新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新42民终638号 上诉人（原审原告）：赵红燕，女，1977年11月24日出生，住新疆维吾尔自治区塔城市。 被上诉人（原审被告）：张传殿，男，1986年10月10日出生，住新疆维吾尔自治区塔城市。 委托诉讼代理人：王**，塔城市新城法律服务所法律工作者。 原审第三人：马都善，男，1985年7月1日出生，住新疆维吾尔自治区塔城市。 上诉人赵红燕因与被上诉人张传殿及原审第三人马都善房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区塔城市人民法院（2020）新4201民初372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月9日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵红燕上诉请求：撤销一审判决，改判：1．被上诉人向上诉人支付拖欠的物业费1,065.8元，2018年6月至2020年6月的房屋租赁费25,440元、物业管理费4,902.68元、水电费及暖气费5,344元等相关费用，各项费用合计36,752.48元；2．被上诉人向上诉人支付房屋内已损毁墙体及大门的恢复费用25,577元、支付现有房屋内装修的拆除及清运费35,000元，合计60,577元；3．被上诉人承担一审诉讼代理费2,000元、案件受理费650元、邮寄费200元及二审诉讼费用。事实和理由：1．被上诉人应承担租赁期间的租赁费、物业费、水电费及暖气费等费用。双方合同明确约定租期为5年，三年租期结束后，被上诉人并未提出解除合同或签订解约文件等要求，合同未约定三年期满可自行解除合同。期间上诉人多次与张传殿协商让其交付后期费用，其本人表示他已将房屋进行了转租，无法解约。张传殿当时要求我方通过法律程序对其本人起诉，他再对其转租的第三人进行起诉，解决本次合同纠纷及费用问题，根据以上原因，我方对其进行了起诉。至于原审第三人马都善，我方认为其与本案无关。至于判决书中所述“由于原告的租金高出以前几倍，第三人无法接受”等被告说法，我方对此说法不认可。2．被上诉人应承担房屋内已损毁的原有墙体及大门等恢复费用、承担现有装修的拆除费用。在签订合同之初，被上诉人并未告知上诉人将两侧联体多间房屋进行整体改造的情况，根据合同“租赁期满，乙方有优先租赁权，如乙方不续租，需完好无损将房屋交于甲方”的约定，上诉人要求被上诉人承担恢复费用，恢复后两侧墙体及大门材质、结构均应达到原设计消防安全标准及通行要求。现有房屋原两侧墙体已被拆除，房屋原进出大门被拆除改装过，房屋内装修的隔断、门窗、灯具、地板及大理石墙包等被承租人故意进行了破坏，已无法正常使用。即使内部设施不破坏，后期出租也无法使用，需出资进行拆除、清理后再重新装修。被上诉人应按合同“完好无损将房屋交付甲方”的约定履行恢复原状的义务。 张传殿辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 马都善述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 赵红燕向一审法院起诉请求：1．依法支付租赁费、物业费、采暖费，并赔偿房屋内拆除装修费用，赔偿原告恢复原状等费用60,000元；2．解除与被告签订的《房屋租赁合同》。 一审法院认定事实：2015年4月11日，原告赵红燕与被告张传殿签订《房屋租赁合同》。合同约定，原告将其位于塔城市昌南国际21号楼216、221号门面房出租给被告张传殿，每年租金12,720元，租赁期限5年，自2015年6月15日至2018年6月15日止，房租一次性付清。经协商，2018年6月15日至2020年6月15日的房租随行就市。在租赁期间，原告赵红燕不得中途违约，如违约赔偿被告张传殿装修及投资金额，并返还所交租金。被告张传殿负责支付出租房屋的水费、电费等各项费用。租赁期满，被告张传殿有优先租赁权，如被告张传殿不续租，需完好无损将房屋交于原告。同时，被告还租赁了另案房主乔明刚、景云亭、刘建文、韦国义的房屋，该房屋系联体的。原告出租的房屋系毛坯房，被告张传殿将租赁原告及其他房主的房屋后，花费一百余万元进行装修。2016年12月7日，被告张传殿与第三人马都善签订转让合同。2018年3月，第三人马都善又将租赁房屋的经营权转给案外人韩玉龙。2018年4月，另案房主景云亭、被告张传殿、第三人马都善、及另案房主乔明刚、韦巧、案外人韩玉龙、马丽、杨淑艳等人在凤凰主题宾馆办公室协商续租房屋之事，无果。前三年房屋租赁到期后，即到2018年7月，另案房主乔明刚从案外人韩玉龙处要走钥匙。塔城市昌南国际21号楼216、221号门面房2018年2月1日-2018年6月30日的物业费未交清。一审法院认为，原告赵红燕与被告张传殿签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方签订《房屋租赁合同》后，被告张传殿已按约定向原告交纳三年的房租。原、被告双方在《房屋租赁合同》中并未约定不得转租的条款，在租赁期间，被告将房屋转租并不违约。按照合同约定，2018年6月15日至2020年6月15日的房租随行就市，在2018年4月，三方当事人已就房屋租赁事宜进行协商，未达成一致意见。被告未继续交纳房租，原告亦未提出继续履行或解除合同。本案中，被告张传殿已按合同约定交清了前三年的房租，将房屋转租给第三人马都善，已明确合同三年的租赁期限及后两年的约定情况。第三人马都善又将租赁房屋的经营权转让给案外人韩玉龙，亦明确后两年的约定情况。被告将房屋转租给第三人，应视为已将《房屋租赁合同》约定的权利义务转让。至另案房主乔明刚向案外人韩玉龙要走钥匙，原、被告双方已对前三年的合同约定履行完毕，后两年的期限未协商一致，应视为原、被告之间《房屋租赁合同》的权利义务终止。关于原告要求被告张传殿赔偿恢复原状等费用。因《房屋租赁合同》中未约定合同终止后要恢复原状，要求被告张传殿赔偿恢复原状等费用，没有事实依据，法院不予支持。关于原告要求支付后两年的租赁费、取暖费用。因被告在租赁期间前三年的房租已交清，亦未拖欠取暖费，故法院不予支持。关于物业费的问题。被告张传殿、第三人马都善租赁期至2018年6月，未向法院提供交清租赁期间物业费的证据，尚欠租赁原告赵红燕房屋（2018年2月至2018年6月）的物业费1,065.8元（5,968.48元÷28×5），应当予以结清。之后，原告方已收回房屋，未达成继续租赁协议，其费用由原告自行承担。综上所述，对原告赵红燕的诉讼请求，法院部分予以支持。判决：一、被告张传殿、第三人马都善于判决生效后十五日内向原告赵红燕支付物业费1,065.8元；二、驳回原告赵红燕的其他诉讼请求。 二审中，当事人均未提交新证据。本院经审理查明，2015年4月11日，上诉人赵红燕与被上诉人张传殿签订《房屋租赁合同》。合同约定，上诉人将其位于塔城市昌南国际21号楼216、221号门面房出租给被上诉人张传殿，每年租金12,720元，租赁期限5年，2015年6月15日至2018年6月15日的房租一次性付清。2018年6月15日至2020年6月15日的房租随行就市。同时，被上诉人张传殿还租赁了另案当事人乔明刚、景云亭、刘建文、韦国义的房屋，并将房屋打通经营餐厅。上诉人出租的房屋系毛坯房，被上诉人张传殿对房屋进行了装修。2016年12月7日，张传殿与原审第三人马都善签订转让合同。2018年3月，原审第三人马都善又将租赁房屋的经营权转给案外人韩玉龙。2018年4月，被上诉人张传殿、原审第三人马都善与另案其他房主及案外人韩玉龙等人协商房租未果，涉案房屋就此闲置。另案房主乔明刚于2019年5月9日提起民事诉讼，请求解除与张传殿的房屋租赁合同，本院于2021年1月18日作出（2021）新42民终9号民事判决，确认乔明刚与张传殿的房屋租赁合同于2019年5月9日解除，并判决张传殿向乔明刚支付一年的房屋租赁费、物业费、取暖费及合同约定的恢复原状费等。本案上诉人赵红燕于2020年3月25日提起本案诉讼。同时查明，上诉人赵红燕的房屋拖欠2018年、2019年取暖费5,344元，拖欠2018年2月1日至2020年5月30日共28个月的物业费5,968.48元。 本院认为，本案的争议焦点是：1．上诉人赵红燕与被上诉人张传殿签订的房屋租赁合同应否解除。2．被上诉人张传殿应否向上诉人赵红燕支付合同期内的房屋租赁费、取暖费、物业费并赔偿恢复原状费用。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案事实发生在民法典施行前，故应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。 本案双方当事人签订的房屋租赁合同约定租期为5年，2015年6月15日至2018年6月15日的房租为每年12,720元，后两年约定随行就市，即后两年的房租需双方协商确定。而在三年租期即将届满时，上诉人与被上诉人张传殿、原审第三人马都善、案外人韩玉龙协商房租事宜，未能达成一致意见。各方当事人均认可后两年涉案房屋处于闲置状态，被上诉人张传殿在前三年合同期满后亦未向上诉人赵红燕交纳后两年的房租，此时双方当事人即应知道房屋租赁合同无法履行。在被上诉人张传殿不主张解除合同，亦不履行合同主要债务，已构成违约的情况下，上诉人应采取适当措施，积极协商解除或诉讼解除，防止损失扩大。其没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。一审判决认定案外人韩玉龙于2018年4月将房屋钥匙交给乔明刚，应视为双方租赁合同的权利义务终止，但对该事实，仅有韩玉龙在法院调查笔录中的个人陈述，韩玉龙并未出庭作证，乔明刚亦不认可，故对该事实，本院不予认定。且被上诉人张传殿在本案一审时答辩“原告解除合同没有事实和法律依据”，证明其认可合同尚未解除。一审时，上诉人赵红燕称其都是通过乔明刚向被上诉人张传殿索要房租，即，对涉案的房屋租赁事宜，上诉人与乔明刚是有沟通的，而在乔明刚已于2019年5月9日提起诉讼的情况下，上诉人仍不积极行使权利，于2020年3月才提起本案诉讼，导致房屋长达两年处于闲置状态，上诉人对此具有过错，由此扩大的损失，应由上诉人自行承担。根据上诉人提起诉讼的时间，本案解除合同的时间应为2020年3月25日，对在此之前产生的租赁费、取暖费、物业费，应由双方按过错承担。对上诉人主张的租赁费，本院酌情认定由被上诉人张传殿向上诉人赵红燕支付2018年6月15日至2019年6月15日一年的租赁费12,720元，2019年6月15日之后的租金损失由上诉人赵红燕自行承担。对上诉人主张的取暖费，由被上诉人张传殿向上诉人赵红燕支付一年的取暖费2,672元，对物业费，因被上诉人张传殿自2018年2月起即拖欠物业费，即尚欠前三年租期内4个月的物业费，故其应承担16个月的物业费3,410.56元（5,968.48元÷28个月×16个月），剩余一年的取暖费、物业费由上诉人赵红燕自行承担。对上诉人主张恢复原状费，因合同未作约定，不予支持。一审判决马都善与张传殿共同承担给付1,065.8元的物业费，马都善虽未提起上诉，但因本案改判数额较大，而马都善并非本案租赁合同的相对人，故在本案中不应承担责任。 综上所述，赵红燕的部分上诉请求成立，予以支持。一审判决认定部分事实不清，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款第二项、第九十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区塔城市人民法院（2020）新4201民初372号民事判决； 二、被上诉人张传殿于本判决生效之日起十五日内向上诉人赵红燕支付房屋租赁费12,720元、取暖费2,672元、物业费3,410.56元，合计18,802.56元； 三、驳回原审原告赵红燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费650元、二审案件受理费1,314元，合计1,964元，由上诉人赵红燕负担982元、由被上诉人张传殿负担982元。 本判决为终审判决。 审 判 长  范 淑 桂 审 判 员  张 艳 梅 审 判 员  张  莉 二〇二一年五月六日 法官助理  杜 慧 杰 书 记 员  阿丽娜尔