江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏07民终862号上诉人（原审被告）：连云港恒易达商业运营管理有限公司，住所地连云港市海州区海州开发区。法定代表人：苏彩聪，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘鹏，江苏靖尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘琴，江苏靖尚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周树祝，男，汉族，住连云港市海州区。被上诉人（原审原告）：赵海燕，女，汉族，住连云港市海州区。上诉人连云港恒易达商业运营管理有限公司(以下简称恒易达公司)因与被上诉人周树祝、赵海燕房屋委托经营管理合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初6740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒易达公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应该驳回。首先，本案是因双方对合同第六条的理解产生分歧而发生纠纷。涉案合同第六条约定内容非常明确，如果被上诉人选择该政策，根据该条第一款约定，应当在租期第六年提出申请，故在本合同履行到第六年时，被上诉人有一个选择权，若被上诉人请求上诉人进行回购，须向上诉人提出申请。故第六年仅是行使权利的时间，而不是支付回购款的时间。被上诉人提出回购申请后，按照第六条第一项的约定，上诉人应当在委托期满后支付回购款，合同委托期为10年，即应当在2023年6月22日后支付购房款。而被上诉人则理解为在第六年期满后，上诉人必须立即履行回购义务并支付回购款，否则就构成违约，显然与事实不符。其次，上诉人承诺履行合同第六条约定的回购义务，但必须按照合同约定的回购政策履行回购义务。最后，如果本案是上诉人依照管理合同诉求被上诉人交付房屋并办理房屋过户手续，法院则不会依据管理合同判决支持该诉求。反之，根据权利义务对等原则，上诉人无权依据管理合同诉求被上诉人交付房屋及办理房屋过户登记手续，那么被上诉人也无权依据管理合同要求上诉人支付购房款。二、本案不是给付之诉，而是管理合同法律关系。根据庭审调查，本案是基于管理合同义务关系引发的争议，而被上诉人的诉求是支付购房款，根据合同约定，只有签订房屋购销协议，上诉人才有履行支付购房款的义务，故一审法院应当在查明本案事实的基础上，释明被上诉人变更诉讼请求，要上诉人继续履行合同，签订房屋购销协议，而庭审中并没有释明，属于程序违法。本案纠纷实质是合同第六条引发争议，因此，如果上诉人违反管理合同的约定，应当负有继续履行合同的义务，即签订房屋购销协议，而不是负有给付购房款的义务。三、本案因条款理解产生歧义，不应当判决上诉人支付逾期利息。首先上诉人在接到被上诉人的申请后及时予以确认，已经履行合同约定的义务；其次，即使判决上诉人支付利息，也应当从双方签订购销协议后，在上诉人没有履行购销协议义务的情况下，或者从生效判决统一条款的理解后，方可判决上诉人承担逾期利息。综上，请求二审查明事实后依法改判或发回重审。被上诉人周树祝、赵海燕辩称，认可一审法院认定事实，一审判决适用法律正确，请求维持一审判决。周树祝、赵海燕向一审法院起诉请求：1.判令恒易达公司支付周树祝、赵海燕房屋回购款345768元及未按期履行合同约定产生的违约金及利息（从2019年6月26日起计算至实际过户之日止，按银行同期贷款利率计算）；2.判令恒易达公司按约定给付周树祝、赵海燕自2019年6月26日至实际过户之日期间的租金；3.本案诉讼费用由恒易达公司承担。一审诉讼中，周树祝、赵海燕将诉求变更为：1.判令恒易达公司支付周树祝、赵海燕房屋回购款345768元及利息（以345768元为基数，自2019年6月26日起计算至2019年8月19日止，按照同期银行贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.恒易达公司承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2013年7月11日，周树祝与连云港兴隆实业集团有限公司签订《商品房买卖合同》两份，约定周树祝、赵海燕购买位于连云港市海州区×××路×号××××××广场×号楼××××号×××××号商铺，两套商铺金额均为115256元，共计230512元。合同签订后，周树祝、赵海燕交纳了购房款，连云港兴隆实业集团有限公司向周树祝、赵海燕出具了两张金额均为115256元的购房款发票。涉案两套商铺于2014年11月6日在房产部门办理不动产权登记，登记为周树祝、赵海燕共同共有。2013年6月23日，周树祝与连云港兴隆国际商贸广场有限公司（2018年11月15日，名称已变更为连云港恒易达商业运营管理有限公司）签订《委托经营管理合同》，约定周树祝（委托方、甲方）将上述所购商铺全权委托连云港兴隆国际商贸广场有限公司（受托方、乙方）进行出租和经营管理，由乙方对商铺进行统一规划、统一招商、统一定价，以乙方名义统一出租、统一管理，形成交易市场；委托期限为十年，自2013年6月23日起至2023年6月22日止；第六条对收购政策作了如下约定：乙方为了保障甲方利益，制定一个六年收购政策，即甲方在本合同委托期满六年后，有权选择将托管房屋按购房合同签约价1.5倍的价格定向出售给乙方，若甲方选择定向出售给乙方的，须自合同委托期第六年结束之前的六个月前，即2018年12月22日前，向乙方提出书面申请，双方签订购销合同，待委托期满6年后的一个月内双方必须履行本房屋的买卖义务。甲方若未在约定的时间内书面申请并签署房屋购销协议，视为自动放弃与乙方制定的收购政策，甲方将不享受所认购商铺被乙方购买的权益。买卖双方的税费按国家规定各自承担。2018年12月17日，周树祝、赵海燕向恒易达公司提出商铺回购申请并填写商铺回购申请单，申请单中机打内容注明，购铺人：周树祝、赵海燕，铺位号，面积（㎡）：19.02，签约价（元）：230512，约定收购到期日为2019年6月26日。根据合同约定本人拟选择6年到期后收购，特此申请！周树祝以及恒易达公司的经办人员在该回购申请单上签名。一审诉讼中，周树祝、赵海燕陈述同意在恒易达公司支付回购款的同时协助办理房屋过户手续。一审法院认为，周树祝、赵海燕与恒易达公司双方签订的《委托经营管理合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法有效，应当受到法律保护，对双方当事人均具有约束力。根据《委托经营管理合同》，周树祝、赵海燕自恒易达公司处购买商铺后交予恒易达公司统一经营管理，在购买房屋满六年后，周树祝、赵海燕有权选择将该房屋按购房合同签约价1.5倍定向出售给恒易达公司，该选择权的行使条件为周树祝、赵海燕在2018年12月22日前向恒易达公司提出书面申请，双方签订购销合同，在委托期满6年后的一个月内双方必须履行房屋的买卖义务。现周树祝、赵海燕提供商铺回购申请单证明其已于2018年12月17日提出回购申请，现双方约定的回购日期已到期，恒易达公司应当依据《委托经营管理合同》所确定的价格履行回购房屋的义务。对于恒易达公司提出的双方尚未签订正式回购合同，恒易达公司不负有支付购房款义务的抗辩主张，一审法院认为，根据《委托经营管理合同》及《商铺回购申请单》，双方对回购房屋的位置、价格、回购日期等均作了明确约定，房屋买卖合同实际已成立，恒易达公司负有支付回购房款的义务，未签订书面的房屋买卖合同不能构成恒易达公司拒付房款的理由，故恒易达公司的该抗辩理由不能成立，一审法院不予支持。恒易达公司应向周树祝、赵海燕支付案涉两套商铺回购款230512元×1.5=345768元。因恒易达公司未按约履行回购义务，应承担逾期利息，以345768元为基数，自2019年6月27日起计算至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。周树祝、赵海燕同时应当协助办理案涉两套商铺的所有权转移登记手续。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、恒易达公司于判决生效之日起十日内向周树祝、赵海燕支付商铺回购款345768元及利息（以345768元为基数，自2019年6月27日起计算至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、周树祝、赵海燕应同时协助恒易达公司办理位于连云港市海州区×××路×号××××××广场×号楼××××号×××××号商铺所有权转移登记手续。案件受理费6487元（周树祝、赵海燕已预交），由恒易达公司负担，于给付上述款项时一并给付周树祝、赵海燕。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1.委托期满第六年应当如何理解，是被上诉人向上诉人申请回购房屋的时间，还是上诉人履行房屋回购义务的时间；2.未签订正式房屋买卖合同是否影响房屋回购；3.上诉人是否存在违约行为。关于第一个争议焦点。本院认为，首先，根据《委托经营管理合同》第四条约定，委托期的前四年，每一年的投资收益都为总房价的9%，第五年为10%，第六年为11%，第七年至第十年被上诉人收取实际租金的90%，上诉人收取10%，所以在第六年结束的时候，被上诉人的投资收益已经达到总房价的57%，此时上诉人以总房价1.5倍回购房屋与被上诉人总房价及投资收益的总和相当，被上诉人在此时选择向上诉人出售房屋更符合通常的理解。其次，根据《委托经营管理合同》第六条约定，若被上诉人选择将房屋定向出售给上诉人，须在委托合同第六年结束之前的六个月，即对于涉案3168、3169号商铺被上诉人应在2018年12月22日前向上诉人提出书面申请，双方签订购销合同，待委托期满六年后的一个月内双方履行房屋的买卖义务，故根据第六条上下文的理解，上诉人履行房屋回购义务的时间应当指委托期第六年结束后的一个月内。最后，根据《委托经营管理合同》第六条的约定，上诉人制定的是六年收购政策，即被上诉人在合同委托期满6年后，有权选择将房屋按购房合同签约价1.5倍的价格定向出售给上诉人。若如上诉人上诉所称于委托期满第六年结束之前六个月申请收购，委托期十年满之后双方再履行房屋买卖义务，则与该条约定的房屋回购时间相矛盾。故本院对上诉人关于其应当在委托期满（10年）后支付房屋回购款的上诉理由不予采纳。关于第二个争议焦点。本院认为，双方在《商铺回购申请单》中已经对回购房屋的位置、价格、面积等均作了明确约定，房屋买卖合同实际已成立，至于双方是否签订正式的回购合同只是房屋买卖关系中后续应当履行手续的问题，即使没有签订也不是恒易达公司拒绝履行委托合同约定的回购义务的抗辩理由，故恒易达公司关于双方未签订正式的回购合同而不能履行回购义务的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。关于第三个争议焦点。本院认为，上诉人需根据《委托经营管理合同》及《商铺回购申请单》向被上诉人支付回购房款，但恒易达公司未按约履行该义务，应承担逾期履行利息。对于上诉人主张应自签订回购协议后，在上诉人没有履行购销协议义务的情况下承担逾期利息的上诉理由，《商铺回购申请单》对于回购房款数额已经明确，房屋买卖合同实际已成立，对此本院在第二个争议焦点内已经予以阐述，不再赘述，故上诉人该上诉理由不能成立，本院不予支持。对于上诉人主张应自生效判决统一条款理解后，上诉人方可承担逾期利息的上诉理由，上诉人对合同条款理解错误，不应成为免除其承担违约责任的理由，故该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人恒易达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6487元（连云港恒易达商业运营管理有限公司已预交），由上诉人连云港恒易达商业运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 蔡绍刚审 判 员 吴雪莹审 判 员 程 艳二〇二一年五月六日法官助理 徐林杉书 记 员 王 冰法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条第二审人民法院对下列上诉案件，依照民事诉讼法第一百六十九条规定，可以不开庭审理：（一）不服不予受理、管辖权异议和驳回起诉裁定的；（二）当事人提出的上诉请求明显不能成立的；（三）原判决、裁定认定事实清楚，但适用法律错误的；（四）原判决严重违反法定程序，需要发回重审的。