上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初21558号原告：王爱琴，女，1957年11月29日出生，汉族，户籍地上海市，住上海市。委托诉讼代理人：王瑞，上海律才律师事务所律师。被告：高雷，男，1983年5月16日出生，汉族，户籍地安徽省，住上海市。委托诉讼代理人：姚尚宏，上海市君和律师事务所律师。原告王爱琴诉被告高雷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案后，依法由代理审判员巫建强独任审判，公开开庭进行了审理。原告王爱琴的委托诉讼代理人王瑞、被告高雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王爱琴向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原、被告之间《房屋租赁合同》，被告腾空并返还上海市静安区新闸路XXX弄XXX号XXX室房屋；2.被告支付自2016年6月12日至实际返还房屋之日止的房屋使用费。诉讼过程中，原告变更其诉讼请求为：1.原、被告之间的不定期租赁合同于本案诉状副本送达被告之日即2016年9月20日解除，被告腾空并返还上海市静安区新闸路XXX弄XXX号XXX室房屋；2.被告按每月1,550元标准支付原告自2016年6月13日起至实际返还房屋之日止的欠付租金或房屋使用费。事实与理由：自2008年6月12日起，原告将上海市静安区新闸路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出租给被告。2014年8月6日，双方最后一次续签《房屋租赁合同》，约定原告将房屋出租给被告，租期自2017年6月12日起至2020年6月12日止，年租金21,500元，按年支付，提前7天支付下一年房租。原告按约将房屋交付被告使用后，被告未经原告同意，将系争房屋转租他人，且逾期未付房屋租金，引发双方矛盾，合同已实际无法履行，故原告诉至法院并提出上述诉请。被告高雷辩称，系争房屋经原告同意由被告对外转租。因原告拆除了系争房屋内煤气管道，被告自2016年6月13日起未再支付原告租金。如果原告修复系争房屋煤气管道，被告同意按每月1,550元标准支付原告租金。经审理查明，系争房屋登记产权人为施有雀(2003年5月13日报死亡)，原告为施有雀之女。2008年6月9日，原、被告就系争房屋签订《房屋租赁合同》一份，约定被告向原告承租系争房屋作为住宅使用，租期自2008年6月11日起至2012年6月11日止，每月租金1,450元。原告交付房屋时，被告应向原告支付租赁保证金2,900元。2010年8月20日，原、被告又就系争房屋签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告向原告承租系争房屋作为居住使用，租期自2011年6月12日起至2016年6月12日止，每月租金1,550元，每12月支付一次；原告交付房屋时，被告应向原告支付租赁保证金2,900元；原告按时将房屋及附属设施交给被告使用，不得无故收回房屋，不得干预房客正常生活，协助提供有关生活便利，负责屋内设施正常保修并承担相关费用，办理房屋租赁许可证；被告不得私自改变房屋结构，不得人为破坏屋内设施，不得损害公共利益，不得将房屋转租或分租，不得利用房屋进行违法活动，按时交纳房租，先付后住，不得拖欠，否则视为违约；原告如要提前收回房屋，须提前一个月通知被告，被告同意后损失由原告承担；租赁期间，双方应认真遵守本协议，不得无故违约，原告违约将返还被告双方的保证金，被告违约保证金不退；租赁期满后，原告有权收回全部出租房屋，被告应如期归还，被告如需续租，应提前十五天通知原告，双方可在对租金、期限以及其他具体事项重新协商后，签订新的租赁协议。合同签订后，双方开始履行合同。2016年4月23日，因双方产生矛盾，原告拆除了系争房屋内煤气。合同期满后，被告继续使用系争房屋并对外出租，但自2016年6月13日起未再支付原告租金。因被告欠付租金、对外转租，原告起诉至法院，要求判如所请。另查，2014年8月6日，原、被告再就系争房屋签订《租赁合同》一份。约定，原告将系争房屋出租给被告，租期自2017年6月12日至2020年6月12日，每年租金21,500元，每年结算一次，提前7天支付下期房租。本协议为之前续签合同。房屋内设施损坏由被告自行修理，原告不承担任何费用，原告同意被告转租。合同还对其他租赁事宜进行了约定。又查，2016年3月16日，原告因与被告之间房屋租赁合同纠纷诉至本院，请求判令：双方于2010年8月20日签订的《房屋租赁合同》于2016年3月21日解除，被告将系争房屋返还给原告，并按每月1,625元标准支付原告房屋使用费，后原告向法院申请撤诉，本院已裁定准许。审理中，双方确认，被告已结清系争房屋2016年6月12日之前的租金。被告尚有租赁保证金2,900元在原告处。原告主张该租赁保证金抵扣被告欠款。被告自认，系争房屋现由其对外出租，案外人按期支付被告租金。上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》两份、《租赁合同》一份、户口簿及产权证以及短信往来记录一组以及双方当事人的陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间2010年8月20日的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，双方均应恪守。合同期满后，被告仍继续使用原告提供的房屋，原告对被告继续租赁房屋也无异议，故双方的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据合同法相关规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告主张以诉状副本送达被告之日即2016年9月20日为合同解除日期，虽然原告有权行使合同解除权，但该日期为原告解除合同的意思表示到达被告之日，应当给予被告合理期限搬离系争房屋，故本院确认双方合同于2016年10月19日解除。合同解除后，被告应当及时搬离租赁房屋，并将房屋交还给原告。虽然被告并非房屋的实际使用人，但是根据合同相对性原则的要求，被告作为承租人仍负有将房屋腾空交还给原告的义务。被告辩称因原告拆除系争房屋煤气管道而拒付租金，该理由并不当然免除被告支付租金的义务，本院不予采纳。由于被告继续占用系争房屋，造成原告经济损失，故被告应当向原告支付占用期间的租金或房屋使用费，原告要求被告按照每月1,550元标准支付自2016年6月13日起至实际返还房屋之日的租金或房屋使用费，有事实和法律依据，本院予以支持。此外，对于原告在审理中提出以租赁保证金2,900元抵扣被告欠款的合理主张，本院予以准许。据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零九条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、确认原告王爱琴与被告高雷于2010年8月20日就上海市静安区新闸路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2016年10月19日解除；二、被告高雷应于本判决生效之日起十日内腾空迁出上海市静安区新闸路XXX弄XXX号XXX室房屋，将上述房屋交还给原告王爱琴；三、被告高雷应按照每月1,550元的标准支付原告王爱琴自2016年6月13日至实际交还上海市静安区新闸路XXX弄XXX号XXX室房屋之日期间的租金或房屋使用费(该款项扣除租赁保证金2,900元，余款于本判决生效之日起十日内支付)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取，计25元，由被告高雷负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  巫建强二〇一六年十月二十五日书 记 员  黄青兰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。