辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3567号上诉人(原审原告)：大连四季物业服务有限公司。住所地：辽宁省大连市中山区景山西园18号1层103号。法定代表人：王玉春，该公司总经理。委托诉讼代理人：张芸，辽宁圣邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：高俊，辽宁圣邦律师事务所律师。上诉人(原审被告)：王旅俊，男，1962年12月10日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。上诉人大连四季物业服务有限公司（以下简称四季物业）因与上诉人王旅俊物业服务合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院(2020)辽0202民初7404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。四季物业上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判支持上诉人的滞纳金主张；二、本案全部诉讼费由被上诉人承担。主要理由为，上诉人四季物业诉请王旅俊支付滞纳金符合合同及法律约定。案涉前期物业服务合同明确约定，业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按未交纳金额0.3%/天的标准支付违约金。被上诉人未按合同约定交纳物业费构成违约，本应按合同约定的标准支付滞纳金，但上诉人四季物业考虑到与业主的良好关系作出让步，已经给予了滞纳金减免，被上诉人理应按减免后金额交纳滞纳金。王旅俊辩称，不同意上诉人四季物业的上诉请求。主要理由为，上诉人四季物业提供的物业服务存在诸多瑕疵，无权主张滞纳金。王旅俊上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案全部诉讼费由被上诉人承担。主要理由为，被上诉人四季物业未依前期物业服务合同的约定履行合同义务，严重影响了上诉人的正常生活，主要体现在以下几个方面：1.自2016年起，上诉人别墅房屋外墙有裂纹、出现大面积漏水现象，导致房屋内部墙体损坏、壁纸大面积脱落、部分家具受到雨水侵泡损坏。被上诉人虽然维修过，但没有解决问题，后来也不给维修了。2.上诉人别墅房屋附近缺少路灯，夜晚一片漆黑，夜间行走困难。3.被上诉人未按照法律及协议规定，向业主公示物业服务费收支情况，严重侵犯了业主的知情权。4.被上诉人对小区内的停车管理混乱随性，致使上诉人无法免费使用自家门前空地停车，被上诉人收取停车费无依据。四季物业辩称，不同意上诉人王旅俊的上诉请求。主要理由为，四季物业已多次为王旅俊房屋进行防水维修，不认可王旅俊提出的服务瑕疵问题。四季物业向一审法院起诉请求：一、王旅俊支付拖欠的物业管理费22418元；二、王旅俊支付自逾期之日起按应交纳欠费总额的20%交纳滞纳金，暂计4484元；三、王旅俊承担全部诉讼费。一审法院认定事实如下，2008年11月1日，大连家园建设集团有限公司（甲方）与四季物业（乙方）签订《卡纳意乡小区前期物业服务合同》，约定大连家园建设集团有限公司聘请四季物业对卡纳意乡提供前期物业管理服务，物业费标准为别墅3元/月·平方米，业主应于物业移交时缴纳首年度物业服务费用，此后于每季度首月10日前支付本季度物业服务费。业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按应交纳金额0.3%每天的标准向乙方支付违约金。本合同期限自2008年11月1日起至2012年12月31日止。2011年4月19日大连家园建设集团有限公司与四季物业签订的《卡纳意乡小区前期物业服务合同》续签协议书。约定本合同期限自2008年11月1日起，至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。2014年6月12日，大连家园建设集团有限公司与王旅俊签订《卡纳意乡前期物业服务协议》。约定：大连家园建设集团有限公司有权将本协议的有关权利义务转让给委托的四季物业，王旅俊对此表示同意并不持有异议。王旅俊系大连市中山区景山东园24号1跃2层2号房屋的业主，王旅俊自2017年7月开始拖欠物业费，至2020年6月王旅俊共拖欠四季物业物业费22418元（207.58平方米×3元/月·平方米×36个月）。此后，虽经四季物业多次催要，王旅俊拖欠至今。一审庭审中，因按照合同计算的滞纳金数额较高，四季物业自愿将滞纳金数额调整为欠付物业费金额的20%即4,484元。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。四季物业依约向王旅俊提供了物业管理服务，王旅俊即应依约向四季物业交纳物业费。关于四季物业要求王旅俊交纳2017年7月至2020年6月所欠物业费22418元的诉讼请求，王旅俊辩称四季物业未履行相关义务、服务意识淡薄一节，一审法院认为，四季物业承担对小区公共环境卫生的清洁管理、安全防范、绿化管理等义务，王旅俊身为小区业主，既然享受了服务，必然要支付相应的对价，故王旅俊的该节抗辩不足以构成其不缴纳物业费的理由，但其提供的大量照片可以证明，小区的物业服务确实存在不尽人意之处，故关于四季物业要求王旅俊支付逾期付款期间的滞纳金4484元的诉讼请求，因王旅俊并非完全无理由不缴纳物业费，故对四季物业该项诉讼请求，一审法院不予支持。同时需要指出的是，物业管理服务的有效运行需要物业管理公司和业主的共同努力和配合，希望物业公司和业主之间能够加强沟通与理解，互帮互助，互惠互信，共同打造自己美好的家园。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、王旅俊于本判决发生法律效力之日起十日内支付大连四季物业服务有限公司物业费22418元；若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回大连四季物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费470元，减半收取235元，由四季物业负担55元，王旅俊负担180元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为，上诉人王旅俊是否应向上诉人四季物业支付讼争期间的物业费及滞纳金。上诉人四季物业与房屋建设单位签订了前期物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号、2009年4月20日最高人民法院审判委员会1466次会议通过、2009年5月15日发布、2009年10月1日施行）第一条的规定，该合同对业主具有约束力。上诉人四季物业为案涉小区提供了物业服务，上诉人王旅俊理应按约支付物业费。上诉人王旅俊对于一审认定的欠费期间、欠费金额均没有异议，故一审判令上诉人王旅俊应向上诉人四季物业给付讼争期间的物业费并无不妥，二审予以维持。关于上诉人王旅俊所述上诉人四季物业提供的物业服务存在瑕疵一节，上诉人王旅俊并未在案涉期间内依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号、2009年4月20日最高人民法院审判委员会1466次会议通过、2009年5月15日发布、2009年10月1日施行）第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，向上诉人四季物业主张权利，现以拒交物业费的形式表达不满情绪并不利于物业服务关系的改善和物业服务水平的提升，不应予支持。关于滞纳金，虽然案涉前期物业服务合同约定了逾期给付物业费的违约责任，但考虑到上诉人四季物业提供的物业服务可能在某一节点上存在瑕疵的事实，以及为了缓和双方矛盾、共建和谐家园，故，上诉人四季物业主张滞纳金4484元，本院不予支持。综上所述，上诉人王旅俊和上诉人四季物业的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费580元，由上诉人大连四季物业服务有限公司负担110元，王旅俊负担470元。本判决为终审判决。审判长 王 迪审判员 王 歆审判员 王家永二〇二一年五月十三日书记员 苏 锐