贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终991号 上诉人（原审原告）：莫应登，男，1988年5月20日生，布依族，贵州省荔波县人，住贵州省荔波县。 委托诉讼代理人：姚苑，贵州正苍律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：贵州绿源城置业有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州贵定县城关镇胡三帖路122号。 法定代表人：刘灵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈刚，男，1990年9月11日生，汉族，住甘肃省平凉市崆峒区，该公司员工。 上诉人莫应登因与上诉人贵州绿源城置业有限公司（以下简称绿源城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵定县人民法院（2020）黔2723民初2119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭，于2021年5月11日公开开庭进行了审理。双方当事人委托的诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 莫应登上诉请求：撤销原判，改判绿源城公司支付其逾期交房违约金53277.5元，逾期办证违约金46200元,绿源城公司承担本案全部诉讼费。事实与理由:首先，本案逾期交房违约金应当自2017年4月1日起计算至2020年3月20日，诉讼时效未过。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定绿源城公司2017年8月31日通知莫应登收房时并未取得竣工验收合格报告，莫应登有权拒绝收房，合同第十一条也明确约定交房时绿源城公司必须取得房屋竣工验收合格证明文件。案涉房屋未取得竣工验收合格证明文件，一审只是从表面上看到房屋设施齐全便认定房屋不影响使用可以交付错误；其次，双方合同约定违约金为日万分之一，没有过高，应当按照合同约定支付违约金。根据相关规定，应以当事人约定支付逾期违约金。双方约定以日万分之一的标准计算违约金，并未超出法律规定，不存在违约金过高需要调低的情形，一审酌情支持日万分之零点五没有依据；最后，既然双方对违约金标准有明确约定，且该约定合理合法有效，就应当遵守契约精神，按照合同约定支付违约金。正如绿源城公司在一审庭审过程中称该商品房买卖合同是政府相关部门拟定的格式合同，因此合同对买卖双方都是公平的。在双方对逾期办证及违约金比例并未签订《补充协议》重新进行约定的情况下，双方应当按照签订的房屋买卖合同承担相应违约责任。 绿源城公司上诉请求：撤销原判，改判驳回莫应登的一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费由莫应登承担。事实与理由：一、一审判决绿源城公司承担延期办证违约责任错误。根据相关司法解释规定，出卖人需因自身原因才承担违约责任，而本案由于出现政府相关部门的原因和第三人原因才导致本案产生逾期办证的后果，不属于出卖人原因的情形。因此该公司不应承担违约责任。该原因主要有三，一是由于施工方的过错造成工程逾期，该事实有相关判决认定的事实予以确认；二是政府政策的调整，受2017年9月12日省人民政府第107次常务会议通过的《贵州省新建住宅区配电设施建设维护管理办法》影响，故该相应期间不应由绿源城公司违约责任；三是根据住房和城乡建设部、应急管理部于2019年3月27日发布的《住房和城乡建设部应急管理部关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》，消防验收审核部门职能转移调整，导致绿源城公司迟迟不能完成整体消防验收，此期间也不应由绿源城公司承担违约责任；二、一审判决适用法律不当。根据相关规定，不可抗力导致责任免除。2020年初全国疫情爆发，全国停工停产，绿源城公司不能及时办理产权证书，属于不可抗力事件，一审判决认定其承担违约责任错误；三、即便认定绿源城公司承担违约责任，违约金的起算时间也不应从2017年9月30日起算。根据双方《商品房买卖合同》第二十二条第二款约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，故本案计算逾期办证的起算时间应当从实际交房之日起90日后开始计算；且根据贵定县人民政府2019年12月23日作出（贵府专议（2019）335号）《关于研究灵智东门·鑫都（一期）项目竣工验收及产权办理相关事宜的专题会议纪要》可知，绿源城公司2019年12月23日就可以办理容缺登记，已达到办证条件，故截至时间应为2019年12月23日，而非2020年4月28日；四、一审判决绿源城公司承担逾期办证违约金的计算比例过高，不符合案件实际情况。 莫应登向一审法院起诉请求：一、依法判令绿源城公司向莫应登支付逾期交房违约金75738.6元（自2016年1月1日计算至2020年3月20日），逾期办证违约金46249.2元（自2017年9月30日计算至2020年4月28日），总计121987.8元；二、本案诉讼费由绿源城公司承担。 一审认定事实：2015年9月16日，莫应登与绿源城公司签订《商品房买卖合同》，约定绿源城公司将其开发的位于贵定县出售给莫应登，房屋总价款为491490元。双方约定：出卖人应当于2015年12月30日前向买受人交付该商品房；出卖人逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。双方在合同中还约定，绿源城公司于2017年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给莫应登；逾期超过180日，若出卖人未能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。次日，莫应登交付首付款98490元，剩余房款393000元通过银行按揭付清。因逾期交房，2017年4月24日，经贵定县住建局组织至绿源城公司及部分业主代表召开会议，经协商，达成一致协议如下：绿源城公司承诺在2017年7月31日前交房，若非因房开原因延迟交房，购房户愿多给一个月时间，即2017年8月31日前交付住房，若仍逾期交房的，每逾期一日按购房价款万分之五进行计算支付违约金。绿源城公司同时承诺于2017年5月20日前以现金形式一次性兑付截止2017年3月31日的逾期交房违约金（以购房合同约定交房日开始计算，每逾期一日按商品房价款万分之一进行计算支付），2017年4月1日至2017年8月31日逾期交房违约金在交房时按购房价款每日万分之一进行统一结算。后绿源城公司于2017年5月16日支付了莫应登2015年12月31日至2017年3月31日止的逾期交房违约金22362元。2017年8月25日，绿源城公司通过登报方式向全体业主公告交房时间为当月31日起一个月内。因莫应登认为房屋未达到交房条件，拒绝收房。2020年4月28日，绿源城公司通知莫应登办理不动产权证。此后，双方因逾期交房违约金、办理房屋转移登记违约责任问题协商未果，莫应登遂向一审法院提起诉讼。再查明，绿源城公司在开发建设商品房过程中，因2017年6月配电工程、2019年3月消防工程验收逾期、2017年3月与承建方工程建设产生纠纷引起诉讼，导致工程延期；2020年1月底至2月底，因全国出现新冠疫情，绿源城公司处于停业状态。一审庭审中，莫应登将第一项诉讼请求中逾期交房违约金的金额变更为231590.1元，计算期限变更为2017年4月1日起至2020年3月1日。 一审法院认为，莫应登与绿源城公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，对双方具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行各自权利义务。根据双方购房合同的约定，绿源城公司应于2015年12月30日前交付房屋，因绿源城公司逾期交房，已向莫应登支付2017年3月31日前的逾期交房违约金。现莫应登要求绿源城公司继续支付2017年4月1日起至2020年3月1日的逾期交房违约金，绿源城公司辩称已过诉讼时效。经查，因政策原因及诉讼原因导致绿源城公司开发的房屋未及时办理建筑工程竣工合格证明文件，但房屋于2017年8月31日已可交付且房屋设施齐全，不影响房屋使用，故莫应登应获得的逾期房违约金为2017年4月1日至2017年8月31日，莫应登最迟应于2020年8月31日前向绿源城公司主张权利，莫应登于2020年10月9日向一审法院起诉，同时未提交证据证实存在诉讼时效中止或中断的事由，故莫应登关于逾期交房违约金的请求已过诉讼时效，依法不予支持。因绿源城公司应于2017年9月30日前取得涉案房屋的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文件付给莫应登，但直至2020年4月28日，绿源城公司才通知莫应登办理该房的不动产权证，其行为已经构成违约，应当按照双方合同约定承担相应的违约责任。绿源城公司主张办理转移登记应从办理交房手续后90天开始办理，其抗辩意见与双方合同约定的“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”不相符，不予采纳。关于绿源城公司主张违约金过高要求调整及因相关工程逾期完工、疫情因素等非绿源城公司过错造成的办证逾期问题，一审法院认为，双方虽然在合同中约定了违约金计算标准，但鉴于莫应登未提供证据证明逾期办证给其造成的实际损失，根据本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则，酌情调整本案逾期办证违约金为：以莫应登已付房价款计算，按每日万分之零点五向莫应登支付逾期办证违约金；绿源城公司主张逾期履行系因不可抗力的因素才造成逾期的问题，从绿源城公司主张的事实来看，系因第三人因素造成违约，该理由不能成为绿源城公司违约的理由，而疫情因素是发生在办证期限届满后，疫情的出现亦不能免除其违约责任。因此，本案逾期办证违约金应从2017年10月1日起计算至绿源城公司通知莫应登办理不动产权证时止，共计940天，即：逾期办证违约金为491490元×940天×0.05‰=23100.03元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项，《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：绿源城公司于判决发生法律效力之日起五日内支付莫应登逾期办证违约金人民币二万三千一百元零三分（￥:23100.03）。案件受理费2740元，减半收取1370元，由莫应登负担770元，绿源城公司负担660元。 本案二审期间，当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，莫应登与绿源城公司签订《商品房买卖合同》，签订合同的主体适格，均系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，该合同理应有效。综合双方当事人的诉辩请求及理由，本案二审争议的问题主要有三，一是绿源城公司存在逾期办证，其应否承担违约责任；二是违约金的计算标准如何认定；三、莫应登主张的逾期交房违约金应否予以支持。 关于问题一，本院认为，绿源城公司理应承担违约责任。理由如下，首先，关于期间认定问题，本案存在合同约定交房和实际交房时间不一致的问题。根据双方合同第二十二条关于初始登记的约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。因此以约定交房或以实际交房认定相关初始登记的义务，则成为双方争议的焦点问题。由于双方合同关于初始登记时间节点的约定为格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解，发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。该格式条款为出卖人提供，因此应当以有利于买受人一方的解释，即以约定交房的时间节点作为标准，认定出卖人的义务；另外，双方合同关于转移登记的约定又约定出卖人承诺于2017年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，如若以实际交房时间认定办证起算点，则与此约定存在矛盾，故一审判决认定逾期办证起算点正确。其次，关于违约阻却事由问题，首先是绿源城公司主张施工单位原因导致逾期的问题，则存在其与施工单位的建设工程合同关系和其与购房者之间的房屋买卖合同关系，二者为两个不同的法律关系，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”规定，在买卖合同关系中，即便是第三人原因造成逾期，也未构成绿源城公司的阻却事由，该公司也应当承当违约责任。其次是绿源城公司主张配电设施建设相关规定及消防验收职责转隶问题，如前述，双方约定交付办证资料时间为2017年9月30日前，早于《贵州省新建住宅区配电设施建设维护管理办法》2017年10月10日的出台时间，如其依约履行义务，且完全不受该管理办法影响。且从绿源城公司在一审中提供的《配电工程合同》分析，该公司于2017年5月11日与施工单位贵州正航众联电力建设有限公司签订配电工程合同，约定工期45天，因此工期至2017年6月25日，也早于双方约定的2017年9月30日；同理，绿源城公司于2019年3月22日才完成建设工程消防验收意见书的全部事项，远晚于前述约定交付办证资料时间，其主张受到2019年3月27日发布的《住房和城乡建设部应急管理关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》的影响导致晚取得《建设工程消防验收意见书》，显然如其依照约定的时间节点履行义务，则不存在此问题的叠加，且该公司作为专业房开企业，其对相应风险的预知应强于普通购房者，故对该公司主张的免责事由，本院不予支持。再次是绿源城公司主张疫情免责问题，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》规定，在审理合同纠纷案件中，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，认定当事人相应的责任。本案中，根据查明的事实，绿源城公司违约发生在疫情发生的两年多以前，因此不符合前述规范性文件规定的情形，从而根据相关规定予以利息减免的结论。故对绿源城公司主张责任免除的理由，本院均不予支持。 关于问题二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金，过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，一审判决综合案件情况，从违约造成损失的角度，根据违约一方当事人的请求，酌情调低违约金的计算额度，该认定符合前述法律规定，本院予以确认。故对莫应登主张按照约定支付违约金及绿源城公司主张再调低违约金，本院均不予支持。 关于问题三，在贵定县住建局组织下，绿源城公司与莫应登达成协议，绿源城公司于2017年8月31日前将商品房交付给莫应登。绿源城公司2017年8月31日第一次通知莫应登收房，商品房未取得建筑工程竣工合格证明文件，加上《商品房买卖合同》第十条明确约定商品房交付给出卖人时已取得建筑工程竣工合格证明文件，在商品房交付使用条件未成就的情况下，莫应登有权拒收房屋。莫应登主张其于2020年3月20日才接到绿源城公司告知房屋已取得建筑工程竣工合格证明文件，要求其收房的通知。绿源城公司庭审中也自述相关建筑工程竣工合格证明文件确实是2020年3月才实际取得的。对于通知莫应登再次收房的时间，经法庭释明绿源城公司表示庭后核实后提交相关材料，但并未在法庭指定的期限内提交材料，且经电话询问其明确没有依据证明通知莫应登再次收房的时间和情况。故，本院依法采信莫应登自认的再次通知交房时间为2020年3月20日。本案逾期交房的诉讼时效应从2020年3月20日起算，莫应登于2020年10月9日向法院提起起诉并未超过诉讼时效。一审认定莫应登主张的逾期交房违约金已过诉讼时效，未支持其主张的逾期交房违约金不当，本院予以纠正。另查明，对于2017年3月31日前的逾期交房违约金绿源城公司已支付，莫应登未提出异议，本院予以确认。本案的逾期交房违约金应从2017年4月1日计算至2021年3月20日。对于逾期交房的违约金计算标准，双方虽然在贵定县住建局的组织下对逾期交房违约金计算标准达成了一致意见，按每日万分之五计算，鉴于绿源城公司逾期交房未给莫应登造成实际损失，结合本案的实际情况以及双方当事人的过错程度，本院酌情调整逾期交房违约金：以莫应登已付房屋价款计算，绿源城公司每日按万分之一向莫应登支付逾期交房违约金。因此，本案的逾期交房违约金应从2017年4月1日计算至2020年3月20日，共计1084天，即491490元×1084天×0.1‰=53277.5元。 综上所述，上诉人莫应登的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持贵州省贵定县人民法院（2020）黔2723民初2119号民事判决第一项； 二、绿源城公司于判决发生法律效力之日起五日内支付莫应登逾期交房违约金人民币53277.5元； 三、驳回莫应登的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2740元，减半收取1370元，由莫应登负担570元，绿源城公司负担800元。二审案件受理费2087元，由贵州绿源城置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘国红 审判员  倪 安 审判员  袁丽娟 二〇二一年五月二十日 法官助理陈艳 书记员齐雯