湖南省邵东县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）邵东民初字第2598号 原告李顺和（反诉被告），男，1975年7月1日出生，汉族，邵东县人，现住邵东县。 原告贺战胜（反诉被告），男，1975年12月28日出生，汉族，邵东县人，住邵东县。 上列二原告委托代理人陈星平，湖南启航律师事务所律师。 被告尹艳斌（反诉原告），男，1980年3月2日出生，汉族，住邵东县。 委托代理人（特别授权）张双，北京市京都律师事务所律师。 被告蒋德朋，男，1968年9月14日出生，汉族，邵东县人，住邵东县，现住邵东县。 被告周裕盛，男，1977年5月13日出生，汉族，邵东县人，住邵东县，现住邵东县。 原告（反诉被告）李顺和、贺战胜（以下至判决正文简称二原告或二反诉被告）与被告（反诉原告）尹艳斌、被告蒋德朋、周裕盛（以下至判决正文简称三被告）房屋租赁合同、缔约过失责任纠纷一案，本院于2015年9月8日立案受理。在审理中，被告尹艳斌于2016年7月26日提起反诉，本院对反诉原告尹艳斌提出的反诉受理后，决定合并审理。依法由审判员赵双石担任审判长，与人民陪审员石崇、人民陪审员龙群高组成合议庭，于2016年7月19日、9月19日二次公开开庭进行了审理。二原告及其委托代理人陈星平、被告尹艳斌及其委托代理人张双到庭参加诉讼，被告蒋德朋、周裕盛经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告诉称，三被告于2013年10月31日和二原告签订《房屋租赁合同》，租赁二原告位于衡宝路与××路转角处的房屋一栋用于开办宾馆（现取名为西元国际大酒店），约定租期20年，三被告应于2015年4月30日前付清第一、二期房屋租金104万元。逾期每日按欠付租金支付违约金，逾期20日未付清的，二原告有权解除合同。原告依约履行了合同义务，但三被告除支付30万元（含定金20万元）外，对其余租金以种种理由拒付。原告请求：1、判令依法解除二原告与三被告签订的《房屋租赁合同》，2、判令三被告立即将所租房屋交还给二被告，并共同支付房屋租金及占用期间的费用35万元（已计至2015年8月31日，以后按每日1444.44元另计至房屋交还之日止），3、判令三被告支付两原告违约金8.4万元（已计至2015年8月31日,后期违约金每日按第二项请求应付金额的2‰计算至付清之日止),4、本案诉讼费由三被告负担。 为支持其诉讼主张，三原告向本院提交了如下证据： 1、二原告身份证及三被告户籍信息，旨在证明原、被告身份信息； 2、《房屋租赁合同》，旨在证明双方的房屋租赁合同内容、租金及有关未交租金的违约责任； 3、房产证，旨在证明二原告对出租房屋的所有权和处分权； 4、解除合同通知书及邮寄详情单，旨在证明二原告催收房屋租金未果后，二原告通知三被告解除合同，已给予三被告相当的宽展期。 被告尹艳斌辩称，本案双方签订的《房屋租赁合同》因租赁的房屋为“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋”而无效，无效合同不存在解除的问题，只存在缔约过失责任的问题。因二原告出租的房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋”且不符合开办宾馆的消防硬件的设计，至使三被告不能达成合同目的，故该《房屋租赁合同》为无效合同。故此二原告的诉讼请求不能成立，应予驳回。 被告尹艳斌反诉诉称，因二原告在签订《房屋租赁合同》时，未向反诉人如实披露租赁房屋的土地性质、房屋规划用途等实际情况。导致反诉人对房屋装修完毕后，在办理宾馆的有关手续过程中，方才得知租赁的房屋“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋”故此因反诉二被告存在缔约过失和过错，未如实披露租赁房屋不能开办宾馆，应当承担由此造成的反诉原告的装修损失。反诉原告请求：1、判令双方签订的《房屋租赁合同》无效，2、判令二反诉被告连带赔偿给反诉原告尹艳斌造成的装修损失100万元，3、本诉及反诉受理费由二反诉被告负担。 为支持其本诉和反诉请求，尹艳斌向本院提交了以下证据： 租赁房屋装修款明细，旨在证明尹艳斌为租赁房屋的装修投入1003.9万元，分摊至二反诉被告造成的损失为286.8万元； 附明细凭证，证明内容同证据5。 二反诉被告辩称，1、本案反诉原告诉称的事实与客观实际不符，办理宾馆的手续是反诉被告自己造成的，宾馆早已实际开业了；2、本案二反诉被告的房屋已经办理了建设工程规划许可，对超出规划许可的部分也经政府部分作出处罚并出具了核实意见，竣工的层数实为16层；3、本案反诉原告的诉讼请求没有证据支持，二反诉被告没有过错，故反诉应予驳回。 为支持其诉讼主张，二反诉被告向本院提交了以下证据： 建设工程规划许可证，用以证明出租房屋已办理了规划许可； 规划核实意见书，用以证明出租房屋加层部分已得到政府规划部门追认。 被告蒋德朋、周裕盛未答辩，亦未提交证据，本院视为其放弃答辩、举证质证和陈述的权利。 经庭审质证，当事人对证据的质证意见为，尹艳斌：证据1属实，证据2、3真实性无异议，但对其证明目的不予认可，租赁的用途是开办宾馆，因二原告房屋手续不健全而不能实现合同目的。房产证上载明房屋1、2层是商业用房，其2层以上系住宅，法律规定不能用于宾馆经营，导致不能实际合同目的；证据4没有收到。证据7建设工程规划许可证的单位是天星房地产有限公司，是基于转让取得还是二反诉被告自行取得不能确定，证据8规划核实意见书说明了二反诉被告的房屋不是按照规划许可建设，该意见书不能认定了政府已经规划许可。故不能认定。二反诉被告：证据5、6不具有证据的形式要件，证据5是反诉原告自行制作的表格，证据6来源不明，不具有证明力，与案件没有关联性，不能采信。 本院对双方提交的证据认定如下：证据1、2、3真实，予以采信，证据4邮寄详情单李顺和已签收，应予采信。证据5系反诉原告自制表格，不予采信，证据6可以证明其对宾馆投入了装修，但不能据以核实被告所投入的装修费用。证据7、8系政府有关部门的颁发的证照，可以采信。 根据本院采信的证据，结合双方当事人的当庭陈述，本院认定如下案件事实： 三被告为开办宾馆于2013年10月31日与二原告签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方李顺和、贺战胜将位于衡宝路与××路转角处房屋一栋共18层（含四间门面、地下室、及可用室外场地）租赁给乙方蒋德朋、尹艳斌、周裕盛；租期20年，自2014年6月1日起至2034年5月30日止；租金2014年6月1日以后5年度为52万元/年，合同签订之日交20万元作为定金，第二年度房租于2015年4月30日前一次性付清。后期具体约定了租金。并约定了房屋转租、装修、安装、维护有关条款和具体的权利义务。第六条第9项约定：“乙方办理经营必须经消防许可、工商登记、卫生许可等事宜，需甲方协助的，甲方应积极配合。”第七条违约责任第3项约定：“乙方逾期支付租金，逾期每日应按欠付租金的千分之二支付违约金，逾期20日未付清租金的，甲方有权解除合同，且不予乙方任何补偿或赔偿。”第5项约定：“如果乙方违约，甲方有权解除合同，房屋一切设备、设施归甲方所有，且不予乙方以任何补偿或赔偿。”二原告房屋仅为三被告租赁房屋的一部分，三被告共租赁7户14间房屋。合同签订后，三被告对租赁的房屋进行了装修并开办了西元国际大酒店。该酒店已实际开业，经二原告不断催收房租，三被告仅支付二原告40万元（含合同履行定金20万元）。前两年度租金104万元尚有64万元未付，酿成纠纷。本院立案后，二原告考虑到三被告的巨大投入，被告尹艳斌因病外地住院治疗等实际情况，二原告书面请求延期开庭，以期三被告支付房租而达成和解未果。 本院认为：本案本诉为房屋租赁合同纠纷。反诉为缔约过失责任纠纷。对双方的争议，分析如下：本诉部分，双方的争议焦点是合同是否合法有效，是否应该依法解除合同。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。合同法的立法目的是维护交易安全，二原告与三被告经协商达成的合同，并不违反合同法的规定，属依法成立的合同。被告以租赁房屋“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋”为由抗辩，认为合同为无效合同的理由不能成立。理由是，二原告的房屋，建设时已取得建设工程规划许可证，其超高部分，经政府规划部门核实追认，已取得房屋产权证，二原告的房屋为合法产权。三被告自愿租赁，签订合同时双方在合同第六条第9项约定：“乙方办理经营必须经消防许可、工商登记、卫生许可等事宜，需甲方协助的，男方应积极配合。”甲方（出租方即二原告）只有协助义务，其不能办理有关证照手续的风险应由乙方（承租方即三被告）自行承担。被告尹艳斌据此抗辩，其理由不能成立。综上，原、被告经协商达成的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应当依照诚实信用的原则，全面履行合同义务。依照合同约定，三被告应于2015年4月30日前一次性付清前两年度房租共104万元。现三被告违反合同约定，长期拖欠房屋租金，故原告有权依照合同第七条违约责任第3项约定（“乙方逾期支付租金，逾期每日应按欠付租金的千分之二支付违约金，逾期20日未付清租金的，甲方有权解除合同，且不予乙方任何补偿或赔偿。”）请求依法解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条规定：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。三被告占用二原告房屋给二原告造成的房屋租金损失，应按照合同执行。原告要求按照52万/年的标准由被告支付房租有理，占用期间，按1424元/天（52万元/年/365天）计算租金。双方约定乙方逾期支付租金，逾期每日应按欠付租金的千分之二支付违约金，考虑到合同已解除，其违约金约定过高，可参照民间借贷有关利息的规定，按月利率2%计算。故原告的本诉请求，除违约金部分外，有理有据，本院依法予以支持。反诉部分，与本诉同理，二反诉被告并无缔约过失，本诉三被告在租赁房屋时，应该考察承租的房屋是否适合开办宾馆，合同中约定开办宾馆的手续，由承租人自行办理，加之，宾馆已实际开业较长时间。根据合同约定，合同解除，（甲方）不予乙方任何补偿或赔偿。故反诉原告的诉讼请求于法无据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 解除原告李顺和、贺战胜与被告尹艳斌、蒋德朋、周裕盛签订的《房屋租赁合同》； 限被告尹艳斌、蒋德朋、周裕盛于判决生效之日起30日内向原告李顺和、贺战胜交付承租的房屋（一栋四间共18层含四间门面、地下室、及可用室外场地）； 限被告尹艳斌、蒋德朋、周裕盛于判决生效之日起10日内向原告李顺和、贺战胜支付房屋租金64万元，房租已计至2016年5月30日，后期房租，按1424元/天计另计至房屋交付之日止； 由被告尹艳斌、蒋德朋、周裕盛按照月利率2%的标准支付64万元房租的迟延履行违约金，计算期间自2015年5月1日起至付清之日止； 驳回反诉原告尹艳斌的反诉请求。 如被告未在本判决指定的期间，履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费7810元，由被告尹艳斌、蒋德朋、周裕盛负担，反诉诉讼费6900元，由反诉原告尹艳斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 被告如未在本判决生效后指定的期间内履行给付金钱义务，原告应在履行期间届满之日起二年内向人民法院申请强制执行。 审 判 长  赵双石 人民陪审员  石 崇 人民陪审员  龙群高 二〇一六年十月二十八日 代理书记员  张 惟 代理书记员  刘 静 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。