上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初9696号原告(反诉被告)：张敬，男，1982年3月17日生，汉族，住湖北省武汉市。原告(反诉被告)：刘婧，女，1984年5月6日生，汉族，住天津市。委托诉讼代理人张敬，系原告刘婧之夫。两原告共同委托诉讼代理人陈俊，上海齐坦律师事务所律师。被告(反诉原告)：苏向军，男，1963年6月30日生，汉族，住海南省海口市。委托诉讼代理人吴要康，上海法知特律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司上海松江支行，住所地上海市松江区。负责人李华，行长。委托诉讼代理人童烨，系该行工作人员。原告张敬、刘婧与被告苏向军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月24日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，本院根据原告申请追加中国建设银行股份有限公司上海松江支行作为本案第三人参加诉讼，被告向本院提起反诉，本院予以受理后合并进行审理，本案于2016年7月29日及2016年9月26日两次公开开庭进行审理。原告张敬、刘婧的共同委托诉讼代理人陈俊，被告苏向军的委托诉讼代理人吴要康，第三人中国建设银行股份有限公司上海松江支行的委托诉讼代理人童烨两次到庭参加庭审；原告张敬(同时作为原告刘婧的委托诉讼代理人)、被告苏向军到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告张敬、刘婧向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行合同，协助原告办理上海市松江区九亭镇涞亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的过户手续；2、被告向原告支付逾期过户违约金(自2016年5月1日起，以286万元为基数，按每日万分之五计算至判决生效之日止)。事实和理由：2016年1月6日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》和《协议书》，约定原告向被告购买系争房屋，房屋总价为286万元，现被告已经支付87万元。2016年1月10日，被告向原告交付房屋，后被告要求提高房价，遭原告否决后，被告拒绝履约，故无法按期在2016年4月30日办理过户手续。被告苏向军辩称，被告不同意继续履行合同。原、被告之间的房屋交易总价为295万元，根据约定，原告应于2016年1月10日支付9万元补偿款，但原告至今未付，已属违约，被告有权单方解除合同，且被告已于2016年3月29日通知解除该合同。同时，被告苏向军向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》、补充协议、协议书于2016年3月29日已解除；2、原告向被告支付逾期付款赔偿金14,750元(自2016年1月11日起，以295万元为基数，按每日万分之五计算至2016年1月20日止)；3、原告向被告支付违约赔偿金59万元(按295万元的20%计算)。事实与理由：依据原、被告于2016年1月6日签订的《协议书》，房屋总价款为295万元，原告应于2016年1月10日前直接支付被告装修补偿款9万元，但原告经催促拒不支付，构成违约。针对被告苏向军的反诉，原告张敬、刘婧辩称，系争房屋的真实交易价款为286万元而非295万元，被告不具有合同解除权。所谓的解除通知没有进行先行催告，程序不符要求，实际上也无法达到解除效果。第三人就本、反诉发表述称意见：第三人为系争房屋抵押权人，在贷款还清的情况下，第三人愿意配合涤除抵押登记。经审理查明：被告为系争房屋的所有权人，第三人为系争房屋的抵押权人。2015年11月27日，原告张敬与被告苏向军签订《房地产买卖居间协议》，约定原告向被告购买系争房屋，房屋总价款286万元。2016年1月3日，原告张敬与被告苏向军签订《补充协议》，约定：系争房屋实际总房价款成交价格为286万元。因被告银行抵押超出成交总房价款70%，导致不能顺利签约，现将原有价格286万元调整为295万元，差额9万元不需支付给被告，此价格修改变动只作为顺利签订买卖合同使用，实际成交价格为286万元。2016年1月6日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定合同价款228万元(首期房价款87万元，银行贷款141万元)，被告于2016年1月10日前腾出系争房屋并通知原告进行验收交接，双方于2016年4月30日前共同办理过户手续。原告或被告未按照合同及附件等约定履行的，每逾期一日需向对方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。合同另对其他权利义务进行了约定。同日，原、被告签订《协议书》，约定在《上海市房地产买卖合同》约定的价款228万元之外，原告另需支付被告装修补偿款67万元(房地产交易中心出具产权过户及抵押登记的收件收据当日支付58万元，2016年1月10日前支付9万元)，合计房价为295万元。另外，双方约定其他事项仍依《上海市房地产买卖合同》履行，其他文本与本协议不一致的以本协议为准。另查明，原告已付款情况如下：2015年11月27日支付2万元，2015年11月28日支付8万元，2015年12月15日支付20万元，2016年1月6日支付57万元，合计已向被告支付87万元。2016年1月10日，被告将系争房屋交付原告使用，原告对系争房屋进行装修并已入住。2016年3月12日，被告向原告发送短信，内容为“张先生，你好！按目前状况，我房子不想卖了。”2016年3月到5月间，原告通过中介公司向被告发送多份催办函及律师函，要求被告继续全面履行合同，并办理还清贷款、审税过户等手续。2016年3月29日，原告收到被告通过中介公司发送的《通知函》。被告称因原告未能严格履行《上海市房地产买卖合同》以及补充条款、补充协议的相关约定，现通知原告解除合同，同时将向原告追索赔偿金及违约金等。2016年3月31日及4月1日，原告向中介公司发送两份《回复函》并要求中介公司转给被告，称不同意解约。再查明，本案交易的居间方于2015年12月22日制订《关于二手买卖类案源签约管理规范具体实施细则(一)》载：存在银行抵押，且抵押金额超过总房价款的70%，则“一律禁止操作”。仅存在银行一抵，且产调显示抵押额度低于交易金额的70%，为“可正常签约的情形”。庭审中，被告称如法院判令合同继续履行，则可以在60天内偿还第三人所有借款并注销系争房屋上的抵押登记。庭审中，原告称有能力支付58万元余款，141万元银行贷款需要重新申请，若未审批通过，则有能力以自有资金支付。以上事实，有上海市房地产权证、《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、《协议书》、收款收据、银行转账凭证及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：原、被告双方对系争房屋买卖价款的真实约定以及原告是否存在逾期付款的违约行为。本案中，原、被告于2016年1月3日及2016年1月6日签署了两份协议：前者言明合同价款为286万元，调整差额9万元不需支付；后者言明合同价款为295万元，9万元需要支付，且其他文本与后协议不一致以后协议为准。从而造成原、被告对两份协议效力的解释产生分歧：原告认为后协议为前协议之具体执行，应以前协议作准；被告则认为后协议在时间上及内容上都替代了前协议，为双方的最终约定。综合原、被告在本次交易中体现的种种样态，包括双方合意将房价增加9万元以满足中介内部要求、被告未提供证据证明其在2016年1月10日后对9万元向原告进行催告、被告在2016年3月29日解除合同通知函中未明确以原告逾期支付9万元作为解约理由等，本院认定原、被告真实的交易价格为286万元。故被告以原告存在逾期支付9万元房款的违约行为为由，要求确认原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、《协议书》于2016年3月29日已解除的反诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》约定房价为228万元，其余58万元为装修补偿款，显然是以逃避国家税收为目的，已侵害国家利益，故该合同中房屋价格条款为无效条款。关于《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、《协议书》的其他条款内容，均系双方当事人真实意思表示，合法、有效，原、被告均应恪守履行。关于原告要求被告协助办理系争房屋过户手续的诉讼请求，因被告承诺可偿还对第三人的所有债务并涤除系争房屋上的抵押登记，第三人在被告贷款还清的情况下亦同意配合涤除抵押登记，故在系争房屋抵押登记被涤除的前提下，本项诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付逾期过户违约金的诉讼请求，符合原、被告合同约定，但综合约定的违约金标准及原告的实际损失，本院酌情将计算标准调整为日万分之一。关于被告的第二、三项反诉请求，均以原告存在违约情形为主张前提，承上所述，因本院认定原、被告真实的交易价格为286万元，原告不存在违约情形，故被告的上述反诉请求本院皆不予支持。关于剩余购房款199万元，虽被告在庭审中并未提出主张，但原告向被告履行相应付款义务亦为继续履行合同之本义，原告也表示其愿意支付该款项，故本院予以一并处理。对于其中的58万元，根据《协议书》之约定，原告应于办理过户登记手续之日支付给被告；对于剩余的141万元，考虑到双方买卖合同中约定的付款方式以及办理贷款所需时间，本院酌情确定由原告于系争房屋过户至其名下起六十日内支付给被告。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)苏向军与原告(反诉被告)张敬、刘婧继续履行《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、《协议书》；二、被告(反诉原告)苏向军于本判决生效之日起三十日内负责清偿第三人中国建设银行股份有限公司上海松江支行的相关债务，并涤除上海市松江区九亭镇涞亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋上设定的抵押登记；三、原告(反诉被告)张敬、刘婧与被告(反诉原告)苏向军于上海市松江区九亭镇涞亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋上设定的抵押登记涤除之日起十日内共同办理上海市松江区九亭镇涞亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户登记手续；四、原告(反诉被告)张敬、刘婧于上海市松江区九亭镇涞亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋办理过户登记手续当日支付被告(反诉原告)苏向军房款58万元；五、原告(反诉被告)张敬、刘婧于上海市松江区九亭镇涞亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至其名下之日起六十日内支付被告(反诉原告)苏向军剩余房款141万元；六、被告(反诉原告)苏向军于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)张敬、刘婧逾期过户违约金(自2016年5月1日起，以286万元为基数，按每日万分之一即286元计算至本判决生效之日止)；七、驳回被告(反诉原告)苏向军的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费24,516元，减半收取12,258元，财产保全申请费5,000元，反诉案件受理费4,964元，合计诉讼费22,222元，由原告(反诉被告)张敬、刘婧负担686元(已付)，由被告(反诉原告)苏向军负担21,536元(于本判决生效之日起七日内支付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 惠 蕙二〇一六年十月十日书记员 沈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。