成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0108民初1806号 原告（反诉被告）：刘清康，男，汉族，1965年1月3日出生，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：尤丽，四川品森律师事务所，特别授权。 被告（反诉原告）：李某2，男，汉族，1976年4月29日出生，住成都市成华区。 被告：李某1，女，汉族，2004年3月20日出生，住成都市成华区。 法定代理人：李某2，男，汉族，1976年4月29日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：李崇，上海建纬（成都）律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：兰丽莉，上海建纬（成都）律师事务所律师，一般授权。 第三人：陈立全，男，汉族，1965年2月9日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：骆丹，四川润森律师事务所律师，特别授权。 原告（反诉被告）刘清康与被告（反诉原告）李某2、被告李某1房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月21日受理.诉讼中，被告李某2提出反诉，原告刘清康申请追加陈立全作为本案第三人，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘清康的委托诉讼代理人尤丽，被告（反诉原告）李某2、被告李某1的委托诉讼代理人李崇、兰丽莉，第三人陈立全以及委托诉讼代理人骆丹均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告刘清康向本院提出的诉讼请求：1、依法判决被告协助原告办理位于成华区××小区××栋××单元××楼××号房屋权属转移登记手续，将案涉房屋过户至原告名下；2、本案诉讼费用等由被告承担。事实和理由：原被告双方于2010年签订了房屋买卖合同，约定被告将位于成华区××小区××栋××单元××楼××号房屋以266000元出售给原告，原告按照合同第五条的约定，于签订合同当日向被告支付购房款合计256000元，被告在签订合同当日向原告出具了收条一份：载明今收到刘清康购房款256000元。剩余1万元在案涉房屋过户至原告名下时一次性付清。另在支付完256000元的购房款后， 案涉房屋一直由原告居住使用至今。现经核实，案涉房屋已具备办理产权转移登记手续，因此，为维护原告的合法权益，特依法诉至贵院，恳请贵院判如所请。 被告李某2、被告李某1辩称，原告与被告签订的案涉合同，原告并未依约履行支付购房款的合同义务，因此原告无权要求被告配合其履行变更房屋产权登记的手续。即案涉合同并未实际履行。 第三人陈立全述称，第三人与被告于2008年12月9日签订房屋买卖协议约定由被告向第三人出示该案涉案房屋，第三人于当日向被告付清全部购房款，取得被告应按约定向第三人办理房屋过户手续的权利。第三人与原告于2010年协商达成一致由第三人将上述权利有偿转让给原告，并经得被告同意为便于房屋过户手续办理，三方确定由原被告双方另行签订了房屋买卖合同，原告于当日向第三人按约支付购房款256000元，被告向原告出具了同等金额的收条，因此原告的诉讼请求应当得到支持，被告的反诉请求没有事实和法律依据应该予以驳回。 反诉原告李某2向本院提出反诉请求：1、请求判令被反诉人限期从案涉房屋中腾退；2、请求判令被反诉人支付反诉人租金损失人民币166400元；3、请求判令被反诉人承担本案诉讼费、反诉费、保全费等相关费用。事实和理由：2010年6月反诉人与被反诉人签订了《房屋买卖协议》,双方约定反诉人将其与其女儿共有的位于成都市成华区××小区××栋××单元××楼××号房屋（一套二、面积为80.13平方米）出卖给被反诉人,房屋卖价为266000元。合同签订当天,被反诉人告知反诉人取款后就向其支付购房款,并要求反诉人先根据合同约定向其出具了256000元的收条。随后,反诉人将案涉房屋先行交付给了被反诉人,但被反诉人并未依约向反诉人支付购房款。反诉人以为被反诉人不付款是因为反悔不再想购买案涉房,遂未再向被反诉人要求支付购房款。期间,因反诉人长期在外地务工,只能委托其亲属去案涉房屋所在地查看情况,并多次要求被反诉人尽快搬出,被反诉人均拒绝腾退。因当时案涉房屋系拆迁安置房,权属尚未明晰,故反诉人没有采取诉讼等其它方式强制要求被反诉人腾退。2018年,当地房管局向反诉人正式发放了《不动产权证书》,确认反诉人及其女儿共同对案涉房屋享有合法产权,反诉人再次要求被反诉人尽快腾退,仍然遭到拒绝。2019年反诉人拟对被反诉人进行起诉,因新冠疫情爆发被搁置至今,却收到了被反诉人的诉状。反诉人认为,被反诉人的本诉诉请不具备请求权基础,其在没有支付购房款的情况下至今拒绝从案涉房屋中腾退。被反诉人非法占有案涉房屋的行为己严重侵犯了反诉人的合法权益,且给反诉人造成了巨大经济损失。根据同小区、类似面积房屋的房屋租赁租金标准,被反诉人自2010年6月至今（截止至反诉之日约128个月）,至少已经给反诉人造成166400元的租金损失。综上所述,因被反诉人至今未履行支付购房款的义务,案涉房屋产权仍然属于反诉人,且被反诉人应当赔偿反诉人长期占有案涉房屋的租金损失。请求法院依法判决,维护反诉人利益。 反诉被告刘清康辩称，反诉被告对案涉房屋享有物权期待权，对案涉房屋系合法占有、使用、居住，反诉原告无权要求其腾退以及支付租金损失，综上请求驳回反诉人的全部反诉请求。 第三人陈立全述称意见和本诉一致。 经审理查明，2007年6月2日，成都市龙潭都市工业集中发展区管委会（以下简称管委会）和李某2签订《征地拆迁住房安置协议书》约定管委会将被告李某2所持有的《农村房屋宅基地使用证》证载面积160平方米房屋拆迁并安置房屋给李某2户。2008年12月9日，被告以及案外人鄢玉洪（甲方）和第三人（乙方）签订《房屋买卖合同》约定如下：二、甲方两人自愿将成都市成华区龙潭都市工业园拆迁赔偿安置的房屋一套（一套二、面积为70平方米，此房屋系李某2与鄢玉洪两人共有）卖给乙方所有。在拆迁协议中剩余的房屋一套一（两套）归李某2和李某2前妻潘兴兰各一套，今后在办理工业园区的优惠购买的一套一房屋归李某2的女儿李某1所有，房屋坐落在龙潭都市工业园区内。三、房屋卖价为人民币109000元。此款由乙方一次性付清完毕，此款不含该房屋的天然气费、光纤费，天然气费和光纤费由乙方承担支付，如工业园区免收以上款项，甲方无权要求乙方支付，如在办理房屋产权中房屋面积增加，国家需要补平方差价，此差价均由乙方按政府规定价支付给成华区都市工业园区，甲方出具房屋买卖收款凭条给乙方。四、房屋的所有权从乙方交付清购房款之日起，房屋的所有权归乙方所有。今后该房屋所产生的增值和贬值均归乙方所有，甲方无权要求。五、由于该买卖房屋系拆迁安置房屋，房屋产权未办理，在该房屋产权证办理后，甲方必须及时配合乙方到房屋管理部门办理该房屋的产权过户手续，在办理产权过户手续中所产生的一切费用全部由乙方承担。七、房屋产生买卖后，甲乙双方均不得违约，违约方应赔偿守约方人民币220000元和因此所造成的经济损失。该协议由李某2、鄢玉洪、陈立全以及在场人潘兴兰签字捺印。2008年12月9日，被告李某2、案外人鄢玉洪向陈立全出具的收条载明：今收到陈立全购买我们两人的拆迁安置房屋一套二，面积70平方米，房屋购房款共计109000元。2010年5月18日，李某2分得位于龙锦雅苑九栋2单元1003号房屋一套。 2010年6月6日，被告李某2（甲方）和原告刘清康（乙方）签订《房屋买卖协议》约定如下：二、甲方自愿将与女儿李某1共同所有的安置房屋位于成都市成华区××小区××栋××单元××楼××号房屋一套（一套二、面积为80.13平方米）卖给乙方所有。如政府要求补偿该一套二差价，超出70平方米面积的价格由甲方承担。与乙方刘清康无关。四、房屋卖价为266000元，甲方出具房屋收款凭条给乙方。五、付款方式：本协议签后乙方付甲方256000元，其余10000元于本房屋过户在乙方名下后一次性付清。六、房屋的所有权从乙方交付购房款之日起，房屋的所有权归乙方。今后该房屋所产生的增值均归乙方所有，与甲方无关。七、由于该买卖房屋系拆迁安置房屋，房屋产权未办理，在该房屋产权证办理后，甲方必须及时无条件配合乙方到房屋管理部门办理该房屋的产权过户手续，在办理产权过户中所产生的一切费用全部由乙方承担。八、房屋产生买卖后，甲乙双方均不得违约，违约方应赔偿守约方违约金200000元和因此所造成的经济损失。该协议由李某2、刘清康、鄢玉洪、潘兴兰签字捺印。2010年6月6日，被告李某2向原告出具的收条载明今收到刘清康购房款256000元。 2010年6月6日，原告委托其配偶向第三人支付安设房屋购房款240000元。庭审中第三人称经和原告协商，由原告直接向第三人支付案涉房屋的房款，但被告否认委托第三人代收。 庭审中，被告李某2辩称未收到前述两张收条中记载的款项。庭审中，原告播放录音。同时原告提供签订案涉收条的照片以及各方当事人在场情况的照片。 2018年1月18日，位于成都市成华区华彩路16号9栋2单元10层1003号房屋（川（2018）成都市不动产权第0××1号、0××2号）登记在被告李某2、李某1名下。 现案涉房屋已经由原告实际占有、使用。 以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1、当事人身份信息；2、《征地拆迁住房安置协议书》；3、《房屋买卖协议》两份；4、收款收条两份；5、银行转款记录、录音、照片等。 本院认为，原告和被告之间形成合法有效的房屋买卖合同关系，根据在案证据显示被告向原告出具收款收条载明收到案涉房屋购房款，同时结合当事人的陈述可以认定原告已经履行付款义务的大部分，被告按照约定应将案涉房屋过户给原告。原告主张被告协助办理案涉房屋过户手续的诉讼请求成立，本院予以支持。 关于反诉部分。反诉原告主张被告腾退房屋以及支付租金损失，鉴于案涉房屋已经由被告出售给原告，被告已经履行交付房屋义务，且原告和被告之间的房屋买卖合同成立生效，且不存在法定或约定解除情形，故反诉原告主张反诉被告腾退案涉房屋的诉讼请求不成立，本院不予支持。关于租金损失问题，鉴于案涉《房屋买卖协议》并未明确约定该种违约损失，故反诉原告的该项诉讼请求不成立，本院在本案中不予支持。 关于法律适用问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。依照前述法律规定，本院应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定处理。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告李某2、被告李某1于本判决生效之日起五日内协助原告刘清康办理成都市成华区华彩路16号9栋2单元10层1003号房屋（川（2018）成都市不动产权第0××1号、0××2号）的过户登记手续，将前述房屋过户至原告刘清康名下； 二、驳回反诉原告李某2的全部诉讼请求。 案件受理费本诉100元，减半收取计50元，诉讼保全费1850元，反诉受理费1814元，均由被告李某2负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  彭有志 二〇二一年五月六日 书记员  向 琴