上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初13920号原告：张君，男，1982年9月26日生，汉族，住上海市松江区。原告：吴叶花，女，1985年2月12日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：张君，系吴叶花配偶，住上海市松江区。被告：罗德章，男，1945年5月12日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：邓有国，上海川汇律师事务所律师。被告：罗依芸，女，1992年2月25日生，汉族，住上海市松江区。原告张君、吴叶花与被告罗德章、罗依芸定金合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月8日公开开庭进行了审理，原告张君暨原告吴叶花的委托诉讼代理人、被告罗德章及其委托诉讼代理人邓有国、被告罗依芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告双倍归还原告定金100,000元；2.被告支付误工费5,000元；3.解除原、被告之间的买卖合同。事实和理由：2016年6月1日，原告与被告罗德章的代理人罗依芸签订买卖合同，约定将被告罗德章所有的位于上海市松江区乐都西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)以274万元价格出售给原告。涉案房屋的产权人罗德章并未到场，被告罗依芸在合同中注明保证其签字具有法律效力，如交易不能进行，被告罗依芸愿意承担一切责任。同时被告罗依芸收取原告定金50,000元。后被告要求解除合同，但是双方未能达成一致，被告拒绝继续履行合同且不肯归还定金以及支付违约金。故原告诉至法院提出上述诉讼请求。被告罗德章辩称：请求法院驳回原告诉讼请求。理由如下：其没有与原告签订任何买卖合同，也没有委托任何人与原告签订买卖合同。被告罗依芸签订买卖合同时是无权代理，该买卖合同无效，且合同签订之后其亦未进行追认。买卖合同的签字以及收款人都是被告罗依芸，合同无效，定金条款亦无效，应由被告罗依芸向原告返还5万元定金。被告罗依芸辩称：在签订居间合同时，中介看到涉案房屋产证之后，只说是草拟合同，不需要被告罗德章本人到场。在居间合同中其只是签了名字，其他的条款都是中介写在居间合同中的。中介也没有向其索要被告罗德章对其代为出售房屋的委托书。因为中介的草率行为，其才签订了居间合同。其不是涉案房屋的产权人，无法出售给原告。本院经审理认定事实如下：被告罗德章为涉案房屋的产权人。2016年6月1日，被告罗依芸代被告罗德章(甲方、出售方)与原告张君、吴叶花(乙方，买入方)以及案外人上海建松房产经纪事务所(居间方)签订《上海建松房产经纪事务所居间合同(出售)》(以下简称居间合同)，约定：1.甲方将涉案房屋出售给乙方；2.双方诚意买卖上述房屋，自合同签订之日起，乙方愿向甲方预付购房定金伍万元。如中途乙方违约，则定金不予退还；如甲方违约，则应双倍返还给乙方，中介费由违约方负担；3.因产权人罗德章(XXXXXXXXXXXXXXX)年纪大,现委托孙女罗依芸(XXXXXXXXXXXXXXXXXX)办理签订涉案房屋的买卖居间合同，罗依芸所签字有效且负一切法律责任。被告罗依芸在签订合同过程中并未提供被告罗德章关于出售涉案房屋的书面委托授权书，其在合同签订过程中提供的被告罗德章的身份证复印件所指示的身份证原件亦已失效。《居间合同》签订当日，被告罗依芸收取原告定金5万元。另查明，被告罗德章未在签订《居间合同》后予以追认，并拒绝履行居间合同。原告亦要求解除与被告之间的居间合同。以上事实，主要有《居间合同》、收据、上海市房地产权证、当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：本案的主要争议焦点在于：1.被告罗德章是否委托授权被告罗依芸代为出售涉案房屋；2.本案是否适用定金罚则；3.被告是否应支付原告误工费。第一，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。从上述认定事实可知，被告罗依芸与原告签订《居间合同》过程中并未获得被告罗德章的书面授权，也无其他证据证明被告罗德章曾经口头委托。原告称被告罗德章确实是被告罗依芸的祖父，且被告罗依芸出具了被告罗德章的身份证复印件、涉案房屋的房地产权证原件等，足以证明被告罗依芸获得被告罗德章的委托授权。首先，两被告之间的亲属关系并不能必然推导出被告罗依芸具有代被告罗德章出售系争房屋的委托授权；其次，被告罗依芸出示的被告罗德章身份证复印件所显示的身份证原件早已失效，与现在使用的身份证完全不同；最后，被告罗依芸虽向原告出示了房地产权证原件，但未有证据证明该行为取得了被告罗德章的授权，因此，本院对于原告认为被告罗依芸获得被告罗德章出售涉案房屋委托授权的陈述不予认可，被告罗依芸代被告罗德章签订《居间合同》的行为亦未构成表见代理。且在合同签订之后，被告罗德章明确表示不予认可被告罗依芸代为签署的《居间合同》，并表示拒绝履行。因此，被告罗德章与原告之间并未成立定金合同法律关系。虽然被告罗依芸在签订合同时并未取得涉案房屋的所有权或者处分权，但并不影响《居间合同》在原告与被告罗依芸之间成立并生效，故原告对被告罗德章的诉讼请求，本院予以驳回。第二，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现被告罗依芸接受原告定金5万元后，无法出售涉案房屋，构成违约，原告有权解除定金合同关系，被告罗依芸应双倍返还定金。因此，对于原告要求被告罗依芸双倍返还100,000元定金的诉讼请求本院予以支持，原告要求解除《居间合同》的诉讼请求本院亦予以支持。但原告在本案中并未提交证据证明在诉讼之前已经将解除通知有效送达被告罗依芸，故本院结合案情以诉状副本送达之日为合同解除之日，即2016年8月6日。第三，对于原告主张的误工费。本案审理过程中，原告并未提交证明因被告罗依芸违约行为给其造成的损失的依据。因此原告要求被告承担误工费的诉讼请求没有事实和法律依据，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第四十九条、第九十四条第二项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十五条以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：一、确认原告张君、吴叶花与被告罗依芸于2016年6月1日签订的《上海建松房产经纪事务所居间合同(出售)》于2016年8月6日解除；二、被告罗依芸于本判决生效之日起十日内返还原告张君、吴叶花定金100,000元；三、驳回原告张君、吴叶花对被告罗德章的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,380元，减半收取1,190元，由被告罗依芸负担1,190元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨惠星二〇一六年十月二十八日书记员  张树腾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。……第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。……