江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏07民终864号上诉人（原审被告）：连云港市碧桂园房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区滨河大道。法定代表人：黄文锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：张梦媛，该公司员工。被上诉人（原审原告）：王同香，女，汉族，住连云港市海州区。上诉人连云港市碧桂园房地产开发有限公司(以下简称碧桂园公司)因与被上诉人王同香商品房买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初10317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。碧桂园公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，发回重审或者依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院仅以微信公众号上“连云港碧桂园1#楼”的宣传广告及海州区市场监督管理局作出的行政处罚决定书等内容便认定上诉人向被上诉人虚假承诺赠送入户花园明显证据不足，属于事实认定错误。海州区市场监督管理局2019年4月1日作出的《行政处罚决定书》仅是针对刘姓一楼业主反映的耿姓销售人员的销售行为，并未认定上诉人在连云港碧桂园小区一楼房屋的销售过程中均存在同样的虚假宣传行为。案涉小区推销过程中销售人员众多，该处罚决定书基于的违法行为具有特定性，仅针对个别销售人员，其处罚结论不能类推或扩大适用，否则势必加重上诉人责任。此外，被上诉人购买的是碧桂园小区8#楼，微信公众号中“连云港碧桂园……稀缺精装修电梯洋房1#载誉加推！特赠送花园农场，限量18席……”的宣传广告，仅针对1#楼而非被上诉人购买的楼栋，其宣传内容“赠送花园农场”亦非“赠送一楼绿地”。案涉房屋交付时物业公司张贴的碧桂园首层洋房《铁艺大门及护栏安装规范》是由于案涉房屋南侧阳台处有入户门，而南侧阳台位于一楼公共绿地之中，出于保护一楼业主私密性，允许一楼业主在绿植四周搭建围栏，但明确“严禁封闭”。一审法院仅依据上述三组证据便认定上诉人对于被上诉人王同香销售过程中同样存在虚假宣传，进而要求上诉人承担违约责任，明显依据不足。二、一审法院依据现有证据及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，认定上诉人向被上诉人宣传赠送入户花园“明确、具体”，“该宣传应视为合同内容”，进而依据《合同法》第六条、第一百零七条的规定判令上诉人承担违约责任，属于适用法律错误。依据《民事诉讼法》谁主张谁举证的原则，被上诉人应就上诉人向其虚假宣传和承诺负有充分举证证明责任。现有证据不能证明上诉人向被上诉人宣传过赠送入户花园。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人王同香辩称：一、碧桂园小区销售的房屋众多，不是个别销售人员对个别购房人承诺一楼赠送入户花园。二、一楼入户门没有围栏，安全性非常差，去年我家楼上被盗了，喝醉酒的人经常踢我家门，我家现在没有得到任何赔偿。王同香向一审法院起诉请求：1.要求碧桂园公司赔偿60万元；2.碧桂园公司承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2015年10月，碧桂园公司在销售连云港碧桂园小区商品房时，碧桂园公司销售人员向购房户宣传、承诺一楼房屋带花园，购买一楼房屋的业主拥有一楼入户门前一块绿地的使用权。碧桂园公司在微信公众号上发布宣传广告，标注：连云港碧桂园…….稀缺精装修电梯洋房1#载誉加推！特赠送花园农场……。碧桂园公司销售人员与购房户的微信聊天中也宣传一楼有花园，面积不等。胡某杨、王同香与碧桂园公司签订《连云港碧桂园认购书》一份，约定王同香认购碧桂园公司开发的连云港碧桂园第8#楼2单元xxx室，建筑面积132.34平方米（其中套内建筑面积100.47平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积31.87平方米），花园面积为0平方米（该物业的最终实测面积以产权登记面积为准）。2015年10月30日，胡某杨、王同香与碧桂园公司签订正式的《商品房买卖合同》，约定胡某杨、王同香购买碧桂园公司开发的上述第8#楼2单元xxx室房屋，建筑面积132.34平方米，单价6308.25元，总价834834元。合同还就其他内容进行了约定。合同签订后，王同香向碧桂园公司支付了购房款834834元。连云港碧桂园小区房屋交付时，碧桂园小区物业服务中心于2017年11月10日张贴碧桂园首层花园洋房铁艺大门及护栏安装规范。该规范张贴了铁艺围栏照片样式，注明：各分界处以交付时绿植为准。同时规范载明：一、交付时候围挡的树木不可拆除（分界线）；二、不得建造任何形式的建筑物（如假山、凉亭、装饰墙体、水池、鱼池、泳池、地下室等）；三、搭建的简易构筑物四周不得封闭，可做铁艺围栏高度不超过1.5米（轴高1.5米内）；四、可以种低植类树木，禁止种植超过1.6米树木，禁止种菜、养鸡、养鸭、家禽之类的；五、入户门从阳台进入的需改装，外立面颜色与实际交付一致，门如果需要移动，门宽不超过1.4米，石材路需要跟着移动，原石材路换成草皮路。装修选购的材质、颜色、款式均要统一款式，城管对于违建进行处理，我们概不负责。2017年11月中下旬，碧桂园公司向王同香交付房屋。房屋交付时，房屋入户门即在房屋南侧，房屋南侧有一块绿地，该绿地由绿植围起来，绿地上有石材小路通向房屋入户门。接收房屋后，王同香即对上述绿地搭建围栏修建铁艺大门。2018年4月9日，碧桂园小区物业服务中心向王同香发出整改告知书，告知王同香在装饰装修过程中，有自行围蔽绿化带、破坏绿化的行为，要求立即停止上述违规行为，并于3天内进行整改。逾期尚未整改完毕的，将依法追究违约责任。2019年1月份，连云港市城市管理行政执法局拆除了王同香搭建的围栏。此后，碧桂园公司清理了被强拆的围栏建筑垃圾，并用绿植再次将绿地围起来。一审法院另查明，2019年4月1日，海州区市场监督管理局作出海市监案字（2019）044号行政处罚决定书，查明：一、碧桂园公司于2015年10月开始销售位于连云港市海州区滨河大道1号碧桂园小区商品房，在销售过程中，当事人销售人员向消费者宣传、承诺一楼房屋带花园，即入户门前的一块绿地，面积不等，购买一楼房屋的业主拥有该块绿地的使用权，可以围起来作为私家花园使用。至2016年9月，当事人仍在进行上述销售、宣传活动。至2017年10月，当事人销售人员与消费者的交流汇总，当事人销售人员仍承诺房屋前后绿地为一楼业主花园，并拍有相关照片发送至消费者微信。二、当事人在微信公众号上发布有广告图片一张，标注内容为：“连云港碧桂园…….稀缺精装修电梯洋房1#载誉加推！特赠送花园农场，限量18席……发展商：碧桂园控股”，因上述“花园农场”一事，该局于2018年6月4日送达当事人询问通知书一份，限期内当事人未能提供相关情况说明。三、碧桂园小区物业于2017年4月发放至业主并签名的《连云港碧桂园临时管理规约》，其中第二节第五条第九项内容为：“业主的花园为本园区整体环境的重要组成部分，业主和物业使用人应护理好花园植物，花园内植物高度和宽度以不影响相邻业主为宜；如有需要，业主或其他物业使用人可另行委托物业服务股份企业提供有偿花园护理服务”。四、当事人于2017年11月向业主交付房屋，后碧桂园小区物业发放《告知书》至一楼业主，内容为：“……在装饰装修过程中，未经城乡规划行政主管部门批准，自行扩建花园围栏。……现我中心就上述有关事项告知阁下，并要求阁下立即停止施工……”，要求一楼业主不得搭建花园。五、根据当事人提供的滨河大道1号碧桂园小区《总平面规划及竖向设计图》及一楼业主提供购房合同内的《房屋平面图》，当事人在小区内并未规划私人花园，小区内绿地均为公共绿地。六、当事人向业主交付房屋后，楼上业主与一楼业主因搭建花园一事产生矛盾，双方均前往新浦街道上访。该局认为碧桂园公司的上述行为，属于对其商品的性能、用途等作引人误解的虚假宣传，欺骗、误导消费者的行为，并产生了较大规模的不良影响。碧桂园公司向购买一楼商品房的消费者宣传“一楼赠送花园”、“一楼业主拥有花园使用权”，使消费者对商品产生错误的认识，进一步影响其购买决策，并产生了发生误解的事实。该行为违反《中华人民共和国反不正当竞争法》第九条第一款的规定，决定对碧桂园公司进行处罚，责令碧桂园公司停止违法行为，并处罚款18万元。处罚决定书作出后，碧桂园公司未提起复议，也未提起行政诉讼。一审法院还查明，涉案房屋楼上8号楼2-201室出售给案外人的单价为5664元/m2。胡某杨向一审法院出具声明一份，载明：碧桂园8号楼xxx室是本人与王同香共有房屋，涉案房屋的赔偿权归王同香个人所有，个人放弃涉案房屋相关权利。一审法院认为，王同香与碧桂园公司双方之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。本案的争议焦点为：一、碧桂园公司在宣传资料和宣传广告中所作的商品房赠送入户花园属于邀约邀请还是邀约，是否应当承担责任？二、赔偿责任如何确定？关于争议焦点一，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，碧桂园公司在微信公众号发布广告宣传“特赠花园农场”；销售人员销售宣传1楼有花园，面积不等；在交付房屋时，碧桂园物业服务中心张贴公告对首层花园洋房铁艺大门及护栏安装进行规范。海州区市场监督管理局海市监案字（2019）044号行政处罚决定书也查明碧桂园公司在销售碧桂园小区时销售人员向消费者宣传、承诺一楼房屋带花园，购买一楼房屋的业主拥有该块绿地的使用权，可以围起来作为私家花园，并认定碧桂园公司的上述行为属于对其商品的性能、用途等作引人误解的虚假宣传、欺骗、误导消费者的行为。从上述事实可以看出，碧桂园公司在销售房屋时宣传、承诺赠送入户花园，该宣告、承诺具体、明确，王同香基于该宣传和承诺以单价高于楼上600余元价格购买涉案房屋，因此，该宣传和承诺应当视为合同内容。根据已查明案件事实，王同香在接收房屋后，在安装铁艺大门和围栏时，被连云港市城市管理行政执法局责令停止施工，并被强制拆除已施工部分，王同香无法实现将该绿地围起来独占使用的目的，因此，碧桂园公司应当按其违约行为承担相应的违约赔偿责任。关于责任如何承担问题，一审法院认为，碧桂园公司在销售房屋宣传购买一楼房屋赠送入户花园，但王同香在安装铁艺大门和围栏时因违反城乡规划被城管部门拆除，无法实现王同香独占使用入户花园的目的。虽然王同香目前仍在种植使用入户花园，但因无法安装大门及围栏，必然对王同香生活的安全性与私密性产生一定影响，碧桂园公司仍应承担一定的违约赔偿责任。关于涉案房屋同一栋楼同一单元二楼单价的问题，碧桂园公司举证证明单价为5664元/m2，王同香不予认可，但王同香主张涉案房屋与二楼的差价为600元，与碧桂园公司的该份证据不矛盾，考虑到上述差价的事实，而一楼房屋周边为草坪、绿植，有石材小路可直接进入南侧庭院，视野更开阔，相比二、三楼无需爬楼梯乘电梯，生活上更加便利，这些因素都导致房屋的价格差异，而且目前王同香仍在种植使用门前绿地。一审法院综合以上多种因素，酌定由碧桂园公司按每平方米200元赔偿王同香，共计26468元（132.34平方米×200），超出该款项部分一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、碧桂园公司于判决发生法律效力后十日内赔偿王同香26468元；二、驳回王同香的其他诉讼请求。案件受理费9800元，由王同香负担9368元，由碧桂园公司负担432元，碧桂园公司负担部分于给付上述款项时一并给付王同香。二审期间，上诉人碧桂园公司提交以下证据：2015年碧桂园公司关于开心农场活动的建议书，证明被上诉人关于碧桂园公司在广告中输出一号楼洋房赠送花园农场是承诺向其赠送一楼绿地的主张与事实不符。经质证，被上诉人王同香发表质证意见：我们当时收到是花园洋房的宣传，不是花园农场，对证据真实性不认可。二审审理过程中，本院根据另案当事人黄桥昌申请，调取了海州区市场监督管理局海市监案字（2019）044号行政处罚决定的档案材料，包括：1.海州区市场监督管理局听证笔录一份；2.执法人员与碧桂园小区11位一楼业主的谈话笔录和相应购房合同，其中一位业主即为黄桥昌，谈话笔录中业主陈述销售人员在销售碧桂园小区房屋时宣传购买一楼赠送入户花园；2.业主刘某社提供的其与销售人员耿某的微信聊天记录及通话录音，内容为耿某向刘某社承诺房前绿地的私人使用权；3.业主于某梅提供的其与销售人员陶某的微信聊天记录，内容为陶某向于某梅承诺房屋门前绿地的私人使用权；4.执法人员与陶某、耿某的谈话笔录，及陶某、耿某曾任碧桂园公司销售人员的相关证据；5.碧桂园小区规划图复印件一份，规划图显示碧桂园小区并未规划私人花园，小区内绿地为公共绿地；6.连云港月牙岛旅游开发有限公司关于其并未与碧桂园公司就月牙岛景区开展过合作项目的情况说明一份；7.碧桂园小区业主信访材料，材料显示因碧桂园小区存在引人误解的商业宣传而产生业主群体矛盾纠纷。经过质证，上诉人碧桂园公司发表质证意见：对卷宗复印件的真实性无异议，但对于卷宗内容的证明力存有异议，一方面卷宗内容体现的是个别销售人员对于个别业主的承诺，且仅有刘姓业主提供了销售人员对其作出承诺的相关证据，另一方面我公司对于行政处罚决定持有异议，虽未提起行政诉讼，并不代表认可该行政处罚决定，仅是由于我司工作人员失职，超过提起行政诉讼的期限。被上诉人王同香对证据真实性无异议。经审查，本院对以上证据认证如下：上诉人提交的文件为其公司内部文件，真实性无法核实，且连云港月牙岛旅游开发有限公司书面说明其并未与碧桂园公司就月牙岛景区开展过合作项目，故对该证据本院不予采信；海州区市场监督管理局海市监案字（2019）044号行政处罚决定的档案材料真实性双方当事人均无异议，本院予以确认。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1.一审法院认定碧桂园公司向业主承诺购房赠送入户花园是否恰当；2.广告及宣传资料能否视为涉案合同的内容,碧桂园公司是否应当承担违约责任。对于第一个争议焦点。本院认为，一审法院认定碧桂园公司向业主承诺购房赠送入户花园并无不当，理由如下：第一、海州区市场监督管理局海市监案字（2019）044号行政处罚决定的相关档案材料显示，多位业主谈话笔录及部分业主与销售人员的微信聊天记录等证据可以证明并非仅有个别销售人员对个别业主承诺一楼赠送入户花园，而是碧桂园公司在销售涉案小区房屋时均向购房人承诺一楼赠送入户花园，业主可拥有门前绿地使用权。且碧桂园公司对于行政处罚未提出行政复议或行政诉讼，应视为其认可该处罚决定。第二、王同香作为一楼业主，其购房价格高于同一栋楼的临近楼层。通常情况下，高层住宅的一楼采光和私密性都较差，蚊虫和潮湿等因素也会影响居住体验，房屋价格应当低于其他楼层，但王同香购买的一楼价格反而高于其他楼层，碧桂园公司对此未能进行合理解释。第三、碧桂园物业服务中心曾经向业主发出关于花园洋房铁艺围栏的安装通知和安装规范，碧桂园公司与碧桂园物业服务中心虽为不同主体，但二者存在关联，对于业主在公共绿地建设的行为，物业服务中心作为物业管理企业不仅未行使管理职责，反而向业主发放统一的围栏安装要求，可以与前期销售人员的宣传和承诺相互印证。综上，一审法院认定碧桂园公司在销售涉案房屋时承诺一楼赠送入户花园并无不当。碧桂园公司主张认定其向业主承诺赠送入户花园证据不足的上诉理由不能成立，本院不予支持。对于第二个争议焦点。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。去前所述，碧桂园公司在销售房屋时作出购买一楼房屋赠送入户花园的广告和宣传行为，王同香是基于可以拥有入户花园的考量以明显高于楼上房屋的价格购买一楼房屋，故碧桂园公司的该广告和宣传对王同香购买涉案房屋及房屋价格确定有重大影响，虽未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。现涉案房屋门前绿地规划为小区公共绿地，王同香无法独占使用，碧桂园公司未按约履行合同义务，应承担违约责任。一审法院综合全案酌定由碧桂园公司按每平方米200元赔偿王同香，并无不当，本院予以维持。碧桂园公司主张其不应承担违约赔偿责任的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费462元（连云港市碧桂园房地产开发有限公司已预交），由上诉人连云港市碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 蔡绍刚审 判 员 吴雪莹审 判 员 程 艳二〇二一年五月七日法官助理 徐林杉书 记 员 王 冰法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。