安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖10民终355号 上诉人（一审原告）：黄山市永腾商业运营管理有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区新黄山步行街******，统一社会信用代码913410003438048441。 法定代表人：张欣，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：洪徽，安徽。 上诉人（一审被告）：陈为勇，男，1984年2月23日出生，汉族，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：邹晨，安徽。 上诉人黄山市永腾商业运营管理有限公司（以下简称永腾公司）因与被上诉人陈为勇物业服务合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院作出的（2021）皖1002民初642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 永腾公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持永腾公司的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由陈为勇承担。 事实与理由：一、一审认定部分事实错误。永腾公司在一审庭审中已经当庭变更物业费的计算期间至2021年3月19日，一审法院在其判决书中表述的诉讼请求仍计算至2020年8月31日。二、一审适用法律有误。一审根据公平原则并结合疫情的实际影响时间酌情减免陈为勇3个月物业费，且驳回永腾公司针对陈为勇违约金的全部诉讼请求，显属适用法律错误。 陈为勇辩称：陈为勇不是本案适格的被告，陈为勇无需支付物业费。具体的答辩意见同陈为勇的上诉意见。 陈为勇上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回永腾公司的一审诉讼请求；2.本案二审诉讼费由永腾公司承担。 事实与理由：一、陈为勇不应为本案的适格主体。黄山市靓迪娱乐有限责任公司（以下简称靓迪公司）于2020年8月28日向永腾公司发送了《关于本公司终止合同申请》，永腾公司于次日向靓迪公司回复称该函已收悉，并决定免除靓迪公司2020年2月1日至2月29日的租金和物业费等。从回函内容能看出，永腾公司已经明知案涉房屋的使用者为靓迪公司，并免除了靓迪公司上述期间的租金和物业费。同时在此期间无论是水电费、租金还是物业费均是由靓迪公司所缴纳，永腾公司所出具的发票抬头也均为靓迪公司。故永腾公司对案涉房屋的实际使用者为靓迪公司是知晓并认可的。物业费的支付义务应当由靓迪公司承担，靓迪公司即便注销其股东应作为承担责任的主体。二、即便认定陈为勇为案涉合同的履行主体，案涉合同也早已解除。根据陈为勇与黄山永捷房地产开发有限公司（以下简称永捷公司）签订的租赁合同第八条第二款规定“租赁期限内，如遇不可抗力导致本合同无效继续履行超过3个月的，本合同终止，双方互不承担赔偿或补偿责任”。因疫情原因屯溪区内所有娱乐场所在2020年1月25日至2020年5月9日均不得营业，客观上因疫情原因租赁合同已经无法履行超过3个月，故在3个月的最后一天即2020年4月24日租赁合同已经解除，一审法院认定疫情虽超过3个月但不影响合同继续履行错误。双方合同解除后至2020年8月28日靓迪公司向永捷公司、永腾公司发送《关于本公司终止合同申请》时，这一时间段内双方形成不定期租赁关系或占用法律关系，在靓迪公司发出上述申请后，租赁关系已经解除，物业服务关系也随之解除。三、永腾公司在2020年8月28日收到解除合同申请后，未在规定期限内请求人民法院或仲裁机构确认解除行为的效力，案涉物业服务合同应当认定解除。 永腾公司辩称：一、陈为勇一直是案涉物业服务合同的相对方，并未发生过任何的变化，永腾公司开具发票的名称是陈为勇投资经营KTV的名称，投资经营名称的变化不能影响合同的相对性。二、永腾公司在收到靓迪公司终止合同的申请后，是明确表示不同意，同时也在法律规定的期限内提起了诉讼。综上，陈为勇的上诉请求不能成立。 永腾公司向一审法院起诉请求：1.陈为勇向永腾公司支付应付物业费人民币116070.88元(自2019年9月20日计算至2020年8月31日,已扣除疫情物业费应减免金额13510元);2.陈为勇向永腾公司支付滞纳金人民币18538.2元;3.本案的律师费、诉讼费由陈为勇承担。 一审法院查明：2016年9月20日，永腾公司（甲方）与陈为勇（乙方）签订新黄山商业步行街商铺租赁合同，合同约定了甲方将位于黄山市屯溪区商铺出租给乙方使用，商铺建筑面积为2355.29平方米；以上租赁商铺仅供乙方用于经营量贩式ＫＴＶ，经营品牌为“靓乐迪”；租赁期限为8年（包含免租期）即自2016年9月20日至2024年9月19日止。永捷公司于2012年1月3日与安徽金就和成商业管理有限公司（后更名为黄山正嘉商业运营管理有限公司）签订了《新黄山商业步行街前期物业管理服务合同》,陈为勇于2016年9月20日与黄山正嘉商业运营管理有限公司签订了《新黄山商业步行街运营管理合同》,合同约定在陈为勇与永捷公司租赁期间内,陈为勇向黄山正嘉商业运营管理有限公司每年支付物业费169580.88元,物业费按半年支付,2016年9月20日至2017年3月19日（6个月）第一期物业费共计84790.44元整,以后陈为勇应在上一期物业费交付期届满15日前季度付清下一期的物业费。2016年12月6日永捷公司与黄山正嘉商业运营管理有限公司解除了《前期物业服务委托合同》,并由永腾公司于2017年3月6日正式接管新黄山商业步行街。永腾公司依约向陈为勇在内的商户履行物业管理服务,陈为勇实际支付物业费至2019年9月20日。后经永腾公司催要,陈为勇于2020年1月22日向永腾公司支付物业费40000元。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。永腾公司依约提供物业管理服务履行了合同主要义务，陈为勇应当支付物业费。但根据公平原则并结合疫情的实际影响的时间，应酌情减免陈为勇三个月物业费为宜，陈为勇尚欠永腾公司2019年9月20日至2020年8月31日的物业费129580.88元扣减三个月物业费40530元，实际尚须支付永腾公司物业费89050.88元。同时陈为勇辩称，案涉租赁商铺由靓迪公司实际经营使用，租金应由该公司支付，因陈为勇未能举证证明永腾公司同意其将权利义务概括转让给靓迪公司亦不能明确与该公司存在何种法律关系，且经查该公司在公司登记部门已经注销，根据合同相对性，永腾公司有权选择向陈为勇主张权利。对永腾公司违约金的诉讼请求，综合全部案情，考虑受疫情影响系主要原因之一，根据公平原则，不予支持。依照，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第五项、第十二条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、陈为勇于判决生效之日起七日内支付永腾公司物业费89050.88元；二、驳回永腾公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1496元，由陈为勇负担。 二审中，双方当事人未提交证据。双方当事人对一审中发表过的举证质证意见均同一审意见。 二审经审理查明：2016年9月20日，永捷公司作为甲方与陈为勇作为乙方签订《新黄山商业步行街商铺租赁合同》，合同约定了甲方将位于黄山市屯溪区商铺出租给乙方使用，商铺建筑面积为2355.29平方米；以上租赁商铺仅供乙方用于经营量贩式ＫＴＶ，经营品牌为“靓乐迪”；租赁期限为8年（包含免租期）即自2016年9月20日至2024年9月19日止。同日，黄山正嘉商业运营管理有限公司作为甲方与陈为勇作为乙方签订了《新黄山商业步行街运营管理合同》,合同约定在陈为勇与永捷公司租赁期间内,陈为勇向黄山正嘉商业运营管理有限公司每年支付物业费169580.88元,折合每月物业费为14131.74元，物业费按半年支付,2016年9月20日至2017年3月19日（6个月）第一期物业费共计84790.44元,以后陈为勇应在上一期物业费交付期届满15日前季度付清下一期的物业费。 另查明：通过关联案件查询，永捷公司在（2021）皖1002民初641号案件中提交一份由永捷公司作为甲方、歙县顺通资产投资管理有限公司作为乙方、永腾公司作为丙方、陈为勇（靓乐迪量贩式KTV）作为丁方的《新黄山商业步行街商铺租赁及运营管理合同补充协议》，该份协议的签订时间是2019年6月2日，陈为勇在丁方处签字捺手印，该份协议就案涉房屋的租金、商铺运营管理费等事宜进行了补充约定。陈为勇在（2021）皖1002民初641号案件庭审中对该份证据的真实性无异议。 二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人举证、质证和诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、陈为勇是否应承担支付物业费的义务；二、案涉《新黄山商业步行街运营管理合同》是否已经解除；三、一审法院认定的物业费数额是否正确。 关于争议焦点一。本案中，永捷公司与陈为勇签订的《新黄山商业步行街商铺租赁合同》已明确约定陈为勇租赁案涉房屋的用途为经营品牌为“靓乐迪KTV”的量贩式KTV，现陈为勇主张物业费是由靓迪公司支付给永腾公司，永腾公司知晓并认可合同实际履行者是靓迪公司，未提交充分证据予以证明，其应承担举证不能的不利后果。且根据2019年6月2日《新黄山商业步行街商铺租赁及运营管理合同补充协议》的签订情况来看，陈为勇一直作为合同相对方就案涉房屋与包括永腾公司在内的3家公司存在业务往来。故根据合同相对性原则，永腾公司有权向陈为勇主张物业费。 关于争议焦点二。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，陈为勇作为合同相对方，没有提交任何证据证明其已经通知永腾公司解除案涉《新黄山商业步行街运营管理合同》，故案涉《新黄山商业步行街运营管理合同》并未解除。 关于争议焦点三。对于一审法院计算物业费起止时间是否错误问题。永腾公司在一审中虽然提出变更诉请申请，将其诉请的物业费计算至2021年3月19日，但对于增加部分的诉请，永腾公司并未补交诉讼费，一审法院按照其原诉请的2019年9月20日至2020年8月31日计算物业费，并无不当。对于一审法院认定物业费核减问题。案涉房屋用于ＫＴＶ经营，受新冠××疫情影响导致一段时间内没有营业收入，一审法院根据公平原则核减陈为勇3个月的物业费，并无不当。但一审法院对于核减3个月物业费数额计算有误，应当予以纠正。陈为勇应当支付的物业费为87185.66元（169580.88元-40000元-14131.74元／月×3月）。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下： 一、维持安徽省黄山市屯溪区人民（2021）皖1002民初642号民事判决第二项即，驳回黄山市永腾商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 二、变更安徽省黄山市屯溪区人民（2021）皖1002民初642号民事判决第一项为，陈为勇于本判决生效之日起七日内支付黄山市永腾商业运营管理有限公司物业费87185.66元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1496元，由黄山市永腾商业运营管理有限公司负担496元，陈为勇负担1000元；二审案件受理费5629元，由黄山市永腾商业运营管理有限公司负担3653元，陈为勇负担1976元。 本判决为终审判决。 审判长 孙 健 审判员 蒋 薇 审判员 余陶然 二〇二一年五月六日 法官助理曹君 书记员许燕燕 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 二、《诉讼费用交纳办法》 第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。 部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。 共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。