新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新42民终537号 上诉人（原审被告）：新疆昊润建筑安装工程有限责任公司。住所地新疆塔城地区沙湾县人民路南润泽大厦民生巷10号103室。 法定代表人：王龙元，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈文康，男，系该公司行政办公室主任。 被上诉人（原审原告）：沙湾县乐家物业服务有限公司。住所地新疆塔城地区沙湾县沙城北路163号百福铭城小区院内。 法定代表人：宋文杰，系该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：新疆鑫海顺达文化发展有限公司，住所地新疆塔城地区沙湾县金沟河镇东工业园区。 法定代表人：董汉和，系该公司经理。 上诉人新疆昊润建筑安装工程有限责任公司（以下简称昊润公司）因与被上诉人沙湾县乐家物业服务有限公司（以下简称乐家公司）、新疆鑫海顺达文化发展有限公司（以下简称鑫海公司）物业服务合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区沙湾县人民法院（2019）新4223民初3207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条之规定，对上诉人昊润公司的委托诉讼代理人陈文康、被上诉人乐家公司的法定代表人宋文杰进行了询问。本案现已审理终结。 昊润公司上诉请求：1．依法撤销沙湾县人民法院（2019）新4223民初3207号民事判决书，依法将本案发回重审或查明事实后改判被上诉人鑫海公司支付被上诉人乐家公司物业费8,703.12元。2．依法判令本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。1．根据已生效的（2018）新4223民初588号民事裁定书、（2018）新4223民初2637号民事判决书、（2019）新42民终1043号民事判决书查明的事实，上诉人昊润公司和被上诉人鑫海公司涉案房屋的以物抵债协议是合法有效的协议，被上诉人鑫海公司以诉讼的方式表示拒绝履行合同，但被法院驳回，上诉人昊润公司主张给付房屋差价款的主张符合法律规定并予以支持，同时认定被上诉人鑫海公司接受涉案房产并使用至今，被上诉人鑫海公司主张涉案房产抵押未通知，上诉主张房屋存在质量问题与事实不符，其上诉先履行抗辩权不予支持，涉案房产依据以物抵债合同所有权已发生转移，只是被上诉人鑫海公司故意违约不过户。被上诉人鑫海公司违约，同时涉案房产已向被上诉人鑫海公司移交。据此，涉案房产的所有权人和使用权人均是被上诉人鑫海公司。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”之规定，被上诉人鑫海公司是涉案房屋的业主。据此，一审法院认定上诉人昊润公司为涉案房屋的业主，属认定事实错误，望二审法院予以纠正。2．根据物业合同的相对性原则，涉案房屋的供水、供电、供暖、供气均由被上诉人鑫海公司和实际使用人向相关收费单位交纳，不存在拖欠行为。作为物业收费单位的被上诉人乐家公司，无论是具体服务中，还是诉讼中均不知具体服务对象，也未明确由谁承担相应物业费。被上诉人鑫海公司和上诉人昊润公司做为被告应承担涉案物业的何种偿还责任。根据《最高院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条、第5条的规定，被上诉人乐家公司主张与上诉人昊润公司存在物业合同关系，并提供服务的证据不足。据此，一审法院认定不是涉案房屋的所有权人，未实际使用涉案房屋的上诉人昊润公司支付所谓物业费，属认定事实错误，望二审法院予以纠正。综上，一审法院认定上诉人昊润公司是依据以物抵债合同将涉案房屋交付被上诉人鑫海公司使用至今的涉案房屋的业主，一审法院在被上诉人乐家公司未明确涉案房屋业主而认定未实际使用房屋上诉人昊润公司支付所谓物业费，实属认定事实错误，望二审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，依法撤销沙湾县人民法院（2019）新4223民初3207号民事判决书，依法将本案发回重审或查明事实后改判被上诉人鑫海公司支付被上诉人乐家公司物业费8,703.12元，并判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。 乐家公司辩称，据我方了解类似案件房屋产权所有人是谁，就应该谁承担物业费，我方无法辨别谁是房屋产权所有人，就起诉了两家公司。对物业费数额无异议，我方作为提供服务的一方，应该得到服务费，一审判决，我方认为是正确的。 鑫海公司未提交答辩意见。 乐家公司向一审法院起诉请求：1．请求判令被告支付2015年10月1日至2017年10月1日物业费8,703.12元，违约金658.6元，合计9,361.72元。2．本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年10月1日，原告乐家公司经润泽大厦开发商负责人王龙元同意接管润泽大厦物业管理。涉案11间房屋是被告昊润公司开发建设。后两被告协商，由被告鑫海公司以物抵债的方式购买被告昊润公司开发的11间房屋。后因发生纠纷，一直诉讼中，该房屋的所有权、使用权一直不清，房屋也处于闲置状态。后部分房屋在向外出租使用。原告乐家公司从入住提供物业管理服务以来，11间房屋欠交物业费从2015年10月1日至2017年10月1日止，房屋面积362.63平方米，每平方米1元，24个月，物业费为8,703.12元。两被告推诿未交。另查明：毛风春是作为被告鑫海公司诉讼委托代理人参加（2018）新4223民初588号与被告昊润公司11间房屋纠纷的审理，在该卷宗开庭笔录中毛风春陈述，房子在银行抵押，房子钥匙交给昊润公司不要，后房子漏水就将钥匙交给了业主委员会。 一审法院认为，原告乐家公司提供了物业管理服务，理应享有收取物业费的权利。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。11间房屋的所有权至今未过户至被告鑫海公司名下，所有权仍然在被告昊润公司名下，该11间房屋钥匙被告鑫海公司虽拿了一段时间，后钥匙交给了业主委员会，现部分房屋在对外出租。在使用人有争议的情况下，被告昊润公司是11间房屋的所有权人，是11间房屋的业主。被告昊润公司承担物业费后有权向11间房屋实际使用人追偿。原告乐家公司要求被告昊润公司给付物业费的诉讼请求，法院予以支持。原告乐家公司对被告给付违约金的诉讼请求，因房屋未过户，权属发生纠纷，法院不予以支持。遂判决：被告新疆昊润建筑安装工程有限责任公司于判决生效后十五日内给付原告沙湾县乐家物业服务有限公司物业费8,703.12元。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告新疆昊润建筑安装工程有限责任公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。 本院审理查明，2015年10月1日，乐家公司经润泽大厦开发商负责人王龙元同意接管润泽大厦物业管理。涉案11间办公用房系润泽大厦部分房屋，产权登记在昊润公司名下。因新疆昊润建筑安装工程有限责任拖欠鑫海公司的货款，双方对涉案房屋签订以物抵债协议，对涉案房屋价值超出货款的差额经判决由鑫海公司支付给新疆昊润建筑安装工程有限责任，该案已在执行中。乐家公司以新疆昊润建筑安装工程有限责任及鑫海公司拒绝承担两年服务费8,703.12元为由，提起诉讼。 本院认为，《物业管理条例》第六条规定，房屋所有权人为业主。第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但未出售或者尚未交纳物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。涉案房屋经（2018）新4223民初2637号民事判决及（2019）新42民终1043号民事判决确认鑫海公司系所有权人，且已使用该房屋。鑫海公司虽在（2018）新4223民初588号案中陈述将钥匙交给业主委员会，但系单方行为，不能免除依据上述规定应承担的物业服务费用。昊润公司不是涉案房屋的产权人亦非使用人，原审认定昊润公司承担涉案物业服务费用属认定事实错误，本院予以纠正。 综上，新疆昊润建筑安装工程有限责任公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区沙湾县人民法院（2019）新4223民初3207号民事判决； 二、新疆鑫海顺达文化发展有限公司于判决生效后十五日内给付沙湾县乐家物业服务有限公司物业费8,703.12元； 三、新疆昊润建筑安装工程有限责任公司在本案中不承担责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，二审案件受理费650元，投递费130元，由新疆鑫海顺达文化发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  印新红 审判员  刘 琳 审判员  张 玲 二〇二一年五月十四日 书记员  刘楚妍