辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初9742号原告:宿永胜，男，1960年4月6日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。委托代理人：杨辉，辽宁宇嘉律师事务所律师。被告：辽宁昊宇房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区教场路24号。法定代表人：丁福国，该公司经理。委托代理人：陈莎莎，辽宁开宇律师事务所律师。被告：张惠敏，女，1949年4月26日出生，汉族，住址沈阳市和平区。委托代理人：王阳辅，辽宁东尧律师事务所律师。被告：刘钢，男，1960年6月3日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。原告宿永胜与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司、被告张惠敏、被告刘钢商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员潘强担任审判长，与人民陪审员毛鸿飞、宋洁组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宿永胜及其委托代理人杨辉，被告辽宁昊宇房地产开发有限公司委托代理人陈莎莎，被告张惠敏委托代理人王阳辅，被告刘钢均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宿永胜向本院提出诉讼请求：1.要求确认原告与辽宁昊宇公司签订的《商品房买卖合同》有效。2.要求撤销刘钢的不动产备案登记。3.要求辽宁昊宇公司配合原告办理不动产备案登记手续。4.若法院无法确认原告与辽宁昊宇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效，则要求被告张惠敏返还购房款58万元。5.要求被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2012年9月，经原沈阳城花物业管理有限公司经理介绍认识了被告张惠敏，其称位于沈阳市沈河区，建筑面积105.02平方米写字间出售，价款为58万元，由城花物业代为出售。原告与张惠敏协商后决定购买，并按照其要求于2012年9月27日将58万元购房款交给张惠敏。同日与辽宁昊宇公司签订了《商品房买卖合同》（甲方由被告丁福国作为法定代表人加盖个人名章），昊宇公司于同年9月28日为原告出具了加盖公章的收款收据。并于当日被告将房屋交付给原告，原告随即进行了装修，并于2012年11月对房屋进行出租。2020年4月17日原告准备再次出租时，发现原告购买的房屋已被他人占用。经交涉得知，该房屋已于2007年9月17日由沈阳东森房地产开发有限公司抵押给了沈阳华强建设集团公司，冲抵华建设为东森地产《沈阳东森CBD商业广场中央空调》货款。原告认为，原告通过张惠敏与昊宇公司签订的商品房买卖合同，因昊宇公司隐瞒事实真相，应予以撤销。昊宇公司承担返还购房款并承担赔偿责任。根据最高院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释的相关规定，昊宇公司除应返还原告已付房款58万元外，还应赔偿原告58万元经济损失。昊宇公司已处于吊销状态，无力偿还原告债务。依照法律规定，丁与王应在未实缴注册资金范围内对昊宇公司偿付原告的债务承担补充责任。张惠敏明知该案涉房屋存在瑕疵，仍介绍原告与昊宇公司签订商品房买卖合同，且全额接受原告购房款58万元，故张惠敏应在昊宇公司返还购房款58万范围内承担连带责任。综上，为保护原告的合法权益，诉至法院。被告辽宁昊宇房地产开发有限公司辩称，我公司已于2019年1月2日进入破产清算程序，根据我公司介绍陈述的情况及移交管理人的文书案卷情况，我公司与原告、刘钢之间均不存在商品房买卖合同关系。其均不符合消费者购房人。案涉房屋属于破产财产，对于原告主张的返还购房款，我公司未收过该款，故不同意退还。被告张惠敏辩称，1、原告主张涉案房屋买卖合同有效无异议。2、原告主张合同无效，要求我返还购房款58万，我认为无事实及法律依据。我是基于与昊宇公司之间存在的工程合同关系，由于昊宇公司欠沈阳城花物业管理服务有限公司工程款58万元，未能给付的情况下，要求案涉房屋购房款抵工程款，代收了58万元。我与原告不存在房屋买卖合同关系，无义务返还原告购房款。如该合同最终未能被法院确认合同有效，返还购房款的义务人也是昊宇公司，而不是我。被告刘钢辩称，原告追加本人为被告，并提出要撤销本人名下的位于沈河区写字间的商品房买卖合同备案登记手续，将涉案房屋备案至原告名下，于理于法都毫无根据。本人刘钢自己花了钱，买了房，并在房产部门做了登记备案，我购买的房屋是真实的、合法的、有效的，对涉案房屋拥有无可争辩的所有权。现在，既然同一套房屋有两个《商品房买卖合同》，又都说是真实的，那就要看：谁购买的在先，谁购买的房屋合情、合理、合法、合规：首先，从涉案房屋的购买时间和签订《商品房买卖合同》的时间上来看。我购买的时间是2009年1月15日，而原告的购买时间据《起诉状》上说是2012年9月27日，整整差了三年半的时间；第二，本人的购房是真实的有效的。支付了购房款，有真实的付款及凭证，开具了入住通知书，发放了房门钥匙，这些都是不可以伪造和编造的；第三，从该房屋的登记情况上来看，本人购买的房屋2009年1月15日就在沈阳市房产交易权属中心进行了备案登记，登记的合同编号是：0902001513；而原告的《商品房买卖合同》，与开发商并未办理产权登记，没有发生不动产物的变动，只是一个不受法律保护的白合同。房产管理部门进行商品房买卖合同登记备案的重要作用，就是起到公示作用，防止房产开发公司的房屋一房两卖。按照沈阳市的规定，购房者与开发企业签署了《商品房买卖合同》之后，开发单位应持合同到市房地产交易中心申请备案登记后，将登记的合同返还给购房者，这是最正常的手续。我的房子就是这么做的，所心合规、合法、有效。合同登记备案，是消费者所购商品房的安全有效的保证书，这个保证书本人有，而原告没有。需要说明的是，原告于2012年9月27日才与辽宁昊宇房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，此时被告已与昊宇公司签订《商品房买卖合同》并对该房屋进行商品房买卖合同备案登记已三年零八个月了，对于一个正常的购房人来说对此不可能不知道。而原告明知道诉争房屋已出售给被告还与昊宇公司串通签订不受法律保护的《商品房买卖合同》，很显然原告是为占有涉案房屋与昊宇公司合谋制造了这么一起纠纷。现在涉案房屋无论是原告占用，还是华强建设集团占用，都是非法的无效的，因为这个写字间只属于本人。被告认为，本案的焦点在于：辽宁昊宇房地产开发有限公司用已正式出售的房产与原告签订所谓的《商品房买卖合同》，造成一房两卖的事实，这个合同本身就是无效的、非法的。原告只享有债权，但不享有物权。也就是说原告可以起诉开发商违约，要求赔偿，但房子不是你的，因为只有在房管部门把房子登记在你名下，房子才是你的。所以，原告应该向开发商主张和追讨自己的房款，而不是这套房子，因为这套房子的所有权早已经属于被告刘钢了。针对以上，请求法院驳回原告的诉讼请求！当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：原告宿永胜通过被告张惠敏购买被告辽宁昊宇房地产开发有限公司开发的位于沈河区写字间。2012年9月27日，原告宿永胜将购房款58万元交付给被告张惠敏。张惠敏收款后交付给原告宿永胜由被告辽宁昊宇房地产开发有限公司出具的《商品房买卖合同》和收款收据。此后原告宿永胜一直出租使用该诉争房屋，但未办理诉争房屋的相关备案登记手续。2019年1月12日，原告宿永胜在辽沈晚报上刊登声明：“辽宁昊宇房地产开发有限公司给宿永胜位于沈阳市沈河区开具购房收款收据（1464462号）及商品房买卖合同丢失声明作废”。2020年4月涉案房屋发生案外人占用使用情况。现原告要求被告辽宁昊宇房地产开发有限公司为原告办理沈河区写字间的商品房买卖合同备案登记手续，并将该房屋产权登记至原告名下起诉来院。案件审理过程中，原告撤回了对丁福国、王瑛珂的诉讼，追加了刘钢为本案被告。另查明，2009年1月15日，被告辽宁昊宇房地产开发有限公司与被告刘钢签订《商品房买卖合同》一份，合同约定被告刘钢购买位于上述地址的沈阳市沈河区商品房，其中包括本案所涉房产沈阳市沈河区房屋。同日，被告辽宁昊宇房地产开发有限公司为被告刘钢在沈阳市房屋产权权属登记中心办理了包括涉案房屋在内的上述29套房屋商品房买卖合同的房产登记备案。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。关于原告宿永胜要求确认其与辽宁昊宇公司签订的《商品房买卖合同》有效。并要求撤销刘钢的不动产备案登记及要求辽宁昊宇公司配合原告办理不动产备案登记手续的诉讼请求。从本案查明的事实看，原告宿永胜通过被告张惠敏与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司于2012年9月27日签订了《商品房买卖合同》，2012年9月28日被告辽宁昊宇房地产开发有限公司出具收款收据。被告张惠敏对收到原告宿永胜购房款人民币58万元一事予以承认。认为该款项由于辽宁昊宇房地产开发有限公司欠沈阳城花物业管理服务有限公司工程款58万元，该款项用于冲抵欠款。被告辽宁昊宇房地产开发有限公司否认收到原告宿永胜购房款。也不承认与沈阳城花物业管理服务有限公司存在工程欠款事宜。在案件审理过程中，被告张惠敏并未提供证据证明其与辽宁昊宇房地产开发有限公司之间存在工程款抵债协议，故本院无法确认该《商品房买卖合同》及收款收据的客观真实性，故本院对原告的该项诉请不予支持。关于原告宿永胜要求张惠敏返还购房款58万元的诉讼请求。从本案查明的事实看，原告宿永胜虽然占有使用了涉案房屋，但没有取得涉案房屋的相关备案登记手续，没有取得相应的物权权利，且其与辽宁昊宇房地产开发有限公司之间缺乏直接的法律联系。根据本案查明的事实，在不能确认其购房合同真实性的情况下，合同目的已无法实现。被告张惠敏在不能提供证据证明其与辽宁昊宇房地产开发有限公司之间存在工程款抵债协议，其收取原告宿永胜购房款的行为不符合双方约定，应返还原告宿永胜购房款58万元。被告张惠敏与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司之间是否存在相关工程款的事实，可通过其他法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张惠敏于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告宿永胜购房款人民币58万元；二、驳回原、被告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15240元，由原告宿永胜负担5640元、由被告张惠敏负担9600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  潘 强人民陪审员  毛鸿飞人民陪审员  宋 洁二〇二一年五月二十日书 记 员  祝 丹附相关法条：《中华人民共和国民法典》第六条【公平原则】民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第四百六十五条【依法成立的合同效力】依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条【合同履行的原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条【合同法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条【合同解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。