北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终7273号上诉人（原审原告）：宋优，女，1985年3月10日出生，汉族，住山东省济南市市中区。委托诉讼代理人：陈红星，北京太古律师事务所律师。委托诉讼代理人：周靓，北京太古律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京京发置业有限公司，住所地北京市朝阳区八里庄南里8号楼1层8-3室。法定代表人：吴勇，总经理。委托诉讼代理人：汤雅逸，北京观韬中茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：李卫华，北京观韬中茂律师事务所律师。上诉人宋优因与被上诉人北京京发置业有限公司（以下简称京发置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初48457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋优上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持宋优一审诉讼请求（违约金3288796.81元及其利息561397.62元）；本案一审、二审诉讼费用由京发置业公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，未查明宋优无违约行为而只有京发置业公司存在违约行为这一事实以及该事实对本案的影响，导致错误适用法律。宋优与京发置业公司签订《北京市商品房预售合同》后，宋优按照合同约定按时足额履行了付款义务，全面履行了案涉合同，无任何违约行为。相反，京发置业公司在可能出现逾期交房的违约行为前，未与宋优进行沟通，甚至在逾期交房期间（共计346天）都未与宋优就逾期交房事宜进行任何沟通。案涉合同明确约定了每日万分之三的违约金计算标准，不存在约定过高的情况，京发置业公司逾期交房构成违约，应当按照合同约定支付违约金。一审法院未充分考虑只有京发置业公司一方存在违约行为，而且发生违约后其未采取任何措施，甚至未与宋优沟通的情况，故一审判决认定事实不清，适用法律错误。二、一审判决遗漏了京发置业公司占用宋优购房款而给宋优带来的损失，即一审判决未合理考虑并计算宋优的全部损失。一审判决在计算宋优的损失时，仅参考了宋优的租金损失，未将京发置业公司占有宋优购房款的资金占用费纳入宋优的损失之中。自2017年12月18日至2018年11月30日期间，京发置业公司占用了宋优的资金，该资金占用费按照同期贷款利率计算共计1328482.75元，应当属于宋优的固有损失。另外，京发置业公司延期交房导致宋优无法将涉案房屋出租亦产生损失。三、一审法院在京发置业公司未提交任何证据的情况下，仅凭其口头要求调低违约金的请求便支持这一请求错误，属于错误理解《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的精神，滥用公平原则和诚实信用原则。一审法院主动询问京发置业公司“是否要求对违约金进行调整”，不符合规定。京发置业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回宋优的全部上诉请求。宋优向一审法院起诉请求：京发置业公司向宋优支付延期交房违约金3288796.81元[计算方式：以总购房款31683977元为计算基数，按照日万分之三的标准，乘以逾期天数346天（2017年12月19日至2018年11月30日）]及罚金（以延期交房违约金3288796.81元为计算基数，按照日万分之三的标准，计算期间：自2018年12月31日起至京发置业公司实际付清延期交房违约金之日止，暂计算至2020年7月22日为561397.62元）。一审法院认定事实：2016年12月2日，宋优（买受人）与京发置业公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》（住宅类）（合同编号：Y1981445），约定：宋优购买北京市朝阳区×802号房屋，预测建筑面积266.14平方米，套内建筑面积213.07平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积53.07平方米，单价148702.2元/平方米，总价款31683977元……第十二条交付条件（一）出卖人应当在2017年12月18日前向买受人交付该商品房……第十四条逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1及2种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加……（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。2.如遭遇不可抗力或因遵守、配合政府的法规政策、规范性文件或因政府部门有关机构的行为而引起延误的，出卖人可以据实予以延期。附件十补充协议第十九条第3款第（10）项约定：买卖双方一致同意：①合同履行过程中，若买卖双方中任何一方违反合同约定，并未按照合同约定的期限及金额向对方支付违约金的，则应视为违约，在此情况下，违约方除应继续按照合同约定的违约金计算标准向对方支付违约金外，自合同约定的应付违约金期限届满之日起，至实际支付违约金之日止，违约方还需按日向对方支付逾期应付违约金总额的万分之三作为罚金……2016年12月2日，宋优支付首付款22183977元，剩余购房款9500000元，宋优通过银行贷款方式支付，共计支付购房款31683977元。2018年11月30日，京发置业公司将房屋交付给宋优。经询，宋优称京发置业公司延期交房给其造成2017年12月至2018年11月期间在棕榈泉租房的租金损失约50万至100万，但无证据提交，亦不申请就相关损失进行鉴定，其主张的违约金之罚金实际系延期支付违约金的利息。京发置业公司认为宋优主张数额过高，申请法院予以调整。另，京发置业公司主张延期交房系因施工过程中遇到大气污染防治及政府会议，被迫停工所致，属于不可抗力，但未提供相关证据。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。宋优、京发置业公司所签《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。根据合同第十二条约定，京发置业公司应在2017年12月18日前向宋优交付房屋，但京发置业公司至2018年11月30日才将涉案房屋交付给宋优，其虽主张因大气污染防治及政府会议等不可抗力导致被迫停工，未能按期交房，但未提供证据予以证明，故对其主张，一审法院不予采信。京发置业公司逾期交房，构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，宋优、京发置业公司签订的《北京市商品房预售合同》第十四条和附件十第十九条第3款第（10）项分别约定了逾期交房责任和迟延支付违约金之罚金。宋优称，京发置业公司延期交房导致其产生租金损失50万元至100万元，但未提供证据证明，其不申请就相关损失进行鉴定，而京发置业公司认为未给宋优造成很大经济损失，宋优主张违约金数额过高，要求法院予以调整。一审法院结合同地段同类房屋的租金标准等因素，综合考虑宋优因京发置业公司违约行为遭受的实际损失，根据公平原则和诚实信用原则，酌情对逾期交房违约金予以调整。关于违约金之罚金，实际亦具有违约金之性质，一审法院将与逾期交房违约金一并予以考虑。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、京发置业公司于判决生效之日起七日内支付宋优违约金一百万元；二、驳回宋优的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均未向本院提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，宋优与京发置业公司签订的《北京市商品房预售合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。《北京市商品房预售合同》第十二条约定，京发置业公司应当在2017年12月18日前向宋优交付涉案房屋，但京发置业公司直至2018年11月30日才将涉案房屋交付给宋优，故京发置业公司逾期交房已构成违约，应承担相应的违约责任。宋优上诉主张一审判决认定的违约金未考虑宋优的资金占用损失，一审判决认定事实不清导致适用法律错误，京发置业公司应按合同约定的标准向其支付延期交房违约金及其利息。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百四十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”认定违约金是否过高，一般应当以《中华人民共和国合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。一审中，宋优称京发置业公司延期交房导致其产生租金损失50万元至100万元，但未提供证据证明，且其就京发置业公司延期交房期间的损失不申请鉴定；京发置业公司则认为未给宋优造成很大经济损失，请求法院对违约金予以调整。据此，一审法院结合同地段同类房屋的租金标准等因素，综合考虑宋优因京发置业公司违约行为遭受的实际损失，根据公平原则和诚实信用原则，酌情对逾期交房违约金予以调整，并对违约金之罚金与逾期交房违约金一并予以考虑，认定的违约金数额并无明显不当，本院予以确认。宋优作为买受人应依约支付房款，其主张的资金占用损失缺乏事实及法律依据，本院不予采信。另，因宋优已在本案中主张京发置业公司延期交房导致其承租房屋产生的租金损失，故其在二审中主张因京发置业公司延期交房导致其无法将涉案房屋出租亦产生损失，属于重复计算，本院不予支持。此外，一审法院就违约金是否过高的问题进行释明，亦无不当。综上所述，宋优的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26169元，由宋优负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 蒋 巍审 判 员 石 煜二〇二一年五月六日法官助理 孟 磊法官助理 田子阳书 记 员 刘怡然