文书内容重庆市第一中级人民法院民 事 裁 定 书(2021)渝01民终3541号上诉人（原审被告暨反诉原告）：田应群，女，汉族，1972年11月6日生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：唐永胜，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告暨反诉被告）：重庆康田雍俊房地产开发有限公司，住所地重庆市北碚新区金渝大道42号附1号2-3，统一社会信用代码915000000949468088。法定代表人：汪伟，董事长。委托诉讼代理人：周鹏，男，汉族，1990年9月26日出生，公司员工。上诉人田应群与被上诉人重庆康田雍俊房地产开发有限公司（以下简称康田公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初51681号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。一审法院认定事实：2017年6月22日，康田公司（甲方）与田应群（乙方）签订重庆市商品房买卖合同，约定，乙方购买甲方开发建设的位于重庆市北部新区××街××号××号××期××号的房屋，用途为商业服务，建筑面积65.71平方米；总成交金额为1551816元，乙方于签署本合同当日缴付人民币776816元，乙方向银行申请775000元10年的个人购房抵押贷款，经银行审核同意后，由乙方与银行办理贷款手续，其贷款额由银行直接拨付给甲方，为甲方收取乙方应支付购房款的一部分；因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，乙方也可单方解除合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款0.1%赔偿乙方；因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任，如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行；因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，甲方或乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。合同第十条约定，乙方如未按本合同约定的时间付款，逾期超过60日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之0.01向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之0.5的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。合同附件五补充协议约定，买受人（乙方）应向出卖人（甲方）选定的银行申请按揭贷款。买受人应提前查询是否符合贷款条件以及授信额度等情况。买受人应于签订买卖合同当日开始办理贷款申请手续，并配合银行的审查，提供各项材料，面签相关文件，交纳按揭费用。如逾期7日仍未开始办理，须向甲方按日支付未付房款余额万分之一的违约金；买受人向银行申请贷款的额度、利率及年限、放款日期等均以银行按照最新的信贷政策审批为准。如买受人提出的贷款申请经银行审查未能通过或者未达到申请额度的，买受人应补交资料或采取增信措施、提高首付比例或另行筹资付清剩余房款。如由于买受人原因导致最终未能如期付清房款的，出卖人可选择解约并向买受人收取约定总房款5%的违约金。通讯方式及送达的约定，预售合同及本补充协议中提及的通知是指包括但不限于挂号信、快递、手机短信、传真、Ｅ-ｍａｉｌ或通过在项目当地主要广电媒体或主要报纸发布公告的方式发布公告等任何一种或多种方式。出卖人可采取任何一种方式通知买受人。买卖双方的联络信息以买卖合同首页所记载的通信地址、传真电话号码或Ｅ-ｍａｉｌ地址为准。康田公司的地址为重庆市经开区××路××号××栋××；田应群的地址为重庆市渝中区××村××号××。2017年5月21日，田应群向康田公司支付定金200000元；于2017年5月31日支付房款111000元；于2017年6月15日支付契税44337.6元、大修基金5256.8元、转移登记费550元、印花税775.91元，并支付房款465816元。2018年5月，康田公司按合同地址向田应群发出催款函，载明，田应群女士：感谢你购买我司开发建设的融创·康桥融府项目重庆市北部新区湖霞街1号附89号房屋，根据你与我司于2017年6月22日签订的重庆市商品房买卖合同及补充协议约定，你以按揭贷款方式（贷款金额为775000元）购买该房屋并于买卖合同签订当日交纳了办理按揭贷款的相关资料。现我司接银行通知，由于你提供的按揭资料不符合银行信贷政策的原因导致银行按揭贷款无法办理。根据贵我双方签订的买卖合同约定，由于你的原因未能获得银行或获得贷款少于申请贷款数额的，我司有权要求你以现金或其他方式支付剩余购房款。鉴于此，我司特函告你，请你于本函发出之日起3日内到我司康桥融府项目销售现场一次性交纳购房款775000元，否则，我司将根据买卖合同约定及法律法规追究您的违约责任，直至买卖合同解除，且相应法律责任您需完全承担，由此造成的一切损失由您自行负责。本催款函以EMS方式送达，原件一式两份，一份邮寄给您，一份由我司留存。物流信息显示于2018年5月11日本人签收。2019年5月，康田公司再次向田应群发出催款函。2019年8月15日，田应群按合同地址向康田公司发出通知，载明，重庆康田雍俊房地产开发有限公司：本人（田应群，身份证号：510225197211××××）于2017年6月22日与贵司签订重庆市商品房买卖合同，合同编号：ＣＱ-108-00986357。购买贵公司北部新区湖霞街1号附89号吊2层-30商业用房。分别于2017年5月21日付款20万元；2017年5月30日付款11.1万元；于2017年6月15日付款46.5816万元；于2017年6月15日付款5.092031万元；共计82.773631万元。因同银行签订按揭贷款手续后，银行一直未拨付按揭款给贵司。根据合同第5条（三）办理按揭贷款违约责任的约定，本人要求解除此重庆市商品房买卖合同，同时要求贵司收到本通知后的7日内退还已收到的款项及利息并承担相应的赔偿责任。否则贵司应承担由此而产生的诉讼费、律师费以及其它相关费用等，并按已收到的款项每月2%的利息计算。庭审中，田应群陈述，只提交了一次按揭资料。一审法院认为，双方依照公平、自愿、协商一致的原则签订的重庆市商品房买卖合同系双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行义务。按合同约定，康田公司的主要义务是交付案涉房屋，田应群的主要义务是支付购房款等。合同履行中，田应群按约支付首付款及相关税费后，按揭贷款申请未获银行审查通过，不论什么原因造成，合同补充协议约定，如田应群提出的贷款申请经银行审查未能通过或者未达到申请额度的，田应群应补交资料或采取增信措施、提高首付比例或另行筹资付清剩余房款。按此约定，田应群的贷款申请未获银行审查通过，亦不能免除其付款义务，康田公司向田应群发出了催款函，明确要求田应群一次性支付剩余房款775000元，经康田公司催收后，田应群未支付房款构成违约，不享有解约权，故对田应群的反诉请求，一审法院均不予支持。因按揭贷款未通过，康田公司要求田应群一次性付清剩余房款符合合同约定，一审法院予以支持。对于要求田应群支付逾期付款违约金的请求，按约其条件未成就，故对该请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：“一、被告田应群在本判决生效后15日内支付原告重庆康田雍俊房地产开发有限公司购房款775000元；二、驳回原告重庆康田雍俊房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告田应群的反诉请求。本诉案件受理费11750元，由原告重庆康田雍俊房地产开发有限公司负担300元，被告田应群负担11450元。反诉案件受理费9383元，由被告田应群负担。”二审中，各方对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明事实予以确认。田应群向本院提交如下证据：1.个人借款凭证和贷款还款明细2页（复印件，有原件核实），拟证明田应群于2018年10月16日向银行贷款158万元，截止2020年12月15日还欠付贷款132万多元；2.贷款户基本信息（复印件，有原件核实），拟证明田应群截止2020年12月21日尚欠重庆农村商业银行贷款85万元；3.田应群户籍所在地出具的证明（原件），拟证明田应群的家庭特别困难。以上证据共同证明田应群债务缠身，家庭困难，没有能力履行本案的案涉合同了。康田公司质证认为，对三份证据的真实性由法院核实，不认可关联性，与本案无关，也不能达到上诉人的证明目的。本院认为，对上列证据的真实性予以确认，对证明目的结合文书说理进行评述。二审中，田应群还提到本院承办的类似案件（2020）渝01民终1471号康田公司与蒋裕利、刘七一商品房预售合同纠纷，但处理结果与本案不同。经查询该案判决书，二审认为：“……三、案涉商品房买卖合同是否应予解除本院认为，根据本案的实际情况，案涉商品房买卖合同应予解除。具体理由如下：首先，蒋裕利、刘七一不存在恶意违约行为。蒋裕利、刘七一在签订《重庆市商品房买卖合同》时，明确约定采用按揭方式支付剩余房款。在按揭贷款无法办理的情况下，蒋裕利又想办法提高首付款比例，并再次配合办理按揭贷款。在第二次按揭贷款失败后，康田雍俊公司虽然主张又联系了数家愿意接受按揭贷款的银行，并要求蒋裕利、刘七一前往上述银行配合办理按揭贷款手续，但并未举示相应证据证明。因此，蒋裕利、刘七一对逾期付款不存在恶意违约。再次，继续履行合同，对蒋裕利、刘七一显失公平。本案中，《家庭困难情况证明》能够证实蒋裕利、刘七一已无力一次性支付剩余房款。康田雍俊公司虽认为蒋裕利、刘七一可能具备一次性支付剩余房款的能力，但并未举示相应的证据证明。在蒋裕利、刘七一已无力一次性支付剩余房款的情况下，继续履行合同只能导致对案涉房屋采取拍卖、变卖等方式进行受偿，显著增加了蒋裕利、刘七一的诉讼成本和违约成本，对蒋裕利、刘七一显失公平。最后，康田雍俊公司拒绝解除合同，违反诚实信用原则。为顺利办理按揭贷款，蒋裕利、刘七一已两次配合办理按揭贷款手续，一次配合提高首付款比例，前后历时将近两年，就连康田雍俊公司负责对接的工作人员王军也认为“你们太不容易了”。在按揭贷款不能放款后，康田雍俊公司负责对接的工作人员李秋念也曾与蒋裕利、刘七一协商过解除合同，并表示过可以解除合同。在蒋裕利、刘七一已积极配合办理贷款、无力一次性支付剩余房款，且康田雍俊公司的工作人员曾承诺过可以解除合同以及合同解除后康田雍俊公司可以要求蒋裕利、刘七一承担逾期付款违约责任等情况下，康田雍俊公司拒绝解除合同，违反了诚实信用原则。……五、一审法院未判决蒋裕利、刘七一向康田雍俊公司支付逾期付款违约金是否正确本案中，康田雍俊公司系在合同继续履行的基础上提出的逾期付款违约金反诉请求。因本案符合违约方请求解除合同情形，案涉合同应予解除，故康田雍俊公司应在合同解除的基础上要求蒋裕利、刘七一承担逾期付款违约金。康田雍俊公司在一审法院释明案涉合同应予解除的情况下，拒绝将合同继续履行基础上的逾期付款违约金变更为合同解除基础上的逾期付款违约金请求，一审法院不予支持康田雍俊公司提出的逾期付款违约金请求，并无不当。”本案二审庭询后，本院收到田应群的代理人唐永胜邮寄的《承诺书》，内容为：“……上诉人提出承诺意见如下。一、上诉人请求解除合同，而且上诉人认可是违约方。二、上诉人愿意以承担违约金的方式替代履行，上诉人愿意按照附件五《商品房买卖合同补充协议》第四条第2款的约定承担违约责任，即：承担约定总房款5%的违约金。”本院认为，本案中，康田公司请求判令田应群一次性支付购房款；田应群提起反诉请求判令解除双方之间的合同。一审对于田应群系违约方的认定正确，不再赘述。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。结合本案实际情况，其一，田应群按揭贷款未能审批通过系因其负债过高，虽是自身原因导致违约，但并不能以此判断其主观上存在恶意；其二，田应群二审举示证据证明其尚欠其他银行贷款数量较大，结合派出所出具的《家庭困难情况证明》，可以证明其在案涉房屋贷款不能获得审批的情况，无力一次性支付剩余房款，此种情况下，继续履行合同只能导致对案涉房屋采取拍卖、变卖等方式进行受偿，显著增加了田应群的诉讼成本和违约成本，对其显失公平；其三，根据田应群提交的《承诺书》，其自认是以违约方身份请求解除合同，且愿意以合同附件五《补充协议》第四条约定的康田公司可选择的“如由于买受人原因导致最终未能如期付清房款的，出卖人可选择解约并向买受人收取约定总房款5%的违约金”此种违约责任作为替代履行的方式，以保障康田公司作为守约方的履行利益的实现。综合考虑上述情况，本院认为此种情形下，案涉合同可以考虑判决解除。因本案中田应群一审时提出关于解除合同的反诉请求系基于守约方身份，而二审中其自认系违约方起诉解除，变更了其一审诉讼的请求权基础。故，综上所述，鉴于二审出现新事实，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，裁定如下：一、撤销重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初51681号民事判决；二、本案发回重庆市渝北区人民法院重审。上诉人田应群预交的二审案件受理费11751.88元予以退回。审 判 长  陈 瑜审 判 员  乔 艳审 判 员  吴学文二〇二一年五月十三日法官助理  庞端端书 记 员  李 娜