广西壮族自治区环江毛南族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2016)桂1226民初468号 原告（反诉被告）韦忠领，男，1976年12月23日出生，居民，壮族，住广西环江毛南族自治县。 特别授权委托代理人黄国娴，广西天任律师事务所律师。 被告（反诉原告）黄科彬，男，1964年6月25日出生，壮族，居民，住广西南丹县。 特别授权委托代理人莫焕学，男，1964年6月15日出生，壮族，居民，住广西环江毛南族自治县。 第三人杨花葵，女，1990年2月24日出生，汉族，住广西环江毛南族自治县。 原告（反诉被告）韦忠领与被告（反诉原告）黄科彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月23日受理后，被告黄科彬于2016年7月19日提起反诉。本院依法组成由审判员欧力锐担任审判长，审判员韦瓞绵和人民陪审员莫雄韬参加的合议庭，于2016年8月17日公开开庭进行了合并审理。书记员蔡诚诚担任法庭记录。原告韦忠领的特别授权委托代理人黄国娴及被告黄科彬的特别授权委托代理人莫焕学到庭参加诉讼，第三人杨花葵经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告韦忠领诉称，2013年3月17日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，被告在合同履行期间，违反合同第三条（即乙方如欠交租金超过30天，视同违约，甲方有权收回房屋，并由乙方承担一切违约责任。乙方如提前解约，己多付的房租不予退回。）和第十条（即未经甲方书面同意，乙方不得将出租房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股、抵押或与他人调剂交换使用，否则甲方有权终止合同并没收押金。乙方及第三方必须无条件退还出租房，且由乙方承担一切违约责任。）的约定，未经甲方同意，被告把房子分租给第三人使用，而且严重超过时间不付清房租，原告多次电话和当面向被告追缴，被告仍不及时履行合同。被告的行为严重违反了双方的协议约定，损害了原告的合法权益，为此特诉至本院请求：1、判决解除原告与被告于2013年3月17日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即腾出所租赁的房屋；3、判令被告支付所欠的租金（2016年4月1日起至法院确定履行之日时止）；4、判令被告支付违约金10000元整；5、本案诉讼费由被告承担。 本诉原告韦忠领对其陈述事实在举证期限内向法庭提供的证据有： 1、原告身份证复印件，证明原告基本身份情况； 2、《个人租房合同》，证明原、被告于2013年3月17日签订的租房合同合法有效； 3、《合同书》，证明被告未经原告书面同意而擅自将出租楼的一楼门面转租给第三人杨花葵的事实。 本诉被告黄科彬答辩并反诉称，1、本诉原告擅自单方解除合同属违约行为，应当按照合同约定向反诉原告支付违约金10000元。2013年3月17日本诉原告与反诉原告签订《个人租房合同》第一条约定租期从2013年4月1日至2018年3月31日；第二条约定租金付款日期为每年的4月份以前。第四条约定租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金10000元。但本诉原告在履行合同过程中却单方强行终止合同，先后通过向本诉被告发送短信方式和在租赁房屋门口张贴《通告》方式，要求本诉被告于2016年3月18日前搬离租赁房屋，其行为违反了双方签订的《个人租房合同》的第四条约定。2、反诉原告在履行合同中并不存在转租行为，而只是将租赁房屋的一楼租给他人（先后分租给廖永耀、蒙俊轩、杨花葵），属于分租行为，因此其行为并未违约，也不违法。况且本诉原告对反诉原告分租的行为是默许和认可的，反诉原告从2014年6月30日开始分别将租赁房屋的一楼先后分租给廖永耀、蒙俊轩、杨花葵，时间长达两年之久，从本诉原告发给反诉原告的短信和在房门上张贴《通告》可推定其一直知道反诉原告将一楼分租给他人的事实。即使是转租，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。故反诉原告不构成违约，不应承担擅自转租的违约责任。3、反诉原告并未延迟支付房屋租金。双方签订的《个人租房合同》第二条约定租金应在每年4月份以前支付，而反诉原告每年的租金都在当年的4月份前支付，符合合同约定。4、在本诉原告的强行下，反诉原告已经将承租的房子交回本诉原告掌管，双方已经终止租房合同。2016年3月26日晚8时许，反诉原告在第三人杨花葵在场情况下，反诉原告与本诉原告达成口头约定，由本诉原告自行处理杨花葵租用一楼前提下，经清点，反诉原告当场将整栋出租楼房的钥匙移交给本诉原告，因此，本诉原告已经违约全部提前收回出租的房屋，双方已经终止了租房合同。5、本诉原告应当依法退回反诉原告的押金10000元。本案合同第五条约定：签约时，承租人须支付租房押金壹万元，该押金不得冲抵房租。在合同到期或解除后，甲方在乙方不拖欠任何费用和保持室内设施完好的情况下即返还押金。现本诉原告已经全部收回房屋，双方已经终止了租房合同，而且反诉原告也没有拖欠任何费用，故本诉原告应当按照约定返还反诉原告押金10000元及支付逾期返还押金的相应利息100元。综上所述，本诉原告的起诉没有事实和法律依据，请求驳回其全部诉讼请求，同时为维护被告的合法权益，特提起反诉并请求：1、判令本诉原告按合同约定向反诉原告支付违约金10000元；2、判令本诉原告返还反诉原告押金10000元及逾期返还押金的利息100元，以上款项合计共20100元；3、本案的诉讼费由本诉原告承担。 本诉被告黄科彬为其抗辩和反诉请求在举证期限内提供的证据有： 1、《个人租房合同》，证明本诉原告与反诉原告签订租房合同的事实； 2、手机短信复印件，证明本诉原告提前终止合同而未按约定提前两个月通知反诉原告而强行终止合同的事实； 3、覃某身份证复印件及《证明》一份，证明本诉原告没有按合同约定履行义务，单方强行终止合同，其行为属于违约； 4、《通告》，证明本诉原告未依约履行合同义务及单方强行终止合同构成违约的事实； 5、反诉原告与廖永耀分租《合同书》，证明反诉原告从2014年7月开始将租得房子分租给廖永耀及本诉原告应当从2014年7月知情分租情况； 6、反诉原告与蒙俊轩分租《合同书》，证明反诉原告将租得房子分租给蒙俊轩及本诉原告应当知情分租的事实，同时证明其知情分租已超过6个月； 7、反诉原告与杨花葵分租《合同书》，证明反诉原告将租得房子分租给杨花葵及本诉原告应当知情分租的事实，同时证明其知情分租已超过6个月； 8、《收据》2张及农村信用社的活期存款历史明细查询单2份，证明反诉原告没有拖欠本诉原告2016年4月以前的房租； 9、杨花葵的身份证复印件及证明一份，证明本诉原告已经强行单方终止合同，反诉原告已经将房屋移交给本诉原告的事实； 10、《收据》一份，证明租房合同已经提前终止，本诉原告应当立即退还反诉原告原交纳的押金10000元及并依法支付押金的利息； 反诉被告韦忠领针对反诉原告黄科彬的反诉答辩称，从反诉状中看出反诉原告在2016年3月11日支付最后一笔3000元租金时是只支付2015年4月-2016年4月的租金，而根据双方签订的《个人租房合同》第二条的约定，2015年4月-2016年4月的租金，被告应在2015年3月之前支付给原告，因此可以认定反诉原告违约事实明显，故反诉原告的反诉请求没有任何事实和法律依据，请求法院依法驳回被告的各项反诉请求。 第三人杨花葵未向法庭提交书面答辩意见。 第三人杨花葵向法庭提交证据： 1、身份证复印件，证明杨花葵身份情况； 2、《合同书》，证明杨花葵和黄科彬存在房屋租赁的事实； 3、收条，证明杨花葵向黄科彬支付2015年12月18日至2016年6月11日止房屋租金及押金的事实； 经开庭质证，原告向法庭提供的证据，被告对证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据3的转租事实无异议，但对其证明内容有异议，认为原告不在合同上签字并不表示原告不知情转租情况，更不代表原告不同意被告转租。被告向法庭提供的证据，原告对证据1的真实性、合法性、关联性无异议；对证据2的真实性有异议，认为该证据反而证明被告拖欠租金及原告追款的事实；对证据3的证明目的有异议，该证据并不能证明原告违约的事实；对证据4的真实性、合法性没有异议，但对其证明目的有异议，该证据反而证明被告因拖欠租金才致原告要求解除合同，原告并未违约；对证据5、6、7的真实性有异议，该证据不能证明原告知道被告转租房屋并同意的事实；对证据8的真实性没有异议，该证据恰恰证实被告拖欠2015年-2016年的租金至2016年3月31日才支付给原告，而根据合同约定，被告应在2015年4月份前支付完毕；对证据9的合法性无异议，但对其证明内容和证明目的有异议，而真实情况是因双方当时协商不妥，原告当时并未拿回钥匙；对证据10的证明目的有异议，不能证明房屋租赁合同已提前终止的事实。原告及被告对第三人杨花葵提供的3份证据的合法性、真实性及关联性均无异议。本院认为，原告提供的证据及被告证据1、4、5、6，7、8、10以及第三人提供的证据均来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，可以作为认定本案事实的依据；被告的证据2因来源不合法，不能作为本案定案依据；被告的证据3、9，因原告对其证明内容有异议，且证人覃某、杨花葵无正当理由不到庭接受质证，故对该两份证据的证明内容不予认可。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：涉案租赁房屋系韦美决所有，本诉原告韦忠领系韦美决之子，2013年2月韦美决委托其子韦忠领代其将涉案房屋对外出租。2013年3月初，本诉原告韦忠领与本诉被告黄科彬经充分协商，口头约定韦忠领将其位于环江县屋出租给黄科彬经营使用。2013年3月10日，黄科彬向韦忠领交纳租房押金10000元及2013年4月1日至2014年3月31日的部分房租2000元，之后韦忠领便将出租房屋交付黄科彬使用。2013年3月17日，以韦忠领为甲方与黄科彬为乙方补充签订《个人租房合同》，合同约定：1、租赁房屋及租赁期限：出租房屋占地面积32平方米，建筑面积200平方米，共五层，租赁期限2013年4月1日至2018年3月31日；2、租金支付：本房屋年租金为人民币26000元，按年结算一次。具体付款日期：每年4月份以前，先收房租后使用，以甲方收到为准；3、违约责任：合同第三条约定“乙方如欠交租金超过30天，视同违约，甲方有权收回房屋，并由乙方承担一切违约责任……。”第四条约定：租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金壹万元整。第十条约定：“未经甲方书面同意，乙方不得将出租房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换使用，否则甲方有权终止合同并没收押金。乙方及第三方必须无条件退还出租房，且由乙方承担一切违约责任。”4、押金收取：第五条约定“签约时，承租人须支付租房押金，即人民币壹万元整。该押金不得冲抵房租。在合同到期或解约后，甲方在乙方不拖欠任何费用和保持室内设施完好的情况下返还押金。”双方还就其他的合同权利义务进行了约定。合同签订后，黄科彬便陆续将承租房屋的二至四楼的房屋出租给他人居住使用，同时其也向韦忠领补交了2013年4月1日至2014年3月31日的部分房租24000元。2014年11月16日，黄科彬向韦忠领交纳了2014年4月至2015年3月房租共计26000元。之后其又分别于2015年5月1日、2015年7月17日向韦忠领转账支付2015年4月至2016年3月的房租15000元、8000元（共计23000元）。2016年3月11日，黄科彬又将2015年4月至2016年3月的剩余租金3000元转账支付给韦忠领。同年3月12日，韦忠领因黄科彬拖延支付租金而通知其终止合同并在出租房的大门张贴通告，载明：各租住户，房子租期已到，请各租住户于2016年3月18日自行搬离，否则后果自负。为此，同年3月23日，出租楼房的二楼以上的租户已全部搬离并将承租房屋移交黄科彬，而承租一楼门面的第三人杨花葵因与黄科彬协商经济补偿未妥，现仍继续经营该门面。之后黄科彬因与韦忠领协商押金的返还事宜未果而拒绝支付2016年4月至今的租金。为此，韦忠领于2016年5月23日向本院起诉并提出上述诉求。2016年7月19日，黄科彬向本院提起反诉，请求判决韦忠领向其支付违约金10000元、返还押金10000元及押金利息100元（三项合计20100元）并由韦忠领承担本案诉讼费用。 另查明，2014年6月30日，黄科彬与廖永耀签订《合同书》，约定由其将承租房屋的一楼门面出租给廖永耀经营，租期为2014年7月10日至2018年7月10日，租金每月800元。同年12月27日，双方经友好协商后同意终止合同书并进行了门面移交。2015年1月10日，黄科彬与蒙俊轩签订《合同书》，其又将该门面出租给蒙俊轩，租期为2015年1月10日至2018年1月10日，租金每月800元，门面押金4000元。约同年11月份，双方经协商便同意终止合同履行。同年12月11日，黄科彬与第三人杨花葵签订《合同书》，约定黄科彬将上述一楼门面出租给杨花葵，门面租期为2015年12月18日至2018年1月17日，租金为每月800元，门面押金4000元，同年12月12日，第三人杨花葵向黄科彬支付门面押金4000元及第一季度（2015年12月18日至2016年3月18日）租金2400元，而黄科彬也将出租的门面交付杨花葵经营使用。2016年3月9日，杨花葵向黄科彬交纳第二季度（2016年3月12日至2016年6月11日）租金2400元及电费330元。 本案争议焦点：1、本诉原告韦忠领与本诉被告黄科彬于2013年3月17日签订的《个人租房合同》是否合法有效？2、韦忠领与黄科彬在履行本案合同中是否存在违约行为？3、本诉原告韦忠领的各项诉讼请求是否有事实和法律依据？4、反诉原告黄科彬的各项反诉请求是否有事实和法律依据？ 本院认为，一、关于涉案的《个人租房合同》是否合法有效问题。韦忠领与黄科彬于2013年3月17日签订的《个人租房合同》是双方在平等、自愿的基础上达成的，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，亦不损害社会公共利益和第三人合法权益，合同合法有效，双方均应依约诚信履行合同义务。 二、关于韦忠领与黄科彬在履行本案合同中是否存在违约行为问题？本案中，合同第十条约定：“未经甲方书面同意，乙方不得将出租房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换使用，否则甲方有权终止合同并没收押金……”，但黄科彬却擅自将承租房屋二至四楼的房屋转租给他人，2014年6月至2015年12月，其将承租的一楼门面先后转租给廖永耀、蒙俊轩、杨花葵，故黄科彬擅自转租的行为已构成违约，韦忠领有权依照合同约定终止合同并没收押金，并要求第三方无条件退还出租房。合同第二条约定：租金按年结算一次，付款日期在每年4月份以前，先收房租后使用；第三条约定乙方如欠交租金超过30天，视同违约，甲方有权收回房屋，并由乙方承担一切违约责任。按照合同先收房租后使用及租金应在每年4月份前一次性支付的明确约定，则涉案承租房屋2015年4月1日至2016年3月31日的租金26000元，黄科彬本应在2015年4月份之前一次性支付韦忠领，但黄科彬却分三次向韦忠领支付该年租金，即分别于2015年5月1日、2015年7月17日、2016年3月11日向韦忠领转账支付租金15000元、8000元、3000元（共计26000元），黄科彬拖延支付租金已明显超过30天，其行为已构成违约，作为出租人的韦忠领可依合同约定有权收回房屋，故韦忠领于2016年3月12日在出租楼房大门张贴搬离通告，其行为并未违反合同“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2个月书面通知对方”的约定，故其在履行合同中并未违约。 三、关于本诉原告韦忠领的各项诉讼请求是否有事实和法律依据问题。1、涉案合同应否解除问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，涉案房屋2015年4月1日至2016年3月31日的租金，黄科彬本应在2015年4月前一次性支付，而其直至2016年3月16日才完全支付韦忠领，且2016年4月份至今的房屋租金仍分文未付予韦忠领，其行为已构成迟延支付租金。因此，作为出租人的韦忠领有权请求解除合同，故韦忠领请求解除双方于2013年3月17日签订的《个人租房合同》，于法有据，本院予以准许。2、黄科彬应否腾出租赁房屋问题。涉案《个人租房合同》第三条约定“乙方如欠交租金超过30天，视同违约，甲方有权收回房屋，并由乙方承担一切违约责任。”又根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，本案中，黄科彬迟延支付租金已明显超过30天，韦忠领有权请求收回出租的房屋，鉴于现第三人杨花葵正在经营涉案房屋的一楼门面，但因韦忠领与黄科彬之间的租房合同系基础合同，且已解除，则黄科彬与杨花葵之间的转租合同便无存在的基础，亦因基础合同的解除而解除，故第三人杨花葵因该转租合同而取得的承租楼房的一楼门面应退还给韦忠领，至于退还门面是否造成其经济损失问题，不属于本案审理范围，第三人杨花葵可另案起诉处理。故对于本诉原告韦忠领提出的要求本诉被告黄科彬立即退还租赁房屋的诉求，有事实和法律依据，本院予以支持。3、黄科彬应否支付韦忠领租金问题。本案中，韦忠领是整栋房屋出租给黄科彬，虽涉案楼房的二楼以上的房屋均已于2016年3月23日腾空，但房屋的钥匙仍未交付韦忠领，且第三人杨花葵至今仍在经营该房屋的一楼门面。同时黄科彬从2016年4月1日至今的房屋租金均分文未付韦忠领，故其应向韦忠领支付从2016年4月1日至涉案楼房退还之日止按年租金26000元计算的相应租金。4、黄科彬应否支付违约金问题。涉案合同第十条约定“未经甲方书面同意，乙方不得将出租房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换使用，否则甲方有权终止合同并没收押金。乙方及第三方必须无条件退还出租房，且由乙方承担一切违约责任。”。结合本案，承租人黄科彬未经出租人韦忠领书面同意而擅自将承租房屋转租，韦忠领有权终止合同并可以没收黄科彬原交纳的押金10000元，但因双方对违约责任约定不明确，且韦忠领也未能举证证明黄科彬的违约造成其经济损失的依据及具体数额，对此其应依法承担举证不能的不利后果。因此，韦忠领请求黄科彬支付违约金10000元，缺乏事实根据，本院不予支持。 四、关于反诉原告黄科彬的各项诉讼请求是否有事实和法律依据问题。基于以上论述，本案中，黄科彬迟延支付韦忠领租金和擅自将承租房屋转租他人，其行为已构成违约。根据合同约定，韦忠领有权没收押金，同时其因黄科彬迟延支付租金及擅自将房屋转租、分租他人而请求解除合同并张贴搬离通告，其行为并未违约，故黄科彬请求韦忠领向其支付违约金10000元以及返还押金10000元及其利息100元没有事实根据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百二十四条第二款、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、解除本诉原告韦忠领与本诉被告黄科彬于2013年3月17日签订的《个人租房合同》； 二、本诉被告黄科彬应于本判决生效之日起十日内向本诉原告韦忠领退还承租楼房的二至五层房屋； 三、本诉被告黄科彬应于本判决生效之日起十日内向本诉原告韦忠领支付从2016年4月1日至涉案楼房退还之日止按年租金26000元计付的相应租金； 四、第三人杨花葵应于本判决生效之日起十日内退还承租楼房的一楼门面给本诉原告韦忠领； 五、驳回本诉原告韦忠领的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告黄科彬的反诉请求。 本诉案件受理费160元，反诉案件受理费151元，两项合计311元，由本诉被告黄科彬负担。 上述债务，义务人应于本案判决规定的履行期限内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。 审判长  欧力锐 审判员  韦瓞绵 审判员  莫雄韬 二〇一六年十月十一日 书记员  蔡诚诚 本判决所适用法律： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 appoint