辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3089号上诉人（原审原告）：张楠，男，1962年4月27日生，汉族，教师，住大连市金州区。上诉人（原审被告）：南宇，男，1994年12月11日生，锡伯族，住大连市金州区。上诉人（原审被告）：徐明慧子，女，1994年4月17日生，汉族，住大连经济技术开发区。上述二上诉人（二原审被告）共同委托诉讼代理人范准、王建男，均系辽宁金普律师事务所律师。上诉人张楠因与上诉人南宇、徐明慧子房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2020）辽0213民初4729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张楠的上诉请求：1、维持金州法院（2020）辽0213民初4729号判决书中一、二项判决，撤销第三项判决；2、判决南宇、徐明慧子承担占有案涉房屋期间的占用费72,000元、100天的房屋调整期费9,863元及2019至2020年度取暖费3,043.76元；3、南宇、徐明慧子承担依约交房责任：赔付室内棚顶照明灯具800元、应急灯具70元、室内装饰照明格栅射灯160元、室外钢制牌匾（架）6,600元；4、南宇、徐明慧子退还张楠的2台空调或折价赔偿；5、一、二审诉讼费由南宇、徐明慧子承担。事实及理由：一、关于诉请案涉房屋占用费和取暖费问题。双方签订的《承租经营合同》第二项租赁期限明确约定，南宇、徐明慧子租用案涉房屋至2019年6月15日。然而在实际履行中，南宇、徐明慧子既没有依合同规定续约必须在租赁期满3个月之前通知张楠，也未在张楠多次催告下交房或交租，直至2020年4月29日在大连中院法官督促下，南宇、徐明慧子才于当日下午向张楠交房。一审法院仅仅按照原（2020）辽02民终2836号民事判决中确认的事实而认定迟延交接房屋是张楠的责任是错误的。案涉房屋从外观就可以判定不符合依约交接房屋的规定，张楠有权拒绝交接房屋，何况张楠没有通过任何渠道、任何方式表明不接受明显达不到依约交房的案涉房屋，仅仅是通过微信和庭审陈述善意提醒南宇、徐明慧子应该依约交房。南宇、徐明慧子亦无证据证明其向张楠要求交接而张楠不接受的事实。南宇、徐明慧子执意一手交出房屋钥匙、一手拿回押金，但南宇、徐明慧子尚欠巨额电费等没有清算，南宇、徐明慧子不与张楠进行深入沟通又恶意占有房屋，房屋未交接系南宇、徐明慧子的责任。另现有证据证明供暖前张楠告知南宇、徐明慧子，南宇、徐明慧子表示接受供暖，故应当承担供暖费。二、关于诉请退还空调问题。张楠提交的在案涉房屋租赁前后带有拍摄日期的照片证据足以证明张楠的此项主张。三、关于诉请南宇、徐明慧子承担依约交房责任问题。案涉合同中固定设施意指房屋内外固定设备和固定装饰，这是普遍的共识。房间内的门窗、卫生设施、照明器具及应急灯、装饰照明等；室外的灯箱牌匾（架）及安装其上的灯具均应划归为固定设施设备范畴。南宇、徐明慧子应赔付其在（2019）辽0213民初2641号民事案件中主张张楠赔付的相关设施设备的费用。另依据合同第四项第二条、第六项第一条约定保持室内外固定设施完好可用条件下交房，无正常照明设施同样属于有瑕疵交房。依据2019年4月29日交接房屋现场录像、照片可见，南宇、徐明慧子用一些完全报废不能用、尺码都不对的室内棚顶照明灯具拆换了正常灯具且电源线危险裸露、拆走了应急灯且电源线危险裸露、连同固定架一起拆走室内装饰照明格栅射灯且电源线危险裸露、动用大型机械拆走室外牌匾（架）和照明灯具且电源线危险裸露、拆后膨胀螺丝眼严重渗水，明显不符合合同约定。南宇、徐明慧子辩称，不同意张楠的上诉请求。南宇、徐明慧子的上诉请求：1、撤销原判决第一项、第二项，发回重审或依法改判，判决驳回张楠要求南宇、徐明慧子承担赔偿恢复案涉房屋六扇门费用3,400元及电费689.36元、水费26.98元的请求，维持原判决第三项；2、一、二审诉讼费用由张楠承担。事实及理由：一、原审法院认定事实不清，存在认定错误的地方。（一）判决第10页第5行，原审法院以（2019）辽民初2641号民事案件中主张的安装门的3,400元费用作为依据作出判断是错误的。在2641号判决中，法院未对费用清单中记载的事项予以确认，该费用只是南宇、徐明慧子拟证明其主张的证据，而该份证据记载的对象不清楚，记载内容门的数量与张楠所主张的数量不符，同时张楠并未提供证据证明南宇、徐明慧子搬离案涉房屋时门的状态，不能证明南宇、徐明慧子应承担对门恢复原状的责任，该份证据与其主张没有关联性，原审法院应对案涉房屋的具体状态进行查明。（二）判决第8-9页第二段关于电费缴纳的事实与实际情况不符。南宇、徐明慧子于2019年1月已经停止经营，房屋一直处于控制状态，不可能产生大量的水电费用。同时在2019年3月28日已经缴纳了900元电费，远超过了张楠主张的电费金额；张楠不能举证证明南宇、徐明慧子最后一次缴纳电费的时间，其所提供的电费明细只显示了余额，不能证明所主张的电费是南宇、徐明慧子使用产生的；关于电费问题，张楠多次重复起诉且均不能予以证据支持。张楠辩称，不同意南宇、徐明慧子的上诉请求。张楠向一审法院起诉请求：1、要求被告承担案涉房屋占用费72,000元和100天的房屋调整期费9,863元及取暖费3,043.76元；2、被告退还原告的2台空调；3、被告承担未依照合同约定交房的恢复原状的交房责任11,030元（通过被告在金州法院（2019）辽0213民初2641号案件当中自行提交的装修费用计算）；4、要求被告承担电费698.36元、水费26.98元；5、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年5月5日，原告张楠与被告南宇、徐明慧子签订一份《二楼北教室承租经营合同》，约定将原告所有的位于大连市金州区（产权证号为2001002575号）和东侧防火通道、卫生间一处及公建2号二楼房屋（产权证号为××号）部分区域（人员进出之用，不经一楼正门）出租给二被告，租赁期限自2018年6月16日起至2019年6月15日止，年租金36,000元，押金4,000元，合同解除后，押金由被告一次性返还，在租赁期限内，原告承担水、电、暖气（一、二楼2个房证整体的八分之二点六）、宽带费等费用以及因培训经营活动所产生的一切费用。合同第三条第4款第2项约定，乙方经营到合同期满之后，将室内外固定设施无条件移交给甲方；第六条约定，租赁期满后，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，并保持室内外设施应完好可用。合同签订后，被告将租金36,000元及押金4,000元交付给原告，原告将案涉房屋交付给被告使用。被告对案涉房屋进行了装修改造，包括安装水、电表、门、各种灯具、牌匾、空调。其中安装各种门花费3,400元。2019年3月28日，被告向电业管理部门交纳了900元电费。2019年6月14日，被告徐明慧子微信通知原告办理房屋交接手续，原告以房屋不符合合同约定交付条件为由拒绝办理交接手续。租赁期满后，案涉租赁房屋一直由被告控制，直至2020年4月29日双方自行交接，原告接收了案涉房屋。该日案涉房屋的电表显示电量为1,343千瓦时；水表显示的水量是83立方米。2019年3月28日国网大连市金州新区供电公司《客户交费（结算）明细》记载，案涉1号、2号公建0301509455号客户购电0.02元，电费余额为32.61元。另查，2019年1月14日，被告将原告诉至一审法院，要求解除双方签订的《二楼北教室承租经营合同》，返还已交租金和押金，赔偿装修损失、违约金等共计168,438元。原告提起反诉，要求1、被告腾退坐落于大连市金州区最北侧房屋，并按照合同约定支付占有使用费至腾退之日止。2、恢复二楼办公室电路系统，承担维修管路维修费用150元；3、按照合同约定更换人为损坏的暖气片，并对二楼供暖系统进行打压测试；4、反诉被告承担电费8,161.57元；5、判令被告将北侧用电线路恢复原状；6、要求被告给付水费110元；7、要求被告给付3,043.76取暖费。一审法院于2019年12月14日作出（2019）辽0213民初2641号民事判决，判决原告于判决生效之日起十日内返还被告南宇、徐明慧子押金4000元；驳回被告南宇、徐明慧子其他诉讼请求；被告南宇、徐明慧子于判决生效之日起十日内，将位于大连市金州区（产权证号：大房权证金私字2001002575）二楼、公建2号（产权证号：大房权证金私字2001002574）二楼最北侧房屋腾空，交付给原告张楠；驳回原告张楠其他诉讼请求。原告不服提起上诉。大连市中级人民法院于2020年5月18日作出（2020）辽02民终2836号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。再查，原告于2019年9月27日向大连金州热电有限公司交纳案涉1号、2号公建采暖9,365.4元。一审法院认为，原、被告双方于2018年5月5日签订的《二楼北教室承租经营合同》是双方当事人的真实意思表示，应认定有效。合同签订后，被告依约向原告交付了租金及押金，原告按约交付房屋给被告使用。在租赁期间届满后，被告应依约将租赁房屋交付原告，原告应予接收。本案中，被告徐明慧子于2019年6月14日在租赁期限届满前一日以微信方式向原告发出交接案涉房屋的通知，原告以房屋不符合合同约定交付条件为由拒绝办理交接手续。直至2020年4月29日双方在二审诉讼期间才自行交接完毕。原告现以被告未依合同规定交付案涉房屋系违约，要求被告承担占用案涉房屋期间的占用费72,000元、100天的房屋调整期费9,863元及取暖费3,043.76元。一审法院认为，租赁期满后，即使被告交付的房屋存在不符合合同约定的违约情况，为了防止损失扩大，原告亦应该在被告请求交付房屋时先接收房屋，然后再向被告主张违约责任。但被告却拒绝接收案涉房屋，致使原告失去了对案涉房屋的控制、使用，由此产生的损失属于扩大的损失，不应由被告承担。关于原告交纳的案涉1号、2号公建取暖费，被告是否应按合同约定比例承担问题。一审法院认为，租赁期届满之日是2019年6月15日，采暖费交付日期是2019年9月27日。即使该采暖费用于案涉租赁房屋，亦是因为原告拒绝接收案涉租赁房屋产生的扩大的损失，不应由被告承担。综上，故对原告上述诉讼请求一审法院不予支持。关于被告是否应该按照2020年4月29日双方自行交接日案涉房屋的电表显示电量和水表显示的水量向原告交纳电费和水费问题。一审法院认为，2019年3月28日国网大连市金州新区供电公司《客户交费（结算）明细》记载，案涉1号、2号公建0301509455号客户购电0.02元，电费余额为32.61元。被告陈述于2019年3月28日向供电公司交纳了900元电费。如果被告交纳的该900元电费是交纳案涉1号、2号公建0301509455号客户电费，当日购电不应记载为0.02元，余额也不应该是32.61元。被告没有提供租赁期间已经为案涉房屋交付了电费的相关证据。况且按合同约定，案涉房屋的电费应交给原告，由原告向供电公司交纳。但被告没有提供证据证明向原告交纳了租赁期间的电费。被告自认租赁期限届满后即搬出案涉房屋，但由于房屋没有交接，2020年4月29日双方自行交接日案涉房屋的电表显示的电量和水表显示的水量即应是被告租赁期间发生的，故被告应按上述电表和水表显示的电量和水量向原告交纳电费和水费。关于被告是否应该退还原告两台空调问题。一审法院认为，原告提供的照片不能证明被告承租案涉房屋时原告已经安装了两台空调。被告亦不予认可原告上述主张。被告拆走的空调系被告自行安装的。故一审法院对原告要求被告退还两台空调的诉讼请求不予支持。关于被告是否应承担将案涉房屋的六扇门、各种灯具、案涉房屋楼前牌匾恢复原状费用问题。一审法院认为，案涉合同第三条第4款第2项约定，乙方即被告经营到合同期满之后，将室内外固定设施无条件移交给甲方及原告。被告在向原告交接案涉房屋时，已将自己装修安装的六扇门、各种灯具、案涉房屋楼前牌匾拆除。依据上述合同约定，门应属于房屋的固定设施，被告不应拆除。灯具和牌匾不属于房屋的固定设施，被告可以拆除。故被告应承担将案涉房屋的六扇门恢复原状的违约责任。关于恢复原状的费用，原告以被告在（2019）辽0213民初2641号民事案件中主张的安装门的3,400元费用为依据，一审法院予以采纳。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条第一款、《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款、第九十三条第一款第（五）项之规定，判决：一、被告南宇、徐明惠子于判决生效后十日内赔偿原告张楠恢复案涉房屋六扇门费用3,400元；二、被告南宇、徐明惠子于判决生效后十日内给付原告张楠租赁期间电费698.36元、水费26.98元；三、驳回原告张楠其他诉讼请求。案件受理费960元（原告已预交），由原告张楠负担930元；由被告南宇、徐明惠子共同负担30元。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。二审庭审时，上诉人张楠向本院递交了房证、大连市金普新区地名管理办公室出具的证明、收条及质量鉴定报告等证据，上诉人南宇、徐明慧子对上述证据的真实性均无异议，同时认可房证及证明、收条证据证实的案涉房屋系公建，上诉人南宇、徐明慧子已向上诉人张楠足额缴纳租金的事实，对上述证据本院予以采信。对于质量鉴定报告的内容，上诉人南宇、徐明慧子不认可该证据与本案的关联性。本院认为，该报告作出时间系2009年，仅证明上诉人张楠于当时拥有空调的事实，无法证实与本案的关联，故不予采信。本院认为，双方签订的《二楼北教室承租经营合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性效力性规定，应为有效。双方均应遵守诚实信用原则，按照合同约定履行各自义务。关于上诉人张楠诉请南宇、徐明慧子支付占用费、100天房屋调整期费及取暖费的主张。本院认为，在租赁期间届满后，承租方应依约将租赁房屋交付出租方，出租方应予接收。即使承租方所交付的房屋存在不符合合同约定的违约情形，为了防止损失扩大，出租方应先接收房屋再行主张违约责任等。本案中，南宇、徐明慧子于租赁期限届满前一日以微信方式向出租方张楠发出交接案涉房屋的通知，张楠以该房屋不符合合同约定交付条件为由拒绝办理交接手续，致其失去了对案涉房屋的控制、使用，由此产生的损失属于扩大的损失，应由张楠自行承担。另，案涉房屋的租赁期限至2019年6月15日，而采暖费的交付日期为2019年9月27日。即使该采暖费用于案涉房屋，亦系因为张楠未接收案涉房屋而产生的扩大的损失，不应由南宇、徐明慧子承担，故对张楠此项诉讼请求，本院不予支持。关于上诉人张楠诉请赔偿其他室内外设施设备损失的主张。本院认为，室内门窗应属于房屋的固定设施，按照双方合同约定，南宇、徐明慧子不应拆除，应予赔偿相应损失。但灯具、牌匾等不属于房屋的固定设施，故对此项诉讼请求，本院不予支持。关于上诉人张楠诉请退还空调的主张。本院认为，张楠提供的照片及质量鉴定报告等证据不足以证明南宇、徐明慧子承租案涉房屋时张楠已经安装了两台空调的事实，故对此诉讼请求，本院不予支持。关于上诉人南宇、徐明慧子应否赔偿水、电费的问题。双方于2020年4月29日自行交接房屋时对电表、水表进行了查验，现双方均认可此电表、水表系南宇、徐明慧子租赁案涉房屋期间所使用。依据相关证据证明案涉租赁房屋尚欠水电费的事实，南宇、徐明慧子亦未提供证据证明其向张楠缴纳了租赁期间水电费，而其主张的已超额缴纳电费未提供证据证明与案涉租赁房屋的关联，故其应依据上述电表、水表显示的电量和水量向张楠缴纳相应的电费和水费。综上所述，张楠、南宇、徐明慧子的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,973元，由上诉人张楠负担1,923元、上诉人南宇、徐明慧子共同负担50元。本判决为终审判决。审判长  谢燕鹏审判员  孙利颖审判员  杨 威二〇二一年五月十七日书记员  黄月妍附《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的相关规定：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。