云南省曲靖市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）云03执异43号异议申请人（案外人）师宗县振华房地产开发有限公司。住所地：云南省师宗县大同街道大同工业园区。法定代表人：张家保。统一社会信用代码：91530323097085775R。委托代理人：彭思美，云南衡炜律师事务所律师，特别授权代理。申请执行人中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司。住所地：云南省昆明市国家高新技术产业开发区科华路1号山灞大厦19-20层。负责人：高焱，总经理。统一社会信用代码：91530000719407899A。被执行人云南师宗振华食品有限公司。住所地：云南省师宗县丹凤镇。法定代表人：钱可福。统一社会信用代码：91530300757189036D。本院在执行中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司（以下简称长城资产云南分公司）申请执行云南师宗振华食品有限公司（以下简称振华食品公司）金融借款合同纠纷一案中，对被执行人振华食品公司所有的位于云南省师宗县的房产及厂内部分附属设施进行网络司法拍卖。案外人师宗县振华房地产开发有限公司（以下简称振华房地产公司）以厂房房地产部分的17、18、19幢在建房屋、售楼部及土地使用权系其合法财产为由向本院提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议申请人振华房地产公司称，2013年3月19日，师宗县国土资源局对振华食品公司名下师土国用2006字第0192号宗地进行分户登记，分别登记为：师国用（2013）第××号、第0012号、第0013号三本国有土地使用权证。2013年12月2日，师宗县国土资源收购储备交易中心收储了振华食品公司拥有使用权的59.53亩土地（即师国用（2013）第××号、第0012号宗地）。2014年1月8日，异议申请人与师宗县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》并支付了土地出让金，受让取得了原师国用（2013）第××号宗地土地使用权，面积13796.6平方米，异议申请人取得上述土地使用权后，并于2015年1月28日取得师国用（2015）第××号土地使用权，后异议申请人在该土地上开发了房地产，建设了贵院正在拍卖的17、18、19幢房屋及售楼部。振华食品公司抵押给银行的土地是师国用（2013）第××号土地使用权。从宗地图上可以清晰、明了的分辨出，该地块不包含17、18、19幢在建房屋的占地及售楼部的占地。贵院在评估拍卖时，没有将申请人拥有合法产权的17、18、19幢及售楼部房屋占地及房屋剔除，而进行了一并处理。异议申请人建设的17、18、19幢房屋及售楼部经过建设工程规划许可和建设工程许可，系合法建筑，房屋的权属属于异议申请人所有。综上，贵院正在拍卖的标的物中包含了异议申请人的合法财产，贵院的执行行为已经侵害了异议申请人的合法权益，特请求人民法院裁定中止对上述房屋及土地的执行。异议申请人振华房地产公司为证实其主张，向本院提交了如下证据：1.师国用（2006）第××号国有土地使用权证复印件一份；2.师国用（2013）第××号、第0012号、第0013号国有土地使用权证复印件各一份；3.师宗县规划局《关于振华食品厂用地性质调整情况的函》复印件一份；4.《师宗县国土资源局关于拟收购三宗国有土地使用权方案的请示》、《师宗县人民政府关于收购三宗国有土地使用权方案的批复》、《收储协议》复印件各一份；5.《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：ＣＲ师宗县2013031-2）、云南省行政事业单位资金往来结算票据、《土地登记审批表》、师国用（2015）第××号国有土地使用权证复印件各一份；6.《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：ＣＲ师宗县2013031-1）、云南省行政事业单位资金往来结算票据、中国农业银行进账单、《土地登记审批表》、师国用（2014）第××号国有土地使用权证、师国用（2014）第××号国有土地使用权证复印件各一份；7.《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》复印件各一份；8.宗地图复印件二份；9.昆正序房估字［2020］第［ＫＭＺＸＺＧＳ855］号《房地产估价报告》复印件一份。在本案审查过程中，2021年5月8日，本院就案涉17、18、19幢房屋是否占用师国用（2013）第××号土地使用权的宗地、师国用（2013）第××号土地使用权四至界限是否明晰，是否与相邻土地使用权存在面积重合等情况商请昆明正序房地产土地资产评估有限公司核实。2021年5月15日，昆明正序房地产土地资产评估有限公司向本院出具了《昆正序房估字［2020］第［ＫＭＺＸＺＧＳ855］号司法评估报告土地面积重合意见回复函》。本院查明，华融汇通资产管理有限公司（以下简称华融汇通资产公司）与振华食品公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年9月8日作出（2017）云03民初237号民事调解书：一、由被告振华食品公司于2017年12月31日前偿还原告华融汇通资产公司借款本金13000000元及截止2017年3月20日止的利息1071673.01元，合计14071673.01元。自2017年3月21日起至全部款项还清之日止的利息按合同约定计算，利随本清；二、原告华融汇通资产公司对被告振华食品公司所有的、房屋所有权证号为师房权证2006字第××号的房屋享有抵押权，就上述抵押物折价、拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权。案件受理费106230元，减半收取53115元，由被告振华食品公司负担。2017年11月14日，华融汇通资产公司委托中国工商银行股份有限公司云南省分公司与长城资产云南分公司签订了编号为YN-2017（曲靖）债转字002号的《债权转让协议》，将华融汇通资产公司对振华食品公司享有的主债权及担保合同项下的全部权利转让给长城资产云南分公司，并于2018年1月3日在《云南经济日报》上刊登了《债权转让通知暨债务催收联合公告》，将债权转让的事实通知了债务人及担保人。因振华食品公司未按生效法律文书确定的履行期限履行还款义务，长城资产云南分公司向本院申请执行，本院于2019年5月15日以（2019）云03执531号案件立案执行，并于2019年10月25日裁定该案终结本次执行程序。2020年6月2日，本院委托昆明正序房地产土地资产评估有限公司对振华食品公司位于师宗县丹凤镇大同工业园区的房屋所有权证号为师房权证2006字第××号房屋、土地使用权证号为师国用（2013）第××号国有土地使用权及其他地上附着物进行价值评估。2020年7月29日，昆明正序房地产土地资产评估有限公司向本院出具了昆正序房估字［2020］第［ＫＭＺＸＺＧＳ855］号《房地产估价报告》，其估价结果为上述房屋、国有土地使用权及其他地上附着物的市场价值为25705108元。同时，在该估价报告中“致估价委托人函”部分，该公司特别提示：“本次评估按照师国用（2013）第××号土地证核定土地使用权面积27616.3平方米展开，土地产权范围东至官庄道路路侧，据估价人员实地勘察，官庄道路路西侧有3幢停工的住宅楼，疑似占用本宗地土地进行建设，由于土地主管部门未专门进行裁定，疑似存在争议土地面积，提请报告使用人注意”。其后，本院先后对上述房屋、国有土地使用权及其他地上附着物进行了两次网络司法拍卖（分别为：2021年3月13日10:00至2021年3月14日：00进行第一次拍卖，2021年4月1日10:00至2021年4月2日10:00进行第二次拍卖），均因无人报名而流拍。其后，案外人振华房地产公司对本院拍卖行为不服，遂提出前述执行异议。另查明，2021年5月12日，昆明正序房地产土地资产评估有限公司按照本院要求对案涉师国用（2013）第××号土地权进行了现场测绘。经该公司测绘技术人员到争议实地采用ＲＴＫ技术设备采集必要界址点数据，形成测绘结果，并根据实地采集数据及登记资料对比分析，该公司于2021年5月15日向本院出具了《昆正序房估字［2020］第［ＫＭＺＸＺＧＳ855］号司法评估报告土地面积重合意见回复函》。上述回复函的主要内容为：“师国用（2013）第××号土地使用权东部靠近官庄道路部分与师国用（2015）第××号土地使用权中官庄道路西侧条形部分土地重合，土地重合面积3450.87平方米。……案涉17、18、19幢停工的住宅楼位于师国用（2013）第××号土地使用权与师国用（2015）第××号土地使用权重合土地面积内，占用了师国用（2013）第××号土地使用权的部分用地面积。17、18、19幢停工的住宅楼实测建筑基底占地面积为1518.35平方米。”上述回复函与师国用（2013）第××号土地使用权证及宗地图、师国用（2015）第××号土地使用权证及宗地图等证据可以相互印证，本院予以采信。根据上述回复函、师国用（2013）第××号土地使用权证及宗地图、师国用（2015）第××号土地使用权证及宗地图等证据，本院确认以下事实：振华食品公司所有的师国用（2013）第××号土地使用权东部靠近官庄道路部分与振华房地产公司所有的师国用（2015）第××号土地使用权中官庄道路西侧条形部分土地重合，土地重合面积3450.87平方米。案涉17、18、19幢停工的住宅楼位于师国用（2013）第××号土地使用权与师国用（2015）第××号土地使用权重合土地面积内，占用了师国用（2013）第××号土地使用权的部分用地面积。17、18、19幢停工的住宅楼实测建筑基底占地面积为1518.35平方米。本院认为，本案争议焦点是异议申请人振华房地产公司对案涉土地使用权及房屋的权利主张能否排除人民法院的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”，第二十五条第一款规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际出资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。”根据上述规定，对已登记的不动产，人民法院应当按照不动产登记簿判断案外人是否系权利人，对于未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断案外人是否系权利人。同时，案外人必须对案涉标的物享有真实、合法、无争议且能够排除执行的权利，其对案涉标的物的权利主张才能够得到人民法院的支持。本案中，异议申请人振华房地产公司所有的师国用（2015）第××号土地使用权与被执行人振华食品公司所有的师国用（2013）第××号土地使用权存在面积重合部分，案涉17、18、19幢停工的住宅楼位于师国用（2013）第××号土地使用权与师国用（2015）第××号土地使用权重合土地面积内，上述两宗土地使用权在面积重合部分存在权属争议，案涉三幢停工住宅楼位于上述两宗土地使用权面积重合部分，其权属亦存在争议。因此，根据现有证据，异议申请人振华房地产公司对案涉土地使用权及房屋不享有合法、真实、无争议且能够排除执行的权利，其异议请求依法不能成立。综上，异议申请人振华房地产公司对案涉土地使用权及房屋不享有足以排除强制执行的合法权益，其异议请求依法不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回异议申请人师宗县振华房地产开发有限公司的异议申请。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 陆国生审判员何林审判员 刘   兴   荣二〇二一年五月七日法官助理陆荣先书记员张辉