上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初30166号原告(反诉被告)：罗伟，男，1975年11月12日生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)：卢喜华，女，1977年5月23日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：梁艳，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡的平，上海市海华永泰律师事务所律师。被告(反诉原告)：姚海良，男，1940年3月27日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：宋平宇，北京尚公(上海)律师事务所律师。原告罗伟、卢喜华诉被告姚海良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月26日立案后，被告姚海良提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)罗伟及两原告(反诉被告)的共同委托诉讼代理人胡的平、被告(反诉原告)姚海良的委托诉讼代理人宋平宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗伟、卢喜华向本院提出诉讼请求：判令被告协助两原告办理将上海市浦东新区东方路梅园新村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)过户至两原告名下的手续。事实和理由：2015年7月20日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将其名下系争房屋以人民币(以下币种相同)260万元的价款转让给两原告。合同签订后，两原告按照合同的约定向被告支付了首期房价款128万元并积极按照合同的约定履行己方的义务。2016年2月，原告的贷款也获得审批通过。原告在合同约定的过户期限前后均通过中介公司与被告沟通延期办理过户手续，被告也一直积极配合原告的贷款手续，双方并约定于2016年4月10日前往房地产交易中心办理过户手续。2016年4月11日，被告拒绝继续前往办理过户手续，并提出了要么加价至500万元，要么解除合同的方案，致过户未成。被告姚海良辩称，原、被告双方原约定于2015年12月31日前办理过户手续，但当天原告没有到场，原告直至2016年4月回复被告。双方从未约定2016年4月10日过户。因原告违约，被告不同意两原告的诉讼请求。反诉原告姚海良向本院提出反诉请求：解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》；判令两原告支付违约金533,000元(按总房价的20%计算%2B按总房价日万分之五计算10天)。事实和理由：反诉原、被告双方签订的《上海市房地产买卖合同》约定反诉被告需在2015年11月支付首付款128万元，余款由反诉被告申请贷款支付。反诉被告应在合同签订日起120天内申请贷款，若申请贷款未获批准，则反诉被告应于2015年12月31日过户日前以现金方式支付剩余房款。合同签订后，反诉被告于2015年11月支付了首付款，余款直至2016年4月仍未支付。反诉被告的行为已构成根本违约，反诉原告因此有权解除合同。反诉被告罗伟、卢喜华辩称，反诉被告确实没能在合同约定期限内申请贷款，但就此已与反诉原告沟通协商，双方事实上已经一致同意延期。因此，反诉原告无权解除合同，不同意反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：系争房屋登记在被告姚海良名下。2015年7月20日，两原告作为买受人(乙方)、被告作为卖售人(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由被告将系争房屋以总价260万元转让于两原告。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2015年12月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定，乙方未按合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理。……(三)详见补充条款(一)。补充条款(一)违约责任第2条约定，乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；乙方单方要求解除合同的；均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。合同附件三“付款协议”约定，一、首期房价款：乙方应支付甲方首期房价款130万元。1、乙方已在甲、乙双方签订本合同前通过居间方转付或直接支付甲方定金10万元，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款。2、乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后当日内通过居间方转付或直接支付甲方部分首期房价款22万元。包含尾款2万元由乙方代为保管。3、乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后，于2015年11月30日前通过居间方转付或直接支付甲方部分首期房价款98万元。二、第二期房价款：乙方应支付甲方第二期房价款130万元。乙方通过如下方式支付：申请贷款：乙方应于签订本合同后120日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过居间方转付或直接支付甲方。……四、交房时间及尾款：乙方应支付甲方尾款2万元整。交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证、且甲方已收到除尾款外的其他款项后伍日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方通过居间方转付或直接支付甲方全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。期间，两原告于2015年7月23日向被告支付了钱款30万元。2015年7月8日，为双方提供居间服务的中介工作人员张义春与案外人吴东阳微信联系，将与两原告签订的定金协议及定金收据等出示于吴东阳，吴东阳回复“已经发给房东了”，还要求“把客户身份证发给我一下，房东在问”等。期间，吴东阳还应张义春要求通过微信向张义春展示了系争房屋产权证的照片。2015年7月22日及11月7日，张义春分别就最初30万房款的收据及首付款的收据与被告之子姚佳微信往来。2015年11月2日，原告向姚佳发送微信信息：“我房子卖掉了，可以付梅园的首付了，我昨天和链家联系了一下，链家的中介和你沟通过吗？”，姚佳回应“吴东阳会和你联系，恭喜你”。2015年11月5日，张义春向吴东阳询问收据问题，吴东阳表示“我让他提前准备好，看明天我给打出来带着。打完款就给他。”2015年11月7日，两原告向被告账户支付了房款98万元。2015年11月7日，原告将98万元的转账回单通过微信发送姚佳，要求查收。姚佳回复“收到汇款”“那个收据，我给吴先生了。需要什么时候我回沪交割？我现在长期在澳洲，最好是1月初，我比较好安排”。原告回应“好的，1月初可以”。2015年11月13日，张义春微信询问姚佳“那个收款发票？”，姚佳表示“给吴东阳先生了”。2015年12月8日，张义春微信通知吴东阳“他1月办贷款，要2月头才能我们这边过户”，吴东阳回应“2月就过年了，那要2月底了”，张义春回应明天再跟下家确认下。2015年12月9日，张义春向吴东阳微信回复“这个月12号他们自己的房子过户，30号左右他们的名字就去掉了，然后办贷款，正常一个月就能完成了，所以我们估计在2月开头就能我们的过户，如果银行审批没有意外就2月开头，如果意外就3月份了。”2016年1月7日上午，张义春又微信询问姚佳“姚老先生有建设银行的银行卡么”，在得到答复说“好像没有”后，张义春又问“那老先生有些什么卡”，姚佳答复“上海银行、工商银行，只有上海银行有网银，可以查收”。当天下午，张义春又发微信“姚先生现在下家才办贷款，你们现在需要提供姚老先生的工商银行卡”。姚佳回复“最好是上海银行，有网银，可查”。张义春表示“好的我问问看可不可以，可能过户今年过不了，过完年才能过户”。2016年1月7日，吴东阳微信联系张义春，表示“姚老先生没有建行卡，现在如何处理”，张义春表示“我现在找银行，看哪个银行可以操作方便，能操作就找哪个”。2016年1月8日，张义春再次微信联系吴东阳，表示“姚先生的物业费从12年到现在没交，我今天需要到物业拉贷款材料物业说交了物业费才能拉我需要的贷款材料，我估计问了下物业费大概欠了500-600左右”。吴东阳回复“我转600给你，你帮忙交了”。2016年1月12日，吴东阳回复“工商银行没有，只有上海银行，开户行明天给”。2016年1月13日，张义春又在微信上联系姚佳，姚佳表示“上海银行开户行资料，晚上给”。张义春表示“好的，最好在准备张工商银行的，我问了下银行四大银行好转的上海银行不太好转，所以把工商银行也发给我”。姚佳回复“工商银行没有网银，必须是上海银行”。张义春表示“没网银也没关系啊，到时候你们回来过户的时候开一下补救行了么，到时候钱到账照样能查的”。姚佳问“那现在要账户是为什么”。张义春答“不是现在要你银行卡就立马打钱进来的，到时候你们需要回来签字才生效的”。姚佳又表示“再试试看上海银行”，并提供了“乳山路XXX号上海银行乳山路，东方路支行”的具体开户行地址。当天双方还就被告妻子是否在世以及死亡证明的情况进行了往来答复。2016年2月18日，两原告与银行成功签署了《个人住房(商业用房)抵押借款合同》。合同第三十六条记载贷款人将款项一次划入借款人指定账户。该账户为：账户名称姚海良，开户银行上海银行东方支行。合同并记载了具体账号。2016年2月19日，张义春微信联系吴东阳，表示“可以通知姚老先生他们回来了，他们回来后需要签字”。吴东阳回复“回来一次可以全部搞定吗？不用再来第二次了吗？”。得到肯定答复后，吴东阳又表示“如果确保这样，我就让他们回来”。紧接着，吴东阳又微信称“要4月10号回来，正好三月份姚先生太忙了”。之后，张义春微信向吴东阳表示“他一回来我们就把所有手续全办齐，过户交房”。吴东阳还询问张义春“姚先生死亡证明找不到了，怎么办怎么办？”。4月10日，吴东阳微信通知张义春“急，姚先生航班变动，明天回沪，后天去办理。你通知上家”。张义春不久回复“已经通知好了”。2016年4月11日，姚佳向原告发送微信“罗先生你好？我刚抵沪，就梅园新村502室交割事宜，明天我们先见面谈谈吧”。原告答复“好的”。2016年4月13日，被告致函原告，记载：根据合同甲方、乙方在2015年12月31日之前需办理转让过户手续。但直至2016年2月19日经房产中介通知可以过户。根据合约乙方罗伟先生违约合约第6条，若双方就违约事宜无法达成约议，我方将根据合约条款严格执行。两原告于4月20日签收此函。2016年4月18日，姚佳再次通过微信向原告表示希望约谈。原告表示，希望中介在场。姚佳拒绝。双方因此未达成一致。当天，被告向原告方出具字函一份，上载“就梅园新村502室事宜，我全权委托姚佳先生处理”。2016年4月20日，两原告收到被告发出的函件。函件表示，原告方在未经被告本人同意的情况下，擅自更改交割时间，且拖延时间极长。被告按照合同条款，解除合约，并追究原告因为违约造成被告的个人损失。被告还于当日向原告出具字函：“2016年4月18日我委托姚佳先生处理梅园新村XXX号XXX室事宜，但当日你并未前来和姚佳先生协商，所以自2016年4月19日起姚佳先生无权再处理相关事宜”。以上微信往来，原告均委托上海市徐汇区公证处进行了公证。审理中，1、两原告提供中介工作人员张义春、芮进到庭作证。张义春证称，系争房屋最初由吴东阳来中介处挂牌，因此留下的联系方式是吴东阳的，之后看房也与吴东阳联系。房屋买卖期间，被告从未与中介方面联系，均由姚佳与吴东阳出面联系。因姚佳也在国外，与他联系常常不得及时回复，所以也通过吴东阳与其联系。同时，张义春表示确认前述与其有关的微信内容，并表示中介当时认为已将原告方贷款需要延期的事情通知被告方，被告方已经表示同意。证人芮进证称，原、被告于2015年7月开始商谈，后来被告从国外飞回来与原告签订合同，等原告贷款下来后办理过户。后来因为贷款问题过户延迟了。因为上家没空，又一直约到2016年4月过户。被告回上海后又表示要求和原告面谈，要求解决。2、被告表示，期间被告居住在国外，与原告电话联系，有时通过姚佳微信联系。但被告并未委托过姚佳和吴东阳处理买卖合同相关事宜，吴东阳是被告方的朋友。确认姚佳与中介工作人员之间的微信来往，对吴东阳与中介工作人员之间的微信来往不予确认。被告并提供分别由“姚佳”和“吴东阳”署名的书面材料，两份材料均表示否认自己有权处理系争房屋相关事宜。3、原告还表示，同意就剩余房款支付在本案中一并处理，并以担保金的形式提交法院。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。合同虽然约定两原告应于签订合同后120日内申请贷款以及2015年12月31日之前过户。但通过微信记录可见，被告在中介工作人员已告知原告贷款申请逾期以及预计到位时间的情况下并未要求解除合同行使解除权，反而进行了提供收款账号、各类证明、要求延期至4月10日过户等继续履约的积极行为，以致两原告继续了贷款申请行为并为合同的继续履行等待近两个月时间。被告的行为应视为已放弃解约权，选择继续履行合同。其现再主张解约，缺乏依据，本院难以支持。被告又主张吴东阳与姚佳均未获被告授权。但就微信记录、双方往来函件及合同履行的实际进展进行互相对照，可以发现即便被告确认的合同履行内容亦均赖姚佳与吴东阳进行信息反馈与推进，故应该认为被告就系争房屋买卖事宜确实委托姚佳与吴东阳对外进行。被告对吴东阳、姚佳的代理行为进行有选择的确认，没有依据。被告还主张吴东阳部分微信记录真实性难以确认，但该微信内容与中介工作人员证词一致，且与合同履行过程中发生的事件可以互相印证，又经过公证机关公证，本院予以认定。综上所述，原告主张继续履行合同，于法有据，本院予以支持。被告反诉主张解除合同并要求原告承担违约责任，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)姚海良应于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)罗伟、卢喜华办理将上海市浦东新区东方路梅园新村XXX号XXX室房屋过户至原告(反诉被告)罗伟、卢喜华名下的手续；二、原告(反诉被告)罗伟、卢喜华应于被告(反诉原告)姚海良履行前述第一条判决主文确定的义务当日内支付被告(反诉原告)姚海良剩余房款人民币130万元；三、驳回被告(反诉原告)姚海良全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币27,600元，减半收取计人民币13,800元，保全费人民币5,000元，反诉费人民币4565元，共计人民币23,365元，由被告(反诉原告)姚海良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张春华二〇一六年十月十二日书记员  许瑞芬附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。