上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2015）普民四(民)初字第1188号原告上海颢捷实业发展有限公司，住所地上海市金沙江路XXX号XXX幢东区。法定代表人杨国安。委托代理人夏仁汉，上海沪法律师事务所律师。被告上海市广汇实业公司，住所地上海市。法定代表人蔡晓民。委托代理人潘守平，上海市国鑫律师事务所律师。第三人上海全赢物业服务咨询有限公司，住所地上海市。法定代表人鲍广才。第三人上海琛琛投资管理有限公司，住所地上海市。法定代表人徐仙贵。委托代理人孙一天、孙鸿书，上海富明律师事务所律师。原告上海颢捷实业发展有限公司与被告上海市广汇实业公司、第三人上海全赢物业服务咨询有限公司、第三人上海琛琛投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海颢捷实业发展有限公司的委托代理人夏仁汉，被告上海市广汇实业公司的委托代理人潘守平，第三人上海琛琛投资管理有限公司的委托代理人孙鸿书到庭参加诉讼。第三人上海全赢物业服务咨询有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海颢捷实业发展有限公司诉称：本市普陀区云岭东路XXX号房屋及场地(以下称系争房屋)的权利人为上海市糖业烟酒(集团)公司(以下称糖业公司)，该公司将系争房屋授权上海君悦物业管理有限公司(君悦公司)进行招商租赁。2010年6月12日，君悦公司将系争房屋出租给上海高新建设开发有限公司(以下称高新公司)。当月，高新公司授权原告进行招商租赁。2010年7月，原、被告签订《房屋经营合同》，约定：原告将系争房屋交给被告经营使用，租期自2010年8月1日至2012年7月31日止，被告每年支付经营管理费人民币260万元(以下币种均为人民币)。签约后，被告尚能按约支付租金。2012年8月，双方曾口头同意租期延长一年。2013年2月，系争房屋权利人告知，自2013年6月租期届满后不再续约，要求做好腾房移交准备。原告也及时多次函告被告。由于被告早已转租，且后面又层层再转租，以致未能腾空交付。2014年，房屋权利人将高新公司诉至法院，同年6月，法院判决高新公司腾空场地交付系争房屋，并支付房屋占用费43万元。但由于实际占用人众多，系争房屋至今未能腾退。高新公司已多次催促原告解决此事，并将追究原告责任。为此，原告诉讼来院，请求法院判令：1、被告立即腾空、迁出本市普陀区云岭东路XXX号承租场地，向原告交付上述房屋、场地及原有设施设备；2、被告向原告支付上述房屋使用费260万元(从2013年8月1日起至实际交房之日止，暂计一年)。被告上海市广汇实业公司辩称：原、被告签订的合同名为房屋经营合同，实为租赁合同，应属无效。糖业公司并未授权原告就系争房屋进行招商转租，君悦公司明确原告无权转租，故原、被告之间的合同为无效。原、被告之间的合同实际上因租赁期限届满而于2012年7月31日自然终止。原告称双方在合同到期后口头约定延长一年并非事实，合同到期后，原告是向实际使用人收取的租金，与被告无关。根据相关法律规定，原告就本案起诉已经超过了一年的诉讼时效。综上，不同意原告的诉讼请求。第三人上海全赢物业服务咨询有限公司未作答辩。第三人上海琛琛投资管理有限公司述称：本公司是向第三人上海全赢物业服务咨询有限公司(以下称全赢公司)承租的系争房屋，当时全赢公司持有烟糖公司的授权委托书。双方签订合同后，本公司按约向全赢公司支付了租金。根据已经判决生效的(2014)普民四(民)初字第260号原告上海君悦物业管理有限公司与被告上海高新建设开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案的判决书，法院查明：本市云岭东路XXX号房屋及场地的权利人为案外人糖业公司，2010年6月1日，该公司与君悦公司签订《授权管理书》，确定将其所有的云岭东路XXX号土地、房屋及其附属设施、设备授权君悦公司招商租赁。2010年6月12日，高新公司与君悦公司签订《房屋租赁合同》，约定：君悦公司出租给高新公司的场地为本市云岭东路XXX号，占地面积34338平方米，建筑面积15434.95平方米；高新公司租赁该房屋用于仓储及停车场，不得擅自转租、抵押或用于非法活动，不得将该房屋用于出租办公；该房屋租赁期限为2年，自2010年6月15日开始至2012年6月14日止；租赁期限届满，如需继续承租，则应于租赁届满前2个月向君悦公司提出续租的书面要求，经双方协商一致可以续签租赁合同。上述合同履行期限届满后，双方又于2012年8月15日签订《房屋续租协议书》，约定：双方于2010年6月12日签订的《房屋租赁合同》已到期，经协商达成续租协议；续租期为一年，自2012年6月15日起至2013年6月14日止；年租金为43万元；高新公司承诺，若场地内小客户发生调整，做到只进不出；除上述条款外，其他各项仍按《房屋租赁合同》约定执行。2013年2月，君悦公司向高新公司发出《公函》，表示双方签订的租赁合同将于2013年6月14日届满终止，该房屋即将动迁，要求高新公司如期搬迁并办理相关房屋移交手续。2014年初，君悦公司提起诉讼，请求法院判决高新公司腾空房屋及场地并支付房屋使用费。2014年6月，法院判决高新公司应腾空、迁出系争房屋及场地，并支付自2013年6月15日起至判决生效之日止的房屋使用费(按年租金人民币43万元计算)。本院经审理查明：高新公司与君悦公司就系争房屋签订租赁合同后，即与原告签订授权管理书，约定高新公司将上述房屋及场地等附属设施设备授权原告招商租赁。之后，原、被告于2010年7月签订《房屋经营合同》，约定：1、原告将本市云岭东路XXX号场地和房屋(占地面积34338平方米，建筑面积15434.95平方米)交给被告经营使用，被告经营该房屋用于仓储，场地用于停放车辆，对土地用途为工业的该房屋经营上述用途所需办理的各种报批手续均由被告负责，如有需要，原告须协助。2、被告保证，在被告租赁经营期间内，承租单位不得超过10个，原告有权对其租赁场所进行安全等方面检查，被告应积极配合。3、该房屋经营期为2年(以下简称租赁期)，自2010年8月1日起至2012年7月31日止。4、租赁期限届满，被告需继续承租该房屋的，则应于租期届满前2个月向原告提出续租的书面要求，经双方协商一致可以续签租赁合同，若未在租期届满前2个月提出续租的书面申要求，则视被告放弃续租要求，被告应于租赁期届满后7个工作日内搬离该房屋，并将该房屋完整交还原告。5、该房屋经营期间，每个经营年度的经营管理费为260万元，按“先付后用、付六押一”原则，第一次支付时间为本合同签订当日支付，原告同意第一年度内给予被告免租期45天，则被告第一年度实际支付租金管理费为227.5万元，第一年的半年租金管理费为113.75万元，以后缴纳租金时间为半年到期前七天为支付日，被告向原告支付第一次租金管理费同时，向原告支付22万元保证金，原告在租赁结束后，无息返回被告。6、该房屋交付日至被告实际撤离日期间，该房屋全部物业管理和安全工作由被告全权负责。7、在经营期限内，被告独自享有该房屋上由被告经营所产生的一切收益权利，并承担一切经营风险。双方签署上述合同后，原告按约向被告交付了场地、房屋和附属设施设备。2010年7月28日，被告与第三人上海全赢物业服务咨询有限公司(以下称全赢公司)签订《协议书》一份，约定：1、双方就租赁本市云岭东路XXX号仓库友好协商，双方合同内容为占地面积34338平方米、建筑面积15000平方米、用途为仓储、物流、停车场；2、由全赢公司与原告直接结算租赁费用，所产生的所有债权、债务由全赢公司承担，全赢公司负责该场地的安全消防、物业管理，被告不参与经济管理；3、全赢公司每年向被告支付管理费5万元，每半年支付一次，直至合同结束；4、合同期从2010年8月1日起至2012年7月31日止，为期两年；5、其他未决定事项，按照被告与原告的合同所规定的条款执行。2010年8月，全赢公司向被告支付保证金及租金后，被告即向原告支付了保证金22万元及租金100万元。2010年8月2日，第三人全赢公司与琛琛公司签订《房屋租赁合同》，约定：1、全赢公司通过其他方式已合法拥有本市云岭东路XXX号仓土地及房屋的使用权，全赢公司现实际租给琛琛公司的租赁建筑面积为15000平方米，占地面积34338平方米；2、该房屋租赁合约为两年，如国家政府无拆迁，租赁合同自然延续，租赁条款按原合同执行；3、双方约定，自2010年8月2日至2012年7月31日止，第一个租赁年度的租赁租金和管理费为330万元，第二个租赁年度的租赁租金和管理费为320万元，按照“付六押一”原则，第一次支付时间为本合同签订当日支付，全赢公司同意在第一年度给予琛琛公司免租期40天，则琛琛公司第一年度实际支付租金管理费为XXXXXXX元，以后缴纳租金时间为半年到期前七天为支付日。2011年7月4日，全赢公司与琛琛公司签订《补充协议》，约定租金调整为每年290万元(从2010年8月2日起调整)，全赢公司委托原告代收合同期内尚未支付的租赁费用。嗣后，琛琛公司自2011年7月至2013年4月期间陆续向原告支付了512万余元。2012年5月29日，原告致函被告，内容为：原、被告就云岭东路XXX号房屋经营合同即将到期，尚未收到被告申请续约报告，如不续约，请被告在合同规定的期限内清场交地。被告收到上述函件后，未清场交地。2013年5月至7月，原告多次致函被告，主要内容为：双方合同约定租赁期限已于2012年7月31日届满，此后双方约定租期至产权人用地止。鉴于该地块已被政府收储，原、被告双方租约应予终止。现原告已收到产权人(烟糖公司)通知，要求于2013年6月30日前腾空场地，请被告按照产权人要求做好相关腾地工作，并办理相关房屋移交手续。嗣后，被告未能腾退系争场地及房屋。2015年，原告诉讼来院，请求法院判决如其诉请。审理中，原告放弃第一条诉请，变更第二条诉请为，要求被告支付房屋及场地占用费520万元(2013年8月1日至2015年7月31日止)。2016年3、4月份，系争场地及房屋所在的地块因政府收储被相关部门清场。审理中，被告称，其与第三人全赢公司签订合同后，双方经协商，全赢公司同意将场地内1000平方米交被告用于停放车辆，以折抵全赢公司应向被告支付的5万元管理费。本院认为，原、被告就系争房屋及场地签订的《房屋经营合同》其性质为租赁合同，系出自当事人真实意思表示，合法有效，双方应按约履行各自合同义务。本案争议的焦点在于，在原、被告合同期限届满后，上述合同是否已终止。根据本院查明的事实，合同期限届满后，被告虽未提交续约报告，但既未向原告交还系争租赁场地及房屋等设施设备，也未明示其不再续约，且此后原告在2013年致函被告时，曾提及双方合同期满后曾约定租期至产权人用地止，而被告并未就此提出异议。上述事实均能说明在合同期限届满后，双方并未终止租赁关系，此后双方存在事实上的租赁关系。被告辩称双方合同已自然终止缺乏事实依据，至于第三人琛琛公司直接向原告支付租赁费，也是根据被告与全赢公司之间的约定(被告与全赢公司约定租金由全赢公司直接向原告支付)以及全赢公司与琛琛公司之间的约定(全赢公司与琛琛公司约定琛琛公司直接向原告支付租金)而实施，故被告称合同期限届满后由全赢公司或琛琛公司与原告产生了租赁关系之意见不能成立，本院不予采纳。应当说明的是，事实上的租赁关系，任何一方可随时解除，故原告于2013年5月致函被告要求终止租约腾退场地时，双方的租赁关系才可解除。但此后直至2016年3月系争场地及房屋被相关部门清场前，被告既未向原告交付系争租赁场地及房屋，亦未支付相应租赁费或使用费，侵犯了原告的合法权益，原告要求被告支付2013年8月1日至2015年7月31日期间的使用费(参照租金标准)之诉请依法有据，本院予以支持。第三人全赢公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院依法裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：被告上海市广汇实业公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海颢捷实业发展有限公司房屋使用费人民币520万元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币48200元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  梁 斌审 判 员  张 莹人民陪审员  蒋建萍二〇一六年十月二十八日书 记 员  汉 静附：相关法律条文附：案件引用的法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。