新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)新01执异117号 案外人：孙兴春，女，1973年3月7日出生，汉族，无固定职业，住上海市。申请执行人：乌鲁木齐市融通典当有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区犁铧街9-11泰琮小区3栋14号。法定代表人：徐庆玲，该公司总经理。被执行人：乌鲁木齐久源房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区三道湾路东巷120号1栋1层18。法定代表人：罗毅，该公司总经理。被执行人：尼勒克县久源房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁州尼勒克县唐布拉路33号。法定代表人：罗毅，该公司总经理。被执行人：新疆新汇工程有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区中环路1栋1单元102室。法定代表人：罗志连，该公司总经理。被执行人：罗志连，男，1952年3月1日出生，汉族，新疆新汇工程有限责任公司总经理，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。在本院执行申请执行人乌鲁木齐市融通典当有限责任公司（以下简称融通典当公司）与被执行人乌鲁木齐久源房地产开发有限公司（久源公司）、尼勒克县久源房地产开发有限责任公司（尼勒克久源公司）、新疆新汇工程有限责任公司（新汇公司）、罗志连民间借贷纠纷一案中，案外人孙兴春对本院执行久源公司名下位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区三道湾路东巷120号1栋-1层4（以下简称涉案商铺）的房屋及对应的土地使用权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。孙兴春称，请求中止对久源公司名下涉案商铺及对应的土地使用权的执行。事实和理由：贵院于2021年3月15日作出公告对久源公司名下涉案商铺及对应的土地使用权予以查封，由于以上房屋是我本人与久源公司于2020年6月19日签订买卖合同受让取得的，因客观原因未过户至我名下，我是涉案商铺的合法权利人，请求法院依法审查核实并及时中止对涉案商铺的执行。融通典当公司称，房屋权利的确定是以房屋权属证书为依据的，孙兴春没有取得房屋所有权证，所以我公司不认可其异议请求。我公司与被执行人的调解书是贵院于2020年7月16日出具的，按照孙兴春所称，其于2020年6月19日与被执行人签订的房屋买卖协议，但是我公司是在2020年4月就起诉立案了，因此我公司有理由怀疑被执行人和孙兴春之间是恶意串通逃避债务。新汇公司、罗志连称，我们同意孙兴春的异议请求。涉案商铺在出卖给孙兴春的时候，都抵押给了银行，是孙兴春将涉案商铺的银行抵押款偿还完毕的，我们与孙兴春之间的房屋买卖合同发生在融通典当公司起诉之前，故不存在我们逃避债务的事实。久源公司、尼勒克久源公司未提交书面陈述意见。本院经审查查明，融通典当公司与久源公司、尼勒克久源公司、新汇公司、罗志连民间借贷纠纷一案中，乌鲁木齐市中级人民法院于2020年7月16日作出（2020）新01民初122号民事调解书，双方自愿达成如下协议：一、乌鲁木齐市融通典当有限责任公司自发生初始出借款项之日起至本调解书生效之日止，自愿减让债权至75,000,000元，其中本金为37,738,000元，利息为37,262,000元；乌鲁木齐久源房地产开发有限公司、尼勒克县久源房地产开发有限责任公司、新疆新汇工程有限责任公司、罗志连自愿对上述债务共同承担还款责任；二、若前述所有金额在2020年12月31日前（含）归还，不再另行计算利息；三、乌鲁木齐久源房地产开发有限公司、尼勒克县久源房地产开发有限责任公司、新疆新汇工程有限责任公司、罗志连于2020年12月31日前至少还款40,000,000元；若未能按照上述约定的期间至少先行清偿4,000万元债务，则75,000,000元在扣除已还款金额后，以剩余未还款金额本金基数自2021年1月1日起以年利率24%计算计付利息；四、若乌鲁木齐久源房地产开发有限公司、尼勒克县久源房地产开发有限责任公司、新疆新汇工程有限责任公司、罗志连于2020年12月31日前完成至少还款40,000,000元，自2021年1月1日起，以剩余未还款项为本金基数按年利率24%计算利息，乌鲁木齐久源房地产开发有限公司、尼勒克县久源房地产开发有限责任公司、新疆新汇工程有限责任公司、罗志连须于2021年12月31日之前完成本息付款；五、案件受理费472,101.02元（乌鲁木齐市融通典当有限责任公司已预交），人民法院减半收取236,050.51元，由乌鲁木齐久源房地产开发有限公司、尼勒克县久源房地产开发有限责任公司、新疆新汇工程有限责任公司、罗志连承担，剩余236,050.51元由乌鲁木齐市中级人民法院退还乌鲁木齐市融通典当有限责任公司；保函费43,030元，保全费5,000元，与236,050.51元的案件受理费，乌鲁木齐久源房地产开发有限公司、尼勒克县久源房地产开发有限责任公司、新疆新汇工程有限责任公司、罗志连最迟于2020年12月31日前支付至乌鲁木齐市融通典当有限责任公司；六、调解书生效之日起5日内，乌鲁木齐市融通典当有限责任公司对已保全的全部财产向法院申请解除财产保全，解除财产完成后2日内支付35万元至乌鲁木齐市融通典当有限责任公司；尼勒克县久源房地产开发有限责任公司在解除财产保全后，同时配合并协助乌鲁木齐市融通典当有限责任公司完成《债权债务概括转移合同》项下尼勒克县文化路的商贸中心宾馆及餐饮广场房屋（不动产权属证号：新（2020）尼勒克县不动产权第XXXX号）的抵押办理；七、若乌鲁木齐久源房地产开发有限公司、尼勒克县久源房地产开发有限责任公司、新疆新汇工程有限责任公司、罗志连未能在2020年12月31日前完成第三项及第五项约定的共计40,284,085.51元偿还义务，乌鲁木齐市融通典当有限责任公司有权按照上述第三项约定的债权计算方式申请法院强制执行。该调解书生效后，因久源公司、尼勒克久源公司、新汇公司、罗志连未履行生效法律文书所确定的义务，融通典当公司向本院申请强制执行，本院于2021年2月4日立案，执行案号为（2021）新01执93号。2021年2月5日，本院作出（2021）新01执93号执行裁定书，裁定，一、冻结、划拨被执行人乌鲁木齐久源房地产开发有限公司、尼勒克县久源房地产开发有限责任公司、新疆新汇工程有限责任公司、罗志连在银行、信用社或其他金融机构账户中的存款40,391,769.51元（其中执行标的40,284,085.51元、案件执行费107,684元）；二、冻结、划拨被执行人乌鲁木齐久源房地产开发有限公司、尼勒克县久源房地产开发有限责任公司、新疆新汇工程有限责任公司、罗志连应负担的迟延履行期间（至实际付款日期止）加倍债务利息及执行中实际支出的费用；三、如上述款项不足，则查封、扣押、拍卖、变卖被执行人乌鲁木齐久源房地产开发有限公司、尼勒克县久源房地产开发有限责任公司、新疆新汇工程有限责任公司、罗志连相应价值的财产。2021年3月9日，依据（2021）新01执93号执行裁定书，本院向乌鲁木齐市不动产登记中心发出（2021）新01执93号之三协助执行通知书，要求其协助执行：一、查封乌鲁木齐久源房地产开发有限公司名下位于XXX（证号：乌房权证天山区字第XXXX号，面积：32.9㎡）、-1层4（证号：乌房权证天山区字第XXXX号，面积：38.19㎡）、-1层5（证号：乌房权证天山区字第XXXX号，面积：32.42㎡）、-1层6（证号：乌房权证天山区字第XXXX号，面积：34.93㎡）、-1层7（证号：乌房权证天山区字第XXXX号，面积：60.45㎡）、-1层9（证号：乌房权证天山区字第XXXX号，面积：35.65㎡）、-1层10（证号：乌房权证天山区字第XXXX号，面积：31.94㎡）、-1层11（证号：乌房权证天山区字第XXXX号，面积：60.3㎡）、-1层12（证号：乌房权证天山区字第XXXX号，面积：48.19㎡）、-1层13（证号：乌房权证天山区字第XXXX号，面积：31.23㎡）、-1层14（证号：乌房权证天山区字第XXXX号，面积：45.12㎡）、-1层15（证号：乌房权证天山区字第XXXX号，面积：51.53㎡）、-1层16（证号：乌房权证天山区字第XXXX号，面积：39.42㎡）、-1层17（证号：乌房权证天山区字第XXXX号，面积：45.12㎡）、-1层18（证号：乌房权证天山区字第XXXX号，面积：32.42㎡）、-1层19（证号：乌房权证天山区字第XXXX号，面积：38.19㎡）、-1层20（证号：乌房权证天山区字第XXXX号，面积：32.9㎡）、-1层21（证号：乌房权证天山区字第XXXX号，面积：33.9㎡）、-1层22（证号：乌房权证天山区字第XXXX号，面积：33.14㎡）、幸福路北四巷45号楼4栋1层2单元103（证号：乌房权证天山区字第XXXX号，面积：47.35㎡）共计20套房产及对应的土地使用权；二、查封期限叁年（自2021年3月9日至2024年3月8日止）。2020年6月19日，新汇公司（甲方1、卖方）、久源公司（甲方2、卖方）与孙兴春（乙方、买方）签订《买卖合同》，双方约定，甲方将归自己所有的位于以下地址的商铺及房屋出售给乙方：（明细如下）所有人为久源公司，坐落于XXX。出售总价款（甲1甲2）共计壹仟贰佰万元整。支付方式为：于签约之前支付定金贰拾万元给甲1甲2。签约当日支付壹佰玖拾万元整，用于银行解押甲方1名下8间商铺、7套住宅。第三笔资金壹佰玖拾万元在签约之日起十个工作日之内打入甲方1指定账户。剩余房款捌佰万元由乙方自行安排时间向银行解押，甲方需积极配合剩余房产过户手续。2020年10月30日，孙兴春（买受人）与久源公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（现售）》，双方约定，第一条、项目建设依据。1．出卖人以出让方式取得坐落于XXX地块的建设用地使用权。第二条、销售依据。该商品房已取得房屋所有权证，证号为乌房权证天山区字第XXXX号。第三条、商品房基本情况。4．该商品房为第一条规定项目中的1栋无单元-1层4号。该商品房实测建筑面积共38.19平方米。第七条、计价方式与价款。2．按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币5,000元，总价款为人民币190,950元。第八条、付款方式及期限。一次性付款。买受人应当在2020年10月30日前支付该商品房全部价款。另查，为证明支付涉案房屋购房款的事实，孙兴春向本院提交：1.2020年6月16日的《购房合同收据》一份，用于证明其向久源公司、新汇公司支付购房款定金20万元整的事实；2．三份新疆天山农村商业银行友好路客户回单，载明孙兴春于2020年9月18日转入杨知成名下新疆天山农村商业银行XXX账户内4,093,944.44元，于9月25日转入黄兰英名下新疆天山农村商业银行XXX账户内5,000,000元，于10月29日转入柴立荣名下新疆天山农村商业银行XXX账户内4,040,111.71元的事实；3．提交两份《借款合同》，载明借款人杨知成、柴立荣分别从新疆天山农村商业银行股份有限公司沙依巴克区支行各自贷款400万元的事实；4．提交两份《最高额抵押合同》，载明久源公司作为抵押人，将其位于天山区三道湾路东巷的部分房产抵押给新疆天山农村商业银行股份有限公司沙依巴克区支行，为借款人杨知成、柴立荣贷款的事实；5．新汇公司于2020年9月25日出具的收据一份，载明内容为收到孙兴春交来幸福路三道巷路东巷120号负一层商铺款50万元的事实；6．罗志连于2020年10月2日出具的收条一份，载明内容为收到购房款100万元；7.2020年11月26日，久源公司、新汇公司出具收据一份，载明内容为：“今收到购房尾款贰拾贰万元整，至此孙兴春购买新疆新汇工程有限责任公司5套住宅，8套商铺，乌鲁木齐久源房地产开发有限公司20套商铺，总价1,200万元已全部结清，自2020年11月26日期所有房屋收益及所有权归孙新春所有。”2020年10月30日，涉案商铺办理了网签备案，载明购房人为孙兴春。以上事实有（2020）新01民初122号民事调解书、（2021）新01执93号执行裁定书、（2021）新01执93号之三协助执行通知书、《买卖合同》《商品房买卖合同（现售）》《购房合同收据》《借款合同》《最高额抵押合同》、客户回单、收据、收条、询问笔录等证据存卷为证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。”孙兴春基于对涉案商铺享有所有权而提出排除人民法院执行的异议，故本案应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，孙兴春与久源公司于2020年10月30日签订了《商品房买卖合同（现售）》，双方于当日即在乌鲁木齐市房屋产权交易中心办理了涉案商铺的备案登记，故本院认定孙兴春于法院查封涉案商铺之前即与久源公司签订书面买卖合同。根据久源公司、新汇公司开具的收据可知，涉案商铺于2020年11月26日已经交付给了孙兴春，故孙兴春于法院查封之前即已合法占有涉案商铺。对于是否支付购房款的问题，根据孙兴春提交的银行凭据及新汇公司、久源公司与孙兴春所签《买卖合同》、新汇公司法定代表人罗志连的陈述以及久源公司、新汇公司开具的收据证明等证据可以相互印证，证明孙兴春就涉案商铺已经支付完毕全部购房款的事实。由于疫情及人民法院查封等原因，导致孙兴春至今未能取得涉案商铺的权属证书，故未办理过户登记并非因买受人孙兴春自身原因所致。综上，案外人孙兴春提出的执行异议申请符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对位于XXX的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审  判  长   黎 剑审  判  员   邓 颖审  判  员   陈晓春二 〇 二 一 年 五 月 十 五 日书  记  员   阿热爱