上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初67174号原告：鄢端阳，女，1972年5月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：肖燕，湖南昌言律师事务所上海分所律师。被告：高傅(上海)投资咨询有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：王京晶，董事长。委托诉讼代理人：徐伟，男，高傅(上海)投资咨询有限公司工作。原告鄢端阳与被告高傅(上海)投资咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人肖燕、被告高傅(上海)投资咨询有限公司(以下简称高傅〈上海〉公司)委托诉讼代理人徐伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鄢端阳向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2016年3月15日至2016年8月15日期间拖欠的租金合计人民币115,766元；2、判令被告支付滞纳金暂计18,860元(自2016年3月15日起算暂计至2016年8月26日共计164天，要求计算至实际付款之日，每日按月租金0.5%计)；3、判令被告支付违约金46,000元。4、本案的诉讼费用由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求，要求确认双方之间签订的《租赁合同》于2016年8月15日解除。事实和理由：2015年7月8日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将其所有的位于上海市浦东新区商城路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告作为公司员工宿舍使用，租赁期限自2015年7月15日至2021年7月14日。合同约定，前三年的租金为每月23,000元，每两个月为一期支付，被告应于每个付款月的5日前缴纳，先付后住。第一期租金应于2015年7月10日前付清，若被告逾期支付任一期租金超过10天，则每逾期一天，按月租金的0.5%支付滞纳金，逾期支付超过15天则视为自动退租，构成根本性违约，原告有权收回房屋，并追求被告违约责任。合同还约定，任一方不履行合同条款导致合同中止的，视为该方违约，违约金为46,000元，若违约金不足弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。合同签订后，原告依约将系争房屋交付给被告使用。但被告在租金支付方面屡次出现违约情形，被告租金最后支付至2016年3月14日，此后未再支付。经原告多次催促，被告以资金周转困难为由要求原告给予一定的宽限期，同时承诺于2016年8月15日前将拖欠的租金及滞纳金付清，但至今未履行承诺。2016年8月15日，被告搬离系争房屋，双方的租赁合同事实上已经解除。被告高傅(上海)公司辩称，其以公司名义与原告签订租赁合同，其于2015年9月15日支付过一期租金4,600元，当时向原告索要发票，但原告至今未给，电话沟通时原告未对发票做明确答复。合同签订后，其曾委托案外人龙辉支付保证金46,000元。合同第三条约定房租逾期十五天支付则自动退租，因其后期未支付，早已视为被告违约，双方之间的合同解除日为2015年12月1日。现原告已收回房屋，故不认可原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年7月8日，原告作为出租方(甲方)与作为承租方(乙方)的被告签订《租赁合同》一份，约定由乙方向甲方承租位于上海市浦东新区商城路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积为200平方米，租赁期限自2015年7月15日起至2021年7月14日止，租金为每月23,000元，前三年租金固定，后三年租金递增8%，为每月24,840元。该合同第四条第2项约定：“支付方式：租金按2个月为一期支付；第一期租金于2015年7月10日以前付清；以后每期租金于每个付款月的5日以前缴纳，先付后住，甲方应于收到每期租金的同时签署全额租金收据给乙方。……”第四条第3项约定：“如乙方逾期支付任何一期租金超过十天，则每逾期一天以月租金的0.5%支付滞纳金；如乙方逾期支付任何一期租金超过十五天，则视为乙方自动退租，构成根本性违约，甲方有权收回房屋，追究乙方违约责任。”第五条约定：“保证金：1、为确保房屋及其附属设施之安全与完好，及租赁期内相关费用之如期结算，乙方同意于10号前支付给甲方保证金46,000元整，甲方在收到保证金后予以书面签收。2、除合同另有约定外，甲方应于租赁关系消除且乙方迁空、点清并付清所有应付费用后的当天将保证金全额无息退还乙方。3、因乙方违反本合同的规定而产生的违约金、损坏赔偿金以及其他相关费用，甲方可在保证金中抵扣，不足部分乙方必须在接到甲方书面付款通知后十天内补足。”第十条第1项约定：“甲、乙双方任何一方在未征得对方谅解的情况下，不履行本合同规定条款，导致本合同中途中止的，则视为该方违约，双方同意违约金为46,000元整，若违约金不足弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。”上述合同签订后，原告将系争房屋移交给被告，被告向原告支付保证金46,000元以及至2016年3月15日止的租金。2016年8月15日，双方交接系争房屋，并对租赁期间的水电煤费用进行了结算。2016年8月22日，原告委托律师向被告发送《律师函》，告知：“一、贵司长期拖欠租金的行为，已构成根本违约，《租赁合同》于2016年8月15日正式解除。二、希望贵司在收到本律师函之日起2日内，将拖欠的租金115,766元(2016年3月15日—2016年8月15日)及滞纳金17,480元(逾期支付天数为152天)，合计133,236元，支付至委托人指定的银行账户……。三、依据租赁合同第十条的约定，因为贵司的根本违约行为，导致租赁合同提前解除，贵司应向委托人支付违约金46,000元。委托人将直接从贵司的保证金中直接予以抵扣。四。因为贵司的根本违约给委托人造成了重大的经济损失，该损失包括但不限于房屋空置期间的租金损失、中介费、房屋修复费及保洁费等。若合同约定的违约金不足以弥补委托人的损失，委托人保留进一步要求贵司赔偿损失的法律权利。”被告收到上述函件后至今未支付上述拖欠的费用，故原告于2016年9月诉至本院，要求判如所请。审理中，原告认为，双方在2016年8月15日办理正式退房手续，该日为租赁合同解除日；保证金可以退还，但应与违约金抵扣；合同签订期限为六年，原告承担了中介费，现实际使用两年就解除，原告主张的违约金并不高。被告则认为，由于被告已违约，根据合同约定，已视为解除；合同约定的滞纳金比例过高，违约金应以原告实际损失额为准。以上事实，由原告提供的《租赁合同》、《上海市房地产权证》、转账记录、《律师函》以及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的禁止性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。本案中，原、被告签订的《租赁合同》，双方之间存在出租人为原告、承租人为被告的租赁合同关系，被告理应按照合同约定的期限全面缴纳租金的义务。现原告主张被告应支付2016年3月15日至被告实际返还系争房屋之日(2016年8月15日)止的租金115,766元，本院予以支持。由于被告未按约支付租金，故原告要求解除合同，与法并无不合，本院确认被告自收到原告解除通知日为合同解除日。被告认为根据合同约定，其未实际支付租金时，双方合同已解除。本院认为，双方在合同中约定的被告未支付租金视为其退租行为等内容，系被告的违约情形，而并不系双方约定的合同解除的成就条件，故被告的上述意见，本院不予采信。根据本院查明的事实，由于被告存在逾期支付租金，故应承担逾期支付租金的滞纳金，以及因被告违约致使合同解除应承担违约金。但由于原告已主张合同解除的违约金，故逾期支付租金的滞纳金应计算至合同解除日止。对于被告认为滞纳金过高和违约金应以实际损失为准的意见，本院认为，相比较金融机构同期贷款逾期支付的利息标准，双方约定的滞纳金计算标准略高，本院予以调整。被告在租赁期间因违约致使合同被解除，本院考虑原告接受系争房屋后另行招租需合理时间，原告根据合同约定主张的相当两个月租金损失的违约金数额，并不过高，故本院对违约金数额不作调整。双方租赁合同已经解除，原告也表示保证金可予以退还并与被告应违约金予以抵扣，故本院对此款在本案中予以一并处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、确认原告鄢端阳与被告高傅(上海)投资咨询有限公司签订的《租赁合同》于2016年8月23日解除；二、被告高傅(上海)投资咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告鄢端阳租金115,766元；三、被告高傅(上海)投资咨询有限公司应支付原告鄢端阳逾期支付租金的滞纳金7,406元；四、被告高傅(上海)投资咨询有限公司应支付原告鄢端阳违约金46,000元(此款与原告应退还被告的保证金46,000元相抵扣)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3,912元，减半收取计1,956元，诉讼保全费1,423元，合计3,379元，由被告高傅(上海)投资咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邱连祥二〇一六年十月二十八日书记员  王 婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。