大连市甘井子区人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽0211执异28号异议人（案外人）：王东，男，汉族，1973年2月7日生，住址大连市沙河口区。委托诉讼代理人：曹娜、李佳怡，均系北京市隆安（大连）律师事务所律师。申请执行人：大连塑研塑料产品销售有限公司，住所地大连市甘井子区周家街11号。法定代表人：孟繁荣。委托诉讼代理人：沈雁东，系辽宁诚事律师事务所律师。被执行人：沈阳天德利实业有限公司，住所地辽宁省沈阳市沈北新区清泉街道清水街。法定代表人：苑楠菲。被执行人：苑楠菲，男，1968年3月4日生，汉族，现羁押于康平监狱。被执行人：王爽，女，1970年6月26日生，回族，住址沈阳市皇姑区。异议人王东与申请执行人大连塑研塑料产品销售有限公司、被执行人沈阳天德利实业有限公司、王爽、苑楠菲执行异议一案，异议人（案外人）于2021年1月15日提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人（案外人）诉称，王东与苑楠菲于2012年4月19日签订房地产买卖合同，约定：苑楠菲将案涉房产出卖给异议人，2012年5月11日该房产交付异议人占有使用；且双方于该日签订了补充协议，约定房产于该日交付，自此异议人已实际占有使用该房屋，历年水电费、物业费均由异议人缴纳；且异议人已按合同约定支付了房屋价款，自购房以来8年间，异议人一直持续支付房贷；案涉房屋买卖合同有效，我方对案涉房产未过户给异议人没有过错，自合同签订以来，对被执行人未履行协助过户义务，我方一直将其诉至沙河口区法院并请求苑楠菲履行过户义务，诉讼期间苑楠菲涉嫌合同诈骗被判刑，现此案至今仍在审理中。综上所述，异议人依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定提出异议，请求解除对位于大连市沙河口区富静园4号世嘉星海0A区3号楼1-1-1房屋(简称案涉房屋，系苑楠菲于2006年10月10日从开发商处购买，备案权利人苑楠菲，备案时间2006年10月25日）的查封及相关决定，撤销相关的司法文书。申请执行人述称，不同意异议人提出的异议请求。对异议人提供的案涉房屋买卖合同及补充协议的真实性无法确认；申请执行人不是该合同的主体；对异议人提供的收条真实性无法确认，异议人提交的分两次银行转账200万元的凭证没有显示收款人姓名为苑楠菲，申请执行人对该200万元往来资金的真实往有异议；异议人应对是否将购房款足额给付苑楠菲进行举证，如未付清购房款则应将剩余房款交付法院才符合相关规定；案涉房屋现仍登记在开发商名下，商品房买卖合同备案在被执行人苑楠菲名下的事实不具有适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的前提条件。被执行人王爽向本院提交了书面答辩意见，内容大致为：不同意异议人的异议请求；王爽与苑楠菲于2012年12月25日由沈阳市皇姑区法院判决离婚、双方对夫妻共同财产未分割；案涉房屋系王爽与苑楠菲在登记结婚前贷款购买取得的，房贷一直由双方共有的沈阳天德利实业有限公司还贷；苑楠菲出售房屋时未双方离婚、未经王爽同意私自出售，该房系双方共同还贷属夫妻共同财产；王爽对王东购买该房屋不知情；苑楠菲应支付给王爽的子女抚育费至今未付，案涉房屋应归我们的孩子所有；苑楠菲私自出售案涉房屋系违法行为，现王爽和孩子租房生活，王爽请求将案涉房屋判归孩子所有、以便孩子生活学习之用。本院查明，2014年11月7日本院作出（2013）甘民初字第3634号民事判决，判决内容为：一、被告沈阳天德利实业有限公司偿还原告大连塑研塑料产品销售有限公司借款150万元；二、驳回原告的其他诉讼请求等；后大连塑研塑料产品销售有限公司提出上诉，2017年2月8日大连市中级人民法院（2016）辽02民终7291号民事判决，判决内容为：一、维持大连市甘井子区人民法院（2013）甘民初字第3634号民事判决第一项；二、撤销大连市甘井子区人民法院（2013）甘民初字第3634号民事判决第二项；三、被上诉人沈阳天德利实业有限公司向上诉人大连塑研塑料产品销售有限公司支付因上述第一项欠款所产生的逾期付款利息（自2011年7月29日起至款项付清之日止按照中国人民银行同期人民币贷款利率计付）；四、被上诉人苑楠菲、王爽对被上诉人沈阳天德利实业有限公司应给付上诉人大连塑研塑料产品销售有限公司的上述款项承担连带清偿责任。2019年4月12日本院作出（2017）辽0211执1655号执行裁定书，预查封被执行人苑楠菲名下备案登记房屋。2012年4月19日王东、苑楠菲通过中瑞（大连）不动产连锁管理有限公司中介服务签订案涉房屋的《房地产买卖合同》，约定：苑楠菲将案涉房屋（约144.66平方米左右）出售给王东，价格310万元，定金20万元等内容。该日中介公司代收王东定金20万元。2012年5月11日苑楠菲与王东签订案涉房屋的《房地产买卖合同0000362号补充协议》，约定：因卖方提前用款、买方于2012年5月11日支付卖方首付款200万元、该款项包含卖方房屋银行抵押贷款；原合同价款变更为300万元；本协议签订之日交付房屋等。2012年5月11日苑楠菲出具收到王东购买案涉房屋200万元的收条一份。2014年4月王东将苑楠菲及中瑞（大连）不动产有限公司诉至沙河口区法院，请求继续履行房地产买卖合同并办理案涉房屋所有权登记手续。从2021年1月29日的查封结果及回执来看，案涉房屋在2019年4月12日被甘井子区法院作出的（2017）辽0211执1655号执行裁定书预查封；2020年12月22日被大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初2772号民事裁定书轮候预查封。王爽与苑楠菲于2007年6月19日登记结婚，婚后于2009年生育一子；王爽曾于2011年8月诉至法院请求与苑楠菲离婚；2012年8月王爽再次诉至法院，请求离婚，后沈阳市皇姑区人民法院于2012年12月25日作出准予二人离婚的判决。异议人称“自购买案涉房屋后异议人一直逐月偿还按揭贷款，截止2021年1月29日王东总计应付300万元，已付284.400509万元，剩余15.599491万元未付。”本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。根据案涉当事人的陈述及主张，从本案异议人王东所提出的异议请求看，其请求解除本院因申请执行人申请执行（2016）辽02民终7291号民事判决所涉及的对案涉房屋的查封行为。故王东作为该执行案件的案外人，就执行标的（案涉房屋）认为其享有所有权，其可以依照相关法律规定在执行异议程序中向执行法院提出案外人执行异议，由执行法院依照相关法律规定遵循相关法定程序进行审查。根据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应该予以支持：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款或已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。”本条是关于无过错买受人物权期待权的保护条件，异议人购买被执行人名下房屋只有同时具备上述四个条件的情况下才享有物权期待权而受到法律的保护。本案中异议人王东提供的房地产买卖合同及补充协议可以证明其与苑楠菲于2012年就存在案涉房屋的书面买卖合同；异议人与被执行人苑楠菲均认可案涉房屋于2012年5月11日已交付异议人及其亲属使用；异议人提供的收条、银行转账凭证、偿还银行按揭贷款凭证等可以证明异议人已支付了苑楠菲大部分房款；异议人提供的沙河口区人民法院出具的证据收据及民事裁定书可以证明异议人已及时主张了案涉房屋过户登记的权利；综上所述，异议人对案涉房屋享有物权期待权，故异议人请求执行过程中中止执行案涉房屋，本院依法应予以采信。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止在执行（2016）辽02民终7291号民事判决时对位于大连市沙河口区富静园4号世嘉星海0A区3号楼1-1-1房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起15日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  董允瑞人民陪审员  董 晶人民陪审员  王 媛二〇二一年五月十三日书 记 员  钱佳玉