上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初21934号原告：朱国华，男，1957年12月26日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：宋少千，上海市公民律师事务所律师。被告：范进卿，男，1952年8月7日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：史云彪，上海申海律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙昶林，上海融孚律师事务所律师。原告朱国华诉被告范进卿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月22日立案后，依法适用简易程序，于2016年4月21日公开开庭进行了审理。原告朱国华的委托诉讼代理人宋少千，被告范进卿的委托诉讼代理人史云彪到庭参加诉讼。后依法转为普通程序审理，于2016年8月8日第二次公开开庭进行了审理，原告朱国华的委托诉讼代理人宋少千，被告范进卿的委托诉讼代理人史云彪、孙昶林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱国华向本院提出诉讼请求：要求确认原告与被告关于上海市浦东新区川沙新镇吉灿路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)买卖合同有效。事实与理由：2007年初，因本市浦东新区六灶工业园区征用土地，被告居住的其成村12组全组拆迁。但被告以在周浦镇有住房为由，要求拆迁时对其安置的住房由村里回购故拒绝签约，成为拆迁的钉子户。当时担任村支部书记的原告和担任村委会主任的顾某某与工业园区支部书记付建平三人去周浦镇被告住所动员。为了完成拆迁任务，原告与顾某某决定以个人名义出面回购被告的安置房。经协商，原告出资125万元购买被告系争房屋及果园小区18号B型单体房(该房实际由顾某某购买，已于2008年3月入住)。双方原本关系较好，且双方已经在镇政府拆迁办明确表明了房屋买卖的意愿，故未订立书面合同。后因房价大涨，被告反悔，双方发生了纠纷，经六灶司法所多次调解未果。故原告起诉至法院要求判如所请。被告范进卿辩称，原、被告之某没有形成房屋买卖关系。2007年4月家里遇到拆迁，正好当时被告开办企业需要资金，和家里人商量后决定向原告借款125万元并将拆迁房抵押给原告。2008年8月工厂关闭，被告答应原告尽快归还借款。故现在同意尽快归还借款。经审理查明：2007年4月29日，被告一户原居住的上海市浦东新区川沙新镇六灶其成村XXX号的宅基地房屋动迁，该户共获得各类补偿款801,598元。异地建房的土地坐落位置果园18号(现门牌号为川沙新镇果园村XXX号)及安置房屋为新镇吉灿路XXX弄XXX号XXX室(即本案系争房屋)。因本案纠纷，系争房屋至今未交付。另查明，在日期为2007年5月9日的现金缴款单上，顾某某儿子顾杰年作为缴款人向上海市浦东新区川沙新镇六灶人民政府缴纳了购房金额差额8,4746.50元；在日期为2007年5月11日收据上，缴款单位被告(原告)，被告(顾某某)，收款事由：预收购房款(新镇)，预收购房款(果园)。上述证据均由上海市浦东新区川沙新镇六灶动拆迁管理办公室盖章。又查明，2011年10月26日，原告曾就本案纠纷诉至本院。该案庭审中：原告申请证人到庭作证。证人徐某某到庭陈述：其系拆迁办工作人员。当时拆迁办领导对证人说过被告将系争房屋回购给原告；证人凌某某到庭陈述：其当时在动迁办安置组做购房单，原告与被告之某的事情拆迁办领导都知道，被告有320个拆迁安置平方，即两套房子，一套房子由原告购买，另一套由顾某某购买，挑选房屋时被告也到场的。证人对原、被告之某转让房屋事情也是知晓的，当时政府的回购价是800元一个平方，原告准备3,800元一个平方买下来，当时一般价格是3,200元，最后以什么价格买下来的就不清楚了。证人仅清楚原、被告讨价还价的过程，当时原告还要求证人帮忙计算一下房价；证人唐某某到庭陈述：其系本市浦东新区川沙新镇六灶司法所所长，当时担任动迁司法顾问。原告与被告都要领系争房屋钥匙，因为有纠纷都没有给两方钥匙。后来组织双方进行调解，参加的人有原、被告及其亲属、顾某某还有南汇一个检察官。被告自己陈述系争房屋以125万元卖给原告。当时达成了一个统一意见，125万是房款不是借款，原告当时表示可以将房屋还给被告，但2011年5月1日之前被告要赔偿原告90万元，过了这个日期就不是这个价钱了。被告表示要回去和家里人商量，后来证人电话联系过，但没有回应。因为最终没有调解结果，所以没有文书存档。后原告申请撤回了对该案起诉，本院依法予以准许。本案庭审中，原告朱国华申请证人顾某某作证。证人顾某某到庭陈述：其原系本市浦东新区川沙新镇六灶其成村村民委员会主任，原告是该村书记。2007年被告所在该村12组遇到拆迁，因被告不同意拆迁，动迁办告知村里要做被告工作。证人向原告汇报后原告与被告沟通。被告表示其周浦有房子，拆迁安置房要求回购。后来约了付建平一起到周浦做被告的工作。为了大局考虑，原告与证人决定回购，商量下来以125万元买下被告拆迁安置房，因为原告挑选了高层，多出来8万元的楼层费原告让我去补交掉了。当时和原告、被告一起去挑选了房屋，接待是拆迁办的徐桂国和凌某某。证人购买的房子已经在2008年3月份入住了。以上事实，由房屋拆迁、安置、补偿结算单、拆迁补偿安置协议、六灶镇机场高速、鹿园工业区动迁居民住房安置证、证人证言、(2011)浦民一(民)初字第38904号庭审笔录、撤诉申请、民事裁定书、上海市房地产登记簿、支票、收据(代收款凭单)以及原、被告的庭审陈述等证实。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人之某没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之某的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。本案中，原告为证明双方就系争房屋存在口头买卖协议，提供了证据：一、多位证人证言，归纳证人证言：被告以125万元价格出售了包括系争房屋在内两套动拆迁安置房。除证人顾某某与本案处理有利害关系外，其余三位证人并未有任何证据证实与原告或被告有任何利害关系。被告仅凭原告在当地富甲一方就据此推断证人作伪证缺乏说服力。被告又称已向相关纪检部门举报，但未提供相关处理意见，故本院对被告的意见不予采纳。本院通过对证人的经验、法律意识等的综合分析，且证人之某的证言亦能相互印证，对证人证言予以采信。至于被告称因当时其开办企业需要借款，故向原告开办企业上海申茂铜材有限公司借款125万元，故该笔款项系企业之某的借款，但在被告企业该年资产负债表上并未有该笔借款记录，且在该表格上资金发生额最高也仅为15余万元，借款125万元大资金与被告企业运作明显不符，被告称将借款用于另外一个企业也未提供相关证据证实。故本院对被告认为125万元系借款的意见不予采纳；二、原告从上海市浦东新区川沙新镇六灶动拆迁管理办公室调取了系争房屋预收购房款的收据，该收据上显示交款单位：被告(原告)，被告无法对此作出合理解释。且最后房款差额亦由原告方相关人员去补缴。结合上述证据，本院对原告的主张予以采信，原、被告之某就系争房屋买买关系成立，且双方买卖关系并不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法应确认有效。至于被告其余抗辩意见诸如未征得其余权利人同意及动迁安置房不能买卖，根据相关司法解释，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。综上，本院对原告的诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：原告朱国华与被告范进卿就上海市浦东新区川沙新镇吉灿路XXX弄XXX号XXX室房屋的买卖关系依法有效。案件受理费16,050元(原告朱国华已预交)，由被告范进卿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  金 剑人民陪审员  田有娣人民陪审员  高天明二〇一六年十月二十日书 记 员  李 烁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。