上海市杨浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0110民初5544号 原告：上海铭大置业有限公司，住所地上海市杨浦区。 法定代表人：姜蔚，董事长。 委托诉讼代理人：卫江，上海宇钧律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑斌，上海宇钧律师事务所律师。 被告：王凡真，男，1969年7月10日出生，汉族，住上海市杨浦区。 被告：上海徽皇餐饮有限公司，住所地上海市杨浦区。 法定代表人：王凡真，总经理。 委托诉讼代理人：余凌志，上海市杨浦区大桥法律服务所法律工作者。 原告上海铭大置业有限公司(以下简称铭大置业公司)与被告王凡真、被告上海徽皇餐饮有限公司(以下简称徽皇餐饮公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月7日立案受理，依法适用简易程序，于2016年5月16日公开开庭进行了审理，后因审理需要，本案转为普通程序，并于2016年9月26日公开开庭进行了审理。原告铭大置业公司委托诉讼代理人卫江，被告王凡真、被告徽皇餐饮公司的法定代表人及委托诉讼代理人余凌志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告铭大置业公司向本院提出诉讼请求：1、要求判令原、被告于2009年6月3日就上海市杨浦区长阳路XXX号11号楼一楼部分、二楼整层房屋(以下简称系争房屋)签订的《铭大创意广场房屋租赁合同》及2014年6月5日就系争房屋签订的《关于延长租赁期的补充协议》于2016年4月7日解除；2、要求判令被告立即搬离并返还系争房屋；3、要求判令被告支付2016年1月拖欠的剩余部分租金及2016年2-3月租金人民币224,037.48元(本案币种均为人民币)，支付2016年1－3月水电费47,902.18元，以上合计271,939.66元；4、判令被告支付上述未支付租金、水电费271，939.66元按日千分之三标准计算从2016年1月1日至实际付款之日止的违约金，1月份租金的违约金以69,139.71元为基数从2016年1月1日起计算，2月份租金的违约金以89,364.17元为基数从2016年2月1日起计算，3月份租金的违约金以65,533.6元为基数从2016年3月1日起计算，1月份的水电费以23,368元为基数从2016年2月1日起计算，2月份的水电费以21,604.13元为基数从2016年3月1日起计算，3月份的水电费以2,930.05元为基数，从2016年4月1日起计算；5、判令被告按月租金89,364.17元的标准，支付从2016年4月8日起至实际返还房屋之日止的房屋占用使用费。事实和理由：2009年6月3日，原告与被告王凡真签订《铭大创意广场房屋租赁合同》，原告作为出租方(甲方)将系争房屋出租给作为承租方(乙方)的被告王凡真使用，租赁房屋建筑面积1433.73平方米，租赁期自2009年6月16日起至2017年6月15日止，双方约定，该房屋租金按照建筑面积计算，初始日租金单价为1.9元/平方米/日，月租金计82,857.65元，租金递增方式为：前两年价格不变，自第三年起每两年在前一年租金单价的基础上递增6%至合同期满，支付方式为付三押一，先付后用，乙方应在每个付款周期开始的十五日前向甲方支付该期租金，合同还约定，乙方延期支付租金及水电等费用的，每逾期一天，应按所拖欠款项的千分之三向甲方支付逾期付款的违约金。合同签订后，原告按约交房，被告王凡真支付了相应的租金和押金，被告王凡真于2009年12月17日以系争房屋为注册地注册成立被告徽皇餐饮公司，系争房屋并由两被告租用至今。在合同履行期间，被告出现拖欠租金和水电费情况，原告按照合同约定向其收取逾期付款滞纳金，2016年1月起，被告停止支付租金和水电费，故诉至法院。 被告王凡真、被告徽皇餐饮公司共同辩称，原告诉请与事实不符，不同意原告诉请，原告违约在先，被告一直按时支付租金，从2015年10月起，由于上海海立(集团)股份有限公司(以下简称海立公司)在系争房屋旁建造大楼导致房屋墙体开裂，大理石掉落，原告作为出租方有义务修复系争房屋，被告租金实际支付至2016年2月15日，确认从2016年2月16日开始未支付租金，水电费支付至2016年1月，因为被告未支付租金，所以2016年3月3日起原告对系争房屋断水断电，现不同意解除合同，同意据实结算拖欠的租金和水电费，违约金不同意支付。 经审理查明，系争房屋权利人系上海电气集团资产经营有限公司(以下简称电气集团公司)。 2009年6月3日，原告铭大置业公司作为出租方(甲方)与作为承租方(乙方)的被告王凡真签订一份《铭大创意广场房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，明确系争房屋所占土地的土地使用权系以租赁方式取得，房屋所有权证编号为沪房地市字(2005)第000237号，甲方对该房屋享有经营权，该房屋类型为工业用房改建，建筑面积为1433.73平方米(含公摊面积)，鉴于该房屋为改建，建筑面积不以产权证为准；房屋用途为符合政府要求的商业餐饮使用；租赁期限自2009年6月16日起至2017年6月15日止；租金及支付方式约定承租方向出租方支付租金方式为付三押一，该房屋租金按照建筑面积计算，第一年日租金单价为1.9元/平方米.天(含物业管理费10元/平方米.月)，年租金以每年365天计算，每三个月租金为248,572.94元，物业管理费含在上述租金内，乙方认可甲方的物业管理团队或者甲方聘请之物业管理公司的管理，并对其物业费(含水、电、煤)标准均无异议；租金每三个月支付一次，先付后用，在每个付款周期的十五日前向甲方支付，该租金递增方式为前两年价格不变，自第三年起每两年在第一年租金单价的基础上递增6%至合同期满；租赁保证金(押金)为一个月租金，计82,857元；合同房屋维修条款约定，租赁期间，如该房屋建筑物及附属设施部分非因乙方原因发生损坏，由甲方免费负责维修，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知物业公司修复，甲方应在接到通知后三天内按实际修复所需时间尽快予以修复，若甲方怠于履行修复义务的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；合同的变更、终止与解除条款约定租赁期内，乙方延期支付租金达十五日的，甲方有权单方面停止水、电、燃气的供应，以及单方解除合同，提前收回该房屋而无需承担违约责任；违约责任条款约定乙方延期支付租金及水、电等费用内的，每逾期一天，应按所拖欠款项的千分之三向甲方支付逾期付款的违约金，逾期超过十五天，甲方有权单方面停止水电气的供应。合同并对租赁房屋的其他事项进行了约定。合同签订后，双方均按照约定履行。 2009年7月27日，电气集团公司向原告出具一份《关于同意上海铭大置业有限公司对外招租的证明》，载明：根据电气集团公司(甲方)与铭大置业公司(乙方)长阳路XXX号房屋租赁合同约定，甲方同意乙方将11号楼一楼部分及二楼整层(面积1433.73平方米)转租徽皇餐饮公司(王凡真)，作商业餐饮用房，租赁期限在甲乙双方长阳路XXX号房屋租赁合同约定的期限内(即2007年12月1日至2017年11月30日)。 2010年9月28日，甲方(出租方)原告铭大置业公司与乙方(承租方)被告徽皇餐饮公司签订一份《关于更正房屋租赁面积的协议书》，载明：甲乙双方在2009年6月3日签订《房屋租赁合同》时，将租赁房二楼北侧的平台已计算在租赁面积之内，但实际上乙方并没用使用该平台，现经甲乙双方友好协商，一致同意乙方向甲方租赁的总面积更正为1300平方米，更正有效期为房屋租赁的起始日到房屋租赁的结束日(包括租赁延长期)。甲方处加盖有原告铭大置业公司合同专用章，乙方处加盖有被告徽皇餐饮公司公章，被告王凡真在乙方委托代理人处签名。《关于更正房屋租赁面积的协议书》后所附的“租金对照表”中注明2015年6月16日至2017年6月15日的月租金为89,364.17元。 2014年6月5日，甲方(出租方)原告铭大置业公司与乙方(承租方)被告徽皇餐饮公司签订一份《关于延长租赁期的补充协议》，载明：双方一致同意在《房屋租赁合同》的基础上延长租赁期限四年，即延长租赁期限自2017年6月16日起至2021年6月15日止；租金标准中注明2015年6月16日至2017年6月15日，乙方支付租金(含物业管理费)每月为89,364.17元；协议中明确本补充协议与《房屋租赁合同》、《补充协议》有任何不一致之处，以本补充协议为准，《房屋租赁合同》及《补充协议》其余条款不变。甲方处加盖有原告铭大置业公司合同专用章，乙方处加盖有被告徽皇餐饮公司公章，被告王凡真在乙方法定代表人处签名。 另查，原告铭大置业公司曾因两被告拖欠2010年1月16日至2010年4月15日期间的系争房屋租金之事于2010年2月具状来院，要求两被告返还系争房屋并支付房屋租金、水电费和逾期付款违约金，后原告因故撤诉。 2015年10月起，因系争房屋内装潢墙面砖出现开裂、脱落情况，两被告与原告及案外人海立公司产生纠纷。2016年5月3日，徽皇餐饮公司作为原告诉至本院，要求海立公司(被告)、铭大置业公司(第三人)对系争房屋装潢等损失进行赔偿，因各方就纠纷达成一致，徽皇餐饮公司于2016年9月26日申请撤诉。 原告铭大置业公司于2015年5月17日、2015年7月17日、2015年8月17日、2015年9月3日、2015年9月8日、2015年9月17日、2015年10月16日、2015年10月27日、2015年11月3日向被告徽皇餐饮公司发送的催款通知单、缴费通知单上均有“王凡真”签名，催款通知单、缴费通知单均标注有租金、物业费、水电费及滞纳金金额。 2016年1月8日，原告铭大置业公司出具给被告徽皇餐饮公司1张《收据》，收款事由注明为滞纳金及部分租金，收款方式为现金，金额为101,455元。 2016年1月13日，原告铭大置业公司出具给被告徽皇餐饮公司1张《收据》，收款事由注明为滞纳金，收款方式为现金，金额为18,826.22元。 2016年1月14日，原告铭大置业公司出具1张付款单位为被告徽皇餐饮公司的《上海市服务业、娱乐业、文化体育业统一发票》，项目内容为2015年11月16日至2015年12月15日剩余租金及2015年12月16日至2016年1月15日部分租金，合计金额为58,265.42元。 2016年1月29日，原告铭大置业公司出具1张付款单位为被告徽皇餐饮公司的《上海市服务业、娱乐业、文化体育业统一发票》，项目内容为2015年12月水费、电费，合计金额为16,738.02元。 2016年2月2日，两被告通过案外人向原告铭大置业公司转账50,000元。 2016年2月3日，被告徽皇餐饮公司通过银行转账支付原告铭大置业公司56,103元。 2016年2月16日，原告铭大置业公司出具1张付款单位为被告徽皇餐饮公司的《上海市服务业、娱乐业、文化体育业统一发票》，项目内容为2015年12月16日至2016年1月15日剩余租金及2016年1月16日至2016年2月15日部分租金，合计金额为71,797.07元。同日，原告铭大置业公司出具给被告徽皇餐饮公司1张《收据》，收款事由注明为滞纳金，收款方式为银行转账，金额为17,567.91元。 2016年3月1日，原告铭大置业公司在系争房屋处张贴《停水电通知单》，通知两被告根据2009年6月3日签订的《房屋租赁合同》，你方应于2016年2月1日之前向原告交付2016年2月16日至2016年3月15日房租及其它费用，然而截止到目前，你方一直未予缴纳，现通知你方须于2016年3月3日上午9：00之前缴清全部欠款，若你方再逾期不予缴清，将依据《房屋租赁合同》停止水、电服务。此后，两被告未按照《停水电通知单》规定时间缴费，原告遂于2016年3月3日对系争房屋停止供水、供电服务。 2016年4月7日，原告具状来院，作如上诉请。 诉讼中，原告明确表示收取系争房屋租赁保证金愿意退还被告。 以上事实，由《上海市房地产权证》、证明、《租赁合同》、协议书、《补充协议》、《通知单》、发票、收据、《拖欠滞纳金清单》、收款回单及各方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院对上述证据的证据效力予以确认。 本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。原、被告就系争房屋签订的《铭大创意广场房屋租赁合同》中明确约定如被告王凡真延期支付租金达十五日的，原告有权单方面停止水、电、燃气的供应，以及单方解除合同，提前收回该房屋而无需承担违约责任，原告铭大置业公司与被告徽皇餐饮公司签订的《关于延长租赁期的补充协议》明确了被告徽皇餐饮公司对系争房屋的实际租赁关系及支付租金义务，现两被告自2016年2月16日起拒付系争房屋租金，已构成违约，原告依照合同约定提出解约的诉讼请求并无不当，依法应予支持。合同解除时间应以民事起诉状副本送达两被告之日为准。合同解除后，两被告应立即迁出，将系争房屋返还原告，并依照合同约定补付欠付的租金，按照原租金标准支付合同解除之日至实际迁出之日止的房屋使用费，结清欠付的水电费用。关于欠付的租金金额，两被告主张系从2016年2月16日起未支付，该节事实可在原告张贴的《停水电通知单》中得以印证，故拖欠租金起始日应为2016年2月16日。关于被告拖欠水电费的金额，从原告提供的水电费票据可见最后结算至2015年12月，且两被告未能提供已支付2016年1月和2月水电费的相关依据，故两被告理应支付2016年1月起系争房屋上产生的水电费用。原告已对系争房屋进行了停止供水、供电的措施，故其提出的违约金主张的计算时间应自本判决生效时起算。原告表示愿意退还被告系争房屋租赁保证金并无不当，本院予以准许。被告主张原告未尽维修义务，但被告已就装潢等损失另案进行了诉讼且已与案外人达成一致，故被告该抗辩缺乏事实和法律依据，本院对上述辩称不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告上海铭大置业有限公司与被告王凡真于2009年6月3日就上海市杨浦区长阳路XXX号11号楼一楼部分、二楼整层房屋签订的《铭大创意广场房屋租赁合同》及原告上海铭大置业有限公司与被告上海徽皇餐饮有限公司于2014年6月5日签订的《关于延长租赁期的补充协议》于2016年4月29日解除； 二、被告王凡真、被告上海徽皇餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内迁出上海市杨浦区长阳路XXX号11号楼一楼部分、二楼整层房屋，将该房屋腾空并归还原告上海铭大置业有限公司； 三、被告王凡真、被告上海徽皇餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日向原告上海铭大置业有限公司支付拖欠的房屋租金人民币220,431.62元； 四、被告王凡真、被告上海徽皇餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日向原告上海铭大置业有限公司支付拖欠的房屋水电费人民币47,902.18元； 五、被告王凡真、被告上海徽皇餐饮有限公司应向原告上海铭大置业有限公司支付欠付租金和水电费的逾期付款违约金，以人民币268,333.8元为基数，按照日千分之三的标准自本判决生效之日起计算至实际付清之日止； 六、被告王凡真、被告上海徽皇餐饮有限公司应向原告上海铭大置业有限公司支付自2016年4月30日起至实际迁出之日止的房屋使用费，按每月人民币89,364.17元的标准计算； 七、原告上海铭大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告王凡真租赁保证金人民币82,857元。 负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币3,938元，由原告上海铭大置业有限公司负担人民币438元，由被告王凡真、上海徽皇餐饮有限公司负担人民币3,500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 长  王 莹 审 判 员  张 扬 人民陪审员  陈铭浩 二〇一六年十月八日 书 记 员  袁甄乙 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民法通则》 第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。 二、《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 ...... 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 ...... 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。