上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初42526号原告(反诉被告)：上海天定投资有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：林圣兵，经理。委托诉讼代理人：王显光，上海瀛泰律师事务所律师。被告(反诉原告)：萧冬，男，1979年11月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：龙妮，女，1980年8月29日出生，汉族，住上海市浦东新区。共同委托诉讼代理人：方英召，上海申浩律师事务所律师。原告上海天定投资有限公司(以下简称天定投资公司)与被告萧冬、龙妮商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月7日立案后，在案件审理中，萧冬、龙妮提起反诉，本院受理反诉后与本诉进行了合并审理，依法适用简易程序，于2016年8月16日公开开庭进行了审理。天定投资公司的委托诉讼代理人王显光、萧冬及龙妮的委托诉讼代理人方英召到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天定投资公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付剩余房款人民币70万元(以下币种相同)；2、要求被告支付原告逾期付款违约金(以第三期房款26万元为本金的日万分之二，从2011年12月25日至2012年1月4日逾期9天；以第三期房款6万元为本金的日万分之二，自2012年1月4日起至2014年6月5日逾期883天；以第四期房款26万元为本金的日万分之二，自2012年12月26日至2014年6月5日逾期526天；以第四期房款17万为本金的日万分之二，自2014年6月6日起算至2014年8月31日逾期86天；以第四期房款2万元为本金的日万分之二，自2014年9月1日起至2015年3月26日逾期206天；以第五期房款26万元为本金的日万分之二，自2013年12月26日起至2015年3月26日逾期455天；以第五期房款18万为本金的日万分之二，自2015年3月27日计算至判决生效之日；以第六期房款26万元为本金的日万分之二，自2014年12月26日计算至判决生效之日；以第七期房款26万元为本金的日万分之二，自2015年12月26日算至判决生效之日)；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2011年1月13日，原、被告就上海市浦东新区川图路XXX号31幢甲101室及上海市浦东新区川图路XXX号31幢乙102室两套房屋(以下统称系争房屋)分别签署《上海市商品房出售合同》(以下简称出售合同)，双方约定了房屋的价款及付款时间。前两期的房款，原告按约支付，之后陆陆续续又行支付60万元，至今，两套房屋尚余70万元的房款尚未支付，经原告多次催讨，被告均予以拒绝。为此，原告提起诉讼，要求被告履行支付房款义务，并承担逾期付款的违约责任。被告萧冬、龙妮共同辩称，双方签约时为现房销售，原告所陈述的签订出售合同及支付房款情况均属实。根据出售合同约定，交付的房屋应为厂房，但系争房屋却是分层分单元类似于公寓的住宅，原告从双方签约至约定交付日有5年，一直未将工厂建成，是原告没有履行主要合同义务导致被告合同目的无法实现，由此双方的出售合同应予解除。合同解除的原因系原告违约行为造成，故被告不承担违约责任。对原告主张的逾期付款违约金计算构成本身没有异议，但认为有些违约金的主张已经超过诉讼时效，即2014年6月6日前的违约金，被告认为已超过时效，不愿意承担。反诉原告萧冬、龙妮向本院提出反诉诉讼请求：1、解除双方间的出售合同；2、判令反诉被告返还已支付的购房款1,909,768元，并赔偿反诉原告利息损失，按照同期银行贷款利率主张从2016年8月4日至判决生效之日止；3、诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告约定出售的房屋为厂房，土地性质为工业用地，但实际上，该土地上并未建造任何厂房，实际建造的建筑物为分楼层建造、分割出售、四层或多层结构、具有独立空间、区分所有权的住宅，鉴于反诉被告建造的房屋与约定交付的厂房并不一致，构成根本性违约；另外，反诉原告建造的房屋不符合工业用地的建筑性质和要求，建造的房屋因违法而构成违章建筑，面临被拆除、土地收回的危险；系争房屋有部分严重破损，不具备交付条件；综上，反诉原告认为，反诉被告已实际构成根本违约，出售合同应予以解除。反诉被告天定投资公司对反诉辩称，反诉原告购买的为现房，在签署出售合同时清楚房屋的构造及情况，系争房屋于2006年根据规划文件完成竣工验收，符合当时的法律法规。目前，系争房屋的产权也已经登记至反诉原告名下，鉴于反诉原告未履行完毕其付款的义务，故根据出售合同约定，反诉被告尚未向其交付房屋。综上，反诉被告不同意解除出售合同及相应的解除后果处理。本院经审理认定事实如下：2011年1月13日，以天定投资公司作为卖方(甲方)与萧冬、龙妮作为买方(乙方)就系争房屋分别签署出售合同各一份，约定上海市浦东新区川图路XXX号31幢乙102室房屋，建筑面积为112.57平方米，层高为3.60米，面积单价为11,600元，总房价款为1,305,812元；乙方选择第贰种付款方式：贰、乙方应当按一下时间如期足额将房款支付给甲方：1、2010年5月10日前支付120,000元；2、2011年2月20日前支付535,812元；3、2011年12月25日前支付130,000元；4、2012年12月25日前支付130,000元；5、2013年12月25日前支付130,000元；6、2014年12月25日前支付130,000元；7、2015年12月25日前支付130,000元；乙方如为按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按照逾期未付款的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天，甲方有权单方面解除合同；甲方在收到乙方全部房价款之日起90天内，向乙方交付该房屋；双方商定，2011年10月31日前，由甲方向上海市房屋土地资源管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产产权证；甲方出售的该房屋仅作厂房使用，乙方在使用期间不得擅自改变该房屋结构和用途；……。同时，关于上海市浦东新区川图路XXX号31幢甲101室房屋约定，建筑面积为112.41平方米，层高为3.60米，面积单价为11,600元，总房价款为1,303,956元；乙方选择第贰种付款方式：贰、乙方应当按一下时间如期足额将房款支付给甲方：1、2010年5月10日前支付120,000元；2、2011年2月20日前支付533,956；3、2011年12月25日前支付130,000元；4、2012年12月25日前支付130,000元；5、2013年12月25日前支付130,000元；6、2014年12月25日前支付130,000元；7、2015年12月25日前支付130,000元；乙方如为按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按照逾期未付款的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天，甲方有权单方面解除合同；甲方在收到乙方全部房价款之日起90天内，向乙方交付该房屋；双方商定，2011年10月31日前，由甲方向上海市房屋土地资源管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产产权证；甲方出售的该房屋仅作厂房使用，乙方在使用期间不得擅自改变该房屋结构和用途；……。出售合同签署后，萧冬、龙妮按约支付两份合同约定的第一、二期的房款共计1,309,768元；2011年3月，两套房屋的权利核准登记至萧冬、龙妮名下。之后，萧冬、龙妮于2012年1月4日支付20万元，2014年6月6日支付15万元，2014年9月1日支付15万元，2015年3月27日支付10万元。天定投资公司于2016年6月7日向本院提起该案诉讼，诉如所请。以上事实，有《上海市商品房出售合同》、银行转账凭证及销售不动产统一发票、上海市房地产登记簿等及当事人的陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。萧冬、龙妮表示根据相关土地性质及出售合同上对房屋的描述，表示系争房屋并不符合双方合同约定的厂房，天定投资公司应予拆除原有房屋重新建造厂房进行交付，现天定投资公司没有行使上述行为，构成根本违约，故要求解除双方的出售合同，对此本院认为，第一、系争房屋为厂房性质，并在2007年由天定投资公司取得大产证，销售后又针对系争房屋于2011年办理了小产证，说明系争房屋的建造及买卖符合当时国家的相关规定，应为合法有效；第二、系争房屋为现房状态进行的销售，作为购房人，在签署出售合同前已行明确知晓出卖方销售房屋的性质、状态及构造，在此情况下与天定投资公司就两套房屋建立了买卖关系，双方并进行了实质的履行，购买人提出应当重建符合厂房形式的房屋的意见，有悖商品房销售的常规，也没有任何该方面的约定，故对该意见不予采信；综上，萧冬、龙妮现以上述理由要求解除双方间的出售合同并要求处理解除的相应后果，于法无据，本院均不予支持。现天定投资公司要求继续履行双方的出售合同，要求萧冬、龙妮支付两套房屋剩余的房款70万元，考虑到萧冬、龙妮在第二期后的支付并未对相应房屋房款进行区分，由此本院就两套房屋的房款一并予以处理，该请求符合事实及法律规定，本院予以支持。对天定投资公司要求萧冬、龙妮承担逾期付款违约金，符合合同约定，但萧冬、龙妮提出在天定投资公司提起本案诉讼之日两年前的违约金，已超过诉讼时效，对此本院认为，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间一般为二年；诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。根据出售合同约定，就房款双方约定了分为七期支付，房款本身为一整体债权，应以最后一期到期后二年内主张，但逾期付款违约金系针对每一期款项逾期行为的债权，天定投资公司应当从违约金开始产生之日起两年内主张其权利，现天定投资公司并未提供任何证据证明存在诉讼时效中断事宜，故超过提起诉讼之日两年前的违约金，人民法院不予保护。现根据天定投资公司的主张，萧冬、龙妮对违约金计算构成本身不持异议，故本院对以17万元为本金，日万分之二为标准，自2014年6月7日至2014年8月31日；以2万元为本金，日万分之二为标准，自2014年9月1日起至2015年3月26日；以26万元为本金，日万分之二为标准，自2014年6月7日起至2015年3月26日；以18万为本金，日万分之二为标准，自2015年3月28日起至判决生效之日；以26万元为本金，日万分之二为标准，自2014年12月26日起至判决生效之日；以26万元为本金，日万分之二为标准，自2015年12月26日起至判决生效之日；以上期间的违约金，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)萧冬、龙妮应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海天定投资有限公司关于上海市浦东新区川图路XXX号31幢甲101室及上海市浦东新区川图路XXX号31幢乙102室剩余房款70万元；二、被告(反诉原告)萧冬、龙妮应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海天定投资有限公司逾期付款违约金(以17万元为本金，日万分之二为标准，自2014年6月7日至2014年8月31日的2,924元；以2万元为本金，日万分之二为标准，自2014年9月1日起至2015年3月26日的824元；以26万元为本金，日万分之二为标准，自2014年6月7日起至2015年3月26日的15,236元；以18万为本金，日万分之二为标准，自2015年3月28日起至判决生效之日；以26万元为本金，日万分之二为标准，自2014年12月26日起至判决生效之日；以26万元为本金，日万分之二为标准，自2015年12月26日起至判决生效之日)；三、驳回被告(反诉原告)萧冬、龙妮的反诉诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11,967元，减半收取计5,983.50元，反诉案件受理费10,993元，均由被告(反诉原告)萧冬、龙妮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张盈二〇一六年十月十四日书记员  杨华附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。