山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁03民再26号 再审申请人(一审被告、二审上诉人）：淄博庄园房地产开发有限公司，住所地山东省淄博市张店区世纪路333号，统一社会信用代码9137030373724339XE。 法定代表人：张百文，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘天宇，山东康桥(淄博）律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘秀英，女，1968年8月22日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 委托诉讼代理人：魏娟，山东全正律师事务所律师。 再审申请人淄博庄园房地产开发有限公司（以下简称“庄园公司”）因与被申请人刘秀英商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2020）鲁03民终2977号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2021年2月2日作出(2020)鲁民申11485号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人庄园公司的法定代表人张百文及其委托诉讼代理人刘天宇、被申请人刘秀英及其委托诉讼代理人魏娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 庄园公司申请再审称，请求撤销一、二审判决，发回重审或改判。事实和理由：一、原审法院认定庄园公司与案外人高金玲之间的商品房认购协议有效，庄园公司出售房屋行为系“一房二卖”的事实，属于认定事实和适用法律错误。二、涉案房屋因受拆迁等客观因素影响导致延迟建设以及变更规划设计，有特殊情况存在，原一、二审未能考虑到情势变更因素，判决庄园公司承担赔偿损失义务过重，显失公平。 被申请人刘秀英辩称，高金玲将涉案房屋转让于刘秀英，庄园公司知晓并同意，房屋买卖合同有效。庄园公司恶意将涉案房屋一房二卖，应依照有关司法解释规定赔偿。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，依法应予维持。 刘秀英向一审淄博市张店区人民法院起诉请求：1.解除刘秀英与庄园公司订立的《御景国际商品房认购协议》；2.判令庄园公司返还给刘秀英购房款140664元、支付利息损失84398.40元和赔偿金140664元；3.判令庄园公司赔偿刘秀英房屋差价经济损失628501.80元；4.诉讼费、保全费和保险费由庄园公司承担。事实和理由：2009年11月18日，高金玲与庄园公司签订御景国际商品房认购协议，约定高金玲以均价每平方米3780元、主楼面积107.99平方米，总价408202.20元的价格，购买庄园公司开发的御景国际5号楼1单元6层东户房产一套，房屋预售许可证发放之日高金玲付款40%，楼房主体封顶之日再付30%，协议另对商品房基本状况、销售方式、付款方式、付款时间等商品房买卖合同的主要内容均做了明确约定。高金玲于合同签订当日支付预付款100000元、首付款40664元。2011年7月21日高金玲与刘秀英签订《转让期房协议》，高金玲将其享有的合同权利义务转让给刘秀英，刘秀英支付给高金玲转让款。并将转让情况告知了庄园公司，并要求庄园公司按合同约定与刘秀英重新订立房屋买卖合同，庄园公司表示同意。但因房价上涨，庄园公司一直拒绝继续履行认购协议，并恶意将涉案房屋另行出售，导致房屋买卖合同无法继续履行。 庄园公司辩称，同意解除合同，返还购房款140664元，但不同意支付一倍已付房款的赔偿金及房屋差价经济损失。 一审张店区法院（2019）鲁0303民初8434号民事判决书认定以下事实：2009年11月18日，高金玲(乙方)与庄园公司(甲方)签订御景国际商品房认购协议，约定高金玲预定庄园公司开发的御景国际5号楼1单元6层东户房产一套(户型详见规划图)，主楼面积107.99平方米，按均价(六层价格)3780元/平方米(不含配套费)，上下浮每平方米增减30元/平方米，主楼价格408202.20元。高金玲于合同签订当日，按照100000元/套支付预付款。庄园公司同意高金玲用淄博新华神来酒业有限公司生产的原酒抵顶10%购房款，承诺于施工许可证发放之日起36个月内楼房交付使用。双方在该协议中还就其他事项进行了约定。高金玲以个人按揭贷款方式购买上述房产，并于上述协议签订当日向庄园公司支付100000元，交付价值40664元的淄博新华神来酒业有限公司神来原酒，庄园公司同时为高金玲出具首付款100000元收据及40664元的收到条各一份。2011年7月21日高金玲与刘秀英签订《转让期房协议》，高金玲将其享有的合同权利义务概括转让给刘秀英，刘秀英支付给高金玲转让价款，并将转让情况告知了庄园公司，并要求庄园公司按合同约定与刘秀英重新订立房屋买卖合同。协议签订后，涉案楼盘因拆迁问题直至2018年才开工建设。动工建设后涉案楼房于2019年1月9日取得预售许可证。在此期间，高金玲与刘秀英多次找庄园公司协商购房事宜，均未果。庄园公司抗辩认为高金玲未在认购协议约定时间内与庄园公司签订商品房买卖合同并办理按揭手续，应视为认购协议已经解除，庄园公司有权另行出售预订房屋，因此不存在庄园公司继续履行认购协议的问题。而且，该房已经卖给他人并办理了备案登记手续。通过庄园公司委托诉讼代理人的当庭陈述以及刘秀英提供的录音证据显示，庄园公司对高金玲与刘秀英之间期房转让一事是知情并认可的。因房价上涨原因庄园公司一直拖延不与刘秀英等签订商品房买卖合同。对解除已经不能继续履行的《御景国际商品房认购协议》，双方均无异议；对返还购房款140664元以及支付利息损失84398.40元，双方亦无异议。庭审中庄园公司提出两个调解方案：1.退还已付购房款并赔偿购房款一倍的经济损失，支付自交款之日起至起诉之日止的利息损失（以140664元为基数，按年6%利率标准计算）；2.以刘秀英已交付的购房款折算2009年房价，换算房屋面积，再乘以现房价，赔偿经济损失。经查明，庄园公司于2019年3月15日就涉案房产确已与案外人付光彬办理了网签合同进行了备案登记。刘秀英为实现债权实际支付保全费5000元、保全责任险保险费2983元。 一审法院（2019）鲁0303民初8434号民事判决认为，高金玲与庄园公司自愿签订《御景国际商品房认购协议》，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，庄园公司已经按照约定收受了高金玲的预付款，故应认定该认购合同为商品房买卖合同。上述合同为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。后高金玲与刘秀英签订《期房转让协议书》，将认购的庄园公司的涉案房屋所享有的合同权利义务概括转让给刘秀英，并将转让情况告知了庄园公司，因此商品房买卖合同双方变更为刘秀英和庄园公司。依据合同，庄园公司应于施工许可证发放之日起36个月内向刘秀英交付房屋，但庄园公司至今未能交付，且在合同签订后未经刘秀英同意又将房屋出卖给第三人，导致房屋买卖合同目的不能实现，庄园公司的上述行为已构成了根本违约，应当承担民事责任。刘秀英要求与庄园公司解除签订的《御景国际商品房认购协议》的诉讼请求，于法有据，应予支持。因庄园公司具有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的违约情形，依照规定，对刘秀英要求返还已付购房款及利息、赔偿房屋涨价损失、同时要求支付一倍房款赔偿金的诉讼请求应予支持。庄园公司的抗辩理由不成立，不予采信。综上所述，对刘秀英要求解除其与庄园公司订立的《御景国际商品房认购协议》、庄园公司退还其购房款140664元，并支付自交款之日2009年11月18日起至2019年11月18日止的利息损失84398.40元、赔偿房屋差价628501.80元、支付其一倍房款的赔偿金140664元、保全责任险保险费2983元的主张，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告刘秀英与被告淄博庄园房地产开发有限公司订立的《御景国际商品房认购协议》；二、被告淄博庄园房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内退还给原告刘秀英购房款140664元，并支付给原告刘秀英自2009年11月18日起至2019年11月18日止的利息损失84398.40元、赔偿房屋差价628501.80元、支付一倍房款赔偿金140664元、保全责任险保险费2983元，以上合计997211.2元。案件受理费13742元、保全费5000元，由淄博庄园房地产开发有限公司负担。 庄园公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人刘秀英承担。事实和理由：一、本案不存在“一屋二卖”的情况。上诉人与案外人高金玲于2009年11月18日达成商品房认购协议，高金玲向上诉人认购御景国际5号楼1单元6层东户房产，其后又将该认购协议转售于被上诉人刘秀英，双方的意向选定房屋是根据2009年上诉人所规划的楼座图纸而选定。2015年上诉人决定不再建造原楼座的设计方案，整体将该楼座变更为目前的四单元、每单元两户设计方案。上诉人单方改变规划设计时，就已经构成了违约，双方约定的房屋已经做了改变，上诉人根本无法交付原来约定的房屋已经构成了根本违约，在无法交付原房屋的情况下，不存在一房二卖的情况。一审法院认为涉案房屋1单元6层东户依然存在，仅仅是改变了形态而已，但是房屋的形态正是双方达成交易的最重要的约定事项。御景国际1单元6层东户是特定物，而该房产已然无法交付，上诉人根据新的规划建造的新的房屋，不是双方所约定的特定房屋。因此，在特定物没有建造的情况下，上诉人已经违约在前，不存在后期的一屋二卖的违约行为。二、一审法院对损失数额部分认定有误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条中的赔偿损失一项，目前并没有明确的法律法规界定为房价差价，其很重要一个原因为房产价格是一个不停浮动的价格，而房屋作为特定物，每一处房产都是由市场决定其价值。对于涉案房产现在的价值应当进行司法鉴定。 二审查明的事实与一审查明的一致。 本院二审认为，按照案涉商品房认购协议约定，上诉人庄园公司允许案外人高金玲对外转让所选定的房屋，因此在高金玲将其选定的涉案房屋转让给被上诉人刘秀英后，被上诉人刘秀英即享有本案商品房认购协议的权利义务。根据查明的事实，高金玲和被上诉人刘秀英已经将所认购房屋转让的事实通知了上诉人，因此认购房屋的转让对上诉人发生法律效力，上诉人应当向被上诉人履行协议义务。虽然被上诉人选购的房屋所在楼座的设计发生了变化，但上诉人未提交证据证明已将该事实通知被上诉人，双方也未能就设计发生变化后是否继续认购房屋的事宜作出变更，因此即使楼房设计发生变化，只要协议约定的认购房屋存在，上诉人就应当按照认购协议的约定向被上诉人履行交付房屋的义务。而上诉人于2019年3月15日将涉案房产与案外人付光彬办理了网签合同进行了备案登记，导致房屋不能交付从而构成根本违约，故一审法院判令解除合同、赔偿损失并无不当。上诉人主张已违约在先故不存在一房二卖的理由，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，被上诉人主张的房屋差价损失，系按照上诉人将涉案房屋实际出售给案外人付光彬的价格而计算出的数额，未超出一方因违反合同而造成的损失范围，故一审法院将其作为损失赔偿数额对被上诉人的诉求予以支持，符合上述法律规定，并无不当。上诉人主张该损失应进行司法鉴定，因其一审中未提出，且被上诉人主张的损失数额依据明确，故对上诉人的该项主张不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13772元，由上诉人淄博庄园房地产开发有限公司负担。 本院再审查明，庄园公司将案涉房屋变更面积119.3平方米后出售给了案外人付光彬，单价为每平方米9012元，总价款为1075132元。其他事实与原一、二审查明的一致，依法予以确认。 本院再审认为，本案双方当事人争议诉焦点为：一、庄园公司对涉案房屋是否存在“一房二卖”的违约事实；二、原判计算庄园公司支付刘秀英的赔偿数额是否正确。 一、关于第一个焦点问题。涉案商品房认购协议约定庄园公司允许案外人高金玲对外转让选定的房屋，高金玲将选定的涉案房屋转让给刘秀英后，刘秀英享有认购协议的权利义务。高金玲和刘秀英将转让的事实通知了庄园公司，认购房屋的转让对庄园公司发生法律效力。虽然刘秀英选购的房屋所在楼座的设计发生变化，庄园公司未提交证据证明已将该事实通知刘秀英，双方未能就设计发生变化后是否继续认购房屋的事宜作出变更，庄园公司应当按照认购协议的约定向刘秀英履行交付房屋的义务。刘秀英应按约定支付剩余的购房款。庄园公司将涉案房屋与案外人付光彬办理了网签合同，进行了备案登记，导致涉案房屋不能交付给刘秀英，构成根本违约。故庄园公司存在一房二卖的违约行为。 二、关于第二个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。” 关于刘秀英主张的房屋差价损失，庄园公司原销售给高金玲的涉案房屋面积为107.99平方米，3780元/平方米，总价款408202.20元。后庄园公司在将该房屋改变设计和增加面积的情况下，以9012元/平方米的价格销售给了付光彬，故计算刘秀英主张的房屋差价损失，应按9012元/平方米的价格计算付光彬107.99平方米的房价款为973205.88元，与原高金玲购买的107.99平方米，3780元/平方米，总价款408202.20元之间的差价565003.68元，就是刘秀英主张的房屋差价损失，原判以付光彬的房价款1036704.00元扣减原高金玲购买房价款408202.20元，计算出二者的房屋差价为628501.80元，将付光彬的房价款确定为1036704.00元于法无据，计算出的二者的房屋差价损失628501.80元比实际差价多了63498.12元，再审予以纠正。总之，计算刘秀英主张的房屋差价损失应为973205.88元（107.99平方米×9012元）-408202.20元=565003.68元。 原审判项其余部分的计算方法符合法律规定。 综上，原审判决除了在计算房屋差价损失数字有误外，其他判决均符合法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、第六十四条之规定，判决如下： 一、撤销山东省淄博市中级人民法院（2020）鲁03民终2977号民事判决； 二、维持山东省淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初8434号民事判决第一项，即：“一、解除原告刘秀英与被告庄园公司订立的《御景国际商品房认购协议》”； 三、变更山东省淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初8434号民事判决第二项为：再审申请人淄博庄园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还给被申请人刘秀英购房款140664元，并支付给刘秀英自2009年11月18日起至2019年11月18日止的利息损失84398.40元、赔偿房屋差价565003.68元、支付一倍房款赔偿金140664元、保全责任险保险费2983元，以上合计933713.08元。 四、驳回刘秀英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费13742元、保全费5000元，共计18742.00元，再审申请人淄博庄园房地产开发有限公司负担18000.00元，被申请人刘秀英负担742元；二审案件受理费13772。00元，再审申请人淄博庄园房地产开发有限公司负担13000.00元，被申请人刘秀英负担772元。 本判决为终审判决。 审判长  张洪胜 审判员  高振涛 审判员  王 鹏 二〇二一年五月二十日 书记员  罗丝雨