江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0303民初4280号原告：张满意，男，1979年11月12日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：王晓菊，女，1984年10月16日生，汉族，住徐州市云龙区，系原告妻子。被告：云龙区东方美地二、三期小区业主委员会，住所地徐州市云龙区。负责人：刘茂林，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：杨方明，徐州市云龙区彭城法律服务所法律工作者。被告：徐州惠烽物业管理有限公司徐州分公司，住所地徐州市云龙区新生里****-西2-601。负责人：何媛媛，该公司经理。委托诉讼代理人：孙昌东，男，该分公司副经理。原告张满意与被告云龙区东方美地二、三期小区业主委员会（以下简称东方美地二、三期业委会）、徐州惠烽物业管理有限公司徐州分公司（以下简称惠烽物业徐州分公司）业主撤销权纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告张满意的委托诉讼代理人王晓菊，被告东方美地二、三期业委会的负责人刘茂林及委托诉讼代理人杨方明，被告惠烽物业徐州分公司的委托诉讼代理人孙昌东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张满意向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销2017年12月22日两被告签订的《东方美地二、三期物业服务合同》；2、被告承担所有诉讼费。事实和理由：2019年7月25日，原告获得双方签订的《东方美地二、三期物业服务合同》。经过查阅合同内容，发现存在严重侵害业主权益，违反法规的情况。发现：第十一条乙方可以在物业管理区域进行合法的经营活动。但不得影响多数业主的正常生活，其经营收入归乙方经营性支出。第十三条本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、物业用房及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营，经营收入用于乙方收入。小区公共收益指利用小区属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用小区共用部位、共用设施设备进行经营所产生的收益。占用小区属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位收益、公共区域内租赁摊位租金、摊位费、入场费和场地费等收益、公共区域的广告收益，如电梯间广告、楼道广告、户外广告等收益、其他属于小区的公共收益。小区公共收益金管理办法：在住宅专项维修资金划转业主大会之前，小区公共收益金暂由物业服务公司设立专户进行托管；小区公共收益金的使用惰况，每半年在小区内向全体业主进行公示。依据最新的《中华人民共和国民法典》第六章业主的建筑物区分所有权第二百七十一条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分亨有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第二百七十二条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第二百七十三条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。第二百七十四条建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第二百七十五条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第二百七十六条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。第二百八十二条建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。第二百八十三条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。第二百八十四条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。第二百八十五条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法合同编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。物业服务企业或者其他管理人应当及时答复业主对物业服务情况提出的询问。被告东方美地二、三期业委会在没有召开全体业主大会的情况下，将业主的小区公共收益全部输入到被告惠烽物业徐州分公司，已经严重侵害了业主的利益。因此请求法院依法撤销2017年12月22日两被告签订的《东方美地二、三期物业服务合同》。二被告辩称，原告起诉没有事实和法律依据，应判决驳回其诉讼请求。一、原告没有明确指出被告侵害其权益的具体事实，仅列举出物业服务合同的个别条款，应承担举证不能责任。二、原告的起诉是“依据最新的《中华人民共和国民法典》”，根据该法第一千二百六十条本法自2021年1月1日起施行。该法尚未施行，其起诉缺乏法律依据。三、业主委员会是业主大会的执行机构。东方美地二、三期业委会的组成、备案以及之后的行为结果都是按照规定（《管理规约》、《议事规则》等）进行的，原告作为业主成员，应受业主委员会行为结果的约束。综上，原告的起诉没有事实和法律依据，应判决驳回其诉讼请求。本院认定事实如下：原告是东方美地小区三期5#-2-201的业主，被告东方美地二、三期业委会是东方美地小区二、三期的业主委员会。2017年12月22日二被告签订《东方美地二、三期物业服务合同》，约定：通过协议选聘方式，甲方（东方美地二、三期业委会）将东方美地二、三期小区委托乙方（惠烽物业徐州分公司）实施物业管理服务。合同第十一条约定：乙方可以在物业管理区域内进行合法的经营活动，但不得影响多数业主的正常生活，其经营收入归乙方经营性支出。第十三条约定：本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、物业用房及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营，经营收入用于乙方收入。原告认为合同第十一条、第十三条约定内容侵犯业主利益，经营活动、广告等收入应归业主所有，不应该归物业公司，不能由物业公司自由支配。二被告均称，停车场开发商没有移交，不属于委托管理的内容；物业公司没有进行不符合法律规定的经营活动，也没有影响业主的正常生产和行为。被告东方美地二、三期业委会称其没有独立法人和账号，无法进行合法的经营活动，只能委托物业公司，物业收取30%管理费，70%归业主，用于公共设施的维修维护，收支都有公示；物业公司管理的是地面停车位，地，地下停车位产权属于开发商没有移交，地面上的不收费告惠烽物业徐州分公司称，业主委员会没有独立开票的能力，只能打入物业公司的账户，公共收益到账后70%归业主委员会，30%用于补贴物业公司，有独立账目，每半年公示一次；物业公司签订合同后没做任何经营性活动。本院认为，物权法规定，业主在其实体权利和程序权益受到侵害时，可以个体名义提起诉讼，请求法院予以撤销业委会所做出的侵害业主权益的决定。本案中，原告作为业主，认为两被告未经同意签订合同，侵犯了其合法权益，可以通过起诉撤销业主委员会决议、决定的方式行使业主撤销权，但是无权请求法院撤销两被告签订的物业服务合同。因为根据合同相对性原则，原告并不是合同的一方主体，因此无权行使撤销权。对于物业服务合同中免除物业公司责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款，可以请求法院确认合同相关条款无效。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条八第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张满意的诉讼请求。案件受理费80元，由原告张满意负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  李守忠人民陪审员  吴成菊人民陪审员  林长华二〇二一年五月十二日书 记 员  胡 玥