上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初18458号原告孙建华，女，1955年1月16日出生，汉族，户籍地上海市静安区。原告吴俊良，男，1958年12月14日出生，汉族，户籍地上海市静安区。原告共同委托代理人杨晔，上海市申房律师事务所律师。被告袁健，男，1971年3月24日出生，汉族，住上海市静安区。被告瞿亚贤，女，1971年1月6日出生，汉族，住上海市静安区。被告共同委托代理人朱利娜，上海智众律师事务所律师。原告孙建华、吴俊良与被告袁健、瞿亚贤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吴双独任审判，于同年10月21日公开开庭进行了审理。原告孙建华、吴俊良及原告共同委托代理人杨晔，被告袁健、瞿亚贤及被告共同委托代理人朱利娜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙建华、吴俊良共同诉称，上海市静安区平型关路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)系两原告取得的动迁安置房，该房屋于2016年1月27日取得大产证。2015年10月26日，原、被告就系争房屋签订了《动迁房买卖协议》，当时，系争房屋尚未办出小产证。上述协议约定，系争房屋售房款为人民币350万元(以下币种均为人民币)；第一笔房款10万元于2015年8月18日前支付，第二笔房款235万元于2015年9月2日前支付，尾款105万元在交易限制期满后、双方办理过户手续并成功过户后支付。现两被告已支付房款245万元。2016年3月25日，上海市政府发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(以下简称“沪九条”)，规定“从严执行住房限购政策，提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。”由于两被告均为非本市户籍居民，在签订《动迁房买卖协议》时，并不满足连续缴纳个人所得税或社会保险满５年的条件，属于限购人群。根据《动迁房买卖协议》第18条的约定，因国家法律法规或本市关于动迁房和房地产买卖的行政管理规定的变动导致不能及时过户或者不能过户而造成的损失，双方互不承担违约责任，因此只产生相互返还之法律后果。据此，两原告与两被告签订的《动迁房买卖协议》因国家政策变动导致无法继续履行。两原告遂诉至法院，要求判令：1、解除原、被告就系争房屋签订的《动迁房买卖协议》；2、两被告将系争房屋返还给两原告。被告袁健、瞿亚贤共同辩称，原告主张的理由不构成法律规定的情势变更的情形：第一，根据原、被告所签订的《动迁房买卖协议》第17条约定，交易限制期满后，被告有权将系争房屋过户至自己名下，也有权过户至被告指定的人名下，原告对此无权干涉。第二，第18条的约定得以适用的前提是不能及时过户或者不能过户，而系争房屋是动迁安置房，根据政策，目前尚在交易限制期内，不能过户，因此原告无权现在就要求解除合同，不同意原告的诉请。经审理查明，系争房屋为两原告原承租的上海市原闸北区山西北路XXX-XXX号房屋征收分得的安置房。2015年8月18日，两原告(甲方)、被告瞿亚贤(乙方)及案外人上海万燊房地产经纪事务所(丙方)就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》，约定甲方将系争房屋以总价350万元出售给乙方等。被告方当日向原告方支付了10万元房款。2015年9月1日，原告方将系争房屋交付给被告方使用，被告方向原告方支付了50万元房款。2015年10月26日，两原告(甲方)与两被告(乙方)就系争房屋签订了《动迁房买卖协议》。该协议约定，甲方将其分得的系争房屋出售给乙方，房屋总价为350万元，此价格为甲方净到手价；双方约定分三期交付，第一笔主要购房款10万元于2015年8月18日前交付，第二笔主要购房款235万元于2015年9月2日前交付，尾款105万元，在交易限制期满后，在双方共同闸北区房地产交易中心办理产权变更登记(过户)手续，并且成功过户后，予以支付；甲方在本合同签订后，须在三日内将房地产权证、他项权证交付乙方收存；甲方在拿到房屋钥匙两天内必须将房屋交付给乙方，并交付有关该房屋的所有相关的材料及原始票据等。此外，合同第17条第3款约定：交易限制期满后，该房屋过户到乙方或者乙方指定的人(如乙方的父母)名下，属于乙方自家内部事务，甲方不得干涉。若乙方书面要求过户到自己指定的人名下，则甲方到时配合过户给乙方指定的人，若甲方拒绝配合过户，视为违约。甲方应按本合同相关条款承担违约责任。第18条第1款约定：因国家法律法规或本市关于动迁房和房地产买卖的行政管理规定的变动导致不能及时过户或不能过户而造成的损失，双方互不承担违约责任，只产生相互返还之法律后果。如地方政府的政策发生变动，动迁房交易限制期延长为三年以上或缩短为不足三年，则按照最新生效的动迁房交易限制期履行本合同。当日，被告方向原告方支付了185万元房款、向中介方支付了6.8万元中介服务费。2016年1月27日，系争房屋被核准登记至上海创辉企业管理有限公司名下，备注为动迁安置房。2016年3月25日，上海市政府发布“沪九条”。该文件规定，从严执行住房限购政策，提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年以上。2016年5月23日，两原告向两被告发出《解除通知书》，称根据双方所签的《动迁房买卖协议》第18条约定及“沪九条”新政的规定，由于两被告均为非本市户籍居民，在签订《动迁房买卖协议》时，并不满足连续缴纳个人所得税或社会保险满5年的条件，属于限购人群，故双方所签订的《动迁房买卖协议》因国家政策变动导致无法继续履行。现原告正式通知被告解除上述合同。该解除通知书于次日由被告签收。另查明，2015年10月26日，即原、被告双方签订《动迁房买卖协议》当日，双方还签订了《补充协议》一份，约定就系争房屋的出售，原告方需用自有商品房作抵押，如原告方急需房屋置换，被告方应积极配合办理注销房屋抵押手续，原告方应拿最新商品房房产作抵押。之后，原告方在其自有商品房上设立了以被告方为抵押权人的抵押登记。审理中，对该节，原告方称，其只听中介说其自有的商品房需要“冻一冻”，将来不会影响置换，但后来才知道是被设置了抵押登记。对此被告方称，原告方对抵押一事是明知的，被告方实际分两笔支付了合同约定的第二部分房款，也是在办理该抵押过程中双方协商的结果，之后被告方也愿意配合注销上述抵押以完成原告方的置换，但认为原告方应以新购房屋作为新的抵押物。为此双方协商不一致，后原告方又要求涨价，最终致讼。此外，审理中，原告还称，中介磋商签约过程中，并未告知过被告方属于限购人群一事，签订《动迁房买卖协议》时，原告方没有注意该协议上的条款就签字了。第17条的适用应有前提，即被告本身需有购房权，进而才能将该权利进行转让，否则该条款就变成了霸王条款，即无论被告是否属于限购人群，原告都必须将房屋出售给被告或被告指定的人，这将完全损害原告利益。对此被告则称，根据签约时的政策，被告尚未缴满两年社保，本属于限购人群，对此原告方是明知的，在此情况下原告方仍愿意与被告订立合同，而现在却在合同对此有第17条明确约定的前提下，以被告受限购为由提出解除合同，原告诉请缺乏依据。以上事实，由原告提供的《动迁房买卖协议》、上海市房地产登记簿、《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》、《解除通知书》、快递单及查询单，被告提供的《上海市国有土地房屋征收补偿协议》、《配套商品房供应单》、《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》、《补充协议》、收款收据、银行转账凭证、证人证言、公共事业费用发票，以及双方当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《动迁房买卖协议》系双方自愿、真实意思的表示，且于法不悖，当事人均应恪守履行。现原告以合同第18条约定的情形出现、符合情势变更为由，要求解除上述协议。对此本院认为，首先，根据相关司法解释的规定，情势变更原则的适用需满足一定条件。原告作为出售方，其合同目的在于获取房款。从目前合同的履行情况来看，原告方已收取了合同约定的相应房款，剩余的房款需在房屋产权过户后收取。而房屋尚未经过交易限制期，原告方收取剩余房款的条件尚未成就，原告亦未就被告届时将无法支付房款进行举证，因此继续履行合同将有损原告利益或使原告合同目的无法实现这一结论，难以得出。其次，从合同约定来看。根据协议第17条约定，对房屋过户至被告或被告指定的人名下这一节，原告方不得干涉。原告认为该条款得以适用的前提必须是被告自身应具备购房资格，本院认为该观点缺乏依据。在被告享有上述权利的前提下，原告并未举证证明目前已发生其他将导致房屋“不能及时过户或者不能过户”的情形。因此，协议第18条目前不具备适用条件。综上，原告主张解除合同缺乏事实和法律依据。兹依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条之规定，判决如下：驳回原告孙建华、吴俊良的全部诉讼请求。案件受理费34,800元(原告孙建华、吴俊良已预缴)，减半收取为17,400元，由原告孙建华、吴俊良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 吴 双二〇一六年十月二十五日书 记 员 袁佳铭附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。