重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝05民终2318号上诉人(原审被告)：单友付，男，汉族，1980年8月8日出生。被上诉人（原审原告）：重庆天景物业服务有限公司，住所地重庆市南岸区七公里，统一社会信用代码91500108759280204A。法定代表人：李欣，董事长。委托诉讼代理人：王晶、张妍君，重庆启瑞律师事务所律师。上诉人单友付与被上诉人重庆天景物业服务有限公司（以下简称天景物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2019)渝0108民初24276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。单友付上诉请求：撤销原判，改判驳回天景物业公司的诉讼请求，诉讼费由天景物业公司承担。事实和理由：天景物业公司提供的物业服务严重不达标，表现为入户门禁可视对讲系统、卧室紧急求助报警系统未向业主投入使用，小区监控系统毁损一直未修复；小区车库未向业主开放使用；本小区通往“如果”组团的室外步梯未向为主开放使用；天景物业公司接管本小区时，未向开发商收集本小区工程设计和竣工图纸资料，对业主要求其收集也至今不作为，对小区高切坡沉降未进行监测、记录数据并向业主公布；对小区仅投入一名全职清洁工和一名园艺工，其成本与高额服务收费不匹配，有获取暴利的嫌疑，人民法院应当要求天景物业公司出示其投入成本的记账和获利的纳税凭据，构成暴利的，应当降低收费标准或增加成本投入合理的人、机配备；前期物业合同约定的4.2元/平方米的收费标准是开发商报给物价部门的临时备案，不是最终许可，而天景物业公司后期随意降低服务标准和成本而强制收取高额服务费属于霸王条款，不应得到支持，应当由业主与其重新协商收费标准。天景物业公司未按约定提供物业服务，单友付不应承担违约责任。天景物业公司辩称，上诉人称可视对讲系统没有投入使用不属实，上诉人可直接与物业方进行对讲；开发商设计有卧室紧急求助系统线路，上诉人是否启用，天景物业公司不知情；小区监控系统因长久使用确实存在部分损毁，天景物业公司已在逐步排查修复；小区每户业主别墅门前均有两个车位，可供业主停车使用，上诉人所称车库为商业配套的车位，已出售给第三方，由第三方使用；小区内通向“如果”组团的步梯系分时段开放；上诉人所称开发商相关施工、竣工图纸资料在档案馆均有备案，天景物业公司在一审时也曾向上诉人出示，上诉人可自行到档案馆查询；关于地面沉降，天景物业公司已出示检测报告，符合规范标准；天景物业公司服务中没有降低服务标准。一审判决正确，要求维持原判。天景物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付原告物业服务费20445.6元（2017年8月1日至2019年8月31日）、公摊费380元（2016年7月1日至2019年8月31日）、违约金23959.09元（按欠付物业服务费为基数，按每日千分之三计算），合计44784.69元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告系南岸区某小区23-1-2的业主，该房屋建筑面积194.72平方米，原告系被告居住小区的物业服务公司。重庆天景置业有限公司、重庆交院江南大学城置业有限公司（作为甲方）与原告（作为乙方）签订《前期物业服务合同》，由甲方选聘乙方对项目实施前期物业管理服务，并约定：本物业采取包干制方式收取物业服务费，物业服务费住宅以建筑面积按4.2元/平方米·月的标准向业主收取；公摊水电费每年1至11月按10元/户·月的标准像业主收取，每年12月按年据实结算，多退少补；业主应于《商品房买卖合同》约定交房之日起交纳物业服务费用，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳；物业服务费用按月交纳，业主应在每月5日前履行交纳义务；本合同期限：2012年12月31日起至经该项目业主大会选聘的物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金；本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主，违反本合同约定的，有关业主应当承担相应责任等内容。在该合同尾部甲方签章处有“重庆交院江南大学城置业有限公司”加盖公章，乙方签章处有原告公司加盖公章。2012年8月17日，重庆交院江南大学城置业有限公司（作为甲方、卖方）与周欣洁、单友付（作为乙方、买方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定出售/购买本小区23幢-2、建筑面积194.72平方米，并对购房价款、违约责任、办理合同登记备案、保修责任等进行约定。双方又签订附件五《合同补充协议》（一），补充约定：根据《中华人民共和国物业管理条例》，甲方已向乙方明示已经备案的《前期物业服务合同》及《业主（临时）管理规约》，乙方在此确认已明确知悉其内容理解并同意遵照执行，本合同约定的商品房交付后，小区未成立业主委员会且未与物业服务企业依法签订物业服务合同前交由重庆天景物业服务有限公司负责小区的物业管理；实行统一物业管理，每月的物业管理费为4.2元/平方米，此收费标准按房屋建筑面积收取，上述物业管理费收费标准待业主委员会成立后，由业主委员会与物业管理公司共同商定，商定之前按上述收费标准执行；甲方与重庆天景物业服务有限公司根据《中华人民共和国物业管理条例》签订的《前期物业服务合同》作为买卖合同的附件，乙方对物业管理服务内容、质量、费用已充分知悉和了解，并愿意接受重庆天景物业服务有限公司为本物业提供的前期物业管理；乙方应在签订本合同的同时签署《业主（临时）管理规约》，乙方应遵守小区物业管理规定，并按期交纳物业管理等费用等内容。2013年12月，被告办理案涉房屋的接房手续。被告拖欠原告2017年8月1日至2019年8月31日期间的物业服务费20445.6元（4.2元/平方米/月×194.72平方米×25个月）、2016年7月1日至2019年8月31日期间的公摊费380元（10元/月×38个月）。2018年11月3日，原告向被告邮寄送达了物业费、公摊费等费用的催收函。一审法院认为，原告就涉案小区签订的《前期物业服务合同》，是合同双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，形式要件符合法律规定，内容没有违反法律、法规的禁止性规定，该合同依法受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此该物业服务合同对全体业主包括被告均具有约束力。原告已按约定提供了物业服务，被告应当按月足额交纳物业服务费、公摊费。结合原告的诉讼请求，被告应支付原告2017年8月1日至2019年8月31日期间的物业服务费20445.6元、2016年7月1日至2019年8月31日期间的公摊费380元。对于原告主张按每日3‰的标准计算物业服务费的违约金，根据前期物业服务合同约定业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向原告支付违约金。现被告逾期支付物业服务费的行为，已构成违约，应当承担相应的违约责任。鉴于约定的违约金标准过高，应当适当予以调整。根据案件事实，酌情决定按照中国人银行同期贷款基准利率／全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算，因合同约定物业服务费按月缴纳，业主应在每月5日前履行交纳义务，则对于物业服务费的违约金应以当月欠物业服务费为基数，自2017年8月6日起计算至付清时为止。对于被告辩称：原告违反法律对于物业收费的制定和收取程序被告有权拒付的意见，因被告未举示证据证明原告物业收费的制定和收取程序违法，被告以该理由拒付物业费，没有法律依据，该意见不予采纳；对于被告辩称：原告提供的物业服务达不到4.2元的物业费标准、应收取2.5元的意见，根据原告举示的“照片”、“视频”等证据，仅可证明原告在某个时间点的某个地点物业服务有瑕疵，不足以证明原告提供的物业服务不达标或仅应收取2.5元的物业费，该意见亦不予采纳；对于被告辩称：其与其他业主拒付物业费用的责任应由开发商承担的意见，因其早已办理接房手续，根据合同约定，应从接房时承担物业费，故该意见不予采纳。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、被告单友付于本判决生效之日起十日内支付原告重庆天景物业服务有限公司2017年8月1日至2019年8月31日期间的物业服务费20445.6元、2016年7月1日至2019年8月31日期间的公摊费380元；二、被告单友付于本判决生效之日起十日内支付原告重庆天景物业服务有限公司违约金（以当月欠付物业服务费为基数，从2017年8月6日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告重庆天景物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费920元，由被告单友付负担（此款原告已垫付，由被告于本判决生效之日起十日内支付原告）。”经审查，本院对一审判决查明的案件事实予以确认。本院认为，天景物业公司与小区开发商签订的《前期物业服务合同》合法有效，对小区业主具有约束力，天景物业公司履行了物业服务合同主要义务，其向欠费业主主张物业服务费及违约金理由正当，单友付上诉理由中提及的事项不能成为其拒交或少交物业服务费的正当理由。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费920元，由上诉人单友付负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 舟审 判 员  段晓玲审 判 员  陈 华二〇二一年五月七日（院印）法官助理  陈 莹书 记 员  余文韬