江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终3583号上诉人（原审原告）:山东蓝海股份有限公司，住所地山东省东营市淄博路200号。法定代表人：张春良，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘鹏，山东达洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：董慧，山东达洋律师事务所律师。被上诉人（申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地江苏省南京市北京东路42号。负责人：袁彩平，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟祥坤，江苏捷强律师事务所律师。第三人(被执行人)：江苏心实肥业集团有限公司，住所地江苏省丰县经济开发区北外环路。法定代表人：谷训英，该公司执行董事。第三人(被执行人)：江苏金都置业有限公司，住所地江苏省丰县金都国际装饰城2-1-501。法定代表人：梁正清，该公司执行董事。第三人(被执行人)：罗国战，男，1968年1月5日出生，汉族，职工，住新疆奎屯市。第三人(被执行人)：杨大妮，女，1971年7月6日出生，汉族，无业，住新疆奎屯市。第三人(被执行人)：罗国征，男，1965年10月1日出生，汉族，经理，住江苏省南京市白下区。第三人(被执行人)：陈素梅，女，1966年7月24日出生，汉族，无业，住江苏省南京市白下区。上诉人山东蓝海股份有限公司因与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司、第三人江苏心实肥业集团有限公司、江苏金都置业有限公司、罗国战、杨大妮、罗国征、陈素梅执行异议之诉一案，不服徐州市丰县人民法院（以下简称一审法院）作出的(2020)苏0321民初5212号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行审查。上诉人山东蓝海股份有限公司、被上诉人中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司到庭参加诉讼，第三人江苏心实肥业集团有限公司、江苏金都置业有限公司、罗国战、杨大妮、罗国征、陈素梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审查终结。上诉人山东蓝海股份有限公司上诉称，1、请求贵院撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一审判决认定基本事实不清，请二审法院依法予以纠正，理由分述如下：一、在涉案房地产抵押之前，上诉人与第三人签订了合法有效的书面房屋租赁合同，一审庭审已查明：2012年7月23日，上诉人与一审第三人江苏金都置业有限公司(以下简称金都公司)签订了书面的《租赁合同书》，租赁物包括涉案的房地产。2013年9月16日，金都公司将涉案房屋抵押给江苏银行丰县支行，2016年4月7日，江苏银行丰县支行将债权转让给被上诉人中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司(以下简称“华融江苏分公司”)。由此可见，2012年7月23日，上诉人已经就涉案的房地产与金都公司签订了书面的《租赁合同书》，租赁包括涉案房屋在内的租赁物进行酒店经营，早于涉案房屋抵押给江苏银行丰县支行的2013年9月16日。二、在涉案房屋抵押之前，上诉人已经依据租赁合同目的占有使用该涉案房屋，2012年9月，为了酒店经营需要，上诉人与广州市来轩建筑装饰有限公司签订了《酒店室内设计合同》并支付了设计费用，开始对涉案的房屋进行室内装饰装修设计。2013年5月23日，上诉人已经开始根据租赁合同约定的租赁用途对涉案房屋进行实际的装饰装修。2013年9月4日，上诉人与东营市建筑设计研究院签订《建筑工程设计合同(一)》并支付了费用，开始对涉案房地产进行消防设计安装。由此可见，上诉人对涉案房地产的实际占有、使用也早于涉案房屋办理抵押的时间。三、一审认定至一审法庭辩论终结前，上诉人未支付第三人金都公司租金属事实认定错误一审法院以上诉人未交付租金认定本案不符合《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南(三)》第一条规定的要件，属于事实认定错误，请求二审法院予以纠正。2012年7月，上诉人与金都公司签订租赁合同，约定了给予上诉人五年的免租期，在免租期内上诉人无须支付任何租金。从计租日开始前五年的年租金为人民币400万元，第11年-第15年年租金500万元，第16年-第20年年租金为750万元，租金数额符合当时当地的市场行情并且考虑了经济发展情况，约定了租金的增长规则。上诉人与金都公司签订租赁合同后，因租赁物不符合上诉人经营酒店的需要，上诉人需要进行较大规模及较长时间的装饰装修改造，费用由金都公司支付，但金都公司资金紧张，暂时无法支付装饰装修改造的费用。2015年1月，金都公司与上诉人协商签订《租赁合同书》补充协议，约定由上诉人暂时垫资对涉案租赁物进行装饰装修改造，同时约定，上诉人的垫资用于抵扣《租赁合同书》中约定的上诉人应向金都公司支付的租金。此外，一审法院(2018)苏0321执异103号执行裁定书，法院认定涉案房屋自2016年11月开始计算租期，因此免租期应截至2021年11月。由此可见，一审法院认定至一审法庭辩论终结前，上诉人没有支付租金与事实不符。上诉人依法享有合法的租赁权益，符合“买卖不破租赁”的原则，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条及《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南(三)》第一条之规定，保护上诉人合法的租赁权益。被上诉人华融江苏分公司辩称：上诉人的上诉理由没有事实与法律依据，上诉人所称的涉案租赁合同是上诉人与金都公司恶意串通的结果，目的是为金都公司逃避对涉案债务以及上诉人从中可以谋取的非法利益。从合同条款以及所谓实际履行情况看，不仅与法律不和，而且不符合生活经验与正常思维逻辑，该合同没有起始日，没有具体租金金额，一直到现在上诉人没有向金都公司即所谓出租人交付过一分钱的租金。在金都公司与上诉人签订租赁合同时，金都公司并未取得涉案房产的合法手续（房产证、土地证），出租人在尚未取得产权登记之前无权对外进行盈利性出租，作为承租方上诉人是明知的。最主要的是一审法院认定长达七年的时间未交付一分租金，这是认定双方有恶意串通逃避债务最基本事实。所以我们认为上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉。依照江苏高院执行异议审理指南三第一条规定，丰县法院判决驳回上诉人诉讼请求是完全正确的，请二审法院驳回上诉维持原判。第三人江苏心实肥业集团有限公司、江苏金都置业有限公司、罗国战、杨大妮、罗国征、陈素梅均未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。经审查查明，2019年6月26日，华融江苏分公司以要求心实肥业公司、金都公司、罗国战、杨大妮、罗国征、陈素梅偿还借款及利息，承担连带担保责任，优先受偿金都公司位于丰县金都装饰城4-1-102至105、4-1-112，罗国战、杨大妮位于丰县金都装饰城2-1-110、210的房产土地使用权为由诉至一审法院。2019年10月25日，一审法院作出（2019）苏0321民初5262号民事判决书，判决主文内容如下:“一、被告江苏心实肥业集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司债权转让价款1999.8万元及至2015年9月11日的利息114113.62元,并自2015年9月12日起，以1999.8万元为基数，按照年利率11.25%,支付逾期利息至清偿之日止;二、被告罗国征、陈素梅对上述第一项债务承担连带清偿责任，在承担保证责任后被告罗国征、陈素梅有权向被告江苏心实肥业集团有限公司追偿；三、在被告江苏心实肥业集团有限公司不能清偿上述债务时，原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司有权对被告罗国战、杨大妮位于丰县金都装饰城2-1-110、2-1-210号房地产(所有权证号为29139、29140号，他项权证号为丰房他证私字第××号，土地抵押他项权证号为丰土他项2013第00226号)进行折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款在275万元限额内优先受偿；四、在被告江苏心实肥业集团有限公司不能清偿上述债务时，原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司有权对被告江苏金都置业有限公司位于丰县金都装饰城4-1-102至105、4-1-112号房地产(所有权证为1168、1169、1170、1171、1172号，他项权证为丰房他证公字第××号，土地抵押他项权证号为丰土他项2013第00227号)进行折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款在1725万元限额内优先受偿；案件受理费减半收取92272元、保全费5000元，合计97272元，由被告江苏心实肥业集团有限公司、江苏金都置业有限公司、罗国战、杨大妮、罗国征、陈素梅负担。”根据华融江苏分公司的申请，一审法院立案执行，案号：（2020）苏0321执2295号。2020年7月11日，一审法院作出执行裁定，裁定冻结、扣划心实肥业公司、金都公司、罗国战、杨大妮、罗国征、陈素梅银行存款29200000元，或查封、扣押其相应价值的财产，向丰县不动产登记交易服务中心分别发出查封不动产的协助执行通知书，其中一项是查封金都公司名下位于丰县金都装饰城4-1-102、103、104、105室和4-1-112室共五处房地产。2020年7月20日，该院发出公告，责令被执行人金都公司及实际占用人在2020年8月10日前迁出并将上述房屋腾空。在诉讼过程中华融江苏分公司申请保全，该院于2019年8月8日作出民事裁定书，对上述金都公司名下位于丰县金都装饰城的五处房地产采取了查封措施。2019年6月26日，蓝海公司对一审法院拟拍卖丰县金都装饰城4-1-102、103、104、105室、4-1-112室五处房地产提出书面异议。2020年8月31日，该院作出（2020）苏0321执异101号民事裁定，裁定驳回蓝海公司的执行异议请求。蓝海公司不服该民事裁定，向一审法院提起执行异议之诉称：2012年7月23日,蓝海公司与第三人金都公司签订《租赁合同书》一份，该合同约定：蓝海公司因经营酒店需要,租赁第三人金都公司所有的位于丰县，东环路以西的房屋、房屋占用范围内的国有土地使用权及双方确定的附属设施、设备，租赁期限为20年。上述合同签订后，第三人金都公司将租赁房屋交付给蓝海公司，并一直由蓝海公司合法占有使用。2013年9月16日，第三人金都公司与江苏银行丰县支行签订抵押合同，并办理他项权证。2016年4月7日，江苏银行丰县支行与被告华融江苏分公司签订资产转让协议。在涉案房屋办理抵押登记前，蓝海公司已与第三人金都公司签订了合法有效的租赁合同，并已实际占有使用该房屋。因蓝海公司承租房屋系用于酒店经营，如现在迁出，将影响酒店的正常经营。一审法院作出的（2020）苏0321执异101号执行裁定，裁定驳回原告的异议请求。请求：1.依法中止腾空并迁出丰县金都装饰城4-1-102室、4-1-103室、4-1-104室、4-1-105室、4-1-112室房屋的执行措施；2.案件受理费等诉讼费用由被告负担。一审法院查明，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，该院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，该院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：因承租位于丰县，东环路以西的房屋、房屋占用范围内的国有土地使用权及双方确定的附属设施、设备，蓝海公司（乙方）与金都公司（甲方）签订《租赁合同书》一份，该合同书约定：“……第三条租赁期限3.1本合同租赁期限为20年，自本合同约定的起租日开始计算，即自租赁物甲方按合同约定施工验收完毕并交予乙方，双方办理完交接手续开始作为起租日，交接手续办理按照5.1执行……第五条租赁物验收与交付5.1甲方于2012年10月1日前将本合同第1.1条项下一期已验收的租赁物主体（双方交叉施工部分主体及设备除外）交付乙方，并由乙方根据本合同约定对租赁物的质量和数量进行验收，符合质量和数量要求后，办理由双方签字盖章的交接手续（交接清单）。交接手续（交叉施工部分除外）办理完成之日为交付完成之日。第六条租金与支付方式6.1本合同项下的租金为项目一期、二期整个项目租金，从计租日开始前五年年租金人民币400万元，第11-第15年年租金500万元，第16年-第20年年租金为750万元……6.3支付方式：在每一租约年，乙方分四次交纳：即每满三个月支付一次，于三个月之第41天至第50天期间内支付……”该合同下方的落款时间2012年7月23日系打印。后蓝海公司占有使用上述房屋，至一审法庭辩论终结，蓝海公司未支付金都公司租金。2013年9月16日，第三人金都公司把涉案房屋抵押给江苏银行丰县支行用于担保贷款，江苏银行丰县支行办理了他项权证。因借款人心实肥业公司和担保人金都公司、罗国征、陈素梅、罗国战、杨大妮均未履行还款义务，2016年4月7日，江苏银行丰县支行与华融江苏分公司签订资产转让协议，将江苏银行丰县支行对心实肥业公司、金都公司、罗国战、杨大妮、罗国征、陈素梅享有的债权转让给华融资产江苏分公司。2019年6月26日，华融江苏分公司以要求心实肥业公司、金都公司、罗国战、杨大妮、罗国征、陈素梅偿还借款及利息，承担连带担保责任，优先受偿金都公司位于丰县金都装饰城4-1-102至105、4-1-112，罗国战、杨大妮位于丰县金都装饰城2-1-110、210的房产土地使用权为由诉至一审法院。2019年10月25日，一审法院作出（2019）苏0321民初5262号民事判决书，该民事判决书发生法律效力后，根据华融江苏分公司的申请，一审法院立案执行，案号：（2020）苏0321执2295号。2020年7月11日，该院作出执行裁定，裁定冻结、扣划心实肥业公司、金都公司、罗国战、杨大妮、罗国征、陈素梅银行存款29200000元，或查封、扣押其相应价值的财产，向丰县不动产登记交易服务中心分别发出查封不动产的协助执行通知书，其中一项是查封金都公司名下位于丰县金都装饰城4-1-102、103、104、105室和4-1-112室共五处房地产。2020年7月20日，一审法院发出公告，责令被执行人金都公司及实际占用人在2020年8月10日前迁出并将上述房屋腾空。在诉讼过程中华融江苏分公司申请保全，该院于2019年8月8日作出民事裁定书，对上述金都公司名下位于丰县金都装饰城的五处房地产采取了查封措施。2019年6月26日，蓝海公司对一审法院拟拍卖丰县金都装饰城4-1-102、103、104、105室、4-1-112室五处房地产提出书面异议。2020年8月31日，该院作出（2020）苏0321执异101号民事裁定，裁定驳回蓝海公司的执行异议请求。后蓝海公司不服该民事裁定，向一审法院提起本次诉讼。一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”根据《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（三）》第一条规定，案外人基于租赁权排除法院强制执行，要求其交付租赁房屋的，需同时满足以下要件：人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同、承租人已按约实际支付租金、人民法院查封之前已实际占有租赁房屋。本案中，原告实际占有使用租赁房屋，至一审法庭辩论终结，其仍未支付涉案房屋租金，不满足上述承租人已按约实际支付租金的要件，故，对于原告要求中止腾空并迁出涉案房屋执行措施的诉请，本院不予支持。第三人心实肥业公司、金都公司、罗国战、杨大妮、罗国征、陈素梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，判决驳回山东蓝海股份有限公司的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，二审查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条规定，强制迁出房屋或者强制退出土地，由院长签发公告，责令被执行人在指定期间履行。被执行人逾期不履行的，由执行员强制执行。本案中，因被执行人金都公司未按生效判决履行义务，华融江苏分公司向一审法院申请执行，该院发出公告，责令金都公司及实际占用人迁出涉案房屋，符合上述法律规定。蓝海公司上诉称在涉案房屋办理抵押登记前，其早已租赁涉案房屋，根据买卖不破除租赁原则，不应腾空迁出。承租人基于不动产或动产被抵押、质押或查封之前与被执行人订立的租赁合同提出执行异议，请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产或动产的，需同时满足以下要件：人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同、承租人已按约实际支付租金、人民法院查封之前已实际占有租赁房屋。本案中，蓝海公司虽实际占有使用涉案房屋，但一直未缴纳涉案房屋租金，其虽辩称所签协议免租金5年，但显然并不符合常理，本院不予采纳。故，蓝海公司并不符合上述承租人已按约实际支付租金的要件，不能阻止本案的执行，其提出的中止腾空并迁出涉案房屋执行措施的诉讼请求，本院不予支持。第三人心实肥业公司、金都公司、罗国战、杨大妮、罗国征、陈素梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应依法缺席判决。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由山东蓝海股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王平华审判员  孙永军审判员  王 青二〇二一年五月二十五日书记员  王 炎