山西省清徐县人民法院   民事判决书   （2015）清民初字第01267号   原告（反诉被告）：清徐县国土资源局，住所地山西省清徐县文源路东段48号。   法定代表人：牛建忠，局长。   委托诉讼代理人：武志峰，男，清徐县国土资源局土地利用科科长，住清徐县县城锦绣家园。   委托诉讼代理人：郭永华，女，清徐县国土局资源局土地利用科副科长，住清徐县县城清源镇宿舍。   被告（反诉原告）：山西创景房地产开发有限公司，住所地山西省清徐县晋夏公路东春光路48号二层。   法定代表人：孙红平，董事长。   委托诉讼代理人：任庆峰，山西承鸣律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王晓骏，山西承鸣律师事务所律师。   原告（反诉被告）清徐县国土资源局为与被告（反诉原告）山西创景房地产开发有限公司建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2015年10月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）清徐县国土资源局的委托代理人郭永华、被告（反诉原告）山西创景房地产开发有限公司的委托代理人任庆峰、王晓骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告清徐县国土资源局向本院提出诉讼请求：1、判令被告足额补交原告欠缴的出让金558.725万元；2、判令被告支付原告滞纳金363.2万元（自2014年1月1日至2015年10月12日，被告延期650天，滞纳金总计558.725×650×1‰=363.2万元；滞纳金根据《财政部国土资源部中国人民银行关于印发国有土地使用权出让收支管理办法的通知》精神，按每日1‰收取）及2015年10月12日至缴清国库之前的滞纳金。上述1、2项合计金额为921.925万元。事实与理由：经县政府批准，原告于2005年8月公开拍卖（挂牌）出让QX（2005）-004号（旧县医院）国有土地使用权，被告竟买成功，2005年9月27日，双方签订了《国有土地使用权出让合同》，根据合同约定，被告应于2005年10月30日前缴清全部成交价款，目前，被告已缴纳2000.275万元，尚有558.725万元未缴纳，为此，原告于2015年7月3日向被告送达《出让金催缴通知单》，要求被告尽快缴纳欠缴的出让金558.725万元及因欠缴所产生的滞纳金，否则，一切责任自负，原告将申请依法追缴，但被告至今仍未缴纳上述款项。综上，被告违反合同约定，欠缴土地出让金及因欠缴所产生的滞纳金，给国家造成重大经济损失，特依法提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。   被告山西创景房地产开发有限公司辩称，一、被告不应再向原告缴纳剩余558.725万元出让金。1、在公告阶段，原告未尽到告知义务。被告作为民营企业，对作为政府部门的原告十分信赖，而在招标公告与实地勘察中，原告却未尽到相应告知义务，隐瞒了该地块上存在信访问题与产权纠纷问题的情况，给被告造成了巨大的经济损失，被告不应再支付剩余的出让金，以弥补原告因未尽到告知义务而给被告造成的信赖利益损失，实现对被告信赖利益的保护。2、原告在签订出让合同过程中存在过错，土地供应方式不符合法律规定。《国有土地使用权出让合同》第五条约定交付土地条件为“现状土地条件”，其约定本身就不符合《出让合同》使用说明第四条“属于原划拨土地使用权补办出让手续的，选择第三款”的要求。清徐县国土资源局将收回的国有土地使用权直接供应土地，并向创景公司发放了建设用地使用权证，其行为违反了国土资源局《关于促进节约集约用地的通知》（国土资发〔2008〕16号）“严禁未经拆迁安置补偿、收回国有土地使用权而直接供应土地，发放建设用地批准文件”。依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条之规定，县医院因搬迁而停止使用土地，国土资源局应按照该条例先无偿收回划拨土地使用权并完成补偿安置工作，再予以挂牌出让。原告清徐县国土资源局在将不符合挂牌出让条件的土地挂牌出让，其行为违法。在合同签订过程中原告选择“现状交付”逃避了自身应进行土地回收与安置补偿的职责，使被告在解决安置补偿问题中投入了大量额外成本，损失远超过未缴纳出让金金额。3、在合同履行过程中，原告交付的土地由于各种纠纷一直不具备开工条件。2009年3月，被告向清徐县政府请示：希望政府尽快处理打架致死事件给公司造成的损失，并希望重新签订合同，但是县政府未予以答复。原告交付的土地存在安置补偿、信访纠纷等多种问题，致使被告迟迟无法实现土地权利，开工日期被拖延长达七年之久。二、合同履行过程中存在情势变更，合同履行价格应予以调整。合同签订后，发生死者家属因不服1995年3.17案件判决结果长期上访并将死者置放于县医院太平间内的信访事件，以及迎宪村村民因拆迁补偿款多次上访，围堵施工现场的群体性事件，被告直到2014年1月才开工，被告的融资与施工成本大幅上涨，继续按照原出让价格履行合同显失公平，恳请人民法院本着公平公正的原则判令下调合同总金额，免除剩余未支付的出让金。综上，因原告签订合同过程中存在过错，且合同履行过程中存在违约行为，给被告造成的经济损失已远远超过被告未支付的出让金，因此被告不应向原告支付剩余出让金和违约金。   反诉原告山西创景房地产开发有限公司反诉称，反诉原告于2005年8月以出让方式取得原清徐县医院旧址的建设用地使用权，2005年9月27日，双方签订《国有土地使用权出让合同》，合同签订后，反诉原告向反诉被告交纳了土地出让金2000.275万元，但是反诉被告违约向反诉原告交付不符合法定和合同约定的土地，给反诉原告造成了巨额的经济损失。1、反诉被告将不符合法律法规的土地予以出让并交付不符合规定的土地，其行为违反《国有土地使用权出让合同》的规定，应向反诉人支付违约金1379.030万元。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条规定，对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照条例的规定予以出让。无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。反诉被告作为县一级土地主管部门在未依法收回划拨土地履行安置补偿义务的前提下，将该安置补偿未落实到位的地块进行挂牌出让，致使反诉原告长年无法动工开发，给反诉原告行使土地权利造成障碍，造成巨大经济损失，其行为已构成违约。根据《国有土地使用权出让合同》第32条和第34条约定，反诉被告应每日按反诉原告已经支付的土地使用权出让金的3‰向反诉原告支付自2007年5月18日至2013年12月31日的违约金，依据是2007年5月18日反诉原告一共交付反诉被告出让金1900.275万元，从这一天开始到原告出让的土地开工之日2012年12月31日，期间因为各种纠纷，土地一直闲置，共计2419天，按照合同第三十二条和第三十四条的约定应当是按千分之三计算，算下来违约金就是约1.3亿，反诉原告为了弥补反诉原告的损失，以实际损失酌情核减了十倍，按0.3‰计算为1379.03万元。2、反诉原告作为民营企业，对作为政府部门的反诉被告十分信赖，而反诉被告却在出让土地过程中隐瞒土地存在“3.17”案件处理存在纠纷，但2005年8月12日，反诉被告发布《清徐县国土资源局国有土地使用权出让公告》（清国土资登【2005】2号）中却未提及此事，直至反诉原告缴纳了1900万元土地出让金，才得知此情况，导致反诉原告无法享有土地权利。3、迎宪村村民因拆迁补偿问题长期上访，并围堵施工现场，该土地再次因无法拆除而闲置，土地迟迟无法开工建设，根据国土资源部2012年5月22日出台的《闲置土地处置办法》的规定，反诉被告将不符合法律规定的土地怵然个，并将长时间不具备动工开发条件的土地交付反诉原告，使反诉原告不仅错失了取得商业回报的机会，还扰乱了资金运营计划，增加了融资成本和资金压力，造成巨额经济损失。综上，请求贵院依法判令反诉被告向反诉原告支付违约金1379.03万元（自2007年5月18日至2013年12月31日，共计2419天，违约金共计：1900.275×2419×0.3‰=1379.03万元）。   反诉被告清徐县国土资源局辩称，土地出让的时候是依法出让的，其他以庭后提供的代理词为准。但庭后反诉被告并未提供书面代理词。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。   原告清徐县国土资源局提供的证据及其要证明的内容：出让金催缴通知单复印件一份，证明原告于2015年7月3日向被告送达出让金催缴通知单，要求被告尽快足额补交原欠缴的土地出让金558.725万元及因欠缴所产生的滞纳金，否则原告将申请依法追缴。该出让金催缴通知单有被告的法定代表人孙宏平的签字。   被告山西创景房地产开发有限公司的质证意见是：因该通知单是复印件，不发表质证意见。   被告山西创景房地产开发有限公司提供的证据及其要证明的内容：   1、2005年8月12日本诉原告发布的《国有土地使用权出让公告》（清国土资登2005〔2005〕2号），证明原告将原清徐县医院通过挂牌方式出让，且公告中未提示土地上存在“3.17”案件纠纷。   2、2008年7月15日，“3.17”案件死者刘德昌家属出具的《保证书》一份，内容为：我们是刘德昌的家属，刘德昌于1995年“3.17”案件中死亡。我们因不服太原市中级人民法院以及山西省高级人民法院对梁健雄的一审、终审判决，长期以来多次到县、市、省直至中央上访。现在东湖街道办领导协调下，民事赔偿得到解决，我们承诺并保证不再因此案向任何一级党政机关、司法部门申诉或上访，同时承诺并保证不再向对方提出任何要求，不以任何理由干扰对方的正常生活，特此保证。附领款凭证。   3、韩某证言，证明其是山西创景房地产开发有限公司员工，负责工地现场后勤，公司2005年购清徐县旧医院地块，不久后其去该地块后发现太平间有一铁箱存放有尸体，将此情况汇报给领导后才得知是1995年在一起打架事件中发生重大纠纷，尸体一直存放，此事到2008年8月才解决，期间造成无法拆房、施工。   4、2013年9月26日清徐县住建局出具的《情况说明》，证明本诉被告向本诉原告缴纳了土地出让金后，本诉原告向本诉被告交付的土地存在刘德昌尸体问题和迎宪村民拆迁补偿问题，本诉被告一直无法享有土地权利，直至2014年1月初土地才具备动工开发的条件。   5、2009年3月26日，本诉被告向清徐县人民政府出具《关于清徐县紫林路（原县医院旧址）地块改造开发项目遗留问题的请示》（2009创字005号），证明被告于2009年3月向清徐县政府请示，希望政府尽快处理打架致死事件给本诉被告造成的损失，并希望重新签订合同，但是县政府未予以答复。   原告清徐县国土资源局的质证意见是：对《国有土地使用权出让公告》无异议，对“3.17”案件纠纷这件事情是知道，但是具体的事件不清楚，对《情况说明》、《关于清徐县紫林路（原县医院旧址）地块改造开发项目遗留问题的请示》均不清楚。   反诉原告山西创景房地产开发有限公司提供的证据及其要证明的内容：   1、2005年8月12日，被反诉人发布的《国有土地使用权出让公告》（清国土资登〔2005〕2号），证明被反诉人将原清徐县医院土地通过挂牌方式出让，且公告中未提示土地上存在纠纷。   2、2005年9月27日，反诉人与被反诉人双方签订《国有土地使用权出让合同》。2002年8月《国有土地使用权证》（使用者：清徐县人民医院）。2006年5月15日《国有土地使用权证》（使用者：山西创景房地产开发有限公司）。证明反诉原告在对“3.17”案件纠纷毫不知情的情况下，以挂牌出让的方式取得清徐县人民医院旧址（划拨用地）国有土地使用权，出让土地并不属于原划拨土地使用权补办出让手续的情形，交付土地条件应符合合同第五条第一款或第二款的约定，2006年5月15日，反诉被告向反诉原告交付了土地，将建设用地使用权证的使用权人登记于反诉原告名下。   3、2008年7月18日，“3.17”案件死者刘德昌家属出具的《保证书》，内容为：我们是刘德昌的亲属，刘德昌于1995年“3.17”案件中死亡。我们因不服太原市中级人民法院以及山西省高级人民法院对梁健雄的一审、终审判决，长期以来多次到县、市、省直至中央上访，现在东湖街道办领导协调下，民事赔偿得到解决，我们承诺并保证不再因此案向任何一级党政机关、司法部门申诉或上访，同时承诺并保证不再向对方提出任何要求，不以任何理由干扰对方的正常生活。特此保证。有刘德俊、刘俊花、刘俊英、刘德元的签字捺印。   4、2013年9月26日清徐县住房和城乡建设管理局出具《情况说明》，内容为：2011年6月，山西创景房地产开发有限公司开始拆除美锦大街县医院旧址上的房屋，因迎宪村民上访，按照县领导指示，我局对山西创景房地产开发有限公司的拆除行为进行了制止，要求停止拆除行为。特此说明清徐县住房和城乡建设管理局2013年9月26日。证明自1995年以来刘德昌尸体长期放置于清徐县医院太平间中，土地无法动工，直至2008年7月18日，刘德昌家属拿到民事赔偿款后，刘德昌尸体才于2008年8月将尸体挪出该地块。2011年6月前，因迎宪村民上访，按照清徐县领导指示，清徐县住建局下令要求反诉原告停止拆除行为。反诉原告无法享有土地权利，反诉被告的行为已构成违约，应承担违约责任，以赔偿反诉原告的损失。   5、证人韩某的证人证言。证明韩某是山西创景房地产开发有限公司员工，负责工地现场内勤，公司2005年购的清徐县旧医院地块，不久后韩某去该地块后发现太平间有一铁箱，里面存放有尸体，后将此情况汇报给公司领导后，才得知是在1995年一起打架事件中，发生重大纠纷，尸体在太平房长期置放，此事到2008年8月份才从该地块太平间挪出，这期间造成被告无法拆房、施工。   6、要求反诉被告支付违约金1379.03万元的依据是，反诉原告对剩余出让金558.725万元本身无异议，但是因为原告违约，给被告造成的损失巨大，原告存在民法上的过错，没有做到政府部门的充分告知义务，所以才产生现有的纠纷，从信赖利益保护来说，被告现在是受损的，不应当再缴纳剩余出让金及滞纳金。为了弥补反诉原告的损失，反诉原告要求反诉被告支付违约金1379.03万元，自2007年5月18日至2013年12月31日，共计2419天，违约金共计：1900.275×2419×0.3‰=1379.03万元。   反诉被告清徐县国土资源局的质证意见是：对《国有土地使用权出让合同》反诉原告说是违法了法律规定，但是反诉被告认为合同文本是固定格式，和现在的不一样，对反诉原告证明的内容也不清楚。对两份《国有土地使用权证》的真实性需要庭后进行核实。对证人韩某的证言无异议。对反诉原告违约金的计算方式不清楚。对其他证据也不清楚。   以上事实，有原告提供的国有土地使用权出让合同一份、出让金催缴通知单一份、被告提供的国有土地使用权出让公告一份、保证书一份、清徐县住房和城乡建设管理局的情况说明一份、《关于清徐县紫林路（原县医院旧址）地块改造开发项目遗留问题的请示》一份、国有土地使用权证两份、证人韩某证言一份以及原、被告当庭陈述在案作证。   根据原告（反诉被告）清徐县国土资源局与被告（反诉原告）山西创景房地产开发有限公司的分别举证、质证意见，本院确认事实如下：   2005年9月27日，原告清徐县国土资源局与被告山西创景房地产开发有限公司签订国有土地使用权出让合同一份，合同主要内容为：1、出让人清徐县国土资源局，将位于美锦大街西紫林路南的壹万伍仟贰佰柒拾肆平方米土地出让给受让人山西创景房地产开发有限公司，宗地用途为商业、住宅用地。2、出让人同意在2006年6月30日前将出让宗地交给受让人，出让方同意在交付土地时该宗地应达到现状土地条件。3、土地使用权出让年期为商业四十年、住宅七十年，自出让方向受让方实际交付土地之日起算，该合同项下宗地的土地使用权出让金总额为2559万元，具体为第一期2005年9月30日前付款767.7万元，第二期2005年10月15日前付款767.7万元，第三期2005年10月30日前付款1023.6万元。4、受让人必须按照本合同约定，按时支付土地使用权出让金，如果受让人不能按时支付土地使用权出让金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的3‰向出让人缴纳滞纳金，延期付款超过6个月的额，出让人有权解除合同，收回土地，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿因违约造成的其他损失。5、受让人按合同约定支付土地使用权出让金的，出让人必须按照合同约定，按时提供出让土地，由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的土地使用权出让金的3‰向受让人给付违约金。出让人延期交付土地超过6个月的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付土地使用权出让金的其他部分，受让人并可请求出让人赔偿因违约造成的其他损失。6、受让人应当按照合同约定进行开发建设，超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，出让人可以向受让人征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，出让人可以无偿收回土地使用权；但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。7、出让人交付的土地未能达到合同约定的土地条件的，应视为违约。受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。双方签订合同后，被告于2005年10月30日前陆续向原告缴纳1900.275万元土地使用权出让金，于2005年12月26日又支付余款中的100万元，至今尚有558.725万元土地使用权出让金未缴纳。对于该部分土地使用权出让金被告认为不应当缴纳，因为原告在招标公告中，隐瞒了该地块上存在信访问题与产权纠纷问题的情况，未尽到告知义务，给被告造成巨大的经济损失，损害了被告的信赖利益，在合同履行过程中，原告交付的土地由于各种纠纷导致被告一直不具备开工条件，开工日期被拖延长达七年之久，故被告认为原告存在违约行为，并据此提起反诉并提供相应证据，要求反诉被告支付反诉原告违约金1379.03万元。   本院认为，原、被告签订的《国有土地使用权出让合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应受法律保护。合同签订后，双方均应按照合同约定全面履行义务。按照合同约定，被告已向原告交付2000.275万元土地出让金，原告向被告发放了该宗土地的《国有土地使用权证》，剩余土地出让金558.725万元被告因故未缴纳，在原告于2015年7月3日向被告进行书面合法催收后，被告仍未履行交清土地出让金的义务，按照合同约定，被告已构成违约，对原告要求被告足额补交欠缴的出让金558.725万元的诉讼请求，应予支持。我国《国有土地使用权出让收支管理办法》第三十四条规定，对国有土地使用权人不按土地出让合同、划拨用地批准文件等规定及时足额缴纳土地出让收入的，应当按日加收违约金额1‰的违约金，原告按此标准要求被告支付自2014年1月1日至2015年10月12日共650天的滞纳金363.2万元的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。被告共应支付原告剩余土地出让金及相应滞纳金921.925万元。被告对该金额无异议，但被告称在原告发布招标公告与实地勘察中，原告未尽到告知被告该地块上存在信访问题及产权纠纷的义务，认为原告违约在先，并提供了相应的证据，据此提起反诉，要求原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）违约金1379.03万元，依据是被告于2007年5月18日交付给原告1900.275万元土地出让金后得知原告交付给被告的土地存在纠纷，从2007年5月18日起计算至土地可开工之日2012年12月31日，共计2419天，按照《国有土地使用权出让合同》第三十二条和第三十四条的约定应按3‰计算，原告应付违约金约为1.3亿，反诉原告以实际损失考虑，核减了十倍，按0.3‰计算为1379.03万元。本院认为，原告将涉案土地出让给被告并于2006年5月15日依法向被告发放了国有土地使用证，综合被告提供的“3.17”案件死者家属于2008年7月18日出具的保证书、清徐县住建局因迎宪村民上访而要求原告停止拆除行为出具的情况说明及被告公司员工韩某的证人证言，足以形成一条完整的证据链证明：由于1995年的“3.17”案件处理存在纠纷，死者尸体一直存放于原清徐县人民医院的太平间内，该案件在太原市辖区内影响较大，直至2008年7月18日才将纠纷处理完毕，而原告在2005年8月12日发布的《国有土地使用权出让公告》中却未提示该土地上存在纠纷，在双方签订土地出让合同时土地就已经存在瑕疵了，而原告在交付土地的过程中并没有交付给被告符合合同约定的土地，原告在履行职责过程中存在瑕疵，因此造成被告不能施工的责任明显不在被告一方。且在被告进行拆除房屋的过程中又出现了迎宪村民上访问题，清徐县住房和城乡建设管理局对被告的拆除行为进行了制止，县住建局出具的停工通知也足以说明土地上存在纠纷，导致被告无法正常行使土地权利。原、被告双方互负债务，被告依约分期分批交付原告土地出让金，而原告履行合同有瑕疵，被告有权行使其不安抗辩权。由于原告在履行职责过程中存在过错致使被告产生损失，且原告给被告造成的损失远大于921.925万元，故反诉原告以土地存在纠纷导致被告不能依法享有土地权利而要求反诉被告承担责任的主张成立，但考虑到反诉原告要求反诉被告承担1379.03万元的违约金过高，违约金应在被告应缴纳给原告的出让金及滞纳金的范围内予以抵销，其余部分不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条的规定，判决如下：   一、被告山西创景房地产开发有限公司应支付原告清徐县国土资源局土地出让金558.725万元及滞纳金363.2万元共计921.925万元，反诉被告清徐县国土资源局赔偿反诉原告山西创景房地产开发有限公司违约金在921.925万元的范围内相抵，双方均无需再支付对方费用；   二、驳回原告清徐县国土资源局的其他诉讼请求；   三、驳回反诉原告山西创景房地产开发有限公司的其他诉讼请求。   案件受理费76335元，由原告清徐县国土资源局负担，反诉案件受理费52271元，由反诉原告山西创景房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审 判 长 焦 阳   审 判 员 赵启珺   人民陪审员 李翠萍      二○一六年十月八日   书 记 员 辛婷婷