四川省雅安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川18民初112号 原告（案外人）：唐晓燕，女，1987年6月9日出生，汉族，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：张毅，四川和法律师事务所律师。律师执业证号××。 被告（申请执行人）：熊刚，男，1969年7月15日出生，汉族，住四川省开江县。 第三人（被执行人）：涂志猛，男，1962年6月28日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 第三人（被执行人）四川惠信融通实业发展有限公司，住所地：四川省成都市武侯区佳灵路3号1栋5层501号。 法定代理人：邓俊如，该公司经理。 第三人（被执行人）：成都花都置业发展有限公司，住所地：四川省彭州工业开发区。 法定代理人：艾继长，该公司经理。 第三人（被执行人）：四川一通融资担保有限公司，住所地：四川省成都市高新区创业路8号。 法定代理人：涂磊，该公司经理。 第三人（被执行人）：席蓉，女，1966年9月17日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 原告唐晓燕与被告熊刚、第三人涂志猛、四川惠信融通实业发展有限公司（以下简称惠信融通公司）、成都花都置业发展有限公司（以下简称花都置业公司）、四川一通融资担保有限公司（以下简称一通融资公司）、席蓉案外人执行异议之诉一案，本院于2020年12月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年1月29日公开开庭进行了审理。原告唐晓燕及其委托诉讼代理人张毅，被告熊刚到庭参加了诉讼。第三人惠信融通公司、花都置业公司、一通融资公司、席蓉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。第三人涂志猛因其在服刑，其向本院明确表示既不委托诉讼代理人，也不到庭参与诉讼，均以花都置业公司所提事实和庭审意见为准。本案现以缺席审理终结。 原告唐晓燕向本院起诉请求：1、撤销（2014）雅执字第42-40号民事裁定书；2.解除对四川省彭州市××镇××道××号××栋××层××号房屋的查封。事实和理由：因熊刚与第三人之间的借款合同纠纷一案，熊刚胜诉后，向贵院申请强制执行，贵院在执行过程中对登记在第三人花都置业公司名下位于四川省彭州市××镇××道××号××广场商住楼××.2栋进行了查封。唐晓燕获悉上述情况后，对执行标的提出书面异议，贵院于2020年11月2日作出（2020）川18执异33号执行异议裁定书，裁定：驳回唐晓燕的异议请求。唐晓燕认为，（2020）川18执异33号认定事实错误，理由如下：1.诉争房屋属于根据最高人民法院《关于人民法院办理执地异议和复议案件若干问题的规定》第28条可以排除执行的情形，唐晓燕提供的证据足以证明以下事实：唐晓燕与花都置业公司签订《商品房买卖合同》的时间是在2007年2月26日，取得诉争房屋的时间在地2007年2月26日，截止至2016年11月7日，唐晓燕已向花都置业公司支付了购买款170413元，而贵院查封诉争房屋的时间是在2014年9月17日，故诉争房屋属于可以排除执行的情形。2.花都置业公司于2007年3月30日起在唐晓燕处租赁了诉争房屋，并向唐晓燕支付租金，诉争房屋性质为商业用房，为投资经营需要，唐晓燕就办理诉争房屋产权过房一事多次找到花都置业公司协商，但花都置业公司均以各种理由推诿办理，导致诉争房屋至今仍登记在花都置业公司名下。同时，唐晓燕也无法查询该房屋的登记情况，无法知晓房屋的抵押情况，故唐晓燕在本案中不存在“没有履行合理的注意义务”的情形。3.熊刚未提供证据证明诉争房屋具有可以排除执行的例外情形，应当承担举证不能的法律后果，（2020）川18执异33号执行异议裁定书缺乏事实和法律依据，请求支持唐晓燕的诉讼请求。 被告熊刚辩称：熊刚与唐晓燕不认识。在法院冻结财产的时候，在长达几年的时间，也没有办理房屋产权证，也不知什么原因。法院冻结财产已经7、8年了，为什么现在才来起诉？作为自然人，从交房款之日起，或者交房屋尾款之日起，什么时候办理房产证，是一个基本的常识，希望法院依法判决。 第三人涂志猛、惠信融通公司、花都置业公司、一通融资公司、席蓉未作答辩也未举证。 原告唐晓燕为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据： 一、唐晓燕的身份证，拟证明其主体资格。 二、雅安市中级人民法院（2020）川18执异33号执行异议裁定，四川省彭州市住房保障服务中兴出具的房屋信息摘要3，拟证明诉争房屋查封的主要内容，唐晓燕具有本案案外人异议之诉的主体资格，熊刚具有主体资格。 三、《商品房买卖合同》，拟证明唐晓燕与花都置业公司于2007年2月26日签订合同。 四、收款收据八份，拟证明截止至2016年11月7日，唐晓燕支付了购房款170413元。 五、《确权协议》，拟证明唐晓燕与花都置业公司对确认房号，房屋的位置。 六、租房协议2份、铺面的租赁协议，微信支付凭证、交款单，拟证明花都置业公司从2007年3月30日起在唐晓燕处租赁了诉争房屋，并向唐晓燕支付租金的事实以及2020年7月22日又将诉争房屋出租他人使用的事实。 七、情况说明两份，一份是花都置业公司于2020年11月26日出具，证明唐晓燕在签订房屋买卖合同后，已经缴纳了全部购房款，交付了办理产权证所需要的全部资料，是因花都置业公司原因未办理案涉房屋的备案和产权证的相关事实。另一份是花都置业公司于2021年1月27日出具，证明唐晓燕已按合同的要求交付购房款，花都置业公司出具相关收据的事实。 八、成都铁路运输法院（2020）川7101民324号民事判决书，该判决书认定诉争房屋被成都铁路运输法院查封后，唐晓燕提出了执行异议，成都铁路运输法院中止执行后受理执行异议之诉，认定了以下事实：诉争房屋唐晓燕交纳了全部房款，签订了合同并占有使用诉争房屋，没有办理产权证的原因是因为花都置业公司的原因未办理产权证，该判决支持了唐晓燕，排除了执行。 被告熊刚质证认为，我方不太清楚对方提供的证据是否真实，在本案执行长达十几年期间，没办理房产证不知道是什么原因。对唐晓燕提交的证据无法判断其真假。 第三人涂志猛、四川惠信融通实业发展有限公司、成都花都置业发展有限公司、四川一通融资担保有限公司、席蓉未发表质证意见也未向本院举证。 被告熊刚未向本院举证。 本院认为，对唐晓燕提交的证据，对其真实性予以确认，但是否合法及与本案有关联，将综合全案证据予以认定。 本院依法调取了四川省雅安市中级人民法院（2014）雅民初字第50号民事调解书。 根据当事人的陈述，经庭审审查确认的证据以及本院的法律文书，本院认定事实如下： 一、诉争房屋查封的相关事实 被告熊刚与第三人涂志猛、惠信融通公司、花都置业公司、一通融资公司、席蓉民间借贷纠纷一案，2014年8月13日，以四川省雅安市中级人民法院（2014）雅民初字第50号民事调解书结案。民事调解书的主要调解协议内容有：涂志猛应归还熊刚欠款4700万元及相应的利息，分期分批于2015年1月30日前全部结清，惠信融通公司、花都置业公司、一通融资公司、席蓉对欠款本息承担连带清偿责任，熊刚自愿放弃其他诉讼请求。该调解书生效后，第三人未按调解协议履行付款义务，被告熊刚向本院申请强制执行，本院以（2014）雅执字42号立案执行。执行中，于2014年9月17日作出（2014）雅执字第42-5号执行裁定书，裁定：“查封被执行人成都花都置业发展有限公司所有的位于彭州市××道××号××广场商住楼××.2栋1-2楼（房屋唯一号：4789-4797、4799；4800-4802；4819-4827；4829-4833；4866-4873；4874-4877；4882；4892-4899；4900-4902；4908；6605-6607）的房产，查封效力及于上述房屋所涉土地使用权范围。”。 2019年8月30日，本院应被告熊刚的申请作出（2014）雅执字第42-40号执行裁定书，裁定：“续行查封被执行人成都花都置业发展有限公司所有的位于彭州市××道××号××广场商住楼××.2栋1-2楼（房屋唯一号：4789-4797、4799；4800-4802；4819-4827；4829-4833；4866-4873；4874-4877；4882；4892-4899；4900-4902；4908；6605-6607）的房产，查封效力及于上述房屋所涉土地使用权范围。续行查封期限为三年，自2019年9月15日至2022年9月14日止。” 原告向本院提出执行异议，本院于2020年11月2日作出（2020）川18执异33号执行裁定书，认定本院（2014）雅执字第42号属于涉及金钱债权执行，位于彭州市××镇××道××号××栋××层××号的房屋系花都置业公司所有，本院查封案涉房屋合法，原告唐晓燕与花都置业公司签订的《商品房买卖合同》后未办理合同备案登记或过户登记，2016年4月20原告唐晓燕与花都置业公司签订的《确权协议》前该房屋抵押给大连银行股份有限公司成都分行并办理抵押登记，原告唐晓燕没有履行合理的注意义务，导致该房屋至今未办理过户登记，故本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，裁定驳回原告的异议请求。之后，原告唐晓燕向本院提起本案诉讼。 二、唐晓燕与诉争房屋的相关事实 2007年2月26日，唐晓燕与花都置业公司签订《商品房买卖合同》（未明确合同编号），该合同主要约定：出卖人花都置业公司以出让方式取得案涉地块的土地使用权，商品房预售许可证为彭房预售字第5××1号。卖受人唐晓燕购买的商品房为第1幢1层2号房，用途为商铺，建筑面积共59.16平方米，单价为每平方米3620.12元，总金额214159元。面积误差在3%以内的，据实结算房价款，超出3%部分的房价款由出卖人承担。付款方式采用银行按揭方式，首付101894元，按揭100000元，在彭州市农村信用合作社办理按揭。出卖人应当在该商品房经验收合格交付买受人。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人的原因，造成该商品房不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理（出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。在合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，按第1种方式即提交彭州仲裁委仲裁解决。商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向彭州市房管局申请登记备案。 2007年2月28日，花都置业公司向唐晓燕出具加盖成都花都置业发展有限公司财务专用章的收据，载明收到彭洪积首付款81894元，其中75000元转账支付，收取现金6894元。 2007年3月30日，彭洪积与花都置业公司签订了《房屋租赁合约》，该合同主要约定：彭洪积将座落彭州市天彭镇花龙村致和四方村房房型1#1-2号店面面积55.77平方米出租给花都置业公司使用，期限为一年，每月租金15元每平方米，一次性付清房租10039元（房租从各种税费里扣减）。 2012年3月27日，唐晓燕与花都置业公司又签订了《房屋租赁合约》，该合同主要约定：唐晓燕将案涉上述房屋出租给花都置业公司，租赁期限暂定为120个月，自2012年1月24日起至2022年1月23日止。2012年1月24日起至2013年1月23日每月租金16元每平方米，交租方法为每半年付一次，房租从花都置业公司收取，2013年1月23日开始在原租金的基础上每年以百分之十递增。2019年3月30日，唐晓燕从花都置业公司唐总处以微信方式领取了2018年1月1日起至2018年12月31日的房租12778元。 2020年7月22日，唐晓燕与刘中思签订《铺面租赁协议》，将案涉铺面租给刘中思使用，约定租金为10650元，租赁期限为2020年7月22日起至2021年7月22日止。唐晓燕收取了租金10650元。 2007年3月26日，花都置业公司向彭洪积开具了20000元的收据，2009年1月16日，花都置业公司向彭洪积开具了20000元的收据；2009年2月6日，花都置业公司向彭洪积开具了20000元的收据；2009年2月15日，花都置业公司向彭洪积开具了20000元的收据。2016年11月7日，都置业公司向唐晓燕开具了8519元的收据。以上共计88519元。 审理中，唐晓燕向本院提交了付款明细，载明首付款81894元及2007年3月26日、2009年1月16日、2009年2月6日、2009年2月15日支付的房款均为现金支付，2016年11月7日支付的房款8519元系用租金抵扣的房款。以上共计170413元。并注明其2015年应得房租15111元、2017年应得房租18232元、2019年应得房租22063元、2020年1月至7月应得房租14178元共计69584元房租花都置业公司未向唐晓燕支付，抵购房款有余，花都置业公司应补唐晓燕房租25838元。 花都置业公司于2020年11月26日、2021年1月27日各出具了一份《情况说明》。2020年11月26日的情况说明载明唐晓燕等八人先后在2006年9月至2007年11月期间，与公司签订房屋买卖合同，并按公司要求上交了办理房屋产权证所需的全部办证资料，后因公司原因至今未办理备案和房屋产权等相关证照。2021年1月27日的情况说明载明在2006年9月至2007年11月，唐晓燕等9人先后与公司签订房屋买卖合同，同时按公司要求一次交清或分期分批以现金的方式交纳购房款，公司已出具相关收据证明，最终核算以财务专用章的收据为准。 2020年11月25日，唐晓燕向铁路运输法院案款专户转款43746元，加上首付款81894元，以上共计支付购房款214159元。 另查明， 1.2020年12月4日彭州市住房保障中心出具的房屋信息摘要载明，位于彭州市××镇××道××号××栋××层相关房号（2、36、38、39、41）的房屋登记的权利人为花都置业公司（本案争议的为2号房屋），限制登记的信息有：本院（2014）雅执字第42—5，限制登记时间2014年9月17日，解除限制时间2016年9月16日。之后，成都市公安局高新技术产业开发区分局，成都铁路运输法院，成都市公安局锦江分局相继进行了查封。成都铁路运输法院限制登记文号为（2014）成铁执保字第44号，限制登记时间为2014年11月14日至2016年11月14日。本院（2014）雅执字42-40裁定续查封的限制登记时间为2019年9月15日，解除限制时间为2022年9月14日，成都铁路运输法院第一次是以（2014）成铁执保字第44号裁定查封，限制时间为2014年11月14日，解除限制时间为2016年11月14日，第二次是以（2015）成铁执保字第14-2号裁定查封，限制时间为2016年11月11日，解除限制时间为2022年11月10日。登记的抵押权人为大连银行股份有限公司成都分行。 2.成都铁路运输法院于2020年12月份3日作出（2020）川7101民324号民事判决书（原告厦门资产管理公司，被告唐晓燕及第三人花都置业公司，成都华蜀鼎峰贸易有限公司等申请执行人执行异议之诉），该案判决书认定唐晓燕与花都置业公司签订的《商品房买卖合同》合法、有效，驳回了厦门资产管理公司的诉讼请求。该案审理中，2020年11月25日，唐晓燕向铁路运输法院案款专户转款43746元。 3.审理中，唐晓燕陈述，案涉房屋的购房人原为彭洪积，在购买案涉房屋时唐晓燕与彭洪积没有关系。2008年3月唐晓燕与彭洪积结婚。2011年10月26日双方达成离婚协议，约定案涉房屋属于唐晓燕所有。离婚后，唐晓燕找到花都置业公司修改了合同，将购房人名字换成了唐晓燕。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案《商品房买卖合同》签订于2007年2月，本院于2019年8月30日作出（2014）雅执字第42-40号执行裁定书，于2020年11月2日作出（2020）川18执异33号执行裁定书，唐晓燕不服以上执行裁定，于2020年12月3日向本院提起案外人执行异议之诉，故本案应当适用当时的法律、司法解释进行审理判决。 本案唐晓燕的诉讼请求虽然是请求撤销（2014）雅执字第42-40号民事裁定书，并解除对四川省彭州市××镇××道××号××栋××层××号房屋的查封。但其诉讼目的是阻却本案的执行，案涉的标的物是商铺，所涉的执行系金钱债权执行，故本案的争议焦点为唐晓燕对执行标的即本案诉争的彭州市××镇××道××号××栋××层2号房屋（权0043382）是否享有足以排除强制执行的权利。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户登记。”的规定，本院评述如下： 第一、唐晓燕与花都置业公司于2007年2月26日签订了《商品房买卖合同》，约定花都置业公司将案涉争议房屋出卖给唐晓燕，合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定致合同无效的情形，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的规定，属合法有效的合同，应当受到法律的保护。唐晓燕虽然未依据合同的约定支付首付款及办理按揭，但其仍在签订合同后先后支付了购房款，本院的首查封时间发生于2014年，可见，唐晓燕与花都置业公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； 第二、2007年3月30日，彭洪积与花都置业公司签订了《房屋租赁合约》，2012年3月27日，唐晓燕与花都置业公司又签订了《房屋租赁合约》，2020年7月22日，唐晓燕与刘中思签订《铺面租赁协议》，从以上三份租赁合同可以看出，自唐晓燕之夫购房后，即与花都置业公司签订了《房屋租赁合同》，且该租赁事实一直持续，以上事实足以证明唐晓燕在本院查封之前已合法占有该房屋。唐晓燕出据的购房收据能证明其已实际支付了部分购房款，其中部分价款通过房租抵扣的方式支付亦不违反法律的禁止性规定，且在成都铁路运输法院审理厦门资产管理有限公司提起的申请执行人执行异议之诉一案审理中，唐晓燕已将案涉房屋的余下购房款交付该院执行，因此，可以认定唐晓燕在人民法院查封之前已合法占有该不动产，且已支付部分价款并将剩余价款按照人民法院要求交付执行。 第三，关于办理过户登记的原因分析。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出办理过户登记的请求等积极行为，可以认定为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，也可认定为符合该条件。在审判实践中应综合主观、客观两方面因素认定未办理过户登记的原因。就本案而言，双方签订的《商品房买卖合同》第二十四条的约定，自合同生效后30天内，由花都置业公司向彭州市房管局申请备案登记。显然花都置业公司应当按上述约定向彭州市房管局申请备案。主观方面唐晓燕在诉讼中陈述是向花都置业公司提出过过户备案的请求，诉讼中花都置业公司出具《情况说明》，明确未办理过户手续的原因在于花都置业公司，虽然熊刚在庭审中对唐晓燕陈述未过户备案的原因不是其造成的理由存在异议，但并未提交证据否定唐晓燕的主张，故本院根据在案证据不能认定本案诉争房屋未办理过户登记是因唐晓燕自身原因造成。 综上所述，唐晓燕的对案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益。唐晓燕的诉讼请求，其实质是停止对案涉的商铺的执行。而本案第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 一、不得执行查封的四川省彭州市××镇××道××号××栋××层××号房屋。 二、驳回原告唐晓燕的其他诉讼请求。 案件受理费4512元，由被告熊刚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长 徐 剑 审判员 周玉蓉 审判员 陶明钢 二〇二一年五月八日 书记员 张晋瑜 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条第二款：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身的原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百四十条：无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。