中华人民共和国上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初10745号原告：缪白，女，1995年3月17日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：缪传文(系缪白之父)，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王跃斌，上海国瑜律师事务所律师。被告：罗光举，女，1976年8月3日生，汉族，住河南省。被告：博易文(IVANMAURITSBREYNE)，男，1965年5月7日生。上述二被告的共同委托诉讼代理人：余永利，上海九州丰泽(北京)律师事务所律师。上述二被告的共同委托诉讼代理人：于金一，上海九州丰泽(北京)律师事务所律师。第三人：上海爱裳家房产经纪事务所，住所地上海市松江区。投资人：陈永花，负责人。委托诉讼代理人：曹彦，男，上海爱裳家房产经纪事务所工作。第三人：中国民生银行股份有限公司上海分行，住所地中国(上海)自由贸易试验区。负责人：胡庆华。原告缪白与被告罗光举、博易文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月20日立案后，依法适用普通程序，于2016年9月6日公开开庭进行了审理。原告缪白的委托诉讼代理人缪传文、被告罗光举、二被告的共同委托诉讼代理人余永利、于金一、第三人上海爱裳家房产经纪事务所(以下简称“中介公司”)的委托诉讼代理人曹彦到庭参加诉讼。被告中国民生银行股份有限公司上海分行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告缪白向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行《房地产买卖居间协议》；二、判令被告即日还清该房屋银行抵押贷款、被告与第三人中国民生银行上海分行涤除涉案房屋抵押；三、判令被告协助原告办理该房屋的买卖过户手续、并按照房地产买卖协议的约定将房屋交付原告；四、依法判令被告向原告一次性支付10万元人民币违约金。事实与理由：本市松江区新松江路XXX弄XXX号(以下简称“系争房屋”)于2006年12月1日登记于二被告名下，房屋类型为花园住宅，总层数为3层，并于该日由中国民生银行股份有限公司上海分行设立债权数额为160万元的抵押，债务履行期限自2006年5月31日起至2016年5月31日止。2015年11月8日，原告(作某购买方、乙方)、被告(作某出售方、甲方)及中介公司(居间方、丙方)签订《房地产买卖居间协议》一份，约定乙方愿意委托丙方以下列条件购买被告的房产，物业地址为松江区新松江路XXX弄XXX号，物业类别为别墅，物业层次为1-2层，有抵押情况，无租赁情况，购买总价款为750万元。协议第二条约定，乙方与甲方签署买卖合同30日内，支付甲方300万元(其中包含乙方已支付甲方的全部购房定金)；乙方于办理过户手续当日，支付甲方450万元；该房地产的相关交易税、费均由乙方承担，任何一方不得以国家及税务机关调整交易税、费为由拒绝履行本合同或买卖合同之义务；若该房地产买卖合同必须公证，则公证费由引发公证的一方承担，双方均有引发原因的，各半承担；甲方同意在双方签订本协议后30日内迁出该房屋内的户口(若有)；该房地产的维修基金已包含在转让价中，不再另行结算；双方达成一致，即双方签订买卖合同，乙方应于当日支付丙方总成交价1%的居间服务费。协议第三条约定，乙方为表示购买之诚意，同意于签订房地产买卖居间协议时交付意向金10万元；本协议自签署后7天内为有效期(至2015年11月8日时止)，在有效期内乙方不得收回本意向金，否则乙方应向丙方支付违约金为上述总款的2%；本协议所列条件不为甲方所接受，致使双方不能达成交易，则本协议无效，乙方所交付之意向金由丙方如数无息返还。协议第四条约定，在本协议之有效期内，甲方同意依乙方提出的购买条件，则乙方同意将该意向金作某定金(或定金的一部分)，双方即应于签署本协议之30日内依中介公司的安排，至丙方签约中心，签订房地产买卖合同。协议第五条约定，乙方于甲方同意上述乙方所提出的购买条件及各项条款签字确认后，有后悔不买或不按时间来签订房地产买卖合同等其他行为，致使双方无法达成交易，则乙方向甲方支付违约金(相当于本协议约定定金总额，可用定金抵扣)，甲方同意将乙方违约金总额的二分之一给丙方作某从事居间服务所支出的必要费用，同时，乙方同意支付丙方总房款的1%的居间费用。协议第六条约定，甲方同意以上乙方所提出的购买条件及各项条款；如双方达成一致，即双方签订买卖合同，甲方应于当日支付丙方总成交价1%的居间服务费；甲方于上述乙方所提出的购买条件各项条款同意签字确认后，有后悔不卖或不按时间前来签订房地产买卖合同等其他行为致使双方无法达成交易，则甲方应返还定金同时向乙方支付违约金(相当于本协议约定定金的总额)，对此，乙方同意将甲方违约的总额的二分之一给丙方作某丙方从事居间服务所支出的必要费用，同时甲方同意支付丙方总房款的1%的居间费用。协议第七条约定，甲方是境外人士，所产生的过户当中公证费由甲方承担；2015年11月8日支付定金10万元，甲方贷款(消费贷款200万元，民生银行)还清之后，乙方支付首付款300万元，剩余尾款450万元在过户之前支付(此房是装修房，预留50万元作某押金，交房完毕之后支付给甲方)；客厅餐厅一整套家具搬走，其余全部赠送。文后甲方落款处有二被告的签名，乙方落款处有原告代理人的签名，丙方落款处有丙方的盖章，协议第六条甲方确认处另有二被告的签名。同日，原告支付了二被告定金10万元，二被告出具了相应的《定金收据》。2015年12月10日，原告与案外人签订上海市房地产买卖合同，将其原有的本区通波路XXX弄XXX号房屋卖出，以筹钱购买系争房屋。2016年3月15日，原告委托上海市虹口区提篮桥法律服务所向被告寄送公函，言明被告未按约履行已构成违约，要求被告尽快按约履行义务。2016年4月1日，被告委托律师向原告寄送了律师函，言明居间协议并非买卖合同，属于预约合同，无证据表明未能签署买卖合同系被告委托人单方原因导致，被告方委托人不应对未能签署买卖合同承担任何责任，特此通知原告决定解除《房地产买卖居间协议》，被告将向原告返还定金10万元，本着友好解决争议的原则，若原告同意不再提出履行协议等不当要求，被告委托人考虑给予原告10万元作某和解金。2016年6月13日，原告向被告寄送函件，表示被告单方解除居间协议是无效的。原告认为，其系上海户籍，未婚，在上海名下没有其他房屋，符合上海市的房屋限购政策，没有被限购，系争房屋的买卖可以继续履行，故诉至法院，请求判如诉请。被告罗光举、博易文辩称：不同意原告的诉请。1.违约金按约应该是在反悔不卖的情形下支付，与其他诉请相互矛盾；被告也没有违约，原告没有提供任何有效的证据证明中介公司在30日内提供了媒介服务安排了签约的时间、地点，故在约定的签署居间协议30日未签署买卖合同不是原、被告过错，是中介公司没有履行居间义务造成的。2.居间协议明确约定了签署买卖合同，故居间协议不产生买卖合同的效力，只是原、被告支付居间费用，中介公司提供居间服务的协议。3.从居间协议的内容来看，系争房屋是住宅，居间协议载明的却是别墅，系争房屋房产证载明的是1-3层，居间协议载明的却是2层，双方没有确定要买或者要卖，也确定了不买或者不卖要支付的也就是10万元违约金；何时交付房屋、怎么交付、如何办理产权登记，都没有约定，只是约定了意向金、面积、价格，购买条件也只是部分买卖条款的预先确认；4.居间协议中被告没有愿意出售房产，其约定了如果双方达成一致，签订买卖合同，即如果签订买卖合同还需要双方协商，在被告不签署房地产买卖合同的条件下，是不适用继续履行的。5.原告在2016年3月份才要求被告继续签约，被告认为过了合理期限，在此之前，没有人联系过被告要求签订正式的买卖合同，也没有约定过2016年5月1日交房；6.居间协议是委托合同，被告有权随时解除；因被告还要在中国继续工作、房价上涨、对中介公司不满、原告还在看房故被告觉得居间协议难以履行、过了30天也无人要求被告去签订房地产买卖合同，故被告要求解除合同，被告实际已于2016年4月1日解除了合同；居间协议约定了有效期，现在居间协议已经过了有效期自动失效了。第三人上海爱裳家房产经纪事务所述称，同意原告的全部诉请。居间协议是2015年11月8签订的，被告落款2015年10月8是写错了。中介公司在2015年12月4日电话告知了被告2015年12月8日签订买卖合同、还清贷款、做好公证。被告回复称人在国外，公证也没有做好，因为年底工作较忙，所以改成3月份。中介公司将被告的意见告知了原告，原告表示同意改到3月份签订买卖合同，但并未明确具体的日期。2016年2月25日至2016年2月27日期间，中介公司电联被告罗光举要求还清贷款、做好公证，被告没有直接答复，称人在国外忙。之后被告直接打电话给中介公司，要求房价从750万元上涨到780万元，中介公司转达了被告的意见给原告，原告就与被告自行电话沟通了，原告表示愿意房价上涨20万元，双方就没有达成一致。原先双方口头约定2016年5月1日交房，被告提出要求房价上涨到780万元且想多居住一段时间，即5月1日的交房时间推迟，后来被告又表示不愿意出卖房屋了。第三人中国民生银行股份有限公司上海分行(以下简称“民生银行上海分行”)述称，被告博易文就涉案房屋向其按揭贷款160万元，其于2006年6月14日予以发放。被告博易文以该所购房屋为上述贷款提供抵押担保，其为该房屋的抵押权人。现被告博易文已经于2016年6月14日结清系争房屋按揭贷款160万元，鉴于此，其同意根据法院要求配合办理系争房屋抵押登记注销手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交了通话单、2016年3月6日中介公司工作人员曹彦与被告罗光举的电话录音光盘、2016年3月9日原告代理人缪传文与被告罗光举的电话录音光盘及其相应的文字整理稿，拟证明被告不履约，提出涨价，被告主动承认了是由于被告的原因没有按时进行网签，且已经确定过房屋交付时间是2016年5月份。被告对于证据的真实性不认可，但是又认为从录音中仅能反映双方未能履约的原因在于后续交房、过户未能达成一致意见，且系争房屋是夫妻共同财产，必须两被告共同协商一致才能处分。第三人对原告的证据没有异议。2.原告申请中介公司工作人员黄周围作某证人出庭作证，拟证明双方签订居间协议的过程及确定的事项。证人称双方于2015年11月8日签订居间协议，当时约好了被告要身份公证、注销银行抵押、2016年5月1日交房，中介公司在2015年12月8日前要求双方签订买卖合同，原告也联系被告签订买卖合同，但因为被告博易文工作忙而没有签订，后来因为房价上涨，被告不愿意卖房了，沟通了几次也没有结果。原告对证人证言无异议。被告认为，中介公司工作人员曹彦称在2015年12月4日联系被告签署合同，但此时距离12月8日只有4天，证人称先归还贷款再做公证，但提前4天不可能完成这些手续，中介公司也没有及时帮被告办理还贷及公证手续，故买卖合同没有签订是中介公司造成的。第三人对证人证言没有异议。3.被告提交租赁合同、发票，拟证明系争房屋租赁给了案外人基某某(上海)牧业科技有限公司(以下简称“基某某公司”)，租期自2014年9月30日起至2019年9月30日止，案外人有优先购买权，原告无权要求被告向其出售房产，现在案外人作某承租人还在占有使用系争房屋。同时，被告表示被告博易文系基某某公司的总经理，基某某公司租赁房屋是对高管的待遇补贴，基某某公司可能视情况安排其他人到系争房屋居住。原告对证据的真实性无法确认，认为被告博易文就是案外人基某某公司的法定代表人，具有利害关系，故其出具的文件不能作某证据，且系争房屋一直是被告一家居住使用，并非基某某公司承租使用，被告的证据不能证明系争房屋存在真实的租赁关系；即使存在真实的房屋租赁关系，基某某公司认为被告向原告出售房屋侵害了其优先购买权，也只能请求被告承担损害赔偿责任，而非原、被告双方的买卖合同无效；租赁合同并未登记备案，原告从来不知所谓的租赁关系，承租人的优先购买权不能对抗善意第三人；被告博易文系基某某公司的法定代表人，基某某公司对于出售房屋事宜理应是知悉的，但在2015年11月8日签署合同后的数月内，从未有买受系争房屋的意思表示，应当视为放弃了优先购买权。第三人对证据的真实性不清楚，称房屋买卖时被告没有说过租赁情况，被告当时说是自己居住的，原告和第三人也都看过系争房屋，确实是被告自己居住的。4.第三人提交电话通信记录、书面补充说明，拟证明在双方约定的期间第三人安排过双方进行网签。被告认为通话记录没有原件，真实性不认可，2015年12月4日是星期五，12月8日是下星期二，仅相隔几天无法完成公证、还贷手续。原告对第三人的证据无异议。审理中，原告将740万元交至本院以履行与被告之间的房屋买卖。本院认为：被告罗光举、博易文承认原告缪白在本案中主张的房屋权属、双方签订了居间协议、支付了定金10万元、原告卖出自有房屋、双方互相发函的事实，故对原告缪白主张的相应事实予以确认。原、被告签订的居间协议系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行自己的义务。关于合同性质的问题。预约合同是对交易事宜的初步确定，为签订正式的本约合同作准备。合同或者协议内容包含了房屋买卖的主要内容，应按照本约予以处理。被告提出居间协议约定了签署买卖合同，故居间协议不产生买卖合同的效力，本院认为，实践中，上海市房地产买卖合同的签订一般系为房地产交易中心备案、过户而签，买卖合同的签订并非房屋买卖法律关系形成的必要条件，若居间协议中房屋买卖的主要条款已经具备，双方即形成了房屋买卖的法律关系。本案中，双方签订的合同对于交易房屋的具体坐落、面积、购买总价款、付款方式、税费承担、户口迁移、维修基金、定金、违约责任、赠送家具等均进行了约定，已经具备了房屋买卖的主要条款，故双方依据居间协议已经形成了房屋买卖的法律关系。被告提出居间协议中并未约定具体的交房与过户时间，但是，交房与过户时间未明确约定并不影响房屋买卖关系的成立和合同的性质。根据法律规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，虽然居间协议并未明确约定交房时间、过户时间，但在给予了被告必要的准备时间的情况下，可以随时要求被告履行。故对于被告的相应意见，本院不予采纳。关于合同是否已解除或自动失效的问题。被告主张签订居间协议超过了30日无人联系被告去签订买卖合同，双方无法达成交易，被告有权解除合同，本院认为，签订买卖合同系被告的合同义务，被告不能以无人联系被告签约为由而免除被告的义务，被告行使解除权缺乏合同和法律依据，对被告关于合同已经解除的意见，本院不予采纳。另外，合同约定的有效期系要约人确定的承诺期限，而非居间协议的有效期，被告已在承诺期限内对要约进行了承诺，合同应属有效。故对被告关于合同超过有效期自动失效的意见，本院不予采纳。关于是否存在租赁关系以及优先购买权、实际控制的问题。本院认为，一则，被告并无证据表明其告知过原告涉案房屋存在租赁关系，原告与第三人中介公司对此亦不予认可。二则，原、被告签订的居间协议明确载明系争房屋并无租赁关系；三则，被告明确涉案房屋由被告作某法定代表人的案外人基某某公司承租后又给被告居住是给被告的福利待遇，本院考虑到租赁合同订约双方的特殊利害关系，难以认定被告与案外人基某某公司之间的房屋租赁合同的真实性，即使客观上存在租金发票之事实，退一步而言，若案外人基某某公司欲行使优先购买权，亦应向被告主张。被告提出案外人基某某掌握钥匙控制了系争房屋，但并未提供证据证明，本院对此不予采信。关于合同的履行问题。现原告已经将剩余房款740万元支付至法院以履行房屋买卖，被告亦应按约履行合同义务，将系争房屋涤除抵押、交付原告，并协助原告将系争房屋过户至原告名下，现第三人民生银行上海分行对涤除抵押并无异议，原告的相应诉请符合合同约定，本院予以支持。原告主张的违约金，系基于合同无法履行的前提，现合同可以继续履行，原告的合同目的可以实现，并无利益损失，故其主张违约金缺乏合同和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告缪白与被告罗光举、博易文(IVANMAURITSBREYNE)签订的《房地产买卖居间协议》继续履行；二、原告缪白于本判决生效之日起十日内支付被告罗光举、博易文(IVANMAURITSBREYNE)剩余房款740万元；三、被告罗光举、博易文(IVANMAURITSBREYNE)与第三人中国民生银行股份有限公司上海分行于本判决生效之日起十日内涤除第三人中国民生银行股份有限公司上海分行于2006年12月1日在上海市松江区新松江路XXX弄XXX号房屋设立的债权数额为1,600,000元的抵押；四、被告罗光举、博易文(IVANMAURITSBREYNE)于本判决生效之日起十日内协助原告缪白将上海市松江区新松江路XXX弄XXX号房屋过户至原告缪白名下；五、被告罗光举、博易文(IVANMAURITSBREYNE)于本判决生效之日起十日内将上海市松江区新松江路XXX弄XXX号房屋交付原告缪白；六、驳回原告缪白的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65,000元，财产保全费5,000元，合计诉讼费70,000元，由原告缪白负担700元(已付)，被告罗光举、博易文负担69,300元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，原告缪白、被告罗光举、第三人中国民生银行股份有限公司上海分行可在判决书送达之日起十五日内，被告博易文(IVANMAURITSBREYNE)可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 孜审 判 员  洪 飞人民陪审员  陆为明二〇一六年十月三十一日书 记 员  邵玲玲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。