山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0211民初17835号 原告：青岛三十六艺商业管理有限公司 法定代表人：付金茹，总经理。 委托诉讼代理人：武帅，男，1995年9月23日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区，系该公司员工。 被告：王安然，女，1994年6月29日出生，汉族，住山东省滕州市。 原告青岛三十六艺商业管理有限公司与被告王安然房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告青岛三十六艺商业管理有限公司之委托诉讼代理人武帅、被告王安然到庭参加诉讼。第二次开庭，原告青岛三十六艺商业管理有限公司之委托诉讼代理人武帅到庭参加诉讼，被告王安然经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 青岛三十六艺商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告2019年12月25日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除，被告立即搬离并交付黄岛区房屋位置；2.依法判令被告支付自2019年12月16日起至实际搬离涉案房屋之日止的租金及物业费（暂计算至起诉之日2020年7月6日涉案房屋租金及物业费为124200元）；3.依法判令被告支付原告违约金（逾期一日，应按全年租金的1%计算违约金，计算至2020年7月6日为59923.8元）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年12月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，双方约定原告将位于山东省青岛市黄岛区房屋出租给被告使用，租赁期限为2年（自2019年12月16日至2021年12月15日止），第一年租金及物业费共计16645.5元／月，第二年租金及物业费共计17561.1元／月，付款方式为每月12日前支付下一月租金。被告至今未支付自2019年12月16日至今的房租，原告多次催要，被告仍不支付。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 王安然辩称，我已经交两个月房租，并交纳了3000元押金，但原告起诉时依然主张了这两个月房租。自2020年春节后，原告在没有告知所有商户情况下，无理由关门，导致所有商户没法营业，一直持续到今年六月，我在原告有无权力正常收租上存在质疑。我今年得知此房为王青出租给周风，又由周风转租给原告，再由原告转租给我，与此同时，王青因周风拖欠房租疑似与周风解除租赁合同，所以我质疑原告有无转租和收租的权力。王青与周风一案尚无结果，且王青也不断催租，我不确定房租实际应该交给谁。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年12月15日，青岛三十六艺商业管理有限公司与王安然签订《房屋租赁合同》，约定青岛三十六艺商业管理有限公司将位于青岛市黄岛区网点3楼2＃位置出租给王安然使用，租赁期限自2019年12月16日至2021年12月15日止；王安然于每月12日前支付下月租金，第一年租金及物业费共计16645.5元／月，第二年租金及物业费共计17561.1元／月，逾期支付的，逾期一日则王安然需按应付全年租金的1%支付违约金。2019年12月31日，王安然向青岛三十六艺商业管理有限公司支付房租押金2000元。合同签订后，王安然向青岛三十六艺商业管理有限公司支付了2个月的房屋租金，共计30520元。自2020年2月起，王安然再未向青岛三十六艺商业管理有限公司支付租金。 2020年3月30日，本院立案受理王青与尹伟、周风房屋租赁合同纠纷一案，并于2020年11月9日作出（2020）鲁0211民初4590号民事判决书，该判决中查明的事实有：坐落于青岛市黄岛区网点，尚未依法取得不动产权证书，系王青自青岛德惠房地产有限公司处承租。2018年1月27日，王青与尹伟签订房屋租赁合同，将上述网点出租给尹伟；2018年2月1日，尹伟与周风签订房屋租赁合同，将上述网点转租给周风；周风承租后又将上述网点租赁给了青岛三十六艺网络科技有限公司和青岛三十六艺商业管理有限公司。该判决确认王青与尹伟2018年1月27日签订的房屋租赁合同已于2020年5月18日解除，尹伟于判决生效之日起三十日内将案涉网点返还给王青。尹伟不服该判决上诉至山东省青岛市中级人民法院，后于2021年1月28日撤回上诉。2020年11月12日，案涉房屋已交还给王青。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，争议的焦点问题为：一、青岛三十六艺商业管理有限公司与王安然2019年12月15日签订的《房屋租赁合同》应否解除；二、青岛三十六艺商业管理有限公司主张的租金、物业费及违约金应否得到支持。 对于第一个焦点问题。青岛三十六艺商业管理有限公司与王安然于2019年12月15日签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方应当依照约定全面履行合同义务。王安然自签订房屋租赁合同后，仅按照合同约定向青岛三十六艺商业管理有限公司交纳了两个月的租金，其欠付租金的行为已构成根本违约，根据合同约定及法律规定，青岛三十六艺商业管理有限公司请求解除双方签订的房屋租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。青岛三十六艺商业管理有限公司于2020年9月2日提起本案诉讼，王安然签收民事起诉状等应诉材料的日期为2020年9月24日，故本院依法认定双方签订的《房屋租赁合同》解除日期为2020年9月24日。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，王安然负有将案涉租赁房屋返还给青岛三十六艺商业管理有限公司的义务。本案审理过程中，青岛三十六艺商业管理有限公司确认案涉房屋已于2020年11月12日返还，且已返还给王青。 对于第二个焦点问题。王安然自2020年2月16日起欠付房屋租赁费及物业费，本院确认双方合同解除日期为2020年9月24日，但王安然一直占有使用案涉房屋至2020年11月12日，故合同解除至其实际搬离案涉房屋期间的房屋占用费、物业费仍应按照合同约定支付。故自2020年2月16日至2020年11月12日，王安然共计欠付青岛三十六艺商业管理有限公司房屋租赁费135308元，物业费12285.5元。原告主张自2020年2月16日至2020年7月6日的违约金共计59923.8元（199746元×30%），根据双方签订的房屋租赁合同约定及相关法律规定，原告违约金计算基数应为183120元，因双方约定违约金计算标准过高且原告未提交证据证明其损失数额，故本院确认按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算其违约金为10328.25元。房屋租赁合同签订后，王安然向青岛三十六艺商业管理有限公司支付押金2000元，应当抵扣相应的房屋租赁费。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告青岛三十六艺商业管理有限公司与被告王安然2019年12月15日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月24日解除； 二、被告王安然于本判决生效之日起十日内支付原告青岛三十六艺商业管理有限公司房屋租赁费、物业费共计145593.5元； 三、被告王安然于本判决生效之日起十日内支付原告青岛三十六艺商业管理有限公司违约金10328.25元； 四、驳回原告青岛三十六艺商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3982元，由原告青岛三十六艺商业管理有限公司负担524元，被告王安然负担3458元。因原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内支付原告3458元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  刘晓蓓 人民陪审员  王 娟 人民陪审员  宿丽婷          二〇二一年五月十四日 书记员孟军