辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1515号上诉人（原审被告）：王燕，女，1963年1月2日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：李视春，辽宁社和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：庞立杰，女，1952年8月4日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：刘贤才，辽宁海星律师事务所律师。上诉人王燕因与被上诉人庞立杰房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初5573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王燕上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回庞立杰的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认为在房屋交易过程中，双方产生不信任，因原公有住房承租人杨凤兰已去世，无法资金监管，导致交易无法继续履行，双方对此均存在过错。一审法院这个认定是错误的，理由是：1、在双方二手房交易中，没有约定被上诉人需要贷款支付购房款，也没有约定双方进行资金监管，因此不需要资金监管，不能资金监管不影响《房屋买卖定金收条》（以下简称《收条》）的履行。2、2015年10月19日的《房屋租售委托书》已经明确：杨凤兰是案涉房屋的使用权人，杨凤兰于2015年10月去世，杨凤兰长子李武成、次子李传有、女儿马淑娟协商，全权委托李传有对外出租、出售，出租出售所得收益为李传有所有。李传有是上诉人丈夫，2019年年末疫情前，李传有委托上诉人通过案涉房屋管理人新兴物业管理有限公司办理案涉房屋使用权人由杨凤兰变更为李传有，以及将李传有名下的房屋使用权变更至上诉人名下为所有权的手续。这些情况被上诉人在签协议前是知道的，并且在签协议前双方共同到新兴物业管理有限公司询问了有关案涉房屋办理产权等事宜，得到肯定答复后双方才于2020年5月21日签订《收条》。2020年7月16日，案涉房屋的所有权登记至上诉人名下，说明从2019年年末上诉人就有权办理案涉房屋的买卖事宜。双方签订的《收条》完全可以履行，法律上没有任何障碍。2、《收条》约定，被上诉人在2020年6月4日前支付剩余房款37万元，上诉人配合办理手续，因此上诉人有先履行抗辩权。2020年6月4日前，被上诉人没支付剩余房款37万元，构成单方面违约，上诉人有权将案涉房屋售出他人，因此，2020年6月11日上诉人与案外人签订《房地产委托代销协议书》将案涉房屋另售他人。一审庭审中，虽然被上诉人表示愿意继续履行双方的协议，但是上诉人早已将房屋另售他人，双方的协议事实上已无法履行。综上，《收条》没有履行是因为被上诉人没有在2020年6月4日前支付剩余房款37万元，其单方违约，不应退还定金。庞立杰辩称,不同意上诉人的上诉请求。既然双方认可到银行办理资金监管的过程，则表明合同虽无该约定，但双方实际是同意办理资金监管，是对合同的补充。被上诉人不认可2015年10月19日《房屋租售委托书》载明的情况，被上诉人在《收条》上签字前不知道这些情况。在房屋买卖定金收条签字后，因为房证不能直接办理到被上诉人名下，双方才共同到大连新兴物业管理有限公司询问有关房屋过户及办理产权事宜的时间，了解到需要杨凤兰所有子女共同同意，才能办理到杨凤兰其中一名子女名下，这名子女同意后，才能办理到被上诉人名下。此时上诉人并未向被上诉人出示《房屋租售委托书》，不排除该委托书是在《收条》签字后签订的。在签订房屋买卖定金收条前，被上诉人不知道杨凤兰已经去世，也不知道杨凤兰有几个子女，是否都同意上诉人代办。为了交易安全，不同意在2020年6月4日前将剩下的37万元直接交付给上诉人，所以才要求作资金监管，或者杨凤兰的所有子女同意上诉人收取全部房款并承担法律责任，这是被上诉人在2020年6月4日前没有交付37万元的原因。上诉人在没有解除合同之前，单方将杨凤兰享有使用权的房屋变更至其丈夫名下，再办理至其个人名下，购买产权后又卖给他人，是其违约。庞立杰向一审法院提出诉讼请求：判令王燕返还定金3万元。一审法院认定事实：2020年5月，庞立杰得知王燕要出售房屋，故打电话给王燕，表示要购买房屋。5月21日，王燕代杨凤兰（甲方、卖房）与庞立杰（乙方、预购方）签订《收条》，内容为：今收乙方买房款定金叁万元整。如果乙方违约定金一分钱也不返还，沙城街108号楼4单元2层2号房与乙方没有任何关系归甲方所有，乙方不得干扰此方，特此声明。甲乙双方遵循自愿公平和诚实信用原则，经协商一致就乙方向甲方交定金事宜，订立本合同。乙方预购杨凤兰房屋一套，坐落在大连市沙河口区建筑面积47.82平，总房款肆拾万元整，剩下叁拾柒万元整在2020年6月4日前交齐付清，乙方把总房款交齐付清后，王燕配合乙方办理手续，办理手续时所产生的任何费用由乙方承担，甲方不承担任何费用，所产生的一切费用由乙方承担，甲方净收肆拾万元整房款，甲方不出任何交易过程中所产生的费用，所产生的一切费用由乙方交纳承担。今日王燕跟庞立杰到新兴物业咨询完了，庞立杰认可所产生的一切费用，特此声明。在尾部甲方签字处有王燕代办字样，乙方处签有庞立杰名字。当日，庞立杰向王燕支付定金3万元。另查，案涉房屋原为公有住房，承租方为杨凤兰，杨凤兰于2015年10月4日死亡。2020年7月16日，案涉房屋权利人登记至王燕名下。再查，2015年10月19日，杨凤兰的长子李武成、长女李淑娟出具《房屋租售委托书》，主要内容为案涉房屋使用权人杨凤兰于2015年10月去世，经杨凤兰长子李武成、次子李传有、女儿马淑娟协商，兹全权委托次子李传有对外出租、出售。该房屋出租出售所得收益为次子李传有所有。本委托为不可撤销之委托，无论委托人发生何种变故，均长期有效。本委托经委托人李武成、马淑娟签字并捺手印后生效；本委托书一式三份，委托人与被委托人各执一份。委托人处打印有李武成、马淑娟名字，在名字上按有手印。庭审中，王燕陈述案涉房屋在准备出售过程中，于2020年6月11日与案外人签订了《房地产委托代销协议书》，协议约定案涉房屋价格为42.5万元。法院询问庞立杰，如果案涉房屋王燕依然能够出售，是否愿意履行房屋买卖定金收条中的权利义务，庞立杰陈述“愿意”。法院询问王燕是否还可以将案涉房屋出售给庞立杰，王燕陈述“可以出售，但不可能按40万元出售，因为另一套要买的房子已经买不到了，所以本案案涉房屋要求按100万元出售”；“当时是因为我急需40万元购买另一套房屋，现在另一套房屋已经出售，并且案涉房屋我现在已经装修”。双方认可，在到银行办理资金监管的过程中，因房屋权利人登记为杨凤兰，无法进行资金监管。一审法院认为，庞立杰与王燕签订的《收条》协议约定内容是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律法规的规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。上述协议签订后，庞立杰向王燕支付了定金3万元，在双方办理资金监管的过程中发生争议，导致合同未能履行。对剩余房款37万元如何保管的问题，双方到房屋中介处，房屋中介不予保管，到银行进行资金监管，因房屋承租人系杨凤兰且已去世，故无法监管，至此在房屋交易过程中，双方产生不信任，进而导致交易无法进行，双方对此均存在过错。根据现有证据，无法证明王燕在出售房屋时已经明确告知庞立杰关于杨凤兰已经去世的事实，而庞立杰在购买房屋时未详细询问案涉房屋承租人状况，因双方过错导致资金无法监管，双方无法信任彼此，合同不能履行，故双方均应承担各自的责任。同时，在庭审中庞立杰表示愿意继续履行双方协议，继续购买房屋的情况下，王燕明确表示无法按照协议约定40万元出售给庞立杰，在此情况下，庞立杰主张王燕返还购房定金3万元，于法有据，予以支持。对于王燕抗辩的因庞立杰购买案涉房屋，导致其对在先的房屋中介违约，支付了2万元违约金的意见，因王燕在与其他中介已达成出售房屋意向的情况下，自行违约将房屋出售给庞立杰，本身即是不诚信的行为，其应对自己的行为承担责任。故对其抗辩意见，不予采纳。对于王燕辩称的合同履行过程中系庞立杰表示不再购买房屋致使协议无法履行，故不应退还定金的意见，因双方在办理资金监管的过程中，银行无法办理，双方产生了不信任，合同无法继续履行，而在庭审中，在庞立杰表示愿意继续履行协议的情况下，王燕明确表示不能以原价出售给庞立杰，故系因双方过错导致合同无法履行，并非庞立杰单方原因致使合同目的无法实现，故对王燕的该项抗辩意见，不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：王燕于判决生效之日起十日内返还庞立杰购房定金3万元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费275元（庞立杰已预付），由王燕负担，给付时间同上。本院审理过程中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，双方均承认到银行咨询资金监管的时间为2020年6月4日。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：王燕应否向庞立杰返还3万元定金。王燕与庞立杰在《收条》中约定，庞立杰预购杨凤兰房屋一套，庞立杰于当日交纳定金3万元，余款37万元在2020年6月4日前付清，在庞立杰将总房款付清后，王燕配合办理手续。双方在签订收条时，案涉房屋系登记于杨凤兰名下的公有住房，庞立杰在交纳定金时，杨凤兰已去世，对于该事实，收条中并无体现，收条中对于杨凤兰的继承人是否同意王燕处分该房屋、如何办理过户手续亦无记载。王燕虽称在签订收条时已向庞立杰告知上述情况，但现有证据不足以证明其已向庞立杰如实、全面告知与案涉房屋权属、过户等有关影响房屋交易、履行的重要信息。庞立杰作为买受方，亦应在交付定金前对预购房屋进行详细了解，《收条》中虽已注明“（卖方）杨凤兰（王燕代办）”、“今日到新兴物业咨询完了、庞立杰认可所产生的一切费用”，但双方在收条中对上述影响合同继续履行的重要信息均未做明确约定、注明，导致此后双方在履行过程中出现分歧，双方均存在过错。一审对此认定正确，本院予以确认。王燕上诉称庞立杰在签订协议前知晓《房屋租售委托书》的内容，其有权办理案涉房屋的买卖事宜。本院认为，现有证据不足以证明其在与庞立杰签订《收条》时向庞立杰出示了《房屋租赁委托书》或向庞立杰告知了委托书的内容，故对其此点上诉理由，本院不予采纳。根据查明的事实及双方庭审陈述，庞立杰因担心房款交付王燕后，无法办理过户手续，双方曾于2020年6月4日到银行咨询资金监管事宜后未果。现双方在交易过程中，就房款支付问题产生争议，在房屋买卖合同无法继续履行的情况下，庞立杰提起诉讼要求返还定金，在一审庭审过程中，庞立杰已表示可继续履行合同，而王燕则明确表示不能以原价出售，一审认定系因双方原因导致合同目的无法实现，并判令王燕将3万元定金返还，并无不妥。对于王燕上诉称庞立杰未支付剩余房款37万元，构成单方面违约的上诉理由，本院亦不予采纳。综上所述，王燕的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费275元，由上诉人王燕负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘冬艳二〇二一年五月七日书记员  孙雨宁