北京市高级人民法院民 事 裁 定 书(2021)京民辖终65号上诉人（原审被告）：北京中创信测科技股份有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街**院**楼****。法定代表人：李铁巍，董事长。委托诉讼代理人：谢静，北京市大地律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：锐捷网络股份有限公司，住所地福建省福州市仓山区金，住所地福建省福州市仓山区金山大道**桔园洲工业园**楼yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：黄奕豪，董事长。委托诉讼代理人：崔皓，北京市中通策成律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘玉雯，北京市中通策成律师事务所律师。原审被告：北京信威科技集团股份有限公司，住所地北京市海淀区东北旺西路**，住所地北京市海淀区东北旺西路**中关村软件园**楼**='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：王靖，董事长。上诉人北京中创信测科技股份有限公司（以下简称中创信测公司）因与被上诉人锐捷网络股份有限公司（以下简称锐捷公司）及原审被告北京信威科技集团股份有限公司（以下简称信威公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市第一中级人民法院（2021）京01民初6号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，现本案已审理终结。锐捷公司向一审法院提起诉讼，请求法院判令：1.中创信测公司从北京市海淀区中关村南大街甲18号院1-4号楼C座12至14层房屋中腾退，将房屋腾空后返还锐捷公司（腾退面积3000平方米，对应房屋估值114628724元）；2.中创信测公司、信威公司给付锐捷公司租金及占有使用费（自2020年1月7日起至实际腾退之日止，按9.5元/平方米/日，暂计算至2020年12月31日为10203000元）；3.案件受理费由中创信测公司、信威公司负担。事实和理由：在何山宝与信威公司民间借贷纠纷中，在债权设立时，信威公司以其名下位于海淀区中关村南大街甲18号院1-4号楼12层C座12-12C、13层C座13-13C、14层C座14-14C三套办公用房（以下简称涉案房屋）向何山宝提供抵押担保，房屋面积合计3748.62平方米。相关诉讼案件经法院调解结案。信威公司未按调解书内容履行，何山宝向法院申请执行，执行案号（2019）京03执1150号。北京市第三中级人民法院查封了涉案房屋，准备于司法网络平台（阿里拍卖）上进行公开拍卖。期间，信威公司向法院表示涉案房屋中仅有北京秋石资产管理有限公司（以下简称秋石公司）一个承租人，其余面积由其自用。评估报告载明，秋石公司承租面积540平方米，租金标准9.5元/平方米/日，除秋石公司外无其他权利人。评估报告作出后，中创信测公司（信威公司持有99.29%股权的子公司）提出其承租了涉案房屋中的3000平方米，租金标准仅为5.6元/平方米/日，且不能提供有效支付租金凭证。执行法院未认可中创信测公司承租涉案房屋的真实性，仅将其提供的租赁合同列为公告附件，同时写明关于房屋的占有使用问题由竞买人另诉解决。2019年12月27日，锐捷公司以最高价143233176元竞得涉案房屋。2020年1月7日，北京市第三中级人民法院作出执行裁定，将涉案房屋所有权转移至锐捷公司名下。2020年1月9日至1月13日期间，锐捷公司办理取得了三套房屋的不动产权证书。锐捷公司至涉案房屋接管时，发现3748.62平方米房屋均被他人占有使用。2020年3月24日，锐捷公司向中创信测公司发出书面通知，要求其支付租金。中创信测公司向锐捷公司回函，称其已向信威公司预交了一千余万元租金，拒绝向锐捷公司支付租金，拒绝提供相关证明。依据《中华人民共和国民法典》第二百二十九条及物权法司法解释的规定，锐捷公司自2020年1月7日法院作出裁定之日起，取得涉案房屋的所有权。依据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，房屋所有权变动不破租赁的前提，是租赁合同真实有效且订立于抵押登记、司法查封之前。本案中，如出租行为真实发生于房屋抵押登记前，则锐捷公司与中创信测公司之间具有租赁合同关系，中创信测公司长达一年不向锐捷公司支付租金构成严重违约，锐捷公司依法有权收回房屋。鉴于信威公司、中创信测公司为母子公司，存在恶意串通的嫌疑，如租赁合同并非订立于抵押登记之前，则该合同不约束锐捷公司，锐捷公司作为房屋所有权人亦有权要求中创信测公司腾退。中创信测公司占有房屋期间应当向锐捷公司支付租金或占有使用费，如其已真实将款项预交给信威公司，且该理由能够成立，则应由信威公司向锐捷公司支付。综上，请法院在查明事实的基础上，判如所请，以维护锐捷公司的合法权益。中创信测公司在提交答辩状期间，对管辖权提出异议认为，本案诉讼标的额未达到北京市第一中级人民法院管辖标准，依法应由北京市海淀区人民法院管辖。理由如下：首先，锐捷公司的第一项诉讼请求系腾退房屋，但争议各方对于涉案房屋所有权没有争议，涉案房屋所有权并非各方的争议标的，涉案房屋的价值并非争议诉讼标的金额。因此，锐捷公司该项诉讼请求为非财产性质的诉讼请求。其次，本案诉讼标的应以锐捷公司第二项诉讼请求中主张的租金为准，即10203000元。根据《最高人民法院关于调整高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准的通知》，本案争议标的金额并未达到北京市第一中级人民法院受理一审民事案件的标准，应当由房屋所在地的基层人民法院即北京市海淀区人民法院审理。综上，中创信测公司提出管辖权异议，请求北京市第一中级人民法院将本案移送北京市海淀区人民法院审理。一审法院经审查认为，《最高人民法院关于调整高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准的通知》（法发〔2015〕7号）规定，当事人一方住所地不在北京辖区，所辖中级人民法院管辖诉讼标的额5000万元以上一审民商事案件。《最高人民法院关于调整高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民事案件标准的通知》（法发〔2019〕14号）规定，中级人民法院管辖第一审民事案件的诉讼标的额上限原则上为50亿元（人民币）。中创信测公司主张涉案房屋价值并非争议诉讼标的金额，应以第二项诉讼请求确定诉讼标的额，从而主张本案应由北京市海淀区人民法院管辖。对此一审法院认为，诉讼标的是指当事人之间因发生争议而请求人民法院作出裁判的法律关系。诉讼标的额通常理解为诉讼标的的价额或价值。本案应依据诉讼请求确定诉讼标的以及诉讼标的额，据以确定级别管辖。根据锐捷公司的诉讼请求及其所主张的事实、理由，双方争议诉讼标的额为124831724元，已超出5000万元不满50亿元，鉴于锐捷公司一方住所地不在北京辖区，一审法院结合本案诉讼标的额确定级别管辖，一审法院对本案有管辖权。故中创信测公司提出的管辖权异议于法无据，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项、第一百二十七条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二十八条第二款规定，裁定驳回中创信测公司对本案管辖权提出的异议。中创信测公司不服一审裁定向本院提出上诉，请求依法撤销一审裁定，将本案移送至北京市海淀区人民法院审理。其认为，本案案由系租赁合同纠纷，争议各方对于涉案承租房屋的所有权没有争议。《北京市高级人民法院关于立案审判适用法律若干问题的解答（二）》27条规定，基于所有权要求腾退房屋的返还原物纠纷案件，“当事人的诉讼请求为腾退房屋，还复完整的所有权权能，该请求具有财产给付内容，属于财产案件范畴，应根据诉讼请求的标的额收取诉讼费”。本案中，被上诉人腾退房屋的诉讼请求并非基于房屋的所有权而产生的物权纠纷，而是基于租赁合同中承租人义务产生的合同纠纷，被上诉人的该项诉讼请求应视为非财产性质的诉讼请求，因此不应当就腾退房屋的诉讼请求收取诉讼费，腾退房屋的价值也不应计入争议诉讼标的金额。一审法院将被上诉人第一项诉讼请求中的房屋全部价值作为本案诉讼标的额，系认定事实错误。本案的诉讼标的应以被上诉人的第二项诉讼请求中主张的租金为准，即10203000元。根据《最高人民法院关于调整高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准的通知》，本案争议标的金额并未达到中级法院受理一审民事案件的标准，本案应当由房屋所在地的基层法院即北京市海淀区人民法院管辖。本院经审查认为，根据本案案由、当事人的诉请主张及在案笔录等材料，本案系房屋租赁合同纠纷，涉案房屋位于北京市海淀区，当事人对于本案按照不动产纠纷确定地域管辖没有争议，争议在于案件级别管辖法院的确定。作为合同纠纷，应以诉讼请求标的额作为确定级别管辖的依据。本案中，双方当事人对于涉案房屋所有权没有争议，且锐捷公司在一审中也表示其目前系基于房屋租赁合同纠纷主张本案诉讼请求，要求中创信测公司腾退房屋，中创信测公司和信威公司支付房屋租金及占有使用费等。房屋租赁合同的标的为房屋的占有、使用权而非房屋的所有权，其价值的表现形式为租金或占有使用费，因此，房屋租赁合同纠纷诉讼标的一般而言应为争议的租金或占有使用费，不应包括作为租赁物的房屋本身的价值。至于一方请求腾退房屋必然涉及的房屋占有转移问题，因不涉及房屋的所有权，也不应将房屋本身的价值作为诉讼标的。故本案应以锐捷公司第二项诉讼请求即租金及占有使用费的金额10203000元作为诉讼请求标的额确定级别管辖法院。根据《最高人民法院关于调整高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民事案件标准的通知》（法发〔2019〕14号）、《最高人民法院关于调整高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准的通知》（法发〔2015〕7号）的规定，本案诉讼标的额未超过5000万元，北京市海淀区人民法院作为不动产所在地法院对本案具有管辖权。一审法院将涉案房屋价值计入争议诉讼标的金额，认定双方争议诉讼标的额为124831724元，驳回中创信测公司的管辖权异议错误，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十一条、第一百七十五条之规定，裁定如下：一、撤销北京市第一中级人民法院（2021）京01民初6号民事裁定。二、本案移送北京市海淀区人民法院处理。本裁定为终审裁定。审 判 长 曹玉乾审 判 员 谷 升审 判 员 史晓亮二〇二一年五月八日法官助理 程新桐书 记 员 张铱婷