河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终4439号上诉人（原审被告）：张晓利，女，1983年7月11日出生，汉族，住河南省登封市。委托诉讼代理人：王锐，河南亚太人律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄煜斌，河南亚太人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张富才，男，1970年10月3日出生，汉族，住河南省光山县。委托诉讼代理人：周从海，河南规范律师事务所律师。委托诉讼代理人：李一囡，河南规范律师事务所实习律师。上诉人张晓利因与被上诉人张富才房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初24287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年4月7日公开开庭审理了本案。上诉人张晓利及其委托诉讼代理人王锐、黄煜斌，被上诉人张富才的委托诉讼代理人周从海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张晓利上诉请求：1．请求二审法院依法将一审判决第一项改为“张晓利向张富才支付物业费5915.44元”。2．本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当。一、本案系被上诉人张富才干涉上诉人正常经营自主权，被上诉人违约在先，根据双方签订的《门面经营转让协议》第五条第6款约定，上诉人享有单方解除权，自单方解除权通知到达被上诉人时上述协议解除，因而，一审判决上诉人承担违约金无事实及法律依据。二、由于被上诉人的违约行为以及不配合解决店铺后续经营的问题，2020年10月份上诉人实际已经停止经营店铺，故一审法院判决上诉人承担27天房租与事实不符，上诉人不应承担27269.26元租金。被上诉人张富才辩称：一、答辩人无干扰被答辩人正常经营的行为，被答辩人解除合同的真正原因是其承租的店铺经营期间亏损严重，没法经营下去，在租期未到的时候其单方解除合同，必然要支付违约金。二、被答辩人实际使用涉案房屋的期限是2020年7月1日至2020年10月27日，应当承担使用期间的租金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。张富才向一审法院起诉请求：1．判令被告继续履行双方于2020年7月1日签订的《门面经营转让协议》；2．判令被告支付原告2020年10月1日至12月31日租金92160元，2020年7月1日至12月31日物业费9324元，押金10000元，违约金100000元，以上金额合计211484元；3．判令被告退还11968元客户未消费金额，并妥善安排未消费完卡内余额的客户。一审法院认定事实：2020年7月1日，原告张富才（作为甲方）与被告张晓利（作为乙方）签订《门面经营转让协议》一份，载明：甲方将座落于丁楼庄园3号楼附7号商铺位置，使用面积420平方米的门面交给乙方，同时将相应经营权也交给乙方，用于乙方从事商业经营活动。经营期限为五年。自2020年7月1日起至2025年6月30日止。乙方按照每年支付甲方租金368640元，租金每三个月支付一次，押金1万，次年及以后每年按照每六个月支付一次，除上述费用之外，乙方无需向甲方再支付任何费用。如因客观原因经营不下去，乙方可以单方通知甲方要求解除本协议，解除通知到达甲方时本协议解除。经营期间产生的水费、电费、燃气费、物业管理费由乙方承担，甲方不提供出租税费发票。甲乙双方必须严格遵守本协议规定，任何一方违反协议条款的除承担10万元违约金外，还应赔偿由此给对方造成的一切经济损失（包括但不限于造成的客户损失、以及乙方的可得利益损失，守约方为实现债权所发生的诉讼费、律师费、财产保全费、担保费、差旅费、评估费等）。原告称，被告向原告支付了91860元，房租支付至2020年9月30日，没有交押金，因原告提交支付了物业费，被告也没有支付物业费，没有给过原告物业的费用。被告称，确实支付租金91860元，房租支付至2020年9月30日，没有交押金，物业也没有交过。押金是因为接手店面后店内还有其他项目，与原告协商后，要问店里的中医项目收取一个月5千元的房租，因为这些事没解决，还有营业执照、开发票的问题，所以没支付押金。被告向一审法院提交录音证据一（10月4日录音光盘及文字版）、录音证据二（录音光盘及文字版）各一份，并称，（1）2020年9月10日张富才曾经到店对张晓利的二名合伙人提出要求入股店面或者强令原告及二人以30万的价款将店铺买走，否则将店铺转于他人。此事实原告张富才在上述录音材料中明确承认。（2）10月4日，原告至被告张晓利店内大吵大闹，声称被告张晓利违约，阻碍张晓利正常的经营活动。（3）原被告双方之间的纠纷经中间人调解无果，在调解过程中原告张富才对干扰被告张晓利的正常经营活动及自主经营权的事实予以承认。原告称，真实性无异议，证明目的有异议，录音只能显示原告本人找被告催要房租，虽然双方发生争吵，但是并不影响被告正常经营，也不会造成被告店内客户流失，如果被告认为原告的行为对其经营造成了影响，当时可以报警进行解决。根据双方的聊天记录，可以证实被告不交房租的原因是店面经营产生亏损，而非是原告催要房租导致的。2020年10月6日，原告张富才向被告张晓利发出《催要房租通知书》，载明：致张晓利，2020年7月1日,我方与你签订的门面经营转让协议,经营期限为五年,自2020年7月1日起至2025年6月30日止。因你方一直拖欠房租和押金,经我方多次催要,你方找种种理由推脱不交还想解除门面经营转让协议合同。对你方恶意拖欠房租和押金、无理解除合同的要求我方坚决不同意。限你方收到本通知后在二日内支付清所拖欠的全部房租和押金,逾期支付的按合同约定承担违约责任。被告张晓利称,2020年10月6日收到上述通知书，并于2020年10月7日作出回复。被告向一审法院提交的《关于催要房租的回复函》，载明：张富才你好，收到你的关于你催房租的单子,我们暂时不能够给你交房租,具体原因如下，根据我们合同协议,在合同签署丁楼庄园源爱妈咪店经营3个月期间,出现了你个人行为违约的情况。1、9月10日晚6点于店内,你借助你的合伙人王峰总说事,让无关合同协议的第三人,干涉店面事宜,要求1我出30万转让费接手店面,如果我不能负担,就将店面转给他人。要求2入股店面,成为股东。以上要求违反了合同内容中第四条相关内容。2、9月10日晚6点,在我忙于客户,没时间交谈的情况下，末经我允许,你私自给我店里员工合伙人说要转让店面以及入股事宜,造成我合伙人人心涣散，撤店不于。以及拓进来大量客户没有人员服务,给我造成很大经济损失。3、在没有协商解决好问题的情况下,你于10月4日下午,去店里吵闹,威胁要求关店,对经营造成了严重负面影响。更加进一步造成员工恐慌,客户不进店等情况。使店面经营难以维持,雪上加霜。根据以上综合情况,你严重的违背了我们当初签订的协议,并造成了店面经营的损失,根据当初合同协议,我要求你赔偿店面运营及客户服务损失10万元。在我们双方没有协商好的情况下,我们暂时不能给你交房租。请在7日内协商解决,否则视为你方违约。如果协商一致并遵守协议的情况下我们愿意继续支付房租,并经营下去。被告向一审法院提交律师函一份，载明：致张富才，河南亚太人律师事务所依法取得张晓利的授权委托，现指派王锐律师就你违反双方于2020年7月1日签订的门面经营权转让协议相关事宜，向你致函如下。根据张晓利提供的相关资料可得知如下基本事实，2020年7月1日双方签订门面经营权转让协议，双方约定，经营期间为五年，自2020年7月1日起至2025年6月30日止。乙方按照每年支付甲方租金368640元，租金三个月支付一次。乙方张晓利在合同签订后已经依照约定支付了三个月的租金。同时合同约定：甲方尊重乙方经营自主权，不得干涉乙方正常经营活动，不得阻扰乙方的经营活动，否则承担合同约定的违约责任，乙方有随时解除权。2020年9月10日晚6点于店内，你借助你的合伙人王峰无故找茬，让无关合同协议的第三人，干涉店面事宜，要求我出30万转让费接手店面，如果我不能负担，就将店面转给他人。又要求入股店面，成为股东。2020年9月10日晚6点，在我方张晓利忙于招待客户，没时间交谈的情况下，未经张晓利的允许，你私自给店里合伙人说要转让店面以及入股事宜，造成我合伙人人心涣散，撤店不干，以及拓进来大量客户没有人员服务，给我造成很大的经济损失。另外，在没有协商解除问题的情况下，你于10月4日下午，去店里吵闹，威胁要求关店，对经营造成了严重负面影响。更加进一步造成员工恐慌，客户不进店等情况。严重违反合同的约定。另外，我方张晓利多次表示，并非不愿意按期交付房租，而是由于没有协商一致，暂时不支付房租，并且提出七日内协商相关事宜，你方均置之不理。基于以上基本事实，本律师相信，你能够珍惜自己的社会声誉和客户评价，维护自身良好社会形象，妥善处理该事宜。避免事情的发展将极有可能对你带来负面影响，同时也避免因诉讼导致你的账户、资金及其他财产被法院等司法机关依法查封、冻结带来的不良后果。本律师正告，1、本律师函发出之日起双方于2020年7月1日签订的门面经营权转让协议解除，你方自收到本律师函之日起3日内接受门面；2、本律师函发出之日3日内，并支付合同约定的相应的违约金10万元；3、如你在签署期限内未完成上述工作，则本所律师将作为代理人按照约定和法律规定向人民法院提起诉讼，请求你应支付相应的违约金10万元，你应向张晓利支付实现相关权利的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、差旅费、处置费、过户费），判决生效后你本人将面临被强制执行法律后果，你还将承担执行费用等诉累。专此函告，望你慎思并妥善对待，以免诉累。河南亚太人律师事务所律师王锐，2020年10月20日。被告向一审法院提交10月20日的张晓利（头像是蜗牛）与张富才（头像是几颗牙齿）微信聊天记录一份，并称，2020年10月20日，通过微信的方式致律师函通知解除合同。原告称，因被告违约未支付房租在先，因此被告不享有解除合同的权利。被告向一审法院提交涉案房屋锁门照××年10月27日张晓利与张富才微信聊天记录截图一张，并称，2020年10月27日，翰林国际城丁楼庄园的招商部以没有支付租金为由，将租赁房屋给锁门了，被告在当日将自己的东西都搬走了。并于2020年10月27日通知了原告本人。原告称，2020年10月29日，具体是谁锁的门原告不清楚，原告缴纳租金没有断过，一直支付至2021年1月31日。翰林国际城丁楼庄园的招商部要求房租押2个月提前再交2个月，2020年10月1日需要再交3个月，我的4个月押金还在，因为被告没有向我交3个月租金，我没有向招商部交3个月租金，所以门被锁了。原告称，本案的房屋所有权人是翰林国际城丁楼庄园的，原告是从赵磊处租来的，赵磊是从丁楼村租赁的。原告租赁后转租给被告张晓利。原告在租赁商铺开源爱妈咪产后修复店，2020年5月份，被告张晓利去店内做产后技术管理。2020年7月1日原被告签订了《门面经营转让协议》，约定原告将坐落于郑州市高新区翰林国际城丁楼庄园3号楼附7号商铺租出给被告，同时将相应经营权也交给被告，营业执照也给被告使用。协议签订后，被告于2020年7月1日开始使用房屋。被告向原告支付了91860元，房租支付至2020年9月30日，没有交押金，因原告提交支付了物业费，被告也没有支付物业费，没有给过原告物业的费用。租金到期后，被告没有继续支付，至今没有任何支付。涉案房屋至今空租，但原告仍向赵磊支付着房租。不清楚被告何时搬走的。至今未收到被告返还的房屋钥匙。被告在庭审中称，确实支付租金91860元，房租支付至2020年9月30日，没有交押金，物业也没有交过。押金是因为接手店面后店内还有其他项目，与原告协商后，要问店里的中医项目收取一个月5千元的房租，因为这些事没解决，还有营业执照、开发票的问题，所以没支付押金。2020年10月27日翰林国际城丁楼庄园的招商部以没有支付租金为由，将租赁房屋给锁门了，被告在当日将自己的东西都搬走了。一审法院认为，原被告签订的《门面经营转让协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告均应按照合同履行自己的义务。2020年10月20日，被告通过微信的方式向原告致律师函通知原告解除合同。且被告称，2020年10月27日，翰林国际城丁楼庄园的招商部以没有支付租金为由，将租赁房屋给锁门了，被告在当日将自己的东西都搬走了，并于2020年10月27日通知了原告本人；原告称，2020年10月29日，具体是谁锁的门原告不清楚。一审法院认为，被告明确以自行的行为表明不再履行合同，且涉案合同已不存在继续履行的基础，故原告诉请被告继续履行双方于2020年7月1日签订的《门面经营转让协议》，一审法院不予支持。原告在庭审中称，被告向原告支付了91860元，房租支付至2020年9月30日。被告在庭审中称，确实支付租金91860元，房租支付至2020年9月30日。被告实际使用房屋至2020年10月27日，应当向原告支付租金至2020年10月27日。2020年10月1日至2020年10月27日共计27天，按年租金368640元计算，共计27269.26元，被告应当支付。故原告诉请被告支付原告租金92160元，一审法院支持27269.26元。关于物业费，《门面经营转让协议》约定，经营期间产生的水费、电费、燃气费、物业管理费由乙方承担，甲方不提供出租税费发票。原告在庭审中称，因原告提前支付了物业费，被告也没有支付物业费，没有给过原告物业的费用。被告称，物业也没有交过。故一审法院认定，被告应当向原告支付2020年7月1日至2020年10月27日的物业费，2020年7月1日至2020年10月27日共计119天，物业费按18144元一年计算，共计5915.44元，被告应当支付。故原告诉请被告支付物业费9324元，一审法院支持5915.44元。关于违约金，《门面经营转让协议》约定，甲乙双方必须严格遵守本协议规定，任何一方违反协议条款的除承担10万元违约金外，还应赔偿由此给对方造成的一切经济损失（包括但不限于造成的客户损失、以及乙方的可得利益损失，守约方为实现债权所发生的诉讼费、律师费、财产保全费、担保费、差旅费、评估费等）。被告张晓利单方解除合同，应当承担违约责任，但上述违约金约定过高，一审法院根据年租金数额、原告损失情况、原被告在履行合同中的过错程度等酌定被告向原告支付违约金6万元。原告诉请被告支付押金1万元，证据不足，一审法院不予支持。原告诉请被告退还11968元客户未消费金额，无合同依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张晓利于本判决生效之日起十日内向原告张富才支付租金27269.26元、物业费5915.44元、违约金6万元；二、驳回原告张富才的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4472元，减半收取2236元，由原告张富才负担1171元，被告张晓利负担1065元。二审期间，各方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，当事人对自己的主张，应当提供证据支持，否则应当承担举证不力的法律后果。关于违约的问题，上诉人张晓利称张富才干涉其经营自主权，系其违约在先。根据双方签订的《门面经营转让协议》第五条第六款约定，如因客观原因经营不下去，乙方（张晓利）可以单方通知甲方（张富才）要求解除本协议。张晓利称其解除合同系因张富才干扰其经营，但其并未提交有效证据予以证实，其解除合同的原因不符合约定的合同解除条件，因此，一审结合具体案情酌定其承担6万元违约金并无不当，其该项上诉理由不能成立，对其诉称其不应承担违约金的上诉请求，本院依法不予支持。结合一审及本院查明的事实，上诉人实际使用涉案房屋的截止日期为2020年10月27日，其应当支付使用期间的租金。因此，上诉人张晓利称其不应当承担2020年10月1日至10月27日的房租的上诉理由不能成立，对其该上诉请求，本院依法不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1982元,由上诉人张晓利负担。本判决为终审判决。审判员  李庆伟二〇二一年五月六日书记员  岳亚茹