上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三(民)初字第4228号原告(反诉被告)：杨柳，女，1988年8月12日生，汉族，户籍地上海市松江区。委托诉讼代理人：曾少阳，上海市佩信科诺律师事务所律师。被告(反诉原告)：张亮亮，男，1982年2月5日生，汉族，住河南省。第三人：柯梦泽，男，1991年1月27日生，汉族，住湖北省大冶市。第三人：尹栋芳，女，1984年11月2日生，汉族，住河南省夏邑县。第三人：张金超，男，1987年8月6日生，汉族，住河南省太康县。第三人：候秋艳，女，1991年7月15日生，回族，住河南省太康县。上述三名第三人(尹栋芳、张金超、候秋艳)的共同委托诉讼代理人：张亮亮。原告(反诉被告)杨柳与被告(反诉原告)张亮亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月26日立案受理后，依法适用简易程序。后因案情复杂，本案转为适用普通程序。本案审理中，根据原告申请依法追加了柯梦泽、尹栋芳、张金超、候秋艳为本案第三人参加诉讼。审理中，被告张亮亮向本院提起反诉，本院依法予以受理。本案于2016年1月13日、10月18日两次公开开庭进行了审理。原告杨柳的委托诉讼代理人曾少阳、被告张亮亮两次(第二次同时代理第三人尹栋芳、张金超、候秋艳)到庭参加诉讼。第三人柯梦泽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨柳向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方租赁合同于2015年10月22日解除；2、被告将上海市松江区泗泾镇新家园路XXX弄XXX号XXX室房屋返还原告；3、第三人柯梦泽、尹栋芳、张金超、候秋艳搬离上述房屋；4、被告支付解约违约金10,000元；5、被告支付自2015年10月23日至实际返还房屋之日的房屋使用费，按每日133.4元计算。事实和理由：原告于2015年6月6日将上海市松江区泗泾镇新家园路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给被告。2015年10月8日，原告发现被告将房屋转租给第三人柯梦泽。嗣后，原告多次与被告沟通，告知其已经违约，但被告不予理睬。迫于无奈，原告不得不于2015年10月17日委托律师发函解除租赁合同。但被告仍未返还房屋。现阶段被告又将房屋分租给第三人尹栋芳、张金超、候秋艳。被告张亮亮辩称：在签订租赁合同时，被告告知过原告，被告不可能一个人居住该房屋，必然要和朋友合租的。被告曾与第三人柯梦泽合租系争房屋，被告每月收取第三人柯梦泽2,000元租金，但第三人柯梦泽于2015年10月即离开房屋。现在系争房屋由被告及第三人尹栋芳、张金超、候秋艳居住，第三人尹栋芳为被告妻子，第三人张金超为被告弟弟，第三人候秋艳为第三人张金超妻子。被告曾对房屋进行过装修。原告在2015年7月即开始出售房屋。被告租金已经支付至2015年12月14日。对于原告主张的使用费标准有异议，合同约定租金为每月2,800元。现不同意解除合同。被告张亮亮向本院提起反诉请求：判令原告赔偿被告装修费58,000元。事实和理由：租赁合同约定原告同意被告在租赁期间内对房屋装修居住。双方在租期内不得提前终止合同，如果违约赔偿违约金、装修费等一切费用。原告于2015年7月23日开始出售房屋。根据原、被告合同约定，出售此房屋需要提前2个月告知被告。现原告存在违约行为。原告因租赁纠纷到被告单位进行投诉，影响被告正常的工作和生活。针对反诉，原告杨柳辩称：不同意被告的反诉请求。第三人柯梦泽未作答辩。第三人尹栋芳、张金超、候秋艳答辩：认可被告张亮亮的意见。经审理查明：上海市松江区泗泾镇新家园路XXX弄XXX号XXX室房屋(系争房屋)登记的产权人为原告以及案外人包某某。2015年6月6日，原告作为出租方、甲方，被告作为承租方、乙方签订租赁合同，约定原告将系争房屋出租给被告；租赁期限为2015年6月15日至2018年6月14日；每月租金为2,000元，第三年租金为每月2,100元；被告应付押金为2,000元；原告同意被告在租赁期间对该房屋装修居住；双方在租期不得提前终止合同，如违约赔偿违约金、装修费等一切费用；如原告在第三年出售此房屋，需提前2个月告知被告。合同对其他事宜进行了约定。合同签订后，原告将房屋交付给了被告。被告向原告交付了2015年6月15日至2015年12月14日的租金12,000元以及租赁押金2,000元。被告对房屋进行了装修。2015年6月12日，被告与第三人柯梦泽签订《房屋租赁合同》，约定被告将房屋出租给第三人柯梦泽，每月租金4,000元。该合同对其他事宜进行了约定。后第三人柯梦泽使用了该房屋。现第三人柯梦泽已经搬离了系争房屋。2015年10月18日，原告委托律师向被告发出解除租赁合同律师函，认为被告存在擅自转租的行为，通知解除租赁合同，被告三日内恢复原状、交还钥匙。被告于2015年10月19日收到上述通知。现第三人尹栋芳、张金超、候秋艳确认其居住在系争房屋内。审理中，本院释明：被告擅自转租房屋，原告有权解除双方租赁合同。以上事实，由上海市房地产权证、租赁合同、房屋租赁合同、解除租赁合同律师函、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应恪守履行各自的合同义务。根据合同法规定，承租人未经出租人同意擅自转租的，出租人有权解除租赁合同。现被告未经原告同意擅自转租，原告行使合同解除权，本院予以认可。原告于2015年10月19日通知被告解除合同，故本院确认该日合同解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告要求被告返还房屋、第三人尹栋芳、张金超、候秋艳搬离房屋的请求，符合合同解除后果处理的原则，本院予以支持。因第三人柯梦泽已经不在房屋内居住，故原告要求第三人柯梦泽搬离的请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付2015年10月23日至房屋返还之日的房屋使用费的请求。被告已将租金支付至2015年12月14日，故使用费应自2015年12月15日起算。至于原告主张的使用费计算标准每日133.4元，并无合法依据，本院不予采信。使用费的计算标准应当参照原被告租赁合同的标准计算。另，被告交付的租赁押金，原告应当予以退还，可从被告欠付的房屋使用费中扣除。关于原告要求被告支付解约违约金的请求。原、被告之间的租赁合同未约定解约违约金，原告此项诉请，本院不予支持。关于被告反诉要求赔偿装修费的请求。本院认为，原、被告租赁合同的解除系被告擅自转租所致，被告为违约方，故此项请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十四条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)杨柳与被告(反诉原告)张亮亮之间的租赁合同已解除；二、被告(反诉原告)张亮亮于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)杨柳上海市松江区新家园路XXX弄XXX号XXX室房屋；三、第三人尹栋芳、张金超、候秋艳于本判决生效之日起十日内搬离上述房屋；四、被告(反诉原告)张亮亮于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)杨柳自2015年12月15日起至上述房屋实际返还之日止的房屋占有使用费[按每月2,000元的标准计算，并扣除原告(反诉被告)杨柳应退还的押金2,000元]；五、驳回原告(反诉被告)杨柳的其余本诉诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)张亮亮的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费340元，公告费560元，反诉案件受理费625元，合计诉讼费1,525元，由被告(反诉原告)张亮亮负担(已付750元，剩余775元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 利审 判 员  惠 蕙人民陪审员  陆为明二〇一六年十月十八日书 记 员  沈晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。