湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终4174号上诉人（原审原告）：马云飞，男，1984年8月12日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。被上诉人（原审被告）：余旭雷，男，1994年5月4日出生，汉族，住浙江省青田县。上诉人马云飞因与被上诉人余旭雷房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2020）鄂0192民初2649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月25日公开开庭审理了本案。上诉人马云飞、被上诉人余旭雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马云飞上诉请求：1．撤销一审判决第一项，改判合同解除时间为2020年11月17日；2．判决余旭雷支付马云飞租金45000元及违约金6750元；3．判决余旭雷支付马云飞差旅误工费5000元；4．一审、二审诉讼费用全部由余旭雷承担。事实与理由：1.2020年2月9日系约定的下一期房租的支付时间，余旭雷借口室内有大量物品，不同意交还房屋，也不愿意付租金，双方协商邮寄室内物品，在马云飞咨询律师得知租赁期间帮租客清理室内货物如出现闪失被索赔后遗症巨大，此事搁置，马云飞明确告知余旭雷解约事情终止，马云飞会直接通过起诉至法院来处理解约以及收回房屋事宜。但一审法院仍然判决2020年2月9日为合同终止日，与事实严重不符。2．余旭雷称其2020年4月11日将物品搬离，但其一直未告知马云飞，导致马云飞无法收回房屋，白白承受合同有效期内无法获得租金的损失。余旭雷称钥匙在邮寄过程中丢失，没有任何依据。余旭雷辩称，2020年2月9日马云飞与其联系，其因去不了武汉，一直在想办法联系当地警方、社区和朋友，帮忙搬离物品。也联系马云飞，让其帮忙寄出物品。房屋钥匙被朋友锁在了屋内。马云飞向一审法院起诉请求：一、判令解除马云飞、余旭雷签订的《房屋租赁合同》；二、判令余旭雷向马云飞支付其拖欠的租金，租金分两部分：1.从2020年3月起截止到2020年8月24日的租金32500元；2.从2020年8月25日起按照每月5000元的标准计算至实际清偿为止的租金损失；三、判令余旭雷向马云飞支付违约金（违约金的具体计算方式为：从2020年2月11日起按照每日以月租金的千分之五即25元为标准计算至实际清偿为止的违约金）；四、判令余旭雷支付马云飞精神损失费5000元；五、判令马云飞不再退还余旭雷的租房押金5000元；六、判令余旭雷补足马云飞租赁期所欠的水费63.14元；七、本案诉讼费用由余旭雷承担。一审法院认定事实：2019年11月17日，出租方马云飞与承租方余旭雷签订了一份《房屋租赁合同》，约定马云飞将其位于武汉市洪山区加州阳光C03号楼1单元2901号房屋出租给余旭雷，租期12个月即从2019年11月17日起至2020年11月16日止，月租金5000元，按三个月支付一次且第一次支付时间为合同签订三日内，之后支付时间为应付租金日的时间提前七天，支付保证金（押金）5000元，等内容。上述合同签订后，双方依约履行。余旭雷入住案涉房屋，并向马云飞支付了押金5000元、一个季度房租15000元。因2020年初武汉出现疫情，余旭雷不能正常租赁房屋，遂向马云飞要求退租。2020年2月9日，马云飞在微信上向余旭雷催交房租，余旭雷微信回复因武汉出现疫情致“我们目前暂时过不去”“我们也还要继续租”；马云飞微信又跟余旭雷说“如果你确定短期内不住了那我只能做止损考虑了，中介挂牌早一天租掉我也早一天止损，大家将心比心，等你回来再继续找找其他房子，你看可以吧”，余旭雷微信回复说“反正不是我不住啊，这个病情这还去得了武汉吗？我不去不了，我是浙江人，我不是武汉的”、“房东哪怕你要租给别人那行，那我们东西还在里面对不对，那我也过不去，那这个问题怎么办呢”，马云飞微信说“你要么找个朋友帮你搬一下，要么我只能找保洁阿姨做清洁了”“希望你能给我一个明确答复”，余旭雷微信说“我是人真的过不来了，……我先说我里面的东西很贵，然后不是十几万也不是一两万的东西了，里面很多东西我跟你讲”，因双方就搬离房屋内物品的事情没能说好，余旭雷提出直接报警，马云飞微信就说“那你联系下警方吧，让警方给你解决物品堆放问题对咱们双方都好”。2020年2月10日，余旭雷微信跟马云飞说“那你把我东西全部给我寄过来，……你帮我寄过来几，你看这样行不行”，马云飞说“这个倒是可以，快递费用你来承担”，随后双方就联系快递公司邮寄物品一事，但未果；期间，马云飞在微信中多次要求余旭雷交还房屋钥匙。此后，双方就余旭雷搬离房屋内物品一事多次协商未果。2020年4月11日，余旭雷请朋友搬离了案涉房屋内的物品并电话告知了马云飞。余旭雷称马云飞给的两把钥匙中一把钥匙在疫情期间向马云飞邮寄但寄丢失了，另一把钥匙在搬离房屋物品后其朋友直接放置在房屋内了。一审庭审中，余旭雷表示确实欠缴水电费63.14元，房屋押金愿意给马云飞，再支付马云飞5000元的补偿。一审法院认为，马云飞、余旭雷签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思的表示，不违反法律强制性规定，合法有效。在合同履行中因出现不可抗力事由，导致余旭雷不能正常租赁房屋，经双方协商在2020年2月9日达成了退租的一致意见，但就退租后余旭雷留在房屋内的物品处理问题未能达成一致意见，故该院确认双方于2020年2月9日解除了案涉房屋租赁合同。余旭雷2020年4月11日搬离了房屋内物品后，没有再发生实际占用房屋的事实。结合余旭雷不要求退还押金、愿意补偿一个月房租、愿意付清所欠水费的情况，关于双方的损失，可按公平原则进行处理。综上所述，该院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、马云飞、余旭雷于2019年11月17日签订的《房屋租赁合同》已于2020年2月9日解除；二、余旭雷于判决生效之日起七日内向马云飞支付所欠水费63.14元；三、余旭雷于判决生效之日起七日内向马云飞支付房租补偿款5000元；四、马云飞不用向余旭雷退还租房押金5000元；五、驳回马云飞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取284元，由马云飞负担142元，由余旭雷负担142元（此款马云飞已预交，由余旭雷于判决生效之日起七日内向马云飞直接支付142元）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于余旭雷是否于2020年4月11日搬离案涉房屋并通知了马云飞。马云飞的父亲马登灿作为其代理人在一审庭审中陈述：“2020年4月11日被告打电话给我儿子，被告说要搬东西。我儿子说搬可以，但要把剩下的房租结清才能搬。”二审中，余旭雷陈述：“我确定房东是知道我搬走的，不然大卡车是进不去的。”马云飞回答：“我不知道，我只知道要让我开放行单，我以为是要搬我的家具。”根据上述各方的陈述，足以认定2020年4月11日余旭雷已通知马云飞将搬离案涉房屋，以及余旭雷的搬家车辆实际到达案涉房屋所在小区的事实。由于马云飞没有提交证据证明2020年4月11日之后余旭雷仍占用案涉房屋，故一审法院关于余旭雷于2020年4月11日搬离案涉房屋并通知了马云飞的认定正确。经审查，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，因疫情原因导致案涉房屋不能使用，马云飞、余旭雷于2020年2月9日通过微信进行协商，根据双方协商的内容，可以认定双方就解除租赁合同达成了一致，双方未能解决的问题为如何腾退房屋，移交物品。故一审认定本案房屋租赁合同于2020年2月9日解除，并无不当。马云飞主张房屋租赁合同于2020年11月17日解除，没有事实依据，本院不予支持。由于本案房屋租赁合同因不可抗力导致无法履行，双方协商解除，故马云飞主张余旭雷支付违约金，没有事实依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，余旭雷在房屋租赁合同解除后不再承担支付房屋租金的义务。但，余旭雷于2020年4月11日才从案涉房屋搬离，客观上造成了马云飞房屋被占用的损失。考虑到迟延腾退房屋系因不可抗力造成，以及在新冠疫情管控措施实施期间案涉房屋再行出租的可能性，余旭雷放弃房屋押金5000元并补偿马云飞5000元房租，与马云飞的损失相当，符合公平原则。马云飞上诉请求余旭雷支付差旅误工费系二审提出的新的诉讼请求，本院在本案中不予处理。综上所述，马云飞的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费568元，由马云飞负担。本判决为终审判决。审判员  胡铭俊二〇二一年五月八日法官助理庄敏书记员黄雪纯