天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终1403号上诉人（原审被告）：天津市江宇海汇房地产有限责任公司，住所地天津海河工业区聚兴道9号7号楼2118。法定代表人：张亦鹏，执行董事。委托诉讼代理人：孙雪洁，北京立天律师事务所律师。委托诉讼代理人：周伟，北京立天律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘晓萌，女，1988年9月26日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：杨宝潮，天津云杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宁，天津云杰律师事务所律师。上诉人天津市江宇海汇房地产有限责任公司（以下简称江宇海汇公司）因与被上诉人刘晓萌商品房预售合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2020）津0112民初9794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人江宇海汇公司的委托诉讼代理人孙雪洁、周伟，被上诉人刘晓萌的委托诉讼代理人王宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江宇海汇公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判驳回刘晓萌的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由刘晓萌承担。事实和理由：涉案房屋不属于特殊房屋，连廊设计符合规范，连廊也不属于质量及保修责任问题，合同没有对此作出约定，一审法院引用的合同条款错误。涉案房屋成交价格较低，居住体验不可能与边户一样，江宇海汇公司交付的房屋符合合同约定，不应承担违约责任。刘晓萌辩称，江宇海汇公司交付的房屋不符合双方签订的商品房买卖合同附件六的规定，应当承担相应的违约责任，请求驳回上诉、维持原判。刘晓萌向一审法院起诉请求：1．判令江宇海汇公司对天津市津南区××道××号楼××号房屋维修和整改；2.判令江宇海汇公司按照已付房款的银行贷款利率，支付刘晓萌自2020年7月10日至实际交付之日的延期交房费用；3.判令江宇海汇公司支付刘晓萌自超出整改期限60日后至实际整改完毕之日，以刘晓萌已付房款为基数，每日万分之零点一的补偿；4.判令江宇海汇公司支付刘晓萌精神损失费10万元；5.诉讼费由江宇海汇公司承担。一审法院认定事实：2018年5月28日，刘晓萌作为乙方与江宇海汇公司（甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》,由刘晓萌购买了江宇海汇公司开发的坐落于津南区××镇××道××号楼××号房屋,价款1460821元。甲方于2020年7月10日前交房，如遇不可抗力，不能履行合同，按照合同附件六的补充合同的相关规定方式处理。除遇不可抗力外，甲方逾期交房的，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款的利息，利息自合同约定的甲方应交付商品房之日的次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过30日，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权追究甲方的违约责任，违约责任承担方式：继续履行合同，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定的甲方应交付商品房之日的次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的日万分之一向乙方支付违约金。合同后附商品房平面图、位置图。合同附件六第四条对合同第三条（商品房交付及交付日期）的补充约定：除遭遇不可抗力外，甲方如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，甲方可据实予以延期，并不承担逾期交房的违约责任：……3.因遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门或有关机构的行为导致的延误。……另，合同附件六的第八条，对合同第八条（商品房质量及保修责任）及附件三的补充约定中的（三）约定，交付该商品房时,该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格,甲方应当与乙方共同查验收房,发现有其他问题的,由甲方按照国家和本省有关工程质量的规范和标准承担保修责任,乙方应在本合同约定的交付时间内办理完毕房屋交付手续,不得拒绝接房,乙方未在约定的时间内办理或者未在约定的时间内办理完毕房屋交付手续的,视为房屋已交付。房屋交付时,乙方认为交付的商品房需要整改的,应以书面方式向甲方提出,甲方自双方签订书面确认单之日起六十日内整改完毕并以书面或电话通知乙方,乙方应在七日内进行现场确认,逾期未确认视为整改完毕。若因甲方的原因,造成未在上述期限内整改完毕而影响乙方入住的,自第六十一日起,甲方按乙方已付房款的每日万分之零点一给予乙方补偿,直至整改完毕。合同附件六的第十一条，对合同第十一条（商品房交接）的补充约定中5.还约定，房屋交付时,乙方认为交付的商品房需要整修的,应以书面方式向甲方提出,甲方核实后应按照合同约定承担保修责任,但交房时间不顺延且整修期间不视为甲方逾期交房,乙方应在约定的时间内办理完毕房屋交付手续。乙方未在约定的时间内办理或者未在约定的时间内办理完毕房屋交付手续的,视为房屋已交付,甲方不承担逾期交付的责任。合同附件六第二十一条，其他补充约定中，三期高层特殊房屋说明中载明：房间门窗外（含顶层房屋的露台）正前方6ｍ以内有实体遮挡的特殊房屋（女儿墙、风井、门头、店招等实体遮挡物需注明）。回复：无。合同签订后，刘晓萌按约定交付房款。2020年1月24日零时，天津市启动重大突发公共卫生事件一级响应。市住建委发出通知，本市建筑工地除必要、抢险、抢修项目外，推迟开复工。后市住建委印发疫情防控工作措施，要求非疫情重点地区返津人员应采取隔离14天措施。2020年3月20日，江宇海汇公司向天津市津南区建设工程质量安全监督管理支队提交回复施工安全监督申请书，该支队出具告知书，告知其自当日开始对涉案工程项目恢复施工进行安全监督。2020年4月30日零时，天津市疫情防控应急响应级别由一级调整为二级。2020年9月10日，江宇海汇公司电话通知刘晓萌收房。2020年9月13日，刘晓萌验房时发现涉案房屋存在阴面卧室和主卧洗手间不满足合同附件六第二十一条（三）中第7条的约定，还存在主卧窗台底端两侧漏雨、入户门有划痕等问题，填写房屋验收意见表后并交付江宇海汇公司。江宇海汇公司告知其反映的第一个问题无法整改维修后，刘晓萌提起诉讼。一审法院认为，本案的争议焦点：1.江宇海汇公司是否应向刘晓萌支付超出整改期60日后至实际整改完毕之日止的违约金；2.江宇海汇公司是否应向刘晓萌支付延期交房违约金。刘晓萌与江宇海汇公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律法规的效力性强制性规定，该合同及补充协议有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务，违反合同约定，应依约承担责任。关于延期交房违约金一节。双方约定的交房日为2020年7月10日，江宇海汇公司提交的证据可以证明因不可抗力以及政策原因，造成涉案工程自2020年1月25日停工，至其向有关部门提出复工申请的2020年3月20日，共计55天；按照疫情防控隔离措施要求，隔离14天；至2020年4月30日零时，天津市疫情防控应急响应级别由一级调整为二级，为95天。江宇海汇公司在2020年9月10日通知刘晓萌收房，延期63天，该延期不超过不可抗力及政策原因造成的停工天数，江宇海汇公司的行为不构成违约，不应承担违约责任。关于房屋整改产生的违约金一节。刘晓萌明确表示要求整改和维修的为其收房反馈通知中载明的项目，其中阴面卧室和主卧洗手间不满足合同附件六第二十一条（三）中第7条的约定的问题，江宇海汇公司明确表示不属于维修整改范围。从刘晓萌提交的证据看，涉案合同中的商品房平面图中，对连廊的结构模式、位置、距窗的距离均有明确的说明，刘晓萌对涉案房屋存在的连廊应为明知且接受现状，或存在疏忽大意未对合同相关内容进行了解；另，合同第八条（商品房质量及保修责任）及附件三的补充约定中的（三）约定，“若因甲方的原因,造成未在期限内整改完毕而影响乙方入住的,自第六十一日起,甲方按乙方已付房款的每日万分之零点一给予乙方补偿,直至整改完毕。”双方争议的实体遮挡并不会影响刘晓萌入住房屋。但，根据双方合同附件六第二十一条（三）中第7条，江宇海汇公司承诺涉案房屋不属于房间门窗外（含顶层房屋的露台）正前方6m以内有实体遮挡的特殊房屋，但合同的商品房平米图及房屋实际情况看，涉案房屋窗外6米之内存在连廊，该连廊设计为有实体墙面及百叶窗。该连廊虽与规划设计一致，但确对涉案房屋造成遮挡，该情况与江宇海汇公司在合同中的说明不符，江宇海汇公司的行为构成违约。该实体遮挡虽不影响刘晓萌入住，但确实影响了入住体验。因此，对该实体遮挡给刘晓萌造成的损失，双方均应承担一定的责任。因双方在合同中对违约责任的分担并无明确约定，本院酌定江宇海汇公司对此承担30%的责任。因江宇海汇公司明确表示该实体遮挡无法整改修复，应向刘晓萌支付违约金。违约金的计算方式，应按照合同约定，以已付房款的每日万分之零点一为标准，补偿期限按房屋使用年限70年确定，因此，违约金数额为1,460,821元×70×365×0.1÷10,000×30%=111,971.93元。关于刘晓萌主张的连廊之外的维修整改项目，因刘晓萌撤回该部分主张，故本院在本案中不再涉及，刘晓萌可另行主张权利。关于刘晓萌主张的精神损失费用，不是本案审理范围，本院不予涉及。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：“一、被告天津市江宇海汇房地产有限责任公司于本判决书生效之日起十日内给付原告刘晓萌违约金111,971.93元；二、驳回原告刘晓萌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取计275元，由被告天津市江宇海汇房地产有限责任公司负担。”本院二审期间，江宇海汇公司提交如下证据：1、安居客网站发布的2016年-2018年天津市津南区房产价格网页截图；2、国家统计局发布的天津市2016年-2019年房产价格网页截图；3、2016年同小区同楼层品质更差的中户房屋买卖合同，上述证据拟证明涉案房屋的成交价格比同小区品质更差的房屋每平米少7000元。经质证，刘晓萌认为上述证据缺乏真实性、合法性且与本案缺乏关联性，不认可江宇海汇公司的证明目的。本院认证意见：江宇海汇公司的上述证据不足以达到其欲证明的事项，本院对其证明目的不予确认。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，刘晓萌与江宇海汇公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务，违反合同约定，应承担违约责任。结合当事人二审期间的诉辩主张，本案二审的争议焦点为涉案房屋是否符合合同约定以及江宇海汇公司是否应承担违约责任及违约责任的范围。根据双方合同附件六第二十一条（三）中第7条约定，江宇海汇公司承诺涉案房屋房间门窗外（含顶层房屋的露台）正前方6米以内不存在实体遮挡。但根据查明的房屋状况，涉案房屋北面窗外6米之内存在连廊，该连廊的现状由实体墙面及百叶窗构成。该连廊虽与规划设计一致，但确对涉案房屋造成遮挡，影响涉案房屋北面的采光。因此，江宇海汇公司交付的涉案房屋并不符合双方合同约定，构成违约。在此基础上，一审法院结合双方在涉案房屋买卖过程中的过错程度，根据双方合同约定的违约责任承担方式，酌定的违约金数额并无不当，本院予以维持。综上所述，江宇海汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,539元，由上诉人天津市江宇海汇房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏维娜审判员  刘爱民审判员  房利甲二〇二一年五月十三日法官助理曹丽霞书记员梁哲琦