辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终3972号上诉人（原审被告）：章文赞，男，满族，1949年1月22日出生，住沈阳市铁**。委托诉讼代理人：单英琴（章文赞妻子），女，汉族，1951年6月6日出生，住沈阳市铁**。被上诉人（原审原告）：沈阳市宇豪物业管理有限公司，住所地：沈阳市铁**飞翔路**。法定代表人：张军，男，该公司经理。委托诉讼代理人：苏世礼，男，满族，1989年4月18日出生，该公司员工，住沈阳市苏家屯区。原审第三人：沈阳兴戈物业管理有限公司，，住所地：沈阳市铁**兴工北街**法定代表人：刘戈，该公司总经理。上诉人章文赞因与被上诉人沈阳市宇豪物业管理有限公司、原审第三人沈阳兴戈物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳经济技术开发区人民法院（2020）辽0191民初312号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。章文赞上诉请求：1，撤销一审法院(2020)辽0191民初312号判决。2，上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：关于和谐红都物业合同纠纷，小于村村委会，不是建设单位，没有签物业合同的权利，签了前期物业合同，也没有本人签名，也没有法人代表签名，合同也是违法的，本案乙方，拿的合同，也不完整，也不规范。本案乙方物业合同，没有到当地政府机关，房产部门登记备案，纯属违法。合同内容没有规划，没有平面图，和物业公司，共用设施，没有设备明细表，附件，合同法第三十三条规定，本按被上诉方，乙方合同明显被人伪造涂改过日期。小于村村委会，领导说没有甲方合同，从来没见过，后来本按被上诉人，乙方到小于村，开证明，小于村领导又给被上诉人乙方证实了还加盖了公章，小于村村委会的领导给做伪证。民事诉讼法，第一百一十一条规定，诉讼参加人或者其他人伪造、毁灭重要证据的，妨碍人民法院审理案件的，可以罚款、拘留构成犯罪的，依法追究刑事责任。特向贵法院提起上诉，望贵法院对上诉人的上诉请求予以支持。沈阳市宇豪物业管理有限公司辩称，原审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。沈阳兴戈物业管理有限公司未提交书面意见。沈阳市宇豪物业管理有限公司向一审的诉讼请求为：判令被告给付拖欠的2009年9月27日至2018年9月27日沈阳经济技术开发区沈辽西路100—19号B7#1-4-1号，面积91.28平方米的物业费4929元及利息；被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2008年9月9日第三人沈阳兴戈物业管理有限公司与铁西区翟家街道办事处小于村村委会签订了《沈阳“和谐红都”住宅小区前期物业服务合同》，合同约定：一、物业基本情况：物业名称：和谐红都，物业类型：住宅，物业面积：143000㎡，物业服务区域四至：东至：开发区六号街、西至：青城住宅、南至：沈辽中路、北至：开发区14号路；二、在物业服务区内，乙方提供的前期物业服务包括以下内容：1、物业共用部位维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业公共部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务、8、物业档案资料管理；三、物业在管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：1、物业管理服务（24小时）；2、业主维修服务（24小时）；四、服务费用：物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，具体标准如下：住宅：其中小于村回迁户共约980户，物业费0.5元/平方米/月；电梯使用费：按物价局规定。合同签订后兴戈物业入住到该小区，开始物业服务管理该小区。2014年1月1日第三人沈阳兴戈物业管理有限公司（甲方）与原告沈阳市宇豪物业管理有限公司（乙方）签订了一份《协议书》协议约定：“从2014年1月1日起甲方将和谐红都小区的管理权永久转让给乙方。园区所有费用的收缴、支出、一切经营收益及债权债务关系等园区的管理及相应事宜全权交由乙方负责，乙方自负盈亏，甲方无权在过问和谐红都任何事务。”。协议签订后，原告入住该小区，承接物业服务管理工作至今。另查明，2019年8月9日沈阳市铁西区翟家街道小于村村委会出具了《关于和谐红都小区物业服务有限公司变更情况说明》载明：该小区至今未仍由本案原告提供物业服务及管理工作，该小区所属的铁西区翟家街道办事处小于村虽表示不了解转让事宜，亦未在转让协议书中签字，但该村村委会成员及村民均在该小区居住，通过交纳物业费等事宜中均了解到该小区现系原告公司在提供物业服务及管理工作。本案在审理过程中，原告放弃主张被告按照同期银行利率支付利息的诉讼请求。一审法院认为:原告与被告系物业服务合同关系。作为物业公司的原告履行了服务义务；作为业主的被告在长达数年的时间里接受了原告提供的服务，且村民均在该小区居住，通过交纳物业费等事宜中均了解到该小区现系原告公司在提供物业服务及管理工作，只是在原告主张被告拖欠物业费的请求后，被告才对原告与第三人签订的转让协议提出异议，故原告与被告之间已形成事实物业服务关系，被告应履行交纳相应费用的义务。不按期交纳实属违约行为，应对本次纷争负全部责任，故原告主张被告交纳物业费的请求，理由正当，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告章文赞自本判决发生法律效力之日起十日内向原告沈阳市宇豪物业管理有限公司支付2009年9月27日至2018年9月27日的物业管理费4929元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告章文赞承担。二审中，上诉人提交光盘一张，证明沈阳兴戈物业管理有限公司和沈阳市宇豪物业管理有限公司转让协议无效，物业转让没有通知村委会，物业公司主体变更应当变更物业合同，如何合同没有变更，此合同无效，这是沈阳兴戈物业管理有限公司和沈阳市宇豪物业管理有限公司私自写的协议，没有小于村村委证明，小于村村委会书记李会东（音）不知情。被上诉人对该证据真实性有没有异议，两个公司是商业行为，我公司服务事实存在。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为,被上诉人作为物业公司在上诉人所在园区提供服务多年，作为业主的上诉人在长达数年的时间里接受了被上诉人提供的服务，且村民均在该小区居住，通过交纳物业费等事宜中均了解到该小区现系被上诉人在提供物业服务及管理工作。故一审认定被上诉人与上诉人存在事实物业服务关系正确，上诉人应当交纳物业费，如业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，进而使物业公司的服务质量不断提升；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。物业公司亦应定时积极清理园区，为业主提供良好的居住环境。故本院对上诉人的的上诉请求本院不予支持。综上所述，上诉人章文赞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人章文赞负担。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  金 鑫审判员  赵 智二〇二一年五月二十日书记员  蔡博伦本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。