江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0902民初1236号原告:肖继红，女，1971年6月15日生，汉族，丰城市人，大学管理人员，住北京市海淀区。原告：肖思浩（系肖继红儿子），男，1997年4月21日出生，汉族，学生，住北京市海淀区。原告：肖某，男，1974年11月23日出生，汉族，干部，丰城市人，住宜春市袁州区。原告肖某、肖继红、肖思浩的委托诉讼代理人：肖志仁（系肖继红、肖某之父），退休干部，住宜春市袁州区。原告：杨某（系肖某妻子），女，1973年6月23日出生，汉族，上高县人，宜春市袁州区。原告：肖君扬（系肖某儿子），男，2000年9月20日出生，汉族，学生，住址同上。原告肖君扬的法定代理人：肖某、杨某。以上原告的委托诉讼代理人：宋波，江西人民律师事务所律师。被告：宜春安居物业服务有限公司，住所地：宜春市宜阳大道88号宜人华府内。统一社会信用代码：91360900751113524R。法定代表人：汪雪琴，该公司经理。委托诉讼代理人：谢芳，该公司职员。委托诉讼代理人：刘信峰，该公司职员。原告肖继红、肖思浩、肖某、杨某、肖君扬与被告宜春安居物业服务有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，于2016年3月29日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告肖某、杨某以及原告方的委托诉讼代理人肖志仁、宋波，被告物业公司的法定代表人汪雪琴及其委托诉讼代理人谢芳、刘信峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告方向本院提出诉讼请求：1、确定五原告按每月0.2元每平方米标准向被告支付物业费，并按年支付；2、判令被告将多收取五原告214年4月至12月物业费15207.2元抵付2015年1月1日至2018年1月10日的物业费，并开具抵付凭证；3、判令被告偿还五原告共同垫付的共用化粪池堵塞疏通费1800元；4、判令被告立即配合五原告从小区内接水或赔偿五原告实施供水分户装表时的3000元布管费用；5、判令被告赔偿五原告共同损失30000元；6、判令被告立即对五原告共有屋面伸缩缝修复至不漏水；7、判令被告公布物业服务费用收支情况；8、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年9月，五原告分别购买了位于宜春市袁州区明月北路宜人华府商住小区东大门北向的29栋、32栋、35栋东侧连体的上下两层的临街店面20间，合计面积2112.16平方米。2011年8月8日取得了房屋产权证。其中原告肖继红所有商铺面积为1022.82平方米，原告肖思浩所有商铺面积为856.16平方米，原告杨某、肖君扬共同所有商铺面积为135.01平方米，原告肖某、肖君扬共同所有商铺面积为98.17平方米。宜人华府物业管理，前期是由开发商聘请的高能物业公司负责，直至3月退出，从2014年4月开始，小区物业由被告物业公司接管至今。2014年4月1日，宜春市宜人华府业主委员会与被告签订物业服务合同，约定相关权利义务。根据宜春市物价局下发的批复文件规定，商铺物业实行市场调节价，双方签订合同，协商定价。被告单方确定物业费每平方1.3元，没有依据。被告仅履行了物业服务合同中的少部分义务。根据《物业管理条例》、《江西省物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《物业服务明码标价规定》，物业服务应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，不得利用虚假或者使人误解的标价内容、标价方式进行价格欺诈，每年不少于一次公布物业服务资金的收取情况，聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。同时，双方《合同》也约定了物业公司应按季公布物业管理费用收支情况，接受业主监督。被告不但提供的服务不到位，且违反上述法律规定和合同约定，擅自单方定价1.3元。原告方根据被告提供的服务相应的按每月每平方米支付0.2元物业费合情合理，且按年结算。同时，2014年多支付给被告物业费15207.2元，依法抵付2015年1月1日至2018年1月10日的物业费。2014年4月上旬，29号楼东侧的共用化粪池堵塞，原告向被告反映要求立即修复，可是被告确置之不理，无奈，原告只好垫付疏通化粪池的费用1800元，该费用应由被告承担。2014年12月，小区实施供水分户装表，原告方为此支付3000元布管费用，当施工人员到场准备接水装表时，被告百般阻扰，使原告无法接水装表，造成材料及安装费用损失。2014年4月，被告接手小区物业后，只想多收费，不依法按约提供物业服务。小区业主刘力军、彭凤军、赵骞星先后在原告方的店面屋顶（设计为不上人屋顶）搭建违章建筑和非法运土种菜，被告接手物业后，不但不履行职责，还充当违章户的“保护伞”，致使违法搭建面积在被告接管前的基础上增加了三倍以上，非法种树种菜面积翻了一番，大幅增加了屋顶承载负荷，阻碍了屋顶雨水正常流向，业主的浇水施肥更是给屋顶水泥中的钢筋带来腐蚀作用，使我方店面业主的人身和财产安全带来了极大的隐患。此外，被告还多次对原告的店面强行关停水，堆砂堵塞人行通道等，严重影响原告店面发租效益以及用益物权、担保物权的设立，理应赔偿相应损失。原告方因商铺屋面伸缩缝处漏水严重，恳请被告维修，然而被告反把缝挖成沟后搁置至今，应当负全部责任。综上所述，请法院维护原告方的合法权益。被告物业公司辩称：我公司与宜人华府小区业主委员会签定的服务合同约定：商铺收费标准为每月1.8元每平方米。宜人华府小区业主委员会是依法成立并在房管部门备案，故所签订的合同是具有法律效力的。原告方作为业主应该按合同约定交纳物业服务费。2014年5月，我公司与原告肖某进行多次协商，最后达成口头协议将物业服务费的标准降低到1.3元/平方米，并帮助我公司去做其他商户的工作，其中丰和商贸经营者是按1.3元/平方米交纳2014年物业费。我公司入驻宜人华府小区以来，每天都要对小区的公共部分进行维修、养护，有小区的业主和维修单可以证明。2015年5月4日，五原告反映化粪池被堵，我公司派了工作人员查看，并告之原告方交纳2014年4月至今的物业费，但原告方只强调要求我公司提供服务，却拒绝履行交纳物业费的义务。原告方商铺出租经营酒店行业，会排出大量的油污，很难疏通，我公司也告之经营商户交纳物业费便立马清理，但业主不予理睬。原告方在安装分户水表时，因为需要在小区开挖道路和绿地，其事先未征得业主委员会同意，也没有提前到我公司提出施工申请，便自作主张请人施工，受到了小区许多业主的共同反对，我公司应业主的要求，对原告方的行为进行了制止，现原告方开挖的绿化仍未恢复原状，原告方为了一己之私，置大部分业主的利益不顾，无视业主公约，实在是无理取闹。我公司接受物业服务前，原告方屋顶种菜及搭建的事实就已经存在，我公司也曾多次找业主进行协商，并前往制止，多次向小区业委会及翰林社区、城管局、环保局等政府相关行政管理部门报告，也多次邀请相关部门进行现场调解。业主向我公司多次反映原告方商铺空调主机安装不对导致噪音和废气对邻居的生活和健康带来影响和损害，原告方只是也存在违规情况而不敢到场协商导致上述状况的出现。原告方就屋顶漏水问题向我公司报修起，我公司积极负责。因原告方的物业发现漏水问题时还属于房屋质保期内，我公司多次联系开发商高能地产前来维修，高能地产从南昌派人过来维修了三次，由于原告方未向原来的物业公司交纳2014年1月-3月的物业费，后高能地产最后丢下维修烂尾工程不管。后我公司又将此事反映给了业委会，由业委会启动相关程序找责任方高能地产，故我公司尽到了与开发商协调的义务，责任主体不是我公司。我公司关停原告方商铺的用水前已经进行了告之拖欠物业费，但原告方及经营者找各种理由推脱不交物业费，我公司迫于无奈以停水的方式促使房东前来交纳物业费。综上，我公司为被告不适格，我公司既无主观过错，也无违法行为，请求法院驳回原告的诉请，判令原告方交清所欠物业服务费，本案诉讼费由原告方承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告方提供的证据（二），宜人华府业委会与物业公司签订的《合同书》、宜春市物价局《关于宜人华府物业收费备案价格的批复》、原告的《民事起诉状》、2014年4月至12月物业费收费收据。证明业主和物业公司双方的权利义务，物业费价格未达成一致。被告对真实性无异议，对证明目的有异议。丰和商贸已经在2015年4月份按1.3元/平方米交纳了物业费。本院认为，上述真实客观真实，本院予以确认。对原告方提供的证据（三），被告未履责的《证明》、被告对原告商铺关水、堆砂堵道《证明》、堆砂堵道现场照片、屋顶违章搭建和种树种菜的现场照片、商铺渗漏、霉变现场照片。证明被告不但不履行应尽职责，还恶意实施关水、堵道等行为，严重影响原告方商铺经营。被告对该组证据提出异议，认为被告在9点左右停水，当天10点左右就开了，是因为对小区进行修整，但没有地方放沙子，不是故意堵道。原告方商铺屋顶违章搭建、种菜现象在前物业公司管理时已经存在，被告及时让城管、社区过来解决。原告方商铺渗漏、霉变现象与被告无关，是开发商的事。本院认为，因原、被告之间就物业服务管理产生纠纷，被告采取对原告方关水，堆砂堵道的行为，商铺经营者已出庭作证，本院予以确认。原告方商铺的屋顶存在私自搭建、种菜的现象以及商铺内存在渗漏、霉变的现象客观真实，本院予以确认。对原告方提供的证据（四）、（五），化粪池疏通费用单据、供水分户装表材料及人工费《证明》、收条、单据、供水分户装表布管照片、关水、堆砂堵道造成损失《情况说明》、维修渗漏、霉变维修费用单、影响店面用益物权、担保物权设立的损失费说明、周学华、欧阳涛、雷勇、彭松林、邹湘文、卢群文的出庭证言。证明被告拒不疏通堵塞的共用化粪池，原告方垫付疏通费1800元。小区实施供水分户装表时，物业公司恶意阻止原告分户布管、装表，造成原告方损失布管费3000元。被告严重不履职，对屋面漏水不维修，还故意放任其他业主在商铺屋顶违章搭建和种树种菜，致使原告方为维修店内渗漏、霉变，损失维修费9230元。被告三次派人实施强行关停水、堆沙堵道等行为，造成原告方损失3万元。被告对该组证据有异议，认为原告方应把物业费交清，被告才去清理化粪池。原告方进行分户装表，打算从用户那里接水，但高峰期时会影响用水，业主们不同意，后来原告方让自来水公司从老管道接的。原告方商铺渗漏问题，被告向高能物业联系了，尽到了义务与责任。被告未强行关停水、堆沙堵道，是因绿化改车位，暂时放在路边的。本院认为，原告方自行疏通化粪池花费的费用1800元票据真实，予以采信。原告方进行水表分户布置管道，因小区其他业主强烈反对，被告遂出面阻止，造成材料等费用损失，该损失并非被告造成，不予认定。对原告方商铺承租人因渗漏维修商铺的费用,原告方已另案起诉,本院在另案中处理。原告方提供的证人证言、照片证实了被告采取了关水，在原告方商铺旁堆砂的行为的事实，本院予以确认。2、对被告提供的证据（一），被告工作人员与高能物业公司人员的通话记录。证明被告就原告方的屋顶伸缩缝漏水维修问题与高能物业公司有沟通协调及报修，高能物业公司亦进行过维修。原告方认为该证据是复印件，且系被告自己制作的。本院认为，经庭审调查，原告方对高能物业公司维修其屋顶伸缩缝的事实予以认可，故本院对该项证据予以确认。对被告提供的证据（二），丰和商贸交纳物业管理费的收据。证明被告对商铺收取物业管理费的标准是按1.3元每平方收。原告方认为物业管理费的价格，原、被告没有达成一致，丰和商贸的经营者表示后悔按1.3元每平方米交纳了物业费。本院认为，原告方方申请丰和商贸的经营者出庭作证，该经营者虽然对按0.3元/平方米补交物业费的事实无异议，但表示后悔按该价格交纳物业费，且丰和商贸经营者的补交物业费的行为，不能代表原告方认可按1.3元/平方米交纳物业费的意思表示。故该项证据不能达到被告的证明目的。对被告提供的证据（三），肖某、肖继红店面自来水管改造说明。证明小区所有业主不同意原告方水管改造方案，并阻止。原告方认为是复印件，不予质证。本院认为，该项证据真实，且证明了因原告方在对商铺进行水管改造过程中与小区的其他业主发生了冲突，后被告出面要求原告方停止改造的事实。对被告提供的证据（四），照片。证明对于原告方商铺屋顶上的违章搭建问题，被告多次向相关部门反映、协调，进行了管理。原告方对真实性无异议，对关联性有异议，照片与本案无关。认为违章搭建的事情，被告未通知原告，而是原告方自己发现后让被告来处理。本院认为，该组证据能够证明被告的工作人员就违章搭建的事情与相关业主进行协调的事实。对被告提供的证据（五），店面租赁协议书。证明原告方与承租方约定，物业费由承租方交给原告方，但物业费不应该是原告方收取。原告方对真实性、合法性无异议，对关联性有异议。认为虽然约定渗漏维修由承租方自费处理，但承租方对渗漏反映太大，故变更由出租方即原告方承担费用。经审理查明：2010年9月，五原告购买了位于宜春市袁州区明月北路宜人华府商住小区东大门北向的29栋、32栋、35栋东侧连体的，上下两层结构的临街商铺，共计20间，面积共计2112.06平方米，并于2011年8月8日取得了房屋所有权证。上述商铺其中原告肖继红9间，面积合计1022.82平方米，原告肖思浩9间，面积合计856.06平方米，原告杨某、肖君扬1间，面积为135.01平方米，原告肖某、肖君扬1间，面积为98.17平方米。原告方将上述商铺分别出租给多人经营酒店餐饮、土特产商贸行、汽车清洗、打字复印等行业。原告方与承租方约定承租方按每月1元/平方米交纳物业管理费给原告方。宜人华府小区前期的物业管理系由江西高能物业管理有限公司宜人华府服务中心负责，2011年4月26日，原告肖某、杨某与该物业公司签订了《前期物业管理服务协议》。因承租原告方商铺经营酒店餐饮（新家和酒店）的经营者在商铺屋顶安装了多台空调外机，居住在商铺上一层的业主认为酒店的空调外机在运转时排出热气并产生噪音，影响了他们的生活，故而在屋顶上搭建了阳光棚、并运了砖、土在屋顶上种树、种菜。2014年4月1日，宜春市宜人华府业主委员会（甲方）与被告（乙方）签订了《宜人华府小区物业服务合同书》，被告正式接管了该小区的物业管理服务。合同书中对双方的权利义务进行了约定，就物业管理服务费用在第十九条第一款第4项约定为：商用店铺每月1.8元/平方米。后被告及业主委员会向物业服务费价格报宜春市物价局审批，宜春市物价局于2014年5月23日出具了宜市价费字【2014】22号文件，同意宜人华府业主委员会报来的公共性物业服务收费备案价格。但该文件就商铺物业服务费的批复意见为实行市场调节价，双方签订合同，协商定价。被告接管宜人华府小区物业后，按合同约定提供了相关的物业服务。原告方按每月1元/平方米的价格向被告交纳了2014年4月至12月份的物业管理费。后原告方发现被告接管小区物业管理之后，其商铺屋顶上的乱搭建以及种树、种菜的情况更严重，并向被告进行了反映，被告工作人员找到相关业主进行沟通协调，但由于原告方与相关业主意见分歧大，协调未果。被告还通过找居委会等相关部门出面协调的方式亦未取得效果。原告方以被告存在管理不到位，未履行好物业服务的义务为由，自2015年1月起开始拒绝交纳物业管理费。另查明：原告方商铺屋顶有房屋的伸缩缝，靠伸缩缝位置的商铺存在渗水现象，原告方向被告反映，被告通过与前期物业公司及开发商联系，并进行了维修，但未解决渗水的问题。原告方商铺的承租人因渗漏问题而自行装修商铺产生了一定的装修费用。2014年12月24日，原告方为商铺进行水表、水管改造，小区内的部分业主认为原告方的商铺用水量大，从小区主管处接水，高峰时会影响其他业主用水，于是阻止水表、水管改造工作人员的施工，并且发生了撕扯情况，被告得到反映后出面要求施工人员暂时停止施工。后原告方另行接水管完成了改造，造成了原布置的水管材料浪费损失。2015年4月上旬，原告方位于小区29栋楼东侧商铺外的共用化粪池堵塞，原告方要求被告修复，被告以原告方未交清物业费为由拒绝，后原告方自行请人维修化粪池花费1800元。2015年4月23日，承租原告方商铺经营土特产（丰和商贸）的经营者以商铺面积117.81平方米,按每月0.3元/平方米向被告补交纳2014年4月至12月的物业管理费318元,其中分摊原告肖君扬、杨某商铺的面积为68.03平方米，分摊肖某、肖君扬商铺的面积为49.78平方米。2016年2月3日、2月26日、3月21日，被告对原告方的商铺采取关停水措施。而且被告因进行小区改造在原告方的商铺附近堆放了砂子。原告方的商铺承租人认为被告的上述行为影响了经营向原告提出减免租金。被告接管宜人华府小区物业后，对收取的物业服务费收支管理情况在小区的公示栏进行了公布。本院认为：宜春市宜人华府业主委员会与原告签订了《宜人华府小区物业服务合同书》。合同中对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利和义务、合同期限等内容进行了约定，该合同合法有效，本院予以确认。被告应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，原告方作为小区商铺的业主应当按照约定交纳物业服务费用。关于物业服务管理费问题。被告与业主委员会签订的《宜人华府小区物业服务合同书》中约定商用店铺每月1.8元/平方米，在将物业服务费价格报宜春市物价局审批后，宜春市物价局出具的书面文件就商铺物业服务费的批复意见为实行市场调节价，双方签订合同，协商定价。虽然被告与主业委员会、原告方就商铺物业服务费未签订相关书面协议，但原告方按照1元/平方米的价格交纳了2014年4月-12月的物业费，虽然承租被告方商铺经营土特产（丰和商贸）的经营者按每月0.3元/平方米向原告补交纳2014年4月至12月的物业管理费，该行为不能代表原告方认可按1.3元/平方米交纳物业费的意思表示，故本院认定原、被告之间口头达成了协议约定商铺物业服务费的价格为1元/平方米。被告称双方已达成口头协议约定原告方按1.3元/平方米交纳物业服务费的观点，证据不够充分，不能成立。被告已按照物业服务合同的约定提供了相应的服务，原告方应当交纳物业服务费。原告方提出被告未履行好物业服务，主要表现为没维修好房屋伸缩缝至商铺渗水，商铺楼上业主在屋顶私自搭建、堆土种菜、种树影响屋顶承重，被告阻止原告方进行水表分户，未及时疏通化粪池，采取堆放砂子、关水等行为影响商铺承租人的正常经营。本院认为，经庭审查明，对于伸缩缝问题，被告已经联系了前期物业公司及开放商，并且前期物业公司及开放商亦进行过维修，但未彻底解决问题。被告对商铺楼上业主私自搭建、堆土种菜、种树的行为进行了制止，被告为此也向相关部门进行了反映协调，但无果。原告方进行水表分户系小区内的部分业主不同意并引起纠纷，被告亦出面进行了协调，故被告已经履行了其相关职责，因被告无执法权力，不能做出具有强制执行力的处理决定。故原告方认为被告仅提供20%的的物业服务，应按20%的比例交纳物业服务费的抗辩理由，证据不足，不予支持，且原告方提出已多交纳15000元物业服务费，应抵扣后期需交纳的物业服务费的抗辩理由，本院亦不予支持。原告方商铺外的共用化粪池堵塞，进行维修的相关事宜属于被告物业管理范围，被告不能以原告方未交清物业服务费为由拒绝履行维修的义务，故原告方自行请人维修化粪池花费1800元，应当由被告承担。原告方为商铺进行水表、水管改造，小区内的部分业主阻止水表、水管改造工作人员的施工，并且发生了撕扯情况，被告为了防止双方矛盾激化而要求施工人员暂时停止施工，且原告方另行接水管完成了改造，虽然造成了部分材料损失，但非被告的侵权行为导致，对原告要求被告承担水管等材料损失的主张，不予支持。对原告方提出要求被告赔偿损失30000元的请求，主要系商铺渗漏导致经营者重新装修商铺的费用，以及被告采取关水、堆砂堵道行为导致商铺经营损失。本院认为，因商铺渗漏造成的损失，原告方已在另案起诉要求赔偿，本院将在另案中处理。对于商铺经营损失主要系商铺经营者向原告提出要求减免部分租金，但无其他证据证明承租商铺的经营者已经实际扣减了原告方的租金，不能证明原告方的损失已经实际产生，故对原告方的该项诉请，不予支持。对原告方要求被告立即修复屋面伸缩缝至不漏水的请求。本院认为，屋面伸缩缝属于小区业主共有部分的物业，出现渗漏的现象如在房屋质保期内则应当由开发商负责维修，如超过质保期限出现问题，则应由小区业委会使用维修基金进行维修。根据庭审查明的事实，伸缩缝渗漏的问题，被告已经与开放商及原物业公司进行沟通，且开放商及原物业公司也请人员进行了维修，现仍然未维修完好，原告方应当向相关责任方主张权利，被告物业公司在此过程中负责进行沟通协调，但并不是承担维修责任的主体。故对原告方的该项诉请，本院不予支持。超出本案判决金额的案件受理费由原告承担。依照《中华人民共和国物业管理条例》第七条、第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、由被告宜春安居物业服务有限公司在本判决生效后十日内支付给原告肖继红、肖思浩、肖某、杨某、肖君扬维修疏通化粪池的费用计人民币1800元；五、驳回原告肖继红、肖思浩、肖某、杨某、肖君扬其他的诉讼请求。案件受理费1125元，由原告肖继红、肖思浩、肖某、杨某、肖君扬承担1075元，由被告宜春安居物业服务有限公司承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至收款单位：江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××48；开户行：中国农业银行宜春市分行袁山大道分理处。如逾期不预交，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  袁剑琳审 判 员  谭 靓代理审判员  易 茜二〇一六年十月二十七日代书 记员  毛志刚