上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四(民)初字第3308号原告(反诉被告)：王道生，男，1982年7月1日出生，汉族，住上海市宝山区。原告(反诉被告)：张翼飞，女，1985年6月24日出生，汉族，住上海市宝山区。原告(反诉被告)：王宣博，男，2014年4月18日出生，汉族，住上海市宝山区。法定代理人：王道生(系原告王宣博之父)，本案原告之一。法定代理人：张翼飞(系原告王宣博之母)，本案原告之一。三原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：黄槐，上海市海燕律师事务所律师。三原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：姚军，上海市海燕律师事务所律师。被告(反诉原告)：何小林，男，1964年1月25日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告(反诉原告)：何俊荣，男，1958年4月16日出生，汉族，住上海市黄浦区。两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：钟俊，上海新沪律师事务所律师。原告王道生、张翼飞、王宣博与被告何小林、何俊荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月3日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。诉讼中，被告何小林、何俊荣提起反诉，本院依法一并进行了审理。原告(反诉被告)王道生、张翼飞及三原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人黄槐、姚军以及两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人钟俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王道生、张翼飞、王宣博诉称，2015年8月29日，原、被告就转让本市鲁班路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定转让价款计人民币(以下均为同种货币)600万元，被告应在2015年10月31日前腾出房屋并通知原告进行验收，双方在2015年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理过户手续。合同签订后，原告支付首期房价款250万元，又应被告要求提前支付房价款160万元，但被告未按约向原告交房，也未积极配合原告办理申请贷款手续，期间，系争房屋因被告所涉借贷纠纷被法院司法查封，致使转让交易无法完成，被告已严重违约，故原告诉至法院请求判令：1、解除原、被告所签订的上海市房地产买卖合同；2、两被告返还原告房价款410万元；3、两被告支付原告违约金120万元。诉讼中，原告于2016年1月13日变更诉请，请求判令：两被告协助原告继续履行《上海市房地产买卖合同》(合同号XXXXXXX)；2、两被告协助原告办理上海市鲁班路XXX弄XXX号XXX室房屋过户手续；3、两被告交付原告上海市鲁班路XXX弄XXX号XXX室房屋；4、两被告支付原告违约金XXXXXXX元(按总房价641万元的日万分之五，自2015年9月28日起计算至2016年9月28日止)。原告王道生、张翼飞、王宣博提供下列证据：1、房地产买卖居间协议；2、《上海市房地产买卖合同》及《协议书》、《补充协议书》；3、银行凭条、签购单、收款收据；4、执行通知书及支付凭证；5、房地产登记薄信息；6、中国工商银行上海市静安支行贷款申请材料；7、户籍资料摘抄；8、催告函；9、房屋租赁合同、收款证明；10、售后公房抵扣退税资料。被告何小林、何俊荣辩称，原告所述已付房款，被告确实已收到，但根据双方于2015年8月29日签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》的约定，原告应于当日支付被告装修补偿款47万元，而原告仅支付了10万元。因原告违约，所以被告未向原告交房。若原告诉请获法院支持，则被告请求对原告主张的违约金予以调低。另，原告在起诉时诉请是要求解除合同，且已通知被告方，故双方所签合同已解除。被告认为原告未按约付款构成违约，提起反诉请求判令：1、解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》和《协议书》；2、三原告支付被告违约金129.4万元。被告何小林、何俊荣提供《协议书》(同原告证据2中的《协议书》)作为证据。反诉被告王道生、张翼飞、王宣博辩称，不同意反诉原告的反诉诉请。原告方在8月29日当天没有支付被告47万元装修补偿款，是因为被告提出要原告提前多支付购房款的要求，所以原、被告之间又进行了协商，并签署了9月30日的《补充协议书》，原告也按该补充协议书的约定支付了160万元给被告，故原告并无违约行为。而被告既未配合原告履行合同，涉案房屋也因被告所涉他案债务纠纷被司法查封，原告为维护权益诉至法院，因当时合同履行节点未到，若原告主张继续履行，法院不会受理，故原告主张解除合同，但之后，被告也没有及时的回复过原告，而房价自去年至今持续的上涨，故原告要求被告继续履行合同。经质证，被告(反诉原告)何小林、何俊荣对原告(反诉被告)王道生、张翼飞、王宣博提供的证据1真实性认可；对证据2中的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》真实性认可，9月30日的《补充协议书》真实性不表异议，但对合法性、关联性有异议，该《补充协议书》没有被告何俊荣的签字，故不成立，不发生法律效力；对证据3真实性认可；对证据4真实性、合法性、关联性均有异议；对证据5真实性认可，但不能证明房屋被司法查封而致合同无法正常履行；对证据6真实性、合法性、关联性均有异议；对证据7真实性认可；对证据8、9真实性不认可；对证据10真实性认可，但对关联性有异议，与本案无关。原告(反诉被告)王道生、张翼飞、王宣博对被告(反诉原告)何小林、何俊荣提供的证据没有异议。经审理查明，一、系争本市鲁班路XXX弄XXX号XXX室房屋为被告何俊荣、何小林名下房地产(共同共有)。二、2015年7月20日，原、被告经德佑房地产经纪有限公司居间服务签订《房地产买卖居间协议》，约定被告将系争房屋转让给原告，总房价款为648万元，原告在双方签订该协议后二日内支付被告定金20万元，该房屋抵押权人为中国工商银行、黄剑峰，贷款余额约245万元。当日，原告支付被告定金20万元。2015年8月11日，原告又支付被告定金20万元。三、2015年8月29日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定系争房屋转让价款600万元(付款方式和期限见合同附件三)；被告于2015年10月31日前腾出房屋并通知原告进行验收交接；双方在2015年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续(合同第六条)；若系争房屋内有户口，则被告应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后30内，向公安机关办理完毕原有户口迁出手续，否则，每逾期一日，应按照本合同约定的总房价款的万分之五向原告支付违约金，直至原有户口迁出时止；被告未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向原告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行，若系争房屋在办理权利转移登记前有抵押和查封的或被告未按约履行逾期超过十个工作日的，原告有权单方解除合同，被告除需支付十个工作日的赔偿金外，还需向原告支付相当于总房价款20％的违约金；原告未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向被告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行，逾期超过十个工作日的，被告有权单方解除合同，原告除支付十个工作日的赔偿金外，还需向被告支付相当于总房价款20％的违约金。该合同附件三约定：1、首期房价款：原告已付定金40万元在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款，原告于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后通过中介方转付被告部分首期房价款210万元，被告应将该款项专项用于偿还抵押权人的借款余额(若有不足，被告自行补足)，被告应于签署本合同后5个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续；2、二期房价款：原告应支付被告第二期房价款160万元，该款以原告申请贷款方式支付，若原告贷款申请未通过或额度不足的，应在申请产权过户之前将相应部分房价款支付被告；3、其余房价款：原告应在房地产交易中心出具产权过户及抵押登记(若有)收件收据的当日支付被告全额第三期房价款；4、交易过户：原、被告应于贷款审核通过(若有)、本合同公证书(若有)、借款抵押合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销后7日内(不得晚于本合同第六条约定的时间)至房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)；5、2015年10月31日前、且被告收到除尾款外的其他款项后5日内，双方对该房地产进行验看、清点后，由被告将该房地产交付给原告，双方签署房屋交接书，并由原告支付全额尾款，相关费用的结算以交接之日为准。四、同日，原、被告还签订《协议书》，约定原告在支付《上海市房地产买卖合同》约定的总房价款外，再支付被告装修补偿款47万元，该款由原告在签订买卖合同后当日内支付给被告；系争房屋交易过程中所产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由原告承担，若因被告无法提供所需材料原件的责任由被告承担，导致多出的应缴纳税费由被告承担。五、2015年8月29日，原告支付被告210万元。2015年8月31日，原告支付被告10万元。六、2015年9月30日，原、被告签订《补充协议书》，约定“甲(被告)、乙(原告)双方于2015年8月27日签订了关于鲁班路XXX弄XXX号XXX室房地产买卖合同，合同约定2015年12月31日之前办理交易过户手续并于办理交易过户手续当天乙方支付甲方部分房价款227万元。现由于甲方自身要求需要提前拿到部分房款，经甲乙双方友好协商，由乙方提前支付房价款150万元，甲方同意由房屋总房价款扣除6万元，即房屋总房价款变更为641万元整。截止2015年9月30日，乙方共支付房屋房价款410万元整，剩余房价款71万元交易过户当天支付给甲方，其余160万元为银行贷款”。该补充协议书下方落款处的甲方签章栏有“何小林”的签名，乙方签章栏有“王道生”的签名；甲乙双方签名下方为“德佑地产：方艳新”的签名。同日，原告支付被告150万元。七、2015年11月12日，因案外人李浩诉被告何俊荣民间借贷纠纷[(2015)黄浦民四(民)初字第5969号]一案，系争房屋被本院予以司法查封。本案诉讼期间，该保全措施于2016年9月21日解除。八、系争房屋现由被告何小林居住使用。九、2015年12月3日，原告诉至本院，请求判如所请。十、审理中，原告表示自愿将剩余购房款231万元交由本院代管。2016年10月24日，原告将上述款项交付至本院。十一、案外人中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行向本院出具书面说明：何小林、何俊荣以系争房屋为抵押向工商银行贷款，因还款逾期，工商银行提起诉讼[(2016)沪0108民初字第2656号]，后何小林于2016年8月5日将所有贷款本息、诉讼费用全部结清，工商银行已将结清证明、他项抵押权证及办理解除抵押登记所需材料交何小林。经查，系争房屋所设抵押权人为中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行的抵押登记尚未注销。本院认为，原、被告之间就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、《协议书》以及《补充协议书》，系双方真实意思表示，其内容亦不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，对原、被告均具有法律约束力。被告提出《补充协议书》仅有被告“何小林”签名，没有被告“何俊荣”签名，《补充协议书》不成立的意见，根据本案查明的客观履行情况，该《补充协议书》是应被告需要提前拿到150万元房款而订立，原告已支付上述房款，被告也已收到，被告何俊荣对此并未提出异议，亦未退还上述款项，现被告否认补充协议效力，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。根据上述合同以及协议的约定，被告在收取原告部分房款后，理应与原告办理系争房屋过户手续，将系争房屋变更产权至原告名下，但因被告原因，系争房屋被司法查封，造成系争房屋未能过户，被告的行为构成违约，理应承担相应的民事责任，现系争房屋的司法限制已经解除，虽然系争房屋的银行贷款抵押尚未涤除，但根据贷款银行出具的书面说明，系争房屋的银行贷款已结清，相关解除抵押所需的材料已经交由被告持有，只是被告尚未办理抵押注销手续，故房屋买卖合同具备继续履行的条件，现原告要求被告继续履行合同，要求被告办理系争房屋的产权过户手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因被告违约，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，亦于法有据，本院一并予以支持。鉴于被告提出该违约金过高，要求调低的主张，本院综合本案的实际情况以及原告的实际损失，予以酌情调整。至于被告提出《协议书》约定原告应在签订《上海市房地产买卖合同》当日支付装修补偿款47万元，而原告未按时支付，已经构成违约在先的主张，因双方在《协议书》之后根据被告要求提前支付房款的请求又签订了《补充协议书》，在此情况下，双方对于剩余房款，包括装修款的支付方式进行了变更，对此，被告未提出异议，故被告的上述主张，本院不予采信。原告虽然起诉时要求解除合同，但原、被告双方并未达成合意，合同是否解除，本院尚未作出裁判，故原告在庭审前变更诉讼请求，符合法律规定。根据本院查明事实，本案系被告构成违约，故被告反诉要求解除合同并要求原告支付违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)何小林、何俊荣应于判决生效后十日内涤除本市本市鲁班路XXX弄XXX号XXX室房屋上所设抵押登记，并于该抵押登记涤除后十日内与原告(反诉被告)王道生、张翼飞、王宣博共同至房地产交易中心办理本市鲁班路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续，将该房屋权利人由“何小林、何俊荣”变更登记为“王道生、张翼飞、王宣博”(产权过户所产生的税费由原、被告双方依据合同约定予以缴付)；二、原告(反诉被告)王道生、张翼飞、王宣博应于原、被告共同至房地产交易中心申请办理前项主文所述产权过户登记手续当日支付被告(反诉原告)何小林、何俊荣剩余购房款人民币231万元(该款已由本院代管)；三、被告(反诉原告)何小林、何俊荣应于原告(反诉被告)王道生、张翼飞、王宣博取得本市鲁班路XXX弄XXX号XXX室房屋产权证后十日内，将该房屋交付给原告(反诉被告)王道生、张翼飞、王宣博；四、被告(反诉原告)何小林、何俊荣应于判决生效后十日内支付原告(反诉被告)王道生、张翼飞、王宣博违约金人民币3万元；五、被告(反诉原告)何小林、何俊荣要求解除原、被告所签《上海市房地产买卖合同》和《协议书》的诉讼请求，不予支持；六、被告(反诉原告)何小林、何俊荣要求原告(反诉被告)王道生、张翼飞、王宣博支付违约金的诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币34664元，保全费人民币5000元，共计人民币39664元，由原告(反诉被告)王道生、张翼飞、王宣博负担人民币9144元，由被告(反诉原告)何小林、何俊荣负担人民币30520元。反诉案件受理费减半收取计人民币8223元，由被告(反诉原告)何小林、何俊荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王凌冰审 判 员  赵海生人民陪审员  刘美琳二〇一六年十月三十一日书 记 员  毛仕钦附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。