成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)新都民初字第03094号 原告：王洁蓉，女，1982年5月18日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：张广宇，四川致高守民律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：程岭梅，四川致高守民律师事务所律师，一般授权代理。 被告：成都中集产业园投资开发有限公司，住所地成都市新都区物流中心中集大道555号。 法定代表人：李志敏，董事长。 委托诉讼代理人：朱和平，男，1966年3月17日出生，汉族，系该公司工作人员，住成都市金牛区，一般授权代理。 被告：成都纵合盈商投资管理有限公司，住所地成都市武侯区佳灵路20号1幢7楼57号。 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人：刘玄，男，1990年5月30日出生，汉族，系该公司工作人员，住新疆伊宁市，一般授权代理。 第三人：交通银行股份有限公司成都新都支行，住所地四川省成都市新都区马超东路289号1楼。 负责人：左文杰，行长。 委托诉讼代理人：周茜，女，1986年2月5日出生，汉族，系该行工作人员，住成都市青羊区，一般授权代理。 原告王洁蓉与成都中集产业园投资开发有限公司（以下简称中集公司）、成都纵合盈商投资管理有限公司（以下简称纵合盈商公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月9日受理后，因交通银行股份有限公司成都新都支行（以下简称交行新都支行）与本案处理结果有法律上的利害关系，原告王洁蓉申请追加交行新都支行为本案第三人参加诉讼。本案依法由审判员严振波适用简易程序进行审理，于2015年9月28日公开开庭进行了审理，原告王洁蓉的委托诉讼代理人张广宇、程岭梅，被告中集公司的委托诉讼代理人朱和平，纵合盈商公司的委托诉讼代理人刘玄，第三人交行新都支行的委托诉讼代理人周茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王洁蓉诉称，2013年7月15日，中集公司委托纵合盈商公司销售位于成都市××××村成都中集产业园商业地块项目（中集商业广场SY-1），双方签订了《包干委托销售协议书》和《包干委托销售补充协议》，约定由纵合盈商公司代为销售涉案房产项目。2013年8月12日，中集公司向纵合盈商公司出具书面的委托书，委托纵合盈商公司对外销售“中集商业广场一号楼（SY-1）”，委托期限截止为2014年11月30日。纵合盈商公司销售过程中对外宣传广告和资料载明所售物业及相关设施为“精装四星级酒店”、“8年租约+超高回报+溢价回购保证”。原告基于上述宣传内容的原因与受托人纵合盈商公司就房屋价款、房屋楼层、面积、房号、返租金额标准、年限、支付方式等协商一致后，原告于2013年11月15日与中集公司签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买中集公司开发的位于成都市新都区××大道××号房屋，原告并按照中集公司和纵合盈商公司的要求分别签订了《委托协议》（酒店）、《委托装修协议》，约定所购房屋为准四星级酒店精装修房，自2014年8月8日起向原告支付经营管理费。中集商业广场项目提供的对外销售广告和宣传资料上所述的房屋买卖、装修标准、支付经营管理费等内容均在《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》与《委托协议》的合同条款中体现。上述合同、协议签订后，原告按约采用按揭贷款方式向中集公司支付了177080元购房款，另外84540元房款纵合盈商公司以装修费的名义向原告收取，原告并支付了办理产权证的相关税费。合同履行过程中，纵合盈商公司向原告支付了两个月的经营管理费后，由于中集公司与纵合盈商公司发生纠纷，致使两被告无法向原告交付四星级酒店装修标准的精装房和如期足额经营管理费。导致原告投资产权式酒店获取收益的合同目的无法实现。由于中集公司与纵合盈商公司至今系销售代理关系，纵合盈商公司的销售行为的结果归结于中集公司，中集公司应承担纵合盈商公司销售代理行为产生的法律责任。纵合盈商公司对外投放的销售宣传资料、宣传广告以及和原告签订的《委托协议》（酒店）系涉案《商品房买卖合同》的重要组成内容，中集公司应当对涉案宣传资料、销售广告、《委托协议》中载明的租金支付、定期回购等内容承担合同责任。原、被告签订的系列合同的标的为产权式酒店，双方交易的目的是为了取得投资收益，表现为售后返租和期满后溢价回购。原告最终实际的合同目的是收取租金和溢价回购房款。现两被告明确表示不履行合同给付义务，导致原告的合同目的无法实现。请求判令1.解除原告与被告中集公司、纵合盈商公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《委托协议》（酒店）、《委托装修协议》，以及与第三人交行新都支行签订的《个人房产抵押贷款合同》；2.被告中集公司返还原告购房款共261620元，其中包干售房款177080元，溢价房款（装修款）84540元，向第三人交行新都支行支付按揭贷款80000元，判令被告中集公司协助原告向房地产登记机关履行涉案房屋过户登记返还义务，并承担房产登记过户至中集公司名下的全部税费；3.被告中集公司返还原告已付权属证书税费及专项维修资金计7491.12元；4.被告中集公司向原告支付购房款的占用费（自支付之日起至实际返还全部款项之日止，按银行同期贷款利率计算）；5.被告纵合盈商公司对上述2、3、4项诉讼请求承担补充支付责任。 被告中集公司辩称，中集公司与原告签订的《商品房买卖合同》及补充协议书是双方真实意思的表示，合法有效，受法律保护。合同签订后，中集公司按约履行了合同的义务，合同约定的商品房中集公司已交付，现原告要求解除《商品房买卖合同》及补充协议不符合合同解除的条件。中集公司与原告签订合同后，中集公司积极履行义务，产权已全部办结，在合同履行过程中，中集公司一直以项目实际的信息向业主进行传递，业主已签订验收表，房屋已全部交付，中集公司不是责任承担的主体。中集公司与原告签订了《商品房买卖合同》，双方应尊重合同的约定，且合同已经执行，原告在与中集公司签订《商品房买卖合同》之前，签订了《购房须知》，该《购房须知》中明确载明业主将要购买的涉案房产，其交房标准为清水房，非装修房，中集公司只对《商品房买卖合同》及其补充协议约定的相关义务承担责任，纵合盈商公司与原告协商的包括但不限于有关委托装修、委托租赁、售后返租等相关事宜，并不在中集公司对纵合盈商公司的委托范围内，由此产生的纠纷中集公司不承担任何法律责任。原告与纵合盈商公司因签订的委托协议书而产生的纠纷与中集公司无关，中集公司与纵合盈商公司仅为委托销售代理关系，每个业主与纵合盈商公司签订了《委托协议》，纵合盈商公司承担该物业的责任，由此产生的法律责任由纵合盈商公司承担，故原告起诉解除《委托协议》、《委托装修协议》与中集公司无任何的关系，中集公司不是承担上述责任的主体。中集公司在与原告签订了《商品房买卖合同》后，没有懈怠履行自己的义务。《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》与《委托协议》、《委托装修协议》是两个法律主体，原告不应将上述合同及协议视为一个法律关系，原告没有解除合同的基础，故请求驳回原告要求解除《商品房买卖合同》及补充协议的诉讼请求。第一项诉讼请求不成立，后几项诉讼请求即没有主张的基础。 被告纵合盈商公司辩称，整个物业销售的过程中，宣传的版权均属于中集公司，宣传过程中的事宜，是经过中集公司的同意，纵合盈商公司与中集公司签订了《委托销售包干协议》，纵合盈商公司只是代理行为，根据该协议书的约定，包干单价是每平方米4000元，《委托装修协议》约定的装修款，作为纵合盈商公司的盈利部分，《委托装修协议》和宣传的版权均属于中集公司。 第三人交行新都支行述称，一、业主无权要求解除购房合同和《个人房产抵押贷款合同》。业主与中集公司签订的购房合同已发生法律效力，业主要求解除购房合同既不符合合同约定，也无法律依据。第三人基于前述购房行为而向业主发放了贷款，也是合法有效的行为，业主应继续履行合同约定的义务。业主与纵合盈商公司因《委托协议》而产生的纠纷与第三人无关，应当由纵合盈商公司向业主履行义务、承担责任。《委托协议》的变更、撤销、无效不影响购房及相关协议的效力，更加不影响《个人房产抵押贷款合同》的效力；二、第三人对标的房屋享有抵押权，对案涉标的物已办理了抵押登记，并取得了他项权证书，第三人对标的物享有抵押权。根据《物权法》第十四条的规定，即使合同被解除，第三人也享有抵押权，所对应的优先受偿权应受到法律保护。综上所述，第三人认为业主无权要求解除合同，应当继续履行还款责任。 原告王洁蓉为证明其主张，向本院提交了如下证据 第一组证据证明中集商业广场SY-1号楼的开发主体为中集公司。 1.1.企业法人营业执照、组织机构代码证、房地产开发企业资质证书； 1.2.国有土地使用权证； 1.3.建设用地规划许可证； 1.4.建筑工程施工许可证； 1.5.建设工程规划许可证； 1.6.商品房预售许可证； 第二组证据证明1.涉案中集商业广场SY-1号楼的售房人为中集公司，纵合盈商公司为中集公司委托的独家售房代理人，委托销售期间：2013年8月12日至2014年11月30日；2.中集公司与纵合盈商公司明确约定：纵合盈商公司在销售过程中不能以中集公司的名义从事销房工作，纵合盈商公司在销售过程中按照双方议定的条件、范围、内容进行宣传和策划，宣传资料和销售广告等文案文书的知识产权归中集公司所有，其载明的内容是经中集公司审查认可同意后才对外发放的；3.中集公司委托纵合盈商公司的包干销售单价为4000元/平方米，该价格即是中集公司与原告签订的《商品房买卖合同》中约定、记载的价格，纵合盈商公司包销溢价款不在包销单价中，也不能约定、记载于《商品房买卖合同》中，纵合盈商公司的报酬来源是房屋买受人向其支付的高于4000元/平方米的溢价房款，中集公司不另行向纵合盈商公司支付其他任何形式的报酬，原告所购的1113室的包销底价为协议附件中第106项载明的价格177040元。 2.1.《委托书》（照片）（2013.8.12） 2.2.《包干委托销售协议书》（该协议记载的装修款直接向购房者收取） 2.3.《包干委托销售补充协议》（2013.7.15） 2.4.《包干委托销售补充协议》及包干销售价款附件（2013.7.15）； 第三组证据证明1.中集商业广场SY-1号楼的市场定位为独立产权式“酒店产品”，房屋设施结构标准为精装四星级；2.宣传资料、返租计价单对所售房产系“全精装、带租约”的投资收益陈述是明确的，投资收益的内容包括“8年租约+10%的超高回报+120%溢价回购保障”的允诺是具体的，该内容不仅属于“25万元起”房屋价格的构成要件，更是原告签订购房合同的主要目的，对原告订立购房合同并以5910元/平方米的单价支付房款起到了决定性的作用。因此，涉案宣传资料应当视为《商品房买卖合同》的主要内容，是房屋出卖人中集公司应当向原告履行的合同义务司；3.《委托协议》第二、三条关于经营管理费的约定与涉案宣传资料上承诺的租金支付年限、比例一致，第七、八条与宣传资料中120%溢价回购内容一致。《委托协议》约定的是《商品房买卖合同》的内容，是纵合盈商公司以隐名代理的方式代表中集公司与购房者签订，纵合盈商公司签订《委托协议》的行为构成有权代理。 3.1.《中集商业广场商业投资指南》，即宣传资料和销售广告； 3.2.《中集商业广场的现场销售广告》； 3.3.返租计价单； 3.4.中集商业广场房屋出让协议； 3.5.《委托协议》（酒店）； 第四组证据证明1.原告所购房屋的成交总价款为265620元，超出合同记载价177080元的溢价房款金额为88540元；中集公司、纵合盈商公司与原告分别签订了《委托协议》和《商品房买卖合同》。其中《委托协议》中约定原告支付给纵合盈商公司的装修款为88540元，除此之外，原告未向纵合盈商公司支付过其他溢价款。因此，纵合盈商公司收取的装修款就是《包干委托销售协议》中约定的不能记载于《商品房买卖合同》中的溢价房款；2.原告实际支付购房款为261620元，支付办理权属证书所需的各种费用计7491.12元，总计269111.12元，原告按揭款为8万元，中集公司应承担按揭合同解除后归还本金及利息责任。 4.1.《收据》（装修款）； 4.2.《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》； 4.3.《情况说明》及《补充情况说明》； 4.4.销售不动产发票； 4.5.《“成都中集车辆分拨中心配套”结算单》； 4.6.代收费专用收据； 4.7.POS机刷卡单； 4.8.《个人房产抵押贷款合同》； 4.9.已支付的按揭购房款； 第五组证据证明1.中集公司仅为原告办理了房屋权属证书，交付的房屋也不符合精装四星级酒店的标准。并以《委托协议》系纵合盈商公司与原告签订，与中集开发公司无关为由，拒绝履行委托协议中约定的租金给付义务，导致原告购买涉案房屋获得租金收益的投资目的不能实现；2.中集公司针对涉案房产项目，现在的售房宣传为精装公寓，原拟定的精装四星酒店项目不再进行。原告在内的63名已购房业主的投资收益合同内容在事实上已经无法履行。 5.1.房屋现状照片； 5.2.（2015）新民初字第2309-2314号案庭审笔录（2015.6.3）； 5.3.房屋产权证； 5.4.涉案房产项目现在售房宣传资料。 经庭审质证，被告中集公司对上述第一组证据证明中集公司的主体和五证的真实性、合法性没有异议；对第二组证据中的《委托书》没有异议，其他有异议；对第三组证据有异议，认为宣传资料均没有中集公司的审查和签名，根据《包干委托销售协议书》第六条的约定，只要中集公司审批的，中集公司承担责任，如果没有审批，由纵合盈商公司承担责任，即广告没有中集公司发布的审批，不予确认。对于《委托协议（酒店）》中集公司不清楚。对中集广场房屋出让协议的三性不予认可；对第四组证据的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》没有异议，对业主支付购房款的手续没有异议，对不动产发票、相关税票不持异议，对情况说明和补充情况说明有异议，认为其余证据与中集公司无关；对第五组证据照片的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，认为证据5.4与本案无关，对第五组证据其他证据的真实性没有异议。被告纵合盈商公司对上述证据的三性没有异议。第三人交行新都支行对上述第一组证据没有异议；对第二组证据没有异议，对《委托协议》（酒店）反映的信息只与纵合盈商公司有关系，与中集公司没有关系，对其他协议没有异议；对第三组证据的三性没有异议，对证明内容没有异议；对第四组证据没有异议，贷款已发放，第三人的抵押权应得到实现；对第五组证据没有异议。 被告中集公司为证明其辩称的事实，向本院提交了如下证据： 1.商品房买卖合同，证明原告与中集公司签订，合同真实有效； 2.房屋产权证，证明涉案房屋已经取得产权证； 3.购房须知，证明原告所购房屋为清水房，中集公司已明确告知原告； 4.接房确认表，证明原告已完成接房入驻手续； 5.购房发票，证明原告所购房产已取得购房发票； 6.确认书，证明原告已签订酒店委托协议，并配合酒店方装修，原告与中集公司确认不再领取入户钥匙； 7.物业管理协议等，证明原告已签订接房物业协议； 8.产权结算表，证明原告已领取该房屋产权证，办结产权结算。 经庭审质证，原告王洁蓉对上述证据1的真实性予以认可，合法性、关联性不予认可，认为合同载明的内容不是原告与中集公司达成的房屋交易的全部内容；对证据2的关联性不予认可，认为不能证明中集公司已履行完了合同约定的全部售房义务，只是物权变动的事实；对证据3的三性均不予认可，认为该购房须知属于《合同法》格式条款无效的情形，与本案没有关系；对证据4的真实性予以认可，合法性、关联性不予认可，认为客观事实证明涉案的全部房屋不符合四星级酒店标准；对证据5的三性予以认可，证明原告已履行了部分购房款，其他购房款以装修款的形式支付给了纵合盈商公司；对证据6、7认为与本案没有关系；对证据8的真实性予以认可，合法性与关联性不予认可。纵合盈商公司认为中集公司所举上述证据与该公司无关，不予质证。第三人交行新都支行对被告中集公司所举上述证据的三性和证明目的没有异议。 被告纵合盈商公司未提交证据。 第三人交行新都支行为证明其主张，向本院提交了如下证据： 第一组证据，证明主体资格的证据； 第二组证据，证明第三人已向原告发放了贷款，原告现还尚欠贷款75060.58元。 1.个人房产抵押贷款合同； 2.放贷凭证、贷款信息表； 3.他项权证； 第三组证据，证明原告隐瞒了签订《委托协议》（酒店）的事实，第三人有权宣布贷款到期，要求其提前归还贷款本息。 1.民事起诉状和变更诉讼请求书。 经庭审质证，原告王洁蓉对第三人交行新都支行所举第一组证据没有异议；对第二组证据的真实性、合法性没有异议；对第三组证据的真实性、合法性没有异议，对关联性不认可，不能证明原告向第三人隐瞒了与纵合盈商公司签订《委托协议》（酒店）的事实，对于按揭贷款，第三人有审查的责任，第三人不能将审查的过失，归责于原告向其隐瞒了《委托协议》（酒店）签订的事实。被告中集公司对第三人交行新都支行所举上述证据没有异议。被告纵合盈商公司对第三人交行新都支行所举证据认为与该公司无关，不予质证。 经审查，原告王洁蓉所举证据第一、二、三组，第四组4.1、4.2、4.4-4.9、第五组证据5.3，和被告中集公司、第三人交行新都支行所举证据能证明本案的基本事实，本院予以采信。 经审理查明，2013年7月15日，中集公司（甲方）与纵合盈商公司（乙方）签订《包干委托销售协议书》，约定纵合盈商公司包干销售中集公司开发的位于成都市新都区××大道××都中××车辆产业××中××商业广场××楼4-16Ｆ公寓，中集公司委托纵合盈商公司独家包干销售，包干销售期限为2013年7月15日至2014年11月30日，本项目的包干销售价格经双方共同约定，包干销售单价为4000元/平方米，包干销售建设面积14950.74㎡（此面积为暂定面积，最终以测绘部门测绘面积为准多退少补），包干销售总价为59802960元（具体房源面积价格见附件清单）。协议第四条载明：“乙方在包销过程中不能以甲方名义从事活动，乙方任何冒用甲方名义或未经甲方审核认可的行为，均不能对甲方产生效力。”第五条3款载明：“甲方有权监督乙方的销售情况，发现不妥事宜及时书面提醒和告知乙方应注意、避免和克服的事项，提出整改意见；乙方无条件配合甲方的监督并立即整改甲方已发现以及未发现的不妥事项，若乙方拒不整改，甲方有权立即中止本协议，一切责任由乙方自行承担。”第六条第1款第（1）项载明：“按照甲、乙双方议定的条件、范围和内容，在包干销售期限内进行广告宣传、策划；”第（2）项载明：“甲方对乙方制定的本项目文案资料（包括但不限于派送宣传资料、售楼书等）所享有的知识产权。”第六条第5款载明：“乙方制作的宣传资料（包括但不限于报纸广告、宣传单、楼书等）的内容应经甲方审查，甲方同意后方可对外发放；乙方不得使用未经甲方审查同意的宣传资料、带有虚假信息的宣传资料，由此造成的任何不利风险均由乙方承担。”同日，中集公司与纵合盈商公司签订了《包干委托销售补充协议》，该补充协议载明：“一、该包销单价为甲方与房屋买受人签订《商品房买卖合同》中约定、记载的价格，乙方包销溢价款不在本单价中，也不能约定、记载于《商品房买卖合同》中。二、乙方报酬来源于乙方在包销过程中，房屋买受人向乙方支付的高于4000元/平方米的溢价款，甲方不另行向乙方支付其他任何形式的报酬。” 上述协议和补充协议签订后，2013年8月12日，中集公司向纵合盈商公司出具了一份《委托书》，该《委托书》载明：“甲方将甲方所开发的位于成都市新都区××大道（××大道）的中集车辆产业园之中集商业广场一号楼（SY-1）委托给乙方对外销售。本委托书有效期截止2014年11月30日。”纵合盈商公司接受中集公司的委托后，就委托包干销售的房产项目对外发布了一系列宣传资料、广告。宣传资料、广告的主要内容是：“全精装，带租约；15年超长租约+8.4%超高回报；精装四星级酒店；8年租约+10%的超高回报+120%溢价回购。” 2014年5月28日，原告与中集公司签订了合同自编号为CDCL-2014-MD-XS-1130《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买中集公司开发的中集产业园商业广×号商品房，用途为办公，房屋测绘建筑面积为44.27平方米，其中套内建筑面积为32.87平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积11.4平方米，装修水平是清水。该商品房为非住宅，按照建筑面积计算，商品房单价每平方米4000元，总价款177080元。原告采取贷款方式付款，原告首期支付购房总价款的54.8%，其余价款可以向上交行新都支行或住房公积金管理机构借款支付。中集公司应当在2013年12月31日前向原告交付该商品房，商品房交付时应当已取得规划验收合格证，以及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书，如中集公司未按交付条件和约定的交付时间将商品房交付原告，逾期超过90日后，原告有权退房。原告于商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书，如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，原告有权退房。合同附件六关于装饰和设备标准的约定为“外墙保温材料EVB无机保温砂浆，外墙瓷砖，内墙腻子刮白，顶棚原结构层，室内地面水泥抹面，门窗型材彩色涂层钢板门窗卫生间地面水泥抹面，墙面水泥抹面，顶棚水泥抹面。”同日，原告与中集公司签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，作为对上述《商品房买卖合同》的修改和补充。补充协议约定，原告应于2014年5月28日前将房屋首期款97080元支付给中集公司，余款8万元向第三人交行新都支行申请五成十年抵押贷款进行支付。补充协议第十二条关于其他资料的效力载明“双方同意：除《买卖合同》及其附件以及本《补充协议》之外，出卖人的售楼书、宣传资料、沙盘模型、样板房等均不对本合同双方具备约束力，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及条件，其内容仅为参考。” 在签订上述合同及补充协议时，原告与中集公司并签订了《购房须知》，《购房须知》载明“基于您的信任，我公司告知如下事实，请您阅读：一、成都纵合盈商投资管理有限公司仅作为我公司委托的销售代理公司，代理销售位于成都市新都区××大道××中××商业广场ＳＹ-1（暂定楼栋号）号楼4-16层物业，委托期限为2013年07月15日至2014年11月30日。二、您将要购买的SY-1栋×号房屋，其交房标准为清水房（非装修房），我公司仅对《商品房买卖合同》及其补充协议约定相关义务承担责任；非《商品房买卖合同》及其补充协议范围内的任何承诺，均与我公司无关，我公司对此不承担任何法律责任。三、成都纵合盈商投资管理有限公司与您协商的包括但不限于有关委托装修、委托租赁、售后返租等相关事宜，并不在我公司对成都纵合盈商投资管理有限公司的委托范围之内，需由您与成都纵合盈商投资管理有限公司协商另行达成相关协议，我公司对由此产生的一切纠纷不承担任何法律责任。成都中集产业园投资开发有限公司：我已经认真阅读本《购房须知》，完全理解其中的意思。我已完全知晓贵公司告知的事实，本人同意且无异议。” 2014年5月28日，原告（甲方）与纵合盈商公司（乙方）签订了《委托协议（酒店）》（即委托经营管理合同），约定原告同意将位于成都市新都区中集商业广场酒店×号（精装房），委托给纵合盈商公司进行经营管理，原告委托给纵合盈商公司的房屋为精装修房。委托经营管理期限定为八年，从2015年1月1日起至2022年12月31日止，原告从2015年1月1日开始向纵合盈商公司收取经营管理费。该合同第六条关于违约赔偿第三款载明“如乙方未能按合同如期支付房屋经营管理费，每逾期一天，乙方应向甲方按每天未付款的万分之五支付违约金，逾期超过90天，甲方有权单方终止合同并要求乙方按原购房合同总额（含装修款）回购该房屋。”该合同附件二《委托装修协议》约定，原告委托纵合盈商公司对上述房屋进行装修，纵合盈商公司按照原告认可的其提供的酒店装修标准进行装修，经双方充分协商，该工程包干费共计88540元。该合同特别提示载明“……基于你的信任，我公司告知如下事实：一、我公司作为该物业委托代理销售商，委托代理销售期限为2013年07月15日至2014年11月30日。二、成都中集产业园投资开发公司所委托销售的物业交房标准为清水房（非装修房），其能且仅能对您所购买房屋的《商品房买卖合同》及其补充协议约定的相关义务承担责任。三、我司作为该物业投资运营管理商，引入了准四星级品牌酒店入驻该物业。因此，您所购买的物业为精装修（准四星级酒店装修标准），您购买该物业时需同时与我司签订《委托经营管理合同》及《委托装修合同》，我司对该物业的经营管理承担责任。四、我司与您签订的包括但不限于有关《委托经营管理》、《委托装修》等相关合同，并不在成都中集产业园投资开发有限公司对我司委托范围之内，我司对由此产生的一切纠纷承担相应法律责任。我已经认真阅读本特别提示，完全理解其中的意思。我已完全知晓贵公司告知的事实，本人同意且无异议。” 原告购买的房产采用的是贷款方式支付购房款，2014年9月18日，原告（借款人即抵押人）、中集公司（保证人）与第三人交行新都支行（贷款人即抵押权人）签订了《个人房产抵押贷款合同》，约定第三人交行新都支行向王洁蓉发放贷款8万元，借款期限为120月，中集公司为该合同项下贷款提供连带责任保证，原告以案涉商品房作为该合同项下的抵押物。 原告与中集公司、纵合盈商公司签订上述协议后，通过POS机刷卡向中集公司支付了×号房产的首期款97080元，另8万元购房款通过按揭贷款支付。在商品房买卖合同约定的全部购房款付清后，中集公司于2014年10月14日为原告开具了购房款金额为177080元的发票。原告并向中集公司支付了契税、印花税等费用共计7491.12元。2014年5月28日，原告向纵合盈商公司支付了84540元款项，纵合盈商公司收取该款后出具了相应的收据。 2014年10月13日，中集公司向原告交付了涉案商品房。2015年5月25日，中集公司为原告办理了房屋所有权证。之后，因原告未如期收到所购房屋的经营管理费，认为其合同目的无法实现，故诉至本院，请求依法解决。 本院认为，原、被告双方争议的焦点有四，分述如下： 1.关于本案的法律关系。原告与中集公司签订了《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，上述合同及协议已实际履行，原告与中集公司建立了商品房预售合同关系；原告与纵合盈商公司签订了《委托协议（酒店）》，从该协议约定的内容看，原告与纵合盈商公司之间建立了房屋租赁合同关系；原告与纵合盈商公司签订了《装修协议》，双方之间即又建立了装饰装修合同关系。 2.关于原告要求解除《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》的问题。本案中，原告与中集公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同〈补充协议〉》是双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效成立的合同，应受国家法律的保护。双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。在合同实际履行中，中集公司已于2014年10月13日将合同所约定的商品房交付原告，原告收房并与中集公司办理了房屋的交接手续。并且中集公司在合同约定的期限前，即2015年5月25日为原告办理了房屋所有权证书。对于原告所主张“涉案房产的对外销售宣传资料或广告的知识产权归中集公司，纵合盈商公司是按照中集公司的条件、范围、内容进行广告宣传及销售资料的发放。”本院认为，纵合盈商公司对外销售发布的广告，广告所宣传的内容应属于纵合盈商公司对涉案房产经营管理的宣传资料，不属于商品房买卖的宣传资料。从广告的内容看是宣传商品房的用途，不涉及商品房的属性及基本特点，对原告与中集公司签订《商品房买卖合同》房屋价格的确定没有重大影响。综上，原告与中集公司之间签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》约定的中集公司应履行的全部义务，中集公司已全部按约履行完毕，因此原告现提出解除《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》的诉讼请求，既不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的双方约定解除条件的事由，也不符合该法第九十四条规定的法定解除条件的任何情形之一，故对其该项诉讼请求本院不予支持。该项诉讼请求不能成立，原告请求返还相应购房款的诉讼请求即无主张的基础，同时中集公司已按约为原告办理了房屋产权证书，因此原告请求返还其支付的权属证书税费及专项维修资金的诉讼请求，亦无主张的基础，故其请求返还购房款、权属证书税费、专项维修资金，由中集公司协助其向房地产登记机关履行涉案房屋过户登记义务，并承担房屋过户费用，上述诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”根据该法律规定，因原告请求解除《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》的诉讼请求本院不予支持，故对原告要求解除《个人房产抵押贷款合同》的诉讼请求也不予支持。 3.关于原告要求解除《委托协议（酒店）》及《委托装修协议》的问题。因《委托协议（酒店）》所约定的经营管理费，纵合盈商公司应从2015年1月1日开始向原告支付，而实际履行中，原告并未按期收到合同所约定的经营管理费，根据原告与纵合同盈商公司签订的《委托协议（酒店）》第六条关于违约赔偿的约定，如纵合盈商公司逾期超过90天向原告支付经营管理费，原告有权单方终止合同，并要求纵合盈商公司按原购房合同总额（含装修款）回购房屋，本案中，原告与纵合盈商公司约定解除《委托协议（酒店）》的事由已出现，解除条件已成就，故原告要求解除《委托协议（酒店）》的诉讼请求，本院予以支持。作为《委托协议（酒店）》附件之一的《委托装修协议》，原告与纵合盈商公司签订该协议后，在实际履行中，纵合盈商公司以自己的行为已表明不能按照《委托装修协议》的约定履行其义务，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定：“有下列情形之一的，当事人可能解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……。”故根据该法律规定，《委托装修协议》的解除符合上述法律规定，对于原告的此项诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行的；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可能要求恢复原状、采取其他补救措施、并要求赔偿损失。”根据该法律规定，作为《委托协议（酒店）》和《委托装修协议》合同的相对人纵合盈商公司，在合同解除后，其向原告收取的装修款84540元，在与原告对已装修部分的装修款进行确认后，应将剩余装修款返还原告，同时并赔偿原告的损失。关于已装修部分的装修款问题，在庭审中，纵合盈商公司称对已交付的房屋的具体装修情况不清楚，是否结算也不清楚。在本院限期其举证予以证明时，其也未举证证明。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故纵合盈商公司在未举证证明其已装修部分的装修款时，原告要求全额返还装修款的诉讼请求，本院予以支持。在原告与纵合盈商公司签订的《委托协议（酒店）》关于违约责任的约定是，纵合盈商公司未能按合同如期支付房屋经营管理费，每逾期一天，其每天应按未付款的万分之五支付违约金，逾期超过90天，原告有权单方终止合同，并要求纵合盈商公司按原购房合同总额（含装修款）回购该房屋。而本案中，原告主张的损失是资金占用费，未违反上述合同规定，因此纵合盈商公司在向原告返还装修款的同时，也应向原告支付该款的资金占用利息，从原告支付该款之日起至款项付清之日止，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率标准计算。 4.关于中集公司是否应承担上述款项的返还责任的问题。原告认为《委托协议（酒店）》对中集公司产生拘束力，纵合盈商公司与中集公司是委托销售代理关系，纵合盈商公司代理行为所产生的后果应由中集公司承担。本案中，中集公司公示的2013年8月12日《委托书》，该《委托书》虽未明确该公司委托纵合盈商公司对外销售中集产业园商业广场SY-1号楼的具体权限范围，但纵合盈商公司与中集公司签订的《包干委托销售协议书》、《包干委托销售补充协议》明确约定了纵合盈商公司代理的事项、权限和期间。并且原告与中集公司签订的《购房须知》明确载明了中集公司只对《商品房买卖合同》及其补充协议约定的相关义务承担责任，对纵合盈商公司与原告协商的关于委托装修、委托租赁，售后返租的相关事宜，不在中集公司对纵合盈商公司的委托范围之内。同时原告在与纵合盈公司公司签订的《委托协议（酒店》中又特别提示，特别提示的内容与上述《购房须知》告知的内容基本一致，即纵合盈商公司与原告签订的《委托经营管理合同》、《委托装修》等相关合同，并不在中集公司对该公司的委托范围之内，纵合盈商公司对上述合同产生的一切纠纷承担相应法律责任。上述《购房须知》和《委托协议（酒店）》均是原告自愿签订，即原告对中集公司委托纵合盈商公司的相关委托范围是清楚明确的，因此《委托协议（酒店）》、《装修协议》并不在中集公司的委托范围之内，由该两份合同所产生的责任应由纵合盈商公司承担。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告王洁蓉与被告成都纵合盈商投资管理有限公司签订的《委托协议（酒店）》及《委托装修协议》； 二、被告成都纵合盈商投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王洁蓉返还装修款84540元及支付资金占用费（以84540元为基数从2014年5月28日始，均计算至判决确定的给付之日止，以中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率标准进行计算。若未按判决确定的给付之日给付本金，上述资金占用费计算至本金付清之日止）； 三、驳回原告王洁蓉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2768元，由原告王洁蓉负担1811元，被告成都纵合盈商投资管理有限公司负担957元（此款原告王洁蓉已预交，被告成都纵合盈商投资管理有限公司在履行上述付款义务时，一并向原告王洁蓉结清。） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  严振波 二〇一六年十月十八日 书记员  王 莉