新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）新01民特61号 申请人：新疆天瑞房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区中远街1049号天瑞·金御祥苑4号楼4号商铺。 法定代表人：孙茂宽，公司总经理。 委托诉讼代理人：孙磊，男，该公司员工。 被申请人：赵怀龙，男，1976年6月1日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。 申请人新疆天瑞房地产开发有限公司与被申请人赵怀龙申请撤销仲裁裁决一案，本院于2021年4月27日立案后进行了审查。现已审查终结。 新疆天瑞房地产开发有限公司称，1．请求依法撤销乌鲁木齐仲裁委员会2021年1月8日作出的（2019）乌仲裁字第0205号裁决书；2．本案诉讼费用由被申请人承担。事实与理由：一、仲裁裁决事项超出仲裁协议约定的范围根据申请人与被申请人签订的《租赁合同》7.3条约定，涉案房屋发生的水、电等公用事业费用由被申请人承担，由申请人代相关部门收取。对于水电传输过程中发生的损耗应按照被申请人房屋实际用量占商业楼总面积比进行分摊。故本案中供电合同的主体系被申请人及电力公司，而非申请人。对于涉案水电收费发生的争议应由申请人向电力部门另行主张。涉案租赁合同约定因租赁合同发生争议的，提交乌鲁木齐仲裁委员会裁决，被申请人针对涉案房屋电费提出反请求，不属于本案租赁合同纠纷，不属于仲裁庭仲裁范围。仲裁庭审过程中，申请人提交的新疆维吾尔自治区国家税务局通用电费发票，可以证实其代收水电行为。而乌鲁木齐仲裁委员会超出仲裁协议约定的范围裁决申请人返还电费，违反仲裁规则。二、仲裁裁决与事实不符，与法相悖。1．裁决申请人返还电梯维修保养费用与事实不符。涉案《租赁合同》中明确约定申请人仅负责电梯的维护保养，日常维护保养所需材料费由被申请人承担。仲裁庭在涉案租赁合同约定明确的情况下，裁决申请人承担并退还被申请人已支付的27,000元电梯维保费，与事实相悖，违反公平原则。2。在认定被申请人违约情形下，未依据租赁合同约定裁决被申请人支付违约金，严重损害申请人利益。根据申请人与被申请人签订的《租赁合同》14.8条规定，违约方应按照合同总金额的20%即1,800,000元支付违约金。仲裁庭认定被申请人未依约支付租金，存在违约行为，并因此给申请人造成损失。却未依据合同约定裁决被申请人支付违约金与事实不符，与法相悖。依据《中华人民共和国仲裁法》第五十八条第（二）、（六）款、第五十九条之规定，请求依法撤销（2019）乌仲裁字第0205号裁决书，望贵院依法裁判，维护申请人的合法权益。 赵怀龙称，申请人说的不符合事实，我与申请人的协议中明确约定了相关水电费的使用缴费，对方不让我直接给供电公司缴费，多收了30多万元。电梯维修保养费用双方在合同中有明确约定。 经审查查明：2021年1月8日，乌鲁木齐仲裁委员会作出（2019）乌仲裁字第0205号裁决书： 一、被申请人（反请求申请人）赵怀龙向申请人（反请求被申请人）新疆天瑞房地产开发有限公司支付房屋租金287,600元；二、申请人（反请求被申请人）新疆天瑞房地产开发有限公司向被申请人（反请求申请人）赵怀龙退还多收取的电费250,000元、退还电梯维保费27,000元；三、驳回被申请人（反请求申请人）赵怀龙要求申请人（反请求被申请人）新疆天瑞房地产开发有限公司退还多收取租金700,000元的仲裁请求；四、驳回申请人（反请求被申请人）新疆天瑞房地产开发有限公司要求被申请人（反请求申请人）赵怀龙支付违约金1,800,000元的仲裁请求；五、驳回被申请人（反请求申请人）赵怀龙要求申请人（反请求被申请人）新疆天瑞房地产开发有限公司支付违约金1,800,000元的仲裁反请求。 事实与理由：一、乌鲁木齐仲裁委员会认为，本案的争议焦点是：一、赵怀龙是否应向天瑞公司支付房租1,165,394.1元；二、赵怀龙是否应向天瑞公司支付违约金180万元？三、天瑞公司是否应退还房租700,000元；四、天瑞公司是否应退还电费250,000元；五、天瑞公司是否应向赵怀龙支付违约金180万元？乌鲁木齐仲裁委员会认为，建设部1995年5月9日发布的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定：“未依法取得房屋所有权证的”不得出，租，但该管理办法已于2011年2月1日废止；赵怀龙在举证质证中称：本案租赁房屋所有权证在双方签订租赁合同后才取得，从在之前不具备租赁条件，乌鲁木齐仲裁委员会不予采纳。天瑞公司与赵怀龙签订的租赁合同，内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，是双方真实意思表示，乌鲁木齐仲裁委员会确认租赁合同真实、合法、有效，该合同对双方当事人具有约束力。针对本案争议焦点，乌鲁木齐仲裁委员会裁决意见是：一、赵怀龙是否应向天瑞公司支付房租1,165,394.1元？天瑞公司是否应向赵怀龙退还房租70万元？1、赵怀龙应交租金的起算时间：双方约定第一年为免租期，但对免租期起算的具体年月日未作约定。双方对免租期的起算时间争议大，免租期的相关约定有：2014年9月28日的《合同框架协议》第1条约定“免租期自消防验收合格之日起计算”，而2014年10月24日的《租赁合同》第6.1条的约定是“免租装修期为进场日起算”。乌鲁木齐仲裁委员会认为，《合同框架协议》签订于2014年9月28日，《租赁合同》签订于2014年10月24日，根据合同签订的时间，《合同框架协议》系前合同，《租赁合同》系后合同，在前后合同约定不一致时，后合同起到对前合同变更的效果，其效力优于前合同，也即后合同《租赁协议》约定的“免租装修期为进场日起算”应优先适用，故乌鲁木齐仲裁委员会认为，免租期应按后合同《租赁协议》的约定，从赵怀龙进场装修日起算。2020年9月25日，经仲裁庭组织双方当事人核对，双方确认赵怀龙于2014年11月1日进场装修，乌鲁木齐仲裁委员会根据《租赁协议》关于“免租装修期为进场日起算”的约定，确认免租期具体起算时间为2014年11月1日。租赁合同第6.1条约定：除非本合同另有特别明确的约定，免租装修期不因任何原因而延长，赵怀龙应在免租装修期内完成该房屋装修、通过天瑞公司及政府消防部门验收、具备合法开业条件。第6.5条约定，如赵怀龙未能在免租装修期内完成上述装饰装修工程导致该房屋未能在免租装修期届满后开业经营的，本合同项下之免租装修期不予延长。上述确认的免租期具体起算时间为2014年11月1日，免租期为一年，故免租期届满的时间应为2015年10月31日，免租期届满后，赵怀龙应从2015年11月1日开始支付租金。2．赵怀龙应交租金的截止时间：双方对赵怀龙于2019年4月26日向天瑞公司发出了解除合同通知无争议，但对发出解除合同通知的当日即解除合同有争议。乌鲁木齐仲裁委员会考虑以下情况：1．案涉租赁物有三层、面积约5600平方米，解除合同需留有交还租赁房屋和验收确认办理相关手续以及赵怀龙腾出搬离租赁场地的合理时间，因此2019年4月26日发出微信通知的当天即解除合同不合情理。2.合同解除权是形成权，只有享有法定或者约定解除权的当事人，才能以通知方式解除合同。本案租赁合同未对解除权作出约定，因此不存在约定解除情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定通知对方解除合同的，必须具备《中华人民共和国合同法》第九十三条或者九十四条规定的条件，而从本案实际情况看，2019年4月26日赵怀龙向天瑞公司发出解除合同通知前，天瑞公司已经向赵怀龙出具了消防审核意见书，提供了合格的消防手续，即使天瑞公司有其他违约行为存在，也不足以致合同目的不能实现。基于以上考虑，乌鲁木齐仲裁委员会认为租赁合同的解除时间，确定为赵怀龙申请仲裁、天瑞公司亦同意解除、双方达成解除合同合意的2019年5月8日较为适宜，也即赵怀龙应交租金的截止时间为2019年5月8日。3．赵怀龙应交租金金额：合同约定第一个租约年为免租期。第二个租约年（2015年11月1日至2016年10月31日）租金为95万元（未扣减履约保证金），赵怀龙称天瑞公司复函同意第二个租约年按47.5万元交纳租金，天瑞公司对此不认可，乌鲁木齐仲裁委员会核对天瑞公司复函，该函内容是赵怀龙在2016年1月15日前一次性支付47.5万元租金，才同意减半收取租金47.5万元，而赵怀龙提交的租金收据表明，其于2016年3月24日才向天瑞公司支付完47.5万元租金，因此不符合天瑞公司复函中减半收取租金的条件，故乌鲁木齐仲裁委员会对赵怀龙的上述抗辩意见不予采纳，并确认第二个租约年的租金，应按合同约定的95万元履行。对之后租约年的应交租金，双方当事人无争议，即第三个租约年（2016年11月1日至2017年10月31日）租金为100万元（未扣减履约保证金），第四个租约年（2017年11月1日至2018年10月31日）为105万元。第五个租约年（第五个租约年起始的2018年11月1日至解除合同的2019年5月8日）租金应为57.56万元，计算方法：合同约定的年租金110万÷365天×191天（2018年11月1日至解除合同的2019年5月8日）。以上，五年租赁期间，赵怀龙共应交付租金357.56万元。4、赵怀龙已交租金金额2020年9月25日，经仲裁庭组织双方当事人核对，双方确认第二个租约年至第五个租约年期间，赵怀龙共向天瑞公司支付租金3,288,000元（包括以现金支付的租金、以购物卡和以物折抵的租金以及30万元履约保证金）。综上，赵怀龙应交租金357.56万元，减去已交租金328.8万元，还应向天瑞公司支付租金28.76万元；赵怀龙不存在多支付租金的情形，故其要求天瑞公司退还多支付的租金70万元的仲裁请求，乌鲁木齐仲裁委员会不予支持。赵怀龙未将开具租金发票作为反请求事项，本案不作裁决。二、赵怀龙是否应向天瑞公司支付违约金180万元？天瑞公司是否应向赵怀龙支付违约金180万元？乌鲁木齐仲裁委员会认为，双方争议的天瑞公司消防验收方面的问题，在装修免租期内已经解决，在此期间内，天瑞公司并未收取赵怀龙租金；赵怀龙称天瑞公司“恶意非法停电”及“在超市门口阻挡消费者进入，蓄意锁门的软暴力行为”和“主机停用”没有证据证明；超国家标准收取电费的问题，本裁决书后文将予裁决。另一方面，赵怀龙有未按约按时在每个租约年最后一个月的20日前交付租金的情形，天瑞公司存在利息损失，但是，租金在租约年的次年已经补交，前述五年租赁期间共有28.76万元租金未支付，也存在第五年租赁期尚未届满的原因。而最主要的是，天瑞公司和赵怀龙虽都口头称其有损失，但却没有提交损失的具体证据及损失的具体计算方法，或提交的证据不足以证明双方主张的损失；赵怀龙称停业8天与同期销售对比损失50余万元，但停业8天及同期销售金额没有具体证据证明，将招聘员工、采购货物、未开业前的免租期列为损失以及其他有关损失的主张亦不能采信；在没有具体损失证据或证据不足以证明损失或损失轻微的情形下，乌鲁木齐仲裁委员会不予支持当事人采用以主张高额违约金的方式获取利益，依法审查双方违约主观状态、违约程度、过错程度以及违约造成损失的证据等因素综合判断，乌鲁木齐仲裁委员会认为双方相互主张违约金180万元的仲裁请求，以相互抵消均不予支持更为适宜。三、天瑞公司是否应向赵怀龙退还电费25万元？双方租赁合同第7.3条约定，公用事业费的费用标准以相关公用事业部门公布及调整的为准。电费标准有低峰、高峰和中间价之分，因双方当事人均不能区分赵怀龙是低峰还是高峰用电，针对此情况，2020年9月25日双方确认：同意按自治区发展改革委员会关于电费价格文件中的中间价即平价对待。2020年9月25日，经仲裁庭组织双方当事人核对确认、并由赵怀龙提交、天瑞公司认可真实性的第20组证据（电费清单）证实：1、2014年12月12日至2015年8月7日，赵怀龙共用电148040度（包括公摊电费，下同），相关电网部门规定每度电费（平价，下同）为0.519元，按平价电费应共计为76,832.76元，而天瑞公司按0.995元/度收取电费147,299.8元。2、2015年8月15日至2016年11月29日，赵怀龙共用电298580度，相关电网部门规定每度电费为0.512元，按平价应共计为152,872.96元，而天瑞公司按0.895元每度收取电费267,229.1元。3、2016年11月30日至2019年4月30日，赵怀龙共用电501800度，相关电网部门规定每度电费为0.4814元，按平价应共计为241,566.52元，而天瑞公司按0.764元每度收取电费383,375.2元。以上，天瑞公司向赵怀龙代收电费的价格，高于公用事业费标准，根据2020年9月25日双方确认的意见计算：按照平价记收电费与天瑞公司收取电费的差价共计326,631.86元；计算方法是：（2014年12月12日至2015年8月7日天瑞公司按0.995元每度收取电费147,299.8元-按相关规定应收电费76,832.76元=70,467.04元）＋（2015年8月15日至2016年11月29日天瑞公司按0.895元/度收取电费267,229.1元-按相关规定应收电费152,872.96元=114,356.14元）＋（2016年11月30日至2019年4月30日天瑞公司按0.764元每度收取电费383,375.2元-按相关规定应收电费241,566.52元=141,808.68元），差价总额超过赵怀龙主张的25万元，故对赵怀龙退还电费的仲裁反请求，按赵怀龙主张的25万元予以支持。赵怀龙要求天瑞公司承担违约金180万元，其中包括电梯维保费27000元，乌鲁木齐仲裁委员会查双方租赁合同第6.7.2条的约定是：电梯日常维护保养由甲方（天瑞公司）负责，而免费保养完结后维护所需费用的材料费用由乙方（赵怀龙）承担。合同对电梯维护所需费用的材料费由赵怀龙承担的约定清楚，但对电梯维保费由谁承担约定不明，根据电梯日常维护保养由天瑞公司负责的约定，乌鲁木齐仲裁委员会认为，本案虽无天瑞公司没有尽到电梯日常维护保养合同义务的相关证据，对违约金不予支持，但是，维保费是维护保养责任的附随义务，也即维保费随维保责任走，故天瑞公司应当承担电梯维保费；赵怀龙提交的第9组证据中的两张发票、3张收据及一张打款凭证，均盖有收款的电梯维护单位的公章，科目载明为电梯维护费，合计金额3.5万元，赵怀龙要求天瑞公司承担违约金180万元，其中包括电梯维保费27,000元，违约金虽未支持，但电梯维保费2.7万元应由天瑞公司承担并退还赵怀龙。赵怀龙称：双方《框架协议》约定了收货部开洞、装门、制作外顶棚，天瑞公司没有做，其被迫购买升降机3万元、装门及制作外顶棚1万元，要求天瑞公司承担。经查，双方合同没有约定升降机由天瑞公司购买，升降机系赵怀龙经营所用，故对赵怀龙要求天瑞公司承担升降机3万元的意见不予采纳；赵怀龙提交的第8组证据，没有装门及制作外顶棚1万元的证据，故乌鲁木齐仲裁委员会对赵怀龙要求的1万元主张不予支持另外，赵怀龙称其花费160余万元装修以及安装20万元的水冷空调一套，留给了天瑞公司，应当折价返还。乌鲁木齐仲裁委员会认为，双方租赁合同未对遗留物如何处置作出明确约定，装修及安装空调，系赵怀龙经营所用，目前租赁合同已经合意解除，赵怀龙可与天瑞公司协商解决或自行处置属于自己的遗留物。 本院认为，申请人与被申请人在租赁合同中虽约定由承租人赵怀龙自行负担电费，但赵怀龙需将电费交给天瑞公司，由天瑞公司再交给电力部门，赵怀龙并不能自行将电费交给电力部门，因此，关于电费问题，属于双方租赁合同的争议事项，并未超出仲裁范围，另，租赁合同中亦约定，电梯日常维护保养由甲方（天瑞公司）负责，故关于电梯维保费亦属仲裁范围。综上，乌鲁木齐仲裁委员会并不存在超出仲裁请求的事项，不符合《中华人民共和国仲裁法》第五十八条第二项情形。仲裁委对申请人的各项请求均进行了审理，至于违约金问题，仲裁委认为应相互抵消均不予支持，此属适用法律问题，申请人亦未提交证据证明仲裁员有索贿受贿，徇私舞弊，枉法裁决行为，申请人不能因对裁决结果不满意即推定仲裁员枉法裁决，故本案亦不符合《中华人民共和国仲裁法》第五十八条第六项情形。 综上，依照《中华人民共和国仲裁法》第六十条规定，裁定如下： 驳回新疆天瑞房地产开发有限公司的申请。 申请费400元（新疆天瑞房地产开发有限公司负担已付），由申请人新疆天瑞房地产开发有限公司负担。 审判长 崔  晓  东 审判员 潘     涛 审判员 张     睿 二〇二一年五月十一日 书记员 娜吾芭尔尼加提