江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终4420号上诉人（原审原告、诉讼代表人）：徐志敏，女，1955年9月21日出生，汉族，住常州市钟楼区。上诉人（原审原告、诉讼代表人）：付某甲，女，智力二级残疾者，1984年5月9日出生，汉族，住常州市天宁区。法定代理人：付某乙，男，系付某甲父亲，1950年7月7日出生，汉族，住常州市天宁区。上诉人（原审原告）：李晓萍，女，1949年4月29日出生，汉族，住常州市武进区。上诉人（原审原告）：蒋斌，男，1969年2月9日出生，汉族，住常州市天宁区。上诉人（原审原告）：张艳，女，系蒋斌妻子，1972年7月21日出生，汉族，住常州市天宁区。上诉人（原审原告）：赵晖，男，1982年10月15日出生，汉族，住常州市天宁区。上诉人（原审原告）：陈萍，女，1971年12月19日出生，汉族，住常州市天宁区。上诉人（原审原告）：尹天勤，男，1957年3月12日出生，汉族，住常州市金坛区。上诉人（原审原告）：谢夕芳，女，系尹天勤妻子，1961年12月23日出生，汉族，住常州市金坛区。上诉人（原审原告）：钱卫华，男，1969年10月24日出生，汉族，住常州市天宁区。上诉人（原审原告）：黄俊杰，男，1972年4月18日出生，汉族，住常州市武进区。上诉人（原审原告）：牟裕清，男，1968年10月2日出生，汉族，住常州市钟楼区。上诉人（原审原告、诉讼代表人）：傅建平，男，1953年12月23日出生，汉族，住常州市武进区。上诉人（原审原告）：张丽萍，女，系傅建平妻子，1958年12月17日出生，汉族，住常州市武进区。上诉人（原审原告、诉讼代表人）：傅丽萍，女，1968年12月16日出生，汉族，住常州市天宁区。上诉人（原审原告）：张洁，女，1971年1月2日出生，汉族，住常州市天宁区。上诉人（原审原告、诉讼代表人）：谢嵘，女，1963年10月12日出生，汉族，住常州市天宁区。上诉人（原审原告）：何宇华，女，1976年2月5日出生，汉族，住常州市武进区。上述十八位上诉人推选的共同诉讼代表人：徐志敏、付某甲（法定代理人付某乙）、傅建平、傅丽萍、谢嵘。被上诉人（原审被告）：常州市福源恒商贸有限公司，住所地常州市钟楼区鹏欣丽都6幢306室。法定代表人：李静。委托诉讼代理人：袁先宏，江苏益同盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李宁，男，1956年12月11日出生，汉族，住常州市钟楼区。被上诉人（原审被告）：李静，女，1951年6月25日出生，汉族，住常州市钟楼区。上诉人徐志敏、付某甲、李晓萍、蒋斌、张艳、赵晖、陈萍、尹天勤、谢夕芳、钱卫华、黄俊杰、牟裕清、傅建平、张丽萍、傅丽萍、张洁、谢嵘、何宇华十八人因与被上诉人常州市福源恒商贸有限公司（以下简称福源恒公司）、李宁、李静返还原物纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2020）苏0404民初1055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐志敏、付某甲、李晓萍、蒋斌、张艳、赵晖、陈萍、尹天勤、谢夕芳、钱卫华、黄俊杰、牟裕清、傅建平、张丽萍、傅丽萍、张洁、谢嵘、何宇华上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判被上诉人对上诉人的位于常州市南大街50号大楼内一、二层经营性用房专有部分的商铺，按照《房屋所有权证》内所标明的《房地产平面图》恢复原状，并返还给上诉人；3.依法改判解除被上诉人对上诉人的位于常州市南大街50号大楼一、二层经营性用房专有部分商铺的非法委托租赁权，并将该租赁商铺返还给上诉人；4.一审诉讼费及二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决书认定事实不清楚，争议焦点不明确。1.坐落于常州市南大街50号的福源恒商城并非系汇源公司并购后取得（详见一审判决书第8页倒数第3行），汇源公司是个仅有50万元注资的房地产中介公司（详见《原告举证目录》证据二十、汇源公司企业信息）没有实力并购福源恒商城。事实是：2000年9月，原常州市天元商业大厦为了减轻企业债务，经主管单位钟楼区贸易局，以及钟楼区政府批准，逐渐将大厦的一、二层通过债务转让的方式委托汇源公司代售房产。汇源公司将大厦一、二层分隔为具有特定物理空间的经营性房屋后（详见《原告举证目录》证据六、汇源公司ＶＣＤ宣传片，证据七、汇源公司售房广告资料），又将天元商业大厦改名为福源恒商城对外代售房产。一审判决书故意以“并购”二字夸大事实，其目的就是很容易给人造成错觉，好象福源恒商城（原天元商业大厦）全部属于汇源公司老板李宁的资产。其实，李宁在福源恒商城一、二层内自购的经营性用房专有部分商铺（以下简称专有商铺），只占所有专有商铺总数量的50%。李宁就是依靠这50%专有商铺数量优势，霸凌其他相邻的散户小业主，以其所谓的“业主代表小组”名义，未经上诉人（散户小业主）许可，强迫统租了上诉人各自的专有商铺。2.购买专有商铺时，上诉人徐志敏并未与福源恒商城签订《委托经营协议书》，而是自营开店9个月后，因受到南大街改造影响，自营开店出现了困难，才与福源恒公司签订了十年期限《委托经营协议书》。像徐志敏这样的例子举不胜举。例如：上诉人陈萍于2000年10月买房，自营开店13个月，于2001年11月与福源恒商城签订了十年期限《委托经营协议书》。上诉人傅建平于2001年1月买房，自营开店8个月，于2001年9月份与福源恒商城签订了十年期限《委托经营协议书》。他们都是在南大街改造之后，才与福源恒商城签订《委托经营协议书》，在此之前，他们都曾占有各自的专有商铺自主经营过。因福源恒商城实为市场名称，真正的实际承租人是福源恒商贸有限公司，法人代表是李静，在此暂不赘述。3.判决书确定了本案案由为返还原物纠纷一案。根据《物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物”。因此，返还原物纠纷案所要解决的法律关系是物权纠纷。可是一审判决书却将与本案毫无关系的陈菊生合同无效纠纷案，以及贺风雷合同纠纷案（详见被上诉人一审举证的二个证据）的判决结果写入了本案判决书，这是极端错误的。本案为返还原物纠纷案，陈菊生案为合同无效纠纷案，贺风雷案为合同纠纷案，所处理的法律关系都不相同，怎能混为一谈？根据《最高法院关于适用民事诉讼法的解释》第二百四十七条规定，只要诉讼当事人不相同，诉讼标的不相同，诉讼请求不相同，就不构成同案重审。因此，陈菊生合同无效纠纷案、贺风雷合同纠纷案与本案并非是同案，故被上诉人一审举证的二个证据对本案不应发生法律效力，亦不能作为本案的证据。4.至于判决书所确认的本案争议焦点，即“涉及产权式商铺经营方式决定权争议”（详见一审判决书第15页顺数第6行)，实在是无稽之谈，啥叫“产权式商铺”？其实上诉人、被上诉人双方都弄不明白，因为“产权式商铺”没有法律依据，在《物权法》中根本找不到“产权式商铺”的法规，只有“建筑物经营性用房专有部分”的法规，法无规定不可为！因此，一审判决书所确认的争议焦点是不明确的。上诉人认为：本案“最大的讼争焦点是涉案专有商铺是否属于建筑物经营性用房专有部分，答案是肯定的。”（详见2020年7月22日下午法庭辩论，上诉人宣读并提交的《原告辩论意见》)。根据本案案由，本案重在明确谁才是涉案专有商铺的实际所有权人，因为，只有建筑物经营性用房专有部分的所有权人，才能对各自的专有商铺享有占有、使用、收益和处分的权益。权利人可以请求法院判令无权占有人返还原物。因此，本案的争议焦点应当是：涉案专有商铺是否属于建筑物经营性用房专有部分，而决不是什么“产权式商铺经营方式”。二、上诉人围绕诉请，当庭向一审法庭提交并陈述了二十项证据，却未被审判长采纳。1.上诉人的所有权证及土地证证据证明：上诉人专有商铺坐落于南大街50号一、二层内，属于经营性用房专有部分。房管局及国土局颁发的产权证均载明是私有产权，受国家法律保护，能够单独低押或买卖。2.《房地产平面图》证据证明：该图是附在上诉人产权证内，与产权证具有同等效力，产权人的专有商铺不允许任何人随意拆毁。3.《商品房购销合同》证据证明：合同中既无售后返租条款，也无指定或约定委托租赁给第三人的规定。4.《房屋及设施设备维修基金收据》证据证明：上诉人不但对经营性用房专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分也享有共有和共同管理的权利。5.上诉人专有商铺原状的彩色照片，汇源公司售房时的ＶＣＤ宣传片及各种广告资料证据证明：上诉人购买的专有商铺具有构造上的独立性及利用上的独立性，能够明确区分，可以排他使用。照片、ＶＣＤ、广告资料均展示了南大街50号一、二层所有专有商铺的原状，一层为玻璃分隔的专有商铺，二层为砖墙分隔的专有商铺，铺铺都有门牌号码。广告资料还特别载明：“231间独立商铺，间间产权独立”，“买下来传世万代，自营、租赁来回赚”，该广告语即是汇源公司对购房业主的允诺，按合同法规定，即使未载入商品房购销合同中，也应当视为该合同的内容。6.上诉人《装修保证金》、《经营保证金》、《电表增容费》收据，以及《福源恒百货商城管理责任协议书》证据证明：上诉人曾占有各自的专有商铺自主经营过，自主装修过，并且每个专有商铺安装一电表。为此，根据《最高法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律苦干问题的解释》第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”。故上诉人一审举证，足于证明上诉人购买的专有商铺，确实具有构造上的独立性及利用上的独立性，并且经过登记取得了不动产证，这符合建筑物区分所有权的构成要件，上诉人的专有商铺决不是什么所谓的“产权式商铺”。应根据《物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权力”。未经建筑物专有部分业主的同意，任何单位及个人都不可侵犯及占有。由于一审法官对上诉人的举证置若罔闻，作出了错误判决，希望二审法院能采纳上诉人的证据。三、一审判决书故意混淆本案的事实与真相。1.一审判决书认定：福源恒商城统一于2012年2月29日将商铺还给业主（详见一审判决书第9页顺数第6-7行），事实上并非是福源恒商城，而是实际承租人福源恒商贸有限公司于2012年2月29日通知上诉人到福源恒商城接收各自的专有商铺，从4幅交付时的照片（详见《原告举证目录》证据十三、福源恒商贸有限公司2012年2月29日《商位交接通知》及交付时的4幅照片）可以看出，福源恒商城已变成废墟，所有业主的专有商铺已不复存在，全部被实际承租人、本案的被上诉人福源恒商贸有限公司拆毁，被上诉人并没有如实交付上诉人的专有商铺，玩的是虚假交付，至今也未与上诉人办理交接手续。其未经专有商铺权利人许可，擅自拆毁建筑物内经营性用房，其行为已经触犯了刑律。2.被上诉人福源恒商贸有限公司，早在一年前于2011年3月15日就向全体业主致函承诺：“全部租赁到期后，公司将把商位全部归还给业主”。（详见《原告举证目录》证据十二、《至南大街50号一楼业主函》）。事实与证据证明，前十年，上诉人与福源恒商城签订《委托经营协议书》，实际承租人是福源恒商贸有限公司，法人代表是李静。本案经过一审，这已是双方都不争的事实。可是，一审判决书中却找不到被上诉人福源恒商贸有限公司了，代之而来的是莫名其妙的福源恒公司。更重要的是，一审判决书中既然已经确认福源商城为市场名称，无法人资格（详见一审判决书第9页顺数第3行)，那么，为什么还要将福源恒商城作为虚假返还上诉人专有商铺的民事主体？一年前承诺还铺的应当是福源恒商贸有限公司吧！这岂不是故意为实际承租人即本案的被上诉人福源恒商贸有限公司金蝉脱壳，充当保护伞。3.被上诉人福源恒商贸有限公司作为实际承租人，于2012年3月17日继续函告业主，承认“至于商位之间的玻璃隔断……经过多年统一委托招商经营的实际情况，早已不复存在”。（详见《原告举证目录》证据十四《福源恒商贸有限公司2012年3月17月函告》)，事实说明，签订前十年期《委托经营协议书》之前，被上诉人各自专有商铺相邻之间确实存在玻璃隔断。被上诉人于2012年2月29日交付时并未恢复专有商铺的玻璃隔断，等于没有恢复原状。可是判决书还是闭眼说瞎话：福源恒商城统一于2012年2月29日将商铺返还给业主（详见一审判决书第9页顺数第7行)。4.本案一审判决书认定事实逻辑混乱。开始认定涉案商铺为独立产权商铺，上诉人均为各自商铺房屋的所有权人。尔后又说本案原告所购“商位”不同于独立的商铺，最后又说涉及产权式商铺经营方式。判决书认定事实前后矛盾，开始的认定还符合事实，后面的认定缺乏证据证明。事实上，依照《物权法》第六章规定，上诉人的专有商铺应为建筑物内经营性用房专有部分。四、一审判决适用法律确有错误。1.上诉人认为，本案案由为返还原物纠纷案，所涉及的是物权纠纷，处理返还原物纠纷案的法律依据主要是《物权法》第三十四条，即“无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物”，因此，本案区分物权的实际权利人非常重要，根据《最高法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；并且经过产权登记取得所有权证，就属于《物权法》第六章建筑物区分所有权的构成要件。为此，一审法院应当在建筑物区分所有权的基础上确认谁是有权占有人，谁是无权占有人，作为无权占有的非法权利人理应向有权占有的合法权利人返还原物。可是，一审法院既没有按《物权法》第三十四条公平审案，也没有按《物权法》第六章业主的建筑物区分所有权的规定，区分不动产的权利人，就驳回上诉人返还原物的诉请，这是极端错误的。2.上诉人认为，《物权法》第七十一条是为业主建筑物专有部分设立的保护墙，即“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权力”。可是，一审法院不分青红皂白，依照《物权法》第七十一条驳回上诉人的诉请，岂不是颠倒黑白。3.上诉人认为，《物权法》第七条规定，即“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”。此规定应当是防止或限制黑恶势力欺行霸市，以强占、强租、强取、强夺等非法手段取得和行实物权，获取不正当收益。原本是保护公共利益和他人合法权益的良法，却被一审法院错误适用本案。请问一审法官：上诉人都是南大街50号大楼一、二层经营性用房专有部分的业主，自2012年2月29日起，上诉人不愿意再接受李宁、李静的中间盘剥，想直接办照，自营开店，且过去就自营开店过（详见《原告举证目录》证据九、《装修保证金》和《经营保证金》），并无不当。而只有3万元注册资金的双子房产中介有限公司被强加给上诉人搞所谓的统一出租，并以非法定主体的所谓“业主代表小组”名义，违法侵占并取得和行使了上诉人的物权，强迫掠夺了上诉人的私有财产，为赚取相邻的散户小业主的租金差价，剥夺了上诉人对各自建筑物专有部分本应享有的占有、使用、收益和处分的权利。显然，一审判决严重违反《民事诉讼法》第七条规定的“人民法院审理民事案件，必须以事实为根据，以法律为准绳”。综上，一审判决罔顾事实、罔顾证据、罔顾法律，袒护被上诉人侵害上诉人的私有财产，破坏法治建设。上诉人将持续维权。福源恒公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案所涉商铺在经营之初，因受网购冲击，经营户严重亏损无法继续纷纷撤场，经相关部门协调，福源恒公司逐步接受业主委托统一经营。福源恒公司自接受委托后，在“非典”及南大街拆迁改造，大楼长期无法开展经营，福源恒公司承担巨额亏损，付清业主每年8%十年共80%多的投资回报。委托经营期满，福源恒公司无力继续接受委托，故委托关系终止，商位即归还上诉人。福源恒公司将房屋清理整洁、聘请房产测绘部门进行定址，并多次书面通知上诉人接手商位。此后福源恒公司不再占有、使用上诉人的商位，因此，上诉人起诉要求福源恒公司交还商位的诉请不能成立，一审判决驳回上诉人诉请是正确的。二、本案商铺属于产权式商铺，不同于独立商铺。上诉人的商铺实际属于商位，在《房地产买卖契约》及《委托经营协议书》中也明确为“商位”，没有墙体及独立的附属设施，不具完整意义上的独立性，且单个商位处于大楼的整体范围之中，其使用功能的实现依赖于物业整体功能的实现；因此，商位业主行使物权受到其他商位业主整体意志的限制。至于上诉人所主张的原部分经营摊位之间的玻璃隔断，是当初福源恒百货商城根据当时的经营情形设置的，并不属于商位固有设施，经营情形也须根据市场实际情况而改变，否则无法统一经营，正因为如此，委托经营协议书并无答辩人需将商位恢复原样的约定，因此，上诉人要求答辩人恢复原状没有依据。三、现商铺经业主大会决议，进行统一出租，由相关商家承租经营。答辩人与业主委托经营期结束后，由于业主意见不一，商铺长期空关，为此，经相关政府部门组织协调，召开业主大会，选举业主代表，通过大会决议，明确统一委托出租尽快获得回报是大多数业主的共同愿望，体现了全体业主的共同利益。2013年1月13日成功招租到商家谢爽入驻并签订相关协议。现商位由相关商家承租经营。且现委托出租事宜与答辩人无关，上诉人起诉答辩人与事实不符，主体错误，不能成立。四、上诉人对法律的理解片面、有误。商位的统一委托经营属于《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即合法有效。《最高人民法院公报》2006年第6期（总第116期）在南京中级人民法院《新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷二审案》裁判摘要中也明确：分割商铺即产权式商铺的业主行使权利应受到其他商铺业主整体意志的限制。江苏省高级人民法院《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》也明确：“整体出租过程中，有小部分业主主张未经其同意，要求停止侵害、恢复原状的，从个人利益与整体利益的平衡角度看，不予支持。对于整体利益的判断，应根据《物权法》第76条规定的多数业主的意思表示，在业主代表或者业委会获得合法的权利授权的情况下，根据不同的决策事项，经过专有部分占建筑物总面积过半数或过三分之二的业主且占总人数过半数或过三分之二的业主同意，来判断是否符合整体利益。”综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，不能成立，请求依法驳回其上诉。李宁、李静未作辩称。徐志敏、付某甲、李晓萍、蒋斌、张艳、赵晖、陈萍、尹天勤、谢夕芳、钱卫华、黄俊杰、牟裕清、傅建平、张丽萍、傅丽萍、张洁、谢嵘、何宇华向一审法院起诉请求：1、判令福源恒公司、李宁、李静对原告的位于常州市南大街50号大楼内一、二层经营性用房专有部分商铺，按照房屋所有权证所标明的房地产平面图恢复原状，并返还给原告；2、判令解除福源恒公司、李宁、李静对原告的位于常州市南大街50号大楼一、二层经营性用房专有部分商铺的非法委托租赁权，并将该租赁商铺返还给原告；3、本案诉讼费用由福源恒公司、李宁、李静承担。一审法院认定事实：李宁系汇源公司股东、执行董事、法定代表人，李静系该公司监事。李静系福源恒公司控股股东、执行董事兼总经理、法定代表人。坐落于常州市钟楼区南大街50号的福源恒商城（以下简称福源恒大厦）系汇源公司并购后取得，该公司将福源恒大厦一、二层分割为独立产权商铺后对外销售，徐志敏等人分别于2000年前后购买了商铺，并领取了各自商铺的房屋所有权证，徐志敏、付某甲、李晓萍、蒋斌、张艳、赵晖、陈萍、尹天勤、谢夕芳、钱卫华、黄俊杰、牟裕清、傅建平、张丽萍、傅丽萍、张洁、谢嵘、何宇华均为各自商铺房屋的所有权人。购买商铺时，徐志敏、陈菊生等人分别与常州市福源恒百货商城（以下简称福源恒商城，该商城为市场名称，无法人资格）签订商位委托经营协议书，约定业主将各自商铺委托福源恒商城承包经营，委托期限为十年。委托经营期限陆续届满后（因业主购买时间不同，故届满期限存在差异），福源恒商城统一于2012年2月29日将商铺返还给陈菊生等业主，但部分业主认为福源恒商城支付的逾期使用费标准过低、商铺未恢复原状，拒绝接收返还的商铺。2012年12月18日，常州市钟楼区南大街街道办事处南大街50号商铺矛盾纠纷协调工作小组向陈菊生等业主寄发会议通知，内容为：“兹定于2012年12月22日上午9:30在南大街街道办事处6楼会议室召开南大街50号一、二层商铺业主大会。大会主要内容：1、介绍商铺招商情况；2、选举业主代表；3、通过大会决议。……”2012年12月22日，参加会议的业主通过了南大街50号一层商铺业主大会决议和南大街50号二层商铺业主大会决议，内容为：“……本次大会按一个商铺产权号拥有一票选举权或表决权的原则进行大会选举或表决。南大街50号一层（二层）共拥有商铺产权号数85个（二层为125个）；实到业主拥有一层商铺产权号数58个（二层为110个），超过一层（二层）商铺总产权号数的2/3，本次会议的选举或表决结果有效。业主大会通过了南大街50号业主代表选举办法和会议表决办法，经出席会议的业主投票选举盛雅琴、李宁、沈亦工、李静、高泽平、管晓芳、徐志敏等7人（二层为盛雅琴、叶吉三、李宁、李静、於竹、刘安枫、余荷华、徐才书、王英飞等9人）当选业主代表，业主大会同意以上7名（二层为9名）业主组成南大街50号一层（二层）商铺首届业主代表，任期五年，业主代表在任期内可以对外开展商铺招商活动，并代表一层（二层）全体业主全权处理出租商铺的所有事宜。会议决议：业主代表应贯彻公开、公平、公正的原则，认真、勤勉、尽责地为全体业主利益履行代表职责，努力维护和繁荣南大街50号商业氛围，不断提升南大街50号商铺的商业价值，监督协调，保障租金的及时收缴和发放，维护全体业主共同利益。南大街50号一层（二层）商铺的全体业主应积极支持业主代表的工作，维护业主代表会议的权威，服从业主代表会议的决议，并通过业主代表对南大街50号的繁荣发展多提建设性建议，共同促进南大街50号商业氛围，维护全体业主共同利益。业主大会还听取了有关商铺招商租赁洽谈情况的介绍，会议认为南大街50号商铺统一委托出租尽快获得回报是大多数业主的共同愿望，体现了全体业主的共同利益，会议要求业主代表努力招商，尽快委托出租，业主代表表示将为实现上述目标而努力。”2013年1月13日，南大街50号大楼一层、二层商铺业主代表小组与双子公司分别作为甲乙方签订委托租赁协议一份，主要内容为：一、甲方同意委托乙方对南大街50号大楼一、二层商铺进行统一招商出租，乙方同意接受委托；二、委托租赁期限为十年加六个月免租装修期，自2013年2月1日起算至2023年7月31日止；三、年租金标准为：前五年每年610万元，后五年每年700万元；四、乙方报酬：甲方同意支付乙方报酬每年4万元，该款从租房押金的利息收益中支付；……；六、……4、乙方应以自己的名义与承租商户签订租赁协议，并自主处理与承租商户间所有租赁相关事宜，当承租商户违反法律法规或租赁合同约定时，乙方应以自己的名义直接向承租商户主张，或直接向法院起诉。同日，双子公司与谢爽作为甲乙双方签订房屋租赁合同，合同约定：甲方将本市南大街50号大楼一、二楼部分房屋（建筑面积约3533.93平方米）出租给乙方，租期为十年六个月，自2013年2月1日起至2023年7月31日止；租金计算方式为：前五年为每年610万元，后五年为每年700万元；本合同当事人为甲乙双方，合同约定的权利义务对甲乙双方有直接约束力，当其中一方当事人违反合同约定时，另一方有权以自身名义直接向对方主张权利，追索款项、违约金、赔偿事项等，并有权直接向法院提起诉讼。2013年1月15日，南大街50号大楼一、二层商铺业主代表小组向陈菊生等业主寄送《告业主书》，对南大街50号大楼一、二层商铺招商情况进行了通报。陈菊生等业主因认为委托租赁协议与房屋租赁合同未经其授权出租商铺，侵犯了其合法权益，故笪荣清、陈菊生等五十二人（包含本案十八位原告在内）作为原告，以确认合同无效纠纷为由，于2014年2月7日将双子公司、谢爽作为被告诉至一审法院，请求确认：双子公司与南大街50号大楼一、二层商铺业主代表小组于2013年1月13日签署的委托租赁协议无效；双子公司与谢爽于2013年1月13日签署的《房屋租赁合同》无效。该院一审判决驳回该案原告的全部诉讼请求，该案原告不服提起上诉，常州市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。后该案五十一位原告（包含本案十八位原告在内）仍不服申请再审，常州市中级人民法院经再审审理于2018年5月作出（2016）苏04民再30号终审判决，维持该院原二审判决。再审中，该院至位于常州市南大街涉案区域进行了实地查看，现场已经看不出争议商位的具体分布，已统一由三家单位租赁使用，即海澜之家、“7十7”餐饮、“金伯利”珠宝店。同时，该院进一步查明：争议房屋共有商位210个，其中一层85个、二层125个。其中一人多铺的按一个产权人计算，多人一铺的也按一个产权人计算，涉案业主人数共76人。参加业主大会人数38位，另有17人虽未参加业主大会但事后领取了租金等。该院再审认为，该案涉及人数众多，争议商铺位于常州市南大街中心商业区，且现涉案商铺已由三家单位在承租经营。回顾该案纠纷的前因后果，是由于涉案商铺在经历了十年统一经营后，2012年返还给各商铺业主时，业主对于商铺的使用、收益无法达成一致意见，致使商铺处于空关状态。在相关业主的要求下，经相关政府机构组织，通过以召开业主大会的形式，选举成立业主代表小组，并授权其统一出租商铺，目的是维护全体业主的共同利益不受损失。而且会议组织者也向每位业主发出了书面通知书，告知了业主会议的相关议程和内容。后业主会议选举产生了业主代表小组成员，业主代表小组按业主会议决议与双子公司签订了委托租赁协议，双子公司遂根据委托又与谢爽签订了房屋租赁合同。该案的争议是关于产权式商铺经营方式决定权问题，对该争议问题应根据案件的实际情况，要充分考虑到产权式商铺有别于独立商铺的特殊性，众多商铺在一个大的建筑物内共同经营，并需要进行共同管理、相互制约这个事实情况去考量处理。物权法第七条规定，“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”。要注重平等保护建筑物内所有商铺业主权利的实现，对个别业主仅从个人角度主张利益最大化应予以适当限制。故不能只强调个体利益，而是要参照物权法第七十六条的规定来处理该案，即应当经“专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”，可以认定业主大会作出的表决有效。该案中除参加业主大会的38位业主外，另有17位业主虽未参加业主代表会议，但事后一直是按照该案中统一外租的租金托收办法及租金支付表所列租金进行了领取，对该部分业主的行为可视为系对该案统一对外租赁行为的追认。据此，可认定同意该案统一对外租赁的业主共55位，其占总业主人数（76人）的72%，且该部分业主其所代表的产权面积部分也已超过了案涉总面积的三分之二，符合物权法第七十六条规定的条件。为了维护全体产权人业主的共同利益，从有利于经济市场及交易安全和稳定考虑，对再审申请人提出的要求确认南大街50号大楼一、二层商铺业主代表小组与双子公司于2013年1月13日签订的委托租赁协议及双子公司与谢爽于2013年1月13日签订的房屋租赁合同无效的主张不予支持。综上，因原一、二审判决结果并无不当，再审应予以维持。2013年8月6日，贺风雷以其为南大街50号福源恒商城一楼1122号商铺的房屋所有权人及业主，福源恒公司在委托经营期满后经多次交涉执意不归还商铺等为由，以房屋租赁合同纠纷将福源恒公司诉至法院，要求福源恒公司赔偿商铺相关租金损失、将其1122号商铺恢复原样、赔偿精神损害费、交通费、误工费等。2014年6月，法院作出一审判决，福源恒公司支付贺风雷商位占用费10447元，驳回贺风雷其他诉讼请求等。贺风雷不服提起上诉，常州市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。贺风雷仍不服向江苏省高级人民法院申请再审，该院经审查于2016年6月作出裁定，驳回贺风雷的再审申请。该院经审查认为，关于贺风雷申请再审认为福源恒公司应将其所购商铺恢复原状的问题。物权法第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第八十四条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。该案中，贺风雷所购“商位”不同于独立的商铺。为有利于物业整体功能的发挥，贺风雷行使所有权时应受到相邻权限制，必须符合其他商位业主的整体意志。针对南大街50号大楼一、二层商位的实际情况，相关政府机构组织业主召开业主大会，选举成立业主代表小组，并授权其出租商铺。目前，业主代表小组已与第三方签订了委托租赁协议，贺风雷所购“商位”亦已实际出租。现贺风雷要求福源恒公司将其所购商铺恢复原状，影响了南大街50号大楼一、二层商位整体功能的发挥，故该申请再审理由不能成立等。现南大街50号大楼一、二层由海澜之家、“7＋7”餐饮等单位租赁使用。一审法院认为，民事主体的财产权利受法律平等保护，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。徐志敏、付某甲等十八人所购“商位”不同于独立的商铺，为有利于物业整体功能的发挥，徐志敏、付某甲等十八人行使所有权时应受到相邻权限制，必须符合其他商位业主的整体意志。针对南大街50号大楼一、二层商位的实际情况，相关政府机构组织业主召开业主大会，选举成立业主代表小组，并授权其出租商铺，业主代表小组已与第三方签订了委托租赁协议，徐志敏、付某甲等十八人所购“商位”亦已实际出租多年且尚在租赁期限内。现徐志敏、付某甲等十八人要求福源恒公司、李宁、李静将其所购商铺恢复原状并予以返还，影响了南大街50号大楼一、二层商位整体功能的发挥，不利于商位的综合有效利用，不利于维护全体业主的共同利益，与相关生效裁判相悖，法律依据不足，故法院依法不予支持。本案纠纷涉及案内案外众多人员，争议商铺位于常州市南大街中心商业区，涉及产权式商铺经营方式决定权争议，对此应根据案件的具体情况，要充分考虑到产权式商铺有别于独立商铺的特殊性，众多商铺在一个大的建筑物内共同经营，并需要进行共同管理、相互制约等实际情况去考量处理。要注重平等保护建筑物内所有商铺业主权利的实现，对个别业主仅从个人角度主张利益最大化应予以适当限制。不能只强调个体利益，而要从维护全体产权人业主的共同利益，有利于经济市场及交易安全和稳定考虑。徐志敏、付某甲等十八人要求解除福源恒公司对徐志敏、付某甲等十八人专有商铺的非法委托租赁权并返还商铺，事实与法律依据不足，与相关生效判决相悖，法院依法不予支持。李宁、李静与徐志敏、付某甲等十八人间并不存在返还财产或委托租赁等法律上的利害关系，徐志敏、付某甲等十八人要求李宁、李静承担民事责任，没有法律依据。本案案由宜确定为返还原物纠纷。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百七十六条、《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条、第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院判决：驳回徐志敏、付某甲、李晓萍、蒋斌、张艳、赵晖、陈萍、尹天勤、谢夕芳、钱卫华、黄俊杰、牟裕清、傅建平、张丽萍、傅丽萍、张洁、谢嵘、何宇华的全部诉讼请求。案件受理费80元（徐志敏、付某甲等十八人已预交），由徐志敏、付某甲等十八人负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明，一审法院经审理查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：二审期间，上诉人提供一份2000年9月8日《关于常州市天元商业大厦部分资产、债务处置的报告》复印件，载明原常州天元大厦向常州钟楼区贸易局报告，为进一步盘活国有资产存量，减轻企业债务，将本市南大街50号常州天元大厦部分商业用房及现有设施设备转至汇源公司，实际转让房屋为地下室2200平方米，一层2200平方米，合计4400平方米，同时汇源公司接收常州天元商业大厦2320万元债务。上诉人的证明目的是一审判决认定福源恒商城系汇源公司并购后取得，不符合事实。被上诉人质证认为，该报告与本案无关，本案是返还原物纠纷，与此前的资产处置无关。南大街50号一、二层系汇源公司并购所得，这个事情是属实的。二审期间，上诉人提供徐志敏、傅建平、陈萍《房地产买卖契约》及《委托经营协议书》，证明一审判决认定购买商铺时徐志敏等人分别与福源恒商城签订商位委托经营协议书不符合事实，事实情况是徐志敏于2000年12月与汇源公司签订《房地产买卖契约》，买房自营开店9个月，于2000年8月与福源恒商城签订商位委托经营协议书；陈萍于2000年10月与汇源公司签订《房地产买卖契约》，买房自营开店13个月，于2001年11月与福源恒商城签订商位委托经营协议书；傅建平于2001年1月与建设银行常州分行签订《房地产买卖契约》，买房自营开店8个月，于2001年与福源恒签订商位委托经营协议书。前后两份合同在签约时间上分别存在一年左右的时间差，即三位上诉人收房以后，曾占有各自的专有商铺自营开店做过生意。被上诉人质证认为，上诉人提供的《房地产买卖契约》其中的出卖方是汇源公司，从《房地产买卖契约》和《委托经营协议》的约定来看，明确注明了是商位，而且它的客观现状就是商位，没有独立的墙体以及附属设施，实际上就是产权式商铺。二审期间，上诉人要求当庭播放汇源公司关于案涉商铺的VCD宣传片光盘，其中有一句“231间独立商铺，间间产权独立”，证明当时卖铺的情况。被上诉人质证认为，对证据的真实性、关联性不予确认，因为涉及到第三人，而且宣传广告是根据当时的经营情况来做的，跟本案无关。关于上诉人一直强调的所谓的玻璃隔断，不是商位的附属设施，而是福源恒公司根据百货商城的经营格局来设置的，它不是商位的隔断，它是经营商户之间的隔断。至于间间产权独立，并不代表一定就是独立商铺。二审期间，上诉人提供一份通知书和对比照片，用于证明上诉人傅丽萍于2012年3月15日要求福源恒公司按购置时的样子归还其商铺，但事实上福源恒公司并没有归还。对比照片显示现场被拆除后一片狼藉。被上诉人质证认为，福源恒公司将以前的装修全部拆除，进行清场，并请房产测绘部门到现场，进行定位标号，通知业主接收商位。关于对比照片，如果是真的话，可能拍摄的时候正是在拆装修的时候，并不代表通知交还商位的时候商场的样子。在福源恒公司发函交还时，商位都已经清理整洁。上诉人还提供业主代表付某乙向税务局反映李宁、李静偷税漏税的举报信及当时商铺到期时业主联名要求“还我商铺、恢复原样”的签名、手印等材料。另，上诉人提交一份最高人民法院民一庭发布的典型案例《限制业主专有部分所有权的业主公约或章程的效力问题》（最高人民法院民一庭意见为：根据《中华人民共和国物权法》第76条的规定，经营性用房的专有部分的经营方式不属于业主大会的共同决定事项。业主公约或章程作出的该专有部分是自主经营还是委托他人经营，由全体业主按照少数服从多数原则投票共同决定的约定无效。业主大会根据该公约或章程作出的委托经营的决定后，业主委员会与他人签订的委托经营合同，对未经同意或追认的业主不发生法律效力），请求作为本案的类案检索案例参照适用。除上诉状陈述的内容外，上诉人傅丽萍等人二审时还反映：1.一审第一次开庭，一审法官无故离开半小时之久；2.一审未当庭播放光盘视频证据；3.汇源公司是一个注册资金仅50万元的房产中介公司，没有实力并购南大街50号大楼200多个商铺；4.一审判决认定徐志敏等人分别与福源恒百货商城签订商位委托经营协议书，而实际承租人是福源恒公司；5.一审判决认定产权式商铺没有物权法上的法律依据；6.福源恒公司违反归还商铺的承诺，未按原状予以归还；7.李宁、李静私刻公章，成立虚假业主小组，利用一个注册资金3万元的小中介（双子公司），在没有业主授权的情况下，私自出租几十户业主的私有财产；8.李宁、李静的企业存在偷税漏税行为；9.同时期其他业主购买的商铺经营兴旺，但在李宁、李静的操作下上诉人所购商铺经营不善；10.双子公司与福源恒公司之间存在资金往来，怀疑福源恒公司与双子公司之间存在串通。上诉人在听证过后提供一份2017年7月3日双子公司与福源恒公司之间发生228159.62元资金往来的银行流水明细证据，福源恒公司质证称，上述往来是正常的资金往来，福源恒公司与双子公司是相互独立的企业法人，独立承担民事责任。本案在二审中的争议焦点为：1.“产权式商铺”的认定问题。2.福源恒公司、李宁、李静的主体问题及解除委托和返还商铺问题。本院认为：关于争议焦点1，虽然物权法等法律对产权式商铺的性质和定义并未作出明确界定，但是在法律适用和司法实践过程中，确实存在“产权式商铺”的认定和处理。“产权式商铺”在学理上的定义是指商业性房产开发商为了筹集或迅速回笼建设资金而将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，各独立销售的面积之间不设物理间隔，业主购买后办理产权登记后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获取定期、定额回报的房地产销售模式。根据贺风雷诉福源恒公司房屋租赁合同纠纷一案生效判决的认定，对于贺风雷要求福源恒公司应将其所购商铺恢复原状的问题，江苏省高级人民法院再审生效判决认为，物权法第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第八十四条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。贺风雷所购“商位”不同于独立的商铺。为有利于物业整体功能的发挥，贺风雷行使所有权时应受到相邻权限制，必须符合其他商位业主的整体意志。针对南大街50号大楼一、二层商位的实际情况，相关政府机构组织业主召开业主大会，选举成立业主代表小组，并授权其出租商铺。目前，业主代表小组已与第三方签订了委托租赁协议，贺风雷所购“商位”亦已实际出租。现贺风雷要求福源恒公司将其所购商铺恢复原状，影响了南大街50号大楼一、二层商位整体功能的发挥，故驳回贺风雷要求福源恒公司将其所购商铺恢复原状的再审诉讼请求。本案上诉人所购“商位”与贺风雷的情形相同，均位于南大街50号大楼一、二层，均已被实际出租，已被认定该类“商位”不同于独立的商铺。为有利于物业整体功能的发挥，业主在行使所有权时应受到相邻权限制，必须符合其他商位业主的整体意志。本案中，上诉人在购买商位之初虽有部分人存在自营行为，但之后均委托福源恒公司统一经营，后被福源恒公司进行了统一规划，到期后又在政府组织下选出业主代表委托双子公司统一出租，故上诉人主张其购买的案涉“商位”不能按产权式商铺处理的上诉理由不能成立。关于争议焦点2，本院认为，虽然与上诉人签订商位委托经营协议书的另一方系福源恒商城（为市场名称，无法人资格）签订，但鉴于实际经营主体系福源恒公司，故福源恒公司为该委托经营合同的主体。福源恒公司在委托期限到期后应将商铺归还给业主。实际上，福源恒公司已经停止经营，并通知业主接收商铺，但鉴于双方对逾期使用费和是否按原状予以返还商铺未能达成一致，故未能办理交接手续。根据生效判决认定的事实，由于业主对于商铺的使用、收益无法达成一致意见，致使商铺处于空关状态。在相关业主的要求下，经相关政府机构组织，通过以召开业主大会的形式，选举成立业主代表小组，并授权其统一出租商铺，目的是维护全体业主的共同利益不受损失。而且会议组织者也向每位业主发出了书面通知书，告知了业主会议的相关议程和内容。后业主会议选举产生了业主代表小组成员，业主代表小组按业主会议决议与双子公司签订了委托租赁协议，双子公司遂根据委托又与谢爽签订了房屋租赁合同。故福源恒公司的返还义务在双子公司与谢爽签订房屋租赁合同时已经终止，因案涉商铺已被他人合法占有，福源恒公司已经无需向业主包括上诉人返还案涉商铺。关于李宁、李静的被告主体问题，因对外委托出租的系业主代表小组，而非李宁、李静个人行为，故上诉人起诉李宁、李静要求解除非法委托租赁关系并无充分依据。另，案涉租赁合同十年到期，因首届业主代表的任期为五年，上诉人可以要求召开业主大会决定租赁合同到期后商铺的经营等问题。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴红娥审 判 员 王 莹审 判 员 袁海燕二〇二一年五月六日法官助理 潘 军书 记 员 吴 洋