湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终3019号上诉人（原审原告）：武汉信泰欣酒店管理有限公司，住所地武汉市江汉区新华路-287号2栋401。法定代表人：田世杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏文俊，湖北广众律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉市江汉区小饕粉面馆，经营场所武汉市江汉区新华路213号2栋101。经营者：杜爱萍，女，1993年7月6日出生，汉族，住湖北省宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：卢胜兰、李媛媛，湖北英达律师事务所律师。上诉人武汉信泰欣酒店管理有限公司（以下简称信泰欣酒店）因与被上诉人武汉市江汉区小饕粉面馆（以下简称小饕面馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2020）鄂0103民初6006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。信泰欣酒店的上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法予以改判或是发回重审；3、本案一、二审诉讼费由小饕面馆承担。事实与理由：一、一审法院在一审判决查明事实中认定信泰欣酒店将小饕面馆的墙面砸穿，并将餐具、桌椅毁损，致小饕面馆停止经营，属于认定事实错误。信泰欣酒店从来没有毁损小饕面馆的“餐具、桌椅”，也没有毁损小饕面馆其他财产，小饕面馆在庭审中也没有提供任何证据证明信泰欣酒店毁损了其“餐具、桌椅”及其他财产。二、2020年7月6日，信泰欣酒店是依法对自己合法房产进行装修，并未毁损小饕面馆任何财产。信泰欣酒店依法竞得涉案房产，法院早在2019年7月1日就张贴公告，告知房产承租人、使用人应在本公告张贴之日起7日内向法院递交租赁合同等合法使用房产的相关材料原件，逾期提交的，法院不再审查，视为无人使用。但直到信泰欣酒店取得涉案房产的合法所有权并决定开始装修，都没有任何人向法院提交相关文件。信泰欣酒店依法对无人使用的，自己合法房产的装修行为合理合法，没有侵犯任何人的利益，也没有损害任何人的财产。三、小饕面馆自认一直占用涉案房产，依法就应该持续向信泰欣酒店支付占用费。只要小饕面馆没有依法向信泰欣酒店交付房产，就应该支付占用费，小饕面馆是否在经营与支付占用费没有关联性。所以一审认定占用费应计算至2019年7月6日是事实认定错误。四、一审法院对涉案房产的租金标准认定错误。涉案房产属于黄金地段一楼商铺，租金标准绝对在200元每平米以上，一审参照信泰欣酒店取得权属前的租金和物业费标准是错误的。小饕面馆没有提交中英公司具备合法出租涉案房屋的证据，中英公司及小饕面馆属于非法占据涉案房产，可以说他们对房子的占用没有成本，该租金标准当然不应该被参照。信泰欣酒店与小饕面馆于2020年9月8日签订的涉案房屋的租赁合同约定的租金标准200元每平米，反映了市场的真实状况，也考虑了疫情后市场的低迷状态，是双方的真实意思表示，对双方具有约束力，一审法院应以此双方达成合意的租金标准作出判决。小饕面馆辩称，小饕面馆对承租的房屋在法院强制腾退前享有合法的占有权，小饕面馆已经支付了前期的租金，不应再重复支付。涉案房屋在拍卖公告上载明房屋有租赁状态，信泰欣酒店是知晓房屋已经承租的。小饕面馆对涉案房屋何时被拍卖何时更换房主并不知情，小饕面馆无法得知何时向后来的房主支付租金。2020年7月6日信泰欣酒店打砸涉案店铺致使无法正常经营，有新闻报道可以证明。一审判决减免疫情期间的租金正确。小饕面馆对一审酌定的租金的标准本来是有异议的，一审法院调整得过高。信泰欣酒店打砸店铺是客观事实，信泰欣酒店的上诉理由不能成立。请求二审法院要么驳回信泰欣酒店的上诉请求，要么发回重审。信泰欣酒店向一审法院起诉请求：1.判令小饕面馆向信泰欣公司支付房屋占用费104000元（暂计算自2020年1月23日至2020年7月1日止，按占用面积75平方米，同地段租金260元/平方米/月计算）及2020年7月2日起至2020年9月30日止的房屋占用费；2.本案诉讼费用由小饕面馆承担。一审法院认定的事实：2020年6月5日，武汉信泰置业有限公司名称变更为武汉信泰欣酒店管理有限公司。2020年1月4日10时至1月5日10时，武汉市中级人民法院在淘宝网司法拍卖平台对马建斌名下位于武汉市江汉区新华路-287号1栋101室等房产进行拍卖，信泰欣公司作为竞买人于2020年1月5日竞买到该房产。同年1月9日，武汉市中级人民法院作出（2019）鄂01执988号之一《执行裁定书》，裁定上述房产自本裁定送达之日起转移至买受人信泰欣公司名下。1月22日，武汉市不动产登记局江汉分局签收该裁定。4月26日，信泰欣公司办理了案涉房屋的《不动产权证书》。一审另查明，信泰欣公司在竞买该房产前，由马建斌出租后几经转租，最终由武汉中英实业有限公司将该房产的一部分出租给小饕面馆经营使用。信泰欣公司竞得房产后，于2020年5月9日在小饕面馆张贴《公告》，要求小饕面馆于公告发出之日起七个工作日内自行腾退，逾期不腾退所产生的法律后果由小饕面馆全部承担。小饕面馆未按期腾退，也未与信泰欣公司重新建立租赁关系。同年7月6日，信泰欣公司将小饕面馆墙面砸穿，并将餐具、桌椅毁损，致小饕面馆停止经营。同年10月1日，信泰欣公司与小饕面馆重新签订租赁合同（合同约定的租金标准为200元/平方米/月）后，小饕面馆恢复经营。一审庭审中，信泰欣公司主张按同地段租金标准260元/平方米/月计算案涉房屋的租金，小饕面馆不予认可。小饕面馆主张按原合同租金和物业费合计120元/平方米/月计算租金，信泰欣公司不予认可。因此，信泰欣公司对案涉房屋的租金标准提出书面鉴定申请，一审法院依法委托武汉东正房地产评估事务有限公司（以下简称鉴定机构）进行鉴定。鉴定机构于2020年11月27日以“武汉由于疫情原因，市场对商业房地产的价格变动较大，现有市场公开价格只能说明现在时间的市场行为，而不能依惯例，有依可循的进行倒推性的追溯性评估”为由，将此案作退案处理。嗣后，信泰欣公司未申请重新鉴定。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，武汉市中级人民法院于2020年1月22日将鄂01执988号之一《执行裁定书》送达至武汉市不动产登记局江汉分局，故武汉市江汉区新华路-287号1栋101室房屋权属转移至信泰欣公司名下，信泰欣公司对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，其主张自2020年1月23日起计算房屋占有使用费，于法有据，予以支持。小饕面馆辩称应从信泰欣公司取得房产证时开始计算的抗辩理由，不予采纳。信泰欣公司于2020年7月6日将案涉房屋及其财产毁损，直到10月1日双方重新订立租赁合同后小饕面馆才恢复经营，小饕面馆抗辩房屋占有使用费应计算至2020年7月6日止，信泰欣公司陈述已对小饕面馆停业期间的经营损失进行了赔偿，未提供证据证实。因此，一审法院采纳小饕面馆关于房屋占有使用费计算至7月6日止的抗辩意见。对于2020年1月23日至2020年7月6日期间的房屋占有使用费，小饕面馆主张按原合同的租金标准缴纳，信泰欣公司不同意，且不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条关于“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的”规定。信泰欣公司主张参照其他房屋的租金标准，小饕面馆也不予认可。一审法院对该期间房屋占用费的标准委托鉴定机构进行鉴定，但鉴定机构无法评估予以退案。一审法院认为，关于该期间的房屋占有使用费，结合信泰欣公司取得案涉房屋权属前小饕面馆主张的租金和物业费的标准合计为120元/平方米/月，2020年10月1日双方重新签订租赁合同的租金标准为200元/平方米/月等情况，酌情确定房屋占用费的标准为160元/平方米/月[(120+200)÷2]。由于疫情等不可抗力因素影响，政府先后出台支持中小微企业和个体工商户发展的帮扶政策，要求对承租国有资产类经营用房的中小微企业和个体工商户，免收3个月房租、6个月房租减半。信泰欣公司并非国有企业，亦应参照相关政策给予相应的减免优惠。针对案涉房屋系信泰欣公司拍卖取得，且取得房产后即发生疫情的实际，依照公平原则，酌情减免2个月的房屋占用费。综上，鉴于小饕面馆对信泰欣公司主张的案涉房屋的面积75平方米无异议，故小饕面馆应向信泰欣公司支付2020年1月23日至2020年7月6日的房屋占有使和费41600元[〔5-2〕×160×75+160×75÷30×14]。综上，信泰欣公司要求小饕面馆支付房屋占有使用费的诉讼请求，予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、武汉市江汉区小饕粉面馆于本判决生效之日起十日内向武汉信泰欣酒店管理有限公司支付房屋占有使用费41600元；二、驳回武汉信泰欣酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2380元，由武汉信泰欣酒店管理有限公司负担1428元，武汉市江汉区小饕粉面馆负担952元（此款武汉信泰欣酒店管理有限公司已垫付，武汉市江汉区小饕粉面馆随同上述判决款项一并支付给武汉信泰欣酒店管理有限公司）。二审中，小饕面馆提交了两份证据：证据一、2020年7月6日民生e线新闻视频文字版记录，拟证明信泰欣酒店砸毁小饕面馆店面的桌椅板凳及墙面。证据二、（2019）鄂01执988号公告，拟证明小饕面馆知晓法院公告通知腾退的时间。信泰欣酒店对证据一有异议，新闻媒体报道不能作为证据，该报道也不能证明信泰欣酒店损毁了小饕面馆的餐具、桌椅。对证据二的真实性没有异议，但小饕面馆早已知晓应向法院提交租赁合同的事实，该证据不能达到其证明目的。对此两份证据，本院经审查认为，对小饕面馆提交证据的真实性予以确认，其中证据一可以反映2020年7月6日信泰欣酒店将小饕面馆的墙面砸穿，损坏了小饕面馆的桌椅、餐具；证据二不能否定一审判决起算房屋占用费的时间。一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案应围绕信泰欣酒店的上诉请求及理由进行审理。关于信泰欣酒店称其没有损坏小饕面馆的餐具、桌椅及砸穿墙面系装修行为的主张，根据小饕面馆二审中提交的证据，2020年7月6日信泰欣酒店将小饕面馆的墙面砸穿，损坏了小饕面馆的桌椅、餐具，由此造成小饕面馆无法正常使用案涉房屋，一审法院认定房屋占有使用费计算至7月6日止，并无不当。关于房屋占有使用费标准的问题。信泰欣酒店提交的证据不足以证明案涉房屋在占用期间的市场租金标准，一审法院结合案涉房屋之前和之后的实际租金标准，确定房屋占有使用费，亦并无不当。综上所述，信泰欣酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费840元，由武汉信泰欣酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  骆朝辉审判员  张 红审判员  叶 欣二〇二一年五月十日法官助理阮小琴书记员李明志