辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终6641号上诉人（原审原告）：辽宁建和物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区岐山中路55-1号。法定代表人：魏东红，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：陈丽萍，女，1962年9月22日出生，住沈阳市沈河区。上诉人辽宁建和物业管理有限公司（以下简称“建和公司”）因与被上诉人陈丽萍物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初14209号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。建和公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.判令被上诉人原额缴纳2011年01月01日至2017年04月15日房屋物业费14,722.5元，2009年01月01日至2010年04月15日的车库物业费2109.5元。总计欠缴费：16,742元及违约滞纳金；3.判令由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、上诉人于2019年7月诉至法院诉求被上诉人欠缴物业费纠纷一案，2021年2月3日下午被上诉人未到庭参加，书面答辩内容为法官及书记员在庭审前提前与被上诉人电话沟通所写。庭审中书面答辩内容由法官代被上诉人助转述。二、一审判决违反法定程序，因程序违法加重了实体判决不公，原审判认定事实不清并有误。上诉人一审提供充分证据证明被上诉人2016年9月19日签字的《备忘录》内容确认了欠缴物业费时间、金额及催缴办法。不存在原物业承诺免物业费事宜。三、被上诉人称2012年1月13日家中被盗案件，报被盗物品价值206,700元。发生被盗案件属于个人保管责任，监控运行状态是否损坏或故障属于物业设备运行中的情况。上诉人催缴物业费与被上诉人被盗损失为两个法理上的案件，一审不能无凭据的将此混淆而免除物业费。补充：1.上诉人提供2010年1月1日至2015年12月31日期间原沈阳现代物业管理公司合同，说明上诉人所持有的债权转让的主债务在合同诉讼时效期间内，按法律法规及物业合同实际履行过程，上诉人与被上诉人之间存在各个年度、不同时间段的催缴物业费的记载和事实，催缴过程合法有效进行中。2.被上诉人陈丽萍家中被盗的刑事案件其真实性、合法性由公安局认定，现代家园的监控系统由沈河公安局安装并维修，为监控网格安全化管理，另监控不是公安破案的唯一途径，若认为上诉人有责任，可以与当时起诉上诉人或者签订物业费补偿协议。陈丽萍辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。建和公司向一审法院起诉请求：1.请求判决被告立即支付拖欠物业管理费16,742.35元及其滞纳金。2.由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告陈丽萍是沈阳市沈河区魁星楼路1-6号212房屋的业主，房屋建筑面积195.05平方米。被告陈丽萍是沈阳市沈河区魁星楼路1-5号6门车库的业主，车库建筑面积40.6平方米。原告建和公司于2015年3月31日与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，合同自2014年10月1日起，该园区物业费标准为1元/平方米/月。委托管理事项包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理等。物业服务费用半年交纳一次，每年2月1日前交纳当年1月1日至6月30日的物业管理服务费；每年8月1日前交纳当年7月1日至12月31日的物业管理服务费。2014年9月27日，沈阳现代物业管理有限公司与原告签订债权转让协议，约定截至本协议签署日前，沈阳现代家园小区所有业主拖欠甲方2005年至今的物业管理费的债权由沈阳现代物业管理有限公司转让给原告。2015年12月28日，沈阳市沈河区现代家园业主委员会作为原告向沈阳市沈河区人民法院提起诉讼，要求解除与建和公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议，要求建和公司退出现代家园物业服务区域、清腾物业服务用房和返还相关设施以及物业服务相关资料，对单元门锁、刨开的路面恢复原状，按照合同约定支付收益分配款，对多收取的物业费用返还业主。2016年5月30日，沈阳市沈河区人民法院作出（2015）沈河民二初字第01037号民事判决书，判决解除沈阳市沈河区现代家园业主委员会与建和公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议；建和公司返还沈阳市沈河区现代家园业主委员会停车费20万元（2015年2月至2016年2月期间）；移交全部物业服务相关资料。建和公司对判决不服提起上诉。2017年3月30日，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民终8159号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决于2017年4月7日送达给原告。原告建和公司于2017年4月16日与现代家园业主委员会签订现代家园物业管理服务交接明确书，双方确认物业费结算点为2017年4月15日。2012年1月13日，沈阳市公安局沈河分局小南派出所接警，沈阳市沈河区魁星楼路1-6号212房屋被盗，被盗物品价值206,700元。被告主张因监控损坏未能破案，沈阳现代物业管理有限公司承诺减免物业费。一审法院认为，原告建和公司与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订有《物业管理服务合同》，原告已履行合同义务，为现代家园小区提供物业管理服务，现合同虽已被解除，但对合同解除前原、被告双方权利义务仍具有约束力。现原告要求被告作为相对人在接受了服务后承担支付合同约定的相应价款的义务，是对自己合法债权的维护，故对原告要求被告支付物业费的请求予以支持。原告与业主委员会约定物业费结算点为2017年4月15日不违反法律规定，故原告有权向被告主张2014年10月1日起至2017年4月15日期间的物业费。根据一审法院掌握情况，原告履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，其要求被告全额交纳物业费并不公平，但被告物业服务不到位并不构成被告拒交全部物业费的理由。鉴于原告服务有瑕疵应当适当酌减物业服务费，根据收取费用与服务质量相适应的原则，一审法院认为由被告按欠费金额的80%向原告交纳物业费较为公平，故被告应交物业费5254.54元（1元×195.05平方米×30.5个月×80%+0.5元×40.6平方米×30.5个月×80%）。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求。被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，不予支持。关于原告主张从沈阳现代物业管理有限公司转让的物业管理费的问题，被告已提供接受刑事案件回执单，足以证明其家中被盗物品损失，原物业服务企业即沈阳现代物业管理有限公司服务管理不到位应承担一定的赔偿责任。根据被告陈述及沈阳现代物业管理有限公司多年未向被告主张物业费的行为，沈阳现代物业管理有限公司工作人员承诺减免物业费符合常理，故沈阳现代物业管理有限公司转让给原告的该部分物业费债权有严重瑕疵，对原告的该部分请求不予支持。关于被告主张其房屋漏水的问题，商品房存在质量问题系业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，而物业费的缴纳属于业主与物业服务企业之间的物业服务合同纠纷，两者不属于同一法律关系，故对该抗辩意见不予支持。一审法院判决：依照《中华人民共和国民法典》第二百八十条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十七条之规定，判决：一、被告陈丽萍于本判决生效后十日内一次性给付原告辽宁建和物业管理有限公司物业服务费5254.54元（2014年10月1日至2017年4月15日）；二、驳回原告辽宁建和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费109元（已减半收取），由被告陈丽萍负担。二审中，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人建和公司提交证据如下：缴费日记账，证明诉讼时效没有中断。被上诉人陈丽萍发表质证意见如下：上面没有我方签名，不能证明任何问题，我方不认可。本院对上述证据予以采纳，对所要证明事实应结合全案证据综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人建和公司提出被上诉人陈丽萍于2016年9月19日签字的《备忘录》确认了其欠缴物业费的事实，不存在减免，同时提供台账证明诉讼时效没有中断的上诉主张，经查，陈丽萍在上述《备忘录》中签字确认的系针对2016年8月5日外墙脱落造成其物品损失收到的赔偿款，这与陈丽萍提出的原沈阳现代物业管理有限公司因管理不到位造成其家中物品被盗承诺减免物业费的主张并不冲突。同时，由于上诉人提交的缴费日记台账系其单方制作，不能证明沈阳现代物业管理有限公司曾在上诉人主张的时间段进行过催缴，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，建和公司应当承担对其不利的法律后果，其主张的2011年1月1日至2014年9月30日期间物业费已超过诉讼时效。故对上诉人的上诉请求，本院不予支持。综上所述，建和物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费109元，由上诉人辽宁建和物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 吕长辉审判员 谢 宏二〇二一年五月十四日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。