上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初9002号原告上海鹏升投资咨询有限公司，住所地上海市。法定代表人周昌旺，总经理。委托诉讼代理人唐文华，上海市嘉华律师事务所律师。被告韩春林，男，1975年11月29日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人王栋，上海浦汇律师事务所律师。被告徐建国，男，1954年1月16日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人白崇城，上海君拓律师事务所律师。第三人陈国辉，男，1965年8月2日出生，汉族，户籍地浙江省湖州市。原告上海鹏升投资咨询有限公司(以下简称鹏升公司)诉被告韩春林、徐建国用益物权纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，该案于2015年7月23日作出(2015)徐民四(民)初字第1278号民事判决后，被告韩春林不服该判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉。上海市第一中级人民法院于2016年2月23日作出(2015)沪一中民二(民)终字第2922号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2016年6月16日依法追加陈国辉为本案第三人。于2016年7月15日公开开庭进行了审理。原告鹏升公司的委托代理人唐文华、被告韩春林的委托代理人王栋、被告徐建国及其委托代理人白崇城、第三人陈国辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鹏升公司向本院提出诉讼请求，1、判决被告韩春林返还租金200万元，由被告徐建国承担30万元的清偿责任(即徐建国得到的30万元房屋租金返还原告)；2、诉讼费由被告承担。鹏升公司基于其拥有上海市宋园路XXX号房屋底层的使用权，根据用益物权要求返还租金。事实和理由：原告鹏升公司与案外人上海锦虹实业合作公司(以下简称锦虹公司)于2001年9月13日签订租赁土地合同书，约定，鹏升公司承租锦虹公司拥有合法使用权的土地4,400平方米、周边围墙等附属设施，鹏升公司投资750万元建造约5,800平方米营业用房，租期为2002年9月18日至2018年9月17日，合同期限内原告拥有土地使用权及建造的房屋产权等。合同订立后，鹏升公司于2003年建造房屋完毕，2007年5月锦虹公司取得上海市宋园路XXX号房屋的产权证。2013年4月，鹏升公司发现案外人顺丰速运集团(上海)速运有限公司(以下简称顺丰速运公司)未经鹏升公司同意占用上海市宋园路XXX号底层部分房屋和场地(以下简称系争房屋)，并不给付租金。经交涉未果，鹏升公司起诉至上海市徐汇区人民法院，本院(2014)徐民四民初字第2397号民事判决已生效。生效判决查明，2011年4月22日，第三人陈国辉将鹏升公司75%股份转让，2011年5月3日，工商局准予鹏升公司的法定代表人变更为周昌旺，陈国辉为鹏升公司董事。2012年1月6日，第三人陈国辉因欠被告徐建国款项未还，与徐建国签订《协议》，将上海市宋园路XXX号底楼面积约2,500平方米房屋交由徐建国使用。2013年3月1日，徐建国与韩春林签订租赁合同，徐建国将上海市宋园路XXX号建筑面积1,000平方米房屋出租给韩春林，租期自2013年3月15日起至2018年3月14日止，年租金120万元。2013年3月1日，韩春林与案外人顺丰速运公司、上海顺衡物流有限公司分别签订《房屋租赁合同》，韩春林将上海市宋园路XXX号底层部分房屋分别出租给上述两案外人使用，并于2013年3月21日至2014年4月25日分七次收取2013年3月15日至2014年9月14日间租金2,634,750元。韩春林、徐建国未将已收取的租金缴交鹏升公司，而占为己有，显属不当得利。韩春林辩称，不同意原告诉请。被告韩春林与被告徐建国签订租赁合同，韩春林系合法使用、出租系争房屋，并已向被告徐建国支付租金，韩春林根据合同占有系争房屋，合同价与市场价相同，是有权占有，系善意一方，不存在侵权，鹏升公司应该向陈国辉追究责任。徐建国辩称，不同意原告诉请。陈国辉向徐建国所在村的村民借款，徐建国为代表，陈国辉将系争房屋的租赁权抵债给徐建国使用，徐建国没有侵犯鹏升公司的权利，鹏升公司自身存在过错，徐建国是善意占有房屋，故徐建国不应承担连带责任；徐建国仅收到韩春林支付的30万元，未收到其余租金。徐建国收到的租金30万元中包括中介费3万元和装修5万元，实际收到22万元冲抵了陈国辉应归还的部分债务。陈国辉述称，对鹏升公司的诉讼请求没有意见，陈国辉向徐建国所在村的村民借款467万元，用系争房屋的部分租赁权抵债，谁获利谁返还。本院认定事实如下：2001年9月13日，承租方原告鹏升公司与出租方锦虹公司签订《租赁土地合同书》，约定，出租方将拥有合法使用权的土地4,400平方米及工业用电190千瓦2寸水表安装和4寸水管的生活用水管、通讯电话1门、周边围墙等附属设施，交付承租方使用，承租方总投资750万元建造约5,800平方米营业用房，为此出租方免收承租方8年的土地租金；合同期限16年，自2001年9月18日-2002年9月17日为建设期，从2002年9月18日-2010年9月17日为合同第一期，自2010年9月18日-2018年9月17日为合同第二期；在合同期内承租方拥有土地使用权及建造的房屋产权。合同订立后，房屋实际于2003年底施工完毕。2007年5月锦虹公司取得了沪房地徐字(2007)第009030号《上海市房地产权证》，该证记载权利人锦虹公司，房地坐落宋园路XXX号，宗地面积3,978平方米，建筑面积5,762.67平方米。2001年7月12日，原告鹏升公司设立，设立后原告鹏升公司股东有数次变更，至2006年9月5日，鹏升公司成为一人有限公司，陈国辉为一人股东，公司法定代表人亦为陈国辉。2011年4月22日，陈国辉与上海三璇商务咨询有限公司(以下简称三璇公司)签订股权转让协议，陈国辉以750万元的对价将鹏升公司75%股份转让给三璇公司。其后经申请，工商局出具准予变更(备案)登记通知书(注：原告领取该通知书日期为2011年5月3日)，准予原告的企业类型、法定代表人、出资情况变更，原告法定代表人遂变更为周昌旺，陈国辉为原告公司董事。2012年1月6日，陈国辉与徐建国签订《协议》，约定：陈国辉因欠徐建国人民币款项至今未予归还，陈国辉同意以宋园路XXX号底楼面积约2,500平方米房屋交由徐建国使用(注：交徐建国使用的房屋，既有合法建筑，也有违法搭建建筑)，使用期限自2012年3月1日起至2020年2月28日止，计8年；徐建国在上述使用期限内所取得收入均归徐建国所有，视为归还所欠款项，于使用期限届满，房屋交还，双方所结欠款项视为结算清楚，已了结；陈国辉承诺陈国辉的意思表示即视为上海鹏升咨询有限公司的意思表示。2013年3月1日，两被告签订租赁合同，徐建国将上海市宋园路XXX号建筑面积1,000平方米房屋(注：为产证面积内底层部分房屋)出租给韩春林，租期自2013年3月15日起至2018年3月14日止，年租金120万元。2013年3月1日，韩春林与顺丰速运公司签订《房屋租赁合同》，约定，韩春林将上海市宋园路XXX号底层B区建筑面积596.75平方米、使用面积477.40平方米房屋出租给顺丰速运公司，租期自2013年3月15日至2018年3月14日止，月租金86,862.16元。同日，韩春林与上海顺衡物流有限公司(以下简称顺衡公司)签订《房屋租赁合同》，韩春林将上海市宋园路XXX号底层A区建筑面积403.25、使用面积322.60平方米房屋出租给顺衡公司，租期同上，月租金59,512.84元。2013年7月26日，韩春林与顺丰速运公司、顺衡公司三方签订《协议书》，约定，顺衡公司将其与韩春林签订的合同的权利义务整体转让给顺丰速运公司；顺衡公司租金已付至2013年9月14日，故从2013年9月15日至租赁合同期届满期间的租金由顺丰速运公司依据租赁合同向韩春林支付。合同履行期间，顺丰速运公司、顺衡公司在2013年3月21日至2014年8月1日分别向韩春林支付2013年3月15日至2015年3月14日间租金计3,513,000元(包括2014年8月1日分两笔支付了2014年9月15日至2014年12月14日、2014年12月15日至2015年3月14日各439,125元租金)。2014年7月，原告向本院提起诉讼[(2014)徐民四民初字第2397号]，要求顺丰速运公司迁出上海市宋园路XXX号底层房屋及场地并支付2013年7月17日起至迁出之日止的房屋场地使用费，按1,000平方米，3.8元/天/平方米计算。该案审理中，依法追加韩春林、徐建国作为第三人参加诉讼，于2015年1月14日作出(2014)徐民四(民)初字第2397号民事判决，判决认为，”陈国辉在转让公司75%股权及公司法定代表人变更后，其已不能代表原告行使、处分公司权利。仅凭陈国辉系原公司法定代表人及现股东的身份，不足以代表公司，第三人徐建国在签订协议前，对陈国辉是否能代表原告的身份应审慎核查，因此徐建国称构成表见代理的意见，本院不予采信，陈国辉与徐建国的协议不能视为原告与徐建国之间的协议。由此，徐建国将房屋出租韩春林、韩春林再转租被告的租赁合同，均属无权处分行为。无权处分人的处分他人财产的行为，未经权利人追认，应认定无效，故被告以与韩春林签订的租赁合同为凭主张有权继续使用房屋，理由不能成立”；判决，顺丰速运公司迁出宋园路XXX号底层房屋及场地；顺丰速运公司支付原告自2014年9月15日起至实际迁出之日的止的使用费，按每日3,800元计算。后原告、顺丰速运公司及两被告均未上诉，(2014)徐民四民初字第2397号判决已生效。另查明，2013年5月20日，案外人徐某某(系徐建国之子)出具收条，内容为：今收到韩春林现金支付宋园路XXX号底层1,000平方米房租(2013-3-15～2013-6-14)共计30万元。陈国辉曾起诉三璇公司股权转让纠纷，上海市第一中级人民法院(2013)沪一中民四(商)终字第1935号民事判决书判决，驳回陈国辉的全部诉讼请求。2015年6月9日，韩春林出具欠条，内容为，今欠徐某某装修宋园路XXX号底层装修工程款5万元。2016年4月8日，徐建国向上海市闵行区人民法院起诉陈国辉、鹏升公司民间借贷纠纷。以上事实，有(2014)徐民四民初字第2397号民事判决书、(2013)沪一中民四(商)终字第1935号民事判决书、收条、协议、租赁合同、转账凭证、欠条、上海市闵行区人民法院受理案件通知书等证据证实，本院依法予以确认并在卷佐证。(2015)徐民四(民)初字第1278号民事案件庭审中，徐建国陈述，认可从韩春林处收取了30万元，其中20万元为租金，其余10万元系装修、中介及消防费用，但徐建国及韩春林陈述均无法提供房屋装修、中介及消防费用的书面凭证。被告韩春林于庭审中陈述，在2014年8月期间通过支付宝分四次转账徐某某账户共计14,500元系争房屋租金，被告徐建国认可收到上述款项，但认为，该款项非租金，是徐某某为韩春林垫付的系争房屋因火灾受损的维修费用。本案审理中，徐建国表示，收到韩春林支付的租金22万元，徐建国花费5万元进行装修及支付中介费3万元，水电费由徐建国承担，应当扣除；并提出，其一直以口头方式向韩春林催讨租金，韩春林以系争房屋无法办理营业执照为由不支付租金。徐建国之子徐某某到庭作证，称收到韩春林支付的首期3个月租金30万元，其中15万元打到徐某某的银行卡上，15万元支付现金，其余款项未支付；并提出，徐建国与韩春林的租赁合同由徐某某代徐建国签字，对此，徐建国表示，是其委托徐某某签订租赁合同，认可徐某某在租赁合同上签字。本案庭审中，鹏升公司表示，陈国辉从目前看没有获得收益，本案中放弃对陈国辉的诉请；并提出，陈国辉用鹏升公司的房屋抵扣陈国辉个人债务，没有经过鹏升公司的同意。鹏升公司、韩春林均表示，系争房屋在2016年2月底已收回。韩春林、徐建国均表示，韩春林与徐建国间租赁合同纠纷不在本案处理，另案起诉主张权利。本院认为，生效文书认定，陈国辉与徐建国的协议不能视为鹏升公司与徐建国之间的协议，徐建国将房屋出租韩春林、韩春林再转租的租赁合同，均属无权处分行为。无权处分人的处分他人财产的行为，未经权利人追认，应认定无效。鉴于鹏升公司对系争房屋拥有合法的使用权，现鹏升公司明确表示，陈国辉用鹏升公司的房屋抵扣陈国辉个人债务，没有经过鹏升公司的同意，陈国辉仅为鹏升公司的股东之一，故陈国辉与徐建国间协议、徐建国与韩春林间租赁合同应属无效，鹏升公司要求韩春林返还2013年3月15日至2014年9月14日期间收取的上海市宋园路XXX号1,000平方米底层房屋租金200万元及徐建国收取的30万元租金，理由正当，本院予以支持。至于徐建国主张从韩春林处收取的2013年3月15日至2013年6月14日300,000元房屋租金包含了装修、中介及消防费用等房屋管理费用，因徐建国未提供相应证据予以证明，而提供的欠条不能证据其未收到30万元的租金，且徐建国之子徐某某到庭陈述收到韩春林转账15万元、现金15万元，徐建国对徐某某是其委托代理人的身份未持异议，而徐建国几次陈述收到钱款内容不一致，故徐建国上述答辩意见，本院不予采信。对于韩春林提出的2014年8月通过支付宝转账方式支付徐建国14,500元系争房屋租金的主张，因韩春林未进一步提供证据证明其支付的该款项性质为房屋租金，且金额明显低于其与徐建国约定的房屋月租金，故韩春林上述意见，本院不予采信。对韩春林、徐建国提出租金返还应扣除系争房屋相应的修缮、装修、中介、消防、运营等必要管理费用的主张，均未提供证据证明其为维护系争房屋所产生并予以支付的必要费用，本院难以支持，现原告同意放弃部分租金计334,750元作为给予被告韩春林维护管理房屋的费用补偿，系原告自行处分其权利，于法不悖，本院予以准许。韩春林与徐建国间租赁合同纠纷，本案不予处理。徐建国已向上海市闵行区人民法院起诉陈国辉、鹏升公司民间借贷纠纷，故陈国辉与徐建国间协议，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第四条、第七条、第一百一十七条、第二百四十三条的规定，判决如下：一、被告韩春林于本判决生效之日起三十日内返还原告上海鹏升投资咨询有限公司2013年6月15日至2014年9月14日的房屋租金2,000,000元；二、被告徐建国于本判决生效之日起三十日内返还原告上海鹏升投资咨询有限公司2013年3月15日至2013年6月14日的房屋租金300,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25,200元，由被告韩春林负担21,913元，被告徐建国负担3,287元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  汪俭蓉人民陪审员  颜佳奇人民陪审员  王雪华二〇一六年十月二十七日书 记 员  邓瑜佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。第一百一十七条用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。第二百四十三条不动产或动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或动产支出的必要费用。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。