辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1654号上诉人（原审原告、执行案外人）：顾瑞英，女，汉族，1946年8月29日，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：姜爱春，辽宁昭明律师事务所律师。委托诉讼代理人：张颢，辽宁昭明律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：辽宁宝城房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区星海广场B3区2号2单元1层1号，统一社会信用代码：9121020071964208XP。法定代表人：胡宪臣，总经理。委托诉讼代理人：陈茹馨，北京大成（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：畅尤，北京大成（大连）律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：大连嘉乐置业有限公司，住所地大连市沙河口区星海广场F区4A号4层13号，统一社会信用代码：9121020055983548X3。法定代表人：蔡汉光，执行董事。委托诉讼代理人：刘戈，男，该公司员工。上诉人顾瑞英因与被上诉人辽宁宝城房地产开发有限公司（以下简称“宝城公司”）、原审第三人大连嘉乐置业有限公司（以下简称“嘉乐公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初5238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顾瑞英的上诉请求：1、撤销大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初5238号民事判决；2、改判支持上诉人的全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人在案涉房屋被查封前已经履行了请求办理过户登记的积极行为，原审判决认定因上诉人自身原因未办理过户登记，属于认定事实严重错误。《全国法院民商事审判工作会议纪要（以下简称“九民纪要”）第127条规定，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件（即非因买受人自身原因未办理过户登记）。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。本案上诉人不仅已经向原审第三人提出了过户登记请求，而且原审第三人也在同意该请求后以实际行为表明愿意配合上诉人共同办理相关手续，案涉房屋的过户登记程序已经实际启动，上诉人已经履行了向房屋登记机构递交过户登记材料的积极行为，但因被上诉人的查封而导致过户登记程序无法继续推进，故本案依法应当被认定为“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。2、根据（2019）最高法民再49号民事判决的裁判规则，即使上诉人不完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中可以排除强制执行的标准，原审法院也不能当然认定上诉人的异议请求不能成立，而应基于案件具体情况对上诉人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行实质审查。首先，基于原审判决确认的事实，上诉人已于案涉房屋被查封前与原审第三人签订了合法有效的书面买卖合同，并支付的全部价款，原审第三人亦向上诉人实际交付了该房屋，上诉人也实际支付过维修基金等相关费用。在此情况下，上诉人与原审第三人所签订的《大连市房地产买卖合同》已经基本履行完毕。原审第三人作为出卖人对该房屋即不再享有任何法律上的实体权利，仅负有协助上诉人办理过户登记的义务。据此，案涉房屋已经脱离了原审第三人的责任财产范围，原审第三人因全额收取了上诉人支付的购房款，其责任财产并未因此减损，故无权再以该房屋偿付其所欠债务，否则就有违公平、诚实信用的法律原则。被上诉人作为原审第三人的债权人，亦无权请求以该房屋抵偿原审第三人所欠的债务。其次，如前所述，上诉人基于《大连市房地产买卖合同》及相关法律规定，在已支付完毕购房款并合法占有案涉房屋的情况下，对原审第三人享有请求协助办理案涉房屋过户登记手续、进而取得案涉房屋所有权的权利，即物权期待权。至于案涉房屋是否因上诉人自身原因未办理过户登记手续，不影响前述物权期待权的成立。根据（2016）辽0204民初3081号生效民事判决，被上诉人对原审第三人享有的是普通金钱债权，该债权与案涉房屋并无直接关联。故上诉人享有的物权期待权在内容和效力上已经超过了被上诉人享有的普通金钱债权，应优先于被上诉人的普通金钱债权予以保护。原审法院未对上诉人是否享有上述足以排除强制执行的民事权益进行实质审查，仅依据《执行异议和复议规定》第二十八条之规定，以上诉人自身原因未办理过户登记为由不予支持上诉人的诉讼请求，明显依据不足，且与立法宗旨相悖，违反了公平正义原则。宝城公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。1、上诉人未提交任何证据证明在被上诉人申请查封案涉房屋前已向第三人提出过户申请，由于其怠于行使权利导致案涉房屋无法办理过户，一审法院对此节事实认定无误。被上诉人一审中已提交证据证明在案涉房屋注销抵押到再次查封期间原审第三人不存在股东或负责人变更记录，上诉人也未提相反证据，故上诉人也无证据证明未办理过户登记属原审第三人原因。2、上诉人提交的证据之间、证据与客观事实之间存在矛盾，被上诉人有合理理由怀疑上诉人与原审第三人间存在以房屋买卖关系掩盖其他法律关系的可能性，不足以排除法院的强制执行。3、即便上诉人与原审第三人间存在真实的房屋买卖法律关系，上诉人对案涉房屋也不存在物权期待权。依据《民法典》之规定，不动产物权系登记生效，物权期待权作为物权取得预备阶段的权利状态，应与物权相类似。那么上诉人主张其对案涉房屋具有物权期待权，其至少应满足（1）支付完毕购房款（2）合法占有房屋（3）非因本人原因未办理过户三项条件，但是上述条件上诉人并非全部满足。4、上诉人以不合理的价款购买案涉房屋，实质变相减少了原审第三人责任财产，若支持上诉人的诉讼请求会导致原审第三人债权人的权益无法实现。嘉乐公司述称，同意上诉人的意见。顾瑞英向一审法院提出诉讼请求：终止对大连嘉乐置业有限公司名下位于大连市沙河口区房屋强制执行并解除查封，确认案涉房屋归顾瑞英所有。一审法院认定的事实：宝城公司是案涉房屋的开发公司。2011年2月21日，宝城公司与嘉乐公司、上海嘉煌投资有限公司签订《物业买卖协议》，约定宝城公司将包括案涉房屋在内的276套房屋出售给嘉乐公司，单价为12600元/平方米，嘉乐公司以预售方式受让案涉房屋。2016年3月14日，顾瑞英（乙方）与嘉乐公司（甲方）签订《大连市房地产买卖合同》及补充条款，约定：“甲方将其于2012年4月26日依法取得的位沙河口区号房屋出售给乙方，房屋建筑面积为84.84平方米，转让价款为865368元，乙方于签订本合同当日即2016年3月14日前向甲方支付房款。在甲方收到乙方全部房款且在乙方办理完房屋抵押注销（若有）后的四十个工作日内，甲乙双方应当共赴房屋所在地的房地产产权交易机构办理房屋产权变更手续。甲方收到乙方全部房价款和全部应付款项后15日内交房”。2016年3月10日至2016年3月25日期间，顾瑞伟及其妹妹顾瑞英、亲属吴克清三人共向嘉乐公司转入购房款及房屋维修基金3338548元，嘉乐公司共向顾瑞伟、顾瑞英、吴克清出具收据总额为2800078元，而顾瑞伟、顾瑞英、吴克清向嘉乐公司购买五套房屋的合同总价款为3325506元。2016年7月1日，案涉房屋办理了房地产抵押权注销登记。2016年10月24日，嘉乐公司将案涉房屋交付给顾瑞英，且双方签订了《房屋交接书》。2017年11月14日，顾瑞英与嘉乐公司共同对案涉房屋进行了纳税申报。另查明，宝城公司与嘉乐公司商品房销售合同纠纷一案，一审法院于2017年5月10日作出（2016）辽0204民初3081号民事判决书，主文内容为：“一、被告（反诉原告）大连嘉乐置业有限公司向原告（反诉被告）辽宁宝城房地产开发有限公司支付房款509.5186万元，并自2012年12月13日起至实际付清日止，按日万分之二标准计算偿付违约金；二、原告（反诉被告）辽宁宝城房地产开发有限公司偿付被告（反诉原告）大连嘉乐置业有限公司逾期交付房屋违约金232.4942万元。案件受理费67720元（原告已预付），由被告大连嘉乐置业有限公司负担55000元，其余12720元及反诉案件受理费28896元（被告已预交），由原告辽宁宝城房地产开发有限公司负担。”后嘉乐公司未履行生效法律文书确定的义务，宝城公司向一审法院申请强制执行。执行过程中，一审法院于2017年9月1日查封了登记在嘉乐公司名下的案涉房屋，查封期限至2020年8月31日。2020年7月20日，顾瑞英向一审法院提出执行异议，请求中止对案涉房屋的执行，一审法院于2020年7月20日作出（2020）辽0204执异33号执行裁定书，驳回顾瑞英的异议请求。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，顾瑞英提出案外人执行异议之诉，故顾瑞英应当证明其满足上述全部条件，方能排除一审法院对案涉房屋的强制执行。首先，顾瑞英与嘉乐公司签订《大连市房地产买卖合同》的时间早于一审法院对案涉房屋进行查封的时间；其次，顾瑞英与嘉乐公司于2016年10月24日签署的《房屋交接书》，能够证明顾瑞英在法院查封前已经合法占有案涉房屋；再次，顾瑞伟、顾瑞英、吴克清共计购买嘉乐公司出售的五套房屋，总价款为3325506元，而顾瑞伟、顾瑞英、吴克清共计通过银行向嘉乐公司转账3338548元购房款，属于支付了全部价款。因此，顾瑞英提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的前三项条件。关于房屋未办理过户登记是否属于顾瑞英自身原因一节。一审法院认为，顾瑞英与嘉乐公司在买卖合同补充条款中已经明确了办理房屋产权变更手续的期限，即嘉乐公司办理完房屋抵押注销后的四十个工作日内，而嘉乐公司于2016年7月1日办理了抵押权注销，顾瑞英于2017年11月14日才开始进行纳税申报，而且庭审中原告在解释未及时办理过户原因时陈述，是因为三位购房者是通过第三人原股东介绍购买房屋，因为之间的信任关系，所以前期没有特别着急。因此，无论从主观上或者客观上，都应归因于顾瑞英的自身原因。故一审法院对顾瑞英的诉讼请求不予支持。关于顾瑞英主张房屋未办理过户的原因在于嘉乐公司一节，因其未能提供证据予以证明，故应当承担举证不能的法律后果。综上所述，一审法依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告顾瑞英的诉讼请求。案件受理费12454元，由原告顾瑞英负担。二审中，上诉人提交新证据。证据1:手机短信截屏，拟证明2017年6月1日，顾瑞英通过本人139××××5292的手机号码向嘉乐公司执行董事及法定代表人陈鹏发送短信，要求马上办理案涉房屋产权证书，故案涉房屋被查封前上诉人已积极向原审第三人提出了办理过户登记的请求。证据2:通信费发票及业务受理记录。拟证明自2017年5月至今，顾瑞英均为手机号码139××××5292的所有人。证据3:工商档案。拟证明2016年4月，陈鹏担任原审第三人执行董事及法定代表人。证据4:（2017）辽0204执1770号执行裁定书、限制消费令、中国执行信息公开网截图。拟证明因原审第三人未能履行（2016）辽0204民初3081号民事判决确定的义务，被上诉人于2017年8月8日向大连市沙河口区人民法院申请强制执行。随后，大连市沙河口区人民法院对原审第三人采取强制执行措施。2017年12月26日，大连市沙河口区人民法院作出（2017）辽0204执1770号执行裁定，以原审第三人在银行、不动产、证券、互联网银行、工商总局、车辆等均无财产可供执行为由终结本次程序，并对原审第三人采取限制高消费措施、列入失信被执行人名单。因此，在上诉人提出办理过户要求至案涉房屋被查封期间，原审第三人名下已无财产，并被采取了限制高消费措施，原审第三人没有能力支付办理过户所需的高额税款，客观上导致了上诉人无法办理过户，故无法办理过户的过错不在于上诉人，而在于原审第三人。宝城公司质证意见：对证据1的真实性、合法性及关联性均不予认可。首先从该证据的形式来看，上诉人提交的手机是嘉乐公司曾经的法定代表人陈鹏所有的，是陈鹏发给上诉人的短信，手机这种如此隐私的物品，陈鹏竟然将原件交给上诉人持有，且未设定密码，结合一审中上诉人提交的收据及银行业务凭证都是嘉乐公司应持有的证据，可见存在第三人与上诉人恶意串通的可能性。其次，从该证据的内容上看，第一，从被上诉人提交的工商查询信息来看，陈鹏在上诉人提供的短信时间时不担任第三人的法定代表人，短信中袁总的身份也无法核实，因此该条短信中，过户请求并不是向嘉乐公司直接主张的，并不能证明上诉人于查封前已向第三人嘉乐公司积极主张过过户请求权；第二，该短信记录中，提到了袁总也很关心，可以证明上诉人并不是该五套房屋的真实主体，结合2018年10月20日发送的短信来看，陈鹏向上诉人提及需要办理公证委托，及律师需要进行下一步工作，恰恰能够说明第三人与上诉人之间存在着不真实的交易。另外，值得注意的是，短信记录是可以后期补做的，举个例子来说，上诉人与陈鹏可以同时将手机调到以前的日期，相互发送短信，再将日期调回现在，手机上显示的短信发送日期就是调整过后的时间。对证据2的三性均没有异议。对证据3的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，一审庭审中被上诉人已经提交了工商登记系统的查询档案，2015年5月时陈鹏就已经卸任第三人的法人，陈鹏并非本案的当事人，向陈鹏发送的短信不产生任何法律效力。对于证据4的真实性没有异议，对证明的事实有异议，2017年8月申请人申请强制执行，2017年12月26日才对第三人采取限制消费的强制措施，可见在2017年8月前上诉人仍可以向税务机关交税，不能因为上诉人自身怠于主张权利的过失倒推当时的客观事实，不能过户的过失是否在于第三人并不是判断上诉人是否存在过失的依据，即便第三人存在过失，但是上诉人在本案中也存在重大过错，依然无法形成抗辩权。嘉乐公司对上诉人提交的证据予以认可。本院认为，陈鹏曾经担任嘉乐公司法定代表人，上诉人与顾瑞伟、吴克清陈述其系通过与嘉乐公司“老板”的介绍而购买包括案涉房屋，其向嘉乐公司请求协助办理产权手续，通过与介绍人或公司主要股东联系，较为符合常理，且陈鹏曾任嘉乐公司法定代表人，上诉人向其发信息主张办理房屋产权手续并无不当，上诉人所提供的以上证据，能够形成完整证据链，证明其积极主动要求过嘉乐公司办理房屋产权手续，故本院对以上证据予以采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。另查明，二审中，各方当事人均认可上诉人顾瑞英购买案涉房屋并未用于居住，上诉人自认房屋用于出租。嘉乐公司始终未向上诉人出具购房发票。再查明，2016年3月10日至2016年3月25日期间，顾瑞伟、顾瑞英、吴克清三人共向嘉乐公司转入3338548元，其中包括顾瑞伟、顾瑞英、吴克清向嘉乐公司购买五套房屋的合同总价款3325506元、维修基金1252元、另应由一笔备注为“往来款”的11790元。本院认为，本案争议焦点是上诉人是否享有排除对案涉房屋强制执行的权利。在宝城公司申请执行（2016）辽0204民初3081号民事判决的执行案件中，上诉人顾瑞英作为执行案外人提出执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，买受人应满足以下四项条件（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，上诉人与2016年签订《大连市房地产买卖合同》，案涉房屋于2017年9月1日被法院查封，上诉人与嘉乐公司于2016年10月24日签署的《房屋交接书》。可见，上诉人与嘉乐公司所签订《大连市房地产买卖合同》的时间早于一审法院对案涉房屋进行查封的时间，上诉人在法院查封前已经合法占有案涉房屋。关于案涉房款的支付，上诉人于一审中提交了收款收据、国内支付业务收款回单，可以证明上诉人与顾瑞伟、吴克清共计通过银行向嘉乐公司转账支付了包括案涉房屋在内的购买五套房屋的合同总价款3325506元、维修基金1252元，属于支付了全部房款。关于案涉房屋未办理过户登记是否属于上诉人自身原因一节，案涉房屋于2017年9月1日被法院查封，上诉人陈述系由于嘉乐公司没有经济能力及时交税才导致案涉房屋被法院查封。本院认为，因嘉乐公司始终并未向上诉人出具购房发票，在嘉乐公司不能积极配合上诉人办理的情况下，上诉人申报纳税行为必然被动。根据常理分析，通常情况下已经全部交纳了房屋购房款的买受人必然希望尽快办理房屋产权从而实现对房屋物权的享有。结合上诉人曾经向嘉乐公司相关人员发送过要求办理产权手续的信息的事实、嘉乐公司陈述因股东变更过导致案涉房屋办理产权受阻等情况，本院认为，现有证据不足以证明未能办理产权登记手续系上诉人自身原因所致，上诉人所提出的未办理过户登记有合理的客观理由，本院予以采纳。综上，上诉人提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部条件，对其要求排除执行的请求应予支持。另，由于大连嘉乐置业有限公司作为被执行人未能积极履行债务导致案涉房屋被查封，进而引起本案诉讼，故本案诉讼费应由大连嘉乐置业有限公司负担。综上所述，顾瑞英的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初5238号民事判决；二、不得执行大连嘉乐置业有限公司名下位于大连市沙河口区房屋。一审案件受理费12454元，由大连嘉乐置业有限公司负担；二审案件受理费12454元，由大连嘉乐置业有限公司负担。大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204执异33号执行裁定书于本判决生效时自动失效。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  刘 畅审判员  张 钱二〇二一年五月二十一日书记员  黄月妍