上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第2700号上诉人（原审原告、反诉被告）上海康健经济发展有限公司，住所地上海市徐汇区浦北路976号302室。法定代表人张志俊，总经理。委托代理人余爱国，上海创言律师事务所律师。委托代理人查志贤，上海创言律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）桐庐绫绣大酒店有限公司，住所地浙江省杭州市桐庐县城富春路18号。法定代表人徐向红，经理。委托代理人向磊，上海鼎创律师事务所律师。委托代理人张明敬，上海鼎创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）徐向红，女，1968年11月8日生，汉族，住浙江省桐庐县桐君街道安全弄7号。委托代理人向磊，上海鼎创律师事务所律师。委托代理人张明敬，上海鼎创律师事务所律师。上诉人上海康健经济发展有限公司（以下简称康健公司）、桐庐绫绣大酒店有限公司（以下简称桐庐公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月28日受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，上海市徐汇区浦北路976-988号1-3层部分房屋的登记权利人为上海市徐汇区人民政府康健新村街道办事处，康健公司负责对外租赁及管理事宜。2009年5月1日，康健公司（出租方、甲方）与桐庐公司（承租方、乙方）签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定，甲方作为上海市徐汇区浦北路976-988号一楼（除康苑市场部分）的代管人与乙方建立租赁关系。双方约定，甲方于2009年5月1日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2009年5月1日起至2016年12月31日止，其中2009年5月1日至2009年8月31日为房屋装修期，2009年9月1日起计算房屋租金。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前一个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。租金标准为人民币（下同）35，000元／月，年租金为420，000元，租金实行先付后用的原则，租金交纳以季结算，每季首月5日为付款日。合同签订后，乙方向甲方支付100，000元房屋租赁保证金，租赁期满或合同解除后，保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态，甲方对该房屋进行检查、养护，应提前十日通知乙方。检查养护时，乙方应予以配合。合同第八条明确，除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人。乙方转租该房屋，应按规定与受租方订立书面的转租合同。在租赁期内，乙方将该房屋转让给他人承租或与他人承租的房屋进行交换，必须事先征得甲方书面同意。转让或交换后，该房屋承租权的受让人或交换人应与甲方签订租赁主体变更合同并继续履行本合同。合同第九条载明，甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：1、该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；2、该房屋因社会公共利益被依法征用的；3、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；4、该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的；5、甲方已告知乙方该房屋出租前已设定抵押并可能于租赁期内被处分，现被处分的。有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按季租金的贰倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1、甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后拾日内仍未交付的；2、甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的；3、乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；4、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；5、乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；6、乙方逾期不支付租金累计超过壹个季度的。合同生效后，双方不得单方面变更或终止合同。任何一方要求变更或终止合同，必须提前两个月向对方提出书面要求，并经双方协商一致后，方能变更或终止合同。提出终止合同的一方应按实际情况协商赔偿守约方损失。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，并无条件收回出租的房屋，由此产生的经济损失由乙方承担全部责任：1、乙方不支付或者不按照约定支付租金达叁个月的；2、欠缴各项费用达壹拾万元的；3、擅自改变该房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、利用该房屋从事违法活动的。签约后，康健公司按约交付系争房屋，桐庐公司支付康健公司100，000元保证金后接收了该房屋。同时，桐庐公司的股东于此成立了上海富鱼餐饮有限公司，康健公司并与上海富鱼餐饮有限公司签订《房屋租赁合同》，明确由后者实际使用上海市徐汇区浦北路976-988号三楼房屋。合同履行期间，因桐庐公司未经康健公司同意，将系争房屋分割转租多户并收取租金，2014年4月，康健公司向其发出律师函，指出桐庐公司的上述行为已构成违约，康健公司将依约解除租赁合同。为此，双方于2014年5月15日就相关事项形成《协商纪要》，内容为，康健公司考虑到绫绣酒店（即桐庐公司）所述的困难，同意绫绣酒店于5月20日前停止擅自转租浦北路988号部分门店给“宏辉果业”及再转租给房地产中介单位的行为，最迟在6月10日前收回房屋，恢复房屋的原来结构。康健公司于上海富鱼餐饮有限公司租借浦北路976-988三楼的房屋于2013年12月31日到期。康健公司同意延长上海富鱼餐饮有限公司到2014年5月30日，届时上海富鱼餐饮有限公司应当及时交还房屋，同时付清五个月的房租，每月15，000元，共计75，000元。康健公司要求绫绣酒店2014年8月底前停止所有的房屋擅自转租行为，收回现在已经转租的所有房屋。绫绣酒店表示一定克服困难积极实施，逾期愿意承担违约责任。双方协商同意，绫绣酒店与“宏辉果业”以及其他转租的门店的协议等资料在2014年5月30日前，复制后送给康健公司。本纪要作为2009年5月1日签订的《房屋租赁合同》的补充协议，与《房屋租赁合同》同等效力，并保证严格执行。2014年7月，康健公司致函桐庐公司，指出后者未按约履行《协商纪要》，包括：未停止擅自转租部分门店给“宏辉果业”及再转租给中介单位的行为；未于2014年5月30日前交还976-988号三楼的房屋，同时付清五个月的房租75，000元；未复制桐庐公司与“宏辉果业”以及其他转租的门店的协议等资料并交与康健公司，等等。另查明，2013年7月，康健公司就系争房屋安全性问题委托同济大学房屋质量检测站出具检测报告，鉴定结论为，系争房屋为一幢地上二层、局部三层的钢筋混凝土框架结构房屋，占地面积约为1340平方米，建筑面积约为4020平方米。经现场检测，房屋主要的损坏情况为因二层酒店及足浴中心局部地面装修垫层较厚导致部分混凝土框架梁过载产生较大挠度、混凝土保护层爆裂、露筋、渗水。部分梁、柱不满足承载力要求。该报告一并提出了加固处理建议。2014年8月，康健公司致函桐庐公司，通知桐庐公司将对系争房屋进行拆除改造。2014年11月21日，康健公司再次向各承租人发出《通知书》，要求桐庐公司及各实际使用人应尽快停业关闭，届时将会停电停水停气。因桐庐公司拖欠付租，康健公司催讨无果，遂于2014年12月17日致函桐庐公司，指出桐庐公司共计拖欠支付2014年度租金420，000元，康健公司不排除以法律形式追缴，并收回该处房屋。桐庐公司接函后仍未付款，2014年12月31日，康健公司再次向桐庐公司发出律师函，内容为，由于你司逾期不支付租金已累计超过壹个季度，现发函通知你司解除与你司签订的房屋租赁合同，该合同于发函之日即2014年12月31日解除。望你司收函后立即向康健经济公司（康健公司）返还该房屋，并支付拖欠的租金及相应的违约金。嗣后，康健公司将桐庐公司诉至法院，本案诉调过程中，桐庐公司支付了2014年度的租金共计420，000元。又查明，桐庐绫绣大酒店成立于2007年1月18日，经营期限自2007年1月18日至2010年12月26日，企业类型为个体工商户，经营者为徐向红。2014年11月21日，桐庐绫绣大酒店变更名称为桐庐公司，法定代表人为徐向红，桐庐公司类型为私营有限责任公司（自然人控股或私营性质企业控股），投资人为徐向红、滕黎明。2015年3月2日，康健公司诉至法院，请求判令：1、确认康健公司与桐庐公司、徐向红于2009年5月1日签订的《上海市房屋租赁合同》于2014年12月31日解除，桐庐公司、徐向红向康健公司返还上海市徐汇区浦北路976-988号房屋一楼；2、要求桐庐公司、徐向红支付自2015年1月1日起的房屋使用费：按每日10元／平米计算至桐庐公司实际返还房屋之日止；3、桐庐公司、徐向红支付康健公司违约金210，000元。桐庐公司提起反诉，请求判令：1、康健公司赔偿桐庐公司装修损失750，000元；2、康健公司赔偿桐庐公司收益损失1，565，400元；3、康健公司支付桐庐公司违约金210，000元。审理中，桐庐公司为证明装修损失，出示投资明细表一张，康健公司对此不予认可。经法院询问，康健公司表示不追加次承租人参加诉讼。原审认为，康健公司作为系争房屋的委托管理人，授权与桐庐公司签订租赁合同，诉讼主体适格。康健公司、桐庐公司签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同约定，乙方将系争房屋转让他人承租必须事先征得甲方书面同意。从双方履约情况看，桐庐公司转租系争房屋的行为，并未征得康健公司同意，康健公司亦多次要求桐庐公司停止转租行为，有协商纪要、律师函等证据可以佐证，故桐庐公司的上述行为显属违约。另外，康健公司已按约交付系争房屋，桐庐公司作为承租人，理应按约支付房屋租金等相关费用，合同明确租金为按季支付，现桐庐公司无正当理由拖欠支付租金超过合同约定的一个季度期限，桐庐公司亦无证据证明存在康健公司同意延期的情形，故康健公司据此提出解除合同、返还房屋、支付使用费并承担违约责任的请求符合合同约定，亦未违反法律规定，法院予以准许，法院确认康健公司与桐庐公司签订的租赁合同于2014年12月31日解除。但是康健公司主张的使用费远高于合同租金标准，缺乏依据，法院依法予以调整。虽然系争房屋经检测存在安全隐患，但并未对桐庐公司的经营使用造成实际影响，故桐庐公司关于减免租金以及不同意支付使用费的辩称意见，法院不予采纳。桐庐公司反诉要求康健公司赔偿装修损失、收益损失及违约金一节，法院认为，按照双方合同约定，承租人不支付或者不按照约定支付租金达三个月的，出租人即有权单方解除合同，并无条件收回出租的房屋，由此产生的经济损失由承租人承担。现桐庐公司并无证据证明康健公司存在任何违约之情形，而其未按约支付2015年租金的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任，故桐庐公司的反诉请求，均于法无据，法院难以支持。另外，因涉案租赁合同的签约主体为康健公司与桐庐公司，2014年桐庐绫绣大酒店更名称为桐庐公司，相应的权利义务亦应由其承继，故康健公司要求徐向红承担法律责任的请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条的规定，于二〇一五年七月二十八日作出判决：一、上海康健经济发展有限公司与桐庐绫绣大酒店有限公司于2009年5月1日签订的《房屋租赁合同》于2014年12月31日解除；二、桐庐绫绣大酒店有限公司于判决生效之日起三十日内将上海市徐汇区浦北路976-988号一楼房屋腾空交还给上海康健经济发展有限公司；三、桐庐绫绣大酒店有限公司于判决生效之日起十日内支付上海康健经济发展有限公司房屋使用费：按每月35，000元计算，自2015年1月1日起至实际返还房屋之日止；四、桐庐绫绣大酒店有限公司于判决生效之日起十日内支付上海康健经济发展有限公司逾期付租违约金110，000元（已抵扣租赁保证金100，000元）；五、驳回上海康健经济发展有限公司的其余诉讼请求；六、驳回桐庐绫绣大酒店有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计10，342元，由上海康健经济发展有限公司负担3，447元，桐庐公司负担6，895元；反诉案件受理费13，502元，由桐庐公司负担。判决后，康健公司、桐庐公司均不服，上诉于本院。康健公司诉称：原审法院已经认定了桐庐公司拖欠租金、转租均为违约行为，应当由桐庐公司承担违约责任即按照合同约定承担房屋使用费，原审法院调整该费用违反了双方合同约定，欠缺依据，应当予以更正。桐庐公司原系徐向红个体工商户转制而来，其并非单纯的企业变更，而是不同性质经营主体的转制。浙江省工商部门在此类转制过程中明确要求个体经营户承担连带责任，因此徐向红应当承担桐庐公司对外债务的连带清偿责任。要求二审法院撤销原审判决第三、五项，改判按每日10元／平方米支付房屋使用费，徐向红承担桐庐公司债务的连带清偿责任。桐庐公司诉称：系争房屋渗水，部分框架需要进行加固，存在安全隐患，桐庐公司多次发函给康健公司，要求基于房屋瑕疵解除租赁合同。对于房屋的瑕疵，康健公司也是认可的，因此本案系康健公司违约在先，桐庐公司欠租事出有因并非故意，不应当认定桐庐公司欠租违约。原审判决要求桐庐公司按照合同约定35，000元／月支付房屋使用费，完全不顾房屋有安全隐患的事实。康健公司应当赔偿桐庐公司提前终止合同的经营损失及装修损失。另桐庐公司在2009年就将部分房屋转租给“宏辉果业”经营使用，康健公司从未提出异议，还于2014年2月21日向实际使用人发出《整改通知书》，因此按照相关法律规定应当认定康健公司视为同意转租。综上，要求二审法院撤销原审判决，改判支持桐庐公司的原审反诉请求。双方均不同意对方的诉请。被上诉人徐向红辩称：同意桐庐公司的上诉意见，不同意康健公司的上诉意见。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，桐庐公司主张系争房屋有安全隐患，康健公司提供的房屋有瑕疵违约在先，其不支付租金有足够的抗辩理由。本院认为，根据本案查明的事实，系争房屋的安全隐患系康健公司自行委托检测的结果，在桐庐公司承租使用系争房屋过程中从未以此理由向康健公司提出过异议，也未提供因系争房屋瑕疵造成桐庐公司使用障碍和损失的证据，因此桐庐公司该项主张本院难予采信。2014年始，桐庐公司就未支付房租，当年4月康健公司已向桐庐公司催缴租金，后达成《协商纪要》，但桐庐公司仍未按约履行，遂康健公司行使单方解除权。综观本案事实，桐庐公司欠租在先，已构成违约，其后支付租金的行为不能改变欠租行为的违约性质，因此原审法院对桐庐公司违约，康健公司可行使单方解除权的认定正确，本院予以确认。原审法院对于要求桐庐公司继续支付实际占用期间的房屋使用费及逾期付租违约金的判决有事实和法律依据，本院予以维持。对于康健公司要求徐向红承担连带责任的主张，本院认为，所谓浙江省工商部门要求转制个体工商户承担企业债务连带责任的行为与本案没有关联性，不具有民事法律担保责任的意义，本院对于康健公司的该项主张，不予支持。至于房屋使用费的标准，原审法院根据桐庐公司的申请，酌情予以调整，考虑了双方履行行为及占有房屋使用之性质，原审按合同约定的标租金标准支付使用费有事实依据，本院予以维持。综上所述，上诉人康健公司、桐庐公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币20，684元，由上诉人上海康健经济发展有限公司承担6，894元，桐庐绫绣大酒店有限公司承担13，790元。本判决为终审判决。审判长  叶振军审判员  许 京审判员  蒋辉霞二〇一六年十月十日书记员  周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……