成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0108民初1685号 原告:巫华,女，汉族，1963年8月16日出生，住浙江省宁波市北仑区。 原告：陈维云，男，汉族，1960年3月7日出生，住浙江省宁波市北仑区。 被告：成都美一家房地产经纪有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段**********。 法定代表人：贺**华。 原告巫华、陈维云与被告成都美一家房地产经纪有限公司（以下简称美一家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告巫华、陈维云到庭参加诉讼，被告美一家公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，经缺席审判，本案现已审理终结。 原告巫华、陈维云向本院提出请求：1、判令解除原被告之间的《物业委托管理合同》；2、判令被告支付原告房屋固定租金36546元（2019年01月05日起至2020年03月14日的租金，扣除被告已支付的2799元）及违约金21960元；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月3日，原告和被告签订《物业委托管理合同》约定原告将位于成都市成华区××栋××单元××号房屋委托被告管理并对外出租。现被告逾期未支付租金，故请求依法判决。 被告美一家公司未答辩、未举证、未质证，庭前亦未向本院提交书面答辩意见。 经审理查明，2018年8月3日，原告（甲方委托方）和被告美一家公司（乙方受托方）签订《物业委托管理合同》，约定原告将成都市成华区动物园金科一城的房屋委托被告出租管理。第二条委托权限：甲方确认甲方将该房屋独家委托乙方全权管理并对外出租，为方便房屋出租，乙方代甲方提供房屋装修、家具家电配置及管理服务和行使业主权利。乙方代甲方与承租人签署租赁合同并收取押金，租金等。……乙方对外租赁租金标准及承租方由乙方自行决定。……第三条委托期1、委托期为5年5个月，自2018年8月4日起，至2024年1月3日止。合同委托期满，根据乙方客户需要，乙方有权原价续租不超过三个月时间。2、受托期满，在同等条件下，乙方有优先续租权。第四条管理房屋固定租金回报：1、甲乙双方协商，乙方管理甲方房屋，乙方向甲方支付固定租金回报。固定租金回报的付款日期和支付方式及金额以本合同附表2付款日期和支付方式及金额中的为准。固定租金回报的支付方式为：年付，租赁期间总租金回报为146400元；2、在合同有效期内，房屋固定租金标准不予调整。5、甲方于2018年8月4日前，将该房屋支付乙方，如逾期交付，甲方每日承担日固定租金回报的双倍作为违约金。第六条甲方的权利及义务：5、甲方给乙方150日免租期，作为乙方寻找客户的时间，此期间甲方不收取以下费用：包括固定租金回报。6、双方约定，合同期内，如因甲方以任何原因中途收回房屋，则每年的免租期仍需由甲方承担，乙方有权提前扣除。第七条乙方的权利：2、乙方应按本合同规定，按时给甲方支付房屋固定租金回报。合同期未满，乙方要求提前终止合同的，赔偿甲方租期内总租金的15%作为违约金并将该房屋装修归甲方所有，乙方不得要求甲方补偿装修款。后附的付款日期及金额表载明第一次付款2018年8月6日1220元，第二次付款2018年8月21日13420元；第三次付款2020年1月4日32940元；第四次付款2021年1月4日32940元；第五次付款2022年1月4日32940元；第六次付款2023年1月4日32940元。 合同签订后，原告按约定将案涉房屋交付给被告对外出租。原告认可被告支付第一期1220元、第二期13420元以及剩余2799元的租金，剩余租金未支付。 原告主张于2020年3月14日在被告美一家公司处收回案涉房屋。 以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1、当事人身份信息及工商信息资料；2、《物业委托管理合同》；等。当事人提交的其他证据不符合证据的真实性、合法性和关联性，本院在本案中不予采信和认定。 本院认为，原告将租赁房屋交付给被告美一家公司对外出租，被告按照约定收取租金并支付给原告，双方实际构成房屋租赁合同关系，并非委托关系，应按照房屋租赁相关法律规定认定双方权利义务。原告和被告美一家公司签订的《物业委托管理合同》合法有效，约束各方当事人。 关于解除合同问题。现原告主张解除和被告美一家公司签订的《物业委托管理合同》，且原告已经从被告处收回案涉房屋。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。现被告美一家公司逾期未按照合同约定向原告支付相应期间租金，故原告主张解除案涉《物业委托管理合同》符合法律规定，本院予以支持。 关于支付租金问题。庭审中，原告认可被告于2020年3月14日将案涉房屋交还给原告。《物业委托管理合同》后附的付款日期及金额表载明第一次付款2018年8月6日1220元，第二次付款2018年8月21日13420元；第三次付款2020年1月4日32940元；第四次付款2021年1月4日32940元；第五次付款2022年1月4日32940元；第六次付款2023年1月4日32940元。合同签订后，原告按约定将案涉房屋交付给被告对外出租。原告认可被告支付第一期1220元、第二期13420元以及剩余2799元的租金，剩余租金未支付。鉴于合同约定150日的免租期，按照每月30日，共计免租5个月，则从2018年8月4日起至2019年1月3日不计租，从2019年1月4日至2020年3月14日计算租金。前述期间共计15个月11天。租赁期间内合同总租金146400元，约定租赁期间为5年即60个月，月租金为2440元（=146400元/60个月），实际租赁期间租金总额约为37495元（=2440元×15个月+2440元/30天×11天），原告认可被告已经实际支付17439元（=1220+13420+2799），则剩余未付租金为20056元。原告主张被告支付租金20056元的诉讼请求部分成立，本院予以支持，超过部分不予支持。 关于支付违约金问题。根据《物业委托管理合同》第七条乙方的权利：2、乙方应按本合同规定，按时给甲方支付房屋固定租金回报。合同期未满，乙方要求提前终止合同的，赔偿甲方租期内总租金的15%作为违约金并将该房屋装修归甲方所有，乙方不得要求甲方补偿装修款。现因被告系逾期支付租金，原告主张解除和被告签订的《物业委托管理合同》，而前述条款针对被告提前终止合同而承担违约责任的情形，并非被告迟延支付租金而应当承担违约责任的条款。原告援引该条款主张被告支付违约金，本院不予支持。但被告因迟延支付租金行为，构成违约，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则，本院酌情认定被告支付违约金即未付租金的15%即约为3008.4元，对于原告超出此部分的违约金主张，本院不予支持。 关于法律适用问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。故本案应继续适用《中华人民共和国合同法》规定处理。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告巫华、陈维云和被告成都美一家房地产经纪有限公司签订的《物业委托管理合同》； 二、被告成都美一家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告巫华、陈维云支付房屋租金20056元； 三、被告成都美一家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告巫华、陈维云支付违约金3008.4元； 四、驳回原告巫华、陈维云的其他诉讼请求。 案件受理费1263元，减半收取计631.5元，公告费300元，由被告成都美一家房地产经纪有限公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  彭有志 二〇二一年五月六日 书记员  王加琦