辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终431号上诉人（原审被告）：郭文举，男，1963年7月9日出生，汉族，户籍所在地：辽宁省抚顺市新抚区，现住抚顺市新抚区。委托诉讼代理人：王德丰，辽宁正皓法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：王振林，男，1954年8月16日出生，汉族，户籍所在地：辽宁省抚顺市新抚区，现住抚顺市顺城区。被上诉人（原审原告）：王锐，女，1956年10月27日出生，汉族，户籍所在地：辽宁省抚顺市新抚区，现住抚顺市顺城区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：张元敏，抚顺市新抚区维权法律服务所法律工作者。上诉人郭文举因与被上诉人王振林、王锐房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院作出的（2020）辽0411民初2243号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人郭文举及其委托诉讼代理人王德丰，被上诉人王振林、王锐及其委托诉讼代理人张元敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭文举的上诉请求：一、撤销顺城区人民法院（2020)辽0411民初2243号民事判决书第二、四项，第二项中办理房产证所产生的有关税费上诉人同意承担。如果和采沉办的纠纷解决完了无论我们胜诉败诉上诉人可以马上配合被上诉人办理过户。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人没有违约。不是上诉人不履行合同义务，是新抚区采沉办没有给上诉人办理产权证书，所以上诉人无法履行合同义务。二、上诉人与新抚区采沉办关于涉案等房屋的纠纷正在诉讼中。上诉人与新抚区采沉办就其所有涉案房屋及87平自建门市房拆迁补偿有纠纷，该案正在诉讼中没有最终结论，所以新抚区采沉办没有为上诉人办理产权证书。三、一审认为上诉人迟延履行合同义务缺乏依据是错误的。上诉人与新抚区采沉办关于涉案等房屋的纠纷一案，己申诉到最高人民法院，最高人民法院已经受理，正在审理中，上诉人与新抚区采沉办只能在最高院有了结论后依法解决纠纷，待新抚区采沉办给上诉人办完涉案房屋产权证书后，上诉人才能履行与被上诉人的合同义务。王振林、王锐辩称，第一点，上诉人应当承担违约责任，理由：上诉人对其与被上诉人的房屋买卖协议及协议书是认可的。既然协议均合法有效，那么上诉人没有按照合同约定的2011年10月6日为被上诉人办理过户的行为就已经构成了违约的行为，因此应当承担相应的合同违约责任。第二点，至于上诉人上诉状所称新抚区采沉办没给上诉人办理产权证及上诉人所有的涉案房屋及87平自建房门市拆迁补偿等纠纷是属于上诉人与新抚区采沉办之间的债务关系，与本案无关，不能作为其不履行合同义务的理由，更不属于法律规定的履行不能的情形。第三，上诉人以其与新抚区采沉办安置纠纷未解决而迟延履行合同义务，其上诉理由缺乏法律依据，有违诚实信用，同时也损害了被上诉人的合法权益。被上诉人原审的诉求得到了原审法院的支持，虽然在违约金一节只支持了6万元，距被上诉人诉求违约金15万元相差近10万元，但被上诉人考虑到自己年事已高，再也无力为此纠缠下去，在本案中被上诉人不仅仅放弃了违约金，还放弃了中介费、律师费等，故被上诉人认为原审法院认定的事实清楚，适用法律精准正确，判决合情、合理、合法，请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。王振林、王锐向一审法院起诉请求：1、确认坐落于顺城区房屋买卖合同有效，继续履行合同(房屋价款34万元)；2、判令被告办理过户登记和房屋所有权证；3、判令被告支付违约金；4、本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告第二项诉讼请求变更为:判令被告立即办理过户登记和房屋所有权证；第三项诉讼请求明确为：判令被告支付违约金15万元。一审法院经审理查明：原告王振林与原告王锐系夫妻关系。被告与郭景峰系父子关系，郭景峰与杜欣菊系夫妻关系，共有四个子女，即郭文孝、郭文举、郭文娟、郭文英。郭景峰原有一处房屋，位于新抚区东林二路19-1号楼1号，登记的所有权人为郭景峰，建筑面积28.39平方米。因郭景峰于1999年9月30日去世，2008年12月11日，抚顺市新抚区采煤沉陷搬迁办公室(甲方)与郭文举(乙方)签订了一份《房屋产权调换协议书》，约定乙方将坐落在新抚区东林二路19-1号楼1号，建筑面积28.39平方米，产权性质：私，房产证ＳＦ××199的房屋交由甲方拆除。甲方依据市政府采煤沉陷居民住宅搬迁的有关规定，将乙方分户安置到城东21方块21-13-4-301、21-13-4-302，建筑面积为75-80m2、75-80m2居室。原房按比例分占面积分别为14m2、14.39m2，依据政策享受政策优惠价550元/m2为36m2、35.61m2，市场评估价1450元/m2*为10m2、10m2，市场价2500元/m2为20m2、20m2。2011年9月10日，被告(甲方)与原告王振林(乙方)签订一份《二手房买卖合同书》，约定：被告将坐落于抚顺市顺城区城东21方块21-13号楼4单元302室(建筑面积75.05平方米)房屋出卖给原告王振林，所有权证书编号为新抚区采煤沉陷搬迁办公室《产权调换协议书》。双方约定上述房屋售价合计为345000元，房产交易涉及的税费由被告全部承担。付款方式：经甲、乙双方协商一致同意，此房屋总款为345000元，付款方式总共分四次，定金分两次：2011年9月10日先付2万元整，2011年9月13日再付8万元整，视为定金，如乙方违约甲方有权不退还定金，如果甲方违约需双倍赔偿乙方交付的定金；第三次：2011年9月16日乙方付甲方145000元；第四次：于2011年10月16日前此房屋产权变更为乙方名下后，乙方一次性付清剩余10万元房款。涉及房屋的各种费用：甲方保证房屋交付乙方前，涉及房屋的采暖费、水费、电费、煤气费、有线电视、电话费、宽带费等费用均已结清，无欠费。房屋内留存物品细目：清水房；违约责任：协议签订后，乙方如未按本协议约定的时间付款，应向甲方支付违约金，每逾期一天，违约金按逾期未付款的千分之一计算。逾期未付超过15天，视为乙方违约，甲方有权收取违约金继续履行合同或单方解除协议；如果乙方已经支付定金或房款的，已付定金归甲方所有；甲方应在三个工作日内将购房首付款在扣除违约金后还给乙方，逾期未退，每逾期一天，甲方应按应退金额的千分之一支付乙方违约金。协议签订后甲方不按约定办理产权过户或不按约定按时交付房屋的，甲方应向乙方支付违约金，每逾期一天，违约金按交易价格的千分之一计算。逾期超过15天，视为甲方违约，乙方有权选择收取违约金继续履行合同或单方解除协议，甲方应将乙方的已付款连同已付款按银行的同期贷款利息返还给乙方，并由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费和中介费。乙方已交定金的，甲方应双倍返还。如因任何一方违约，造成法律诉讼，败诉方需赔偿本合同约定的违约责任外，还应承担因此诉讼产生的一切费用包括律师费，诉讼费，交通费和误工费等。关于产权办理及贷款手续的其他约定：经甲、乙双方协商一致同意，乙方购买此房屋总款为345000元整，其它产生与此房有关房屋有关的任何费用与乙方无关。其他约定：甲方保证此房屋拥有转卖权，如果在规定期限(36天内)2011年10月16日内不能正常过户乙方名下，视为甲方违约行为，双倍退还乙方交付的定金。协议签定后，原告王振林于2011年10日给付被告2万元；于2011年9月13日给付被告8万元；于2011年9月16日给付被告145000元。2013年2月5日，原告王振林与被告签订《协议》一份，载明：“欠郭文举房钱玖万伍仟元整，过户后一次付清。但郭文举急需用钱，经协商由原来的玖万伍仟元改为玖万元整，先付肆万，等办完手续后一次付清伍万元整。”原告王振林与被告均签字确认。2013年9月15日，原告王锐作为乙方、被告作为甲方签订《房屋买卖补充协议》一份，约定：甲、乙双方协商决定，位于抚顺市顺城区房屋过户到乙方名下前，此房屋所产生的物业费、进户费及过户费用均由甲方承担。双方均在该补充协议上签字确认。被告认可收到二原告给付购房款285000元，亦认可双方协商房款调整为34万元。二原告自认被告已按照合同约定将房屋交付并由二原告实际占有使用。另，该案涉房屋，被告应代郭景峰向抚顺市新抚区采煤沉陷搬迁办公室交纳扩大面积款及楼层朝向差价款等总计151144元，但被告以与抚顺市新抚区采煤沉陷搬迁办公室存在安置补偿纠纷为由，至今未缴纳该款，该房屋未能办理房屋所有权证。另查，抚顺市采煤沉陷搬迁办公室于2018年10月11日出具《证明》，载明：“兹证明王振林一户为我单位脱险搬迁户，现动迁安置在城东21方块13号楼4单元302室，建筑面积为80平方米，动迁期间产权证未办理。特此证明。”又查，被告针对《房屋产权调换协议书》获得二套房屋，其中城东21方块21-13-4-301于2009年12月24日出卖给案外人佟爱媛，后因郭文举未能配合办理房屋过户手续，佟爱媛于2018年9月21日来院告诉，请求依法确认佟爱媛与郭文举之间的关于位于顺城区房屋的买卖合同合法有效，立即为佟爱媛办理房屋产权过户手续；判令被告支付违约金2万元；诉讼费依法承担。本院于2019年1月10日作出(2018)辽0411民初2818号民事判决书，判决：一、原告佟爱嫒与被告郭文举于2009年12月24日签订的《房屋买卖合同书》以及2011年9月8日签订的《房屋买卖补充协议》合法有效；二、驳回原告佟爱媛其他诉讼请求。佟爱媛不服该判决，上诉至抚顺市中级人民法院，该院于2019年4月23日作出(2019)辽04民终850号民事判决书，判决：一、维持抚顺市顺城区人民法院(2018)辽0411民初2878号民事判决主文第一项及诉讼费用负担部分；二、撤销抚顺市顺城区人民法院(2018)辽0411民初2878号民事判决主文第二项；三、被上诉人郭文举于本判决生效三十日内按照《房屋买卖合同书》及《房屋买卖补充协议》约定负责办理坐落于抚顺市顺城区房屋产权过户登记并负担办理房产证手续所产生的有关税费；四、上诉人佟爱媛于本判决生效三十日内给付被上诉人剩余房款3万元；五、被上诉人郭文举于本判决生效三十日内给付上诉人佟爱媛违约金2万元；六、本判决第四项和五项相抵后，上诉人佟爱媛于本判决生效三十日内给付被上诉人剩余房款1万元。该判决已经发生法律效力并已进入强制执行程序。再查，原、被告自认涉诉房屋现坐落位置为：顺城区裕城路安城小区13号楼4单元302号，建筑面积：75.05平方米。一审法院认为，二原告与被告在双方协商一致的前提下签订的《二手房买卖合同书》、《协议》及《房屋买卖补充协议》，均为双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，被告在缔约时对房屋有无处分权，不影响合同效力，合同应认定为合法有效。买卖协议对当事人具有拘束力，被告郭文举应按约定负责办理诉争房屋产权过户登记并负担所产生的有关税费，二原告诉请继续履行买卖协议有依据，应予支持。案涉2008年12月11日的《房屋产权调换协议书》已生效，被告郭文举实际取得诉争安置房屋，未办理产权变更登记，系因郭文举没有交纳安置房屋扩大面积款，双方之间系债务关系。在另案审理过程中，抚顺市新抚区采煤沉陷搬迁办公室、被告郭文举均认可补缴安置房屋扩大面积款即可移转房屋所有权，依据查明事实，客观上被告郭文举可以履行合同约定义务。被告郭文举以与抚顺市新抚区采煤沉陷搬迁办公室安置纠纷未解决，迟延履行合同义务缺乏依据，有违诚实信用，同时损害了买受人王振林、王锐的利益。二原告诉请被告郭文举协助其移转房屋所有权应予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。依照规定，守约方请求继续履行合同，不影响其请求违约方承担违约责任。本案中，被告郭文举经催告仍不履行合同义务，理应承担违约责。至于违约金数额，因涉案合同约定违约金按照房款的日千分之一计算，现被告以违约金过高为由不同意支付，根据抚顺本地房屋交易市场行情，同时结合原告其他损失，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定违约金为6万元，超出部分应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：一、原告王锐、王振林与被告郭文举于2011年9月10日签订的《二手房买卖合同书》、2013年2月5日签订的《协议》以及2013年9月15日签订的《房屋买卖补充协议》合法有效；二、被告郭文举于本判决生效三十日内按照《二手房买卖合同书》、《协议》、《房屋买卖补充协议》的约定负责办理坐落于抚顺市顺城区房屋产权过户登记并负担办理房产证手续所产生的有关税费；三、原告王振林、王锐于本判决生效三十日内给付被告郭文举剩余房款55000元；四、被告郭文举于本判决生效三十日内给付原告王振林、王锐违约金6万元；五、驳回原告王振林、王锐其他诉讼请求。案件受理费8650元，减半收取4325元，由原告王振林、王锐负担780元，被告郭文举负担3545元。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。郭文举提交证据：最高人民法院（2019）最高法行申7761号案件信息（12368查询结果），证明：郭文举与抚顺市采沉办房屋买卖纠纷的案件最高法院立案了，我们办不了过户是由于和采沉办有纠纷，不是我们无理取闹，故意拖延。王振林、王锐质证意见：第一点，首先对这份证据的来源及合法性我们均有异议，这份书证是上诉人本人所书写，无法证明在最高人民法院确已立案，这个信息不是我们可以查询的。第二点，这份证据与本案是两个法律关系。第三点，关于这份证据上诉人在上诉状中已经提及了，我们已经发表了我方的答辩意见，所以还是坚持我们在答辩中针对上诉人与采沉办所有的纠纷均与本案无关。一审法院认定的事实有相关证据佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1、郭文举是否应办理案涉房屋产权过户登记并负担有关税费；2、郭文举是否应给付被上诉人违约金6万元，即郭文举是否存在违约行为。关于争议焦点1，上诉人郭文举与二被上诉人签订《二手房买卖合同书》、《协议》及《房屋买卖补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定依法生效，本院予以确认。买卖协议对当事人具有拘束力，郭文举应按约定负责办理诉争房屋产权过户登记并负担所产生的有关税费，被上诉人已经支付大部分房款，并已经实际入住案涉房屋多年，表明案涉合同已实际履行，现被上诉人主张上诉人办理案涉房屋产权过户登记并承担有关税费，有事实及法律依据，应予支持。关于争议焦点2，2008年12月11日的《房屋产权调换协议书》已生效，郭文举实际取得诉争安置房屋，未办理产权变更登记，是郭文举没有交纳安置房屋扩大面积款。在与本案相关的另一生效案件审理过程中，抚顺市新抚区采煤沉陷搬迁办公室、郭文举均认可补缴安置房屋扩大面积款即可移转房屋所有权。依据查明事实，客观上郭文举可以履行合同约定义务，郭文举以与抚顺市新抚区采煤沉陷搬迁办公室安置纠纷未解决，迟延履行合同义务缺乏依据，有违诚实信用，同时损害了买受人二被上诉人的利益，属违约行为。一审判决根据抚顺本地房屋交易市场行情，同时结合被上诉人其他损失，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定郭文举承担违约金6万元并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人的上诉请求无事实依据和法律依据，应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人郭文举负担。本判决为终审判决。审 判 长  宫 颖审 判 员  李 艳审 判 员  李依桐二〇二一年五月十一日法官助理李耀南代书记员  刘鑫明