上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初4648号原告：上海食无忧餐饮管理有限公司，住所地上海市静安区沪太路XXX弄XXX号XXX幢XXX楼XXX室。法定代表人：毕红飚，总经理。委托诉讼代理人：张民，上海市中天阳律师事务所律师。被告：上海敬业房地产有限公司，住所地上海市黄浦区四川中路XXX号XXX-XXX室部分。法定代表人：管伟庆，总经理。委托诉讼代理人：聂建军，上海市协力律师事务所律师。原告上海食无忧餐饮管理有限公司诉被告上海敬业房地产有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月18日受理后，依法由审判员倪强独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海食无忧餐饮管理有限公司的法定代表人毕红飚及委托诉讼代理人张民，被告上海敬业房地产有限公司的委托诉讼代理人聂建军到庭参加诉讼。审理中，经双方当事人一致同意，并报本院院长批准，本案延长简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。原告上海食无忧餐饮管理有限公司向本院提出诉讼请求，请求判令被告继续履行与原告之间的《房屋租赁合同》并恢复上海市静安区胶州路XXX号XXX楼除照明用电外的两路动力用电线路供电。事实与理由：2012年12月5日，原告与案外人上海新亚厨房食品有限公司(以下简称新亚公司)签订《房屋租赁合同》一份，约定，新亚公司将上海市静安区胶州路XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租给被告用作办公及社区食堂，租期自2012年12月6日至2018年2月20日止。后新亚公司与原、被告签订《房屋租赁合同主体变更协议》一份，约定，自2015年1月1日开始，系争房屋的出租方变更为被告。2016年2月2日，原告餐厅厨房发生轻微火烧。之后原告积极清理场地、处理善后事宜。原告本可于2016年春节后即可进入装修和恢复营业阶段，但被告除恢复一楼照明用电外，对原告提出的恢复另两路动力用电线路的要求置若罔闻。原告认为双方之间的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应履行约定义务，但被告单方面中断房屋两路动力用电线路供电，致使委托人无法进行正常营业，已构成违约，原告故向起诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告上海敬业房地产有限公司辩称，不同意原告诉请。因原告在2016年2月2日在系争房屋中引发火灾，导致管道等被烧毁，违法了合同关于安全事故的规定，且原告在火灾发生之前即拖欠被告租金，被告已通知书面通知原告解除合同。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权为原为上海野味食品加工厂。2010年7月6日，上海市国有资产监督管理委员会、上海市规划和国土资源管理局发布沪国资委改革[2010]197号《关于光明集团等公司办理国有企业主辅分离、辅业资产调整和中小企业改制重组中划拨土地使用权变更登记工作的通知》将系争房屋产权人变更为上海稳得福食品有限公司。2013年6月20日，上海市食品(集团)有限公司、上海锦江国际实业发展有限公司发布沪食集投(2013)第002号《关于同意上海敬业房地产有限公司、上海稳得福食品有限公司实施整合的批复》，自2013年8月1日起，原上海稳得福食品有限公司对外物业租赁等业务全部由被告承接，其原合同签约主体全部变更为被告。2012年12月5日，新亚公司(甲方)与原告(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将系争房屋(建筑/使用面积1,590平方米)出租给乙方，作为办公及社区食堂使用，并遵守国家有关租赁房屋使用和管理规定及甲方的各项安全制度；租期自2012年12月6日起至2018年2月20日止，其中自2012年12月6日起至2013年2月20日为装修免租期，租赁期为5年两个半月，第一、二年租金为148万元，第三年起年租金递增6%；第三、四、五年租金为156.88万元；乙方应该每3个月为一期向甲方支付下期的租金，支付日为上期最后一个月的6日，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按应缴纳租金的万分之五，向甲方支付滞纳金，甲方在收到乙方支付的租金后的5日内，向乙方开具相应金额的收款凭证，首期租金在协议签署后的3日内支付；乙方应在本合同签署后的3日内，另行向甲方支付250,000元保证金，甲方在收到该保证金后的5日内向乙方出具相应金额的收款凭证，该保证金由甲方保管至租赁期满，如乙方在履行合同过程中不存在重大过失或违约行为并结清相关费用，变更注册地址或注销工商营业执照，甲方将保证金无息退还乙方，如乙方拖欠应付甲方本合同项下的租金及其他相关费用、违约金和先行赔付等乙方承担的费用，甲方有权从保证金中予以扣除，乙方有义务在抵扣发生后的下一月补足保证金；租赁期间，系争房屋所发生的水、电、煤气、通讯等各项费用由乙方按实际发生数计算付给甲方，该费用乙方应于收到甲方付款通知单后3日内全额支付；乙方应为系争房屋内的装修、设施、用具等财务办妥保险手续，保险费由乙方支付，并将保险费支付凭证复印件留存甲方备案，如乙方在使用系争房屋后10日内仍未办妥上述保险手续，则甲方有权对乙方的不作为视作违约，并履行终止本合同的权利；如乙方使用系争房屋及其附属设施设备造成他人财产和人身损害的，乙方将自行承担损害赔偿并使甲方免受损害；乙方应当遵循《租赁房屋安全管理协议》及甲方制度的各项租赁房屋管理制度，并服从甲方对租赁区域进行安全生产监督和管理，发现乙方存在的安全隐患的，甲方有权发出《整改通知书》，乙方必须在《整改通知书》规定期限内整改，并承担相应产生的费用；如乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，并按照相关法律法规的要求，向有关政府部门报批获准后，方可进行，上述项目竣工后，乙方应邀具备相关资质的检测单位对项目实施情况进行检查验收，确认符合加工、经营等安全生产要求的，方可投入使用，合同签署生效及房屋移交手续办理后，在装修和经营中发送相关事宜均由乙方负责处理；乙方自行负责系争房屋的安全、保卫、消防、环保、卫生等管理工作，根据系争房屋的用途配备消防灭火器材等设施；乙方应保证其经营活动(包括其工作人员)，遵守国家法律、法规、规章和相关的职业道德规范，不得从事违法活动，如发生相关事项，由乙方自行承担相应的法律责任；在经营期间内遵纪守法、无突出矛盾、无食品及生产等安全问题，无违约等不良记录，则乙方享有优先续租权，续租租金按当时市场价格双方协商确定；乙方承诺厨房排风等设备或噪音较大设备不能悬挂在室内屋顶上；乙方应于本合同租赁期限届满或终止后3日内返还房屋，并与甲方完成房屋返还交接手续，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按当时日租金的两倍向甲方支付房屋使用费，乙方逾期返还房屋的，甲方有权处置原租赁物业内属于乙方的所有物品，且甲方有权向乙方追索由此发生的全部费用；乙方逾期不支付租金及其他费用累计超过20日，或严重违反甲方有关租赁房屋安全管理制度，且甲方发出《整改通知书》后20日内乙方未予整改纠正的，或乙方违反工商、治安、卫生、消防等行政管理规定，给甲方造成名誉或经济损失的，甲方均可书面通知乙方解除合同，乙方须向甲方按年租金的40%支付违约金，支付的违约金不足抵付损失的，乙方还应赔偿甲方损失与违约金的差额部分。同日，新亚公司与原告签订《租赁房屋安全生产管理协议》一份，约定：租赁期间，对政府安全生产、消防、卫生、质量监督等部门检查发现被告存在的事故隐患，新亚公司有权督促原告限期进行整改，规定期限内，乙方不整改的或整改不达标的，新亚公司有权终止《房屋租赁合同》，并收回租赁房屋；原告对房屋的装修和设备安装须符合有关技术标准和消防安全规定，不得破坏建筑物结构，按规定向政府有关部门报批的，一律须经政府有关部门批准后实施。同日，原告还签收一份《租赁房屋安全管理制度》，约定承租户不得占用防火间距、堵塞消防通道等事宜。合同签订后，新亚公司向原告交付了系争房屋，原告支付新亚公司保证金并办理了餐饮业食品安全责任保险和商业楼宇财产一切险，双方开始履行合同。2014年12月，新亚公司及原、被告签订《房屋租赁合同主体变更协议》一份，约定：自2015年1月1日起，原租赁合同出租方由新亚公司变更为被告，由被告承接新亚公司履行租赁合同以及《安全生产管理协议》出租方的权利义务，至合同自然终止为止；原由原告支付给新亚公司的保证金25万元，由新亚公司在2015年1月1日转账给被告；除本协议约定情形外，租赁合同以及《安全生产管理协议》其他条款不变；根据原合同约定，原告应于2014年10月27日前支付2014年10月27日到2015年1月26日三个月一期的租金370,000元给新亚公司，新亚公司、被告分别向原告开具2014年10月27日至12月26日和2014年12月27日至1月26日的相应金额的收款凭证，新亚公司负责将2014年12月27日至2015年1月26日的租金转账给被告；原告对上述的变更充分了解并支持，同意共同办理变更手续；本补充协议和原签订的租赁合同具有同等法律效力。2016年2月2日，系争房屋发生火灾，火灾造成该场所靠近餐厅的厨房间灶台区域烧毁，其他区域受到烟熏、水渍影响，无人员伤亡，过火面积约10平方米。2016年3月1日，上海市静安区公安消防支队经调查，对起火原因认定为：该起火灾起火时间为18点03分左右，起火部位为该餐厅厨房间灶台区域北侧第一个灶台；起火原因为油锅起火。同月6日，上海市静安区公安消防支队向原告送达《上海市公安局行政处罚决定书》，查明原告于2016年2月2日在系争房屋犯有占用疏散通道的消防违法行为，根据《中华人民共和国消防法》第六十条第一款第三项之规定，决定罚款五千元。2016年3月14日原告缴纳了该罚款。2016年3月29日，被告发函给原告通知解除双方之间的合同，并要求原告在10天内迁出将系争房屋返还被告。原告于次日收到该函。2016年2月14日，原告与上海食品集团酒店管理有限公司签署《备忘录》一份，约定：原告承诺由于其火灾对胶州旅馆产生损失按照相关法律法规进行赔偿，包括但不限于因火灾造成的停业损失、由于火灾产生的设施设备的检测及维修更新费用、火灾期间的应急损失，以实际发生为准；胶州旅馆根据被告通知，同意为原告暂时提供清理火灾场地的一路照明用电。之后胶州旅馆与原告多次互发函件沟通损失赔偿事宜。因被告至今未恢复系争房屋内的两路动力用电线路供电，原告起诉来院，要求判决如其所请。关于系争房屋现状，被告表示房屋在原告控制之下，现在装修中，现有临时照明用电，不影响原告使用；火灾后用电线路烧毁，动力用电须布线、装修布置好后再提供，用电阀门由胶州旅馆管理。原告认为，目前系争房屋仅有临时照明用电，自2016年2月2日至今，两条生产用电线路实际可以提供但均未提供，影响被告管道铺设、设备检测、安装调试等施工。审理中，本院于2016年7月6日前往系争房屋现场查看，双方确认系争房屋内生产用电线路已完好。原告认为，系争房屋因火灾烧坏主线断电，原告现已修复，接上总电闸即可通电。被告认为，与总电闸相接还需一些设备，接通需1-2小时或1-2天。关于双方以往租金支付情况，双方确认：2015年期间，被告于2015年1月21日开票，支付期间2015年1月27日至2015年4月26日，原告于2015年3月25日支付；被告2015年4月28日开票，支付期间2015年4月27日至2015年7月26日，原告2015年5月29日支付；被告2015年7月24日开票，支付期间2015年7月27日至2015年10月26日，原告2015年9月15日支付；被告2015年11月4日开票，支付期间2015年10月27日至2016年1月26日，原告2015年12月20日支付。被告认为原告长期延期支付租金。原告认为其付款以被告提供发票为条件，根据三方协议和发票打印日期及原告实际付款日期，已实际将原合同约定的付款日期改为26日。上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同主体变更协议》、《火灾事故认定书》，被告提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、沪国资委改革文件、沪食集投(2013)第002号文件、《租赁房屋安全生产管理协议》、《租赁房屋安全管理制度》、《行政处罚决定书》、代收罚没款收据、《备忘录》、《解除合同通知函》及邮寄凭证等，工作联系函、租金发票等以及双方当事人的陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。按约支付租金是承租人的基本义务，租金的支付日期系租赁合同的重要条款。原告主张租金的付款日期已由三方协议及实际付款习惯所改变，但，原、被告与新亚公司之间签订的《房屋租赁合同主体变更协议》并未对合同期内每期租金的付款日期进行变更，且双方之后亦未对租金的付款日期另作书面或口头的一致约定，故合同约定的租金付款日期合法有效，本院对原告该主张不予采纳。2016年2月2日，系争房屋因火灾烧坏主线而断电，被告虽然未在原告修复线路后恢复动力供电，但本案合同履行过程中，原告已经长期拖欠租金，且原告在使用系争房屋期间引发火灾事故并受到相关部门行政处罚，被告根据合同约定有权行使合同解除权。原告于2016年3月30日收到被告解除合同的书面通知，合同已经因原告违约解除。故原告要求被告继续履行与原告之间的《房屋租赁合同》并恢复上海市静安区胶州路XXX号XXX楼除照明用电外的两路动力用电线路供电的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款之规定，判决如下：原告上海食无忧餐饮管理有限公司要求被告上海敬业房地产有限公司继续履行与原告之间的《房屋租赁合同》并恢复上海市静安区胶州路XXX号XXX楼除照明用电外的两路动力用电线路供电的诉讼请求，不予支持。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告上海食无忧餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 倪 强二〇一六年十月十九日书记员 李后蕾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……