上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初2387号原告(反诉被告)：上海兴明国际物流有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：李明兴，总经理。委托诉讼代理人：陈然，上海市恒业律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱群峰，上海市恒业律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海创昕物流有限公司，注册地上海市金山区。法定代表人：王海见，执行董事。委托诉讼代理人：孙浩，上海市朝华律师事务所律师。委托诉讼代理人：段宗元，上海市朝华律师事务所律师。第三人：上海达江物流服务有限公司，住所地上海市浦东新区唐镇虹三村二队。法定代表人：许文莉，总经理。委托代理人：孙毅磐，上海市雷曼律师事务所律师。原告上海兴明国际物流有限公司(以下简称兴明公司)诉被告上海创昕物流有限公司(以下简称创昕公司)土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因案件审理需要转为普通程序进行审理。诉讼中，被告创昕公司提起反诉，本院依法予以受理。案件审理中，追加了第三人上海达江物流服务有限公司(以下简称达江公司)参加诉讼。原告(反诉被告)兴明公司的委托诉讼代理人陈然，被告(反诉原告)创昕公司的委托诉讼代理人孙浩、段宗元，第三人达江公司的委托诉讼代理人孙毅磐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴明公司向本院提出诉讼请求：1.判令创昕公司返还租赁押金人民币(以下币种相同)20万元；2.判令创昕公司支付违约金295,719元；3.判令创昕公司赔偿(搭建的)仓库等资产损失80万元；4.判令创昕公司支付搬迁费2万元；5.本案诉讼费用由创昕公司承担。事实和理由：2011年6月1日，双方签订一份《合作协议》，约定创昕公司将其从第三人达江公司租赁得来的位于上海市浦东新区齐友路XXX号的一块场地(以下简称系争场地)转租给兴明公司作集装箱仓储中转物流使用；租期从2011年6月1日起至2016年5月31日止；每月租金为98,573元，押金为20万元；租赁期间内兴明公司因生产经营所需建筑的3,120平方米仓库、780平方米雨棚、120平方米办公房的费用由兴明公司承担，如创昕公司在5年租赁期内提出提前终止、解除合同，创昕公司应按兴明公司仓库资产全额双倍赔偿给原告；合同到期后，兴明公司投资的资产属兴明公司所有，创昕公司投资的资产属创昕公司所有；如有一方违约，违约一方应向另一方支付违约金，按三个月租金计算。之后，创昕公司将场地交付兴明公司使用，兴明公司支付了押金外，按期支付租金，并在承租的场地上建造了约定的仓库、雨棚、办公房。2015年10月14日，兴明公司接到创昕公司出具的告知书，称其公司在2015年9月25日接到达江公司书面通知，达江公司将于2015年10月31日终止与其公司签订的租赁合同，因此要求兴明公司必须在2015年12月31日前撤离现场。为此，兴明公司找到创昕公司的法定代表人徐昕进行交涉无果。兴明公司实际于2015年12月31日被迫搬离。2016年1月3日，兴明公司搭建的房屋作为违法搭建被拆除了。被告创昕公司辩称，同意返还押金，但是兴明公司未支付2015年10月至12月的租金，故未退还押金。不同意其他诉讼请求，因为创昕公司没有违约。兴明公司相应仓库资产向第三人交付的，创昕公司不应对该资产的损失进行赔偿。兴明公司主张的搬迁费缺乏依据。反诉原告创昕公司向本院提出诉讼请求：1.判令兴明公司向创昕公司向支付2015年10月1日至2015年12月31日的租金295,719元;2.判令兴明公司支付逾期利息损失(以295,719元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2015年10月16日计算至判决之日)。事实和理由：2011年6月1日，双方签订合同，约定租金为每月98,573元，租金每三个月支付一次，应在每次应支付租金的第一个月15日前支付。兴明公司实际于2016年1月初搬离，但是未支付2015年10月1日至2015年12月31日的租金共计295,719元。反诉被告兴明公司辩称，从2015年4月2日开始，第三人就发出告知书，要求各经营单位搬离现场。此后，第三人于2015年9月25日发出通知，要求各单位必须在2015年10月31日之前搬离。创昕公司于2015年10月14日向兴明公司发出要求搬离现场的告知书，明确双方合同于2015年10月31日终止。兴明公司经营的行业属于集装箱储运与物流，相关的业务联系很多，按照常理，收到创昕公司的搬迁通知书后，应该给予合理的搬迁期，合理的搬迁期内不应支付租金。第三人达江公司述称，因为达江的上家要求达江公司交还土地。达江公司与创昕公司的合同是到2015年底，虽然提前通知了搬迁，但是租客实际上是在租期届满后才搬离的。本院经审理认定事实如下：2011年6月1日，创昕公司(甲方)与兴明公司(乙方)签订《合作合同》。约定甲方将系争场地出租给乙方作集装箱仓储中转物流用。合作期为5年，自2011年6月1日起至2016年5月31日止。租金为每月98,573元，租金支付每三月支付一次，应在每次支付租金的第一个月15日前支付租金。押金为20万元。合作期内，乙方如因经营所需，建造的简易棚和仓库，所有费用由乙方承担。合作期5年内，如甲方提出提前终止、解除合同，甲方应按乙方仓库资产全额双倍赔偿给乙方。合同到期后，甲方投资的财产属甲方所有，乙方投资的财产属乙方所有。乙方因生产经营所需，在合作场地内建造3,120平方米仓库，780平方米雨棚以及办公房120平方米。本合同履行期内，甲乙双方应共同遵守本合同的全部条款，不得违约，如有一方违约，违约一方应向另一方支付违约金，违约金按三个月租金计算。合同签订后，创昕公司将系争场地交付给兴明公司，兴明公司支付了押金20万元。兴明公司请人建造了仓库、雨棚以及办公房，均无合法建造凭证。其中，兴明公司委托创昕建造办公房，花费5万元，兴明公司支付了该款项。2015年4月2日，达江公司发出《告知书》，要求包括系争场地在内的各经营单位，接到通知后启动场地的停止运营及撤场工作，并在二个月的时间内完成撤离。2015年9月25日，达江公司发送《告知书》给创昕公司称，其与创昕公司就撤离事项达成一致，但是目前撤离情况见效甚微，要求所有场地必须在2015年10月31日前搬离。2015年10月14日，创昕公司发《告知书》给兴明公司及案外人上海慧捷货运代理有限公司称，通知两公司必须在2015年12月31日撤离现场。2015年12月31日左右，兴明公司主动搬离了系争场地。2016年1月初，系争场地上兴明公司搭建的大部分房屋(包括雨棚、仓库等)被强拆。另查明，兴明公司已经付清截至2015年9月30日的租金。2015年10月1日之后的租金没有支付给创昕公司。系争场地是创昕公司从达江公司租赁而来。2010年10月28日，达江公司与创昕公司签订《租赁合同》约定租期为2011年1月1日至2013年12月31日。之后，双方达成补充协议，约定租期延至2015年12月31日。之后，双方没有再续约。审理中，创昕公司认可兴明公司实际建造了仓库、雨棚以及办公房，但是主张建造金额不大。兴明公司提交《上海兴明物流轻钢结构仓库决算书》、结算清单、付款凭证。上述证据载明，兴明公司应付上海迎图实业有限公司工程款559,360元；付款方式部分是现金支付，部分是支票支付。创昕公司对上述证据不予认可。关于兴明公司的搬离时间，兴明公司主张为2015年12月31日；创昕公司主张为2016年1月3日。兴明公司主张，要求赔偿仓库等建造损失的计算方式为559,360元的雨棚和仓库的工程款加上5万元办公房的费用，共计609,360元，折旧后按照40万元计算，故要求创昕公司双倍赔偿80万元。关于创昕公司转租期限超出其剩余的租赁期限，超出的部分，第三人达江公司不予认可。以上事实，由经庭审质证的《合作合同》、《告知书》、收据、支票存根、《租赁合同》等证据以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。创昕公司与兴明公司签订的协议，名为《合作合同》实为租赁合同。一、关于租期效力。创昕公司与达江公司的租期截至2015年12月31日。创昕公司将系争场地转租给了兴明公司，兴明公司与创昕公司的租期截至2016年5月31日。兴明公司与创昕公司的有效租期截至2015年12月31日，超过的部分无效。二、关于创昕公司是否构成违约。根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。创昕公司于2015年10月通知兴明公司于2015年12月31日前搬离，虽然早于其与兴明公司约定的租期届满日，但是2016年1月1日至2016年5月31日的租期约定是无效的，况且兴明公司实际也是直到有效租期届满才搬离。故本院认为，创昕公司不构成违约。兴明公司要求创昕公司支付违约金及搬迁费，缺乏依据，本院不予支持。三、关于兴明公司搭建的房屋(仓库、雨棚、办公房)的损害赔偿。双方关于租期的约定部分无效，双方均有过错。创昕公司同意兴明搭建违法建筑，双方均有过错。双方关于搭建物在租期无效期间被拆除，相关损失如何承担，并无约定。因搭建的房屋大部分已经在起诉前灭失，但双方合同关于搭建的房屋类型以及面积均有约定，创昕公司也认可兴明公司实际搭建了房屋。因此，本院结合现有证据，考虑过错以及折旧因素，酌定创昕公司补偿兴明公司20万元。四、关于押金。创昕公司应当将押金20万元退还兴明公司。五、关于租金。兴明公司直到2015年12月31日才搬离，应当支付创昕公司租金2015年10月1日至2015年12月31日的租金。考虑到达江公司早在2015年4月就要求系争场地上的经营单位在两个月内撤场，兴明公司未按时支付租金系事出有因，创昕公司要求支付利息的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、第十五条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海兴明国际物流有限公司与被告(反诉原告)上海创昕物流有限公司之间的《合作协议》中关于2016年1月1日至2016年5月31日的租期约定无效；二、被告(反诉原告)上海创昕物流有限公司应于本判决生效之日起七日内补偿原告(反诉被告)上海兴明国际物流有限公司搭建损失20万元；三、被告(反诉原告)上海创昕物流有限公司应于本判决生效之日起七日内退还原告(反诉被告)上海兴明国际物流有限公司押金20万元；四、原告(反诉被告)上海兴明国际物流有限公司应于本判决生效之日起七日内支付被告(反诉原告)上海创昕物流有限公司2015年10月1日至2015年12月31日的租金295,719元。五、驳回原告(反诉被告)上海兴明国际物流有限公司和被告(反诉原告)上海创昕物流有限公司的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16,641元，由上海兴明国际物流有限公司负担9,341元，上海创昕物流有限公司负担7,300元；反诉案件受理费2,868元，由反诉原告上海创昕物流有限公司负担68元，反诉被告上海兴明国际物流有限公司负担2,800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  杨立转人民陪审员  梅丽华人民陪审员  曹 璐二〇一六年十月十一日书 记 员  朱沈聪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。