上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0105民初6362号原告：舒刚，男，1965年9月23日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：李甲三，上海市中和律师事务所律师。被告：安雅娟，女，1959年1月23日出生，汉族，住上海市长宁区。原告舒刚与被告安雅娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2016年7月1日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2016年9月26日公开开庭审理了本案。原告舒刚及其委托诉讼代理人李甲三到庭参加诉讼，被告安雅娟经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告舒刚向本院提出诉讼请求：1、原、被告于2009年1月签订的关于上海市长宁区凯旋路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)的买卖合同无效；2、将涉案房屋的权利人恢复登记至原告名下。诉讼过程中原告放弃了第二项诉讼请求。事实和理由：2008年年尾，原告朋友案外人王某某以做生意急需周转为由，向原告借钱但原告无钱出借，于是王某某提出要将原告名下的涉案房屋做个假交易就可以向银行按揭贷款。出于朋友义气，原告当时同意了。于是王某某就找到他的另一个朋友王伟及被告(王伟之妻)，安排由被告出面作为购房者。2009年1月，按之前的安排，原告与被告签订《房屋买卖合同》并于2009年2月办理了涉案房屋的过户手续。被告在没有支付首付款的情况下，从银行骗得按揭贷款1,650,000元。当时王某某、原告、被告口头约定原告收到此银行贷款后即转交给王某某，然后由王某某按月将当月应还款项打入被告银行卡内供银行扣款。等到银行贷款还清之后，被告须立即无条件将涉案房屋权利人返还至原告名下。被告自始自终对涉案房屋无任何权利，涉案房屋按原状仍由原告及原告之母居住。约2009年2月起，王某某按月将还贷款项打入被告账户。但是2010年7月，被告竟与王某某恶意串通，瞒着原告，用事实上属于原告的涉案房屋作抵押，以王某某任法定代表人的上海瑾盛实业有限公司的名义，向案外人孙某某借款1,000,000元。随后王某某停止还贷，于是被告找到原告称其只是名义借款人，现真正借款人王某某去向不明要求原告还贷，原告帮被告还贷款30,000元。2014年8月，涉案房屋被上海市静安区人民法院、杨浦区人民法院分别司法查封并进入拍卖偿债程序，原、被告又于2014年12月17日签订一份协议，约定将涉案房屋出售后去除全部债务后的净值，全部归原告所有等。原、被告签订涉案房屋买卖合同的真实目的就是为了骗贷，明显就是以订立买卖合同的合法形式掩盖非法目的，究其内容，也根本不是双方的真实意思表示。被告安雅娟提供书面答辩意见辩称，原告就同一案情提起多次诉讼，早已超过二年诉讼时效；购房取得的贷款全部进入原告账户，全部由原告支配；双方交易合同由原告确认，房款早已结清；原告恶意诉讼，阻挠房屋新业主对涉案房屋行使权利等。故被告不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对《上海市房地产买卖合同》、补发入账证明书、转账凭证、物业证明、居委会证明、房地产登记簿信息、《关于快速解决凯旋路XXX弄XXX号XXX室房产的协议》、民事判决书(静安)、民事判决书(长宁)、民事判决书(二中院)及民事调解书(杨浦)等证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原告方提供的谈话笔录，因其并未提供原件予以比对，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：涉案房屋原登记的权利人为原告。原告与被告约于2009年1月(根据原告所述)签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告以转让价2,440,000元的价格受让原告的涉案房屋；原告于2009年2月27日前腾出涉案房屋并通知被告进行验收交接；2009年3月15日之前，向房地产交易中心申请办理转让过户手续；被告于2008年12月25日前支付30,000元作为定金、于2009年1月15日前支付760,000元、于2009年3月15日前支付1,650,000元。该份合同落款处有原、被告的签名，但并无具体日期。合同签订后，被告曾向案外人中国建设银行股份有限公司上海杨浦支行办理个人贷款1,650,000元。被告将上述贷款转账给原告。原告表述其取得贷款后，全部交付给案外人王某某。原告曾于2009年1月25日向案外人王某某转账支付1,250,000元。2009年2月6日，涉案房屋登记至被告名下。2011年4月1日，原告曾向被告转账支付30,000元，原告表述系用于被告偿还贷款。2014年12月19日，原、被告签订一份《关于快速解决凯旋路XXX弄XXX号XXX室房产的协议》，约定被告同意将涉案房屋出售后，把原由此房产造成的债务归还后的余款捐助原告作为生活住宅补贴；为配合被告能够顺利解决此房产的出售，原告在达成此协议后即搬离涉案房屋，临时过渡的租借住房由被告出资解决，并在涉案房屋出售前将原告户口迁离等。关于涉案房屋的抵押情况，第一次抵押设定于2009年1月9日，抵押权人为中国建设银行股份有限公司上海杨浦支行，抵押金额为1,650,000元，该抵押于2015年8月4日注销。第二次抵押设定于2010年7月21日，抵押权人为案外人孙某某，抵押金额为1,000,000元，该抵押于2015年7月31日注销。关于被告的债务情况，中国建设银行股份有限公司上海杨浦支行于2012年3月29日向上海市杨浦区人民法院提起诉讼〔案号为(2012)杨民五(商)初字第308号〕，要求被告支付借款本金1,530,351.48元及相应利息，该案于同日调解结案。案外人孙某某于2013年4月23日向上海市静安区人民法院提起诉讼〔案号为(2013)静民二(商)初字第776号〕，该院于2013年9月27日作出判决。安雅娟不服判决提起上诉，上海市第二中级人民法院于2014年4月22日作出终审判决。案外人李某某于2015年11月30日向本院提起诉讼〔案号为(2015)长民三(民)初字第2067号〕，本院于2016年2月25日判决被告继续履行其与李某某就涉案房屋签订的房屋买卖合同，于判决生效之日起十五日内配合将涉案房屋过户至李某某名下等。该判决目前已生效。另查明，涉案房屋一直由原告及其母亲案外人蔡申娣居住使用至今。原告及其母亲的户口均在涉案房屋内。本院认为，民事行为应当具有当事人的真实意思表示。本案中，原、被告签订涉案房屋买卖合同是否为双方真实意思表示存在诸多疑点。首先，被告并未举证证明其履行了根据合同约定支付首付款760,000元的付款行为；其次，根据合同原告应于2009年2月27日前腾出涉案房屋，但原告及其母亲实际居住至今，被告一直未实际取得涉案房屋的控制权；再次，在上述情况下，被告非但不向原告主张交房义务及违约责任，反而于2014年12月19日与原告另行签订协议，约定被告同意将涉案房屋出售后，把原由此房产造成的债务归还后的余款捐助原告作为生活住宅补贴，有悖常理；最后，结合原告的陈述，庭审认定的各项证据，静安、杨浦、二中院等法院的民事判决(调解)书内容可以推定，原、被告之间就涉案房屋的买卖之间存在一定通谋行为，并非双方的真实意思表示。对于被告所提抗辩意见，关于时效抗辩问题，原告提起本案系确认合同无效之诉，因该项请求属于权利的主张范畴，故不宜适用诉讼时效的限制；其余抗辩意见，均无事实依据与法律依据，本院不予采信。此外，需要指出的是，因本案纠纷系原、被告双方原因所致，双方均存在过错，故本案所产生之诉讼费、保全费等应由原、被告各半负担。综上所述，原告的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：原告舒刚与被告安雅娟签订的关于上海市长宁区凯旋路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效。诉讼保全费5,000元，由原告舒刚与被告安雅娟各负担2,500元。案件受理费46,800元，由原告舒刚与被告安雅娟各负担23,400元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  马浩波代理审判员  张 艨人民陪审员  戴玉珍二〇一六年十月八日书 记 员  杨 芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。