辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终403号上诉人（原审被告）：锦州东升骏杰房地产开发有限公司，住所地锦州市滨海新区娘娘宫行政生活区街道办公楼（洋山路1号）法定代表人：韩民军，该公司经理。委托诉讼代理人：高杨，辽宁华峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王洋，男，1978年10月10日出生，汉族，无职业，住盘锦市兴隆台区。委托诉讼代理人：杨菡婷、白雪，辽宁凌飞律师事务所律师。上诉人锦州东升骏杰房地产开发有限公司因与被上诉人王洋委托代建合同纠纷一案,不服辽宁省锦州市太和区人民法院作出的（2020）辽0791民初675号，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人锦州东升骏杰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人高杨、被上诉人王洋的委托诉讼代理人白雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦州东升骏杰房地产开发有限公司上诉请求：一、请求撤销（2020）辽0791民初675号一审民事判决，驳回王洋全部诉讼请求。二、由被上诉人承担一审二审诉讼费用。事实与理由：1.一审法院适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》属于适用法律错误，王洋与上诉人签订的是委托代建房协议，不应适用商品房买卖合同司法解释规定，而应适用合同法规定。假设本案可以适用商品房买卖司法解释规定，在双方没有约定解除条件的前提下也不应该支持王洋解除房屋的诉求。诉争房屋虽然被查封，但王洋可通过执行异议程序主张自己的房屋权利，该程序能够实现解除查封的目的。2.诉争房屋早于六年前已经办理了入住手续，是否实际使用、是否为毛坯房系王洋自行处分问题，与上诉人无关。事实上，诉争房屋能否办理权属房屋，不存在王洋所述无法办理房产证的情况，即本案并不具备合同根本目的无法实现的法定解除条件，因此，王洋与上诉人签订的委托代建房协议不应解除，为事实认定不清。综上，一审法院存在适用法律错误，认定事实不清的情形，请二审法院依法予以纠正，维护司法权威。王洋辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，维持原判。驳回上诉人上诉请求。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备商品房销售管理办法第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收购房款的该协议应当认定为商品房买卖合同，最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释第八条规定，具有下列情形之一导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买售人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿损失并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任，本案中双方订立的委托代建协议及认购书明确了商品房买卖合同应当明确的主要内容，我方已经交付房款，应视为订立了商品房买卖合同。根据住房批准证载明的注意事项1、领取此证90日内到市房屋产权监理处办理《房屋所有权证》或产权证明书，逾期按有关规定处罚，此住房批准证由上诉人为被上诉人签发，签发时间是2015年3月24日，有关规定处罚的法律依据为根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第19条，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》33条规定的，办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年的由于出卖人原因导致买售人无法办理房屋所有权登记，买售人请求解除合同和赔偿损失的应当予以支持。根据此条规定，本案诉争房屋，在2015年3月24日签发住房批准证后，因上诉人原因90日内无法为被上诉人办理房屋所有权登记的相关手续，90日届满后至今已有6年期间也无法为被上诉人办理房屋所有权登记手续，远远超过法律规定的一年期限届满要求解除合同的规定。买售人请求解除合同从时间的要求来说完全符合本案诉争的请求，截止本案起诉时此房屋仍处于被抵押查封状态，原审判决事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉请求不应得到法院支持。驳回上诉人上诉请求。王洋向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原告与被告之间《委托代建合同》；2.依法判令被告返还原告购房款1251050元（房屋确认单号：A区，××，楼层1-3层）并支付利息，利息计算方式：自2015年3月24日开始计算至立案之日，按照中国人民银行九年定期存款年利率2.75%计算）；3.判令被告赔偿原告因办理入住所支付的费用损失37088元；4.本案诉讼及相关费用由被告承担。一审法院认定事实如下：2011年3月31日，案外人沈志芳(作为甲方)与锦州银海置业有限公司(作为乙方，现用名为锦州富田兴业房地产开发有限公司)签订《宝地·威尼斯水城委托代建房协议》，沈志芳与被告锦州东升骏杰房地产开发有限公司（曾用名锦州宝地龙栖湾置业有限公司）签订《“宝地·威尼斯水城”委托代建房号确认单》，后案外人沈志芳将上述两份协议的权利义务转让给案外人张亮，张亮又转让给本案原告王洋。该协议约定甲方购买锦州银海置业有限公司为内部员工开发建设的宝地·威尼斯水城住宅，住宅类型为联排别墅，暂定建筑面积256平方米，每平方米4000-4500元，住宅交付期限乙方预计2012年12月31日交付甲方使用，但因不可抗力、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决或其他非乙方所能控制的因素等，甲方给乙方三个月的宽展期。违约责任条款中规定：如乙方按协议规定仍不能交付的，乙方按满足宽展期超过三个月以上部分及甲方实交房款金额计算，按照银行一年定期存款利率支付甲方违约金。乙方在交付甲方房屋出现其他违约情形，乙方应按银行一年定期存款利率支付甲方违约金……。该协议附件《电梯联排别墅、叠拼别墅交房标准》中载明一、土建部分：1、结构：框架结构；2、墙体：按现行节能标准设计，墙体做保温处理；3、外墙装饰：主体面砖，局部涂料；4、楼梯间：墙面刮大白，地面采用高级防滑砖，扶手为白钢扶手；5、门：入户门为高级防盗门，户内只留洞口，不设门；6、窗：单层双玻平开塑钢窗；7、室内墙面：混合砂浆压麻；9、顶棚：一次成型；10、卫生间：地面采用钢性、柔性双防水处理方法，预留上下水管道及地漏，预留电源插座；11、厨房：预留上下水管道，预留电源插座，预留煤气接口；12、车库：车库门为自动上下翻门，不设暖气；13、屋顶花园：屋顶花园地面水泥砂浆压平。二、室内配套：1、供暖：一户一阀，集中供暖；2、煤气：管道燃气入户；3、电源:100㎡以上，每户按6KW设计，小于100㎡按4KW设计；4、有线电视：客厅、主卧预留有线电视终端盒；5、电话：客厅、主卧预留电话插孔；6、电梯：电梯联排别墅为品牌电梯，叠拼别墅无电梯。三、小区安防设施：1、小区周边红外线报警系统；2、小区主入口电视监控系统；3、小区门禁系统；4、电子巡更系统；5、单元门可视对讲系统。四、庭院：1、庭院铁艺或仿木围合；2、庭院内做初步绿化。五、建筑风格以市政府审批为准。《“宝地·威尼斯水城”委托代建房确认单》确认房号为联排256，门牌号××，总房款为1270340元。原告举证的“威尼斯水城”入伙结算通知单上载明相关事宜：1、由于季度原因，小区绿化、道路、庭院围墙及地下车位2014年10月末前完工…3、煤气待整个龙栖湾区域政府主管网配套工程完工后供给；…5、单位工程难免会存在一些质量问题，宝地集团承诺会及时处理…。2015年3月24日，原告向被告锦州东升骏杰房地产开发有限公司共交纳房款、活动室款、车库款合计1251050元。2015年3月24日，原告办理了入住和住房批准证。案涉房屋目前处于毛坯状态，原告并未实际入住。本案庭审过程中，被告锦州东升骏杰房地产开发有限公司明确表示不同意解除该协议，并能积极配合原告办理产权证。另查，被告锦州东升骏杰房地产开发有限公司承接了案涉房屋委托代建协议中锦州银海置业有限公司的权利义务。2020年8月4日，锦州滨海新区不动产登记中心出具证明，显示案涉房屋处于查封状态，案涉房屋仍然登记在被告锦州东升骏杰房地产开发有限公司名下。该房屋所涉工程符合辽宁省房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案规定，已备案。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中原告与被告东升骏杰公司签订的《委托代建协议》及《确认书》明确了商品房买卖合同应当明确的主要内容，原告方已交付房款，应视为签订了商品房买卖合同。但案涉房屋因被告方的原因已被司法查封，是造成本案所涉房屋无法办理房屋不动产产权证的根本原因，原告购房的目的现不能实现。另，2014年4月8日，原告办理入住时，被告明确认可小区绿化、道路、庭院围墙及地下车位未完工、煤气待整个龙栖湾区域政府主管网配套工程完工后供给，且原告一直未实际入住该房屋。以上事实证明案涉房屋不能满足原告购买房屋居住、生活的目的，因查封不能办理产权证，故原告不能实现合同目的，故原告要求解除合同的诉讼请求，于法不悖，本院予以支持。根据《合同法》第九十七条规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。原告诉请被告退还已经缴纳的房款1251050元,该金额与审理查明的原告已向被告支付的款项金额相符,属于恢复原状的范畴,本院予以支持。原告另诉请被告支付上述款项占用期间的利息损失问题。因本案原告在办理入住手续过程中对案涉房屋并未提出异议，而是于六年后提出解除《委托代建协议》，原告对于扩大利息损失存在一部分过错,故本院认为利息起止时间以原告起诉时间2020年7月9日起至实际给付之日止为宜。根据原、被告签订的委托代建协议违约责任条款的约定：“如乙方按协议规定仍不能交付的，乙方按满足宽展期超过三个月以上部分及甲方实交房款金额计算，按照银行一年定期存款利率支付甲方违约金。乙方在交付甲方房屋出现其他违约情形，乙方应按银行一年定期存款利率支付甲方违约金……”，该约定不违反法律规定，但约定不明确，应视为按照中国人民银行同期一年期存款利率计算，故被告东升骏杰公司应当按照中国人民银行同期一年定期存款利率支付利息损失，但超过年利率2.75%的部分不予保护。对原告诉请被告赔偿原告入住损失的问题。本院认为,原告交纳的入住费用并不由被告公司收取，因此，原告该部分诉请缺乏依据,本院不予支持。综上所述,原告相应诉请,本院予以支持;超出部分,依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定,判决如下:一、解除原告王洋与被告锦州东升骏杰房地产开发有限公司（锦州银海置业有限公司）2011年3月31日签订的委托代建房协议；二、被告锦州东升骏杰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告王洋购房款1251050元并赔偿利息损失(以1251050元为基数,从2020年7月9日起计算至实际给付之日止，利率按中国人民银行同期一年定期存款利率计算，但超过年利率2.75%的部分不予保护)；三、驳回原告王洋的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18107元，由被告锦州东升骏杰房地产开发有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。对二审当事人争议的事实，本院认定如下：一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题为：上诉人与被上诉人签订的委托代建房协议是否应予解除。上诉人主张一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》属于适用法律错误，王洋与上诉人签订的是委托代建房协议，不应适用商品房买卖合同司法解释规定，应适用合同法规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权等及有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中上诉人与被上诉人签订的《委托代建协议》及《确认书》明确了商品房买卖合同应当明确的主要内容，并且被上诉人已交付购房款，应视为签订了商品房买卖合同。故一审判决认定双方签订的委托代建房协议为商品房买卖合同，并适用商品房买卖合同的法律规定并无不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》33条规定的，办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年的由于出卖人原因导致买售人无法办理房屋所有权登记，买售人请求解除合同和赔偿损失的应当予以支持。上诉人主张竣工验收之后可以办理房屋所有权证，上诉人提交的竣工验收备案书为2014年3月11日，上诉人于2015年3月24日给被上诉人开具住房批准证载明：领取此证90日内到市房屋产权监理处办理《房屋所有权证》或产权证明书，逾期按有关规定处罚。但2015年3月24日上诉人给被上诉人办理入住时仅开具住房批准证和收款收据并未为其开具商品房统一销售发票，现上诉人不能举证证明未办理不动产房屋所有权证被上诉人存在过错，而且现争议房屋因上诉人的原因已被司法机关查封，现无法办理不动产房屋产权证，致被上诉人购房目的不能实现。故一审判决解除双方签订的委托代建房协议并无不当。综上所述，锦州东升骏杰房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18107元，由上诉人锦州东升骏杰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张卫东审判员  王 翔审判员  赵洪全二〇二一年五月二十一日法官助理沈艳伟书记员暴思洋