河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终5339号上诉人（原审第三人）：翟红梅，女，汉族，1970年6月8日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：贾士海，河南九君律师事务所律师。委托诉讼代理人：安启超，河南九君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周斌，男，汉族，1971年12月11日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：万代杨，河南天欣律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫政德，河南天欣律师事务所律师。原审被告：刘争鸣，男，汉族，1958年1月26日出生，住郑州市管城回族区。原审被告：河南六合置业有限公司，住所郑州市金水区索凌路1号7号楼1层附1号，统一社会信用代码91410100779432594F。法定代表人：李兆辉，总经理。上诉人翟红梅因与被上诉人周斌、原审被告刘争鸣、原审被告河南六合置业有限公司（以下简称六合置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初3827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。翟红梅上诉请求：1.撤销郑州市金水区人民法院作出的（2020）豫0105民初3827号民事判决，将本案发回重审或依法改判驳回周斌的一审诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由周斌承担。事实与理由：一、周斌在未履行交付680032元购房款义务的情况下，一审法院判将房屋权属登记至周斌名下，并于30日内办理该两套房屋的不动产权证书是错误的。一审查明案涉两套房屋仅支付了20.09万元，剩余房款680032元未支付，同时周斌也自认房屋价值是880032元，其未支付全部房款。一审法院认定周斌对房屋享有权益并直接判决将房屋过户登记至周斌名下，显然是错误的。二、一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，直接判决六合置业直接将案涉房屋过户登记至周斌名下，属于适用法律错误，依法应予以纠正。商品房买卖合同司法解释第五条明确，认购协议被认定为商品房买卖合同应当符合两个条件，一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。二是出卖人已按约定收受购房款。本案周斌未支付全部购房款的情况下，一审法院适用上述条款，认定周斌对涉案房屋享有权利，并判决六合置业公司将涉案房屋过户至周斌名下，显然不当。补充上诉意见：周斌与其前妻朱虹于2017年4月26日协议离婚，根据离婚协议约定，六合置业公司6号楼169号房屋归女方朱虹所有，周斌主张两套房产没有事实依据。其诉讼主体资格不适格，应依法驳回其诉请。周斌辩称：本案事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、关于剩余未付房款的问题，六合置业公司与周斌在协议当中明确约定，正式签订商品房买卖合同时交付剩余房款，一审判决在本院认为部分已经就剩余房款的交付作出了认定。鉴于六合置业公司没有提起反诉，判决结果不违背法律的规定，是合法的。二、关于周斌和其前妻的离婚协议，各自分配一套房屋，周斌已经向法庭提交证据，本案案涉的两套房屋符合唯一住房的实质条件。但是由于根据合同相对性原则，周斌与六合置业公司所签署了两份认购协议，其前妻无法作为诉讼主体提起诉讼，所以本案周斌主张权利是有合同依据和法律依据的。三、案件从购房协议的真实性、房屋的交付、房屋的占有使用以及案件的所有的事实，经过第三人撤销之诉四次审理，买卖纠纷又经过两次发回重审，三次审理均已查清。所以这个案件请法庭依法维持原判。刘争鸣、六合置业公司均未进行答辩。周斌向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认被告河南六合置业有限公司与刘争鸣签订的商品房买卖合同无效；2.依法确认原告周斌系郑州市金水区劳动路东、北环路南（六合之家小区）6号楼1单元31层西南户房屋和郑州市金水区劳动路东、北环路南6号楼1单元31层东南户房屋所有权的权利人。两套房屋建筑面积合计183.34平方米，价值880032元；3.判令被告河南六合置业有限公司协助原告周斌将郑州市金水区劳动路东、北环路南（六合之家小区）6号楼1单元31层西南户房屋和郑州市金水区劳动路东、北环路南6号楼1单元31层东南户房屋的权属登记至原告名下，并协助办理不动产权证书；4.被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：1、2010年12月21日，原告周斌与被告六合置业公司签订《商品房认购协议书》两份，主要载明：出卖人为被告六合置业公司，买受人为原告周斌；认购物业为6号楼1单元31层东南户、6号楼1单元31层西南户，建筑面积均为91.67平方米，单价分别为4100元/平方米、5500元/平方米。优惠后总房款分别为375847元、504185元。签订正式购房合同当日原告应交纳100%的总房款等。2010年11月12日，被告六合置业公司向原告出具《收据》两张，分别载明：“兹收到周斌（6-31-东南）交来房款100000元”、“兹收到周斌（6-31-西南）交来房款100000元”。2011年3月18日，被告六合置业公司出具一份收据，载明：兹收到周斌（6-31-西南）交来房款900元。2、2011年3月19日，原告与河南轩合物业服务有限公司签订《六合苑小区前期物业管理服务协议》两份，主要载明：原告所购的物业位于6幢1单元31层西南户、6幢1单元31层东南户，河南轩合物业服务有限公司为本物业管理区域内全体业主和使用人提供服务，本管理区域内物业的全体业主和使用人均应履行本协议，承担相应的责任，前期物业服务期限自2009年5月1日起至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日止等。2011年3月18日，河南轩合物业服务有限公司向原告出具《收据》两张，均主要显示：兹分别收到周斌（6-31-东南）、（6-31-西南）交来有线电视265元、暖气初装费11000.5元、维修基金5958.5元、天然气初装费3660元。共计20884元。2011年6月6日，河南轩合物业服务有限公司出具《收据》两份，均主要载明：今分别收到周斌（6-31-170）、（6-31-169）人民币19元整，系付天然气。2017年9月7日及2020年7月9日，河南轩合物业服务有限公司分别各出具两份河南增值税普通发票，载明：购买方分别为周斌6-31-东南、周斌6-31-西南，货物或应税劳务、服务名称均为物业服务费，价税合计分别为4521元、1367元。2020年7月8日，国网河南省电力公司郑州供电公司出具10份载明索凌路1号6号楼170号房屋电费缴纳情况；2020年7月11日，河南省电费统一收据8张载明索凌路1号6号楼169号房屋电费缴纳情况。3、2019年5月14日，物业公司、社区居委会和郑州市公安局东风路分局出具证明载明：我小区居民周斌现住郑州市金水区××楼××、170房屋，原房屋坐落地址编号：郑州市金水区劳动路东、北环路南6号楼1单元6层西南户、东南户房屋；该房屋为同一房屋和同一地址。4、2010年5月20日，被告刘争鸣与被告六合置业公司签订合同编号10602874、10602915、10602910的《商品房买卖合同》各一份，主要约定：由被告六合置业公司将位于郑州市金水区劳动路东、北环路南6号楼1单元31层西南户、31层东南户、29层西南户出售给被告刘争鸣。被告河南六合置业有限公司出具授权书，授权李清连使用个人账户收取刘争鸣签订的《商品房买卖合同》及补充合同项下的房款100万元。合同签订后，刘争鸣支付了全部购房款，2010年5月14日，被告六合置业公司向被告刘争鸣出具一张收据，载明：兹收到刘争鸣交来房款100万元。双方在郑州市房管局办理了商品房买卖合同的备案登记，买受人为第三人刘争鸣单独所有。2010年5月20日，被告六合置业公司与刘争鸣签订《商品房买卖补充合同》，就合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”涉及被告六合置业公司回购刘争鸣商品房事项，签订补充协议，被告自愿回购编号：10602910、10602915、10602874号房产，成交价为100万元，于2010年8月13日前将回购款交给刘争鸣，如未交付，无条件按照合同约定将房屋所有权证办理到刘争鸣名下，并承担违约及赔偿责任。5、2011年4月13日，被告六合置业公司、刘争鸣及第三人翟红梅签订《商品房买卖补充合同之补充协议》，协议约定：因被告六合置业公司无法按《商品房买卖补充合同》第二条规定的日期回购被告六合置业公司与刘争鸣签订的合同编号为10602910、10602915、10602874号《商品房买卖合同》项下位于郑州市××区××东、××楼××单元××东南××、××、××西南户房产，故请求翟红梅按原购房款出资购买上述房产，刘争鸣将上述房产的所有权及相关权利转让给翟红梅所有。翟红梅在协议签订后三日内一次性支付刘争鸣100万元。被告六合置业公司必须于2011年5月12日一次性向翟红梅支付回购房款100万元。若被告六合置业公司逾期，应按六合置业公司和刘争鸣签订的海信担保（2010）字第0519号《商品房买卖补充合同》第五条约定的违约责任外，还应逾期7日内与翟红梅按上述购房合同显示价格签订正式商品房买卖合同，被告六合置业公司到房产管理局办理注销刘争鸣对该房产的备案的相关手续，为翟红梅办理房产登记备案相关手续并承担一切费用，且签订合同后15日内办翟红梅办理房屋产权登记备案手续及房屋产权证并承担所有税、费等相关费用。双方签订《商品房买卖补充合同之补充协议》后，翟红梅委托张红向刘争鸣转款71.08万元，翟红梅向刘争鸣转款30万元，履行了向刘争鸣支付全部房屋款项义务。但被告六合置业公司及刘争鸣未按合同约定将上述房产办理房产登记备案至翟红梅名下。6、2018年7月13日，翟红梅作为原告，将河南六合置业有限公司、刘争鸣以房屋买卖合同纠纷为由诉至该院，该院作出（2018）豫0105民初4353号、4376号民事判决书，判决：一、原告翟红梅、被告河南六合置业有限公司及第三人刘争鸣于2011年4月13日签订的《商品房买卖补充合同之补充协议》为合法有效协议；二、被告河南六合置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告翟红梅履行将位于郑州市金水区劳动路东、北环路南6号楼1单元31层东南户、西南户房产办理房屋产权登记备案手续及房屋产权证登记至原告翟红梅名下的义务；三、如因被告河南六合置业有限公司为原告翟红梅办理房屋产权登记备案手续及房屋产权证登记至原告翟红梅名下所产生的所有税、费等一切费用由被告河南六合置业有限公司承担；四、第三人刘争鸣对履行上述合同义务承担协助责任；五、驳回原告翟红梅的其他诉讼请求。上述判决均已生效。上述判决进入执行程序后，原告周斌提出执行异议，认为郑州市金水区劳动路东、北环路南6号楼1单元31层东南户、西南户房屋应归其所有，要求停止对该两套房屋的执行。2019年5月18日，该院作出（2019）豫0105执异293、294号执行裁定书，裁定驳回案外人周斌的异议请求。原告周斌不服上述两裁定，向该院提出第三人撤销之诉，请求撤销（2018）豫0105民初4353号、4376号民事判决书，2019年8月17日，该院作出（2019）豫0105民初6714号、6709号民事判决书，判决撤销（2018）豫0105民初4353号、4376民事判决书。后翟红梅提起上诉，郑州市中级人民法院发回重审。该院于2020年9月8日及9月10日分别作出（2020）豫0105民初3326号、3368号民事判决书，判决撤销（2018）豫0105民初4353号、4376民事判决书。翟红梅不服上述判决，上诉于郑州市中级人民法院，郑州市中级人民法院于2020年12月31日及2021年1月4日分别作出（2020）豫01民终17431号、16057号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。7、2020年7月6日，周斌的郑州市个人房屋产权信息表载明：无房；2020年7月20日朱虹的郑州市个人房屋产权信息表载明：无房。2020年7月6日郑州市二七区档案馆离婚登记档案中的离婚登记审查处理表和离婚协议载明：2017年4月26日离婚财产分割是案涉169号房屋归女方朱虹所有，案涉170号房屋归男方周斌所有。8、在本案庭审中，原告周斌放弃诉讼请求中的第二项请求。一审法院认为，六合置业公司经该院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩和举证、质证的权利，不影响该院根据现有证据及查明的事实依法作出判决。本案中，原告周斌与被告六合置业公司签订的两份《商品房认购协议书》约定了原告购买房屋的位置、建筑面积、单价、总价等，该协议书应当认定为商品房买卖合同，周斌支付部分购房款，六合置业公司出具收据，并将案涉房屋交付周斌居住使用至今，周斌对该案涉房屋享有合法权益，且结合已经作出的生效判决，已经撤销（2018）豫0105民初4353号、4376号民事判决，故被告六合置业公司应向原告履行办理涉案房屋不动产权证书的合同义务，同时原告周斌应向被告六合置业公司缴纳剩余全部购房款680032元。原告周斌请求确认被告刘争鸣与被告六合置业公司虽签订《商品房买卖合同》合同无效，因原告对该院（2018）豫0105民初4353号、4376号民事判决已提起撤销之诉，已经有生效判决予以认定，故对原告该请求，本案不重复审理。被告刘争鸣及第三人翟红梅辩称，证据不力，该院依法不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、被告河南六合置业有限公司于本判决生效后十日内将位于郑州市金水区劳动路东、北环路南6号楼1单元31层东南户、金水区劳动路东、北环路南6号楼1单元31层西南户的房屋权属登记至原告周斌名下，并于登记后30日内协助原告周斌办理该两套房屋的不动产权证书。二、驳回原告周斌其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行法律文书指定的行为，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条的规定，承担人民法院强制执行的费用。案件受理费12600元，公告费260元，财产保全费4920元，由被告河南六合置业有限公司负担。二审经审理查明的事实同原审相一致。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，周斌与六合置业公司签订的两份《商品房认购协议书》具备《商品房销售办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，一审认定为商品房买卖合同并无不当。周斌、六合置业公司签订上述认购协议后已履行部分内容，且周斌居住使用案涉房屋至今，且有生效判决认定翟红梅与刘争鸣、六合置业公司之间并非达成房屋买卖合意，而系双方借贷关系的担保。故一审认定周斌对案涉房屋享有合法权益并无不当。周斌与其前妻在离婚时虽约定案涉31层西南户房屋归其前妻所有，但认购协议书的签订主体系周斌，故周斌对该房屋主张权利的主体适格，翟红梅称周斌主体不适格的上诉主张不能成立。综上所述，翟红梅上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12600元，由上诉人翟红梅负担。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  曹逢春审判员  马增军二〇二一年五月十日书记员  刘佳辉