上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0105民初14468号原告(反诉被告)：上海晶点食坊，住所地上海市长宁区。法定代表人：房琴，总经理。委托诉讼代理人：刘隽，男，公司员工。被告(反诉原告)：上海红典公寓物业管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：刘曲平，董事长。委托诉讼代理人：阮莉，上海元始律师事务所律师。原告上海晶点食坊与被告上海红典公寓物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月6日立案后，依法适用简易程序。被告上海红典公寓物业管理有限公司于2016年8月1日向本院提起反诉，本院依法受理了反诉，并于2016年8月12日、9月19日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告，以下简称原告)上海晶点食坊的委托诉讼代理人刘隽、被告(反诉原告，以下简称被告)上海红典公寓物业管理有限公司的委托诉讼代理人阮莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海晶点食坊向本院提出诉讼请求：1.撤消与被告2015年3月27日签订的房屋租赁合约书；2.被告返还三个月房租48,900元，两个月押金34,600元及三个月物业管理费3,000元，并赔偿原告员工损失10,000元，共计96,500元；3.被告承担本案诉讼费。审理中，原告明确第一项诉讼请求为：1.要求解除与被告2015年3月27日签订的房屋租赁合约书。事实和理由：原告与被告于2015年3月27日签订房屋租赁合约书之前，被告已于2014年12月3日被长宁法院判决要求搬离上海市长宁区宋园路52弄，被告提起上诉后，上海市第一中级人民法院维持原判。被告隐瞒了事实，向原告出具了与部队之间的房屋租赁合同的部分内容，仍然将房屋出租给原告。后因法院执行，房屋被收回，对原告造成巨大损失，故原告提起本案诉讼。被告上海红典公寓物业管理有限公司向本院提出反诉请求：1.原告与被告订立的《房屋租赁合约书》于2015年10月14日解除；2.原告搬离上海市宋园路XXX弄XXX号楼1楼2101号房屋；3.原告向被告支付房租57,050元(自2015年7月1日起至2015年10月13日止)；3.原告向被告支付物业管理费3,433元；5.原告返还被告房屋内的物品；6.原告支付拖欠的水电费；7.原告归还其持有的营业执照及相关证照；8.原告向被告支付自被告反诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算的延期付款利息；9.原告承担反诉诉讼费。审理中，被告撤回第5项诉讼请求，明确第6项反诉请求中要求被告支付的是2015年9月至10月的水费295.50元，2015年10月的电费540元。明确第7项反诉请求指向的是要求被告办理营业执照及相关证照的变更登记手续。事实和理由：租赁房屋是被告向案外人中国人民解放军上海警备区第五离职干部休养所(以下简称干休所)承租后转租给原告的，因被告与案外人就上海市长宁区宋园路XXX号、XXX号房屋租赁合同发生纠纷，被告在与干休所进行诉讼的同时，一直协商续租事宜。因协商未有结果，2015年8月24日左右，长宁法院挨户通知包括原告在内的租户搬离租赁房屋。2015年10月14日采取了强制措施，被告公司全部撤离。但原告拒绝搬离，并阻挠被告将租赁房屋内的物品搬离。原告向被告支付的租金付至2015年6月30日，被告认为双方租赁合同应当于强制执行之日解除。故被告不同意原告的诉讼请求。原告上海晶点食坊对反诉辩称，同意搬离租赁房屋和支付原告主张的水费。但是不同意被告主张的解除日期。合同解除后，被告应当和原告进行结算，要对原告的损失进行赔偿。原告是从其他人处受让的，为此支付了转让费。被告从未告知原告与干休所存在纠纷。现在房屋已经封锁，无法进入。房屋纠纷导致被告无法正常经营，故不同意支付租金、物业费和利息。营业执照和证照的主体是原告，不同意返还。对于电费，原告已经支付完毕。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据，房屋租赁合约书、收据、发票、公告、通告、水电费发票、判决书，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理后认定事实如下：2015年3月27日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《房屋租赁合约书》一份，约定乙方承租上海市长宁区宋园路XXX弄XXX号1楼2101室房屋(以下简称涉讼房屋)，每月租金16,300元，保证金34,600元。租金每三个月一付，每期10日前缴纳，物业费每月1,000元，乙方支付给物业管理公司永红物业管理有限公司。租赁期限自2015年4月1日起至2017年3月31日止。合同第三条第3款约定：“租赁期间如遇自然灾害、政府强制征用拆迁店铺、房屋所有人收回店铺或出租人未与房屋所有人达成有效租金协议等因素，否则，甲方有权单方面终止合同，但须提早1个月通知乙方，乙方绝无异议且乙方不得以甲方未实现租赁期之承诺而要求任何赔偿。自解除通知到达乙方之日起，本合同解除。届时，以实际承租时期计算当期租金。”乙方承诺将“上海晶点食坊”营业执照及相关证照无偿转让给甲方或甲方指定的第三方，并结清所有相关税款及政府规费。签约后，双方按约履行，被告向原告交付了涉讼房屋，原告向被告支付了首期三个月租金及保证金，向物业公司支付了三个月物业管理费。2015年6月4日，干休所发出通告，告知各住户，宋园路52弄一号、二号系干休所房产，原由被告及上海永红物业管理有限公司两公司承租，租期已于2014年6月20日到期，到期后因两公司拒绝搬离，干休所于2014年7月向长宁法院起诉，法院于2014年12月3日判决两公司搬离(2014)长民三(民)初字第1817号、1818号)。两公司不服提起上诉，上海市第一中级人民法院于2015年2月3日判决，驳回上诉，维持原判。因近日法院依法进行强制执行，要求各住户主动搬离，自行处理与两公司之间的债务事宜，配合法院执行。2015年6月25日，上海市长宁区人民法院发出执行公告，责令被告及上海市长宁区宋园路XXX弄XXX号房屋内全部人员在十日内搬离，并支付欠款。逾期不履行的，由法院依法强制执行。后原、被告双方未能协商一致，故涉讼。审理中，被告提供被告与干休所2015年10月31日签署的《协议书》一份，载明被告与干休所经协商，达成协议，其中第4条约定，自2014年6月20日至2015年10月14日期间不间断缴纳租赁费，干休所承认被告对宋园路XXX弄XXX-XXX号的使用和租赁权。第5条约定，2014年6月20日至2015年10月14日期间发生的一切费用及由被告转租的第三方对房屋的使用费用，由被告全权负责，如发生任何法律纠纷与干休所无关。原告对该份协议不予认可，认为干休所在2015年6月已经要求原告在内的住户搬离，协议形成在2015年10月底，不能证明被告的主张。庭审中，原告陈述，原告在涉讼房屋内经营到2015年5月，之后干休所找到原告，不认可原告与被告之间的合同，要求原告搬离，后于2015年6月4日发了通告。原告要求被告补偿，被告拒绝，原告未将物品搬离。原、被告确认，2015年10月13日，涉讼房屋因法院强制执行被全部清场。本院认为，双方争议焦点在于：一、双方租赁合同解除的原因。原告与被告之间的租赁合同为转租合同，原告对涉讼房屋的合法使用有赖于被告对涉讼房屋具有合法使用权。按照生效判决的认定，被告与干休所之间的租赁合同已于2014年6月30日到期终止，被告负有搬离的义务。被告与干休所的租赁合同终止后，被告已丧失对涉讼房屋的合法使用权。被告明知与干休所之间的租赁合同已由生效判决确认终止，仍然与原告签订租赁合同，将涉讼房屋转租给原告使用，最终因房屋被收回导致原告无法实现租赁合同目的，构成违约。原告据此要求解除租赁合同，具有事实和法律依据，本院予以支持。干休所作为产权方，在2015年6月4日向原告等住户发出通告，明确要求原告搬离。自此原告已不再享有涉讼房屋的合法使用权，故应以该日期作为双方合同解除日。被告在法院判决生效后，本应当按照判决及时履行，因被告并未及时履行，导致法院启动强制执行程序。被告不遵守生效判决的不诚信行为，不应当成为原告与被告之间合同得以履行的基础。故被告认为应以法院强制执行日作为解除日的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。被告与干休所达成的协议，形成在法院强制执行程序之后，不影响此前生效判决对双方租赁合同相关事实的认定。二、解除后果如何处理。合同解除后，租期内的租金原告应当支付。考虑到原告未能及时将物品搬离，占用了涉讼房屋，首期租金中超出租期的部分作为房屋使用费较为合理。故原告要求返还已付租金的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，保证金按约应当返还。原告主张的物业费，支付对象是物业公司，原告要求被告返还，缺乏事实依据，本院不予支持。原告主张的员工损失，缺乏证据佐证，本院难以支持。被告主张要求原告支付租金及利息的反诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。被告要求原告支付物业费，缺乏合同依据，本院不予支持。被告主张的水费，原告同意承担，本院予以认可。原告抗辩已支付了电费，但并未提供支付凭证，因原告未搬离，故该电费原告应当支付。对于变更证照登记的反诉请求，应当按照行政职能部门的要求进行，不属于本案处理范围，本院不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、一百零七条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海晶点食坊与被告(反诉原告)上海红典公寓物业管理有限公司于2015年3月27日签订的《房屋租赁合约书》于2015年6月4日解除；二、被告(反诉原告)上海红典公寓物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海晶点食坊返还保证金34,600元；三、原告(反诉被告)上海晶点食坊应于本判决生效之日起十日内搬离上海市长宁区宋园路XXX弄XXX号1楼2101室房屋；四、原告(反诉被告)上海晶点食坊应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海红典公寓物业管理有限公司支付水费295.50元，电费540元；五、驳回原告(反诉被告)上海晶点食坊其余的诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)上海红典公寓物业管理有限公司其余的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,212.60元，减半收取计1,106.30元，由原告(反诉被告)上海晶点食坊负担709.60元，由被告(反诉原告)上海红典公寓物业管理有限公司负担396.70元。反诉案件受理费656.04元，由被告(反诉原告)上海红典公寓物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 沁二〇一六年十月二十一日书记员 陶艾敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。