沈阳市和平区人民法院执 行 裁 定 书(2021)辽0102执异441号案外人：何金生，男，1966年5月2日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托代理人：何冰，女，1994年1月20日出生，蒙古族，系何金生女儿，住沈阳市于洪区。申请执行人：平安银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市和平区南京北街163甲1，统一社会信用代码912101003131322823。负责人：武华文，系该分行行长。委托代理人：赵丽媛，系北京金诚同达（沈阳）律师事务所律师。委托代理人：胡婷，系北京金诚同达（沈阳）律师事务所实习律师。被执行人：潘娟，女，1966年10月21日出生，汉族，住沈阳市大东区。本院在执行申请执行人平安银行股份有限公司沈阳分行（以下简称“平安银行”）与被执行人潘娟金融借款合同纠纷一案中，案外人何金生于执行过程中提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。案外人何金生向本院提出执行异议，异议事项：请求法院撤销2021年2月5日作出的（2021）辽0102执976号执行裁定书和腾房公告以及拍卖、变卖通知书，并解除对位于沈阳市经济技术开发区××街××号3-1-2房产的查封。异议理由：何金生于2018年8月23日与潘娟签订房屋买卖协议书，购买了潘娟名下的位于沈阳经济技术开发区××街××号××房产（未下发产权证），双方约定“首付给潘娟15万元，潘娟名下的案涉房屋剩余贷款由买受人何金生每月偿还建设银行贷款3,387元，还款至房产证下发当月，剩余贷款双方更名过户，乙方贷款下发后次日付清，贷款还清，撤出抵押”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。据此，请求法院撤销（2021）辽0102执976号执行裁定书和腾房公告以及拍卖、变卖通知书，并解除对案涉房产的查封。我方在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，在法院查封以前，我方通过房屋自来水用户购水通知单、取暖费票据、物业费收款收据及电费票据，可证明在查封前就占有案涉房屋。我方支付了房屋全部价款，建设银行明细中，是2013年8月23日、24日分别付首付款5万元和10万元，首付30%共计15万元，从2018年9月到2021年4月偿还贷款3,387元，转账到潘娟的卡内。案外人已经2020年5月25日起诉潘娟，5月28日案件被受理。2020年有逾期及银行罚息共计9,543.14元，并有几个月潘娟未足额偿还3,387元贷款。交易明细2021年4月27日我方偿还了欠款，银行也出具了凭证，可证明案外人支付了房屋全部价款。2019年8月左右听说可以办理房屋产权，于2019年9月21日第一次通过案外人妻子王丽宏微信方式催潘娟办理，当时潘娟给的答复是在外地，回来后配合办理。在2020年2月19-22日，又催潘娟办理房产证。在2020年4月7-10日，潘娟不接电话，又以微信方式催办房证。2020年4月14-18日，我方又通过微信催办房证。2020年7月22日至9月9日，也是通过微信催办房证。另因时逢疫情，大概2020年4月疫情得到控制，通过微信聊天记录及在经济开发区法院起诉潘娟，要求配合办理房屋更名过户手续，2021年4月进行了开庭了解情况，尚无案件结果。我方积极与潘娟进行协调，但后者不配合，非案外人的原因未办理过户，贷款尚未偿还完毕。银行作为公共的平台，在可以办理房产证的时候，我方将剩余贷款全部偿还给银行。潘娟贷款还完以后，在更名过户后用我方名字的房产证再进行贷款。何金生的表哥之前做过房产中介，帮忙起草的房屋买卖协议书，房屋买卖未经过房产中介。等我方还完贷款后就没有其余款项了，相当于潘娟与建设银行之间没有债务。申请执行人平安银行答辩称，案涉房屋在查封时登记在被执行人潘娟名下，现该案已判决进入执行程序，案外人要求解除查封，并解除拍卖、变卖裁定，没有事实和法律依据，不同意案外人的异议请求。对案外人提交证据材料的真实性没有异议，案涉房产一直登记在潘娟名下，我行于2020年5月12日查封潘娟名下房产，案外人根据购房合同的约定仅支付了部分房款，未能支付全部价款。在房屋具备办理房产证到查封房屋达八月之久，一直没有进行更名过户。本院查明，2020年11月3日，本院作出（2020）辽0102民初11161号民事判决书，判决内容为：“一、解除原告平安银行股份有限公司沈阳分行与潘娟于2018年5月21日签订的《个人信用贷款合同》；二、被告潘娟于本判决生效后十日内一次性偿还原告平安银行股份有限公司沈阳分行借款本金45,382.08元、利息（含罚息、复利）757.47元（以上本金、利息、罚息、复利计算截止至2020年3月3日），并自2020年3月4日起按《个人信用贷款合同》约定的计息办法给付原告平安银行股份有限公司沈阳分行利息、罚息、复利至本判决实际偿还之日止；三、被告潘娟于本判决生效后十日内一次性赔偿原告平安银行股份有限公司沈阳分行律师费2,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”；判决生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，2021年1月22日，平安银行向本院申请强制执行，执行案号：（2021）辽0102执976号；执行过程中，本院于2020年5月12日作出（2020）辽0102财保1451号协助执行通知书及民事裁定书，预查封潘娟名下位于沈阳市经济技术开发区××街××号3-1-2，建筑面积94.57平方米房产一处。2021年2月5日，本院作出（2021）辽0102执976号拍卖、变卖通知书和执行裁定书，拍卖、变卖被执行人潘娟名下的案涉房产。另查明，根据不动产电子登记（簿）查询证明记载，位于沈阳市经济技术开发区××街××号3-1-2，建筑面积94.57平方米房产的预购商品房预告登记权利人是潘娟，预购商品房抵押权预告登记权利人是中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行，登记日期2017年3月23日，贷款金额30万元。异议审查过程中，案外人何金生为主张异议事项成立，向本院提交如下主要证据材料：1.（2021）辽0102执976号拍卖、变卖通知书、公告、执行裁定书；2.房屋买卖协议书、收条；3.辽宁增值税普通发票、专用收款收据、水电费票据；4.建设银行个人活期账户支出交易明细；5.手机截屏；6.案件受理通知书；7.结婚证、房屋买卖合同；针对案外人的异议事项及理由，申请执行人平安银行提交了如下证据材料：1.不动产电子登记（簿）查询证明；2.（2020）辽0102财保1451号民事裁定书、协助执行通知书、送达回证；3.（2020）辽0102民初11161号民事判决书。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。关于本案，首先，查封案涉房产的前提是依据已生效的（2020）辽0102民初11161号民事判决书，该判决中确认了被执行人潘娟应承担的给付义务。故本院执行行为并无不当，有权对登记在其名下的案涉房屋采取查封及拍卖措施；其次，案外人虽向法院提交房屋买卖协议书、收条、银行明细、收款收据等材料，但在房款支付方面，银行贷款记录显示仍尚余大部分银行贷款没有支付，案外人亦未将《房屋买卖协议书》约定的剩余价款交付法院执行。因此，以上证据不足以证明案外人本人于查封前实际履行合同义务并支付购房对价款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中所规定的案外人权利排除强制执行内容；第三，案涉房产现登记于被执行人潘娟名下，案外人主张房产所有权但未予办理房产登记或备案手续，自身未尽到合理注意义务存在过错。据此，本院认为案外人提出的撤销执行文书、解除房产查封的异议请求于法无据，故不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人何金生的异议请求。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起案外人异议之诉，并按对方当事人的人数提交副本。审判长 赵 博审判员 祁美楠审判员 姚 宏二〇二一年五月十九日书记员 尹子明