抚顺市望花区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0404民初31号原告：赵萍，女，1987年9月2日出生，满族，住抚顺市清原满族自治县。委托诉讼代理人：李雪，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李欣雨，系北京盈科（沈阳）律师事务所实习律师。被告：赵悦，男，1979年5月31日出生，汉族，住抚顺市新抚区。被告：潘亚楠，女，1980年5月13日出生，汉族，住抚顺市新抚区。第三人：徐俊楠，男，1983年7月19日出生，汉族，住抚顺市新抚区。原告赵萍诉被告赵悦、潘亚楠、第三人徐俊楠物权确认纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵萍及委托诉讼代理人李雪、李欣雨、被告赵悦到庭参加诉讼，被告潘亚楠、第三人徐俊楠经本院传票传唤均未到庭参加诉讼，本院缺席审判，现已审理终结。原告赵萍诉称：2010年5月，原告赵萍与第三人徐俊楠相识并在一起同居生活，双方在2013年11月20日登记结婚。登记结婚后，原告和第三人于2014年共同购买了坐落于辽宁省抚顺市望花区冶金开发5号楼北105号房屋，登记在被告赵悦、潘亚楠夫妻名下，由其二人暂时代为持有。该房屋以第三人的名义对外出租。因与被告协商更名事宜未果，故诉至贵院请求依法判令：坐落于抚顺市望花区冶金开发5号楼北105号房屋为原告赵萍和第三人徐俊楠共同共有，并由被告配合原告和第三人办理更名过户手续，过户至原告与第三人名下，以维护原告的合法权益。被告赵悦、潘亚楠共同辩称：原告诉称争议房屋为答辩人于2011年合法购得，并依法办理了房屋权属登记，取得了房屋所有权证书。答辩人对原告所称暂时持有的观点并不知情，原告也未就此事与答辩人进行过协商。《中华人民共和国民法典》规定，不动产的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生法律效力。不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。答辩人购买该房屋后办理了房屋所有权登记，取得了房屋所有权证书，该房屋为答辩人合法财产。原告提出该房屋为其与第三人购买的观点，应提供证据加以证明，否则应当承担不利后果。针对原告提出该房屋以第三人名义对外出租的事实，答辩人认为该行为已经严重侵犯了答辩人的财产权利。原告及第三人未经答辩人同意，私自以自己的名义将房屋出租，答辩人有权利就此事实提出反诉，请求人民法院判令原告及第三人返还因出租房屋所获租金。第三人徐俊楠辩称：原告诉称答辩人与原告于2014年共同购买了抚顺市望花区冶金开发5号楼北105号房屋，并由被告赵悦、潘亚楠代为持有一事，我并不知情。我国法律规定：不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力。不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。被告赵悦、潘亚楠购买房屋并办理了房屋所有权登记，取得了房屋所有权证书，该房屋应为被告赵悦、潘亚楠合法财产，受法律保护。现原告凭空编造事实，提出该房屋为原告与我共同购买的观点，没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明：原告赵萍与第三人徐俊楠于2010年5月份相识建立恋爱关系，并共同生活。2013年11月20日，原告赵萍与第三人徐俊楠登记结婚，2014年1月29日，其婚生子徐悦恒出生。2020年6月19日，原告赵萍与第三人徐俊楠经民政局协议离婚。另查明：被告赵悦、潘亚楠系夫妻关系，在原告赵萍与第三人徐俊楠在婚姻关系存续期间，与第三人徐俊楠相处较好，系朋友关系。2014年6月18日，被告赵悦、潘亚楠与刘晓飞签订《房地产买卖契约》以110万元购买刘晓飞坐落于抚顺市望花区冶金开发5号楼北105号房屋，建筑面积299㎡，购房贷款被告赵悦自认由其偿还，且现已全部偿还完毕。2014年8月28日，第三人徐俊楠与李允财签订《不动产租赁合同》，将抚顺市望花区冶金开发5号楼北105号房屋出租给李允财经营洗浴，租赁期限为3年，从2015年9月30日起至2018年9月30日止，每月租金2500元。从2014年12月11日起至2021年3月10日止，第三人徐俊楠通过招商银行账户向被告赵悦、潘亚楠转款共计119笔1692699.24元，其中转款数额为12000元计35笔。原告赵萍认为涉案房屋实际由其本人与第三人徐俊楠购买，由被告赵悦、被告潘亚楠代持，虽然登记在二被告名下，但此房屋一直以第三人徐俊楠的名义对外出租并收取租金，每月购房贷款由第三人徐俊楠转账给被告赵悦，再由被告赵悦偿还。遂于2021年1月4日诉至本院，请求法院判令：争议房屋为原告赵萍和第三人徐俊楠共同共有，并由被告配合原告和第三人办理更名过户手续，过户至原告与第三人名下，被告赵悦、被告潘亚楠及第三人徐俊楠均对原告赵萍的主张予以否认，且被告潘亚楠及第三人徐俊楠经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院缺席审判。2020年1月21至2022年1月20日，案涉房屋已被设定抵押，抵押金额为200万元，抵押权人为抚顺县农村信用合作联社东四路信用社，2020年5月1日至2021年5月1日，案涉房屋再次被设定抵押，抵押金额为100万元，抵押权人为孙履清。本院确认的上述事实，有原告向法庭提交的原告与第三人徐俊楠共同生活照片，结婚证复印件、离婚证复印件、户口本复印件、《房地产买卖契约》复印件、《房屋租赁合同》复印件、房产证复印件、房屋正面照片、第三人徐俊楠尾号为4045号招商银行账户交易明细表、《不动产产权情况表》等证据材料，以及原告赵萍、被告赵悦签字确认的庭审笔录等在案佐证，以上证据经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案原告赵萍请求确认本人及第三人徐俊楠为案涉房屋的共同共有人，而被告赵悦、被告潘亚楠及第三人徐俊楠均对原告赵萍的主张予以否认，抗辩案涉房屋由被告赵悦、被告潘亚楠购买，被告赵悦、被告潘亚楠为该房屋的所有权人。案涉房屋究竟由谁购买，是本案争议的焦点，为证明本人主张，原告赵萍向本院提交了《房屋租赁合同》复印件、第三人徐俊楠尾号为4045号招商银行账户交易流水等证据，被告赵悦、被告潘亚楠、第三人徐俊楠虽然否认原告赵萍的主张，被告赵悦、被告潘亚楠辩称争议房屋为2011年购买取得，与该房屋于2014年6月18日购买的时间明显不符合，且对购买房屋价款、购房贷款金额均不能明确回答，尤其在购房仅2个月后，2014年8月28日为何由第三人徐俊楠与他人签订房屋租赁合同并收取租金的行为无法做出合理解释，以及对从2014年12月11日起至2021年3月10日止，收取第三人徐俊楠共计119笔转款1692699.24元（其中转款数额为12000元计35笔）的具体原因无法做出合理解释，说明讼争房屋卖房人交付后实际由第三人徐俊楠占有并收益，实际购房人为第三人徐俊楠。原告赵萍以上所举证据仅能证明第三人徐俊楠对讼争房屋享有实际出资人的“事实物权”，这种权利的实际出资人与名义购房人双方之间属于债权法律关系，而非所有权法律关系。理由是：《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”其中法律另有规定的情形是指：因司法裁判、仲裁、政府征收、继承、受遗赠、合法建造等非依法律行为而引起的物权变动，以及土地承包经营权、地役权等，实行登记对抗主义而非登记生效主义的特殊物权。除这些例外情形之外，其他的不动产物权变动都必须严格遵循登记生效主义。借名购房是基于法律行为而取得物权，且权利标的是房屋所有权，显然不属于上述法律另有规定的除外情形，因此必须严格执行登记生效主义，只要借名购买的房屋还没有登记到实际出资人名下，就不能承认实际出资人享有物权。如果承认实际出资人与名义购房人之间关于房屋所有权归属的约定具有物权效力（即直接确认实际出资人是所有权人），等于是采纳了债权意思主义的物权变动模式，这与我国《民法典》的立法指导思想是相抵触的。因此，实际出资人只能根据与名义购房人之间的协议要求名义购房人将房屋所有权转移给实际出资人。亦即，实际出资人仅对名义购房人享有要求办理房屋过户的债权，但不直接对借名购买的房屋享有物权，只有在房屋过户至实际出资人名下后，实际出资人才取得房屋的所有权。本案中，即便原告赵萍主张的事实属实，但也仅对被告赵悦、被告潘亚楠具有债权效力，而无物权效力，故对原告赵萍要求确认坐落于抚顺市望花区冶金开发5号楼北105号房屋为原告赵萍和第三人徐俊楠共同共有的诉讼请求，本院不予支持。另外，鉴于本案涉案房屋的购房贷款虽然由被告赵悦、被告潘亚楠已经还清，但被告赵悦、被告潘亚楠对讼争房屋又设定了抵押权，为保护抵押权人的合法权益，此案需撤销抵押权之后，才能办理讼争房屋的转移登记手续。本案被告潘亚楠、第三人徐俊楠经本院合法传唤，先后两次开庭审理均未到庭，视为放弃举证、质证、辩论的权利，本院依法可缺席判决。据此，依据《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第五百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、驳回原告赵萍要求确认坐落于抚顺市望花区冶金开发5号楼北105号房屋为其本人与第三人徐俊楠共同共有的诉讼请求；二、被告赵悦、被告潘亚楠于本判决生效后30日内，配合原告赵萍将坐落于抚顺市望花区冶金开发5号楼北105号房屋撤销抵押权，并更名过户至原告赵萍与第三人徐俊楠名下。案件受理费14700元，由原告赵萍负担7350元、被告赵悦、被告潘亚楠负担7350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 长 屈 波人民陪审员 张 静人民陪审员 朱秀玉二〇二一年五月十一日书 记 员 王 迪