湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终11347号上诉人（原审被告）：熊志超，男，1975年9月18日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：黄艳明，湖北谦顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅勇，湖北谦顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉馨弘非亚商业管理有限公司，住所地武汉市硚口区操场角还建楼1-1-11号。法定代表人：程红梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：李凯武，湖北瑞通天元律师事务所律师。原审被告：武汉市江岸区爱饭餐饮店，住所地武汉市江岸区新春村城中村还建H3地块余华岭集团三期商业体13号楼底商一层A109室、二层B102室。经营者：张忠柏，男，1987年4月27日出生，汉族，住武汉市洪山区。上诉人熊志超因与被上诉人武汉馨弘非亚商业管理有限公司（以下简称馨弘非亚公司）、原审被告武汉市江岸区爱饭餐饮店（以下简称爱饭餐饮店）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初1750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。因双方当事人申请庭外和解，该庭外和解期间两个月不计入审理期限，因案情复杂，本案延长审限1个月。本案现已审理终结。熊志超上诉请求：1、撤销一审判决，发回原审法院重审或者依法改判驳回馨弘非亚公司对熊志超的全部诉讼请求（一审判决熊志超承担支付责任的金额以及不予返还的保证金合计683847.2元，即不服一审判决的金额为683847.2元）；2、馨弘非亚公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、原审法院判决熊志超承担支付租金（房屋占用费）的义务系事实认定和法律适用错误。熊志超2018年3月1日、28日签订合同行为系职务行为，其行为系执行合伙事务，爱饭餐饮店的合伙人有熊志超（59.2%）、张忠柏（28.6%）、周建新（12.2%）。租赁合同正常履行期间馨弘非亚公司认可案涉房屋的承租人是爱饭餐饮店，而非熊志超。判决熊志超承担支付租金（房屋占用费）的法律依据不足。二、原审法院对房屋占用时间的事实认定存在错误。馨弘非亚公司收回房屋时间是7月15日，不是8月6日。三、对馨弘非亚公司的违约行为未予以认定，导致免租期计算、违约责任承担、保证金退还等判项均出现错误，应予纠正。双方虽未在合同内写明馨弘非亚公司办理消防验收手续，但熊志超提供的聊天记录、《工作联系函》、支付办理消防验收的费用凭证等证据均能证明馨弘非亚公司负有给爱饭餐饮店办理消防验收手续的义务，爱饭餐饮店的消防验收许可手续直至租赁合同被迫终止尚未办理成功，馨弘非亚公司已构成违约。且2019年军运会期间消防监管力度较大，爱饭餐饮店因消防审批迟迟未能通过被迫停止经营。原审法院没有认定馨弘非亚公司违约导致合同无法履行的事实，直接认定熊志超未依约缴纳租金因而被馨弘非亚公司行使合同解除权，如此错误认定必然导致满足其租金计算、违约责任和保证金判决错误。四、免租期租金原审法院按照租赁合同第33条约定认为熊志超原因解除合同，免租期按照租赁期免租比例折算判决错误，应予纠正。五、原审酌定违约损失135039元，直接与保证金予以抵扣，由此判决馨弘非亚公司不予退还保证金135039元不当，应予以纠正。馨弘非亚公司辩称：一、熊志超既是房屋租赁合同的签订人又是承租房屋的实际经营使用人，依法应当承担房屋租赁合同的全部合同义务。二、熊志超实际占用租赁房屋的时间比一审判决认定的时间更长，一审判决认定的房屋占用时间已经是更有利于熊志超，馨弘非亚公司本着服判息诉的原则未就此提起上诉。三、馨弘非亚公司没有为爱饭餐饮店办理消防验收的合同义务，不存在违约行为。四、根据合同约定的计算方法确定熊志超应当承担的免租期房屋占用费，符合公平原则，不违反法律规定。五、熊志超严重违约，应当按照合同约定承担违约责任，一审判决馨弘非亚公司无须向熊志超返还保证金并无不当。爱饭餐饮店述称，关于一审判决，合同签订主体不是爱饭餐饮店，爱饭餐饮店经营时为了减少损失支付房租，张忠柏代表爱饭餐饮店找过馨弘非亚公司法定代表人程红梅，当时其说爱饭餐饮店不是签订人，没有转让权利，只有签订合同的主体才有解除合同的权利，因此一审法院判决是不恰当的，应该由熊志超承担责任。馨弘非亚公司向一审法院起诉请求：1、判令熊志超、爱饭餐饮店共同承担延迟支付第二期租金的违约金15684元；2、判令熊志超、爱饭餐饮店共同支付2019年3月1日至2019年5月31日期间应付租金94216元，并从2019年3月1日起，按每日千分之三的标准计算延迟支付的违约金，直至实际支付之日止；3、判令熊志超、爱饭餐饮店共同支付折算免租期后应当承担的免租期内实际占用8.4个月的房屋占用费395707.20元；4、判令熊志超、爱饭餐饮店按相当于6个月房租的标准共同承担严重违反合同的违约金282648元;5、判令熊志超、爱饭餐饮店按每月47108元的标准共同承担从2019年7月1日起至2019年10月15日的房屋占用费164878元；6、判令确认馨弘非亚公司无须向熊志超、爱饭餐饮店返还保证金135039元；7、判令熊志超、爱饭餐饮店支付馨弘非亚公司为熊志超、爱饭餐饮店进行设施改造支出的费用14368元；8、本案诉讼费用由熊志超、爱饭餐饮店共同承担。一审法院认定事实：2018年3月1日，馨弘非亚公司（甲方）与熊志超（乙方）签订《租赁合同》，合同编号为YHLZ002，合同约定：一、租赁标的物1、本合同项下的租赁标的物位于A109室的房屋，建筑面积289.5平方米，位于B102室的房屋，建筑面积656.75平方米（包括该房屋内的柱子、管道、设备设施等所占面积）。该房屋不含屋顶，屋顶部分的使用管理及所有权均属甲方，乙方未经甲方书面许可前，不得擅自使用，添赋。3、在签订本合同时，乙方已知晓该房屋的现状（包括但不限于房屋的权属、性质、用途和项目的整体规划、布局等），并对此不持异议。乙方确认甲方有权出租该房屋，甲方承诺该项目可作为餐饮经营。二、租赁期限、免租装修期及交付4、本合同租赁期限为120个自然月，自2018年3月1日至2028年2月28日，其中乙方免租期为2018年3月1日起至2018年4月30日，2018年6月1日起至2018年7月31日，2018年9月1日起至2018年10月31日，2018年12月1日起至2019年1月31日，2019年3月1日起至2019年3月31日，2019年6月1日起至2019年6月30日，2019年9月1日起至2019年9月30日，2019年12月1日起至2019年12月31日；免租期内乙方须支付水电费等其他费用。5、乙方应于甲方交付该房屋时到甲方处办理该房屋的交接手续，并支付本合同约定的相关费用。甲方向乙方交付该房屋且双方办妥交付手续之日为该房屋交付日和租赁期起算日。三、租赁标的物的用途9、该房屋仅限于经营餐饮用途，乙方如需变更经营业态或调整经营品类，须提前向甲方提出书面申请，经甲方书面同意后方可变更，否则视为严重违约，甲方有权单方终止合同。四、租金、物业管理费和其他费用及支付方式10、该房屋的A109室的租金标准为人民币53.4元/平米/月；B102室的租金标准为人民币45元/平米/月。合计45013元/月。该金额包涵除水电气以外的物业管理费。11、租金每叁年环比递增壹次，每次递增为陆%，第一次递增时间为贰零贰壹年叁月壹日，租金及支付时间详见“附件三：租金支付明细表”。五、租赁保证金及租金首付金额：16、合同签订后叁日内乙方应完成首期款足额支付（首期款包含首期租金、租赁保证金），首期租金及保证金为本合同项下陆个月的租金，计人民币270078元。其中租赁保证金为人民币135039元，首期租金为人民币135039元（2018年3月1日至2018年11月30日）。乙方已交付意向金将在合同签订后自动转为首期款项，不足部分当日内补齐。17、乙方的租金支付按先付后用的原则，后续租金每叁个月支付一次。18、租赁期内，在任何情况下租赁保证金应保持足额且不计利息。甲方有权在乙方违反本合同约定时，以该租赁保证金抵偿甲方所遭受的损失，但乙方不得自行要求用上述租赁保证金冲抵租金等费用。本合同租赁期届满后，若乙方未违约，则甲方应在乙方付清全部应付款并按照本合同约定办理该房屋退租手续后的15个工作日内，将该租赁保证金如数退还乙方。六、租赁标的物的使用22、经甲方审核同意，乙方根据自身经营需要可以对该房屋进行二次装修并添置相应的设备。乙方应委托专业单位进行设计、施工。如需要消防、环评等有关部门验收的，应取得验收合格证书。乙方的二次装修不得损坏项目原建筑的结构、设备、承重、外观以及公共系统。23、乙方有下列行为之一的，在接到甲方纠正书面通知之日起三日内未予纠正的，视为严重违约，甲方有权单方解除本合同，提前收回租赁房屋，并不予退还租赁保证金，同时对于因此而给甲方造成的损失，甲方有权向乙方索赔：（6）乙方违反本合同第4条、第5条、第9条、第25条、第26条、第27条、第28条约定的。24、乙方在收到甲方解除合同通知后的15日内与甲方结清支付所有应付的款项，并拆除及搬出房屋内的家具、设备、装饰物、添置物，修复因拆除及搬出而给房屋造成的损坏，将该房屋恢复原状。如乙方拒绝履行上述义务，且经甲方催告后十日内仍未履行的，则无须另行通知乙方，甲方有权单方进入该房屋完成上述拆除、搬出和修复工作。乙方遗留物及设备应视为无主物资，甲方可自行处置。甲方可用乙方保证金完成上述工作方保证金不足以支付甲方实施上述工作所发生的费用的，乙方还应补足差额部分。七、续期及租赁房屋的归还30、租赁期届满，乙方不再续租的：（2）乙方应在租赁期届满后15天内将该房屋恢复原状，并拆除（搬出）房屋内的家具、设备、装饰物、添置物等，且须修复因此而造成的损坏。（3）甲方对房屋进行验收，双方签署房屋退租交接单。双方签署的房屋退租交接单是乙方履行返还房屋义务的凭证。31、若乙方未按本合同第30条之约定履行返还房屋义务的，则从租赁期届满之次日起至乙方纠正违约行为之日止，甲方有权按日向乙方收取房屋占用费，房屋占用费为本合同当时日租金的两倍。八、违约责任33、如乙方未按合同约定按时向甲方支付租金及其他应付费用，每逾期一日，乙方须按欠费总额的千分之三向甲方支付违约金，违约金自乙方应付款之日起算至乙方付清全部款额之日止。乙方逾期付费的，且在甲方发出催款函10日后乙方仍未支付的，属于严重违约行为，甲方有权单方终止合同。如乙方原因造成提前解约的，免租期根据租赁期免租比例折算，按折算率收取实际承租期间的租金或实际占用费。34、乙方严重违约并造成甲方损失的，甲方除有权单方解除合同外，还有权要求乙方支付严重违约金，严重违约金不少于6个月租金，若严重违约金仍不足以弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿全部损失。如乙方拒绝赔偿，甲方将通过法律手段追究。甲方行使合同单方解除权时，乙方不得要求甲方承担任何该房屋的装修、设施设备及添置物残值之损失。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同月28日，双方再次就乙方（熊志超）向甲方（馨弘非亚公司）租赁位于武汉市新春村城中村还建H3地块，余华岭集团三期商业体，13号楼底商一层A108a室二层B102a室房屋等事宜签订《租赁合同》一份，约定：租赁标的物位于A108a室的房屋，建筑面积19平方米，位于B102a室的房屋，建筑面积24平方米。A108a室的租金标准为人民币53.4元/平米/月；B102a室的租金标准为人民币45元/平米/月。合计2195元/月。合同签订后叁日内乙方应完成首期款足额支付（首期款包含首期租金、租赁保证金），首期租金及保证金为本合同项下陆个月的租金，计人民币12570元。其中租赁保证金为人民币6285元，首期租金为人民币6285元（2018年3月1日至2018年11月30日）。乙方已交付意向金将在合同签订后自动转为首期款项，不足部分当日内补齐。其余关于租赁期限、免租期、违约责任的条款约定与YHLZ002号《租赁合同》一致。上述两份合同签订后，熊志超在案涉房屋经营爱饭餐饮店，该餐饮店登记的经营者为张忠柏。2018年2月5日、3月4日，熊志超分别向馨弘非亚公司支付50000元、220078元。2018年3月28日，张忠柏向馨弘非亚公司支付12570元。双方均认可上述款项中141324元为租赁保证金。2019年1月14日，馨弘非亚公司向爱饭餐饮店发出《租赁费催缴断电通知单》，其中载明：贵公司于2018年11月15日应缴纳2018年12月1日至2019年2月28日期间租金和物业费共计人民币57100元。其中从2018年3月1日至2018年4月30日、2018年6月1日至2018年7月31日、2018年9月1日至2018年10月31日为免租期，共6个月。免租期期间的物业费未收取。物业费按5月/平方收取，每个月为4946.25元，共计296077.5元，租金和物业费合计86777.50元。财务已反复催缴多次，目前仍未缴纳。在此，限定贵公司尽快支付此款项给本公司，如还未支付本公司将对贵公司作断电处理。请贵公司尽快将款项支付给本公司。同月22日，馨弘非亚公司再次向爱饭餐饮店发出《租赁费催缴断电通知单》，其中载明：限定贵公司今日内支付此款项给本公司，如未支付本公司将2019年1月23日上午直接对贵公司作断电处理。2019年2月20日，张忠柏向馨弘非亚公司支付10000元。同日，馨弘非亚公司向爱饭餐饮店发出《催款通知处理单》，其中载明：2019年2月20日支付10000元，余款76777.50元限定贵公司在2019年3月1日前缴纳此款项，如规定时间还未支付，我公司将按合同约定追究法律责任。2019年3月5日，馨弘非亚公司向爱饭餐饮店发出《付款处理通知单》，其中载明：因多次催款未缴，按合同约定须支付欠费总额的千分之三支付违约金，截止2019年3月5日，共计95天，合计16273.50元。租金和违约金共计73373.50元，本公司将作断电处理。（停电时间10：30），公司财务收到此款项后恢复送电。张忠柏在通知单上写明：缴纳剩余47100元租金，违约金协商解决。同日，张忠柏向馨弘非亚公司支付47100元。2019年5月15日、6月3日，馨弘非亚公司分别向爱饭餐饮店及熊志超发出《催款通知单》、《关于你单位严重违约问题的催告函》，其中催告函载明：1、贵单位2018年11月15日应缴纳2018年12月1日至2019年2月28日期间租金和物业费共计57100元，因贵公司延迟支付截止2019年3月5日已发生违约金16273.50元。2、贵单位2019年2月15日应缴纳2019年3月1日至2019年5月31日期间租金和物业费共计99362.25元，至2019年6月3日本通知发出之日止仍然拖欠未交，已发生违约金28318元。3、贵单位应当于2019年5月15日缴纳2019年6月1日至2019年8月31日期间租金和物业费共计99362.25元，贵单位仍然未交。贵单位已经总计拖欠我公司租金和物业费合计198724.50元，发生违约金合计44591.50元。我公司从2019年2月14日起多次向贵单位以书面或口头形式进行催告，但贵单位仍然以经营困难等各种理由推诿。并且，贵单位屡次违反约定进行分租，并占用门前广场违法占道经营，餐饮油渍造成本商业物业的环境卫生问题和管理混乱，严重破坏商业物业的整体形象。贵公司的行为已经对我公司的权益造成重大损害。我公司再次给贵单位发函，请贵单位务必在三日内将拖欠的租金和物业费清缴，否则，我公司将依照租赁合同的约定行使解除合同的权利。2019年5月27日，馨弘非亚公司向爱饭餐饮店发出《工作联系函》，载明：2019年5月10日我司已通知你部负责人张忠柏提供消防建审所需资料，其中装修设计图纸带图框电子版（dwg格式）发送给我司以便尽快建审。至今已半月，我司已通过电话、微信催促多次，但图纸一直没有交于我司，导致消防建审无法进行。现要求你部于5月31日之前将装修设计图纸带图框电子版（dwg格式）交于我司，若逾期再不办理，导致消防建审，验收进度无法推进，所造成的一切责任及经济损失均由你部承担。2019年6月14日，馨弘非亚公司通过湖北瑞通天元律师事务所向爱饭餐饮店、熊志超等邮寄发出《律师函》，函中载明“馨弘非亚公司决定提前解除与你方的租赁合同。本律师接受馨弘非亚公司的委托，向你方发出本律师函，根据《租赁合同》第23条第（1）、（2）、（6）款，第26条，第33条的约定，你方行为已经构成严重违约，通知你方解除租赁关系；本律师函送达之日即视为馨弘非亚公司解除《租赁合同》的通知送达之日，双方之间的租赁合同关系解除，你方应当按照《租赁合同》第24条、第33条的约定，在收到本律师函后的15日内向馨弘非亚公司结清所有应付款项，并将租赁房屋恢复原状移交给馨弘非亚公司。逾期，馨弘非亚公司将按照合同约定的方式收回房屋，并进一步采取法律手段，追究你方的违约赔偿责任”等内容。张忠柏于2019年6月15日签收《律师函》，邮寄给熊志超的《律师函》显示因拒收退回。2019年7月26日，馨弘非亚公司再次向爱饭餐饮店、熊志超等邮寄发出《律师函》，函中载明“你方接函后与本律师多次沟通，对本律师发出的提前解除租赁合同的通知未表示任何异议，并于2019年7月8日锁闭店门、遣散员工、关门停业。但虽经多次口头催告，你方并未履行向馨弘非亚公司结清所有欠款的义务，也未将房屋恢复原状向馨弘非亚公司移交。你方将店面弃之不顾的放任行为不仅造成严重安全隐患，而且使馨弘非亚公司的损失继续扩大。本律师接受馨弘非亚公司的委托，再次以本律师函向你催告，请你在接函后十日内向馨弘非亚公司结清支付的所有应付的款项，拆除及搬出房屋内的家具、设备、装饰物、添置物、修复因拆除及搬出而给房屋造成的损坏，将房屋恢复原状交还馨弘非亚公司。否则，馨弘非亚公司将根据租赁合同第24条的约定，视房屋中的遗留物及设备为无主物予以处置，单方完成收回房屋的工作，并将继续追究你方违约责任”等内容。张忠柏于2019年7月27日签收《律师函》，邮寄给熊志超的《律师函》被退回。2019年8月4日，熊志超出具声明一份，载明：本人熊志超在爱饭注册成立之前，代熊菊红签定的房屋租赁合同，现因本人已退出其中的所有事务，特将房屋租赁相关事宜转由熊菊红全权打理。据熊志超陈述，熊菊红系其姐姐。2019年9月24日，馨弘非亚公司向爱饭餐饮店、张忠柏、熊菊红（熊志超）发出《有关收回门面房屋的最后通知》，其中载明：你方接函后多次与本公司协商，请求我公司同意你方转让店面经营权以减少损失。但因你方各合伙人意见不一、就转让经营权的条件及第三人不能达成合意等原因，至今未能实现店面转让目的，店面持续处于停业空置状态。我公司的物业租赁经营损失继续扩大。鉴于此，我公司告知你方，我公司再次给予你方最终的宽限期限为2019年10月15日，如你方在宽限期限内仍然未能实现转让门店（签订相关转让门店的协议并全额清偿拖欠本公司的欠款），本公司将于2019年10月16日行使收回门面的权利。本公司为了支持你方减损给予你方宽限期，但本通知内容并不意味着变更租赁合同内容，也不改变律师函的法律意义和法律后果。一审中，熊志超陈述其仅代表爱饭餐饮店签订合同，实际使用人是爱饭餐饮店，熊志超仅作为爱饭餐饮店的股东参与经营。熊志超、爱饭餐饮店认为保证金应冲抵房租，对于逾期付款违约金与违反合同的违约金，馨弘非亚公司只能主张一项，且应按照实际损失计算违约金。馨弘非亚公司认可双方签订的第二份《租赁合同》的月租金为2095元。一审另查明，武汉市江岸区新春村城中村改造H3还建地块的建设单位为武汉余华岭集团有限公司，该地块于2016年12月31日取得建设工程规划许可证。2016年7月28日，武汉市公安消防局出具《建设工程消防验收意见书》，其中载明：“综合评定新春村城中村还建H3地块消防验收合格”。一审法院认为，馨弘非亚公司与熊志超签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方合同约定“乙方的租金支付按先付后用的原则，后续租金每叁个月支付一次”，熊志超在支付了租赁保证金以及第一期（2018年3月1日至2018年11月30日）的租金后，应于2018年12月1日前支付2018年12月1日至2019年2月28日期间的租金共计47108元，经馨弘非亚公司催收，张忠柏于2019年2月20日、3月5日分别支付10000元及47100元。熊志超应于2019年3月1日前支付2019年3月1日至2019年5月31日期间的租金94216元，2019年6月1日前支付2019年6月1日至8月31日期间的租金94216元，熊志超均未予支付。馨弘非亚公司以此解除与熊志超之间的《租赁合同》，符合法律规定与合同约定。虽然馨弘非亚公司邮寄给熊志超要求解除合同的《律师函》显示因拒收退回，但张忠柏于2020年6月15日签收了该函，因案涉房屋由爱饭餐饮店实际使用，且熊志超陈述其参与了爱饭餐饮店的经营，向爱饭餐饮店送达的《律师函》对熊志超亦应产生相关效力，故应认定双方签订的两份《租赁合同》于2020年6月15日解除为宜。根据2019年7月26日的《律师函》载明的情况，爱饭餐饮店已于2019年7月8日锁闭店门、遣散员工、关门停业，馨弘非亚公司要求爱饭餐饮店“在接函后十日内向馨弘非亚公司结清支付的所有应付的款项，拆除及搬出房屋内的家具、设备、装饰物、添置物、修复因拆除及搬出而给房屋造成的损坏，将房屋恢复原状交还馨弘非亚公司。否则，馨弘非亚公司将根据租赁合同第24条的约定，视房屋中的遗留物及设备为无主物予以处置，单方完成收回房屋的工作”，张忠柏于2019年7月27日签收《律师函》，按该函的要求，爱饭餐饮店应于2019年8月6日前腾退并返还案涉房屋，爱饭餐饮店未腾退案涉房屋，馨弘非亚公司有权单方完成收回房屋的工作，该公司仍未采取措施收回案涉房屋，因此而产生的扩大损失不应由熊志超或爱饭餐饮店负担，故对馨弘非亚公司要求熊志超支付2019年8月6日后的房屋占有使用费的请求，不予支持。熊志超应支付租金的期间为2019年3月1日至2019年6月15日，金额为94216元。2019年6月16日至2019年8月6日期间，熊志超应按照47108元/月的标准向馨弘非亚公司支付房屋占用使用费，该款项为80083.60元[（21/30+1）×47108元]。根据合同“如乙方原因造成提前解约的，免租期根据租赁期免租比例折算，按折算率收取实际承租期间的租金或实际占用费”的约定，双方约定的免租期共计为12个月，约定的租赁期限为120个月，免租比例为10%。自2018年3月1日熊志超承租案涉房屋起，至2019年6月15日，双方合同解除之日止，熊志超实际承租的期间为15.5个月，应享受的免租期为1.55个月（15.5个月×10%），熊志超已享受的免租期为9.5个月，故还应向馨弘非亚公司支付免租期租金374508.60元[（9.5-1.55）×47108元]。关于馨弘非亚公司主张不予退还保证金以及要求熊志超、爱饭餐饮店支付迟延付款违约金、严重违反合同的违约金的请求，因双方在合同中既约定了保证金又约定了逾期付款违约金以及违反合同的违约金，保证金属于当事人预先约定的违约赔偿金，具有违约保证金的性质，故在本案中不宜同时主张，且熊志超、爱饭餐饮店也提出约定的违约金标准过高的抗辩意见。一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定违约金为135039元，该款项可以保证金予以抵扣，故对馨弘非亚公司要求不予退还保证金135039元的请求，予以支持。熊志超、爱饭餐饮店认为馨弘非亚公司未为其办理消防许可，案涉房屋未达到馨弘非亚公司承诺的开业条件，依据双方签订的合同以及提交的证据，无法支持其上述抗辩意见，对此不予确认。馨弘非亚公司主张熊志超、爱饭餐饮店支付设施改造费用14368元，但未提交充分的证据证实上述损失，对该费用不予支持。因熊志超系租赁合同的签约承租人，其应对合同约定的义务承担相关民事责任，爱饭餐饮店系案涉房屋的实际使用人，在合同履行过程中，其经营者张忠柏实施了支付租金、签收相关函件等行为，故爱饭餐饮店作为实际承租人应对熊志超应承担的相关民事责任承担连带责任。关于爱饭餐饮店以熊菊红、周建新为该店合伙人为由，要求追加二人为本案被告参加诉讼，因其内部合伙关系而发生的相关权利义务纠纷，可由各合伙人另案主张相关权利，对爱饭餐饮店的上述要求，不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，一审判决：一、熊志超于本判决生效之日起十日内向武汉馨弘非亚商业管理有限公司支付2019年3月1日至2019年6月15日期间的租金94216元；二、熊志超于本判决生效之日起十日内向武汉馨弘非亚商业管理有限公司支付2019年6月16日至2019年8月6日期间的房屋占有使用费80083.60元；三、熊志超于本判决生效之日起十日内向武汉馨弘非亚商业管理有限公司支付免租期租金374508.60元；四、爱饭餐饮店对熊志超应承担的上述三项给付义务承担连带清偿责任；五、武汉馨弘非亚商业管理有限公司无须向熊志超、爱饭餐饮店返还保证金135039元；六、驳回武汉馨弘非亚商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14723元，由武汉馨弘非亚商业管理有限公司负担5570元，熊志超、武汉市江岸区爱饭餐饮店负担9153元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：熊志超主张馨弘非亚公司收回房屋时间是2019年7月15日，其理由为其一审中证人涂某证实2019年7月15日锁门，店内财产分文未取回，仅仅厨师第二天拿了些食材回去。因熊志超不能证明锁门系馨弘非亚公司所为，且从厨师可进入场地看，熊志超的该项主张不能成立。熊志超主张馨弘非亚公司负有给爱饭餐饮店办理消防验收手续的义务，主要证据为其一审中提供的聊天记录、《工作联系函》、支付办理消防验收的费用凭证以及二审中提供的录音。熊志超提交的证据可以反映馨弘非亚公司参与了爱饭餐饮店消防验收手续的办理，但不能证明馨弘非亚公司对此负有义务或向熊志超或爱饭餐饮店作出过承诺，结合馨弘非亚公司与熊志超签订的《租赁合同》中第15条、第22条、合同附件二的约定，本院对熊志超主张的待证事实不予认定。本院依熊志超代理律师的申请，开具了（2021）鄂01民调字80号律师调查令，熊志超代理律师持令至武汉市江岸区消防救援大队进行调查。熊志超代理律师反馈称因武汉市江岸区消防救援大队系对“武汉市江岸区爱饭餐厅”进行消防检查，而未能获取其申请调取的证据。熊志超另提交了网络查询信息，反映“武汉市江岸区爱饭餐厅消防改造”的建设工程消防设计备案于2018年5月11日抽查结果为不合格，消防设计于2019年6月25日审核结果为不合格。馨弘非亚公司对爱饭餐饮店消防不合格无异议。本院对此予以认定。一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，综合各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、熊志超是否应当作为承租人承担相应责任；二、馨弘非亚公司是否存在违约行为，熊志超是否可依此抗辩交纳租金；三、一审法院判令熊志超承担的违约责任是否恰当；四、一审法院判令熊志超承担的房屋占有使用费是否恰当。关于争议焦点一。熊志超签订合同时爱饭餐饮店尚未成立，熊志超是租赁合同的合同主体和签订人，而从熊志超主张其享有爱饭餐饮店59.2%的合伙份额看，熊志超也是之后成立的爱饭餐饮店的主要经营者，本案中馨弘非亚公司亦要求熊志超作为合同签订主体承担责任，故一审判决熊志超作为承租人承担相应责任并无不当。至于内部合伙关系而发生的相关权利义务纠纷，可由合伙人另案主张相关权利。关于争议焦点二。根据馨弘非亚公司与熊志超签订的《租赁合同》中第15条、第22条、合同附件二的约定，办理二次消防建设并通过消防竣工验收审核应为熊志超的合同义务。馨弘非亚公司参与了爱饭餐饮店消防验收手续的办理，但不能仅以此推定馨弘非亚公司负有相应义务。现熊志超提交的证据既不能证明馨弘非亚公司与熊志超合意变更原合同条款，也不能证明馨弘非亚公司承诺其负有爱饭餐饮店办理消防验收手续的义务，熊志超应承担举证不能的不利后果。故对熊志超以馨弘非亚公司违约在先而抗辩交纳租金的主张，本院不予支持。熊志超、爱饭餐饮店一直实际经营使用涉案房屋，在经营使用期间其欠缴租金，且经馨弘非亚公司多次催告后仍不履行，已构成案涉《租赁合同》约定的“严重违约”，馨弘非亚公司因此向熊志超发出解除合同通知而解除租赁合同，符合合同约定和法律规定，熊志超应承担相应的违约责任。关于争议焦点三。熊志超应承担的违约责任既包括其不履行合同义务欠租产生的违约责任，也包括因其前述违约行为致使合同解除产生的违约责任。双方争议较大的主要是免租期租金及以保证金抵扣的违约金。对此，本院认为：关于免租期租金问题。案涉《租赁合同》第八章违约责任第33条约定：“如乙方原因造成提前解约的，免租期根据租赁期免租比例折算，按折算率收取实际承租期间的租金或实际占用费。”免租期的设立是因承租人长期租赁而由出租人给予的优惠，承租人实际享有的免租期是以其依约足期履行合同为前提，在因承租人原因造成提前解约后，出租人的合同目的不能实现，而案涉《租赁合同》的免租期主要约定在合同履行前期，承租人实际取得的以长期租赁为前提的免租期利益应当返还，因此该条约定符合公平原则，体现的主要是对出租人权益的补偿。承租人双方实际约定的免租期为12个月，租赁期限为120个月，一审根据熊志超实际承租的期间确定其应享受的免租期，并由其支付差额免租期租金，是正确的。关于保证金抵扣违约金问题。案涉《租赁合同》第八章违约责任第34条约定：“乙方严重违约并造成甲方损失的，甲方除有权单方解除合同外，还有权要求乙方支付严重违约金，严重违约金不少于6个月租金，若严重违约金仍不足以弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿全部损失。”馨弘非亚公司依前述约定要求熊志超支付六个月租金计282648元的违约金。熊志超的违约行为致使合同解除，造成了馨弘非亚公司的房屋空置损失。一审法院考虑到违约金标准过高，综合衡量后酌定违约金为135039元，并以熊志超已交纳的保证金抵扣，系一审法院依法行使自由裁量权，且未违反公平原则和诚实信用原则，并无不当。关于争议焦点四。案涉两份《租赁合同》于2020年6月15日解除，合同解除后，熊志超、爱饭餐饮店未及时从租赁场所中腾退，应承担支付房屋占有使用费的责任。熊志超主张馨弘非亚公司于2019年7月15日收回房屋，但其提交的证据不足以证明其主张，且熊志超亦未提交其要求从房屋内搬出物品、腾空房屋而馨弘非亚公司拒绝的相应证据。一审法院根据馨弘非亚公司发出的函件认定，馨弘非亚公司有权于2019年8月6日单方完成收回房屋的工作，馨弘非亚公司对之后产生的扩大损失自行负担，亦并无不当。综上所述，熊志超的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10638元，由熊志超负担。本判决为终审判决。审判长  李双利审判员  王 薇审判员  骆朝辉二〇二一年五月十日法官助理阮小琴书记员李明志