云南省安宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）云0181民初1593号 原告：李绍荣，男，1973年2月5日生，汉族，云南省楚雄市人，现住云南省安宁市。 原告：丁有芝，女，1976年3月24日生，汉族，云南省安宁市人，现住云南省安宁市。 被告：安宁新巨和房地产开发有限公司。 住所地：安宁丽景嘉园26幢2单元301号。 法定代表人：胡云河，总经理。 委托代理人杨永利，该公司员工，特别授权代理。 原告李绍荣、丁有芝诉被告安宁新巨和房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月9日受理后依法适用简易程序，由审判员刘跃武独任审判，于2016年9月2日公开开庭进行了审理。原告李绍荣、丁有芝，被告安宁新巨和房地产开发有限公司委托代理人杨永利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李绍荣、丁有芝诉称：两原告于2013年1月17日与被告签订合同，购买被告安宁新巨和房地产开发有限公司所开发的位于安宁市，建筑面积为74.8平方米，单价为每平方米5282.86元，购房金额为395158元，并已经按照合同约定履行支付全部房款的义务。按照双方签订的《商品房购销合同》第七条约定，被告应于2014年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条规定，逾期交房时，50日内由被告按每天30元向原告支付违约金，逾期交房50日后，则由被告按每日60元的标准向原告支付违约金。逾期超过90日，原告有权解除合同，也有权选择继续履行合同，并要求被告支付违约金。截止起诉日原告仍未收到被告的交房通知书，且被告也未通过媒体发布过交房通知，原告所购房屋仍处在施工过程中。原告认为，被告延迟交房的事实既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。故请求：一、判令被告继续履行合同约定的交房义务；二、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金33042.9元（暂计算至2016年7月3日，全部违约金请计算至实际交付房屋之日止）；三、判令本案的诉讼费用由被告承担。 被告安宁新巨和房地产开发有限公司辩称：1、原、被告双方签订的《商品房购销合同》，就逾期交房情形下购买人选择继续履行合同的违约责任承担，进行了明确的约定，本案中有关逾期交房违约金的计算方式应严格按照合同约定执行，原告方在双方约定之外，另行要求被告方承担违约金不符合双方在《商品房购销合同》中的约定，无事实和法律依据；2、被告方从未发布过原告证据中所谓的“公告”，也没有以任何方式向包括原告在内的其他购房人承诺过逾期交房则按银行贷款基准利率支付利息。原告方以其所谓的“公告”为由要求被告方承担责任，无任何事实和法律依据；3、原告方已向被告方申请并实际接收入住了本案涉诉房屋，又再要求被告方承担违约责任，违背了法律赋予当事人的权利救济精神和原则，是对法律赋予当事人权利的滥用，该等诉求无任何法律和事实依据。综合前述三方面的意见：本案审理的是商品房购销合同纠纷，对双方权利、义务的认定应以《商品房购销合同》的约定为准。原告方基于一份完全不存在、不合法的“公告”为由要求被告方向其承担违约责任，无任何事实和法律依据，应由其自行承担举证不利的后果。作为被告方而言，只在《商品房购销合同》约定的范围内对对方承担责任。同时，原告方接房入住后被告方是否还需要继续向其承担违约责任的问题，原告方也无证据证明其接房入住后受到任何损失，因此并没有主张解除《商品房购销合同》，却反而还要求被告承担违约责任，原告方就此事宜的诉求已违背了法律赋予当事人的权利救济精神和原则，是对法律赋予当事人权利的滥用。该等诉讼无任何事实和法律依据，不应得到支持，否则必将背离公平、合理的缔约精神，引发严重的不良效果和效仿效应。据此，恳请法庭查明事实后驳回原告的各项诉讼请求，维护各方当事人的合法权益。 原告李绍荣、丁有芝为证明其所主张的诉讼请求，提交了以下证据： 一、《商品房购销合同》。欲证明原、被告双方约定购房的具体内容和情况。 二、《安宁新巨和房地产公司加盖印章的公告》。欲证明发布方和我方签订购房合同的印章是一致的。 三、《补充协议》。欲证明被告方曾经和其他业主签订过补充协议。 四、《致业主的一封信》。 五、《政府发布的宁湖九号相关消息》。 以上两组证据欲共同证明被告已经形成了延期交房的事实并和其他业主签订了补充协议。 六、《有关办理按揭贷款的借款借据单据及转账票据》。欲证明我方已经按照合同约定向银行贷款，银行贷款利率为千分之5.45833，然后我方已将房屋尾款支付给被告方。 经质证，被告安宁新巨和房地产开发有限公司对证据一的真实性、合法性、关联性均无异议；对第二、三、四、五份证据的三性均不予认可，认为首先该证据是复印件不符合法律规定的证据形式要件，该公告我方在答辩时已经说明不知情，且图章是销售合同专用章，这个印章不符合公司对外发布公示所具备的法律效力；对证据六的三性予以认可，无异议。 经审理，本院对原告提交的证据一和证据六的三性予以认可并依法予以采纳；对证据二至五的真实性、合法性、关联性将结合庭审过程中查明的事实在说理部分进行认定。 被告安宁新巨和房地产开发有限公司为证明其主张提交以下证据： 《业主装修守则》。欲证明本案两原告于2015年4月5日自愿接房装修入住，在此基础上二被告还向开发商主张赔偿，是没有相关法律依据的。 经质证，原告李绍荣、丁有芝对该组证据的真实性无异议，但是对于被告方的证明目的不予认可，因为现在被告还不具备法定的交房条件，我方之所以装修入住是因为孩子上学的需要和我方的基本生存，所以我方就装修暂时使用。 经审理，本院对该证据的真实性、合法性予以采纳、但对其证明目的不予认可。 本案经过审理，本院确认以下法律事实：两原告与被告双方于2013年1月17日签订商品房购销合同，以395158元的价格购买由被告开发的位于安宁市房屋。原告李绍荣、丁有芝于当天向被告安宁新巨和房地产开发有限公司交付165158元的首付款，并于同年3月14日通过向银行贷款已向被告方交付了剩余23万元的房屋尾款，至此原告李绍荣、丁有芝已按照合同约定履行了支付全部房款的义务。根据合同约定：被告安宁新巨和房地产开发有限公司应于2014年12月31日前向原告方履行交房义务，逾期未交房的，在逾期后五十日内，被告安宁新巨和房地产开发有限公司按每天30元支付违约金，逾期交房五十日后，按每日60元向乙方支付违约金，逾期超过九十日的，买方可选择解除合同由被告按总房款的5%支付违约金，或继续履行合同由被告按总房款的1%向乙方支付违约金。被告安宁新巨和房地产开发有限公司于2015年4月8日张贴公告，回复交房时间为2015年7月30日，并表明2015年3月31日前的违约赔偿按商品房购销合同处理，2015年4月1日至取得竣工验收备案表之日止按合同约定总房价的银行贷款基准利率计算利息给购房人。另查明，被告至今仍未向原告方履行合法的交房义务。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，原告李绍荣、丁有芝与被告安宁新巨和房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同应为合法有效。根据合同约定，原告已按约履行向被告支付购房款395158元的义务，被告就应按照合同第七条的约定在2014年12月31日前将验收合格的房屋交付给原告，现被告未按期交房的行为已构成违约，应当根据《商品房购销合同》第九条的约定承担违约责任。根据该条约定，对于逾期交房的原告方可以选择解除合同或继续履行合同并要求被告支付违约金，在原告选择继续履行合同的情况下，该合同应当继续履行。故对于原告方要求被告继续履行合同约定的交房义务的诉讼请求，本院依法予以支持。 对于原告方要求被告支付因逾期交房支付违约金33042.9元的诉讼请求。本院分析认定如下：（一）、根据《商品房购销合同》第九条约定，被告逾期交房50天内被告按每天30元支付违约金，逾期交房50日后被告按每天60元支付违约金，逾期超过90日若原告方选择继续履行合同的按总房款的1%向乙方支付违约金。对于逾期交房50天内的违约金应当计算为30元/天×50天=1500元，对于逾期交房50天后至90天内的违约金应当计算为60元/天×40天=2400元。（二）、对于逾期交房90天后的违约金，原告方主张按2015年5月8日被告安宁新巨和房地产开发有限公司发布的补充协议中约定按同期银行贷款利率计算，但原告方并未与被告签署过该补充协议，故该补充协议对于原、被告之间不具有约束力，本院对该证据的三性不予采经纳，原告方要求以该补充协议内容计算违约金的诉讼请求本院依法不予支持。本案中，因被告方于2015年4月8日向包括原告方在内的购房业主以公告的方式告知2015年4月1日起至取得竣工验收备案表之日止按合同约定总房价的银行贷款基准利率计息向业主支付损失。庭审中可知该公告上加盖了被告安宁新巨和房地产开发有限公司的公章，该公章与原被告之间签订的《商品房购销合同》上被告方加盖的公章一致，故对原告提供的公告本院依法予以采信。故逾期交房90天后的违约金应当按照总房价的银行贷款基准利率即合同签订时银行贷款月利率5.45833‰计算，自2015年4月1日计算至2016年7月3日止为395158元×5.45833‰÷30×459天=33000.6元。根据公告公示内容，被告支付现金的时间为交房后五个月内，但根据庭审查明被告安宁新巨和房地产开发有限公司向原告方承诺的交房时间一再往后拖，该时间为不确定的时间，若按公告内容规定履行交付义务则变相减轻了被告方的义务，且公告是在订立时未与原告方协商的条款,本院认为应该适用格式条款的规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”故对公告中交房后五个月内支付现金的内容本院不予适用。 据此，为保护当事人的合法权益，维护正常的经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下： 一、由被告安宁新巨和房地产开发有限公司继续向原告李绍荣、丁有芝履行合同约定的交房义务。 二、由被告安宁新巨和房地产开发有限公司于本判决生效后15日内向原告李绍荣、丁有芝支付违约金暂计算至2016年7月3日为人民币33000.6元，以及以总房价人民币395158元为本金按月利率5.45833‰计算自2016年7月4日起至实际交房之日止期间的相应利息损失。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费626元，减半收取313元由被告安宁新巨和房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。 审判员  刘跃武 二〇一六年十月二十四日 书记员  吴 茜