四川省攀枝花市东区人民法院 行 政 判 决 书 （2021）川0402行初7号 原告：刘桂英，女，汉族，1976年8月19日出生，住四川省攀枝花市东区。 被告：攀枝花市不动产登记中心，住所地：四川省攀枝花市东区炳草岗临江路泰坤大厦，统一社会信用代码：12510300662766638L。 法定代表人：罗立波，该中心主任。 委托诉讼代理人：向维新，四川三才律师事务所律师，律师执业证号：××。 委托诉讼代理人：杜骁，四川三才律师事务所律师，律师执业证号：××。 原告刘桂英不服被告攀枝花市不动产登记中心（以下简称市不动产登记中心）作出的《不动产登记不予受理告知书》，于2021年1月21日向本院提起行政诉讼。本院于2021年1月21日立案后，于2021年1月22日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2021年3月11日公开开庭审理了本案。原告刘桂英，被告市不动产登记中心的出庭应诉负责人赫绍杰及其委托诉讼代理人向维新、杜骁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告市不动产登记中心于2020年12月16日作出编号为2020-003的《不动产登记不予受理告知书》，主要内容为：2020年12月16日，刘桂英申请的东区××巷××号××单元××号屋离婚转移登记，提交材料清单如下：1.不动产申请书；2.刘桂英身份证明；3.离婚证及离婚协议；4.询问笔录。经核查，上述申请因不符合法律法规规定的其他情形，按照《不动产登记暂行条例》第十七条的规定，决定不予受理，具体情况如下：根据《不动产登记暂行条例》第十四条、《不动产登记操作规范》9.3.2的相关规定，国有建设用地使用权及房屋所有权的转移登记，应当由双方共同申请，申请人的情形不属于单方申请范围。 原告刘桂英诉称，原告于2010年婚姻存续期内购买了位于四川省攀枝花市东区××巷××号××单元××号房屋，并以该房作了抵押贷款，购买时明确房产为原告单独所有，故房产证上登记的房屋产权所有人为原告，共有情况为“单独所有”。2012年2月26日，原告与前夫刘某某协议离婚，约定坐落于四川省攀枝花市东区××巷××号××单元××号房屋（面积为121.04平方米）归原告所有。因购买案涉房屋在中国建设银行攀枝花分行的按揭款均由原告自行承担。2017年，原告知晓即使有离婚协议约定也需要到不动产中心办理离婚析产手续，故原告与刘某某于2017年到被告处办理案涉房屋的离婚析产，被告收取资料并作了权籍调查后告知原告案涉房屋因尚有抵押贷款暂不能变更登记，但相关权籍调查已办理完毕，待抵押贷款还清后直接签字处理即可。2019年1月9日，刘某某猝死去世。2020年5月，原告偿还完案涉房屋的贷款，办理了解除抵押登记后要求被告办理离婚析产变更登记，被告答复案涉房屋为婚姻存续期间购买，为夫妻共同财产，因前夫刘某某去世只能按遗产继承办理，并作出被诉不予受理告知书。原告认为被告的不予受理行为不符合《中华人民共和国民法典》物权编的规定，按照《中华人民共和国民法典》物权编的规定，不动产物权登记生效，一经登记就有对外公示的法律效力，如无其他利害关系人提出异议，不动产登记中心应为申请人办理登记手续。原有登记的房屋所有权证及国有土地使用权证均可证明案涉房屋为原告单独所有。在原告与刘某某协议离婚时明确约定案涉房屋归原告所有，房屋贷款由原告偿还。离婚协议系双方真实意思表示，具有法律效力，且在民政局婚姻登记处存档可查。被告认定案涉房屋为共有并需按遗产继承办理，不符合客观事实，也不符合法律规定。原告为此提起行政诉讼，请求：1.撤销被告2020年12月16日作出的编号为2020-003号《不动产登记不予受理告知书》；2.判令被告依法受理位于四川省攀枝花市东区××巷××号××单元××号房屋的不动产登记申请；3.诉讼费用由被告承担。 原告为证明其主张向本院提交了以下证据（均为复印件）：1.《不动产登记不予受理告知书》；2.《非正常死亡证明》；3.《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》；4.《离婚协议书》；5.《结婚证》和《离婚证》；6.《攀枝花市不动产登记回执》（解除抵押）；7.《攀枝花市地税局第二直属税务分局契税管理证明》；8.《中国建设银行个人账户支出交易明细》和《中国建设银行个人贷款期限调整／还款方式变更／提前还款／委托扣款账户变更通知书》；9.12345网上办理结果回复打印件，证明购买案涉房屋时即为原告单独所有，离婚协议约定案涉房屋归原告所有，原告与刘某某于2017年到被告处办理离婚析产手续，因案涉房屋贷款未还清，故未办理过户登记，被告告知原告只需要待案涉房屋贷款还清并解除抵押后，由原告和刘某某签字即可办理案涉房屋变更登记。刘某某于2019年去世，原告此后申请办理案涉房屋转移登记手续，已无法做到双方到场办理，被告作出被诉行政行为适用法律错误。 被告市不动产登记中心辩称：一、被告作出不予受理的主体资格适格。被告是《不动产登记暂行条例》所规定的并经攀枝花市人民政府授权的承担攀枝花市范围内土地、房屋、林地、草原等不动产登记的具体机构，依法负有受理、登记和按规定作出处理的相关职责，故被告作出《不动产登记不予受理告知书》主体资格适格。二、被告作出的行政行为程序合法。1.2020年5月，原告因涉案房产房贷偿还完毕向被告就解除抵押并申请办理不动产登记事宜向被告进行咨询，被告根据其所提供的材料告知其案涉房产系夫妻共同财产，即使因离婚要办理转移登记，也应由夫妻双方共同到场办理，单方申请不符合法律规定的形式。2.此后原告又以刘某某已经去世为由向被告再次提出咨询，被告告知了原告该房屋转移登记不仅将考虑婚姻关系内房产转移的办理问题，同时建议原告通过遗产继承程序予以办理，并向原告告知了申请登记所需要提交的材料，尽到了释明告知义务。3.2020年12月16日，原告再次持其本人身份证明、离婚证及离婚协议、房产证、土地使用权证、贷款手续等材料到不动产登记中心办事申请办理离婚转移登记，经被告询问和审核，发现原告所申请变更的房屋系夫妻共同财产，依据《不动产登记操作规范（试行）》9.3.2条“国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记应当由当事人双方共同申请。属本规范第9.3.1条第2、7项情形的，可以由单方申请。”原告虽然提供了案涉房产的部分材料，但并未提供相关材料证明其属于《不动产登记操作规范（试行）》第9.3.1条第2、7项情形即“继承或受遗赠的；因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致国有建设用地使用权及房屋所有权发生转移的”。故根据《不动产登记暂行条例》第14条、第17条和《不动产登记操作规范（试行）》9.3.2条的规定依法作出了《不动产登记不予受理告知书》，并告知了原告应提交的相关材料和申请行政复议及提起行政诉讼的权利，程序合法。三、本案提起诉讼的事实和理由不成立，原告的诉讼请求依法应当予以驳回。1.从申请材料所载明的内容看，原告与刘某某于2002年10月30日结婚，2012年2月6日离婚，案涉房产于2010年5月12日通过买卖方式取得，同期办理了银行贷款，取得时间位于夫妻婚姻关系存续期间，虽然登记在原告个人名下，但无论是银行贷款手续，还是此后原告与刘某某的离婚协议均明确表明该房产属于夫妻共同财产。2.2012年2月6日，原告与刘某某办理离婚手续，虽然离婚协议将房屋划归给原告但并未及时进行转移登记，依据《中华人民共和国民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”之规定，该离婚协议对房屋的约定只对原告和刘某某产生约束力，不具有对抗第三方的法律效力，在原告单方申请和刘某某未到场的情况下，被告既不能确认该离婚协议本身的真实性，也不能判断该约定是否具有对抗第三方的法律效力。故原告单方申请既不符合法定形式，也无法判断其申请材料本身的客观性，不具备单方申请办理的法定条件。3.虽然原告在2020年12月16日申请时告知了刘某某已经死亡的事实，但并未提供死亡证明和遗嘱等法定文书，无法排除存在其他权利人对该房屋所享有的权利主张，且依据《不动产登记暂行条例》第十四条、第十六条、《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条的规定，因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书，但原告并未按上述规定提交相关材料，也未通知相关权利人到场予以办理，基于此，被告认为原告的申请材料不完善，申请方式与法律规定不符，是否存在相关权利人等问题缺乏明确的证据，其单方按照离婚协议约定申请办理转移登记不符合法律规定，被告依法作出不予以受理符合法律规定。四、原告的诉讼请求与被告的行政行为不吻合，诉讼请求有违法律规定。1.被告在2020年12月6日作出的行政行为为《不动产登记不予受理告知书》，从原告提供的诉状的陈述也可以看出，被告针对原告的登记事项进行了登记、审核等程序，被告未办理转移登记系由原告申请不符合法律规定，不受理并不等于不履职，被告已经依法履行了相应的职责。2.原告的诉讼请求为判令被告履行转移登记职责，该诉请是期待以司法裁决的方式取代行政审批，是期待以司法裁决掩盖其材料不完善、程序不合法等不符合登记规定的事实，其诉请本身不仅与法律规定相违背，而且有损司法、行政职责，有损司法权限与行政权限相互独立、相互监督的管理体制，依法应不予以支持。五、作出不予受理的决定的法律适用恰当。1.《不动产登记暂行条例》第14条明确规定了“第十四条因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的,可以由当事人单方申请:（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。”，原告的申请系单方申请且不属于法律规定的可单方申请的范围内。2.《不动产登记暂行条例》第17条第三款明确规定“申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容”。3.《不动产登记操作规范（试行）》1.8.6.1.1条和1.8.6.1.3条等明确规定了涉及到其他继承人的，应提供亲属关系材料和全体继承人应到场表明意见。4.《不动产登记操作规范（试行）》9.3.2条明确规定国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记应当由当事人双方共同申请。综上所述，被告认为，本案所涉行政行为主体资格适格、对事实认定清楚、程序合法，法律适用恰当，被告所实施的不予受理登记应依法得到确认，希请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告市不动产登记中心向本院提交了以下证据、依据： 第一组证据：1.《中共攀枝花市委机构编制委员会关于设立攀枝花市不动产登记中心的通知》；2.《攀枝花市人民政府关于市本级实施不动产统一登记制度有关事项的通告》；3.《事业单位法人证书》；4.《法定代表人身份证明》及身份证复印件。以上证据证明：被告筹建成立于2016年6月，从2016年9月12日开始承担市本级不动产登记的经办工作；被告有权对不动产登记进行审核，作出登记或者不予受理的主体资格适格。 第二组证据：《不动产登记不予受理告知书》《询问记录》《离婚协议书》《承诺书》《房屋所有权证》《国有土地使用证》《结婚证》《个人住房（商业用房）借款合同》《房地产买卖契约》《中华人民共和国税收通用完税证》《销售不动产统一发票（代开）办证联》《攀枝花市房屋登记信息询问笔录》，以上证据证明：1.原告在申请登记时提供的材料有房产证、身份证明、离婚证及离婚协议、询问笔录等材料；2.被告依法进行了审查，并告知了原告不予受理的原因系申请登记的资料不全，一并告知了原告应当提供的资料；3.案涉房屋虽登记为个人所有，但是在婚姻存续期间贷款取得，属于夫妻共同财产；4.离婚协议虽然约定房产归原告所有，但未办理变更登记的，不得对抗债权人，只对夫妻双方产生约束力，因刘某某去世，该房屋只能通过遗产继承程序予以办理；5.原告申请办理离婚转移登记，属于单方申请且并未提供因继承或受馈赠或生效法律文书等可以申请单方变更的材料，在存在其他法定继承人的情况下，不能非法排除其他法定继承人的房屋继承权，被告不予办理符合法律规定。 第三组法律依据：《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范（试行）》，证明被告作出不予受理符合法律规定，法律适用恰当。 经庭审质证，被告对原告提交证据的真实性、合法性、关联性（以下简称三性）无异议，但不认可证明目的。原告对被告提交第一组证据的三性及证明目的均予认可；认可第二组证据和第三组法律依据的三性，不认可证明目的，认为案涉房屋不管是购买时还是协议离婚的约定，都为原告单独所有，被告应予受理并办理变更登记，不应因刘某某去世按继承程序办理变更登记。 本院对上述证据认证如下：原告提交的《攀枝花市地税局第二直属税务分局契税管理证明》并非案涉房屋相关证明，与本案缺乏关联性，本院不予评判。原告提交的其他证据和被告提交的证据材料符合《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》中关于证据形式的要求，来源合法、内容真实，与本案具有关联性，能够证明原告申请案涉房屋转移登记以及被告出具《不动产登记不予受理告知书》的事实，本院予以采信，对各方欲证明的目的，本院将在判决理由中对此进行具体阐释认证。被告提交的法律依据现行有效，适用于本案被诉行政行为，本院予以确认。 经审理查明，2002年10月30日，刘桂英与刘某某登记结婚。2010年，刘桂英与邹宗桂签订《房地产买卖契约》，购买了位于四川省攀枝花市东区××巷××号××单元××号的房屋。刘桂英在缴纳了相应的税款后，于2010年5月13日取得上述房屋的房屋所有权证，该证登记的共有情况为“单独所有”。2010年5月17日，刘桂英取得上述房屋的国有土地使用权证。2010年5月19日，刘桂英、刘某某因购买上述房屋向中国建设银行股份有限公司攀枝花分行以抵押方式贷款130000元，上述房屋为该笔贷款提供抵押担保。同日，刘桂英、刘某某出具《承诺书》，其内容为：刘桂英、刘某某是夫妻关系，同意将共同财产坐落于攀枝花市东区××巷××号××单元××号房产，产权证号为攀房权证东私字第0××7号的房屋作为银行抵押财产。 2012年2月6日，刘桂英和刘某某登记离婚。双方签订的《离婚协议书》，约定坐落于攀枝花市东区××巷××号××单元××号房屋归刘桂英所有，因购买该房屋在中国建设银行股份有限公司攀枝花分行的按揭贷款由刘桂英自行承担。2012年2月8日，刘桂英在中国建设银行股份有限公司攀枝花分行变更委托扣款账户为其自己的银行账户。 2019年1月9日，刘某某去世。2020年6月16日，刘桂英因还清案涉房屋的相关贷款，办理了案涉房屋抵押权注销登记。2020年8月20日，刘桂英通过12345市民热线反映案涉房屋变更登记的相关情况，该热线平台对其反映情况作了相关回复。 2020年12月16日，刘桂英向市不动产登记中心提交了不动产申请书及其本人身份证明、离婚证、离婚协议、询问笔录，并申请办理四川省攀枝花市东区××巷××号××单元××号房屋的离婚转移登记。市不动产登记中心经核查，认为刘桂英的申请不符合单方申请情形，作出被诉《不动产登记不予受理告知书》，一并告知刘桂英需提交的相关材料以及提起行政复议或者行政诉讼的途径和期限。 同时查明，2015年10月21日，中共攀枝花市委机构编制委员会作出《中共攀枝花市委机构编制委员会关于设立攀枝花市不动产登记中心的通知》（攀编发〔2015〕48号），其中明确：将市地籍规划事务中心更名为“攀枝花市不动产登记中心”，为市国土资源局所属公益一类事业单位，将市房产档案管理中心（市房地产档案馆）成建制并入该中心，承担市国土资源局职责范围内的土地、房屋、林地、草原等不动产登记具体经办工作。2016年9月1日，攀枝花市人民政府发布的《攀枝花市人民政府关于市本级实施不动产统一登记制度有关事项的通告》中明确市不动产登记中心承担市本级不动产登记经办工作。 本院认为，《不动产登记暂行条例》第七条第一款规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。《中共攀枝花市委机构编制委员会关于设立攀枝花市不动产登记中心的通知》（攀编发〔2015〕48号）以及攀枝花市人民政府发布的《攀枝花市人民政府关于市本级实施不动产统一登记制度有关事项的通告》中明确市不动产登记中心承担市本级不动产登记具体经办工作。根据上述规定，市不动产登记中心具有对其辖区范围内不动产进行登记管理的法定职责，为本案适格被告。 本案争议焦点系被诉《不动产登记不予受理告知书》是否合法，也即是原告申请不动产转移登记是否符合单方申请情形。对此，本院认为，《不动产登记暂行条例》第十四条第二款规定：“属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（六）申请更正登记或者异议登记的；（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。”本案中，原告要求被告为其办理涉案房屋产权登记的理由不成立。首先，原告单方申请登记，法律依据不足。不动产登记以双方共同申请为原则，单方申请为例外。从上述《不动产登记暂行条例》第十四条第二款规定看，原告在刘某某已死亡的情况下，持离婚证、离婚协议书等材料，单方要求办理不动产转移登记，并不在列举的单方申请情形之中，申请无法律依据。其次，原告单方申请登记，不能保证登记结果真实准确。根据《婚姻登记条例》的规定，离婚协议书是载明双方当事人自愿离婚的意思表示以及对子女抚养、财产及债务处理等事项协商一致意见的协议。离婚协议不具有物权公示效力，不能直接产生物权变动的法律效果。而原告提供的离婚协议中关于财产处分的协议约定，也仅是双方关于房屋产权处分的合意，即使真实有效，也不能直接导致物权转移。况且又发生了刘某某死亡这一新的法律事实。被告依据现有材料予以登记，不能保证登记结果真实准确。基于此，原告单方申请案涉房屋过户转移不符合《不动产登记暂行条例》第十四条第二款第一项至第七项规定的情形，原告可以请求刘某某的继承人协助办理涉案房屋的转移登记，也可通过其他民事诉讼程序实现其权利。被告作为办理不动产登记的主管部门，告知原告应先依法处理后才能办理案涉不动产登记，并无不当。故原告起诉被告不予受理其单方申请的房屋转移登记行为违法理由不成立。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告刘桂英的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告刘桂英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审 判 长  付思雨 审 判 员  陈雨婷 人民陪审员  文 珍 二〇二一年五月十三日 书 记 员  谭钦文