湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终3307号上诉人（原审原告）：张承鹏，男，汉族，1998年6月19日出生，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：张元康，湖北武银律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：国采（武汉）会展投资建设有限公司，住所地湖北省武汉市东湖新技术开发区高新大道788号十五冶办公楼13层1301室。法定代表人：王学民，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗文娟，女，该公司工作人员。上诉人张承鹏因与被上诉人国采（武汉）会展投资建设有限公司（以下简称国采公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2020）鄂0192民初3721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理了本案。本案现已审理终结。张承鹏上诉请求：1.请求撤销原审判决，改判支持张承鹏一审全部诉讼请求或发回重审；2.判令国采公司承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院未查清本案事实，且认定部分事实有误。一审法院查明“2020年5月24日被上诉人向上诉人发送了商品房屋交付通知书，载明被上诉人将于2020年5月28日向上诉人交付房屋。被上诉人于2020年5月28日取得《建设工程竣工验收备案表》”。建设工程是否竣工，是否符合验收条件，应以相关部门最终出具的备案表为准，在相关部门出具竣工验收备案表之后，建设工程发包方才具备相应的交房条件。本案中，被上诉人在相关部门的备案表尚未出具之前就提前得知验收情况，甚至提前得知竣工验收备案表将会出具的具体时间，在此过程中是否存在违规情形不得而知，原审法院也未查清被上诉人消息的来源。换言之，被上诉人的房屋在具备收房条件之前就通知上诉人收房，该行为不符合相关规定。一审法院判决认定“2020年5月30日，被上诉人在交付房屋时，让客户选择签署关于逾期交房违约金的相关文件，上诉人到场后对此有异议，最终上诉人没有办理交房手续。”该认定有误，上诉人并没有选择权。2020年5月30日，上诉人等业主到被上诉人处准备办理收房手续，但被上诉人首先即要求上诉人等业主签署关于逾期交房违约金的相关文件，签署该文件是被上诉人交房的前提条件，若不签署，则无法正常进行收房手续。由于该文件过于不公平，上诉人等业主拒绝签署该文件，被上诉人以此为由不与上诉人办理收房手续。该协议属于被上诉人交房的前提强制性条件，并非原判所述让客户选择签署，上诉人等业主在收房时并无选择权。由于被上诉人不履行交房手续导致上诉人无法收房，被上诉人应当承担从约定的交房时间开始直至实际收房之日止的违约责任。二、一审法院所做判决适用法律错误。一审法院基于公平原则和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条不可抗力等相关法律做出了减免被上诉人部分责任的一审判决。本案中，在约定的交房前，并未发生新冠××疫情，并未产生不可抗力的情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，不应免除违约责任。一审判决仅适用了该法条第一款，属于适用错误。本案中约定的交付时间为2019年12月30日，在2020年1月24日之前，不应当按照不可抗力的规定扣除疫情期间，应当严格按照合同约定承担违约责任。国采公司辩称，一、国采公司在2019年12月份就基本完成了各项竣工验收工作。在2020年1月份办理竣工验收备案表时，突遇新冠××疫情，导致手续停滞办理。复工后，又继续办理竣工备案表的相关手续。根据办理流程，国采公司预计在2020年5月28日可以取得竣工备案表。考虑到以邮寄方式向业主送达通知书，而邮寄需要3-5天的送达时间，为保证每一位业主都能签收交付通知书，故我司于2020年5月24日提前向业主寄发了交付通知书，并不存在没有取得《建设工程竣工验收备案表》的前提下违约交房的问题。二、我司并未把业主签署逾期交房违约金的相关文件作为交房的必要条件，这个逻辑不合常理，开发商应当会尽快交付，才能止损，不可能因为业主不签字而拒绝业主收房。只是说在签署相关文件时，业主对逾期交付违约金有争议，没有继续收房，也不同意按照国采公司的方案处理。三、本次疫情是全球性的事件，如果疫情持续存在，要求开发商一直承担责任也不公平。商铺在疫情期间无法使用或者产生收益，疫情期间张承鹏针对该商铺并无实质损失。违约金的作用为弥补守约方产生的损失，而本案中张承鹏并无实质损失。如违约责任全部由开发商承担，并不公平。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，国采公司认为疫情期间按照合同约定承担的违约金过高。一审法院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，判决的违约金，国采公司仍然认为过高，但愿意尊重一审判决内容。四、国采公司并非恶意违约。该项目自建设起，先后经历军运会停工、新冠××疫情封城停业，项目建设存在非常大的难以预计性。复工后，国采公司积极开始项目建设，争取将损失降到最低，也将对广大业主的损失降到最低。张承鹏向一审法院起诉请求：1.判令国采公司继续履行张承鹏、国采公司于2019年7月24日签订的《武汉市商品房买卖合同》，要求国采公司履行交房义务、配合张承鹏办理不动产权证；2、判令国采公司向张承鹏支付逾期交房违约金（以4194460元为基数，按照每日万分之二的标准从2019年12月31日起计算至实际交房之日止，暂计算至2020年6月22日为146806元）；3、判令国采公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2019年7月24日，张承鹏、国采公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，其中约定：1、张承鹏向国采公司购买位于九峰一路以南、高新大道以北、光谷六路以西、松涛路以东的全球公共采购交易服务总部基地办公部分一期商品房中的第5、6、7、8幢6号楼单元2层（1）商号房；2、交房期限及条件：国采公司应当在2019年7月30日前，将符合合同约定条件的商品房交付张承鹏使用；3、逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，国采公司按日向张承鹏支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，张承鹏有权解除合同。张承鹏要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，国采公司按日向张承鹏支付已交付房价款万分之二的违约金。合同还对商品房及所在项目的基本情况、计价方式与价款、买受人付款方式及时间以及争议解决方式等均进行了约定。合同签订后，张承鹏向国采公司支付了全部购房款4194460元。2019年5月21日，国采公司向张承鹏发送了关于交付时间调整告知书，将交房时间调整为2019年12月30日。张承鹏签收了告知书并同意调整交房时间。2020年5月24日，国采公司向张承鹏发送了商品房屋交付通知书，张承鹏于5月25日签收。交房通知书载明国采公司将于2020年5月28日向张承鹏交付房屋，交房地点为国采中心T3展示馆。2020年5月28日，涉案房屋取得《建设工程竣工验收备案表》。2020年5月30日，张承鹏按照集中交房时间去收房，因国采公司让张承鹏选择签署关于逾期交房违约金的相关文件，张承鹏对此有异议，最终张承鹏没有办理交房手续。庭审中，张承鹏、国采公司共同约定于2020年10月29日办理交房手续。经核实，张承鹏已收房。上述事实，有《武汉市商品房买卖合同》、湖北增值税普通发票、复工复产申请的批复、交付通知书、快递邮件封面及签收截图、关于交付时间调整告知书、当事人当庭陈述及庭审笔录在卷予以证明。一审法院认为，张承鹏与国采公司签订《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制规定，双方之间形成合法有效的买卖合同关系，均应当按照合同履行自己的义务。现国采公司同意继续履行合同，且张承鹏已收房。张承鹏要求继续履行合同的诉求已经实现，本案中不再处理。张承鹏、国采公司约定的交付房屋时间为2019年12月30日，国采公司逾期交房应当承担违约责任。张承鹏要求自2019年12月31日起计算逾期交付违约金并无不妥，一审法院予以支持。国采公司在疫情之前已经逾期交房，但之后即发生了疫情，阻碍了交房前准备工作和交房手续的办理，且交房还需要相关国家机关出具审批手续才能完成，疫情的发生对其交房有实质性影响，基于公平原则，逾期时间应当扣除疫情防控期间（2020年1月23日至4月8日）的一半期间（38天）。国采公司在2020年5月28日具备了交房条件，并通知了张承鹏在2020年5月28日收房。但张承鹏对逾期交房违约金有异议而拒绝收房，张承鹏亦无充分证据证明国采公司以此为交房的前置条件，张承鹏拒绝收房缺乏合理性及合法性。合同约定逾期不超过90日，每逾期一日按照已交购房款日万分之一支付违约金；逾期超过90日，每逾期一日按照已交购房款日万分之二支付违约金。国采公司认可承担违约责任的期间至2020年5月30日，2019年12月31日至2020年5月30日，逾期共计151天，扣除38天后，逾期时间为113天。依据合同约定，违约金标准应当为每日万分之二（0.02%），违约金数额为94795元（4194460元×0.02%×113天）。综上，张承鹏的诉讼请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、国采公司于本判决生效之日起十日内向张承鹏支付违约金94795元；二、驳回张承鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1618元，由国采公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。一审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，张承鹏与国采公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自义务。张承鹏已按合同约定，交付了全部购房款，国采公司应于2019年12月30日前将符合约定条件的商品房交付给张承鹏。但国采公司未按约定的时间交付房屋，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。2020年5月28日，案涉房屋经竣工验收备案，达到约定交付条件。国采公司通知张承鹏于2020年5月28日交房，符合法律规定，但其通知的交房时间超过了合同约定的交房日期2019年12月30日，故国采公司应当承担2019年12月31日至2020年5月28日期间的违约金。国采公司认可承担违约责任的期间至2020年5月30日，系其对自身权利的处分，本院予以照准。国采公司的违约行为虽然发生在武汉市采取新冠××疫情防控措施之前，但结合国采公司逾期交房违约行为的情节、过错程度和对张承鹏可能造成的损失，且考虑到案涉房屋系商用，疫情防控期间根本无法投入使用的具体情况，一审法院根据公平原则以及诚实信用原则，确定国采公司承担的违约责任为向张承鹏支付违约金94795元，符合《中华人民共和国合同法》关于违约金以补偿性为主、惩罚性为辅的立法原理，处理并无不当，本院予以维持。经国采公司通知，张承鹏拒绝收房，其又无证据证明国采公司将签署逾期交房违约金相关文件作为交房前置条件，故其拒绝收房后应自行承担延期交房的相应责任，其要求国采公司支付2020年5月31日至实际收房之日止的违约金，于法无据，本院不予支持。综上所述，张承鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3236元，由张承鹏负担。本判决为终审判决。审判员  任文二〇二一年五月十四日法官助理黄旭东书记员程玉