辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3331号上诉人(原审被告)：潘伟榕，女，汉族，1992年6月4日生，住大连市甘井子区。委托代理人：潘振江（潘伟榕父亲），汉族，1953年4月2日生，住址同上。被上诉人(原审原告)：大连金地物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区惠丰路********。法定代表人：刘涛，该公司副总经理。委托诉讼代理人：王冬雪，女，该公司职员。委托诉讼代理人：姜喆，男，该公司职员。上诉人潘伟榕因与被上诉人大连金地物业管理有限公司物业服务合同纠纷案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初10627号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人潘伟榕上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人返还违规收取的物业费3340元，物业费应从2019年8月9日起计算。主要事实和理由：一、本案的法律事实是案涉房屋不具备国家法律法规规定的商品房交付的条件，上诉人依法没有接收，一审无视案涉房屋尚未交付的法律事实，强行认定上诉人已经接收了案涉房屋，并以此为依据作出判决，属事实认定错误。二、双方争议焦点是案涉房屋是否已经交付上诉人，一审适用普通程序，既未归纳争议焦点，也不设合议庭，程序违法。三、上诉人一审中提交了三组证据，其中第三组是案涉房屋工程质量司法鉴定报告，结论是房屋存在严重工程质量缺陷，影响正常使用，该房屋到2019年4月22日止一直不具备商品房交付条件。一审未采信未认定此节事实，影响公正裁判。四、上诉人是交费后才验楼，验楼时发现质量缺陷，有开发商验房工程师的签字确认。五、被上诉人在一审不出示能证明案涉房屋已由开发商交付给上诉人，并且上诉人已经接收的、支持其主张的关键证据，上诉人申请二审法院责令被上诉人提供。六、依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条和《中华人民共和国物业管理条例第四十二条》及《辽宁省物业管理条例》第四十四条的规定，将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，开发商应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。被上诉人大连金地物业管理有限公司不同意上诉人潘伟榕的上诉请求，同意一审判决。主要答辩意见：上诉人的房子是13年交付的，上诉人已经交过一年物业费，证明已经接收了该房子。上诉人家有漏水的问题，在验房的当天已经报给地产公司，地，地产公司也承诺过说要给上诉人家维修漏水问题地产公司已经对上诉人就这个房子漏水问题进行了赔偿。大连金地物业管理有限公司向一审法院起诉请求：判令被告向原告支付自2014年10月1日至2020年6月30日拖欠的物业费共计19,782.3元。一审法院经审理查明，大连天意房地产开发有限公司与被告签订《商品房买卖合同》及其补充协议，合同显示被告为甘井子区博艺南园********房屋的买受人，同时，《商品房买卖合同》补充协议第十二条约定“买受人同意，在业主大会聘任物业管理机构之前，由大连金地物业管理有限公司提供物业管理服务。买受人接受并遵守出卖人依法制定的《临时管理规约》以及出卖人与物业服务公司签订的《前期物业服务合同》”。被告对建设单位大连天意房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》的内容予以确认、文件予以签收。该合同约定物业服务费用2.3元/月/平方米，合同第十条还约定，业主应于本物业交付之日起交纳物业服务费用。上述合同签订后，原告为案涉小区物业服务单位。另查，被告潘伟榕系大连市甘井子区博艺南园6号2单元5层1号房屋的业主，该房屋建筑面积124.61平方米。原被告均认可，被告已经于2014年交付了2013年9月30日至2014年9月30日的物业费。2017年8月4日原告按《商品房买卖合同》中被告预留的地址，通过EMS向被告发出了催费通知单等。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。建设单位大连天意房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》以及与被告之间签订的《商品房买卖合同》及其补充协议和被告对《前期物业服务合同》内容的确认与签收行为，对原、被告具有约束力。根据《前期物业服务合同》的约定，被告应在房屋交付以后交纳物业费。关于被告辩解房屋质量的问题，被告购买开发商开发的案涉房屋，被告与开发商之间形成商品房买卖合同关系，如果房屋质量出现严重问题影响被告使用，应由开发商对被告承担相应合同责任。而原告与被告之间系物业服务合同关系，依据合同相对性原则，被告不能以开发商违约为由，不履行与原告之间的合同义务。关于物业费起算时间，原告以《商品房买卖合同》约定交房日期为2013年9月30日，且被告已经交付了2013年9月30日至2014年9月30日的物业费等事实，证明物业费起算时间为2013年9月30日。庭审中被告亦认可自己交付过2013年9月30日至2014年9月30日的物业费，证明被告当时认可物业费起算时间为2013年9月30日。被告辩解，在收房时发现房屋多处漏水，与开发商沟通无果，遂于2018年将开发商诉至法院。后开发商与被告达成和解，被告撤诉，2019年8月9日开发商重新正式将房屋交付被告。但被告以与开发商有保密协议为由，不予说明其与开发商达成和解的内容，也没有证据证明新的交付时间，故该辩解不予采纳。关于被告辩解的诉讼时效问题，原告证明其已经于2017年8月4日通过EMS向被告催要过欠款，被告辩称没有收到过该邮件，但原告是按照被告在《商品房买卖合同》中预留的地址和电话发送的邮件，被告未收到邮件的责任不在于原告，原告已经按合理形式主张了权利，故诉讼时效中断。《前期物业服务合同》第十条约定，业主或物业使用人应于每季度首月15日前向乙方（原告）交纳当前物业服务费。依据该约定，2015年9月30日前的物业费已经超过诉讼时效，不予支持。故被告应支付拖欠的自2015年10月1日至2020年6月30日的物业费19,782.3元。判决如下：被告潘伟榕于判决发生法律效力之日起十日内，给付原告大连金地物业管理有限公司自2015年10月1日至2020年6月30日的物业费16,336.37元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费294元，减半收取147元（原告已预付），由原告负担20元，由被告负担127元。二审中，上诉人、被上诉人均提交2019年8月9日上诉人与开发商大连天意房地产开发有限公司签订的《协议书》作为新证据，上诉人拟以该份证据证明其于2019年8月9日才正式接收该房屋，物业费应自此起算。被上诉人对上诉人的主张不予认可，其拟以该份证据第一条内容证明上诉人同意承担2013年9月30日起包括物业服务费、水电费、采暖费在内的各项费用。上诉人还提交了《房屋意见表》和《收楼意见书》，拟证明上诉人验房后收取了四把钥匙，把其中两把交给了被上诉人，不能视为当日收房。被上诉人对该两份材料的真实性予以认可，但认为房屋漏水问题与被上诉人无关，不能作为拒交物业费的理由。本院对以上三份新证据的真实性均予以采信。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。补充查明，上诉人验收房屋时，发现房屋存在严重漏水问题，当日将其中两把钥匙交给被上诉人要求维修。后上诉人以商品房销售合同纠纷起诉开发商大连天意房地产开发有限公司，要求予以赔偿，案号是（2018）辽0211民初7551号。双方（甲方：大连天意房地产开发有限公司，乙方：潘伟榕）于2019年8月9日自行达成了《协议书》，第一条约定“甲、乙双方同意，由甲方给予乙方补偿金人民币190,000元（拾玖万元整），双方一次性彻底解决所有争议，前述补偿金已包括但不限于该房屋已出现的质量问题……乙方同意自2013年9月30日起承担与该房屋有关费用（包括但不限于物业服务费、水电费、采暖费等），并承诺按期足额交纳各项费用。”协议签订后，上诉人撤回该案起诉，现已结案。本院认为，上诉人是案涉小区的业主，被上诉人是开发商选聘的物业服务单位，双方成立物业服务合同关系。被上诉人有义务按照约定为小区提供物业服务，上诉人则负有按时足额交纳物业费的义务。现上诉人拖欠物业费是不争的事实，被上诉人要求上诉人给付2015年10月1日至2020年6月30日的物业费16,336.37元有合同和法律依据，一审予以支持并无不当，二审予以维持。上诉人以房屋验收时发现漏水至今未解决为由，主张其并未在验房当日收房，而是在与开发商签订《协议书》的2019年8月9日才接收房屋，之前的物业费依法应由开发商负担，只同意给付2019年8月9日起算的物业费。对此，本院认为，根据2019年8月9日《协议书》第一条约定内容，开发商同意向上诉人赔偿损失，上诉人同意自2013年9月30日起承担包括物业费在内的与案涉房屋有关的费用，并承诺按期足额交纳各项费用。上诉人认可《协议书》的真实性，该约定内容对上诉人有约束力。因此，争议期间的物业费应由上诉人负担。上诉人要求被上诉人返还违规收取的物业费3340元的上诉请求，因上诉人在一审未对此项主张提起反诉，被上诉人不同意二审一并审理，双方亦无法达成和解，故本院二审不予审理，上诉人可另行主张。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，但遗漏判项，应予纠正；上诉人上诉无理，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初10627号民事判决判项；二、驳回大连金地物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费127元，由上诉人潘伟榕负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 迪审判员  毕春燕二〇二一年五月六日书记员  孙雨宁