云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云29民终338号上诉人（原审原告、反诉被告）：李顺玲，女，1960年7月18日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：张京，云南靖节律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：胥艳娟，云南靖节律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：大理华天置业有限公司，住所地云南省大理州洱源县茈碧湖镇温泉小区九台路，统一社会信用代码915329300615876183。法定代表人：宦泽斌，董事长。委托诉讼代理人：李四涛，云南善律律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨晓燕，云南善律律师事务所律师，特别授权代理。上诉人李顺玲因与被上诉人大理华天置业有限公司（以下简称“华天公司”）商品房预约合同纠纷一案，不服云南省洱源县人民法院(2020)云2930民初1265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李顺玲上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判支持上诉人的诉讼请求；二、撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回被上诉人的反诉请求；三、本案一审本诉、反诉及二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，导致判决错误。1.一审法院认为“被上诉人在取得《商品房预售许可证》后，便由其工作人员通过微信、函件多次通知上诉人与其签订《商品房购销合同》，交纳购房首付款，但上诉人均未前往磋商办理，其行为已构成违约，应当承担违约责任。”一审法院认定上述事实错误。上诉人通过社会公示信息查询到的数宗案件均为被上诉人工程质量隐患、违法施工、违约、虚假宣传、拖欠工程款、拒不执行法院生效判决等，证实被上诉人销售的预售楼存在安全风险、质量风险以及房屋不能如期交付的风险。基于此，上诉人告知被上诉人不再购买涉案房屋，要求返还定金。被上诉人工作人员张银告知上诉人，可将定金退还，但须将涉案房产转售给他人后再退定金。2019年2月20日，被上诉人工作人员张银向上诉人发送律师函，上诉人第一时间与张银联系，张银一直表示可以退定金，等公司进行转卖。2019年2月23日，上诉人与张银沟通处理此事，张银告知上诉人己将上诉人的情况标注为“公司帮忙转卖，并将定金退还上诉人”。在此期间，上诉人与张银多次沟通房屋转售事宜，后来上诉人得知被上诉人已将涉案房屋转售他人，与张银沟通退还定金事宜，张银就说款项不予退还。且庭审时，被上诉人自认T19-1-102、T19-2-101已转售他人，系被上诉人先行违约。因被上诉人违法、违约在先，且上诉人基于上述不安因素，拒绝向被上诉人作出签订商品房购销的承诺，拒绝签订商品房购销合同，上诉人不存在过错。2.一审法院认为“被上诉人虽因多起案件被诉，但所涉及案件类型不同，部分案件并非系被上诉人原因所致，部分案件与本案无关联。”一审法院认定上述事实错误。多个生效判决已认定被上诉人涉及多起诉讼案件，确能对购房者产生不安的因素。洱源县人民法院作出的（2019）云2930民初1009号民事判决书，法院认定“原告因知悉其所购商品房项目有重大规划调整，被告向其宣传的具有影响力的项目及工程至今并未开工建设，原告因知悉其所购商品房项目有重大规划调整，被告向其宣传的具有影响力的项目及工程至今并未开工建设，被告涉及多起诉讼，亦对被告企业征信和履约能力产生怀疑，致使原告对被告产生不安抗辩。”大理白族自治州中级人民法院作出的（2019）云29民终1367号、（2019）云29民终1368号民事判决书，法院均认定“被上诉人作为外地人，其通过社会公示信息了解到上诉人存在欠付工程款等诉讼案件，影响上诉人商业信誉的客观事实，且至今上诉人尚未完成涉案项目工程的竣工备案手续，上述事实确能对被上诉人产生不安的因素，被上诉人基于不安因素有权行使抗辩权，拒绝签订商品房购销合同，其主观上不存在过错。”上述案件均是由于被上诉人的原因导致案件原告行使抗辩权，拒绝签订合同。其中（2019）云2930民初1009号案件的承办法官与本案一审法官系同一位法官，但却对同一事实做出了截然不同的两个认定。因被上诉人的原因导致上诉人产生不安因素，且多个客户以同样原因起诉至法院，法院均判决“原告主观上无过错”，该类案件与本案一致，与本案具有关联性，一审法院系认定事实错误。3.一审法院认为“针对本案，被上诉人是否对上诉人进行了虚假宣传，上诉人并未提交证据予以证明，上诉人出示的关于双方解除合同的案件与本案有本质的区别。”一审法院认定上述事实错误。被上诉人在销售涉案项目时进行了虚假宣传。已有生效判决显示被上诉人对涉案项目的商铺进行了虚假宣传，因此，上诉人有合理理由怀疑被上诉人对涉案项目的住宅也进行了虚假宣传，两案具有关联性。4.一审法院认为“根据在案证据表明，上诉人购房的目的就是为了转售获取差额，被上诉人公司是否对上诉人的这一目的予以承诺以及被上诉人员工与上诉人沟通转卖房源后退定金的行为是否得到被上诉人公司的授意和认可，上诉人未提交证据予以证明。”一审法院认定上述事实错误。被上诉人向上诉人发律师函之前，因被上诉人涉及多起诉讼，上诉人对被上诉人的征信和履约能力产生怀疑，且被上诉人虚假宣传，上诉人已表明不再购买涉案房屋、要求退回定金。但被上诉人的置业顾问张银告知上诉人可将涉案房产转售给他人、转售后将定金退还上诉人，上诉人是为了退还定金，并非赚取差额。结合其他同类案件中，购房者的陈述可以看出，被上诉人的置业顾问在面对购房者时的说辞都是统一的，也可以印证被上诉人的确曾承诺上诉人可以转售房屋、退还定金。一审法院严重违背了最高人民法院关于适用《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》之规定关于“同案同判”的立法初衷。上诉人购买涉案房屋时，一直是由被上诉人的工作人员张银出面对接处理一切事务，上诉人基于信赖利益，认为张银的行为即代表公司的行为。上诉人作为消费者，要去审核被上诉人对公司内部工作人员的工作权限范围及是否获得公司授权，明显是不合理、不合情、不合法的。二、请求法院依据《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》之规定，参考类案，支持上诉人的上诉请求。华天公司答辩称，一、一审法院事实认定清楚。1.上诉人在起诉前未曾以产生不安因素为由向被上诉人提出解除合同，在双方签订商品房预约合同之后被上诉人发送律师函之前，上诉人一直以资金不足给其时间进行转让等理由，未与被上诉人签订商品房购销合同。从上诉人及被上诉人提交的微信聊天记录上均能客观的反映出上诉人购买房屋的目的就是为了投资，其本人也提出现房价偏高，一直在找客户，但也销售不出去，恳请被上诉人帮忙转卖，并退回定金。此外，上诉人知道被上诉人允许客户在签订购销合同前有一次转让房源的机会，因此上诉人预购了十套房屋，从预购数量上也可看出上诉人购房的目的并非为了居住，因上诉人迟迟没有成功转让房屋，加上房价的下跌，上诉人才不愿意购买案涉的八套房源，上诉人构成了违约。2.一审时被上诉人已经表明所涉及的多起诉讼案件与本案没有关联性，不会对上诉人产生不安因素，被上诉人涉及的建设工程施工合同纠纷、装修装饰合同纠纷、房屋租赁合同纠纷均只涉及一期二期的房屋，未涉及上诉人所购三期的房屋，涉及的金融借款合同纠纷，拒不执行生效法律文书案件，为被上诉人为业主提供贷款担保，因业主未按时还款而被起诉的案件，及该类案件判决后业主未履行还款义务，导致被上诉人作为被执行人的案件。另外，被上诉人已经于2020年8月7日向购买三期房屋支付首付款并签订购销合同的部分业主交房，涉及的行政处罚是因被上诉人污水直排，与本案无关联。另外，上诉人还于2018年10月10日签订两份购销合同，并付清房款。可见，上诉人未产生不安因素。3.被上诉人未对上诉人进行虚假宣传，上诉人未就其主张提交相关证据，一审时上诉人提交的证据只能证实被上诉人在出租一期的商铺时进行了虚假宣传，但并不能证实被上诉人对上诉人宣传三期房屋时进行了虚假宣传，上诉人应当承担举证不能的责任。4.本案与（2019）云2930民初1009号、（2019）云29民终1367、1368号案件的案件事实和本质不同，首先，1009号案件的购房者温赠凤，1367号案件的购房者恼小敏，1368号案件的购房者韩峰都只购买了一套房屋，购房目的都是居住，而上诉人的购房目的是为了投资。其次，温赠凤、恼小敏、韩峰提起诉讼时被上诉人还不能交房，法院认定对这三名购房者产生不安因素情有可原，而上诉人提起诉讼后至一审审理终结前，被上诉人已经向业主交房，至今未有业主提出房屋存在质量问题，上诉人主张产生不安因素的理由不成立。再次，温赠凤、恼小敏、韩峰不曾寻找买家，而上诉人已经寻找过买家，但因转让费低而未转让。最后，温赠凤、恼小敏、韩峰预购一套房屋后只交了定金，且预购的只是一套房屋，而上诉人预购的是十套房屋，并签署了两套房屋的购销合同且付清全款，可见上诉人与其他购房者的购房目的和退房目的都大不相同，案件事实和本质更不相同。二、本案与被上诉人涉及的其他案件的基本事实不同，不具有相似性，不是类案，故一审法院同一法官作出了不一样的判决结果，并不违反最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见。综上所述，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的全部上诉请求。李顺玲向一审法院起诉请求：一、判令被告双倍返还原告定金80万元；二、判令被告支付自原告起诉之日起至款项付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用费；三、判令被告承担本案诉讼费用。华天公司向一审法院反诉请求：一、判决解除原、被告签订的天森·凤凰城T19-1-102、T19-2-101、T19-2-102、T19-2-601、T19-2-602、T19-3-101、T20-1-602、T20-2-101号房屋的《内部预约合同》，原告交付的八套房屋的定金40万元归被告所有；二、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年7月7日至8日期间，被告与原告分别作为甲乙方共签订8份《内部预约合同》，原告分别预购了被告开发的位于洱源县房屋。合同分别对房屋面积、价款、优惠价、定金、违约责任等作了明确约定。其中，双方在合同第一条约定每套房屋由原告支付购房定金5万元；在第三条中约定：“双方约定自《商品房预售许可证》取得之日起7日内按照甲方要求交纳购房首付款并签订商品房购销合同，若未按甲方约定时间7日内交首付款并签订合同等手续，甲方有权将该房源收回，另行出售，所交定金一律不予退还，本合同的效力即行终止。对于合同第一条乙方选择第1种方式的，如因乙方原因导致《商品房购销合同》无法签订，乙方已付定金不予退还；如因甲方原因导致乙方不能买到本合同约定的房源，甲方退还乙方全额定金，并按银行同期定期存款基准利率支付乙方已付定金的利息”。合同签订后，原告向被告支付了八套房屋共40万元定金。同年9月4日，被告取得Ｔ19、Ｔ20、Ｔ21、Ｔ23栋房屋的《商品房预售许可证》后，其工作人员多次通知原告尽快签订《商品房购销合同》并交纳购房首付款，因原告资金不足想将八套房屋通过被告工作人员转让出去，但一直无结果。而原告仅于同年10月10日与被告签订其另外预购的Ｔ19-1-101、Ｔ21-3-102号房的《商品房购销合同》，并全额交清了购房款。但对涉及本案的八套房屋，原告一直未与被告继续签订《商品房购销合同》。2019年2月20日，被告工作人员通过微信向原告发送了其委托的律师事务所出具的《律师函》，明确要求原告在接到《律师函》后三日内前往被告公司签订《商品房购销合同》，交纳购房首付款。如原告拒绝签合同、付款，则被告将该房源另行出售，并不再退还原告已付定金40万元。并邮寄送达给原告纸质版《律师函》，因逾期未被领取，邮寄件于3月18日被退回。此后，原告便一直未到被告公司办理其所购房屋的相关事宜。2020年3月16日、6月16被告分别出售了原告预购的Ｔ19-2-101、Ｔ19-1-102号房。另，被告公司因多起案件被诉至法院，但所涉及案件类型不同，部分案件并非系被告原因所致，且涉及执行的案件均已履行完毕。本案涉及的Ｔ19、Ｔ20栋房屋目前尚未完成竣工验收，处于正在办理阶段。2020年11月3日，原告诉至本院，被告亦提起反诉。庭审中，因双方各持己见，故调解未成。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。本案中，原、被告签订的《内部预约合同》，系双方意思的真实表示，合同未违反法律、行政法规规定，且被告已取得《商品房预售许可证》，合同合法有效。被告在取得《商品房预售许可证》后，便由其工作人员通过微信、函件多次通知原告与其签订《商品房购销合同》，交纳购房首付款，但被告均未前往磋商办理，其行为已构成违约，应当承担违约责任。根据双方合同约定，原告预付的八套房屋定金40万元被告有权不予退还。原告主张双方订立合同时，被告尚未取得《商品房预售许可证》，但其后被告已取得该证，故不影响本案合同的效力。原告主张被告自2016年起有因被告违约、拖欠工程款、拒不执行法院终审生效判决等案件被诉至法院，引起原告产生不安因素，有权行使不安抗辩权。一审法院认为被告虽因多起案件被诉，但所涉及案件类型不同，部分案件并非系被告原因所致，部分案件与本案无关联，涉及执行案件均已履行完毕，且亦不影响双方继续签订商品房买卖合同后房屋的交付，故对原告的此意见一审法院不予采纳。对原告代理人主张的被告存在虚假宣传的问题？针对本案，被告是否对原告进行了虚假宣传，原告并未提交证据予以证明，原告出示的关于双方解除合同的案件与本案有本质的区别，故对此意见一审法院不予采纳。关于被告员工与原告沟通转卖房源后退定金是否属被告公司行为的问题？根据在案证据表明，原告购房的目的就是为了转售获取差额，被告公司是否对原告的这一目的予以承诺以及被告员工与原告沟通转卖房源后退定金的行为是否得到被告公司的授意和认可，原告未提交证据予以证明，故对原告此意见一审法院不予采纳。综上所述，对原告的诉求，一审法院不予支持。因原告违约，根据双方合同约定，双方签订的《内部预约合同》效力终止，被告有权收回房源，另行出售房屋，并不予退还原告所交纳的定金。故被告另行出售原告预订的T19-2-101、T19-1-102号房屋的行为并无不当，对被告的反诉请求，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）李顺玲的诉讼请求；二、解除原告（反诉被告）李顺玲与被告（反诉原告）大理华天置业有限公司签订的T19-1-102、T19-2-101、T19-2-102、T19-2-601、T19-2-602、T19-3-101、T20-1-602、T20-2-101号房屋《内部预约合同》；三、原告（反诉被告）李顺玲已支付的八套房屋的购房定金40万元由被告（反诉被告）大理华天置业有限公司享有。本诉案件受理费11800元及反诉案件受理费7800元，合计19600元，减半收取计9800元，由原告（反诉被告）李顺玲负担。二审中，李顺玲向本院提交了微信聊天记录一份，以证明2019年2月20日，被上诉人的工作人员张银向上诉人发送《律师函》，上诉人即询问张银房屋转售情况，上诉人一直与被上诉人沟通房屋转售事宜，并未就签订《商品房购销合同》进行沟通。经质证，华天公司对李顺玲提交的上述证据不予认可，表示一审是上诉人未提交该证据，且该聊天记录的内容不够客观真实，不能反映出上诉人与张银如何协商转售的事宜。本院审查认为，李顺玲提交的微信聊天记录一份，不属于二审的新证据，本院不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人签订案涉《内部预约合同》的目的是为了签订商品房购销合同，现上诉人主张其中止履行案涉《内部预约合同》系行使不安抗辩权，但其未能提交合法有效的证据证实被上诉人有丧失或可能丧失履行案涉《内部预约合同》能力即签订商品房购销合同能力的情形，且客观上被上诉人已取得案涉房屋的《商品房预售许可证》，有能力履行案涉《内部预约合同》。此外，除案涉的八份《内部预约合同》外，上诉人与被上诉人同时还签订有二份《内部预约合同》，对此二份《内部预约合同》双方已依约履行并签订了相应的商品房购销合同，表明上诉人已认可被上诉人有履行《内部预约合同》及后续商品房购销合同的能力。因此，上诉人主张其中止履行案涉《内部预约合同》系行使不安抗辩权，无事实依据，不符合法律规定，该主张不成立。在案证据亦不能证实上诉人与被上诉人就中止履行案涉《内部预约合同》及退还定金等事宜已协商达成一致，上诉人中止履行案涉《内部预约合同》应承担违约责任，按照《内部预约合同》的约定，上诉人已付的定金不予退还。上诉人未按约定履行案涉《内部预约合同》，被上诉人另行出售案涉房屋符合合同约定，不构成违约，本案被上诉人亦无其他违反案涉《内部预约合同》的行为，上诉人要求被上诉人双倍返还定金并支付资金占用费的诉请，无事实依据，不符合法律规定及合同约定，一审判决驳回上诉人的诉讼请求正确，本院予以维持。被上诉人要求解除案涉《内部预约合同》并享有上诉人已付的定金40万元，符合合同约定，一审对此判决亦正确，本院亦予维持。综上所述，李顺玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15600元，由李顺玲负担。本判决为终审判决。审判长  左丽梅审判员  李晓丹审判员  沈春梅二〇二一年五月七日法官助理屈艳祥书记员祁小月