重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝05民终3425号上诉人（原审被告）:张胜利，男，1987年10月13日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人:程敏，重庆朝曈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:王漳泉，男，1968年5月28日出生，汉族，住福建省泉州市。被上诉人（原审原告）:蔡丽榕，女，1971年9月17日出生，汉族，住福建省泉州市。二被上诉人共同委托诉讼代理人:陈俊熙，重庆瀚思律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人:杨高干，重庆瀚思律师事务所律师。上诉人张胜利因与被上诉人王漳泉、蔡丽榕房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2020)渝0103民初10670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人张胜利的委托诉讼代理人程敏，被上诉人王漳泉、蔡丽榕的委托诉讼代理人杨高干到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张胜利上诉请求：撤销一审判决第一项和第三项，并改判驳回被上诉人解除租赁合同的诉讼请求，双方继续履行合同，张胜利于二审判决生效后十日内向王漳泉、蔡丽榕支付房屋资金180032.42元。主要事实及理由：一、王漳泉、蔡丽榕单方提前解除租赁合同不符合法定解除条件，上诉人不应交还租赁房屋。被上诉人一直未向上诉人发函催告在合理期限内支付租金，上诉人也未收到解除合同通知书，因此被上诉人未在合理期限内行使解除权。上诉人并非故意拖欠租金，系因经营困难无流动周转资金予以支付。二、疫情期间根据重庆市政府政策，应减免3个月租金。因此，一审判决错误，请求二审依法予以纠正。王漳泉、蔡丽榕辩称，上诉人未及时足额支付租金，根据租赁合同约定已构成根本性违约，一审判决解除租赁合同是有事实和法律依据的。上诉人主张应减免三个月租金并无充分依据。因此，一审判决正确，请求二审驳回上诉人的上诉请求。王漳泉、蔡丽榕向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除原被告双方的租赁合同，被告将其占有的房屋退还给原告。2、请求依法判令被告向原告支付2019年2月1日至2019年12月31日欠付的房屋租金111930.2元（654.36平方米*39.5元/平*11月=284319.42元-已付146542元-一个月免租期租金25847.22元）;并按合同约定的标准支付从2020年1月1日起至2020年6月16日的租金152612.22元。3、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理认定事实如下：2019年1月20日，王漳泉、蔡丽榕（甲方，出租方）与张胜利（乙方，承租方）签订了《房屋租赁合约》，约定：甲方将其拥有的坐落于重庆市渝中区X号9-3#、9-4#、9-5#、9-6#、9-7#、9-8#、9-9#、9-10#、9-11#、9-12#、9-13#、9-14#房屋出租给乙方使用，用途为宾馆，上述房屋建筑面积共计为654.36平方米。合同约定租赁期限为60个月，从2019年2月1日起至2024年1月31日止。房屋交付时间为2019年1月31日。房屋月租金为26828元，第一期租金为80484元，租金以每三个月一期之方式交付甲方，第一期租金应于2019年1月22日前支付给甲方，以后每期租金应在上期租金到期前15天交付对方。租金每年递增5%，2019年2月1日至2020年1月31日，月租金为26828元，第一年（即2019年2月1日-2020年1月31日）为给乙方开业培育期，特在第一年给予每平方租金优惠1.5元，即甲方实收租金为39.5元/平方/月，2020年2月1日至2021年1月31日，月租金为28170元。乙方逾期支付租赁房屋租金未超过10日或以上，视为乙方根本违约，甲方有权解除合同，自甲方书面解除通知送达乙方之日起本合同终止，乙方应当补交已使用天数的租金，押金不退还，乙方应在甲方送达书面解除通知后的3日内清空物业内所有物品财产并恢复物业原状,超过3日仍留置于物业内物品财产，视为乙方自愿抛弃，甲方有权自行任意处置。合同还约定了其他事项。合同签订后王漳泉、蔡丽榕按约将案涉房屋交付给张胜利使用，张胜利从2019年3月至2019年11月陆续向王漳泉、蔡丽榕缴纳了租金146542元，此后，未再缴纳租金。原被告双方确认截止2020年6月16日开庭之日张胜利仍欠2019年12月31日之前的房租111930.2元。2020年1月底，因新冠疫情发生，为防控疫情，政府采取了管控措施。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，王漳泉、蔡丽榕与张胜利之间签订的《房屋租赁合约》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。合同双方当事人均应依照合同约定全面履行其合同义务。王漳泉、蔡丽榕于房屋租赁合约签订后依约将案涉房屋交付给张胜利使用，张胜利应当按照合同约定按时足额向王漳泉、蔡丽榕支付房屋租金。案涉房屋租赁合同履行过程中，张胜利未按时足额向王漳泉、蔡丽榕支付租金的行为已构成违约，依法依约应承担相应的民事责任。关于王漳泉、蔡丽榕请求判决解除原被告双方的租赁合同，张胜利将其占有的房屋退还给王漳泉、蔡丽榕的诉讼请求。因张胜利长期未支付租金的行为已构成违约，王漳泉、蔡丽榕依约解除合同的条件已经成就，依法可以解除合同。一审法院基于张胜利拖欠租金的情形、原告起诉的时间等具体情况，确认双方订立的《房屋租赁合约》于张胜利收到本案起诉状副本之日即2020年6月1日解除。合同解除后，张胜利理应按合同约定将占有的房屋返还给王漳泉、蔡丽榕，且返还的房屋应当符合按照双方租赁合同约定和房屋的性质使用后的状态。关于王漳泉、蔡丽榕请求判决张胜利支付2019年2月1日至2019年12月31日欠付的房屋租金111930.2元;并按合同约定的标准支付从2020年1月1日起至2020年6月16日的租金152612.22元的诉讼请求。因为众所周知的新冠疫情影响，政府为疫情防控，2020年1月底对经营场所采取了限制营业措施，导致张胜利不能正常使用案涉房屋，基于公平原则，一审法院酌定免除两个月的租金即56340元。因双方签订的房屋租赁合同于2020年6月1日解除，张胜利应支付王漳泉、蔡丽榕欠付的2019年12月31日之前的租金111930.2元、2020年1月1日至2020年6月1日的房屋租金及2020年6月2日至2020年6月16日的房屋占用费152612.22元，扣除减免的两个月租金56340元，张胜利还应支付王漳泉、蔡丽榕208202.42元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、原告王漳泉、蔡丽榕与被告张胜利于2019年1月20日签订的《房屋租赁合约》于2020年6月1日解除；二、被告张胜利于本判决生效之日立即向原告王漳泉、蔡丽榕支付房屋租金及占用费208202.42元；三、被告张胜利于本判决生效之日起十日内向原告王漳泉、蔡丽榕返还坐落于重庆市渝中区X号9-3#、9-4#、9-5#、9-6#、9-7#、9-8#、9-9#、9-10#、9-11#、9-12#、9-13#、9-14#房屋；四、驳回原告王漳泉、蔡丽榕的其他诉讼请求。本案受理费减半收取2634元，由被告张胜利负担2212元，原告王漳泉、蔡丽榕负担422元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，上诉人张胜利围绕其上诉请求提交了：1、中国银行交易明细清单；2、张胜利与王漳泉的微信截图、龚红菊与张胜利的结婚证复印件，拟证明一审判决后上诉人向被上诉人支付了租金14万元，王漳泉对此予以认可，且上诉人也表示在四月份之内将剩余的6万元支付完毕，双方已就欠付的租金达成一致意见，张胜利继续租赁涉案房屋。经质证，被上诉人对上述证据的真实性无异议，但认为收取部分租金的行为并不证明其同意不收回房屋。本院对上述证据的真实性予以确认，但上述证据不足以证明被上诉人同意上诉人支付欠付租金后就继续让其租赁涉案房屋，故本院对上述证据均不予采信。本院对一审判决认定的事实亦予以确认。本院认为，疫情原因并不是上诉人张胜利一直拖欠支付租金的正当理由，其至今仍未足额支付租金系客观存在的事实，故一审认定其构成违约且被上诉人王漳泉、蔡丽榕有权解除租赁合同依据充分，本院亦予以支持。上诉人关于应免除3个月租金的主张，缺乏充分的事实及法律依据，本院不予支持。同时，虽然上诉人在本案一审判决后已向被上诉人支付了部分租金，但现根据转款事实及双方微信聊天记录并不足以证明双方已达成继续履行租赁合同的合意，故本院对上诉人关于应继续履行租赁合同的上诉理由，不予采信。现上诉人张胜利主张在一审判决后其已向被上诉人支付了14万元，被上诉人对此亦予以认可，故一审判决上诉人应支付的租金及占用费208202.42元应品迭该14万元，因此，本案中上诉人还应向被上诉人支付租金及占用费68202.42元。综上，张胜利继续履行案涉租赁合同的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但鉴于二审中出现了新事实，本院依法予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：一、维持重庆市渝中区人民法院(2020)渝0103民初10670号民事判决第一、三项；二、撤销重庆市渝中区人民法院(2020)渝0103民初10670号民事判决第四项；三、变更重庆市渝中区人民法院(2020)渝0103民初10670号民事判决第二项为：张胜利于本判决生效之日立即向王漳泉、蔡丽榕支付房屋租金及占用费68202.42元；四、驳回王漳泉、蔡丽榕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2634元，由张胜利负担2212元，王漳泉、蔡丽榕负担422元；二审案件受理费4424元，由张胜利负担。本判决为终审判决。审判长  夏兴芸审判员  倪洪杰审判员  芦明玉二〇二一年五月十二日书记员  陈 丽