上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第28652号原告：上海中锐广告有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陈立新，董事长。委托代理人：廖滔滔，上海达晨律师事务所律师。委托代理人：高兴发，上海达晨律师事务所律师。被告：上海香恋贸易有限公司，住所地上海市松江区九亭镇九新公路XXX号XXX幢XXX楼XXX室法定代表人：林晓军，经理。委托代理人：张建民，上海市祥华律师事务所律师。被告：上海耀证资产管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：孙传豹，职务不详。委托代理人：张建民，上海市祥华律师事务所律师。原告上海中锐广告有限公司(以下至判决主文前简称中锐公司)与被告上海香恋贸易有限公司(以下至判决主文前简称香恋公司)、上海耀证资产管理有限公司(以下至判决主文前简称耀证公司)所有权纠纷一案，本院于2015年7月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年10月9日公开开庭进行了审理。原告中锐公司的委托代理人廖滔滔、被告香恋公司的法定代表人林晓军、被告香恋公司与耀证公司的共同委托代理人张建民到庭参加诉讼。后本案转为普通程序审理，于2015年12月17日公开开庭进行了审理。原告中锐公司的委托代理人廖滔滔、被告香恋公司的法定代表人林晓军、被告香恋公司与耀证公司的共同委托代理人张建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中锐公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告将上海市浦东新区张杨路XXX号XXX室、XXX室房屋(以下至判决主文前简称系争房屋)返还原告；2、判令两被告赔偿原告系争房屋占用损失(按每日每平方米人民币3元标准，乘以系争房屋面积127.96平方米，自2014年7月3日起计算至两被告实际向原告交还上述房屋之日止)。事实和理由：系争房屋原产权人为上海美明资产管理股份有限公司(以下至判决主文前简称美明公司)。美明公司分别于2012年5月22日、2012年8月14日将上述房屋抵押给中国银行股份有限公司上海市松江支行(以下简称中国银行)并办理了抵押登记。中国银行诉美明公司、唐文超、王群金融借款合同纠纷一案，经上海市松江区人民法院(以下简称松江法院)审理并作出了(2013)松民二(商)初字第1121号民事调解书，因美明公司未履行该调解书中确定的给付义务，松江法院通过上海市高级人民法院委托上海青莲阁拍卖有限公司(以下简称青莲阁公司)拍卖了系争房屋。2014年6月30日，原告依法参加竞买并获得上述房屋。松江法院于2014年7月3日作出了(2013)松执字第4271号执行裁定书，于2014年7月7日作出(2013)松执字第4271号协助执行通知书。原告于2014年9月持上述裁定书、协助执行通知书办理并取得了系争房屋的房地产权证。之后，原告多次催告两被告向原告交还上述房屋，但被告香恋公司称其与美明公司签订了租赁合同，被告耀证公司称其与香恋公司签订转租合同并占有上述房屋，均拒绝向原告交还房屋。虽然系争房屋的《拍卖公告》和《拍卖特别规定》均指出房屋存在带租约现状，但并未明确带租约拍卖对原告的影响。包括系争房屋在内的上海市浦东新区张杨路XXX号XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX室房屋的房地产估价报告未将系争房屋租赁情况考虑在内，即未对系争房屋的租赁负担进行评估，报告中也未附有两被告主张的租赁合同，故被告香恋公司与美明公司之间的租赁合同以及两被告之间的租赁合同的真实性均无法确认。根据法律规定，先抵押后租赁，如原承租人已经向原产权人支付租金或违约金，相关损失应由承租人向原产权人主张，而非由现产权人承担。两被告未经原告同意占有使用系争房屋，为无权占有。原告于2014年7月3日取得系争房屋产权后，曾多次要求与两被告沟通解决本案纠纷但均遭拒绝，原告的损失自该日起一直在扩大，故两被告应赔偿原告自2014年7月3日起的房屋占用损失。即使两被告主张的房屋租赁合同及转租合同系真实合同，因其租赁、转租行为发生于上述房屋抵押登记之后，对原告不具有法律上的约束力，不应适用“买卖不破租赁”原则。且承租人可通过查询房屋信息获知系争房屋抵押情况，因承租人未查询房屋信息导致租赁合同无法履行的后果应由承租人自行承担。现原告诉至法院，要求判如所请。被告香恋公司辩称，不同意原告的诉讼请求。本被告从2012年7月19日起开始装修系争房屋，2012年10月装修完毕，并于2012年10月10日与美明公司签订租赁合同，之后系争房屋一直由本被告使用直至房屋转租给被告耀证公司。为支付美明公司的租金，本被告向福州台江地区瑞德电子商店(以下简称瑞德商店)借款人民币50万元(以下币种同)，并直接由瑞德商店于2012年7月19日向美明公司汇款50万元，作为本被告一次性预付给美明公司四年的租金，后来美明公司又退还本被告5万元，故本被告实际支付款项为45万元(包括合同约定的首期四年租金373,632元及租赁期间的物业费，之所以向美明公司支付物业费，是因为美明公司之前拖欠较多物业费，物业公司在收取物业费后才允许租户入住)。从转租时起，被告耀证公司按转租合同约定每两个月向本被告支付系争房屋的租金，租金支付标准为每日每平方米3元，月租金为12,000元，耀证公司一直按约支付租金直至2016年4月30日转租合同终止。2016年4月30日转租合同到期后，耀证公司搬离了系争房屋。本被告并未收到过原告催讨系争房屋的告知函。本被告认为，系争房屋系通过拍卖所得，松江法院已处理过系争房屋，本案受理不符合一事不再理原则；且就系争房屋占有问题，原告曾在2015年3月要求松江法院现场执行，松江法院执行人员到场执行时，本被告及租户陈述了相关租赁情况，松江法院口头裁定维持原租赁关系。原告明知上述情况，却以相同事实和理由提起本案诉讼，系恶意诉讼。本案系争房屋涉及的司法拍卖公告和公示等程序合法有效，《拍卖公告》中已明确告知拍卖房屋状况为带租约，原告也签字认可按现状拍卖，包括系争房屋在内的张杨路XXX号XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX室房屋的房地产估价报告中虽然遗漏了系争房屋的租赁合同，但在评估对象中提及了系争房屋的租赁情况，松江法院在第二次拍卖中也考虑了本被告的租赁合同，《拍卖特别规定》中的租赁情况一览表可以看出，本被告已向执行法院提供了系争房屋的租赁情况。原告在明知存在系争房屋租约情况并承诺按现状拍卖后，以远低于市场价值的拍卖价获得系争房屋后又推翻了承诺，且实际拍卖评估价已考虑到租约情况，故拍卖价低于市场价，原告并未蒙受损失，也无权请求两被告赔偿占用房屋损失。被告耀证公司辩称，不同意原告的诉讼请求。本被告系与被告香恋公司发生租赁关系，该租赁关系在2015年3月松江法院执行过程中也得到了认可，是合法有效的。自2014年5月起至今，系争房屋由本被告租赁使用。本被告系善意第三人，已按约向被告香恋公司支付了相应租金，故不应赔偿原告房屋占用损失。2016年4月30日，转租合同到期后，本被告搬离了系争房屋。本被告未收到原告催讨系争房屋的告知函。其他答辩意见与被告香恋公司相同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法予以认定。本院认定的事实如下：2012年3月，案外人美明公司取得系争房屋的所有权，房屋建筑面积合计为127.96平方米。2012年5月22日、8月14日，美明公司将包括系争房屋在内的张杨路XXX号XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX室房屋抵押给中国银行并办理了抵押登记。后在中国银行诉美明公司、唐文超、王群金融借款合同纠纷一案中，经松江法院调解，双方当事人达成调解协议，松江法院为此作出(2013)松民二(商)初字第1121号民事调解书。因美明公司未履行上述民事调解书中确定的给付义务，松江法院通过上海市高级人民法院委托青莲阁公司拍卖包括系争房屋在内的张杨路XXX号XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX室房屋。2013年9月23日，松江法院执行人员分别与张杨路XXX号XXX-XXX室承租方徐丹燕及上海仙草美容有限公司等进行谈话，询问房屋租赁情况，并告知房屋评估事宜。2013年11月，上海百盛房地产估价有限责任公司受松江法院委托，对张杨路XXX号XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX室房屋出具房地产估价报告，确定上述房屋评估值总计为3,571万元。房地产估价报告第三部分“估价的假设和限制条件”中载明：估价人员现场查看时，估价对象除701室外均已对外出租，但1003-1008室、1013-1014室未提供《租赁合同》，经向估价委托人确认，本报告估价结果中未考虑1003-1008室、1013-1014室租约对房地产价值的影响；依据相关当事人提供的租赁合同，估价对象701-705室、1010-1012室已签订租约，702室存在重复租赁情况，据相关当事人介绍，承租人马征原承租701-705室，后退租701、702室，实际承租703-705室，故本报告估价结果中已考虑上述房屋租约对房地产价值的影响。房地产估价报告第四部分“房地产估价结果报告”中关于“估价对象”一节的第4小节“房地产实物状况”中载明，“估价人员现场查看时，……估价对象1013-1014室总建筑面积127.96平方米，朝北，现共同出租经营‘xianlian’，隔玻璃门可见，室内地面铺地砖，墙面刷涂料，天棚吊顶，维护及保养情况一般”；房地产估价报告第五部分“附件”中附有美明公司与马征于2012年3月16日就701-705室签订的物业租赁合同(租金为每日每平方米建筑面积3.20元，租金支付方式为每月一日前向出租方支付租金)、美明公司与上海仙草美容有限公司于2012年4月1日就1010-1012室签订的物业租赁合同(租金为每日每平方米建筑面积3.10元，支付方式为先付后用、每三月支付租金)、美明公司与徐丹燕于2013年6月10日就702室签订的物业租赁合同(租金为每日每平方米建筑面积3元，租金支付方式为每三月支付租金)，但该估价报告未附有系争房屋的租赁合同。2014年2月25日，青莲阁公司发布《拍卖公告》称，将于2014年3月11日对张杨路XXX号XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX室房屋进行拍卖，拍卖参考价为3,571万元(带租约拍卖)。2014年6月16日，青莲阁公司再次发布《拍卖公告》称，将于2014年6月30日对张杨路XXX号XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX室房屋进行拍卖，拍卖参考价为3,400万元(带租约拍卖)。2014年6月30日，青莲阁公司发布的《拍卖特别规定(2014年6月30日房地产、物资拍卖会)》(以下简称《拍卖特别规定》)中关于“标的说明与特别提示”一节指出：张杨路XXX号XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX室房屋状况为部分有租赁(详见租赁合同)，按现状拍卖，待过户完毕后，须有买受人自行办理房屋交接(包括房产内各类欠费的交接)，委托方及本公司均不负责办理。在该《拍卖特别规定》尾部“承诺书”一栏中载明：本人已充分了解标的现状，对标的可能存在的隐形瑕疵作了全面评估，接受标的现状和瑕疵，阅读和了解贵公司的《拍卖规则》、《拍卖目录》和《拍卖特别规定》等拍卖文件的提示、要求和规定，同意签收前述拍卖文件，守法参加拍卖会，在规定的时间内支付拍卖价款和拍卖佣金，保证安全提取标的和支付本人应当承担的费用。上述内容下方的“承诺人”签名栏中有原告工作人员何永祥的签名，并注有“已收到该标的租赁合同复印件”。该《拍卖特别规定》后附的《拍卖标的“福兴大厦”租赁情况表一览》中则列明了张杨路XXX号XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX室房屋的建筑面积、租赁价格(合同日期)、租赁人及电话及备注内容，其中系争房屋一栏内载明租赁价格为每日每平方米2元，合同日期为2012年10月10日至2018年10月9日，租赁人为林晓军(即被告香恋公司法定代表人)XXXXXXXXXXX，备注内容为“1013-1014室已打通合并使用”。2014年6月30日，原告委派何永祥参加竞买并以3,318万元获得了包括系争房屋在内的张杨路XXX号XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX室房屋的所有权。2014年7月3日，松江法院作出(2013)松执字第4271号执行裁定书，裁定包括系争房屋在内的张杨路XXX号XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX室房屋的财产权自该裁定送达买受人中锐公司时起转移。原告后于2014年9月取得了系争房屋的房地产权证。本案审理中，被告香恋公司提供了2012年10月11日美明公司(出租方、甲方)与香恋公司(承租方、乙方)签订的《物业租赁合同》。该合同约定美明公司将系争房屋租赁给香恋公司，租赁期限为2012年10月10日至2018年10月9日，租金为每日每平方米2元，付款方式为乙方预先支付甲方四年房屋租金(自2012年10月10日至2016年10月9日，之后房租乙方按约支付)，在合同签订当日，乙方应支付首期租金373,632元，以后应于下一支付周期开始前10天支付下期租金;甲方同意乙方在承租期内可以自行转租该房屋。为证明支付租金情况，被告香恋公司提供了2012年7月19日瑞德商店向美明公司汇款50万元的银行业务回单和瑞德商店于2015年10月9日出具的《情况说明》。上述业务回单的“摘要”栏注明为“借款”；《情况说明》则载明：“上海香恋贸易有限公司于2012年7月19日向我司借款人民币50万元整，用于支付向上海美明资产管理股份有限公司租赁的位于上海市浦东张杨路XXX号XXX-XXX室的2012年10月10日至2016年10月9日的房屋租金及物业管理费用，上海香恋贸易有限公司通知我司将此笔款项于借款当日直接转入上海美明资产管理股份有限公司在工商银行上海市浦东分行开户的账号中。”另查明，被告香恋公司与被告耀证公司还分别签订了租赁期限为自2014年5月1日起至2015年4月30日止和租赁期限为自2015年5月1日起至2016年4月30日止的《物业租赁合同》的各一份。上述两份《物业租赁合同》均约定香恋公司将系争房屋租赁给耀证公司，月租金为12,000元(约为每日每平方米3.13元)，合同签订当日耀证公司支付首期租金24,000元，以后应于下一支付周期开始前10天支付下期租金。为证明被告耀证公司已按转租合同约定支付了合同期内的租金，被告耀证公司向本院提交了孙传豹(耀证公司法定代表人)向林晓军(香恋公司法定代表人)在2015年8月28日、2016年3月9日和2016年3月15日各转账24,000元的中国民生银行支付业务回单；香恋公司在2016年4月21日也出具证明称，已收到耀证公司2015年5月1日至2016年4月30日的全部租金。还查明，2013年5月10日，案外人曹某与美明公司签订《物业租赁合同》，约定美明公司将上海市浦东新区张杨路XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称1010-1012室房屋)出租给曹某，租赁期限自2014年4月20日起至2024年4月19日止，租金为每日每平方米2元，付款方式为曹某预先支付美明公司10年房屋租金1,455,121.80元，该款项由美明公司与曹某的债务中全额扣除，之后房租按月抵扣美明公司借款。2014年8月7日曹某与分享汇科技(北京)有限公司(以下简称分享汇公司)签订了租赁合同，约定曹某将1010-1012室出租给分享汇公司，租期自2014年9月8日至2017年9月7日；租金为每日每平方米3元。分享汇公司已实际入住。之后中锐公司与分享汇公司签订了租赁合同，约定由中锐公司将1010-1012室出租给分享汇公司，租期自2014年9月8日至2015年9月8日止；租金为每日每平方米3元；2014年9月8日至2015年1月15日止的房屋占用费按每日每平方米3元的70%计取，共计54,156元。2015年2月13日，分享汇公司支付中锐公司127,314元(1个月押金和2014年9月8日至2015年4月15日租金)。2015年4月27日，中锐公司向本院提起(2015)浦民一(民)初字第15652号诉讼，诉请判令曹某赔偿2014年7月3日至2015年1月15日期间1010-1012室的占用损失63,736.74元。2015年10月19日，本院作出该案判决，认定1010-1012室抵押权设立于曹某与抵押人美明公司签订租赁合同日之前，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权；中锐公司自2014年7月3日起已取得1010-1012室的所有权，可依法向曹某主张占有房屋的费用，曹某应按照租金标准向原告赔偿2014年7月3日至2014年9月7日(67天)的房屋使用费；但2014年9月8日至2015年1月16日期间，中锐公司与分享汇公司已成立租赁关系，并按每日每平方米3元的70%标准收取租金，因该30%的租金折让系中锐公司自愿与分享汇公司达成的约定，故中锐公司要求曹某赔偿该期间30%的租金损失缺乏依据，不予支持；至于曹某主张的其对美明公司的债权，以及引起的租赁关系及相关债权债务，曹某应另向美明公司主张。综上，本院判决曹某于该判决生效之日起十日内赔偿中锐公司40,286.43元。上述判决作出后，曹某不服，提起上诉。2015年10月12日，上海市第一中级人民法院作出(2015)沪一中民一(民)终字第2382号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，本案争议焦点在于被告香恋公司与美明公司之间的租赁关系对原告中锐公司是否具有约束力。对此，原告主张，被告香恋公司与美明公司之间的租赁合同真实性存疑，且即便该租赁合同属实，亦不能对抗原告基于司法拍卖取得的房屋所有权。对此，本院认为，被告香恋公司在本案中提出的用以证明被告香恋公司与美明公司之间存在租赁关系的租赁合同、租金交付凭证等证据确实存在一定疑点：一是从租赁合同的公示情况来看，被告香恋公司与美明公司之间的租赁合同既未经过备案登记，亦未附在2013年11月作出的张杨路XXX号XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX室房屋的房地产估价报告中；2013年9月23日松江法院执行人员在对张杨路XXX号XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX室房屋承租人进行拍卖前谈话时，亦未与两被告进行谈话告知拍卖情况。因此，本案中并无证据显示司法拍卖机构、法院执行人员等第三方在2013年11月之前已知晓被告香恋公司与美明公司之间存在租赁合同关系；二是从租金标准来看，美明公司与香恋公司之间的租赁合同中约定的租金为每日每平方米2元，既远低于房地产估价报告中所附的美明公司在同时期就701-705室、1010-1012室与承租人签订的租赁合同约定的租金标准，也远低于香恋公司与耀证公司签订的转租合同约定的租金标准；三是从租金支付方式来看，美明公司与香恋公司之间的租赁合同约定的租金支付方式为承租人预先支付四年租金，该支付方式不仅与房地产估价报告中所附的701-705室、1010-1012室房屋租赁合同约定的租金支付方式不同，亦不符合通常情况下租赁市场的交易习惯；四是从租金支付情况来看，被告香恋公司在本案中并未提供其直接向美明公司给付租金的支付凭证，即便如其所述，其委托了案外人瑞德商店向美明公司支付租金，但瑞德商店汇款给美明公司的银行业务回单上的“摘要”栏注明为“借款”而非租金，且汇款的时间为2012年7月19日、汇款金额为50万元，亦与租赁合同约定的租金支付时间及金额不符。因被告香恋公司并未对上述证据疑点给出合理解释及充分佐证，故本院认为，两被告提交的上述证据尚不足以证明美明公司与香恋公司之间租赁合同的真实性。即便如两被告主张，被告香恋公司与美明公司之间的租赁关系属实，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，系争房屋原所有权人美明公司在2012年5月22日、2012年8月14日将系争房屋抵押给中国银行并办理了抵押登记手续，而被告香恋公司提供的其与美明公司之间的租赁合同签订日期为2012年10月11日，晚于上述抵押权设定日期。法律规定的实现抵押权的常见方式就是抵押权人请求人民法院拍卖、变卖抵押财产，上述“不得对抗已经登记的抵押权”的含义应包括抵押权的实现，相应地，经由拍卖、变卖方式取得抵押财产所有权的受让人也应在租赁关系不得约束的范围之内，否则，其合法权利将无从保护。对此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条也明确规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但租赁房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的情形除外。因此，被告香恋公司提出的本案不应适用物权法有关规定的主张，本院不予认同。其次，系争房屋的《拍卖公告》、《拍卖特别规定》等证据的确表明在2014年6月30日第二次拍卖时系争房屋存在租约且原告中锐公司对此是知悉的，但并无证据证明原告明确表示自愿接受该租赁关系的约束并承继该租赁合同；且系争房屋房地产估价报告的“估价对象”一节中虽然载明系争房屋处于出租经营状态，但该报告的“估价的假设和限制条件”一节却明确表示因未提供系争房屋的《租赁合同》，估价结果中并未考虑系争房屋租约对房地产价值的影响，两被告亦未举证证明2014年6月30日张杨路XXX号XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX室房屋第二次拍卖时的拍卖参考价考虑到了系争房屋租约的影响，故两被告关于系争房屋拍卖评估价已考虑到美明公司与香恋公司的租约情况、原告因该租约而低价竞得系争房屋等辩称显然缺乏依据，本院不予采信。至于被告主张的松江法院在在对系争房屋进行拍卖的执行过程中已口头裁定原租赁关系继续、本案起诉违反一事不再理原则，亦因缺乏事实和法律依据，本院对此不予认可。综上所述，即便被告香恋公司与美明公司之间的租赁合同属实，被告香恋公司对系争房屋的租赁关系亦不得对抗原告中锐公司通过司法拍卖取得的所有权，被告香恋公司未征得所有权人同意占有系争房屋缺乏法律依据。由于抵押权具有登记公示性，被告香恋公司在知道或应当知道系争房屋上存在抵押权的情况下，仍然与美明公司就系争房屋签订租赁合同，应视为其自愿接受和承担因抵押权实现而产生的返还房屋之风险。故原告诉请被告香恋公司返还房屋并赔偿房屋占用损失，合法有据，本院予以准许。关于占用损失的的计算时间，根据松江法院作出的(2013)松执字第4271号执行裁定书，系争房屋的产权自2014年7月3日该裁定送达买受人中锐公司时起转移，故原告诉请赔偿自2014年7月3日起至实际返还房屋之日止的房屋占用损失，合法有据，本院依法准许；关于计算标准，从本院查明情况来看，与系争房屋租赁条件类似的张杨路XXX号XXX-XXX室、1010-1012室房屋租金均在每日每平方米3元至3.20元之间，被告香恋公司提供的其与耀证公司之间的租赁合同约定的租金标准亦高于每日每平方米3元，故原告请求按照每日每平方米3元标准赔偿房屋占用损失，并无不当，本院依法准许。被告耀证公司作为系争房屋的次承租人，亦无权依据其与香恋公司之间的租赁合同而占有系争房屋。即便耀证公司已与香恋公司签订租赁合同并支付了租金，但耀证公司作为系争房屋的承租人而非受让人，即便其以合理价格承租房屋，亦不得适用物权法上的善意取得制度，故被告耀证公司主张其为“善意第三人”而合法占有系争房屋，缺乏事实及法律依据，本院难以认可。被告耀证公司主张其租赁关系曾在松江法院执行拍卖系争房屋时得到确认，既无证据佐证，亦缺乏法律依据，本院亦不认可。但耀证公司在2016年4月30日转租合同到期后已搬离系争房屋，原告并无证据证明目前耀证公司仍占用系争房屋；且耀证公司已按约向香恋公司足额交纳了2016年4月30日之前的系争房屋租金，对此香恋公司亦予确认，本院依法认可；故对原告诉请耀证公司返还房屋并赔偿系争房屋占用损失，本院难以准许。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：一、被告上海香恋贸易有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告上海中锐广告有限公司返还上海市浦东新区张杨路XXX号XXX室、XXX室房屋；二、被告上海香恋贸易有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告上海中锐广告有限公司赔偿上海市浦东新区张杨路XXX号XXX室、XXX室房屋的占用损失(按房屋建筑面积，按照每日每平方米3元标准，自2014年7月3日起计算至实际返还上述房屋之日止)；三、驳回原告上海中锐广告有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3,079元，由被告上海香恋贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  尹志君人民陪审员  陆炳文人民陪审员  王玛娜二〇一六年十月二十日书 记 员  朱佳烨附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。