山东省济南市长清区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0113民初1506号 原告：山东绿地泉物业服务有限公司，住所地济南市市中区。 法定代表人：温雪娜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：付天超，济南历城金橄榄法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：李鹤，济南历城金橄榄法律服务所法律工作者。 被告：宋春瑞，男，1978年12月27日出生，汉族，居民，住济南市长清区。 原告山东绿地泉物业服务有限公司（以下简称绿地泉物业公司）与被告宋春瑞物业服务合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行审理。原告绿地泉物业公司的委托诉讼代理人付天超，被告宋春瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 绿地泉物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令宋春瑞支付物业管理费6548.4元；2.请求被告以上述拖欠额为基数，自2018年1月1日起按每日千分之三支付违约金直到本判决生效之日止；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年1月2日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定绿地泉公司提供服务的受益人为本物业区域内的全体业主和使用人，被告按照房屋建筑面积支付住宅物业服务费等费用。宋春瑞系济南市长清区业主，房屋建筑面积127.19平方米，按照合同约定应当向原告缴纳从2018年1月1日至2020年12月31日物业管理服务费用6548.4元，但宋春瑞一直拒绝交费。合同履行至今，绿地泉物业公司按合同约定履行了义务，为宋春瑞所在小区提供物业管理服务，但宋春瑞却拒不履行自己的缴费义务，为维护自身合法权益，诉至法院。 宋春瑞辩称，一、自2016年11月21日起，我与绿地泉物业公司签订物业管理服务协议，协议中物业提到的服务和管理与实际情况不符，具体如下：物业管理服务协议第二章、第四条、《山东省物业管理条例》第五章第一节第六十一条，物业方未做到地下车库墙面及园区内地面的修缮，以及地基下沉和楼外小区内的地下通道的玻璃门，不管损坏是否严重，都是物业职责所在，向法庭提供照片。二、物业费是2018年至2020年，起算时间就是错误的。三、自法院受理原告与我小区各位业主的纠纷以来，直到今天，绿地泉物业公司的态度和措施没有整改，我今天到庭的路上，就在我们小区内拍了很多照片，比如消防通道垃圾如山，自行车、鞋厨乱堆乱放等，把业主的生活安全当儿戏，无人管理。四、交房时业主开发区也好与原告公司签订的业主手册，里向各条款的服务内容，原告根本没有履行义务尽到责任。五、针对疫情防控问题，这是关乎群众安全的国家大事，如昨天我进入电梯后，在电梯里贴着消杀记录，上面的时间用记号笔随意填写，2020年至2021年的记录从未修改过，自2021年4月1日至今，记录都没有修改过，这是拿国家政策当儿戏。六、经常有物业公司人员在楼道口、电梯、楼道内贴上已消毒等口语，但从未见过他们的行动。七、我所在7号楼1单元的电梯损坏了1个月的时间，严重影响业主的出行，多次跟物业公司沟通要求维修，但没有管理，也没有人进行维修。最后还是我们单位的业主凑钱维修好的电梯，我们已缴纳了维修基金，为什么要我们业主再出钱，原告根本没有尽到责任和义务。八、小区内公共环境问题，垃圾桶堆满了没有人处理，堆积如山，臭气熏天。九、开发商与业主签订的承诺书，我认为这与一案脱离不了关系，业主在交房时，开发商也好，物业也好，都在售楼中心，且开发商给我们提供的物业代金券，持本券可以抵扣的物业费2000元，我们拿着这个券找物业时，原告就直接收纳了，也已经抵扣了，我们认为这个券对物业费是有效的。同样，延迟交房，达成延期交房承诺书，第一条就提到免除2017年一年的物业费，落款也是开发商盖的章。我们同样认为这个承诺书对原告也有效，证明原告已承认了，已经兑现了，也已经履行了。物业公司是开发商引进的，不是业主投票决定出来的，原告的服务严重不到位，我们有理由拒绝交纳物业费。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 宋春瑞购买济南汇侨房地产开发有限公司开发的位于济南市长清区房屋一套，房屋面积为127.19㎡。后宋春瑞与绿地泉物业公司签订《前期物业管理服务协议》一份，委托绿地泉物业公司对该小区实行专业化的物业管理，约定物业管理服务期限自2015年3月16日起至业主委员代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。物业管理服务费标准中关于住宅物业服务费为按其产权面积每月每平方米1.43元，每季度或者每半年度、年度向业主收取（预收)。协议生效后，绿地泉物业公司对该小区提供了物业服务。 根据合同约定的收费标准，宋春瑞自2018年1月1日至2020年12月31日，未交纳物业费共计6548.4元。 庭审中，宋春瑞对物业费金额没有异议，向法庭提供了承诺书、物业费抵顶代金券、微信聊天记录载图、微信公众号文章一篇及照片一宗用于证实绿地泉物业公司并没有完全按照服务协议履行自己的义务。 本院认为，绿地泉物业公司与宋春瑞签订的《前期物业管理服务协议》，系协议双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，该协议合法有效。宋春瑞作为业主既有权利接受物业服务，又有义务交纳物业服务费用等相关费用。宋春瑞主张绿地泉物业公司未全面履行其合同义务，对此本院认为，物业服务企业提供的服务不符合标准，按照其严重程度可区分为物业服务质量一般瑕疵与服务服务质量重大瑕疵。只有在服务企业存在长期怠于提供服务，疏于管理，造成小区严重损坏或者环境卫生、绿化、安保、公共秩序等方面持续严重恶化，严重影响到业主的正常生活等，属于物业服务质量存在严重瑕疵，业主请求减免物业费的，应酌情予以支持。本案中，宋春瑞提供的证据仅能证明绿地泉物业服务存在瑕疵，非属重大瑕疵。宋春瑞以此为由拒交物业服务费，理由不能成立，本院不予支持。对于宋春瑞主张的济南汇侨房地产开发有限公司作出折抵物业费的承诺，其未提交证据证实绿地泉物业公司亦是该承诺的当事人之一。对宋春瑞追加济南汇侨房地产开发有限公司的申请，本院不予准许。对于宋春瑞主张济南汇侨房地产开发有限公司给业主的物业费代金券，物业公司工作人员主动要求业主将代金券上交折抵物业费，视为物业公司知晓且同意承诺书中折抵物业费的内容。本院认为，如业主持有开发商给的物业费代金券，绿地泉物业公司认可并同意抵扣物业费，系双方的自愿行为，与本案并非同一法律关系。综上对绿地泉物业公司要求宋春瑞支付拖欠物业费6548.4元的诉讼请求，本院予以支持。因绿地泉物业公司提供的物业服务确实存在一般性瑕疵，其在自己提供的物业服务尚存在瑕疵的情况下，再要求业主承担相应的违约责任，本院难以支持。故对绿地绿地泉物业公司要求宋春瑞支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。本院认为，业主与物业服务企业不仅仅是单纯的服务与提供服务的关系，还应该是协作配合的关系。在服务过程中，物业服务企业应保持“耐心、热心、诚心”，认真倾听业主的诉求，做到“眼到、收到、心到”，服务更加全面细致，遇事不推诿，多换位思考，积极回应解决业主遇到的问题；业主也应积极配合做好物业费的收取和支用工作，多给物业服务企业提供建议，大家协同合作、群策群力，为共创美丽、和谐的小区环境共同努力。 综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十二条、第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、宋春瑞于本判决生效之日起十日内向山东绿地泉物业服务有限公司支付物业管理费6548.4元； 二、驳回山东绿地泉物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由宋春瑞负担。 本判决为终审判决。 审判员  李敏 二〇二一年五月十一日 书记员  车菲