上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初5335号原告：张瑜。原告：吴有英。上述两原告共同委托诉讼代理人：曾XX。被告：上海恒驰房地产有限公司。法定代表人：张XX，总经理。委托诉讼代理人：陈思。委托诉讼代理人：金莉。原告张瑜、吴有英与被告上海恒驰房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人曾海滨、被告的委托诉讼代理人陈思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、被告对原告房屋尚未维修或尚未修复的质量问题承担保修责任，并赔偿原告在房屋维修期间无法居住的损失，和原告配合维修期间的误工损失，居住损失按照17，000元/月的租金标准计算，误工损失按照670元/天标准计算；2、被告赔偿原告因房屋质量问题造成的财产损失64，806元（原告已更换或重做的部分）；3、被告赔偿原告因房屋质量问题造成的原告的财产损失108，640元（原告未更换或重做的部分）；4、被告赔偿原告因房屋质量问题以及拖延保修造成的误工损失29，480元（已发生的）；5、被告赔偿原告因房屋质量问题以及拖延保修造成原告无法居住的损失221，000元（已发生的）；6、被告未按房屋买卖合同约定聘请相应的物业服务公司，应退回原告已交的物业费（暂计5，000元）。事实与理由：2010年6月，两原告购买被告开发的龙湖郦城1-211号房屋，于2010年12月29日交房。交房后，该房屋出现二、三楼南面塑钢门窗变形、地下室多处渗漏、地下室钢筋裸露等质量问题。报修后，被告拖延维修，直至2011年10月，地下室渗漏才看似维修完毕，被告赔偿了因上述问题导致原告无法居住的损失8万元，但对钢筋裸露问题，被告未予维修。2011年10月起原告开始对1-211号房屋进行装修，并于2012年3月装修结束。房屋渗漏问题反复出现，报修后又未能解决，致使地下室木地板、柜体、墙面、家具等严重霉变及损坏。原告报修后，被告没有针对漏水的真正原因进行维修，即地下室的外墙未作防水处理，而是采取治标不治本的方法，造成维修没有效果，致使原告发生不必要损失。2012年4月—7月，原告不得不重新进行装修，更换木地板及部分受损的家具。原告直到2012年8月才重新装修完毕，9月份才入住系争房屋。原告重新装修入住后，再次反复出现多处漏水、渗水，被告继续推诿、置之不理。原告无奈向有关行政管理部门投诉求助。到目前为止，房屋存在的明显质量问题有：1、地下室储藏间屋顶渗水、地下室窗户周边墙面渗水、地下室多处墙体渗水；2、停车库、地下室顶板钢筋大面积裸露、锈蚀膨胀；3、二楼房间落地窗爆裂；4、二楼斜屋面墙体渗水；5、三楼墙体渗水。对于原告在交房后至装修前在外居住的租金损失，被告已经赔偿，原告不再追索。原告主张的是第一次装修及重新装修的损失，原告已经更换或重做的家具及设施64，806元，损坏霉变尚未更换部分要求被告按同等标准更换或重做。因房屋质量原因导致原告不得不重新装修，造成的误工损失29，480元。对于目前仍存在的质量问题，被告除应予维修外，还应按照维修需要的天数，按照原告的工资标准670元/天进行赔偿。原告无奈从2015年4月起搬离涉案房屋，由此引起的无法居住的损失，按照同小区同户型的租金17，000元/月，主张13个月，合计221，000元。被告维修仍需要时间，暂计算两个月，需赔偿原告在外租房的损失34，000元。另外，原告在2014年7月发现，被告未按合同约定聘请重庆龙湖物业服务有限公司提供服务，原告要求更换物业公司，并退还已交的物业费。被告辩称，不同意原告的所有诉请。关于渗水问题，原被告已经达成了一致意见，签订了备忘录，被告已经赔付了原告8万元，一次性解决了赔偿问题，原告再提出与渗水有关的赔偿，被告不予认可。玻璃窗问题不在保修期内，所以被告不予维修。钢筋裸露问题不是质量问题，且不在保修期内，2015年6月原告才提出这个问题。原告提出的误工损失，及维修期间的租金没有法律和事实依据。被告一直在积极的维修，不存在拖延维修的问题。关于房屋的质量问题造成原告的损失，并不影响原告的居住，渗水问题已经解决，被告交给原告的是毛坯房，原告多次进行装修，所以有些质量问题应当是装修不当引起的。被告一直有提供物业服务，是上海龙湖物业服务公司在提供服务，在交房的时候，双方也明确了具体提供物业服务的公司，且被告至今没有收到过该物业公司服务不好的投诉。在2010年12月29日交房的时候原告已经知道物业服务公司，现在才提出更换物业公司，已经过了诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2010年6月5日，两原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定由两原告向被告购买位于上海市嘉定区双单路1509弄211号房屋，面积233.19平方米，总房价款为7，220，000元。被告于2010年12月29日将房屋交付予两原告。交房后，原告发现存在地下室多处渗水等质量问题，原告于2010年12月29日、2011年2月13日、6月19日、9月17日等多次向被告进行了报修，被告均派人进行了维修。2011年10月16日，两原告与被告签署备忘录一份，双方就房屋渗水维修事宜达成协议：1、因上述事宜给原告造成的影响，双方同意由被告一次性补偿原告租金损失80，000元；2、原告不再就本备忘录所述事宜向被告提出任何形式的补偿或赔偿，也不再以任何其他形式向被告主张任何其他权利或要求。备忘录签订后，被告向原告支付了8万元补偿款。2011年10月至2012年3月期间，原告对系争房屋进行了装修。因渗水问题反复出现，原告于2011年11月10日、2012年3月20日、6月2日、10月4日、2013年3月2日、9月21日、10月7日、2014年5月27日、7月25日不断向被告报修。被告虽派人反复维修，但渗水问题始终未能彻底解决。2015年6月，原告就房屋渗水问题向上海市嘉定区建设工程安全质量监督站进行了投诉，该单位工作人员至现场查看，发现房屋的质量问题主要体现在：1、地下室窗周边墙面返潮、地下室储藏室、洗衣间有渗水痕迹；2、地下室顶板有露钢筋嫌疑，粉刷墙开裂；3、2层斜屋面外墙及3楼露台处外墙面有渗水痕迹，墙面起壳；4、2层一处门上玻璃碎裂。该单位人员组织原、被告协商就下一步的维修方案进行协商，但协商未果。2016年1月5日，原告张瑜曾诉至本院，要求被告承担维修责任及赔偿原告损失，案号为（2016）沪0114民初711号，后因张瑜需继续收集证据而撤诉。因就房屋质量问题的维修及赔偿，原告与被告未能达成一致意见，故原告再次向本院起诉。本案的争议焦点为：对于签订备忘录后，房屋出现的渗水问题给原告造成的损失，被告是否应当赔偿？应当赔偿多少？原告为此提供如下证据：1、备忘录，证明被告已经赔偿的8万元针对的是原告在交房后至装修进场前的租金损失，原告装修后发生的损失并未赔付。2、一组照片，证明原告装修后因漏水造成地下室木地板、柜体、墙面、家具等发生霉变、损坏。3、物业提供的原告的报修记录，证明从2011年—2014年原告就渗水问题一直向物业不断报修，但反复维修后仍未修好。4、家具送货单，证明受损沙发和台盆柜子的价格。5、装修合同和增加项目单，证明第一次装修地下室用的是木地板，因为渗水问题，重新装修时地下室换成了地砖，柜体重做。6、58同城网页截屏，证明同地段同房型的租金。7、工资收入证明，证明原告误工损失的计算依据。对上述证据，被告发表如下意见：对证据1，真实性认可，但不认可原告的证明目的，被告已经一次性解决了原告因房屋渗水问题造成的一切损失。对证据2，被告认为有些照片并不能显示拍摄时间及具体部位，真实性无法确认。且地下室的霉变与上海的潮湿天气以及原告保养不当有关，按常理原告也不应在地下室铺木地板、放置真皮沙发等高档家具。对证据3，被告认为可以说明2011年10月以前的报修被告已经完成修复，之后两年多的时间，被告也一直都在维修，且及时修复了。对证据4，被告对于该证据的真实性不认可，认为仅凭这几张单子，不足以支撑诉请四中的数据，被告赔付的8万元已经包括了这些损失。对证据5，真实性不认可，增加的项目是地下室健身房木地板换地砖，这是装修工程中的项目安排，并不是重做，和房屋质量问题没有关联，且该项目2012年3月18日已验收，即使损失存在，原告从未向被告主张过，已经过了诉讼时效。对证据6，真实性不认可。对证据7，真实性、关联性不认可。被告为此提供如下证据：1、备忘录，证明2011年10月16日，双方就渗水问题造成的影响被告已经一次性赔偿原告8万元，原告承诺不再提出任何赔偿。2、支付凭证，证明被告已经实际向原告支付8万元。3、上海龙湖物业公司住户装修审批及竣工验收表 ，证明在签订备忘录前原告已经进场装修。原告对上述证据发表如下意见：证据1、2真实性认可，但不认可被告的证明目的，8万元不包括装修后至今发生的损失。对证据3，原告认为，这张单子仅仅是原告在装修前向物业公司报备，不能证明装修开始的时间。本院认为，原、被告间签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，当事人均应恪守履行。根据相关法律规定交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。目前房屋的质量问题主要体现在：地下室渗水、地下室顶板钢筋裸露、二层斜屋面外墙渗水、三楼露台外墙渗水。对于系争房屋在保修期内出现的且尚未修复的质量问题，被告理应承担修复责任。对于原告要求被告继续维修的诉讼请求，本院予以支持。对于原告所称的二楼落地窗破裂的问题，在原告提供的报修记录中并未有反映。因交房时该落地窗完好，之后出现玻璃破损的问题，原告无法证明系玻璃窗本身的质量问题，还是因装修或使用不当造成的，故对原告主张被告维修二楼破损玻璃窗的诉讼请求，本院无法支持。关于原告主张的影响房屋正常居住的经济损失，因系争房屋确实存在地下室多处渗水的质量问题，虽经被告多次维修，但仍未维修完毕，对原告使用地下室确有一定影响，故被告应赔偿原告相应的损失。结合本案系争房屋渗水出现的主要部位、已经发生的维修记录、再次维修所需要的时间、原告的装修时间等因素，并参照租金标准，本院酌定该项经济损失金额为40,000元。至于原告主张被告赔偿因房屋质量问题导致的财产损失，因地下室渗水问题未得到有效解决，造成原告装修后出现地下室墙面、木地板、家具等发生霉变的情况，给原告造成了经济损失，被告对此应予赔偿，但原告主张173，446元明显过高，结合原告提供的部分购买凭证、家具设备的损坏程度、原告本身应尽到的管理义务，本院酌情确定该部分赔偿金额为30，000元。关于原告主张的误工损失，因无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告更换物业公司的诉请，该诉请不是本案审理范围，在本案中不予处理。至于被告辩称双方签订的备忘录就渗水问题给原告造成的影响一次性给予了赔偿，故被告不应再进行任何赔偿，本院认为，根据该备忘录签订的时间及内容，只能认定被告支付的80，000元租金补偿，补偿的是因房屋渗水维修而导致原告迟延装修进场的租金损失，而无法理解为80，000元包括渗水造成的已发生及未发生的所有损失，对于被告的该抗辩意见，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、《最高人民法院适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，判决如下：一、被告上海恒驰房地产有限公司应于本判决生效之日起三十日内对原告张瑜、吴有英位于上海市嘉定区双单路1509弄211号房屋地下一层渗水问题、地下一层顶板钢筋裸露、二层斜屋外墙渗水、三楼露台外墙渗水问题维修完毕；二、被告上海恒驰房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告张瑜、吴有英经济损失人民币70,000元。三、驳回原告张瑜、吴有英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6，104元，由原告张瑜、吴有英负担4，554元，被告上海恒驰房地产有限公司负担1，550元，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 岳 华代理审判员 韩 颖人民陪审员 高 贤二〇一六年十月三十一日书 记 员 李春兰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。二、《最高人民法院%26lt;关于审理商品房买卖合同纠纷案件%26gt;适用法律若干问题的解释》第十三条……交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。