云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云04民终473号上诉人（原审原告）：高平，男，1983年2月3日生，汉族，居民，住云南省玉溪市新平彝族傣族自治县。委托诉讼代理人：吴梅（系高平妻子），1980年11月19日生，汉族，居民，住云南省玉溪市红塔区。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：罗权旭，云南滇玉律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。被上诉人（原审被告）：云南玉溪锦裕达房地产开发有限公司。住所地：云南省玉溪市红塔区玉带路街道冯井居委会办公楼。法定代表人：李永胜，总经理。委托诉讼代理人：吴立晖，云南上上律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人高平因与被上诉人云南玉溪锦裕达房地产开发有限公司（以下简称锦裕达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服云南省玉溪市红塔区人民法院（2016）云0402民初576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高平及其委托诉讼代理人吴梅、罗权旭，被上诉人锦裕达公司委托诉讼代理人吴立晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高平上诉请求：1、维持一审判决第一项；2、撤销一审判决第二项，改判被上诉人赔偿上诉人未能如期办理权属证书的损失108026.9元，2016年3月31日之后的损失按年利率7.13%计算至权属证书办理完毕（房屋76897.2元，车位31129.7元），由被上诉人支付上诉人代办费（契税等）的资金占用费4781.7元，2016年3月31日之后的资金占用费按年利率4.75%计算至权属证书办理完毕；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清，适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被上诉人为上诉人办理房产证、土地证的期限为自房屋交付之日（2011年12月7日）起90日内，但被上诉人至今未予办理。2、被上诉人逾期办证给上诉人造成了极大的损失，严重影响了上诉人对房屋占有、使用、收益、处分的权利，因无法转让房屋变现，上诉人夫妻因家人住院、购买和装修山水佳园别墅资金紧缺不得不频频向银行等机构借款，为此共支付了本不必要支付的利息169703.38元，还不得不在房价最低时出售昆明丽水雅苑房屋，造成损失124368.62元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被上诉人应按购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向上诉人支付逾期办证损失。3、上诉人积极履行合同义务，付清了房款和车位款，并提交了办理房产证、土地证的相关材料，而被上诉人却不履行合同约定，违背了诚实信用原则应受到惩罚，一审仅判决被上诉人履行办证义务而未对被上诉人的行为作出制裁，违背了公平合理、诚实信用的原则，迟迟不能办证也使上诉人特别忧虑，给上诉人造成了极大的精神损失。锦裕达公司辩称，一审认定上诉人没有实际经济损失符合本案实际，被上诉人一审已举证证明本案没有按时办理房屋权属证书不可归责于公司，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。高平向一审法院起诉请求：1、判令锦裕达公司为其办理所购房屋、车位的房屋所有权证书、土地证，并赔偿未能如期办证的损失108026.9元，2016年3月31日之后的损失按年利率7.13%计算至权属证书办理完毕（房屋76897.2元、车位31129.7元）；2、由锦裕达公司支付代办费（含契税等）的资金占用费4781.7元，2016年3月31日之后的资金占用费按年利率4.75%计算至权属证书办理完毕；3、本案诉讼费由锦裕达公司承担。一审法院认定事实：锦裕达公司以出让方式取得位于玉溪市红塔区编号为：532401001-0C-19-001地块的土地使用权，土地规划用途为城镇混合住宅用地，土地使用权证号为：玉国用（2007）第3931号，经审批，锦裕达公司在该地块上建设商品房，项目名称为：“裕达华府商住小区二期一幢”（裕达华府小区），建设工程规划许可证号为：高建2008-06号，商品房预售许可证号为：预许玉字（201013）号。2010年5月13日，高平与锦裕达公司签订《商品房购销合同》（合同编号为：YDHF11204-8018）及《合同补充协议》，约定高平购买锦裕达公司开发建设的“裕达华府商住小区二期一幢”（裕达华府小区）第一幢第12层1204号房屋，房屋参考套内建筑面积为92.22平方米，参考分摊面积为20.22平方米，参考建筑面积为112.44平方米，按套计价，总房款为203505元。锦裕达公司应于2011年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给高平。高平在办理结算手续时提供办理权属登记所需的身份证、发票、商品房购销合同、契税完税凭证等，锦裕达公司协助高平办理房产证和土地证，相关费用由高平承担。2011年4月14日，双方签订《商品房购销合同》（合同编号为：YDHF13-9209）及《合同补充协议》，约定高平购买锦裕达公司开发建设的“裕达华府一期”第-1层13号车位，车位参考套内建筑面积为12.37平方米，参考分摊面积为10.54平方米，参考建筑面积为22.91平方米，按套计价，总价款为83000元。锦裕达公司应于2011年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的车位交付给高平。高平在办理结算手续时提供办理权属登记所需的身份证、发票、商品房购销合同、契税完税凭证等，锦裕达公司协助高平办理房产证和土地证，相关费用由高平承担。双方还对其他权利义务及违约责任作了约定。2011年4月14日，高平向锦裕达公司交清了车位款。2011年12月7日，高平向锦裕达公司交清了购房款及代办房屋、车位产权证的相关费用。同日双方办理了房屋交接手续。因高平所购房屋及车位一直未办理取得房产证、土地证，2016年3月14日，高平向一审法院起诉，请求判如所请。至一审开庭审理时，锦裕达公司已为裕达华府小区内共28户业主代办并取得房屋所有权证、土地使用权证。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案高平与锦裕达公司分别于2010年5月13日及2011年4月14日签订的两份《商品房购销合同》及两份《合同补充协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应认真遵照履行。高平的诉讼请求虽然是依据两个商品房买卖合同关系，但两份合同的签订双方均为高平与锦裕达公司，标的物均为不动产，诉讼目的一致，且考虑到减轻当事人诉累、节约司法资源，在本案中一并处理不违反法律规定，故对锦裕达公司关于程序问题的抗辩主张不予采纳。经查明锦裕达公司已协助裕达华府小区内28户业主（包括本案涉及房屋所在1幢部分业主）办理取得了房屋所有权证及土地使用权证，证明高平所购房屋已具备相应的办证条件，故锦裕达公司应按合同约定履行协助高平办证的义务。关于高平要求锦裕达公司支付逾期办证损失的主张，双方在合同中虽约定了锦裕达公司协助高平办理房产证和土地证，但并未约定具体起止时间，也未约定违约责任。现高平要求锦裕达公司赔偿逾期办证损失，因未提供逾期办证给其造成的损失究竟是多少的证据，致无法认定其损失情况。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该条适用的条件是损失难以确定，即首先明确有损失才赔偿，现高平不能举证证明逾期办证给其造成的损失情况，故对其要求锦裕达公司支付逾期办证损失的诉讼请求不予支持。关于高平要求锦裕达公司支付代办费的资金占用费的主张，代办费是根据双方约定，锦裕达公司代为高平办理房产证、土地证而向收取的相关费用，现双方均同意继续履行合同，则锦裕达公司仍应履行代办房产证、土地证的义务，高平主张代办费的资金占用费缺乏合同约定及法律依据，对该主张亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、由被告云南省玉溪市锦裕达房地产开发有限公司于判决生效之日起30日内协助原告高平办理“裕达华府商住小区二期一幢”第12层1204号房屋及第-1层13号车位的房屋所有权证及土地使用权证；二、驳回原告高平的其他诉讼请求。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对一审认定的案件事实当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，双方当事人对一审判决第一项均无异议，本院予以确认，综合双方诉辩主张，本案二审的争议焦点是高平要求锦裕达支付逾期办证损失及代办费资金占用费的主张能否成立。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人在商品房购销合同第十二条约定的关于产权登记的内容为：“乙方在办理结算手续时提供办理权属登记手续所需的身份证、发票、商品房购销合同、契税完税凭证等；甲方协助乙方办理房产证和土地证。如因乙方不按期提供资料，视为乙方自动放弃甲方协助办证权，所产生的一切责任和损失由乙方自行承担。”建设部2008年发布的《房屋登记办法》第十二条规定：“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定除外。……”第三十条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：……”第三十二条规定：“发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；……”根据上述规定，办理商品房产权登记的程序是先申请办理房屋所有权初始登记（大产权证），然后办理房屋所有权的转移登记，故办理产权证是三方行为决定的。经审查，双方在上述合同中虽约定了由锦裕达公司协助高平到房管部门办理产权登记手续，但并未约定具体起止时间，也未约定违约责任。对于高平要求锦裕达公司赔偿的逾期办证损失，其二审提交了保全业务受理单、转账交款确认书、个人购房借款、担保合同、信用卡账单、房屋买卖意向合同等证据予以证实，经审查，上述证据仅能证实高平夫妻购买和装修山水佳园别墅、信用卡消费情况及出售丽水雅苑房屋等事实，并不能证实与其主张的逾期办证损失具有关联性，均不足以证明因未提供逾期办证给高平造成的损失究竟是多少，致无法认定其损失情况，高平主张的逾期办证损失与双方约定和法律规定不符，一审未予支持正确，本院予以维持。契税等代办费系办理权属登记须缴纳的必要费用，高平主张代办费的资金占用费无事实和法律依据，一审未予支持并无不当，本院亦予以维持。综上，高平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2556元，由高平负担。本判决为终审判决。本案生效判决书确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期间为二年。审 判 长  曹 燕审 判 员  刘春梅代理审判员  段 娟二〇一六年十月十一日书 记 员  邹 欣