辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终4113号上诉人（原审被告）：张晓兰，女，1983年10月19日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。委托诉讼代理人：谭艳萍，系辽宁弘立律师事务所律师。委托诉讼代理人：王君文，系辽宁弘立律师事务所律师。（未到庭）被上诉人（原审原告）：沈阳华汇房地产有限公司中汇商场分公司，住所地沈阳市皇姑区北陵大街17号。负责人：黄惠民，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴春伟，系北京金诚同达（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈珊珊，系北京金诚同达（沈阳）律师事务所律师。原审被告：赵寿红，男，1967年9月30日出生，汉族，住沈阳市沈河区。上诉人张晓兰因租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2017）辽0105民初1190号民事判决，上诉至本院。本院以（2018）辽01民终11022号民事裁定发回重审后，张晓兰不服该院再次作出的（2019）辽0105民初50号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张晓兰上诉请求：1、撤销原审判决第3至10项，依法驳回被上诉人关于违约金、装修损失、清空费用的诉请；2、改判第11项为被上诉人赔偿上诉人损失200万元及加盟费损失798888元；3、被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、本案被上诉人严重违约，致使双方在合同履行中出现纠纷，被上诉人未积极与上诉人协商解决问题，而是在上诉人没有准备的情况下，单方强行对案涉餐厅停水停电，给上诉人造成严重经济损失。1、关于采蝶轩使用面积问题，上诉人提供的51号合同、沈阳市消防局的消防验收意见书、消防检查申报表、消防安全检查合格证等证据均载明案涉商铺的消防验收标准为990平方米。虽消防局进行验收时不实际测量，但提交申请时同时提交消防施工图纸，显示使用面积必须实际验收，以上证据足以反驳被上诉人提交的租赁合同及装修图纸。因双方合同约定采蝶轩的消防工程是被上诉人完成的，图纸是被上诉人提供的，申报也是被上诉人以上诉人名义完成的。2、上诉人不认可原审鉴定单位出具的鉴定结论。既然是实际使用面积的鉴定，就应该尊重当事人的意见，对己经不复存在的现场界线指认。但鉴定人员没有认定上诉人的指认，而是在双方存在分歧的情况下，按法官要求按合同附图的界线进行测量及核算。且鉴定单位对上诉人提出异议的答复为，请双方协商共同指出承租商铺的原界线，我公司可配合现场重新测量，故鉴定单位给出的鉴定结论并非商铺实际使用面积的结论。另本案第一次一审时，快餐店还没有形成，虽采蝶轩被拆除，但痕迹还在，上诉人申请了鉴定，是因一审法院认为没必要鉴定才致使鉴定没有进行。上诉人现仍能对现场商铺实际使用面积进行指认，但被上诉人全然否认，上诉人对依附图鉴定持有异议。二、上诉人不违约，原审判决上诉人承担违约金、装修损失、清空费用等无事实及法律依据。三、关于上诉人反诉请求未能得到支持的问题，上诉人为长期经营采蝶轩项目，实际支出了加盟费798888元。被上诉人辩称：要求维持原判。华汇公司一审诉讼请求：1、请求判令二被告支付租金1,014,639元（已扣除履约保证金249,545元）、逾期付款违约金734,411.22元（截至2016年10月25日，该日期是解除函送达之日）；2、请求判令二被告支付违约金249,545元，是合同履约保证金；3、请求判令二被支付原告前期投入的商铺基础装修相关费。共计4,149,099.47元；4、请求判令二被告向原告支付清空商铺物品费用5,500元；5、诉讼费及保全费由二被告承担。事实理由：2014年11月26日，原告与被告签订了一份《沈阳天地商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”），双方约定：被告向原告租赁位于沈阳市皇姑区北陵大街17号“沈阳天地”项目4层L4-12商铺，面积1,290平方米，租赁期限为10年，自交付日起计付租金，租金标准以基本租金和扣率租金方式按月分别计算，最终月租金按前述两种方式计算之和收取（即最终月租金采取合计原则收取），其中基本租金计算标准为2.12元/天/平方米，月（每月平均按30.416天计算）基本租金为83181.7元/月，扣率租金计算标准为：第1至3租约年，如月总营业额在150万元以下（含150万元），按照基本租金计收；如果月营业额（税前）超过150万元，则扣率租金为超出部分的营业额之8%；第4租约年，月扣率租金为每月总营业额（税前）之3%；第5至6租约年，月扣率租金为每月总营业额（税前）之5%；第7至8租约年，月扣率租金为每月总营业额（税前）之8%；第9至10租约年，月扣率租金为每月总营业额（税前）之10%。逾期支付租金每日按0.3%支付违约金。被告（反诉原告）在订立合同时交付履行保证金249,545元，如因被告（反诉原告）违约导致合同被解除，保证金作为解除合同违约金，且与其他违约金同时计算。根据租赁合同6.1条，被告逾期缴费连续超过5日或者累计达到15日，原告有权解除合同。此外，租赁合同第3.1.2条约定原告为被告承租商铺提供基础装修，装修范围包括天花、墙面、地面及灯具。具体装修方案及材料由原告决定。租赁合同第7.2.8条约定合同生效后，因被告原因导致本合同无法继续履行或由于被告原因导致原告解除合同的，由被告承担合同解除前原告为该商铺前期投入的费用，包括但不限于商铺改造费、基础装修设计费及装修费等相关费用。原告于2015年1月9日将基础装修完毕的商铺交付给被告。基础装修花费共计4,149,099.47元，其中照明供应及安装承包工程费用50,000元、机电改造承包工程费用820,000元、建筑装饰承包工程费用2,764,099.47元、精装修及机电工程工料测量服务费用95,000元、室内精装方案咨询费用350,000元、防火板及运输费用70,000元。自2015年6月1日开始欠费，并于2016年4月10日擅自停业闭店至今。截至2016年10月25日，原告欠付租金1,014,639元，逾期付款违约金734,411.22。由于被告欠缴租金达到了解除合同的条件，原告于2016年10月26日以EMS形式向被告发出《解约函》，通知被告解约，并要求其在收到通知后5日内将恢复原状后的商铺交还原告；在收到通知后7日内支付相关所欠费用。被告于2016年10月27日签收，但迟迟未交还商铺，亦未支付所欠费用。为了减少损失，原告依据租赁合同第6.5.5条的约定于2016年11月1日将收铺收回，并委托沈阳市沈河区一路搬家服务中心于2016年12月22日对商铺内物品进行搬移，共花费5,500元。故原告请求判决被告向原告支付租金1,014,639元、逾期付款违约金734,411.22元（截至2016年10月25日）、违约金249,545元、商铺基础装修相关费4,149,099.47元、商铺物品搬运费用5,500元。张晓兰提出反诉请求：1、请求贵院判令被反诉人向反诉人支付全部投入折价款共计200万元，因为反诉被告扣押我方物品长达3年之久，物品有毁损和折旧，我方要求反诉被告按当时扣押的物品折旧要求赔偿200万元；2、本案反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人以合作形式与被反诉人签订了《沈阳天地项目商铺租赁合同》，在位于沈阳市皇姑区北陵大街17号“沈阳天地”项目4层L4-12商铺，经营沈阳采蝶轩餐厅，经营过程中发现被反诉人之前承诺的商场各项设施并不完善、经营环境根本无法保证，而且反诉人发现被反诉人实际交付的商铺面积仅为990平方米，而非合同约定的1290平方米，在双方就商铺面积等问题进行交涉过程中，被反诉人单方对反诉人停止供电供水，致使反诉人无法继续经营而被迫搬离商铺，此时却遭到反诉人的阻拦，也因合同不能继续履行而无法收回成本。2017年被反诉人向贵院提起诉讼，现反诉人为了维护自己的合法权益，特向贵院提出反诉，请贵院支持反诉人各项反诉请求，做出合法公正的判决。一审法院认定事实：2014年11月24日，华汇公司（甲方）与张晓兰（乙方）签订编号为51号的《沈阳天地项目商铺租赁合同》一份，合同1.1（17）约定：“交付日”即“进场日”是指本合同约定的商铺交付日期或商铺交付变更通知上载明的承租商铺的交付日期。2.1约定：涉诉租赁场地位于沈阳市皇姑区北陵大街17号“沈阳天地”四层L4-12号商铺；2.2.1约定：使用面积为990平方米。2.3约定：商铺用于经营沈阳采蝶轩餐厅。2.4.1约定：租期10年，自交付日期开始计算。3.1.1约定：本合同项下交付日为2015年1月9日。3.1.2约定：甲方为乙方承租商铺提供基础装修，装修范围包括天花、墙面、地面及灯具。具体装修方案及材料均由甲方决定。4.1.2约定：第1-10租约年，基本租金为每天每平方米人民币2.76元；月（每月平均按30.416天计算）基本租金为人民币83,181.7元。4.1.5约定：租金为上打租形式预交，每一个月为一个结算周期（即每一个月预付一次租金）。首期租金于合同签订之日起7个工作日支付，预付三个月租金。此后乙方提前20日预付下期租金。4.6.1约定：乙方向甲方支付3个月基本租金共计249,545元作为履约保证金。4.6.4约定:双方同意,甲方有权决定是否以履约保证金抵作租赁期间内任何时间乙方所欠的租金、物业服务费、推广费等应缴费用及违约保证金并通知乙方。5.1.1约定：乙方须在2015年1月19日开业营业。对于甲方解除合同条件，6.1.3约定：乙方未按时足额缴纳租金的天数连续超过5日或累计超过30日的，未按时足额缴纳物业服务费、推广费、公共事业费等相关费用天数连续超过15日或累计超过30日的，甲方有权解除合同。对于合同终止或解除时的处理方法，6.4.1约定：双方依据本合同的约定行使合同单方解除权的，应当以书面形式通知对方。本合同于解除合同的通知送达对方之日解除。对于商铺交还，6.5.2约定：乙方应不少于一个月向甲方提交《租户离场通知书》。6.5.3约定：乙方应自行对交还的商铺进行打扫和清空。如乙方逾期未将商铺恢复原状，甲方聘请第三方处理的费用由乙方承担。对于违约责任，4.6.8约定：因乙方原因导致本合同无法继续履行，或因乙方违约导致甲方解除本合同，甲方有权不予退还履约保证金。同时，乙方应按本合同约定的其他条款支付违约金并承担违约责任。7.2.2约定：商铺交付后，租赁期内，乙方若有擅自撤店行为，视为乙方自动放弃经营权，甲方有权解除合同并要求乙方赔偿损失。7.2.6约定：乙方逾期缴纳租金，每逾期一日乙方应支付相当于欠费金额千分之三的逾期违约金。甲方或物业公司有权在提前3日内向乙方发出书面通知的前提下，采取对承租商铺停水、电等强制措施，直至乙方纠正其违约行为，甲方对此不承担责任。7.2.8约定：因乙方原因导致甲方解除合同的，由乙方承担合同解除前甲方为该商铺前期投入的费用，包括但不限于商铺改造费、基础装修设计费及装修费等费用。并经甲方书面认可，否则，指定的其他联系方式无效）。附则16.11约定：本合同以上所有条款内容，甲方已按照乙方要求予以合理说明，乙方已清楚无异议。16.12约定：本合同经双方签字或盖章（如自然人，签字即可；如非自然人，需加盖公章）。本合同生效，即取代一切甲乙双方在本合同生效前所达成的协议、意向或其他任何书面往来文件。在合同尾部，原告加盖公章，张晓兰签名并按手印。签署日期为2014年11月24日。原、被告均持有该份合同原件。在原一审中张晓兰对该合同尾部“张晓兰”签名放弃申请笔迹鉴定。2014年11月26日，华汇公司（甲方）与张晓兰（乙方）签订编号为42号的《沈阳天地项目商铺租赁合同》一份，该合同内容除2.2.1约定的使用面积变更为1,290平方米；4.1.2约定的基本租金为每天每平方米变更为人民币2.12元；16.12约定内容变更为本合同经双方签字或盖章（如自然人，签字即可；如非自然人，需加盖公章）。其他内容与编号51号合同内容一致。在合同尾部，原告加盖公章，被告签名并按手印。签署日期为2014年11月26日。张晓兰在原一审案件庭审过程中，当庭自认该合同上签名为己方所签，对该合同尾部“张晓兰”签名放弃申请笔迹鉴定，但未向法庭提交该合同原件，并称找不到该合同原件。华汇公司就租赁房屋的装修分别于五个案外人签订了合同：1、2015年4月4日，与辽宁东方华博环境科技工程有限公司签订了《沈阳天地彩蝶轩精装修照明供应及安装承包工程合同签订合同》，工程项目包括：餐饮、包房及包房内卫生间的嵌入式的，筒灯、灯带、开关及配电电线、线管、餐桌上方的装饰性吊灯为预留灯位；餐饮包房、区域走廊、收银台酒吧接待台。化妆室、储藏室、音控室内及独立卫生间的嵌入式筒灯及其配电电线、线管；水吧的嵌入式筒灯及灯带、紫色沙龙区域的灯带、舞台的斗胆灯及其配电电线、线管；大堂区域的嵌入式筒灯、灯带、屏风旁投光灯及其配电电线、线管、大堂区域的装饰性吊灯为预留灯位；大堂餐饮散台的牛眼灯、嵌入式筒灯、轨道射灯、斗胆灯及其配电电线、线管；以上区域的应急灯（含蓄电池）及配电电线线管；预留采蝶轩logo的配电电源；以上照明工程的配电箱两台及其进线电缆。为采蝶轩精装修照明供应及安装工程。开、竣工时间为2014年11月18日至2015年1月10日。2、于2015年5月与沈阳山盟建设集团有限公司签订了《沈阳天地彩蝶轩机电改造承包工程合同》，工程范围包括消防系统改造及新增工程，并保证通过消防验收，包括消防栓系统、喷淋系统、消防配电系统；在原有电气系统基础上改造即增加电气系统、厨房照明系统包括电配电箱及其供电电缆、后端小动力配电、插座面板等（除厨房外的照明系统、配电及灯具由其他承包方施工）；包括弱电系统的改造及新增工程。电话、网络pos系统音响系统、点菜系统及监控系统的电线及线管等敷设工作；通风空调系统的改造及新增工程，其中不包括新风机的供应及安装接驳工作，大厨房的风机盘管安装、全部风机盘管的供应；给排水系统的改造及新增工程，除厨房之给排水系统，为预留管道至入户，其余应保证给排水管系统之完整性，包括洁具及其附件的安装。3、于2014年10月13日与上海摩克室内设计咨询有限公司签订的《采蝶轩室内精装方案设计咨询合同》，约定项目设计建筑面积面积约1,040平方米（不含厨房面积300平方米）。开、竣工时间为2014年11月18日至2015年1月10日。4、与利比工程咨询（北京）有限公司签订的《沈阳天地四楼采蝶轩精装修及机电工程工料测量服务合同》，其服务项目为沈阳天地四楼采蝶轩、精装修及机电工程项目，覆盖面积1,345平方米。工程内容包括精装修；机电改造包括空调系统、强电系统、弱电系统、消防系统、给排水系统、排烟系统、土建改造等工程。5、2014年12月与上海德建装饰工程有限公司签订《沈阳天地彩蝶轩建筑装饰承包工程合同》，工程范围完成现场土建交接、土建拆改工作。包括但不限于采蝶轩内外之消防通道改造工作、厨房地台、隔墙、防水、沟池台阶等改造工程；彩蝶轩内部之墙面，天花、地面之装饰工程（包括但不限于全部装饰面层及基层、全部隔断之基层、龙骨及饰面、防火门与各房间木门、窗、纱帘挂饰等及小五金之供应及安装卫生间洁具及小五金供应、卫生间、皂液器及挂镜供应及安装）；固定装饰柜（仅限大堂接待台、水吧台、水吧柜，205、207、209包房内嵌固定装饰柜以及包房入口厅吧台、吧柜）。上述合同华汇公司支付工程款总价款为3,545,000元。2015年1月28日原告将装修完毕的涉诉商铺交付被告使用。张晓兰也按照租赁面积1,290平方米向原告支付履约保证金249,545元、租金467,819元。张晓兰为了经营需要安装了水晶吊灯、厨房设备、音响设备、购置了餐具、炊具、摆件、挂件、桌椅及食材等物品。张晓兰自称，因2016年2月发现两份合同的租赁面积不同后，开始拒绝支付房屋租金。在原一审案件中，华汇公司和张晓兰均承认华汇公司于2016年4月10日对租赁房屋断水断电。2016年4月14日14时,案外人唯爱庆典公司工作人员陈某，要将存放于“采蝶轩”饭店使用的LED屏取走时，遭到华汇公司人员阻拦。后经公安机关出警现场进行协调，“采蝶轩”出具证明，经华汇公司同意后，案外人将LED屏拉走。当时涉诉商铺当日未营业，室内亦未开灯。因张晓兰撤离涉诉商铺不再经营,且未再付租金,华汇公司于2016年10月25日，按照合同约定的邮寄地址向张晓兰邮寄书面《解约函》，该邮件于次日被签收。因张晓兰接到书面《解约函》后仍未腾退涉诉商铺，华汇公司遂于2016年12月22日雇用沈阳市沈河区一路发搬家服务中心将涉诉商铺内物品搬出，并支付费用5,500元。2017年2月，华汇公司将涉诉商铺装修进行拆除，并另行出租他人。华汇公司和张晓兰当庭均同意自2015年1月26日起算支付租金日期,但庭审中，华汇公司自认免除了张晓兰2015年1月26日至2015年1月31日的租金16,408.8元。张晓兰截至2016年4月10日撤离涉诉商铺之日，按合同约定的租金标准计算，共应向华汇公司支付租金共计1,184,168.4元〔(439-6)天×2.12元/日*1,290平方米〕。双方因为就租金支付问题协商未果，原告遂于2017年1月19日诉至来院。本案在案件原一审过程中，张晓兰曾于2018年1月3日向该院申请对涉诉商铺实际使用面积进行鉴定。本案在重新审理过程中，经该院委托，沈阳兴华测绘技术有限公司就案涉租赁房屋面积进行测绘，并出2020年11月出具了测（2020）字第（081001）号报告书，其测量结果为：实测承租商铺套内使用面积为1,272.37平方米。张晓兰为此支付鉴定费用9,000元。一审法院认为，本案案由为房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点归纳为：1、华汇公司和张晓兰实际履行的是哪一份合同；2、华汇公司和张晓兰签订的合同解除的原因和解除时间问题；3、华汇公司所主张的租金、违约金及装修损失是否应得到支持问题；4、张晓兰的反诉请求应否得到支持问题；5、赵寿红应否对张晓兰承担连带责任问题。首先，关于华汇公司和张晓兰实际履行哪一份合同的问题。虽然张晓兰称按照合同顺序号应先有42号合同，后有51号合同，但张晓兰对两份合同的签字并不予否认。而该合同编码只是华汇公司合同的内部合同序号，从42号合同中载明的：“本合同生效，即取代一切甲乙双方在本合同生效前所达成的协议（包括但不限于双方于2014年11月21日签署的《沈阳天地商铺租赁合同》，合同编号：SY101/12.05/0051）”内容来看，只有51号合同客观存在的前提下，42号合同才会作出如此约定；对于张晓兰称42号合同没有加盖骑缝印，存在华汇公司将合同内容进行替换的可能性问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。现张晓兰对替换事实表示怀疑，但其并没有提供42号合同内容被替换的相关证据，且张晓兰对华汇公司所提供的两份合同原件上的亲笔签名并不否认，故对其说法不予采信；另外，张晓兰在庭审中已自认合同签订后已按1,290平方米的租赁面积向华汇公司交纳了部分租金，只是在2016年2月期间，才将两份合同进行对比时发现合同当中约定的租赁面积不相一致，才导致了其拒绝向华汇公司继续支付租金。以此可以证明张晓兰与华汇公司履行42号合同才是双方的真实意思，只是张晓兰在42号合同的履行过程中，对华汇公司交付商铺的实际面积是否达到合同约定的1,290平方米标准与华汇公司存在争议。其次，华汇公司和张晓兰签订的合同解除的原因和时间问题。从测绘单位出具的测绘报告显示，双方租赁的房屋实际面积为1,272.37平方米。虽然张晓兰以“采蝶轩”进行消防验收的档案中《建设工程消防验收意见书》所载明的租赁房屋面积为990平方米，故对该测绘结论提出异议，但该院曾针对消防验收过程中是否对租赁房屋面积实际进行测量问题，向沈阳市皇姑区公安消防大队进行过询问，消防部门作出了否定性的回答。而该院根据张晓兰的申请及因测绘机构测绘的需要，从沈阳市消防局调取了“采蝶轩”消防验收时所提供的图纸档案，该图纸与华汇公司和张晓兰所签订的两份合同附件一中的“承租商铺平面示意图”的图纸相一致。因此该测绘结果具有客观、合理性，予以采信。本案，张晓兰在没有对租赁商铺进行实际测量的情况下，仅凭42号合同与51号合同的面积存在差异，而作出了租赁商铺面积为990平方米的主观判断，在与华汇公司对面积问题协商未果的情况下，其并未积极地采取诉讼方式对租赁面积问题进行确认，而是采取了拒付数月租金的消极行为。虽测绘结果与合同约定的租赁面积存在17.63平方米的数差，可以确认华汇公司在合同履行过程中确实存在违约行为，但该差异系数仅为合同约定租赁面积的1.367%，华汇公司并不构成合同的根本性违约，更不是导致合同解除的根本原因。对张晓兰称已实际向华汇公司交纳了租金717,364.7元，加上履约保证金249,545元，如果按商铺租赁面积为990平方米、2.12元/天/平方米租金标准进行折算，其租金已交至2016年4月30日。华汇公司在张晓兰不欠付租金的情况下，于2016年4月10日既对租赁商铺采取了停止供水供电措施，致其张晓兰无法经营而被迫撤离涉诉商铺，华汇公司存在违约行为问题。测绘报告已确认张晓兰承租商铺的实际面积为1,272.37平米，而非990平方米。即使以张晓兰当时认为的990平方米商铺租赁面积交纳租金，其实际交纳的租金是467,819元，加上履约保证金249,545元，应共计为717,364.7元，减去华汇公司减免6天租金,也仅能最多折算租金至2016年1月8日。况且，双方在合同4.6.4条已经约定:“双方同意,甲方有权决定是否以履约保证金抵作租赁期间内任何时间乙方所欠的租金、物业服务费、推广费等应缴费用及违约保证金，并通知乙方”。也就是说，在合同履行中，承租人张晓兰对于249,545元履约保证金是否可以抵做租金,并不享有决定权。无论是以1,290平方米或990平方米租赁面积计算租金，还是将履约保证金抵做租金进行折算，截止到2016年4月10日华汇公司对租赁房屋采取停水停电之日,张晓兰欠付租金的时间也均已超过了30天。华汇公司依据租赁合同的6.1.3条关于：“乙方未按时足额缴纳租金的天数连续超过5日或累计超过30日的，未按时足额缴纳物业服务费、推广费、公共事业费等相关费用天数连续超过15日或累计超过30日的，甲方有权解除合同”的约定，对租赁合同即享有了解除权。又由于双方在合同6.4.1条作出了：“双方依据本合同的约定行使合同单方解除权的，应当以书面形式通知对方”。在合同15.3约定：“本合同首部所列甲方和乙方的地址、电话、传真等通讯方式为双方确定的有法律效力的通讯方式。以上联系方式发生变更的，须及时以书面形式通知另一方，怠于通知的另一方应当承担对其不利的法律后果”的约定，华汇公司根据合同首部所列的张晓兰通讯地址，向张晓兰邮寄了书面《解约函》，该解约函也于2016年10月26日被签收，故该日为华汇公司通知被告解除合同到达之日，双方合同已于该日解除。对于张晓兰抗辩华汇公司邮寄地址并非其通知华汇公司变更的邮寄地址的意见，因张晓兰未提交其已书面通知华汇公司变更邮寄地址的证据，华汇公司按合同约定地址向张晓兰邮寄并无不当。对于张晓兰抗辩未收到《解约函》的意见，现邮件查询结果显示该邮件已被签收，张晓兰应举证证明其接收件内容，但张晓兰仅提出口头抗辩，未提供证据证明，故对张晓兰该项抗辩意见不予采纳。再次，关于华汇公司所主张的截止到2016年10月25日的租金、违约金及装修损失是否应得到支持问题。第一、关于租金问题。从对商铺面积的测绘报告显示，张晓兰所实际承租的商铺面积1,272.37平方米，因此华汇公司的租金应以1,272.37平方米面积据实计算。因庭审中，华汇公司自认已免除了张晓兰2015年1月26日至2015年1月31日的租金16,408.8元，故租金起算时间为2015年2月1日,以其实际承租的1,272.37平方米面积、按合同约定的每天每平方米2.12元单价标准计算至2016年4月10日（即华汇公司对案涉商铺停水停电之日）止。对于2016年4月10日至华汇公司主张的截止2016年10月25日的租金，因华汇公司是在双方对商铺租赁面积问题存在争议，双方租赁关系尚未解除的情况下于2016年4月10日对租赁商铺采取了停水停电的措施，其行为导致了张晓兰自该日起不能正常使用租赁商铺进行经营。因此，对华汇公司请求被告张晓兰支付该时间段租金的请求，不予支持。经核算，张晓兰应向原告支付租金的总金额为1,167,984.77元（1,272.37平方米*2.12元/每天/每平方米*433天），扣除已支付的租金和履约保证金717,364.7元，张晓兰还应向华汇公司支付租金450,620.07元；第二、关于华汇公司要求张晓兰向其支付拖欠租金违约金的问题。张晓兰逾期支付租金构成违约，理应给付违约金。依据《合同法》第一百一十四条以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》规定：违约金过分高于违约行为造成的损失的，当事人可以请求适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案华汇公司以合同约定的每逾期一日按日千分之三支付违约金的主张，明显过高，原一审中张晓兰请求法院进行调整,考虑到张晓兰逾期支付租金给华汇公司造成的实际损失为拖欠租金的利息损失，故将逾期支付租金的违约金计算标准调整为参照中国人民银行同期贷款利率的130%计算。结合本案，张晓兰承租的商铺实际面积为1,272.37平方米，即其每天应向华汇公司支付租金2,697.42元，截止至2016年4月10日，张晓兰共应向华汇公司支付租金1,167,984.77元（1,272.37平方米*2.12元/每天/每平方米*433天），扣除用已支付的717,364.7元折抵到2015年10月24日的租金，张晓兰仍欠付华汇公司自2015年10月25日起的租金450,620.07元。因合同4.15条已约定，商铺租金实行预付，每一个月为一个结算周期，因此张晓兰拖欠租金的数额及违约金的起算时间分别为：从2015年10月25日起算2015年10月25日至2015年11月24日，共计31天的租金83620.02元的拖欠租金违约金、从2015年11月25日起算2015年11月25日至2015年12月24日，共计30天的租金80922.6元的拖欠租金违约金、从2015年12月25日起算2015年12月25日至2016年1月24日，共计31天的租金83620.02元的拖欠租金违约金、从2016年1月25日起算2016年1月25日至2015年2月24日，共计31天的租金80922.6元的拖欠租金违约金、从2016年2月25日起算2016年2月25日至2015年3月24日，共计28天的租金75527.76元的拖欠租金违约金、2016年3月25日起算2016年3月25日至2015年4月10日，共计17天的租金45856.14元的拖欠租金违约金。参照中国人民银行同期贷款利率的130%标准向华汇公司支付违约金至华汇公司主张的截止之日即2016年10月25日时止；第三、关于华汇公司要求张晓兰向其支付违约金249,545元的问题。案涉合同虽因张晓兰拖欠华汇公司租金导致了解除，但鉴于华汇公司将商铺已另行出租，且华汇公司在合同履行过程亦存在商铺出租面积不足的违约事实。从诉讼公平角度考量，对华汇公司的该项请求该院不予支持；第四、关于华汇公司要求张晓兰向其支付前期投入的商铺基础装修费用4,149,099.47元的问题。从合同的文意理解，在张晓兰经营满十年租约的情况下，涉诉商铺的装修费用由华汇公司承担；如因张晓兰违约致合同解除，涉诉商铺的装修费用由张晓兰承担。结合涉诉商铺在诉前已被拆除及合同实际履行1年9个月的客观事实,并从公平角度出发，该院认为，将华汇公司实际支付的装修费平分到每一年,扣除合同实际履行，即1年9个月的使用费用后,由张晓兰承担装修费用较为合理。结合华汇公司原一审提交的就案涉商铺装修问题已实际支付工程款为3,037,500元的证据，张晓兰应赔偿华汇公司装修损失2,505,938元（3,037,500元÷10年×8年+3,037,500元÷120个月×3个月）。虽华汇公司主张其装修费用共4,149,099.47元，因其未提供已全额支付4,149,099.47元的证据,故不予支持。关于华汇公司要求张晓兰向其支付清空商铺物品费用5,500元的问题。华汇公司该项请求符合合同约定及法律规定，故予以支持。关于张晓兰主张华汇公司返还煤气改造工程款和设备的问题。虽然双方的租赁合同关系已经解除，但张晓兰对“采蝶轩”的财物仍享有权利，华汇公司应予返还。从2016年4月14日华汇公司人员阻拦唯爱庆典公司工作人员取走借给“采蝶轩”使用的logo情况看，可以证明在租赁商铺断水断电后，合同尚未解除前，张晓兰已无法将存放在“采蝶轩”店内的物品自行取走。另外，华汇公司在庭审中也自称，已于2018年11月将从“采蝶轩”拉走的全部物品以6,000元的价格卖与他人，但其没有提供“采蝶轩”物品已经出卖的相关证据。并且华汇公司所述出卖“采蝶轩”物品的时间，正于双方就租赁合同纠纷进行民事诉讼期间。在原一审诉讼中，张晓兰已提出了返还煤气改造工程款和设备的主张，且在原一审判决中也载明张晓兰因对其物品返还主张未提出反诉，故不在该案中一并处理的内容。华汇公司在明知张晓兰没有放弃对“采蝶轩”设备等物品所有权的情况下，还擅自将“采蝶轩”物品进行出卖，导致张晓兰丧失了对“采蝶轩”物品返还的可能和直接证据的灭失，其行违反了后合同义务，其行为应属不当行为，因此给张晓兰造成的财产损失应折价赔偿。庭审中，张晓兰自述“采蝶轩”的部分账务（包括装修费用收据、购货发票、应收款凭证等）都存放于“采蝶轩”店内的电脑中，因为电脑被华汇公司拿走，致使无法向法院提供原始购物凭证以证明其实际损失，而从华汇公司清空“采蝶轩”时制作的物品盘点清单，也能够证实“采蝶轩”的电脑是由华汇公司搬离“采蝶轩”。该院在要求华汇公司提供该电脑等物品下落时，仍回复无法提供。现张晓兰向法院提供了购物发票、收据和清单、银行对账单明细、“采蝶轩”的推广视频、照片、华汇公司制作的物品盘点清单以证明华汇公司将“采蝶轩”物品占有的事实，虽然华汇公司认为部分购物发票、收据和清单开具的时间为双方解除合同之后,清单中所列的物品数量过多，但张晓兰在举证时已说明部分购货清单和收据是因证据灭失后，另由购货的相对人所补开。本院认为，在因华汇公司的原因导致“采蝶轩”物品灭失的情况下，张晓兰已穷尽了其举证责任。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定，一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据，不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力；有证据证明一方当事人持有证据，无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。故张晓兰主张的物品损失，该院根据张晓兰提供的证据和华汇公司与案外人签订的装饰装修合同所载明的内容结合张晓兰对“采蝶轩”的实际经营时间及《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十条对设备折旧年限的规定，予以确认。1、对于张晓兰主张的餐具损失，张晓兰提供了沈阳市华鑫腾宾馆酒店用品商行2019年8月16日出具的金额为280,500元的购买餐具的清单、2014年12月18日沈阳经济技术开发区富合百酒店用品商行出具的金额为238,656元购买餐具的收款收据，两项共计519,156元。虽然购买餐具为经营“采蝶轩”客观需要，但餐具属于低值易耗品餐饮行业相关人员的咨询和网上信息查询，得知餐具的使用年限一般为三到五年，该院确认餐具平均使用年限为四年，张晓兰的餐具经济损失为363,053.61元〔（519,156元-（519,156元/1,460天*439天）〕；2、对于张晓兰提供的沈阳市华鑫腾宾馆酒店用品商行2019年8月16日出具的金额为91,300元的清单中购买口布、台布、餐用手绢所产生的51,300元和2014年12月8日科技有限公司出具的收款收据中载明的购买小票打印纸760元，因上述四项物品也属于低值易耗品，也存在着自然损耗和折旧的问题。该院通过对餐饮行业相关人员的咨询和网上信息查询，得知酒店布草的使用年限一般为1到5年，确定平均使用年限为2.5年。但张晓兰提供的照片、录像等证据均不能证明至华汇公司将“采蝶轩”物品拉走时，上述物品还都全部存在。故结合华汇公司制作的清单所载明的台布数量193个，计算该物品的损失数额为24,035.64元〔（193*240元）-（193*240元）/912.5天*439天〕；3、关于张晓兰提供的2014年12月6日从沈阳金融商贸开发区鹏旭灯饰购买19台水晶灯，金额为524,400元购货单（信誉卡），虽被告对此存在异议，但结合张晓兰提供的“采蝶轩”推广视频、照片、华汇公司制作的物品盘点清单及华汇公司与案外人签订的装饰装修合同的内容，可以证明“采蝶轩”水晶灯客观存在，因此华汇公司应予赔偿。酌定华汇公司按折旧70%比例进行赔偿即为367,080元（524,400元*70%）；4、关于张晓兰提供的2014年11月15日从沈阳通用厨房工程有限公司定作的金额为653,784元厨具的专用收款收据、本院结合张晓兰提供的厨房照片及华汇公司制作的物品盘点清单，可以推断厨具客观存在；对于张晓兰提供的2014年11月6日从沈阳沈阳市铁西区菲亚罗沙发经销部购置餐桌、沙发椅、软座椅、宴会桌、3人沙发，金额为297,580元收款收据。华汇公司提出发票所载明的购买量过大，经审查认为，根据“采蝶轩”的经营规模和面积，张晓兰购买的45张餐桌数量较为客观，但对购买200张宴会桌，则明显与其经营规模和面积的需求不相吻合，且“采蝶轩”也不可能将如此大量餐桌放置于“采蝶轩”店内。本院在对张晓兰进行询问时，其承认另行借用华汇公司办公室存放这些餐桌。因办公室并不在本案的涉诉租赁商铺范围，而华汇公司仅是清理了“采蝶轩”店内物品，且双方形成的是另一借用关系，因此不应将200张宴会桌损失并入本案审理范围。在扣除宴会桌的费用之后，确认张晓兰购买餐桌、沙发椅、软座椅、3人沙发的费用为284,580元；对张晓兰提供的沈阳市华鑫腾宾馆酒店用品商行于2019年8月16日出具的，金额为91,300元的清单中购买卫生箱的12,800元，从原告提供的照片可以证明该物品客观存在，故予以确认。综合上述三项费用共计951,164元。但餐桌、沙发椅、软座椅、3人沙发、卫生箱和厨具作为“采蝶轩”的固定资产，在使用过程中亦存在价值减损问题。根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十条规定，除国务院财政税务主管部门另有规定外，固定资产计算折旧的最低年限如下：……（三）与生产经营活动有关的器具、工具、家具等为五年……”因此，张晓兰的该项损失应为722,363.45元〔951,164元-(951,164元/1,825天*439天)〕；5、关于张晓兰提供的2014年12月6日从沈阳金融商贸开发区鹏旭灯饰购买和田玉白菜摆件，金额为86,000元的专用收款收据。结合张晓兰提供的“采蝶轩”推广视频、照片，可以证明该摆件确实存在，考虑到现玉制品的市场价值涨幅状况，华汇公司应予原价赔偿；6、对于张晓兰提供的沈阳市华鑫腾宾馆酒店用品商行2019年8月16日出具的金额为91,300元的购货清单中载明的金额为27,200元购买四台电动吸尘器款问题。华汇公司对此提出异议，虽从张晓兰提供的照片、录像和华汇公司制作的物品盘点清单，均都不能体现出华汇公司在清运“采蝶轩”物品时，上述四台吸尘器客在的事实，但从照片和录像却能够证明“采蝶轩”地面铺设有地毯，而在现实生活中，使用吸尘器对地毯进行卫生清理，也是通常的做法。因此确定吸尘器客观存在；对于原告主张的音像设备损失，原告提供了2014年12月17日支付94,800元音像设备工程款的招商银行交易明细，结合华汇公司制作的物品盘点清单，能够证明华汇公司在清理“采蝶轩”店内物品时，确实将音响设备拉走的事实；对于张晓兰提供的沈阳*科技有限公司于2014年12月8日出具的用于购买软件、收银一体机、点菜宝、打印机和通讯基站费用共计金额为64,760元的两张收款收据，本院根据目前餐饮业普遍使用点菜、收银等软件的实际，并结合华汇公司制作的物品盘点清单上所载明的已经被登记，此后又被划掉的相关内容，可以推断张晓兰在经营“采蝶轩”过程中已使用了上述软件等电子设备。以上三项共计173,160元。根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十条规定，除国务院财政税务主管部门另有规定外，固定资产计算折旧的最低年限如下：……（五）电子设备为三年……”因此张晓兰的该项损失应为103,737.86元〔173,160元-(173,160元/1,095天*439天)〕；7、对原告提供的四楼家具豪庭配饰品牌店于2014年11月8日出具的金额为46,800元购买油画的收款收据，结合“采蝶轩”店的视频和照片和华汇公司制作的物品盘点清单，能够证明华汇公司在清运“采蝶轩”的物品中包含了17幅挂画的事实。故该院认定张晓兰的该项损失为46,800元。综上，华汇公司共应向张晓兰支付不能返还物品的折价款1,713,070.56元。关于华汇公司主张赵寿红对张晓兰承担连带责任问题。虽根据《三方协议》第4条约定，赵寿红对张晓兰与华汇公司签订新合同承担的是连带保证责任。即当张晓兰不能履行新合同中责任和义务时，赵寿红承诺向华汇公司承担连带保证责任。但根据《担保法》第二十六条规定，连带责任保证的保证期间为六个月。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。本案，华汇公司因为张晓兰拖欠租金问题于2016年10月25日向张晓兰邮寄了《解约函》，此时华汇公司就知道或者应当知道其权利受到侵犯，赵寿红连带保证责任的除斥期自此时开始计算至2017年4月25日止。现华汇公司没有提供证据证明其在保证责任除斥期内已向赵寿红主张权利，故要求赵寿红承担连带保证责任已超出法律严格规定的除斥期间，华汇公司要求赵寿红承担连带责任的诉讼请求，不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条、第七十五条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）沈阳华汇房地产有限公司中汇商场分公司与被告（反诉原告）张晓兰于2014年11月26日签订的编号为SY101/12.05/0042号的《沈阳天地项目商铺租赁合同》于2016年10月26日解除；二、被告（反诉原告）张晓兰于本判决生效之日起十日内一次性向原告(反诉被告)沈阳华汇房地产有限公司中汇商场分公司支付租金450,620.07元；三、被告（反诉原告）张晓兰于本判决生效之日起十日内一次性向原告(反诉被告)沈阳华汇房地产有限公司中汇商场分公司支付拖欠租金83,620.02元的违约金（自2015年10月25日起至2016年10月25日止，参照中国人民银行同期存款利率的130%计算）；四、被告（反诉原告）张晓兰于本判决生效之日起十日内一次性向原告(反诉被告)沈阳华汇房地产有限公司中汇商场分公司支付拖欠租金80,922.6元的违约金（自2015年11月25日起至2016年10月25日止，参照中国人民银行同期存款利率的130%计算）；五、被告（反诉原告）张晓兰于本判决生效之日起十日内一次性向原告(反诉被告)沈阳华汇房地产有限公司中汇商场分公司支付拖欠租金83,620.02元的违约金（自2015年12月25起至2016年10月25日止，参照中国人民银行同期存款利率的130%计算）；六、被告（反诉原告）张晓兰于本判决生效之日起十日内一次性向原告(反诉被告)告沈阳华汇房地产有限公司中汇商场分公司支付拖欠租金80,922.6元的违约金（自2016年1月25日起至2016年10月25日止，参照中国人民银行同期存款利率的130%计算）；七、被告（反诉原告）张晓兰于本判决生效之日起十日内一次性向原告(反诉被告)沈阳华汇房地产有限公司中汇商场分公司支付拖欠租金75,527.76元的违约金（自2016年2月25日起至2016年10月25日止，参照中国人民银行同期存款利率的130%计算）；八、被告（反诉原告）张晓兰于本判决生效之日起十日内一次性向原告(反诉被告)沈阳华汇房地产有限公司中汇商场分公司支付拖欠租金45,856.14元的违约金（自2016年3月25日起至2016年10月25日止，参照中国人民银行同期存款利率的130%计算）；九、被告（反诉原告）张晓兰于本判决生效之日起十日内一次性向原告(反诉被告)沈阳华汇房地产有限公司中汇商场分公司赔偿装修损失2,505,938元；十、被告（反诉原告）张晓兰于本判决生效之日起十日内一次性向原告(反诉被告)沈阳华汇房地产有限公司中汇商场分公司支付清空商铺物品费用5,500元；十一、原告(反诉被告)沈阳华汇房地产有限公司中汇商场分公司于本判决生效之日起十日内一次性向被告（反诉原告）张晓兰支付物品折价款1,713,070.56元；十二、驳回原告(反诉被告)沈阳华汇房地产有限公司中汇商场分公司、被告（反诉原告）张晓兰、被告赵寿红其他诉讼请求。上述款项，如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉案件受理费54,872元、保全费5,000元（均由沈阳华汇房地产有限公司中汇商场分公司已经垫付），反诉费11,400元、鉴定费9,000（均由张晓兰已垫付），以上共计80,272元，由原告（反诉被告）沈阳华汇房地产有限公司中汇商场分公司承担48,348元，由被告（反诉原告）张晓兰承担31,924元。本案二审查明事实与一审基本一致。本院认为，首先关于诉争采蝶轩商铺的使用面积问题，虽上诉人以“采蝶轩”消防验收的档案中《建设工程消防验收意见书》记载租赁房屋面积为990平方米，而对原审测绘结论提出异议，但原审曾针对消防验收过程中是否对租赁房屋面积实际进行测量问题，向沈阳市皇姑区公安消防大队进行过询问，消防部门作出了否定性回答。故原审根据张晓兰的申请及因测绘机构测绘的需要，从沈阳市消防局调取了“采蝶轩”消防验收时所提供的图纸档案，该图纸与华汇公司和张晓兰所签订的两份合同附件一中的“承租商铺平面示意图”的图纸相一致。因此原审认定测绘结果具有客观、合理性，并予采信并无不当。其次，关于诉争双方哪一方违约在先问题，虽本案测绘结果与合同约定的租赁面积存在17.63平方米的数差，可以认定被上诉人在合同履行过程中确实存在违约行为，但该差异系数仅为合同约定租赁面积的1.367%，被上诉人并不构成合同根本性违约，更不是导致合同解除的根本原因。对上诉人称已实际向被上诉人交纳了租金717,364.7元，加上履约保证金249,545元，如果按商铺租赁面积为990平方米、2.12元/天/平方米租金标准进行折算，其租金已交至2016年4月30日。被上诉人在上诉人不欠付租金的情况下，于2016年4月10日既对租赁商铺采取了停止供水供电措施，致其上诉人无法经营而被迫撤离涉诉商铺，华汇公司存在违约行为问题。因测绘报告已确认上诉人承租商铺的实际面积为1,272.37平米，而非990平方米。即使以上诉人当时认为的990平方米商铺租赁面积交纳租金，其实际交纳的租金是467,819元，加上履约保证金249,545元，应共计为717,364.7元，减去华汇公司减免6天租金,也仅能最多折算租金至2016年1月8日。且双方在合同4.6.4条已经约定:“双方同意,甲方有权决定是否以履约保证金抵作租赁期间内任何时间乙方所欠的租金、物业服务费、推广费等应缴费用及违约保证金，并通知乙方”。即在合同履行中，承租人对于249,545元履约保证金是否可以抵做租金,并不享有决定权。且无论是以1,290平方米或990平方米租赁面积计算租金，还是将履约保证金抵做租金进行折算，截止到2016年4月10日华汇公司对租赁房屋采取停水停电之日,张晓兰欠付租金的时间也均已超过了30天。依据租赁合同的6.1.3条关于：“乙方未按时足额缴纳租金的天数连续超过5日或累计超过30日的，未按时足额缴纳物业服务费、推广费、公共事业费等相关费用天数连续超过15日或累计超过30日的，甲方有权解除合同”的约定，华汇公司应享有合同解除权，故原审认定造成案争合同解除的违约方为上诉人，由上诉人承担违约责任并无不当。但关于诉争合同解除时间问题，因2016年4月10日被上诉人对案涉商铺停水停电，该行为导致自该日起商铺己不具备经营条件，上诉人己不能正常使用商铺进行经营，故案涉租赁合同自该日起己实际解除，本案应以该日期作为合同解除时间点。原审以被上诉人向上诉人发出解约函的时间即2016年10月26日认定合同解除时间不当，应予纠正。再次关于上诉人提出本案应支持其支出加盟费的上诉主张，因该请求系上诉人新提出的诉讼请求，其应另案告诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初50号民事判决第一、二、九、十、十一项；二、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初50号民事判决第十二项；三、变更沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初50号民事判决第三项为：被告（反诉原告）张晓兰于本判决生效之日起十日内一次性向原告(反诉被告)沈阳华汇房地产有限公司中汇商场分公司支付拖欠租金83,620.02元的违约金（自2015年10月25日起至2016年4月10日止，参照中国人民银行同期存款利率的130%计算）；四、变更沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初50号民事判决第四项为：被告（反诉原告）张晓兰于本判决生效之日起十日内一次性向原告(反诉被告)沈阳华汇房地产有限公司中汇商场分公司支付拖欠租金80,922.6元的违约金（自2015年11月25日起至2016年4月10日止，参照中国人民银行同期存款利率的130%计算）；五、变更沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初50号民事判决第五项为：被告（反诉原告）张晓兰于本判决生效之日起十日内一次性向原告(反诉被告)沈阳华汇房地产有限公司中汇商场分公司支付拖欠租金83,620.02元的违约金（自2015年12月25起至2016年4月10日止，参照中国人民银行同期存款利率的130%计算）；六、变更沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初50号民事判决第六项为：被告（反诉原告）张晓兰于本判决生效之日起十日内一次性向原告(反诉被告)告沈阳华汇房地产有限公司中汇商场分公司支付拖欠租金80,922.6元的违约金（自2016年1月25日起至2016年4月10日止，参照中国人民银行同期存款利率的130%计算）；七、变更沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初50号民事判决第七项为：被告（反诉原告）张晓兰于本判决生效之日起十日内一次性向原告(反诉被告)沈阳华汇房地产有限公司中汇商场分公司支付拖欠租金75,527.76元的违约金（自2016年2月25日起至2016年4月10日止，参照中国人民银行同期存款利率的130%计算）；八、变更沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初50号民事判决第八项为：被告（反诉原告）张晓兰于本判决生效之日起十日内一次性向原告(反诉被告)沈阳华汇房地产有限公司中汇商场分公司支付拖欠租金45,856.14元的违约金（自2016年3月25日起至2016年4月10日止，参照中国人民银行同期存款利率的130%计算）；九、驳回原告(反诉被告)沈阳华汇房地产有限公司中汇商场分公司、被告（反诉原告）张晓兰、被告赵寿红其他诉讼请求。上述款项，如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费36195.57元由上诉人张晓兰承担。本判决为终审判决。审判长  周濛审判员  单立审判员  唐屾二〇二一年五月十一日法官助理勾雪峰书记员王博浩本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；