大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0212民初21号原告：大连华安物业管理有限公司，住所地中国（辽宁）自由贸易试验区大连经济技术开发区。法定代表人：尤建峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：许致笙，汉族，系该公司员工，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：刘善吉，汉族，该公司职员，现住大连市旅顺口区。被告：洪丽君，汉族，现住大连市旅顺经济开发区。原告大连华安物业管理有限公司与被告洪丽君物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连华安物业管理有限公司委托诉讼代理人刘善吉，被告洪丽君经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连华安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告洪丽君给付2017年6月3日至2020年12月31日期间物业费4,275元、电梯费860元、违约金1540.5元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2014年6月，案外人大连新荣安房地产开发有限公司与原告大连华安物业管理有限公司签订《前期物业管理服务委托合同》。合同约定由原告为大连市旅顺经济开发区天邦新港壹号小区提供物业服务。被告自2017年6月3日至2020年12月31日共拖欠物业服务费、电梯费及违约金共计6，625.5元未付。原告多次催收物业费均无果。为维护原告自身合法权益，故诉至法院。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，包括：《大连市前期物业管理服务协议》、《新港1号前期物业管理协议书》、告知函、物业缴费通知单、房屋信息查询单、电子收款收据，拟证明被告系小区业主，2017年以前被告给原告缴纳过物业费及双方权利义务约定。因被告缺席未予质证，本院依法进行确认。上述证据具备证据形式及内容要件，能够证明相关法律事实，其证明力本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人大连新荣安房地产有限公司与原告大连华安物业管理有限公司签订《前期物业管理及经营委托合同》，约定由原告对大连市旅顺经济开发区新港壹号小区提供前期物业管理服务事宜。该合同对物业基本情况、委托管理事项、委托管理期限、双方权利义务、物业管理服务质量及标准、物业管理服务费及相关费用等其他事项进行了约定。委托管理服务期限自委托方通知受委托方进场之日起至成立业主委员会并改选新物业公司止。该合同还约定物业服务费标准为住宅1.2元/月/平方米、电梯费用20元/月/户（不含底层）。2014年6月3日，被告洪丽君（乙方）与案外人大连新荣安房地产开发有限公司（甲方）签订《大连市前期物业管理服务协议》，约定：物业类型为住宅，建筑面积82.85平方米。甲方有权委托物业管理企业实施前期物业管理，有权将本协议甲方的有关权利义务转让给委托的物业管理企业。乙方遵守本物业管理制度和《业主临时管理规约》，依据本协议缴纳物业管理服务费用及其他费用。住宅按建筑面积每月每平方米1.2元、电梯20元/月/户（底层免费），乙方交纳费用时间：首年趸交、次年可季缴纳或半年缴纳。电梯运行费、采暖费收费按现行规定执行。乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或其委托的物业企业有权要求乙方补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金，或向人民法院起诉。被告的案涉住宅位于“新港壹号”小区内，建筑面积为的82.85平方米，案涉房屋所在的“新港壹号”小区尚未成立业主委员会。被告未缴纳2017年6月3日至2020年12月31日期间的物业费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。建设单位大连新荣安房地产有限公司与原告签订《大连市前期物业管理服务协议》以及与被告签订的《新港1号前期物业协议书》系当事人真实意思表示，未违反法律效力性规定，合法有效，合同约定内容对原、被告均具有约束力，应全面履行各自义务。原告为被告居住小区提供物业服务，被告接受原告物业服务后，逾期不交纳物业服务费，系违约行为，依法应承担继续履行的违约责任。所以被告要求原告支付自2017年6月3日至2020年12月31日的物业服务费及电梯费，本院予以支持，原告计算数额有误，本院确定为4，268.43元（82.85平方米×每月每平方米1.2元×42个月28天），电梯费858.67元（42个月28天×20个月）。关于违约金问题，考量双方物业服务关系的基础及延续，立足于督促物业提供者不断提高物业服务质量及缓和双方之间矛盾的角度，该项诉讼请求，本次诉讼不予支持。业主拒交物业服务费势必会影响到物业服务企业的整体服务质量，也会影响到广大业主的利益，包括已交费业主以及被告自身利益。且小区环境、卫生、安全等多方面更需要业主与物业服务企业来共同维护。为此，被告应继续及时履行交费义务，原告也应不断提高服务质量，加强与业主之间的沟通，才能维护好双方长期、稳定、良好的物业服务关系。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、被告洪丽君于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连华安物业管理有限公司自2017年6月3日起至2020年12月31日止期间的物业费人民币4，268.43元、电梯费858.67元；如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连华安物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告洪丽君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 王 燕人民陪审员 吕 静人民陪审员 姜亚东二〇二一年五月七日书 记 员 王蕾蕾附：相关法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。