上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0110民初13486号原告：卜文祥，男，1960年4月27日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：何义莲，上海伟创律师事务所律师。原告：卜建平，女，1963年5月9日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：何义莲，上海伟创律师事务所律师。被告：步黎华，男，1969年1月14日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：徐红宇，江苏英特东华律师事务所律师。第三人：戴晶瑾，女，1986年7月26日出生，汉族，住上海市洋泾镇路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：李晨旭，系第三人戴晶瑾的丈夫，男，1984年8月9日出生，汉族，住上海市浦东新区环林东路XXX弄XXX号XXX室。原告卜文祥、卜建平诉被告步黎华、第三人戴晶瑾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卜文祥、卜建平及其共同委托诉讼代理人何义莲、被告步黎华的委托诉讼代理人徐红宇、第三人戴晶瑾的委托诉讼代理人李晨旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卜文祥、卜建平向本院提出诉讼请求：要求被告返还两原告购房款人民币(以下所涉币种均为人民币)370,000元。事实和理由：两原告系夫妻关系。2015年5月20日，两原告和第三人戴晶瑾签订《上海市房地产买卖合同》，第三人将上海市东陆路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给两原告，合同总价款1,500,000元，房屋搬迁和固定装修等费用450,000元。签订合同时，被告作为第三人母亲孙某某的朋友和第三人一同前往。两原告由于不懂法律，在第三人没有任何授权的情况下，于2015年6月23日、7月6日分三次将购房款1,330,000元汇入被告账户。之后，由于被告没有将该1,330,000元房款全部交给第三人，系争房屋中的原有贷款一直不去归还，原告多次拨打被告电话，要求被告将房款交付第三人，均无法取得联系。2016年3月8日，原告经与第三人多次协商，第三人最终认可原告汇给被告的1,330,000元中的960,000元，其余370,000元不予认可。原告不得已于2016年3月10日向第三人支付363,676.20元，该款汇入第三人贷款银行账户，用于系争房屋提前还贷。系争房屋产权手续办理当日，原告又向第三人支付现金6,000多元。被告没有合法理由收取原告款项，应该予以返还。故起诉来院。被告步黎华辩称，不同意原告的诉讼请求。两原告支付给第三人的950,000元和380,000元都是有第三人授权的，不是无故支付给被告的。2010年被告将系争房屋过户至第三人名下，套取银行贷款后出借给孙某某。并约定孙某某返还借款后，产权再变更到被告名下，第三人是知情的。2015年，孙某某无法偿还借款，和被告商量将系争房屋出售，约定除了偿还银行贷款，剩余房款都借给孙某某。如果房款超出170万元，超出部分房款归被告，孙某某负责被告一家在外的租房费用。三年之后，由孙某某为被告购买房屋一套，如果房款低于170万元，差价部分由孙某某补给被告，如果房款高于170万元，高出部分由孙某某负担，这些情况第三人和被告都是知情并且同意的。出售系争房屋的手续都是被告办理，被告去中介公司挂牌，买卖合同上留的电话也是被告的。被告仅仅告知两原告，被告和孙某某在谈朋友，并没有告知将系争房屋出售给第三人套取银行贷款的事情。但是原告知道被告和第三人不是一家人，产权登记在第三人名下，但是实际产权人是被告。第三人戴晶瑾辩称：同意原告的诉讼请求，第三人并没有授权被告收取房款。2010年孙某某找到第三人，说帮第三人购买一套房屋，首付款孙某某支付，至于是否支付第三人不清楚，第三人只需要承担贷款。刚开始贷款是孙某某承担的，后来由第三人偿还。后来孙某某、被告找到第三人，说要将系争房屋出售，当时第三人认为当初购买时第三人也没有支付首付款，现在出售也可以，只要将贷款偿还就可以了，剩余的房款，第三人也不要的。本次交易中，第三人在两原告将95万元和38万元房款支付给被告时，均表示不予认可，并告知两原告，还有剩余贷款80万元左右没有偿还，剩余49万元必须支付给第三人。因为实际居住人是被告，为了方便看房，联系电话才留的被告的电话。一个电话不能证明被告得到了授权，对于补充协议，第三人也没有授权被告收取违约金。本院经审理认定事实如下：2016年4月25日，原告卜文祥、卜建平登记为上海市东陆路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人。2015年5月20日，卖售人(甲方)戴晶瑾、买受人(乙方)卜文祥、卜建平签订《上海市房地产买卖合同》约定，房地产坐落东陆路XXX弄XXX号XXX室，房屋建筑面积75平方米。甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计为人民币1,500,000元。甲乙双方确认，在2015年9月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心办理转让过户手续。合同补充条款(一)约定，在甲乙双方签订本合同前，乙方已向甲方支付定金30,000元。在甲乙双方签订本合同当日，乙方应向甲方支付部分购房款100,000元。乙方支付甲方的上述款项构成乙方支付的首期购房款130,000元。同时，甲方应向乙方出具收款凭证。在签订本合同后最晚不迟于2015年7月31日，乙方将第二期购房款人民币1,370,000元支付给乙方。同时，甲方应向乙方出具收款凭证。该合同甲方联系电话载明为XXXXXXXXXXX，为被告的联系电话。同日，甲方戴晶瑾于乙方卜文祥、卜建平签订《房地产买卖合同之补充协议》约定，在本次房地产交易中，该房地产的总成交价为1,950,000元，其中合同价为1,500,000元，剩余450,000元为搬迁及固定装修设施补贴费。乙方于2015年7月31日前向甲方支付搬迁及固定装修设施补贴费450,000元。签订该合同及补充协议时原、被告、第三人及孙某某均在场，系争房屋尚有中国民生银行上海虹口支行为抵押权人的抵押贷款747,392.49元。签订上述合同前，案外人孙某某代第三人出具《定金收据》，载明第三人收到上海汉宇房地产顾问有限公司转付卜文祥购买本人所有的东陆路XXX弄XXX号XXX室房屋而支付的定金30,000元。收款人处写明“孙某某代戴晶瑾，系母女关系，签字具有法律效律，一切后果有我承担。”当时原、被告、第三人、孙某某均在场，第三人对孙某某拿走此30,000元表示认可。2015年5月20日，第三人出具《收据》，载明收到购买方卜文祥支付的首期购房款100,000元。当时原、被告、第三人、孙某某均在场。2015年6月23日，被告出具《收条》载明，收到卜文祥东陆路XXX弄XXX号XXX室房屋房款380,000元。2015年7月6日，被告出具《房款收条》载明，收到卜文祥购买出售方戴晶瑾所有的位于东陆路XXX弄XXX号XXX室房屋而支付的房款950,000元。2015年9月6日，甲方步黎华、乙方卜文祥签订《补充协议》约定，甲乙双方协商一致，原甲乙双方协商一致于2015年9月15日一起前往房地产交易中心办理房地产过户手续，现改为2016年1月31日前往房地产交易中心办理房地产过户手续。甲乙双方一致认可，无任何异议，乙方再支付甲方30,000元延长金(2015年9月7日前支付甲方20,000元，2015年10月15日前支付甲方10,000元)。物业地址浦东新区东陆路XXX弄XXX号XXX室。如果甲方违约，则乙方不用承担任何关于《上海市房屋买卖合同》的违约责任。如果乙方违约则按《上海市房屋买卖合同》相关条约处理。诉讼中，两原告和被告均确认实际支付的违约金共计50,000元。2015年9月17日，原告卜文祥向第三人汇付房款490,000元。2016年3月6日，系争房屋上中国民生银行上海虹口支行为抵押权人的抵押贷款余额为728,476.33元。2016年3月8日，甲方戴晶瑾和乙方卜文祥、卜建平签订《协议书》载明：1、甲乙双方签订《上海市房地产买卖合同》，甲方将位于东路XXX弄XXX号XXX室房屋于2015年5月20日出售给乙方，合同房款150,000元，搬迁和固定装修补贴450,000元，成交总房款1,950,000元。乙方另外支付违约金50,000元，共计2,000,000元。2、乙方支付的房款1,950,000元中，乙方于2015年5月17日支付的定金30,000元、5月20日支付的现金100,000元、9月17日汇入甲方账户内的490,000元，共计620,000元，甲方予以认可。3、乙方未告知并取得甲方同意的情况下，于2015年6月23日将上述房款中38万元交给甲方母亲的朋友步黎华(其中200,000元系现金，180,000元通过韩文龙工商银行账户转入步黎华工商银行账户)，于2015年7月6日将上述房款中的950,000元转入步黎华工商银行账户，甲方未予以认可。基于以上事实，甲乙双方经协商，达成如下协议：一、东陆路房屋中甲方目前有贷款余额70余万尚未归还，由于甲方无力全部归还前述贷款，为了顺利办理东陆路房屋的过户手续，经双方协商，乙方同意另行支付甲方370,000元直接用于归还东陆路房屋甲方现有贷款。具体操作方式是：甲方先向银行提出申请，经银行同意后等待银行扣款通知，甲方接到扣款通知后先将东陆路房屋中的现有贷款370,000元以外的部分汇入贷款银行账户，同时通知乙方将剩余贷款370,000元直接汇入甲方贷款银行账户。二、乙方承诺，本协议支付给甲方用于归还东陆路房屋贷款的370,000元，不再向甲方追追索。甲方承诺，乙方支付东陆路房屋房款中步黎华收取的1,330,000元中960,000元部分和违约金50,000元，不再要求乙方向甲方支付。甲方同时确认，没有收到步黎华收取的1,330,000万元中的370,000万元。甲方同意乙方就370,000元款项，直接向步黎华追索。乙方已确认东陆路房屋内原户口已迁出，不得以甲方原关系人户口问题再追诉甲方责任。三、乙方支付了本协议第二条约定的370,000元后，在东陆路房屋符合贷款抵押撤销条件后，甲方尽快去东陆路房屋的贷款银行办理抵押撤销手续。四、东陆路房屋甲方贷款抵押撤销后，甲方应协助乙方去浦东新区房地产交易中心办理过户手续。若甲方拒绝协助乙方办理过户手续，乙方有权向法院起诉，强制要求甲方协助办理过户手续，甲方不得以未收到乙方960,000元房款并要求乙方另行支付960,000元为由进行抗辩。甲乙双方过户所产生的税费由乙方承担。2016年4月10日，第三人出具《房款收据》载明，收到购买方卜文祥购买东陆路XXX弄XXX号XXX室房屋而支付的房款370,000元。其中363,676.20元用于还民生房贷，其余现金6,300元现金收取。2016年4月26日，两原告登记为系争房屋的产权人。2016年7月底，被告将系争房屋交付两原告，2016年8月底，被告一家将户口迁出系争房屋。审理中，被告表示，签订上海市房地产买卖合同时，中介公司认为双方关系比较熟悉，提议由被告直接收取房款，当时原、被告、第三人和孙某某都没有异议。6月23日两原告将38万元支付给被告，当时两原告、被告和孙某某一起办理的。7月6日，两原告支付95万元给被告，当时也是两原告、被告和孙某某一起办理的。最后一笔房款49万元，第三人提出偿还银行贷款不足，要求原告直接把49万元支付给第三人。另查明，2010年4月15日，第三人登记为系争房屋的产权人。上述事实，由原告提供上海市房地产买卖合同、房地产买卖合同之补充协议、定金收据、收据、个人业务凭证、货期历史明细清单、房款收据、收条、协议书、记账凭证、业务受理单、房地产权证、被告提供的上海市房地产买卖合同、个人购房抵押借款合同、货期历史明细清单、补充协议、上海市服务业、娱乐业、文化体育业统一发票、第三人提供的借条、个人账户对账单以及各方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院对上述证据的证据效力予以确认。产权登记是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，具有公示公信力，但这仅仅表明该登记的对外效力，而不影响原、被告内部对房产权属的重新确认。根据物权法的规定，产权登记是物权归属的依据，具有公示公信的效应；但是产权登记的证明力并非绝对，不动产登记簿仅具有正确性推定的效力，实践中存在登记物权与实际物权不相符合的情形，根据物权法的规定，权利人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。本院认为，产权登记是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，具有公示公信力，如真实权利人认为登记错误的，可以申请变更登记。2015年5月20日第三人和两原告就系争房屋签订上海市房地产买卖合同，将系争房屋出售给两原告，被告有权收取两原告支付的房款。本次交易时，被告并非系争房屋的产权人，也没有得到第三人授权收取房款，事后也没有得到第三人的追认，无权收取本次交易的房款，亦没有证据证明将95万元和38万元交给第三人，故，被告应当将收取的95万元和38万元返还给两原告。现第三人认可96万元不再向两原告主张，但是对于剩余的37万元房款不予认可。故两原告诉请要求被告返还房款37万元，与法不悖，本院予以支持。至于被告抗辩，系争房屋的实际权利人为被告，被告收取房款是有第三人收取的。本院认为，系争房屋的实际权利人究竟是第三人还是被告，系被告和第三人之间的内部关系问题，并不影响在出售系争房屋给两原告时第三人有权房款；且被告在审理中表示并没有将出售系争房屋给第三人套取银行贷款的情况告知两原告，在第三人和两原告签订房屋买卖合同时，被告亦是在场的，对合同约定两原告将房款支付给第三人并没有提出异议，也没有约定95万元和38万元由两原告支付给被告。故，虽然被告在交易过程中存在诸多不谨慎之处，但是不能排除两原告在产权人不认可已经支付给被告的部分房款时，要求被告返还房款的权利。如若被告认为其为系争房屋的实际权利人，第三人无权收取系争房屋的房款，应当返还其部分或者全部已收房款，应另案主张。至于被告与第三人母亲孙某某之间的借贷关系，并非本案的审理范围，亦应另案主张。据此，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十九条第一款之规定，判决如下：被告步黎华应于本判决生效之日起十日内返还原告卜文祥、卜建平上海市浦东新区东陆路XXX弄XXX号XXX室房屋购房款人民币370,000元。本案案件受理费人民币3,425元(已减半收取)，由被告步黎华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  龚立琼二〇一六年十月三十一日书记员  王好义附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十九条第一款权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。