江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终2002号上诉人（原审被告）：梁兵，男，1975年1月6日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：付克敏（系梁兵之母），女，1947年12月1日生，汉族，住徐州市云龙区。被上诉人（原审原告）：徐州吉达物业管理有限公司，住所地徐州市云龙区复兴北路张良宫综合楼5-415室。法定代表人：张振涛，该公司经理。委托诉讼代理人：陈璇晔，江苏觉悟律师事务所律师。委托诉讼代理人：包传义，江苏觉悟律师事务所律师。上诉人梁兵因与被上诉人徐州吉达物业管理公司（以下简称吉达公司）物业服务合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院(2020)苏0303民初3005号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人梁兵的委托诉讼代理人付克敏、被上诉人吉达公司的委托诉讼代理人陈璇晔、包传义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人梁兵上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案一审于7月27日、30日公开审理后更换承办人，后于12月4日公开审理，未查清事实便草草结案，对上诉人不公。二、吉达公司未按照合同约定履行合同，上诉人有权据此拒交物业费。1.吉达物业未按约定对下水管道进行维护和管理，致使其破裂，造成上诉人家中墙壁损坏；2.吉达物业未按照约定清理垃圾，造成小区垃圾堆积成山，气味刺鼻，严重影响了上诉人的生活质量；3.吉达物业未按照约定进行小区的安保工作，致使上诉人受到了损失。吉达物业常年未为小区聘用保安，致使上诉人的刷车机受损，且在上诉人报警后以需要介绍信为由拒绝民警查看监控，在民警回到所里开具介绍信二次返回后，监控已被删掉。吉达物业不仅未按照约定做好小区的安保和巡视工作，也未尽到管理好监控的义务，致使上诉人遭受了无法挽回的财产损失；4.吉达公司未按约定对侵占公共用地、毁坏绿化、违章搭建的行为进行管理。5.吉达物业不为小区安装充电桩，业主只能自己私拉电线，带来很大的安全隐患，四号楼就曾因充电失火。6.吉达物业在业主因其服务不到位拒交物业费后，通过拉电闸、不给单位送灯、打烂业主窗户的方式报复业主，给业主造成损失。综上，根据《民法典》第583条的规定，吉达公司应就其违约行为向上诉人赔偿一万元的违约损失。三、涉案物业合同不合法，吉达物业也不是津东雅苑小区的合法物业。法律规定“选聘物业应当由四分之三业主同意”，吉达物业进驻小区并没有经过四分之三业主的同意，现在的吉达物业是由2016年大华物业的清洁工演变而成的。而涉案物业服务合同的签订也没有经过业主委员会的讨论和同意，是褚衍德私人签订的，系非法合同。且津东雅苑小区的业委会已于2018年公示退出，褚衍德的法人资格已被取消，而津东雅苑小区至今未选出新的业主委员会，因此，涉案合同是一份可终止的合同。此外，涉案合同中甲乙方的权利不对等，甲方权利少义务多、甲方违约要收到惩罚，乙方违约不需要受到惩罚，系《民法典》中规定的显失公平的合同，该违法合同能存续至今是因为小区的业委会至今仍未选出，业主无法维权。四、一审判决称“少数个别业主拒交物业费容易形成对其他已缴纳物业费业主不公平的局面”系事实认定错误。从一审中吉达公司出示的被告名单可以证明，小区的绝大多数业主均拒交物业费，因为涉案物业服务合同从未向业主公示过，这些业主认为吉达物业不是业主选聘的物业，且吉达物业服务不到位，因此他们才拒交物业费。而缴纳物业费的除年轻人和租户外，都是侵占公共绿地、乱搭乱建、毁坏绿化的业主，吉达物业以无视他们的违法行为换得他们缴纳物业费。因此，一审陈述错误，实际上受损的是未缴纳物业费的业主。五、一审判决称“津东雅苑小区物业服务的收费标准较为低廉”，上诉人不认可。现在的物业收费标准是上一个物业和物价局定下的，但吉达物业的服务水平远比不上上一物业，且吉达物业还有停车费、私自出租开发商房子的租金、广告费等额外收入，吉达物业也从未向业主公示过账目，其获得的收益和其提供的服务不成正比，收费并不低廉。吉达公司辩称，第一，吉达公司与津东雅苑小区业主委员会均具有签订物业服务合同的资质，且上诉人承认吉达公司提供物业管理服务的事实，涉案合同合法有效，对全体业主均具有法律约束力。并且吉达公司在履行合同的过程中并无重大瑕疵，上诉人亦没有充分证据证明其主张，因此上诉人应当履行其制度物业管理费及滞纳金的主给付义务。第二，关于上诉人提及的其他相关事实，与本案并非同一法律关系，上诉人可另行起诉。第三，一审减免了吉达公司主张的滞纳金，吉达公司将本着继续优化服务不断改进的原则，让各位业主满意。吉达公司向一审法院起诉请求：梁兵支付吉达公司物业服务费1780.92元（欠费时间段为自2017年7月1日起至2020年7月1日，计算方式为房屋建筑面积82.45平方米×36个月×0.6元/平方米/月=1780.92元、滞纳金624.24元（按物业费30%计算，208.08元/年×3年=624.24元）；案件受理费由梁兵承担。一审法院认定事实：2017年7月1日，徐州市云龙区津东雅苑小区业主委员会（甲方、委托方）和吉达公司（乙方、受托方）签订《物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对津东雅苑小区提供物业管理服务事宜；乙方提供的物业管理服务包括：房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶和基础等承重结构部位、楼梯间、走廊通道、设备机房）的维修、养护和管理；房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统）的维修、养护、管理和运行服务；本物业规划内附属物业管理范围的市政公用设施（道路室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场）的维修、养护和管理；公共环境（包括公共场地、房屋建筑共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运）；交通、车辆行驶和停泊；配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）；社区文化娱乐活动；物业及物业管理档案、资料；法规和政策规定及授权由物业管理公司管理的其他事项。物业收费标准为多层每月每平方米建筑面积0.6元；高层每月每平方米建筑面积1.1元，以上费用不包含公共能耗费用；物业服务费每年交纳一次；公共能耗费多层每年每户100元整，高层每年每户300元；委托管理期限为3.5年，自2017年7月1日起至2020年12月31日止。双方还就车辆管理、双方权利义务、合同更改、补充与终止、声明与保证、违约责任等作出了约定。上述合同签订后，吉达公司自2017年7月为案涉小区提供物业管理服务至今。又查明，梁兵系案涉津东雅苑小区XXX室业主，房屋建筑面积为82.45平方米，其尚欠吉达公司2017年7月1日至2020年7月1日期间的物业服务费。另查明，吉达公司于2016年11月25日在徐州市云龙区市场监督管理局注册登记，经营范围包括物业管理、清洁服务等。该公司系徐州市物业管理行业协会会员单位，并于2018年7月被徐州市住房保障和房产管理局、徐州市物业管理行业协会授予“一星级物业服务企业”。一审法院认为，吉达公司举证的工商登记、星级物业企业服务称号以及徐州市物业管理行业协会会员资格，能够证明吉达公司系合法注册经营的物业管理公司，具备行业从业资质。2017年7月1日，津东雅苑小区业主委员会和吉达公司签订《物业服务合同书》合法有效，对津东雅苑小区全体业主均具有法律约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，也是物业服务企业正常经营及小区物业服务秩序正常运转的经济基础；业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应履行的法定义务。吉达公司为津东雅苑小区提供了物业管理服务，梁兵为该小区业主，其应及时给付吉达公司物业服务费。故吉达公司要求梁兵支付其物业服务费1780.92元（即欠费时间段为自2017年7月1日至2020年7月1日，房屋建筑面积82.45平方米×36个月×0.6元/平方米/月=1780.92元），有相应的事实和法律依据，依法予以支持。关于吉达公司主张的滞纳金问题。一审法院考虑到物业纠纷实际情况，吉达公司提供的物业服务难以达到尽善尽美的程度，尚有提升空间，从钝化物业公司和小区业主之间矛盾纠纷的角度出发，故对吉达公司主张的滞纳金请求，暂不予支持。关于梁兵辩称的“吉达公司收取物业费不合法，主体资格有问题，津东雅苑业主委员会已经退出，无委托人的物业合同应当是效力终止的合同”的意见。吉达公司举证的工商登记、星级企业服务称号以及徐州市物业管理行业协会会员资格足以证明吉达公司具备物业管理服务资质。梁兵主张“津东雅苑业主委员会已经退出”，并未举证证明上述主张。故对梁兵的上述意见不予采纳。关于梁兵辩称的“物业公司出具的物业合同显失公平，应予以解除或撤销”的意见。案涉《物业服务合同书》系吉达公司与案涉小区业主委员会签订的，系双方真实意思表示，合同主体适格，内容合法有效。梁兵主张该合同显失公平，应予解除或撤销，但其并未举证证明案涉合同存在应当解除或撤销的法定事由。故对梁兵的此项辩称意见不予采纳。关于梁兵辩称的“前后物业公司交接事宜未公示，吉达公司故意欺瞒业主”的意见。物业公司的退场及更换经业主委员会参与，业主委员会即代表全体业主的权益，梁兵以此作为不交纳物业费的抗辩理由，于法无据，不予采纳。关于梁兵辩称的“梁兵买的刷车机被人为损坏，却调不出监控录像”的意见。该问题属于治安问题，梁兵财产被损坏应当及时报案，请求公安机关予以侦破解决。吉达公司也应认真检查小区监控设备完好度及资料保存问题，不断完善硬件水平。关于梁兵辩称的“北外墙常年漏雨无人修补；小区垃圾清理不及时，气味难闻；小区树木破损严重，无人养护；车辆乱停放，无人管理；楼道打扫不到位；草皮养护不到位；下水道、化粪池疏通不及时”的意见。上述问题均属于物业公司对于公共区域管理、养护、保洁问题。梁兵提供的照片可见上述问题不同程度的存在，但是照片上没有显示拍照时间，也无法充分证实上述问题发生及存续的时间点。另一方面，从照片上看，有关问题是小区特定区域、特定部位的局部瑕疵问题，不属于吉达公司不履行物业服务合同，也不构成重大物业服务质量问题。梁兵举证的《都市晨报》物业案例报道，并非本案吉达公司提供物业服务的小区，与本案无关联性。对于梁兵提出的上述问题，吉达公司应予以认真排查，对确实存在的瑕疵和不当之处，应当及时整改，以提高自身的物业服务质量，满足广大业主的需求。关于梁兵辩称的“养鸡养鸭、种菜等现象未及时发现整治；违章建筑、私搭乱建不管理”的意见。该类问题属于排除妨碍纠纷，与本案非同一法律关系，本院在本案中不予理涉。但是对梁兵反映的上述问题，吉达公司应予以核查落实，对确实存在的小区居民或外来人员的不当行为应当及时劝阻，对劝阻不予理睬的，可按照相关规定，汇报相关主管机关，积极配合予以整改，维护和保持小区整洁、有序的环境。关于梁兵辩称的“吉达公司报复梁兵，造谣生事，挑拨梁兵夫妻关系”的意见。与本案的物业合同纠纷并非同一法律关系，在本案中不予理涉。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。吉达公司在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。虽然津东雅苑小区物业服务的收费标准较为低廉，但是吉达公司仍应当按照物业服务合同约定积极履行物业服务义务，而不能以物业服务收费标准低廉降低物业服务水平。吉达公司在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。遂判决：一、判决生效之日起五日内，梁兵支付吉达公司徐州吉达物业管理有限公司物业服务费1780.92元（自2017年7月1日至2020年7月1日）；二、驳回吉达公司徐州吉达物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审期间，上诉人梁兵申请提交证据一：从2018年以来拍摄的二号楼前后的照片，拟证明小区长期垃圾成堆没人清理。证据二：一位业主的玻璃被打烂的照片，拟证明吉达公司报复业主。证据三：提交单据照片，拟证明应该退的押金物业公司不给退。证据四：提交业主的签字和手印，拟证明业主不知道吉达公司的存在，也不知道有合同。证据五：提交业委会通知的照片，通知要选举新的业主委员会，拟证明从2018年就没有业委会，大华的时候有业委会。证据六：提交2021年2月付克敏和业委会的杨焕安、邓辉的录音，拟证明其不知道有合同存在，涉案合同是和个人签的，不是和业主委员会签的。吉达公司质证称，对证据一到证据五均为复印件，未提供原件，对其真实性和与本案的关联性不予认可。一审曾到津东雅苑小区实地调查取证，并最终认定吉达物业的服务并没有重大瑕疵。上诉人提交的这些证据，无法证明其是出自津东雅苑小区。对于证据六，无法确定该录音中说话人是否是上诉人声称的津东雅苑小区业委会成员。该录音没有实际内容，并没有清楚明确的谈到合同是否签订，是由谁签订的问题。另外吉达物业为津东雅苑小区提供了三年多的物业管理服务，津东雅苑小区业主委员会及业主不可能不知道吉达物业以及涉案合同的存在。第四，涉案物业合同是由业主委员会与被上诉人签署的，上面盖有吉达物业的公章，因此该合同真实有效。经现场勘验，该小区成堆垃圾被清理，楼道内卫生打扫不干净，小区内有私拉电线情况存在，小区花坛有被私人占用现象等。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，一、针对涉案物业服务合同是否合法有效的问题。褚衍德系业主委员会的成员，且涉案合同上加盖了津东雅苑小区业主委员会的公章，也在徐州市云龙区房产服务中心进行了报备。吉达公司在签订合同后进驻该小区，业主委员会或业主大会也并未对吉达公司的进驻提出异议，并接受了吉达公司提供的服务，该合同合法有效。上诉人的该项上诉主张，本院不予支持。二、针对吉达公司的管理是否有违反合同约定的情形的问题。本院认为，物业管理服务具有公共性、综合性、长期性等特征，其涉及范围广、时间跨度长，对物业公司提供服务的质量和水平的评价，应当综合判断，不能以个别时间的状态而完全否定其长期提供服务的事实状态，亦不能因部分瑕疵完全否定其提供的整体服务。本案中，吉达公司与业主委员会签订的物业服务合同合法有效，对小区的全体业主均具有法律约束力，吉达公司也提供了相应的物业服务，上诉人身为小区业主应当对已接受的物业服务支付相应的对价。针对上诉人提出的吉达公司在履行服务合同过程中存在瑕疵的问题，一审法院已经予以认定，并据此驳回了吉达公司要求上诉人缴纳滞纳金的诉求。此外，经过现场勘验，上诉人反映的“垃圾堆积如山无人清理”、“乱搭乱建”等合同履行瑕疵已经得到了改善，因此，上诉人的该项诉讼请求本院不予支持。对于勘验中发现的小区仍存在的“花坛杂草未清理”“楼道内有蜘蛛网”等服务瑕疵，吉达物业要进一步改进，积极履行物业服务合同中约定的义务，不断提升服务水平。综上所述，梁兵的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人梁兵负担。本判决为终审判决。审判长 王 超审判员 孙守明审判员 费 蜜二〇二一年五月十八日书记员 吴雨臻