四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川06民终484号 上诉人（原审原告）：德阳强升科技有限公司，住所地：四川省德阳市罗江经济开发区金山工业园区创新路。 法定代表人：申晓娟，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：余朝河，四川天府风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄强，男，该公司股东及监事。 被上诉人（原审被告）：四川荷斐斯科技发展有限公司，住所地：四川罗江经济开发区金山工业园土桥路。 法定代表人：程丰，该公司执行董事兼总经理。 上诉人德阳强升科技有限公司因与被上诉人四川荷斐斯科技发展有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服四川省德阳市罗江区人民法院（2020）川0626民初504号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 德阳强升科技有限公司上诉请求：1、维持（2020）川0626民初504号民事判决第一项，撤销第二项，改判被上诉人四川荷斐斯科技发展有限公司继续履行《工地用地转让合同》，并立即办理案涉土地的解除抵押登记手续和分割过户手续。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、根据双方签订的《工地用地转让合同》约定，在2019年7月日前办理解除转让土地抵押登记是被上诉人应当履行的合同义务。被上诉人未按期办理完成解押、过户手续已属于严重违约行为。2、上诉人方主张被上诉人继续履行《工地用地转让合同》，并办理案涉土地的解除抵押登记手续和分割过户手续符合法律规定。被上诉人办理土地解押本身就是其先履行合同义务。虽然《物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”，但被上诉人完全可以另行提供抵押物或清偿抵押债务等方式注销土地抵押登记，所以该障碍只是暂时性的。这一暂时性障碍的出现应归责于被上诉人，被上诉人本来就负有及时消除上述履行障碍的义务，只要被上诉人将对他人的债务或者担保义务履行完毕，即可使土地上的抵押权消灭、查封解除。故在上诉人要求继续履行合同的情况下，如基于该暂时性履行障碍就判决驳回上诉人的诉讼请求，实际是让上诉人承担了不公平的法律后果。3、如果法院不支持上诉人解除抵押登记的诉讼请求，一审判决支持的确认合同有效的判决项将成为一纸空文，并给原告造成不可挽回的损失。4、法院判决被上诉人解除涉案土地抵押登记，在执行过程中仍可以有多种处理方式，且无论采取哪一种处理方式均不会出现一审判决所认为的损害案外人重大权益的情形。综上，上诉人认为一审法院适用法律错误，故请求二审法院依法改判。 被上诉人四川荷斐斯科技发展有限公司二审辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 德阳强升科技有限公司一审诉讼请求：1.判决确认原告与被告于2019年6月15日签订的《工业土地转让合同》合法有效;2.判决被告继续履行《工业土地转让合同》,并立即办理案涉土地的解除抵押登记手续和分割过户手续;3.本案案件受理费、保全费、公告费等诉讼费用由被告承担。 一审法院经审理查明，2018年期间,原被告双方在四川罗江经济开发区管理委员会的协助下,就位于四川省罗江经济开发区××工业园××路面积为20.98亩（约13986.7平方米）的工业用地转让事宜开始进行磋商,2019年6月15日,原被告双方经协商一致签订《工业土地转让合同》。合同约定：四川荷斐斯科技发展有限公司将位于四川省罗江经济区××工业园××路工业土地【不动产权证号：川（2016）罗江县不动产权第0××9号】转让给德阳强升科技有限公司,生产罗江经济开发区管理委员会作为原被告双方的见证人。三方本着平等、互利、自愿有偿的原则,经友好协商达成如下条款,以供三方共同遵守。一、转让土地房产范围及现状：1.宗地位置:转让的土地为工业用地位于四川省罗江经济开发区××工业园××路,其占地总面积为20.98亩（约13986.7平方米）。2.宗地性质:为工业用地,使用年限为原登记证书年限。该土地具体土地位置范围及面积以政府规建部门测量数据和红线图为准。3、土地用途:主要用于德阳强升科技有限公司的生产厂房和配套设施建设。二、转让价款及支付方式：1.原被告双方协商确定上述转让土地总价款为200万元。德阳强升科技有限公司已单独支付50万元围墙及场坪款给四川荷斐斯科技发展有限公司。（详见双方签署的投资项目结算协议）。这50万元同时作为德阳强升科技有限公司购买该土地定金使用（此款不在土地总价200万之内）。2.支付方式为:签订合同后,待土地具备分割条件后,德阳强升科技有限公司即向四川荷斐斯科技发展有限公司支付土地款170万元到四川荷斐斯科技发展有限公司指定账户。分割完成,过户到德阳强升科技有限公司名下后,2日内德阳强升科技有限公司将剩下的30万转到四川荷斐斯科技发展有限公司指定账户。四川荷斐斯科技发展有限公司收到所有土地款项后为德阳强升科技有限公司开具正规发票。在德阳强升科技有限公司支付四川荷斐斯科技发展有限公司定金后,如果四川荷斐斯科技发展有限公司转让土地存在抵押和其它债权债务的应在双方约定时间内完成解押、清债和过户手续。三、原被告双方权利与义务1.自签订本合同之日起,四川荷斐斯科技发展有限公司需在30日内办理完毕本合同的土地面积应办证的产权手续。2.四川荷斐斯科技发展有限公司负责将上述应办证部分的土地证件办理至德阳强升科技有限公司名下,登记及过户的所有费用由原被告双方各自承担买卖双方应该承担的税费。3.德阳强升科技有限公司在支付土地款170万元后,四川荷斐斯科技发展有限公司应清理场地达到德阳强升科技有限公司入场条件。4.德阳强升科技有限公司在付清四川荷斐斯科技发展有限公司厂房转让款总款200万后,可对该地自主使用及改造,但不得违反工业园区整体规划及安全标准,同时其不得妨碍园区整体及其他业主的通行、排水、采光、通讯等所有及使用权利。5.四川罗江经济开发区管理委员会作为原被告双方的见证方,积极协助四川荷斐斯科技发展有限公司将该宗工年业用地顺利过户到德阳强升科技有限公司名下。如果因四川荷斐斯科技发展有限公司因素不能顺利过户德阳强升科技有限公司名下,德阳强升科技有限公司所有因购买该土地的损失由四川荷斐斯科技发展有限公司承担。四、违约责任：1.德阳强升科技有限公司未按照合同约定期限支付土地的转让价款,德阳强升科技有限公司需在付款期限届满之次日根据应支付转让金额按每月1分支付四川荷斐斯科技发展有限公司利息损失。逾期30日仍未付清转让款本息的,四川荷斐斯科技发展有限公司有权随时解除本合同收回转让土地,同时德阳强升科技有限公司已交转让定金不予退还,并且德阳强升科技有限公司投入及装修改造部分无偿归四川荷斐斯科技发展有限公司所有,德阳强升科技有限公司无权要求补偿。2、四川荷斐斯科技发展有限公司承诺对该转让土地具有合法的使用权,不存在抵展押、质押、担保或者类似情形,与第三人或第三方不存在任何权属争议,不存在任何权利瑕疵。合同履行过程中,如四川荷斐斯科技发展有限公司中途悔约或者四川荷斐斯科技发展有限公司因上述或其他因素（政府因素导致的逾期除外）,自合同签订之日起在30日内没有办理完毕或者不能办理转让土地及厂房中应办证部分的产权手续及其他违约情形,则德阳强升科技有限公司有权选择单方面解除本合同并要求四川荷斐斯科技发展有限公司归还德阳强升科技有限公司全部已付款项,同时要求四川荷斐斯科技发展有限公司承担双倍返还定金的违约责任。3、四川荷斐斯科技发展有限公司虽在合同签订后30日内没有办理完毕转让土地中应办证部分的产权手续,但双方协商一致继续履行该协议的,每逾期一日,由四川荷斐斯科技发展有限公司向德阳强升科技有限公司按日给付相当于上述地产总价款千分之零点一的违约金。五、其他事宜1.三方积极推进本合同约定的事项,并于本合同签订后30日内完成本合同约定的事宜。2、未尽事宜叁方另行协商,如产生争议由转让土地房产所在地法院管辖,由此产生的诉讼及律师代理费用由违约方承担。原被告及四川罗江经济开发区管理委员会在合同上签字盖章。合同签订后，被告四川荷斐斯科技发展有限公司一直未办理土地解除抵押，原告德阳强升科技有限公司遂于2020年5月21日诉至法院。 另查明，案涉土地（约40002.4㎡／房屋建筑面积6261.67㎡）在签订转让合同前已抵押给四川罗江农村商业银行股份有限公司。原被告在签订合同之后，向四川罗江经济开发区管理委员会递交了土地分割申请。德阳市罗江区自然资源管理局向四川罗江经济开发区管理委员会提交了该宗土地的规划分析条件报告。原被告在庭审过程中均确认在转让土地时已将相关情况口头通知了四川罗江农村商业银行股份有限公司。 一审法院认为，本案的争议焦点主要在于原告德阳强升科技有限公司与被告四川荷斐斯科技发展有限公司签订的《工业土地转让合同》是否有效。原被告签订的《工业土地转让合同》中所涉土地使用权属被告四川荷斐斯科技发展有限公司所有，被告四川荷斐斯科技发展有限公司辩称合同尚未生效所依据的相关法条和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，一审法院认为这些法条的规定，属于管理性规定，所确定的是转让合同中物权变动的效力问题而非转让合同本身的效力。故《工业土地转让合同》约定符合相关法律规定，应属有效，原告德阳强升科技有限公司确认《工业土地转让合同》有效的诉讼请求，一审法院予以支持。原告德阳强升科技有限公司要求被告四川荷斐斯科技发展有限公司继续履行《工业土地转让合同》,并立即办理案涉土地的解除抵押登记手续和分割过户手续的诉讼请求，因涉及案外人重大权益处分，原告的该项诉讼请求目前不宜进行处理，故一审法院不予支持。由于本案纠纷的引起在于被告四川荷斐斯科技发展有限公司，且在本案中被告四川荷斐斯科技发展有限公司否定《工业土地转让合同》的效力，故本案受理费和财产保全费应由被告四川荷斐斯科技发展有限公司负担。综上所述，对原告德阳强升科技有限公司的诉讼请求，一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条规定，判决如下：一、原告德阳强升科技有限公司与被告四川荷斐斯科技发展有限公司签订的《工业土地转让合同》有效；二、驳回原告的其他诉讼请求。 二审中，上诉人德阳强升科技有限公司提交了被上诉人四川荷斐斯科技发展有限公司的企业信用报告，证明被上诉人对罗江农村商业银行股份有限公司的贷款除了提供自身土地的抵押之外，还提供了公司的股东的股权作为担保，并且被上诉人持有两项注册商标以及有效的专利十四项，被上诉人欠付银行贷款只有800多万，解除案涉土地抵押不会损害银行的利益。被上诉人对该证据真实性不持异，但认为该证据与本案没有关联性。本院认为，被上诉人股东提供担保以及自身持有注册商标、专利的情况与本案不具有关联性，本院不予采信。 二审审理查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。 本院认为，被上诉人四川荷斐斯科技发展有限公司对案涉《工业土地转让合同》中所涉土地依法享有土地使用权，故被上诉人四川荷斐斯科技发展有限公司有权对案涉土地使用权予以转让。上诉人与被上诉人所签订的《工业土地转让合同》亦不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点在于被上诉人四川荷斐斯科技发展有限公司是否应当按照《工业土地转让合同》中的约定为上诉人德阳强升科技有限公司办理案涉土地的解除抵押登记手续和分割过户手续。上诉人德阳强升科技有限公司上诉主张，被上诉人应当继续履行《工地用地转让合同》，并协助办理案涉土地的解除抵押登记手续和分割过户手续。本院认为，根据本案所查明的事实，案涉土地已设定抵押，四川罗江农村商业银行股份有限公司对案涉土地享有抵押权，解除抵押登记需得到四川罗江农村商业银行股份有限公司的同意与配合，故能否解除抵押登记并不具有确定性，上诉人德阳强升科技有限公司请求被上诉人四川荷斐斯科技发展有限公司协助办理案涉土地的解除抵押登记手续条件并不成就。同时对于办理案涉土地的分割过户手续也涉及到行政管理部门的行政权，该行政权的实施也需行政管理部门的主导和配合，另根据合同约定“签订合同后,待土地具备分割条件后,德阳强升科技有限公司即向四川荷斐斯科技发展有限公司支付土地款170万元到四川荷斐斯科技发展有限公司指定账户。分割完成,过户到德阳强升科技有限公司名下后”，因此案涉土地过户也需以上诉人德阳强升科技有限公司支付170万元为前提。故上诉人德阳强升科技有限公司请求被上诉人四川荷斐斯科技发展有限公司协助办理分割过户手续条件也不成就，故上诉人所提的该上诉主张不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26800元，由德阳强升科技有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 家 审 判 员  毛文婷 审 判 员  吴 剑 二〇二一年五月十三日 法官助理  蒋兮婧 书 记 员  张 晶