北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0111民初873号原告（反诉被告）：郭永明，女，1952年10月3日出生，汉族，农民，住北京市房山区，现住北京市房山区。委托诉讼代理人：年兵（郭永明之女婿），住河北省迁安市，现住北京市房山区。委托诉讼代理人：张俊勇，北京安太律师事务所律师。被告（反诉原告）：潘亚杰，女，1955年6月16日出生，汉族，无业，住北京市，现住北京市房山区。委托诉讼代理人：安雪峰，北京市华泰律师事务所律师。原告（反诉被告）郭永明与被告（反诉原告）潘亚杰农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭永明之委托诉讼代理人年兵、张俊勇、被告（反诉原告）潘亚杰及其委托诉讼代理人安雪峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭永明向本院提出诉讼请求：1请求依法判决被告返还原告北京市北京市房山区xx镇xx村xx号院及附属物；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告起诉被告农村房屋买卖合同纠纷经贵院依法审理，于2019年6月6日依法判决原被告于2002年12月30日签订的《购买房屋协议书》无效（案号（2019）京0111民初13838号），至今该判决已生效。现原被告就房屋返还无法达成一致意见，故诉至房山法院，请求贵院支持原告诉讼请求。潘亚杰辩称，因为双方房屋买卖合同是在2002年12月30日签订的,到目前为止，将近十八年。现在原告要求返还的房屋已经经过我们十八年居住装修、翻修、加盖，原物已经无法返还，如果需要返还涉案土地上的这个的房屋，他需要支付相应的一个对价，原有的5间房，因为18年了，我们进行了加固装修，然后在这个基础之上，我们又盖了东房三间西房三间，也就是东西房各三间，卫生间一间，然后在这个院里边又加盖了一个100多平米的阳光房。所以说，现在以目前的这个房屋的状况向原告交付对于我们来讲是一个巨大的损失。并且在买卖合同无效的案件中，原告存在主要的一个过错，所以说，对于原告要求的返还，如果法院判令返还，那我们就提起反诉，并要求法院评估。关于要返还的物品：对于树木，如果院内有7棵树院子就没有别的地方了，只有两棵树，分别是一棵杨树、一棵柿子树，现在树木已经没有了，因为我们加建建筑物时把树给砍了，购买房子的时候是2002年，购买时宅院内有5间北房，在北房的西侧有一个一米多宽的棚子，大门当时是朝东，有一间跟厨房差不多的砖瓦结构的棚子是砖的，还有搭的一个简易的厕所，厕所周围的围墙下面1米是砖砌的，上面是模板，顶棚是秸子，现在只剩下北房5间了，根本就没有东房，之前门口在东边没法盖房，就是有一间跟厨房差不多的棚子。现有的北房还有煤棚，可以返还给原告。潘亚杰向本院提出反诉请求：1、反诉被告赔偿反诉原告房屋及装修、设备、附属物重置成新价242071元；2、反诉被告赔偿反诉原告宅基地区位补偿款210000元；3、反诉被告承担鉴定评估费用5000元；4.诉讼费及反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2002年12月30日反诉原告以25000元的价格购买了反诉被告位于北京市房山区xx镇xx村xx号院，购买时院内有北房五间。购买后根据实际居住需要，反诉原告对原有房屋进行了翻盖和装修，并加盖了东房三间、西房三间，并在院内加盖了一百多平方米的阳光房，现有房屋均属于反诉原告花钱修建，支付了建房费、装修费并投入了大量的精力。现反诉被告提起诉讼要求返还房屋，鉴于房山区人民法院已经依法作出判决，认定双方买卖合同无效，请求法院依法委托鉴定机构对院内地上物及其附属设施进行评估由反诉被告支付反诉原告地上物的损失。因诉争的院落尚未进入征用拆迁程序，反诉原告请求法院依法委托鉴定机构就诉讼时宅基地区位补偿价的现值进行预估，由反诉被告一并予以赔偿，待涉案房屋进入拆迁后区位补偿价实现价与现值价差反诉原告另行提起诉讼主张权利。为维护反诉原告的合法权益，请求法院支持反诉原告反诉请求。郭永明针对反诉答辩称，潘亚杰把门锁了，是否加盖房屋了我们不清楚，因为房屋现在是由被告实际占用的，我们不方便进去看，但从我们的外观在拍照的照片来看的话，原房屋是具体存在的，对装修和加盖情况是认可的，但是要求30万我方认为过高。同时要求被告在返还原物的同时将可以拆除的设施拆走，拆走的设施不可以计算在补偿款里。加盖的阳光房可以拆走不应计算在补偿款里。被告明知不能购买农村集体房屋又签订了房屋买卖协议明显存在重大过错。不同意被告的反诉请求，对于重置成新价有一部分是原物，是我们原物的价格，北房5间及院墙、普通灯还有供暖都是我们出卖之前属于原告的原物的价值，我们认为计算在内了，还有被被告处理的7棵树，应该由被告折价给我们补偿，现在房屋不存在拆迁，区域补偿款的价值是无法实现的，所以我们认为这个应该不处理，请求驳回。对于评估费用5000元我们认为应该按照过错程度来承担，过错程度我们认为应该由被告承担百分之七十，原告承担百分之三十，理由是被告是有文化的工人，在买房子时候应该对于法律知识了解更多，原告是农民对于法律知识不熟悉，所以我们要求按照过错比例分担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。郭永明提交（2019）京0111民初13838号民事判决书、照片、购房合同、明细表，除对1995年关于香椿树的照片不予认可外，潘亚杰对其他证据的真实性予以认可，潘亚杰提交照片、评估报告、发票，郭永明对上述证据的真实性认可，本院依法调取了宅基地申报表及其附图，并为xx村支部书记制作了谈话笔录，双方当事人对上述证据及谈话笔录的真实性认可，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对潘亚杰不认可的照片因系本案买卖合同签订之前拍摄，本院对其证明目的不予确认。本院经审理认定事实如下，2002年12月30日，郭永明（甲方）与潘亚杰（乙方）签订《购买房屋协议书》，约定甲方将其所有的位于北京市房山区xx镇xx村xx号院的北房五间及屋内暖气、围墙、院内小房、树木一并出售给乙方，价款为25000元；乙方自愿购买甲方出售的房屋、围墙、院内小房、树木。于双方签字之日，乙方将购房款25000一次性付给郭永明；甲方只出售房屋及围墙、院内小房、树木。土地使用权按相关法律，乙方与村委会协商自行解决；用电及用电设施的安装自行解决。该协议双方已履行完毕。后郭永明诉至法院，要求确认双方的《购买房屋协议书》无效，2019年6月6日我院出具（2019）京0111民初13838号民事判决书，以上述协议违反法律强制性规定为由认定无效。本案审理过程中，潘亚杰申请对涉案房屋的重置成新价、宅基地区位补偿价进行评估。本院依法委托宝业恒（北京）土地房地产资产评估咨询有限公司进行评估，2020年12月12日该机构出具《房地产估价报告》，认定涉案房屋宅基地区位补偿价为300000元，房屋及装修、设备、附属物重置成新价为242071元。该报告作出后郭永明提出异议，2021年2月3日，宝业恒（北京）土地房地产资产评估咨询有限公司针对该异议给予了回函，回复称，经复核，复核后的评估结果总价为541463元，评估价值总价比原评估报告结果减少608元。鉴定公司回函后，郭永明再次提出异议，鉴定机构针对其异议进行了回函。另查，潘亚杰购买房屋后进行了加建、装修，关于房屋根据双方当事人陈述及评估报告表可确定西房三间、南房及阳光棚为潘亚杰加建，关于东房三间，郭永明称有2间是原有的，潘亚杰称均为其加建，评估机构的评估报告显示建成于2003年。对于郭永明要求返还的房屋及附属物，潘亚杰称只有北房和煤棚系购买时存在的，树木也仅有2棵，且已经被砍。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。郭永明与潘亚杰签订的《购买房屋协议书》被法院确定为无效，对于无效的后果，双方当事人均存在过错，于郭永明而言在合同签订将近20年后提起合同无效之诉，并引发财产返还的后果，有违诚实信用原则，应承担主要过错责任，于潘亚杰而言应当知晓法律禁止城镇居民购买农村房屋，对于无效后果应承担次要责任，具体责任比例本院确定由郭永明承担70%，由潘亚杰承担30%。合同确认无效后，潘亚杰应将房屋返还给郭永明，因本案存在加建情况，故按照合同约定内容返还已不现实，考虑对房屋及装修、设备、附属物的赔偿问题，本院确定按照房屋评估现状返还。关于潘亚杰反诉要求赔偿房屋及装修、设备、附属物重置成新价242071元的反诉请求，在房屋返还给郭永明后，郭永明应将房屋及附属物对应的价款支付给潘亚杰，根据鉴定机构的异议回复函确定该部分数额为241463元。郭永明称树木被砍伐、部分房屋及附属物被拆除，故该部分损失应由潘亚杰赔偿，然本案中潘亚杰并未要求返还购房款，评估机构评估的房屋及装修、设备、附属物重置成新价中亦不包含上述损失，故对郭永明的主张本院不予支持，房屋按现状返还后，郭永明应将对应的价款支付给潘亚杰；关于区位补偿款，房屋现在虽未拆迁，但该部分利益属于房屋的可期待利益，现合同无效后，潘亚杰将丧失该部分利益从而产生损失，故郭永明应按过错责任比例将该部分款项赔偿给郭永明，经计算为210000元。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第五十八条，判决如下：一、潘亚杰于本判决生效后三十日内将北京市北京市房山区xx镇xx村xx号院及其院内附属物返还给郭永明；二、郭永明在潘亚杰履行本判决第一项义务当日给付潘亚杰房屋及装修、设备、附属物重置成新价、区位补偿款共计451463元；三、驳回郭永明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元，由潘亚杰负担（于本判决生效后七日内交纳），反诉案件受理费8157元，由郭永明负担（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费5000元，由郭永明负担3500元（于本判决生效后七日内给付潘亚杰），由潘亚杰负担1500元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李亚丽二〇二一年五月十一日法官助理 周 蕊书 记 员 张 雪