上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初8745号原告：吕琴，女，1981年2月6日出生，汉族。委托代理人：史明生，上海明生律师事务所律师。被告：伍爱荣（第一被告），女，1968年10月1日出生，汉族。被告：章润珠（第二被告），女，1986年7月16日出生，汉族。委托代理人：乐伟瑛（系第二被告母亲），女，1964年12月31日出生。委托代理人：缪林凤，上海市华夏律师事务所律师。原告吕琴与被告伍爱荣、章润珠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月15日立案受理后，依法适用简易程序。本案于2016年9月27日公开开庭进行审理，原告吕琴及其委托代理人史明生、被告伍爱荣、被告章润珠的委托代理人乐伟瑛、缪林凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕琴向本院提出诉讼请求：判令两被告继续履行合同。审理中，原告变更诉讼请求为：1、解除双方之间的房屋买卖合同；2、两被告返还原告预付款人民币40,000元；3、两被告赔偿原告违约金2,020,000元，赔偿原告佣金损失20,200元。事实与理由：原告与章耀杰于2015年9月12日，就坐落于上海市青浦区秀泽路339弄X室房屋，在居间方满懿（上海）房地产咨询有限公司（下简称“满懿公司”）处，达成了《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》，双方对房屋价格、违约责任等作出了明确约定，原告就此支付章耀杰定金40,000元、支付佣金20,200元。章耀杰于2015年9月16日死亡，章耀杰与第一被告系夫妻关系，与第二被告系父女关系。两被告因遗产继续纠纷诉至上海市静安区人民法院，案号为（2016）沪0106民初916号，经法院调解结案。现第二被告无故不履行合同，无法实现合同目的，故要求解除合同。被告伍爱荣辩称，合同无效；若合同有效，第一被告愿意继续履行，但两被告不能达成一致意见。被告章润珠辩称，合同是无效的，不应该履行，《上海市动迁安置房管理办法》第二十三条规定取得房产证后的三年内不得转让。系争房屋是动迁安置房，尚未取得房产证，不得上市交易。这条规定不能理解为取得产证后三年后就可以转让，合同上也没有附交付期限，应当理解为即刻履行的合同，但是合同没有办法即刻履行，由此合同本来就不能履行。本院经审理认定如下事实：2014年10月21日，章耀杰作为被征收人之一（乙方）与上海市静安第二房屋征收房屋事务所有限公司（甲方）签订《上海市国有土地房屋征收补偿协议》，约定：“乙方选择房屋产权调换，根据本征收基地补偿安置方案，以乙方应得的货币款额，甲方提供给乙方的产权调换房屋计5套，房屋总建筑面积386.19平方米。……2.青浦区崧泽华城秀泽路339弄X室，预测面积78.71平方米，房屋总价723,738.45元，优惠总价526,963.45元……”2015年7月20日，章耀杰（乙方）与上海中建八局投资发展有限公司（甲方）签订《上海市商品房预售合同》，约定：“乙方向甲方购买青浦区赵巷镇秀泽路339弄《崧泽华城佳福雅苑》X室，据甲方暂测该房屋建筑面积为78.71平方米，……”。该合同并注明：“本合同仅适用于动迁安置对象，非动迁安置对象今后在办理登记时将无法登记。”现上述房屋钱款已付清，章耀杰已实际使用。2015年9月11日，原告交付满懿公司意向金40,000元。同日章耀杰作为卖方，原告作为买方、满懿公司作为居间方，三方签订《房地产买卖居间协议》1份，约定：原告向章耀杰购买位于上海市青浦区赵巷镇秀泽路339弄X室房屋，原告为表示购买诚意，向满懿公司支付意向金40,000元；系争房屋总价款1,010,000元；若章耀杰在居间协议上签字则意向金转为定金，章耀杰同意将前述定金交满懿公司保管；《房屋买卖合同》（附件一）成立即表明买卖合同成立，满懿公司居间成功，原告与章耀杰应于合同成立之日按照本协议约定的总房价款的1%支付满懿公司本次交易佣金，上述佣金由原告承担。同日，原告与章耀杰签订《房屋买卖合同》1份，约定：总房价款1,010,000元；章耀杰应于2015年9月12日前申请办理并领取房地产权证；原告与章耀杰同意于章耀杰领取产权证后7日内前往满懿公司签订网签版《上海市房地产买卖合同》；原告应于签订网签版买卖合同当日交付满懿公司首期房款710,000元（包含已付全部定金，尾款300,000元由满懿公司代为保管），由满懿公司转付章耀杰银行专项用于偿还借款；原告应于签订网签版买卖合同后向贷款银行申请贷款；双方应于原告贷款申请审核通过后赴房地产交易中心申请产权过户及抵押登记（简称“送件”）；原告应于取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后由贷款银行支付第二期房款300,000元，放款期限以贷款银行为准；双方应于房地产交易中心出具以原告为权利人的房地产权证且章耀杰收到原告第二期房款后7日内对房地产进行验看、清点，确认无误后由章耀杰交付给原告，并由原告自行或通过满懿公司支付尾款；若原告申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的，应当在送件同时将相应部分房款支付章耀杰；如任何一方未按合同约定履行，经另一方书面催告仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除合同，若守约方解除合同的，违约方应按照总房价款的2倍向守约方支付违约金。上述合同另对其他事项作了约定。原告和章耀杰填写落款日期为2015年9月12日。2016年9月15日，原告支付满懿公司佣金10,100元。2015年9月16日，章耀杰死亡。伍爱荣与章耀杰于2015年6月27日登记结婚。章润珠系章耀杰与乐伟瑛所生之女。章耀杰的父亲章衍庆于1999年7月29日报死亡，其母亲周玲棣于2011年8月30日报死亡。2016年4月22日，上海市静安区人民法院作出（2016）沪0106民初916号民事调解书，确认伍爱荣与章润珠达成如下协议：一、被继承人章耀杰与上海中建八局投资发展有限公司就上海市青浦区赵巷镇秀泽路339弄X室房屋签订的《上海市商品房预售合同》（包含各附件及补充条款）（合同编号为201500012457）中由被继承人章耀杰享有并承担的合同权利及义务变更为伍爱荣、章润珠各继承50%的权利及义务；二、双方当事人就被继承人章耀杰名下的遗产继承事宜，再无争议。因被告章润珠不愿意继续履行本案房屋买卖合同，原告诉诸本院。上述查明的事实，由以下证据证明：原、被告陈述，原告提供的房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、佣金收据、民事调解书复印件，被告提供的预售合同。双方对上述证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。审理中，原告称，现在安置房买卖很普遍，拆迁安置房拿到产证后三年之后才能过户不影响房屋买卖合同的效力，原告与章耀杰都是真实意思表示。因第二被告无故不愿意继续履行合同，被告方构成违约，故原告有权解除合同，并要求被告方承担2倍房价的违约金。原告除支付满懿公司中介费外，还支付给另外一家中介公司中介费10,100元，具体名称不记得了，系争房屋原来是挂在该中介公司的，故该笔损失也应由被告方赔偿。对此原告提供案外人黄飞于2015年9月11日出具的收条1份。第一被告对黄飞收据不予认可，称黄飞引荐章耀杰到满懿公司，章耀杰付了5,000元给黄飞，算是小费。被告只与满懿公司存在居间关系，系争房屋是挂在满懿公司的。原告付给黄飞的中介费与本案无关。第二被告对黄飞收据不予认可，认为居间方是满懿公司，居间协议中约定佣金是1%，原告愿意多付是原告自己的事情。两被告称，根据预售合同，系争房屋是拆迁安置房，不得上市交易，故本案买卖合同无效。两被告另提供房屋交接书（交接时间为2015年9月22日），以证明开发商在章耀杰死后寄给第一被告，系争房屋没有真正交接。原告对证据真实性无异议，但认为两被告在继承权利的同时也应承担相应债务。现在第一被告同意履行合同，而第二被告不同意履行合同，导致合同无法履行。本院认证如下：关于原告提供的黄飞收据，因第一被告确认黄飞介绍第一被告到满懿公司出售房屋，与原告称黄飞介绍原告至满懿公司购买房屋相印证，故黄飞与本案房屋买卖关系有关，本院对该份收据予以采纳；关于被告提供的房屋交接书，原告对此无异议，本院予以采纳。据此，本院确认如下事实：1、2015年9月11日，原告为购买系争房屋支付案外人黄飞10,100元；2、上海中建八局投资发展有限公司曾发出通知，要求章耀杰于2015年9月22日交接系争房屋。审理中，第一被告确认已收到原告交付的40,000元意向金，用于办理章耀杰的丧事、归还章耀杰生前债务。本院认为：系争房屋为配套商品房，根据其性质相关政策规定在一定的期限内权利不能发生转移，但房屋权利的限制转移不影响债权合同的订立及效力。原告与章耀杰签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同履行各自义务。故两被告认为系争房屋系动迁安置房，章耀杰尚未取得产权证，不得上市交易，故本案合同无效的主张，没有事实及法律依据，本院不予采信。现章耀杰已死亡，两被告作为章耀杰的继承人继承了章耀杰对系争房屋享有的相关权益，亦应在继承范围内承担章耀杰对系争房屋所负担的债务，故两被告应继续履行本案系争房屋的买卖合同。现两被告拒不履行合同，已构成根本违约，原告有权解除合同。原告在庭审中通知两被告解除合同，行使了合同约定的解除权，故原告与章耀杰于2015年9月11日签订的《房屋买卖合同》已于2016年9月27日解除，被告应返还原告预付房款。鉴于被告违约行为导致合同解除，原告有权依照合同约定要求被告承担违约金。被告认为合同约定的违约金标准过高。根据我国合同法和司法解释的相关规定，双方当事人约定的违约金低于因违约方造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，当事人请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。由此可见，当一方当事人违约造成另一方实际损失时，损失方有权在违约金和实际损失额中择一向对方行使主张权。当违约金高于实际损失时，守约方有权主张违约金，当实际损失高于违约金时，守约方有权要求调整违约金数额至实际损失额。本院根据本案合同的履行程度，被告的过错程度、原告的实际损失，酌情认定被告应当支付原告违约金100,000元，对原告要求被告另外赔偿佣金损失的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定，判决如下：一、原告吕琴与章耀杰于2015年9月11日签订的《房屋买卖合同》于2016年9月27日解除；二、被告伍爱荣、章润珠应于本判决生效之日起十日内返还原告吕琴预付款40,000元；三、被告伍爱荣、章润珠应于本判决生效之日起十日内支付原告吕琴违约金100,000元；四、驳回原告吕琴其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费23,441.60元，减半收取计11,720.80元，由原告负担10,170.80元，被告负担1,550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇一六年十月二十一日书记员  周 诗附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国继承法》第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。