上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0116民初6607号原告沈建新，男，1958年4月10日生，住上海市金山区。委托代理人王一锋，男，1954年9月28日生，汉族，住上海市金山区。委托代理人徐美凤，女，汉族，1960年2月18日生，住上海市闸北区。被告陈星，男，1964年2月15日生，汉族，住上海市金山区。委托代理人彭文胜，北京大成(上海)律师事务所律师。第三人上海圆梦房地产经纪事务所，住所地上海市金山区。投资人朱丽君。委托代理人陶官斌，男，1963年8月26日生，汉族，住安徽省芜湖市。原告沈建新诉被告陈星房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2016年8月4日公开开庭进行审理，原告委托代理人王一锋、徐美凤，被告陈星及其委托代理人彭文胜到庭参加诉讼。后依原告申请追加上海圆梦房地产经纪事务所作为第三人参加诉讼，于2016年9月21日公开开庭进行审理，原告沈建新委托代理人王一锋、徐美凤，被告陈星及其委托代理人彭文胜，第三人上海圆梦房地产经纪事务所委托代理人陶官斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2014年10月3日签订了《房屋买卖居间协议》一份，该协议约定：“原告将坐落于金山区山阳镇板桥东路XXX弄XXX号XXX室房屋，以106万元(人民币，下同)的净到手价转让给被告，付款方式为：1、签约当天付定金人民币5万元；2、2014年10月30日付35万元；3、2015年2月28日付65万元；4、另1万元待户口迁出后支付。房款全额付清后，再办理过户手续。协议签订后，被告仅支付原告房款43万元。余款63万元未付。2015年1月10日在被告的恳求下，原告将腾出的涉案房屋完好无损地交于被告占有使用，提前履行了出卖人的交房义务。然而，被告却未履行买受人的付款义务，其应当按约在2015年2月28日支付的65万元一直拖到2016年1月也未支付分文房款，拖欠时间已近一年。2016年1月11日，双方又签订了一份《房地产买卖居间合同》，该合同基本条款与上述协议相同，仅对付款期限变更为：被告于2016年1月20日支付原告房款人民币63万元，还约定：全部购房交易手续应在2016年3月底办理结束。合同签订后，到期被告仍未支付房款，即使将原告向被告的《借款》充抵房款，被告也仅支付原告60万元房款，尚欠原告46万元房款至今未付。原告本案诉讼主张的法律依据是合同法第167条和94条第四款，合同法第94条第三、四款也符合原告的诉讼主张。原告认为，被告长期迟延履行到期房款46万元，已构成违约，而且，未支付到期房款的金额已达到全部房款的五分之二以上，因此原告主张解除合同有法律依据，其次，原告交房时间为2015年1月10日，从交房之日起被告应支付房屋使用费每月共计5.4万元。第三，由于被告的违约行为，致使原告不能实现合同目的和经济受损，因此，原告主张被告已付的5万元定金作为违约金赔偿原告符合定金法则和公平原则。为此，特向不动产所在地人民法院提起诉讼，请求：1、判令解除原、被告、第三人于2014年10月3日和2016年1月11日签订的两份《房地产买卖居间合同》；2、判令被告返还原告位于山阳镇板桥东路XXX弄XXX号XXX室房屋一套；3、判令被告支付原告违约金5万元和房屋使用费5.4万元；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告表示2014年10月3日签订的买卖合同双方已明确不再履行，故变更第一项诉请，要求解除原、被告、第三人于2016年1月11日签订的《房地产买卖居间合同》。原告为证明其诉讼请求成立，向本院递交了下列证据：1、房地产登记簿一份，证明本案所涉房产权利人为原告；2、《房屋买卖居间协议(2014.10.3)》一份，证明合同约定被告付清房款时间为2015年2月28日；3、《房地产买卖居间合同》两份，证明原告已于2015年1月10日交房，经原告催告，被告承诺于2016年1月20日付房款63万元；4、房产证收条，证明房地产权原件已经交予被告；5、被告代理律师至原告的律师函，证明被告已支付原告房款借款共计60万元，尚欠46万元未付及原告已经实际交房的事实。被告辩称，请求驳回原告的诉讼请求。一、原告不偿还交易房屋的贷款，导致2014年10月3日签署的《房屋买卖居间协议》无法履行。原告向被告提出借款20万元用于归还交易房屋的银行贷款，承诺“于2015年2月28日前还清该房银行欠贷，使购房人陈星顺利办理该房房贷及相关手续”，并约定于借款之日前先行交付房屋给被告。原告在取得被告的借款20万元后，并未按照约定在2015年2月28日前偿还贷款，导致被告无法办理房屋贷款手续，居间协议无法继续履行。原告称其资金紧张，一时无法还贷，双方于2015年3月28日签署《协议》，约定将交易房屋的买卖手续办理时间推迟至2016年8月。2016年1月11日双方与愿意垫资的中介上海圆梦房产经纪事务所又签订《房地产买卖居间合同》，前述居间协议已经终止，前述协议无法履行的原因不是被告违约，而是原告没有履行自己的合同义务。原告请求解除该合同并支付违约金5万元没有事实依据。二、2016年1月11日签署的《房地产买卖居间合同》至今没有解除，被告根本不存在违约。前后两份居间合同均明确约定最后一期房款由被告贷款后支付，因此原告明知其必须先偿还贷款，之后原告才可以办理贷款。然原告始终不肯还贷，使被告的房贷手续一再搁浅。偿还贷款不是被告的义务，不论是原告还是中介没有履行，均不属于被告违约。2016年6月20日原告通过其配偶徐美凤以短信方式告知被告其欲单方解除《房屋买卖居间协议》，并要求被告于2016年6月底前搬离交易房屋。被告当即予以否定答复并委托律师向原告发出律师函，要求继续履行合同。被告曾多次与原告配偶协商要求今早办理交易手续，原告也多次承诺又多次违约，录音内容证明其不履行义务的主观恶性。上述合同不是无法履行的合同，被告根本没有违约，而是原告违约并以各种借口不履行合同约定。三、原告主张的房屋使用费5.4万元没有事实与法律依据。原告已经于2014年12月27日将房屋交付给被告，即其已经完成了合同约定的交付房屋义务。被告认为合同可以继续履行，被告甚至愿意偿还银行贷款推进合同继续履行。对于上述辩称，被告向本院提交了以下证据，1、2014年10月3日签署的《房屋买卖居间协议》，证明原、被告之间就交易房屋达成买卖合同关系；2、收据(购房)一张，证明被告向原告支付了5万元定金；3、2014年10月25日收据两张，证明被告向原告支付了购房首付款35万元；4、2014年12月17日借条一张，证明原告向被告借款人民币20万元以偿还房贷，当时原告已经向被告实际交付了房屋，而原告取得20万元后仍未归还贷款，原告已经实际向被告支付了第二个居间协议的定金人民币1万元；5、2014年12月17日收据一张及银行凭证，证明原告收到被告支付的借款20万元；6、2015年3月28日协议，证明在原告未按约定还清房贷的情况下，原、被告均主张继续履行合同。7、2016年1月11日《房地产买卖合同》一份，证明原、被告之间的房屋买卖居间合同关系；8、微信聊天信息截图四张，证明双方无法就解除房屋买卖合同达成合意，被告主张继续履行合同，原告构成明示违约；9、银行说明一份，证明工商银行龙胜路支行出具的说明，被告在2016年2月28日申请贷款未能办理的原因是公积金贷款断货及原告方的贷款未结清；10、被告与原告代理人之间的通话录音，证明原告不愿意配合办理过户。第三人辩称，合同约定3月底办理完毕，1月底申请办理贷款，但是被告的贷款迟迟未能审批到位，要求解除合同。第三人未向本院提交证据。经庭审质证，被告对于原告提交的证据1-3、证据5真实性没有异议，对于证据4表示房产证从未到过被告处，是押在中介的，后原告以其他原因取走；第三人对于原告提交的证据均没有异议。原告对于被告提交的证据1-8、证据10真实性没有异议，对于证据9真实性有异议，认为银行出具的说明也未必真实。第三人对被告提交的证据1-8、证据10真实性没有异议，对于证据9真实性有异议。经审查，本院对原告提交的证据1-5予以确认，对于被告提交的证据1-8、证据10予以确认。对于被告交的证据9，鉴于该说明盖有银行公章，且原告及第三人未提供相反的证据，本院对该份证据予以确认。经质证，并结合当事人的陈述，本院确认事实如下：2014年10月3日，原、被告双方签订《房屋买卖居间协议》一份，约定原告将其所有的位于上海市金山区山阳镇板桥东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)以106万元净到手价转让给被告，被告应于签约当天支付定金5万元，同月30日前支付首付款35万元，应于2015年2月28日支付第二笔房款2万元及第三笔房款63万元(该笔房款以组合贷款方式支付)等。当日，被告向原告支付定金5万元。同月25日，被告向原告支付购房首付款35万元。2014年11月27日，原告向被告借款20万元，并在借据中载明：本人定于2015年2月28日前还清该房银行欠贷，使购房人陈星顺利办理该房房贷及相关手续，待陈星购买本人房屋至房贷到本人账户之日即刻归还20万元借款，愿意于借款之日将房屋交付给陈星居住。同年12月27日，原告出具收据一份确认收到被告购房款20万元。嗣后，原告并未归还涉案房屋上的银行贷款。2015年3月28日，原、被告双方签订协议，约定涉案房屋买卖手续推迟至2016年8月办理，原告向被告所借20万元也推迟至被告房贷到达原告账户之日归还。2016年1月11日，原、被告及第三人又就涉案房屋签订《房地产买卖居间合同》一份，第五条约定：被告于2016年1月20日向银行申请贷款，由银行转入(向原告)支付63万元。第十五条约定：甲方(原告)有银行贷款肆拾万元(超过部分由甲方支付)，中介方垫付银行贷款(甲方)，甲方银行放款卡由中介方保管，甲方配合在可能的情况再委托公证，中介方办理贷款过户等手续。甲方费用壹万元在银行放款后扣除，乙方费用贰万伍仟元在过户前付清，大约时间在2016年3月底办理结束。2016年6月20日，原告以微信方式向被告表示“房子不卖了”，但未说明理由，被告予以拒绝并委托律师发函明确表示不同意解除，要求继续履行合同。2016年8月30日，工行上海市龙胜路支行出具情况说明一份，载明：上家产证上尚存在他项权利，待公积金贴息合同印发到位，上家贷款结清后待我行行长签字确认后至我行贷款合同中心敲章，并交由买卖双方过户。庭审中，原、被告双方一致表示，2014年10月3日签订的《房屋买卖居间协议》事实上已经不履行，本案讼争合同是2016年1月11日签订的《房地产买卖居间合同》。原告还表示其还未偿还涉案房屋上设定的抵押贷款。本院认为，原、被告及第三人签订的《房地产买卖居间合同》合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点在于合同未继续履行的原因。本案中，被告一直依约按时履行付款义务，双方对于最后一笔房款63万元明确约定被告以贷款方式支付，原告有义务予以配合。由于涉案房屋设定了抵押权，在抵押权涤除之前被告作为买受人无法办理贷款，因此被告支付最后一笔房款的前提是原告涤除涉案房屋上的抵押权。为此，原告曾向被告借款20万元，从其在借据中承诺的内容反映，被告办理贷款之前，原告应当先行还清原有房贷，但原告收到借款之后却未履行。后2016年1月11日签订的《房地产买卖居间合同》明确约定由第三人对涉案房屋原有贷款予以垫付，但第三人亦未履约。直至双方约定的被告贷款期限2016年1月20日，原告仍未涤除抵押权，导致被告无法办理贷款。关于原告及第三人提出被告存在信用问题的意见，因其未提交相应的证据，被告又予以否认，且与合同的履行缺乏关联性，本院不予采纳。综上，本院认为，由于原告迟迟不归还原有房贷，致使工行上海市龙胜路支行尚未审批被告的贷款申请，合同因此未能继续履行。纵观本案事实，被告并未违约，原告却未按时履行合同义务，故原告要求解除合同的诉讼请求缺乏依据，不予支持。鉴于合同未继续履行的原因在于原告，其要求返还房屋、支付违约金及房屋使用费的诉讼请求亦缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告沈建新的全部诉讼请求。本案案件受理费7638元(已由原告预缴)，由原告沈建新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  奚利强二〇一六年十月二十四日书记员  张 倩附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。......第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。