上海市嘉定区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0114民初6121号 原告(反诉被告)：殷婵，女，1984年4月24日生，汉族，住上海市普陀区。 原告委托诉讼代理人：范晓峰，高朋(上海)律师事务所律师。 被告(反诉原告)：张懿，男，1975年1月22日生，汉族，住上海市宝山区。 被告(反诉原告)：水泉，女，1979年4月7日生，汉族，住上海市闵行区。 两被告共同委托诉讼代理人：李俊，上海汇银律师事务所律师。 原告殷婵与被告张懿、水泉以及反诉原告(以下统称“被告”)张懿、水泉诉反诉被告(以下统称“原告”)殷婵房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告殷婵及其委托诉讼代理人范晓峰和两被告委托诉讼代理人李俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、两被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，涤除上海市嘉定区鹤友路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)之上的抵押权，并配合原告办理系争房屋的产权过户手续；2、两被告支付原告逾期过户违约金(以已付房款110万元为基数，按照日0.05%的标准，从2016年5月8日计算至实际过户且交付之日止)；3、两被告支付原告因违约所造成的租金损失，自2016年6月15日至房屋实际交付之日止。事实和理由：2015年12月22日，原告经居间方介绍与两被告就系争房屋买卖事宜签订了《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》。上述合同签订后，原告于2015年12月22日和同年12月23日分别支付了被告5万元定金。在被告要求下，又于2016年1月26日提前支付了首付款100万元。2016年3月9日，原告和被告张懿签订了《上海市房地产买卖合同》和《补充协议》，但被告水泉未到场，经双方沟通，待水泉补上签名后，原告依约支付差额补偿款63万元。然而，在双方再次约定于2016年3月25日碰面时，被告水泉仍未到场，且被告张懿明确表示要违约。因此，原告行使先履行抗辩权，并未支付约定款项。后原告与被告沟通无果，故涉诉。 被告辩称，不同意原告诉讼请求，已收到原告支付的110万元首付款。被告水泉虽未签字，但对《上海市房地产买卖合同》和《补充协议》表示追认。被告并未违约，系原告先行违约。首先，按照《上海市房地产买卖合同》的约定，原告应于2016年3月9日支付首期房款110万元(不包含定金)，但原告除定金外仅支付了100万元；其次，原告并未按约于2016年4月15日支付被告60万元(含定金10万元)；再次，按照《补充协议》的约定，原告应当于网签当日即2016年3月9日支付被告附属设施设备转让款63万元，原告至今并未支付。根据合同约定，原告未按约支付房款，被告有权解除合同，并要求原告承担违约责任，故被告向本院提出反诉诉讼请求：1、判决解除原、被告双方签订的关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》和《补充协议》；2、判令原告向被告支付违约金578,000元【包含：60万元自2016年4月16日起的逾期付款违约金6,000元(60万元＊0.5‰/天＊20天)；63万元自2016年3月10日起的逾期付款违约金6300元(63万元＊0.5‰/天＊20天)；解约违约金566,000元(283万元＊20%)】。 针对被告的反诉请求，原告辩称，其未能付款是因为被告水泉未在网签合同上签字，且被告于2016年3月25日在中介协调时明确提出违约，故不同意被告的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2015年12月22日，原告经居间方某某的介绍与两被告签订了《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》，约定两被告将其所有的建筑面积为85.22平方米的系争房屋出售给原告。上述合同签订后，原告于2015年12月22日和同年12月23日分别支付了被告5万元定金。2016年1月26日，原告又转账支付被告首付款100万元。共计支付了被告房款110万元。2016年3月9日，原告与被告张懿签订了《上海市房地产买卖合同》，约定房屋总价220万元，过户时间为2016年5月8日前，交房时间为2016年6月15日前，具体付款方式为：原告应于签订该合同后当日支付被告部分首付款110万元，于2016年4月15日支付60万元，包含先前支付的10万元定金，共同构成首付款170万元；待房地产管理部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果且收到原告支付的首付款后七日内偿还抵押权人的借款，并将相关文件交给中介代为办理抵押注销手续；原告通过贷款支付第二期房款50万元，原告应于签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后七日内申请贷款；待贷款审核通过后，且被告名义之抵押权注销后七个工作日内，双方办理过户手续；待原告取得房产证且第二期房款支付被告后七日内，被告将系争房屋交付原告。同日，原告与被告张懿签订了《补充协议》，约定系争房屋实际转让价格为283万元，其中附属设施设备补偿款63万元，原告应于双方签订《上海市房地产买卖合同》后当日直接支付给被告。上述《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》上，被告水泉均未签字。 对上述事实双方并无争议，本院予以确认。但对原告是否存在逾期付款行为以及被告是否违约，双方意见不一。原告为证明其主张，提交如下证据：《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、微信聊天记录、原、被告及中介于2016年3月25日的录音、中介与被告的沟通短信，证明被告水泉并未到场，亦未在上述合同上签字，且被告张懿明确表示自己违约，故原告未支付相应款项。首付款中第一笔110万元是包含定金的，且在原告已经支付10万元定金后，被告在微信聊天时催要的也是100万元。被告对中介与被告的沟通短信的真实性、合法性、关联性均不予认可，对其他证据真实性均无异议，但对微信聊天记录的证明内容有异议，认为定金不应包含在第一笔110万的首付款中，而应包含在之后的60万元的首付款中，并且认为录音中不存在原告所要证明的内容。被告为证明其主张，提供如下证据：《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》和被告发给原告的短信，证明原告存在逾期付款行为，被告已告知其解除合同并要求其承担违约责任。原告对上述证据真实性均无异议，但不能证明原告存在逾期付款行为，原告表示其于2016年5月4日收到该短信，该短信系被告于本案诉讼期间发出，内容亦不真实。 另查明，系争房屋之上登记有抵押权人为上海银行股份有限公司杨浦支行、债权数额为70万元的抵押权。 审理中，被告水泉对《上海市房地产买卖合同》和《补充协议》的效力表示追认。依原告申请，本院于2016年5月17日作出了财产保全裁定，查封了系争房屋。为此，原告向本院账户缴纳了保证金566,000元。2016年10月17日，原告又将房款1,164,000元汇至本院账户。 本院认为，原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》在经被告水泉追认后，系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。上述合同签订后，原告已支付定金及首期房价款共计110万元，并已将剩余全部房款173万元支付至本院账户，被告亦应按约履行。因系争房屋已设定了抵押权，故被告应在涤除抵押权后，协助原告办理系争房屋的过户登记手续。至于被告辩称原告存在迟延付款行为。鉴于房屋出卖方(产权人)系两被告，但被告水泉并未按约在《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》上签字，亦无证据证明在本案庭审之前已将追认的意思表示告知原告，故原告有权拒绝按照约定支付相应的首付款和补偿款，并不存在违约。综上，被告以原告存在迟延付款行为为由反诉要求解除上述合同并主张违约金的请求，本院均不予支持。至于原告主张的逾期过户和逾期交付的违约金以及因违约造成的租金损失，因原告未完全履行相应的付款义务，故对该两项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告张懿、水泉应于本判决生效之日起十日内涤除上海市嘉定区鹤友路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权，并协助原告殷婵办理上述房屋的产权过户登记手续； 二、原告殷婵应于本判决生效之日起十日内支付被告张懿、水泉剩余购房款人民币173万元； 三、驳回原告殷婵的其他诉讼请求； 四、驳回被告张懿、水泉的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费80元，减半收取计40元，财产保全费5,000元，合计诉讼费5,040元，由被告张懿、水泉负担。反诉案件受理费4,790元，由被告张懿、水泉负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审判员  刘燕枫 二〇一六年十月二十日 书记员  卜文茜 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。