山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁16民终1250号 上诉人（原审被告）：滨州豪德贸易广场开发有限公司，住所地：滨州市滨城区渤海五路以东黄河十一路与黄河十二路之间。 法定代表人：李立强，总经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：邱士凯，山东莫同律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：滨州市环海工贸有限公司，住所地：滨州市滨城区黄河三路563号王府井步行街。 法定诉讼代表人：滨州市环海工贸有限公司管理人。 负责人：苏献忠，主任。 委托诉讼代理人：马桂光，山东一衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏梦光，山东一衡律师事务所律师。 原审被告：苏梅华，男，1964年4月28日出生，汉族，住滨州市滨城区。 原审被告：滨州市滨城区诚信缘家纺店，住所地：滨州市滨城区黄河十二路渤海二路滨州豪德贸易广场1街46号。 经营者：苏镇镇，经理。 原审被告：苏镇镇，男，1987年9月20日出生，汉族，住滨州市滨城区黄河十二路渤海二路滨州豪德贸易广场1街46号。 上诉人滨州豪德贸易广场开发有限公司（以下简称豪德开发公司）因与被上诉人滨州市环海工贸有限公司（以下简称环海工贸公司）及原审被告苏梅华、滨州市滨城区诚信缘家纺店、苏镇镇财产损害赔偿纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院（2020）鲁1602民初3080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 豪德开发公司上诉请求：1.请求依法撤销滨州市滨城区人民法院（2020）鲁1602民初3080号判决第二项，改判上诉人不承担任何诉讼请求，或将本案发回重审；2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：1.一审判决事实认定错误。案涉房产已经登记于被上诉人环海工贸公司名下系依据2015年7月22日上诉人与陈旭东签订的买卖合同，该买卖行为依法成立且履行完毕，但并不因此可以认定被上诉人有权收取租金收益。被上诉人并无任何有权收取租金收益的合同约定或法律依据。首先，上诉人除将房产登记于被上诉人名下外，从未向被上诉人或陈旭东交付或转移占有。上诉人系合法占有权人，有权对房产的用益物权进行独立、自主的处分。其次，上诉人与陈旭东签订买卖合同中关于“1001栋所有房款含中介费未交清之前，房屋所有权仍归甲方所有，空闲场地买方可以先行使用，卖方物业公司与第三方之前签订的租赁合同有效，买方必须维护至有效期满。所有房款含中介费交清后，房屋产权归买方，卖方物业公司与第三方签订的租赁合同仍然有效，买方必须继续维护至有效期满，期间发生的租金归买方所有等”特别约定。该约定依法成立并生效，亦不存在任何《中华人民共和国民法典》一百五十三条及相关认定合同无效的其他条款或解释，该约定有效；该合同的相对性在上诉人和陈旭东之间，被上诉人在该合同中仅是“向第三人登记”的权利人，如果被上诉人以所有权人身份主张租金收益的，其尚未从上诉人处变更占有状态，导致其并不具备占有案涉房产事实，在此情形下如果主张从上诉人处返还租金时须有上诉人和被上诉人之间关于租金返还的特别约定，显然双方没有该项约定；如果被上诉人以侵权行为主张返还租金收益的，则首先应对上诉人是否存在侵权行为加以认定，而侵权行为的成立首先应具备上诉人有行为违法性、行为人有主观过错等，但因上诉人占有案涉房产系来源于合同约定的合法占有，上诉人与陈旭东之间约定的有效性双方均应予遵守何维护，被上诉人作为该合同中权利的第三方更无权突破合同相对性主张租金收益，因此上诉人不存在任何违法性，无加害事实，对被上诉人无侵权行为。 被上诉人环海工贸公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。 原审被告苏梅华述称，到期后租给我，我就租，不租给我就算了。 原审被告滨州市滨城区诚信缘家纺店、苏镇镇未到庭陈述，亦未提交书面陈述意见。 环海工贸公司向一审法院起诉请求：1.判决被告苏梅华、滨州市滨城区诚信缘家纺店将非法占用位于滨州市房屋返还原告环海工贸公司；2.被告滨州市滨城区诚信缘家纺店支付2015年7月20日至2020年5月20日涉案房屋占用费123650元（暂时按照合同约定租金每月1600元计算，自2017年7月20日开始，每年递增25%），后续房屋占用费以相同方法支付至实际返还房屋之日止；3.被告苏梅华、苏镇镇、豪德开发公司对上述费用承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由被告苏梅华、苏镇镇、豪德开发公司、滨州市滨城区诚信缘家纺店承担。 一审法院认定事实：2015年7月22日，陈旭东与被告豪德开发公司签订商品房及大卖场买卖合同，约定豪德开发公司将其开发建设的滨州豪德贸易广场1001栋大楼约11147.58平方米房屋（包含大楼周边11套商铺）出卖给陈旭东。1001栋大楼总面积约11147.58平米方，含1001栋一楼编号为1001-125号的大卖场（面积1058.87平方米）及剩余11套独立商铺（东三街2、6、8、10号商铺，一街43、45、49、51、53、55、57号商铺），销售金额4835597元；含二楼编号为1001-201号的大卖场，面积为1629.75平方米，二楼编号为1001-202号大卖场，面积为1563.49平方米。销售金额9899044元；含三楼编号为1001-301号大卖场，面积为1629.75平方米，三楼编号为1001-302号大卖场，面积为1563.49平方米。销售金额9899044元；含四楼编号为1001-401号大卖场，面积为1633.75平方米，编号为1001-402号大卖场，面积为1567.48平方米。销售金额9923813元。全部1001栋大卖场和独立商铺销售总额为34557498元，自合同签订之日起三日内支付1000000元作为定金，卖方收到定金后按照约定的顺序由卖方为买方办理1001栋四楼大卖场的正式买卖合同，卖方收到四楼大卖场的全部房款后，按上述方式依次办理三楼大卖场、二楼大卖场、一楼大卖场的房产证及土地证。1001栋所有房款含中介费未交清之前，房屋所有权仍归甲方所有，空闲场地买方可以先行使用，卖方物业公司与第三方之前签订的租赁合同有效，买方必须维护至有效期满。所有房款含中介费交清后，房屋产权归买方，卖方物业公司与第三方签订的租赁合同仍然有效，买方必须继续维护至有效期满，期间发生的租金归买方所有等。 2018年12月3日，豪德开发公司与陈旭东协商签订商品房及大卖场买卖合同补充协议，确定对双方原先订立合同的部分内容事项进行变更。补充协议约定，卖方与买方于2015年7月22日签订了《商品房及大卖场买卖合同》，约定由乙方以总计34557498元的价格购买卖方豪德贸易广场内1001栋大楼一楼大卖场及11套独立商铺、二楼大卖场、三楼大卖场、四楼大卖场等房屋，双方签订商品房及大卖场买卖合同后，买方向卖方已总计支付购房价款13950000元，卖方已将原合同列明房屋中除、202号、1001栋109号、110号、112号、113号、114号、115号、116号之外的其他房屋按照买方的要求办理不动产权证至买方指定滨州环海工贸有限公司名下，经买卖双方友好协商，就买方支付购房款及其他相关事宜达成本补充协议，双方同意，就商品房及大卖场买卖合同中的、202号、1001栋109号、110号、112号、113号、114号、115号、116号未交付房屋，双方解除买卖关系，卖方不再交付买方。未交付房屋的总价款为10819744元；卖方为买方办理不动产权证的房屋（即商品房及大卖场买卖合同中除上述未交付房屋外的其他房屋）的总价款23737754元，买方已支付13950000，尚有9787754元尾款逾期未支付，卖方已完成房屋交付义务。双方同意买方应于2019年10月30日前付清上述逾期未支付的尾款。如买方在2019年10月30日前仍未全额付清上述逾期尾款的，买方应支付上述逾期尾款总额10%的违约金，以补偿2019年10月30日前逾期付款期间卖方的利息损失，并自2019年10月30日起，按照仍未付清金额的每日万分之五的标准赔偿卖方的持续利息损失。同时买方应承担卖方为追索款项所产生的额外成本，包括但不限于调查费、差旅费、律师费、诉讼费、保全担保费等一切与追索款项相关的支出等。 另查明，豪德开发公司向陈旭东销售的豪德贸易广场房屋中，包括1001栋一楼编号为1001-125号的大卖场及11套独立商铺（包含东三街2、6、8、10号4套商铺和一街43、45、49、51、53、55、577套商铺，商铺总计11套），三楼编号为1001-301号、1001-302号的大卖场，四楼编号为1001-401号、1001-402号的大卖场，豪德开发公司在2015年12月份前均已向陈旭东及其指定的环海工贸公司交付，但1001栋东三街2、6、8、10号4套商铺因为此前已经对外出租而未向陈旭东或其指定的环海工贸公司交付。经豪德开发公司协助，环海工贸公司于2015年12月25日取得了上述全部房屋的房屋所有权属登记证书。 2015年7月8日，豪德开发公司与苏梅华签订租赁协议，约定豪德开发公司将豪德贸易广场1001栋东三街2号、6号、8号、10号商铺出租给苏梅华，租赁期限为5年，自 2015年7月20日至2021年7月19日，租金每套每月400元，每套每年4800元，4套每年租金19200元，第二年的租金保持不变，第三年租金在第一年基础上递增25%，第四、五、六年的租金随行就市。此后，苏梅华依房屋租赁协议取得对涉案房屋的占有，随即，苏梅华将承租房屋交由其儿子作为经营者的滨州市滨城区诚信缘家纺店经营使用，滨州市滨城区诚信缘家纺店自2015年7月起占有使用涉案房屋，一直持续至今。还查明，豪德贸易广场1001栋一楼东三街2号、6号、8号、10号商铺，即为房屋所有权证登记记载的位于滨州市房屋。 一审法院认为，环海工贸公司通过商品房买卖合同指定履行受领取得对涉案房屋的返还请求权，并经协助办理转移登记取得房屋所有权登记，依法对房屋享有完整所有权。豪德开发公司在其与陈旭东签订商品房买卖合同之前，即已经与苏梅华订立房屋租赁协议，将房屋出租给苏梅华。豪德开发公司与苏梅华订立履行租赁合同的行为发生在前，并未违反豪德开发公司与陈旭东发后订立的合同，并未侵害陈旭东及事后通过转移登记取得房屋的环海工贸公司的所有权。况且，房屋买受人陈旭东在订立的商品房买卖合同中，对已经出租的房屋约定，买方维持至有效期届满。所以买方陈旭东及其指定加入合同取得合同买方权利而受让取得所有权的环海工贸公司不应超出原合同的约定主张权利。但豪德开发公司依房屋租赁合同取得或应得的租金收益，应当依买卖合同约定给付买方陈卫东或环海工贸公司。环海工贸公司作为房屋的所有权人，有权要求房屋的实际占有人返还房屋，该项请求，一审法院予以支持。关于豪德开发公司主张环海工贸公司不享有房屋所有权及豪德开发公司在买卖合同约定保留房屋所有权，因而享有房屋所有权的抗辩观点，一审法院审查认为，涉案豪德贸易广场1001栋101号、102号、103号、104号商铺属于房屋类不动产。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。就涉案房屋面言，环海工贸公司通过受让取得房屋权属登记，从而取得房屋所有权。豪德开发公司作为商品房买卖合同的出卖人一方，主张保留出卖的房屋所有权，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条规定，买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。豪德开发公司主张保留所有权的意见，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十二条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十五条、第十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百四十四条之规定判决：一、被告滨州市滨城区诚信缘家纺店于2021年7月19日房屋租赁合同约定租赁期限届满后五日内返还原告滨州市环海工贸有限公司位于滨州市房屋（大卖场）；二、被告滨州豪德贸易广场开发有限公司返还原告滨州市环海工贸有限公司因房屋出租取得或应得的租金收益134400元，于本判决生效之日起五日内履行完毕；三、驳回原告滨州市环海工贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2774元，减半收取计1387元，由被告滨州豪德贸易广场开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：上诉人豪德开发公司对一审判决的租金数额没有争议，但主张该部分租金收益应归上诉人所有。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力。被上诉人已经于2015年12月25日依法取得了诉争房屋的房屋所有权证，即已依法取得了诉争房屋的物权，被上诉人对涉案房屋依法享有占有、使用、收益及处分的权利。上诉人与案外人陈旭东签订的买卖合同中虽然有房款交清后才办理产权证的约定，但已被后续补充协议的约定所替代，故双方在买卖合同中关于“1001栋所有房款含中介费未交清前，房屋所有权仍归甲方所有……所有房款含中介费交清后，房屋产权归乙方，……期间所发生的租金归乙方所得”的约定已不具有约束力。被上诉人取得物权之前，上诉人已与原审被告苏梅华签订租赁协议，约定自2015年7月20日至2021年7月19日期间由苏梅华租赁使用涉案房屋。被上诉人取得物权之后，该租赁合同仍然有效，但租赁费应归被上诉人所有。故一审判决上诉人返还该租赁费并无不当，本院予以支持。 综上所述，豪德开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2773元，由上诉人滨州豪德贸易广场开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 景晨光 审 判 员 吴 琦 审 判 员 邵佳宁 二〇二一年五月十八日 法官助理 高玉静 书 记 员 张 霞