北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终7406号上诉人（原审原告）：王淑蓉，女，1986年11月24日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：许飞，北京市浩伟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘艳杰，女，1986年4月17日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：杨旭，北京市尚公律师事务所律师。上诉人王淑蓉因与被上诉人刘艳杰房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初59608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年4月20日公开开庭审理了本案。上诉人王淑蓉的诉讼代理人许飞，被上诉人刘艳杰及其诉讼代理人杨旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王淑蓉上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判刘艳杰向王淑蓉支付违约金834000元；2.刘艳杰承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.双方签署的签约文件合理合法，对双方产生法律效力。签约文件无法履行的责任在于刘艳杰单方违约，王淑蓉已经履行了全部前期义务，不存在任何违约行为。2.刘艳杰单方违约行为已经触发违约条款，违约金条款设置公平合理，刘艳杰应就其违约行为承担成交总价款20%的违约金。违约条款规定的违约金，不仅有弥补损失的作用，更有惩罚性作用，以督促合同双方如实履行合同，保证交易安全。3.刘艳杰单方违约，导致王淑蓉未能如期置换学区房，王淑蓉的子女无法按照该划片入学，致使王淑蓉的子女入学存在不确定性，给王淑蓉造成了严重损失。4.一审判决认定事实有误，双方合同约定的购房款是417万元，而非375万元。一审法院对违约金进行调整是错误的，刘艳杰应按合同约定承担违约责任。刘艳杰辩称，同意一审判决，不同意王淑蓉的上诉请求。1.双方签约时间为2020年4月12日，解约时间为2020年5月25日，时间仅过43天，在此期间北京市朝阳区×房屋（以下简称涉案房屋）价值没有发生较大变化，没有给王淑蓉造成实际损失。2.双方约定的购房款为375万元，王淑蓉二次出售房屋价格为417万元，王淑蓉并未遭受房屋的价值贬值损失。3.合同约定的违约责任过重，明显超过刘艳杰的预期，也与合同精神相悖。双方签订的换房声明和购房资质审核声明中均约定如果合同解除，违约责任的承担方式为出卖人收取的定金不予退还，所以刘艳杰所承担的责任是以其支付的定金为限。4.王淑蓉称购买学区房的金钱损失、时间损失与双方约定明显不符。双方约定王淑蓉最迟应于2020年8月31日前办理完毕解除抵押登记手续，刘艳杰于2020年8月31日前将第一笔首付款支付给出卖人，双方于2020年11月11日前共同办理房屋的不动产转移登记手续。双方在换房声明中约定刘艳杰承诺在2020年9月30日获得北京市购房资质。而王淑蓉所称的2020年7月31日的换房时限不可能收到刘艳杰的首付款，也不可能将房屋过户给刘艳杰，更不可能购买所谓的西城区学区房，其实际也并未购买西城区的学区房。王淑蓉向一审法院起诉请求：1．确认双方签订的编号为100005330289的《房屋买卖业务签订文件合订本》中的所有合同、协议及相关协议解除；2．判令刘艳杰支付违约金834000元。一审法院认定事实：2020年4月12日，王淑蓉作为出卖人与刘艳杰作为买受人签订编号为100005330289的《房屋买卖业务签订文件合订本》，约定：刘艳杰购买坐落为北京市朝阳区×房屋，购房款375万元。合同第七条违约责任中约定：买受人逾期付款超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20％向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人全部已付款。一审庭审中，双方均认可刘艳杰于2020年5月10日提出地铁噪音问题，于5月25日明确提出想解约。2020年5月29日，刘艳杰向王淑蓉发函，明确提出要求终止交易；王淑蓉当日收到该函件。2020年6月3日，王淑蓉向刘艳杰发送律师函，要求解除双方之间的房屋买卖合同及补充协议，并要求刘艳杰赔偿违约金83.4万元；刘艳杰当日收到该函件。经询，双方均认可刘艳杰已向王淑蓉支付了定金10万元，尚未退还。王淑蓉于2020年9月将涉案房屋出售，约定购房款为417万元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，王淑蓉与刘艳杰签订的《房屋买卖业务签订文件合订本》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。双方签订合同后，刘艳杰无故终止交易，构成根本违约，王淑蓉以刘艳杰违约为由要求确认双方之间的合同于2020年6月3日解除，于法有据，一审法院予以支持。关于违约金数额，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百四十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，王淑蓉举证不足以证明其实际损失情况，根据双方合同履行情况及刘艳杰的违约情形，王淑蓉所主张的违约金计算标准过高，一审法院酌情进行调整，根据刘艳杰违约情况等因素酌情确定违约金为12万元，扣除刘艳杰已支付的定金10万元，刘艳杰实际需支付2万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百四十四条之规定，判决：一、确认王淑蓉与刘艳杰签订的编号为100005330289的《房屋买卖业务签订文件合订本》于2020年6月3日解除；二、刘艳杰于判决生效后七日内支付王淑蓉违约金2万元；三、驳回王淑蓉其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均未向本院提交新证据。本院依法补充查明以下事实：2020年4月12日，王淑蓉作为出卖人与刘艳杰作为买受人签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定：该房屋成交价格为375万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为42万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人；出卖人与买受人同意自本合同签订之日起213日内共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。同日，王淑蓉、刘艳杰和北京链家置地房地产经纪有限公司签订《补充协议》，约定：房屋交易价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计417万元；刘艳杰于2020年4月12日将第一笔定金10万元以自行划转的方式支付王淑蓉；刘艳杰于2020年5月31日前将第二笔定金40万元以理房通支付的方式支付王淑蓉；刘艳杰于2020年8月31日前将第一笔首付款70万元以第三方担保支付的方式支付王淑蓉；刘艳杰于过户前2个工作日将第二笔首付款137万元以理房通支付的方式支付王淑蓉；王淑蓉最迟于2020年8月31日前办理完毕解除抵押登记手续；双方应于2020年10月1日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；双方应于2020年11月11日前共同办理房屋不动产转移登记手续等。同日，王淑蓉和刘艳杰签署换房声明，约定：基于刘艳杰换房的情况，刘艳杰在签署房屋买卖合同时尚不具备在京购房资质，其承诺在2020年9月30日前获得北京市的购房资质。经询，王淑蓉称其出售涉案房屋的目的是为其子女购买学区房，其原打算于2020年7月31日前购买西城区的学区房，刘艳杰的违约行为导致其置换学区房的目的无法实现。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案中，王淑蓉和刘艳杰对于一审判决主文第一项均未提出异议，故本院确认王淑蓉与刘艳杰签订的《房屋买卖业务签订文件合订本》于2020年6月3日解除。根据当事人的诉辩意见，本院二审争议焦点为一审判决确定的违约金数额是否适当。王淑蓉上诉主张一审判决对违约金调减过当，刘艳杰应按照合同约定的标准即成交总价款的20%支付违约金。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百四十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”认定违约金是否过高，一般应当以《中华人民共和国合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。本案中，刘艳杰在合同履行期间明确提出解约、终止交易，已经构成根本违约，其应当承担相应的违约责任。刘艳杰认为约定违约金数额过高，请求法院予以调整。根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》约定的合同履行期限，王淑蓉主张刘艳杰的违约行为导致其置换学区房的目的无法实现，依据不足。另，王淑蓉提交的证据不足以证明其实际损失情况，故一审法院根据合同履行情况及刘艳杰的违约情形酌情确定的违约金数额，并无明显不当，本院不再予以调整。综上所述，王淑蓉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11940元，由王淑蓉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 巴晶焱二〇二一年五月六日法官助理 孟 磊法官助理 田子阳书 记 员 刘怡然