陕西省咸阳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）陕04执异40号 异议人（被执行人）：陕西鑫军安房地产开发有限公司管理人。 负责人：秦涛，陕西永嘉信律师事务所律师。 委托代理人：柏琳，陕西永嘉信律师事务所律师。 委托代理人：杨名飞，陕西永嘉信律师事务所实习律师。 申请执行人:魏志亮，男，汉族，1965年4月9日出生，住陕西省三原县，居民身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。 委托代理人：王迎朝，陕西宇斌诚律师事务所律师。 本院在执行申请人魏志亮与陕西鑫军安房地产开发有限公司（下称鑫军安公司）民间借贷纠纷一案中，异议人陕西鑫军安房地产开发有限公司管理人向本院提出执行异议，本院受理后依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 异议人鑫军安公司管理人请求事项：1、依法撤销永佳信房地产评估有限公司于2019年8月26日作出的永佳信估字（2019）283号《房地产评估报告》及其于2020年1月20日作出的永佳信估字（2020）020号《房地产评估报告》；2、撤销咸阳中院2020年7月24日作出的（2020）陕04执恢2号民事裁定书，对案涉房产重新进行评估作价，抵偿欠款。 理由如下：第一、异议人作为案件当事人，亦为被执行财产的所有权人，在整个执行过程中，并无任何组织机构及个人告知异议人评估机构的选定方式系抽签或者摇号，评估机构选聘方式违反相关规定，并未做到公平、公正、公开选聘评估机构，损害异议人知情权及参与权，评估机构选聘过程及结果有失公允。第二、案涉不动产评估程序违反《中华人民共和国资产评估法》规定，且程序性违法事项已直接影响到最终评估结果的客观公允。1、案涉不动产评估过程中，评估机构并未对评估对象进行充分的现场调查，导致评估对象的区位价值、市场价值存在认知偏差，评估结果明显低于评估对象的市场公允价格；2、案涉不动产的评估人员不符合“至少两名承办该项业务的评估专业人员签名”的法律规定，评估过程违法，不应作为司法强制执行依据；3、本案中，评估机构系咸阳中院委托，对案涉房产进行一次性评估，但出具两份评估报告，对于同一事项的评估，评估机构委派不同的工作人员参与，且两份评估报告中均有人员未参与现场勘验，其评估程序明显违法，相关评估报告应当予以撤销。 魏志亮答辩称，一、关于评估机构的选定。本案评估机构是由咸阳中院在评估机构名册中通过摇号方式随机抽取，符合法律规定，并且评估机构及估价师都具有相应资质，选定评估机构的情况及评估报告均送达申请执行人和被执行人，评估机构选定程序公开、公正，未违反法律规定；二、关于评估结果是否公允。首先，对评估对象的区位价值和市场价值的评估属于评估机构专业技术事项。案涉房屋所在楼宇当时尚未完成全部工程建设，评估机构按照司法鉴定估价程序，通过搜集估价所需资料、实地勘察估价对象、选定估价方法计算来确定估价结果符合当时的市场情况，体现了估价对象在价值时点的市场价值。其次，对拍卖财产进行评估只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并非最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。被执行人如认为评估价过低，完全可以履行生效法律文书确定的义务或者参与竞买。而本案涉案房产因无人竞买而流拍，即该价格并未得到市场认可。最终同意法院裁定以案涉房产抵偿债务，作为申请执行人也是无奈之举；三，关于评估程序是否违法。依照法律规定，评估报告至少由两名评估专业人员签名，实地查勘至少一名评估专业人员参与。本案评估程序完全符合相关法律规定；四、异议人申请已超过法律规定时效。依照相关司法解释规定，对评估报告的异议期限是收到报告10日内，异议申请人申请的时间早过了法定期限。综上，本案评估程序合法合规，评估机构、评估师资质均符合规范要求，不存在法律法规规定应当重新评估的事由，评估公司作出的评估报告应作为本案评估拍卖或抵债的依据，异议人申请无事实和法律依据，依法应予驳回。 经审查查明,魏志亮与陕西鑫军安房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院（2017）陕04民初第93号民事判决，已经发生法律效力。魏志亮于2020年1月8日向本院申请恢复执行，本院同日立案。在执行过程中，本院对查封被执行人陕西鑫军安房地产开发有限公司位于泾阳县XX镇XX村幸福家园的部分房产（被执行人陕西鑫军安房地产开发有限公司开发的位于泾阳县XX镇XX村XX幢XX、XX、XX、XX、XX、XX号商铺，在此之前已被本院查封）进行了评估，被执行人陕西鑫军安房地产开发有限公司请求自行处理查封房产并向申请执行人还款，但被执行人并未履行相关义务。 2019年7月12日，本院委托永佳信房地产评估有限公司对被执行人陕西鑫军安房地产开发有限公司开发的位于泾阳县XX镇XX村XX幢XX号商铺进行评估，委托书案号为（2019）陕04执恢30号。2019年8月26日，永佳信房地产评估有限公司作出永佳信估字（2019）283号《房地产评估报告》。后被执行人对该份评估报告向永佳信房地产评估有限公司提出异议，永佳信房地产评估有限公司于2019年10月12日对此予以了书面答复。 2020年1月13日，本院向永佳信房地产评估有限公司作出（2020）陕04执恢2号评估委托书，对被执行人陕西鑫军安房地产开发有限公司开发的位于泾阳县XX镇XX村幸福家园401、406、503号商铺进行价格评估。2020年1月20日，永佳信房地产评估有限公司作出永佳信估字（2020）020号《房地产评估报告》。送达回证显示2020年5月15日被执行人法定代表人吴斌对该份评估报告予以签收。后被执行人陕西鑫军安房地产开发有限公司2020年5月19日对该份评估报告向永佳信房地产评估有限公司及本院提出异议，永佳信房地产评估有限公司于2020年5月22日对此予以了书面答复。 2020年5月27日，本院向被执行人陕西鑫军安房地产开发有限公司作出（2020）陕04执恢2号网络司法拍卖通知书，对被执行人陕西鑫军安房地产开发有限公司开发的位于泾阳县XX镇XX村XX幢XX、XX、XX、XX、XX、XX号商铺，在淘宝网司法拍卖网络平台公开进行第一次拍卖，并确定了拍卖保留价。送达回证显示该网络司法拍卖通知书亦向被执行人送达。后因流拍，本院作出（2020）陕04执恢2号之二网络司法拍卖通知书，在淘宝网司法拍卖网络平台公开进行第二次拍卖，并确定了拍卖保留价。之后依然流拍。 2020年7月24日，本院作出(2020)陕04执恢2号执行裁定书，对于被执行人陕西鑫军安房地产开发有限公司开发位于泾阳县XX镇XX村XX幢XX、XX、XX、XX、XX、XX号商铺。在淘宝网司法拍卖网络平台公开进行拍卖。因无人竞买而流拍，现申请执行人魏志亮同意以物抵债。遂裁定：一、解除（2019）陕04执恢30号执行裁定书对将陕西鑫军安房地产开发有限公司开发位于泾阳县XX镇XX村XX幢六套房产的查封。二、将陕西鑫军安房地产开发有限公司开发位于泾阳县XX镇XX村XX幢XX商铺作价404.775万元、102商铺作价343.8元、108商铺作价340.155万元、401商铺作价232.101万元、406商铺作价265.347万元、503商铺作价246.51万元，交付申请执行人魏志亮抵偿借款。[位于泾阳县XX镇XX村XX幢XX、XX、XX、XX、XX、XX号商铺的房产的所有权自裁定送达申请执行人魏志亮时起转移。]三、将陕西鑫军安房地产开发有限公司开发位于泾阳县XX镇XX村XX幢六套房产过户至魏志亮名下，原房产证作废。四、申请执行人魏志亮可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户手续。 2020年9月15日，本院作出(2020)陕04执恢2号之一执行裁定书，对被执行人名下涉案房产，因无人竞买而流拍，申请执行人魏志亮同意以物抵债，本院于2020年7月24日将陕西鑫军安房地产开发有限公司开发位于泾阳县XX镇XX村XX幢XX商铺作价404.775万元、102商铺作价343.8万元、108商铺作价340.155万元、401商铺作价232.101万元、406商铺作价265.347万元、503商铺作价246.51万元，交付申请执行人魏志亮抵偿共计1832.688万元借款。经查，被执行人陕西鑫军安房地产开发有限公司暂无可供执行财产，经申请执行人魏志亮同意，该案本次执行程序终结，遂裁定终结本次执行程序。 本院另查明，2020年9月21日，陕西省泾阳县人民法院作出（2020）陕0423破2号民事裁定书，裁定受理陕西鑫军安房地产开发有限公司的破产重整申请。2020年11月16日，陕西省泾阳县人民法院作出（2020）陕0423破2号之一民事决定书，陕西鑫军安房地产开发有限公司的破产重整案，指定陕西永嘉信律师事务所担任管理人，管理人组长为秦涛。 本院认为，本案的争议焦点为对涉案房产的评估程序是否合法及异议人提出异议是否已过相应时效。对此综合分析如下： 第一、关于执行过程中未通知异议人选定评估机构是否程序违法的问题。《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》第三条规定，“人民法院采用随机方式确定评估、拍卖机构。”根据该规定，执行案件双方当事人并不实质参与评估机构的选定。《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第九条虽规定“人民法院选择评估、拍卖机构，应当提前通知各方当事人到场……”，但该规定性质为管理性规定，当事人是否到场并不影响评估机构的选定。且从评估机构选定过程来看，本院已通过随机摇号的方式确定评估机构，机构选定过程并无不当，故被执行人不能以执行法院未告知评估机构的选定方式为由否定评估机构选定活动的有效性。 第二、关于评估结果是否与标的物市场价值相符的问题。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条第一款规定，“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明，评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。”对于被执行人提出的评估机构并未对评估对象进行充分的现场调查，导致评估对象的区位价值、市场价值存在认知偏差；评估机构采取“收益法、比较法”进行评估；评估的房价与市场的实际价格不相符等问题，属于对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出的异议，该异议属于评估机构专业技术范畴，且不涉及《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条第一款规定的评估财产基本信息错误、超出财产评估范围或者遗漏评估财产、评估机构或者评估人员不具备相应评估资质、评估机构程序严重违法的四种情形，本案评估公司已向被执行人作出书面说明，若被执行人对该书面说明仍有异议，应由相关行业协会组织专业技术评审并出具结论。据此，被执行人对评估结果不服不属于执行异议审查范围，本院依法不予审查。 第三、对于本案的评估报告，具备至少两名评估专业人员签名，实地查勘至少一名评估专业人员参与的程序要件，被执行人并未提交相关证据证明本案评估机构程序严重违法的情形。 第四、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》有关条款规定,当事人或利害关系人对评估报告有异议的,可以在收到评估报告后五日内向人民法院提出书面异议。本案被执行人对评估报告向永佳信房地产评估有限公司及本院提出异议的期限符合法律规定，其未超过相应时限要求。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定,裁定如下: 驳回陕西鑫军安房地产开发有限公司管理人的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向陕西省高级人民法院申请复议。 审判长  杨党代 审判员  陈建利 审判员  陈寒瑛 二〇二一年四月二十七日 书记员  陈艺方