重庆市綦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)渝0110民初6332号 原告：黄奎华，男，1956年3月1日出生，汉族，住重庆市綦江区。 委托代理人：喻祯洪，重庆渝綦律师事务所律师。 委托代理人：杜长坤，重庆渝綦律师事务所律师。 被告：綦江齿轮厂，住所地重庆市綦江区古南街道桥河解放路666号，统一社会信用代码915002222034539742。 法定代表人：兰盈照，厂长。 委托代理人：余静芳，重庆学苑律师事务所律师。 委托代理人：张炼，重庆学苑律师事务所律师。 原告黄奎华与被告綦江齿轮厂土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案受理后，依法由审判员陈仁伟独任审判，适用简易程序于2016年8月29日公开开庭进行了审理。原告黄奎华及委托人喻祯洪、杜长坤，被告綦江齿轮厂的委托代理人余静芳、张炼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄奎华向本院提出诉讼请求，1、依法判决被告与重庆市綦江区国土资源和房屋管理局签订的《房屋征收货币补偿协议》中的部分房屋的征收补偿费、搬迁费、提前签约奖励费、货币补偿补助费、停产停业损失补偿费、设施设备搬迁补助费、装饰及建、附构筑物补偿费等费用共计6000000元归原告享有；2、判决原告直接向重庆市綦江区国土资源和房屋管理局（重庆市綦江区桥河片区城市棚户区改造项目指挥部）领取征收补偿费、搬迁费、提前签约奖励费、货币补偿补助费、停产停业损失补偿费、设施设备搬迁补助费、装饰及建、附构筑物补偿费等费用共计6000000元。诉讼中，原告放弃第2项诉讼请求，变更第1项请求金额为7365905.77元（房屋补偿费5338058.49元，其中砖混结构192.30㎡×2502元/㎡=481134.60元，砖木结构1976.77㎡×2457元/㎡=4856923.89元；搬迁相关费用2901967.18元，其中搬迁费2169.07㎡×40元/㎡=86762.8元，提前签约奖励费2169.07㎡×20元/㎡×40天=1735256元，货币补偿补助费5338058.49元×5%=266902.92元，停产停业损失补偿费5338058.49元×9%=480425.26元，设施设备搬迁补助费1330551×20%+332550×20%=332620.20元；装饰及建、附构筑物补偿费145340元。前述补偿合计8385365.67元。容积率小于1的土地面积品迭补偿1019462.9元：共计拆迁房屋面积2169.07㎡×470元/㎡。请求金额为8385365.67元-1019462.9元=7365905.77元），并要求被告立即支付原告。起诉事实和理由，原告于2004年开始租用被告位于綦江区桥河独石沱（綦齿六村，原綦齿工厂垃圾场1号地块）土地10186.39㎡和房屋2幢，建筑面积约504.5㎡，土地使用权证号为綦国用[2003]字第0006XX号。原告租用前述土地和房屋后，因生产经营需要，在征得被告同意后，陆续在该土地上投资修建了厂房约2376.67㎡及部分设施设备。2015年12月15日，原、被告最后一次签订《綦江齿轮厂土地租赁合同》，该合同约定租赁期限为2016年1月1日至2016年12月31日；原告投资修建的建筑物从2016年起三年后归被告所有；如遇政府或被告规划建设需要征用本合同标的物中土地时，被告应提前一个月通知原告，原告按被告通知的时间内迁出，终止租赁，被告不给予赔偿；未提前30天通知原告的，免收一个月的租金。2016年4月，重庆市綦江区人民政府出台了《綦江区古南街道桥河片区（棚户区）国道路210改造工程项目房屋征收补偿方案》。该方案将原告租用的土地、房屋和原告投资修建的房屋及设施设备等纳入了征收范围，并对征收房屋及其设施设备的补偿等作出了规定。2016年6月16日，被告向重庆市綦江区桥河片区国道210改造房屋征收指挥部出具了《关于綦江齿轮厂独石沱渣场土地相关事宜的说明》，被告在该说明中建议在征收拆迁时，由指挥部将原告在该处所建房屋及设备设施的赔偿金及对应搬迁补偿费、提前签约费、搬迁费、各种奖励等直接支付给原告。2016年6月22日（实际签订时间为2016年8月4日），被告与重庆市綦江区国土资源和房屋管理局签订了《房屋征收货币补偿协议书》，该协议中约定支付给被告的征收补偿费用1724.3314万元中包括了原告投资修建的房屋的征收补偿费、搬迁费、提前签约奖励费、货币补偿补助费、停产停业损失补偿费、设施设备搬迁补助费、装饰及建、附构筑物补偿费等共计7365905.77元，该货币补偿费用由重庆市綦江区国土资源和房屋管理局支付给被告，实际支付单位为重庆市綦江区桥河片区城市棚户区改造项目指挥部。为此，原告多次找被告协商解决此事，被告以各种理由拖延处理此事，最终未达成协议。为了维护原告的合法权益，原告根据《合同法》、《物权法》等相关规定，起诉请求依法裁决。 被告綦江齿轮厂辩称，原告是以土地租赁合同纠纷立案，原、被告双方仅仅建立的是土地、房屋租赁合同关系，双方的权利义务应按合同约定和相关法律规定予以处理。双方于2015年12月15日签订的合同第11条明确约定“如遇政府或被告规划建设需要征用本合同标的物中的土地时，被告应提前一个月通知原告，原告按被告通知的时间内迁出，终止租赁，被告不给予赔偿”，按该约定，被告在接到政府的拆迁安置通知后，已于2016年6月30日书面通知原告解除合同，现双方合同关系已解除，且根据合同约定，被告不给予原告任何补偿。原告提及的被告与房屋管理部门签订征收补偿协议中的补偿款问题，是被告与政府间基于征收产生的法律关系，与原、被告间的租赁合同及履行、解除无关。应驳回原告的诉讼请求，诉讼费、保全费应由原告承担。 经审理查明，原告黄奎华与被告綦江齿轮厂于2004年起建立土地、房屋租赁关系，由原告黄奎华租用被告綦江齿轮厂位于綦江区古南街道桥河独石沱綦齿六村原綦齿工厂垃圾场1号土地（国有土地）及土地内房屋。2015年12月15日，被告綦江齿轮厂为甲方，原告黄奎华为乙方，双方再次签订了綦江齿轮厂土地租赁合同，该合同约定被告将其位于綦齿六村原綦齿工厂垃圾场1号土地2.5亩及该土地内房屋出租给原告，租金3500元/月，逐年递增，每年递增5%，以上年度租金为基数；租金按月交付一次，先付后用，每月25日前到綦江齿轮厂财务部交清次月租金，逾期每天按5‰承担滞纳金；租赁期限一年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止，合同期满后甲方立即收回土地，如乙方需继续承租，双方需另行签订合同，同等条件下，乙方具有优先承租权，土地上的建筑物从2016年起三年后属甲方所有；甲方收回土地时，需对土地进行验收，对受到损坏的土地，须由乙方修复或承担修复费用；甲方已剥离移交的能源项目，乙方自行与能源供应单位联系办理能源开户、使用等事宜；甲方未剥离移交的能源项目，由甲方转供，其中水价3.9元/立方，电价0.943元/度，每两个月抄表结算一次，在交纳房租时同时交纳；租赁期内乙方须依法经营，自行按政府及主管部门规定办理相关证照，不得发生违纪违法行为，否则，构成乙方违约；如遇政府或被告规划建设需要征用本合同标的物中的土地时，被告应提前一个月通知原告，原告按被告通知的时间内迁出，终止租赁，被告不给予赔偿；未提前30天通知乙方的，免收一个月租金；如因乙方经营困难等原因不再需要本合同标的物中的土地时，乙方应提前一个月通知甲方，土地上的建筑物归甲方所有，终止租赁，乙方不予赔偿；未提前30天通知甲方的，多收一个月租金；如双方在履行本合同中出现争议，双方应提前达成一致，则双方均有权向履行地重庆市綦江区人民法院提起诉讼；双方还对保证金、转租、清洁及处置费、违约责任等进行了约定。2016年1月21日，重庆市綦江区人民政府致函綦江齿轮厂，告知綦江区桥河片区（棚户区）国道210改造房屋征收项目于2016年1月初开始入户进行摸底调查，请綦江齿轮厂配合房屋征收工作组的摸底调查及房屋征收补偿等工作。2016年6月14日，重庆市綦江区人民政府作出关于桥河片区（棚户区）国道210改造国有土地上房屋征收的决定，并对征收的相关事项进行了公告。本案所涉争议房屋在綦江区桥河片区（棚户区）国道210改造项目房屋征收范围内。2016年6月3日，綦江齿轮厂向綦江区桥河片区国道210改造工程房屋征收指挥部出具了关于桥河片区（棚户区）国道210改造生产经营用房的情况说明，其内容为“綦江区桥河片区国道210改造工程房屋征收指挥部：国道210改造工程，綦江齿轮厂涉及需拆迁的厂房共六栋，建筑面积为1116.29平方米；土地共计七宗，面积为20893.53平方米，其中，工业用地四宗，面积15231.74平方米（出让地11454.31平方米，划拨地3780.43平方米），住宅用地三宗，面积5661.79平方米（均为划拨用地）。綦江齿轮厂原属中央企业，由于时间久远，未能找到厂房建设立项、规划、验收等相关报建手续。由于历史原因，我厂的生产经营用房均没有办理产权证。 生产经营用房明细                            一、工位器具组：611.79平方米                               序号                       名称                       房屋结构                       建造年代                       建筑面积（平方米）                       备注                               1                       办公楼                       砖混                       1991                       180.84                                                      2                       值班室                       砖术                       1991                       10.4                                                      3                       厂房                       简易                       2009                       417.1                                                      4                       工具房                       砖混                       2000                       3.45                                                      二、渣场房屋：504.5平方米                               5                       办公楼                       砖木                       1980                       488.4                                                      6                       辅助房                       砖混                       1980                       16.1                                                      小计                                                                     504.5                                                      合计                                                                     1116.29                                       备注：我厂在2004年左右将位于綦齿六村原綦齿工厂垃圾站1号土地（土地面积约为2.5亩）及房屋出租给黄奎华。黄奎华在该租赁的土地上自建房屋，房屋面积约为2376.67平方米。”该说明加盖的綦江齿轮厂公章编号为2221000665。房屋征收入户调查登记表中记载綦江齿轮厂渣场砖木结构建筑物为1976.77㎡、砖混结构厂房为192.3㎡、钢棚面积81.6㎡、简易棚面积126㎡；装饰及附构筑物为铁大门30.56㎡、铝合金门窗41.58㎡、卷帘门71.3㎡、砖水池50.91㎡、塑钢窗3㎡、不锈钢防盗网3.6㎡、空调挂机2台、空调窗机1台、不锈钢防盗门2樘、吊顶394.8㎡、水泥地坝593.77㎡。房屋征收入户调查登记表中记载綦江齿轮厂独石沱砖木结构建筑物为498.8㎡、砖混结构厂房为200.39㎡、棚房面积为417.1㎡；装饰及附构筑物为地砖2.3×1.5，瓷砖2.5×（2.3+1.5）×2+（9+4.8）×2，铝合金门窗1.5×1.8+1.5×1.8+1×1.2，空调挂机3台、窗机1台，砖围墙（5+11）×2.5，铁大门6×2.8，防盗门1+1+1，塑钢窗1.5×1.5，不锈钢网1.1×1.3+1.5×1.5，钢筋防盗网1×0.8；在该调查登记表中还记载了：渣场条石堡坎（69+19+16.7+11+11+14.5+13+7.2）×4.8，防盗门1，铝合金门窗1.5×1.5×2+1×1.5，钢筋防盗网1.7×1.7，卷帘门1.9×2.8×2，窗机空调1。綦江齿轮厂渣场的房屋征收入户调查登记表中记载的装饰及附构筑物的评估价值为145340元。企业搬迁固定机器设备调查表中列的企业名称为黄奎华，机器设备评估净值为1663101元。2016年6月22日，重庆市綦江区国土资源和房屋管理局为甲方，綦江齿轮厂为乙方，双方签订了房屋征收货币补偿协议书，其中约定的乙方房屋座落古南街道桥河独石沱、渣场。房屋情况、补偿标准及具体费用如下：                            结构                       用途                       建筑面 ㎡                       评估单价             元/㎡                       计（元）                               砖混                       厂房                       200.39                       2502                       50137                               砖木                       厂房                       498.8                       2457                       1225552                               砖混                       厂房                       192.3                       2502                       481135                               砖木                       厂房                       1976.77                       2457                       4856924                               合计                       2868.26                                              7064987                该协议约定的搬迁的相关费用为9140364元[其中包括搬迁费非住宅：40元/㎡，2868.26㎡，计114731元；提前签约奖励费非住宅：20元/㎡/天，2868.26㎡，提前签约40天，计2294608元。如未在本协议约定的搬迁时间内腾空交房的，按实际腾空交房时间计算；货币补偿补助费非住宅：按房屋评估价值的5%一次性计发，房屋价款7064987元，计353250元（不足15000元按15000元计算）；停产停业损失补偿费厂房按房屋评估价的9%一次性支付，房屋评估价值7064987元，计635849元；容积率小于1的土地补偿土地使用权面积15231.7平方米，其中土地使用权类型出让，产权建筑面积2868.26平方米，品迭后土地面积8583.05平方米，评估单价470元/平方米；土地使用权类型划拨，产权面积0平方米，品迭后土地面积3780.43平方米，评估单价360元/平方米。小计5394988元；设施设备搬迁补助费设施设备评估净值1734692元，搬迁后不丧失使用价值的，搬迁补助费按评估净值的（20%）补偿，计346938元]；约定的装饰及建、附构筑物补偿费1030025元，房屋水电等附属设施补偿共计7938元。前述补偿费用共计17243314元。该协议结算条款约定：签订本协议后，甲方在7个工作日内支付给乙方货币补偿费12070320元，乙方在2016年6月30日前腾空交房，腾空交房验收后，甲方在7个工作日内支付乙方余款5172994元。该协议违约责任条款约定：若乙方没有在协议约定的时间内腾空房屋，每超过一天扣除对应提前签约奖励金，扣完为止，甲方有权申请强制执行，涉及相关费用由乙方承担；若甲方在约定的工作日内未支付给乙方货币补偿款，甲方应按所差补偿资金3‰每日向乙方支付违约金。该协议还约定了签订协议时，乙方将国有土地使用证4本[綦国用（2003）字第0006X1号、0006XX号，綦国用（1990）字第4779号、4783号]、身份证复印件3份等其他相关证件移交甲方。被告綦江齿轮厂在该补偿协议中加盖的公章的编号为5002222038782。2016年6月30日，被告綦江齿轮厂书面通知原告黄奎华，双方于2016年12月15日签订的租赁合同因政府征收提前终止，并要求原告于2016年7月30日前将设备设施搬出租赁场地，被告收回租赁土地。2016年8月15日，被告綦江齿轮厂又书面通知原告黄奎华，要求原告黄奎华立即搬离，若仍不搬离，因此影响政府对210国道工程建设相关工作及綦江齿轮厂权益，一切责任概由黄奎华承担。重庆市綦江区国土资源和房屋管理局已支付被告綦江齿轮厂征收补偿费用12000000元。原告认为，在与被告建立租赁关系后，原告陆续在租用的土地上修建了共计2376.67平方米的厂房（砖混结构192.3㎡，砖木结构1976.77㎡，钢棚81.6㎡，简易棚126㎡），该部分厂房的相关征收补偿费用应归原告所有。被告对此不予认可，双方产生纠纷。 前述事实，有綦江齿轮厂土地租赁合同、綦江区人民政府函、国有土地上房屋征收公告、房屋征收补偿方案、綦江齿轮厂关于桥河片区（棚户区）国道210改造生产经营用房情况的说明、房屋征收入户调查登记表、装饰及建、附构筑物估价表、机器设备评估明细表、企业搬迁固定机器设备调查表、国有土地使用证、房屋征收货币补偿协议书及当事人陈述等证据在卷为凭，经庭审质证及本院查证属实，予以认定。 本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按合同约定履行义务并享有权利。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。本案中，原、被告双方签订的土地租赁合同系双方真实意思，且不违反法律禁止性规定，应当认定合法有效，对双方具有法律约束力。在原、被告双方履行该租赁合同过程中，因政府征收本案所涉租赁土地，被告綦江齿轮厂依据租赁合同约定于2016年6月30日向原告黄奎华发出提前终止协议并要求收回租赁土地的通知后，双方租赁关系终止。原、被告双方在租赁合同中约定了“土地上的建筑物从2016年起三年后属甲方所有”的内容，按通常理解，应认定该约定中的“建筑物”不应是被告投资修建，若该建筑物为被告綦江齿轮厂投资修建，又在协议中约定“三年后属甲方所有”，显然与常情不符。另外，被告綦江齿轮厂于2016年6月30日发给原告黄奎华的提前终止土地租赁合同的通知中明确表述是收回租赁土地，并未要求收回房屋，对此也印证了前述建筑物不是被告綦江齿轮厂投资修建的事实。结合被告綦江齿轮厂向綦江区桥河片区国道210改造工程房屋征收指挥部出具的关于桥河片区（棚户区）国道210改造生产经营用房情况的说明中的备注情况（黄奎华在该租赁的土地上自建房屋，房屋面积约为2376.67平方米），在没有相反证据的情形下，应当认定原告黄奎华在其向被告綦江齿轮厂租用的国有土地上修建面积约为2376.67平方米的厂房的事实属实。虽然原、被告双方在土地租赁合同中约定了因政府征收而提前终止租赁且被告不予赔偿、土地上的建筑物从2016年起三年后属甲方所有，但对被告尚未取得该建筑物权属的情形下因政府征收该房屋所获补偿费如何处置未作约定。事实上，本案争议的房屋已纳入被告綦江齿轮厂名下统一进行了征收补偿，而原告黄奎华因政府征收提前终止租赁合同受到损害，被告綦江齿轮厂因黄奎华投资修建房屋的征收补偿而受益。本案所涉原告黄奎华修建房屋的征收补偿费用应根据政府征收补偿的相关规定和该房屋已被征收补偿的客观事实，结合房屋系原告黄奎华投资修建和因提前终止合同而受损的实际情况，及从2016年起三年后建筑物归被告綦江齿轮厂所有的合同约定，按公平和诚实信用原则处理。涉及原告黄奎华修建房屋的征收补偿费用为：1、房屋补偿费用为5338059元（砖混结构192.3㎡，2052元/㎡，为481135元；砖木结构1976.77㎡，2457元/㎡，为4856924元），扣除土地面积补偿1019462.9元（共计房屋面积2169.07元×470元/㎡），余额为4318596.1元；2、搬迁费用为86762.8元（2169.07元×40元/㎡）；3、提前签约奖励费为1735256元；4、货币补偿费用为215929.81元（4318596.1元×5%）；5、停产停业损失费为388673.64元（4318596.1元×9%）；6、设施、设备搬迁补助费用为332620.2元（1663101元×20%）；7、装饰及附建、附构筑物补偿费为145340元。对于提前签约奖励费1735256元，双方在租赁合同中明确了因政府征收提前终止协议，原告应当按约定进行搬迁，而该费用是基于被告与征收单位提前签订征收补偿协议而对被告的奖励，应当归属被告綦江齿轮厂所有；对于设施、设备搬迁补助费用332620.2元，该费用系原告黄奎华搬迁该设施设备需客观产生的损失，应为原告黄奎华所有；对其余房屋征收补偿费用、搬迁费用、货币补偿费用、停产停业损失费用、装饰及附建、附构筑物补偿费共计5155302.35元，本院根据公平、诚信原则，酌定原告黄奎华享有2577651元。综前，涉及原告黄奎华修建房屋的征收补偿费中，原告黄奎华应当享有2910271.2元，该费用已由征收部门支付被告綦江齿轮厂，被告綦江齿轮厂应当将该费用支付原告黄奎华。为此，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》五条、第六条、第八条、第六十条、第九十二条、第九十六条第一款之规定，判决如下： 一、被告綦江齿轮厂在本判决生效后5日内支付原告黄奎华2910271.2元； 二、驳回原告黄奎华的其余诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费26900元，财产保全申请费用5000元，由原告奎华负担15950元，被告綦江齿轮厂负担15950元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  陈仁伟 二〇一六年十月二十八日 书记员  邹胜家