安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0705民初1386号原告:中国农业银行股份有限公司铜陵西湖支行,住所地安徽省铜陵市西湖新区铜陵大市场4429、4437、4445、4453号。负责人：谢家华，该支行行长。委托诉讼代理人：丁娇，女，中国农业银行股份有限公司铜陵分行副总经理。委托诉讼代理人：方杏娣，女，中国农业银行股份有限公司铜陵分行资产处置部客户经理。被告：曹成菊，女，1965年6月23日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：曾师（系被告曹成菊之子），男，1992年12月3日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。被告：曾庆云，男，1967年12月1日出生，汉族，住安徽省舒城县。被告：安徽省宜百置业有限公司,住所地安徽省合肥市政务区潜山路绿地蓝海国际大厦A座1107室。法定代表人：董玮,该公司董事长。原告中国农业银行股份有限公司铜陵西湖支行（以下简称西湖支行）与被告曹成菊、曾庆云、安徽省宜百置业有限公司（以下简称宜百置业）金融借款合同纠纷一案，本院（原铜陵市狮子山区人民法院，现因行政区划调整更名为铜陵市铜官区人民法院）于2016年6月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。2016年7月24日至2016年9月22日为公告期间，不计入审限。原告西湖支行的委托诉讼代理人丁娇、方杏娣，被告曹成菊的委托诉讼代理人曾师，被告曾庆云到庭参加诉讼，被告宜百置业经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西湖支行向本院提出诉讼请求：1.解除西湖支行与曹成菊于2013年1月22日签订的《个人购房担保借款合同》；2.曹成菊归还西湖支行贷款本金1860079.65元，并支付利息（其中，2016年5月20日以前的利息计算为167383.16元，此后的利息按年利率8.085%计算至本金还清之日止）；3.曾庆云、宜百置业对上述付款义务，承担连带清偿责任；4.西湖支行对曹成菊抵押的铜陵市义安大道南段商会大厦108室房地产具有优先受偿权；5.曹成菊、曾庆云、宜百置业共同承担本案诉讼费。事实和理由：2013年1月22日，西湖支行与曹成菊签订《个人购房担保借款合同》，约定：曹成菊因购买铜陵市义安大道南段商会大厦108室房地产需要资金，向西湖支行借款2164000元，借款期限10年，还款方式为分期等额本息还款法。对于上述借款，曾庆云承诺以自己的经济收入参与归还上述借款，宜百置业承诺承担保证担保责任。同时，曹成菊、曾庆云以铜陵市义安大道南段商会大厦108室房地产作为抵押物，为上述借款提供抵押担保，并办理了房屋预告抵押登记手续。上述合同签订后，西湖支行依据合同约定，于2013年1月23日发放了借款。借款后，曹成菊未能按照合同约定还本付息。曹成菊辩称：1.曹成菊向宜百置业购买了铜陵市义安大道南段商会大厦108室房地产后，因宜百置业未能按照合同约定的时间交付房屋，曹成菊已经向法院提起诉讼，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，该案尚未判决，合同是否有效以及是否应当解除尚不确定，本案应中止审理，待商品房买卖合同纠纷案件审结后继续审理；2.西湖支行同时主张逾期利息和罚息不符合法律规定，其在本案中主张的欠款数额与曹成菊实际拖欠的数额不符；3.铜陵市义安大道南段商会大厦108室房地产现正在建设中，物权尚未产生，西湖支行与曹成菊仅对涉案商铺进行了抵押权预告登记，西湖支行不能就该预售商品房行使抵押权；4.因宜百置业将涉案房屋另行出售给他人，以致曹成菊与宜百置业发生纠纷，曹成菊为此向西湖支行制定了还款计划，即每月支付3000元，该计划已经西湖支行批准，曹成菊并非恶意不履行还款义务。综上，请求判令驳回西湖支行的诉讼请求。曾庆云答辩意见与曹成菊的上述答辩意见一致，并对西湖支行要求曾庆云承担连带担保责任无异议。宜百置业未作答辩。西湖支行围绕诉讼请求依法提交了证据：1.西湖支行营业执照、曹成菊身份证复印件、曾庆云身份证复印件、宜百置业企业法人营业执照复印件，证明双方当事人主体适格；2.《个人购房担保借款合同》、结婚证复印件、《共同还款承诺书》、铜房预2013字第000257号房屋预告登记证明，证明（1）曹成菊与西湖支行系借款合同法律关系；（2）曹成菊、曾庆云以涉案房产为借款提供了抵押担保；（3）宜百置业为借款提供了保证担保；3.个人借款凭证、贷款发放通知单，证明西湖支行已依据合同约定发放了借款；4.债务逾期通知书，证明西湖支行向曹成菊催讨过借款；5.欠息证明，证明截止2016年5月20日，曹成菊欠西湖支行借款本金1860079.65元，利息167383.16元。曹成菊围绕答辩意见依法提交了证据：1.还款计划，证明应西湖支行允许，曹成菊向西湖支行出具了还款计划，曹成菊并非恶意违约；2.中国农业银行金穗借记卡明细对账单，证明曹成菊出具还款计划后，西湖支行依据双方约定按时扣款；3.电话录音，证明曹成菊的还款计划已经西湖支行工作人员方杏娣同意；4.报案材料，证明宜百置业将涉案房屋另行出售给他人，曹成菊为此向铜陵市住房和城乡建设委员会报案。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月22日，西湖支行（贷款人）与曹成菊（借款人、抵押人）、曾庆云（抵押人）、宜百置业（保证人）共同签订《个人购房担保借款合同》，约定：曹成菊因购买房产需要资金，向西湖支行申请借款，金额为2164000元，借款人购买的房产位于商会大厦108室；借款期限120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。第28.1条：借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接汇入以下账户：户名：宜百置业铜陵分公司，账号……；还款方式为：等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。借款担保方式为：阶段性保证+抵押。由阶段性保证人宜百置业按10.1和10.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按10.2和10.3约定提供抵押担保。抵押物清单为：商会大厦108室，自本合同签订之日起7日内抵押人应协助配合贷款人办妥抵押预告登记，自本合同第二十六条所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起90日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。阶段性保证人自借款放款之日起，至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。关于保证担保，合同约定：保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等贷款人实现债权的一切费用；保证期间为借款到期之日起两年，如发生法律法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起两年。关于抵押担保，合同约定：抵押人与抵押物共有人同意以本合同第三十四条所列财产担保本合同项下借款本金利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和担保人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及贷款人实现债权的一切费用。关于违约责任，合同约定：发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他财产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿：……（2）借款人未按约定按期足额偿还借款……。合同同时约定：本合同所担保的债权同时存在物的担保(含债务人或第三人提供)和保证担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。本合同所担保的债权同时存在两个以上物的担保人的（含债务人提供物的担保），抵押权人有权就其中任一或者各个担保物行使担保物权。抵押人已经选择某一担保方式/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保物来实现全部或部分债权。该合同对双方的权利义务及其他事项亦作了明确约定。上述合同签订后，西湖支行依据合同约定，于2013年1月23日向曹成菊发放了贷款，借款凭证载明的借款日期为2013年1月23日，到期日期为2023年1月22日，执行利率为年利率7.205%，逾期利率为年利率10.8075%。2013年1月23日，西湖支行对铜陵市义安大道南段商会大厦108室房屋办理了房屋预告登记。借款后，曹成菊未能完全按照合同约定向西湖支行归还贷款本息。为此，西湖支行于2015年5月14日向曹成菊发送了《债务逾期通知书》，曹成菊在《债务逾期通知书》中签了字。催讨后，曹成菊仍未能依约还本付息，至2016年5月20日，累计拖欠西湖支行借款本金1860079.65元，利息167383.16元。2013年1月17日，曾庆云向西湖支行出具共同还款承诺书，载明：曹成菊与本人系夫妻关系，因曹成菊购买开发的商会大厦108室，向贵行申请个人住房（商业用房）贷款2164000元，期限10年。本人自愿以自己的经济收入参与其归还银行按揭贷款，保证按时、足额偿还银行本金、利息和其他费用，并承诺承担连带担保责任。如若违约，愿承担由此引起的一切法律责任并且自愿接受法院强制执行。2015年7月30日，曹成菊向西湖支行出具“还款计划”，载明：贵行与本人就铜陵商会大厦108商铺按揭贷款事宜，因本人与宜百置业就该房发生分歧尚待解决，为此就上述贷款逾期欠款本息作如下承诺：1.自2015年7月份本人主动支付本息1万元；2.自2015年8月份开始每月支付本息5000元；3.剩余欠本息在交房时一并结清。还款计划出具后，曹成菊仍没有按照还款计划完全履行还款义务。本院认为，西湖支行与曹成菊、曾庆云、宜百置业共同签订的《个人购房担保借款合同》，曾庆云向西湖支行出具的《共同还款承诺书》，均系当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的效力性强制规定，依法应受法律保护，当事人均应当依据合同约定，全面履行各自的义务。西湖支行依据合同约定，向曹成菊发放了贷款，曹成菊未能依据合同约定还本付息，在西湖支行向曹成菊发送《债务逾期通知书》后，曹成菊仍未能依约履行还款义务，其行为已构成根本违约，西湖支行可以行使选择权，要求曹成菊继续按照合同约定履行还款义务或解除合同、提前收回贷款。本案中，西湖支行选择解除合同并要求曹成菊提前归还全部贷款本息的诉讼请求符合法律规定与合同约定，本院予以支持；西湖支行要求曹成菊从2016年5月21日起按照年利率8.085%的标准继续支付利息符合法律规定与合同约定，本院予以支持；其要求保证人曾庆云、宜百置业承担连带清偿责任的诉讼请求符合法律规定与合同约定，本院予以支持。西湖支行要求对抵押物行使优先受偿权，为此，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》明确规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。本案中，西湖支行与曹成菊虽办理的是房地产预抵押，但预抵押仍具有抵押的效力，西湖支行仍有权行使抵押权，以所得价款优先受偿。曹成菊与曾庆云称本案应中止审理，但本案系借款合同纠纷，曹成菊与宜百置业的纠纷为商品房买卖合同纠纷，两起案件并无必然联系，本案并非必须以商品房买卖合同纠纷案件的审理结果为依据，曹成菊与曾庆云的该项答辩意见不符合法律规定，本院不予采信；曹成菊与曾庆云称曹成菊已与西湖支行达成了还款计划，即每月归还借款3000元，但其提供的证据并不足以证明其主张，且从本案查明的事实看，曹成菊也未完全按照其承诺履行还款义务，西湖支行可以依据合同约定解除合同并要求提前还款，曹成菊与曾庆云的该项答辩意见，本院不予采信；曹成菊与曾庆云对欠款数额有异议，西湖支行提供了银行系统对本息数额的计算过程，曹成菊实际拖欠借款本息的数额是多少，曹成菊与曾庆云无法说明，也无证据证明，本院不予采信；曹成菊与曾庆云关于西湖支行无权行使抵押权的答辩意见不符合法律规定，本院不予采信。宜百置业经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对西湖支行的诉讼主张放弃抗辩的权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司铜陵西湖支行与被告曹成菊于2013年1月22日签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告曹成菊于本判决生效之日起十日内返还原告中国农业银行股份有限公司铜陵西湖支行贷款本金1860079.65元，并支付利息（其中，2016年5月20日以前的利息计算为167383.16元，此后的利息从2016年5月21日起按年利率8.085%计算至本金还清之日止）；三、被告曾庆云、安徽省宜百置业有限公司对上述第二项付款义务，承担连带清偿责任；四、原告中国农业银行股份有限公司铜陵西湖支行有权对铜陵市义安大道南段商会大厦108室房地产行使抵押权，所得价款优先清偿上述第二项债务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费23019元，由被告曹成菊、曾庆云、安徽省宜百置业有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审 判 长  孙国兵审 判 员  丁爱平人民陪审员  阮丽萍二〇一六年十月三十一日书 记 员  胡婷婷附相关法律条文：《中华人民共和民法通则》第八十四条——债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条——当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。第九十四条——有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条——合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条——当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条——借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条——借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条——借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条——借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条——当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第五十三条——债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条——被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条——被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条——以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条——当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。