辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终4269号 上诉人（原审被告）：任丽军，女，1968年7月29日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。 被上诉人（原审原告）：大连成园物业管理有限公司，统一社会信用代码91210211756064119A，住所地辽宁省大连市甘井子区红旗镇柳树街20号。 法定代表人：荣波军，该公司经理。 委托诉讼代理人：赵亚洲，男，该公司员工。 上诉人任丽军因与被上诉人大连成园物业管理有限公司物业服务合同纠纷案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初8471号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人任丽军上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审；被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、被上诉人未履行《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》约定的物业服务事宜，已构成根本违约，合同目的无法实现，上诉人不应承担物业费用。上诉人在一审庭审中对此问题已经提供充分的证据证明被上诉人存在不完全履行义务的根本违约行为，上诉人可以要求解除物业服务合同，所以一审法院判决上诉人承担70%的物业费显然不合理。二、被上诉人既没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，且在受委托期间，多次受到行政部门的处罚以及小区业主的举报及投诉，造成了温泉花园小区物业管理混乱，造成上诉人的生活困扰，被上诉人应承担相应的赔偿责任。被上诉人在管理期间，小区生活垃圾无人处理，路灯被毁，电梯停运，以上这些问题均是被上诉人的职责，因其不作为给上诉人的生活造成了极大的困扰。此外，被上诉人未按要求进行相关安全检查，严重影响上诉人乃至整个小区业主的人身安全。由此可见，被上诉人的物业服务根本不符合物业公司的服务标准，存在职责上的不作为，安全意识的淡薄等现象，被上诉人要求上诉人支付物业服务费不应得到支持。三、上诉人不仅没有享受到物业服务，而且因为被上诉人的不作为，导致上诉人的生活环境存在着安全隐患，一审仅认为被上诉人承担30%的责任，而被上诉人承担70%的物业费，使被上诉人逃避违约责任，显然是不公平的。 大连成园物业管理有限公司未参加二审诉讼，也未提交书面答辩意见。 大连成园物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付拖欠的物业管理费14,890元（自2015年1月至2019年12月，按每平方米0.96元/月计算）及滞纳金894元（按年息1.5%计算），合计15,784元；2、案件受理费由被告承担。 一审法院经审理查明，原告系温泉花园住宅小区（位于甘井子区的物业管理与服务企业。2014年12月3日，温泉花园住宅小区全体业主成立的温泉花园业委会就委托物业服务企业进行管理与服务事宜，与原告签订了《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》，该合同约定：继续委托原告对温泉花园住宅小区进行物业管理与服务，管理与服务的主要内容包括公用设施、房屋共用部位和设备、公共绿地和环境卫生、停车场地和社区秩序等的维修、养护、保洁、清扫与管理等；管理与服务的期限为5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止；管理与服务质量及标准，依据《大连市实施办法》（大连市人民政府令105号）和《大连市城市住宅小区物业管理标准》（大房局发[1998]86号）的相关规定制定具体的执行标准，主要包括保证小区内公共配套服务设施完好，公共照明设施齐全运行正常，小区内实行垃圾袋装化随产随清，对小区内乱堆、乱放、乱挂等现象有序清理，小区内实行24小时保安巡逻制度，电梯按规定时间运行并有专业队伍维修保养以及对车辆停放进行有序管理并完善车辆管理制度等；管理与服务费标准，住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.96元收取，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.5元收取，物业产权人、使用人逾期交纳物业管理与服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳滞纳金；合同还就违约责任、争议的解决等事项进行了约定。合同签订后，原告继续为温泉花园住宅小区全体一千六百余位业主提供相关物业管理与服务。 又查，被告系温泉花园住宅小区业主，其三处房屋分别位于121号楼1单元6层2号（建筑面积150.83平方米），欠费期间2015年1月至2019年12月，欠费金额8688元；126号楼2单元1层2号（建筑面积61.48平方米），欠费期间2015年1月至2019年12月，欠费金额3541元；162号楼2单元11层2号（建筑面积46.2平方米），欠费期间2015年1月至2019年12月，欠费金额2661元；合计欠交2015年1月至2019年12月期间的物业管理费14,890元。2015年之前，被告按当时的收费标准全额交纳了物业管理费。2016年以后，被告则以物业非法进驻、小区环境差、公共设施存在安全隐患为由拒交相关物业管理费。原告多次向被告索款未果，遂诉讼来院。 同时查明，2014年底至2015年初，温泉花园住宅小区部分业主因物业服务企业调整物业管理与服务价格等事宜与原告发生过严重分歧，后来有部分业主投诉称该小区被弃管，生活垃圾无人清理，路灯被毁、多部电梯随时停运等现象随处可见。经多方协调沟通并在物业服务企业作出承诺后，全体业主接受了由原告继续为该小区提供物业管理与服务的事实，之后，小区内部分业主仍沿用之前的每月每平方米0.65元的物业收费标准向原告交纳物业管理费。2017年，因对物业公司调高物业收费价格、电梯费收取方式以及部分管理与服务质量不满，温泉花园业委会向原告送达了解聘通知，由此导致物业服务企业与全体业主之间的矛盾升级，原告遂以继续履行《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》为由，将温泉花园业委会起诉至法院。该案经大连市甘井子区人民法院一审和大连市中级人民法院二审审理，最终判决认定温泉花园业委会应继续履行涉案的《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》，相关矛盾才得以缓解。 另查，2016年5月13日，原告在对温泉花园住宅小区提供物业管理与服务期间存在涉嫌超范围经营停车场行为，被公安机关行政处罚过一次。2018年9月，部分业主投诉举报称温泉花园住宅小区内部分电梯有逾期未检现象。2019年6月19日，市场监督管理部门针对使用未经定期检验特种设备的行为给予原告行政处罚了一次。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”的相关规定，涉案的《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》，系原告与温泉花园业委会之间自愿签订，不违反法律和行政法规的强制性规定，且其效力已经被生效法律文书所羁束，因此，该合同对原告和温泉花园业委会、温泉花园住宅小区内全体业主以及本案被告都具有约束力，本案原、被告都应当按照上述合同全面、完整地履行各自的法律义务。 涉案合同签订以后，原告作为物业服务企业虽然对温泉花园住宅小区进行了物业管理并提供了相应的服务，但其对于物业小区内长期存在的多部电梯维保不及时、违规运行以及部分公共照明设施的损毁现象等相关问题，并没有及时加以关注和做到有效整改，严重影响业主出行和人身安全，充分暴露出其安全意识的薄弱和管理制度上的漏洞，凸显其管理能力在某个阶段和节点上的不足。合同履行期间，原告还涉嫌超范围经营停车场，这也一度让其服务质量和诚信度大打折扣。由于原告提供的管理与服务有未准确达到合同约定标准之处，其物业服务质量确实存在一定的瑕疵，因此，根据诚实信用原则和交易习惯并参照相关规定精神，可以酌情减少被告此期间应当交纳物业管理费总的额度。至于减少的比例，综合考虑案情应当以30%为宜。现，原告请求判令被告立即支付物业管理费，于法有据，本对其合理部分予以支持。至于原告请求的滞纳金一节，证据不足，不予支持。关于被告当庭提出的抗辩意见，其中关于电梯停运、没有路灯的意见，理由适当，予以采纳；其他意见无据认定，不予考虑。判决如下：一、自判决发生法律效力之日起十日内，被告任丽军给付原告大连成园物业管理有限公司物业管理费10,423元（以被告拖欠的物业管理费14,890元的70%计算）。二、驳回原告大连成园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费97元（减半收取，原告预交），由原告承担33元；余款64元由被告承担，此款应同上述款项一并给付。 二审中，双方均未提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，2014年12月3日大连市甘井子区温泉花园住宅小区业主委员会与被上诉人签订的价格每月0.96元/平的《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》已被生效的（2019）辽02民终7204号民事判决判定继续履行，而合同能够继续履行的前提就是合同合法有效。因此，被上诉人作为物业公司应当按约提供服务，上诉人作为小区业主应当按时交费。现上诉人对其欠付2015年1月至2019年12月期间的物业费不持异议，被上诉人诉请上诉人支付拖欠的物业费有合同依据。 关于一审法院酌定的交费比例一节，虽然被上诉人在案涉期间履行物业职责存在瑕疵，但不可否认其确为案涉小区提供了基本的物业服务，被上诉人的服务瑕疵尚不足以免除上诉人交费义务。根据等价有偿原则，上诉人仍需交纳一定的物业费。同时，正是基于被上诉人存在电梯维保不及时、其他公共设施损毁等瑕疵履行问题，一审法院已经对物业费进行了扣减，酌定上诉人仅按70%比例支持所欠物业费，该处理并无明显不妥，二审不予调整。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持；上诉人上诉无理，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费97元，由上诉人任丽军负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王慧莹 审 判 员 毕春燕 审 判 员 王 迪 二〇二一年五月二十一日 法官助理 张福玲 书 记 员 曾 悦