湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终3834号上诉人（原审被告）：孙潍寅，男，1986年6月9日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：孙魁，系孙潍寅之父。被上诉人（原审原告）：罗震，男，1976年7月28日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：田杰，湖北今天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：柏云，女，1989年2月13日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：田杰，湖北今天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑云，男，1976年10月2日出生，汉族，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：田杰，湖北今天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张琦，女，1977年3月10日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：田杰，湖北今天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王巍，男，1986年11月6日出生，汉族，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：田杰，湖北今天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：侯敏，女，1959年5月5日出生，汉族，住武汉市。委托诉讼代理人：田杰，湖北今天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：易文学，男，1994年11月11日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：田杰，湖北今天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴雅婷，女，1995年3月28日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：田杰，湖北今天律师事务所律师。上诉人孙潍寅因与被上诉人罗震、柏云、郑云、张琦、王巍、侯敏、易文学、吴雅婷建筑物区分所有权纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2020）鄂0103民初11165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制进行了审理，本案现已审理终结。孙潍寅上诉请求：1、撤销原判，改判驳回罗震、柏云、郑云、张琦、王巍、侯敏、易文学、吴雅婷全部诉讼请求或发回重审；2、由罗震、柏云、郑云、张琦、王巍、侯敏、易文学、吴雅婷承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：原审法院认定事实错误，适用法律错误，具体如下。第一、原审法院认定孙潍寅“在未取得合法资质的情况下，利用该房屋在爱彼迎网络平台对外按日出租并收费”。但是，孙潍寅认为承租人给付使用费用而孙潍寅将自有房屋交付承租人使用，是属于法律所允许的正常的出租房屋的行为，而且房屋出租并不需要办理营业执照。第二、孙潍寅带领承租人进入房屋是为了告知房屋坐落并交接门禁卡等使用房屋的必要物品，这不是提供的服务，而是出租人必须履行的义务，这在任何房屋出租过程中都是必须的房屋交接手续。第三、孙潍寅在一审过程中提交的（2020）鄂中星内证字第7113号公证书中第5.2条写到“当您接受预定申请或通过爱彼迎平台收到预定确认时，您将直接与房客订立合同。”这表示爱彼迎平台的预定信息就是一种电子数据形式的合同。第四、爱彼迎平台是一个发布房屋出租信息的平台，与普通中介机构发布出租信息没有本质区别。第五、孙潍寅在一审庭审中提交了四份证据，这些证据在一审庭审过程中都被采信。但是在一审判决书中，对于孙潍寅提供的证据以及可以证明的事实只字未提。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据作出裁判。”、第六十四条“审判人员应当依照法定程序，全面客观的审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。”以及第七十八条“人民法院应当在裁判文书阐明证据是否采纳的理由”。原审法院并没有全面客观的认定事实，也没有尽到说明判断理由的义务。第六、在一审庭审中孙潍寅对罗震、柏云、郑云、张琦、王巍、侯敏、易文学、吴雅婷提供的（2020）鄂江天内证字第186号公证书提出了质疑。因为该公证书的公证事项是“保全行为”，“保全行为”的公证不能对手机截图的内容做证明。第七、业主对自有房屋出租的行为不属于经营行为，不需要任何利害关系人同意。原审法院是在事实认定错误的基础上适用《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的相关规定，因此原审法院存在适用法律错误。罗震、柏云、郑云、张琦、王巍、侯敏、易文学、吴雅婷共同辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。孙潍寅未依法取得相关利害当事人的同意，在住宅小区无证经营民宿，严重侵害到了包括罗震、柏云、郑云、张琦、王巍、侯敏、易文学、吴雅婷在内的所有小区业主的合法权益。罗震、柏云、郑云、张琦、王巍、侯敏、易文学、吴雅婷向一审法院起诉请求：1、判令孙潍寅立即停止在坐落于武汉市江汉区花楼街片世纪江尚中心1、2、6栋6号楼单元31层4号房屋经营民宿并恢复该房屋用途；2、判令孙潍寅向八原告赔偿经济损失10000元；3、判令孙潍寅承担公证费4000元、调查取证费、交通费3000元；4、判令孙潍寅立刻从爱彼迎民宿广告平台上撤除诉争房屋的民宿经营信息；5、本案诉讼费由孙潍寅负担。一审法院经审理查明，坐落于武汉市江汉区花楼街片世纪江尚中心1、2、6栋6号楼单元31层4号房屋系孙潍寅所有，该房屋登记用途为住宅。罗震、柏云、郑云、张琦、王巍、侯敏、易文学、吴雅婷均系该房屋同楼栋业主。该小区商品房办理交接时，业主均签订有《世纪江尚中心·临时管理规约》，该规约第12.6条规定，物业单元业主、物业使用人应按政府规划管理部门批准或者不动产登记簿、物业产权证载的用途使用物业单元，不得擅自改变物业单元的使用性质。因特殊情况需要改变物业用途的，除应遵守法律、行政法规、其他规范性法律文件及本规约的规定外，还应当征得有利害关系的业主的同意，并告知前期物业服务企业。严禁将本项目物业管理区域内的住宅改变为餐饮、娱乐、办公、加工、仓储、宾馆等经营性场所。孙潍寅收房后，将该房屋进行装修，并在爱彼迎旅游住宿网站作为民宿进行对外出租，该房屋同时可入住六人，租客可按日办理入住及结算，租客在网上办理入住后，由孙潍寅带领至房屋内并交给楼栋大门门禁卡，入住期间租客可随意进出小区及本楼栋。孙潍寅上述经营行为，未在市场监督管理机关办理营业执照，也未与租户签订书面的房屋租赁合同，亦未到房屋管理机关办理备案登记。同楼栋其他业主发现该情况后，曾向物业进行反映和报警，双方协商无果后，诉至一审法院。一审另查明，罗震、柏云、郑云、张琦、王巍、侯敏、易文学、吴雅婷为收集证据，曾委托他人入住该房屋，对办理民宿交接情形及屋内陈设等进行拍照取证，并由武汉市江天公证处办理公证，共花费公证费4000元。一审法院认为，本案争议焦点有二，一是诉争房屋作为民宿对外出租是否属于经营性用房；二是罗震、柏云、郑云、张琦、王巍、侯敏、易文学、吴雅婷是否有权要求孙潍寅停止该经营行为。对上述焦点问题，一审法院认定如下：一、诉争房屋作为民宿对外出租是否属于经营性用房，本案中，该房屋证载登记用途为住宅，孙潍寅在未取得合法资质的情况下，利用该房屋在爱彼迎网络平台对外按日进行出租并收费，面向的是登录该网络平台的不定向的社会人员，其对入住人员提供了引导上门、清洁打扫等住宿服务，该行为属于酒店式经营管理，而明显有别于一般的房屋租赁行为，故该行为一审法院认定为系改变房屋用途，构成经营性用房。二、罗震、柏云、郑云、张琦、王巍、侯敏、易文学、吴雅婷是否有权要求孙潍寅停止该经营行为。从罗震、柏云、郑云、张琦、王巍、侯敏、易文学、吴雅婷提供的不动产登记信息来看，罗震、柏云、郑云、张琦、王巍、侯敏、易文学、吴雅婷均系诉争房屋同楼栋其他房屋业主，孙潍寅对外经营房屋，造成该楼栋可由非本小区人员随意进出、进出人员增加等不利于同楼栋业主人身、财产安全隐患增加，故该楼栋业主，均属于有利害关系业主。本案中，虽仅有八名业主提起诉讼，且孙潍寅也提起了罗震等人仅代表2.9%同楼栋业主而不能代表全体同楼栋业主的抗辩，但该少数人权益，亦是物权法保护的客体，且根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”这一规定，即使仅有一名有利害关系业主，亦有权提起相关诉讼。综上所述，孙潍寅在违反《世纪江尚中心·临时管理规约》，且未经有利害关系业主同意的情形下，将住宅改变为经营性用房，违反了物权法规定，罗震、柏云、郑云、张琦、王巍、侯敏、易文学、吴雅婷主张孙潍寅停止经营民宿并恢复房屋用途的诉讼请求，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。因孙潍寅是将该房屋在爱彼迎民宿广告平台对外发布并进行经营，如不撤除该发布信息，该民宿仍可通过该渠道继续对外经营，故孙潍寅停止经营的义务中，应包含撤除该网站平台的发布信息。罗震、柏云、郑云、张琦、王巍、侯敏、易文学、吴雅婷还主张孙潍寅向其赔偿经济损失10000元，其未提供损失存在的证据，且该民宿经营从目前来看仅是增加了风险的可能性，尚未发生实质性损害，故该赔偿经济损失的诉讼请求，不予支持。罗震、柏云、郑云、张琦、王巍、侯敏、易文学、吴雅婷还主张孙潍寅承担公证费4000元，调查取证费、交通费3000元，除公证费有票据外，其余费用均未提供票据证明，该公证行为，系罗震、柏云、郑云、张琦、王巍、侯敏、易文学、吴雅婷为收集证据的一种诉讼手段，但并非必要手段，该费用亦为非必要支出，不应计入罗震、柏云、郑云、张琦、王巍、侯敏、易文学、吴雅婷的实际损失之列，故罗震、柏云、郑云、张琦、王巍、侯敏、易文学、吴雅婷主张孙潍寅支付公证费、调查取证费、交通费的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十七条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、孙潍寅于判决生效之日起十日内停止在坐落于武汉市江汉区花楼街片世纪江尚中心1、2、6栋6号楼单元31层4号房屋经营民宿并恢复该房屋用途；二、孙潍寅于判决生效之日起十日内从爱彼迎民宿广告平台上撤除坐落于武汉市江汉区花楼街片世纪江尚中心1、2、6栋6号楼单元31层4号房屋的民宿经营信息；三、驳回罗震、柏云、郑云、张琦、王巍、侯敏、易文学、吴雅婷的其他诉讼请求。一审案件受理费113元，由罗震、柏云、郑云、张琦、王巍、侯敏、易文学、吴雅婷负担33元，孙潍寅负担80元（此款罗震、柏云、郑云、张琦、王巍、侯敏、易文学、吴雅婷已预付，孙潍寅应随同上述判决款项一并支付罗震、柏云、郑云、张琦、王巍、侯敏、易文学、吴雅婷）。二审期间，孙潍寅向本院提交两组证据：第一组证据，关于涉案房屋在爱彼迎平台上网页展示的截图，拟证明爱彼迎平台并不是专门针对日租的网络平台。当租赁期限在一个月以上时，页面会自动以月为单位显示租金价格。所以爱彼迎平台上进行月租和年租也是可以实现的。第二组证据，关于涉案房屋在58同城、安居客等其他网络平台上发布的房屋出租信息的截图，拟证明爱彼迎平台与其他租赁信息发布平台没有本质区别。从截图可以看出各信息平台都是展示房屋图片、房屋大致地址、租金价格、房屋基本信息，而且可以在站内发送信息让租赁双方沟通，以便达成协议。两组证据均证明涉案房屋都是以租赁形式对外出租。罗震、柏云、郑云、张琦、王巍、侯敏、易文学、吴雅婷质证称对第一组证据的真实性、关联性、合法性均不予认可。爱彼迎平台是民宿预定平台，实质上的经营是每日标价进行经营。第二组证据与本案无关联性，关于安居客、58同城等信息罗震、柏云、郑云、张琦、王巍、侯敏、易文学、吴雅婷也不知情。本院认为，孙潍寅所提交证据不能证明其将案涉房屋改变用途的事实，本院不予采信。二审经审理查明一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，案涉房屋登记用途为住宅，孙潍寅将案涉房屋装修后，在多家网站发布信息对外招租，其租住人员为不特定的社会人员，且多系短租，明显不同于一般的房屋租赁行为。孙潍寅上诉称其房屋出租亦针对长租客户，但孙潍寅所提交证据并不能证明其房屋是仅用于特定对象进行较长期限的租赁，故对其上诉理由本院不予采纳。一审法院认定孙潍寅改变案涉房屋用途，构成经营性用房正确，适用法律亦无不当。综上所述，孙潍寅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由孙潍寅负担。本判决为终审判决。审判员  李宏斌二〇二一年五月十一日法官助理余文婷书记员邬云格