辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1591号上诉人（原审被告）：王玉霞，女，1974年8月27日生，汉族，住大连经济技术开发区。委托诉讼代理人：蔡青，辽宁好谋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：阮雪，女，1980年3月13日生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：吕功华，上海君澜（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷红云，上海君澜（大连）律师事务所律师。上诉人王玉霞因与被上诉人阮雪房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初1485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。王玉霞及其委托诉讼代理人蔡青，阮雪的委托诉讼代理人吕功华、雷红云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王玉霞上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回阮雪的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实错误，王玉霞与阮雪之间不存在事实上的租赁关系，阮雪作为原告主体不适格，应依法驳回阮雪的起诉。1.从租赁合同的订立过程来看。王玉霞一直与大连良运欧宝佳源商贸有限公司(以下称“欧宝公司”)代表刘贤臣洽谈签订合同的相关内容。王玉霞于2016年11月3日与欧宝公司签订的《商铺租赁定金协议书》，欧宝公司未签章，由其工作人员邢爱丽代签；同样，在签订《商铺租赁合同》时，刘贤臣告知王玉霞，由其公司的行政助理阮雪签订合同，此前刘贤臣已将电子版租赁合同发送给王玉霞。并且，合同是在正常的办公时间签订，地址为欧宝公司内部办公室。《商铺租赁合同》主要内容、地址、面积、租金、租期、保证金数额与《商铺租赁定金协议书》完全一致。王玉霞有理由相信阮雪的行为代表公司，其行为构成职务代理行为。阮雪仅为代签人，并不是实际履行租赁合同的当事人。2.从合同的实际履行情况来看。《商铺租赁合同》签订后，在租金履行过程中，王玉霞依据欧宝公司的指令和合同约定的数额，向欧宝公司支付了2017年度、2018年度两年的租金及保证金。《商铺租金定金协议书》中约定的2万元定金，欧宝公司亦转作了房屋租金，也出具了收款收据。房屋租赁期间出现了漏水、围挡、拉警戒线、楼上装修砸坏楼板等一系列影响正常经营的问题，都是欧宝公司派人前来察看并协商，有聊天记录为证。以上履行行为，足以说明王玉霞与欧宝公司存在租赁上的法律关系。阮雪从未参与以上履行行为，欧宝公司实为租赁合同实际履行主体。二、一审法院认定阮雪与欧宝公司存在委托关系，没有事实和法律依据。欧宝公司的经营范围为：预包装食品、散装食品、农副产品、乳制品(含婴幼儿配方乳粉)销售；国内一般贸易；网上贸易代理；货物、技术进出口；经济信息咨询(不得从事教育培训及办学)。欧宝公司无权代理财务，租赁等相关业务，其不具备从事代理租赁相关业务的专业性及合理性。阮雪作为一名欧宝公司的普通员工，委托自己的公司且不是从事租赁业务的专业公司进行租赁，既不签代理合同，也无书面授权，违反正常自然人基本的逻辑思维和行为模式。除非情况相反，即是欧宝公司指令阮雪，而不是阮雪指令欧宝公司。在《商铺租赁合同》签订之前，王玉霞未见过阮雪，更无从谈及签订合同的合意。一审法院仅依据欧宝公司2019年10月15日的一纸说明，就认定阮雪与欧宝公司存在委托关系是错误的。该说明的内容漏洞百出，其中载明的委托时间“2016年11月14日我司受阮雪委托”恰恰证明王玉霞与阮雪之间不具有签订真正租赁合同的可能性及合理性。另外，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，法院应当要求证人出庭作证，接受审判人员和当事人的询问，无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定事实的根据。三、一审法院未查明证据的真实性、合法性、关联性，对争议的法律适用问题，没有根据案件的性质、争议的法律关系、认定的事实，依照法律及相关司法解释的规定进行分析认定。阮雪提供的其与马文、杨成签订的《商铺租赁合同》，因该二人未到庭陈述，阮雪也未提供该二人向其支付租金的银行流水凭证，其真实性、合理性无法得以证实。根据李威、大连天和玉大酒店有限公司在此前二审法院审理期间出具的证明，明确了租赁面积约600平方米(天和玉大酒店一楼北墙起四个空约30延长米)。租给马文150平方米一个空，租给杨成150平方米一个空，租给王玉霞150平方米一个空，另一个空约150平方米阮雪租给了谁，并未提供租赁合同。而王玉霞租赁房屋的旁边位置（面朝大门左侧）恰恰是欧宝超市。换言之，欧宝公司与阮雪之间存在着法律上的利害关系和紧密的利益关系，所以欧宝公司出具的说明不具有真实性、合理性，是无效的。一审法院却认定已形成证据链条，是对证据规则的错误运用。四、欧宝公司2020年6月19日的《解除〈商铺租赁合同〉的函》为本案所有争议给出了确定答案。2020年6月20日，欧宝公司派人将《解除〈商铺租赁合同〉的函》送达给王玉霞。该函件中，欧宝公司自认其于2016年11月14日与王玉霞签订了《商铺租赁合同》，该份证据为本案给出最终答案。阮雪辩称，不同意王玉霞的上诉请求。一、阮雪是出租人的事实清楚，证据充分。李威与阮雪于2016年6月6日签订的《商铺租赁合同》、阮雪与王玉霞于2016年11月14日签订的《商铺租赁合同》、阮雪于2019年2月2日向王玉霞发送催款的《通知函》、欧宝公司于2019年10月15日出具的《说明》，能够证明阮雪以个人名义从李威处承租商铺后，与王玉霞签订了《商铺租赁合同》，双方建立租赁法律关系，阮雪一直以出租人身份与王玉霞发生法律关系。二、王玉霞认为其与阮雪不存在“事实上的租赁关系”否定双方的租赁法律关系，没有事实和法律依据。1.本案租赁合同是阮雪与王玉霞签订的，该合同具有法律效力。租赁合同是《合同法》规定的有名合同，法院是以书面合同作为审判依据。根据合同相对性原则，阮雪起诉王玉霞是正常法律行为。2.本案房屋系阮雪从李威处承租的，而非以欧宝公司名义承租，阮雪已将案涉房屋实际交付给了王玉霞承租使用，因此阮雪为本案租赁法律关系的适格主体。3.本案是欠交租金纠纷，阮雪依据双方签订的合同向王玉霞追要欠款，符合租赁合同约定和法律规定。三、阮雪与欧宝公司之间不论是委托关系还是反委托关系，都属于另一法律关系，和王玉霞没有关系。王玉霞作为债务人，不存在双重付款的可能性。1.根据《民法典》第926条（原《合同法》第403条）关于委托的规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同，属于隐名代理。因第三人不履行合同义务，受托人有权直接对第三人行使权利，也可以通知委托人对第三人行使权利。在王玉霞欠交租金的情况下，阮雪即使属于隐名代理，其依据双方签订的租赁合同起诉债务人王玉霞，符合法律规定。2.法律没有规定隐名的委托人必须作为起诉主体，也没有否定以受托人名义作为起诉主体的法律规定。3.本案已排除了欧宝公司与阮雪分别向王玉霞主张付款义务的可能性，明确了权利主体的唯一性，不存在王玉霞双重付款的可能性。王玉霞一味以诉讼主体进行抗辩无实质意义，只是产生拖延履行付款义务的效果。4.阮雪与欧宝公司之间隐名代理的法律关系，并非本案审查范围，不会对本案结果产生影响。四、关于欧宝公司出具的《说明》、解除《商铺租赁合同》的函及《关于起诉主体的说明》。1.欧宝公司和阮雪之间存在隐名代理签订租赁合同的情况，阮雪隐名代理与王玉霞签订的书面合同，合法有效，因此欧宝公司和王玉霞之间没有另行签订任何法律文书。2.由于以欧宝公司名义收取案涉房屋租金，没有直接法律依据，因此欧宝公司出具证明，证明所收款项是受阮雪的委托收取，确认收款权利主体的唯一性，排除了王玉霞就同一租房事实同时向两个主体分别履行付款义务的可能性。在王玉霞欠交租金的情况下，阮雪作为签订合同的出租人，以其名义起诉主张租金，有合同和法律依据，没有必要以欧宝公司名义起诉。3.为了尽快解除合同，欧宝公司在2020年6月19日第一次以委托人的名义发送了解除《商铺租赁合同》的函，该函属于诉讼外单方敦促性质，与本案事实并不矛盾，不影响阮雪本案的起诉主体资格。王玉霞以该解除《商铺租赁合同》的函作为新证据提出上诉，故欧宝公司向法院出具了《关于起诉主体的说明》，其未否定阮雪本案的起诉主体资格，不存在欧宝公司和阮雪就同一租赁关系向王玉霞主张双重权利的可能性。综上，阮雪受欧宝公司的委托以自己名义与王玉霞签订《商铺租赁合同》，阮雪已经将商铺实际交付给王玉霞承租使用，王玉霞未按合同约定交付租金，构成违约，阮雪有权向王玉霞主张权利。王玉霞主张阮雪不具有诉讼主体资格，没有事实和法律依据。阮雪向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2016年11月14日签订的商铺租赁合同；2.被告王玉霞给付原告阮雪拖欠的房屋租金（截止至2020年6月13日为42.5万元，自2020年6月14日起至商铺租赁合同解除前的租金，按照双方的约定标准给付）；3.被告王玉霞给付违约金人民币15万元。一审法院认定事实：2016年11月3日被告王玉霞（乙方）与欧宝公司（甲方）签订商铺租赁定金协议书，约定乙方租赁大连市西岗区（良运欧宝超市旁）号房屋，年租金30万元，租赁期限不低于五年，乙方签订协议之日支付租赁定金2万元，定金在签订商铺租赁合同后转为房屋租金。该合同被告王玉霞作为乙方签字，甲方欧宝公司未签章，其工作人员邢爱丽代签。当日，被告王玉霞以微信支付2万元定金。2016年11月14日原告阮雪与被告王玉霞签订商铺租赁合同，合同主要约定：原告阮雪将座落于大连市西岗区（良运欧宝超市旁）号房屋出租给被告王玉霞。租赁期自2016年11月14日起至2022年1月13日止。其中2016年11月14日至2017年1月13日期间的时间为被告王玉霞筹备和装修时间，免租装修期。房屋租金每年30万元，租金采用年付方式，每期租金均于上期租金到期日提前30日内支付下期租金，逾期支付的，每逾期一日，按年租金的千分之一支付违约金。被告王玉霞逾期不支付租金累计超过十五日的，原告阮雪有权解除合同。因被告王玉霞违反本合同导致合同解除的，除履约保证金和剩余租金不予退还外，被告王玉霞应当向原告阮雪承担年租金50%的违约金。合同签订后，原告阮雪向被告王玉霞交付了案涉房屋，被告王玉霞支付了5万元租赁押金及2017年度、2018年度的房屋租金。自2019年1月14日起未支付租金。其中，2018年1月30日被告王玉霞向案外人陈卫转账支付20万元，欧宝公司出具专用收款收据。2018年3月13日，被告王玉霞向原告阮雪转账支付案涉房屋租金8万元；3月15日，被告王玉霞向原告阮雪转账支付案涉房屋租金2万元。另查，2016年6月原告阮雪（乙方）与案外人李威（甲方）签订商铺租赁合同，约定甲方出租给乙方的商铺座落于大连市西岗区（天和玉大酒店一楼北墙起四个空约30延长米），建筑面积约为600平方米。租赁期自2016年6月6日起至2024年8月22日止。诉讼中，原告阮雪提供一份2019年10月11日出具的证明，内容为：大连市天和玉大酒店有限公司于2016年4月23日与李威签署房屋租赁协议，约定将位于辽宁省大连市西岗区（天和玉大酒店一楼北墙起四个空约30延长米）房屋出租给李威。合同期为2016年4月23日起至2024年8月22日止；一份2019年10月15日欧宝公司出具的说明，内容为：2016年11月14日我司受阮雪委托，就阮雪与王玉霞签署坐落于大连市西岗区（良运欧宝超市旁）号的房屋，办理其相关租赁业务及收款。庭审中，原被告双方对案涉房屋的产权人为大连天和玉大酒店有限公司（以下简称“天和玉酒店”）均予以认可。再查，诉讼中被告王玉霞提供一份其自其工商登记资料中调取的2016年11月14日被告王玉霞与天和玉酒店就案涉房屋签订的租赁合同，租金为9.8万元/年。庭审中原、被告均认可该份合同系被告王玉霞为了办理工商执照备案所用。一审法院认为，本案争议焦点为被告王玉霞签订商铺租赁合同的相对方即案涉租赁标的出租方是否为本案原告阮雪。原告阮雪为证明其系案涉合同的出租方，提供了原告阮雪与案外人李威签订的商铺租赁合同、天和玉酒店出具的证明、原告阮雪与被告王玉霞签订的商铺租赁合同、中国建设银行个人活期账户交易明细、欧宝公司说明、证人证言等证据，上述证据可以形成证据链条，证明天和玉酒店将案涉房屋出租给案外人李威，李威将房屋出租给原告阮雪，原告阮雪将房屋出租给被告王玉霞这一基础事实。对被告王玉霞提供的其与欧宝公司签订商铺租赁定金协议书、欧宝公司出具的收款收据、微信聊天记录等案涉房屋出租过程中欧宝公司及其工作人员参与合同订立及履行的证据，原告阮雪亦提供证人证言、欧宝公司说明等证据对欧宝公司及其工作人员参与案涉租赁合同的签订与履行作出合理说明。故一审法院认定案涉租赁标的出租方为本案原告阮雪，被告王玉霞的抗辩意见，证据不足，不予采纳。原告阮雪与被告王玉霞签订的商铺租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应按照约定全面履行各自义务。庭审中，双方均确认被告王玉霞自2019年1月14日起欠付租金，根据合同约定，被告王玉霞逾期支付租金超过15日原告阮雪即可解除合同，故原告阮雪主张解除双方于2016年11月14日签订的商铺租赁合同，有事实及法律依据，一审法院予以支持。被告王玉霞自2019年1月14日起欠付租金，应当向原告阮雪支付案涉房屋的欠付租金，租金自2019年1月14日始，以被告王玉霞实际占用房屋期间，按照合同约定的年租金30万元计付。关于原告阮雪要求被告王玉霞支付违约金15万元一节。一审法院认为，尽管案涉房屋租赁主体为原告阮雪与被告王玉霞，但原告阮雪委托欧宝公司及相关工作人员处理与案涉房屋出租、收取款项、合同履行事宜，导致被告王玉霞对合同主体认知存在混淆，被告王玉霞提供的证据表明在房屋租赁合同履行过程中确实存在影响经营的客观情况发生，原告阮雪委托的欧宝公司相关工作人员亦未能妥善解决，尽管该理由不能成为被告王玉霞拒付房租的理由，但原告阮雪要求被告王玉霞支付违约金15万元亦有失公平，被告王玉霞应按照逾期付款有关规定赔偿原告阮雪案涉房屋租金利息损失。关于被告王玉霞在诉讼中提及的案涉房屋围挡装修等造成其营业损失，因被告王玉霞明确表示不在本案中提出反诉，一审法院不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、解除原告阮雪与被告王玉霞于2016年11月14日签订的商铺租赁合同；二、被告王玉霞于判决生效之日起十日内支付原告阮雪2019年1月14日至2020年1月13日期间房屋租金30万元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以30万元为基数，自2019年1月14日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计付；自2019年8月20日起至判决生效之日起十日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；三、被告王玉霞于判决生效之日起十日内支付原告阮雪2020年1月14日至判决生效之日起十日止的租金及逾期付款违约金（租金计算为日821.91元，逾期付款违约金以租金数额为基数，自2020年1月14日起至判决生效之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9569元（原告阮雪已预交），由原告阮雪负担2569元，被告王玉霞负担7000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王玉霞提供三份证据：证据1，欧宝公司于2020年6月19日向王玉霞出具的《解除〈商铺租赁合同〉的函》，拟证明欧宝公司自认为是其签订的商铺租赁合同，并解除租赁合同。证据2，欧宝公司于2020年6月16日向杨成发送的解除合同通知，拟证明实际出租人是欧宝公司，阮雪只是代签人。证据3，大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初6867号民事判决书，拟证明一审认定案涉房屋由案外人李威出租给阮雪，阮雪再将房屋出租给王玉霞是错误的。阮雪对上述三份证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，认为阮雪与欧宝公司之间是一种隐名代理的法律关系，阮雪是受欧宝公司委托以自己名义签订的商铺租赁合同，其与承租人王玉霞产生直接租赁法律关系。阮雪提供欧宝公司出具的《关于起诉主体的说明》，拟证明阮雪与王玉霞签订的商铺租赁合同是欧宝公司委托阮雪，以阮雪的名义签订并履行，欧宝公司同意以阮雪的名义起诉王玉霞。王玉霞对该份证据的真实性没有异议，但对其合法性、关联性有异议，代理人只能以被代理人的名义参与代理事件，且欧宝公司出具的该份说明，与其在一审中出具的2019年10月15日的说明内容相反。对当事人二审提交的证据，本院认定如下：阮雪对《解除〈商铺租赁合同〉的函》、王玉霞对《关于起诉主体的说明》的真实性没有异议，且与本案存在关联性，本院对该两份证据的真实性予以确认；至于王玉霞提供的《解除合同通知》、大连市西岗区人民法院作出的（2020）辽0203民初6867号民事判决，涉及的是承租人杨成承租大连市西岗区C（良运欧宝超市）房屋，与本案租赁纠纷缺乏直接关联性，故本院对该两份证据不予审查。根据上述证据的采信情况，本院补充查明：2020年6月19日，欧宝公司向王玉霞出具《解除〈商铺租赁合同〉的函》，载明：“2016年11月14日，你方与我方签订《商铺租赁合同》。你方承租坐落于大连市西岗区（良运欧宝超市旁）号的房屋，面积约为150平方米。按照双方的约定，你方应于2018年12月13日前支付2019年1月14日至2020年1月13日期间的房屋租金人民币30万元，但遗憾的是你方拖欠房屋租金一年有余。据此，根据双方的约定及相关法律规定，正式函告如下：一、从你方收到本函之日起解除你方与我方签订《商铺租赁合同》；二、你方应于解除《商铺租赁合同》后3日内，支付拖欠的房屋租金人民币42.9932万元并腾退房屋；三、我方保留进一步追究你方违约责任的权利。”2021年3月1日，欧宝公司出具《关于起诉主体的说明》，内容为：“2016年11月14日阮雪和王玉霞签订的《商铺租赁合同》，是我公司委托阮雪签订的。该合同也以阮雪的名义履行。在王玉霞出现违约的情况下，我公司同意以阮雪的名义起诉王玉霞。”本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方诉辩意见，本案的争议焦点是阮雪是否有权向王玉霞提起本案诉讼。根据已查明的事实可知，2016年11月14日，阮雪与王玉霞签订商铺租赁合同，约定阮雪将案涉大连市西岗区（良运欧宝超市旁）号房屋出租给王玉霞，房屋租金每年30万元。从该合同载明的主体来看，阮雪系案涉商铺的出租方。至于王玉霞主张其与阮雪不存在事实上的租赁关系，案涉商铺的出租人为欧宝公司的上诉意见，其主要依据是欧宝公司与其签订了商铺租赁定金协议书，以及欧宝公司及相关人员办理了案涉商铺租赁及收款事宜。本院认为，从案涉租赁合同的履行情况来看，阮雪并不否认欧宝公司及其个别员工处理了案涉商铺的租赁及收取房租相关事宜。而阮雪与欧宝公司之间就案涉商铺存在的关系，从阮雪先后提交的加盖“欧宝公司”印章的2019年10月15日的《说明》、2021年3月1日的《关于起诉主体的说明》的内容来看，阮雪与欧宝公司之间就案涉商铺租赁存在委托代理关系，而且系隐名代理。而从双方陈述及现有证据来看，阮雪在与王玉霞签订商铺租赁合同时并未告知其与欧宝公司之间的委托代理关系，王玉霞亦无有力证据证实当时其知晓阮雪与欧宝公司之间的委托代理关系。在此情况下，依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”之规定，案涉商铺租赁合同理应约束签署合同的双方当事人。阮雪作为商铺租赁合同载明的出租方，基于合同相对性，向王玉霞提起本案诉讼，符合合同约定，也不违反法律规定。至于王玉霞提及的商铺租赁定金协议书，欧宝公司并未盖章，系由其工作人员邢爱丽代签，该协议仅是定金协议，在阮雪与王玉霞就案涉商铺签订商铺租赁合同后，王玉霞以商铺租赁定金协议书主张其与欧宝公司之间形成租赁关系，依据不足，本院不予采纳。关于王玉霞提出欧宝公司及工作人员办理了案涉商铺租赁及收款事宜，根据欧宝公司出具的2019年10月15日的《说明》内容，欧宝公司认可是受阮雪委托办理的相关租赁业务及收款。而且，租赁合同的实际履行中，王玉霞也曾向阮雪转账支付房屋租金10万元。至于欧宝公司于2021年3月1日出具的《关于起诉主体的说明》虽提到“2016年11月14日阮雪和王玉霞签订的《商铺租赁合同》，是我公司委托阮雪签订”，如上分析，现有证据并不能证实王玉霞在该租赁合同签订时知晓阮雪与欧宝公司之间的关系，案涉《商铺租赁合同》理应约束签署合同的当事人。况且，欧宝公司并未就案涉商铺向王玉霞主张权利，其出具的《关于起诉主体的说明》也明确表示“在王玉霞出现违约的情况下，我公司同意以阮雪的名义起诉王玉霞”。在此情况下，王玉霞以案涉商铺的实际出租人为欧宝公司为由，主张阮雪不是本案适格诉讼主体，于法无据，本院不予采纳。根据案涉《商铺租赁合同》约定，王玉霞逾期不支付租金累计超过15日的，阮雪有权解除合同。双方确认王玉霞自2019年1月14日起欠付租金，故一审判令解除阮雪与王玉霞签订的商铺租赁合同，并判令王玉霞支付阮雪2019年1月14日至判决生效之日止的租金及相应逾期付款违约金，并无不当。另，根据一审卷宗中的人民法院诉讼收费专用票据显示，阮雪预交的一审案件受理费合计9550元，而非一审判决载明的9569元。一审载明的案件受理费金额及诉讼费负担有误，本院予以纠正。综上所述，王玉霞的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费9550元（阮雪已预交），由阮雪负担1337元，王玉霞负担8213元。二审案件受理费9550元（王玉霞已预交9569元，应退还王玉霞19元），由王玉霞负担9550元。本判决为终审判决。审判长  刘冬艳审判员  刘小南审判员  任 娲二〇二一年五月十八日书记员  黄月妍