辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2552号上诉人（原审被告）：大连宜华建设集团有限公司，住所地大连保税区海宁路15号13层。法定代表人：苏跃升，该公司董事局主席。委托诉讼代理人：庞伟，辽宁建方律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟志伟，辽宁建方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭爽。原审被告：辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司，住所地大连市金州区站前街道吴家村丘号42-521-5号。法定代表人：王宝林，该公司董事长。委托诉讼代理人：翁君合，女，该公司员工。上诉人大连宜华建设集团有限公司（以下简称宜华公司）因与被上诉人郭爽、原审被告辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司（以下简称宝林集团）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初7497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宜华公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定案涉房屋系在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，属于事实认定错误。1.被上诉人提交的《商品房买卖合同》存在后补及伪造的事实，无法证明系在法院查封之前签订。一审开庭时，被上诉人提交的合同与执行异议阶段提交的合同不一致。执行异议阶段的合同已经存档在卷，该合同上没有签订时间，被上诉人没有证据证明合同是在法院查封之前签订。因此在执行异议阶段，一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《执行异议和复议规定》）第二十九条驳回了被上诉人的执行异议。一审开庭时，被上诉人又提交一份合同，该合同系在执行异议阶段提交的原合同基础上进行了修改，增加了合同签订时间，合同日期明显后补。故上诉人合理怀疑该合同是郭爽和宝林集团伪造的。2.被上诉人提供的《商品房买卖合同》在实质内容上不符合“合法有效”要件。被上诉人主张其购买宝林集团的案涉房屋是抵押物，依据《合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：(5)违反法律、行政法规的强制性规定”和《物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定。宝林集团未经抵押权人银行同意私自处分抵押物违反法律强制性规定，不受法律保护。郭爽也没有代为清偿债务消灭抵押权，因此该《商品房买卖合同》是效力待定的合同(或者说是不合法的合同)，绝不是合法有效的合同。二、被上诉人提交的证据不能证明其已经支付购房款，不符合第二十九条第（三）项“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”规定。被上诉人为证明其向宝林集团缴纳了购房款，提交了一份特约商户签购单及发票，该证据不能证明被上诉人郭爽向宝林集团支付了购房款。1.该签购单上的签名不是被上诉人，付款卡也不是被上诉人的，不能证明郭爽向宝林集团支付149,000元。一审庭审中，被上诉人称签名人是朋友的，朋友是谁、叫什么名字均不清楚，不符合常理。因此，签购单显示的款项不能证明是郭爽向宝林集团支付的购房款。特约商户签购单不能代替银行流水单，证明支付购房款应提供银行流水单，否则应承担举证不能的法律后果。2.《商品房买卖合同》及发票显示的房屋价格为336,385元，149,000元仅是房款总价的44%，没有达到房款总价的50%。3.在庭审中，被上诉人称剩余房款通过现金支付，根据相关法律规定，被上诉人应提交相应的现金来源，但被上诉人并未提供，应承担不利法律后果。郭爽辩称，不同意宜华公司的上诉请求，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。宝林集团未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。郭爽向一审法院起诉请求：1.确认原告郭爽为大连市金州区站前街道金港路310号X单元X层X号房屋的所有人；2.停止对大连市金州区站前街道金港路X号房屋强制执行，解除对该房屋的查封；3.诉讼费由被告负担。一审法院经审理查明：2015年5月21日，因案涉宝林凤凰城小区建设工程施工合同纠纷，宜华公司将宝林集团诉至大连市中级人民法院。该院于2016年5月31日做出（2015）大民二初字第00068号民事判决，判令宝林集团于判决生效后15日内支付宜华公司剩余工程款46,547,216元，宜华在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。宣判后，宝林集团提起上诉。2017年5月15日，辽宁省高级人民法院做出（2016）辽民终721号民事判决，判令宝林集团于判决生效后15日内支付宜华公司剩余工程款46,547,216元，于判决生效后10日内返还宜华公司工程质量保证金7,009,440元，宜华公司在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权；宜华公司于判决生效后10日内，按照政府工程质量监管部门关于建设工程档案归档的要求，向宝林集团移交全部建设工程施工档案材料。该判决已经生效，一审法院负责该案执行。大连市中级人民法院在审理该案期间，于2015年6月4日依法查封登记在宝林集团名下的案涉宝林凤凰城小区房屋50套，于2015年10月23日依法查封登记在宝林集团名下的案涉宝林凤凰城小区房屋34套；一审法院在执行该案期间，于2017年12月5日依法查封登记在宝林集团名下的案涉宝林凤凰城小区房屋50套。案涉房屋系于2015年10月23日被查封。原告与被告宝林集团签订《商品房买卖合同》，原告购买宝林集团的案涉房屋，宝林集团向原告出具了时间为2013年8月28日的销售不动产统一发票，发票金额为336,385元；双方签订的《商品房买卖合同》无日期，《商品房买卖合同》补充协议日期为2013年7月22日。原告除案涉房屋外，在本辖区内没有用于居住的房屋。2019年1月16日，郭爽向一审法院提出执行异议。同年9月12日，一审法院作出（2019）辽0213执异80号执行裁定，驳回郭爽的异议请求。郭爽不服，提起案外人执行异议之诉，即本案。另查明，案涉房屋在建时，已被宝林集团在大连金普新区不动产登记中心抵押登记，现尚未解除抵押登记。一审法院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，如在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，原告的诉讼请求方可得到支持。本案中，原告与被告宝林集团签订的《商品房买卖合同》虽然无日期，但其补充协议的日期为2013年7月22日，可以推定《商品房买卖合同》签订时间早于补充协议的时间。原告与宝林集团签订《商品房买卖合同》时间、宝林集团向原告出具的销售不动产统一发票记载时间早于查封时间，且案涉房屋为原告在本辖区内用于居住的唯一房屋，原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其停止对案涉房屋强制执行的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。因案涉房屋在建时，已被宝林集团在大连金普新区不动产登记中心抵押登记，现尚未解除抵押登记，原告确认其为大连市金州区站前街道金港路310号2单元17层2号房屋所有权人的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决：一、停止对大连市金州区站前街道金港路X号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；二、驳回原告郭爽要求确认其为大连市金州区站前街道金港路X号房屋所有权人的诉讼请求。诉讼费6910元（其中案件受理费6350元、公告费560元，原告郭爽已预交），由被告辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。另查，郭爽原审提供案涉《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限，约定：“买受人于2013年7月22日前一次性付清人民币336,385元。”本院认为，本案争议的焦点为郭爽对案涉房屋享有的权利是否能够排除执行。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”据此，消费者的物权期待权应优先于工程价款优先受偿权得到保护，但该规定是基于保护消费者的居住权和生存权所作特殊规定和例外考虑，故消费者在执行程序中要求予以优先保护的房屋应当是其购买并直接用于满足基本生活居住需要的房屋，对此应严格把握，不能扩大适用。因此，本案郭爽提出的异议请求是否足以排除上诉人享有工程价款优先受偿权的债权的执行，应当依照《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形予以从严审查，一审法院适用该条规定审查郭爽的异议请求并无不妥。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，郭爽主张其以刷卡加现金方式向宝林集团支付全部房款336,385元，原审提供的证据是案外人的POS机刷卡单（金额为149,000元），及宝林集团于2013年8月28日出具的购房款（全款）发票。郭爽在本院二审庭后提交从银行打印的其名下农业银行（2013年7月1日-2013年8月31日）和兴业银行卡（2013年4月9日-2013年12月21日）的交易明细清单，拟证明其以现金方式支付其余187,385元。但郭爽提供的上述证据存在以下问题：第一，关于案外人POS机刷卡单，日期为2013年8月28日，金额为149,000元，郭爽原审陈述因其朋友周胜利欠钱所以直接给刷的卡，卡是周胜利朋友的，叫什么名字不知道；郭爽在二审期间陈述系其朋友孙洪文支付的。郭爽关于此节陈述未能提供其与周胜利之间的借款与还款凭证，亦未提供周胜利与孙洪文之间关于款项往来的证据，应依法承担相应不利法律后果。第二，郭爽称其余187,385元系现金方式支付，原审陈述现金来源系银行的存款，二审期间陈述从其名下兴业银行卡取款130,000元，剩余的钱是父母亲戚帮忙凑的。但其提供的兴业银行卡流水表明2013年4月9日发生现金存款100,000元及现金取款100,000元，2013年7月3日跨行转账30,000元，其余金额均较小。农业银行卡交易明细清单表明2013年8月1日至2013年8月28日发生多笔现存与现取业务。郭爽在执行异议审查阶段提供的案涉商品房买卖合同没有签订日期，其在执行异议之诉时提供补充协议，注明日期为2013年7月22日，但其提供的POS机刷卡单系2013年8月28日，发票亦系2013年8月28日开具，经审查其关于现金取款的银行流水，郭爽无据证明其提前三个多月提取的现金系用于支付案涉房屋购房款。第三，在郭爽提供的案涉商品房买卖合同明确约定“买受人于2013年7月22日前一次性付清人民币336,385元”情况下，郭爽提供POS机刷卡单与现金来源凭证拟证明的付款时间却系2013年8月28日。购房系重大事项，郭爽却对付款的重要细节陈述不清，其主张的付款时间与合同约定存在较大矛盾，其对此未能予以合理解释。本院认为，郭爽提供的证据不足以证实其已按约向宝林集团支付了房款。故郭爽不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第（三）项规定的情形，不能排除法院对案涉房屋的执行。一审判决停止对案涉房屋的强制执行有误，本院依法予以纠正。另外，因本案纠纷系由于宝林集团的不诚信行为引起，故本案一、二审案件受理费应由宝林集团负担为宜。综上所述，宜华公司的上诉请求成立，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、维持大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初7497号民事判决第二项；二、撤销大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初7497号民事判决第一项；三、驳回郭爽关于停止对大连市金州区站前街道金港路310号2单元17层2号房屋强制执行、解除对该房屋查封的诉讼请求。一审案件受理费6910元（其中案件受理费6350元、公告费560元，郭爽已预交），由辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司负担。二审案件受理费6350元（上诉人已预交），由辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  张 钱审判员  刘 畅二〇二一年五月六日书记员  程添莹附相关法律规定：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。