江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终1561号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨东，男，1973年4月11日生，汉族，住江苏省盐城市建湖县。委托诉讼代理人：刘晓渊，江苏东界律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘广友，男，1970年3月12日生，回族，住安徽省明光市。委托诉讼代理人：方再兵，江苏大浔律师事务所律师。上诉人杨东因与被上诉人刘广友房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2020）苏0206民初2507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后,依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。杨东上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘广友一审本诉全部请求，支持其一审反诉请求。一、二审诉讼费用由刘广友负担。事实和理由：刘广友拖延支持房款属根本违约，一审判决继续履行合同无事实和法律依据。二、案涉房屋系夫妻共同财产，其配偶并未授权其卖房，其配偶也未表示追认，案涉房屋买卖合同无效。刘广友辩称：一、案涉房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，且已实际交由其占有使用，杨东以其配偶未授权、未追认否认案涉合同效力，不能成立。二、关于剩余房款给付问题，双方曾签订补充协议，未对房款交付时间进行具体约定。根据房屋买卖的交易习惯，剩余房款应在过户当天支付。一审中，其已经提供证人证言及微信聊天记录、银行账户余额等，可以证明其银行存款足以支付剩余房款，且多次委托中介要求杨东履行房屋过户义务，杨东除推脱之外，从未提及剩余房款交付问题。请求驳回上诉，维持原判。刘广友向一审法院提出本诉请求：一、确认无锡市惠山区长宁苑二期B组团86-402房屋归刘广友所有；二、判令杨东继续履行合同，配合刘广友办理涉案房屋的过户手续；三、判令解除无锡市惠山区长宁苑二期B组团86-402房屋设立的抵押；四、判令杨东向刘广友支付违约金100000元；五、本案诉讼费用由杨东承担。杨东向一审法院提出反诉请求：一、判令解除杨东与刘广友之间关于无锡市惠山区长宁苑二期B组团86-402房屋的买卖合同；二、判令刘广友向杨东支付违约金10000元；三、本案反诉费用由刘广友承担。一审法院认定事实：2017年5月10日，刘广友、杨东及无锡友谊房产经纪有限公司（以下简称友谊公司）签订《房屋买卖居间合同》一份。该合同载明：出售方为杨东，买受方为刘广友，居间方为友谊公司；房屋坐落于无锡市××室，权利人为华莹，成交价为500000元；刘广友于2017年5月10日支付杨东100000元购房定金，定金自动转为房款；刘广友于2017年6月30日支付杨东200000元购房款；刘广友委托友谊公司办理200000元（商业）贷款，实际贷款金额和年限以最终银行审批为准；房屋如有增值税、个人所得税等由刘广友承担，房屋产权的相关费用、贷款的相关费用及房屋的配套设施过户的相关费用由刘广友承担，土地出让金由刘广友承担；杨东于合同签订之日将房屋权属证明交于友谊公司，并承诺于拿到贷款后2日内腾空房屋，并将房屋钥匙交于刘广友，并于过户完成后办理完毕户口迁移手续；杨东保证腾空房屋交钥匙前房屋无纠纷、无欠费、无不良事件发生，能正常办理过户手续，腾房之前的附属设施费用由杨东承担，腾房之后由刘广友承担，双方自行办理房屋所发生的水、电、煤气、暖气、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜；双方应于签署合同之时各向友谊公司支付提供居间服务的佣金（详见佣金确认书），双方签订合同即视为友谊公司已完全履行了居间义务，任何一方不得以任何理由要求友谊公司退还佣金；合同签订之日，杨东须将房屋所有权证及国有土地使用证交友谊公司保管，双方须提供相关证件（身份证、户口本、婚姻状况证明等）交由友谊公司，友谊公司在双方提供相关证件齐全、房屋抵押注销且首付款付清后3个工作日内开始办理房屋的评估、贷款、过户手续；任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付合同确认的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，友谊公司收取的居间服务佣金一律不予退还；任何一方未按合同约定履行的，且达到相关法律法规关于合同解除的要件的，合同解除并适用定金罚则等相关规定予以处理；双方应积极配合办理贷款（若有）及过户等相关手续，及时提供交易所需要的各种书面证明材料，及时支付各种税费，未按约定办理的视为违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付房屋成交价的1%作为违约金，逾期十五日，守约方有权要求违约方支付房屋成交价10%作为违约金；刘广友未按约定付款的，每逾期一日，应向杨东支付房屋成交价的1%作为违约金，逾期十五日，杨东有权视为刘广友拒绝履行合同，有权要求刘广友支付房屋成交价10%作为违约金，且即日起合同解除，杨东有权将房屋另行转让；刘广友以贷款方式支付房屋款，如因刘广友资质等原因导致贷款不能办理的，须由刘广友按一次性付款的方式从确定不能办理之日起二十日内向杨东补齐全部房款，否自视为刘广友违约，适用未按约定付款的条款。同日，刘广友向杨东支付购房定金100000元。2017年6月5日，刘广友向杨东支付200000元购房首付款。合计300000元。2017年12月13日，杨东取得长宁苑二期B组团86-402的房屋的不动产产权证。2017年12月16日，杨东、刘广友签订《长宁苑86-402补充条款》一份。该补充条款载明：原房东不配合过户导致杨东只能将房屋过户到本人名下，因国家规定不满两年不能过户到刘广友名下，故双方协商补充协议；1、所交过户费116600元由刘广友先付给杨东，杨东将房屋交付给刘广友；2、关于物品，杨东拿走客厅空调、办公桌椅、小床一张及生活用品；3、因刘广友欠200000元银行贷款2年内利息费用由刘广友承担10000元利息；4、房产证满2年后，杨东无条件配合刘广友过户到本人名下，房屋总价格500000元不变，如杨东不配合过户，杨东自愿赔付刘广友200000元。友谊公司员工王晓丽在该补充条款的见证人处签字。2017年12月19日，杨东出具《收条》一份。该《收条》载明：“今收到刘广友所交过户费为116600.00元（￥：壹拾壹万陆仟陆佰元整）及刘广友欠20万2年内利息费用10000.00元整（￥：壹万元整）。特此条。合计：壹拾贰万陆仟陆佰元整。”2017年12月25日，刘广友、杨东签订《借条》及《抵押借款协议》一份。《借条》载明：出借人为刘广友，借款人为杨东，借款金额为426600元，借款期限为2017年12月13日至2019年12月12日。《抵押借款协议》载明：不动产抵押权人为刘广友，不动产抵押人为杨东；刘广友借款426600元给杨东，借款期限为2017年12月13日至2019年12月12日；为保证杨东按时还款，杨东将坐落于长宁苑二期B组团86-402的不动产抵押给刘广友，双方确定的抵押物价值为616600元；该不动产抵押担保的范围包括借款及利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用。2017年12月26日，杨东为上述房屋办理了抵押权登记手续。相应不动产证明的编号为苏（2017）无锡市不动产证明第0××0号，权利人为刘广友，担保债权的数额为426600元，抵押方式为一般抵押，债务履行期限为2017年12月13日至2019年12月12日。2017年12月28日，刘广友向杨东转账126600元。2019年11月22日至2020年1月7日，友谊公司员工王晓丽通过微信与杨东进行如下对话。2019年11月22日，王晓丽问，在吗？长宁苑的房子快满两年了吧。2019年12月24日，王晓丽问，杨总，产证满两年了，你看你这边什么时候方便过户。杨东回复，我会安排好！到时间了吗？还有几天的吧。你问下许总，看一下房产证再说！不要急！王晓丽回复，你当时收条写的是元旦前，刘广友刚问过我。明天我去看一下产证日期，元旦前应该没错。杨东回复，你就看了再说，好不好啊？不要操之过急，你懂得。王晓丽回复，明天确认完答复你，已满两年。杨东回复，我让你看一下房产证再说！王晓丽回复，明天拍给你。随后将涉案房屋的不动产产权证拍摄后发给了杨东。2019年12月31日，王晓丽问，杨总早，刘广友问您这边大约什么时候可以过户。杨东答，在开会。王晓丽回复，忙好回复一下，过了今天就是明年了。回复一下，我好和公司及客户交代一声。2020年1月3日，杨东拒绝了王晓丽的语音通话请求并回复，在忙，等等联系你。王晓丽回复，好的，刘广友来公司找了。2020年1月5日，王晓丽问，房东这边等你回复呢。杨东答，我老婆不同意卖。王晓丽问，那怎么解决呢？杨东答，协商解决！王晓丽回复，那你人要来解决啊，对吧。解约也要协商啊，对不对，毕竟两年了，承诺人家的。杨东答，最近忙，知道！总不能说我们夫妻离婚吧！王晓丽答，不至于，总归要解决的，这个是做人做事的原则。那您这边和老婆商量好了，过来一趟解决问题吧，如果不过户就是违约赔偿后续事宜了，总归要协商面谈的。老实人半辈子积蓄买个房子不容易，我只是觉得这个事情办的不漂亮，凡事想好了去做，即便做了勇于承担责任。能协商尽量协商吧，我们见的多，最坏结果就是走法律流程，劳民伤财对你和买家都是煎熬，没意思了。杨东回复，是的，知道。2020年1月7日，王晓丽问，杨总，您这边商量的如何了，刘广友这几天催的紧的。杨东答，真的很忙，商量好告诉你！王晓丽回复，嗯，刘广友说天天睡不着，就一直打我们电话，来公司找许总，年前能空出来解决这个事情吗？对了，你电话变更了，以前那个打不通，给我留个你现在号码吧。杨东回复：137……。王晓丽回复，好的，那等你消息吧，公司好有交代。那你和刘广友通个电话152……说明一下吧，否则老来找，我们也扛不住了，谢谢。一审中，刘广友申请王晓丽作为证人出庭作证。王晓丽出庭陈述如下内容：王晓丽为友谊公司员工，系涉案房屋买卖业务的经办人，杨东与友谊公司老板是朋友；2017年5月，杨东找到友谊公司，说急用钱要卖房子，首付要高一点，按银行贷款算，涉案房屋首付只要200000元，杨东要求首付300000元；杨东卖房时未取得产证，但产证在办理过程中，友谊公司承办了长宁苑安置房的办证事宜，可以帮忙催办产证，确保房屋过户，所以挂出房源信息；刘广友看到房源信息后联系友谊公司买房；原本各方商议由原房东直接将涉案房屋的产证办至刘广友名下，但刘广友要办理购房贷款，需原房东配合签字并提供很多资料，原房东觉得手续繁琐，不愿意配合，且贷款要发放至原房东账户上，杨东也担心资金安全问题，故最终涉案房屋由原房东过户到了杨东名下；杨东取得产证后找到友谊公司，希望刘广友支付其在过户过程中交纳的契税、土地出让金等116600元时，刘广友及友谊公司才知道涉案房屋已过户至杨东名下；根据无锡市的房地产政策，杨东取得产证后2年内不能办理过户，故各方签订了《长宁苑86-402补充条款》；之所以在《房屋买卖居间合同》写200000元办理贷款，是因只要涉案房屋的产证办下来，且原房东配合，刘广友就可办理购房贷款，当时杨东承诺原房东取得产证后肯定会配合办理购房贷款；补充条款上写刘广友欠200000元银行贷款指的是刘广友欠200000元购房款，付2年利息，系因2年后才能过户，当时不知道2年后刘广友是否还需办理购房贷款，所以未约定2年后200000元房款的支付方式；产证满2年后，王晓丽催杨东办理过户手续，杨东一开始没接电话，后说过年忙，再又说疫情不方便，再后来说老婆要离婚，一直拖到现在；杨东自始至终都未提过200000元房款的事；刘广友催王晓丽办理过户手续时，告知王晓丽可以全款付200000元，王晓丽已将该情况告知杨东；刘广友未表示过拒付购房尾款；按照房屋交易惯例，如是现金付款，为了确保交易安全，一般是在交易当天做一张本票，在出卖人签署过户资料后，将本票交给出卖人；中介费由刘广友支付；2020年8月份，无锡市政府出台了新政策，产证满2年可以过户，但产证满2年不满5年的，过户时需交纳增值税，因杨东的拖延，导致刘广友可能多承担增值税。2019年12月31日，刘广友自支付宝提取180000元至其银行账户上，账户余额为180594.71元。刘广友陈述：未付剩余房款系因杨东不配合办理贷款手续，如无法办理贷款或杨东不愿意配合刘广友办理贷款手续，刘广友可直接支付剩余房款；双方在补充条款中对剩余房款的付款方式和时间未作约定，根据房屋交易习惯，合同尾款一般在房屋过户当日支付；退一步讲，即使杨东有权随时要求刘广友履行付款义务，也应给予一定的付款期限；友谊公司通知杨东办理过户时，其提出其妻子不同意出售房屋而未提付款的事；产证满2年，杨东逾期配合办理过户手续构成违约，应按合同中关于拒绝履行合同的约定，支付违约金100000元（500000元×20%）；双方确认设立抵押权非真实意思表示，系为了保障房屋买卖合同的履行，故解除抵押权的诉讼请求与本案相关。杨东陈述：合同签订时，刘广友就应知晓杨东不是产权人，其无法办理购房贷款，应做好现金付款的准备；合同虽未明确约定剩余房款的付款时间，但从补充条款约定刘广友欠200000元银行贷款2年内利息费用由刘广友承担10000元利息来看，各方本意约定的付款时间应为2017年5月10日至2017年12月16日，刘广友已构成违约；补充条款明显是在推卸刘广友的违约责任，单方加重杨东的合同责任；退一步讲，结合《借条》及《抵押借款协议》来看，各方约定的剩余房款支付时间应是2年内，即2017年12月16日至2019年12月15日，但刘广友至今未付款；因此，刘广友两次逾期付款，构成违约；合同约定，逾期付款15日，杨东有权要求刘广友支付房屋成交价10%的违约金并解除合同，故杨东主张解除合同，并只主张违约金10000元，不同意刘广友支付200000元后配合其办理过户手续；在取得全部房款后才会配合办理过户手续，现在房款未付清，杨东有权拒绝办理过户手续，且刘广友自述其有能力支付剩余房款但至今未付，属严重违约；曾通过电话向友谊公司催讨剩余购房款；友谊公司的中介费系刘广友支付，王晓丽与本案有利害关系，其证人证言不应采纳。以上事实，由《房屋买卖居间合同》、收款收据、银行转账回单、《收条》、不动产登记证明、不动产产权证、《长宁苑86-402补充条款》、《借条》、《抵押借款协议》、微信聊天记录、证人证言及当事人陈述等在卷佐证。一审法院认为：本案的争议焦点为：一、涉案房屋买卖合同应该解除还是继续履行，刘广友和杨东谁存在违约行为；二、抵押是否属于本案审理范围。关于争议焦点一，杨东主张刘广友逾期付款超过15天，其有权主张解除合同并要求刘广友承担违约金，但从本案合同履行情况来看，双方在无法按照合同约定以办理贷款方式支付剩余购房款200000元后，签订了补充条款，以刘广友支付10000元利息的方式将付款期限延长到产证满2年后，但未约定具体的付款方式和付款时间。产证满2年后，剩余房款的支付方式和具体时间，还有待双方协商。刘广友主张其向友谊公司催讨过剩余房款，未能提供相应依据。反而，从友谊公司经办人王晓丽与杨东的聊天记录来看，刘广友积极要求履行合同，杨东拖延履行合同义务。且从2019年12月31日刘广友的银行账户余额来看，刘广友也具备履行合同的经济能力。故法院对杨东提出的刘广友逾期付款构成违约的主张不予采纳，对其据此提出的要求解除双方间房屋买卖合同并由刘广友承担违约金10000元的反诉请求，不予支持。现刘广友明确其可全额支付剩余购房款，故涉案房屋买卖合同应继续履行。法院对刘广友提出的继续履行涉案房屋买卖合同的诉讼请求予以支持。补充条款载明，产证满2年后，杨东无条件配合刘广友办理过户手续，现产证满2年后，杨东拖延履行过户义务，构成违约，应当承担相应违约责任。合同约定，任何一方拒绝履行合同的，应承担本合同确认的20%作为违约金，但未约定20%的具体基数，属约定不明。同时，合同约定，双方应积极配合办理贷款及过户等手续，逾期15日，守约方有权要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金，故杨东应向刘广友支付违约金500000元×10%=50000元。关于争议焦点二，本案系房屋买卖合同纠纷，抵押权纠纷不属于本案处理范围，双方可另行诉讼解决。至于刘广友确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，涉案房屋系杨东出售给刘广友，双方间的房屋买卖合同尚未履行完毕，刘广友无权要求确认涉案房屋属其所有，对刘广友的此项诉讼请求，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、刘广友、杨东继续履行2017年5月10日的《房屋买卖居间合同》；二、杨东于判决生效后10日配合刘广友办理坐落于长宁苑二期B组团86-402的房屋过户手续，过户过程中产生的费用由刘广友承担；三、刘广友于判决生效后10日内向杨东支付剩余购房款200000元；四、杨东于判决生效后10日内向刘广友支付违约金50000元；五、驳回刘广友的其他诉讼请求；六、驳回杨东的反诉请求。一审案件受理费9800元，财产保全费3520元，合计13320元，由刘广友负担1110元，由杨东负担12210元。一审反诉案件受理费减半收取4400元，由杨东负担。二审中，双方均未提供新的证据。双方对一审法院已查明事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为：案涉房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，缔约后即发生法律效力，双方均应按约严格履行。杨东以案涉房屋未取得其配偶授权及追认为由，否认案涉房屋买卖合同效力，无事实及法律依据，本院不予采纳。综合双方买房经过及双方签订的《房屋买卖居间合同》及《长宁苑86-402补充条款》、证人证言，刘广友未支付剩余房款系原房东不配合直接办理过户手续、案涉房屋在直接过户至杨东名下后无法在相应期限内过户刘广友等多重因素导致。就此，双方在此后签订的《长宁苑86-402补充条款》已另行约定了刘广友就该部分款项延迟支付需支付的利息，且未约定剩余房款的给付时间，应当认定刘广友、杨东已就先前付款时间协议进行了变更。而根据现有证据，杨东并未举证其曾向刘广友催告付款，反系杨东在刘广友多次催促继续履行合同情况下，予以推诿。故一审法院认定杨东构成违约，应承担继续履行合同之责并赔偿相应违约金，符合双方合同约定及法律规定，并无不当。综上，上诉人杨东的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14200元（杨东已预交），由杨东负担。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  杜伟建审判员  宁尚成二〇二一年五月七日书记员  李宜洋