广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）中二法民一初字第769号原告（反诉被告）：吴钊荣，男，1973年6月26日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：徐新如，广东万里海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯华杰，广东万里海天律师事务所律师助理。被告（反诉原告）：中山市东升商贸城发展有限公司，住所地广东省中山市东升镇东方花园西部。法定代表人：谭锦池，该司经理。委托诉讼代理人：薛洪和，广东朗锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋晓凌，广东朗锐律师事务所律师助理。原告吴钊荣与被告中山市东升商贸城发展有限公司（以下简称东升商贸城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月12日立案后，被告东升商贸城公司于2015年8月10日提起反诉，本院将反诉与本诉合并审理。本院于2015年8月10日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2016年8月12日再次公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）吴钊荣的委托诉讼代理人徐新如，被告（反诉原告）东升商贸城公司的委托诉讼代理人薛洪和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴钊荣向本院提出诉讼请求：东升商贸城公司向吴钊荣返还保证金24000元和入场费（设施费）60000元，赔偿装修费165000元，合计249000元。事实和理由：吴钊荣与东升商贸城公司于2014年6月6日签订东升商贸城商铺租赁合同，合同约定吴钊荣租赁东升商贸城公司位于其A座401、403、405、407、409、411、502、504、506、508、510、512号12间铺位（以下简称案涉商铺），东升商贸城公司负责为吴钊荣提供办理营业证明的相关资料；免租期为15天，免租期3个月。合同签订后，吴钊荣立即对案涉商铺进行装修，共计支出165000元。在免租期内，吴钊荣多次要求东升商贸城公司提供资料办理营业执照，但其以各种理由拖延，导致吴钊荣无法正常开业。经查，东升商贸城公司出租的物业无相关合法证明。但东升商贸城公司强令吴钊荣在免租期满后支付租金，并强行停水、停电，导致吴钊荣无法经营。2015年1月20日，案涉商铺被中山市城市管理行政执法局责令强制拆除。吴钊荣认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和第三条的规定，本案租赁合同无效。东升商贸城公司明知不可提供办理营业执照的资料，通过各种途径宣传招商，存在明显过错，损害了吴钊荣的合法权益。为此，吴钊荣特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。东升商贸城公司向本院提出反诉请求：1.解除东升商贸城公司与吴钊荣于2014年6月6日签订的东升商贸城商铺租赁合同；2.吴钊荣立即搬出案涉商铺，将案涉商铺返还给东升商贸城公司；3.吴钊荣向东升商贸城公司支付租金114244元（暂计至2015年7月，实际租金按约定计算至吴钊荣返还案涉商铺之日止）；4.吴钊荣向东升商贸城公司支付物业管理费16800元（暂计至2015年7月，实际管理费按每月1200元计算至吴钊荣返还案涉商铺之日止）；5.吴钊荣向东升商贸城公司返还水电费2865元（暂计至2015年3月）；6.吴钊荣向东升商贸城公司支付因拖欠上述费用产生的滞纳金27580元（暂计至2015年7月，实际滞纳金按每天1‰计算至吴钊荣返还案涉商铺之日止）。事实和理由：吴钊荣的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。双方签订合同后，东升商贸城公司按照合同约定将案涉商铺交付给吴钊荣使用。但吴钊荣并未按照合同约定按时足额向东升商贸城公司支付租金、物业管理费、水电费、滞纳金等暂计161489元，且经东升商贸城公司多次催讨未果。根据合同约定，东升商贸城公司有权单方终止合同。为此，东升商贸城公司特提起反诉，请求法院依法判决。吴钊荣对东升商贸城公司的反诉辩称，东升商贸城公司的反诉不符合法律规定。首先，双方之间签订的租赁合同是无效的合同，即使东升商贸城公司在庭审终结前能提供合法有效证明，根据法律规定，其也存在严重的违约行为，无法按照合同的约定提供吴钊荣办理营业执照所需的相关资料，导致吴钊荣无法正常使用案涉商铺，故吴钊荣无需支付任何费用。其次，由于合同约定及东升商贸城公司口头承诺，3个月免租期内，吴钊荣一直与东升商贸城公司协商解决办理营业执照进行经营事宜，但东升商贸城公司无法提供相关资料给吴钊荣，故在免租期满之后，吴钊荣未交纳租金。而东升商贸城公司断电断水，并将案涉商铺用铁链上锁，故吴钊荣无需支付费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月6日，东升商贸城公司作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的吴钊荣签订了一份东升商贸城商铺租赁合同，约定：甲方将案涉商铺出租给乙方作服装经营之用，合同期限自2014年5月30日起至2020年2月25日止，租金按开业当天开始计算；甲方同意给予乙方免租期15天，自甲方正式交付案涉商铺之次日起算，乙方正式向甲方缴纳租金；乙方可在免租期内进行装修，甲方有权对乙方的装修进行监督及保留对设计图纸、装修材料等享有提出更改的建议权；在装修期（免租金）内，乙方应照常缴纳水电费、管理费等费用；第一、二年每月租金8788元，管理费每间每月100元；甲方对市场进行升级装修，每间商铺收取5000元进场设施费，乙方同意该设施费在任何情况下不予退还；乙方于每月10日前向甲方缴纳当月租金、水电费及管理费；如乙方逾期缴纳租金、管理费及其它费用，甲方按应付金额每天收取1‰的滞纳金；逾期超过15天视为违约，甲方有权作停电、收回商铺及追究乙方违约责任处理；签订合同当日，乙方向甲方缴纳履约保证金24000元；甲方提供给乙方办理执照所需的相关资料；乙方对案涉商铺进行装修的，必须事先向甲方办理申请手续及缴纳相关费用，经甲方审批同意后方可进行装修。合同还对其他事项进行了相关约定。合同签订后，东升商贸城公司于当日将案涉商铺交付给吴钊荣。吴钊荣亦于同年6月11日向东升商贸城公司缴纳了设施费60000元和按金24000元。对有争议的证据和事实，本院认定如下：吴钊荣当庭述称，东升商贸城公司现在对外公开承诺有3个月免租期，故其租赁案涉商铺的免租期为15天加上3个月。东升商贸城公司对此未予确认。虽然吴钊荣提交的照片确实反映有东升商贸城公司承诺免租3个月的广告内容，但因该照片未显示拍摄日期，且吴钊荣亦称东升商贸城公司现在承诺免租3个月，即无法证实在双方签订本案合同时东升商贸城公司曾向吴钊荣作出免租3个月的承诺，故本院对吴钊荣主张本案双方合同约定有3个月免租期的事实不予认定。吴钊荣当庭述称，东升商贸城公司同意其进行装修，水电亦由东升商贸城公司统一安排，若东升商贸城公司不同意其装修，不会通水电。虽然吴钊荣对此未举证证实，东升商贸城公司亦否认同意装修。但因东升商贸城公司提交的律师函（东升商贸城公司委托律师于2014年10月30日向吴钊荣发出律师函催收拖欠的租金、管理费、水电费）称，双方的合同约定吴钊荣需在规定的时间内装修完毕并开业；东升商贸城公司于6月中旬发出通知，要求各商户尽快装修，6月28日统一开业；吴钊荣的案涉商铺应从6月开始缴纳管理费，7月开始缴纳租金、水电费。即东升商贸城公司在该律师函中的相关表述已足以表明其主观意愿是希望吴钊荣尽快完成装修并按其统一安排如期开业，且若其不同意装修且不配合开通水电，则吴钊荣不可能顺利进行装修。故由此可推定东升商贸城公司同意吴钊荣对案涉商铺进行装修，本院对吴钊荣该事实主张予以认定。另吴钊荣还当庭述称，装修后，其在案涉商铺开始经营，但因无法领取营业执照及开具发票，在双方于同年10月矛盾扩大后即没有继续经营；期间，其未缴纳租金及管理费、水电费等费用；东升商贸城公司于同年10月对案涉商铺停水停电，并用铁链上锁，案涉商铺目前亦在东升商贸城公司的控制中；其确认东升商贸城公司主张的水电费金额。东升商贸城公司还当庭述称，吴钊荣没有向其提出办理营业执照的要求；其未对案涉商铺停水停电及用铁链上锁，案涉商铺目前仍然由吴钊荣占有、使用；其不同意利用吴钊荣在案涉商铺的装修物。东升商贸城公司于2015年10月28日接受询问时述称，案涉商铺所在场地有两块土地，相关建筑有临时报建，但无房产证，并提交租赁合同、土地使用证、建设工程报建申请表、批复通知书为证。建设工程报建申请表、批复通知书反映，中山市规划局于1998年9月8日批复同意东升商贸城公司按图兴建1、4号临时商铺，期限两年，因吴钊荣对该证据予以确认，故本院对该证据反映之事实予以认定。吴钊荣提交的强制拆除公告（复印件）反映，中山市城市管理行政执法局于2015年1月20日发出强制拆除公告，以东升商贸城公司违反规划部门的报建批复进行建设（批复同意建筑面积6000平方米，竣工测量建筑面积8828.04平方米）且无法采取改正措施消除对规划实施的影响为由，责令东升商贸城公司于2015年2月9日前自行拆除违法建筑。虽然东升商贸城公司对该证据不予确认，但其于2016年8月16日提交书面回复称，其已于2015年1月30日收到中山市城市管理行政执法局发出的强制拆除公告，故本院对该证据反映的事实予以确认。在本案审理过程中，本院依吴钊荣申请委托中山市捷高建设工程事务所有限公司对案涉商铺已形成附合的装饰装修物进行造价评估，该司于2016年7月19日出具了评估报告。评估报告的结论认为，案涉商铺的装修工程造价（不含税）为114174.26元；另单列有吴钊荣提出但现场没有看到的部分9835.89元以及家具部分（挂衣架、货架、收银台、沙发、玻璃桌等）9780元。经双方当事人质证，吴钊荣对评估报告确认无异议；东升商贸城公司确认评估报告的真实性，并认为评估报告反映的价格过高，表示庭后5日内提交书面材料进行说明及要求评估机构进行解释。但因东升商贸城公司庭后未提交书面材料对其异议进行合理说明，故本院对评估报告的结论予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第三条规定，“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”本案中，案涉商铺所在场地为临时建筑，虽然东升商贸城公司在1998年9月8日取得了临时建筑的批复，但因：其一，东升商贸城公司违反规划部门的报建批复进行建设（批复同意建筑面积6000平方米，竣工测量建筑面积8828.04平方米）；其二，在本案租赁合同成立时，该临时建筑已超过了两年的使用期限。故在东升商贸城公司未主张并举证证实事后经主管部门同意变更了批复许可的建设内容且延长了临时建筑的使用期限的情况下，应认定本案租赁合同无效。东升商贸城公司作为出租人，将超过使用期限的违法（临时）建筑用于出租，而吴钊荣作为承租人，知道或者应当知道该情形，仍然承租，故应认定双方均对导致本案合同无效存在过错，且过错同等。无效的合同自始没有法律约束力，也不存在解除的问题，故东升商贸城公司的第1项和第6项反诉请求均没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。吴钊荣诉讼请求东升商贸城公司返还保证金24000元和入场费（设施费）60000元有理，本院予以支持；东升商贸城公司的第2项反诉请求亦有理，本院予以支持。根据《解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”因吴钊荣已将案涉商铺装修使用，并在案涉商铺开始经营，故东升商贸城公司反诉请求吴钊荣支付租金即相当于参照合同约定的租金标准计算的房屋占有使用费合理，本院应予支持。依照双方关于免租期的约定及东升商贸城公司的意思表示，租金（即房屋占有使用费）应从2014年7月1日起算。虽然吴钊荣称其只经营至2014年10月，此后东升商贸城公司对案涉商铺停水停电，并用铁链上锁，案涉商铺目前亦在东升商贸城公司的控制中，但因吴钊荣未举证证实，故本院不予采纳，并认定案涉商铺仍在吴钊荣的控制中。但因案涉商铺为违法建筑，中山市城市管理行政执法局已于2015年1月20日发出强制拆除公告，故应认为自此案涉商铺不再具备继续使用的可能。因此，本院认定案涉商铺的房屋占有使用费计算至2015年1月20日止。即吴钊荣应支付的房屋占有使用费为58586.67元（8788元/月×6个月+8788元/月÷30天×20天）。同时，因吴钊荣实际使用了案涉商铺，故对其实际使用期间产生的管理费和水电费，其亦应支付。其中管理费为8000元（1200元/月×6个月+1200元/月÷30天×20天），水电费为2865元。因此，本院对于东升商贸城公司的第3、4、5项反诉请求在上述认定范围内予以支持，超出部分本院不予支持。另外，因吴钊荣对案涉商铺投入了资金进行装修，故其根据《合同法》第五十八条和《解释》第五条规定主张因合同无效导致的损失有理。因本院在查明事实部分已认定东升商贸城公司同意吴钊荣对案涉商铺进行装修，故根据《解释》第九条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”在东升商贸城公司已当庭明确表示不同意利用案涉商铺的装修物的情况下，对于案涉商铺的未形成附合的装饰装修物，如评估报告反映的家具部分（挂衣架、货架、收银台、沙发、玻璃桌等），应由吴钊荣自行拆除；而对于案涉商铺的已形成附合的装饰装修物，应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。因评估报告反映的案涉商铺的装修工程造价（不含税）114174.26元，基本属于已形成附合的部分，且装修后使用的时间不长，故本院酌情认定案涉商铺的已形成附合的装饰装修物现值损失为100000元。至于评估报告单列的吴钊荣提出但现场没有看到的部分9835.89元，因没有证据证实该部分损失存在，故本院不予采纳。则因双方导致合同无效的过错同等，故双方应各自承担吴钊荣上述已形成附合的装饰装修物现值损失的50%即50000元。因此，吴钊荣诉讼请求东升商贸城公司赔偿其装修费损失部分有理，本院予以支持50000元，超出部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）中山市东升商贸城发展有限公司于判决发生法律效力之日向原告（反诉被告）吴钊荣返还保证金24000元和入场费（设施费）60000元，赔偿装修损失50000元，合计134000元；二、原告（反诉被告）吴钊荣于判决发生法律效力之日向被告（反诉原告）中山市东升商贸城发展有限公司支付房屋占有使用费58586.67元、管理费8000元和水电费2865元，合计69451.67元；三、上述两项相互冲抵后，由被告（反诉原告）中山市东升商贸城发展有限公司向原告（反诉被告）吴钊荣支付64548.33元；四、原告（反诉被告）吴钊荣于判决发生法律效力之日起7日内搬离东升商贸城A座401、403、405、407、409、411、502、504、506、508、510、512号铺位，并返还给被告（反诉原告）中山市东升商贸城发展有限公司；五、驳回原告（反诉被告）吴钊荣的其他诉讼请求和被告（反诉原告）中山市东升商贸城发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5036元，由原告（反诉被告）吴钊荣负担2056元，被告（反诉原告）中山市东升商贸城发展有限公司负担2980元；反诉费1765元，由原告（反诉被告）吴钊荣负担768元，被告（反诉原告）中山市东升商贸城发展有限公司负担997元；评估费2000元，由原告（反诉被告）吴钊荣负担1000元，被告（反诉原告）中山市东升商贸城发展有限公司负担1000元。被告（反诉原告）中山市东升商贸城发展有限公司共计负担上述费用4977元，其仅垫付了1765元，余款3212元已由原告（反诉被告）吴钊荣垫付，被告（反诉原告）中山市东升商贸城发展有限公司应在判决生效之日一并迳付3212元给原告（反诉被告）吴钊荣，本院不另行收退。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张庆争审 判 员  梁春燕代理审判员  邝 羽二〇一六年十月二十五日书 记 员  许双阳书 记 员  李庄梦