北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初8268号原告（反诉被告）:汤兰，女，1981年7月1日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：段后利（汤兰之夫），住北京市昌平区。委托诉讼代理人：汪欣然，北京市中喆（沈阳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：林艳（蔡金魁之妻、兼第三人蔡金魁之委托诉讼代理人），1968年2月10日出生，汉族，住北京市海淀区。第三人：蔡金魁，男，1966年11月2日出生，住北京市海淀区。被告林艳及第三人蔡金魁之共同委托诉讼代理人：郭艳红，北京市法典航舰律师事务所律师。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：刘田，董事长。委托诉讼代理人：杜文娜，女，该单位法务专员。第三人：北京伟嘉安捷投资担保有限公司，住所地北京市大兴区安定镇兴安营村东1幢。法定代表人：刘田，董事长。委托诉讼代理人：王达，女，该公司法务专员。原告汤兰与被告林艳、第三人蔡金魁、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）、第三人北京伟嘉安捷投资担保有限公司（以下简称伟嘉安捷公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汤兰及其委托诉讼代理人段后利、汪欣然，被告林艳（兼第三人蔡金魁之委托诉讼代理人）及其委托诉讼代理人郭艳红（兼第三人蔡金魁之委托诉讼代理人）、第三人蔡金魁、第三人我爱我家公司之委托诉讼代理人杜文娜、第三人伟嘉安捷公司之委托诉讼代理人王达均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。汤兰向本院提出诉讼请求：1、判决继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、要求林艳协助我办理房屋提前偿还贷款的预约和偿还手续、解除抵押手续、房源核验手续、网签手续、缴税手续、物业交接手续，并协助我办理房屋产权过户手续、交付房屋；3、支付违约金25万元、已缴纳的居间服务费4.05万元；4、诉讼费由林艳负担；5、要求第三人蔡金魁协助办理房屋提前偿还贷款手续、解除抵押手续并签署个人贷款循环协议终止手续。事实和理由：2015年12月16日，经我爱我家公司介绍，我与林艳签署了《北京市存量房屋买卖合同》，我作为购买方，购买了林艳位于北京市海淀区西二旗智学苑×号楼×单元×号房屋一套。2015年12月18日，双方又签署了《补充协议》，进一步约定了双方在房屋买卖中的责任义务。合同签订后，我积极履行合同义务，但自2015年12月18日开始，林艳以各种理由拒绝办理解抵押手续，明显违背了双方约定。同时，林艳还拒绝办理网签及合同约定的其他义务，使双方签订的买卖合同搁置不前。经我和我爱我家公司多次催促，林艳仍拒不履行合同义务。林艳辩称，第一、我和汤兰签署《北京市存量房屋买卖合同》真实的约定是汤兰先支付首付款80万元，用于我方解除房屋抵押。但在实际履行中，汤兰反悔，并以种种理由不付款。我曾联系贷款银行确定了还款日期，但汤兰和居间方均未配合我方办理。双方合同约定在网签前解除抵押，但并未约定何时办理网签，伟嘉安捷公司没有权利催促我进行网签。同时，合同中未写明由何方支付解除抵押款项，属于合同约定的漏洞，但根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，汤兰作为抵押财产的受让人，应当支付该笔款项。第二、双方签署的《补充协议》是无效的格式合同，《补充协议》将我爱我家公司列为见证方，但事实上我爱我家公司应是合同的当事人，且《补充协议》是骗我签字的，没有告知我权利义务，限制了我方权利，加重我方责任。即便有效，《补充协议》的内容应和其他合同联系起来看，其效力也不能高于主合同。《补充协议》中要求我方与第三方担保机构签署垫资还款相关协议，但汤兰和居间方承诺垫资款由他们出，手续由他们办理，我一直因为解除抵押的事情是汤兰和居间方在办理，直到后来汤兰既不支付首付款，又不垫资以解除抵押，也不办理贷款批贷函，所以是汤兰违约在先。第三、双方签订的《北京市存量房买卖转按揭担保服务合同》是没有生效、无法履行的合同，该合同与《北京市存量房屋买卖合同》存在相互矛盾之处，伟嘉安捷公司的身份存在双重性，既是接替我爱我家进行居间服务的，又是提供金融服务的。此外，双方签订的《履约服务合同》约定的是无偿服务，《北京市存量房买卖转按揭担保服务合同》又收取费用，存在矛盾之处。第四、汤兰和居间方从未告知我居间服务费标准，我也不清楚汤兰是否已经交纳。合同中涉及的履约服务方是否和居间方是同一套人马，在明知道合同约定先解除抵押再网签的情况下，催促我进行网签，汤兰也帮着居间方催促我进行网签而不付款，明显是违约行为，造成了我无法买到新房，产生了损失。现我不同意汤兰的全部诉讼请求。林艳向本院提出反诉请求：1、要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、要求汤兰支付违约金40万元；3、汤兰自行承担居间服务费；4、本案全部诉讼费由汤兰负担。反诉的事实和理由：汤兰未支付款项用于解除抵押，亦未依约在2016年4月30日前向我支付全部房款，也没有获得批贷手续。依据双方合同约定，我有权解除合同。汤兰针对林艳的反诉辩称，林艳反诉依据的事实没有证据支持，我方不同意林艳的全部反诉请求。第三人蔡金魁述称，汤兰与林艳签署房屋买卖合同后，居间服务方有义务继续为交易双方完成后续事项，包括解除抵押及后续面签事项安排。但居间服务方未尽义务，居间方完全知道我爱人林艳出售房屋时的条件，需找到一个可以解除抵押的买方。在签署《北京市存量房买卖转按揭担保服务合同》时，伟嘉安捷公司的工作人员并没有让我看合同，只是催促我签字。合同签订后，伟嘉安捷公司也没有将合同文本给我。现在汤兰存在违约行为，我同意林艳的意见，要求解除合同，不同意配合汤兰配合办理任何手续。第三人我爱我家公司述称，涉案房屋具备买卖条件，我公司同意配合双方办理后续手续，对于其他诉讼请求，我公司服从法院判决。第三人伟嘉安捷公司述称，汤兰和林艳之间的诉讼和我公司无关，我公司服从法院的判决。本院经审理认定事实如下：林艳与蔡金魁系夫妻关系。位于北京市海淀区西二旗智学苑×号楼×门×号房屋（以下简称×号房屋）系林艳名下房产。2015年7月8日，林艳作为抵押人、蔡金魁作为债务人与中国工商银行股份有限公司北京丰台支行签署《个人最高额抵押合同》，以×号房屋作为抵押物，办理了抵押贷款。2015年7月10日，蔡金魁作为借款人又与中国工商银行股份有限公司北京丰台支行签署《个人循环借款合同》，约定该合同作为上述《个人借款最高额抵押合同》的附件，循环贷款额度为人民币1000000元，借款人可以循环使用上述循环贷款额度，在循环期限内任一时点上本合同贷款余额不得超过循环贷款额度，循环期限自本合同生效之日起至2020年6月16日止。2015年12月16日，汤兰（买受方、乙方）与林艳（出售方、甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《房屋买卖合同》），约定甲方所售房屋为×号房屋，该房屋是甲方家庭唯一住房，甲方购房时间是满五年；该房屋已经设定抵押，抵押金额为人民币800000元，该房屋的抵押，甲方应网签前办理抵押注销手续；经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为人民币2500000元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金人民币100000元。乙方采取贷款方式支付该房屋成交总价款；乙方选择组合贷款申办贷款的，拟贷款金额为人民币1470000元；第一次，乙方向甲方支付人民币800000元；第二次，于其他户口迁出当日乙方向甲方支付人民币20000元；甲方应当在2016年10月底将该房屋交付给乙方；本次交易应缴纳的所有税、费由乙方承担全部；甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的，乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同，甲方选择解除合同的，乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款约定。汤兰、林艳另于同日与伟嘉安捷公司（丙方、服务方）签署《履约服务合同》，约定丙方为汤兰、林艳提供《房屋买卖合同》的履行服务。2015年12月17日，林艳、蔡金魁（甲方、出售方）、汤兰（乙方、买受方）与伟嘉安捷公司（担保方、丙方）签订《北京市存量房买卖转按揭担保服务合同》（以下简称《转按揭担保合同》），约定甲乙双方同意共同委托丙方作为办理权证代理人，委托期限自本合同签订之日起至乙方所购房屋登记至乙方名下、甲方拿到全部应得款项之日或甲乙双方解除买卖合同之日或本合同被依法解除之日止（以在先的时间为准）；由于甲方因资金问题不能自行办理提前清偿原抵押担保债权手续，需丙方协助寻求过桥资金用于提前偿还甲方还款，为保障交易的顺利履行，甲乙双方同意由丙方提供交易保障服务，乙方将首付款及其他购房款XX存入丙方指定账户内，甲方同意委托丙方协助另行筹借资金用于提前还款（相关协议另行签署）、甲乙双方委托丙方办理提前还款、解除抵押登记、统一进行划转、结算和支付等工作。同时丙方为甲乙双方提供阶段性担保，即丙方对乙方按照合同约定支付给甲方的资金安全承担担保责任，在甲方与乙方办理过户手续前，该部分资金不得支付给甲方；同时，乙方已经支付的上述款项，除非甲乙双方共同签署解除协议、明确退还乙方或者有法院生效法律文书确认该笔款项应当退还乙方，否则丙方不得以任何理由在房产过户前将该些款项退还乙方。在房产完成过户手续后，丙方应将该些款项支付甲方或者根据约定由丙方代甲方偿还甲方自身债务；该担保义务于甲乙双方完成房产权属过户或者在本合同解除后终止。该合同中除了上述首付款及其他购房款金额处未填写外，对丙方担保金额、担保服务费金额处均为空白。该合同第五条还约定，当且仅当下列情形得到满足后，丙方才对甲乙双方承担保证责任：1、甲、乙双方已经完成关于买卖该房产的网签手续……3、乙方已经按照买卖合同或者本合同约定，将应付甲方的首付款支付到丙方指定账户。汤兰、我爱我家公司、伟嘉安捷公司表示，因汤兰购房申请贷款可获批金额未确定，故上述合同中涉及房款金额处未填写。林艳、蔡金魁则表示签署上述合同前并未阅读。2015年12月18日，林艳（甲方、出卖方）、汤兰（乙方、买受方）与我爱我家公司（丙方、见证方）签署《补充协议》，约定经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现，三方不存在也不认可口头约定或承诺；经甲乙双方协商，因甲方已经购买的新房将于2016年10月底交房，因此乙方同意甲方向乙方交付房屋时间最迟为2016年10月31日；甲乙双方协商同意，乙方保证在2016年4月30日前甲方可以收到上述房屋全部房款；经甲乙双方友好协商同意，甲方承诺在其所购买新房可以办理落户后15个工作日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续；其中第六条约定，因标的房屋处于抵押中，甲方无力自行还清债务，甲乙双方同意，在签署《买卖合同》后，甲方与第三方担保机构签署垫资还款相关协议，由第三方替甲方提前还款用于解抵押，甲方承诺在签署本协议后30个工作日办理完解抵押手续；如甲方逾期则应按照《买卖合同》、《履约服务合同》中违约条款的约定承担违约责任，丙方对甲方与第三方担保机构签署的合同不承担任何责任；为控制解抵押前提前还款过程中甲乙双方的交易风险，三方约定：三方任何一方无权擅自决定还款日期，提前还款的时间以贷款银行确定的贷款还款日期为准；若任一方擅自确定还款日期，则其他两方有权拒绝配合；若提出要求方因所提要求未被满足而拒绝继续履行合同，则视为违约，违约方应按照《买卖合同》、《履约合同》中违约条款的约定承担违约责任；除甲方、乙方、丙方签署的《买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》等合同及协议中对违约责任另有约定外，甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。上述合同签订后，汤兰于2015年12月16日支付林艳定金5万元，于2015年12月18日前后支付林艳剩余定金5万元。后在合同履行过程中，双方当事人因网签、解除抵押及支付房款等事宜发生争议。我爱我家公司工作人员曾自2015年12月底至2016年1月期间几次联系林艳，要求办理网签手续，林艳则以应先办理解除抵押手续为由未予办理。伟嘉安捷公司曾于2016年1月19日向林艳发出《告知函》，内容为要求林艳于2016年1月25日前配合办理网签事宜。林艳至今未办理网签手续，亦未办理解除抵押手续。庭审中，双方当事人互诉对方存在违约行为。汤兰主张林艳拒绝办理网签手续、逾期办理解除抵押手续，应属合同违约，要求继续履行合同，林艳则对此均不予认可。为此，汤兰申请我爱我家公司工作人员佟某出庭接受质询，佟某表示曾要求林艳办理网签手续，但林艳未予以配合。林艳虽认可拒绝办理网签的事实，但主张依双方《房屋买卖合同》约定，应在办理解除房屋抵押手续后再办理网签手续，故我爱我家公司、伟嘉安捷公司在未解除房屋抵押时要求其办理网签手续时，其未配合办理，并未违反双方约定。林艳另主张双方约定由汤兰支付房款80万元，用于解除房屋上抵押，而汤兰未及时支付，致使其未能解除房屋抵押，应属汤兰违约。汤兰则表示依据双方《补充协议》第6条约定，林艳应寻找第三方担保机构，由第三方公司垫资用于偿还房屋上贷款并解除抵押，否认双方约定由其出资以解除房屋抵押。林艳未就其主张的由汤兰支付房款用于解除抵押的约定向本院提交相应证据。经询，林艳认可上述《转按揭担保合同》即为双方《补充协议》第6条所述的垫资还款协议，但主张在签署《转按揭担保合同》时并未阅读合同条款，且《补充协议》限制其权利，加重其责任，应属无效合同。林艳另以汤兰逾期办理贷款申请手续、逾期支付解除抵押款项及房款为由，要求解除《房屋买卖合同》，汤兰则表示上述逾期均因林艳未办理网签手续及解除抵押手续所致。经询，伟嘉安捷公司陈述,按照《转按揭担保合同》约定,其公司为汤兰存入其公司的款项承担保证责任。在汤兰与林艳办理网签手续、汤兰存入款项后，伟嘉安捷公司为林艳筹集解除抵押款项。因林艳拒绝办理网签，故伟嘉安捷公司未要求汤兰存入房款，亦未办理筹集资金手续以解除房屋抵押。林艳则对此不予认可，坚持主张应在网签前办理解除抵押手续。汤兰另要求实际借款人蔡金魁协助办理偿还贷款、解除抵押手续及协助办理个人贷款循环协议终止手续，蔡金魁则同意林艳的抗辩意见，不同意予以协助。诉讼中，汤兰表示已具备一次性支付剩余房款的能力，并向本院提交了招商银行存款证明书一份，显示截止2016年5月25日，汤兰名下现有存款2201157.82元，理财产品190000元。经本院征询中国工商银行股份有限公司北京丰台支行意见，该行表示同意在一次性偿还剩余贷款情况下解除对该房屋的抵押。上述事实，有双方当事人的陈述、《房屋买卖合同》、《转按揭担保合同》、《补充协议》、《履约服务合同》、证人证言等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同具有法律效力，可以作为确认缔约双方权利义务内容的依据。本案中，汤兰与林艳基于买卖×号房屋签订了《房屋买卖合同》、《补充协议》及《转按揭担保合同》，合同内容系双方的真实意思表示且不违反法律、法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。其中，《补充协议》内容应为双方针对房屋买卖作出的补充性约定，并未明显加重林艳一方的义务，且我爱我家公司在《补充协议》中的合同地位并不影响该协议效力，故林艳主张该合同无效，本院不予采信。林艳未述明《转按揭担保合同》没有生效的合法理由，本院对此亦不予采信。双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》均涉及房款支付、解除抵押、房屋交付等内容，前后不一致之处，应视为双方以签订在后的《补充协议》变更了原约定内容，并以《补充协议》内容为准。依据双方合同约定，汤兰负有办理网签、按约定支付房款之义务，林艳负有办理网签、解除房屋抵押、协助办理产权过户手续之义务。双方《补充协议》第6条已明确约定林艳应寻求第三方垫资以解除房屋抵押，林艳也实际签署了《转按揭担保合同》，现林艳主张解除抵押款项应由汤兰实际支付，未述明合同依据或就此提交其他相应证据。且林艳签署《房屋买卖合同》前已明知自己无一次性偿还房屋上贷款的能力，其更应对双方合同中关于如何解除抵押的相关条款加以关注，林艳作为完全民事行为能力人以自己未阅读《补充协议》为由，坚持主张解除抵押款项应由汤兰支付，无相应依据，本院对此不予采信，并认定汤兰不存在逾期支付解除抵押款项的违约行为。同时，双方《补充协议》亦明确林艳应于30个工作日内办理解抵押手续，现林艳逾期办理，应属合同违约。而汤兰未能办理申请贷款手续、支付房款均因林艳未履行解除抵押的合同义务所致，故林艳主张汤兰存在上述违约行为，本院不予采信。综上，现汤兰要求继续履行《房屋买卖合同》及《补充协议》，要求林艳、蔡金魁协助办理贷款偿还手续、解除抵押手续、个人贷款循环协议终止手续及产权过户手续，具备事实及法律依据，本院对此均予以支持。同时，现本院已确认林艳应办理的上述手续，林艳无需另行协助办理房源核验手续及网签手续等，本院对汤兰的该项诉请不予支持。结合双方合同约定的房屋交付时间、本案裁判时间及后续履行情况，本院判定林艳应于过户后十日内将房屋交付汤兰使用。汤兰基于林艳违约而向其主张违约金，具备合同依据，但其主张违约金过高，本院对此酌情予以判定。双方合同继续履行，汤兰不存在居间服务费损失，故本院对其要求林艳支付居间服务费的诉讼请求不予支持。因汤兰不具有合同违约行为，故本院对林艳反诉要求解除合同并支付违约金等全部诉讼请求不予支持。现汤兰表示可以一次性支付剩余全部房款，不损害林艳利益，故汤兰应及时支付剩余房款。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、汤兰与林艳于二〇一五年十二月十六日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、于二〇一五年十二月十八日签订的《补充协议》继续履行；二、林艳、蔡金魁于本判决生效后十日内协助汤兰办理北京市海淀区西二旗智学苑×号楼×门×号房屋的剩余贷款本息偿还手续、解除抵押手续及个人贷款循环协议终止手续；若林艳、蔡金魁逾期履行上述义务，汤兰可替林艳、蔡金魁向中国工商银行股份有限公司北京丰台支行清偿上述房屋剩余贷款本息并办理该房屋的解除抵押登记手续、个人贷款循环协议终止手续；汤兰于解除抵押登记手续办理完毕后三日内支付林艳购房款2400000元，若汤兰依上述内容替代林艳、蔡金魁清偿房屋剩余贷款本息，则替代清偿实际发生费用应在汤兰支付的上述2400000元购房款中予以扣除；三、林艳在收到本判决第二项的购房款当日，协助汤兰办理上述房屋的产权过户手续，将上述房屋过户至汤兰名下，办理该权属转移登记手续所需的费用由汤兰负担；四、林艳于办理本判决第三项过户手续后十日内，将位于北京市海淀区西二旗智学苑×号楼×门×号房屋交付汤兰使用；五、林艳于本判决生效后十日内支付汤兰违约金100000元；六、驳回汤兰的其他诉讼请求；七、驳回林艳的全部反诉请求。本诉案件受理费二万八千八百元，由林艳负担，于本判决书生效后七日内。反诉案件受理费一万三千四百元，由林艳负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘雪琳人民陪审员  王小微人民陪审员  翟 彦二〇一六年十月二十日书 记 员  赵鸣鸣