湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终4183号上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉东湖阳光体育文化发展有限公司，住所地湖北省武汉市东湖生态旅游风景区东湖东路8号。法定代表人：熊梅，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓卫卫，辽宁正元律师事务所律师。委托诉讼代理人：司露，辽宁正元律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王玲，女，1980年4月26日出生，汉族，住湖北省钟祥市。委托诉讼代理人：刘家和，湖北法辉律师事务所律师。上诉人武汉东湖阳光体育文化发展有限公司（以下简称东湖阳光公司）与被上诉人王玲房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2020）鄂0192民初4884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。东湖阳光公司上诉请求：1．撤销原审判决第一项，改判确认双方合同于2019年2月21日已解除；2．撤销原审判决第二项，改判王玲支付东湖阳光公司2017年度（10万元）、2019年度（50万元）、2020年度（50万元）的租金共计110万元。事实与理由：1．我公司在2019年2月21日解除与王玲的合同，是因为武汉第十三干休所提前解除了与东湖阳光公司之间的租赁合同。2019年10月24日，我公司与融通地产（湖北）有限责任公司（原武汉第十三干休所指定的主体、以下简称融通公司）又签订了新的房地产租赁合同，原合同主体、租赁期限、租金数额都发生了重大变化。王玲承租我公司的房屋属于转租，受原始租赁合同的限制。双方合同的租赁期限只能到2032年12月31日。按照（融通公司对我公司的）涨租的比例，案涉合同年租金由10万元涨到50万元。本案双方当事人原签订的合同因部队政策变化，如继续履行，会对我公司造成每年接近200万元的巨大损失。根据合同法中情势变更的规定、最高院的相关判例，中央军委下发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》应定性为重大情势变更。2．王玲在承租的土地上违法建设和非法经营行为，超出了合同约定的范围，已经构成了根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第219条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，东湖阳光公司可以行使合同的法定解除权。3．王玲未缴纳2017年度租金，其在一审中提交的五张收据与本案无关。4．本案存在程序问题，一审法院未将本案作为涉外民商事案件处理，东湖阳光公司是台港澳自然人独资企业。一审法院应成立审理涉外案件的合议庭，适用简易程序独任审理是错误的。王玲辩称，1．案涉合同一直在履行，也能够继续履行，未发生情势变更的情况，王玲未收到行政部门的处罚。东湖阳光公司以欠付租金为由起诉要求解除合同，但通知中是如果我方不同意涨租，就解除合同，有违诚信原则。王玲一直按合同约定的用途使用土地，目前达不到合同约定的解除条件。东湖阳光公司所称50万元的租金标准不合理，案涉合同签订时考虑了原合同递增的因素，在案涉合同中约定了王玲的15亩地不递增，收到东湖阳光公司的告知后，王玲也明确回复应按合同约定履行，不递增。东湖阳光公司不存在亏损，东湖阳光公司整个园区实收的租金远远超过东湖阳光公司上家发租的租金。2．根据一审提交的证据，2017年度的租金已结清。3．一审立案时，东湖阳光公司未提交本案涉外的材料，一审法院适用简易程序审理，符合规定。东湖阳光公司向一审法院起诉请求：1．判决确认东湖阳光公司与王玲签订的《土地租赁合同》及《绿化合作协议书》已经解除并生效，王玲立刻腾退占用的15亩土地及附属房屋；2．判决王玲向东湖阳光公司支付自2017年9月21日到2019年2月21日期间欠付的租金人民币14.16万元及利息10030元；3．判决王玲向东湖阳光公司支付2019年2月21日（合同解除之日）到2020年6月21日期间所欠土地占用费66.67万元及利息44467元；4．判决王玲向东湖阳光公司支付2020年6月21日到王玲腾退土地之日的土地占用费及利息；5．判决本案诉讼费由王玲承担。王玲向一审法院提出反诉请求：1．判令东湖阳光公司单方解除合同的行为无效，继续履行《绿化合作协议书》；2．反诉费用由东湖阳光公司承担。一审法院认定事实：2003年4月9日，东湖阳光公司（乙方，承租方）与案外人湖北省军区武昌珞珈山干休所（甲方，出租方）签订《土地租赁合同》，合同约定乙方租赁甲方东湖农场土地、水面用于兴建武汉东湖阳光会所，水面和土地系指甲方位于东湖风景区多风山南侧东湖农场的水面和土地（不含另一独立的三角岛陆地）。现甲方租给第三人使用的水面于第二合同期开始租给乙方使用。乙方租赁甲方土地使用权期限约定为30年，自2003年4月9日至2033年4月8日止。按军队规定，合同每满五年履行一次续租手续。2015年9月30日，东湖阳光公司（甲方）与王玲（乙方）签订《绿化合作协议书》，协议第一条约定甲方提供坐落于武汉市洪山区东湖东路8号东湖阳光会所员工食堂门前空地约15亩左右（以下简称案涉土地），作为乙方的绿化基地（含看台及右侧玻璃房用地）。第二条约定，该土地用途为种植树木，盆景，奇石系列。除双方另有约定外，乙方不得改变土地用途。第三条约定合同期限为19年，自2016年1月1日至2033年10月1日止。第四条约定，合作费为每年10万元，以后不再递增。应于本合同生效之日起2日内向甲方支付费用10万元作为2016年的合作费。第六条约定，因政府和部队原因提前解除合同，甲方提前半年通知，按国家相关规定评估赔偿。2019年1月10日，东湖阳光公司向王玲发送《告知书》（落款时间2019年1月1日），内容有“经公司董事会研究决定：对租户王玲女士租赁的15亩土地（盆景园），在合理协商原则下，本公司对（盆景园）整改处理方案如下：1、因本公司的经营主体和法人均已经变更，王玲女士必须与新东湖阳光公司重新签订盆景园土地租赁合同；2、盆景园土地租金将按我公司与部队签订租金的50元/平方米．年收取、15亩（10000平方米）以实际测量为准、年租金50万元；3、限期签订《物业管理合同》，规范经营范围；4、盆景园内违法搭建的围墙及钢丝网均违反国家法律规定和合同约定，同时部队及政府整改中多次强调必须在2019年2月1日前自行拆除、与园区融为一体；5、在2019年1月20日前，如王玲女士不能接受本公司以上整改处理方案、可以通过法律程序维护您的合法权益、望理解支持。”2019年1月15日，王玲针对上述《告知书》向东湖阳光公司发送《意见反馈》，内容有“根据贵公司2019年1月10日提供给我的《告知书》，本人查阅了本人与贵公司2015年9月30日签订的《绿化合作协议书》，计5页，提出以下初步意见：一：2015年9月30日双方签订的《绿化合作协议书》，具体约定8条意见，明确表达是“经友好协商达成”，并且有双方的签名、印鉴，是真实有效，受法律保护的。二：《告知书》的5条意见，属于单方意见，没有合法理由：……。三：这几个月来，你方大兴土木，改建扩建已严重影响我方正常工作，现单方收取过路费、管理费、提高费用租金，将严重侵犯我方的合法权益，我方可以暂时停交费用租金。如果我们走司法途径，我方将在法律裁决以后再继续履行之前的协议。四：贵公司2018年占用协议中规定的我盆景园右侧玻璃房用地，非法改建成韩国料理餐厅，在此我方郑重提出声明，限期2019年1月30日前停业并自行拆除，归还我绿化用地，否则我方有权追责、拨打市长热线……”。2019年2月21日，东湖阳光公司向王玲发送《解除房屋租赁合同通知书》，内容有“本公司于2019年1月10日向您送达了书面《告知书》，基于您回复的《意见反馈》明确表达拒绝继续协商解决的意思表示，且您无正当理由不按合同约定时间支付租金，本公司依法书面通知如下：一、自本通知发出之日2019年2月21日起，您与本公司分别于2015年9月21日、2015年9月30日签订的《土地租赁合同》、《绿化合作协议书》均解除，请您在2019年3月12日前搬出原租赁的本公司位于武汉东湖生态旅游风景区东湖东路8号东湖阳光院内东侧至湖边15亩用于经营盆景园的租赁土地及其他临时占用的全部租赁物、自行拆除违规搭建的建筑物、围墙、钢丝网及将擅自改变用途的其他租赁物恢复原貌。二、支付自本通知发出之日前您尚欠付本公司的所有房屋租金。三、若您在上述期限内不搬出上述房屋，本公司将依法维护自身合法权益，并有权要求您承担相应的损失。四、本解除合同通知书送达之日起，双方不再有租赁合同关系”。当日，东湖阳光公司将该通知书邮寄给王玲，并将该通知书粘贴在王玲的经营场所。2019年2月27日，王玲向东湖阳光公司书面回复：“收到贵公司解除盆景园合作的通知书，鉴于你方未与我方有效沟通达成共识，而单方面采取以下的种种违反合同的行为，我方暂缓缴纳剩余租金，直到达成共识。1、你方去年6月开始独占我盆景园侧边玻璃房，改建为锦江山韩国料理餐厅；2、你方未经与我方协商单方面上涨合同约定的租金；3、你方未经与我方协商单方面收取我方车辆过路费；由于你方违反合同在先，因此你方单方解除合同没有法律效力，我方在敞开友好协商大门的同时，也保留采取进一步措施的权利，以维护我方正当合法权益”。2020年7月20日，东湖阳光公司向王玲邮寄了《解除房屋租赁合同腾退函》，内容有“本公司于2019年2月21日已将《解除租赁合同通知书》书面告知你，本公司与你签订的《土地租赁合同》及《绿化合作协议书》均在2019年2月21日解除。但你仍不理不问，继续欠付本公司的租金及土地占用费，在合理期限内仍未腾退搬离，对本公司已经造成了巨大损失。为此，再次通知你停止非法占用的行为，并尽快腾退，同时共同协商合同解除后的交接和相关手续”，王玲称函件未收到。经查询一封投递失败，备注是收件人名字有误/不详，且无法联系收件人；另一封是投递成功，是他人代收：门缝。本案审理过程中，王玲举证证明其已经支付了2018年之前的租金费用，其中东湖阳光公司于2017年11月6日出具的收据中明确载明了“2018年租金”。王玲确认2019年度的租金未支付，2020年1月21日向东湖阳光公司法定代表人熊梅转账支付2020年合作费，但被退回。东湖阳光公司认为王玲关于2017年度租金的证据中部分是其他消费支出或个人转账，不能证明是交纳租金。另外，东湖阳光公司提交了2015年9月21日，东湖阳光公司法定代表人熊梅（甲方）与王玲（乙方）签订的《土地租赁合同》的拍照打印件，其内容载明：甲方将坐落于武汉市洪山区东湖东路8号东湖阳光会所及位于高尔夫球场左侧至湖边的所有空地，约15亩地，交由乙方经营花木、盆景、安保等。租赁期限自2015年9月21日至2033年12月31日止，直至此地总体合同期结束为止。土地租金为10万元每年，以后不再递增。乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金，正式入住时付款，租金按年结算，由乙方于每年第1个月交付给甲方。在租赁期，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付。未尽事宜，由甲乙双方另行协定，并签订补充协议，补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。合同如因甲方原因提前收回，所有损失由甲方负担。王玲认为该《土地租赁合同》只是双方在签订正式的《绿化合作协议书》之前的草签文本，双方之间的租赁关系实际已由《绿化合作协议书》替代。东湖阳光公司则认为双方之前签订了《土地租赁合同》，《绿化合作协议书》只是补充协议，但是其明确表示现在已无《土地租赁合同》的原件。一审法院认为，东湖阳光公司、王玲签订的《绿化合作协议书》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。东湖阳光公司未提交《土地租赁合同》的原件，且王玲认为双方之间仅仅签订了《绿化合作协议书》，《土地租赁合同》只是草签文件，故而一审法院院认定《土地租赁合同》对双方并无约束力。《中华人民共和国合同法》第九十四条对合同的法定解除进行了规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。东湖阳光公司、王玲之间签订的《绿化合作协议书》未约定解除事由，东湖阳光公司在2019年1月1日的《告知书》中以公司经营主体和法人均已变更为由，要求重新签订合同，并按照年租金50万元收取租金，在王玲不同意的情况下，又于2019年2月21日发出《解除房屋租赁合同通知书》，以王玲拒绝协商且不交纳租金为由解除合同，不符合法定解除事由。虽然王玲在东湖阳光公司要求解除合同的情形下未及时支付2019年度的租金，但《绿化合作协议书》并未约定租金支付时间，且东湖阳光公司也未就支付租金事宜进行催告，故不构成东湖阳光公司解除合同的事由，合同可以继续履行。但王玲也应当向东湖阳光公司支付2019年度和2020年度的租金20万元。东湖阳光公司认为王玲还差欠2019年度之前的租金，但是王玲已经举证证明支付了全部租金，东湖阳光公司虽然对其中的部分款项有异议，但结合东湖阳光公司已经出具了2018年租金收据且在2019年1月1日的《告知书》中均未提及之前欠付租金一事来看，一审法院院认定王玲之前的租金已经足额支付。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、武汉东湖阳光体育文化发展有限公司应当继续履行2015年9月30日与王玲签订的《绿化合作协议书》；二、王玲应于本判决生效之日起十日内向武汉东湖阳光体育文化发展有限公司支付2019年度和2020年度的租金20万元；三、驳回武汉东湖阳光体育文化发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费6214元，由武汉东湖阳光体育文化发展有限公司负担；反诉案件受理费50元，由武汉东湖阳光体育文化发展有限公司负担。二审审理过程中，当事人围绕上诉请求提交了新证据，东湖阳光公司提交五组证据。证据一，武汉市城管局2020年9月17日、2021年1月30日下发的《城市管理行政执法违法建设强制拆除事先催告书》、《城市管理行政执法违法建设强制拆除公告》及《违法建设情况表》，拟证明王玲违反法律规定及双方协议约定，违法乱建、非法经营，至今未拆除，构成根本违约，东湖阳光公司可解除合同。证据二，中央军委于2017年6月19日下发的《通知》、2019年5月31日下发的《通告》，拟证明在合同履行期间，案涉土地被军队统一收回，双方履行合同的前提发生了重大变化，部队将停止东湖阳光公司对外的转租。证据三，《资产评估委托方及被评估单位委托函》、《资产评估业务约定书》，《证明》、《房地产租赁停止有偿服务证明》、《评估报告》，拟共同证明东湖阳光公司为配合部队需要，委托评估公司就案涉土地租金价值进行了评估，评估结论是70亩土地租金255.5万元，超过了2003年约定的租金。证据四，《整改协议》、《合同解除协议》、与融通公司签订的租赁合同，拟证明东湖阳光公司与武汉十三干休所就房地产停偿项目签订了《整改协议》，并与融通公司签订了新的合同，合同数额、期限均发生了重大变化，合同目的无法实现，双方合同应变更或解除。证据五，交付租金的付款回单，拟证明自2018年起至今，东湖阳光公司按新的租金标准向武汉十三干休所、融通公司交付租金，因王玲不同意解除或变更合同，已经给东湖阳光公司造成了巨大损失。王玲发表质证意见为：对证据一、二、三的真实性、合法性、关联性均不认可，认为证据四、证据五与本案无关。本院认为上述证据与当事人主张确认合同解除的请求没有法律上的关联性，不予采纳。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点有四，一是双方签订的《绿化合作协议书》是否于2019年2月21日解除，二是王玲是否欠付2017年度的租金；三是2019年、2020年的租金标准问题；四是本案一审能否适用简易程序进行审理。关于焦点一。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，东湖阳光公司与王玲在《绿化合作协议》第六条约定了“因政府和部队原因提前解除合同，甲方提前半年通知，按国家相关规定评估赔偿”，东湖阳光公司并未提前半年通知王玲，仅在通知王玲一个月后单方发出解除合同的通知，且未做评估赔偿，不符合合同约定。至于东湖阳光公司提到的案涉合同的履行基础（租金金额和租赁期限）发生了变化，继续履行合同对其不公平的上诉理由，本院认为，根据上述规定，当事人适用情势变更的规定解除合同须通过向人民法院起诉请求的方式实现，而不能自行发通知解除，上诉人现据此主张人民法院确认双方合同于2019年2月21日解除不符合法律规定，本院不予支持。东湖阳光公司还主张因王玲在承租土地上违法建设，其根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条享有法定解除权。本院认为，即使王玲存在违法搭建的行为，东湖阳光公司未举证证明王玲的行为使租赁土地受有损失，故东湖阳光公司的该项主张不能成立。因本案租赁物系土地，不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，故东湖阳光公司依据该规定第七条的规定主张解除合同的请求亦不能成立。关于焦点二。王玲一审时提交了向东湖阳光公司会计及法定代表人的转账记录及租金收条，证明2017年度租金已经全额支付。东湖阳光公司认为王玲所付款项与租金无关，但未提供任何反证证明王玲与东湖阳光公司的会计及法定代表人存在其他法律关系。结合2017年底东湖阳光公司出具已收到王玲支付的2018年度租金的收据、告知书中未对2017年度租金支付情况提出异议、未举证证明其曾就2017年度租金向王玲进行过催告等事实，一审法院认定王玲已经足额缴纳2017年度租金并无不当。关于焦点三。东湖阳光公司、王玲签订的《绿化合作协议》真实有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。如上所述，东湖阳光公司确认双方合同于2019年2月21日解除的请求不成立，案涉合同尚未解除，故一审判决王玲按照合同约定的10万元的租金标准支付2019年、2020年的租金有事实和法律依据。关于焦点四。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第一条规定，基层人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定审理简单的民事案件，适用本规定，但有下列情形之一的案件除外：（一）起诉时被告下落不明的；（二）发回重审的；（三）共同诉讼中一方或者双方当事人人数众多的；（四）法律规定应当适用特别程序、审判监督程序、督促程序、公示催告程序和企业法人破产还债程序的；（五）人民法院认为不宜适用简易程序进行审理的。本案中，东湖阳光公司虽为台港澳自然人独资，但本案不属于重大涉外案件，亦不属于上述规定的不得适用简易程序进行审理的案件，东湖阳光公司在一审审理过程中也未就适用简易程序审理本案提出异议。一审法院适用简易程序审理未损害东湖阳光公司的实体权利。综上，东湖阳光公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12428元，由武汉东湖阳光体育文化发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  宋飞二〇二一年五月十九日法官助理庄敏书记员陶叶珊