四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川06民终505号 上诉人（原审原告）：向艳，女，汉族，1976年10月16日出生，住四川省广汉市。 委托诉讼代理人：甄泽明，四川世星律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李紫炎，男，汉族，1974年2月19日出生，住四川省广汉市。 委托诉讼代理人：陈克良，四川雒鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾永凤，女，汉族，1953年1月27日出生，住四川省广汉市，系李紫炎母亲。 上诉人向艳因与被上诉人李紫炎租赁合同纠纷一案，不服四川省广汉市人民法院(2021)川0681民初224号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 上诉人向艳上诉请求：1、请求撤销原判，依法改判支持上诉人向艳一审的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人李紫炎承担。事实与理由：1、上诉人向艳在正常履行合同时，被上诉人李紫炎为了擅自提高租金，指使其母亲曾永凤到向艳经营的内衣铺内闹事、扔衣物，上诉人向艳多次报警处理无效，致使内衣铺无法继续经营，李紫炎在租期内无约定事由也无法定事由要求收回铺面，违反了合同的约定，也违反了诚实信用的原则，应当对向艳承担赔偿损失的违约责任。导致合同解除的责任是被上诉人李紫炎不履行合同约定造成，理应由被上诉人李紫炎承担全部违约成本和损失。2、一审法院对装修费、货柜、空调等财产损失认定是错误的，虽然本次签订的《房屋租赁合同》是续签，充分说明该铺面上述财产是延续上诉人的，且装修是经过被上诉人同意，所以一审法院认定和适用法律错误。3、一审法院对服装、服饰的损失认定是错误的，上诉人在该铺面经销内衣服饰等已四年，现因被上诉人李紫炎不履行合同约定造成不能继续经营，且上诉人已向法院提交了相应的证据证明服装、服饰的损失，一审法院不予以认定显然错误。4、一审法院仅以六个月的租金损失来确定被上诉人李紫炎不履行合同约定给上诉人造成不能继续经营的损失也是错误，解除合同造成的损失，包括直接损失和履行合同后可以获得的利益损失，即上诉人的装修费、货柜、空调、无法继续经销的服装、服饰、履行合同后可以获得的利益等，六个月的租金损失不足以弥补上诉人的全部损失。 被上诉人李紫炎二审辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 向艳一审诉讼请求：1、判令立即解除原被告于2019年8月12日签订的《房屋租赁合同》。2、判令被告立即返还原告交纳的房屋押金人民币5000元。3、判令被告立即支付给原告造成的损失装修费、货柜、空调等各类财产损失39273.88元。4、判令被告立即支付给原告造成的服装、服饰损失64639元。5、判令被告立即支付给原告造成了不能继续履行《房屋租赁合同》经营的租期内的利益损失120000元。6、判令本案诉讼费由被告承担。 一审法院经审理查明，2019年8月12日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于广汉市××路××号的铺面用于经营服装服饰销售，租赁期限为3年，即从2019年9月1日至2022年8月31日止；年租金为56000元，押金5000元。2020年8月14日，向艳将2020年9月1日至2021年8月31日一年的租金56000元通过银行转账给了原告李紫炎，2020年8月16日，李紫炎将该56000元房租通过银行转账的方式退回到向艳的账上，并表示解除双方所签的《房屋租赁合同》。因双方就是否解除合同、如何解除合同等问题未谈妥，被告李紫炎的母亲曾永凤多次到案涉铺面妨碍原告正常经营。自2020年9月3日案涉铺面即处于关门歇业状态，向艳未出售的服装服饰存放在该铺面。 双方就案涉商铺还曾于2016年8月12日签订过为期三年的《房屋租赁合同》，本次合同是对前次合同的续签。 因双方均对解除合同无异议，为减少铺面关闭而造成双方损失，一审法院建议原告向艳将案涉铺面先行腾退给被告李紫炎，但向艳予以拒绝。 2020年11月16日李紫炎以向艳占用铺面又未缴纳占用费为由，向一审法院提起诉讼（2020）川0681民初2997号，该案确认双方合同本于2020年9月解除，依法判决向艳支付李紫炎3个月（2020年9月至12月）占用损失14000元。 一审法院认为，原告与被告双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均按照合同的约定行使权利、履行义务。李紫炎在租期内无约定事由也无法定事由要求收回铺面，且有妨碍原告正常经营的行为，其违反了合同的约定，也违反了诚实信用的原则，应当对原告向艳承担赔偿损失的违约责任。 一、原告请求解除合同，被告同意，一审法院予以确认，解除合同的时间确认为2020年9月1日。被告同意退还原告押金5000元，一审法院予以确认。 二、关于原告主张的具体损失，一审法院认定如下：（一）装修费、货柜、空调等财产损失。原告在本次合同履行期间并未进行装修，装修行为发生在2016年即前次合同履行期间，不属于本次合同履行的范畴。且原告装修时未征得被告同意，不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定，人民法院按照下列情形分别处理……”的规定，同时根据该解释第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。……”的规定，装修费损失的诉请，一审法院不予支持。至于空调、货柜等财产，被告并没有损坏，也未阻止原告拆卸取走，没有产生实际损失。原告的该项诉讼请求一审法院不予支持。（二）服装、服饰损失。首先，原告没有提供证据证实其诉称的服装服饰数量、价值的具体数额；其次，庭审查明，原告诉称的服装服饰在关门歇业后一直完好的存放在案涉商铺，被告没有毁损该服装服饰的行为；再次，原告称其服装服饰系季节性产品，为避免因服装服饰过季而价值减少，原告理应在被告违约后及时采取合理措施处理该部分产品，但原告并没有采取任何措施。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，扩大损失不得要求赔偿。故，对原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。（三）不能继续履行的租期内利益损失。原告提供了一套2018年9月至2019年8月名为“银捷商通商业管理系统”的《前后台销售明细报表》以及经营成本的证据，但是《前后台销售明细报表》是否是原告在案涉商铺的销售额，原告无法证明，进货成本也没有证据佐证，原告现有的证据无法得出其年利润12万余元的结论。在双方的合同关系中，被告的义务是为原告提供（出租）一个经营场所，原告是否能盈利、盈利多少最终取决于原告的经营活动，同时还会受市场环境等因素的影响，利润并不确定。解除租赁合同后，也不会导致原告丧失继续经营的可能，原告还可以另行租赁铺面继续经营。故对原告的该项诉讼请求一审法院不予支持。 三、但是，被告李紫炎的违约行为造成原告的损失是必然的，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……”、第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，被告李紫炎应当就向艳损失承担赔偿责任，但不超过订立合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失，也不包括因原告未采取适当措施而扩大的损失。原告向艳在原铺面已持续经营4年，与被告解除合同后，则需要时间寻找其它合适铺面，也需要时间培育市场，这期间的租金损失应当由被告承担。综合双方合同的履行情况，一审法院酌情参照案涉铺面6个月的租金来确定被告应当赔偿的损失数额，即28000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条的规定，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第（八）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除并确认于2020年9月1日解除原告向艳与被告李紫炎于2019年8月12日签订的《房屋租赁合同》；二、被告李紫炎在本判决书生效之日起十日内退还原告向艳合同押金5000元；三、被告李紫炎在本判决书生效之日起十日内赔偿原告向艳损失28000元；四、驳回原告向艳的其他诉讼请求。 二审中，向艳向本庭提交了案涉商铺被锁锁住的照片及视频，拟证实李紫炎母亲曾永凤将案涉商铺锁住，致使自己无法经营。被上诉人李紫炎对该证据的真实性不予认可。本院认为，以上证据只能证实案涉商铺现被锁的现状，但不能证实曾永凤将商铺锁住，故对该证据不予采信。 二审审理查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。 二审另查明,案涉房屋租赁合同第四条载明“每次租金交付都需提前15日交付。乙方向艳在租赁期限享有租赁物所属设施的专用权，乙方应负责租赁物内专用设施的维护保养，并保证在本合同终止时专用设施以可靠运行状态随同租赁物归还甲方。甲方对此有检查监督权。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失”。 二审中，当事人一致确认，2019年8月12日所签的房屋租赁合同系由之前2016年8月12日房屋租赁合同修改形成，2016年8月12日房屋租赁合同租赁期限为2016年9月1日至2019年8月31日。2019年8月12日的房屋租赁合同仅对2016年8月12日房屋租赁合同的租赁期限进行更改，其他合同内容均无变化。 在李紫炎诉向艳另案一审庭审中，向艳陈述，2020年9月起诉，诉状上要求法院判决解除合同。法官主持过调解，双方都同意解除合同，但是没有调解好。李紫炎陈述，同意解除合同，之前法官调解过，我们一直表示同意解除合同。 二审中，被上诉人李紫炎陈述，向艳所有的东西归向艳所有，向艳可自行运走。地砖等添附物在合情合理情况下可拆除并恢复原貌。 本案一审中（2020年10月15日），李紫炎向一审法院提出申请，表示同意解除案涉房屋租赁合同，请求一审法院通知向艳于2020年10月16日前将铺面交还李紫炎。二审中，经本院释明，李紫炎再次要求上诉人向艳返还并腾退案涉商铺。上诉人向艳与被上诉人李紫炎一致确认：上诉人向艳所承租的被上诉人李紫炎商铺位于广汉市××路××大厦商住楼××，Ｑ-Ｍ／5-6轴。 本院认为，上诉人向艳与被上诉人李紫炎签订的《房屋租赁合同》系当事人双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人双方应按照合同履行自己的义务。被上诉人李紫炎在租赁期限内违反合同约定提前收回商铺且干扰上诉人向艳正常经营活动，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。上诉人向艳诉请解除合同，被上诉人李紫炎亦同意，另案（2020）川0681民初2997号也确认双方合同于2020年9月解除，故案涉《房屋租赁合同》已于2020年9月1日解除。合同解除后，向艳应当向李紫炎返还并腾退其所承租的商铺。同时上诉人向艳所缴纳的押金李紫炎应当返还，被上诉人李紫炎亦同意返还，故李紫炎应当返还向艳押金5000元。 上诉人向艳上诉主张，一审法院对装修费、货柜、空调等财产损失认定错误。本院认为，被上诉人向艳对案涉房屋的装修系在履行2016年8月12日所签的《房屋租赁合同》期间，该合同已于租赁期满的2019年8月31日终止。现双方履行案涉的2019年8月12日所签《房屋租赁合同》期间，向艳并未对商铺进行过装修。2016年8月12日所签的《房屋租赁合同》与2019年8月12日所签《房屋租赁合同》系独立的两份合同，上诉人向艳依据案涉的2019年8月12日所签《房屋租赁合同》主张装修损失于法无据，对其主张的装修损失不予支持。关于上诉人向艳主张的空调、货柜等财产损失，被上诉人李紫炎并没有对其进行损坏，也同意向艳拆卸运走，并没有实际损失的产生，向艳主张空调、货柜财产损失于法无据，故上诉人向艳所提的该上诉主张不能成立，本院不予支持。 上诉人向艳上诉主张，被上诉人李紫炎违反合同约定造成其不能继续经营，故其服装、服饰的利润损失应当予以赔偿。本院认为，上诉人向艳所出售的服装、服饰尚在案涉商铺中，李紫炎并未对其进行毁损。李紫炎虽有阻碍其经营的行为，但向艳应当采取必要的措施及时处理该服装、服饰防止利润损失的扩大，其不应当放任不理。同时向艳所出售的服装、服饰盈利与否还与其他因素密切相关，李紫炎阻扰经营的行为并非向艳亏损的唯一因素。另，上诉人向艳所提交的证据也不足以证实产生了服装、服饰的利润损失。故上诉人向艳的该上诉主张不能成立，本院不予支持。 上诉人向艳上诉主张，一审法院仅以六个月的租金来确定被上诉人李紫炎给上诉人向艳造成不能继续经营的损失错误。本院认为，解除案涉合同后，向艳需要寻找合适铺面继续经营，也需要时间培育市场，在此期间必然会产生相应的财产损失，同时被上诉人李紫炎提前收回房屋并干扰向艳正常经营，恶意违约明显，本院酌情参照案涉铺面12个月的租金来确定上诉人向艳的损失为56000元，故上诉人向艳的该上诉主张部分成立，本院予以部分支持。 综上，上诉人向艳的上诉主张部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，且一审法院未对合同解除后案涉铺面返还腾退的问题予以处理，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条的规定、《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第（八）项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省广汉市人民法院（2021）川0681民初224号民事判决； 二、确认上诉人向艳与被上诉人李紫炎2019年8月12日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月1日解除； 三、上诉人向艳于本判决生效之日起三日内向被上诉人李紫炎返还并腾退位于广汉市××路××大厦商住楼××，Ｑ-Ｍ／5-6轴商铺； 四、被上诉人李紫炎在本判决书生效之日起十日内退还上诉人向艳合同押金5000元； 五、被上诉人李紫炎在本判决书生效之日起十日内赔偿向艳损失56000元； 六、驳回上诉人向艳的其他诉讼请求。 一审案件受理费2367元，由向艳承担1881元，李紫炎承担486元。二审案件受理费4734元，由向艳承担3762元，李紫炎承担972元。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 家 审 判 员  毛文婷 审 判 员  吴 剑 二〇二一年五月七日 法官助理  蒋兮婧 书 记 员  张 晶