辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终4226号上诉人（原审被告）：张忠清，男，1965年2月12日生，汉族，住大连市西岗区。委托诉讼代理人：林华（系张忠清妻子），1965年7月2日生，汉族，住址同上。被上诉人（原审原告）：大连前城花园物业管理有限公司，住所地大连市西岗区宏济街92号。法定代表人：刘向福，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵洪、姜漪（实习人员），北京市京都（大连）律师事务所律师。上诉人张忠清因与被上诉人大连前城花园物业管理有限公司物业服务合同纠纷案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3378号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张忠清上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。主要事实和理由：一、被上诉人作为物业公司，在服务过程中处处敷衍撒谎，在一审诉讼中又虚假陈述。被上诉人十多年来，在物业服务过程中，不作为之处比比皆是：1、被上诉人明知涉案房屋早在2015年已变更产权，却依然向法庭虚假陈述说被上诉人为涉案房产的业主至今。2、被上诉人至少有连续三年以上的时间未向上诉人催要过物业费，被上诉人却向法庭虚假陈述说一直不断地催要。被上诉人从未提供过通话记录、邮寄凭证、告知照片等等用以证明其催缴行为。另外，上诉人从2015年以来就不在涉案社区居住，被上诉人说通知就是明显的谎言。二、上诉人从2015年即不是涉案房产的业主，也无缴纳物业费的义务。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条的规定，从2015年-2018年底期间，被上诉人从未以任何形式向上诉人催要过物业费，诉讼时效已过。被上诉人大连前城花园物业管理有限公司不同意上诉人张忠清的上诉请求，同意一审判决。大连前城花园物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付2007年10月至2018年11月16日期间物业服务费14,292元。2、判令被告以14,292元为基数支付30%的逾期付款违约金4287.6元。一审法院经审理查明，2006年3月16日，被告与涉案房屋开发商大连民兴房地产发展有限公司（以下简称民兴公司）签订《前期物业管理服务协议》约定，民兴公司有权委托物业管理企业对大连前城国际花园B、C区物业实施前期物业管理；物业服务费标准为住宅房屋按照建筑面积每月每平方米1.5元，非住宅按照建筑面积每月每平方米2元，交纳费用时间为每季度第一个月5-10日；业主出租物业时，物业管理服务费由业主交纳；业主和物业使用人未按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，民兴公司及其委托的物业企业有权要求业主补交并从逾期之日起按日0.3%交纳滞纳金；本协议自签订之日起生效，至业主委员会与其选定的物业管理公司签订的《物业管理委托合同》生效之日终止。2007年6月20日，民兴公司与原告大连前城花园物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》，约定民兴公司将大连前城国际花园委托原告实行物业管理，委托期限自2007年6月30日起至2009年6月30日止。2009年6月30日，民兴公司与原告大连前城花园物业管理有限公司再次签订《物业管理委托合同》，约定民兴公司将大连前城国际花园（B、C区）委托于原告实行物业管理，委托管理期限自2009年7月1日起至业主委员会成立为止；委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的维修保养运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维护公共秩序，包括安全健康、巡视、门岗执勤等；合同还对物业管理服务质量标准等进行了明确约定。另查，截止至2015年4月17日案涉房屋所有权变更登记之前，被告系大连市西岗区英华街21号1单元10层7号（即前城国际花园C2楼1007号）房屋的所有权人，该房屋建筑面积70.84平方米。原告为案涉房屋所在小区提供了物业服务，被告未交纳2007年10月至2015年4月17日期间物业服务费9624元（70.84平方米×1.5元/月/平方米×90.57个月，四舍五入取整）。一审法院认为，被告与大连民兴房地产发展有限公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，双方均应依约履行。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告提交的前城国际花园物业管理委托合同对被告在内的全体业主均具有约束力，物业服务企业及物业的全体业主和使用人均应履行合同约定的义务。被告作为原告物业服务辖区内的业主，在接受原告提供的物业服务的同时应按时履行交纳物业服务费的义务，被告未交纳2007年10月至2015年4月17日期间物业服务费，属违约，故原告要求被告给付此期间的物业服务费的诉讼请求符合合同约定，予以支持。原告主张的自2015年4月17日之后的物业服务费，因案涉房屋已于2015年4月17日出售他人，此后的物业服务费不应由被告承担，故该部分请求不予支持。被告辩称原告提供的物业服务不到位等问题，并提供了照片予以证明。物业服务包括房屋管理、公共设施的维修、小区秩序的维护、保洁服务、绿化养护等多方面，原告已为案涉小区提供了基本的物业服务，被告以原告未提供房屋维修服务、安保人员不足、管理不到位等瑕疵拒交物业费，没有合同和法律依据。根据等价有偿原则，被告应当支付物业费，而不应将拒缴物业费作为对原告提供的物业服务存在若干待改善之处的对抗方式，此行为既不利于物业公司正常物业服务工作的开展，亦不利于其他正常缴费业主权益的维护，故被告此项抗辩理由不予支持。物业管理是一种服务，相同的服务，不同的服务对象感受也可能不一样。如果小区内多数业主都因个人不满就采取此种方法维权，物业公司将无法保质保量地继续履行合同义务，最终受到伤害的将是全体业主。物业公司如确存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的情况，被告可按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。原告作为服务企业，亦应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极改进，不断提高物业服务的总体水平。关于原告要求被告给付违约金的主张，虽然原告向被告主张违约金存在合同依据，但被告未交纳物业费系与原告就物业服务等问题存在纠纷，并非主观恶意拒绝交纳物业费，考虑到整个小区的和谐发展，双方理应加强沟通，及时化解矛盾，以期良好地履行各自的义务，故对于原告的该项主张，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告张忠清于判决生效之日起十日内给付原告大连前城花园物业管理有限公司2007年10月至2015年4月17日期间物业服务费9624元；二、驳回原告大连前城花园物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取133元（原告已预交），由原告大连前城花园物业管理有限公司负担108元，被告张忠清负担25元。二审中，双方均未提交新证据。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，被上诉人系经开发商选聘、为案涉小区提供服务的物业单位，上诉人曾是小区业主，双方在案涉期间成立物业服务合同关系。现上诉人对于欠付2007年10月至2015年4月17日期间物业费不持异议，故被上诉人依据《物业管理委托合同》的约定，要求上诉人按1.5元/平方米/月标准给付案涉期间所欠物业费有合同依据，一审予以支持并无不当，二审予以维持。关于诉讼时效一节，上诉人在一审期间未提出诉讼时效的抗辩，其在二审中也未就此提交任何证据证明被上诉人的主张已过诉讼时效，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条第一款“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”之规定，本院对上诉人此项上诉理由不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持；上诉人上诉无理，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张忠清负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 迪审判员  毕春燕二〇二一年五月十九日书记员  邵 将