广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3714号上诉人（原审原告）：广州市嗨咔狮汽车贸易有限公司，住所地广州市海珠区新港东路66号之十八。法定代表人：岑耀斌，职务：经理。委托诉讼代理人：陈叔华，广东正大联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁欣榆，广东正大联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州黄埔古村旅游开发有限公司，住所地广州市海珠区黄埔村北码头28号之三。法定代表人：马泽槟，职务：董事长。委托诉讼代理人：林燕雯，女，该公司法务。上诉人广州市嗨咔狮汽车贸易有限公司（以下简称嗨咔狮公司）因与被上诉人广州黄埔古村旅游开发有限公司（以下简称黄埔古村旅游公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初32255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。嗨咔狮公司上诉请求：1.撤销一审判决第五项，改判黄埔古村旅游公司对嗨咔狮公司依据已发生法律效力的民事判决书履行赔偿案外人广州天懿美容美发有限公司（以下简称天懿公司）的779000元的装修损失付款责任负有清偿义务；2.黄埔古村旅游公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、嗨咔狮公司只使用涉案房屋的一楼，将二楼转租给天懿公司。嗨咔狮公司在本案中主张的779000元来源于天懿公司二楼装修损失，该事实已经（2018）粤0105民初16030号、（2019）粤01民终12269号两案生效判决书认定。二、根据前述生效民事判决书认定，天懿公司除承租嗨咔狮公司所在的102单元的二楼外，还同时向黄埔古村旅游公司承租了101单元一、二层，而天懿公司是一起交由同一装修公司进行整体装修。在涉案房屋被强行拆除后，因分属两个租赁合同而拆分为两案诉讼，嗨咔狮公司、黄埔古村旅游公司分为两案被告。16028号案判决书第13页记录的原告提交的证据37总部装修押金收据可以证实天懿公司就装修向黄埔古村旅游公司进行了报备，第17页明确认定黄埔古村旅游公司同意天懿公司进行装修。一审法院作出的（2018）粤0105民初16030号民事判决第7页亦作出相同论述。故本案应认定黄埔古村旅游公司同意作为102单元二楼的使用人的天懿公司所进行的装修。本案一审判决在无任何的新的事实下作出与前述两案生效判决书相反的认定，实属错误。三、黄埔古村旅游公司出租的场地毛坯状态，且在《办公租赁合同》中已规定装修免租期2个月。一审判决所依据的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用若干问题的解释》第13条规定适用于出租人已经装修好，承租人无需额外装修或扩建的租赁，不适用于本案。四、天懿公司从2017年7月起进场装修，直至场地于2018年6月25日被拆除，时间长达一年，黄埔古村旅游公司在此期间管理场地并每月收取水电费，理应知道场地装修和使用的事实，但其从未提出异议。若黄埔古村旅游公司不同意装修，天懿公司也不能完成装修及进驻办公。被上诉人黄埔古村旅游公司二审答辩称：一、一审认定事实清楚。对于嗨咔狮公司的转租，黄埔古村旅游公司不知情亦不同意。一审法院在（××）××中××古村旅游公司同意天懿公司对自编单元101进行装修，非自编单元102二楼。（2018）粤0105民初16030号民事判决书亦未认定黄埔古村旅游公司同意天懿公司装修，且嗨咔狮公司曾在该案中以天懿公司装修时未依约报物业公司批准作为抗辩理由。天懿公司至今亦未向黄埔古村旅游公司或涉案场地的物业公司报准装修并缴纳关于自编102单元二楼的任何费用。天懿公司从未证明嗨咔狮公司转租经得黄埔古村旅游公司同意，且从未向黄埔古村旅游公司追讨关于自编102单元二楼的损失，而是起诉嗨咔狮公司要求赔偿损失，可见天懿公司亦认为该损失与黄埔古村旅游公司无关。嗨咔狮公司的陈述前后矛盾，混淆事实，不足为信。二、一审适用法律准确。《最高人民法院》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人承担。嗨咔狮公司自编102单元一层的装修经黄埔古村旅游公司同意，但黄埔古村旅游公司并无同意天懿公司对自编102单元二楼进行承租装修，因此应由嗨咔狮公司自行承担应向天懿公司支付的二层装修损失。综上，一审认定事实清楚，判决合法合理，请求驳回嗨咔狮公司上诉，维持原判。2019年10月9日，嗨咔狮公司向一审法院起诉请求：1.确认嗨咔狮公司、黄埔古村旅游公司所签订的《办公租赁合同》无效；2.返还嗨咔狮公司所交租金保证金260000元和水电保证金19500元；3.返还嗨咔狮公司已交纳的2018年6月份（24日至30日共8天）租金36746.66元；4.赔偿嗨咔狮公司装修工程款损失721034元的70%为504723.8元；5.黄埔古村旅游公司对上述二、三、四项的费用，支付嗨咔狮公司从2018年6月27日（拆除日）起计算至付清日止的按银行同期货款利率标准计算的逾期付款利息（计算至2019年10月8日为92466.25元）；6.黄埔古村旅游公司对嗨咔狮公司依据已发生法律效力的（2018）粤0105民初16030号（二审案号2019粤01民终12269号）民事判决书履行赔偿案外人广州天懿美容美发有限公司的779000元装修损失的付款责任负有清偿义务；7.黄埔古村旅游公司承担本案受理费。一审法院经审理查明：2016年12月8日，黄埔古村旅游公司（乙方、承租方）与案外人刘立光（甲方、出租房）签订《物业租赁合同》，约定租赁物业位于黄埔村××东路公路边自编66号，物业产权方为黄埔村第八经济合作社，甲方在海珠区“三资”平台取得该出租物业使用权后，自行出资建设该物业，物业建筑面积为2100平方米，为二层混凝土结构建筑，由乙方自行出资后期装修改造，租赁期限为2016年12月16日至2026年8月31日。2016年12月8日，刘立光出具《场地转租授权书》，允许黄埔古村旅游公司对该场地进行转租和转租。2017年3月24日，黄埔古村旅游公司（出租方、甲方）和嗨咔狮公司（承租方、乙方）签订《办公租赁合同》，约定：甲方同意租给乙方的使用场地地址为黄埔村××东路公路边自编66号102单元，建筑面积为1300平方米，如实测面积与建筑面积存在5%以内的误差，双方均同意按此面积计租；办公物业仅限由乙方用于办公经营用途，其用途须为有关法律所允许；租赁期限从2017年4月1日至2026年8月31日，其中2017年4月1日至2017年5月31日为2个月的装修免租期；从2017年4月1日至2018年3月31日月租金为130000元，2018年4月1日至2019年3月31日月租金为137800元；租赁保证金为两个月首年月租金，共计人民币260000元；乙方对该租赁办公物业的所有装修设计以政府部门和甲方批复为准，方可进行装修；该办公物业分挂电表，电费按实际用电量计收，水电费及管理费具体有乙方与物业公司另行约定；自甲方交付办公物业之日起，乙方需进场装修的，装修设计方案必须报物业公司，并经物业公司书面批准后方可施工；乙方不得将办公物业作为抵押，并承担经营活动中一切经济和法律责任，不得擅自以任何形式将该物业转租、转让、分组给他人使用，如需转租、转让或转租，应事先获得甲方的书面同意;等。2017年3月23日，嗨咔狮公司向黄埔古村旅游公司支付了租赁保证金260000元、水电保证金19500元和首月租金130000元，黄埔古村旅游公司向嗨咔狮公司出具了两张收据。2018年9月12日，案外人天懿公司作为原告起诉嗨咔狮公司，要求解除双方签订的关于广州市海珠区新港东路66号102单元第二层的《办公租赁合同》，并要求嗨咔狮公司返还租赁保证金、租金，赔偿装修损失的70%。嗨咔狮公司在该案中抗辩称，天懿公司的装修没有按照合同约定报物业公司批准。该案查明：1.2018年6月23日，广州市海珠区住房和建设水务局分别向“当事人（TANYD”及“嗨咔狮名车俱乐部”发出海水责改【2018】2157、2158号《责令限期改正通知书》，要求立即停止违法行为，并责令在2018年6月24日前自行拆除河涌管理范围内建（构）筑物；2.2018年6月25日，广州市城市管理综合执法局海珠区分局向刘立光发出穗综海强拆字【2018】琶0967号《强制拆除在建抢建违法建设决定书》，决定对新港东路古港路口广州市嗨咔狮汽车贸易有限公司建设的1栋1-2/3层框架结构房屋采取强制拆除措施。该判决书认定天懿公司与嗨咔狮公司签订的《办公租赁合同》及附表约定有装修免租期且双方在履行合共过程中实际履行了关于免租期的约定，嗨咔狮公司在庭审中确认天懿公司对涉案房屋进行过装修但未能举证证明其曾反对天懿公司进行装修的行为，双方对于装修损失应按照50%的比例承担责任，故判决：一、广州市嗨咔狮汽车贸易有限公司在判决生效之日起10日内向广州天懿美容美发有限公司返还保证金139400元；二、广州市嗨咔狮汽车贸易有限公司在判决生效之日起10日内向广州天懿美容美发有限公司返还2018年6月25日至6月30日租金13940元、2018年7月租金73882元；三、广州市嗨咔狮汽车贸易有限公司在判决生效之日起10日内向广州天懿美容美发有限公司支付装修损失779000元；四、驳回广州天懿美容美发有限公司的其他诉讼请求。后双方均不服该判决，上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2019年8月29日以（2019）粤01民终12269号民事判决书驳回上诉，维持原判。本案审理过程中，一审法院依法委托广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司对案涉场地一层的装饰装修工程余值进行鉴定，嗨咔狮公司预付了鉴定费19540元。广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司于2020年10月16日出具《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为：经评估，不可拆卸部分有效原值为502954.65元，余值为402363.72元。黄埔古村旅游公司对该鉴定意见书无异议，嗨咔狮公司表示鉴定意见未计算可拆卸部分的折旧损失，且折旧比例应当按年平均计算，但不要求鉴定机构回复。一审庭审过程中，嗨咔狮公司同意黄埔古村旅游公司在返还水电保证金时扣除水电费722元。双方确认，包括案涉房屋在内的建筑已于2018年6月25日被强制拆除。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《最高人民法院》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉房屋属于违章建筑且已实际被拆除，嗨咔狮公司、黄埔古村旅游公司双方签订的《办公租赁合同》无效。黄埔古村旅游公司对于嗨咔狮公司要求返还租金保证金、水电保证金和2018年6月24日至6月30日租金的诉讼请求均无异议，嗨咔狮公司亦同意从水电保证金中扣除722元水电费，一审法院予以确认，黄埔古村旅游公司应向嗨咔狮公司返还租金保证金260000元、水电保证金18778元（19500元－722元）和租金36746.66元。嗨咔狮公司主张的装修损失分为一层装修损失（第四项诉讼请求）和生效判决确认嗨咔狮公司应向天懿公司支付的二层装修损失（第六项诉讼请求）两部分。首先，案涉场地一层的装修经黄埔古村旅游公司同意，黄埔古村旅游公司对于合理部分也予以认可，双方应按照过错程度对该部分损失各自承担责任。经评估，案涉场地一层不可拆卸部分的装修损失为402363.72元，嗨咔狮公司虽对折旧方法及可拆卸部分损失存在异议，但可拆卸部分属于嗨咔狮公司可采取合理措施减少的损失，而嗨咔狮公司也未提交其他证据推翻鉴定结论，一审法院对其意见不予采纳。由于黄埔古村旅游公司提供的租赁物属于违法建筑，而嗨咔狮公司在租赁前未尽到审查义务，双方均对合同无效存在过错，一审法院酌情确定嗨咔狮公司、黄埔古村旅游公司对于该部分损失各自承担50%的责任，即黄埔古村旅游公司应向嗨咔狮公司支付装修损失201181.86元（402363.72元×50%），鉴定费19540元亦由嗨咔狮公司、黄埔古村旅游公司各负担50%即9770元。其次，对于嗨咔狮公司主张生效判决确认应由其向天懿公司支付的二层装修损失，根据《最高人民法院》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人承担。嗨咔狮公司未能举证证明二层装修的情况已经黄埔古村旅游公司同意或按照合同约定经物业公司批准，要求黄埔古村旅游公司承担该部分损失于法无据，一审法院不予支持。如前所述，双方对于合同无效均存在过错，且双方对于装修损失的具体金额存在争议，嗨咔狮公司要求黄埔古村旅游公司支付保证金、租金和装修损失的利息，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院》第二条、第十三条之规定，于2020年12月21日作出如下判决：一、确认广州市嗨咔狮汽车贸易有限公司与广州黄埔古村旅游开发有限公司签订的《办公租赁合同》无效；二、广州黄埔古村旅游开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向广州市嗨咔狮汽车贸易有限公司返还租金保证金260000元、水电保证金18778元及2018年6月24日至6月30日的租金36746.66元；三、广州黄埔古村旅游开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向广州市嗨咔狮汽车贸易有限公司支付装修损失201181.86元；四、广州黄埔古村旅游开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向广州市嗨咔狮汽车贸易有限公司支付鉴定费9770元；五、驳回广州市嗨咔狮汽车贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20032元，由嗨咔狮公司负担13916元，黄埔古村旅游公司负担6116元。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，嗨咔狮公司、黄埔古村旅游公司均确认如下事实：1.黄埔古村旅游公司出租给嗨咔狮公司涉案102房的一、二楼时均是毛坯状态；2.嗨咔狮公司是通过转账到黄埔古村旅游公司账号的形式向黄埔古村旅游公司支付了两按一租；3.嗨咔狮公司将涉案102房的二楼转租给天懿公司并与天懿公司签订租赁合同、收取租金。黄埔古村旅游公司未与黄埔古村旅游公司签订租赁合同或向天懿公司收取租金。嗨咔狮公司确认其从转租给天懿公司中获取了租金差额；4.天懿公司向嗨咔狮公司转租涉案102房二楼后自行出资装修。嗨咔狮公司未对此装修出资，亦未向黄埔古村旅游公司或物业公司进行装修报备。另经本院询问，关于嗨咔狮公司转租涉案102号二楼给天懿公司有无取得黄埔古村旅游公司同意的问题。嗨咔狮公司称有征得黄埔古村旅游公司口头同意，并认为天懿公司是黄埔古村旅游公司委托广东天石控股集团有限公司（以下简称天石公司）的业务经理唐昊介绍来承租的，唐昊负责物业管理及招商引资。黄埔古村旅游公司则称嗨咔狮公司的转租并未征得其口头或书面同意，唐昊亦非其公司工作人员，不能代表黄埔古村旅游公司。二审中，黄埔古村旅游公司没有提交证据。嗨咔狮公司在二审庭询前向本院提交了以下证据复印件：1.收据一张（载明：广东天石物业有限公司于2017年7月31日收到黄埔古村66-101铺天懿公司交来装修押金39000元），拟证明天懿公司于2017年7月31日向黄埔古村旅游公司进行装修报备并交纳装修押金，黄埔古村旅游公司对此清楚并同意；2.天懿公司于2018年9月12日出具的《关于租赁房屋装修等损失情况的说明》，拟证明天懿公司向黄埔古村旅游公司承租101单元面积780平方米、向嗨咔狮公司承租102单元的第二层面积820平方米，并对上述1600平方米进行整体装修，由此可以推定黄埔古村旅游公司对嗨咔狮公司转租给天懿公司的102单元第二层820平方米的装修是知情并同意的。3.天懿公司起诉嗨咔狮公司的《证据清单》，拟证明前述证据2是天懿公司在起诉嗨咔狮公司时所提供的证据24；4.从2017年6月14日至2017年6月29日期间的微信聊天记录的手机截屏打印件若干及刻录相关语音聊天记录的光盘一张，拟证明从嗨咔狮公司法定代表人岑耀斌与天石物业公司的业务经理唐昊的微信聊天情况可证明是唐昊介绍天懿公司来转租，而罗竹韵是唐昊指定收取中介费的人（中介费是口头协商为按一个月租金的80%收取，没有书面依据），其不清楚罗竹韵的身份及工作单位，但由此能证明黄埔古村旅游公司对于转租及装修是知情并同意的。二审庭询后，嗨咔狮公司向本院补充提交了如下证据：1.广州市公证处于2021年3月12日作出的（2021）粤广广州第032578、032579号公证书各一份，拟证明在“广东天石控股集团”微博官网上，唐昊是广东天石投资集团有限公司产业运营中心的总经理；在微信通讯中，唐昊在其微信朋友圈中多次发送天石控股集团属下的物业招租和公司业务发展信息；2.在“企查查”中查询到的黄埔古村旅游公司、广东天石物业管理有限公司（以下简称天石物业公司）与广东天石控股集团有限公司（以下简称天石集团公司）的注册登记信息打印件，拟证明黄埔古村旅游公司、天石物业公司均是天石集团公司出资设立的子公司，且均在同一地址办公。对嗨咔狮公司的上述举证，经本院组织质证，黄埔古村旅游公司发表以下质证意见：1.确认证据1的真实性、合法性，不确认关联性。该收据是101单元的装修押金收据，与本案所涉102单元无关，不能证明黄埔古村旅游公司同意天懿公司装修102单元的二层；2.不确认证据2、3的真实性、合法性、关联性，该些证据是天懿公司针对另案出具的情况说明，法院在另案中并未采纳该些证据，而天懿公司亦在该情况说明中指出102单元的装修损失应由嗨咔狮公司承担，与黄埔古村旅游公司无关；3.不清楚证据4中语音中的唐总是否为唐昊，且唐昊并非黄埔古村旅游公司或天石物业公司的员工，而该证据主要内容是嗨咔狮公司找中介招商的行为，即嗨咔狮公司私自找中介招商转租涉案物业二层并收取租金，与黄埔古村旅游公司无关。黄埔古村旅游公司没有委托天石物业公司进行招商，而从嗨咔狮公司提交的转账凭证看，收款方是罗竹韵个人，结合上下文推定该费用为中介费，收款人为中介人员，与黄埔古村旅游公司无关，综上，涉案物业二层并非黄埔古村旅游公司出租给天懿公司，黄埔古村旅游公司不同意该转租行为，也不是转租合同的相对人、受益人，该证据不能证明黄埔古村旅游公司或黄埔古村旅游公司聘请的天石物业公司同意装修，故不应支持嗨咔狮公司的上诉请求；4.对补充证据1、2的真实性、合法性均无异议，关联性均有异议。嗨咔狮公司认为唐昊是天石集团公司产业管理中心的总经理，正好证明唐昊不是黄埔古村旅游公司或天石物业公司的负责人，且未能证明唐昊得到了黄埔古村旅游公司的授权委托作出了免除承租人法定义务（经出租人同意转租）的承诺，故该证据不能证明嗨咔狮公司的转租取得了黄埔古村旅游公司的同意。黄埔古村旅游公司与天石物业公司、天石集团公司均是独立法人机构，三公司的注册办公地址并不在同一地址。虽然天石集团公司是黄埔古村旅游公司的股东，但黄埔古村旅游公司作为独立法人，其日常经营是自主决策行为，与天石集团公司无关，天石集团公司的员工亦未黄埔古村旅游公司员工，其行为与黄埔古村旅游公司无关。经本院主持调解，嗨咔狮公司表示要求黄埔古村旅游公司对其应向天懿公司赔偿的装修损失承担50万元，黄埔古村旅游公司对此表示不同意。双方当事人最终未能达成协商一致意见。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案争议发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，故本案适用当时的法律规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，故本院对各方当事人均未提出上诉的一审相关判项均不作审查并予以维持。针对嗨咔狮公司的上诉，本案争议焦点在于黄埔古村旅游公司是否应对另案确定的嗨咔狮公司应向案外人天懿公司承担的779000元装修损失赔偿承担清偿义务。对此，从现有证据及各方当事人陈述，结合前案生效判决的认定可知，上述装修损失赔偿系因嗨咔狮公司将其向黄埔古村旅游公司承租的涉案102单元的二楼转租给案外人天懿公司，由天懿公司自行装修，并在天懿公司起诉嗨咔狮公司的案件审理终结后所产生。虽然嗨咔狮公司上诉主张黄埔古村旅游公司对上述转租事宜是知情并同意的，并在二审中提交了装修押金收据、天懿公司在另案中出具的情况说明、微信聊天记录、公证书及企业工商信息查询资料等证据，但一方面，嗨咔狮公司上述举证所涉及证明内容均形成于本案一审立案之前，且押金收据中并无写明包括涉案转租面积在内，嗨咔狮公司其余举证亦不能证明其转租时的接洽或中介人员系黄埔古村旅游公司员工或取得了黄埔古村旅游公司的招商授权，故嗨咔狮公司二审提交的证据内容均不足以证明嗨咔狮公司上述上诉主张，不属于本案二审新证据，本院均不予采纳。另一方面，嗨咔狮公司认为天懿公司的装修已经黄埔古村旅游公司同意的上诉意见，亦与嗨咔狮公司在天懿公司起诉其的另案中有关“天懿公司的装修没有按照双方合同约定报物业公司批准”的抗辩意见相矛盾。从现有证据看，嗨咔狮公司并未依约就转租事宜取得出租方黄埔古村旅游公司的书面同意，嗨咔狮公司亦向本院承认其就涉案102单元二楼的装修事宜，并未依约办理向物业公司报备的书面手续。再者，本案双方当事人在一审中均确认涉案场地已于2018年6月25日被强制拆除，即黄埔古村旅游公司并未实际使用或利用涉案装修获利。而在本案二审审理过程中，嗨咔狮公司确认黄埔古村旅游公司既未与天懿公司签约，亦未收取天懿公司的租金，并确认是嗨咔狮公司与天懿公司签约并收取租金，即嗨咔狮公司从中赚取了租金差价。而黄埔古村旅游公司既非嗨咔狮公司与天懿公司转租场地的合同相对方，亦未从嗨咔狮公司上述转租行为中获益。基于上述分析，嗨咔狮公司现有举证并不足以佐证其上诉主张，亦无法推翻一审相关认定，在此情况下，嗨咔狮公司要求黄埔古村旅游公司对其转租行为所产生的装修损失赔偿责任承担清偿责任，缺乏充分理据，本院不予支持。综上所述，嗨咔狮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11590元，由上诉人广州市嗨咔狮汽车贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 戴俊英二〇二一年五月六日书记员 黄咏欣李逸丹