江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1302民再16号再审申请人（一审被告）：宿迁市希望房地产开发有限公司，住所地宿迁市威海路88号。法定代表人：吕静，该公司董事长。委托代理人：蒋义伟，宿迁市希望房地产开发有限公司员工。委托代理人：谷迎军，宿迁市希望房地产开发有限公司员工。被申请人（一审原告）：徐超，男，1986年11月7日出生，送达地址宿迁市宿城区。再审申请人宿迁市希望房地产开发有限公司（以下简称希望房地产公司）因与被申请人徐超等人商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2015）宿城开民初字第00132号民事判决，于2015年12月向宿迁市中级人民法院申请再审。宿迁市中级人民法院于2016年7月决定由本院对该案进行再审审查。本院于2016年8月24日作出（2016）苏1302民申13号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人希望房地产公司的委托代理人蒋义伟、谷迎军、被申请人徐超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。希望房地产公司申请再审称：1.原审判决认定事实错误，违约期限、标的，均有计算错误，未按照合同约定的违约天数计算至申请人申报工程竣工备案表之日即2015年3月23日，应扣除商品房施工期间暴风雨天气93天，储藏室施工期间阴雨天气300天，当事人的姓名、性别书写错误，补正裁定书合议庭成员组成不合法；2.程序违法，未经传票传唤进行缺席审理；3.主要证据未经质证，剥夺了申请人的辩论和反诉权利；4.被申请人存在违约行为，未按照合同约定及建设部、财政部的规定缴纳契税、房屋维修资金、物业管理费，且存在违规装修等行为，故申请人不应承担违约责任。请求撤销（2015）宿城开民初字第00132号民事判决，并依法改判驳回被申请人的诉讼请求。被申请人徐超再审辩称：不同意申请人意见，本案应当以签订合同为依据，申请人提供的条例及实施细则，不能作为审理依据，不属于法律，不予认可。申请人提出我没有按时缴纳维修资金、未正常还款，我不认同，合同中第七条约定，首先出卖人必须有交房的能力，但其没有交房能力，所以造成违约责任在申请人，此条款只适用于约束买受人按时缴纳相关费用，不能作为出卖人不履行义务的理由。对申请人证据不予认可。被申请人徐超向本院原审起诉请求：2012年11月23日与希望房地产公司签订了《商品房买卖合同》，购买其开发的“希望城”H5幢303号商品房。2013年11月21日双方又签订《五期储藏室使用权转让协议书》。已按照合同约定支付了全部住房购房款434196元及储藏室购房款32910元。但希望房地产公司并未按合同约定于2013年12月28日前将验收合格的房屋及储藏室进行交付，实际交房日期为2015年4月3日，已构成严重违约。2014年12月13日之前的商品房和储藏室的违约金，已由法院判决确认，现请求法院判令希望房地产公司支付剩余逾期交房违约金16037.7元（住房自2014年12月14日至2015年4月3日计111天，按照购房款的日万分之三计算；储藏室自2014年12月29日至2015年4月3日即96天，按照购房款的日万分之五计算）。本院原审认定的事实：原被告间签订的《商品房买卖合同》及《五期储藏室使用权转让协议书》中，对涉案房屋价款、交房时间、逾期交房的违约金计算标准等内容进行了详细约定。但是被告未能按照合同约定如期交房，2015年3月29日，原审被告取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》，次日起陆续交付房屋。本院原审认为，原被告在平等自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》及《五期“储藏室”使用权转让协议书》，系双方的真实意思表示，依法成立且合法有效，双方均应按照约定履行各自合同义务。因被告未能在合同约定的期限内交付房屋，故依约应承担违约责任。经合法传唤，被告无正当理由拒不到庭，视为放弃自己答辩及质证的权利。本院原审判决：被告希望房地产公司于本判决发生法律效力之日起十日内向全体原告支付违约金23730365元。其中附件载明徐超应得违约金15257元。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：2015年，被申请人徐超等500余名购房户因与再审申请人希望房地产公司就逾期交房问题产生纠纷，多次向政府有关部门群访，并陆续向本院提起民事诉讼，本院为妥善解决该群体性纠纷，于2015年1月21日将徐超等起诉希望房地产公司商品房预售合同纠纷案件作为集团诉讼立案，由崔某等5名原告作为诉讼代表人参与诉讼。因希望房地产公司在答辩、举证期限内拒不答辩、举证，且在收到本院开庭传票后，无正当理由拒不到庭。本院于2015年6月30日进行了缺席审理，5名诉讼代表人出庭，宣读了各自的诉状，出示了各自商品房买卖合同及交纳购房款票据等证据材料。原审判决未对各原告与被告之间签订、履行商品房预售合同及储藏室使用权转让协议的事实作逐一认定。再审中，希望房地产公司对被申请人徐超所提供的交纳购房款票据及购房合同、协议等证据真实性、合法性不持异议，本院对该证据的效力予以确认。据此查明，2012年11月23日，徐超与希望房地产公司签订商品房买卖合同，购买希望城H5幢303号商品房，后支付全部房价款434196元。2012年12月31日交纳契税，2015年4月4日交纳住宅专项维修资金。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2013年12月28日前，将商品房交付买受人使用。如遭遇不可抗力，且出卖人在不可抗力发生之日起10日内书面告知买受人的；第九条关于出卖人逾期交房违约责任约定，⑵逾期超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；第十一条约定：买受人收到出卖人书面通知十五日内，未与出卖人办理交付手续的，由此产生的延期交房责任有买受人承担。《商品房买卖合同》补充协议第七条约定“在合同约定的交付时间到达时，如买受人房款没有交清（包括按揭贷款没有到账）以及不按时还贷或不交清国家相关部门的有关费用，出卖人有权拒绝交付房屋，并不承担违约责任”。2013年11月21日，双方签订《五期储藏室使用权转让协议书》，徐超缴纳储藏室购房款32910元，约定“三、……甲方在2014年12月28日前将该储藏室交付乙方使用，并按照不低于国家有关房屋工程质量保修期对该储藏室进行保修。四、甲方应按期将储藏室交付乙方使用，每逾期交付一天，应按乙方已付款的万分之五支付违约金，如甲方遇到不可抗力或施工期内雨、雪天气超过15天，甲方可合理顺延交付储藏室时间，乙方不得追究甲方逾期交付储藏室之责任。”2015年3月29日，经宿迁市住房和城乡建设局同意备案，取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》，该备案表记载“备案日期2015年3月29日”。徐超自述于2015年4月3日收到希望房地产公司交付的房屋。此前，徐超曾就希望房地产公司逾期交房向本院提起诉讼，本院作出（2014）宿城开民初字第1130号民事判决，已经就希望房地产公司2013年12月29日至2014年12月13日间应承担的违约责任进行了判决。本院再审认为，民事再审的审理对象是已经发生法律效力的错误裁判，再审是对原审生效裁判存在错误进行纠正的救济程序。人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行，当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不属于再审审理范围。本院原审将徐超等诉讼希望房地产公司商品房预售合同纠纷系列案件，按照集团诉讼的方式受理，不符合法律规定，且在组织原审原告推选诉讼代表人过程中，推选程序不规范，庭审过程中，亦未全面组织当事人举证、质证，导致判决确定的违约金总额计算错误，对于再审申请人的该部分申请再审理由予以支持，本院在再审过程中应予以纠正。对于再审申请人主张原审未依法传票传唤，即缺席审理的问题，经调取原审送达诉状副本、开庭传票、应诉通知书、举证通知书、权利义务告知书等诉讼文书的影像资料，证实本院原审送达程序符合法律规定。再审期间，希望房地产公司提供“晴雨表”复印件，主张施工期间的恶劣天气、不可抗力延误了交房，应扣除商品房施工期间的暴风雨天气93天的抗辩理由，被申请人不予认可，且其不属于不可抗力，且双方的合同中未约定其作为延期交房事由，本院对该抗辩不予支持。关于再审申请人主张依据双方协议，储藏室施工期间存在阴雨天气300天，不应计入违约的抗辩理由，因被申请人不予认可，且该公司并不能提供证据证明在约定的储藏室施工期限内，存在足以影响施工进度超过15天以上的雨、雪天气，本院对其该项抗辩不予采信。同时，该证据不属于最高人民法院《关于人民法院民事诉讼证据的若干规定》第四十四条所规定的“新的证据”，根据该《若干规定》第四十三条第一款之规定，本院不予采纳。再审已查明事实表明，原审判决对再审申请人希望房地产公司违反合同约定逾期交房的基本事实认定并无不当。徐超与希望房地产公司签订《商品房买卖合同》、《五期储藏室使用权转让协议书》，并支付了购房款。希望房地产公司直到2015年3月29日才取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》，再审申请人再审主张2015年3月23日即在售楼部张贴交房公告，被申请人不予认可，本院不予采信。该公司亦未按照合同约定“书面通知”的方式通知被申请人交房。徐超主张希望房地产公司于2015年4月3日交付房屋，本院予以确认。希望房地产公司未按照合同约定交付房屋，存在违约交付的事实，其商品房违约期间为2013年12月29日至2015年3月29日，扣除本院（2014）宿城开民初字第1130号案件判决已经确认的2013年12月29日——2014年12月13日间应承担的违约金，本次商品房违约金应计算自2014年12月14日至2015年3月29日，储藏室违约金计算自2014年12月29日至2015年4月3日。徐超一审主张超出合同约定的部分，本院不予支持。对于再审申请人提出，因被申请人徐超未按照双方补充协议第七条约定交纳契税及住宅专项维修资金，该公司有权拒绝交房，并不承担违约责任的抗辩，本院认为，首先，契税、住宅专项维修资金等合同义务，属于主合同的附随义务，在当事人双方签订合同后，被申请人徐超按约履行了主合同义务即交清购房款的情况下，再审申请人应按照约定交付房屋；迟延缴纳契税、住宅专项维修资金不能成为逾期交房的根本原因。其次，《住宅专项维修资金管理办法》并非法律强制性规定，仅是部门规章，且在本地实际操作中，都是在房屋交付后，由购买人持开发商开具的缴款票据前往指定的地点交纳专项维修资金。第三、根据双方合同补充协议第七条的约定，该条款应指房屋具备交付条件时，而不是“合同约定的交付时间到达时”，因买受人未交清相关费用，出卖人有权拒绝交房，并不承担违约责任。而本案的实际情况是，再审申请人在合同约定的交付时间，因房屋未竣工验收，存在着客观事实上的“不能交付”，不具备“拒绝交付”的条件，且希望房地产公司在房屋具备交付条件后，已将房屋交付给被申请人，系对其权利的自行处分。在再审过程中，又以此抗辩，本院不予采纳。该协议系希望房地产公司提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。再审申请人关于被申请人徐超违规装修造成损失、未缴纳物业管理费、未及时偿还贷款的主张，不属于本案再审审理的范围。庭审中，经本院释明，希望房地产公司主张合同约定的违约金过高，请求减少，但不能举证证明，本院对其请求依法不予支持。经计算，本院确认希望房地产公司向徐超交付的商品房违约天数为106天，储藏室违约天数为96天，分别按照购房款基数计算，违约金合计434196元*万分之三*106天+32910元*万分之五*96天=15387元（四舍五入后取整），徐超一审主张16037.7元，不符合合同约定，超出部分，本院不予支持。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院（2015）宿城开民初字第00132号民事判决。二、宿迁市希望房地产开发有限公司于本判决生效之日起立即向徐超支付逾期交房违约金15387元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费185元，再审案件受理费185元，由被告宿迁市希望房地产开发有限公司负担（原告未预交，被告在履行付款义务时一并向法院支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费185元（开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，账号：46×××80，征收单位：宿迁市中级人民法院）。审判长  赵春秀审判员  朱雪芹审判员  梁苏林二〇一六年十月二十六日书记员  李宵骁