上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初4684号原告(反诉被告)：张凌明，男，1976年3月24日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：顾飞斐，上海君赛律师事务所律师。被告(反诉原告)：王丽，男，1988年7月15日出生，汉族，住河南省。被告(反诉原告)：曹枝勇，男，1982年3月14日出生，汉族，住河南省。二被告共同委托诉讼代理人：姚臻，上海君乐律师事务所律师。原告(反诉被告)张凌明与被告(反诉原告)王丽、曹枝勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月14日立案受理。依法由审判员殷雪适用简易程序于3月8日公开开庭进行了审理。因王丽、曹枝勇在答辩期内提起反诉，本院受理后于2016年6月21日公开开庭予以合并审理。张凌明及其委托诉讼代理人顾飞斐，王丽、曹枝勇的委托代理人姚臻到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)张凌明向本院提出诉讼请求：1.撤销合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：本案的系争房屋位于本市闵行区申北路XXX弄XXX号XXX室。2015年11月25日经上海A房地产经纪有限公司第五十分公司(以下简称A房产)居间介绍，王丽、曹枝勇欲购买系争房屋，张凌明的妻子平a报价为到手价人民币(币种下同)310万元，最终经过双方的反复协商，确定原告到手价为308万元，在此期间居间介绍的A房产中介人员乐a告知原告，闵行区房地产交易中心不会去查询卖房者到底有几套房屋，无需考虑个人所得税的问题。同时王丽、曹枝勇还提出自己孩子还小，想多留些钱在手中，多用贷款的想法，最终张凌明同意合同中的房屋价格为323.60万元，各付各税。但张凌明反复跟王丽、曹枝勇及A房产公司的中介人员乐a强调实际到手出售价格为308万元。2015年11月29日双方签订了《上海市房地产买卖合同》。2015年12月23日，双方共同前往闵行区房地产交易中心审税，税务局的工作人员给出的评估价格为379万元，并且税务人员告知张凌明，这套系争房屋买卖过程中肯定有个人所得税。如果按此计算的话，出售房屋的实际售房价格将低于300万元，当再次与王丽、曹枝勇及乐a沟通的时候，王丽、曹枝勇否认当初确认让张凌明到手308万元，乐a也矢口否认说过闵行交易中心没有个人所得税。后经过工商登记查询发现，曹枝勇为A房产的负责人，乐a也为春翔公司工作人员，双方存在严重的信息不对称，对张凌明来说显失公平。王丽、曹枝勇利用长期从事房地产居间业务的经验及原告对闵行区房屋交易流程和法律规定的不熟悉，和乐a互相配合，欺骗闵行区不存在个人所得税等相关规定导致张凌明产生重大误解，才同意配合王丽、曹枝勇签署一份不是张凌明真实意思表示的房屋买卖合同。在该《房屋买卖合同》中，双方约定张凌明于2016年1月31日交付该系争房屋，但在多次与王丽、曹枝勇及乐a沟通未果的情况下，张凌明肯定无法于该约定期限内交付房屋，张凌明为维护自己的合法权益故起诉至法院。被告(反诉原告)王丽、曹枝勇辩称，不存在重大误解与显失公平，即使按照张凌明所称的数额与合同价格的税费也仅差距8万元，显然不构成显失公平。张凌明想要撤销合同的原因是因为房价上涨想要另行售房，故请求驳回诉讼请求。又王丽、曹枝勇先后向张凌明支付了购房款105万元，但王丽、曹枝勇却未依据合同约定如期办理交易转让过户手续。又王丽、曹枝勇起诉要求继续履行合同，现已逾期交房，应支付逾期交房违约金。又考虑到实际情况，同意给予张凌明适当补偿。同时王丽、曹枝勇基于上述理由，提起反诉要求：1.继续履行《上海市房地产买卖合同》，将上海市闵行区申北路XXX弄XXX号XXX室房屋交易过户至王丽、曹枝勇名下；2.张凌明按照每日525元的标准向王丽、曹枝勇支付自2016年2月1日起至房屋交易过户之日止的违约金；3.诉讼费用由原告承担。针对反诉，张凌明辩称，其在交易中完全按照合同约定履行义务，最终买卖合同没有履行完毕系因曹枝勇存在欺诈的行为，张凌明没有违约，不同意反诉诉讼请求。经审理查明，上海市闵行区申北路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人为张凌明。王丽与曹枝勇为夫妻关系。2015年11月，张凌明与张丽经上海A房地产经济有限公司第五十分公司居间介绍签订《房屋买卖居间协议》一份，约定张凌明将系争房屋出售给张丽，房屋转让价格为308万元，双方约定根据国家法律法规本交易中的税费均由张丽承担。2015年11月25日，张凌明妻子严蔚出具《承诺书》一份，表示其为张凌明妻子，承诺系争房屋的权利人及共有人同意以308万元总价出售给王丽。2015年11月29日，张凌明(卖售人、签约甲方)与王丽、曹枝勇(买受人、签约乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲乙双方经上海A房地产经济有限公司第五十分公司居间介绍，甲方将系争房屋出售给乙方，房屋建筑面积为184.40平方米，甲、乙双方经协商一致，同意房地产转让价款为3,236,000元；甲方于2016年1月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的七日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验；甲、乙双方确认，在2016年1月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过七天后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付七天的违约金外，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方应在接到书面通知之日起三日内全额退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；甲方已经支付给房地产发展商或物业管理公司或其他相关部门的维修基金(若有)、管理费押金(若有)、电话初装费(若有)、煤气初装费(若有)、有线电视申请费(若有)等已包含在房地产转让价款内，上述费用双方不再另行结算，甲方应于本合同生效后十五日将该房地产转让情况告知业主委员会和物业管理公司，并在本交易完成当日或双方另行商定的其他时间与乙方办理上述事宜之户名变更手续，但以上各项的更名费用由乙方承担；该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的价格均已包含在房价款内，并随该房地产交付同时一并转给乙方；甲方承诺自该房地产权利转移(送件取得收件收据)之日起50日内，向房地产所在的公安派出机构办理原有户口(若有)的迁出手续，若在前述期限内，原有户口(若有)未能迁出的，则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口(若有)迁出时止；甲、乙双方约定，根据国家法律、法规、规章、政策等规定，本交易所产生的税、费由甲乙双方各自承担(买卖合同如需公证，公证费用由引发公证的原因方承担)；乙方应于甲、乙双方签订本合同后二日内，向甲方支付首期房价款50万元(含定金)，乙方于2016年1月1日前向甲方支付房价款55万元，甲方同意乙方通过向贷款银行申请217万元整贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用，若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于送件当日将其补足并支付给甲方；甲乙双方约定预留尾款16,000元整，待交付房屋时甲、乙双方签订房屋交接书，由乙方直接向甲方支付；甲、乙双方应在本合同履行过程中各自及时提供本交易所需的书面材料和相关证明，若因任何一方书面材料、相关证明不齐或税费不足导致双方无法共同办理或上海B房地产经纪事务所无法代为办理产权转让等与本合同履行有关的手续，则该过错方应承担相应的责任等。合同还对其他内容进行约定。当日张凌明将房屋产权证交给中介方，中介方出具产证收据，该产证收据落款为上海B房地产经纪事务所，加盖上海A房地产经纪有限公司第五十分公司的公章。同日张凌明出具收款收据表示收到王丽房款50万元，2016年1月19日张凌明出具收款收据表示收到房款55万元。2016年1月10日，王丽曾向张凌明发函，表示其已按照合同约定支付105万元购房款，其中2015年12月31日支付的55万元尚未开具收款收据。依据合同约定双方应于2016年1月31日前办理过户手续，请张凌明于2016年1月13日上午10点至上海A房地产经纪有限公司第五十分公司见面，共同办理审税手续。张凌明表示未收悉该函件。另查明，上海A房地产经纪有限公司第五十分公司的负责人原为案外人曾某某，于2015年9月23日变更为曹枝勇，又于2015年12月29日变更为乐a。上海B房地产经纪事务所投资人为曹枝勇，登记住所为上海市闵行区中春路XXX号。自2011年1月起至2016年4月，由上海B房地产经纪事务所每月代曹枝勇扣缴个人所得税。上述事实，由张凌明提交的《上海市房地产登记簿》、上海A房地产经纪有限公司第五十分公司及上海B房地产经纪事务所工商登记材料、《上海市房地产买卖合同》、《产证收据》、《承诺书》、《房屋买卖居间协议》，由王丽、曹枝勇提交的《上海市房地产买卖合同》、《收款收据》二份、《催告函》及邮寄凭证、《结婚证》、《上海市地方税务局个人所得税纳税清单》等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。对于王丽、曹枝勇提交的旨在证明其已通过贷款审批的《上海市房地产登记申请书》，本院注意到申请日期为2015年8月20日，早于双方居间协议及买卖合同的签订时间，对于该证据的关联性难以认定，本院不予采信。本院认为，张凌明现要求撤销房地产买卖合同主要理由是基于曹枝勇利用居间业务经验，就缴税问题隐瞒欺骗导致张凌明产生重大误解。首先，对于曹枝勇的身份，本院注意到此次房屋交易中的《产证收据》和《上海市房地产买卖合同》中出现两家中介公司，一是上海B房地产经纪事务所，另一个是上海A房地产经纪有限公司第五十分公司。上海B房地产经纪事务所的投资人即为曹枝勇，且从曹枝勇提交的缴金记录上看代缴单位也为上海B房地产经纪事务所。而上海A房地产经纪有限公司第五十分公司虽负责人为乐a，但原负责人也为曹枝勇，直至签订买卖合同时才进行变更，曹枝勇确系该房屋买卖居间方的工作人员。其次，关于交易税费的缴纳，本院认为房屋买卖属家庭重大财产的处分，张凌明在出售房屋时应充分了解情况慎重决定。而房屋交易过程中应缴纳的税费系政府公开信息，交易双方均可以公开的方式获取，此并非行业内交易惯例而张凌明不可获知，故对于张凌明认为就缴税问题隐瞒欺骗的主张，本院难以采信。再次，双方签订定金协议时约定房价为张凌明到手价308万元，税费由张丽负担，此后约定房屋交易价格为3,236,000元，各付各税。该房屋买卖合同系经双方磋商后签订，系当事人真实意思表示。即使如张凌明所述该价格其需缴纳税费26万元左右，即净到手价为298万元左右，与原约定价格相差不足5%，并非重大误解也不存在显失公平。张凌明要求撤销本案买卖合同的诉讼请求本院不予采信。双方签订的买卖合同为磋商后达成之一致意见，为当事人真实意思表示，于法不悖、属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务，对于王丽、曹枝勇要求继续履行买卖合同的诉讼请求本院予以支持，张凌明应配合办理过户手续，而王丽、曹枝勇应支付剩余房款2,186,000元。关于王丽、曹枝勇主张的逾期过户违约金，双方交易中因对房屋价格存在异议，故张凌明在约定过户期满前即提起诉讼，未能按照合同约定履行系事出有因，对于该反诉诉讼请求本院不予支持。综上，张凌明要求撤销买卖合同的本诉诉讼请求及王丽、曹枝勇要求支付违约金的反诉诉讼请求本院不予支持，对于王丽、曹枝勇要求继续履行合同并办理过户的反诉诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)张凌明与被告(反诉原告)王丽、曹枝勇就上海市闵行区申北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、被告(反诉原告)王丽、曹枝勇于本判决生效之日起十五日内向原告(反诉被告)张凌明支付房款2,186,000元；三、原告(反诉被告)张凌明于本判决生效之日起十五日内协助被告(反诉原告)王丽、曹枝勇办理将上海市闵行区申北路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至被告(反诉原告)王丽、曹枝勇名下的手续(由此产生的相关税费由双方当事人依据法律、法规各自负担)；四、驳回原告(反诉被告)张凌明的本诉诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)王丽、曹枝勇的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计40元，由原告(反诉被告)张凌明负担；反诉案件受理费减半收取计12,221.70元，由被告(反诉原告)王丽、曹枝勇负担；财产保全费5,000元，由被告(反诉原告)王丽、曹枝勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇一六年十月十二日书记员 罗香琴附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第七十七条 当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。