上海市黄浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0101民初12973号 原告：高坤凤，男，1952年1月26日出生，汉族，住上海市黄浦区。 委托诉讼代理人：邬民江，上海润言律师事务所律师。 被告：江琴，女，1966年8月2日出生，汉族，住上海市黄浦区。 被告：白灵辰，女，1997年2月13日出生，汉族，住上海市黄浦区。 两被告共同委托诉讼代理人：储宁宇，上海市丁纪铁律师事务所律师。 原告高坤凤与被告江琴、白灵辰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高坤凤及其委托诉讼代理人邬民江、两被告委托诉讼代理人储宁宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高坤凤向本院提出诉讼请求：1、两被告协助办理上海市瞿溪路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称涉案房屋)权利转移登记手续，并将该房屋交付原告；2、两被告支付违约金(自2015年5月1日起算，以原告已付房款540万元为基数，每日万分之五，计至涉案房屋实物交付日止)。事实和理由如下：2015年12月9日，上海太平洋房屋服务有限公司(下称太平洋公司)建议由原告与两被告就涉案房屋买卖先签线下协议，“网签”时原告夫妻再一并签署。因此，原告与被告签署了线下的房屋买卖合同，约定两被告将共有的涉案房屋以900万元售与原告，签约当日即2015年12月9日、同年12月14日前、2016年4月30日前原告分别向被告支付25万元、15万元和500万元；鉴于原告需将原有房产出售后才可置换以及涉案房屋在2016年9月被告持有才满5年，故双方约定2016年4月30日前将该房屋交付原告，同年9月30日前办理过户。同日，原告夫妻与两被告签署了补偿协议，约定涉案房屋装潢及家具作价190万元。后原告按约履行，于2015年12月9日支付被告江琴25万元，同年12月10日至12日支付15万元，2016年3月7日、3月27日支付300万元、200万元。但被告拒不网签合同，不交房，亦不办理过户手续。被告江琴在房价上涨期间，多次在其他中介继续发布房源信息，抬高房价。原告为了购买涉案房屋，将自己和女儿女婿两套住房出售，2016年5月7日过户，贷款完成后不久将交接，因两被告拒不交付涉案房屋，致使原告三代五口人将无房可居。2016年5月上旬，双方还在协商期间，案外人李某某(原、被告交易的过程中曾出面接待看房、商谈确定房价、签署合同等事项)以与被告江琴之间发生合伙协议纠纷为由，明知被告江琴应于同年4月30日交房的情况下，于4月27日向本院提起诉讼和保全[案号：(2016)沪0101民初11310号，以下简称11310号案]，阻碍合同履行。5月17日涉案房屋被查封。后经原告提出执行异议，本院在原告又提供142万元担保的情况下，撤销了李某某申请的对涉案房屋的保全措施。 被告江琴、白灵辰辩称，不同意原告诉请。被告白灵辰自始不同意卖房，从未办理网签手续。被告江琴与原告洽谈买卖房屋，双方仅签订定金合同，后被告白灵辰在中介人员要求下也在合同上签字，但其认为合同明显做低房价、规避税收，应为无效。原告采取贴大字报等手段影响了被告江琴的生活。对于原告主张的违约金标准没有异议，但不能交付的原因一是被告认为双方合同不再继续，二是涉案房屋之前因另案被本院查封，客观上履行不能，因此原告主张违约金无法律依据。如果涉案合同被法院确认生效，就应按约履行，即2016年9月30日过户。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认如下并在卷佐证： 1、上海市房地产买卖合同，证明：2015年12月9日，经太平洋公司居间，原告与两被告签订该合同，约定：原告购买两被告共有的涉案房屋，转让价款为900万元，签约当日即2015年12月9日、同年12月14日前、2016年4月30日前原告分别应向被告支付房款25万元、15万元和500万元，双方至房地产交易中心办理过户手续当日，原告支付240万元，原告以购房贷款的形式支付100万元，该款由贷款银行一次性划入被告账户，双方办妥该房地产交接手续当日支付20万元；被告于收到2016年4月30日房款500万元整当天，将该房屋交付原告，同年9月30日前双方向房地产交易中心申请办理转让过户手续；被告未按本合同约定的期限将涉案房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给原告，应当支付违约金，按原告已付款日万分之五计算，自应当交付之日起至实际交付日止。 2、补偿协议，证明：2015年12月9日，原告夫妻与两被告签订该协议，约定：原告夫妻同意就涉案房屋现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿原告190万元，并于2016年9月30日支付被告；涉案房屋交易税费均由原告夫妻承担并支付；双方确认被告将涉案房屋连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备(详见家具清单)按现状交付原告夫妻即可，但被告必须保证该房地产内的管道畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用；此次交易待2016年9月26日满五年唯一后办理产权过户手续；附：《家具清单》两被告带走楼上被告白灵辰的家具一套、楼下客厅沙发、冰箱一台、洗衣机二台、钢琴一架、电视机三台，其余留下原告夫妻使用。 3、上海市房地产登记簿，证明：涉案房屋于2011年9月26日被核准登记为两被告共同共有。 4、佣金收据及佣金确认单，证明：原告支付太平洋公司购房佣金5万元。 5、收据及银行凭证，证明：原告按约履行，于2015年12月9日支付被告江琴25万元，同年12月10日至12日支付15万元，2016年3月7日、3月27日分别支付300万元、200万元。 6、告知函、通知函、催告函、催告信，证明：原告及太平洋公司催告被告继续履行合同，签订网签合同、交房。 7、照片19张，证明：涉案房屋装潢和家具豪华高档，190万元估值有合理依据。 8、上海市房地产买卖合同、上海市房地产登记簿、原有住房信息查询登记表，证明：原告为履行本合同，筹集房款，已将其原有两套住房出售，一套已完成交易过户，一套处于核税阶段。 9、转帐凭证，证明：原告为履行合同，将应支付被告的房款余款，以保证金形式支付本院，含本案保全保证金218万元以及11310号案中解除保全保证金142万元。 10、上海市房地产登记簿，证明：被告白灵辰他处有房，是本市汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原告与太平洋公司沟通的信息，被告对其真实性有异议，认为证人证言应出庭接受质询，本院对被告观点予以采纳，对该证据不予采信。 2、太平洋公司出具的证明材料3份，被告对其真实性有异议，认为证人证言应出庭接受质询。本院认为，对于其中涉及装修价值190万元的部分证言，因有双方签订的补偿协议和涉案房屋19张照片等证据予以佐证，对该部分证言法院予以认可，其余不予采信。 另查明，11310号案于2016年4月27日立案，该案审理中，原告浦江顺安进出口有限公司申请财产保全，本院查封涉案房屋。后本案原告高坤凤对涉案房屋财产保全措施提出执行异议并提供142万元担保，本院解除对涉案房屋的查封措施。本院于2016年7月26日对该案作出判决：一、被告江琴应于本案件生效之日起十日内向原告浦江顺安进出口有限公司归还人民币850万元；二、对原告浦江顺安进出口有限公司的其他诉讼请求不予支持。该判决现已生效。 本院认为，本案争议焦点有三：一、涉案合同性质是定金合同还是买卖合同；二、涉案合同是否成立生效及效力；三、被告是否构成违约。 第一，涉案合同性质。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。定金作为债权的担保，应以书面形式约定。双方就涉案房屋签订的合同名为上海市房地产买卖合同，约定了涉案房屋位置、面积、转让价款、付款方式、交房、所有权转移登记的过户等买卖合同的基本内容，应定性为买卖合同。合同全文未记载任何有关定金内容的文字，不足以造成误解，因此，被告关于该合同系定金合同的辩称，本院不予采信。 第二，涉案买卖合同是否成立生效及效力。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，依法成立的合同，自成立时生效。原告和两被告均于2015年12月9日在上海市房地产买卖合同和补偿合同上签字，故上述合同成立并生效，而网签不是本案合同的生效条件，是否网签亦不影响已签合同的效力。原、被告之间签订的上海市房地产买卖合同和补偿合同中有关原、被告房屋交易的内容系买卖双方的真实意思表示，该意思表示不违反法律行政法规的强制性规定，故该两份合同合法有效，涉案房屋买卖价款为1,090万元。 第三，被告是否构成违约。上海市房地产买卖合同和补偿合同签订后，原告按约履行付款义务，被告按约应于2016年4月30日交房、9月30日前办理过户手续。现被告未履行2016年4月30日交房、9月30日前过户的义务，其应当承担继续履行的民事责任。被告辩称涉案房屋被查封致使其履行不能，原告主张的违约金没有依据。本院认为，本院在11310号案诉讼保全中对涉案房屋实施的查封仅为权利查封，而非实物查封，不影响居住使用，故该查封不影响房屋使用权的交付。现涉案房屋查封措施已解除，亦不影响权利转移登记手续的办理。因此，本院对原告要求被告交付涉案房屋、办理过户手续的诉讼请求予以支持。根据双方约定，原告应于交房日支付20万元，于过户日支付240万元和190万元，贷款100万元。现原告已交本案保证金218万元、代管款190万元，并要求将其交11310号案中的担保款142万元抵销应付被告的房款，上述款项共计550万元，据此，本院确认原告已全部支付合同约定房款。待被告将涉案房屋交付原告后可向本院申领20万元，待双方向房地产交易中心申请过户后，被告可向本院申领除142万元外的其余款项。 现被告逾期交房，其行为已构成违约，应承担相应的迟延违约责任。原告要求被告支付逾期交房的违约金，根据双方约定，被告未按本合同约定的期限将涉案房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给原告，应当支付违约金，按原告已付款日万分之五计算，自应当交付之日起至实际交付日止，因此，被告应向原告支付违约金(自2016年5月1日至涉案房屋实际交接日止，按每日540万元乘以万分之五计算)。 综上所述，原、被告双方就涉案房屋签订的买卖合同真实有效，被告应当按照合同约定履行房屋交付和过户义务。被告无正当理由未按时履行合同义务，构成违约，应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国担保法》第九十条规定，判决如下： 一、被告江琴、白灵辰应于本判决生效之日起十日内将上海市瞿溪路XXX弄XXX号XXX室房屋交付原告高坤凤，并协助原告高坤凤办理该房屋权利转移登记手续(转让价1,090万元)，产生的相关税费由原告高坤凤承担； 二、被告江琴、白灵辰应于本判决生效之日起十日内支付原告高坤凤逾期交房违约金(自2016年5月1日计至被告江琴、白灵辰将上海市瞿溪路XXX弄XXX号XXX室房屋按合同约定的交付条件交付原告高坤凤之日止，按每日540万元乘以万分之五计算)。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费87,443元，保全费5,000元,均由被告江琴、白灵辰共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 长  茅德成 审 判 员  张 宁 人民陪审员  王铿华 二〇一六年十月十四日 书 记 员  周 玲 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国担保法》 第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。