辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终6830号上诉人（原审被告）：唐笑非，女，1982年6月2日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：唐云平，男，1953年6月22日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：侯锦屏，女，1955年2月7日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审原告）：辽宁建和物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区岐山中路55-1号。法定代表人：魏东红，该公司总经理。上诉人唐笑非因与被上诉人辽宁建和物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初14235号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐笑非上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：上诉代理人唐云平收到沈河区法院专递邮件送达的民事判决书之前上诉人未收到法院的任何传唤和任何信息。上诉人于2019年9月搬迁到了大东区八王寺街53-2号12-1室居住至今。原居住地沈河区魁星楼路1-11号2-5-2室采暖已停供二、三年。本案因缺席判决导致案件事实不清。一、原审判决认定应交63.5个月物业费事实错误。上诉人有两张发票，可以证实上诉人2012年已全部缴纳物业费，另一份是2013年的上半年物业费。所以63.5个月应减去18个月才是所欠的物业费。二、所欠物业费是被上诉人不履行义务，不积极征收物业费所致。因为该房屋上诉人租给中铁上海设计院多年，水、电费及物业费单位报销，从来不拖欠任何费用。但该承租人去年退租，上诉人已无法追缴这3.5个月的物业费。三、被上诉人起诉有悖常理。被上诉人已在2017年4月15日被广大业主辞退。对于所欠物业费被上诉人本应在履行物业管理期间追缴物业费，但被上诉人有意在已经离岗情况下起诉以避免承担物业管理不到位的责任和后续的赔偿责任。四、上诉人拒交部分物业费是因为被上诉人的物业管理服务存在严重不足。上诉人多次向被上诉人反映屋顶漏水，原房管员张继忠拍了照片跟魏东红经理汇报，请求维修不给修。我们作为业主直接找魏经理，而且承诺只要给维修，马上补交所欠物业费。魏经理答复说，要启动维修基金才可以修。上诉人认为被上诉人消极怠工，不作为，对多次报修不理不睬是严重的不负责任。辽宁建和物业管理有限公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。辽宁建和物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.被告支付拖欠物业管理费15110元及滞纳金；2.被告承担诉讼费。一审法院认定事实，被告唐笑非在“现代家园小区”所有的房产为沈河区房屋建筑面积151平方米，沈河区魁星楼路1-11号2-5-2室、房屋建筑面积198.27平方米，沈河区魁星楼路1-10号21号车库、建筑面积32.96平方米，沈河区魁星楼路1-10号21号车库、建筑面积30.31平方米。原告建和公司于2015年3月31日与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，合同自2014年10月1日起，该园区物业费标准为1元/平方米/月。委托管理事项包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理等。物业服务费用半年交纳一次，每年2月1日前交纳当年1月1日至6月30日的物业管理服务费；每年8月1日前交纳当年7月1日至12月31日的物业管理服务费。2014年9月27日，沈阳现代物业管理有限公司与原告签订债权转让协议，约定截至本协议签署日前，沈阳现代家园小区所有业主拖欠甲方2005年至今的物业管理费的债权由沈阳现代物业管理有限公司转让给原告。2015年12月28日，沈阳市沈河区现代家园业主委员会作为原告向一审法院提起诉讼，要求解除与建和公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议，要求建和公司退出现代家园物业服务区域、清腾物业服务用房和返还相关设施以及物业服务相关资料，对单元门锁、刨开的路面恢复原状，按照合同约定支付收益分配款，对多收取的物业费用返还业主。2016年5月30日，一审法院作出（2015）沈河民二初字第01037号民事判决书，判决解除沈阳市沈河区现代家园业主委员会与建和公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议；建和公司返还沈阳市沈河区现代家园业主委员会停车费20万元（2015年2月至2016年2月期间）；移交全部物业服务相关资料。建和公司对判决不服提起上诉。2017年3月30日，本院作出（2016）辽01民终8159号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决于2017年4月7日送达给原告。原告建和公司于2017年4月16日与现代家园业主委员会签订现代家园物业管理服务交接明确书，双方确认物业费结算点为2017年4月15日。原、被告双方因物业费交纳问题发生纠纷，原告起诉至法院。一审法院认为，原告建和公司与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订有《物业管理服务合同》，原告已履行合同义务，为现代家园小区提供物业管理服务，现合同虽已被解除，但对合同解除前原、被告双方权利义务仍具有约束力。现原告要求被告作为相对人在接受了服务后承担支付合同约定的相应价款的义务，是对自己合法债权的维护，故一审法院对原告要求被告支付物业费的请求予以支持。原告与业主委员会约定物业费结算点为2017年4月15日不违反法律规定，故原告有权向被告主张物业费。根据一审法院掌握情况，原告履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，其要求被告全额交纳物业费并不公平，但被告物业服务不到位并不构成被告拒交全部物业费的理由。鉴于原告服务有瑕疵应当适当酌减物业服务费，根据收取费用与服务质量相适应的原则，一审法院认为由被告按欠费金额的80%向原告交纳物业费较为公平，具体交纳金额为：魁星楼路1-11号2-3-2室交纳422.8元（1元×151平方米×3.5个月×80%）；魁星楼路1-11号2-5-2室交纳10072元（1元×198.27平方米×63.5个月×80%）；魁星楼路1-10号20号车库交纳837元（0.5元×32.96平方米×63.5个月×80%）；魁星楼路1-10号21号车库交纳769元（0.5元×30.31平方米×63.5个月×80%），共计12100元。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求。被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院判决：一、被告唐笑非于判决生效后十日内一次性给付原告辽宁建和物业管理有限公司物业服务费12100元；二、驳回原告辽宁建和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费89元（已减半收取），由被告唐笑非负担。二审中，上诉人提交了发票，证明252房屋2012年10月30日交纳了2012年1月1日至2012年12月30日物业费2376元，2013年11月20日交纳了2013年1月1日至2013年6月30日物业费1188元，标准是1元。被上诉人质证意见：对真实性没有异议，对证明目的有异议。2012年10月30日交纳的是2010年7月1日至2011年6月30日物业费2376元，2013年11月20日交纳的是2011年7月1日至2011年12月31日物业费1188元。上诉人提供了照片，证明顶楼房屋漏水，一直没有修，2006年交的房。被上诉人质证意见：对真实性有异议，不是我方维修，应启动维修基金，业委会和社区都不同意启动，2015年5月至6月被上诉人安排物业管理员走访业主，基本各单元达到三分之二。被上诉人提交了现金日记账，证明从2005年至今每户一页记录真实详实，是法律法规允许保护的现金日记账。上诉人入住时间232、252号房2003年1月1日办理入住。上诉人质证意见：对真实性有异议，已过诉讼时效。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人作为案涉园区业主应按约定交纳物业费。关于上诉人主张其提交两张发票可证实其已缴纳2012年物业费及2013年上半年物业费，故63.5个月应减去18个月才是所欠的物业费的主张，从上诉人提交发票可以看出，上诉人于2012年10月30日交纳物业费2376元，2013年11月21日交纳物业费1188元，虽被上诉人主张上诉人2012年10月30日交纳的是2010年7月1日至2011年6月30日物业费2376元，2013年11月20日交纳的是2011年7月1日至2011年12月31日物业费1188元，但未提交充分证据证明该主张，故可以认定上诉人已交纳上述费用，应予扣除，故应判令上诉人交纳魁星楼路1-11号2-3-2室交纳422.8元（1元×151平方米×3.5个月×80%）；魁星楼路1-11号2-5-2室交纳7217元（1元×198.27平方米×45.5个月×80%）；魁星楼路1-10号20号车库交纳837元（0.5元×32.96平方米×63.5个月×80%）；魁星楼路1-10号21号车库交纳769元（0.5元×30.31平方米×63.5个月×80%），共计9245.8元。关于上诉人主张被上诉人的物业管理服务存在严重不足，上诉人多次向被上诉人反映屋顶漏水，原房管员张继忠拍了照片跟魏东红经理汇报，请求维修不给修的问题，因本案已认定物业费按80%数额交纳，故对上诉人该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初14235号民事判决；二、唐笑非于本判决生效后十日内一次性给付辽宁建和物业管理有限公司物业服务费9245.8元；三、驳回辽宁建和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费89元，由唐笑非负担50元，辽宁建和物业管理有限公司负担39元。二审案件受理费89元，由唐笑非负担50元，辽宁建和物业管理有限公司负担39元。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年五月十四日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。