上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初29606号原告曹智慧，女，1985年5月25日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人高培，上海道恩律师事务所律师。被告张颖，女，1973年12月8日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人魏莉，上海明伦律师事务所律师。被告沈炜，男，1967年10月30日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人张颖。原告曹智慧诉被告沈炜、张颖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月21日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周婉独任审判，于2016年6月15日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，于2016年9月28日公开开庭进行审理。原告曹智慧及其委托代理人高培、被告张颖并作为被告沈炜的委托代理人及其委托代理人魏莉均到庭参加诉讼。审理中，根据当事人申请，本院依法委托上海国城土地房地产估价有限公司对系争房屋市场价格进行评估。本案现已审理终结。原告曹智慧诉称，原、被告于2016年1月30日通过居间方签署《房地产买卖居间合同》，原告支付人民币(以下币种同)25万元定金，双方协商一致并签署合法有效的《房屋买卖合同》。买卖合同约定，原告出资购买被告所有位于上海市浦东新区梅花路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，并约定各方应于2016年3月1日前至居间方签订《上海市商品房买卖合同》。但在合同履行过程中，系争房屋市值不断攀升，被告丧失诚信，违反合同约定，以房屋市值上涨等原因要求原告加价购买，否则将反悔，并将系争房屋再次出售。至2016年3月3日，原告发送催告函，催告被告尽快在2016年3月8日前签订示范合同并进行履约。但被告不但拒绝履行合同，还对原告进行辱骂并反悔交易。被告至今仍拒绝按约定履行合同，且分别在2016年3月4日、7日、9日等多次告知原告，让原告直接诉讼，且拒绝任何赔偿。本案中，由于被告历经原告、中介多次劝阻，仍要跳价毁约，致使原告购房目的落空，利益受损。至2016年3月，系争房屋市值每平方米单价已达79,784元，原告实际损失达115万元左右。双方买卖合同中购房款20%的违约金远不能弥补原告的损失。故原告起诉：1、判令两被告返还购房定金25万元；2、判令两被告支付原告房屋差价损失48.70万元。被告张颖辩称，是原告违约导致合同未能履行。2016年2月29日去网签时，被告发现合同作了根本性更改，原告单方变更合同主体和做低房价，原告还拒绝履行双方口头约定的付款期限，导致网签合同未能签订。被告不存在要求加价才履行合同的情况，被告在2月27日与案外人另某签订了买卖合同，该份合同的付款时间节点是5月7日。2月29日被告两夫妻是请假如约来到中介公司签约的，具有履约诚意。被告认为买卖合同尚未正式开始履行，如果存在损失或者损失扩大，是原告自身原因单方变更合同主体和做低房价导致，被告当天就要求原告提供账号，要退还定金。对于双方居间协议以及买卖合同已经解除无异议，被告认为合同在2月29日网签合同时就已经明确提出解除合同，故合同于该日解除。被告沈炜辩称，同意被告张颖意见，不是被告违约。对于双方居间协议以及买卖合同已经解除无异议。经审理查明：2016年1月30日，原、被告及上海中原物业顾问有限公司就买卖系争房屋签订《房地产买卖居间合同》，约定房屋总价为415万元，同时约定原告为表示购买诚意向居间方支付意向金2万元，如被告在房屋买卖合同上签字则意向金转为定金以担保房屋买卖合同的履行，并且原告应于被告签订协议三日内补足定金至25万元。同日，双方签订《房屋买卖合同》，约定房屋总价为415万元，原告于签订双方合同并申请办理公证手续(若需)后当日支付被告首期房价款90万元(包括尾款3万元，由居间方代为保管)，第二期房款210万元，原告应于2016年5月10日前支付被告115万元，双方于原告贷款划入被告收款账户后3日内对系争房屋进行验看、清点，确认无误后支付尾款3万元；双方于2016年5月10日前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续。合同第3条约定，双方同意于本合同签署后30天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，除另有约定外，前述约定期限届满日为双方签订示范合同的日期。合同签订当日，被告出具收款收据，确认收到原告定金2万元；2016年2月1日，原告方通过银行转账向被告支付23万元。2016年2月29日，被告发送短信给原告“你给我个账户，我把25万还给你”，“我不卖了，小曹，我把钱还给你，你给我个账号吧，尽快还给你，也不耽误你”；原告回信“张姐，我和我爸爸曹才龙还在中原的网签中心等你和叔叔签约，我们就按照2016年1月30日在中原地产的买卖合同和居间协议写的来签订上海市房地产买卖合同”；被告回信“我不卖了，”，“不打算卖了，感情上受不了，我这边已经和我的上家解除合同，因为你的付款时间我已经损失了几十万，干脆不卖了”，“你尽快给我账号，我不想耽误你，我也不想占有你的钱，打下去我要关闭电话了”。2016年3月3日，原告向被告发送催告函，催告被告于2016年3月8日9时前往中原地产贵宾签约中心就系争房屋与原告按照《房屋买卖合同》约定的买卖条件签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》等。2016年4月8日，原告委托律师向被告发送《解除的通知》，通知原告解除双方于2016年1月30日签订的《房屋买卖合同》，原告将通过法律途径，按照合同约定追究被告违约责任。审理中，根据原告申请，本院依法委托上海国城土地房地产估价有限公司对系争房屋于2016年4月8日时的市场价格进行评估，该公司于2016年8月5日出具估价报告，系争房屋于该时点时的市场价值为463.70万元。上述事实，由房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、收款收据、转账凭证、短信往来记录、催告函、解除《房屋买卖合同》的通知等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间就系争房屋签订的房地产买卖居间协议、房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，双方均应遵照履行。审理中，双方对双方之间居间协议及买卖合同已经解除并无异议，本院予以确认。根据双方买卖合同约定，双方于2016年2月29日共同至居间方，着手签订《上海市房地产买卖合同》示范文本，双方对于协商沟通内容能均不认可对方陈述，但根据当日双方之间的短信往来，无论双方商谈内容如何，在原告表示按照房屋买卖合同约定条件签订合同时，被告明确“我不卖了”，显然当日未能按照双方约定条件签订原因在于被告；之后原告以催告函的形式邀约被告按照房屋买卖合同约定的条件于2016年3月8日签订上海市房地产买卖合同，被告仍未响应，可见导致双方最终未能签订上海市房地产买卖合同的过错在于被告。原告要求被告返还定金，本院予以支持。原告主张房屋差价损失，审理中，本院根据原告申请委托相关购买对系争房屋市场价值进行评估，评估部门出具的结论本院予以采信，对原告主张的损失，本院酌情根据原告付款情况、房价上涨因素、被告的过错程度等确认为25万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告张颖、沈炜于本判决生效之日起十日内返还原告曹智慧定金25万元；二、被告张颖、沈炜于本判决生效之日起十日内赔偿原告曹智慧损失25万元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,170元，由原告曹智慧负担3,592元，被告张颖、沈炜负担7,578元；财产保全费5,000元，由原告曹智慧负担1,608元，被告张颖、沈炜负担3,392元；评估费12,688元，由被告张颖、沈炜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  周 婉人民陪审员  宗芳顿人民陪审员  梅丽华二〇一六年十月二十五日书 记 员  刘 露附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。