天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终1908号上诉人（一审被告）：天津市嘉华兴业房地产开发有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇帕醍欧花园配建二104。法定代表人：索颢，经理助理。委托诉讼代理人：王妤予，女，公司员工。被上诉人（一审原告）：关秋菊，女，1980年8月2日出生，汉族，住河北省三河市。委托诉讼代理人：任刚，天津仁合律师事务所律师。上诉人天津市嘉华兴业房地产开发有限公司因与被上诉人关秋菊商品房销售合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2020）津0119民初4134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。天津市嘉华兴业房地产开发有限公司上诉请求：1．撤销一审判决，将本案发回重审，或者改判驳回被上诉人关于逾期交房期间已付款利息的诉讼请求；2．诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．一审判决支持的违约金超过被上诉人实际损失，认定事实不清。2．本案违约责任应适用《合同补充协议》约定执行，违约金不超过总房款的2%。3．《承诺书》的前提是《合同补充协议》，二者在条款计算上存在相似性，如果《合同补充协议》无效，《承诺书》不能单独使用。4．入住业主阻挠上诉人施工，应当免除上诉人2017年10月至2018年12月期间应承担的逾期交房责任。关秋菊提交书面意见辩称，不同意天津市嘉华兴业房地产开发有限公司的上诉请求。其主要答辩意见是：天津市嘉华兴业房地产开发有限公司自愿承诺如有违约在其支付已付房款利息的同时给付相应补偿费用，其真实意思表示合法有效。违约责任并未超过违约金的上限，符合《中华人民共和国民法典》规定。被上诉人同意一审判决。关秋菊向一审法院起诉请求：1．判令天津市嘉华兴业房地产开发有限公司向关秋菊交付房屋钥匙并办理入住手续。2．判令天津市嘉华兴业房地产开发有限公司按银行同期贷款利率支付关秋菊2018年5月3日至2020年5月15日的已付房款利息70,576.49元。3．判令天津市嘉华兴业房地产开发有限公司支付关秋菊2017年10月1日至2017年10月31日的补偿费用3,245.12元。4．判令天津市嘉华兴业房地产开发有限公司支付关秋菊2017年11月1日至2020年5月15日的补偿费用129,246.45元。5．案件受理费由天津市嘉华兴业房地产开发有限公司承担。在一审诉讼过程中，关秋菊变更诉讼请求，关秋菊将第二、四项诉讼请求变更为请求计算至天津市嘉华兴业房地产开发有限公司实际交房之日止，不再主张具体的赔偿数额；将第五项诉讼请求更变为诉讼费用由天津市嘉华兴业房地产开发有限公司承担，诉讼费用包括案件受理费、保全费、保全责任保险费。一审法院认定事实：2016年5月13日，关秋菊（乙方）与天津市嘉华兴业房地产开发有限公司（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的位于天津市蓟州区××镇××花园村××路××花园××＃××房屋，建筑面积84.42平方米，每平方米价格为8266.7元，总价款为697875元。合同第三条商品房交付及交付日期约定：“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2016年10月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。由于不可抗力影响的时间，造成房屋延期交付或无法交付的，甲方不承担违约责任。”第五条逾期交付商品房的处理约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究违约责任：3、见补充协议第四条”。双方签订的《合同补充协议》第四条约定：“双方同意本合同第五条变更如下：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%。”因未能如期交房，天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于2017年7月25日出具承诺书，承诺：“帕醍欧花园44-49＃楼将于2017年9月30日交付。若于2017年9月30日前（包括当天）交房，逾期交房违约金按照《天津市商品房买卖合同》相应条款计算；若在之后交房，除按照上述约定支付逾期交付违约金外，承诺按下述标准支付补偿费用。1、若在2017年10月1日-2017年10月31日期间交房，该期间的补偿费用按照已付房款的万分之一点五／日计算，补偿费用自2017年10月1日起算。若在2017年10月31日之后交房，自2017年11月1日起至实际交房之日，该期间的补偿费用按已付房款的万分之二／日计算。逾期交房违约金、补偿费用以现金方式在交房之日兑付。从签订承诺起至2017年9月30日因国家政策等不可抗力导致停工，以上承诺交房的时间按照停工时长顺延，补偿费用的计算时间点和计算标准也做相应顺延（若2017年9月30日因施工原因不能如期交房，之后因国家政策导致的停工不做顺延）。此承诺具备法律效力。”2017年9月30日，天津市嘉华兴业房地产开发有限公司通知关秋菊办理房屋交付手续，关秋菊以天津市嘉华兴业房地产开发有限公司没有提供商品房质量验收手续和天津市新建住宅商品房准许交付使用证，不能居住使用为由拒绝办理接收手续。2018年关秋菊向一审法院提起诉讼，请求天津市嘉华兴业房地产开发有限公司给付逾期交房的已付房款利息及承诺书承诺的补偿费，一审法院于2018年12月29日作出（2018）津0119民初5470号民事判决书，判令天津市嘉华兴业房地产开发有限公司给付已付房款的利息45577.92元（以697875元为基数，自2016年11月1日至2018年5月2日，按同期贷款利率计算），并认定关秋菊依据天津市嘉华兴业房地产开发有限公司承诺书要求给付补偿费用，现依据不足，一审法院不予支持。后天津市嘉华兴业房地产开发有限公司不服提起上诉，本院作出终审判决，判决驳回天津市嘉华兴业房地产开发有限公司上诉，维持原判。天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于2020年2月20日取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证，并通知关秋菊可以办理涉案房屋入住手续，但天津市嘉华兴业房地产开发有限公司提出关秋菊应补缴纳2017年10月1日至交房时的物业费、取暖费，双方协商不能达成一致。2020年7月8日，天津市嘉华兴业房地产开发有限公司以邮寄书面通知的形式通知关秋菊于2020年7月15日前办理收房手续，关秋菊不能接受天津市嘉华兴业房地产开发有限公司所提交房条件而未办理入住手续。一审法院认为，双方对商品房销售合同关系、房屋价款、合同约定的交房条件、合同约定的交房日期、天津市嘉华兴业房地产开发有限公司取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证的时间、房屋尚未交付等事实均无异议，本案的争议焦点包括：（一）天津市嘉华兴业房地产开发有限公司应否承担违约责任；（二）如其违约，责任如何承担。（一）关于天津市嘉华兴业房地产开发有限公司应否承担违约责任。双方签订的《天津市商品房买卖合同》约定，除遇不可抗力外天津市嘉华兴业房地产开发有限公司应于2016年11月1日将经竣工验收合格并取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证的商品房交付关秋菊使用。天津市嘉华兴业房地产开发有限公司主张因关秋菊未交纳物业费、取暖费不同意交付房屋，没有事实和法律上的依据，一审法院不予认可。天津市嘉华兴业房地产开发有限公司应立即向关秋菊交付涉案房屋。2017年9月30日天津市嘉华兴业房地产开发有限公司通知关秋菊办理房屋交付手续，因天津市嘉华兴业房地产开发有限公司没有提供商品房质量验收手续和天津市新建住宅商品房准许交付使用证，关秋菊拒绝办理接收手续，天津市嘉华兴业房地产开发有限公司主张关秋菊自行承担2017年9月30日之后的损失，于理于法无据，一审法院依法不予以支持。天津市嘉华兴业房地产开发有限公司未在合同约定的交房日期将取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证的房屋交付关秋菊，而且至今天津市嘉华兴业房地产开发有限公司未交付涉案房屋，构成违约，应该承担违约责任。（二）关于违约责任如何承担。1．关于关秋菊损失如何确定。首先，关秋菊主张天津市嘉华兴业房地产开发有限公司应根据合同第五条的约定支付已付款利息，天津市嘉华兴业房地产开发有限公司则认为《合同补充协议》第四条已对主合同第五条进行了整体变更，应按照《合同补充协议》第四条确定违约责任。一审法院认为，《合同补充协议》是天津市嘉华兴业房地产开发有限公司采用格式条款订立的合同，天津市嘉华兴业房地产开发有限公司作为《合同补充协议》的提供一方，在订立协议时应提请关秋菊注意《合同补充协议》中免除或者限制其责任的条款。因《合同补充协议》第四条属于限制其责任并排除对方主要权利的条款，但该条款和其他内容外观表现一致，未采用足以引起关秋菊注意的文字、字体、符号或者其他明显标志作出提示，天津市嘉华兴业房地产开发有限公司亦未能提供证据证明其履行了提示及说明义务，且该条款排除了关秋菊在天津市嘉华兴业房地产开发有限公司持续违约情况下要求天津市嘉华兴业房地产开发有限公司承担违约责任的权利，免除了自身在持续违约情况下的违约责任。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”该《合同补充协议》第四条的约定无效，天津市嘉华兴业房地产开发有限公司应当按照主合同第五条的约定承担违约责任。根据2019年8月17日中国人民银行发布改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制公告，自2019年8月20日起应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算利息。因此，2019年8月19日之前按同期贷款利率计算已付房款利息，2019年8月20日以后的已付房款利息应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。2．关于承诺书效力。关秋菊依据承诺书要求天津市嘉华兴业房地产开发有限公司支付补偿费用，天津市嘉华兴业房地产开发有限公司主张原生效判决已经驳回关秋菊关于补偿费用的诉讼请求，且承诺书并非其真实意思表示，故不同意支付。一审法院认为双方均认可承诺书真实性，天津市嘉华兴业房地产开发有限公司亦无证据证明承诺书不是其真实意思表示，承诺书合法有效；一审法院作出的生效判决认定关秋菊要求给付补偿费用，现依据不足，理由是按承诺书约定补偿费未到兑付期限，且不能确定天津市嘉华兴业房地产开发有限公司交付符合约定交付条件商品房的时间，即不能确定违约金是否超过相关规定的上限。现涉案房屋已经符合约定交付条件，关秋菊主张交付房屋，天津市嘉华兴业房地产开发有限公司仍不交付涉案房屋，天津市嘉华兴业房地产开发有限公司违约责任明确具体，关秋菊依据承诺书要求天津市嘉华兴业房地产开发有限公司承担违约责任，理据充分，一审法院依法予以支持。3．关于天津市××房××期××房时间计算问题。关秋菊要求天津市嘉华兴业房地产开发有限公司支付已付房款利息及补偿费用至天津市嘉华兴业房地产开发有限公司实际交房之日止，天津市嘉华兴业房地产开发有限公司抗辩称2020年7月8日已给关秋菊邮寄书面收房通知，通知书主要内容是“涉案房屋于2020年2月20日取得准入证，并具备使用条件，天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于2020年2月21日在帕醍欧小区张贴过入住通知，通知书中已经载明涉讼房屋已经取得准入证，但未明确具体入住办理时间，现再次通知业主按本通知书及帕醍欧入住须知（相关物业公司出具），要求在2020年7月15日之前办理交付使用手续”。关秋菊主张本人收到书面入住通知书，与天津市嘉华兴业房地产开发有限公司工作人员联系过，天津市嘉华兴业房地产开发有限公司提出交付房屋时，关秋菊应同意三个交房条件之一，1．要求业主补交2017年9月30日至2020年7月15日的物业费、取暖费；2．已经诉讼并判决的业主，必须要与开发商达成和解协议，放弃判决中判决金额，按照原判决金额40%与开发商达成和解协议；3．放弃第二次诉天津市嘉华兴业房地产开发有限公司延期交房的诉讼权利。因关秋菊不同意天津市嘉华兴业房地产开发有限公司提出的交房条件，没有办理房屋交付手续。天津市嘉华兴业房地产开发有限公司对关秋菊所述的三个条件予以否认，天津市嘉华兴业房地产开发有限公司称其可以给未收房业主办理入住手续，但涉案房屋钥匙已由物业公司保管，业主应交付物业费，物业公司才将钥匙交给业主，天津市嘉华兴业房地产开发有限公司只负责办理交房手续，是否交钥匙由物业公司负责。一审法院认为，2020年7月15日天津市嘉华兴业房地产开发有限公司曾书面通知关秋菊交付符合约定交付条件的房屋，关秋菊也亦同意收房，只是因交房条件，导致双方及物业公司再次因交房事宜发生纠纷，未能协商一致，根据本案的实际情况，关秋菊要求天津市嘉华兴业房地产开发有限公司支付已付房款利息及补偿费日期一审法院酌定至2020年7月15日止，2020年7月16日之后相关权利由关秋菊另行主张，本案不予以涉及。4．关于违约金应否调整问题。依据合同约定，天津市嘉华兴业房地产开发有限公司因逾期交付房屋，应给付关秋菊已付房款利息，已付房款利息即为天津市嘉华兴业房地产开发有限公司违约应承担的违约金，补偿费也是天津市嘉华兴业房地产开发有限公司因逾期交房承诺的违约费用。关秋菊同时请求天津市嘉华兴业房地产开发有限公司给付已付房款利息及补偿费用，天津市嘉华兴业房地产开发有限公司以不构成违约为由不同意支付，一审法院认为，天津市××房××期××房构成违约，应在相关规定上限范围内承担违约责任。本案中因天津市××房××期××房，给关秋菊造成的实际损失为已付房款利息，承诺书的约定明显过分高于关秋菊实际损失，违约金的数额应根据违约情况确定，综合考虑案件的实际情况并平衡当事人之间的利益，一审法院认为应对违约金予以调整。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”因此，综合本案的具体情况及合同约定，关秋菊主张利息及补偿费数额高于天津市××房××期××房造成的关秋菊损失的130%，一审法院依法予以调整。天津市××房××期××房造成关秋菊的损失计算方法：以697875元为基数，自2017年10月1日至2018年5月2日，按中国人民银行同期贷款利率之30%计算，计5388.47元；以697875元为基数，自2018年5月3日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，计56620.43元。以697875元为基数，自2019年8月20日起至2020年7月15日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算，计33866.42元。综上，天津市××房××期××房造成关秋菊的损失为95875.32元。关秋菊诉求保全费、诉讼保全责任保险费由天津市嘉华兴业房地产开发有限公司承担，因关秋菊未申请保全，故关秋菊要求天津市嘉华兴业房地产开发有限公司承担保全费、诉讼保全责任保险费，于法无据，一审法院不予以支持。一审法院判决：“一、被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告关秋菊交付位于蓟州区××镇××花园村××路××花园××房屋；二、被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告关秋菊逾期交房损失95875.32元，款项直接汇入原告关秋菊中国银行6217××××8934账户；三、驳回原告关秋菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费6405元（已减半，原告已预交），由被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担（款项由被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司直接汇入原告关秋菊上述账户）”。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求向本院邮寄提交了天津市蓟州区住房和建设委员会文件复印件一份作为证据，证明其应免除部分逾期交房违约责任。被上诉人认为文件是复印件且与本案无关联性因而不予认可。被上诉人未提交证据。对当事人二审争议事实，本院认定如下：上诉人提交的证据不能证明待证事实成立，本院不予采信。一审判决认定事实清楚，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人应否承担逾期交房违约责任及如何承担。双方签订《天津市商品房买卖合同》合法有效，出卖人未依约交付商品房，应当承担违约责任。双方当事人曾因逾期交房引发的商品房销售合同纠纷进行诉讼。生效判决支持了被上诉人自2016年11月1日起至2018年5月2日期间的已付房款利息，同时认定《合同补充协议》第四条对双方不发生法律效力。天津市嘉华兴业房地产开发有限公司2020年2月20日取得涉诉房屋的天津市新建住宅商品房准许交付使用证。双方因交房条件存在分歧导致目前仍未办理交房手续，一审法院依据双方约定，并结合生效判决的认定和裁判结果，判令天津市嘉华兴业房地产开发有限公司承担至2020年7月15日的逾期交房违约责任，并无不当，本院予以维持。有关承诺书的效力问题，双方当事人均认可承诺书的真实性，上诉人就承诺书非其真实意思表示的主张，未能提交充分证据予以证明，一审判决认定该承诺书的效力，并无不当，本院予以确认。一审判决基于公平原则考虑，结合本案实际情况，认定承诺书的约定高于被上诉人的实际损失，酌情对违约金予以调整减少，于法有据，本院予以维持。本院对天津市嘉华兴业房地产开发有限公司的上诉请求不予支持。综上，天津市嘉华兴业房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12810元，由上诉人天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  刘翠翠审判员  张玉洁二〇二一年五月十七日法官助理梁菁菁书记员丁萍萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……