广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0102民初1905号 原告：柯建伟，男，1975年3月5日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 原告：韦泽芳，女，1975年3月9日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 两原告共同委托代理人：吴玮，北京市尚衡律师事务所广西分所律师。 被告：南宁市东沟岭经济发展有限责任公司，住所地：南宁市望州路304-3号，统一社会信用代码：914501007376101962 法定代表人：成鹰，该公司董事长。 委托代理人：石艳，女，1977年6月20日出生，该公司职员，住南宁市青秀区。 委托代理人：张燕，女，1981年8月12日出生，汉族，该公司职员，住南宁市。 案由：商品房预售合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2016年6月24日 开庭时间：2016年8月16日 当事人到庭情况： 原告柯建伟、韦泽芳：代理人吴玮到庭 被告南宁市东沟岭经济发展有限责任公司：代理人石艳、张燕到庭 原告诉请要点 诉讼请求：1、判令被告为原告申请房屋所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付给原告；2、判令被告支付逾期办理上述房屋的房地产权证的违约金（以已经付房价款155388元为基数，按1％的年利率计算，从2014年1月6日计至被告交付房产证之日）；3、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2011年3月25日，原告与被告签订《南宁市经济适用房买卖合同》，约定被告向原告售房。但被告未按合同约定在房屋交付使用后720日内为原告办理房地产权证，应承担违约责任。违约金过低，应调高按1％的年利率计算。 被告答辩要点 1、同意为原告办理产权登记，但是时间无法确定。被告一直积极为原告办理产权登记手续，但因新的法律出台、政策调整、行政机关办理业务流程的原因，导致房屋产权证不能及时办理，被告对此没有过错。2、原告要求按年利率1％计算违约金没有合同依据，且原告主张的损失并不存在，不应支持。 分析与认定 1、合同的性质和效力：原、被告签订的《南宁市经济适用住房买卖合同》系双方真实的意思表示，未违反法律法规的强制性规定，故该合同依法有效，双方应恪守履行。 2、合同的履行： （1）原告已经依约履行向被告交付涉案南宁市兴宁区南梧路200号东沟岭·金禾湾第13号楼C单元13C502号房的购房款204248元及相关税费的义务。被告也已于2012年1月16日将涉案房屋交付原告居住使用双方当事人对上述事实无异议，本院予以确认。 （2）双方当事人均确认被告至今未能为原告完成涉案房屋权属登记手续，已超过合同约定的期限，即“在房屋交付使用后720日内为原告办理涉案房屋所有权证”。被告抗辩称其未能及时为原告办理产权证，主要是由于政府部门审批相关材料耗时所致，并非被告过错。本院认为，原、被告确定的涉案房屋交房时间为2012年1月16日，根据双方合同约定，被告应于交房之后720日即2014年1月6日前为原告完成涉案房屋权属登记并向原告交付权属证书，但从原告提交的2016年3月7日南宁市产权交易中心对涉案房屋登记的答复来看，被告至该答复作出之日仍尚未取得涉案房屋的《商品房现售备案证明》，即其尚未完成其作为开发商应为原告办理房屋权属证书所需的材料提供义务，且从被告的答辩来看，其无法取得《商品房现售备案证明》的原因主要系其建设相关材料、手续不全所致，属于被告自身的原因，故本院认定被告对其未在约定的期限内为原告办理涉案房屋所有权证书负有过错，已经构成违约。 3、违约责任： （1）原告要求被告为其办理涉案房屋所有权登记并交付以原告为产权人的房屋产权证书给原告，符合法律规定，被告亦无异议，本院予以支持。 （2）因被告逾期为原告办理权属登记构成违约，应承担违约责任。双方合同约定被告应支付的违约金仅为房价款的0.1％，该数额明显低于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的法定违约金数额，且合同约定被告逾期办证的违约金按购房款的0.1％一次性计付，而原告逾期付款的违约金则需按应付款项万分之一按日计付，两者约定明显不对等，属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的提供格式条款一方加重对方责任的条款，故原告要求对违约金进行调整，符合法律规定，本院予以支持。现原告主张按照已付房款1％的年利率计算违约金，未超过同一期间内按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率计算的金额，本院予以支持。 至于原告主张的违约金计算问题。按照合同约定，被告应在交房后720日内为原告办理涉案房屋产权登记并交付产权证书，现被告于2012年1月16日实际交房，至2014年1月5日届满720日，故被告应付违约金应自2014年1月6日起算。被告主张因房地产登记政策改变造成原办证时间延长，并进而导致原告办理经济适用房产权证所需时间无法确定而进一步增加，而被告对此没有过错，违约金仅应计算至其向行政机关提交办证材料时止，本院认为，比照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任，现因原告违约造成迟延办证并适逢房地产登记政策变更，该情形亦不属于法定的不可抗力，故该期间至实际取得房产证期间，被告的违约责任仍需继续承担，本院对其前述主张不予支持。综上，被告应向原告支付逾期办理涉案房屋相关产权登记的违约金（以已付房款155388元为基数，按1％的年利率，自2014年1月6日计至被告实际向原告交付涉案房屋相关产权登记证书时止）。 判决结果 综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条第二款、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告南宁市东沟岭经济发展有限责任公司为原告柯建伟、韦泽芳申请办理南宁市兴宁区南梧路200号东沟岭·金禾湾第13号楼C单元13C502号房权属证书需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并协助原告柯建伟、韦泽芳办理该房屋的权属证书； 二、被告南宁市东沟岭经济发展有限责任公司向原告柯建伟、韦泽芳支付逾期办理涉案房屋相关产权登记的违约金（以已付房款155388元为基数，按1％的年利率，自2014年1月6日计至被告南宁市东沟岭经济发展有限责任公司实际向原告柯建伟、韦泽芳交付涉案房屋相关产权登记证书时止）。 案件受理费50元，由被告南宁市东沟岭经济发展有限责任公司负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费50元，（开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行，户名：待结算财政款项中院诉讼费专户，账号：20×××17）。逾期仍未预交上诉费又不提出免交、减交、缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 聂 凯 人民陪审员 张 惠 人民陪审员 谭淑丹 二〇一六年十月二十日 书 记 员 蔡建冰 附法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。 《中华人民共和国合同法》 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。