上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终9720号上诉人（原审被告）：张晓冬，男，1968年10月25日生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市普陀区。被上诉人（原审原告）：宋军，女，1976年5月8日生，汉族，户籍地湖南省株洲市石峰区，现住浙江省杭州市滨江区。上诉人张晓冬因与被上诉人宋军排除妨害纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第1481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人张晓冬上诉请求：撤销原判，改判张晓冬向被上诉人宋军支付房屋使用费人民币（下同）17,400元（以3,000元/月计，起算点为2015年12月1日）。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，据以作为判决依据的《房地产评估报告》存在瑕疵，评估的租金金额较高。1、一审法院委托的上海信衡房地产估价有限公司（以下简称信衡公司）出具的《房地产评估报告》中认定的上海市闵行区XX路XX弄XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）租金，采用的估价方法为“比较法”，但一审质询时，信衡公司并未列举2014年11月至2016年2月涉案房屋小区或附近小区的租赁情况相关数据，张晓冬根据对涉案房屋附近房屋实际租赁情况分析，信衡公司实际上只是参照了2016年2月的房租市场行情，未对2014年11月到2015年12月的当地房租成交价做真实的“比较法”房租估价，导致评估结果失实。2、《房地产评估报告》未区别房东有/未配置硬件设施情况对租金的影响因素，有失公允。涉案房屋系双方原夫妻共同财产的一方自然延续居住，不同于一般市场的租住行情，且涉案房屋天井自2015年5月10日就已经被宋军上锁，导致张晓冬不能使用，对该特殊情况信衡公司并未提供类似相关比较数据。此外，涉案房屋中的设施设备宋军不享有所有权，《房地产评估报告》中对该情况未进行任何考量。3、《房地产评估报告》错误地将由宋军实际控制而张晓冬未能使用的房屋天井纳入估值范围，有失严谨。4、2016年5月宋军将涉案房屋出租给案外人冯某时，房屋租赁合同载明的租金为3,000元/月，为期三年，该约定反映了涉案房屋的真实租金水平，但一审法院并未参考。二、一审法院确定的房屋使用费起算时间未考虑本案特殊情形，于情于理不合。1、2014年10月30日，张晓冬与宋军的离婚诉讼二审终结审理，张晓冬实际收到二审判决书的时间为2014年11月24日。张晓冬仍不服二审判决，于2015年3月向上海市高级人民法院提起申诉，直到2015年8月21日才收到该院驳回申诉的通知书，在该期间张晓冬期待申诉能够被受理，生效判决会因此而中止执行，故只能静待申诉结果。2、离婚案件判决生效后，宋军一直不配合办理相关贷款变更手续，怠于履行涉案房屋还贷义务，故张晓冬一直代其偿还涉案房屋贷款和公积金直至2015年6月底，贷款金额累计为50,007.31元。由于宋军拒不退还上述房屋贷款，而为该笔贷款提起诉讼成本太高，故张晓冬迫于无奈只能继续在涉案房屋中暂时居住。另外，宋军实际履行离婚诉讼生效判决是在判决生效的2个月后，于2014年12月26日才向法院支付了相应的房屋折价款1,079,271元。3、涉案房屋是张晓冬在上海的唯一居所，在另寻适当住房期间，张晓冬有权暂住涉案房屋。考虑到张晓冬子女上学等因素，张晓冬不可能在短时间内找到合适的住房。因此，从张晓冬得知申诉结果开始，应该给予张晓冬3个月的过渡时间，寻找合适住房。因此，基于上述各种因素，张晓冬支付的房屋使用费应当从2015年12月1日起算。被上诉人宋军未作答辩。宋军向一审法院起诉请求判令：1、张晓冬立即搬离涉案房屋；2、张晓冬赔偿宋军经济损失（其中包括宋军为筹措1,100,000元房屋折价款向他人及银行借款所产生的利息共计53,815元；宋军因资金紧张无力负担房租，向他人借款所产生的利息200元；宋军因孩子住院无力支付住院费，向他人借款所产生的利息134元）；3、张晓冬支付宋军房屋占有使用费，按照每月5,000元的标准，自2014年11月起暂计算至2015年6月止为40,000元。诉讼中，因宋军确认张晓冬已于2016年5月24日搬离涉案房屋，故撤回上述第1、2项诉请，并将上述第3项诉讼请求明确为：判令张晓冬支付自2014年11月1日起至2016年5月24日止的房屋占有使用费82,113.33元（租金计算标准以评估报告载明的每月4,360元计算）。一审法院认定事实如下：宋军、张晓冬原系夫妻关系。双方于2009年7月通过网络相识，2009年11月16日登记结婚，张晓冬系再婚。2010年5月26日二人生育一子取名张某。2013年，宋军以双方感情破裂为由向一审法院提起离婚诉讼，该院经审理后，于2014年7月4日作出民事判决，判决主文为：“一、准许原告宋军与被告张晓冬离婚；二、双方所生之子张某随原告宋军共同生活，被告张晓冬于本判决生效之日起十日内支付自2013年1月至2014年6月的子女抚育费共计10,800元，并自2014年7月起每月支付子女抚养费600元，至张某年满18周岁时止；三、现登记在原告宋军及被告张晓冬名下的、位于上海市闵行区XX路XX弄XX弄XX号XX室房屋归原告宋军所有，该房屋剩余贷款由原告宋军负责清偿；四、原告宋军于本判决生效之日起二十日内向被告张晓冬支付房屋折价款110万元，被告张晓冬在收到上述房屋折价款后七日内协助原告宋军办理上述房屋的产权过户手续，过户所产生的费用由双方按相关规定各自负担。”张晓冬因不服上述判决，遂向本院提起上诉，本院经审理后于2014年10月30日作出了“驳回上诉，维持原判”的终审判决。2014年12月26日，宋军为履行上述生效判决，向法院账户支付了1,079,271元。2015年4月19日，涉案房屋的权利人变更登记至宋军一人名下。2015年5月11日，张晓冬向公安机关报案称，张晓冬接到宋军电话，宋军要求张晓冬将张晓冬物品从涉案房屋内搬出。后张晓冬至涉案房屋后发现，其个人物品已被搬出，因张晓冬发现有物品缺失，遂予以报案。2015年6月，宋军以张晓冬非法侵占其房屋为由，提起本案诉讼。2016年5月24日，张晓冬搬离涉案房屋。诉讼中，因张晓冬对宋军所主张的涉案房屋租金标准（即每月5,000元）不予认可，宋军遂向一审法院申请租金评估。一审法院依法委托信衡公司就涉案房屋自2014年11月1日至2016年1月31日期间的平均市场月租金进行评估。信衡公司于2016年3月31日出具房地产估价报告，载明涉案房屋在上述期间内的平均市场月租金为4,360元。就上述估价报告，宋军无异议，但张晓冬持有异议，故一审法院传唤信衡公司估价师黄春莹到院接受质询。该估价师于庭审中表示，涉案房屋租金是在采集2014年至2016年涉案房屋附近的租赁情况相关数据进行类比后，按照房屋本身的结构和房屋状况予以估价，与房产市场房价变化无关。估价报告中不列举相关数据，但在技术报告中存在相关数据。其至涉案房屋勘测时，发现天井被锁死，故在租金测算时就天井不能使用的情形已经予以考虑。房屋内的设施设备对房屋租金具有一定影响，一般而言，认为房屋所有权人已将设施设备配备齐全后出租，至于设施设备是否备齐对租金价格的影响，约在几百元不等，具体根据设施设备的新旧及好坏程度而定。就涉案房屋内设施设备的归属，宋军表示在离婚诉讼中未予以分割，考虑到设施设备对房屋的租金具有一定影响，故同意法院在300元至500元的价格区间内酌减租金。一审法院认为，根据物权法相关规定，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益、处分的权利。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，生效判决已确认宋军为涉案房屋权利人，故宋军有权就对涉案房屋造成使用障碍的妨害人主张相应的权利。张晓冬原基于与宋军之间的婚姻关系占有、使用涉案房屋，然自双方婚姻关系解除且涉案房屋判归宋军所有之后，宋军未再同意张晓冬继续占有、使用涉案房屋，由此，张晓冬占有、使用涉案房屋的行为，显已侵犯宋军对涉案房屋的相应权益。张晓冬抗辩宋军怠于履行偿还贷款义务、宋军擅自将其个人物品搬离涉案房屋致其物品损失等，因与张晓冬侵占宋军涉案房屋使用权而应承担的排除妨害等侵权责任不属于同一法律关系，张晓冬就此在本案中主张其系合法占有、使用涉案房屋，不符合相关法律规定，故不予采纳。根据法律规定，侵害他人权利，权利人可以要求赔偿损失，故宋军主张张晓冬支付占有、使用涉案房屋期间的使用费，于法有据，予以支持。但考虑到二审法院于2014年10月30日作出终审判决至裁判文书送达张晓冬需合理期间，张晓冬搬离涉案房屋亦需给予其合理期间，再考虑到宋军于诉讼中表示就涉案房屋内的设施设备问题同意法院在300元至500元的价格区间内酌减租金等因素，故根据本案的实际情况，酌情判令张晓冬需向宋军支付至2016年5月24日止的涉案房屋占有使用费为70,000元。宋军于诉讼中撤回部分诉讼请求，系合法处分其诉讼权利，予以准许。一审法院审理后，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十五条、第三十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于二○一六年七月十五日作出判决：张晓冬于判决生效之日起十日内支付宋军房屋使用费70,000元。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,076.86元，评估费9,000元，合计10,076.86元，由宋军负担1,500元，张晓冬负担8,576.86元。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，就张晓冬对涉案《房地产评估报告》所持异议，因张晓冬并未提供切实充分的证据足以推翻一审法院委托的专业评估机构出具的该报告，故对此本院不予采信。就张晓冬对一审法院所认定的房屋使用费总额所持异议，本院认为，一审法院在酌情确定张晓冬应支付的房屋使用费总额时已经考虑了裁判文书的送达及张晓冬搬离涉案房屋所需时间等因素，故此并无不当。张晓冬主张房屋使用费还应扣除其申诉期间及其另外找房居住所需合理期间并考虑其代宋军偿还部分房屋贷款等因素而应再予以扣减，缺乏充分的事实依据和法律依据，本院对此亦不予采信。由此，张晓冬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币1,115元，由上诉人张晓冬负担。本判决为终审判决。审判长  张薇佳审判员  唐建芳审判员  盛伟玲二〇一六年十月二十五日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……