上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初11251号原告(反诉被告)：上海睛彩眼镜有限公司，住所地上海市。法定代表人：任国荣，董事长。委托代理人：樊云，上海市淮海律师事务所律师。委托代理人：单方明，上海市淮海律师事务所律师。被告(反诉原告)：谈颖聪，男，1974年9月26日出生，汉族，住所地广东省广州市。被告(反诉原告)：陈金忠，男，1975年9月26日出生，汉族，住所地广西壮族自治区南宁市。两被告共同的委托代理人：刘溯源，上海市罗顿律师事务所律师。原告上海睛彩眼镜有限公司(以下简称“睛彩公司”)与被告谈颖聪、陈金忠房屋租赁合同纠纷一案，本案于2016年4月26日受理后，被告谈颖聪、陈金忠于2016年5月26日提出反诉。本案适用简易程序审理,依法由审判员王凌冰独任审判，于2016年6月14日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人任国荣、委托代理人樊云、被告的委托代理人刘溯源到庭参加诉讼。案件审理中，经双方当事人同意、本院院长批准，本院依法延长简易程序适用期限三个月。本案现已审理终结。原告睛彩公司向本院提出诉讼请求：要求两被告给付原告违约金234,720元。事实和理由：原告与案外人米兰站商业(上海)有限公司(以下简称“米兰站公司”)于2013年5月30日签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市淮海中路XXX号及淮海中路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出租给米兰站公司用于经营，租赁期自2013年6月1日起至2019年6月15日止。租金及管理费用为：2013年6月16日起至2015年6月15日止的租金为每月188,000元(币种为人民币，下同)、管理费22,500元；2015年6月16日起至2017年6月15日止的租金为每月203,040元、管理费22,500元；2017年6月16日起至2019年6月15日止的租金为每月219,280元、管理费22,500元；保证金为657,840元。租金和管理费每两个月支付一次。案外人米兰站公司应于原告向其交付房屋(2013年5月31日)前七天支付首期租金(两个月租金)376,000元，管理费(两个月)45,000元，2013年6月1日至6月15日期间管理费11,250元，在前一期租金和管理费到期前七日支付下一期租金和管理费。双方还约定合同任何一方有意提前解除合同，应当提前三个月书面通知对方，则合同在通知发生之日起第90日终止，同时违约方应于发出通知书三日内向守约方支付657,840元作为违约金。2014年3月5日，原告、案外人米兰站公司及两被告签订了前述房屋租赁合同的补充协议，约定将两被告增加为合同的承租方，原合同约定的权利义务不变，案外人米兰站公司应于补充协议签订后三日内另行支付219,280元作为租赁保证金。2015年3月7日，原告、案外人米兰站公司及两被告又在前两份协议的基础上签订了新的补充协议，约定自2015年4月16日起承租方变更为两被告，原合同中的权利与义务均由两被告承担，案外人米兰站公司于该协议签订当日代两被告向原告支付租赁保证金110,000元。2015年4月9日，因两被告未按照合同约定支付房屋租赁保证金和房屋租赁费，原告向两被告出具公函追索欠款。2015年4月16日，两被告向原告提出提前终止合同，为避免损失扩大，原告与两被告办理了交接手续，但未放弃追究两被告责任之权利。2015年10月18日，原告将系争房屋出租给第三方并降低了租金标准。被告在原告处有987,120元租赁保证金，原告在扣除三个月租金564,000元后，余款423,120元用于抵充违约金，故两被告尚欠原告违约金234,720元。被告谈颖聪、陈金忠辩称：不同意原告的诉讼请求。被告提前解除合同需承担的违约责任仅限于合同约定的657,840元违约金，鉴于双方在2015年4月16日已经通过交接系争房屋提前解除了合同，交接后双方之间的租赁合同关系已经终止，系争房屋不在被告控制之下，被告无需额外支付后续三个月的租金。反诉原告谈颖聪、陈金忠向本院提出诉讼请求：判令反诉被告返还反诉原告保证金329,280元(即反诉原告在反诉被告处的保证金987,120元抵扣反诉原告应承担的657,840元违约金后剩余的数额)。事实与理由：反诉被告与反诉原告之间存在房屋租赁合同关系，双方合同关系的沿革及合同条款内容同本诉原告诉状列明的事实所述。2015年4月16日反诉原告与反诉被告双方解除合同并办理了交接手续。截至2015年4月16日止的租金、管理费、水费、电费均已结清。根据合同约定，反诉被告应将保证金扣除657,840元违约金后剩余的部分返还反诉原告，但反诉被告拒不履行义务。反诉被告睛彩公司辩称：不同意反诉原告的反诉请求。第一，不能以手续交接作为合同终止的标志，反诉被告向反诉原告发送的通知明确了反诉被告同意房屋交接但不认可合同即刻终止的意见，原合同约定的条款并没有改变，故合同终止时间应是被告发出提前终止合同后的第90日；第二，2015年7月1日被告才将企业工商登记迁移；第三，反诉被告因反诉原告提前终止合同而发生的损失较大，远非违约金足以弥补。原告睛彩公司就本诉和反诉一并提供了如下证据：1、《房屋租赁合同》(2013年5月30日)；2、补充协议(2014年3月5日)；3、补充协议(2015年3月7日)；4、公函(2015年4月9日)；5、公函(2015年4月16日)；6、公函(2015年5月4日)；以上六份证据证明原、被告之间房屋租赁关系的建立、沿革和纠纷情况；7、民事裁定书，证明两被告曾就本案纠纷向法院提起诉讼，后自行撤诉；8、《房屋租赁合同》(2015年10月18日)，证明原告于2015年10月18日将系争房屋出租于案外人；9、企业迁移通知书，证明被告在系争房屋处注册的公司于2015年7月1日才迁出。被告谈颖聪、陈金忠对原告睛彩公司提供证据的质证意见如下：对九份证据真实性均无异议。经质证，本院认为原告睛彩公司提供的证据具有真实性、合法性、关联性，本院依法确认上述证据的证明力。被告谈颖聪、陈金忠就本诉和反诉一并提供了如下证据：1、《房屋租赁合同》；2、补充协议(2014年3月5日)；3、补充协议(2015年3月7日)；4、公函(2015年4月16日);以上四份证据证明原、被告之间房屋租赁关系的建立、沿革和纠纷情况。原告睛彩公司对被告谈颖聪、陈金忠提供证据的质证意见如下：对四份证据的真实性均无异议。经质证，本院认为被告谈颖聪、陈金忠提供的证据具有真实性、合法性、关联性，本院依法确认上述证据的证明力。本院经审理认定事实如下：一、2013年5月30日，原告睛彩公司(甲方)与案外人米兰站公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，合同主要约定如下：(一)、甲方将坐落于上海市淮海中路XXX号及淮海中路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给乙方用于经营，租赁期自2013年6月1日起至2019年6月15日止。(二)、乙方于本合同签订后三日内向甲方支付租赁保证金，共计657,840元，合同终止时，甲方应及时验收房屋，若无人为损坏，乙方在按本合同约定付清租期内全部租金及其他费用后，甲方在十五天内不计息返还租赁保证金于乙方。(三)、乙方应自行支付租赁该房屋产生的水、电等相关费用，自2013年6月1日起至2019年6月15日，乙方每月应向甲方支付管理费22,500元。2013年6月1日起至2013年6月15日止免收租金，但应支付水、电、管理费等相关费用。2013年6月16日起至2015年6月15日止的租金为每月188,000元；2015年6月16日起至2017年6月15日止的租金为每月203,040元；2017年6月16日起至2019年6月15日止的租金为每月219,280元。(四)、租金和管理费每两个月支付一次，乙方应于甲方向其交付房屋(2013年5月31日)前七天支付首期租金(两个月租金)376,000元、管理费(两个月)45,000元、2013年6月1日至6月15日期间管理费11,250元，此后在前一期租金和管理费到期前七日支付下一期租金和管理费。(五)、合同任何一方有意提前解除合同，应当提前三个月书面通知对方，则合同在通知发生之日起第90日终止，同时违约方应于发出通知书三日内向守约方支付657,840元作为违约金。二、2014年3月5日，原告睛彩公司(甲方)、案外人米兰站公司(乙方)及两被告(丙方)签订了前述房屋租赁合同的补充协议，约定：(一)、将甲方、乙方于2013年5月30日签订的《房屋租赁合同》的承租方由乙方变更为乙方和丙方，由乙方和丙方共同经营和使用该房屋。(二)、原合同乙方的权利义务全部由丙方承担，乙方无需承担任何责任。(三)、原合同中由乙方支付的租赁保证金657,840元视为丙方交付至甲方的房屋租赁保证金，毋须退还乙方，丙方于本合同签订后三日内向乙方归还等额款项。(四)、乙方应于补充协议签订后三日内向甲方另行支付219,280元作为租赁保证金，乙、丙双方共支付租赁保证金877,120元，上述保证金待合同解除或终止后按原合同约定处理。(五)、原合同其他条款不予变更。(六)、本协议自三方签字盖章、甲方收到丙方的租赁保证金后生效。三、2015年3月7日，原告睛彩公司(甲方)、案外人米兰站公司(乙方)及两被告(丙方)又在前两份协议的基础上签订了新的补充协议，约定：(一)、甲、丙双方确认乙方自2015年4月16日退出原租赁合同，乙方不再作为原租赁合同的承租人；乙方在原租赁合同中的权利和义务由丙方承担。2015年2月16日至2015年4月15日的租金及物业管理费421,000元，由乙方于本补充协议签订当日支付。(二)、原房屋租赁合同补充协议中乙方支付的219,280元房屋租赁保证金，视为丙方已交付至甲方的房屋租赁保证金，甲方无需退还乙方。(三)、乙方于本补充协议签订当日代丙方向甲方支付房屋租赁保证金110,000元。丙方应于2015年4月15日前向甲方支付房屋租赁保证金109,280元，2017年2月15日前丙方另外再支付房屋租赁保证金219,280元。上述房屋租赁保证金待原租赁合同解除或终止后按原租赁合同约定处理。(四)、甲方免除丙方自2015年4月16日起至2018年4月15日止的管理费每月22,500元。自2015年4月16日起至2018年4月15日止，租金为每月188,000元。(五)、如果本补充协议和原租赁合同存在任何的重复、差异、不一致或冲突，应优先适用本补充协议的约定。原租赁合同的其他条款不予变更。(六)、本协议自三方签字盖章、甲方收到由乙方代丙方支付的房屋租赁保证金110,000元后生效。四、2015年4月9日，原告向两被告发送公函，称：根据贵我双方2015年3月7日《房屋租赁合同补充协议》第3、5、6款之约定，贵方应于2015年4月8日前支付房屋租赁保证金109,280元，房屋租赁费376,000元，合计485,280元。现我司至今未收到上述款项，按约定贵方已属违约。请贵方接函后5天内依约支付上述费用并同时支付滞纳金。五、2015年4月16日，原告向两被告发送公函，称：2015年4月16日贵方要求提前终止合同，现根据贵我双方2013年5月30日《房屋租赁合同》第8.2款和2015年3月7日《房屋租赁合同之补充协议》第6款之约定，我司将在2015年7月15日收回该商铺的使用权，请贵方在收到此函的5天内支付2015年4月16日至2015年7月15日期间的房屋租赁费，合计564,000元。同日，原告向两被告及案外人上海米澜投资管理有限公司发送通知，称：上海米澜投资管理有限公司、谈颖聪、陈金忠，在收到我司2015年4月9日的公函后，仍未依约支付房屋租赁费和房屋租赁保证金，已经违约。现上海米澜投资管理有限公司、谈颖聪、陈金忠要求：1、即日起合同终止履行，同时自行搬离商铺内的一切物品；2、2015年4月16日与我司办理商铺的交接手续。特此告知：应上海米澜投资管理有限公司、谈颖聪、陈金忠要求，我司前来办理交接手续，并未改变合同的任何条款约定。交接手续后遗留在商铺的物品如有缺失，我司概不负责，并有权全权处理，同时依据合同约定办理。被告谈颖聪(兼代被告陈金忠)在该通知末尾签字。六、2015年5月4日，原告向两被告发送公函，称：根据贵我双方2013年5月30日《房屋租赁合同》第8.2款之约定，本公司至今未收到2015年4月16日至2015年7月15日的房屋租赁费，现我司将贵方支付的租赁保证金中的部分款项合计564,000元，用于支付2015年4月16日至2015年7月15日的房屋租赁费。同时依据合同第8.2条之约定，请贵方在接函后的十天内支付违约金657,840元；另依据合同第10.2条之约定，请贵方在规定时间内依约把营业执照注册地址变更迁移。七、2015年10月18日，原告将系争房屋出租给案外人上海鑫博食品加工有限公司，并降低了租金标准。八、目前，两被告在原告处尚有租赁保证金987,120元。本院认为，本案的争议焦点在于原、被告之间的房屋租赁合同关系于何时终止，两被告除支付违约金657,840元外，是否还应向原告支付自2015年4月16日起至2015年7月15日止的房屋租金564,000元。原告认为，根据合同约定，有意提前解除合同的一方应当提前三个月书面通知对方，双方的房屋租赁合同关系在通知发生之日起第90日终止；被告则认为，原、被告已于2015年4月16日完成了对系争房屋的交接，被告放弃了对系争房屋的控制，双方的房屋租赁合同关系已于当日终止。对此本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告之间的房屋租赁合同既已明确提前终止合同一方的通知义务及相应的合同终止日期，未经双方当事人合意不得变更，从2015年4月16日原告向被告发送的通知的内容以及原、被告在此前后交涉的公函的内容看，原告未有同意双方合同关系于2015年4月16日提前终止之意，故被告要求于2015年4月16日提前实施系争房屋的交接，应视为被告对系争房屋此后三个月租赁权益的自愿放弃，不能免除其支付后续租金之义务。综上所述，原告在扣除保证金数额后，要求两被告支付原告违约金234,720元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持；反诉原告要求反诉被告返还反诉原告保证金329,280元的诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告谈颖聪、陈金忠在原告上海睛彩眼镜有限公司处的租赁保证金人民币987,120元，归原告所有；二、被告谈颖聪、陈金忠应于本判决生效之日起十日内给付原告上海睛彩眼镜有限公司人民币234,720元；三、驳回反诉原告谈颖聪、陈金忠的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币4821.00元，因适用简易程序减半收取为人民币2,410.5元，由被告谈颖聪、陈金忠负担；反诉案件受理费3119.60元，由反诉原告谈颖聪、陈金忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  王凌冰二〇一六年十月三十一日书记员  王亦男附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。