北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终5262号上诉人（原审被告）：顾吉舒，女，1974年10月5日出生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：邵晓亮。委托诉讼代理人：顾韵屏。被上诉人（原审原告）：北京致泰房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区常营民族家园底商**。法定代表人：张兴辉，总经理。委托诉讼代理人：朱倩，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：方昆，北京市炜衡律师事务所实习律师。上诉人顾吉舒因与被上诉人北京致泰房地产开发有限公司（以下简称致泰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初61341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月12日公开开庭审理了本案。上诉人顾吉舒之委托诉讼代理人邵晓亮、被上诉人致泰公司之委托诉讼代理人朱倩、方昆，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾吉舒上诉请求：服从原审判决第一、二项，请求撤销原审判决第三项，不同意支付违约金。事实和理由：1.顾吉舒认为的部分首付款于2020年12月底付款，是基于致泰公司销售人员的误导。2.至2020年5月18日，双方的房屋买卖合同仍在商谈阶段，并未解除。致泰公司所谓的2020年4月19日律师发函解除合同，与事实不符。3.顾吉舒在2019年8月30日签订合同后，并未拿到合同正本及复印件，完全不了解合同内容，直至2020年5月30日上午才拿到了合同复印件。在2019年8月30日，对于合同重要事项均听取致泰公司销售人员的口头说明。4.开发商在购房人签订购房合同前，应对购房人购房资格进行核查。草签合同并不是购买房屋的法定程序。顾吉舒当时存在没有购房资格的情形，致泰公司在没有核查的情形下，收取了顾吉舒购房款。购房合同没有履行的基础，致泰公司应承担相应的缔约过失责任，将购房款全额退还顾吉舒。致泰公司坚持其在原审法院诉讼中的意见，未提出上诉。致泰公司向一审法院起诉请求，1.要求确认致泰公司与顾吉舒于2019年8月30日签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》及相关附件于2020年4月21日解除；2.要求顾吉舒支付违约金2597600.2元。一审法院认定事实：2019年8月30日，致泰公司作为出卖人与顾吉舒作为买受人签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》及附件，约定顾吉舒购买位于北京市朝阳区常营乡1201-602地块7#住宅楼×层×单元×号房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价款12988001元。合同附件四约定：“买受人应于签订《北京市商品房预售合同》当日向出卖人支付第一期首付款2599001元（其中本合同签订前买受人已交定金500000元于本合同签订时自动抵作第一期首付款），并于2019年12月30日前一次性补交首付款2599000元，其余房价款以贷款方式支付。鉴于买受人要求首付款分期支付，因此如买受人未能在上述各期限内付清应付款项的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同书面通知送达之日起10日内按照合同总房价款20%向出卖人支付违约金。”签订合同前，顾吉舒于2019年8月17日、19日分两笔向致泰公司支付了定金500000元。签订合同后，顾吉舒于签订合同当日向致泰公司支付第一笔首付款2099001元。2019年12月29日，顾吉舒向致泰公司支付第二笔首付款中的300000元，剩余首付款未支付。2020年3月18日，致泰公司向顾吉舒发送《律师函》催促顾吉舒支付首付款，后顾吉舒仍未向致泰公司支付。2020年4月17日，致泰公司向顾吉舒发送《律师函》要求解除合同，并支付违约金。顾吉舒于2020年4月21日收到上述《律师函》。庭审中，顾吉舒主张致泰公司销售人员许某承诺第二期首付款的付款时间为2020年12月，据此主张存在欺诈、重大误解，要求变更付款时间为2020年12月，致泰公司对此不予认可。顾吉舒仅就此提交微信聊天记录佐证，从微信聊天记录中不能看出致泰公司销售人员承诺第二期首付款的付款时间为2020年12月，顾吉舒亦未就此提交其他证据佐证。经询，双方均称若合同解除，要求在本案中一并处理顾吉舒已经支付的首付款。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，致泰公司与顾吉舒签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》及附件系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应当按照协议约定履行各自的权利义务。根据庭审查明的事实，双方合同附件四明确约定第二期首付款的付款时间为2019年12月30日，顾吉舒主张致泰公司承诺付款时间为2020年12月、签订合同时存在欺诈、重大误解，但未就其主张提交证据佐证，法院对其辩解不予采纳。顾吉舒未按照约定时间向致泰公司支付全部第二期首付款，在致泰公司催促后顾吉舒仍未支付，致泰公司有权依据合同约定解除合同。致泰公司于2020年4月17日向顾吉舒发送《律师函》行使合同解除权，顾吉舒于2020年4月21日收到上述《律师函》，双方合同于当日解除，故对致泰公司要求确认合同解除的诉讼请求，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，致泰公司应当返还顾吉舒已经支付的首付款。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。顾吉舒未按照约定向致泰公司支付全部首付款构成违约，应当承担违约责任，故对致泰公司要求顾吉舒支付违约金的诉讼请求，法院予以支持。双方合同约定违约金标准过高，法院综合考虑顾吉舒过错程度、致泰公司实际损失等因素酌情予以判定违约金具体数额。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条规定，判决：一、确认北京致泰房地产开发有限公司与顾吉舒于二〇一九年八月三十日签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》及附件于二〇二〇年四月二十一日解除；二、北京致泰房地产开发有限公司于本判决生效后七日内返还顾吉舒购房款二百八十九万九千零一元；三、顾吉舒于本判决生效后七日内赔偿北京致泰房地产开发有限公司违约金三十万元；四、驳回北京致泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本院经审理查明：原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为，顾吉舒对解除合同、致泰公司返还购房款没有异议，主要是针对原审判决第三项上诉，认为其不应当支付致泰公司违约金。对此，应从以下几个方面考虑：首先，顾吉舒与致泰公司在2019年8月签订合同时，顾吉舒没有购房资格，诉讼中，顾吉舒也明确其仍未取得购房资格。顾吉舒是否具备购房资格，其本人最清楚，其明知没有购房资格，仍与致泰公司签订房屋买卖合同，并且在签订房屋买卖合同后其仍没有取得购房资格。顾吉舒不具备购房资格导致房屋买卖合同实际无法履行，属于顾吉舒自己的责任，不能归责于致泰公司，其认为致泰公司未能审查购房资格存在过错的意见，本院不予采纳。其次，从合同履行情况来看，《北京市商品房预售合同（住宅类）》附件四明确约定于2019年12月30日前一次性补交首付款259.9万元，顾吉舒在2019年12月30日前，仅支付了30万元，没有足额支付259.9万元，违反了双方约定构成违约。顾吉舒主张双方协商变更了首付款支付时间，但从其提交的与致泰公司员工的微信聊天记录来看，致泰公司否认变更了支付时间，顾吉舒也没有提交其他证据加以证明，故对顾吉舒该项主张，本院不予采纳。再次，从合同解除的原因来看，顾吉舒不具有购房资格而签订房屋买卖合同，在合同履行过程中也没有依约支付款项，导致合同解除的原因在顾吉舒一方，其应当承担相应违约责任。原审法院已经考虑本案实际情况对违约金进行酌减，致泰公司对此也没有异议，顾吉舒上诉主张其不应当支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，顾吉舒的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由顾吉舒负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 解学锋二〇二一年五月六日法官助理 佳 丽书 记 员 李星月