上海市闵行区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0112民初19372号 原告：许腊梅。 被告：臧文。 原告许腊梅与被告臧文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月8日立案后，依法适用简易程序，并于2016年9月12日公开开庭进行了审理。原告许腊梅，被告臧文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许腊梅向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间签订的租赁合同；2、腾空房间所有的被告东西，把房屋交还给原告；3、请求判令被告支付拖欠的房租人民币3,000元（以下币种相同），滞纳金、并支付给原告误工费、车费5,000元；4、判令被告把转租的租金交付给原告。 事实和理由：2014年5月29日原、被告就上海市闵行区某路500弄57号1202室房屋签订租赁合同，合同约定租赁期限为3年，租金为每月1,500元，第三年根据市场价涨房租，在实际履约过程中，双方约定第三年按照市场价每月2,500元的标准来支付租金，被告应当在5月23日就支付6-8三个月的租金，但被告至今未付并一直在使用房屋至今。在合同履行期间被告在未经原告许可且不知情的情况下，在2016年3月1日将涉讼房屋转租给案外人洪某。原告试图与被告就转租事宜协商未果。原告认为，被告的行为已经严重侵害到原告利益，为维护原告合法权益，故涉讼。 被告臧文辩称，不同意全部诉求。原、被告双方通过中介签订了为期3年的租赁合同。原告将涉讼房屋以毛坯房状态出租给被告，被告装修后入住。2016年6月6日原告擅自换锁，使其无法进入使用，故原告要求被告支付6月份的房租也不认可。另外，被告认为其租给别人也是1,500元，从中其并未赚取任何钱款，所以不属于转租。另外，被告对原告的滞纳金、误工费、车费等主张也不认可。被告认为其在租赁原告的房屋时，中介说是有房产证的，但事后了解到直到2016年1月8日原告才取得产证，被告认为原告与中介存在串通欺骗。且在被告装修入住后，因为经常有人上门催讨债务，造成其无法在内居住，被告才借给他人居住。另，被告陈述其替原告代付过物业费三千余元。 本院经审理认定事实如下：2014年5月29日，原告许腊梅作为出租方（合同甲方）与被告臧文作为承租方（合同乙方）、案外人上海先原房产第六分公司作为居间方（合同丙方）就上海市某路500弄57号1202室签订《租赁合同》。合同约定，租赁期限为3年，自2014年6月1日起至2017年5月31日止，为期甲方应于2014年5月29日将房屋腾空并交付乙方使用。双方商定租金为每月1,500元整。支付方式：乙方以现金形式支付租金给甲方，租金按3个月为一期支付；每期租金于上一期租金满7日前缴纳，先付后住；甲方收到租金后予以书面签收。保证金1,500元整，乙方于签订本合同时交付甲方。该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方迁空交还房屋，并结清租金、电话费、水电费、煤气费，物业管理费等费用后三天内无息返还乙方。当乙方有任何拖欠应付款项时，甲方有权从该保证金中先行支付，支付部分乙方应立即补足。乙方应依房屋交接时之现状使用，如果要求重新装修或变更原有设施时，应事先征得甲方的书面同意，按规定应向有关部门（包括该房屋物业管理机构）办理申报手续的，需办妥有关手续后方可进行。租赁期满根据合同约定，要求恢复原状的，乙方必须恢复原状。乙方在租赁期限内，未经甲方的书面同意，不得将承租的房屋部分或全部转租给第三方或与第三方互换房屋使用或其他变相方式供第三方使用。乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每天以月租金的0.3%支付滞纳金；如乙方拖欠租金超过十五个工作日视为乙方自动退租，构成根本违约，甲方有权单方面解除本合同，有权追究乙方违约责任，并有权没收乙方的保证金。前述房屋在租赁期内所需缴纳的税费，由甲方按国家有关规定承担。从2014年开始的物业管（理）费由甲方承担。合同另有手书备注：“第一次付租金为付二押一，以后每三个月付一次。合同签完2年内按合同价（1,500元）。第三年按市场价定房价甲乙双方协商，乙方交房应恢复房子原状，除墙以外，门以外。”三方均在合同落款处签名。 另查明，涉讼房屋所有权人系原告许腊梅和案外人张某，涉讼房屋的上海市房地产权证于2016年1月8日取得。 再查明，2016年2月24日被告臧文作为出租方（合同甲方）与案外人洪某作为承租方（合同乙方）就涉讼房屋签订《不动产租赁合同》。合同约定，租赁期限自2016年3月1日至2017年2月28日止，共计12月。该房屋租金壹年内不变。租金每叁月支付一次，即4,500元整。保证金3,000元整，乙方于签订本合同时交付甲方。 对于上述当事人双方没有争议的事实，由原告提供的《租赁合同》一份、涉讼房屋的《上海市房地产权证》一份、《不动产租赁合同》一份，被告提供的《租赁合同》本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提供的物业费缴款通知书一组，旨在证明其替原告代付2014年3,332.40元的物业费。原告对此认为，被告代付的物业费已经以扣除租金的方式处理，所以不存在还欠付被告物业费的问题。 本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。合同中双方明确约定，被告无权转租，而被告在未得到原告许可的前提下，于2016年2月24日与案外人洪某签订《不动产租赁合同》，擅自转租涉讼房屋的行为显然构成违约，对于原告就此主张合同解除的诉请，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，本院予以支持。鉴于2016年6月6日原告即前往涉讼房屋，在联系被告无果的情况下更换门锁，表达了合同解除的意愿，故本院将该日定为合同解除日。由于门锁的更换导致被告此后再无法使用涉讼房屋，故该日之后亦不应再对被告主张房屋实际使用费。至此，被告尚欠原告自2016年6月1日至同月6日的房租，计300元（1500元÷30天×5天﹦300元）。 另，原告诉请依据《租赁合同》中第八条之第6款向被告主张欠付租金的滞纳金及没收保证金，对此本院认为，根据合同该条款之约定，原告可以没收保证金的前提在于原告基于被告拖欠租金超过十五个工作日，而在本案中，被告于2016年5月25日起欠付租金，至合同解除的同年6月6日尚不足十五个工作日，本案亦不是依据被告拖欠租金而判令合同解除，故对于原告就此主张没收保证金的诉请，本院不予支持。至于租金的滞纳金，本院认为，原告并未向被告催讨过租金以及相关滞纳金，且鉴于被告实际欠付租金金额较少，原告业已及时控制了涉讼房屋，故综合考虑原告的实际损失，本院对滞纳金部分的主张不予支持。 另原告虽对误工费、车费提出诉请主张，但实际庭审过程中，其并未就此举证，故对该部分诉请本院不予支持。 最后，对于原告主张要求被告将向案外人洪某收取的转租之租金交付给原告的诉请请求。本院认为原告对此并无合同或法律的依据，本院实难支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决如下： 一、原告许腊梅与被告臧文于2014年5月29日就上海市闵行区某路500弄57号1202室房屋签订的《租赁合同》于2016年6月6日解除； 二、被告臧文于本判决生效之日起十日内向原告许腊梅支付租金300元； 三、被告臧文于本判决生效之日起十日内搬离上海市闵行区某路500弄57号1202室房屋； 四、原告许腊梅于被告臧文搬离上海市闵行区某路500弄57号1202室房屋后十日内退还被告臧文保证金1,500元； 五、驳回原告许腊梅其余诉讼请求。 案件受理费已减半收取计25元，由被告臧文负担（于本判决生效之日起十日内向原告许腊梅直接支付）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员 刘 锋 二〇一六年十月二十日 书记员 谭静贤 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。