辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终4571号上诉人(原审被告)：林荣崑，男，1988年1月25日生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：李志娟（上诉人母亲），女，1960年7月18日生，汉族，住大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：大连旺宇物业有限公司，住所地大连市甘井子区红旗中路158号2单元3层1号。法定代表人：于旦，该公司经理。委托诉讼代理人：苏田奎，大连市沙河口区圣熙法律服务所法律工作者。上诉人林荣崑因与被上诉人大连旺宇物业有限公司物业服务合同纠纷案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初1781号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人林荣崑上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。主要事实和理由：一、被上诉人的诉讼请求部分超过诉讼时效。依据双方《前期物业服务协议》第七条第3款“物业服务费按年度交纳，第一年的物业服务费，业主于房屋交付时一次性交纳，以后每年的物业服务费，在每个缴费年度首月的十日内预缴纳”的约定，被上诉人的诉讼请求中2015年、2016年及2017年度的物业服务费分别应当在2015年、2016年及2017年的1月10日前收取全年的费用。现被上诉人于2020年3月才向法院提起诉讼，大部分的诉讼请求已经超过了法定的2年及3年的诉讼时效。故应当视为被上诉人对2015年、2016年、2017年度收取服务费权利的放弃。被上诉人在法庭上出示虚假的告知书，所谓的“律师函”，上诉人至始不知有这份证据的存在。二、被上诉人提供不出有效的资质证书。被上诉人于2013年3月4日登记成立，但其使用的《资质证书》登记的准予从事物业管理活动的时间是自2005年12月7日开始，且有效期至2018年4月20日。三、依据《前期物业服务协议》第十条违约责任第2款的约定，被上诉人应当对小区内私搭滥建的行为进行劝阻，对不听劝阻者，依约提起诉讼。一审判决书中“关于私搭乱建，应由相关执法机关处理，原告没有执法权”的认定是错误的。被上诉人大连旺宇物业有限公司不同意上诉人林荣崑的上诉请求，同意一审判决。大连旺宇物业有限公司向一审法院起诉请求：被告立即缴纳拖欠物业费自2015年8月1日至2018年12月31日物业费7366元，支付逾期利息1326元，合计8692元。一审法院经审理查明，被告入住原告管理的甘井子区恩泽南园15号楼4-2-1号，建筑面积89.83平方米房屋。2014年8月5日，被告与原告签订前期物业服务协议，协议约定，原告向被告提供物业服务，被告按照每月每平方米2元的标准向原告支付物业服务费。物业服务费按年度交纳，第一年的物业费，业主于房屋交付时一次性交纳，以后每年的物业服务费，在每个缴费年度首月的十日内缴纳。逾期交纳物业费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的滞纳金。被告交纳了第一年的物业服务费后，自2015年8月1日至2018年12月31日物业费7366元，支付逾期利息1326元，合计8692元。2018年原告向被告送达了书面告知，要求被告缴纳拖欠的物业费，被告仍未缴纳。另查，2005年12月7日大连长鹭房屋开发有限公司取得资质证书，等级为三级，后原告大连旺宇物业有限公司与大连长鹭房屋开发有限公司签订前期物业管理服务协议，并将资质证书变更为大连旺宇物业有限公司。一审法院认为，原、被告间所签订的《前期物业服务协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依据服务协议，原告与被告形成物业服务合同关系，原告依约为小区提供物业服务，被告已享受物业服务，理应按时缴纳物业费。现案涉房屋的物业费为每月每平方米2元，房屋建筑面积为89.83平，被告应缴纳2015年8月1日至2018年12月31日物业费7366元。关于原告主张被告支付违约金一节。被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但一审法院考虑，原告现仍系该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。原告作为物业服务企业，也应不断加强管理，提高服务质量，为业主创造更加良好的生活环境。综合考虑整个小区和谐发展和被告生活环境均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予考虑原告的违约金主张。关于被告辩称原告诉讼请求部分超过诉讼时效的问题，原告一直在主张自己的权利，且已向被告发出书面告知及律师函，属诉讼时效中断；对本小区内公共绿地、花坛被住户改成自家小院的问题，属于一般违约，不构成拒绝缴纳物业费的理由；关于扩建、顶层加盖房屋，应由相关执法机关处理，原告没有执法权，故对被告的辩称，因理由不充分，不应予以支持。判决如下：一、自判决发生法律效力后十日内，被告林荣崑支付原告大连旺宇物业管理有限公司自2015年8月1日至2018年12月31日物业费7366元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告承担。二审中，上诉人提交一组拍摄于2020年6月7日的照片作为新证据，拟证明物业不作为，给公共绿地变成了私家花园、菜地、凉亭，给通道都占了。前面的楼加盖一层楼，楼下也加盖了，把楼梯提高了，挡光还有结构性危险。被上诉人认为证据为复印件，上诉人未出示原始载体，对真实性不予认可。且拍摄时间不是诉争期间，不能反映2015年8月1日至2018年12月31日期间小区实际情况，不能作为不支付该期间物业费的依据。本院采纳被上诉人的质证意见，对上诉人二审提交的照片证据不予采信。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，被上诉人为案涉小区提供物业服务，上诉人是小区业主，双方成立物业服务合同关系。上诉人欠付2015年8月1日至2018年12月31日期间物业费是不争的事实，被上诉人依据前期物业服务协议的约定，要求上诉人给付案涉期间按合同约定标准应付未付的物业费有合同依据，一审予以支持并无不当，二审予以维持。上诉人的主要上诉理由有三项：一是被上诉人的主张已过诉讼时效，不应得到支持；二是被上诉人缺少有效的资质证书与收费许可；三是被上诉人对小区内私搭乱建行为未进行劝阻，而是采取放任态度，违约在先。上诉人的上诉理由均不能成为其不按时交纳物业费的理由。第一，关于时效问题，前期物业服务协议约定物业服务费在每个缴费年度首月的十日内缴纳，上诉人所欠的2015年物业费最晚应于2015年8月10日交纳，被上诉人在一审举证证明其于2016年12月对2015年8月1日起算的物业费进行过催缴，此后的2017年12月和2018年12月，被上诉人均以张贴《告知》的方式对2015年8月以后的物业费进行了催缴，被上诉人的催缴行为能引起诉讼时效中断，其向一审法院起诉时诉讼时效未过，一审对于时效的论述无误。被上诉人关于催收行为已初步提交证据加以证明，上诉人认为被上诉人的《告知》系造假，上诉人负有提供反驳证据的责任，并应承担举证不能的不利后果。第二，关于被上诉人服务资质与收费资质的问题。被上诉人在一审已提交主管部门颁发的案涉期间被上诉人使用的物业服务企业资质证书，并对证书定期换发进行了解释，上诉人对被上诉人服务资质的质疑没有依据。关于收费资质，2015年后已不再纳入行政管理范畴，而遵循市场调节机制，由当事人自行协商确定，故被上诉人按照前期物业服务协议的约定标准向上诉人收取物业费有合同依据，应予支持。上诉人此项上诉理由不能成立。第三，关于被上诉人是否履行物业服务职责的问题，被上诉人作为小区物业服务单位，其服务范围包括公共设施的养护与维修，排污、卫生、消防、绿化、安保等多方面，上诉人仅因被上诉人未对违章建筑采取措施与绿化养护不到位就拒交物业费，理由不成立。但上诉人如有证据证明被上诉人不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，有权依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，另行诉请被上诉人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持；上诉人上诉无理，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人林荣崑负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 迪审判员  毕春燕二〇二一年五月二十八日书记员  张文秀