上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初12996号原告(反诉被告)马曾荣，男，1985年11月25日生，汉族，住上海市长宁区。委托代理人白崇城，上海君拓律师事务所律师。被告(反诉原告)章祁，男，1978年4月22日生，汉族，住上海市。被告(反诉原告)章汉根，男，1948年2月13日生，汉族，住址同上。委托代理人章祁。原告(反诉被告)马曾荣与被告(反诉原告)章祁、章汉根房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员戴筱岚独任审判，并公开开庭进行了审理。法官助理黄滢负责本案的审判辅助工作。原告(反诉被告)马曾荣及其委托代理人白崇城、被告(反诉原告)章祁并代被告(反诉原告)章汉根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)马曾荣诉称，2016年3月27日，马曾荣就购买上海市锦秋路XXX弄XXX号XXX室房屋与章祁、章汉根签订《上海市房地产买卖合同》，其中合同附件三对付款时间、方式、过户办理及交房时间均进行了约定，即卖方章祁、章汉根同意马曾荣以银行贷款的方式支付第二笔房价款，在银行贷款获批并确认马曾荣具有购房资格的情况下，双方于7个工作日内一同至交易中心办理过户及抵押手续。此后，于银行贷款发放至卖方账户后10日内，卖方将系争房屋交付给原告。现原告于2016年6月27日确认具有购房资格，于7月6日获批银行贷款，随即通知章祁、章汉根于7月19日前办理过户，但遭拒绝。综上，马曾荣起诉要求章祁、章汉根继续履行双方之间的上海市房地产买卖合同，协助马曾荣办理系争房屋的过户事宜，并按合同房屋价格170万元的日万分之五，承担自2016年7月20日起至2016年8月10日止的违约金17,000元。被告(反诉原告)章祁、章汉根辩称并反诉称，根据《上海市房地产买卖合同》第六条约定，双方应当于2016年6月10日前办理过户。但事实上到了该过户期限，马曾荣并未告知章祁、章汉根贷款是否获批，也未表示愿意现金支付第二期房款要求过户。6月15日，章祁、章汉根发函要求马曾荣履行付款义务并办理过户，但马曾荣接函后未回应。此后，由于马曾荣未按期支付房款已经超过20天，章祁、章汉根根据合同第九条第三款的约定，于7月13日向马曾荣发出《解除合同通知书》。马曾荣于7月15日签收了该通知书，故双方之间的买卖合同已经于7月15日解除。综上，章祁、章汉根不同意马曾荣的诉讼请求，反诉要求确认《上海市房地产买卖合同》于2016年7月15日解除，马曾荣支付违约金20万元。经审理查明，章祁、章汉根为系争房屋的房地产权利人。2016年3月27日，章祁、章汉根(甲方、卖售人)与马曾荣(乙方、买受人)签订《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方受让甲方的系争房屋，转让价款170万元，其中第四条：甲方于2016年6月30日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；第六条：在2016年6月10日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；第九条第三款：乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%；合同第十条第三款：甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止；合同附件三付款协议：1、签订本合同前，乙方已支付甲方定金15万元，签订合同当日，乙方应支付甲方首期房款36万元；2、签订本合同于交易过户前20日内，甲乙双方应共同至交易中心申请办理纳税申报手续，同时查询拥有住房情况并确认购房资格；3、甲方同意乙方通过向贷款银行申请119万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同后七日内向贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续……若乙方贷款申请未经银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议第4条所述产权交易过户当日将其补足并支付给甲方；4、待乙方贷款申请经银行审核通过，相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况查询结果后7个工作日内，甲乙双方赴交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续，并由上海中原收执收件收据，待交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，乙方应将该他项权证送交贷款银行，并通过贷款银行支付给甲方第二期房款，放款期限以银行规定或借款合同约定为准；5、待乙方取得房地产权证且贷款银行将第二期房款支付至甲方指定账户后10日内，甲乙双方应当对房屋进行验看、清点，确认无误后将房屋交付乙方。同日，甲、乙双方还签订了附属设施、设备及室内装饰转让协议，主要约定，双方确认系争房屋的成交总价为255万元，买卖合同第二天约定的房价款170万元不包含房屋内的附属设施、设备及室内装饰，双方同意房屋内的附属设施、设备及室内装饰转让价为85万元，付款方式为乙方于签订本协议当日支付27万元，于交易过户当日支付56万元，于交房当日支付尾款2万元。另查明，马曾荣分别于签订合同前向章祁、章汉根支付了定金15万元，于同年3月27日支付首付款36万元及装修补偿款27万元，于同年6月5日支付部分房款58万元，共计已支付房款136万元，尚余119万元房款未支付。庭审中，为证明己方主张，马曾荣提供以下证据：1、上海市房屋状况查询收件收据及查询结果，证明至2016年6月27日，马曾荣已经具备了过户条件；2、银行个人住房抵押价款合同及上海市房地产登记申请书，证明马曾荣已于2016年7月6日办出贷款；3、催告函，证明马曾荣于2016年7月9日向章祁、章汉根发出催告函，催告对方于7月19日前配合马曾荣进行过户。章祁、章汉根对上述证据的真实性均无异议。为证明己方主张，章祁、章汉根提供以下证据：1、履行合同催告函，2016年6月15日，由于马曾荣尚未完成贷款审核等事宜，已迟延履行《上海市房地产买卖合同》的义务，故章祁要求马曾荣尽快履行合同；2、解除合同通知书，证明因马曾荣未在买卖合同规定的期限内履行合同，并已超过二十日，故章祁、章汉根要求解除合同；3、微信记录，证明马曾荣在6月5日时还没有办理银行贷款，也承认自己违约。马曾荣的质证意见为：1、真实性无异议，但该不认可催告函的内容；2、真实性无异议，章祁、章汉根是在收到马曾荣要求继续履行合同的催告函后，才发此通知书要求解除合同的；3、真实性无异议，当时因为马曾荣自有的一套房屋还没有去掉名字，所以没有办出贷款，章祁一直是知情的。在本案审理过程中，马曾荣表示，自己名下原有两套房屋，需要将其中一套光新路的房屋出售后才能办理贷款。光新路房屋最终是2016年6月4日申请过户，到6月23日时马曾荣已经不是产权人了。故马曾荣于6月26日去查询房屋状况，次日取得查询结果后就去银行办理贷款手续。当时银行指出房地产买卖合同附件三的贷款金额写错了，并且定金收据是章祁妻子的签名，需要改成章祁的签名。于是，6月28日章祁修改了定金收据的签名，合同上的贷款金额只改了小写，没有改大写。当天章祁还到银行去签了贷款合同。6月30日，合同全部都改好后，由买卖双方签字后再送到银行。7月6日，银行贷款审批通过。章祁、章汉根表示，6月开始就一直在催促马曾荣尽快办贷款，但到6月10日贷款并未办好。6月28日，章祁和章汉根一起到银行协助办理贷款手续，在贷款合同上签字，章祁还改了定金收据，因为当时马曾荣态度很好，也承认自己违约。6月29日，马曾荣和章祁等人见面时，章祁就提出马曾荣已经违约，6月30日不可能过户，要求马曾荣承担违约金。当时马曾荣也承认自己违约，同意支付违约金11万元。合同附件三上修改的字是当天章祁当着马曾荣的面写的。7月6日，马曾荣贷款手续办好了，章祁草拟了一份补充协议让马曾荣签，但马曾荣没有签名。此后，马曾荣坚称自己没有违约，且态度强硬、要求过户。在本案审理过程中，马曾荣于2016年9月21日将剩余房款119万元支付至本院账户代管。以上事实，有马曾荣提供的《上海市房地产买卖合同》、附属设施设备转让协议、收款收据、上海市房屋状况查询收件收据及查询结果、银行个人住房抵押价款合同及上海市房地产登记申请书、2016年7月9日催告函，章祁、章汉根提供履行合同催告函、解除合同通知书，及双方当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，可以认定。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，双方应当共同于2016年6月10日至交易中心申请过户，若买方贷款申请未经银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则应于合同约定的过户当日将其补足并支付给卖方。事实上，6月10日由于马曾荣尚未办理贷款，也未以现金方式补足房款，双方未能按约办理过户。此后，章祁、章汉根向马曾荣发出履行合同催告函，催告马曾荣尽快办理贷款，履行合同义务。至6月28、29日，由于马曾荣已经转让其光新路的房屋所有权，取得了购房资格，可以向银行申请贷款，章祁、章汉根配合马曾荣办理了银行贷款手续。鉴于银行贷款审批需要一定的时间，必定会导致过户时间的推延，对此双方应当都是明知的。章祁、章汉根在配合马曾荣办理贷款后，就以马曾荣未能于7月1日办出贷款违反了合同第九条第三款为由，向马曾荣发出解除合同通知书，显然有违交易惯例和合同协助义务。况且，马曾荣于7月6日即获贷款审批，并于7月9日通知章祁、章汉根办理过户，亦符合贷款审批流程的合理期限。综上，并鉴于马曾荣已将119万元存入法院账户，足以支付本次交易的剩余房款，马曾荣要求继续履行合同，本院可以准许。章祁、章汉根反诉要求确认合同解除，不予支持。根据查明的事实，确实由于马曾荣自身原因导致银行贷款及过户迟延，马曾荣应当承担违约责任。本院根据当事人的履约及过错情况，结合诚实信用及公平原则，酌情确定马曾荣向章祁、章汉根支付违约金40,000元。马曾荣要求章祁、章汉根支付违约金，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)马曾荣与被告(反诉原告)章祁、章汉根就上海市锦秋路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、被告(反诉原告)章祁、章汉根于本判决生效之日起十日内，配合原告(反诉被告)马曾荣办理上述房屋的过户手续，将上述房屋的房地产权利转移给原告(反诉被告)马曾荣；三、原告(反诉被告)马曾荣上海市宝山区房地产交易中心受理上述房屋过户申请当日，向被告(反诉原告)章祁、章汉根支付剩余房款119万元；四、原告(反诉被告)马曾荣于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)章祁、章汉根支付违约金40,000元；五、原告(反诉被告)马曾荣的其他诉讼请求，不予支持；六、被告(反诉原告)章祁、章汉根的其他反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取为10,050元，由原告(反诉被告)马曾荣负担6,700元，被告(反诉原告)章祁、章汉根负担3,350元。反诉案件受理费减半收取为2,150元，由原告(反诉被告)马曾荣负担400元，被告(反诉原告)章祁、章汉根负担1,750元。保全费5,000元，由原告(反诉被告)马曾荣负担3,334元，被告(反诉原告)章祁、章汉根负担1,666元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  戴筱岚二〇一六年十月十七日书记员  袁凯凯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。