新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民事判决书   （2020）新01民终2258号   上诉人（原审原告）：新疆池嘉昊物流有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐经济技术开发区祥云东街101号3区10栋。   法定代表人：池东，该公司总经理。   委托诉讼代理人：李文华，女，该公司工作人员。   委托诉讼代理人：赵延鸽，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。   上诉人（原审被告）：董振业，男，1976年6月15日出生，汉族，乌鲁木齐市经济技术开发区飞宇建材商行经营者，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：黄臻，新疆桂奇律师事务所律师。   上诉人（原审被告）：彭涛，男，1969年1月21日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：王俊，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。   上诉人新疆池嘉昊物流有限公司（以下简称池嘉昊公司）因与上诉人董振业、上诉人彭涛房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2019）新0106民初1256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   池嘉昊公司上诉请求：1．撤销一审判决第三项；2．改判董振业、彭涛向我公司偿付利息667,146.26元。事实和理由：1．利息属法定孳息，不因合同效力而发生变化。利息不同于违约责任，不应当以合同有效为前提。只要承租人占有使用房屋的事实存在，承租人作出的付款承诺应当有效，付款时间一旦明确，则产生相应的法定孳息，拖欠方应当支付相应对价。2．本案中，房屋租赁合同虽然被认定无效，但董振业、彭涛占有使用涉案商铺，以及多次出具付款承诺属实。现董振业、彭涛未按承诺时间支付费用，应当偿付相应利息。董振业、彭涛违反诚实信用原则，一方面占有使用涉案商铺拒不退还，另一方面以合同无效为由拒绝支付占有使用费，其恶意抗辩造成的利息损失应当向我公司支付。综上，请求二审法院依法改判。   董振业辩称，我不同意池嘉昊公司的上诉请求，我方已经缴纳费用数额超过双方约定的租金，我不欠池嘉昊公司的费用，所以我不应该承担池嘉昊公司主张的利息，请求驳回池嘉昊公司的上诉请求。   彭涛辩称，我不认可池嘉昊公司的上诉请求，一审认定事实和适用法律错误，没有查清案件基本事实，我和董振业没有实际占有使用242套商铺，且我方已经超付费用，故不存在欠付利息的情况，请求驳回池嘉昊公司的上诉请求。   董振业、彭涛共同上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回池嘉昊公司全部的诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：1．我方使用涉案商铺的时间为2013年11月26日至2018年4月，期间我方支付占有使用费12,747,568元，我方不欠付任何费用，而且超付了费用。一审法院未查明我方开始使用涉案商铺的时间，仅以池嘉昊公司向我方交付3间商铺电卡的时间即2013年4月23日作为交付267套商铺的时间没有依据，一审判决又以2013年3月24日作为交付使用涉案商铺的时间，与其认定相互矛盾。涉案商铺在2013年11月26日供暖之前无法使用。我方和池嘉昊公司签订的《商铺租赁协议》中约定池嘉昊公司将商铺出租给我方，而商铺是用于商业经营活动的房地产，应当具有正常经营使用功能，应满足最基本的给排水、通电、通燃气、通暖、通路，这是对商铺交付条件的约定。涉案商铺实际的交付方式为陆续交付，并非一次性交付，不存在统一的交付时间点，一审判决认定的交付时间有误，我方是从2013年11月26日开始使用涉案商铺。2.2018年4月，池嘉昊公司开始陆续收回商铺，和商户签订租赁合同，租金也是由池嘉昊公司收取。如果让我方承担涉案商铺2018年4月后的占有使用费，会导致池嘉昊公司双重获利。3．池嘉昊公司要求返还的25间商铺不受我方管理和控制，我方也没有收取该25间商铺的费用，故我方不应向池嘉昊公司返还上述商铺，一审判决认定我方占有使用该25间商铺有误。4．我方已支付占有使用费12,747,568元，池嘉昊公司亦认可该数额，而一审法院认定我方支付费用的数额为12,015,000元有误。5．涉案商铺存在违法行为，相应的违法所得应予收缴，池嘉昊公司无权要求我方支付占有使用费。综上，一审法院认定事实错误，判决结果没有依据，请求二审法院支持我方的上诉请求。   池嘉昊公司辩称，董振业、彭涛的住址是涉案商铺，可以看出董振业、彭涛并未返还涉案商铺，与其陈述不符。董振业、彭涛称我公司交付涉案商铺的时间为2013年11月26日无事实依据，一审判决认定返还商铺的时间正确。合同无效并不影响董振业、彭涛支付占有使用费。综上，请求驳回董振业、彭涛全部的上诉请求。   池嘉昊公司向一审法院起诉请求：1．判令董振业、彭涛支付占有使用费6,110,386.34元；2．判令董振业、彭涛偿付利息667,146.26元；3．请判令董振业、彭涛返还25套商铺（详见房屋明细清单），价值750,000元。   一审法院认定事实：2012年7月23日，池嘉昊公司（出租人、甲方）与董振业、彭涛（承租人、乙方）签订《商铺租赁协议》，约定甲方将位于××路共计267套商铺（建筑面积75平方米／套，地上二层）出租人乙方，用途为水暖建材配件销售经营用房；租期20年，其中前5年为市场培育期，培育期从甲方交付房屋之日起计算；在签署协议时，乙方向甲方交纳履约保证定金，履约保证定金的总额为10,000,000元，分期支付，支付时间和金额如下：1．合同签订之日支付2,000,000元；2.2012年8月30日前支付4,000,000元；3．房屋交付之日起10日内支付4,000,000元；5年培育期前2年为免租期，后3年每年租金为18,000元／套，5年培育期每套租金总额54,000元，5年培育期总租金约为54,000元×267套=14,418,000元；自第6年起房屋租赁价格由双方根据同期租赁价格协商后书面确定；乙方支付的履约保证金冲抵5年培育期租金，2014年10月1日前支付剩余租金；第6年后的租房调整周期及房屋租金价格双方协商后书面确定；培育期届满前二个月，依据双方另行协商签订的租赁协议，支付第六年的租金；协议生效后，三个月内甲方将房屋交于乙方，乙方有下列情形之一时，甲方有权解除协议：（1）擅自改变商铺的使用性质；（2）逾期缴纳租金，经甲方限期缴纳后仍拒不缴纳者；（3）培育期内招商率达不到80％者；乙方有权要求甲方提供一切开展正常营业活动所必需的条件；乙方必须爱护商铺设备、保护路面和基础设施，在租赁期间如损坏所租赁商铺设备，必须承担修复或赔偿责任；若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿乙方已付租金项下未使用部分租期租金的10％的违约金；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿甲方未付租金的10％违约；本协议经双方签字盖章并且乙方支付首笔履约保证金2,000,000元后生效。董振业于2012年7月30日向池嘉昊公司支付2,000,000元。2012年8月14日，池嘉昊公司向乌鲁木齐市规划局头屯河分局出具情况说明，称其于2010年在位于苏州路西延段新建建材仓储物流中心项目，占地面积342亩，总建筑面积30万平方米，现工程已基本竣工，部分已交付使用，预计年内可全部完工并投入使用。为更好地服务商户，解决商户的后顾之忧，其在公司三期盖建临时仓储用房满足商户的临时存货要求，临建面积20,000平方米左右，结构为砖混，使用时间2年。2012年8月15日，乌鲁木齐市规划局头屯河分局指示：该单位在自己用地范围内建临时仓储用房，待规划项目实施时自行拆除，分局同意建设（因对规划无大的影响）。此后池嘉昊公司在其自用地三期范围内修建了水暖建材区三期，即池嘉昊公司与彭涛、董振业签订的《商铺租赁合同》约定的267间商铺，并将商铺交付给董振业。董振业、彭涛向池嘉昊公司陆续支付使用费共计12,015,000元。2014年12月30日，董振业出具《承诺书》，对新东方建材区3期所余款项回款情况做出承诺：1.2015年春节前回款1,000,000元；2.2015年4月30日前回款1,000,000元；3.2015年5月30日前余款全部回清。2015年4月2日，董振业出具《还款安排》，2015年4月20日还款600,000元，2015年6月20日还款600,000元，2015年7月余款全清。否则承担一切后果，自愿将欠款商铺让出。2018年2月6日，池嘉昊公司向董振业、彭涛发出《通知》，内容：“兹有您在我公司租赁新东方国际商贸城水暖建材区，并与我公司于2012年7月23日签订的《商铺租赁协议》，依据协议规定应于2014年10月1日前缴清全部租金，我公司已多次督促您交付，贵方违反协议内对租金缴纳的约定。为此，我公司再次通知贵方于2018年3月1日前缴清欠款，否则我公司有权采取包括但不限于解除合同等相关措施以维护合法权益”。董振业、彭涛在该通知回执单上签名。2018年7月2日，池嘉昊公司通过乌鲁木齐市公证处以公证送达的方式向董振业送达《通知》，通知董振业于2018年7月6日前缴清租金欠款，否则有权采取包括不限于解除合同等相关措施以维护合法权益。公证人员见证池嘉昊公司工作人员将《通知》送达至新东方汽配机电商城飞宇建材的建材区办公室，董振业妻子拒绝签收，称董振业不在，随后会将《通知》转交给董振业。乌鲁木齐市公证处针对上述行为出具（2018）新乌中信证内字第005922号公证书。2018年4月8日，池嘉昊公司向新东方商城三期（水暖建材区）各位商户发布《申明》，内容为“由于三期承租人董振业、彭涛在承租期内长时间拖欠租金、暖气费、物业费已严重违反《商铺租赁协议》中对租金及以上费用的约定。以此，我公司通知所有商户，请各位从即日起将各项费用交至新东方办公楼物业部，否则造成的一切损失自负。之前与董振业、彭涛签订的《商铺租赁协议》的截止时间为2018年7月28日，7月28日以后及与其他人员签订的任何协议我公司均不予认可”。池嘉昊公司在2018年7月28日后以董振业、彭涛未按时缴纳租金为由陆续将242套房屋收回自行管理，至今尚有25套房屋（详见房屋明细清单）未收回。另查明，2013年4月23日，董振业从池嘉昊公司领取涉案商铺电卡。2013年7月28日，董振业、彭涛举办新东方商城三期（水暖建材区）开业典礼。董振业、彭涛承租涉案商铺后，除自用部分房屋外，其余房屋以商铺形式出租给他人用于水暖建材经营，董振业自2017年10月1日起以每套商铺税后租金20,000元／年出租给他人。又查明，2019年5月9日，彭涛向一审法院提起诉讼，请求判令确认其与董振业之间系个人合伙关系，同时将池嘉昊公司列为第三人。一审法院于2019年11月8日作出（2019）新0106民初1130号民事判决书，确认彭涛与董振业在租赁池嘉昊公司涉案商铺的业务上系合伙关系，该判决现已生效。一审法院认为，一、关于合同效力问题。出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，池嘉昊公司于2012年8月14日以修建临时仓储用房满足商户临时存货需求为由，向乌鲁木齐市规划局头屯河分局申请修建临时仓储用房，使用期限为2年，获得批准后其即修建了临时仓储房屋267间。池嘉昊公司与董振业、彭涛签订《商铺租赁协议》，将267间临时仓储房屋以商铺形式出租给董振业、彭涛从事水暖建材经营，至今临时仓储房未取得主管部门批准建设，故池嘉昊公司与董振业、彭涛签订的《商铺租赁协议》无效。二、关于使用费问题。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，池嘉昊公司主张使用费应自租赁合同生效后三个月即2012年10月23日开始计算至2019年5月29日，前5年（截止2017年10月22日）使用费为14,418,000元，董振业、彭涛已支付12,747,568元，尚欠使用费1,670,432元；第6年自2017年10月23日开始使用费按20,000元／套／年计算，2017年10月23日至2018年7月28日期间使用费为4,023,287.67元；池嘉昊公司于2018年7月28日收回242套商铺，董振业、彭涛应当支付25套商铺2018年7月29日至2019年5月29日期间使用费416,666.67元；以上使用费共计6,110,386.34元。董振业、彭涛对池嘉昊公司主张的使用费期限不予认可，辩称虽然《商铺租赁协议》约定池嘉昊公司应在协议生效后三个月内交付房屋，但实际未能按时交付房屋，董振业称房屋实际于2013年11月26日才能正常使用，彭涛称房屋是2013年6月28日路面施工完毕后交付的，故不同意使用费自2012年10月23日起计算。一审法院认为，池嘉昊公司与董振业、彭涛2012年7月23日签订《商铺租赁协议》时267套商铺尚未修建，双方在租赁协议中对租赁房屋交付时应具备的条件无明确约定，池嘉昊公司于2013年3月24日将267套商铺电卡交给董振业，而配电属房屋使用的必备要件，董振业领取电卡后开始装修商铺、修缮地坪，故董振业、彭涛应当自2013年3月24日开始支付使用费。另外，董振业辩称池嘉昊公司自2018年3月起陆续将商铺收回，故其不支付2018年4月以后的使用费。一审法院认为，池嘉昊公司2018年4月8日发布《申明》，通知水暖建材区商户将各项费用交至其物业部，并提出公司不认可各位商户2018年7月28日之后与他人签订的合同，董振业、彭涛未提供其他证据证实池嘉昊公司此时已将商铺收回的事实，故对董振业的该辩解意见一审法院不予采纳。池嘉昊公司在2018年7月28日后采取封门等方式陆续将242套商铺收回，故董振业、彭涛应当支付242套商铺收回前的使用费。董振业、彭涛至今仍占有、使用25套商铺（详见未收回25套商铺明细），该25套商铺使用费应当支付至池嘉昊公司主张的2019年5月29日。参照池嘉昊公司与董振业、彭涛签订的《商铺租赁协议》约定的租金支付标准，前5年董振业、彭涛应当支付使用费14,418,000元（18,000元／套／年×267套×3年），从池嘉昊公司交付商铺之时即2013年3月24日计算5年即2018年3月23日止，董振业、彭涛应付使用费14,418,000元，二人实际支付使用费12,015,000元，尚欠池嘉昊公司使用费2,403,000元；自第6年起使用费双方本应另行协商并签订合同，但池嘉昊公司未与董振业、彭涛对使用费进行重新协商，池嘉昊公司按董振业租赁给他人每套20,000元／年标准计算使用费缺乏依据，应当参照双方原约定的每套18,000元／年标准计算使用费较为合理，董振业、彭涛应当支付267套商铺自2018年3月24日至2018年7月28日期间使用费2,027,737元（18,000元／套／年÷365天×267套×154天），还应支付25套商铺自2018年7月29日至2019年5月29日期间使用费374,794.52元（18,000元／套／年÷365天×25套×304天）。综上，对池嘉昊公司要求董振业、彭涛支付使用费的主张一审法院予以支持，但对使用费数额一审法院予以调整，使用费为4,805,531.52元。三、关于池嘉昊公司主张的利息667,146.26元。池嘉昊公司主张董振业、彭涛逾期支付使用费，应当按年利率6％支付逾期期间的利息。董振业、彭涛辩称其并未逾期付款，故不同意支付利息。一审法院认为，池嘉昊公司与董振业、彭涛签订的《商铺租赁协议》无效，池嘉昊公司要求董振业、彭涛支付使用费利息缺乏依据，一审法院对此不予支持。四、关于池嘉昊公司要求董振业、彭涛返还25套商铺（详见未收回商铺明细）的主张。一审法院认为，池嘉昊公司与董振业、彭涛签订的《商铺租赁协议》无效，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，池嘉昊公司按照《商铺租赁协议》约定将267套商铺交付给董振业、彭涛占有、使用，目前已收回242套商铺，董振业、彭涛还占有、使用25套商铺（详见未收回商铺明细），故对池嘉昊公司要求董振业、彭涛返还25套商铺（详见未收回商铺明细）的主张一审法院予以支持。判决：一、董振业、彭涛于判决生效之日起十日内支付池嘉昊公司使用费4,805,531.52元；二、董振业、彭涛于判决生效之日起十日内返还池嘉昊公司新东方商城水暖建材区25套商铺（详见未收回商铺明细）；三、驳回池嘉昊公司要求董振业、彭涛支付利息667,146.26元的诉讼请求。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。   池嘉昊公司提交了下列证据：1.2013年8月28日彭涛与温建斌签订的房屋租赁合同一份，用以证明彭涛出示通知欲证明F6-19号商铺系池嘉昊公司管理并对外出租，与事实不符。2.2018年4月12日董振业与新疆合一信疆机电设备有限公司签订的房屋租赁合同一份，用以证明董振业、彭涛在与池嘉昊公司终止合同前使用商铺并对外出租，池嘉昊公司没有侵犯其利益。3.2018年8月1日池嘉昊公司与李红等6人签订的房屋租赁合同，用以证明池嘉昊公司并未在董振业、彭涛的租赁合同履行期间向案外人出租涉案商铺，董振业、彭涛陈述池嘉昊公司于2018年5月开始使用涉案商铺，与事实不符。   董振业质证认为，对证据1的真实性认可，关联性不认可，F6-19商铺虽然合同签至2018年8月1日，但池嘉昊公司于2015年4月已经将该商铺收回，且该商铺的商户也不是温建斌。对证据2的真实性认可，关联性不认可，池嘉昊公司从2015年开始陆续收回商铺，而不是一次性收回，个别商铺董振业、彭涛还在使用。对证据3的真实性、合法性、关联性无法确认，上述商铺是池嘉昊公司在占有使用，董振业、彭涛提供的证据显示2018年5月之后谭兆松把租金交给池嘉昊公司，池嘉昊公司提交的合同的租赁日期有改动，池嘉昊公司的说法不成立。   彭涛质证认为，与董振业的质证意见一致。   本院对池嘉昊公司提交的证据认证如下：本院对证据1、证据2的真实性予以确认，对于上述证据的证明力将结合其他证据予以综合认定。本院对证据3的真实性、合法性、关联性均不予确认。   董振业提交了下列证据：1.2013年4月16日董振业向池嘉昊公司交纳10,000元装修押金的收据一张，用以证明2013年4月董振业、彭涛才开始装修。2.2013年7月22日收条一张，用以证明2013年7月董振业整理商铺外围，涉案商铺于2013年7月22日还不能使用。3.2013年6月12日混凝土施工交接表一份，用以证明该时间涉案商铺还在施工。4.2013年9月3日承揽协议书一份，用以证明该时间涉案商铺的门还没有装好，还没有达到经营使用的条件。5.2012年12月3日董振业、彭涛与池嘉昊公司签订的补充协议一份，用以证明池嘉昊公司承诺在2013年5月统一交付，涉案商铺于2013年4月还没有交付，而且到2013年5月池嘉昊公司也没有交付。6.2018年7月30日池嘉昊公司向董振业、彭涛发出的律师函两份，池嘉昊公司在律师函中明确董振业、彭涛于2013年7月28日开始使用涉案商铺，用以证明池嘉昊公司自认2013年7月28日才交付涉案商铺，但董振业不认可涉案商铺于2013年7月28日交付。7.2018年6月29日市场管理群里杜宏磊与商户的聊天记录四份，用以证明池嘉昊公司的管理人员要求商户在15日内与池嘉昊公司签订合同，池嘉昊公司于2018年6月29日已经和商户签订合同，一审判决认定的时间错误。8．董振业和次承租人签订的合同八份，用以证明次承租合同到期日均在2018年4月左右，一审判决认定池嘉昊公司收回房屋的时间错误。9.2018年5月15日收据两份，用以证明此时次承租人将租金交给池嘉昊公司。10.2013年8月至11月入住合约四份，用以证明商户入驻的时间是2013年8月至11月，一审判决认定商户于2013年4月就可以使用涉案商铺错误。11.2013年11月25日池嘉昊公司向董振业发出的整改通知一份，用以证明涉案商铺在该时间被池嘉昊公司验收，验收完毕后商铺才能正常使用。12.2015年暖气费的对账单一份，用以证明涉案商铺的交付和收回的情况，涉案商铺的入住时间与池嘉昊公司陈述的不一致，还有119间商铺空置，部分商铺2015年才开始使用。13.2015年4月20日池嘉昊公司给商户发出的通知十份，用以证明2015年4月池嘉昊公司已经开始向商户收取租金。14．入住通知单一百五十三张、F1-F9租赁合同五十四份、声明及说明四十五份、267套商铺及两个锅炉房实际使用时间统计表，用以证明267套商铺具体使用情况，租金为12,247,000元，董振业、彭涛交纳12,747,568元，多交920,568元。15．安置合同十四份，用以证明池嘉昊公司让董振业、彭涛安置14户商户，池嘉昊公司没有支付该费用，共计420,000元，该部分费用没有折抵。16.2018年4月8日声明，用以证明池嘉昊公司的主张与声明不符，董振业、彭涛是之后和商户签订的合同。17.2013年5月8日池嘉昊公司出具的收据两份，刷卡记录一份，用以证明董振业、彭涛向池嘉昊公司交了95,700元的现金。   池嘉昊公司质证认为，对证据1的真实性认可，关联性不认可，该证据证恰恰证明董振业、彭涛于2013年4月16日已经收到涉案商铺，并对商铺进行装修装饰的事实。对证据2的真实性、合法性、关联性均不认可，该收条并非池嘉昊公司出具，与池嘉昊公司无关。对证据3、证据4的真实性、合法性、关联性均不认可，池嘉昊公司未参与商铺交接后的装饰装修工作，与本案无关。对证据5的真实性认可，关联性不认可，池嘉昊公司按协议约定，在2013年5月1日前向董振业、彭涛交付了涉案商铺，董振业于2013年4月23日从池嘉昊公司领取涉案商铺的电卡并签字予以确认的行为，就是池嘉昊公司履行交付义务的直接证据，董振业、彭涛向法庭陈述池嘉昊公司分批交付与事实不符。对证据6的真实性认可，关联性不认可，双方虽未签订书面交接手续，但董振业于2013年4月23日从池嘉昊公司领取涉案商铺电卡并签字予以确认的行为，是确认池嘉昊公司履行交付义务的直接证据，2013年7月28日董振业、彭涛举办新东方商城三期（水暖建材区）开业典礼的时间，在此时间前，董振业、彭涛已完成开业前的装饰装修工作，因此该份证据仅能证明董振业、彭涛未按照合同约定支付租金，池嘉昊公司无奈发函要求终止合同，无法证明董振业、彭涛实际使用涉案商铺的时间。对证据7的真实性认可，关联性不认可，因董振业、彭涛违约，导致合同无法继续履行，在此情形下池嘉昊公司为避免损失扩大，及时向次承租人发出通知告知实情，未侵犯董振业、彭涛合法权益，且池嘉昊公司与次承租人签订租赁合同的开始时间均在2018年7月29日之后，并未影响董振业、彭涛在租期内收取租金。对证据8的真实性认可，关联性不认可，池嘉昊公司与李红等6人所签租赁合同的开始时间是2018年8月1日，F9-02商铺于2019年7月29日收回，F9-01商铺于2020年5月1日收回，F7-06商铺至今未仍由董振业、彭涛控制，尚未收回。对证据9的真实性认可，关联性不认可，收款收据记载的房屋租金起算时间均是从2018年8月1日起算。对证据10的真实性、合法性、关联性均不认可，池嘉昊公司已于2013年4月向董振业、彭涛履行了交付义务，至于董振业、彭涛何时向次承租人交付及如何办理入住手续，与本案无关。对证据11的真实性认可，关联性不认可，董振业、彭涛在履行租赁合同的过程中，出现违反安全义务的行为，池嘉昊公司作为出租人及时发出整改通知，要求消除安全隐患系履行出租人的安全保护义务，而非董振业、彭涛所说的验收行为。对证据12的真实性、合法性、关联性均不认可，该证据不能证明商铺的交付时间，该证据能证明池嘉昊公司向董振业、彭涛最早交付商铺的时间为2013年4月20日。对证据13的真实性认可，关联性不认可，董振业、彭涛承租涉案商铺期间，缺少管理人员，求助池嘉昊公司代其催缴租金，而非彭涛所述实际由池嘉昊公司经营管理，董振业、彭涛一审时认可收到267套商铺。对证据14的真实性、合法性、关联均不认可，该证据反映董振业、彭涛租赁涉案267套商铺后的使用情况，其怎么使用涉案商铺，都要向池嘉昊公司支付租金。对证据15的真实性、合法性、关联性均不认可，其二审的说法与一审的陈述不一致。对证据16的真实性认可，池嘉昊公司从2018年8月1日开始与商户签订合同、计算租赁期限，该声明恰恰证明池嘉昊公司没有侵占董振业、彭涛的合法权益。对证据17的真实性认可，收据确认的95,700元已经涵盖在双方确认的已付款12,747,568元中，一审判决认定已付款12,015,000元系笔误，双方经过财务对账，该笔款项不应重复计算。   彭涛质证认为，对董振业出示的证据的真实性、合法性、关联性均认可。   本院对董振业出示的证据认证如下：本院对证据1、证据5、证据6、证据7、证据8、证据9、证据11、证据13、证据16、证据17的真实性予以确认，对于上述证据的证明力将结合其他证据予以综合认定。本院对其他证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。   彭涛提交了下列证据：1．池嘉昊公司向商户发出的通知三份，用以证明从2014年4月开始池嘉昊公司已经违反合同约定擅自向商户发通知收取房租，池嘉昊公司未向董振业、彭涛告知，涉案商铺中很多商铺都是池嘉昊公司自行收取租金，池嘉昊公司收取租金应该核减。2.2020年9月16日（2020）新0106民初83号案件的庭审直播视频，用以证明涉案市场的D区的交工时间是2013年5月，比F区早交工。3.2015年4月20日池嘉昊公司给商户发出的通知十份，用以证明2015年4月池嘉昊公司已经开始向商户收取租金。4．入住通知单一百五十三张、F1-F9租赁合同五十四份、声明及说明四十五份、267套商铺及两个锅炉房实际使用时间统计表，用以证明267套商铺具体使用情况，租金为12,247,000元，董振业、彭涛交纳12,747,568元，多交920,568元。5．安置合同十四份，用以证明池嘉昊公司让董振业、彭涛安置14户商户，池嘉昊公司没有支付该费用，共计420,000元，该部分费用没有折抵。6.2018年4月8日声明，用以证明池嘉昊公司的主张与声明不符，董振业、彭涛是之后和商户签订的合同。7.2013年5月8日池嘉昊公司出具的收据两份，刷卡记录一份，用以证明董振业、彭涛向池嘉昊公司交了95,700元的现金。   池嘉昊公司质证认为，对证据1的真实性认可，关联性不认可，董振业、彭涛承租涉案商铺期间缺少管理人员，求助池嘉昊公司代其催缴租金，而非彭涛所述实际由池嘉昊公司经营管理涉案商铺。对证据2的真实性、合法性、关联性均不认可，83号案件是经营权转让案件，与本案无关，且D区与F区不存在关联性，交付时间不存在先后。对证据3的真实性认可，关联性不认可，董振业、彭涛承租涉案商铺期间，缺少管理人员，求助池嘉昊公司代其催缴租金，而非彭涛所述实际由池嘉昊公司经营管理，董振业、彭涛一审时认可收到267套商铺。对证据4的真实性、合法性、关联均不认可，该证据反映董振业、彭涛租赁涉案267套商铺后的使用情况，其怎么使用涉案商铺，都要向池嘉昊公司支付租金。对证据5的真实性、合法性、关联性均不认可，其二审的说法与一审的陈述不一致。对证据6的真实性认可，池嘉昊公司从2018年8月1日开始与商户签订合同、计算租赁期限，该声明恰恰证明池嘉昊公司没有侵占董振业、彭涛的合法权益。对证据7的真实性认可，收据确认的95,700元已经涵盖在双方确认的已付款12,747,568元中，一审判决认定已付款12,015,000元系笔误，双方经过财务对账，该笔款项不应重复计算。   董振业质证认为，对彭涛出示的证据的真实性、合法性、关联性均认可。   本院对彭涛出示的证据认证如下：对证据1、证据3、证据6、证据7的真实性予以确认，对于上述证据的证明力将结合其他证据予以综合认定。本院对其他证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。   二审另查明，池嘉昊公司与董振业、彭涛在二审审理过程中均认可董振业、彭涛已支付的款项数额为12,747,568元。董振业于2013年4月23日领取F1-29、F1-31商铺的电卡。除董振业、彭涛向池嘉昊公司支付款项的数额外，本院对一审查明的其他事实予以确认。   本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”，本案中，乌鲁木齐市规划局头屯河分局于2012年8月15日批准池嘉昊公司修建临时仓储用房，使用期限为2年，池嘉昊公司获批后即修建了267间房屋，后池嘉昊公司将上述房屋以商铺形式出租给董振业、彭涛从事水暖建材经营，池嘉昊公司未按照批准内容建设使用涉案房屋，其与董振业、彭涛签订的《商铺租赁协议》无效。本案的争议焦点为：一、池嘉昊公司要求董振业、彭涛支付占有使用费及利息的诉讼请求有无事实及法律依据；二、池嘉昊公司要求董振业、彭涛返还25套商铺的诉讼请求有无事实及法律依据。对此，本院分析如下：   一、池嘉昊公司要求董振业、彭涛支付占有使用费及利息的诉讼请求有无事实及法律依据。关于涉案商铺的交付时间。双方当事人就涉案商铺交付时间存在争议，双方亦未就涉案商铺交付事宜形成书面材料，现池嘉昊公司认为其于2013年4月23日将涉案商铺的电卡交付给董振业、彭涛，电卡交付的时间即为商铺交付的时间，董振业、彭涛对此并不认可。对此本院认为，池嘉昊公司提供的领取电卡登记表中仅反映董振业于2013年4月23日领取了F1-29、F1-31商铺的电卡，不能证实池嘉昊公司将其余265套商铺的电卡交付给董振业或彭涛，故仅能认定池嘉昊公司于2013年4月23日向董振业、彭涛交付了F1-29、F1-31商铺。董振业、彭涛主张池嘉昊公司陆续向其交付涉案267套商铺，涉案商铺所在的新东方商城三期水暖建材区于2013年7月28日开业，在此之后董振业、彭涛未要求池嘉昊公司向其交付商铺，且池嘉昊公司于2018年7月30日向董振业、彭涛发出的律师函中亦载明董振业、彭涛于2013年7月28日开始使用涉案商铺，故应当认定除F1-29、F1-31商铺外的265套商铺于新东方商城三期水暖建材区开业之时已经全部交付给董振业、彭涛。一审判决认定池嘉昊公司于2013年3月24日将涉案267套商铺交付给董振业、彭涛不当，本院予以纠正。关于涉案商铺的返还时间。董振业、彭涛认为池嘉昊公司于2018年4月收回陆续收回涉案商铺，对此本院认为，董振业、彭涛提供的证据不足以证实其主张，现池嘉昊公司认为除其要求董振业、彭涛返还的25套商铺外，其已经于2018年7月28日将剩余242套商铺收回，故应当认定该242套商铺于2018年7月28日返还给池嘉昊公司，剩余25套商铺至今未返还。关于欠付租金数额。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，本案中，根据双方的合同约定，商铺交付后的前两年为免租期，第三年至第五年的租金为18,000元/套/年，第六年起的租金双方协商确定，涉案《商铺租赁协议》虽为无效合同，但应当参照合同约定计算商铺的占有使用费，即从商铺交付后的第三年起按照每套商铺每年18,000元的标准计算占有使用费为宜，即F1-29、F1-31商铺应当于2015年4月23日起开始支付占有使用费，剩余265套商铺应当于2015年7月28日起开始支付占有使用费。池嘉昊公司主张占有使用费至2019年5月29日，经本院核算，已经返还的242套商铺的占有使用费为13,068,000元（18,000元/套/年×242套×3年，2015年7月28日至2018年7月28日），F1-29、F1-31商铺的占有使用费为147,550.68元（18,000元/套/年×2套×4年＋18,000元/套/年×2套÷365天×36天，2015年4月23日至2019年5月29日），剩余未返还的23套商铺的占有使用费为1,587,945.21元（18,000元/套/年×23套×3年＋18,000元/套/年×23套÷365天×305天，2015年7月28日至2019年5月29日），故董振业、彭涛应向池嘉昊公司支付占有使用费14,803,495.89元（13,068,000元＋147,550.68元+1,587,945.21元），董振业、彭涛已向池嘉昊公司支付12,747,568元，董振业、彭涛欠付池嘉昊公司占有使用费2,055,927.89元（14,803,495.89元-12,747,568元）。对董振业、彭涛主张其不欠付池嘉昊公司占有使用费的上诉意见，本院不予采纳。一审判决计算董振业、彭涛欠付占有使用费数额有误，本院予以纠正。关于占有使用费利息。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，池嘉昊公司将临时仓储用房作为商铺租赁给董振业、彭涛使用存在过错，因此产生的逾期付款利息损失应由池嘉昊公司自行承担，对池嘉昊公司要求董振业、彭涛支付占有使用费利息的上诉意见，本院不予采纳。   二、池嘉昊公司要求董振业、彭涛返还25套商铺（详见未收回商铺明细）的诉讼请求有无事实及法律依据。基于前述分析，董振业、彭涛未举证证实其已经将上述商铺返还给池嘉昊公司，因涉案《商铺租赁协议》无效，董振业、彭涛应当返还该25套商铺。对董振业、彭涛主张不应返还该25套商铺的上诉意见，本院不予采纳。   综上所述，新疆池嘉昊物流有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；董振业、彭涛的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第三条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2019）新0106民初1256号民事判决第二项、第三项，即董振业、彭涛于判决生效之日起十日内返还新疆池嘉昊物流有限公司新东方商城水暖建材区25套商铺（详见未收回商铺明细）；驳回新疆池嘉昊物流有限公司要求董振业、彭涛支付利息667,146.26元的诉讼请求；   二、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2019）新0106民初1256号民事判决第一项为董振业、彭涛于判决生效之日起十日内支付新疆池嘉昊物流有限公司使用费2,055,927.89元。   董振业、彭涛应当于本判决指定的期间将上述款项一次性支付给新疆池嘉昊物流有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费64,492.73元（新疆池嘉昊物流有限公司已预交），一审诉讼标的7,527,532.6元，给付标的2,055,927.89元，占诉讼标的的27.31%，由新疆池嘉昊物流有限公司负担72.69%即46,879.77元，董振业、彭涛负担27.31%即17,612.96元。二审案件受理费，新疆池嘉昊物流有限公司已预交10,471.46元，由新疆池嘉昊物流有限公司负担；董振业、彭涛已预交50,688.72元，其上诉标的5,555,531.52元，成立标的2,749,603.63元，占上诉标的的49.49%，由新疆池嘉昊物流有限公司负担49.49%即25,085.85元，董振业、彭涛负担50.51%即25,602.87元。   本判决为终审判决。   审 判 长 卫 杨   审 判 员 高 茜   审 判 员 焦 玉   二 〇 二 一 年 五 月 十 四 日   书 记 员 余 霞          1