北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021)京03民终4672号上诉人（原审原告)：太平五洲（北京）科技有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：王瑞红，执行董事。委托诉讼代理人：郭壮，北京市康达律师事务所律师。上诉人（原审被告)：北京知水文化产业发展有限公司，住所地北京市朝阳区定福庄西里2号9幢2层212。法定代表人：李红莲，经理。委托诉讼代理人：刘工，北京市华鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张良，北京市华鹏律师事务所律师。上诉人太平五洲（北京）科技有限公司（以下简称：太平五洲公司）因与上诉人北京知水文化产业发展有限公司（以下简称：知水文化公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初27496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。太平五洲公司上诉请求：1.维持（2019）京0112民初27496号民事判决第一、二项判决内容；2.撤销（2019）京0112民初27496号民事判决第三项判决内容；3.改判知水文化公司支付的押金515250元和保证金100万元不予返还，知水文化公司支付我公司违约金3528377.5元；4.一、二审诉讼费用全部由知水文化公司承担。事实和理由：一、按照双方签订的《合作协议》，知水文化公司在无法与第三方进行合作的情况下，应继续履行《土地及地上建筑物租赁合同》并支付租金。经我公司催告后，知水文化公司仍然拒绝履行支付房租的合同义务，按照双方约定以及法律规定，我公司享有合同解除权，知水文化公司应承担违约责任，一审判决故意回避上述事实和证据，错误适用法律。根据《合作协议》第七条的特别约定，如果知水文化公司在60日内没有与北京源育国际教育咨询有限公司达成合作协议的，双方继续履行《土地及地上建筑物租赁合同》，知水文化公司需向我公司支付剩余房租3102500元及年化10%的利息。截止到2019年4月19日知水文化公司未与北京源育国际教育咨询有限公司达成合作协议，我公司于4月19日向知水文化公司发函催款，知水文化公司未在15日内支付房租。我公司于2019年5月6日发出解除函，依约解除涉案协议。知水文化公司至今未支付房租，知水文化公司没有证据证明其有权拒付租金或者我公司同意延付租金。知水文化公司拒付租金超过十五日，我公司有权解除涉案协议并追究其违约责任。二、就判项部分与本院认为的逻辑自相矛盾，既然本院认为部分认定我公司不构成违约，但判项部分又判定知水文化公司需要支付租金，法律适用明显错误。三、就押金和保证金部分，既然法院明确表示不作处理，但在本院认为部分又予以确认，为知水文化公司另诉埋下伏笔。四、租金支付的期限应当截止至知水文化公司离场腾退日，判决结果错误。在最后一次开庭时知水文化公司同意解除的，此前知水文化公司均不同意解除涉案协议。判决第一项认定租金支付到2019年5月7日合同解除日，5月7日是知水文化公司收到解除函的日期。一审中我公司提交了知水文化公司雇佣司机从涉案场地拉钢材的证据，按照北京高院的规定，租金应支付到实际腾退之日。五、一审判决不考虑我公司也是从八七公司承租涉案标的，需要承担经济成本，与知水文化公司约定违约责任为12个月的租金正是考虑到租期和成本因素，一审判决拒不认定知水文化公司的违约责任法律适用错误。知水文化公司辩称，不同意太平五洲公司的上诉请求。知水文化公司上诉请求：1.请求依法撤销（2019)京0112民初27496号判决第二项内容，并依法改判为驳回太平五洲公司要求支付租金损失的请求。2.一、二审诉讼相关费用由太平五洲公司承担。事实和理由：一、我公司无需向太平五洲公司支付2019年1月6日至5月5日的租金损失。双方签订了两份《合作协议》，2019年1月6日至4月19日期间系双方共同投资与案外人（国际学校主体）合作，利用租赁标的共同经营，且第二份合作协议明确约定我公司无需支付2019年1月6日至7月5日（第二期房租）租金。太平五洲公司与案外人在2019年4月20日至5月6日，仅不足20天的时间内就新签订了租赁合同。再根据一审法院的认定，因太平五洲公司与案外人签订租赁合同的情形及我公司履行协议的情况来看，无法认定我公司存在根本或单方违约行为。二、我公司向案外人润嘉公司支付100万元，润嘉公司后支付给太平五洲公司，因太平五洲公司予以确认，应当在本案中予以扣除。太平五洲公司签章确认的《确认书》，确认了首期租金4653750元，押金1861500元，保证金100万元，共计7515250元，我公司已经按期向太平五洲公司支付了上述全部费用。另外，一审法院确认了我公司于2019年2月3日向太平五洲公司支付了70万元，2019年2月21日支付了1896750元，该两笔费用与双方签订的《合作协议》中的费用一一对应，可以证明这两笔钱与《确认书》中的7515250元无关。《确认书》是经太平五洲公司确认，且经一审法院查明确认的证据，应在本案中一并处理。押金、保证金应当在本案中一并处理。太平五洲公司辩称，不同意知水文化公司的上诉请求及理由。由于知水文化公司的没有按期交纳租金，导致我公司有租金损失。我公司认可润嘉公司支付的100万元。在我公司一审陈述是要求知水文化公司提交支付的证据。押金和保证金一并处理没有问题。太平五洲公司向一审法院起诉请求：1.依法确认双方签订的《土地及地上建筑物租赁合同》于2019年5月7日解除；2.依法判令向太平五洲公司支付违约金5654627.5元；3.本案全部诉讼费用由知水文化公司承担。一审法院经审理认定事实如下：2018年4月16日，太平五洲公司（乙方）与案外人广东八七投资有限公司（甲方）签订《土地及地上建筑物租赁协议》，协议约定太平五洲公司从案外人广东八七投资有限公司处承租了位于北京市通州区台湖镇的北京第三开关厂40亩土地及地上建筑物。2018年7月5日，太平五洲公司（出租方、乙方）与知水文化公司（承租方、甲方）签订《土地及地上建筑物租赁合同》，主要约定：乙方承租标的位置位于北京市通州区台湖镇兴光三街5号北京第三开关厂场内40亩土地的地上建筑物（院落正常使用）（以下简称租赁标的物），租赁标的物的建筑面积为17000平方米，乙方作为合法经营用途。租赁期限及免租期：租赁期为12年，自租赁开始日期2018年7月5日起至2030年6月10日止。免租期30天，自2018年7月6日起至2018年8月5日止为免租期（装修期），该免租期内乙方只需支付电费、通讯费等使用费而无需支付租金。甲方应于2018年7月5日以前将租赁标的物按甲乙双方协商状况交于乙方使用。租金：租赁标的物每年租金为11169000元，此价格不包括房屋租赁税费（发票），押金为两个月租金1861500元。租金支付方式为半年付，即乙方按每六个月支付一次，乙方应在本合同签订之期起3日内交齐首期租金。以后各期租金应于每付款月起租日30天前支付下一期租金。每年递增3％，从第2年开始递增。乙方应在本协议签订当日，支付100万元作为履约保证金。本合同签订之日起，甲乙双方不得借故解除合同，因上述规定解除或因其他一方的原因解除合同，违约金应支付守约方12个月房租作为违约金。2018年7月20日，太平五洲公司、知水文化公司双方签订《补充协议》，主要约定了加建、增建问题。随后太平五洲公司、知水文化公司双方签订《确认书》，主要内容：首期租金为2018年8月6日至2019年1月5日共计5个月租金。确认首期5个月租金4653750元，押金1861500元和履约保证金100万元，三项合计7515250元。双方确认上述合计款项最晚付款期限为2018年8月31日。截止本确认书签署之日，乙方已按双方签订《租赁合同》及本确认书重新明确的有关约定履行了全部当期应履行的协议义务，如约按期向甲方支付了全部履约保证金、押金及首期租金。《确认书》还约定了其他内容。2018年12月18日，太平五洲公司（乙方）与知水文化公司（甲方）签订《合作协议》，主要约定：甲乙双方于2018年7月5日签订《土地及地上建筑物租赁协议》，甲方拟将租赁地出租于北京鸿儒教育科技有限公司（下称承租方）用作民办国际学校之用途。乙方以甲方于2018年12月5日须支付5584500元房租款作为投资，共同与甲方合作开发运营国际学校合作项目（下称本项目）。甲方无须再向乙方支付租赁地2019年1月5日至2019年7月4日的房租。自2019年7月5日起至2030年6月10日的房租，甲乙双方此项目正式达成合作之后，甲方承担每期73％的房租，乙方承担每期27％的房租。租金收益：扣除自2019年7月5日起至2030年6月10日甲方须向乙方支付的房租、税金等所有成本后的本项目27％的净利润分配至乙方。特别约定：自2018年12月5日起45日内，甲乙双方与北京鸿儒教育科技有限公司未达成合作，甲方按照2018年7月5日签订《土地及地上建筑物租赁协议》的约定继续履行协议，甲方向乙方支付2019年1月5日至2019年7月4日的房租5584500元，并支付年利率10％的利息，无需支付违约金。本协议为2018年12月1日起至本项目合作终止。协议还约定了其他内容。2019年2月19日，太平五洲公司（乙方）与知水文化公司（甲方）又签订一份《合作协议》，主要约定：甲乙双方于2018年12月18日就关于将租赁地出租于北京鸿儒教育科技有限公司（下称：承租方）一事签订《合作协议》，约定双方收益分红及相关特别约定。根据《合作协议》“鉴于”第三条的约定，乙方以2018年12月5日应收甲方的房租款5584500元作为投资，享有本项目27％的项目收益。经双方友好协商如下新的合作协议：甲乙双方解除于2018年12月18日签订的《合作协议》，甲方应按照合同约定，退还乙方的投资款5584500元，及按照约定年利率10％，从2018年12月5日起至2019年2月18日的利息，共计5699250元。乙方从原占比项目27％降至占比项目15％，根据原《合作协议》乙方投资计算方式，乙方须投资金额3102500元。特别约定自2019年2月19日起60日内甲乙双方与北京鸿儒教育科技有限公司未达成合作，甲方按照2018年7月5日签订《土地及地上建筑物租赁合同》的约定，继续履行协议甲方须退还乙方的投资款。即2019年1月5日至2019年7月4日的剩余房租3102500元，并支付年利率10％利息，无须支付违约金。2019年4月19日，太平五洲公司向知水文化公司发出一份《关于立即支付第二期租金的催款函》，其中载明：截至2019年4月19日止，届满60日未能与北京鸿儒教育科技有限公司达成合作，贵司应根据《土地及地上物租赁合同》约定立即向我方支付第二期租金（2019年1月5日至7月4日）的剩余房租款3102500元；同时，《合作协议》第七条特别约定的10％利息51000元，共计应支付3153500元。贵司应在届满60日之后，根据《土地及地上建筑物租赁合同》立即支付第二期剩余租金。根据《土地及地上物租赁合同》第九条9.3.5约定，乙方未按本合同约定支付租金，逾期应按日向甲方缴纳滞纳金（滞纳金=每拖欠一天为月租金的5‰），逾期十五日仍未支付房租视为乙方违约，甲方有权解除合同，收回租赁标的物，并追究乙方的违约责任。2019年4月26日，就太平五洲公司发送的《关于立即支付第二期租金的催款函》，知水文化公司向太平五洲公司出具一份《回复函》，知水文化公司在该《回复函》中指出知水文化公司在合同履行过程中存在双方租赁合同约定面积与实际面积不一致，太平五洲公司未依据协议约定交付完整租赁标的物，未配合办理工商注册手续等问题，并督促太平五洲公司尽快与知水文化公司协商解决上述问题。2019年5月6日，太平五洲公司向知水文化公司发出一份《关于房屋腾退与租赁合同的终止函》，主要内容为：根据《土地及地上建筑物租赁合同》约定，贵司第二期租金支付义务早已到期，但至今未支付。我司已于2019年4月23日向贵司发出《关于立即支付第二期租金的催款函》，贵司至今未予支付欠付租金。我司根据《土地及地上建筑物租赁合同》之约定，解除贵我双方签订的《土地及地上建筑物租赁合同》，解除时间点为贵司收到本函时。贵司应腾退租赁标的物、清空所有相关物品并将租赁标的物返还我司。如果合同解除后未立即腾退的，应从合同解除第二天起支付房屋占用费。2019年5月6日，太平五洲公司（甲方、出租方）与案外人北京源育国际教育咨询有限公司（乙方、承租方）签订《土地及地上建筑物租赁协议》，主要约定：甲方同意将位于北京市通州区台湖镇的北京第三开关厂园区的70亩土地及地上建筑物的相关使用权租赁给乙方（具体详见附件一、租赁方位图），作为开办学校用途使用。双方共同确认土地面积合计为15723平方米，双方按照15723平方米作为结算租金的相关依据。租赁期限：自2019年5月6日起至2030年6月30日止。租金：第一年，租金标准为每平方米每日2.1元；以后每两年租金在上年度租金基础上递增5％。协议还约定了其他内容。2019年5月14日，知水文化公司向太平五洲公司出具一份《回复函》，主要内容为：贵司无权解除贵我双方于2018年7月5日签订的《土地及地上建筑物租赁合同》。我司已在贵我双方签订上述租赁合同后履行了承租人的义务及责任，但贵司在合同的履行中存在诸多问题，尤其是有关租赁物法律状态及实际交付等方面存在与法律法规要求不符及合同约定不符之处，致使我司在行使承租权利时受到很大阻碍和困扰。庭审中，关于租金交纳情况，知水文化公司称2018年7月3日至2019年2月21日，知水文化公司分多次转账给太平五洲公司共计10112000元，其中，2018年7月3日，支付100万元；2018年7月5日，支付300万元；2018年8月2日，支付100万元；2018年8月2日，太平五洲公司支付北京乐享思涵网约科技有限公司（以下简称乐享公司）公司100万元，用于代付知水文化公司应支付的房租，后乐享公司向太平五洲公司支付了该100万元；2018年8月31日，支付515250元；2018年11月12日，知水文化公司向北京润嘉永道资产管理有限公司（以下简称润嘉公司）支付100万元，该笔100万元系太平五洲公司指示知水文化公司向润嘉公司所支付；2019年2月3日，支付70万元；2019年2月21日，支付1896750元。对于知水文化公司主张的上述租金支付情况，太平五洲公司称2018年7月3日，收到100万元，但我方认为是保证金；2018年7月5日，收到300万元；2018年8月2日，收到100万元；2018年8月2日，收到乐享公司代付的100万元；2018年8月31日，收到515250元，但我方认为系押金；知水文化公司主张的2018年11月12日支付我方100万元，不予认可；2019年2月3日，收到70万元；2019年2月21日，收到1896750元。庭审中，关于太平五洲公司主张的违约金5654627.5元的具体构成，太平五洲公司称该数额具体构成为：1．欠付租金4033250元，计算过程：930750元（一个月免租期）＋3102500元（截止到2019年7月4日的租金）；2．滞纳金：1275127.5元，计算过程：930750×0.005=4653.75元，从2018年12月5日起算至2019年9月5日（提反诉之日），共计274天；3．扣减押金及保证金：1515250元，已支付押金515250元，保证金100万元。4．损失计算：3793127.5元，计算过程：1＋2-3=4033250＋1275127.5-1515250；5．违约金总额：5654627.5元（增加诉求2654627.5元），计算过程：4＋2个月租金=3793127.5＋1861500。上述事实，有《土地及地上建筑物租赁合同》、房屋所有权证、交通银行电子回单、《补充协议》、《确认书》、《合作协议》、《关于立即支付第二期租金的催款函》、《回复函》、《关于房屋腾退与租赁合同的终止函》、《土地及地上建筑物租赁协议》及双方当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，太平五洲公司、知水文化公司双方于2018年7月5日签订的《土地及地上建筑物租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规和社会公共利益，合法有效，双方均应严格遵守。现太平五洲公司主张确认双方签订的《土地及地上建筑物租赁合同》于2019年5月7日解除，知水文化公司表示同意，法院对此不持异议。法院认为，本案争议的焦点问题为太平五洲公司、知水文化公司双方《土地及地上建筑物租赁合同》解除的原因及知水文化公司是否存在根本违约行为，法院具体分析如下：第一，结合太平五洲公司、知水文化公司双方租赁协议及合作协议签订情况看，太平五洲公司、知水文化公司双方于2018年7月5日签订的《土地及地上建筑物租赁合同》，后双方分别于2018年12月18日和2019年2月19日签订了两份《合作协议》，太平五洲公司、知水文化公司双方在2019年2月19日签订的《合作协议》中约定“自2019年2月19日起60日内甲乙双方与北京鸿儒教育科技有限公司未达成合作，甲方按照2018年7月5日签订的《土地及地上建筑物租赁合同》的约定，继续履行协议甲方须退还乙方的投资款。”从上述租赁合同及合作协议签订的时间看，自2018年7月5日太平五洲公司、知水文化公司双方签订《土地及地上建筑物租赁合同》至2019年4月19日之前，双方一直在就涉案租赁土地及地上物的租赁及合作问题进行沟通协调。第二，2019年5月6日，太平五洲公司与案外人北京源育国际教育咨询有限公司签订了《土地及地上建筑物租赁协议》，太平五洲公司、知水文化公司双方于2019年2月19日签订的《合作协议》约定的双方与北京鸿儒教育科技有限公司未达成合作的最后时间节点即2019年4月19日距离该租赁协议签订时间仅有不足20天的时间，在太平五洲公司、知水文化公司双方《土地及地上建筑物租赁合同》应否解除以及是否解除状态尚未确定的情形下，太平五洲公司即于2019年5月6日与案外人北京源育国际教育咨询有限公司签订了《土地及地上建筑物租赁合同》，无法认定系知水文化公司单方行为导致双方之间的《土地及地上建筑物租赁合同》无法继续履行或合同目的无法实现。第三，从太平五洲公司、知水文化公司双方之间的《土地及地上建筑物租赁协议》及后续的两份《合作协议》约定的内容以及知水文化公司交纳租金及其他费用的情况看，知水文化公司已向太平五洲公司按照约定履行了《确认书》中的7515250元、2019年2月19日《合作协议》中的70万元及1896750元的款项给付义务。结合上述分析，法院无法认定知水文化公司对于太平五洲（北京）科技有限公司、北京知水文化产业发展有限公司双方之间《土地及地上建筑物租赁合同》的解除存在根本违约行为，同时，亦无法认定系因知水文化公司单方违约行为导致双方《土地及地上建筑物租赁合同》解除。关于太平五洲公司主张违约金5654627.5元的诉讼请求，对此法院认为，结合太平五洲公司主张的该数额的具体构成，因太平五洲公司、知水文化公司双方签订的《确认书》对首期租金、押金及保证金数额及支付问题进行了明确约定，结合双方认可的《土地及地上建筑物租赁合同》解除时间，可以认定2019年1月6日至2019年5月5日期间的租金系太平五洲公司的实际损失，知水文化公司理应予以承担。太平五洲公司、知水文化公司双方签订的《土地及地上建筑物租赁合同》中约定的一个月免租期系双方为达成租赁合同协商一致的结果，且在无法认定知水文化公司单方违约导致合同解除的情形下，太平五洲公司主张知水文化公司给付一个月免租期租金的主张，无合同及法律依据，法院不予支持。太平五洲公司主张的其他损失，无事实及法律依据，法院不予支持。结合太平五洲公司、知水文化双方《确认书》的约定，法院对于知水文化公司所主张的押金数额为1861500元，保证金数额为100万元的意见，依法予以采纳。知水文化公司已支付的押金及保证金，结合本案案情本案中不宜一并处理，可另行解决。太平五洲公司主张押金数额为515250元，依据不足，法院不予采纳。知水文化公司主张2018年11月12日，知水文化公司受太平五洲公司指示向案外人润嘉公司支付100万元，太平五洲公司不予认可，故该笔款项本案亦不宜一并处理，双方可另行解决。判决如下：一、确认太平五洲（北京）科技有限公司与北京知水文化产业发展有限公司之间的《土地及地上建筑物租赁合同》于2019年5月7日解除；二、北京知水文化产业发展有限公司给付太平五洲（北京）科技有限公司2019年1月6日至2019年5月5日期间的租金2126250元，于判决生效之日起七日内执行清；三、驳回太平五洲（北京）科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费51382元，由太平五洲（北京）科技有限公司负担27572元（已交纳）；由北京知水文化产业发展有限公司负担23810元，于判决生效之日起七日内交纳。保全费5000元，由太平五洲（北京）科技有限公司负担（已交纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。知水文化公司提交银行历史交易凭证，证明2018年7月13日润嘉公司代我公司给太平五洲公司支付100万元。太平五洲公司认可该证据。太平五洲公司没有新的证据提交。本院经审理查明事实与一审法院一致，本院予以确认。本案二审争议焦点在于：双方之间的《土地及地上建筑物租赁合同》无法继续履行或合同目的无法实现导致合同解除，应否认定知水文化公司存在根本违约。本案中，太平五洲公司、知水文化公司于2018年7月5日签订《土地及地上建筑物租赁合同》后，双方又分别于2018年12月18日和2019年2月19日签订了两份《合作协议》。结合本案查明的事实，自2018年7月5日双方签订《土地及地上建筑物租赁合同》至2019年4月19日之前，双方一直在就涉案租赁土地及地上物的租赁及合作问题进行沟通协调，且知水文化公司亦按照约定向太平五洲公司履行了《确认书》中的7515250元、2019年2月19日《合作协议》中的70万元及1896750元的款项给付义务。本案中，太平五洲公司在双方《土地及地上建筑物租赁合同》应否解除以及是否解除状态尚未确定的情形下，即于2019年5月6日与案外人北京源育国际教育咨询公司签订《土地及地上建筑物租赁合同》，综合考虑以上情形以及知水文化公司履行合同的具体情况，一审法院未予认定知水文化公司对于双方之间的《土地及地上建筑物租赁合同》无法继续履行或合同目的无法实现导致合同解除存在根本违约的处理意见并无不妥，太平五洲公司上诉主张，本院不予采纳。一审法院根据查明的事实，结合本案实际情况，判决知水公司给付太平五洲公司2019年1月6日至2019年5月5日期间的租金损失，处理并无不当，本院予以维持，太平五洲公司、知水文化公司的上诉请求及理由，本院均不予支持。关于知水文化公司主张押金1861500元、保证金100万元应予抵扣一节。本案一审中，知水公司未提起明确的诉讼请求，一审法院结合本案案情未予一并处理，并无不当，知水文化公司可另行主张。关于知水文化公司主张润嘉公司代该公司向太平五洲公司支付100万元，该笔款项因涉及案外人，一审法院未在本案中一并处理亦无不当，知水文化公司的上诉意见，本院不予采纳。综上所述，太平五洲（北京）科技有限公司、北京知水文化产业发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费86409元，由北京知水文化产业发展有限公司负担51382元（已交纳），太平五洲（北京）科技有限公司负担35027元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 弘审 判 员  杨 夏审 判 员  申峻屹二〇二一年五月十八日法官助理  吴 琳法官助理  曾琪惠书 记 员  卢园园