广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初5642号原告：潘军，男，汉族，1965年2月4日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：傅学容，广东天骅律师事务所律师。被告：叶秀锦，男，汉族，1976年9月10日出生，住广东省化州市。原告潘军与被告叶秀锦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月13日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员谢燕贞独任审判。后因被告下落不明需公告送达，本院于2016年8月25日裁定本案转为普通程序，由审判员田媛担任审判长，与审判员谢燕贞、人民陪审员李玉珠组成合议庭，于2016年10月10日公开开庭进行了审理,原告的委托代理人傅学容到庭，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付拖欠的租金31194元(从2015年12月11日主张计算至2016年5月31日)及滞纳金（滞纳金按中国人民银行同期贷款利率的四倍从2015年12月11日计至被告付清款项之日），支付拖欠的2015年12月1日至2016年4月30日水电费、物管费、垃圾处理费共计2854.23元；二、判令被告支付违约金30000元；三、判令终止原告与被告签订的《租赁合同》；四、判令被告搬出物品、恢复原状并交还铺位（其中恢复原状是指腾空涉案房屋里面的物品）；五、被告支付律师费9240元及本案诉讼费用。事实和理由：2014年12月18日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告承租属于原告所有的佛山市禅城区港口路26号10座P8号商铺，还约定了每月租金金额、租期、双方权利义务及违约责任等内容。租赁开始几个月被告能按合同约定交付租金及水电、物管等费用，但从2015年12月1日开始拒交租金，至今已拖欠半年租金未交，虽经原告多次电话、发律师函催收，被告都以各种理由拒交并拒不搬出承租商铺内的物品。因此，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。本院经审理查明：2012年6月14日，原告（买受人）与案外人佛山市华硕有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告向案外人佛山市华硕有限公司购买位于佛山市禅城区港口路26号十座首层P8号商品房，约定该商品房建筑面积为54.16平方米，交付期限为2012年7月30日。2014年12月18日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同》，主要约定：“第一条：甲方同意将位于佛山市禅城区港口路26号十座首层商铺P8铺位租给乙方作商业使用（包括经市有关部门批准核发的经营项目），面积为54.16㎡。（该面积已得到甲、乙双方的确认，今后双方不得以该物业房产证面积与租赁面积不相符为由提出异议）。第二条：租赁期共5年，即从2015年1月18日起至2020年1月17日止。乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同，收回该物业，并没收全部定金，且一切责任由乙方负责：……4、乙方拖欠租金累计达一个月；……第三条：租金和定金的交纳办法。1、租赁定金为人民币14622元，本定金于合同期满时，经甲方验收该物业结构无损坏，并由乙方恢复其外立面原状，结清之前所有费用后，即如数无息归还；……3、每月10日前交纳租金，月租金为人民币4874元（计租日期从2015年1月18日起），第二年起（即2016年1月18日）每年递增8%。4、因铺位的用水、用电表均为甲方的分表，为保证乙方正常经营，乙方在签订合同时，当即向甲方交纳人民币2000元的水电费定金，水电费为实际用量另加10%损耗，按商业标准计收，乙方于每月10日前向甲方缴交。第四条：租赁期间的水费、电力增容、电费、物业管理费、修缮费用等全部由乙方自理。……第十一条：物业管理相关事宜。该物业在租赁期间，乙方应与物业公司签订《物业管理合同》，按时向物业管理公司交纳物业管理费；该物业门口的停车位，必须服从物业公司的安排并按规定交纳相关费用。第十二条：违约责任。乙方如不按时交付租金，则自到期交纳之日起计算，按中国人民银行同期贷款利率四倍计收逾期付款的滞纳金，如此累计。……2、如乙方在合同期内要求提前终止合同或由于违约而导致终止合同，乙方应付清所拖欠的租金及水电费等相关费用，则租赁定金甲方不予退还，乙方另支付给甲方人民币叁万元作为赔偿金，甲方放弃提出其他索赔要求。第十四条：争议的解决方式。本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商不能达成共识时，向佛山市人民法院起诉。则胜诉方为此所支出的相关律师费，均由败诉方承担。……。”原、被告双方均在上述合同落款签名确认。同日，被告（甲方、租户）与案外人佛山市华建物业管理有限公司（乙方）签订《星海岸城市花园物业管理服务协议》，约定甲方于每月10日前向乙方交纳当月应缴费用，甲方须按本协议约定按时交纳物业管理服务费、公共分摊费用、专项服务费等应付费用，甲方应从逾期之日起至实际支付之日止每日累计按应交纳费用的千分之一缴交违约金。另，被告已向原告交纳了涉案铺位2015年1月18日至2015年11月的租金；原告已向案外人佛山市华建物业管理有限公司支付了涉案铺位2015年12月1日至2016年4月30日的室内水费325.60元及电费921.80元、2015年10月1日至2016年6月30日的公摊水费15.62元、公摊电费173.79元及垃圾处理费154.92元、2016年1月1日至2016年6月30日的物业服务费1299.84元，上述费用共计2891.57元。另查明，原告因本案纠纷聘请广东天骅律师事务所律师傅学容作为诉讼代理人，于2016年6月6日签订了《民事委托代理合同》，约定律师服务费为9240元，广东天骅律师事务所于2016年6月13日出具发票确认收到原告支付的律师费9240元。以上事实有原告提交的原告身份证复印件，被告身份证复印件、租赁合同、租金收据10张、民事委托合同、律师费发票、物业管理服务协议及收据3张为证。原告提交的律师函、欠费催缴通知单，虽有原件核对，但原告未举证证明已实际寄出或送达，本院仅确认其真实性。原告提交的滞纳金计算清单系原告单方制作，本院不予采信。原告陈述：涉案铺位尚未办理产权证，现涉案商铺被锁住，无人经营，原告尚未收回；被告承租涉案商铺用作经营餐饮后其自行更换门锁，被告走后未将钥匙交还给原告，原告无法进入查看涉案房屋的内部情况，仅在外面查看到被告在涉案铺位内的桌椅空调等物品尚未搬出；原告要求被告按合同约定时间交纳各项费用，各项费用均是现金交纳，其中，水电费（包括公摊水电费及室内水电费）、物管费、垃圾处理费之前是被告直接向物管公司交纳，被告因经营不善以致欠费，原告曾向被告电话催缴费用，后邮寄律师函进行催缴，但被告均没有理会；被告交纳的租赁定金14622元及水电费定金2000元按合同约定由原告没收。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示,内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照上述合同的约定全面履行各自的义务。关于原告诉请终止合同，要求被告腾空涉案铺位交还给原告并支付拖欠的租金、水电费、物管费及垃圾处理费。原告主张被告自2015年12月11日起拖欠租金，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩、举证、质证的权利，本院对原告主张的欠费起点予以确认。原告诉请终止涉案合同并要求被告交还涉案铺位，实际上是行使合同解除权，根据《租赁合同》第二条第4点的约定，被告拖欠租金已超一个月，原告该项诉请有事实和合同依据，本院予以支持。关于合同解除的时点，原告未提供证据证明曾向被告发出终止或解除合同的相关通知，本案应诉材料于2016年8月30日送达至被告，本院确认涉案合同解除的时点为2016年8月30日。合同解除后，被告应腾空涉案铺位交还给原告。另，被告还应向原告支付自2015年12月11日起拖欠的租金，原告主张被告租金支付至2016年5月31日，系其对自身权利的合法处分，不违反法律规定，本院予以支持，因此，根据《租赁合同》第三条第3点的约定,2015年1月18日起涉案铺位的月租金为4874元，2016年1月18日起涉案铺位的月租金为5263.92元（4874元+4874元×8%），经计算，被告应向原告支付2015年12月11日至2016年5月31日的租金为29407.51元，对原告诉请超出部分，本院不予支持。关于水电费、物管费及垃圾处理费。从本院查明的事实可知，原告已代被告实际垫付了涉案铺位2015年12月1日至2016年4月30日的室内水电费、2015年10月1日至2016年6月30日的公摊水电费及垃圾处理费及2016年1月1日至2016年6月30日的物业服务费共计2891.57元，根据《租赁合同》第四条、第十一条及《星海岸城市花园物业管理服务协议》第8.1条、8.2条的约定，被告应返还原告垫付的上述费用2891.57元，原告仅诉请被告支付2854.23元，系其对自身权利的合法处分，不违反法律规定，本院予以支持。对于原告诉请的律师费。根据《租赁合同》第十四条的约定，原告诉请被告支付其因本案纠纷聘请诉讼代理人而支出的律师费9240元，有事实和合同依据，本院予以支持。对于原告诉请的滞纳金、违约金。据本院上述查明的事实可知，被告未依约按时向原告交纳租金的行为已构成违约，确给原告造成一定的利息损失，原告庭审中表示已没收被告所交的租赁定金14622元及水电费定金2000元，本案中，原告亦未举证证明因被告的违约行为所造成的损失的具体数额，本院认为由原告没收租赁定金及水电费定金已足以弥补原告的损失，对原告诉请的滞纳金及违约金均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，缺席判决如下：确认原告潘军与被告叶秀锦2014年12月18日签订的《租赁合同》已于2016年8月30日解除；被告叶秀锦应于本判决发生法律效力之日起十日内，腾空位于佛山市禅城区港口路26号十座首层P8号商品房，并交还给原告潘军；被告叶秀锦应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告潘军支付位于佛山市禅城区港口路26号十座首层P8号商品房2015年12月11日至2016年5月31日的租金29407.51元；被告叶秀锦应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告潘军支付位于佛山市禅城区港口路26号十座首层P8号商品房2015年12月1日至2016年4月30日的室内水电费、2015年10月1日至2016年6月30日的公摊水电费及垃圾处理费及2016年1月1日至2016年6月30日的物业服务费共计2854.23元；五、被告叶秀锦应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告潘军支付律师费9240元；六、驳回原告潘军的其他诉讼请求。被告如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务和交还铺位的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和支付迟延履行金。本案适用普通程序，案件受理费1668元，由原告潘军负担742元，被告叶秀锦负担926元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  田 媛审 判 员  谢燕贞人民陪审员  李玉珠二〇一六年十月二十五日书 记 员  李树欣附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。