湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂2801民初2433号原告：恩施市嘉湘物业管理有限公司，住所地：湖北省恩施市施州大道53号。统一社会信用代码91422801795901207P。法定代表人：刘湘宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：李相国，湖北正典律师事务所律师。被告：王洪伟，男，生于1974年2月3日，湖北省恩施市人，住恩施市。被告：范绍秀（范少秀），女，生于1974年4月29日，湖北省恩施市人，住恩施市。原告恩施市嘉湘物业管理有限公司（以下简称嘉湘物业公司）与被告王洪伟、范绍秀物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2021年4月27日公开开庭进行了审理。原告嘉湘物业公司的委托诉讼代理人李相国到庭参加诉讼，被告王洪伟、范绍秀经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉湘物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2014年1月1日起至2019年12月31日止期间欠缴的物业管理费12143元及自2020年1月1日起至2020年6月30日期间的违约金7286元，共计19429元；2.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将第1项诉讼请求中的请求的违约金“7286元”变更为“935元（12143元×15.4%÷12个月×6个月）”。事实和理由：2011年8月，原告与湖北长大房地产开发有限公司（简称长大公司）签订《湖北长大锦绣名城物业服务合同》，约定，由长大公司选聘原告对锦绣名城小区提供前期物业服务，服务期限自2011年8月1日至2014年8月1日止；前期物业费用标准按合同附件二执行；业主和物业使用人未按合同支付物业费用的，应按每月未支付金额的10%支付违约金。合同签订后，原告进入该小区履行合同约定的义务。被告购买并入住该小区3-2101室，面积168.65㎡，并与原告签订了《锦绣名城前期物业管理服务合同》，约定：物业服务费收费标准为0.8元/㎡、用水二次加压电费15元/月、电梯电费0.3元/㎡/月（后于2013年起该小区物业费单价统一为1.2元/㎡）。合同到期后，因该小区业主委员会始终未成立，原告继续为该小区提供服务至今。该小区业主也接受了原告提供的服务，该小区已缴费业主也是按该标准交纳物业服务费。自2017年4月1日起至今，被告一直拖欠物业服务费。经原告多次催收未果，遂具状起诉。被告王洪伟、范绍秀未予答辩，亦未提交证据。原告嘉湘物业公司围绕诉讼请求依法提交了原告的营业执照、法定代表人身份证明书、《湖北长大锦绣名城物业服务合同》《锦绣名城前期物业管理服务合同》、房地产权登记信息、物业服务登记表及照片、恩施市发改局及住改办公室文件和部分业主的收费收据等证据。本院认为，原告嘉湘物业公司提交的证据能够反映案件真实情况，与待证事实相关联，来源和形式符合法律规定，应当作为认定本案事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月1日，湖北长大房地产开发有限公司与原告嘉湘物业公司签订《湖北长大锦绣名城物业服务合同》，约定服务期限为三年（期满后虽未续签，但一直提供物业服务至今），即自2011年8月1日至2014年8月1日，物业服务费按季交纳。被告王洪伟、范绍秀系恩施市工农路锦绣名城小区3幢1单元2101室（产权证号为恩施房权证恩施市字第××号、恩施房权证恩施市字第××号）的业主，住宅建筑面积168.65㎡。2012年2月17日，被告范绍秀与原告嘉湘物业公司签订《锦绣名城前期物业管理服务合同》（未载明服务期限），约定由原告嘉湘物业公司对锦绣名城小区提供物业服务；委托管理项目为对小区所有硬件设施进行维护维修保养（含水电系统、给排水设备、消防设备、道路等），保证小区设施设备正常运行、维护业主正常生活秩序（含小区环境、治安、交通等）；同时约定物业服务费收取标准为：“住宅房屋按乙方房屋产权证建筑面积每月每平方米0.80元收取、入住后电梯电费及维保费按乙方房屋产权证建筑面积每月每平方米0.30元收取、用水二次加压费按每户每月15元收取，于每月10日前交纳；如乙方不按规定交纳或逾期交纳物业管理费，按应交纳金额每日万分之五支付违约金。”该合同签订后，原告嘉湘物业公司为恩施市锦绣名城小区提供物业服务直今。期间，因二被告拖欠原告嘉湘物业公司2014年1月1日至2019年12月31日的物业管理服务费12143元（1.20元/月/㎡×168.65㎡×72个月=14571.36元）未支付，原告嘉湘物业公司多次在二被告入户门上粘贴催收通知未果，致原告具状诉至本院，请求判准如上诉请。本院认为，原告嘉湘物业公司与锦绣名城小区的建设单位即湖北长大房地产开发有限公司签订的《湖北长大锦绣名城物业服务合同》及原告嘉湘物业公司与被告范绍秀签订的《锦绣名城前期物业管理服务合同》，均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的人民法院不予支持”。涉案合同对双方均具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告王洪伟作为涉案房屋的共有人，亦应按前述合同的约定履行交纳物业费的义务。前期物业服务合同期满后，物业服务企业继续按前期物业服务合同履行了物业服务的，业主亦应向物业服务企业交纳物业服务费。原告在前期物业服务合同期满后继续为该小区提供了物业服务，二被告亦应当及时交纳物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”现二被告欠交物业服务费，虽经原告多次催收，其既未说明欠交是否存在正当理由，也未履行交纳物业服务费的义务，构成违约，应承担违约责任。故，原告请求二被告支付欠交的自2014年1月1日至2019年12月31日的物业费12143元，未超出合同约定的物业服务费收费范围及标准，亦符合法律规定，本院予以支持。被告欠交物业服务费，给原告造成了资金占用损失，应当根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，承担其欠交期间的资金占用利息损失即违约金。涉案合同约定有违约责任，原告自愿调整为按年利率15.4%计算，既有合同依据，亦符合法律规定，本院予以支持。因物业服务费约定为每月10日前交纳，原告主张违约金已欠交金额为基数自2020年1月1日计算至2020年6月30日，符合合同约定，本院予以确认并支持。对原告请求的金额中超过前述两项之和的部分，本院不予支持。二被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其为对民事权利和诉讼权利的放弃，不影响本院依据审理查明的事实依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王洪伟、范绍秀于本判决生效后三日内向原告恩施市嘉湘物业管理有限公司支付自2014年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费12143元，并支付自2020年1月1日起至2020年6月30日止的违约金（资金占用利息）935元。二、驳回原告恩施市嘉湘物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。本院执行标的款账户，开户行：恩施市农业银行，收款单位：恩施市人民法院，账号17×××44。案件受理费286元，由被告王洪伟、范绍秀共同负担。本判决如需公告送达，公告费由需公告送达的当事人负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知。违反本条规定的，本案申请后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施。构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 朱 晖审判员 张 波审判员 李 静二〇二一年五月十日书记员 程安慧