上海市松江区人民法院行 政 判 决 书（2016）沪0117行初415号原告邵海军。原告赵卢君。两原告共同委托代理人龚毅、黄骅，上海源法律师事务所律师。被告上海市房地产登记处，住所地上海市浦东新区南泉北路201号。法定代表人马韧，主任。委托代理人王雯，上海市松江区房地产登记处工作人员。第三人上海秀森置业发展有限公司，住所地上海市松江区某镇某路129号2幢。法定代表人戴美智，董事长。第三人上海黄浦豫园小额贷款股份有限公司，住所地上海市西藏南路1229号底层。法定代表人张培海，董事长。委托代理人阮晓燕，该公司员工。委托代理人耿志敏，上海市联诚律师事务所律师。原告邵海军、赵卢君不服被告上海市房地产登记处（以下简称“市登记处”）房屋抵押登记一案，本院于2016年5月5日立案受理后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。鉴于上海秀森置业有限公司（以下简称“秀森公司”）、上海黄浦豫园小额贷款股份有限公司（以下简称“豫园小贷公司”）与本案讼争的行政行为有法律上的利害关系，故本院依法通知上述两公司作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原告邵海军、赵卢君诉称：两原告与秀森公司于2002年9月6日签订了八份《上海市商品房预售合同》，约定秀森公司将松江区某镇某路129号1001、1002、1003、1004、1005、1020、1021、1023室八套房屋出售给两原告，合同均进行了网上签约。合同中双方关于付款时间的约定误写成了之前的2012年8月23日。双方事后亦未对此进行重新约定。同年10月11日，两原告向秀森公司支付了八套房屋的一半房款5,057,120元。秀森公司嗣后向两原告开具了等额的房款发票。同月8日，两原告与秀森公司签订了《房屋交接书》，对系争房屋进行了交接。之后，两原告自行对系争房屋进行了装修，并将系争房屋投入使用至今。期间，秀森公司因拖欠邵海军所在单位近1,900万元工程款而一直未向两原告主张剩余房款。但到了2015年6月下旬，两原告在系争房屋办公时突然有黄浦区法院工作人员前来贴封条，经该院工作人员告知，豫园小贷公司作为申请执行人向该院提出强制执行申请，要求拍卖系争八套房屋。随后，两原告先后提出执行异议和执行异议之诉。该案审理过程中，豫园小贷公司将其取得的由被告制作的松某号抵押登记证明作为证据提交法院。该抵押登记证明载明秀森公司于2012年12月10日将系争八套房屋抵押给了豫园小贷公司，而被告为其双方办理了抵押登记手续。两原告认为，《房屋登记办法》第18条规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记房屋是否为共有房屋，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。可见，根据不同登记申请就申请登记事项进行核查是登记机构依法应履行的义务。根据我国《物权法》第184条第4项之规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得设置抵押。据此，房屋是否存在财产争议应是登记机构进行抵押权登记时应审查的重要事项。被告作为房屋登记机构负有根据不同登记申请就申请登记事项进行核查的职责，在进行抵押登记时，重点应审核房屋是否存在财产争议。进行网上签约是因房屋买卖而引起的权属转移登记的必要前置环节，故被告作为房屋登记机构有能力也有义务对涉案房屋在申请抵押登记前是否进行了网上签约、是否存在出售行为的事实进行审查。本案中，两原告与秀森公司就涉案房屋签订了《上海市商品房预售合同》，随后办理了买卖合同网上签约手续。被告在此情况下进行涉案房屋抵押权登记申请审查时没有对此尽到审慎的注意义务，未能通过其管理的网签系统核查到涉案房屋此前已出售的事实，其作出被诉抵押登记的行为违反了上述相关规定。现原告提起诉讼，请求判决撤销被告作出的对上海市松江区某镇某路129号1001、1002、1003、1004、1005、1020、1021、1023室八套房屋的抵押登记（登记证明号：松某号）。被告市登记处辩称：一、被诉行政行为，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。系争8套房屋的权利人为秀森公司。2012年12月7日，该公司与豫园小贷公司申请办理涉诉房屋的抵押登记，并提交了房地产权证、房地产借款抵押合同、身份证明等资料。登记机构经审核后，认定申请登记手续完备，提交文件齐全，符合《上海市房地产登记条例》第46条、49条、50条的规定，于2012年12月10日向豫园小贷公司核发了松某上海市房地产登记证明。二、根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提出行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议。”三、申请人不具备提起行政诉讼的主体资格，应当裁定驳回起诉。综上，请求法院予以驳回。第三人秀森公司述称：1、原告购买该公司房屋，并未支付任何钱款。5,057,120元系原告为了按揭，向秀森公司借的款项。我个人将5,057,170元（其中50元为银行手续费）打到了原告的银行卡上，之后原告去拉银行卡的，1分钟后，钱又立刻回到了秀森公司的公司账上，其可以就该节事实提供相应的证据。另外秀森公司已经就这5,057,120元向原告开具了税务发票，就该发票的税款损失，秀森公司将于案外向原告主张损失。2、关于债权转让，与秀森公司之间的500元的债务抵消，原告并不认可，系单方协议，某集团与原告之间的施工钱款尚未清算。3、秀森公司已经多次在黄浦法院的案件中要求解除八套房屋的合同，原告不同意。在黄浦法院的案件一审已经结束，案件正在二审进行中。原告现在来打行政诉讼官司，系拖延时间。综上，秀森公司不同意原告的诉讼请求。第三人豫园小贷公司述称：1、本案已经超过了6个月的起诉期限，依照原告之前的说法，其早就知道了房屋抵押事宜，从黄浦法院执行庭的裁定也可以看出，这些是发生在2015年7月份的事情，本案的起诉时间为今年4月份，故其已经超出了起诉期限。2、两原告对系争房屋的买卖是没有真实意思的，两原告至今未支付过房款，且秀森公司在黄浦法院的执行听证以及黄浦法院的案件二审中，都提出过与原告之间解除系争房屋的买卖合同。3、秀森公司与某公司的施工纠纷，与本案无关，非同一法律关系。本案是房屋买卖、抵押登记引起的。4、原告称其房屋经过了网签，但豫园小贷公司认为网签并不影响本案抵押权的实现，网签发生在2012年9月6日，豫园小贷公司抵押登记是发生在2012年12月10日，依照《上海市房地产登记条例》第五十二条的规定，预告登记的时间为3个月，豫园小贷公司的抵押登记是在其预告登记时间失效之后发生的。房屋抵押时，房屋权利人系秀森公司，故抵押权的实施没有任何法律障碍。故原告在另案上诉期间，发生行政诉讼，系为了占有系争房屋，滥用诉权。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告为证明其行政行为合法，提供了下列依据、证据：（一）职权依据：《上海市房地产登记条例》第十七条第一款。经质证，原告及两第三人均无异议。（二）事实证据：1、2012年12月7日《上海市房地产登记申请书》，证明豫园小额公司与房地产权利人秀森公司共同申请涉诉房屋房地产抵押登记；2、（1）秀森公司企业法人营业执照、委托书、法定代表人及受托人居民身份证复印件，（2）豫园小贷公司企业法人营业执照、委托书及受托人居民身份证复印件，证明被告收集了申请人双方的身份信息；3、2012年12月7日秀森公司与豫园小贷公司签订的《借款合同》及《最高额抵押合同（适用于单位提供抵押）》，证明被告收集了房地产权利人秀森公司和豫园小贷公司签订的借款合同和抵押合同；4、2012年6月28日沪房地松字某号《上海市房地产权证》、上海市房地产登记簿-房屋状况及产权人信息8页，证明核对房屋信息并持证抵押。经质证，原告对证据1-4形式上的真实性无异议，但原告认为：（1）秀森公司未向被告如实陈述系争房屋是否已对外进行销售；（2）认为最高额抵押合同系无效，违反了物权法第184条第4项的规定，即所有权不明或者有争议的财产不得设置抵押，（3）从被告提供的4组证据来看，原告认为，被告仅审查这些材料是不够的，还需审慎审查申请抵押的其他材料。经质证，秀森公司均无异议。豫园小贷公司亦均无异议，认为当时抵押的房屋物权是清晰的，并没有任何设置抵押的障碍。（三）适用法律法规依据：《上海市房地产登记条例》第四十六条第一款、第四十九条。经质证，原告对法律条款本身无异议，但认为被告还应当同时适用建设部《房屋登记办法》第18条的规定，2009年《上海市房地产登记条例》第13、14条的规定，《物权法》第184条第4项的规定，以及2004年实施的《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法》第10条的规定。综上，原告认为被告作出抵押权登记的法律依据不足，被告不应作出该行政行为。两第三人均无异议。被告质辩认为：原告只是签订了网上合同，并没有进行房屋登记，其并不能成为房屋登记办法中所称的共有产权人，故被告认为原告不应适用该法律。（四）执法程序合法的法律法规依据以及文本材料证据：法律法规依据：《上海市房地产登记条例》第五十条。经质证，原告表示不认可，认为应当适用《上海市房地产登记条例》第13、14条。两第三人均无异议。文本材料证据：1、2012年12月7日《上海市松江区房地产登记收件收据》，证明收件资料齐备；2、上海市房地产登记簿-房地产抵押状况查阅信息单8页，证明登记机构于2012年12月7日受理了涉诉房屋抵押登记，经审核于2012年12月10日核准，在规定的七日内完成审核，符合规定的程序。经质证，原告对真实性无异议，与本案具有一定的关联性，但认为不合法。两第三人均无异议。原告为证明其主张，提供了下列证据：1、2012年12月10日松某号《抵押权登记（房地产抵押（现房））》，证明原告在2015年9月份知晓了秀森公司将系争房屋抵押给豫园小贷公司的情况，并取得了抵押登记的复印件，原告认为该抵押登记违法；2、2012年9月6日两原告与秀森公司签订的《上海市商品房预售合同》8份，证明秀森公司将上海市松江区某镇某路129号1001、1002、1003、1004、1005、1020、1021、1023室八套房屋出售给两原告，上述合同在当日也均进行了网签，在上海市商品房买卖系统中已经被注明已销售，房屋总价款为10,114,240元；3、2012年10月8日秀森公司与两原告签订的八套房屋的《房屋交接书》，此后原告对该房屋进行了装修，2013年2、3月份左右入住，并使用至今；4、2012年9月7日涉案八套房屋《商品住宅维修基金交款通知》和《收款凭证》，证明原告作为房屋的权利人，缴纳了涉案房屋的商品住宅维修基金；5、涉案八套房屋支付房款的原告银行卡《签购单》，证明2012年10月11日两原告向秀森公司支付了八套房屋的50%房款即5,057,120元；6、系争八套房屋的房款发票，系秀森公司向原告开具的，总额为5,057,120元，证明原告支付了相应房款后，秀森公司向原告开具了房款凭证；7、EMS快递信封，证明2016年2月5日松江法院将原告于2016年1月16日提起诉讼的材料全部予以退回。经质证，被告对证据1真实性、合法性无异议，但认为原告知晓时间与该证据无直接关系；对证据2-6真实性无异议，但认为仅证明原告签订了房屋合同，与秀森公司之间存在合同关系，与本案的抵押登记以及要求撤销抵押登记无直接关联性，原告并非抵押登记的当事人。经质证，秀森公司对证据1-6认为：签订预售合同、办理房屋交接手续、出具发票等都是为了原告向银行按揭，原告之所以使用房屋，是因为当时关系好，将房屋口头租赁给某公司的。对证据7真实性无异议，但对内容不清楚。经质证，豫园小贷公司对证据1真实性无异议，对原告证明目的有异议，原告称其在2015年9月份知晓，但事实上原告在黄浦法院执行听证时陈述，其在抵押后，就已在银行了解这一情况，至少在2015年6月份就已经知道了抵押事宜，故其称2015年9月份知晓是不真实的，且认为知晓时间与本案无关联性；对证据2预售合同真实性无异议，单位预告登记的时间为3个月，且该预告登记仅限制的是房屋买卖，不限制其他权利，故其网签时间在抵押登记前已经失效；对证据3-6真实性无异议，但认为与本案无关联性，这些凭证存在于否，并不影响抵押登记的合法性。对证据7认为信封内容与本案无关联性，即使内容与本案有关，也已经超过了起诉期限。原告也说过，因为抵押登记，没有办成抵押贷款。秀森公司提供了下列证据：1、2010年2月8日上海秀森印刷包装有限公司支付给原告邵海军指定的收款单位某房产公司，共计2,372万元；2、2010年9月6日戴美智打给邵海军银行卡95万元；3、2011年4月11日上海秀森印刷包装有限公司打给邵海军银行卡100万元；4、2011年4月25日戴美智打给邵海军的28万元；5、2011年4月29日上海秀森印刷包装有限公司支付给原告邵海军指定的收款单位上海啸德实业发展有限公司400万元；6、2011年5月3日戴美智打给邵海军银行卡30万元；7、2011年6月29日戴美智打给邵海军银行卡40万元；8、2011年8月11日秀森公司支付给某公司的300万元；9、2011年9月9日戴美智打给邵海军银行卡50万元（第一笔）；10、2011年9月9日戴美智打给邵海军银行卡50万元（第二笔）；11、2012年3月26日戴美智打给邵海军银行卡30万元；12、2012年9月10日戴美智打给邵海军银行卡6万元；13、2012年9月28日戴美智打给邵海军银行卡16万元；14、2013年2月5日上海兴韬五金有限公司还原告款130万元，背书后直接支付给邵海军；15、2013年2月6日朱某（系邵海军朋友）买秀森公司的房子，将房款150万直接打到了某公司；上述15笔款项，共计16,622,000元，为工程款以及支付的借款。16、（1）2012年10月10日15:04，戴美智个人借给赵卢君57170元，（2）2012年10月11日15:06，戴美智个人借给赵卢君400万元，（3）2012年10月17日15:07，戴美智个人借给赵卢君100万元，证明原告将5,057,170元打到赵卢君的账户。经质证，原告对证据1-15认为款项往来均不是发生在原告与秀森公司之间的，与本案无关联性。对证据16真实性无异议，但认为原告与秀森公司及戴美智之间账目往来众多，本身就是一笔糊涂账，原告认为其提供的原告与戴美智之间的5057170元的款项往来与本案的原告与秀森公司之间的房款并无关联。经质证，被告对秀森公司与原告之间的款项往来不清楚，故无法发表意见。豫园小贷公司认为其不清楚这些款项往来，故无法发表意见。秀森公司质辩认为：其提供这些证据是为了证明秀森公司不欠原告的钱，500多万的房款系原告欠秀森公司的。豫园小贷公司提供了（2015）黄浦执字第992号《听证笔录》作为证据，证明原告并不是2015年9月份知晓抵押事宜，而且秀森公司已经口头向原告提出解除房产预售合同。经质证，原告对真实性无异议，但认为原告在7月22日听证当天知道了抵押登记事项，但对抵押登记的行政行为并不清楚。听证当天，本案的豫园小贷公司并没有提供抵押权证。原告事后收到的证据材料，才拿到这份抵押登记权证的复印件。原告在知晓该行政行为6个月内向松江法院提起了诉讼。被告及秀森公司均无异议。上述证据，本院认为：被告提供的法律法规及规范性文件在作出行政行为时均合法有效；被告提供的认定事实方面、程序方面的证据，原告及豫园小贷公司提供的证据，均符合证据的真实性、合法性、关联性的要求，本院予以确认。秀森公司提供的证据，与本案无关联性，本院不予采信。根据当事人的诉辩意见和上述有效证据，本院确认以下事实：上海市松江区某镇某路129号1001、1002、1003、1004、1005、1020、1021、1023室共计房屋8套的房地产权利人为秀森公司。两原告与秀森公司于2002年9月6日签订了八份《上海市商品房预售合同》，约定秀森公司将上述八套房屋出售给两原告，并办理了房屋交接手续、出具发票等。第三人秀森公司认为签订预售合同、办理房屋交接手续、出具发票等都是为了原告向银行按揭。2012年12月7日，该公司与豫园小贷公司向登记机构申请办理涉诉房屋的抵押登记，并提交了房地产权证、房地产借款抵押合同、身份证明等资料。登记机构经审核后，认定申请登记手续完备，提交文件齐全，符合《上海市房地产登记条例》第四十六条、第四十九条、第五十条的规定，于2012年12月10日向豫园小贷公司核发了松某上海市房地产登记证明。本院认为：根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提出行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议。”据此，本院在审阅本案原告的起诉材料时，对此已经明确告知，但原告坚持迳行起诉。现本案经本院开庭审理，在本案的房屋买卖合同效力、抵押合同效力的基础事实未经民事诉讼予以查明的情况下，原告的诉请缺乏证据证明，本案审理中亦无法发现被诉行政行为是否存在事实不清、适用法律错误、程序违法等问题。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第三十七条、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决如下：驳回原告邵海军、赵卢君的诉讼请求。本案案件受理费50元，由原告邵海军、赵卢君负担（已交）。如不服本裁定，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第三中级人民法院。审 判 长 陆 云人民陪审员 吴 敏人民陪审员 倪顺法二〇一六年十月三十一日书 记 员 徐振经附：相关法律条文一、《中华人民共和国行政诉讼法》第三十七条原告可以提供证明行政行为违法的证据。原告提供的证据不成立的，不免除被告的举证责任。二、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条有下列情形之一的，人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求：……（四）其他应当判决驳回诉讼请求的情形。