山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终3720号上诉人（原审被告）：济南市历城区金谷粮油快餐中心，住所地济南市。法定代表人：张健秀，总经理。委托诉讼代理人：周长征，山东正唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪新，山东正唐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济南市历城区粮食收储公司，住所地济南市。法定代表人：傅强，经理。委托诉讼代理人：郑元静，山东元序律师事务所律师。原审被告：张健秀，女，1972年3月13日出生，汉族，住济南市。上诉人济南市历城区金谷粮油快餐中心（以下简称金谷粮油中心）因与被上诉人济南市历城区粮食收储公司（以下简称粮食收储公司）及原审被告张健秀房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初8837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。金谷粮油中心上诉请求：1.撤销一审判决第一项和第二项，依法改判驳回粮食收储公司一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审案件受理费由粮食收储公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，审理错误，导致适用法律错误。一、一审法院认定粮食收储公司诉讼主体适格存在错误。43号院共有楼房7栋，登记在历城区粮食局名下的为：3号办公楼、5号住宅楼、6号办公楼、7号办公楼。涉案的房屋为43号院的6号办公楼登记在历城区粮食局名下，6号楼现有门头房10余间，涉诉的只是中间的4-6号。2007年10月31日济南市历城粮食局盖章一份说明，将43号办公楼(包括涉案的6号楼为办公楼)交济南市历城区良友粮食收储中心管理。该份说明并未排查6号楼的任何一个房间，交由济南市历城区良友粮食收储中心管理。2020年12月21日原济南市历城区粮食局现济南市历城区粮食事业发展中心，又盖章了一份说明，大致内容为：2007年10月交济南市历城区良友粮食收储中心管理的办公楼不包括涉案的4、5、6三间，2004年金谷粮油中心成立，将43号门头房交其使用。2017年又交粮食收储公司使用。济南市历城区粮食事业发展中心出具该说明中称的，所谓的43号门头房并非独立存在，而是43号院1号楼和6号楼的一楼改建而成。该说明同一建筑房屋(6号楼)既肯定了济南市历城区良友粮食收储中心的使用权，又说明了粮食收储公司的使用权，显然是一份矛盾的《情况说明》。43号院共有门头房约20余间，涉案的6号办公楼就有10余间，2007年说明交由济南市历城区良友粮食收储中心使用的范围没标明排除涉案的3间门头房，在2020年说明中只是从20余间门头房中排除了涉案的三间交粮食收储公司，该说明称的2017年交粮食收储公司使用，也未标明具体月日，也未后附领导签名文件。显而易见2020年说明是伪造的，只是为应对诉讼出具的，稍加分析就可以看出真正的管理人应该是济南市历城区良友粮食收储中心管理。一审法院依据存在矛盾的说明，认定粮食收储公司诉讼主体适格，确有不妥之处。二、一审法院对本案事实认定错误。历城区粮食局为引进金德利品牌，2004年10月26日由其下属济南市历城区军粮供应中心出资(主管)设立济南市历城区金利粮油快餐中心，住所地：历城区山大北路43号。2017年3月变更为济南市历城区金谷粮油快餐中心。2020年8月6日主管(出资)部门变更为济南百利国有资产运营有限公司。自注册成立之日起金谷粮油中心就使用历城区粮食局山大北路43号房产。2020年1月上级主管部门历城区粮食局和军粮供应中心要求签订租赁注册地山大北路43号房屋租赁合同，目的是上级军粮供应中心同属历城区粮食事业发展中心的粮食收储公司向下级金谷粮油收钱合理化。双方2020年1月签订的租赁合同，并非平等主体之间签订的合同，合同本质是平等性，签订合同时双方是管理与被管理关系，合同签订时是否是真实意思表示应是法庭审理的重点。金谷粮油中心自2004年设立之日，经营场所就在涉案场所，金谷粮油中心是否签订租赁合同，不影响使用涉案场所，再者，历城粮食局2020年的说明是在诉讼后出具，签订合同时粮食收储公司没有证据证明对涉案房屋存在权利。如果没有上级命令金谷粮油中心不会与没有房屋权利的主体，签订只增加义务的合同。自签订合同之日没有按约定履行过，粮食收储公司没有在2020年8月前起诉，而是在8月变更主管部门后才起诉，也可以印证，签订合同的目的并非当事人真实意思表示。一审认定履行合同的主要证据是2020年12月21日的《情况说明》。该《情况说明》不符合证据规则，没有经办人签名，没有联系方式，无法核对真实性。自2020年8月金谷粮油中心划归济南百利国有资产运营有限公司，粮食收储公司依然隶属于历城粮食局，该《情况说明》是自己人给自己人出具，存在利益关系，从证据的效力方面，法庭也不应采信，何况《情况说明》的产权内容本身还存在矛盾。依据济历城政办字[2018]53号文件，规定的五年过渡期，还是济历城财国资企字[2020]15号文件规定的产权一同划转。涉案的门头房均应由金谷粮油中心继续使用，其一，2007年10月31日历城区粮食局盖章的说明，出具时济南市历城区良友粮食收储中心隶属于历城区粮食局，该说明是有理由确认是真实的，涉案房屋归其使用是符合历城区两份文件的，济南市历城区良友粮食收储中心与金谷粮油中心自2020年8月同时划归同一主管单位，济南市历城区良友粮食收储中心允许金谷粮油中心使用。其二，金谷粮油中心自注册就在涉案房屋，根据两份文件，金谷粮油中心产权随同隶属关系一同划转，也可以继续使用涉案房屋。综上所述，本案并非简单的租赁合同纠纷，是国有企业变更引起的产权矛盾，有其历史性，简单的依据合同纠纷审判必定引发新的社会矛盾，产生不必要的社会不安定因素。金谷粮油中心主管部门济南历城国有资产管理集团已向历城区政府，发文报告该案件事实，历城区政府2021年2月5日已成立职工稳定工作小组，处理该案件的产权纠纷，保证社会稳定。粮食收储公司辩称，一、一审认定主体适格、事实清楚。粮食收储公司对涉案房屋有合法的使用权，是本案适格主体。涉案门头房属于济南市历城区粮食事业发展中心的资产，济南市历城区粮食事业发展中心有权管理处置自己的资产。粮食收储公司系济南市历城区粮食事业发展中心的下属企业。自2017年起，因粮食收储公司无其他收入，无法筹集资金，已不能保障职工的基本工资及保险待遇，故经济南市历城区粮食事业发展中心决定，将涉案门头房交由粮食收储公司无偿使用并管理，所得的租金用于粮食收储公司在职、离职、退休人员的工资发放、养老金、住房公积金的缴纳及房屋管理的相关费用。因此粮食收储公司对涉案房屋有合法的使用权，粮食收储公司有权对涉案房屋进行出租。粮食收储公司与金谷粮油中心之间自2017年起既已形成房屋租赁合同关系。一审中，粮食收储公司提交了金谷粮油中心2017年至2019年期间交纳租金的相关证据及2020年1月1日至2020年的租赁合同，足以说明金谷粮油中心与粮食收储公司之间早已形成长期的租赁合同关系，在此期间，金谷粮油中心从未对主体资格提出过异议，也从未表示过该租赁合同非其真实意思表示，相反，金谷粮油中心在2017年—2019年期间按时缴纳了租金。因此金谷粮油中心的上诉理由与事实严重不符，一审法院认定事实清楚。金谷粮油中心在一审答辩是认可双方之间的租赁合同关系，仅声称系因疫情减免政策与粮食收储公司协议未果，而拖欠房租，要求粮食收储公司为其减免租金。并未对主体资格及租赁合同签订提出过任何异议。故金谷粮油中心的上诉理由无任何事实和法律依据。金谷粮油中心有利用国家疫情减免政策获取不正当利益的嫌疑。涉案租赁合同中明确约定金谷粮油中心不得对外转租，但金谷粮油中心违反合同约定，将部分房屋转租给了炸鸡汉堡和章光101，并向两家商户收取了租金。根据金谷粮油中心在一审时提交的证据，其在2020年度向炸鸡汉堡收取了房租85050元，章光101商铺的面积还要大一些，即使章光101的租金也是85050元，那么金谷粮油中心在2021年度向两商户收取租金为170100元。而涉案租赁合同的租金为20万元，根据金谷粮油中心要求粮食收储公司按照1-3月全免，4-12月减半的收取租金来减免的话，金谷粮油中心仅需向粮食收储公司缴纳75000元的房租。这样计算的话，金谷粮油中心不但无偿使用了涉案房屋，而且还利用涉案房屋盈利近10万元。即使按照一审判决减免后金谷粮油中心向粮食收储公司缴纳租金158333元来计算，金谷粮油中心也是盈利的。涉案租赁合同已于2020年12月31日终止，金谷粮油中心不但未缴纳租金，而且至今仍在占用涉案房屋，严重侵害了粮食收储公司的利益。根据合同约定，涉案租赁合同已于2020年12月31日终止，终止后金谷粮油中心应当腾空房屋并返还粮食收储公司。现金谷粮油中心不但未缴纳租金，至今还在占有使用涉案房屋，严重侵犯了粮食收储公司的利益。综上所诉，一审法院事实清楚、证据充分、适用法律正确，请求二审法院查明事实，依法驳回上诉。张健秀辩称，同意金谷粮油中心的上诉意见。粮食收储公司向一审法院起诉请求：1.判令金谷粮油中心、张健秀支付粮食收储公司租金200000元；2.判令金谷粮油中心、张健秀支付金谷粮油中心违约金20000元；3.判令金谷粮油中心、张健秀腾空租赁房屋并将租赁房屋恢复原状交付粮食收储公司；4.诉讼费由金谷粮油中心、张健秀承担。一审法院认定事实：粮食收储公司系济南市历城区粮食事业发展中心（原为济南市历城区粮食局）的下属单位，2020年8月之前经费自理，2020年8月之后变更为全额拨款事业单位。金谷粮油中心系由济南市历城区粮食事业发展中心下属单位济南市历城区军粮供应中心出资设立的全民所有制企业。2020年8月6日，金谷粮油中心的出资人变更为济南百利国有资产运营有限公司。2020年6月，金谷粮油中心的法定代表人由赵宇宁变更为张健秀。2017年3月，济南市历城区粮食事业发展中心向金谷粮油中心下发通知，张健秀为金谷粮油中心经理。经一审法院查询，金谷粮油中心在国家企业信用信息公示系统小微企业名录库中。历城区山大北路43（4-6）号门头房属于济南市历城区粮食事业发展中心的资产。2004年至2017年，济南市历城区粮食事业发展中心将该门头房交由金谷粮油中心免费使用。2017年，因粮食收储公司无其他收入，无法筹集资金，其不能保障职工的基本工资及保险待遇，经济南市历城区粮食事业发展中心决定，将金谷粮油中心使用的门头房交由粮食收储公司无偿使用并管理，由金谷粮油中心向粮食收储公司缴纳门头房的租金，该租金用于粮食收储公司在职、离职、退休人员工资的发放、养老金、住房公积金的缴纳及房屋管理的相关费用。2019年12月30日，粮食收储公司（甲方）与金谷粮油中心（乙方）签订《门头房（写字楼）租赁合同》。双方约定，甲方将位于历城区山大北路43（4-6）号门头房（由南向北排列）及二楼部分加工间，建筑面积约500平方米租赁给乙方，供乙方使用，租赁期限为1年，自2020年01月01日起至2020年12月31日止，全年租金为20万元整，租赁期内租金按季度提前5天缴纳，逾期五天，甲方有权解除合同。双方约定，租赁合同履行终结时，乙方所交还给甲方的门头房（写字楼）应保证正常使用状态，如有损坏乙方应进行赔偿。对于乙方的义务，双方约定，在租赁期内，乙方不准将所租赁的门头房（写字楼）及甲方财产用作抵押或抵顶债务；本房屋不存在转让费，更不准搞二次转租；也不允许私自拆除承重遍以及破坏主要设施，否则按违约处理，甲方有权终止合同，并追究责任、追罚违约金。关于违约责任的追究，双方约定：乙方自签订合同之日起应严格履行，若有违约需向甲方支付全年租金10%的违约金，若违约金不足以补偿因违约所造成的经济损失，还应进行赔偿。2018年12月3日，济南市历城区人民政府办公室下发《关于印发历城区区属经营性国有资产统一监管实施方案的通知》济历城政办字[2018]53号文件，其中，第七条规定：企业整合划转前，与主管部门混岗使用的工作人员及信访维稳等问题，由原主管部门负责妥善解决。企业长期实质性使用的区级行政事业性资产，因非独立使用等特殊原因无法随同划转的，设置5年过渡期，由企业按原使用方式及条件继续使用。2020年6月28日，济南市历城区财政局下发《关于减免个体工商户和小微企业承租历城区国有资产类经营用房部分租金的通知》济历城财国资字第[2020]25号文件，其中，（三）政策口径1.规定：对于已签约承租实施主体自有经营性房产从事生产、办公、商业配套等经营活动的个体工商户和小微企业，由房产所属行政事业单位、区属国有企业减半收取2020年8月、9月、10月、11月、12月租金。自筹自支事业单位、区属国有企业也可根据自身实际与承租方协商减免，或延期收取租金。2020年8月14日，济南市历城区财政局下发《关于减免服务业小微企业和个体工商户承租历城区国有资产类经营用房部分租金的补充通知》济历城财国资字第[2020]34号文件，其中，（三）政策口径1.规定：对于已签约承租实施主体管理、占有、使用房产的服务业小微企业和个体工商户，由房产所属行政事业单位、区属国有企业减免收取一季度1月份租金；减半收取服务业小微企业4月、5月、6月、7月房屋租金；自筹自支事业单位、区属国有企业也可根据自身实际与承租方协商减免，或延期收取租金。经一审法院与济南市历城区财政局核实，依据上述文件，自筹自支事业单位可根据自身实际与承租方协商减免。关于涉案房屋转租是否经过粮食收储公司同意，双方形成争议。涉案房屋目前由“金谷利民水饺快餐”、“章光101”、“炸鸡汉堡”三家店铺使用。粮食收储公司主张，金谷粮油中心将涉案房屋转租，违反了合同约定，应当承担违约责任。金谷粮油中心抗辩称，“金谷利民水饺快餐”系其实际经营的，“炸鸡汉堡”门店在与粮食收储公司签订书面合同之前就已经转租给经营者的，“章光101”虽然是在2020年5月转租的，但是该门店在签订书面合同之前就一直处于被转租状态。为证实其主张，金谷粮油中心提供其与曹宗芳（“炸鸡汉堡”经营者）签订的两份《房屋租赁合同》、《金谷快餐北侧门头欠交房租情况说明》一份、《会议纪要》两份。一审法院经审查查明，涉案房屋由金谷粮油中心无偿使用十几年，双方在2017年至2019年12月30日形成事实房屋租赁合同关系，但未签订书面合同，仅将2020年1月1日至2020年12月31日期间的租赁关系形成书面合同，双方系长期房屋租赁合同关系。在此基础上，因书面合同签订前后涉案房屋长期存在转租情形，粮食收储公司却从未提出异议，应视为粮食收储公司对涉案房屋转租是知情并同意的。金谷粮油中心提交的与曹宗芳的租赁合同显示，合同为一年一签，租赁期限与粮食收储公司签订的租赁合同一致。一审法院认为，粮食收储公司虽不是涉案房屋的产权人，但产权单位济南市历城区粮食事业发展中心出具证明证实，粮食收储公司已获得涉案房屋的使用权、管理权。粮食收储公司与金谷粮油中心签订的《门头房（写字楼）租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违背法律的强制性规定，合法有效。合同签订时，张健秀为金谷粮油中心经理，在合同上签字系职务行为，不是本案的适格主体。一审法院认为，粮食收储公司虽不是涉案房屋的产权人，但产权单位济南市历城区粮食事业发展中心出具证明证实，粮食收储公司已获得涉案房屋的使用权、管理权。粮食收储公司与金谷粮油中心签订的《门头房（写字楼）租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违背法律的强制性规定，合法有效。合同签订时，张健秀为金谷粮油中心经理，在合同上签字系职务行为，不是本案的适格主体。本案的争议焦点为：一、双方房屋租赁合同到期后，金谷粮油中心是否可继续使用涉案房屋问题；二、2020年度涉案房屋租金减免问题。对于焦点一。粮食收储公司主张合同已到期，要求金谷粮油中心将租赁房屋腾空、恢复原状并交付。金谷粮油中心抗辩称，依据济南市历城区人民政府办公室下发的《关于印发历城区区属经营性国有资产统一监管实施方案的通知》济历城政办字[2018]53号文件，企业长期实质性使用的区级行政事业性资产，因非独立使用等特殊原因无法随同划转的，设置5年过渡期，由企业按原使用方式及条件继续使用。一审法院认为：粮食收储公司自2017年起对涉案房屋有使用权及管理权。济历城政办字[2018]53号文件发文日期为2018年12月3日，此时金谷粮油中心系涉案房屋的承租人，并不符合该文件规定的5年过渡期适用的情形。双方约定的租赁期限至2020年12月31日，租赁期限已届满。现粮食收储公司要求金谷粮油中心腾空并返还涉案房屋，有事实及法律依据，一审法院予以支持。对于焦点二。政府相关部门在疫情之后出台了一系列减免小微企业租金的惠民政策，主动让渡行政事业单位、国有企业的租金收入，履行政治责任和社会责任。这一系列政策旨在减轻租户的经营压力，携手共克时艰。依据前述查明的事实，2020年8月之前，粮食收储公司系自筹自支事业单位，其收取的租金用于职工工资发放、养老金、住房公积金的缴纳及房屋管理的费用。金谷粮油中心要求减免用于保障粮食收储公司职工生活的租金，明显不妥，也有悖于政府疫情期间房租减免政策的初衷。2020年8月之后，粮食收储公司变更为全额拨款事业单位。依据济历城财国资字第[2020]25号文件、济历城财国资字第[2020]34号文件，粮食收储公司应减半收取涉案房屋2020年8-12月的租金，共计41667元。金谷粮油中心应支付粮食收储公司2020年度房屋租金158333元。涉案房屋确实存在符合房租减免的情形，金谷粮油中心受疫情影响未支付房租，不应认定为违约，对于粮食收储公司主张的违约金，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、限济南市历城区金谷粮油快餐中心于判决生效之日起十日内腾空并返还山大北路43（4-6）号门头房（由南向北排列）及二楼部分加工间；二、限济南市历城区金谷粮油快餐中心于判决生效之日起十日内支付济南市历城区粮食收储公司房屋租金158333元；三、驳回济南市历城区粮食收储公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，减半收取计2300元，由济南市历城区金谷粮油快餐中心负担1655元，由济南市历城区粮食收储公司负担645元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。金谷粮油中心提交济南市历城区人民政府办公室文件处理单，拟证明该案历城区政府已在协调处理，并且财产属于国有转型期间的历史遗留问题，并非简单的租赁纠纷。经质证，粮食收储公司对该证据的真实性有异议，且与本案没有关联性。另外，根据济南市历城区人民政府办公室下发的《关于印发历城区区属经营性国有资产统一监管实施方案的通知》济历城政办字（2018）53号文，企业长期实质性使用的区级行政事业性资产因非独立使用等特殊原因无法随同划转的，设置5年的过渡期，但本案中粮食收储公司自2017年起即对涉案房屋有使用权及管理权，不属于无法划转的情形。张健秀对该证据的真实性及证明目的均予认可。本院认证意见：金谷粮油中心提交的该证据与本案待证的事实无关联性，本院不予采信。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，粮食收储公司与金谷粮油中心于2019年12月30日签订的《门头房（写字楼）租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。粮食收储公司虽不是涉案房屋的产权人，但产权单位济南市历城区粮食事业发展中心出具证明证实，粮食收储公司已获得涉案房屋的使用权、管理权，故粮食收储公司对涉案房屋享有对外出租的合法权利。张健秀为金谷粮油中心经理，在合同上签字系职务行为，相应的法律后果依法应由金谷粮油中心承担。故本案《门头房（写字楼）租赁合同》对粮食收储公司和金谷粮油中心具有法律约束力。双方《门头房（写字楼）租赁合同》中明确约定了租赁期限的起止时间以及租赁合同履行终结时，金谷粮油中心负有交还房屋以及保证房屋正常使用条件的义务。根据法庭查明的事实，结合当事人的陈述，金谷粮油中心在合同到期后继续使用涉案房屋，未向粮食收储公司支付租金，故粮食收储公司本案起诉要求金谷粮油中心腾退房屋并支付实际使用期间未交纳的租金费用，有事实及法律依据。一审法院根据政府部门出台的疫情期间租金减免政策，认定金谷粮油中心应付租金的数额正确，符合法律规定。关于金谷粮油中心上诉认为依据济历城政办字[2018]53号文件等证据，双方存在的是国有企业变更引起的产权矛盾，具有历史性。对此，本院认为，济历城政办字[2018]53号文件发文日期为2018年12月3日，此时金谷粮油中心系涉案房屋的承租人，并不符合该文件规定的5年过渡期适用的情形，该文件并不影响双方租赁合同的有效性，金谷粮油中心在一审答辩时也认可双方之间存在租赁关系。故金谷粮油中心的该项理由不能成立，本院不予支持。综上所述，金谷粮油中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元，由上诉人济南市历城区金谷粮油快餐中心负担。本判决为终审判决。审 判 员 郭维敬二〇二一年五月六日法官助理 刘 辉书 记 员 侯新新