上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第14966号原告：中海工业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：王宇航，董事长。委托诉讼代理人：夏晓萍，上海邦信阳中建中汇事务所律师。委托诉讼代理人：陈云开，上海邦信阳中建中汇事务所律师。被告：上海临港投资开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈晓峰，总经理。委托诉讼代理人：陈晶，上海永联律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洲军，上海永联律师事务所律师。原告中海工业有限公司与被告上海临港投资开发有限公司建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2015年4月23日立案后，依法适用普通程序。本院于2015年7月30日召集双方进行证据交换，并于2016年7月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人夏晓萍、陈云开，被告的委托诉讼代理人陈晶到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告中海工业有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2003年8月18日签订的《协议书》；2.判令被告赔偿原告因未能取得M-3地块造成的经济损失人民币(以下币种相同)7,830万元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用及评估费。对于诉请2，原告表示按照市场评估价，M-3地块使用权价格为100.50万元/亩×80亩=8,040万元，减去原告按《协议书》应付未付的210万元，即原告的经济损失7,830万元。事实和理由：2003年8月18日，原、被告签订了“在上海祝桥空港工业区内办理约80,000平方米国有土地使用权出让手续及相关动拆迁和市政设施配套等事项”的《协议书》，约定被告需向原告交付M-1地块(约26,000平方米、折合约40亩)、M-3地块(东至金闻路、南至张家路港、西至景观河、北至规划线，约80亩)(以下简称系争土地)，系争土地于2004年12月31日之前交地。《协议书》签订当日，原告按每亩18万元的价格向被告支付了首期土地款1,950万元，被告收到款项后，已将约定的M-1地块交付原告，M-1地块房地产权证也已办理完毕。但被告至今未交付系争土地，原告多次发函催告，被告仍未交付土地并办理产权登记。被告行为严重违反约定，给原告造成巨大的经济损失，故原告诉至本院。被告上海临港投资开发有限公司辩称，同意解除双方之间的《协议书》，但解除的原因不在被告。理由：1、被告不是系争土地的所有权人，无权出让系争土地，被告仅是协助招商引资。原告取得系争土地的使用权，需要提供相关政府批文、具有相应的项目，被告才能协助办理相关手续。2、系争土地是预留地块，属于标的不确定，《协议书》对被告没有强制力。3、原告请求被告承担违约责任应从2005年1月1日起计算诉讼时效期间，现已过诉讼时效，原告虽曾给被告发函，但对于未交付的地块，被告从未确认。4、即使认定被告违约，原告请求赔偿的标准也不合理，对于违约造成的损失不应超过订立合同时应预见的范围，原告亦有责任采取措施防止损失的扩大。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对经庭审质证的原、被告之间的《协议书》、收据、《上海市房地产权证》、《确认函》、《上海市南汇区国有土地使用权出让合同》、被告与上海振懋实业发展有限公司(以下简称振懋公司)的《协议书》、价值时间分别为2006年12月18日及2016年1月22日的评估报告及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2003年8月18日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《协议书》，约定乙方委托甲方在上海祝桥空港工业区内办理约80,000平方米国有土地使用权出让(简称批租)手续及实施该地块上的动拆迁和为该地块提供市政基础设施配套建设。第一条约定批租地块的位置和面积：批租地块位于上海祝桥空港工业区M-1地块，预留M-3地块(即系争土地)，其中系争土地东至金闻路、南至张家路港、西至景观河、北至规划线。M-1地块面积为26,000平方米，折合约40亩；系争土地约80亩，精确面积交地时再定。第二条约定土地价格和地块用途：上述地块批租50年的价格为18万元/亩，总土地款为2,160万元，该价格包括征地补偿费、劳力安置费、动迁费、七通一平等费用，该地块批租后用途为工业用地。第三条约定付款方式与进度：1、本协议签订之日起2天内，乙方向甲方支付上述地块的部分土地款1,950万元；2、甲方收到乙方批租金后，即开始为乙方办理M-1地块项目立项和土地使用有关手续，甲方一周内办好《选址意见书》和《建设用地规划许可证》后交乙方；3、乙方取得施工许可证后7个工作日内，根据实际面积向甲方付清土地款余额；4、乙方建设工程验收合格，甲方协助乙方办理上海市房地产权证，办理房地产权证费税用由乙方承担。第四条约定了系争土地于2004年12月31日前交地。第五条约定双方责任：甲方负责土地批租手续，并在乙方支付了应付的批租金后，将《选址意见书》和《建设用地规划许可证》办妥交给乙方；在乙方支付批租金后，甲方即为该地块提供市政基础设施配套建设；协助乙方做好项目申报、审报、工商、税务登记等工作。乙方配合甲方提供必要的文件、资料；按本协议规定的付款方式付款；在土地使用权有效期内，乙方按规定缴纳土地使用金等。《协议书》签订后，原告支付被告1,950万元，被告出具预收土地款1,950万元的收款收据。2004年6月22日，原告作为受让方(乙方)与上海市原南汇区房屋土地管理局作为出让方(甲方)就M-1地块签订《上海市南汇区国有土地使用权出让合同》(南房地[2004]出让合同第91号)，约定甲方以现状条件出让位于上海市原南汇区1178号地块，总面积24,050平方米，乙方以1,058,200元的土地使用权出让金获得上述地块50年的土地使用权。原告获得该地块土地使用权后，在地上建造工业用房，并于2005年9月5日取得上海市房地产权证，产证上记载宗土面积为23,968平方米。2008年2月26日，原告向被告发送《确认函》，述明“2003年8月我公司与贵公司签订了总土地款2,160万元的120亩土地出让协议书，……其中M-1实际23,968平方米已交付并办妥了有权权证，另外M-3约80亩至今尚未交付，因此，贵公司截止2007年12月31日尚欠我公司80多亩土地(已支付预付款1,302万元)，核对后请予以回复。”后原告又分别于2010年1月、2011年1月、2012年1月、2013年1月、2014年12月，多次将上述《确认函》发送被告，被告收函后回复：“土地块核对结果，根据(2004)第91号土地出让合同实际面积24,050平方米，折合面积36.08亩，单价18万元/亩，土地款总额为649.44万元，即1,950万元-649.44万元=1,300.56万元，与贵公司确认函差异1.44万元。”另查，就系争土地部分地块批租事项，2003年10月10日，被告作为甲方与案外人振懋公司作为乙方另行签订了《协议书》，约定乙方委托甲方在上海祝桥空港工业区内办理约13,300平方米国有土地使用权出让手续及实施该地块上的动拆迁和为该地块提供市政基础设施配套建设。协议约定批租地块的四至边界为东至金闻路、南至三晖公司、西至规划路、北至建紘雕刻公司，面积约13,300平方米，折合约20亩。批租地块50年的价格为18万元/亩，总土地款为360万元。2004年12月20日，案外人振懋公司作为受让方(乙方)与上海市原南汇区房屋土地管理局作为出让方(甲方)签订《上海市南汇区国有土地使用权出让合同》(南房地[2004]出让合同第213号)，约定甲方以现状条件出让位于上海市原南汇区1299号地块，总面积17,302平方米，乙方以761,288元的土地使用权出让金获得上述地块50年的土地使用权。2004年12月22日，振懋公司支付了761,288元土地出让金。振懋公司取得使用权的上述土地现坐落于上海市浦东新区祝桥镇金闻路XXX号，宗地号为上海市浦东新区祝桥镇9街坊46/15丘。2006年12月18日,振懋公司取得该房地产权证。审理中，经原告申请，本院依法通过上海市高级人民法院委托上海国衡房地产估价有限公司(以下简称评估公司)对振懋公司就南房地[2004]出让合同第213号项下的土地使用权市场价格进行估价。2016年4月25日，评估公司出具房地产估价报告，载明：“上海市浦东新区祝桥镇金闻路XXX号于价值时点2016年1月22日的国有出让土地使用权市场价格为：总价格26,140,000元，楼面地价1,508元/平方米，单位地价1,508元/平方米，折合每亩100.50万元。”。对于该份房地产估价报告结论，原告表示无异议；被告认为以振懋公司使用的地块作为估价对象，与本案没有关联性，且应以振懋公司在该地块上所建的厂房取得上海市房地产权证之日为估价的价值时点。同时，经被告申请，评估公司就该土地使用权市场价格以2006年12月18日为价值时点进行估价。2016年4月25日，评估公司出具房地产估价报告，载明：“上海市浦东新区祝桥镇金闻路XXX号于价值时点2006年12月18日的国有出让土地使用权市场价格为：总价格6,590,000元，楼面地价380元/平方米，单位地价380元/平方米，折合每亩25.30万元。”双方确认，原告预交评估费用38,600元，被告预交评估费用14,500元。对评估的振懋公司土地，原告称系系争土地的一部分，被告则认为从协议描述的四至看，确与系争土地相近或重合，但无法确认，系争土地的剩余部分均已出让至其他案外人。本院认为，本案存在的主要争议：一、关于《协议书》的效力问题；二、关于原告的主张是否超过诉讼时效的问题；三、关于被告是否应向原告承担赔偿责任及标准的问题。具体阐述如下：一、关于《协议书》的效力问题1、从《协议书》的签订目的看，原告委托被告在约定的区域内办理国有土地使用权出让手续，及实施该地块上的动拆迁和为该地块提供市政基础设施配套建设等事宜达成的协议。2、从《协议书》的内容约定看，双方对系争土地的四置作了明确约定，被告应当在约定的期限内交付达到一定标准的土地，并负责办理系争土地批租手续，并在原告支付批租金后，将相关材料办妥交给原告；而原告则应依约定的期限支付土地款以取得该土地的使用权。被告提出双方约定的标的不确定的意见，本院不予采信。3、从《协议书》的主体适格看，即便系争土地非被告所有，根据我国《合同法》无权处分的相关规定，该协议的效力在代理人未明确追认之前，仅属于效力待定之行为，现被告未明确系争土地的所有者又未得到所谓所有者的追认，则该行为所产生的责任由行为人承担，故原告向被告主张相关权利，主体适格。4、从《协议书》的履行情况看，原告已按约支付了大部分土地款，被告却未按约履行合同义务。现因客观原因使系争土地无法交付，双方之合同事实上已无法履行。由此可见，当时双方在签订《协议书》时，主观上并无任何规避法律法规的意思，均愿意依法行事、遵守约定，该约定的合同内容也未违反当时法律、法规的强制性规定，应当认定合法有效。被告提出其无权处分、标的不确定等抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。现因合同无法继续履行，原告据此提出解除《协议书》的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。二、关于原告的主张是否超过诉讼时效的问题1、诉讼时效有否中断情形。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼法时效期间重新计算。原告自2008年始多次向被告发送《确认函》，被告收到并盖章核实确认。原告发函催促履行的行为，以及被告核实盖章确认相关事实的行为，无疑构成法律上诉讼时效的中断。2、被告时效抗辩是否成立。被告提出虽然原告曾给其发函，但对于未交付的地块，被告从未确认，故已过诉讼时效。但根据《确认函》的内容来看，原告明确向被告主张尚欠应交付土地并写明预付款金额，而被告的回复虽然仅写明土地款核对金额，但按常理如被告不应当交付土地，则其占有原告款项无任何依据，其持续多年与被告核对确认的行为，表明并未否定交付土地事宜。故被告的诉讼时效抗辩无法成立。三、关于被告是否应向原告承担赔偿责任及标准的问题1、被告是否构成违约。根据《协议书》的约定，被告在一定期限内应当交付符合条件的土地，现早已过履行期限，且被告称系争土地均已出让他人，使合同约定交付土地的行为事实上无法履行。被告未按合同约定履行义务的行为，显属违约，理应承担相应的违约责任。2、主张赔偿是否合法。由于《协议书》没有约定一方违约后应如何承担违约责任，在此情况下依据法律规定，守约方应获得因对方违约而造成的实际损失作为赔偿，鉴此，原告依土地的折价款作为其损失，作为被告承担违约责任的范围，符合法律规定。3、赔偿金额如何确定。在合同约定交付系争土地的时间内被告未履行义务，作为权利人的原告应积极主张。本案所涉M-1地块按约已交付并办理权证进行项目开发，因该地块与系争土地相毗邻的，原告应当知道系争土地的使用情况，特别是在该地块部分出让与振懋公司之后，振懋公司取得系争土地并开始建设、实际占有使用，将其企业注册该处。且之后长达十几年间，系争土地的剩余部分也分别出让至其他案外人。由于土地的开发使用及建筑物的建造等均系公开，房地产登记薄也具有一定公开、公示性，即便如原告所述不知情，也是其怠于关注自身权利，由此产生的不利后果只能自行承担。故对于赔偿金，本院综合考虑本案履行情况，注意到原告的实际损失及其未及时行使权利主动减损、被告的违约行为及其未积极履行合同义务等情形，并参照系争土地的评估情况，酌定赔偿金为2,000万元。综上所述，原、被告双方签订的《协议书》合法、有效，双方均恪守履行，原告据此主张权利未超法律规定的诉讼时效。原告提出解除该协议的请求，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应当返还已收取的预付款，并支付一定的赔偿金，对赔偿金额已在上述认定，不再赘述，对原告的该主张本院予以调整。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告中海工业有限公司与被告上海临港投资开发有限公司于2003年8月18日签订的《协议书》；二、被告上海临港投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告中海工业有限公司土地预付款1,302万元；三、被告上海临港投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中海工业有限公司赔偿金2,000万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费791,300元，由原告中海工业有限公司负担395,650元，被告上海临港投资开发有限公司负担395,650元。评估费用合计53,100元，由原告中海工业有限公司负担38,600元(已交纳)，被告上海临港投资开发有限公司负担14,500元(已交纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陶郑忠审 判 员  杨立转人民陪审员  曹 璐二〇一六年十月十日书 记 员  朱沈聪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。