上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初5755号原告：王艳晖，女，1979年1月28日生，汉族，住山西省临汾市。委托诉讼代理人：诸巨明，上海巨明律师事务所律师。委托诉讼代理人：许静雯，上海巨明律师事务所律师。被告：昶盛房地产经纪(上海)有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：杨帆，总经理。委托诉讼代理人：郝洋，上海孙义荣律师事务所律师。原告王艳晖与被告昶盛房地产经纪(上海)有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月30日立案受理后，依法适用简易程序，于同年5月24日公开开庭进行审理。原告王艳晖的委托诉讼代理人许静雯、被告昶盛房地产经纪(上海)有限公司的委托诉讼代理人郝洋到庭参加诉讼。经双方当事人同意，并经本院院长审批，本案延长适用简易程序三个月进行审理。本案现已审理终结。原告王艳晖向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2014年3月22日签订的《世茂纳米魔幻城房屋认购书》；2.判令被告返还原告定金30万元；3.判令被告支付利息损失(以上述30万元为本金，以银行同期贷款利率为标准，自2014年3月23日计算至被告实际返还之日止)。事实和理由：原告与被告于2014年3月22日签订《世茂纳米魔幻城房屋认购书》，约定原告向被告购买本区辰花路XXX弄XXX号房屋(以下简称“涉案房屋”)，认购面积141.78平方米，认购单价25,744元，认购总价365万元，合同总价2,552,040元，服务费1,097,960元，认购定金30万元；原告在认购本物业前，已对所需定购之物业各项实际情况及销售合同文本了解并确认(原告知晓并确认内容包括但不限于物业的产权性质、年限、户型面积及同样板房区别，生活费用标准等)；原告保证所填资料的真实性；认购定金系原告对本物业购买的确认且自愿缴纳，原告应在本认购书生效后27日内携带相关证明文件及本认购书前往售楼处签订预售合同并办理购房手续，签约时须付清服务费及至少合同价50%的房款，卖方不再另行催告，逾期者以弃权论，买方自愿放弃该物业及支付给卖方的认购定金(即买房无权要求卖方退还定金)；若买方反悔不买则视为违约，同时买方所支付的定金卖方不予退还；卖方可不经催告另行处置该物业。备注处手写载明：原告于2014年3月22日付定金5万元，2014年3月24日补足定金至30万元，于2014年4月18日签约付清首付238万元(含定金)，贷款127万元。同日，原告另签署《纳米魔幻城认购须知》、《购买房地产费用预算表》、《服务费确认书》各一份。其中《纳米魔幻城认购须知》载明：1、本项目产权为商业，土地使用年限为40年；2、本项目是商业性质，无煤气和天然气，水电费按商业标准收取，且无法落户口；3、本项目贷款客户，需缴首付成数至少为合同总价的五成，贷款年限最多10年，利率上浮10%，且无法使用公积金，每月还款至少1万以上，具体以贷款银行答复为准，最好事先咨询现场的合作银行；4、定房前需看预售合同文本及了解贷款情况，以免引起不必要的误会；……。《购买房地产费用预算表》载明：购买房号906号、建筑面积141.78平方米，总价格3,650,000元、合同总价2,552,040元、各项税费合计81,008元、服务费(代理、策划、招商、设计、咨询等)1,097,960元等。《服务费确认书》载明：原告通过被告代理服务购买本区辰花路XXX弄XXX号房屋；原告确认，鉴于被告为原告提供了房屋购买、租赁管理、招商服务、经营管理等各项优质服务，原告同意除上述房屋购买价款、经营或租赁管理约定费用外，另向被告支付服务费1,097,960元，该笔费用包括但不限于代理、策划、招商，物业服务附加等各类服务费用以及上述服务相关的，向其他单位或机构支付的律师费用、咨询费用、设计费用等其他各类费用，并应于本确认书签署后三个工作日内向原告付清；双方确认该费用系被告对原告为购买涉案房屋提供优质服务的奖励，因此原告完成签订上述房屋的房地产买卖合同即视为被告为原告提供了优质服务。原告于2014年3月22日支付了被告定金5万元，于2014年3月25日支付了被告25万元。原告认为，签订认购书时原告根本没有看，签订时也没有看过预售合同。签订之后发现认购总价比市场价高了80万到90万元。签订认购书后，原告多次向被告了解购房价格的问题，被告坚称服务费是分摊在单价中的，但原告对此完全不能认同。2014年4月22日，原告向被告发送《关于退还纳米魔幻城认购定金的说明》2份，载明在认购书约定的时间前往售楼处签预售合同时，双方对预售合同中诸多条款存有分歧，且双方无法达成一致，导致未能签订预售合同，要求被告退还已收定金。但被告收到后并未退还原告定金。原告认为，合同总价除以认购面积得出的房屋单价，与认购总价除以认购面积得出认购单价不一致，正常购房不会涉及高额服务费，且服务费没有任何公平、真实的对价，故购房价格尚未确定。并且，认购书、认购须知、费用预算表、服务费确认书都是认购意向书的性质，且都是被告单方面提供的格式范本，诸多条款对原告不公平，剥夺了原告阅读预售合同、办理相关手续的权利，剥夺了原告对房屋本身及对接下去的交易条款的知情权、磋商权。原告签字时被告也没有做出特别说明，所以是无效条款。双方在洽谈重要购房条款时产生了巨大分歧无法达成一致，导致无法签订买卖合同。涉案房屋已经由被告另卖他人，于2015年5月6日登记于案外人吴某某、徐1、徐某2、徐某3名下，客观上也无法继续交易了，原、被告双方房屋未能交易不能归责于双方当事人。故原告诉至法院，请求判如诉请。被告昶盛房地产经纪(上海)有限公司辩称：同意原告主张的双方签订了《世茂纳米魔幻城房屋认购书》、《服务费确认书》、《纳米魔幻城认购须知》、《购买房地产费用预算表》，原告支付了被告定金30万，且涉案房屋已经另售他人的事实。但是，原告签订认购书时是看过预售合同的，案场都有文本，可以公开翻阅的。原告未按认购书的约定于认购书生效后27日内携带有关证件签订合同，故定金不应予以返还。认购书并不是格式条款，也约束了被告，且已经载明原告对于实际销售情况了解并确认；认购书约定的价格和本案没有关联，合同总价是买卖法律关系，服务费是居间法律关系，对于服务费已经向原告解释过，且服务费与本案无关，若原告认为居间服务有问题，可以另行起诉，而非不签订买卖合同。定金合同是实践性合同，定金支付即合同生效。2014年7月3日，被告向原告寄送了律师函，言明原告以预售合同条款有分歧为由要求终止购买涉案房屋，系违约行为，原告所付定金将不予退还。对于涉案房屋，因为原告放弃购买，被告只能另售他人。本院认为：对于被告昶盛房地产经纪(上海)有限公司承认双方签订了《世茂纳米魔幻城房屋认购书》、《服务费确认书》、《纳米魔幻城认购须知》、《购买房地产费用预算表》，原告支付了被告定金30万，且涉案房屋已经另售他人的事实，本院予以确认。本案所涉《世茂纳米魔幻城房屋认购书》等文件系原、被告双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据《世茂纳米魔幻城房屋认购书》的约定，原告逾期签订预售合同或反悔不买的，自愿放弃认购定金。故本案争议焦点在于导致未能签订预售合同责任在哪一方。根据原告主张，其认为双方对预售合同的条款不能达成一致，责任不能归责于双方。但从认购书及认购须知的约定看，合同总价已经确定，原告确认其在签订认购书时应已对预售合同文本内容了解，其辩称没有看过预售合同，与认购书载明的内容不符，本院不予采纳。原告主张服务费过高且没有相应对价，但服务费系基于原告与被告之间的居间法律关系，与本案的商品房预售法律关系关联性不强，且原告也对服务费的价格予以了确认。原告未按约签订预售合同，故原告应当承担拒绝签订预售合同的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十五条的规定，判决如下：驳回原告王艳晖的诉讼请求。案件受理费5,800元，减半收取计2,900元，由原告王艳晖负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 孜二〇一六年十月十二日书记员 邵玲玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。