湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2965号上诉人（原审第三人）：湖北银行股份有限公司武汉经济技术开发区支行，住所地武汉经济技术开发区17C1地块东合中心B栋1-2层B11、B21号。负责人：陈斌，该支行行长。委托诉讼代理人：金大田，北京德和衡（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳天，北京德和衡（武汉）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：董先菊，女，1946年2月1日出生，汉族，户籍所在地武汉市硚口区，委托诉讼代理人：向海霞，湖北忠三律师事务所律师。原审被告：武汉中民置业有限公司，住所地武汉市硚口区汉西路60、66号中民·仁寿里（一期）2.3号楼（C-2商业）/单元1层（12）号。法定代表人：陈瑛，该公司董事长。委托诉讼代理人：周凌，男，该公司员工。原审第三人：武汉市土地整理储备中心城市发展分中心，住所地武汉经济技术开发区鼎力大厦。法定代表人：杨忠，该中心主任。委托诉讼代理人：刘晋，湖北易斯创律师事务所律师。委托诉讼代理人：王培健，湖北易斯创律师事务所律师。原审第三人：武汉市硚口区城区改造更新局，住所地武汉市硚口区沿河大道518号。负责人：邱华威，该局局长。委托诉讼代理人：张冬静，湖北忠三律师事务所律师。上诉人湖北银行股份有限公司武汉经济技术开发区支行（以下简称湖北银行）因与被上诉人董先菊、原审被告武汉中民置业有限公司（以下简称中民置业）、原审第三人武汉市土地整理储备中心城市发展分中心（以下简称土储分中心）、武汉市硚口区城区改造更新局（以下简称城更局）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2020）鄂0104民初6166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭于2021年3月19日公开开庭进行了审理。上诉人湖北银行的委托诉讼代理人金大田、欧阳天、被上诉人董先菊的委托诉讼代理人向海霞、原审被告中民置业的委托诉讼代理人周凌、原审第三人土储分中心的委托诉讼代理人刘晋、王培健、城更局的委托诉讼代理人张冬静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湖北银行上诉请求：撤销一审判决，改判驳回董先菊的全部诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、原审证据质证程序中，董先菊与城更局、土储分中心委托的代理人为同一律师事务所的律师，违反法律规定，程序违法。二、董先菊不是本案适格主体。《商品房定向购买协议》的实质是向第三人履行义务的合同，中民置业不履行合同义务应当向城更局承担违约责任，董先菊不是合同相对方，无权直接请求中民置业履行相关合同义务。三、董先菊对诉争房屋不享有物权期待权。董先菊自始未签订《房屋买卖合同》，支付大部分购房款证据不足，董先菊的《房屋认购确认单》并未注明时间。四、湖北银行在办理抵押时已尽到合理审慎义务，城更局明确同意将安置房屋用于抵押。五、董先菊称诉争房屋系其产权调换房屋没有依据，且中民置业已经交付诉争房屋与事实不符。董先菊辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。湖北银行的上诉请求不能成立，依法应予以驳回。一、湖北银行以董先菊和城更局、土储分中心的代理人为同一律所的律师为由主张程序违法，于法无据。董先菊是原告，城更局是无独立请求权的第三人，董先菊与城更局的利益完全一致，不存在利益冲突，可以由同一律所的律师代理。二、湖北银行称董先菊的原告主体不适格，是错误的。土储分中心代董先菊购买诉争房屋，与董先菊构成代理关系。董先菊与诉争房屋具有直接利害关系。湖北银行曲解了合同相对性原则。三、湖北银行主张董先菊不享有物权期待权，不能成立。四、湖北银行称已尽到合理审慎义务且城更局同意抵押，与事实不符。五、湖北银行称诉争房屋不是产权调换房且未交付，不是事实。六、董先菊基于拆迁安置取得的物权期待权应得到优先保护。中民置业述称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，不同意湖北银行的上诉请求。被征收人所述情况属实，在湖北银行抵押前，中民置业就将房屋卖给了城更局、土储分中心征收使用，中民置业已经收到城更局、土储分中心支付的全部购房款，并已将房屋交付被征收人居住使用，中民置业也愿意配合被征收人办理相关手续，但因为湖北银行对房屋设定了抵押，导致中民置业无法办理相关手续，中民置业愿意配合办理抵押权涂销登记，并配合被征收人办理网签备案及不动产登记手续。土储分中心述称，同意董先菊在本案中发表的答辩意见。一审判决正确，请求驳回湖北银行的全部上诉请求，维持一审判决。城更局述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。董先菊签订全货币补偿协议的时候也签订了房屋认购单，最后选择了房屋安置方式，因此不影响其对房屋享有物权期待权。董先菊向一审法院起诉请求：1、确认中民置业与土储分中心签订的《中民·仁寿里订购协议书》有效；2、确认董先菊对位于武汉市硚口区汉西路中民·仁寿里项目一期2栋1单元24层1室房屋享有的物权期待权优于湖北银行对该房屋享有的抵押权；3、判令中民置业配合董先菊办理位于武汉市硚口区汉西路中民·仁寿里项目一期2栋1单元24层1室房屋的网签备案手续；4、判令中民置业配合董先菊办理位于武汉市硚口区汉西路中民·仁寿里项目一期2栋1单元24层1室房屋的不动产登记手续；5、判令中民置业、湖北银行共同涂销对武汉市硚口区汉西路中民·仁寿里项目一期2栋1单元24层1室房屋设定的抵押登记；6、本案诉讼费用由中民置业负担。一审法院认定事实：2016年初，土储分中心向中民置业订购商品房作为征收项目中的安置用房，双方签订了《中民·仁寿里订购协议书》，协议约定土储分中心订购中民置业项目栋号为1号楼、2号楼、3号楼、4号楼、5号楼。房源共计436套（房源表见附件）的住宅房屋，房源总建筑面积约48168.32平方米（该数据为预测面积，双方依据该预测面积及房源的使用情况据实结算）。房源销售均价为12,800元/平方米，订购房源的总房款为616,554,496元。协议签署生效后7个工作日内，土储分中心向中民置业支付上述房款的70%，即431,588,147.2元作为订购该批房源的首付购房款。在中民置业对接房源具备交房条件并通知土储分中心后的7个工作日内，土储分中心向中民置业支付订购房源总房款的20%，即123,310,899.2元。在中民置业向被征收户交房，并与土储分中心完成房源结算手续后，土储分中心向中民置业支付尾款。中民置业收取上述每笔款项的同时应向土储分中心开具等额的收款收据。协议还约定了其他内容，并附有《中民仁寿里房源价格表》，列明了436套房屋的房号、面积、户型、单价、总价，该表加盖有中民置业及土储分中心的公章。2016年2月3日，土储分中心向中民置业支付了431,588,147.20元；2017年4月7日，土储分中心分两笔向中民置业开具了总金额为123,310,899元的支票；同年9月11日，中民置业向土储分中心出具《房款结算说明》，确认共计收到90%的购房款即554,899,046.40元，要求土储分中心支付剩余购房款，同年9月21日，土储分中心支付剩余59,358,608.6元。至此，土储分中心已向中民置业支付436套安置房屋的全部房款，中民置业开具了相应的收款收据。2016年11月30日，土储分中心向硚口区城乡统筹发展工作办公室（以下简称统筹办）出具《关于再次提供65中北片棚改项目房源的函》，向统筹办提供250套房源作为征收安置使用，并要求其尽快签订订房协议，其中包括中民·仁寿里房源134套。同年12月12日，土储分中心出具《关于向工贸仓库片棚改项目提供房源的函》，向统筹办提供50套房源，其中包括中民·仁寿里房源40套。2017年2月22日，土储分中心出具《关于第五次向65中北片棚改项目提供房源的函》，向统筹办提供448套房源，其中包括中民·仁寿里房源92套。2017年5月8日，土储分中心与武汉市硚口区房屋征收管理办公室（以下简称区征收办）签订《委托订购安置房源协议书》，约定区征收办委托土储分中心订购由国开行提供融资资金的征收项目的安置房源。2017年5月17日，区征收办与董先菊签订《硚口区工贸仓库片扩大片房屋收购安置补偿协议书》，协议约定：区征收办征收董先菊所有的位于硚口区××西北路××单元××号房屋，拆迁补偿款合计1,082,356.30元。后董先菊填写房屋认购确认单，确认认购中民·仁寿里2栋1单元24层1号（86.79㎡），该确认单上加盖有“宗关街旧城及城中村改造项目指挥部”及“武汉市硚口区房屋征收管理办公室”的印章，并注明房款已结清。2017年8月，董先菊与中民置业指定的前期物业服务公司办理房屋相关手续，并交纳了物业管理费、水费、电费等费用，且入住该房屋至今。一审法院另查明，2019年2月27日，武汉市硚口区委、区政府下发《中共硚口区委、硚口区人民政府关于硚口区机构改革的实施意见》（硚发［2019］1号），同年3月16日，武汉市硚口区城乡统筹发展工作办公室（武汉市硚口区房屋征收管理办公室）依据上述文件更名为武汉市硚口区城区改造更新局。一审法院再查明，2016年11月4日，湖北银行股份有限公司武汉沌口支行办理了中民·仁寿里一期在建工程的抵押权登记，抵押物包括诉争房屋。2016年12月1日，中民·仁寿里工程竣工。一审审理过程中还查明，诉争房屋于2020年10月28日查询登记的权利状态为“未查封”。2019年6月24日，湖北银行股份有限公司武汉沌口支行以中民置业、城更局等为被告向武汉市中级人民法院起诉，要求确认其与中民置业签订的借款合同有效，对中民置业提供抵押的房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，该案仍在审理中。2020年10月19日，湖北银行股份有限公司武汉沌口支行更名为湖北银行股份有限公司武汉经济技术开发区支行。一审法院认为，关于董先菊是否具有本案适格的主体资格问题。因土储分中心与中民置业签订的《中民·仁寿里订购协议书》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。该协议约定，土储分中心购买中民置业开发建设的房屋用于征收项目中的安置用房，被征收人凭身份证明、土储分中心开具的安置房认购协议书与中民置业签订武汉市商品房买卖合同。本案中，董先菊系城更局旧城改造项目的被征收人，董先菊与城更局签订的《硚口区工贸仓库片扩大片房屋收购安置补偿协议书》虽然注明全货币补偿，但该协议仅确认了董先菊被拆迁房屋的坐落及价值，并未实际按该协议约定支付款项，后以填写认购确认单的形式来确定了董先菊拆迁安置房的坐落及价格，实际是将补偿方式变更为了产权调换。土储分中心为安置拆迁户订购安置房源，在签订《中民·仁寿里订购协议书》后已依约支付了购房款，并通过城更局将所购得的房屋指定给董先菊等拆迁户作为安置房，中民置业亦将诉争房屋交付给董先菊居住使用至今。虽然由于中民置业的原因未能依约与董先菊签订商品房买卖合同，但中民置业及董先菊对签订合同均无异议，并不影响土储分中心实际代董先菊购买诉争房屋的事实，故董先菊在本案中诉讼主体资格适格。关于董先菊对诉争房屋的物权期待权及与湖北银行的抵押权优先性问题。土储分中心为董先菊等拆迁安置户支付购房款、选定房源时，该诉争房屋尚未被抵押；房屋交付时，董先菊亦不知道该房屋已抵押给银行，董先菊取得该房屋是合法善意的，其作为被征收安置人对诉争房屋享有的相关合法权利依法应当受到法律保护。至于湖北银行抵押权和董先菊征收补偿安置权的权利顺位，依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”之规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者要求取得房屋的权利。又依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另外出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定可知，通过产权调换方式取得安置房屋的被拆迁人（被征收人），其权利优先于其他购房消费者的权利，而购房消费者的权利又优先于抵押权的优先受偿权。结合上述相关法律条文及司法解释规定可见，通过产权调换方式取得安置房屋的被拆迁人（被征收人）的权利与抵押权产生冲突时，应优先保护被拆迁人（被征收人）的权利。故参照上述权利顺位原则，董先菊应当优先取得诉争房屋的权利。湖北银行以其与中民置业之间的金融借款合同纠纷向武汉市中级人民法院提起诉讼，并提出包括本案诉争房屋在内的抵押物优先受偿权的请求，该案仍在审理中。本案审理过程中湖北银行仍坚持对本案诉争房屋的优先受偿权，但从本案审理查明的事实来看，土储分中心购买、确认房屋在先，中民置业以在建工程抵押贷款在后，湖北银行作为专业的金融机构，明知中民置业提供抵押的房源中有部分拆迁安置房，却在签订借款合同时未对拆迁安置房屋情况进行充分调查核实，未尽到合理审慎义务。且即使湖北银行对诉争房屋享有抵押权，依照前述已经阐明的相关法律规定，也无法对抗董先菊享有的物权期待权。本案诉争房屋属征收补偿安置房，董先菊作为被征收人，以牺牲原房屋的居住权为代价来满足城市建设等公共利益的需要，赋予其对诉争房屋的权益享有优先效力，更符合法律公平正义的精神，也有助于社会的稳定发展。现董先菊要求中民置业配合办理诉争房屋的网签备案及不动产登记手续，中民置业亦同意配合办理，双方就上述事项并无异议，故对董先菊的上述诉讼请求，一审法院依法予以支持。既然董先菊基于其购买、支付房款、实际占用诉争房屋的行为取得了优先于湖北银行对诉争房屋享有之抵押权的相应权利，湖北银行就诉争房屋设定的抵押登记已不具有实质意义，故而形成了湖北银行无法实际行使诉争房屋抵押权，董先菊亦无法取得诉争房屋之完整所有权的局面，使诉争房屋始终处于权利不确定状态而不利于当事人纠纷的解决。为此，董先菊要求中民置业及湖北银行共同涂销在诉争房屋上设定的抵押登记的诉讼请求，一审法院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、武汉中民置业有限公司与武汉市土地整理储备中心城市发展分中心签订的《中民·仁寿里订购协议书》有效；二、董先菊对位于武汉市硚口区汉西路60、66号中民·仁寿里（一期）2.3号楼（C-2商业）2-1单元24层1号房屋享有的物权期待权优于湖北银行股份有限公司武汉经济技术开发区支行对该房屋享有的抵押权；三、武汉中民置业有限公司于一审判决生效之日起七日内配合董先菊办理位于武汉市硚口区汉西路60、66号中民·仁寿里（一期）2.3号楼（C-2商业）2-1单元24层1号房屋的网签备案手续；四、武汉中民置业有限公司、湖北银行股份有限公司武汉经济技术开发区支行应于一审判决生效之日起十五日内共同涂销在武汉市硚口区汉西路60、66号中民·仁寿里（一期）2.3号楼（C-2商业）2-1单元24层1号房屋上设定的抵押权人为湖北银行股份有限公司武汉沌口支行的抵押登记；五、武汉中民置业有限公司在涂销上述抵押登记后十五日内配合董先菊办理武汉市硚口区汉西路60、66号中民·仁寿里（一期）2.3号楼（C-2商业）2-1单元24层1号房屋的产权变更登记手续，将上述房屋过户登记至董先菊名下。一审案件受理费减半后收取250元，由武汉中民置业有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，湖北银行上诉认为董先菊不是本案适格主体。因土储分中心与中民置业签订的《中民·仁寿里订购协议书》系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，一审判决认定该协议有效并无不当。上述协议约定，土储分中心购买中民置业开发建设的房屋用于征收安置，被征收人凭身份证明、土储分中心或其指定单位开具的安置房认购通知书与中民置业签订武汉市商品房买卖合同。本案中，董先菊系城更局旧城改造项目的被征收人，虽然董先菊与城更局在《硚口区工贸仓库片扩大片房屋收购安置补偿协议书》中约定补偿方式为全货币补偿，但双方在协议签订后以填写房屋认购确认单的形式明确了董先菊拆迁安置房的坐落及价款，即双方将房屋安置补偿方式变更为产权调换。土储分中心为安置拆迁户订购安置房源，在签订《中民·仁寿里订购协议书》后已依约支付购房款，并通过城更局指定董先菊为被征收人，中民置业亦将诉争房屋交付给董先菊居住使用至今。虽然由于中民置业的原因未能依约与董先菊签订商品房买卖合同，但中民置业、董先菊对签订合同均无异议，故一审判决认定董先菊系由土储分中心代其购买诉争房屋，董先菊在本案中诉讼主体资格适格并无不当。湖北银行的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。湖北银行上诉认为董先菊对诉争房屋不享有物权期待权。因土储分中心与中民置业签订《中民·仁寿里订购协议书》、土储分中心为董先菊支付购房款、选定房源时，诉争房屋尚未被抵押，董先菊在房屋交付时并不知晓该房屋已被抵押的情况，其基于房屋征收安置取得诉争房屋应属善意，故董先菊对诉争房屋享有物权期待权。湖北银行的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于董先菊对诉争房屋享有的物权期待权与湖北银行对诉争房屋享有的抵押权的权利顺位，首先，依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”的规定，已经支付全部或大部分购房款的消费者的物权期待权优于建筑工程的承包人的优先受偿权，而该优先受偿权优于抵押权，故已经支付全部或大部分购房款的消费者的物权期待权优于抵押权。其次，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，通过产权调换方式取得安置房屋的被拆迁人（被征收人）的权利优于其他购房消费者的权利。因此，一审判决董先菊对诉争房屋享有的物权期待权优于湖北银行对该房屋享有的抵押权并无不当，本院予以维持。湖北银行上诉认为其在办理抵押时已尽到合理审慎义务，城更局明确同意将安置房屋用于抵押。因土储分中心与中民置业签订《中民·仁寿里订购协议书》、土储分中心为董先菊支付购房款、选定房源时，诉争房屋尚未被抵押，湖北银行并未提交充分的证据证明城更局明确同意将安置房屋用于抵押。湖北银行作为专业金融机构，明知中民置业提供抵押的房屋中有拆迁安置房屋，却在签订借款合同时未对拆迁安置房屋情况进行充分调查核实，未尽到合理审慎义务。而且本案的诉争房屋系对被征收人予以补偿安置的房屋，董先菊作为被征收人，其对诉争房屋享有的物权期待权优于湖北银行对该房屋享有的抵押权，故湖北银行就诉争房屋设定的抵押登记已不具有实质意义。如果本案中认定湖北银行无需承担涂销在诉争房屋上设定的抵押登记的义务，那么即使之后中民置业未能清偿对湖北银行的借款，则一方面湖北银行仍然无法实际行使诉争房屋抵押权，另一方面董先菊也无法取得诉争房屋所有权，诉争房屋将始终处于权利不确定的状态，并不利于当事人纠纷的解决。为此，董先菊要求中民置业及湖北银行共同涂销在诉争房屋上设定的抵押登记的诉讼请求，一审法院予以支持并无不当。董先菊诉请中民置业配合办理诉争房屋的网签备案及不动产登记手续，中民置业亦同意配合办理，故一审判决对于董先菊的该两项诉讼请求予以支持并无不当。经过审查，一审审理程序符合法律规定，湖北银行关于一审审理程序违法的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，湖北银行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由湖北银行股份有限公司武汉经济技术开发区支行负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 李 文审判员 安林锋审判员 丰 伟二〇二一年五月七日法官助理杨雨竹书记员熊云