江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终3235号上诉人（原审被告)：曹继太，男，1985年2月16日生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：张倩，江苏光亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：石亭，江苏光亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：江苏巨易物业管理有限公司，住所地徐州市中山南路145号1203室。法定代表人：赵远，该公司经理。委托诉讼代理人：任卓伦,该公司员工。委托诉讼代理人：高明华，该公司员工。上诉人曹继太因与被上诉人江苏巨易物业管理有限公司（以下简称巨易物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院(2020)苏0303民初4214号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人曹继太的委托诉讼代理人张倩，被上诉人巨易物业公司的委托诉讼代理人任卓伦、高明华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹继太上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回巨易物业公司的相关诉请，诉讼费用由巨易物业公司负担。事实和理由：1.曹继太与巨易物业公司之间不存在物业服务法律关系。巨易物业公司与汉御花园业主委员会签订的物业服务合同早已到期，亦未续签物业服务合同，巨易物业公司没有提供物业服务的合同依据。2.曹继太与巨易物业公司之间亦不存在事实的物业服务管理法律关系。涉案房屋属于沿街商铺，位于汉御花园小区之外，不属于小区物业管理服务范围，巨易物业公司也没有提供任何物业管理服务，故巨易物业公司主张物业服务费，没有事实及法律依据。巨易物业公司辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，曹继太的上诉没有事实和法律依据。请求二审法院依法驳回曹继太的上诉，维持原判。巨易物业公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令曹继太给付物业费10498元（具体计算方法为：2017年7月4日至2020年8月3日期间，两套房屋建筑面积合计298.67平方米×0.95元/平方米/月×37个月≈10498元）、5000元（违约金按照合同约定千分之三计算，巨易物业公司仅要求5000元）；；2.诉讼费由曹继太负担。一审法院认定事实：2010年1月14日，汉御花园业主委员会（甲方）与徐州市巨易物业管理有限公司（乙方）签订《汉御花园物业管理委托合同》，主要内容为乙方负责为汉御花园小区提供物业服务，物业服务类型：多层住宅小区，商铺；坐落位置徐州市中山，四至东至户部山、南至和平路、北至徐州市中医院，西至中山；具体物业服务项目为：房屋建筑公用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施维修、养护和管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序；管理与物业相关的工程图纸，住用户档案与竣工验收材料；组织开展社区文化娱乐活动。物业服务费标准：住宅0.5元/平方米/月，商业用房（含商铺、办公）0.95元/平方米/月；委托管理期限为5年，自2010年1月14日起至2015年1月13日止；合同期满，乙方不愿继续接受委托或甲方不愿继续委托的，应提前30天告知对方，未告知又未续签的合同自动顺延一年。曹继太于2017年7月4日与案外人金莲春、曹丽签订《存量房买卖合同》，购买位于徐州市中山南路的汉御花园商业楼Ａ区商铺，该商铺建筑面积共计为298.67平方米。曹继太欠付2017年7月4日至2020年8月3日期间的物业费10498元（具体计算方法为：2017年7月4日至2020年8月3日期间，两套房屋建筑面积合计298.67平方米×0.95元/月/平方米×37个月≈10498元）。另查明，徐州市巨易物业管理有限公司于2015年12月11日将公司名称变更为巨易物业公司。2020年8月12日，徐州市云龙区彭城街道莲花社区居民委员会出具《说明》一份，载有内容：“巨易物业公司（原徐州市巨易物业管理有限公司）自2003年5月1日起为汉御花园提供物业服务至今。”再查明，巨易物业公司为催要案涉物业费，于2020年5月21日在《彭城晚报》上刊登了“催费公告”；又于2020年7月25日通过中通快递向被告邮寄了《限期交费及诉前催告》通知。一审法院认为，物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例等法规规定的业主应履行的法定义务。物业公司为业主提供物业服务，则有权向业主收取物业费。巨易物业公司为案涉小区提供了物业服务，其有权要求曹继太缴清欠付的2017年7月4日至2020年8月3日期间的物业费10498元。关于巨易物业公司主张的违约金问题。考虑到本案纠纷实际情况，巨易物业公司提供的物业服务尚有改进空间，从钝化物业公司和小区业主之间矛盾纠纷出发，为构建物业公司和业主之间和谐关系，故对巨易物业公司主张的违约金的诉讼请求，暂不予支持。关于曹继太辩称的“双方不存在物业服务合同关系，曹继太系2017年7月才从原房主处购买案涉房屋，原物业管理委托合同期限为2010年1月14日至2015年1月13日止，曹继太购买涉案房屋前物业合同已经到期”的意见。一审法院认为，案涉物业服务合同对于合同有效期有明确约定即“委托管理期限为5年，自2010年1月14日起至2015年1月13日止；合同期满，乙方不愿继续接受委托或甲方不愿继续委托的，应提前30天告知对方，未告知又未续签的合同自动顺延一年”，从以上约定看，对于合同的解除和顺延都有明确的约定，尤其对于合同解除条件的约定为以合同一方不愿继续续约合同并提前30天告知对方为前提，否则合同自动顺延一年。作为享受物业服务、签订物业服务合同的主体汉御花园业主委员会，并未在案涉物业合同到期后（包括顺延一年后）提出解除与巨易物业公司之间的物业服务合同关系，故应认定物业合同约定的解除条件未成就，合同效力顺延有效。另一方面，从维护民事行为稳定性和合同有效性看，不应按照曹继太对合同的解读即仅顺延一年即到期废止。曹继太于2017年7月4日购买案涉房屋并使用，应当受到已经签订的案涉物业合同的约束，并交纳相关费用。综合以上情况，案涉《汉御花园物业管理委托合同》有效期在合同一方未按约定明确提出解除委托的前提下，应理解为合同效力延续顺延至今，该合同对包括曹继太在内的汉御花园小区全体业主均具有法律约束力。故对曹继太提出的上述辩称意见，不予采纳。关于曹继太辩称的“巨易物业公司并未给曹继太提供任何物业服务，居委会的说明不能证明巨易物业公司为案涉小区提供了物业服务，所以并不存在给付巨易物业公司物业费的必要。巨易物业公司代收水电费的行为并非物业服务内容”的意见。一审法院认为，物业服务合同作为全体业主共同享有物业服务为主要内容的合同，并不应以个别业主的认知和感受作为物业方是否提供物业服务的依据。曹继太主张巨易物业公司未提供任何物业服务，并提供了相关视频作为证据，但该视频只能反映某个时间点市政保洁员在案涉商铺外的保洁活动，并不能反映其他时间段巨易物业公司提供物业服务的情况，更不能证明巨易物业公司自始至终没有为案涉商铺提供过任何物业服务，而且巨易物业公司提供的物业服务并不局限于保洁一项。徐州市云龙区彭城街道莲花社区居民委员会出具的《说明》系案涉商铺所在社区的基层社区居委会出具的，对于巨易物业公司提供物业服务的总体情况具有证明效力，能够证明巨易物业公司为包括案涉商铺在内的汉御花园小区提供了相关物业服务的事实。故对曹继太的此项辩称意见，亦不予采纳。关于曹继太辩称的“曹继太案涉房屋并不在巨易物业公司物业服务管理的区域内”的意见。巨易物业公司举证的物业合同中明确约定“物业服务类型：多层住宅小区，商铺；坐落位置徐州市中山，四至东至户部山、南至和平路、北至徐州市中医院，西至中山”；且曹继太于2017年7月4日签订的《存量房买卖合同》明确载明：房屋坐落于中山南路汉御花园商业楼Ａ区的内容。结合上述证据，能够确定案涉商铺坐落于案涉物业合同约定的物业管理服务区域内，属于巨易物业公司提供物业管理服务的区域范围内。故对曹继太的此项辩称意见，不予采纳。关于曹继太辩称的“曹继太购买案涉房屋后，巨易物业公司并未向曹继太主张过物业费。巨易物业公司在报纸刊登催费公告仅针对巨易物业公司所服务的各个小区进行公告，并没有具体到具体的物业和欠费的金额，因此该催费公告不具体，并不能达到对各个业主实际催费的法律效果”的意见。巨易物业公司除通过当地报纸刊登公告的方式向包括曹继太在内的小区业主、商铺催要物业费外，还采取邮寄《限期交费及诉前催告》通知的方式向曹继太单独催要过物业费，上述证据能够证明巨易物业公司并未怠于行使债权，其通过相关方式尽到了催交物业费的义务。故对曹继太的该项辩称意见，不予采纳。关于曹继太辩称的“物业公司应履行的公共部位维修职责，巨易物业公司也未尽到。曹继太提出三楼漏水的情况，多次报修，巨易物业公司均不予处理”的意见。曹继太并未举证证明该问题是否存在以及该问题与巨易物业公司是否存在因果关系，故对曹继太的该项辩称意见，不予采纳。且曹继太辩称向巨易物业公司提出三楼漏水的情况，并多次报修，亦足以证明曹继太系接受巨易物业公司提供的物业服务的，否则其不会向巨易物业公司反映物业存在的上述情况。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。巨易物业公司在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。巨易物业公司在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。综上，遂判决：一、判决生效之日起十日内，曹继太支付巨易物业公司2017年7月4日至2020年8月3日期间的物业费10498元；二、驳回巨易物业公司的其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，2010年1月14日，巨易物业公司与汉御花园业主委员会签订了《汉御花园物业管理委托合同》，物业服务合同签订后，巨易物业公司对涉案小区进行物业管理。曹继太自购买涉案汉御花园商业楼A区1-105、205商铺之日起，即占有、使用房屋并受《汉御花园物业管理委托合同》约束，理应交纳物业费。涉案《汉御花园物业管理委托合同》履行期限虽已届满，由于业主大会或业主委员会没有明确表示是否与巨易物业公司继续签订合同，也没有明确要求巨易物业公司退出或办理相关移交手续，而巨易物业公司又继续提供物业服务，实际支出了成本，涉案小区接受了物业服务，应视为原《汉御花园物业管理委托合同》效力顺延至今。另外，巨易物业公司作为汉御花园的物业服务提供者，为公共区域提供了综合服务、房屋建筑管理、环境卫生管理、绿化管理及设施、设备管理与维护等公共服务，曹继太作为涉案房屋的实际使用人、物业服务的相对方，依法应当缴纳物业服务费，且徐州市云龙区彭城街道莲花社区居民委员会出具的《说明》亦证实，“巨易物业公司（原徐州市巨易物业管理有限公司）自2003年5月1日起为汉御花园提供物业服务至今。”因此，曹继太主张巨易物业公司未提供物业服务、与巨易物业公司之间不存在物业服务合同关系，不应交纳物业费，与案件事实不符，本院依法不予支持。综上，上诉人曹继太的上诉请求不能成立，应予驳回。一审裁判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费64元，由上诉人曹继太负担。本判决为终审判决。审 判 长  费 蜜审 判 员  王 超审 判 员  孙守明二〇二一年五月二十一日法官助理  嵇海勇书 记 员  杨 帆