上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初9681号原告上海敬田供应链管理有限公司，住所地上海市洋山保税港区。法定代表人许健，执行董事。委托代理人周大仓，上海善达律师事务所律师。被告上海森逾贸易有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人康卫东，执行董事。委托代理人王健，上海恒杰律师事务所律师。原告上海敬田供应链管理有限公司(以下简称敬田公司)诉被告上海森逾贸易有限公司(以下简称森逾公司)土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王力独任审判，公开开庭进行了审理。原告敬田公司的委托代理人周大仓，被告森逾公司的委托代理人王健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告敬田公司诉称，2014年5月24日，原被告签署《租赁合同》，约定其向被告承租座落于宝山区杨东村十四队的工业用地作为仓储经营，土地面积为14,783平方米，租期为8年，年租金为人民币1,663,088元。被告保证可以建造钢结构仓库及相关配套设施，配合办理相关手续，如在施工过程中由于各种原因无法建造，应赔偿原告的经济损失。租赁合同签订后，原告支付了租金970,135元，并着手建造围墙、清理渣土、平整土地等。但不久被上海市宝山区规划和土地管理局、建设和交通委员会等相关部门告知，该地块无法办理仓库建设规划许可和施工许可。2015年1月29日，原被告及案外人上海森严建设安装有限公司签署《三方协议》，被告承诺于2015年2月28日前作出该地块是否能够办理批文的明确答复，如逾期仍未答复的，被告同意对出租场地进行清算评估。2015年4月24日，被告与基础工程施工方陈威达成清算协议。2015年12月8日，原告迫于无奈与定邦经营部达成协议，将土地交还给定邦经营部，定邦经营部同意补偿原告80万元。原告为了履行原被告之间的租赁合同，向被告支付了第一期租金外，还支付了清理渣土费71万元，前期基础工程施工费249万元，向兴业银行贷款500万元，年利率为7.5%。综上，原告起诉要求判决确认原被告双方签署的租赁合同于2015年9月21日解除，要求被告返还租金970135元，要求被告赔偿经济损失239万元(原告投资损失319万元减去定邦经营部承诺补偿的80万元)。被告上海森逾贸易有限公司辩称，双方合同已经被三方协议变更代替，原告向定邦经营部交付土地之日，三方协议因履行完毕而解除。原告在使用土地期间已经产生了一定的收益，也从定邦经营部取得了补偿，故不同意返还租金，更不同意赔偿原告所谓的损失。经审理查明，2014年4月10日，被告与上海定邦食品经营部签订租赁合同，承租宝山区宝杨路杨东村约23亩土地。2014年5月24日，被告(出租方、甲方)与原告(承租方、乙方)签订《租赁合同》，将上述土地出租给原告，合同约定，第一条租赁物情况，1、甲方出租该场地为工业用地(土地使用证号码：沪国用字第005876号)。土地为22.1745亩(14,783平方米)每亩每年7.5万元出租给乙方使用。2、甲方配合水、电配送到位，强电、弱电等生产作业资料申请配送到场地门口，场地内费用乙方负责。免4个月租赁费后起算租赁日。费用双方各半负责。第二条土地租赁用途，1、甲方同意乙方租赁该土地搭建堆放、仓库、临时办公室及生活设施。但不能违规超过当地政府有关部门的规定、规划。第三条租赁期限，本合同租赁期暂定为8年，即2014年6月1日至2021年7月9日。第四条土地租赁金，1、租金、土地面积约22.1745亩(按实际测量为准)，每亩7.5万元，总计每年租金人民币1,663,088元(面积按实际使用面积丈量为准)。2、合同签订后乙方当日付甲方租金。支付方式为付六押一。后每六个月一付，每次提前一个月付。租金收到合同生效，乙方才可动工。租金每三年根据市场情况调整，原则上每三年一次调整3%。第一期租金为970,135元先付后用。3、甲方配合乙方办理相关手续。甲方保证该土地上乙方可以建造仓库以及相关配套设施，如在施工初期、中期、末期由于各种原因盖不成造成乙方的经济损失的，由甲方承担，乙方应提供相关损失的发票、凭据等。第六条特别情形，1、乙方在该地块新建建筑物时(符合政府要求)，有甲方配合申报相关手续，乙方提供施工平面图。若遇政府和国家执法机关来干扰或需要办理相关申报手续时，甲方协助处理有关建房事宜。有不足的部分双方协商解决。如遇政府部门干预延长的施工时间甲方承担。甲方保证该土地可以建仓库以及相关配套设施(钢结构仓库)，如建不起来乙方的经济损失由甲方承担。合同签订后，原告向被告支付租金970,135元，并获得土地。2015年1月29日，原告(甲方)、被告(乙方)与上海森严建设安装有限公司(丙方)签订《三方协议》，约定就甲方与乙方在2014年6月1日签署的关于江杨北路22.1745亩土地租赁合同签订如下协议：乙方承诺甲方在2015年2月18日前提供甲方法定代表人许健关于上述江杨北路地块是否可以正式出示批文建设的明确答复，该答复包括批文具体完成时间、开工具体时间等具体信息。如逾期乙方仍未给甲方答复的，乙方同意甲方对上述地块做清算评估。甲乙双方确认甲方投资该地块使用的第一期租金970,135元、清理渣土费700,000元、管理费550,000元，以及土地建设费用(待清算后确定)等。待双方确认具体金额后，甲方将继续使用该地块，直至甲方所有投资抵偿完毕。使用期间，甲方不需向任何一方支付使用该地块的租金。甲方承诺乙方在收回所有投资后，立即停止使用该地块或向乙方转让合同。如甲方未能将该地块开发使用产生经济效益的，甲方将保留对乙方的法律追偿。乙方因办证所需的管理费550,000元，乙方承诺甲方上述管理费由乙方直接和丙方结算，与甲方无关。甲乙丙三方在履行本合同过程中如发生争议，应通过协商解决。如协商解决无果，任何一方可依法向人民法院起诉；违约方承担对方由此引起的诉讼费和律师费等维护权益所发生的费用。三方协议落款处，甲方授权代表为许健，乙方授权代表为康卫东，丙方授权代表为陈威。2015年4月24日，陈威(甲方)、康卫东(乙方)与许健(见证人)签订《宝杨路江杨北路(江杨北路XXX号)清算协议》，约定，1)甲乙双方确认该地块到今天为止，地面地下费用和所订购的钢结构以及甲方的误工费总计为400万元。2)乙方自2015年4月24日起二十日内，乙方负责将其中的198万元的钢材转售给第三方，货款在二十日之内全额付清给甲方。甲方已收到155万元，剩余的47万元，乙方先行支付25万元，剩余22万元在三个月内付款。3)乙方如逾期未支付上述钢结构款给甲方198万元，乙方应按照前期签署给甲方的借条130万元，确认于2015年12月31日前全部付清。上述协议如果有任何一方违约，支付对方违约金50万元，并确认承担全部的法律责任。2015年5月8日，原告向本院起诉，要求确认双方租赁合同于2015年4月24日解除，要求被告返还租金970135元、赔偿工程建设损失320万元及相关利息等[案号：(2015)宝民三(民)初字第805号]。本院依法审理后认为原告之诉请不符合三方协议之约定，于6月25日判决原告相关诉请，不予支持。该案判决后双方当事人均未上诉。2015年9月18日，定邦经营部向被告发出合同解除的确认函。2015年12月8日，原告(乙方)与定邦经营部(甲方)签订土地使用协议书，主要约定，2014年5月24日，乙方与森逾公司签署了租赁合同，取得目标地块经营使用权，乙方已支付森逾公司租金970135元，并对该地块建造围墙，清理渣土，平整土地和基础土建工程施工等费用计XXXXXXX元，共计人民币XXXXXXX元，因森逾公司违反合同约定，未能办理仓库建设规划许可和施工许可，乙方已起诉与其解除合同，并得到法院判决继续使用该地块。双方结合上述实际状况，为避免对上述土地使用权的争议纠纷，达成以下协议：鉴于乙方前期对目标地块的实际投资，甲方同意作价向乙方分三年支付人民币捌拾万元作为对乙方的补偿，乙方无异议，并将积极配合甲方开发使用该地块。乙方与森逾公司处补偿金由乙方自行处理，乙方解除与陈威委托协议，与本协议无关。协议还约定了违约金等其他内容，签订协议后，原告将土地交付给定邦经营部。以上事实，有原告提供的租赁合同、三方协议、清算协议、公证书、土地使用协议书、(2015)宝民三(民)初字第805号民事判决书及当事人的陈述等证据予以证明，经庭审质证，本院予以认定。审理中，原告提供王佳佳与陈威签订的围墙施工合同、上海寰新投资顾问有限公司与上海适屹实业有限公司签订的建筑工程施工协议及王佳佳与陈威签订的消防工程施工合同，试图证明原告的具体施工或准备施工的内容。原告还提供了上海功杰国际货运代理有限公司向上海寰新投资顾问有限公司支付土方工程预付款30万元及消防设备款60万元的凭证、原告向上海寰新投资顾问有限公司支付土方款和工程款331万元的凭证等，试图证明原告实际发生的工程建设投资情况。被告对上述证据的真实性均不予认可。本院认为，本案原被告之土地租赁合同因被告之违约而无法继续履行，且已经交还相关当事人等事实已无争议，目前争议在于原被告之间的钱款如何结算。原被告双方及实际施工人共同参与签署的三方协议，系解决纠纷的真实约定，其中对于原告的实际支出固定为租金970135元、清理渣土费70万元，剩余两部分钱款中管理费55万元与原告无关，建设费用待清算后确定。数月后，被告与实际是工人签署了清算协议，确定了实际发生的工程费用及被告的付款时间等，原告仅作为见证人在该清算协议上签名。据此，可以推断原告已经不参与工程建设费用结算，由被告直接与施工人进行结算。现原告要求赔偿工程投资款，与清算协议的内容及表述方法明显不符。更为重要的是，原告提供的多份施工合同显示，工程由王佳佳或上海寰新投资顾问有限公司对外发包给陈威施工，该等发包人应当与原告具有关联关系，而原告举证的工程费用凭证竟然是原告向该等发包人支付，故其主张实际发生工程投资款300多万元，显然不能采信。综上，由于原告无法实际经营该地块，根据三方协议确定的实际费用，被告应当返还租金和清理渣土费用，原告其他请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第(四)款，判决如下：一、解除原告上海敬田供应链管理有限公司与被告上海森逾贸易有限公司就上海市宝山区江杨北路杨东村十四队23亩土地签订的租赁合同；二、被告上海森逾贸易有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告上海敬田供应链管理有限公司租金970135元及清理渣土费70万元；三、原告上海敬田供应链管理有限公司的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取16,840元，由原告上海敬田供应链管理有限公司负担8,470元，被告上海森逾贸易有限公司负担8,370元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  王力二〇一六年十月二十六日书记员  朱丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。