青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2021）青01民终498号上诉人（原审被告）：汪军有，男，汉族，1971年11月1日生，公民身份号码：×××，青海晨世商贸有限公司实际控制人，现住青海省大通县。委托诉讼代理人：芦林俊、杨海峰，西宁市城西区诤诚法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：青海晨世商贸有限公司，统一社会信用代码：91630104310881683Q，住所地：西宁市城西区黄河路11号1幢7单元2-216至2-231室。法定代表人：赵宏伟，系该公司经理。被上诉人（原审原告）：李国业，男，汉族，1973年5月15日生，公民身份号码：×××，甘肃华西业达电力工程有限公司总经理，现住甘肃省兰州市。委托诉讼代理人：何如思、辛焕福，甘肃正鼎律师事务所律师。原审被告：赵宏伟，男，汉族，1978年8月8日生，公民身份号码：×××，青海晨世商贸有限公司经理，住陕西省绥德县，现住西宁市。上诉人汪军有、青海晨世商贸有限公司（以下简称晨世公司）与被上诉人李国业，原审被告赵宏伟房屋租赁合同纠纷一案，汪军有、晨世公司不服西宁市城西区人民法院作出的（2020）青0104民初3436号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月23日受理后，依法组成合议庭,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，本院经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。晨世公司法定代表人赵宏伟明确表示其虽为负责人，但并未参与公司经营，其应诉仅代表个人。本案现已审理终结。汪军有的上诉请求：1、请求依法撤销原判第四项，改判其不承担连带保证责任；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：依据《担保法》第二十六条：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”的规定，被上诉人应在晨世公司欠付被上诉人商铺租金6个月内向上诉人主张保证责任。而实际上从晨世公司欠付被上诉人商铺租金之日起（就按一审法院认定的时间为2018年10月25日）至被上诉人起诉之日至（起诉时间为2020年8月6日），已超过18个月，上诉人认为不应承担保证责任。综上所述，上诉人请求依法改判，以维护上诉人的合法权益。李国业答辩称：一审判决正确，请求予以维持。赵宏伟述称，虽然晨世公司的法人是我，但公司实际由汪军有控制和经营，我已经退出不应该承担责任。晨世公司经依法通知和送达，未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。李国业向一审法院确定的起诉请求：1、解除于2016年3月31日签订的《房屋租赁合同》及于2016年5月5日签订的《租赁合同补充协议》；2、判令晨世公司支付至合同解除日拖欠的租金3213440元、支付违约金165240元（按合同约定解除前的一个月租金的2倍计算）；3、支付拖欠的物业费、暖气费、垃圾清运费347057元；4、承担因损坏消防设备造成的损失600000元；5、判令汪军有、赵宏伟对上述款项承担连带责任；6、诉讼费、保全费、保全担保费等由晨世公司、汪军有、赵宏伟承担。一审法院查明，晨世公司系有限责任公司，工商登记法定代表人为赵宏伟，2017年4月以后实际由汪军有负责经营。2016年3月31日，李国业与晨世公司、汪军有、赵宏伟签订《房屋租赁合同》，约定：“出租方（以下简称甲方）李国业。承租方（以下简称乙方）晨世公司，法定代表人赵宏伟。承租担保方（以下简称丙方）：丙方1：王军（应为汪军有），丙方2：赵宏伟。第一条：租赁房屋基本情况：租赁房屋：青海省西宁市××区商铺（所有与房屋面积相关的费用均以建筑面积为准核算）。第二条：租赁期限、用途：1、从2014年7月26日（起租日）起至2030年4月26日（期满日）止，房屋租期共拾伍年。第三条：租金及支付方式：1、房屋面积：1700平方米。2、房屋租金支付方式（每年支付一次）：付款日期（每年）4月10日前。房租期间:2015年4月26日至2016年4月25日；2016年4月26日至2017年4月25日；2017年4月26日至2018年4月25日；2018年4月26日至2019年4月25日。租金：45元/㎡。金额：玖拾壹万捌仟元整（￥918000）。房租期间:2019年4月26日至2020年4月25日；租金：48.6元/㎡。金额：玖拾玖万壹仟肆佰肆拾元整（￥991440）。房租期间:2020年4月26日至2021年4月25日；租金：52.49元/㎡。金额：壹佰零柒万零柒佰玖拾陆元（￥1070796）。乙方交纳租金以款到甲方账户为准。3、合同签订之日时，乙方向甲方支付相当于陆个月的租金的押金，以作为乙方遵守和履行本合同所有义务的规定的保障。押金总额人民币450000元（大写肆拾伍万元整）。押金的交付作为本合同生效的前提条件之一。租赁合同期满时，如乙方没有违约行为、拖欠费用或损坏房屋设施等情况，甲方一次将押金不计利息退还乙方。4、上述租金为甲方净收，不包含税费、其他物业费、水电费等。……第八条：乙方的违约责任：3、乙方如逾期支付租金，除补交所欠的租金外，每逾期一日，则乙方需向甲方支付日租金2倍的逾期付款违约金。逾期超过1个月，甲方有权终止合同收回房屋，并扣除押金作为补偿。4、租赁期满，乙方必须立即归还房屋，若乙方不能及时归还房屋，甲方有权在第三方的见证下清点房屋内乙方财产后，自行收回房屋。由此给乙方造成的损失甲方概不承担。如乙方逾期归还房屋，甲方也未自行收回的，则每逾期一日向甲方支付日租金2倍的逾期归还房屋违约金。乙方应承担因逾期归还给甲方造成的损失。……第十一条：合同履行担保：丙方1和丙方2自愿就本租赁合同履行过程中产生的租金缴纳、违约赔偿、侵权责任、合同解除后债权债务等一切责任，与乙方一同向甲方承担连带责任”。李国业作为甲方签字，晨世公司作为乙方盖章，汪军有作为丙方1赵宏伟作为丙方2签字。同年5月5日，上述各方又共同签署了《租赁合同补充协议》，对原房屋租赁合同进行补充约定“一、租赁期限由原合同中的2014年7月26日至2030年4月26日共计15年，变更为自2015年4月26日起至2030年4月26日止共计15年。租金自2015年4月26日起计算。……五、租赁期间，乙方有权对租赁房屋进行装修，但装修不得拆改变动房屋结构、设计用途及楼体外观。若因乙方装修损坏承租房屋主体结构及附属设施，乙方应在合理期限内予以修复。乙方自行办理装修的消防备案验收。……十一、原合同其他条款约定继续有效，原合同和本补充协议对各方均具有法律约束力”。之后各方方依约履行，李国业向晨世公司交付了房屋。汪军有本人及其家人刘秀红、汪民有向李国业转款支付房租：2014年8月9日转款1000000元；2016年9月4日转款200000元；2017年6月6日转款50000元2017年6月8日转款100000元；2017年7月12日转款100000元；2017年8月21日转款100000元。2017年6月6日汪军有还存入李国业中国建设银行账户350000元，2016年5月25日通过其朋友党勇在中国工商银行账户给李国业汇款500000元。李国业还从汪军有处买虫草价值100000元，价款折抵房租。上述汪军有共计支付李国业房租2500000元。2017年底，李国业与汪军有协商收回出租房屋事宜，2017年11月汪军有让晨世公司保安向李国业交回了部分钥匙。2017年12月，青海禾木房地产开发有限公司将二楼原设计为卫生间及风机房的月150平方米房屋收回。2018年3月晨世公司开始搬离商铺，2018年5月18日晨世公司搬离完毕，停止营业。2018年10月晨世公司保安应李国业要求将钥匙交给李国业的司机，但双方未办理书面的解除合同或商铺交接手续。2020年7月1日，西宁国宇物业服务有限公司向李国业发出通知函，要求其缴纳截止2020年4月31日物业费141785元、暖气费205272元、垃圾清运费200000元。并赔偿损坏的排烟消防系统恢复安装费600000元。2020年8月28日，西宁国宇物业服务有限公司向晨世公司发出缴费通知，要求其缴纳所欠的“一、物业费：3320㎡*2.00元/㎡*6个月=39840元（2017年1月1日-2017年6月30日），其中已交34560.00元、尚欠5280.00元；3320㎡*2.00元/㎡*10个月+19天=70605元（2017年7月1日-2018年5月19日）；二、暖气费：3320㎡*5.786元/㎡*6个月=115257.00元（2017年10月15日-2018年4月15日），其中：已交98000.00元，尚欠17257.00元。合计：93142.00元”。此后双方为租金及相关费用产生矛盾。一审法院认为，双方所签订的《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》系各方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，应予保护。李国业主张解除该合同的诉讼请求，因双方同意且实际上已经停止履行上述合同及补充协议，故此合同应当予以解除。李国业主张支付租金及违约金的诉讼请求，合理部分应当予以支持，但李国业主张支付到2020年4月25日的租金与事实不符，晨世公司2018年5月18日就将铺面腾退完毕，2018年10月晨世公司保安将钥匙全部交还了李国业，因双方均没有提交其他的交接证据，因此2018年10月双方实质上将租房交接完毕，故租金应当计算至2018年10月25日为止。依照《房屋租赁合同》约定，双方自2015年4月26日起租，至2018年10月25日晨世公司交还房屋，晨世公司应当支付租金为2015年4月26日至2018年4月25日，3年*918000元=2754000元，加上2018年4月26日至10月25日6个月，（918000/12=76500*6=459000元），共计2754000元+459000元=3213000元，减去已支付的2500000元，尚欠713000元未付。晨世公司已支付租金为2500000元，相当于33个月，即自2015年4月26日支付到了至2018年1月25日，违约金应当自2018年1月26日起至本案起诉之前一日即2020年8月5日，以所欠租金713000元为基数，以年利率6%计算，为（713000元*6%）/12个月=3565元*30个月=106950元+【（713000元*6%）/365天*10天】=106950元+1172元=108122元，合同约定的租金两倍的违约金过高，依法应当予以调整。汪军有、赵宏伟作为连带保证责任人，应当对此承担连带保证责任。李国业要求承担物业费、暖气费、垃圾清运费547057元的诉讼请求（当庭变更为347057元），因李国业提供的证据是物业公司对于其发出的欠费《通知函》，没有说明欠费的起止时间和上述费用的服务范围，与晨世公司收到的缴费通知也不一致，故该项诉讼请求证据不足，不予支持。李国业要求承担破坏消防设备损失600000元的诉讼请求，因其提供的证据也只是物业公司的《通知函》，没有明确说明损坏的主体、损失的具体范围和具体损失情况，故该项主张证据不足，也不予以支持。李国业要求将商铺恢复原状或赔偿损失费800000元的诉讼请求，因未提出具体损失的证据，也不予以支持。晨世公司辩称李国业出租的房屋面积与实际面积不符，李国业多收了租金的意见，因双方合同中对出租面积有明确约定，合同履行期间双方均未对此提出异议，也未对实际面积进行测量，视为双方对租房面积均予以认可，晨世公司提供的认为实际面积小于约定面积的证据只是一份房屋合同备案登记，该备案登记只是对李国业所有的铺面的备案登记，并未包括公摊面积和公共区域面积等，故晨世公司的辩解意见不能成立。汪军有辩称李国业诉讼请求已超过诉讼时效的意见，因双方租金实际交付至2018年，故起诉时未超过诉讼时效，故此辩解意见不成立。综上所述，为维护正常的经济秩序，保护公民法人合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第三款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十六条、第十八条及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：一、李国业与晨世公司、汪军有、赵宏伟签订的《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》依法予以解除；二、晨世公司支付李国业所欠房租713000元；三、晨世公司支付李国业逾期支付房租违约金108122元；四、汪军有、赵宏伟对上述款项承担连带保证责任；五、驳回李国业要求晨世公司支付支付拖欠的物业费、暖气费、垃圾清运费347057元，承担损坏消防设备造成的损失600000元，将商铺恢复原状或赔偿损失费800000元的诉讼请求。案件受理费43006元，保全费5000元，共计48006元，李国业承担39365元，晨世公司、汪军有、赵宏伟承担8641元。经核实，对一审法院查明的本案基本事实，汪军有、赵宏伟、李国业均无异议，本院予以确认。本案的争议焦点问题：汪军有应否承担连带责任的问题？本院认为，李国业与晨世公司签订《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》，汪军有、赵宏伟作为承租担保方签字，均系各方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的规定，现上述合同及协议各方均同意不再履行且商铺已经收回，故一审对李国业主张解除该合同、请求晨世公司支付拖欠租金并请求赵宏伟、汪军有承担连带保证责任的诉讼请求查明基本事实清楚，判令晨世公司履行支付拖欠租金义务正确。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定…”的规定，本案纠纷应适用民法典中有关保证合同的相关规定。结合各方在《房屋租赁合同》第十一条合同履行担保中“丙方1和丙方2自愿就本租赁合同履行过程中产生的租金缴纳、违约赔偿、侵权责任、合同解除后债权债务等一切责任，与乙方一同向甲方承担连带责任”的约定内容，就赵宏伟、汪军有在本案中应否承担连带保证责任评判如下，李国业与晨世公司协商签订租赁合同，赵宏伟、汪军有既是晨世公司的法定代表人和实际控制人又是承租担保方，故赵宏伟、汪军有的身份具有双重性，二人既要代表晨世公司向李国业履行支付租金的义务也要代表个人在晨世公司违约的情形下向李国业履行担保保证义务，晨世公司的公司行为也是通过赵宏伟、汪军有的个人行为得以转换和体现，根据一审中各方的陈述及查明事实，在租赁合同的履行过程中，赵宏伟并未参与晨世公司的经营，晨世公司由汪军有在实际控制和经营，汪军有本人及其家人、朋友先后向李国业转款支付商铺租金达2500000元，汪军有并无相反证据证明该支付行为系晨世公司授权委托其个人代为支付的行为，且就租赁合同及补充协议的解除、商铺的交还等双方所有的沟通、协商均在李国业和汪军有之间进行，足以证明汪军有的行为具有双重性，并不能区分何种行为系代表晨世公司的行为，何种行为系汪军有个人行为，李国业在晨世公司未按期交纳租金的情况下，向晨世公司及晨世公司的法定代表人赵宏伟、实际控制人汪军有提出支付租金的请求，既是向承租人提出履行主张，亦是向保证人提出主张，一审据此判令赵宏伟、汪军有承担连带保证责任符合本案查明的事实。赵宏伟在审理中提出的其未参与经营，并已退出，不应承担连带保证责任的辩解理由于法无据，不予支持。汪军有作为晨世公司的实际控制人应对晨世公司对外债务承担责任，同时其作为担保人，应承担相应的保证责任。根据《中华人民共和国民法典》第六百九十二条的规定，汪军有所持李国业并未在主债务履行届满之日起六个月要求保证人承担保证责任，保证人免除保证责任的理由与查明事实不符，其所持此节理由不能成立，一审判令其承担连带保证责任正确，汪军有所持不承担连带保证责任的上诉理由不能成立。在二审中，汪军有补充提交的青海峻泰建筑工程有限公司的收据、青海雪腾物业管理有限公司的证明以及汪军有与李林签订和解除的房屋租赁合同、协议，涉及晨世公司将租赁商铺交还李国业的时间问题，李国业对上述补充证据的证明效力不予认可；在晨世公司无正当理由不到庭的情况下，无法证明与本案汪军有是否承担连带保证责任具有关联性，上述证据亦不足以推翻一审对商铺交接时间的认定，故对汪军有在二审中提交的上述证据的证明方向不予认定。虽然晨世公司在提出上诉后，无正当理由未到庭，但鉴于晨世公司与汪军有、赵宏伟之间存在的身份重合的特殊情形，从全案考量，就晨世公司上诉状中所提其已于2017年11月搬迁完毕，并将部分商铺钥匙交还，应按照截止到2017年11月计算租金及租赁商铺的面积存在误差，该误差部分应折抵租金的上诉理由一并予以评判，一审在各方均不能提供交接商铺明确时间的情况下，酌定按照2018年10月商铺交接完毕，租金计算至2018年10月25日为止，符合本案查明的事实，就此一审已经予以充分释明，不再赘述，在二审中，汪军有提交的补充证据亦不足以证明晨世公司与李国业商铺交接的明确时间，应承担举证不能的法律后果；案涉租赁商铺是当事人双方认可的特定房屋，合同中亦明确约定租金标准为固定数额，李国业依合同约定已经交付该特定房屋，晨世公司在租赁的合理期限内对商铺面积亦未提出异议，应视为其对交付的租赁商铺面积的认可，在二审中亦无其他证据印证在租赁合同签订过程中，李国业就商铺租赁面积事宜存在欺诈、胁迫、乘人之危、恶意串通、违反法律、行政法规强制性规定等的情形，故晨世公司在与李国业发生纠纷后，又以房屋合同备案信息载明的案涉租赁商铺面积只有1392.90平方米与《房屋租赁合同》中载明面积不一致，认为超出部分其未享有，应将该部分费用折抵所欠租金的理由亦不能成立。综上，一审查明事实清楚，判决结果并无不当，汪军有所持上诉理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43006元，由汪军有负担。青海晨世商贸有限公司预交的二审案件受理费43006元，退还青海晨世商贸有限公司。本判决为终审判决。审判长 任 宁审判员 林建平审判员 李 娟二〇二一年五月十七日书记员 王**曦附：本案适用法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律准确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。