北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终5960号上诉人（原审原告）：北京旺瑞鑫维商贸有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：刘彩云，总经理。委托诉讼代理人：申红军，北京市天安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京金隅嘉业房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：王新光，执行董事。委托诉讼代理人：孙钦永，北京市建诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹功富，北京市建诚律师事务所律师。上诉人北京旺瑞鑫维商贸有限公司（以下简称旺瑞商贸公司）因与被上诉人北京金隅嘉业房地产开发有限公司（以下简称金隅地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初25453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法由审判员胡新华独任审判，公开开庭进行了审理。上诉人旺瑞商贸公司之法定代表人刘彩云及委托诉讼代理人申红军，被上诉人金隅地产公司之委托诉讼代理人孙钦永到庭应诉。本案现已审理终结。旺瑞商贸公司上诉请求：1．撤销一审法院判决第三项，改判金隅地产公司给付房屋所有权证违约金105432元（2019年1月1日至2020年7月7日共552天）；2．一审、二审诉讼费由金隅地产公司承担。事实和理由：1．根据双方的预售合同第21条第一款和第二款的规定，楼栋权属证书和房屋所有权证书，是并列关系，两种违约责任叠加，旺瑞商贸公司主张有合同依据。2．该合同系金隅地产公司提供，金隅地产公司作为专门房地产开发企业，应当知道该条款的法律后果。3．一审中旺瑞商贸公司提供类案判决，法院判决支持两种违约责任。4．合同法设立违约金的目的有两种性质，一种是具有补偿性，一种是具有惩罚性，双方合同约定违约金是按照已付款日万分之一给付，两种违约条款合并计算也才7．3%年利息。5．旺瑞商贸公司购买的房屋性质是配套商业，没有房产证致使旺瑞商贸公司不能办理抵押贷款，不能正常对外出租。6．依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方合同已经约定了两种违约责任，且两种违约责任叠加起来，也没有高过日万分之三。金隅地产公司辩称：同意一审法院判决，不同意旺瑞商贸公司的上诉请求和理由。旺瑞商贸公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令金隅地产公司支付旺瑞商贸公司逾期办理楼栋权属证明违约金176500元；2．判令金隅地产公司支付旺瑞商贸公司逾期办理房屋所有权证违约金109426．44元；3．本案诉讼费由金隅地产公司承担。一审法院认定事实：2016年12月22日，旺瑞商贸公司作为买受人、金隅地产公司作为出卖人签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y1995810），约定旺瑞商贸公司购买由金隅地产公司开发建设的案涉房屋，房屋用途为配套商业，预测套内建筑面积为44．68平方米，房屋总价款为1908327元；关于交付条件约定出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；关于产权初始登记，双方约定出卖人应当在2017年12月31日前，取得案涉房屋所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能如期取得楼栋权属证明，买受人有权退房，如果买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得案涉房屋所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；关于产权转移登记，双方约定商品房交付使用后，双方同意共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在案涉房屋交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，如果买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付，如非因出卖人原因，买受人未能取得房屋所有权证书的，出卖人不承担责任。此外，双方还约定了其他内容。上述合同签订后，旺瑞商贸公司依照约定及实际面积向金隅地产公司支付了购房款1916442．57元。旺瑞商贸公司于2017年4月12日办理了收房手续。金隅地产公司于2020年7月8日取得案涉房屋所在楼栋的权属证明。金隅地产公司于2020年7月22日向旺瑞商贸公司寄送《关于领取办理不动产权证书资料的通知》，该邮件于2020年7月23日被签收。实际上旺瑞商贸公司于2020年7月22日已自行前往金隅地产公司领取了相关材料，旺瑞商贸公司于2020年7月24日办理完毕相关手续取得了案涉房屋的所有权证书。庭审中，金隅地产公司主张其之所以逾期取得案涉房屋所在楼栋，系因为案涉房屋所属街道办长期不接收配套用房，导致其无法取得相应的材料，故并非因其原因产生逾期，其不应当承担责任，为此，其提供了通州区人民政府会议纪要及通州区民政局的会议纪要，通州区人民政府的会议纪要载明案涉房屋所在小区纳入玉桥街道办事处管辖范围，通州区民政局的会议纪要载明因案涉房屋前期规划与开发建设不合理，导致配套社区管理服务用房位于案涉房屋所在楼栋的三层、四层，不利于开展社区管理与服务活动，金隅地产公司应当在花石匠四期居住小区后续规划与开发建设中参照二期、三期社区管理与服务用房规模另行配建位于建筑首层的同等面积用房移交玉桥街道，在花石匠四期项目置换用房到位前，由玉桥街道和金隅地产公司及时做好花石匠二期、三期项目提供社区办公和服务用房的移交工作。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，旺瑞商贸公司与金隅地产公司之间签订的《北京市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，应属合法有效，双方应恪守履行各自的合同义务。金隅地产公司未按照合同约定的时间取得案涉房屋所在楼栋的权属证明，构成违约，虽然其主张逾期并非其责任，但其提供的相关会议纪要中载明存在前期规划与开发建设不合理的因素，且行政手续的办理系金隅地产公司在承诺办理权属证明的时限前应当考量的因素之一，故法院对其相关答辩意见不予采纳。因双方在合同中对于逾期取得楼栋权属证明及房屋所有权证的违约金计算方法进行了明确的约定，故旺瑞商贸公司提出的诉讼请求，理由正当。对金隅地产公司主张双方约定的逾期办理楼栋权属证明和逾期办理房屋所有权证的双重违约金过高，要求法院进行调整的答辩意见，法院综合双方约定的违约金结合案情进行判断。首先，从合同履行情况看，金隅地产公司在取得楼栋权属证明当月便通知业主领取办理权属转移登记的相关手续，旺瑞商贸公司在领取材料当日便取得了房屋所有权证，可见金隅地产公司并无拖延协助旺瑞商贸公司办理房屋产权转移登记的故意；其次，从逾期时间看，逾期取得楼栋权属证明的时间为2018年1月1日至2020年7月7日，逾期取得房屋所有权证书的时间为2019年4月12日至2020年7月23日，二者存在较大的重合部分，且楼栋权属证明迟延和房屋所有权证的迟延系同一违约行为所致，两种违约后果不宜重复评价。结合上述分析，法院认为对于两个逾期违约行为重合的期间不宜重复计算违约金，金隅地产公司的相关答辩意见，法院予以采纳。关于金隅地产公司主张旺瑞商贸公司的诉讼请求中有一部分超过了诉讼时效的答辩意见，双方合同明确约定了违约金的支付期限，即在实际取得相关权属证明之日起30日内支付，而楼栋权属证明及房屋所有权证书均于2020年7月才实际取得，故旺瑞商贸公司的诉讼请求并未超过诉讼时效，对金隅地产公司的该项答辩意见，法院不予采纳。经核实，法院支持旺瑞商贸公司2018年1月1日至2020年7月7日期间共计919天的延期办理楼栋权属证明违约金的诉讼请求；支持2020年7月8日至2020年7月23日期间共计16天的延期办理房屋所有权证书违约金的诉讼请求。综上所述，一审法院判决：一、北京金隅嘉业房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内支付北京旺瑞鑫维商贸有限公司延期办理楼栋权属证明违约金176121元；二、北京金隅嘉业房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内支付北京旺瑞鑫维商贸有限公司延期办理房屋所有权证书违约金3066元；三、驳回北京旺瑞鑫维商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方二审期间未向本院提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：双方当事人对一审法院认定金隅地产公司向旺瑞商贸公司支付延期办理楼栋权属证明违约金176121元，均未提出异议，本院亦不持异议，依法予以确认。对于房屋所有权证书违约金，本院认为，金隅地产公司延期办理房屋所有权证书系由楼栋权属证明迟延办理导致，金隅地产公司在取得楼栋权属证明当月便通知业主领取办理权属转移登记的相关手续，旺瑞商贸公司亦在领取材料当日便取得了房屋所有权证，金隅地产公司迟延交付楼栋权属证明及房屋所有权证系同一违约行为所致。在一审法院支持金隅地产公司向旺瑞商贸公司支付延期办理楼栋权属证明违约金176121元的情况下，认定金隅地产公司支付延期办理房屋所有权证书违约金3066元，未对两个逾期违约行为重合的期间重复计算违约金，较好平衡了双方的利益，本院不再调整。综上所述，旺瑞商贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，依法判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2409元，由北京旺瑞鑫维商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 胡新华二〇二一年五月十二日法官助理 乔文鑫法官助理 张好好书 记 员 陈 萌书 记 员 郑海兴