辽宁省葫芦岛市中级人民法院行 政 判 决 书（2021）辽14行终79号上诉人（原审第三人）：吴献东，男，1973年1月1日生，汉族，个体业者，住辽宁省建昌县。委托诉讼代理人：范海波，葫芦岛市建昌县安平法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：陈红，女，1974年1月17日生，汉族，个体业者，住辽宁省建昌县。委托诉讼代理人：王天赐，葫芦岛市建昌县安平法律服务所法律工作者。原审被告：建昌县自然资源局。住所地：辽宁省建昌县建昌镇朝阳路一段97号。法定代表人：马勇，建昌县自然资源局局长。委托诉讼代理人：李桂军，建昌县自然资源局工作人员。委托诉讼代理人：王亚利，辽宁开德律师事务所律师。原审第三人：葫芦岛君豪房地产开发有限公司。住所地：辽宁省建昌县建绥路丽都家园1号楼7号门市。法定代表人：郑朝军，葫芦岛君豪房地产开发有限公司经理。上诉人吴献东因被上诉人陈红诉原审被告建昌县自然资源局房屋预告登记一案，不服绥中县人民法院（2020）辽1421行初54号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2021年5月6日公开开庭审理了本案。上诉人吴献东及其委托诉讼代理人范海波，被上诉人陈红及其委托代理人王天赐，原审被告建昌县自然资源局的委托代理人李桂军、王亚利，到庭参加诉讼。原审第三人葫芦岛君豪房地产开发有限公司（以下简称君豪公司）经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2017年9月29日，被告将第三人葫芦岛君豪房地产开发有限公司（以下简称君豪公司）开发的位于建昌县凌河西街水上公园南段西侧丽水春城二期3号楼3单元603室的楼房为第三人吴献东办理了辽（2017）建昌县不动产证明第0001596号预购商品房预告登记。后来原告得知被告将该楼房为第三人吴献东办理了预购商品房预告登记。原告认为自己先行购买该楼房，故诉至法院请求撤销该预告登记。原审法院认为，关于原告提交的楼房交款收据上面交款人为陈红晓“（陈红）”两个名字问题，其中的陈红与购房合同上面购房人“陈红”名字一致，能够印证陈红就是购房人，因此原告陈红具有本案诉讼主体资格。根据《不动产登记暂行条例》第十六条规定“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责。”第三人君豪公司和吴献东在向被告申请预告登记时提交的预购商品房预告登记约定书第二项规定：“甲乙双方保证向房屋登记机构提供办理预约登记所需材料真实、合法、有效、完备，否则由提供虚假材料方承担相应的法律责任。”作为本次预告登记的共同申请人之一的君豪公司，在向被告申请登记时，故意隐瞒了已将预告登记房屋先行售出给原告的重要事实，所以被告为第三人吴献东作出的预告登记，主要证据不足，依法应予以撤销。预告登记制度意在保护权利人的合法权益不受侵害，有效防止“一房二卖”现象的发生。从其法律宗旨出发，应阻止其被用以合法方式侵害他人合法权益的手段，以维护公序良俗和社会交易的安全。综上，为依法保护原告作为房屋买受人的合法权益，原告请求撤销被诉预告登记的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条（一）项，判决如下：撤销被告建昌县自然资源局于2017年9月29日为第三人吴献东作出的辽（2017）建昌县不动产证明第0001596号预购商品房预告登记。诉讼费50元，由被告负担。上诉人吴献东上诉称，上诉人于2016年8月28日在君豪公司购买了丽水春城二期3号楼3单元603室，与君豪公司签订了《商品房买卖合同》并支付了全部购房款，君豪公司给上诉人出具了收据，同时双方去建昌县自然资源局办理了预购商品房预告登记，办理完登记后，一直未有人提出异议。2020年10月13日，被上诉人向绥中县人民法院提起行政诉讼，要求撤销上诉人办理的预购商品房预告登记。绥中县人民法院经过审理，以君豪公司在申请预购商品房预告登记时故意隐瞒了将预告登记房屋先行出售给被上诉人的事实，和依法保护被上诉人作为房屋买受人的合法权益为由，判决撤销上诉人办理的预购商品房预告登记。上诉人认为，一审法院审理过程中，程序违法，认定事实不清，适用法律错误，依法应予撤销。首先，君豪公司法定代表人郑朝军因犯罪现在凌源市监狱服刑，君豪公司处于瘫痪状态，无人值班处理相关事务，本案应该去凌源市监狱即郑朝军服刑地去开庭审理，一审法院通过传唤告知君豪公司，君豪公司无法参加庭审，一审法院以经合法传唤为由，在君豪公司缺席的情况下，开庭审理并作出判决，程序违法，即没有保障君豪公司依法行使诉权，也因为君豪公司未能出庭说明情况而导致未查清事实。其次，建昌县自然资源局依法为上诉人办理预购商品房预告登记，办理过程中尽到了应尽的审查义务，程序合法，依据充分，不存在应予撤销的情形，对于建昌县自然资源局为上诉人办理的预购商品房预告登记依法应予维持。最后，即使被上诉人与君豪公司存在真实的买卖行为，在上诉人办理了预购商品房预告登记，被上诉人无法取得房屋所有权的情况下，被上诉人仍然可以通过民事诉讼维权，其合法权益也能得到保障。上诉人、被上诉人是同等地位的诉讼主体，假如君豪公司存在一房两卖的行为，上诉人与被上诉人都可能是受害者，一审法院在未查清事实的情况下，以依法保护被上诉人作为房屋买受人的合法权益为由撤销上诉人办理的预购商品房预告登记，是将上诉人与被上诉人区别对待，损害了上诉人的合法权益。综上，恳请二审法院依法判决：1、撤销原一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审。2、诉讼费用由被上诉人承担。上诉人吴献东向原审法院提交4份证据：证据1、《收款收据》、《商品房买卖合同》；证据2、《不动产登记证明》；证据3、建昌县住房和城乡建设局《施工许可证发放申请单》；证据4、四张楼房照片。被上诉人陈红答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人陈红向原审法院提交3份证据：证据1、预告登记信息；证据2、收款收据；证据3、《商品房买卖合同》。原审被告建昌县自然资源局答辩称，一、上诉人吴献东与君豪公司于2016年8月28日签订《商品房买卖合同》，该合同已经过建昌县房地产开发管理办公室登记备案，双方于2017年9月29日签订《预购商品房预告登记约定书》，并共同提出预告登记申请，经答辩人依法审查申请人提交的登记材料，有房屋买卖双方当事人共同签署的书面《预购商品房预告登记约定书》、《商品房买卖合同》及君豪公司出具的购房款收据，预告登记房屋与《商品房买卖合同》约定房屋相符，事先无查封抵押限制，通过不动产权籍调查及房屋基本信息调查，预告登记房屋所有权人确系君豪公司，已进行了初始登记，产权来源客观真实合法，权利人、义务人均提供了身份状况信息证明，真实准确，不动产预告登记手续齐全，符合法律规定要件。二、在上诉人吴献东与君豪公司2016年8月28日签订《商品房买卖合同》，未经人民法院判决撤销之前，人民法院不能在行政案件审理当中径行判决撤销预告登记。根据《物权法》第20条的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。证明预告登记制度的法律效力及价值取向，旨在保障债权人将来实现物权，法律规范针对的是预告登记后的“一房二卖”行为，因我国法律规定的预告登记行为实行“自愿申请原则”，所以对于预告登记之前的数份商品房买卖合同，人民法院应当先行对于预告登记的基础法律关系即商品房买卖合同的法律效力进行裁决，然后再另行审查或判决是否撤销预告登记行为。三、根据法律规定，答辩人进行不动产登记是根据当事人的自愿申请原则和登记优先原则进行的，只要产权来源合法，申请登记的形式要件合法，就应当予以预告登记。其次，答辩人为上诉人进行的房屋预告登记符合法律规定条件。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条规定，有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：（一）商品房等不动产预售的；（二）不动产买卖、抵押的；（三）以预购商品房设定抵押权的；（四）法律、行政法规规定的其他情形。该《实施细则》第八十六条规定申请预购商品房的预告登记，应当提交下列材料：（一）已备案的商品房预售合同；（二）当事人关于预告登记的约定；（三）其他必要材料。上述法律规定证明，当事人申请不动产预告登记并无法律法规限制性规定情形。综上，答辩人作出的不动产预告登记合法有效，适用法律正确，符合法定程序。原审判决有误，应当予以改判。原审被告建昌县自然资源局向原审法院提交11份证据：证据1、不动产权利及其他事项登记信息；证据2、预告登记信息；证据3、不动产登记申请审批表；证据4、不动产登记受理凭证及收件单；证据5、不动产登记申请书；证据6、预购商品房预告登记约定书；证据7、房屋登记预告申请书；证据8、身份证复印件；证据9、专用收款收据；证据10、不动产权籍调查表及房屋基本信息调查表；证据11、商品房买卖合同。原审第三人君豪公司未向本院提供书面陈述意见。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实基本一致，本院予以确认。本院另查明，原审第三人君豪公司的法定代表人郑朝军因犯合同诈骗罪现在凌源第六监狱服刑。为了进一步查明案件事实，本院于2021年4月22日到凌源第六监狱对郑朝军依法进行询问，郑朝军称：“我跟陈红、陈晓新之间存在真实的商品房买卖关系，但是她们再拿欠条来起诉我，我一概不认。我认为我和她们任何纠纷都已经不存在了……王海燕（王海艳）肯定和吴献东是一起的，吴献东给我施工做工程，给了一部分工程款还没做最终决算，他看我有两套房没预告登记，就用这两套房做预告登记，防止以后我不给他结算尾款”。本院认为，被上诉人陈红与原审第三人君豪公司之间存在房屋买卖合同，上诉人吴献东与原审第三人君豪公司签订的《商品房买卖合同》是在存在原买卖合同的基础上所签订的同一房屋的第二份买卖合同。依据《不动产登记暂行条例》第十六条的规定，申请人应当对申请材料的真实性负责。由于该预告登记所依据的主要申请材料隐瞒了该房屋的第一次买卖关系，所以原审被告建昌县自然资源局为上诉人吴献东进行预告登记时涉案房屋存在两个房屋买卖关系，预告登记申请人未提供真实的两次房屋买卖关系，导致原审被告建昌县自然资源局不能尽到审慎审查义务，从而导致预告登记事实不清，证据不足，应当予以撤销。原审法院判决撤销原审被告建昌县自然资源局于2017年9月29日为上诉人吴献东作出的辽（2017）建昌县不动产证明第0001596号预购商品房预告登记并无不当。上诉人吴献东的上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吴献东负担。本判决为终审判决。审判长  袁晓芳审判员  孙 彬审判员  佟江秋二〇二一年五月十一日法官助理张关中书记员李爽本判决书援引的法律条款：《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定。