上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初4681号原告(反诉被告)：上海壮品投资有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：苏军，总经理。委托诉讼代理人：郑璐，上海市沪南律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海悦食餐饮管理有限公司，注册地上海市静安区。法定代表人：CHENYI，董事长。委托诉讼代理人：薛雪娟，泰和泰(上海)律师事务所律师。被告：CHENYI，女，1975年3月6日出生，现住上海市静安区。委托诉讼代理人：薛雪娟，泰和泰(上海)律师事务所律师。被告赵旭，男，1983年10月14日出生，汉族，住广东省深圳市。委托诉讼代理人：薛雪娟，泰和泰(上海)律师事务所律师。原告上海壮品投资有限公司与被告上海悦食餐饮管理有限公司(以下简称悦食公司)、CHENYI、赵旭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案。2016年6月16日，被告悦食公司提出反诉，本院于同日依法予以受理。本院依法适用简易程序，于2016年8月1日进行了证据交换，于2016年9月9日公开开庭进行了审理。经当事人同意，并经本院院长批准，本案延长适用简易程序三个月。原告上海壮品投资有限公司的委托诉讼代理人郑璐，被告悦食公司、CHENYI、赵旭的共同委托诉讼代理人薛雪娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海壮品投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告悦食公司支付2015年11月26日至2016年1月25日期间的房屋租金余额人民币(以下币种均为人民币)20,000元；2、被告悦食公司支付装修免租期租金264,000元；3、被告悦食公司支付水电费27,506.83元；4、被告悦食公司支付自2016年1月26日起至注销或迁移工商登记之日的房屋使用费(按每月132,000元标准计算)；5、被告CHENYI、赵旭对被告悦食公司上述欠款承担连带清偿责任。事实和理由：2014年7月28日，原告与被告悦食公司签订《租赁合同》，原告将上海市静安区愚园路XXX号第1层1区1号房屋租赁给被告悦食公司经营使用，每月租金132,000元，装修免租期60天。《租赁合同》约定如被告悦食公司在签署合同之日起3年内单方面解除《租赁合同》，应赔偿原告装修免租期租金。被告CHENYI、赵旭出具承诺函，对被告悦食公司在《租赁合同》项下的义务承担担保责任。2016年1月8日，被告悦食公司在系争房屋内经营的餐厅关门停业。2016年1月21日，原告发短信通知被告悦食公司在2016年1月25日前联系原告结清拖欠费用并缴纳新一期租金或者办理退租解约等工作，否则，原告将强行收回租赁物，滞留物品将作为废弃物处理。2016年2月20日，被告悦食公司曾派人来租赁房屋取走部分滞留物品。现原告诉至法院，提出如上诉请。被告悦食公司反诉称：1：原告返还被告悦食公司租赁押金396,000元；2、原告支付被告悦食公司违约金396,000元；3、原告赔偿被告悦食公司经济损失384,226元。事实和理由：被告悦食公司在租赁房屋内经营的餐厅从2015年未开始经营情况不断下滑，经股东商议决定于2016年1月初暂停经营，被告悦食公司并未向原告表示要求解除《租赁合同》。但一周后，餐厅的门锁被换掉了。2016年1月26日，原告强行终止了租赁关系，并将餐厅内的餐具、酒水、厨房设备等物品全部侵占处分。被告悦食公司认为，原告的行为导致《租赁合同》无法继续履行，已构成违约，应支付被告悦食公司违约金。同时，由于原告擅自处分租赁房屋内的物品，至被告悦食公司蒙受巨大损失，要求原告进行赔偿。被告CHENYI、赵旭辩称，对签署承诺函没有异议，希望法院依法作出公正判决。经审理查明，系争房屋产权人是上海九百(集团)有限公司，由原告承租，上海九百(集团)有限公司同意原告将系争房屋转租给被告悦食公司经营餐饮行业。2014年7月28日，原告与被告悦食公司签订《租赁合同》：原告将其承租的上海市静安区愚园路XXX号第1层1区域第1号房屋租赁给次承租人被告悦食公司经营使用，上海市公安局核发的新门牌号为上海市静安区愚园路XXX号，建筑面积约为145平方米。租赁期限自2014年9月1日至2019年8月31日止，其中包括60天的装修免租期。免租期内除租金外，其他费用不免。基本年租金为1,584,000元。租赁押金计396,000元，待租赁关系终止时，原告扣除相关费用、赔偿后无息归还被告悦食公司。被告悦食公司应在本合同签订之日将租赁押金交付原告，本合同签约后5个工作日内，被告悦食公司应将第一期租金计132,000元交付原告。首期租金与押金支付为付1押3，租金每1个月支付一次，自第二期租金开始，被告悦食公司应在前一期租金对应的租期结束的10日前支付下一期租金。《租赁合同》约定：当被告悦食公司在租赁期内发生根本性违约情况时，被告悦食公司在接到原告书面通知或有关部门的整改通知后未及时改正或履行的，原告有权采取措施停止被告悦食公司继续经营，有权单方面终止合同，所产生的一切后果及经济损失全部由被告悦食公司承担。其中根本性违约包括被告悦食公司无正当理由超过10日不缴纳租金或物业管理费，经原告书面催款后，仍没有主动缴纳应缴费用等情况。《租赁合同》约定原告违约，无法补救或经被告悦食公司催告后仍不能在15日内采取补救措施的或虽采取补救措施但在30日内仍不能成功补救的，被告悦食公司有权解除合同，原告应向被告悦食公司返还租赁押金并承担违约责任，包括本合同签署之日起3年时间以内解除本合同的，原告应向被告悦食公司赔偿相当于三个月租金的违约金和被告悦食公司首次装修尚未折旧的部分。《租赁合同》约定被告悦食公司违约，无法补救或经原告催告后仍不能在15日内采取补救措施的或虽采取补救措施但在30日内仍不能成功补救的，原告有权解除合同，收回租赁标的物并要求被告悦食公司承担违约责任，包括本合同签署之日起3年时间以内解除本合同的，被告悦食公司应向原告赔偿合同中规定享有的装修免租期的租金以及相当于三个月租金的违约金。《租赁合同》约定合同期满或被告悦食公司违约导致合同被解除后，被告悦食公司不能在30个工作日内交还租赁标的物的，原告有权直接进入租赁标的物。被告悦食公司滞留在租赁标的物内的所有物品都视为遗弃物品。合同期满或被告悦食公司违约导致合同被解除后，被告悦食公司不能在30个工作日内交还租赁标的物的，原告也没有强行收回租赁标的物的，被告悦食公司应按每日租金的两倍支付租赁标的物占用费，直至被告悦食公司交还租赁标的物、结清全部房屋占用费为止。被告悦食公司书面通知原告交还租赁标的物，并清空租赁标的物内所有人员、物品，交还全部钥匙并签完交接备忘协议后，方可证明被告悦食公司已交还租赁标的物。2014年7月24日，被告CHENYI、赵旭出具承诺函：本人作为被告悦食公司愚园路XXX号商铺的经营主体的股东/法定代表人，现按照《租赁合同》的约定，承诺以个人名义为该经营主体就《租赁合同》的全部法律及合同义务，向原告承担担保责任。另查，被告悦食公司于2015年7月28日注册成立，住所地上海市静安区愚园路XXX号，股东包括CHENYI、上海悦世实业有限公司。上海悦世实业有限公司于2014年9月24日注册成立，法定代表人为赵旭，股东包括许彦、赵旭。2016年8月4日，被告悦食公司办理了系争房屋所在地的餐饮服务许可证注销手续。审理中，双方确认被告悦食公司应支付原告2015年11月26日至2016年1月25日期间的房屋租金余额20,000元以及累计欠付的水电费24,000元(因双方确认已支付的押金金额为400,000元，其中396,000元为《租赁合同》约定的押金金额，剩余4,000元在本次诉讼中抵扣欠付的水电费，故被告悦食公司实际还应支付原告水电费差额20,000元)。以上事实，由《租赁合同》、承诺函、工商登记资料及当事人的庭审陈述等为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，原告与被告悦食公司之间的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。《租赁合同》约定：当被告悦食公司在租赁期内发生根本性违约情况时，被告悦食公司在接到原告书面通知或有关部门的整改通知后未及时改正或履行的，原告有权采取措施停止被告悦食公司继续经营，有权单方面终止合同，所产生的一切后果及经济损失全部由被告悦食公司承担。其中根本性违约包括被告悦食公司无正当理由超过10日不缴纳租金或物业管理费，经原告书面催款后，仍没有主动缴纳应缴费用等情况。在合同履行过程中，原告于2016年1月21日发短信通知被告悦食公司在2016年1月25日前联系原告结清拖欠费用并缴纳新一期租金或者办理退租解约等工作，否则，原告将强行收回租赁物，滞留物品将作为废弃物处理。但被告未能予以回应，故原告于2016年1月25日行使解除权，符合法律规定，本院确认双方之间的《租赁合同》于2016年1月25日解除。被告悦食公司拖欠原告租金等，已构成根本违约，合同提前解除的违约责任在于被告悦食公司。被告悦食公司反诉要求原告支付违约金396,000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于被告悦食公司主张原告返还租赁押金396,000元，本院认为，《租赁合同》约定租赁押金待租赁关系终止时，原告扣除相关费用、赔偿后无息归还被告悦食公司。本案中，由于被告悦食公司根本违约，原告有权解除合同，收回租赁标的物并要求被告悦食公司承担违约责任，包括本合同签署之日起3年时间以内解除本合同的，被告悦食公司应向原告赔偿合同中规定享有的装修免租期的租金以及相当于三个月租金的违约金。庭审中，原告表示按照合同约定不予退还被告悦食公司已支付的租赁押金396,000元，其法律性质实际系将租赁押金作为违约金予以没收，于法无悖，本院对被告悦食公司要求返还租赁押金396,000元的反诉请求，亦不予支持。同时，本院确认《租赁合同》于2016年1月25日解除，系本合同签署之日起3年时间以内解除本合同的，故被告悦食公司应向原告赔偿合同中规定享有的装修免租期的租金，现原告主张被告悦食公司支付装修免租期租金264,000元，符合法律规定，本院予以支持。关于房屋使用费，本院认为，原告于2016年1月21日发短信通知被告悦食公司在2016年1月25日前联系原告结清拖欠费用并缴纳新一期租金或者办理退租解约等工作，否则，原告将强行收回租赁物，滞留物品将作为废弃物处理。根据双方庭审陈述，原告已收回系争房屋并已转租给新的商户。同时，原告也未提供相应证据证明被告悦食公司未依照合同约定要求办理交接手续而给原告造成相应的损失，而且，原告已将租赁押金作为违约金予以没收，故原告要求被告悦食公司支付自2016年1月26日起至注销或迁移工商登记之日房屋使用费的诉讼请求，本院不予支持。关于被告悦食公司反诉要求原告赔偿经济损失384,226元，被告悦食公司认为，由于原告擅自处分租赁房屋内的物品，至被告悦食公司蒙受巨大损失，要求原告进行赔偿。本院认为，《租赁合同》约定被告悦食公司违约导致合同被解除后，被告悦食公司不能在30个工作日内交还租赁标的物的，原告有权直接进入租赁标的物，被告悦食公司滞留在租赁标的物内的所有物品都视为遗弃物品。故被告悦食公司反诉要求原告赔偿经济损失384,226元，本院不予支持。本院认为，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。本案中，被告CHENYI、赵旭于2014年7月24日出具承诺函，承诺以个人名义为该经营主体就《租赁合同》的全部法律及合同义务，向原告承担担保责任，系当事人真实意思表示，合法有效，应恪守履行。故原告要求被告CHENYI、赵旭对被告悦食公司上述欠款承担连带清偿责任，符合法律规定，本院予以支持。双方确定被告悦食公司应支付原告2015年11月26日至2016年1月25日期间的房屋租金余额20,000元以及累计欠付的水电费差额20,000元，于法无悖，本院予以准许。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，判决如下：一、被告上海悦食餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海壮品投资有限公司2015年11月26日至2016年1月25日期间的房屋租金余额20,000元；二、被告上海悦食餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海壮品投资有限公司水电费差额20,000元；三、被告上海悦食餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海壮品投资有限公司装修免租期租金264,000元；四、被告CHENYI、赵旭对被告上海悦食餐饮管理有限公司的上述应付款向原告上海壮品投资有限公司承担连带清偿责任；五、原告上海壮品投资有限公司要求被告上海悦食餐饮管理有限公司支付自2016年1月26日起至注销或迁移工商登记之日的房屋使用费(按每月132,000元标准计算)的诉讼请求，不予支持；六、被告上海悦食餐饮管理有限公司的反诉请求，均不予支持。本诉案件受理费5,965元，减半收取2,982.50元，由被告上海悦食餐饮管理有限公司承担。反诉案件受理费7,693元(已减半)，由被告上海悦食餐饮管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴晓祥二〇一六年十月十八日书记员  蔡力仁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。