辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽13民再18号再审申请人（一审原告，二审被上诉人）：李某，女，1974年9月16日出生，汉族，农民，住北票市。委托诉讼代理人：杨巍，北票市人民法律服务所法律工作者。被申请人（一审被告，二审上诉人）：路某某，男，1982年6月3日出生，汉族，农民，住北票市。被申请人（一审被告，二审上诉人）：王某某，女，1983年11月15日出生，汉族，农民，住北票市。李某诉路某某、王某某房屋买卖合同纠纷一案，北票市人民法院于2019年11月25日作出（2019）辽1381民初2928号民事判决。路某某、王某某不服，上诉至本院，本院于2020年5月28日作出（2020）辽13民终871号民事判决。李某不服，向本院申请再审，本院于2020年12月21日作出（2020）辽13民申200号民事裁定：本案由本院另行组成合议庭再审，再审期间中止原判决的执行。本案立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人李某及其委托诉讼代理人杨巍，被申请人路某某、王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李某向一审法院起诉请求：1.要求解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2.要求二被告双倍返还购房款560,000元。事实和理由：原告与二被告于2011年7月27日签订房屋买卖合同书，二被告将坐落在北票市北塔乡翟家营村的楼房出售给原告，原告按合同约定支付房款280000元，并对相关事宜进行了约定，现二被告未按合同约定办理过户手续，故原告起诉至人民法院，按照合同约定双倍返还购房款，请求人民法院依法裁决。路某某、王某某辩称，我方不同意原告的诉讼请求，根据合同法，买卖合同中被告的主义务已经履行完毕，已经将房屋交付给原告，原告已经使用8年之久，原告没有自己居住，原告以年租金13,000元向外出租。根据合同主旨以不解除为主，我方已经帮助原告办理房产证，但是房产证无法办理的原因不是被告的原因，是房屋办理房产证的过程中，所有手续都压在办理房产证的部门。双方约定总房款是290,000元，原告只给付我方280,000元，剩余10,000元等待房产证办理完后再给付。关于原告要求解除房屋买卖合同双倍退还房款我方不同意，在双方签订的合同中既有违约条款也有双倍赔偿条款，该条款显失公平，我方不同意按照双倍房款退还，不同意解除合同。李某围绕诉讼请求提交如下证据：1.房屋买卖合同一份、房款收条两张，用以证明原告向二被告购买房屋，给付购房款280,000元的事实；2.证人冀某的证言，冀某证实“原被告签订房屋买卖合同的时候，我在现场，我作为中间人进行了签字，双方签订的合同双方都有各自的责任，原告多次找被告要求办理房产证，被告一直未办理。具体是未给办理，还是办理却未办理下来对此我也不清楚”。二被告对原告提供的证据1的真实性无异议，但认为该合同中第四条第四款约定显失公平；对于原告提供的证据2无异议。本院认为，结合原告李某提供的证据1、2，能够证明原、被告签订房屋买卖合同，由原告向被告购买房屋的事实，本院对原告提供的证据及证人证言均予以采纳。路某某、王某某未提供证据。一审法院认定事实：2011年7月27日，路某某、王某某（甲方）与李某（乙方）签订《房屋买卖合同》，双方约定：李某向路某某、王某某购买位于北票市北塔乡翟家营村二层楼房一户（四至为：东至刘忠新南至道西至路某某北至楼房后墙），面积128平方米，总价款290,000元。同时在合同中第四条第4项约定：甲方负责过户手续，甲方必须在2012年末办完，乙方留人民币壹万元押金，手续办完后付清。办不完按购房款双倍赔偿乙方。签订合同当日，路某某、王某某即将案涉房屋交付李某，李某分别于2011年7月27日、2011年8月28日给付路某某、王某某购房款共计280,000元。但截至本案庭审结束时，路某某、王某某始终未能办理该房屋的过户手续。一审法院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》，买卖标的物为北票市北塔乡翟家营村路边商品房，并非农村宅基地，且合同内容系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，该合同合法有效。在该合同中明确约定二被告于2012年末将案涉房屋过户给原告，但至今仍未办理完毕，且也未能向本院提供开发审批手续，已构成根本违约，原告有权要求解除与被告签订的《房屋买卖合同》。因原、被告在合同中明确约定如果被告未在指定期限届满前办理房屋过户手续，则按购房款双倍赔偿原告，因二被告未能按照约定及时过户，应依照该约定赔偿原告。被告路某某、王某某作为完全民事行为能力人，在与原告签订《房屋买卖合同》时应能对能否办理房屋过户手续进行合理预料，但二被告仍然与原告约定如果不能按时办理房屋过户，则按房屋价款双倍赔偿原告，不符合显失公平的情形。被告主张原告有将案涉房屋出租的行为，但未能提供相关证据予以证明，且原告对此事实予以否认，本院不予采信。故对于被告的答辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决：一、解除原告李某与被告路某某、王某某签订的《房屋买卖合同》；二、原告李某于本判决生效后二十日内将案涉房屋（位于北票市为：东至刘忠新南至道西至路某某北至楼房后墙）返还给被告路某某、王某某；三、被告路某某、王某某于本判决生效后二十日内赔偿原告李某560,000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9400元，由被告路某某、王某某负担。一审宣判后，路某某、王某某不服，向我院提起上诉。主要上诉理由：一、请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实及理由：一、一审法院判决法律适用错误，违约金过高导致判决结果错误。2011年7月27日，上诉人路某某、王某某与被上诉人李某签订房屋买卖合同，合同中约定违反公平原则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的适用法律若干问题的解释》第16条的规定，以调整到实际损失为原则。根据合同法相关规定，约定的违约金高于造成损失的，当事人可以请求人民法院减少违约金。二、被上诉人在2011年至2019年使用期间将此房屋租赁得到八年租金，并没有给被上诉人造成实质的损失。上诉人虽然构成违约，但被上诉人已经实际使用案涉房屋八年之久，无论是自行使用还是出租给他人使用，均已获得实际利益。三、2012年至今上诉人都在积极的办理房产证，至今没有办下来的原因是政策有变化而不是上诉人拖欠不予办理。李某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，维持一审判决请求。二审中，当事人没有提交证据。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。并有相关证据在卷佐证。本院二审认为，上诉人与被上诉人均认可解除案涉房屋买卖合同，本院依法予以确认。本案的争议焦点是案涉合同约定的违约金是否过高的问题。《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。违约金在合同法中主要体现为一种民事责任形式，应当坚持以补偿为主，惩罚为辅的原则。如果任由当事人约定过高的违约金且以意思自治为由予以支持，在有些情况下，将对当事人产生显失公平的法律效果。因此，不能将违约金条款完全留待当事人的约定。《合同法》为了维护民法的公平、诚实信用原则，以设立该条款对违约金的责任作了必要的限制。《合同法解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。该条款规定了违约金是否约定过高，应以实际损失为基础，兼顾其他等因素进行综合考量。本案中，双方当事人签订合同后，被上诉人支付了房款，上诉人交付了房屋。被上诉人基于买卖合同关系实际占有了案涉房屋，被上诉人享有了案涉房屋的使用收益等权利，其支付的房款已经获取了房屋对等价值的实现，故上诉人的行为并未给被上诉人造成明显的实际损失，故双方约定的双倍违约金过高。但上诉人作为自然人，具有相当的判断能力，对其在2012年是否能够办证应当具有一定预判力，虽然上诉人并非主观意愿故意违约，但亦应承担相应的违约责任。对于上诉人的违约责任，本院酌定以购房款29万元为基数，自本案起诉之日为起算日，中国人民银行同期贷款利息为相应参考依据，予以调整。综上所述，上诉人路某某、王某某的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决：一、维持辽宁省北票市人民法院（2019）辽1381民初2928号民事判决第一项和第二项；二、撤销辽宁省北票市人民法院（2019）辽1381民初2928号民事判决第三项；三、上诉人路某某、王某某于15日内向被上诉人李某支付违约金。违约金以购房款29万元为基数，自2019年8月20日起至确定给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4700元，二审案件受理费4700元，共计9400元，由李某负担。一审案件受理费4700元，二审案件受理费4700元，共计9400元由路某某、王某某负担。李某申请再审称，请求撤销朝阳市中级人民法院（2020）辽13民终871号民事判决，判决被申请人将28万元房款双倍返还；由被申请人承担一、二审案件受理费。事实和理由：（一）、二审法院判决解除了申请人与被申请人签订的房屋买卖合同，又让申请人将案涉房屋返还给被申请人，但未对申请人已支付购房款如何返还作出判决，属于漏判，请求对购房款如何返还作出判决。随着物价上涨，八年前的28万元与现在的28万元价值不同，法院应考虑已给付28万元购房款自给付之日起按银行同期贷款利率计算利息；（二）、违约金具有惩罚性和约束性特征，它不以非违约方遭受损失为前提，根据此项规定双方约定了违约金，应按双方约定数额支付违约金；（三）、申请人购买房屋是清水房，购房后进行了装修，应判决被申请人返还装修费用。路某某、王某某答辩意见称，请求维持二审判决。再审申请人对案涉房屋并未进行装修。本院再审查明的事实与本院二审查明的事实一致。上述事实，有经过原审庭审举证、质证的证据载卷佐证，并经本院审查，应予采信。本院认为：再审申请人李某起诉要求解除与被申请人路某某、王某某签订的房屋买卖合同并双倍返还购房款。本院二审改判解除双方签订的房屋买卖合同，李某将案涉房屋返还给路某某、王某某，但未对李某已支付给路某某、王某某28万元购房款如何处理作出判决，属遗漏诉讼请求。再审申请人的此项再审请求，本院予以支持。再审申请人未提交购房后进行装修的相关证据，对此项再审请求，本院不予支持。依据《合同法》第一百一十四条第二款、《合同法解释（二）》第二十九条的规定，对违约金应以实际损失为基础，兼顾其他等因素进行综合考量的原则，本案基于买卖合同关系，李某实际占有了案涉房屋，其享有了案涉房屋的使用收益等权利，其支付的房款已经获取了房屋对等价值的实现，故路某某、王某某的行为并未给李某造成明显的实际损失，故双方约定的双倍违约金过高，应酌定以购房款28万元为基数，自本案起诉之日为起算日，中国人民银行同期贷款利息为相应参考依据，予以计算违约金。再审申请人提出被申请人应支付八年的28万元利息的再审请求，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持本院（2020）辽13民终871号民事判决第一项和第二项；二、撤销本院（2020）辽13民终871号民事判决第三项；三、被申请人路某某、王某某于15日内向再审申请人李某返还购房款28万元及支付违约金。违约金以购房款28万元为基数，自2019年8月20日起至确定给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9400元，由李某负担4700元，路某某、王某某负担4700元。二审案件受理费9400元，由李某负担4700元，由路某某、王某某负担4700元。本判决为终审判决。审判长 李 焱审判员 左颖慧审判员 李春兆二〇二一年五月十九日法官助理朱城林书记员叶芳