上海市奉贤区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0120民初12312号 原告（反诉被告）：刘运太。 原告（反诉被告）：辜艳。 两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：张磊，远闻（上海）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：房毅。 委托诉讼代理人：连娜，上海市申房律师事务所律师。 原告刘运太、辜艳诉被告房毅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月15日立案受理后，依法适用简易程序审理。2016年8月8日，反诉原告房毅提起反诉，本院受理后，分别于8月10日、10月11日公开开庭进行了审理。房毅的委托代理人连娜到庭参加了两次诉讼，刘运太、辜艳及刘运太、辜艳原委托代理人黄玲到庭参加了第一次庭审，辜艳及刘运太、辜艳的共同委托代理人张磊到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。 刘运太、辜艳向本院提出本诉诉讼请求：1、确认刘运太、辜艳与房毅签订的《房地产买卖居间协议》及《双方补充协议》有效；2、房毅协助刘运太、辜艳办理上海市奉贤区西渡镇鸿宝二村33B幢XXX号XXX室房屋的产权过户手续。诉讼过程中，刘运太、辜艳变更第1项诉讼请求为：判令房毅继续履行房地产买卖合同；并提出如果继续履行不能，变更诉讼请求为：1、解除双方签订《房地产买卖居间协议》及《双方补充协议》；2、房毅返还定金人民币（以下币种同）50,000元并赔偿损失1,000,000元。事实和理由：刘运太及辜艳系夫妻关系，经中介介绍，于2016年1月24日与房毅签订《房地产买卖居间协议》，约定由刘运太及辜艳向房毅购买上海市奉贤区西渡镇鸿宝二村33B幢XXX号XXX室房屋，后双方为了明确房屋的价款，又于同日签订《双方补充协议》，强调了房屋房款1,680,000元。后双方按交易流程办理过户手续，房毅却不配合，故涉讼。第二次庭审，刘运太、辜艳补充事实为：刘运太、辜艳非上海户籍，为购买诉争房屋出卖了老家房屋，双方在3.25新政出台前签订的合同，之前刘运太、辜艳具有购房资格，新政出台后，失去了购房资格，如果合同无法继续履行，将导致两人居无定所。房毅因急于购房，在刘运太及辜艳没有支付首付款的情况下，签订了网签合同，该网签合同对于付款时间节点做了模糊的约定，但事实上双方就3月24日前付首付及4月20日前过户达成共识，应以实际为准。 房毅本诉辩称，应以后面签订的买卖合同和协议书为准。刘运太、辜艳没有依约支付房款，房毅解除条件成就，故对于继续履行合同不予认可，两次庭审刘运太、辜艳关于房款的陈述不一致，目前仅支付了50,000元定金，如果合同无法继续履行，要求赔偿损失的请求也没有事实与法律依据。 房毅向本院提出反诉诉讼请求：1、解除刘运太、辜艳与房毅签订的《上海市房地产买卖合同》；2、刘运太、辜艳支付违约赔偿金10,000元并支付违约金400,000元。庭审中，房毅表示如果法院判决支付赔偿金及违约金，刘运太、辜艳已经给付的50,000元可以从中抵扣。事实和理由：2016年1月31日，刘运太、辜艳与房毅就上海市奉贤区西渡镇鸿宝二村33B幢XXX号XXX室房屋签订了《上海市房地产买卖合同》。后因刘运太、辜艳未依约支付房款，且在2016年5月24日，经上海市消费者权益保护委员会调解，确认双方合同终止。 刘运太、辜艳反诉辩称，第一，本案系争房屋未能支付首付款的原因在于房毅恶意设置障碍，不配合提供贷款手续、账号以及房毅明确表示不再出售房屋，房毅的行为构成违约，应当承担违约责任。第二，在刘运太、辜艳未参与的情况下，链家和房毅无权单方终止买卖合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于《双方补充协议》鉴于没有原件，本院不予采信；短信记录，系片段提供，大多为辜艳单方发送，本院难以采信，对于录音相对方不予认可，本院难以采信，报警记录系刘运太、辜艳申请本院调查令调取，本院予以采信；链家网APP内容，本院难以采信。 基于上述认定的证据，本院确认如下法律事实：2016年1月24日，刘运太、辜艳与房毅签订《房地产买卖居间协议》约定，刘运太、辜艳购买房毅坐落于上海市奉贤区西渡镇鸿宝二村33B幢XXX号XXX室，价格为2,000,000元。同时约定，在签订协议后2日内，支付定金50,000元，签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续后60日支付首期房款570,000元。通过贷款支付第二期房款1,370,000元。房屋交付时支付尾款10,000元。后刘运太、辜艳支付了房毅50,000元。 2016年1月31日，刘运太、辜艳（乙方）与房毅（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定：房屋价款为2,000,000元。合同补充条款（一）约定，乙方为按合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；乙方单方要求解除合同的，均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方可从乙方已支付的款项中扣除违约金、赔偿金，剩余款项于三个工作日内返还给乙方，已支付的款项不足支付违约金和赔偿金的，乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以赔偿。合同附件三之付款协议，付款方式：首期房款600,000元（双方签订合同前支付的定金50,000元转为首期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理公证手续（若有）当日内直接支付甲方部分首期房价款550,000元。乙方通过贷款支付第二期房价款1,400,000元。同日，刘运太、辜艳与房毅再次签订《协议书》约定，房款为2,000,000元，乙方所需支付的合同房价款按买卖合同附件三之付款协议所列方式支付给甲方。其他文本与本协议书不一致的以本协议书为准。因原告以辜艳为链家内部员工自己收购，压低房价为由，向上海市消费者权益保护委员会投诉，2016年5月24日，原告与链家地产签订《消费争议调解协议书》言明，房毅与辜艳产生的一切违约责任由链家房产承担。链家与买卖双方签订的《上海市房地产买卖合同》终止。 2016年3月21日，房毅以被辜艳骚扰为由报警。询问笔录中其称当天下午其到链家总部反映了业务员签订买卖合同存在阴阳违规操作。因其发现补充协议与正规合同有矛盾，不愿意将房屋出售给他。辜艳称，房毅不愿意提供离婚材料，并要求再支付50,000元。后房毅要求以2,000,000元房价卖给辜艳，或者退还定金，不卖了。 第一次庭审时，刘运太、辜艳主张双方按2016年1月24日《双方补充协议》履行，本案实际房价为1,680,000元，写2,000,000元是为了贷款需要。在支付50,000元后，因房价上涨，房毅不配合提供离婚证明其也不知道房毅账号，其必须取得单身证明后付款，否则不放款，所以准备的首付款也没有付。房毅主张，双方按《上海市房地产买卖合同》、《协议书》履行，而且合同上写明了房毅的账号，且50,000元中的30,000元也是转账支付给房毅的，刘运太、辜艳逾期付款，且辜艳系链家员工，其压低房价收购房屋故要求解除合同。因刘运太、辜艳要求房毅出具首付款支付凭证，在其没有支付的情况下，房毅不同意出具，导致合同无法履行。 第二次庭审时，刘运太、辜艳主张，其并非法律专业人士，所以一直对房价存在争议，本案实际房价为2,000,000元。仅提供复印件的《双方补充协议》对于付首付、过户的时间节点与《上海市房地产买卖合同》不一致，但应当遵循双方真实意思表示并非完全套用合同文本约定。签署《上海市房地产买卖合同》及《协议书》系为了提前审税，房毅也从未向刘运太、辜艳催讨首付款，故双方首付款应予3月24日前支付。因刘运太、辜艳与房毅在3月15日沟通时，房毅要求加价50,000元，3月21日还以骚扰为由报警，刘运太、辜艳准备了600,000元首付款，但因房毅预期违约，为确保资金安全，未支付首付款。目前新政出台后，其已经被限购。 本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。刘运太、辜艳与房毅签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、《协议书》均系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述协议合法有效。本案争议焦点之一，本案付款按哪份合同履行？居间协议约定付首付的时间签订买卖合同60日后，但之后签订的《上海市房地产买卖合同》对于付款的时间做出了与居间协议不一致的约定，嗣后双方又签订《协议书》约定，其他文本与本协议书不一致以本协议书为准。《协议书》关于房价款付款方式明确以《上海市房地产买卖合同》为准。刘运太、辜艳坚持主张以《双方补充协议》约定为准，但首先该协议没有原件，房毅也不予认可，其次，即使上述协议真实，之后签订的《协议书》也对此作出了变更。刘运太、辜艳主张双方实际按补充协议约定时间履行，不应拘泥于文本，而且房毅也没有进行催讨。但催讨首付款系房毅权利，其未及时催讨有多种原因，不可能得出未催讨即表明双方对于已经重新约定的唯一结论。本院确实注意到，双方之后进行了沟通，但没有证据证明双方在签订《上海市房地产买卖合同》就付款时间重新达成一致合意，故本案中关于付款方式时间应遵从《上海市房地产买卖合同》约定。本案争议焦点之二，造成合同无法继续履行的违约方是谁？按《上海市房地产买卖合同》约定，签订合同当天，刘运太、辜艳应当支付首付款，其未按时支付构成违约。刘运太、辜艳第一次庭审辩称，未付款原因在于其没有房毅账号且房毅拒绝提供单身证明。但合同上明确载明了房毅账号，且没有提供单身证明可能对贷款过户造成障碍，但于付首付款无涉，双方也未予特别约定支付首付款必须取得单身证明，故对刘运太、辜艳上述主张，本院不予采信。刘运太、辜艳第二次庭审辩称，房毅要求涨价构成预期违约。刘运太、辜艳在第二次庭审时自认对房价存在误解，结合其公安询问笔录、诉状、第一次庭审记录，其一直坚称总房价为168万元，并按补充协议约定付首付款。第二次庭审确认房价200万，并准备了首付款60万元。本院也注意到，房毅公安询问笔录载明，鉴于合同与协议存在矛盾，刘运太、辜艳在签订合同后，坚持要求以168万元的总房价履行合同，故其表示拒绝履行。可见，双方对于房价存在极大争议，且至起诉时无法达成一致，致使发生矛盾分歧，故房毅不存在所谓预期违约的事实。综上，刘运太、辜艳未按约支付房款构成违约，应承担违约责任。目前房毅要求解除合同，而刘运太、辜艳自认限购，导致合同无法继续履行，故本院认为本案合同应予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于50,000元定金，签订《上海市房地产买卖合同》后已经转化为首付款，合同解除时，应由房毅予以返还。刘运太、辜艳辩称，合同违约金约定过高，本院酌情予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定判决如下： 一、解除原告（反诉被告）刘运太、辜艳与被告（反诉原告）房毅于2016年1月24日签订的《房地产买卖居间协议》和2016年1月31日签订的《上海市房地产买卖合同》和《协议书》； 二、被告（反诉原告）房毅于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）刘运太、辜艳房款人民币50,000元； 三、原告（反诉被告）刘运太、辜艳于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）违约金人民币70,000元； 四、驳回原告（反诉被告）刘运太、辜艳本诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费人民币19,920元，减半收取计9,960元，由原告（反诉被告）刘运太、辜艳负担；反诉案件受理费人民币3,725元，由原告（反诉被告）刘运太、辜艳负担182元，被告（反诉原告）负担3,543元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员 张 慧 二〇一六年十月二十七日 书记员 李亚宁 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。