新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终1402号   上诉人（原审原告、反诉被告）：郭爱民，男，1964年7月1日出生，汉族，新疆中美鑫达汽车销售有限公司总经理，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市经济技术开发区。   委托诉讼代理人：张世吁，新疆昌卓律师事务所律师。   上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋龙龙，男，1976年5月30日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。   委托诉讼代理人：马慧，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。   上诉人郭爱民、蒋龙龙房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2019）新0103民初9300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郭爱民及其委托诉讼代理人张世吁，上诉人蒋龙龙及其委托诉讼代理人马慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   郭爱民上诉请求：1.请求撤销一审判决书第四项，改判蒋龙龙支付郭爱民742,078元租金和房屋使用费；2.请求撤销一审判决的第五项、第六项、第七项、第八项，改判驳回蒋龙龙全部反诉请求。事实及理由：2017年我方把房屋约500平方出租给蒋龙龙，蒋龙龙在使用了两年零三个月后因为不交电费被供电公司停电，在此期间，我方完全保障了蒋龙龙水电暖正常使用，我方没有任何过错，也没有任何违约行为。一、一审判决存在多处错误，与事实严重不符。1.供电公司工作人员拆走的是3楼宽窄巷子的电表而不是二楼的总电表；2.2019年11月1日供电公司向我方出具了新的“情况说明”，新的“情况说明”已向法院提供，新的“情况说明”已经对前一份“情况说明”进行了更正，供电公司没有称我方提供的电力违法；3.蒋龙龙在一审中向法院提交了交接书，交接书已有水、电、气的数字，有电表数字，这一有力证据证明了我方已经完全分户完毕；4.一审法院引用另一法院孙某的判决，该案与本案事实完全不同，可见一审法院完全是不顾事实违法引用；5.蒋龙龙在长达两年多的时间里正常用电，说明我方履行了合同义务，如果蒋龙龙无电可用才能证明我方违约。2019年7月份因蒋龙龙长期不交租金，我方向一审法院提起诉讼，要求蒋龙龙支付租金，然后承租人却反诉我们称出租人的电力是偷盗而来，拒绝交纳房租，开庭后，一审法院并未认真调查也未作出判决，而是拖延时间，声称要等待另外一个案子的判决，在我方多次督促下，仍未依法判决，另案判决做出后，仍不能判决，致使我们遭受重大经济损失。2020年11月初，沙依巴克区刑警大队工作人员前去沙区法院了解情况，事实已大白天下，根本不存在窃电一事。二、一审法院违反法定程序。1.2019年8月29日本案第一次开庭时，因蒋龙龙迟到30分钟，完全应该按缺席判决，但一审法院没有执行法定程序，而且要求我方接受蒋龙龙的反诉请求；2.2019年11月份蒋龙龙向法院递交申请要求鉴定其装修的损失，我方提出申请要求驳回其鉴定申请，因为蒋龙龙的损失不是我方造成的，并且没有任何事实依据，一审法院没有采纳，一审法院没有给我方做笔录，没有征求我方的意见，强行做司法鉴定属于严重违反法定程序的行为，此鉴定应属无效鉴定；3.2020年3月评估公司鉴定报告做出后，我方发现此评估报告弄虚作假，漏洞百出，于是申请复议，复议做出后一审法院没有立刻向我们送达，而是在2020年7月16日开庭时，才让我方签收复议通知，剥夺了我方的知情权，而且让我方签上做出报告的时间，此行为严重违反法定程序；4.我方多次向一审法院要求与蒋龙龙交接，以减少双方的损失，一审法院告知鉴定报告作出后即可交接。鉴定报告做出后，一审法院不做交接，称交接后证据灭失了怎么办等等，故意拖延时间，造成双方当事人的损失继续扩大；5.2020年4月份，我方曾向一审法院申请去沙依巴克区刑警大队调证，未经同意，2020年7月份开庭时我方又向一审法院申请前去沙依巴克区大队调证仍然被拒绝了。2020年8月份我方向一审法院申请调取证据仍然未受理，2020年12月份，我方再次向承办人申请到沙依巴克区刑警大队调取证据，仍然未受理。申请调取证据是我方的权利，但一审法院剥夺我们的调证权利，视而不见，违反了法定程序；6.2020年7月3日，一审法院将本案由简易程序改为普通程序，裁定书应及时下达，但在2020年12月8日才向我方下达，严重违反法定程序；7.2020年8月14日，一审法院作出终止审理的裁定，在2020年12月8日才向我方送达；8.在(2019)新0103民初9300号之一裁定书中称本院受理李某、朱某与我方房屋租赁合同纠纷一案，因该案与本案存在必然的联系，将以该案的处理结果作为确定责任的主要依据。我方可以得出，一审法院要以中院判决的结果作为本案判案依据，但一审法院却在2020年11月17日作出了判决书，其用意很明显，因沙区刑警大队工作人员前去沙区法院处调证，一审法院得知沙区刑警大队笔录证据可以证明我们没有任何责任，匆忙作出了判决书，此行为不但违反程序，而且属于违法判决。三、认定事实严重错误。1.导致本案解除合同的重要原因是蒋龙龙长达一年零五个月时间不交纳房租，导致我方遭受巨大损失，致使合同不能履行。一审判决并未对合同解除的原因作出认定，而是将违约责任做三七划分；2.导致本案合同解除的第二个重要原因是蒋龙龙长达一年零四个月不缴纳电费造成的，供电公司让其缴纳的电费仅仅三万余元；3.按照《供电条例》的相关规定：用户在供电使用前，应前往供电公司办理电表新装和开户手续，但蒋龙龙并未办理，违反了法律规定；4.我方在蒋龙龙开业前已为其办理好了从友好超市拉来的另外一条电缆和配电箱，一审时我方已向法院提供友好超市的记明，但一审法院视而不见，蒋龙龙完全可以使用另一条电缆继续供电经营，但其故意不使用，其目的就是为了解除合同，赔偿其损失。综上所述，一审法院审判程序违法，认定事实严重错误，适用法律错误，为维护我方的合法权益，恳请贵院依法支持我方的上诉请求。   蒋龙龙针对郭爱民的上诉请求答辩称，1.我方不应当承担自停电后的房屋租金和占用费用，双方签订的《租赁合同》第8条第2款明确规定，合同签订后双方对水电做了书面交接单，其应当保障租期内该房及其附属供电设施处于适用和安全状态，但其交付的配电柜未办理电业部门合法手续、配电柜供电不合法。郭爱民在一审庭审中出具了供电公司的情况说明，反映了蒋龙龙所租赁的房屋用电确系不合法的低压配电柜所输出，因该低压配电柜存在窃电行为，因郭爱民窃电行为受损的承租人不单只有我方，还有三楼承租人李某，李某诉郭爱民的租赁合同纠纷经过一审、二审、再审，都已经认定了窃电停电责任主体在郭爱民；2.本案房屋租赁合同解除是由于郭爱民未提供合法供电设施，未完全履行出租人的适租义务的根本违约行为导致；3.涉案房屋停电原因是由于涉案房屋供电来源的配电柜非来源于供电公司也未办理合法手续；4.一审法院审理程序合法，郭爱民所述与事实不符。请求二审法院驳回郭爱民的上诉请求。   蒋龙龙上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项，改判我方不支付8万元房租；2.请求撤销一审判决第三项，改判我方不支付违约金2.4万元；3.请求撤销一审判决第四项，改判我方不支付2019年6月18日至2020年9月30日期间的租金223,576.8元；4.请求撤销一审判决的第五项，改判郭爱民赔偿我方装修损失1,213,301.97元；5.请求撤销一审判决第六项，改判郭爱民赔偿加盟费损失134,200元；6.请求撤销一审判决第七项，改判郭爱民返还2019年6月1日至2019年6月17日租金27,013元；7.请求撤销一审判决第八项，改判郭爱民支付鉴定费23,868.24元。事实和理由：一、一审责任划分比例不合理，郭爱民未提供合法用电系根本违约，应由郭爱民承担全部责任。1.产生本案的根本原因以及涉案合同目的无法实现的根本原因系郭爱民未提供合法电力、未完全履行出租人的适租义务；2.未交电费并非蒋龙龙存在恶意，根本原因系郭爱民交房时向蒋龙龙明确告知电费每度电1元并交给郭爱民本人；3.一审法院审查确认了房东应与电业部门签订供电合同，并多处表述窃电行为与蒋龙龙无关。二、郭爱民作为出租方未及时处理窃电罚款和收回房屋存在过错，停电停业至起诉期间未搬离房屋损失部分其不应得到赔偿。1.本案2019年5月31日被电业局断电郭爱民却怠于处理，在本案一审长达21个月期间，郭爱民迟迟不肯做交接收回房屋，故房屋未及时返还的后果，郭爱民在其中也存在严重过错，不应得到赔偿。2.本案另一特殊之处在于自断电后蒋龙龙无法正常使用房屋经营，实际也一直处于停业状态，且因郭爱民拖延不肯做交接，新疆又暴发疫情导致整个诉讼程序及下判决时间被延后，该因素的不利后果不属于蒋龙龙责任，而郭爱民作为违约方不应从中获得期限利益（占用费用）。三、向蒋龙龙提供悬挂广告牌匾位置是郭爱民的合同义务，其应当承担违约责任。双方于2017年4月12日签订的《补充协议》第2条明确约定：“一楼进门门头二分之一下方面积由乙方（蒋龙龙）做广告使用”,而自蒋龙龙租房最初长达1年之久，郭爱民一直都未妥善解决给予蒋龙龙经营的火锅商铺门头牌匾位置，作为经营性商铺没有牌匾严重影响蒋龙龙经营，该事实蒋龙龙一审已提交微信截屏予以证明，一审法院未予认定存在错误。综上，一审法院存在错误认定情形，请求二审法院依法查明事实，纠正一审错误判决，依法改判。   郭爱民针对蒋龙龙的上诉请求答辩称，我方不认可蒋龙龙的全部上诉请求。按照双方签订的房屋租赁合同第五条第二款的规定，蒋龙龙应当支付房屋租赁费用，但是在2019年5月17日之前，蒋龙龙没有合同约定交付本该交付房租，应当按照合同约定承担违约责任。涉案房屋是2020年9月30日办理的交接手续，在此之前蒋龙龙占用房屋，应当支付租赁费用。蒋龙龙在经营过程不支付电费，因电力公司停电导致火锅店停业，是因其自身原因造成的，我方对合同解除没有过错，也没有窃电行为，双方曾签订一个补充协议，为满足蒋龙龙经营用电，产权方负责拉一条电缆保证乙方正常用电，该条电缆铺设好以后，因蒋龙龙的原因未使用，即便电力公司停电也可以启用备用电缆，但蒋龙龙索性停业，故其一系列损失不应当由我方承担，我方不认可一审法院认定的责任比例，全部责任均应当由蒋龙龙自行承担。我方在履行合同过程中无任何违约责任，蒋龙龙作为缴纳电费的基本义务人，实际正常用电长达两年零两个月之久，对方要求我方承担装修损失和加盟费的情形没有任何法律依据。在蒋龙龙租赁期间，房屋的水费、暖气费都是蒋龙龙自己缴纳的，所以其认为电费应由我方缴纳不符合交易习惯。对于鉴定及鉴定费用的问题，鉴定报告存在严重弄虚作假，鉴定报告的复议回函没有及时送达给郭爱民，故鉴定报告不能作为定案依据，我方在一审已经提出，但是一审法院未能采纳，故对鉴定意见我方不予认可，也不同意承担鉴定费用。   郭爱民向一审法院起诉请求：1.依法解除双方签订的《租赁合同》；2.依法判令蒋龙龙支付自2018年6月18日至2019年6月17日期间的租金80,000元；3.依法判令蒋龙龙向郭爱民支付违约金174,000元（580,000元×30%）；4.依法判令蒋龙龙按照每日1,589元支付自2019年6月18日至2020年6月17日期间租金580,000元及至实际搬离期间的使用费。   蒋龙龙向一审法院提出反诉请求：1.判令解除双方之间的《租赁合同》；2.判令郭爱民赔偿各项损失1,376,061.28元（装修剩余价值造价的61.07%即1,214,694.28元；加盟费总额220,000元的61.07%即134,354元；自2019年6月1日至2019年6月17日共计17天的租金损失27,013元）；3.判令郭爱民承担本案鉴定费23,868.24元。   一审法院认定事实：2017年4月6日，郭爱民书面委托案外人党某代为签订案涉房屋租赁合同。同年4月12日党某代表郭爱民（甲方）与蒋龙龙（乙方）签订《租赁合同》，其中约定，甲方享有位于阿勒泰路X号XX商铺的出租权，并将该XX小区X号X层左侧商铺租赁给乙方用于经营餐饮；租赁期自2017年6月18日至2022年6月17日止（2017年4月12日至2017年6月17日为装修期，免租金）；租金为580,000元／每年（物业费由产权方承担）；租金采取先缴费后使用的原则。在本签订合同时，向甲方支付2017年6月18日至2018年6月17日的年租金580，000元，下一年度租金提前1个月支付。如发生延时或滞后，乙方自愿放弃承租区域内前期所缴任何款项不予追偿，前期所在承租区域任何装修作为遗弃物由甲方处理；乙方因签订本合同及经营涉及的税费及其他费用均不包括在房屋租金当中，由乙方自行缴纳；乙方委托他人装修不得改变或损坏所在建筑主体结构和现有的设备设施；乙方拖欠租金、暖气费、电费等其他相关费用，经甲方书面催告5日内仍拒绝缴纳或拒绝全额缴付的，甲方有权单方解除合同，已缴费用归甲方所有；本合同期限届满或中途终止或因乙方违约导致提前解除合同时，乙方不得要求甲方对该承租房屋的装修作出补偿或赔偿，甲方有权选择要求乙方依现状交付店面房间或恢复原状，甲方未作出选择，视为要求乙方按现状交还；乙方违反本合同约定单方解除合同的，属乙方违约，乙方缴纳的所有费用甲方不予退还，乙方还应向甲方支付应当缴纳租金30％的违约金。甲方违反本合同约定单方解除合同的，属甲方违约，乙方缴纳未使用的费用甲方全额退还，甲方还应支付乙方应当缴纳租金30％的违约金。乙方拖欠甲方租金或使用费用，视为乙方违约，乙方应当向甲方支付年租金的30％违约金，逾期7天仍未缴清的，视为乙方不能继续履行本合同。房屋租赁合同签订后，郭爱民与蒋龙龙于2017年4月14日办理了案涉房屋的书面交接，并载明在交接前原房屋用电为171923度，用水为5233立方。蒋龙龙承租位于乌鲁木齐市阿勒泰路X号XX小区X号X层左侧商铺后开始装修。   2014年4月18日，蒋龙龙（乙方）与成都醉码头餐饮管理有限公司（甲方）签订《合作协议》约定，甲方授权乙方在乌鲁木齐市沙依巴克区阿勒泰路XX开办经营加盟店1家；授权经营期限自2017年4月18日至2022年4月18日止；乙方向甲方一次性支付220,000元技术加盟费用。同年4月20日，蒋龙龙通过其招商银行账户转账支付加盟费220,000元及保证金20,000元。之后，蒋龙龙给郭爱民付清了2017年6月18日至2018年6月17日期间一年的租金580,000元，并开始在承租商铺经营其加盟的“醉码头火锅店”。自2018年7月10日至2018年8月6日蒋龙龙先后给郭爱民支付第二年度租赁费500,000元。审理中，蒋龙龙提供微信截屏以证明其承租的商铺临街外墙被其他经营户占用悬挂门头招牌，其无法悬挂“醉码头火锅店”招牌影响经营，并与郭爱民协商同意扣减第二年度租赁费80,000元，但郭爱民对此不予认可，蒋龙龙未能提供相应证据。蒋龙龙经营期间未曾缴纳实际发生的电费。   2019年5月31日，国网新疆电力公司乌鲁木齐供电公司在进行日常检查中发现，阿勒泰路XX号X号楼X层店铺内有一低压配电柜中三条出线分别连接至3楼宽窄巷子火锅商铺、2楼醉码头火锅商铺、1楼烟酒商行，该3条出线均未安装该公司资产电表，构成盗窃电力行为，供电部门向实际用电方蒋龙龙出具窃电通知书，认定案涉商铺在供电企业的供电设施或其他用户的用电设施上擅自接线用电，并中止对“醉码头火锅店”供电。至此，“醉码头火锅店”停止营业。   本案审理中，法院工作人员前往乌鲁木齐供电公司城区第三供电服务中心进行了调查，工作人员告知，其单位供电区域进行过调整，窃电区域此前属于乌鲁木齐供电公司城区第二供电服务中心，2018年08月份之后该区域划归我单位管理。2019年5月31日，在检查时发现涉案的窃电行为，二楼的总电表我公司已经拆除带走，我们可以和实际用电人或者商铺签订供电合同，也可以和房东签订供电合同，原则上是和房东签订供电合同。法院工作人员又来到乌鲁木齐供电公司城区第二供电服务中心，相关工作人员告知，窃电发生区域以前确属我所管辖，低压电和高压电的检查时间存在不同，低压电为五年一检查，高压电为三年一检查，本所并未发现涉案窃电行为，可能情形有三：1.未进行检查；2.检查时由于技术问题未发现；3.检查发现而未予以处理。经电脑搜索，涉案房屋所在地龙记XX园店在使用乌鲁木齐XX影视传媒公司账户正常缴纳电费，并未发现其他的缴费记录。   2019年8月8日，郭爱民申请乌鲁木齐西域公证处向蒋龙龙家中张贴送达书面通知。该通知内容为，蒋龙龙于2018年5月18日应付房租8万元，未按合同要求每年支付一次，拖欠时间长达15个月。截止2019年5月18日应付租金58万元，仍未按合同约定时间支付，请立即支付房租，并按照约定解除合同。蒋龙龙未按合同约定向供电局交纳电费，属于严重偷电行为，请立即交纳营业及电梯电费。如拒不缴纳电费，造成的经济损失由其全部承担。通知送达后，蒋龙龙未予答复。诉讼中，郭爱民又申请乌鲁木齐市中信公证处向蒋龙龙送达催缴租金及电费通知，蒋龙龙拒绝签收该通知。   本案审理中，蒋龙龙申请对其经营的“醉码头火锅店”全部装修、照明系统、监控、消防设备、排风、制冷、天然气施工、厨房设备、门头及广告位灯箱等剩余价值进行评估。法院于2019年11月14日依法委托新疆鸿联工程造价咨询有限公司进行资产评估。经评估部门对现场勘察并进行数据测量，于2020年3月30日出具鸿联［2020］HZJ／D-XX司法鉴定书，评估“醉码头火锅店”总造价为1,989,019.62元。其中，现场已完成资料齐全部分造价为1,940,889.62元；现场已完成无资料需询价部分造价为48,130元。郭爱民对司法鉴定提出书面异议，经新疆鸿联工程造价咨询有限公司逐一答复，未对鉴定结论进行调整。   一审法院认为，郭爱民与蒋龙龙签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方均应遵守诚信原则，依照合同约定全面履行义务。第一，关于郭爱民主张欠付80，000元租金的问题。郭爱民与蒋龙龙签订的《租赁合同》约定，案涉房屋在本签订本合同时，蒋龙龙向郭爱民支付2017年6月18日至2018年6月17日的年租金580,000元，下一年度租金提前1个月支付。合同签订后，蒋龙龙已付清第一年度租赁费580,000元，但第二年即2018年6月18日至2019年6月17日期间的租金蒋龙龙支付500,000元后，蒋龙龙主张因郭爱民未能提供悬挂门头位置，双方协商一致同意扣减剩余80,000元租金。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案蒋龙龙在签订租赁合同时对门头牌匾的悬挂负有注意的义务，双方合同对此未做约定，现蒋龙龙提供的证据不足以证明双方协商一致扣减80,000元租金的主张。因此，蒋龙龙欠付郭爱民80,000元租金违反合同约定。现郭爱民要求蒋龙龙支付欠付租金80,000元的诉讼请求，一审法院予以支持。双方合同约定：“乙方拖欠甲方租金或使用费用，视为乙方违约，乙方应当向甲方支付年租金的30％违约金”。现蒋龙龙欠付租金，构成违约。蒋龙龙答辩称《租赁合同》中约定的违约金明显过高，如承担请求法院予以调整。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案蒋龙龙虽欠付部分租金，但其已履行合同主要义务，如按照该约定承担年租金30％的违约金，有悖公平原则，法院根据实际按照欠付租金的30％调整违约金，即蒋龙龙应向郭爱民承担欠付租金的违约金24,000元。第二，案涉房屋停电的责任承担。一、关于郭爱民的责任问题。在本案《租赁合同》的履行过程中，2019年5月31日，国网新疆电力公司乌鲁木齐供电公司在阿勒泰路XX号X号楼X层XX号商铺检查时发现有盗窃电力行为，并向实际用电方蒋龙龙经营的“醉码头火锅店”出具停电通知书和窃电通知书。至此，“醉码头火锅店”停止营业。法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。郭爱民向蒋龙龙交付租赁房屋时，应将蒋龙龙用电分户完毕，并将电缆接入所租赁的配电箱内，从而保证蒋龙龙经营正常用电。2019年5月31日，国网新疆电力公司乌鲁木齐供电公司在阿勒泰路XX号X号楼X层XX号商铺检查时发现有盗窃电力行为。经法院查明，所谓的窃电行为即在供电企业的供电设施或者其他用户设施上擅自接线用电，具体本案中即用电设备低压电柜及连接的三条电线未经表计用电，从一楼供电企业的供电设施上接入，现场装设表计非供电企业资产。该供电设施系郭爱民交付租赁房屋时已经具备，郭爱民认可位于二楼的配电柜是广汇房地产公司安装的。由此可见，本案中窃电行为与蒋龙龙无关，郭爱民作为出租人应保证承租人电力的正常使用和供电设施经过合法审批。现郭爱民向蒋龙龙提供的案涉房屋供电设施被国网新疆电力公司乌鲁木齐供电公司认定为窃电行为，郭爱民履行合同存在违约情形，应承担主要责任。二、关于蒋龙龙是否应当承担责任的问题。一审法院认为，郭爱民与蒋龙龙签订的《租赁合同》明确约定：“乙方因签订本合同及经营涉及的税费及其他费用均不包括在房屋租金当中，由乙方自行缴纳”，其中应当包括电费。但自2017年4月12日蒋龙龙开始装修直至2019年5月31日供电部门在检查时发现其商铺有盗窃电力行为，时间跨度达两年有余。蒋龙龙作为承租人从未实际缴纳过电费，庭审中蒋龙龙也未提供过证据证明其向相关人员和部门申请缴纳过电费的证据。蒋龙龙对《租赁合同》明确约定自己缴纳电费的义务是明知的，蒋龙龙承租涉案房屋系经营餐饮火锅店，非一般承租房屋用于居住和一般商用，用电需求大，电费是其经营火锅店的重要开支之一，蒋龙龙应该具有缴纳电费的主动意识和预见意识，在长达两年有余的时间里不缴纳电费显然不符合常理。因此，蒋龙龙对于供电部门中止供电，导致合同承担相应次要责任。综合以上认定，郭爱民与蒋龙龙的责任比例，法院确定为7：3较为合适。第三，关于合同解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。同时，第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中当事人约定，拖欠租金或使用费用逾期7天仍未缴清的，视为不能继续履行本合同。本案郭爱民在供电部门于2019年5月31日中止对案涉商铺供电前，对蒋龙龙违反合同约定欠付租金并未行使解除权，直至双方因停电产生争议，郭爱民于2019年8月8日以蒋龙龙欠付房租、未交纳电费等事由申请公证处送达书面通知，并要求解除合同。因本案中窃电行为与蒋龙龙无关，案涉房屋被供电单位认定为窃电行为，郭爱民作为出租人在履行合同中存在违约情形，在此情况下，郭爱民单方解除合同，并不当然产生合同解除的效力。本案审理中，双方当事人均同意解除《租赁合同》，且案涉商铺已于2020年9月30日交付郭爱民，《租赁合同》应自当日解除。第四，关于郭爱民要求蒋龙龙支付2019年6月18日至实际搬离之日使用费的问题。依据双方《租赁合同》约定，案涉商铺一年租金为580，000元，每日租金应为1，589元。2019年6月18日至2020年9月30日前租金。郭爱民与蒋龙龙因合同履行产生纠纷，双方应积极协商或依法处理争议。法院为避免扩大当事人的损失，在诉讼中先行腾退房屋，但在此之前案涉商铺仍由蒋龙龙实际占有。在上述租期内，法院认定双方各自责任致使合同履行不能，根据公平原则，租金应当按照责任比例分担，即蒋龙龙应支付租期内2019年6月18日至2020年9月30日前（1年零104天）的租金223，576.8元［（580，000元＋1589天×104天）×30％］。因此，郭爱民要求蒋龙龙支付2019年6月18日至实际搬离之日的使用费应为租赁期内的租金，其合理部分法院予以支持。第五，蒋龙龙要求郭爱民赔偿各项损失的主张。一、关于蒋龙龙装修损失的反诉请求。审理中，蒋龙龙申请对其经营的“醉码头火锅店”全部装修、照明系统、监控、消防设备、排风、制冷、天然气施工、厨房设备、门头及广告位灯箱等剩余价值进行评估，经新疆鸿联工程造价咨询有限公司评估后认定总造价为1,989,019.62元，对该鉴定结论，法院予以确认。因导致案涉合同履行不能双方均应负相应责任，对蒋龙龙未经营期间（占合同未履行期间比61％）的上述损失，按照各自责任分担后，郭爱民应赔偿蒋龙龙849,311.38元（1,989,019.62元×61％×70％）。二、关于加盟费问题。本案蒋龙龙租赁郭爱民商铺经营的“醉码头火锅店”系加盟店，并已向成都醉码头餐饮管理有限公司支付220,000元技术加盟费用。因供电部门停止供电导致案涉合同履行不能，法院认定郭爱民和蒋龙龙按照7：3的比例承担各自责任。蒋龙龙实际经营期间占合同约定经营期间的39％。现合同解除，郭爱民应在折抵蒋龙龙未履行经营期间加盟费后按照责任比例承担蒋龙龙所受到的加盟费损失，即赔偿蒋龙龙93,940元（220,000元×61％×70％）。三、关于蒋龙龙主张2019年6月1日至2019年6月17日期间租金损失。因案涉商铺停电，造成蒋龙龙停业，2019年6月1日至2019年6月17日期间的租金亦应当按照责任比例分担，即郭爱民应承担部分18,909.1元（1589天×17天×70％）租金应当退还蒋龙龙。第六，关于鉴定费用的承担。为查明案情，法院根据蒋龙龙申请对其装修价值委托司法鉴定，蒋龙龙预交鉴定费23,868.24元。法院对该费用按照案涉合同履行不能所确定的各自责任比例分担，即郭爱民承担70％的16,707.77元，蒋龙龙承担30％的7,160.47元。故判决：一、郭爱民与蒋龙龙签订的《租赁合同》于2020年9月30日解除；二、蒋龙龙支付郭爱民2019年6月17日前房屋租金80，000元；三、蒋龙龙承担郭爱民违约金24,000元。四、蒋龙龙支付郭爱民2019年6月18日至2020年9月30日前的租金223,576.8元；五、郭爱民赔偿蒋龙龙装修损失849,311.38元；六、郭爱民赔偿蒋龙龙加盟费损失93,940元；七、郭爱民返还蒋龙龙租金18，909.1元；八、郭爱民支付蒋龙龙鉴定费16,707.77元。   本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实及证据予以确认。   本院认为，郭爱民与蒋龙龙签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。涉案合同履行期间，双方当事人于2020年9月30日交接涉案房屋，且同意解除合同，一审法院确认涉案合同于2020年9月30日解除，双方均无异议，对此本院予以确认。双方在履行合同过程中，就对方是否存在违约责任，应否承担违约责任，产生争议，对此本院分析如下：   一、关于蒋龙龙是否存在违约行为，应否承担违约责任的问题   涉案合同约定租赁期限为2017年6月18日至2022年6月17日，租赁费用为每年58万元，租金于每一租赁年度到期前一个月支付，蒋龙龙自2017年6月18日至2019年6月17日应当支付的租赁费用为116万元，2018年6月18日至2019年6月17日的租赁费用58万元应当于2018年5月18日前支付，经查至2018年8月6日蒋龙龙共支付了108万元的租赁费用，2018年6月18日至2019年6月17日租赁期间的租赁费用，其只支付了50万元，有8万元未支付。对此蒋龙龙认为，其未支付此8万元租赁费用的原因是，涉案商铺招牌无法悬挂与郭爱民协商后郭爱民同意减免，因双方就此未达成书面意见，而郭爱民现就蒋龙龙提出的此项主张不予认可，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十一条的规定，因蒋龙龙不能就此向法院提交证据证实，故蒋龙龙提出其不应当支付此8万元租赁费用的上诉意见，本院不予采纳。蒋龙龙未按合同约定履行按时支付租赁费用的义务，应当支付，且应当就其违约行为承担违约责任。涉案合同约定“乙方拖欠甲方租金或使用费用，视为乙方违约，乙方应当向甲方支付年租金30％的违约金，逾期7天仍未缴清的，视为乙方不能继续履行本合同”，蒋龙龙未按期足额交纳租赁费用，按照该约定其应当向郭爱民支付年租金的30%即17.4万元，在一、二审中蒋龙龙均提出不支付违约金的主张，二审中其也明确提出因涉案合同中约定的违约金过高，要求调整违约金，根据蒋龙龙履行合同的情况一审法院酌情调整违约金数额适当，本院予以确认。蒋龙龙拖欠的此8万元租赁费用应当支付，其上诉提出不予支付，并不支付违约金，郭爱民提出蒋龙龙应当支付17.4万元违约金的上诉意见，本院均不予采纳。   二、关于导致涉案合同解除的原因及双方对此应当承担的责任问题   涉案合同的履行期限为2017年6月18日至2022年6月17日，现双方同意于2020年9月30日解除，合同并未履行完毕，对于涉案合同的解除，郭爱民认为是因为蒋龙龙未按期支付租赁费用所至，蒋龙龙认为是因郭爱民提供的房屋存在盗电行为致使被电力部门停电，其无法正常使用涉案房屋所至。对此本院认为，涉案房屋因盗电原因被停电的事实经一审法院调查确实存在，郭爱民不能交纳罚金是致使涉案房屋不能正常使用的原因之一。而从现已查明的事实来看，蒋龙龙在使用涉案房屋的过程中未向郭爱民，也未向电力部门缴纳过电费，蒋龙龙提出双方协商，其将电费按1元钱每度电交纳郭爱民，因郭爱民未向其索要故其未交纳，而郭爱民提出，电费应当由蒋龙龙自行交纳，根据涉案合同中约定“乙方因签订本合同及经营涉及的税费及其他费用均不包括在房屋租金当中，由乙方自行缴纳”，结合蒋龙龙二审提出其不使用郭爱民后来向其提供的自友好超市拉来的另一条电缆的原因是友好超市要向其收取1元钱每度电的电费的陈述，都是1元钱1度电，其不愿意向友好超市交纳，证实其不愿意接受这一条件，由此可见，蒋龙龙所述向郭爱民交纳电费及郭爱民提出高于电力部门规定收取电费的主张，不能成立，故蒋龙龙未按时交纳涉案房屋的电费，也系致使涉案房屋停电的原因之一。而蒋龙龙提出解除涉案合同的原因即为涉案房屋因停电不能正常使用，根据上述分析，就停电的原因，郭爱民、蒋龙龙均应当承担责任。郭爱民提出其解除合同的原因是蒋龙龙拖欠租赁费用，对此本院已予认定，综上所述，涉案租赁合同的解除，双方均应当承担责任，一审法院认为双方对此应当承担3：7的责任与二审查明的事实不符，根据双方对涉案合同解除的过错，本院认为应当以5：5的比例承担责任较为适宜。   另，蒋龙龙经营期间使用涉案房屋产生的电费应当交纳，因本案双方诉讼请求未涉及此项内容，故本院不做处理。   三、关于因合同解除而产生的损失，应当如何承担的问题   根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，涉案合同解除后，蒋龙龙提出其因此产生了装修及加盟费的损失，并要求郭爱民进行赔偿，对此本院认为：   1.关于装修损失   首先，郭爱民是否承担装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年）第九条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”综合上述分析，涉案合同约定了装修期，则本院认为蒋龙龙对涉案房屋进行的装修，经过了郭爱民同意，现涉案合同因双方违约解除，蒋龙龙就涉案合同的解除主张装修损失合法有据，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，应由双方根据各自的过错承担。郭爱民上诉提出，其不承担装修损失的上诉意见，本院不予采纳。   其次，关于损失的数额。蒋龙龙就其装修损失于一审过程中提出鉴定申请，经一审法院委托，鉴定机构作出了鉴定意见，确认涉案房屋的装修剩余价值为1,989,019.62元。关于该鉴定意见郭爱民上诉认为，该鉴定的委托未经其同意，复议结果未于开庭进行送达，故该鉴定违反法定程序。对此本院认为，一方当事人提出鉴定申请，法院是否委托鉴定不以对方当事人是否同意进行鉴定为前提，鉴定的复议结果开庭时向当事人送达，不违反程序规定，故郭爱民提出的以上意见，本院不予采纳。因该鉴定意见结果合理、依据充分，本院将以此作为认定涉案合同装修损失数额的依据。   最后，关于郭爱民应当承担的赔偿数额。涉案合同期限是2017年6月18日至2022年6月17日，共计5年1825天，涉案合同于2020年9月30日解除，合同未履行天数为622天，占合同限期的34.08%。根据本院对涉案合同解除的过错责任的认定，双方当事人应当对涉案合同解除造成的损失各承担50%的责任，结合鉴定意见，郭爱民应当承担的装修损失应为338,928.94元（1,989,019.62元×34.08%×50%）。蒋龙龙上诉提出应当由郭爱民承担全部装修损失的上诉意见，本院不予采纳，郭爱民提出不承担蒋龙龙装修损失的上诉意见中合理部分，本院予以采纳。   2.关于加盟费损失   蒋龙龙租赁涉案房屋系用于经营“醉码头火锅店”，并已向成都醉码头餐饮管理有限公司支付了220,000元加盟费，现因涉案租赁合同解除，蒋龙龙确已无法继续经营，其已交纳的加盟费不能使用部分，应当认定为损失。根据授权合同的约定，授权期间是2017年4月18日至2022年4月18日，共计五年1825天，涉案合同于2020年9月30日解除，剩余562天，结合上述对涉案合同解除责任的认定，则郭爱民应当承担蒋龙龙的加盟费的损失为33,869元（220,000元×30.79%×50%）。蒋龙龙上诉提出应当由郭爱民承担全部加盟费损失的上诉意见，本院不予采纳，郭爱民提出不承担蒋龙龙加盟费损失的上诉意见中合理部分，本院予以采纳。   四、关于蒋龙龙提出的租金损失及郭爱民提出的占有使用费的问题   根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020）第十三条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，仅于合同到期或合同解除后，承租人逾期腾退房屋的才产生占有使用费，而本案郭爱民提出的占有使用费的期间为2019年6月18日至2020年9月30日，此期间为双方合同履行期间，蒋龙龙不存在腾房的义务，在涉案合同解除前郭爱民向蒋龙龙主张的占有使用费实为租赁费用。对于蒋龙龙提出其于2019年6月1日至2019年6月17日期间因停电而不能正常经营期间的租金，应当做为其损失，由郭爱民承担的意见，本院认为，租赁合同中承租人的合同义务为按时交纳租赁费用，如承租人认为合同履行期间出租人存在违约行为，可以要求出租人承担违约责任，但除合同有特殊约定外，没有自行免除支付租赁费用的权利，本案中蒋龙龙已因郭爱民的违约行为主张其承担相应责任，故此部分的租金不应当认定为其产生的损失，郭爱民提出要求蒋龙龙向其支付2020年9月30日之间的租赁费用的上诉请求，应当予以支持。蒋龙龙提出要求郭爱民承担2019年6月1日至6月17日之间的租金损失的上诉请求，不应予以采纳。一审法院对此认定有误，本院予以纠正，郭爱民提出的上诉意见，本院予以采纳。   五、关于鉴定费的问题   一审中蒋龙龙就其损失申请鉴定，产生的鉴定费真实存在，双方应当按涉案合同解除责任比例承担，蒋龙龙上诉提出应当由郭爱民承担全部鉴定费的上诉意见，本院不予采纳，郭爱民提出不承担蒋龙龙鉴定费的上诉意见中合理部分，本院予以采纳。   综上所述，郭爱民的上诉请求中部分成立，本院予以支持；蒋龙龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020）第九条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2019）新0103民初9300号民事判决第一、二、三项，即郭爱民与蒋龙龙签订的《租赁合同》于2020年9月30日解除；蒋龙龙支付郭爱民2019年6月17日之前的房屋租金80,000元；蒋龙龙承担郭爱民违约金24,000元；   二、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2019）新0103民初9300号民事判决第四、五、六、七项；   三、蒋龙龙支付郭爱民2019年6月18日至2020年9月30日的租金746,830元（1,589元/天×470天）；   四、郭爱民赔偿蒋龙龙装修损失338,928.94元；   五、郭爱民赔偿蒋龙龙加盟费损失33,869元；   六、郭爱民支付蒋龙龙鉴定费11,934.12元。   七、驳回蒋龙龙有其他反诉请求。   以上款项蒋龙龙应当向郭爱民支付850,830元，郭爱民应当向蒋龙龙支付384,732.06元，两项折抵，蒋龙龙还需向郭爱民支付466,097.94元。蒋龙龙需于本判决发生法律效力后十日内一次付清。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费本诉部分13,792.56元，郭爱民已预交，由郭爱民负担2,307.50元，由蒋龙龙负担11,485.06元；反诉部分8,699.68元，由郭爱民负担192.27元，由蒋龙龙负担8,507.41元；二审案件受理费郭爱民预交21,634.29元，由郭爱民负担13,642.58元，蒋龙龙负担7,991.71元；蒋龙龙预交13,806.37元，由其自行负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   陈 琛   审  判  员   刘玉涛   审  判  员   梁士辉   二 〇 二 一 年 五 月 十 四 日   书  记  员   杨德力