上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初33732号原告：上海天健投资发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：何庭刚，总经理。委托诉讼代理人：邢乐锋，男。委托诉讼代理人：凌代忠，男。被告：上海浦祝建材市场经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：廖炳生，董事长。委托诉讼代理人：王浩君，上海尊源恒律师事务所律师。被告：上海宏大文化娱乐有限公司第二分公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人吴秀娟。原告上海天健投资发展有限公司(以下简称天健投资公司)与被告上海浦祝建材市场经营管理有限公司(以下简称浦祝建材公司)、上海宏大文化娱乐有限公司第二分公司(以下简称宏大文化第二分公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案受理后，依法适用普通程序审理，由审判员张盈担任审判长，与人民陪审员梅丽华、高天明组成合议庭，于2016年9月21日公开开庭进行了审理。原告天健投资公司的委托诉讼代理人邢乐锋、凌代忠，被告浦祝建材公司的委托诉讼代理人王浩君到庭参加了诉讼。被告宏大文化第二分公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告天健投资公司向本院提出诉讼请求：1、要求两被告向原告返还上海市浦东新区周祝公路XXX号中A区2、3层厂房；2、要求被告浦祝建材公司向原告天健投资公司支付违法占用房屋违约金即以每日租金人民币1,540.48元(以下币种相同)的双倍为标准，从2015年12月15日起算至腾空厂房并返还给原告之日止；3、要求被告浦祝建材公司向原告天健投资公司赔偿清退厂房所产生的保安劳务费57,430元(2015年12月底至2016年5月底)及设备设施支付费用损失5,000元；4、要求被告宏大文化第二分公司按照10%的比例对上述第二、三项诉请费用承担连带责任；5、诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2010年11月16日，原告与被告浦祝建材公司签署《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)一份，约定由原告将上海市浦东新区周祝公路XXX号厂房出租给被告浦祝建材公司使用，租赁期限从2010年12月15日至2015年12月14日止，共计5年，租金为先租后用。租赁期间，被告浦祝建材公司将承租厂房分别转租被告宏大文化第二分公司及其他案外人。合同期届满前，原告因自身经营需要，决定不再继续出租，并明确通知被告浦祝建材公司，合同期届满后，不再续租并收回房屋，要求终止双方的租赁合同。对此，也在出租厂房进行了多次张贴通知并书面通知。然而，合同期满后，被告浦祝建材公司一直迟迟未将上述承租厂房交还原告，也不支付任何费用，除部分经营户已搬出外，次承租人宏大文化第二分公司仍占有房屋不搬出，使得原告无法对厂房进行改造装修，经营使用，造成重大损失。为维护原告的合法权益，原告提起诉讼，诉如所请。被告浦祝建材公司答辩，原告与其的租赁关系已到期终止，被告浦祝建材公司的人员早于2016年1月30日被原告清退，留下的物品根据租赁合同约定为遗弃物，原告可以处理，厂房已在原告控制下，不存在返还的问题，被告浦祝建材公司在退场后并无占用行为，无需支付费用。租赁期间，被告浦祝建材公司确实将承租厂房转租几十户人家，大部分次承租户已于2016年1月30日完成清退，有部分未完成，被告宏大文化第二分公司是与被告浦祝建材公司建立次承租关系，浦祝建材公司离开承租厂房时，被告宏大文化第二分公司确实尚未离开，即使要承担占用费用，也应该按照实际无法清退的面积来计算，不应按照总面积计算，同时原告主张的占用费为日租金的两倍，标准过高，使用费也应截止至2016年1月30日。至于原告主张的损失费用，首先没有充分证据证明相关费用的产生，同时这些费用应涵盖在违约金里，在未超过违约金的情况下，原告重复主张，没有依据，就相关金额本身也不认可。被告宏大文化第二分公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2010年11月16日，由原告天健投资公司作为出租方(甲方)与被告浦祝建材公司作为承租方(乙方)签署租赁合同，约定甲方将上海市周祝公路XXX号工业厂房出租给乙方使用，建筑面积为8,426.20平方米；乙方租赁该物业仅作为经营建材市场使用，鉴于乙方系续租，协议签订日视为甲方已将物业交付乙方；租赁期限自2010年12月15日至2015年12月14日止，共计5个年度；乙方应在合同届满之日3个月前向甲方提出是否续租的书面通知，如乙方未提出续租书面通知，视为乙方不愿意续租；……鉴于乙方市场经营的需要，甲方同意乙方可将物业分割转租给至少三个以上的第三人用于建材经营，租金第一年为51万元，此后自第三年起每二年在上一年的基础上递增5%，……2014年12月15日至2015年12月14日，年租金为562,275元；乙方应于合同签订后，在约定起租期的前十天，向甲方交纳押金3万元；租金先付后用，每半年支付一次；只要发生乙方违约的事件，甲方有权用前述保证金冲抵租金等欠款以弥补损失；……乙方应于租赁期满或合同解除后的规定期限内，将该物业交还甲方，如乙方逾期归还，每逾期一天应向甲方支付租赁期最后一年日租金双倍的违约金；无论任何情况下，若乙方未按约定在规定期限内搬出时清理余物并将装潢装饰等恢复原状，则双方认可上述物品和装潢均作为遗弃物，甲方为挽回损失有权不需通知乙方而自行处置，并不须向乙方支付任何费用，但乙方须向甲方支付甲方聘请他人清理前述余物所支出的全部费用，……本合同为续租合同，此合同中提及的押金事项，乙方在签订本合同之前实际已经支付，本次签约时无须支付。庭审中，原告与被告浦祝建材公司共同确认，被告浦祝建材公司支付原告天健投资公司租赁押金3万元，被告浦祝建材公司同意将该押金作为需承担相关费用的冲抵。就上海市浦东新区周祝公路XXX号厂房为整体出租被告浦祝建材公司，系一个院子中有6-7栋厂房。2015年11月16日，原告天健投资公司向被告浦祝建材公司发送《终止租赁合同通知书》，表示双方的租赁合同于2015年12月14日期满，原告决定租赁期满后合同自动终止，不再续租厂房，要求被告在收到通知后通知相关经营户，且于2015年12月15日前腾退房屋，交还房屋并付清相关费用等。因合同期届满后，被告浦祝建材公司并未交还厂房，2016年1月10日，原告再行书面告知，表示被告浦祝建材公司至今未办理物业归还交接手续，按照约定逾期归还承担日租金双倍的赔偿，被告浦祝建材公司逾期交还房屋的行为给原告后续装修经营造成重大损失，现要求2016年1月31日归还房屋，否则通过诉讼追究相关责任。被告浦祝建材公司未与原告办理承租厂房交还的手续。原告表示2016年3月底大部分次承租人已行搬离，还有被告宏大文化第二分公司未搬，占有其中一栋厂房中的二、三层，另一户做彩钢板的人家以设备占用场地，在另一厂房中的一层。被告浦祝建材公司确认原告陈述的场地情况，表示未搬离的次承租人，人已离开，但物品尚未搬走。以上事实，由经庭审质证的《房屋租赁合同》、《终止租赁合同通知书》、《告知书》等及庭审笔录在案佐证。本院认为，原告天健投资公司与被告浦祝建材公司间就上海市浦东新区周祝公路XXX号签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性效力性规定，应属于合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。现租赁合同已因租赁期届满而到期，被告浦祝建材公司继续占有承租厂房并无依据，理应返还。被告浦祝建材公司提出其一直清退不了被告宏大文化第二分公司，故早被原告清出场地，目前系次承租人的物品占有相关厂房致使被告浦祝建材公司未能完成交付，原告确认目前确由次承租人占据部分厂房，本院认为，原、被告间的租赁关系终止后，将场地返还给出租人系承租人的义务，承租人与他人建立的转租关系，应由被告浦祝建材公司基于相应的租赁关系负责腾空房屋，即使通过自力无法清移次承租人，也完全可以通过其他合法途径如诉讼的方式处理，现鉴于被告浦祝建材公司未能完全返还承租厂房，原告要求被告浦祝建材公司及实际占有人宏大文化第二分公司返还上海市浦东新区周祝公路XXX号中A区二、三层厂房(750平方米)，于法有据，本院予以支持。同时，原告要求被告浦祝建材公司支付2015年12月15日起至厂房腾空返还之日止的，按双倍日租金标准计算的房屋占用房屋违约金，被告浦祝建材公司认为该占用房屋违约金标准明显过高，本院结合本案实际情况以及被告浦祝建材公司的违约程度，鉴于原告天健投资公司对合同到期后不再续租已提前通知了被告浦祝建材公司，同时也数次发送通知要求被告浦祝建材公司予以清场，故本院确定合同到期后至2016年3月31日前由被告浦祝建材公司按照双倍日租金标准支付占用房屋违约金即329,662.72元，但考虑到该日期之后，大部分厂房已控制在原告之下，且未收回厂房部位是整层部位，原告仍可使用其他收回部位的厂房避免损失扩大，故本院对2016年4月1日起至厂房实际返还之日止房屋占用违约金标准酌情调整为300元每天。另外，鉴于占用房屋违约金已兼有赔偿损失及惩罚性质，原告提出保安劳务费及设备支付的损失金额，也并未超出上述违约金的范畴，同时对上述费用的发生及金额在举证不充足，被告浦祝建材公司不确认的情况下，本院难以支持。至于被告宏大文化第二分公司与原告不存在租赁关系，原告要求其对被告浦祝建材公司所需承担的费用承担连带责任，没有法律依据，本院不予支持。关于租赁押金3万元，原告与被告浦祝建材公司均要求直接在被告浦祝建材公司承担费用中抵扣，并无不可，可予准许。被告宏大文化第二分公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海浦祝建材市场经营管理有限公司、上海宏大文化娱乐有限公司第二分公司于本判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区周祝公路XXX号中A区二、三层厂房腾空并返还给原告上海天健投资发展有限公司；二、被告上海浦祝建材市场经营管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告上海天健投资发展有限公司支付2015年12月15日起至2016年3月31日期间的房屋占用违约金329,662.72元，从2016年4月1日起至实际返还厂房之日止按照每天300元的标准支付房屋占用违约金(被告上海浦祝建材市场经营管理有限公司支付的租赁押金3万元从上述费用中直接扣除)；三、驳回原告上海天健投资发展有限公司的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,352元，诉讼财产保全费2,870.80元，合计为11,222.80元，由原告上海天健投资发展有限公司负担961元，被告上海浦祝建材市场经营管理有限公司负担10,261.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 盈人民陪审员  梅丽华人民陪审员  高天明二〇一六年十月二十五日书 记 员  杨 华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。