江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终976号上诉人（原审原告）：王华美，女，1976年9月9日出生，汉族，住淮安市洪泽区。上诉人（原审原告）：陈守友，男，1971年3月26日出生，汉族，住淮安市洪泽区。委托诉讼代理人：高晓芹，江苏淮宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王青，江苏淮宁律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：黄德前，男，1967年10月1日出生，汉族，住淮安市洪泽区。委托诉讼代理人：刘宝良，江苏泽之源律师事务所律师。原审第三人：蒋鹏，男，1969年7月11日出生，汉族，住淮安市洪泽区。原审第三人：洪泽中兴房地产开发有限公司，住所地淮安市洪泽区中兴名都售楼部。法定代表人：张兴根，该公司董事长。委托诉讼代理人：许杰，江苏泽之源律师事务所律师。上诉人王华美、陈守友与被上诉人黄德前、原审第三人蒋鹏、洪泽中兴房地产开发有限公司（以下简称中兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市洪泽区人民法院（2020）苏0813民初1992号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年3月1日受理后，依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。王华美、陈守友上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人黄德前向一审法院提交的《协商函》真实性存疑，上面高华炳的字迹无法确认是2017年8月书写，二审期间上诉人申请对《协商函》上高华炳书写的“不同意给装修期，同意租金在每年九月30号之前付清”字迹的形成时间进行鉴定。2、第三人中兴公司自认涉案房屋2017年3月出售给其员工金连信，但中兴公司却在2017年8月1日与被上诉人黄德前签订房屋租赁合同，中兴公司陈述得到了金连信授权认可，上诉人对此表示异议。王华美、陈守友委托诉讼代理人意见为：1、被上诉人黄德前提交的《协商函》为无效证据，无中兴公司签章和法人张兴根签字，高华炳字迹无法确认为2017年8月书写。2、一审法院仅从被上诉人前两次缴纳的房租时间为9月份就认定前房东与房客之间已经把租金缴纳时间改为9月份，属事实认定错误。3、中兴公司2017年3月将房屋出售给金连信、张琴华，无权在2017年8月与被上诉人黄德前签订租赁合同。中兴公司称受金连信委托签订合同，但从未称受张琴华委托，也未提供委托手续和资料予以证明，故中兴公司与黄德前的租赁合同以及协商函、同意转租说明等均应认定无效。4、被上诉人黄德前即使延期于9月支付房租，但其缴纳租金的期间为上一年度的8月1日至当年的7月30日，一审法院认为上诉人主张的2020年8月1日至2020年9月13日租金6027元已包括在上一年度，属事实认定错误。黄德前答辩认为：其2017、2018、2019年均缴纳了房租，2019年9月11日以转账方式向原房东张琴华缴纳了房租，说明张琴华、金连信夫妇对中兴公司受托将房屋出租给黄德前的事实是知晓的。一审判决正确，建议二审法院维持原判。王华美、陈守友向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告间房屋租赁合同；2、判令被告向两原告支付从2020年8月1日起至2020年9月13日的租金6027元及逾期支付的滞纳金2200元，合计8227元，并以每天500元的价格支付从2020年9月14日起的场地占用费直至房屋实际交付为止；3、判令被告立即搬离淮安市洪泽区中兴名都43—01号房屋并将该房屋交付给两原告；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明：金连信、张琴华从第三人中兴公司处购买位于淮安市洪泽区中兴名都43—01号门面房后将房屋租赁给被告黄德前。因当时房屋相关手续尚未办好，故金连信、张琴华于2017年8月1日以第三人中兴公司名义与被告黄德前签订房屋租赁合同，双方约定租期6年，自2017年8月1日起至2023年7月30日止。租金为每年5万元，租金每年一付，先付后用。对于付款方式，双方约定合同签订后一次性付清第一年租金，以后每年租金应在该年起算日之前付清。双方还约定承租方逾期支付租金超过30天的，出租方有权解除合同，履约保证金不予退还，同时承租方按当年租金标准向出租方承担赔偿责任。2017年8月16日，被告黄德前向第三人中兴公司及该公司高华炳总经理发出协商函，请求第三人中兴公司及该公司高华炳总经理给予其2个月的免费装修期。2017年8月，高华炳书面答复被告黄德前：不同意给装修期，同意租金在每年9月30日之前付清。2017年9月27日，第三人中兴公司作出说明：原有黄德前租赁的43—01商铺，本公司同意他现转租他人。2017年10月31日，被告黄德前将涉案房屋转租给第三人蒋鹏，双方签订了房屋租赁合同。合同约定租赁期限5年8个月，自2017年11月1日起至2023年7月31日止。房屋租金前三年每年75000元，第四年在第三年年租金基础上上浮2%（76500元），第五年在第四年年租金基础上上浮3%（78795元），第六年在第五年年租金基础上上浮4%（8个月，54631元），年租金按年度在每年10月30日前支付。2019年10月，金连信、张琴华与两原告签订房屋买卖合同，金连信、张琴华将涉案房屋出卖给两原告。房屋总价款220万元，采取分期付款方式支付，首付110万元，贷款110万元。金连信、张琴华告知两原告涉案房屋已于2017年8月1日租赁给被告黄德前，租赁期间为2017年8月1日至2023年7月30日，双方约定金连信、张琴华应在2023年7月30日前将涉案房屋交付两原告使用，金连信、张琴华向两原告退还了2019年至2020年度的部分租金。涉案房屋现登记在两原告名下。2020年7月底，原告向被告索要2020年至2021年度租金，被告未给付，后原告于2020年9月13日在涉案房屋大门上张贴告知书，告知被告于三日内结清所有相关费用，15天内将房屋完整归还给原告。被告于2020年9月先后两次向原告支付2020年至2021年度租金50000元，但均被原告退回。原审另查明：被告2018年度向第三人中兴公司缴纳涉案房屋租金的时间为2018年9月26日，2019年度缴纳时间为2019年9月11日。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，第三人中兴公司与被告签订房屋租赁合同，该合同是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，双方均应依照协议全面履行。后两原告购买该房屋并成为房屋所有权人，第三人中兴公司依据该合同对被告享有的权利义务由两原告承继。根据该合同约定，承租方逾期支付租金超过30天的，出租方有权解除合同。原告认为被告应按合同约定于2020至2021年度合同年起算日即2020年8月1日前付清该年度房屋租金，但被告未按合同约定支付租金且超过30天，欲行使合同解除权。但中兴公司高华炳已书面答复被告同意租金在每年9月30日之前付清，结合被告2018年度、2019年度向第三人中兴公司缴纳房屋租金的时间均在9月的交易习惯，可以认定房屋租金缴纳时间已发生变更，变更至每年9月。被告于2020年9月20日向原告支付租金，但原告未予接收，被告并无违约行为，故涉案房屋租赁合同约定的解除条件并未成就，原告要求解除合同及被告搬离无事实和法律依据，法院不予支持，涉案合同应继续履行。原告要求被告支付2020年8月1日至2020年9月13日的租金6027元，但如上所述，涉案房屋租赁合同的租金缴纳时间已发生变更，该期间的房屋租金被告在上一年度已支付，故对此诉讼请求，法院不予支持。此外，原告要求被告以每天500元支付从2020年9月14日起的场地占用费直至房屋实际交付为止、支付逾期滞纳金2200元，由于涉案合同应继续履行，原告的主张是基于解除合同而产生，故此主张无事实和法律依据，法院不予支持。但被告应向原告支付2020至2021年度的房屋租金50000元。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第二款、第七百零三条之规定，判决：1、被告黄德前于判决发生法律效力之日起十五日内向原告王华美、陈守友支付房屋租金50000元。2、驳回原告王华美、陈守友的其他诉讼请求。本院二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，原审第三人中兴公司与被上诉人黄德前签订的房屋租赁合同，不违反法律强制性规定，双方均应依照协议全面履行。后两上诉人购买该房屋并成为房屋所有权人，第三人中兴公司依据该合同对被上诉人黄德前享有的权利义务由两名上诉人承继。根据该合同约定，承租方逾期支付租金超过30天的，出租方有权解除合同。上诉人认为被上诉人未按合同约定支付租金且超过30天，欲行使合同解除权，但本院审查认为中兴公司负责人高华炳已于2017年8月书面答复黄德前同意租金在每年9月30日之前付清，结合黄德前2018年、2019年向中兴公司缴纳房屋租金的时间均在9月的事实，可以认定房屋租金缴纳时间已变更至每年9月。被上诉人于2020年9月20日向上诉人支付租金，上诉人虽未接收，但不能认定被上诉人存在逾期缴纳房租的违约行为。涉案房屋租赁合同约定的解除条件并未成就，涉案合同应继续履行。对于上诉人所提黄德前向法庭提交的《协商函》真实性存疑，并申请对《协商函》上高华炳书写字迹的形成时间进行鉴定的上诉理由和委托诉讼代理人的相同意见，本院审查认为，首先，书证《房屋买卖合同》证实涉案房屋系上诉人王华美、陈守友向张琴华、金连信购得，《房屋买卖合同》约定张琴华、金连信应当在2023年7月30日前将涉案房屋交付乙方使用。该合同约定内容与金连信2021年1月16日自书的《情况说明》相印证，证实了金连信陈述“王华美、陈守友购房时金连信已告知涉案房屋出租给黄德前，中兴公司负责人高建书写了同意黄德前每年9月底前付清当年租金”内容的真实性。其次，书证收据、银行转账记录证实黄德前2018年9月26日向中兴公司缴纳房租5万元、2019年9月11日向张琴华转账支付房租5万元，2020年9月20日向王华美银行账户转账5万元，上述行为亦能证实高建所书同意黄德前每年9月底前付清当年租金的真实性。第三，二审期间上诉人申请对《协商函》上高华炳书写字迹的形成时间进行鉴定，经本院询问鉴定机构，本案现有证据缺乏对上述字迹形成时间进行鉴定的条件，本院经对现有证据的审查认为亦无必要进行该项鉴定。因此，对上诉人所提该项上诉理由和代理人所提相同意见，本院不予采纳。对于上诉人及其代理人所提中兴公司无权代替金连信、张琴华与黄德前签订租赁合同的上诉理由和代理意见，经查，金连信2021年1月16日自书的《情况说明》，对2017年8月1日委托第三人中兴公司与被上诉人黄德前签订房屋租赁合同的事实予以认可。金连信、张琴华系夫妻关系，被上诉人黄德前2019年9月11日以转账方式向张琴华缴纳房租5万元，张琴华予以接收，表明张琴华对黄德前租赁涉案房屋事实的认可。因此，上诉人及其代理人所提该上诉理由和代理意见，无事实和法律依据，不能成立，本院不予采纳。对于上诉人代理人所提一审法院认定上诉人主张的2020年8月1日至2020年9月13日租金6027元已包括在上一年度，属事实认定错误的上诉理由，经查，被上诉人黄德前目前已支付了2017年8月1日至2018年7月31日租金、2018年8月1日至2019年7月31日租金、2019年8月1日至2020年7月31日租金。2020年9月黄德前向王华美支付租金，被王华美退回。因此，黄德前尚未支付2020年8月1日至2021年7月31日的租金。一审法院判令黄德前应当向上诉人支付2020年至2021年度房屋租金5万元，即为黄德前尚未支付的2020年8月1日至2021年7月31日的租金，判决内容并无错误。上诉人代理人的该代理意见，无事实依据，不能成立，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人王华美、陈守友的上诉理由无事实和法律依据，不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1336元，由上诉人王华美、陈守友负担。本判决为终审判决。审判长 徐 俊审判员 梁新星审判员 刘玉娟二〇二一年五月十日书记员 谈 晓