山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终2337号上诉人（原审原告）：济南七个周天营销管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：王军，执行董事。委托诉讼代理人：王春英，女，1978年1月29日出生，汉族，该公司员工，住济南市。委托诉讼代理人：丁福华，山东齐创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳捷荣商业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。负责人：吴志攀，经理。委托诉讼代理人：张凝，山东绿橄榄律师事务所律师。原审第三人：山东南隆实业有限公司，住所地济南市天桥区宝丰巷9号6楼。法定代表人：徐伟福，董事长。上诉人济南七个周天营销管理有限公司(以下简称七个周天公司)因与被上诉人深圳捷荣商业管理有限公司济南分公司（以下简称捷荣济南分公司）及原审第三人山东南隆实业有限公司（以下简称南隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2020）鲁0105民初5172号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。七个周天公司上诉请求：1.撤销一审判决；二、依法将案件发回重审或直接改判捷荣济南分公司向七个周天公司返还租赁保证金28350.00元、经营管理费保证金8586.00元、水电费押金2000.00元，以上共计38936元；2.本案上诉费及一审诉讼费由捷荣济南分公司承担。事实和理由：一、一审法院认定：“本院对七个周天公司主张的捷荣公司济南分公司要求其拆除装修一事不予确认”属于认定事实错误。第一、“自费将该商铺内的所有动产及装修物料搬离该商铺”是双方都认可的，不是本案的争议焦点，双方争议最大的焦点是对“拆除”的理解。一审法院将“搬离”和“拆除”定义混同起来，并将“搬离”与“将该商铺恢复至交付给贵方时的状态”完全混同，不是没有认真看证据材料，就是故意偏祖一方。第二、捷荣济南分公司在回复函中所要求的并非仅仅是“自费将该商铺内的所有动产及装修物料搬离该商铺”，同时捷荣济南分公司回复函第2条中还要求“将该商铺恢复至交付给贵方时的状态”。如果仅仅是搬离物料及所有动产，七个周天公司也就没有必要向捷荣济南分公司多次请示能否暂时不拆除装修了。第三、（将商铺）恢复至交付给七个周天公司时的状态，不是恢复至交付给七个周天公司工作人员“王总”的微信聊天记录，另一份是和李坤、王春瑛的聊天记录。在和“王总”聊天时，“王总提到我安排李坤找你们对接”。“王春瑛”按照王总的要求和“李坤”的聊天记录，于2020年3月31日15：42分向王春瑛发送了一份标注日期为2020年3月31日的《回复函》一份。这足以证明“李坤”是捷荣济南分公司的工作人员。“王总”安排“李坤”与七个周天公司对接，也能证明“王总”是捷荣济南分公司的工作人员。七个周天公司在微信中多次与捷荣济南分公司工作人员“王总”及“李坤”交涉拆除的问题，双方并无争议。三、捷荣济南分公司单方通知七个周天公司将商铺恢复至《收铺确认书》所确认的状态，已构成违约。七个周天公司因捷荣济南分公司单方违约导致无法实现合同目的，而提出解除合同，双方合同已解除，七个周天公司并无违约行为，有权根据合同第4.2.4（18页）、4.3.2.4（20页）、4.4.3.3条约定索回租赁保证金28,350.00元、经营管理费保证金8586.00元、水电费押金2000.00元。一审法院判决驳回七个周天公司的所有诉讼请求不当。本案的关键在通知书的后段“将该商铺恢复至交付给贵方时的状态”并且还要详见《收铺确认书》。而《收铺确认书》对房屋的描述“天花：裸顶喷黑、地面：水泥压光地而、墙面：毛坏墙而面。”一旦将商铺恢复至裸顶喷黑、水泥压光地面、毛坯墙面意味着必须拆除所有装修。七个周天公司正是根据该通知书的内容作出的判斯，一旦拆除将无法继续经营，况合同剩余期限才仅仅三个月，遂通知捷荣济南分公司解除了合同。七个周天公司并无违约行为，有权依照索要租赁保证金28,350.00元、经营管理费保证金8586.00元、水电费押金2000.00元。捷荣济南分公司辩称，一审法院认定事实清楚，判决合理合法，请求驳回七个周天公司的上诉，维持原判。南隆公司未作陈述。七个周天公司向一审法院起诉请求：1.确认七个周天公司与南隆公司签订的《K88名泉广场商铺租赁合同》已于2020年3月28日解除；2.判令捷荣济南分公司向七个周天公司返还保证金28350元、经营管理保证金8586元、水电费押金2000元，共计38936元。一审法院认定，一、2018年5月11日，南隆公司（甲方）与七个周天公司（乙方）签订《K88名泉广场商铺租赁合同》，约定甲方将K88第贰层E-L2-004号商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用；自营业日后第1个月起至营业日后第12个月，每月租金14175元，自营业日后第13个月至第24个月，每月租金14600元，首个缴租期为自交铺日起至营业日后第3个月，之后以3个月为一个缴交期，除首个缴交期租金应自本合同签署之日向甲方全额支付外，其他缴交期租金乙方应当在每个缴交期最后的5日前向甲方一次性足额支付下个缴交期租金；乙方应在本合同签订之日，向甲方支付租赁保证金，合计28350元；租赁保证金在本合同正常履行至合同终止，如乙方无任何违约行为，在乙方按本合同约定交还该商铺并结清本合同约定全部应交款项，同时本合同终止之日起90天内乙方无任何商品或服务质量问题投诉等，在前述事宜处理完毕后十五个工作日内，乙方缴纳的保证金由甲方予以无息退还；营业期经营管理费自营业日起第1个月至第12个月每月为4293元，自营业日起第13个月至第24个月每月为4421.79元；乙方应于合同签订时向商业公司（即捷荣济南分公司）支付经营管理费保证金8586元；本合同正常履行至合同期满终止及乙方把该商铺交还给甲方，且甲乙双方就租赁该商铺而产生的一切权利、义务、责任清理完毕后90天内，由甲方促使捷荣济南分公司向乙方一次性无息退还该经营管理保证金；乙方应于该商铺实际交付时或之前向捷荣济南分公司支付水电费押金2000元，本合同终止及乙方把该商铺交还给甲方，且甲乙双方就租赁该商铺而产生的一切权利、义务、责任清理完毕后90天内，由甲方促使捷荣济南分公司向乙方一次性无息退还该水电费押金；租赁期限自该商铺实际交付日之次日起至营业日后24个月，装修期为自该商铺实际交付日之次日起共计30天，营业期为自营业日起共计24个月；遭受不可抗力事件的一方可暂行中止履行本合同项下义务直至不可抗力事件的影响消除为止，并且无需为此而承担违约责任，但应尽最大努力克服该事件，减轻其影响。诉讼中，双方均认可涉案商铺于2018年5月18日交付给七个周天公司，七个周天公司已按约缴纳保证金28350元、经营管理保证金8586元、水电费押金2000元。二、南隆公司（甲方）、七个周天公司（乙方）与捷荣济南分公司（丙方）签订《房屋租赁合同主体变更协议》，约定甲、乙双方已就山东省济南市K88名泉广场之东座贰层004号商铺签署了《商铺租赁合同》，甲、乙、丙三方经友好协商达成一致，从2020年1月1日起《商铺租赁合同》出租方由甲方南隆公司变更为丙方捷荣济南分公司，租赁合同中由甲方享有的权利和承担的义务全部转归丙方享有和承担，丙方作为新的出租方继续履行租赁合同，并按《商铺租赁合同》享有权利和承担义务。三、2020年3月12日，七个周天公司向南隆公司寄送《关于暂行终止履行项下义务的通知书》，载明：“……因新型冠状病毒肺炎疫情在全国范围爆发，导致我司已无法继续开展经营。有鉴于此，根据合同19.2条约定，我司决定自即日起暂行终止履行本合同项下的义务--不再继续使用房屋进行经营，并不再继续交纳房屋租金、水电费、物业费等合同所约定的全部费用，直至不可抗力事件的影响消除为止。具体不可抗力事件的影响消除日期以官方公布的新型冠状病毒肺炎疫情影响消除文件为准。……”。捷荣济南分公司于2020年3月15日向七个周天公司发出《回复函》，载明：“1、我方同意贵方提出的贵方暂行中止履行双方签订的租赁合同；2、贵方须自费将该商铺内的所有动产及装修物料搬离该商铺并将商铺恢复至交付给贵方时的状态（详见《商户收铺确认书》），并于2020年3月19日交由我方进行查验；3、官方公布新型冠状病毒肺炎疫情影响消除后，贵方须继续履行租赁合同项下未完成的义务；4、贵方履行完租赁合同后，签订合同所支付的租赁保证金28350.00元、经营管理费保证金8586.00元我方给予退还，水电费押金2000.00元我方给予退还；5、如贵方逾期完成以上事宜，我司将按照合同追究贵方的违约责任，由此产生的后果由贵方自行承担”。2020年3月27日，七个周天公司向南隆公司寄送《关于贵司2020年3月15日回复函的复函》，载明“……鉴于贵司要求拆除商铺装修及地板，而地板和装修拆除之后我司已无法继续经营。因剩余期限仅仅剩下三个月，重新装修，也不符合经济原则，为此，特通知贵司：一、为了不影响贵我两方和气，我司同意按贵司要求拆除地板，只是鉴于疫情原因，找拆除工人有些困难，请贵司给与必要的拆除时间；二、贵我公司签订的《K88名泉广场商铺租赁合同》自贵司收到本通知书之日起终止履行；三、请贵司按合同约定期限退还租赁保证金28350元、经营管理费保证金8586.00元、水电费押金2000.00元”。捷荣济南分公司于2020年3月31日向七个周天公司发出《回复函》，载明：“1、现政府已通知，取消服务业复工复市限制（详见《关于进一步统筹做好疫情防控，积极加快恢复生产生活秩序的通知》），贵方应积极响应政府号召复工复产，继续履行租赁合同项下未完成的义务，补齐所欠的各项费用；2、租赁合同期满后，若双方无意向续约，贵方须自费将该商铺内的所有动产及装修物料搬离该商铺并将商铺恢复至交付给贵方时的状态（详见《商户收铺确认书》），并于2020年6月19日交由我方进行查验；3、官方公布新型冠状病毒肺炎疫情影响消除后，贵方须继续履行租赁合同项下未完成的义务；4、贵方履行完租赁合同后，签订合同所支付的租赁保证金28350.00元、经营管理费保证金8586.00元我方给予退还，水电费押金2000.00元，我方给予退还；5、如贵方无法完成以上事宜，我司将按照合同追究贵方的违约责任，由此产生的后果由贵方自行承担”。七个周天公司于2020年3月31日、2020年4月2日分别向捷荣济南分公司发出《关于贵司2020年3月31日的复函》、《通知书》，捷荣济南分公司未作回复。一审法院认为，七个周天公司与南隆公司签订的《K88名泉广场商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。后七个周天公司、南隆公司、捷荣济南分公司签订《房屋租赁合同主体变更协议》，约定由捷荣济南分公司作为新的出租方继续履行租赁合同，三方对此协议均无异议，七个周天公司与捷荣济南分公司应按《K88名泉广场商铺租赁合同》约定继续履行各自义务。2020年3月12日，七个周天公司以新型冠状病毒肺炎疫情无法继续开展经营为由提出中止履行，捷荣济南分公司于2020年3月15日复函表示同意，《K88名泉广场商铺租赁合同》因双方协商一致而中止履行。七个周天公司、捷荣济南分公司对于捷荣济南分公司在《回复函》中提出的“将该商铺内的所有动产及装修物料搬离该商铺并将商铺恢复至交付给贵方时的状态（详见《商户收铺确认书》）”之含义存在争议，七个周天公司主张《回复函》之意为要求其拆除装修，捷荣济南分公司认为其仅要求对商铺内物品及装修物料予以搬离而非拆除，经审查一审法院认为，其一、捷荣济南分公司在回复函中明确表示同意中止合同而非解除合同，并在回复函中表示为“搬离”而非“拆除”，且商铺在交付时已存在地板、顶面等装修，依捷荣济南分公司希望疫情结束后合同继续履行的意思表示及一般常理，捷荣济南分公司回复函的意思应为将可移动物品搬离而非拆除装修；其二、七个周天公司提交七个周天公司与捷荣济南分公司工作人员微信聊天截图以证实捷荣济南分公司要求其拆除装修，但七个周天公司在举证期限内未提交微信聊天的原始载体，亦未举证证实聊天对象一方为捷荣济南分公司工作人员，捷荣济南分公司对此亦不予认可，同时，上述微信聊天截图仅有七个周天公司的工作人员单方陈述拆除装修一事，对方未作回应，故一审法院对七个周天公司提交的上述证据不予采信。综上两点，一审法院对七个周天公司主张的捷荣济南分公司要求其拆除装修一事不予确认，七个周天公司要求解除合同无事实及法律依据，一审法院对其要求确认《K88名泉广场商铺租赁合同》解除的诉请不予支持。根据《K88名泉广场商铺租赁合同》约定，租赁保证金、经营管理费保证金、水电费押金需双方结清款项或清理完毕权利、义务、责任后退还，现七个周天公司与捷荣济南分公司对合同履行存在争议，七个周天公司未能举证证实其已按约履行合同义务，亦未证实退还租赁保证金、经营管理费保证金、水电费押金已符合合同约定条件，故一审法院对其要求退还上述费用的诉请不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:驳回济南七个周天营销管理有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取计387元，由济南市七个周天营销管理有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。七个周天公司提交下列证据：证据一，拆除商铺内货架的录像一份、2018年5月19日七个周天公司承租案涉房屋的装饰工程合同书原件一份，证明，2020年3月15日，七个周天公司接到捷荣济南分公司的回复函后，于3月19日将商铺的货架拆除，该货架是固定在墙上的，一经拆除即等同于废品。若要继续经营，还需重新花钱安装货架，货架是2018年5月19日安装的，总价款是26500元。鉴于七个周天公司与捷荣济南分公司的合同期限仅剩3个月，重新安装货架既不合理也不符合经济原则。七个周天公司拆除货架的原因是由捷荣济南分公司造成的，捷荣济南分公司的行为实际上导致了合同无法继续履行，其行为表明其无意继续履行合同。证据二，微信聊天记录，证明一审中微信里的王总是捷荣济南分公司的王寅总经理，一审中捷荣济南分公司对王总的身份不予认可是不诚实的。提交证据三，照片7张（打印在一张A4纸上），证明货架拆除前后的对比。捷荣济南分公司对上述证据质证称，对证据一录像的真实性无异议，从拆除录像可以看出七个周天公司也仅仅是将货物搬离，拆除了货柜，但是顶面、地面基本未动，墙体拆除了货架及广告贴画。捷荣济南分公司需要说明的是，在捷荣济南分公司的复函中仅是提到让其搬离动产及装修物料，并未要求七个周天公司拆除货架。七个周天公司理解有歧义应进一步与捷荣济南分公司沟通，而不是单方拆除，并且以上行为并未从根本上导致合同根本不能履行。《装饰工程合同》是七个周天公司与第三方签订的，并且无发票及付款记录，故，真实性不能界定。工程预结算表可以看出装修总花费是29506元，其中店物铺设11620元，主电缆及安装900元及配电箱购买，这些并未拆除。七个周天公司拆除的货架仅3000元，并且捷荣济南分公司并未明确要求其将货架拆除，捷荣济南分公司在3月15日复函第3款中明确要求待疫情影响结束后合同继续履行。如果七个周天公司认为拆除货架、搬离动产给其造成损失，其应该明确与捷荣济南分公司沟通签订补充协议，而不是单方拆除并在拆除的过程中录像，从其录像行为可知，其已经在为单方解约作准备，并不想继续履行合同。对证据二的真实性无异议，但在3月4日七个周天公司员工给“捷荣名泉王寅”的微信中提到的是合同到期无法续签，而不是合同未到期单方解约。而且该微信聊天记录无法证明此“王寅”即是七个周天公司在一审中提交微信内容中的“王总”，更何况一审中七个周天公司并未出示原件。而此微信中的“李坤”也并不能证明就是七个周天公司在一审中微信所提到的“李经理”。对证据三的真实性无异议，从该证据也明确看出仅是搬离了货物、货架，天、地墙基本未动，并未拆除主要装修，也未完成商铺的主要交还义务。捷荣济南分公司提交下列证据：证据一，K88（E）座L2-004拆除报价单原件一份、捷荣济南分公司于2021年1月13日向施工方山东茂兴建筑装饰有限公司开具的面额为7181.1元的增值税发票原件一份、2021年1月22日南隆公司向山东茂兴建筑装饰有限公司中国建设银行付款回单原件一份、2020年12月20日K88名泉广场商铺拆除验收确定表原件一份，证明七个周天公司单方解约并未履行拆除义务，是由捷荣济南分公司进行的拆除。提交证据二，案涉商铺上一家承租人百世特味承租到期后交回商铺的室内图片，证明七个周天公司承接商铺时与七个周天公司单方毁约时涉案商铺内顶面、地面、墙面基本未变，并不影响七个周天公司继续履行合同。七个周天公司质证称：对证据一的真实性无法确认，但对店铺地面、墙面的拆除是由捷荣济南分公司完成的无异议。我方之所以没能按照捷荣济南分公司2020年3月15日回复函第2条所要求的3月19日拆除完毕并交捷荣济南分公司验收，并非捷荣济南分公司同意了可以不拆除。在此之前，我方也多次以微信的方式向捷荣济南分公司请求能否暂时不拆除，在未获得捷荣济南分公司的答复后，我方于2020年4月2日向捷荣济南分公司发送通知书一份，要求捷荣济南分公司协助拆除，捷荣济南分公司未给予答复。鉴于3月19日合同很快就要到期，于是就开始寻找拆除人员进行拆除，只因疫情原因找不到拆除人员无法拆除。交钥匙后，捷荣济南分公司就不让七个周天公司进入了，根本无法拆除。证据一中，2020年12月20日，K88名泉广场商铺拆除验收确定表下方有营运部王寅的签字，王寅就是七个周天公司一审中提交微信记录中的“王总”，二审提交的微信记录中表明了王寅的名字，证明王寅就是捷荣济南分公司营运部的工作人员。对证据二的交付状态认可，2018年捷荣济南分公司向七个周天公司交付房屋时，七个周天公司请求捷荣济南分公司保留下原租赁物的装修，目的是为了节省装修费用，七个周天公司要求在交房确认书中注明该状态遭到了捷荣济南分公司拒绝，捷荣济南分公司坚持要求七个周天公司在交房确认书中注明天花、裸顶喷黑、地面水泥压光地面、墙面毛坯墙面，而且向七个周天公司表明还房时只能按照这种状态，而不能按照实际交房时的状态。也正是因为该原因，在接到捷荣济南分公司的通知后，七个周天公司反复向捷荣济南分公司请示能否按照交房时的实际状态交房，或者暂时保留地面及墙面的装修，等下一个租户确定不用上述装修后再予以拆除，拆除费用可以由七个周天公司承担。七个周天公司的合理要求始终未得到捷荣济南分公司的答复，这才被迫向捷荣济南分公司发送了解除合同的通知。证据一中的照片就是捷荣济南分公司要求我方拆除的状态。本院认为，捷荣济南分公司对七个周天公司提交的证据一至三的真实性无异议，本院予以采信。七个周天公司虽对捷荣济南分公司证据一质证称，对其真实性无法确认，但对店铺地面、墙面的拆除是由捷荣济南分公司完成的无异议，而捷荣济南分公司提交的证据能够形成完整的证据链条，本院予以采信。七个周天公司对捷荣济南分公司提交的证据二显示的交付状态认可，本院予以采信。上述证据可以证实，2020年3月19日，七个周天公司将商铺内的货物及固定在墙上的货架、广告贴画拆除，但是顶面、地面基本未动。捷荣济南分公司于2021年1月13日将店铺内的地面、墙面予以拆除。经审理本院认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。另查明，1、七个周天公司于2020年4月28日将案涉房屋的钥匙交付给捷荣济南分公司。2、2018年5月11日，南隆公司（甲方）与七个周天公司（乙方）签订的《K88名泉广场商铺租赁合同》约定，租赁期限自该商铺实际交付日之次日起至营业日后24个月。上述事实有《K88名泉广场商铺租赁合同》、二审调查笔录及捷荣济南分公司的员工王一帆出具的收到钥匙的收据在案为凭。本院认为，2018年5月11日，南隆公司与七个周天公司签订的《K88名泉广场商铺租赁合同》、南隆公司、七个周天公司与捷荣济南分公司签订的《房屋租赁合同主体变更协议》系各方当事人的真实意思表示，并未违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效协议。2020年3月12日，七个周天公司向南隆公司寄送《关于暂行终止履行项下义务的通知书》载明，因疫情原因而中止履行合同的主张，中止时间至不可抗力事件的影响消除为止。捷荣济南分公司于2020年3月15日向七个周天公司发出《回复函》，表示同意中止履行合同，虽回复函中要求七个周天公司将商铺恢复至交付时的状态，但也明确表示，官方公布新型冠状病毒肺炎疫情影响消除后，七个周天公司须继续履行租赁合同项下未完成的义务。基于此双方签订的《K88名泉广场商铺租赁合同》因双方协商一致而中止。基于此，2020年3月19日，七个周天公司将商铺内的货物搬出并将固定在墙上的货架、广告贴画拆除，于2020年4月28日将案涉房屋的钥匙交付给捷荣济南分公司。虽七个周天公司于2020年3月27日向南隆公司寄送《关于贵司2020年3月15日回复函的复函》提出解除合同的意思表示，但捷荣济南分公司于2020年3月31日向七个周天公司发出的《回复函》载明，政府已取消服务业复工复市限制而要求七个周天公司继续履行租赁合同项下未完成的义务，并未同意七个周天公司关于解除合同的请求。故本案诉争的合同因双方未协商一致而未予以解除。本案合同履行过程中，捷荣济南分公司并不存在违约行为，七个周天公司单方提出的解除合同的意思表示因不符合法律规定的解除合同的条件而不能发生捷荣济南分公司收到《关于贵司2020年3月15日回复函的复函》即产生解除合同的法律后果。因政府已下达《关于进一步统筹做好疫情防控，积极加快恢复生产生活秩序的通知》，取消服务业复工复市限制，各行各业均在复工复产，中止合同的原因已经消除，七个周天公司与捷荣济南分公司应继续履行合同中的相关义务。故一审法院未支持七个周天公司要求确认七个周天公司与南隆公司签订的《K88名泉广场商铺租赁合同》已于2020年3月28日解除及返还各项费用的主张并无不当，本院予以维持。综上所述，七个周天公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费773元，由上诉人济南七个周天营销管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  郭维敬二〇二一年五月六日书记员  侯新新