新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新01民终1845号 上诉人（原审被告）：乌鲁木齐市质新耐保工贸有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市西山中环路322号。 法定代表人：李子群，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张浩，男，该公司股东。 上诉人（原审被告）：张浩，男，1961年8月10日出生，汉族，该公司股东，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。 被上诉人（原审原告）：乌鲁木齐众意盛达实业发展有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区外环路九家湾二队综合服务楼。 法定代表人：摆生明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黑湘辉，新疆赛天律师事务所律师。 上诉人乌鲁木齐市质新耐保工贸有限公司（以下简称质新耐保公司）、上诉人张浩因与被上诉人乌鲁木齐众意盛达实业发展有限责任公司（以下简称众意盛达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2020）新0103民初3373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭，于2021年4月29日公开开庭进行了审理。上诉人质新耐保公司的委托诉讼代理人张浩、上诉人张浩及被上诉人众意盛达公司的委托诉讼代理人黑湘辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 质新耐保公司、张浩上诉请求：1.依法撤销（2020）新0103民初3373号民事判决，予以改判；2.本案一、二审诉讼费用由众意盛达公司承担。事实和理由：一、一审法院违背了公平原则，众意盛达公司与质新耐保公司、张浩之间的房屋租赁合同关系是恶意虚构且不连贯的，众意盛达公司将我方投资近三千平方场地的三分之二无偿占有，租赁给第三人，侵占了我方的合法收益和合法物权，涉案场地面临拆迁，因我方对涉案场地路面进行了硬化施工并修建了库房，我方应当获得相应的拆迁补偿；二、一审法院认定租金20万元系属于事实认定错误；三、水电费的具体费用构成需经双方对账确认。 众意盛达公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回质新耐保公司、张浩的上诉请求。 众意盛达公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除众意盛达公司及质新耐保公司、张浩之间的租赁合同关系；2.请求判令质新耐保公司、张浩搬离位于乌鲁木齐市西山中环路××号门面房后院落中临时建筑；3.请求判令质新耐保公司、张浩拆除上述临时建筑，恢复原状；4.请求判令质新耐保公司、张浩承担拖欠房租200,000元，诉讼期间的租金25,000元（200,000元÷12÷2×3个月）；5.请求判令质新耐保公司、张浩支付拖欠的水电费55,986元；共计：280,986元；6.本案诉讼费由质新耐保公司、张浩承担。 一审法院认定事实：2003年7月30日甲方乌鲁木齐市沙依巴克区九家湾村二队（2004年7月4日九家湾村二队已经被政府部门予以撤销，成立“乌鲁木齐众意盛达实业发展有限责任公司”，即本案众意盛达公司）与乙方质新耐保公司签订了一份《房屋租赁合同》，双方就九家湾村二队位于外环路西山路段的楼房三层、场地出租给乙方经营的有关事宜，经充分协商达成如下协议：第一、甲方将位于外环路西山路段的楼房，地下一层、地上二层总面积1,167平方米，场地面积1000平方米租给乙方作为办公、住宿、仓储经营。第二、租赁期限为2003年8月1日至2012年7月30日止，租赁到期后，在同等条件下乙方有优先租用权。第三条、场地和房屋租金为陆万伍仟元／年，付款方式为半年一次，必须先交费后使用。逾期不交将收取年租金的20％的违约金。第四、租赁期内甲方负责维修室外二楼屋面及室外水、电、暖，乙方负责室内装修，费用自付；第五、租赁房屋界限南北以第贰栋附楼中间伸缩缝以南28.4米，至此楼边墙；场地界线南北以房屋界线两边取齐，东西为楼后至八农城墙边。在修建临时库房时要与东边城墙留开一定距离的保护带；第六、乙方对房屋进行装修改造需经甲方同意，合同期满后室内装修无偿交付甲方；第七、乙方对场地进行硬化，新建库房由乙方投资，合同期满后，乙方将所有投资（动产、不动产）能够拿走的在不损坏场地的完整性时，由乙方拿走（包括办公用品等）。甲方不承担任何费用，场地及房产按原样交付甲方。第十四、本合同签订之日起，双方于2000年签订的场地租赁合同自行作废，双方均不承担违约责任。该合同落款处甲方处由乌鲁木齐市沙依巴克区九家湾村民委员会盖章、众意盛达公司法定代表人摆生明签字，乙方处由质新耐保公司盖章、张浩在委托代理人处签字确认。 2012年7月众意盛达公司与质新耐保公司就案涉房屋继续签订了一份《房屋租赁合同》双方约定，第二条租赁期限从2012年7月30日至2013年7月29日。第三条租金130,000元。第六条租赁房屋的用途为办公、住宿、仓储。第八条租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理约定承租方在第一个10年的租赁合同期内，修建了租赁场地内的临时建筑，此一年合同到期后，如果承租方不再续租，必须将临时建筑拆除，恢复原样，出租方不承担任何费用。该合同落款处出租人处由众意盛达公司盖章，承租人委托代理人处由张浩签字。 上述《房屋租赁合同》到期后，2014年7月30日众意盛达公司与张浩签订了一份《房屋租赁合同》双方约定，第二条租赁期限从2014年7月30日至2015年7月29日。第三条租金160,000元。第六条租赁房屋的用途为住宿、办公、仓储。第八条出租人允许承租人对租赁房进行装修或改善增设他物。装修、改善增设他物的范围是室内，但不得损坏房屋的主体结构。租赁合同期满，租赁方修建的临时建筑租赁期内归承租方使用，租赁期满如不续租，承租方将临时建筑拆走，恢复原样，出租方不承担任何费用。第十一条合同解除的条件，有下列情形之一，出租人有权解除本合同：1．承租人不交付或者不按约定交付租金达壹个月以上；2．承租人所欠各项费用达壹万元以上；6．未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人；第十二条房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间是一星期内。第十五条其他约定事项：水、电费、暖气费由出租房提供，承租房按时交纳。水5元／方，电1元／度，暖气费按实际测量面积计算。该合同落款处出租人处由众意盛达公司盖章，承租人法定代表人处由张浩签字。 2015年10月26日质新耐保公司向众意盛达公司通过支票支付130,000元，2015年12月3日支付现金30,000元，共计支付租金160,000元。2016年7月22日质新耐保公司以银行托收方式向众意盛达公司付款173,400元，其中租金170,000元，水电费3,400元。2017年12月14日张浩通过银行转账的形式向众意盛达公司支付100,000元，2017年12月20日质新耐保公司向众意盛达公司通过支票支付100,000元，共计支付房租200,000元。 2019年5月28日张浩出具《承诺》一份，内容载明：“兹有张浩，承租乌市众意达发展公司外环路门面房××号含地下室一到二层共8间房陆月10日前搬离，如到期未搬离，由本人负全部责任。”同日众意盛达公司与张浩对于2017年9月4日-2018年10月22日期间内产生的水、电、费进行了结算形成了一份书面的《结算单》，内容载明：2018.2.23电表坏换表，换新表0°。电：旧表数33335-21134＝12201×1＝12,201元。2018.10.22抄表22777°×1＝22,777元。水：2018.10.22，12711-12045＝666×7＝4,662元。暖气费163,456元、水电费39,640元，合计55,986元。张浩在该结算单上签名确认，并备注以上水、电、暖气对数属实，待核对账后确认为准。出具上述《承诺》后张浩于2019年7月底搬离了涉案的8间房屋，但涉案场地张浩至今未返还。 再查明，质新耐保公司工商登记营业住所为涉案的乌市沙区西山中环路322号，张浩为该公司股东，公司状态存续。2000年质新耐保公司租赁涉案场地后，对涉案场地进行了地面硬化，并在场地上修建了临时建筑物。涉案场地2006年12月21日取得了乌国用2006第××号国有土地使用证，土地使用权人为众意盛达公司，座落××，用途商服用地（综合楼），使用权类型划拨，使用权面积17565.02㎡。2010年5月5日涉案的房屋取得了乌房权证沙依巴克区字第××号产权证书，登记房屋所有权人系众意盛达公司，规划用途办公用房，地下室。 在本案审理期间，为查明事实，法院依职权向乌鲁木齐市沙依巴克区八一片区管委会古城北社区调取了涉案场地的租赁管理档案，经查2017年7月1日张浩与案外人节丽娜签订一份《租赁合同》，双方约定，张浩将位于乌鲁木齐市沙依巴克区西环中路××号后院库房及场地及地下室（中间）一套租赁给节丽娜。租赁期限从2017年7月1日至2018年6月30日。后备注续租贰年至2020年6月30日。租金捌万元整，一年一次性付清。节丽娜租赁涉案场地及临时建筑用于乌鲁木齐熹洋洋物资回收再利用有限公司废品收购。2019年6月10日张浩作为出租人在《出租房屋综合管理责任书》上签名确认。另，承办法官曾前往涉案场地实地察看，到达现场发现，涉案场地仍被投入使用，场地内停放一辆拉送废品的货车，有两名人员正在清理废品，经核实其中一名人员为节丽娜的公公殷国勤。2020年11月25日，经法院向古城北社区书记马岚调查涉案场地临时建筑的使用情况，答复场地中浅蓝色门房屋由张浩使用，房屋内堆放了一些工具、建筑材料等，其余房屋由张浩租赁给节丽娜使用，用于废品收购。 一审法院认为，质新耐保公司、张浩在2015年7月29日《房屋租赁合同》期满后继续承租涉案房屋及场地，众意盛达公司没有提出异议，各方当事人亦未就续租另行签订租赁合同，众意盛达公司与质新耐保公司、张浩之间形成不定期租赁关系，双方当事人可以随时解除合同。现众意盛达公司行使任意解除权主张解除双方之间租赁关系，符合法律规定，法院予以支持。张浩辩称临时建筑所有权归张浩所有，不在合同之内以及质新耐保公司与本案无关的辩称意见，与法院查明事实不符，法院对张浩辩称意见不予采纳。根据查明的案情，2019年7月底张浩搬离涉案房屋即地下室、一至二层房屋共计8间，但至今对于租赁场地仍继续占有使用。涉案《房屋租赁合同》中约定“租赁合同期满，租赁方修建的临时建筑租赁期内归承租方使用，租赁期满如不续租，承租方将临时建筑拆走，恢复原样，出租方不承担任何费用。”同时依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。综上众意盛达公司主张质新耐保公司、张浩搬离位于乌鲁木齐市西山中环路322号门面房后院落中临时建筑，及要求质新耐保公司、张浩拆除上述临时建筑恢复原状，具有事实及法律依据，法院予以支持，但应当给质新耐保公司、张浩留有合理的履行期限。关于众意盛达公司主张的拖欠房屋租金200，000元的诉讼请求，众意盛达公司主张2018年8月1日至2019年7月29日期间质新耐保公司、张浩拖欠租金200,000元。张浩对此辩称书面租赁合同到期后，后面随意性很强，每年租金应为130,000元。根据本案在案证据显示，2017年12月14日张浩通过银行转账的形式向众意盛达公司支付100，000元，2017年12月20日质新耐保公司向众意盛达公司通过支票支付100,000元，共计支付房租200,000元。该租金支付的系2017年7月30日至2018年7月29日期间的租赁费用。此后质新耐保公司、张浩未向众意盛达公司支付租金。直至2019年7月底张浩搬离了涉案8间房屋。法院认为，在此期限内，质新耐保公司、张浩实际占有、使用了众意盛达公司交付的房屋及场地，理应向众意盛达公司足额支付租金。2015年7月29日双方书面租赁合同到期后，未签订书面合同。众意盛达公司称双方口头延续合同，年租金增加至200,000元，根据上述在案证据可以证实，众意盛达公司所述符合本案客观实际情况，法院对此予以确认，对于张浩辩称年租金为130,000元与查明案情不符，法院不予采纳。另，对于张浩辩称该租赁房屋被纳入征迁范围内，不具备使用条件的抗辩事由，法院认为若该房屋无法满足租赁目的质新耐保公司、张浩应当及时腾退房屋协商后续处理事宜，但其未采取合理措施继续占有使用房屋，据此应当按照双方约定的金额支付租金。故对于众意盛达公司主张质新耐保公司、张浩承担拖欠房租200,000元的诉讼请求，法院予以支持。关于众意盛达公司主张的诉讼期间租金25,000元的诉讼请求，众意盛达公司以年租金200,000元的一半主张2019年8月1日至2019年11月1日场地租赁费用25,000元，法院认为根据查明案情涉案场地仍由张浩租赁给案外人占有使用，质新耐保公司、张浩应当向众意盛达公司支付相应的租金，但年租金200,000元为房屋及场地合计费用，双方对场地租赁费并未明确约定。对此法院酌情结合案件的实际情况，参考张浩转租给案外人节丽娜的年租金80,000元的标准予以支持，即质新耐保公司、张浩支付众意盛达公司诉讼期间租金20,000元（80,000元÷12个月×3个月）。关于众意盛达公司主张的拖欠的水电费55,986元。关于水、电、暖费用，双方于2019年5月28日形成书面结算单进行了确认，张浩对此不予认可，但未提供反驳的证据，法院对众意盛达公司该项诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、解除众意盛达公司与质新耐保公司、张浩之间的租赁合同关系；二、质新耐保公司、张浩于判决生效后十日内搬离位于乌鲁木齐市西山中环路322号门面房后院落中临时建筑；三、质新耐保公司、张浩于判决生效后十五日内拆除位于乌鲁木齐市西山中环路322号门面房后院落中临时建筑恢复原状（场地）；四、质新耐保公司、张浩支付众意盛达公司拖欠房租200,000元；五、质新耐保公司、张浩支付众意盛达公司租金20,000元；六、质新耐保公司、张浩支付众意盛达公司水电费55,986元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 质新耐保公司及张浩提供如下证据:1.乌鲁木齐时尚工贸有限公司与乌市质新耐保工贸有限公司签订的租赁合同一份及工程施工协议书一份，证明我方承租涉案场地后对场地压实平整；2.商业销售发票联2张、入库单2张、电汇凭证2张，证明我方承租的涉案场地用于存放购置的商品；3.涉案场地现场平面图2张，证明场地在开发前和开发后的状态；4.水电费收据一组，证明水电费未经双方对账确认。众意盛达公司质证意见如下：1.租赁合同在后续签订的合同中已明确作废，工程施工协议书与我方无关；2.发票联、入库单及电汇凭证真实性认可，关联性不认可；3.现场平面图的真实性、合法性、关联性均不予认可；4.水电费收据上的费用根据租赁合同约定由承租方即质新耐保公司和张浩承担。 本庭对水电费收据的真实性、合法性、关联性予以确认；对租赁合同、商业销售发票联、入库单及电汇凭证的真实性、合法性予以确认，关联性结合全案综合认定；对工程施工协议书、现场平面图的真实性、合法性、关联性结合全案综合认定。 二审查明事实中，质新耐保公司和张浩提出一审认定“2016年7月22日质新耐保公司以银行托收方式向众意盛达公司付款173,400元，其中租金170,000元，水电费3,400元”的事实错误，该付款中并未区分租金及水电费，经本院审查一审出示的证据，本院对该事实予以更改，认定为：2016年7月22日质新耐保公司以银行托收方式向众意盛达公司付款173,400元。 本院认为，本案的争议焦点为众意盛达公司请求解除与质新耐保公司、张浩的房屋租赁合同并要求其搬离、拆除涉案临时建筑及支付拖欠租金和水电费有无事实及法律依据，数额如何认定。 关于如何认定本案责任主体的问题，本院认为，从涉案房屋的租赁合同的签订主体，租金的缴纳主体，开具发票的主体，水电费的缴纳主体上可以看出涉案房屋的租赁主体应当为众意盛达公司与质新耐保公司；张浩在庭审过程中明确上诉请求时陈述其为职务行为，但其在庭审审理过程中又陈述与质新耐保公司共同承担责任无异议，本院认为，张浩在一审审理及二审审理中均同意承担责任，属于自认的债务加入，一审法院认定张浩与质新耐保公司共同承担责任本院予以维持。 关于合同解除的问题，本院认为，涉案房屋租赁关系为不定期租赁，出租人享有随时解除权，但因租赁关系主体为质新耐保公司与众意盛达公司，故一审法院判决解除众意盛达公司与质新耐保公司、张浩的租赁合同关系不当，本院予以纠正。 关于合同解除后的问题，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中最后一份书面租赁合同系2014年7月30日至2015年7月29日的合同，该房屋租赁合同中约定：租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理方式为承租方修建的临时建筑租赁期内归承租方使用，租赁期满如不续租，承租方将临时建筑拆走，恢复原样，出租方不承担任何费用。现众意盛达公司与质新耐保公司的租赁合同关系解除，在出租人及承租人未签订其他书面合同的情况下，双方应当受该合同内容的约束，现出租人主张解除合同，即属于以上合同中约定的承租期满的情况，承租人质新耐保公司和张浩应当在合同解除后搬离、拆除临时建筑并恢复原状，故对于质新耐保公司和张浩搬离临时建筑并拆除临时建筑、恢复原状的判决内容本院予以维持。 关于众意盛达公司主张质新耐保公司支付拖欠2018年8月1日至2019年7月29日期间房租的问题，本院认为，按照法律规定，承租人应当按照约定的期限向出租方支付租金，在双方对租赁费用没有约定支付期限的情况下，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付。根据案涉租赁合同履行的情况可以看出，本案承租方是在届满一年时交付上年度使用的房租，双方签订最后一份房屋租赁合同后再未形成新的书面租赁合同，故双方应当按照最后一份合同继续履行，此份合同中对租金的约定为16万/年，出租人众意盛达公司主张因承租人质新耐保公司和张浩于2017年12月14日、12月20日分两笔共向其支付20万元租金，故2018-2019年的租赁费口头变更为20万元/年的理由，本院认为，根据承租方付款的情况：2015年承租方付款16万元，2016年付款17.34万元，2017年付款20万元，2018年未付款，承租人的付款并无连续性规律，在众意盛达公司未提供充足证据证明双方已合意将租金变更为20万元/年的情况下，众意盛达公司主张按照20万元/年的标准主张租金缺乏依据，故本院认为本案中认定承租人欠付租金16万元/年更为符合事实，故对一审法院判决质新耐保公司、张浩支付众意盛达公司拖欠房租200,000元的判决内容予以变更为质新耐保公司、张浩支付众意盛达公司拖欠房租160,000元。 关于众意盛达公司主张2019年8月1日至2019年11月1日的场地租赁费问题，一审法院调查后查明质新耐保公司、张浩在此期间仍然占用租赁场地，故参照张浩与案外人签订的租赁合同计算场地租赁费并无不妥，本院予以维持。 关于水电费的问题，虽然承租方与出租方在最后一份书面房屋租赁合同中对水费和电费计算有相关约定，但张浩在2019年的水电费结算单中签名确认，视为认可实际产生的水电费，且对水电费的单价进行了新的确认，质新耐保公司、张浩上诉称水电费的具体费用构成需经双方对账确认的上诉理由不能成立，故对于一审判决质新耐保公司、张浩支付众意盛达公司水电费55,986元的判项予以维持。 本案中质新耐保公司、张浩抗辩其对涉案房屋进行了大量的投入，故其应当获得相应的拆迁补偿的抗辩理由，本院认为其抗辩理由并非本案中应当处理的问题，且与本案无关，本院不予采纳。 综上所述，乌鲁木齐市质新耐保工贸有限公司、张浩的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2020）新0103民初3373号民事判决第二项、第三项、第五项、第六项； 二、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2020）新0103民初3373号民事判决第一项：“解除乌鲁木齐众意盛达实业发展有限责任公司与乌鲁木齐市质新耐保工贸有限公司、张浩之间的租赁合同关系”为解除乌鲁木齐众意盛达实业发展有限责任公司与乌鲁木齐市质新耐保工贸有限公司之间的租赁合同关系； 三、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2020）新0103民初3373号民事判决第四项：“乌鲁木齐市质新耐保工贸有限公司、张浩支付乌鲁木齐众意盛达实业发展有限责任公司拖欠房租200,000元”为乌鲁木齐市质新耐保工贸有限公司、张浩支付乌鲁木齐众意盛达实业发展有限责任公司拖欠房租160,000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5,514.79元，邮寄送达费40元，公告费390元，合计5,593.79元，由乌鲁木齐市质新耐保工贸有限公司、张浩负担4,697.94元，乌鲁木齐众意盛达实业发展有限责任公司负担895.85元。二审案件受理费5,439.79元，由乌鲁木齐市质新耐保工贸有限公司、张浩负担4,651.37元，乌鲁木齐众意盛达实业发展有限责任公司负担788.42元。 本判决为终审判决。 审判长 曾 敏 审判员 金爱民 审判员 杨 扬 二〇二一年五月十九日 书记员 陈绍尧