天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终1794号上诉人（原审被告）：天津新河湾建设投资有限公司，住所地天津市宁河区芦台镇桥北新区宁新花园底商7-3。法定代表人：林燕峰，执行董事。委托诉讼代理人：莫宝坤，该公司员工。委托诉讼代理人：李燕燕，天津万华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津市晓波物业管理集团有限公司，住所地天津市河北区正义道波莹公寓11-3。法定代表人：牛小波，总经理。委托诉讼代理人：刘芳超，该公司职员。委托诉讼代理人：甘勇军，天津市宁河区盛信法律服务所法律工作者。上诉人天津新河湾建设投资有限公司（简称“新河湾公司”）因与被上诉人天津市晓波物业管理集团有限公司（简称“晓波物业”）物业服务合同纠纷一案，不服天津市宁河区人民法院（2020）津0117民初679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。新河湾公司上诉请求：1．请求撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回晓波物业一审全部诉讼请求；2．一、二审案件受理费由晓波物业承担。事实及理由：原审遗漏当事人原芦台镇政府（现桥北新区街道办事处及芦台街道办事处），错误判决新河湾公司应承担案涉物业费。原芦台镇政府是案涉项目的业主，对涉案物业享有实际控制、分配及使用权，新河湾公司仅为其代办前期物业手续。新河湾公司系底商部分业主，晓波物业未履行书面催交程序应驳回诉讼请求。晓波物业主张系空置物业费，且其物业服务存在重大瑕疵，一审物业服务费判决比例过高。晓波物业辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实及理由：涉案宁馨花园小区系宁河新城安置房棚户改造工程，原芦台镇政府并不是业主，新河湾公司作为合同相对方应给付我方前期物业服务费。新河湾公司陈述其对空置房是否存在及空置数量无法掌握缺乏事实依据。我方所主张的物业费无需进行书面催交，即使需要，我司也已在2019年1月份委托天津时正律师事务所，通过邮寄律师函的方式进行了催交。晓波物业向一审法院起诉请求判令：“1．要求判令被告给付原告2017年6月26日至2019年12月31日期间物业费10,677,024元及该期间的违约金7,029,910元；2．要求判令被告给付原告2020年1月1日至2020年10月31日期间物业费983,950元及该期间违约金580,147元；3．要求诉讼费用由被告承担。”一审法院认定事实：2012年5月18日，天津市宁河县人民政府（现更名为天津市宁河区人民政府，以下简称“宁河区政府”）与新河湾公司签订《宁河新城安置房（棚户区改造）项目建设协议书》，协议约定由新河湾公司作为宁河新城安置房（棚户区改造）项目的投资建设主体，全权负责项目的组织、融资、投资、建设等本协议项下的权利义务及工作。2012年12月30日，宁河区政府与新河湾公司签订《项目管理费协议》，约定宁河区政府委托新河湾公司作为桥北新区宁河新城安置房（棚户区改造）项目的投融资及建设主体，进行该项目的开发建设。因该项目系宁河区政府选定的棚户区改造还迁安置房源，故该项目建设完成并竣工验收合格后，新河湾公司于2017年10月25日，按照宁河区政府的批示意见将宁河新城安置房（棚户区改造）项目移交至芦台镇政府，由芦台镇政府进行安置房分配，又因芦台镇政府是行政单位，不具备开发企业资质，无法执行该项目前期物业招投标手续，不能作为该项目的主体，仍由新河湾公司作为该项目主体，办理前期物业招投标手续。基于上述原因，2017年6月26日，新河湾公司（甲方）与通过招投标方式选聘为案涉项目物业服务企业的晓波物业（乙方）签订《天津市住宅前期物业服务合同》（以下简称“物业合同”），约定甲方将宁新花园物业项目委托乙方进行前期物业管理服务；物业类型为高层住宅，座落位置是天津市宁河区桥北新区，四至为东至规划南环路、南至规划北田路、西至运河家园、北至津榆公路；本物业分二期开发建设，总占地面积52.421105万平方米，总建筑面积83.908073万平方米，其中多层住宅1.55704万平方米、高层住宅78.739747万平方米、配套公建3.611286万平方米；物业服务内容包括：（一）房屋共用部分和共用设施设备的维修、养护和管理；（二）电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理与服务；（三）共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理；（四）物业装饰装修管理；（五）车辆行驶和停放秩序的服务、管理；（六）物业管理区域内公共秩序的服务、管理；（七）物业档案的建立、保管和使用；上述物业服务内容的标准均按照《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》三级服务标准执行，商业部分服务及标准详见附表四；前期物业服务合同期限自2017年6月26日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止；甲方交纳已竣工但尚未出售或者尚未交给购房人物业的物业管理服务费；本物业管理区域内的物业管理服务费采取包干制的形式，费用标准（按建筑面积计算）为：多层住宅0.84元/月/平方米，高层住宅0.84元/月/平方米，经营性配套公建0.71元/月/平方米；配套电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米多层住宅0.82元，高层住宅0.85元，经营性配套公建1.77元的标准由业主交纳；业主、开发建设单位向物业服务企业交纳物业管理服务费后，物业服务企业按照本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由物业服务企业享有或承担；竣工验收合格交付业主使用前所发生的物业管理相关费用由甲方向乙方支付；竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费由业主交纳；已竣工但尚未出售或者尚未交给购房人的物业，物业管理服务费用由建设单位交纳；交费时间为甲方于每月5日前交纳；甲方逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的3‰比例交纳违约金；乙方在承接新建物业项目时，甲方应当配合乙方对物业管理区域内的房屋及其附属设施设备的共有部分进行查验，发现问题应当书面告知甲方，甲方应当及时进行整改；甲方未能及时整改的遗留问题，由甲方负责返修、完善；乙方违反本合同第二、五条的约定，未能达到约定的管理服务目标，甲方有权要求乙方在三十日内整改，逾期未整改的，乙方承担违约责任，造成甲方经济损失的，乙方应当给予甲方经济赔偿。上述前期物业服务合同签订后，原告为案涉项目提供物业服务，被告始终未支付物业服务费用。案涉项目至今均未办理房屋产权登记。庭审中，晓波物业与新河湾公司均认可案涉项目至今未成立业主大会；晓波物业自认案涉项目存在除一、六地块外，其余五地块消防设施设备未进行交接，及电梯交接后故障频发，部分电梯安检不合格没有取得安全运行许可证，被停梯处理的情况。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、被告是否应向原告支付物业费；二、如被告应予支付，支付的数额如何确定；三、被告是否应向原告支付逾期付款的违约金。针对焦点一：原、被告就案涉项目签订的物业合同系建立在双方平等、自愿的基础上，是双方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，该合同真实、合法、有效。原告依约对案涉项目提供物业服务，被告应当履行支付物业费的合同义务。依照《物业管理条例》第六条第一款“房屋的所有权人是业主”的规定，案涉项目至今未办理房屋产权登记，则房屋的所有权人即业主的身份现在不能确定，被告抗辩的芦台镇政府系案涉项目出资人，按照谁出资谁所有原则，案涉项目业主是芦台镇政府，应由芦台镇政府承担物业费的意见，于法无据，一审法院不予采纳；基于芦台镇政府并非案涉项目业主，则被告向芦台镇政府移交案涉项目不能认定为向业主交付房屋。按照物业合同第三条的约定合同期限为自签订之日起至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止，因案涉项目的业主大会至今未成立，所以原告主张的物业费均是发生在交付业主使用前的费用，按照物业合同第六条“竣工验收合格后交付业主使用前所发生的物业管理相关费用由甲方向乙方支付”的约定，应由被告承担，原告要求被告支付欠付的物业费，理据充分，一审法院予以支持。对于被告提出的书面催交系法院支持物业费的前置程序的抗辩意见，一审法院认为最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定的书面催交是就物业服务企业起诉业主要求交纳物业费而作出的限定，但本案的被告是作为建设单位支付发生在交付业主之前的物业费，故原告不需经过书面催交即可提起诉讼，对被告该抗辩意见一审法院不予采纳。针对焦点二：本案诉讼过程中，一审法院给予原、被告充分的时间，对原告主张的全部物业费数额进行核算后，被告仅对案涉项目六地块底商105号的建筑面积及物业费数额提出异议，认为六地块底商105号建筑面积应为236.26平方米、该地块截至2019年12月31日的物业费应该是11,415.35元而非原告主张的13,503元，又因六地块底商105号、106号房屋存在拆分、重新划分面积后对外租赁的情况，而105号又晚于106号被承租，所以一审法院对六地块底商的物业费数额按被告主张的11,415.35元予以确认；对除六地块底商外其余的物业费数额按原告主张的11,647,471元（10,677,024元＋983,950元-13,503元）予以确认。对被告提出的要求原告返还移交物业时被告垫付的189余万元水电费用的抗辩意见，因与本案非同一法律关系，本案不予处理。按照物业合同第二条物业服务内容及标准的约定，原告应按照《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》三级服务标准提供服务，但原告未提供证据证明其物业服务已达三级服务标准，又认可未接收二、三、四、五、七地块消防设施，虽主张未接收系因该五个地块的消防设施存在大量缺陷和故障，但亦未提供证据加以证实，而被告提交的证据11《建设工程消防验收意见书》显示该五地块的消防设施，最迟已于2017年11月19日经天津市宁河区公安消防支队验收复查合格，原告至今未接收上述地块消防设备；同时，原告认可出现过电梯停梯情况，但未提供证据证实电梯停梯系因电梯自身安全质量存在问题，亦未提供证据证实其已尽到了电梯维修养护义务；再者，被告提供的证据10、证据15能够证明原告确实在清洁、管理等方面存在不符合约定标准的情形，故一审法院在综合考虑原、被告对物业合同的履行情况后，酌情对原告主张的物业费数额予以调整，被告向原告支付自2017年6月26日物业合同签订之日至2020年10月31日期间的物业费11,658,886.35元（11,647,471元＋11,415.35元）的85%，即9,910,053.40元，对原告超出该数额部分的诉讼请求，一审法院不予支持。针对焦点三：原、被告在履行案涉物业合同过程中，被告未按照合同约定时间按时支付物业费用，但原告提供的物业服务亦未完全符合合同约定的标准，故此，对于原告要求被告支付违约金的主张，一审法院不予支持。一审法院判决：“一、本判决生效后10日内，被告天津新河湾建设投资有限公司给付原告天津市晓波物业管理集团有限公司物业费用9,910,053.40元；二、驳回原告天津市晓波物业管理集团有限公司其他诉讼请求。被告天津新河湾建设投资有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费137,426元，原告天津市晓波物业管理集团有限公司负担56,256元，被告天津新河湾建设投资有限公司负担81,170元。”二审中，新河湾公司围绕上诉请求依法提交了《芦台政报［2017］14号关于选定宁新花园前期物业公司进入管理的请示》，证明目的为原芦台镇政府是涉案物业服务合同的实际履行主体及签约主体，新河湾公司仅代其进行前期物业合同招投标工作。晓波物业认可其真实性，不认可其证明目的。晓波物业向法庭提交一份2019年1月14日天津时正律师事务所向新河湾公司发出的律师函，证明目的为已对新河湾公司履行了书面催交手续。新河湾公司认可该证据的真实性，不认可证明目的。对当事人有争议的事实，本院认定如下：本院对上述证据的真实性予以认定，对《芦台政报［2017］14号关于选定宁新花园前期物业公司进入管理的请示》证明目的不予认定；对律师函证明目的予以认定，但与本案不具有关联性。一审法院认定的其他事实正确，本院予以认定。本院认为，本案争议焦点：涉案房屋业主如何确定，原芦台镇政府是否为本案当事人；案涉物业费是否需要前置催交；新河湾公司承担的物业费比例是否适当。关于涉案房屋的业主如何确定，原芦台镇政府是否为本案当事人的问题。业主系房屋的所有权人，且当事人双方均认可案涉项目尚未办理房屋产权登记，故无法确认涉案房屋的业主。上诉人以原芦台镇政府系案涉项目出资人为由，要求追加其为本案当事人的主张缺乏法律依据。且，根据合同相对性的原则，新河湾公司与晓波物业系合同的当事人，该合同真实、合法、有效。故新河湾公司要求追加原芦台镇政府（现桥北新区街道办事处及芦台街道办事处）为当事人的上诉请求，本院不予支持。关于案涉物业费是否需要进行前置催交以及催交程序是否合法的问题，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”该条是针对物业公司和业主之间发生纠纷的相关规定，而本案系物业公司（被上诉人）与开发商（上诉人）之间的物业纠纷，故一审法院认定被上诉人不需经过书面催交即可提起诉讼，并无不妥，故新河湾公司关于案涉物业费需要进行前置催交的请求本院不予支持。另，一审法院综合考虑物业合同的约定、消防设施、电梯停梯等物业服务合同履行情况，酌定新河湾公司应支付自2017年6月26日物业合同签订之日至2020年10月31日期间的物业费9,910,053.40元并无不妥，本院予以确认。综上所述，新河湾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80,534元，由上诉人天津新河湾建设投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王福群审判员  仝伟奇审判员  刘继永二〇二一年五月二十日法官助理李明杰书记员杨学彤