上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初18174号原告：刘骐魁，男，1983年8月25日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：刘大伟，上海华勤基信律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈美娇，上海华勤基信律师事务所律师。被告：何可，男，1982年9月5日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：顾建峰，上海尊源恒律师事务所律师。原告刘骐魁与被告何可房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案后，依法适用简易程序，分别于2016年7月11日、2016年8月15日公开开庭进行了审理。原告刘骐魁及其委托诉讼代理人刘大伟、何可的委托诉讼代理人顾建峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘骐魁向本院提出诉讼请求：1.解除刘骐魁与何可于2015年9月1日签订的《上海市房屋租赁合同》；2.何可向何骐魁返还涉租房屋，并按每月18,500元标准支付自2016年3月20日至实际返还房屋之日的租金，暂计37,000元；3.何可向何骐魁支付违约金18,500元；4.本案诉讼费用由何可承担。事实和理由：2015年9月1日，刘骐魁与何可签订《上海市房屋租赁合同》，由何可向刘骐魁承租上海市徐汇区漕溪北路XXX弄《汇翠花园》XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，约定租期为五年，月租金为18,500元,支付方式为每3个月为一期支付,每期租金应在该期首月的5日前支付。合同签订后,何可向刘骐魁支付了2016年3月19日之前的租金后未按约支付后期租金。刘骐魁多次向何可催讨未果。何可的行为已严重违反双方的合同约定，构成违约，故提出如上诉请。何可辩称，不同意刘骐魁的诉讼请求。双方在签订租赁合同时，刘骐魁向何可告知系争房屋产权人为案外人刘某某，其受刘某某委托出租系争房屋。现根据刘骐魁提供的证据，其提起诉讼的依据是基于与案外人潘某某签订的租赁合同取得的房屋转租权，这与签订合同时了解的情况不一致。且2016年3月何可了解到系争房屋的权利人潘某某与刘骐魁在法院有诉讼，何可拒绝支付租金是履行不安抗辩权。如果能明确租金支付对象，何可愿意支付租金，继续履行合同。本院经审理认定事实如下：上海市漕溪北路XXX弄XXX号XXX房屋原权利人为案外人刘某某，建筑面积197.84平方米，用途为居住。2015年8月17日，案外人刘某某(委托人)与刘骐魁(受托人)办理公证委托，载明委托人因故无法亲自办理出售位于上海市漕溪北路XXX弄XXX号XXX室房屋的相关事宜，特委托受托人为委托人的代理人，就上述房地产代表委托人办理下列附录中所列的全部事项(包括：代为办理房地产转移登记、代为办理还贷、退保事宜，代为办理注销房地产抵押登记手续等代为办理房地产买卖过程中的其他相关事宜)，受托人无转委托权。受托人在上述代理权限内就上述房地产所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可。上述委托期限自2015年8月17日起至2016年2月16日止。2015年8月15日，案外人刘某某与潘某某签订《上海市房地产买卖合同》，由刘某某将系争房屋出售给潘某某。案外人潘某某于2015年12月30日取得系争房屋产权证。现系争房屋仍由何可使用。2015年9月1日，刘骐魁(出租方、甲方)与何可(承租方、乙方)就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定，租赁期限为五年，自2015年9月1日起至2020年9月20日止，期间甲方给乙方免租期20天，实际租赁期限为5年整，租金每月为18,500元，支付方式为按3个月为一期支付，第一期租金乙方租金应于2015年9月1日前付清，以后每期租金应为该期首月的5日前。乙方2015年9月20日起至2017年9月19日按照每月租金18,500元支付，2017年9月20日起至2020年9月19日止按照原有月租金上浮10%支付，即每月租金为20,350元。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的3倍向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期超过5日，除如数不交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自中止本合同，乙方须按本合同第七条承担违约责任。乙方应按本合同的规定，按时支付租金，租赁保证金及其他各项应付费用。乙方逾期不按时支付租金超过25天的，甲方有权单方面解除本合同，并依据本合同第8条追究乙方违约责任。合同第7条约定合同生效后，甲乙双方应当诚意履行，如任何一方未按本合同约定履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金的数额为一个月的月租金。若甲方违约，且乙方已经按本合同约定对装修，添附等，做以补偿，补偿费数额乙方出示的相关凭证为准，做以相应的补偿(不可抗拒因素外)：若乙方违约且合同已经按本合同约定对该房屋进行装修，添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修，添附无偿赠予甲方。合同第8条约定，凡在执行本合同中发生的纠纷，双方应友好协商，协商不成的，任何一方均可向该房屋所在地的人民法院提起诉讼。合同签订后，何可向刘骐魁支付了2016年3月19日前的租金后拒绝向刘骐魁支付租金。2016年5月20日，刘骐魁向何可邮寄《催缴租金通知书》，载明，根据双方在2015年9月1日签订的《房屋租赁合同》约定，何可应于2016年3月20日前向刘骐魁支付2016年3月至5月的租金，现已逾期，且经多次催要刘骐魁均未能支付，为妥善解决问题，请于接到通知之日起2日内向刘骐魁支付，逾期解除与何可签订的《房屋租赁合同》，并追究何可的违约责任。另查明，彭怡超系潘某某的母亲。2015年9月1日，彭怡超代潘某某就系争房屋与刘骐魁签订《房屋租赁合同》，合同对租赁的相关事项进行了约定。后潘某某与刘骐魁因租金支付问题发生纠纷。2016年3月8日，案外人潘某某向本院起诉，要求解除与刘骐魁签订的《房屋租赁合同》、支付自2015年12月26日起至判决生效之日止的租金并支付合同解除违约金42,000元。2016年9月21日本院(2016)沪0104民初8710号判决认定潘某某与刘骐魁在2015年9月1日签订的《房屋租赁合同》于2016年4月2日解除，支付2015年12月26日起至判决生效之日止的租金和房屋使用费(按每月14,000元计算)，刘骐魁支付潘某某违约金42,000元，现该案已经生效。以上事实，除双方当庭陈述一致外，有房地产权证、《房屋租赁合同》、催缴租金通知书及邮寄凭证、公证书及委托书、诉状、民事判决书等证据证实，并经当庭质证，本院依法予以确认。审理中，何可表示同意解除租赁合同，但认为解除的时间结点应该为2015年12月26日。本院认为，刘骐魁与何可签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律、法规的禁止性规定，当属合法有效，对双方当事人具有法律约束力。刘骐魁要求解除2015年9月1日与何可签订的《上海市房屋租赁合同》，现何可同意解除租赁合同，根据本院生效民事判决认定刘骐魁与产权人潘某某的房屋租赁合同关系于2016年4月2日解除，故自2016年4月2日起，刘骐魁无权出租系争房屋，刘骐魁与何可的租赁合同应于2016年4月2日解除。现何可仍占用系争房屋，合同解除后，根据合同和法律规定，何可应向刘骐魁返还系争房屋并支付自2016年3月20日起至实际返还房屋之日止的租金及房屋使用费，故刘骐魁要求何可返还系争房屋并按照18,500元标准支付自2016年3月20日至实际返还房屋之日的租金及房屋使用费，有合同和法律依据，本院予以支持，何可应腾空系争房屋。至于违约金诉请，何可抗辩其拒付租金系履行不安抗辩，根据合同约定，何可应于2016年3月5日支付下一期租金，根据生效民事判决查明的事实，案外人于2016年3月8日向本院起诉，即使系争房屋产权人对何可使用系争房屋提出异议，但不符合合同法规定的不安抗辩权的情形，故本院对何可提出的行使不安抗辩权的意见，不予采信，何可逾期支付租金，构成违约，应向刘骐魁支付违约金，故刘骐魁要求何可支付违约金，有合同依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、刘骐魁与何可于2015年9月1日签订的《房屋租赁合同》于2016年4月2日解除；二、何可于本判决生效之日起十五日内腾空上海市徐汇区漕溪北路XXX弄《汇翠花园》XXX号XXX室房屋；三、何可于本判决生效之日起十五日内支付刘骐魁自2016年3月20日至实际返还房屋之日止的租金及房屋使用费(按每月18,500元计算)；四、何可于本判决生效之日起十五日内支付刘骐魁违约金18,500元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计634元，由何可负担。如不服本判决，原被告可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  汪俭蓉二〇一六年十月二十八日书记员  郜倩云附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。