上海市浦东新区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0115民初14108号 原告：上海市浦东新区惠南镇汇南村民委员会，住所地上海市浦东新区。 负责人：严建明，主任。 委托诉讼代理人：孔庆权，上海永乐律师事务所律师。 被告：傅忠明，男，1973年7月12日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。 原告上海市浦东新区惠南镇汇南村民委员会(汇南村委会)诉被告傅忠明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月17立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汇南村委会的委托诉讼代理人孔庆权到庭参加诉讼。被告傅忠明经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告汇南村委会向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；二、被告支付原告自2015年8月1日起至搬迁之日的租金(按每年人民币247,000元的标准计算)及逾期付款违约金人民币(币种下同)74,100元；三、被告支付原告截至2016年6月20日的电费109,224元及截至2016年4月30日的水费10,616元。事实和理由：原告与被告于2015年8月1日签订《房屋租赁合同》，约定被告继续租赁原告所有的上海市浦东新区惠南镇迎熏路XXX号等799.41平方米房屋。租赁合同约定，被告应于租赁年度之初第1至5日内支付当年度的租金247,000元；被告拖欠租金一个月或逾期缴纳水电费一个月的，原告可以终止合同。合同签订后，因被告拖欠租金及电费，原告多次口头催讨，并于2015年12月17日当面送达催讨通知，于2015年12月29日再次书面催告，但被告均未履行义务。2016年1月6日，原告向被告发送律师函，被告仍不予理睬。 被告傅忠明未答辩。 本院经审理认定事实如下：2015年8月1日，原、被告签署《房屋租赁合同》，约定甲方(原告)将上海市浦东新区惠南镇迎熏路XXX号、420号、422号、424号、426号、428号之底层及楼梯共402.81平方米及422号、424号、426号、428号、430号之二楼及楼梯通道共396.6平方米房屋出租给乙方(被告)，租赁期限自2015年8月1日至2018年7月31日，租金为247,000元，三年内每年递加1,000元。合同签订生效后，乙方必须于合同内年初1-5天内一次性支付给甲方一年租金。水电费按乙方分表当月使用计量加总表计量损耗数分摊后，由甲方代收代付，涉及价格随国家调整而调整。乙方有下列情况之一的，甲方可终止本合同并收回房屋，由此给甲方造成损失的，由乙方负责赔偿……3、拖欠租金累计达一个月，4、逾期交纳水、电费达一个月……乙方未按期交纳租金，除承担本合同其他条文约定的责任外，还须每天赔偿甲方经济损失2,000元。 2016年1月6日，原告委托律师向被告发送律师函，载明：汇南村委会于2015年8月1日将迎熏路XXX号等多处房屋(799.41平方米)出租给你方，每年租金247,000元，逐年递增1,000元，你方应在合同内年初1-5天内一次性支付一年的租金；合同签订后，你方一直未支付租金且长期拖欠水电费；请你方在2016年1月15日前支付房屋租金247,000元及水电费，逾期未支付，村委会将采取诉讼等途径解决。 原告还向本院提供了电费账单若干及2015年7月7日、2015年8月5日、2015年9月14日、2015年10月4日、2016年3月29日、2016年6月20日的抄表记录，证明被告已支付2015年8月5日抄表记录前的电费，根据该日的抄见数及2016年6月20日的抄见数，计算的该期间的用电量109,224度，按惯例以每度1元(加入损耗)计，被告截至2016年6月20日欠付电费109,224元。 原告还提供了暂停供水通知1份，证明2016年1月至4月应付水费总计为11,860.70元，按惯例应扣除村委会每月自用41吨(5.06元/吨)，实际在2016年前被告预付水费中另有两个月村委会自用水费未扣除，故实际扣除6个月计1,244.76元，被告截至2016年4月底欠付水费实际为10,615.94元。 审理中，原告要求被告在合同解除后迁出并返还租赁房屋。原告另称，根据合同约定被告逾期支付租金每天应赔偿2,000元，考虑到该费用过高，故自行调整为年租金的30%，如法院仍认为过高，则同意法院再行调整；由于被告未到庭，原告不知道被告的具体装修情况，故本案中不要求处理装修问题。 本院认为，原、被告签署《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。 支付租金是承租人的主要义务，被告未按合同约定支付租金，累计超过一个月，原告要求解除合同，符合双方合同约定，本院予以支持。合同解除后，被告应当自租赁房屋内迁出，并将房屋返还原告。 合同解除后，被告还应结清租金以及合同解除后占用房屋期间的房屋使用费。现原告要求被告支付2015年8月1日起至返还房屋之日止按年租金247,000元的标准计算的租金，本院认为其中合同解除后应为使用费，使用费的标准可以参照租金标准计算。故原告的诉请金额无误，本院予以支持。 原告主张被告逾期支付租金的违约金，符合合同约定。原告根据合同约定的标准相应自行减少了费用，但现其主张的总费用仍过分高于所造成的损失，本院酌情再进行调整。 根据合同约定，水电费由原告代收代付，现原告要求被告支付欠付的水电费，并提供了相应的证据，本院予以支持。 被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃应诉答辩的权利，本院依法缺席判决。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告上海市浦东新区惠南镇汇南村民委员会与被告傅忠明2015年8月1日签订的《房屋租赁合同》解除； 二、被告傅忠明应于本判决生效之日起十日内自上海市浦东新区惠南镇迎熏路XXX号、420号、422号、424号、426号、428号底层及楼梯，以及422号、424号、426号、428号、430号二楼及楼梯通道内迁出，并将上述房屋返还原告上海市浦东新区惠南镇汇南村民委员会； 三、被告傅忠明应于本判决生效之日起十日内给付原告上海市浦东新区惠南镇汇南村民委员会自2015年8月1日起至实际返还房屋之日止按每年247,000元的标准计算的租金或房屋使用费； 四、被告傅忠明应于本判决生效之日起十日内给付原告上海市浦东新区惠南镇汇南村民委员会违约金24,700元； 五、被告傅忠明应于本判决生效之日起十日内给付原告上海市浦东新区惠南镇汇南村民委员会电费109,224元、水费10,615.94元。 负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,782元，由被告傅忠明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长  张卓郁 人民陪审员  曹 璐 人民陪审员  高天明 二〇一六年十月十七日 书 记 员  陈裕国 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。