上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉民三(民)初字第1407号原告(反诉被告)：上某1，住所地上海罗店经济开发区(月罗路束里桥西首)。法定代表人朱某某。委托诉讼代理人钱某某，公司员工。委托诉讼代理人王某某，公司员工。被告(反诉原告)：上某2，住所地上海市嘉定区。法定代表人张某某。委托诉讼代理人于朝勃，上海问学律师事务所律师。委托诉讼代理人唐宝良，上海问学律师事务所律师。原告上某1(下称“晓某某”)诉被告上某2(下称“周某某”)间房屋租赁合同纠纷，以及反诉原告(下称“被告”)周某某诉反诉被告(下称“原告”)晓某某间房屋租赁合同一案，本院受理后，依法适用简易程序进行审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，由审判员徐熙春、审判员史建颖、人民陪审员冯连芳组成合议庭，并于2016年9月14日再次公开开庭进行审理。原告晓某某之委托诉讼代理人钱某某、王某某、被告周某某之委托诉讼代理人于朝勃到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告晓某某向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间签订的关于厂房、办公楼及场地租赁的《协议书》无效；2、被告返还原告2015年上半年已给付的租金人民币25万元；3、被告赔偿原告经营投入的经济损失50万元(包括安装设备、地面平整、厂房改造费用以及赔偿给案外人上某3(以下简称“利某某”)12.8万，共计60余万元，鉴于部分证据不足，现只主张50万)。事实与理由：2013年3月，原、被告经协商由原告承租被告位于嘉某1的厂房、办公用房及场地，租赁期间2013年4月1日至2018年3月31日止，租期5年，前三年租金为52万元，后两年递增5%。由于被告隐瞒了涉案土地实为农用地以及所租赁的厂房、办公用房均系其私自搭建的违章建筑的实际情况，在合同成立后，原告总计投入50余万元。由于市场原因，自2014年初起，原告的钢材加工经营越来越困难，而且出现了较严重的亏损，原告不得不将部分厂房转租，并将原钢材堆场出租给了利某某开设停车场。原告这一计划刚实施，立即收到了马东园区委员会的制止，并被告知原、被告间的租赁合同违法且无效，继而被封堵了所有通道并责令原告停止一切活动。此时，原告得知该土地系马陆镇彭赵村农民集体所有的耕地，该地块的租赁协议已经被法院审理确认无效。因被告的隐瞒行为，致使原告赔偿了案外人利某某经济损失12.8万元。期间，原告曾多次与被告协商终止租赁关系，遭被告拒绝，并被逼讨2015年下半年度的租金。故为维护自身合法权益，原告提起诉讼。被告周某某辩称，不同意原告的全部诉讼请求。一、涉案土地的批准手续，以及厂房、办公用房的相关证件，被告一直在积极办理中，但因政府方面的原因没有批下来，被告亦属于利益受损方，且原、被告签订租赁协议书之前，原告对土地及房屋的权属情况是明知且认可的。如果土地证办理出来的话，不可能以这么低的价格出租给原告。该租赁协议是双方的真实意思表示，应属有效。二、原告主张的经济损失金额缺乏事实依据，不予认可。且损失即便存在，也是原告违反了双方协议书约定，擅自改变用途，未经行政部门批准改建停车场导致，与被告也无关。三、原、被告就2015年4月1日前的租金已经结算完毕。现原告支付的25万元是自2015年4月1日到2016年3月31日期间的部分租金，该期租金共计546,000元，原告仅支付其中25万元，仍欠付296,000元。原告至今仍在使用房屋以及场地，故被告不需要返还租金，因原告尚欠付租金，被告因此提出反诉：要求原告支付被告自2015年4月1日至2016年3月31日欠付的租金296,000元，以及2016年4月1日起至实际返还房屋之日止的租金(按546,000元/年的标准计算)。若法院认定合同无效，被告则将上述请求调整为主张占用使用费，使用费标准同上述租金标准。针对被告的反诉请求，原告辩称，被告将没有取得产证的房屋出租给原告系欺诈行为，原、被告之间的租赁合同无效。原告曾经提出将办公楼返还给被告，因被告不愿意收回，故原告才将办公楼和厂房转租给次承租人贇芮公司实际使用并收取租金，但诉讼后，原告并未再收取次承租人租金。原告围绕诉讼请求依法提交了《协议书》、(2014)嘉民三(民)初字第102号民事判决书、2015年上半年度租金交付凭证、照片为证，被告为证明其抗辩以及反诉主张提交了《协议书》、《土地租用协议书》、《土地批租意向书》、《关系证明》、嘉定区规划管理局的通知复印件、《建设用地规划许可证》复印件、《通知》为证。双方当事人对以上证据均无异议。本院予以确认并在卷佐证。同时，为查明涉案土地的性质以及涉案的厂房、办公用房是否取得了房地产权证，本院依法调取了(2010)嘉民三(民)初字426号民事判决书、(2011)沪二中民二(民)终字第2371号民事判决书，并向原、被告双方进行出示，原、被告对两份判决书载明的土地及房屋状况均无异议。据原、被告的庭审陈述以及上述证据和庭审查明的情况，本院确认如下事实：2013年3月，原、被告签订《协议书》一份，约定原告在对被告位于嘉某2房屋及土地进行实地考察，并至有关行政部门了解土地及房屋的性质等详细情况的基础上，承租被告位于该地块的厂房、办公用房以及配套的电等设施(下称“涉案厂房、涉案办公用房”)，使用费52万元/年，以后每两年增长5%，即第三年起使用费54.6万元/年，第五年起使用费57.33万元/年，先付后用，原告须在每年3月1日前支付下一年年度的使用费。使用期间为：2013年4月1日起至2018年3月31日止。对须经有关行政机关许可后才可实施的行为，原告应在得到许可后实施，房屋周围的土地委托乙方管理。原告不得添附设施设备，如自行添附，不得在返还时向被告主张任何补偿。上述协议签订后，被告将厂房以及办公房交付原告使用，同年，原告安装了行车三台，以及地磅一台，对此被告未提出异议。2014年12月，原告将涉案厂房、办公用房周围的8亩左右的场地出租给了案外人利某某用作物流停车场使用，使用费为34万元/年，每两年增加5%。2015年3月至4月期间，嘉定新城(马陆镇)马东园区工作委员会向原告及被告发出限期整改通知，称按照嘉定新城马陆镇的有关精神，停车场为严禁项目，要求立即整改，将涉案地块的所有车辆驶离。之后，原告与利某某达成解除合同的和解协议，利某某搬离。原告认为，其向利某某支付12.8万元赔偿款，而该损失系因被告的过错导致，且此时被告持续催讨2015年4月1日至2016年3月31日期间的使用费，故原告诉至法院。另查，1、涉案土地曾先行办理过前期立项、选址、测绘及用地规划许可，后因用地指标及原告关联公司上海周宇机械模具有限公司的经营范围限制，未办理相关登记手续及用地批复，尚属于农用地。涉案厂房以及办公用房均未办理相关建房审批以及权利登记手续。2、双方一致确认2015年4月1日之前的使用费已经结清，2015年4月1日之后的使用费，原告实际支付25万元。3、截止2016年9月，涉案厂房以及办公用房仍由原告转租给他人在实际使用。庭审中，原告表示合同无效后，次承租人事项由其自行处理。本院认为，涉案的厂房、办公用房系建造在农用土地上的、未办理建设工程规划许可、未取得产权证的违法建筑，原、被告就上述房屋签订的租赁协议书应属无效。关于合同无效的过错分配，因在双方签订协议时，原告已对涉案的土地以及房屋的性质进行了了解，双方均在明知相关房屋没有办理审批手续的情况下，自愿签订了协议，因此双方均有过错，且过错程度相当，责任各半负担。合同无效后，原告理应返还房屋、搬离涉案房屋以及场地。关于原告本诉主张的损失，原告在涉案的场地安装了三台行车和一台地磅，对此，被告从未提出异议，应属知情并同意，合同无效后，以上设施原告可自行搬离，因该设施设备安装搬离导致的损失，可由原、被告根据过错比例分担。根据原告的损失举证情况，以及原、被告双方的过错程度，本院酌定被告应赔偿原告损失10万元。至于原告主张的其他损失，并无相关证据加以证实，且其主张的赔偿利某某的12.8万元，系因其自行将不属于租赁标的的场地转租给他人导致，且该金额系原告与利某某自行磋商达成，原告要求被告承担该项赔偿，缺乏法律依据，本院不予支持。关于反诉，租赁合同无效，出租人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。涉案的厂房、办公用房仍由原告占用，并转租他人，现被告请求原告参照合同约定的租金标准支付占有使用费，合法有据，原告理应支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告上某1与被告上某2就嘉某2的厂房、办公用房及配套的电等设施签订的租赁《协议书》无效；二、原告上某1应于本判决生效之日起十五日内携财产搬离上述房屋；三、被告上某2应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告设施设备损失100,000元；四、原告上某1应于本判决生效之日起十五日支付被告上某2截止2016年3月31日前欠付的房屋占有使用费296,000元，并支付自2016年4月1日起至实际返还房屋之日止的使用费(按546,000元/年的标准计算)；五、驳回本诉原告的其他诉讼请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费11,300元，由原告负担9,794元，由被告负担1,506元；本案反诉受理费2,870元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐熙春审 判 员  史建颖人民陪审员  冯连芳二〇一六年十月二十八日书 记 员  杨晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。