北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2021）京民终393号上诉人：北京峨嵋山太极胜境旅游开发有限公司，住所地北京市平谷区南独乐河镇峨嵋山村北山内。法定代表人：贾海旺，董事长。委托诉讼代理人：刘博今，北京博审律师事务所律师。被上诉人：北京市平谷区南独乐河镇峨嵋山村民委员会，住所地北京市平谷区南独乐河镇峨嵋山村。负责人：杨广志，村主任。委托诉讼代理人：谢波，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩茂军，北京国舜律师事务所律师。上诉人北京峨嵋山太极胜境旅游开发有限公司（以下简称太极公司）因与被上诉人北京市平谷区南独乐河镇峨嵋山村民委员会（以下简称峨嵋山村委会）合同纠纷一案，不服北京市第三中级人民法院（以下简称三中院）（2020）京03民初282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。太极公司上诉请求：1.请求依法撤销一审法院（2020）京03民初282号民事判决书第一项；2.本案的诉讼费用全部由峨嵋山村委会承担。事实与理由：一、根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”。太极公司与峨嵋山村委会签订的《合同书》明确约定合同期限为二十年，租赁期限自2002年5月1日－2022年4月30日。租赁期限届满后当事人约定了续租事宜，是双方真实意思表示，不违反《合同法》强制性规定，且法律并未禁止约定续租行为。二十年租赁期限实际上并非绝对最高租赁期限，如租赁合同双方当事人在二十年租赁期限届满时，仍保持租赁关系，可采取两个办法：一是并不终止原租赁合同，承租人仍然使用租赁物，出租人也不提出任何异议。这时法律规定视原租赁合同继续有效。二是双方当事人根据原合同确定的内容再续签一个租赁合同，这种情况被称为“约定更新”。《合同书》中规定：“租期届满后，甲方保证续租给乙方两次”说明合同履行期限届至后要做续签行为，且续租的期限在《合同书》并没准确标明，而这二十年的租期精确到了日。《合同书》条款六、其他有关事宜：“三次合同期满后……。”说明本合同要经过三次租赁行为，而并非一次。二、本合同约定的内容是租赁山场土地进行旅游开发。双方当事人签订合同时，考虑到投资大，周期长，故在合同中约定了续签合同约定。当时除去村委会签章外，全体村民代表进行了全体表决，并签字确认了合同内容。经过近二十年的开发，太极公司对该山场进行了大量改造，包括果树更新，道路修缮，历史古迹重建等，现旅游环境已基本形成。三、该项目规划是经过平谷区政府许可并报北京市旅游局备案的。综上所述，我国合同法并未明文禁止，合同双方当事人在二十年的租期届满后，约定保证续租行为并不违法。请求法院支持太极公司上诉请求。峨嵋山村委会辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。根据《民法典》规定，双方当事人在合同中约定二十年期满后，峨嵋山村委会保证予以续租合同，是属无效合同条款，双方当事人之间始终是租赁合同关系，峨嵋山村委会租赁给太极公司土地的行为属于债权，租赁期限届满后太极公司应返还原物，双方约定保证续租这种保证续订条款剥夺了出租人对于土地本身所有的权利，租赁合同期满，峨嵋山村委会可以续租也可以不租，该保证续租条款是意图规避《民法典》就租赁期限最长为二十年的规定。从法理上来看和根据民法典的规定，《合同书》中关于连续续租两次的条款应属无效，峨嵋山村委会认为一审法院判决正确。峨嵋山村委会向一审法院起诉请求：1.确认峨嵋山村委会与太极公司于2002年4月15日签订的《合同书》为无效合同；2.依法判决太极公司返还、腾退非法占用的土地。3.太极公司负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：一、合同签订情况：2002年4月15日，峨嵋山村委会作为甲方与乙方太极公司签订《合同书》。合同约定：为了加快峨嵋山村旅游、文化资源的开发速度，带动区域经济的发展，经双方友好协商，峨嵋山村委会同意由太极公司在峨嵋山村村东沟开发、筹建全国一流的，集托老、旅游观光、文化博览、休闲娱乐为一体的旅游城，以弘扬东方文化。为保障双方的合法权益，在互利互惠的基础上，根据《合同法》及有关法律的规定，双方就太极公司租赁土地开发、筹建北京峨嵋山太极胜境旅游开发的有关事宜，特签订本合同。一、开发形式。1.做好整体规划。为了使今后的开发工作有的放矢、井然有序的进行，使所有旅游资源都发挥出最大效益，太极公司应做好开发范围的总体规划，并拿出符合平谷区总体规划的规划图、沙盘、项目可行性研究报告和具体施工方案。2.工程分期运作。整个工程计划共分三期进行实施，计划总占地面积1200多亩，预计总投资1.5亿元。第一期工程从2002年5月至2003年5月，主要是完成九项工程，占地15亩，计划投资3000万元；第二期工程从2003年6月至2004年6月，主要是完成宾馆及人工湖工程，占地200亩，计划总投资5000万元；第三期工程从2004年7月至2005年7月，主要是完成景区内的各种附属设施，计划总投资7000万元。二、土地租赁、征用开发位置、面积及范围。太极公司租赁、征用土地的所在位置、面积及具体范围以太极公司提供的规划图为准，该规划图为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力（规划图附后－见本合同附件1）。峨嵋山村委会应按太极公司开发所需提供土地，太极公司开发到哪块地就给提供哪块地。涉及到刘家河村的两块地由南独乐河镇政府协调调整给太极公司租用。景区内的弘法协会所属建筑峨嵋山村委会要控制其不准再扩建，建筑物按景区布局要求将来应拆掉恢复钓鱼台原貌。景乐服装厂土地由峨嵋山村委会负责做工作收回归太极公司征用，因其位置是九宫之一的震宫。峨嵋山村委会应保证老丁饭店原址不得再扩大，将来服从景区管理。峨嵋山村委会负责将村西北鱼场在本合同签订之日两年内搬迁，搬迁费用按双方协商认可价格由太极公司一次性付清。三、租赁、征用开发期限。太极公司开发旅游项目所需的山场土地主要采取租用方式，由峨嵋山村委会出租给太极公司使用，租赁期限为二十年，从2002年5月1日－2022年4月30日。租期届满后，峨嵋山村委会保证续租给太极公司两次，第一次续租期为二十年，第二次续租期十年；部分土地采用征用方式，征用土地使用期限按国家政策标准执行。四、费用及交付形式。（一）各种费用。1.占地租金：前三年，无偿使用，免收租金。第4-20年每年租金15万元，续租三十年期间每年租金20万元；2.太极公司建设用地办理征用土地手续所需的各种费用按国家有关规定标准一次性付清；3.太极公司租用峨嵋山村委会处于盛果期的果园由太极公司给果树承包者进行一次性补偿，每亩补偿1500元，果树归太极公司管理。峨嵋山村委会与村民的承包合同由峨嵋山村委会自行解决。4.太极公司所用峨嵋山村委会山场，指合同签订之时没有果树的部分，太极公司无偿使用50年（太极公司自愿给一万元）。地下管道由太极公司按每米50元一次性买断。5.太极公司租用峨嵋山村委会土地上的其他地上附着物补偿标准由峨嵋山村委会与本村相关村民协商解决。双方认可后补偿费用由太极公司一次性付清。峨嵋山村委会与相关村民土地合同关系由峨嵋山村委会与村民自行解决，二年后土地使用权归太极公司。6.东沟里22家住户搬迁费用总数为壹百壹拾万元，由太极公司支付，每户搬迁费的具体数额由峨嵋山村委会确定。（二）租金及费用交付形式。1.果园及其它占地租赁费全部采取上交款（无果树山场地不交款）。2.22家住户搬迁费用一次性付清。3.太极公司征用峨嵋山村委会土地的补偿费按国家规定标准一次性付给峨嵋山村委会。五、双方权利和义务。（一）峨嵋山村委会权利和义务。1.峨嵋山村委会保证太极公司现有条件下的用水、用电和通讯、道路正常使用，其中水、电、通讯费用由太极公司支付，道路为无偿使用，且太极公司有权根据开发经营需要，改、修道路。水、电费按国家有关规定标准收取。如果现有水、电、通讯和道路不能满足太极公司使用，需打井、增容、修路等，所需费用全部由太极公司支付，但峨嵋山村委会必须提供便利条件。2．峨嵋山村委会有权要求太极公司按约定交付租赁费和水、电费，如太极公司逾期未交租赁费和水、电费，峨嵋山村委会依法追索。3．峨嵋山村委会依照法律规定的权限和范围，监督太极公司依法经营，并在南独乐河镇注册、纳税。4．在现行财税体制下，太极公司年纳税在100万元以上，南独乐河镇政府按太极公司形成相当于镇级财力的30%对太极公司给予扶持。5．本合同三次期限未满，峨嵋山村委会不得收回太极公司所承租峨嵋山村委会土地的使用权。如遇国家政策改变，要提前通知太极公司协商解决。6．本合同签订后6-8个月内，峨嵋山村委会负责将22户村民全部搬走。7．峨嵋山村委会有权要求太极公司优先安排本村村民在同等条件下优先就业。8．如果峨嵋山村委会村民在太极公司施工经营过程中给太极公司带来不便并造成经济损失，由峨嵋山村委会负责协商解决及经济赔偿。9．如果因峨嵋山村委会不履行本合同规定的义务，给太极公司造成经济损失，峨嵋山村委会承担全部责任，并赔偿太极公司一切经济损失。（二）太极公司权利和义务。1．太极公司必须在南独乐河镇登记注册，必须依法经营、依法纳税，并按南独乐河镇政府要求及时报送财务、统计报表。2．规划区域内的开发权属于太极公司。太极公司具有独立法人资格，依法享有企业生产决策权、经营自主权、用人权、收入分配权等，未经太极公司同意，他人不得干预。3．在合同期内，除规划区内原有合同规定的单位和个人建筑物所占有的土地外，其它地方未经太极公司同意，任何单位和个人不能占有和使用。4．太极公司在开发过程中，一定要严格按照总体规划进行开发，并注重对环境和植被的保护。5．太极公司在同等条件下要优先安排峨嵋山村委会村民在区内就业。6．太极公司要合理、安全地使用土地，不得进行有害于社会治安的活动。7．太极公司负责在峨嵋山村委会原养老院及附近修建托老院和公园，建设资金主要由太极公司筹措，峨嵋山村委会只负责争取一些扶持资金。扶持资金用于托老院，托老院所有权属于太极公司。太极公司无偿负责峨嵋山村委会无儿女老人的养老问题。托老院的各种娱乐项目按成本优惠价提供给峨嵋山村委会的所有老人使用。8．规划区内原有合同建筑占地，不得再扩大范围，合同到期或虽未到期但终止使用的土地峨嵋山村委会应交给太极公司建筑开发。9．本合同生效后由太极公司负责设置出入卡，出入景区人员凭卡或门票进入，峨嵋山村委会本村人凭本村免费卡或持本村村民身份证（借用无效）免费出入。10．如果因太极公司不履行本合同规定的义务，给峨嵋山村委会造成经济损失，太极公司承担全部责任，并赔偿峨嵋山村委会一切经济损失。六、其它有关事宜。1.三次合同期满后，太极公司有意继续经营时，峨嵋山村委会要继续优先与太极公司续签合同。太极公司按当时土地政策，续签合同。太极公司不愿意继续经营时，租用土地上的所有建筑物和各种配套设施归峨嵋山村委会所有（征用土地及建筑物除外）。2.本合同对峨嵋山村委会、太极公司双方具有同等法律约束力，任何一方不得违约，如果一方违约，双方协商解决，协商未成，通过法律手段解决。3.本合同未尽事宜，双方经协商后可签订补充合同或补充条款，与本合同具有同等法律效力，本合同中手写体与印刷体具有同等效力。4.本合同一式五份，峨嵋山村委会、太极公司双方各持两份，公证处一份。5.本合同自双方签字之日起生效。二、合同履行情况涉案合同内的土地中有三个地块取得国有土地使用权证，编号分别为京平国用（2003出）字第196号、197号、198号，载明的土地使用者均为北京市燕兴隆新型墙体材料公司，用途均为综合，时间均为2003年9月27日，地号分别为F-10-01-34、F-10-01-33、F-10-01-32。涉案土地上旅游开发的建设情况如下：若干小木屋（太极公司自称为乐和仙谷的旅游设施）；一座二层小楼（太极公司自称为果品基地的管理用房，峨嵋山村委会称系太极公司自用的会所）；关于兴隆观，太极公司自称是重建，峨嵋山村委会称系小范围的扩建；燕兴隆饮料厂（太极公司自称内有水池两座，峨嵋山村委会认可太极公司修建了水池）以及部分道路。此外，太极公司自称修建了老年活动中心以及人工湖，村委会不予认可，主张老年活动中心并非太极公司修建，没有人工湖。太极公司主张建设投资约7382万元。三、土地利用规划用途以及现状2018年7月11日【北京市规划国土委平谷分局（原国土）（2018）第160号-答】答复告知书载明：……申请内容：平谷区南独乐河镇峨嵋山村东熊南路东侧地块土地利用现状地类（2009年-2016年）。依据《北京市政府信息公开规定》第二十八条第（二）项规定，答复如下：经查，您申请公开的信息属于可以公开的政府信息，根据您提供的位置图，该地块2009年土地利用现状地类为有林地、村庄、其他林地、果园、沟渠、旱地、裸地、风景名胜及特殊用地、其他草地、坑塘水面；该地块2010年土地利用现状地类为有林地、村庄、其他林地、果园、沟渠、旱地、裸地、风景名胜及特殊用地、其他草地、坑塘水面；该地块2011年土地利用现状地类为设施农用地、有林地、村庄、其他林地、果园、沟渠、旱地、裸地、风景名胜及特殊用地、其他草地、坑塘水面；该地块2012年土地利用现状地类为设施农用地、有林地、村庄、其他林地、果园、沟渠、旱地、裸地、风景名胜及特殊用地、其他草地、坑塘水面；该地块2013年土地利用现状地类为设施农用地、有林地、村庄、其他林地、果园、沟渠、旱地、裸地、风景名胜及特殊用地、其他草地、坑塘水面；该地块2014年土地利用现状地类为设施农用地、有林地、村庄、其他林地、果园、沟渠、旱地、裸地、风景名胜及特殊用地、其他草地、坑塘水面；该地块2015年土地利用现状地类为设施农用地、有林地、村庄、其他林地、果园、沟渠、旱地、裸地、风景名胜及特殊用地、其他草地、坑塘水面；该地块2016年土地利用现状地类为设施农用地、有林地、村庄、其他林地、果园、沟渠、旱地、裸地、风景名胜及特殊用地、其他草地、坑塘水面，并将土地利用现状图提供给您。2018年7月16日【北京市规划国土委平谷分局（原国土）（2018）第161号-答】答复告知书载明：……申请内容：平谷区南独乐河镇峨嵋山村东熊南路东侧地块土地利用规划用途。附件：1.平谷区南独乐河镇土地利用总体规划图（2006-2020年）调整完善局部。依照图例，峨嵋山村东熊南路东侧地块包括一般农地区、生态环境安全控制区、其他建设用地等。双方当事人在庭审中确认，合同签订时涉案土地性质均非建设用地。一审法院认为，本案的争议焦点为案涉《合同书》的效力问题。《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。只有在符合上述五种情形下，涉案的合同书才能被认定为无效。根据庭审查明的事实，在本案中，太极公司与峨嵋山村委会合作的方式为征用和租赁两种，其中京平国用（2003出）字第196号、第197号、198号项下的三个地块已经取得土地使用证，另一个088号地块的土地使用证正在办理中；涉案《合同书》约定的其余山场土地主要采用的租赁的方式，租赁期限为二十年，从2002年5月1日－2022年4月30日；租期届满后，峨嵋山村委会保证续租给太极公司两次，第一次续租期为二十年，第二次续租期为十年。对于已经取得土地使用证有（2003出）字第196号、第197号、198号项下的三个地块，峨嵋山村委会主张合同无效缺乏相应的法律依据，一审法院无法支持。对于正在办理土地使用证的是088号地块；依照现行《中华人民共和国土地管理法》的规定，未取得土地使用证的并不能直接导致合同无效。对于涉案《合同书》约定的其余山场土地主要采用的租赁的方式。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁合同的租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。但是，涉案合同关于“租期届满后，峨嵋山村委会保证续租给太极公司两次，第一次续租期为二十年，第二次续租期为十年。”的约定，实际上变相延长合同的租赁期限，违反了合同法租赁期限不能超过二十年的规定，该部分关于续租的约定应属无效。峨嵋山村委会要求确认涉案《合同书》全部无效的请求，一审法院不予支持，据此要求太极公司腾退并返还土地的请求，一审法院亦无法支持。据此判决：一、确认北京市平谷区南独乐河镇峨嵋山村民委员会与北京峨嵋山太极胜境旅游开发有限公司于2002年4月15日签订的《合同书》中关于“租期届满后，甲方保证续租给乙方两次，第一次续租期为二十年，第二次续租期为十年”的约定无效；二、驳回北京市平谷区南独乐河镇峨嵋山村民委员会的其他诉讼请求。峨嵋山村委会曾将太极公司诉至三中院，三中院于2019年4月17日作出（2018）京03民初512号民事判决书，太极公司不服上诉至本院，本院经审理于2019年12月24日作出（2019）京民终571号民事裁定书，将案件发回至三中院重审，三中院于2020年12月30日作出（2020）京03民初282号民事判决书，太极公司不服又上诉至本院。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。经本院调解，双方不能就分歧达成一致。本院查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案的争议焦点为双方当事人签订的《合同书》中关于保证续租的合同条款是否有效。根据《合同法》第二百一十四条之规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。太极公司与峨嵋山村委会合作开发山场土地采取征用和租赁两种方式，关于太极公司与峨嵋山村委会以租赁的合作方式开发山场土地，根据《合同书》第三条约定：“太极公司开发旅游项目所需的山场土地主要采取租用方式，由峨嵋山村委会出租给太极公司使用，期限为二十年，从2002年5月1日－2022年4月30日。租赁届满后，峨嵋山村委会保证续租给太极公司两次，第一次续租期为二十年，第二次续租期为十年”。本条约定实际是双方当事人在订立合同之时，通过签订保证续租合同的条款，意图规避《合同法》关于最长租赁期限为二十年的规定，违反了法律、行政法规的强制性规定。对此，本院认为关于《合同书》中双方当事人签订的关于保证续租的合同条款应属无效，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。故本院对太极公司的上诉请求不予支持。综上所述，太极公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费791800元，由北京峨嵋山太极胜境旅游开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 许雪梅审 判 员 刘 辉审 判 员 汪 明二〇二一年五月十四日法官助理 谢嘉雯书 记 员 贾蒙霓