上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0108民初638号原告(反诉被告)上海景和企业管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人冯襄皖，职务副总经理。委托代理人徐瑞刚，上海市锦天城律师事务所律师。被告(反诉原告)上海辉华餐饮服务有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人朱雪琴，职务经理。委托代理人吴蓓。委托代理人梁亚屏。原告上海景和企业管理有限公司(以下简称景和公司)与被告上海辉华餐饮服务有限公司(以下简称辉华公司)房屋租赁合同纠纷一案，由原上海市闸北区人民法院于2016年1月13日受理后，原上海市闸北区人民法院因“撤二建一”被撤销，2016年3月30日起由上海市静安区人民法院继续审理。本案依法适用简易程序。审理中，被告提起反诉，当事人合意延长简易程序适用期间。后因案情需要，转为普通程序，依法组成合议庭。本案于2016年2月22日、2016年5月16日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人徐瑞刚、被告原委托代理人王信德均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景和公司诉称，2014年6月28日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告承租本市康宁路XXX号一楼部分房屋(以下简称系争房屋)，用途为餐饮，房屋性质为无产权房。租期10年，自2014年7月1日至2024年6月30日止。租金及物业管理费每季度结算一次，先付后用。被告拖欠租金超过一个月的，原告有权终止合同，收回房屋，无需退还已收租金，被告每逾期一日按租金的千分之三支付违约金。签约后，原告将系争房屋交付被告使用，被告交纳押金人民币48818.75元(以下币种均为人民币)，但自2015年6月起被告未再支付租金和物业费，水电费自2014年7月起也未支付。虽经原告多次催讨，但未果。原告请求判令：1、被告迁出系争房屋并将房屋返还给原告；2、被告支付拖欠的租金和使用费(每月按48818.75元计算，从2015年6月1日至迁出之日止)、物业费(每月按4815元计算，从2015年6月1日至迁出之日止)；3、被告支付违约金44024.54元(以27天的租金为本金，按照日千分之三计算，从2015年6月1日至2016年4月30日止)；4、被告支付房屋使用费的利息(自2015年6月28日至2016年6月30日止，按照银行同期贷款利率分段计算)；5、被告支付2014年7月1日至2016年2月23日电费36185元、燃气费27186元、水费5258元；6、诉讼费由被告承担。被告辉华公司辩称，系争房屋的临照只有2层，但是实际造了8层，且已过有效期，故租赁合同自始无效。无效的责任在于原告，系争房屋无法办理营业执照，导致被告无法出租，使用费请法院酌情考虑。由于合同无效，故不存在支付违约金和使用费利息的问题。对燃气费、水费金额认可，电费应按照双方第二次确认的金额计算。反诉原告辉华公司诉称，反诉原告承租系争房屋后，按餐饮标准进行装修，并于2014年12月和2015年1月先后出租。2015年2月，反诉原告要求反诉被告协助办理餐饮证照，但2015年11月起反诉被告开始互相推诿。2015年7月，反诉原告提出由自己办证，并于6月停付租金。次承租人曾进行小规模经营，因无法办证，于2015年下半年已搬离。反诉被告隐瞒系争房屋不具备相关手续的事实，导致反诉原告做出不合真实意思的表示，故要求法院撤销租赁合同。后，反诉原告变更诉请，认为租赁合同系无效合同，且自始无效，请求法院判令：1、确认租赁合同无效；2、反诉费用由反诉被告承担。无效后果因尚未全部产生，故另案起诉，不要求在本案中一并解决。反诉被告景和公司辩称，租赁合同中已明确系争房屋无产权，故不存在反诉被告隐瞒情况，反诉原告也未要求反诉被告提供办证材料。反诉被告已提醒反诉原告办不出营业执照的风险，但其自信可以办出。反诉原告将系争房屋转租他人，开设面馆，2015年7月面馆老板找到反诉被告，要求协助办理营业执照，反诉被告将其带到上海幸福实业有限公司，将申请材料交给招商部门，但因面馆无法办出环境评估报告，导致营业执照无法办理。临时规划许可证期限内合同有效，2015年6月28日之后合同无效，但使用费仍应按租金标准支付。经审理查明，2013年6月27日，上海幸福实业有限公司取得《上海市临时建设工程规划许可证》，建设项目名称幸福现代工业园区康宁路基地一期B－1地块改扩建工程(临时用房)，建设位置为本市康宁路XXX号，建筑面积5254平方米。并注明：本证有效期为两年，期满后即行失效，届时建设单位必须自行将临时建筑物、构筑物拆除，恢复原状。原告表示，有效期届满后，建设单位未申请延期，也未办理验收手续。2013年4月1日，上海幸福实业有限公司(甲方)与上海风达投资咨询有限公司(乙方)签订《租赁协议》，约定甲方将本市康宁路852、866号一幢商务楼整体租赁给乙方使用(暂无产证)，租期自2014年1月1日至2025年12月31日。2014年6月17日，原告与上海景达商务酒店有限公司向上海幸福实业有限公司出具《情况说明》，经三方同意，康宁路852、866号商务楼承租方上海风达投资咨询有限公司变更为原告。2014年6月28日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告承租系争房屋，建筑面积535平方米，用途为餐饮等商业业务，房屋性质为无产权房。租期10年，自2014年7月1日至2024年6月30日止。租金计算方式：1、第一、二年租金3元/㎡/天(装修免租期2014年7月1日至2014年9月30日)。第三年起租金递增10％，之后每三年在原租金基础上递增10％，即2016年7月1日至2019年6月30日，租金3.3元/㎡/天等。物业管理费按租赁面积9元/㎡/天计算收取，与租金同步计算。水费被告单独安装水表计量，按5.5元/立方米，由原告向被告收取(不开发票)。电费被告单独安装电表计量，按1.35元/度，由原告向被告收取(不开发票)。租金及物业管理费每季度结算一次，先付后用。押金为1个月的租金。水电费用每月结算一次，先使用后付款。被告自行办理营业执照等各类证照，原告有配合提供相关手续及开具证明的义务(若需)。所附的《一般条款》为本合同不可分割的一部分，若上述条款与《一般条款》冲突的，以上述条款为准。一般条款约定：被告已于房屋交付前对房屋现有情况进行检查和确认，并同意就现状承租系争房屋。租赁期满或合同解除后，双方应结清公用事业费及物业费，如被告在约定期限内未结清的，原告有权使用押金抵充相应费用。被告发生违约行为，原告有权使用押金抵扣违约金或赔偿金。未经原告书面同意，被告不得将系争房屋全部或部分转租，否则视为违约。被告未按合同约定的付款期限交纳租金，拖欠超过一个月的，原告有权立即终止合同，收回房屋，无需退还已收租金，并有权要求被告承担相应违约金，每逾期一日按合同租金总额的千分之三计违约金。同日，原告向被告出具授权书，为支持增加餐饮业等商业配套的定位，原告同意被告将系争房屋分割装修并自行招商分租。嗣后，被告向原告交纳押金48818.75元，租金付至2015年5月31日。2015年4月1日，被告出具《情况说明》，申请变更付款单位，变更为上海略划投资管理有限公司。2016年1月24日，被告发函给原告，被告多次催促原告提供办证资料，但原告对此不予理睬，现被告正式发函请原告5日内配合提供办证必须资料(排水许可证、产权证，如无，则提供土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程竣工验收备案证明)。另查明，2014年12月5日，被告与李晓俊签订《租赁合同》，约定李晓俊承租本市场中路XXX号一楼部分房屋，建筑面积约145平方米，作为餐饮店铺，租期自2014年12月5日至2019年12月4日，月租金为16759元。2015年1月29日，被告与邹美娟签订《租赁合同》，约定邹美娟承租本市场中路XXX号一楼部分房屋，建筑面积约239.6平方米，作为餐饮店铺，租期自2015年1月29日至2020年1月28日，月租金为21863元。审理中，原告提供：1、2010年4月15日《关于彭浦镇招商楼宇项目协调会议纪要》，因康宁路部分在建楼宇处于规划绿地内无法取得合法建房证明等，会议决定：康宁路地块在建楼宇先建设，适时补办有关证照手续，招商严格控制生产加工型、餐饮等服务型企业入驻。2、2015年8月4日《关于彭浦镇康宁路产业园区招商注册工作会议纪要》，会议明确：自发文之日起，引进企业业态原则上以商办为主，不涉及生产加工、餐饮等。加强对康宁路产业园区注册企业的业态控制，以商办为主。原告表示，即便康宁路XXX号超高，但系争房屋位于一层不受影响。签约时，原告向被告出示过会议纪要，但2014年9月被告即从上海幸福实业有限公司处得知该纪要已失效，已无法办理营业执照了，但被告仍继续装修及转租。关于次承租人的问题，不要求在本案中一并处理。被告则表示，当时原告拿出会议纪要，表示可以办理营业执照，故与原告签订了租赁合同，虽然纪要上提及“严格控制餐饮企业入驻”，但因楼上已有餐饮企业入驻，故被告未在意。被告之前并不知道纪要已失效，直至2015年11月方才得知无法办理营业执照。关于电费一节，双方均认可按3万元结算。审理中，法庭多次征询被告对合同无效的法律后果的处理意见，但被告坚持表示因与次承租人的纠纷尚未处理，故无效后果另行解决。法庭辩论前，法院询问被告是否考虑交付房屋，被告表示不予考虑。庭审后，被告又提出增加装修损失的备选诉请，并认为次承租人已于2015年9月和12月先后搬走，但既未将钥匙交予被告，也未与被告办理交接手续。2016年5月27日，被告发现原告在系争房屋张贴告示(内容为：擅自闯入者，本物业将追究法律责任)并安装摄像头。虽然现在告示已被风吹走，但应仍认定系争房屋已交还原告。原告则认为，被告既未交还房屋，原告也未张贴过告示。系争房屋内现有桌椅等物品，且次承租人租赁的部位均上锁。被告所提供的告示上落款人为上海景达商务酒店有限公司，并未加盖公章，不能证明系原告所为。以上事实，由租赁合同、临时建设工程规划许可证、会议纪要及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，本市康宁路XXX号系临时用房，虽于2013年6月27日取得《上海市临时建设工程规划许可证》，但期限届满后未再申请延期，许可证现已失效。2014年6月28日原、被告双方就系争房屋签订《租赁合同》，履行期间由于许可证失效，导致租赁合同自2015年6月27日起无效。被告在签订租赁合同时已知晓系争房屋无产权证，势必会对今后办理营业执照等事项产生不利影响，但被告不顾经营风险，仍然承租系争房屋并进行装修、转租，由此产生的相关法律后果应由其自行承担。原告知晓被告承租系争房屋用于经营餐饮，在系争房屋无产权证及会议纪要要求“严格控制餐饮企业入驻”的情况下，仍与被告签订租赁合同，也有不妥之处。鉴于此，2015年6月27日之前的租金按合同标准支付，之后的使用费，本院将综合案件的具体情况予以酌情处理，押金抵扣欠费。原告的违约金和利息之主张，本院不再予支持。关于系争房屋是否已交付原告一节，被告认为次承租人早已搬离系争房屋，原告张贴告示并安装监控，故系争房屋已交还原告，但原告否认张贴告示及收回房屋。本院认为，被告既未与原告办理房屋交接手续，也未通知过原告进行交接，开庭时被告也表示不同意返还房屋，且次承租人使用的部位目前仍处于上锁状态，被告并未将钥匙交予原告，导致原告实际上也无法使用系争房屋，故本院对于被告的主张不予采纳。审理中，法庭已就无效后果多次询问被告的意见，但被告均表示不要求在本案中一并处理，另行解决。对于庭审后被告再提出装修损失，本案中不再予以处理，可另行依法解决。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海景和企业管理有限公司与被告(反诉原告)上海辉华餐饮服务有限公司就上海市康宁路XXX号一楼房屋签订的《租赁合同》自2015年6月27日起无效；二、被告(反诉原告)上海辉华餐饮服务有限公司应于本判决生效之日起十日内迁出上址房屋，并将上址房屋返还给原告(反诉被告)上海景和企业管理有限公司；三、被告(反诉原告)上海辉华餐饮服务有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)上海景和企业管理有限公司租金、使用费(自2015年6月1日起算至2015年6月26止，每月按48818.75元计算；自2015年6月27日起算至迁出之日止，每月按3.5万元计算，押金48818.75元从中抵扣)；四、被告(反诉原告)上海辉华餐饮服务有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)上海景和企业管理有限公司物业费(自2015年6月1日起算至迁出之日止，每月按4815元计算)；五、被告(反诉原告)上海辉华餐饮服务有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)上海景和企业管理有限公司电费3万元、燃气费27186元、水费5258元；六、原告(反诉被告)上海景和企业管理有限公司其余的诉讼请求，不予支持。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9741.8元(原告已预缴)、反诉案件受理费50元(反诉原告已预缴)，由原告(反诉被告)上海景和企业管理有限公司负担2791.8元，被告(反诉原告)上海辉华餐饮服务有限公司负担7000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  蔡韶华审 判 员  施鲁檬人民陪审员  周建萍二〇一六年十月二十八日书 记 员  鲍舒婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。