辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2892号上诉人（原审被告）：尹明珠，女，1984年11月18日生，汉族，户籍地湖北省武汉市新洲区，住浙江省绍兴市越城区。上诉人（原审被告）：唐金辉，男，1987年6月15日生，汉族，户籍地河南省遂平县，住址。二上诉人共同委托诉讼代理人：林萍，北京市盈科（大连）律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：李光汇，北京市盈科（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕云娜，女，1985年8月15日生，汉族，吉林省蛟河市屯。委托诉讼代理人：李福霞，辽宁大东律师事务所律师。委托诉讼代理人：李慎高，辽宁拓嘉律师事务所律师。原审第三人：大连美联地产经纪有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区和硕园18-1号。统一社会信用代码91210211MAOQD9KY12。法定代表人：朱晓峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾艳威，女，该公司职员。原审第三人：中国工商银行股份有限公司大连甘井子支行，住所地辽宁省大连市甘井子区中华西路117号、119号、121号。统一社会信用代码91210211241074449C。负责人：王晓霞，该行行长。委托诉讼代理人：李玲，女，该行职员。委托诉讼代理人：石琦，男，中国工商银行股份有限公司大连市分行职员。原告吕云娜与被告尹明珠、唐金辉、第三人大连美联地产经纪有限公司（以下简称“美联公司”）房屋买卖合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院作出（2018）辽0211民初1870号民事判决，吕云娜、尹明珠、唐金辉均不服，向本院提起上诉，本院于2019年6月13日作出（2019）辽02民终4634号民事裁定，撤销大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初1870号民事判决，发回大连市甘井子区人民法院重审。大连市甘井子区人民法院在重审过程中追加中国工商银行股份有限公司大连甘井子支行（以下简称“工商甘井子支行”）为第三人参加诉讼，并于2020年12月14日作出（2019）辽0211民初12349号民事判决，尹明珠、唐金辉不服，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尹明珠、唐金辉上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决事实认定不清、证据不足。1、一审法院认定被上诉人与上诉人尹明珠所签订的《房地产买卖合同》、《合同补充协议》、《合同变更协议》合法有效是错误的。(1)案涉合同系尹明珠单方委托刘岩签署，唐金辉对卖房一事自始至终不知情，也从未授权任何人在案涉合同上签字。故案涉合同自始无效，尹明珠及刘岩的无权代理行为对唐金辉不发生效力。二上诉人系夫妻关系，案涉房屋属于夫妻共有财产。2017年10月，尹明珠因急需用钱周转，想要卖掉该房屋，但其当时在外地，因此尹明珠单方委托了朋友刘岩代为签订相关的房屋买卖合同，以上行为唐金辉均不知情，唐金辉事后也不同意。对此，一审判决认定：“刘岩或被告尹明珠……出售被告唐金辉共有的案涉房屋为无权代理”。《中华人民共和国民法典》第一百七十一条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。唐金辉自始至终从未授权任何人代为卖房，也从未对刘岩及尹明珠的无权代理行为进行追认。故二人的无权代理行为对唐金辉不发生效力，案涉合同均属无效。(2)一审判决认定“被告尹明珠、刘岩的无权代理行为可构成对原告的表见代理，对被告唐金辉亦发生效力”是错误的。一审判决一方面认定美联公司在居间中未履行审慎义务，另一方面又认定构成表见代理，前后认定自相矛盾。表见代理需要同时具备以下四个构成要件：1、须行为人无代理权；2、须有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由；3、须相对人为善意且无过失；4、须行为人与相对人之间的民事行为具备民事行为的有效要件。美联公司在居间过程中有重大过错，其未就刘岩的代理权限及夫妻共同财产需夫妻二人共同授权并同意等重大事项向上诉人与被上诉人履行告知义务，故刘岩及尹明珠在本案中不构成表见代理，仅构成无权代理，依法不应当由唐金辉承担法律后果。(3)一审法院认为“被告尹明珠……传送唐金辉个人征信报告”、“被告尹明珠向第三人美联公司发送被告唐金辉的订票信息以表示2017年12月7日其会与被告唐金辉共同到大连办理相关手续”即可认定美联公司和被上诉人有理由相信唐金辉对卖房一事知情且同意，是错误的。美联公司提交的上述两份证据均无法证明唐金辉对卖房一事知情且同意，不应当被采纳。唐金辉从未与美联公司或被上诉人沟通过卖房事宜，也从未作出同意卖房的意思表示，更未在任何案涉合同上签字，一审重审开庭审理后，唐金辉已向一审法院提交相关证据，证明上述两份证据系出于唐金辉个人其他事务需要，与本案无关。(4)唐金辉从未签署过包括《二手房交易资金监管协议》在内的任何案涉协议。唐金辉曾向一审、二审、重审法院提起笔迹鉴定申请，但重审法院未予理会，导致本案事实认定不清。为查清该项事实，唐金辉将再次向法院提出笔迹鉴定申请。2、一审判决案涉合同应当继续履行是错误的。(1)一审判决认为“无论在一审及本案审理中，二被告都坚持合同无效的答辩意见，未提出反诉诉请解除合同，故原、被告间的房屋买卖合同仍合法有效，未解除”，没有事实和法律依据。根据一审判决的认定，尹明珠系无权处分人。其与被上诉人签订案涉房屋买卖合同后，该合同处于效力待定状态。而尹明珠嗣后未能取得共有权人唐金辉追认或取得案涉房产所有权，故案涉合同无效。因案涉合同自始无效，本案根本不存在继续履行和解除合同的问题。(2)一审判决认为“在整个合同履行过程中，原告并无违反合同约定之处”，没有事实和法律依据。事实上，被上诉人在签订合同时隐瞒了其征信不好、无法尽快贷出钱款的事实，导致尹明珠无法实现合同目的，被上诉人已经构成根本违约。即便案涉合同有效，被上诉人也应当按照案涉合同约定承担违约责任，向守约方支付违约金，而不是强迫上诉人继续履行。3、美联公司具有明显过错，应当由其承担赔偿责任。美联公司作为专业的中介服务机构，明知案涉房产系尹明珠与唐金辉共同共有，尹明珠对案涉房屋无处分权，在唐金辉未到场也未提供任何出售案涉房屋的意思表示的情况下，仍促成被上诉人与尹明珠订立案涉房屋买卖合同，未尽到合理审慎义务，损害了委托人利益。一审法院已明确认定“第三人美联公司在房屋交易过程中未能谨慎审查被告唐金辉的授权手续而造成被告尹明珠、刘岩无权代理被告唐金辉签订案涉房屋买卖合同的情况。”，但却未判决其承担责任，有违公平原则。并且，系美联公司在房屋交易过程中存在明显过错才导致案涉合同无效，更因此导致上诉人尹明珠名下房屋被法院错误查封，使其遭到损失。《中华人民共和国民法典》第九百六十二条规定：“中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”故应当由美联公司承担赔偿责任。二、一审判决适用法律明显错误。本案系无权代理，应当适用《中华人民共和国民法典》第一百七十一条关于无权代理的规定，而一审判决错误适用第一百七十二条关于表见代理的规定，明显系因事实认定不清，导致法律适用不当。一审法院还援引了《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，但法律规定的效力位阶高于司法解释，故本案应当优先适用《中华人民共和国民法典》第一百七十一条。吕云娜辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。一、一审判决只是认为没有直接证据证明尹明珠是有权代理，并不意味着唐金辉对于尹明珠出售房屋事宜不知情。在原审一审时，尹明珠持唐金辉亲笔签字的授权委托书代表唐金辉参加庭审，在庭审中直至一审辩论终结，均没有辩称不知情，只是以被上诉人征信有问题等理由进行抗辩。唐金辉也从来没有否认这份授权委托书的真实性，可以证明唐金辉对于案涉房屋的出售事宜是知情的，并且在签订合同时是同意的。二、一审判决认定的表见代理，针对的是对于被上诉人的表见代理。上诉人的种种行为，以及美联公司的中介服务，使得被上诉人有理由相信上诉人在正常出售案涉房屋，在此过程中被上诉人并无任何过错。三、尹明珠向美联公司提供的唐金辉征信报告用于还款赎证，征信报告只能由本人开具，而且唐金辉称用于其他生意用途，并没有相应的证据。四、一审判决法律适用正确，认定案涉《房地产买卖合同》及《合同变更协议》有效，有事实和法律依据。本案发生在《中华人民共和国民法典》颁布前，不适用民法典的规定。而且对于签订合同时未取得处置权的合同效力已经明确规定为有效。五、一审判决认定案涉《房地产买卖合同》及《合同变更协议》继续履行于法有据。上诉人并不具备案涉合同的单方解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定，上诉人不符合上述法条规定的任何一种情形。结合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第46条的规定，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。因此，案涉买卖合同在合法有效且未解除的情况下，一审判决判令双方继续履行案涉《房地产买卖合同》、《合同变更协议》及《二手交易资金监管协议》于法有据。美联公司述称，不同意上诉人对美联公司的上诉请求。一、关于刘岩的代理权限做以下说明：1、2017年10月5日，涉案房屋有意向客户购买，经过数次沟通，双方在2017年11月3日由代理人刘岩和买方签订买卖合同。在合同补充条款中，对代理人权限和违约责任有明确约定，代理人了解此条款依然签字，说明刘岩获得房主的授权。2、2017年12月27日，买卖双方到银行办理资金监管和贷款合同的面签，这是卖方对买卖主体合同的事实追认。3、2018年2月26日，买方贷款审核通过后，卖方办理下一步手续，提前还清银行贷款回到大连，发现房屋价格略有上涨，想让买方承担卖方应当承担的税费，经双方协商，最终买方同意加价2万元，同时在大连市某广场上岛咖啡厅协商并签署变更协议，此变更协议是卖方对主体合同效力的再次确认。美联公司有自2017年10月5日至2018年5月8日期间所有的文件协议和部分文字沟通的证据。4、2018年3月1日，尹明珠微信留言给美联公司提出合同解除的条件。综上，买卖合同有效。二、关于唐金辉是否知情做以下说明：1、从目前保留的证据看，唐金辉是知情的，例如机票的出票通知、征信报告，此出票日期及征信报告均是尹明珠沟通办理手续时提供的。2、二手房交易是过程交易，中介沟通买卖双方的方式为电话沟通为主，其他方式为辅，不可能沟通过程中的每一句话都录音或有文字留存。3、工作人员深知二手房交易流程需要夫妻双方到场的必要节点，一定会提前告知尹明珠，所以尹明珠才会发给美联公司出票通知和征信报告，而征信报告是需要本人亲自到场才会作出，说明唐金辉是知情的。三、根据《中华人民共和国民法典》第1060条、1062条的规定，尹明珠签字即合同生效。四、关于上诉人在上诉状中称美联公司刻意隐瞒买方超期贷款、贷款资质不符合贷款条件一节作如下说明：2017年11月3日，双方签订买卖合同，买方的贷款期是60天，按照合同约定，买方最后的付款期限是2018年1月3日，实际买方付款日是2017年的12月7日，说明买方没有超期。合同补充协议对吕云娜贷款资质作了三方免责条款，因为美联公司提前知道客户的征信略有瑕疵，跟尹明珠已经提前沟通好，如果贷款审核无法通过，三方免责。说明此前已经告知尹明珠，尹明珠知情并同意，不存在中介隐瞒的情况。工商甘井子支行述称，不同意上诉人的上诉请求，请求法院维护银行的抵押权。吕云娜向一审法院起诉请求：1.二被告继续履行房屋买卖合同；2.二被告立即清偿在工商甘井子支行贷款本息并注销抵押登记；3.二被告在抵押登记注销后立即协助办理房屋产权过户至原告名下的相关手续；4.二被告在房屋过户后15日内将案涉房屋交付给原告；5.二被告因违约赔偿原告损失人民币50,000元。一审法院认定事实：二被告系夫妻关系，2009年9月9日登记结婚。坐落于大连市某小区15号4层2号、建筑面积为90.75平方米的房屋（权证号为00××74）登记于被告尹明珠名下，产权登记时间为2017年11月6日。房屋上设有抵押，抵押权人为第三人工商甘井子支行，被担保的主债权数额为770,000元，债务履行期限自2012年12月12日至2042年12月12日。根据第三人工商甘井子支行提供的《个人购房借款/担保合同》所载，被告唐金辉为共同借款人。2017年11月3日，原告（买方）与被告尹明珠（卖方、由其代理人刘岩代签）及第三人美联公司（居间方）签订了《房地产买卖合同》，约定：被告尹明珠将上述房屋（权属证办理中，已见购房合同和购房发票原件）卖给原告，该房屋已设定抵押，卖方自行还清欠贷，保证于2018年2月3日将注销抵押完毕的产权证原件交付居间方代为保管。房屋出售价格1,380,000元。定金30,000元，于买卖双方交接房屋时冲抵房款，于本合同签订之日支付，由居间方无息保管定金。定金外付款方式为商业贷款，买方于本合同签订之日起60日内，备齐购房首付款460,000元，由三方将该款项存入居间方指定银行作资金监管。因房屋过户发生的税费，由买方承担契税、产权证工本费；由卖方承担个人所得税、增值税及附加。如在合同履行过程中遇有税费调整或增收，调整、增收的税费需按收费部门的规定由买卖双方各自承担。卖方在签署本合同当日需将房屋所有权证及相关权属证明原件放在居间方处，并在90日内备齐过户文件交予居间方，买方在签署本合同之日起60日内，将过户及贷款文件交予居间方，且买卖双方承诺，在双方备齐所有过户手续及贷款审批通过后三个工作日内，到大连市房地产交易所递交过户手续。卖方保证如实陈述该房屋权属状况，并承诺对该房屋享有共有权的人（包括房屋共有权持证人、配偶等）已同意出售该房屋。卖方须在手续办理完毕（现金付款至：卖方名下的房屋所有权证办理完毕，贷款至：银行放款）且买方支付全部房款当日负责将房屋以签约现状交付给买方，交付之前，卖方需将房屋内的户口迁出。合同第十条手写条款：“……②合同签约当日卖方本人未到场，由其代理人刘岩代理签约，买方认同，如因卖方不履行本合同，则由代理人刘岩本承担合同约定的违约赔偿责任，买卖双方知晓并认可。”2017年11月3日，原告与第三人签订了《房地产居间服务合同》，约定原告需支付居间服务费13,800元。同日，原告与被告尹明珠（代理人刘岩代签）签订了《购房贷款代理服务合同》，约定原告以贷款购房方式支付被告房款，双方委托第三人美联公司办理购房贷款事宜，贷款服务费12,000元，由原告承担。根据原告所提交的收款收据记载：2017年11月3日，原告交纳定金30,000元给第三人美联公司，2017年12月7日，原告交纳贷款服务费12,000元给第三人美联公司。第三人美联公司认可款项均已收到。关于刘岩的身份，第三人美联公司提供公证委托书（2017年9月20日），内容为：委托人唐金辉、尹明珠夫妇购有位于大连市某小区15幢1单元402室的房产，因委托人在绍兴不便亲往办理相关退税手续，委托刘岩代为到相关部门办理该房产的报税、退税手续并将所退税款打入委托人尹明珠银行卡中，委托期限自2017年9月20日至2017年11月19日。在案件一审2018年5月9日庭审中，对刘岩代签的上述合同，被告尹明珠（一审时也是被告唐金辉的委托诉讼代理人）称：“他签字我认可，但合同上的内容没告诉我，我只是委托朋友代我签字，刘岩是我朋友，我给他授权委托了，到公证处办的，只有这一份公证书，没有其他委托。”第三人美联公司称“沟通是和尹明珠沟通的，当时已经告诉她了客户信誉不是很好，并且加了条款，电话已经告知她了，合同上也有这条，如果客户征信不好，贷款审批没过，三方免责，谁也不承担责任，第10条约定的。”2017年12月7日，原告及被告尹明珠及中国工商银行股份有限公司五一广场支行签订了《二手房资金监管协议》，原告将460,000元首付款办理了资金监管，监管账户为原告名下账户，资金监管冻结期内产生的活期存款利息归被告尹明珠所有。被告唐金辉申请对该份《二手房资金监管协议》中其签字真伪进行鉴定，但该份监管协议中“乙方（卖方）”处仅填写有“尹明珠”，并没有被告唐金辉的签字及手印。本案中，第三人美联公司另提供《房地产买卖契约》（2017年12月7日）及《房屋共有人同意出售的声明》（2018年1月23日）的两份复印件，第三人美联公司称原件系存放在工商银行青泥洼支行，系为原告办理贷款是在银行填写的手续。其中《房地产买卖契约》中甲方为被告尹明珠，乙方为原告，在甲方签字处填写有“尹明珠、唐金辉”并均摁有手印，契约中约定：甲方自愿将坐落于大连市某小区15号4层2号房产出售给乙方，甲乙双方议定房产成交价格为1,400,000元，乙方于2018年2月28日一次性付给甲方，购房定金在最后一次付款时冲抵，付款方式为现金+贷款。双方约定于2018年2月28日由甲方将房屋正式交付给乙方。声明的复印件内容并不完整，声明人处签有“唐金辉”的姓名并摁有手印。第三人美联公司称2017年12月4日，被告尹明珠告知此房的中介人员杨全超二被告均会到大连来办理房屋的资金监管及贷款手续，并于2017年12月4日通过微信发送了被告唐金辉的机票订购信息。而在办理相关手续时，唐金辉的身份证、户口本、结婚证原件也确实被来人持有并由来人在上述材料中签名。但第三人美联公司称无法确认来人是否为被告唐金辉本人。被告唐金辉否认上述材料中签字及手印的真实性，称被告唐金辉对房屋出售一事并不知情也从未配合办理资金监管、贷款等任何手续。2018年2月26日，原告与被告尹明珠及第三人美联公司签订《合同变更协议》，约定房屋出售价格由1,380,000元变更为1,400,000元，购房定金由30,000元变更为50,000元，原合同其他事项保持不变。根据原告提供的收据所载，2018年2月26日，原告将购房定金20,000元给第三人美联公司，第三人美联公司认可收到该笔款项。关于原告贷款是否审批完成，原告提供《个人购房借款/担保合同》（复印件），拟证明其已自中国工商银行股份有限公司大连友好广场支行审核通过购买案涉房屋的贷款890,000元。第三人美联公司也称原告通过贷款审批后于2018年2月8日即告知被告尹明珠，此节通知事实在案件一审的2018年5月9日庭审中，被告尹明珠予以认可。根据第三人美联公司提供的微信记录，中介人员于2018年2月26日联系被告尹明珠办理还款赎证手续，被告尹明珠明确不办理等两天。经过中介人员多次催促，2018年3月1日，被告尹明珠微信回复“第一：对方3万定金我赔他！两万税钱我不能赔！第二你的中介费13,800我也给你！第三他银行的钱我不能给拿，因为他以后也可以用！再个是我也问过银行专业人士了没有这个费用！银行也不会开这种发票！事情办到这个份上，大家都有损失！我的高利贷也没少花钱！我也没办法！如果对方同意，我就马上退票，明天去给他解冻！不同意就等商量好了我再回来吧！”2018年3月1日，中介人员发送“今天同泰来带客户看您的房子，这个房子收买方就要3%”、被告尹明珠回复：“哦，这个我不懂；我不是故意不给你的中介费！你继续卖，我还会照样付给你的。”2018年5月8日（2018年5月9日一审开庭审理），被告尹明珠发送：“对了，我们办贷款的银行是哪个银行来？”、“资金监管是和你一起去的工行，贷款银行你帮我问一下！我着急！”另在微信记录中，为办理还款赎证，被告尹明珠于2018年2月24日向中介人员发送被告唐金辉的征信报告。二被告称因被告尹明珠已清理过手机，无法核对微信记录真伪，无法确定微信记录是否全面，但唐金辉的征信记录是为其他生意而打，唐金辉对房屋出售一事并不知情。一审法院认为，本案争议焦点有二，一为原告与作为二被告代理人的刘岩所签订的《房地产买卖合同》及原告与被告尹明珠所签订的《合同变更协议》是否合法有效。二为如上述合同有效，该合同是否可继续履行。关于焦点一，被告唐金辉辩称其对房屋买卖一事不知情且不同意追认被告尹明珠及刘岩出售房屋的行为，被告尹明珠也无权处分二被告共有的案涉房屋，故买卖合同为无效一节。经庭审审查，据公证委托书记载，刘岩取得的代理权限为代二被告办理案涉房屋的退税手续而非出售案涉房屋，被告尹明珠虽与被告唐金辉系夫妻，但出售房屋显然超过夫妻间可家事代理的事项，故无论刘岩或被告尹明珠均未能提供代理被告唐金辉出售案涉房屋的合法授权手续，其出售被告唐金辉共有的案涉房屋为无权代理。故本案须审查原告是否具备《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条所规定的“相对人有理由相信行为人有代理权”的情形而致该无权代理行为对被告唐金辉有效。一审法院认为，根据本案所审查的事实可以认定原告有理由相信行为人尹明珠有代理被告唐金辉出售案涉房屋的权限。第一，原告系通过第三人美联公司的居间服务与被告尹明珠签订《房地产买卖合同》，故对于原告来说，审查被告尹明珠或刘岩是否有权出售案涉房屋应属居间方所承担的合同义务。第二，被告尹明珠在配合办理资金监管、原告贷款及垫款赎证等程序时提供被告唐金辉的个人身份证、结婚证原件并传送唐金辉个人征信报告。且在第三人美联公司与被告尹明珠协商过程中，被告尹明珠向第三人美联公司发送被告唐金辉的订票信息以表示2017年12月7日其会与被告唐金辉共同到大连办理相关手续。而第三人所提供的《房地产买卖契约》（2017年12月7日）复印件中确载有唐金辉的签字及手印。第三人美联公司称系被告尹明珠与持有唐金辉身份证原件的来人前去银行办理并经银行审查，故被告美联公司相信被告唐金辉已来连配合办理相关手续并同意出售案涉房屋。被告唐金辉虽于庭审中否认上述材料中签字及手印的真实性，但即使上述签字及手印确实并非真实，被告唐金辉也应举证证明系原告与第三人美联公司对上述签名并非由被告唐金辉签署是清楚知悉的。第三，被告尹明珠在案涉房屋买卖过程与第三人美联公司中介人员沟通的微信记录中从未作出被告唐金辉不同意出售房屋的任何表述。且在2018年2月26日双方签订补充协议调高房屋出售价款。而在2018年3月1日，被告尹明珠提出“对方3万定金我赔给他……”的不履行案涉合同的相关意见后，其与第三人美联公司的中介人员仍在沟通继续出售房屋的事宜。且被告唐金辉（被告尹明珠为其一审诉讼代理人）在案件一审辩论终结前并未作出对房屋出售不知情的答辩意见。综上三点，第三人美联公司虽在房屋交易过程中未能谨慎审查被告唐金辉的授权手续而造成被告尹明珠、刘岩无权代理被告唐金辉签订案涉房屋买卖合同的情况。但对于原告来说其并无过错，且被告尹明珠在房屋交易过程中的相关行为使第三人美联公司及原告有理由相信被告唐金辉对房屋出售一事系知情并同意，且被告尹明珠可代为处理相关事宜并签署相关合同。故被告尹明珠、刘岩的无权代理行为可构成对原告的表现代理，对被告唐金辉亦发生效力。原告与二被告间就案涉房屋所形成的房屋买卖合同合法有效。关于二被告所答辩的原告不构成善意取得一节，案涉合同仍在效力审查阶段并不涉及物权权属变更后的善意取得，故此节不再予以审查。另，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”即使被告尹明珠、刘岩对被告唐金辉的无权代理行为不构成表现代理，被告尹明珠与原告所签订的房屋买卖合同也不当然无效。综上，对于二被告主张合同无效的答辩意见，不予采纳。关于焦点二，关于被告尹明珠于2018年3月1日通过微信向第三人美联公司中介人员作出不继续履行合同及赔偿的相关意思表示能否构成解除合同的通知，该通知是否产生解除合同的效力。一审法院认为，在整个合同履行过程中，原告并无违反合同约定之处，故被告尹明珠提出不履行合同并不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条所规定的约定解除及法定解除的情形。同时参考《全国法院民商事审判工作会议纪要》第46条：“……对该条的准确理解是，只有享有法定或约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。……”且原告已于2018年3月12日提起本案诉讼要求继续履行合同，而无论在一审及本案审理中，二被告都坚持合同无效的答辩意见，未提出反诉诉请解除合同，故原、被告间的房屋买卖合同仍合法有效，未解除。关于原告主张继续履行案涉合同，案涉房屋的现市场价格相较合同约定的价款已大幅增长，故继续按照合同约定履行势必对一方会有较大的损失，但对于无过错、积极履约且于2018年3月12日便提起诉讼要求继续履行合同的原告来说，其不应承担合同无法继续履行的直接或间接损失，故对于原告主张继续履行原、被告间的《房地产买卖合同》及《合同变更协议》，予以支持。根据原合同约定，二被告应于2018年2月3日办理案涉房屋抵押注销登记手续，并由原、被告办理房屋过户手续，过户后，原告向二被告交付全部房款，二被告于同日交付房屋。本案中，案涉房屋上的抵押登记尚未注销，二被告尚欠第三人工商甘井子支行银行贷款未偿清，现第三人陈述由原告作为合法受让人代为清偿剩余贷款本息及涤除抵押权可实际进行操作，且原告也称其具备代为还款及支付剩余房款的履行能力。故应由被告尹明珠、唐金辉自行在15日内办理房屋抵押注销登记，如二被告未按期办理，则原告在上述期限届满之日起15日内代被告尹明珠、唐金辉偿还第三人工商甘井子支行全部贷款本息及费用（数额以第三人工商甘井子支行确认为准），实际代偿款项可在原告应付房款中抵销。款项偿还完毕后，被告尹明珠、唐金辉及第三人工商甘井子支行协助办理房屋抵押注销登记。二被告在抵押登记注销完毕后15日内协助原告办理房屋过户手续，过户产生的税费按照合同约定由原、被告各自承担。关于剩余房款及房屋交接一节，一审法院认为，虽原告陈述其具备代为还款的能力且第三人工商甘井子支行银行陈述原告可行使涤除权，但购房前原告多次失信记录确存在，故如原告未能按期履行代为清偿抵押贷款或原告行使涤除权注销抵押登记通过强制执行程序也执行不能，则案涉合同仍存在解除的可能性。故在抵押权未能办理注销登记前，不适宜在本案中直接判令房款及房屋的交付。关于原告主张的违约损失赔偿50,000元，原、被告于2018年2月26日签订变更协议后，被告尹明珠于2018年3月1日提出不再履行合同，原告于2018年3月12日诉请继续履行，在诉讼中，原、被告因合同效力、合同能否继续履行产生争议，故二被告的行为虽构成违约，但合同中并无迟延履行的违约金约定，原告此项诉请无合同依据也欠缺事实基础，不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出判决：一、原告吕云娜与被告尹明珠、唐金辉继续履行双方成立的《房地产买卖合同》、《合同变更协议》、《二手交易资金监管协议》；二、被告尹明珠、唐金辉于判决生效之日起十五日内办理坐落于大连市某小区15号4层2号、建筑面积为90.75平方米房屋（权证号为00××74）的抵押注销登记手续；三、如被告尹明珠、唐金辉未按期履行第二项判项之义务，原告吕云娜在判决第二项履行期限届满之日起十五日内代被告尹明珠、唐金辉清偿其二人欠付第三人中国工商银行股份有限公司大连甘井子支行的全部贷款本息及费用。被告尹明珠、唐金辉及第三人中国工商银行股份有限公司大连甘井子支行在原告代为结清全部贷款后十五日内协助原告办理该房屋的抵押权注销登记手续；四、被告尹明珠、唐金辉在注销抵押登记之日起十五日内协助原告吕云娜办理坐落于大连市某小区15号4层2号、建筑面积为90.75平方米的房屋（权证号为00××74）的房屋产权过户登记手续，将房屋过户登记在原告吕云娜名下；五、驳回原告吕云娜的其他诉讼请求。案件受理费17,400元、保全费5000元，合计22,400元（原告已预交），由被告尹明珠、唐金辉承担并给付原告。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。结合各方当事人的诉辩观点，本案二审的争议焦点为1.《房地产买卖合同》、《合同变更协议》是否合法有效；2.上述合同是否可继续履行。关于第一个争议焦点，《房地产买卖合同》、《合同变更协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应为合法有效。上述合同中虽无唐金辉的签字，但刘岩、尹明珠的行为构成对唐金辉的表见代理。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。刘岩或尹明珠未提供代理唐金辉出售案涉房屋的授权手续，故该二人属于没有代理权却仍然实施代理行为。但结合本案的证据及各方当事人的陈述，吕云娜有理由相信刘岩、尹明珠具有代理唐金辉出售房屋的代理权。尹明珠与唐金辉系夫妻关系，案涉房屋登记在尹明珠名下，尹明珠对于授权刘岩签订《房地产买卖合同》、出售案涉房屋事宜并无异议。尹明珠在出售房屋、配合办理资金监管、吕云娜贷款、垫款赎证等程序中提供了唐金辉的个人身份证、结婚证、唐金辉本人的征信报告。关于征信报告，唐金辉称系因其入股奥斯卡酒吧需提供征信报告，并非因出售房屋提供。但征信报告需由本人持身份证等取得，结合尹明珠与唐金辉的夫妻关系，尹明珠在出售房屋过程中提供唐金辉的征信报告，使得美联公司及吕云娜均有理由相信出售房屋取得唐金辉的授意。且尹明珠与美联公司工作人员的微信记录可见，在美联公司与尹明珠的协商房屋出售事宜时，尹明珠还提供了其与唐金辉于2017年12月6日共同从杭州至大连的机票信息。尹明珠于该日来大连系为办理房屋出售的相关手续，尹明珠与唐金辉系夫妻关系，二人同一日来大连，如唐金辉所述其对尹明珠来大连办理房屋相关手续事宜并不知情，不符合常理。另外，结合尹明珠与美联公司工作人员的微信记录，2018年2月27日至3月1日期间，美联公司工作人员一直催促尹明珠办理垫款赎证手续，但尹明珠未回复；美联公司工作人员还称尹明珠在此期间还另行委托其他房屋中介机构高价对外出售案涉房屋。根据微信记录，尹明珠自始至终并未说明系因唐金辉不知情、不同意出售案涉房屋才导致案涉房屋买卖合同未能履行。且在本案原一审程序中，唐金辉委托尹明珠代为出庭应诉，在庭审中，该二人均未作出唐金辉对出售房屋不知情的答辩意见。故尹明珠、唐金辉以唐金辉对出售房屋不知情、不同意为由主张上述合同无效，本院不予支持。关于唐金辉主张就《房地产买卖契约》、《二手房资金监管协议》中“唐金辉”签字是否系本人所签进行笔迹鉴定一节，唐金辉二审中自认《房地产买卖契约》并未被法院所采信，且美联公司主张该契约其提供的系复印件，原件已被银行销毁，故无法对其上唐金辉签字的真伪进行鉴定。而如一审判决所述，《二手房资金监管协议》中“乙方（卖方）”处仅填写有“尹明珠”，并没有唐金辉的签字及手印，亦无法对于唐金辉的笔迹进行鉴定。关于第二个争议焦点，尹明珠、唐金辉称因吕云娜隐瞒其征信不好、无法尽快贷款导致合同目的不能实现。《房地产买卖合同》中并未约定办理贷款完毕的时间，根据美联公司工作人员与尹明珠的微信记录，美联公司工作人员曾将吕云娜贷款审核时间较长事宜告知尹明珠，最迟至2018年3月1日吕云娜的贷款已审核完毕，至尹明珠垫款赎证时尹明珠未继续履行合同。故对于尹明珠、唐金辉的该项上诉理由，不予支持。如上所述，上述合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。吕云娜系合同的守约方，其主张按照合同约定履行各自的义务，应予支持。关于尹明珠、唐金辉称美联公司具有过错应承担赔偿责任一节，因尹明珠、唐金辉未在本案中提起反诉、未缴纳反诉案件受理费，故对于该项上诉请求，不予支持。关于尹明珠、唐金辉称一审判决适用法律错误一节，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案涉及的法律事实发生在民法典施行前，故一审判决引用当时的法律、司法解释的规定，并无不当。综上所述，尹明珠、唐金辉的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17,400元（上诉人尹明珠已预交），由上诉人尹明珠、唐金辉共同负担。本判决为终审判决。审判长 王 欢审判员 陈 伟审判员 王迎春二〇二一年五月十九日书记员 任建芳