上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初28699号原告：杨铮，男，1980年3月21日出生，汉族，住上海市长宁区。原告：邹平红，女，1983年3月17日出生，汉族，住上海市长宁区。两原告共同委托诉讼代理人：崔华，上海博拓律师事务所律师。被告：詹荣鹏，男，1982年8月26日出生，汉族，户籍地福建省福州市，现住上海市徐汇区。被告：万平，女，1984年5月9日出生，汉族，户籍地湖南省长沙市，现住上海市徐汇区。两被告共同委托诉讼代理人：姚敏，上海金茂凯德律师事务所律师。原告杨铮、邹平红与被告詹荣鹏、万平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月23日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月13日公开开庭进行了审理。原告杨铮、邹平红，两原告共同委托诉讼代理人崔华，被告詹荣鹏、万平，两被告共同委托诉讼代理人姚敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨铮、邹平红向本院提出诉讼请求：1.解除杨铮、邹平红与詹荣鹏、万平于2016年3月24日签订的《上海市房地产买卖合同》；2.詹荣鹏、万平返还杨铮、邹平红已支付的房款105万元。事实和理由：2016年3月6日经德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑公司，已被链家公司收购)居间介绍，杨铮、邹平红与詹荣鹏、万平签订《房地产买卖居间协议》，约定杨铮、邹平红购买詹荣鹏、万平所有的上海市徐汇区龙山新村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。2016年3月24日，双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定系争房屋总价款为335万元，首期房价款105万元，贷款228万元，办理转让过户时间为2016年5月31日前。在准备贷款材料时，被告知系争房屋贷款只能贷到50%。同时，德佑公司还教唆杨铮、邹平红使用信用卡支付首付款并承诺如贷款审批有问题可以垫资。3月25日上海市出台新的调控政策，4月25日上海银监局发布通知，导致杨铮、邹平红申请贷款受阻受限，无法贷款228万元，无力支付剩余房款，合同无法继续履行，故诉至法院。詹荣鹏、万平辩称，不同意杨铮、邹平红的诉讼请求。杨铮、邹平红认为中介存在不诚信的行为与詹荣鹏、万平无关。詹荣鹏、万平要求杨铮、邹平红继续履行合同并承担违约责任。2016年3月24日双方签订上海市房地产买卖合同，詹荣鹏、万平按照合同约定履行义务并多次催促杨铮、邹平红支付剩余房款并办理过户手续，杨铮、邹平红多次拖延付款致使詹荣鹏、万平另行购房目的无法实现，导致重大损失。詹荣鹏、万平希望继续履行合同，如果杨铮、邹平红确实无法履行合同，应当按照合同承担违约责任。本院认定事实如下：系争房屋权利人为詹荣鹏、万平。2016年3月6日，詹荣鹏、万平(出售方，甲方)与杨铮、邹平红(买受方，乙方)、德佑公司(居间方，丙方)签订《房地产买卖居间协议》。同日，詹荣鹏出具《收款收据》，表示收到买受方邹平红转付的20万元，确认上述款项系买受方邹平红用于购买系争房屋的定金。2016年3月24日，詹荣鹏、万平(卖售人，甲方)与杨铮、邹平红(买受人，乙方)通过德佑公司居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》。约定：甲方房地产权证号为：徐XXXXXXXXXX，房地产坐落：龙山新村XXX号(部位：XXX)，房屋建筑面积46.02平方米。系争房屋转让价款共计335万元。甲、乙双方确认，在2016年5月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款(一)7、违约责任：(2)乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；乙方单方要求解除合同的；均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。附件三付款协议：一、首期房价款：乙方应支付甲方首期房价款105万元。1、乙方已在甲、乙双方签订本合同前直接支付甲方定金20万元，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款。2、乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后5日内通过居间方转付甲方部分首期房价款85万元。甲方应将该款项专项用于偿还抵押权人(如银行等)的借款余额(若有不足，甲方自行补足)。……甲方须于签署本合同后30日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续。二、第二期房价款：乙方应支付甲方第二期房价款228万元。乙方通过申请贷款支付。乙方应于签订本合同后10日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付甲方。该附件还对交易过户、交房时间及尾款、账户等作了约定。同日，詹荣鹏、万平(出售方，甲方)与杨铮、邹平红(买受人，乙方)签订《协议书》，约定：乙方所需支付的合同房价款仍按照买卖合同附件三之付款协议所列方式支付给甲方。交易过程中产生的所有应缴税费、交易手续费等相关费用均由乙方承担，335万元为甲方出售该房地产净到手价格。2016年4月3日，德佑公司出具《收款收据》，邹平红通过普通POS机付款434100元用于购买系争房屋，付款性质为代收代付。2016年4月6日，詹荣鹏出具《收款收据》，表示收到邹平红支付的415900元，上述款项系邹平红用于购买系争房屋的部分房价款。2016年4月7日，詹荣鹏通过其工商银行账户办理个人贷款提前归还，将系争房屋个人二手住房购置贷款和公积金委托贷款的余额予以结清。2016年4月14日，詹荣鹏、万平与中国工商银行股份有限公司上海市徐汇支行、上海市住房置业担保有限公司申请系争房屋的注销登记，注销内容为贷款还清，注销抵押。2016年5月4日，徐汇区房地产登记处出具《上海市徐汇区房地产登记收件收据》，登记种类为抵押权注销。2016年5月22日，詹荣鹏、万平向杨铮、邹平红发出《催告函》，表示已收到杨铮、邹平红支付的定金及首付款105万元。依据买卖合同付款协议的约定，杨铮、邹平红应于签订买卖合同后七个工作日内向贷款银行申请贷款228万元，然而至今仍未履行申请贷款相关手续，致使交易无法正常进行。为此催告杨铮、邹平红务必于2016年5月31日前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，按《上海市房地产买卖合同》履行各自义务，继续进行交易。若仍不配合，詹荣鹏、万平将按照买卖合同约定追究杨铮、邹平红的违约责任。审理中，杨铮、邹平红提交了与德佑公司工作人员的微信聊天记录和录音。欲证明买房时德佑公司工作人员曾承诺帮助贷款，首付只需拿出105万元。至本案立案时，杨铮、邹平红未能办理系争房屋贷款，也无力支付剩余房款。庭审中，詹荣鹏、万平表示如果杨铮、邹平红确实履行不能，同意解除合同，按照合同约定要求杨铮、邹平红承担违约责任。双方对合同解除后违约责任在本案中一并处理均无异议。以上事实，除詹荣鹏、万平与杨铮、邹平红的一致陈述外，另有房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同、收款收据、上海市房地产登记簿、转账凭证、上海市房地产登记申请书、上海市徐汇区房地产登记收件收据、催告函等证据证实，经庭审质证无异，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，杨铮、邹平红与詹荣鹏、万平签订的《上海市房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。杨铮、邹平红向詹荣鹏、万平支付首付款105万元后，詹荣鹏、万平将系争房屋原贷款余额结清并办理系争房屋抵押权注销手续。杨铮、邹平红在抵押权注销后，应及时向贷款银行申请贷款，而杨铮、邹平红最终未能办理系争房屋贷款。本院认为，购房贷款相关的国家政策对外公布公示，双方于2016年3月24日签订《上海市房地产买卖合同》，贷款成数并不受上海市于2016年3月25日实施的“沪九条”新政影响。且按照付款协议约定，如杨铮、邹平红向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付詹荣鹏、万平，现杨铮、邹平红无力支付剩余房款，且要求解除双方签订的买卖合同，可见导致系争房屋无法办理转让过户手续并提出解除合同的责任在杨铮、邹平红一方。杨铮、邹平红未能办理系争房屋贷款，也无力支付剩余房款，合同履行基础丧失，杨铮、邹平红请求解除双方签订的买卖合同，詹荣鹏、万平亦表示如果杨铮、邹平红确实履行不能，同意解除合同，故本院对解除双方签订的买卖合同予以准许。合同解除后，詹荣鹏、万平应将已收取的房款105万元返还给杨铮、邹平红。但杨铮、邹平红的行为显属违约，应当承担相当于根本违约的违约责任。按照合同约定，杨铮、邹平红除需按总房价款万分之五每日的标准支付十个工作日的赔偿金16,750元外，还需向詹荣鹏、万平支付相当于总房价款20%的违约金。鉴于约定的违约金较高，杨铮、邹平红要求予以调整，符合法律规定。本院综合考量詹荣鹏、万平的实际损失，酌情确定杨铮、邹平红支付詹荣鹏、万平违约金30万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第二款规定，判决如下：一、解除杨铮、邹平红与詹荣鹏、万平于2016年3月24日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、詹荣鹏、万平于本判决生效之日起十日内返还杨铮、邹平红购房款1,050,000元；三、杨铮、邹平红于本判决生效之日起十日内支付詹荣鹏、万平赔偿金16,750元;四、杨铮、邹平红于本判决生效之日起十日内支付詹荣鹏、万平违约金300,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33,600元，减半收取计16,800元，由杨铮、邹平红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  史建红二〇一六年十月二十七日书记员  陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。