葫芦岛市连山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1402民初636号原告：张树海，男，1969年11月14日生，汉族，个体，现住葫芦岛市连山区。委托诉讼代理人：李娜，系辽宁一鸣律师事务所律师被告：葫芦岛农村商业银行股份有限公司城东支行，住所地葫芦岛市连山区锦郊街道锦北村。负责人：王磊，系该支行行长。委托诉讼代理人：周立山，男，1977年11月22日生，汉族，系该公司职员，现住葫芦岛市龙港区。委托诉讼代理人：朴胜宇，男，1981年11月17日生，朝鲜族，系该公司职员，现住葫芦岛市龙港区。被告：葫芦岛天马房地产开发有限公司，住所地葫芦岛市龙港区锦葫路63号楼D。法定代表人：廉金民，系该公司经理。原告张树海因葫芦岛农村商业银行股份有限公司城东支行（以下简称农商行城东支行）与葫芦岛天马房地产开发有限公司（以下简称天马公司）诉前财产保全一案，不服本院（2019）辽1402民初2147-5号生效裁定，向本院提起第三人撤销之诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告张树海及其委托诉讼代理人李娜，被告农商行城东支行的委托诉讼代理人周立山、朴胜宇到庭参加诉讼。被告天马公司经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告张树海向本院提出诉讼请求：1、请求撤销（2019）辽1402民初2147-5号《民事裁定书》，并对案涉房产予以解封；2、由二被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年10月12日，原告与被告葫芦岛天马房地产开发有限公司签订商品房买卖协议书，双方约定将该公司位于葫芦岛市龙港区B门市房以总价款890400元价格出售给原告，并保证该房产没有债权债务纠纷，如因公司原因不能办理产权登记或是发生债权债务纠纷由公司承担全部责任。原告签订协议后，交付了全部购房款并装修使用，但是由于公司的原因一直未办理产权过户登记。原告于2019年得知该房产由于天马公司与案外人即本案第一被告有债权债务纠纷已被连山法院查封，故于2019年6月20日提出书面异议申请，但连山法院经开庭审理后裁定驳回原告解除查封的请求。原告认为根据相关法律规定，原告是该房产的实际产权人。被告农商行城东支行辩称，城东支行认为葫芦岛市连山区人民法院作出的民事裁定书是正确的，不应予以撤销，因本案涉不动产从2013年起即在城东支行办理抵押担保借款，并且是持续的连续办理了抵押登记，城东支行是该案涉不动产的抵押权人，根据法律规定设定有抵押权的不动产未经抵押权人同意，擅自出售的行为是无效的行为，不应予以保护，该案涉不动产至今一直登记在天马公司名下，天马公司是该案涉不动产的所有权人，被告城东支行有权对债务人的财产申请查封，抵押期间天马公司向购买人出售房屋的行为是无效行为，从而产生了购买人的无权占有，其权利不应予以保护。被告天马公司未答辩。本案经审理认定事实如下，2015年10月12日，原告张树海与被告天马公司签订《商品房认购协议书》，天马公司将案涉房产（葫芦岛市龙港区锦葫路“天马·非常空间”项目57-2号楼B门市）出售给张树海，建筑面积127.2平方米，房屋总价款为890400元，原告张树海于2015年10月3日一次性支付全部房款，被告天马公司向其出具了专用收款收据。双方未办理产权过户登记，房屋由原告张树海实际占有、使用、管理。另查明，被告天马公司为向被告农商行城东支行申请贷款，曾四次用案涉房屋在内的多套房产进行抵押，并办理他项权证，抵押权人为被告农商行城东支行。第一次抵押开始时间为2013年9月24日，结束时间为2014年9月23日；第二次抵押开始时间为2014年12月8日，结束时间为2015年11月23日；第三次抵押开始时间为2016年3月30日，结束时间为2017年3月29日；第四次抵押开始时间为2018年4月23日，结束时间为2019年4月22日。原告与被告天马公司签订商品房买卖协议书时，案涉房产处于第二次抵押登记期间。第二次抵押登记与第三次抵押登记间隔4个月零7天。再查明，被告农商行城东支行于2019年4月12日向本院提出财产保全申请，要求查封被告天马公司名下位于龙港区锦葫路以及文兴南路的42户不动产楼房（其中含本案案涉房产），本院于当日作出（2019）辽1402财保19号民事裁定书，裁定查封该不动产楼房。房产查封后，农商行城东支行以天马公司为被告诉至本院，案由为借款合同纠纷。张树海于2019年6月20日对查封葫芦岛市龙港区B门市提出异议。本院经审查作出（2019）辽1402民初2147-5号民事裁定，裁定驳回张树海解除查封的请求，原告对该裁定不服，故诉至法院，请求判如所请。上述事实，有原、被告陈述，商品房认购协议书，专用收款收据，房屋租赁协议书等证据材料载卷佐证，经开庭质证，本院审查，依法予以采纳。本院认为，案涉房产曾于2014年12月8日开始设定抵押权，结束时间为2015年11月23日。本案原告张树海与被告天马公司签订《商品房认购协议书》的时间为2015年10月12日，此时该房产正处于设定抵押权期间，房产所有权人为天马公司，抵押权人为农商行城东支行。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，此时被告天马公司出售案涉房屋存在权利瑕疵，但买受人原告张树海对此无从知晓，且双方在认购协议书第四条第三款中约定“甲方（出售人）保证出售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷”，因此原告基于善意与合理信赖支付全部房款后，实际占有、使用、管理案涉房屋，并对完整取得案涉房屋所有权产生物权期待，此时，抵押权人的抵押权优先于买受人的物权期待。2015年11月23日抵押合同到期后，抵押合同随主债务的履行而解除，此时，出售人天马公司出售房屋的权利瑕疵已消除，买受人的物权期待处于优先顺位，且在此期间，买受人持续占有、使用、管理案涉房屋，因出卖人被告天马公司的原因而未能办理房屋过户手续。因此，2016年3月30日，天马公司再次以案涉房屋在内的多户房产进行抵押贷款并办理抵押登记存在权利瑕疵，且侵犯了房屋买受人的权益。虽然依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定除外”，二被告在第三次办理抵押登记时案涉房屋依然登记在被告天马公司名下，但是本案原告已与天马公司签订了购房合同，并实际交付了房款并占有、使用、管理案涉房屋，如单纯以登记外观主义认定被告天马公司对案涉房屋的所有权，有悖于《宪法》“保障人权”的精神和立法的初衷。且银行作为专业的金融机构，在发放大额贷款时，对抵押人提供的抵押物特别是极易发生买卖交易的商品房应尽到审慎调查的注意义务。综上，原告要求撤销（2019）辽1402民初2147-5号民事裁定并对案涉房产进行解封的诉讼请求，本院予以支持。对于被告农商行城东支行主张被告天马公司持续地连续地以案涉房屋办理抵押登记的辩解，因其抵押权出现中断，本院未予采纳。综上，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：中止被告葫芦岛农村商业银行股份有限公司城东支行对葫芦岛市龙港区B门市的财产保全。案件受理费12704元，由被告葫芦岛农村商业银行股份有限公司城东支行、葫芦岛天马房地产开发有限公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  周晓东人民陪审员  任志强人民陪审员  石松平二〇二一年五月十一日书 记 员  赵 雨