上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0110民初6960号原告(反诉被告)：陈顾红，女，1969年10月14日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：杨潇，上海国畅律师事务所律师。委托诉讼代理人：王继辉，上海国畅律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海奎阜食品贸易有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：涂韶华，董事长。委托诉讼代理人：李学学，上海元才律师事务所律师。第三人：上海仁丰房地产经纪有限公司，住所地上海市杨浦区黄兴路XXX号XXX室。法定代表人：高杰，总经理。委托诉讼代理人：莫晓明，公司员工。原告陈顾红诉被告上海奎阜食品贸易有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周励适用简易程序独任审判。2016年5月27日，被告上海奎阜食品贸易有限公司向本院提起反诉，本院受理后于2016年6月6日公开开庭进行了审理。因上海仁丰房地产经纪有限公司与本案有法律上的利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼，并于同年7月21日、10月20日再次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)陈顾红及其委托诉讼代理人杨潇、被告(反诉原告)上海奎阜食品贸易有限公司之委托诉讼代理人李学学、第三人上海仁丰房地产经纪有限公司之委托诉讼代理人莫晓明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)陈顾红向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年2月25日签订的《房屋买卖协议》；2、被告返还原告支付的定金人民币10万元(以下所涉币种均为人民币)；3、被告承担违约金人民币79万元。事实与理由：原告于2016年2月25日在第三人的周家嘴路店与被告签订了《房屋买卖居间协议》及《房屋买卖协议》，购买位于军工路XXX弄XXX号XXX-XXX室的住宅(以下简称涉案房屋)，总价395万元。原告签订协议后支付了10万元定金，由中介公司转交给被告。根据《房屋买卖协议》，原、被告应于2016年3月20日前签署示范文本的《上海市房地产买卖合同》，在原告多次催促后，中介方通知原告于3月20日下午六点签署，原告签署过上述文件后，被告一直迟迟未签署。后据中介公司反映，被告不愿将此房屋继续出售给原告，且于3月23日在中介公司处签署了《居间协议终止确认书》，明确表示不再出售上述房屋。后经原告了解，被告方将该房屋另行出售。中介方与被告沟通无果，被告拒绝退还定金，原告故诉至法院。被告(反诉原告)上海奎阜食品贸易有限公司答辩并反诉称，同意原告第一项诉请，不同意其他诉请。根据《房屋买卖协议》约定，原、被告应于2016年3月20日前在中介方签订《上海市房地产买卖合同》，在签合同当天原告应支付被告首付款。3月19日因本公司急需钱，就让中介公司询问原告是否可以早点付首付款，中介公司联系原告但是原告没有回音所以被告就回去了。3月20日中介联系被告说原告只有20万元不能支付全部首付，被告在中介处等了一天也没有拿到首付就回去了。当晚中介联系被告说原告将首付款凑齐了，被告说这么晚了不可能去中介公司了等第二天再说。3月21日至3月23日被告每日都前往中介公司要求原告履行约定签订合同，但是原告一直没有出现，因原告违约在先，故不同意原告诉请，并提出反诉请求：反诉被告向反诉原告支付违约金79万元。针对被告(反诉原告)上海奎阜食品贸易有限公司的反诉，原告(反诉被告)陈顾红辩称，3月18日原告就已准备好首付款，并于3月18日、3月19日两天都要求中介电话被告约时间签约，一开始说好19号上午签约，但被告突然说要下午才能签约，因原告下午没有空就约了20日下午六点签约。中介电话说被告一直没有来，不肯接电话，中介公司让原告到门店先把网签合同签了，所以原告就签了网签合同，但被告迟迟未签字。过了半个月，中介给原告看了被告在3月23日签订的居间协议终止确认书，原告才得知被告单方不愿意出售涉案房屋给原告，原告要求中介把中介费和定金退还给原告，但是中介说佣金已经付清不能退，定金是被告收的，也不能退，原告就找东方网的记者报道了此事，中介公司在与记者的谈话中，均陈述是被告违约，并将佣金退还给了原告。但现中介公司却向法庭陈述是原告违约，是打击报复原告，不同意反诉原告的全部诉请。第三人上海仁丰房地产经纪有限公司述称，原、被告签约后，被告急着用钱，在3月17日至20日天天到第三人门店催促签订正式合同，但原告一直回复第三人说自己在筹措首付款，不愿来签正式合同，直至3月20日下午6点，原告来到第三人门店，称首付款还未凑齐，但可以先签正式合同，第三人询问被告的意见，被告称当天必须钱款付清不然不能签约。后被告不再出售房屋给原告，第三人处也没有原告所称的终止居间协议确认书。至于第三人工作人员李强强在与原告、记者的录音中谈到被告违约，是因为原告向李强强私下承诺帮助原告向被告讨回定金及违约金后，给予李强强一定的好处，但实际情况是原告违约。经审理查明，位于上海市杨浦区军工路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋的原产权人是被告上海奎阜食品贸易有限公司，涂韶华是被告的法定代表人。2016年2月25日，原告陈顾红(乙方)与被告上海奎阜食品贸易有限公司(甲方)在第三人上海仁丰房地产经纪有限公司的周家嘴路店签订了《房屋买卖居间协议》及《房屋买卖协议》，第三人的经办人员为李强强，约定原告向被告购买涉案房屋，总价395万元。《房屋买卖居间协议》第三条第一款约定，乙方同意在签订本协议的同时支付意向金4万元整，作为居间方进行洽谈之用，此意向金若甲方在本协议上签字后即转为定金，乙方还应在甲方签字后五日内补足定金总数至10万元整，补收定金在居间方收到后即生效，具备法律约束效应，若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金，若乙方违约不购买房地产，则已支付甲方的定金不予返还。《房屋买卖协议》第一条第一款约定，签订买卖合同示范文本：在办理产权交易过户及贷款手续之需要，双方同意于本协议签署后于2016年3月20日前到居间方签约地周家嘴路XXX号上海仁丰房地产经纪有限公司签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订买卖合同示范文本的日期；第一条第三款约定了付款方式，首期房款金额为120万元整(此金额包括已付定金)，乙方在甲乙双方签订该房屋“买卖合同示范文本”时支付。协议第三条约定，本协议生效后，甲、乙双方应诚意履行，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或者单方面解除本协议，若守约方解除本协议的，违约方应按照上述总房价款的20%向守约方支付违约金。协议第四条约定本协议作为《房屋买卖居间协议》的后续合同，与《房屋买卖居间协议》同时成立，并作为买卖合同成立，独立发生法律效力，本协议约定与《房屋买卖居间协议》约定不一致的，以本协议约定为准。协议签订后，原告依约于签约当日支付了4万元定金，并于2016年2月28日支付了6万元定金。2016年2月25日，原告向第三人支付39,500元中介费。至2016年3月20日止，原、被告并没有签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。2016年3月24日，被告上海奎阜食品贸易有限公司在第三人上海仁丰房地产经纪有限公司的居间下，与案外人陈某某签订《上海市房地产买卖合同》及《房屋买卖合同补充条款》，约定被告以460万元将涉案房屋出售给案外人陈某某。其后，原告向第三人讨还中介费及定金，遭到拒绝。原告遂向新闻媒体反映，东方网记者蒋泽于2016年4月18日在东方网上发表《房价涨百万元房东违约中介不退服务费》的文章，后第三人向原告返还中介费。2016年5月，原告诉至法院，作如上诉请。2016年6月6日庭审时，原告陈述事实如下：2016年3月18日原告就准备好了首付，在3月18日、3月19日两天都是让中介电话被告约时间，一开始说好19号上午，被告突然说要下午，因为原告下午没有空就约了20日。20日原告一直打电话给中介让被告到门店，但是被告没有去中介公司。下午六点中介电话说被告一直没有来，不肯接电话，中介公司让原告到门店先把网签合同签了，所以原告就签了网签合同，签署后中介公司称会想办法找被告来签字的。被告上海奎阜食品贸易有限公司陈述，2016年3月19日因本公司急需钱，就让中介公司询问原告是否可以早点付首付款，中介公司联系原告但是原告没有回音所以被告就回去了。3月20日中介联系被告说原告只有20万元不能支付全部首付，被告在中介处等了一天也没有拿到首付就回去了。当晚中介联系被告说原告将首付款凑齐了，被告说这么晚了不可能去中介公司了等第二天再说。在该次庭审中，原告提供被告单方签署的居间协议终止确认书复印件一份，称协议书原件在中介公司处，主要内容为：本人曾通过上海仁丰房地产经纪有限公司居间服务成功出售坐落于杨浦区军工路XXX弄XXX号XXX室房屋。现因本人自身原因无法再履行于2016年2月25日所签订的房屋买卖居间协议出售上述房屋，故本人要求终止上述所签协议不再出售上述房屋。被告否认签署过该份终止确认书。为查明事实，本院通知上海仁丰房地产经纪有限公司为本案第三人参加诉讼。第三人于2016年6月12日、7月21日陈述，因为被告急着用钱，被告自3月17日至3月20日每天到门店催促签订正式合同，按照协议约定，签约当天原告应支付110万元，原告一直说在筹钱款，最后一天第三人告知原告一定要来付首付款、签合同，3月20日当天，被告在午饭后就一直在门店等原告来签约，等到5点原告都没有来，被告才离开。原告是在6、7点左右到的门店，来时明确告知第三人钱没有凑齐，但是可以先签约，第三人联系被告告知了被告这个情况，被告表示当天钱款一定要付清不然不能签约，所以当天合同没有签订。之后，原告问第三人讨要了一份空白的网签合同，回去后自行签署了自己的名字。至于原告提供的居间协议终止确认书，第三人处并没有原件，也是从原告处看到的。2016年7月21日开庭时，针对第三人陈述的事实，原告提供中国农业银行、中国工商银行交易明细，上述单据证明了原告在2016年3月18日已足够支付首付款，并在庭后提供第三人工作人员李强强与东方网记者蒋泽的对话录音、第三人工作人员李强强与原告的两段对话录音。其中，李强强在与原告的两次对话中，原告说，你不要说你夹在中间了，你这样弄，弄到后面你看我房子没有钱也没了，你自己看看，如果你站在我的角度，你怎么办？你不急吗？不是一样的道理吗？李强强说：不是我不急啊，我也急，我不可能白干活吧？被他这样一搞，这个房子……原告：其实你那天3月20日，叫他来签，他说没来签，3月23日他那天自己过来，你应该把我叫过来。李强强说：咱们协商好，他赔我们中介费，你呢，到时间肯定也要去搞，让他赔违约金，该怎么办咱们就怎么来。反正我跟你讲过了，他违约，中介费都会退给你的，先协商好，我的意见是谈好的话，他把钱退给你，双方确认好，我把中介费先打给你。……原告：3月20日那天还是你叫我来签的字呀，你记的吗？中介：是啊是啊，我当时签字就是要确保我们不违约。原告：你让他签字走人了那我钱问谁去要？中介：那我问你我让他签的是什么你知道吗？原告：签的是那个不委托协议那张纸头。中介：签的是违约的那个。……原告：这件事情我不认识他，我只认识中介，如果他终止协议，你们应该把他的钱讨回来的。中介：他违约我中介费退你是应该的，但至少你给我留点时间我叫他过来，咱们三方坐下来，他这个事情跟你谈好。中介：我已经催他到现在大半个月了，他一直不来。……原告：这是不对的。因为你签的是三方协议，所以如果这张纸要解约的话，必须我来同意他才能解约。中介：你现在同意了吗？原告：我同意什么啊？中介：你没有同意咯？我同意了吗？原告：你同意了呀，你签了字了。中介：哪里有我签字，你看哪有我签字。原告：你不同意的话他能这样？中介：哪有我签字，我问你哪有我签字？原告：那你不同意的话，那他这个房子还卖给别人？中介：人家过来说我要违约，我说你违约可以，你签个字来证明你违约，我同意他了吗？原告：你这上面明确写违约了吗？中介：人家终止了，人家要求终止嘛，是不是？……原告：那我的中介费你先退给我。中介：中介费我们向上头申请。李强强在与东方网记者蒋泽的对话录音中，李强强称公司要和房东打官司。2016年10月20日庭审中，第三人陈述在听了原告提供的上述录音资料后，发现公司一开始从李强强处了解到的情况和录音资料中反映的情况有出入，遂又与李强强进行了核实，李强强承认原告提供的录音资料的真实性，但表示其在录音资料中所陈述的被告违约的情况与事实不符，事实上就是原告付不出钱，原告私下承诺给予李强强一定的报酬，所以李强强才会和记者、其他人说是被告违约，目的是为了帮助原告拿到违约金后，可以给予李强强一定的报酬。法庭问第三人，原告许诺李强强多少好处费？第三人陈述：李强强不肯说，但是目前为止他没有拿过原告钱。本次庭审中，原告申请东方网记者蒋泽以证人身某出庭。蒋泽陈述：“原告在今年4月给东方网打电话投诉仁丰公司，我和原告一起去中介了解情况，见到了李强强，原告问李强强中介费何时可以退给她，李强强说在催出售方。我当时问了一句，到底是谁违约？李强强说是上家违约。我又问中介费什么时侯退？李强强说要等法院开庭认定谁违约才可以。我就问你刚才不是说是上家违约吗？李强强说，公司与原告签的居间协议费不是中介费，所以签了居间协议就要付费。我觉得这个合同有问题，是个陷阱，在网上查了一下，发现仁丰公司有很多不规范的新闻和投诉，且被处罚过，就采访了一些律师，在东方网发表了新闻报道。报道发出后，第三人找到原告希望可以撤掉报道，也找到我要求撤稿，我明确表示不能撤。李强强在找我删稿时我又问过他是谁违约，他还说是上家违约。”审理中，原、被告均对《房屋买卖协议》中约定的总房价款20%的违约金金额提出了调整请求。以上事实，由原告提供的房屋买卖居间协议、房屋买卖协议、定金收据、转账记录、被告公司的登记信息、房产信息、工商银行流水单、农业银行流水单、网签合同、四段电话录音、中介费银行流水单、证人证言、被告提供的买卖合同、补充条款、土地增值税申报表、第三人提供的录音资料以及当事人陈述等证据相佐证，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方对于解除《房屋买卖协议》均无异议，本院予以准许。本案的争议焦点是原、被告谁是违约方。本院认为，首先，根据原告举证的工商银行和农业银行流水单显示，在3月20日之前原告已经准备好首付款，有履约能力。其次，被告得知3月20日当晚原告可以到达第三人处准备签署网签合同，但是被告却以太晚为由未来签网签合同。第三，被告在未与原告解约的情况下，以高于与被告约定的价款将涉案房屋另行出售他人。第四，在3月20日之后本次诉讼之前第三人工作人员与原告以及新闻记者的谈话中，第三人的工作人员均表示被告违约。虽然在本次诉讼中，第三人以工作人员与原告串通为由改口陈述违约的是原告，但未提供证据证明串通的事实。而结合原告曾就第三人不退中介费向新闻媒体投诉第三人，新闻媒体对此予以报道的事实，第三人在本案中推翻自己之前的陈述，并不足信。综合上述，本院认为违约方是被告上海奎阜食品贸易有限公司。故原告要求被告返还定金及承担违约金的请求，本院予以支持。违约金的具体数额本院将以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。被告反诉要求原告支付违约金的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、准原告(反诉被告)陈顾红与被告(反诉原告)上海奎阜食品贸易有限公司就上海市杨浦区军工路XXX弄XXX号XXX-XXX室所签《房屋买卖协议》解除；二、被告(反诉原告)上海奎阜食品贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)陈顾红返还定金人民币100,000元；三、被告(反诉原告)上海奎阜食品贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)陈顾红支付违约金人民币400,000元；四、被告(反诉原告)上海奎阜食品贸易有限公司的反诉诉请，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币6350元(已减半收取)、诉讼保全费人民币5000元、反诉受理费人民币5850元(已减半收取)，均由被告(反诉原告)上海奎阜食品贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 周 励二〇一六年十月三十一日书记员 姜厚敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。