连云港市连云区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0703民初2420号 原告：王中亮，男，1973年1月30日出生，汉族，住连云区。 原告：王志华，女，1980年5月10日出生，汉族，住连云区。 两原告共同委托诉讼代理人：李若梅，江苏田湾（连云）律师事务所律师。 被告：栗思奇，男，1946年5月26日出生，汉族，住海州区。 被告：王景玉，女，1949年6月18日出生，汉族，住海州区。 两被告共同委托诉讼代理人：何阳，江苏苍梧律师事务所律师。 原告王中亮、王志华与被告栗思奇、王景玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人李若梅，两被告共同委托代理人何阳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告王中亮、王志华向本院提出诉讼请求：1、两被告返还两原告购房款暂定15万元（最终结合评估结果确定返还数额）并给付利息（利息计算自起诉之日至判决确定之日按同期银行贷款利率计算）2、两被告承担本案诉讼费及保全费。事实和理由：2016年3月30日，原、被告签订房屋买卖合同，约定原告以总价518000元购买被告所有的位于连云区墟沟××房屋及自××20余平方庭院、20余平方两间平房。原告接收房屋后，邻居告知原告，除产权登记的73.87平方米主屋建筑属合法房产，其他均属被告违反《建筑法》及相关法律法规规定的违法建筑，该地属同幢楼房诸业主共同所有，原告不得使用。原告认为与被告房屋买卖合同中产权登记的73.87平方米房产买卖合同有效，自建房屋、庭院部分无效，被告应当就无效部分的相应购房款返还原告。 被告栗思奇、王景玉辩称，1、双方在签订买卖合同前原告已经对房屋的性质有所理解，对房屋庭院以及平房的状况有了清楚的认识，原告明知被告自建的庭院和平房没有产权证，后双方签订合同。因此是双方真实的意思表示。2、房屋买卖合同中明确约定，被告出售主屋产权面积就是73.87平方米，以及对此房屋进行过户，而平房和庭院只是附属物，买卖合同中并不包括对平房和庭院的产权过户。因此房屋买卖合同完全符合法律规定，不存在无效的情形。3、从交易习惯上看，此类房屋买卖合同均是这样履行的，主屋与平房和庭院是不可分割的，被告并不是将平房和庭院以多少钱一平方米卖给原告的，主屋平房以及庭院并不是独立出售的。如果将主屋进行单独出售，平房和庭院将失去利用价值。4、庭院、平房作为主屋的附属部分，比其他单独的房屋具有优势，被告之所以用518000元将房屋出售，正是因为有庭院和平房的附属部分，增加了房屋的现有使用功能。5、原告之所以提起诉讼要求返还购房款是因为原告擅自改变房屋用途，原告取得房产后准备开饭店，将庭院加盖进去，遭到了邻居反对。后城管将原告加盖部分进行了拆除，因此原告开饭店的目的无法实现才提起本案诉讼。因此原告存在违约行为。6、双方的合同已经履行完毕，有产权的房屋已经过户，说明原告是自愿履行的，对房屋的情况也有清楚的认识，依法成立的合同受法律保护。原告的诉讼请求不成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年3月30日，原告王中亮、王志华与被告栗思奇、王景玉签订《二手房买卖合同》，约定由栗思奇、王景玉将位于连云港市连云区墟沟西街港中路25-1号的房产（包括20余平方庭院、20余平方自建二间平房，主屋建筑面积为73.87平方米）卖给王中亮、王志华，房产总价为人民币518000元。该合同签订后，王志华陆续向栗思奇交付了购房款518000元，栗思奇、王景玉将房屋交付给王中亮、王志华，并于2016年4月11日办理了不动产转移登记手续，将涉案房产73.87平方米有不动产登记部分转移登记在王中亮、王志华名下。王中亮、王志华取得该房屋后对房屋进行了装修，想经营饭店使用，后遭到同住楼层楼上各邻居的反对，要求王中亮、王志华拆除庭院及平房。 另查明，该合同签订时两原告称是用作给老人住的，也知道该房屋的20余平方庭院和20余平方自建二间平房没有产权证。两原告另称两被告知道其买房屋是想开饭店，两被告对此予以否认。涉案房屋周围楼房一楼亦同样建造了庭院及平房。 上述事实，有原告提供的《二手房买卖合同》、银行卡交易明细清单、房屋的产权证书以及原、被告的陈述予以证实，本院依法予以确认。 本案争议焦点为：1、涉案房屋20余平方的两间平方及20余平方庭院是否属于违章建筑；2、涉案《二手房买卖合同》的标的是什么；3、涉案《二手房买卖合同》是否部分无效。 对此两原告认为：1、涉案房屋20余平方的两间平房及20余平方庭院没有产权证，系违反建筑法及相关法律法规规定的违法建筑，该地属同幢楼房诸业主共同所有，原告不得使用。2、涉案合同的标的物包括三部分：（1）、主屋、土地房屋权证第××号建筑面积为73.87平方米的商品房；（2）、20余平方庭院；（3）、20余平方两间自建平房。这三部分是在使用上可以独立存在的。3、涉案合同中有产权登记的部分是有效的，其余约定的标的属违法建筑，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，在卖房人起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定为有效。本案中被告不能举出对两间平房以及院子的合法的产权手续，参照适用该条规定，应当属于无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，在出租人未取得建设工程规划许可证或者按照建设规划许可证规划建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。那么举轻以明重，买卖行为也当属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款的规定，本案合同部分无效，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第十四条的规定，涉案合同也应属部分无效。 两被告认为，1、涉案房屋周围并非只有被告自建的院子和平房，而是所有一楼的住户都存在类似情况。而且自建部分也并非是近期所建，时间间隔已经有十几年。院子和平房也没有妨碍任何人通行，对安全也没有造成影响。原告方称平房和院子属于违法建筑，属于业主共同所有，但并没有提供证据证明。如果被告方的平房和院子属于违建，那么十几年时间，城管和街道并没有要求被告进行整改和拆除，因此被告的平房和院子并非是违建。2、涉案合同被告出售的只是73.87平方米主屋，而平房和庭院只是作为主屋的附属部分，认为三者是不可分割的。3、涉案合同已履行完毕，并完成了过户登记，不存在无效的情形。原告对房屋的情况在合同签订时是明知的，原告现在通过不合理的反悔期待取得不合理的利益显然是不合理的，违反了诚实信用原则。 本院认为，关于第一个争议焦点，《中华人民共和国物权法》第三十条规定因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。合法建造应是指建造时符合当时的规定。关于涉案庭院及二间平房，两原告称该部分是什么时候建造的不清楚，两被告称整个房产是从别人手里买来的，买来的时候就有庭院和二间平房，具体什么时候建造的也不清楚。根据谁主张谁举证的原则，两原告如认为该部分建筑系违章建筑，应举证证明该部分在建造时不符合当时的规定。同时，两原告认为该部分建筑违反了城乡规划法、建筑法、土地管理法等相关法律规定，是违章建筑，并非是基于被告合法的添附行为形式的附属物。但两原告并未举证证明该部分建筑因没有规划许可、建设许可或因违法用地所建等原因被相关规划部门、建设部门或土地主管部门等界定为违章建筑。该部分建筑虽无产权登记手续，但是否为违章建筑需由相关法律授权的机关界定，在未被相关机关界定为违章建筑之前，不宜认定为违章建筑。 关于第二个争议焦点，本院认为，涉案《二手房买卖合同》第一条约定了购买的房产中包括20余平方庭院、20余平方自建二间平房，主屋建筑面积为73.87平方米。该合同对于主屋、庭院及平房作出了分开约定，并未约定庭院和平房系主屋的附属物，应视为该三部分均为买卖合同的标的。 关于第三个争议焦点，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条约定出售房屋需取得商品房预售许可证，但该条规定并不适用于本案原、被告之间二手房买卖情形。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条对租赁合同效力问题进行了规定，本案系买卖合同关系，并非房屋租赁合同，并不能适用该条规定。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定了共有部分问题，第十四条规定了在行为人占用、处分业主共有部分等情形下权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效等，应予支持。此处的权利人应是指行为人以外的共有部分的权利人。本案中两原告与两被告本身即为处分该部分建筑的行为人，两原告在购买该部分房产时对庭院及二间平房没有产权证等情况均明确知悉，《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，故两原告不能再作为权利人主张处分行为无效。综上，本院对两原告所述涉案合同部分无效的主张不予采纳。 综上，两原告主张涉案《二手房买卖合同》部分无效并无事实和法律依据，本院不予采纳，涉案《二手房买卖合同》以履行完毕，对两原告主张被告返还其购房款暂定15万元（最终结合评估结果确定返还数额）并给付利息的诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告王中亮、王志华要求被告栗思奇、王景玉返还其购房款暂定15万元及利息的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3300元、保全费1270元，共计4570元，由两原告负担（已交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费3300元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：中国农业银行苍梧支行，账号：10×××94。 代理审判员  薛锦 二〇一六年十月十七日 书 记 员  杨露 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； (三)以合法形式掩盖非法目的； (四)损害社会公共利益； (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国物权法》 第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。