广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤02民终653号上诉人（原审被告）：何万雄，男，1966年4月8日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区××××××××××。被上诉人（原审原告）：南雄市顺达房地产开发有限公司。住所地：广东省南雄市×××××××××××××××。法定代表人：李庚骝，该公司经理。委托诉讼代理人：李星锦，系该公司员工。上诉人何万雄因与被上诉人南雄市顺达房地产开发有限公司（以下简称顺达公司）民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷，不服南雄市人民法院（2020）粤0282民初2023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人何万雄、被上诉人顺达公司的委托诉讼代理人李星锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何万雄上诉请求：1.撤销一审部分判决：撤销“何万雄应补回顺达公司柴房面积差价款6660元；住宅专项维修资金6250.8元，共计12910.8元给顺达公司”，改判为：顺达公司无条件交还14号柴房产权给何万雄，否则，调换的17号柴房多出面积，不予补回差价6660元；办证费用住宅专项维修资金6250.8元由顺达公司承担；2.顺达公司负担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、导致柴房错号的责任完全在顺达公司。顺达公司将原《房屋拆迁补偿协议书》约定的14号柴房，擅自改变为《不动产权证》登记17号柴房的事实，并不是与何万雄协商的结果，其行为已构成违约。顺达公司声称与何万雄兄弟有协商过，经查明确有此事，但是，与兄弟协商未经当事人允许，协议是无效的，其协商结果也是确定为18号柴房，并不是17号柴房。事实证明，不管是原协议还是与何万雄兄弟商定结果，都不是17号柴房，可见，最终确定《不动产权证》登记为17号柴房的结果完全是顺达公司造成的，因此，导致位置改变和面积差异的后果，理应由顺达公司承担全部责任。同是何万雄兄弟变换柴房，也是因顺达公司过错，处理结果就不一样，顺达公司自行承担了全部责任，多出面积差也没有补偿。二、一审法院判决住宅维修资金由何万雄承担毫无根据。根据顺达公司提供的雄住[2014]25号文《关于进一步加强住宅专项维修资金归集管理的通知》分析，从其签署的文件内容，规范的主体和规范时效看，都不适用于何万雄。规范的内容是《房屋买卖合同》并不是《房屋拆迁补偿协议书》，规范的主体是签订商品房合同的买方业主，并不是产权置换人(被拆迁人)，规范时效是从2014年6月6日起，而何万雄签订的时间是2012年7月21日，远早于规范文件之前。关于办证费用由谁支付的问题，《房屋拆迁补偿协议书》第八条已明确约定“办理产权证的费用由甲方承担”，一审法院认定住宅维修资金由何万雄承担毫无依据。顺达公司辩称，一、导致柴房错号的责任不在顺达公司。顺达公司与何万雄签订《房屋拆迁补偿协议书》后，南雄市住建局在审核何万雄拆迁补偿所得物业所在的“锦鸿华庭”商住楼设计方案时提出要取消夹层14号柴房，该柴房的位置只能作通道空间。此时，何万雄兄弟何万寿提出要将原签订补偿给其的1、2、9、10号柴房变更为10、11、12、13号柴房，以便以后将4间柴房连起来安排其母亲住。因为之前何万雄大多委托其兄弟何万寿与顺达公司商谈拆迁事务，所以这次顺达公司也让何万雄兄弟何万寿告诉何万雄原来签订补偿给其的14号柴房由于南雄市住建局要求取消要变更为18号柴房。何万雄兄弟何万寿征得何万雄同意后，顺达公司与何万雄兄弟何万寿在《房屋拆迁补偿协议书》背面签订了柴房补偿变更约定。“锦鸿华庭”商住楼夹层14号柴房按南雄住建局要求取消后，15号及之后的柴房编号都发生了变化，原15号变为《不动产权证》登记的14号柴房，变更后补偿给何万雄的18号变为《不动产权证》登记的17号柴房。导致补偿给何万雄的柴房发生变更的过错不在顺达公司，南雄住建局提出的设计方案变更是顺达公司无法预见和改变的。顺达公司在2015年5月初就已经将“锦鸿华庭”商住楼的905房和17号柴房交给何万雄使用。如果何万雄对变更后补偿的17号柴房不认同，那么何万雄可以提出异议并拒绝接收。但实际情况是何万雄在2015年5月初接收17号柴房后并使用至今。二、《关于进一步加强住宅专项维修资金归集管理的通知》（雄住建[2014]25号）和《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）规范的主体和时效均适用何万雄。何万雄是拆迁户，也是拆迁补偿所得“锦鸿华庭”商住楼物业的业主。何万雄在签订《房屋拆迁补偿协议书》后还要网签《商品房买卖合同》并备案，顺达公司才能给何万雄的拆迁补偿物业办理《不动产权证》。所以上述两文件的规范主体适用何万雄。2014年6月6日，南雄市住建局第一次发文要求南雄所有要办理《不动产权证》的物业均要先交存住宅专项维修资金才给办理，而此时何万雄拆迁补偿所得的物业还未办理《不动产权证》，所以上述文件的规范时效适用何万雄。南雄市住建局最早于2014年6月6日发文《关于进一步加强住宅专项维修资金归集管理的通知》要求业主交存住宅专项维修资金。所以2012年7月21日顺达公司与何万雄签订的《房屋拆迁补偿协议书》第八条里没有提到住宅专项维修资金。《房屋拆迁补偿协议书》第八条里的费用包含办证费、契税，这些费用已由顺达公司承担。如果是购买户，则不仅要承担住宅专项维修资金，还要承担办证费、契税等费用。《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第二条规定：“住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。”第十二条规定：“业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。”第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。”而且，《关于进一步加强住宅专项维修资金归集管理的通知》第五条规定：“房屋登记部门在办理产权登记时应查验住宅专项维修资金缴存凭证，对未缴存住宅专项维修资金的，暂缓办理产权登记（即暂不办理房产证）。”《住宅专项维修资金管理办法》第十七条规定：“业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。”即交存完首期住宅专项维修资金后，何万雄以后还要第二次甚至第三次交存。何万雄补偿所得的物业所在的“锦鸿华庭”商住楼的其它拆迁户都已自行到南雄市农行交存住宅专项维修资金，都已经从顺达公司领取了《不动产权证》。2021年3月22日经南雄市人民法院执行，何万雄的委托诉讼代理人何万寿（即何万雄的兄弟）也已经将其在“锦鸿华庭”商住楼拆迁补偿所得的物业应交存的住宅专项维修资金补回给顺达公司。何万雄虽然是拆迁户，但更是拆迁补偿所得“锦鸿华庭”商住楼物业的业主。既然使用了“锦鸿华庭”商住楼共用部位、共用设施设备，按国家规定就应该承担共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造费用。所以，何万雄应该交存住宅专项维修资金。综上所述，一审法院所作判决适当，请二审法院驳回何万雄的上诉请求，维持一审判决。顺达公司向一审法院起诉请求：1.判令何万雄立即补回多补偿建筑面积的房款28590元给顺达公司；2.判令何万雄立即补回顺达公司垫付的住宅专项维修资金6250.8元给顺达公司；3.判令何万雄负担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2012年7月21日，顺达公司与何万雄及其兄弟何万康、何万年、何万雄四人签订《房屋拆迁补偿协议书》，该协议书第二条第4点约定，何万雄选择补偿XXX锦苑A5栋905房，建筑面积83.25平方米，夹层14号柴房面积11.4平方米，合计建筑面积94.65平方米。对比分得补偿面积少35.35平方米。顺达公司按每平方米3000元计算要给何万雄补偿房款106050元，此款在顺达公司已于2012年7月23日支付给何万雄。《房屋拆迁补偿协议书》第九条约定，新建补偿房建筑面积最终以房管所核定及办好的房产权证为准。如房产权证建筑面积与本协议补偿面积有部分出入，顺达公司与何万雄多出面积或不足面积按3000元/平方米互相补偿价格执行。根据不动产权证书显示，涉案905号房屋建筑面积为88.34平方米，涉案17号柴房建筑面积为15.84平方米。涉案905号房屋及17号柴房已交由何万雄使用。另查明，顺达公司已缴纳涉案房屋的住宅专项维修资金4583.4元，并已办得该房屋的产权证书，但尚未交付给何万雄。一审庭审中，顺达公司表示愿意减半收取柴房多出面积部分的差额房款。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.何万雄是否应补回多补偿建筑面积的房款给顺达公司及应补回多少；2.何万雄是否应补回顺达公司垫付的住宅专项维修资金。关于焦点1，顺达公司、何万雄签订的《房屋拆迁补偿协议书》第九条明确约定：“新建补偿房建筑面积最终以房管所核定及办好的房产权证为准。如房产权证建筑面积与本协议补偿面积有部分出入，顺达公司与何万雄多出面积或不足面积按3000元/平方米互相补偿价格执行”。根据不动产权证书显示，905号房屋建筑面积为88.34平方米，与双方约定的补偿面积83.26平方米相比多出5.08平方米，按照上述约定，何万雄应向顺达公司补偿差价为5.08平方米×3000元/平方米=15240元，关于柴房面积差的问题，顺达公司诉称，双方已就将14号柴房置换成17号柴房的相关事宜达成一致协议，但顺达公司并未出具相关的协议证据，顺达公司于庭审中表明已与顺达公司兄弟何万寿签订《柴房变更补偿协议书》，约定置换柴房事宜，顺达公司愿意减半收取柴房差额款项。何万雄对此不予认可。该院认为，顺达公司已将涉案17号柴房实际交由何万雄使用，在使用过程中何万雄也并未提出异议，现柴房已办理好不动产权证书，何万雄应当向顺达公司支付柴房面积差额补偿价。涉案17号柴房建筑面积为15.84平方米，与《房屋拆迁补偿协议书》中约定的14号柴房相差4.44平方米，何万雄应就面积差额向顺达公司补偿价格为4.44平方米×3000元/平方米=13320元，顺达公司于庭审中表示愿意减半收取该费用，属顺达公司自愿处分自身权利行为，未违反法律规定，该院予以支持。故何万雄应向顺达公司支付柴房面积差补偿价6660元，。关于焦点2，顺达公司已办理好涉案房屋的产权证书，即何万雄已取得涉案房屋的所有权，其享有该房屋的权利也应承担相应的义务，应由其自行缴纳住宅专项维修资金，现顺达公司已为其垫付住房维修基金6250.8元，何万雄理应返还给顺达公司。综上，何万雄应补回顺达公司商品房面积差补偿价15240元、柴房面积差补偿价6660元及住宅专项维修资金6250.8元，共计28150.8元，顺达公司超出这一数额的请求部分，该院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，与2020年12月21日作出（2020）粤0282民初2023号民事判决：一、何万雄应于判决生效之日起十日内支付面积差额房款15240元、柴房差额补偿价6660元、住宅专项维修资金6250.8元，共计28150.8元给南雄市顺达房地产开发有限公司；二、驳回南雄市顺达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费671.02元，由南雄市顺达房地产开发有限公司负担128.02元，何万雄负担543元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。顺达公司向本院提交了南雄市住房和城乡规划建设局于2012年10月19日作出的《关于顺达公司锦鸿华庭商住楼方案设计的修改意见批复》，第3点批复内容：“3.取消夹层杂间14号，只能作通道空间。”，拟证明顺达公司是根据住建局的批复对柴房编号进行了变更。对于顺达公司提交的证据，何万雄质证称，对批复没有意见，但顺达公司改动编号没有与何万雄协商，产生的后果应由顺达公司承担。对于顺达公司提交的证据，本院认定如下：该证据是南雄市住房和城乡规划建设局作出，加盖了该局的公章，本院对《关于顺达公司锦鸿华庭商住楼方案设计的修改意见批复》予以采信。对于一审法院认定的事实中，除与该院审理查明的事实不相符的部分外，其余认定的事实部分该院予以确认。本院另查明，何万雄陈述顺达公司一开始交付给其的柴房编号是18号，后来变更为17号，具体变更时间不清楚。顺达公司陈述商住楼夹层原来有38间柴房，南雄市住房和城乡规划建设局审核商住楼的设计方案，提出取消14号柴房，等于商住楼原来的38间柴房变成37间柴房。从15号之后的柴房编号都会发生变化。为了交付顺利，一开始交付给何万雄的是18号柴房，在顺达公司办理不动产权证时，为了使柴房与不动产权证一致，顺达公司将15号及以后的柴房都往前退了一位，将18号柴房改为17号柴房，柴房的位置没有发生变化。本院认为,本案系民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因引起双方发生涉案民事纠纷的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案仍适用《中国人民共和国合同法》等当时的法律和司法解释。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，该院将围绕何万雄上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对各方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点是：一、何万雄应否补偿拆房的面积差价。二、何万雄应否支付住宅专项维修资金。一、关于何万雄应否补偿拆房的面积差价的问题。何万雄上诉认为《房屋拆迁补偿协议书》约定交付的是14号柴房，《柴房变更补偿协议书》协商变更为18号柴房，但实际交付的是17号柴房，柴房位置改变和面积差异的是由顺达公司造成的，后果理应由顺达公司承担。从查明的事实分析，南雄市住房和城乡规划建设局于2012年10月19日作出的《关于顺达公司锦鸿华庭商住楼方案设计的修改意见批复》载明：“3.取消夹层杂间14号，只能作通道空间。”，顺达公司是根据南雄市住房和城乡规划建设局的审批对设计做出了变更。因此，顺达公司与何万雄的兄弟何万寿协商以后，签订了《柴房变更补偿协议书》，将14号柴房变更为18号柴房。根据何万雄与顺达公司二审期间的陈述顺达公司当初交付给何万雄的柴房也是18号柴房，只是后来为了达到柴房编号与不动产权证一致的目的，才将18号柴房变更为17号柴房，只是编号发生了变化，交付的柴房并未发生变化。何万雄认为柴房变更未经其确认，应属无效。虽然何万雄并未出具书面的授权委托书给何万寿，但实际上在签订《柴房变更补偿协议书》后，顺达公司于2015年5月就已将房屋及18号柴房交付给何万雄，何万雄对此亦未提出异议。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”的规定，何万雄以接收房屋的行为对何万寿的代理行为进行了追认。因此，一审法根据《房屋拆迁补偿协议书》第二条第4点的约定，判决何万雄补偿柴房面积差额，具有事实及法律依据，本院予以维持。二、关于何万雄应否支付住宅专项维修资金的问题。何万雄上诉认为根据《房屋拆迁补偿协议书》第八条的约定，住宅专项维修资金应由顺达公司负担。从现已查明的事实分析，顺达公司已经将涉案房屋及柴房的不动产权证办理完毕，办理不动产权证所涉的办证费、契税均由顺达公司负担，顺达公司并未要求何万雄支付。至于办证费用是否包括住宅专项维修资金的问题，从《住宅专项维修资金管理办法》第一条：“为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规，制定本办法。”及第六条第一款：“下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；”之规定分析，住宅专项维修资金的收取只是为了保障住宅共用部分、共用设施设备的维修和正常使用，并不属于办理不动产权证的费用范畴，交存的对象并未区分是被拆迁人还是商品房的买受人。顺达公司与何万雄于2012年7月21日签订《房屋拆迁补偿协议书》时，南雄市住建局并未作出《关于进一步加强住宅专项维修资金归集管理的通知》（2014年6月6日发文）。涉案房屋及柴房的不动产权证于2019年才办理完毕，在办理相关产权时须满足《关于进一步加强住宅专项维修资金归集管理的通知》的条件，何万雄与顺达公司均应受到《关于进一步加强住宅专项维修资金归集管理的通知》的约束。何万雄认为其不应适用该通知的上诉主张，缺乏事实及法律依据，本院对其主张不予采纳。一审法院判决何万雄返还住宅专项维修资金并无不当，本院亦予认同。综上所述，何万雄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由何万雄负担。本判决为终审判决。审判长 刘 茜审判员 梁晓芳审判员 毛文芳二〇二一年五月六日书记员 李 娟