河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民终1162号上诉人（原审被告）：董腊梅，女，1965年1月1日出生，汉族，住河南省信阳市平桥区。被上诉人（原审原告）：信阳市联发房地产有限责任公司。住所地：河南省信阳市四一路87号。统一社会信用代码：91411500737422128J。法定代表人：尹献庭，该公司总经理。委托诉讼代理人：李振兴，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：杨韬，河南竞远律师事务所律师。上诉人董腊梅因与被上诉人信阳市联发房地产有限责任公司确认合同无效纠纷一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2020）豫1503民初5271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人董腊梅，被上诉人信阳市联发房地产有限责任公司的法定代表人尹献庭及其委托诉讼代理人李振兴、杨韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董腊梅上诉请求：依法改判驳回被上诉人诉讼请求或发回原审法院重新审理。事实和理由：1.一审认定双方签订的《购房意向认购书》无效，属适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条适用的对象是期房预售，对于现房销售不能适用该司法解释的规定。出卖人未取得商品房预售许可证，但期房已转化为现房时，商品房预售合同效力如何认定的问题，实践中，多数法院认为已经具备交付业主使用条件，商品房预售许可要件的缺失已在事实上得到根本补正，该等买卖合同应当认定有效。房屋交付使用已经多年，涉案房屋已经成为现房，本案不能再适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，来否定买卖合同的效力。2.一审法院未行使释明权，侵犯上诉人的合法权益。依据《九民纪要》第36条规定，在双务合同中，原告起诉请求确认合同有效并请求继续履行合同，被告主张合同无效的，或者原告起诉请求确认合同无效并返还财产，而被告主张合同有效的，都要防止机械适用“不告不理”原则，仅就当事人的诉讼请求进行审理，而应向原告释明变更或者增加诉讼请求，或者向被告释明提出同时履行抗辩，尽可能一次性解决纠纷。第一审人民法院未予释明，第二审人民法院认为应当对合同不成立、无效或者被撤销的法律后果作出判决的，可以直接释明并改判。本案一审法院未进行释明，未组织当事人充分举证、质证、辩论，径行判决确认合同无效并返还房屋，极大损害上诉人的利益。依据《九民会纪要》32、33、34、35条之规定，本案在合同被认定无效的情况下，联发公司除了返还购房款外，还要赔偿上诉人的损失；被上诉人违法卖房在前，背弃诚信毁约在后，必须赔偿上诉人的装修添附损失、房屋升值部分损失等。因联发公司已经处于停止经营状态，本身债务堆积如山，其没有能力返还购房款和赔偿上诉人的损失。返还房款、赔偿损失必须与返还房屋一并处理才能充分保障各方利益，在被上诉人不能返还房款、赔偿损失的情况下，上诉人的履行抗辩权必须要得到法律的保护，否则，将面临房钱两无的状态。一审法院建议另案起诉无法保障上诉人的利益，因为在上诉人另案起诉结论未定时，被上诉人就可以依据本案判决书申请执行房屋，同时不必支付钱款。上诉人后期极有可能面临房屋已返还，而房款和赔偿却迟迟不能到位的问题，原审法院应当按照合同无效互负返还，且双方同时履行的原则进行处理。信阳市联发房地产有限责任公司辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；由于当时政策原因，邮政小区存在先建后批、手续不全等问题，商品房的《商品房预售许可证》至今未取得，平桥邮政小区已经被政府列为问题楼盘，政府统一处理；该司法解释对于商品房五证不齐全的商品房预售合同为无效合同作出了明确规定，一审法院依据该条规定作出判决，完全正确；2.上诉人上诉理由没有任何事实与法律依据；邮政小区房屋没有验收合格，商品房预售许可证等证件没有得到根本补正，买卖合同依法应当认为无效合同；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是最高人民法院发布的司法解释，该司法解释是最高人民法院对于审理商品房买卖合同纠纷案件专门发布的，该司法解释时至今日尚未被废止；从法律位阶来讲，上诉人上诉状所列举的《江苏省高级人民法院公报》《北京市高级人民法院会议纪要》等都属于其他省级人民法院的案例，中国法律不是判例法，并且上诉人上诉状所列案例与本案具体情况不相符，不能作为本案判决的法律依据；答辩人与上诉人签订《购房意向认购书》，对于房屋房号、价格、面积、付款方式等等进行了约定，具备商品房买卖合同部分主要内容，且上诉人支付了部分购房款，按照法律规定，应当认定为商品房买卖合同；本案中，上诉人未支付剩余房款，存在严重违约，邮政小区之所以发展至今，跟上诉人这些拒绝支付剩余房款的业主有着巨大关系，并且，上诉人从2014年购房至今，仍违法侵占该房屋，按照法律规定应当向答辩人支付房屋使用费；3.一审程序合法，上诉人的上诉理由不能成立；一审法院在审理过程中，对于双方的诉讼权利都进行了告知，上诉人在一审中就聘请了执业律师，一审法院多次组织调解，并对案件事实及法律后果都告知原被告双方，在庭审调解环节，由于上诉人一审律师拒绝调解，才造成没有调解成功，上诉人在上诉状中称“一审法院未行使释明权”，完全是上诉人对一审法院的污蔑。请求二审法院驳回其上诉请求。信阳市联发房地产有限责任公司向一审法院起诉请求：1.请求法院确认原告联发公司与被告董腊梅于2014年4月20日签订的《购房意向认购书》无效；2.请求判令被告承担本案一切诉讼费用。一审法院认定事实：2014年4月20日，原告联发公司（甲方）与被告董腊梅（乙方）签订《购房意向认购书》，与本案有关的约定如下“一、乙方认购的甲方开发建设的位于信阳市××桥区××桥邮政小区××楼××单元××住宅××套；二、价格及面积：该套住宅建筑面积为105.47平方米，意向单价为3610元/平方米，总价为人民币380000元；三、付款方式：1、一次性付款，2、分期付款，3、选择按揭付款；四、意向认购金：乙方签署认购书时自愿交纳人民币120000元作为定金；五、双方权利义务：1、甲方在乙方交纳购房认购意向金后，保证其房源及认购单价不变；2、签订认购书后，在双方约定时间内甲方无权对乙方认购房屋进行处置；3、乙方在签订购房意向认购书/天内与甲方签订《商品房买卖合同》；4、乙方未能按时与甲方签订《商品房买卖合同》的，视为乙方自行放弃，甲方有权对乙方认购房屋进行处置；5、在双方约定时间内，乙方有权无理由退房，定金全额退还乙方；六、违约责任：1、乙方未按约定与甲方签订《商品房买卖合同》时，视为乙方违约，乙方所交意向金作为违约金赔偿甲方；2、甲方在约定时间内未能保留房源/单价时，视为甲方违约，甲方向乙方支付意向金等额的违约金赔偿乙方。”《购房意向认购书》签订的同日，被告董腊梅交纳购房定金120000元。后被告董腊梅已接受该房，并已装修入住多年。因原告无法与被告签订《商品房买卖合同》，被告亦未交纳剩余260000元购房款。一审法院另查明，原告联发公司开发建设的邮政小区房屋（含本案房屋）因建设手续不全，在双方签订《购房意向认购书》时未取得商品房预售许可证，至本庭庭审结束至今手续仍未完备，商品房预售许可证仍未取得。一审法院认为，原被告之间签订的《购房意向认购书》中约定的内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的部分主要内容，且该原告收取了被告将近三分之一的购房款，涉案房屋也已实际交付被告使用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该《购房意向认购书》应当认定为商品房买卖合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，本案原告至今尚未取得商品房预售许可证，其与被告签订的《购房意向认购书》应当认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，《购房意向认购书》无效后，被告董腊梅应将已占有使用的涉案房屋返还给原告联发公司。关于是否产生赔偿损失纠纷，原被告双方在本案中并未提出，本院不予处理，当事人可另行主张该权利。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决：一、原告信阳市联发房地产有限责任公司与被告董腊梅于2014年4月20日签订的《购房意向认购书》无效；二、被告董腊梅于本判决生效之日起六十日内将涉案房屋返还原告信阳市联发房地产有限责任公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由被告董腊梅负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。董腊梅提交了中院判决书一份，拟证明类似案件中院认定合同有效。信阳市联发房地产有限责任公司质证称，判决书与本案无关联性，与本案事实不同。本院认为，该民事判决书所涉及的房屋位于河区，与本案无关联。董腊梅提交了自然资源部文件一份，拟证明应该按原合同履行办证。信阳市联发房地产有限责任公司质证称，自然资源部文件不是证据，是指导意见，司法解释法律位阶更高。本院认为，该文件并非证据。另查明，涉案楼盘因未批先建及容积率问题，手续不全，至今未取得《商品房预售许可证》，2019年被中共信阳市平桥区委、区人民政府列为“问题楼盘”，目前正在解决中。本院认为，签订《购房意向认购书》是双方的真实意思表示。《中华人民共和国民法总则》第五条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系”。《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。”本案中，双方签订《购房意向认购书》，上诉人已按约定支付120000元作为定金，涉案房屋已装修入住多年。该《认购书》第五项第三条约定双方还应签订《商品房买卖合同》，现上诉人未交清剩余房款，是因为被上诉人信阳市联发房地产有限责任公司未批先建等违规行为，致涉案楼盘未能取得《商品房预售许可证》而不能公开发售，双方无法签订正式的商品房买卖合同，上诉人无法办理按揭贷款。被上诉人联发公司在与上诉人签订《购房意向认购书》时，其违规行为就已存在，被上诉人未提供证据证明上诉人对此情况是知晓的。现被上诉人联发公司以自身存在违规行为即涉案房屋未取得商品房预售许可证为由要求认定双方所签《购房意向认购书》无效，不仅有违双方签订意向书的初衷，也损害了上诉人董腊梅的权益。从更高站位及法益来讲，当事人以自身存在违法违规行为为由主张合同无效，不仅违反诚实信用原则，也不利于民事法律关系的稳定，属于不讲诚信，为追求自身利益最大化而置他人利益于不顾，诉讼目的不正当。合同无效的目的在于避免给国家、社会及第三人利益带来损失，维护法治秩序和公共道德。如果支持违法违规者的诉求，将违背合同无效制度设立宗旨，也将纵容违法行为人从事违规违法行为，使合同无效沦为违法行为人追求不正当甚至非法利益的手段。该涉案楼盘已被相关政府部门列为“问题楼盘”，提出了具体的解决方案，现正在整改当中。待涉案房屋整改完毕及相关手续完善后，双方仍能签订正式的《商品房买卖合同》完成交易，故本院认为一审认定双方签订的《购房意向认购书》为无效合同，认定事实错误，应予纠正。综上所述，上诉人董腊梅的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销河南省信阳市平桥区人民法院（2020）豫1503民初5271号民事判决；二、驳回信阳市联发房地产有限责任公司的诉讼请求。一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，均由被上诉人信阳市联发房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱峰审判员  姚涛审判员  马勇二〇二一年五月六日法官助理吴彦亭书记员汪玉娇