贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0112民初56号原告（反诉被告）贵州某某开发有限公司，住所地贵阳市乌当区新天办事处，组织机构代码信息xxxxx。法定代表人李某某，职务经理。被告（反诉原告）贵阳某某有限公司，住所地贵阳市乌当区新天办事处，组织机构代码21460033-5。法定代表人刘某某，职务经理。委托代理人陈某、刘某某，贵州达德律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。第三人贵阳市某某商务酒店，住所地贵阳市南明区兴关路，组织机构代码69752215-8。负责人董某某。第三人乌当区某某老年公寓，住所地贵阳市乌当区，组织机构代码32245388-9.负责人吴某某。委托代理人卞某某，该公寓职工。原告（反诉被告）贵州某某开发有限公司（以下简称富强公司）诉被告（反诉原告）贵阳某某有限公司（以下简称天海公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月25日作出（2015）乌民初字第313号民事判决书，原告富强公司不服判决，向贵阳市中院提起上诉，2015年10月19日，贵阳市中院作出（2015）筑民一终字第1402号民事裁定，撤销原判，发回本院重审。本院受理后，通知第三人贵阳市某某商务酒店（以下简称裕阳酒店）和贵阳市乌当区某某老年公寓（以下简称快乐公寓）参加诉讼，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告的法定代表人李某某，被告的委托代理人刘某某、陈建，第三人乌当区某某老年公寓的委托代理人卞某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出请求：1、判令被告退回原告押金7万元；2、支付本次起诉费。重审中，原告增加诉讼请求，要求被告支付装修费80万元，绿化费65万元，共计145万元。事实和理由：2008年8月1日，我公司与被告天海公司签订《房屋租赁合同》，合同签订后，我公司于2009年对房屋进行装修和绿化，装修费用为80万元，绿化费用为65万元。2011年1月1日双方重新签订《房屋租赁合同》，赁期至2019年3月2日止。我公司按约交纳了7万元押金。2011年11月被告提出与我公司解除租赁合同，合同解除后，我公司多次要求被告退还押金和赔偿装修和绿化损失，但多次协商未果，因此，提出上述请求。被告辩称：在原审中对方承认欠我们7个月房屋租金的事实，原告使用被告房屋就应支付租金，保证金在合同里有明确规定，这7万元是担保，在双方的租赁合同完结后才能退还，而不是拿来冲抵房租，而且这7万元也只能冲抵5个月的房租，冲抵后被告还欠我方2个月的房租，我方已提出反诉。原告提出的赔偿没有任何事实依据，装修费和绿化费我们不认可，原告即使有装修费和绿化损失，合同也没有约定由我方承担，原告对于解除合同有过错，并且该主张原告在与裕阳酒店的案件中已经主张过，该请求已被生效的判决驳回，因此，请求驳回原告的诉请。天海公司向本院提出反诉请求：1、被反诉人支付反诉人房屋租金28000元；2、被反诉人从2011年9月1日起承担迟延支付上述租金给反诉人造成的损失，损失按照中国人民银行同期贷款利率计算至房屋租金付清之日止；3、讼诉费用由被反诉人承担。事实和理由：从2011年1月1日签订合同到2011年11月3日合同终止，共10个月，反诉被告交的7万元保证金，也只能冲抵5个月的房租，冲抵后被告还欠我方2个月的房租28000元。因此，请求法院依法判决上述反诉请求。富强公司对天海公司提出的反诉辩称：7万元相当于5个月租金，还有2个月刚好冲抵合同里给我们2个月的装修期，相互冲抵后，我公司只欠2个月的租金，合同约定欠租金3个月才能解除合同，反诉人还没到3个月就强制我公司解除合同，反诉人违约在先，因此，我公司是不会支付这个租金。原告富强公司围绕诉讼请求提供以下证据：第一组，2008年8月1日和2011年1月1日与被告签订的两份《房屋租赁合同》。拟证明第二份《房屋租赁合同》将合同期限延长至2019年1月2日，签订第二份合同时，原告交了7万元的保证金，合同约定给2个月的装修期，应该扣除。被告对合同的真实性无异议。第二组，2012筑民商终字204号判决书一份，拟证明原告的主张在原来的审判中并没有解决。被告无异议。第三组，58张照片，拟证明原告对租赁房屋进行了装修及绿化。被告认可有第三人裕阳酒店原出资人刘国群丈夫奚自强签名的10张照片，但照片上的物品已经由裕阳酒店返还给原告，其余照片时间地点都不明确，而且也没有我们公司的签字，不认可。第四组，两份证明。一份是湛卫以贵州一叶湛蓝建筑装饰工程有限公司名义出具的一张证明，证明湛卫于2009年9月中旬为原告法定代表人李某某装修争议房屋，包干经费为80万元，包括打掉洗浴池清理场地4万元，改造水、电、地砖、墙砖20万元，吊顶、灯光20万元，厕所改造18万元，门窗改造10万元，围墙大门8万元。另一份是吕建华手写的证明，证明吕建华于2009年3月为争议房屋绿化，包干经费为65万元，绿化范围包括屋顶花园和围墙内外。被告对该两份证明的真实性不予认可，认为两个证明人应该出庭作证，况且作为这么大的装修工程应该有相应的施工合同和装修内容明细予以佐证。第五组，2011年3月19号富强公司与裕阳酒店的承包合同，拟证明承包关系。被告对承包合同真实性无异议，但不认可该行为。被告提供以下证据：第一组，2011年10月31日解除合同通知书一份。天海公司在通知书中提出与原告解除合同并要求原告在10日内交清水电费用办理交接手续，原告在通知书上签署“本公司于2011年11月3日收到”的字样并加盖富强公司公章。原告对通知书的真实性无异议。但认为7万元押金可以抵扣5个月房租，再扣除2个月的装修时间，原告不欠被告房租，同时也没有达到逾期3个月不交房租解除合同的条件。第二组，2011年11月31日解除合同通知书一份。天海公司在通知书中认可原告未欠水电费和未损坏租赁房屋，同意以原告交纳的7万元押金抵扣5个月房租，并要求原告补清3个月的房租。原告对通知书真实性无异议，并于2015年5月3日在该通知书上签署“我公司认为以上这样的解除合同通知书方是有效。”的字样并加盖富强公司公章。第三组，（2015）乌商初字第40号判决书。拟证明，就同样的装修及绿化费用，原告在该案中向本案第三人裕阳酒店提出过180万的损失（诉请只要求90万），与本案提出145万的损失相矛盾。该案对原告提出的装修及绿化损失进行实体审理后，驳回了原告的诉讼请求。现在原告又再次提出装修及绿化费用，违反了“一事不再二审”的原则，法院应驳回原告的诉请。原告对判决书真实性无异议。本院调查收集了以下证据：一、本院于2016年5月17日对租赁房屋进行的现场勘查笔录，在场人有富强公司法定代表人李某某，第三人快乐公寓现场负责人陈广。本院将原告提供的58张照片交予陈广对比，陈广称：快乐公寓接手房屋时已经不是照片上的样子，接手房屋后又对房屋进行了部分改动和装修，照片上的原貌已不存在;李某某也确认屋顶绿化只剩百分之十的内容。二、2014年5月1日，被告天海公司与第三人快乐公寓的签订《房屋租赁合同》，被告天海公司将本案租赁房屋租赁给第三人快乐公寓，租期从2014年5月1日至2024年4月30日，租金每年320000元，每月26000元，租金每年递增10000元。双方当事人对本院调查收集的证据无异议。庭审中，原告承认欠7个月租金的事实，被告承认在签订第二次合同后原告交了1个月的房租。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：一、原告提供的58张照片，该照片反映了租赁房屋一段时期的状况，对其真实性予以认定。被告认可的10张照片中有3张是有绿化内容的，被告只否认原告装修和绿化的数额，并不否认原告对租赁房屋进行过装修和绿化，因此，本院确认原告对租赁房屋进行了装修和绿化的事实。二、原告提交的第四组证据，因两个证明人没有出庭作证，并且没有相应的施工合同、装修内容明细和付款凭证加以印证。本院对该两份证明不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年8月1日，原告富强公司与被告天海公司签订《房屋租赁合同》，合同约定，被告天海公司将乌当区新添寨顺海立交桥头一栋共1450平方米房屋（原天海浴池）以及围墙内院坝全部租给原告富强公司，租期从2008年8月1日至2013年8月1日止。2009年9月，原告富强公司对房屋进行装修，对房屋院落和屋顶进行绿化，用于办公和经营天下酒楼。2011年1月1日双方重新签订《房屋租赁合同》，合同第1条约定：“租赁期共捌年，从2011年1月1日至2019年1月2日止（扣除两个月的装修时间）实从2011年1月1日至2019年3月2日止”；第2条约定：“租金每年壹拾陆万捌仟元整。月租金壹万肆仟元，须于当月30日以前全额预付次月租金给甲方”；第3条约定：“乙方交给甲方保证金柒万元整，同时，若乙方三个月不支付租金，甲方有权终止合同，收回房屋，而且乙方必须付清在该房内所经营期间所产生的一切费用，方能搬走乙方所有物品”；第8条约定：“合同期满后，乙方所有物品全部搬走，房屋完好无损地交还甲方，甲方退还乙方柒万元保证金”。合同签订后，富强公司向天海公司交纳了1个月的房屋租金，并于2011年3月29日向天海公司支付7万元保证金。2011年3月19日，富强公司将公司经营的天下酒楼承包给裕阳酒店，承包费每年30万元，2011年3月27日，富强公司收取了裕阳酒店交付的一年期租金225000元（扣除了三个月的装修期），裕阳酒店将以餐饮为主的酒楼改装成以住宿为主的酒店经营。2011年10月31日，因原告7个月未交纳房屋租金，被告向原告发出解除合同通知书，原告于2011年11月3日签收。2011年11月31日被告再次向原告发出解除合同通知书，在通知书中被告要求原告以7万元押金抵扣5个月房租后，补清3个月32000元的房租。2012年初，第三人裕阳酒店以富强公司未交纳房租影响其经营为由诉来本院要求解除与原告富强公司的《承包合同》，2012年6月16日本院以（2012）乌商初字第31号民事判决书判决解除了裕阳酒店与富强公司的《承包合同》，并判决裕阳酒店返还富强公司锅碗和盆景等物品。富强公司不服提出上诉，2012年11月23日贵阳中院以（2012）筑商终字第204号民事判决维持本院（2012）乌商初字第31号民事判决，同时该判决中提出7万元押金、装修、绿化问题，皆可另行协商解决。2014年5月1日被告天海公司与第三人快乐公寓的负责人吴某某签订《房屋租赁合同》，将本案争议房屋租赁给第三人快乐公寓，租期为10年，租金每年320000元，每月26000元，租金每年递增10000元，合同签订后，第三人快乐公寓将租赁物改装为养老院经营。2015年3月13日和3月23日富强公司分别以天海公司和裕阳酒店为被告向本院提起诉讼，分别提出要求天海公司退还7万元保证金和要求裕阳酒店赔偿90万元装修、绿化损失的请求，本院审理后，于2015年5月19日以（2015）乌商初字第40号民事判决书判决驳回原告富强公司要求裕阳酒店赔偿90万元装修、绿化损失的请求，该判决双方均未上诉，已生效。2015年5月25日本院以（2015）乌民初字第313号民事判决书对原告富强公司要求天海公司退还7万元保证金和天海公司反诉富强公司要求富强公司支付28000元房租的请求作出判决，原告富强公司不服，提出上诉，2015年10月19日，贵阳市中院以（2015）筑民一终字第1402号民事裁定书裁定发回本院重审。庭审中，原告坚持其诉讼请求，被告认为原告在双方解除合同时没有提出装修、绿化损失，装修、绿化内容经裕阳酒店重新装修时改变；原告拖欠7月房租，对解除合同有重大过错，即使有损失也应该由原告自己承担。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。富强公司与天海公司所签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，应受法律保护，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。天海公司依约向富强公司交付了租赁的房屋，富强公司理应按合同约定向天海公司支付房屋租金。富强公司逾期7个月未交纳租金，严重违反了双方的约定，天海公司提出解除合同符合法律规定，解除合同的过错在于原告方。原告交纳的保证金，其性质是对履行合同的担保，该保证金只有在原告全面履行合同义务后才能退还。天海公司在2011年11月31日发出的《解除合同通知书》中同意原告以交纳的7万元押金抵扣5个月房租，原告也认为该份通知书是有效的，该行为应视为双方就7万元押金抵扣5个月房租达成了合意。因此，原告坚持要求被告退还押金7万元的请求，本院不予支持。从2011年1月1日签订合同至2011年11月3日原告签收《解除合同通知书》止，共10个月，原告付了1个月租金，扣除合同约定的2个月装修期，尚有7个月租金未交纳，以7万元押金抵扣5个月房租后，原告尚欠被告2个月28000元租金，因此，被告的反诉请求本院予以支持。原告提供的照片仅能反映租赁房屋在交付给裕阳酒店时部分房屋的状况，不能确定其具体的装修绿化内容和价值，因此，对于原告提出145万数额的装修和绿化损失，本院不予采信。原告装修和绿化的内容经两次承包或出租的装修而改变，现在已经无法核定。造成该结果的过错主要在原告，其主要理由在于：首先，原告将租赁房屋承包给裕阳酒店时，裕阳酒店将以餐饮为主的酒楼改装成以住宿为主的酒店，这时，原告装修和绿化的内容大部分已经改变，原告在合同中约定给裕阳酒店3个月的装修期，说明裕阳酒店改变原告的装修内容是经原告同意的；其次，原告认为有损失，应当在被告提出解除合同通知书后及时提出，原告于2015年3月23日向裕阳酒店提出该请求时，被告天海公司已经于2014年5月1日将房屋租赁给第三人快乐公寓，快乐公寓再次对该房屋进行了装修，致使原告装修和绿化的内容无法核定。综上，造成解除合同和致使装修和绿化损失无法核定的主要过错在于原告，原告的损失主要应由原告自己承担。综合本案的情况，原告为装修和绿化被告的房屋，确实花费了一定费用，使用房屋的时间也较短，确实存在一定损失，而被告在与原告解除合同后，租金在与原告的合同期内增加近百万元。根据公平原则，被告可适当从增加的收益中补偿原告一定损失。补偿的数额本院酌情考虑为增加租金的百分之二十，即200000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十九条、第二百二十六条之规定，决如下：一、被告贵阳某某有限公司补偿原告贵州某某开发有限公司装修和绿化损失200000元。二、原告贵州某某开发有限公司应当支付被告贵阳某某有限公司房屋租金28000元。三、驳回原告贵州某某开发有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告贵阳某某有限公司的其他反诉请求。上述一二项折抵后被告贵阳某某有限公司应在本判决生效后十日内向原告贵州某某开发有限公司支付172000元。本诉案件受理费18480元，由原告贵州某某开发有限公司负担16000元（已预交1550元，应补交14450元），由被告贵阳某某有限公司负担2480元，反诉案件受理费250元，由原告贵州某某开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判长 江 洪审判员 冯树东审判员 杨 羚二〇一六年十月二十七日书记员 师 珑