河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终5469号上诉人（原审被告）：乔雪钢，男，1988年12月5日出生，汉族。委托诉讼代理人：虎子鑫，河南昭惠律师事务所律师。委托诉讼代理人：范子彦，河南昭惠律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张度义，男，1990年5月2日出生，汉族。委托诉讼代理人：苏保超，北京市金台（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘树华，北京市金台（郑州）律师事务所律师。原审被告：赵张芹，女，1984年12月25日出生，汉族。上诉人乔雪钢因与被上诉人张度义及原审被告赵张芹房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2021）豫0184民初2105号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2021年4月28日立案后，依据全国人大常委会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月7日公开开庭审理了本案。上诉人乔雪钢及其委托诉讼代理人虎子鑫、范子彦，被上诉人张度义的委托诉讼代理人苏保超、潘树华到庭参加了诉讼。原审被告赵张芹经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。乔雪钢上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张度义的诉讼请求。事实与理由：一审法院在查明张度义同意剩余59万元房款在抵押贷款办理完成后支付的情况下，以乔雪钢未能对张度义联系时不作回应作出合理解释为由，而判决乔雪钢应支付张度义余下房款590000元，属于认定事实错误。1.一审法院已查明，张度义与乔雪钢在购房前约定付款方式为过户当日支付首付40万元，剩余59万元房款在抵押办理完毕后付清。根据乔雪钢与张度义的多次聊天记录可以明显看出，涉案房屋交易的付款方式为：乔雪钢在房屋过户当日向张度义支付40万元，在办理房屋抵押登记贷款后，向张度义支付剩余房款59万元，对此付款方式张度义知情且同意。因此，乔雪钢应当在办理房屋抵押贷款后，向张度义支付剩余房款59万元。2.涉案《房屋买卖合同》合法有效，且张度义与乔雪钢已按涉案《房屋买卖合同》约定实际履行，应当受涉案《房屋买卖合同》的约束。涉案《房屋买卖合同》虽是张度义和许士奇签订，但根据该合同约定“乙方在过户当天支付给甲方40万元整，剩余59万元于过户后三个月内付清，甲方允许乙方寻找有购房资格的人进行购买该房屋。”在整个交易过程中，张度义从未对购买人变更成乔雪钢、首付房款40万元、将许士奇前期支付的两万元定金冲抵到40万元首付款等事项提出任何异议，且张度义还按该合同约定在过户当天向乔雪钢出具了40万元整的收据。张度义的行为均表明，其认可与乔雪钢的交易继续按该《房屋买卖合同》约定履行，并且已按合同约定实际履行。3.乔雪钢对张度义联系时不作回应不属实。双方约定乔雪钢需在房屋抵押贷款后支付剩余房款。一审庭审中乔雪钢当庭出示了微信聊天记录，贷款申请并获批记录，可知，1月25日完成涉案房屋的不动产登记变更，2月2日已经完成房屋贷款申请，且银行已经受理。并且该期间，乔雪钢与张度义一直有联系，并在过户后一直按合同约定履行各项义务，但在放款审批后，需要办理抵押登记时，发现该房屋已被张度义查封，不仅导致银行不予放款，也给乔雪钢造成了经济损失。张度义辩称，一、一审判决综合各种因素及房屋买卖合同履行程度，从公平角度判决乔雪钢支付剩余房款59万元，程序合法。张度义已向乔雪钢交付房屋，并办理过户手续。在办理完后联系不上乔雪钢，由此才提起诉讼。二、因张度义急于用钱，才以远低于市场价的价格出让给乔雪钢，并要求一次性付款。办理转移手续后，虽张度义说抵押尽快走，并不表示同意以抵押贷款作为支付剩余房款的前提条件。若是这样，张度义没有任何保障，也不符合常理。三、双方除签订《新郑市存量房买卖合同》之外未签订其他合同，双方均应受该合同的约束。因联系不上乔雪钢，才申请诉前保全并起诉，乔雪钢违反诚实信用原则。请求二审法院维持原判。原审被告赵张芹未到庭参加诉讼。张度义向一审法院起诉请求：判令乔雪钢、赵张芹支付张度义购房款590000元并赔偿逾期付款损失（损失以590000元为基数，自2021年1月15日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准为基础，加计50%计算至款项实际付清时为止）一审法院认定事实如下：2020年，张度义委托郑州安家房地产营销策划有限公司为其出售位于新郑市龙湖镇文昌路东侧、郑州梦思露机械有限公司北侧兰馨壹号院2号楼1单元701号的房屋提供中介服务。郑州安家房地产营销策划有限公司介绍了买方乔雪钢与张度义协商房屋买卖事宜。2021年1月14日，张度义（甲方，卖方）和乔雪钢（乙方，买方）在新郑市住房保障和房地产管理中心签订编号为2021100152号《新郑市存量房买卖合同》约定，甲方自愿将房屋出售给乙方，房屋坐落于新郑市龙湖镇文昌路东侧、郑州梦思露机械有限公司北侧兰馨壹号院2号楼1单元701号，建筑面积132.61平方米，所有权证号为豫（2018）新郑市不动产权第0006112号；经双方协商确定，该房屋成交价款为990000元，房款的支付方式和支付时间为：乙方于2021年1月14日前向甲方支付房款990000元；双方约定于合同签订后到有关部门办理物业服务、有线电视、固定电话、水、电、气、暖等相关附属设施的变更手续，办理房屋产权转移登记应当缴纳的税费由甲、乙双方按国家规定各自承担。合同未详细约定房屋交付的具体时间和办理产权转移登记的时间及违约责任等其他内容。次日，乔雪钢向新郑市住房保障和房地产管理中心交纳监管资金320000元。2021年1月22日，乔雪钢和张度义分别缴纳了相关的税费，张度义配合乔雪钢办理了产权转移登记手续。同日，张度义向乔雪钢出具《收条》，载明收到涉案房屋的首付款400000元（其中包含监管资金320000元）。2021年1月24日，张度义将涉案房屋交付乔雪钢。2021年1月25日，乔雪钢领取涉案房屋的不动产权证书，产权证号：（2021）新郑市不动产权第0005649号。之后，张度义以联系不上乔雪钢为由，于2021年2月1日向该院申请诉前保全查封了涉案房屋。随后，张度义以乔雪钢经催要不予支付剩余房款为由诉至法院。另查明：1.2021年1月23日凌晨00:35分，张度义在微信中跟乔雪钢说：“事已至此，你们该办办吧，抵押尽快走，交易彻底结束。现在走了，放款可以等着。尾款85垫资公司利息两三分一个月就是两万……我今天也没有纠结说的包括写的都是尾款付清交房，你们也尽快办理吧”。张度义申请查封了涉案房屋后，乔雪钢向张度义发微信问：“当初是不是说的先付40万元，房子过到我名下，我尽快拿房子作抵押贷款，钱贷出来给你59万尾款？你现在叫咋弄，咋给？”张度义答复：“你知道的，我当然非常愿意付完尾款早点结束。一直委曲求全，他们说什么是什么说扣钱就扣钱我都忍了，明明年前你能做贷款不做，联系不上，终于联系上了放鸽子……”乔雪钢：“买房之前都说了过完户尽快去银行做抵押把贷款贷出来给你尾款，现在查封了怎么贷款给你尾款，谁给你说我年前没做贷款，我带着银行的人去做抵押，抵押之后就能放款了，结果查封了，耽误的都是时间。”张度义：“因为年前联系你，你不接电话，约你见面你也不出来，我们也报警找你，也找不到，我们有报警记录。如果年前你告诉我你在做这些手续我也不会走法律途径。”2.乔雪钢提交了一份《房屋买卖合同》复印件，拟证明其和张度义在该份合同中约定“乙方在过户当天支付给甲方肆拾万元整，剩余伍拾玖万元于过户后三个月内付清”，但该份合同上仅有甲方张度义的签名。张度义称该份合同系其和许士奇签订，并非和乔雪钢签订的。3.乔雪钢与赵张芹系夫妻。以上事实有当事人陈述、《新郑市存量房买卖合同》《收条》、不动产权证书、及本案的庭审笔录等予以证实。一审法院认为，当事人协商一致，可以变更合同。张度义和乔雪钢签订的《新郑市存量房买卖合同》，系双方的真实意思表示，依法成立且合法有效。该合同虽然约定“乙方于2021年1月14日前向甲方支付房款990000元”，但实际履行中，乔雪钢在2021年1月22日才向张度义支付购房款400000元。乔雪钢向张度义支付了400000元购房款后，张度义向乔雪钢交付了房屋，且协助乔雪钢办理了产权转移登记，完成了房屋买卖交易中卖方的义务，乔雪钢尚未履行支付下余590000元购房款的义务。对于后续房款的履行期限，双方未作书面约定。乔雪钢虽辩称双方签订的房屋买卖合同明确约定，他应当在过户当天支付张度义40万元购房款，剩余59万元应当在房屋办理抵押贷款后三个月内付清，张度义起诉时尚不具备付款条件。但其提交的《房屋买卖合同》无乙方签名，且无对应的原件，结合本案其他证据，无法证实该《房屋买卖合同》系乔雪钢和张度义之间签订。乔雪钢提交的微信聊天记录显示过户之后，张度义同意乔雪钢办理抵押贷款后尽快支付尾款，但由于随后张度义联系不上乔雪钢，因此申请诉前查封了涉案房屋，导致乔雪钢抵押贷款无法办理，至今未能支付下余购房款。而乔雪钢亦未能对张度义联系时不作回应做出合理解释。综合以上因素和本案房屋买卖合同履行的程度，从公平的角度，乔雪钢应在合理期间内履行支付下余590000元购房款的义务，但由于未能办理抵押贷款至今未支付下余购房款，并非由乔雪钢单方原因所致，故对于张度义主张的逾期付款损失，该院不予支持。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力。本案的《新郑市存量房买卖合同》系张度义和乔雪钢之间签订，赵张芹并非合同的当事人，故张度义主张赵张芹支付下余购房款，于法无据，该院不予支持。综上所述，张度义诉讼请求的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、乔雪钢应于判决生效后三十日内支付张度义下余购房款590000元。二、驳回张度义的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9700元，减半收取计4850元，保全费3470元，合计8320元，由张度义负担4160元，乔雪钢负担4160元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。张度义提供其与乔雪钢签订的《新郑市存量房买卖合同》，主张双方约定乔雪钢应于2012年1月14日前支付房款99万元。乔雪钢于2021年1月22日支付房款40万元，张度义请求支付剩余房款59万元。乔雪钢反驳该请求，提供仅有张度义签名的《房屋买卖合同》复印件，主张该合同约定“乔雪钢在过户当天支付给张度义肆拾万元整，剩余伍拾玖万元过户后三个月内付清”。但该证据为复印件，且乔雪钢并未签字确认，不能证明该约定系双方共同意思表示。乔雪钢提交双方2021年1月23日的微信聊天记录，予以证明张度义同意剩余房款在办理房屋抵押贷款后支付。但结合双方聊天内容，不足以认定张度义同意变更付款方式，反而张度义在办理过户后一直与乔雪钢联系，乔雪钢未给予实质性回复。因此，张度义提交的证据证明力大于乔雪钢所提供的证据，故乔雪钢上诉称不应支付剩余房款59万元，缺乏事实依据，本院不予采纳。综上所述，乔雪钢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百四十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9700元，由乔雪钢负担。本判决为终审判决。审判员 秦 宇二〇二一年五月十日书记员 曹芳宇