安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖18民终975号上诉人（原审被告）：广德金茂投资置业有限公司，住所地安徽省广德县桃州镇万桂山南路10号金茂财富公馆5A层。法定代表人：吴宗法，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗永胜，安徽宣广律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈巧，安徽宣广律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：魏蓓蕾，女，1984年1月27日出生，汉族，教育培训机构教师，户籍地安徽省广德县，经常居住地安徽省广德县。被上诉人（原审原告）：詹涛，男，1984年9月20日出生，汉族，教育培训机构经营者，户籍地安徽省广德县，经常居住地安徽省广德县。上述两位被上诉人共同的委托诉讼代理人：杨军，安徽大旗律师事务所律师。上诉人广德金茂投资置业有限公司（以下简称金茂公司）因与被上诉人魏蓓蕾、詹涛商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省广德县人民法院（2015）广民一初字第03191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案后，依法组成合议庭，于2016年8月24日公开开庭进行了审理。上诉人金茂公司的委托诉讼代理人罗永胜，被上诉人魏蓓蕾、詹涛共同的委托诉讼代理人杨军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金茂公司上诉请求：1.撤销原判决第一项，改判金茂公司仅支付魏蓓蕾、詹涛逾期交房违约金2351元；2.维持原判决第二、三项。事实和理由：1.金茂公司未交付商品房初始登记证或未将案涉房屋产权证办理至魏蓓蕾、詹涛名下不构成违约，原审判决金茂公司支付魏蓓蕾、詹涛逾期交付初始登记的《土地使用权证》、《房地产权证》或商品房初始登记证的违约金，系属认定事实错误。其一，魏蓓蕾系以按揭贷款方式购买案涉商品房，根据双方签订的附件八补充协议第四条约定，本案不适用案涉合同有关延期交付初始登记证的违约责任。其二，案涉《广德县商品房买卖合同》第十六条虽约定“出卖人承诺于2014年3月30日前，取得前款规定的土地、《房地产权证》或商品房初始登记证，交付给买受人”，但合同同时又约定“买受人委托出卖人办理该商品房转移登记”。而办理该商品房转移登记必须向房地产行政管理部门提供该商品房初始登记证，因此若金茂公司将前款规定的土地、《房地产权证》或初始登记证交付给买受人魏蓓蕾、詹涛，则金茂公司无法履行受托办理该商品房转移登记的合同义务，故魏蓓蕾、詹涛诉请要求金茂公司向其支付逾期交付该商品房初始登记证违约金无事实依据。其三，案涉合同补充协议第五条第二项明确约定魏蓓蕾、詹涛应在办理房屋交付手续时及时缴纳公共维修基金等一切应付费用，而双方于2014年1月5日办理房屋交付手续时，魏蓓蕾、詹涛未履行支付金茂公司垫付的公共维修基金等合同义务，故金茂公司有权就办理房产权属登记事宜行使先履行抗辩权。其四，案涉合同虽约定由金茂公司代为魏蓓蕾、詹涛办理商品房转移登记，但未约定完成转移登记的期日，且魏蓓蕾、詹涛亦未履行出具委托书及交付办证费用等协助义务，故金茂公司有权不履行代为办理案涉房屋产权证的义务。2.金茂公司即若构成违约，原判决认定的违约金数额亦有失公允，依法应以实际损失为基础予以相应调整。其一，金茂公司未交付与魏蓓蕾、詹涛初始登记证，未给其造成实质性损失；其二，原判决确认的违约金172398元，已占案涉商品房总价款的19.8%，明显畸高。魏蓓蕾、詹涛辩称，1.原审判决金茂公司支付逾期交付商品房初始登记证的违约金，符合合同约定和法律规定。其一，办理房地产权证需向房地产行政管理部门提交商品房初始登记证，魏蓓蕾、詹涛作为商品房买受人持有商品房初始登记证，系其向出卖人金茂公司出具委托办理房地产权证手续的必备条件。案涉《广德县商品房买卖合同》中约定金茂公司于2014年3月30日前向魏蓓蕾、詹涛交付商品房初始登记证，实际上是确定了魏蓓蕾、詹涛购买的商品房可以自该日起申请办理房地产权证，而相关法律已经明确了行政部门办理房地产权证的期限，故金茂公司逾期交付商品房初始登记证的违约行为，必然导致案涉商品房办证迟延，损害了魏蓓蕾、詹涛的利益，其应当按照合同约定支付违约金。其二，缴纳公共维修基金不是魏蓓蕾、詹涛的主合同义务，且缴纳与否与金茂公司逾期交付商品房初始登记证之间不具因果关系，金茂公司亦无举证证明其曾向魏蓓蕾、詹涛催要该款，故金茂公司以魏蓓蕾、詹涛未缴纳公共维修金为由主张先履行抗辩权，没有事实和法律依据。其三，双方签订的附件八补充协议第四条不能作为本案的定案依据。①该协议条款系金茂公司单方免除自己责任，且未向魏蓓蕾、詹涛进行说明及提示；②该条款内容指向不明确，具有歧义；③魏蓓蕾、詹涛购房目的系为购买学区房，此后发现案涉房屋并非学区房，故已提前一次性还清按揭贷款，且准备另行出售该房。2.原审判决金茂公司支付违约金172398元适当。其一，前述违约金数额虽占案涉商品房总价款的19.8%，但低于我国担保法有关定金比例的规定；其二，原判决按日万分之五标准计算违约金，亦未超出我国民间借贷法律规定的限度，故不存在违约金过高的情形。综上，金茂公司的上诉理由均不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。魏蓓蕾、詹涛向一审法院起诉请求：1.判令金茂公司支付其逾期交房违约金2351元[870695元×日万分之0.5×54天（2013年11月12日至2014年1月5日）]、逾期交付土地、房地产权证或商品房初始登记证的违约金172398元[870695元×日万分之五×396天（2014年3月31日至2015年4月30日）]，合计174749元；2.判令金茂公司为其办理案涉房屋国有土地使用证（其中土地使用权年限应确定为2079年8月1日）、房产证；3.判令金茂公司将其住房的商业用水、电变更为居民用水、电。一审法院认定事实：2013年8月17日，魏蓓蕾、詹涛为购买位于广德县桃州镇金茂财富公馆1幢2单元1401室与金茂公司签订一份《广德县商品房买卖合同》，约定：房产性质为商业用房；土地使用权年限自2010年4月29日至2079年8月1日；建筑面积171.68平方米，单价5071.62元/平方米，销售价款870695元；交房时间为2013年11月11日；交付房产证、土地证或者商品房初始登记证的时间为2014年3月30日。合同签订后，魏蓓蕾、詹涛依约支付首付房款470695元，余款40万元办理了银行按揭贷款手续。2014年1月1日，金茂公司通知魏蓓蕾、詹涛于同月5日前办理交房手续。在办理交房手续过程中，金茂公司告知魏蓓蕾、詹涛只能办理土地使用年限为40年的产权登记，双方为此发生纠纷，多次协商未果。魏蓓蕾、詹涛于2015年11月5日诉至一审法院，请求判如所请。至起诉之时，金茂公司未向魏蓓蕾、詹涛交付案涉商品房房产证、土地证或者商品房初始登记证。一审法院认为，案涉《广德县商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，双方均应依约全面履行合同义务。1.关于逾期交房问题。魏蓓蕾、詹涛主张金茂公司给付逾期交房违约金2351元，金茂公司不持异议，予以确认。2.关于逾期交付房产证、土地证或者商品房初始登记证问题。其一，金茂公司构成违约。双方合同明确约定金茂公司应于2014年3月30日前取得及交付案涉商品房的房屋土地所有权属证书初始登记，该约定不能理解为金茂公司于2014年3月30日前取得土地使用权证、房屋所有权证的初始登记，否则无法确定魏蓓蕾、詹涛取得自金茂公司转移登记至其名下房地产权证的期日。金茂公司直至魏蓓蕾、詹涛起诉时，仍未将房产证办理过户至魏蓓蕾、詹涛名下或向其交付初始登记证，故魏蓓蕾、詹涛请求金茂公司承担逾期交付商品房初始登记证的违约责任，予以支持。金茂公司辩称魏蓓蕾、詹涛未履行合同约定的缴纳公共维修基金等合同义务，其有权拒绝办证，因缴纳公共维修基金、物业费等与交付商品房初始登记证或房地产权证之间不存在因果关系，且金茂公司也未举证证明其向魏蓓蕾、詹涛进行了说明及催缴，其辩解理由不能成立。其二，魏蓓蕾、詹涛主张违约金172398元，其违约金计算基数、计算标准及违约天数，均符合双方有关出卖人超过约定期限180日后仍不能交付房地产权证或商品房初始登记，应按日向买受人支付已付房款万分之五违约金的合同约定，应予支持。3.魏蓓蕾、詹涛主张金茂公司继续按合同约定为其办证，符合合同约定和法律规定，亦予支持。4.因案涉合同物业的性质为商业，故对魏蓓蕾、詹涛提出的金茂公司将案涉商品房的商业用水、电变更为居民用水、电的诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、被告广德金茂投资置业有限公司于判决生效后十日内一次性支付原告魏蓓蕾、詹涛违约金174749元；二、被告广德金茂投资置业有限公司继续按合同约定履行为原告魏蓓蕾、詹涛办理土地使用证及房产证义务。三、驳回原告魏蓓蕾、詹涛的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3800元，由金茂公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审中，当事人为证明各自主张，均向一审法院提举了证据。其中，魏蓓蕾、詹涛举证如下：1.广国用（2010）第20954号国有土地使用证1份，2.《广德县商品房买卖合同》1份，3.售房款发票、借款借据各1份，4.交房通知书1份；金茂公司举证如下：1.《广德县商品房买卖合同》及附件八补充协议1份，2.政府非税收入一般缴款书收据1份，3.广国用（2010）第20954号国有土地使用证1份，4.广房地权证桃州镇字第××号《房地产权证》1份。经审查，上述证据均符合证据的“三性”，予以认定。根据采信的证据，结合当事人陈述等情况，本院审查认为，一审查明的事实中有关交付房产证、土地证或者商品房初始登记证的时间为2014年3月30日一节表述不准，对一审认定的其他事实予以确认。另查明：魏蓓蕾、詹涛系夫妻关系。案涉《广德县商品房买卖合同》第十六条约定“关于产权登记的约定……出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》或商品房初始登记证。出卖人承诺于2014年3月30日前，取得前款规定的土地、《房地产权证》或商品房初始登记证，交付给买受人。买受人【×自行】【√委托出卖人】办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付《房地产权证》或商品房初始登记证，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付《房地产权证》或商品房初始登记证的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付《房地产权证》或商品房初始登记证的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人退房，……。（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付《房地产权证》或商品房初始登记证之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。……”上述合同附件八即补充协议第四条约定“该商品房交付时，如买受人以按揭贷款购房的，不适用本合同第十六条中的第二条。买受人同意房屋权属登记及抵押手续等由出卖人办理。买受人有义务配合，按出卖人要求提供相关资料，承担并预缴相关办理房产证、土地证、他项权证应缴的契税、印花税、工本费等相关税费按实结算。”再查明：金茂公司于2010年4月29日取得广国用（2010）第20954号国有土地使用证，载明地类用途为商服住宅，终止日期为2079年8月1日。双方当事人在二审庭审中陈述称，因金茂公司在上述地块开发建设的金茂财富公馆均为商业用房，案涉《广德县商品房买卖合同》履行过程中，上述国有土地使用证被收回，土地使用年限变更为40年。2014年1月1日，金茂公司向魏蓓蕾、詹涛发出书面交房通知，主要内容包括交房时间、地点、交房时所需携带的物件、交房程序及业主入住收费费用，其中明确售楼处代缴费用为契税4%（总房款×4%）、公共维修基金40元/㎡（建筑面积×40元/㎡）、房屋所有权证550元/本、土地证50元/本、土地测量费100元/户等。金茂公司于2014年5月20日取得案涉商品房初始登记的《房地产权证》。魏蓓蕾、詹涛在二审庭审中陈述称，交房过程中，其因土地使用年限争议问题未受领房屋，直至2015年度领取案涉商品房钥匙，未向金茂公司缴纳公共维修基金及办理房产证的相关费用，并当庭表示如土地使用年限仅能办理40年，其同意办理。本院认为，本案二审争议的焦点问题是魏蓓蕾、詹涛主张金茂公司支付逾期交付土地、房地产权证或商品房初始登记证的违约金172398元，应否支持。其一，从案涉《广德县商品房买卖合同》第十六条内容来看，约定金茂公司于2014年3月30日前取得的“土地、《房地产权证》或商品房初始登记证”，系指向初始登记在金茂公司名下的房地产权利证书，双方当事人对上述条款的认知与此一致。一审判决对此认定为转移登记至魏蓓蕾、詹涛名下的房地产权证，既与合同文义不符，亦与魏蓓蕾、詹涛的诉讼主张相悖，本院予以纠正。其二，魏蓓蕾、詹涛系按揭贷款购房，依据双方合同及补充协议约定，应由其委托金茂公司代为办理房屋权属证书，在此情形下，金茂公司不负有向魏蓓蕾、詹涛交付案涉商品房初始登记证的义务。魏蓓蕾、詹涛此节辩驳理由，与双方合意选择的办证方式不相契合，本院不予采纳。其三，金茂公司取得案涉商品房初始登记证，系其代为魏蓓蕾、詹涛办理房屋权属登记的必要前提。从魏蓓蕾、詹涛的诉讼请求及合同依据来看，其在本案中主张的逾期交付初始登记证违约责任，该“逾期交付”的含义应认定为包括逾期取得。经审查，金茂公司实际于2014年5月20日取得初始登记证，较之承诺的期日即2014年3月30日已逾期51天，系属违约行为。鉴于案涉《广德县商品房买卖合同》第十六条项下包含多个条款，且未列明序号，而案涉补充协议第四条约定的“不适用本合同第十六条中的第二条”，该“第二条”指向不具体，结合上述第十六条的内容陈列、结构布局等可得出两个以上的解释，具有歧义，因此金茂公司依据案涉补充协议第四条主张不承担违约责任的理由不能成立，本院不予采信。其四，金茂公司逾期取得商品房初始登记证的天数未超过90日，根据案涉《广德县商品房买卖合同》第十六条约定，其应按魏蓓蕾、詹涛已付房款的万分之二承担违约责任。因上述约定的违约金标准，较之双方作出的逾期180日后按日承担已付房款万分之五违约责任的约定，存在过大差异，且明显畸低，故结合本案实际情况及公平合理原则，本院酌定金茂公司承担违约金的标准为已付购房款的日万分之二。据此，金茂公司应赔偿魏蓓蕾、詹涛逾期取得商品房初始登记证违约金的数额为8881元（870695元×日万分之二×51天）。其五，因金茂公司不负有向魏蓓蕾、詹涛交付商品房初始登记证的义务，且其自2014年5月20日起客观上具备了代为办理房屋权属证书的条件，故魏蓓蕾、詹涛主张金茂公司支付2014年5月20日以后的逾期交付商品房初始登记证违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另，从业已查明的案件事实来看，双方自2014年1月5日即因案涉商品房土地使用年限问题发生争议，魏蓓蕾、詹涛因此未按交房通知办理交付房产契税等相关费用及手续，且其直至2015年度方才领受房屋钥匙，由此充分表明双方未及时办理房屋权属转移登记的原因在于魏蓓蕾、詹涛坚持要求按土地使用权年限70年办理房地产权证所致。金茂公司主观上并无拒绝接受魏蓓蕾、詹涛委托代为办证的意思表示，故亦不宜认定其具有迟延办证的违约行为。综上所述，金茂公司的部分上诉理由成立。原判决认定金茂公司支付魏蓓蕾、詹涛逾期交付案涉房屋权属证书违约金172398元错误，二审予以纠正。另，案涉商品房的性质为商业用房，依法土地使用年限应为40年。魏蓓蕾、詹涛诉请主张按70年办理房地产权证，于法无据，其于诉讼中明确同意按40年办理，应予准许。经查，原判决主文第二项文字表述不当且未明确办理时间及协助义务，本院依法予以相应变更。一审法院作出的其他认定，双方当事人均不持异议，符合法律规定，二审直接予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省广德县人民法院（2015）广民一初字第03191号民事判决第三项，即“驳回原告魏蓓蕾、詹涛的其他诉讼请求”；二、变更安徽省广德县人民法院（2015）广民一初字第03191号民事判决第一项为：上诉人广德金茂投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付被上诉人魏蓓蕾、詹涛逾期交房违约金2351元、逾期取得商品房初始登记证违约金8881元，合计11232元；三、变更安徽省广德县人民法院（2015）广民一初字第03191号民事判决第二项为：上诉人广德金茂投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内代为被上诉人魏蓓蕾、詹涛申请办理坐落于广德县桃州镇金茂财富公馆1幢2单元1401室的房地产权证，被上诉人魏蓓蕾、詹涛予以协助（均按不动产登记机构要求办理相关手续及交纳费用）。四、驳回被上诉人魏蓓蕾、詹涛的其他一审诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3800元，由上诉人广德金茂投资置业有限公司负担1200元，被上诉人魏蓓蕾、詹涛负担2600元。二审案件受理费3800元，由上诉人广德金茂投资置业有限公司负担1200元，被上诉人魏蓓蕾、詹涛负担2600元。本判决为终审判决。审 判 长  吴 环审 判 员  程 瑛代理审判员  冯忠山二〇一六年十月二十五日书 记 员  卢艳芳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……