广东省潮州市湘桥区人民法院民 事 裁 定 书（2016）粤5102民初483号原告：陈怀章，男，1964年7月7日出生，汉族，住潮州市湘桥区，委托代理人：沈飞章，潮州市湘桥区阳光法律服务所法律工作者。被告：潮州市汇通服装有限公司，住所地潮州市湘桥区新洋路中段汇通大厦综合楼。法定代表人：杨振淦，总经理。委托代理人：吴健生，广东建升律师事务所律师。委托代理人：吴湘丽，广东建升律师事务所实习律师。被告：潮州市进出口贸易公司，住所地潮州市湘桥区新洋路中段汇通大厦四楼。法定代表人：许少云，总经理。委托代理人：吴健生，广东建升律师事务所律师。委托代理人：陈秀玲，广东建升律师事务所实习律师。第三人：潮州市建筑安装总公司，住所地潮州市湘桥区春荣路91号（1、3、4、5、6层）。法定代表人：邹鹏煌，总经理。委托代理人：张达，该公司工作人员。原告陈怀章诉被告潮州市汇通服装有限公司（以下简称汇通公司）、潮州市进出口贸易公司（以下简称进出口公司）业主共有权纠纷一案，本院于2016年4月27日立案受理后，依法组成合议庭。因本案处理与潮州市建筑安装总公司（以下简称建筑公司）有法律上的利害关系，本院于2016年6月16日通知其为第三人参加诉讼。本案于2016年8月5日公开开庭进行了审理。原告陈怀章及其委托代理人沈飞章，被告汇通公司、进出口公司之委托代理人吴健生，第三人建筑公司之委托代理人张达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈怀章诉称：潮州市新洋路汇通大厦为被告汇通公司于1994年9月13日向潮州市城市建设规划局报建并批准建设的独栋大楼，被告进出口公司系联建汇通大厦的投资者之一，两家公司的法人代表及办公地点相同，实为同一公司两块招牌。被告进出口公司通过集资联建方式分得其中部分房产，后汇通公司于2001年被吊销营业执照，同时被告进出口公司也因债务原因，其取得的汇通大厦的房产被全部用于抵债。原告陈怀章于2006年9月4日向第三人建筑公司承让了被告进出口公司原经潮州市中级人民法院（1998）潮经初字第28号民事调解书中位于潮州市新洋路汇通大厦八至九层（即第八层中长六轴向七轴平行3.6米起至十一轴半，宽A轴至C轴面积303.534平方米和第九层面积1357.144平方米，合计面积1660.678平方米）的抵债房产，并于2006年9月5日入住至今。原告陈怀章发现上述所承让的楼房面积远远未及合计面积，这其中业已包括公共使用面积的范畴。现被告进出口公司声称汇通大厦的通道、楼梯、电梯井、天台、大堂、出入口、露天停车场均为其公司私有，以此强行把原大厦的大堂改为铺面出售，且于2016年3月31日张贴通知，要挟业主必须缴交其规定的高额卫生保卫费。原告陈怀章认为，汇通大厦规划内的通道、楼梯、电梯井、天台、大堂、出入口、露天停车场属业主共有共用权属。被告进出口公司私自侵占业主共有共用的空地，强占业主共有共用的出入大堂改为铺面出售，堵塞停车场的出口等不仅是违法，而且存在严重安全问题，其行为已严重侵犯原告陈怀章作为业主的正当权益。请求人民法院判决：1.认定潮州市新洋路的汇通大厦所属的通道、楼梯、电梯井、天台、出入口、露天停车场均为业主共有共用权属；2.二被告立即拆除汇通大厦大堂和堵塞停车场的出口建筑物，按原报建规划恢复原状，归还业主共有共用权属；3.本案的一切诉讼费由二被告承担。本案审理中，原告陈怀章当庭将诉讼请求变更为：1.确认位于潮州市新洋路的汇通大厦所属的通道、楼梯、电梯井、天台、出入口、露天停车场、大堂原告拥有使用权；2.二被告立即拆除汇通大厦大堂和堵塞停车场出口的建筑物；3.本案的一切诉讼费由二被告承担。被告汇通公司、进出口公司在法定期限内没有提交答辩状，但在庭审中均辩称：原告陈怀章所诉诸多不实。其诉称汇通公司报建汇通大厦，进出口公司是联建汇通大厦的投资者之一，又诉称汇通公司与进出口公司法人代表及办公地点相同，实为同一公司两块招牌，自相矛盾。在该案中，被告进出口公司以房产作价抵偿尚欠第三人建筑公司的债务，不是第三人建筑公司承让了被告进出口公司什么抵债房产。潮州市中级人民法院（1998）潮经初字第28号民事调解书所涉房产的实际面积超过1660.678平方米，原告陈怀章向第三人建筑公司非法受让的房产，根本没有分摊任何公共面积。原告陈怀章关于被告进出口公司声称汇通大厦的通道、楼梯、电梯井、天台、大堂、出入口、露天停车场均为己私有，强迫、要胁所谓的“业主”缴交其规定的高额卫生费、保卫费的诉称严重违背客观事实。首先，进出口公司从来不曾有过这样的说法；其次，汇通大厦各楼层用户向进出口公司缴纳卫生费、保卫费，是汇通大厦先入住用户的一致安排，后入住者入乡随俗，跟着缴纳；最后，在露天停车场的用地属进出口公司私有，并非汇通大厦业主共有，停车场管理人员由进出口公司雇佣而来的情况下，进出口公司当然有权拒绝拒不缴纳卫生费、保卫费的汇通大厦用户的车辆进场通行、停放，进出口公司没有出资为这些用户服务的义务。原告陈怀章诉称被告进出口公司因债务原因，所取得的汇通大厦的房产被全部用于抵债，又诉称进出口公司强行把汇通大厦的大堂改为铺面出售，明显自相矛盾。汇通大厦是被告汇通公司规划、报建、自建、自用的办公楼，没有什么大堂，只有第一层。汇通大厦现有的“进出口公司停车场”的用地，是被告进出口公司计划建设为职工宿舍的用地。由于公司生产经营停顿、建设资金欠缺等众所周知的原因，至今未能启动职工宿舍楼建设工程。汇通大厦各用户，仅享有各自楼层的使用权，不是所有权，更不可能取得“进出口公司停车场”用地的共有使用权。原告陈怀章不是汇通大厦业主，无权提起业主共有权纠纷之诉，请法院依法驳回原告陈怀章的起诉。第三人建筑公司述称：潮州市中级人民法院（1998）潮经初字第28号民事调解书是双方自愿达成的,调解结果有效,潮州市新洋路汇通大厦八至九层是第三人建筑公司经过民事调解取得的,第三人建筑公司将潮州市新洋路汇通大厦八至九层房产转让给原告陈怀章已十几年了。经审理查明：2006年9月4日，以陈怀章为乙方、建筑公司为甲方，双方签订《商品房买卖合同书》，该合同约定：建筑公司于1998年6月4日根据《广东省潮州市中级人民法院民事调解书》及1999年3月15日进出口公司与建筑公司签订的《产权移交书》，拥有潮州市新洋路汇通大厦八层303.534平方米及九层1357.144平方米商品房，现将以上房产出卖给陈怀章。甲方将总建筑面积为1660.678平方米的商品房以每平方米850元的价格（总价值为1411576.3元人民币）一次性由甲方转让给乙方，甲方不承担该商品房的一切配套费用。合同同时对双方购房款交付、房产证有关手续办理等其他权利义务作了约定。2006年9月5日，建筑公司向陈怀章移交上述房产，陈怀章自此实际占有、使用该房产。2013年1月7日，陈怀章与建筑公司就上述合同又签订《商品房买卖合同书》补充协议，该协议主要内容是：建筑公司与陈怀章于2006年9月4日签订《商品房买卖合同书》，由于该房屋存在很多历史遗留问题，导致在办理房屋产权证相关手续过程中将会需要较长时间，故双方协议建筑公司将潮州市中级人民法院于1998年6月4日作出的（1998）潮经初字第28号民事调解书及与进出口公司于1999年3月15日签订交接的《产权移交书》原件交付给陈怀章。建筑公司同意减免尚欠房款人民币250000元，原《商品房买卖合同书》里办理房屋产权证应该由建筑公司交纳的各项税费由陈怀章负责。后上述房屋的房屋所有权证一直没有办理。2016年3月31日，进出口公司在汇通大厦张贴通知，该通知的主要内容是：进出口公司决定自2016年4月5日起，实施凭卡出入停车场制度。请缴纳了卫生费、保卫费的用户在2016年4月4日之前到该公司办理车辆出入卡，自2016年4月5日起，凡不持有车辆出入卡的车辆都不得进入停车场。陈怀章认为汇通大厦的通道、楼梯、电梯井、天台、大堂、出入口、露天停车场、大堂应属整栋大厦配套的公用面积，进出口公司在2016年3月31日张贴通知收取费用属非法收费，已侵犯其作为业主的正当权益，遂于2016年4月27日诉至本院，请求处理。另查明：位于潮州市湘桥区新洋路汇通大厦系由汇通公司申请开工建设。1995年3月23日，潮州市城市建设规划局向汇通公司颁发《建设工程规划许可证（副本）》。汇通大厦建成后，至今没有经规划部门进行城市规划管理验收后申领建设工程规划许可证正本，也没有到房地产管理部门办理房屋所有权初始登记，尚不具备办理产权登记的条件。因该工程建设工程款问题，建筑公司曾向潮州市中级人民法院起诉进出口公司。潮州市中级人民法院于1998年6月4日作出（1998）潮经初字第28号民事调解书，调解书确认：一、进出口公司认欠建筑公司工程款2656663.76元，建筑公司同意进出口公司以其房产座落于潮州市新洋路汇通大厦第九层面积1357.144平方米和第八层中长六轴向七轴平行3.6米起至十一轴半，宽A轴至C轴面积303.534平方米，合计面积1660.678平方米的房产折款抵偿上述工程款，在调解书送达之日双方进行移交，进出口公司应协助建筑公司办理该房产的权属证书，有关办证费用按房管部门的规定负担。二、建筑公司放弃要求进出口公司支付违约金的请求。1999年3月15日，进出口公司将上述调解书确认作为抵偿工程款的房产移交给建筑公司。但该房产的权属证书一直没有办理。本院认为：本案讼争所涉的潮州市湘桥区新洋路汇通大厦建成后，并没有经规划部门进行城市规划管理验收后申领建设工程规划许可证正本，也没有到房地产管理部门办理房屋所有权初始登记，根据《广东省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》（1992年7月18日广东省第七届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过，1997年9月22日广东省第八届人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定修正）第三十条：“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施的单位和个人，应申领建设工程规划许可证。”及第三十三条：“建设工程竣工后，由城市规划行政主管部门负责城市规划管理验收，验收合格的，发给合格通知。未经验收或验收不合格的建设工程不得投入使用，有关部门不予办理接电、接水及房屋产权确认手续。”的规定，汇通大厦是否按照建设工程规划许可证规定内容进行建设的认可和处理，应由相关行政机关按照相关法律规定进行处理，现陈怀章迳行向本院提起确认本案讼争所涉房产所有权的相关权能及据此请求按原报建规划恢复原状的请求，对此，应先由城市规划行政主管部门进行认定处理后再依法主张权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条关于：“人民法院下列起诉，分别情形，予以处理：……（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；……”。的规定，陈怀章的起诉应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条、第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下：驳回原告陈怀章的起诉。本案受理费人民币100元，退还原告陈怀章。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。审 判 长  林丽如人民陪审员  丁彩虹人民陪审员  吴构璋二〇一六年十月十一日书 记 员  章 丹