海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼9002民初786号 原告：琼海博鳌幸福联盟投资有限公司，住所地：海南省琼海市。 法定代表人：陈弘，总经理。 委托代理人：陈筱青，海南海地律师事务所律师。 被告：魏莱，女，1985年7月11日出生，汉族，住上海市松江区。 委托代理人：赵延龙，重庆聚兴律师事务所律师。 原告琼海博鳌幸福联盟投资有限公司（以下简称幸福联盟公司）诉被告魏莱确认解除合同效力纠纷一案，本院2016年5月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年8月2日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈筱青，被告的委托代理人赵延龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原告于2016年4月29日收到海南省琼海市人民法院送达的（2016）琼9002民初643号《应诉通知书》以及被告诉原告商品房预售合同纠纷一案的《民事起诉状》。被告在诉状中称“于2016年3月29日授权律师依法向被告（幸福联盟公司）发出解除合同通知书”。原告没有签收过被告本人发出的或被告委托律师发出的解除合同通知书。对此，原告认为，被告解除行为无效。另外，被告未在合理期限内行使合同解除权，其解除权已经消灭，即使被告发出的解除合同通知书送达原告，该解除合同通知书同样不具有法律效力。为维护原告的合法权益，原告特提起诉讼，请求判决：1、确认被告魏莱于2016年3月29日向原告琼海博鳌幸福联盟投资有限公司发出的《律师函》不具有解除合同法律效力，被告解除其与原告间签订的《琼海市商品房买卖合同》行为无效；2、本案案件受理费由被告承担。 原告为支持其主张的事实，提供下列证据材料：1、（2016）琼9002民初643号应诉通知书，证明琼海市法院通知原告参加诉讼活动。2、魏莱的民事起诉状，证明魏莱起诉原告的商品房预售合同纠纷一案中，认为双方的商品房买卖合同于2016年3月31日解除。3、魏莱代理人赵延龙提交证据清单及所附律师函，证明魏莱依据该律师函认为双方的商品房买卖合同已经解除，但原告认为该函不是合同法第96条规定的解除合同通知书，且函中没有相关的授权文件及魏莱的证明，无法证明是魏莱委托律师发出的。4、《琼海市商品房买卖合同》，证明原、被告间存在商品房买卖合同关系以及合同约定。5、海房权证海字XXXX号房屋所有权证，证明原告2016年4月20日已依照合同约定为被告办理房屋所有权证，在此前原告没有收到被告的合同解除通知书，被告以未能办理房屋权属证书为由解除合同的说法不能成立。6、商品房国有土地使用权转让分割分摊登记，证明琼海市国土局对办理商品房国有土地使用权转让分割分摊登记的法律依据及各项要求条件。 被告辩称：一、被告已于2016年3月31日依法单方解除了双方于2012年2月24日签署的《琼海市商品房买卖合同》。基于原告未按期办理商品房权属证书之事实，被告有权依照合同规定依法行使约定解除权。被告授权重庆聚兴律师事务所律师按合同约定的出卖人有效送达地址以邮政快递方式向原告发出单方解除合同的律师通知函，已履行了通知义务，自原告收到解除合同通知书之日起，便已发生解除合同的效力。二、被告系根据双方合同约定依法行使的约定解除权，并非行使法定解除权，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款之规定，被告行使解除权的期限没有超过。综上，请求法院依法确认被告单方解除合同的行为合法有效，并判令原告承担本案的全部诉讼费用。 被告为支持其主张的事实，提供下列证据材料：律师函、全球邮政特快专递单号（1097014187013）及快递单号查询信息，证明基于原告未依照合同第十五条第一款之约定为被告按期办理商品房权属证书之事实，被告已于2016年3月31日依法单方解除了《琼海市商品房买卖合同》。 经质证，被告对原告提供的证据1由法院依法确认，对证明内容不认可，应当以应诉通知书载明的时间为准；对证据2、3、4的真实性没有异议，证明内容有异议，证据3能证明被告授权本案律师作为其受托人依法向原告发出解除合同的律师函，证据4的合同第15条第1款、第4款恰恰能证明原告未能在合同约定期限内为被告办理房屋权属证书，被告有权按照约定解除合同；对证据5的真实性无法确认，关联性及证明内容有异议，在已经解除合同后原告才办理出相关产权证书；对证据6的真实性无法确认，关联性不予认可，不符合证据的法定要件，上面没有任何盖章和签字。原告对被告提供的律师函文本真实性没有异议，合法性、关联性有异议，律师函没有委托人魏莱的签名，且商品房买卖合同中被告的经常居住地为上海，而律师函是从重庆发出的，不能确认是被告授权发出，此外，律师函不是合同法意义上的合同解除通知书；对快递单号的文本真实性无异议，对快递单号注明委托人魏莱的事实不予认可，收件上两位人员不是原告的法定代表人或负责人，被告发出通知之前应通过相关网络查询原告的法定代表人或主要负责人；对快递单号查询信息的文本真实性有异议，是他人收取，不是原告的法定代表人或主要负责人，原告没有委托其签署相关法律文书，恰恰能证明原告没有收到该律师函。 本院对原告提供证据1-5的真实性、合法性和关联性均予以确认，可以作为本案的证据采用；证据6与本案无关，不予确认。对被告提供的证据律师函、快递单号的真实性、合法性和关联性均予以确认；对快递单号查询信息，无法核实相关信息，且被告未提供其他证据佐证，对该证据不予确认。 经审理查明：2012年2月24日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》（合同编号：20100637），约定被告购买原告位于琼海市博鳌镇万泉河口海滨旅游区博鳌湾项目中的4#幢5层521号商品房，建筑面积70.59平方米，单价按建筑面积计算为每平方米21530.77元，总金额1519857元。合同第八条关于交付期限约定，出卖人（原告）应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已完成建设工程规划验收和各种专项验收，取得建筑工程竣工验收备案证明文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（被告）使用。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书；在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证；出卖人应当提前15日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。…如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.3向买受人支付违约金。逾期360日以上的，买受人有权单方解除合同。合同附件七本合同补充协议的第一条（联络方式）第3项约定，出卖人有效送达地址为：琼海市博鳌镇望海街1号琼海博鳌幸福联盟投资有限公司。合同签订后，被告依约向原告付清全部购房款1519857元及办证费用53127.41元。2013年2月15日，原、被告办理了收房手续。由于原告未能按合同约定期限办理出房屋权属证书，被告于2016年3月29按照合同约定的原告有效送达地址即海南省琼海市博鳌镇望海街1号向原告邮寄发出《律师函（关于魏莱依法解除商品房买卖合同）》，其主要内容为：2012年2月24日，魏莱与贵司（原告）签署《琼海市商品房买卖合同》，明确约定了交房时间、办理房地产权属证书时间及逾期办理的违约责任等事项。嗣后，魏莱依约向贵司支付了全部购房款，并交纳了税费、物业专项维修资金，贵司于2013年2月15日向魏莱交付了房屋。但贵司在履行合同过程中，严重违反合同第十五条第1款之约定，至今仍未为魏莱办理房地产权属证书。鉴于以上事实，魏莱特授权本所律师向贵司发出律师函，依据合同第十五条第4款之约定，现依法单方解除合同，并要求贵司在收到本律师函的当日立即退还全部购买款、相关税款及物业维修专项资金，支付相应违约金。原告否认收到律师函。2016年4月20日，涉案房屋的房屋所有权证办理完成（证号：海房权证海字第XXXX号）。同年5月10日，原告向本院提起诉讼，请求支持原告如前所述之诉请。 本院认为：本案系确认解除合同效力纠纷，其争议的焦点是：被告于2016年3月29日向原告邮寄的《律师函》是否有效的问题。本案中，原告否认收到律师函，认为被告提供的证据中显示的收件人不是原告的法定代表人或主要负责人。被告系根据双方签订的《琼海市商品房买卖合同》约定的原告有效地址向原告邮寄律师函，原告地址至今未变动，故该律师函应视为原告已收悉。原告根据双方签订的《琼海市商品房买卖合同》的约定已于2013年2月15日将商品房交付被告使用，已经履行了合同的主要义务。关于房屋产权登记方面。合同第十五条约定“出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。…如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.3向买受人支付违约金。逾期360日以上的，买受人有权单方解除合同。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，办理房屋权属证书的主要义务人是商品房买受人（被告），作为出卖人的房地产开发企业仅负协助义务。据以上查明的事实，在办理产权证过程中，原告收取了被告办理产权证的有关费用，双方事实上存在委托办理产权证的委托关系。原告交付房屋的时间为2013年2月15日，其应按合同约定在360日内即2014年2月10日前为被告办理涉案房屋产权证。虽然原告没有在约定期限内完成产权证办理，但一直在积极履行办证义务，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并于2016年4月20日办理出被告的房产证。根据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告未按合同约定期限办理产权证，已构成违约，应当承担相应的违约责任，但原告未按时办理产权证并没有影响被告对房屋的占有使用，且原告违约后已采取了继续履行的补救措施，目前尚未发生迟延办证导致无法实现合同目的的情况，故双方签订的《琼海市商品房买卖合同》应当继续履行。因此，被告于2016年3月29日向原告邮寄的《律师函》，提出解除合同、返还购房款等并支付相应违约金的要求，缺乏充分理由，本院依法不予支持。现原告提出确认上述《律师函》无效之诉请，理由正当，应予支持。但原告提出关于解除合同除斥期间（1年）的主张不适用本案的情形，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下： 被告魏莱于2016年3月29日向原告琼海博鳌幸福联盟投资有限公司发出的《律师函》无效。 案件受理费人民币100元，由被告魏莱负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  符儒超 审 判 员  陈宏友 人民陪审员  吴 花 二〇一六年十月十一日 法官 助理  祁永芳 书 记 员  黄鹏飞 附相关的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。