上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初10443号原告(反诉被告)：范钧。委托代理人：沈浩，上海市奉贤区南桥法律服务所法律工作者。被告(反诉原告)：谢永军。委托代理人：张辉，上海明伦律师事务所律师。原告(反诉被告)范钧诉被告(反诉原告)谢永军其他合同纠纷一案，本院于2016年6月20日受理后，适用简易程序分别于2016年7月13日、8月16日和9月22日三次公开开庭进行了审理。范钧到庭参加了第二次庭审，范钧的委托代理人沈浩和谢永军及其委托代理人张辉到庭参加了上述三次庭审。本案现已审理终结。范钧向本院提出本诉诉讼请求：1、确认原、被告双方于2012年12月28日签订的《联建协议书》无效；2、判令谢永军返还范钧已付的保证金500,000元(人民币，下同)，并支付从2013年5月2日起至实际付清止的利息，按年利率6%计算；3、判令谢永军赔偿范钧设计费120,000元；4、诉讼费由谢永军承担。事实和理由：原、被告双方因合作开发位于南桥镇六墩村桥行258号地块上的工程项目，故于2012年12月28日签订了《联建协议书》，并约定：谢永军投入原有厂房并负责建造前期的准备工作及相关费用；范钧负责工程的设计、施工及资金；范钧为保证其行为的善意性，在签订协议后即支付了谢永军500,000元。因谢永军原因工程不能开工，谢永军要赔偿范钧设计费120,000元等相关的权利与义务。合同签订当日范钧即支付了保证金500,000元给谢永军，谢永军出具收条一份。范钧也按约支付了设计费并对工程进行了设计，但谢永军并没有对原有厂房负责建造前期的准备工作。自2013年1月仍未开工，谢永军也未向范钧退还相应的保证金，赔偿相关损失。范钧认为，双方所签订的《联建协议书》实属无效，为维护自身合法权益，范钧起诉法院。谢永军辩称，双方签订联建协议后，谢永军已经按约腾清厂房，并申请办理相关手续，为了积极配合范钧进场施工，拆除了500平方米厂房，等待范钧进场施工，但范钧至今未开工，恶意不履行合同，占用谢永军部分厂房、场地及综合楼，造成谢永军损失。不同意范钧的诉讼请求。谢永军向本院提出反诉请求：1、判令范钧赔偿谢永军腾空1,500平方米厂房的房租损失772,800元，440平方米场地的租金损失150,000元，878平方米综合楼的占用使用费384,564元，共计1,307,364元；2、诉讼费全部由范钧负担。事实和理由：原、被告双方于2012年12月28日签订了《联建协议书》后，谢永军为了履行合同做了一系列工作，包括腾空厂房、用电扩容等工作。另外，谢永军还积极向有线电视、上海电信、中国长城宽带申请办理有线电视、宽带业务，均被告知在建好后15天内均可完成。谢永军一直等待范钧提供有效的设计施工图与建设资金及进场施工，但范钧至今仍未开工。故本案系范钧恶意不履行合同，而非谢永军的原因。范钧占用谢永军原有1,500平方米厂房、440平方米场地及878平方米综合楼(3-4层)而迟迟不施工，导致谢永军遭受严重损失，故要求驳回本诉，支持反诉。范钧辩称，不同意反诉请求。腾空损失与范钧无关，系争厂房场地本堆积垃圾，且因谢永军没有尽到建造房屋的审批手续导致无法翻建。范钧也没有占用场地和综合楼，1,500平方米厂房谢永军租赁给汽车修理厂使用，综合楼3、4层由案外人租赁使用。本院经审理认定事实如下：谢永军原租赁南桥镇六墩村桥行258号地块原有1,500平方米厂房和4层楼的综合办公楼。2012年12月28日，范钧和谢永军经协商，拟对厂房进行翻建，为此双方签订了《联建协议书》。协议约定：1、甲方(谢永军)投入原有厂房1,500平方米，并负责建造前期的准备工作及相关费用；2、乙方(范钧)负责工程的设计、施工及资金。施工内容另见施工图；3、甲方负责电的增容及水、宽带、有线的申请与导入等事宜，费用由甲、乙双方各半承担；4、竣工后乙方享有50%的房屋面积，使用年限为50年。乙方自行使用及其他用途。中途如遇政府拆迁，则各自赔偿金归各方所有。5、保证乙方行为的善意性，乙方在签订协议后即支付甲方500,000元，作为对此项目的保证金，该保证金待竣工分割后，甲方退还乙方250,000元整；6、因甲方原因，若2013年5月1日仍未开工，则退还保证金，也可以用甲方现有的综合楼第4层房屋以2,500元/平方米价格抵冲，但甲方需开通水、电、闭路电视、宽带信号，同时对走廊通道进行装修；7、由于甲方原因导致工程被停止2个月以上，则甲方赔偿乙方停工期间的脚手架、机械等设施的租赁费的50%的损失费。乙方在施工的过程中如被政府等相关部门的拆毁或阻碍而造成的损失，甲方应按造价的成本赔偿给乙方；8、因乙方原因致该项目未能如期开工完工或中途退出的，则乙方不得享有任何权利，且该保证金也不再退还因甲方的原因导致的2013年5月1日工程不能开工，甲方要赔偿乙方设计费120,000元。…合同签订当日范钧即支付了保证金500,000元给谢永军，谢永军出具收条一份。范钧也委托他人进行项目设计，先后支付了70,000元设计费。谢永军也以上海泰邦钢结构工程有限公司名义向南桥镇六墩村村委会和南桥镇安全监察大队申请车间翻建。但后一直未能翻建。2016年7月，上述地块房屋被政府部门全部拆除。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案原、被告签订的《联建协议书》约定的项目涉及的农民集体所有的土地，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。故本院认为，上述协议违反法律强制性规定，合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现范钧起诉要求谢永军返还保证金500,000元，于法无悖，本院予以支持。对于范钧主张要求谢永军赔偿120,000元设计费的主张。本院认为，首先对于上述无效合同，原、被告双方均存在过错；其次，在签订上述《联建协议书》后，范钧也仅支付了70,000元的设计费。对于该部分损失，本院酌情考虑由双方各半承担。对于谢永军主张的租金损失及占用使用费的主张，未能提供相关证据予以佐证，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)范钧与被告(反诉原告)谢永军于2012年12月28日签订的《联建协议书》无效；二、被告(反诉原告)谢永军于本判决生效后十日内返还原告(反诉被告)范钧保证金人民币500,000元；三、被告(反诉原告)谢永军于本判决生效后十日内赔偿原告(反诉被告)范钧损失35,000元；四、驳回被告(反诉原告)谢永军的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,000元，减半收取计5,000元，反诉受理费9,148元，均由谢永军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  屠朝辉二〇一六年十月三十一日书记员  严文琪附：相关法律条文《中华人们共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。