湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0182民初3298号原告：长沙美嘉物业管理有限公司，住所湖南省宁乡市玉潭镇楚沩社区二环路美域中央2栋204室。法定代表人：何朝阳，系该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡良生，男，1953年11月8日出生，汉族，住湖南省，该公司员工（特别授权）。被告：洪志坚，男，1972年6月12日出生，汉族，户籍地宁乡市××北路××号。原告长沙美嘉物业管理有限公司与被告洪志坚物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蔡良生、被告洪志坚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长沙美嘉物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业服务费2798元、逾期付款违约金1000元，合计3798元；2.判令被告承担本案诉讼费、公告费、执行费等。事实与理由：2018年1月21日，原告与宁乡市玉潭街道富豪山庄紫荆小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告对宁乡市玉潭街道富豪山庄紫荆阁小区提供物业服务，合同期限为1年8个月，服务时间为2018年2月1日至2019年9月30日。合同约定住宅按建筑面积1元/月/㎡标准缴纳物业服务费，商铺按建筑面积2.5元/月/㎡标准缴纳物业服务费，违约金为8元/天。被告系宁乡市玉潭街道富豪山庄紫荆阁小区业主27栋101号住户的业主，建筑面积53.29㎡。协议生效后原告依约为被告提供完善的物业服务，但被告未依约向原告缴纳物业服务费，尚欠2018年1月1日至2019年9月30日期间物业服务费2798元，原告酌情收取违约金1000元，合计3798元。原告多次书面及上门催缴，均无果。被告洪志坚辩称，原告服务期间，本人将房屋租给刘爱军作为美容场所。2018年年初，刘爱军多次电话或现场向原告反映，27栋与28栋之间公共部位的伸缩缝漏水，造成门面内墙严重污损，房屋的“看相”也直接影响对美容生意，致使顾客减少，要求原告及早维修，否则不会缴纳未修好时间段的物业服务费。在雨水季节漏水严重期间，而问题始终没有得到解决，刘爱军亦将上述情况向12345市民热线进行反映，并告知本人。于是本人从2018年2月开始多次拨打原告公司8783××××电话，得到的答复是：需要业主自行出资负责修复。2018年7月，本人致电市民服务热线12345，寻求帮助、进行督办解决问题（通话记录见本提供的通话清单）。事实上，一直到原告即将退出小区前，才开始组织实施公共设施的防水维修，其防水工程竣工验收时间为2019年10月8日，时间跨度基本贯穿原告在小区服务时间，将近20个月。3个月可以理解，半年勉强可以原谅，但20个月才解决问题，这不仅是一种单纯的慢作为，更是一种失职。原告未履行《富豪山庄商业管理公约》、《富豪山庄物业管理服务协议》中约定的相关义务。根据《物业管理条例》第五十四条：专项维修资金用于物业保修期后物业公共部位、共同设施设备的维修和更新、改造。又根据《湖南省物业专项维修资金暂行办法》第二十四条的规定，作为物业公司是组织实施房屋维修的主体。《物业管理服务协议》也明确保持公共地方设施功能良好是物业公司的职责。在公共设施漏水、防水功能出现问题时，没有及时进行维修，造成业主房屋损失，应承担经济损失。本人与租户约定，物业服务费收租房承担，下一年房租在上一年基础上递增10%。租户声明对其造成经济损失时间段的物业服务费不会缴纳。本应由承租人承担的物业服务费和递增的租金，因原告的慢作为和失职行为，而要由业主承担或少收递增金额，同时公共设施的漏水对业主房屋造成了直接经济损失。本人于2009年6月购房时就缴纳了物业维修基金，除了原告服务期间，之前和之后的物业服务费本人均已缴纳。原告未依法依约提供物业服务，给本人造成了经济损失，原告无权向本人收取物业服务费，更无权主张违约滞纳金。综上请求法院驳回原告的诉讼请求，并请求判决：由原告赔偿本人因租户造成的损失而转嫁给业主本人的经济损失共计7660元，即原告要求本人缴纳的物业费及相关费用3798元、本人出租给承租人下年庆递增的年租金10%计2680元、承包期间墙体被污损时修补费用1000元，并由原告负责污损墙体的修补、还原。本院认为，基于庭审查明的事实，被告系原告所服务的位于××乡××路（富豪山庄）27栋101室的所有权人，房屋为门面，建筑面积53.29㎡。2018年1月21日宁乡市富豪山庄紫荆阁第四届业主委员会与原告签订的《宁乡市玉潭街道富豪山庄紫荆阁小区物业服务合同》合法有效，对富豪山庄紫荆阁小区全体业主具有约束力。根据该合同约定小区住宅房屋物业服务费收取标准为1元／月／㎡、商铺物业服务费收取标准为2.5元／月／㎡，服务期限自2018年2月1日至2019年9月30日。合同签订后，原告为富豪山庄紫荆阁业主提供了物业服务，合同到期后，原告撤离了该小区。被告作为该小区业主，理应按照约定交纳相应的物业费。被告辩称原告服务不到位，根据庭查明的情况，原告进场为涉案小区提供物业服务时，被告房屋公共部位的伸缩缝漏水，被告多次向原告反映，直到原告撤离该小区才维修好，原告为被告提供物业服务时存在瑕疵，给被告带来了一定影响，本院酌情对原告提供服务期间的物业服务费减少20%。原告是2018年2月1日才为涉案小区提供物业服务，故物业服务费只能从2018年2月1日起开始计算。现被告自2018年2月1日至2019年9月30日共计欠缴物业服务费2665元（53.29ｍ2×2.5元／月／㎡×20月），原告对被告所欠上述物业管理费进行了书面催收，经核算为2132元（2665×80%）。关于被告要求原告承担物业服务费、相关费用共计3798元的答辩意见，被告当庭提交的《富豪山庄紫荆阁物业服务合同》，系租户于2015年12月15日与宁乡县大众物业管理有限公司签订的，不能证明被告将租赁合同内容到原告处进行了备案或原告知晓该租赁合同的内容。退一步讲，即使原告知晓被告与租户签订的租赁合同的内容，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”的规定，原告亦应对涉案物业服务费承担责任，故本院对被告该答辩意见不予采纳。此答辩意见反映的系另外的法律关系，本案不宜处理。同理，本院对被告要求原告承担其出租给承租人下年应递增的年租金10%即2680元的答辩意见不予采纳。再者，根据庭审查明的情况，租户于2019年年底才与原告解除了租赁合同，晚于房屋漏水修好的时间。被告答辩要求原告承担临时修补费用1000元、墙体污损修补还原，系另外的法律关系，本案不宜处理。如被告认为因原告服务不到位导致其损失，可另行主张权利。因原告存在服务瑕疵，本院对其违约金请求不予支持。本案未实际产生公告费、执行费，原告诉请被告支付公告费、执行费，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告洪志坚于本判决生效之日起五日内向原告长沙美嘉物业管理有限公司支付2018年2月1日至2019年9月30日物业服务费2132元；二、驳回原告长沙美嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告长沙美嘉物业管理有限公司负担11元，被告洪志坚负担14元。本判决为终审判决。审判员 肖 艳二〇二一年五月三日书记员 钟博文附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定、和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。