福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0502民初928号 原告（反诉被告）:张灵辉，男，汉族，1990年3月17日出生，住福建省厦门市湖里区。 委托代理人:骆东如，福建闽荣律师事务所律师。 委托代理人:庄世榕，福建闽荣律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）:泉州市飞冠工程五金有限公司，住所地泉州市鲤城区城南片区义北2#-13、14、15、16、17、18号。统一社会信用代码913505027983660788。 法定代表人张与均，总经理。 委托代理人施素芳，福建泉中律师事务所律师。 委托代理人张建华，福建泉中律师事务所实习律师。 第三人：泉州鸿绮轻工有限公司，住所地泉州市清蒙科技工业区6-3地块，统一社会信用代码91350500611581174X。 法定代表人：陈长要。 原告张灵辉与被告泉州市飞冠工程五金有限公司（下简称飞冠公司）、第三人泉州鸿绮轻工有限公司（下简称鸿绮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月21日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼过程中，被告飞冠公司提起反诉，本院予以合并审理，并于2016年6月21日转为适用普通程序，公开开庭进行了庭审。原告委托代理人骆东如、被告的法人张与均及其委托代理人施素芳、张建华及第三人的法人陈长要到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张灵辉向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告于2016年3月10日签订的《厂房租赁合同书》；2、判令被告立即返还原告租金60480元和押金30240元及支付逾期还款利息（自起诉之日起至人民法院判决确定还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，张灵辉变更其第二项诉讼请求为：判令原告无须向被告支付租金并判令被告立即返还原告已支付的租金60480元和押金30240元，并支付逾期还款利息（自起诉之日起至人民法院判决确定还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。事实和理由：2016年3月10日，原、被告签订一份《厂房租赁合同书》，约定被告将位于泉州市清濛开发区××街××号××＃××房××层出租给原告作为机械性生产经营使用，租赁期限自2016年3月20日至2020年6月11日，租金每半年60480元，被告收取原告押金30240元。双方在合同中还对其他权利义务进行约定。合同签订后，原告向被告支付首期半年租金60480元和押金30240元。但原告购买的机械设备欲搬入厂房时，发现被告出租给原告的厂房不但没有经过消防验收，同时第三人作为房屋产权人以该厂房第三层不能作为厂房，更不能进行生产经营使用为由，拒绝原告将生产设备搬入厂房，致使原、被告在合同签订后无法履行，2016年3月22日，原告书面通知被告双方签订的厂房租赁合同无法履行，合同目的无法实现，要求被告终止合同并退还原告的租金和保证金。但被告至今未退还，故诉至法院。 飞冠公司辩称，1.原告诉称涉诉厂房未经消防验收不属实，涉诉的房产已经通过各项验收包括消防验收，也办理了房屋权属证书。2.本案纠纷的发生是因为原告没有按照合同约定使用厂房，合同明确约定原告要进行敲打房屋应经过被告同意，但原告擅自将超重设备搬进厂房第三层并敲打墙体。原告的诉求没有事实与法律依据，应予以驳回。 飞冠公司向本院提出反诉请求：请求依法判决反诉被告将位于泉州市清濛开发区××街××号××＃××房××层恢复原状，并赔偿反诉原告损失50000元。诉讼过程中，飞冠公司变更其诉讼请求为：请求依法判决反诉被告赔偿反诉原告恢复厂房原状人工、材料、维修费及厂房潜在损失等共计50000元，并向反诉原告多支付4个月租金40320元。事实及理由：原、被告签订的《厂房租赁合同书》中约定反诉被告在租赁期间不得擅自对承租的厂房进行大幅度主体结构装修、增减、改建或拆建，如确有需要，应先由反诉原告审核并征得反诉原告书面同意后方可实施，否则反诉被告负责赔偿并恢复原状。合同签订后，反诉被告违约合同约定，未经反诉原告同意，擅自破坏租赁物墙体，在法院主持下将厂房交还给反诉原告，故由反诉原告自行恢复原状，由此产生的人工、材料、维修费50000元应由反诉被告承担。此外，反诉被告单方违约解除合同，应依照合同约定，向反诉原告承担多支付3个月租金及保证金不予退还的责任。 张灵辉对飞冠公司的反诉辩称，反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，反诉原告没有保障其合法合理使用厂房，违约方是反诉原告，请求驳回其反诉请求。 鸿绮公司述称，其系涉诉厂房的所有权人，涉诉厂房有经过消防验收，验收合格后已办理了产权证，其将厂房出租给飞冠公司，并同意飞冠公司转租，但转租的具体内容不清楚，其实在巡查的时候发现原告在敲打厂房，才知原告为了将重型机台设备搬进厂房第三层才敲打厂房墙体，原告还将防火门也敲掉，其考虑到第三层的承重力不够，因安全问题阻止原告继续敲打，并阻止原告将设备搬进厂房。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对张灵辉提供的特快专递、通知及EMS特快专递退回查询单，飞冠公司表示其未收到该特快专递，且查询单显示该快递被退回，故该组证据无法证明张灵辉已书面通知被告解除合同的事实，对该组证据的证明对象，本院不予确认。对飞冠公司提供的四张现场照片，与本院现场勘察时的状况相符，对真实性，本院予以确认。对飞冠公司提供的建筑工程消防验收意见书及泉州市房屋登记信息查询结果单，其能提供原件以供核对，对真实性，本院予以确认。对飞冠公司提供的收款收据，能提供原件以供核对，对真实性，本院予以确认，但该证据不是正规的税务发票，且飞冠公司未提供其他证据予以佐证，对其与本案的关联性及证明对象，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 址在泉州经济技术开发区××街××号××＃××房××层的房屋所有权登记在鸿绮公司名下，经消防验收合格，由飞冠公司承租，鸿绮公司同意飞冠公司转租该厂房。2016年3月10日，张灵辉作为承租方与飞冠公司作为出租房签订一份《厂房租赁合同书》，约定：飞冠公司将位于泉州清濛开发区××街××号××＃××房××层的厂房租给张灵辉作生产使用，租赁期限自2016年3月20日起至2020年6月11日止；半年租金60480元，张灵辉需在上年3月10日前，下半年9月10日前，将半年租金一次性支付给飞冠公司；签订合同时，张灵辉应支付飞冠公司按三个月租金标准计算的30240元作为保证金，合同解除或终止时，如张灵辉有应付而未付的款或者对建筑物造成损毁的，飞冠公司有权直接在保证金扣除；张灵辉在租赁期间不得擅自对承租的厂房进行大幅度主体结构装修、增建、改建或拆建，如确有需要，须事先交飞冠公司审核并取得书面同意后方可实施，否则应负责赔偿损失并恢复原状；张灵辉合同期未满中途退租视为其违约，所交保证金归飞冠公司所有，并赔偿三个月租金。同日，飞冠公司将涉诉厂房交由张灵辉使用，张灵辉支付保证金30240元给飞冠公司。2016年3月12日，张灵辉支付2016年3月10日至9月10日期间的租金60480元给飞冠公司。2016年3月中旬，张灵辉欲拆除涉诉厂房的窗户以便其将机台设备搬入厂房时，被鸿绮公司阻止，鸿绮公司以涉诉厂房承重力不够为由拒绝张灵辉将设备搬进厂房。2016年4月21日，张灵辉诉至我院，要求解除租赁合同。 在审理过程中，本院于2016年7月19日组织原、被告双方到涉诉厂房即泉州经济技术开发区××街××号××号××房××层进行现场勘察，并于同日将涉诉厂房交付给被告飞冠公司掌管使用。 本院认为，原、被告之间签订的《厂房租赁合同书》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律强制性或禁止性规定，应确认为合法有效。合同双方均应按合同约定全面履行自己的义务。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。飞冠公司将租赁厂房交付张灵辉后，由于租赁厂房的所有权人鸿绮公司拒绝张灵辉将机台设备搬进厂房内，导致张灵辉无法正常使用租赁厂房，致使租赁合同的目的不能实现，故张灵辉有权解除合同，对张灵辉要求解除原、被告之间的厂房租赁合同，本院予以支持。关于租赁合同的解除时间，法律规定，当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。因张灵辉并无证据证明其于诉讼之前以通知等方式行使解除权，故张灵辉系通过诉讼行使合同解除权，本院以张灵辉要求解除合同的诉状副本送达给飞冠公司之日即2016年5月14日作为合同解除日。关于张灵辉主张的其不应支付租金及飞冠公司应返还租金60480元和押金30240元的请求，本院认为，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。自2016年3月10日飞冠公司将租赁厂房交付给张灵辉使用之日起至2016年5月14日合同解除之日止，张灵辉实际使用租赁厂房，应支付飞冠公司相应期间的租金22176元（60480元÷6个月÷30天×66天）。双方确认张灵辉已支付半年的租金60480元给飞冠公司，故飞冠公司应返还剩余房租38304元。张灵辉要求飞冠公司返还租金60480元，本院予以部分支持。关于保证金30240元，根据《厂房租赁合同书》的约定，在合同解除时，双方交接完毕后，飞冠公司在扣除张灵辉应付而未付款项或是对建筑物造成的损毁后，应将保证金退还给张灵辉，又约定张灵辉合同期未满中途退租视为其违约，保证金归飞冠公司所有，并赔偿其3个月租金。本案中，张灵辉在使用租赁厂房期间，确实对厂房造成损毁，飞冠公司主张损毁部分的损失数额为50000元，但未能提供充分证据予以证明，本院不予支持。关于违约责任，飞冠公司作为出租方，未能保证租赁厂房符合约定的用途，导致张灵辉无法正常使用租赁厂房，致使张灵辉在租赁合同期满前退租，张灵辉作为承租方，在使用租赁厂房期间未与承租方飞冠公司或厂房所有权人鸿绮公司沟通协调机台设备的安置事宜，且未经承租方或所有权人的同意对租赁厂房进行敲打并造成毁损，双方对合同的解除均负有违约责任，本院鉴于本案实际情况，依据公平原则，酌定保证金30240元由飞冠公司所有，飞冠公司主张张灵辉还应多支付4个月租金，本院不予支持。合同中双方未就逾期利息进行约定，张灵辉主张飞冠公司还应支付逾期还款利息，没有合同依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告张灵辉与被告泉州市飞冠工程五金有限公司于2016年3月10日签订的《厂房租赁合同书》于2016年5月14日解除； 二、被告泉州市飞冠工程五金有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告张灵辉租金38304元； 三、原告张灵辉已支付给被告泉州市飞冠工程五金有限公司的保证金30240元归被告泉州市飞冠工程五金有限公司所有； 四、驳回原告张灵辉的其他诉讼请求； 五、驳回被告泉州市飞冠工程五金有限公司的反诉请求。 当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费2068元，由原告张灵辉负担1310元，被告泉州市飞冠工程五金有限公司负担758元；反诉受理费1050元，由被告泉州市飞冠工程五金有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈 莉 代理审判员  黄细芬 人民陪审员  蔡思达 二〇一六年十月十八日 书 记 员  陈 曦 判决书引用的主要法律条文及执行申请提示 一、判决书引用的主要法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十一条第（二）项有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （二）合同解除； 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十九条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限，双方或者一方当事人是公民的为一年，双方是法人或者其他组织的为六个月。 前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。