上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初15021号原告：吴奕谨，男，1980年12月19日出生，汉族，住上海市新沪路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：谢水麟，上海都邦律师事务所律师。被告：杜宏杰，男，1978年4月17日出生，汉族，住上海市达丰新村XXX号XXX室。原告吴奕谨诉被告杜宏杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月15日立案后，依法适用简易程序，于2016年9月7日公开开庭进行了审理。原告吴奕谨及其委托诉讼代理人谢水麟和被告杜宏杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴奕谨向本院提出诉讼请求：1.被告自2016年5月31日双方申请办理产权过户之日起，按照房地产总价款480万元的日万分之五向原告支付违约金，直至原有户口迁出时止；2.被告拆除应该附属于房地产一起转让的附属设施、设备估值约4,000元，为此，根据约定，被告应按该估值一倍即8,000元向原告支付违约金。事实和理由：2016年3月4日，原、被告签订定金合同，约定：原告向被告购买上海市西康路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，总价款480万元；随同该房屋一起转让的附属设施、设备及室内固定装修的价格已包含在房价款内，被告应在正常可使用的状态下交付给原告；若系争房屋有户口，则被告应于过户之前办理户口迁出手续，否则每逾期一日，应按总房价的万分之五支付违约金，直至原有户口迁出之日止。同月24日，双方签订了《上海市房地产买卖合同》，还约定：自合同签订之日起至房屋验收交接期间，凡纳入合同附件二的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的，被告应按被损坏或被拆除的房屋装饰及附属设施估值的一倍向原告支付违约金；被告应于过户之前办理原有户口迁出手续，否则应按总房价的日万分之五向原告支付违约金，直至原有户口迁出之日止；被告应于收到原告的贷款银行转付的房款后七日内将系争房屋交付给原告，双方验看清点无误后签订房屋交接书。双方于2016年5月31日共同申请办理产权过户登记手续，此后原告取得了《上海市房地产权证》。在被告收到原告的贷款银行转付的200万元房款后将系争房屋交付给原告时，原告验看发现被告已拆除了应该附属房地产一起转让的附属设施、设备，包括空调两个、热水器一个、脱排油烟机一个及燃气灶一个，由于验看清点有误，双方至今未签订房屋交接书，原告认为被告拆除上述设施设备估值约4,000元，根据约定应按估值的一倍向原告支付违约金8,000元。另根据约定，被告应于过户前办理原有户口迁出手续，而系争房屋内原有三人户口，被告直至2016年7月9日才迁出二人，至今尚有一人未迁出，故被告应按照总房价480万元的万分之五向原告支付违约金，直至原有户口迁出之日止。综上，原告认为被告不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任，为维护其合法标准，故向法院提出诉讼请求如上。被告杜宏杰辩称，首先，其在办理系争房屋过户手续以及此后都曾和原告沟通过，告知原告由于系争房屋系被告唯一住房，故户口需要到9月以后才可以迁出，原告曾口头同意，因此不同意原告主张的户口迟延迁出违约金。其次，合同中仅约定交付房屋时附随固定设备，但固定设备并不包括空调热水器等，虽然被告将原告所说的设备拆除，但并不违反合同约定，因此也不同意原告主张的设备拆除违约金。经审理查明，2016年3月4日，原、被告签订《定金合同》，约定：原告向被告购买系争房屋，建筑面积85.06平方米；房屋总价480万元，于签订合同当日支付200万元，2016年3月11日前支付40万元，以贷款方式支付238万元，交房当日支付2万元；双方应于2016年6月4日前共同向房地产交易中心申请办理产权过户手续；随同系争房屋一起转让的附属设施、设备及室内固定装修的价格已包含在房价款内，被告应在正常可使用的状态下交付原告，若非固定装修、家具、电器(含空调、热水器)等一并随同转让，则详见附件约定；若系争房屋上有户口，则被告应于过户之前办理迁出手续，否则每逾期一日，应按总房价款的万分之五向原告支付违约金，直至原有户口迁出之日止；该合同还对其它相关内容进行了约定。当日，双方还签订了《房地产买卖合同之补充协议》，内容为：系争房屋的成交价格480万元为出售方到手价；双方约定合同价为400万元，原告除应按合同价付款外，还应于签约当日向被告支付装修补偿款80万元。同月24日，双方签订《上海市房地产买卖合同》，对系争房屋的交易条件再次进行约定：除房价款400万元，签订本合同当日支付125万元，2016年3月11日支付35万元，通过贷款方式支付238万元，房屋交付且被告将户口迁出后当日支付尾款2万元；被告承诺自本合同签订之日起至房屋验收交接期间，凡已纳入本合同附件二的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的，应按被损坏或被拆除的房屋装饰及附属设施估值一倍向原告支付违约金；被告应于过户前办理原有户口的迁出手续，否则应按照总房价款的日万分之五向原告支付违约金，直至原有户口迁出时止。其中合同附件二约定内容为：设备固定，装饰固定，以上所列设备和装修费用包括在合同约定的房价款内，原告不需另行支付费用，被告不得拆除并应随房屋交付原告。上述合同签订后，双方开始履行合同，原告共计向被告支付了除2万元尾款外的房款，双方于2016年5月31日共同向房地产交易中心申请办理系争房屋所有权过户登记手续，将所有权人登记为原告。2016年7月3日，双方签署了《业主进户签约单》，原告在系争房屋所在小区物业服务单位处办理了业主登记并签署了《住宅防火协议书》。此后，原告认为被告未按约交付固定设施设备，且户口未按约及时迁出，遂起诉至法院，要求判如所请。另查明，系争房屋内原有原告及其母亲、女儿三人户口，2016年7月26日，上述三人户口均已迁出系争房屋。审理中，原告明确其第1项诉讼请求所涉的附属设施、设备估值约4,000元系其自行估算；鉴于被告在审理中已将户口迁出，故将第2项诉讼请求的违约金金额明确为136,800元。被告认可第1项诉讼请求所涉的附属设施、设备被其拆除的事实，但认为相关物品已使用多年，折旧后价值应按照400元计算；并提出若法院认定被告应承担延迟迁出户口的违约金，则认为由于户口未迁出不会给原告造成经济损失，合同约定的违约金计算方式过分高于实际损失，请求法院予以调低。上述事实，有当事人提供并经庭审质证属实在案证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《定金合同》、《房地产买卖合同之补充协议》和《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。针对原告认为被告在履行合同过程中存在两点违约行为并要求其承担相应违约责任，本院结合案情分析如下：第一，原告认为被告已拆除了应该附属房地产一起转让的附属设施、设备，具体包括空调两个、热水器一个、脱排油烟机一个及燃气灶一个，并自行估价4,000元，要求被告支付违约金8,000元，本院注意到在双方就此问题的具体约定在《定金合同》中表述为“随同该房地产一起转让的附属设施、设备及室内固定装修的价格已包含在房价款内，甲方应在正常可使用的状态下交付乙方，若非固定装修、家具、电器(含空调、热水器)等一并随同转让，则详见附件约定”，而双方并没有签订相关附件来明确应当移交的物品。在《上海市房地产买卖合同》中表述为“甲方承诺自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间，凡已纳入本合同附件二的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的，应按被损坏或被拆除的房屋装饰及附属设施估值壹倍向乙方支付违约金”，而附件二的内容是“设备固定，装饰固定”，也没有明确原告所称的物品是否应当移交。根据民事诉讼“谁主张，谁举证”的原则，原告应当举证证明被告负有交付其所主张物品的责任，否则应当承担相应的不利后果。现原告提供的证据不足以证明被告应当交付相关物品，因此即使被告将上述物品拆除，也未违反合同约定，原告要求被告承担违约责任无相关法律依据。第二，原告认为被告未按约在过户前办理原有户口迁出手续，要求其支付违约金136,800元，被告虽认可其迟延迁出户口之事实，但提出约定违约金过分高于实际损失，请求法院予以调低的意见，本院认为关于被告若迟延迁出户口则应承担支付违约金的违约责任的约定系当事人真实意思表示，合法有效，故被告应当承担迟延迁出户口的违约责任。然而根据合同法的相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。被告未及时迁出户口并未直接导致原告产生相关经济损失，原告按照合同约定的计算方式主张违约金136,800元明显过高，本院结合案件实际情况以及被告的违约程度，酌情将违约金金额调整为11,400元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告杜宏杰应于本判决生效之日起十日内支付原告吴奕谨迟延迁出户口的违约金11,400元；二、原告吴奕谨的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,196元，减半收取计1,598元，由原告吴奕谨负担1,555.50元，被告杜宏杰负担42.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  巫建强二〇一六年十月十三日书 记 员  李后蕾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。