江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1922号上诉人（原审原告）：南京慧谷房地产顾问有限公司，住所地南京溧水经济开发区机场路19号金东城世家东城汇商业街一区17号。法定代表人：张书龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭强，江苏金华星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州上一房地产开发有限公司，住所地邳州市岔河镇岔河街新区36号。法定代表人：许是焕，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡正刚，江苏苏冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：张荣伟，江苏苏冠律师事务所律师。上诉人南京慧谷房地产顾问有限公司（以下简称南京慧谷公司）因与被上诉人徐州上一房地产开发有限公司（以下简称徐州上一公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2020）苏0382民初2085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人南京慧谷公司法定代表人张书龙及其委托诉讼代理人郭强，被上诉人徐州上一公司的委托诉讼代理人胡正刚、张荣伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南京慧谷公司上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审。事实和理由：1.案涉合同约定：“购房者签订商品房销售合同、银行面签按揭合同，且首付款到位，视为完成该套销售，若因被上诉人售房证件未及时办理而导致客户未能全额付款，则该类客户付款达30%上诉人即可结算该套房源相应的代理费用”。根据该条款，凡在上诉人代理期间内首付30%的客户，有可能网签时间并不在代理销售期内，后续网签不能及时办理的责任不在上诉人，该部分房源的代理费用上诉人有权收取，符合双方合同本意，也是售房行业售房流程中约定俗成的惯例。一审法院只认定了在上诉人代理期间内完成所有售房程序的客户数量，对于那部分交了首付、网签没有完成的客户一概未予确认，这不仅不公平也不符合合同约定。因为从时间上讲，银行面签总是在网签之后才能办理，中间本来就有时差。且银行面签不能及时办理的原因系被上诉人没有缴纳相应的监管资金，按照合同约定不能办理的原因在被上诉人的，上诉人仍然是有权收取相关约定的代理费用。2、对于涉案合同非正常解除的原因，一审法院并未查明本案双方签订的合同并非正常解除，而是履行期间内非正常解除，且是因为被上诉人违约而解除的，上诉人作为合同一方，一直按约履行合同，是被上诉人没有预兆的突然将售楼部大门上锁，导致上诉人的销售人员无法正常上班，被上诉人的行为是恶意违约，这一行为直接导致上诉人的销售行为意外中断，导致很大一部分交完首付款的客户未能及时在上诉人代理期间内办理完银行面签，加上上述第一条因被上诉人的责任导致的不能及时银行面签的客户，有相当数量的客户代理费上诉人并未拿到。对于涉案代理费的收取比例，双方约定：年销售160套房屋为3%，年销售180套为4%，年销售230套为5%。根据整个合同的文本条款理解，特别是代理费用结算条件的约定，应认定为：如该套房屋销售完成，具备代理费支付条件，最终的销售时间应以首付款的缴纳时间为准，也就是说，不管银行面签何时完成，销售业绩应以首付款缴纳时间确定，本案南京慧谷公司持续代理销售两年多，即使首付款和银行面签有时间差，也应查明每一年具体的销售业绩，而不应以银行面签时间一刀切，这不符合双合同约定也不公平。徐州上一公司辩称，一审法院判决认定的事实清楚，适用法律正确。首先，法院是根据双方签订的书面代理合同，对代理费经过财务统计为基础，并询问当事人，对相关的款项进行了确认。然后再对支付的比例进行计算，上述计算的过程是严格的，正确的。其次，双方均认可合同已解除，解除的责任系上诉人恶意拖欠工人工资所致。从2019年8月南京慧谷公司就开始拖欠员工工资，导致员工怨声载道，不能安心的从事销售工作。并且员工对南京慧谷公司拖欠工资的行为进行了信访。徐州上一公司多次督促其按时发放工资，但是其负责人张书龙置之不理。南京慧谷公司将好卖的房子卖差不多了，大部分都卖完了，剩下的楼层是不好卖的，而且商业体部分至今也没有完成销售。再次，代理费的比例认定是正确的。根据代理合同的约定。双方应具备银行面签条件，这一个条件在合同中是有明确约定的。银行面签的时间快慢，取决于南京慧谷公司办事效率，徐州上一公司从未阻止亦提供一些便利。南京慧谷公司向一审法院提出诉讼请求：1、判决徐州上一公司支付南京慧谷公司销售佣金1464179.53元本金及利息（以1464179.53元为本金，自2020年2月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算至实际给付之日）；2、判决徐州上一公司赔偿南京慧谷公司违约金60万元；3、判决徐州上一公司承担本案诉讼费用及保全费用。一审法院认定事实如下：2018年1月30日，南京慧谷公司（乙方）和徐州上一公司（甲方）签订《和景苑销售代理合同》，徐州上一公司委托南京慧谷公司独家代理徐州上一公司开发的位于邳州市岔河镇和景苑项目的整体策划、销售工作。合同第二条约定由南京慧谷公司销售本项目，代理销售佣金分为以下三种佣金比例：每年完成销售160套以上佣金为3%（低于160套按2%提取）；每年完成销售180套以上佣金为4%；每年完成销售230套以上佣金为5%；商业及工具间销售佣金为1%。南京慧谷公司必须完成2018全年（2018年2月1日至2019年1月30日）销售任务为160套。在合同签署后，南京慧谷公司保证在5日内安排所有人员到位。合同第三条约定，委托期限由双方签订合同起至项目整体销售（住宅）的90%截止。合同第五条约定，购房者签订商品房销售合同、银行面签按揭合同，且首付款到位，视为完成该套销售，若因徐州上一公司售房证件未及时办理而导致客户未能全额付款，则该类型客户付款达30%南京慧谷公司即可结算该套房源相应的代理费用。如果南京慧谷公司客户贷款条件未达到银行要求，徐州上一公司无需支付南京慧谷公司费用。凡在南京慧谷公司代理期限内成交的客户，南京慧谷公司即可结算代理费用。代理费用结算为月结制，南京慧谷公司于每月月底向徐州上一公司提报请佣表，徐州上一公司于次月5日前与南京慧谷公司结清当月代理费用，南京慧谷公司收取代理费同时向徐州上一公司出具发票。签订合同后，南京慧谷公司即着手前期的策划及客户储备工作。2020年4月9日，徐州上一公司向南京慧谷公司发送通知，决定自2020年4月10日起，解除和南京慧谷公司签订的和景苑代理销售合同。后双方对销售佣金的数额产生争议，南京慧谷公司遂诉至法院。另查明，徐州上一公司已向南京慧谷公司支付销售佣金395万元。一审法院认为：根据南京慧谷公司与徐州上一公司签订的《和景苑代理销售合同》可以认定双方成立商品房委托代理销售关系。南京慧谷公司按照合同约定履行了合同义务，徐州上一公司应当支付相应的销售佣金。由于徐州上一公司于2020年4月9日向南京慧谷公司发送通知，要求自2020年4月10日起解除和南京慧谷公司签订的和景苑代理销售合同，南京慧谷公司对此亦予以认可，故合同应自2020年4月10日解除。关于本案销售佣金数额应如何认定的问题，《和景苑代理销售合同》第五条约定，购房者签订商品房销售合同、银行面签按揭合同，且首付款到位，视为完成该套销售，若因徐州上一公司售房证件未及时办理而导致客户未能全额付款，则该类型客户付款达30%南京慧谷公司即可结算该套房源相应的代理费用。如果南京慧谷公司客户贷款条件未达到银行要求，徐州上一公司无需支付南京慧谷公司费用。凡在南京慧谷公司代理期限内成交的客户，南京慧谷公司即可结算代理费用。据此，2018年南京慧谷公司销售房产165套，销售金额为50007496元，佣金为1500225元；2019年南京慧谷公司销售房产168套，销售金额为62071962元，销售佣金为1862159元；2020年南京慧谷公司销售房产9套，销售金额为3168500元，销售佣金为63370元。此外，南京慧谷公司销售车库89套，销售金额为5368822元，销售佣金为53688元。综上，徐州上一公司应支付南京慧谷公司销售佣金为3479442元。由于徐州上一公司已经支付销售佣金395万元，已经超过了徐州上一公司应当向南京慧谷公司支付销售佣金的数额，因此对南京慧谷公司的主张不予支持。南京慧谷公司亦未提供证据证明系徐州上一公司的过错导致合同的解除，南京慧谷公司要求徐州上一公司支付违约金60万元的主张，亦不予支持。关于南京慧谷公司辩称系由于徐州上一公司没有在资金监管账户注入资金而导致商品房买卖合同网签延后，但未提供相关证据予以证实，其辩解难以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：驳回南京慧谷房地产顾问有限公司的诉讼请求。案件受理费25600元，保全费5000元，合计30600元，由南京慧谷房地产顾问有限公司负担。本院二审期间，南京慧谷公司提交以下证据材料：证据一，2021年3月11日在邳州市房产服务中心信息查询处调取的经上诉人销售房屋的网签时间明细。证据二，2021年3月11日在邳州市调取的经上诉人销售所有房屋的抵押完成时间。以上证据拟证明南京慧谷公司销售房屋的全部套数及销售总价，实际合计销售了426套：2018年销售了241套，2019年销售了144套，2020年销售了39套。扣除未最终成交的26套，合计成交成功的套数为400套。其中，2018年成功销售235套，2019年134套，2020年31套。证据三，2021年5月18日在邳州住房置业管理有限公司调取的2018年1月-2021年3月被上诉人公司售房资金监管账户的明细一份。拟证明在双方合同履行期间，上诉人在销售最好的几个月，特别是2018年10月，2019年2、5、10月，被上诉人的监管账户均没有进账或者进账很少，导致所销售的房屋不能及时签订合同，拖延了后续的办理时间，在被上诉人正常缴纳监管资金的月份，所售房屋从首付款到按揭抵押完成，都在两个月内处理完毕。而监管资金没有及时缴纳的月份，从首付款到签合同，都拖了好几个月，按照合同的第五条第一款的约定，由于被上诉人原因导致的，上诉人可以在当月结清销售佣金。徐州上一公司发表质证意见：对证据一和证据二的真实性无异议，但这些证据在一审法院已经提交并质证，不能证明南京慧谷公司的证明目的。另，一审时候双方均认可销售的套数为424套，而非426套。一审时双方结算佣金的套数为342套。双方合同解除以后，又办理抵押登记为58套，另外有24套没有销售成功。58套销售的金额为22266820元。对证据三真实性无异议，但是不能证明上诉人的证明目的，首先，该证据不是新证据，在一审时上诉人可以取得该证据，因此，该证据不能作为审判依据。其次，该证据不是全部的监管资金账户，不能证明被上诉人存款的真实状况。最后，存入监管资金的流程是：首先上诉人在房产局系统中备案，然后通知被上诉人缴纳监管资金，再出网签备案合同。按照常理，被上诉人肯定希望早点存入监管资金并出具网签备案合同，然后以最快的速度办理银行按揭，以达到销售资金全部回笼的目的。被上诉人一直资金很充足，有什么理由不存入监管资金，而让大约70%的销售资金不能够回笼，显然上诉人所说是前后矛盾的。二审另查明，2020年3有25日，徐州上一公司发给南京慧谷公司《通知》1份，载明：我公司陆续接到相关人员反映，贵公司受我公司委托销售的“上一和景苑”商品房，目前由于贵公司在销售过程中，存在影响商品房销售问题，如果这些问题贵公司不能及时整改，将直接影响该项目的销售…我公司将于4月1日派员彻查存在的问题…将会采取止损措施…”2020年3月27日，南京慧谷公司发给徐州上一公司《通知函》1份，载明：“我司自2018年2月到现在为止贵方未能按照正常销售结算销售佣金…如不能及时清算，造成无法正常销售工作由贵方全部承担…”2020年4月9日，徐州上一公司发给南京慧谷公司《回复函》1份，载明：“…贵公司所提佣金结算办法没有按照合同约定执行，至目前为止，我公司已支付贵司叁佰玖拾五万元，根据所签合同，现在已经超过应支付给贵司的结算佣金…自4月10日起，我公司为了止损，将与贵司解除《和景苑代理销售合同》…”2020年4月9日，徐州上一公司发给南京慧谷公司《通知》1份，载明：“…从2020年4月9日起，上一和景苑销售中心所有属于我公司的财务由我公司负责保管，并安排人员接管销售中心，至10日下午五点之前，贵公司在我公司人员在场的情况下共同清点贵公司的财务…”。2020年4月9日，徐州上一公司发给南京慧谷公司《关于解除销售代理合同的通知》，载明：“贵司受我公司委托代理销售的上一和景苑项目，我公司已给贵司发函前来我公司进行佣金结算，然而贵公司迟迟不上报对账材料，现我公司认为贵公司在上一和景苑项目的销售中恶意拖欠员工数月工资…我公司决定从4月10日起，解除和贵公司签订的《和景苑代理销售合同》…”双方解除合同后，又有58套南京慧谷公司代理销售的商品房完成了抵押贷款。本院二审查明的其他事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、上诉人应得的销售佣金金额如何确定。2、对案涉合同的解除是因哪一方违约所致，被上诉人应否向上诉人支付违约金。本院认为：关于上诉人应得的销售佣金金额如何确定的问题。南京慧谷公司与徐州上一公司于2018年1有30日签订的《和景苑代理销售合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律法规强制性规定，属有效合同，合同双方应全面履行合同约定的义务。本案中，南京慧谷公司按照合同约定履行了合同义务，徐州上一公司应当支付相应的销售佣金。庭审中，双方对解除合同后又有58套房屋完成抵押的事实均无异议。但南京慧谷公司认为该58套房屋应以首付款的缴纳时间为准计入相应年度的销售业绩，而徐州上一公司认为该58套房屋应以完成银行网签的时间为准计算至2020年度的业绩。案涉合同第五条第一款约定，购房者签订商品房销售合同、银行面签按揭合同，且首付款到位，视为完成该套销售，若因徐州上一公司售房证件未及时办理而导致客户未能全额付款，则该类型客户付款达30%南京慧谷公司即可结算该套房源相应的代理费用。现徐州上一公司售房证件齐全。故，按照合同约定徐州上一公司的主张应得到支持。关于南京慧谷公司辩称系徐州上一公司没有在资金监管账户注入资金而导致商品房买卖合同网签延后的主张。案涉合同对徐州上一公司监管资金注入的期限并无约定，该合同系由上诉人南京慧谷公司提供。且，上诉人提供的证据三载明：徐州上一公司分别于2018年11月30日分4笔注入监管资金190.5万元、2018年12月31日分7笔注入监管资金3016957.68元，合计2018年注入监管资金4921957.68元。2019年1月31日分11笔注入监管资金30195863元以及其它分批次注入监管资金，合计2019年注入监管资金48814587.93元等。故，南京慧谷公司的该项主张不能成立。综上，2018年南京慧谷公司销售房产165套，销售金额为50007496元，佣金为1500225元；2019年南京慧谷公司销售房产168套，销售金额为62071962元，销售佣金为1862159元；2020年南京慧谷公司销售房产67套，销售金额为25435320元，销售佣金为508706.4元。此外，南京慧谷公司销售车库89套，销售金额为5368822元，销售佣金为53688元。徐州上一公司应支付南京慧谷公司销售佣金为3924778.4元。由于徐州上一公司已经支付销售佣金395万元，已经超过了徐州上一公司应当向南京慧谷公司支付销售佣金的数额。因此，南京慧谷公司的主张本院不予支持。关于对案涉合同的解除是因哪一方违约所致及被上诉人应否向上诉人支付违约金的问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，徐州上一公司发给南京慧谷公司的2份《通知》、《回复函》以及《关于解除销售代理合同的通知》等均载明了合同解除前后的相关事实，并非南京慧谷公司所说“突然将售楼处搬空并锁门”。且南京慧谷公司亦未提供证据证明系徐州上一公司的过错导致合同的解除。故，南京慧谷公司要求徐州上一公司支付违约金60万元的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人南京慧谷房地产顾问有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25600元，由南京慧谷房地产顾问有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  苏 团审 判 员  胡元静二〇二一年五月二十一日法官助理  董新西书 记 员  赵 莹