上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2014）徐民一(民)初字第11033号原告：李乐成，女，1953年12月26日出生，汉族，住上海市长宁区。原告：王小永，男，1951年5月27日出生，汉族，住上海市静安区。以上两原告共同委托诉讼代理人：邹佳莱，上海彭旨平律师事务所律师。原告：李乐麒，女，1951年1月24日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：王小永(系李乐麒妹婿)，住同上。被告：上海市青少年基金会，住所地上海市黄浦区。法定代表人：吴仁杰，主任。委托诉讼代理人：刘卫，上海市普盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙慧婷，上海市普盛律师事务所律师。第三人：徐祖谦，男，1943年7月5日出生，汉族，住上海市静安区。第三人：徐士俊，男，1956年4月14日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告李乐成、王小永、李乐麒诉被告上海市青少年基金会(以下简称“青基会”)、第三人徐祖谦、徐士俊其他合同纠纷一案，本院于2014年11月18日立案后。被告青基会在答辩期内提出管辖异议，本院审查后裁定驳回被告青基会对本案管辖权提出的异议。裁定生效后，本案依法适用简易程序，于2015年4月1日公开开庭进行了审理。之后，本案依法转为普通程序，组成合议庭，于2015年7月8日公开开庭进行了审理。2015年8月27日，本院依法追加徐祖谦、徐士俊为本案第三人，并于2015年9月9日公开开庭进行了审理。原告李乐成、原告李乐麒的委托代理人即原告王小永及原告李乐成、王小永的共同委托诉讼代理人邹佳莱、被告青基会的委托诉讼代理人刘卫、第三人徐祖谦、徐士俊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李乐成、王小永、李乐麒向本院提出诉讼请求：1、被告支付三原告房屋收益款1,463,900元；2、被告以1,463,900元为基数，按银行同期贷款利率，支付三原告自2014年7月29日至实际付清之日止的利息。事实与理由：本市淮海中路XXX弄XXX号房屋原为徐某1名下房屋，三原告及两位第三人均为徐某1亲戚。徐某1去世后，三原告及两位第三人因继承纠纷于2011年起诉至本院，被告青基会作为第三人参加诉讼。诉讼过程中，三原告与被告青基会及两位第三人达成《和解协议》，约定系争房屋出售所得收益扣除7项支出，被告青基会取得80%，三原告取得8%，第三人徐祖谦、徐士俊各得6%。三原告遂于2011年12月5日就继承纠纷进行撤诉。之后被告青基会负责将系争房屋出售，售得房款2,870万元。其中用于支付处理系争房屋原有的代经租费用106,663元、租赁解除费25万元、房屋估价费3万元及合同印花税14,350元等费用，被告应当支付三原告8%的钱款即2,263,900元。但被告在支付三原告80万元后一直未支付剩余钱款。原告认为，被告拒不履行《和解协议》约定的义务，侵犯了三原告的利益。被告青基会辩称，首先，系争房屋的实际售价为2,800万元。房屋备案的2,870万元仅是房地产交易中心核税价格。被告一开始是将房屋出售给案外人王某某，由于王某某限购及系争房屋尚有代经租和租赁合同未解决，王某某要求解除合同。之后经过协商，王某某同意以上海汉光环境艺术有限公司(以下简称“汉光公司”)名义购买，双方以2,800万元的价格作为实际成交价，税费仍按税务局核定的2,870万元支付。其次，系争房屋支出费用共为3,841,288.5元，包括公证费28万元(系争房屋价款的1%)、代经租安置人杨1的安置费2,801,068元、代经租费用106,663元、赔偿租赁人包某某40万元、徐某1丧葬费20万元(一次性支付给徐祖谦支配)、房屋评估费3万元、合同印花税14,350元、交通查档费6,857元、银行费用2,350.5元等。最后，系争房屋过户税费应从可分配的房屋出售款中扣除。系争房屋系由被告受捐赠后再出售，被告作为房屋产权人应当缴纳契税86.1万元、营业税143万元(估算)、增值税10,649,367.5元等税费，共计12,940,367.5元。被告考虑到房屋捐赠是为了公益事业，高额的税负将导致无法实现公益目的，故申请税务部门减免上述税费。在此考量下，税务部门给予被告税款的减免。由于该部分“应缴纳未缴纳的税”减免申请人及对象系被告，减免目的和用途是用于公益事业，不属于可分配资产份额，应当从房屋出售款中予以扣除。综上，三原告及两位第三人可分得的款项为2,800万元扣除房屋支出费用3,841,288.5元及过户税费12,940,367.5元的20%即2,243,668.8元，但由于接受赠与还需支付所得款20%的个税即448,733.76元，是由被告代缴还是由三原告及两位第三人自行缴纳尚未明确，如由被告代缴，则被告应当支付给三原告及两位第三人的款项则为1,794,934.24元。而被告已分别支付给三原告80万元、徐祖谦70万元、徐士俊60万元，共计210万元，已超出应付费用，故无需另行支付费用。另，由于被告一直在履行合同义务，原告也无权主张相关费用的利息。综上所述，被告不同意原告的诉讼请求。第三人徐祖谦述称，认可房屋出售价为2,800万元，也认可被告所述的支出费用。对于房屋过户产生的税费不清楚，但同意被告的意见在可分配款项中予以扣除。关于个人所得税，认为应由本人自行缴纳。第三人徐士俊述称，关于房屋税费认为不应当予以扣除，其余意见同徐祖谦。经审理查明，系争上海市淮海中路XXX弄XXX号原系徐某1名下房屋。2011年3月9日徐某1去世。2011年8月5日，原告李乐成、王小永、李乐麒向本院起诉第三人徐祖谦、徐士俊遗嘱继承纠纷(2011)徐民一(民)初字第5267号)，被告青基会作为该案的第三人参加诉讼并提出诉请。2011年12月2日，被告青基会(希望工程项目)(甲方)与原告李乐成、王小永、李乐麒(乙方)、第三人徐祖谦、徐士俊(丙方)签订《和解协议》1份，三方主要约定为：一、遗产处理依据。三方共同认可徐某1生前多次向其亲属、朋友及武康居委会工作人员表示将系争房屋赠与甲方并于2011年1月17日立下遗嘱，该遗嘱正文为：“现在居委徐某2和陈书记在场，祖谦也在，我有话讲。我觉得祖谦人老实，做事情可靠，我现在委托祖谦在我百年后办理我房屋的出租事宜和出售事宜，所得钱款除了办理后事之外，还掉欠别人的债，其余捐给希望工程，由你们武康居委会监督。”上述遗嘱已由上海市静安公证处记载于(2011)沪静证字第731号《接受遗赠公证书》；二、(2011)徐民一(民)初字第5267号案件的处理。本协议生效后，甲、乙双方均对该案申请撤诉，甲方诉讼费自行承担，乙方诉讼费由徐祖谦、徐士俊各承担50%，丙方认可甲方、乙方对案件的撤诉并承诺对有关事实不再提出争议；三、系争房屋的占有、使用、处分。三方共同认可徐祖谦作为徐某1遗嘱执行人，遵照遗嘱意愿，全权委托甲方对系争房屋进行处分，包括：出售房屋、解除现有租赁关系、处理落政代经租问题等。三方共同认可甲方上述处分行为均属有效，乙方、丙方无权占有、使用、处分系争房屋；四、系争房屋收益的使用。徐祖谦出售系争房屋所得收益，在扣除房屋所需缴纳的营业税、土地增值税、所得税、房屋交易手续费及其他一切实际发生的税、费后，应当首先用于下列事项：1、处理徐某1以及其直系亲属的后事费用，包括为徐某1、徐某2以及其父母等已逝者购买家族墓地并安葬，以及下葬有关的其他费用；2、清偿徐某1生前对上海五丰畜禽食品有限公司所负的债务(包括本金及利息)；3、支付解除现有租赁关系所需承担的违约金、补偿金、赔偿金等一切违约责任形式对应的支出；4、支付处理落政代经租问题所需承担的货币补贴款；5、支付行政机关就上述有关事项收取的其他税、费；6、支付办理(2011)沪静证字第731号《接受遗赠公证书》所需费用；7、为处理系争房屋而发生的评估费、中介费等有关费用以及其他与处分系争房屋有关的合理支出；五、剩余款项的分配。徐祖谦出售系争房屋所得收益，扣除前款所列举的各项支出后，剩余款项甲方取得80%，作为接受徐某1遗嘱所得，乙方取得8%，徐祖谦、徐士俊各取得6%、且乙方、丙方不再提出任何其他要求。2011年12月5日，三原告及被告均对(2011)徐民一(民)初字第5267号案件向本院提出撤诉申请，本院准予撤诉。后为方便处分房屋，被告以接受遗赠公证的方式成为系争房屋产权人，接受房屋时契税免于收取。2012年9月12日，被告与案外人汉光公司签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定被告将系争房屋转让给汉光公司，转让价款为2,870万元。此次房屋交易过程中，契税为86.1万元，纳税人为汉光公司。无其他税费的纳税证明。2012年10月12日，系争房屋产权人变更为汉光公司。另查明，2012年4月23日，案外人王某某分别转账汇款给案外人上海普盛律师事务所(以下简称“普盛律所”)150万元及100万元。2012年4月24日，案外人上海住建工程有限公司转账汇款给普盛律所550万元。2013年5月25日、11月6日、2014年8月21日、10月15日、2015年1月19日，汉光公司转账汇款给被告1,000万元、500万元、250万元、150万元及100万元。以上汇款共计2,800万元。再查明，2013年7月24日、2014年4月28日、7月2日，普盛律所分别转账汇款给原告李乐成40万元、30万元及10万元，共计汇款80万元。2013年7月24日、2014年5月16日，普盛律所分别转账汇款给徐士俊各30万元，共计汇款60万元。2013年3月20日、7月24日、2014年6月6日，普盛律所分别转账汇款给徐祖谦30万元、30万元及10万元，共计汇款70万元。上述事实，除三方当事人一致陈述证明外，另有和解协议、(2011)徐民一(民)初字第5267号案件询问笔录、(2011)沪静证字第731号《接受遗赠公证书》、上海市房地产买卖合同、契税已申报办理证明、系争房屋房地产登记簿、上海银行业务凭证、中国银行账户历史明细、农业银行贷记凭证等证据证明，本院予以确认。审理中，被告青基会为证明其辩称意见，还向本院提供如下证据：证据一、为证明房屋实际出售价为2,800万元，提供2012年4月20日案外人王某某(甲方)与第三人徐祖谦(乙方)、被告(丙方)签订的《房屋买卖意向书》1份，意向书中三方主要约定甲方以2,800万元价款受让系争房屋，并认可系争房屋物权状况为存在租赁关系及代经租关系，在协议签订后，由丙方名义办理相应解除及清理工作。证据二、为证明系争房屋支出费用共为3,841,288.5元，提供如下证据：第1组、为证明公证费为28万元，提供上海市静安公证处出具的公证费发票及2012年5月15日普盛律所支付给公证处28万元的中国银行付款凭证复印件1份。公证费发票开票日期为2012年6月13日，交款人为徐祖谦，公证内容为接受遗赠，金额为28万元；第2组、为证明落政代经租费用为106,663元，提供2013年3月29日普盛律师支付给上海市徐汇区住房保障和房屋管理局106,663元的中国银行历史交易明细复印件1份；第3组、为证明代经租安置人杨1的安置费为2,801,068元，提供2012年9月18日被告(甲方)与案外人杨1、杨某2(乙方)签订的《搬迁补贴协议》1份及2013年1月7日被告(甲方)与杨1(乙方)签订的《上海市处理落政代经租房产租赁矛盾货币补贴、搬迁协议书1、2》2份、普盛律所支付杨1250万元、301,068元的农业银行结算业务申请书、贷记凭证复印件各1份及2013年5月8日收款人为杨1的1,045,495.6元支票存根复印件1份。《搬迁补贴协议》中，双方约定乙方租赁系争房屋三层西南间，自愿于2012年11月18日前腾空房屋并配合甲方办理落政代经租撤销手续。乙方补贴总额为450万元，其中甲方补贴250万元，其余补贴由政府发放，但鉴于政府补贴时间较长，甲方将先行垫付200万元，其中180万元在五个工作日内支付，另20万元待乙方收到政府补贴将差额返还给甲方后再支付；《上海市处理落政代经租房产租赁矛盾货币补贴、搬迁协议书1》中，双方约定甲方按照政策给予乙方补贴106,663元，乙方于2013年6月30日前办理房屋退租手续；《上海市处理落政代经租房产租赁矛盾货币补贴、搬迁协议书2》中，双方约定甲方按政策给予乙方补贴1,592,269元，加上业主货币补贴106,663元，合计1,698,932元。被告表示虽其与杨1约定先垫付政府补贴200万元，但实际上未垫付，而是等杨1拿好政府补贴一百余万元后，被告再补足钱款，最终被告支付杨1共计2,801,068元；第4组、为证明赔偿系争房屋租赁人包某某40万元，提供被告(甲方)与案外人包某某(乙方)、徐祖谦(丙方)签订的《和解协议》1份及包某某委托律师处理租赁事宜的《授权委托书》1份、2014年8月19日普盛律所支付上海市嘉华律师事务所40万元农业银行交易明细清单复印件1份。《和解协议》中三方约定乙方放弃与徐某1及徐祖谦签订的《房屋租赁合同》，甲方与丙方同意从系争房屋出售款中支出40万元作为乙方的补偿金；第5组、为证明丧葬费20万元，提供2012年5月15日普盛律所支付给徐祖谦20万元的中国银行历史交易明细复印件1份；第6组、为证明系争房屋评估费3万元，提供房屋评估公司中城联行(上海)房地产土地评估有限公司工商登记信息及其2015年4月24日开具的3万元评估费发票各1份、农业银行付款凭证复印件2份；第7组、为证明缴纳系争房屋合同印花税14,350元，提供2012年9月20日的14,350元印花税发票及印花税收讫专用证复印件各1份；第8组、为证明交通查档费6,857元，提供交通费发票复印件124张、徐汇区房地产交易中心开具的25元的购房合同发票、957元交易手续费发票及110元房屋登记费发票复印件各1张、寄送免税申请的12元快递详情单及相应收据复印件各2份；第9组、为证明徐某17,000元债务已清偿，提供上海五丰畜禽食品有限公司出具的《收据》及上海市食品进出口公司活畜禽分公司隶属于上海五丰畜禽食品有限公司的《情况说明》各1份。被告表示上述证据中款项支付凭证复印件均从被告入账的财务账册中复印下来，原件均在账册中由专员保管。证据三、为证明被告申请减免系争房屋过户税费，提供了其写给税务部门的免税申请3份及感谢信1份。表示被告未在房屋交易过户过程中缴纳过税费。三原告对被告上述证据发表如下质证意见：对证据一《房屋买卖意向书》真实性无异议，但对合法性及关联性均有异议，认为意向书仅由被告与徐祖谦签名，而没有三原告及徐士俊签名，不能保证各方利益；对证据二的第1组证据真实性、合法性均无异议，但关联性有异议，表示发票与公证书非同一年，且编号不完全一致，付款人写的是徐祖谦，不能算入支出费用；对第2组证据真实性、合法性及关联性均无异议，认可该项费用；对第3组证据真实性无异议，但认为杨1收到的1,045,495.6元是国家补贴，被告支出费用没有与其协议相印证；对第4组证据真实性无异议，认可被告支付包某某40万元，但认为被告多支付了15万元，原告仅认可其中的25万元；对第5、6、7组证据真实性、合法性及关联性均无异议，认可该3项费用；对第8组证据真实性无异议，但认为交通查档费为被告正常办公支出，不同意列为支出费用；对第9组证据真实性、合法性及关联性均无异议，认可该项费用；对证据三真实性表示不清楚，但认可被告在房屋交易过程中未缴纳税费，坚持未缴纳税费不应当在可分配房屋出售款中予以扣除。三原告另对被告辩称中提出的银行费用表示不认可为支出费用。对被告提出代缴个人所得税，表示如需缴纳将自行处理，不需要被告代扣代缴。另为印证徐某1生前欠有债务，提供上海市食品进出口公司活畜禽分公司盖章的借支单及借条各1份。第三人徐祖谦对原、被告上述证据的真实性、合法性及关联性均无异议。为证明其对徐某1丧葬费的支出情况，提供苏州国营凤凰公墓收款收据6份及费用清单。表示徐祖谦丧葬费已支出157,670元，尚余42,330元愿意由三原告与两位第三人均分。第三人徐士俊对原、被告及徐祖谦上述证据的真实性、合法性及关联性均无异议。对徐祖谦处剩余丧葬费同意由三原告与两位第三人均分，三方各得三分之一，表示以后对徐某1的祭扫活动各自进行。三原告对徐祖谦处剩余丧葬费的分配也无异议。对于上述证据，本院认证如下：首先，对被告提供的证据二中的第2、4、5、6、7、9组证据及三原告、徐祖谦提供的证据，因原、被告及第三人三方均无异议，本院对此予以确认。其次，对被告提供的证据一、证据二中的第1、3组证据及证据三，与系争房屋处理有关，在《和解协议》中也有相关费用的约定，被告作为房屋出售实际执行人有权对费用支出及减免作出决定，故本院对此予以确认。最后，对被告证据二中第8组证据，查档费部分可以看出系用于房屋交易，本院对此予以确认。交通费支出被告无法证明与系争房屋出售有关，本院对此不予确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。依据本院查明之事实及三方当事人的诉辩意见，本案存在如下争议焦点：焦点一、系争房屋出售价款的认定；焦点二、系争房屋实际支出费用的认定；焦点三、系争房屋免缴税费的处理。关于焦点一、三原告以房地产交易中心备案的买卖合同主张房屋售价为2,870万元，对此被告辩称房屋实际售价为2,800万元，并提供房屋出售意向书及入账凭证等证据予以证明。本院认为，房屋实际售价与交易中心备案的售价也就是通常所称的核税价格之间存在差异，在房产交易中属正常现象，被告对两者差价作出合理解释，并提供证据予以印证，对房屋实际售价尽到充分举证责任，故对被告该答辩意见，本院予以采纳。据此本院认定系争房屋售价为2,800万元，并以此作为原、被告及第三人可分配的房屋出售款数额。关于焦点二、系争房屋支出费用中代经租费用106,663元、丧葬费20万元、房屋评估费3万元、印花税14,350元及债务7,000元等5项费用，由于原、被告及第三人均无异议，且有相应证据证明，本院予以认可。关于杨1的安置费2,801,068元、包某某的赔偿费40万元及公证费28万元等3项费用，三原告均提出异议。对此，本院认为，《和解协议》中原、被告及第三人均明确系争房屋全权委托被告处分，三方认可被告处分行为均属有效，3项支出也约定在系争房屋收益的使用条款中，被告亦对该些费用的支出提供了银行凭证及合同依据，由于系争房屋出售过程中实际操作人除被告外还有被告委托的普盛律所、遗嘱执行人徐祖谦，原告以付款人或编号不同等细节问题否认款项的支出，过于苛刻，有悖协议约定。因此，对上述3项费用的支出，本院予以认可。关于交通查档费，被告提供的交通费发票本院虽未予确认，但考虑到被告工作人员在处理系争房屋交易过程中必然会产生相应交通费查档费，该部分费用属合理支出范围，具体数额由本院根据房屋出售工作量酌定为3,000元。关于银行费用，因被告未提供相应依据，本院不予认可。综上，本院认定系争房屋支出费用合计为3,842,081元。系争房屋出售款扣除该支出费用后可分配款项为24,157,919元。关于焦点三、原、被告及第三人所签《和解协议》中明确约定“系争房屋收益的使用”为所得收益“在扣除房屋所需缴纳的营业税、土地增值税、所得税、房屋交易手续费及其他一切实际发生的税、费后”用于支出费用，而被告也确认其在系争房屋交易过程中未实际缴纳过税费。现被告辩称系争房屋出售款应当扣除应缴而未缴的税费再进行分配，有违《和解协议》约定的本意，缺乏合同依据。且被告也未提供根据房地产交易税收规定，系争房屋应缴税费12,940,367.5元之依据，故对被告该辩称意见，本院不予采信。综上，根据《和解协议》约定的分配方式，三原告可分得款项为1,932,633.52元，被告可分得款项为19,326,335.2元，两位第三人可分得款项均为1,449,475.14元。鉴于被告已分别支付三原告80万元、徐祖谦70万元、徐士俊60万元，故被告尚需支付三原告1,132,633.52元、徐祖谦749,475.14元、徐士俊849,475.14元。三原告及两位第三人在分得钱款后如需缴纳税费应各自自行承担。关于在徐祖谦处剩余丧葬费42,330元，根据三方一致意见，各分得三分之一即14,110元。另，由于系争《和解协议》一直处于履行过程中，部分费用的发生尚在本案诉讼过程中，故待分配房屋出售款数额在本次诉讼前尚处于待定状态，三原告要求被告就未付款项支付逾期利息，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告上海市青少年基金会于本判决生效之日起十日内支付原告李乐成、王小永、李乐麒1,132,633.52元、支付第三人徐祖谦749,475.14元、支付第三人徐士俊849,475.14元；二、第三人徐祖谦于本判决生效之日起十日内支付原告李乐成、王小永、李乐麒14,110元、支付第三人徐士俊14,110元；三、驳回原告李乐成、王小永、李乐麒的其他诉讼请求。案件受理费19,775.1元(原告李乐成、王小永、李乐麒已预缴)，由原告李乐成、王小永、李乐麒负担4,475.1元，被告上海市青少年基金会负担15,300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  王仪蔚代理审判员  周 薇人民陪审员  李雅萍二〇一六年十月二十七日书 记 员  范振远附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。