宁夏回族自治区中宁县人民法院民事判决书（2016）宁0521民初1186号原告（反诉被告）宁夏联合丰达房地产代理有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市。法定代表人何春，系该公司总经理。委托代理人李晓红，宁夏综义律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告（反诉原告）宁夏为民房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区中宁县。法定代表人荀锋，系该公司总经理。委托代理人付美廷，宁夏嘉瑞律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托代理人海明仓，宁夏嘉睿律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托代理人朱杰，系该公司销售部经理。代理权限为特别授权。原告（反诉被告）宁夏联合丰达房地产代理有限公司（以下简称丰达公司）诉被告（反诉原告）宁夏为民房地产开发有限公司（以下简称为民公司）委托合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案受理。依法组成合议庭于2016年8月30日公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)法定代表人何春及其委托代理人李晓红、被告（反诉原告）委托代理人付美廷、朱杰到庭参加了诉讼。2016年9月30日，被告(反诉原告)以原告（反诉被告）涉嫌财产侵占罪向公安机关报案，申请对本案终止审理，本院依法裁定予以准许。2017年3月20日，本案恢复审理。本院于2017年3月22日、2017年5月12日依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)法定代表人何春及其委托代理人李晓红、被告（反诉原告）委托代理人海明仓、朱杰到庭参加了诉讼。在案件审理过程中，因案件审理需要，报本院院长批准延长审理期限6个月。本案现已审理终结。原告诉称，2013年3月，原、被告签订了《"为民城市广场"项目销售代理合同》一份，合同约定：被告委托原告代理销售宁夏中宁"为民一城市广场"项目，合同同时对委托内容及期限、销售佣金结算、合同终止、违约责任、双方各自的其他具体权利、义务等事项进行了约定；同时合同第五条第四项约定，被告应向原告支付进场费20万元，该款由原告进场后向购房客户收取。同月，双方又签订了《"为民城市广场"项目招商代理合同》一份，合同约定：被告委托原告代理招商宁夏中宁"为民一城市广场"项目，合同同时对委托期限、招商代理费、双方各自的其他具体权利、义务等事项进行了约定。2013年8月25日，原告与被告就《"为民城市广场"项目销售代理合同》明确有关销售底价及佣金结算的相关事宜，签订一份补充协议，协议对《为民一城市广场》住宅、商业街销售底价进行明确约定，并对销售溢价归属及佣金结算事宜也进一步明确约定。2014年5月23日，原、被告签订《房地产项目推广顾问服务合同》一份，合同约定：被告全面委托原告服务于被告开发的"为民一城市广场"项目全案推广顾问，合同同时对服务项目、推广顾问费及结算方法、双方各自的其他具体权利、义务等事项进行了约定。依据合同约定被告应向原告支付项目推广顾问服务费20万元。上述合同签订后，原告按约定履行合同义务。2015年2月5日，被告单方通知解除了与原告之间的委托代理销售合同关系。并实际控制项目销售工作，无奈原告离场。解除合同时原、被告协商以原告完成的营业房、住宅、公寓总销售金额的2%向原告计算并支付佣金。截止2015年2月26日，原告共代理销售为民一城市广场住宅房屋136套，总销售金额50863800元，按约定原告应得佣金1017276元；代理销售为民一城市广场公寓35套，总销售金额6041507元，按约定原告应得佣金120830元；代理销售为民一城市广场商铺17套，总销售金额26457450元，按约定原告应得佣金529149元；按照补充协议的约定，原告应得溢价佣金1270284元。被告通过工程款抵顶等方式经被告销售的房屋，按约定计入原告任务量，每套佣金800元，该房屋总计59套，原告应得佣金47200元。原告完成"横店影院"招商工作，应得招商费75000元。按约定被告应向原告支付进场费200000元。据此按约定原告共应得佣金、溢价佣金、项目推广顾问服务费、进场费、招商费合计3459739元。被告向原告支付194089元，原告代收款抵顶佣金1274192元。故被告尚欠原告佣金1991458元。依据推广顾问服务合同约定服务周期是到该项目销售结束为止，但是在合同履行过程中，被告擅自终止合同向原告发出解除合同的通知，将原告清除出场，依据该合同第四条约定被告已经构成根本违约，应承担违约金20万元。现要求:1、判令被告立即向原告支付佣金1991458元（销售住宅佣金1017276元+公寓佣金120830元+商铺佣金529149元+商铺溢价佣金1270284元+抵账房佣金47200元+项目推广费200000元+进场诚意金200000元+招商费75000元-已付款194089元-代收房款1274192元），承担利息268846元（自2015年2月10日计算至2016年5月10日，按日万分之三计算），共计2260304元，并按日万分之三承担佣金从2016年5月11日起至实际付款之日的利息；2、判令被告承担推广服务合同违约金20万元；3、本案案件受理费由被告承担。原告为证实其主张的事实，向法庭提交下列证据：证据一、《"为民-城市广场"项目销售代理合同》一份，拟证实：1、2013年3月，原、被告签订《"为民-城市广场"项目销售代理合同》一份，合同约定被告委托原告代理销售宁夏中宁"为民一城市广场"项目，同时对委托的内容、期限、销售佣金结算、合同终止、违约责任、双方各自的权利、义务等事项进行了约定；2、依据合同第五条第四项之约定，被告应向原告支付进场费20万元，该款由原告进场后向购房客户收取的事实；证据二、补充协议一份，拟证实《"为民-城市广场"项目销售代理合同》签订后，为明确有关销售底价及佣金结算的相关事宜，2013年8月25日，原、被告签订一份补充协议，协议对《为民一城市广场》住宅、商业街销售底价进行明确，并对销售溢价归属及佣金结算事宜进一步明确的事实；证据三、《"为民一城市广场"项目招商代理合同》一份，拟证实2013年3月，原、被告签订《"为民-城市广场"项目招商代理合同》一份，合同约定：被告委托原告代理招商宁夏中宁"为民一城市广场"项目，合同同时对委托期限、代理招商佣金结算、双方各自的其他具体权利、义务等事项进行了约定的事实；证据四、《房地产项目推广顾问服务合同》一份，拟证实：1、2014年5月23日，原、被告签订《房地产项目推广顾问服务合同》一份，合同约定：被告全面委托原告服务于被告开发的"为民一城市广场"项目全案推广顾问，合同同时对服务项目、推广顾问费及结算方法、双方各自的其他具体权利、义务等事项进行了约定；2、本组证据证明被告应向原告支付项目推广顾问服务费20万元的事实；证据五、《为民一城市广场住宅回款对账表》一份、《为民一城市广场认购明细》一份、《商品房认购书》十八份、《为民城市广场》购房申请单（客户选房确认单）九份，拟证实截止2015年2月26日，原告共代理销售为民一城市广场住宅房屋136套，总销售金额50863800元，按约定原告应得佣金508638元的事实；证据六、《为民一城市广场公寓对账表》一份，拟证实截止2015年2月1日，原告共代理销售为民一城市广场公寓35套，总销售金额6041507元，按约定原告应得佣金120830元的事实；证据七、《为民一城市广场商铺销售明细表》一份、《为民一城市广场商业回款对账表》两份、《为民一城市广场项目商铺销售交款明细》四份，拟证实截止2015年1月5日，原告共代理销售为民一城市广场商铺17套，总销售金额36457450元，按约定原告应得佣金529149元，溢价佣金1270284元的事实；证据八、顶账房明细单两份，拟证实被告通过工程款抵顶等方式经被告销售的房屋，按约定计入原告任务量，每套800元，该房屋总计59套，原告应得佣金47200元的事实；证据九、宁夏为民房地产开发有限公司文件一份、通知一份，拟证实2015年2月5日，被告单方通知解除了与原告之间的委托代理销售合同关系；2、解除合同的理由并不是被告所称的原告单方收取房款；3、虽然解除通知没有明确解除全部合同，但销售合同与项目推广合同、招商合同是主副合同关系，而且解除合同后被告全面控制了所有销售、招商、推广事宜，实际是被告单方通知原告解除了所有合同；证据十、广告费用对账结算单一份，拟证实被告与宁夏大和文化传媒有限公司之间存在业务关系，2015年2月16日，经原告、被告、大和公司对账，被告与大和公司之间的广告费总计989811元，从被告支付给大和公司即原告法定代表人账户时已优先付清的事实；证据十一、商场招商意向书一份，拟证实原告完成了横店影院的招商工作，横店影院第一年的租金为45万元，原告应得招商佣金为7.5万元的事实；证据十二、短信截屏一份、中国移动通信话费收据两份，拟证实：1、原告为解决佣金事宜与被告法定代表人马卫民、副总马刚多次协商交流；2、通过短信内容可以看出双方认可的佣金比例是2%的事实；证据十三、被告关于为民城市广场宣传网页截屏（微信公众账号）一份，拟证实被告明确公开展示了与横店影院合作成功的事实；证据十四、招商合作意向书、微信公众号内容打印件各一份，拟证实原告为被告代理招商工作，完成了对横店影院的招商，被告应按约定向原告支付横店影院的招商费用75000元的事实；证据十五、关于房地产代理佣金百度搜索结论、行业情况说明各一份，拟证实在目前房地产代理销售行业，代理公司销售住宅佣金为2%-3.5%，代理销售商业楼盘代理佣金为2.5%-3.5%的事实；证据十六、关于住宅销售的明细清单、原告完成的所有销售对账明细各一份，拟证实原告完成销售的住宅是136套，总销售金额为54056324元及原告完成的所有代理佣金结算金额和已收款情况。被告辩称，本诉被告不同意本诉原告的诉求，理由如下：一、本诉原告的诉称与事实不符，本案的事实是：2013年，本诉原被告签订了一份《为民城市广场项目销售代理合同》，合同约定：本诉被告委托本诉原告作为其开发的宁夏中宁"为民城市广场"项目的销售代理；委托期内，本诉原告协助本诉被告做好《认购协议书》、《商品房买卖合同》、《商铺购买合同》的备案工作；销售佣金为实际佣金+溢价分成，住宅、公寓、商铺实际佣金为实际房屋的成交价的1%，溢价分成为本诉被告60%，本诉原告40%；本诉被告的公司员工购房或本诉被告通过工程抵款或某些特定关系人员经本诉被告实现的销售，计入本诉原告任务量，该批量房源本诉被告只需支付给本诉原告800元/套作为服务费用，本诉原告提供全部的售房、协助按揭等服务。本诉原告诉称"合同第五条第四项约定本诉被告应支付本诉原告进场费20万元"是故意歪曲本条的文义，该条没有约定本诉被告应向本诉原告支付进场费20万元，本诉原告要求本诉被告支付进场费20万元于法无据，所以本诉被告不应支付本诉原告进场费20万元。本诉原、被告为明确《为民城市广场项目销售代理合同》有关销售底价及佣金结算的相关事宜时，于2013年8月25日又签订了一份"关于《合同》的补充协议"，协议对《为民城市广场》住宅、公寓、商铺的销售底价均价进行了明确约定：1-7#住宅：3820元/㎡;10#公寓：3960元/㎡；综合体商业北商（数码街）：10000元/㎡；综合体商业东商（宁安街）：12000元/㎡；综合体商业南商（休闲餐饮街、中医院）：8500元/㎡;1-4#住宅底商（餐饮街）：10000元/㎡（纯一层）；6000元/㎡（一连二层），该约定约束了本诉原告在代理销售"为民城市广场"项目住宅、公寓、商铺时的底价均价不得低于以上约定的价格；对销售溢价归属及佣金结算事宜进一步明确，约定以双方同意执行的销售底价作为本诉原被告后期结算溢价的依据，双方以本诉被告开具给客户的交款收据复印件为结算佣金财务对账手续依据，以此核算总销金额及佣金、溢价；本诉原被告共同制订的销售底价，由本诉原告制定对外报价执行销售，高于底价成交的溢价部分本诉被告得60%，本诉原告得40%。2013年本诉原、被告签订了一份《"为民城市广场"项目招商代理合同》，合同约定：本诉被告委托本诉原告作宁夏中宁"为民城市广场"项目的招商代理，委托招商面积共约2万平米；委托本诉原告的招商代理期限为自本合同签订之日开始至本项目开业日止（开业初定为2015年5月1日）：招商佣金按与商户所签《租赁合同》中明确的月租金为标准，本诉原告提取2个月的租金作为招商佣金，若本诉原告所引进的商家为非租赁合作模式，则按照商家年度预计支付给本诉被告的费用所对应的月平均值的2倍取费；同时对本诉原被告双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，本诉原告在招商工作上没有任何业绩，本诉原告诉称其完成"横店影院"招商工作纯属子虚乌有，至今本诉被告没有与横店影院签订《租赁合同》或《合作合同》。所以本诉被告不应支付本诉原告招商费75000元。2014年5月23日，本诉原、被告又签订了一份《房地产项目推广顾问服务合同》，合同约定：本诉被告委托本诉原告为"为民城市广场"项目全案推广顾问，约定本诉原告服务周期为自合同签订之日至该项目销售结束为止，同时对服务项目、双方的权利、义务等进行了约定。该合同于2014年5月23日签订后，本诉原告没有做"为民城市广场"项目的任何推广工作，本诉被告己于2014年6月11日、8月1日分别支付本诉原告4万元共计8万元的推广顾问费；本诉被告因发现本诉原告在代理销售期间私收购房客户房款并拒不返还，于2015年2月5日通知本诉原告解除其在"为民城市广场"项目销售代理工作，自此本诉原告在没有通知本诉被告的情况下，自行解除了与本诉被告"为民城市广场"项目全案推广顾问服务关系，但"为民城市广场"项目销售至今没有结束。本诉原告首先违反了合同中关于服务周期的约定，即"自合同签订之日至该项目销售结束为止"，本诉被告也就不应再向本诉原告支付下剩的12万元推广顾问费，本诉原告要求本诉被告按推广服务合同的约定承担20万元违约金事实和理由不能成立。本诉原告在履行项目销售代理合同过程中违反合同约定，私自收取客户交纳的购房款，本诉被告发现后多次要求本诉原告将私自收取的购房款交还本诉被告，但本诉原告一直不予交还，在此情况下，本诉被告给本诉原告发出告知函解除与本诉原告签订的项目销售代理合同，但并未解除与本诉原告签订的推广服务合同，由于项目销售代理合同与推广服务合同是两个独立的合同，权利和义务也是独立的，本诉原告在未通知本诉被告解除推广服务合同的情况下单方终止推广服务合同的履行，属本诉原告违约，其要求本诉被告按推广服务合同的约定承担20万元违约金的诉讼请求不能成立，请求法庭予以驳回。上述四份合同签订后，本诉原被告双方应按合同约定履行权利义务，但在合同履行中，本诉原告违反合同约定价格销售多套未达底价房源，在其销售的房源中有多套没有签订《认购协议书》、《商品房买卖合同》、《商铺购买合同》，并于2013年12月至2015年2月3日向购房客户私收房款占为己有，给客户开具盖有本诉原告公章的收据，这些行为给本诉被告造成了重大经济损失和不良社会影响，本诉被告为维护自己的权益不再扩大损失，于2015年2月5日通知本诉原告解除双方之间的委托代理销售关系。但解除合同时，本诉原被告没有协商约定以本诉原告完成的住宅、公寓、商铺总销售金额的2%向本诉原告支付佣金，本诉被告应按双方约定的总销金额的1%向本诉原告支付佣金。二、截止2015年2月26日，本诉被告应支付本诉原告代理销售"为民城市广场"项目住宅、公寓、商铺的销售佣金数额。1、本诉原告共代理销售"为民城市广场"住宅98套，总销售金额38887275元，销售房屋溢价359498元，未达底价销售房款1200884元，依据合同约定本诉被告应支付本诉原告佣金388872元（38887275元×1%）、溢价143799元(359498元×40%)，本诉原告应支付本诉被告未达底价补偿款1200884元（1#--7#住宅销售底价均价为3820元/㎡）。本诉原告诉称其代理销售住宅房136套，但其提交的为民城市广场住宅认购明细表序号共有164套，其中少了五个序号（2号、4号、32号、74号、136号）；其中23套只交了1000元，1套交了11000元，该24套均没有房号、单价、总价；其中14套是原告私收房款（潘建虎、聂正福、耿国凯、杨彩霞、潘浩、刘永生、丁天禄、丁天佑、王富贵、刘成、邹立俊、马彪、刘建勋、刘禹）；2套拆迁安置房（王志文、田芳）；3套房款已退（崔建龙、郭晓峰、王春）；6套顶账房（田吉君、孙赛2套、孙泽飞、康来宁、殷文浩）；2套本诉被告公司员工购房（胡占金、李栋）；3套被告公司特定关系户购房（季学安、邹志祥、赵佳岐）；5套交款金额不够（交款金额在5000元以下，分别是蒋立明、王进朝、田标、曾全军、岳伟），房源收回；1套张敬宗的房源与王志文的重复，房号均为7-302；1套无姓名、无交款（序号83），共计66套不应计入本诉原告销售的住宅房源及住宅总销售金额，所以本诉原告代理销售住宅应确定为98套，总销售金额为38887275元。本诉原告诉称共代理销售为民城市广场住宅房屋136套，总销售金额50863800元，应得佣金1017276元没有依据。2、本诉原告代理销售"为民城市广场"项目公寓32套，总销售金额5505027元，其中溢价186599元，未达底价房款77107元，依据合同约定本诉被告应支付本诉原告佣金55050元(5505027×l%)、溢价74639元（186599元×40%），本诉原告应支付本诉被告未达底价补偿77107元（10#公寓销售底价均价为3950元/㎡）。3、本诉原告代理销售"为民城市广场"项目商铺12套，总销售金额17605870.91元，其中溢价1928479元，依据约定本诉被告应支付本诉原告佣金176058元(17605870.91元×1%)、溢价771391元（1928479元×40%）。本诉原告诉称其代理销售商铺17套中的郭霞、田鹏两套己换成公寓，本诉原告己将这两套的销售额计入公寓总销售额；任勇是本诉被告公司人员，王瑜、黄玮是本诉被告公司特定关系户，这三套按《"为民城市广场"项目销售代理合同》第五条第三款规定应计入本诉被告支付给本诉原告800元/套服务费内，所以本诉原告代理销售商铺应确定为12套，本诉原告诉称商铺总销售额26457450元，应得佣金529149元，溢价佣金1270284元于法无据。4、同意本诉原告诉称本诉被告公司员工和公司特定关系户购房及本诉被告通过工程抵款经本诉被告销售的房屋，计入本诉原告任务量，本诉被告每套支付原告800元服务费，但本诉原告诉称的59套中有三套（1-1-602、4-2-1502、8-5B-01）没有具体人名、联系方式等记录，至今三套房源还无法抵顶，不应计入本诉原告任务量。该顶账房屋总计应为64套（其中胡占金、李栋、邹志祥、季学安、任勇、王瑜、王玮、赵佳岐的房屋应计入本诉原告的工作量，不应计入本诉原告的总销售金额），被告应支付原告服务费51200元。据此，按约定本诉被告应支付本诉原告佣金619980元（住宅佣金388872元、公寓佣金55050元、商铺佣金176058元）、溢价佣金989829元（住宅溢价143799元、公寓溢价74639元、商铺溢价771391元）、工程顶账房服务费51200元、项目推广服务费8万元，合计1741009元；本诉被告己向本诉原告支付82万元，本诉原告违反双方对销售底价的约定，未达底价销售房屋金额1277991元，本诉原告对高出底价的金额享有40%的溢价分成，对其未达底价销售金额也应承担补偿，本诉原告应支付本诉被告未达底价补偿1277991元，双方相互抵顶后，本诉原告下欠本诉被告462936元，本诉被告对下欠款项将另行起诉，对本诉原告私收客户房款1276471元拒不返还的行为己提起反诉。三、本诉被告不应承担利息268846元。依据事实及合同约定，本诉被告不欠本诉原告佣金，反而是本诉原告下欠本诉被告462936元，所以本诉被告不应承担利息268846元。综上，本诉原、被告签订的四份合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应履行。经核算，本诉原、被告应付款项相互抵顶后，本诉被告不欠本诉原告佣金，为维护本诉被告的合法权益，请贵院查明事实，依法驳回本诉原告的诉求。被告为证明其辩称的事实向法庭提交了下列证据：证据一、《为民城市广场项目销售代理合同》一份，拟证实：1、2013年3月，原、被告签订了《"为民城市广场"项目销售代理合同》，合同约定被告委托原告代理销售宁夏中宁"为民城市广场"项目，委托期内原告为被告提供该项目的全程销售，原告协助被告做好《认购协议书》、《商品房买卖合同》、《商铺购买合同》的备案工作；销售佣金为实际佣金+溢价分成，住宅、公寓、商铺的实际佣金为实际房屋成交价的1%，溢价分成是被告60%，原告40%；被告本公司员工购房或被告通过工程抵款或某些特定关系人员经被告实现的销售，计入原告任务量，该批量房源被告只需支付给原告800元/套作为服务费用，原告提供全部的售房、协助按揭等服务。2、合同第五条第四项没有约定被告应向原告支付进场费20万元，原告要求被告支付进场费20万元于法无据，被告不应向原告支付20万元进场费；证据二、关于《合同》的补充协议一份，拟证实：1、原、被告在签订销售代理合同后，为了明确"为民城市广场"项目销售底价、佣金结算及销售溢价归属的相关事宜，2013年8月25日双方签订了该补充协议，协议对"为民城市广场"项目住宅、公寓、商铺销售底价均价明确约定：1-7#住宅为3820元/㎡；10#公寓为3950元/㎡；综合体商业北商（数码街）为10000元/㎡；综合体商业东商（宁安街）为12000元/㎡；综合体商业南商（休闲餐饮街，中医院）为8500元/㎡；1-4#住宅底商（餐饮街）为10000元/㎡（纯一层）；6000元/㎡（一连二层），对销售溢价归属及佣金结算事宜进一步明确，约定以双方同意执行的销售底价作为原、被告后期结算溢价的依据，双方以被告开具给客户的交款收据复印件作为结算佣金财务对账手续依据，以此核算总销售金额及佣金、溢价，双方约定高于底价成交的溢价部分被告得60%，原告得40%。2、该组证据证明原告代理销售"为民城市广场"住宅、公寓、商铺的底价均价不得低于以上约定价格的事实；证据三、《"为民城市广场"项目招商代理合同》一份，拟证实：1、2013年3月，原、被告签订了一份《"为民城市广场"项目招商代理合同》，合同约定：被告委托原告代理招商宁夏中宁"为民城市广场"项目，委托招商面积共约2万平米，被告委托原告的代理期限为：自本合同签订之日开始至本项目开业止（开业初定为2015年5月1日），同时对双方各自的权利义务等事项进行了约定。2．合同第五条第3项约定，招商佣金按与商户所签《租赁合同》中明确的月租金为标准，原告提取2个月的租金作为招商佣金，若原告所引进的商家为非租赁合作模式，则按照商家年度预计支付该被告的费用所对应的月平均值的2倍取费的事实；证据四、《房地产项目推广顾问服务合同》一份，拟证实2014年5月23日，原、被告签订了一份《房地产项目推广顾问服务合同》，合同约定：被告委托原告为"为民城市广场"项目全案推广顾问，同时对服务项目、推广顾问费及结算方法、双方各自的权利义务等事项进行了约定，约定原告服务周期为自合同签订之日至该项目销售结束为止的事实；证据五、《为民城市广场住宅销售明细表》一份，拟证实截止2015年2月26日，原告共代理销售为民城市广场住宅98套，总销售金额38887275元，总溢价金额359498元，未达底价金额1200884元，按约定被告应支付原告佣金388872元（38887275元×1%）、溢价143799元(359498元×40%)，原告应向被告支付未达底价补偿1200884元（住宅1-7#销售底价均价3820元/㎡）的事实；证据六、《为民城市广场公寓销售明细表》一份，拟证实截止2015年2月1日，原告共代理销售为民城市广场公寓32套，总销售金额5505027.6元，总溢价金额186599元，未达底价金额77107元，按约定被告应支付原告佣金55050元（5505027.6元×1%）、溢价74639元（186599元×40%），原告应向被告支付未达底价补偿77107元（公寓底价均价3950元/㎡）的事实；证据七、《为民城市广场商铺销售明细表》一份，拟证实截止2015年1月5日，原告共代理销售为民城市广场商铺12套，总销售金额17605870.91元，总溢价金额1928479元，按约定被告应支付原告佣金176058元(17605870.91元×1%)、溢价771391元（1928479元×40%）的事实；证据八、顶账房、被告公司员工及被告公司关系户购房明细表一份，拟证实被告通过工程抵款、被告公司员工及特定关系户购房，按约定计入原告任务量，每套付800元服务费，该房屋总计64套，被告应支付原告服务费51200元的事实；证据九、不计提佣金房屋明细表一份，拟证实有八套房屋不应计入原告的销售总金额中，其中有2套是拆迁安置户，5套交款金额不够房源收回，而且1套（张敬宗）与安置户王志文的房号是重复的事实；证据十、田芳、杨占位（王志文）房屋征收补偿安置协议两份、三方协议一份、为民城市广场项目被拆迁户安置住宅房统计表一份，拟证实：田芳、杨占位（王志文）名下的两套房屋是拆迁安置房，不应计入原告销售的住宅总金额中，其中杨占位及其外甥王志文与被告达成三方协议，协议中，杨占位自愿将其安置房转让给王志文，并且杨占位在为民城市广场项目被拆迁户安置住宅房统计表中的房号与王志文的房号是一致；证据十一、2014年9月10日现金付出凭证一份，中国农业银行转账支票存根两份，拟证实2014年9月10日（在原告代理销售期间），被告已将王春所交房款退还，不应再将王春计入原告销售住宅房源中的事实；证据十二、借款借据一份、银行承兑汇票一份、承兑背书一份，银行电汇凭证四份，转账支票存根三份，中国农业银行结算业务申请书一份，拟证实被告己支付原告82万元，其中8万元是推广顾问费，其余74万元是支付给原告佣金的事实；证据十三、1、宁夏为民房地产开发有限公司与胡占金、李栋、任勇的《劳动合同》；2、胡占金、李栋、任勇的2014年2月、3月、4月份工资表，拟证实胡占金、李栋、任勇（任总）是被告公司人员的事实，他们购买的房屋应计入原告任务量，每套应支付原告800元服务费的事实；证据十四、《协议》一份、中宁县宁安镇果品厂给被告出具的发票四份、《供货协议》一份、中宁县华夏办公文体店给被告出具的发票十八份，拟证实被告与中宁县华夏办公文体店店主王瑜及中宁县宁安镇果品厂负责人黄玮有特定的关系，他们所购买的房屋应计入原告的工作量，按约定每套向原告支付800元服务费的事实；证据十五、田鹏、郭霞商品房房号变更协议各一份，拟证实田鹏、郭霞分别将其购买的商铺转换为公寓的事实；证据十六、2014年12月10日现金付出凭证两份、中国农业银行转账支票存根两份，拟证实2014年12月10日，已将王鹏、吴玲艳所交房款退回，但原、被告对退房款一事没有其他的程序约定，只是因买房人王鹏、吴玲艳要求退房，即将房款退还，这一事实与在原告提交的商铺明细表中原告也认可；证据十七、收据（原告销售经理朱金于2014年6月收到朱治平契税9382元）一份，拟证实原告收取的购房客户契税9382元至今未返还给被告的事实；证据十八、为民城市广场销售情况汇报、为民城市广场销售佣金申请单、原告为被告提交的营销策划方案电子邮件各一份，拟证实原、被告约定的销售佣金比例为1%，原告在提交营销策划方案及销售佣金申请时也是按照1%计算的事实；证据十九、检测报告一份，拟证实原告销售的商铺最后实测的面积，且实测面积与预测面积有误差，应以实测面积为准的事实；证据二十、房屋买卖诈骗的报案材料九份，拟证实原告在代理销售房屋的过程中，欺骗客户，私自收取购房款的事实；证据二十一、联和丰达告知函一份，拟证实由于原告违反合同约定，私自收取购房款，被告向原告发函解除为民城市广场的销售代理合同，并未解除推广服务合同的事实。反诉原告反诉称，2013年反诉原告与反诉被告签订了《"为民城市广场"项目销售代理合同》一份，合同约定：反诉原告委托反诉被告代理销售宁夏中宁"为民城市广场"项目，对委托内容及期限、销售佣金结算、合同终止、违约责任、双方各自的权利义务等事项进行了约定。在合同履行中，反诉被告于2013年10月30日至2015年2月3日私自收取其代理销售住宅的15套房款，总计金额1625792元，反诉原告发现后，强烈要求反诉被告退还，反诉被告退还了6套房款349375元，下剩9套房款1276417元占为己有，拒不退还。现反诉请求：1、判令反诉被告返还其代理销售反诉原告房屋期间私收房款1276417元，承担利息155084元（自2015年2月1日计算至2016年6月12日，按日万分之三计算），共计1431501元；2、本案反诉案件受理费由反诉被告承担。反诉原告为证实其主张的事实向法庭提交收据十二份，拟证实反诉被告在2013年10月30日至2015年2月3日，在代理销售期间私收的9套房款1276417元，至今拒不退还的事实。反诉被告辩称，1、依据代理合同约定反诉被告有权收取购房款，在合同的实际履行过程中，反诉被告收款反诉原告并没有制止，而是默许，因此反诉被告收款没有违反合同约定，在反诉原告通知解除代理合同的书面文件中也没有提到因反诉被告收款而解除合同，所以反诉原告称因反诉被告私收款而解除合同不能成立；2、反诉被告收款剩余1274192元，没有向反诉原告返还是因双方在解除合同关系时，反诉原告尚欠反诉被告佣金未付清，该款项反诉被告在本诉中已经扣减，故无需返还。对反诉原告的反诉请求不予承担。反诉被告未向法庭提交证据材料。对原告（反诉被告）和被告（反诉原告）所举证据，经当庭质证，本院分析、认证如下：原告所举证据一，被告对其证明目的"2"有异议，认为合同中并没有约定本诉被告应向本诉原告支付进场费20万元的文字和文义，是原告故意歪曲本条的文义，且该条款也未约定本诉原告可以向购房客户收取销售房款。经审核，该证据来源合法，内容真实，与案件事实相关联，能够证明原、被告签订《"为民城市广场"项目销售代理合同》，并对代理销售的相关事宜进行了约定，合同第五条款第四项约定的是合作诚意金，而非原告所述的进场费；原告所举证据二，被告没有提出异议，本院对其证明效力予以认定；原告所举证据三，被告无异议，但对证明目的中"销售佣金"的表述有异议，认为应是招商佣金。经审核，该证据来源合法，内容真实，与案件事实相关联，合同中表述的是招商佣金，本院对其证明效力予以认定；原告所举证据四，被告对其三性无异议，但对其证明目的"2"有异议，认为本诉被告向本诉原告支付项目推广顾问费20万元是附条件的，合同约定本诉被告委托本诉原告为其开发的为民广场项目全案推广顾问服务周期为自合同签订之日至该项目销售结束为止，合同签订后，本诉原告没有做任何推广工作，且本诉被告已在2014年6月11日、8月1日两次共向本诉原告支付推广顾问费8万元，本诉被告发现本诉原告在代理销售期间私收房款，拒不返还的情况下通知本诉原告解除其在为民城市广场项目的销售代理工作，本诉原告在没有通知本诉被告的情况下自行解除了与本诉被告为民城市广场全案推广顾问服务关系，而为民广场项目销售至今没有结束，本诉原告首先违反了该合同中关于服务周期的约定，本诉被告不应再向本诉原告支付下剩的12万元推广顾问费。经审核，该证据来源合法，内容真实，与案件事实相关联，能够证明原、被告双方签订为民城市广场推广服务合同，对推广服务内容、范围、期限及推广服务费进行约定的事实；原告所举证据五，被告对该组证据中《为民一城市广场住宅回款》对账表有异议，认为该对账表中有4套抵账房（田吉君1套、孙赛2套、孙泽飞1套）、2套本诉被告公司员工购房（胡占金、李栋）、2套被告公司特定关系户购房（季学安、邹志祥）属工程抵账房，应计入本诉原告的工作量，每套提取800元服务费，不应计入本诉原告销售住宅回款表中。对《为民一城市广场》认购明细有异议，认为该明细表序号共有164套，其中少了五个序号（2号、4号、32号、74号、136号），其中23套只交了1000元，1套交了11000元，该24套均没有住宅房号、单价、总价；其中14套是原告私收房款（潘建虎、聂正福、耿国凯、杨彩霞、潘浩、刘永生、丁天禄、丁天佑、王富贵、刘成、邹立俊、马彪、刘建勋、刘禹）；2套拆迁安置房（王志文、田芳）；3套房款已退（崔建龙、郭晓峰、王春）；6套顶账房（田吉君、孙赛2套、孙泽飞、康来宁、殷文浩），2套本诉被告公司员工购房（胡占金、李栋），3套被告公司特定关系户购房（季学安、邹志祥、赵佳岐），5套（蒋立明、王进朝、田标、曾全军、岳伟）交款金额不够，交款金额在5000元以下，房源收回；1套张敬宗的房源与王志文的重复，房号均为7-302；1套（序号83）无姓名、无交款，共计66套不应计入本诉原告销售的住宅房源及住宅总销售金额，所以本诉原告代理销售住宅实际为98套，总销售金额为38887275元。对《商品房认购书》十八份有异议，认为其中有两套是拆迁安置房，15套是原告私收房款、开具交款收据的房源，按补充协议约定本诉原被告以本诉被告开具给客户的交款收据复印件为结算佣金财务对账手续的依据，以此核算总销售金额及佣金、溢价，且该18份认购书中的客户签名是虚假的，所以该18套房屋不应计入原告销售住宅的总销售金额。对九份《为民城市广场》购房申请单、客户选房确认单的合法性有异议，认为首先本诉被告开发的为民城市广场项目在中宁县，不在银川市，与购房客户签订的是《中宁县商品房买卖合同》，而不是选房确认单中所谓的《银川市商品房买卖合同》；其次选房确认单中只有客户签字，主管没有签字，本诉被告为民公司也没有签字盖章，按照确认单约定的无客户签字和主管人员签字的选房确认单为无效凭证、选房确认单自甲乙双方签字之日起生效、选房确认单一式两份、甲乙双方、联合丰达各执一份，均具有同等法律效力，该确认单中甲方是为本诉被告为民公司、乙方是客户，选房确认单一式两份，不可能三方各执一份，所以该选房确认单按约定应属无效，综上，本诉原告的第五组证据不能证实其共代理销售为民城市广场住宅房屋136套，总销售金额为50863800元，但本诉原告认为按约定应得佣金508638元是以总销售金额50863800元的1%计算的，反而证实了本诉原告承认与本诉被告约定佣金以总销售金额的1%计算的事实。经审核，该组证据来源合法，内容真实，与案件事实相关联，认购明细系原告单方制作，《商品房认购书》、《为民城市广场》购房申请单、客户选房确认单虽然签订，但根据原被告双方关于《合同》补充协议说明2"客户签订认购协议并缴纳第一笔款项即界定为乙方（原告）成功实现销售，甲方（被告）开始结算佣金......"的约定，原告未能提供缴纳第一笔款项的依据，未能成功实现销售，不能证明其证明目的。《为民一城市广场住宅回款》对账表，被告予以签章，其中崔建龙、郭晓峰两人被划去，且注明"退"。综上，结合被告所举证据十三，能够证明原告销售为民一城市广场住宅114套，胡占金、李栋系原告代理销售的被告公司职员购房的事实；原告所举证据六，被告提出异议，认为本诉原告共代理销售为民一城市广场公寓应为32套，其中1套（黄玮）是本诉被告公司特定关系户，不应计入公寓总销售金额，所以销售公寓应为32套，总销售金额为5505027.6元，本诉原告认为公寓总销售金额为6041507元，按约定应得佣金60415.07元，这是以总销售金额的1%计算佣金的，证实了本诉原告承认与本诉被告约定佣金以1%计算的事实，本诉原告将佣金更改为120830元，这是以总销售金额2%计算佣金的，与事实不符，且与自己提供的证据目录相矛盾。经审核，该证据来源合法，内容真实，与案件事实相关联，且有本诉被告的财务签章，依据对账单的记载，能够证明本诉原告销售公寓33套，总销售金额为5668327.6元；原告所举证据七，被告认为《为民一城市广场商铺销售》明细表中的任总是本诉被告公司人员，王瑜、黄玮是本诉被告公司特定关系户，这三套不应计入本诉原告代理销售商铺的房源中，应按约定应计入本诉原告的工作量，每套支付800元，其中郭霞、田鹏已将商铺变更为公寓，从原告提交的证据六证明该2套已计入公寓总销售金额；因明细表中商铺的面积在预售时是预测的，与实际有差别的有8套；认为两份《为民一城市广场商业回款对账表》中的任总是本诉被告公司人员，王瑜、黄玮是本诉被告公司特定关系户，这三套不应计入本诉原告代理销售商铺的房源中，应按约定应计入本诉原告的工作量，每套支付800元；认为四份《为民一城市广场项目商铺销售交款明细单》中的第一页（2014年3月17日）中的任总、王瑜应计入本诉原告工作量，吴玲艳、王鹏已于2014年12月10日退款；第二页（2014年1月4日）中吴玲艳、王鹏已退款，王瑜应计入本诉原告工作量；第三页（2014年8月1日）中吴玲艳、王鹏已退款，任总、王瑜应计入本诉原告工作量；第四页（2013年10月28日）吴玲艳、王鹏已退款，任总、王瑜应计入本诉原告工作量，综上本诉原告的第七组证据不能证明原告共代理销售为民城市广场商铺17套，总销售金额36457450元的事实，本诉原告实际代理销售商铺12套，总销售金额为17605870.91元，其中溢价1928479元，故按约定本诉被告应支付本诉原告佣金176058元（17605870.91元×1%），溢价771391元（1928479元×40%），该证据不能证实本诉原告商铺总销售金额为26457450元，应得佣金529149元，溢价佣金1270284元。经审核，该证据来源合法，内容真实，与案件事实相关联，商铺对账表和原告提供的公寓对账表系同一时间由被告公司经办人员核对签字并加盖公司印章，核对时并未注明王瑜、黄玮系特定关系户，郭霞、田鹏将商铺变更公寓的情况，且核对的情况是二人既由公寓，又有商铺，结合本诉被告所举证据十三，除去任总（任勇）系本诉被告公司人员外，能够证明本诉原告销售商铺16套，每套商铺的预测面积、单价、销售单价等事实；原告所举证据八，被告对该证据中的3套顶账房有异议，认为该三套（第二页的1号、20号、1号）没有具体的人名和联系方式。经审核，该证据来源合法，内容真实，与案件事实相关联，被告与原告对该顶账房核对时，并未加注以上三套房屋不予计算，且加盖有被告公司印章，能够证明销售顶账房59套的事实，本院对其证明效力予以认定；原告所举证据九，被告对其真实性无异议，对证明目的2、3有异议，认为解除合同主要原因是本诉原告私收房款，且本诉被告仅通知解除了与本诉原告签订的销售代理合同，没有解除其他三份合同，四份合同是独立的，不存在主辅关系，本诉原告如认为本诉被告解除了四份合同但又引用四份合同的约定是自相矛盾的。经审核，该证据来源合法，内容真实，与案件事实相关联，能够证明本诉被告通知本诉原告解除双方的销售代理关系，并处理好相关事宜的事实；原告所举证据十，被告认为该证据中为民公司、联合丰达、大和传媒公司均无印章，没有法律效力，退一步说即使有法律效力，也是为民公司与大和传媒公司的对账结算单，与联合丰达无法律关系，为民公司员工马晓潇在交接时明确注明"联合丰达与大和传媒公司的费用结算单，以上费用经公司销售部与财务核实为准"，但马晓潇接收的结算单不是联合丰达与大和传媒的，而是为民公司与大和传媒的，因此马晓潇签收是无效的。经审核，该证据与本案无关，本院对其证明效力不予认定；原告所举证据十一，被告对该份证据的三性均有异议，认为该份证据系复印件，也无横店电影院线有限公司的印章，该证据只是一份招商意向书，不是租赁合同，至今本诉被告与横店影院没有签订租赁合同，而本诉原被告双方签订的招商代理合同第五条第三项约定招商佣金按与商户所签《租赁合同》中明确的月租金为标准，本诉原告提取两个月的租金作为招商佣金；本诉原告没有完成招商比例，该证据约定招商面积为2万平米，该意向书承租面积1500平米，小于该合同第五条第一项约定的招商比例，因此该证据不能证实本诉被告应付本诉原告招商佣金75000元。经审核，本诉被告虽与横店电影院线有限公司签订招商合作意向书，但双方没有签订租赁合同，不能证明本诉原告的举证目的，本院对其证明效力不予认定；原告所举证据十二，被告认为该证据中的短信截屏仅仅能证明本诉原告法人给本诉被告法人及副总马刚发过短信，不能证实双方就本案协商过，且本诉原告没有到本诉被告住所处办理本案的结算，该证据的短信内容没有本诉被告认可2%的佣金比例；中国移动通信话费两份收据与本案没有关联性。经审核，该证据不能证明本诉原告的举证目的，本院对其证明效力不予认定；原告所举证据十三，被告对其真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据只能证明是被告的一种宣传手段，不能证明被告与横店影院线已实际形成租赁关系。经审核，该证据不能证明本诉原告的举证目的，本院对其证明效力不予认定；原告所举证据十四，被告对该证据中的招商合作意向书三性无异议，但对其证明目的不予认可，认为原被告签订的招商代理合同中约定原告提取招商佣金的依据是被告与商户所签订的租赁合同，且商户已实际入住，该意向书仅仅是被告与横店影院的合作意向书，最终没有形成实际的商业联合，没有形成租赁合同，原告没有提取招商佣金的依据；因微信公众号内容是打印件，对其真实性、合法性无法确认，认为该组证据的内容也仅仅是一个商业宣传，并不是原告索要招商佣金的依据。经审核，该证据不能证明本诉原告的举证目的，本院对其证明效力不予认定；原告所举证据十五，被告对该证据中关于房地产代理佣金百度搜索结论、行业情况说明的证明内容不予认可，认为该说明中没有说明提取销售佣金的区域，由于销售佣金的比例根据不同的区域、城市、销售价格、销售方式及双方协商的结果其比例不同，本案中双方协商的销售佣金为1%，是双方认可的比例，应当按照1%提取销售佣金；关于房地产代理佣金百度搜索结论与本案没有可比性。经审核，该证据不能证明本诉原告的举证目的，本院对其证明效力不予认定；原告所举证据十六，被告对该证据中住宅销售的明细清单、原告完成的所有销售对账明细的真实性不予认可，认为原告销售的住宅、公寓及商业网点由被告提供的销售清单为准。经审核，该证据不能证明本诉原告的举证目的，以本院认定的有效证据为准，本院对其证明效力不予认定；被告所举证据一，原告对合同中加盖原告印章的真实性无异议，对合同内容除第五条第一项之外，其余内容的真实性无异议，对部分证明目的有异议，认为合同第五条第一项中1.0%的内容是被告在诉讼过程中单方填写，双方签订合同时并没有填写该内容，如果有鉴定条件，我方将对该条内容的填写时间申请鉴定，关于20万元进场费在合同第五条第四项有明确约定。经审核，该证据来源合法，内容真实，与案件事实相关联，能够证明原被告双方签订为民城市广场项目销售代理合同的事实；被告所举证据二，原告对其真实性、合同约定内容本身无异议，但认为对合同的履行以及理解被告方有偏差，关于底价是平均底价，而不能以单套来论，原告实际销售成功的房屋均价没有低于约定的底价，关于结算在实际履行过程中收据均在被告手中，因此在销售过程中销售的量和金额双方在不同的阶段均进行了核对，结果就是原告向法庭提交的被告加盖印章的单据；1、关于溢价行业内都是对销售的一种鼓励和激励刺激而实施的一项销售奖励政策，都是以高出底价的部分作为奖励销售，而不会惩罚销售方，这一点协议中也约定的很清楚；2、销售的所有房源，包括住宅、公寓、商铺，最终都是以加盖被告公章的认购书或合同为主的，是经过被告销售、财务、行政等几道程序审批下来的，所以没有被告口头或书面的确定，是一套房子也卖不出去的；3、销售当中原告已经实际销售出去的公寓、住宅、商铺都是高于底价的，其中公寓和住宅因为被迫撤场没有完全销售完毕，所以根本无法计算溢价，因此原告方没有主张公寓和住宅的溢价。经审核，该证据来源合法，内容真实，与案件事实相关联，本院对其证明效力予以认定；被告所举证据三，原告对该证据无异议，但认为其是按照两个月的租金计算的招商佣金，虽然原告没有见到横店影院与被告所签订的租赁合同，但合作意向书可以证明双方合作关系已经建立，因被告单方解除合同导致原告不能签订租赁合同。经审核，该证据来源合法，内容真实，与案件事实相关联，本院对其证明效力予以认定；被告所举证据四，原告对该证据无异议，认为该证据实际由被告单方解除，1、合同中明确约定双方于2014年5月23日当日签订合同时被告要支付原告50%的款项即10万元，且自此后每月支付1万元，付完为止，截止到被告要求原告于2015年3月份撤场时该项费用也已经应该支付完毕；2、合同第三条第一项明确注明此20万元费用仅仅是鉴于双方战略合作，是一个诚意优惠价格，不代表市场水平，同期此项合作的服务费用市场标准应在百万元以上，这一点完全可以由被告之前就本项目与其他方的合作费用为100万元可以证明。经审核，该证据来源合法，内容真实，与案件事实相关联，本院对其证明效力予以认定；被告所举证据五，原告对其证明目的及三性均不予认可，认为：1、该证据系被告单方制作，与原告提交的加盖被告印章的销售明细对比，明显不具有证据优势，有关销售的量与价应以被告加盖印章认可的数字为准；2、原告实际销售过程中所有销售房屋的价款金额被告均认可，不管是否低于销售底价，原告都不承担任何补偿，合同中也没有关于补偿的约定。经审核，该证据系被告单方制作，不能证明被告的举证目的，本院对其证明效力不予认定；被告所举证据六，原告对其质证意见与第五份证据的质证意见一致，认为关于住宅和公寓的溢价我们将重新核算，鉴于被告愿意支付溢价，对被告计算支付的溢价金额是认可的，但溢价的计算方法是总金额÷总面积－保底价得出的，代理销售明细表是必须经过双方多次分阶段性的对账形成的，同时必须加盖被告（甲方）印章才予以确认的，是被告向原告出示的一种业绩证明。经审核，该证据系被告单方制作，不能证明被告的举证目的，本院对其证明效力不予认定；被告所举证据七，原告对其质证意见与证据五、六的质证意见一致。经审核，该证据系被告单方制作，不能证明被告的举证目的，本院对其证明效力不予认定；被告所举证据八，原告对其三性及证明目的均不予认可，认为被告单方制作关于抵账房的明细，被告曾给原告加盖印章确认过，应以原告提供的加盖被告印章的证据为准。经审核，该证据系被告单方制作，不能证明被告的举证目的，本院对其证明效力不予认定；被告所举证据九，原告对其三性及证明目的均不予认可，认为该份证据系被告单方制作，与原告提交的加盖被告印章的证据矛盾，应以原告提交的证据为准。经审核，该该证据系被告单方制作，不能证明被告的举证目的，本院对其证明效力不予认定；被告所举证据十，原告对其三性及证明目的均不予认可，认为：1、田芳和王志文分别经原告向被告支付了2万元购房款，在原告提交的明细表中此二人是以买房人的身份出现的，并且得到了被告的认可；2、如果此二人是拆迁安置户怎么可能与被告签订房屋买卖合同并支付房款；3、三方协议中的王治文与购房明细中的王志文不是一个人。经审核，该证据来源合法，内容真实，与案件事实相关联，且中宁县住房和城乡建设局、中宁县宁安镇人民政府与被告共同签章的被拆迁户安置住宅房统计表所列田芳和王志文的房号与原告提交的认购明细中所列房号一致，本院对其证明效力予以认定；被告所举证据十一，原告对其三性及证明目的均不予认可，认为：1、在双方合作期间被告解除销售合同没有通知原告，原告不知情；2、王春是否与被告解除合同以及如何解除，是否支付违约金都不明确，该证据中由他人代王春，但没有任何授权手续；3、现实中无故解除合同需要承担违约责任，在房屋代理销售关系中该违约金应该由委托人和受委托人共享，被告未经原告同意擅自退款说明被告独享了违约金；4、在此后的对账中被告并没有提出退房的事实，说明被告愿意就该套房屋不管是否退房均向原告支付佣金的意思表示。经审核，该证据来源合法，内容真实，凭证和转账支票存根中反映是付给王春的房屋退款，但收款人却是徐娟，徐娟是否受王春的委托无证据证实，且该退款行为发生在2014年9月10日，而原被告对账的时间发生在2015年1月5日，对账时，被告并未注明该套房屋已退，只注明退1000元，本院对其证明效力不予认定；被告所举证据十二，原告对其真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为何春还是宁夏大和文化传媒有限公司的法定代表人，该公司和被告之间也有业务往来，被告向何春的付款其中大部分是支付给大和公司的，只有194089元是支付给原告的，实际上是原告和大和公司认可的已收款金额大于被告提交的82万元，同时从证据的字面上看不能反映被告将款支付给了原告。经审核，该证据来源合法，内容真实，与案件事实相关联，本院对其证明效力予以认定；被告所举证据十三，原告对其三性及证明目的均不予认可，认为该三人在购买房屋时都是以普通买房人的身份与原告洽谈，并且成交，至今没有任何人告诉原告该三人与被告的身份关系，更为重要的是在原被告多次对账中该三人的房屋被告认可是销售中的房屋。经审核，该证据来源合法，内容真实，与案件事实相关联，本院对其证明效力予以认定；被告所举证据十四，原告对其三性及证明目的均不予认可，认为该二人在购买房屋时都是以普通买房人的身份与原告洽谈，并且成交，至今没有任何人告诉原告该二人与被告的身份关系，更为重要的是在原被告多次对账中该二人的房屋被告认可是销售中的房屋。经审核，该证据与本案无关，本院对其证明效力不予认定；被告所举证据十五，原告对其三性及证明目的均不认可，认为：1、在2015年1月20日，原被告双方并没有解除合同，在合同履行过程中出现如此重大的变更情况，被告没有通知原告，不符合常理；2、通过原告提交的证据可以看出此二人既买了公寓又买了商铺；3、所有退房或者换房手续都是必须经原告和被告共同书面确定，更何况商铺的价值更大，佣金更高，溢价更高，所以必须经双方共同确定；4、即使有个别商铺在当时有退房意向，在当时都会有大量的其他准意向购买商铺的客户，商铺在当时是被抢购的，商铺还没有建，原告已经帮助被告收取了50%的房款，所以在当时商铺不愁卖，即使有人退也会被其他人抢购；5、即使有退房违约金也是被告和原告双方共享的。经审核，该证据系被告单方提供，无其他证据印证，且从原被告签章的公寓、商铺回款对账表中反映，该二人既买了公寓，又买了商铺，本院对其证明效力不予认定；被告所举证据十六，原告对其真实性无异议，对其证明目的有异议，认为该证据与王春退房不具有可比性，王春是否退房，原告确实不知情，在商铺的对账过程中双方均认可此二人退房，以及最终的销售套数，同样在住宅的对账过程中对于退房的和没有实际购买的双方都进行了确认。经审核，该证据来源合法，内容真实，与案件事实相关联，结合原告所举证据七，原被告双方核对时，商业回款对账表中没有王鹏、吴玲艳二人，能够证明王鹏、吴玲艳已退房；被告所举证据十七，原告对其三性及证明目的均不予认可，认为：1、朱治平不在原告销售的房屋明细清单中，原告也没有收到该笔款项；2、退一步讲即使存在也与本案无关，被告反诉请求不包含此项内容。经审核，该证据来源合法，内容真实，与案件事实相关联，该证据中有朱金的签字与被告所举证据十二中朱金（朱金代原告法定代表人何春领款后予以签字，系原告的工作人员）的签字相印证，本院对其证明效力予以认定；被告所举证据十八，原告对其三性及证明目的均有异议，认为该证据中没有加盖原告方的印章，也没有原告方任何工作人员的签字，所记载的内容也不属实。经审核，该证据系被告单方提供，无其他证据印证，本院对其证明效力不予认定；被告所举证据十九，原告对其真实性无异议，对其关联性及证明目的有异议，认为检测报告记载的面积与原告完成的面积不能一一对应，如果检测报告属实，对于多退少补的部分，被告应该与业主有补充协议，至少也有退收款的依据，不能说明被告已经退款。经审核，该证据来源合法，内容真实，能够证明为民-城市广场8号综合楼商业服务房（商铺）北商（数码街）建筑面积分别为：北1-14（114）32.28㎡、北1-15（115）34.11㎡、北1-16（116）35.96㎡、北1-17（117）64.49㎡、北1-18（118）87.07㎡；南商（中医院）1-06（106）119.47㎡；东商（宁安街）东1-01（101）237.52㎡、东1-02（102）329.61㎡、东1-20（120）377.77㎡；郭霞西1-09（109）57.15㎡、田鹏西1-11（111）41.02㎡的事实。所售公寓房号与本诉原告提供的公寓对账表（只有姓名，没有房号）无法核对、确定，不予认定；被告所举证据二十，原告对其三性及证明目的均有异议，认为其是案外人的报案材料，且报案时间是2015年3月，至今没有受理案件的材料，充分说明经公安机关的审查不存在诈骗的可能。经审核，该证据系复印件，又无其他证据印证，本院对其证明效力不予认定；被告所举证据二十一，原告对其三性及证明目的均有异议，认为原告从未收到此函，在此之前原告收到的是被告解除合同的通知，原告已向法庭提交，关于被告解除合同的事实和理由应当以被告向原告出具的正式文件为准，推广合同属于销售合同的附属性合同，销售合同解除，推广合同自然解除，事实上也是如此。经审核，该证据只有告知函，没有向原告发出函件及原告收到函件回复的证据，本院对其证明效力不予认定。对反诉原告(被告)所举反诉证据，反诉被告（原告）认为：1、据反诉被告统计收到的款项为1274192元，具体金额我方依据反诉原告提交的收据进一步核实；2、该款项反诉被告在起诉时已经主动扣减，不存在拒不退还。经审核，该证据来源合法，内容真实，与案件事实相关联，能够证明反诉被告收取房款1276417元的事实。经审理查明，2013年3月，甲方（被告）与乙方（原告）签订《"为民·城市广场"项目销售代理合同》一份，约定：甲方委托乙方代理销售宁夏中宁"为民·城市广场"项目，本项目建筑面积共约12万平方米（实际委托招商面积由双方在规划设计方案定稿后双方书面确定为准）；委托内容为：1、委托期内，乙方为甲方提供该项目的全程销售，在委托期内该项目对外销售单位乙方均有销售代理权。2、委托期内，乙方协助甲方做好《认购协议书》、《商品房买卖合同》、《商铺购买合同》的备案工作；委托期限：委托有效期3年，自本合同签订日算起；甲方的权利和义务：1、甲方需提供该项目的各类证件及施工图、分层平面图、面积测绘报告、配置表等材料。2、委托期内，甲方负责提供该项目广告宣传及市场推广所需宣传广告费用。本项目之广告推广费用由甲方承担。乙方根据总销售金额的1%预算。乙方制定销售广告费用支出总计划，根据实际情况再由乙方提供执行方案经甲方确认后，由甲方与各媒体、厂商及代理单位进行接洽；乙方的权利和义务为乙方负责本物业代理期间开盘前、开盘后各阶段的详尽市场调研及相关工作服务细项方案的编制，并对方案的准确、可靠、及时性负责。乙方在代理期内进驻团队人员数量不低于5人；销售佣金结算：1、销售佣金=实际佣金+溢价分成。实际佣金：住宅及商业、酒店式公寓销售佣金为：实际房屋的成交价的%；2、溢价分成为甲方60%，乙方40%；3、甲方本公司员工购房或甲方通过工程抵款或某些特定关系人员经甲方实现的销售，计入乙方任务量（此部分需控制在总销售面积8%以内），该批量房源甲方只需支付给乙方800元/套作为服务费用，乙方提供全部的售房、协助按揭等服务。溢价奖励部分乙方不承担任何开发环节税费。所有的佣金收入和溢价奖励乙方仅提供同等额度的发票。4、本合同签订后甲方支付给乙方人民币200000元整所为合作诚意金，此费用由乙方进场后向购房客户收取，由甲方开具收据；违约责任为若乙方未能按本合同约定按时收到佣金时，则视甲方违约，甲方应承担相应违约责任，从逾期的第7天起，每逾期1天甲方应支付佣金千分之五的滞纳金，如由于甲方原因累计2次未及时向乙方支付佣金的，乙方有权解除合同，并向甲方追讨有关损失。甲方应在乙方提出书面通知终止本合同后五个工作日内结清乙方的销售佣金，甲方并对乙方因此遭受的经济损失承担赔偿责任等内容。2013年8月25日，原、被告又签订《关于《合同》的补充协议》一份，约定《为民·城市广场》销售底价的确定：甲乙双方同意执行的销售底价均价为1-7#住宅：3820元/㎡；10#公寓：3950元/㎡；综合体商业北商（数码街）：10000元/㎡；综合体商业东商（宁安街）：12000元/㎡；综合体商业南商（休闲餐饮街、中医院）：8500元/㎡；1-4#住宅底商（餐饮街）：10000元/㎡（纯一层）；6000元/㎡（一连二层）；说明：1、以上价格为甲乙双方共同制定的本案各产品的销售底价均价，以此作为后期结算溢价的依据。2、客户签订认购协议并缴纳第一笔款项即界定为乙方成功实现销售，甲方开始结算佣金。双方以甲方开具给客户的交款收据复印件为结算佣金财务对账手续依据，以此核算总销金额及佣金、溢价。3、上述甲、乙双方共同制定的销售底价，由乙方制定对外报价执行销售，双方约定高于底价成交的溢价部分甲方得60%，乙方得40%。销售溢价实现后，与销售佣金一同结算等内容。销售代理合同和补充协议签订后，原告依约组织人员为被告代理销售房屋，其中：代理销售住宅房114套（原告与被告签章对账的118套住宅房中崔建龙、郭晓峰二人被划去，且注明"退"，胡占金、李栋的两套住宅系代理销售给被告公司职员的），价值42935920元，销售面积为12017.71平方米。代理销售公寓33套，价值5721507元，销售面积为1407.3平方米。代理销售商铺16套，总销售金额为20505131.91元，其中综合体商业北商（数码街）5套，面积为253.91平方米，综合体商业南商（休闲餐饮街、中医院）1套，面积为119.47平方米，综合体商业东商（宁安街）3套，面积为944.9平方米，1-4住宅底商（餐饮街）5套，面积为244.3平方米，郭霞房号西8-1-09,面积为57.15平方米，田鹏房号西8-1-11，面积为41.02平方米。代理销售给被告公司职员任总（任勇）1套商铺，胡占金、李栋住宅房各1套，代理销售顶账房59套。2013年3月，原、被告签订《"为民·城市广场"项目招商代理合同》一份，约定甲方（被告）委托乙方（原告）作招商代理的物业为：中宁"为民·城市广场"项目，本项目建筑面积共约12万平方米，委托招商面积共约2万平方米（实际委托招商面积由双方在规划设计方案定稿后双方书面确定为准）；代理期限为自本合同签订之日开始至本项目开业日止（开业初定为2015年5月1日）；甲方的权利和义务为本协议签订后，甲方须尽快提供给乙方有关本项目的详细资料及有关证件（例如：规划许可证、土地许可证等相关证件）。提供给乙方有关本项目招商所需之有关文件。负责一切招商宣传推广及公关之费用（如：宣传海报、招商手册、媒体广告、各类推介会、签约会等公关活动）。按时支付给乙方招商月服务费及招商代理费用；乙方的权利和义务为乙方组建招商团队，与甲方确定招商工作内容和工作计划。具体招商推广工作为根据《招商推广策划报告》资料，进行推广工作。定期与甲方开会了解工程的进度。联络目标主力店商户实地考察本项目，负责针对该客户的联络、洽谈及协商工作，组织客户签署租赁意向书或者合同。联络目标品牌商户实地考察本项目，负责针对该客户的联络、洽谈及协商工作，组织客户签署租赁意向书或者合同。定期与甲方通过例会商讨目标客户之跟进情况。根据招商活动的进展，持续组织商户签约。根据招商活动的进展，调整招商策略；招商完成比例为开业之日12个月前累计招商25%，开业之日9个月前累计招商45%，开业之日3个月前累计招商75%，开业之日累计招商85%，以上招商进度的实现条件：在开业之日前16个月确定建筑设计及产品分割，核算并明确用于考核乙方招商的总面积，确定招商签约文件及招商政策，确定交房时间及开业时间，确定整体工程进度，在开业前三个月完成项目的综合验收；招商佣金按与商户所签《租赁合同》中明确的月租金（不含优惠）为标准，乙方提取2个月的租金作为招商佣金：月标准租金不受免租期或各项租金优惠影响。招商比列指各期累计签约租赁面积与总委托招商单位清单为准。若乙方所引进的商家为非租赁合作模式，则按照商家年度预计支付给甲方的费用所对应的月平均值的2倍取费；补充事项为本协议乙方由于团队能力不佳或业绩达不到甲方与乙方确定的预期，经书面通知，要求整改后仍不能得到甲方认可，甲方有权终止代理合同等内容。招商代理合同签订后，2013年11月11日，被告为民公司与横店电影院线有限公司签订招商合作意向书一份，内容为双方就承租中宁为民·城市广场项目商业广场一事，达成如下意向：1、承租意向物业：中宁《为民·城市广场》，项目位置：四层（顶层）；交付使用时间：暂定为2015年，承租面积：71500平米，暂定第一年优惠租金45万元每年；2、为民公司承诺在同等条件下，横店公司对以上承租意向物有优先承租权；3、本意向书签订后，双方对意向物业的租赁事项，另行协商并签订租赁协议。意向书签订后，双方至今未能达成意向，未能签订租赁合同，横店电影院线有限公司至今也未进入。2014年5月23日，原、被告又签订《房地产项目推广顾问服务合同》一份，约定甲方（被告）委托乙方（原告）服务于甲方开发的中宁"为民-城市广场"项目全案推广顾问服务项目，项目地址为宁夏中宁县宁安北街、县中医院北侧、邮电局南侧（原城镇中学），项目性质为高层住宅、高层公寓、商业街、综合体商业，总建筑面积约12万平方米，服务周期自合同签订之日至该项目销售结束为止；甲乙双方权利和义务为甲方负责保证该项目的规划、施工及销售合法性，申办所有有关销售商品房之法律程序，履行和承担房屋预（销）售合同中甲方之责任。甲方负责该项目宣传推广过程中所有销售物料及所有广告宣传费用。甲方许可并全面委托乙方为该项目独家整合推广顾问方，同时保证乙方在该项目的各种宣传媒体及资料中独家印上"乙方整合推广、全案顾问等"字样。乙方应具有法人资格及营业执照，合法经营。整个推广整合工作过程中必须遵守有关法律规定。乙方全面负责该项目的整合推广工作；推广顾问服务费及结算方法为顾问费用为20万元（注：鉴于双方战略合作，此项费用仅为诚意优惠价格，不代表市场水平）。付款方式为合同签订当日支付50%，剩余按月支付，每月5日前支付1万元，付完为止。甲乙双方任何一方单方面终止本合同的视为违约，应为对方支付违约金人民币20万元整等内容。推广服务合同签订后，2014年6月11日、8月1日，被告分别向原告支付推广服务费4万元，共计支付8万元。2015年2月5日，被告为民公司以销售业绩日趋下滑，远远达不到合作的预期效果，向原告发出关于解除为民城市广场项目销售代理的通知，决定解除与原告的销售代理关系，要求于2015年2月9日前处理好相关事宜，并结算完毕。至此，原告停止了与被告的销售代理工作，同时也停止了推广服务工作。原告在代理销售期间，被告向原告支付销售佣金74万元，推广服务费8万元。原告从购房户处收取购房款1276417元，收取契税9382元。本院认为，原、被告签订的《"为民·城市广场"项目销售代理合同》、关于《合同》的补充协议、《"为民·城市广场"项目招商代理合同》、《房地产项目推广顾问服务合同》均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，依法应予以保护。合同签订后，原告组织人员进行"为民·城市广场"项目的销售，原告在代理销售中，代理销售住宅房114套，销售面积为12017.71平方米，销售价值42935920元。代理销售公寓33套，销售面积为1407.3平方米，销售价值5721507元。代理销售商铺16套，总销售金额为20505131.91元，其中综合体商业北街（数码街）5套，面积为253.91平方米，销售价值2734380元。综合体商业南商（休闲餐饮街、中医院）1套，面积为119.47平方米，销售价值1230541元，综合体商业东商（宁安街）3套，面积为944.9平方米，销售价值12082474元。1-4住宅底商（餐饮街）5套，面积为244.3平方米，销售价值3279696.91元，郭霞房号西8-1-09,面积为57.15平方米，田鹏房号西8-1-11，面积为41.02平方米，销售价值1178040元。代理销售顶账房59套，职工购房2套。原被告双方签订代理销售合同和补充协议时对销售佣金的比例没有明确约定，现因计算佣金发生争议，且不能达成一致，根据现行市场和销售房源的地理位置，综合市场行情，销售佣金可按实际房屋成交价的1.6%提取。根据双方关于："1、以上价格为甲乙双方共同制定的本案各产品的销售底价均价，以此作为后期结算溢价的依据。2、客户签订认购协议并缴纳第一笔款项即界定为乙方成功实现销售，甲方开始结算佣金。双方以甲方开具给客户的交款收据复印件为结算佣金财务对账手续依据，以此核算总销售金额及佣金、溢价。3、上述甲、乙双方共同制定的销售底价，由乙方制定对外报价执行销售，双方约定高于底价成交的溢价部分甲方得60%，乙方得40%。销售溢价实现后，与销售佣金一同结算"的约定，对原告销售的房屋分别计算。原告销售住宅房的佣金应为42935920元×1.6%=686974.72元，销售公寓的佣金应为5721507元×1.6%=91544.1元，销售商铺的佣金应为20505131.91元×1.6%=328082.1元，销售顶账房佣金59套×800元=47200元，职工购房3套×800元=2400元。对原告要求被告承担商铺溢价的诉讼请求，依法分别予以支持：1、综合体商业北街（数码街）5套，面积为253.91㎡，溢价佣金=实际销售价值2734380元-低价均价2539100元（253.91㎡×10000元/㎡）=528280元×40%=211312元。2、综合体商业南商（休闲餐饮街、中医院）1套，面积为119.47㎡，溢价佣金=实际销售价值1230541元-低价均价1015495元（119.47㎡×8500元/㎡）=215046元×40%=86018.4元。3、综合体商业东商（宁安街）3套，面积为944.9㎡，溢价佣金=实际销售价值12082474元-低价均价11338800元（944.9㎡×12000元/㎡）=743674元×40%=297469.6元。4、1-4住宅底商（餐饮街）5套，面积为244.3㎡，溢价佣金=实际销售价值3279696.91元-低价均价2443000元（244.3㎡×10000元/㎡）=836696.91元×40%=334678.76元。5、郭霞房号西8-1-09,面积为57.15㎡，田鹏房号西8-1-11，面积为41.02㎡（由于郭霞、田鹏二人两套商铺在双方对账时没有注明商铺的位置，可按销售低价均价每平方米10000元计算），溢价佣金=实际销售价值1178040元-低价均价981700元（98.17㎡×10000元/㎡）=193640元×40%=78536元。依据原被告双方签订的《"为民·城市广场"项目招商代理合同》，虽然经过原告的招商，被告与横店电影院线有限公司签订了招商合作意向书，但被告与横店电影院线有限公司至今没有签订租赁合同，横店电影院线有限公司至今也没有进入，故对原告要求被告支付招商佣金75000元的诉讼请求不予支持。《房地产项目推广顾问服务合同》签订后，原告在服务中，被告向原告支付了8万元推广服务费，后被告通知原告解除为民·城市广场"项目销售代理合同，原告便停止了销售代理，也予以同意，同时也停止了推广服务，但被告并未以解除招商代理合同为由同时要求与原告解除推广服务合同，故对原告要求被告支付下剩推广服务费及该合同违约金20万元的诉讼请求不予支持。综上，对原告要求被告支付佣金的诉讼请求，依法予以支持138416.68元（住宅佣金686974.72元+公寓佣金91544.1元+商铺佣金328082.1元+溢价1008014.76元+顶账房及员工房佣金49600元－已收房款1276417元-已付佣金740000元-收契税9382元）。对原告要求被告支付利息的诉讼请求，自被告通知原告解除代理销售合同的2015年2月5日之日一个月后开始计算，按原告主张的日万分之三计算，自2015年3月5日计算至2016年5月10日，予以支持17855.75元（138416.68元×30/000×430天）。对原告要求被告支付合作诚意金20万元的诉讼请求，原被告双方虽然在销售代理合同中进行了约定，但从合作诚意金的字意和目的理解，应理解为被告要保证原告对为民·城市广场"项目进行销售代理，现原告已经进行了销售代理，故对原告的该项诉讼请求不予支持。原被告在签订"为民·城市广场"项目销售代理合同时，对低于低价均价销售房屋的如何处理没有约定，原告在销售住宅房时，虽然低于低价均价销售，但被告并未提出异议，并且同意销售，与购房户签订商品房买卖合同，故被告以原告将住宅房低于低价均价销售，原告应将低于低价均价销售的价款补到低价均价，其已超付佣金，其不承担佣金和利息的辩解意见不能成立，不予采信。被告关于合作诚意金是双方为了履行合同，由被告先行付给原告，实际是履行约定的保证金，合同终止后应冲抵佣金的辩解意见成立，予以采信。被告关于其虽然与横店电影院线有限公司签订了招商合作意向书，但其与横店电影院线有限公司至今没有签订租赁合同，招商没有成功，其不承担招商佣金75000元的辩解意见成立，予以采信。被告关于其与原告只解除了招商代理合同，并未与原告解除推广服务合同，其不存在违约，不承担违约金20万元的辩解意见成立，予以采信。反诉原告以反诉被告在代理销售期间收取的房款未向其缴纳，要求反诉被告返还未交房款1276417元，并承担利息192139元的诉讼请求不能成立，不予支持。反诉被告关于其收取房款，反诉原告没有制止，并且默许，其收取的房款抵顶了佣金，对反诉原告的反诉请求不予承担的辩解意见成立，予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第四百零五条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告宁夏为民房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宁夏联合丰达房地产代理有限公司佣金138416.68元，并承担利息17855.75元（自2015年3月5日计算至2016年5月10日），共计156272.43元。被告宁夏为民房地产开发有限公司按日万分之三的利率支付原告宁夏联合丰达房地产代理有限公司自2016年5月11日起至本判决生效之日或被告在本判决生效之日前自觉履行义务之日前的利息；二、驳回原告宁夏联合丰达房地产代理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告宁夏为民房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26482元，由原告宁夏联合丰达房地产代理有限公司负担23056元，被告宁夏为民房地产开发有限公司负担3426元;反诉案件受理费8842元，由反诉原告宁夏为民房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中卫市中级人民法院。当事人不主动履行本法律文书确定的义务，对方当事人可申请人民法院执行，未提出申请的，视为自动放弃权利。申请执行的期间为二年。审 判 长 贺 森审 判 员 顾学文人民陪审员 赵生兰二〇一六年十月二十日书 记 员 魏小翠