湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终3828号上诉人（原审被告）：徐定成，男，1967年12月26日出生，汉族，住湖北省武汉市黄陂区，上诉人（原审被告）：江加红，女，1973年2月16日出生，汉族，住湖北省武汉市黄陂区，被上诉人（原审原告）：黄燕萍，女，1964年1月24日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：陈涌，湖北瑞通天元律师事务所律师。上诉人徐定成、江加红因与被上诉人黄燕萍房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2020）鄂0103民初636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。徐定成、江加红上诉请求：1、撤销原判第四项判决“被告徐定成、江加红于本判决生效之日起十日内向原告黄燕萍赔偿违约损失65880元”，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由黄燕萍承担。事实与理由：一审法院在判决书本院认为部分判定“结合本案的实际情况，鉴于徐定成提前解除租赁合同的违约行为，本院酌定徐定成按三个月租金标准向黄燕萍赔偿违约损失（即3×21960=65880元）”，系适用法律错误。徐定成与黄燕萍签订了《商铺租赁合同》，该合同中并无赔偿违约损失的相关约定，一审法院直接判决徐定成、江加红向黄燕萍支付三个月的租金65880元作为违约损失，缺乏合同依据。房屋租赁系市场经济行为，双方签订合同亦遵循了意思自治原则。一审法院在合同没有约定违约损失、法律没有规定违约损失具体标准的情况下，径行判决“三个月租金标准”作为违约损失，没有任何依据，不符合房屋租赁市场的惯例，违反了平等民事主体进行房屋租赁时的意思自治原则，违反了法律的相关规定，系适用法律错误，依法应予纠正。黄燕萍辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回徐定成、江加红的上诉请求。关于违约金，因为徐定成、江加红构成了合同根本违约，造成黄燕萍的损失远远不止法院判决的金额，徐定成、江加红一直到2020年6月29日才向黄燕萍交付租赁物，一审法院酌定徐定成、江加红承担违约损失，对此黄燕萍还是能接受。黄燕萍向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除黄燕萍与徐定成所签订的租赁合同，并由徐定成承担违约金43920元；2、判令徐定成支付房租53476元、物业费5763元及水费568元，共计59807元；3、判令徐定成腾退商铺并支付从2019年7月27日至腾退时止商铺占用费157560元（暂计算至2020年7月1日）；4、判令江加红共同承担以上款项；5、判令徐定成、江加红承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2018年6月8日，徐定成与黄燕萍签订《商铺租赁合同》一份，该合同约定：黄燕萍将坐落于武汉市江汉区常青一路10号福星惠誉福星城12栋商2铺出租给徐定成作商业用途使用，建筑面积183平方米；房屋租赁期限为三年，自2018年6月13日至2021年6月12日；第一年每月租金为21960元（每季度缴纳租金65880元），第二年每月租金为23790元（每季度缴纳租金71370元），第三年每月租金为24980元（每季度缴纳租金74940元）；徐定成应在签订租赁合同时向黄燕萍交纳保证金43920元，租赁期满，徐定成不再租赁，且无违约行为的，保证金予以退还；租金按每三个月结算，付款期限为每交租期第一个月提前10日内转账支付；徐定成拖欠租金一个月以上（含一个月），黄燕萍有权解除合同，没收保证金43920元，收回房屋，并要求赔偿拖欠的租金；如果合同终止，7日后徐定成在商铺内尚有任何遗留物品，黄燕萍有权做处置并且不负责任；徐定成的物业费、水费、电费等其他费用需另行缴交，徐定成的物业管理费从2018年6月开始向物业管理处缴纳直至合同终止，若徐定成违约提前解除租赁合同，黄燕萍不退还徐定成已交保证金，作为补偿黄燕萍的损失。合同签订当日，徐定成向黄燕萍缴纳保证金43920元。签订后，徐定成依约缴纳了至2019年3月12日的租金，但自2019年3月13日起开始欠缴租金。其间，徐定成与黄燕萍协商自2019年6月13日起的第二年租金仍按月租金21960元缴纳。2019年7月26日，徐定成从租赁房屋内搬走部分物品（租赁房屋内其余物品，因徐定成欠付租金，黄燕萍通知物业不同意徐定成搬走），徐定成当日将房屋钥匙交给黄燕萍。截止2019年7月26日，徐定成共欠租金53476元。2020年7月2日，徐定成经黄燕萍协商一致，将租赁房屋内下余物品全部搬走。一审另查明，黄燕萍为徐定成垫付截止2019年7月的物业管理费3293.2元、水费359.2元。一审法院认为，涉案房屋租赁合同合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。黄燕萍向徐定成交付了约定的房屋，履行了合同义务。徐定成在租期未届满前将租赁房屋钥匙交还黄燕萍，并明确表示不再租赁，其行为应视为徐定成提前解除与黄燕萍签订的租赁合同，加之徐定成未依约缴纳租金，其行为均属违约行为，应承担相应违约责任，即：徐定成应向黄燕萍支付欠付租金53476元；黄燕萍为徐定成垫付的租赁期间的物业管理费、水费，应由徐定成支付给黄燕萍；结合本案的实际情况，鉴于徐定成提前解除租赁合同的违约行为，一审法院酌定徐定成按三个月租金标准向黄燕萍赔偿违约损失（即3×21960=65880元）。租房保证金的根本目的是担保出现未支付租金和其他费用的情况下，用以抵扣租金和其他费用，因此，黄燕萍向徐定成收取的保证金应冲抵租金及相关费用，据此，徐定成实际应向黄燕萍支付租金为9556元（即53476元－43920元）。涉案租赁行为发生于徐定成与江加红夫妻关系存续期间，因此，黄燕萍有权要求江加红与徐定成共同承担义务。根据上述分析，黄燕萍主张解除双方签订的租赁合同、支付欠付的房租及要求徐定成支付违约金的诉讼请求，具有事实和法律依据。从证据上来看，徐定成未搬走下余物品，并非徐定成不搬走，而是黄燕萍基于徐定成未付清租金行使留置权的行为，不应视为徐定成仍占用租赁房屋，故黄燕萍主张徐定成缴纳房屋占有使用费的诉讼请求，缺乏事实依据。综上所述，黄燕萍的诉讼请求，部分予以支持。徐定成的抗辩理由，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认黄燕萍与徐定成签订的《商铺租赁合同》于2019年7月26日解除；二、徐定成、江加红于判决生效之日起十日内向黄燕萍支付租金9556元；三、徐定成、江加红于判决生效之日起十日内向黄燕萍支付垫付的物业管理费3293.2元、水费359.2元；四、徐定成、江加红于判决生效之日起十日内向黄燕萍赔偿违约损失65880元；五、驳回黄燕萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5220元，由黄燕萍负担2610元，徐定成、江加红负担2610元（此款黄燕萍已垫付法院徐定成、江加红随判决款项一并给付黄燕萍）。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明，黄燕萍与徐定成所签订《商铺租赁合同》第四条第4项约定：“乙方（徐定成）拖欠租金壹个月以上（包含壹个月），甲方（黄燕萍）有权解除合同，没收保证金43920元，收回房屋，并要求赔偿拖欠的租金”。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实基本相同。本院认为，黄燕萍与徐定成所签订《商铺租赁合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。徐定成未按合同约定期限交纳租金，构成违约，应承担相应违约责任。根据《商铺租赁合同》第四条第4项的约定，黄燕萍有权不退还徐定成所交保证金43920元，并要求徐定成支付所欠租金53476元及黄燕萍垫付的物业管理费3293.2元、水费359.2元。徐定成称黄燕萍同意解除合同并用保证金冲抵所欠租金，但不能提交相应证据予以证实。一审法院判令徐定成、江加红向黄燕萍支付违约损失65880元没有合同依据，本院予以改判。综上，徐定成、江加红的上诉理由部分成立，本院对其上诉请求予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市江汉区人民法院（2020）鄂0103民初636号民事判决第一项、第三项；二、撤销湖北省武汉市江汉区人民法院（2020）鄂0103民初636号民事判决第二项、第四项、第五项；三、徐定成、江加红于本判决生效之日起十日内向黄燕萍支付租金53476元；四、驳回黄燕萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5220元，由黄燕萍负担2846元，徐定成、江加红负担2374元（此款黄燕萍已垫付，徐定成、江加红随判决款项一并给付黄燕萍）。二审案件受理费1447元，由黄燕萍负担152元，徐定成、江加红负担1295元。本判决为终审判决。审判长  李宏斌审判员  龚汉国审判员  胡丹丹二〇二一年五月十日法官助理余文婷书记员邬云格