上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初4698号原告：上海敬业房地产有限公司，住所地上海市黄浦区四川中路XXX号XXX-XXX室部分。法定代表人：管伟庆，总经理。委托诉讼代理人：聂建军，上海市协力律师事务所律师。被告：上海食无忧餐饮管理有限公司，住所地上海市静安区沪太路XXX弄XXX号XXX幢XXX楼XXX室。法定代表人：毕红飚，总经理。委托诉讼代理人：张民，上海市中天阳律师事务所律师。原告上海敬业房地产有限公司诉被告上海食无忧餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月25日受理后，依法由审判员倪强独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海敬业房地产有限公司的委托诉讼代理人聂建军，被告上海食无忧餐饮管理有限公司的法定代表人毕红飚及委托诉讼代理人张民到庭参加诉讼。审理中，经双方当事人一致同意，并报本院院长批准，本案延长简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。原告上海敬业房地产有限公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原、被告2012年12月5日签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同的补充协议》、《租赁房屋安全生产管理协议》以及2014年12月签订的《房屋租赁合同主体变更协议》；2.被告腾退上海市静安区胶州路XXX号的租赁房屋；3.被告支付租金274,118元；4.被告按两倍租金支付自2016年4月9日起至实际腾退之日止的租赁房屋使用费；5.被告支付违约金627,520元。诉讼过程中，原告变更其第1、3、4项诉讼请求为判令：1.原、被告2012年12月5日签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同的补充协议》、《租赁房屋安全生产管理协议》以及2014年12月签订的《房屋租赁合同主体变更协议》于2016年3月30日解除；3.被告支付原告自2016年1月27日起至2016年3月30日租金278,335.49元；4.被告按两倍租金支付原告自2016年4月10日起至实际腾退之日止的租赁房屋使用费，暂计至2016年5月26日为412,615.89元。事实与理由：2012年12月5日，案外人上海新亚厨房食品有限公司(以下简称新亚公司)与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定，新亚公司将上海市静安区胶州路XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租给被告。2014年12月，新亚公司与原、被告签订《房屋租赁合同主体变更协议》一份，约定，自2015年1月1日开始，前述《房屋租赁合同》的出租方变更为原告。2016年2月2日，被告厨房间油锅起火，不仅导致系争房屋经营区域被烧，房屋公用管道等设备设施被损坏，还使相邻的上海食品集团酒店管理有限公司胶州度假旅馆(以下简称胶州旅馆)的经营区域大堂、餐厅和客房装修损坏严重，造成严重经济损失。原告因该火灾事故被上级公司多次批评警告，影响极坏，名誉受损。2016年3月1日，上海市静安区公安消防支队出具《火灾事故认定书》，并于同月6日对被告作出罚款5,000元的行政处罚。此后，胶州旅馆向被告提出索赔未果，发函要求原告督促被告赔偿1,889,453.22元并承担连带赔偿责任。因被告自2016年1月27日起未付租金，2016年3月29日，原告致函被告，通知解除合同，并要求其在十日内迁出系争房屋。但被告仍占用系争房屋至今。此外，2014年4月10日，被告在系争房屋厨房油锅着火发生过起火事故。综上，原告认为，被告承租系争房屋欠付租金并引发火灾事故损害原告名誉，构成根本违约，被告厨房烟道隐患重重，双方之间的合同已无法继续履行，原告为维护合法权益故起诉至法院，要求判如所请。被告上海食无忧餐饮管理有限公司辩称，被告没有违约，原告交付的房屋存在重大瑕疵和消防隐患，原告违法解除合同，其诉讼请求无法律依据，被告均不同意。被告支付租金至2016年1月26日，根据双方交易惯例，均由原告交付被告相关支付凭证后，被告才支付相应款项。2016年发生火灾后，原告停止向被告供电，破坏了被告经营条件，但被告仍致电原告沟通租金事宜，但原告表示火灾事件解决后再协商，故被告并未拖欠租金。对于原告主张的欠租金额，被告予以认可，但要求继续承租系争房屋。因原告没有给予被告经营的条件，被告不需支付房屋使用费，且双倍租金标准过高。原告主张的违约金标准过高，要求法院予以调整。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权原为上海野味食品加工厂。2010年7月6日，上海市国有资产监督管理委员会、上海市规划和国土资源管理局发布沪国资委改革[2010]197号《关于光明集团等公司办理国有企业主辅分离、辅业资产调整和中小企业改制重组中划拨土地使用权变更登记工作的通知》将系争房屋产权人变更为上海稳得福食品有限公司。2013年6月20日，上海市食品(集团)有限公司、上海锦江国际实业发展有限公司发布沪食集投(2013)第002号《关于同意上海敬业房地产有限公司、上海稳得福食品有限公司实施整合的批复》，自2013年8月1日起，原上海稳得福食品有限公司对外物业租赁等业务全部由原告承接，其原合同签约主体全部变更为原告。2012年12月5日，新亚公司(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将系争房屋(建筑/使用面积1,590平方米)出租给乙方，作为办公及社区食堂使用，并遵守国家有关租赁房屋使用和管理规定及甲方的各项安全制度；租期自2012年12月6日起至2018年2月20日止，其中自2012年12月6日起至2013年2月20日为装修免租期，租赁期为5年两个半月，第一、二年租金为148万元，第三年起年租金递增6%；第三、四、五年租金为156.88万元；乙方应该每3个月为一期向甲方支付下期的租金，支付日为上期最后一个月的6日，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按应缴纳租金的万分之五，向甲方支付滞纳金，甲方在收到乙方支付的租金后的5日内，向乙方开具相应金额的收款凭证，首期租金在协议签署后的3日内支付；乙方应在本合同签署后的3日内，另行向甲方支付250,000元保证金，甲方在收到该保证金后的5日内向乙方出具相应金额的收款凭证，该保证金由甲方保管至租赁期满，如乙方在履行合同过程中不存在重大过失或违约行为并结清相关费用，变更注册地址或注销工商营业执照，甲方将保证金无息退还乙方，如乙方拖欠应付甲方本合同项下的租金及其他相关费用、违约金和先行赔付等乙方承担的费用，甲方有权从保证金中予以扣除，乙方有义务在抵扣发生后的下一月补足保证金；租赁期间，系争房屋所发生的水、电、煤气、通讯等各项费用由乙方按实际发生数计算付给甲方，该费用乙方应于收到甲方付款通知单后3日内全额支付；乙方应为系争房屋内的装修、设施、用具等财务办妥保险手续，保险费由乙方支付，并将保险费支付凭证复印件留存甲方备案，如乙方在使用系争房屋后10日内仍未办妥上述保险手续，则甲方有权对乙方的不作为视作违约，并履行终止本合同的权利；如乙方使用系争房屋及其附属设施设备造成他人财产和人身损害的，乙方将自行承担损害赔偿并使甲方免受损害；乙方应当遵循《租赁房屋安全管理协议》及甲方制度的各项租赁房屋管理制度，并服从甲方对租赁区域进行安全生产监督和管理，发现乙方存在的安全隐患的，甲方有权发出《整改通知书》，乙方必须在《整改通知书》规定期限内整改，并承担相应产生的费用；如乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，并按照相关法律法规的要求，向有关政府部门报批获准后，方可进行，上述项目竣工后，乙方应邀具备相关资质的检测单位对项目实施情况进行检查验收，确认符合加工、经营等安全生产要求的，方可投入使用，合同签署生效及房屋移交手续办理后，在装修和经营中发送相关事宜均由乙方负责处理；乙方自行负责系争房屋的安全、保卫、消防、环保、卫生等管理工作，根据系争房屋的用途配备消防灭火器材等设施；乙方应保证其经营活动(包括其工作人员)，遵守国家法律、法规、规章和相关的职业道德规范，不得从事违法活动，如发生相关事项，由乙方自行承担相应的法律责任；在经营期间内遵纪守法、无突出矛盾、无食品及生产等安全问题，无违约等不良记录，则乙方享有优先续租权，续租租金按当时市场价格双方协商确定；乙方承诺厨房排风等设备或噪音较大设备不能悬挂在室内屋顶上；乙方应于本合同租赁期限届满或终止后3日内返还房屋，并与甲方完成房屋返还交接手续，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按当时日租金的两倍向甲方支付房屋使用费，乙方逾期返还房屋的，甲方有权处置原租赁物业内属于乙方的所有物品，且甲方有权向乙方追索由此发生的全部费用；乙方逾期不支付租金及其他费用累计超过20日，或严重违反甲方有关租赁房屋安全管理制度，且甲方发出《整改通知书》后20日内乙方未予整改纠正的，或乙方违反工商、治安、卫生、消防等行政管理规定，给甲方造成名誉或经济损失的，甲方均可书面通知乙方解除合同，乙方须向甲方按年租金的40%支付违约金，支付的违约金不足抵付损失的，乙方还应赔偿甲方损失与违约金的差额部分。同日，新亚公司与被告签订《租赁房屋安全生产管理协议》一份，约定：租赁期间，对政府安全生产、消防、卫生、质量监督等部门检查发现被告存在的事故隐患，新亚公司有权督促被告限期进行整改，规定期限内，乙方不整改的或整改不达标的，新亚公司有权终止《房屋租赁合同》，并收回租赁房屋；被告对房屋的装修和设备安装须符合有关技术标准和消防安全规定，不得破坏建筑物结构，按规定向政府有关部门报批的，一律须经政府有关部门批准后实施。同日，被告还签收一份《租赁房屋安全管理制度》，约定承租户不得占用防火间距、堵塞消防通道等事宜。合同签订后，新亚公司向被告交付了系争房屋，被告支付新亚公司保证金并办理了餐饮业食品安全责任保险和商业楼宇财产一切险，双方开始履行合同。2014年12月，新亚公司及原、被告签订《房屋租赁合同主体变更协议》一份，约定：自2015年1月1日起，原租赁合同出租方由新亚公司变更为原告，由原告承接新亚公司履行租赁合同以及《安全生产管理协议》出租方的权利义务，至合同自然终止为止；原由被告支付给新亚公司的保证金25万元，由新亚公司在2015年1月1日转账给原告；除本协议约定情形外，租赁合同以及《安全生产管理协议》其他条款不变；根据原合同约定，被告应于2014年10月27日前支付2014年10月27日到2015年1月26日三个月一期的租金370,000元给新亚公司，新亚公司、原告分别向被告开具2014年10月27日至12月26日和2014年12月27日至1月26日的相应金额的收款凭证，新亚公司负责将2014年12月27日至2015年1月26日的租金转账给原告；被告对上述的变更充分了解并支持，同意共同办理变更手续；本补充协议和原签订的租赁合同具有同等法律效力。2016年2月2日，系争房屋发生火灾，火灾造成该场所靠近餐厅的厨房间灶台区域烧毁，其他区域受到烟熏、水渍影响，无人员伤亡，过火面积约10平方米。2016年3月1日，上海市静安区公安消防支队经调查，对起火原因认定为：该起火灾起火时间为18点03分左右，起火部位为该餐厅厨房间灶台区域北侧第一个灶台；起火原因为油锅起火。同月6日，上海市静安区公安消防支队向被告送达《上海市公安局行政处罚决定书》，查明被告于2016年2月2日在系争房屋犯有占用疏散通道的消防违法行为，根据《中华人民共和国消防法》第六十条第一款第三项之规定，决定罚款五千元。2016年3月14日被告缴纳了该罚款。2016年3月29日，原告发函给被告通知解除双方之间的合同，并要求被告在10天内迁出将系争房屋返还原告。被告于次日收到该函。2016年2月14日，被告与上海食品集团酒店管理有限公司签署《备忘录》一份，约定：被告承诺由于其火灾对胶州旅馆产生损失按照相关法律法规进行赔偿，包括但不限于因火灾造成的停业损失、由于火灾产生的设施设备的检测及维修更新费用、火灾期间的应急损失，以实际发生为准；胶州旅馆根据原告通知，同意为被告暂时提供清理火灾场地的一路照明用电。之后胶州旅馆与被告多次互发函件沟通损失赔偿事宜。因被告未在2016年1月27日之后支付原告租金及火灾影响，原告起诉来院，要求判决如其所请。关于系争房屋现状，原告表示房屋在被告控制之下，现在装修中，现有临时照明用电，不影响被告使用；火灾后用电线路烧毁，动力用电须布线、装修布置好后再提供，用电阀门由胶州旅馆管理。被告认为，目前系争房屋仅有临时照明用电，自2016年2月2日至今，两条生产用电线路实际可以提供但均未提供，影响被告管道铺设、设备检测、安装调试等施工。双方确认系争房屋水、电、煤气等费用不要求本案处理。因原告认为保证金应当与水、电、煤气等费用一并结算，故要求本案对保证金亦不作处理。审理中，本院于2016年7月6日前往系争房屋现场查看，双方确认系争房屋内生产用电线路已完好。被告认为，系争房屋因火灾烧坏主线断电，被告现已修复，接上总电闸即可通电。原告认为，与总电闸相接还需一些设备，接通需1-2小时或1-2天。关于双方以往租金支付情况，双方确认：2015年期间，原告于2015年1月21日开票，支付期间2015年1月27日至2015年4月26日，被告于2015年3月25日支付；原告2015年4月28日开票，支付期间2015年4月27日至2015年7月26日，被告2015年5月29日支付；原告2015年7月24日开票，支付期间2015年7月27日至2015年10月26日，被告2015年9月15日支付；原告2015年11月4日开票，支付期间2015年10月27日至2016年1月26日，被告2015年12月20日支付。原告认为被告长期延期支付租金。被告认为其付款以被告提供发票为条件，根据三方协议和发票打印日期及被告实际付款日期，已实际将原合同约定的付款日期改为26日。上述事实，有原告提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、沪国资委改革文件、沪食集投(2013)第002号文件、《房屋租赁合同》、《租赁房屋安全生产管理协议》、《租赁房屋安全管理制度》、《房屋租赁合同主体变更协议》、《火灾事故认定书》、《行政处罚决定书》、代收罚没款收据、《备忘录》、《解除合同通知函》及邮寄凭证等，被告提供的保险单两份、工作联系函等以及双方当事人的陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。按约支付租金是承租人的基本义务，租金的支付日期系租赁合同的重要条款。被告辩称租金的付款日期已由三方协议及实际付款习惯所改变，但，原、被告与新亚公司之间签订的《房屋租赁合同主体变更协议》并未对合同期内每期租金的付款日期进行变更，且双方之后亦未对租金的付款日期另作书面或口头的一致约定，故合同约定的租金付款日期合法有效，本院对被告该则辩称意见不予采纳。本案合同履行过程中，被告欠付租金已达两月余，且被告在使用系争房屋期间引发火灾事故并受到相关部门行政处罚，原告根据合同约定有权行使合同解除权，故本院确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于原告的解除通知到达被告之日即2016年3月30日解除。被告应当立即向原告结清自2016年1月27日起至2016年3月30日止的欠付租金278,335.49元。合同解除后，被告应当按约将系争房屋交还原告，现原告要求被告支付自2016年4月10日起至实际迁出之日止的房屋使用费，于法有据，但被告认为原告主张的两倍租金标准过高，结合本案查明的事实，本院酌情调整为按原合同约定的租金标准(每日1,568,800÷365=4,298元)支付该项房屋使用费。原告还要求被告支付违约金627,520元，虽有合同约定，但约定的年租金40%的标准过高，且被告请求法院予以调整，考虑到被告违约导致合同提前解除，原告需另觅租客，在此期间必然会发生房屋空关的损失，本院酌情调整为被告向原告支付违约金392,200元。关于原告收取的被告保证金25万元，鉴于双方合同业已解除，为避免当事人讼累，本案中一并处理，予以抵扣被告欠款。审理中，因系争房屋水、电、煤气费用仍在持续发生中，且双方均不要求在本案中处理，本院予以准许。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、确认原告上海敬业房地产有限公司与被告上海食无忧餐饮管理有限公司就上海市静安区胶州路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》于2016年3月30日解除；二、被告上海食无忧餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内腾空迁出上海市静安区胶州路XXX号房屋，并将上述房屋交还给原告上海敬业房地产有限公司；三、被告上海食无忧餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海敬业房地产有限公司欠付租金278,335.49元(原告已收取被告的保证金25万元予以抵扣)；四、被告上海食无忧餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内按每日4,298元支付原告上海敬业房地产有限公司自2016年4月10日起至实际迁出上海市静安区胶州路XXX号房屋之日止期间的房屋使用费；五、被告上海食无忧餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海敬业房地产有限公司违约金392,200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费21,494元，减半收取计10,747元，由原告上海敬业房地产有限公司负担3,962元，被告上海食无忧餐饮管理有限公司负担6,785元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 倪 强二〇一六年十月十九日书记员 李后蕾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。