辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终4667号上诉人（原审被告）：刘川，男，1988年11月14日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：柴晓菲，辽宁大伦天谕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王朋，男，1977年3月6日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：翟婷婷，辽宁博雅律师事务所律师。上诉人刘川因与被上诉人王朋房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初8567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘川上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审法院民事判决书，依法改判；2.判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，裁判依据不足，判决显失公平。1.原审法院认定双方2020年4月11日解除租赁合同关系，于情不合、于法无据。被上诉人未经清算，将钥匙遗落在出租房门上，上诉人采取合法手段保管钥匙不应认定为双方解除合同。为了鉴定方便上诉人保持房屋原状，在此期间产生的租金损失，应由被上诉人支付，被上诉人应支付2020年4月2日至2020年10月30日鉴定完毕之日的租金15509元。2.合法的租赁关系应受法律保护。被上诉人单方解除合同，不应认定双方已经达成了解除合同的一致意见。3.被上诉人未将押金交付上诉人，原审扣除相应押金，没有依据。4.原审法院酌定鉴定费由上诉人承担一半没有法律依据，应该全部由被上诉人承担。王朋辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。对于上诉人主张的损失，一审已经按照鉴定结论认定为6831.04元，一审法院在查清事实基础上认定双方于2020年4月11日解除合同扣除相应的房租是正确的。对于上诉人主张的所谓损失违约，一审法院已经认定将押金2400元不退还我方作为相应赔偿。关于租金上诉人在2020年4月20日已经向一审法院起诉，其已经认可在2020年4月11日与我方解除合同并不存在所谓后续租期，我方是根据法定程序出庭应诉。至于鉴定期间是上诉人向法院申请鉴定所产生的时间，与我方无关。关于鉴定费一审法院在庭审中释明关于鉴定费承担的问题，一审按照双方处分权利酌定分担鉴定费是正确的。刘川向一审法院起诉请求：1.请求法院判令解除原、被告之间房屋租赁合同；2.请求法院判令被告赔偿原告经济损失30855.1元（包括门锁780元、房卡两个40元、电费68元、水费287.1元、复合木质地板9008元、墙面、棚顶、运费、清理、保护、安灯、管理费总计8061元、起诉费561元、写诉状费300元、房费11750元）；3.要求被告承担鉴定费2000元；4.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实，2018年4月21日，原告刘川与案外人邓威签订《房屋租赁协议》，刘川将坐落于沈阳市沈河区青年大街236-2甲号楼B座14楼19号房屋租赁给邓威，出租日期为2018年5月2日至2022年5月2日止，月租金2400元，季度付，押金2400元。2019年4月，邓威将该房屋转租被告王朋，由王朋向原告交纳房租，2019年4月23日，王朋通过微信转帐向刘川母亲李洁转款7200元，系2019年5月2日至2019年8月1房租，2019年7月3日转款7200元，系2019年8月2日至2019年11月1日房租，2019年10月2日转款7200元，系2019年11月2日至2020年2月1日房租。后原告委托其母亲李洁（作为甲方）与被告（作为乙方）重新签订《房屋租赁协议》，出租日期自2019年12月28日至2020年12月28日止，月租金2350元，季度交。合同约定在房屋租用期间内甲乙双方如有一方违约，须向对方赔偿一月房租。其他约定事项约定：1、电器非人为损坏，出现故障由甲方负责维修；2、退房后，壁纸撕掉恢复大白；3、地板出现人为损坏，赔偿修补填平；4、押金2400元到期退……。2019年12月28日被告向刘川母亲李洁转款9750元，被告自认包括2020年2月2日至2020年5月2日房租7050元及物业费。2020年4月，被告要求退租，2020年4月11日，原、被告到诉争出租房，被告将钥匙留予原告，屋内未恢复原状。被告对欠付电费68元及水费287.1元没有异议。另查明，原告刘川系沈阳市沈河区青年大街236-2甲1419房屋所有权人，李洁系原告刘川母亲。再查明，原告向一审法院提出申请，要求对屋内财产损失进行鉴定。经一审法院委托，辽宁中盛联盟土地资产评估有限公司于2020年10月28日出具《资产评估报告》，刘川房屋内相关财产损失价值为人民币6831.04元，花费评估费2000元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。本案中，原告与邓威及原告与被告王朋签订的房屋租赁合同均是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款规定在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，被告于2020年4月表示退租，并于2020年4月11日将房屋交予原告，其行为已达到该条法定解除条件，故一审法院认定该租赁合同于2020年4月11日解除。被告退租的行为构成违约，应承担违约责任。合同约定在房屋租用期间内甲乙双方如有一方违约，须向对方赔偿一月房租。故押金2400元，不应予以退还。关于原告提出的王朋系转租该房屋，之前2400元押金已经当违约金予以扣除的主张，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，邓威将诉争房屋转租给王朋，自2020年4月开始即由王朋向原告支付房租，原告并未提出异议，且原、被告又于2020年12月重新签订了合同，故对原告该主张，一审法院不予采信。关于原告主张的被告未将房屋恢复原状，应赔偿损失的问题，经鉴定刘川房屋内相关财产损失价值为人民币6831.04元，被告应对此费用予以赔偿，因被告交付房租至2020年5月2日，现双方于2020年4月11日解除合同，租金差额应予以折抵，租金差额为1567元（2350元÷30天×20天），故被告应支付原告财产损失5264元。对于鉴定费用2000元，酌定由原、被告各承担一半。关于原告要求被告支付所欠水费287.1元、电费68元的问题，被告对此没有异议，故对该请求予以支持。关于原告要求被告赔偿门锁、房卡等费用的问题，原告未提供证据予以证明，且被告不予认可，故不予支持。关于原告要求被告赔偿2020年4月2日以后的租金的请求，双方合同已于2020年4月11日解除，被告已将房屋交还原告，原告未另行出租，属于其自行扩大的损失，故对该请求不予支持。综上，依照《中国人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，一审法院判决：一、被告王朋于本判决生效之日起十日内支付原告刘川房屋损失5264元；二、被告王朋于本判决生效之日起十日内支付原告刘川电费68元、水费287.1元；三、被告王朋于本判决生效之日起十日内支付原告刘川鉴定费1000元；四、驳回原告刘川的其他诉讼请求。案件受理费561元，由被告王朋负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人提出的合同解除时间问题。本案中，被上诉人于2020年4月明确表示不再租用涉案房屋，并于2020年4月11日将房屋钥匙交付给上诉人，上诉人接收了涉案房屋，故一审法院认定双方租赁合同于2020年4月11日解除，并无不当。被上诉人的提前退租行为构成违约，应承担违约责任，依据双方合同约定被上诉人应向被上诉人支付一个月房租。同时，上诉人作为出租方也负有减少损失扩大的义务，上诉人主张被上诉人在承担违约责任的基础上，再支付上诉人接收房屋后鉴定及诉讼期间的租金，缺乏依据。关于押金问题。上诉人自述收取了案外人邓威押金2400元，并未退还，邓威将涉案房屋转租给被上诉人，且在上诉人与被上诉人重新签订的《房屋租赁协议》中明确约定押金2400元到期退，综合邓威转租后上诉人未提出异议并向被上诉人直接收取租金以及双方重新签订租赁合同的内容，可见上诉人认可将退押金2400元的权利转移给被上诉人。故一审法院认定该押金2400元作为被上诉人违约赔偿，并无不当。关于上诉人主张鉴定费2000元应全部由被上诉人承担的问题。一审法院根据本案的具体情形酌情对鉴定费予以分担，双方一审中亦表示同意，故本院对此予以维持。关于上诉人庭审中主张由被上诉人支付物业费问题，双方租赁合同中并无由被上诉人承担物业费的约定，故本院不予支持。综上所述，刘川的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费561元，由上诉人刘川负担。本判决为终审判决。审判员 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年五月十三日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定