江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2015）沭开民初字第02122号原告：沭阳县食品集团总公司，住所地沭阳县南京东路94号。法定代表人杨树忠，该公司董事长。原告：沭阳县百货有限公司，住所地沭阳县人民中路10号。法定代表人徐法军，该公司董事长。原告：沭阳县五金交电化工有限公司，住所地沭阳县北京路。法定代表人孙汉东，该公司董事长。原告：沭阳县人民商场有限公司，住所地沭阳县人民路46号。法定代表人沃恒年，该公司董事长。原告：沭阳县蓝天市场有限公司，住所地沭阳县南京东路82号。法定代表人仲建中，该公司董事长。原告：沭阳县饮食服务有限公司，住所地沭阳县北京北路10号。法定代表人孙翔，该公司董事长。原告：沭阳县第二饮食服务公司，住所地沭阳县沭城镇。法定代表人孙东方，该公司董事长。原告：沭阳县蜜云大厦有限公司，住所地沭阳县新阳中路（现为上海中路）27号。法定代表人曹彦，该公司董事长。原告：沭阳县五金交电化工市场，住所地沭阳县向阳路（北京北路）34号。法定代表人茆玉扬，该公司董事长。原告：江苏沂淮水泥有限公司，住所地沭阳县深圳西路淮河头。法定代表人陈宜兵，该公司董事长。原告：沭阳翔盛纺织有限公司，住所地沭阳县经济开发区嘉兴南路余杭西路南侧。法定代表人张胜才，该公司董事长。原告：沭阳县燃料总公司，住所地沭阳县新环城路71号。法定代表人路军，该公司董事长。原告：李卓，女，1969年7月4日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。十三原告共同委托代理人：张铁铸，江苏铸辉律师事务所律师。被告：杨树科，男，1952年4月6日出生，沭阳县人，居民，户籍地沭阳县，现住沭阳县。原告沭阳县食品集团总公司等十三名原告诉被告杨树科民间借贷纠纷一案，本院于2015年9月23日立案受理后，依法由审判员方捷独任审判于2015年11月9日公开开庭继续了审理。因案情需要，转为普通程序审理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两次庭审，十三名原告委托代理人张铁铸、被告杨树科均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。十三名原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2014年11月10日签订的房屋出售协议；2、被告偿还原告借款632.36万元及利息（自借款之日至还清款之日止，按月利率1%计算）、违约金189.171万元。事实和理由:被告杨树科在投资建设位于沭阳县森酒业南侧的标准化厂房过程中，根据县委县政府帮办要求，自2012年3月6日至2014年10月28日止，十三名原告分多次借款或为被告垫资共计632.36万元。由于被告无力偿还欠款，双方于2014年11月10日签订“房屋出售协议”，被告自愿将其自建的1号厂房、办公楼以及相关土地及地上附属物等以出售方式抵债，在被告将上述房屋所有权登记至十三名原告名下后，原借款632.36万元一次性转化为购房款。后原告多次要求被告将其抵售给原告的厂房、土地等变更登记至原告名下，而被告一直拖延。被告杨树科辩称：1、签订房屋出售协议是事实，未能实现合同目的的原因系出资数额不到位，同时原告未能配合将土地、房屋的界址进行明确，导致无法办理房屋及土地的产权登记，但房屋已于2013年10月交付原告使用；2、沭阳县五金交电化工有限公司及李卓的款项系与被告杨树科合伙投资吉祥公司的投资款，并非借款，其他款项系借款，共计借款541万元，已归还130万元，尚欠411万元，借款系沭阳县五金交电化工市场（以下简称五交化市场）支付，其他原告与被告之间没有关联。厂房的建设方系沭阳吉祥投资有限公司（以下简称吉祥公司），原告起诉主体不适格；3、房屋出售协议不成立，原告五交化市场与被告系共同投资建设吉祥公司，应当以分割方式签订协议，原告五交化市场当时也同意签订分割协议。后因吉祥公司变更为江苏梦滋味食品开发有限公司（以下简称梦滋味公司），吉祥公司厂房转让给梦滋味公司，因梦滋味公司缺乏资金，导致厂房交易未能完成，系不能实现合同目的的主要原因。本案经审理查明：为了响应县政府的标准化厂房建设工作任务，被告杨树科投资建设位于沭阳县森酒业南侧的标准化厂房，在建设过程中，自2012年3月6日至7月18日，原告五交化市场共计向被告杨树科个人账户汇款540万元用于厂房建设资金。被告杨树科以个人名义出具借条8张。庭审中，原告五交化市场认可该540万元系由原告沭阳县食品集团总公司（以下简称沭阳食品总公司）60万元、沭阳县百货有限公司30万元、沭阳县人民商场有限公司20万元、沭阳县蓝天市场有限公司60万元、沭阳县饮食服务公司40万元、沭阳县第二饮食服务公司30万元、沭阳县蜜云大厦有限公司45万元、五交化市场17.36万元、江苏沂淮水泥有限公司30万元、沭阳翔盛纺织有限公司30万元、沭阳县燃料总公司60万元组成，系上述公司借用其账户向被告杨树科汇款。2013年7月27日，被告杨树科向原告以汇款方式归还130万元，原告五交化市场向被告出具收条一张，载明收款事由系标准化厂房集资本金119200元及部分利息10800元。原告李卓及原告沭阳县五金交电化工有限公司（以下简称五金交电公司）法定代表人孙汉东与被告杨树科均系吉祥公司股东，被告杨树科系吉祥公司法定代表人，吉祥公司于2012年9月10日登记成立。2012年7月23日，原告李卓、被告杨树科以及被告五金交电公司法定代表人孙汉东共同签署“沭阳吉祥投资股份预算草案”，载明注册资金300万元，建筑面积34198.6平方米，工程价款25648950元，总成本减去注册资金后应付工程款22648950元，每股平均应付226489.50元；每拾股应得土地3余亩地，每拾股得厂房面积3419.86平方；经信局借款540万元（每股承担5.4万元含在每股226489.50元之内）；因承担应付款股东在三个月内资金到位，如不到位，要承担1%月利息，并且申请在延期期间，召开董事会决议。否则超过六个月，自动放弃股东权利，无权收回投资款。2013年10月22日，吉祥公司向沭阳县钱集镇人民政府以及沭阳县住房和城乡建设局递交申请报告一份，载明原沭阳县钱集镇北首205国道东侧，东方木业地块有吉祥公司建标准化厂房，建筑设计图纸已审，但企业名称变更为江苏梦滋味食品科技开发有限公司。2013年11月22日，涉案地块上的房屋登记在江苏梦滋味食品科技有限公司名下。2014年10月10日，十三名原告（乙方，购买方）与被告杨树科（甲方，出售房）签订房屋出售协议，约定：“因甲方借乙方款项无力偿还，经双方协商，甲方自愿将自建的部分厂房抵押出售给乙方，现就房屋抵售达成如下协议：一、房屋状况1、该房屋坐落在加油站对面、金森酒业南侧、县2158工程1号厂房从北向南共7跨1-4层共7206.432平方米、8跨第三、四层共531.84平方米，以及与1号厂房北侧相连的一至四层办公楼（13.15米*11.9米*4=664.94平方米），外加楼梯间（2.6米*5米*3），总计8403.212平方米；2、从1号厂房北端向南到第7跨沉降缝止向东直线到东边院墙、北侧到北院墙的土地及土地上附属设施；3、1号厂房南侧大门、院内道路、变电等设施。二、出售价格甲方将上述房屋以632.36万元出售给乙方（8403.212平方米*852.52元/平方=6323585.09元）。三、付款方式甲方将所抵售房屋过户至乙方名下后乙方将甲方所借款（人民币632.36万元）一次性转为购房款。四、权利和义务1、甲方在本协议签订时将该房产交付乙方，届时甲方保证该房屋合法（有合法的土地使用权及建设手续）、权属清楚，该房产无任何担保、抵押、房产瑕疵、租用等纠纷。2、该房屋买卖及办理房产证、土地证产生所有税费均由甲方承担。五、其他事项1、甲方必须将乙方所购买房屋的房产证、土地证在本协议生效后的130日内过户到乙方名下，所有过户费用由甲方负责，乙方负责配合办理；2、该房屋外墙涂料没有完工部分甲方应在协议生效后的30日内按照图纸要求完成。六、特别约定以上协议双方需严格遵守，双方不得违约，如甲方不能全面履行上述条款，甲方将偿还乙方借款632.36万元，并支付利息（利息按月1%计算，时间从借款之日算起），并向乙方赔偿违约金632.36万元。”2014年10月28日，被告杨树科出具收条两张，载明分别收到投资钱集标准化厂房70万元、140万元，该款项分别系由原告李卓及原告五金交电公司汇至吉祥公司账户。另查明，在吉祥公司厂房建设过程中，分别支出审计费10000元、审图费5300元、公司账户开户费300元，合计15300元。上述三笔费用的发票上面均由厂房建设帮办单位的审批意见，费用均以原告沭阳五交化市场名义支付。上述事实，由原告陈述、被告答辩、借条、收条、付款凭证、房屋出售协议、房屋所有权证书、股份预算草案、付款发票等证据予以证实，本院依法予以确认。本案的争议焦点为：1、十三名原告的主体是否适格？2、本案所涉及的632.36万元系原告的投资款还是借款？具体数额是多少？3、原、被告签订的房屋出售协议是否能够符合解除条件，如果解除，原告主张的借款数额、利息、违约金是否成立？针对第一个争议焦点，本案原告起诉系依据与被告签订的房屋出售协议，该协议上面均由十三名原告的签名或盖章，原告与本案有直接的利害关系；另外，被告认可收取到款项，仅是认为系收取原告五交化市场的款项，庭审中，原告五交化市场认可其汇给被告的款项系由本案其他原告借用其账户出借给被告，因此本案十三名原告系本案适格主体。被告辩称十三名原告除了五交化市场具有主体资格外，其他十二名原告主体不适格，本院不予采纳。针对第二个争议焦点,根据庭审中原、被告陈述，原告李卓以及原告五金交电公司（法定代表人孙汉东）向吉祥公司汇款分别为70万元、140万元，因李卓及孙汉东分别为吉祥公司股东，根据被告出具的收条载明的内容，可以证明该两笔款项本系设立吉祥公司的投资款。被告杨树科对于收到由原告五交化市场支付的540万元没有异议，本院予以确认。根据原告出具的借条，可以证明该540万元系出借给被告用于建设标准化厂房。庭审中，原告五交化市场明确表示该540万元系除了原告李卓、五金交电公司之外的其他十一名原告共同融资后出借给被告，因此本案其他十一名原告共同作为该540万元借款的出借人，本院予以支持。对于另外的15300元，系以原告五交化市场名义代为支付的涉案标准化厂房（即吉祥公司厂房）建设过程中相关审计费用等，属于垫付款项。针对第三个争议焦点，根据原、被告签订的房屋出售协议载明的内容，系因被告无力偿还原告借款，被告自愿将自建部分厂房抵押出售给原告，该协议属于以物抵债性质。以物抵债是以他种给付代替原定给付，并经债权人实际受领该种给付以消灭原来的债权债务关系的法律行为，系实践性合同。因以物抵债属于实践性合同，在涉案房屋的物权没有发生转移之前，该合同未生效。现原、被告均明确表示涉案房屋的所有权无法办理变更登记，即原告无法获得所有权，故原、被告签订的该房屋出售协议未生效。合同解除系在合同成立并生效的基础上因合同目的无法实现而采取的权利救济方式，在合同未生效的情况下，不存在合同解除问题，因此原告对主张解除涉案房屋出售协议，本院不予支持。原告可以根据原债权债务关系要求继续履行。根据原、被告签订的房屋出售协议载明的内容，可以证明被告认可欠原告借款632.36万元，原告主张该款项系由原告李卓、五金交电公司（法定代表人孙汉东）原来缴纳的投资款210万元以及其他十一名原告借款540万元再加上垫付的15300元，减去被告已经归还的款项（130万元还款中归还本金部分119200元）；被告杨树科庭审中对于该632.36万元的款项构成经本院多次释明，其均无法明确说明。对于被告已经归还的款项，被告提供的转账凭证以及收条可以证明归还款项数额为130万元，收条上载明本金119200元、利息10800元。因吉祥公司实际并未实际投入生产运营，被告作为吉祥公司的法定代表人，公司相关款项均由被告掌控，原告李卓、五金交电公司现主张其汇至吉祥公司的投资款在原、被告签订房屋出售协议时与被告协商一致转化为借款。现房屋出售协议未生效，但根据原、被告签订该房屋出售协议时的意思表示，加上被告认可的欠款数额的具体数额构成，被告系明确表示同意返还投资款，仅是约定以所建房屋进行抵债。现原告李卓、五金交电公司要求被告返还投资款项，本院予以支持；同理，对于在标准化厂房建设过程中，原告垫付的15300元，原告要求被告支付，本院亦予以支持。对于原告主张的利息及违约金数额，因房屋出售协议未生效，原告主张根据房屋出售协议约定的利息及违约金标准计算损失，本院不予支持，应根据原、被告之间原债权债务的约定进行认定。根据原告提供的借条，未载明利息及还款时间，但根据房屋出售协议约定的内容，可以反映在双方于2014年10月10日签订该协议时，原告已经向被告要求返还相关款项，因此逾期利息可以自本协议签订之日起计算。因双方未明确约定利息计算标准，虽然对于被告归还的130万元的收条上载明的利息10800元，但是无法核实具体的利息标准，因此对于原告主张的利息应当按照年利率6%计算。被告在签订协议之前归还过部分款项，对于具体分别归还十三名原告中的款项数额，原告现无法明确，故在本案中对于被告返还的款项数额在十三名原告之间不作区分。十三名原告可以自行协调解决，协商不成，可另行起诉。综上，调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十一条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告杨树科应于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告沭阳县食品集团总公司、沭阳县百货有限公司、沭阳县五金交电化工有限公司、沭阳县人民商场有限公司、沭阳县蓝天市场有限公司、沭阳县饮食服务有限公司、沭阳县第二饮食服务有限公司、沭阳县蜜云大厦有限公司、沭阳县五金交电化工市场、江苏沂淮水泥有限公司、沭阳翔盛纺织有限公司、沭阳燃料总公司、李卓返还款项632.36万元及利息（自2014年10月10日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费85708元（已由原告预交42854元），由被告杨树科负担61473元，由十三名原告负担24235元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费85708元（开户行：中国农业银行宿城支行，帐号46×××80）。审 判 长  周 妮人民陪审员  凌海波人民陪审员  耿立义二〇一六年十月十二日法官 助理  王东洁书 记 员  马艳秀书 记 员  柴 杰附本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。第二百一十一条自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。