四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川15民终810号 上诉人（原审被告）：罗明芬，女，1982年12月13日出生，汉族，住四川省自贡市沿滩区。 委托诉讼代理人：戴家彬，四川博胜律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宜宾市聚祥瑞物业管理有限责任公司，住所地四川省宜宾临港经济技术开发区港园路西段5号。 法定代表人：刘永刚，总经理。 委托诉讼代理人：周晨鸣，男，系公司行政部经理。 委托诉讼代理人：李华，四川翠屏律师事务所律师。 上诉人罗明芬因与被上诉人宜宾市聚祥瑞物业管理有限责任公司(以下简称聚祥瑞公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院(2020)川1502民初4861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 罗明芬上诉请求：1.撤销（2020）川1502民初4861号民事判决；2.驳回聚祥瑞公司诉讼请求；3.一审、二审诉讼费由聚祥瑞公司负担。事实和理由：1.一审开庭时因病未能到庭；2.罗明芬缴纳了2017年9月1日至2018年3月1日的房租，后因聚祥瑞公司管理混乱，要求聚祥瑞公司降低租金未果，聚祥瑞公司于2018年4月起将案涉租赁房屋上锁，故上锁之后的租金不应当由罗明芬负担。 聚祥瑞公司答辩称，罗明芬的上诉理由不成立，1.合同约定5年内总共免租36个月，罗明芬签字并确认明确其每年缴费，36个月是均摊到每一年的。合同条款中明确是要先交钱，前三年租金、物业金额明确，不存在误解，罗明芬的理由不成立；2.一审庭前其提出长期锁门不是事实。一审法院的判决公平公正合法有效，请求二审法院依法维持。 聚祥瑞公司向一审法院起诉请求：1.解除罗明芬与聚祥瑞公司于2017年4月5日签订的《西部食品商贸城租赁合同》，收取的25760元保证金不予退还，并判决罗明芬向聚祥瑞公司支付违约金50000元；2.判决罗明芬向聚祥瑞公司支付所欠房屋租金96377元（从2018年9月12日起，暂计至2020年6月11日）和物业服务费10384.25元（从2018年3月12日起，暂计至2020年6月11日），共计106761.25元；3.判决双方解除合同后至罗明芬实际退还房屋期间，罗明芬参照合同约定的租金和物业服务费标准向聚祥瑞公司继续支付房屋占有费和物业服务费；4.由罗明芬承担本案诉讼费用。 一审法院查明事实：宜宾昊瑞投资管理有限公司系西部食品商贸城20幢2层1、2号房屋所有权人，2016年4月10日宜宾昊瑞投资管理有限公司出具委托书，委托聚祥瑞公司对其所投资的开发的宜宾市临港经济技术开发区港园路西段5号“西部食品商贸城”所有物业进行招租、经营、物业管理；罗忠富、王元凤系西部食品商贸城20幢2层3号房屋所有权人；贺江系西部食品商贸城20幢2层4号房屋所有权人；李平系西部食品商贸城20幢2层5号房屋所有权人；陈自正、何宇苗系西部食品商贸城20幢2层6号房屋所有权人，上述四间房屋所有权人分别与聚祥瑞公司签订了《市场委托培育协议》《市场委托培育协议》，第三条第二项约定：甲方（罗忠富、王元凤、何江、李平、陈自正、何宇苗）在培育期的前五年（即自2017年1月21日起至2022年1月21日止）免收乙方（聚祥瑞公司）每年的年使用费，并无条件同意在前五年免租期内将上述委托培育商铺的占有权、使用权、租赁权、收益权等权益归乙方享有和支配。协议签订后，聚祥瑞公司依法取得了西部食品商贸城20幢2层1、2、3、4、5、6号房屋的占有、使用、租赁、收益等权利。2017年4月5日，聚祥瑞公司与罗明芬签订《西部食品商贸城租赁合同》，合同中主要约定：1.甲方（聚祥瑞公司）将宜宾西部食品商贸城20幢2层1、2、3、4、5、6号房屋出租给乙方（罗明芬）经营使用，租赁面积为276.91平方米；2.租赁期限为60个月，即自2017年9月1日起至2022年8月31日止，经免租优惠后，合同期内实际应当交纳的第一年租金为41215元；第二年租金为42657元；第三年租金为44150元；第四年租金为45696元；第五年租金为47295元，乙方应于2016年9月1日前支付甲方第一年租金41215元，余下租金按年支付；3.乙方没有在约定的时间内交清租金的，每延迟一日，按欠交租金的10%向甲方支付违约金，欠交租金超过30日的，甲方有权解除合同，并不退还已经收取的经营保证金和运营推广费，并有权要求乙方赔偿全部直接和间接的损失；4.乙方应在市场物业服务费免收期届满后按季度向甲方交纳市场物业服务费，乙方实际应当交纳：2017年9月1日至2019年8月31日止的市场物业服务费为4154元/年；2019年9月1日至2022年8月31日止的市场物业服务费为8307元/年;5.乙方逾期给付市场物业服务费的，每逾期一日，按未给付金额的百分之五向甲方承担违约金，逾期给付市场物业服务费超过20日的，乙方为严重违约，甲方有权选择单方解除合同，向乙方收取的经营保证金作为违约金予以扣除，乙方逾期超过20后，甲方提出解除合同时，而乙方又愿意继续履行合同的，乙方应立即向甲方补足所欠全部市场物业服务费和经营保证金，经甲方同意后，合同继续履行；6.甲乙双方应当严格遵守本合同之所有约定，任何一方违约，违约方除承担单项违约责任以外，还应向守约方支付违约金人民币50000元。合同签订当天，罗明芬向聚祥瑞公司支付租赁保证金25760元。罗明芬于2017年10月30日向聚祥瑞公司申请更改租金支付方式为半年缴。截止至2017年11月1日，罗明芬已支付租金20608元，物业服务费4152元。 另查明，罗明芬分别于2018年3月12日、2018年9月12日起就未向聚祥瑞公司支付租金、物业服务费。聚祥瑞公司分别于2018年9月21日、2018年10月22日向罗明芬租赁房屋门口张贴缴费通知书，载明“现就您租赁我公司违约西部食品城商铺，商铺号：20-2-（01-06），相关事宜再次通知您：根据您与我公司双方签订的《房屋租赁合同》约定，您应向我公司缴纳相关费用（租金、物业费）。经我公司多次催缴，您仍未完清相关费用（按合同约定：您所欠交的租金，本公司可能会按约定收取您每日百分之十的违约金）。为了妥善解决此事，请您在本通知发出之日起三日内到我公司客服中心解决此事。如您在本通知发出之日起三日后，仍未配合公司缴纳相应费用（租金、物业费），本公司将严格按合同相关约定对您的情况做进一步处理。”截止到聚祥瑞公司起诉之日，即2020年6月11日，罗明芬仍未缴纳租金及物业服务费。 一审法院审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。聚祥瑞公司依约向罗明芬交付了租赁物，罗明芬应当按照合同约定按时足额支付房屋租金及物业服务费。罗明芬分别于2018年3月12日、2018年9月12日起就未向聚祥瑞公司支付租金、物业服务费，依据合同约定，聚祥瑞公司诉请罗明芬支付2018年3月12日至2020年6月11日的租金96377元及2018年9月12日至2020年6月11日的物业服务费10384.25元，共计106761.25元，法院予以支持。根据罗明芬、聚祥瑞公司双方签订的《租赁合同》第三条第二款第三项“乙方逾期超过20天后，乙方为严重违约，甲方有权选择单方解除合同”之约定，罗明芬至今未交纳物业服务费的行为已严重违约，聚祥瑞公司诉请解除其与罗明芬2017年4月5日签订的《租赁合同》，法院予以支持。聚祥瑞公司诉请罗明芬交纳的25760元保证金不予退还并要求其支付违约金50000元，在本案中，因罗明芬违约，应当按合同约定支付违约金，但双方在《租赁合同》第三条第二款第三项中约定经营保证金性质为违约金，与第九条第六款中约定的违约金50000元竞合，在抵扣保证金25760元后，罗明芬应当支付的违约金数额为24240元。因罗明芬仍占有使用案涉房屋，聚祥瑞公司诉请罗明芬按合同约定的租金和物业服务费标准向聚祥瑞公司继续支付占有使用费和物业服务费，法院予以支持。罗明芬经法院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为对自身权利的放弃，应当承担对其不利的后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用解释》第九十三条规定，判决：一、宜宾市聚祥瑞物业管理有限公司与罗明芬于2017年5月4日签订的《西部食品商贸城租赁合同》在本判决生效之日起解除；二、罗明芬在本判决生效之日起十五日内支付宜宾市聚祥瑞物业管理有限公司租金、物业服务费106761.25元；三、罗明芬向宜宾市聚祥瑞物业管理有限公司交纳的保证金25760元不予退还；四、罗明芬在本判决生效之日起十五日内支付宜宾市聚祥瑞物业管理有限公司违约金24240元；五、罗明芬在本判决生效之日起十五日内支付宜宾市聚祥瑞物业管理有限公司自2020年6月11日至西部食品商贸城20幢2层1、2、3、4、5、6号房屋实际返还宜宾市聚祥瑞物业管理有限公司之日止的占有使用费、物业服务费（参照宜宾市聚祥瑞物业管理有限公司与罗明芬签订于2017年5月4日签订的《西部食品商贸城租赁合同》计算）；六、驳回宜宾市聚祥瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3950元，减半收取1975元，由罗明芬负担。 二审中罗明芬新提交证据两组且申请证人出庭作证，第一组：租用房屋被锁的照片。拟证明，案涉租赁房屋被上锁事实存在，实施主体及违约主体是聚祥瑞公司；第二组：《西部食品商贸城租赁合同》。拟证明，合同第二条约定，免租期为2017年9月1日至2022年8月31日，罗明芬是在免租期内，计算免租期的约定明确，2021年9月1日后才计算房租，前三年虽有房租，但属于免租。聚祥瑞公司不应当收取免租期的房租。合同文本是出租方提供的，从内容到形式都有免租期，且没有提前收取免租期后的租金约定，发生争议后应当对非格式条款提供方作有利解释。 证人徐某出庭陈述：2018年7、8月份的时候见到案涉证明房屋的门上锁，但是不知道系谁所为。 聚祥瑞公司质证意见是：第一组照片可以反映租赁房屋的大门被锁，并不能证明系聚祥瑞公司所为，不能以此推定聚祥瑞公司违约；第二组《西部食品商贸城租赁合同》不是新证据，案涉合同第二条约定，5年内总共免租36个月，36个月是均摊到每一年的，合同明确罗明芬每年缴费租金单价及金额，罗明芬签字并确认，并非罗明芬所言仅享受三年绝对免租。证人证言并未指明案涉租赁房屋上锁系聚祥瑞公司所为。 本院认证意见是：第一组照片以及证人徐某的证言仅证明案涉门市上锁，但并未证明房屋系聚祥瑞公司加锁，不能达到罗明芬的证明目的。对第二组《西部食品商贸城租赁合同》非新证据，对于合同条款的认定，本院将综合全案证据据实予以判定。 法院对一审查明、各方无争议的事实依予以确认。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点是：1.对案涉合同免租期应当作何理解；2.本案所涉租赁合同的违约责任主体是谁？ 一、关于本案所涉租赁合同的免租期应当作何理解的问题 本案中，案涉合同第二条第一款约定租赁期限为60个月，时间自2017年9月1日至2022年8月31日；第二条第二款约定有36个月免租期，并对5年租金有明确约定，第一年租金为41215元，……，乙方应于2016年9月1日前支付甲方第一年租金41215元，余下租金按年支付。罗明芬于2017年11月1日前支付半年租金20608元，物业服务费4152元。从合同条款的约定与罗明芬支付租金的情况可以看出免租期是均摊到每一年的。虽然案涉合同约定了免租期限，但是该免租期限系案涉合同成立生效并实际履行的情况下分摊到每个月，承租人所享受的一种优惠政策，不能割裂成绝对免租期与绝对租赁期看待。故罗明芬的请求享受前三年免租期不缴纳房租的理由不能成立，本院不予支持。 关于本案所涉租赁合同的违约责任主体是谁的问题 本案罗明芬上诉主张聚祥瑞公司将案涉租赁房屋上锁导致其无法使用租赁房屋，导致合同无法履行，聚祥瑞公司违约在先。但是罗明芬提供的证据仅证明案涉租赁房屋上锁的事实，并不能证明锁门系聚祥瑞公司所为。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”规定，罗明芬应当承担举证不能的后果。现罗明芬未按合同约定按时缴纳租金及物业服务费，其行为已构成违约，应当承担违约责任。故对罗明芬称本案系聚祥瑞公司违约的上诉理由，本院不予支持。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。聚祥瑞公司依约向罗明芬交付了租赁物，罗明芬应当按照合同约定按时足额支付房屋租金及物业服务费，因罗明芬系本案违约责任主体，故其应当按照合同约定向聚祥瑞公司支付违约金与房租及物业服务费。 综上所述，罗明芬上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3435元，由上诉人罗明芬负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈西苓 审 判 员 郭美宏 审 判 员 聂华竟 二〇二一年五月十四日 法官助理 梅兴艳 书 记 员 牟岑雪 书 记 员 黎静雯