上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初10099号原告(反诉被告)：中国人民解放军海军宁波房地产管理处，住所地浙江省宁波市。负责人：高建华，主任。委托诉讼代理人：贾丹丹，浙江正清和律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢银忠，浙江正清和律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海莱宁机电设备有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：袁玲，总经理。委托诉讼代理人：何政斌，上海市托普律师事务所律师。原告(反诉被告)中国人民解放军海军宁波房地产管理处(以下简称海军宁波房产管理处)与被告(反诉原告)上海莱宁机电设备有限公司(以下简称莱宁公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)海军宁波房产管理处的委托诉讼代理人贾丹丹，被告(反诉原告)莱宁公司的委托诉讼代理人何政斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)中国人民解放军海军宁波房地产管理处向本院提出诉讼请求，要求：1、判令莱宁公司将座落于上海市宝山区场中路XXX号使用面积为521平方米的房屋(以下简称系争房屋)腾退后返还给海军宁波房产管理处；2、判令莱宁公司按每年人民币31,000元的标准支付2015年7月1日起至实际腾退之日止的使用费。事实和理由：1992年5月9日，中国人民解放军37797部队取得沪国用(宝山)字第003029号国有土地使用证，用地面积3,649,172平方米，地址为上海市宝山区场中路3129弄(包括场中路XXX号)。现中国人民解放军37797部队变更为中国人民解放军91528部队，权利责任不变。上述土地的管理使用(包括但不先于出租、诉讼等)均由海军宁波房产管理处负责。2014年7月1日，海军宁波房产管理处与莱宁公司签订房地产租赁合同，约定，将座落于上海市宝山区场中路XXX号使用面积为521平方米的房屋出租给莱宁公司，租赁用途为商铺、住宿，租赁期限从2014年7月1日至2015年6月30日止，年租金为31,000元，先租后用。合同到期后，莱宁公司承诺在合同到期后三个月内腾退系争房屋。但到期后，莱宁公司仍未予以腾退，故海军宁波房产管理处诉请如上。被告(反诉原告)莱宁公司反诉并辩称，2007年2月，莱宁公司与海军宁波房产管理处签订了军队房地产租赁合同，租期至2010年3月31日，经出租方允许对出租房屋进行了室内装修、对锅楼房进行改造、在锅楼房原有基础上加两层、在水泵房原有基础上加一层、厕所化粪池建造以及进行了室内外水电改装等。正是由于经海军宁波房产管理处的允许对系争房屋进行了装修等形成固定资产，故双方此后签订的三份合同都是在前一合同期满时又续签了下一个合同，这已形成了双方的签约惯例。2015年6月30日合同到期后，莱宁公司基于固定资产投资的实际情况以及双方此前的惯例希望续签合同，但海军宁波房产管理处表示不再续签，且对莱宁公司已经投入的相关固定资产的补偿不予理会，这不符合市场常规且侵犯了莱宁公司的合法权益。双方合同中关于不予补偿的条款亦属于格式条款，当属无效。故不同意海军宁波房产管理处的诉讼请求，并反诉要求海军宁波房产管理处赔偿莱宁公司在承租房屋内的装修损失以及在原有房屋基础上加层建造的房屋的残值损失共计50万元(以司法鉴定机构的评估为准)。原告(反诉被告)中国人民解放军海军宁波房地产管理处针对反诉辩称，合同期限届满、不存在解除的问题，也不存在补偿的情况，莱宁公司建造的房屋系违章建筑，故不同意反诉请求。经审理查明，2007年，海军宁波房产管理处(出租方、甲方)与莱宁公司(承租方、乙方)签订军队房地产租赁合同，约定，甲方将座落在上海市场中路XXX号内的房屋建筑面积655平方米出租给乙方，租赁期限自2007年4月1日至2010年3月31日。年租金2万元。第八条约定，租赁期内，乙方应当履行下列义务：……(四)不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和填建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给甲方。(五)不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背甲乙双方原约定的权利和义务的前提下，签订转租合同，并经军队房地产管理部门审核同意，但不得以所承租的房地产作抵押或入股联营……(八)必须在租赁期满时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方，需要继续承租该房地产的，应当在租赁期满前三个月提出，经甲方同意，重新签订租赁合同，办理有关报批手续。2012年2月29日，海军宁波房产管理处(出租方、甲方)与莱宁公司(承租方、乙方)签订军队房地产租赁合同，约定，第一条，甲方将位于上海市宝山区场中路XXX号内的房屋建筑面积630平方米，出租给乙方使用。租赁期限自2012年4月1日至2013年3月31日。年租金24,000元。第八条，租赁期内，乙方应当履行下列义务：……(三)不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方。第九条，合同的解除……(五)租赁期满，合同解除。2014年7月1日，海军宁波房产管理处(出租方、甲方)与莱宁公司(承租方、乙方)签订军队房地产租赁合同，约定，第一条，甲方将位于上海市宝山区场中路XXX号内的房屋建筑面积521平方米，出租给乙方使用。租赁用途为商铺、住宿。租赁期限自2014年7月1日至2015年6月30日。年租金31,000元。第八条，租赁期内，乙方应当履行下列义务：……(三)不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方。(四)……不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施。第九条，合同的解除……(五)租赁期满，合同解除。2015年6月1日，海军宁波房产管理处向莱宁公司发出通知，通知该公司于2015年9月30日前清退完毕、并将所承租的房地产移交部队。2015年7月9日，袁正美代莱宁公司出具承诺书，内容为，本人承租上海市场中路XXX号内部队出租房屋521平方米，现根据部队有关要求，本人承诺在2015年6月30日合同到期后三个月内清退完毕，否则愿承担一切法律责任。审理中，双方一致确认，莱宁公司的租金支付至2015年6月底。莱宁公司表示，莱宁公司的相关添附、改造、装修总共花费了110万元左右，虽未获得建设工程规划许可证等手续，但得到了海军宁波房产管理处的同意。海军宁波房产管理处曾口头承诺可无限期续签，但无法提供书面证据。现莱宁公司不清楚其有无支付过押金或保证金，若曾有支付，则莱宁公司保留诉权，在本案中不要求一并处理。此外，系争房屋仍由莱宁公司在使用，部分门面房经海军宁波房产管理处同意对外转租，但转租未至部队相关部门办理相关备案手续。海军宁波房产管理处表示，莱宁公司未支付过押金或保证金。对莱宁公司添建的建筑物的具体情况不清楚，按合同约定，相关添附应当由海军宁波房产管理处所有。此外，海军宁波房产管理处从未向莱宁公司承诺可无限期续签合同，也不清楚莱宁公司对外转租的情况；即使存在次承租人，也不需要追加第三人。另查明，1992年5月9日，中国人民解放军37797部队取得场中路3129弄土地的国有土地使用证。2016年1月，中国人民解放军92919部队出具证明，内容为，因部队代号调整，中国人民解放军37797部队已变更为中国人民解放军91528部队，为中国人民解放军92919部队下属单位。该部队管理使用的位于场中路3129弄的地块，其中包括位于场中路XXX号场地，因空闲出租。根据海军空余房地产管理有关规定，目前由中国人民解放军92919部队后勤部房管处，即海军宁波房地产管理处管理使用。以上事实，有原告(反诉被告)海军宁波房产管理处提供的军队房地产租赁合同、承诺书、国有土地使用证、证明等，被告(反诉原告)莱宁公司提供的军队房地产租赁合同等，及双方当事人的当庭陈述等证据为证，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，海军宁波房产管理处与莱宁公司就系争房屋签订的军队房地产租赁合同已于2015年6月30日到期，根据合同法的相关规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，故现海军宁波房产管理处起诉要求莱宁公司腾退、返还系争房屋，并按合同约定的租金标准支付2015年7月1日起至实际返还之日的使用费，与法不悖，当予准许。鉴于租赁合同到期，故莱宁公司要求海军宁波房产管理处赔偿其建房损失的反诉请求，缺乏事实和法律依据，且和合同约定不符，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海莱宁机电设备有限公司于本判决生效之日起十日内，腾退其承租的位于上海市宝山区场中路XXX号的521平方米房屋并将上述房屋返还给原告(反诉被告)中国人民解放军海军宁波房地产管理处；二、被告(反诉原告)上海莱宁机电设备有限公司于本判决生效之日起十日内，按每年31,000元的标准，向原告(反诉被告)中国人民解放军海军宁波房地产管理处支付2015年7月1日起至实际返还上述房屋之日止的使用费；三、被告(反诉原告)上海莱宁机电设备有限公司的所有反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取为126元、反诉案件受理费减半收取为4,400元，均由被告(反诉原告)上海莱宁机电设备有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  蒋梦娴二〇一六年十月二十一日书记员  罗仁冰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。