广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0402民初5219号原告：珠海太和物业管理有限公司。住所：珠海市××××××××××××××××××。统一社会信用代码：914×××××××××××808F。法定代表人：于敏，执行董事。委托诉讼代理人：谢丽珍，北京天驰君泰（珠海）律师事务所律师。被告：珠海市凯歌文化传播有限公司。住所：珠海市×××××××××、122号二、三楼。法定代表人：安某1。原告珠海太和物业管理有限公司与被告珠海市凯歌文化传播有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法由审判员林雯适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢丽珍到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1.被告向原告支付2020年1月至2020年3月的水费1807.66元、物业管理服务费9700元，合计本金人民币11507.66元；2.被告以本金11507.66元为基数，自2020年4月11日起至生效判决确定的履行期间届满之日止，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率4.05%的1.5倍向原告赔偿逾期付款损失；3.被告加倍支付迟延履行期间的债务利息；4.诉讼费由被告承担。原告在庭审中撤回第三项诉讼请求。事实和理由：原告作为太和商务中心物业服务企业自2004年起进驻太和商务中心，为太和商务中心物业提供物业管理服务，直至2020年3月31日止；自2020年4月1日起，原告退出太和商务中心，由案外人珠海市众和物业管理有限公司进驻太和商务中心作为物业服务企业为太和商务中心业主、租户提供物业服务。被告作为太和商务中心副楼使用人，自2020年1月1日至2020年3月31日期间的水费1807.66元、物业管理服务费9700元，合计本金人民币11507.66元至今未向原告支付。被告未按约定每月10日前向原告支付上个月物业服务相关费用，给原告造成了损失。物业服务的本质上是买卖服务关系，因此原告请求人民法院按照最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（2020修正）第十八条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以按违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准为基础，加计30-50%计算逾期付款损失”的规定，判决被告向原告支付逾期付款损失。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年3月20日贷款市场报价利率1年期LPR为4.05%。据此原告请求人民法院适用一年期贷款市场报价利率4.05%加收50%计算被告逾期付款给原告造成的损失，也即欠费本金乘以4.05%乘以1.5倍乘以逾期天数除以365天；逾期天数的确定：自2020年4月11日起至生效判决确定的履行期间届满之日止。物业服务企业是微利企业，甚至企业有时候是亏损的。虽经原告多次催收，但被告至今都未向原告支付相关费用，特此向法院提起本案诉讼，请求法院依法判如所请。被告辩称：一、本案所涉物管费等费用一直由珠海市凯歌文化传播有限公司柠溪店支付，但因新冠疫情影响，柠溪店的经营遭遇严重困难，实在是无力支付。在2020年5月底，柠溪店遭物业出租方张弓矢、珠海国信置业公司单方锁门，导致经营直接停止，无法继续经营。后续又遭张弓矢与国信公司进入租赁场地内将柠溪店内物品搬离丢弃，导致被告方重大损失且彻底停业，相关营业及合同均无法执行下去。二、柠溪店并非恶意拖欠支付物业管理费，系遇到新冠疫情之不可抗力事件，导致无力履行也无法履行，被告方得以免除逾期付款损失责任，不应再支付逾期付款损失。2020年1月开始，受新冠疫情影响，被告相关业务即处于不正常状态。2020年1月25日珠海市及香洲区文化广电旅游局下发暂停营业公告通知。在此期间，KTV业务对应的客户、员工流失严重，被告不但没有任何营业收入，还得继续承担各项高昂的房租、人工等成本，至今为止，相关营业状况都未恢复正常，使原本就困难的经营状况雪上加霜。《民法典》第一百八十条之规定：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任；《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、第三条第一款也分别规定了在新冠疫情不可抗力影响下，可免除合同项下履行的相关民事责任。根据上述法律规定，被告得以免除相关逾期付款损失责任，太和公司所诉请的逾期付款损失请求不应得到支持。三、太和公司诉请要求的逾期付款损失主张适用的法律错误。太和公司在本案中，主张适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，要求参照该司法解释第十八条主张逾期付款损失，这是没有法律依据的。本案案由是物业合同纠纷，上述司法解释只能适用买卖合同纠纷，两种法律关系截然不同，不能混为一谈，上述司法解释不能适用于本案审理。四、据我方核查，实际履行中支付的物业管理费标准为每月4800元，这在太和公司提供的2020年1月份物管费发票上也有明确数字予以佐证。太和公司在本案中主张两个月物管费共计9700元，其中有100元差额明显与事实不符。综上所述，被告受新冠疫情影响，又遇出租方恶意锁门解除租赁合同，导致无法履行，并非恶意违约拖欠物管费，相关逾期付款损失责任应当予以免除，且太和公司诉请的逾期付款损失没有法律依据，不应得到法院支持，请求法院依法查明事实，依法裁决。经本院审理查明：原告主张其从2004年开始为太和商务中心提供物业管理服务，2020年4月1日退出太和商务中心。珠海市香洲区翠香街康宁社区×民委员会出具证明，证明截止2020年3月31日太和商务中心的物业服务企业为原告。被告承租珠海市×××××××××××商铺物业，并由其分公司珠海市凯歌文化传播有限公司柠溪店在涉案物业经营卡拉OK业务。原告认可其并未与被告签订物业服务合同，也未与涉案物业的所有权人签订物业服务合同，但原告为被告提供了事实上的物业管理，双方之间存在事实上的物业服务合同关系，被告每月按照4850元的标准向原告交纳物业管理费，按照实际用量分摊水费。原告提交一套银行流水显示，珠海市凯歌文化传播有限公司柠溪店在2019年2月至2019年12月期间均有向原告转账支付消防维护费、停车费和水费，每月支付的费用金额不一致，原告称物业管理费包括在上述费用之内。原告收取上述费用后向珠海市凯歌文化传播有限公司柠溪店出具发票，其中2020年1月15日开具的发票上记录“1月管理费4800元”。原告主张被告拖欠2020年2月1日至2020年3月31日期间的物业管理费9700元未支付。原告还主张被告拖欠2020年2月1日至2020年3月31日期间的水费1807.66元。原告提交两张水费发票显示，2020年2月至2020年3月期间原告为太和商务中心交纳水费共计7755.75元。原告称其将全部水费交纳至供水公司后再按每户面积分摊至各户，但对于涉案物业共有多少户数、分摊至被告的水费是如何计算得出，原告在本院规定的时间内未答复法院。另查明，珠海市凯歌文化传播有限公司柠溪店为被告申请设立的分公司，珠海市凯歌文化传播有限公司柠溪店于2020年12月18日核准注销。原告在开庭审理结束后向本院提交追加被告申请书，以珠海国信置业公司为涉案物业产权人为由申请追加珠海国信置业公司作为被告参加本案诉讼，但原告并未提交相应的产权登记信息证明上述申请理由。本院认为在没有充分证据证明珠海国信置业公司为涉案物业产权人的情况下，无法证明珠海国信置业公司为本案必要共同诉讼人，本院对原告的追加被告申请不予准许。本院认为：珠海市凯歌文化传播有限公司柠溪店为被告的分公司，现珠海市凯歌文化传播有限公司柠溪店已经被核准注销，则珠海市凯歌文化传播有限公司柠溪店的民事责任应由被告承担。原告虽未与被告签订物业服务合同，但从原告提交的银行流水明细可以证明珠海市凯歌文化传播有限公司柠溪店认可原告为其提供了物业管理服务，并按期向原告交纳了包括管理费、水费在内的各项费用。被告在答辩意见中认可原告已实际为其提供物业管理服务，且珠海市凯歌文化传播有限公司柠溪店每月按照固定标准向原告交纳物业管理费，故本院确认原告与被告之间存在事实上的物业服务合同关系，双方应当按照法律规定全面履行各自的权利义务。对于物业管理费，因原、被告并未签订物业服务合同，双方对于物业管理费的收费标准并无书面约定，而从原告提交的银行流水无法反映每月物业管理费的具体金额，原告主张每月的物业管理费为4850元并无充足证据予以证明。故依据原告提交的2020年1月的管理费发票上显示的金额和被告自认的物业管理费金额，本院认定被告每月应缴的物业管理费为4800元。被告抗辩2020年2月至2020年3月期间因疫情影响导致店铺直接停业无法继续经营，对此本院认为被告虽无法营业，但原告作为物业管理企业仍需为涉案物业提供卫生、消杀、管理等物业服务，疫情期间仍为被告提供了部分物业服务，被告仍需向原告支付物业管理费，但因被告没有经营，原告所提供的物业管理服务也必然减少了相应的人力、物力，故结合实际情况，本院酌情认定，被告应当按照原先支付标准的70%向原告支付物业管理费，即被告应当向原告支付物业管理费6720元（9600×70%）。对于水费，原告主张被告两个月拖欠水费1807.66元，仅提供两张水费交纳票据，但对于该费用是如何计算得出、计算依据为何原告并未提交证据予以证明。原告要求被告支付水费证据不足，本院不予支持。对于原告主张的逾期付款损失，因原告和被告之间并未签订物业服务合同，双方之间对于逾期交纳费用的违约责任并无合同约定，原告要求被告支付逾期付款损失没有合同依据。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中有关逾期付款损失的规定是买卖合同纠纷发生时的违约责任承担方式，原、被告之间为物业服务合同关系，原告主张参照上述司法解释予以适用处理，理由不成立，本院不予支持。综上，被告应当向原告支付物业管理费6720元。依照《中华人民共和国公司法》第十四条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告珠海市凯歌文化传播有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海太和物业管理有限公司支付物业管理费人民币6720元；二、驳回原告珠海太和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取人民币44元，由原告负担人民币18元，被告负担人民币26元。本判决为终审判决。审判员 林 雯二〇二一年五月八日书记员 陈丽婷