广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0183民初4626号原告：欧锦南，男，1980年6月7日出生，汉族，住广东省广州市天河区，委托代理人：帅淼生，广东瑞迪安律师事务所律师。被告：董富治，男，1989年9月10日出生，汉族，住广东省化州市，委托代理人：孙全泰，广东江盈律师事务所律师。原告欧锦南诉被告董富治房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘勋独任审判，公开开庭进行了审理。原告欧锦南的委托代理人帅淼生，被告董富治的委托代理人孙全泰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧锦南诉称：2016年3月1日，欧锦南与董富治签订了《房地产买卖合同》，双方约定被告将座落在新塘镇××天地花园××房，以人民币810000元的价格出售给欧锦南。双方约定三月底交楼。合同签订后，欧锦南依约支付给董富治40000元购房定金，但是董富治并未依约将房屋交付给欧锦南。并借故拖延履行办理首期款支付和房屋交付的相关银行按揭手续。为此，欧锦南诉至法院，请求判令，一、解除欧锦南与董富治签订的《房地产买卖合同》；二、董富治双倍返还定金80000元；三、董富治按照约定售楼价的15%支付违约金139516元给欧锦南；四、董富治赔偿欧锦南经济损失15000元；五、董富治承担本案诉讼费用。被告董富治辩称：一、在签订合同时，董富治已经告知欧锦南涉案房屋房产证丢失的事实，因此在履行合同过程中因房产证引起的纠纷不应归责于董富治。二、董富治并非拒不履行合同，签订合同后，董富治已经积极向房产局办理房产证遗失补办手续。三、根据法律规定，既约定定金责任又约定违约金责任的，应择一适用，不能同时主张。同时在本案中董富治并不存在违约行为，故不应承担相应的违约责任。四、欧锦南主张的15000元中介费不是损失，是中介服务合同产生的支出，与本案合同没有关联性。五、董富治同意解除房地产买卖合同。经审理查明：2016年3月1日，董富治（卖方）与欧锦南（买方）签订《房地产买卖合同》，载明“买卖双方分别独家委托经纪方就买卖座落于新塘镇××天地花园××房提供买卖咨询及中介服务。……达成以下协议：一、该物业建筑面积91.73平方米。……二、买卖双方同意该物业售楼价为人民币捌拾壹万零仟零佰零拾零元整（￥810000元），……四、买卖双方同意该物业交付使用的时间为：现租客3月底到期，搬走即交。……六、买卖双方签订本合同后，买方悔约不买或因买方原因不能按本合同约定买入该物业，视为违约，买方无权请求退还购房定金；卖方悔约不卖或因卖方原因不能按本合同约定将该物业售予买方，视为违约，卖方应双倍返还购房定金并退还其他已收售楼款。七、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供按揭贷款和递件交易过户所需资料或逾期办理按揭贷款和递件交易过户等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付售楼款等无故不履行本合同项下义务的，则：（1）逾期未超过十天的，违约方每日须按售楼价的0.1%向守约方支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同，违约方须支付售楼价的15%给守约方作为违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。违约方已收之钱款应于解除合同发出之日起五天内退还守约方。……八、无论在任何情况下，若买方或卖方在签署本合同后，未能依本合同条款或未通过经纪方买卖该物业，均视为违约，违约方应向经纪方支付售楼价3%作为违约金，并承担守约方向经纪方支付的买卖咨询及中介服务费等已发生的相关费用……备注：1、买卖双方提供此次交易所需资料，经纪方协助办理。2、因卖方房产证丢失，约定签订本合同后即刻办理补办房产证及申请银行还款手续。”，附件载明：“……涂销抵押后按揭付款1、购房定金人民币肆万元须在签订本合同时支付。卖方应在签订本合同后20天内向原抵押银行申请办理提前还贷款手续，并在经纪方或原抵押银行通知还贷之日起5天内负责一次性还清贷款，买方承担还贷款之费用。买卖双方应在签订本合同后30天内委托经纪方指定处办理按揭贷款及递件交易过户手续并提交所需资料及费用。买卖双方于贷款银行出具同意贷款文件和卖方完成提前还清贷款后5天内共同到房地产交易中心办理递件交易手续。2、首期楼款（已包含购房定金）人民币贰拾壹万元整（￥210000元）应在银行通知扣款时含定金付人民币140000元，剩余过户时付清。3、售楼价余款人民币陆拾万元整（￥600000元）在办完交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内。……”。2016年2月29日，董富治出具《承诺书》，载明“……交楼情况：现租客搬走即可交楼。……三、本人在签署本承诺书时收取贵公司代买方交来定金人民币贰万元整，作为本人出售该物业收取的部分楼款，买卖合同即告成立。……”。2016年2月29日，欧锦南支付定金20000元给董富治，董富治出具收据给欧锦南收执。2016年2月29日，原增城市国土资源和房屋管理局出具《产权情况表》，载明“不动产坐落新塘镇××天地花园××房，产权人董富治。”2016年3月1日，欧锦南支付定金20000元给董富治，董富治出具收据给欧锦南收执。2016年3月13日，董富治登报公告房地产权证《遗失声明》，载明“……有异议者，请在30天内书面向广州市增城区国土资源和规划局提出……”。2016年4月21日，广州市广发房地产代理有限公司向董富治发出《催促办理手续告知函》，载明“……依据买卖合同附件第五条付款的约定，贵方应在签订本合同20天内向原抵押银行申请办理提前还贷手续，应在30天内办理按揭贷款提供所需资料，贵方在买卖合同约定的期限内并未按约办理上述手续。为此我公司催告贵方，请务必于2016年4月30日前向原抵押银行申请办理提前还贷手续并提供办理按揭贷款所需资料。……”。审理中，一、欧锦南、董富治陈述如下事实，1、涉案房屋没有交付给欧锦南；2、欧锦南共计支付40000元定金给董富治。二、欧锦南陈述以下事实，1、尚未支付中介费给中介公司；2、明确选择要求董富治承担违约金的赔偿请求。三、董富治陈述如下事实，1、涉案房屋的房产证在2016年11月底才能办好；2、之所以没有按照合同约定在3月底交付涉案房屋给欧锦南，是因为当时对中介公司的信任才签订该合同。本院认为：欧锦南与董富治签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，并不违背法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。依据双方签订的《房地产买卖合同》第四条“买卖双方同意该物业交付使用的时间为：现租客3月底到期，搬走即交。”及第七条“因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供按揭贷款和递件交易过户所需资料或逾期办理按揭贷款和递件交易过户等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付售楼款等无故不履行本合同项下义务的，则：……（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同，违约方须支付售楼价的15%给守约方作为违约金。”约定，可知，涉案房屋董富治应在2016年3月底后即交付给欧锦南，但董富治直至庭审之日仍未履行交付涉案房屋的义务，已经构成违约。因此，欧锦南要求解除合同，返还40000元定金并支付违约金的主张，于法有据，本院予以支持。虽然董富治应承担违约责任，但本院综合考量董富治履行合同的行为，根据双方在2016年3月1日签订合同时约定“因买方房产证丢失，约定签订本合同后即可办理补办房产证手续及申请银行还款手续”，可知欧锦南在签订合同时是明知涉案房屋的房地产权证处于遗失状态，并约定了董富治办理房地产权证遗失补办手续的起始时间，而董富治在2016年3月14日即办理了房地产权证遗失声明公告手续，根据该遗失声明可知，公告异议期为30天，因此，即使董富治在合同签订当日即办理涉案房屋房地产权证的遗失声明公告，双方在合同中约定“在签订合同后30天内办理按揭及递件过户手续”也失去了履行之可能，而造成上述原因，并非是董富治恶意违约造成，同时结合董富治之后积极履行提前还贷手续，本院认定董富治是有履行合同的意愿的。综合考量，欧锦南要求董富治承担总房款15%即139516元的违约金，该违约金数额过高，本院予以调整，以40000元较为适宜。至于欧锦南请求董富治支付15000元中介费的诉讼请求能否支持的问题，因上述中介费欧锦南尚未支出，故本院对此不予支持。综上。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告欧锦南与董富治于2016年3月1日签订的《房地产权买卖合同》；二、被告董富治在本判决发生法律效力之日起十日内，返还已付的40000元定金给原告欧锦南；三、被告董富治应在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿原告欧锦南40000元违约金；四、驳回原告欧锦南的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6920元，由原告欧锦南负担495元和被告董富治负担6425元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘勋二〇一六年十月二十四日书记员  李靖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果