江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣民再78号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：董惠香，女，汉族，1966年8月30日出生，住江西省。委托代理人：黄长征，江西景之元律师事务所律师。委托代理人：万山红，江西景之元律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：江西博能房地产开发有限公司景德镇分公司。住所地：江西省景德镇市珠山区中华南路255号。负责人：易文金，该分公司负责人。被申请人（一审被告、二审上诉人）：江西博能房地产开发有限公司。住所地：江西省南昌市高新区高新二路高新创业园高新创业大厦402室。法定代表人：叶御堂，该公司经理。两被申请人共同委托代理人：邹晨，江西红阳光律师事务所律师。两被申请人共同委托代理人：张小亮，江西红阳光律师事务所律师。再审申请人董惠香因与被申请人江西博能房地产开发有限公司景德镇分公司（以下简称景德镇博能分公司）、江西博能房地产开发有限公司（以下简称江西博能公司）合同纠纷一案，不服江西省景德镇市中级人民法院（2015）景民一终字第113号民事判决，向本院申请再审，本院于2016年7月11日作出（2016）赣民申142号民事裁定再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人董惠香的委托代理人黄长征、万山红，被申请人景德镇博能分公司、江西博能公司的共同委托代理人邹晨、张小亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董惠香申请再审称，二审判决认定“本案诉争合同是买卖合同，不是租赁合同”没有证据证实；合同规定经营权年限自2010年8月30日至2047年6月12日，目前仍在合同履行期内；双方合同附件中约定的解除合同条款合法有效，应予履行；原判未对董惠香要求退房退款的诉请进行回应，遗漏诉讼请求。故请求撤销二审判决，改判景德镇博能分公司、江西博能公司按合同约定退房，退款64261元并承担延期付款违约金（按同期贷款利息四倍计算至判决之日止）。景德镇博能分公司、江西博能公司辩称，二审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求依法维持。董惠香向一审法院起诉请求：江西博能公司、景德镇博能分公司按合同约定退房并返还总价款64261元。一审法院认定事实：2010年7月3日，董惠香与景德镇博能分公司签订一份《摊位／铺位经营权购销合同》（包含了合同附件一、二、三），合同主要约定，“董惠香购买位于景德镇市中华南路255号（原景兴瓷厂），戴家弄（CHINA印象）农贸市场第1层GA33号摊位／铺位的经营权；经营权年限37年，自2010年8月30日至2047年6月12日止；该经营权总价款为80326元，一次性付款；该摊位／铺位的所有权属出卖人；合同附件与本合同具有同等法律效力。”合同附件三第四条约定，如无正当理由买受人单方要求退房的，须按合同总金额的20%向出卖人支付违约金。合同签订后，董惠香向景德镇博能分公司支付合同约定的80326元，景德镇博能分公司出具发票。同日，董惠香与江西日新物业管理有限公司景德镇分公司（以下简称日新公司）签订了一份《摊位／铺位委托经营管理合同》，主要约定“董惠香将戴家弄（CHINA印象）农贸市场第1层GA33号摊／铺使用权委托给日新公司经营管理，期限为三年，自2010年8月30日起至2013年8月30日止，日新公司分三期向董惠香支付使用费，每年一次性支付”。2010年8月，景德镇博能分公司向董惠香交付该摊位的经营使用权。董惠香收到日新公司支付的三期使用费的收益，其中2010年8月17日收到4554元，2011年8月30日收到5289.95元，2012年8月27日收到6045.66元。2014年6月28日，董惠香通过律师向江西博能公司邮寄律师函，通知其解除双方签订的购销合同要求退房，愿意承担约定的20%违约金。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”合同约定了“董惠香购买位于景德镇市中华南路255号（原景兴瓷厂）戴家弄（CHINA印象）农贸市场笫1层GA33号摊／铺的经营权；经营权年限37年，自2010年8月30日至2047年6月12日；该经营权总价款为80326元，一次性付款；该摊位／铺位的所有权属出卖人”等内容。从合同内容中可以看出，董惠香向景德镇博能分公司支付总价款89326元是其一次性支付37年的租赁费，董惠香就此取得的是摊铺位的使用权而非所有权。董惠香在取得使用权后，将该摊铺位委托给案外人日新公司经营管理收取租金，受益者属董惠香。景德镇博能分公司辩称双方系买卖行为，其辩解意见不成立。故董惠香对其诉请的法律关系由买卖合同关系调整为租赁合同关系，予以支持。关于双方签订的合同是否履行完毕的问题。该院认为，合同法第二百一十四条第一款规定，“租赁期限不超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”合同约定经营权的年限为37年。合同的内容除超过二十年的部分因违反合同法的强制性规定无效外，其余部分合法有效。景德镇博能分公司辩称双方合同已履行完毕，其辩解意见不成立。在合同履行期间，董惠香向景德镇博能分公司发出解除合同的律师函，是其根据双方约定行使权利的表现，应予以支持。双方合同附件三笫四条约定，“如无正当理由买受人单方要求退房的，须按合同总金额的20%向出卖人支付违约金。”董惠香主张解除合同要求退房，愿意按双方合同约定向景德镇博能分公司承担价款总金额的20%的违约金。景德镇博能分公司未按合同约定返还其余价款64261元（价款总金额80326元×80%），应当承担违约责任，故对董惠香的诉讼请求，予以支持。一审法院判决：一、董惠香于本判决生效后十日内迁出位于景德镇市中华南路255号（原景兴瓷厂）戴家弄（CHINA印象）农贸市场第1层GA33号摊铺，并将上述摊铺退还景德镇博能分公司、江西博能公司；二、景德镇博能分公司、江西博能公司于本判决生效后十日内共同向董惠香返还价款64261元。案件受理费1407元，景德镇博能分公司、江西博能公司共同承袒。景德镇博能分公司、江西博能公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，驳回董惠香的诉讼请求。二审法院查明，双方当事人于2010年7月3日签订的《摊位／铺位经营权购销合同》第一条载明：出卖人（景德镇博能分公司）以出让方式取得位于中华南路255号地块的土地使用权，该地块土地面积为7253.57平方米，规划用途为商业、住宅，土地使用年限自2007年6月12日至2047年6月12日。出卖人经批准，在上述地块上建设农贸市场［现定名］［暂定名］CHINA.印象农贸市场。第二条载明：摊位／铺位经营权销售依据，买受人（董惠香）购买的摊位／铺位权为［现房］［预售摊位／铺位经营权］。预售摊位／铺位批准机关为景德镇房管局，摊位／铺位预售许可证号为（景）方预售证第（2008）40号。第四条载明，计价方式与价款，合同双方约定按购买摊位／铺位经营权个数计算该经营权价款，本合同经营权总价款为80326元整。第十二条载明，关于产权变更的约定，……2、买受人将该摊位／铺位经营权转让、赠与、继承、出卖人及后续所有人不得干涉。转让、赠与、继承生效后本合同对新的经营权所有继续有效。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。二审法院认为，江西博能公司依法取得了诉争摊位／铺位所属的土地使用权，并依法对该土地进行商业、住宅的开发建设，此后依法取得了该地块摊位／铺位销售的预售许可证，故江西博能公司、景德镇博能分公司有权将上述地块上的摊位／铺位予以销售。本案诉争合同名称为《摊位／铺位经营权购销合同》，合同中载明是买受人有偿购买摊位／铺位，因商业用地的土地使用年限为40年，江西博能公司、景德镇博能分公司扣除前期开发的时间，将剩余的37年摊位／铺位使用年限载入合同内容，符合法律规定，双方签订的摊位／铺位经营权购销合同，不违反法律、法规的强制性规定，依法认定为有效合同。江西博能公司、景德镇博能分公司在诉争合同签订后，按照合同约定，将诉争摊位／铺位的经营权交付给了买受人董惠香，董惠香在支付合同约定的款项后，实际占有并经营诉争摊位／铺位，双方合同义务均已履行完毕，不存在解除合同的情形。故一审法院认定本案诉争合同为租赁合同，与事实不符，董惠香主张解除诉争合同，没有法律依据，依法予以驳回。二审判决：撤销景德镇市珠山区人民法院（2014）珠民二初字第144号民事判决；驳回董惠香的诉讼请求。一审案件受理费1407元，二审案件受理费1407元，共计2814元，由董惠香承担。再审查明的事实与一、二审查明的事实相同。根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、双方签订的《摊位／铺位经营权购销合同》（含附件）的合同性质如何认定；2、董惠香能否向景德镇博能分公司、江西博能公司主张退房并返还价款64261元。本院再审对争议焦点评判如下。关于焦点一。合同法第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案诉争合同的标的是摊位／铺位的经营权而非所有权，且该经营权可以作转让、赠与、继承等处分，与租赁合同中承租人对租赁物无权作出处分行为亦不同，故诉争合同不符合买卖合同及租赁合同的法律特征，属于经营权转让性质的合同，而合同法中并未明确列举规定该类合同，故对其依法认定为无名合同，本案案由应定为合同纠纷。诉争合同是当事人的真实意思表示，且不存在合同无效的情形，应认定合法有效。关于焦点二。诉争合同附件三约定，如无正当理由买受人单方要求退房的，须按合同总金额的20%向出卖人支付违约金。该约定赋予了董惠香在支付违约金后单方解除合同的权利，且没有对解除权行使的期限作出约定。根据合同法第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，董惠香依据双方当事人解除合同的约定，于2014年6月28日向对方当事人发出《律师函》，要求按照合同约定承担违约金后退房，即单方作出了解除合同的意思表示，诉争合同解除。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十七条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。诉争合同解除，董惠香应返还摊／铺位；截止本案诉争合同解除，合同已经履行了46个月（2010年8月至2014年6月），董惠香在此期间还因使用铺位转租获得了收益，董惠香应当向景德镇博能分公司支付相应的铺位租金，该笔租金酌定为：80326元／37年×3.83年（46个月）=8315元；同时，董惠香还应按照合同约定向景德镇博能分公司支付总金额20%的违约金，即80326×20%=16065元。因此，诉争合同解除后，董惠香应返还摊／铺位，景德镇博能分公司应返还董惠香经营权价款55946元（80326元-8315元-16065元），景德镇博能分公司系江西博能公司的分公司，其民事责任江西博能公司亦应予承担。董惠香关于景德镇博能分公司、江西博能公司承担延期付款违约金的诉请系超出原审范围增加的诉讼请求，不属于再审审理范围。综上，诉争合同应予解除，董惠香应返还摊／铺位，景德镇博能分公司、江西博能公司返还董惠香经营权价款55946元。董惠香的再审请求部分成立，应予支持。一、二审判决认定事实清楚，但适用法律存在错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江西省景德镇市中级人民法院（2015）景民一终字第113号民事判决及景德镇市珠山区人民法院（2014）珠民二初字第144号民事判决；二、董惠香于本判决生效后十日内迁出位于景德镇市中华南路255号（原景兴瓷厂）戴家弄（CHINA印象）农贸市场第1层GA33号摊铺，将上述摊铺退还江西博能房地产开发有限公司景德镇分公司、江西博能房地产开发有限公司；三、江西博能房地产开发有限公司景德镇分公司、江西博能房地产开发有限公司于本判决生效后十日内共同向董惠香返还经营权价款55946元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费1407元，二审案件受理费1407元，共计2814元，由江西博能房地产开发有限公司景德镇分公司、江西博能房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘晓雯代理审判员  江都颖代理审判员  徐 苹二〇一六年十月九日书 记 员  刘 鹏