北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终7546号上诉人（原审原告）：北京北辰信诚物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区安慧里二区甲2号。法定代表人：何**，总经理。委托诉讼代理人：王利华，北京瀛和律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵中华，北京瀛和律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：崔素琴，女，1959年1月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：迟艳蕾，北京市保利威律师事务所律师。委托诉讼代理人：田德葵，北京京文律师事务所律师。上诉人北京北辰信诚物业管理有限责任公司（以下简称北辰物业公司）因与被上诉人崔素琴物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2020)京0105民初35414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员龚勇超独任审理，审理了本案。本案现已审理终结。北辰物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判崔素琴支付2010年度—2020年度物业费37026元。事实与理由：1999年度-2020年度物业管理费，北辰物业公司存在持续催缴的事实，不存在怠于行使权利的情形，该期间物业费并未过诉讼时效，一审判决认定事实不清。（一）一审庭审过程中，北辰物业公司通过催缴通知单签字确认、特快专递、上门发放通知单等方式向崔素琴进行催缴。具体催缴为：2001年5月至2002年5月催缴通知单；2003年5月至2004年5月催款通知单；2006年7月30日至2007年7月29日；2012年1月31日邮政特快专递；2014年针对1304进行诉讼催缴；2015年6月25日上门送达缴费通知单；2017年3月31日特快专递催缴；2018年至2019年度催费通知单；2019年至2020年催费通知单。（二）从北辰物业公司提交证据看，北辰物业公司从2001年开始采取了包括书面催缴、诉讼催缴、特快专递信函催缴等多种催缴方式，即使2015年之前催缴存在瑕疵，但2010年至2020年物业费并未超过诉讼时效。从催缴证据看，因2012年1月31日催缴，2010年2月1日至2012年1月31日物业费未过诉讼时效；2012年1月31日至2014年1月31日物业费未过诉讼时效；即2010年2月1日至2014年1月31日物业费未过诉讼时效；因2014年诉讼及前期催收，2010年2月1日至2016年期间物业费未过诉讼时效；2015年6月25日进行催缴，2010年2月1日至2017年6月24日物业费未过诉讼时效。2017年3月31日进行催缴，2010年2月1日至2020年3月30日止物业费未过诉讼时效。2018年、2019年均进行催缴，从催缴的连续性看，2010年至2020年度物业费均在诉讼时效内，均未过诉讼时效。一审法院仅判决支付2017年至2019年物业费与实际事实情况不符。（三）依照《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》第26条规定：审理追索物业服务费案件，应依照现行法律关于诉讼时效的规定，但在适用诉讼时效时不宜过苛，除物业管理企业明显怠于行使权利的，可认定其在持续主张权利。本案中，崔素琴拖欠物业费长达十年的，北辰物业公司在催缴这过程中虽存有瑕疵，但北辰物业公司的催缴行为一直处于持续状态。物业公司作为服务型企业与业主属于共生共益的关系，如果业主不存在特别恶劣情况，一般物业公司不会采取诸如诉讼等过激的维权手段，为维护与业主的良性关系，发生业主欠费时一般物业公司都采用较温和的手段向业主进行催收，遇到业主不配合时，物业公司很难留取催收证据。崔素琴答辩称，同意一审判决，不同意北辰物业公司的上诉请求。北辰物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令崔素琴支付欠缴的物业服务费170676.76元；2.判令崔素琴支付逾期付款滞纳金85338.38元。一审法院认定事实如下：崔素琴系北京市朝阳区1603号房屋及1604号房屋的产权人。经询，双方均认可1603号房屋及1604号房屋的建筑面积一致，均为147.58平方米。1997年7月30日，北辰房地产物业管理公司（以下简称北辰房地产物业公司）作为甲方与崔素琴作为乙方签订《加利大厦管理合约》（以下简称《管理合约》），约定：乙方委托甲方管理其房屋等物业，委托范围包括：房屋日常维修，上、下水管线，电路，热力，通讯线路，天线及卫星电视接收系统，电梯服务，以及其他甲乙双方商定的内容等，甲方根据市政府有关规定合理收取管理、维修费等各项费用。第十二条约定，甲方负责按市政府有关规定代收代缴：水费（冷热），电费，天然气费，取暖费，卫生费等有关费用；对于逾期不交纳者，每天处以应交金额5%的滞纳金；乙方由于人为原因拒交，甲方保留提请法律诉讼的权利。2000年10月30日，北京北辰房地产开发股份有限公司（以下简称北辰房地产公司）作为甲方，北辰物业公司作为乙方，签订《加利大厦物业管理委托合同》（以下简称《物业委托合同》），约定甲方将加利大厦委托乙方实行物业管理。第十四条约定，乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理服务费；2.公众代办性服务费；3.特约服务费。第十七条约定，委托管理期限为自签定本合同之日起至业主委员会成立之日止。第二十一条约定：1.本物业的管理服务费根据《加利大厦房屋使用、管理、维修公约》的收费项目及标准由乙方收取非住宅房屋由乙方按市政府有关文件规定收取；2.管理服务费标准的调整按服务质量、与甲方协商、参照市政府有关部门文件规定调整……4.业主和物业使用人逾期交纳物业管理费，每逾期一天交纳费用总额的千分之三滞纳金，依次累计追缴。第二十二条约定，车位使用费由乙方按市政府文件规定向车位使用人收取。经询，双方均称加利大厦至今未成立业主委员会。庭审中，北辰物业公司表示崔素琴未交纳自1999年至2019年的物业费70373.36元、自1999年至2019年的公用电费3893.4元、自2002年至2018年的停车费92000元。崔素琴则表示北辰物业公司无权向其收取上述各项费用，其主要理由如下：1.关于物业费。北辰物业公司曾向其承诺，在解决1603号房屋的漏水问题之前，不收取物业管理费和各项费用。就此，崔素琴提交视频光盘、董小喆所写《证明》等。《证明》的主要内容为：董小喆于1995年6月至1999年在北辰房地产物业公司加利大厦工作。1603号房屋在1998年夏季漏水严重，北辰房地产物业公司书记郑海峰前往崔素琴家中慰问，后指示，马上组织人员与施工单位联系给住户维修。关于承诺内容，该《证明》中写：“因为当时是在保修期内，维修期间内，不要收物业管理费和各项费用，什么时候修好，从修好之日起收取管理费和各项费用”。关于董小喆的身份，崔素琴称董小喆系北辰物业公司员工，为此崔素琴提交（2019）京0105民初50640号《民事判决书》一份，在该案中，崔素琴起诉要求北辰物业公司承担1603号房屋的维修责任，北辰物业公司当庭认可董小喆系北辰物业公司职员。北辰物业公司对上述证据均不认可，并否认董小喆系该公司员工。2.关于热水费和公用电费，不认可北辰物业公司对热水费和公用电费的收费资格。对于热水费和公用电费的收费依据，北辰物业公司称系根据《管理合约》第十二条的规定。3.关于停车费，主张未曾租赁停车位，不应支付停车费。就收取停车费的依据，北辰物业公司称因崔素琴实际享受了停车管理服务。崔素琴对此不予认可。4.2017年之前的物业费、热水费、公用电费、停车费已经超过诉讼时效。为证明催要情况，北辰物业公司提交《交费通知单》若干、快递单，显示的收费期间分别为：2001年5月至2002年5月、2003年5月至2004年5月、2004年5月-2005年5月、2006年7月至2007年7月、2018年7月至2019年7月、2019年7月至2020年7月。崔素琴认可上述《交费通知单》的真实性，但对证明目的不予认可。对于物业费收费标准，北辰物业公司称1999年至2006年，系依据京价（房）字（1997）第196号、京价（房）字（1996）第274号、京价（收）字（1999）第253号、京价（收）字（2003）第350号、京价（商）字[2001]372号文件；2007年至2019年，系依据京发改（2005）2662号文件。崔素琴对此不予认可。经询，崔素琴认可北辰物业公司实际为加利大厦提供物业服务。一审法院认为，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。本案中，北辰物业公司以崔素琴欠缴物业费、热水费、公用电费、停车费为由要求崔素琴支付上述费用，崔素琴则抗辩称不同意缴纳上述期间的供暖费用。根据双方庭审陈述及提交证据，归纳本案争议焦点有三：一是北辰物业公司是否具备物业费、热水费、公用电费、停车费的收费资格；二是董小喆出具的《证明》能否作为免除崔素琴支付义务的依据；三是2017年之前的物业费、热水费、公用电费、停车费是否已经超过诉讼时效。对于第一项争议焦点。根据《管理合约》《物业委托合同》，北辰物业公司系经北辰房地产公司委托，对加利大厦进行物业管理，收取物业费、车位使用费等，且崔素琴自认北辰物业公司实际为加利大厦提供物业服务，故一审法院认定北辰物业公司具备1603号房屋物业费及停车费的收费资格。对于公用电费及热水费，经询，崔素琴亦认可加利大厦的交费方式为业主直接向北辰物业公司交纳，故一审法院认定北辰物业公司亦具备收取1603号房屋公用电费和热水费的收费资格。对于第二项争议焦点。董小喆提供《证明》中虽有“因为当时是在保修期内，维修期间内，不要收物业管理费和各项费用”等字眼，且北辰物业公司已在生效判决中自认董小喆系其公司员工，但仅凭董小喆所作《证明》，无法认定董小喆的表述系代表公司做出或经过北辰物业公司追认。此外，1603号房屋的漏水问题已在另案中得到解决，崔素琴不能再以此作为拒交物业费等相关费用的理由。故一审法院对崔素琴的该条抗辩意见不予采纳，认为该《证明》无法免除崔素琴对相关费用的缴纳义务。对于第三项争议焦点。根据北辰物业公司提交的《交费通知单》，北辰物业公司并未对2017年之前的物业费进行连续催要，1999年至2016年期间的物业费应属超过诉讼时效，一审法院对此不再支持，判令崔素琴向北辰物业公司支付2017年-2019年的物业费10098元。对于停车费，北辰物业公司未提交证据证明崔素琴使用车位及享有停车服务情况，故对于该项诉讼请求，一审法院不予支持。对于公用电费和热水费，北辰物业公司提供证据不足以证明崔素琴实际欠付金额情况，故对于北辰物业公司的该两项诉讼请求，一审法院难以支持。关于北辰物业公司主张的滞纳金，因1603号房屋确存在多次漏水问题，崔素琴系以不交物业费等费用的形式表达对物业服务的不满，并非恶意欠缴，故一审法院对其该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决：一、崔素琴于判决生效后七日内支付北辰物业公司2017-2019年的物业费10098元；二、驳回北辰物业公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为：北辰物业公司主张的2010-2016年物业费是否超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。审理追索物业服务费案件，应依照现行法律关于诉讼时效的规定。但在适用诉讼时效时不宜过苛，除物业管理企业明显怠于行使权利的，可认定其在持续主张权利。“不宜过苛”不意味着不适用诉讼时效，在追索物业服务费案件中，仍应适用诉讼时效的相关规定，物业服务企业应就其持续主张权利进行举证。具体到本案，首先，根据生效的（2019）京0105民初50640号民事判决书及董小喆所作《证明》，崔素琴房屋长期存在漏水问题，而北辰物业公司并未积极履行维修的义务，北辰物业公司员工董小喆还承诺维修期间内，不收取物业管理费和各项费用；其次，根据北辰物业公司在本案中提交的《交费通知单》，北辰物业公司对一年度的物业费仅通知过一次，并未进行过重复催要或连续催要，且部分年度的物业费并无通知的记录。综合上述情况，本院认为，双方因崔素琴房屋漏水问题发生争议后，北辰物业公司未积极履行维修义务，亦未积极向崔素琴主张权利，至北辰物业公司于2020年提起本案诉讼，其要求崔素琴支付2016年之前物业费的请求已超过诉讼时效，一审法院对其该部分请求未予支持并无不当，故本院予以维持。综上所述，北辰物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费725元，由北京北辰信诚物业管理有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 龚勇超二〇二一年五月十一日法官助理 程惠炳书 记 员 刘 鸽书 记 员 刘 畅