上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0110民初13706号原告：蒋欣超，女，1987年4月28日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。委托代理人：李巧民，上海海汇律师事务所律师。被告：陈玲，女，1977年6月30日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告：唐祖丽，女，1944年9月22日出生，汉族，住同上。原告蒋欣超诉被告陈玲、唐祖丽其他物权保护纠纷一案，本院于2016年8月19日受理后，依法适用简易程序，由审判员陈娟娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告蒋欣超之委托代理人李巧民、被告陈玲、被告唐祖丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒋欣超向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告唐祖丽、陈玲从2016年7月起按每月人民币(以下币种均为人民币)4,500元标准支付房屋使用费；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年9月29日，原告购买了上海市杨浦区国定路XXX弄XXX号XXX室房屋并取得房产证，被告认为房屋买卖无效向法院提出诉讼，2010年被驳回。2010年7月，被告提出的再审申请亦被驳回。2010年10月，被告提起行政诉讼，后撤诉。2014年3月，被告提出再审，后被驳回。原告认为：被告无任何依据侵占原告的房产，侵犯了原告的合法所有权，要求对房屋租金标准进行司法评估，并作如上诉请。被告唐祖丽、陈玲辩称，不同意原告的诉请，被告认为每月2,000元的标准过高，应当降低为每月1,000元。经审理查明：(2014)杨民四(民)初字第1562号案件查明如下事实：唐祖丽与陈德发为夫妻，陈永毅、陈玲系唐祖丽与陈德发之子女。上海市杨浦区国定路XXX弄XXX号XXX室房屋系售后产权房，权利人登记为陈德发。该房内户籍有唐祖丽、陈永毅、陈玲与陈德发四人，由唐祖丽、陈德发、陈玲居住使用。2009年9月19日，蒋欣超与陈德发经人介绍，签订《上海市房地产买卖合同》。双方约定：蒋欣超购买陈德发所有的上述系争房屋，房屋建筑面积39.19平方米，转让价为48万元，房款一次性付清。当日，蒋欣超看房，唐祖丽在场，未表异议。同时双方到交易部门交易后，蒋欣超银行转账25万元至被告陈德发账户，并支付现金23万元。陈德发出具了收条。2009年11月，蒋欣超以双方口头约定二个月后交房，要求陈德发交房。另查明：蒋欣超于2010年1月1日登记结婚。再查明：陈德发于2009年9月，曾办理了一份伪造的房地产权证。该产权证于2009年11月23日被房地产登记部门没收。本院经审理后认为：依法成立的合同，受法律保护。两被告间的买卖合同，从现有证据看，合法有效。陈德发为系争房屋的唯一产权人，其具有对外签订房屋买卖合同的权利。尽管陈德发出售房屋理应与该房的同住人协商一致，但此系家庭内部关系，不影响陈德发对外签订的合同的效力。此外，蒋欣超的购房，经过了看房、交易、付款至取得系争房屋房地产权利一系列过程，并无明显过错，其所述的口头约定二个月交房，亦并非不合理。故唐祖丽、陈永毅、陈玲以买卖合同未征得其同意为由，要求确认陈德发对外签订的房地产买卖合同无效，于法无据，且从保障交易安全的角度考虑，亦难以支持。唐祖丽、陈永毅、陈玲可通过正当途径向陈德发要求安置或赔偿。2010年5月21日，本院据此判决唐祖丽、陈永毅、陈玲要求确认陈德发与蒋欣超于2009年9月19日就上海市杨浦区国定路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效之诉请，不予支持。判决后，双方当事人均未提出上诉。2010年7月6日，唐祖丽、陈永毅、陈玲不服(2009)杨民四(民)初字第3547号判决，向二中院提出再审申请，二中院认为，系争房屋系售后产权房，产权登记人为陈德发。作为房屋唯一产权人，陈德发具有对外签订房屋买卖合同的权利。尽管陈德发出售房屋理应与其妻子协商一致，但此系家庭内部关系，不影响陈德发对外签订合同的效力，且根据不动产登记的公示公信原则、从保障交易安全的角度考虑，陈德发对外签订的买卖合同亦应有效；至于唐祖丽、陈永毅、陈玲主张的居住使用权利，原审法院亦明确其可通过正当途径向陈德发要求安置或赔偿。二中院于2010年9月13日以(2010)沪二中民二(民)申字第39号裁定驳回其再审申请。2010年10月，唐祖丽向本院提起行政诉讼，起诉上海市住房保障和房屋管理局及上海市规划和国土资源管理局，后申请撤诉。本院于2010年10月26日，裁定准予其撤回起诉。2014年，唐祖丽、陈玲再次向二中院提出再审申请，认为系争房屋买卖不是陈德发真实意思的表达，有新证据表明系争房产交易中买卖双方存在恶意串通，损害第三人利益的情况，蒋欣超非善意第三人，请求撤销(2009)杨民四(民)初字第3547号一审判决，改判系争房屋的买卖合同无效。二中院认为，陈德发作为系争房屋的唯一产权人，其具有对外签订房屋买卖合同的权利。陈德发作为完全民事行为能力人，理应知晓和承担自己实施民事行为的后果。尽管陈德发出售房屋时理应与该房的同住人协商一致，但此系家庭内部关系，不影响陈德发对外签订合同的效力。且陈德发与蒋欣超签订的关于系争房屋的买卖合同，从现有证据来看，合法有效。一审法院认定唐祖丽、陈玲等以陈德发出售房屋时未征得其同意为由，要求确认合同无效的诉讼请求不予支持，并无不当。现唐祖丽、陈玲因不服一审判决申请再审，其申请理由与一审主张基本一致，且提交的材料也不能推翻一审判决，故对其申请再审的主张，不予支持。二中院于2014年5月19日以(2014)沪二中民二(民)申字第42号裁定驳回其再审申请。另查明，2009年12月22日，上海市公安局闸北分局对于陈德发控告邓峰涉嫌诈骗案，以没有犯罪事实决定不予立案。案号：沪公闸经不立(2009)118号。再查明，唐祖丽不服我院(2009)杨民四(民)初字第3547号民事判决，向杨浦检察院提出申诉，该院于2010年11月11日作出不予立案的决定。案号：沪杨检民行不立(2010)007号。陈德发于2014年7月24日死亡。再查明，系争房屋系售后公房，购房时《本户人员情况表》列明的家庭成员为陈德发、唐祖丽、陈永毅、陈玲。陈德发与原告蒋欣超于2009年9月19日签订的《上海市房地产买卖合同》中，特别告知明确“原职工已购公有住房上市出售的，参加房改购房时的同住成年人应在合同附件五相关关系内表示同意出售，并签字盖章；因故无法在合同内签字盖章的，应出具同意出售的其他证明。”；该合同附件五已购公房参加房改购房时的同住成年人意见签章处显示为空白。本院审理该案后认为，生效判决已确认陈德发与蒋欣超签订的房屋买卖合同合法有效，蒋欣超已经支付了全部购房款并取得了房屋的产权证，故蒋欣超为系争房屋合法产权人。但是，系争房屋系售后公房，唐祖丽、陈玲作为系争房屋的同住人，对系争房屋亦享有居住权利，蒋欣超在签订房屋买卖合同时亦应予以注意。陈德发未经其同意出售系争房屋的行为，侵害了其合法权益。现陈德发已经死亡，唐祖丽、陈玲并无其他住房，原告要求其搬离系争房屋客观上存在履行障碍，故蒋欣超要求唐祖丽、陈玲迁出系争房屋之诉讼请求，本院难以支持。但是，唐祖丽、陈玲占用系争房屋，理应支付房屋使用费。因(2009)杨民四(民)初字第3547号案件生效之日为2010年6月6日，故唐祖丽、陈玲应自2010年6月6日起支付房屋使用费。至于使用费支付标准，本院根据2010年至今租金价格变化情况及系争房屋现状，酌情予以确定。据此判决：一、原告蒋欣超要求被告唐祖丽、陈玲迁出上海市杨浦区国定路XXX弄XXX号XXX室房屋之诉讼请求，不予支持；二、被告唐祖丽、陈玲应于本判决生效之日起十日内按照每月2000元标准，支付原告蒋欣超2010年6月6日起的房屋使用费。2015年3月31日，上海市第二中级人民法院作出：驳回上诉，维持原判的终审判决。以上事实由原告提供的民事判决书、上海市房地产权证及当事人陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，公民的合法民事权益受法律保护。基于生效判决，唐祖丽与陈玲居住在系争房屋中，需向蒋欣超支付房屋使用费。至于房屋使用费的标准，生效判决系基于租金价格变化及系争房屋现状酌情确定，并非根据租金评估价格确定，故蒋欣超现要求对系争房屋租金进行评估的申请，本院不予准许。考虑到实际情况，本院对房屋使用费标准酌情予以调整。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：被告唐祖丽、陈玲应于本判决生效之日起十日内按照每月2300元标准，支付原告蒋欣超自2016年7月1日起的房屋使用费。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币25元(已减半收取)，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈娟娟二〇一六年十月十九日书记员  陈乃彰附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。