江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终1299号上诉人（原审原告、反诉被告）：徐州市新盛投资控股集团有限公司，住所地徐州市泉山区淮海西路188号。法定代表人：林斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：王国栋，男，该公司工程师。委托诉讼代理人：姚卫晶，江苏红杉树律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：姜沣峰，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：刘新伟，江苏青创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卓庆，住徐州市泉山区。原审第三人：海兰建设管理集团有限公司，住所地徐州市鼓楼区殷庄轻工路43号。法定代表人：孙红雷，该公司经理。委托诉讼代理人：尹洪学，男，该公司员工。委托诉讼代理人：袁均，江苏维阳律师事务所律师。上诉人徐州市新盛投资控股集团有限公司（以下简称新盛公司）因与上诉人姜沣峰、被上诉人卓庆、原审第三人海兰建设管理集团有限公司（以下简称海兰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2015）泉民初字第2276号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人新盛公司的委托诉讼代理人姚卫晶、王国栋，上诉人姜沣峰及其委托诉讼代理人刘新伟，原审第三人海兰公司的委托诉讼代理人尹洪学、袁均到庭参加诉讼活动，被上诉人卓庆经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。新盛公司的上诉请求：1.撤销一审判决，依法予以改判；2.姜沣峰、卓庆将租赁的房屋恢复原状（具体为对擅自下挖的土层部分及改动的门窗和横梁进行恢复）并返还新盛公司；3.判决姜沣峰、卓庆支付拖欠的租金至房屋实际交还之日，暂计算为3618820元（自2012年4月1日起至2019年9月30日，以及违约金392031.32元）；4.驳回姜沣峰主张返还履约保证金、物业保证金以及赔偿损失的请求；5.本案诉讼费、鉴定费由姜沣峰、卓庆承担。事实及理由：一、关于合同的解除问题。（一）新盛公司已按租赁合同约定，将符合合同约定的房屋交付给姜沣峰、卓庆。交付时房屋无漏水、渗水。首先，云龙湖北大堤堤下商业步行街二期设计总说明，以及2010年5月云龙湖北大堤堤下商业步行街二期设计变更通知单显示，设计层面及施工层面均对涉案房屋地面防水作出了相应的要求。根据2011年5月19日的单位工程竣工验收证明书，以及建筑给、排水及采暖分部工程质量验收记录，涉案房屋所在的建设工程“云龙湖北岸商业步行街二期”于2011年5月19日竣工验收合格。其次，《租赁合同》第六条第一款约定“甲方需完成室内与室外公共配套的对接，标准详见附件二（消防、空调、供电、供水、供气、隔油池、烟道风道、店招），乙方应当按照甲方交房确认书的要求接收房屋。”2011年9月28日，姜沣峰在《验房单》上签字确认房屋已按约定验收并交接完毕。第三，一审认定“2012年3月正在装修中的房屋发生漏水、渗水，致使姜沣峰、卓庆2012年4月未能按时开业”没有证据支持。姜沣峰在一审庭审中出示的室内积水的录像及视频，是在2015年立案之后形成，即便姜沣峰主张属实，也是在其装修并且在下挖室内地坪0.5-1.7米之后出现的漏水、渗水。（二）新盛公司多次提示姜沣峰不得改变房屋结构，已经尽到出租人义务。首先，《租赁合同》第六条第3款、第5款对于房屋的装修作出了相关约定。其次，新盛公司向姜沣峰送达并经姜沣峰签字确认的《滨湖商业街区装饰装修管理规定》，对装修申报、物业公司审核装修方案、装饰装修等注意事项进行了约定，“任何时候不得改变房屋的柱、梁、板、承重墙和建筑结构、上下水管道、电路等，如确需改动，应提出申请，经业主及物业公司审定批准后方可施工；未经报审，擅自改变房屋的柱、梁、板、承重墙和建筑结构、上下水管道、电路等，扣罚违约金500元/次，并恢复原状。”第三，姜沣峰2011年9月28日提交的《装修申请书》针对“地基下沉”申请，新盛公司的物业管理部门给出的回复意见是“做好地面防水，不影响整体结构。”综上，新盛公司在合同签订和履行过程中均要求姜沣峰装修时不得影响房屋结构，做好防水。（三）新盛公司已经完成举证责任，不应承担举证不能的法律后果。二、关于姜沣峰、卓庆应否将房屋恢复原状予以返还的问题。1.新盛公司交付的房屋系经过竣工验收和国家质量部门鉴定的房屋。一审法院认定开业前渗水，回避了新盛公司向姜沣峰交付时并不存在渗水及漏水的现象，渗水及漏水是出现在交付之后的事实；新盛公司无论是在合同签订还是在合同履行过程中均尽到了出租人的提示和告知义务，没有过错。新盛公司完成了举证责任，一审法院举证责任分配明显错误；2.姜沣峰、卓庆应将房屋恢复原状后返还；3.给付租金、违约金及返还履约保证金均有合同依据，一审法院既然认定了合同的有效性，就应当按照合同的约定进行认定，而不应超越合同约定；4.一审法院没有查明漏水原因。在没有合法的司法鉴定认定的情况下，一审法院主观判定是新盛公司的原因造成了漏水，违反法律规定；5.一审法院在姜沣峰举证证据的有效性存疑的情况下，即以其主张损失的70%认定损失金额有违客观和公正。姜沣峰对新盛公司的上诉主张答辩称：一、关于新盛公司主张的渗水点的问题。1.设计单位向一审法院作出委托调查函时说明，涉案房屋是按照地上工程进行设计。地下工程的定义为：深入地面以下为开发利用地下空间资源来建造的地下土木工程。本案房屋交付时的状况，南边为负1.1米，北边为正负零，基础底板高度为负1.7米，两家鉴定机构都认定为地下工程；2.设计层面上，新盛公司有过错。设计机构回答函第四项提到，详见鉴定卷第73页、74页。另，地下防水设计第3.14条载明，地下工程采用防水混凝土，涉案房屋靠近湖的一边是混凝土防水，但北侧和东、西侧是砖墙结构，没有采用混凝土结构防水；3.从施工层面来看，主要是没有做洞口的防倒灌措施。本案通过鉴定发现没有导入管直接导入；4.从鉴定层面来看。第一，渗水、漏水是基础开挖造成的，还是存在渗水点、漏水点所致。两家鉴定机构均作了抽水实验，目的是检查室内水源是否可以抽干，如果可以抽干，基础开挖与渗水、漏水就没有关联，如果不能抽干，就不能排除是基础开挖所造成的渗漏。但是两次抽水实验均反映地面干燥。两次鉴定可以证明不是下挖造成的渗漏。第二，姜沣峰申请的群管穿墙未做保护层引起的渗漏鉴定，没有资质的鉴定机构鉴定时，三方当事人（一审原被告、第三人、法官）均在场，穿墙管未做保护层，墙体结构是砖墙。2012年4、5月份发现渗水时，新盛公司派肖益德维修，肖益德采用了局部混凝土浇灌措施的维修，新盛公司也是按照地下工程的国标进行维修，但由于群管之间的缝隙无法进行封合。2016年8月抽水后，又在2019年进行二次抽水，在这期间，由于渗漏点的存在，漏水现象是一直存在的。二、关于房顶的承重问题。房屋的房顶设计时覆土是很小的，现在房屋覆土严重超过了设计的重量。三、不应当支付租金。交付的房屋质量不合格，无法正常使用，也无法进行开业，新盛公司不能通过收取租金获利。退一步讲，合同约定的租金是基于酒吧经营的标准计算的，如果存有租金，也应当相应降低租金。四、对于返还原物的问题。装修方案及消防方案都是报新盛公司批准后进行施工的，而且施工过程中新盛公司加强了管理。装修形成了附和不宜原物返还。五、关于损失的问题，详见姜沣峰的上诉状。海兰公司对新盛公司的上诉述称：涉案工程于2011年5月11日竣工验收，海兰公司严格按照图纸施工，承租人主张漏水点是窗户下侧的群管，但该窗户已经被承租人进行了改造，窗户已经改成了入户门。改造前是砖彻墙，也是原图纸设计的墙，现已改为混凝土墙了。该墙下面的群管是整体群管，是保护电缆的，在施工时预埋的。该群管是作为地面工程进行施工，是符合规范的。承租人主张加装止水套管是针对地下工程混凝土墙所使用的。而本案工程从设计上就不是地下工程，也不是混凝土墙。并且该处实际存在的砖墙已经被完全拆除，已经被改造成了混凝土墙。该处墙是否有质量问题都与海兰公司无关。另外，在窗户外，原先做了收水井，现在所有的收水井均已经被填埋，该收水井也影响雨天排水问题。还有一点，承租人所主张的漏水点我们没有看到过就是从该处进水的。上诉人姜沣峰上诉请求：1.撤销一审判决第三项和第六项，将本案发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费、保全费、鉴定费由新盛公司承担。事实和理由：一、苏交科集团股份有限公司（以下简称苏交科公司）出具的苏交科[2016]建鉴字第35号鉴定意见应予采信。可以证明涉案房屋漏水的原因是防水不合格，系新盛公司根本违约所致。1.鉴定机构系从法院鉴定数据库中筛选合法有效的机构后，抽号所选。鉴定机构资质的审核已经江苏省高级人民法院录入鉴定机构数据库时完成，一审法院以资质问题否认鉴定机构出具的鉴定结论实属不当。且该鉴定机构已就相关事实作出了合理解释，也提交了相关的资质证书，该机构在2016年度也成功出具多份鉴定报告。2.鉴定结论客观真实，可以还原本案漏水形成的原因。第一，在各方当事人、承办法官在场的情况下，鉴定机构进行了现场勘查，发现涉案房屋因强电线管穿墙时未加装防水保护管。不符合地下工程防水技术规范，防水工程质量不合格，致使雨节到来时雨水顺电缆管和电缆管之间的缝隙流入室内，造成室内大面积积水。现场勘查是客观存在的，无论鉴定机构的资质是否合规，不影响勘查后所查明的客观事实。第二，通过现场勘查发现，现场勘查的现状与设计要求不一致。新盛公司通过图审后施工设计的结构图纸，此处为防水混凝土，建筑与竣工图纸则变成了砖墙，而现场的群管过墙处并没有向建筑图DS1设计要求的那样，故，涉案工程不符合国家建筑施工和验收规范。在基础设计中，“抗浮水位”和“防水水位”是两个不同的概念。涉案房屋的防水水位除参照最高勘探地下水位外，还应当参考云龙湖在本工程设计前至少三年的最高水位，现最高勘探水位是31.24米，而室内地坪标高为-1.1米，即海拔高度为30.9米，进线管过墙处埋深-1.2米至-1.43米，即海拔高度为30.8米-30.57米,那么勘探最高水位已经高于室内的地坪水位。按照国家规范，防水水位肯定是要大于或者是等于最高勘探水位的。因此根据竣工图中的设计总说明5.1和5.4条，以及新盛公司2018年7月30日至苏交科公司的函中第九条所引用的北京大学出版社教材《房屋建筑学》第103页第5.7章的规定，本处地下最高水位高于室内地坪，应按照国家规范（GB50108-2008、GB50208）及相关图纸施工验收。第三，姜沣峰进行的室内改造及消防整改，均是在新盛公司同意的情况下完成的，且完全符合建筑和消防设计要求。室内的地坪高度，远低于地下水，常年保持高度，如果漏水则室内的水永远也抽不干，现有和南京南大工程检测有限公司（以下简称南大工程公司）的勘探人员一起在室内，在水抽干后的地面上签字的照片，以此证明苏交科公司的鉴定结论是科学的，室内漏水与二次改造无关。第四，涉案房屋的屋面覆土超过了设计重量约1500吨，引起顶板开裂，造成重大安全隐患。二、一审法院以姜沣峰怠于行使解除权为由，判令姜沣峰对扩大损失承担30%的责任，没有事实和法律依据。1.因新盛公司怠于对涉案房屋的防水工程进行严格的检测验收，造成该房屋的设计、施工、竣工图纸不一致。施工单位未严格按照设计图纸施工，存在强电线群管穿墙时未加装防水套管等严重质量问题。新盛公司未履行严格的监管验收责任，导致因房屋质量问题造成姜沣峰的损失，应承担不利的后果，而不能将该部分责任转嫁给姜沣峰承担。2.怠于行使解除权对应的是租赁期限的问题，而非是自行承担其损失的依据，且判决书在事实认定和说理部分也未对该30%的责任作出过错认定。3.姜沣峰各项损失均是在房屋装修期内已形成，而非是在漏水后再行采购和装修的损失。故，对于房屋漏水给姜沣峰造成的损失，均是由于新盛公司交付房屋防水工程不合格所致，应由新盛公司承担全部的赔偿责任。4.涉案房屋漏水后，姜沣峰积极要求新盛公司履行维修的义务，但由于本案渗水系因整体防水未做非一般工程修缮，所以姜沣峰诉请的各项损失，均系新盛公司根本违约所致。三、一审法院对于姜沣峰诉请的损失认定数额不当，漏算了350多万元的损失。1.装修费用问题，应当计取装修过程中产生的各项税金及规费，且应以364万元作为实际损失来计算。第一，税金52520.12元、安全文明施工费3099.71元、社会保障费32668.44元、住房公积金5642.73元，应予以支持。上述费用是在装修过程中正常产生的费用，不能因姜沣峰未提交支出票据，而否认支出了该笔费用。在装修施工合同中，姜沣峰系发包人（付款方），作为付款方，票据应由相对方向姜沣峰出具，且上述费用应由姜沣峰向施工相对方支付。第二，应当以364万元作为姜沣峰的装修实际损失。姜沣峰提交的《建筑装饰工程施工合同》可以确认，姜沣峰与施工相对方实行包工包料的方式进行设计、消防、土建等施工，计价方式为包死价364万元，姜沣峰承担的是364万元的付款义务。也是姜沣峰的装修总损失。原审法院认定的装修损失1575700元不当。2.对于购买音像设备支出的350000元应当支持。第一，音像设备的布线图在设计时已作为设计施工预案设计在内，施工时也作为隐蔽工程施工完毕，且有银行付款，证明已经实际支付完毕，故音响的线路支出费用原审法院没有考虑错误。第二，涉案音响系特种物，非种类物，无特定场所不可二次利用。本案音像设备的购买系考虑室内面积、房屋结构、灯光舞美、使用功能、功率、放置位置等因素而订购，系特定物，而非种类物。因设备已经安装，费用实际发生，应当作为损失予以考虑。3.对于定购的茶几、吧椅等费用20万元，该部分费用并不包括在评估报告内，属于评估中的漏项。4.关于油画的费用，因油画已经购买，并悬挂部分，该油画系特定物，该笔费用已实际产生。5.部分墙体和舞台以及土方在评估中存在漏算，有评估公司的说明为证。四、姜沣峰不应承担432302.46元的租金。1.本案因新盛公司未交付符合合同约定的房屋而构成违约，故新盛公司不能通过交付质量不合格的房屋获得收益。2.姜沣峰虽占有房屋，但无法实现使用的目的，姜沣峰在约定装修期内完成室内装修后，因漏水无法正常营业，不能实现合同目的，故不能产生租金。不能机械认定占有房屋必然要产生租金收益，而应当综合考虑涉案房屋的质量问题。3.本案租金的约定系建立在正常营业的条件下。姜沣峰没有正常营业，不仅存在本案诉争的损失，还有可得利益损失，以及未正常营业所招聘的主持人、演职人员、服务人员工资等损失。新盛公司答辩称：一、苏交科公司出具的鉴定结论不具有法律效力，不能采信。首先,苏交科公司出具的《鉴定意见书》中载明的鉴定机构为“苏交科集团股份有限公司”，但是《鉴定意见书》中所附的苏建检字第A048ABCE号《建设工程质量检测机构资质证书》的持有机构是“江苏省交通科学研究院有限公司”。通过工商登记查询，“苏交科集团股份有限公司”与“江苏省交通科学研究院有限公司”均是独立法人，根据《司法鉴定机构登记管理办法》以及《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》，“司法鉴定机构是司法鉴定人的职业机构，经省级司法行政机关审核登记，取得司法鉴定许可，在登记的司法鉴定业务范围内，开展司法鉴定活动。”所以苏交科公司不应当使用江苏省交通科学研究院有限公司的鉴定资质出具《鉴定意见书》。其次，鉴定人员进行本次鉴定违反法律规定，出具鉴定意见书的两名鉴定人员并非苏交科公司的执业鉴定人。《鉴定意见书》的两名鉴定人员分别为陈灿、丁贤峰，陈灿的工作单位为江苏省建设工程设计院；丁贤峰的工作单位为江苏省建筑设计研究院。根据《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》以及《司法鉴定人登记管理办法的规定》，“鉴定人应当在一个鉴定机构中从事司法鉴定业务。”“鉴定人从事司法鉴定业务，由所在的鉴定机构统一接受委托”，同时根据“国家司法鉴定人和司法鉴定机构名册”登记显示，“苏交科集团股份有限公司”、“苏交科集团股份有限公司司法鉴定所”的执业司法鉴定人有15人，但是该15人中没有陈灿和丁贤峰。二、新盛公司出租给姜沣峰的房屋质量合格，姜沣峰的损失是由于其违反合同约定，擅自改变房屋结构所致，该观点在上诉状中已经充分予以阐述。三、姜沣峰主张的赔偿金额及项目，缺少证据证实，该观点在上诉状中已充分予以阐述。四、姜沣峰应当承担全部的租金给付责任。首先，房屋渗水、漏水的原因系姜沣峰下挖室内地坪，破坏了防水所致，与新盛公司无关，姜沣峰不能以此拒付租金。姜沣峰应当就其拒付租金的行为承担违约责任。其次，关于租金给付期限的问题。姜沣峰也主张解除租赁合同，租赁合同第二条约定，租赁期限自2011年10月1日起至2017年9月30日止。所以即便正在进行诉讼，姜沣峰明知其最迟应当于2017年9月30日将租赁房屋返还给新盛公司，而不应持续占有该房屋，造成新盛公司损失进一步扩大。时至今日，姜沣峰也没有将租赁房屋原状交还新盛公司。新盛公司认为租赁房屋无法交还系姜沣峰的原因，其应当对租赁房屋无法交还所造成的租金损失承担责任。姜沣峰应当支付租金3618820元。另补充，姜沣峰陈述肖益德是新盛公司派出的维修人员，但根据姜沣峰一审的证据，并不能证实肖益德是新盛公司的工作人员。因此，姜沣峰主张新盛公司对于漏水点的意见不能成立。新盛公司一审诉讼请求:1.解除原被告之间的《滨湖新天地租赁合同》；2.由被告将租赁房屋恢复原状并返还原告；3.判令两被告支付拖欠租金1306771.08元（2012年4月至2015年4月）及至房屋实际交还之日止的租金损失；4.判令被告支付违约金392031.32元。一审反诉原告姜沣峰诉讼请求：1.解除反诉原、被告签订的《滨湖新天地租赁合同》；2.判令新盛公司返还履约保证金79716元、物业保证金20160元；3.判令新盛公司赔偿装饰装修损失6690000元；4.诉讼费、律师费、执行费等由新盛公司承担。一审法院认定事实：徐州市泉山区云龙湖北岸商业步行街二期（滨湖新天地二期）建设单位系新盛公司，施工单位系海兰公司，该工程于2011年5月19日竣工验收。2011年9月21日，姜沣峰向新盛公司缴纳租房保证金79716元。2011年9月28日，被告姜沣峰签字确认《滨湖商业街区装饰装修管理规定》，规定中对装修申报、物业公司审核装修申请方案、装饰装修等注意事项进行了约定，并约定任何时候不得改变房屋的柱、梁、板、承重墙和建筑结构，上下水管道、电路等，如确需改动，应提出书面申请，经业主及物业公司审定后批准方可施工；未经报审，擅自改变房屋的柱、梁、板、承重墙和建筑结构，上下水管道、电路等，扣罚违约金500元/次，并恢复原状。徐州市新盛仁和资产管理有限公司系有限公司（法人独资）内资的有限公司，投资者为原告新盛公司。徐州新盛大成物业经营服务有限公司（以下简称大成物业公司）系有限公司（法人独资）内资的有限公司，现股东/发起人为徐州市新盛仁和资产管理有限公司。2011年9月28日，被告姜沣峰与大成物业公司签订《滨湖商业街区物业管理服务协议》与《滨湖商业街区装饰装修管理服务协议》，其中《滨湖商业街区装饰装修管理服务协议》约定，被告所有的A区3号商铺按经大成物业公司审核同意的《装修申请表》所填报工程项目及提交的图纸施工，装饰装修工程实施期限自2011年10月1日至2012年4月1日；装修禁止任意刨凿、重击顶板、地面、外墙内侧及管道，不经穿管直接埋设电线或改线；大成物业公司依据《装饰装修管理规定》及相关的装修管理制度，对商业街装饰装修活动实施统一管理，大成物业公司有义务对被告进行必要的装修常识宣传，在被告提出装修申报的五个工作日内审批完毕，提出审批意见，决定是否准予施工或向被告说明不予审批的理由，及时提出并制止任何违反本区域装饰装修相关规定的行为，对违反相关法规的行为，及时向当地相关行政主管部门报告；大成物业公司按被告装修施工的进展情况，对涉及水、电、气和结构等隐蔽工程进行现场巡视和检查，对违反法律法规和本协议约定的，应当发出书面整改通知要求被告纠正，并将检查记录存档，对违规行为应及时采取劝阻、警告，对涉及房屋结构安全的，应及时报业主及当地有关行政主管部门依法查处；使用人、装修企业未申报或申报而未经同意进行装修的，大成物业公司可立即制止其施工，并由使用人、装修企业承担一切责任及后果。2011年10月1日，新盛公司同姜沣峰、卓庆签订《徐州·滨湖新天地租赁合同》约定：第一条租赁标的原告将其位于徐州市泉山区云龙湖风景区北大堤滨湖新天地西区内A区3号房屋承租给被告用于经营酒吧，出租房屋建筑面积约为1008平方米，双方租金计算面积以房产证为准；租赁合同要求被告在2012年4月1日前完成装修并正式对外开业为条件，被告承担此项目投资不低于1000万；第二条租赁期间租赁期限自2011年10月1日起至2017年9月30日止……；第三条房屋租金及支付方式在被告2012年4月1日前开业的前提下，2011年10月1日至2012年3月31日为免租期，租金6个月为一个支付期，先支付后使用，首期租金支付时间为2012年4月1日，金额为119574元，以后被告必须在每一支付期开始前7天内全额付清；第四条保证金为确保出租房屋及附属、设备完好及租赁期限内相关费用的如期结算，被告同意于签订合同同时支付原告相当于第三年2个月的租金金额79716元，作为被告履行合同义务的保证金，原告在收到保证金后应开具收据给被告，上述金额根据最终产权证面积多退少补；原告应于租赁期满，双方不再续约且被告已腾空点清所有物品，并付清所有应付费用和办理完毕营业证照迁址或注销手续后的10个工作日内，将保证金全额无息退还给被告；因被告违反合同约定而产生的租金、违约金、损害赔偿金及其他相关费用等原告可在保证金中扣除，被告必须在接到原告付款通知后3天内补足保证金抵扣后的不足部分，若被告未在指定期限内补足保证金抵扣后不足部分的，每逾期一日，支付未补足部分的5%作为违约金；第五条其它费用物业管理费由被告承担，租期内第一年每月每平方米10元，自被告签收该房屋交房确认书第二日起算，按每六个月为一个支付期按时足额向徐州新盛大成物业经营服务有限公司缴清物业管理费；为确保水、电、煤等相关费用的如期结算，被告同意于签订合同同时支付原告两个月的物业管理费20160元，上述金额根据最终产权证面积多退少补，作为被告履行合同义务的物业保证金，原告在收到保证金后开具收据给被告，原告应于租赁期满，双方不再续约且被告已腾空点清所有物品，并付清所有应付费用和办理完毕营业证照迁址或注销手续后的10个工作日内，将保证金全额无息退还给被告；第六条房屋的交付、装修、维修与返还原告应于2011年10月1日向被告交付房屋，交付房屋的基本约定按房屋现状；原告在交付房屋时向被告提供各管理协议及说明，规定被告承租该房屋使用时应注意事项，包括装修、用电、用水、消防、卫生、安全、经营和物业管理等方面的要求和相应的管理制度，被告承诺遵守上述要求并在签收后严格执行各管理协议及说明，若被告违反协议则视为违约；被告可以根据经营需要，在不影响房屋主体结构安全和外立面的前提下，对原告交付的房屋进行必要的装修装潢、设备添置，但装修设计、施工方案须确保房屋在基于经营目的使用安全，符合国家相关的规范和标准，所有图纸须经有关资质的设计人员和单位完成，并在开工前征得原告书面同意，并到物业管理公司办理相关申报手续，缴纳相关费用后方可施工；被告应当于合同正式签订后，向原告送报房屋装修方案及施工进度计划表，经原告审核批准后，被告安排人员施工并承担所有费用，被告应保证装修方案符合国家相关规范、标准及有关政府职能部门的要求，需向有关职能部门申请报批的，被告应自行办理相关手续并承担一切费用，原告对装修方案及施工进度计划的审批并不免除被告此等责任；租赁期满或租赁中途解除，被告需返还房屋的，应当于租赁期满前两个月或租赁合同解除后一天内，书面通知原告，并注明具体迁出日期时间；被告须在租赁期满或合同解除后三天内，仅将房屋内添置的可移动的动产部分自行拆除，保持装修装潢原状并如期交还房屋，并自愿放弃装潢装修等物的所有权，保证不影响房屋及其附属设施的完好及正常使用，返还时应经原告验收认可。被告的装修装潢所产生的附加和现状，在合同租赁期满，双方不再续租或因被告的责任导致原告解除合同时，被告自愿放弃装潢装修等物的所有权，被告均不能破坏现状或以要求经济补偿为由拒不交付房屋。若因原告的原因提前解除租赁合同时，则原告须对装修装潢现状给予公平合理的补偿，但若因被告违约在先的，原告不予补偿；……第八条甲方（原告）权利和义务房屋及其附属设施如因质量原因、自然损耗而受到损坏时，原告有及时修缮的义务并承担相关费用；原告同意被告在承租房屋内进行装修装潢、添置相关设备，但被告的前述行为不得影响房屋结构安全及外立面并不得影响相邻商户的经营秩序……；第九条乙方（被告）权利和义务被告应按合同约定按时足额支付租金、保证金及其他各项应付费用，在租赁期限内逾期或不足额逾期交付租金的，每逾期一天，应支付相当于未支付款项1%的违约金；租赁期满不续租或者本合同解除的，被告应当按照本合同约定向原告返还房屋；第十条变更和解除本合同的条件变更或解除本合同的，要求变更或解除合同的一方应主动向另一方书面提出，因变更或解除本合同使一方遭受损失的，应由另一方负责赔偿；第十一条违约责任租赁期间，原告与被告任何一方无法定或约定理由解除合同的，应向对方支付相当于当月租金2倍的金额作为违约金，违约金不足抵付对方经济损失的，违约方还应负责赔偿；如被告未经原告书面同意擅自拆改变动房屋结构及外立面或损坏房屋的、逾期或者不足额逾期支付租金或物业管理费或水费或电缆等应付费用超过合同约定支付日10天的，原告可以解除本合同，保证金充当违约金的部分不予退还，被告承租房屋内装修装潢视作全部放弃，保证金不足以抵付原告损失的，被告应予以赔偿；被告未按合同约定日期进行装修及开业经营的，如果由于原告原因（配套设施）而造成被告无法如期开业的不算被告违约。2012年4月11日，原告与被告姜沣峰签订《滨湖新天地西区租赁合同补充协议》，约定由被告租赁原告泉山区云龙湖北大堤北侧滨湖新天地西区F1区102商铺，用于经营艾特纳酒吧，明确被告租赁的F1区102商铺面积为1073.79平方米，租金1.3元/天/每平方米，面积调整后，双方议定租赁期间每年月租金如下：自2012年4月1日至2012年9月30日止，月租金为21229.72元、自2012年10月1日至2013年9月30日止，月租金为29721.61元、自2013年10月1日至2014年9月30日止，月租金为42459.45元、自2014年10月1日至2015年9月30日止，月租金为44745.72元、自2015年10月1日至2016年9月30日止，月租金为46705.39元、自2016年10月1日至2017年9月30日止，月租金为48991.67元；租赁保证金调整为84918.89元；首期租金支付时间为2012年4月1日，金额为63689.17元，支付方式押二付三；本协议作为租赁合同的有效组成部分，与租赁合同具有同等法律效力。2011年9月28日，被告就酒吧装修提出审核会签单，并由原告方王寿廷、曹媛媛等人参加审核签字，同意被告对给水系统、排水系统、排污系统进行装修。同时审核人员提出消防系统装修必须至消防部门备案由消防部门同意的消防手续交至物业管理处后方可改造；供电系统施工用电负荷不得超过31KW；厨房排油烟机安装位置与空调外机安装位置、外立面设计、门头设计施工报城管部门审批同意后方能施工安装，审批同意的文件必须交至物业管理处；增加安装屋面承重结构施工方案必须有施工方案计划经开发公司同意审批方可施工；原承重框架结构需要改动的施工方案由业主提出书面申请经城管局和开发公司工程部同意方可施工，审批后申请书交至管理处。审核人员未对被告装修的其他方面提出意见。2011年9月28日，被告因装修向原告及大成物业公司提出申请，申请“前区地基下沉至±0以上0.5米以下，后区下挖0.5米以下，楼梯改动”，客服部、工程部（仁和工程王寿廷）、开发公司栏显示于当日审核签字，总经理办公室栏显示朱金华于2011年10月8日审核签字，并指出“做好地面防水，不影响整体结构”。2011年12月7日，原告提出装修申请，申请“西北角处开一个安全门，便于遇紧急情况发生时人员疏散”，客服部栏显示于当日审核签字，工程部、总经理办公室、开发公司栏显示于2011年12月8日审核签字。2012年3月正在装修中的租赁房屋发生漏水渗水，致使原告2012年4月未能按时开业。后应被告要求，出租方曾于2012年5月派员对被告房屋漏水情况进行修补，但未能解决。因被告未能按时于2012年4月1日开业，亦未能如期缴纳租金，原告遂以诉称理由诉至法院。被告姜沣峰应诉后于2015年7月30日提出反诉。庭审中，新盛公司提供2012年9月6日通过圆通速递物流向收件人为姜沣峰、收件地址为徐州市泉山区永安街54－2－302室处邮寄《租金缴纳通知函》的详情单发件联一份，要求两被告于接此通知后五个工作日内缴纳2012年4月至8月的租金106148.60元，该《租金缴纳通知函》原告未出具查询回执，被告主张未曾收到。2015年5月15日原告主张其张贴的《租金催缴函》一份（显示为一个手持该催缴函在步行街拍摄的照片打印件），要求两被告在2015年5月25日前缴纳2012年4月至2015年5月的租金1351516.8元，该《租金催缴函》原告未出具实际张贴及张贴地点、过程记录相关证据，被告主张未曾见过。原告提起本案诉讼后，第三人海兰公司于2015年10月27日向徐州市房产监察支队举报被告擅自开挖建筑物地面深达1米多，破坏房屋结构，经调查后支队处理意见是：1、依据《徐州市城市房屋安全管理条例》第9条第1款规定，认定云龙湖步行街二期（西区）A区3号楼房屋酒吧老板未经许可，擅自开挖室内地面、改动结构影响房屋使用安全，属于违规行为；2、由于该房屋背靠云龙湖大堤，支队要求新盛公司采取必要措施促使该房屋的酒吧老板恢复室内原结构，保证该房屋使用安全及原排、防水功能的恢复。另查，云龙湖北大堤堤下商业步行街二期设计总说明示：3.1本工程±0.000相当于绝对标高32.00㎜；5.1本建设防水工程执行《地下工程防水技术规范》GB50108和地方的有关规程和规定；4.6墙身防潮层：……室内地坪变化处防潮层应重叠，并在高低差埋土一侧墙身做20厚1：2水泥砂浆防潮层……5.2本工程场地的地下水位为32.40M，根据地下室使用功能，防水等级二级，设防做法为贴大堤侧墙，底板均采用S8抗渗钢筋混凝土自防水，并在底板底侧、侧墙外侧粘贴防水卷材及卷材附加层。2010年5月云龙湖北大堤堤下商业步行街二期设计变更通知单示：本工程南侧挡土墙的防水做法中，取消混凝土结构层上部20厚1：2水泥砂浆找平层，要求混凝土基层平整度满足施规范要求，且支模螺栓剪切处用1：2水泥砂浆平整密封。本案审理过程中，被告姜沣峰就其反诉请求的装饰装修损失申请以2012年3月底为基准日对已完成的装饰装修损失进行评估，对未安装、未提货的物品要求按购置价格主张损失。因原被告及第三人对涉案房屋漏水渗水原因存在争议，被告姜沣峰申请对房屋质量问题与漏水渗水[后南墙靠近云龙湖大坝漏水渗水、由南向北（实际应表述为由北向南）进入室内窗改门的墙到配电室的所有电缆群管过墙处漏水]之间是否存在因果关系进行鉴定。后根据现场勘验情况，原告新盛公司申请对涉案房屋室内地坪下挖及其他装修与涉案房产室内进水之间是否存在因果关系、对被告室内地坪下挖，室内排水管道、污水管道、消防管道拆除，原设计窗户主框架梁被截断拆除，原挡墙拆除后改成混凝土墙，窗改门处室外地坪下挖且－0.2米处雨水收水井被填平，与涉案房产室内进水之间的因果关系一并予以鉴定。经当事人在江苏省人民法院委托鉴定机构电子信息平台随机选取苏交科集团股份有限公司为鉴定机构。经一审法院委托，苏交科集团股份有限公司出具苏交科[2016]建鉴字第35号《徐州市新盛建设发展投资有限公司、卓庆与姜沣峰房屋租赁合同纠纷一案中涉案房屋漏水问题鉴定意见书》，鉴定意见为：1.后（南）墙（靠近云龙湖大坝）漏水点未发现直接漏水现象和原因，漏水点与房屋质量问题无因果关系。2.从南向北进入室内（窗改门的墙到配电室）的所有电缆群管过墙处（原砖墙已被清除，重新用混凝土填充），造成漏水的原因是强电进线管穿墙时未加装保护管，不符合《电力工程电缆设计规范》GB50217－2007第5.3.7条的规定，以及《电气装置安装工程电缆线路施工及验收规范》GB50168－2006第5.3.1条的规定，漏水点与房屋质量问题有因果关系。3.涉案房屋室内地坪下挖及其他装修（室内排水管道、污水管道、消防管道拆除，原设计窗户主框架梁被截断拆除，原挡墙拆除后改成混凝土墙，窗改门处室外地坪下挖且－0.2米处雨水收水井被填平）与涉案房产室内进水之间不存在因果关系。因该鉴定原告新盛公司支付鉴定费50600元，被告姜沣峰支付鉴定费27000元。因苏交科集团股份有限公司使用的为江苏省交通科学研究院有限公司的建设工程质量检测机构资质证书，故法院对该鉴定意见书未予采信。后经当事人在江苏省人民法院委托鉴定机构电子信息平台随机选取江苏方测建筑工程技术有限公司对涉案房屋漏水问题进行鉴定，因该公司认为不在其业务范围内作退案处理。之后当事人又选取备选机构南京南大工程检测有限公司对涉案房屋漏水渗水问题进行鉴定。经由南京南大工程检测有限公司根据现场勘验情况要求当事人补充鉴定材料，因新盛公司不能提供完整和充分的鉴定材料，致使涉案鉴定无法进行，南京南大工程检测有限公司作退案处理。因南京南大工程检测有限公司已就涉案鉴定事宜进行了前期鉴定，故因该鉴定原告新盛公司支付鉴定费71500元，被告姜沣峰支付鉴定费11500元。对鉴定退案事宜，原告新盛公司认为就相关数据鉴定机构可以通过计算得出，原告已尽到举证义务；被告姜沣峰认为对其申请的漏水渗水原因可以鉴定，故申请重新鉴定。关于反诉原告姜沣峰就其反诉请求的装饰装修损失进行评估的申请，经一审法院委托，2018年7月15日徐州兴彭资产评估事务所就涉案房屋已完成的装修装饰工程出具徐兴彭所评报字[2018]第2－20号资产评估报告书。经原、被告及第三人就异议及多算、漏算部分提出异议后，徐州兴彭资产评估事务所就涉案房屋已完成的装修装饰工程于2018年9月25日出具徐兴彭所评报字[2018]第2－20号资产评估报告书补充鉴定报告确认，以2012年3月31日为评估基准日的涉案资产评估值为1575700元，其中滨湖新天地A区3号房装修安装金额420900元[其中临时设施费2324.78元、安装材料试验检验费（配合费581.20元）、安全文明施工费3099.71元、社会保障费8733.11元、住房公积金1508.45元、管道消毒冲洗直径50㎜以内金额计186.52元、税金13681.95元]、装修金额1016000元（其中临时设施费11130.55元、社会保障费21058.48元、住房公积金3637.37元、脚手架10179.15元、税金34170.11元）、原告新盛公司有异议未签字确认部分的装修金额138800元（其中临时设施费1460.17元、社会保障费2876.85元、住房公积金496.91元、税金4668.06元）。姜沣峰因评估支出评估费30000元。针对[2018]第2－20号资产评估报告书补充鉴定报告，原告新盛公司质证意见为：1.铝塑板应按徐州造价信息指导价62元/㎡计取，乳胶漆、花岗岩、箭牌瓷砖、实木地板、吸音板、皮革硬包、室外大门、卫生洁具等安装使用材料计取费用无价格依据；2.临时设施费、安装材料试验检验费（配合费）、规费中社会保障费及住房公积金不应计取；3.装饰中脚手架搭设工程与装饰清单126号、127号中费用不应计取；4.管道冲洗为未完成工程施工项目，应在计费中给予扣除。被告姜沣峰质证意见为：1.吸音装饰板以外的墙、吊顶及吸音装饰板上部的圈梁漏算、土方对下挖深度少算；2.“异议部分”未计算墙外固定隔音岩棉的龙骨；3.舞台施工工程量未计算。第三人海兰公司质证意见为：本工程为被告个人施工，没有相应资质，措施项目文明施工费、规费、社会保障费、住房公积金及税金均不应计取，其他意见同原告质证意见。徐州兴彭资产评估事务所就涉案房屋已完成的装修装饰工程原、被告及第三人的质证意见答复如下：1.关于安装工程的临时设施费、材料试验检验费按照正常工程取费进行计取，这里的材料试验检验费只是配合费，并不是检测费用；2.2017年8月11日，事务所曾要求姜沣峰提供装修装饰的相关材料，新盛公司在没有到现场复核的情况下不予以认可。鉴于此，评估人员综合现场勘察装饰材料的情况，采用替代原则，参照市场上类似材料的价格作为评估的依据；3.装饰工程由江苏金元装饰工程公司承建，措施费及相关规费按照工程的正常取费计取，评估是借助工程造价定额及相关费用定额对委估装饰工程进行价值测算，并作为法院审案的依据；4.装饰异议部分表15－2、22#、23#、26#取值为造价计费软件中合理的子目，应计取；5.脚手架、装饰清单126、127、管道冲洗是合理的施工工序，应计取；6.所有现场测量并记录的装饰工程，已评估。关于反诉原告姜沣峰主张的装饰装修损失，其庭审中还提供如下证据：1.2011年9月22日姜沣峰与江苏金元装饰工程有限公司就酒吧装修工程签订的《建筑装饰工程施工合同》（约定承包内容：设计、消防、土建、装璜、水电；承包方式：包工包料；工期：2011年10月1日至2012年3月1日；合同价款不含税5600000元）及总金额为3640000元的收款收据三份；2.2011年10月16日姜沣峰与徐州卡福音响工程有限公司签订的《卡福专业音响合作备忘录》（约定合同总款不含税为500000元，合同签订时付150000元、要求发货时付200000元、货到后安装调试完毕之日起付100000元、验收完毕10日内付25000元，剩余25000元作为质量保证金一年内付清）及总金额为350000元的收款收据二份；3.2011年11月6日姜沣峰与徐州市东音舞台结构设计室就升降舞台机械制作及安装签订的《舞台机械设备制作合同》（约定制作方式：全包，总价不含税920000元，工期60日，其中升降舞台165000元、方形升降DJ台33000元、钢绳吊装舞台106000元、三面旋转大屏幕机械355000元、屏幕钢结构5500元、数字系统光电系统216000元、安装费180000元，合计1055500元）及总金额为920000元的收款收据三份；4.2011年11月21日姜沣峰与深圳市晶为光电科技有限公司签订的徐州爱特纳酒吧LED灯光显示屏产品《加工合同》一份（约定室内舞台旋转P5－LED显示屏315794元、酒吧门厅室内P6－LED显示屏99520元、酒吧柱子LED编程灯条49000元、酒吧外立面门头室外P10－LED显示屏272000元、LED电脑摇头灯部分965200元，总工程造价1701514元，优惠不含税合计1600000元，在合同签章2个工作日支付480000元作为订金、验收货物后付货款960000元、产品安装调试后3日内付货款112000元，最后留48000元为质保金3个月内付清）及签名为深圳市晶为光电科技有限公司王宜亮出具的货款总金额为1440000元收条二份；5.2011年10月15日姜沣峰与徐州滕致中央空调工程有限公司签订的《日立中央空调合同书》（约定承包方式：包工包料；空调安装工程优惠价为490000元，签订合同付147000元、室内机到现场付147000元、完毕付98000元、调试完毕付49000元、交付使用30个工作日付24500元、机器运转满一年付清余额24500元）及金额为147000元的收款收据一份；6.2012年2月27日姜沣峰与苏州市相城区北桥独具匠心家具厂签订的《定货合同》（含门、门套、茶几、吧台、椅，总价款不含税340000元）及总金额为200000元的收款收据二份、支付装饰工程、空调、设计费、音响、灯光显示屏部分款项的银行活期账户明细单一份；以上6组证据证明为经营酒吧进行装修购置音响，进行升降舞台机械制作安装，购买LED显示屏产品及服务，购买日立中央空调，定制家具，签订的6份合同均已履行完毕，合同金额总计为9450000元，被告已支付合同相对方6697000元。因新盛公司违约造成的姜沣峰的损失数额暂为6697000元。损失之所以没有发票是因为开具发票要缴纳高额的税费，被告系个人，为了避税没有要求开具发票。提交的损失已经在装潢中体现，比如瓷砖、水电管线等已使用的部分，还有为了营业用的音响、空调、家具等，前一部分已经取不下来了，后一部分是根据经营需要向生产厂家订做的，上述合同中涉及的产品都早已经定制完毕，且大部分已经发货或安装完毕。之所以订购相应的音响或者空调为开业经营准备的，这是正常的经营行为。7.2012年11月2日姜沣峰与深圳加博光电科技有限公司签订的《关于彩色激光表演系统的购销及安装合同》（约定合同价款165000元，首期给付定金10000元，货物到达徐州市货运站支付货款147000元后货物进场开始安装调试，验收完毕后付余款8000元）、2012年2月11日姜沣峰与苏州市相城区陆慕新东阳沙发厂签订的《家具订货合同》（约定定货总价190000元，50000元定金，提货时付140000元）及总金额为190000元的收款收据二份。证明姜沣峰为经营酒吧定制沙发及彩色激光表演系统，合同金额为355000元，已支付合同相对方200000元，现金支付，因新盛公司违约造成上述两份合同的损失数额为200000元；8.2011年10月13日姜沣峰与徐州迪明灯具经销处签订的《灯具销售合同》（约定合同总金额115140元，2012年元月5日前交货，货到酒吧按封样验收，合格后付至货款95%，余5%为质保金于2年内付清）、2012年5月12日姜沣峰与上海铂品家居有限公司就楼梯签订的《买卖合同》、《颜色及尺寸确认书》和《报价单》（优惠价78000元、2012年6月12日正式安装，2012年6月13日验收）、2011年11月1日姜沣峰与徐州阳光脚手架租赁处签订的《移动脚手架租赁合同》（约定起租日2011年11月1日、移动脚手架30套，每套租金1.5元／天）、2011年11月20日姜沣峰与徐州朝北钣金部签订的《钣金加工协议》（约定定购强排烟管道62套合同总金额43400元，交货期2012年2月26日，送货至酒吧验收合格后一次性付清货款），照片9张，证明姜沣峰在对涉案房屋经营酒吧购买的相关货物签订的采购合同及物品照片，其中灯具支付了115140元，楼梯支付78000元，脚手架支付27810元，烟道支付43400元，场地内布置的油画支付30000元，抽湿机一台3700元（现场可见，未拆），合计298050元，上述物品已经在涉案房屋内，通风排风设备已安装（现场可见），强排烟管道部分设备安装部分未安装（现场可见，为定制，其他处无法用）、LED灯已安装完毕（现场可见）、装饰壁灯已安装完毕（现场可见）、装饰大吊灯已安装完毕（现场可见）、楼梯扶手部件已在现场未安装、楼梯部件已到现场未安装；9.新盛公司2011年8月1日向市政府递交的《关于滨湖新天地商业街（西区）第三批商家招商签约的请示》复印件一份，证明请示第一项“单行道”酒吧（动吧）是本案酒吧，玻璃窗里加垒一道墙是市政府要求的隔音墙，该隔音墙装饰装修部分在评估报告中没有体现。经质证，反诉被告新盛公司质证意见为：对证据1－7三性均有异议，六份合同是否为了租金房屋的装修来做的不确定；收据是什么时候形成的不确定；3张银行交易记录真实性认可，但是与案件的关联性不能证明，是付的什么钱付给谁的不清楚。被告如要证明损失，应有合同相对方开具的正规发票。即使付款事实存在，但因设备仍属被告所有，损失也应按照不可挽回的损失计算。即便被告实际产生了损失也与原告无关，原因是被告下挖所致；对证据8真实性不予认可，因相关证据没有送货签收凭证，没有安装的单项验收签字，没有付款原始凭证，不能作为本案证据证明被告观点；证据9与本案无关联性。第三人海兰公司质证意见为：对证据1－7真实性有异议，同新盛公司质证意见。补充说明，关于卡福音响，在2011年11月17日150000元，2012年3月1日200000元，对应合同是发货时支付200000元，现在姜沣峰主张的房屋装潢只是简单的进行了一些开挖，在大部分都没有向下进行的情况下，被告就要发设备不符合常理。证据仅仅只能说明应履行的金额，不是实际履行的金额，实际履行的金额也不是必然的损失金额，这都是间接损失，不是直接损失。证据7中深圳公司未盖章，合同的成立和效力真实性均有异议，其收款收据不是正规发票；对证据8、9同原告质证意见，但请示未批准。一审法院认为：（一）关于原告新盛公司与被告姜沣峰、卓庆要求解除《徐州·滨湖新天地租赁合同》问题。原告新盛公司与被告姜沣峰、卓庆签订的《徐州·滨湖新天地租赁合同》系合同双方的真实意思表示，依法成立且有效，原被告双方均应按合同约定履行各自的权利与义务。现原告以被告未按时交纳租金为由提起诉讼要求解除双方签订的租赁合同，被告提出反诉以原告提供的租赁房屋存在质量问题要求解除租赁合同，而经查明被告未能按时交纳房租的原因，系因原告交付的房屋在开业前存在漏水渗水导致被告不能如期开业所致。被告庭审中提供的证据能够证明原告提供的租赁房屋存在漏水渗水之实，且经原告派员维修后仍不能解决，原告既不能提供证据证明其提供的租赁房屋漏水渗水与其无关，亦不能证明房屋漏水渗水与被告装饰装修存在因果关系，对此原告应当承担举证不能的责任。由于原告未能交付符合合同约定的租赁房屋，致使被告投入大量资金而不能实现合同目的，故双方签订的租赁合同应依法予以解除。（二）关于原告新盛公司要求被告姜沣峰、卓庆将涉案房屋恢复原状并予以返还问题。租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照合同约定或者租赁物的性质使用后的状态。故对原告要求两被告返还涉案租赁物的请求，予以支持。虽被告未能按照合同约定按时开业，但在合同约定的开业日之前被告已经原告的审批按照酒吧的性质进行了装饰装修并完成基础装修，投入了大量资金，因未能如期开业而产生了较大损失，现原告要求被告将租赁物恢复原状将会造成更大损失。且被告是按照租赁物“酒吧”的性质使用租赁物，并未违反合同约定。故对原告要求被告在返还租赁物时恢复原状的诉请，不予支持。（三）关于原告新盛公司要求被告姜沣峰、卓庆支付自2012年4月至2015年4月的租金及直至房屋实际交还之日止的租金损失问题。一审法院认为，根据《徐州·滨湖新天地租赁合同》约定，租金6个月为一个支付期，先支付后使用，首期租金支付时间为2012年4月1日，以后被告必须在每一支付期开始前7天内全额付清；变更或解除本合同的，要求变更或解除合同的一方应主动向另一方书面提出。被告于2012年3月发生漏水问题即应及时维修解决，或要求出租方新盛公司在合理期限内进行维修，被告在出租方2012年5月派员维修解决不成的情况下，即应自行维修，维修费用由出租人负担。在被告不能自行解决漏水问题的情况下，应及时主动向原告作出解除合同或继续履行合同的意思表示，并应在合理期限内提前通知原告，以避免损失扩大。而被告在原告提起本案诉讼要求解除合同前，并未向原告提出要求解除合同的明确意思表示，故被告应对其怠于行使其权利而造成的扩大的损失承担相应责任。被告辩称原告要求其支付租金的前提不具备，依据不足，不予采信。被告卓庆作为租赁合同的合同相对人，应与姜沣峰一并承担支付租金的民事责任。关于姜沣峰主张原告新盛公司诉请的2012年4月1日至2014年3月31日期间的租金已超过诉讼时效问题。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。因原告提起诉讼要求被告支付租金时尚在合同履行期内，故对被告辩称原告主张的租金已超诉讼时效的主张，法院不予采信。因被告在接到原告要求解除合同的诉请后于2015年7月30日提出反诉要求解除合同，故一审法院确认被告支付租金的合理期限应为至2015年7月30日止。经计算，截至2015年7月30日的租金为1441008.2元。虽因被告未能及时向原告主张解除合同而使合同一直处于履行状态并未按时交纳租金，但究其原因系涉案房屋存在漏水渗水情况致使被告不能如期开业，且经原告方派员维修亦未予解决。故，结合原、被告的违约程度，对合同解除前产生的租金，酌定两被告对应支付原告的租金承担30%的给付责任，即432302.46元。因2015年7月30日之后原、被告双方处于诉讼状态，且根据原、被告双方的鉴定申请涉案房屋一直处于鉴定状态而不能交付，原告不能证明漏水点与房屋质量问题不存在因果关系，故对原告主张的此后的租金损失，不予支持。（四）关于原告新盛公司要求被告姜沣峰、卓庆支付违约金问题。根据租赁合同约定，被告未按合同约定日期进行装修及开业经营的，如果由于原告原因（配套设施）而造成被告无法如期开业的不算被告违约。对涉案房屋室内地坪下挖及窗改门等装修事宜姜沣峰均于装修前向原告进行了申请报备，并经过原告审批后予以装修，原告不能证明涉案房产室内进水与姜沣峰的装饰装修存在因果关系，故而不能证明租赁房屋漏水渗水系被告装修造成。因原告向被告提供的房屋存在漏水事实，致使被告不能如期开业，故不能认定被告违约，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。（五）关于反诉原告姜沣峰要求反诉被告新盛公司返还履约保证金及物业保证金问题。因姜沣峰向新盛公司缴纳的79716元系租赁房屋的保证金，在双方合同解除后新盛公司即应当予以返还，故对反诉原告姜沣峰要求反诉被告新盛公司返还该笔保证金的诉请，予以支持。关于反诉原告姜沣峰主张的物业保证金20160元，因姜沣峰未能举证证明该费用系新盛公司收取，故对其该项主张不予支持。（六）关于反诉原告姜沣峰要求反诉被告新盛公司赔偿装饰装修损失问题。《徐州·滨湖新天地租赁合同》约定，承租方应保证装修方案符合国家相关规范、标准及有关政府职能部门的要求，需向有关职能部门申请报批的，承租方应自行办理相关手续并承担一切费用。但在姜沣峰向新盛公司提出装修申请、新盛公司逐级审核会签单签字时，除提出向消防和城管部门审批的项目外，并未提出姜沣峰申请的装修事项还需向有关职能部门申请报批，对此租赁合同中亦未明确界定，街区物业管理部门在巡视和检查酒吧装修过程中亦未向姜沣峰指出存在不当行为或发出书面整改通知要求其纠正。虽《徐州·滨湖新天地租赁合同》约定，出租方对装修方案及施工进度计划的审批并不免除承租方此等责任，但如姜沣峰违反《徐州市城市房屋安全管理条例》相关规定，应由房产管理部门责令限期改正，逾期不改正的，可以对其个人处以罚款，而不能因此作为新盛公司主张姜沣峰违约的依据。且对涉案房屋室内地坪下挖及窗改门等装修事宜姜沣峰均于装修前向新盛公司进行了申请并经审批后进行，新盛公司不能证明涉案房产室内进水与姜沣峰的装饰装修存在因果关系，故应当承担举证不能责任。同时双方签订的租赁合同约定，因新盛公司向姜沣峰提供的租赁房屋漏水渗水致使承租方产生的装饰装修损失，若因新盛公司的原因提前解除租赁合同时，则新盛公司须对装修装潢现状给予公平合理的补偿，故新盛公司应对姜沣峰主张的装饰装修损失承担相应的责任。因姜沣峰在新盛公司提起本案诉讼要求解除合同前，并未向新盛公司提出要求解除合同的明确意思表示，故姜沣峰应对其怠于行使其权利而造成的扩大的损失承担相应责任。结合反诉原、被告的过错程度，对反诉原告主张的装饰装修损失，一审法院酌定由新盛公司承担70%的赔偿责任。1.关于姜沣峰主张的酒吧装饰装修工程所涉费用，经评估，以2012年3月31日为评估基准日涉案资产评估值为1575700元，其中装修安装金额420900元、装修金额1016000元、原告新盛公司有异议未签字确认部分的装修金额138800元。虽新盛公司对有异议部分的装修损失不予认可，但经现场勘验，异议部分的装修确实已在现场实际产生，故对该部分损失，予以确认。但因姜沣峰系个人，未开具发票缴纳税费，故相应税金合计52520.12元应从损失中予以扣除。虽涉案房屋装修按照正常工程施工完工应正常产生安全文明施工费与规费，但因反诉原告姜沣峰未提交支出票据，不能证明社会保障费、住房公积金已实际发生，故对反诉原告姜沣峰评估中的安全文明施工费3099.71元、社会保障费计32668.44元、住房公积金计5642.73元，不予支持。虽装修工程一般完工后需产生管道冲洗及管道压力试验费用，但因涉案装修工程尚未完工，反诉原告姜沣峰亦未提供证据证明该费用已实际产生，故对评估中的管道消毒冲洗直径50㎜以内金额计186.52元，应从损失中予以扣除。综上，酒吧装饰装修工程经法院确认的金额为1620382.5元。2.关于《卡福专业音响合作备忘录》中姜沣峰主张根据合同约定的付款进度而支付的货款350000元，因姜沣峰不能证明音响设备已到达现场并安装使用，故对该费用不予支持。如姜沣峰与合同相对方结算确认后确产生实际损失，可另行主张。3.关于徐州爱特纳酒吧《加工合同》中姜沣峰主张的已付LED灯光显示屏产品货款1440000元，因基础部分已进行现场安装，且合同中约定的显示屏均系针对酒吧需要订制加工，故对原告主张的该部分损失，予以支持。4.关于《日立中央空调合同书》中姜沣峰主张的已付货款147000元，因姜沣峰已实际支出并已用于现场部分，故对该费用予以支持。5.关于姜沣峰主张的2012年2月27日《定货合同》中货款200000元，因所涉门、门套、酒柜、吧台损失已包含在评估报告中，而茶几、吧椅尚未予安装，故对其主张该合同除评估报告中的内容之外的损失，不予支持。6.关于姜沣峰主张的抽湿机及油画费用。因抽湿机在现场尚未拆封使用，具有可回收利用性，事发后其不予处理而使其扩大损失，故对其主张的该项损失，不予支持；虽施工现场有零星油画放置，但因庭审中姜沣峰未能提供相应合同与票据予以支持，不能证明是否为酒吧使用，故对其主张的该笔损失，不予支持。7.关于姜沣峰主张的彩色激光表演系统定金10000元，因姜沣峰未完全履行合同造成违约，定金无法返还，故对该10000元损失，予以支持。8.关于姜沣峰主张的《家具订货合同》中的定制沙发款190000元，因尚未实际安装，尚不能确定已制作完毕且无可再利用性，亦不能确定其实际损失，故对其主张的该笔损失，不予支持。姜沣峰可待与合同相对方结算确认实际损失后另行主张。9.关于姜沣峰主张的《灯具销售合同》中的货款115140元，因评估报告中除计取部分灯带合计2779.97元外，其他均未计取，而该合同中大部分灯具已现场安装，故对其主张的该部分损失扣除2779.97元后为112360.03元，予以支持。10.关于姜沣峰主张的楼梯款78000元，因评估报告中显示有混凝土孤形楼梯16771.58元、现浇圆弧形楼梯木模板6530.09元，其他部分虽尚未完全安装到位，但已到达现场，故对其主张的该笔费用扣除16771.58元、6530.09元后为54698.33元，予以支持。11.关于姜沣峰主张的《钣金加工协议》中定购强排烟管道而支付的货款43400元，因评估报告中未计取，现场已经安装，故对其主张的该部分费用，予以支持。12.关于姜沣峰主张的《舞台机械设备制作合同中》已付价款920000元，因评估报告中未予评估，现场可见安装大部分，且为酒吧需要订制，故对原告主张的该部分损失，予以支持。因评估报告中已对隔音棉、脚手架、移动脚手架租赁进行了评估，故对姜沣峰主张的该部分损失，应以评估报告为准。因经委托徐州兴彭资产评估事务所就涉案房屋已完成的装修装饰损失评估过程中，均以现场勘验并经当事人签字确认的装饰装修确认工程量，经评估事务所审核后以书面形式回复，所有现场测量并记录的装饰工程，已评估。故对姜沣峰主张的其他损失，不予支持。综上，确认姜沣峰主张的各项装饰装修损失总金额为4347840.9元，按70%计算后为3043488.6元。关于姜沣峰申请重新鉴定的问题，因鉴定人需对鉴定结论承担责任，而当事人各方提供的现有鉴定资料不能满足鉴定工作的开展，故对姜沣峰的重新鉴定申请，不予采信。综上，遂判决：一、解除新盛公司与姜沣峰、卓庆签订的《滨湖新天地租赁合同》；二、姜沣峰、卓庆向新盛公司返还徐州市泉山区云龙湖风景区北大堤滨湖新天地西区内A区3号房屋；三、姜沣峰、卓庆向新盛公司支付租金432302.46元；四、新盛公司的其他诉讼请求；五、新盛公司向姜沣峰返还履约保证金79716元；六、新盛公司向姜沣峰支付装饰装修损失3043488.6元；七、驳回反诉姜沣峰的其他诉讼请求。二审期间，本院通知涉案房屋的设计人员甘晓蕊、刘晶出庭接受质询，设计工程师甘晓蕊陈述：“涉案房屋虽然南半部分下沉了1.1m，但是整体是作为地上建筑设计，防水标准亦是按照地上建筑标准设计，只是加强了防水措施。具体如下：将南面靠近云龙湖北大堤的墙做成了钢筋混凝土墙，加强防水。其他三面墙如埋土侧为室外，应刷1.5㎝厚永凝液防水材料，在室内地坪以下约60㎝处做20㎜1:2水泥砂浆加3-5%防水剂的墙身防潮层，室内地坪变化处防潮层应重叠，并在高低差埋土一侧墙身做20㎝厚1:2水泥砂浆防潮层，在下沉部分-1.1m至-1.7m底板之间是覆土层设计，在房屋±0以下1.7m处做了混凝土底板防水。”一审查明事实二审予以确认。一、关于法律适用问题本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释[2020]15号）第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。第二条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,当时的法律、司法解释有规定,适用当时的法律、司法解释的规定,但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益,更有利于维护社会和经济秩序,更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。本案的民事纠纷系因民法典实施前的法律事实引起的，且民法典实施前有明确的相关规定，故本案的法律适用民法典施行前的法律及相关司法解释。二、关于合同效力的问题本院认为，新盛公司与姜沣峰、卓庆签订的《徐州·滨湖新天地租赁合同》以及《补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。即，新盛公司应向姜沣峰、卓庆交付符合合同约定的房屋；同时，姜沣峰、卓庆应当按照合同约定使用房屋并交纳租金。三、关于新盛公司是否按照租赁合同约定向姜沣峰、卓庆交付房屋的问题本院认为，租赁合同第六条第1项约定：甲方（新盛公司）应于2011年10月1日向乙方（姜沣峰、卓庆）交付房屋，交付房屋的基本约定按房屋现状……。本案中，涉案房屋系竣工验收合格的房屋，新盛公司按照租赁合同的约定将涉案房屋现状交付给了姜沣峰、卓庆，姜沣峰、卓庆收到房屋后进行了装修，故可以认定新盛公司履行了合同约定的交付义务。四、关于室内水形成的原因的问题姜沣峰主张，其在2012年3月初装修涉案房屋时，看到雨水从穿墙的强电群管缝隙处由室外灌涌室内，并认为室内进水的原因是强电进线群管穿墙处未加装阻水装置。新盛公司认为，室内水系因姜沣峰下挖室内地坪造成的。本院认为，可以认定室内水系姜沣峰下挖室内地坪造成的，理由如下：（一）新盛公司交付的涉案房屋系竣工验收合格的房屋，且交付时，室内地坪符合设计要求，室内并不存在积水。（二）姜沣峰下挖室内地坪整体至地面下1.7米，属于改变房屋主体结构的行为。由于新盛公司交付的房屋是竣工验收合格的房屋，故姜沣峰、卓庆应证明室内水与其下挖室内地坪不存在因果关系。虽然一审法院委托苏交科公司鉴定室内水形成的原因，且苏交科公司出具了苏交科[2016]建鉴字第35号鉴定意见，并认为：“……造成漏水的原因是强电进线管穿墙时未加装保护管，不符合相关规定，漏水点与房屋质量问题有因果关系。”由于苏交科公司以及鉴定人员均不具备相应的鉴定资质，故苏交科公司出具的鉴定意见不能作为定案依据。虽然一审法院随后又委托了江苏方测建筑工程技术有限公司、南京南大工程检测有限公司进行鉴定，但是上述两家鉴定机构均未出具明确的鉴定意见。由于姜沣峰没有提供证据证明，室内水与其下挖室内地坪之间不存在因果关系,故姜沣峰、卓庆应当承担不利的法律后果。（三）从一般社会人的生活常识来看，姜沣峰下挖室内地坪至地下1.7米与室内进水有关，具有较大的可能性。2010年1月徐州中国矿大岩土工程新技术发展公司出具的滨湖步行街二期岩土工程勘察报告显示，涉案房屋的水文地质情况是：稳定水位平均值30.49m（即涉案房屋的平均地下水位在地平面下32m-30.49m=1.51m）。也就是说姜沣峰下挖室内地坪的位置已低于平均地下水位19cm（1.70m-1.51m）。同时，从设计层面来看，涉案房屋的地下防水设计是二级防水（二级防水不允许漏水，但结构表面可有少量湿渍）。另外，姜沣峰取土下挖室内地坪必然减少了原设计的抗浮配载，地下水对涉案房屋的浮力不排除导致房屋底板开裂的可能性。由于涉案房屋室内外水位存在落差，故处于高位的室外水必然通过二级防水的墙体，以及可能开裂的地板渗入处于低位的室内，以至室内水位与室外水位处于同一标高。该推断与多次现场勘验室内水始终保持相对稳定的水深相一致。（四）姜沣峰主张，2012年3月雨水从强电群管缝隙处由室外灌涌室内，该事实只有姜沣峰的陈述，并没有提供其他有力的证据证明。退一步说，即使姜沣峰陈述属实，由于强电进线群管处于地下1.3m的位置，如果姜沣峰不下挖室内地坪至地下1.3m以下的位置，室外雨水不可能通过穿墙群管缝隙灌涌室内。另外，假如室内水确实是室外的雨水通过强电群管缝隙灌涌室内，那么由于水分的蒸发，数年后室内水位必然发生减少或者消失。而根据不同时间现场勘查的室内水位，长期处于一个相对稳定的水深。五、关于姜沣峰下挖室内地坪是否符合合同约定的问题本院认为，租赁合同第六条第3项约定，乙方可以根据经营需要，在不影响房屋主体结构安全和外立面的前提下，对甲方交付的房屋进行必要的装修装潢、设备添置，但装修设计、施工方案须确保房屋在基于经营目的使用安全，符合国家相关的规范和标准，所有图纸须经有关资质的设计人员和单位完成，并在开工前征得甲方书面同意，……乙方应保证装修方案符合国家相关规范、标准及有关政府职能部门的要求，需向有关职能部门申请报批的，乙方应自行办理相关手续并承担一切费用，甲方对装修方案及施工进度计划的审批并不免除乙方此等责任……。姜沣峰、卓庆承租涉案房屋，可以按照合同约定对涉案房屋进行装修。本案中，姜沣峰、卓庆在装修房屋时下挖室内地坪至地下1.7米，改变了房屋主体结构，故姜沣峰、卓庆违反了租赁合同的约定，构成违约，应当承担违约责任。虽然姜沣峰、卓庆在下挖室内地坪前向新盛公司提交了申请，但是从申请的内容“前区地基下沉至±0以上0.5米以下，后区下挖0.5米以下，楼梯改动”，以及新盛公司的批复“做好地面防水，不影响整体结构”来看，不能以此认定新盛公司同意姜沣峰、卓庆下挖室内地坪至地下1.7米。新盛公司对姜沣峰、卓庆装修房屋负有监管义务，由于新盛公司对于姜沣峰下挖室内地坪没有尽到监管义务，存在过错，故应当承担相应的责任。综合考虑新盛公司与姜沣峰、卓庆对下挖室内地坪的过错大小，对于下挖地坪造成的损失，姜沣峰、卓庆承担主要责任，即70%的责任；新盛公司承担次要责任，即30%的责任。六、关于室内进水造成新盛公司的损失问题本院认为，根据《徐州·滨湖新天地租赁合同》约定，租金6个月为一个支付期，先支付后使用，首期租金支付时间为2012年4月1日。姜沣峰承租涉案房屋后并没有按照合同的约定支付租金。同时由于涉案房屋室内进水是因姜沣峰、卓庆下挖室内地坪造成，所以姜沣峰、卓庆不享有拒缴房租的抗辩权，故姜沣峰不交房租构成违约，应当承担违约责任。在姜沣峰不能正常履行合同、导致租赁合同处于僵局状态的情况下，其应及时向新盛公司作出解除合同的意思表示，并将涉案房屋返还给新盛公司，以避免损失扩大。而姜沣峰在新盛公司提起诉讼要求解除合同前，并未向新盛公司提出解除合同的意思表示。至新盛公司起诉要求解除合同后，姜沣峰于2015年7月30日提出反诉要求解除合同，故一审法院认定新盛公司2012年4月1日至2015年7月30日止的租金损失1441008.2元并无不当。新盛公司承担30%责任即432302.5元，姜沣峰承担70%的责任即1008705.7元。由于姜沣峰至今没有将涉案房屋交付给新盛公司，故对于新盛公司2015年7月30日之后的损失，新盛公司可另行主张。七、关于室内进水造成姜沣峰的损失问题（一）姜沣峰上诉主张，装修过程中产生的税金52520.12元、安全文明施工费3099.71元、社会保障费32668.44元、住房公积金5642.73元应予以支持；新盛公司不予认可。本院认为，姜沣峰系个人，未开具缴纳税费的发票，故一审法院没有支持税金52520.12元并无不当。因姜沣峰未提交支出票据，不能证明安全文明施工费、社会保障费、住房公积金已实际发生，故对评估中的安全文明施工费3099.71元、社会保障费计32668.44元、住房公积金计5642.73元，一审法院没有支持亦无不当。（二）关于姜沣峰提供的《建筑装饰工程施工合同》以及总金额为3640000元的收款收据能否证明姜沣峰的装修损失问题。姜沣峰主张，关于酒吧装修工程，其与江苏金元装饰工程有限公司签订的《建筑装饰工程施工合同》以及总金额为3640000元的收款收据，可以证明其装修房屋支出了3640000元。新盛公司不予认可。本院认为，对于装修费用，双方产生争议，一审法院根据姜沣峰的申请，委托徐州兴彭资产评估事务所就涉案房屋已完成的装修装饰工程进行鉴定，兴彭事务所出具了资产评估报告。徐州兴彭资产评估事务所具备相应的鉴定资质，且鉴定程序合法，可以作为认定案件事实的依据。故姜沣峰提供的《建筑装饰工程施工合同》以及总金额为3640000元的收款收据不能作为其装修损失的定案依据。一审法院将徐州兴彭资产评估事务所出具的资产评估报告作为认定姜沣峰装修损失，并无不当。（三）关于姜沣峰上诉主张购买音响设备350000元的问题。因姜沣峰不能证明音响设备已到达现场并安装使用，故一审法院对该费用不予支持并无不当。如姜沣峰与合同相对方结算确认后确产生实际损失，可另行主张。（四）关于姜沣峰主张的2012年2月27日《定货合同》中货款200000元。因所涉门、门套、酒柜、吧台损失已包含在评估报告中，而茶几、吧椅尚未予安装，故对其主张该合同除评估报告中的内容之外的损失，一审法院不予支持并无不当。（五）关于姜沣峰主张的抽湿机及油画费用。因抽湿机在现场尚未拆封使用，具有可回收利用性，事发后其不予处理而使其扩大损失，故对其主张的该项损失，一审法院不予支持并无不当；虽施工现场有零星油画放置，但因庭审中姜沣峰未能提供相应合同与票据予以支持，不能证明是否为酒吧使用，故对其主张的该笔损失，一审法院不予支持并无不当。综上，本院认定姜沣峰各项装饰装修损失为4209040.9元。姜沣峰自行承担70%的责任即2946328.6元；新盛公司承担30%的责任，即1262712.3元。八、关于姜沣峰要求新盛公司返还履约保证金及物业保证金问题。租赁合同第四条约定，为确保出租房屋及附属、设备完好及租赁期限内相关费用的如期结算，乙方同意于签订合同同时支付甲方相当于第三年2个月的租金金额79716元，作为乙方履行合同义务的保证金，……因乙方违反合同约定而产生的租金、违约金、损害赔偿金及其他相关费用等甲方可在保证金中扣除。根据本院查明的事实，姜沣峰未按期支付租金，且下挖室内地坪，改变了房屋主体结构，姜沣峰违反了上述约定，故姜沣峰要求新盛公司返还履约保证金79716元，本院不予支持。关于姜沣峰主张的物业保证金20160元，因姜沣峰未能举证证明该费用系新盛公司收取，故对其该项主张本院不予支持。九、关于新盛公司要求姜沣峰、卓庆将涉案房屋恢复原状并予以返还问题（一）关于室内地坪恢复原状的问题。姜沣峰、卓庆下挖室内地坪至地下1.7米，改变了房屋的主体结构。虽然新盛公司同意姜沣峰、卓庆进行酒吧经营并进行相应改造，但是新盛公司仅同意“前区地基下沉至±0以上0.5米以下，后区下挖0.5米以下，楼梯改动”，并指出“做好地面防水，不影响整体结构”。不能当然的认定新盛公司同意姜沣峰、卓庆可以改变房屋的主体结构、下挖室内地坪至地下1.7米，故姜沣峰、卓庆应将下挖的室内地坪恢复原状。（二）关于“窗改门”恢复原状的问题。本院认为，2011年12月7日，姜沣峰、卓庆申请“西北角处开一个安全门，便于遇紧急情况发生时人员疏散”，客服部栏显示于当日审核签字，工程部、总经理办公室、开发公司栏显示于2011年12月8日审核签字。且房屋监察支队对于窗改门并没有作出违规的认定，故新盛公司主张恢复“窗改门”原状，本院不予支持。（三）租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照合同约定或者租赁物的性质使用后的状态。故对新盛公司要求姜沣峰、卓庆返还涉案租赁物的请求，本院予以支持。综上，上诉人姜沣峰的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持；上诉人新盛公司的上诉请求本院部分予以支持。一审法院认定事实不清，适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百二十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销江苏省徐州市泉山区人民法院（2015）泉民初字第02276号民事判决；二、徐州市新盛投资控股集团有限公司与姜沣峰、卓庆签订的《滨湖新天地租赁合同》以及补充协议于2015年7月30日解除；三、本判决生效后十日内，姜沣峰、卓庆将徐州市泉山区云龙湖风景区北大堤滨湖新天地西区内A区3号房屋腾空并将室内地坪恢复原状，返还给徐州市新盛投资控股集团有限公司；四、本判决生效后十日内，姜沣峰、卓庆向徐州市新盛投资控股集团有限公司支付2012年4月1日至2015年7月30日止的租金损失1008705.7元；徐州市新盛投资控股集团有限公司向姜沣峰支付装饰装修损失1262712.3元。二者相抵后，徐州市新盛投资控股集团有限公司向姜沣峰支付254006.6元；五、驳回徐州市新盛投资控股集团有限公司的其他诉讼请求；六、驳回姜沣峰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费28230元（徐州市新盛投资控股集团有限公司预交），由徐州市新盛投资控股集团有限公司负担8230元，姜沣峰、卓庆负担20000元；一审反诉案件受理费29490元（姜沣峰预交），由姜沣峰负担20000元，徐州市新盛投资控股集团有限公司负担9490元；徐州市新盛投资控股集团有限公司支付的鉴定费122100元，由徐州市新盛投资控股集团有限公司承担22100元，姜沣峰、卓庆负担100000元；姜沣峰支付的鉴定费38500元由姜沣峰承担；姜沣峰支付的评估费30000元，由姜沣峰负担10000元，徐州市新盛投资控股集团有限公司负担20000元；公告费560元，由卓庆负担；徐州市新盛投资控股集团有限公司缴纳的二审案件受理费28230元，由徐州市新盛投资控股集团有限公司负担8230元，姜沣峰、卓庆负担20000元；姜沣峰缴纳的二审案件受理费34606元，由姜沣峰负担。本判决为终审判决。审 判 长  祝 杰审 判 员  宋新河审 判 员  孟 娟二〇二一年五月七日法官助理  曹 勇书 记 员  金宇婷