云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云26民终401号上诉人（原审原告）：郭现印，男，1988年3月3日出生，汉族，山东省鄄城县人，户籍所在地：山东省鄄城县，现住云南省马关县。上诉人（原审原告）：李宏应茹，女，1983年10月26日出生，彝族，云南省马关县人，住云南省马关县。以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：付连帅，云南鼎祥律师事务所执业律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审被告）：云南庆丰房地产开发有限责任公司马关分公司。住所地：云南省文山州马关县医院B超室二楼。负责人：焦沿浩，职务：总经理。委托诉讼代理人：赵振钦，云南赵振钦律师事务所执业律师。代理权限：特别授权。上诉人郭现印、李宏应茹因与被上诉人云南庆丰房地产开发有限责任公司马关分公司（以下简称庆丰马关分公司）商品房预售合同纠纷一案，不服云南省马关县人民法院（2020）云2625民初1513号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，并于2021年3月17日组织上诉人郭现印及李宏应茹的共同委托诉讼代理人付连帅、被上诉人庆丰马关分公司的委托诉讼代理人赵振钦进行了法庭调查和法庭调解，但未达成调解协议。本案现已审理终结。郭现印、李宏应茹上诉请求：1.撤销马关县人民法院（2020）云2625民初1513号民事判决，改判由庆丰马关分公司承担违约金99,512.97元（30天×20元=600元，638天×0.05%×310,072元=98,912.97元）；2.一切诉讼费由庆丰马关分公司承担。主要事实和理由：1.一审判决认定郭现印、李宏应茹未付清购房款错误。2017年3月22日，庆丰马关分公司为了促销商品房而优惠销售，郭现印、李宏应茹按照优惠条件与其签订了一份《庆丰财富中心认购书》购买一套商品房，总价款310,072元，签订认购书优惠20,000元。郭现印、李宏应茹当天支付了购房定金2072元。同年3月28日，双方在签订《商品房购销合同》和《合同补充协议》时，为了方便贷款，按照庆丰马关分公司的要求，购房价款仍然签订为310,072元，但实际购房价款按照优惠价格为290,072元，郭现印、李宏应茹当天支付首付款40,000元，其余价款248,000元庆丰马关分公司帮助郭现印、李宏应茹向银行按揭贷款支付，至此，郭现印、李宏应茹的购房款已经全部付清，并按照约定支付了相关税费。2019年4月30日，经庆丰马关分公司核实，郭现印、李宏应茹房款已全部付清，并将房屋交付给郭现印、李宏应茹装修。如果没有付清房款，庆丰马关分公司必然像其他未付清房款的购房者一样拒绝交房，虽然郭现印、李宏应茹的《庆丰财富中心认购书》丢失，但公司也有一份，公司工作人员都认可郭现印、李宏应茹的房款已经付清，故一审判决认定房款未付清错误。2.庆丰马关分公司存在多项违约，依法应当承担违约责任。双方签订的《商品房购销合同》第7条约定：庆丰马关分公司应于2017年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该房交付给郭现印、李宏应茹；第10条约定：该房经建设单位组织验收合格后，庆丰马关分公司应当以媒体或短信形式通知郭现印、李宏应茹办理交接手续。交接时，庆丰马关分公司应当提交《商品房质量保证书》《商品房使用说明书》；由于庆丰马关分公司原因，未能按期交接的，责任由庆丰马关分公司承担。《商品房销售管理办法》第30条：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人，未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”第32条：销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据规定，向买受人提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。本案中，①庆丰马关分公司2019年4月30日才将房屋钥匙交给郭现印、李宏应茹，已经逾期668天交房；②庆丰马关分公司已经交付的商品房直到今天都未经建设单位组织验收合格，公共设施尚未完善；③庆丰马关分公司直到今天都没有向上诉人提供《商品房质量保证书》《商品房使用说明书》。庆丰马关分公司答辩称，一审判决正确，郭现印、李宏应茹的上诉理由不能成立，应该驳回。郭现印、李宏应茹向一审法院起诉请求：1.判决确认双方签订的《商品房购销合同》《合同补充协议》有效；2.判决庆丰马关分公司支付其违约金99,512.97元（30天×20元=600元+638天×0.05%×310,072元=98,912.97元）；3.诉讼费由庆丰马关分公司负担。一审法院认定事实：2017年3月28日，郭现印、李宏应茹与庆丰马关分公司签订《商品房购销合同》《合同补充协协议》约定：郭现印、李宏应茹向庆丰马关分公司购买其所开发位于马关县，房屋总价款310072元，支付首付款62072元，其余价款248000元贷款支付；庆丰马关分公司应于2017年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给郭现印、李宏应茹；自本合同约定交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30日内，庆丰马关分公司按每天20元支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，庆丰马关分公司按郭现印、李宏应茹已付款的0.05%乘以逾期天数支付违约金等内容。双方签订合同后，郭现印、李宏应茹按约定支付首付款42072元、契税4651.08元。郭现印、李宏应茹认为庆丰马关分公司直至2019年4月30日才交房，已逾期668天，郭现印、李宏应茹多次找庆丰马关分公司协商，庆丰马关分公司拒不按合同约定支付违约金。故郭现印、李宏应茹诉至法院提出前述诉讼请求。庭审中，郭现印、李宏应茹自愿放弃要求庆丰马关分公司提交《商品房质量保证书》《商品房使用说明书》的诉讼请求。一审法院认为，关于合同效力的问题。郭现印、李宏应茹与庆丰马关分公司签订的《商品房购销合同》《合同补充协议》是双方的真实意思表示，该合同内容不违反我国法律、行政法规强制性的规定，故该合同合法有效。关于庆丰马关分公司是否应当以及应如何向郭现印、李宏应茹承担逾期交房违约责任的问题。双方签订《商品房购销合同》第九条第一款第3项约定“如乙方（郭现印、李宏应茹）未付清全部购房款（包括房屋面积误差）或相应税、费的，甲方（庆丰马关分公司）不承担逾期交房的责任”。《合同补充协议》第九条约定“在乙方（郭现印、李宏应茹）未全部付清购房款、税、费之前，甲方（庆丰马关分公司）有权拒绝交付房屋及办理产权证书，并且不承担逾期交付房屋及产权证的民事责任”，本案中，合同约定郭现印、李宏应茹应支付首付款为62,072元，但从郭现印、李宏应茹提供的证据看其只支付了首付款42,072元及贷款248,000元支付余款，故认定郭现印、李宏应茹未向庆丰马关分公司付清购房款。郭现印、李宏应茹认为其已付清购房款，但庆丰马关分公司不予认可，而郭现印、李宏应茹未提交任何证据加以证明，其应承担举证不能的责任。所以，庆丰马关分公司对郭现印、李宏应茹不应承担逾期交房的责任，对郭现印、李宏应茹主张庆丰马关分公司承担逾期交房的请求，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、原告郭现印、李宏应茹与被告云南庆丰房地产开发有限责任公司马关分公司签订的《商品房购销合同》《合同补充协议》有效。二、驳回原告郭现印、李宏应茹的其他诉讼请求。案件受理费2273元，由原告郭现印、李宏应茹负担2000元，由被告云南庆丰房地产开发有限责任公司马关分公司负担273元。本院二审期间，郭现印、李宏应茹围绕其上诉请求，提交了2020年12月30日郭现印与公司财务人员罗云洁的微信聊天记录以及2021年1月6日郭现印与售房人员的通话录音，以证明郭现印、李宏应茹购房时是有优惠价的，也签过认购书，并且郭现印、李宏应茹按照认购书的优惠价交清了房款，只是郭现印、李宏应茹的认购书丢失了，找不到。庆丰马关分公司质证认为，1.罗云洁虽然是公司的财务人员，但从微信截图上根本看不出郭现印、李宏应茹所说的已经付清房款的事实，上面所说的款项涉及电费、水费、办证费等，不能当然的认为房款已经付清，不能证明郭现印、李宏应茹的主张。2.电话录音时对方提到现在她已经没有在庆丰公司了，郭现印、李宏应茹不能提供通话人的基本身份信息，仅凭听声音不能判断其是否是公司销售人员，另外对方还提到卖房时可能有优惠政策，需要和财务核实才能确定。本院认为，1.庆丰马关分公司认可罗云洁是其财务人员，故对微信截图的真实性本院予以确认，对证明观点将结合其他证据及查明的事实予以认定。2.郭现印不能提交与其通话人员的身份信息，真实性无法确认，庆丰马关分公司也不认可该人是其销售人员，故不能证明郭现印的主张，本院不予采信。庆丰马关分公司未提交证据。二审审理中，经征询双方当事人对一审认定本案法律事实的意见，郭现印、李宏应茹表示除对一审没有认定其有20,000元优惠的事实有异议外，对其余事实无异议；庆丰马关分公司表示无异议。对双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。经过二审审理，本院查明：庆丰马关分公司交房给郭现印、李宏应茹的时间为2019年4月30日。综合双方当事人的诉辩主张，本案在二审争议的焦点问题是：庆丰马关分公司是否应对郭现印、李宏应茹承担逾期交房的违约责任？本院认为，首先，郭现印、李宏应茹与庆丰马关分公司签订的《商品房购销合同》《商品房购销合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。合同签订后，郭现印、李宏应茹支付了首付款42,072元及贷款248,000元，对此，庆丰马关分公司主张郭现印、李宏应茹未交清首付款，还欠20,000元，故其公司不应承担违约责任；郭现印、李宏应茹则主张首付款及房款已全部支付完毕，因为合同中写的首付款虽然是62,072元，但购房时公司是有20,000元的优惠的，之所以合同中多写首付款，当时公司说是为了方便贷款。经审查：双方签订的购房合同中载明的首付款是62,072元，但郭现印、李宏应茹二审提交庆丰马关分公司财务人员罗云洁给郭现印的微信回复明确“你家没有欠款、我查过了”，结合庆丰马关分公司已将房屋交付给郭现印、李宏应茹管理使用，且从未向郭现印、李宏应茹催要过其主张的欠款以及庆丰马关分公司一审庭审中认可其公司存在没有交清房款就不交房的情况等事实，应当认定郭现印、李宏应茹购房时有20,000元的优惠的事实，故郭现印、李宏应茹应交首付款为42,072元并已交清。其次，已查明郭现印、李宏应茹交清了全部购房款及契税，即郭现印、李宏应茹按合同约定履行了义务，但庆丰马关分公司未在合同约定时间内交付商品房给郭现印、李宏应茹管理使用，故其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。从双方签订的《商品房购销合同》和《合同补充协议》的内容来看，虽然合同第九条第一款第3项约定“如乙方（郭现印、李宏应茹）未付清全部购房款（包括房屋面积误差）或相应税、费的，甲方（庆丰马关分公司）不承担逾期交房的责任”。补充协议第九条约定“在乙方（郭现印、李宏应茹）未全部付清购房款、税、费之前，甲方（庆丰马关分公司）有权拒绝交付房屋及办理产权证书，并且不承担逾期交付房屋及产权证的民事责任”，但补充协议第1条已约定“乙方（郭现印、李宏应茹，首套房）应承担及支付的契税根据国家相关规定执行…计人民币4651元。公共维修基金收费标准按国家有关部门政策规定征收，该款项由乙方（郭现印、李宏应茹）支付给甲方（庆丰马关分公司）代收代缴，具体交款时间甲方另行通知，乙方应在甲方正式通知之日起7日内交付契税及公共维修基金款项。”，郭现印、李宏应茹已缴纳了契税4651元，对维修基金，庆丰马关分公司未提交已正式通知郭现印、李宏应茹缴纳具体金额而郭现印、李宏应茹拒绝缴纳的证据，庆丰马关分公司应承担举证不能的责任，即对郭现印、李宏应茹承担逾期交房的违约责任。第三，郭现印、李宏应茹起诉主张违约金99,512.97元（30天×20元=600元，638天×0.05%×310,072元=98,912.97元），庆丰马关分公司答辩称计算标准过高，应予下调，并且认为合同法确定的违约金主要是填补损失。本院认为，根据合同法及相关司法解释的规定，合同约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少；当事人的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。本案双方当事人均未提交充分证据证明郭现印、李宏应茹实际损失数额，再根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，在商品房买卖合同中双方违约时，购房者违反合同主要义务需按逾期贷款利率承担违约责任，出卖方违反合同主要义务需按房屋租金标准承担违约责任。结合本案逾期交房时间及同地段租金标准来看，双方约定的违约金明显过高，综合考虑到违约金具有惩罚性和补偿性的性质，对本案逾期交房违约金按45%酌情进行调减，同时，郭现印、李宏应茹主张按310,072元、668天计算违约金与查明的总房款为290,072元、违约天数为665天的事实不符，故此，庆丰马关分公司应支付违约金为41,714元=92,697.86元[600元（30天×20元）+92,097.86元（635天×0.05%×290,072元）]×45%。综上所述，郭现印、李宏应茹的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定基本事实不清，法律适用不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省马关县人民法院（2020）云2625民初1513号民事判决第一项，即“一、原告郭现印、李宏应茹与被告云南庆丰房地产开发有限责任公司马关分公司签订的《商品房购销合同》《合同补充协议》有效。”。二、撤销云南省马关县人民法院（2020）云2625民初1513号民事判决第二项，即“二、驳回原告郭现印、李宏应茹的其他诉讼请求。”。三、由云南庆丰房地产开发有限责任公司马关分公司于本判决生效之日起三十日内支付郭现印、李宏应茹逾期交房违约金41,714元。四、驳回郭现印、李宏应茹的其他诉讼请求。二审案件受理费2273元，由郭现印、李宏应茹负担1250元，由云南庆丰房地产开发有限责任公司马关分公司负担1023元；一审案件受理费比照二审收取。本判决为终审判决。审判长 唐 丽审判员 王汉水审判员 陆正义二〇二一年五月七日书记员 钟小波