济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0104民初2051号原告：济南市槐荫区艾菲尔花园业主委员会，住所地济南市。负责人：喻斌，主任。委托诉讼代理人：于凤忠，山东舜通律师事务所律师。被告：山东慷华物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：卢璟，总经理。委托诉讼代理人：蒋鹏越，男，1972年4月18日出生，汉族，该公司职工，住济南市。原告济南市槐荫区艾菲尔花园业主委员会（以下简称业委会）与被告山东慷华物业管理有限公司（以下简称慷华物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月19日立案后，依法适用简易程序审理。因案情复杂，本院于2016年7月1日作出（2016）鲁0104民初2051号民事裁定：本案转为普通程序审理。本院依法于2016年9月22日公开开庭进行了审理。原告业委会委托诉讼代理人于凤忠、被告慷华物业委托诉讼代理人蒋鹏越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告业委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告与原告办理交接手续，撤出本物业和移交管理用房及有关档案管理资料；2.被告结清公用水电费、电梯年检等费用；3.被告自物业服务合同到期日起至交接结束之日止，支付每逾期一天按委托期限内平均物业管理年度费用千分之三的违约金，约42030元；4.被告赔偿物业合同到期后至交接结束止被告停止服务，原告无法聘用其他物业公司而临时雇佣人员，维护小区正常运营造成的损失每日420元，约1.26万元；5.被告向原告交纳停车场的使用费1万元；6.被告承担诉讼费用。事实和理由：原、被告于2015年4月1日签订物业服务合同，约定物业服务期限为1年。被告入住后，不按照合同履行义务，人员、管理、服务均不到位，五月份以后小区物业长时间没有经理、客服、维修工人，监控消防设施瘫痪，电梯不按时年检，经常发生故障，严重影响安全，小区绿化无人管理，清洁保安人员严重不足，物业办公室长期无人，居委会、业委会及业主多次到物业找不到人，服务质量距合同约定的要求相差甚远，业主意见很大，有些业主拒绝交纳物业费，投诉不断，给当地政府增加了很多麻烦。合同到期前2016年1月25日、3月20日，原告两次向被告通知，合同到期后不再续期，并确定了交接时间。但被告接到通知后不予理睬，拒不履行义务。原告联系居委会及上级有关部门多次协调未果。在审理过程中，原告业委会补充陈述：1.由于被告现在已经撤出物业和移交了管理用房并办理了部分物品的交接手续，现原告第一项诉讼请求为：要求被告与原告办理消防设施交接手续，移交业主档案资料、蓝牙押金收取清单、车位费收取清单。2.由于被告已经将电梯维修合格并经双方协商不再主张水费，现原告第二项诉讼请求为：要求被告支付电费8115.16元。被告慷华物业辩称，1.我单位于2016年4月10日左右已经搬出物业用房，经与原告协商在监控室留一张办公桌用于收取相应费用。原告所主张的档案管理资料已经移交。2.2016年4月已经向原告交清2016年1、2月份的费用。因3月份的费用没有出来，没有交纳。3.关于电梯问题，我单位已经办理完毕电梯年检，消防设备的交接还没有完成，因为之前有部分消防设备损毁，我单位还没有修理好。4.关于原告主张的违约金，数额我单位无法接受。5.对于原告主张的每天420元费用标准有异议。6.关于停车场使用费1万元。当初合同约定停车场由物业代管，但我单位经营期间，停车费没有收上来。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对本案事实，本院认定如下：1.2012年8月1日，济南市某房产管理局出具备案通知书，载明：XX小区第2届业主委员会成立（换届）时间为2012年5月15日，任期5年。主任喻斌。2.2013年，原告业委会与济南瑞云物业管理有限公司（后变更名称，即被告慷华物业）签订XX小区《公共设备设施交接单》、《物品交接表》、《公用水表交接清单》，同年9月21日，双方签订交接单，原告业委会将消防设施设备移交被告慷华物业进行管理及维护。3.2015年4月1日，原告业委会与被告慷华物业签订合同，约定被告慷华物业为XX小区提供物业服务，物业服务期限为1年，自2015年4月1日至2016年3月31日，到期后，合同自动终止。合同第六条约定：本物业项目实行物业服务费包干制，即业主向被告慷华物业支付物业服务费用，盈余或亏损均由被告慷华物业享有或者承担。合同第九条约定：停车位属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位85元/月/个（包括购买车位险，车场设备维修维护，车场管理员工资，以及向业委会交1万元整/年的场地使用费，用于小区钢制护栏、院墙、监控设备的维护养护等），由被告慷华物业代收，转入原告业委会固定账户。合同第二十九条约定：被告慷华物业在被解聘或合同终止后，应自收到解聘通知书或合同终止之日起提前10日与原告业委会或新的物业服务企业办理物业的交接验收手续；被告慷华物业不移交物业管理权，不撤出本物业和移交管理用房及有关档案资料等，每逾期一日应向原告业委会支付委托期限内平均物业管理年度费用3‰的违约金，由此造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。合同还就物业服务内容、物业服务标准、物业服务相关费用、双方的权利义务等事项进行了约定。4.2015年11月20日，因物业服务存在的问题，原告业委会与被告慷华物业进行协商，被告慷华物业承诺对协商的相关问题进行处理。5.2016年1月25日，原告业委会给被告慷华物业出具《关于解除物业合同到期的函》，该函载明被告慷华物业始终没有按照合同约定进行服务，所列承诺项目没有一条兑现，导致业主极为不满，使原告业委会严重失去威信。该函还列明了被告慷华物业服务不到位存在的各种现象和问题。该函尾部载明：原告业委会决定不再与被告慷华物业签订合同，按合同约定时间进行服务，做好准备，处理好交接及撤出小区前的未尽事宜，交接时间为2016年3月10日。被告慷华物业收到该函。6.2016年3月20日，原告业委会向有关管理部门提交《XX业主大会对瑞云物业解除服务合同的报告》，载明：业主大会同意与瑞云物业解除物业服务合同，新聘物业公司。瑞云物业撤出小区时间为2016年3月31日24时。被告慷华物业已经收到该报告。7.2016年3月29日，原告业委会与被告慷华物业就交接事宜进行协商，约定：①到期交接问题。物业公司：费用遗留包括电梯年检费、公共维修基金（还没有走程序）、水费、电费；设备交接包括电梯、消防、二次供水设备、道闸设备。本周五之前物业交电梯年检费。业委会：配合物业走公共维修基金程序。要求物业在2016年4月15日完成交接消防设备及拖欠的水费、电费。②物业到期时物业撤离时间。物业公司：2016年3月31日24时。物业区域办公用房交出。③物业管理费的问题。物业公司：业委会成员表示先把自己的物业费交上，以身作则，再收取未交物业费的业主的物业费。收取上来的物业费先交付水费、电费及公共设备维修、维护。剩余部分4月15日交接完毕。安检：电梯年检费用的支付，与维修基金报销手续应按照前期物业公司于某经理承诺执行，不因这次会议委托蒋鹏越全权处理而改变，要无附加条件。物业公司撤出新物业入驻期间，物业公司未交接之前，未交接的设备出现任何问题由物业公司承担。8.2016年9月21日，济南某某物业管理有限责任公司出具《证明》1份，载明，其公司与原告业委会签订物业服务合同时，该小区的消防监控系统处于瘫痪状态，至今仍旧处于瘫痪状态。在小区消防系统未到达正常运行或使用条件前，其公司不接手消防系统的日常维保和管理。9.在审理过程中，原告业委会与被告慷华物业共认：2016年4月1日，被告慷华物业工作人员撤出小区，留下委托诉讼代理人蒋鹏越及另一人负责收费；4月10日，被告慷华物业将办公室交出；4月26日，被告慷华物业所有人员撤出。10.在审理过程中，原告业委会提供开票日期为2016年6月8日、计费年月为2016年5月的电费发票复印件14份，原告业委会以此要求被告慷华物业支付2016年3月、4月份电费8115.16元。被告慷华物业提出异议。原告业委会未提供其他证据予以证实。11.在审理过程中，原告业委会提供车位费收据及蓝牙押金收据15份，原告业委会以此证实被告慷华物业未与其办理交接手续，被告慷华物业未提出异议。本院认为，原告业委会与被告慷华物业合同期限届满后，双方已经终止该合同的履行，但由于被告慷华物业未按照合同约定履行交接义务，应承担违约责任。原告业委会要求被告慷华物业办理消防设施交接手续，并移交业主档案资料、蓝牙押金收取清单、车位费收取清单，被告慷华物业予以认可，本院予以确认，由于被告慷华物业辩称消防设施将维修后尚未经过验收，故应给予一定的期限，以30日为宜。原告业委会要求被告慷华物业支付电费8115.16元，并提供了票据，被告慷华物业提出异议，经审查，本院认为原告业委会所提供的证据不足以证实其主张，不予支持。原告业委会要求被告慷华物业以物业费总额538596.40元为基数、自2016年4月1日起至被告消防设施和档案资料交接结束之日止、按照日千分之三支付违约金，被告慷华物业提出异议，认为其已经将大部分资料移交，且原告业委会主张的违约金过高，要求调整。经审查，根据双方于2015年4月1日签订合同第二十九条的约定，被告慷华物业不移交有关档案资料等，每逾期一日应向原告业委会支付委托期限内平均物业管理年度费用3‰的违约金，由于被告慷华物业构成违约，故原告业委会主张违约金予以支持，由于原告业委会未提供证据证实委托期限内平均物业管理年度费用数额，其要求以物业费总额538596.40元为基数进行计算，被告慷华物业未提出异议，本院予以准许；被告慷华物业主张约定违约金标准过高，要求调整，由于原告业委会未提供证据证实其损失情况，本院认为合同约定的违约金标准确实过高，应予调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百第一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院酌定被告慷华物业应向原告业委会支付的违约金应按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算。原告业委会要求被告慷华物业赔偿损失1.26万元，对此其解释系因被告慷华物业撤出小区，4月1日至30日由其雇佣6名人员进行物业维修，每人每天70元，共计1.26万元。被告慷华物业提出异议，认为双方合同于3月31日到期，此后业主未交费，其无义务提供物业服务。经审查，原告业委会该主张没有事实和法律依据，不予支持。原告业委会要求被告慷华物业支付停车位场地费1万元，并诉称根据合同约定被告慷华物业应向其交纳1万元场地使用费，被告慷华物业提出异议，认为根据合同约定，物业服务期内由其收取服务费和管理费的前提下给原告业委会支付1万元场地费，但因为车位费与停车费没有收取上来，所以无法支付。经审查，本院认为，双方在合同中约定被告慷华物业每年向原告业委会支付1万元场地使用费，且根据原告业委会提交的停车费收据可以证实被告慷华物业已经在开始收取停车位费用，故原告业委会的该项请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告山东慷华物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将济南市槐荫区艾菲尔花园小区业主档案资料、蓝牙押金收取清单、车位费收取清单及验收合格的小区消防设施移交给原告济南市槐荫区艾菲尔花园业主委员会；二、被告山东慷华物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告济南市槐荫区艾菲尔花园业主委员会自2016年4月1日起至本判决生效之日止的逾期移交资料的违约金（以538596.40元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算）；三、被告山东慷华物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告济南市槐荫区艾菲尔花园业主委员会停车场场地费10000元；四、驳回原告济南市槐荫区艾菲尔花园业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1616元，原告济南市槐荫区艾菲尔花园业主委员会负担516元，被告山东慷华物业管理有限公司负担1100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  李子萍人民陪审员  高金辉人民陪审员  付玉俊二〇一六年十月九日书 记 员  裴立红