广东省深圳市福田区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）粤0304民初13706号 原告谢国英，女，1969年7月10日出生，香港居民， 委托代理人胡长江，泰和泰（深圳）律师事务所律师。 委托代理人张晓敏，泰和泰（深圳）律师事务所实习律师。 被告张哲强，男，汉族，1978年6月13日出生，住址四川省巴中市巴州区， 委托代理人张伟东，广东金地律师事务所律师。 委托代理人罗雅元，广东金地律师事务所律师。 上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月12日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2016年10月26日进行了公开开庭审理，原告委托代理人胡长江、被告张哲强及其委托代理人张伟东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原告出租房屋给被告居住和经营，双方合同约定：租赁期间不得乱间墙和改变房屋结构，不得转让他人，租赁期从2008年10月10日至围面村9号楼拆除止，租金暂定为8500元，随市场价调整，被告每月15日前向原告缴纳租金。合同签订后，被告存在未经原告允许的情况下在房顶私自搭建，将承租房屋完全转租，并拖欠原告2016年3月份租金2000元、4月份之后没有支付租金。目前，围面村整体处于拆迁状态，部分业主已经腾退，相当部分的房屋被拆除，所涉出租房屋也已经处于被拆迁状态，拆迁方要求业主腾退房屋作为签署拆迁协议的前置条件，因此，双方约定的合同租赁期限也视为已经届满。根据双方《租房合同》的约定，原告有权要求与被告解除租赁合同，但被告经原告多次催促后仍不愿搬离。在此期间，原告曾向其发送律师函要求解除合同，但由于被告不在该地址居住无法送达。2016年6月2日，原告再次与被告进行当面交涉，被告仍不愿配合。经原告调查核实，被告身份证号码513027197406134418系其之前所用身份证号码，由于不明原因已经被公安机关在2008年注销，但原告一直以此身份证号对外宣示其身份，并拒绝向原告出示真实身份信息。2016年6月2日，原告报警后，警察到场要求被告出示身份，其才出示其真实身份信息，经警察核实，其目前持有的真实身份证号码为。据此，诉至本院请求判令：1、解除原、被告之间的租赁合同，并在解除合同之日起3个月内搬离承租房屋；2、被告支付原告2016年3月租金2000元、2016年4月直至搬离之日止的租金（每月1万元，暂计至2016年6月份为3万元）；3、被告承担本案诉讼费用。 被告书面答辩称，1、本案基本事实为：从2002年下半年开始，原告将其位于福田区××楼第3-4层租给被告。2003年开始，原告将整栋楼1-4层全部租给被告。2003年-2004年期间，在征得原告同意的情况下，被告出资加建第5层（钢筋混凝土结构）。十多年来，一直都是被告帮原告管理和出租第1-4层房屋，第5层一直由被告居住或出租，双方从未发生过矛盾。因围面村约有25栋房屋纳入旧改范围，其它22栋均已补偿拆迁完毕。但涉案房产因涉及加建的第5层的补偿分配问题，原告与被告一直未能达成协议，且原告与开发商就赔偿比例未达成共识，因此，开发商一直未与原告和被告签订拆迁补偿协议。原告为了达到私吞被告加建的第5层补偿款，才起诉被告。2、原告诉称“被告未经原告允许在房顶私自搭建”不符合事实，事实上，对加建第5层，原告是完全同意的；原告诉称涉案房产已处于被拆迁状态也不符合事实，因双方一直未签订拆迁补偿协议，只能说涉案房产属于旧改范围。3、原告请求解除合同及搬离房屋，不能成立。理由是：（1）涉案房产存在添附财产的归属问题，原告租给被告的仅是1-4层，而第5层系被告出资添加的财产，所有权属于被告，无论是违章建筑还是合法审批建筑，原告都无权主张被告搬离第5层。（2）被告出资加建第5层，原告完全同意，否则，就不会有合同中将租期约定至9号楼拆除为止，且加建成功后被告自住或出租长达十多年，原告每年来回数次，都没有任何异议。（3）合同约定至9号楼拆除为止，但目前9号楼尚未签订拆迁协议，也未拆除，所以合同约定的租赁期未到期，原告主张解除9号楼1-4层的租赁合同并搬离，没有依据。（4）欠租问题是事出有因，且原告主张的欠租金额也不合事实和清理。一方面，因为拆迁补偿款的分配问题，双方一直在协商中，所以才迟延未结；另一方面，因为从2016年4月开始，开发商大规模拆除20多栋房屋，对周边居民影响极大，造成很大部分租户退租，目前仅约有一半的出租率。原告仍按原合同约定主张月租1万元，让被告一人承担因客观情势变化带来的风险和损失，不公平也不合理。综上，被告认为，围面村9号楼1-4层属于原告出租给被告的房屋，但第5层属于被告添附和所有的财产，而且合同期至拆除为止，但涉案房屋尚未签订拆迁补偿协议，因此，原告提出的诉求不能成立，请法院在查明事实基础上公平合理作出处理。 经审理查明，1991年10月31日，经原告申请，深圳市上步管理区城市建设管理办公室向原告颁发建筑许可证，批准原告在下梅林围面村建房一栋三层，共计建筑面积240平方米。1991年11月21日，深圳市上步管理区城市建设管理办公室颁发施工许可证，批准东莞市建安6队承建原告房屋。随后，原告建起了围面村9号楼房产一栋共4层。 2008年10月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租房合同》，约定：甲方出租围面村9号楼给乙方作居住和铺位用途，在租用期间乙方不得乱间墙和改变房屋结构，并不得中途转让他人；乙方不得拖欠租金，如果乙方不履行合同约定，甲方有权取消合同，停止租用，甲方不给乙方补偿搬迁费；租用期从2008年10月10日至围面村9号楼拆除止，每月租金8500元；房租随市场价调整。 被告租用围面村9号楼后，其中部分房间作出租管理，部分为自己和家人居住使用，被告向原告支付租金至2016年3月份，此时租金已调整至每月1万元，被告在支付了2016年3月份部分租金8000元后，未再继续支付租金，被告解释系因拆迁问题需要与原告协商再继续将租金当面支付给原告，但原告一直未予理会，故未再继续支付租金。 2016年5月9日，原告委托律师通过特快专递向被告发出律师函，认为被告租赁9号楼存在转租以及在房顶私自搭建行为，且该房产已经处于被拆迁状态，故双方租赁合同期限视为已经届满，据此，要求被告在收到函件后15日内搬离9号楼。该邮件因投递人员无法进入收件地址而被退回。 至庭审之日，围面村9号楼仍由被告在管理使用。 2016年10月13日，原告（被拆迁人）与深圳市下梅林实业股份有限公司、深圳市绿景房地产开发有限公司（均为拆迁人）签订《拆迁补偿安置协议》，约定：被拆迁房屋位于福田区××楼，建筑面积441.53平方米，使用功能为住宅；被拆迁人选择产权置换的，拆迁人按照1:1的比例进行拆迁补偿安置，拆迁人提供给被拆迁人的补偿房屋建筑面积为441.53平方米；在签订本《拆迁补偿安置协议》之日起30日内搬迁清空被拆迁房屋并将被拆迁房屋交由拆迁人，同时办妥与被拆迁房屋有关的报停手续，结清已使用的各项费用；搬迁前确保被拆迁房屋上的租赁、合营、承包等经济合同关系（如有）已解除，并已承担因此引起的一切费用。 关于在9号楼上加建第5层的情况，目前没有证据显示第5层的加建时间、加建出资人、加建面积、加建房屋状况等相关情况。被告陈述第5层系其出资加建，但未提交相关书面证据加以证明，被告申请出庭作证的证人均陈述有第5层的存在，但均未直接参与过加建过程，对加建具体情况并不知情；另，被告确认，加建第5层未报相关部门审查批准。 上述事实有原告提交的《租房合同》、下梅林村民建筑合同及付款凭证、建筑许可证及施工许可证、个人建房申请报告、律师函及投递情况查询、《拆迁补偿安置协议》以及庭审笔录加以证实，本院予以确认。 本院认为，原告作为围面村9号楼的合法建造人和使用人，有权将该房产出租给被告使用，原告与被告签订的《租房合同》是双方真实意思表示，双方据此成立合法有效的房屋租赁合同关系。 被告自2016年3月支付部分租金后即未再支付租金，虽然被告陈述系因其与原告之间就拆迁问题产生争议而未付租金，但此并不构成履行支付租金这一主要合同义务的抗辩理由，故被告停止支付租金的行为构成违约，原告依约有权解除合同；同时，由于原告已就涉案房产签订《拆迁补偿安置协议》，协议中约定了原告交付涉案房产给拆迁人的期限，即涉案房产已拆迁在即，客观上租赁合同已不具有继续履行的客观条件，原告据此有理由要求解除合同。关于合同解除的时间，因没有证据证明原告在起诉前曾明确要求解除合同并将该意思表示送达至被告，故本院认定合同解除时间为原告诉状送达被告之日即2016年8月10日。合同解除后，被告应搬离涉案房产并将房产返还原告，故原告关于要求被告在合同解除后搬离房产的诉请，本院予以支持。 关于原告诉请的租金，在合同解除前，对双方约定的租金，被告仍应予以支付，原告主张按每月1万元的标准计算租金，被告认可租金已调整至每月1万元，并认可2016年3月份仅支付了8000元，故被告还应支付2016年3月至2016年8月10日的租金共计45225.81元（2016年3月2000元＋2016年4月至7月计4个月×1万元/月＋2016年8月的10天/31天×1万元/月）。至于合同解除后，因原告主动给予被告3个月的搬离房产时间，至庭审之日，3个月期限尚未届满，而该期限届满后被告是否搬离属于未经查明的不确定事实，故本院仅支持租金至2016年8月10日，对原告主张合同解除后至实际搬离之日的租金，本院不予支持，庭审之后若有新的导致原告损失的事实发生，原告可另行主张权利。 关于被告所主张的9号楼第5层加建部分的争议问题，首先，原告与被告签订的《租房合同》写明租赁物业为9号楼，而未明确具体租赁楼层，即原告与被告系就整栋楼的租赁达成协议；其次，9号楼第5层是否为被告加建，不影响原告作为9号楼的合法建造人而要求收回房屋以配合相关部门的旧城拆迁改造工作，且该加建行为未经相关行政部门审批核准，其合法性仍须待相关行政部门进行确定；再次，若第5层确系被告出资加建且原告实际享有了该加建部分带来的收益，因被告未在本案中提起反诉，被告可另行主张权利，本案对此不作处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告谢国英与被告张哲强于2008年10月10日签订的《租房合同》于2016年8月10日解除； 二、被告张哲强应于本判决生效之日起10日内搬离位于深圳市福田区的围面村9号楼； 三、被告张哲强应于本判决生效之日起10日内向原告谢国英支付2016年3月至2016年8月10日的租金共计45225.81元； 四、驳回原告谢国英的其它诉讼请求。 案件受理费600元（已由原告预交），由原告负担50元，被告负担550元。 如不服本判决，原告应于本判决送达之日起三十日内、被告应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。 审 判 长 张  凌  炜 人民陪审员 唐    琪 人民陪审员 杨  海  涛 二〇一六年十月二十六日 书 记 员 殷智华（代）