济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2015）历商初字第1462号原告王海蓝，女，1974年9月27日出生，汉族，住上海市。委托代理人李向辉，山东森信律师事务所律师。被告山东艺术学院，住所地山东省济南市。负责人张志民，校长。委托代理人朱召才，山东康桥律师事务所律师。委托代理人殷昭景，山东康桥律师事务所律师。原告王海蓝与被告山东艺术学院房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王海蓝的委托代理人李向辉、被告山东艺术学院的委托代理人朱召才、殷昭景到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王海蓝诉称，原告王海蓝与被告山东艺术学院约定房屋买卖事宜，原告购买由被告出售的舜湖社区中区某房产一套，房屋面积为143平米，约定价格为1400元每平米，总房款为200200元。后原告分别于2002年1月16日、2002年6月24日向被告缴纳购房款35223.39元、80000元，被告出具了编号为No.0128712的《山东省非行政事业性收费专用发票》、编号为No.0135086的《山东省往来结算统一收据》。时至今日原告多次要求被告交付房屋、办理房屋所有权证，但被告一直未按约定履行合同义务，既不交付房屋，也不赔付原告的损失，被告的行为已经构成根本违约。被告应该依据争议标的均价每平米10000元赔偿原告的房屋增值部分损失。为维护原告的合法权利，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》之规定具状起诉，请求依法判如所诉。诉讼请求：1、要求被告返还购房款115223.39元，2、赔偿原告因未能获得所购房屋而导致的房屋增值部分损失，共计1787311元（原告当时所购房屋评估价值为1987511元，原告所购房价格为143平米套内面积*1400元/平米，总房款200200元，以房屋现有市场价值1987511减购房时价格200200元得房屋增值部分损失1787311元。）3、本案诉讼费、评估费19800元由被告承担。原告王海蓝为证明自己的主张，向本院提交的证据有：证据1、编号为0128712的2002年1月16日原告王海蓝向被告山东艺术学院交纳舜湖房款35223.39元的票据一份；证据2、编号为0135086的2002年6月24日原告王海蓝向被告山东艺术学院交纳8万元房款收据一张。证据1、2都证明原被告之间发生了房屋买卖合同关系，原告按约定支付了部分房款。被告山东艺术学院辩称，1、答辩人不是本案适格的诉讼主体，原被告双方不存在房屋买卖合同关系，被答辩人所诉称的舜湖社区中区某房产是根据省政府办公厅鲁政办发字（1998）50号文件，2002年向各省直部门出售房改房，由省直机关住宅发展中心、省直房委会办公室、省住房资金管理中心共同组织实施的，根据省直机关住房委员会办公室下发的舜湖社区省直住宅小区一期（一批）住宅出售实施办法第五条规定，答辩人将本单位职工的购房申请报省直机关住宅发展中心，由住宅中心集中审定，提出房屋分配住房，省直房委会办公室、省住房资金管理中心分别对购房资格、公积金交存情况进行审核，最后报省直房委会审定，由此可见，被答辩人通过单位提出购房申请并不是向答辩人购买房屋，答辩人处于事业单位，不具有售房资格也不是房屋的所有权人，没有资格与被答辩人约定“房屋买卖事宜”，更没有与答辩人签订房屋买卖合同，被答辩人要求答辩人交付房屋，办理房屋所有权证书无事实依据。2、答辩人收取定金和房款的行为属于代收行为，山东省住房资金管理中心和山东省省直机关发展中心向答辩人下发通知，要求单位统一收取购房定金，交入山东省住房资金管理中心的城市住房基金账户，单位统一收取住房资金后，给单位职工开具临时收据，在住房结算完毕后，由省住房资金管理中心开具正式的售房收据。3、被答辩人不能取得该房屋的原因系交纳购房定金后，即自行离开所在单位，且在此期间无法联系，既不能按照山东省省直机关住宅发展中心的要求交纳后续款项，也不能与山东省省直机关住宅发展中心签订相应的购房合同，其责任应当由被答辩人自行承担，直至2015年4月4日，被答辩人才以诉讼方式要求答辩人交付房屋。4、被答辩人要求支付未能获得所购房屋而导致的房屋增值部分损失无事实依据和法律依据，被答辩人购房资格的丧失是由被答辩人自己的行为造成的，与答辩人没有直接的因果关系，要求答辩人承担相应损失是无任何事实依据和法律依据的。5、被答辩人主张的民事权利已过法定诉讼时效，被答辩人自2002年6月24日交纳购房定金直到2015年4月4日才向法院提起诉讼，在此期间既未向答辩人主张过权利也未向山东省省直机关住宅发展中心主张过权利，其民事权利已经超过了法定诉讼时效，综上，答辩人认为被答辩人提出的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。被告山东艺术学院为证明自己的主张，向本院提交的证据有：证据1、鲁政办发（1998）50号山东省人民政府关于省直机关房改工作若干政策问题的通知，证据2、省直房委（2001）3号舜湖社区省直住宅小区一期（一批）住宅出售实施办法证据3、省直房委（2002）1号山东省省直机关住房委员会关于舜湖社区省直住宅小区一期（二批）、二期住宅出售有关规定的通知证据1—3共同证明了：1、涉案房屋是由省直机关住宅发展中心统一实施的，是在房改的大政策背景下对省直单位统一的一次住房改革；2、来证实本案的被告并不是适格的诉讼主体，即不是涉案房屋的所有人也不是涉案房屋的承建人；3、对相关参加人员的购房条件的审核，也并不在被告，而是由省直机关住宅发展中心集中审定，提出初步的分配方案，同时由省直房委会办公室、省住房资金管理中心对购房资格和公积金的交存进行审核，最后由省直房委会审定。证据4、山东省非行政事业性收费专用票据NO.0128712证据5、中国建设银行现金交款单证据6、住房出售收入专用缴款书2张证据7、阳光舜城省直住宅小区二期住宅定金收取通知书证据4—7证明了被告收款的行为是代收行为，同时被告也将相应的购房款及定金全部按照要求打到了指定收款账户。第一次转款为2002年1月16日，被告收到原告交纳的舜湖房款为35223.39元，这一批房款2002年1月31日被告已经全额交到了山东省住宅资金管理中心指定的账户中，此次转款共计421686.51元，第二次转款为2002年6月24日收到了原告的8万元定金于2002年11月29日将定金100万全部交到指定账户。证据8、舜湖社区省直住宅小区二期小高层购房协议书一份，这是参加本次1、2次房改的格式合同，其甲方为山东省直住房委员会，乙方为各个购房业主，涉案房屋的建筑成本价为每平米1900元。经对原告王海蓝与被告山东艺术学院提交的证据进行质证和审核认定，结合当事人陈述，本院综合确认事实如下：2002年1月16日，原告王海蓝向被告山东艺术学院交纳舜湖房款35223.39元,2002年6月24号原告王海蓝向被告山东艺术学院交纳8万元房款,被告山东艺术学院向原告出具收款收据两张,收据编号分别为0128712、0135086，均盖有山东艺术学院财务专用章,收款收据上注明交舜湖房款,双方没有签订购房合同。原告王海蓝于2003年去日本留学，于2007年调离被告单位。本案在审理过程中原告王海蓝向本院申请对舜湖社区中区某房产的当前市场价格依法评估。经本院委托，山东明和房地产评估经纪有限公司对位于济南市市中区阳光舜城中区某进行评估，市场价值为1987511元。本院认为，本案争议焦点为原告王海蓝与被告山东艺术学院是否存在房屋买卖关系。第一，原告王海蓝与被告山东艺术学院虽未签订房屋买卖合同，但原告王海蓝于2002年1月16日、2002年6月24日分别向被告山东艺术学院交纳购房款35223.39元、8万元，被告山东艺术学院已实际收受购房款并向原告王海蓝出具了加盖被告财务专用章的收据，应当认定原、被告之间存在房屋买卖关系，对于被告主张的其收取定金和房款属于代收行为的辩解，本院不予认可；第二，原、被告均同意对位于济南市市中区阳光舜城中区某房屋市场价值进行评估，且被告无其他证据证明评估房屋与原告购买的房屋不一致，应当认定原告购买的舜湖社区中区某房屋即是济南市市中区阳光舜城中区某房屋，本院对涉案房屋的市场价值予以认可。因此，被告山东艺术学院将涉案房屋转售给他人，致使房屋买卖行为无法继续履行，由此给原告造成的房屋增值部分的损失，应当予以赔偿。因该房屋买卖一直处于持续状态，故原告诉讼请求未超过诉讼时效。原告王海蓝要求被告山东艺术学院承担评估费19800元，未提交证据证明，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、被告山东艺术学院于本判决生效之日起十日内返还原告王海蓝购房款115223.39元；二、被告山东艺术学院于本判决生效之日起十日内赔偿原告王海蓝房屋增值部分损失1787311元。三、驳回原告王海蓝要求被告山东艺术学院承担评估费19800元的诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币16910元，由被告山东艺术学院负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费人民币16910元，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 于 毅人民陪审员 陈 军人民陪审员 胡丽颖二〇一六年十月二十四日书 记 员 韩冰清