上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初20808号原告：上海中技物业发展公司，住所地上海市。法定代表人：徐左正，该公司总经理。委托诉讼代理人：李勤明，该公司员工。被告：徐海运，男，1951年6月4日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：孙家强，男，1954年11月10日出生，回族，住上海市徐汇区。原告上海中技物业发展公司与被告徐海运房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李勤明、被告徐海运及委托诉讼代理人孙家强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海中技物业发展公司向本院提出诉讼请求：要求被告向原告支付上海市龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋自2013年1月起至2015年12月止的租金3906元(每月108.50元)、保洁费291元(2013年1月至11月为每月6元，2013年12月至2015年12月为每月9元)、保安费474元(2013年1月至11月为每月9元，2013年12月至2015年12月为每月15元)。事实和理由：2003年5月，原告根据案外人上海复兴城集团房产前期开发有限公司(以下简称复兴公司)签发的住房调配单，为被告办理了上海市徐汇区华泾路XXX弄XXX号XXX室房屋(现为上海市徐汇区龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋，以下简称系争房屋)的入住手续。2003年6月，原告出具《租用公房凭证》，被告支付了2003年6月16日至2003年12月31日的租金705.30元。2013年6月，原告与案外人上海汇成物业有限公司(以下简称汇成物业公司)签订《物业服务合同》，约定上海市龙吴路XXX弄XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX号(以下简称“老三幢”)从2003年1月1日起，由汇成物业公司负责物业管理，由原告统一缴纳物业服务费的房屋，在原告统一缴纳后，由原告自行向物业使用人收取租金及保洁、保安费等相关费用。因被告欠付系争房屋的租金及保洁、保安费，原告向其催讨未果后，遂向法院提起诉讼。被告徐海运辩称，系争房屋的《租用公房凭证》虚假，没有盖章，中级人民法院也认定该租赁凭证虚假。被告是动迁对象，系争房屋是产权房，动迁安置的商品房不存在租金，且该房是被告向动迁公司购买的，与原告无关。被告没有向原告租赁过房屋，之前也从未支付过房租，至今已有10多年。原告也称之前是动迁公司支付的房租，现在才要求被告支付，被告认为不合理。原告提供的材料均是虚假的。系争房屋原是烂尾楼，如何成为合格房屋被告不知道。另外，原告已被吊销营业执照，所以原告无权向被告主张权利，不同意原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年5月，案外人复兴公司开具《住房配售单》，记载：原住房为案外人徐某某(亡)承租的上海市方斜路XXX弄XXX号房屋；新配房屋为系争房屋(二室户，建筑面积59.51平方米，直管房)；受配人为被告夫妻二人；调配类型为动拆迁。案外人复兴公司和案外人上海浩城置业有限公司在“调配或售房单位意见”一栏中加盖了拆迁安置专用章。2003年6月30日，原告作为出租人，向被告发放了系争房屋的《租用公房凭证》。该凭证上记载：租赁户名为被告，月租108.50元；南间租赁面积为17.5平方米，北间租赁面积为9.2平方米，灶间租赁面积为8.3平方米，阳台租赁面积为3.6平方米；调配单位为“上海浩城动迁公司”；起租日期是2003年6月16日。该租赁凭证上的承租人处盖有被告的印章。2013年6月10日，原告与汇成物业公司签订《物业服务合同》一份，约定：原告是上海市龙吴路XXX弄XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX号商品住宅建筑的业主；上海市龙吴路XXX弄XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX号(即“老三幢”房屋)由上海城南房地产公司于1994年8月开发，原告参建，由于各种原因，造成老三幢年久失修，故老三幢房屋的物业管理服务在原告维修后，由原告委托汇成物业公司管理；物业服务费的收费标准，按目前的同类商品房收费标准每月每平方米建筑面积0.65元收取；由于原告目前正在进行单位产权房向符合要求的租赁住户办理售后公房转移的手续，双方商定，今后将每年对原告已完成售后公房产权转移的住户清算一次，清算确认后，经清算确认的售后公房产权人，将直接向汇成物业公司支付物业服务费，而不再由原告统一缴纳物业服务费；原告统一缴纳物业服务费的房屋，在原告统一缴纳后，属单位产权房的房屋，由原告自行向各具体的物业使用人收取租金及保安、保洁等相关费用，与汇成物业公司无关；本合同签署后，在老三幢内的所有使用权房，凡涉及产权转移、代理经租、售后公房买卖、使用权房更户等事宜均仍由原告全权负责办理。2013年11月15日，原告及汇成物业公司联合发布《关于华欣家园“老三幢”物业服务移交和接管的公告》，称：自2013年1月1日起，正式由汇成物业公司接管“老三幢”物业服务工作；单位使用权房仍由房屋使用人向原告交纳房屋租金。2015年2月4日，原告向被告等邮寄了《告知书》，要求被告于2015年4月15日前向原告缴纳2013年1月至2014年12月租用公房的房屋租金及保洁、保安费。又查明：2012年7月31日，上海市住房保障和房屋管理局、上海市物价局联合发文《关于调整公有住宅售后物业服务费收费标准的通知》，规定：2012年9月1日起，公有住宅承租人应当按照本小区公有住宅售后保洁费和保安费收费标准(保洁费每户每月6元；保安费每户每月9元)，缴纳保洁费和保安费。2013年11月22日，上海市住房保障和房屋管理局、上海市物价局联合发文《关于调整公有住宅售后小区物业服务收费标准的通知》，规定：2013年12月1日起，公有住宅承租人应当按照本小区公有住宅售后保洁费和保安费收费标准(二室户的保洁费为每户每月9元，保安费为每户每月15元)，缴纳保洁费和保安费。另查明：原告于2002年12月27日被工商部门吊销营业执照，但至今未注销。以上事实，由《租用公房凭证》、《房租收据(回执)》、《住房配售单》、《关于调整公有住宅售后物业服务费收费标准的通知》、《关于调整公有住宅售后小区物业服务收费标准的通知》、《关于华欣家园“老三幢”物业服务移交和接管的公告》、《物业服务合同》、《告知书》及本院审理笔录等证据证实。本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。首先，关于原告的诉讼主体。虽然原告的企业法人营业执照被吊销，但吊销企业法人营业执照，是工商行政管理机关依据国家工商行政法规，对违法的企业法人作出的一种行政处罚。企业法人被吊销营业执照后，应当依法进行清算，清算程序结束并办理工商注销登记后，该企业法人才归于消灭。因此，企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，该企业法人仍应视为存续，可以自己的名义进行诉讼活动。因此，原告的诉讼主体适格。其次，关于系争房屋的性质，根据本院查明的事实，虽然被告户是因动迁而被安置至系争房屋，但《住房配售单》中记载系争房屋属于直管房，并非商品房，且原告的租用公房凭证上明确记载系争房屋属于租赁房，原告是出租人，被告是承租人，因此，系争房屋目前的性质仍为公房，非产权房。根据我国的法律规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。公有房屋的所有人和承租人、使用人必须遵守《上海市房屋租赁条例》及房屋土地管理部门的实施意见等相关规定。被告作为公房的承租人，应当按照本市房屋管理相关部门规定的租金支付房屋租金，并按照本小区公有住宅售后保洁费和保安费收费标准，交纳保洁费和保安费。原告虽不实际管理系争房屋，但原告委托汇成物业公司进行了管理和提供物业服务，被告作为系争房屋的承租人，理应支付房租及保安、保洁费，原告诉请于法有据，本院应予支持。至于原告在本案中仅主张2013年1月至2015年12月的房租及保安、保洁费，未向被告主张之前的房租及保安、保洁费，是原告对自己诉讼权利的处分，并不影响其权利的行使。至于被告的辩称意见，因缺乏相应的证据，故本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条的规定，判决如下：徐海运应于本判决生效之日起十日内给付上海中技物业发展公司自2013年1月起至2015年12月止的房租3906元、保洁费291元、保安费474元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取为25元，由徐海运负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王兆根二〇一六年十月二十四日书记员  符一鸣附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。