上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初21390号原告（反诉被告）：罗俊。原告（反诉被告）：陈琳。两原告共同的委托代理人：李杨，上海市天一律师事务所律师。被告（反诉原告）：王淑云。委托代理人：姚剑，北京盈科（上海）律师事务所律师。原告罗俊、原告陈琳与被告王淑云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月25日立案后，依法适用简易程序。诉讼中，被告王淑云于2016年9月26日向本院提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理，并分别于2016年9月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）罗俊、陈琳的委托代理人李杨，被告（反诉原告）王淑云及其委托代理人姚剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗俊、原告陈琳向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期迁移户口的违约金暂估人民币（以下币种相同）500,000元，以房屋总价650,000元为本金，按日千分之一计算，自2013年12月30日起算至茅甲、茅乙户口从系争房屋迁出之日止。诉讼中，原告变更诉请为：要求判令被告向原告支付违约金168,750元。本诉的事实与理由：2012年10月21日，原、被告通过居间方签订了《委托购买意向书》，原告购买被告所有的某路136弄102号301室的房屋，购买总价款为1,125,000元，还约定产权交易过户当日被告方承诺户口全部迁出。2012年10月27日，原、被告达成《补充协议》，约定被告方在原告办理贷款过程中必须提供该房屋户口迁出的证明，否则须承担法律责任及经济赔偿责任，任何一方违约，则违约方应按照双方约定的总房款1,125,000元的15%向对方支付违约金。嗣后，2012年11月4日双方签订《上海市房地产买卖合同》，并办理了产权变更登记等手续，原告方已履行了自己的合同义务，但被告前夫茅甲的户口始终没有迁出系争房屋，2015年系争房屋内又报入被告前夫一个新生儿的户口。原告认为，合同双方应当全面履行合同义务，遵守诚实信用原则，被告方未全部迁出户口的行为已经构成了违约，应当承担违约责任。因被告方户口未迁出的原因，对原告再次转让系争房屋造成重大的障碍，无法按市场价进行交易，只能以大幅低于市场价的价格转让，原告面临着巨大的损失，故诉至法院。被告王淑云针对本诉辩称，不同意原告的诉请。双方在合同中未约定户口逾期迁移的违约责任，双方的违约责任只是针对实体交房及付款等问题，只是在补充协议上约定将尾款转化为押金，作为户口迁移的担保。即使法院认定户口迁移方面被告有违约，违约金也是过高的，而且在2014年7月15日之前的违约金也是超过了诉讼时效的规定；另外户口迁移被告是无过错的，被告与前夫在2005年离婚之时，其前夫是承诺会迁移走户口的，但是现在其前夫的户口迁移已经不受被告所控制。另被告（反诉原告）王淑云向本院提出反诉请求：要求判令原告返还被告押金55,000元。反诉的事实及理由：目前被告尚有55,000元的押金在原告处。双方在补充协议中约定将房屋尾款55,000元作为押金，担保户口一年内迁出，即在2013年12月29日迁出。现担保期限已过，原告一直怠于行使质权，拒绝返还押金给被告。被告认为，因户口的价值没有约定，也无法衡量，双方也未约定户口违约责任计算办法，即该押金担保的债权数额以及担保范围无法确定，因此该押金担保不能成立，因此原告应将该押金返还给被告。故特提起反诉诉请。原告（反诉被告）罗俊、陈琳对被告（反诉原告）王淑云的反诉辩称，该笔尾款是在被告迁移户口之后才能返还给被告，但被告至今未迁移户口，故该笔尾款应先行在本诉诉请的违约金金额中予以抵扣。本院经审理认定事实如下：2012年11月4日由被告王淑云作为卖售人（甲方），原告陈琳、罗俊作为买受人（乙方）签订编号为1525126的《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定：一、甲、乙双方通过上海亿达房地产经纪有限公司第十三分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权。甲方的房地产座落于某路136弄102号301室，房屋建筑面积63.59平方米；二、甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为650,000元；合同的附件三付款协议中约定：1、乙方在2012年10月31日前支付首付款300,000元（含定金）；2、乙方按银行规定的形式与期限将乙方贷款款项300,000元直接划入甲方账号；3、乙方在甲方户口全部迁出后并收到房屋钥匙支付尾款50,000元。同日，双方签订补充协议一份，协议中载明：涉案房屋总价为1,125,000元，其中房价为650,000元，装修费为475,000元。2012年12月29日，原告陈琳与被告王淑云达成补充协议，协议约定：1、乙方同意甲方户口暂放该房屋内，时间为一年，甲方同意留押金55,000元给乙方，待甲方户口迁出后当日，乙方须将户口押金55,000元支付给甲方；2、现乙方贷款额为260,000元，其中170,000元为房款，90,000元是甲方同意留押金55,000元加上乙方多贷的款项35,000元，甲方应在银行放款后二日内无条件退还给乙方90,000元，同时乙方应出具收到甲方户口押金55,000元的收据；3、若乙方贷款在拿到产证后十个工作日不能发放到甲方账户。乙方同意先支付170,000元给甲方，待贷款到账后，甲方再退还该款项给乙方；4、交房日期：双方同意款清交房。庭审中，原告对于留有55,000元的押金并无异议，但认为应与原告所主张的逾期交房违约金进行相抵。另查明，原告陈琳、被告王淑云及中介公司曾于2012年10月27日签订补充协议一份，协议中载明：1、若甲方产权问题，房地产交易中心不能办出房屋产权证（在一周内），甲方承担一切法律责任；2、甲方在乙方办理贷款过程中必须提供该房屋户口迁出的证明，否则甲方须承担法律责任和经济赔偿责任；3、甲乙双方同意该房屋买卖合同价做640,000元，交易过户的最后期为2012年12月20日前；4、甲乙双方任何一方违约，则违约方应按照双方约定的总房款1,125,000元的15%向对方支付违约金。再查明，涉案房屋已经完成交易过户，但由于被告王淑云与其前夫茅甲之间的矛盾，导致涉案房屋内的户口仍未迁移，目前登记的户口信息为案外人茅甲及茅乙。期间原告曾经多次与被告方协商户口迁移的问题，但均未果，故涉诉。以上事实，由原告罗俊、陈琳提供的证据加以证实：1、2012年11月4日原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》一份；2、2012年12月29日原、被告签订的补充协议一份；3、户籍摘录信息一份；4、中介公司工作人员的证人证言一组；5、委托购买意向书一份；6、2012年10月27日补充协议一份；7、2012年11月4日关于房价的补充协议一份。被告王淑云提供的2012年12月29日原、被告签订的补充协议一份。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。本院认为，原告罗俊、陈琳与被告王淑云所签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性规定，当属有效，合同对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照合同约定全面、善意地履行各自的合同义务。本案目前所争议的就是户口迁移的违约责任认定及双方预留的户口迁移押金的返还问题。首先，双方所签订的2012年12月29日的补充协议中已经明确约定了户口迁移的具体时间，并且预留了55,000元作为户口迁移的押金。虽然该份补充协议中对于户口迁移的违约责任未作明确约定，但结合双方在2012年10月27日的补充协议是对户口迁移的违约责任作了认定，该份补充协议中约定了户口迁移的违约责任为以总房价款的15%作为违约金。然被告认为双方并未明确约定逾期迁移户口的违约责任，即使存在违约责任约定，原告所主张的违约金金额过高，要求本院予以调整。对此本院认为被告确实存在逾期迁移户口的违约行为，但结合被告的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给原告所造成的实际损失，兼顾到被告在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为原告目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，故本院对于违约金的金额予以调整，酌定违约金以85,000元计。其次，对于被告反诉所主张的押金55,000元的返还诉请。由于被告与其前夫之间的矛盾，导致涉案房屋的户口始终未能迁移，对此被告理应承担上述所明确的违约责任。但是原告在主张上述违约金之后，理应可以弥补其相应的损失，补充协议中约定的预留押金的期限仅为一年，现早已超过了协议约定的预留期限，现涉案房屋已经产权过户登记，两原告早已实际入住，故作为原告理应及时返还上述房款押金给被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王淑云于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）罗俊、陈琳逾期迁移户口的违约金以85,000元计；二、原告（反诉被告）罗俊、陈琳于本判决生效之日起十日内返还给被告（反诉原告）王淑云押金55,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1,837.50元，由被告（反诉原告）王淑云负担（并于本判决生效之日起十日内直接支付给原告罗俊、陈琳）。反诉案件受理费减半收取计587.50元，由原告（反诉被告）罗俊、陈琳负担（并于本判决生效之日起十日内直接支付给反诉原告王淑云）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一六年十月九日书记员 谭静贤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……