录，王国辉自始至终从来没提过以租代购，也没提过超付租金，且王国辉一再表明其欠付租金。三、关于物业费问题，合同约定物业费由承租人承担，刘金水已代交。 刘金水向一审法院提出诉讼请求：1.判令王国辉支付拖欠的租金15000元、物业费9000元，共计24000元；2.判令王国辉承担本案的诉讼费用。 王国辉向一审法院提出反诉请求：1.判令刘金水返还王国辉117500元；2.判令反诉费由刘金水承担。 一审法院经审理查明：2015年10月15日，刘金水与王国辉签订《房屋租赁合同》，约定：1.刘金水将位于黄山市黄山区门面房出租给王国辉从事商业经营；2.租期五年即从2015年10月15日至2020年11月16日止，租金每年25000元，三年后租金按每年10%递增，第四年租金为27500万，第五年租金为30000万（门面房装潢扣除一个月）；3.房屋租金每年支付一次，先付后租，到期提前一个月交下一期房租。合同签订后，王国辉应向刘金水支付房屋租赁保证金零元，租赁关系终止时，王国辉如无水电物业费拖欠，刘金水应退还保证金；4.租赁期间，刘金水如将房产所有权转移给第三方，提前10天书面通知王国辉，刘金水与第三方协商，王国辉可继续从事经营至合同（到期日）止。同时，合同还约定了双方其他权利和义务。 一审另查：2015年11月12日，王国辉替刘金水向黄山市黄山区鼎盛置业有限公司交付房屋维修基金25468元（抵付租金）后，领到案涉B幢S5、S6号五把钥匙。取得案涉租赁房屋的占有权和使用权。 一审再查：王国辉租赁期间，分别于2017年3月7日、2018年2月14日、2019年2月2日、2020年4月17日、2020年6月20日通过网上银行支付刘金水租金24532元、50000元、50000元、30000元、20000元，尚欠租金15000元。2020年6月24日，刘金水通过微信向王国辉讨要拖欠租金，但王国辉一直未能给付。2020年7月20日，刘金水向黄山市黄山区甘棠物业管理有限责任公司交付案涉租赁房屋2016年11月11日-2020年11月11日的物业费7200元。 一审又查：案涉房屋系刘金水抵债取得，于2017年办理产权证书。刘金水于2020年7月20日、2020年12月8日转卖第三人。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、案涉房屋租赁合同期限起止时间的确定问题；二、案涉租赁房屋的租金数额确定问题；三、诉争双方是否存在违约问题。 关于焦点一。刘金水与王国辉签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期限五年，自2015年10月15日起至2020年11月16日止，但刘金水在房屋租赁合同签订之日并没有将房屋交付王国辉，而王国辉是在替刘金水交付租赁房屋维修基金后，于2015年11月12日才拿到租赁房屋钥匙，取得租赁房屋的占有、使用和收益的权利。根据合同约定的房屋租赁期限的意思表示，和实际交付租赁房屋时间，租赁期限应予顺延，即自2015年11月12日起至2020年12月13日止。王国辉在其持有的《房屋租赁合同》上，单方将合同期限修改为“2016年1月1日至2020年12月31日止”是经刘金水同意，因刘金水当庭不认可，而王国辉又不能提供证据印证，其理由不能采信。 关于焦点二。《房屋租赁合同》约定刘金水将位于黄山市黄山区门面房出租给王国辉从事商业经营，仅明确面积254平方米，未列明间数和每间的租金数额，存在瑕疵，但是，从王国辉租赁Ｓ5、Ｓ6号二间房屋的客观实际和其前三年每年交付租金50000元及后二年交付租金100000元的履行情况来看，王国辉租赁二间房屋的前三年租金应为每年50000元，第四年应为55000元，第五年应为60000元，况且王国辉已实际交付租金250000元，也就是说双方一直是按此实际履行的。因此，王国辉在本诉和反诉中提出刘金水承诺同意其以租代购方式租赁案涉房屋、其每年按双倍支付租金和刘金水已将案涉租赁房屋出售他人应返还已付租金中117500元的理由，因无确实充分的证据，不予采纳和支持。 关于焦点三。依据法律规定，合法有效的合同，双方均应严格信守，依约全面履行。本案诉争双方订立的是五年期房屋租赁合同，履行期的前三年，双方均依约履行了各自的合同义务，但是，自第四年起，王国辉仅给付部分租金，未能完全履行义务，直至租赁期限届满后，也一直未给付拖欠的租金15000元，显属违约，其应承担违约之责任。至于租赁期间案涉房屋的水电物业费，按照合同的约定，应由承租人交纳，但租赁期间，王国辉亦一直未交纳物业费，刘金水垫交后，王国辉理应予以承担。 综上，刘金水本诉的诉讼请求，部分予以支持，部分因与其提供的证据不相吻合，不予支持。王国辉以“以租代购，每年双倍支付租金”的抗辩，请求驳回刘金水的全部诉求的理由，因无证据佐证，不予采纳；王国辉要求返还多支付的租金117500元的反诉请求，亦因其不能提供确实充分的证据，不予支持，刘金水请求依法驳回王国辉的反诉诉求的理由，符合本案的客观事实，正当合理，应予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、六十一条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、王国辉于判决生效后十日内给付刘金水房屋租金15000元；二、王国辉于判决生效后十日内给付刘金水垫付物业费7200元；三、驳回刘金水的其他诉讼请求；四、驳回王国辉的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费400元，减半收取计200元，由刘金水负担15元，王国辉负担185元；反诉受理费2650元，减半收取1325元，由王国辉负担。 王国辉在二审中提交微信语音翻译截屏一份。证明：1、刘金水在2020年7月20日已经将房屋出售给他人，但在2020年7月21日才通知王国辉；2、刘金水当时告知王国辉物业费为9000元，与刘金水庭审中所陈述的7200元不吻合，故物业费7200是否交纳不能确定。 刘金水发表质证意见为：该证据不是新证据，7200元是后四年的物业费，第一年的收据没有了。 刘金水在二审中提交黄山市黄山区甘棠区物业管理有限公司出具证明一份。证明：该证明是对一审中我方提交的物业费收据的补充说明，7200元物业费系鼎盛玉泉花园小区B号楼5号楼、6号楼门面四年的物业费，物业费标准是0.6元每平方米，两间房屋面积均为127.34平方米，每间每年物业费916.84元，实际按照每间每年900元收取，该费用刘金水于2020年7月20日补交。 王国辉发表质证意见为：1、真实性有异议，该组证据属于证人证言，证人应当出庭作证接受咨询，证人不能出庭作证的，无法确定该证据的真实性。2、该证明中的物业费注明是7200元，与刘金水告知王国辉的9000元不一致，故物业费是否缴纳、数额多少无法确定。3、该证明中的面积单价没有提供物业服务合同，物业费标准无法确定。 本院认证意见为：1、王国辉提交微信语音翻译截屏，王国辉与刘金水其他微信聊天记录反映，刘金水此前已就案涉房屋出售事宜与王国辉进行沟通，且其证明目的一与本案无关联性；2、王国辉提交微信语音翻译截屏证明目的二与刘金水提交证明待证事实一致，本院一并认证如下：刘金水提交的黄山市黄山区甘棠区物业管理有限公司出具的证明，从形式上符合单位出具证明材料的形式要件，且证明内容与该公司出具的收据相吻合，对刘金水提交的证明，本院予以采信；王国辉提交微信语音翻译截屏不能达到证明目的，本院不予采信。 双方所举其他证据与一审相同，相对方质证意见同一审。 二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院另查明：王国辉于2019年12月1日、2020年5月1日通过网上银行支付刘金水30000元及20000元。 本院认为，综合双方当事人举证、质证和诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、一审法院认定案涉的租赁合同期限起止时间是否正确；二、如何认定案涉租赁房屋的租金数额；三、王国辉是否应当向刘金水支付7200元物业费。 关于争议焦点一。虽然合同约定的房屋租赁期限为五年，但合同载明的期限为2015年10月15日到2020年11月16日止，即五年一个月，合同中注明装潢扣除一个月，即五年租期实际交付使用期限为五年一个月，王国辉于2015年11月12日占用、使用涉案房屋，原审法院认定租赁期限自该日起始符合客观事实，认定租期至2020年12月13日届满，符合双方约定，一审法院认定的起止时间正确。 关于争议焦点二。王国辉实际取得S5、S6号二间房屋的使用权，从双方的履行情况来看，王国辉在2019年2月2日之前已支付租金150000元，早已超过其主张的五年房屋租金共132500元，之后又陆续支付100000元，王国辉已实际交付租金250000元。此外，双方五年之间的聊天记录反映，王国辉从未提过以租代购，也没提过超付租金，王国辉主张刘金水承诺同意其以租代购方式租赁案涉房屋、其每年按双倍支付租金和刘金水已将案涉租赁房屋出售他人应返还已付租金117500元的理由，因无确实充分的证据，本院不予支持。 关于争议焦点三。黄山市黄山区甘棠区物业管理有限公司出具的证明对涉案物业费标准、刘金水支付时间进行确认，结合刘金水一审提交的收据，可以认定物业费已实际发生。房屋租赁合同已对物业费的承担进行约定，该7200元王国辉应当返还刘金水。 综上，王国辉的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2850元，由王国辉负担。 本判决为终审判决。 审判长  宋浩之 审判员  孙 健 审判员  谢慧慧 二〇二一年五月六日 法官助理宋乾平 书记员吴奇 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 二、《诉讼费用交纳办法》 第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。 部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。 共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。