上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0110民初10181号原告(反诉被告)：杨怡，女，1986年6月7日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：卢峰，上海申伦律师事务所律师。被告(反诉原告)：周国平，男，1957年10月8日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：周琳琳(系被告女儿)，女，1984年8月15日出生，汉族，住上海市杨浦区佳木斯路XXX号XXX室。委托诉讼代理人：黄文芳，上海市华荣律师事务所律师。原告杨怡与被告周国平及反诉原告周国平与反诉被告杨怡房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)杨怡及其委托诉讼代理人卢峰、被告(反诉原告)周国平及其委托诉讼代理人周琳琳、黄文芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)杨怡向本院提出诉讼请求：1、继续履行原、被告于2016年3月10日就上海市杨浦区佳木斯路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告配合原告办理系争房屋的过户手续，将该房屋的产权过户登记至原告名下，并收取房款745,000元。事实和理由：2016年3月10日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告向被告购买其所有的系争房屋，转让价1,500,000元。2016年3月10日，原告共向被告支付了首付款755,000元及装修补偿款355,000元，至此，共计向被告支付了1,110,000元。后原告向工商银行鞍山支行申请贷款，因系争房屋系按94方案购买的售后公房，涉及被告前妻的权利，被告至2016年4月底才补齐材料，银行建议原告办理纯公积金贷款，之后原告于2016年5月5日向农商银行申请纯公积金贷款，被告予以配合，2016年5月23日贷款审核获通过，金额为643,000元。后因被告未按合同约定的期限迁出系争房屋的户口，并提出先将户口放在系争房屋内，原告要求被告先迁户口，致实际未办理过户。2016年6月初，因房价大涨，被告拒绝办理过户手续，提出不再履行合同。就此原告不能接受，双方协商未果。被告(反诉原告)周国平辩称并反诉称，不同意原告的诉讼请求。2016年3月10日，原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》，约定双方于2016年5月10日共同到房地产交易中心办理产权过户手续。合同签订后，被告即配合原告到工商银行办理贷款手续，结果原告的贷款申请未审核通过，后应原告要求，被告又配合其到农商银行办理贷款手续，后据说农商银行只能放贷部分房款，被告要求原告按合同约定向被告支付未能放贷的房款并办理房地产权交易手续，遭到原告的拒绝。经被告多次催促，未果。2016年6月11日，被告向原告发出解除房地产买卖合同的书面信函。被告认为，原告未按合同约定的期限于2016年5月10日前过户，且未按约支付第二期房价款720,000元，属于违约，故要求解除双方签订的上海市房地产买卖合同，并要求原告支付总房价款1,855,000元20%的违约金371,000元。现提起反诉，要求判令：1、解除反诉原告、反诉被告于2016年3月10日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；2、反诉被告支付违约金371,000元3、反诉被告将系争房屋返还给反诉原告。审理中，被告变更反诉请求2为：反诉被告支付违约金300,000元，并撤回反诉请求3。原告(反诉被告)杨怡反诉辩称，不同意反诉原告的反诉请求。原告没有违约行为。原告未支付剩余房款，系因被告拒绝过户，原告行使先履行抗辩权。按照买卖合同的约定，被告的户口应于2016年4月前迁出，但其实际于2016年6月5日才迁出，原告行使先履行抗辩权。系争房屋系按94方案购买的公有住房，其前妻对系争房屋是有相关权利的。不同意支付违约金，系争房屋今年3月至5月房价上涨，如果解除买卖合同，涨价的利益归被告，故被告没有任何损失。如果法院认为原告违约，合同约定的违约金为房价款20%的约定过高，要求法院调整。经审理查明，系争房屋的产权登记在被告名下。2016年3月10日，原告作为买受方(乙方)、被告作为出卖方(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款共计1,500,000元。合同第六条约定，在2016年5月10日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款(一)第2条约定：若该房地产上有户口，则甲方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后30日内，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续。否则，每逾期一日，应按照本合同约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原户口迁出时止。第7条违约责任：(2)乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；乙方单方要求解除合同的；均视为乙方违约，甲方有权要求解除本合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方可从乙方已支付的款项中扣除违约金、赔偿金，剩余款项于三个工作日内返还给乙方，已支付的款项不足支付违约金和赔偿金的，乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以赔偿。合同附件三付款协议约定：一、首期房价款：乙方应支付甲方首期房价款计755,000元，1、乙方已在甲、乙双方签订本合同前直接支付甲方定金200,000元，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款。2、乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)当日内直接支付甲方部分首期房价款计555,000元。二、第二期房价款：乙方应支付甲方第二期房价款计720,000元。乙方通过如下方式支付：申请贷款：乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)15日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付甲方。贷款支付：乙方应于该房地产所在区房地产交易中心办理完成产权证明文件后三个工作日之内自行或委托他人领取并提供给贷款银行等配合放款，第二期房价款由贷款银行等支付，放款期限以贷款银行为准，甲乙双方应积极配合贷款银行等提供所需材料。三、交易过户：甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、本合同公证书(若有)、借款抵押合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销后15日内(不得晚于本合同第六条约定的时间)赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)。在交易过户前甲乙双方应积极配合按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续(如有)。四、交房时间及尾款：乙方应支付甲方尾款计25,000元。交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证且甲方已收到除尾款外的其他款项后7日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方直接支付甲方全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。合同对甲方何时腾房交房未作约定。当日，原告作为买受方(乙方)、被告作为出卖方(甲方)另签订《协议书》，约定经甲乙双方协商，乙方应在支付该房产的合同总价款外，再直接支付给甲方装修补偿款共计355,000元，于签订本合同当日内直接支付给甲方等。合同签订后，被告协助原告向工商银行申请组合贷款，未果。2016年5月5日，原告向上海农商银行杨浦支行申请住房公积金个人住房抵押借款643,000元用于购买系争房屋，被告予以配合，2016年5月23日，原告的上述贷款获得审批通过，被告即要求原告办理系争房屋产权过户手续，原告以被告未按约迁出户口为由不同意办理过户，之后，被告拒绝过户，并于2016年6月10日向原告发出函，要求解除买卖合同。2016年6月5日，被告将系争房屋内的户口迁出。2016年6月，原告具状来院，作如上诉请。另查，2016年1月30日，原告向被告支付150,000元，2016年1月31日，被告出具收款收据，明确收到原告购买系争房屋的定金150,000元，2016年2月2日，被告再次出具收款收据，明确收到原告购买系争房屋的定金50,000元。2016年3月10日，原告向被告支付了房款555,000元及装修补偿款355,000元。至此，被告共收到原告钱款1,110,000元。再查，原告已取得系争房屋的钥匙，现系争房屋空关。原告称系2016年3月10日签订房地产买卖合同后，被告将房屋钥匙亲手交给原告的。被告称系争房屋钥匙是其于2016年1月8日交给中介，后原告从中介处拿走。审理中，1、德佑房地产经纪有限公司工作人员石绮到院陈述，其是链家房产安波店的经理。系争房屋的具体经办人是霍侠，已于2个月前辞职，现找不到她。系争房屋挂牌、带看房情况自己不清楚。原、被告在安波店签订房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同及协议书，签订房地产买卖合同后，原告去工商银行申请组合贷款，当时是霍侠及我公司贷款专员马晓梅一起陪同去银行的。组合贷款没有办成的具体原因自己不清楚。后来，原告又去申请公积金贷款，是向住房置业担保公司申请的纯公积金贷款，好像是因为太麻烦了，所以就办了纯公积金贷款，具体金额不是很清楚。被告也陪同一起去的。第一次是2016年4月原告自己去置业担保公司的，第二次是2016年4、5月之间，我、原、被告一起去置业担保公司办理纯公积金贷款。当时被告没有什么表示，就是配合办理贷款。2016年5月二十几号贷款批下来了，具体时间我不清楚。当时系争房屋内有2个户口，被告未迁出，按照买卖合同的约定，应该在过户之前迁出户口，对此，被告要求过户后再迁户口，而原告要求在过户前迁出户口，为此原、被告及中介三方于2016年5月份曾协商过一、二次，双方仍各执己见，所以没有办过户。期间，我和原、被告各自沟通过好多次，双方都不肯让步。最后，2016年5、6月份，具体时间记不清了，原告同意被告在过户后迁出户口，为此我就打电话给被告，但此时被告不同意了，说卖房的事他不管了，由他女儿来处理，我就打电话给被告女儿，她称房子不卖了。我告诉原告，原告表示仍要继续购买系争房屋，为此我又打了几次电话给被告及其女儿，被告推卸说他不管，让我找他女儿，他女儿表示不卖了，理由是已经过了交易过户的最晚时间。后来原告就起诉法院了。被告本人在交易过程中从来没有说过不卖系争房屋，最后他是推托不管此事了，由其女儿管，他女儿称房子不卖了。关于原告贷款部分不足的房款，原、被告曾口头谈过，原告提出先把贷款的差额部分支付给被告，让被告自己先凑点钱，付给他前妻。被告表示先不要把差额给他，作为迁户口的押金，待户口迁出后再给他。之后双方就此未谈及，原、被告主要谈的是迁户口的事情。被告在协助原告办理纯公积金贷款时没有提出马上要到合同约定的过户时间。我听贷款专员说，组合贷款办不成后，她曾打电话给被告询问能够继续配合原告办贷款，被告是同意的，所以才去办了纯公积金贷款。被告告诉自己，拿了首付款后，部分自己买了房，部分给了前妻，但是没有给足，所以前妻和女儿不同意迁出户口，要求被告给足一半房款后，才肯迁出户口，所以被告坚持要求过户后才迁户口。对此原告是知道的，但坚持要求被告在过户前先迁户口。对于石绮的陈述，原告没有异议，被告认为，其所述的原告最后同意先过户后迁户口与事实不符，原告一直要求被告先迁户口后过户，其余所述基本属实。2、原告表示系争房屋过户产生的所有税费由其承担。3、原告将剩余房款745,000元交至法院代管款账户，被告将已收到的款项1,110,000元交至法院代管款账户。4、原告表示如法院判决继续履行房地产买卖合同，考虑到本案案情，自愿补偿被告150,000元，于房屋产权过户当日支付，且放弃追究被告逾期迁出户口的违约责任。后原告将该150,000元交至法院代管款账户。本院认为，原、被告于2016年3月10日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，合法有效。合同签订后，原告按约向被告支付了首付款及装修补偿款。虽然房地产买卖合同约定双方在2016年5月10日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。但根据本院查明的事实、双方当事人的陈述及提供的证据，结合被告实际于2016年5月5日协助原告办理公积金贷款，并于2016年5月23日贷款获银行审批通过后要求原告办理系争房屋产权过户的事实，可以认为，原、被告以实际行动变更了系争房屋的产权过户日期，因双方就先办理房屋产权过户还是被告按约先迁户口，无法协商一致，致实际在原告贷款经审批通过后未能办理房屋产权过户，2016年6月，被告提出解除房地产买卖合同。原告在系争房屋的买卖交易过程中并无违约行为，且原告现已将剩余房款745,000元及自愿补偿款150,000元交至法院代管款账户，故现原告要求继续履行房地产买卖合同、被告协助办理系争房屋产权过户的请求，本院予以支持。基于上述所述，被告反诉要求解除房地产买卖合同及要求原告支付违约金的反诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、继续履行原告(反诉被告)杨怡、被告(反诉原告)周国平于2016年3月10日就上海市杨浦区佳木斯路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告(反诉原告)周国平应于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)杨怡办理上海市杨浦区佳木斯路XXX号XXX室房屋的产权过户手续，将该房屋的产权过户登记至原告(反诉被告)杨怡名下(产生的所有税费均由原告(反诉被告)杨怡承担)；三、原告(反诉被告)杨怡应于被告(反诉原告)周国平协助原告(反诉被告)杨怡办理上海市杨浦区佳木斯路XXX号XXX室房屋的产权过户手续当日，向被告(反诉原告)周国平支付上海市杨浦区佳木斯路XXX号XXX室房屋剩余房款745,000元及补偿款150,000元；四、驳回被告(反诉原告)周国平要求解除原告(反诉被告)杨怡、被告(反诉原告)周国平于2016年3月10日就上海市杨浦区佳木斯路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及要求原告(反诉被告)杨怡支付违约金300,000元的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11,250元，减半收取计5,625元，保全费5,000元，均由被告(反诉原告)周国平负担；反诉案件受理费9,065元，由被告(反诉原告)周国平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  金玮二〇一六年十月二十七日书 记 员  饶馨附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。