辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终368号上诉人（原审原告）：宗某某，男，1994年5月4日出生，汉族，住吉林省东丰县。委托诉讼代理人：宗某1，男，1968年10月17日出生，汉族，住辽宁省抚顺市顺城区，系社区推荐人员。上诉人（原审被告）：辽宁熙昂置业有限公司（原沈阳科工房地产开发有限公司），住所地：辽宁省沈抚新区。法定代表人：和某，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙建民，辽宁铭扬律师事务所律师。上诉人宗某某因与上诉人辽宁熙昂置业有限公司（简称熙昂公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初1955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。宗某某向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持宗某某的诉讼请求或发回重审；2、科工公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：科工公司应当于2019年7月21日前为宗某某办理产权证，根据合同法规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。因此，一审判决以疫情原因扣除2020年1月28日至2020年2月21日期间的违约天数属于适用法律不当。案涉《商品房买卖合同（预售）》第九条第二款约定：“该商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第三十条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书”。《商品房销售管理办法》第三十二条、《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条均规定，房地产开发企业应向用户提供以上材料。熙昂公司辩称，答辩意见同上诉意见。熙昂公司向本院提出上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，并依法改判或发回抚顺市望花区人民法院重新审理；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定合同约定的720日为自然日及对于双方约定的逾期办证解决方式不予采信，属于认定事实错误。1、一审法院未能准确认定合同中关于720日的约定。在上诉人与被上诉人于2017年4月22日签订的《商品房买卖合同（预售）》的合同中，第二十条款房屋登记第（二）项约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方协商解决处理。”因上诉人为被上诉人办理房屋所有权转移登记的前置条款是上诉人需取得不动产权证书，而上诉人要取得不动产权证书需要经过，消防竣工备案，人防竣工验收，工程规划验收，土地竣工验收，环保验收，土地灭籍，档案交档审核，竣工备案等诸多行政审批手续，但主管这些行政审批手续多数系政府行政机关，而它们的办公时间为工作日，上诉人只能在工作日期间开展相关工作，因此，上诉人认为：720日的约定，为720个工作日，更能体现合同法的公平原则。2、一审法院对于双方约定的逾期办证解决方式不予采信。上诉人与被上诉人于2017年4月22日签订的《商品房买卖合同(预售）》的合同，系双方当事人的真实意思表示且违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。被上诉人系完全民事行为能力人，且未有任何欺诈、胁迫、乘人之危之行为，也不存在重大误解、显示公平等情形下双方签订的合同，由此可以证明被上诉人对该合同的全部条款是充分了解与理解的。因此该《商品房买卖合同（预售）》的合同中第二十条款房屋登记第（二）项约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方协商解决处理。”，系双方真实的意思表示，意味着被上诉人已经放弃了诉讼的权利。宗某某辩称，双方签订的商品房买卖合同约定的720日一节，根据双方签订合同20条2项约定，沈阳科工应该在涉案商品房交付之日起720日内为我办理不动产证书，合同约定房屋交付日期为2017年7月31日，顺延720日应为2019年7月21日，科工应该在2019年7月21日前办理不动产证书，所以逾期办证的起算点应该为7月21日，科工称2020年3月31日已通过微信和在小区内张贴通知方式通知业主办理不动产权，其认为已经履行合同约定义务，没有法律依据。科工陈述720个工作日与日常交易习惯不符而且合同没有约定，违反法律规定。关于双方合同约定的逾期办证发生争议的解决方式为协商解决一节。双方签订合同第27条中约定本合同履行过程中，按照下列第一种方式解决：依法向房屋所在地人民法院起诉。利用民事诉讼程序寻求对自身权利保护，是法律赋予当事人权利。除法律有特殊规定除外，不得以合同约定排除当事人提出民事诉讼权利。民法典第498条规定，格式条款有2种以上解释的，应该作出不利于提供格式条款一方的解释。关于案涉房屋逾期办证违约金的计算一节。双方签订的合同系双方当事人的真实意思且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。现科工在约定期限内未履行办理房屋产权证的合同义务，违约事实存在，应当依法承担违约责任。关于科工没有向当事人提供材料一节。案涉合同第九条第二款明确约定出卖人应当提供《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》。宗某某向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期268天交付所购商品房的房屋所有权证书的违约金（36614元）及罚息利率（18307元）合计54921元；2、判令被告给付原告该商品房的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；3、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年4月22日，原告宗某某（买受人）与被告沈阳科工房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：宗某某购买沈阳科工房地产开发有限公司开发建设的位于抚顺经济开发区房屋，房屋总价款1146340元，买受人一次性付款，出卖人应当在2017年7月31日前向买受人交付该商品房。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意协商解决。合同签订后，原告将购房款1146340元全额交付被告，被告为原告开具增值税专用发票。2017年10月31日被告将该房屋实际交付给原告，并向原告支付了自2017年7月31日至2017年10月31日期间的逾期交房违约金931元。2020年3月31日，被告通过张贴通知的方式通知业主办理不动产权证，原告于2020年4月13日取得所购买房屋的不动产权证书。2020年1月28日，辽宁省沈抚新区管理委员会城乡建设局下发《关于暂停售楼处及房产中介机构对外营业的通知》，沈抚新区内所有售楼处暂停对外营业，同时暂停关闭商品房网签系统。2020年2月21日，辽宁省沈抚新区管理委员会城乡建设局下发《关于恢复售楼处及房产中介机构对外营业的通知》，从通知下发之日起放开售楼处及房产中介机构对外营业。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担违约责任。由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案原告宗某某与被告沈阳科工房地产开发有限公司于2017年4月22日签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。现原告已按照合同约定履行了交付全部购房款的义务，但被告未按合同约定的期限为原告办理不动产权证书，依法应当承担违约责任。被告于2017年10月31日将该房屋实际交付给原告并支付了逾期交房违约金，应认定房屋交付日期为2017年10月31日，根据合同约定，被告应当在商品房交付之日（2017年10月31日）起720日内为原告办理不动产权证书，因此，被告应当于2019年10月21日前为原告办理不动产权证书，被告于2020年3月31日通知办理不动产权证书显然违约，应当承担违约责任，但因双方合同中并未约定违约金的计算方式，故法院以原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。受疫情影响，2020年1月28日至2020年2月21日期间暂停售楼处对外营业，在计算被告的违约责任期间时，该期间应当予以扣除，即被告的实际违约天数为138天。根据中国人民银行公布的贷款利率，一年以内的贷款利率为4.35%，原告按此主张合理，法院予以确认，逾期贷款利息上浮30%，即被告应支付原告逾期办证违约金：1146340元*4.35%*（1+0.3）/365*138=24509.38元；关于原告主张的被告给付原告该商品房的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》一节，上述文件系房地产开发企业交房产等相关部门备案文件，并非交于购房者的文件，因此，对于原告的该项诉讼请求，法院不予支持。关于被告辩称的合同约定的720日为720个工作日，不存在逾期办证一节，与交易习惯不符，被告该项辩解没有法律依据，法院不予采信；关于被告辩称的双方合同约定的逾期办证的解决方式为协商解决，意味着原告放弃了诉讼权利一节，没有法律依据，法院不予采信；关于被告辩称的原告没有实际损失，不存在过错，不应承担责任一节，没有法律依据，法院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告沈阳科工房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内支付原告宗某某逾期办理不动产证书违约金24509.38元。二、驳回原告宗某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1173元，减半收取587元，由被告沈阳科工房地产开发有限公司负担262元，由原告宗某某自行承担325元，由被告负担部分随上述款项一并给付原告。二审审理期间，各方当事人均未提交新证据。另查明：一审判决作出后，被上诉人沈阳科工房地产开发有限公司变更公司名称为辽宁熙昂置业有限公司。本院经审理查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。案涉《商品房买卖合同（预售）》约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得商品房的房屋所有权证书的，双方协商解决。至今，双方当事人就此问题未能以协商方式解决。合同中的权利义务应依《合同法》的基本原则确定，案涉合同中对于房屋登记逾期违约责任并无约定，对于买受人显失公平。现熙昂公司在约定期间内未履行办理权证的合同义务，违约事实存在，其应承担违约责任。熙昂公司承担的违约责任应相当于因违约所造成的损失，故熙昂公司应按中国人民银行同期同类贷款利率标准支付违约损失。根据2019年11月8日最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》规定，自2019年8月20日起人民法院裁判贷款利息基本标准改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故对于逾期违约金的计算应分段计算。利用民事诉讼程序寻求对自身权利的保护和救济，是当事人的基本权利，除法律有明确规定的情形之外，不得以合同约定排除当事人提起民事诉讼的权利。熙昂公司以上述合同约定为由主张宗某某放弃诉讼权利，于法相悖，本院对其该项主张不予采纳。根据合同约定，熙昂公司应在案涉商品房交付之日起720日内为宗某某办理不动产证书，房屋约定交付日期为2017的7月31日，顺延720日则为2019年7月21日，即熙昂公司应在2019年7月21日前为宗某某办理不动产权证书，故逾期办证起算点应为2019年7月21日。对于买受人取得房屋所有权证衡量依据应为该商品房的房屋所有权转移登记为标准，自登记完成之日起，出卖人已完成办证义务，故逾期办证截止日期应为双方当事人共同到不动产登记中心完成办理转移登记手续之日，即2020年4月13日。受疫情影响暂停售楼处对外营业的期间应予以扣除。故熙昂公司向宗某某支付逾期办证违约金的期间应自2019年7月21日至2020年4月13日，扣除2020年1月28日至2020年2月21日受疫情影响期间。合同双方当事人应按合同约定履行义务。案涉合同第九条第二款约定出卖人应提供《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》，该约定系双方当事人真实意思表示，且不违反禁止性法律规定，本院对于宗某某要求熙昂公司提供上述说明书及保证书的主张，予以支持。对于熙昂公司提出逾期交房期间在逾期办证期间加以扣除一节，熙昂公司未提供证据证明逾期交房与逾期办证存在的必然联系，双方当事人亦无此项约定，其主张于法无据，本院不予支持。熙昂公司主张商品房交付之日起的“720日”为工作日，案涉合同中对该720日并未作特别约定，其主张无事实及法律依据，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持辽宁省抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初1955号民事判决第二项及诉讼费用承担部分；二、撤销辽宁省抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初1955号民事判决第一项；三、辽宁熙昂置业有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内给付宗某某逾期办理不动产证书违约金（违约金以1146340元为基数，自2019年7月21日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日至2020年4月13日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，2020年1月28日至2020年2月21日期间利息予以扣除）；四、辽宁熙昂置业有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内将案涉商品房《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》交付宗某某。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费共计826元（宗某某预交413元，辽宁熙昂置业有限公司预交413元），由宗某某负担413元，辽宁熙昂置业有限公司负担413元。本判决为终审判决。审判长 韩 强审判员 黄 霞审判员 王冬雨二〇二一年五月七日书记员 张丽娟