成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)川0114民初2758号 原告：钟祥林，男，1945年7月28日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：马泽仁，四川信诺达律师事务所律师，一般授权代理。 委托诉讼代理人：王坤云，四川信诺达律师事务所律师，一般授权代理。 被告：成都乐成新世纪投资有限公司，住所地成都市新都区斑竹园镇柏水村五社。 法定代表人：杨信城，董事长。 委托诉讼代理人：高玉林，北京市竞天（成都）律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：刘一可，北京市竞天（成都）律师事务所律师，一般授权代理。 原告钟祥林与被告成都乐成新世纪投资有限公司（以下简称乐成公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月19日受理后，根据原告钟祥林的申请，对被告乐成公司的财产采取了财产保全措施。本案依法由审判员严振波适用简易程序，于2016年6月16日、7月7日公开开庭进行了审理，原告钟祥林的委托诉讼代理人马泽仁、王坤云，被告乐成公司的委托诉讼代理人高玉林、刘一可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钟祥林诉称，原、被告于2014年4月8日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定原告购买位于新都区斑××村一社乐成新世纪·小商品企业展示中心一幢负一层1092号商品房。原告按照合同约定履行了合同义务，被告应当于2015年4月30日前向原告交付商品房，但是被告至今未交付。后经过原告了解，乐成新世纪·小商品企业展示中心1幢负一层1092号商品房未取得商品房预售许可证明。原告认为，被告欺骗原告谎称乐成新世纪·小商品企业展示中心1幢负一层1092号已经取得商品房预售许可证明，原告因此与被告签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，根据合同法及相关司法解释的规定，该《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》应为无效合同。请求判决：1.确认原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》无效；2.被告立即向原告返还购房款708448元和定金10万元及占用购房款的资金利息，并向原告支付赔偿款708448元。 被告乐成公司辩称，一、被告在原告起诉之时已取得诉争房屋的商品房预售许可证明，本案并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告要求确认双方签订的《商品房买卖合同》无效的诉请不应当得到支持；二、被告从未隐瞒暂未取得预售许可证明的事实，且原告充分知晓上述事实，被告认为在合同并没有法定解除或者认定无效的情况下，不应当适用前述司法解释第九条第（一）项的规定。 原告钟祥林为证明其主张，向本院提交了如下证据： 1.原告的身份证、被告的工商信息，证明原、被告是适格的诉讼主体； 2.《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，证明2014年4月8日原、被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，被告向原告披露其所售房屋有商品房预售许可证明，证号为成房预售新都字第1706号，被告将乐成新世纪·小商品房展示中心1幢负一层1092号商铺出卖给原告，双方买卖房屋占用范围的土地使用证号为新都国用（2013）第14152号，该土地未设置任何抵押； 3.收据，证明原告于2014年3月11日交付定金10万元(此款10万元中有何春芳5万元保证金)，2014年4月8日、4月24日，原告向被告支付购房款708448元； 4.土地使用证查询资料，证明被告擅自将土地使用证为新都国用（2013）第14152号的土地（含原告所购房屋占用范围的土地）于2015年8月10日设定抵押。 经庭审质证，被告乐成公司对原告钟祥林所举证据1的三性无异议；对证据2的三性予以确认；对证据3的真实性、合法性予以确认，但关联性有异议，认为原告所支付的购房款并没有付清；对证据4认为与本案诉争无任何关系，故三性不予认可。 被告乐成公司为证明其辩称的事实，向本院提交了如下证据： 第一组，证明被告主体适格。 1.企业法人营业执照； 2.组织机构代码证； 3.企业法定代表人身份证明及身份证复印件； 第二组，证明原告于2014年3月6日在三位辅料行业商业代表（黄耀/姜凤、罗传德、孙明智）的推介下，以明显低于市场和同楼栋的团购价格与被告进行项目合作并签署《合作协议》。 4.《合作协议》； 5.诉争所涉项目的国有土地使用权证； 第三组，证明被告与诉争楼栋的1-4层业主已签署《商品房买卖合同》。 6.诉争楼栋1-4层业主的《商品房买卖合同》； 7.诉争楼栋1-5层的房屋产权证书； 第四组，证明三位商家代表作为本项目负一层的实际招商主体和销售主体，被告向其支付相应报酬的事实。 8.代表购房明细； 9.收条； 10.被告转款凭证； 第五组，证明被告于2014年3月11日在二环路口的“大蓉和酒楼”举办辅料行业商家招商说明会，会上被告口头告知所有参会商家，负一层商铺由于与二期地下室为贯通结构，目前没有拆分，暂无法办理预售许可证明，但正在与政府相关部门沟通协调，争取早日办理成功。 11.辅料客户签约活动方案； 12.活动宣传讲辞； 13.负一层铺面辅料方案； 14.项目推荐会宣传单； 15.活动现场照片； 16.辅料活动费用清单； 17.费用报销单及餐饮发票； 18.被告针对性为原告制作的宣传资料； 第六组，证明原告及其他辅料商家选铺和缴纳款项。 19.负一层辅料商家明细表； 第七组，证明诉争楼栋已取得了预售许可证明。 20.商品房预售许可证明（成房预售新都字第2071号）； 21.情况说明； 第八组，证明被告在销售现场公示的1-4层的预售许可证明，该公示处于售楼现场的显眼位置。 22.被告销售现场公示照片； 第九组，证明被告对负一层合作销售的前置条件，具体过程的详尽描述。 23.被告出具的情况说明； 第十组，证明由于未取得预售许可证明，导致无法办理按揭贷款，被告特安排民生银行专业人员针对原告贷款需求提供的几种方案，原告明显知悉暂无预售许可证明的事实。 24.证人证言。 经庭审质证，原告钟祥林对被告乐成公司所举第一组证据无异议；对第二组证据中的证据4《合作协议》认为与本案不具有关联性，也不能体现买方的具体付款方式，对证据5土地使用证证无异议；对第三组证据认为与本案无关，不认可被告的证明目的；对第四组证据认为与本案无关，仅对收条的真实性予以确认；对第五组证据认为与本案没有关联性；对第六组证据的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性，对被告的证明目的不认可；对第七组证据的真实性没有异议，对情况说明的客观性存疑，认为与本案没有关联性；对第八组证据的真实性没有异议，但认为没有关联性；对第九组证据的客观性存疑，关联性也有异议；对第十组证据的客观性存疑。 经审查，本院认为，原告钟祥林所举上述证据及被告乐成公司所举第一组证据符合证据的真实性、合法性、关联性原则，本院予以采信。被告乐成公司所举第二组、第四组、第五组、第六组、第八组、第十组证据，证明购房业主在购买讼争负一层商品房时知晓该商品房未取得预售许可证明的事实，上述证据形成了完整的证据锁链，故本院予以采信。 经审理查明，2014年4月8日，原告钟祥林（买受人）与被告乐成公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于新都区斑××村一社乐成新世纪·小商品企业展示中心1幢负一层1092号商品房，该商品房所在地块国有土地使用证号为新都国用（2013）第14152号，土地使用权面积为32965.62平方米。合同第二条商品房销售依据载明，原告买受的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为成都市新都区房产管理局，商品房预售许可证明号为成房预售新都字第1706号。原告所购买的商品房按照建筑面积计算，为每平方米11040元，总价款758448元，原告采取一次性付款方式付款。合同第四条抵押情况载明该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押。被告应当在2015年4月30日前向原告交付商品房。同日，双方又签订了《商品房买卖合同〈补充协议〉》，该补充协议第一条出卖人明示的资料载明：“出卖人已向买受人明示《合同》及补充协议（含前期物业服务合同、临时管理规约等）、《商品销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、商品房预售许可证明、国有土地使用权证、建设工程规划许可证等政府部门要求必须公示的证件、文件，并做出了合理的说明，买受人已知悉并了解前述法律法规、示范文本和证件所表明的内容。”上述合同、协议签订前，原告已于2014年3月11日向被告支付了5万元购房保证金，合同及协议签订之后又支付了708448元购房款（2014年4月8日支付20万元、4月24日支付508448元），被告收到上述款项后，均向原告出具了加盖有该公司财务专用章的收据，并在2014年4月24日的收据上注明房款已结清。在上述合同履行过程中，原告认为被告出售的负一层商品房未取得预售许可证明，其与被告所签订的合同及补充协议无效，要求予以解除，因双方就此未达成一致意见，引起纠纷。 另查明，原、被告签订的《商品房买卖合同》第二条载明的成房预售新都字第1706号商品房预售许可证明，系本案讼争商品房所在楼栋1-4层的商品房预售许可证明。在讼争商品房的销售现场，被告只公示了乐成新世纪·小商品展示中心1-4层的商品房预售许可证明，未公示负一层的商品房预售许可证明。讼争负一层商业用房，即乐成新世纪小商品展示中心地下商业、车位于2016年6月3日取得成房预售新都字第2071号商品房预售许可证明。 本院认为，关于原告钟祥林请求确认双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》无效的诉讼请求。讼争商品房为预售商品房，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项规定：“商品房预售，应当符合下列条件：……（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，原、被告双方于2014年4月8日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，合同上载明的商品房预售许可证明为非讼争商品房的预售许可证明，至原告钟祥林2016年5月19日起诉至本院，被告乐成公司尚未取得讼争商品房的预售许可证明，而讼争商品房的预售许可证明成房预售新都字第2071号于2016年6月3日才取得，故应认定双方签订《商品房买卖合同》时，被告乐成公司所出售给原告钟祥林的乐成新世纪·小商品企业展示中心1幢负一层1092号商品房未取得商品房预售许可证明，该《商品房买卖合同》应为无效合同。原告钟祥林请求确认《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 关于原告钟祥林主张被告乐成公司向其返还购房款708448元和定金10万元及占用购房款的资金利息并向原告支付赔偿款708448元的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。”本案中，被告乐成公司在与原告钟祥林签订《商品房买卖合同》时未取得案涉房屋的商品房预售许可证明，至原告钟祥林提起本案诉讼时，也仍未取得商品房预售许可证明，故被告乐成公司应承担向原告钟祥林返还全部购房款及利息，并赔偿损失的责任。关于购房款的金额，双方在合同及协议签订之后支付的708448元应认定为购房款，原告钟祥林诉称的10万元定金，实际上是双方在合同签订前预付的5万元购房保证金，在双方签订合同后已转化为购房款，故其购房款金额应为758448元；关于赔偿损失，被告乐成公司抗辩称其从未故意隐瞒暂未取得商品房预售许可证明的事实，且原告钟祥林充分知晓上述事实。从被告乐成公司所举系列证据来看，案涉商品房所在楼栋的1-4层的商品房预售许可证明在双方签订《商品房买卖合同》时已取得，在销售现场也只公示了1-4层的预售许可证明，故在双方达成案涉商品房买卖意向时，原告钟祥林应当已知晓其购买的负一层商品房未取得预售许可证明，故被告乐成公司并无隐瞒案涉房屋没有取得商品房预售许可证明事实的主观故意。本案中，被告乐成公司将1-4层的商品房预售许可证明列入双方签订的《商品房买卖合同》中存在一定的过错，此种情况虽与自始没有取得预售许可证明而恶意隐瞒事实的情况有所不同，但也应当承担相应的赔偿责任。为体现公平、诚信的民法原则，结合原、被告双方所举有效证据及被告乐成公司在诉讼过程中已取得负一层商品房预售许可证明的事实，酌定被告乐成公司承担原告钟祥林已付购房款758448元的20%的赔偿责任为宜（即151689.6元）。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第（一）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告钟祥林与被告成都乐成新世纪投资有限公司于2014年4月8日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》无效； 二、被告成都乐成新世纪投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告钟祥林返还购房款758448元及利息（以25万元为基数，从2014年4月8日始，以508448元为基数，从2014年4月24日始，均计算至本判决确定的本金给付之日止，以中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率为标准进行计算。若未按未判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止）； 三、被告成都乐成新世纪投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告钟祥林损失151689.6元； 四、驳回原告钟祥林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9226元，财产保全费5000元，合计14226元，由原告钟祥林负担3075元，被告成都乐成新世纪投资有限公司负担11151元（此款原告钟祥林已预交，被告成都乐成新世纪投资有限公司在履行上述付款义务时，一并向原告钟祥林支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  严振波 二〇一六年十月九日 书记员  王 莉