江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0282民初5631号原告无锡市天蓬生态科技有限公司（以下简称天蓬公司），住所地宜兴市万石镇后洪村，组织机构代码77644948-9。法定代表人屠小芬，天蓬公司经理。委托代理人王洪强（受天蓬公司特别授权委托），宜兴市和桥法律服务所法律工作者。被告周其法，男，1961年11月9日生，汉族，原住阜宁县，现暂住宜兴市。原告天蓬公司与被告周其法土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月12日立案受理，依法由审判员储哲君适用简易程序，于2016年的8月1日、8月12日两次公开开庭进行了审理。原告天蓬公司的法定代表人屠小芬及其委托代理人王洪强，被告周其法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天蓬公司诉称：其公司于2005年3月与宜兴市万石镇后洪村村民委员会(以下简称后洪村委)签订土地租赁协议（后于2015年5月又重新签订），约定由其公司租赁该村集体所有的土地用于创办牛场及发展生产经营。期间，自2011年6月起其公司将所租赁土地中的20.1亩（经村委实际丈量确认）转租给周其法进行葡萄种植，双方未签订书面合同，但口头约定在其公司第二轮租赁前，周其法应付其公司租金按每亩1000元，第二轮租赁后按实际价格结算，周其法并应在其公司缴纳村委租金的同时付清当年租金，但是，周其法至今结欠其公司租金41495元，虽经其公司多次催要未果，现请求判令：1、依法解除其公司与周其法之间的租赁合同，并要求周其法自行迁移租赁物内的作物；2、周其法立即支付至2016年5月31日的租金41495元（2016年6月1日起按实际计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告周其法辩称：不同意解除合同，如果要解除合同，要先进行估价，其投资太大没有收益；不认可租金为每亩1200元；其已预交了6万多元。审理中，原告天蓬公司变更对周其法诉讼请求：1、立即支付计算至2017年5月31日的土地租赁费65495元；2、承担本案诉讼费。经审理查明：2005年3月29日天蓬公司与后洪村委签订土地租赁协议，协议约定：天蓬公司租用后洪村委从本村村民流转的土地164亩，从事奶牛养殖，租期10年，从2005年5月1日至2015年4月30日，租金为每年每亩900元。10年租期到后，双方于2015年5月28日再次签订流转合同，租用土地为97亩，租期为13年，至2028年5月30日，每年每亩租金涨为1200元，考虑物价等因素，约定每三年变动一次，每亩增长5%；支付结算方式为，第一年在2015年5月30日前支付当年全额流转款，以后在每年的5月30日前支付当年全额流转款。2016年6月2日天蓬公司已支付到2017年5月31日的租金。2011年6月周其法与天蓬公司订立牛粪清理合同，由周其法帮助天蓬公司清运牛粪(双方因故已解除合同)，并且，双方通过口头方式约定，周其法租用天蓬公司从后洪村委租来的土地，从事葡萄种植，租期为10年。周其法承租后，搭起葡萄架，种植了葡萄。2016年初为交纳租金，周其法与天蓬公司产生纠纷，后洪村委委派原村主任屠锡强与村干部谢玉溪进行丈量，实际面积为17.64亩，按村里计算的虚面积是20.1亩，村委并盖章确认。审理中，天蓬公司与周其法双方均认可一致2011年下半年计算半年租金，至今，周其法已合计支付租金65000元。天蓬公司称：当初周其法承租土地，因使用公司的电，每亩租金为1000元，因其公司签订的合同租期为10年，以后如果后洪村委发包的合同有调整，双方租金随后洪村委的合同进行收取；租赁土地的亩数计算按村委的发包计算，属于虚亩数，即实际亩数只有丈量的0.84，并提供了丁永君于2007年10月8日与其公司签订的土地租赁协议，丁永君是当地的村民，当时价格为每年每亩1000元，使用的土地，以实际丈量数为准，并参照后洪村委当时的丈量标准0.84：1进行计算承包亩数。周其法辩称，租金是每年每亩1000元，但是，10年时间一直不变；租赁的亩数应当是实际亩数，而不是虚面积亩数，2016年2月21日村委丈量实际面积为17.64亩。2016年8月15日本院向后洪村委濮焕中书记、原会计杨国新进行调查，村委反映：村委流转农户土地，未实际丈量，是按农户土地承包证上计算的面积，实际面积不足，只有平均0.85亩，村委支付给农户的流转费是按承包证上计算的，天蓬公司转租村委的土地，也只能按虚亩数计算，村委没有资金进行补贴；丁永君就是天蓬公司转租该地块的当地农户，对该情况是熟知的。2005年5月1日村委将土地转租给天蓬公司办养牛场，租期为10年，当时租金为每年每亩900元，2015年6月1日签订的合同，流转为97亩，现每年每亩为1200元，每三年变动一次，2016年5月30日至2017年5月30日的租金已交纳。村委转租给天蓬公司办养牛场，考虑将来复耕，租金要高于其他流转的土地，村委收取管理费为每年每亩100元。上述事实，有原告天蓬公司提供的2005年6月29日与后洪村委签订的租赁协议、2015年5月28日流转合同、后洪村委2016年5月30日交款证明及收据、会议纪要、后洪村委盖章确认丈量土地面积记录、2016年3月15日纠纷调解记录、丁永君租赁协议，被告周其法提供的收条4份(均为复印件)，本院向后洪村委调查笔录，及本案庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为：原告天蓬公司与被告周其法之间虽然未签订书面合同，但双方均承认是通过口头方式约定土地租赁，租期为10年，双方之间租赁合同合法有效，合同双方当事人均应当诚实信用地履行义务。本案中，天蓬公司与周其法之间主要争议焦点是：一、租赁土地面积如何计算。天蓬公司说明，当初租赁土地与周其法说明的，村委计算多少，其公司算多少，应当与村委同样计算面积，而周其法辩称，应当计算实际面积，不认可为虚面积。本院根据向后洪村委的调查，后洪村委当时流转农户的土地时，是根据农户土地承包证，实际面积只有平均0.85，村委转租给天蓬公司办养牛场时，也是按虚面积与天蓬公司计算租金的，既然，双方没有签订书面合同，双方均无法提供当初是按实际面积还是按虚面积计算承包土地亩数，按公平原则，应当依照后洪村委转租给天蓬公司计算方式，及后洪村委丈量土地面积记录为20.1亩。二、每年每亩租金的计算。天蓬公司认为当初讲好是每年每亩1000元，以后随后洪村委发包的合同，调整租金，周其法辩称，当初是讲的每年每亩1000元，但未讲以后随后洪村委发包的合同，进行调整。本院认为，当事人主张权利应当承担举证责任，天蓬公司未能向法庭提供，周其法应随后洪村委发包的合同调整租金，故应当认定租金为每年每亩1000元。综上，自2011年6月至2017年5月31日租金计算为120600元(20.1亩×6年×1000元/年/亩=120600元)，周其法已支付65000元，还应当支付55600元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、周其法应于本判决发生法律效力之日起十日内支付天蓬公司租金55600元。二、驳回天蓬公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费已减半收取718元，由周其法负担590元，天蓬公司自行负担128元，周其法应负担的部分，已由天蓬公司垫付，周其法应于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给天蓬公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费(户名：江苏省无锡市中级人民法院；开户行：中国工商银行无锡梁溪支行；账号：11×××05)。（此页无正文）审 判 员 储哲君二〇一六年十月十日法官助理 柳 杰书 记 员 朱 姣