成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0108民初9716号 原告：许景松，男，汉族，1980年7月11日出生，住四川省遂宁市安居区。 原告：潘雪梅，女，汉族，1985年11月14日出生，现住四川省遂宁市安居区。 共同委托诉讼代理人：王一诗，四川时代经纬律师事务所律师，一般授权。 被告：成都瑞博昌企业经营管理有限公司（原名称为成都新港商业经营管理有限公司），住所地成都市青羊区西大街**金色夏威夷**。 法定代表人：王兴斐。 委托诉讼代理人：马力，四川乐伯乐律师事务所律师，一般授权。 被告：成都熙悦商业管理有限公司，住所地成，住所地成都市成华区猛追湾街********v> 法定代表人：刘健。 委托诉讼代理人：金旺，四川琴台律师事务所律师，一般授权。 原告许景松、潘雪梅与被告成都瑞博昌企业经营管理有限公司（以下简称瑞博昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日受理。答辩期间被告瑞博昌公司对本案提出管辖异议，本院审查后于2020年9月15日作出（2020）川0108民初9716号民事裁定，驳回被告瑞博昌公司的管辖权异议。被告瑞博昌公司不服，上诉至四川省成都市中级人民法院（以下简称成都中院），成都中院于2020年12月7日作出（2020）川01民辖终941号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。诉讼中，被告瑞博昌公司申请追加成都熙悦商业管理有限公司（以下简称熙悦公司）作为本案共同被告参加诉讼。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许景松、潘雪梅的委托诉讼代理人王一诗以及原告许景松，被告瑞博昌公司的委托诉讼代理人马力，被告熙悦公司的委托诉讼代理人金旺均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告许景松、潘雪梅向本院提出变更后的诉讼请求：1、判令被告于判决生效之日立即支付已逾期的租金142840元及违约金92560.32元（违约金暂计至2021年1月10日，2021年1月11日（含）起的违约金计算至租金及违约金实际清偿完毕之日），共计235400.32元；2、判令被告支付未缴纳的物业管理费用及电费、垃圾处理费等其它费用共计13309.40元；3、判令被告承担原告为实现债权而产生的全部费用。事实和理由：原告和被告瑞博昌公司（原新港公司）于2015年签订《委托经营管理协议》约定原告将位于成都市成华区××路××号××号楼××层××号房屋委托被告经营管理。合同约定租金总额、期限等内容。现被告逾期未支付原告租金和垫付的物业费等费用，故请求依法判决。 被告瑞博昌公司辩称，原告与被告瑞博昌公司未实际建立委托经营管理协议有关合同的合同关系，被告瑞博昌公司也未实际收房，双方签订的合同并未实际履行，原告对被告瑞博昌公司的主张没有事实及法律依据。 被告熙悦公司辩称，整个成都熙悦广场运营管理由我公司承担，但是原告与成都熙悦商业管理有限公司之间没有签订书面合同，原告诉请的租金明显高于市场价格，双方应当按照市场价进行结算。在本案的委托经营管理协议到期前，我公司已经委托被告瑞博昌公司发函通知收房。对于其后产生的费用是由原告自行承担。 经审理查明，原告系成都市成华区昭觉寺南路**********房屋登记的所有权人，从华润置地（成都）成华有限公司购买案涉房屋。原告（委托方甲方）和成都新港商业经营管理有限公司（以下简称新港公司受托方乙方）签订了委托经营管理协议，约定原告将前述案涉房屋交由新港公司进行统一经营管理。合同约定：二、委托期限、委托租金数额、支付时间及方式约定：（一）委托经营管理期限：本委托合同项下的委托经营管理期限自2015年4月30日起至2020年4月29日止，期限为5年；（二）委托租金数额：在该房屋的委托管理期限内，该房屋的委托租金为，税前142840元。委托期限内，除甲乙双方另行签订了补充协议之外，本合同约定的委托租金在委托期限内不得上涨，双方此约定真实有效且不受情势变更的影响，实际租金超出委托租金的部分为委托经营管理费，归乙方所有；（三）委托租金支付时间及方式：（2）乙方分别于2018年7月10日、2018年10月10日、2019年1月10日、2019年4月10日、2019年7月10日、2019年10月10日、2020年1月10日、2020年4月10日分别支付17855元，以上八期共支付142840元；（3）乙方将扣除法律规定的，由乙方代扣代缴的应由甲方承担的有关税费后的剩余租金付给甲方。三、委托经营管理的物业使用费用：乙方所负责经营管理的物业，依据小区的《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《商铺经营承诺书》，乙方承诺按照上述合同，政府收费文件中关于物业管理费、水电费用的收费标准，计费方式等约定或规定，自行缴纳经营管理期内使用物业发生的费用，该费用包括物业管理费、水电费、空调费、垃圾清运费、电话费，乙方不得拖欠拒绝支付。四、房屋交付期限：甲方委托乙方向本合同项下房屋开发单位办理收房手续，收房手续履行完毕，视为甲方已将本合同项下的房屋交付乙方使用。若因非乙方原因导致收房手续不能按时履行完毕的，本合同项下乙方约定义务顺延。五、甲、乙双方的权利和义务：（一）甲方承担的责任：1、甲方应按本合同约定向乙方交付符合使用要求的房屋，甲方有义务自行完成与房屋出租相关的登记、报备手续并自行承担因出租行为或获取租金收益而产生的应缴税费。5、在托管期限届满后，若乙方引进的承租人的租赁期限到期的，甲方保证该承租人在同等条件下对该房屋的优先承租权；未到期的，除非该承租人同意，甲方不得解除该承租人与乙方签订的租赁协议，该租赁协议继续有效。7、……甲方承诺在托管期限内不得解除或终止本协议、不自行出租该房屋、不自行经营、不另行委托任何第三方托管经营该房屋、不侵害本协议约定的乙方权益。8、为保证项目的统一经营管理和全部业主的委托租金利益，甲方承诺本协议约定的托管期限内，不得自行或者委托他人与房屋承租人联络、收取租金或其他费用。（二）乙方承担的责任：2、乙方以甲方的名义自主招商，由甲方授权乙方对外签订该房屋租赁协议以及该房屋出租的有关文件。5、乙方在委托管理期内，应遵守《临时管理规约》约定内容以及物业公司制定的商业经营管理规定，按时缴纳物业服务费及其他相关费用，如房屋出租的，应督促承租人按时缴纳物业服务相关费用：如承租人未按时交纳的，由乙方先行垫付，然后向承租人追索。6、在委托经营期限内，乙方有权决定该房屋的租赁价格、期限及所有租赁条件及租赁协议的条款。有权代为收取租金和租赁合同中约定的由承租人承担的其他费用。8、合同有效期内，甲方同意乙方根据经营需要对房屋结构和布局进行改善（含拆除商铺之间的分隔墙、与相邻商铺相合并、增加相应分隔墙等）、装饰装修、布置和增设其他设施设备，相应费用由乙方承担。9、合同期届满，若甲方要求以商铺现状返还，无需恢复原状的，乙方在合同期限届满后7日内完成撤场。本款所称的撤场是指仅需按照甲方表弟商铺原施工户型图的物理结构进行恢复即可，而无需对装修装饰等进行拆除和恢复原状。六、违约责任：2、乙方违反本协议第五条约定，应赔偿因其违约行为造成甲方的直接经济损失，乙方逾期支付应支付租金，自逾期之日每日按应支付租金的万分之三向甲方支付违约金。 上述合同签订后，庭审中被告熙悦公司陈述熙悦公司统一在案涉房屋开发商华润置地（成都）成华有限公司（以下简称华润公司）接收案涉房屋并统一对外经营管理。庭审中，被告瑞博昌公司陈述原新港公司和熙悦公司之间并没有就案涉商铺委托经营管理达成书面协议。被告瑞博昌公司即原熙新港公司也没有实际接收案涉商铺对外经营。 款项支付方面，庭审中熙悦公司和瑞博昌公司陈述没有向原告支付过任何款项。2020年8月18日，原告向华润置地（成都）物业服务有限公司（以下简称物业公司）支付案涉房屋截止2020年4月期间的物业管理费、电费、垃圾清运费等合计13309.4元。 庭审中，被告熙悦公司陈述案涉商铺于2020年4月30日退场。 另查明，2014年3月13日，原告向新港公司出具一份委托书，委托新港公司办理案涉房屋接房手续。庭审中，被告博昌公司陈述未收到该份委托书。 庭审中，原告坚持仅要求被告瑞博昌公司即原新港公司承担给付义务，不要求熙悦公司承担给付义务。 以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1、当事人身份信息；2、《委托经营管理协议》；3、付款凭据；4、房屋产权登记信息；5、委托书；6、房屋买卖合同等。当事人提交的其他证据不符合证据的真实性、合法性和关联性，本院在本案中不予采信。 本院认为，原告和新港公司形成何种法律关系的认定问题直接影响本案实体处理，故首先认定双方之间的法律关系性质。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托合同中受托人的义务是按照委托人的指示处理委托事务，其权利是在完成委托事务后获得委托人支付的报酬，受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人的权利是在约定范围内自由使用租赁物，义务是支付租金。本案中，虽然双方签订的合同名称为《委托经营管理协议》，并且约定新港公司向原告支付的款项名为委托租金，新港公司获取的超额租金名为委托经营管理费，但从合同的整体内容来看，在原告将合同项下的房屋交付使用之后，新港公司只需按约定的租金标准定期向原告支付，该房屋的整体租赁管理权及决策权均归熙悦公司行使，在合同存续期间几乎完全排除了原告作为所有权人对案涉房屋行使管理的权利，与一般委托合同关系中委托人的权利义务不相符合，更符合租赁合同关系的特征。故本院认定原告和新港公司形成房屋租赁合同关系。 关于支付租金问题。鉴于本案认定原告和新港公司形成房屋租赁合同关系，则需要核实原告是否实际将案涉房屋交由新港公司管理使用。根据查明的事实，原告虽然举出一份委托书拟证明委托新港公司接收案涉房屋。包括案涉房屋在内的涉及该项目的房屋均由熙悦公司接手并统一经营管理，同时新港公司和熙悦公司之间并没有委托管理协议存在。同时原告坚持主张新港公司即现在瑞博昌公司承担给付租金义务。故结合现有在案证据无法证实原告已经实际将案涉商铺交由被告瑞博昌公司即原新港公司实际占用控制，故原告主张被告瑞博昌公司支付租金缺乏事实和法律依据，本院在本案中不予支持。 关于支付垫付各项费用问题。鉴于本院认定无法证实原告已经实际将案涉商铺交由被告瑞博昌公司即原新港公司实际占用控制，故原告主张被告瑞博昌公司支付垫付的各项费用缺乏事实和法律依据，本院在本案中不予支持。 关于法律适用问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。故本案应继续适用《中华人民共和国合同法》的相关规定处理。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告许景松、潘雪梅的全部诉讼请求。 案件受理费4200元，减半收取计2100元，由原告许景松、潘雪梅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  彭有志 二〇二一年五月六日 书记员  向 琴