北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4229号上诉人（原审原告、反诉被告）：张俏，女，汉族，1986年7月12日出生，住北京市大兴区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李瑶，女，1990年5月24日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王海燕（李瑶之母），1966年2月18日出生，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王雷，北京名帅律师事务所律师。上诉人张俏因与被上诉人李瑶房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初16417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张俏上诉请求：1.改判一审判决第一项为合同于2020年3月28日解除；2.改判退付张俏25129元；3.撤销一审判决第四项；4.维持一审判决第二项、第三项。事实和理由：一审法院程序违法，当庭没有举证、质证。由于2020年1月发生新冠疫情，幼儿园不允许继续经营，属于发生不可抗力的情形，合同法定解除条件具备。我于2020年3月28日通过发微信和打电话的方式通知李瑶，因不可抗力情况无法继续履行合同，解除合同。李瑶在微信和通话中也多次承认我曾在2020年3月28日通知李瑶解除合同的事实。一审判决确认疫情为不可抗力情形；确认了我于2020年3月28日电话通知方式形式法定解除权的事实；确认了双方合同第八条第二款，当发生不可抗力的情形，不能继续履行合同，合同自行解除的约定合法有效。根据法律规定，当事人依照约定解除、法定解除规定主张解除合同的，合同自通知到达对方时解除。我在2020年3月28日通过电话及微信方式通知李瑶解除合同，行使了法定解除权，是形成权，不因2020年3月28日后的任何行为改变。由于疫情，我无法及时腾退。警察出警记录和李瑶的微信文字信息，证明从疫情发生后李瑶封存我租赁房屋内的财物，李瑶从行动上终止合同的继续履行。2020年5月，我已经在网上变卖幼儿园的固定资产，在未通知李瑶和物业的情况下，到幼儿园进行拆除并运走，从2020年2月19日开始不再支付房租，用上述实际行动告知李瑶终止、解除合同。我是按照合同法的规定依法解除合同的，不属于违约，不应支付2020年3月28日后的租金、违约金及赔偿损失。李瑶辩称：1.张俏在疫情期间未依据不可抗力条款解除合同，而是一直在观望。根据一审双方提交的证据，张俏是否决定解除合同完全是基于我方是否同意完全免除其欠付的全部租金。张俏确定不再继续承租时，疫情已得到控制，大兴区也已经不属于中高风险地区。张俏此时提出提前解约是违约行为。2.我方同意一审判决中关于合同解除时间的认定。3.关于一审法院酌减租金及违约金问题。一审判决认为合同解除前疫情期间的房屋租金可以根据不可抗力的影响部分或者全部免除并无法律依据。而违约金部分，我方已主动减免，一审法院又再次减免，对我方不公平。另外，北京疫情于2020年1月22日才开始出现，一审判决我方退还自1月18日至2月18日的租金没有事实和法律依据。4.关于开具发票以及赔偿税务损失的问题。张俏在过去的3年间从未有开票需求，突然要求我方为其开具发票，系以此为借口，要求我方进行租金减免。张俏欠付租金、拒不迁址的行为导致案涉房屋长期无法出租，我方至今没有租金收入。补开发票需要补缴税款，我方没有钱补缴税款。我方同意判决生效后，张俏支付全部欠付租金及违约金后为其代开发票。张俏声称由于我方未开具发票对其造成巨大税务损失，但并未提供完税凭证。5.对于一审法院无法律依据作出要求我方返还1月18日至2月18日期间房租，及酌减房租、违约金的判决，我方并不同意。但上诉期内，我方被困于河北疫区，快递无法寄出，导致错过上诉期。张俏向一审法院起诉请求：1.请求法院确认解除张俏与李瑶签订的《北京市房屋租赁合同》；2.请求判令李瑶支付自2020年1月18日至2020年2月18日止张俏已交付的租金26888元，押金25129元，退还所租房屋剩余预存电费555.39元，水费400元，共计52973元，以及自2019年1月21日起至实际支付之日止的利息（以52973元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.请求判令依据双方合同约定李瑶应按照租金实际支付时间的纳税所属，到税务部门纳税，代开对应纳税所属期房屋租金的正式发票，并依法提供给张俏。李瑶向一审法院提出反诉请求：1.判令张俏支付欠付的房屋租金184378.2元；2.判令张俏按照合同约定支付违约金200000元（截至2020年10月31日，根据合同约定暂计算各项违约金共计675679.19元，最终应计算至法院生效判决确定的合同款返还之日，现李瑶自愿酌减至200000元）；3.判令张俏向李瑶返还电卡；4.判令张俏于10日内将其在案涉房屋地址注册的公司予以迁离；5.判令张俏赔偿李瑶其他损失，从2020年10月13日开始计算实际支付到原告将注册地迁出之日止，按照每日每平4.01的租金标准计算。一审法院认定事实：李瑶系北京市大兴区永兴路7号院商业2号楼308室的房屋业主，该房屋性质为商业用房。2017年5月12日，李瑶代理人王海燕与张俏签订《北京市房屋租赁合同》，约定：出租人（甲方）李瑶，代理人王海燕，承租人（乙方）张俏，房屋租赁用途为商业（教育、咨询、培训），房屋租赁期自2017年5月18日起至2022年5月19日止，其中2017年5月18日起至2017年8月19日止（共计3个月）为免租期，乙方承租期内未到合同约定时间提前退租的，不能享受免租期，乙方应支付免租期三个月的租金；押金及未履行的租金不予退回，并承担因违约给甲方造成的损失；房屋租金为3.5元/平/天，为人民币150774元，租金递增方式为从第三年开始，逐年递增百分之七，乙方应于2017年5月18日一次性向甲方支付押金人民币25129元，以此作为乙方履行本租约各项条款约定的保证；乙方需提前退租的，应提前60日书面通知甲方，并支付当期月租金的百分之叁佰作为违约金，甲方无须退还乙方押金及已支付但未履行的租金，甲方未按约定交付房屋或者乙方不按约定支付租金，及乙方未按约定返还房屋的，应按照每逾期一日，按日租金的百分之二百标准支付违约金。双方均认可缴纳押金25129元。张俏称其缴纳了2017年5月18日至2020年2月18日期间的租金，李瑶认可租金的缴纳期间，但称因合同中约定了免租期，现张俏提前解除合同，免租期的租金也应当进行缴纳，免租期为2017年5月18日至2017年8月17日，但是并未对其诉讼请求方面进行变更，其要求的租金仍系2020年2月19日至2020年9月3日期间的租金。关于房屋的腾退时间，张俏称于2020年8月20日搬离房屋。双方均认可于2020年9月3日进行的钥匙交接。关于租赁合同的解除时间，张俏称合同解除时间为2020年1月20日，因合同中约定了不可抗力合同自动解除。李瑶称合同解除时间为2020年9月3日，因为双方于2020年9月3日才办理了交接，虽然合同约定了不可抗力，合同自行解除，但是张俏以自己的行为变更了该条款，她仍然在继续履行合同。经询，李瑶称，因张俏未将公司的注册地迁出，导致房屋无法对外出租。根据合同第六条第二款第六项的约定，承租人应当于退租后四十日内到工商管理部门办理注销登记，因此张俏应当支付自2020年10月13日起至实际迁出注册地之日止的房屋占有使用费，按照每日每平4.01元。一审法院认为，关于张俏的诉讼请求，张俏与李瑶签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定的内容履行合同的义务。现双方均同意解除合同，一审法院不持异议，合同解除时间，一审法院综合庭审中查明的事实以及双方提交的证据，认定合同解除时间为2020年9月3日；关于其要求退还2020年1月18日至2020年2月18日期间的租金26888元，张俏承租房屋是用于经营线下教育培训业务。合同履行过程中，由于疫情的原因，政府部门采取了相应的疫情防控措施，严格禁止开展线下培训，对本案而言属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力，对于合同解除前疫情期间的房屋租金，可以根据不可抗力的影响部分或者全部免除。现张俏要求李瑶退还2020年1月18日至2020年2月18日的诉讼请求，数额合理，一审法院予以支持；至于押金，根据双方提交的证据，张俏称其于2020年3月28日向王海燕说明要求退租房屋，但是根据双方提交的录音中可以看出，张俏于2020年8月5日仍然表露出希望李瑶能够对其减免房屋租金，能不能继续履行合同关键在于李瑶减免租金的情况，于2020年8月15日才正式明确不再继续承租，因此一审法院对其主张不予采信，现张俏提前解除合同系违约，应当承担违约责任，其押金应当折抵违约金，因此对其主张退还押金的诉讼请求，一审法院不予支持；关于水费400元的诉讼请求，未提交相关证据，一审法院不予支持；关于电费555.39元，根据张俏提交的证据，一审法院予以支持；关于利息，没有法律依据，一审法院不予支持；关于要求李瑶按照租金实际支付时间的纳税所属，到税务部门纳税，代开对应纳税所属期房屋租金的正式发票的诉讼请求，对于张俏已交纳的租金，李瑶应向张俏出具发票。关于李瑶的反诉请求，李瑶要求张俏支付2020年2月19日至2020年的9月3日期间的租金184378.2元，一审法院根据疫情等实际因素，结合本案的具体情况，酌定该期间的房屋租金为130000元；关于违约金，张俏提前退租系违约，应当支付违约金，现李瑶要求的违约金数额过高，一审法院予以调整，酌定该数额为90000元；关于返还电卡的诉讼请求，张俏称同意补办该电卡或者按照实际价格赔偿，因补办电卡的费用未实际发生，李瑶可待该费用实际发生后另行主张；关于将涉案房屋地址注册的公司予以迁离的诉讼请求，不属于民事案件受理范围，一审法院不予受理；关于要求张俏赔偿其自2020年10月13日开始至张俏将注册地迁出之日止，按照每日每平4.01的租金标准计算的损失费，双方在合同中约定租赁期满后，张俏应当于合同期满后四十日内到工商管理部门办理注销登记，现张俏未按照合同约定将注册地址迁出，构成违约，李瑶主张的损失费过高，一审法院予以调整，一审法院酌定该损失费数额为50000元，该损失数额由押金进行折抵，张俏缴纳的押金折抵上述违约金及损失费折后，张俏仍需向李瑶支付114871元。综上，一审法院于2020年12月判决：一、张俏与李瑶签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年9月3日解除；二、李瑶于判决生效后十日内返还张俏房屋租金26888元、电费555.39元；三、李瑶于判决生效后十日内为张俏已支付租金出具发票；四、张俏于判决生效后十日内支付李瑶拖欠的房屋租金130000元，违约金及其他损失114871元；五、驳回张俏的其他诉讼请求；六、驳回李瑶的其他反诉请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，张俏向本院提交以下证据：1.2020年3月28日张俏与李瑶通话录音，欲证明张俏在2020年3月28日电话中通知李瑶因发生不可抗力，解除合同、交接房屋，行使了法定合同解除权。李瑶认为该证据并非二审新证据，认可真实性，不认可证明目的，称张俏为口头通知，并未实际履行，也未实际腾退；且发解除通知后又多次与李瑶沟通表示有继续承租的意愿，直至8月15日才确定不再继续承租。2．2020年8月5日张俏与李瑶第二次通话录音，欲证明李瑶在通话中承认2020年3月28日通知过解除合同、交接房屋；李瑶以疫情为由拖延交接房屋；在李瑶反诉提交的录音证据之后的当日，张俏再次通知李瑶解除合同、交接房屋。李瑶认为该证据不属于二审新证据。3．12366税务举报电话录音，欲证明个人签订租赁合同，用于公司可以按照公司名称开具发票；租赁使用方、租金支付方均为公司，发票流必须是公司。李瑶对该证据真实性认可，证明目的不认可，称租金一直由个人支付，根据政策无法开具发票；张俏在承租近三年时间以来从未有开票需求，也从未提供开票信息，现提出开票系找借口要求减免房租；张俏拖欠巨额房租，李瑶现没有钱为其补开发票。4．2020年8月5日立案回执，欲证明2020年8月5日，张俏仍处于疫情管控的不可抗力情形下，以法院立案通知的方式再次通知解除合同，行使了合同法定解除权。李瑶称，真实性认可，证明目的不认可，提起诉讼不代表法院向李瑶送达，且张俏在9月3日之前一直实际占用涉案房屋。5．“天宫院街道培训机构工作群”微信截图，欲证明管控措施禁止一切人员进入，无法搬出物品、腾退房屋；张俏被允许提交复工申请的时间是2020年8月17日后，获得批准后才可以进入房屋搬离腾退。李瑶对该证据真实性、关联性、证明目的均不认可。6．8月19日警察出警电话录音文字版，欲证明2020年8月19日，租赁房屋的物业仍在执行疫情管控措施；李瑶指使物业人员，阻止张俏搬出物品、腾退房屋。李瑶认为该证据不属于二审新证据。7．8月15日张俏与李瑶通话文字版、微信截图，欲证明李瑶阻止张俏搬出物品、腾退房屋；房屋交接时间完全由李瑶决定，张俏只能被动接受；李瑶在2020年8月15日还要求沟通，否则不交接。李瑶认为该证据不属于二审新证据。8．张俏与李瑶微信记录截图，欲证明张俏多次联系李瑶交接房屋，李瑶电话不接、微信不回，故意拖延交接时间。李瑶认可该证据真实性，不认可证明目的，称根据8月5日的通话录音，张俏在8月5日当天还表示有强烈意愿继续承租。9．张俏闲鱼及淘宝变卖财产截图，欲证明2020年4月张俏公司倒闭，变卖资产，从事实上证明2020年3月28日以后张俏没有继续经营的意愿。李瑶对该证据真实性、关联性、证明目的均不认可，认为该行为为张俏的单方行为，且正常经营期间也有可能有资产换代情况。10．张俏与李瑶微信文字信息截图，欲证明李瑶多次拒绝提供租房发票，违背双方合同约定。李瑶认可该证据真实性，不认可证明目的，称李瑶只是在陈述事实，并没有多次拒绝；该证据形成日期为8月7日，张俏明显在以此作为减免房租的条件。11．国家税务总局【2004】153号文件，欲证明代开增值税逾期不得抵扣进项税。李瑶对该证据的真实性认可，证明目的不认可，称开票逾期是张俏自己造成的。12．北京市企业服务e窗通平台截屏，欲证明张俏于2020年9月17日办理工商注销，没有超出合同约定的40天，没有违约；2020年9月28日因李瑶拒不提供房租发票，税务审核未通过，导致工商注销申请被撤销。李瑶对该证据真实性认可，证明目的不认可，发票不是注销公司的必要条件。13．京市监发（2020）49号文件，欲证明李瑶房屋可以注册多个执照，张俏的公司是否注销不会对李瑶造成损失。李瑶对该证据真实性认可，证明目的不认可，称这不是张俏拒不迁址的理由。14.营业执照影音件及租赁房屋现状照片，欲证明张俏公司于2021年1月19日变更注册地址后，李瑶的房屋仍未租出去，可见房屋是否出租与张俏营业执照是否注销无因果关系。李瑶对该证据真实性认可，证明目的不认可，称这不是张俏拒不迁址的理由，2020年下半年大兴区并非高风险地区。15.涉案房屋疫情期间政府及物业管控措施通知截图，欲证明2020年3月28日到4月份，涉案房屋物业禁止外来车辆及人员进入社区；因新发地疫情暴发，天宫院社区被认定为中风险地区，执行封闭社区的管控，外来车辆和人员禁止入内，禁止聚集性活动，直至新发地疫情结束。二审诉讼中，张俏向本院提交调查取证申请，申请调取2020年8月19日张俏报警的出警记录。本院认为，合同解除的原因和时间是本案基础争点。关于合同解除原因，张俏承租房屋是用于经营幼儿园，属于线下教育培训业务。受疫情及相关管控措施的影响，幼儿园无法开园，受到影响显而易见，属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一审法院认为张俏单方解除属于违约；但结合一审查明的事实及张俏于二审中提交的证据，认定张俏有权以不可抗力为由主张解除合同，不承担因合同解除产生的违约责任，更为妥当。关于合同解除时间，双方均认可于2020年9月3日进行的钥匙交接。一审法院综合庭审中查明的事实以及双方提交的证据，认定合同解除时间为2020年9月3日，并无不当，可予维持。张俏主张合同自动解除，根据合同法相关规定，不存在自动解除的情形，有解除权的一方必须行使解除权方可达到合同解除的效果，故该意见没有法律依据。张俏主张其在2020年9月3日之前已经行使解除权，但其并未将物品搬出，其实际行动与其主张不符。事实上，根据双方提交的录音中可以看出，张俏的意见并未明确；张俏于2020年8月5日仍然表露出希望李瑶能够对其减免房屋租金，能不能继续履行合同关键在于李瑶减免租金的情况，于2020年8月15日才正式明确不再继续承租。对此，张俏在二审中进一步举证，欲证明其无法搬出物品、腾退房屋；其提交的证据对证明目的证明力、说服力显弱，证明目的属于其主观推断，未能直接、充分证明涉案小区存在其不能搬出物品、腾退房屋的管控措施。关于张俏所提调取2020年8月19日报警记录，欲证明李瑶阻止张俏搬出屋内物品，因本院已认定张俏于2020年8月15日方正式提出不再继续承租，故该申请不具必要性，本院不予准许。另根据疫情期间生活常识，在北京市大兴区，即使疫情社区，虽管控严格，但相关人员因生活生产需要，经健康检查并登记仍可进出。因此，对于张俏关于合同解除时间的上诉意见，本院难以采纳。一、本诉其他部分关于张俏要求退还2020年1月18日至2020年2月18日期间的租金26888元，一审法院以不可抗力为由，对于合同解除前疫情期间的房屋租金进行减免，支持张俏的请求，认定正确，且李瑶未上诉，本院予以维持。关于押金25129元，因张俏以不可抗力为由解除合同不属于违约，故押金应当予以退还。关于水费400元的诉讼请求，张俏未提交相关证据，一审法院不予支持；关于电费555.39元，根据张俏提交的证据，一审法院予以支持；关于利息，没有法律依据，一审法院不予支持。本院认为，一审法院上诉认定符合事实，本院予以维持。关于张俏要求李瑶出具发票的请求，因开具发票属于行政法律关系中的纳税义务，不属于民事法律关系，故本院更正一审法院的认定，对张俏的此项请求予以驳回。二、反诉部分李瑶要求张俏支付2020年2月19日至2020年的9月3日期间的租金184378.2元，一审法院根据疫情等实际因素，结合本案的具体情况，酌定该期间的房屋租金为130000元，并无不当，本院予以维持。关于违约金，一审法院认为张俏提前退租系违约，应当支付违约金。因张俏有解除权，不属于违约，故本院对一审法院的认定予以更正，驳回李瑶的此项请求。关于返还电卡的请求，张俏称同意补办该电卡或者按照实际价格赔偿，因补办电卡的费用未实际发生，李瑶可待该费用实际发生后另行主张。关于将涉案房屋地址注册的公司予以迁离的诉讼请求，不属于民事案件受理范围，一审法院不予受理。关于要求张俏赔偿其自2020年10月13日开始至张俏将注册地迁出之日止，按照每日每平4.01的租金标准计算的损失，双方在合同中约定租赁期满后，张俏应当于合同期满后四十日内到工商管理部门办理注销登记，现张俏未按照合同约定将注册地址迁出，构成违约。李瑶主张的损失数额过高，一审法院酌定该损失数额为50000元，并无不当，本院予以维持。另需说明，二审诉讼中，张俏以其经济困难、失业一年半、领取北京市最低生活保障为由，申请免交诉讼费。经核实，本院认为张俏的申请符合《诉讼费用交纳办法》的规定，准许其免交二审诉讼费。综上所述，张俏的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初16417号民事判决第一、二项；二、撤销北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初16417号民事判决第三、五、六项；三、变更北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初16417号民事判决第四项为：张俏于本判决生效后十日内支付李瑶拖欠的房屋租金130000元；四、李瑶于本判决生效后十日内返还张俏押金25129元；五、张俏于本判决生效后十日内支付李瑶损失50000元；六、驳回张俏的其他诉讼请求；七、驳回李瑶的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费1100元，由李瑶负担（于本判决书生效后七日内交纳至一审法院）；反诉案件受理费7354元，由张俏负担3280元（于本判决书生效后七日内交纳至一审法院），由李瑶负担4074元（已交纳）。二审案件受理费4973元，由张俏负担3145元（经本院批准予以免交），由李瑶负担1828元（于本判决书生效后七日内交纳至本院）。本判决为终审判决。审 判 长 李俊晔审 判 员 李明磊审 判 员 王 琪二〇二一年五月十一日法官助理 郝琪琪书 记 员 刘 杉