贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0115民初1529号原告：杨立忠，男，汉族，1968年7月9日生，住湖南省洞口县。委托诉讼代理人：苏梅，执业证号：15201201511197783，贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭俊瑋，执业证号：15201201010141523，贵州北斗星律师事务所律师。被告：绿地集团（贵阳）置业有限公司，组织机构代码：66695153-1，住所地贵阳市观山湖区诚信北路8号绿地联盟国际11号楼12层。法定代表人：孙志文，职务：总经理。委托诉讼代理人：王静、执业证号：15201199811970287，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖璐璐，执业证号：2301151221543，北京盈科（贵阳）律师事务所实习律师。原告杨立忠与被告绿地集团（贵阳）置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告的委托代理人苏梅、彭俊瑋，被告的委托代理人王静、廖璐璐到庭参加诉讼。由于案情复杂，本院在征得双方当事人同意继续适用简易程序审理后，经本院院长批准，延长审限三个月。本案现已审理终结。原告杨立忠向本院提出诉讼请求:1、被告向原告支付逾期交房违约金130346元（按每日万分之二标准，从2012年12月31日暂计算至2016年4月15日）及2016年4月15日以后直至被告实际交房之日止的逾期交房违约金；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年1月15日，原、被告双方签订商品房买卖合同（以下简称合同），被告将其开发的位于贵阳市××北路以东，迎宾路以北的“绿地联盛国际”6、7号楼3层9号房出售给原告。合同明确约定被告交房时间为2012年12月30日，如被告逾期交房超过90日，且原告要求继续履行合同的，由被告自2012年12月31日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价万分之二的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告按约支付了相应房款。根据《中华人民共和国消防法》之规定，经消防验收合格系涉案房屋的法定交付条件。但被告却未按照合同约定在规定时间内将经消防验收合格的相应房屋交付给原告。该行为严重损害了原告的相关权益，现为维护原告的合法权利，特诉至法院，要求支持如上诉请。被告绿地公司对原告主张的双方签订了《商品房买卖合同》、合同内容及原告已经全额支付了房款的事实无异议。但认为，原、被告在《房屋买卖合同》中已经明确约定：涉案房屋的交付时间为2012年12月30日之前；交付条件为商品房竣工备案结束，逾期交房违约责任为业主要求继续履行合同的，则自2013年1月1日起至实际交付之日止，按日支付已交房款万分之二的违约金，商品房达到交付条件以后，出卖人应当书面或电话通知买受人办理交付手续。此后双方签订的补充协议将商品房的交付条件修改为该商品房经验收合格，卖方出具经地勘、设计、建设等部门的验收确认书后，即达到交付条件，卖方书面通知或公告通知后，买房应按规定日期对房屋验收交接，如买方逾期办理验收交接手续的，至卖方通知约定的验收交接日的第二日视为商品房已经交付，风险责任由买方承担。涉案房屋已经于2012年6月28日获得竣工验收备案，于2012年6月19日登报通知交房，故涉案房屋已经达到约定交付条件，消防验收并非涉案《房屋买卖合同》约定交付条件。故绿地公司并未存在逾期交房违约行为，原告诉请被告支付逾期交房违约金无事实及法律依据，且因原告的起诉已经超过诉讼时效，故请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对当事人没有争议的事实，本院予以认定。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交《告客户书》一份。证明本案的诉讼时效于2013年11月7日中断，且被告已经承诺在房屋整改完毕后电话通知交房，业主收房后十日内支付逾期交房违约金。被告对该证据的真实性、关联性均提出异议，认为该《告客户书》针对的是负一层的业主，原告不是负一层的业主，且该《告客户书》载明的是“在业主交房后整改完毕，前提是业主已经接受房屋。”本院认为，根据该《告客户书》的内容，该《告客户书》针对的是绿地联盛国际负一层的业主，原告非负一层业主，故上述证据与本案不具有关联性，本院不予采信。2、原告提交消防监督结果查询单一份。证明涉案房屋系必须经消防验收方能交付的房屋，被告在通知交房时，涉案房屋并未经过消防验收。被告对该证据的真实性无异议，但认为在双方签订的合同中并未将消防验收约定为合同交付条件，故对关联性提出异议。本院认为，上述证据涉及涉案房屋于何时通过消防的问题，与本案有关联性。根据本院依职权调取的《建设工程消防验收意见书》，涉案房屋所位于的6、7号楼地下一层、地上1-4层于2013年10月22日经消防验收合格。另查明，原、被告约定交房时间为2012年12月30日，约定交房条件为：该房屋应竣工备案结束。6号楼于2012年6月28日、7号楼于2012年12月21日获得竣工验收备案，6号楼于2012年6月19日、7号楼于2012年12月21日登报通知交房。6、7号楼地下2层，地上31层，建筑高度为98.7米，建筑面积同为32,702.5平方米，第1-4层规划用途为商业，第5-31层规划用途为办公。涉案楼盘的1-11号楼的负一层连为一体，规划用途为商业，总建筑面积为24,015.69平方米。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反我国法律法规的效力性强制性规定，系有效合同，双方应当依据该《商品房买卖合同》履行给自的义务，享有各自的权利。本案的争议焦点为：一是消防验收合格是否是涉案房屋的法定交付条件；二是涉案房屋何时具备交付条件；三是原告的起诉是否超过诉讼时效，被告是否应承担逾期交房违约责任。涉案房屋所位于6、7号楼地下2层，地上31层，建筑高度为98.7米，建筑面积同为32,702.5平方米，第1-4层规划用途为商业，第5-31层规划用途为办公。根据《中华人民共和国消防法》第十一条：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”、第十三条：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”，《建设工程消防监督管理规定》第十三条：“对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消机构申请消防验收：（一）建设总面积大于二万平方米的体育场馆、会堂、公共展览馆、博物馆的展示厅；（二）建筑面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅；（三）建筑面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；……”第十四条：“对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位必须向公安机关消防机构申请消防设计审核，并且在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（一）设有本规定第十三条所列的人员密集场所的建设工程；……(三)本条第一项、第二项规定以外的单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的公共建筑；（四）国家标准规定的一类高层住宅建筑；……”之规定，涉案6、7号楼系建筑高度超过五十米的公共建筑，故消防验收合格系涉案房屋的法定交付条件。关于涉案房屋何时具备交付条件的问题。鉴于消防验收合格系涉案房屋交付的法定条件，故涉案房屋需同时满足双方合同约定的交付条件及法律规定的交付条件（即通过消防验收合格）时，被告方能将房屋交付给原告使用。案涉6号楼于2012年6月28日、7号楼于2012年12月21日获得竣工验收备案，涉案房屋于2013年10月22日经消防验收合格，故2013年10月22日涉案房屋才具备交付条件。关于原告的起诉是否超过诉讼时效的问题。原告起诉要求被告支付逾期交房违约金，该请求权属于债权请求权，应受诉讼时效的约束。但诉讼时效的起算时间，不能从双方合同约定的交房日期届满后的第二日起算，涉案房屋于2013年10月22日才达到交付条件，被告在此前处于持续违约状态，故诉讼时效应从2013年10月23日起算。原告主张被告达到交付条件后应再次通知交房，故认为被告截止至起诉时仍处于违约状态，本院认为，关于房屋消防验收结果，公安机关消防部门均会实时在其官方网上发布，原告持有涉案房屋消防验收查询单，说明原告已从消防部门的官网上知晓了涉案房屋于何时达到交付条件，但其仍贻于行使收房的合同义务，有扩大损失之嫌，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当的措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，本院对原告的上述主张不予采纳。自2013年10月23日至原告起诉之日2016年5月18日已超过2年，且因原告未举证证明2013年10月23日后诉讼时效存在中止、中断的情形，故原告的起诉已超过诉讼时效。综上所述，因原告的起诉已经超过诉讼时效，故对其诉请本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条，《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百一十九条、之规定，判决如下：驳回原告杨立忠的诉讼请求。案件受理费2906元，减半收取1453元，由原告杨立忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  赵云仙二〇一六年十月十日书记员  刘婷婷