重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝05民终2814号上诉人（原审被告）：李昕倪（曾用名李谊），女，汉族，1984年11月21日出生，住重庆市南岸区。被上诉人（原审原告）：重庆比邻物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南山街道文峰正街********，统一社会信用代码91500108559014091R。法定代表人：刘正蓉，该公司总经理。委托诉讼代理人：马星焱，男，该公司员工。委托诉讼代理人：黄承志，男，该公司员工。上诉人李昕倪因与被上诉人重庆比邻物业管理有限公司（以下简称比邻公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2020)渝0108民初16514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人李昕倪，被上诉人比邻公司的委托诉讼代理人马星焱、黄承志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李昕倪上诉请求：撤销一审判决，改判驳回比邻公司的一审诉讼请求。主要事实和理由：一审仅凭比邻公司提供的2本保安值班证明、日常工作照片就判决上诉人全额缴纳物业服务费，明显与事实不符。比邻公司连最基本的物业服务内容都没有达到，小区长期违法搭建，被上诉人对此不作为，乱砍乱伐，且从未向业主提供过发票，上诉人认为仅应按30％的标准缴纳物业费。一审判决错误，请求二审予以纠正。比邻公司辩称，我公司对案涉小区提供了符合要求的物业服务，小区卫生每天都有人打扫，垃圾每天也都在清理，砍树是基于安全考虑，对小区树木进行修理。一审判决正确，请求二审予以维持。比邻公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付2016年1月1日起至2020年6月30日的物业服务费1400.70元、公共水电费216元、违约金1616.70元，共计5988.70元；2.诉讼费由被告承担。诉讼中，比邻公司自愿撤回对前述违约金的诉请。一审经审理查明：李昕倪系龙井佳苑小区二期业主，房屋建筑面积为51.88㎡，具体房屋位置为重庆市南岸区X号。2011年5月12日，黄桷垭公司与比邻公司签订《前期物业服务合同》，约定以下主要内容：物业名称为龙井佳苑小区二期。比邻公司提供的物业服务的主要内容为物业共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理等。住宅每月按照0.5元/㎡计算物业服务费、公共水电费每户4元/月，如业主逾期不缴纳物业服务费，比邻公司将按所欠物业费总金额的3‰收取违约金。本合同自2011年6月18日起至2016年6月17日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，本合同终止。本合同期限届满前一个月，如小区没有成立业主委员会，根据重庆市物业管理条例的相关规定，原物业服务合同继续有效；直至小区业主委员会成立后，从新签订新的物业服务合同本合同自行终止。合同签订后，比邻公司自2011年6月18日起开展物业服务至今。同时，重庆市南岸区南山街道文峰新街社区居民委员会出具证明，证明比邻公司自2011年6月18日起至今在重庆市南岸区南山街道文峰新街118号为龙井佳苑二期小区提供物业服务。原被告称现该小区尚未成立业主委员会。李昕倪按约支付物业服务费和公共水电费至2015年12月，此后未再支付物业服务费和公用水电费，尚欠物业服务费1400.70元、公共水电费216元。经催收未果，比邻公司诉至一审法院，判如所请。一审法院认为，比邻公司与黄桷垭公司签订的《前期物业服务合同》，系双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的强制性规定,故一审法院确认该合同真实有效,签订该合同的各方当事人应受到约束。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”同时，根据《前期物业服务合同》约定，在龙井佳苑小区二期未成立业主委员会的情况下，原物业服务合同继续有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。比邻公司已向李昕倪提供了物业管理服务，其作为该小区的业主，应按约履行交纳物业服务费的义务。对比邻公司要求李昕倪支付拖欠的从2016年1月1日起至2020年6月30日的物业服务费1400.70元、公共水电费216元，一审法院予以支持。对于李昕倪辩称系其之所以没有缴纳物业服务费系因比邻公司不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定的维修、养护、管理和维修义务等事由，其可采取另行处理或另行起诉的方式维护自身合法利益。诉讼中，比邻公司自愿放弃对违约金的诉请，系对自身民事权利的处分，一审法院予以确认。关于违约金。鉴于比邻公司并未有证据证明因李昕倪违约对其造成的具体损失，且结合双方关于违约金的约定及李昕倪答辩意见，违约金约定的标准显著过高，显然不应按此标准计算违约金。同时，李昕倪举示的证据可在一定程度上印证比邻公司提供的物业服务存在瑕疵，引发较多业主未缴纳物业服务费。故一审法院对于其主张违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告李昕倪于本判决生效之日起10日内支付原告重庆比邻物业管理有限公司从2016年1月1日起至2020年6月30日的物业服务费1400.70元、公用水电费216元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李昕倪负担。二审中，上诉人李昕倪围绕其上诉请求提交了照片11张、报告、征求意见书，拟证明案涉小区卫生差，垃圾长期不处理，物管长期不作为。经质证。被上诉人认可照片的真实性，但认为上述证据不能达到上诉人的证明目的。本院认为上述证据不能证明上诉人的上诉请求成立，本院不予采信。本院对一审判决认定的事实亦予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据本案查明的事实，上诉人李昕倪系被上诉人比邻公司管理的龙井佳苑小区二期业主，黄桷垭公司与被上诉人比邻公司签订《前期物业服务合同》约定由被上诉人对龙井佳苑小区二期进行物业管理。被上诉人比邻公司对上诉人李昕倪居住的龙井佳苑小区提供了物业服务，上诉人李昕倪应当向被上诉人比邻公司公司缴纳相应的物业服务费用。按《前期物业服务合同》约定，物业服务包括物业共用部位的维修、养护、管理；对物业共同设施、设备的维修、养护、运行、管理；市政共用设施、公用绿化、花木、公共场所、房屋公共部位的清洁卫生，垃极的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；以及公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务。上诉人李昕倪称因被上诉人比邻公司对小区存在的乱搭乱建未采取措施，从举示的照片来看，小区确实存在违章搭建的问题，被上诉人比邻公司应该采取更加积极的态度与小区业主进行沟通，以解决小区存在的乱搭乱建的问题，但上诉人李昕倪以此为由不缴纳物业服务费于法无据，本院不予支持。至于上诉人李昕倪称物业擅自砍掉小区树木等问题，被上诉人比邻公司在对树木、杂草进行修枝、清除时，可提前与小区业主进行沟通协商、征求业主的意见，避免产生矛盾，促进小区的和谐稳定。因此，李昕倪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李昕倪负担。本判决为终审判决。审判长  芦明玉审判员  倪洪杰审判员  夏兴芸二〇二一年五月十日书记员  陈 丽书记员  王丽丽