山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0112民初4514号 原告：张斌，男，汉族，1971年7月25日出生，住济南市历城区。 委托诉讼代理人：李清亮，北京市盈科（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：裴文月，北京市盈科（济南）律师事务所律师。 被告:山东华夏帝苑房地产有限公司，住所地济南市历城区。统一社会信用代码91370100591399964F。 法定代表人：邵莹莹，总经理。 委托诉讼代理人：朱永飞，山东建与恒律师事务所律师。 原告张斌与被告山东华夏帝苑房地产有限公司（以下简称华夏帝苑公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用小额诉讼程序于2021年5月8日公开开庭进行了审理。原告张斌的委托诉讼代理人李清亮，被告华夏帝苑公司的委托诉讼代理人朱永飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张斌向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令华夏帝苑公司向张斌支付逾期交房违约金22626.9元；2.请求法院判决华夏帝苑公司向张斌支付办证违约金307.06元；3.本案的全部诉讼费用由华夏帝苑公司承担。事实和理由：张斌与华夏帝苑公司签订《济南市商品房买卖合同》（以下简称合同），购买位于华夏帝苑X-X-X房屋，合同签订后张斌依照约定支付了合同价款。合同约定华夏帝苑公司于2015年12月31日前将取得《分期综合验收备案证明》的房屋交付给张斌，但涉案房屋于2017年6月15日才具备交付条件。合同第九条：逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交房价款万分之0.5的违约金。另合同第十五条:关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后550日内，将办理产权登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列第3项处理：因买受人或相关行政机关等原因导致房地产权证书逾期办理或不能办理的，出卖人不承担责任。截至目前涉案房屋延期交房、延期取得房屋产权证书、延期办证的全部原因系华夏帝苑公司所致。根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定向华夏帝苑公司主张不能办理房屋产权证书的违约责任。 华夏帝苑公司辩称，一、关于逾期交房违约金的问题1、本案中，华夏帝苑公司已于2016年8月30日将案涉房屋交付给了张斌，且张斌在接收房屋时明知案涉房屋没有达到《济南市商品房买卖合同》约定的交房条件，仍然同意接收案涉房屋，且案涉房屋在实际交付时已具备居住使用条件。2、即使贵院认为华夏帝苑公司存在违约需要支付逾期交房违约金。本案中，华夏帝苑公司已于2016年8月30日将案涉房屋交付给了张斌，张斌也已实际接收案涉房屋，华夏帝苑公司逾期交房的时间也仅为2016年1月1日至20116年8月30日，且华夏帝苑公司也已将该期间的逾期交房违约金支付给了张斌。退一步讲，即使按张斌主张的逾期交房违约金的截止时间，张斌主张的逾期交房违约金计算时间也存在错误，并未将华夏帝苑公司已支付的部分扣除，同时，张斌主张的逾期交房违约金因系按日计算的独立债权，每日的违约金诉讼时效应独立计算，根据《中华人民共和国民法典》的规定诉讼时效为3年，本案中张斌主张的债权已过诉讼时效，已不受法律保护，已丧失胜诉权，依法不应得到支持。二、关于逾期办证违约金问题本案中，根据华夏帝苑公司与张斌签订的《济南市商品房买卖合同》第八条约定的交付期限为华夏帝苑公司取得案涉楼宇的分期综合验收备案证明；第十五条关于产权登记的约定为华夏帝苑公司在商品房交付使用后的550日内，将办理权属登记需要由华夏帝苑公司提供的资料报产权登记机关备案即可，同时，根据华夏帝苑公司与张斌签订的《补充协议》第九条第1款、第2款之规定华夏帝苑公司的义务也仅是将办理房屋所有权的资料报产权登记机关备案后的360日内，协助张斌办理房屋所有权证，办理房屋所有权证的时间，从张斌向房管部门缴纳完毕专项维修基金及相关税费，提交所需资料并办理完毕相关手续之日起计算，如因张斌原因导致未在上述期限内向华夏帝苑公司支付上述费用并提交相关材料，使产权登记手续超过本条第1款约定期限延迟办理的，由张斌自行承担相应责任，同时，华夏帝苑公司有权按合同约定总价款的日万分之一要求张斌支付违约金。也就是说，根据华夏帝苑公司与张斌签订的相关合同约定，华夏帝苑公司向产权登记机关提供资料的时间为取得案涉楼宇分期综合验收备案证明（即2017年6月15日）之日起的550日内，即提交材料的截止日期为2018年12月17日，协助张斌办理房屋所有权证的截止时间为2019年12月11日，本案中，华夏帝苑公司于2018年7月10日已向产权登记机关报备了案涉楼宇的产权登记材料，并于2018年12月19日取得案涉楼宇的初始登记证书，该时间并未超出华夏帝苑公司协助办理产权证书的截止时间，因此，华夏帝苑公司并未违约，依法不应承担责任。退一步讲，即使贵院认为华夏帝苑公司存在逾期交房及逾期办证。根据立法目的，违约金责任的法律性质为“以补偿性为主，惩罚性为辅”，在此基础上，在当事人意思自治与公平原则及诚实信用原则之间予以衡量，意在防止违约金条款成为谋取暴利的“合法工具”，本案中，华夏帝苑公司已于2016年8月30日将房屋交付张斌，张斌也因此享受到了该房屋占有、使用、收益的权益，张斌实际接收房屋之后并未给其造成任何损失，张斌也没有提供证据证明其在实际接收房屋之后存在经济损失，同时，华夏帝苑公司与张斌之间并未约定逾期办证违约金及违约金的计算方式，张斌实际收房后已经对房屋进行了占有、使用和收益，故逾期办证给其造成的损失小于逾期交房给其造成的损失，因此，即使贵院认为华夏帝苑公司存在逾期办证，张斌主张的违约金计算方式也过高，应予以调整，其计算标准不应高于逾期交房违约金的计算标准，且根据《民法典》和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》等明确规定：对于违约金的确定应当以实际损失为基础。张斌应当举证证明华夏帝苑公司存在逾期交房及逾期办证并因此受到损失，该损失并非难以确定，而是张斌未能提供证据证实其损失。此举证责任依法应由张斌负责，张斌提供不出证据则依法应认为没有损失，如贵院在张斌未受到任何经济损失的前提下依然支持其主张，造成的结果是张斌因此收到了双重利益，这不符合公平诚信原则，也违背了立法目的。综上，华夏帝苑公司恳请贵院依法驳回张斌的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 1.2015年6月6日，张斌（买受人）与华夏帝苑公司（出卖人）签订了《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）XXX），由张斌购买华夏帝苑公司开发的位于济南市唐冶片区唐冶东路以东、围子山以西的华夏帝苑X号楼X-X室房屋及储藏室（编号：X#-X--X）。合同第八条约定了交付期限，华夏帝苑公司应在2015年12月31日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付张斌使用。合同第九条对逾期交房的违约责任进行约定：“…按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。合同第十五条关于产权登记的约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案…”。 2.张斌与华夏帝苑公司又签订《济南市商品房买卖合同》补充协议，补充协议第七条约定：张斌办理完毕房屋交接手续，商品房即交付于张斌。第九条第1、2款对商品房买卖合同中关于产权登记的约定进行了补充约定，内容为：办理房屋所有权的资料报产权登记机关备案后的360日内，协助张斌办理房屋所有权证；办理房屋所有权证的时间从张斌向房产管理部门交纳完专项维修基金及相关税费，提交所需资料并办理完相关手续之日起计算，如因张斌的原因导致未在上述期限内向华夏帝苑公司支付上述费用并提交相关资料，使产权登记手续超过本条第一款约定期限延迟办理的，由张斌自行承担责任，同时，华夏帝苑公司有权按合同约定总价款的日万之一要求张斌支付违约金。 3.合同签订后，张斌按照合同约定向华夏帝苑公司支付全部房款858838元。2016年8月30日，张斌填写《收楼物品确认表》、《房屋钥匙签收确认书》确认收房。2017年6月15日，华夏帝苑公司取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》。2018年5月23日,华夏帝苑公司取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》。2018年7月11日，济南不动产登记中心受理了华夏帝苑公司提交的包括X号楼在内的房屋所有权登记材料，济南不动产登记中心于同年8月2日作出不予登记的审核意见。2018年12月19日，济南市国土资源局对涉案楼宇进行了不动产权登记，登记权利人为华夏帝苑公司。 另，双方均认可华夏帝苑公司已于2018年6月23日向张斌支付2016年1月1日至2016年8月30日期间的逾期交房违约金。 关于诉讼时效双方存在争议：华夏帝苑公司主张张斌的诉求已超过诉讼时效，张斌辩称根据民法典的规定诉讼时效从当事人或应当知道权利受到侵害时开始计算，本案中张斌收房时间为2016年8月30日，张斌认可实际收房时间之前诉求存在诉讼时效问题，但收房之后至竣工验收（2017年6月15日）之间产生的逾期交房违约金，张斌认为并没有超过诉讼时效。首先，张斌在房屋交付时华夏帝苑公司并没有告知涉案房屋没有通过竣工验收，也未对该事实予以公示，所以张斌并不知道其权利受到损害，另外竣工验收的备案部门是开发商和政府部门进行的内部验收，其相关材料一直是保密状态，张斌不具备应当知道其权利受到损害的条件，其次，华夏帝苑公司曾向张斌支付过2016年8月30日之前的逾期交房违约金，诉讼时效中断，故张斌的交房违约金计算方式应为：以购房款858838元为基数，自2016年1月1日-2017年6月15日（共计531天），按照日万分之0.5的标准计算；办证违约金计算方式应为：以购房款858838元为基数，自2018年12月17日-2018年12月19日（共计两天），0.0435除以365天乘以1.5乘以房款858838元乘以2天计算。华夏帝苑公司对张斌主张的诉讼时效不予认可，同时辩称逾期办证违约金的计算标准过高，应当予以调整。 本院认为，张斌与华夏帝苑公司签订的《济南市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。在商品房买卖合同中，双方就交房期限做出了约定，华夏帝苑公司应按该期限向张斌履行交房义务。商品房买卖合同约定华夏帝苑公司应当在2015年12月31日前，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付张斌使用。关于诉讼时效，张斌于2016年8月30日接收涉案房屋时，华夏帝苑公司尚未取得涉案楼房《分期综合验收备案证明》，其交付涉案房屋的行为不符合合同约定，且未提交证据证实张斌收取涉案房屋时已知涉案房屋现状,诉讼时效期间应自权利人知道或者应当知道权利被侵害时起算。另，双方于庭审中认可华夏帝苑公司已支付张斌2016年1月1日至2016年8月30日期间的逾期交房违约金，故华夏帝苑公司应承担自2016年8月31日至2017年6月15日期间的逾期交房违约金，故对张斌的该项诉讼请求，本院部分予以支持,即12410.21元（858838元×万分之0.5/日×289天）。 关于逾期办证的问题，根据合同约定，华夏帝苑公司应当在商品房交付使用后的550日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并于备案后的360日内，协助张斌办理房屋所有权证。本案中，涉案房屋达到交付条件的日期为2017年6月15日，华夏帝苑公司应自2017年6月15日起的550日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，即向产权登记机关提供备案资料的截止日为2018年12月17日。但该公司于2018年7月份向产权登记机关提供相关资料后，因不符合办理初始登记的要求，产权登记机关不予登记。华夏帝苑公司至2018年12月19日才取得产权登记机关对涉案楼宇办理的初始登记证书，违反了合同约定，应当承担逾期办证的违约责任。关于责任承担，双方未在合同或补充协议中约定逾期办证违约金的计算方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，可以按照已付购房款总额为基数，以中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍至1.5倍标准计算的利息，作为守约方的实际损失。本案中，张斌主张按照同期银行贷款利率4.35%的1.5倍计算逾期办证违约金，结合逾期时间2天,故逾期办证违约金数额为307.06元（858838元×4.35%×1.5÷365天×2天），张斌的该项请求符合法律规定，本院依法予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、限山东华夏帝苑房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向张斌支付逾期交房违约金12410.21元（858838元×万分之0.5/日×289天）。 二、限山东华夏帝苑房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向张斌支付逾期办理房屋权属登记证书违约金307.06元（858838元×4.35%×1.5÷365天×2天）。 三、驳回张斌其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费187元，由山东华夏帝苑房地产有限公司负担59元，张斌负担128元。 本判决为终审判决。 审 判 员  刘 明 二〇二一年五月十日 法官助理  刘 梅 书 记 员  翟文丽