辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1657号上诉人（原审被告）：林裕??，男，1954年11月19日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：刘文军，辽宁箴言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林岚，女，1953年1月1日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：邢国庆，男，1948年1月2日生，汉族，住大连市沙河口区。原审原告：林裕嵩，男，1961年2月20日出生，汉族，住大连市沙河口区。原审被告：林裕昆，男，1950年12月18日出生，汉族，住大连市沙河口区。上诉人林裕??因与被上诉人林岚、原审原告林裕嵩、原审被告林裕昆买卖合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初7864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。林裕??上诉请求：1、撤销大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初7864号民事判决书；2、驳回林岚一审诉讼请求；3、一审、二审案件受理费由林岚承担。事实和理由：一、林则茂、房书啟夫妇无权以买卖合同形式处分案涉房屋。第一，一审法院将林裕提交的No.0004873号《回迁安置协议书》、林则茂、房书啟向林裕嵩之子林毅赠予21#1单元2-1号房屋的证据材料排除在应当认证采信的证据之外，系错误排除关键证据、故意遗漏关键事实，二审法院应予纠正。第二，林则茂系丰源巷9号共有房屋的承租人和共同居住使用人之一。依照拆迁安置当时有效的国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《大连市城市房屋拆迁管理办法》的规定，林则茂系唯一有资格同拆迁单位城改办签订《回迁安置协议书》的主体。但该签约主体资格，并不等同于只有林则茂和配偶房书啟二人才是丰源巷9号的被拆迁安置人。何况，为了履行两份《回迁安置协议书》约定的支付价款义务，林裕??和林裕昆也实际出资用于购买四套房屋总面积之内超出安置面积和赠与面积之外的房屋面积。一审法院未对八名被拆迁安置人共有四套安置房屋的一节作出确认，也系遗漏关键事实的行为。一审法院认定林则茂、房书啟可以无需同其他共有权人商量便以买卖合同形式处分案涉房屋，系以法院裁判的形式剥夺了其他六名共有权人依法享有的共有财产权，也使得林裕??和林裕昆依据两份《回迁安置协议书》选择安置用房的权利是否存在变得模糊不清。对这些错误，二审法院应予纠正。第三，四套安置房屋地址确认后，林裕嵩作为当时的受托代办人，代表八名被拆迁安置人领取钥匙。因为当时无法办理安置房屋所有权申请手续，故而，八名被安置人没有就四套房屋的具体居住分配方案达成一致，只是维持当时的居住和占有状况。自2017年起，案涉房屋所在小区绿清南园作为城市老旧城区改造的拆迁安置用房和大连市房改经济用房，开始起动房屋所有权登记发证手续。然而，林则茂已经在2014年11月22日去世，房书啟在2018年12月4日去世。林裕嵩在2019年1月4日向沙河口法院提起诉讼要求确认林则茂、房书啟将21#1单元2-1号房屋赠予其本人，林裕??方知存在林则茂、房书啟于2013年7月5日签署的两份“遗嘱”。经（2019）辽0204民初414号和（2019）辽02民终4241号民事判决书确认，两份遗嘱无效。本次诉讼中，林裕??调取证据发现一份林则茂、房书啟在2013年5月21日将21#1单元2-1号房屋赠予林裕嵩之子林毅的公证遗嘱。至此才知，林则茂、房书啟在林裕??不知情的情况下以遗嘱和买卖协议形式处分了两套房屋。林则茂是有权与拆迁单位签署相关安置补偿协议的合同签约主体，但林则茂、房书啟无权在未征得其他六名被拆迁安置人同意的情况下自行处分两套房屋，侵犯其他共有人权利。一审法院将前述判决书和证据加以排除，是遗漏关键事实，属认定事实错误，二审法院应予纠正。二、一审法院认定的案涉房屋买卖合同应为无效。第一，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十条和第十四条的规定，房屋所有权的设立、变更、转让和消灭，自记载于不动产登记簿时才发生效力。至本案二审时，包括案涉房屋在内的三套拆迁安置房屋所有权仍属于大连市土地储备中心，林则茂、房书啟在2013年9月25日与林岚签署的买卖合同，系无权处分。第二，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，林则茂、房书啟在未取得案涉房屋所有权的情况下与林岚签订的买卖合同，系效力待定合同。直至二位老人去世，二位老人仍未取得案涉房屋所有权证书，也未申请房屋所有权权属登记。故一审法院认定协议合法有效，系认定事实错误。第三，一审庭审时，林岚仅提供一张银行取款单，林裕嵩则声称其帮助父母清点了钱款，但当庭明确拒绝承认自己确实“代为收取款项”，也未证明其作为协议载明的受赠人收到了林岚的48万元付款。现有证据不足以证明林岚已依约实际履行支付48万元购房款的义务。六名被拆迁安置人如何向城改办主张合同请求权申请办理所有权登记，以及本案全部当事人如何依据继承法享有共有权，均需另案处理。一审判决认定事实错误，二审应当依法撤销。林岚的诉讼请求既无事实依据也无法律依据，应予全部驳回。林岚辩称，丰源巷9号房屋是父亲林则茂的，沙河口区人民法院已经定性，且动迁办也承认房屋是父亲林则茂的财产，他可以处分房屋，林裕昆、林裕??只是住在父母的房里。林岚和父母签订协议，购买案涉房屋，交付父母48万元购房款，林裕嵩在场帮忙清点房款。之后林裕嵩起诉确认遗嘱有效，林裕昆、林裕??、林裕嵩都同意林岚购买案涉房屋，林裕昆知道林则茂卖房并帮忙送文件。案涉房屋产权证书一直没有办理成功，因此林岚提起诉讼，关于案涉房屋的买卖，林岚与父母之间有买卖协议，且已支付购房款。林裕昆述称，不同意林裕??的上诉请求。一、不承认案涉房屋是林则茂、房书啟共有财产。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四、五、六款规定，林则茂、房书啟无权擅自将产权尚不明确、无产权证的拆迁安置房对任何人赠与、转让或出卖。二、案涉房屋是因丰源巷9号房公租房拆迁、异地安置而取得，不是林则茂、房书啟的私有财产。丰源巷9号公租房的房屋租赁证上所属名字是林则茂，但此房既不是林则茂本人申请租赁的房子，更不是林则茂单位分配给他的住房，他是合法租住人的代表而已，与共同居住人享有同等的居住权和待遇。三、拆迁之时要求购买公租房的产权购置费960元/平方米。我本人交购置费用由公租房产权转型为私产。共交产权购置费39491.00元，收款人：林裕嵩。拆迁刚开始，三家坐下开会，议定取得补偿利益，均等分成三份，每家各取一份，当时协议三家都签字按了手印，交给父母保管，但林裕嵩利用父母年事已高，欺骗父母。四、2010年青云街旧城区改造，房屋拆迁，我们三户合法居住人，获得四套异地安置房，分别是：绿清南园17#5单元6-1号由林裕??居住,23#5单元5-2号林裕昆居住，21#1单元2-1号以及10#3单元2-1号。五、林则茂、房书啟二位老人被林裕嵩安排在出租房，但21#1单元2-1号以及10#3单元2-1号两套拆迁安置补偿房在林裕嵩的控制下。六、本次拆迁，享有被安置权利和待遇的人员是：林则茂一户、林裕昆一户、林裕??一户，共三户，并不包括林岚和林裕嵩。林裕嵩述称，不同意林裕??的上诉请求，原审判决正确。No.0004872号协议是关于林岚的案涉房屋，No.0004873号协议与本案无关，是林裕??在一审中违规调取的，本人对此保留对林裕追究的权利。林岚向一审法院起诉请求：1.判令沙河口区绿清南园10号3-2-1房屋归原告林岚所有；2.判令被告配合林岚办理涉案房屋过户手续，将房屋登记林岚名下。一审法院认定事实：林则茂与房书啟系夫妻，二人育有四名子女，长子林裕昆、长女林岚（曾用名林裕岚）、次子林裕??、三子林裕嵩。林则茂于1924年6月5日出生，2014年11月22日死亡，房书啟于1926年8月28日出生，2018年12月4日死亡。林则茂与房书啟的法定第一顺序继承人为原告和三被告。大连市中山区房屋登记的承租人系林则茂。大连市沙河口区绿清南园10号3-2-1房屋现由原告居住。1993年7月，大连市公有住房提租补贴认证单记载：你单位职工林裕昆，现住中山区，根据《大连市调整公有住房租金和发放住房补贴暂行办法》的规定请向该职工计发住房补贴。2010年10月11日，林则茂与房书啟签署委托书一份，受托人为被告林裕嵩，委托事项：林则茂、房书啟系夫妻关系，全权委托林裕嵩为我们的代理人，办理坐落于大连市中山区建筑面积为129.90平方米房产的拆迁回迁安置等手续（包括1、代为领取拆迁补偿金；2、签署回迁安置的相关协议、契约等相关手续；3、缴纳各种税费等相关手续；4、代理领取房产证、领取钥匙等相关手续）。其所签署的具有法律意义的文书我们均予以认可。受托人无转委托权。委托期限：到上述委托事项完毕止。2010年10月11日，大连市公证处作出（2010）大证民字第39932号公证书，证明林则茂和房书啟在公证员面前在前述《委托书》上签名、捺指印。2011年12月28日，林则茂（乙方）与大连市中山区城区改造办公室（甲方）签订编号为0004872回迁安置协议书一份，内容为乙方被拆迁房屋坐落于中山区，建筑面积66.40㎡，房屋性质公，二类区；甲方支付乙方按期搬迁奖励费30,000元/户，搬迁补助费800元/户、电话拆迁费200元/户、宽带迁移费50元/户、有线电视迁移费70元/户，合计人民币31,120元；被拆除房屋为使用权的，乙方应按原房屋建筑面积960元/㎡标准向甲方缴纳产权补偿费，合计人民币63,744元；乙方是该房屋权属证书上列明的真实权利人，乙方声明，在签订本协议前已经取得共有权人、他项权利人同意，如出现第三方向甲方主张权利，由乙方负责解决，与甲方无关，乙方承担因此给甲方造成的一切损失；该户异地安置绿清南园17#5-6-1、10#3-2-1。协议书还约定了双方其他权利义务。2013年9月25日，原告、被告林裕嵩及林则茂、房书啟签订一份关于房屋（沙河口区绿清南园10#3-2-1）之协议，内容为：第一条，兹有林则茂、房书啟共同财产（沙河口区绿清南园10#3-2-1）房屋一套，有偿转让给女儿林岚。为此林岚向父亲林则茂与母亲房书啟一次性支付房款现金人民币肆拾捌万元。第二条，林则茂与房书啟委托儿子林裕嵩代为收取房款，并同意该款归林裕嵩个人所有。第三条，房屋过户由产权人为林则茂与房书啟的《中华人民共和国房屋所有权证》变更为林岚的过程中，所产生的一切费用（过户双方之费）用由林岚承担。过户方式由林岚自行选定（买卖、赠与、遗产继承等）。第四条，本协议为处置该房屋的唯一最终有效文件，其他涉及本房屋处置的文件均属无效，如果引发纠纷，视为违反本协议的欺诈行为。第五条，林裕嵩有义务积极办理过户手续，如有推诿不力，致无法正常过户，视为违反本协议。第六条，为维护协议严肃性，确保协议人权益，如发生上述第四、五条所述违反协议的事件，或其他（非林岚之原因）无法过户情况，林裕嵩两倍退还收取的房款，也就是48万元的两倍为96万元给林岚，同时废止本协议。第七条，办理所有人为林则茂与房书啟的《中华人民共和国房屋所有权证》的费用，由林裕嵩承担。本协议生效后，关于该房屋的其他一切费用（如暖气费、物业费、水电煤气费等）都由林岚承担。第八条，本协议一式三份：林则茂、房书啟一份；林岚一份；林裕嵩一份。收款人林裕嵩于2013年9月25日，收到房款。协议尾部有原告、被告林裕嵩及林则茂、房书啟签名及手印。2013年9月25日，原告从其名下建设银行取现48万元，当日将款项交付被告林裕嵩。另查，2011年12月25日，被告林裕嵩书写收条一份，内容为：今收到林裕昆交人民币贰万伍仟元整，用于购买公房屋产权用，补偿金到位后即全额返还。2012年6月1日，被告林裕嵩书写收条一份，内容为：接到林裕昆付房屋各项费用共计14,491元，壹万肆仟肆佰玖拾壹元。一审法院原审认为，依法成立的合同受法律保护。本案争议焦点有二，一是林则茂、房书啟是否有权处分大连市沙河口区绿清南园10号3-2-1号房屋，二是2013年9月23日的协议是否合法有效。关于焦点一，林则茂与房书啟是夫妻，丰源巷9号房屋登记的承租人系林则茂，案涉绿清南园10号3-2-1房屋系由丰源巷9号公有住房回迁安置所得，案涉房屋属于该二人合法取得的合法财产，该二人有权处分案涉房屋。关于被告林裕昆、林裕??提出的该二人无权处分房屋的意见，该二被告提供的证据不能证明其对案涉房屋享有权利，该二被告的抗辩意见，一审法院不予采纳。关于焦点二，被告林裕昆、林裕??对协议的真实性有异议，但不申请笔迹鉴定，亦未提供证据证明林则茂、房书啟在签订该协议书时是无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，该二被告应承担举证不能的法律后果，故一审法院认定该协议是林则茂、房书啟本人签字并按手印，是该二人真实意思表示，该协议合法有效。原告按照协议给付现金48万元，被告林裕嵩认可原告给付现金48万元，但没有明确回答该现金是否由其收取，协议中明确记载被告林裕嵩收到房款，故本案认定被告林裕嵩收到原告给付的房款48万元，原告已经按照约定履行了给付房款的义务，林则茂、房书啟应按约定履行房屋登记手续，现因林则茂、房书啟已去世，三被告作为第一顺序法定继承人，有义务协助原告办理房屋登记手续。本案是买卖合同纠纷而非确权纠纷，原告诉请法院确认案涉房屋归其所有缺乏法律依据，原告该项诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院判决：一、被告林裕昆、被告林裕??、被告林裕嵩于本判决生效之日起十五日内协助原告林岚办理大连市沙河口区绿清南园10号3-2-1房屋登记手续，将房屋登记在原告林岚名下；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费4250元（原告已预交），由原告负担。二审期间，林裕、林岚??、林裕昆未新提交证据。林裕嵩提交了林则茂的中国银行本外币活期一本通两本，拟证明两本存折上记载的款项是由林则茂向动迁办交付的购买产权款项。这两本存折对应的是两个动迁协议，依据这两个动迁协议林则茂还有一些补偿，这些补偿当时没领，直接从林则茂购买产权的款项中直接扣除了，剩余部分林则茂分别从这两个存折上向动迁办补齐了买产权的钱，产权是林则茂买的。林岚对该证据的真实性、合法性及关联性均予以认可。林裕??对该证据真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议。因为林裕嵩说自己能够使拆迁利益最大化，让林裕??、林裕昆把钱交给他，林裕??、林裕昆就全权委托给他了，当时有一份协议，有林裕??、林裕昆、林则茂夫妇共同签署，当时每户拆迁户政策上只要有一个房证，就允许给两套安置房。林裕??一共交了三次钱，共计47,000元，三笔钱都是购房钱，但没有收条。林裕昆对证据的真实性不认可，认为该证据是城改办返钱的存折，并不是交钱的存折。这两个存折返给林则茂的钱是两个拆迁协议对应城改办给予的补偿费，这个钱实际上都让林裕嵩取走了。本院认为林裕嵩、林岚对该证据的举、质证意见符合证据的三性原则，对该证据予以采信。二审经审理查明，对原审判决认定的事实予以确认。二审又查，林则茂作为案涉房屋的被拆迁人，缴纳被拆迁房屋的产权补偿费及超出应得面积的房款等均自林则茂的中国银行账户向拆迁人大连市中山区城区改造办缴纳。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”，结合各方当事人的诉辩主张，本案二审期间争议的焦点为一是林则茂、房书啟是否有权处分大连市沙河口区绿清南园10号3-2-1号房屋，二是2013年9月23日的协议是否合法有效。关于焦点一，案涉绿清南园10号3-2-1房屋系由丰源巷9号房屋回迁安置所得四套房屋之一，该房屋登记的承租人为林则茂，林则茂与房书啟系夫妻关系，共同居住在该房屋中。虽然该房屋同时还有共同居住人林裕??夫妻及其子、媳、孙女五人、林裕昆一人，但两份《回迁安置协议书》由林则茂作为被拆迁人与拆迁人签订，并非林裕??夫妻及其子、媳、孙女、林裕昆等人与拆迁人签订。丰源巷9号房屋原系公有住房，但林则茂按照两份《回迁安置协议书》的约定内容，足额缴纳了丰源巷9号房屋的产权补偿费，林则茂对丰源巷9号房屋享有的权利由使用权转化成为所有权。被拆迁人是指拆迁房屋的所有权人，因此拆迁补偿对象就是指被拆除房屋的所有权人，故本案应当认定林则茂为丰源巷9号房屋的被拆迁人及拆迁补偿对象，享有两份《回迁安置协议书》中约定的拆迁补偿安置利益。回迁安置的案涉绿清南园10号3-2-1房屋虽然尚未办理房屋产权登记在林则茂名下，但是林则茂基于《回迁安置协议书》对回迁安置的案涉绿清南园10号3-2-1房屋取得的权利应受法律保护。林裕??、林裕昆等人虽然是丰源巷9号房屋的共同居住人，但不是所有权人，故不能成为该房屋的被拆迁人及拆迁补偿安置对象，不享有《回迁安置协议书》项下的拆迁利益。林则茂、房书啟夫妇与林岚签订《关于房屋（沙河口区绿清南园）之协议》，约定将案涉绿清南园10号3-2-1有偿转让给林岚，实则为林则茂将《回迁安置协议书》中对案涉回迁房屋享有的权益转让给林岚，因此林则茂与房书啟夫妇有权处分其对案涉回迁房屋所享有的权益。关于林裕??提出的该二人无权处分案涉房屋的上诉意见，因其提供的证据不足以证明其对案涉房屋享有权利，故本院不予支持。关于焦点二，依法成立的合同，自成立时生效，并受法律保护。案涉《关于房屋（沙河口区绿清南园）之协议》的签订是林则茂、房书啟夫妇与林岚双方真实意思表示，该协议未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，当属合法有效。林岚按照协议给付现金48万元，林裕嵩认可林岚给付现金48万元，但林裕嵩没有明确回答该现金是否由其收取，协议中明确记载林裕嵩收到房款，故本院应认定林裕嵩收到林岚给付的房款48万元，林岚已经按照约定履行了给付房款的义务，应当取得《回迁安置协议书》中林则茂对案涉绿清南园10号3-2-1房屋享有的合法权益。现案涉绿清南园10号3-2-1房屋可以办理产权登记手续，林则茂、房书啟应按约定履行协助林岚办理房屋登记手续，但因林则茂、房书啟已故去，林裕??、林裕昆、林裕嵩作为第一顺序法定继承人，有义务协助林岚办理房屋登记手续。原审判决支持了林岚的此项原审诉求并无不当。关于上诉人林裕??主张其已经向林则茂的委托代理人林裕嵩缴纳了购置费用由公租房产权转型为私产的上诉理由，因林裕??陈述其一共交了三次钱，共计47,000元，三笔钱都是购房钱，但其自认没有收条，而林裕嵩对此不予认可，故林裕??无据证明其已经分三次缴纳了购置费。即使缴纳了购置费，也不能证明其为丰源巷9号房屋的被拆迁人及拆迁补偿对象，其针对缴纳的购置费可以通过另案进行主张。综上，上诉人林裕??的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8,500元，由林裕??负担。本判决为终审判决。审判长 王 欢审判员 王迎春审判员 陈 伟二〇二一年五月十九日书记员 杜玉洁附：法律条文《民事诉讼法》第一百七十条规定第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。