成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0108民初1722号 原告：李某1，男，汉族，2016年6月11日出生，住四川省成都市青羊区。 法定代理人：李某2，男，汉族，系原告父亲，特别授权。 委托诉讼代理人：王维，四川辅之辅律师事务所律师，特别授权。 被告：成都佳成时代投资有限公司，住所地四川省成都市成华区迎晖路**。 法定代表人：蒲云辉。 委托诉讼代理人：陈瑞珍，女，汉族，系公司员工，特别授权。 原告李某1与被告成都佳成时代投资有限公司（以下简称佳成公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月19日受理后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某1的法定代理人李某2以及委托诉讼代理人王维，被告佳成公司的委托诉讼代理人陈瑞珍均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告李某1向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告向原告支付逾期交房违约金共计52156.98元；2.本案诉讼费、保全费由被告承担。庭审中，原告明确违约金计算标准为房款总价703873元＊180天（逾期天数）＊万分之零点五＋703873元＊651天（因原告认为违约金标准过低，因此在计算万分之一后的标准时多计算了100天的违约金。）＊万分之一＝52156.98元。逾期天数从2018年12月31起至2020年12月31日。事实和理由：2016年12月2日，原告委托其祖父李绍军和被告签订商品房买卖合同，购买被告出售的位于成都市成华区佳年华广场商铺一间，现被告逾期向原告交付案涉商铺，故请求依法判决。 被告佳成公司辩称，被告逾期交房的原因是政府逾期通过并联验收才能进行交房。但实际上被告已经通过五方主体验收，达到了交房的条件，认为原告主张的违约金过高，请求予以适当降低。 经审理查明，2016年12月2日，原告和被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》约定原告购买被告出售的位于成都市成华区××路以东、嘉陵江路以南、峨眉山路以西和岷江路以北，东桂社区1、2组和斑竹社区4组第3幢商铺一间，建筑面积为26.82平方米，购房款总价703873元。合同第十五条商品房交付条件：（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、建设工程竣工验收合格证明；2、该商品房已取得房屋面积实测报告书；3、出卖人与买受人约定，交付条件以《商品房买卖合同补充协议》约定为准。第十八条交付时间和手续：（一）出卖人在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。有以下原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：1、不可抗力；2、因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；3、政府通知停工、禁止车辆进出该商品房所在施工场地而影响工期的。第十九条逾期交房责任：（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在一百八十日之内，自第十八条约定的交付时间期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过一百八十日后，自一百八十一日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金，合同继续履行。 合同签订后，2017年1月16日，原告向被告缴纳案涉商铺购房款351937元后，被告向原告出具收款收据。2017年5月2日，原告向被告缴纳案涉商铺购房款351936元后，被告向原告出具收款收据。以上合计付款金额703837元。2020年12月26日，被告向包括原告在内的业主发出交房通知，通知业主在2020年12月29日至31日期间收房。庭审中原告陈述于2020年12月31日办理收房手续，并且于2020年12月27日知晓交房通知事宜。被告认可原告陈述的具体收房时间。 另查明，2019年5月7日，成都市成华区住房建设和交通运输局出具《关于对成都佳成时代投资有限公司的通报》（成华住建交发（2019）30号）载明：成华区青衣江路499号佳年华广场二期小区，属东站管委会辖区，由成都佳成时代投资有限公司于2016年6月开发建设，根据成都佳成时代投资有限公司与购房人合同约定，交房时间为2018年12月32日。因施工进度未达预期致使延期交付，此次交房约定时间为2019年4月30日。根据《成都市物业管理条例》和《成都市预售商品住房交付使用柳城监督指导意见》的相关规定，开发建设单位在建设工程竣工验收后、交付使用前，应当向房产行政主管部门办理新建住宅交付使用备案手续。按部分业主投诉后，我局进行核实了解，该项目不具备交房条件未办理新建住宅交付使用备案手续进行交房工作。 2017年8月10日，成都市国土资源局发出关于印发《建设工程并联竣工验收实施方案（施行）》通知，要求对于成都市婺城区××新区范围内的建设项目，2017年6月1日以后申请建设工程竣工验收的，使用该方案。并联竣工验收检查核验所需要件资料：1、《成都市建筑工程竣工验收申请表》；2、土地权属证明资料：国有土地使用证或不动产登记证及国有建设用地使用权出让合同或划拨决定书；3、规划条件通知书；《建设工程规划许可证》及其附图、附件；4、《建筑工程施工许可证》；5、《房屋建筑面积测绘成果报告》；6、权籍调查成果报告。 以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1、当事人身份信息；2、《四川省商品房买卖合同（预售）》；3、收款收据；4、交房通知单；5、《关于对成都佳成时代投资有限公司的通报》、成都市国土资源局关于印发《建设工程并联竣工验收实施方案（施行）》通知等。 本院认为，原告和被告形成合法有效的商品房预售合同关系，双方应按照合同约定主张权利和履行和义务。 关于逾期交房问题。虽然庭审中被告辩称系政府部门要求对案涉项目进行并联验收导致延期交房，但是庭审中被告并未就此举证证实，同时即便存在并联验收导致逾期交房，被告也没有按照合同约定将延期事项通知原告。案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》第十八条交付时间和手续：（一）出卖人在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。有以下原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：1、不可抗力；2、因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；3、政府通知停工、禁止车辆进出该商品房所在施工场地而影响工期的。因此被告仍应当按照合同约定承担逾期交房责任。 关于逾期交房违约金计算问题。《四川省商品房买卖合同（预售）》第十九条逾期交房责任：（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在一百八十日之内，自第十八条约定的交付时间期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过一百八十日后，自一百八十一日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金，合同继续履行。根据前述合同约定，违约金应分段计算。同时结合原告主张实际于2020年12月31日接收案涉房屋，且被告通知收房时间为2020年12月29日，故本院认定逾期交房违约金截止时间为2020年12月28日。依照合同约定计算的逾期交房违约金总额约为44766.32元。具体计算详见附表。 关于违约金调整问题。《四川省商品房买卖合同（预售）》第十九条逾期交房责任：（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在一百八十日之内，自第十八条约定的交付时间期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过一百八十日后，自一百八十一日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金，合同继续履行。前述合同约定违约金标准并未过分高于或低于实际损失，故本院认定合同约定违约金标准，不再调整。 关于法律适用问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。故本案应适用民法典实施之前的法律处理。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告成都佳成时代投资有限公司于本判决生效之日起五日内向原告李某1支付逾期交房违约金44766.32元； 二、驳回原告李某1的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1104元，减半收取计552元，财产保全费541.57元，由被告成都佳成时代投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  彭有志 二〇二一年五月七日 书记员  王加琦