北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终6780号上诉人（原审原告）：北京嘉琪达业科贸有限公司，住所地北京市房山区大石窝镇水头村村委会北1500米云居寺路西2米。法定代表人：赵嘉民，总经理。委托诉讼代理人：罗薇，女，北京嘉琪达业科贸有限公司职员.委托诉讼代理人：陈五争，北京市安博律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京太福餐饮有限公司，住所地北京市西城区地安门西大街57号3号楼。法定代表人：程伟，执行董事。委托诉讼代理人：吴朝晖，北京永瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁妍，北京永瑞律师事务所律师。上诉人北京嘉琪达业科贸有限公司（下称嘉琪达业公司）与上诉人北京太福餐饮有限公司（下称太福餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初6679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。嘉琪达业公司上诉请求：同意一审判决第一、二项，撤销一审判决第三、四项，依法改判：1.太福餐饮公司向我公司支付延迟支付租金17万元产生的违约金（以应付而未付的租金17万元为基数，以年利率24%，自2018年2月11日计至实际支付之日止，暂计至2021年3月8日为127046.67元）；2.太福餐饮公司向我公司支付延迟支付租金21万元产生的违约金（以应付而未付的租金21万元为基数，以年利率24%，自2018年8月11日计至实际支付之日止，暂计至2021年3月8日为131600元）；3.太福餐饮公司向我公司支付延迟支付租金21万元产生的违约金（以应付而未付的租金21万元为基数，以年利率24%，自2019年2月11日计至实际支付之日止，暂计至2021年3月8日为105840元）；4.太福餐饮公司向我公司支付延迟支付租金21万元产生的违约金（以应付而未付的租金21万元为基数，以年利率24%，自2019年8月11日计至实际支付之日止，暂计至2021年3月8日为80500元）；5.太福餐饮公司向我公司支付延迟支付租金194833元产生的违约金（以应付而未付的租金194833元为基数，以年利率24%，自2020年2月11日计至实际支付之日止，暂计至2021年3月8日为50786.47元）；6.太福餐饮公司赔偿我公司预期可获得利益损失260283元。以上上诉请求，暂计756056.14元。事实与理由：一、我公司与太福餐饮公司签订的《合作经营合同》和《房屋租赁合同》合法有效，太福餐饮公司应按合同约定承担迟延支付租金的违约责任。在我公司已经主动将迟延支付租金的违约金计算标准由年利率36.5%降低为年利率24%，且太福餐饮公司未提出违约金过高并申请法院调减的情形下，一审法院无权主动行使自由裁量权，调减违约金并酌定赔偿数额。二、太福餐饮公司迟延支付994833元租金，且无合同根据地通知我公司终止合同的行为表明了其提前终止《合作经营合同》和《房屋租赁合同》的真实意思，其对《合作经营合同》和《房屋租赁合同》的提前终止负有全部过错责任，构成了《合作经营合同》和《房屋租赁合同》约定的提前终止合同的根本违约情形，其应当承担赔偿我公司全部损失（包括未执行的租金等）的违约责任。综上，《合作经营合同》和《房屋租赁合同》约定的迟延支付租金的违约责任和提前终止合同的违约责任并不存在竞合或冲突，我公司同时主张具有合同和事实依据。针对嘉琪达业公司的上诉，太福餐饮公司辩称：不同意嘉琪达业公司的上诉请求和理由。我们之间签订的《合作经营合同》和《房屋租赁合同》应为无效合同。我公司去北京市西城区园林局（下称西城园林局）联系的结果是北京市西城区前海北沿迤西房屋共5间（平房）建筑面积约30平方米（下称涉案房屋）已经清退完毕，不再出租，嘉琪达业公司已经无权转租涉案房屋，因为合同应为无效合同。嘉琪达业公司作为涉案房屋的出租人，其应当证明其与各涉案房屋产权人之间有确切的关系及有权出租涉案房屋，但嘉琪达业公司至今未举证。一审法院审理后，我公司向政府申请政府信息公开，为此，我公司提交新证据。太福餐饮公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回嘉琪达业公司的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、双方之间签订的《合作经营合同》和《房屋租赁合同》应为无效合同。涉案房屋所有权人为北京西城区什刹海风景区管理处（下称什刹海管理处），管理单位为西城园林局，属国有资产。嘉琪达业公司未提供涉案房屋产权单位或管理单位出具的任何授权或同意出租的文件，其对于出租房屋的行为属于无权处分行为，双方签署的租赁协议应为无效。二、本案双方所签合同的基础丧失，我公司有权提出解除合同。涉案房屋系与相邻房屋（所属什刹海体校）合并成一个场所从事经营活动。我公司系因什刹海体校告知相邻房屋为事业单位持有的国有资产不得出租，不得从事经营活动，我公司无法再依靠涉案房屋进行经营，合同目的已无法实现，不得不与合作方停业经营，并在此情况下通知嘉琪达业公司终止合同。一审法院认定合同有效且解除时间为2020年5月28日，并据此判决我公司支付租金及房屋使用费，显失公平。三、嘉琪达业公司未提供证据证明其已遭受的经济损失。嘉琪达业公司利用国有资产管理上的疏漏，擅自占用国有房屋出租牟利，其预期获得的租金等收益应属于非法利益，不应视为损失，非法利益不应得到支持。四、关于无效责任的分担。嘉琪达业公司利用国有资产管理上的疏漏，擅自占用国有房屋出租牟利，是本案合同无效的原因。在庭审前，我公司并不知道嘉琪达业公司没有获得产权人、管理人的授权，因此，嘉琪达业公司应承担合同无效的全部责任。补充上诉理由同我公司的答辩意见。针对太福餐饮公司的上诉，嘉琪达业公司辩称：《合作经营合同》和《房屋租赁合同》是我们之间的真实意思表示，不违反效力性强制性规定，且未损害社会公共利益，一审法院认定上述合同为合法有效，是正确的。涉案房屋系经营性房产，用途为商业，产权人为什刹海管理处，西城园林局为管理经营人，北京什刹海旅游开发有限公司（下称什刹海旅游公司）成立于2003年6月13日，性质为有限责任公司，股东为北京市西城区园林市政工程服务中心（下称工程服务中心）和尚玉民，工程服务中心为西城园林局下属事业单位，什刹海旅游公司有权依法经营管理登记在什刹海管理处名下的涉案房屋。我公司虽未取得什刹海旅游公司同意转租的书面授权，但是在其知晓涉案房屋转租给太福餐饮公司的情形下，始终未提出异议，因此《合作经营合同》和《房屋租赁合同》不因转租而无效。一审法院认定太福餐饮公司解除《合作经营合同》和《房屋租赁合同》的理由不成立，认定我公司因太福餐饮公司严重违约而通过诉讼方式解除《合作经营合同》和《房屋租赁合同》成立，是正确的。我公司追究太福餐饮公司承担违约责任是有事实和法律依据的。嘉琪达业公司向一审法院起诉请求：1.判决太福餐饮公司支付2018年2月10日我公司应得租金17万元及违约金（以17万元为基数，以年利率24%计算自2018年2月11日计算到实际支付之日止）；2.判决太福餐饮公司支付2018年8月10日我公司应得租金21万元及违约金（以未付租金21万元为基数，按年利率24%，自2018年8月11日计算到实际支付之日止）；3.判决太福餐饮公司支付2019年2月10日我公司应得租金21万元及违约金（以未付租金21万元为基数，按年利率24%计算自2019年2月11日计算到实际支付之日止）；4.判决太福餐饮公司支付2019年8月10日我公司应得租金21万元及违约金（以21万元为基数，按年利率24%计算自2018年8月11日计算至实际支付之日止）；5.判决太福餐饮公司支付2020年2月10日我公司应得租金21万元及违约金（以21万元为基数，按年利率24%计算自2020年2月11日计算到实际支付之日止）；6.判决太福餐饮公司与我公司签订的合作经营合同和房屋租赁合同于2020年7月31日解除；7.判决太福餐饮公司赔偿我公司未执行的租金损失84万元。一审法院认定事实：2012年8月10日，嘉琪达业公司（甲方）与太福餐饮公司（乙方）签署了《合作经营合同》约定：一、经营地点：1-1.甲乙方的合作商业经营用房（以下简称“该房屋”）。该房屋座落在本市西城区前海北沿迤西。该房屋共5间（平房）建筑面积约30平方米。1-2.甲方应提供房屋产权证等文件，双方验证后乙方可复印备存，但复印件仅供本次合作使用（包括工商、税务、卫生等使用），不得有其他用途。1-3.房屋产权证证书编号：京房权证西国字第XXXX号（附件一）。1-4.房屋平面图（附件二）。1-5.房屋产权单位的授权书（附件三）。二、合作经营方式：甲乙双方共同在该房屋进行合作经营，甲方以经营性房屋作为与乙方合作伙伴，不直接参与日常的经营管理，只取得固定营业收入。三、甲方收益：3-1.前五年固定收入为35万元（大写：叁拾伍万元整）。后五年的根据市场情况另行协商，增减幅度不超过现有固定收入水平的20％，即人民币42万元（大写：肆拾贰万元整）。3-2.支付固定收入的方式：固定收入按半年一付的方式支付，即2012年8月10日至2017年8月9日，于每年的8月10日和2月10日之前分别支付固定收入17.5万元，2017年8月10日至2022年8月9日于每年的8月10日和2月10日之前分别支付固定收入21万元，甲方收款后提供合法有效的收款凭证。四、合作经营期限：4-1.自2012年8月10日至2022年8月9日止，合作经营期限共十年。4-2.合同到期，如乙方要求继续合作经营，须提前三个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前1个月向乙方正式书面答复，如同意继续合作经营，则续签合作经营合同。4-3.如一方提出终止合同，须提前3个月书面通知另一方，经双方协商一致的，可以提前终止本合同。五、甲、乙双方权利和义务。甲方：5-1.甲方有权根据荷花市场总体规划的要求，对该房屋的装修、装饰、卫生、防火各项工作进行监督管理。5-2.甲方应在本合同生效之日将该房屋交付给乙方，并同意乙方根据经营需要对房屋进行相应的装修与改造。5-3.甲方负责为乙方使用房屋提供必要的协助。包括但不限于出具场地使用证明：协助安排装修改造的审批等。乙方：5-4.乙方有义务遵守荷花市场的总体规划，对该房屋进行改造、装修、装饰；5-5.乙方必须遵守国家法律、法规合法经营，如有违反法律、法规经营，所造成的一切后果由乙方承担全部责任；5-6.乙方有义务按时交纳甲方固定收入；5-7.乙方所承担合作经营期满后将房屋归还甲方，乙方不需对房屋进行还原，甲方对于乙方的装修、装饰也不需补偿；5-8.合作期满，如甲方的房屋需继续合作经营，在同等条件下乙方享有优先权：5-9.合作经营期间的有关费用（包括但不限于水电费、煤气费、电话费等）均由乙方承担。六、违约责任：6-1.如乙方未按照约定的时间支付固定收入，每延迟一日乙方应当按固定收入的千分之一向甲方支付违约金。6-2.任何一方违约提前解除本合同的，违约方应当承担违约责任，赔偿守约方的全部损失（包括装修造成的成本、搬迁费用、营业损失、未执行的固定收入等）。七、本合同因不可抗力因素或城市规划要求造成不能继续履行时，甲、乙双方互不承担责任。八、如果在履行本协议过程中发生争议，应首先通过双方友好协商解决，协商不成，任何一方均有权向该房屋所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。九、本协议一式肆份，甲、乙双方各执二份。本合同自甲乙双方法定代表人或授权代表签署之日起生效，如有未尽事宜，双方可另行签订补充协议。2012年8月10日，嘉琪达业公司（甲方）与太福餐饮公司（乙方）签署了《房屋租赁合同》，约定：一、租赁地点：1-1.甲方出租给乙方的商业用房（以下简称“该房屋”）。该房屋座落在本市西城区前海北沿迤西。该房屋共5间（平房）建筑面积约30平方米。1-2.甲方应提供房屋产权证等文件，双方验证后乙方可复印备存，但复印件仅供本次合作使用（包括工商、税务、卫生等使用），不得有其他用途。1-3.房屋产权证证书编号：京房权证西国字第XXXX号（附件一）。1-4.房屋平面图（附件二）。1-5.房屋产权单位的授权书（附件三）。二、租赁用途：该房屋作为乙方商业用房使用。三、租金、支付方式：3-1.前五年租金为10万元。后五年的根据市场情况另行协商，增减幅度不超过现有固定收入水平的20％，即人民币12万元。3-2.支付租金的方式：房屋租金按半年一付的方式支付，即2012年8月10日至2017年8月9日，于每年的8月10日和2月10日之前分别支付房屋租金5万元，2017年8月10日至2022年8月9日，于每年的8月10日和2月10日之前分别支付房屋租金6万元，甲方收款后提供合法有效的收款凭证。四、租赁期限4-1.自2012年8月10日至2022年8月9日止，租期共十年。4-2.合同到期，如乙方要求继续合作经营，须提前三个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前1个月向乙方正式书面答复，如同意继续合作经营，则续签合作经营合同。4-3.如一方提出终止合同，须提前3个月书面通知另一方，经双方协商一致的，可以提前终止本合同。六、违约责任：6-1.如乙方未按照约定的时间支付固定收入，每延迟一日乙方应当按固定收入的千分之一向甲方支付违约金。6-2.任何一方违约提前解除本合同的，违约方应当承担违约责任，赔偿守约方的全部损失（包括装修造成的成本、搬迁费用、营业损失、未执行的固定收入等）。该合同还约定其他事项。嘉琪达业公司与太福餐饮公司一致确认，上述《合作经营合同》《房屋租赁合同》系房屋租赁合同关系。上述合同履行期间，租期前五年租金每年35万元，后五年租金每年42万元。嘉琪达业公司一致确认，太福餐饮公司已经按照双方约定支付了2018年2月10日账期之前的租金，尚欠2018年2月10日应支付17万元以及2018年2月10日之后的租金。2012年1月1日，什刹海旅游公司作为出租方（甲方）与嘉琪达业公司作为承租方（乙方）签署了《租赁合同》。约定：一、甲方房屋：北京市西城区前海北沿西（长廊北端）。结构：砖木结构间数：6间，面积：约24平米，用途：商业用房。二、租赁期限、租金标准及交付时间和方式。1.租赁期限：租赁期限为十年，自2012年1月1日起至2021年12月30日止。2.租金标准：2012年1月1日至2021年12月30日，每年租金为人民币陆万元整。3.租金支付的时间和方式：本合同生效后，乙方应于每年的1月1日，一次性向甲方交清当年的全部租金。三、经营原则。1.租赁经营期间，乙方自主经营，自负盈亏，独立核算、依法纳税。2.租赁经营期间，乙方必须在其法定经营范围内从事经营活动（以公司企业法人营业执照为准），并符合政府相关规定。四、甲、乙双方的权利和义务。（一）甲方的权利与义务：1.甲方对乙方的房屋使用情况有检查权和监督权，对乙方违规经营的行为有制止权和纠正权。2.甲方对乙方拥有按期收缴租金的权利。3.甲方应按照合同规定将房屋交付乙方使用，并就房屋和附属设施、设备签订交接清单。4.协助乙方协调政府及相关部门的关系，并为乙方办理相关证照提供有效的房产证明。5.遇有政府对上述房屋进行整改，甲方有及时通知乙方的义务。6.甲方有将政府和主管部门对荷花市场的新规定、新政策及时告知乙方的义务。（二）乙方的权利与义务：1.乙方在租赁经营活动中有收益权，其收益应符合工商许可。2.乙方有按期向甲方交纳租金的义务。3.合同期内，乙方对房屋及水、电的改造需经甲方同意后方可施工，且不得破坏房屋原有的主体结构。4.乙方需保证房屋的安全，在经营使用过程中安全消防等应符合相关部门的规定，如因乙方原因发生消防安全责任事故，乙方承担全部责任，并赔偿甲方的损失。5.乙方自行处理在经营过程中发生的纠纷、事故、并承担相应的责任，甲方尽力配合。6.乙方承担经营活动中所用的水、电、门前三包等相关费用。7.遵守什刹海4A级景区的各项管理条例。五、违约责任。1.乙方未按约定使用房屋或未按规定范围经营，并经甲方书面通知后60日内拒不改正的，甲方有权单方解除合同。2.乙方未按约定期限交付租金的，除必须尽快交付租金外，还需每日向甲方支付拖欠租金5%的违约金；超过30日仍未交付的，甲方有权单方解除合同。3.本合同到期或解除后3日内，乙方未将房屋及附属设施、设备返还甲方的，甲方有权自行收回房屋及附属设施、设备，由此造成的损失由乙方自行承担。六、其他约定。1.本合同履行过程中因战争、自然灾害等不可抗力因素不能继续履行的。未实际履行的预付租金，甲方应返还给乙方。2.本合同到期后，在同等条件下乙方享有优先承租权。但乙方应在租赁期满前30日向甲方提出申请，否则视同乙方放弃优先权。3.本合同适用中国法律，双方在履行合同中发生争议的，应协商解决。如协商不成的，任何一方均有权提交房屋所在地的法院仲裁。4.本合同如有未尽事宜，经双方友好协商后，签定补充合同，补充合同与本合同具有同等法律效力。5.本合同一式两份，甲方持壹份，乙方持壹份，双方签字盖章后生效。编号为京房权证西国字第XXXX号房屋产权证证书载明，房屋所有权人：什刹海管理处，房屋坐落西城区前海北沿迤西。产别国有产（自管产）。地号1-1-2-6（2）-81。《西城区财政局关于什刹海管理处及其所属单位资产具体划分的通知》（西财行［2007］135号）载明：（1）什刹海管理处自用办公楼及中道堂办公用房共计3014.1平方米，留在管理处，由街道办事处接受并负责管理。（2）汇通祠房产4处及湖心亭1处共计4183.56平方米，暂留在管理处，待整治改造工程完成后，移交给区政府确定的管理责任单位。（3）其余36处房产及项目经营权共计9924.81平方米，移交区园林局负责管理。2017年12月28日，太福餐饮公司法定代表人程伟将仅有程伟签字的《关于终止合作的通知》交付给嘉琪达业公司，该通知载明：“贵公司与我公司于2012年8月10日分别签署了《合作经营合同》及《房屋租赁合同》，现因国家政策原因，贵我双方的合作无法继续，因此现通知贵公司，终止贵我双方签署的《合作经营合同》及《房屋租赁合同》，其他事宜，贵我双方可另行协商解决”。庭审中，太福餐饮公司与嘉琪达业公司一致确认，太福餐饮公司于2020年7月27日通知嘉琪达业公司办理交接，嘉琪达业公司因相关人员出差不能办理，双方于2020年7月31日办理交接。2020年7月27日之前，太福餐饮公司占有涉案房屋。2020年7月31日，太福餐饮公司乙方与嘉琪达业公司甲方就涉案房屋的归还交接签署了《交接确认单》，双方确认：乙方将标的房屋后墙恢复了原状，甲方予以认可。乙方已清理了标的房屋内物品，因标的房屋内物品归属及返还等引起的任何纠纷与甲方无关，甲方不因此承担任何责任。乙方于2020年7月31日将标的房屋交由甲方实际控制和使用，甲方予以确认。太福餐饮公司于2020年5月28日收到本案起诉状副本。一审法院认为，本案的争议焦点为以下几点：一、关于涉案两份合同的效力。太福餐饮公司与嘉琪达业公司之间签订的《房屋租赁合同》《合作经营合同》系各方当事人的真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效。根据当事人真实的意思表示和在案证据，涉案合同关系应系房屋租赁法律关系。双方应当按照合同行使权利履行义务。关于太福餐饮公司主张涉案两份合同应属于无效辩论意见，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。根据在案证据和当事人陈述，本案中不存在合同无效的情形，太福餐饮公司主张嘉琪达业公司不是涉案房屋所有权人亦没有涉案房屋所有权人授权，并不影响太福餐饮公司与嘉琪达业公司之间合同的效力。故太福餐饮公司该项辩称，法院不予采纳。二、关于涉案两份合同的解除。太福餐饮公司于2017年12月28日发出了终止合作的通知，根据法律规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。法定解除权行使的前提系享有法定解除权。本案中，太福餐饮公司主张由于得知涉案房屋不得出租，故其发出终止合同的通知。太福餐饮公司未提供充足证据佐证案涉合同存在属于符合法定解除的情形，故其解除权行使条件未成就，其发送终止合同通知的行为不应认定为解除合同。根据在案证据和当事人陈述，太福餐饮公司在本案中自2018年2月之后未依约给付租金，嘉琪达业公司依法享有解除权，其在本案诉讼请求中要求确认涉案合同解除，系其通过起诉向太福餐饮公司发出解除通知，关于涉案合同解除的时间，太福餐饮公司于2020年5月28日收到本案起诉状副本，但嘉琪达业公司主张涉案合同于涉案房屋交回之日2020年7月31日解除，无事实和法律依据，法院确认涉案《房屋租赁合同》《合作经营合同》于2020年5月28日解除。三、关于太福餐饮公司是否应支付尚欠租金及违约金。关于嘉琪达业公司要求太福餐饮公司依据合同支付2018年2月10日至2020年2月10日账期尚欠租金101万元的诉讼请求。依据涉案合同约定，2018年2月10日至2020年2月10日的租金系2018年2月10日至2020年8月9日的租金，涉案租赁合同于2020年5月28日解除，太福餐饮公司在合同解除之前一直占有涉案房屋，但未足额支付租金，故按照合同约定太福餐饮公司应支付2018年2月10日至2020年5月28日尚欠租金。涉案合同解除后，因太福餐饮公司于2020年7月27日才具备交房条件，其占用该房屋至2020年7月27日，综合本案合同履行情况，法院酌定太福餐饮公司按照双方约定的租金标准支付该期间的房屋使用费。关于2020年7月28日至2020年8月9日的房屋使用费，因嘉琪达业公司系自身原致其不能于2020年7月27日办理房屋交接，且涉案房屋亦于2020年7月31日已经交还嘉琪达业公司，嘉琪达业公司要求支付2020年7月28日至2020年8月9日共计13天的房屋使用费15167元于法无据，法院不予支持。故嘉琪达业公司要求太福餐饮公司依据合同支付2018年2月10日至2020年2月10日账期尚欠租金101万元的诉讼请求，太福餐饮公司应支付2018年2月10日至2020年7月27日尚欠租金及房屋使用费共计995041元，超出部分，法院不予支持。关于嘉琪达业公司要求太福餐饮公司以年利率24%计算支付逾期付款违约金并赔偿租金损失84万的诉讼请求，涉案合同解除系太福餐饮公司未能按照约定支付租金构成违约，依约应承担违约责任，关于违约金数额问题，涉案合同约定了逾期付款违约金及预期收入的违约责任，嘉琪达业公司主张两种计算方法的违约金均系违约责任。双方在合同约定的违约责任过高，太福餐饮公司亦主张嘉琪达业公司实际遭受损失即使存在，也只有每年6万元租金损失。嘉琪达业公司未提供证据证明其实际遭受损失的金额，法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定太福餐饮公司向嘉琪达业公司支付违约金15万元。超出部分，不予支持。据此，一审法院于2021年2月24日判决：一、确认北京嘉琪达业科贸有限公司与北京太福餐饮有限公司于2012年8月10日签订的《合作经营合同》和《房屋租赁合同》于2020年5月28日解除；二、北京太福餐饮有限公司于判决生效后十日内向北京嘉琪达业科贸有限公司支付租金994833元；三、北京太福餐饮有限公司于判决生效后十日内向北京嘉琪达业科贸有限公司支付违约金15万元；四、驳回北京嘉琪达业科贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，太福餐饮公司围绕其上诉理由依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。太福餐饮公司提交：政府信息公开申请表、政府信息答复告知书、西城园林局公开回复截图及录音证据一份，用以证明什刹海旅游公司和西城园林局的合同已经在2017、2018年终止了，所以其公司认为嘉琪达业公司与什刹海旅游公司的合同也已经自然终止了，所以嘉琪达业公司向其公司的诉请没有合同基础。嘉琪达业公司的质证意见为：对政府信息公开申请表、政府信息答复告知书、西城园林局公开回复截图的真实性、合法性予以认可，但不认可关联性和证明目的，政府信息公开答复书明确说了申请公开的信息并非本单位爆显存，不属于该单位负责公开的政府信息范畴，对录音证据的真实性、关联性、证明目的均不予认可。本院认为：关于《房屋租赁合同》《合作经营合同》效力的问题。本案中，虽太福餐饮公司以嘉琪达业公司对涉案房屋没有转租和出租的权利、涉案房屋已经在2017年被政府收回为由主张上述合同为无效合同，但首先嘉琪达业公司对涉案房屋转租是否有房屋产权人授权不影响太福餐饮公司与嘉琪达业公司之间就涉案房屋签订房屋租赁合同的合同效力；其次，太福餐饮公司未能就涉案房屋已经于2017年被政府收回提交充分证据予以证明，故太福餐饮公司主张上述合同无效的上诉理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。嘉琪达业公司与太福餐饮公司签订的《房屋租赁合同》《合作经营合同》均系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，均应属合法有效，双方应按照合同履行各自的义务。关于《房屋租赁合同》《合作经营合同》解除的问题。经查，虽太福餐饮公司已经于2017年12月28日就发出了《关于终止合作的通知》，但太福餐饮公司系合同违约方，其不具有合同约定或法定解除权，其发送上述通知不具有合同解除的效力。鉴于太福餐饮公司自2018年2月之后未再依约交纳租金，嘉琪达业公司享有合同解除权，一审法院以太福餐饮公司收到本案起诉状副本之日即2020年5月28日确定为《房屋租赁合同》《合作经营合同》解除之日，亦无不当。太福餐饮公司主张双方所签订租赁合同基础丧失，其有权提出解除合同的上诉理由，不能成立，本院不予支持。关于欠付租金、违约金、赔偿租金损失的问题。1.租金问题。首先，太福餐饮公司未支付2018年2月10日至2020年5月28日期间的租金，故该期间租金其应予支付；其次，鉴于太福餐饮公司于2020年7月27日才具备腾退交还涉案房屋的条件，故其实际占有使用涉案房屋租金亦应支付；再次，考虑到因嘉琪达业公司自身原因导致不能于2020年7月27日办理涉案房屋交接手续，直至2020年8月9日才办理交接手续，故嘉琪达业公司主张此后的房屋占有使用费，于法无据。综上，一审法院依据嘉琪达业公司诉请判决太福餐饮公司支付欠付租金及房屋占有使用费共计995041元，合同及法律依据充分，本院予以维持。太福餐饮公司不同意支付欠付租金的理由，亦不能成立，本院亦不予支持。2.违约金问题。虽太福餐饮公司欠付租金构成违约，应承担违约责任，但鉴于合同约定的违约金标准及现嘉琪达业公司主张的违约金计算标准均过高，故一审法院酌情确定违约金数额为15万元，亦无不妥。3.赔偿租金损失。嘉琪达业公司的该项诉讼请求，没有合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，嘉琪达业公司与太福餐饮公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26463元，由北京嘉琪达业科贸有限公司负担11360元（已交纳），由北京太福餐饮有限公司负担15103元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 孟 龙审 判 员 何江恒二〇二一年五月十一日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪