济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）历城民初字第1118号 原告济南市历城区军粮供应中心，住所地济南市，组织机构代码证49518451-7。 法定代表人李树珍，主任。 委托代理人冯硕（特别授权代理），系山东高信律师事务所律师。 被告孙久滨，男，生于1971年3月6日，汉族，系济南市金得利招待所职工，户籍所在地山东省东阿县，现住济南市历城区。 委托代理人（系孙久滨之子）孙远杰，男，生于1989年11月8日，汉族，系历城区康途广告设计中心负责人，户籍地山东省东阿县。现住历城区。 被告韩志强，男，生于1983年6月18日，汉族，无业，住山东省章丘市。 被告张传耕，男，生于1975年4月27日，汉族，系历城区圣堡商务酒店经营者，住济南市。 委托代理人李奇、王兆勇，均系山东昌平律师事务所律师。 原告济南市历城区军粮供应中心（以下简称历城军粮中心）与被告孙久滨、韩志强、张传耕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月29日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告历城军粮中心的委托代理人冯硕，被告张传耕的委托代理人李奇到庭参加诉讼。被告孙久滨、韩志强经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告历城军粮中心向本院提出诉讼请求：1、请求确认孙久滨与韩志强于2009年7月6日签订的租赁合同无效；2、请求判令被告张传耕立即迁出济南市历城区二环东路XXX楼门头房；3、判令被告张传耕赔偿原告自2012年1月1日起至被告张传耕实际迁出涉案30平米房屋之日止房屋使用费（房屋使用费按45000元每年计算）；4、本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：2006年7月1日，济南市历城区洪家楼街道七里堡社区居委会（下称七里堡居委会）与原告历城军粮中心签订了房屋租赁合同，将位于二环东路XX号1100平米的房屋租给原告使用（当时1100平米的多间独立房屋只有唯一一个XX号门牌，并未详细划分）。同年原告经过七里堡居委会书面许可，将二环东路XX号的其中400平米租给被告孙久滨使用，并在租赁合同的第八条明确约定：“孙久滨转租须经原告同意。”但是被告孙久滨违反合同的约定，在未征得原告同意的情形下，于2009年7月6日擅自将二环东路XX号400平米的其中30平米门头房转租给被告韩志强（该30平米门头房在2009年7月6日仍未设立门牌号码，现已设立独立门牌号为XXX号1楼门头房）。被告孙久滨违反合同约定，在事前未经原告许可，事后又未经过原告追认的情形下，擅自转租房屋，该转租行为无效。据孙久滨说韩志强又转租给张传耕，韩志强与张传耕之间未订立书面合同，张传耕自2012年1月1日起就实际占有使用该房屋并且经营了一家个体酒店注册名称为历城区圣堡商务酒店。原告认为，由于孙久滨与韩志强签订的合同无效，所以韩志强与张传耕签订的合同必然无效，所以张传耕实际占有房屋没有法律依据，理应迁出赔偿自实际占有房屋之日起至起诉之日止房屋使用费。 被告孙久滨辩称，我还欠历城军粮中心房租20万左右，其中一部分是由于张传耕不给我房租，导致我也没法给历城军粮中心，我也不懂法，只知道到期支付房租即可，不知道转租还得经过许可。当时我租给韩志强后，与韩志强的合同还没有到期，张传耕也想要租我的门头房，后来韩志强同意退出，所以他结清房租后就走了，我与张传耕口头约定房租就按我与韩志强的合同履行，但没有签书面合同。房租根据合同应按45000元每年计算。可张传耕仅仅支付房租到2012年7月5日之后就一直没有支付，给他要，他也不接电话，拿回房租给我就行，直接给历城军粮中心。 被告韩志强辩称，一、答辩人与第一被告孙久滨所签订的租赁合同合法有效。答辩人的确同本案第一被告孙久滨签订过租赁合同，但该合同已于2011年履行完毕，租金早已支付完毕，同孙久滨之间不存在任何债权债务关系。当时只知道孙久滨不是该涉案房屋的所有权人，但向孙久滨索要租赁合同，孙久滨并未出示，只是口头保证其有权出租，从基本的商业信誉出发，只能相信孙久滨拥有完全的权利同答辩人签订房屋租赁合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。时至今日，距离答辩人孙久滨签订租赁合同已近3年，该涉案房屋距离被答辩人住所地又这么近的情况下，被答辩人却从未提出过异议，所以答辩人同孙久滨所签租赁合同合法有效。二、被答辩人作为原告的主体不适格。答辩人与被答辩人之间不曾存在租赁合同关系，更何况答辩人与孙久滨之间早已不存在债权债务关系，而被答辩人亦不能突破合同相对性原则向答辩人主张租金权利。三、被答辩人向答辩人的诉求没有任何事实及法律依据。如前所述，答辩人已完整履行了同第一被告之间的合同，至于被答辩人提到答辩人又转租给第三人被告张传耕一事，其实是在答辩人租期将满但不准备续租的情况下，帮助孙久滨找了下家，孙久滨是否同张传耕签订了合同？合同期限如何？履行情况如何？答辩人无从得知，也无权得知。答辩人在同孙久滨的租赁合同履行完毕之后即2011年合同到期之后就再也没使用或占有过该涉案房屋，张传耕亦从未将房屋交至答辩人处，再者答辩人同张传耕之间也没有任何共同或连带责任关系，而被答辩人竟然仅凭张传耕与答辩人在使用房屋的时间上有相继关系这点事要求答辩人与张传耕共同支付2012年1月1日之后的房租，简直是无稽之谈。综上所述，还望贵院查明事实，公平裁断，依法驳回被答辩人针对答辩人的诉讼请求。 被告张传耕辩称，一、原告历城军粮中心要求我方迁出济南市历城区二环东路XX号1楼门头房没有任何事实和法律依据。原告在起诉状中所说的租赁情况与事实不符，事实是这样的：原告与夏庆美分别租赁七里堡居委会位于二环东路XX号房产，其中一楼中间的消防通道（即共用的楼梯）为双方共同使用。夏庆美将所承租部分转让给我方使用。原告将其所承租部分转租给孙久滨后，孙久滨将共用的消防通道私自改装成门头房转租给韩志强使用。孙久滨的改装行为不仅违反了《中华人民共和国消防法》第十八条、第六十条及《中华人民共和国消防法实施细则》第四章第一节关于“共用建筑物单位责任”的规定，而且也造成了我方经营酒店无法通过消防检查，无奈之下，我方以现金补偿韩志强的形式，令其腾出共用的消防通道（即原告所述的门头房）。综上，原告要求我方迁出济南市历城区二环东路XX号1楼门头房没有任何事实和法律依据。二、原告历城军粮中心要求我方承担房屋使用费没有任何事实和法律依据。孙久滨非法改装消防通道并从中获益的行为，不仅违反了法律规定，同时也造成我方所经营的酒店无法通过消防检查，使我方蒙受了巨大经济损失，作为转租方的历城军粮中心没有制止其违法行为，而且在与孙久滨的租赁合同中将公用的消防通道表述为“一楼最南门头房30平米”，表明有意将公用消防通道私自转租并从中获益，我方将保留追究原告与孙久滨侵权责任的权利。三、本案的一切诉讼费用由原告承担。原告的诉讼行为给我方造成了很大的经历浪费和经济损失，我方要求原告道歉并赔偿相关损失。综上所述，原告历城军粮中心的行为不仅违背客观事实，其要求也属无理要求，请人民法院根据事实和法律规定，维护我方合法权益。 原告历城军粮中心围绕诉讼请求依法提交了证据：1、2008年历城军粮中心与孙久滨签订的合同原件1份，2、原告历城军粮中心与七里堡居委会的房屋租赁合同原件1份及七里堡居委会于2006年7月1日出具的证明原件1份，3、济南市工商局历城分局出具的历城区圣堡商务酒店工商登记基本情况原件1份。4、七里堡居委会于2013年4月19日开具的证明原件1份。5、原告从济南市房屋档案馆调取的房屋权属信息1份。6、勘验照片８张。被告孙久滨提供证据有：1、2010年原告与孙久滨签订的合同复印件1份。2、孙久滨与韩志强签订的租赁合同复印件1份。被告张传耕提供证据有：1、二环东路XX号图纸复印件1张和平面图1份，图纸来源是原告在历城区规划设计院取得的，2、七里堡居委会提供给被告张传耕的一份图纸。本院组织当事人进行了证据质证，本院予以确认并在卷佐证。本院认定：原告历城军粮中心（承租人）与七里堡居委会签订房租租赁合同1份，合同约定：七里堡居委会将坐落于二环东路XX号房屋，1-2层，建筑面积1100平方米，租赁给原告历城军粮中心。租赁期限从2006年7月1日至2014年6月30日。共捌年。出租人允许承租人转租租赁房屋。2010年9月30日，原告历城军粮中心（甲方）与被告孙久滨（乙方）签订房屋租赁合同一份，合同约定：甲方将座落在二环东路XXX号的门头房租赁给乙方，以下为明细：1、二楼（原合同170平方米、原办公室20平方米、218房间28平方米、安健3间88平方米、摄影28平方米）。2、一楼最南头门头房30平方米，原一楼121店办公室一间约10平方米）共计400平方米。原2006年所签订的以上分合同予以合并。第二条租赁期自2010年10月1日起至2014年6月30日，租金每年共计142000元。乙方转租须经甲方同意。2009年7月6日被告孙久滨（甲方）与被告韩志强（乙方）签订租赁合同1份。合同约定：租赁门面店坐落（济南市二环东路1898号南楼梯口）面积大约30平方米，租赁期限从2009年7月6日至2012年7月5日三年，第一年租金为35000元，第二年租金为37000元，第三年租金为4万元。因此房是楼梯口乙方须保障二楼消防通道顺畅。孙久滨将上述门头房转租给韩志强未征得原告历城军粮中心同意。 2009年七里堡居委会作为甲方，案外人夏庆美作为乙方签订了房屋租赁合同1份，约定甲方将位于二环东路XX号的楼房一栋，建筑面积约2066平方米，总层数4层，租赁给乙方，期限为20年，夏庆美将租赁的房屋转租给被告张传耕。张传耕使用转租的房屋于2012年1月17日注册了历城区圣堡商务酒店。 韩志强转租的孙久滨的门头房所处位置为原告历城军粮中心与夏庆美分别租赁的楼房的中间，是两家共用的楼梯一楼的出口位置。韩志强改造成门头房后经营房屋中介。2012年1月张传耕注册历城区圣堡商务酒店后。经孙久滨、韩志强、张传耕协商，韩志强将转租的门头房转让给张传耕。张传耕与孙久滨重新口头约定了转租合同，由张传耕负责缴纳韩志强未到期的房租。从2012年7月6日开始到2014年6月份，被告张传耕按每年45000元向被告孙久滨缴纳房屋租赁费。张传耕接收房屋后进行了改造，将该门头房改造成圣堡水之源大酒店的门厅。 2013年4月原告历城军粮中心以孙久滨未经原告同意私自转租房屋给韩志强，韩志强又转租给张传耕均未征得原告同意，均为无效合同为由，诉来本院，要求确认孙久滨与韩志强2009年7月6日签订的租赁合同无效，判令张传耕立即迁出济南市历城区二环东路XXX号1楼门头房，张传耕自2012年1月1日起至张传耕实际迁出涉案30平方米房屋之日止的房屋使用费（按每年45000元计算）。 被告张传耕辩解，双方诉争的房屋系消防通道，属于夏庆美和历城军粮中心共用的楼梯，不能够作为单独的房产进行出租并收益，原告私自改变消防通道并因此获得利益，没有任何法律依据。张传耕只是以现金补偿的方式，令韩志强腾出消防通道。原告要求我方迁出没有任何事实和法律依据。 2013年4月19日七里堡居委会出具了证明一份，证明：七里堡居委会与历城军粮中心于2006年7月1日签订了房屋租赁合同，第一条已写明租赁房屋坐落在二环东路XX号，面积1100平方米。历城军粮中心与孙久滨于2010年9月30日签订的房屋租赁合同中第一条所称的甲方将座落在二环东路1899号的门头房属于七里堡居委会与历城军粮中心签订的合同中二环东路XX号的一部分；孙久滨与韩志强于2009年7月6日签订的租赁合同中所提到的租赁门面房坐落（济南市二环东路XXX号南楼梯口）也属于七里堡居委会与历城军粮中心签订的合同中二环东路XX号的一部分。 审理期间，本院调查了济南市历城区梦工厂娱乐中心负责人刘凤祥，刘凤祥称，其租赁的二环东路XXX号二楼经营梦工厂KTV，该房屋是其租赁的孙久滨的房子。涉案门头房所处的楼梯应该是消防通道。 2014年6月30日原告历城军粮中心与七里堡居委会的房屋租赁合同到期后，双方未再续签合同，七里堡居委会另行往外出租了上述房屋。七里堡居委会与夏庆美的房屋租赁合同经本院（2014）历城民初字第3153号民事判决书判决于2014年10月14日解除。张传耕经营的历城区圣堡商务酒店也在停业状态。 本院认为：原告历城军粮中心与被告孙久滨签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，不违反法律法规的规定，是有效合同。双方应按照合同的约定各自履行自己的义务。被告孙久滨未征得原告同意将其租赁的房屋中门头房一间转租给韩志强，在其与韩志强合同未到期时又与张传耕协商将上述合同中韩志强所享有的权利义务转让给张传耕，违反了其与历城军粮中心所签合同的约定。原告历城军粮中心要求确认该租赁合同无效。本院认为，被告孙久滨未经原告许可擅自转租房屋，应系无效，涉案房屋本系XX号楼房的楼梯口门厅，属于消防通道，根据《中华人民共和国消防法》第二十八条规定，任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。被告孙久滨将涉案房屋单独转租给韩志强、张传耕使用违反了上述规定，根据合同法的规定，应认定为无效合同。合同被认定无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。因原告历城军粮中心与七里堡居委会的房屋租赁合同在本案审理期间已经履行期满，原告未再续租。因此其要求被告张传耕迁出所占涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告张传耕支付其房屋使用费的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国消防法》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十六条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告孙久滨与被告韩志强于2009年7月6日签订的租赁合同无效。 二、驳回原告济南市历城区军粮供应中心的其它诉讼请求。 案件受理费6550元，由被告孙久滨、韩志强、张传耕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  赵海勇 人民陪审员  张福英 人民陪审员  王寿莲 二〇一六年十月十七日 书 记 员  李 璐