广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1721民初831号原告：苏庆源，男，1973年6月5日出生，汉族，住广东省江门市骏景湾湖光水岸8座1401，公民身份号码：440××××××××××××63X。被告：广东东方月亮湾有限公司，住所地：广东省阳西县沙扒镇月亮湾。法定代表人：朱建宗，该公司董事长。委托诉讼代理人：许锐波，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陈思，女，该公司员工。被告：南通银河投资开发有限公司，住所地：江苏省南通市××××××银河大厦。法定代表人：高某1。被告：阳西碧月房地产开发有限公司，住所地：广东省阳西县沙扒镇月亮湾滨海旅游度假区。法定代表人：周睿，该公司总经理。委托诉讼代理人：韦润明，男，该公司员工。原告苏庆源与被告广东东方月亮湾有限公司（以下简称月亮湾公司）、南通银河投资开发有限公司、阳西碧月房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏庆源，被告月亮湾公司的委托诉讼代理人许锐波，阳西碧月房地产开发有限公司的委托诉讼代理人韦润明到庭参加诉讼。被告南通银河投资开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼本案现已审理终结。原告苏庆源向本院提出诉讼请求：1.被告月亮湾公司向原告支付办证违约金（从2020年5月24日起计，暂计至2021年3月1日共281天，金额为7306元）；2.被告月亮湾公司归还原告的办证费用；3.被告月亮湾公司归还收取原告3000元所谓“更名费”及2年9个月利息损失350元（以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，现暂计至2021年3月1日止）；4.被告南通银河投资开发有限公司、阳西碧月房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：1.2017年6月11日，被告月亮湾公司与原告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定月亮湾公司以260000元的价格出卖位于阳西县沙扒镇翡翠湾4栋1412号的房屋给原告。合同签订后，原告付清了全部房款。2018年6月3日双方办理了商品房交接手续，但被告月亮湾公司未按合同约定为原告办理房屋产权证书，应从逾期之日即2020年5月24日起至被告通知原告涉案商品房权属证书办理完毕，通知原告办理权属证交付手续为止，现暂计至2021年3月1日共281天，违约金额为7306元。2.被告收取原告6061元办证费，并承诺余款退回。请被告提供目前为止已产生办证费用清单，确定办证费用余款，将余款退回原告，剩下办证手续，交回原告继续办理。3.原告从被告购买涉案商品房，被告收取原告3000元所谓的“更名费”毫无依据，须退回原告。4.南通银河投资开发有限公司是月亮湾公司的大股东，月亮湾公司将其持有阳西碧月房地产开发有限公司的股份转移给南通银河投资开发有限公司，此笔交易为关联交易，实质上就是月亮湾公司大股东南通银河投资开发有限公司故意转移月亮湾公司资产，损害月亮湾公司利益，达到逃避月亮湾公司债务清偿的目的，根据公司法第二十一条规定，关联方利用关联关系损害公司利益，应承担赔偿责任。被告月亮湾公司答辩称，关于原告的第一项诉讼请求。月亮湾公司不同意原告的计算方式及金额，按照购房合同附件十一第八条相关约定，原告委托被告进行办证，被告是为了原告所在房屋土地使用年限延长至70年才影响了未能在合同约定的时间办证，原告的权益并未受到损害，被告在2020年8月7日致函原告要求原告进行办证，该函在2020年8月9日首次送达至原告，原告在8月11日完成面签，对该违约金应当计算至面签完成之日，之后不动产部门颁发原告名下产权证书的行为并非被告所能控制，何时颁发是不动产权部门依法行政的行为与被告无关，被告不应当继续承担责任。对于原告的第二项诉讼请求，原告委托被告办证，被告预收原告办证费6061元，已代缴契税2476.19元，不动产登记手续费80元，目前还有物业维修基金2151元及权籍调查费450元需要缴纳但未缴，结余金额为903.81元。对于该办证费被告在预收时已经注明多退少补，所以该办证费可在缴纳完毕相关费用后由原告与被告据实结算。对于诉讼请求三，更名费是原告在购买涉案房屋时由其他原来已预定的业主变更至其名下的费用，由原告自愿缴纳，现原告在取得该房屋产权后要求被告进行退还违反了诚信原则，原告是完全民事行为能力人，对自己所作出的民事行为应当谨慎而且诚信，不能在取得房屋产权后要求被告进行退还。对于诉讼请求四，原告要求被告二、三承担连带清偿责任没有事实和法律依据，原告是与被告一建立购房合同关系，合同具有相对性，特定合同的权利及义务仅在合同当事人之间产生法律约束力，对于原告提及的被告一与被告二转让被告三股权问题，在2019年县委县政府主持召开业主代表大会时，已责成相关职能部门对该问题进行过调查处理，相关部门调查结论是该股权转让合法合规，并且在阳西微报进行过详细说明。关于诉讼请求五由法院依法审查处理。被告阳西碧月房地产开发有限公司答辩称，我方答辩意见与月亮湾公司答辩意见一致，我司与原告并没有签订任何协议，我司也并未对原告作出任何承诺，原告与月亮湾公司之间的纠纷与我司无关，原告要求我司承担责任没有任何事实与法律依据。被告南通银河投资开发有限公司不作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年6月11日，原告苏庆源作为买受人与被告月亮湾公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》，合同约定月亮湾公司以260000元的价格出卖位于阳西县沙扒镇翡翠湾4栋1412号的房屋给原告苏庆源。合同第八章第二十条第（二）项约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.具体约定见附件十一补充协议第八条。”附件十一《补充协议》第八条关于合同登记备案和房屋登记第1款约定：“买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理该商品房权属转移登记手续。在买受人按本协议约定提交办理权属转移登记手续所需的全部资料、缴清办理权属转移登记所需的全部税、费的情况下，出卖人应在该商品房实际交付后即买受人实际签署房屋交接单后720日内，为买受人办理完毕该商品房权属转移登记手续。如因出卖人的责任，在上述规定期限内未能将该商品房权属证书办至买受人名下，则每逾期一日，出卖人按买受人已交付房价款的万分之一向买受人支付违约金（违约金=已付房价款×0.01%×逾期天数），该违约金包含了买受人因此而发生的全部损失，出卖人不再向买受人支付除违约金以外的任何费用或款项。”第2款约定：“买卖双方确认，本条第1款规定的办理该商品房权属转移登记手续所需的时间，仅指出卖人将该商品房房地产权证书办至买受人名下所需的时间、期限，不包含将该商品房房地产权证书交付买受人所需的时间。”合同签订后，原告苏庆源于2017年6月11日向被告月亮湾公司支付了6061元办证费，于2017年5月29日支付了3000元更名费。被告月亮湾公司在庭审中承认收到原告苏庆源支付的上述两笔费用，并陈述其已代缴契税2476.19元，不动产登记手续费80元，目前涉案房屋还有物业维修基金2151元及权籍调查费450元需要缴纳但未缴，办证费用扣减物业维修基金及权籍调查费后结余金额为903.81元。另查明，涉案商品房的交付时间为2018年6月3日。原告苏庆源于2020年8月9日收到月亮湾公司向其寄送的《关于敦请协助办理房屋产权登记的函》，双方于2020年8月17日到不动产登记中心申请办理权属转移登记手续。月亮湾公司于2020年12月17日向阳西县×××××××递交《不动产登记申请书》，涉案房屋不动产权证书记载的登记日期为2021年1月7日。再查明，自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行将不再公布贷款基准利率。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2021年2月20日贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR为3.85%，在下一次发布LPR之前有效。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，原告苏庆源与被告月亮湾公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。案件的争议焦点是：1.涉案房屋的逾期办证违约金应当如何计算。2.涉案房屋的办证费用应否退还及退还金额如何确定。3.月亮湾公司收取的3000元更名费应否退还。4.南通银河投资开发有限公司、阳西碧月房地产开发有限公司应否对本案月亮湾公司的债务承担连带清偿责任。关于涉案房屋的逾期办证违约金应当如何计算。本案中，被告月亮湾公司未按合同约定为原告办理涉案房屋的房地产权属转移登记手续，已构成违约，应承担违约责任。经查，原告收到被告月亮湾公司的《关于敦请协助办理房屋产权登记的函》后积极协助被告办理相关手续,原告对逾期办证不存在过错。因迟延办证的原因归于被告月亮湾公司一方，其依约应在2020年5月23日前为原告办理完毕涉案商品房权属转移登记手续，但其未能如期办理，故原告请求被告月亮湾公司按合同约定的违约金计算标准即按日以房屋价款的万分之一计付违约金，本院予以支持。涉案房屋不动产权属证书已于2021年1月7日办妥。据此，本案逾期办证违约金应以房屋价款260000元为计算基数，从逾期办理之日2020年5月24日起计至2021年1月7日止，共逾期229天，即应计算为260000元×0.01%×229天＝5954元。故被告月亮湾公司应向原告支付逾期办证违约金5954元。原告主张逾期办证违约金应计算至被告月亮湾公司向其交付不动产权证书之日止理据不足，本院不予支持。关于涉案房屋的办证费用应否退还及退还金额如何确定的问题。本案中，原告向被告月亮湾公司支付了6061元办证费。被告月亮湾公司主张其已代缴契税2476.19元，不动产登记手续费80元，并提供了相关的缴费凭证予以证实，本院予以确认。被告月亮湾公司主张涉案房屋还有物业维修基金及权籍调查费尚未缴交，原告主张涉案房屋其余的办证费用应由其自行缴交，对此被告月亮湾公司在庭审时表示同意。故被告月亮湾公司应将剩余办证费用3504.81元退还给原告，涉案商品房需要缴纳的其他办证费用由原告自行向有关部门缴纳。关于月亮湾公司收取的3000元更名费应否退还的问题。本案中，原告与被告月亮湾公司之间属于商品房买卖合同关系，原告已经按照规定向被告月亮湾公司支付了购房款及办证费用。被告月亮湾公司未能提供任何证据证明该3000元是其双方履行商品房买卖合同过程中产生的合理费用，故被告月亮湾公司收取原告3000元更名费没有依据，应予退还。因此，对原告该项主张，本院予以支持。被告月亮湾公司占用原告资金3000元，的确会对原告造成一定的利息损失，现原告请求利息损失从收取之日即2017年5月29日起按银行贷款利率计至退还款项之日止，本院应予支持。关于南通银河投资开发有限公司、阳西碧月房地产开发有限公司应否对本案月亮湾公司的债务承担连带清偿责任问题。本案是商品房买卖合同纠纷，涉案《商品房买卖合同（预售）》的主体是原告与被告月亮湾公司。根据合同的相对性，原告应向被告月亮湾公司主张违约责任及退还相关的费用。原告要求南通银河投资开发有限公司、阳西碧月房地产开发有限公司对被告月亮湾公司的债务承担连带清偿责任理据不足，本院不予支持。被告南通银河投资开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也不作任何答辩，视为放弃相应的抗辩、质证等诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十四条第一款第（一）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、限被告广东东方月亮湾有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金5954元给原告苏庆源；二、限被告广东东方月亮湾有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还办证费用3504.81元、更名费3000元及利息（以3000元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率从2017年5月29日起计至2019年8月19日，按年利率3.85%自2019年8月20日计至退还款项之日止）给原告苏庆源；三、驳回原告苏庆源的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66元，减半收取计33元,由被告广东东方月亮湾有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 员 叶宝宁二〇二一年五月十日法官助理 钟萃婷书 记 员 陈君嫦附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。