辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终6864号上诉人（原审被告）：牟义伟，男，汉族，1968年5月27日出生，住辽宁省铁岭市银州区。委托诉讼代理人：马灿，辽宁卓政律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高淑杰，女，汉族，1958年11月14日出生，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：杨崇锋，辽宁华建律师事务所律师。原审被告：国药控股国大药房沈阳连锁有限公司浑南高深路店，住所地辽宁省沈阳市浑南区白塔街95-5号9门。负责人：殷雅杰。原审被告：沈阳市浑南区蓝亚房产信息咨询服务部，住所地辽宁省沈阳市东陵区白塔街98-5号11门。经营者：王庆禄。原审被告：沈阳市浑南区禧悦莱主题宾馆，住所地辽宁省沈阳市东陵区白塔街98-5号9门、10门、11门。经营者：王鸿军。原审被告：沈阳市浑南区白塔堡老胡记膏药铺，住所地辽宁省沈阳市东陵区白塔街98-5号11门。经营者：李岩。原审第三人：高奎龙，男，汉族，1972年1月9日出生，住所地辽宁省灯塔市。原审第三人：郭继文，男，汉族，1997年5月2日出生，住沈阳市铁西区。上诉人牟义伟因与被上诉人高淑杰，原审被告国药控股国大药房沈阳连锁有限公司浑南高深路店、沈阳市浑南区蓝亚房产信息咨询服务部、沈阳市浑南区禧悦莱主题宾馆、沈阳市浑南区白塔堡老胡记膏药铺、原审第三人高奎龙、郭继文房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初4965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人牟义伟上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、原审法院租赁关系认定不清，本案中与被上诉人成立租赁关系的人应当是高奎龙，而并非牟义伟。高淑杰与牟义伟的租赁合同关系已经于2019年6月10日解除。2019年6月10日，高淑杰的代理人郭继文与高奎龙签订租赁协议，案涉房屋的承租主体由牟义伟变更为高奎龙。高奎龙自2015年承租案涉房屋后，投入一百余万元装修，先后经营饭店及生鲜超市。2017年高奎龙因经营状况较差，无奈拖欠被上诉人三个月的房租。郭继文作为被上诉人的代理人，主动联系高奎龙，并且明确告知作为高淑杰的代理人全权处理案涉房屋租赁事宜。对此，高奎龙通过电话方式与高淑杰核实。高淑杰称自己是老师，平时比较繁忙，关于案涉房屋的租赁及租金等事宜，以后不要与自己联系了，全权由郭继文处理。与高淑杰核实之后，高奎龙借钱将欠付的租金直接支付给郭继文，郭继文代高淑杰出具收条。至2017年末，关于案涉房屋的租赁事宜一直由郭继文负责，租金也一直是通过郭继伟转交给被上诉人。案涉房屋到期之后，2019年3月27日，郭继伟代表被上诉人与高奎龙签订了租赁协议，约定由高奎龙继续租赁案涉房屋并可以转租。高奎龙与牟义伟准备合伙经营生意，因高奎龙债务较多，怕影响生意。2019年4月20日又以上诉人的名义通过郭继文转交的方式与被上诉人签订租赁合同。租赁合同签署之后，因经营压力较大，上诉人及高奎龙欲将案涉房屋转租，便与郭继文协商，2019年6月10日郭继文代表被上诉人与高奎龙签订新的租赁协议，高奎龙作为承租人承租案涉房屋，并可以将案涉的房屋转租或出兑，因此自2019年6月10日高奎龙与被上诉人建立租赁关系。二、郭继文将案涉房屋出租给高奎龙的行为构成表见代理，郭继文自2017年起便代表被上诉人处理案涉房屋租赁事宜。从2017年末郭继文代表被上诉人处理租金事宜之后，被上诉人电话中明确有关案涉房屋的租赁事宜全权由郭继文处理。被上诉人未提出过任何异议，高奎龙通过郭继文交租金十余次，房屋到期之后也是通过郭继文办理续租事宜。三年多以来，被上诉人多次到案涉房屋探访过，与高奎龙及其他租户都正常交谈，对续租、转租、装修等事宜从未提起过任何异议。作为普通人，上诉人及高奎龙完全有理由相信郭继文能够完全代表被上诉人。郭继文处理案涉房屋租赁的行为构成表见代理，因此上诉人及高奎龙与被上诉人签订的租赁合同均是合法有效的。对被上诉人具有约束力，被上诉人无正当理由不得解除租赁合同。三、被上诉人要求解除合同违反诚信原则，且严重损害高奎龙及承租人利益。高奎龙自2015年起便租赁被上诉人房屋先后投入一百余万元装修。五年多以来，高奎龙诚实守信，履约情况良好。2019年6月10日，高奎龙将案涉房屋转租给原审其他被告之后，各位承租人均投入了大量的金钱装修案涉房屋，尤其是对此被上诉人及家人先后多次探访过案涉房屋，从未提出过任何异议。上诉人高奎龙及其他承租人完全有理由相信被上诉人认可转租行为。2020年4月20日，即便受到疫情影响，各承租人的经营情况极差，仍然如期将租金全额交付郭继文，至于郭继文未将租金转交给被上诉人的行为，为被上诉人与郭继文之间的纠纷，与高奎龙及各承租人无关。被上诉人主张解除租赁合同毫无法律及事实依据，且租赁关系解除之后将对高奎龙及其各承租人带来重大经济损失，也有损于市场经济行为的稳定性。被上诉人高淑杰辩称：同意一审判决。原审原告高淑杰向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告2019年4月20日签署的《房屋租赁协议》；2、诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明，原告高淑杰系东陵区白塔街98-5号9门、10门、11门房主。原告高淑杰与第三人郭继文系朋友关系，2019年郭继文帮助原告办理房屋出租事宜，经郭继文联系原告与被告牟义伟于2019年4月20日签订《房屋租赁协议》约定：1、原告将坐落在沈阳市东陵区白塔街98-5号9门、10门、11门三间连体店面，建筑面积共794.83平方米租给被告牟义伟使用，租赁期限自2019年4月20日至2024年4月20日止。2、该房屋租金为年24万元整，租期5年。租赁期间，被告牟义伟需按约定时间每年缴纳租金24万元，即2019年4月20日，2020年4月20日，2021年4月20日，2022年4月20日，2023年4月20日，租期内租金合计120万元。在此期间，若牟义伟未按前述约定时间及时缴纳房租租金，原告有权单方面解除合同并不对乙方的损失承担任何责任。本协议签订后，牟义伟将第一次房屋租金24万元缴纳原告。5、在承租期间，未经原告同意，被告牟义伟无权转租或转借该房屋，如果承租方有此行为视为违约，原告有权单方面解除合同，不退还房屋租金，如承租方因此受到任何损失原告概不负责。《房屋租赁协议》签订后，原告从郭继文手中收到了第一年租金24万元。案涉《房屋租赁协议》牟义伟与原告签订后，由高奎龙对案涉房屋进行对外转租，高奎龙又将案涉房屋转租他人，用于经营沈阳市浑南区蓝亚房产信息咨询服务部、沈阳市浑南区禧悦莱主题宾馆、沈阳市浑南区白塔堡老胡记膏药铺等。第三人郭继文在帮助原告办理出租事宜时，与牟义伟约定房屋年租金29万元，而签订在《房屋租赁协议》中约定的租金为24万元，另外5万元，由牟义伟支付给郭继文本人作为回扣，原告对此事并不知情。2020年4月，高奎龙将第二年房租29万元支付给郭继文，郭继文并未将其中24万转交原告，而是私自挪作他用。原告未收到租金，到案涉房屋的实际商户处进行走访，发现系高奎龙将案涉房屋进行转租，原告于2020年4月30日向各商户送达《通知书》告知其是案涉房屋产权人及房主，高奎龙与其签订的协议原告不予认可，要求实际经营商户将之后的租金直接支付给原告。后原告诉至法院。另查明，郭继文帮助原告办理房屋出租事宜时，原告并未出具书面授权，2019年6月10日郭继文与高奎龙私下签订《协议》，约定“沈阳市浑南新区白塔街98-5,9、10、11门房主代理人郭文将门市出租给高奎龙使用为期五年（年租金24万元），租赁期间高奎龙可做正常合法商业用途转租或出兑”。一审法院认为，原告与被告牟义伟签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。本案中，牟义伟在与原告签订《房屋租赁协议》后，将案涉房屋交给高奎龙对外进行转租，违反了《房屋租赁协议》第五条约定“在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋，如果乙方由此行为视为违约，甲方有权单方解除合同，不退还房屋租金，如乙方因此受到任何损失甲方概不负责”，原告要求解除与牟义伟于2019年4月20日签订的《房屋租赁协议》符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。被告牟义伟辩称其转租行为得到了原告代理人郭继文的同意，双方签订过补充协议约定“沈阳市浑南新区白塔街98-5,9、10、11门房主代理人郭文将门市出租给高奎龙使用为期五年（年租金24万元），租赁期间高奎龙可做正常合法商业用途转租或出兑”不予采纳，首先郭继文并未有原告的书面授权，高奎龙明知原告不愿意将案涉房屋出租给其本人，故其明知原告不可能与其签订补充协议，同意其转租，故高奎龙与郭继文签订的协议，对原告并不具有约束力。被告牟义伟要求继续承租案涉房屋，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条一款、第二百一十二条之规定，一审法院判决如下：原告高淑杰与被告牟义伟于2019年4月20日签订的《房屋租赁协议》于本判决生效之日起解除。案件受理费4900元，由被告牟义伟承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人高奎龙提供：1、合同，用以证明房屋装修花费约130万元。牟义伟对该证据无异议。高淑杰对该证据有异议，认为与本案没有关联性。沈阳市浑南区禧悦莱主题宾馆、沈阳市浑南区白塔堡老胡记膏药铺、郭继文对该证据不清楚。高淑杰提供：租赁合同，用以证明原承租人不经营后，将房屋出租给吴永胜，签订租赁合同收取租金，现在房屋已经收回。牟义伟对该证据真实性没有异议，高淑杰与高奎龙之间的租赁合同未解除，在合同存续期间，高淑杰擅自将房屋出租给第三人，侵犯高奎龙合法权益。其余沈阳市浑南区禧悦莱主题宾馆、沈阳市浑南区白塔堡老胡记膏药铺、郭继文均表示不清楚该证据。高淑杰另提供：1、高奎龙还款承诺书、欠条、高淑杰写给高奎龙的催款通知、起诉材料，用以证明高奎龙长期拖欠房租拒不支付，多次催要没有结果。2、光盘，用以证明郭继文告知说把高奎龙撵走了，郭继文陈述二审与一审不同。3、2019年4月20日与牟义伟签订的合同。用以证明合同约定不付租金，高淑杰有权解除合同，现在2021年租金到期未付，已经构成违约。高奎龙、郭继文、牟义伟对证据1真实性无异议，高奎龙在2017年欠付房租，但他已经将房租交给高淑杰，后来高淑杰未就此事联系过高奎龙。对证据2真实性没有异议，该证据是否完整有异议，该录音能证明高淑杰已经将房租事宜委托给郭继文，郭继文作为表见代理人可以处理房屋租赁事宜。牟义伟对该份证据补充意见为，聊天记录不完整，案涉房屋租房事宜已经委托给郭继文，郭继文为高淑杰的代理人，该记录是郭继文与高淑杰之间的记录。签订租赁合同之后并未拖欠房屋租金。对证据3没有异议。沈阳市浑南区禧悦莱主题宾馆、沈阳市浑南区白塔堡老胡记膏药铺均表示上述证据与其无关。本院认为，对于上述证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，2019年4月20日，上诉人牟义伟与被上诉人高淑杰之间签订的租赁合同合法有效，双方应按照协议履行。租赁合同中明确约定，承租人牟义伟无权转租或转借该房屋。上诉人牟义伟主张，其与高奎龙为合伙关系，高奎龙在签订合同之前就已经占有房屋，在签订租赁合同之前除自用一部分之外，已将房屋其余部分转租，将转租情况通过郭继文告知高淑杰。高淑杰辩称，自己并不知道高奎龙仍然继续租赁房屋，她一直让高奎龙腾房。高淑杰提供证据证明自己曾起诉高奎龙腾退房屋，且在签订案涉租赁合同之前，郭继文通过微信告知高奎龙已经腾房。本案中，牟义伟与高淑杰签订合同时，双方均通过郭继文办理，但郭继文上述向高淑杰告知的情况与实际不符，高奎龙仍然使用部分房屋，且根据牟义伟主张，高奎龙是自己的合伙人。故牟义伟仅以郭继文陈述证明高淑杰在租赁合同之前明知转租的事实，证据不足。2019年4月20日签订案涉租赁合同，如果之前转租已经事实存在，不应在合同中对此进行禁止性约定，故一审法院认定解除牟义伟与高淑杰签订的案涉租赁合同并无不当，应予维持。本案高淑杰诉请解除2019年4月20日其与牟义伟签署的《房屋租赁协议》，并未针对2019年6月10日的合同提出诉请。如果各方仍有纠纷，可以另案主张。综上，上诉人牟义伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由上诉人牟义伟承担。本判决为终审判决。审判长  周濛审判员  单立审判员  唐屾二〇二一年五月六日法官助理勾雪峰书记员刘圆芳本案裁判所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。