辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终7414号上诉人（原审被告）：沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司，住所地沈阳市铁西区沈辽东路79号。负责人：宋洪丽，该公司经理。委托诉讼代理人：夏闻，男，1988年10月3日出生，满族，系该公司员工，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：王佳南，女，1987年7月11日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市铁西区。被上诉人（原审原告）：李倩，女，1984年1月11日出生。汉族，住址哈尔滨市南岗区巴山街5号3单元503室。委托诉讼代理人：张妍，沈阳市皇姑区律政通达法律服务所法律工作者。上诉人沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司（以下简称“茂业铁西分公司”）因与被上诉人李倩房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院(2020)辽0106民初7724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。茂业铁西分公司上诉请求：1.撤销一审法院民事判决，发回重审或依法改判；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定合同解除日为2020年6月19日，被上诉人拖欠房租期间为2020年3月1日至2020年6月19日，而受疫情影响期间主要为2020年2月，上诉人商场仅于2020年2月4日至2020年2月22日应政府号召避免聚集停止营业对被上诉人造成影响，其余时间均开门营业，未对被上诉人造成影响，被上诉人应按合同约定数额支付租金，一审酌定被上诉人支付租金18000元没有依据。其次，被上诉人拖欠4个月租金是造成合同解除的根本原因，上诉人无任何过错。双方合同约定因被上诉人违约导致合同解除，租赁保证金不予退还。一审以酌定租金18000元来抵扣租金保证金没有依据。李倩辩称，上诉人所述与事实不符，2020年1月22日突发疫情，茂业就停业了，根据沈阳市政府令，直至3月份才开始营业，而被上诉人一直与上诉人进行沟通协商要终止合同，因为停业后导致被上诉人无法正常经营，而且被上诉人从事的是美容行业，政府令要求美容行业从5月份才能正式营业，因此我们一直与上诉人协商解除租赁合同，返还所缴纳的押金。一审认定事实清楚，适用法律正确，维持一审判决。李倩向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告返还原告押金20000元；2、请求法院判令被告赔偿原告损失10000元；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年9月18日，原告与被告签订《配套项目租赁合同》，约定原告租赁被告场地用于经营艺鑫女子养生会馆项目，租赁经营期限自2018年10月1日起至2020年9月30日。第一年每月基本租金为8364元/月，第二年每月基本租金8783元/月。除首月租金外，原告应于每月25-31日期间向被告交纳下月租金及设施服务费。并约定如原告拖欠租金20日以上（含20日）的，被告有权单方面解除合同，租赁保证金不予退还。因2016年原告曾向被告交纳租赁保证金20000元，后该租赁保证金转为2018年双方签订《配套项目租赁合同》的租赁保证金。原告支付被告租金至2020年2月，2020年3月起原告未支付被告租金，双方协商未果，原告诉至一审法院。一审法院认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》明确提出“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的,当事人可以重新协商;能够继续履行的,人民法院应当切实加强调解工作,积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的,人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平,其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的,人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持”。本案中,原、被告签订的《配套项目租赁合同》系双方自愿订立,内容不违反法律及行政法规的强制性规定,该合同合法有效,双方应当依约履行。因原告自2020年3月起未按时缴纳租金，故被告依据合同约定可以解除合同。关于解除合同的具体时间，原告主张其于2020年6月6日向被告发送解除通知书，被告否认收到解除合同通知书，因原告未能提供证据证明被告收到原告解除合同的通知，故对原告的主张不予支持。又因原告庭审中提供了被告单位于2020年6月19日作出的关于解除沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司与李倩签订的《商铺租赁合同》的通知，被告对该份通知的真实性没有异议，故一审法院认定，双方租赁合同的解除时间为2020年6月19日。又因为本案欠缴租金发生在新冠××疫情期间，原告租赁的场地受疫情影响在一段期间无法营业,营业后也因疫情的原因客流减少,造成承租人营业收益受到影响,原告经营面临困难,原告未按合同约定时间缴纳租金系情有可原、事出有因,非无正当理由拒付,故被告要求原告承担滞纳金以及不退还租赁保证金的主张，不予支持,综上，根据公平原则,酌情判令原告承担2020年3月至合同解除之日的租金18000元,由被告返还原告剩余租赁保证金2000元。关于原告主张的损失10000元，因未提供相关证据予以佐证，故本院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十七条之规定，判决：一、被告沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司于本判决生效后十日内给付原告李倩租赁保证金2000元；如被告未按本判决指定期间履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。二、驳回原告李倩其他诉讼请求。案件受理费550元，由原告李倩承担500元，被告沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司承担50元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。故本案仅围绕上诉人提出的上诉请求进行审理。本案争议焦点为：一、李倩应当向茂业铁西分公司支付租金的数额如何确定；二、合同解除后茂业铁西分公司是否应向李倩返还租赁保证金。关于李倩应当向茂业铁西分公司支付租金的数额，双方当事人对于租期内因疫情防控措施造成商场暂停营业及恢复营业后一段期间内营业时间受限均无异议，此期间存在疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少的情形，继续按照原租赁合同支付租金对承租人有所不公平，一审法院依据公平原则结合本案实际情况，酌定李倩支付租金18000元，并无不妥。对于茂业铁西分公司提出按照合同约定租金标准支付的上诉主张，本院难以支持。关于茂业铁西分公司提出李倩拖欠租金导致合同解除，不退换租赁保证金的问题，双方当事人对于疫情发生前李倩不拖欠租金，仅在2020年3月1日之后拖欠租金的事实均无异议，鉴于疫情或疫情防控措施导致承租人李倩不能按照合同约定期限交付租金，茂业铁西分公司以此为由提出解除合同，根据公平原则，一审法院认定茂业铁西分公司应返还李倩租赁保证金，并无不当。综上所述，上诉人沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年五月二十日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。