辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终401号上诉人（原审被告）：抚顺市爱邦房地产代理有限公司，住所地：抚顺市顺城区。法定代表人：徐俊楠，该公司总经理。委托诉讼代理人：付超群，该公司经理。委托诉讼代理人：张瑞颖，该公司员工。被上诉人（原审原告）：蓝传杭，男，1996年2月18日出生，汉族，住抚顺市东洲区。被上诉人（原审被告）：沈阳旺力地产开发有限公司，住所地：抚顺经济开发区。法定代表人：郑学纯，该公司经理。委托诉讼代理人：王磊，该公司员工。上诉人抚顺市爱邦房地产代理有限公司（以下简称爱邦公司）因与被上诉人蓝传杭、沈阳旺力地产开发有限公司（以下简称旺力地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初2205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人爱邦公司的委托诉讼代理人付超群、张瑞颖，被上诉人蓝传杭，被上诉人旺力地产的委托诉讼代理人王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。爱邦公司上诉请求：1.请求二审法院撤销抚顺市望花区人民法院作出的（2020）辽0404民初2205号判决书，依法改判或发回重审；2.请求二审人民法院依法判令一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院判决认定事实不清，证据不足，应依法予以撤销。1.本案的案由应为商品房买卖合同纠纷，上诉人并非《商品房买卖合同》合同相对方，因此不是本案的适格当事人，不应在本案中承担民事责任。上诉人与被上诉人蓝传杭之间为居间服务合同法律关系，对此一审法院也予以认可。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”上诉人已经为被上诉人蓝传杭与旺力地产提供了签订房屋买卖合同的媒介服务。就此，上诉人的合同义务已经履行完毕。二被上诉人在履行《商品房买卖合同》的过程中，因被上诉人旺力地产怠于履行合同义务，导致合同标的物被司法查封，从而无法办理房屋登记的行为，属于商品房买卖合同纠纷。上诉人并非《商品房买卖合同》的相对方，因此不应该作为本案的当事人，承担民事责任。2、上诉人已履行完毕居间合同中规定的义务，不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实的情形。原审法院认为：“上诉人未履行如实报告义务，因此应承担买卖标的物瑕疵义务”。但一审法院查明的事实及被上诉人蓝传杭提交的证据均表明，上诉人已明确告知被上诉人蓝传杭所购买的房屋为抵债房屋。用于抵债的房屋必定存在抵押情形，但由于该房屋价格明显低于市场价格，因此上诉人在明知其购买房屋为抵债房屋的情况下仍愿意购买。在双方合同签订完毕后，在合同实际履行期间房屋被司法查封，是上诉人在为合同双方提供居间服务时所不可预见的。因此，上诉人已就有关订立合同的事项向委托人履行了如实报告义务，不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的行为。3、一审法院认定上诉人代收房款的事实有误。一审法院认为：“因上诉人代收房款，而应承担返还房款的连带责任，并应共同赔偿该款项占用期间的利息”。事实情况是，上诉人为协助买卖双方达成买卖意向，仅代为卖方旺力地产收取了定金1万元，并向被上诉人蓝传杭出具了定金收条。后经买卖双方约定，前往旺力地产办公室签订《商品房买卖合同》，在办理相关手续时由上诉人陪同到银行缴纳购房款，并由被上诉人旺力地产开具购房收据，载明收款人为旺力地产。因此，一审法院认定上诉人代收房款的事实有误，不应因此承担返还房款的连带责任。4、一审法院判决上诉人赔偿被上诉人蓝传杭交纳的物业费、垃圾清运费、采暖费、电梯费等无事实依据。2018年10月30日，旺力地产向被上诉人蓝传杭交付房屋，并向其收取相关费用的行为与上诉人的居间行为无关，且上述费用均系被上诉人实际占有、使用房屋期间所发生的合理费用，并非其所谓的经济损失。二、一审法院适用法律错误，本案仅为房屋买卖合同纠纷，不应适用《中华人民共和国合同法》中关于居间合同的相关规定。首先原审判决中法院明确认可上诉人与被上诉人蓝传杭之间为居间合同关系，也认为上诉人并不是本案争议房屋的房地产开发企业，所以无权对房屋买卖合同中的相关义务和责任对上诉人进行适用。其次瑕疵担保责任是对买卖合同关系中出卖人的规定，在本案中，上诉人并非买卖合同的相对方，自然无法对其适用瑕疵担保责任。因此，基于上诉人与被上诉人蓝传杭之间的居间合同关系，原审法院应适用《中华人民共和国合同法》第二十三章居间合同中的相关规定。综上，一审判决缺乏事实依据，适用法律错误，应予以撤销发回重审或依法改判，上诉人恳请二审法院依法查明案件事实，支持上诉人的上诉请求。蓝传杭辩称，上诉人说当时带我去银行交钱，但实际并不是，并没有任何证据能证明我们是去银行，当时是在旺力城附近的办公楼下交的现金，全部房款。上诉人向我收取了1%的服务费，中介应承担房屋权属调查，使用状况调查，出售及买受人的相关信息，我前后多次问中介公司，一直没有给我原房主的信息，在我购买房屋的时候，该房产属于抵押状态，这是一个物权有争议的房产，随后我是看到本溪市中级人民法院的查封公告，带着购房合同前往亿丰房产交易中心查询该房产于2017年就处于被抵押状态，中介没有做好权属调查工作，现请求抚顺市中级人民法院调查收集抚顺市旺力城XXX舍11号楼1单元1002号的房屋状态及相关信息。一审当中有一个交房手续流转单，是在我交付全款以及物业等其他费用交给我的，与一审审理不同。旺力地产辩称，并不是我公司与蓝传杭做的交易，这个房屋不是我们卖给他的，案涉房屋的所有权人是温州市亚飞铝窗有限公司北京幕墙分公司。我们只是房屋开发公司，我们把房屋抵账给了亚飞铝窗公司。尊重法院判决。蓝传杭向一审法院起诉请求：1、解除购房合同并主张损害赔偿；2、被告人立即支付原告购房款人民币贰拾柒万贰仟元整(小写：272000元并承担购房款一倍的赔偿人民币贰拾柒万贰仟元整(小写：272000元)；3、赔偿该房产溢价损失捌万叁仟贰佰伍拾元整(小写：83250元)；4、被告承担缔约过失责任：原告的误工费、交通费、己缴纳的物业费等相关费用以及损失贰万贰仟柒佰伍拾元整(小写：22750元)；5、上诉合计陆拾伍万元整(小写：650000元)；6、判令被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年，原告蓝传杭通过广告得知旺力城有房屋出售，经过咨询后决定购买位于抚顺市旺力城XXX舍11#1-1002号房产2018年10月23日，原告蓝传杭前往被告爱邦公司亦工街店，交付被告爱邦公司亦工街店1万元购房定金。随后，被告爱邦公司亦工街店向原告蓝传杭开具了一张《购房定金收条》，内容注明：房屋坐落于抚顺市旺力城XXX舍xx#x-xxxx，建筑面积：101.5m2，合同价为：￥270000(贰拾柒万)，房屋成交价为：￥272000(贰拾柒万贰仟元)，全款到位办理手续。2018年10月30日，原告蓝传杭将全款272000元交于被告爱邦公司，被告爱邦公司引领原告蓝传杭前往被告旺力地产售楼处，并办理《交房手续流转单》，该《交房手续流转单》载明：“该房源为顶账房，签订顶账日期为2017年5月22日”。当日，原告蓝传杭与被告旺力地产签订《商品房买卖合同》，该合同约定：房屋价款为243600元。第十二条约定：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。由于政府主管部门或其他非出卖人原因或者买受人原因造成的该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，出卖人不承担任何责任。”但该《商品房买卖合同》落款时间为2016年9月23日。2018年10月30日，原告蓝传杭向沈阳旺力物业管理有限公司交纳2017年5月22日至2018年10月31日期间拖欠的物业管理费1219.69元、电梯费526元，交纳装修垃圾清运费260元。2018年11月1日至2019年10月31日期间采暖费2639元，交纳2018年11月1日至2019年10月31日期间的物业管理费852.60元、电梯费365.40元，以上共计5862.69元。沈阳旺力物业管理有限公司向原告蓝传杭交付房屋钥匙。2018年11月5日，被告旺力地产向原告蓝传杭出具商品房购房发票复印件，价款为243600元。2020年5月13日，原告蓝传杭得知该房屋被本溪市中级人民法院查封，并在房门贴上封条。后经查询，进一步得知该房屋此前于2017年被抵押。原告蓝传杭将房屋被查封的情况向被告爱邦公司进行告知，并询问该房原房主信息，未得到关于原房屋信息的答复，之后又询问被告旺力地产，得到答复：被告旺力地产未收到该房购房款，该房屋系由被告旺力地产顶账工程款给付施工方的房屋。原告蓝传杭遂于2020年9月1日诉至本院，要求解除房屋买卖合同并赔偿相关损失。诉讼过程中，被告爱邦公司表示此案仅收取买方房款1%服务费，该公司已提供中介服务，拒绝承担责任，被告旺力地产经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院未能调解。一审法院认为，本案原告蓝传杭与被告爱邦公司系居间合同关系，被告旺力地产系房屋买卖合同关系，无论是居间合同关系，还是房屋买卖合同关系，被告爱邦公司、被告旺力地产均应依据诚实信用原则负有如实报告义务或买卖合同标的物瑕疵担保义务，但坐落于抚顺市旺力城XXX舍xx#x-xxxx号房屋，系由被告旺力地产顶账工程款给付施工方的房屋，该房屋于2017年被抵押，被告爱邦公司向原告蓝传杭收取定金签订合同时，并未如实告知原告蓝传杭以上情况，更未告知该房屋顶账债权人的身份信息，而且对收取该房屋价款272000元高于该房屋合同价款及购房发票价款243600元，差价为28400元未作任何解释说明，属于故意隐瞒重要事实，侵害购房人原告蓝传杭的利益，应承担损害赔偿责任。被告旺力地产经被告爱邦公司的居间介绍，与原告蓝传杭签订《商品房买卖合同》时，通过办理《交房手续流转单》、《商品房买卖合同》、交付购房发票复印件，已告知了相关原告蓝传杭信息，如该房屋系顶账房、顶账日期为2017年5月22日等，但未向原告蓝传杭提供顶账房的债权人信息，以致于原告蓝传杭交付购房款后，至今不知购房款交付何人，且所购该房屋被法院查封不能办理所有权变更手续，被告旺力地产负有对签订合同出售的房屋负有瑕疵担保责任，因被告爱邦公司、被告旺力地产以上行为，导致原告蓝传杭购买该房屋后，不能办理房屋所有权过户手续，无法实现合同目的，故原告蓝传杭请求解除房屋买卖合同的请求本院应予支持，因被告爱邦公司代为收取购房款，故被告爱邦公司与被告旺力地产负有连带返还购房款的责任，并应共同赔偿该款项占用期间的合法利息，从2018年10月30日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起计算至本院确定给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告蓝传杭主张的损害赔偿请求，应由被告爱邦公司承担。原告蓝传杭在购买该房屋过程中，与被告旺力地产办理《交房手续流转单》、签订《商品房买卖合同》时，已经得知该房屋为顶账房、顶账日期、房屋原价款等信息，在应该发现被告爱邦公司隐瞒重要信息且房屋债权人身份不明的情况下，未保持应有的警惕，仍然签订《商品房买卖合同》、支付相关物业管理费等费用并购买该房屋，其本人也有过失，另外，被告旺力地产在与原告蓝传杭签订《商品房买卖合同》时，已通过办理《交房手续流转单》告知所售房屋为顶账房，对于该房屋当时是否处于被抵押状态，原告蓝传杭仅提出主张，却未能举证证明房屋被抵押的相关情况，被告爱邦公司并不是本案争议房屋的房地产开发企业，故原告蓝传杭根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若千问题的解释》第九条第二款规定主张由二被告承担售房款一倍以内的赔偿责任的请求本院不予支持。被告旺力地产经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为放弃对原告主张的事实和提供的证据放弃答辩、举证、质证、辩论的权利，本院依法缺席判决。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第一百三十条、第一百五十条、第四百二十四条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告蓝传杭与被告沈阳旺力地产开发有限公司所签订的房屋买卖合同，被告抚顺市爱邦房地产代理有限公司、被告沈阳旺力地产开发有限公司向原告蓝传杭退返购房款272000元及利息(从2018年10月30日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起计算至本院确定给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)，并接收原告蓝传杭退返的坐落于抚顺市旺力城XXX舍11#1-1102号房屋，对以上购房款及其利息被告抚顺市爱邦房地产代理有限公司、被告沈阳旺力地产开发有限公司承担连带责任；二、被告抚顺市爱邦房地产代理有限公司赔偿原告蓝传杭交纳物业管理费、垃圾清运费、采暖费、电梯费等经济损失5862.69元；三、驳回原告蓝传杭其他诉讼请求。以上款项限于判决生效后10日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10300元，由原告蓝传杭承担4832元，由被告抚顺市爱邦房地产代理有限公司、被告沈阳旺力地产开发有限公司承担5468元。二审中，被上诉人旺力地产提交授权委托书一份，欲证明：2018年10月31日之前案涉房屋已经登记在温州市亚飞铝窗有限公司北京幕墙分公司名下了。爱邦公司质证意见：首先该份授权委托书无委托事项，并未确定受托方及委托方就哪项委托事项进行委托。另外，该委托书中有温州亚飞铝窗有限公司自认诉争房屋为其权属名下的，无事实及法律依据，依据物权法相关规定，不动产物权登记事项并具有公示力可对抗第三人，该份委托书不能证明争议房屋的实际所有权人为温州亚飞公司，另外该份授权委托书可明确亚飞公司对出售房屋产生的相关费用及法律问题作出了责任认定，由亚飞公司承担。蓝传杭质证意见：我知道这个事，我签订购房合同的时候知道的。我签订合同的时候才知道了亚飞铝窗公司。本院经审查认为，旺力地产提交的该份证据不能证明诉争房产的权属登记情况，无法实现其证明目的，本院不予采信。本院经审理查明，蓝传杭主张其将购房款272000元交付于爱邦公司，爱邦公司对蓝传杭将其中的2000元作为中介费以及1万元作为定金交付于公司无异议，其余款项不予认可，且主张1万元定金已交付旺力地产。在本案的二次庭审中，旺力地产第一次庭审认可收到了蓝传杭主张的全部房款数额，第二次庭审又主张只认可其向蓝传杭出具的增值税发票上体现的房屋价款即243600元。爱邦公司、蓝传杭以及旺力地产均认可办理签订购房合同及交付房款时间为2018年10月24日左右。一审法院认定蓝传杭将全款272000元交于爱邦公司以及交付房款、签订购房合同的时间为2018年10月30日不当，本院予以纠正。二审中，蓝传杭申请本院调取涉案房产状态及相关信息，本院于2021年5月11日前往辽宁省沈抚改革创新示范区管理委员会规划建设和生态环境局对涉案房产进行了查询，根据不动产信息查询表记载，涉案房产于2016年1月14日进行了首次抵押登记，抵押权人：中国工商银行股份有限公司抚顺分行，抵押期限：2011年12月15日至2016年6月3日；于2016年1月20日进行了第二次抵押登记，抵押权人：中国工商银行股份有限公司本溪分行，抵押期限：2013年1月30日至2016年1月31日。涉案房产于2020年10月15日依本溪市中级人民法院（2019）辽05执108号法律文书采取查封措施。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案蓝传杭、爱邦公司、旺力地产三方之间存在两种不同的法律关系，即爱邦公司分别与蓝传杭、旺力地产之间的居间合同关系以及旺力地产与蓝传杭之间的房屋买卖合同关系。爱邦公司向蓝传杭出具的《购房定金收条》（以下简称《收条》）中除载明收付定金情况外，还对涉案房屋价款、居间费用及房屋办理手续等进行了约定，《收条》具有居间合同性质。该《收条》以及蓝传杭与旺力地产签订的《商品房买卖合同》，均是各方的真实意思表示，不违反有关法律和行政法规的规定，属有效合同。合同签订后，蓝传杭和爱邦公司均按约履行了自己的义务，但涉案房屋因旺力地产与案外人之间的另案诉讼已被本溪市中级人民法院采取查封措施，目前仍在查封期限内，涉案房屋尚处于抵押及查封状态致蓝传杭交付房款后至今无法取得该房屋的产权，最终导致《商品房买卖合同》不能履行。对此，旺力地产应负全部的过错责任，包括应将蓝传杭已交付的房款予以返还，以及蓝传杭主张的合理的损害赔偿请求即其已交纳的物业费、垃圾清运费等共计5862.69元的损失，应由旺力地产予应赔偿。爱邦公司作为买卖双方的居间人，虽不存在故意隐瞒或提供虚假信息等情况，但因旺力地产的过错，合同目的已无法实现，因此爱邦公司应将收取的有关费用退回给蓝传杭。根据二审查明的事实，爱邦公司仅收取蓝传杭居间费用2000元，此款爱邦公司应予返还给蓝传杭。爱邦公司作为居间人，在办理有关房屋买卖转让手续时并无违规情况，一审判决爱邦公司对蓝传杭已交付的房款承担返还责任，以及判决爱邦公司赔偿蓝传杭已交纳的物业费、垃圾清运费等经济损失缺乏事实及法律依据，本院予以纠正。蓝传杭在购买涉案房屋时明知该房屋系顶账房但缺乏审慎注意义务，自身亦存在一定过失，其主张一倍房款的赔偿请求缺乏事实和法律依据，一审未予支持并无不当，本院予以确认。对于旺力地产应予返还的房款数额问题，旺力地产在二审的两次开庭审理中作出前后不一的陈述，其在第二次庭审中对收到的房款数额仅认可出具给蓝传杭增值税发票上体现的数额即243600元，否认了在第一次庭审中自认收到了蓝传杭主张交付的款项数额即27万元，违背了民事诉讼诚实信用原则，结合爱邦公司出具的《收条》亦载明了购房款为27万元，交付全款后办理房屋手续，故蓝传杭主张旺力地产返还27万元符合本案实际，应予支持。需要指出的是，一审判决爱邦公司返还蓝传杭房款并赔偿相关经济损失共计277862.69元，爱邦公司不服一审判决，向本院提起上诉所应交纳的案件受理费应以上述金额作为诉讼标的额计算，本院收取上诉人爱邦公司预交的二审案件受理费10300元不当，本院对此予以调整。综上，爱邦公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初2205号民事判决；二、解除被上诉人蓝传杭与被上诉人沈阳旺力地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，被上诉人沈阳旺力地产开发有限公司向被上诉人蓝传杭退返购房款270000元及利息(从2018年10月24日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起计算至本院确定给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)，并接收被上诉人蓝传杭退返的坐落于抚顺市旺力城XXX舍xx#x-xxxx号房屋；三、被上诉人沈阳旺力地产开发有限公司赔偿被上诉人蓝传杭交纳物业管理费、垃圾清运费、采暖费、电梯费等经济损失5862.69元；四、上诉人抚顺市爱邦房地产代理有限公司退返被上诉人蓝传杭居间费2000元；五、驳回被上诉人蓝传杭其他诉讼请求。以上款项限于判决生效后10日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10300元，由被上诉人蓝传杭负担4900元，由被上诉人沈阳旺力地产开发有限公司负担5350元，由上诉人抚顺市爱邦房地产代理有限公司负担50元；二审案件受理费10300元，退还上诉人抚顺市爱邦房地产代理有限公司4832元，剩余5468元，由被上诉人沈阳旺力地产开发有限公司负担5418元，由上诉人抚顺市爱邦房地产代理有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 马开智审 判 员 李依桐审 判 员 张庆敏二〇二一年五月十七日法官助理王琪代书记员 唐瑀琪