辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终1849号上诉人（原审被告）：海城市鑫源房屋开发有限公司,住所地海城市经济开发区二台子委42号。法定代表人：徐福涛，该公司经理委托诉讼代理人：王金萍，该公司员工。被上诉人（原审原告）：冯小川,女,1982年4月29日出生，汉族，住海城市。上诉人海城市鑫源房屋开发有限公司（以下简称“海城鑫源公司”）因与被上诉人冯小川商品房销售合同纠纷一案，不服海城市人民法院（2020）辽0381民初7988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人海城鑫源公司的上诉请求：原审认定事实不清，适用法律错误，请求依法撤销原判，改判驳回对上诉人的起诉。事实及理由：一、原审认定事实错误。上诉人未安排被上诉人进户，也未在2013年6月3日给被上诉人办理入户手续。海城市天河编织有限公司以上诉人名义开发海城市天河骏景小区。该小区在建设中由于天河公司资金问题，导致后续建设缓慢。上诉人应海城市信访联席会议要求，垫资完成了电力设施配套等工程。但上诉人未安排任何业户进户。被上诉人也没有提供上诉人收取费用的证据。上诉人虽为开发单位，但知道所有小区应该在工程竣工验收后才安排业户进户。故上诉人并没有安排任何人进户，同时也没有指定前期物业公司。被上诉人如何进户与上诉人无关。诉讼中，被上诉人没有提供上诉人的进户手续及上诉人指定物业公司的进户手续。所以原审认定被上诉人为上诉人安排进户的事实是错误的。同时，上诉人没有安排进户，也就谈不上按照进户时间给予办理房照的违约责任。综上，根据权利义务对等原则，上诉人在没有安排被上诉人进户的情况下，适用最高院的司法解释是错误的。被上诉人冯小川辩称，服从一审判决。冯小川向一审法院起诉请求：1、判令海城鑫源公司立即为冯小川办理房屋所有权证；2、判令海城鑫源公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金按照购房款148000元×3%÷360天×2220天=27380元；3、判令海城鑫源公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年5月19日，冯小川与海城鑫源公司签订《“天河骏景”商品房购买预定书》一份，冯小川以按揭贷款方式购买海城鑫源公司开发的“天河骏景”小区1号楼2单元1001室房屋一处，房屋销售面积77.97平方米，总房款为148000元。冯小川在庭审中自认案涉房屋至今未能办理房屋所有权证书。一审法院认为，冯小川与海城鑫源公司签订的《“天河骏景”商品房购买预定书》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定、行政法规的强制性规定，合法有效。关于海城鑫源公司是否应立即为冯小川办理房屋所有权证书一节，因案涉房屋尚未进行验收，故海城鑫源公司尚不具备配合冯小川办理房屋所有权证书的条件，冯小川可在案涉房屋验收合格后，待海城鑫源公司具备配合冯小川办理房屋所有权证书条件时，若海城鑫源公司仍不配合冯小川办理房屋所有权证书，冯小川可另行诉讼。关于海城鑫源公司是否应承担给付逾期办证违约金的责任问题。因海城鑫源公司作为案涉房屋的出卖方，冯小川作为买受方，冯小川已按合同约定交付全部购房款，且已实际入住，海城鑫源公司应当在具备办理房屋所有权证条件时依法履行配合购买人办理产权证等合同附随义务，但至起诉之日海城鑫源公司仍未能取得房屋权属证书，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，海城鑫源公司应当承担违约责任，故冯小川要求海城鑫源公司支付逾期办证违约金符合法律规定，该院依法予以支持。关于违约金数额计算的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出售人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算”及最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之日起计算诉讼时效期间。合同没有约定或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。”、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”而前述《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释》第十八条及最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条均为参照性规定或意见，非应当性规定或意见。结合本案实际情况，其一、冯小川已经实际接收房屋，入住使用，逾期办证行为并未实际影响被上诉人对房屋的占有使用，基于居住的主要合同目的能够实现；其二、冯小川并未对其实际损失提供证据予以证明，在此情况下，法律是对其可期待物权凭证的保护，是法律利益的保护，而非现实可见损失的赔偿，违约金数额量化依据并不明确；其三、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，即一方当事人因违约而付出的成本应有一定的限度；其四、海城鑫源公司在承担逾期办证违约金赔偿责任后，依然要履行协助冯小川办理房屋权属证书的合同附随义务。综上，该院认为，海城鑫源公司未按约定时间履行协助冯小川办理产权登记的义务，应承担相应违约金给付责任，但违约金数额的确认应综合考虑该违约行为造成的后果、损失的实际情况、违约成本的预见及该约定行为是否还有条件继续履行等情况予以考量，结合本案上述实际情况及冯小川的诉讼请求，该院酌定认为，本案违约金数额的计算以冯小川已付购房款总额为基数，按年3％标准计收为宜。本案中，冯小川于2011年5月19日入住，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，自房屋交付之日起90日期限届满（即至2013年7月17日），冯小川未取得房屋产权证，则海城鑫源公司应当承担违约责任。而冯小川于2020年11月10日起诉，应从2017年8月10日开始至2020年11月10日的逾期办证违约金，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，冯小川主张超出三年部分，该院不予支持。综上海城鑫源公司应给付冯小川逾期办证违约金的数额为148000元×3%÷360天×1097天=13529.67元。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：（一）海城市鑫源房屋开发有限公司于判决生效后五日内给付冯小川违约金13529.67元；（二）驳回冯小川的其他诉讼请求。案件受理费242元，由冯小川承担173元，由海城市鑫源房屋开发有限公司承担69元。此款冯小川已垫付，海城市鑫源房屋开发有限公司在履行判决确定的给付义务时加付69元给付冯小川。如果海城市鑫源房屋开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间上诉人提交的崔志刚出具的证明，拟证明上诉人没有安排进户，是被上诉人系强制性入户。被上诉人不予认可。因崔志刚未到庭接受质证，本院对该证明不予采信。被上诉人提交缴费通知单、收款收据各一份，拟证明已经缴纳进户费用。上诉人不认可收取该费用。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为一审法院判令上诉人赔偿被上诉人违约金是否正确。上诉人认为不应当由其承担违约金，理由是房屋不是由其实际开发，其未收到购房款。经查，上诉人认可被上诉人一审审理期间提供的《“天河骏景”商品房购买预定书》和专用收款收据中加盖的是上诉人的公章及财务专用章，上诉人主张案涉房屋不是由其实际开发，在没有提供相应证据证明被上诉人对此知情的情况下，不能对被上诉人产生效力。故被上诉人向上诉人主张权利符合合同相对性原则，并无不当。且上诉人已配合被上诉人办理了银行按揭贷款，明知被上诉人购买房屋的事实，应受《“天河骏景”商品房购买预定书》的约束。上诉人认为其没有安排被上诉人进户，但被上诉人自述于2011年已经入户，至今已近十年，在此期间使用了水、电和电梯等设施，上诉人提供的案外人崔志刚的证明，因崔志刚未到庭接受质证，无法证明该份证据的真实性及与本案的关联性。在上诉人未提供充分证据证明被上诉人系强行入户的情况下，上诉人主张被上诉人入户与其无关，无事实依据，本院不予支持，上诉人应依据法律规定承担逾期办证违约金。原审法院认定事实清楚，应予维持。综上所述，上诉人海城鑫源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费138元，由上诉人海城市鑫源房屋开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郭 盈审判员 廖晓艳审判员 宋 锦二〇二一年五月七日书记员 王晓溦