湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终3452号上诉人（原审被告、反诉原告）：许鑫，男，1982年5月27日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：许泽进（系许鑫之父），1953年6月6日出生，汉族，住武汉市东西湖区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉市万科物业服务有限公司。住所地武汉市东西湖区金山大道187号。法定代表人：魏旭，总经理。委托诉讼代理人：张秀女，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄涵，北京盈科（武汉）律师事务所律师。上诉人许鑫因与被上诉人武汉市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2020）鄂0112民初4501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。许鑫上诉请求：一、撤销原判，将本案发回重审或改判驳回万科物业公司的全部诉讼请求，支持许鑫的反诉请求；二、本案上诉费由万科物业公司承担。事实和理由：一、一审法院错误理解物业收费酬金制的概念，导致一审判决认定事实错误。根据《物业服务收费管理办法》的规定，酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。因此，物业费交纳是预收，业主交纳的物业费归业主所有，物业公司是代管。因此，许鑫要求万科物业公司公开财务账目、进行审计，是业主要求代管业主个人资金的物业公司汇报对业主资金的使用情况以及使用是否合理的行为。二、一审判决适用法律错误。许鑫的反诉请求不是要求公开全体业主共有的公共财产、公共收益，不属于知情权纠纷，而是许鑫依据物业服务合同的约定行使权利，因此，一审判决适用《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条和《物业管理条例》第六条第二款的规定，属于适用法律错误。另外，万科物业公司的服务不到位，楼房外墙水管破裂多年未维修，墙壁墙角裂缝不补，化粪池不及时清理影响生活。万科物业公司在电梯内安放广告所获收入不公开，充电管理不规范，小区无消防设施，路面损坏不维修，严重损害业主利益，不应收取物业费。且许鑫居住在一楼，不需要乘坐电梯，物业费收费标准应低于二楼以上的人。万科物业公司辩称，一、关于物业公共收益的审计公示问题，由法院生效判决查明认定，物业公共收益已审计并送交小区业委会，业委会对此予以认可，故应由业委会向小区业主公示。二、关于物业服务的瑕疵问题，万科物业公司在一审中提交的证据足以证明已经按照合同标准提供了物业服务。综上，请求驳回上诉，维持原判。万科物业公司向一审法院起诉请求：1、许鑫向万科物业公司支付2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费7,822.56元；2、许鑫向万科物业公司支付违约金2,383.85元（自2018年1月1日起暂计算至2019年12月31日）；3、本案诉讼费用由许鑫承担。许鑫向一审法院提出反诉请求：1、万科物业公司依据《物业合同》约定和酬金制原则，向许鑫公开2017年1月1日至2019年12月31日对东方海棠花园小区物业服务期间的所有收入包括但不限于收取的物业费、车位服务费、临时车辆管理费、利用公共场地、设施产生的经营收益等全部费用和相关记录、协议、资料等，以及为小区物业服务产生的各项实际支出，尤其是人工费用明细（包括但不限于工作岗位、员工人数、劳务合同、工资、奖金、五险一金、个人所得税以及福利等）的详细资料，进行财务审计；2、万科物业公司依据公开后的物业费用支出明细，以及审计结果按照实际物业费用支出，收取物业费；3、反诉费由万科物业公司负担。一审法院认定事实：2008年5月13日，许鑫与湖北东方房地产开发有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买武汉市东西湖区东方海棠花园2号楼1单元1层1号房屋，房屋建筑面积共140.04平方米。2017年1月1日，武汉市东方海棠花园第一届业主委员会与万科物业公司签订《东方海棠花园物业服务合同》，约定由万科物业公司为东方海棠花园小区提供物业服务，合同期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止。该小区物业管理区域物业服务收费实行酬金制，业主应按其拥有物业的类型、建筑面积预交物业服务资金，具体标准为小高层、高层按照建筑面积2.32元/月/平方米预交。万科物业公司每月按应收物业服务资金总额的10%提取酬金。东方海棠花园第一届业委会每年1月聘请第三方审计机构对东方海棠小区上一年度物业服务资金收支情况进行审计结算，如结算后有结余部分则转入公共收益，如年度结算不足部分则由东方海棠小区公共收益一次性补足。当公共收益无法补足时，万科物业公司有权要求东方海棠花园第一届业委会召集临时业主大会，就提高物业服务费标准提交业主大会表决，经专有部分占建筑面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意提高物业服务费用的收费标准。万科物业公司应于每年一季度向全体业主公布物业服务年度计划和物业服务资金年度预决算，并每半年向全体业主公布一次物业服务资金收支情况。业主或物业使用人应于每季度首月15日前交纳本季度的物业服务资金，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金。许鑫从2018年1月1日起以万科物业公司未履行合同约定的公示、审计义务以及对交纳物业费标准有异议等为由未交纳物业服务费，万科物业公司多次进行了催缴，许鑫至今仍未交纳。一审法院另查明，万科物业公司对2017年1月至6月和2017年6月至2018年12月的财务状况进行审计并公布。2019年9月，受东方海棠花园第一届业委会委托，审计公司对万科物业公司2017年1月至2019年6月30日的财务报表进行审计。在审计报告中，审计公司特别说明“因公司（指万科物业公司）只提供人事部编制的分配表、部门人员工资标准、岗位设置人员标准，而业主委员会（指东方海棠花园第一届业委会）要求提供实际支出的人工费用明细资料，包括但不限于工作岗位、员工人数、劳务合同、工资、五险一金、个人所得税及福利等详细资料。公司以业主委员会的要求涉及公司经营机密为由，要求签署保密协议，而业主委员会认为，以上信息，在小区范围内向全体业主公开，符合物业服务合同的约定和酬金制原则，拒绝了公司要求”。一审法院认为，东方海棠花园第一届业委会与万科物业公司签订的《物业服务合同》真实合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该物业服务合同对业主具有约束力。万科物业公司按照合同约定提供了物业管理服务，许鑫作为小区业主就应当按时足额交纳物业费，但其自2018年1月1日起就未交纳。对万科物业公司要求许鑫支付2018年1月1日至2019年12月31日期间物业费7,822.56元的诉请，经计算应为7,797.43元（140.04平方米×2.32元/月/平方米×24个月），一审法院在该范围内予以支持，超出部分不予支持。许鑫未按时足额交纳物业费的行为构成违约，应承担违约责任，但万科物业公司并未举证证明因许鑫的违约行为造成的实际损失且已经完全按照合同约定全面履行各项义务，结合物业服务合同的实际履行情况以及对双方的影响，一审法院对万科物业公司主张违约金的诉请不予支持。对于许鑫辩称的不认可物业服务合同及其收费标准的意见，东方海棠花园第一届业委会与万科物业公司签订的物业服务合同成立并有效，在合同未被确认无效或是可撤销的情况下，对业主具有约束力，万科物业公司有权基于该合同直接向业主主张权利。若许鑫认为该合同无效或是具备可撤销的情形，可另行主张权利。其辩称的物业公司未履行公示、审计义务等的意见，万科物业公司已经按照合同约定提供了共用部位的维修养护、公共秩序维护、小区公共绿化、环境卫生等实质性服务，物业公司是否按照合同约定向业主公布物业服务资金收支情况以及进行审计并不妨碍甚至改变业主已经享有的物业服务，且物业公司并未以不交物业费而不提供或是提供存在差别的服务，许鑫以此为由不交物业费既损害了已经足额支付物业费的其他业主的权益，也是对其他业主的不公平。关于许鑫主张的要求万科物业公司公开2017年1月1日至2019年12月31日对东方海棠花园小区物业服务期间的所有收入及支出的详细资料并进行审计的反诉请求，虽然物业服务合同中约定需向业主公布物业服务年度计划、物业服务资金年度预决算和物业服务资金收支情况，但并未明确约定公示的范围、程度以及详略等，同时该主张本质上属于业主知情权的范畴，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条和国务院《物业管理条例》第六条第二款的规定，业主享有的知情权的范围仅限于建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况、物业服务合同、共有部分的使用和收益情况以及物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况。法律并未规定物业公司应该公开物业收支账目明细的义务，法律亦未赋予业主知晓物业公司收支账目明细的权利。许鑫要求公示收支情况的详细资料并进行审计没有法律依据，对该反诉请求一审法院不予支持。关于许鑫主张的依据公开后的物业费用支出明细以及审计结果，按照实际物业费用支出收取物业费的反诉请求，物业服务合同明确约定物业费为预交制，东方海棠花园业委会每年聘请第三方审计机构对小区上一年度物业服务资金收支情况进行审计结算，如结算后有结余部分则转入公共收益，如年度结算不足部分则由东方海棠小区公共收益一次性补足。当公共收益无法补足时，万科物业公司有权要求东方海棠花园第一届业委会召集临时业主大会，就提高物业服务费标准提交业主大会表决，经专有部分占建筑面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意提高物业服务费用的收费标准。合同中约定的审计结算行为实质影响的是公共收益部分的处理和是否提高物业服务费标准，并未涉及到降低交纳标准的适用情况，与业主实践中应按什么标准预交物业费没有必然关联，即便按2.32元/月/平方米标准预交物业费后有结余，也应当转为公共收益，许鑫认为应当根据公开后的支出明细及审计结果预交下年度物业费的请求，没有事实依据，对该反诉请求一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《物业管理条例》第六条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、许鑫于判决生效之日起十日内向万科物业公司支付2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费7,797.43元；二、驳回万科物业公司的其他本诉请求；三、驳回许鑫的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费28元，反诉案件受理费40元，合计68元，由万科物业公司负担7元，许鑫负担61元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：许鑫提交的三组照片，与其反诉提出的物业费应按实际支出的10%提取的主张没有关联性，亦无法证明其拍摄照片的时间和地点，故对其证明目的，本院不予采信。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，根据东方海棠花园第一届业委会与万科物业公司签订的物业服务合同，该小区物业服务收费实行酬金制，业主应按其拥有物业的类型、建筑面积预交物业服务资金，万科物业公司每月按应收物业服务资金总额的10%提取酬金。因此，万科物业公司向小区业主收取物业费，并按一定比例从物业服务资金总额中提取物业服务酬金，属于其合法享有的权利，许鑫作为小区业主，应按照合同约定预交物业费，故一审法院据此认定许鑫向万科物业公司缴纳欠缴的物业费7,797.43元并无不当。关于许鑫主张万科物业公司应当公开财务账目、进行审计的问题。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，业主仅对建筑物及其附属设施的维修资金的筹集使用情况、物业服务合同及共有部分的使用和收益情况等享有知情权。而根据一、二审查明的事实，万科物业公司曾分别对2017年1月至6月和2017年6月至2018年12月的财务状况进行过审计并公布，履行了其向业主公开相关资金使用情况的义务。许鑫要求万科物业公司公开其所有物业服务收入和支出明细，超出了其作为业主的法定知情权的范畴。许鑫主张物业费应按照公开后的物业费用支出明细以相应比例收取，对此本院认为，在施行酬金制的物业费收费标准框架下，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金两大类，收取的资金总额系按物业服务收费标准乘以各房屋面积确定，而物业服务企业的酬金则系按资金总额的一定比例提取，故物业服务支出金额与物业服务企业的酬金之间相互独立，物业服务企业的酬金金额不取决于物业服务支出金额的大小。而且，根据东方海棠花园第一届业委会与万科物业公司签订的物业服务合同，物业服务支出影响的仅是小区公共收益的多少，并不影响业主应缴纳的物业费计费标准，故许鑫要求万科物业公司公开全部物业服务收入和支出情况，与其反诉主张亦无实质关联，对其该项上诉请求，本院不予支持。许鑫主张万科物业公司提供的物业服务不到位，侵害业主利益，不应缴纳物业费。对此本院认为，物业公司与业主是在同一个小区内提供物业、接受物业服务的双方，应本着友好协商、共同解决问题的态度维护本小区的公共环境及秩序。本案中，万科物业公司对小区共用部位提供了维修养护、绿化保洁及公共秩序维护等实质性服务，即使其服务过程中可能存在部分瑕疵，亦不构成对物业服务合同的根本违约，更不应成为业主拒交物业费的正当理由。因此，许鑫作为业主应该及时履行交纳物业费的主要义务，从而避免因未交物业费造成物业公司缺乏资金支持而降低物业服务质量，也避免影响其他已及时履行交费主要义务的业主所应获得的物业服务质量。故许鑫以万科物业公司提供的物业服务存在瑕疵为由不缴纳物业费，于法无据，本院不予支持。关于许鑫主张其居住在一楼，无需乘坐电梯，物业费收费标准应低于二楼以上居民的上诉理由，与《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定不符，本院不予支持。综上，许鑫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费122元，由许鑫负担。本判决为终审判决。审判员  王丹红二〇二一年五月七日法官助理朱越书记员宋晶晶