陕西省渭南市中级人民法院 民事判决书     (2021)陕05民终916号 上诉人（原审被告）：杜红宝，男，汉族，1977年1月4日出生，住陕西省XX城县。委托诉讼代理人：李军，男，汉族，1977年10月2日出生，住陕西省渭南市临渭区。被上诉人（原审原告）：XX城县石羊抽水站，住所地XX城县XX镇XX街。法定代表人：樊云玲。系该站站长。委托诉讼代理人：张晓奇，陕西冠仓律师事务所律师。上诉人杜红宝因与被上诉人XX城县石羊抽水站（以下简称抽水站）房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省XX城县人民法院（2020）陕0526民初2951号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人杜红宝及其委托诉讼代理人李军、被上诉人XX城县石羊抽水站的委托诉讼代理人张晓奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜红宝提起上诉请求：1、撤销原判，将本案发回重审或改判被上诉人继续履行合同且对原审判决中的2万元占用费重新核算，如合同不能继续履行，请求判令上诉人有权继续使用自建部分，并要求被上诉人支付6至7万元的赔偿款；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：双方于2016年10月份达成口头协议，由上诉人腾出租赁合同六间房中的三间，上诉人于2017年11月中旬完成腾房并将三件交还被上诉人，后被上诉人因未知缘由又要求上诉人将剩余三间房腾出，故被上诉人应对于腾还三间房屋产生的费用予以赔偿，房屋占用费应重新计算。该六间房屋是上诉人在租赁合同签订后将门前空地进行改进才用于经营的，被上诉人应按当地市场价就此部分建设费用补偿。如上诉人不能继续租赁该房屋，要求被上诉人承诺此房不得再次出租用于商业经营。被上诉人XX城县石羊抽水站辩称：1、双方有书面的租赁合同，且合同已经到期，且到期之后上诉人未给付租赁费，租赁合同已经结束。上诉人称双方达成了新的租赁协议不属实，被上诉人要求上诉人腾房的前提是基于租赁合同到期，且租赁房屋是国有资产，因有关的政策文件不能继续租赁，属不可抗力因素。2、租赁合同已经履行10年，上诉人的收益已经足以挽回成本，后面搭建的房屋也没有合法的手续，上诉人在第一次腾3间房时对房屋另行改造，属于占用期内的商业行为。根据相关政策文件，案涉房屋不会再用于商业性经营。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判，关于租赁费请求二审法院重新审查。XX城县石羊抽水站向一审法院起诉请求：1、请求依法判令立即解除原、被告之间的租赁合同，被告从原告房屋内搬离，支付原告房屋占用费20000元。2、诉讼费由被告承担。一审经审理查明：XX城县石羊人畜饮水抽水管理站于2019年4月8日更名为XX城县石羊人畜饮水抽水站，XX城县石羊人畜饮水抽水站于2019年6月25日更名为XX城县石羊抽水站。2012年10月31日，原告XX城县石羊人畜饮水抽水管理站（甲方）与被告杜红宝（乙方）签订《门店租赁合同》，约定“经双方协商，甲方愿将本站东临路（两层六间）的其中下层六间门面房租赁给乙方，并商定达成以下协议：一、本房租期为2012年10月31日—2018年10月31日。二、租赁费双方议定为12000元/年，到时为止。三、租赁合同期满后，乙方有优先租赁权，房租费根据情况另行商议。四、本合同一式二份，自签字之日起生效”。2018年10月31日租赁合同到期后，被告未搬离租赁房屋。2020年5月22日，原告向被告送达了搬离告知书，限其于2020年6月15日前搬离。被告杜红宝于2020年5月22日收到该通知。审理中，原告自认被告缴纳租金至2018年10月31日。一审法院认为，原、被告于2012年10月31日签订的租赁合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原、被告于2012年10月31日签订的租赁合同于2018年10月31日因履行期限届满权利义务终止。后被告继续使用租赁房屋，原告未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对不定期租赁合同，当事人可随时解除，合同自通知到达对方时解除。2020年5月，原告在合理期限之前向被告送达了解除合同通知书，合同自解除合同通知书到达被告杜红宝之日即2020年5月22日解除，故本院确认原告与被告杜红宝之间的不定期租赁合同（沿用2012年10月31日的合同）于2020年5月22日解除。合同解除后，被告杜红宝应向原告腾退承租房屋。原告自认被告缴纳租金至2018年10月31日，现因被告实际占用承租房屋，要求被告按每年12000元的标准支付自2018年11月1日至2020年7月1日的房屋占用费20000元，符合法律规定，本院依法予以支持。被告杜红宝未到庭，视为对其答辩权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告XX城县石羊抽水站与被告杜红宝之间的不定期租赁合同已于2020年5月22日解除。二、被告杜红宝于本判决生效后二十日内腾退原告XX城县石羊抽水站出租的房屋。三、由被告杜红宝于本判决生效后五日内支付原告XX城县石羊抽水站房屋占用费20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由被告杜红宝负担。二审期间，被上诉人提交了中共XX城县纪委办公室印发的《关于在全县开展公务用车和办公用房问题排查整治的通知》【渭纪办函﹝2021﹞47号】，拟证明本案涉及的房屋属于文件规定的整治房屋的范围，上诉人对证明目的不予认可，本院认为该文件客观真实且与本案基本事实关联，予以认定。二审期间，本院对租赁房屋现状进行了现场勘查，双方当事人对勘察拍摄照片均无异议，予以认定。二审经审理查明，2021年3月23日，中共XX城县纪委办公室印发《关于在全县开展公务用车和办公用房问题排查整治的通知》【渭纪办函﹝2021﹞47号】文件，要求全县党的机关、人大机关、行政机关、政协机关、检察机关、审判机关、检察机关以及工会、共青团、妇联等人民团体和参照公务员法管理的事业单位对办公用房进行排查整治，其中不按规定腾退移交办公用房，未经批准租用、借用办公用房，擅自改变办公用房使用功能或处置办公用房的情形属于排查整治的问题。本院对租赁房屋的现状进行了勘查，在租赁合同约定的XX房XX街道一侧，上诉人杜红宝搭建了钢结构彩钢房屋，与办公用房通过膨胀螺栓相连。双方对于该彩钢房屋拆除之后不影响办公用房主体结构均无异议。另查明：2019年11月，经双方协商一致，解除了六间租赁房屋中的其中三间的租赁合同，杜红宝将解除租赁关系的三间房屋腾空后于2019年11月30日交还抽水站。二审查明其他事实与一审认定一致，本院对一审查明的其他事实予以确认本院认为，本案双方主要针对房屋租赁合同是否应当解除和合同解除抽水站是否应当补偿相应费用存在争议。关于本案应适用的法律，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外”，双方租赁合同签订、期限届满、抽水站起诉要求解除合同的事实均发生于民法典施行前，法律司法解释也无另行规定，故应适用民法典施行前的法律、司法解释的规定。关于案涉房屋租赁合同解除的问题，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同。2019年11月，双方协商一致已经解除了六间租赁房屋中的其中三间的房屋租赁合同，杜红宝已于2019年11月30日交将该三间房屋交还被上诉人，故该三间房屋的租赁合同已于2019年11月30日解除。关于下余三间房屋的租赁合同，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同，当事人可以随时解除，原审认定自解除合同通知书到达上诉人之日即2020年5月22日，该三间房屋的租赁合同解除正确。案涉六间房屋的租赁合同均已解除，故杜红宝要求继续履行房屋租赁合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。抽水站要求杜红宝支付租金和房屋占用费的问题，对于租赁合同履行期间的租赁费，杜红宝应依据合同约定的租金标准支付，租赁合同解除后，可参照合同解除前的租金标准计算。杜红宝已将租金支付至2018年10月31日，故对于2019年11月30日解除的三间房屋，应按每年6000元标准自2018年11月1日计算至2019年11月30日为6500元。对于其余三间房屋，应按每年6000元标准自2018年11月1日计算至杜红宝实际搬离之日，但抽水站对原审计算至2020年7月1日并未提出上诉，二审期间也明确表示放弃2020年7月1日之后的租金，应对原审认定该三间房屋的租金及占用费计算至2020年7月1日予以确认，该部分租金和资金占用费为10000元。则杜红宝应向抽水站支付的租金和资金占用费共计为16500元，原审认定杜红宝应支付20000元不当，本院予以纠正。关于杜红宝要求抽水站承担搬离之前归还三间房屋时花费的费用，及继续使用扩建部分和补偿该扩建部分费用的问题，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，故杜红宝搬离三间房屋的费用系合同解除后其履行返还义务所支出的费用，其要求抽水站负担无事实和法律依据。关于杜红宝扩建部分，因杜红宝未能提供证据证明其扩建经过出租人抽水站同意且办理合法建设手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”之规定，本院对杜红宝继续使用该部分及由抽水站负担扩建费用上诉主张不予支持。上诉人杜红宝要求抽水站承诺不再将该部分房屋用于出租的上诉理由，与案涉房屋租赁合同无关联且无任何法律依据，不能成立。综上所述，上诉人杜红宝的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持陕西省XX城县人民法院（2020）陕0526民初2951号民事判决第二项； 二、变更陕西省XX城县人民法院（2020）陕0526民初2951号民事判决第一项为：确认XX城县石羊抽水站与杜红宝关于六间房屋的租赁合同解除，其中已交还的三间房屋于2019年11月30日解除，未交还的三间房屋于2020年5月22日解除。三、变更陕西省XX城县人民法院（2020）陕0526民初2951号民事判决第三项为：由杜红宝于本判决生效后五日内支付XX城县石羊抽水站租金和房屋占用费16500元；四、驳回XX城县石羊抽水站其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费300元，减半收取150元，由XX城县石羊抽水站负担26元，杜红宝负担124元；二审案件受理费300元，由XX城县石羊抽水站负担52元，杜红宝负担248元。本判决为终审判决。    审   判   长   郝      翎审   判   员   邢  维  利审   判   员   左  继  刚 二〇二一年五月六日 法 官 助 理    乔      月书   记   员   李  得  瑞  1