陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕04民终2007号 上诉人(原审被告)：咸阳经纬置业有限公司，统一社会信用代码：91610400713502107F，住所地：陕西省咸阳市秦都区。 法定代表人：程建荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：梁卫江，男，汉族，1983年10月1日生，身份证号：142XXXXXXXXXXXXXXX，系该公司法务部经理。 被上诉人（原审原告）：杨蓓，女，汉族，1966年3月16日生，住咸阳市秦都区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：汤小娟，陕西万兴律师事务所律师。 上诉人咸阳经纬置业有限公司因与被上诉人杨蓓商品房预约合同纠纷一案，不服咸阳市秦都区人民法院(2021)陕0402民初2249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年05月12日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人均无新证据，在与上诉人咸阳经纬置业有限公司的委托诉讼代理人梁卫江及被上诉人杨蓓的委托诉讼代理人汤小娟谈话后，对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 咸阳经纬置业有限公司上诉请求：1、撤销(2021)陕0402民初2249号民事判决第二项“双倍返还原告杨蓓定金304412.8元、返还预付房款608825.6元，共计913238.4元。”，改判为“退还杨蓓预付购房款761032元”。2、合理判决一审诉讼费用、保全费用。3、判令被上诉人承担本案上诉费用。事实和理由：一、一审认定事实错误。案涉定金761032元已转化为购房款的一部分，定金已经转化为首期房款的一部分或者全部房款的一部分，不存在定金。二、一审法院适用法律错误。虽然现阶段未能完成商品房买卖合同的签订，但并未导致上诉人购买房屋的实际权益受损，不应适用定金规则。 杨蓓辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 杨蓓向一审法院起诉请求：1、解除原、被告双方在2018年6月28日签订的《金域咸阳房号保留申请书》和2018年7月19日签订的《“金域咸阳”房屋认购申请书》；2、被告双倍返还定金304412.8元（152206.4元×2），退还原告已交付的购房款608825.6元，并承担从2018年7月20日到2019年8月19日止的利息，利率按中国人民银行同期贷款基准利率4.35％计算；并承担从2019年8月20日到付清购房款的利息，利率按贷款市场报价年利率4.25％计算；3、被告赔偿原告的购房损失，损失按照协议约定的总房价862800元，减去优惠价761032元计算，共101768元。4、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：：2018年6月28日，原告杨蓓作为申请人与被告咸阳经纬置业有限公司签订《金域咸阳房号保留申请书》，约定申请人申请保留金域咸阳项目1栋2单元7楼03号房，并需交纳人民币肆拾万元作为所申请房号保留的定金；满足相应条件的，可享受现场相应优惠，具体优惠方式为：862800×0.94-50000、761032元、7403.03元/㎡。同日，原告杨蓓向被告咸阳经纬置业有限公司交纳40万元定金，被告出具收据。2018年7月19日，原告杨蓓与被告咸阳经纬置业有限公司签订《“金域咸阳”房屋认购申请书》，约定原告自愿认购上述房屋，房屋总价为862800元，优惠后总价为761032元；并约定认购书签订的同时，原告向被告交纳首期房款（含保留房号定金），共计761032元人民币，该款在双方签订正式《商品房买卖合同》时自动转为应付房款。乙方（原告）应于甲方（被告）通知之日起七日内与甲方签订《商品房买卖合同》。同日，原告杨蓓向被告咸阳经纬置业有限公司交纳了下余361032元房款，被告出具收据。原、被告至今未签订《商品房买卖合同》。另查，抵押权人恒丰银行股份有限公司咸阳分行于2020年7月14日就本案所涉金域咸阳1号商住楼2单元7层3号房屋设立抵押登记。上述事实，有《金域咸阳房号保留申请书》、《“金域咸阳”房屋认购申请书》、收据、抵押权登记信息及庭审笔录在卷予以佐证，足以认定。 一审法院认为，原告杨蓓为购买金域咸阳1栋2单元7楼03号房屋与被告咸阳经纬置业有限公司签订《金域咸阳房号保留申请书》及《“金域咸阳”房屋认购申请书》，该合同均属商品房预约合同，系双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，合法有效。本案应为商品房预约合同纠纷。因原、被告双方订立预约合同的根本目的在于订立本约合同,自双方2018年7月19日签订《“金域咸阳”房屋认购申请书》至今，被告未通知原告签订《商品房买卖合同》，且未告知原告又将该房屋抵押给第三人，现双方无法订立本约合同即《商品房买卖合同》,已经导致合同目的不能实现，原告据此请求解除上述合同，符合法律规定，本院予以支持。故被告关于原告要求解除合同一节的答辩意见不能成立，本院不予支持。原、被告签订《金域咸阳房号保留申请书》时已明确约定原告交纳的40万元作为所申请房号保留的定金，后双方签订《“金域咸阳”房屋认购申请书》中亦注明“乙方向甲方交纳首期房款（含保留房号定金）共计761032元人民币，该款项在双方签订正式《商品房买卖合同》时自动转为应付房款”，故该40万元作为定金的性质并未发生转变，被告主张原告所交40万元房号保留定金已经和361032元转化为认购申请书中的首期房款，本案不存在定金的意见不能成立，本院不予支持。因被告过错导致双方不能订立商品房买卖合同，原告在双方约定定金为40万元的基础上，按照合同标的额的百分之二十即152206.4元主张被告双倍返还定金，符合法律规定，本院予以支持。原告支付的下余608825.6元，被告应当返还。关于原告要求的利息损失，无法律依据，本院不予支持。双方签署房屋保留申请书时被告给予原告的购房优惠，并非原告的购房损失，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十六条之规定，判决：一、解除原告杨蓓与被告咸阳经纬置业有限公司2018年6月28日签订的《金域咸阳房号保留申请书》、2018年7月19日签订的《“金域咸阳”房屋认购申请书》。二、被告咸阳经纬置业有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告杨蓓定金304412.8元、返还预付房款608825.6元，共计913238.4元。三、驳回原告杨蓓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6967元、保全费5000元（原告已预交），由原告杨蓓承担699元、被告咸阳经纬置业有限公司承担11268元。 本院二审期间，当事人均未提交新的证据。对一审查明事实，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为：本案是否适用定金罚则。经查，双方当事人于2018年7月19日签订《“金域咸阳”房屋认购申请书》，至今已近三年时间，上诉人咸阳经纬置业有限公司未通知被上诉人杨蓓签订正式《商品房买卖合同》，并于2020年7月14日将杨蓓已认购的房屋抵押给恒丰银行股份有限公司。上述行为使作为认购合同相对人的杨蓓对合同目的不能实现产生合理怀疑，故其有权要求解除与上诉人咸阳经纬置业有限公司签订的《金域咸阳房号保留申请书》及《“金域咸阳”房屋认购申请书》，并按双方的约定主张违约责任。在双方当事人签订的《金域咸阳房号保留申请书》及《“金域咸阳”房屋认购申请书》中均明确40万元的定金性质，并约定该款项在双方签订正式《商品房买卖合同》时自动转为应付房款，现双方并未签订正式《商品房买卖合同》，且未能签订正式《商品房买卖合同》的过错在上诉人咸阳经纬置业有限公司。一审在双方约定的定金过高的情况下，按照合同标的额的百分之二十适用定金罚则正确。上诉人咸阳经纬置业有限公司主张被上诉人所交40万元房号保留定金已经和361032元转化为认购申请书中的首期房款，本案不存在定金的主张与合同约定不符，该上诉理由不能成立。 综上所述，上诉人咸阳经纬置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3344元，由上诉人咸阳经纬置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李春丽 审判员  张作儒 审判员  王丽丽 二〇二一年五月十九日 书记员  郑 洁