吉林省通化市东昌区人民法院民事判决书（2020）吉0502民初2491号原告:迟长德，男，汉族，住吉林省通化县快大茂镇。委托诉讼代理人：迟泽东，吉林诚信律师事务所，律师。被告:王全义，男，汉族，住吉林省集安市清河村。委托诉讼代理人：张斌斌，吉林昱诚（梅河口）律师事务所，律师。被告：吴连华，男，满族，住辽宁省桓仁满族自治县。委托诉讼代理人：张斌斌，吉林昱诚（梅河口）律师事务所，律师。第三人：通化旭日房地产开发有限公司，住所地：吉林省通化县快大茂镇102号。法定代表人：刘毅，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：林秀娜，该单位职员。第三人：陈志勇，男，汉族，现羁押于通化市监狱。原告迟长德与被告王全义、吴连华、第三人通化旭日房地产开发有限公司、陈志勇案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告迟长德、被告王全义、吴连华、第三人通化旭日房地产开发有限公司到庭参加诉讼，第三人陈志勇未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。迟长德向本院提出诉讼请求：1、不得对位于通化县快大茂镇桂林山水城二期房屋及土地进行执行；2、案件受理费由被告负担。事实及理由：通化市东昌区人民法院在执行王全义、吴连华与通化旭日房地产开发有限公司、陈志勇民间借贷纠纷一案中，于2020年4月14日作出（2019）吉0502执772、773号执行裁定书，查封了位于通化县快大茂镇桂林山水城二期房屋。2020年5月6日，原告以法院查封错误，应予解除为由，提出书面异议。通化市东昌区人民法院于2020年7月20日作出（2020）吉0502执异18号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为，虽然查封房屋登记在被执行人旭日公司名下，但是原告在查封之前就与旭日房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同，支付了全部购房款，并已经合法占有该房屋，且因旭日公司的原因无法办理产权过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、第二十九条规定，原告提出的异议请求应予支持。因此起诉，请依法支持原告的诉讼请求。被告王全义、吴连华辩称，现房屋仍登记在旭日公司名下，人民法院的查封和执行是正确的，原告在执行异议审查中的证据不足以排除执行，不同意原告的诉讼请求。被告旭日公司辩称，同意原告的诉讼请求，我公司给原告出具的购买协议书和收据真实有效。被告陈志勇经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩和质证材料，本院视为其放弃答辩和质证权利。原告主张在查封之前已签订合法有效的房屋买卖合同，购房款是以借给赵显成的借款抵顶的，其中借款60万元是转账的，其余都是拿的现金，抵顶购买涉案房屋后，赵显成仍欠原告3万元，已经占有涉案房屋，目前用于存放蜂蜜桶，为证明其主张向本院提交的证据有：证据1、房屋抵顶工程款购买协议书一份、收据一张，证明2017年1月12日原告与旭日公司、天河建筑公司签订协议，将桂林山水城二期南侧门市抵顶给原告，旭日公司为原告出具了购房款收据。证据2、建筑工程施工合同补充协议一份，证明天河建筑公司为桂林山水城二期施工单位。证据3、抵顶房调换申请书一份，证明2015年5月4日天河建筑公司将原五套抵顶住宅调换为桂林山水城二期南侧门市。证据4、2020年8月3日旭日公司出具的证明一份，证明桂林山水城二期南侧16号门市为图纸排列序号，房产测绘为4-2-90-1.5门市。证据5、照片两张，证明原告以合法占有使用此房屋。证据6、2020年8月3日旭日公司出具的情况说明一份，证明该小区因没有整体验收导致不能办理产权登记.证据7、银行流水、给王东鹏转账60万元凭证、王东鹏与赵玉丽结婚证，证明迟长德将60万元借款转账至赵显成的姑爷王东鹏。证据8、证人赵显成的证人证言，证明从2011年开始就向迟长德借款，两人是好朋友，房子抵顶金额是130余万元，拢帐抵顶之后还欠迟长德3万元，给出具了3万元欠条。被告王全义、吴连华质证认为：对证据1：首先南侧16号门市不是案涉房屋，代表该天河公司签订抵顶协议的赵显成并没有授权委托作为附件，属无权代理，该协议属于效力待定合同，如无天河公司追认，则该合同自始无效；对收据，原告主张为抵顶，所以收据与抵顶相互矛盾，如果抵顶则实际没有交款事实发生。对证据2：施工合同补充协议，仅为补充协议，没有原协议，该补充协议效力无法确认而且仅凭施工补充协议不能证明天河建筑公司实际承包建设桂林山水城二期房屋，也无法认定是否拖欠工程款。对证据3：抵顶房屋调换申请，没有依据因为需要先有抵顶协议，明确抵顶房屋然后才可能进行调换。而且调换申请人为赵显成个人，不能代表天河建筑公司，也无法确认所谓调换房屋是否为抵顶工程款房屋。对证据4：因第三人旭日公司为民间借贷纠纷的被执行人，有最直接的利害关系，该证据不应采信。对证据5：两张照片无法确认拍摄时间，拍摄地点，只能证明塑料桶数量。对证据6没有异议。对证据7没有异议。对证据8的对证人证言没有异议。第三人旭日公司对原告迟长德提交的证据无异议。被告王全义、吴连华提交赵显成出具的3万元欠据的复印件一张，证明2017年1月14日迟长德与赵显成之间还有往来账目。旭日公司对欠据无异议。迟长德对欠据无异议，解释称，这是抵顶完房屋之后给我打的3万元欠条，抵顶完房子之后赵显成还欠我3万元。本院认为，原告提交的证据，第三人无异议，被告对真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，本院予以采信，结合本案争议焦点综合评判定案。被告提交的证据，原告及第三人均无异议，本院予以采信。本案的争议焦点即原告是否具有排除执行的民事权益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产的；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户登记。首一，关于是否在查封之前签订书面买卖合同，本院认为，原告提交了《桂林山水城二期房屋抵顶工程款购买协议书》证明其在查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同，被告王全义、吴连华质证认为该协议未经天河建筑公司授权赵显成签订或者未经天河建筑公司追认，合同未生效，本院认为，合同是经旭日公司、天河建筑公司、迟长德三方签订，根据《民法典》规定，合同部分无效不影响其他合同条款的效力，即便赵显成没有经过天河建筑公司授权或者合同未经天河建筑公司追认，不影响旭日公司与迟长德之间合同的效力，旭日公司作为涉案房屋的开发商，对购房者或者外界具有足够的公信力，旭日公司作为合同甲方与迟长德签订房屋买卖合同，对迟长德与赵显成之间用债务抵顶购房款的付款方式予以认可，并且给迟长德开局购房款收据，可以认定在法院查封涉案房屋之前，迟长德与旭日公司签订了合法有效的书面买卖合同。其二，关于是否在查封之前占有使用涉案房屋，原告提交照片证明涉案房屋在法院查封的时候已经占有使用用于存放蜂蜜桶，被告对此有异议，但未提交反证证明涉案房屋在查封之前或者查封之时的具体情况，本院对被告的异议不予支持，应认定原告在法院查封之前已经占有并适用涉案房屋。其三，原告是否支付全部房款，本院认为，原告主张购房款是以借给赵显成的借款抵顶的，抵顶之后赵显成仍欠原告3万元欠款，根据被告吴连华、王全义提交的欠条以及证人赵显成的证人证言，可以互相印证迟长德以赵显成欠其的借款抵顶了购房款，旭日公司认可，抵顶之后，赵显成仍欠迟长德3万元的事实，因此，应认定迟长德已经付清了涉案房屋的全部价款。同时，涉案房屋非因原告自身原因未办理产权登记，因此，原告对涉案房屋提出异议，符合上述法律规定，依法应予支持。依照依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，缺席判决如下：不得执行位于通化县快大茂镇桂林山水城二期房屋及土地；案件受理费16692.00元,由被告王全义、吴连华负担。被告到期不履行给付义务，原告向本院申请执行的期限为二年。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。审判长 王彩霞审判员 齐 霄审判员 盖 慧二〇二一年五月十日书记员 张倩倩