辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民再139号上诉人（原审被告、再审申请人）：王权，男，1944年12月1日出生，汉族，住朝阳市双塔区。上诉人（原审被告、再审申请人）：林瑞霞，女，1953年7月7日出生，汉族，住朝阳市双塔区。二再审申请人共同的委托诉讼代理人：关俊环，朝阳龙城区新华法律服务所法律工作者。被上诉人（一审原告，再审被申请人）：李金莲，女，1963年1月3日出生，汉族，住朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：郭昱昕，朝阳市双塔区南塔法律服务所法律工作者。原审被告（再审被申请人）：韩志军，男，1955年4月17日出生，汉族，住朝阳市双塔区。原审被告（再审被申请人）：韩笑，女，1982年2月6日出生，汉族，住朝阳市双塔区。被告：张宝芝，女，1955年2月4日出生，汉族，无职业，住朝阳市双塔区。上诉人王权、林瑞霞因与被上诉人李金莲及原审被告韩志军、韩笑、张宝芝申请执行人执行异议纠纷一案，不服辽宁省朝阳市双塔区人民法院（2017）辽1302民初4189号民事判决，向本院申请再审，本院于2018年10月23日作出（2018）辽13民申121号民事裁定书，对本案提起再审。本院于2019年10月24日作出（2019）辽13民再41号民事裁定，发回朝阳市双塔区人民法院重审。朝阳市双塔区人民法院于2020年9月17日作出（2020）辽1302民再23号民事判决，王权、林瑞霞不服向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，上诉人林瑞霞及王权、林瑞霞的委托诉讼代理人关俊环，被上诉人李金莲及其委托诉讼代理人郭昱昕到庭参加诉讼，原审被告韩志军、韩笑、张宝芝经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。一审原告李金莲起诉称：1、判令二被告所签订的房屋买卖协议无效，对执行标的许可执行；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告认为，原告申请查封的房屋不存在《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定的情形，应依法对查封的房屋继续执行。一、执行标的产权明确，所有权人为被告韩志军。涉案房屋查封日期为2015年8月，期间双塔区人民法院已经对该房屋进行产权核实，并向被告韩志军送达相关裁定文书，且双塔区人民法院与被告韩志军多次交涉均在涉案房屋处进行。在此期间，该房屋一直是韩志军占有居住的状态。王权、林瑞霞在此期间不曾占有、入住该房屋。如按被告王权、林瑞霞所述，期间已占有房屋，不可能不知查封情形，何以于2017年才向双塔区人民法院提出执行异议。二、执行异议期间，原告未收到被告王权、林瑞霞的执行异议申请书，故而丧失答辩机会，导致双塔区人民法院作出中止执行的裁定。房屋执行期间，原告未收到被告王权、林瑞霞的执行异议申请书。也未接到双塔区人民法院签发的法律文书，直至原告收到（2017）辽1302执异65号执行裁定前，原告对被告王权、林瑞霞所提出申请一事一无所知，故未能在异议期间行使答辩权。综上事实，原告认为，被告王权、林瑞霞所提出异议请求不具有排除执行的法定情形，应依法对查封的房屋继续执行。被告林瑞霞、王权辩称，1、本案原告李金莲诉我们是错误的，没有事实依据，朝阳市双塔区人民法院（2017）辽执异65号执行裁定书事实清楚，证据充分，应当维持。请求法院依法驳回原告的起诉。2、本案涉及的标的物（凌河现代城3号楼2单元302室面积95.3平米）楼房，是我们2009年9月交付全款购买的。从2009年居住至今，上述事实有我们提供的物业出具的证明、水费、取暖费等各种费用的收费收据，足以证明我们与韩志军签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示。我居住近十年，并非如李金莲所说的该房屋一直是韩志军居住状态。3、就本案涉及的房屋一事，我们也是受害者。该房屋已经居住了近十年了。但因为种种原因至今不能办理过户手续。被告韩志军、韩笑、张宝芝辩称，不同意原告的诉讼请求。韩志军与林瑞霞、王权之间签订房屋买卖协议是合法有效的，房屋买卖协议约定：房屋成交价格是20万元，首付款15万元，因有房贷5万元，余款5万元，待将房贷偿还解押由王权、林瑞霞领取房照当天给付。因为房屋在建设银行有贷款尚未还清，办不了过户，至今房屋没有过户。王权和林瑞霞自2009年买的毛坯房并自己装修后一直在此居住属实。朝阳市双塔区人民法院（2020）辽1302民再23号民事判决认定事实如下：林瑞霞、王权系夫妻关系，韩志军、张宝芝系夫妻关系，系韩笑父母。2009年7月22日，被告韩志军作为甲方，被告王权、林瑞霞作为乙方，双方签订房地产买卖契约一份，约定：被告韩志军将自有的座落于朝阳市凌河现代城3号楼2单元302室（地号Ⅰ-22-2-203C2302）房屋出售给被告王权、林瑞霞，协议约定“……一、甲方自愿将座落在凌河现代城的房地产（房屋建筑面积95.3平方米）出售给乙方。该房地产的基本情况已载于本契约附件一。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，原告购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）贰拾万元零伍仟元￥205,000元。乙方于2009年7月22日前第一次付给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：首付拾伍万元，待8个月后办理完过户和房证，乙方付清余款50,000元。三、双方同意于2010年4月15日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑范围内的土地使用权一并转移给乙方。……”，房地产买卖契约签订后，2009年7月23日，被告王权、林瑞霞将预付房款15万元给付被告韩志军，被告韩志军为二被告出具收条一份：“今收到凌河现代城3号楼2单元3楼预付房款150,000元，壹拾伍万元”。2010年4月15日，被告王权、林瑞霞作为甲方，被告韩志军作为乙方，重新签订了一份房屋买卖协议书，协议约定：“……乙方现有楼房一户，房屋面积为95.3平方米，房屋共有权证号：R0900865。经甲、乙双方协商一致，达成如下协议：一、乙方自愿将该楼房卖给甲方。二、乙方决定以200,000元的价格卖给甲方。三、乙方从建行贷款，并将该楼房抵押给银行。四、付款方式：甲方先行给付乙方购房款150,000元整，余款50,000元自甲方领取房照当天给付。五、甲方与乙方之间办理房屋过户手续所产生的一切费用由乙方承担。六、乙方承诺自2010年12月30日前偿还银行贷款，并且同意自还完贷款之日起三十日内与甲方共同办理房屋过户手续。双方还约定了其他事项。协议签订后，王权、林瑞霞对案涉房屋装修后入住至今。双塔区人民法院在审理李金莲与韩志军、韩笑民间借贷纠纷一案，根据李金莲申请，双塔区人民法院于2015年8月13日作出（2015）朝双民初字第2704号民事裁定书，对上述涉案房屋予以查封，并于2015年8月17日作出（2015）朝双民初字第02704号民事判决。该判决生效后，李金莲于2015年10月19日申请双塔区人民法院强制执行。在执行过程中，案外人王权、林瑞霞提出案外人执行异议，要求解除对涉案房屋的查封，双塔区人民法院于2017年9月7日作出（2017）辽1302执异65号执行裁定书，中止了对涉案房屋的执行。同年11月7日，李金莲向双塔区人民法院提出执行异议之诉。同年11月15日，王权、林瑞霞以韩志军、张宝芝为被告向双塔区人民法院提起诉讼，请求确认案涉房屋买卖协议有效，判令韩志军、张宝芝立即配合王权、林瑞霞办理房屋过户手续。双塔区人民法院在该案中查明，2008年3月韩志军以案涉房屋作抵押在银行贷款140,000元，于2015年3月30日到期，至该案审理时，尚有五万余元本息未偿还。2018年1月12日双塔区人民法院作出（2017）辽1302民初4855号民事判决，驳回了王权、林瑞霞的诉讼请求。朝阳市双塔区人民法院（2020）辽1302民再23号民事判决认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。”故本案审查的焦点问题是王权、林瑞霞对座落于朝阳市凌河现代城3号楼2单元302室案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产。（三）以支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，案涉房屋只有同时符合上述四个要件，才能排除申请执行人对案涉房屋的强制执行。本案查明的事实表明，王权、林瑞霞在本院查封案涉房屋时尚未支付全部购房款，其与韩志军签订《房屋买卖协议书》时，对案涉房屋存在抵押的事实系明知的，在此情形下仍与韩志军签订房屋买卖协议，且在本院查封前没有采取积极措施保证其房款用于涤除抵押权，导致案涉房屋至今不能办理过户登记，对此不能认定王权、林瑞霞无过错，其不符合“非因买受人自身的原因未办理过户登记”的情形，故王权、林瑞霞对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，对李金莲许可执行案涉房屋的诉讼请求，本院应予以支持。李金莲其他诉讼请求，不是本案审理范围，本案不予审理。判决：一、准许执行本院（2015）朝双民初字第2704号民事裁定中查封的座落于朝阳市房屋。二、本院（2017）辽1302执异65号执行裁定于本判决生效时自动失效。三、驳回原告李金莲其他诉讼请求。案件受理费200元，由原审被告王权、林瑞霞、韩志军、韩笑负担。王权、林瑞霞上诉称，其情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定，应解除对案涉房屋的查封。请求二审法院撤销朝阳市双塔区人民法院（2020）辽1302民再23号民事判决，予以改判。李金莲辩称，王权、林瑞霞的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定。其一所签房屋买卖合同为无效合同；其二未支付全额房款；其三因王权、林瑞霞自己原因而导致不能过户。请求二审法院维持朝阳市双塔区人民法院（2020）辽1302民再23号民事判决。原审原告韩志军、韩笑、张宝芝未答辩。本院二审查明的事实与朝阳市双塔区人民法院（2020）辽1302民再23号民事判决认定的事实一致。上述事实，有原、被告当庭陈述笔录、（2017）辽1302执异65号执行裁定书、（2015）朝双民初字2704号民事裁定书、（2015）朝双民初字第02704号民事判决书、（2017）辽1302民初4855号民事判决书、房地产买卖契约、房屋买卖协议、收条、自来水水票、煤气费收据、物业费收据、电费通知单等相关证据材料附卷佐证经庭审质证及本院审查，具有证明效力，可以采信。本院认为，本案二审时的争议焦点是上诉人王权、林瑞霞对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产。（三）以支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，王权、林瑞霞虽未支付房屋全部价款，但已支付75%的房价款，并于2009年对房屋进行了装修，入住此房至今，而李金莲与韩志军之间只是一般债权，一般债权并不优于居住权。而且案涉房屋没能办理产权变更手续的原因是韩志军未按照协议的约定还清银行贷款，王权、林瑞霞对此没有过错，其二人购买房屋的行为也是善意的。故王权、林瑞霞对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上，朝阳市双塔区人民法院（2020）辽1302民再23号民事判决认定事实清楚，但对法律的适用理解存在瑕疵应予纠正，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销朝阳市双塔区人民法院（2020）辽1302民再23号民事判决；二、驳回原审原告李金莲的诉讼请求。一审案件受理费人民币200元，二审案件受理费人民币4300元，共计人民币4500元，由李金莲负担。本判决为终审判决。审判长 李 焱审判员 李春兆审判员 左颖慧二〇二一年五月十九日法官助理朱城林书记员叶芳