湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)湘06民终299号上诉人（一审被告）：刘美玉，女，1941年8月29日出生，汉族，户籍所在地岳阳市岳阳楼区，住所地岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：黄建春，男，1958年5月21日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区，系刘美玉之子。委托诉讼代理人：胡新军，湖南人和（岳阳）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：岳阳市住房保障服务中心，统一社会信用代码12430600MB1C112633，住所地岳阳市南湖大道315号。法定代表人：樊卫，主任。委托诉讼代理人：薛冬定，湖南昌言律师事务所律师。委托诉讼代理人：田睿，湖南昌言律师事务所律师。上诉人刘美玉因与被上诉人岳阳市住房保障服务中心物权保护纠纷一案，不服岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初7601号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘美玉上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回岳阳市住房保障服务中心的全部诉讼请求；2、确认刘美玉现在居住的岳阳楼区吕仙亭街道办事处梅溪桥湘绣楼302室产权归刘美玉所有；3、一、二审诉讼费用由岳阳市住房保障中心承担。事实和理由：1、原岳阳市房地产管理局持有的岳房权证岳阳楼区字第4××1号房屋总证不能作为岳阳市住房保障服务中心的物权凭证。1974年因原岳阳市饮食服务公司经营岳阳市梅溪桥光明旅社，需要占用刘美玉之夫黄国良所有的“黄仲山客栈”，故由原岳阳市饮食服务公司借用位于梅溪桥属于政府的公房作为调换，该房屋一直由刘美玉、黄国良一家人居住。1989年光明旅社被原岳阳市房地产经营管理所拆除改为农贸市场，黄国良就产权纠纷向原岳阳市南区人民法院提起诉讼，该公房的管理单位原岳阳市房地产经营管理所出具公函，同意将产权调换的房屋给刘美玉夫妻居住至今。2016年原岳阳市房地产管理局基于该房屋被鉴定为危房，对房屋进行改建加固，新增建筑面积20多平方米，房屋加固后一直由刘美玉一家居住至今。四十七年以来，从来没有人上门提出产权问题，也没有人提出过要求刘美玉签订租赁合同交纳租金。原岳阳市房地产管理局在时隔40年后的2016年8月在没有弄清房屋产权事实的情况下，未征得刘美玉的同意，擅自办理房屋产权总证，侵犯了刘美玉的权利。根据《最高人民法院关于适用物权法若干问题的解释》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利不符合，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认物权的，应予支持”的规定，现有证据充分证明，上诉人取得该房屋是因自有所有权的房屋被拆除由政府调换而来，请求人民法院确认刘美玉用原自有房屋调换而来的案涉房屋的物权归刘美玉所有；2、岳阳市住房保障服务中心物权主张案涉房屋的物权。一审判决认为，岳阳市住房保障服务中心系岳阳市政府直属公益类事业单位，归口管理原岳阳市房地产管理局部分管理职责，因此，岳阳市住房保障服务中心实际上是岳阳市政府的行政管理职能部门，而本案涉及的房屋产权，应当依据民法的相关规定，其物权的行使必须是所有权人授权才能主张。案涉房屋系由原岳阳市饮食服务公司在拆除刘美玉之夫黄国良所有的房屋后而调换来的，后该房屋的实际管理人为原岳阳市房地产经营管理所，岳阳市住房保障服务中心既不是案涉房屋的产权人，也未得到产权人的授权，其无权就案涉房屋向刘美玉主张物权；3、案涉房屋系刘美玉。黄国良夫妻共有，现房屋被征收，政府应当返还原调换的房屋或就现有房屋进行补偿。一审时，刘美玉提交了充分的证据证明，清光绪二十三年即1897年，黄利行以一百四十串元宝购买位于岳阳梅溪桥内房屋一进，有房屋买卖契约、缴费凭据等为证，此房屋后由黄国良的父亲黄仲山继承，作为“黄仲山客栈”进行经商及一家人居住，房产面积达一千多平方米，有解放后的岳阳人民政府房契为证，该客栈一直由黄仲山经营，并且一家人在此居住生活。1956年响应政府号召公私合营，将客栈大部分交给政府公私合营，同时将公私合营部分地契交给政府作为经营股份，仍然保留二百六十个平方作为全家人居住，没有参加公私合营，地契仍然由产权人持有。公私合营后，黄仲记客栈更名为光明旅社，后光明旅社需要防治作为经营之用，首先安排刘美玉一家在光明旅社对面居住，1974年又将全家调换到案涉争议房屋居住至今。1989年光明旅社被房管部门拆除，黄国良就拆除的原光明旅社房屋产权提起诉讼，但该案一直没有结果。岳阳市住房保障服务中心答辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。岳阳市住房保障服务中心向一审法院起诉请求：判令刘美玉停止占有，返还、腾退房屋。一审法院认定事实：刘美玉与黄国良（已死亡）系夫妻关系。上世纪八、九十年代，因原岳阳市饮食服务公司所经营的岳阳市梅溪桥光明旅社占用了黄国良位于岳阳市××附近的祖宅，岳阳市饮食服务公司遂租用原岳阳市房地产经营管理所位于梅溪桥63-12号的公房交给黄国良家人居住，原岳阳市房地产经营管理所于1989年8月8日向黄国良出具一份证明，载明“黄国良同志：梅溪桥63-12号公房系岳阳市饮食服务公司二经营部租用给你兑换居住，因你房屋产权纠纷法院未结案，因国家建设需要先拆除后结案，待结案后再订租赁合同，不论结案胜败，房子承租给你（若饮食服务公司赔了房子，你不再承租。我所一并收回梅溪桥63-12公房以及桥东新村十栋三单元五楼的房子）”，该份证明材料盖有原岳阳市房地产经营管理所的公章。此后，上述公房由刘美玉居住至今，期间并未向原岳阳市房地产经营管理所缴纳租金。2016年8月3日，岳阳市房地产管理局将案涉房屋整栋登记在其名下并办理了总房权证（证号：岳房权证岳阳楼区字第4××1号），该证显示该栋房屋坐落于岳阳楼区××街道××社区，总层数为4层，建筑面积为1168㎡，套内面积936㎡。庭审中双方一致确认刘美玉所居住的房间位于3楼2号，面积约为75㎡。另查明：2004年12月31日，原岳阳市房地产经营管理所更名为岳阳市房屋经营管理中心。2011年7月18日，经中共岳阳市委机构编制委员会办公室同意，岳阳市房地产管理局房屋经营管理中心更名为岳阳市公共租赁房屋管理中心。2018年2月13日，岳编办发[2018]6号文件决定撤销岳阳市房地产管理局及其下属的岳阳市公共租赁房屋管理中心。原岳阳市房地产管理局的职责整体划入岳阳市住房和城乡建设局，岳阳市公共租赁房屋管理中心的职责由岳阳市保障性住房服务中心承担。2019年2月1日，岳编发[2019]1号《关于岳阳市机构改革涉改处级事业单位调整的通知》决定将岳阳市住房制度改革领导小组办公室承担的行政职能划入市住房和城乡建设局，其余职责与岳阳市保障性住房服务中心的职责整合，组建岳阳市住房保障服务中心，为市政府直属正处级公益类实业单位，归口岳阳市住房和城乡建设局管理。一审法院认为，岳阳市住房保障服务中心系岳阳市政府直属公益类事业单位，归口于岳阳市住房和城乡建设局管理，原岳阳市房地产管理局的部分管理职责因政府机构改革也由岳阳市住房保障服务中心承担，故岳阳市住房保障服务中心对登记在原岳阳市房地产管理局名下的诉争房屋主张权利，符合法律规定，是本案的适格原告。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以要求返还原物”。刘美玉虽因历史原因居住在诉争房屋内，但其与原岳阳市房地产经营管理所仅就诉争房屋存在租赁关系，并未取得诉争房屋所有权，诉争房屋的产权仍登记在原岳阳市房地产管理局名下，其继续占用诉争房屋属无权占有，应当向权利人岳阳市住房保障服务中心返还无权占有的房屋，对岳阳市住房保障服务中心的诉讼请求，一审法院予以支持。刘美玉与被原岳阳市饮食服务公司因占用祖宅的相关纠纷，可另案主张权利。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决：限刘美玉在判决生效之日起十五日内腾空位于岳阳市岳阳楼区××街道××社区（岳房权证号岳阳楼区字第4××1号）房屋3楼2号房间，并将房屋返还给原告岳阳市住房保障服务中心。案件受理费200元，由刘美玉负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审的一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为：本案二审争议的焦点为1、刘美玉与原岳阳市房地产经营管理所就案涉房屋形成何种法律关系？2、岳阳市住房保障服务中心是不是适格原告？关于焦点1、根据查明的事实，可知案涉房屋所在的楼房系原岳阳市房地产经营管理所与20世纪70年代修建的公房，该公房的原始产权应当属于原岳阳市房地产经营管理所所有。又根据刘美玉提交的原岳阳市房地产经营管理所向刘美玉的丈夫黄国良出具的书面通知可知，案涉房屋系由原岳阳市饮食服务公司租用案涉房屋后，交给黄国良一家居住，故原岳阳市房地产经营管理所与原岳阳市饮食服务公司之间形成了房屋租赁关系，然后原岳阳市饮食服务公司再将案涉房屋交给黄国良一家居住。2016年8月3日该栋房屋以原岳阳市房地产管理局为房屋所有权人颁发了岳房权证岳阳楼区字第4××1号房屋所有权证，现刘美玉主张案涉房屋系由其客栈调换而来，虽然《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”，但其提交的证据并不能证明其为案涉房屋的所有权人，而只能证明其是案涉房屋的使用权人，至于刘美玉与原岳阳市饮食服务公司因占用黄国良家客栈而产生的相关纠纷，可另循法律途径解决。关于焦点2、案涉房屋所在的楼房系原岳阳市房地产经营管理所修建的公房，颁发房屋所有权证时，该栋楼房的房屋所有权人确定为原岳阳市房地产管理局，经过政府机构改革后，原岳阳市房地产管理局的部分管理职能由岳阳市住房保障服务中心承担，故岳阳市住房保障服务中心对登记在原岳阳市房屋管理局名下的案涉房屋主张权利，符合法律规定，是本案的适格原告。综上所述，刘美玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由刘美玉负担。本判决为终审判决。审判长  刘景镔审判员  许震鹏审判员  王延红二〇二一年五月十日书记员  羿 林