上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0105民初6348号原告：上海市长宁区虹桥路1167弄(中华别墅)业主委员会，地址上海市长宁区。负责人：倪华，主任。委托诉讼代理人：石舫，上海岷颉律师事务所律师。被告：上海新联纺物业管理发展有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：罗乾平，董事长。委托诉讼代理人：齐昌，上海大庭律师事务所律师。原告上海市长宁区虹桥路1167弄(中华别墅)业主委员会(以下简称中华别墅业委会)与被告上海新联纺物业管理发展有限公司(以下简称新联纺物业公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2016年4月26日公开开庭进行了审理。原告中华别墅业委会的委托诉讼代理人石舫，被告新联纺物业公司的委托诉讼代理人齐昌到庭参加诉讼。本院经审理发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，分别于2016年7月27日、2016年8月25日、2016年10月12日公开开庭进行了审理。原告中华别墅业委会的委托诉讼代理人石舫，被告新联纺物业公司的委托诉讼代理人齐昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中华别墅业委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的停车费收入共计202,969.75元；2.判令被告向原告支付自2012年1月1日起至2015年6月30日止，以111,139.75元为本金的逾期利息23,607.48元以及2015年3月31日起至2015年6月30日止，以91,830元为本金的逾期利息1,299.9元。审理中，原告变更第一项诉请金额为204,739.75元，变更第二项诉请中2015年3月31日起至2015年6月30日止的逾期利息本金金额为93,600元。事实和理由：原、被告双方签订《物业管理服务合同》，约定被告为原告提供物业管理服务，并约定：“小区车辆场地停车费(含机动车及非机动车)收取后，按税后进行分成：业主委员会提取其中的50%；物业公司提取其中的50%。(由物业公司收缴)”。合同到期后，双方未续签合同，但被告继续为原告提供物业管理服务并收取停车费。2012年12月16日，被告公司总经理孙鸿祥向原告出具停车费欠条，明确至2011年12月31日，归小区业主所有的停车费收入结余共计111,139.75元。此后，被告继续收取原告小区停车费。2014年12月31日，被告向原告发出《告知书》，提出于2015年3月31日停止物业服务。因被告自2004年8月1日起至2015年3月31日止，从未将停车费收入与原告进行分成，造成原告损失，故原告起诉来院。被告新联纺物业公司辩称，部分停车费确实没有结算，但没有结算的原因是其在结束小区物业管理时出现严重亏损，为了平衡亏损，小区和其公司默认停车费不再进行结算。另外，双方签订的《物业管理服务合同》已于2006年到期，其并未同意合同到期后按原合同继续履行，故原告诉请要求对2006年合同到期后的停车费进行分成没有合同依据。最后，原告的诉请超出了诉讼时效。综上，不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于《物业管理服务合同》、关于虹桥路1167弄《中华别墅》小区物业管理情况说明、《征询意见书》、被告方工作人员孙鸿祥出具的说明及孙鸿祥身份信息证明、《长宁区2008年托底“无人管理”房屋资金使用申请表》、《长宁区2009年托底“无人管理”房屋资金使用申请表》、《长宁区2010年托底“无人管理”房屋资金使用申请表》、《长宁区2012年托底“无人管理”房屋资金使用申请表》、《长宁区2013年托底“无人管理”房屋资金使用申请表》、《长宁区2014年托底“无人管理”房屋资金使用申请表》、《上海川施物业公司接受中华别墅物业的情况说明》等证据，当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告提供《中华小区2006年8月-2015年4月收入、支出》表格，原告对此不予认可。本院认为该证据系被告单方面制作且缺乏其他证据加以印证，故本院对该证据难以认定。本院经审理认定事实如下：2004年，案外人上海市长宁区中华别墅业主大会(委托方、甲方)与被告新联纺物业公司(受委托方、乙方)与签订《物业管理服务合同》，约定由原告为中华别墅提供物业服务，物业类型多层住宅，座落上海市长宁区虹桥路1167弄，南至虹桥路，西至伊犁路，北至安顺路，建筑面积14,760平方米；物业管理费建筑面积每平方米0.50元每月；委托管理期限为贰年，自2004年8月1日起至2006年7月31日止；合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满30天前向对方提出书面意见。补充条款中约定小区车辆场地停车费(含机动车及非机动车)收取后，按税后进行分成：业主委员会提取其中的50%；物业公司提取其中的50%(由物业公司收缴)。《物业管理服务合同》签订后，被告按约为中华别墅提供物业服务，并收取停车费。合同到期后，被告未与案外人上海市长宁区中华别墅业主大会续签物业管理服务合同，但仍为中华别墅提供物业服务，并仍收取停车费。2012年9月18日，被告出具《征询意见书》，向涉讼小区全体业主提出将物业管理费调整至每平方米1.296元每月的标准。嗣后，被告仍未能与中华别墅业主大会签订物业管理服务合同。2012年12月16日，被告方工作人员孙鸿祥出具说明，其中明确：“2007年7月至2011年底，归小区业主所有的停车费收入116,483，期间支出31,056.70元，税金6,876.28元，结余78,550.02元.2007年7月之前，归小区业主所有的停车费结余32,589.73元(期间支出和税金情况未核对)。综上，归小区业主所有的停车费收入结余111,139.75元。”2015年3月31日，被告撤出中华别墅并停止收取停车费。审理中，原告确认，2012年1月1日至2015年3月31日期间，归小区业主所有的停车费收入为93,600元，其中未扣除税费。被告确认2012年1月1日至2015年3月31日期间，其收到的停车费收入总计为187,200元，其中未扣除税费。原、被告并同时确认，停车费税率为5.65%，应从停车费总收入中扣除。另查明，被告分别于2008年、2009年、2010年、2012年、2013年、2014年就中华别墅提出托底“无人管理”房屋资金使用申请，以用工成本增加，公司严重亏损等为由申请政府给予管理费补贴，以维持对小区的正常物业服务。上海市长宁区住房保障和房屋管理局经审核确认情况属实，被告亦实际取得补贴。因原、被告各执己见，至本案调解不成。本院认为，被告与上海市长宁区中华别墅业主大会签订的《物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有拘束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点在于《物业管理服务合同》履行期间及合同到期后被告继续提供物业服务期间，被告收取的停车费是否应当与业主大会按照原《物业管理服务合同》的约定比例进行分成。原告认为，当《物业管理服务合同》到期后，被告在未签订新物业管理服务合同的情况下继续提供物业管理服务，故应当按照《物业管理服务合同》对停车费继续进行分成。被告认为，虽然在《物业管理服务合同》履行期间停车费并未进行分成，但在《物业管理服务合同》到期后，涉讼小区系无人管理小区，被告在政府的要求下为了小区与公共利益继续提供物业服务，故不应当延续原合同约定，停车费应当与被告的物业管理支出同时进行结算。本院认为，根据相关规定，物业管理服务合同约定的服务期限届满后，业主委员会未与物业管理企业重新签订物业管理服务合同，但物业管理企业仍然对物业进行管理，对业主进行了服务的，业主也接受其管理和服务的，可认定原物业管理服务合同继续有效，但服务期限为不定期。《物业管理服务合同》约定的委托管理期限至2006年7月31日止，合同到期后被告在未与上海市长宁区中华别墅业主大会签订新的物业管理服务合同的情况下，继续为中华别墅提供物业服务并收取停车费，业主大会未就此提出任何异议并接受被告所提供的服务，双方已形成不定期物业管理服务合同关系。在《物业管理服务合同》履行期间，被告应按照合同约定就其所收取的停车费与原告进行分成。合同到期后，被告仍应按照原合同的约定，就其收到的停车费与业主大会进行分成，直至被告停止提供服务。被告抗辩称其在提供物业管理服务期间亏损严重，且在原合同到期后并未同意按照原合同继续提供物业服务并对停车费进行分成，因被告已因成本增加，亏损严重而取得相应补贴，即使该补贴可能仍未能弥补其损失，被告仍可选择经全体业主许可对物业管理费进行调整，但被告无权单方享有应当与业主大会进行分成的停车费，且被告亦未能就其单方享有停车费提供证据，故其抗辩难以成立。关于被告认为原告的部分诉请超出诉讼时效的抗辩，本院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》明确，可以确定履行期限的合同，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。本案中，《物业管理服务合同》虽已于2006年7月31日到期，但此后被告继续提供物业服务并收取停车费，已形成事实上的物业服务合同关系，被告停止提供物业服务之日即2015年3月31日为合同履行期限届满之日，诉讼时效应自此时起算。因此，被告认为原告的部分诉请超出诉讼时效的抗辩缺乏事实与法律依据，本院不予认定。关于停车费的分成金额，应分三段进行计算。第一段计算时间为2004年8月1日至2007年6月30日，该期间归小区业主所有的停车费结余32,589.73元，其中未扣除支出与税金。因原、被告均未提供证据对该期间的支出进行证明，同时原、被告亦确认停车费税率应为5.65%，故本院认定2004年8月1日至2007年6月30日期间，归小区业主所有的停车费金额为30,748.41元。第二段计算时间为2007年7月1日至2011年12月31日，原、被告一致确认该期间已经扣除支出与税金部分的停车费金额中归属全体业主所有的金额为78,550.02元，本院予以确认。第三段计算时间为2012年1月1日至2015年3月31日，原、被告确认一致确认该期间未扣除支出与税金部分的停车费金额总额为187,200元,因原、被告均未提供证据对该期间的支出进行证明，同时原、被告亦确认停车费税率应为5.65%，故本院认定2012年1月1日至2015年3月31日期间，归小区业主所有的停车费金额为88,311.60元。综上，被告应向原告支付的停车费收入总计197,610.03元。至于原告要求被告支付上述欠付停车费的逾期付款利息的诉讼请求，因被告与业主大会就停车费的总收入从未达成一致，且《物业管理服务合同》未对被告向业主大会支付停车费的期限作出约定，原告亦未提供证据证明在本案诉讼前业主大会曾向被告催讨停车费，故原告要求被告支付逾期付款利息的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，判决如下：一、被告上海新联纺物业管理发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海市长宁区虹桥路1167弄(中华别墅)业主委员会支付停车费197,610.03元；二、驳回原告上海市长宁区虹桥路1167弄(中华别墅)业主委员会的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,718.06元，由原告上海市长宁区虹桥路1167弄(中华别墅)业主委员会负担465.96元。被告上海新联纺物业管理发展有限公司负担4,252.20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  董 隽审 判 员  郑丽敏人民陪审员  陈 芳二〇一六年十月二十七日书 记 员  吴昊天附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条……可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算……