北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终3444号上诉人（原审被告、反诉原告）：邵宝荣，女，1965年8月14日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：杨东江，北京元辅律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：马雁韬，女，1983年2月6日出生，汉族，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：童朋方，北京市德润律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文琦，北京市德润律师事务所律师。原审第三人：孙奇，女，1970年11月28日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：颜志平，北京讯腾律师事务所律师。上诉人邵宝荣因与被上诉人马雁韬、原审第三人孙奇房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初20130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。邵宝荣上诉请求：撤销一审判决，改判驳回马雁韬的一审诉讼请求，支持邵宝荣的一审反诉请求。事实和理由：1.一审法院事实认定不清。马雁韬未按合同约定支付购房款，违约在先。马雁韬以邵宝荣未按期交付北京市昌平区1至3层1-3的房屋（以下简称涉案房屋）为由主张解除合同不能成立，因为涉案房屋在双方签订合同后已经按照马雁韬之母的要求交付给案外人俞某1居住使用。2.一审法院适用法律错误。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款判决解除双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》错误。《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》中并未对合同解除的条件作出明确约定，不应作为合同解除的依据。此外，解除权人在合理期间内不行使解除权的，解除权消灭。因此即使马雁韬享有合同解除权，马雁韬亦应在2018年8月12日前正式提出解除合同的书面通知，而马雁韬在2018年8月12日前未发出解除合同通知，说明马雁韬已经放弃合同解除权，解除权已经消灭。一审法院认定马雁韬享有合同解除权错误。3.一审法院对马雁韬的双倍返还定金及资金占用利息的诉讼请求均予以支持错误。马雁韬辩称，同意一审判决，不同意邵宝荣的上诉请求和理由。马雁韬多次催促邵宝荣交付房屋，即使俞某1借用房屋，也不等同于邵宝荣履行了交付房屋的义务。邵宝荣逾期交付房屋构成根本违约，马雁韬享有合同解除权。马雁韬从无放弃或怠于行使解除权的意思表示，因此解除权并未消灭。孙奇述称，同意一审判决，不同意邵宝荣的上诉请求和理由，孙奇对涉案房屋享有抵押权，要求行使抵押权拍卖涉案房屋，对房屋拍卖款优先受偿。马雁韬向一审法院起诉请求：1.判令解除马雁韬与邵宝荣于2017年5月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》；2.判令邵宝荣双倍返还定金600万元；3.判令邵宝荣返还扣除定金300万元后的剩余购房款280万元；4.判令邵宝荣赔偿占用马雁韬已付购房款580万元的资金损失费，期限自马雁韬实际支付购房款之日起至邵宝荣返还全部购房款之日止（资金损失费以马雁韬每期支付的购房款为基数，2019年8月20日之前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5.判令邵宝荣承担马雁韬为本案支付的财产保全费及财产保全保险费；6.本案全部诉讼费用由邵宝荣承担。邵宝荣向一审法院反诉请求：1.判决双方继续履行合同，马雁韬支付650万元解除抵押款，配合邵宝荣办理网签及过户手续，并支付购房尾款500万元；2.判令马雁韬支付违约金（以1500万为基数，按日万分之五的标准自2017年9月20日计算至2019年11月6日，共计5737500元）；3.本案诉讼费用由马雁韬承担。一审法院认定事实：2017年5月3日，经北京海宇世纪房地产经纪有限公司居间，马雁韬（买受人）与邵宝荣（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定：出卖人将位于北京市昌平区1至3层1-3的房屋出售给买受人；涉案房屋已经设定抵押，出卖人应按补充协议约定办理抵押注销手续；涉案房屋成交总价为1500万元，买受人以全款方式支付；该房屋交付时，应当履行下列手续：（1）出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表、能源表的读数，并交接补充协议及物业交割清单中所列物品；（2）买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；（3）移交该房屋房门钥匙；（4）交付配套设施所需的过户、更名等费用由买受人承担。同日，双方签订《房屋买卖合同补充协议》。该协议第二条主要约定：1.定金。买受人支付的定金作为购房款的一部分。（1）买受人于签署房屋买卖合同当日将第一笔定金250万元自行支付出卖人；（2）买受人于2017年6月28日将第二笔定金100万元自行支付出卖人。2.解押款。出卖人应于买受人工作居住证办理完毕3日内向抵押权人申请提前偿还借款，并在取得借款结清证明后5个工作日内申请办理抵押登记注销手续，该笔借款由买受人以购房款代出卖人清偿，出卖人预约的还款日期不早于2017年9月20日，买卖双方于抵押权人确定的还款日期共同办理还款手续，买受人应于还款日期将购房款650万元（不包含定金）支付至抵押权人指定账户。5.剩余购房款。买受人于2018年11月1日前支付出卖人购房500万元，支付方式为自行交接。第三条主要约定：2.买受人及出卖人约定于2017年9月20日前共同完成网签合同手续。3.出卖人同意买受人根据自身需求在本次交易时将房屋所有权转移登记至买受人本人或其指定具备购房资格的人员（或机构）名下，并与出卖人于本条第2项中约定的时间完成网签。买卖合同及本协议中约定的买受人的权利义务仍由买受人享有和承担。第四条主要约定：1.买卖双方于签署完网签合同后30个工作日内办理税、费缴纳手续。2.买卖双方应于取得《契税完税凭证》后45个工作日内办理房屋权属转移登记手续。若该房屋存在抵押的，则出卖人最晚应于不影响办理权属转移登记手续前办理完抵押注销手续。第六条主要约定：出卖人应于2017年7月28日将该房屋交付给买受人。第七条主要约定：买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按合同约定的房屋成交总价每日万分之五向守约方支付逾期违约金。如遇税、费调整还应赔偿守约方多缴纳的税、费，合同继续履行。自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除买卖合同。任何一方违约造成买卖合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或房屋成交总价的20%向违约方索赔。违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。合同签订后，马雁韬现已向邵宝荣支付购房款共计580万元。具体付款时间及金额如下：2017年5月3日，支付100万元；2017年5月18日，支付50万元；2017年6月9日，支付93.24万元；2017年6月14日，支付6.76万元；2017年6月28日，支付20万元；2017年6月29日，支付80万元；2017年7月29日，支付25万元；2017年8月28日，支付25万元；2017年9月28日，支付20万元；2017年10月27日，支付20万元；2017年11月29日，支付20万元；2017年12月28日，支付20万元；2018年1月29日，支付20万元；2018年2月14日，支付20万元；2018年3月29日，支付20万元；2018年6月29日，支付20万元；2018年7月27日，支付20万元。诉讼过程中，邵宝荣称其于2017年5月，应马雁韬之母杜某1的要求，将涉案房屋交由案外人俞某1居住，主张其履行房屋交付义务。为证明其主张，邵宝荣向法庭提交录音及涉案房屋所在小区的居委会、物业公司出具的证明等证据加以证明。经质证，马雁韬对上述证据及事实不予认可。本案起诉前，马雁韬向法院提出诉前财产保全申请，法院依法裁定查封涉案房屋。马雁韬为此交纳保全费5000元。马雁韬提起本案诉讼后，法院于2019年10月11日向邵宝荣当面送达民事起诉状等诉讼材料。另查，马雁韬于2017年8月25日取得工作居住证。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，马雁韬与邵宝荣签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。按照《房屋买卖合同补充协议》的约定，邵宝荣应于2017年7月28日将涉案房屋交付给马雁韬，现其以应马雁韬之母的要求于2017年5月将涉案房屋交由案外人居住为由，主张已完成房屋交付义务，但其提供的证据并足以证明其所主张的事实，故对邵宝荣的陈述，法院不予采信。关于邵宝荣辩称马雁韬在先违约一节，按照《房屋买卖合同补充协议》的约定，马雁韬至迟应于2017年6月28日支付购房定金共计350万元，其虽于2017年6月29日付清该款项，但不足以导致合同目的不能实现；再按《房屋买卖合同补充协议》约定，邵宝荣应于马雁韬工作居住证办理完毕3日内向抵押权人申请提前偿还借款，其预约的还款日期不早于2017年9月20日，马雁韬应于还款日期支付购房款650万元，根据此约定，马雁韬应支付650万元购房款的期限晚于邵宝荣应交付房屋的期限。故此，邵宝荣以马雁韬逾期支付购房款为由，主张马雁韬违约在先，缺乏事实和法律依据，法院不予采信。综上，邵宝荣逾期未交付房屋，且已达到合同约定的解除条件，马雁韬依约取得合同解除权。马雁韬在民事起诉状中明确提出解除合同的诉讼主张，邵宝荣于2019年10月11日签收民事起诉状，故法院确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》于2019年10月11日解除。马雁韬主张买卖双方于2019年7月20日就解除合同及房款返还事宜达成一致，但其提供的证据并不足以证明其所主张的事实，法院不予采信。邵宝荣辩称马雁韬解除合同的权利已因超过法律规定的除斥期间而消灭，法律依据不足，法院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现马雁韬要求邵宝荣返还购房款，并支付资金占用利息的诉讼请求，于法有据，法院应予支持。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《房屋买卖合同补充协议》约定的定金350万元超过了合同标的额的20%，超出部分无效。现马雁韬要求邵宝荣双倍返还定金600万元，于法有据，法院应予支持。马雁韬要求邵宝荣承担财产保全保险费，理由正当，法院应予支持。邵宝荣反诉要求继续履行合同，由马雁韬支付购房款、配合办理网签及过户手续，并支付违约金，事实及法律依据不足，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十五条、第一百三十条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、确认马雁韬与邵宝荣于2017年5月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》于2019年10月11日解除；二、邵宝荣于本判决生效后十日内双倍返还马雁韬定金600万元；三、邵宝荣于本判决生效后十日内返还马雁韬购房款280万元；四、邵宝荣于本判决生效后十日内向马雁韬支付资金占用利息（资金占用利息的计算方式详见本判决书后附明细）；五、邵宝荣于本判决生效后十日内给付马雁韬财产保全保险费8800元；六、驳回马雁韬的其他诉讼请求；七、驳回邵宝荣的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，马雁韬在本案一审立案前申请诉前财产保全时，从阳光财产保险股份有限公司北京分公司开具保函，为此支付了诉讼财产保全责任保险费8800元。本院于2021年4月20日庭审过程中，马雁韬表示如果其行使合同解除权的主张无法得到支持，同意协商一致解除合同。邵宝荣表示，其虽反诉要求继续履行合同，但如果马雁韬同意协商一致解除合同，其亦同意协商一致解除合同。本院认为，邵宝荣与马雁韬签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人协商一致，可以变更合同。邵宝荣与马雁韬通过《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》对定金交付时间、房屋交付时间、解除抵押的时间及相应购房款的支付时间、网上签约时间、转移登记时间、剩余房款支付时间等均作出明确约定，但在实际履行过程中，双方均未严格按照约定履行，一方面马雁韬并未严格按照约定的时间节点及支付金额支付购房定金及用于解除抵押的购房款；另一方面，在案外人俞某1于2017年5月借住涉案房屋的情况下，邵宝荣与马雁韬未按照约定的时间办理房屋交接手续。上述事实表明邵宝荣与马雁韬在实际履行过程中变更了合同的有关内容。此后，双方在履行过程中产生分歧，导致合同难以继续履行。因导致双方合同难以继续履行并不归责于某一方的违约行为，故马雁韬以邵宝荣违约为由要求解除合同，没有事实根据，本院不予支持。当事人协商一致，可以解除合同。本院于2021年4月20日庭审过程中，马雁韬表示如果其行使合同解除权的主张无法得到支持，同意协商一致解除合同。邵宝荣表示，其虽反诉要求继续履行合同，但如果马雁韬同意协商一致解除合同，其亦同意协商一致解除合同。鉴于双方均同意协商一致解除合同，本院认定双方合同于2021年4月20日协商一致解除。一审法院判决双方合同于2019年10月11日解除，没有事实根据，本院予以纠正。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因邵宝荣不存在违约行为，马雁韬起诉要求双倍返还定金，没有事实根据，本院不予支持。一审法院判决邵宝荣双倍返还定金错误，本院予以纠正。马雁韬起诉要求返还已付其他购房款，有事实和法律依据，一审法院支持马雁韬的该项诉讼请求正确，本院予以确认。因邵宝荣与马雁韬对于俞某1是基于谁的关系借住涉案房屋各执一词，且马雁韬并未实际使用涉案房屋、邵宝荣实际使用了马雁韬已付购房定金和购房款，故邵宝荣应当向马雁韬支付资金占用利息，一审法院判决邵宝荣按照所附明细支付资金占用利息正确，本院予以确认。马雁韬起诉要求邵宝荣承担马雁韬为财产保全花费的诉讼财产保全责任保险费，没有法律依据，本院不予支持，一审法院判决支持马雁韬的该项诉讼请求错误，本院予以纠正。邵宝荣在二审诉讼中已经同意与马雁韬协商一致解除合同，故对其反诉要求办理网签及过户手续、要求马雁韬支付解除抵押款及购房尾款的诉讼请求本院不予支持。邵宝荣反诉要求马雁韬支付违约金，没有事实根据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初20130号民事判决第三项、第四项、第七项；二、撤销北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初20130号民事判决第五项、第六项；三、变更北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初20130号民事判决第一项为确认马雁韬与邵宝荣于2017年5月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》于2021年4月20日解除；四、变更北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初20130号民事判决第二项为邵宝荣于本判决生效后十日内返还马雁韬定金300万元；五、驳回马雁韬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费111800元，由马雁韬负担49192元（已交纳），由邵宝荣负担62608元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费62613元，由邵宝荣负担（已交纳）。保全费5000元，由马雁韬负担（已交纳）。二审案件受理费174413元，由邵宝荣负担108451（已交纳），由马雁韬负担65962元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 王爱红审 判 员 刘国俊二〇二一年五月十七日法官助理 付雅卓书 记 员 李佳星