海南省文昌市人民法院   民事判决书   （2016）琼9005民初1234号   原告梁云花，女，1983年1月20日出生，汉族，海南省海口市人,现住海南省海口市龙华区。身份证号:XXX。   委托代理人黄雄,海南颖川律师事务所律师。   被告武汉鑫源房地产开发有限公司。住所地:湖北省武汉市洪山区1-珞南街武珞路717#兆富国际大厦2405室。   法定代表人夏佑民，该公司执行董事。   委托代理人许彩霞,广东深天成(文昌)律师事务所律师。   委托代理人王梦婷,广东深天成(文昌)律师事务所实习律师。   原告梁云花与被告武汉鑫源房地产开发有限公司（以下简称武汉鑫源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁云花的委托代理人黄雄以及被告武汉鑫源公司的委托代理人许彩霞、王梦婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告梁云花诉称，2013年8月6日，原告向被告购买被告开发的位于海南省文昌市文城镇清澜办事处的“富豪公馆”2层209号铺面,向被告交了该商品房的购房定金40000元(现金)；2013年8月6日，原告通过丈夫王毅的帐户给被告转帐185400元，被告给原告出具了合计225400元的两张收据。同日，双方签订了209号铺面的《文昌市商品房买卖合同》。2016年6月22日，原告到文昌市房产管理中心查询得知，被告与原告签订209号铺面的商品房买卖合同之后，于2013年12月26日与文昌市农村信用合作社签订《文昌联社2013固借（诚）字第22号贷款合同》，同时在文昌市房产局办理文昌市在建工程抵押登记，将包括原告209号铺面在内的房产抵押给文昌农村信用社。2015年8月20日，被告与原告办理209号房的交接手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一项的规定，被告与原告签订商品房买卖合同之后，又将原告的209号铺面抵押给银行，该房现处于抵押状态。   综上所述，原告认为：被告将209号铺面卖给原告之后，又将该房办理抵押贷款的行为，侵犯了原告的合法权益，依据民事诉讼法的有关规定，依法起诉，请求法院：1、依法判令被告赔偿原告人民币225400元；2、由被告承担本案诉讼费用。   被告武汉鑫源公司辩称,1、本案的房产未曾抵押。原告所购的富豪公馆2层209号，从未抵押。从被告提供的证据4可以看出，被告只向文昌市农村信用合作社贷款3000万元，并非3500万元。当时是因为信用社要求整栋楼评估，所以抵押合同签订贷款为3500万元，但其中的500万元当天便已经解除抵押，即原告的房产并未在抵押部分。   2、抵押合同先于买卖合同签订。被告与文昌市农村信用合作联社的《抵押合同》签订时间为2013年12月25日，而与原告的买卖合同签订时间为2014年5月27日，说明被告抵押富豪公馆先于与原告签订买卖合同。该房已经备案，但由于文昌市住房和城乡规划建设局更换系统，导致原先备案的信息已经查不到，现该房并非抵押状态。   综上所述，原告的主张与事实及法律不符，故请法院对不符法律规定的请求依法予以驳回。   经审理查明，2013年8月6日，原告梁云花拟向被告武汉鑫源公司购买富豪公馆2层209号商品房，双方签订《商品房定购协议书》。同日，原告向被告支付225400元(其中40000元定金是以现金支付，185400元购房款是通过原告丈夫王毅的帐户转帐支付)，被告向原告出具财务收据。   2014年5月27日，双方签订《文昌市商品房买卖合同》（合同编号：WHL000024069），合同主要约定：原告购买被告开发的位于文昌市文城镇清澜路78号富豪公馆的2层209铺，用途为非住宅-商业营业用房；建筑面积29.36平方米，其中套内建筑面积19.83平方米、分摊建筑面积9.53平方米，按建筑面积计价，总金额225400元；在合同签订之日付清全部房款；商品房应于2014年12月30日前交付；计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。合同还就违约责任、产权登记等其他事项进行约定。   2015年8月20日，原、被告办理了上述房屋的交房手续，被告将房屋交付原告。2015年12月28日，文昌市住房和城乡规划建设局作出《房产测绘（实测）成果审核意见书》，审核同意采信文昌市房地产测绘中心对富豪公馆（商住楼）房产作出的《房产面积测算成果报告书》用于房屋产权登记，其中209铺的建筑面积29.25平方米、套内面积19.83平方米、分摊（建筑）面积为9.42平方米。2016年5月9日,涉案商品房的买卖合同在文昌市住房和城乡规划建设局进行备案登记,备案登记的《文昌市商品房买卖合同》（合同编号:WHL000042909）与原、被告在2014年5月27日签订《文昌市商品房买卖合同》（合同编号：WHL000024069）除建筑面积、分摊建筑面积、总金额不同外，其他内容一致，建筑面积、分摊建筑面积数据与《房产测绘（实测）成果审核意见书》中的数据一致，总金额为204750元。备案登记的《文昌市商品房买卖合同》上没有签署的时间和原告的签名。   另查明，2013年12月25日，被告（甲方）与文昌市农村信用合作联社（乙方，以下简称文昌信用社）为确保双方于同日签订的文昌联社2013年固借（诚）字第22号贷款合同的履行，签订了《抵押合同》（合同编号：文昌联社2013年抵字第22号），合同主要约定：主合同履行期限为36个月，自2013年12月25日起至2016年12月24日止；抵押担保的范围包括主合同项下全部借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用和所有其他应付的费用；抵押物祥详见《抵押物清单》。被告同意将富豪公馆项目国有土地使用权、在建工程以及未来新增建筑物为本笔贷款提供抵押担保；被告取得所抵押在建工程的房产证后，在3个工作日内无条件协助文昌信用社办理合法有效的房产抵押登记手续，否则文昌信用社有权提前收回贷款。   2013年12月25日，文昌信用社向被告发放了3500万元借款。同日，被告向文昌市住房和城乡建设局递交《文昌市在建工程抵押登记申请表》，申请办理抵押登记。被告递交申请表时还递交了《富豪公馆抵押房源明细清单》，该清单中的22套房屋包括了原告购买的209号房。2013年12月26日，文昌信用社向被告收回500元借款。2014年2月27日，被告以归还部分借款为由，向文昌信用社申请解除22套房源的抵押登记，《房屋解除抵押申请》后附的《富豪公馆（商铺）申请解除抵押明细表》中的22套房源包括了原告购买的209号房，文昌信用社的经手人于同日签署“经审核，同意按合同约定解押该22套房产，并按房产总额的60%归还贷款本金”以及“同意解押附表中22套房屋，根据客户承诺及时归还贷款本金”的意见。2016年8月12日，文昌市住房和城乡规划建设局出具《证明书》，证明武汉鑫源公司于2014年2月27日向文昌信用社申请解除了上述22套房屋抵押权并已正常销售，不属于抵押房产。   上述事实，有原、被告的陈述以及双方当事人提供的以下证据予以证明：   原告提供的证据有：1、结婚证；2、银行卡客户交易查询打印单、中国农业银行金穗借记卡明细对账单、牡丹灵通卡账户历史明细清单、被告出具的财务收据2张；3、《文昌市商品房买卖合同》（合同编号:WHL000024069）；4、《文昌市在建工程抵押登记申请表》和《抵押合同》；5、《住宅质量保证书》和《购房业主须缴交的相关费用通知》；   被告提供的证据有：1、《文昌市商品房买卖合同备案表》；2、文昌市住房和城乡规划建设局出具的《证明》（2016年7月4日）；3、海南农村信用社收回贷款凭证（000024-01）；4、富豪公馆（商铺）申请解除抵押明细表（复印件）；5、房屋解除抵押申请（复印件）6、《文昌市商品房买卖合同》（合同编号:WHL000042909）；7、收回贷款凭证（2013年12月26日）；8、借款借据（2013年12月25日）；9、文昌市住房和城乡规划建设局出具的《证明书》（2016年8月12日）；10、《房产面积测算报告书》、《房产测绘（实测）成果审核意见书》；11、文昌市商品房预售许可证。   以上证据经当庭举证，经本院审核，真实、合法、与本案有关联，可以作为认定本案上述事实的有效证据。   本院认为，原告在庭审中陈述，原、被告于2013年8月6日签订了第一份《文昌市商品房买卖合同》,被告以该合同不符合备案条件为由收回,签订了第二份合同(即2014年5月27日签订的《文昌市商品房买卖合同》),双方实际履行合同是2013年8月6日签订的合同。对于此项陈述，原告未提供充分有效的证据予以证明，本院不予采信，认定双方履行的是2014年5月27日签订的《文昌市商品房买卖合同》，该合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告因贷款合同、抵押合同而申请办理抵押登记的时间是2013年12月25日，抵押登记的22套房屋中包括了原告购买的209号房屋。但是，因被告归还了部分借款，于2014年2月27日向文昌信用社申请解除22套房屋的抵押登记，信用社签署同意解押，房屋已正常销售，不属于抵押房产。该事实由文昌市住房和城乡规划建设局于2016年8月12日出具《证明书》予以证明，本院予以认定。原告提供的《文昌市在建工程抵押登记申请表》和《抵押合同》仅证明209号房屋曾办理抵押登记的部分事实，但是不能证明其陈述的“被告与原告签订商品房买卖合同之后，又将原告的209房抵押给银行，现该房仍处于抵押状态”的事实,实际上办理抵押登记和解除抵押登记均发生在双方签订买卖合同之前，对于原告的此项陈述，本院不予采信。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定，本院对于原告“依法判令被告赔偿原告人民币225400元”的诉讼请求，因证据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：   驳回原告梁云花的诉讼请求。   案件受理费4681元由原告梁云花负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判长 于景艳   人民陪审员 唐建峰   人民陪审员 陈玉榜      二〇一六年十月三十日   书记员 周国宇