江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1291民初2444号 原告（案外人）：田向东，男，1976年10月11日出生，汉族，住泰州市海陵区。 委托诉讼代理人：王春树，江苏畅然律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙梦秋，江苏畅然律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：泰州经济开发区富民农村小额贷款有限公司，统一社会信用代码91321291692146632U，住所地泰州市医药高新区寺巷街道寺巷村9组。 法定代表人：张诗怀。 委托诉讼代理人：张福根，江苏君谊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟咸良，江苏君谊律师事务所律师。 第三人（不反对案外人异议的被执行人）：费有才，男，1954年8月15日出生，汉族，住泰州市海陵区。 第三人（不反对案外人异议的被执行人）：宗桃党，女，1957年3月31日出生，汉族，住泰州市海陵区。 委托诉讼代理人：费有才，本案第三人，系宗桃党丈夫。 第三人（不反对案外人异议的被执行人）：费鳝淞，男，1989年7月20日出生，汉族，住泰州市海陵区。 委托诉讼代理人：费有才，本案第三人，系费鳝淞父亲。 第三人：陈洪逗（被执行人），女，1988年11月26日出生，汉族，住泰州市海陵区。 原告田向东与被告泰州经济开发区富民农村小额贷款有限公司（以下简称富民公司）、第三人费有才、宗桃党、费鳝淞、陈洪逗案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告田向东的委托诉讼代理人王春树，被告富民公司的委托诉讼代理人张福根，第三人费有才，第三人宗桃党、费鳝淞的委托诉讼代理人费有才到庭参加诉讼。第三人陈洪逗经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告田向东向本院提出诉讼请求：1、停止对原告享有的泰州市、*室、*室房屋的查封、拍卖、变卖等执行措施，并确认上述房屋所有权归原告所有；2、由原告按照人民法院的要求将剩余购房价款交付执行；3、本案的诉讼费、保全费、保险费等一切费用由被告承担。事实和理由：田向东与王永青系夫妻关系，主要从事公路工程、园林雕塑等业务。2017年5月11日,原告与费鳝淞、费有才、宗桃党以及泰州市二十一世纪房产经纪有限公司签订一份房屋买卖合同，合同约定费鳝淞等人将涉案房屋以总价约2196000元转让给原告，补充条款载明，涉案房屋实际成交价格以分割产权证载面积乘以每平方米12000元计算。另注明，首付款80万元于双方交接涉案房屋时支付，剩余房款待双方办理过户登记后，原告向银行申请贷款，贷款到账后一次性付清。合同签订后，原告通过银行转账等方式向费鳝淞支付房款合计126万元，并对涉案房屋进行了装修，将原告公司经营地址变更至涉案房屋处。原告在法院查封及富民公司获得抵押权之前，已签订了合法有效的书面合同，也合法占有涉案房屋，按照合同约定支付部分价款且同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。本案并非原告自身原因未办理涉案房屋的过户登记。原告依法购买房屋，对涉案房屋享有物权的期待权，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十八条以及《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南》（二）第八条等相关法律规定，原告的权利依法能够排除执行。人民法院应依法停止对涉案房屋的执行措施，并确认原告对涉案房屋的所有权。 被告富民公司答辩称，1、富民公司对涉案房屋享有抵押权，已为生效判决所确认，原告的物权变动请求权系债权，不能对抗富民公司的抵押权；2、涉案房产在法院查封时登记在费有才、宗桃党、费鳝淞名下，原告尚未取得房屋所有权，其要求确认涉案房产归其所有，无事实和法律依据；3、原告未按合同约定支付价款，因自身原因未能及时办理过户登记，不符合法律规定的足以排除强制执行的民事权益的构成要件；4、泰州市海陵区人民法院于2019年6月、12月连续发布两份限制高消费令，限制原告实施购买不动产等高消费，并强调原告因生活必须而进行前述禁止性的消费活动的，应当向法院提出申请，获得批准后方可进行。原告未提交法院同意其购买不动产的证明；5、原告与第三人之间涉嫌恶意串通，企图通过诉讼等方式侵害他人合法权益，人民法院应当驳回其请求。 第三人费有才陈述称，其与田向东签订案涉房屋买卖合同，但原告至今未付清房款，尚欠90余万元。涉案房屋已在2017年交付给原告，原告亦装修使用。因其生病，导致未能过户。 本院经审理认定事实如下：2017年5月11日，费鳝淞与田向东、泰州市二十一世纪房产经纪有限公司签订《泰州市房地产转让合同》，约定：泰州市二十一世纪房产经纪有限公司为中介方。田向东向费鳝淞购买坐落在泰州市海陵区间房屋。房屋所有权证、国有土地使用证待办。该房屋产权性质属私有，房屋用途非住宅。房屋建筑面积1-3层共约183㎡。最终总价以实测面积乘以12000元/每平为准。总成交价计人民币2196000元。本合同签订时，田向东支付费鳝淞购房定金人民币200000元整。首付款800000元整于交付房屋钥匙一次性付清，购房余款于交付产证时田向东贷款到位一次性付清，交易过程中所发生的税费全部由田向东承担。合同签订当日，田向东向费鳝淞支付购房定金200000元，后陆续通过银行转账等方式向费鳝淞、费有才支付了首付款800000元及剩余部分购房款。 上述《泰州市房地产转让合同》签订时，涉案房屋坐落在泰州市海陵区间，该房屋所有权证、国有土地使用证尚未进行分割办理。原房屋产权登记显示坐落于海陵区房屋所有权人费鳝淞，共有情况为按份共有，其中费鳝淞占80%，费有才占10%，宗桃党占10%。规划用途为非住宅，总层数3层，建筑面积115.1㎡。2018年1月19日，原坐落于海陵区梅兰东路108号经办理不动产分割登记，变更为33个登记单元。其中，涉案房屋登记为泰州市、*室、*室，所有权人及土地使用权人为费鳝淞、费有才、宗桃党，土地用途为商务金融用地。 另查明，富民公司与费鳝淞、陈洪逗、费有才、宗桃党民间借贷纠纷一案，本院于2019年12月19日作出（2019）苏1291民初2262号民事判决书，载明：2018年2月1日，费鳝淞、陈洪逗（债务人）和费鳝淞、费有才、宗桃党（抵押人）与富民公司（抵押权人）签订编号为富民抵字（2018）第0201号《最高额抵押合同》，约定，抵押人自愿为债务人自2018年2月1日起至2019年2月1日止，在抵押权人处办理约定的人民币贷款业务，所实际形成的贷款的最高余额为人民币柒佰伍拾万元提供担保。抵押人同意以下列财产（不动产抵押物清单附件：梅兰东路*号*室、*室、*室、*室、*室、*室、*室、*室、*室、*室、*室、*室）作为抵押物，暂作价柒佰伍拾万元，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的净收入为准。上述梅兰东路*号*室、*室、*室、*室、*室、*室、*室、*室、*室、*室、*室、*室所有权人及土地使用权人为费鳝淞、费有才、宗桃党。不动产抵押登记证显示上述房屋中*室、*室、*室房屋抵押权权利人为富民公司，债权确定期间为2018年2月1日至2019年2月1日。判决：一、费鳝淞、陈洪逗本判决生效后十日内共同返还富民公司余欠借款本金1200000元及利息，并支付富民公司律师代理费73300元；二、费有才、宗桃党对费鳝淞、陈洪逗的上述债务承担连带清偿责任，其在承担保证责任后，有权向债务人费鳝淞、陈洪逗追偿；三、富民公司有权以费有才、宗桃党、费鳝淞名下设立抵押的位于泰州市【不动产权证号：苏（2018）泰州不动产权第0007723号，土地使用权面积22.04㎡，房屋建筑面积62.79㎡】、泰州市梅兰东路108号205室【不动产权证号：苏（2018）泰州不动产权第0007701号，土地使用权面积21.04㎡，房屋建筑面积59.93㎡】、泰州市梅兰东路108号305室【不动产权证号：苏（2018）泰州不动产权第0007712号，土地使用权面积21.04㎡，房屋建筑面积59.93㎡】三套房屋的变价款优先受偿本判决第一项所确定的债权。该判决发生法律效力后，因被执行人费鳝淞、陈洪逗、费有才、宗桃党未自觉履行生效法律文书确定的全部义务，富民公司向本院申请强制执行。本院于2020年4月26日立案执行。执行过程中，本院于2020年5月16日作出（2020）苏1291执349号之一执行裁定：查封、拍卖泰州市梅兰东路*号*室、泰州市梅兰东路*号*室、泰州市不动产。本院于2020年5月29日作出（2020）苏1291执349号协助执行通知书：查封费鳝淞、费有才、宗桃党名下位于泰州市梅兰东路*号*室、泰州市梅兰东路*号*室、泰州市不动产[苏（2018）泰州不动产权第*号、苏（2018）泰州不动产权第*号、苏（2018）泰州不动产权第*号]；查封期限三年，自2020年5月29日起至2023年5月28日止。案外人田向东提出异议后，本院于2020年10月22日作出（2020）苏1291执异86号执行裁定书，驳回田向东的异议申请。 上述事实，有《泰州市房地产转让合同》、《最高额抵押合同》、民事判决书、执行裁定书、银行转账凭证、收条及当事人陈述等证据证实。 本院认为，本案系在申请执行人富民公司与被执行人费鳝淞、陈洪逗、费有才、宗桃党民间借贷纠纷一案执行中，富民公司对执行标的享有抵押权的情形下，案外人田向东以其对执行标的享有物权期待权为由提出执行异议，被驳回后提起本案案外人执行异议之诉。对于案外人执行异议之诉，应根据案外人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较并综合判断，从而确定案外人的权利是否能够排除强制执行。 结合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）的相关规定在本案中如何适用及案外人田向东对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 在申请执行人富民公司对执行标的享有抵押权的情况下，本案即应适用《执行异议复议规定》第二十七条的规定。该条规定确立了享有担保物权的申请执行人的优先受偿地位，同时基于对一些特定权益优先保护的必要，通过“但书”条款予以排除。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于申请执行人的抵押权，此即属于“但书”条款所言的例外规定。该规定是基于生存权至上的考虑，突破合同相对性和债权平等原则而设置的特别规定，必须严格审查、严格把握，以免动摇抵押权的优先性基础。《执行异议复议规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，即体现了对商品房消费者物权期待权的优先保护。该规定施行于2015年，系在2002年施行的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的基础上，以满足商品房消费者生存权的立法精神作为基础，以新的司法解释的形式，将对商品房消费者的认定标准进一步细化成三个必须同时具备的要件，予以一手房买卖、房屋居住属性、合理居住需求等方面的限定，以防止相关规定被滥用。《执行异议复议规定》第二十八条，则规定了一般房屋（不动产）买受人的物权期待权，但该类情形并不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础，《执行异议复议规定》第二十七条“但书”条款的规定，并不包括该规定。换言之，一般不动产买受人即便符合该规定第二十八条的规定，也不能对抗抵押权人，而只能对抗一般债权人。因此，在认定本案富民公司作为申请执行人对案涉房屋享有抵押权的前提下，田向东作为执行案外人对案涉房屋享有的权益要对抗该抵押权的优先地位，必须符合执行异议复议规定第二十九条的要求。 本案中，原告田向东并非《执行异议复议规定》第二十九条规定范围内的商品房消费者，而是“非住宅”性质房屋的二手房买受人，其在签订合同时亦明知其购买的涉案房屋需进行产权分割登记后才能办理过户登记，其对涉案房屋享有的物权期待权本质上仍然为普通债权，无法排除抵押权人的执行。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，判决如下： 驳回原告田向东的全部诉讼请求。 案件受理费24334元，由原告田向东负担（原告已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 长  陈俊涛 人民陪审员  栾 云 人民陪审员  于明广 二〇二一年五月十日 书 记 员  叶晓竹 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外