广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤13民终7959号上诉人（原审原告、反诉被告）：叶钊青，男，汉族，1968年8月24日出生，住址：广东省深圳市龙岗区xxxxxx，身份证号码：441xxxxxxx054。上诉人（原审原告、反诉被告）：戴碧添，女，汉族，1970年8月6日出生，住址：广东省深圳市龙岗区xxxxx，身份证号码：440××××××××××××826。两上诉人的共同委托诉讼代理人：周运妙，广东商达（惠州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：惠州大亚湾旺科投资有限公司，住所：惠州大亚湾西区龙山八路9号盛业豪园14号房。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：周文斌，该公司员工。上诉人叶钊青、戴碧添因与被上诉人惠州大亚湾旺科投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初2915号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人叶钊青、戴碧添上诉请求：1、依法撤销(2019)粤1391民初2915号民事判决书第一项，改判被上诉人从2016年9月1日起向上诉人支付逾期交房违约金至交房之日止。2、依法维持(2019)粤1391民初2915号民事判决书第二项。3、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院认定事实错误，错误认定涉案房屋的交付标准为验收合格。涉案房屋的交付标准应当以《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》所规定的经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案为标准。1、涉案房屋交付标准应以《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第(十一)条所规定的标准。双方在《广东省商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房经验收合格……”，但《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第(十一)条规定:明确商品住房交付使用条件。各地要依据法律法规及有关建设标准，制定本地商品住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料双方在合同约定的涉案房屋交付标准明显低于《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》中所规定的标准，涉案房屋的交付标准应当以《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》为准。另外广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条规定:根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房【2010】53号)第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准;合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。2、被上诉人在一审中并未提供证据证明涉案房屋经验收合格证明及备案情况。被上诉人在一审并未提供任何证据证明涉案房屋经竣工验收合格，且也没有提供涉案房屋并在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第三条:国务院住房和城乡建设主管部门负责全国房屋建筑和市政基础设施工程(以下统称工程)的竣工验收备案管理工作县级以上地方人民政府建设主管部门负责本行政区域内工程的竣工验收备案管理工作，第四条:建设单位应当白工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门(以下简称备案机关)备案。如涉案房屋经验收合格的，被上诉人应当在验收合格之日起15日内向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案，但被上诉人在一审中也未提供涉案房屋验收合格的备案资料。因此，双方合同中所约定的仅以该商品房经验收合格为交付标准明显低于《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》第十一条所规定的标准，涉案房屋的交付标准应当经过竣工验收合格并在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案为最低交付条件。但一审法院仅以被上诉人辩称其在20l5年l2月23日取得经过建设、施工、监理、勘察、设计五方验收并获得的《建筑工程竣工验收报告》为由，从而认定被上诉人在合同约定交房日期前已经符合交付标准显属认定事实错误。二、一审法院适用法律错误，错误认定被上诉人履行通知义务即完成了交付义务。且不说被上诉人并没有提供证据证明其在合同约定交房日期前通知上诉人伙房，退一步而言即使其提供了证据证明在20l6年8月22日通知上诉人伙房，但是在2016年8月22日的通知也是无效的，因为在该日涉案房屋并未达到法定最低交付标准，上诉人有权拒收不符交付标准的房屋。综上所述，上诉人认为一审法院错误认定涉案房屋的交付标准，适用法律错误，涉案房屋的交付标准应当以经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案为准，被上诉人未向上诉人履行交付义务，其应当按照合同及法律规定向上诉人承担违约责任，向上诉人支付违约金。上诉人叶钊青、戴碧添上诉状补充意见：一、被上诉人在2017年5月22日才将涉案房屋到惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局进行竣工验收备案。上诉人通过向惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局调查涉案房屋的竣工验收备案信息获悉，涉案房屋在2017年5月22日方才在惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局办理竣工验收备案登记。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第(十一)条“明确商品住房交付使用条件。各地要依据法律法规及有关建设标准，制定本地商品住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料”之规定，以及广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条“根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房【2010】53号)第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准;合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定”之规定，涉案房屋交付条件必须是应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，也即是说涉案房屋满足交付条件的日期为2017年5月22日。因此，因被上诉人在一审声称其在2016年8月22日通知上诉人收房是并未达到法定最低交付标准，所以该通知是无效的二、一审法院认定事实不清，被上诉人并未在2016年8月22日有效通知送达两上诉人收房，涉案房屋满足交付条件后也并未履行交付通知义务。被上诉人在一审中所提交的证据《中草花城完收楼通知书》及邮政快递面单并不能有效证明有效送达被上诉人，因为被上近人并未提供该邮件的签收情况，因此无法证明已经有效送达上诉人，被上诉人未能有效证明其已经履行通知交房义务。而在房屋满足交付条件2017年5月22日之后，其也并未履行通知义务，通知上诉人收房。综上所述，上诉人认为一审法院错误认定涉案房屋的交付标准，适用法律错误，涉案房屋的交付标准应当以经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案为准，涉案房屋在2017年5月22日方才满足交付条件，而在交付条件具备后被上诉人也未通知上诉人伙房，被上诉人未向上诉人履行交付义务，其应当按照合同及法律规定向上诉人承担违约责任，向上诉人支付违约金。被上诉人惠州大亚湾旺科投资有限公司提交书面答辩意见称：一、根据法律规定和双方合同约定，涉案商品房已于2015年12月23日达到房屋交付标准。我国《建筑法》第六十一条第二款规定:“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定:“房地产开发项目，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。当事人双方于2015年11月24日签订的《商品房买卖合同》中约定“商品房经验收合格”的交房条件，该合同约定系当事人双方的真实意思表示，合法有效。本案涉案房屋于2014年1月21日通过电梯验收合格，2014年12月31日通过消防验收合格，2015年12月23日取得经过建设、施工、监理、勘察、设计五方验收并出具的“验收合格”的《建筑工程竣工验收报告》。被答辩人与答辩人在2015年11月24日签订商品房买卖合同，按2017年9月l2日实施的《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》(以下称广东高院指引)规定精神，结合惠州、大亚湾审判实践，商品房买卖合同签订日期在广东高院指引下发之前的，商品房交付标准为:应当经过建设、施工、监理、勘察、设计五方验收以及完成电梯安全监测和消防验收(即“5+2”验收)。本涉案商品房最迟在2015年12月23日已全部完成了上述规定的“5+2”验收，即上述证据已充分证明涉案房屋，在20l5年12月23日已符合双方合同约定，以及法律、法规规定和广东高院与惠州、大亚湾司法实践中认可的5+2交房标准。因此，截至2015年12月23日，涉案房产已满足法律规定及合同约定的“经验收合格”的房屋交付标准。二、关于交房通知义务。答辩人已于2016年8月22日通知上诉人收楼，上诉人已知晓涉案房屋已经办理了竣工验收手续且同楼盘同一栋大部分业主均已收楼并入住的事实，而且该楼盘前期已有60多户业主起诉开发商，诉请逾期交楼违约金，案件经过两审程序已结案的事实涉案小区业主，包括上诉人都早已知悉的。根据《合同法》第一百一十九条的规定及双方签订的《购房合同》补充协议第三条的约定，即使未收到《入伙通知书》，上诉人也有及时提出收房以防止损失进一步扩大的义务。人民法院依法应驳回上诉人的诉求。综上所述，上诉人诉求属于上诉人未采取适当措施致使损失扩大，依法应由其自行承担。请人民法院查清案件事实，依法公正裁判。原审原告叶钊青、戴碧添向一审法院起诉请求：1、判令被告自2016年9月1日起向原告支付逾期交房违约金至交房之日止（暂从2016年9月1日计至2017年9月1日违约金为人民币27579.77元）。2、本案诉讼费由被告承担。反诉原告惠州大亚湾旺科投资有限公司向一审法院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失人民币1030元；2、反诉诉讼费由被反诉人承担。一审法院审理查明，2015年11月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于惠州市大亚湾西区××××××××××××××××××××，总价款755610元，被告应当在2016年8月31日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告。关于逾期交房违约责任:除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过180个工作日，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起止实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180个工作日后买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起止实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。在合同约定的交付之日前原告付清了房款755610元。另查明，涉案房屋于2014年1月21日通过电梯验收合格，于2014年12月31日通过消防验收合格，于2015年12月23日取得经过建设、施工、监理、勘察、设计五方验收并出具《建筑工程竣工验收报告》。2016年8月22日被告向原告发出盛业豪园第16栋2002号房收楼通知书。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。对于反诉与本诉，本院依法合并审理。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。关于被告是否存在逾期交房问题。合同约定被告应当在2016年8月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用，涉案房屋在约定交房日期前通过了电梯、消防和竣工验收，2016年8月22日被告向原告发出盛业豪园第16栋2002号房收楼通知书，已依约履行了通知原告收楼的义务，被告的行为不构成逾期交房违约，不应承担逾期交房违约责任。关于诉讼时效的问题。2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》规定的诉讼时效期间为三年。此前，《中华人民共和国民法通则》规定的诉讼时效期间为二年。关于诉讼时效的适用，根据新法优于旧法和法不溯及既往的适用原则，在《中华人民共和国民法总则》实施前，权利人自其知道或者应当知道权利受到损害之日起至2017年10月1日，诉讼时效期间已届满二年的，不因民法总则的实施而变更；未超过两年的，权利人自其知道或者应当知道权利受到损害之日起按民法总则的规定计算三年的诉讼时效期间。本案中，合同约定被告应当交房日期为2016年8月31日，原告权利受到损害的事实发生在民法总则实施之前，诉讼时效期间从2016年9月1日起计算，至2017年10月1日止，未超过《民法通则》规定的两年诉讼时效，诉讼时效期间应按《民法总则》的规定延长至三年，原告于2019年7月12日诉讼至本院，其主张的逾期交房违约金未超过《民法总则》规定的三年诉讼时效期间，本院依法予以支持。被告提出关于诉讼时效的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。关于反诉。反诉原告主张反诉被告未按要求配合办理权属证书的事实，证据不足，本院不予认定。其要求反诉被告赔偿经济损失1030元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、驳回原告叶钊青、戴碧添的诉讼请求；二、驳回反诉原告惠州大亚湾旺科投资有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费489.5元，由原告叶钊青、戴碧添负担；反诉案件受理费25元，由反诉原告惠州大亚湾旺科投资有限公司负担。本院二审审理期间，上诉人提交以下证据：证据1.《关于盛业豪园三期项目楼号变更的规划意见》;证据2.《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，证明涉案房屋（盛业豪园第16栋2002号房），原属于11栋，后在2012年9月25日经惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局同意由原来的11栋修改为16栋、17栋。证明涉案房屋在2017年5月22日完成竣工验收备案登记。被上诉人对上述证据进行质证：对上诉人提交的证据1，真实性、合法性无异议，关联性有异议，既然2012年已变更，为什么竣工验收备案表还是写10-13栋。对上诉人提交的证据2，真实性、合法性无异议，关联性有异议，竣工验收备案表是2017年5月22日，但广东省高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》印发通知是2O17年10月25日，按照其精神，结合惠州、大亚湾审判实践(《大亚湾区人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的若干意见》)，商品房买卖合同签订日期在指引下发前的，交付标准为:经过建设、施工、监理、勘查、设计五方验收及电梯安全检测和消防验收。截至2015年12月23日，涉案房屋已满足这些条件。被上诉人提交以下证据：证据1.《电梯定期检验报告》，证明盛业豪园三期电梯于2013年10月24日经验收合格。证据2.盛业豪园三期建设工程《消防验收合格的意见》，证明涉案房屋已于2014年12月31日经消防验收合格。证据3.《关于盛业豪园三期项目楼号变更的规划意见》及证据4.盛业豪园三期《建筑工程竣工验收报告》，证明涉案房屋已于2015年12月23日经五方验收合格，达到合同约定交付的条件。证据5.《附件四：合同补充协议》，证明第三条约定买受人未收到入伙通知书，应到“花城湾”管理处领取入伙通知书并办理入伙手续。证据6.关于惠州大亚湾旺科投资有限公司盛业豪园三期项目竣工环保验收的函，证明涉案房屋已于2014年11月3日经环保验收合格。上诉人对上述证据发表质证意见：证据1.2.6：三性均不予认可，证明内容也不予认可。该3份证据既不符合《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第(十一)条“明确商品住房交付使用条件。各地要依据法律法规及有关建设标准，制定本地商品住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料”之规定，也不符合广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条“根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房【2010】53号)第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准;合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定”之规定，该3项证据均无法证明涉案房屋已经属于工程竣工验收合格并在当地主管部门备案。证据3:三性予以认可，但不认可其证明内容。证据4:三性及证明内容均不认可。该份证据无法证明涉案房屋已经到当地主管部门办理竣工验收备案的登记。上诉人通过向惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局调查涉案房屋的竣工验收备案信息获悉，涉案房屋在2017年5月22日方才在惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局办理竣工验收备案登记。因此在2015年2月23日并未达到《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房【2010】53号)第十一条以及广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条之规定的交付条件。证据5:三性予以认可，但不认可其证明内容，此合同为格式合同，根据《合同法》第四十条之规定，当属无效条款。该合同约定的交付条件明显低于《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房【2010】53号)第十一条规定的交付标准，另外按照广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条之规定，应当以《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房【2010】53号)第十一条规定的涉案房屋应当竣工验收合格并在当地主管部门备案为交付标准。另外上诉人未曾收到被上诉人签发的任何相关交房通知书资料，也未曾知晓其他业主曾诉讼被上诉人事宜。上诉人对于被上诉人逾期交房不存在过错。本院经审理查明：一审认定事实基本清楚，本院予以确认。本院另查明,2017年5月22日,涉案房屋经惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局批准取得竣工验收备案证明文件。本院经审理认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议焦点是：一、被上诉人是否存在逾期交房的问题；二、本案逾期交房违约金如何计算的问题。关于被上诉人是否存在逾期交房的问题。上诉人上诉认为涉案房屋的交付标准应当以取得竣工验收备案证明文件为准，对此，本院认为，根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第三条第十一款：“明确商品住房交付使用条件。各地要依据法律法规及有关建设标准，制定本地商品住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料。”本案中，涉案房屋虽在2015年12月23日完成五方竣工，但在2017年5月22日才完成竣工验收备案，根据上述规定，涉案房屋于2017年5月22日才满足规定的交付条件，被上诉人于2016年8月22日发出收楼通知书时，因涉案房屋不具备交付条件，该通知行为对上诉人并不发生法律效力，不能认定为上诉人已交房。因此，被上诉人未在合同约定的交房时间内即2016年8月31日交付房屋，存在逾期交房的行为。关于逾期交房违约金的计算问题。如前所述，本案中房屋于2017年5月22日才满足交付条件，被上诉人仍负有通知上诉人收房的义务。基于诚实信用的合同履行原则，在房屋已过交付期而仍未交付以及上诉人先前已经通知收楼的情况下，上诉人作为善意的购房人，有适当关注交付条件合理促成房屋交付的义务，同时，作为合同相对方的上诉人，在合同一方违约时，亦有采取适当措施防止损失扩大的义务。综上，本院酌定以被上诉人具备交楼条件后三个月的期限为通知收楼时间，即本案房屋的交付日期为2017年8月22日，一审法院认定收楼时间不当，本院予以纠正。因此，被上诉人应当根据合同约定，支付自2016年9月1日至2017年8月22日的逾期交房违约金给上诉人，具体计算为26824.16元（755610元×0.0001×355天）。综上，上诉人的上诉请求部分有理，对于有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初2915号民事判决第二项；二、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初2915号民事判决第一项及诉讼费负担部分；三、惠州大亚湾旺科投资有限公司于本判决生效之日起10日内向叶钊青、戴碧添支付逾期交房违约金26824.16元。四、驳回叶钊青、戴碧添的其他诉讼请求。本案一审案件受理费514.5元，由惠州大亚湾旺科投资有限公司负担，本案二审案件受理费489.5元，由惠州大亚湾旺科投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年五月十日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮