抚顺市新抚区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0402民初595号原告祖符洋，男，汉族，1990年2月7日出生，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人张桂芬，女，汉族，1967年9月6日出生，住。（系原告祖符洋母亲）被告抚顺恺元房地产开发有限公司，住所地：抚顺市新抚区站前街东四路**。法定代表人景钟，系该公司总经理。委托诉讼代理人唐佳玉、系辽宁凯业律师事务所律师。委托诉讼代理人丁凯，系辽宁凯业律师事务所实习律师。原告祖符洋与被告抚顺恺元房地产开发有限公司（以下简称“恺元公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张桂芬，被告恺元公司委托诉讼代理人唐佳玉、丁凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祖符洋向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告依据原、被告签订的《抚顺市商品房买卖合同》第十四条之规定立即为原告办理房屋交付入住手续；二、请求法院判令被告依据原、被告签订的《抚顺市商品房买卖合同》第十二条之规定承担逾期交房的违约责任，支付原告违约金77,306.88元（目前计算至2021年1月31日止）及逾期支付的利息，该违约金一直持续至被告完全履行合同为止；三、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年2月17日原告作为买受人与被告签订了编号为R201400069475《抚顺市商品房买卖合同》，合同了约定了房屋人坐落位置抚顺市新抚区号，建筑面积111.05平方米，总价为575,239元。原告履行了全部合同义务。被告在合同中特别约定交房日期为2015年12月31日前，但是被告却没有如约履行合同，并且没有按照原、被告《抚顺市商品房买卖合同》第十四条之规定为原告办理房屋交付手续，被告的理由是原告曾经将被告起诉至法院。而原告认为合同中既然已经约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”且被告已经通过快递的方式将《东方新天地交房入户通知书》送达给原告，原告也按照合同约定及快递告知到被告处办理交房入住手续，但被告怠于履行合同义务并以各种理由拒绝为原告办理交房入住手续。因此，原告认为被告的行为构成违约其行为已严重侵犯了原告的合法权益。另外，事实证明贵院（2016）辽0402民初2269号民事判决书已经确认了被告违约的事实，但违约责任不能挽回原告从2019年4月1日至今的损失，故原告为维护自身合法权益，只能进行再次诉讼。综上所述，原告认为自己作为该房的买受人按照合同约定已经履行了全部合同义务，但是由于被告的违约行为导致原告从2015年至今无法入住至新房，给原告造成了无法表述的身心痛苦和精神伤害。被告作为一家有资质的房地产开发企业毫无信誉可言，其未按合同约定履行合同义务，应当依法承担违约赔偿责任。故根据法律的相关规定诉至贵院，请人民法院查明事实依法作出公正的判决，支持原告的诉请，维护原告人的合法权益。被告恺元公司辩称：第一，原告祖符洋购买房产总房款575,239元，原告祖符洋这是第三次起诉，前两次起诉共计判决我们恺元房地产支付违约金，两次共计136,437.44元。占总房款的23.71%。被告现在依据《民法典》第585条的规定，申请人民法院适当减少违约金。《民法典》585条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少。第二，依据2020年1月1日生效的新的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第22条：买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院在确认违约责任范围时，应根据当事人的主张依据《民法典》第584条、第591条、第592条、本解释23条等规定进行认定。该解释第23条：买卖合同当事人一方因对方违约而获得有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应当支持。《民法典》第584条：当事人一方履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是不得超过违约一定理合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第三，我们因种种原因没有交房，综合原因比较复杂，是属于我们当时签订合同时无法预见或应当预见的原告的实际损失是无房可居住。原告购买我处的房产建筑面积11.05平方米，违约金每日折合近116元，每月折合3,596元。按照抚顺新抚区的房屋出租市场价和相应的面积对比显然过高。请审判长予以考虑适当减少。第四，我们认为人民法院应当以实际损失为基础，坚固合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。所以约定的违约金金额过高，而且是按日支付，该计算方式造成如果持续下去违约金将超过购房款的数额，也就是违约金超过合同标的数额。最后，请法院充分考虑一下，本案原告第一次起诉我们在诉讼中都依法主张了违约金适当减免，都没有得到支持。这是第三次我们主张申请适当减少违约金。恳请新抚区人民法院考虑。本院经审理认定事实如下：2014年2月17日，原告与被告签订一份商品房买卖合同。合同约定，原告购买被告开发建设的坐落于抚顺市新抚区，建筑面积为111.05平方米商品房一处，房屋总价款575,239元。原告已向被告交付房款。合同第十一条关于房屋交付期限约定为2015年12月31日前。合同第十二条关于出卖人逾期交房的违约责任约定为：按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。现该房屋至今未交付原告使用。另查明，原告曾于2016年向本院诉讼要求被告按合同约定支付其违约金，本院作出（2016）辽0402民初2269号民事判决书，判决被告支付原告自2016年1月1日起至2016年10月31日的违约金35,087.2元。（2019）辽0402民初1196号民事判决书，判决被告支付原告自2016年11月1日至2019年3月31日止的违约金101,350.24元。原告祖符洋依法向本院提供证据如下：1．抚顺市商品房买卖合同、2．销售不动产统一发票、3．房屋预售许可证；被告恺元公司未向本院提供证据。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示且未违反相关法律规定，应认定其合法、有效。被告未按合同约定期限交付房屋，原告主张按照合同约定要求被告支付违约金的请求，符合法律规定，本院予以支持；关于被告抗辩约定违约金过高请求本院进行调整一节，依据合同约定原告所购房屋的交房时间为2015年12月31日前，被告至今未向原告交付房屋，对原告造成的影响及损失亦处于持续状态，故本院被告抗辩的不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告抚顺恺元房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告祖符洋自2019年4月1日起至2021年1月31日止的违约金77,306.88元；二、驳回原告祖符洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,733元，本院减半收取866.50元，由被告恺元公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 员  尤 鹏二〇二一年五月六日代书记员  潘晓梅