广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1971民初1615号原告：邓志辉，男，1988年10月3日出生，汉族，住广东省东莞市东城区×××××××××××××××，身份证号码：360××××××××××××354。委托诉讼代理人：侯银彩，广东乾耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙志鸿，广东乾耀律师事务所实习律师。被告：广东东豪房地产置业有限公司，住所地：广东省东莞市×××××××××××××××期商铺B116。法定代表人：陈某1。被告：谭爱平，女，1983年5月16日出生，汉族，住湖南省祁东县×××××××××××××××，身份证号码：430××××××××××××840。以上两被告的共同委托诉讼代理人：林彩霞，广东臻一律师事务所律师。原告邓志辉与被告广东东豪房地产置业有限公司（以下简称“东豪公司”）、谭爱平委托合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序于2021年4月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人侯银彩、孙志鸿，两被告的共同委托诉讼代理人林彩霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2018年11月28日签订的《代办委托合同》、于2018年12月14日签订的《补充协议》；2.被告返还代为监管的款项228000元及逾期返还利息（自起诉之日按照中国人民银行同期贷款利率计至实际清偿之日止）；3.被告返还已支付的服务费20000元；4.被告向原告支付律师费23280元；5.被告承担本案诉讼费；6.被告谭爱平对案涉债务承担连带责任。事实和理由：2018年11月28日，原告、王洋与被告签订《代办委托合同》，约定就办理东莞市南城区×××××××××信森林湖兰溪谷10栋1单元2002号物业产权过户手续，委托被告提供代办服务，包括代为办理案涉房屋的《评估报告书》、代办提前还贷、取回产权资料及注销抵押权登记手续、代办王洋名下《房地产权证》、代办过户及缴费拿回、代为打印《房地产买卖合同》、代办原告名下《房地产权证》、代办按揭贷款手续、代办抵押登记手续等服务，服务费合计20000元。三方约定合同履行过程中发生争议协商不成的，任何一方均可向东莞市第一人民法院提起诉讼，且守约方因追究违约方违约责任所产生的律师费由违约方承担。原告在签订《代办委托合同》之日即将服务费支付至被告指定账户。被告提出，将案涉房屋过户至原告名下需先行办理王洋的房地产权证，且因案涉房屋设有抵押，故需由被告寻找担保公司提供资金赎楼，赎楼后再将房屋过户至原告名下，但被告声称寻找担保公司赎楼要提供相应的担保金，该笔资金由原告提供，在完成过户后再返还给原告。故为明确上述事宜，原告与被告于2018年12月14日签订《补充协议》，约定原告同意办理案涉房屋的贷款手续为银行快贷手续，担保公司或按揭公司由被告指定，贷款金额为800000元，在签订补充协议之日起原告将该笔交易的首期款228000元支付至被告指定账户（户名：陈吉堤，账号：621××××××××××089，开户行为渤海银行），该笔资金由被告代为监管。在签订《补充协议》之日，原告即将该笔款项汇至被告指定账户。原告将相关款项支付至被告指定账户后，被告也已按照约定办理了涉及房屋过户的部分手续。之后因被告的工作人员涉嫌刑事犯罪，被告随即声称与原告所签订的《代办委托合同》、《补充协议书》处加盖“广东东豪房地产置业有限公司合同专用章”是其员工私刻的，否认已收到原告支付的担保款项228000元。原告多次询问被告对于其已收到的228000元能否在房屋过户至原告名下后予以返还，被告告知原告，其认为款项没有汇至其公司账上，若需继续办理过户手续，需原告再次提供228000元的担保金给被告。被告的行为已明确表示按照原合同约定已无继续办理将房屋过户至原告名下的可能性，且即使过户后被告也不会将监管的款项228000元返还给原告。原告认为被告的行为已经构成预期根本违约，原告依法可以解除双方的委托合同关系，要求被告返还已支付的款项，并要求被告承担相应的违约责任。原告于2019年2月15日提交追加被告申请书，主张被告谭爱平是被告东豪公司的唯一股东，应当对被告东豪公司的债务承担连带责任。两被告共同辩称，关于苏某某收取原告的案涉款项，是超越被告东豪公司经营范围收取的，苏某某不具有代理权，不属于超过职务范围的职务代理，属于无权代理。原告不属于善意相对人，原告明知苏某某不能私下以个人名义收取费用，明知苏某某没有代理权。被告东豪公司从未追认苏某某的收款行为，因此苏某某的收款行为对被告东豪公司不发生效力。被告谭爱平现已不是被告东豪公司的独资股东，不应当承担连带责任。本院经审理查明和认定以下事实：2018年11月28日，原告、被告东豪公司、案外人王洋（确认授权原告代签）共同签订一份《代办委托合同》，主要内容：一、原告为了向王洋购买其名下位于东莞市南城区×××××××××信森林湖兰溪谷10栋1单元2002的房屋，原告、王洋共同委托被告东豪公司就办理案涉房屋产权过户手续等事宜提供服务；二、委托被告东豪公司的具体代办事项包括①代办该物业的《评估报告书》②代办提前还贷、取回产权资料及注销抵押登记手续③代办王洋名下房地产权证④代办过户及缴费纳税⑤代为打印《房地产买卖合同》⑥代办原告名下房地产权证⑦代办按揭贷款手续⑧代办该物业抵押登记手续；三、东豪公司代办除前述第⑦项手续外对应的服务费为20000元，由原告在签署本合同当天一次性支付完毕；四、因产生争议导致诉讼的，守约方因追究违约方违约责任产生的律师费由违约方承担；五、东豪公司禁止员工以个人名义向支付方收款，支付方在交款时东豪公司均出具加盖财务专用章的票据；六、合同丙方处盖有“广东东豪房地产置业有限公司合同专用章”字样的印章。被告东豪公司确认前述印章的真实性。案外人提交了一份情况说明，同意解除该份《代办委托合同》。被告东豪公司同意解除《代办委托合同》，但主张未收到合同中所涉的服务费20000元。双方确认，被告东豪公司有履行《代办委托合同》约定的部分义务。被告东豪公司主张不清楚具体履行了哪些内容，原告主张已履行了“②代办提前还贷、取回产权资料及注销抵押登记手续③代办王洋名下房地产权证”该两项。对于已履行的部分，原告同意按2000元的标准抵扣应退还的服务费，被告东豪公司主张按市场行情对应收费为3000元。双方确认，未约定办理前述委托事项的期限，但原告主张按一般情况3个月内可办理完毕。原告提交一份《补充协议书》，主要显示：甲方为原告、乙方为被告东豪公司，双方已于2018年11月28日签订了《代办委托合同》，经协商达成本补充协议；甲方同意办理案涉房屋的贷款手续为银行快贷手续，担保公司或按揭公司由乙方指定，贷款金额为800000元；本协议签订之日起甲方将该笔交易的首期款228000元支付到乙方指定的账户（户名陈某某，账号621××××××××××089，开户行渤海银行），乙方代为监管，监管日期至办出该房屋甲方名下不动产权证当日；甲方处有原告签名和捺印，乙方处盖有“广东东豪房地产置业有限公司合同专用章”字样的印章。该印章与前述《代办委托合同》的印章，肉眼看不具有差异性。被告东豪公司不确认该印章和补充协议书的真实性，但未申请鉴定。被告东豪公司主张，其不具有担保的经营范围。原告主张，其主要与被告东豪公司员工苏某某沟通代办的各项事宜，《代办委托合同》、补充协议书都是与苏某某进行签订。原告主张，当时其需要办理短期借款用以赎楼和办理王洋的房地产权证，苏某某告知原告可以协助办理，且有一直合作的担保公司，但需要原告先向其提供228000元的保证金，在办理出房产证后无息退还原告，在该背景下，原告与苏某某在被告东豪公司位于森林湖的门店签订补充协议书。关于原告已支付案涉款项服务费20000元和代为监管款项228000元的情况。原告主张：1.原告于2018年11月25日向苏某某微信转账2000元（有微信聊天记录佐证），该款项为服务费20000元中的部分款项；2.原告于2018年11月28日现场签订《代办委托合同》时，向苏某某指定的前述账户（户名陈某某，账号621××××××××××089，开户行渤海银行）转账50000元，该款项包括了剩余服务费18000元和部分补充协议书约定的监管保证金32000元（有农业银行转账凭证佐证）；3.原告的妻子许巍巍于2018年12月14日现场签订补充协议书向苏某某指定的前述账户（户名陈某某，账号621××××××××××089，开户行渤海银行）转账196000元（有农业银行客户回执佐证），该款项196000元为剩余的监管保证金。被告东豪公司确认苏某某、苏子军之前是其业务部员工，苏某某于2018年12月底因涉嫌犯罪被公安机关抓获，现在监狱服刑，但不认可前述款项是苏某某代表被告东豪公司收取，《代办委托合同》明确禁止员工以个人名义收款。原告提交了一份收据，主要显示：收款人处盖有“广东东豪房地产置业有限公司合同专用章”字样的印章，该印章与前述《代办委托合同》的印章，肉眼看不具有差异性；收款日期为2018年12月14日；主要内容为收到原告交来购买案涉房屋首期款228000元、税费交易手续费18000元，共246000元。被告东豪公司不确认收据的真实性。原告提交有被告东豪公司盖章的资料签收证明，拟证明被告东豪公司签收了原告提交的一些资料。被告东豪公司主张无法确认签收证明盖章的真实性。两被告主张对于与原告沟通贷款的事务，全程均由苏某某处理。原告提交其主张与苏子军（显示账户名称为“森林湖东豪地产苏小姐”）之间的微信聊天记录：2018年7月8日开始，原告与苏子军开始咨询房屋过户的相关代办、收费等事宜，期间还有关于办理相关事务约现场见面的聊天。原告提交其与苏某某（显示名称为“东豪地产苏文少”）之间的微信聊天记录：1.2018年9月26日添加苏某某为好友；2.2018年10月13日，原告询问苏某某“现在在公司吗”，当天19时49分原告到达公司，之后原告向苏某某发送了一些文件材料照片；3.2018年10月31日，原告发送“我的银行流水和个人征信都弄好了，就在等我同学给我确切过来的时间……”；4.2018年11月2日，苏某某向原告发送了一份补充协议电子版，原告回复“可以”；5.2018年12月13日，苏某某发送“晚上您抽个时间来我公司签一份监管协议，钱的话转到我们公司因为两成首期需要我们公司盖章担保……”；6.2018年12月13日17时05分左右，原告发送“明天去柜员机或者窗口直接转你们公司账户可以吗”，苏某某回复“这个不是收入，不能走公账，走公账的所有钱都要开票”。原告提交一份录音，主张是原告和被告东豪公司股东薛元辉（以下简称薛）之间的通话，其中反映：1.原告称打电话给蓝小姐，她说一手证已经办好了，明天可以去拿，薛称“你先拿着呗”、“你现在让我去做这个事，……，可能不会说去做这件事，……让你去报警”；2.原告称“那我之前给你们的228000首付的这个钱，你们要怎么样还给我”，薛称“228000确实不是我们这边拿了……”。关于补充协议书的解除。原告主张，被告东豪公司明确表示不再愿意按原合同履行为原告办理80万元的短期贷款，并代办房屋过户事宜，故主张法定解除合同。被告东豪公司主张，根据原告提交的录音，薛元辉代表被告东豪公司作出愿意继续履行的意思，但告知原告需要重新向担保公司缴纳监管款项才能办理到短期贷款，且办理短期贷款并非被告东豪公司的义务。原告提供委托代理合同、业务回单，拟证明其为本案支付了律师费23280元。另查，被告东豪公司成立时为一人有限责任公司，于2016年4月27日登记成立，截至2019年2月13日，被告东豪公司登记的股东为被告谭爱平，2019年8月29日东豪公司变更股东登记为包括陈某1、潘秀珍、岳婷、唐细秀四位股东。本院认为，根据现有证据，原告与被告东豪公司之间的合同关系不具有典型归类性，不宜直接认定为某一种典型合同，本案应为合同纠纷。约束双方权利义务关系的合同文本包括《代办委托合同》、《补充协议书》，该些文本均是由被告东豪公司的员工苏某某与原告签订。被告东豪公司确认《代办委托合同》的真实性，本院对此予以确认。被告东豪公司对《补充协议书》、收据的真实性不确认，但《补充协议书》乙方处盖有“广东东豪房地产置业有限公司合同专用章”字样的印章，收据亦盖有“广东东豪房地产置业有限公司合同专用章”字样的印章，该印章与《代办委托合同》的印章从肉眼看不具有差异性，且被告东豪公司未申请鉴定该公章的真实性，故本院对被告东豪公司的主张不予采信，并认定《补充协议书》、收据具有真实性。结合原告对于签订《补充协议书》经过的陈述，并审视原告的举证，本院认定《补充协议书》是在苏某某有权代表被告东豪公司情况下与原告之间签订，是约束原告与被告东豪公司之间的合同文本。对于原告已向被告东豪公司支付案涉《代办委托合同》、《补充协议书》所涉款项的认定。原告对于其支付款项进行了举证，共计三笔款项（包括了服务费20000元和代为监管款228000元），原告主张均是在苏某某指示下进行的支付，且有《补充协议书》、收据、微信聊天记录等予以佐证。虽然被告东豪公司主张苏某某无权以个人名义代其收取相应的款项，但苏某某作为被告东豪公司的员工与原告接洽相应的事宜并与原告签订了相应的书面材料，且材料有被告东豪公司的盖章。可见，苏某某的前述行为应当认定为履行职务行为，是代表被告东豪公司的行为。综上分析，原告已支付的服务费20000元和代为监管款228000元，应当认定为已向被告东豪公司支付。同时，若被告东豪公司认为苏某某作为其员工有违反公司管理制度并给其造成损失的行为，可以另行向苏某某主张赔偿。对于《代办委托合同》解除后权利义务清算问题。双方认可解除《代办委托合同》的解除，且亦有案外人王洋书面说明同意解除，故本院确认《代办委托合同》已解除。《代办委托合同》具体代办事项包括①代办该物业的《评估报告书》②代办提前还贷、取回产权资料及注销抵押登记手续③代办王洋名下房地产权证④代办过户及缴费纳税⑤代为打印《房地产买卖合同》⑥代办原告名下房地产权证⑦代办按揭贷款手续⑧代办该物业抵押登记手续。其中除第⑦项外其他事项对应的服务费为20000元，原告已支付该笔款项。原告确认被告东豪公司已完成②③项，并主张可抵扣服务费2000元，被告东豪公司主张提供该两项服务的市场收费为3000元。本院结合双方的陈述和市场行情，采信被告东豪公司主张的3000元。故对于《代办委托合同》解除后的法律效果为，被告东豪公司应向原告退还服务费17000元。对于《补充协议书》应否解除以及解除后的权利义务清算。原告主张法定解除《补充协议书》。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，被告东豪公司未能在原告催告后继续履行《补充协议书》约定的为原告办理到贷款800000元的义务，原告享有合同解除权。故本院确认《补充协议书》已解除，同时由于《补充协议书》已解除，被告东豪公司应将已收取的代位监管款项228000元退还原告。对于原告主张逾期退还该笔款项的利息损失。由于原告已起诉被告东豪公司要求解除合同并退还款项，故被告东豪公司应承担逾期退还的利息损失，但应考虑解除合同的通知到达时间。另查，本案为指定再审案件，之前对应的一审（2019）粤1971民初4329号案件，原告于2019年1月28日提起诉讼，起诉状及应诉材料于2019年3月13日送达被告东豪公司。据此，被告东豪公司应支付原告逾期退款利息：以228000元为本金，从2019年3月13日起按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。对于原告要求被告东豪公司承担律师费的诉讼请求。《代办委托合同》约定了违约方承担守约方律师费的内容，原告要求被告东豪公司支付律师费23280元，于法有据，本院予以支持。对于原告要求被告谭爱平对案涉债务承担责任的问题。本院认为，被告东豪公司在债务发生时为一人有限责任公司，被告谭爱平为唯一股东。依照《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，被告谭爱平未能举证证明公司财产独立于其个人财产，故应对东豪公司的债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告邓志辉与被告广东东豪房地产置业有限公司之间签订的案涉《代办委托合同》、《补充协议书》已解除；二、被告广东东豪房地产置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告邓志辉退还服务费17000元；三、被告广东东豪房地产置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告邓志辉退还款项228000元；四、被告广东东豪房地产置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告邓志辉支付逾期退款利息：以228000元为本金，从2019年3月13日起按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止；五、被告广东东豪房地产置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告邓志辉支付律师费23280元；六、被告谭爱平对本判决第二、三、四、五项确定的被告广东东豪房地产纸业有限公司的债务承担连带清偿责任；七、驳回原告邓志辉的其他诉讼请求。如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2684.6元、保全费1876.4元，共计4561元（原告已预交），由原告邓志辉负担50.44元，被告广东东豪房地产置业有限公司负担4510.56元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 王 冕二〇二一年五月六日书记员 赵培娣