上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初14997号原告牟春，男，1970年4月8日出生，汉族，户籍所在地上海市浦东新区。委托代理人熊志新，上海市锦天城律师事务所律师。被告施玲燕，女，1949年3月10日出生，汉族，户籍所在地上海市黄浦区。委托代理人江秋杰，上海仁良律师事务所律师。被告上海皇台商贸有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人施玲燕，该公司总经理。委托代理人江秋杰，上海仁良律师事务所律师。第三人胡建国，男，1949年5月3日出生，汉族，户籍所在地甘肃省武威市。委托代理人施玲燕，女，户籍所在地上海市黄浦区。第三人胡涛杰，男，1979年6月20日出生，汉族，户籍所在地上海市黄浦区。第三人左宁，女，1979年11月11日出生，汉族，户籍所在地上海市宝山区。委托代理人胡涛杰，男，户籍所在地上海市黄浦区。第三人胡馨予，女，2011年4月15日出生，汉族，户籍所在地上海市黄浦区。法定代理人胡涛杰(系胡馨予之父)，男，户籍所在地上海市黄浦区。原告牟春与被告施玲燕、上海皇台商贸有限公司(以下简称上海皇台公司)返还原物纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加胡建国、胡涛杰、左宁、胡馨予作为本案第三人参加诉讼。原告牟春的委托代理人熊志新，被告施玲燕及委托代理人江秋杰，被告上海皇台公司的法定代表人施玲燕及委托代理人江秋杰，第三人胡建国的委托代理人施玲燕，第三人胡涛杰，第三人左宁的委托代理人、第三人胡馨予的法定代理人胡涛杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牟春向本院提出诉讼请求：1、被告施玲燕、上海皇台公司、第三人胡建国、胡涛杰、左宁、胡馨予迁出本市汶水东路XXX弄XXX号XXX、XXX室，将房屋返还原告；2、被告施玲燕、上海皇台公司、第三人胡建国、胡涛杰、左宁、胡馨予赔偿原告2016年3月1日至实际迁出之日止的房屋使用费[每月人民币(以下币种均为人民币)1.1万元]。事实和理由：本市汶水东路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋(以下简称系争房屋)原属甘肃皇台酒业股份有限公司(以下简称甘肃皇台公司)所有。被告施玲燕是甘肃皇台公司前员工，工作地点主要在上海，负责甘肃皇台公司在上海的销售工作，一直以上海销售员的身份无偿居住在系争房屋内。2012年，施玲燕从甘肃皇台公司离职。2003年1月，施玲燕与其亲属共同出资开办了自己的公司，即被告上海皇台公司，并将系争房屋作为上海皇台公司的主要办事机构所在地。施玲燕和上海皇台公司从未向房屋所有人支付过租金或使用费。原告与甘肃皇台公司于2015年12月21日签订《房地产买卖合同》，向甘肃皇台公司购买了系争房屋。甘肃皇台公司将系争房屋出售给原告后，于2015年12月31日在系争房屋张贴了《限期腾房通知书》，要求被告于2016年2月28日搬离，但是被告至今仍非法占有系争房屋。原告认为，被告的非法占有行为已经侵害了原告的房屋所有权，应当立即停止侵害，将系争房屋返还原告，并赔偿原告的损失。原告举证如下：1、《房地产权证》两份、《房地产买卖合同》两份及发票两份，证明原告支付了对价，合法取得了系争房屋的所有权；2、照片和上海皇台公司的工商登记信息，证明系争房屋目前的使用状态；3、《限期腾房通知书》，证明甘肃皇台公司已通知被告限期搬离；4、招租广告，证明系争房屋的租金标准。经质证，被告施玲燕、上海皇台公司认为，招租广告与本案无关联，不予认可。对其余证据的真实性均无异议，两名被告对甘肃皇台公司将系争房屋出售给原告一事并不知情，对于甘肃皇台公司要求被告限期腾房，也已经作出过答复，不同意搬离。第三人胡建国、胡涛杰、左宁、胡馨予同意被告施玲燕、上海皇台公司的质证意见。被告施玲燕、上海皇台公司辩称，施玲燕不是甘肃皇台公司的职工，施玲燕与甘肃皇台公司的法定代表人张景发相识，施玲燕退休后，张景发希望施玲燕到上海帮助甘肃皇台公司从事销售工作，为支持施玲燕的工作，将系争房屋无偿、永久给施玲燕及其家人使用。2015年12月31日，被告看到了《限期腾房通知书》，才知道系争房屋已被出售。被告认为，被告是合法占有，即使系争房屋被转让给了原告，原告也应该按照甘肃皇台公司与施玲燕的约定，让被告继续使用系争房屋。因此，不同意原告的诉讼请求。被告施玲燕、上海皇台公司举证如下：1、《协议书》，证明施玲燕与甘肃皇台公司约定，施玲燕在上海经销甘肃皇台公司的产品，并自行在上海设立企业；2、甘肃皇台公司便函及便函存根，证明甘肃皇台公司承诺将系争房屋无偿给上海皇台公司和施玲燕全家永久免费商住使用；3、火车票和《移交清单》，证明施玲燕与甘肃皇台公司办理了系争房屋的交接手续；4、《协议书》和《促销活动费用计划表》，证明施玲燕投入精力及资金经销甘肃皇台公司的产品；5、《借房协议》及租金发票，证明施玲燕为了开展销售，承租房屋用于仓储；6、发票、收据若干，证明施玲燕投入资金注册了上海皇台公司，对系争房屋进行装修、维护，以经销甘肃皇台公司的产品；7、退休证，证明施玲燕2002年从甘肃陇海陶瓷有限公司退休，并非甘肃皇台公司的职工；8、回函，证明施玲燕于2016年1月11日向甘肃皇台公司及其代理人致函，但甘肃皇台公司未给予答复。经质证，原告对火车票和退休证的真实性没有异议，对其余证据的真实性均不予确认，原告认为被告提供的证据均无本案无关联。第三人胡建国、胡涛杰、左宁、胡馨予对被告施玲燕、上海皇台公司提供的证据均无异议。第三人胡建国、胡涛杰、左宁、胡馨予述称，同意被告施玲燕、上海皇台公司的答辩意见，不同意原告的诉讼请求。第三人胡建国、胡涛杰、左宁、胡馨予未举证。本院经审理，认定以下事实：系争房屋原产权人为案外人甘肃皇台公司。2015年12月21日，甘肃皇台公司与原告签订《房地产买卖合同》，将系争房屋转让给原告，转让价格分别为292.3万元和302.4万元。2016年1月15日，系争房屋的产权登记至原告名下。2015年12月31日，甘肃皇台公司在系争房屋张贴《限期腾房通知书》，告知“1307-1308全体住户”，甘肃皇台公司不再是系争房屋所有人，要求2016年2月28日前搬离。上海皇台公司于2003年1月22日设立，股东施玲燕、胡涛杰，公司法定代表人施玲燕，该公司在工商登记信息中预留的企业通信地址为本市汶水东路XXX弄XXX号XXX、XXX室，即系争房屋。目前，系争房屋由被告施玲燕、上海皇台公司、第三人胡建国、胡涛杰、左宁、胡馨予共同居住、使用。上述事实，有原告牟春、被告施玲燕、上海皇台公司及第三人胡建国、胡涛杰、左宁、胡馨予的陈述，原告提供的《房地产买卖合同》、发票、《房地产权证》和《限期腾房通知书》等可予佐证，本院予以确认。本院认为，被告施玲燕、上海皇台公司、第三人胡建国、胡涛杰、左宁、胡馨予对系争房屋的占有和使用，系基于系争房屋原产权人甘肃皇台公司的许可，即使如被告所述，甘肃皇台公司与施玲燕约定可以“永久、无偿”使用系争房屋，但甘肃皇台公司与施玲燕之间就系争房屋并未建立租赁合同关系，施玲燕等就系争房屋的使用仅为借用，施玲燕与甘肃皇台公司之间的约定对系争房屋受让人并无约束力，被告要求原告继续履行上述“永久、无偿”使用约定，于法无据，本院不予支持。原告作为系争房屋的产权人，要求被告施玲燕、上海皇台公司、第三人胡建国、胡涛杰、左宁、胡馨予迁出系争房屋，支付占用房屋期间的使用费，于法不悖，应予支持。使用费的标准，本院参照系争房屋同地段相似类型的房屋租金酌情确定。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条之规定，判决如下：一、被告施玲燕、上海皇台商贸有限公司及第三人胡建国、胡涛杰、左宁、胡馨予于本判决生效之日起十日内，携物品迁出本市汶水东路XXX弄XXX号XXX、XXX室，将上述房屋返还原告牟春；二、被告施玲燕、上海皇台商贸有限公司及第三人胡建国、胡涛杰、左宁、胡馨予于本判决生效之日起十日内，支付原告牟春自2016年3月1日至实际迁出之日止的房屋使用费(按每月1万元计)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费980元，减半收取490元，由被告施玲燕、上海皇台商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陶勇二〇一六年十月二十八日书记员  肖人附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。