贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终1816号上诉人（原审被告）：邱菊绪，女，汉族，1956年7月7日出生，住毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）:贵州梦功物业环境服务有限公司，住所地：毕节市七星关区洪山街道瑞丰新城10号楼1单元104、2单元108号，统一社会信用代码：91520502MA6DY62X47。法定代表人：林奎，系该公司总经理。上诉人邱菊绪因与被上诉人贵州梦功物业环境服务有限公司（下称：梦功物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初11451号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人邱菊绪上诉请求：一、撤销原审判决并依法驳回被上诉人一审诉请；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。实及理由：被上诉人未充分履行合同义务，对上诉人居住房屋的楼盖、外墙进行维修，造成上诉人室内漏水、地板发霉等损失，其仅仅承担50%的责任不能体现物业公司的失职，如果被上诉人承担上诉人家庭装修等损失，上诉人可以全额交纳物业费，请求二审支持上诉人的上诉请求。被上诉人梦功物业公司二审未提交答辩意见。梦功物业公司一审诉讼请求:1、依法判令被告立即支付2015年6月1日至2020年5月31日期间物业管理费：6,199.20元。2、依法判令由被告承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2019年4月10日，原告进驻毕节市七星关区瑞丰新城小区（下称：瑞丰新城）进行物业管理服务。由于瑞丰新城未成立业主委员会,2019年4月22日，原告作为乙方，瑞丰新城所在的洪山街道办事处环南社区居委会作为甲方，双方签订《物业管理委托合同》，约定甲方将瑞丰新城委托乙方进行物业管理，乙方提供服务的受益人为全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应责任。物业管理内容包括：“房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外观墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。公用绿地的养护管理，公共环境卫生整理，车辆停放，公共安全秩序等内容。”委托管理期限为三个月，自2019年4月22日起至2019年7月21日止。物业服务费按住宅每月每平方米1元，非住宅每平方米每月2元。合同还约定了其他事项。2019年7月21日合同期满后，因涉案小区未选出业主委员会，也未聘用新的物业服务机构，原告继续为涉案小区提供物业服务。被告房屋的建筑面积为103.32平方米，在原告管理服务期间被告欠付2019年4月10日至2020年5月31日的物业费。原告在物业管理服务过程中，履行了主要的管理职责，但管理不充分，未对被告所居住房屋的楼盖进行维修。针对前述存在问题，原告未举证证明其已经充分履行了管理义务。另查明，2015年5月12日，案外人新进物业管理有限公司与涉案瑞丰新城小区的建设单位贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司签订《物业管理委托合同》，约定新进物业公司对涉案小区进行物业管理，高层住宅物业费单价1.2元/平方米/月，合同期限为2015年5月12日至2017年12月31日。因涉案小区成立了业主委员会，2016年6月30日，案外人新进物业管理有限公司与涉案瑞丰新城小区业主委员会签订《物业服务管理委托合同》，约定新进物业公司对涉案小区进行物业管理，电梯房物业费单价1元/平方米/月，合同期限为2016年7月1日至2017年6月30日，新进物业实际服务至2017年12月4日。2017年12月4日，新进物业公司与案外人鸿运物业公司签订债权转让协议，将其管理期间的物业服务债权转让给鸿运物业公司，经环南社区居委会授权，鸿运物业公司于2017年12月5日进驻涉案小区进行物业管理直至2019年4月原告接手物业管理。被告自2015年6月1日起未支付物业服务费，原告与鸿运物业公司于2019年4月10日签订了《债权转让协议》，鸿运物业公司将该部分物业服务费债权转让给了原告。一审法院认为，原告经瑞丰新城小区所在的洪山街道办事处环南社区居委会指定于2019年4月10日进驻涉案小区，2019年4月22日，原告与该居委会签订《物业管理委托合同》，根据《贵州省物业管理条例》第八十一条第一款：“物业管理区域内因委托管理或者自行管理的连续性中断，致使物业管理区域内环境恶化、秩序混乱，严重影响业主生活的，街道办事处或者乡镇人民政府应当指导物业管理区域所在地居（村）民委员会就环境卫生、秩序维护等必要事项组织临时管理，相关费用由业主共同承担。”的规定，在涉案小区没有业主委员会，且物业不能有效管理的情况下，小区所在的居委会根据该规定指定原告为涉案小区提供物业服务，签订的物业管理合同对小区全体业主具有法律约束力，原被告双方均应按照合同约定履行各自义务。对于原告主张被告支付2015年6月1日至2020年5月31日期间物业管理费的诉请，原告与毕节市鸿运物业管理有限责任公司签订了《债权转让协议》，取得了毕节市鸿运物业管理有限责任公司在涉案小区的未收物业管理费的债权，现原告通过本案诉讼通知了被告债权转让的事实。被告从2015年6月1日起未交付物业管理费，原、被告双方确认被告欠付2015年6月1日至2020年5月31日期间(60个月)的物业服务费为6,199.20元。鉴于原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务，未对被告所居住房屋的楼盖进行维修，原告应对此承担相应的责任。经综合全案及双方举证情况考虑，本院酌情认定原告公司承担50%的责任。故对原告主张被告支付物业管理费6,199.20.00元的诉请，本院支持3,099.60元（6,199.20.00元×（1-50%）=3,099.60元），其余部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十条、第八十二条、第一百零七条，《贵州省物业管理条例》第八十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告邱菊绪于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州梦功物业环境服务有限公司2015年6月1日至2020年5月31日的物业管理费3,099.60元；二、驳回原告贵州梦功物业环境服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25.00元，由原告贵州梦功物业环境服务有限公司负担12.50元，由被告邱菊绪负担12.50元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经二审审理查明：一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：一审根据被上诉人物业服务瑕疵，由其承担50%责任是否妥当，上诉人要求被上诉人赔偿室内漏水、地板发霉等损失才交物业费的主张是否成立。经查，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”本案中，被上诉人经瑞丰新城小区所在的社区居委会指定并与其签订《物业管理委托合同》，于2019年4月10日进驻涉案小区提供物业管理服务，根据《贵州省物业管理条例》第八十一条第一款：“物业管理区域内因委托管理或者自行管理的连续性中断，致使物业管理区域内环境恶化、秩序混乱，严重影响业主生活的，街道办事处或者乡镇人民政府应当指导物业管理区域所在地居（村）民委员会就环境卫生、秩序维护等必要事项组织临时管理，相关费用由业主共同承担。”的规定，《物业管理合同》对小区全体业主具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。对于上诉人欠付2015年6月1日至被上诉人入驻小区之前的物业服务费，被上诉人与之前服务的毕节市鸿运物业管理有限责任公司签订了《债权转让协议》，并通知了上诉人债权转让的事实，故上诉人应支付2015年6月1日至2020年5月31日期间的物业服务费。经一审查明，被上诉人在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务，未对被告所居住房屋的楼盖进行维修，由其承担50%的责任并无不当。上诉人称室内漏水和地板发霉没有证据证明是由于被上诉人原因在造成，其以此拒交物业服务费的理由，无事实和法律依据不能成立，本院不予支持。综上，上诉人所提上诉请求，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人邱菊绪负担。本判决为终审判决。审判长 舒 平审判员 吴 丹审判员 代 珊二〇二一年五月六日书记员 宗航程