上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2015）虹民三(民)初字第2312号原告上海虹民实业总公司，住所地上海市。法定代表人汪永生。委托代理人葛文昱，上海市理诚律师事务所律师。委托代理人陈荣，上海市理诚律师事务所律师。被告上海虹通物资利用有限公司，住所地上海市。法定代表人白金钢。委托代理人张平平，上海聚隆律师事务所律师。原告上海虹民实业总公司与被告上海虹通物资利用有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海虹民实业总公司的委托代理人葛文昱，被告上海虹通物资利用有限公司的法定代表人白金钢、委托代理人张平平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海虹民实业总公司诉称：上海市保宁路XXX号沿街门面房屋系原告所有，自2005年7月起租给被告。被告2014年1月开始将该房擅自转租，且未支付自2014年1月起的房租。2014年4月创建国家卫生城市活动及查处取缔无照违法经营专项整治时，原、被告都接到工商管理部门及城管部门的《告知书》，原告遂要求被告在2014年4月23日前整改关门停业，并告知将收回该房。加之，包括该房在内的原告一系列资产根据上级部门要求全部上交，为顺利收回该房，原告还对被清退的无证经营户进行了补偿，并就清退工作对被告进行了奖励。2014年4月25日双方对解除合同达成一致。随后，原告向被告正式发函，告知合同终止履行及收回该房，但被告拒绝接受，原告几经交涉，未果。原告认为，在被告违反合同约定拖欠租金、擅自转租房屋无证经营被查处取缔的情况下，适逢重大经营调整，原告仍然提前通知被告并且出资就租赁房屋清退等事宜进行补偿，为维护自身合法权益原告无奈诉至法院，要求确认原、被告于2005年7月6日签订的《租赁合同》于2014年4月25日解除；被告将上海市保宁路XXX号房屋交还原告；被告支付拖欠的租金6,460元(自2014年1月1日起至2014年4月25日止)；被告按1,700元/月的租金标准计算，支付自2014年4月26日至实际搬离之日的房屋占用使用费。被告上海虹通物资利用有限公司辩称：被告承租该房时安装了门、锁和钥匙，搭了阁楼，被告在阁楼上办公，一层被告带的人用来经营蔬菜、猪肉、水产和切面。2010年被告翻新装修。2011年起被告不在阁楼办公，一层让给经营的人睡觉。2012年后卖菜没有营业执照。2014年4月原告说要创建卫生城市检查，让被告配合关闭房屋三个月，当时被告保证检查期间不营业，原告保证不砌墙，检查以后再让被告继续经营，2014年4月25日租户就不经营了，留有一些衣服和杂物。4月28日被告在外旅游，原告来电称要封门，被告不同意，结果门还是被封了，冷库也被封了。到2014年11月创卫检查已经结束，被告把封的墙敲掉，装了3个卷帘门，一周后卷帘门被敲下，又封了门。2015年10月被告再次敲掉墙装了卷帘门，后又被敲下、封了门。被告认为，租金是1,700元/月，双方约定租金每半年结算一次，先用再付，2014年1-6月的租金应于2014年7月1日支付，因为门被封掉，原告违约，2014年4月25日起被告只得停止经营，但被告不存在拖欠租金。2014年6月后被告表示要交租金继续承租，原告未回应。原告看得到也同意被告转租。房屋用途是否要调整被告不知道。被告不同意原告的诉请。被告上海虹通物资利用有限公司反诉称：被告原系原告下属企业，2005年初，原告将被告改制为私营企业，为甩掉包袱以将上海市保宁路XXX号房屋的长期租赁权作为条件，由被告接受安置15名职工，经协商双方于2005年7月签订《租赁合同》。租赁至2014年4月，原告以创建卫生城市检查为由，要求被告在此期间停止经营。同年4月25日，双方签订《情况说明》，原告承诺创卫期间不砌墙，《租赁合同》继续存在，2014年1月1日至4月25日的租金不要支付，被告承诺创卫期间不开门经营。2014年4月28日被告组织全体员工旅游，但回来后发现该房已被砌封，导致被告至今无法经营，造成巨大的经济损失。被告很多物品在封门时被搬走，现在房内没有需要搬走的物品。被告反诉要求原告赔偿财产损失211,400元(内装修10万元、三扇卷帘门共11,400元、冷库10万元)，赔偿工资损失79.2万元(四职工工资共28.8万元、法定代表人工资共50.4万元)，赔偿经营损失30万元(与三人分别经营合作两年)，支付被告垫付的租赁户赔偿款50,168元，清理拆除砖墙垃圾费三次共6,900元，按每月300元计算支付自2014年5月至2016年2月共22个月的水电费6,600元。原告上海虹民实业总公司对反诉辩称：合同约定租金按季度支付，先付后用，后来实际履行中变成了半年付，先用后付。被告2014年4月25日开始不经营，因为被告的配合，区里奖励了被告法定代表人2万元，原告对租赁户作了补偿，没有约定过只停三个月。28日封门，执法的实际情况不再允许被告继续经营，但被告不愿交接房屋，称房内还有物品，占用至今。被告违约导致合同解除，不应由原告承担损失，装修没有被告主张的价值，且无冷库设施，原告未破坏卷帘门，不认可被告与他人所签的经营合作协议，原告已对租赁户作了补偿，被告未垫付费用。被告主张的费用没有依据，原告不同意被告的反诉请求。经审理查明：2005年7月6日，原、被告签订《租赁合同》，约定：为解决被告生产经营场所，发挥工业基地的作用，同时为确保江湾基地物业的正常使用，原告将保宁路XXX号物业租赁给被告使用，租期自2005年7月1日至动迁之日止；每月租金1,700元，按季付清；被告未经原告同意，不得将所承租的物业擅自出租；被告如拖欠租金，原告有权随时终止合同并收回被告承租的物业；原告如有重大经营决策调整，可随时收回或调整被告承租的物业，但必须在三个月前通知被告，被告无条件服从；正常情况下双方中的一方如需收回或退出所租赁的物业，必须提前三个月通知对方，否则将承担违约责任。被告承租该房后转租给他人卖菜。被告承租期间，与原告合意变更租金支付方式为半年一付，先用后付。2014年4月17日，原告收到上海市工商行政管理局虹口分局和上海市虹口区城市管理行政执法局所发的《告知书》，载明：为深入开展创建国家卫生区活动，推进城区建设与管理工作，改善虹口区市容、环境、卫生总体质量，提供行业管理水平，积极营造优质的人居环境和健康环境，任何单位和个人不得违反法律、法规的规定，为无照经营提供生产经营场所、保管、仓储等便利条件。凡有上述违法行为的，请在收到本告知书即日起，于2014年4月23日前自行整改。对整改不自觉、继续发生上述违法行为的，有关部门将依法予以查处。当月21日，原告向被告发出《告知书》，载明：我公司于2014年4月17日接到上海市工商行政管理局虹口分局、上海市虹口区城市管理行政执法局的《告知书》，要求涉及无照经营的单位和个人应在2014年4月23日前自行整改关门停业，对整改不自觉、继续发生上述违法行为的，有关部门将依法予以查处取缔。我公司出租给贵司的保宁路XXX号等均在整改范围内，贵司务必按照《告知书》相关规定，对涉及无照经营等违法行为的，应在2014年4月23日前整改关门停业，并将相关房屋归还我公司。2014年4月25日，被告签署《收条(编号1-6)》，载明：为配合虹口区创建国家卫生城区环境整治工作，今收到上海虹民实业总公司为劝退保宁路XXX号(杂货店5间门面房)、切面店1间等承租房，配合区政府整治行动，并自行拆除分割及关闭经营行为给予2014年1-4月租金补偿款，共计46,666+9,600=56,266元，押金等钱款已结清。当天，原、被告签署《关于江湾镇保宁路XXX号门面房情况说明》，载明：1.保宁路XXX号经营人员全部清退后，不砌墙；2.保宁路XXX号原始门面就是经营场所；3.保宁路XXX号内有主要水电表；4.原、被告租赁协议继续存在；5.被告承诺在创卫期间不开门经营；6.保宁路XXX号清场后门面钥匙由原、被告各执一把。2014年4月28日，该房被行政执法部门砌墙封闭。2014年5月22日，上海市虹口区国有资产监督管理委员会向上海市虹口区民政局发函，载明：现为加强管理，统一配置相关国有资产，特通知你局：你局下属上海虹民实业总公司所有的本市保宁路XXX号房屋已列入本次同意配置管理范围。故希你局于2014年6月30日前做好相关资产梳理，一边变更产权和管理权限，并做好租赁户的清退工作。2014年5月28日，原告向被告发出《关于房屋租赁合同履行终止相关事宜的告知书》，载明：贵公司承租的保宁路XXX号厂房因涉及无证照经营，已于2014年4月25日返还给总公司，现根据《虹口区人民政府办公室印发关于加强本区行政事业单位房屋土地资产集中监管实施意见的通知》、《关于印发的通知》、《关于进一步深化国资国企改革发展的若干意见》及虹口区国有资产监督管理委员会“要求总公司于2014年6月30日前做好相关资产梳理，一边变更产权和管理权限，并做好租赁户的清退工作”等精神要求，总公司为此特书面发告知书给贵公司明确如下：双方签订的关于承租保宁路XXX号厂房的《房屋租赁合同》已于2014年4月25日终止履行，贵公司已于2014年4月25日将相关房屋返还给总公司，双方已办理完结算手续。被告上海虹通物资利用有限公司收到上述告知书后不予认同，于2014年8月21日作为原告起诉上海虹民实业总公司，要求上海虹民实业总公司排除封砌上海市保宁路XXX号的妨害上海虹通物资利用有限公司正常办公经营的行为，并赔偿损失〔(2014)虹民三(民)初字第1715号案〕。后上海虹通物资利用有限公司于2014年9月22日撤回该案的起诉。该房被封后无人使用至今，被告数次试图恢复使用，未果。该房未涉及动迁。审理中，经被告申请，本院委托上海第一测量师事务所有限公司对上海市保宁路XXX号物业内的冷库及装修项目进行工程造价司法审价，该工程造价为82,728元。《司法审价鉴定意见书》并列有“鉴定说明”，包括：……5、因现场未看到制冷设备，所以本次审价中未考虑制冷设备费用。6、本次审价中未包含折旧计算。……经质证，原、被告对该意见书均无异议。上海第一测量师事务所有限公司并告知本院：冷库部分的审价体现在“彩钢夹芯板”项目中；装修折旧率一般为每年20%；审价时被告自述系2010年装修。上述事实，有《租赁合同》、《告知书》、《收条(编号1-6)》、《关于房屋租赁合同履行终止相关事宜的告知书》、《关于江湾镇保宁路XXX号门面房情况说明》、《司法审价鉴定意见书》、(2014)虹民三(民)初字第1715号案卷，以及双方当事人的陈述等证据佐证。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，与法不悖，双方均应按约履行。合同履行过程中，该房因涉及无证经营于2014年4月28日被有关部门封闭至今，被告继续承租该房已无可能，故双方的《租赁合同》应于该日解除。合同解除的直接原因系被告无证经营，但原告在2014年4月中下旬已知被告涉及转租和无照经营需整改，原告未以此主张解除合同，在2014年4月25日仍签署《关于江湾镇保宁路XXX号门面房情况说明》与被告继续保持租赁关系，至2014年4月28日该房被封，原告未能再向被告提供该承租房，构成违约。原告称双方于2014年4月25日对解除合同达成一致，与事实不符，本院不予采信；原告称被告拖欠租金，因审理中双方均表示租金支付方式已变更为半年一付、先用后付，故原告主张的2014年上半年的租金被告可于2014年7月1日支付，至2014年4月，被告支付该期租金的期限尚未届满；而原告所称重大经营调整系在2014年5月后成文，故原告要求于2014年4月25日解除《租赁合同》的理由均不成立。综上，原、被告对合同解除均负有责任，本院酌情判令原告对被告在该房的装修残值作出一定补偿。被告反诉主张的其余损失，依据不足，本院均不予支持。合同解除，被告仍应向原告付清2014年1月1日至4月28日的房租，被告辩称原告同意免除2014年1月1日至4月25日的房租，无据可循，本院不予认可。审理中，被告明确无需从该房搬出物品，该房也已被封至今，故该房直接由原告收回。原告要求被告支付合同解除后的房屋使用费的诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告上海虹民实业总公司与被告上海虹通物资利用有限公司于2005年7月6日签订的《租赁合同》于2014年4月28日终止；二、自本判决生效之日起，上海市保宁路XXX号房屋由原告上海虹民实业总公司收回；三、自本判决生效之日起三日内，被告上海虹通物资利用有限公司支付给原告上海虹民实业总公司2014年1月1日至2014年4月28日的房租6,686.76元；四、自本判决生效之日起三日内，原告上海虹民实业总公司支付给被告上海虹通物资利用有限公司上海市保宁路XXX号房屋的装修残值16,545.60元；五、原告上海虹民实业总公司其余的诉讼请求不予支持；六、被告上海虹通物资利用有限公司其余的反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费809.38元，由原告负担509.38元，被告负担300元。本案反诉受理费8,551.80元，由原告负担104元，被告负担8,447.80元。本案审价费6,850元，由原告负担1,370元，被告负担5,480元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李勤彦人民陪审员  田永生人民陪审员  毛济平二〇一六年十月十八日书 记 员  管西凤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。