江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏10民终1757号上诉人（原审被告）：葛凌峰，男，1979年2月9日出生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：熊伟，江苏琼宇仁方律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞梓庭，江苏琼宇仁方律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：曹敏，男，1978年8月25日出生，汉族，住扬州市。委托诉讼代理人：陈小平，曹敏母亲，女，1952年6月5日出生，汉族，住扬州市邗江区。被上诉人（原审原告）：陈恒勤，男，1955年3月4日出生，汉族，住扬州市邗江区。被上诉人（原审原告）：陈杰，男,1982年10月26日出生，汉族，住扬州市邗江区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张雷，江苏千树律师事务所律师。上诉人葛凌峰、曹敏因与被上诉人陈恒勤、陈杰确认合同无效纠纷一案，不服江苏省扬州市邗江区人民法院（2020）苏1003民初7520号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。葛凌峰、曹敏上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判。二、由陈恒勤、陈杰共同负担本案全部诉讼费用。事实和理由:一审法院认为曹敏、葛凌峰恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益，存在不当。葛凌峰代陈恒勤购买扬州市邗江区上方公馆西院×××幢×××3室房产，是因当时陈恒勤不好购买，保利威公司与葛凌峰协商，指派葛凌峰代购的房屋。葛凌峰的行为都是保利威公司授权，此房过户给曹敏，陈恒勤、陈杰一直知道，不存在恶意串通。2020年4月5日的房屋产权归属协议，陈杰签字确认。为进一步明确双方按比例约定银行按揭还款事宜，一再阐明只需要陈恒勤、陈杰还掉所欠购房款首付款、按揭款，此房过户给陈恒勤指定人名下，并由陈某甲、陈某乙担保。葛凌峰将房屋过户给曹敏纯属公司行为，不存在恶意串通。陈恒勤、陈杰辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。陈恒勤、陈杰向一审法院起诉请求：1.确认葛凌峰与曹敏签订的关于邗江区吉安路上方公馆西院×××幢×××3室房屋的买卖合同无效；2.判令曹敏无权取得邗江区吉安路上方公馆西院×××幢×××3室房屋的所有权。一审法院认定事实:2011年3月9日，陈恒勤、陈杰向保利威公司出具借款承诺，约定陈恒勤、陈杰向保利威公司借款用于购买讼争房屋，该借款由陈恒勤、陈杰的销售业务奖金以及每月工资偿还，因陈恒勤、陈杰不符合购房条件，讼争房屋产权登记在葛凌峰名下，陈小平在该借款承诺上签署“同意暂借。陈小平”。讼争房屋产权证由陈小平保管，后来由陈恒勤、陈杰自行保管，讼争房屋由陈恒勤、陈杰居住使用并交纳水电煤气物业费。2018年7月，葛凌峰与曹敏签订讼争房屋的《房地产买卖契约》，2018年9月，讼争房屋转移登记至曹敏名下。2020年4月5日，陈杰与曹敏签订《房屋产权归属协议书》，约定讼争房屋产权归陈杰所有，陈杰将首付款及利息一并结清才能获得房屋所有权。另查明，陈恒勤、陈杰系父子关系，陈恒勤与陈小平系姐弟关系，陈小平系保利威公司的法定代表人，曹敏系陈小平之子，葛凌峰系保利威公司员工。诉讼中，曹敏自认其知晓讼争房屋虽然登记在葛凌峰名下，但实际买受人是陈恒勤、陈杰。一审法院认为，《合同法》第五十二条规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。”陈恒勤、陈杰因无购买讼争房屋的资格，便借用葛凌峰的名义进行购买，讼争房屋的实际权利人应为陈恒勤、陈杰。葛凌峰未征得陈恒勤、陈杰的同意即与曹敏签订《房地产买卖契约》，将讼争房屋过户至曹敏名下，损害了陈恒勤、陈杰的利益。另，葛凌峰系保利威公司员工，曹敏系保利威公司法定代表人陈小平之子，且诉讼中，曹敏自认其知晓讼争房屋系陈恒勤、陈杰借用葛凌峰名义购买，可以认定曹敏在受让讼争房屋的交易中存在主观恶意，故葛凌峰、曹敏签订的关于讼争房屋的《房地产买卖契约》系双方恶意串通，损害了陈恒勤、陈杰的利益，应当认定为无效。曹敏辩称陈恒勤欠其借款未还，其为维护权利才将讼争房屋过户至自己名下，一审法院认为，曹敏可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，判决：一、葛凌峰与曹敏签订的关于邗江区吉安路上方公馆西院×××幢×××3室房屋的《房地产买卖契约》无效；二、驳回陈恒勤、陈杰的其他诉讼请求。案件受理费14199元，由葛凌峰、曹敏负担。二审中，葛凌峰、曹敏提交的证据是：1.陈恒勤于2013年12月30日向曹敏出具的借条，证明陈恒勤、陈杰因欠曹敏借款6826897.72元，同意将房屋过户给曹敏，供曹敏融资。2.陈某丙、陈某丁出具的《证明材料》，其中陈某丙、陈某丁陈述“用葛凌峰名下的房子过户给曹敏，到银行做按揭用于厂里周转，陈恒勤知道也是同意的。这样在家里人名下比较安全，我们也觉得蛮好……”。证明陈恒勤、陈杰对房屋过户给曹敏去银行按揭贷款是明知的。3.中国农业银行银行卡交易明细清单、提前还款记录，反映葛凌峰按揭剩余房贷总额630264.4元，2018年9月3日，曹敏提前归还剩余贷款630264.4元；中国建设银行《资金交易查询》，反映2018年8月17日曹敏贷款120万元。证明曹敏偿还原按揭贷款后，将房屋过户至自己名下，从银行抵押贷款120万元。4.中国建设银行《资金交易查询》，2018年9月至2020年4月房屋贷款还款记录，证明房屋过户给曹敏后抵押贷款由曹敏偿还。5.《房屋产权归属协议书》，证明陈恒勤、陈杰对房屋过户给曹敏以及曹敏将房屋抵押给银行贷款的事实明知，葛凌峰与曹敏没有恶意串通。6.中国建设银行《个人贷款还款凭证》，陈恒勤、陈杰在《房屋产权归属协议书》签订之后依约履行还贷义务，并写明是替曹敏还款，证明其同意将房屋由葛凌峰过户给曹敏。陈恒勤、陈杰质证认为，1.对于证据1借条，三性均不予认可。2.对于证据2证明材料，三性均不予认可。开庭前，陈恒勤、陈杰已与证明人陈某丙通电话并录音，陈某丙明确表示，对其证明材料的内容不知情，是陈小平以租房子为理由，让两位老人签字。3.证据3、4充分说明曹敏与葛凌峰恶意串通，曹敏归还剩余贷款，将案涉房屋过户至曹敏名下，曹敏通过该房屋骗取银行贷款。4.证据5《房屋产权归属协议书》，系陈恒勤、陈杰知晓案涉房屋被曹敏、葛凌峰恶意转移后，找曹敏沟通协商，并形成书面的协议，这是家庭内部在知晓房屋转移后的协调。5.证据6与本案无关。陈恒勤、陈杰提交的证据是：陈恒勤庭前与其父陈某丙通话的录音，证明陈小平虽然让陈某丙签了一份材料，其并不知道房子过户给胡敏陈恒勤是否知道。葛凌峰、曹敏质证认为，陈某丙已89岁，对事发当时的内容是否能够完全记忆清晰无法考证。同时，葛凌峰、曹敏提交的证据不仅有陈某丙的签字，还有陈某丁的签字，陈某丙、陈某丁是陈恒勤与陈小平的父母，就案涉房屋过户时，是否征得陈恒勤的同意，葛凌峰、曹敏已经提交了证明材料，录音证据不能否定证明材料的真实性。经审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。二审争议焦点为：葛凌峰与曹敏签订的关于邗江区吉安路上方公馆西院×××幢×××3室房屋的买卖合同是否应当确认无效？本院认为，案涉房地产买卖合同应确认无效。理由是：依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定。案涉买卖合同发生于2018年，依据当时的法律《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，一方面，葛凌峰与曹敏均知晓案涉房屋系陈恒勤、陈杰借用葛凌峰名义购买，葛凌峰不是真正意义上的权利人；另一方面，葛凌峰与曹敏认可将房屋由葛凌峰过户给曹敏的目的在于到银行做按揭贷款，而非真实意义的转让房屋；据此，葛凌峰与曹敏之间不存在买卖案涉房屋的真实意思表示。案涉房地产买卖合同，系葛凌峰与曹敏以虚假的意思表示而签订，一审法院认定其无效，并无不当。综上所述，葛凌峰、曹敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14199元，由上诉人葛凌峰、曹敏负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  莫俊秀审判员  孙建瑢审判员  陈少君二〇二一年五月十八日书记员  蔡瑾文