辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽13民终958号上诉人（原审被告）：陆清君，男，1960年10月5日出生，汉族，个体业主，住凌源市。委托诉讼代理人：谌连华，辽宁昌鉴律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾雪冰，辽宁昌鉴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朝阳市中天电子有限公司，住所地朝阳市双塔区商业路**421。统一社会信用代码9121130269618621XU。法定代表人：刘春兴，董事长。委托诉讼代理人：欧阳春，该公司法律顾问。被上诉人（原审被告）：朝阳盛泰房地产开发有限责任公司，住，住所地朝阳市双塔区营州路三段**一社会信用代码91211302736770422XY。法定代表人：张成轩，经理。上诉人陆清君因与被上诉人朝阳市中天电子有限公司（以下简称中天公司）、朝阳盛泰房地产开发有限责任公司（以下简称盛泰公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服凌源市人民法院（2020）辽1382民初1980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陆清君的委托诉讼代理人谌连华、贾雪冰，被上诉人中天公司的法定代表人刘春兴及其委托诉讼代理人欧阳春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆清君上诉请求：1、不准许执行凌源市国贸大厦7单元2层07024、070297号房屋；2、诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：上诉人与盛泰公司之间是买卖合同关系，且在2018年11月5日查封之前已经委托盛泰公司将商铺转租，并实际收取了租金。因此，上诉人对案涉房屋已取得实际控制，是否实际入住或使用不是合法占有的必要条件。上诉人委托盛泰公司出租案涉商铺并实际收取租金，应认定合法占有。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，第一，一审法院认定上诉人并未在人民法院查封之前合法占有案涉商铺，首先，案涉商铺于2018年10月20日被查封，根据商品房买卖合同第四章商品房交付条件与交付手续第九页明确约定了出卖人规划的车位、车库应当于2016年12月31日前达到正常使用，物业服务用房应当于2016年6月30日达到正常使用。第十页上方第11条交付时间和手续约定出卖人应当在2016年8月30日前向买受人交付该商品房。根据合同约定，上诉人对案涉商铺的交付具有合理期待，即案涉房屋根据合同约定应当在2016年8月31日之前就已经交付给上诉人，而此日期远远在2018年11月20日查封之前；其次，盛泰公司在庭审中认可国贸大厦在2019年才交工，具备办理产权证的条件，这证明案涉商铺并未在2016年8月30日前交付给上诉人系盛泰公司的违约行为所致，而非买受人原因所致。根据合同约定，上诉人占有案涉房屋的时间必在人民法院查封之前。此外，对于合法占有认定，一审法院不应以实际入住交付为评价标准。因盛泰公司的违约行为致使上诉人购买的商铺被执行，明显不公平，也违背诚信原则；再次，商品房买卖合同第九章前期物业管理第20条第二项约定了物业服务时间从2016年6月30日到2021年6月30日；第五项约定了买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理。物业公司是为业主服务的第三方管理人，其管理行为应认定为经业主同意授权委托对房屋进行实际控制和管理，此时，签订了商品房买卖合同的业主，通过物业公司已经在对案涉房屋进行控制管理了。因此，上诉人作为业主对于案涉房屋应认定为间接占有，至于是否实际交付使用，不应作为合法占有的唯一认定标准，也不是房屋占有的必要条件；第二，一审认为案涉商品房约定的价格明显低于市场价格。首先，市场价格受供求关系等因素影响而波动，存在不确定性，对于是否低于市场价格一审法院也并未查明，一审卷宗有相关证据予以证明。其次，对于案涉商铺价格的约定是市场经济中自愿原则的体现，双方意思表示真实，内容合法，不违反法律、行政法规规定，约定价格自然就有效，且房屋买卖的价格不是法律规定能够排除执行的认定标准，与案涉商铺是否应当允许执行无关。被上诉人中天公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。被上诉人盛泰公司未作答辩。中天公司向一审法院起诉请求：一、准许对凌源市国贸大厦7单元2层07024、070297号房屋的执行；二、诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：二被告于2015年9月3日签订的《商品房买卖合同（预售）》约定被告陆清君购买被告盛泰公司所有的坐落于凌源市商铺，面积分别为46.6平方米、33.27平方米，单价为每平方米4000元，总价款分别为186,400元及133,080元。被告盛泰公司于签订合同当日向被告陆清君出具两份收款收据。2015年9月7日，被告陆清君到凌源市不动产登记中心办理了备案登记。原告中天公司因与被告公司承揽合同纠纷一案，该院于2019年3月28日作出（2018）辽1382民初4492号民事判决书，判决盛公司于本判决生效后十日内向中天公司给付工程款683,527.22元及违约金320,000元。诉讼中，中天公司申请财产保全，该院于2018年11月5日作出（2018）辽1382民初4492号民事裁定，裁定冻结盛泰公司在中国银行凌源支行的账户存款1,112,502.4元，同时查封盛泰公司位于凌源市国贸大厦的楼房1,112,502.4元额度内财产，查封期限为三年。查封的楼房中包括本案诉争的位于凌源市两处商铺。上述判决生效后，因盛泰公司未按协议约定履行给付义务，中天公司申请强制执行。被告陆清君于2019年12月27日以被查封的凌源市国贸大厦7单元2层07024、070297号商铺系其自盛泰公司购买，并已办理网签登记为由，提出书面异议，该院作出（2020）辽1382执异17号执行裁定，裁定中止对凌源市国贸大厦7单元2层07024、070297号房屋的执行。原告对裁定不服，提起本案诉讼。一审法院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被告陆清君虽提交了与盛泰公司间的《商品房买卖合同（预售）》，但该合同约定的价款明显低于市场价格，且在人民法院查封之前陆清君并未合法占有凌源市商铺，故陆清君对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。应准许执行上述执行标的。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百零八条、第三百一十三条规定，判决：准许执行凌源市商铺。案件受理费6,092元，由陆清君负担。二审查明，2020年11月26日，一审法院工作人员向国贸大厦专案组调取的《商网二层网签情况表》载明包含案涉二户在内总计25户的商铺均由陆清君办理了网签抵押登记手续。二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是陆清君是否对案涉二户商铺享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，陆清君虽然在人民法院查封之前就案涉商铺与盛泰公司签订了商品房买卖合同，支付了相应价款，并办理了网签备案手续，但未提供证据佐证其在人民法院查封之前已合法占有案涉商铺的事实，且国贸大厦专案组提供的商网二层网签情况表载明案涉商铺系网签抵押。故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”应认定陆清君对案涉商铺不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，陆清君的上诉请求不能成立，不予支持。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,092元，由上诉人陆清君负担。本判决为终审判决。审判长  王文沅审判员  王 阳审判员  郭敬明二〇二一年五月十三日书记员  张 吉（法官助理代）