河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫07民终1398号上诉人（原审被告、申请执行人）：赵艳红，女，1972年1月5日出生，汉族，住河南省辉县。上诉人（原审被告、申请执行人）：李梅，女，1964年11月14日出生，汉族，住河南省辉县。上诉人（原审被告、申请执行人）：赵红艳，女，1978年5月23日出生，汉族，住河南省辉县。被上诉人（原审原告、案外人）：新乡市万嘉置业有限公司，住所地河南省新乡市新中大道560号新视小区13号楼1单元102室。统一社会信用代码：91410700676711198。法定代表人：赵树永，任该公司经理。委托诉讼代理人：原路路，河南宁鸣律师事务所律师。原审被告（被执行人）：史运宏，男，1982年8月9日出生，汉族，住河南省卫辉市。上诉人赵艳红、李梅、赵红艳与被上诉人新乡市万嘉置业有限公司（以下简称万嘉公司）及原审被告史运宏案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省卫辉市人民法院（2019）豫0781民初3447号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵艳红、李梅、赵红艳，被上诉人万嘉公司的委托诉讼代理人原路路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵艳红、李梅、赵红艳的上诉请求：一、撤销原审法院(2019)豫0781民初3447号民事判决书，发回重审或者依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，二、本案的一审、二审费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定事实错误。本案中，史运宏与被上诉人于2014年5月份签订了《商品房买卖合同》，合同明确约定付款方式为一次性付款，合同签订日付清房屋全款，并且史运宏在2018年8月6日庭审中称，其已经将房款全部交给被上诉人。被上诉人于2014年5月27日向史运宏出具收据一份，证明其收到史运宏交付的购房款1659840元，以上可以证明史运宏合法取得案涉房屋的所有权。一审法院依据史运宏出具的欠款证明及承诺书认定史运宏没有支付购房款，属于认定事实错误。2014年5月至2018年8月期间，被上诉人万嘉公司对案涉房屋没有提起撤销之诉，亦没有向人民法院提起确认合同无效的诉讼，况且房屋买卖合同是格式化的，又是被上诉人提交的，本案更为关键的是现已超过了一年的除斥期间，现已不可能发生合同撤销后的法律后果，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，仅仅对被上诉人与史运宏之间发生效力，对上诉人赵艳红、李梅、赵红艳不产生约束力。原审法院适用法律错误。史运宏与上诉人签订抵押借款合同，公证员李某,4对史运宏的材料进行了审查，并且办理了公证，因此河南省卫辉市(2014)卫证民字第361号公证书具有强制执行效力，上诉人依据该公证书申请强制执行符合法律规定，被上诉人的诉讼请求没有事实及法律依据。万嘉公司答辩称：答辩人与史运宏之间签订的《商品房买卖合同》已于2014年7月21日协议解除，答辩人无须再申请撤销。2014年5月27日答辩人与史云宏签订《商品房买卖合同》，因史运宏承诺回家后即给答辩人转房款，其不想再跑一趟，先让答辩人为其出具了房款收据。后来史运宏未按约定付款。经答辩人多次催要,2014年6月21日，双方协商一致，史云宏承诺于2014年7月21日前付清房款，否则，之前所签订的《商品房买卖合同》和收据全部作废，自始无效。因史运宏未在约定的时间内付清房款，因此，案涉《商品房买卖合同》已经双方协议一致于2014年7月21日解除，无须再申请撤销。史运宏并未向答辩人交付案涉房屋房款。案涉房屋史运宏只交付了30000元定金，剩余房款全部未交付。一审法院适用法律正确，答辩人对案涉房屋享有足以排除强制执行的权利。正因史运宏未按期支付房款，经双方协商一致《商品房买卖合同》已经解除，故案涉房屋并未在房管局备案登记于史运宏名下，答辩人仍是案涉房屋的所有权人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，答辩人的权利足以排除强制执行。卫辉市公证处为上诉人出具的执行证书并不包括案涉房屋。万嘉公司向原审法院提出诉讼请求:1、立即停止对卫辉市建设路东段路南、击磬路东侧万嘉上海公馆商业房第1幢1单元1-2层101号房产强制执行并解除查封；2、本案诉讼费用由赵艳红、李梅、赵红艳、史运宏承担，确认该房产归万嘉公司所有（价值1659840元）。原审法院查明：2014年5月，万嘉公司与史运宏约定由史运宏购买案涉房屋一套，总价款1659840元，史运宏向万嘉公司交纳30000元双方签订《商品房买卖合同》一份，合同第六条“付款方式及期限”约定：一次性付款，买受人应于本合同签订之日付清房屋全款，双方约定于2014年12月31日前交房。2014年5月27日，万嘉公司在史运宏未支付剩余购房款的情况下向史运宏出具收取全额购房款收据一份。后史运宏未支付剩余购房款，万嘉公司未向史运宏交付房屋，未进行备案登记和过户。2014年6月21日，史运宏向万嘉公司出具欠款协议和承诺书各一份，欠款协议载明：“史运宏因资金困难，房款1659840元未交付，合同已签，总房款壹佰陆拾伍玖仟捌佰肆拾元收据已开（收据编号：0816563），史运宏保证于2014年6月21日至2014年7月21日之内交清全部房款，在约定时间之内如未交清全部房款，所签合同、所开收据（收据编号0816563）全部同时作废。”承诺书主要载明：“史运宏因资金困难不能一次性付清购房款，承诺还款金额1659840元，还款期限：2014年7月21日前偿还以上全部购房款。若未按时偿还，自愿放弃所购房屋的所有权，所签的房屋买卖合同与所开收据（数据编号0816563）全部作废，自始无效。”对于万嘉公司向史运宏出具全款收据的原因，万嘉公司称因史运宏与万嘉公司负责人孙军青系朋友，万嘉公司资金紧张，急着卖房回款，史运宏称开了全款收据就能把房款一次性付清，万嘉公司才在史运宏未付款之前先出具全款收据。史运宏称其与万嘉公司孙军青系朋友，因史运宏刚开的公司需用资金，其与孙军青协商，让孙军青支持史运宏，由史运宏买房，让万嘉公司开具全款房收据，三个月后房款尾款付清。2014年7月7日，史运宏（借款人）与赵艳红、李梅、赵红艳（××）签订抵押借款合同，约定××向借款人出借金额80万元，借款期限一年，自2014年7月7日-2015年7月6日，月利率1.8%，借款人同意以案涉房产进行抵押，同时约定本合同经公证后即为具有强制执行效力的债权文书。同日，借贷双方到卫辉市公证处对该抵押借款合同进行公证，并载明自前面的《抵押借款合同》生效及债权债务形成之日起，本公证书具有强制执行效力。后因史运宏未按约定向赵艳红、李梅、赵红艳足额偿还借款，2015年8月18日，卫辉市公证处出具执行证书，载明：“申请执行人赵艳红、李梅、赵红艳可持本证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。被申请执行人为史运宏，执行标的为：本金人民币70万元整及利息（利息数额由执行法院根据实际情况结算）。”赵艳红、李梅、赵红艳向该院申请执行，该院在执行过程中于2016年6月14日查封了案涉房屋，万嘉公司提出执行异议，该院经审理于2017年8月21日做出（2015）卫执异字第874号执行裁定书，驳回万嘉公司的异议请求。万嘉公司诉至该院，该院经审理认为本案涉嫌经济犯罪，不属于民事案件的受理范围，于2019年5月14日做出（2018）豫0781民初136号民事裁定书，驳回万嘉公司的起诉。万嘉公司不服，提起上诉，新乡市中级人民法院于2019年7月11日做出（2019）豫07民终2698号民事裁定书，撤销一审裁定，指令审理。另查明，案涉房产自2014年12月23日备案登记在案外人张茂名下，经查房产管理部门，该房产未在房产管理部门进行查封。原审法院认为，本案争议焦点是史运宏是否向万嘉公司交纳了全部购房款及万嘉公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权利。对于史运宏是否交付了全部购房款，虽万嘉公司于2014年5月27日向史运宏出具了全款收据，但万嘉公司与史运宏均认可史运宏实际交付的购房款数额为30000元，在出具全款收据后史运宏又于2014年6月21日向万嘉公司出具了欠款协议和还款承诺书，对该事实该院予以认定。史运宏虽于2018年8月6日庭审时辩称已足额交纳了购房款，但其陈述前后矛盾，史运宏称于2014年7月初分期付清了购房款，在付清购房款后出具的全款收据，但其于2014年6月21日出具的欠款协议和还款承诺书均已载明全款收据的编号，因此史运宏的陈述自相矛盾，其已向万嘉公司出具欠款证明和承诺书，因此对史运宏于2018年8月6日庭审时主张的购房款已全部付清的抗辩意见，该院不予采信。对于万嘉公司对案涉房产是否享有足以排除强制执行的权利，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，不动产物权的继受取得，应当进行登记，未经登记，不发生所有权变更的效力。万嘉公司与史运宏仅签订了商品房买卖合同，并未进行过户登记，所有权主体并未发生变更。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人提出的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断…”，案涉房产史运宏签订房屋买卖合同后仅向万嘉公司支付了购房款30000元，并未进行备案登记，史运宏也未实际占有使用该房产，因此，史运宏并未取得案涉房产的所有权，该院依据双方签订的买卖合同和公证文书对案涉房产进行查封，不符合上述法律规定。万嘉公司要求停止对案涉房产的执行，合法有据，该院予以支持。万嘉公司要求确认该房产归其所有，系行政部门的职能范围，应向行政部门提出申请，本案不予审理。综上，经该院审判委员会讨论决定，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：一、停止对卫辉市建设路东段路南、击磬路东侧万嘉上海公馆商业房第一栋1单元101号房的执行;二、驳回万嘉公司的其他诉讼请求。案件受理费19839元，由万嘉公司负担9169.5元，由史运宏负担9169.5元，由赵艳红、李梅、赵红艳各负担500元。二审中，万嘉公司向本院提交以下证据：1、案涉房屋商品房买卖合同一份；2、万嘉公司出具的收据一份；3、中国农业银行转账清单一份；4、万嘉公司情况说明一份。以上证据证明万嘉公司已将案涉房屋出卖给张茂，且张茂已付清全款，现该房屋已备案登记在张茂名下。赵艳红、李梅、赵红艳对上述证据均不予认可。因上述证据均系万嘉公司单方提供，真实性无法确认，且与本案缺乏关联性，故本院对上述证据不予采信。本院查明的事实与原审认定一致。本院认为：《中华人民共和国物权法》第三十条：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。案涉的房产虽然未办理不动产的物权登记，但万嘉公司作为案涉开发商，其对案涉房屋的物权因建造行为而设立，该种取得属于上述规定原始取得方式，不以登记作为取得房屋所有权的要件，故案涉房产万嘉公司享有合法的物权。关于史运宏对案涉房屋是否享有所有权的问题。万嘉公司虽与史运宏签订了案涉房屋的商品房买卖合同，并于2014年5月27日向史运宏出具收取全额购房款收据一份，但万嘉公司并未向史运宏交付房屋，也未进行备案登记；从史运宏向万嘉公司出具欠款协议和承诺书的事实，可以证明史运宏并未向万嘉公司付清购房款。结合万嘉公司及史运宏二次庭审陈述可知，史运宏签订案涉房屋买卖合同后仅向万嘉公司支付了购房款30000元。据此，史运宏并未取得案涉房产的所有权。赵艳红、李梅、赵红艳主张史运宏是案涉房屋所有人证据不足，本院不予采信。原审法院将案涉房产作为被执行人史运宏的房产直接采取查封措施明显不当，事实上查封了案外人万嘉公司的房产。原审法院可以对史运宏已支付30000元购房款采取相应的执行措施。结合上述分析认定，万嘉公司对案涉房产享有的物权足以排除赵艳红、李梅、赵红艳基于一般金钱债权申请的执行，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19839元，由赵艳红、李梅、赵红艳负担。本判决为终审判决。审判长  张立东审判员  王智好审判员  马成林二〇二一年五月十一日书记员  郭盛彧