贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终2844号上诉人（原审被告）：贵阳万科劲嘉房地产有限公司，统一社会信用代码：91520114692707081Y，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区浦江路235号。法定代表人：朱悦，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑继华，中豪律师集团（贵阳）事务所律师。代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：杨佳，中豪律师集团（贵阳）事务所实习律师。代理权限：一般代理。上诉人（原审原告）：龙晓光，男，1964年6月12日出生，苗族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：李洁，贵州贵达律师事务所律师。代理权限：特别代理。上诉人贵阳万科劲嘉房地产有限公司（以下简称贵阳万科劲嘉）、龙晓光因商品房预售合同纠纷一案，上诉人均不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初5857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年03月18日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序简繁分流改革试点工作的决定》，由审判员田镇华独任审理。上诉人贵阳万科劲嘉的委托诉讼代理人郑继华，上诉人龙晓光及其委托诉讼代理人李洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贵阳万科劲嘉上诉请求：1．请求撤销原判第一项，依法改判驳回龙晓光全部诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费用由龙晓光承担。事实和理由：1．贵阳万科劲嘉向龙晓光交付的房屋是现房，且龙晓光买房时查看了房屋现状，并未就房屋层高问题提异议。2．补充协议第六条约定：房屋交付后，相关风险由买受人承担。故该房屋的风险至收房之日转移给了龙晓光，龙晓光不得违反合同约定向贵阳万科劲嘉主张权利。3．合同并未就层高差异如何处理进行约定，相关法律及司法解释亦未就层高争议作出规定，一审酌情认定权重系数为0.5并无依据，明显加重贵阳万科劲嘉的责任。4．与龙晓光的商铺同一层的109号、110号商铺的《商品房买卖合同》均显示层高为4.4米，贵阳万科劲嘉误将龙晓光的商铺层高记载为5.1米，明显属于笔误。龙晓光答辩称，《商品房买卖合同》由贵阳万科劲嘉提供，该合同应按照不利于格式合同提供方来进行解释，补充协议第六条风险转移明确约定的是房屋损毁灭失的风险，并不包括房屋的质量，面积层高差异。2．《商品房买卖合同》对于层高的约定是否是笔误是贵阳万科劲嘉的内部管理问题，与购房者无关。3．贵阳万科劲嘉并未实际带龙晓光看过房，也未将合同第是一条约定的住宅质量保证书、住房使用说明书等提供给龙晓光。4．龙晓光发现房屋层高问题是租户承租房屋后丈量才发现。5．龙晓光购买房屋实际用于商用，房屋的层高实际影响到其购买房屋的目的及房屋的使用价值，一审认定贵阳万科劲嘉应当对龙晓光进行赔偿正确，贵阳万科劲嘉的上诉理由不成立，应当驳回。龙晓光上诉请求：1．请求撤销原判，重新审理，并依法予以改判支持贵阳万科劲嘉一审全部诉讼请求或发回重审；2．本案一、二审诉讼费用由龙晓光承担。事实和理由：1．上诉人购买的房屋系商铺，层高误差对使用价值的影响远大于普通住宅，一审认为不能参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定确定赔偿标准存在错误。本案是否能适用该规定，应根据层高变化对购房者的影响程度判断。案涉房屋为商铺，层高误差对于商铺使用价值的影响远远大于对于普通住宅的影响。龙晓光看房时，正是看中该房层高有5.1米，可隔为两层，房租可租到200元／平方米才购买的。现因该房实际层高只有4.4米，误差比高达13.73％，此导致房屋无法隔层、房屋租金只能租到每平方米不足100元，每年的租金收益减少近40000元，龙晓光的预期利益受到重大损害。故本案应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若千问题的解释》第十四条的规定确定赔偿标准。2．因被上诉人出卖的房屋层高不足、使用价值降低，导致上诉人的资金产生占用损失，被上诉人出卖给上诉人的房屋使用价值存在极大贬损，其实际价值与上诉人已支付的价格存在差异，当中的差额，上诉人完全可用于其他投资或用于存于银行中获得稳定收益，故一审认为本案不存在资金占用情况，系认定事实错误，适用法律错误，应当予以纠正。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误。请求二审依法查明事实，正确适用法律，撤销一审错误判决，依法支持上诉人的上诉请求。贵阳万科劲嘉答辩称，1．《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若千问题的解释》第十四条的规定是针对商品房买卖合同中的面积差异，在没有约定的情况下该规定不能适用层高差异；2．合同中所填层高确是笔误，签合同时房屋是现房，且龙晓光买房时查看了房屋现状，交付房屋的层高与看房的层高并未发生变化，龙晓光对房屋的层高是有明确的认知的，故其主张房屋价值极大贬损以及损失缺乏依据，且龙晓光主张未看过房不符合交易惯例。龙晓光向一审法院起诉请求：1.请求人民法院判令被告向原告按照15.69%的标准双倍返还购房款47951716元以及相应的资金占用费，并以47951716元为基数，自2017年10月31日起每月按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息，至购房款返还付清为止（暂计算至原告起诉之日约为52785元）；2.本案诉讼费由被告承担。一审认定如下事实：2017年10月21日，龙晓光作为买受人与作为出卖人的贵阳万科房开签订《商品房买卖合同》，合同主要约定房屋位于经开区；商品房规划用途为商业；层高为5.1米；建筑面积33.13平方米；套内面积为32.26平方米；第七条约定，房屋总价款为1528098元；交付商品房时间为2017年12月31日；补充协议第三条所填层高为设计标准层层高，非楼层净高，不同空间和部位的层高会因设计、施工不同而不同，层高低于2.2的部分不计算在合同约定计价面积内。该合同还对其他相关权利义务进行了约定。2017年10月2日、10月21日龙晓光向贵阳万科房开支付100000元及773379元，后又通过银行贷款的方式向贵阳万科房开支付670000元。2020年2月28日，就贵阳经济技术开发区房屋办理不动产权证书，权利人为龙晓光，证号为黔（2020）经开区不动产权第00019831号。后，经原告自行测量，认为被告交付的房屋不符合合同约定，遂诉至法院，诉请如前。另，1．贵阳万科房开向一审法院提交一层平面图，施工图纸中案涉房屋及临近的房屋层高均为4.4米，贵阳万科房开表示需庭后向公司再进行核实，一审法院告知其于5个工作日内予以回复，但贵阳万科房开逾期未予以回复，龙晓光认可该平面图真实性与合法性，认可案涉房屋的层高为4.4米。2．贵阳万科房开向一审法院提交了经开区房屋的商品房买卖合同，该合同签订时间与案涉合同签订时间相近，面积与案涉房屋差距不大，单价比案涉房屋的单价高了482元/平方米，拟证明同一层的房屋的层高确是未影响到案涉商品房屋的实际价格，龙晓光对此不予认可，认为该合同与龙晓光无关。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》双方真实意思表示，符合法律规定，属合法有效的合同。依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，订立合同的双方均应按约履行合同。被告贵阳万科房开一层平面图显示案涉房屋的层高为4.4米，原告案涉房屋的实际层高为4.4米予以认可，被告贵阳万科房开表示核实后回复，但逾期未予以回复，且该证据系被告贵阳万科房开提交，故一审法院对案涉房屋实际层高为4.4米予以确认。根据商品房买卖合同约定，案涉房屋的层高为5.1米，被告贵阳万科房开应当按照合同约定履行该义务，但实际交付的房屋层高仅为4.4米，违反了上述合同约定，应当承担相应的违约责任。对于原告龙晓光主张被告按照15.69%的标准双倍返还购房款。一审法院认为，因被告贵阳万科房开履行合同义务不符合约定，应当承担给原告造成的损失，案涉实际房屋层高对比合同约定层高相差0.7米，虽正常使用，但的确造成了门面纵向使用空间实际减少，导致门面价值及适用性有所降低，因双方合同内容及目前现有法律并未有对层高不足违约责任的相关约定，一审法院结合合同的履行情况、房屋地段位置、同等地段相同层高同时段房屋价值差、预期利益等综合因素，酌情认定涉案房屋层高对房屋总价的影响权重系数为0.5，即因层高不足造成的损失为104869.47元=房屋总价1528098元×（相差层高0.7米÷约定层高5.1米）×影响权重系数0.5，即被告贵阳万科房开应向原告支付违约金104869.47元。原告诉请所列的赔偿计算依据系根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，该规定所针对的系商品房面积误差所产生的情形，并非案涉层高不足，且层高与面积对于商品房屋的定价影响力存在重大的区别，故对原告依据该法律规定要求被告承担损失，不符合法律规定，一审法院不予支持。对于原告主张的资金占用费，本案不存在被告资金占用的情况，原告该主张没有事实及合同依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵阳万科劲嘉房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告龙晓光违约金104869.47元；二、驳回原告龙晓光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2393元（已减半收取），由原告龙晓光负担1194元，由被告贵阳万科劲嘉房地产有限公司负担1199元。二审期间，龙晓光提交了提交一份证据，称系龙晓光与贵阳万科劲嘉田姓工作人员微信聊天记录，拟证明龙晓光在实际出租案涉房屋发现层高问题后及时向贵阳万科劲嘉反映。贵阳万科劲嘉质证称，不认可该证据的真实性，其上诉主张的是龙晓光未在买房时对层高问题提出异议，而非买房后有无提异议的问题，该证据发生在交房两年以后，反而证明龙晓光签约及收房时并未时对层高提出异议，对层高有准确认知。本院审查认为，龙晓光未能提供该聊天记录对方人员的真实身份信息，其证明目的与本案诉争的主要事实亦无关联性，对该证据不予认可。二审经审理查明的事实与一审一致。本案事实，有当事人陈述、双方当事人身份证明、商品房买卖合同、银行付款存根、贵州银行股份有限公司借款借据、借款合同、一层平面图等与本案有关联的相关证据予以佐证，并经庭审质证、核实，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。本案中，根据当事人的上诉请求和答辩意见，本案的争议焦点问题是：一、能否依据案涉房屋实际层高小于合同条款载明的层高认定贵阳万科劲嘉违约。二、如认定贵阳万科劲嘉违约，层高误差的损失金额如何确定。三、能否基于层高误差的损失金额计算资金占用费。根据本案审理查明的事实和相关法律规定，分析评判如下：一、关于能否依据案涉房屋实际层高小于合同条款载明的层高认定贵阳万科劲嘉违约。房屋层高在商品房交易中对买房人签约、房屋使用受益及保值增值等具有重大影响，双方均应当对合同中包括层高在内相关条款的具体约定慎重负责。贵阳万科劲嘉认为《商品房买卖合同》载明层高5.1米系笔误，并无相关证据和事实证明，本院不予认可。二审中，贵阳万科劲嘉承认除合同约定之外并未通过其他方式向龙晓光明确告知或确认过案涉房屋的实际层高，无法证明龙晓光在签约时对实际层高有准确认知或认可。双方均认可案涉房屋实际层高为4.4米，与《商品房买卖合同》载明层高5.1米相差0.7米，综合本案目前证据可以认定，贵阳万科劲嘉交付的房屋层高违反了合同约定，确系违约，应当承担违约责任。二、关于层高误差的损失金额如何确定。综合本案商品房交易过程和案涉房屋实际情况可以认定，该案中层高减少会在价值、使用、收益等方面对案涉房屋造成一定消极影响，但从影响程度上看层高误差明显达不到面积误差的程度。现行法律法规对商品房销售中房屋实际层高与约定不符如何确定损失，未做明确规定，双方亦未明确约定，鉴于此，一审参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十四条规定的处理商品房面积误差的思路和原则，综合考虑本案相关因素，酌情认定涉案房屋层高对房屋总价的影响权重系数为0.5，确定计算方法并确定损失金额为104869.47元，合法合理适当。龙晓光上诉主张预期利益受到重大损失，但对损失并未提供证据证明，应当承担举证不能的责任，对其以此请求调整损失金额的上诉请求不予支持。三、关于能否基于层高误差的损失金额计算资金占用费。双方当事人签订的《商品房买卖合同》并未对层高误差损失的计算、支付等进行约定，贵阳万科劲嘉在本案中承担的是因违约责任产生的损失赔偿，该损失赔偿是由龙晓光行使请求权引发并经诉讼程序对应否赔偿、具体金额、支付时间等进行判决确认的，而非基于占有情况下的返还责任，因此不存在资金占用费的请求权基础，且本案亦不存在贵阳万科劲嘉占用龙晓光其他资金的事实，故龙晓光主张以层高误差的损失金额为基数计算资金占用费的诉讼请求并无事实依据和法律依据，本院不认可。综上所述，贵阳万科劲嘉房地产有限公司和龙晓光的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。贵阳万科劲嘉房地产有限公司预交的二审案件受理费2397元，由贵阳万科劲嘉房地产有限公司负担；龙晓光预交的二审案件受理费2388元，由龙晓光负担。本判决为终审判决。审判员  田镇华二〇二一年五月十日书记员  王开航