上海市嘉定区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0114民初4507号 原告：上海联民化工厂，住所地上海市嘉定区。 法定代表人：朱岗，董事长。 委托代理人：周樑，上海博乐律师事务所律师。 被告：上海科超实业有限公司，住所地上海市嘉定区。 法定代表人：陆燮英，董事长。到庭。 原告上海联民化工厂诉被告上海科超实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员刘燕枫独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周樑、被告法定代表人陆燮英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告拖欠的租金330,833元、水电费4,800.09元(均计算至2016年1月31日，其中租金截止2014年12月31日为19万元)；2、判令解除原、被告的租赁合同；3、判令被告搬离嘉定区徐行镇澄浏路XXX号房屋，并将房屋返还原告；4、判令被告支付自2016年2月1日至实际返还房屋之日的租金及房屋使用费(按每日356.16元计算)。事实和理由：2009年3月16日，被告法定代表人陆燮英为筹建被告，与原告签订了《租赁协议书》，约定：陆燮英代表被告承租原告拥有的位于嘉定区澄浏路XXX号的厂房一幢，建筑面积450平方米包括化验室1间、办公室1间(设备另签补充协议)，总价13万元，房屋及场地租赁期限为4年，即从2009年4月1日至2012年12月31日；房租先付后用，自合同签订日起付半年租金，下半年租金在每年的6月底前付清，今后上半年租金在12月底前付清，如被告逾期支付租金，应向原告支付每天千分之二滞纳金；租赁期间，租赁车间只作为生产使用，被告在厂区改建厂房，应报原告同意后方可进行；任何一方因故要求提前解除协议，必须提前三个月通知对方，经双方协商后再作处理。同日，双方签订《补充协议》一份，约定：被告租借原告XXX车间生产硼酸，利用原告的离心机等生产设备，收取每年6万元租金，因考虑刚起步第一年收取3万元，以后照收租金；期间维修保养更新都由被告承担，租期结束产权归原告所有；被告因生产所需自备设备，产权归被告所有。上述协议签订后，原告按协议交付了厂房和设备。2010年1月18日，被告正式成立，陆燮英为被告法定代表人。由于双方都认可2009年3月16日签订的租赁协议，未再重新签订租赁协议。之后，被告一直使用上述厂房和设备至今，但未按约定支付房屋、设备租金和应分摊的费用。2015年1月21日，原、被告就被告拖欠的房屋、设备租金等达成《关于上海科超实业有限公司房屋、设备租金协商协议》，双方确认在2014年12月31日前，被告共拖欠原告房屋、设备租金共计48万元，并承诺以上款项在2015年春节前一次性付清。上述48万元虽然没有明确房屋租金和设备租金的具体金额，但按照房屋租金和设备租金同比例计算的方式，其中房屋租金应为39万元。上述协议签订后，被告依旧没有按约支付款项。原告于2015年5月4日发函催缴，被告在收到催缴函后于2015年6月8日向原告支付了10万元、2016年4月7日支付了10万元，此后未再支付拖欠款项。2015年1月1日起的房屋、设备租金、水电费、蒸汽费等也拖欠至今。其中2015年1月1日至2016年1月31日期间，被告拖欠原告房屋租金140,833元。原告认为被告承租房屋应按约定支付租金，现被告拖欠费用不付，显属违约，损害了原告的合法权益，故涉讼。 被告辩称，被告不欠原告租金，也不欠水电费，水电费是计算在租金7.2万元/年内的。2015年1月21日签订的租金协商协议是在原告威胁被告不签就收回房屋的情况下被告才签的，当时结算的租金是到2014年年底，但对48万元的租金金额不认可。2009年3月双方签的协议书是租金一年19万元，包括房屋和设备租赁；2009年12月双方重新签订租赁合同约定租金一年7.2万元，也是包括设备的。按照2009年12月的合同计算的话，被告已支付的租金原告应当还要返还一部分。对于原告要求的解除合同，被告不同意解除合同也不同意搬走，并要求原告赔偿变卖租赁设备造成被告无法正常生产经营的损失。被告已支付原告60,2315元，其中包括315元的税金和2万元设备租金。 审理中，双方对于2009年3月16日签订的《租赁协议书》及《补充协议》的真实性及内容均无异议；双方对于2015年1月21日签订的《关于科超实业有限公司房屋、设备租金协商协议》的真实性没有异议并确认当时租金结算至2014年12月底，但被告认为其是受原告胁迫才签章的，并非其真实意思表示；双方确认被告在2015年1月21日之后向原告支付租金20万元。对于被告提交的2009年12月的合同，原告认为该合同并未约定具体内容，不能视为对原租赁协议的变更。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于双方有争议的1、是否在2009年12月对原合同约定的租金进行了变更；2、被告提交的2010年1月20日的税务代开发票所涉的6,000元和2010年1月31日支付的房租税金是否应计入原告收取的房租的事实，本院认定如下：1、被告提交的2009年12月24日的租赁合同系复印件，并非原件，原告对此也不予认可，而被告提交的该有原告公章的空白合同并未就租金等具体事项进行约定，故根据被告的提交的证据不足以证明双方在2009年12月24日重新签订租赁合同对租金进行了变更；2、原告对于被告提交的税务代开发票及房屋税金所涉的金额不予认可，从原告提交的上述凭证也不足以证明该部分款项系向原告交付，故对于被告所称该部分款项应计入租金金额的意见不予采信。 本院认为，原、被告签订的《租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，本院予以确认。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。现被告辩称双方在2009年12月24日重新签订了租赁合同，对租金标准进行了变更，但未提交合同原件，而其提交的盖有原告公章的合同系空白合同，并未对合同进行约定，原告对此也不予认可。根据法律规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。现被告提交的证据不足以证明双方对租金标准进行了变更，故原告有权要求被告按照原租金标准给付租金。根据双方在2015年1月21日对截止2014年12月底的租金进行的结算，被告拖欠原告房屋、设备租金48万元，原告认为被告在实际支付房屋租金和设备租金中存在混同，应按2009年3月签订协议时的租金比例即13：3计算48万元中所涉的房屋和设备租金，故认为该部分中房屋租金为39万元。被告对于原告所称房屋租金和设备租金在租赁期间混同结算并无异议，对于原告按照比例主张房屋租金也未表示异议，仅对48万元的金额表示异议，但未提交其系受胁迫签订结算协议的相关证据，故本院认为原告按比例主张房屋租金具有合理性，予以采信。被告在结算后给付原告租金共计20万元，故其尚拖欠截止2014年12月底的租金19万元。被告租赁使用房屋期间，理应按照约定支付房屋租金。原告要求被告按照合同约定的标准支付租金及房屋使用费合法有据，本院予以支持。原、被告之间签订的租赁合同租赁期限已经届满，双方未续签租赁合同，被告继续使用房屋，双方为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。原告要求解除合同合法有据，本院予以支持。合同解除后，被告理应搬离房屋并将房屋返还原告。关于原告主张的水电费，被告提交的证据显示原告在2015年12月3日向其催讨动力费用4,800.09元，但被告未提交证据证明其已支付上述款项，故对于原告主张的水电费本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十八条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下： 一、原告上海联民化工厂与被告上海科超实业有限公司于2009年3月16日签订的《租赁协议书》于本判决生效之日解除； 二、被告上海科超实业有限公司应于本判决生效之日起三十日内搬离上海市嘉定区澄浏路XXX号厂房，并将上述房屋返还原告上海联民化工厂； 三、被告上海科超实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海联民化工厂截止2014年12月31日的房屋租金人民币190,000万元、水电费人民币4,800.09元； 四、被告上海科超实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海联民化工厂自2015年1月1日至实际返还房屋之日的租金及房屋使用费(按每日356.16元计算)。 负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7,834元，减半收取3,971元，由被告负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审判员  刘燕枫 二〇一六年十月三十一日 书记员  居晓雯 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 …… 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。