河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0103民初2324号原告：河南银湾商业管理有限公司，住所地河南省郑州市**嵩山南路**院1,**楼**，统一社会信用代码：91410103MA47APRX50。法定代表人：刘景华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李书辉，河南英泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡磊，河南英泰律师事务所律师。被告：郑州恒世文化传播有限公司，住郑州市**嵩山南路**千盛百货**北侧区域，统一社会信用代码：91410103MA3X5ATR26法定代表人：高微娜，经理。委托诉讼代理人：刘建光，河南庚戌律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷佳俊，男，汉族，1990年3月10日出生，住，住郑州市/div>原告河南银湾商业管理有限公司（以下简称河南银湾公司）诉被告郑州恒世文化传播有限公司（以下简称郑州恒世文化公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河南银湾公司的委托诉讼代理人胡磊，被告郑州恒世文化公司的委托诉讼代理人刘建光、雷佳俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告河南银湾公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告向原告支付租金、管理费等费用共计604893元（前述金额为截至2020年12月25日被告拖欠的费用金额）；2.请求法院依法判令被告向原告支付违约金706408元(违约金自费用拖欠之日起按照拖欠金额的日千分之五计算至被告实际履行之日，暂计算至2020年12月25日)；三、本案的诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：2019年11月17日，原告河南银湾商业管理有限公司与被告郑州恒世文化传播有限公司签订了编号为JHLZL-2019-4F-A4006的《商铺租赁合同》，双方约定由原告将位于河南省郑州市××路与××路交叉口金河里项目中四层A4006号的商铺出租给被告经营使用，建筑面积2624.3平方米，租赁期限自2019年12月1日起至2028年11月30日止。合同签订后，原告依约履行了相应的合同义务，但被告拒不按照合同约定履行租金及费用的支付义务。虽经原告多次催要，但至今无果。因此，为维护原告的合法权益特提起本案诉讼，恳请贵院查明事实，依法判如所请。被告郑州恒世文化公司辩称：一、原告诉状中所称的事实与本案客观情况不符，其诉讼请求缺乏事实和法律依据，不应支持。1.答辩人基于长期、稳定经营电影院之目的，与被告签订了《商铺租赁合同》，合同约定该商铺供答辩人用于经营电影院使用，租赁期限为2019年12月1日至2028年11月30日。答辩人投入了1000多万元的成本用于装修、购买设备、聘请员工等，答辩人为履行该租赁合同付出了巨大人力、财力成本，因此答辩人没有任何理由故意拖欠租金，也从未拖欠过租金。合同履行过程中答辩人一直严格按照合同约定的义务积极履行，不存在原告诉状中所称的违约行为。2.2020年1月24日，××感染的肺炎疫情防控工作的紧急通知”，因新冠肺炎病毒疫情防控需要，要求包含答辩人在内的网吧、影院、歌厅、图书馆、文化馆等全部关闭，恢复时间由当地党委、政府疫情防控有关安排和疫情发展情况确定。随即被告便配合原告对涉案的商场进行了关闭，关闭期间答辩人依法丧失了对租赁物的合法占有、使用权，直到2021年8月份，国家才允许答辩人所在的电影院行业开业。因此，上述期间内答辩人因不可抗力原因根本没有使用租赁物，该期间产生的租金依法应当于以减免。3.本案涉及的“金河里”项目商场的经营出租权系原告通过与业主方河南兰德置业有限公司(以下简称兰德置业)通过租赁方式获得，然后部分转租给了答辩人。原告作为商场的整体运营负责人，在将商场出租给答辩人后，应当积极履行各项租赁合同约定的义务，如提供公共区域的电梯通行保障、照明、卫生打扫、空调暖气供应等服务。然而自2020年8月起答辩人完全就没有完整的享受到上述服务，商场未见任何原告方的管理人员，商场整体招商、开业商户情况非常差，几乎没有任何客流。经包括答辩人在内的各商户多方打听获知，原告与业主兰德置业之间发生租金纠纷，原告的转租权出现问题自顾不暇。2020年11月27日，双方之间矛盾日渐突出，兰德公司向全体商户发布公告，通知因原告单方违约，兰德公司提前收回商场经营权，另，2020年12月4日，兰德公司发布解除合同通知，正式解除了其与原告之间的租赁合同。基于以上情形，根据答辩人与原告之间租赁合同第十九条约定开业率不足百分之六十的情况下，原告免收租金。因此，答辩人在商场开业率不足60%、原告提供租赁物及服务不符合约定、原告丧失商场经营权等前提下，拒付租金是合法、合理的，并不构成任何合同违约。二、原告主张的违约金请求于法无据，且不符合约定、明显过高，不应得到支持1.受新冠肺炎疫情这一不可抗力影响，答辩人与原告都存在巨大损失这无可厚非，国家相关政策法规也将这一情形定性为不可抗力。依据相关法律规定，因不可抗力导致合同违约的，合同双方互不承担违约责任。2.抛开新冠肺炎疫情原因除外，原告在本案涉案租赁合同履行过程中存在多处单方违约情形，如不积极履行公共区域物业管理、空调暖气供应保障、电梯运行等，存在严重违约。另外，因原告与业主方之间纠纷，导致业主方解除合同，收回涉案商场的经营权，这直接到导致原告丧失了其与答辩人之间租赁合同继续履行的能力和资格，这属于原告单方违约导致合同无法继续履行，原告应当向答辩人承担违约赔偿责任。三、答辩人在签订本租赁合同前，向原告缴纳了250000元的履约保证金，因原告单方违约原因导致租赁合同无法继续履行，原告应当依法返还答辩人上述款项。综上，原告在起诉状中所谓的其已约履行了相应的合同义务，答辩人拒不履行租金支付义务的主张完全违背客观事实情况，向法院故意隐瞒了原告自身单方违约导致合同无法履行的违约情形及新冠肺炎疫情这一不可抗力因素，其诉讼请求于法无据，请依法予以驳回。经审理查明：2019年11月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定:原告将郑州市嵩山南路与安康路交叉口关照先生商场的三、四层A4006号面积2621.3平方米的场地出租给被告，用于电影院经营;合同有效期自2019年12月1日至2028年11月30日;租金每月73588元，乙方需每月向甲方申报营业额，按营业额15%提点，租金与营业额提点比较，两者取其高确定租金。自2020年5月1日至2023年4月30日，月租金在上一年的租金基础上递增8%，标准为79475元/月，乙方需每月向甲方申报营业额，按营业额15%提点，租金与营业额提点比较，两者取其高确定租金。……租金先付后用，除首期租金外，其他租金均按每3个完整自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期缴纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日，则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金。乙方未能按照约定交租日足额缴纳租金的，每逾期1日，乙方应向甲方支付拖欠余额的0.5%作为滞纳金；逾期15日仍未足额缴纳租金的，视为乙方违约，甲方有权解除本合同，履约保证金不予退还。乙方应向甲方缴纳履约保证金250000元。同时该合同第十九条第一款规定：1.1免付租赁费：计租期内，甲方商业部分整体开业率（开业率指甲方广场内已开业商户的使用面积占广场总使用面积的比率，影院不包含在内）不足60%（含60%）的期间，甲方免收租赁费，如遇调整期，商场开业率连续三个月不足60%的，甲方免收租赁费……。合同签订后，被告郑州恒世文化公司于2019年11月29日向原告支付205756元，用于支付2019.12.1-2020.2.29房租。原告向被告出具电影院调整面积情况说明一份，该情况说明显示：被告于2018年4月19日签订的《商铺租赁合同》，合同面积2853.3平方，月保底租金人民币80000元，租金单价28元/平方米……归还面积合计229平方，合计费用6412元，减少面积后月保底租金73588元，变更后于2019年12月1日起执行。海底捞于2019年9月10日进入影院让出的部分开始施工。截止2019年11月30日共计80天合计费用15008元。由于影院上期缴费2019年9月1日至2019年11月30日中未扣除海底捞使用区域面积，现将此15008元抵扣至2019年12月1日至2020年2月29日的应交租金期内。2020年1月24日，新冠肺炎疫情爆发，被告根据要求暂停营业。2020年2月6日，原告向金河里商户发出告知函，告知商户结合当下疫情，经公司研究决定免除1月26日至2月9日期间的租金及管理费（现有并按期按时缴纳租金及管理费的商户）……。2020年7月21日，中国共产党郑州市委员会宣传部作出中共郑州市委宣传部郑宣文【2020】36号文件，关于转发《河南省电影局关于在疫情防控常态化条件下有序推进电影院恢复开放的通知》的通知，被告根据文件要求，于2020年8月份营业。2020年10月13日，原告向被告出具业务联系函，认可被告已缴纳2020年8月至11月的租金100000元。2020年10月16日，被告向原告支付租金64837元。2020年11月26日，河南银湾公司在案涉商场张贴了《商户告知函》，函告包括郑州恒世文化公司在内的所有商户，河南银湾公司与河南兰德置业有限公司已经于2020年10月25日开始进行案涉商场的交接工作，河南银湾公司自2020年11月26日起将不再进行物业及运营管理，保证金及押金由兰德置业公司承接，后续将开展变更手续。另查明：2017年12月15日，被告向河南兰德置业有限公司缴纳保证金250000元。原告银湾公司自2019年9月4日起从案外人河南兰德置业有限公司（简称兰德公司）承租案涉商场，因拖欠租金，兰德公司于2020年12月4日张贴租赁合同解除公告，告知广大商户兰德公司已与河南银湾公司解除租赁合同，兰德公司已收回金河里商场的经营、管理以及与租赁相关的一切权利。以上事实，有商铺租赁合同、商业管理服务协议、情况说明、银行转账电子回执、微信记录、中共郑州市委宣传部文件关于转发《河南省电影局关于在疫情防控恢复条件下有序推进电影院恢复开放的通知》的通知、商户告知函、租赁合同解除公告、澄清公告等证据在卷，并予以佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告与被告签订的商铺租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。被告租赁原告商铺，依约交付租金至2020年2月29日，并支付2020年8月至11月期间的租金164837元。因原告与原房东河南兰德置业有限公司租赁合同的纠纷，导致兰德公司于2020年12月4日宣布解除合同，收回管理权，故本案合同已不具备继续履行的条件，本院依法认定双方合同于2020年12月4日予以解除。被告自2020年3月1日至2020年12月4日应交的租金总额为714097.67元，综合疫情影响、被告营业的情况，本院酌定免除被告2020年3、4、5月共3个月的房租226651元，减去被告已支付的164837元及保证金250000元，被告实际应付租金72609.67元。关于原告主张违约金的请求。自2020年初发生新冠肺炎疫情以来，随着疫情形势变化，国家陆续出台了对中小微企业进行租金减免、支持复工复产的相关政策，期间原、被告双方一直就租金减免问题进行协商。另因原告拖欠案外人兰德公司租金，二者之间的纠纷多次引发冲突，原告长期难以正常运营商场，原告在合同履行过程中亦存在过错。考虑到合同履行的实际情况，本院对原告主张的违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州恒世文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向原告河南银湾商业管理有限公司支付租金72609.67元；二、驳回原告河南银湾商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8301元，由原告河南银湾商业管理有限公司负担7841元，被告郑州恒世文化传播有限公司负担460元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  张彦鹏二〇二一年五月十八日书记员  巴鑫涛