湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初5525号原告：刘某某，男，1969年5月15日出生，汉族，居民，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：周纯，湖南言顺律师事务所律师。被告：湖南宇成朝阳商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站中路**美富商业中心，统一社会信用代码914300003384438882。法定代表人：孙秀莲，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨琼，女，系该公司员工。被告：长沙市东进置业有限公司，，住所地长沙市芙蓉区五一大道**新成大厦统一社会信用代码91430102727969461J。法定代表人：孙秀莲，该公司总经理。被告：长沙凯通房地产有限公司，住所，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站中路**凯通国际城社会信用代码91430100097697317D。法定代表人：孙秀莲，该公司总经理。原告刘某某与被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司（以下简称宇成公司）、长沙市东进置业有限公司（以下简称东进公司）、长沙凯通房地产有限公司（以下简称凯通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某某的委托诉讼代理人周纯和被告宇成公司的委托诉讼代理人杨琼到庭参加诉讼。被告东进公司、凯通公司经本院传票传唤无正当理由拒绝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某某向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告宇成公司向原告支付拖欠的租金32545元及逾期付款利息（以拖欠的租金为基数，自2020年11月20日起按月利率1%计算至实际付清之日止）；2、判令被告宇成公司向原告支付逾期付款违约金（已拖欠的租金为基数，自2020年11月20日起按每日万分之二的标准计算至实际付清之日止）；3、判令被告凯通公司、东进公司对被告宇成公司的上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用及其他合理费用由三被告共同承担。事实与理由：2016年11月28日原告购买了被告东进公司、凯通公司开发的位于长沙市××路××号的“美富商业中心（报建名：宇成朝阳广场）”项目的Ｔ3幢的房屋。同日，原告（甲方）与被告宇成公司（乙方）签订《委托经营管理协议》，约定：甲方将其名下的宇成朝阳广场Ｔ3幢8层Ｔ3-80004房屋号房屋委托乙方进行经营管理，委托经营管理期限自本协议生效之日起至2027年4月30日，乙方按期向甲方支付租金，年租金的计收标准为51000元／年。租金支付方式为每三个月支付一次，乙方无正当理由逾期支付租金的，应按逾期金额的万分之二／日向甲方支付违约金，如乙方无正当理由逾期超过三个月仍未向甲方支付租金的，甲方可以解除合同；如有乙方违反本协议，应当向守约方承担违约责任，包括但不限于赔偿损失、支付违约金等。但自2020年4月1日起，被告宇成公司开始拖欠原告租金。经原告多次催要，被告均已种种理由拖延。2020年7月10日，宇成公司向宇成朝阳广场业主发出公告，承诺会尽快支付所欠租金，对所欠业主的租金自2020年7月11日起按月利率1%计息，但宇成公司并未兑现承诺。2020年11月原告向宇成公司邮寄《解除委托经营管理协议通知书》，2020年11月20日原告与宇成公司签订了房屋交接确认书。从2020年4月1日起计算至2020年11月20日止，计7个月零20天，欠付租金应为32545元（51000元/年÷12个月×7个月+51000元/年÷365天×20天）。宇成公司承诺对拖欠的租金按月利率1%计息，故应当从2020年11月20日起以拖欠的租金32545元为基数计算至实际清偿之日。根据《委托经营管理协议》之担保函的约定，东进公司、凯通公司对宇成公司所应承担的义务提供不可撤销的连带责任担保，故东进公司、凯通公司对上述债务应承担连带清偿责任。综上所述，为维护原告的合法权益，遂起诉到法院。被告宇成公司辩称，首先宇成公司与刘某某已解约，刘某某已收房，支付租金的计算截止日应为收房之日。其次，刘某某要求宇成公司按照月利率1%支付逾期付款利息，没有事实和法律依据。宇成公司与刘某某签订的委托经营管理协议中并没有逾期付款利息按月利率1%标准执行的内容，且刘某某亦未提交相应证据。即使计算逾期付款违约金，也应该按照合同约定的标准执行。第三、刘某某要求宇成公司承担违约金，宇成公司认为因为受疫情不可抗力影响，导致经营困难，非被告主观因素所致，不应承担违约责任及违约金。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，故被告稍迟延支付租金事出有因，依法不构成违约。被告凯通公司未到庭参与答辩。被告东进公司未到庭参与答辩。原、被告围绕诉讼请求向本院提交了证据，对双方当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有异议的证据，本院认定如下：被告宇成公司对原告提交的房屋买卖合同真实性无异议，但对证明目的有异议，本院对该组证据的真实性予以采信。被告宇成公司对原告提交的公告真实性、合法性、关联性均有异议，本院认为原告并未提供原件且系孤证，对该组证据本院不予采信。根据上述已采信的证据及双方当事人的庭审陈述，本院确认如下事实：2016年11月28日原告购买了被告东进公司、凯通公司开发的位于长沙市××路××号的“美富商业中心（报建名：宇成朝阳广场）”项目的Ｔ3幢的房屋。同日，原告作为甲方委托方，宇成公司（名称变更前为湖南狂买狂卖商业管理有限公司）作为乙方经营管理方，双方签订了编号为20160215Ｔ3-80004的《委托经营管理协议》，协议约定：原告委托宇成公司经营管理该房屋。经营管理期限为协议生效之日起至2027年4月30日止，计租起始日为2017年6月1日至委托经营管理期限届满日，年度租金总额为51000元／年。租金每三个月支付一次，即每年的1月16日至1月30日、4月16日至4月30日、7月16日至7月30日、10月16日至10月30日支付下一个支付期的租金。乙方应在本协议签署后三个工作日内提前支付前两年（即2017年6月1日至2019年6月1日）的租金。如被告宇成公司无合理理由逾期支付租金，每逾期一日按应付金额的万分之二向原告支付违约金。被告东进公司、凯通公司就上述协议出具担保函，担保函上载明“本公司确认对本担保函、主合同的有关权利、义务和责任条款的法律含义有准确的理解并对上述签署文本的所有条款均无异议，为签署本担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成，本公司承诺为经营管理方在主合同项下对委托方的义务履行提供不可撤销的连带责任保证担保”。协议签订后，原告按照协议向被告宇成公司交付了房屋，被告宇成公司开始实际经营管理房屋并支付了前两年的租金，于2019年5月开始支付下三个月的租金。但自2020年以来，被告宇成公司仅支付了2020年1、2、3、4月的租金。2020年11月20日，原告与宇成公司签订了房屋交接确认书，解除了双方的委托经营管理协议，刘某某于当日收回案涉房屋。截至2020年11月20日，被告宇成公司尚欠原告六个月零20天的租金共计28295元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，刘某某与宇成公司签订的委托经营管理协议系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应全面履行。宇成公司作为该房屋的承租人，拖欠刘某某租金的行为，已经构成单方违约，应承担相应的违约责任。经核对，截至2020年11月20日，宇成公司实际拖欠刘某某6个月零20天租金共计28295元，对原告刘某某要求被告宇成公司支付欠付租金32545元的诉讼请求，本院予以部分支持。关于原告刘某某要求宇成公司以欠付租金为基数按照月利率1%的标准支付逾期付款利息，同时要求宇成公司以欠付租金为基数按照每日万分之二的标准支付自2020年11月20日起至实际清偿之日止的违约金，本院认为刘某某要求按照每日万分之二的标准支付违约金的诉讼请求，符合双方合同的约定，本院予以支持；对于刘某某要求按照月利率1%的标准支付逾期付款利息的诉请，本院认为对于该项诉请原告并未提交足够的证据证明双方对此有过一致的约定，且逾期付款利息亦属于违约金范畴，不应重复计算，对该项诉求本院不予支持。关于连带清偿责任，被告东进公司、凯通公司出具的担保函上已载明“为签署本担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成”，本院认为原告已尽到善意第三人的审查义务，被告凯通公司、东进公司对上述债务应承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第六百八十八条、第六百九十一条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司在本判决生效后三日内向原告刘某某支付截至2020年11月20日止的租金28295元；二、被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司在本判决生效后三日内向原告刘某某支付以28295元为基数按每日万分之二的标准计算自2020年11月20日起至实际清偿之日止的违约金；三、被告长沙市东进置业有限公司、被告长沙凯通房地产有限公司对本判决第一、二项金额偿付承担连带清偿责任；四、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费614元，因适用简易程序，减半收取307元，由湖南宇成朝阳商业管理有限公司、长沙市东进置业有限公司、被告长沙凯通房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  周家二〇二一年五月十日法官助理陈莹书记员倪姗附：判决引用法律条文原文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报仇、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。第六百九十一条保证的范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。