广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0109民初300号 原告：杨大清，男，1961年3月19日出生，壮族，原住南宁市邕宁区和平一里，现住南宁市邕宁区。 被告：周云艳，女，1977年4月23日出生，壮族，住南宁市青秀区。 被告：邓仁良，男，1972年4月13日出生，汉族，原住广西宾阳县宾州镇仁爱街，现住南宁市邕宁区。 委托诉讼代理人：周云艳，系被告邓仁良的配偶，身份信息同上。 案由：房屋租赁合同纠纷 适用程序：简易程序 立案日期：2020年2月24日 开庭日期：2020年4月7日 原告诉讼请求：一、判令两被告支付拖欠租赁原告房屋占有使用费389400元给原告（从2019年3月15日至2020年9月15日）。二、判令两被告按原、被告双方签订《房屋租赁合同》的约定支付按每天实欠房屋占有使用费千分之三滞纳金给原告，滞纳金计算方法：从2019年3月15日起至9月15日止，以实欠租金129800元，按每天千分之三计算滞纳金为70092元。从2019年9月15日起至2020年3月15日止，以实欠房屋占有使用费259600元，按每天千分之三计算滞纳金为140184元。从2020年3月15日起以实欠房屋占有使用费389400元，按每天千分之三计算滞纳金至被告还清所欠389400元房屋占有使用费之日止。三、本案全部诉讼费用由两被告承担。（诉讼过程中，变更为上述诉讼请求） 事实与理由： 两被告为夫妻关系，2016年10月2日，原告与周云艳签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：周云艳租赁原告坐落于南宁市邕宁区八鲤路191号铺面房屋共1560平方米。租赁十年，第一、二年平均租金分别为236000元，第三、四年平均租金分别为259600元，第五、六年平均租金分别为285560元，第七、八年平均租金分别为314116元，第九、十年平均租金分别为345528元。实行先交租金后使用房屋原则，租金按半年支付（每次支付当年一半租金），周云艳于每年3月15日和9月15日前分两次将一年的租金汇入原告银行账户。如果周云艳无故拖欠租金，必须向原告支付按每天实欠租金千分之三的滞纳金给原告。原告给予被告4个月装修期，免收租金（2016年10月20-2017年2月19日），从2017年2月20日起收取租金。租赁合同签订后，原告将房屋交给两被告。第一年两被告按照合同约定如期将租金236000元分两期汇入原告的银行账号，从2018年起开始就不按合同的约定汇租金入原告的银行账户，从2019年3月15日就再也没有支付租金，经原告多次催促，两被告都以过几天给为由。拖欠、拒付租金。两被告不履行双方签订的《房屋租赁合同》给付租金的义务，属于根本性违约，两被告应按合同的约定支付逾期滞纳金给原告。两被告的行为损害了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。 被告周云艳、邓仁良答辩意见：一、原告主张的违约金超过造成损失的30%上限，过分高于造成的损失。对于民事合同，没有滞纳金的规定。《房屋租赁合同》是平等主体之间签订的合同，受民事法律调整，这里的滞纳金是《中华人民共和国合同法》中规定的迟延履行的违约金，是具有违约金性质。本案《房屋租赁合同》第三条中，约定“如乙方无故拖欠租金，必须向甲方支付按每天实欠租金3‰滞纳金给甲方。”这一约定，完全违反法律的规定，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释规定（二）：当事人约定的违约金超过造成损失的30%，一般可以认定为《合同法》第114条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告主张的诉讼请求违约金与总租金的比例在43%-54%之间，显然原告主张的违约金过分高于造成的损失。 合同违约金的上限是不超过实际损失的30%，这是顶格违约金。被告认为，本合同的违约金应不超过实际损失的15%为宜。请求人民法院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用的原则衡量，予以适当减少违约金的支付。 现在正值疫情期间，涉案租赁房屋用于开办幼儿园，政府现在不允许幼儿园开学，由于没有开学，不能收取学费，故无资金支付房租。对于2020年3月15日至2020年9月15日的租金，原告应减免这段期间的滞纳金。 查明事实：2016年10月21日，原告与周云艳签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》），合同约定：一、原告将位于南宁市邕宁区八鲤其中一楼一间商铺及二、三、四层楼租赁给周云艳；二、租赁期从2016年11月1日至2026年10月31日。三、第一、二年平均每年租金分别为236000元、第三、四年平均每年租金259600元，第五、六年平均每年租金分别为285560元。实行先交租金后使用房屋原则，租金按半年支付（每次支付当年一半租金），周云艳需于每年3月15日、9月15日前分两次将一年租金汇入原告银行账户。如果周云艳无故拖欠租金，必须向原告支付按每天实欠租金3‰滞纳金给原告。十四、原告给予周云艳4个月装修，免收租金，从2017年2月20日起收取租金。签订《合同》后，原告将约定房屋交付给周云艳使用。 周云艳承租涉案房屋后，从2019年3月15日起，未按约定向原告支付租金，并于2019年11月30日向原告出具欠条一份，其中载明：“今欠杨大清从2019年3月15日至2020年3月15日房屋租金（或房屋占用费），贰拾伍万玖仟陆佰元（259600）”。 2020年2月24日，原告以两被告拒不履行支付租金义务为由将两被告诉至本院，提出前述诉讼请求。两被告应诉后，到庭参加诉讼，提出前述答辩意见。 另查明 一、本院在（2019）桂0109民初81号原告周云艳与被告彭彩霞不当得利纠纷一案中，查明本案涉案租赁房屋所属的南宁市邕宁区八鲤路191号四层自建房的土地使用权登记于杨大清名下，该房产未办理相应建设工程规划许可，亦未取得相应产权证书。庭审中，原告杨大清承认涉案房屋至本案一审法庭辩论终结前未取得《建设工程规划许可证》，并当庭变更诉讼请求，将诉请的租金变更为房屋占有使用费，两被告予以认可。原告明确表示两被告逾期支付房屋占有使用费给原告造成的实际损失为利息损失。 二、周云艳租赁涉案房屋用于开设幼儿园，受新冠××疫情影响，该幼儿园在2020年1月17日放假后至一审法庭辩论终结前未能开学。 三、周云艳与邓仁良为夫妻关系，邓仁良委托周云艳在本案中担任其委托诉讼代理人，代理权限为特别授权。庭审中，两被告对由两被告共同承担本案债务未提出异议。 四、庭审中，两被告对拖欠原告2019年3月15日至2020年9月15日房屋占有使用费共计389400元（其中，2019年3月15日至2019年9月14日房屋占有使用费129800元、2019年9月15日至2020年3月15日房屋占有使用费129800元、2020年3月16日至2020年9月15日房屋占有使用费129800元）予以认可。 五、庭审中，原告同意减免两被告2020年3月15日到2020年9月15日期间房屋占用使用费在该期间所产生的滞纳金。 本院意见： 本案的调查重点为：一、本案房屋租赁关系是否真实、合法、有效；如真实、合法、有效，两被告尚欠原告租金多少。二、两被告应否支付原告滞纳金；如应支付，如何计算，应为多少。 关于本案房屋租赁关系是否真实、合法、有效；如真实、合法、有效，两被告尚欠原告租金多少的问题 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。” 本案中，涉案租赁房屋所属的四层自建房在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，原告与被告周云艳签订的《房屋租赁合同》应属无效。但签订合同后，周云艳占有使用涉案租赁房屋至今，且原告在庭审中明确表示，如合同无效，主张两被告参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。两被告对原告变更诉讼请求予以认可，对由两被告共同承担本案债务未提出异议，并且当庭表示尚拖欠原告2019年3月15日至2020年9月15日房屋占有使用费389400元。因此，本院对两被告尚欠原告房屋占用使用费389400元予以确认，两被告应向原告支付该房屋占有使用费。 关于被告应否支付给原告滞纳金；如应支付，如何计算，应为多少的问题 本案中，原告主张两被告按照《房屋租赁合同》的约定支付滞纳金。本院认为，该滞纳金具有违约金性质，对应的合同条款为违约条款。涉案合同无效，该合同中有关违约责任的条款亦无效。原告主张按照无效合同约定的违约条款计算滞纳金,于法无据，本院不予支持。但是,原告已将涉案房屋交付两被告使用，两被告亦同意参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。现两被告违反诚实信用原则，未及时履行付款义务，造成原告产生利息损失，应承担相应的逾期付款责任。两被告辩称违约金（滞纳金）以不超过原告实际损失的15%为宜，系两被告基于违约金（滞纳金）条款有效的错误认识做出的答辩意见，不宜视为本案的定案依据。现本院认定《房屋租赁合同》无效，从尊重客观事实与平等保护当事人角度出发，本院认为本案的滞纳金应按照原告的利息损失计算，即按照中国人民银行发布的同期同类银行贷款基准利率（2019年8月19日之前）或同期全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日起）的利率标准向原告计付逾期付款利息损失。 本案中，两被告占有涉案房屋系用于经营幼儿园，而受新冠××疫情影响，幼儿园未能正常开学，对两被告的营业收入确实产生较大减损。现两被告以受疫情影响为由，要求原告减免2020年3月15日到2020年9月15日期间房屋占用使用费129800元在该期间所产生的滞纳金，符合客观事实，合情合理；且原告亦明确表示同意。故本院尊重双方当事人的合意，予以照准。 综上，两被告应向原告支付逾期付款期间的利息损失，计算方式为：自2019年3月16日起，以129800为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计至2019年8月19日；自2019年8月20日起，以129800元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计至2019年9月15日；自2019年9月16日起，以259600元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计至2020年9月15日（如实际清偿之日早于2020年9月15日的，则计至实际清偿之日）；自2020年9月16日起，以实欠房屋占有使用费为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，分段计至实际清偿之日止。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 被告周云艳、邓仁良支付原告杨大清房屋占有使用费389400元。 二、被告周云艳、邓仁良支付原告杨大清利息损失，计算方式为：自2019年3月16日起，以129800为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计至2019年8月19日；自2019年8月20日起，以129800元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计至2019年9月15日；自2019年9月16日起，以259600元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计至2020年9月15日（如实际清偿之日早于2020年9月15日的，则计至实际清偿之日）；自2020年9月16日起，以实欠房屋占有使用费为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，分段计至实际清偿之日止。 三、驳回原告杨大清的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取计4898元（原告已预交），由原告杨大清负担1187元，被告周云艳、邓仁良负担3711元。 上述全部款项，义务人定于本判决生效后十日内履行完毕。义务人如果未按生效判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 韦明姣 二〇二〇年五月十九日 法官助理 邱丽玲 书 记 员 周逍遥