辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终7382号上诉人（原审原告、反诉被告）：梁海波，男，1985年1月31日出生，汉族，住辽宁省海城市。委托诉讼代理人：于元正，辽宁保兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王金华，女，1982年9月15日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张国昌，男，1978年10月31日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。原审被告（反诉被告）：沈阳市皇姑区旗山奉泉房产中介所，住所地沈阳市皇姑区岐山中路87号。经营者：何秀芳。委托诉讼代理人：何晓峰，男，1994年7月25日出生，汉族，系该中介员工，住辽宁省辽中县。上诉人梁海波因与被上诉人王金华、张国昌，原审被告沈阳市皇姑区旗山奉泉房产中介所（以下简称“奉泉房产中介”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2020）辽0105民初9563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。梁海波上诉请求：一、变更一审判决主文第二项，判决被上诉人按照约定完全交付标的物；二、撤销一审判决主文第三项，改判上诉人不向被上诉人支付违约金；三、增加遗漏的判项：1.被上诉人按照约定将户口迁出涉案地址；2.被上诉人协助办理供暖变更登记；四、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人应按协议约定将家具全数交付上诉人，被上诉人没有完全交付。二、疫情期间银行不办理贷款手续造成上诉人没有支付首付款不属于违约，不应承担违约金。合同中未明确约定后续房款交付时间，一审推定交付时间，于法无据。三、被上诉人应迁出户口和协助上诉人办理供暖变更登记，这是合同约定义务。被上诉人王金华、张国昌辩称，一、我方已于2020年6月16日在奉泉房产中介店长及员工的安排下与上诉人完成了房屋交付，由于上诉人违反补充协议，未支付我方尾款8016元，故我方没有在当日将钥匙进行交付。二、上诉人违反了房屋买卖合同第2条B项付款方式，买方于本合同签订之日起100日内备齐购房余款97万元，同时三方将该款项存入居间方指定银行资金监管。三、一审中我方同意结案后配合上诉人将户口迁出，也同意结案时协助上诉人办理供暖变更登记。四、上诉人违反了合同约定，应由上诉人承担不利后果。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判决。原审被告奉泉房产中介述称，同意一审判决，请求维持原判。梁海波向一审法院起诉请求：1.判令被告王金华、张国昌承担延期交房违约金5,020元；2.判令被告王金华、张国昌依照合同约定交付家具及家电（床头柜4个、角几2个、电视3个、字画5幅、洗衣机1台）；3.判令被告王金华、张国昌配合办理取暖变更登记；4.判令被告承担全部诉讼费用。反诉原告王金华、张国昌向一审法院反诉请求：1.请求判令被反诉人支付违约金29,640元（资金监管房款780,000元×千分之一×38天）；2.请求判决被反诉人按照房屋买卖合同支付被反诉人房屋尾款8016元；3、请求被告本案本诉及反诉费由被反诉人承担。一审法院认定事实：坐落于沈阳市皇姑区产（涉案房产，建筑面积202.15平方米），原为王金华和张国昌共同共有。2019年10月13日，原告(作为乙方)、二被告（作为甲方）签订《房屋买卖合同》成交价为251万元，付款方式,（1）当日付2万元,可冲抵房款；(2)买方于合同签订之日起100日内备齐购房首付款97万元,后变更为78万元，同时三方将房款存入居间方指定的银行资金监管；（3）余款为商业贷款，买卖双方于本合同签订之日起100日内，备齐所有贷款手续到相关银行办理贷款审核手续；14条乙方未按约定办理产权过户或未按约定时间付款视为乙方违约，应向甲方支付违约金，每逾期一日违约金按逾期未付款1‰计算；15条甲方未按约定办理产权过户或未按约定时间交付房屋，视为甲方违约，甲方应向乙方支付违约金，每逾期一日，按违约金按交易价格1‰计算；24条卖方决定将物品清单中所列物品赠送给买方，买方对赠送物品的外观、品牌、质量、使用年限等自然状态，不作追究。若买卖双方对赠送物品有其他要求或详细约定，需买卖双方另行签订赠送协议，并自行议定交接标准，物品清单家具、家电、床、柜、沙发3+2+2，茶几、电视、电视柜、冰箱、空调三个、热水器、书房、书桌、椅子以照片为主。买方拿走茶台（1）、跑步机（1）、佛龛（1）。同日，签订补充协议，其中9、卖方承诺在全款到期后7日内交接房屋，将房屋内的户口迁出；11、买卖双方协商同意，卖方将房屋内以照片为主室内物品留给买方。当日，原告向被告支付房款3万元,其中2万元为定金支付二被告,1万元为尾款交给被告房产中介保管,在结清相关费用后，予以返还。合同签订后，原告为减少首付款的比例，自行向大连银行沈阳和平支行申请贷款170万元。2020年2月28日，原告将首付款78万元存入资金监管账户内。2020年4月27日，二被告清偿银行抵押贷款1,320,801.3元，其中78万元为原告代偿。2020年4月30日，原、被告办理涉案房产交易手续。2020年6月12日，原告向二被告支付剩余房款。2020年6月16日，原告与三被告一同到皇姑区供暖大厅办理采暖变更登记，原告发现涉案房产第一任房主存在拖欠采暖费的情况，导致无法办理更名手续。后三方到涉案房产办理交接时，原告发现缺少部分家具及家电，导致涉案房产未能顺利交接。由于双方未能结清水、电、煤气等费用，故被告房产中介，未将余款返还给二被告。2020年6月21日，原告通过自行更换门锁方式进住涉案房产，发现缺少赠送三台电视。2020年6月30日,被告房产中介结清陈欠各项费用共计3,429元,其中原告应承担物业费1,445元,二被告应承担物业费1,708元及电费248元、煤气费28元，合计1,984元。后原告与二被告就涉案房产交接事宜协商未果，遂原告于2020年7月17日诉至一审法院。一审法院认为，本案争议焦点：原、被告在合同履行过程中是否存在违约行为。原、被告签订《房屋买卖合同》及补充协议是各方当事人自愿达成、是真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,属合法有效。对各方当事人均具有约束力。关于原告要求被告给付逾期交房违约金5,020元的问题。二被告作为出卖人，有义务按约定将涉案房产及赠送家具家电一并交付给买受人，但其擅自将赠送家具家电取走，且一直未按约定完成交付义务，致使原告自行占有涉案房屋显失不妥，原告此行为属自立救济，未造成二被告损害并避免扩大损失，原告无重大过失，被告应承担延迟交房违约责任。依据合同约定“卖方承诺在全款到期后7日内交接房屋”，即交付时间为2020年6月19日前，而原告自行收房时间为2020年6月21日。被告存在延期交房2天违约事实，故其应支付违约金5,020元（2,510,000元×0.001×2天）。关于原告要求被告返还三台电视、四个床头柜，两个角几、一把办公椅、一台洗衣机、四幅壁画的问题。原告主张涉案房产中家具家电是其出资3万元购买的，并非赠送。但其并未提供证据予以证明，故不予采信。结合合同内容，可以认定家具、家电为二被告赠送给原告的，且赠送家具、家电应以物品清单为准。虽补充协议中标注家具家电以照片为准，因原告提供照片不能完整清晰地体现家具、家电全貌，属约定不明，故本院不予采信。故二被告应承担返还三台电视机的义务，型号分别为32寸康佳牌液晶电视机2台（型号为LED3251），70寸夏普液晶电视机1台（型号为LCD-70SU665A）。关于办理取暖变更登记的问题。因该项诉请，涉及到案外人原房主及供暖公司间合同关系，故不予一并处理。关于反诉原告要求反诉被告支付违约金29,640元的问题。反诉被告交纳首付款时间为，合同签订之日起100日内即2020年1月22日，而反诉被告实际交纳时间为2020年2月28日，延期38天，违约金为29，640元（780,000元×0.001×38天）。对于反诉被告抗辩交易时间应从涉案房产满两年后计算及受疫情影响，导致首付款延付，属不可抗力，违约责任应予免除。因房屋买卖合同及补充协议中未对涉案房产交易时间特别约定,也未对交纳首付款时间做特别约定，故以合同内容作为履行的依据。另，反诉被告未提供受疫情影响，导致银行放贷审批手续延误的证据，故该抗辩不予采信。关于反诉原告要求返还尾款8,016元的问题。原、被告均认可10,000元尾款是在结清水、电、煤气等费用予以返还。庭上,经三方确认二被告拖欠费用为1,984元，应从尾款中予以扣除，故被告房产中介应退还二被告剩余款8,016元。对于被告房产中介所要求从尾款中扣除代原告垫付款物业费1，445元抗辩,因该项款系返还给二被告,并非支付给原告的款项,故不予一并处理。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告（反诉原告）王金华、张国昌于本判决生效十日内一次性向原告（反诉被告）梁海波支付违约金5,020元；二、被告（反诉原告）王金华、张国昌于本判决生效十日内一次性返还原告（反诉被告）梁海波32寸康佳牌液晶电视机2台（型号为LED3251），70寸夏普液晶电视机1台（型号为LCD-70SU665A）；三、原告（反诉被告）梁海波于本判决生效后十日内一次性给付被告（反诉原告）王金华、张国昌违约金29,640元；四、被告（反诉被告）沈阳市皇姑区旗山奉泉房产中介所于本判决生效后十日内一次性返还被告王金华、张国昌尾款8,106元；如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；五、驳回原告（反诉被告）梁海波及被告（反诉原告）王金华、张国昌其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元,由被告（反诉原告）王金华、张国昌承担，反诉费297元由原告（反诉被告）梁海波承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供其与被上诉人王金华的微信聊天记录、大连银行通告，证明：一、上诉人一直与被上诉人王金华沟通什么时候贷款交首付钱的事，被上诉人对此知情并认可；二、疫情期间大连银行没有上班，不能办理业务。被上诉人王金华、张国昌质证意见：真实性无异议，但是聊天记录并不能证明我房认同上诉人延期违约交付首付的，疫情原因导致没有交付首付款，没有事实依据，合同约定到1月22日，当时国家还没有发布疫情的通知，上诉人延迟到了2月28日违约，而且该款项也不是银行贷款而是首付，与大连银行的公告也没有任何关系，时间段不属于疫情期间是在疫情之前。原审被告奉泉房产中介质证意见：认同该证据。本院对上述证据予以采纳，对证据所要证明的内容，应结合全案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。故本案仅围绕上诉人提出的上诉请求进行审理。合同作为一种民事法律行为，是双方当事人意思表示一致的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于上诉人提出首付款逾期支付并非上诉人主观原因，上诉人已与银行联系，但因春节放假及疫情期间银行暂停营业，房屋于2020年1月18日才满两年且被上诉人房屋有抵押贷款等因素导致首付款于2020年2月28日存入资金监管账户，不承担逾期付款违约金的问题。被上诉人辩称上诉人未按《房屋买卖合同》约定“于本合同签订之日起100日内，备齐购房余款97万元，同时三方将该款项存入居间方指定银行作资金监管”，构成违约。本院经审查，虽双方于2019年10月13日签订的《房屋买卖合同》约定上诉人应于合同签订之日起100日内即2020年1月22日内备齐购房首付款97万元，同时三方将该款项存入居间方指定银行作资金监管，但各方在实际履行过程中对《房屋买卖合同》及《补充协议》约定的付款内容进行了变更，各方均对首付款数额变更为78万元予以认可，被上诉人提出由上诉人提供78万元代被上诉人清偿银行贷款，亦属对双方补充协议中“房屋现有贷款未结清，由卖方还清”的变更，各方在履行过程中均未提出异议，且奉泉房产中介陈述贷款由上诉人自行办理并非由居间方经办，居间方并未指定银行作资金监管，上诉人的首付款78万元实际用于替被上诉人解贷。综合全案事实可见，上诉人与被上诉人在案涉房屋买卖合同履行过程中就付款方式及内容形成了新的合意。鉴于双方一审均陈述于2020年1月9日到银行办理面签，考虑上诉人的合理办理期限、法定节假日及疫情防控措施导致银行营业时间调整等因素，上诉人于2020年2月28日存入78万元首付，不宜认定为上诉人恶意违约，一审法院认定上诉人按日1‰支付逾期付款违约金，有失妥当，故对上诉人提出的该项上诉主张，本院予以支持。关于上诉人提出判令被上诉人按照约定完全交付标的物的主张，虽上诉人与被上诉人在《补充协议》中约定家具家电以照片为准，但上诉人提供的照片仅为局部拍摄，一审法院结合各方陈述，认定上诉人提供的证据不足以完整清晰地体现家具家电全貌，对于上诉人主张的三台电视之外的家具家电不予支持，并无不当。对于上诉人该项上诉主张，本院不予支持。关于上诉人提出被上诉人按照约定将户口迁出涉案地址的问题，上诉人提交的起诉状及一审庭审中均未提出该项诉讼请求，系二审增加的诉讼请求，故本案不予处理。关于上诉人提出被上诉人协助办理供暖变更登记问题，一审认定该项诉请，涉及到案外人原房主及供暖公司间合同关系，故本案不予一并处理，并无不当。综上所述，上诉人梁海波的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法典》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持沈阳市皇姑区人民法院（2020）辽0105民初9563号民事判决第一、二、四项，即“一、被告（反诉原告）王金华、张国昌于本判决生效十日内一次性向原告（反诉被告）梁海波支付违约金5,020元；二、被告（反诉原告）王金华、张国昌于本判决生效十日内一次性返还原告（反诉被告）梁海波32寸康佳牌液晶电视机2台（型号为LED3251），70寸夏普液晶电视机1台（型号为LCD-70SU665A）；四、被告（反诉被告）沈阳市皇姑区旗山奉泉房产中介所于本判决生效后十日内一次性返还被告王金华、张国昌尾款8,106元；”二、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2020）辽0105民初9563号民事判决第三项、第五项，即“三、原告（反诉被告）梁海波于本判决生效后十日内一次性给付被告（反诉原告）王金华、张国昌违约金29,640元；五、驳回原告（反诉被告）梁海波及被告（反诉原告）王金华、张国昌其他诉讼请求”；三、驳回梁海波及王金华、张国昌其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元,由王金华、张国昌承担，反诉费297元由梁海波承担60元，王金华、张国昌承担237元；二审案件受理费50元，由梁海波负担25元，王金华、张国昌负担25元。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年五月十九日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《中华人民共和国民法典》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。