重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝01民终2811号上诉人（原审被告）：重庆满励城房地产经纪有限责任公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪桃花溪街A座1-4层部分，统一社会信用代码9150010508632665XU。法定代表人：付尖兵，经理。委托诉讼代理人：胡宸粼，重庆开锦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龙辉铭，男，1969年11月26日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。上诉人重庆满励城房地产经纪有限责任公司因与被上诉人龙辉铭房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初27482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人重庆满励城房地产经纪有限责任公司的委托诉讼代理人胡宸粼，被上诉人龙辉铭到庭参加诉讼。本案现己审理终结。重庆满励城房地产经纪有限责任公司上诉请求：1.改判一审判决，将一审判决第二项改判为“重庆满励城房地产经纪有限责任公司向龙辉铭支付违约金2000元”；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决上诉人承担违约责任过重，远远超过被上诉人的实际损失。本案中，被上诉人与上诉人签订的《物业管理委托合同》中约定的违约金过高，已经超过了被上诉人的实际损失，一审判决上诉人承担向被上诉人支付租金4800元、水费6086元、电费777.69元、燃气费72.72元、物业管理费391.2元，合计12127.61元，但上诉人需要承担的违约金为14000元，已经超过上诉人的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同方订立合同时预见或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。龙辉铭辩称，合同是对方的霸王条款，违约就需要双倍支付，对双方都有约束力。被上诉人的损失很大，房屋结构也进行了改动。上诉人严重违约，被上诉人无违约行为。龙辉铭向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方签订的《物业管理委托合同》；2.判令被告双倍支付原告2020年9月1日至2021年12月30日期间的房屋租金8.4万元（按每月租金2800元计算，其中已免除一个月的双倍租金5600元）；3.判令被告双倍支付原告2019年4月1日起至2020年8月30日期间的房屋租金9600元（按每月欠付租金300元计算，其中已双倍免除一个月的租金差额600元）；4.判令被告支付原告2017年8月30日至2020年8月31日期间拖欠的水费6086元、电费777.69元、燃气费72.72元及2020年7月至2021年12月期间的物业管理费4140元（不含公摊水电费）；5.判令被告赔偿原告房屋设施设备损坏维修费5000元；6.判令被告归还原告案涉房屋的门禁、门锁、门钥匙、水、电、气卡；7.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告自愿撤回上述第六项诉讼请求。一审法院认定事实：2017年8月30日，原、被告签订《物业管理委托合同》一份，主要约定原告将其位于重庆市北部新区××道××号××幢××号房屋委托给被告全权管理并对外出租，被告代原告对该房屋进行装修、家具家电配置，并代原告与承租人签订租赁合同、收取押金、租金等。被告对外租赁租金标准及承租方由被告自行决定，原告不得干涉。无论被告对外承租价格是否高于固定租金回报，被告均需按约向原告支付固定租金回报。该合同第三条约定，委托期为52个月，自2017年8月30日起至2021年12月30日止。第四条约定，每月固定租金回报为人民币2800元。固定租金回报的支付方式为季度付。第五条约定，在被告付租日期内，房屋内所发生的水、电、气、光纤及物管费、卫生费由被告承担。第六条约定，原告如有特殊情况确要收回房屋，则做违约论，应提前两个月通知被告，并赔偿被告合同期内剩余房租的双倍作为违约金（本条款，原、被告对等）。第八条约定，本合同在履行中发生争议，双方应协商解决。协商不成，可向重庆市江北区人民法院起诉。该合同还约定了其他事项。上述合同签订后，原告按约向被告交付了案涉房屋。关于被告向原告支付租金情况，庭审中双方一致确认，被告按2500元/月的标准向原告支付了2019年4月1日至2020年8月30日期间的租金。关于该期间的租金标准，庭审中被告陈述，双方在2019年3月口头协商，将合同约定的每月租金2800元降低为每月租金2500元。原告对此予以否认，其陈述双方没有约定将租金标准降低为2500元/月。原告也一直催促被告按合同约定的租金标准履行，但被告一直置之不理。关于合同解除问题，原、被告在庭审中一致同意双方签订的《物业管理委托合同》于2020年8月31日解除。合同解除原因，被告庭审中陈述，系因其资金链断裂，无法继续履行合同。原告另陈述，其向被告主张的2020年9月1日至2021年12月30日期间的房屋租金8.4万元，实为被告因违约导致合同解除，其应按合同约定向原告支付的违约金即剩余租期的双倍租金。被告对此辩称，双方约定的该违约金过高，请法院适当予以调整。另查明，原告于2020年9月初收回了案涉房屋。该房屋尚欠2020年2月2日至2020年8月1日期间的水费6086.59元，尚欠2020年7月-8月的电费777.69元，尚欠2020年7月、8月的燃气费72.72元未付。另外，根据原告举示的《重庆汇雅物业管理有限公司收费通知单》显示，原告案涉房屋每月物业管理费为195.6元，案涉房屋尚欠2020年7月至2020年9月期间的物业管理费未付。原告为向被告主张其房屋内损坏的设施设备维修费，向一审法院举示了照片若干。一审法院认为，原告与被告签订的《物业管理委托合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。该合同对原、被告均具有约束力，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。关于原告诉请解除上述合同问题，双方在诉讼中一致同意于2020年8月31日解除，一审法院对此予以确认。故对原告提出的该项诉讼请求，一审法院予以支持。上述《物业管理委托合同》的解除时间为2020年8月31日。关于原告诉请被告双倍支付2020年9月1日至2021年12月30日期间的租金8.4万元问题。庭审中，原告陈述，其诉请的该期间双倍租金，实为被告应向原告支付的违约金。根据上述《物业管理委托合同》约定，原告提前收回案涉房屋或者被告提前终止合同的，应赔偿对方合同期内剩余房租的双倍作为违约金。根据查明的事实，原、被告之间的《物业管理委托合同》无法继续履行，系因被告资金链断裂，无力向原告继续支付后期租金所致，故被告的行为已构成根本违约，应承担向原告支付违约金的违约责任。庭审中，被告辩称双方约定的违约金计算标准过高，请求法院予以适当调整。一审法院对此认为，合同解除后，案涉合同尚未履行的剩余租赁期为2020年9月至2021年12月，共计16个月。尽管双方合同约定的违约金为剩余租期的双倍租金，但该违约金明显过高，故一审法院综合考虑未履行的合同剩余租期以及原告已收回案涉房屋等情况，酌情将原告主张的违约金调整为5个月的房屋租金。至于每月租金金额，双方合同约定为2800元/月。被告辩称，原、被告于2019年3月已口头约定将每月租金降低为2500元。原告对被告提出的该辩解意见予以否认，被告亦未举证证明其主张的该事实，根据“谁主张、谁举证”原则，被告应承担举证不能的法律后果，故对被告提出的该辩解意见，一审法院不予采信。综上所述，被告应向原告支付违约金14000元（2800元/月×5个月）。对原告主张的其余违约金，一审法院不予支持。另，被告于2019年4月1日至2020年8月30日期间，每月仅按2500元的标准向原告支付租金，每月尚欠原告租金300元。现原告诉请被告支付该期间的租金差额，应予支持。上述期间的租金差额应为5100元（300元/月×17个月）。原告自愿免除一个月的租金差额300元，系原告处分自身民事权利的行为，应予准许。免除一个月租金差额300元后，被告还应支付原告2019年4月1日至2020年8月30日期间的租金4800元（5100元-300元）。原告诉请被告双倍支付上述期间的租金差额，缺乏事实及法律依据，对超出实际租金差额部分，一审法院不予支持。经审理查明，案涉房屋尚欠2020年2月2日至2020年8月1日期间的水费6086.59元，尚欠2020年7月-8月的电费777.69元，尚欠2020年7月、8月的燃气费72.72元未付。因上述费用均产生于案涉《物业管理委托合同》解除前，且该合同明确约定租赁期间的水、电、气费均由被告承担，现原告诉请被告承担上述水费6086元、电费777.69元及气费72.72元，一审法院予以支持。关于原告主张的2020年7月至2021年12月期间的物业管理费问题，根据双方签订的《物业管理委托合同》约定，租赁期间的物业费应由被告承担。故对原告主张的2020年7月至2020年8月期间的物业管理费，一审法院予以支持。因案涉房屋每月物业服务费为195.6元，该期间共产生物业管理费391.2元（195.6元/月×2个月）。对原告主张的2020年9月至2021年12月期间的物业管理费，因上述合同于2020年8月31日解除，且原告已于2020年9月初收回了案涉房屋，现原告诉请被告承担该期间的物业管理费，缺乏合同依据，一审法院不予支持。关于原告诉请被告赔偿案涉房屋内损坏的设施设备维修费5000元问题。原告为证明其主张的该项费用，向一审法院举示了手机照片打印件，拟证明案涉房屋内相关设施设备的损坏情况。因该证据不足以证明损坏设施设备的具体维修费金额，故对原告提出的该项诉讼请求，因证据不足，一审法院不予支持。关于被告辩称的一审法院对本案不具有管辖权问题，被告未在法定期限内对本案管辖权提出异议，亦出庭应诉、答辩，故对被告提出的该管辖异议问题，一审法院不予处理。况且本案系房屋租赁合同纠纷，根据法律规定，应由不动产所在地法院专属管辖。因案涉房屋在一审法院管辖区域内，故本案应由一审法院专属管辖。判决：一、原告龙辉铭与被告重庆满励城房地产经纪有限责任公司于2017年8月30日签订的《物业管理委托合同》于2020年8月31日解除；二、被告重庆满励城房地产经纪有限责任公司于本判决生效后三日内向原告龙辉铭支付违约金14000元；三、被告重庆满励城房地产经纪有限责任公司于本判决生效后三日内向原告龙辉铭支付2019年4月1日至2020年8月30日期间的租金4800元；四、被告重庆满励城房地产经纪有限责任公司于本判决生效后三日内向原告龙辉铭支付2020年2月2日至2020年8月1日期间产生的水费6086元，2020年7月、8月产生的电费777.69元及2020年7月至8月期间产生的燃气费72.72元、物业管理费391.2元；五、驳回原告龙辉铭的其他诉讼请求。案件受理费2433.52元，因适用简易程序审理，减半收取计1216.76元，由原告龙辉铭负担216.76元，被告重庆满励城房地产经纪有限责任公司负担1000元。本院二审中双方当事人均无新证据举示。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为,双方签订的《物业管理委托合同》约定被上诉人提前收回案涉房屋或者上诉人提前终止合同的，应赔偿对方合同期内剩余房租的双倍作为违约金。该约定是双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。该违约责任上诉人与被上诉人对等。《物业管理委托合同》的解除是因为上诉人资金链断裂，无力继续支付后期租金所致，属于上诉人违约而导致的解除。合同解除后，剩余租期为16个月，按照约定，上诉人要按16个月双倍租金的标准支付违约金，因一审法院认为约定的违约金过高，已酌情调整为按5个月房屋租金的标准计算，并无不当。该违约金给被上诉人带来的损失包括寻租期等损失，不是欠付租金、水电费、燃气费、物业管理费的违约损失，不能以此标准来衡量违约金是否过高。综上所述，重庆满励城房地产经纪有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定。判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由重庆满励城房地产经纪有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  郑 泽审 判 员  刘 希二〇二一年五月十三日法官助理  黄春燕书 记 员  梁 麟