福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)闽06民终993号 上诉人（原审被告）：蔡月卿，女，1986年4月12日出生，汉族，住福建省南靖县。 委托诉讼代理人：张静波，福建闽格律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：苏龙斌，男，1989年3月25日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被上诉人（原审原告）：张晓君，女，1988年10月2日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 二被上诉人的共同委托诉讼代理人：徐志彬，福建正廉律师事务所律师。 原审被告：戴晓娴，女，1990年10月26日出生，汉族，住福建省南靖县。 原审被告：池涌，男，1983年2月16日出生，汉族，住福建省闽清县。 上诉人蔡月卿因与被上诉人苏龙斌、张晓君、原审被告戴晓娴、池涌房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省南靖县人民法院(2020)闽0627民初467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案受理后，依法组成合议庭，以阅卷、调查、询问当事人的方式进行审理。本案现已审理终结。 蔡月卿上诉请求：撤销一审判决，改判驳回对蔡月卿的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审认定事实错误。蔡月卿并非房屋的实际购买人，从未与苏龙斌、明发房产公司协商过购买房产。实际购房人是戴晓娴夫妇，由戴晓娴与苏龙斌的姐夫林仕超、明发房产公司协商购买包括本案房屋在内的六套房屋。因戴晓娴夫妇当时有多处工程需要管理，且蔡月卿是戴晓娴夫妇公司员工，才代为签订《房屋买卖协议书》，但具体的购买价格、支付方式、违约条款等等内容均是由戴晓娴与苏龙斌的姐夫林仕超沟通的，蔡月卿从未参与，也不认识苏龙斌、林仕超等人。事实如下：1.戴晓娴与林仕超系朋友关系，戴晓娴与林仕超协商购买明发广场401-406一共六套房子（本案这套登记在苏龙斌夫妇名下，剩余五套登记在林仕超夫妇名下），蔡月卿只是经过戴晓娴授意代为签署《房屋买卖协议书》，对此林仕超夫妇是知情的。2.蔡月卿夫妇只是普通的工薪阶层，没有经济能力一次性购置六套房屋，房屋款项均是由戴晓娴与林仕超沟通支付，由戴晓娴账户直接转账至林仕超账户。3.蔡月卿一审提交的戴晓娴与林仕超的微信聊天记录，证实购买房屋（共六套）价格、付款方式等是戴晓娴与林仕超协商；戴晓娴出具的说明，证实戴晓娴与林仕超是朋友关系，戴晓娴是实际购房人，蔡月卿仅是代为签字；社保缴纳记录等证实蔡月卿是戴晓娴公司的员工，所以才会在戴晓娴要求下代为签订《房屋买卖协议书》，帮其跑流程；戴晓娴公司与曾文彬的借款协议，证实房屋的处分权利在戴晓娴手中。4.房屋买卖与蔡月卿无关，蔡月卿不是实际购房人，相应的权利义务不应当由蔡月卿承担，蔡月卿从未获利，让蔡月卿承担违约责任显失公平。二、为查明房屋转售的协商者、房屋的实际权利人，本案应当追加明发房产公司作为第三人参加诉讼。 苏龙斌、张晓君辩称，驳回上诉，维持原判。一、合同是双方在平等、自愿的基础上协商后签订的，系双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，应按协议履行。二、房屋过户至曾文彬名下完全是蔡月卿的行为，而不是戴晓娴的行为。2017年6月21日，双方在公证处就买卖问题达成协议，并签订协议书。因当时苏龙斌、张晓君还拖欠明发房产公司购房款，不能立即办理过户。为便于履行，苏龙斌、张晓君又委托蔡月卿全权办理房产的相关事宜，并经公证处公证。根据协议书约定，蔡月卿在向明发房产公司支付150000元尾款后即可过户至其名下，但其却将房产卖给曾文彬，而未按协议书约定将曾文彬支付的购房款优先偿还给苏龙斌、张晓君。这一系列最主要的法律和事实行为均由蔡月卿完成。蔡月卿将房屋卖给曾文彬的行为说明苏龙斌、张晓君系将房屋交付蔡月卿，而非交付给戴晓娴。即使是戴晓娴支付了购房尾款，也仅仅是其与蔡月卿之间的内部关系，与本案无关。 戴晓娴、池涌未提交书面答辩意见。 苏龙斌、张晓君向一审法院提出诉讼请求：1.蔡月卿立即向苏龙斌、张晓君支付就买卖位于漳州市龙文区，水仙大街以北明发商业广场20幢401号房屋逾期支付的购房款90514.18元；2.蔡月卿按下述1至2项应付违约金总额的17.629%向苏龙斌、张晓君支付就买卖位于漳州市龙文区，水仙大街以北明发商业广场20幢401房屋所产生的违约金：（1）从2017年9月22日至2018年2月6日，按日以剩余购房款606000元的千分之二计算的违约金合计167256元（按比例计算后，即167256元×17.629%＝29485.56元）。（2）从2018年2月9日起至款清日止，按日以剩余购房款306000元的千分之二计算的违约金（暂计至2019年8月6日的违约金为58583元）；3.从2018年3月1日起至款清日止，按日以剩余购房款36568.8元的千分之二计算的违约金。（暂计至2019年8月6日的违约金为11628.87元）。 一审法院认定事实：苏龙斌与张晓君系夫妻关系。2012年1月12日，苏龙斌向明发房产公司购买位于漳州市龙文区，水仙大街以北明发商业广场20幢401号房屋，苏龙斌与明发房产公司于当日签订《商品房买卖合同》。合同约定房产总金额307989元，首付款计157989元，余150000元通过向银行办理按揭贷款的方式向明发房产公司支付。苏龙斌按约支付首付款157989元，后因资金周转困难原因未能按约定就剩余购房款向银行办理按揭贷款，苏龙斌向明发房产公司承担相应违约责任后，经苏龙斌、明发房产公司和蔡月卿三方协商，同意将讼争房产转卖给蔡月卿。2017年6月14日，苏龙斌、张晓君（甲方）与蔡月卿（乙方）就讼争房产签订《房屋买卖协议书》，约定甲方所售的房产总金额为365688元，协议书：“三、乙方义务：乙方应当在甲、乙双方在本协议签字盖章之日向开发商付清本房屋购房尾款：（大写）壹拾伍万元（小写：¥150000元），扣除乙方向开发商支付的购房尾款、违约金及其他费用后的剩余购房款人民币（大写）拾柒万伍仟贰佰捌拾玖元（小写：¥175289元），乙方应在甲乙双方办理房屋买卖公证手续甲方交付房屋后三个月内付清。甲乙双方约定乙方预留总房价的10%计人民币（大写）叁万陆仟伍佰陆拾捌元捌角（小写：¥36568.8元），待甲方不动产权登记证过户至乙方名下之后三日内付清。该款乙方应按期足额转入甲方指定的如下账户（户名：林仕超，开户行：中国民生银行龙岩新罗支行，账号：62×××18）。……第五条：违约责任：乙方没有按照本协议第三条内容约定的付款方式与时间付款的，每逾期一日，按照剩余购房价款的千分之二支付违约金，逾期15日，甲方有权解除合同”。《房屋买卖协议书》甲方由苏龙斌、张晓君签字并加盖手印，乙方（买受人）由蔡月卿亲笔签名并加盖手印。2017年6月14日，苏龙斌、张晓君签署《委托书》，委托蔡月卿全权办理如下事项：代为与明发房产公司办理讼争房产的结算移交手续，签署相关文件；代为向明发房产公司开具并领取为办理讼争房产的《不协产权证书》、《不动产登记为证明》所需一切相关证明资料；代为办理并领取讼争房产的《不动产权证书》、《不动产登记证明》、到契税征收中心、税务部门申办免税或应税事宜；……代为出售上述房产，收取首付款及售房款，与买受人签订房产买卖协议，契约，代为申请办理不动产转让的协议或合同公证上，协助买受人到有关部门办理上述房产的产权过户、变更的一切相关手续……等事项。苏龙斌、张晓君就该《委托书》办理公证，并于2017年6月21日将房屋交付给蔡月卿。2018年2月，房产登记在曾文彬名下。苏龙斌与林仕超系亲戚关系，2012年1月12日，林仕超也向明发房产公司购买明发商业广场20幢402、403、404、405、406房产。后林仕超也将前述房产转卖给蔡月卿，根据双方签订的《房屋买卖协议书》约定，401-406房产，扣除蔡月卿应交给开发商的830000元外，蔡月卿还应支付苏龙斌、张晓君、林仕超购房款总计994310元（其中401房产的转让款175289元，402-406房产的转让款819021元），上述款项根据协议约定“甲乙双方办理房屋买卖公证手续甲方交付房屋后三个月内付清”，即房屋交付日2017年6月21日后的三个月2017年9月21日之前交付。因苏龙斌、张晓君授权蔡月卿将401房屋转让款转入林仕超的个人账户，蔡月卿共计向林仕超支付688310元（2017年7月3日支付188310元、2017年8月28日支付200000元、2018年2月7日150000元、2018年2月8日支付150000元）。至2017年9月21日，蔡月卿仅支付388310元，2017年9月22日起至2018年2月8日，蔡月卿又支付300000元，尚欠306000元未支付。401号房屋未付金额在401-406房屋的未付总金额中占比为17.629%（175289÷994310）；另外协议约定的预留总房价10%的购房款36568.8元蔡月卿也未支付给苏龙斌、张晓君。 一审法院认为，苏龙斌、张晓君与蔡月卿签订的《房屋买卖协议书》主体适格，双方意思表示真实，内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。蔡月卿主张其并非本案房产实际购房人，实际购房人系戴晓娴、池涌，因所举证据不充分，应当承担举证不能的法律后果，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，苏龙斌、张晓君已经按照合同约定履行义务，但是蔡月卿未能按照合同约定充分履行其支付购房款的义务，因此苏龙斌、张晓君主张蔡月卿支付逾期购房款合计90514.18元［（175289元÷994310元）×306000元+36568.8元］，予以支持。关于违约金计算问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损害赔偿额的计算方法。”《房屋买卖协议书》第五条约定：“乙方没有按照本协议书第三条内容约定的付款方式与时间付款的，每逾期一日，按照剩余购房价款的千分之二支付违约金，逾期15日，甲方有权解除合同”，而协议第三条约定讼争房产的购房余款175289元应于双方办理房屋买卖公证手续、交付房屋后三个月内即2019年9月21日付清，因蔡月卿至2019年9月21日仅支付401——406号房388310元，至2018年2月6日前尚欠401——406号房606000元未付，故蔡月卿应支付2017年9月22日至2018年2月6日的违约金29485.56元（606000元×2‰×138天×17.629%）；2018年2月7日、2018年2月8日蔡月卿再次支付300000元，尚欠306000元未付，因此苏龙斌、张晓君主张蔡月卿支付从2018年2月9日起至款清之日止，按日以剩余购房款306000元的千分之二计算的违约金的诉求合理，予以支持；因讼争房屋于2018年2月已过户至曾文彬名下，按《房屋买卖协议书》约定，预留总房价的10%待“甲方不动产登记证过户至乙方名下之后三日内付清”，故苏龙斌、张晓君主张蔡月卿支付自2018年3月1日起按协约预留的10%的购房款36568.8元的千分之二计算违约金的诉求合理，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、蔡月卿应于判决生效之日起十日内向苏龙斌、张晓君支付买卖位于漳州市龙文区，水仙大街以北明发商业广场20幢401号房屋逾期支付的购房款90514.18元；二、蔡月卿应于判决生效之日起十日内向苏龙斌、张晓君支付从2017年9月22日起至2018年2月6日止，按日以剩余购房款606000元的千分之二计算的违约金29485.56元；三、蔡月卿应于判决生效之日起十日内向苏龙斌、张晓君支付从2018年2月9日起至款清之日止，按日以剩余购房款306000元的千分之二计算的违约金；四、蔡月卿应于判决生效之日起十日内向苏龙斌、张晓君支付从2018年3月1日起至款清之日止，按日以剩余购房款36568.8元的千分之二计算的违约金。一审案件受理费6785元，由蔡月卿负担。 二审中，蔡月卿提供证据如下：1.房屋交接验收单复印件、消防安全责任书、装修施工责任书、装修承诺书、装修申请审批表，拟证明房屋的实际购买人、权利人为戴晓娴。2.个人客户境内人民币汇款申请书，拟证明房屋尾款、逾期交款违约金均由戴晓娴直接支付给明发房地产公司。苏龙斌、张晓君质证认为，证据1中房屋交接验收单只提供复印件，三性均不予认可，且只有戴晓娴单方签字，如果是交接验收应有交付人签名或盖章，不能说明该房所有人是戴晓娴；消防安全责任书、装修施工证责任书、装修承诺书、装修申请审批表，三性均不认可，并不是一定需要房屋业主或实际产权人签订，使用人、承租人均可签订，不能证明所证；证据2三性不认可，是戴晓娴单方的签字，不能证明所证，即使是戴晓娴支付的尾款，也不能说明其是房屋实际产权人。经审查，证据1虽证据形式部分为复印件、部分为复写件，但可以体现20幢401-406房业主为戴晓娴。证据2虽无加盖款项付讫的银行业务专用章，但与在案的中国银行无折转客户账流水记录一致，真实性可以确认，足以证实其中款项由戴晓娴支付。 对一审认定的事实，苏龙斌、张晓君无异议。蔡月卿对一审认定其为合同协商人、房屋的购买人、付款人、接收人、欠款人有异议，认为蔡月卿并非实际购买人。蔡月卿有异议的事实是本案争议焦点，本院将结合焦点进行分析认定。对一审认定的其他事实，当事人均无异议，本院予以确认。 二审另查明如下事实： 1.2016年11月27日下午7：39，戴晓娴与林仕超微信聊天记录如下：戴晓娴：“对了，房子的事我有跟我老公说了”“我老公说196万好数字，六套一起买”。林仕超：“小事”。戴晓娴：“成交”。2017年7月3日下午3：51前的聊天记录显示如下：戴晓娴：“我算一下金额，叫财务转给你”。林仕超：“好的”。 2.在另案（2021）闽06民终1476号案件中，戴晓娴答辩称，明发商业广场401至406房产系其与池涌与林仕超夫妻协商并购买，用作员工食堂及宿舍，购房款由戴晓娴支付，蔡月卿是戴晓娴公司的员工，与林仕超夫妻并不认识，是受戴晓娴夫妻委托，借名给戴晓娴夫妻买房，此情况林仕超夫妻是知情且同意的。戴晓娴夫妇愿意承担支付尾款以及违约责任。2021年4月12日17时42分，母单号ＳＦ1432611801208顺丰快递由寄件人“池涌”（185××××6866）向本院寄出，内封答辩状一份，主要内容如下：“明发商业广场401至406房产系我们夫妻与林仕超夫妻购买，价格、购买方式均由我们与林仕超、苏凌赟协商，所有购房款也由我妻子戴晓娴支付。蔡月卿是我公司的员工，与林仕超、苏凌赟并不认识，蔡月卿是受我们委托，借名给我们买房，对借名买房的情况林仕超、苏凌赟是同意且知情的。我们愿意承担支付尾款的责任以及违约责任，与蔡月卿无关。” 3.(2021)闽06民终1476号案件中，林仕超经法庭询问后陈述：苏龙斌并不认识蔡月卿，苏龙斌那套房屋交易也是通过林仕超协商的；林仕超在签订合同之前并不认识蔡月卿；逾期付款后，林仕超通过电话向戴晓娴催讨，通过发律师函向蔡月卿催讨。 以上事实有在案微信聊天记录、另案戴晓娴答辩状、另案“池涌”答辩状、另案调查笔录等为证，足以认定。 本案二审的争议焦点为蔡月卿是否应承担支付购房款及违约金的合同责任。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。” 本案中，蔡月卿虽以自己的名义与苏龙斌、张晓君签订合同，但合同成立前的协商、成立后的付款均由戴晓娴所为，蔡月卿也未实际将该房屋登记于自己名下或有其他获益，因此可认定，蔡月卿并无为自己购买房屋的真实意思表示，其签订合同系受戴晓娴所委托。至于委托的动机，戴晓娴解释系因签订合同时尚无法过户至自己名下，为了降低交易风险，经房产中介建议必须找一个信任的第三人来代为签订合同，后出卖人通过全权委托公证授权给该第三人，以此保证最后房产能过户至戴晓娴名下。而林仕超自认签订合同前并不认识蔡月卿，也未与蔡月卿协商，径行将多套房屋出售给蔡月卿，该主张与戴晓娴的解释相比，戴晓娴的解释更合理，故本院采信戴晓娴的解释，应认定林仕超在订立合同时知道蔡月卿与戴晓娴之间的代理关系。 从戴晓娴与林仕超的聊天记录可看出，本案房屋的出卖人虽为苏龙斌、张晓君，但本案系通过林仕超与戴晓娴的协商达成的交易，苏龙斌、张晓君指定林仕超的账户为收款账户，相当于林仕超受苏龙斌、张晓君的委托与戴晓娴协商房屋交易。因林仕超明显清楚蔡月卿系受戴晓娴的委托签订合同，应推定苏龙斌、张晓君应当知情。因此，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，本案合同直接约束委托人戴晓娴。苏龙斌、张晓君要求蔡月卿承担合同责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，应予驳回；蔡月卿的上诉理由成立，应予支持。因苏龙斌、张晓君在本案中并未要求戴晓娴、池涌承担合同责任，本院不予主动审查，当事人可另案主张。 综上，蔡月卿的上诉请求成立，应予支持；苏龙斌、张晓君的诉讼请求不成立，应予驳回。一审适用认定事实和适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省南靖县人民法院(2020)闽0627民初467号民事判决； 二、驳回苏龙斌、张晓君的诉讼请求。 一审案件受理费6785元，二审案件受理费6785元，均由苏龙斌、张晓君负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 廖书茵 审 判 员 陈春生 审 判 员 陈天明 二〇二一年五月十二日 法官助理 徐明水 书 记 员 马晓斌