江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终538号上诉人（原审第三人）：倪吉江，男，1969年8月21日出生，汉族，住吴江市。委托诉讼代理人：顾昕怡，江苏李杏珍律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐桂贤，男，1972年4月23日出生，汉族，户籍地盐城市盐都区，现住无锡市锡山区。被上诉人（原审原告）：王文霞，女，1971年3月31日出生，汉族，户籍地盐城市盐都区，现住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：张俊峰(受徐桂贤、王文霞的共同委托)，江苏文航律师事务所律师。委托诉讼代理人：周龙(受徐桂贤、王文霞的共同委托)，江苏文航律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吕红，女，1964年11月17日出生，汉族，户籍地无锡市锡山区。被上诉人（原审被告）：倪蒙娜，女，1987年3月12日出生，汉族，户籍地无锡市锡山区。被上诉人（原审被告）：沈冬良，男，1971年11月11日出生，汉族，户籍地无锡市锡山区。委托诉讼代理人：高家顺(受吕红、倪蒙娜和沈冬良的共同委托)，无锡市锡山区锡州法律服务所法律工作者。上诉人倪吉江因与被上诉人徐桂贤、王文霞，被上诉人吕红、倪蒙娜、沈冬良房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2020）苏0205民初3263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。倪吉江上诉请求：一、请求撤销原审判决第一项，即撤销“倪吉江于判决生效后10日内协助徐桂贤、王文霞办理无锡市锡山区房屋（以下简称鑫安苑润和里12-402房屋）的抵押权注销登记手续”内容，依法改判或发回重审；二、本案诉讼费用，由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1、涉案房屋是“润富里”还是“润和里”，没有查清。2、一审法院认定徐桂贤、王文霞长期连续占用涉案房屋，缺乏证据；虽然徐桂贤、王文霞和倪蒙娜等认可徐桂贤、王文霞支付了全部购房款，但仍可能存在虚假情形。3、苏州市林丰投资咨询服务有限公司（以下简称林丰公司）拍摄的图片可以证实，徐桂贤、王文霞对倪吉江设定抵押权完全知情，倪蒙娜和沈冬良因结欠债务涉及多起被执行案件，无法排除徐桂贤、王文霞和倪蒙娜、沈冬良存在恶意串通的可能。4、吕红、倪蒙娜于2018年5月14日就领取了涉案房屋的不动产权证书，徐桂贤、王文霞怠于主张办理过户手续的权利，也可以证明双方存在串通的可能。二、一审判决适用法律错误。1、一审判决违背了“物权优于债权”等基本民事法律原则，动摇了包括抵押权登记在内的不动产物权的公示公信基本制度，损害了法律的公平正义。2、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》不适用本案，一审法院在未尽到合理审查义务的情况下而认为徐桂贤、王文霞作为拆迁安置房买受人应得到优先保护的裁判理由，没有合理性。被上诉人徐桂贤、王文霞未作书面答辩，认为一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人吕红、倪蒙娜和沈冬良认为，服从一审判决。徐桂贤、王文霞向法院提出诉讼请求：1、判令第三人倪吉江立即协助原告徐桂贤、王文霞办理位于无锡市锡山区××镇街道××小区××房屋的抵押权注销登记手续；2、被告吕红、倪蒙娜与第三人完成抵押权注销登记后立即协助原告徐桂贤、王文霞办理上述房屋的过户手续；3、被告吕红、倪蒙娜、沈冬良共同向原告徐桂贤、王文霞支付因迟延履行过户义务造成的损失（自2018年5月15日起至实际过户之日止，以18万元为基数，按银行同期贷款利率计算）；4、本案诉讼费用由三被告共同承担。一审诉讼中，原告徐桂贤、王文霞变更诉讼请求1为：判令第三人倪吉江立即协助原告徐桂贤、王文霞办理位于无锡市锡山区房屋的抵押权注销登记手续;变更诉讼请求3为：判令被告吕红、倪蒙娜、沈冬良共同向原告徐桂贤、王文霞支付因迟延履行过户义务给原告徐桂贤、王文霞造成的土地出让金差价损失9008.75元。一审法院经审理查明：一、吕红与倪惠良曾系夫妻关系，双方于2001年2月27日经原锡山市人民法院调解离婚，吕红分得坐落在××镇××村××号××层楼房××层东首1间房屋。2009年6月13日，因建设高铁站前广场项目需要，根据锡府发（2006）第72号文件，无锡恒隆拆迁有限公司（以下简称恒隆公司）拆除倪惠良、吕红位于××镇××村××号房屋，建筑面积135.04㎡，双方就此签订锡山区集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书1份，约定恒隆公司提供倪惠良、吕红产权调换房地点鑫安五期、水岸佳苑，安置建筑面积135.04㎡等内容。2010年8月，无锡市锡山区安镇街道拆迁安置管理办公室实际安置倪惠良户鑫安苑润和里5-902室房屋一套，建筑面积为80.43㎡，安置倪惠良（吕红）户鑫安苑润和里12-402房屋一套，建筑面积为72.07㎡。二、2011年1月28日，以吕红为出售方，倪蒙娜、沈冬良为出售方共有人，徐桂贤为买受方，王文霞为买受方共有人，双方签订安置房屋买卖协议1份，约定：自2011年1月28日房屋出售人吕红、倪蒙娜、沈冬良自愿将其位于无锡市锡山区××镇××小区××号××室的安置房（以下简称润富里小区安置房）以18万元的价格出售给徐桂贤、王文霞；买受方同意于2011年1月28日一次性付清全部购房款，出售方同意在2011年1月28日前将房屋交付给买受方使用，自2011年1月28日起买卖房屋的一切规费和水、电等费用由买受方支付，房屋的增值与贬值与出售方无关；当政策许可该房屋过户时，出售方必须协助买受方办理房产过户手续，过户费用由买受方支付；出售方保证房屋产权清楚，若发生房屋纠纷及债务债权等事项由出售方负责清理并承担民事责任，由此给买受方造成的经济损失由出售方负责赔偿，等等。同日，倪蒙娜出具承诺书，承诺润富里小区安置房是出售方吕红和共有人倪蒙娜、沈冬良的共同财产，与其父亲倪惠良无关；倪蒙娜、沈冬良和徐桂贤签订房屋买卖付款凭证，倪蒙娜、沈冬良确认收到徐桂贤用于购买润富里小区安置房的全部购房款18万元整；徐桂贤、王文霞实际接收了案涉房屋。2011年5月徐桂贤、王文霞对案涉房屋进行装修后居住至今。2018年5月14日，吕红、倪蒙娜以案涉房屋共有人身份领取了苏（2018）无锡市不动产权第0××4号不动产权证书。后徐桂贤与倪蒙娜就案涉房屋过户事宜未协商一致。2019年3月26日、7月23日，由于倪蒙娜、沈冬良涉多起执行案件，案涉房屋被一审法院采取查封措施，徐桂贤、王文霞向一审法院提出异议，一审法院作出（2019）苏0205执异90号执行裁定书，裁定解除对本案所涉房屋的查封；作出（2020）苏0205执异52-56号执行裁定书，裁定中止对本案所涉房屋的执行。一审诉讼中，吕红、倪蒙娜、沈冬良认为其实际将本案所涉房屋出卖给徐桂贤、王文霞，双方安置房屋买卖协议中约定的交易房屋所在小区应为鑫安苑润和里，鑫安苑润富里系笔误。三、2018年5月17日，吕红、倪蒙娜与倪吉江签订抵押借款合同书和抵押借款协议各1份。同日，倪吉江实际出借给吕红、倪蒙娜借款27万元，双方到无锡市××房屋提供抵押担保登记手续，苏（2018）无锡市不动产证明第0070496号不动产登记证明载明：证明权利系抵押权，权利人系倪吉江，义务人系吕红、倪蒙娜，担保债权的数额50万元，抵押方式为一般抵押，债务履行期限为2018年5月17日至2019年5月16日。后因吕红、倪蒙娜未按约还本付息，倪吉江于2019年12月20日向吕红、倪蒙娜发送告知书催促其及时归还本金和逾期利息。现吕红、倪蒙娜认可尚欠倪吉江借款本金27万元以及部分利息未归还。以上案件事实，有安置房屋买卖协议、承诺书、房屋买卖付款凭证、鑫安苑润和里12-402房屋通气、用电、用水票据、苏（2018）无锡市不动产权第0××4号不动产权证书、无锡市不动产（房屋）登记簿证明、微信聊天记录、（2019）苏0205执异90号执行裁定书、（2020）苏0205执异52-56号执行裁定书、抵押借款协议、抵押借款合同书、告知书、银行账户交易流水、苏（2018）无锡市不动产证明第0070496号不动产登记证明、法院调查材料及当事人陈述等在卷佐证。一审法院审理后认为，本案争议焦点为：1.徐桂贤、王文霞与吕红、倪蒙娜、沈冬良签订的安置房屋买卖协议是否有效；2.徐桂贤、王文霞作为房屋买受人的权利与倪吉江的抵押权利，何种权利应当优先保护；3.徐桂贤、王文霞主张的土地出让金上涨部分损失是否应予支持。关于争议焦点1，我国法律、行政法规对于安置房买卖并没有禁止性规定，吕红、倪蒙娜取得案涉安置房屋，是以吕红原有房屋为基础置换所得，吕红、倪蒙娜将鑫安苑润和里12-402房屋出卖给徐桂贤、王文霞，是其对自有合法财产的处分，房屋买卖双方签署的安置房买卖协议，将买卖的安置房所在小区鑫安苑润和里笔误为鑫安苑润富里，买卖双方实际就案涉房屋进行了交易，该协议内容，既不违反法律、行政法规的禁止性规定，也不损害社会公共利益，应当认定为有效。至于政府部门关于安置房应满足相应条件方可上市交易的规定，只是政府部门的管理性规定，虽对房屋权属登记产生一定影响，但并不影响房屋买卖合同的效力。关于争议焦点2，抵押权属于担保物权，通常情况下抵押权人对抵押物享有排他的权利，但这种排他性并不是绝对的，法律并未赋予抵押权排除或优先于其他一切权利的效力。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权影响。抵押权设立后抵押才出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。第二百三十九条规定，同一动产已设立抵押权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。因此，在抵押权与其他权利产生冲突时，法院应考量权利产生时间、权利性质等因素，对何种权利应优先受到保护作出综合判断。从权利产生时间的先后判断，倪吉江的抵押权设立于2018年，而徐桂贤、王文霞早在2011年就基于合法的买卖关系付清全部房款后占有使用了房屋。徐桂贤、王文霞对房屋的占有使用，与房屋租赁关系中承租人支付租金后对房屋的占有使用相比较，权利属性相同，且徐桂贤、王文霞支付的对价按常理高于租金，因此对其权利的保护强度，不应低于对房屋承租人权利的保护。而按《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，该条规定实际上确立了先承租人的权利优先于抵押权的规则。原租赁关系尚且不受抵押权的影响，则本案中房屋买卖关系及买卖合同的履行，即徐桂贤、王文霞继续占有使用房屋并要求转移登记的权利，也不应受抵押权的影响，而应优先于抵押权。从权利性质判断，对居住性房屋的占有使用，涉及人的基本生存权利，而抵押权的设立是为债权提供担保。作为抵押权核心内容的优先受偿权，通常是指抵押权人优先于一般债权人而获得清偿，并非指优先于其他任何权利人。无论是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，还是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中关于对商品房买受人权利保护的规定，均体现了对生存权的保护优先于其他债权的原则。徐桂贤、王文霞虽然不是上述最高人民法院有关司法解释中所指的商品房买受人，但通常情况下，安置房买受人是因经济困顿而无力购买商品房，才会购买安置房作为安身之所，因此，安置房买受人和商品房买受人一样，应得到优先保护，而且其保护需求更迫切。倪吉江自述其与吕红、倪蒙娜并不相识，通过中介公司介绍，向吕红、倪蒙娜出借款项并以案涉房屋作为抵押物，因此，其行为属于出借款项谋取利息的营利性行为，其对吕红、倪蒙娜享有的权利，只是属于有担保的债权。从权利性质而言，徐桂贤、王文霞的权利应优先于倪吉江的权利而受到保护。此外，从权利来源判断，徐桂贤、王文霞是基于合法买卖关系而长期占有使用案涉房屋，而吕红、倪蒙娜将实际上早已不属于自己的房屋设定抵押向倪吉江借款，严重违背诚信，甚至涉嫌犯罪，倪吉江基于吕红、倪蒙娜违背诚信甚至涉嫌犯罪的行为而取得抵押登记。在两种权利都应受到保护的情况下，民事诉讼中优先保护徐桂贤、王文霞的权利，更具有正当性。综合以上判断，徐桂贤、王文霞作为房屋买受人的权利应当优先于倪吉江的抵押权利受到保护，因此，法院对徐桂贤、王文霞的第1项和第2项诉求予以支持。关于争议焦点3，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，鑫安苑润和里12-402房屋已符合上市交易条件，吕红、倪蒙娜未将该房屋及时过户给徐桂贤、王文霞，却将房屋抵押给他人，有违诚信，严重阻碍了徐桂贤、王文霞办理过户手续，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任，鉴于吕红、倪蒙娜的行为事实上造成了徐桂贤、王文霞办理房屋产证需要多支付土地出让金9008.75元【（1360元/㎡-1235元/㎡）*72.07㎡】，故法院对原告徐桂贤、王文霞的第3项诉求，予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条、第二百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，作出判决：一、倪吉江于判决生效后10日内协助徐桂贤、王文霞办理鑫安苑润和里12-402房屋的抵押权注销登记手续;二、吕红、倪蒙娜于抵押权注销登记完成后3日内共同协助徐桂贤、王文霞办理鑫安苑润和里12-402房屋的不动产权变更登记手续，所需费用由徐桂贤、王文霞承担；三、吕红、倪蒙娜、沈冬良于判决生效后10日内共同赔偿徐桂贤、王文霞土地出让金差价损失9008.75元。案件受理费4080元，减半收取2040元，由吕红、倪蒙娜、沈冬良共同负担。二审中，倪吉江提供林丰公司于2018年5月16日拍摄的照片，证明林丰公司在倪吉江向吕红、倪蒙娜出借款项前对本案所涉房屋进行了调查，当时王文霞和倪蒙娜都在该房屋内，以此证明倪吉江尽到了合理注意义务，王文霞知道倪蒙娜将本案所涉房屋进行抵押的事实。被上诉人徐桂贤、王文霞，被上诉人吕红、倪蒙娜和沈冬良，对该证据的真实性和证明目的，都不予认可，且认为该证据不属于新证据，无法达到上诉人倪吉江的证明目的。二审中，各方当事人对原审法院审理的事实经过，均表示没有异议，本院对原审法院查明的事实，予以确认。本院认为，当事人对自己的诉讼主张所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，购房人徐桂贤、王文霞和房屋出卖人吕红、倪蒙娜等人一致确认虽然房屋买卖协议中约定的房屋是鑫安苑润富里12-402房屋，但双方实际买卖的房屋是鑫安苑润和里12-402房屋，而非鑫安苑润富里12-402房屋。徐桂贤、王文霞购买该房屋后，进行了装修并实际入住，在居住期间，还缴纳了水电费用，并多次向倪蒙娜等提出及时办理房屋过户的要求，应当认定徐桂贤、王文霞向吕红、倪蒙娜等购房的行为真实有效。上诉人倪吉江认为徐桂贤、王文霞向吕红、倪蒙娜等购房的行为存在虚假，无法证明徐桂贤、王文霞已付清房款并实际入住，可能串通伪造购房事实等上诉理由，没有提供充分的证据予以证明，本院不予采信。关于本案中何种权利应受优先保护的争议，本院认为，《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。《中华人民共和国民法典》第四百五十六条规定，同一动产已经设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。因此，在抵押权与其他权利产生冲突时，法院应从权利产生时间、权利性质等因素考量，对何种权利应优先受到保护作出综合判断。从权利产生时间的先后判断，倪吉江的抵押权设立于2018年5月17日，而徐桂贤、王文霞早在2011年就基于合法的买卖关系付清全部房款后占有使用了房屋。徐桂贤、王文霞基于房屋买卖对房屋的占有使用，应优于房屋承租人权利的保护。而按《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。该条规定实际上确立了先承租人的权利优先于抵押权的规则。在法律规定原租赁关系尚且不受抵押权的影响，徐桂贤、王文霞根据房屋买卖合同继续占有使用房屋并要求转移登记的权利，也不应受抵押权的影响，而应优先于抵押权。从权利性质判断，对居住性房屋的占有使用，涉及人的基本生存权利，而抵押权的设立是为债权提供担保。作为抵押权核心内容的优先受偿权，通常是指抵押权人优先于一般债权人而获得清偿，并非指优先于其他任何权利人。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中关于对商品房买受人权利保护的规定，都体现了对生存权的保护优先于其他债权的原则。徐桂贤、王文霞作为本案所涉安置房的买受人，依照法律规定，相对于倪吉江为谋取利息，出借款项而取得抵押权，其权利应得到优先保护。从权利来源判断，徐桂贤、王文霞是基于合法买卖关系而长期占有使用涉案房屋，倪吉江是基于吕红、倪蒙娜等人违背诚信甚至涉嫌犯罪的行为而取得抵押权。在两种权利都应受到保护的情况下，在民事诉讼中应优先保护徐桂贤、王文霞的权利。原审法院适用法律正确，判决并无不当。倪吉江认为原审判决违背了“物权优于债权”等基本民事法律原则，适用法律错误等上诉理由，没有充分的法律依据，本院亦不予支持。综上所述，倪吉江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由倪吉江负担。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  杜伟建审判员  宁尚成二〇二一年五月十八日书记员  范 洁