贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）黔05民终第2228号 上诉人（原审原告）周兴，男，1974年1月16日出生，汉族，住贵州毕节市。 上诉人（原审被告）毕节市机关事务管理局，住所地贵州省毕节市。 组织机构代码30887008-8。 法定代表人姚庆丰，该局局长。 委托代理人冯永忠（特别授权），该局资产管理科科长。 被上诉人（原审第三人）贵州电网有限公司毕节供电局，住所地贵州省。 注册号/统一社会信用代码91520500214402582C。 法定代表人李涟叶，该局局长。 委托代理人（特别授权）靳仕豪，贵州本芳律师事务所律师。 委托代理人（一般授权）赵新春，贵州本芳律师事务所律师。 上诉人周兴、上诉人毕节市机关事务管理局（下称机关事务局）及被上诉人贵州电网有限公司毕节供电局（下称毕节供电局）租赁合同纠纷一案，均不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2016）黔0502民初1287号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人周兴，上诉人机关事务局委托代理人冯永忠，被上诉人毕节供电局委托代理人靳仕豪到庭参加诉讼。现已审理终结。 原审原告周兴诉称：2014年12月29日，原被告经协商一致签订《租赁合同》，约定被告将位于毕节市××区××路××中××31.2平方米门面出租给原告，租赁期限为6个月，自2015年1月10日起至2015年7月10日止。被告称该地段已纳入建设规划，故合同约定，若合同期满未开工建设，租户可继续按月租赁，最多不超过6个月，若开工建设，租户无条件及时搬离。签订合同前，原告向被告一次性交纳相当于合同总金额10%的履约保证金，该保证金在合同有效期间不计息。被告在承租期满或提前终止合同后，在七个工作日内无息全额向原告退还履约保证金。合同约定，经公开竞价招租确定的第一年度租金为46800.00元/年，履约保证金为4680.00元/年，承租期内租金按月收取，乙方必须于每月1日前向甲方交清下年度的租金，并存入甲方指定银行帐户。被告方保证本合同及《附属设施清单》所列设备、设施及有关照明、供水等公用设施的正常使用。如任意一方根本违约，致使合同目的不能实现，原、被告任意一方可以解除本合同。合同签订后，原告于2014年12月29日向被告预缴了涉案门面租金46800.00元及履约保证金4680.00元。2015年7月8日，因该地段并未出现甲方预计的规划开工建设，甲、乙双方签订《补充合同》约定，被告继续将涉案门面出租给原告，自2015年7月11日起至2016年1月11日止。补充合同签订的当日，原告又向被告预缴了涉案第二年租金46800.00元。2015年12月31日，被告在既未出现按规划建设开工的情形，又未与原告协商提前收回涉案门面，单方违约要求原告在2016年1月10前将涉案门面腾空移交被告，并于2016年1月26日致函第三人贵州电网有限责任公司毕节供电局要求对涉案门面采取断电措施。第三人仅凭被告一纸致函，违法对原告经营的涉案门面拆除电表，停止供电，导致原告无法正常经营，造成了较大损失，原告因无法正常经营，于2016年2月2日将涉案门面钥匙交还被告。被告已构成根本违约，应返还原告剩余租金及履约保证金，并按合同约定承担违约责任。《租赁合同》中已明确涉案门面第一年度租金为46800.00元/年。尽管《租赁合同》附件一《招租公告》中涉案11号门面招租底价为4.68万元/6个月，但《招租公告》仅仅是要约邀请，原告接受邀请后，双方必须经要约、承诺达成一致后才签订《租赁合同》，因此涉案门面租金单价应以《租赁合同》确定的租金单价为准；《租赁合同》为被告单方制作的格式合同，应按不利于格式合同制作方的意思解释，在《租赁合同》、《补充合同》中均约定租期为两个半年，但在实际履行合同中，被告预收原告两年租金的行为应视为默认租期为两年。综上所述，请求判令：1、判决被告返还原告涉案门面剩余一年租金46800.00元，履约保证金4680.00元；2、判决被告承担违约责任，即向原告支付涉案两个门面两个月租金，即7800.00元；3、判决第三人赔偿因其违法采取断电措施导致原告的损失910.00元；4、判决被告、第三人承担诉讼费用。 原审被告机关事务局辩称：一、原告要求返还租金46800.00元无任何事实的理由。原告交纳两个半年的租金，两份合同履行完毕。毕节市公共资源交易中心发布的招租公告及四方签订的成立确认书已载明涉案门面租金为46800.00元半年。2015年以来，原告与部分门面承租户一直上访，且有上访材料中说明其知晓租期中有6个月，要求延长至三年，由于其上访诉求违反毕府通（2014）11号文件规定，被拒绝后，原告一直强占经营，造成国有资产损失。同一时期，同一地段被告与其他租户签订的合同中也明确表示为6个月46800.00元。二、原告在合同期满后拒绝搬出门面，已构成违约，执照合同约定，不能退还履约保证金。三、原告要求第三赔偿损失910.00元无依据，原告强占门面经营，被告停电是私力救济，且原告诉请为侵权纠纷，与本案是不同法律关系，不能合并审理。四、根据毕府通（2014）11号文件规定，原来租户要求不公开招租，因违反文件精神被拒后，原告等纠集上百人集访、缠访、闹访，其中8人被特警采取强制措施。原告其其他租户反对公开招租，拒不退房、强占经营，给毕府通（2014）11号文件执行造成严重阻碍。请求驳回原告的诉讼请求。 原审第三人毕节市供电局述称：原告在本案中提出两个法律关系，一个是租赁合同，另一个是供电合同的侵权关系，不能合并审理。原告并非供电合同相对方，我方是根据机关事务局要求停电。根据原、被告租赁合同约定，由被告方负责供电，与我方无关。 原审经审理查明：2014年12月29日，原被告签订《租赁合同》，约定被告将毕节市七星关区桂花路毕节一中A幢11号门面（面积31.2平方米）出租给原告。租赁期限为6个月，自2015年1月10日起至2015年7月10日止，预留装修期10日。被告称该地段已纳入建设规划，故约定若合同期满未开工建设，租户可继续按月租赁，最多不超过6个月；若开工建设，租户无条件及时搬离。经公开竞价招租确定的第一年度租金为46,800.00元/年，履约保证金为4,680.00元/年，承租期内租金按月收取，乙方必须于每月1日前向甲方交清下年度的租金，并存入甲方指定银行帐户。被告方保证本合同及《附属设施清单》所列设备、设施及有关照明、供水等公用设施的正常使用。如任意一方根本违约，致使合同目的不能实现，原、被告任意一方可以解除本合同。合同签订后，原告于2014年12月29日向被告预缴了涉案门面租金46,800.00元及履约保证金4,680.00元。2015年7月8日，因该地段并未出现甲方预计的规划开工建设，甲、乙双方签订《补充合同》约定，被告继续将涉案门面出租给原告，自2015年7月11日起至2016年1月11日止。补充合同签订的当日，原告又向被告预缴了租金46,800.00元。2015年12月31日，被告要求原告在2016年1月10前将涉案门面腾空移交被告，原告不腾门面，被告于2016年1月26日致函第三人贵州电网有限责任公司毕节供电局要求对涉案门面采取断电措施。第三人对原告经营的涉案门面拆除电表，停止供电，原告于2016年2月2日将涉案门面钥匙交还被告。 原审认为：从双方签订的合同内容看，“经公开竞价招租确定的第一年度租金为46,800.00元/年，履约保证金为4,680.00元/年，承租期内租金按月收取，乙方必须于每月1日前向甲方交清下年度的租金，并存入甲方指定银行帐户。”该内容符合46,800.00元为一年租金，但从被告方提供的招租公告（每间租金4.68万元/6个月）、原、被告双方签订效确认书（46,800.00元/6个月）、租赁合同（租赁期限为6个月，自2015年1月10日起至2015年7月10日止）及原告交纳两次租金的日期（2014年12月29日、2015年7月8日），可以看出，原、被告双方签订的租赁合同期限应当为半年租金，不是原告所称双方默认的租期为两年。双方约定的合同期限为2016年1月11日，双方合同关系已经终止。原、被告签订的《租赁合同》第二页约定的第一年度租金为46,800.00元的条款，可以认定为笔误。故对原告要求返还涉案门面剩余一年租金46,800.00元的诉请，不予支持。对于原告要求被告退换履约保证金4,680.00元的诉请，因《租赁合同》及《补充合同》履行期限已经届满，被告机关事务管理局应当予以退还。被告已实际履行完毕合同，原告所举证据不能证明被告存在违约行为，故对于原告要求被告承担违约责任，支付涉案两个门面两个月租金7,800.00元的诉请，不予支持；对于原告要求第三人赔偿断电给被告造成的损失的诉请，因与本案法律关系不同，本案不作处理，反诉人可另行主张。 综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、被告毕节市机关事务局于本判决发生法律效力之日起十日内一次性退还原告周兴履约保证金4,680.00元；二、驳回原告周兴的其他诉讼请求。案件受理费1,305.00元，减半收取652.50元，由原告周兴承担500.00元，被告毕节市机关事务局承担152.50元。 上诉人周兴不服原审判决，向本院上诉称：1、周兴与机关事务局于2014年12月29日签订租赁合同后，周兴向机关事务局交纳第一年度租金46800.00元。2015年7月8日双方签订补充协议当日，周兴向机关事务局预交下一年度租金46800.00元，机关事务局均出具收据。机关事务局用事实行为已默认涉案门面租期为两年的事实，故涉案门面的实际租期为两年。一审仅凭机关事务局代理律师庭中所述合同中“租金46800.00元/年”为笔误，而撇开双方签订的租赁合同主要条款约定内容，实难让人信服。2、2015年12月，在租期未满的情形下，机关事务局通知周兴将涉案门面腾空移交，遭到拒绝后，竟致函毕节供电局对涉案门面采取断电措施，上诉人无法正常经营之下被迫于2016年2月2日将门面钥匙交回机关事务局。机关事务局无正当理由提前解约，应返还周兴剩余一年租金46800.00元及按约定给付违约金7800.00元。3、毕节供电局仅凭机关事务局一纸致函，未通知实际用电户的情况下，对上诉人经营的门面违法断电，违反法律规定，应赔偿上诉人损失910.00元。请求二审依法撤销原判决第二项，改判被上诉人机关事务局返还上诉人剩余租金46,800元，支付违约金7,800元。判决毕节供电局支付违法断电导致的损失910.00元，一、二审诉讼费用由机关事务局承担。 上诉人机关事务局上诉称：原审忽略周兴迟延退房事实，认定机关事务局退还周兴履约保证金4680.00元错误。涉案合同到期后周兴拒绝搬出门面，超期强占门面经营22天，应按日租金的两倍支付延迟退房期间的违约金5720.00元，另周兴还欠付电费408.23元、水费31.50元。请求二审维持原审判决第二项，撤销原审判决第一项，驳回周兴的诉讼请求，改判周兴支付机关事务局违约金及欠付水电费6159.73元，并承担本案诉讼费用。 被上诉人毕节供电局答辩称：供电局是根据物业管理方的通知进行断电，供电局不应承担周兴主张的断电损失，上诉人周兴要求供电局承担支付断电损失的上诉请求不能获得支持。 二审中上诉人周兴向本院提交证据：1、毕节市教育局桂花路右1号门面招租公告；2、2011年10月8日周兴与毕节一中勤工俭学实业公司签订的《房屋租赁协议》；3、2015年4月27日毕节市人民政府常务会议纪要。用以证明涉案门面年租金46800.00元符合市场行情，具有可比性。毕节一中老校区作为基础设施保留，并不在拆迁范围内，所以周兴根据租赁合同约定向机关事务局交纳了2016年1月至2017年1月期间的年租金46800.00元。经质证，机关事务局对证据1的真实性无异议，但认为因不是同一门面，不具可比性，达不到周兴的证明目的。对证据2的真实性不持异议，但认为该合同签订时间为2011年10月，涉案租赁合同签订时间为2015年1月，不具可比性，不能达到周兴的举证目的。对证据3的真实性无异议，但认为该会议纪要仅涉及一中搬迁问题，与周兴合同到期后强行占用涉案门面没有关系。毕节供电局对证据的三性无异议，但认为与供电局无关。经审查，上诉人周兴所提毕节市教育局桂花路右1号门面招租结果公告，与涉案门面的招租并无直接关联，本院不予采信；对周兴与毕节一中勤工俭学实业公司签订的《房屋租赁协议》，签订时间早于涉案租赁合同签订时间，众所周知，租金标准会随物价指数、经济发展水平进行相应调整,该份证据所载租金数额不能说明涉案租赁合同签订时的门面租金市场标准与数年前的标准大体相当，对其证明目的本院不予采信。2015年4月27日毕节市人民政府常务会议纪要仅涉及毕节一中等学校老校址改办基础教育学校事宜，与本案无直接关联，不能达到周兴的证明目的，本院不予采信。 二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实本院予以确认。 二审双方当事人争议的焦点是：双方约定的租金是46,800元/6个月还是46,800元/年。 本院认为：虽然上诉人与机关事务局签订的《租赁合同》中约定门面租金为46,800元/年，但《租赁合同》同时还约定《招租公告》作为合同附件与该合同具有同等法律效力，而《招租公告》及双方签字认可的《成交确认书》均明确涉案门面租金为46,800元/6个月。且上诉人于2014年12月29日向机关事务局交纳门面租金46,800元后，又于2015年7月份签订《补充合同》时再次向机关事务局交纳门面租金46,800元，若双方约定的租金只是46,800元/年，则上诉人一年之内两次向机关事务局分别交纳租金46,800元的行为明显不符合常理，故上诉人与机关事务局签订的《租赁合同》并不能完全、真实的反映双方的真实意思。一审综合《招租公告》、《成交确认书》、《收据》以及《补充合同》认定涉案门面的租金应为46,800元/6个月符合《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，本院予以维持。上诉人认为涉案门面租金为46,800元/年的上诉理由无事实及法律依据，本院不予采纳。双方当事人签订的《租赁合同》及《补充合同》约定的租赁期限已届满，上诉人应依约交还租赁门面，上诉人主张机关事务局支付其违约金及退还多交租金的理由没有事实依据，本院不予支持。合同约定的租赁期限届满后，双方的权利义务已经终止，机关事务局作为涉案门面的管理者，是否要求毕节供电局停止供电是其与毕节供电局之间的问题，与上诉人并无任何关系，上诉人无权要求机关事务局或者毕节供电局对因断电给其造成的损失进行赔偿。故上诉人主张机关事务局应赔偿因指使毕节供电局断电给其造成的经济损失的上诉请求无事实及法律依据，本院亦不予支持。同时，因涉案租赁合同及补充合同约定的履行期间已届满，周兴向机关事务局交纳的履约保证金4680.00元，应由机关事务局予以退还，机关事务局上诉主张周兴延迟交房已构成违约，应按合同约定标准计算违约金及欠付水电费后与之两相品迭。虽然周兴在涉案门面到期后仍继续占用且延迟交房，但机关事务局未在一审时提起反诉请求，人民法院不宜主动审查及合并审理，机关事务局可通过其他诉讼程序予以解决。综上所述，上诉人周兴、机关事务局的上诉理由不能成立，原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉人周兴、毕节市机关事务管理局的上诉请求，维持原判。 上诉人周兴交纳的二审案件受理费1305.00元由上诉人周兴承担，上诉人毕节市机关事务管理局交纳的二审案件受理费1305.00元由上诉人毕节市机关事务管理局承担。 本判决为终审判决。 审判长 张 雄 审判员 张 晶 审判员 朱 莉 二〇一六年十月十二日 书记员 周海洋