辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3210号上诉人（原审被告）：华信信托股份有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区。法定代表人：董永成，该公司董事长。委托诉讼代理人：王健，辽宁同方律师事务所大连分所律师。委托诉讼代理人：马临平，辽宁同方律师事务所大连分所律师。被上诉人（原审原告）：大连宏孚物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区。法定代表人：谭笑春，该公司董事长。委托诉讼代理人：马淑贞，女，该公司物业部部长。委托诉讼代理人：刘玉鹏，男，该公司法律顾问。被上诉人（原审被告）：大连北府集团有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区。法定代表人：刘本善。上诉人华信信托股份有限公司（以下简称“华信信托”）因与被上诉人大连宏孚物业管理有限公司（以下简称“宏孚物业”）、大连北府集团有限公司（以下简称“北府集团”）物业服务合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。华信信托上诉请求：撤销一审判决，改判由北府集团支付物业费，驳回宏孚物业请求判令华信信托承担连带责任的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1.上诉人于2008年12月依据辽宁省高级人民法院民事裁定书，取得抵债房屋（即案涉房屋）所有权，后于2011年1月与北府集团签订买卖合同，将房屋出卖给该公司，且明确约定自房产交付之日起，房屋归北府集团所有，并由该公司承担物业费。虽因房屋未完成竣工验收而无法办理产权及过户手续，但北府集团系案涉房屋的实际占有使用人，亦是物业服务实际享有人，宏孚物业与北府集团均对此情况明知。2.上诉人一审时提交了（2019）辽0202民初4563号民事裁定，证明北府集团已涉嫌非法集资、合同诈骗案件，据上诉人了解其名下各项财产已被查封冻结，一审法院对于上述事实未予查明。故即使（2019）辽02民终6501号终审判决认定当时上诉人系案涉房屋的所有权人，但此后北府集团刑事案件案发，至今尚无定论，其涉案财产情况亦未明晰，案涉房屋是否被查封、是否与刑案有关、是否涉嫌系北府集团以犯罪所得购买、是否可能被收缴及后续向受害人退赃退赔、均不得而知。故本案应中止审理，在北府集团刑事案件有定论或北府集团的各项财产最终明晰之后恢复审理。3.宏孚物业起诉期间包含2020年疫情爆发后政府及防控指挥部门禁止复工复产的期间，该期间因案涉房屋并非涉及保障城市运行、疫情防控、群众生活必需及其它涉及重要国计民生的相关企业或个人所用，被上诉人提供的物业服务亦不属于上述相关业务范围，在复工复产前应禁止运营，故受疫情影响期间的物业费根据不可抗力之相关法律规定及大连市疫情防控指挥部命令相关规定，宏孚物业主张的复工复产前的物业费不应当予以支持。二、一审法院适用法律错误。1.上诉人主张本案应中止审理或驳回起诉，并非仅系根据民诉法第150条关于“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”之规定，《最高人民法院、最高人民检察院、公安部关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》、《最高人民法院关于审理经济合同纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》亦对于北府集团涉嫌非法集资、合同诈骗刑事案件的认定、财产处理及其与相关民事诉讼关系作出了相关规定，但一审法院并未考虑及援引、适用。2.一审法院适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条作为判决的法律依据之一，但宏孚物业并不符合该条规定的“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费”前提条件。该条件本应为物业服务企业在起诉前通过书面催缴，由双方共同对物业费欠费期限、价款共同核实后由业主交纳的诉前程序性规定。但结合本案上诉人已不实际管控案涉房屋、无法联系到实际业主北府集团，且对案外人曹继凯实际使用房屋的面积（从北府集团处取得）及物业费交纳金额自上一次诉讼后是否发生变化不知情的客观情况，一审法院越过该前提条件判决上诉人连带支付物业费不仅使上诉人诉前无法调查房屋实际情况，更是架空了上述规定的法定前提条件，适用法律错误。综上，上诉人提起上诉，请求二审予以支持。宏孚物业辩称，不同意上诉人的上诉请求。一、华信信托是案涉房屋的业主，北府集团是房屋使用人。1.根据国务院《物业管理条例》第六条规定，房屋所有权人为业主。上诉人是依据辽宁省高级人民法院民事裁定书，获得案涉房屋产权，成为业主。但上诉人华信信托在取得所有权并对外转让案涉房屋后，并未依法将案涉房产过户登记至北府集团名下，上诉人仍是案涉房屋的业主。2.上诉人称北府集团及刘本善涉嫌非法集资、合同诈骗案，故本案应中止审理，此项理由与本案缺乏关联性和合法性。本案是物业服务合同纠纷，涉及物业公司和业主间的权利义务法律关系，上诉人是案涉房屋的业主，被上诉人宏孚物业是物业服务企业。本案是宏孚物业向华信信托及房屋使用人北府集团主张物业服务费。北府集团是案涉房屋使用人，并非业主。中山区人民法院（2019）辽0202民初4563号判决与本案无关，与本案是两个法律关系，上诉人以此要求中止审理本案于法无据。二、上诉人称疫情期间，宏孚物业不应当主张物业费的观点，无事实和法律根据。物业服务企业在疫情期间，不仅没有停止工作，而且是投入人力、物力最多的时期，需要对进出人员进行测温、对大厦公共区域进行消毒，等等。疫情期间即使有停业、停产的存在，也不涉及物业服务。三、一审法院适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条作为判决的法律依据之一，适用得当，并无瑕疵。该法条所提到的经书面催交，并非物业收费的前置必要条件，而是指超过诉讼时效期间对欠费业主的书面催告，业主仍不交纳物业费，业主以不知道为由进行抗辩，人民法院不予支持。另外，被上诉人宏孚物业在2018年8月17日通过顺丰特快专递邮寄给上诉人催费的法律顾问函一份，又于2019年2月15日、2019年12月26日、2020年7月31日在上诉人房屋门上张贴催费通知三份，已经尽了书面催费的告知义务。北府集团未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩材料。宏孚物业向一审法院起诉请求：判令二被告连带支付物业费2097444.24元。一审法院认定事实：1998年10月8日，大连宏孚实业有限公司与原告宏孚物业签订《物业管理委托合同》，将宏孚大厦委托宏孚物业实行物业管理，约定：宏孚物业提供服务的受益人为宏孚大厦的全体业主和物业使用人，宏孚物业负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费等费用，委托管理期限自本合同生效之日起至业主委员会成立与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日终止。2008年12月25日，辽宁省高级人民法院作出（2007）辽执二字第47-1号民事裁定书，裁定：将被执行人大连宏孚企业集团有限公司所有的坐落于大连市中山区上海路51号的宏孚大厦裙楼三层，建筑面积1504.23平方米；写字楼18层1单元，建筑面积为225.06平方米；东侧塔楼21层6单元，建筑面积226.20平方米；东侧塔楼16层2、4、8单元，建筑面积为447.61平方米；西侧塔楼23层整层，建筑面积1359.31平方米抵债给大连华信信托投资股份有限公司所有。2018年4月25日，原告因二被告欠付物业费向一审法院提起诉讼，要求二被告连带支付4517334.34元。一审法院于2018年9月27日作出（2018）辽0203民初1857号民事判决。华信信托不服该判决，提起上诉。大连市中级人民法院于2019年9月23日作出（2019）辽02民终6501号终审判决。生效判决查明：2011年1月17日，华信信托与北府集团签订《房产买卖合同》，合同约定：华信信托将坐落于大连市中山区上海路51号房产，总建筑面积3762.41平方米的房产，即（2007）辽执二字第47-1号民事裁定书中所列举的大连宏孚企业集团有限公司抵债给华信信托的房产转让给北府集团，并约定标的房产交付之日起，标的房产转归北府集团所有，标的房产交付日以前，标的房产所产生的水、电、物业费等各项费用由华信信托承担；交付日以后（含交付日）的水、电、物业费等各项费用由北府集团承担。2011年1月17日，涉案房屋完成交付。2013年5月，宏孚物业发布《关于恢复宏孚大厦物业管理费标准价格的通知》，决定自2013年7月1日起将大厦物业管理费由写字楼18元/月.㎡，商场20元/月.㎡恢复至写字楼22元/月.㎡，商场24元/月.㎡。案涉房屋三层部分为商场，建筑面积共1504.23平方米，其余部分为写字楼，建筑面积为2258.18平方米。案涉东塔楼16层2单元、4单元、8单元以及21层6单元房产的建筑面积共计673.81平方米，尚未正式交付使用。庭审中，原告陈述案外人曹继凯自2017年7月31日至2020年7月31日期间使用案涉房屋中西侧塔楼23楼2307-2311房间，面积为577.08平方米，并且曹继凯已交纳上述房屋的物业费合计457047.36元。原告本案未主张曹继凯使用的2307-2311房间以及未实际交付使用的东塔楼16层2单元、4单元、8单元以及21层6单元房屋物业费。二被告拖欠自2017年7月31日至2020年7月31日期间的物业服务费2097444.24元［22元/平方米/月×（782.25+225.06）平方米×36个月+24元/平方米/月×1504.23平方米×36个月］未付。一审法院认为，大连宏孚实业有限公司与原告宏孚物业签订《物业管理委托合同》其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行权利义务。案涉房屋经辽宁省高级人民法院作出（2007）辽执二字第47-1号民事裁定，抵债给被告华信信托，华信信托又将案涉房屋出售给北府集团，但未办理过户登记，《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。据此规定，案涉房屋虽已交付，但未依法登记，故未发生所有权的转移，此时该房屋所有权人仍为华信信托，北府集团为实际使用人。《物业管理条例》第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。由于华信信托与北府集团约定房屋交付后物业费由北府集团承担，因此，依照上述规定，被告华信信托作为案涉房屋所有权人，被告北府集团作为实际使用人，应对案涉物业费承担连带给付责任。二被告未缴纳自2017年7月31日至2020年7月31日期间的物业费，故原告主张二被告连带支付物业费2097444.24元的诉讼请求有事实及法律依据，一审法院予以支持。关于被告华信信托提出被告北府集团涉嫌非法集资犯罪，本案应中止审理的意见，本案系原告与二被告之间的物业服务合同纠纷，无须以被告北府集团刑事案件的审理结果为依据，不符合法定中止审理情形，故对被告华信信托的此项意见，不予采纳。关于被告华信信托提出应扣除未交付使用的673.81平方米房屋以及案外人曹继凯已经交付过的577.08平方米房屋物业费的意见，因原告在本案对该两部分房屋未主张支付物业费，故被告该项意见，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：被告华信信托股份有限公司、大连北府集团有限公司于判决生效之日起十日内连带支付原告大连宏孚物业管理有限公司自2017年7月31日起至2020年7月31日止的物业服务费2097444.24元。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23580元（原告已预交），由被告华信信托股份有限公司、大连北府集团有限公司共同负担。二审中，被上诉人宏孚物业提交5份证据，包括：1.“法律顾问函”，拟证明宏孚物业已通过书面方式催收物业管理费；2.“催缴费用通知”三份，拟证明宏孚物业已多次在上诉人的房间门上张贴催费通知，要求其缴纳所欠物业管理费；3.“作业完成确认单”二份，拟证明宏孚物业在疫情期间将案涉小区的保洁工作委托给案外人，发生了相关费用；4.“2020年2月至3月员工岗位排班表”，拟证明宏孚物业在疫情期间未停止工作，持续提供物业服务；5.大连市西岗区人民法院（2020）辽0203执217号执行裁定书，拟证明华信信托未履行生效的（2019）辽02民终6501号判决，宏孚物业是通过强制执行的方式得到物业费。本院组织当事人进行了证据交换和质证。华信信托对宏孚物业提交的第一份证据没有异议；对第二份和第四份、第五份证据的真实性没有异议，但认为第二份证据不能证明宏孚物业对所有的拖欠物业费的房屋都履行了书面催缴的义务，认为第四份证据无法证明员工实际按照排班表上班，认为第五份证据与本案无关；对第三份证据的真实性和证明事项均有异议，认为宏孚物业未提交委托案外人进行保洁作业的委托合同。本院认为，上诉人对被上诉人宏孚物业提交的证据一、证据二、证据四、证据五的真实性没有异议，对上述证据的真实性予以确认；因上诉人对被上诉人提交的证据三的真实性不予认可，本院对其真实性不予确认。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，关于上诉人提出已将案涉房屋出卖给北府集团，仅是由于房屋未完成竣工验收手续而无法办理产权过户，北府集团是物业服务的享有人，其应承担物业费一节，已查明的事实显示，华信信托公司系通过抵债的方式取得案涉房屋的所有权，即使其已将房屋再次处分，但并没有办理产权变更登记，房屋的所有权人仍为华信信托，北府集团系实际使用人。根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。故华信信托应对案涉物业费承担连带给付责任。综上，对上诉人此项主张不予支持。关于上诉人华信信托提出北府集团涉嫌非法集资和合同诈骗，应中止本案的审理一节，本院认为，本案是物业服务合同纠纷，是物业服务公司向房屋的所有权人和享有物业服务的使用人收取物业服务费，北府集团作为案涉房屋的实际使用人，即使该公司涉嫌刑事案件，与本案不属于同一法律关系，亦不影响本案的处理，故对上诉人此项主张不予支持。关于上诉人华信信托提出因涉及疫情，此期间不应收取物业费一节，本院认为，国家出台相关政策，对于因疫情停工停产而产生损失的企业和个人统一规定按照何种方式给予政策性优惠，并不包含可以不交或免交物业服务费，相反，疫情期间，因防治需要，物业服务公司相较于以往需付出更多的人力、物力、财力，每天对进出小区的人员进行测温，对小区内的公共环境进行消毒处理，可见，物业服务不仅未减少反而增加，综上，对于上诉人要求不缴纳疫情期间的物业服务费的主张不予支持。关于上诉人华信信托提出宏孚物业未经书面催缴程序，不符合起诉条件一节，本院认为，上诉人此项观点系对法律的错误解读，书面催缴并不是提起诉讼的前置条件，仅属于倡导性规范，其立法目的在于督促物业公司积极行使权利。物业公司基于合同请求权要求业主支付物业费，物业公司为业主提供服务，业主就应当支付费用，当业主违反合同约定的付款义务时，物业公司有权依照合同起诉要求业主交纳物业费。况且，本案中，宏孚物业已通过邮寄法律顾问函、在门上张贴催费通知等方式，向华信信托书面催交过物业费。综上，对上诉人此项主张同样不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23580元，由华信信托股份有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  何 川审判员  阎 妍二〇二一年五月八日书记员  郑 爽