湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终4703号上诉人（原审被告）：王翊茜，女，汉族，1986年12月13日出生，住湖北省红安县。被上诉人（原审原告）：裴惠，女，汉族，1980年5月6日出生，住湖北省团风县。委托诉讼代理人：吴翠，湖北才济律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍雪娟，湖北才济律师事务所实习律师。上诉人王翊茜因与被上诉人裴惠房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2020）鄂0192民初5863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，对本案适用独任制进行了审理。现已审理终结。王翊茜上诉请求：发回重审或维持一审判决第一项、第三项、第四项，撤销第二项，改判王翊茜不向裴惠支付任何费用，并由裴惠承担—、二审诉讼费用。事实与理由：一、租赁合同签订时明确写明建筑面积120平方，并且每月要求王翊茜按120平方单独缴纳物业费720元，所以该商铺一直都是以120平方的面积在对王翊茜租赁，并非是按照打包的价格。在此情况下，一审法院判决该商铺为打包价格而非严格按照每月每平方米多少金额来确定租金标准，属于认定事实不清。在签租赁合同及后续办理营业执照时王翊茜数次要求裴惠提供户型图，裴惠均以没有户型图、未带户型图或人不在武汉、户型图不在身边为由一直拒绝提供，在一审期间才经由裴惠律师提供了户型平面图，但裴惠律师虚假的将面积算为119.13平方，实际建筑面积经核算仅为104.16平方，与合同约定相差15.84平方。二、该商铺合同由王翊茜老公签订，签订人口头再三明确表示王翊茜在租赁期间可以转租转让不用担心，所以王翊茜安心投资了近20万用于装修。疫情爆发后，王翊茜和裴惠弟弟沟通互相承担空铺租金，其回复帮不了王翊茜，让王翊茜继续交租金。鉴于其态度，王翊茜于2020年4月17日和其通知商铺不租了，请其来解决相关遗留问题，退回王翊茜的26400元押金，其未正面沟通解决。疫情后王翊茜在外地带新生儿，委托王翊茜姐姐帮助租赁新商铺。她与邻居2栋商户谈成并于2020年5月31日转了租金押金，签订新租赁合同后，6月29日将办公物品已经由3栋109商铺搬离至新商铺，并拍了视频微信发送给新房东。所以该商铺王翊茜于2020年4月17日微信提出不租，2020年6月30日搬出，该商铺无自带门锁，裴惠从未给过钥匙给王翊茜，无交还钥匙说法。自2019年王翊茜住院期间就尝试和裴惠友好协谈转让事宜，疫情发生后王翊茜也积极和裴惠沟通，本来数次都可友好协调解决矛盾，因裴惠拒不出面配合协谈导致诉诸法律解决，王翊茜并非8月30日退出该商铺，也从未想过违约，不应承担违约金。一审法院判决王翊茜支付2020年4月1日至2020年8月31日期间租金及违约金属于认定事实不清，适用法律不当。三、2020年，裴惠将王翊茜及案外二楼租户都起诉了，其老公和王翊茜说租出去租金也有他一半，在裴惠老公同意及咨询办理他们离婚官司的法官后，王翊茜介绍案外人和他老公接洽将该商铺租用避免其更大的空铺损失，同观其二楼至今空铺近一年，据其提供2015年和二楼签订的合同以及王翊茜提供的2019年和案外人签订的一楼商铺合同，均给租户让了至少一个月租期用于装修，但王翊茜租赁期间装修过3次未让过一天装修期。裴惠辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。裴惠向一审法院起诉请求：1．解除双方签订的《商铺租赁合同》；2．王翊茜向裴惠支付拖欠的租金、违约金，租金97440元（2020年2月1日-8月31日），违约金24360元（暂算2020年2月-2020年10月1日），共计121800元；3．王翊茜将万科城花璟苑3栋109号商铺一楼办理的工商登记经营地址予以注销或变更；4．诉讼费用由王翊茜承担。一审法院认定事实：2015年11月，案外人田娜与王翊茜签订《房屋租赁合同》。约定案外人田娜将位于武汉东湖新技术开发区郑桥村万科城花璟苑一期第3幢1层9号商铺的一间房屋出租给王翊茜经营电信营业厅，合同期一年，期满可续租等。前述商铺系案外人田娜从裴惠处承租，后案外人田娜通过与王翊茜签订房屋租赁合同将前述商铺中一楼的一间分租给了本案的王翊茜。2017年3月31日，案外人田娜不再承租上述商铺，裴惠、王翊茜遂签订《商铺租赁合同》，约定裴惠将上述商铺〔合同约定该商铺坐落于武昌洪山区关南园一路万科城花璟苑3栋109号（关山大道与关南园路交汇处东200米）〕出租给王翊茜，出租建筑面积共120平方米，租赁期3.5年，即从2017年3月31日至2020年9月30日止；2017年4月1日至2018年3月31日租金为11000元/月，2018年4月1日至2019年3月31日租金为12000元/月，2019年4月1日至2020年9月30日租金为12000＋12000*10%元/月；2017年押金为22000元，2018年押金为24000元，2019年押金为26400元；水电费及物业费由王翊茜负责缴纳；交租时间为当月的1号，如超过2日交租即按每天5%计取滞纳金；铺位租赁期间，王翊茜按规定交房租日期逾期交房租累计30天以上的，视为违约，裴惠有权解除合同，收回出租铺位，所收租金和押金不给予退还等。签订上述《商铺租赁合同》时，王翊茜是其本人签署的，裴惠则是其丈夫余建国代为签署的，且直接签署了裴惠的名字。一审庭审中，裴惠明确表示对余建国代其签署《商铺租赁合同》的行为予以追认。签订上述《商铺租赁合同》后，王翊茜按约支付了2020年1月31日前的租金，之后，未再支付租金。随后，武汉发生“新冠”疫情，裴惠、王翊茜双方就减免租金的问题无法协商一致，王翊茜于2020年4月14日通过微信向裴惠方（裴惠的弟弟岑某）表示，其与家人已经离开武汉，那个商铺因不可抗力因素及其他原因不租了，因为双方友好协商免租时裴惠方态度强硬等。武汉解封后，王翊茜继续承租使用涉案商铺。2020年9月5日，涉案商铺在王翊茜斡旋下，裴惠将其出租给了案外人湖北辉达网络科技有限公司，并与该案外人签订了商铺租赁合同。2020年10月14日，裴惠以要求王翊茜支付拖欠的租金及违约金等为由，诉于法院。就涉案商铺的租赁，裴惠收取了王翊茜26400元押金，该押金尚未退还给王翊茜。一审庭审中，裴惠主张，裴惠、王翊茜之间的《商铺租赁合同》于2020年9月5日解除，故其明确其第一项诉讼请求为：确认双方签订的《商铺租赁合同》于2020年9月5日解除；王翊茜则主张，其在2020年4月14日的微信聊天记录中已告知裴惠不再租赁涉案商铺，因此，本案《商铺租赁合同》已于2020年4月14日解除。对于为什么已解除《商铺租赁合同》但仍然继续使用该商铺的问题，王翊茜的解释是，因为裴惠没有退押金，没有正面解决问题，所以就没有搬走。同时，王翊茜主张，其实际退出商铺的时间是2020年6月30日。为此，王翊茜向一审法院提交了视频资料予以证明。裴惠对该视频资料真实性无异议，但认为该视频不能证明王翊茜搬离涉案商铺的事实，且直到2020年8月份王翊茜尚未将商铺钥匙退还给裴惠。王翊茜承租的是涉案商铺的一楼，该一楼面积为119.13平方米，该一楼面积内，建有一部通往二楼的楼梯。王翊茜主张该楼梯占用的面积为26平方米,占用了其一楼商铺的面积，故对于该部分面积支付的租金，裴惠应向其返还。为此，王翊茜向一审法院提交了其现场测量的视频资料予以证明。裴惠对该视频资料的真实性无异议，但认为该视频资料不能证明楼梯占用了王翊茜商铺面积，且楼梯下做了密封空间，说明该面积是王翊茜在使用。一审法院认为，裴惠与王翊茜于2017年3月31日签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。王翊茜有关上述《商铺租赁合同》无效的辩称主张，没有充分的事实和法律依据，不予支持。在裴惠按约向王翊茜出租商铺等的情况下，王翊茜未能按约及时、足额支付租金的行为构成违约，应承担相应的违约责任。但因2020年初，武汉发生的“新冠”疫情属于不可抗力事件，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款关于“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”的规定，应当部分或者全部免除王翊茜的违约责任。结合本案的实际情况，鉴于违约金约定过高，出于公平原则，酌定王翊茜应按约向裴惠支付2020年4月1日至2020年8月31日（共计5个月，减免租金2个月）期间的租金及违约金，且该违约金按照欠付租金的10%进行调整。经核算，2020年4月1日至2020年8月31日期间的租金金额为66000元（13200元／月×5个月）；违约金为6600元（66000元×10%）。为减少当事人诉累，裴惠应退还给王翊茜的租房押金即26400元可折抵前述应付的租金，折抵后，王翊茜还应向裴惠支付上述期间的租金金额为39600元。关于合同解除时间的问题。王翊茜提交的视频资料不足以证明其退出涉案商铺的时间是2020年6月30日，故结合裴惠与案外人签订《商铺租赁合同》的时间，认定本案双方之间《商铺租赁合同》解除的时间为2020年9月5日。裴惠仅主张截至2020年8月31日的租金，予以支持。关于商铺面积的问题。王翊茜在承租涉案商铺之初，已经知道二楼的楼梯设置在一楼，且从本案查明的事实看，双方确定租金标准实际是以整个一楼打包确定的租金，并未严格按照每月每平方米多少金额来确定租金标准；此外，王翊茜提交的视频资料并不能充分证明楼梯占用的具体面积为26平方米，且王翊茜并未就该面积所对应租金的返还提出反诉请求，故对王翊茜有关要求裴惠退还该部分面积所对应租金及押金的辩称主张，不予支持。此外，对裴惠有关要求王翊茜办理以租赁房屋地址为工商注册登记地址的工商变更登记或注销手续的诉讼请求，予以支持。综上，裴惠的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、裴惠与王翊茜之间的《商铺租赁合同》已于2020年9月5日解除；二、王翊茜于判决生效之日起十日内向裴惠支付下欠的租金39600元及违约金6600元，两项合计46200元；三、王翊茜于判决生效之日起十日内办理以租赁房屋地址（即位于武汉东湖新技术开发区郑桥村万科城花璟苑一期第3幢1层9号商铺）为工商注册登记地址的工商变更登记或注销手续；四、驳回裴惠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2736元，减半收取1368元，由裴惠负担684元，由王翊茜负担684元。二审中，王翊茜提交证据：商铺租赁合同、聊天记录及照片，拟证明王翊茜于2020年5月17日就给新房东交了租金及押金，王翊茜于2020年6月30日已将案涉商铺的物品全部搬至新商铺。经质证，裴惠对上述证据的真实性无异议，对关联性及证明目的有异议。本院经审查认为，上述证据不足以证明王翊茜于2020年6月30日已将案涉商铺的物品全部搬至新商铺，故对证据，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，王翊茜虽主张其实际退出案涉商铺的时间为2020年6月30日，但其提交的证据不足以证明其该主张。且在双方未就案涉租赁合同解除达成一致的情况下，王翊茜单方搬离案涉房屋，并不必然导致案涉租赁合同的解除，亦不能以其已搬离案涉房屋为由拒付搬离之后的租金。故一审法院按照裴惠的诉请及案涉租赁合同的约定，结合裴惠与案外人签订租赁合同的时间，认定案涉租赁合同于2020年9月5日解除，并酌情对裴惠主张的2020年4月1日至2020年8月31日期间的租金及部分违约金予以支持并无不当。对于王翊茜主张的房屋面积问题，因案涉租赁合同中对租金系以月按固定标准收取，故案涉房屋的约定面积与实际面积虽略有差距，但不影响双方依约履行其租金标准。王翊茜主张的裴惠给予其他租户装修期，但未给其装修期之事，不影响本案的处理。综上所述，王翊茜的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费955元，由王翊茜负担。本判决为终审判决。审判员  易齐立二〇二一年五月七日法官助理李健伟书记员李炎