湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初345号原告：刘某某，男，1971年8月28日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：王利华，湖南三浦律师事务所律师。被告：曹某，男，1988年2月22日出生，汉族，住长沙市雨花区。原告刘某某与被告曹某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某某委托诉讼代理人王利华到庭参加诉讼，被告曹某经依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘某某向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告曹某支付原告刘某某房屋租金27728元；2、请求判令被告曹某支付原告刘某某物业管理费4117元；3、请求判令被告曹某支付原告刘某某迟延履行金（所欠费用每日按百分之一计算）等违约责任至付清为止，现共计为87727元（暂计算至起诉之日止）；4、请求判令被告曹某承担本案全部诉讼费用保全费用。事实和理由：曹某于2019年6月27日与刘某某签订房屋租赁合同，约定租赁长沙市芙蓉区晚报大道569号金域蓝湾项目103号商铺。租期从2019年7月15日至2022年7月14日，第一年每个月租金为6041元，租金按季度支付，每个季度首月的20日之前支付。但是从签订合同起曹某只支付了前两个季度的租金，从第三个季度起就没有按约定支付租金，即从2020年1月15日延迟缴纳租金，直到2020年3月7日、8月29日才各付1万元共计2万元租金。后刘某某多次催要租金，曹某拒不支付，直至2020年9月11日才交还房屋，并拖欠物业费8个月零5天。依据双方合同约定，曹某已构成合同违约需承担相应的违约责任。综上，刘某某为维护其合法权益，故诉至法院。被告曹某未到庭参加诉讼，未提交书面答辩状，视为放弃答辩、举证、质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，确认了如下法律事实：2019年6月27日，刘某某作为甲方将其名下位于湖南省长沙市芙蓉区××道××号××栋××号××商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方曹某，二人签订了《万科金域蓝湾商铺租赁合同》（以下简称租赁合同）。租赁合同约定：双方确认，本合同项下该房屋的计租面积按建筑面积计算，本合同签订时建筑面积约为70.02平方米；本合同项下租赁期限为3个租约年，自2019年7月15日至2021年7月14日；租金按租赁面积计算，此租金为不含税价格，租金不包括物业费、装修管理费、能耗费，2019年7月15日至2021年7月14日的租金按86.28元／平方米的标准计租；乙方应按季度支付租金，乙方应于商铺交付时预付首期租金，其后的租金应于每个季度首月的20日之前支付；乙方需向甲方支付人民币20000元的履约保证金，该保证金在租金合同签署之日起5个工作日内支付。租赁保证金不是乙方预付的综合租金或物业费，不包括租户装修管理规定的装修押金，租赁保证金仅作为乙方遵守租赁合同的保证。甲方有权从租赁保证金中抵扣乙方拖欠的综合租金、物业费或其他费用、乙方应承担的赔偿、违约金、甲方代乙方承担的赔偿等。乙方应在甲方抵扣后15个工作日内将租赁保证金差额补齐，逾期一天按逾期数额的向甲方支付违约金；因乙方延迟缴纳物业管理费，导致甲方代为支付并承担相关违约责任的，则甲方有权向乙方追偿该笔费用并要求乙方承担甲方因此而支付的其他费用；乙方确认，甲方接受乙方的租金、物业管理费或其他费用，不得被视作甲方放弃其向乙方追究因乙方违反本合同项下乙方须遵守及履行的任何规定而须承担的责任的权利；双方确认，本合同因乙方违约而终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金；乙方延迟缴纳本合同项下综合租金及其他费用的，则每迟延一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金。延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期间，若乙方延迟缴纳综合租金或物业管理费或能源费用等累计超过3次（含本数），则甲方也有权单方解除合同。曹某分别于2019年6月10日、7月1日、7月2日向刘某某微信转账5000元、20000元、13125元，总计38125元，该笔款项对应为2019年7月15日至2019年10月15日的房屋租金18125元及押金（履约保证金）20000元。后来曹某又支付了一个季度的租金，经刘某某确认，曹某自2020年1月15日起开始欠付租金，其于2020年3月7日、8月29日向刘某某支付了租金共计20000元。经刘某某与曹某双方确认，曹某于2020年9月11日搬离了涉案商铺，自2020年1月15日至2020年9月11日，曹某欠付的租金共计为6041元*7个月+6041元÷30天*28天-20000元=27925元，欠付的物业费共计为504.22元*8个月+504.22元÷30天*5天=4117元，物业费已由刘某某垫付。另查明涉案商铺已于2020年10月1日对外出租。后续经刘某某微信、电话、短信多方催要后，曹某仍未履行支付租金及其他费用的义务，刘某某遂向本院提起诉讼。本院认为，刘某某与曹某的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应全面履行。曹某作为房屋的承租人，拖欠刘某某租金及物业费的行为已经构成单方违约，故本院对刘某某要求曹某立即支付租金及物业费的诉讼请求予以支持。对刘某某要求曹某支付迟延履行金的诉讼请求，本案中曹某于承租初期向刘某某缴纳了20000元履约保证金，该履约保证金因曹某违约，刘某某未予退还。履约保证金的性质是履约担保，履约保证金的规定起源于《中华人民共和国招标投标法》第四十六条第二款“招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交”的规定，履约保证金具有违约金的性质，当事人在合同中同时约定履约保证金与违约金的，不能重复适用。依据双方租赁合同中的约定，因双方已解除合同，刘某某应当在履约保证金的范围内主张曹某的违约责任，而非另行主张延迟履行违约金。参照《最高人民法院关于印发的通知》第11条规定的精神，结合曹某迟延交纳租金的时间、数额及刘某某于2020年10月1日将案涉房屋重新对外出租的情况，依据公平原则和诚实信用原则，酌定原告刘某某因被告曹某违约造成的违约损失为10000元，曹某交纳的20000元履约保证金中余下的10000元应当折抵拖欠的租金。刘某某诉请的租金金额为27728元，故本院判定曹某仍需向刘某某支付截至2020年9月11日的房屋租金17728元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告曹某于本判决生效之日起十日内向原告刘某某支付房屋租金17728元；二、被告曹某于本判决生效之日起十日内向原告刘某某支付物业费4117元；三、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。如曹某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2692元，因适用简易程序，减半收取1346元，由原告刘某某负担346元，被告曹某负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  黄显彬二〇二一年五月十八日法官助理官佳书记员倪姗附：判决引用法律条文原文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。