湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂06民终1850号上诉人（原审第三人）：陶金波，男，1969年6月3日出生，汉族，原住襄阳市樊城区大庆东路24号，现住襄阳市樊城区。被上诉人（原审原告）：襄阳市中医医院（襄阳市中医药研究所），住所：襄阳市樊城区长征路24号。法定代表人：赵旭，该医院院长。委托诉讼代理人：程和瀚，该医院总务科长。委托诉讼代理人：钟海江，该医院医务处副主任。被上诉人（原审被告）：蒋富超，男，1968年11月13日出生，汉族，住襄阳市襄城区。上诉人陶金波因与被上诉人襄阳市中医医院（襄阳市中医药研究所）（以下简称襄阳市中医医院）、蒋富超房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院(2020)鄂0606民初5259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。陶金波上诉请求：撤销原判第一项，改判驳回襄阳中医医院要求其腾退的诉讼请求，如确需腾退房屋，襄阳中医医院或蒋富超应返还其交纳的转让费8000元；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与蒋富超存在租赁合同关系，襄阳中医医院不是租赁合同的相对人，无权起诉上诉人腾退房屋。襄阳中医医院辩称，服从原判。蒋富超辩称，服从原判。其已于2019年1月1日将收租管理权交给襄阳中医医院。襄阳中医医院向一审法院起诉请求：1.判决陶金波立即腾退其占用的其临街门面房屋一间，并按人民币150元/日计算向其支付逾期腾房占有使用费自2019年10月1日起至该房腾退之日止；2.本案诉讼费用全部由陶金波负担。一审法院认定事实：2010年7月1日，襄阳中医医院接收了案涉房屋所位于的长征路《国有土地使用证》。2011年11月8日，襄阳中医医院总务科作为甲方与乙方蒋富超签订《承包合同书》，合同主要约定：第一条、甲方将其所有的樊城区长征路门面房壹间（建筑面积25.28平方米）以及医院停车场交由乙方承包经营；第二条、该合同承包期为二0一一年十月一号至二0一六年九月三十号止；第三条、承包期内，乙方应当向甲方交纳承包管理费用为：200,00.00元/年。乙方应负责所属出租房的门前三包清扫费的代收代缴工作，并对所辖人员计划生育，暂住人口户籍登记有负责管理义务；第四条、承包期内，乙方依法自主经营，独立核算，自负盈亏，乙方在经营过程中产生的债权、债务及其它纠纷概与甲方无关，由乙方自行负担；第五条、乙方在承包期内，本人所在医院有养老保险、医疗保险、住房公积金，由甲方从乙方交纳的管理费用中按政策规定代其上交，医院不承担乙方工资及其它待遇，劳动人事关系由甲方管理；第六条、承包期内，甲方对乙方的经营行为享有监督权，乙方不得对所有门面房及水、电设施随意改造，因自然因素造成的损坏，甲方对乙方承包经营的房屋和场地有维修义务；第七条、违约责任，乙方逾期交纳承包经营管理费应按逾期交纳金额的日万分之四计付违约金，逾期交纳额累计达50,00.00元时，甲方有权终止合同，并依法追偿债务。乙方在合同经营期限内，如甲方单方面终止合同，应与乙方协商解决。因不可抗力致使本合同不能继续履行或造成损失，甲乙双方互不承担责任。因国家政策需要拆除或改造，租赁房屋使甲、乙双方造成损失的互不承担责任，租金按实际使用时间计算，不足整月按天计算。甲方自收到乙方出租房屋维修报告之日起五个工作日内，没有对房屋和场地进行维修，致使乙方不能正常经营，乙方有权自行维修，所发生的合法费用，由甲方承担……甲方襄阳中医医院总务科在合同上盖章，石自强作为代表在合同上签名；蒋富超作为乙方代表在合同上签名捺印。2018年10月1日，蒋富超作为租方（甲方）与承租方（乙方）陶金波签订《租赁房屋合同书》，约定：第一条、租赁内容。1、甲方将位于长征路门面面积62号门面租赁乙方。甲方对所出租的门面具有合法产权。2、甲方同意乙方所租门面作为经营用，其范围以乙方营业执照为准。3、甲方为乙方提供的门面内有：给排水设施、供配电设各、其中水电为开通状态；第二条、甲乙双方商定，租赁期限为壹年，自2018年10月1日起至2019年10月1日止；第三条、甲乙双方商定，租赁期限内月租金为人民币3500元，租金按季计算，此后提前十天交纳下期的租金以此类推；第五条、乙方未如期交付租金时，每逾期一天，甲方有权按乙方实欠租金总额的5%加收滞纳金。乙方累计拖欠租金超过30天的，甲方可按本合同规定提前终止合同，收回场地，并有权继续向乙方追收所欠款项并没收乙方保证金；第六条、乙方有如下情形之一时，甲方有权提前中止合同，收回场地：1、乙方未经甲方同意擅自将场地转租、转让或转借给他人使用的；2、乙方利用该场地从事非法活动或损害公共利益的；3、乙方拖欠租金累计超过30天；第七条、租赁期内，未经甲方同意，乙方不得擅自改变或破坏以上场地结构及配置设施。乙方因装修场地需改变原结构或原有配置设施时，须征得甲方书面同意后方可进行；乙方在租赁期间，必须以合理防范措施，保护租赁场地及配套设施的完好无损（自然折旧除外），乙方不得擅自改变租赁场地的结构及用途，如确需要，需经甲方同意后才可进行，如因乙方使用不当或人为造成租赁场地及其配套设施损毁的，乙方应负责恢复原状或赔偿甲方相关损失；租赁期满或者解除合同时，一切嵌装在房屋结构或者墙体内的设备和装修，乙方一律不得拆走，甲方不予补偿……第九条、合同期满后，甲方如继续出租该商铺，则同等条件下，乙方可享有优先承租权，乙方如有意续租，可于合同期满前30天向甲方提出，双方另行协商，订立新的租赁合同……蒋富超、陶金波均在合同上签名按印。2019年8月22日，襄阳中医医院总务科出具《通知》一份，并于8月26日送至陶金波承租门面房，《通知》载明：“陶金波租房户，根据襄阳公有房屋出租出借管理规定，公有房屋实行统一管理，该租户租赁的长征路市中医医院门面房屋于2019年9月30日到期，经医院办公会研究决定，租赁房屋到期后予以收回，请租房户提前做好交付房屋的相关事宜。特此通知”。陶金波当庭确认收到该《通知》。因陶金波在租赁合同到期后未腾退案涉房屋，襄阳中医医院于2019年12月9日作出的院政决字【2019】285号办公会决议——《关于同意收回医院长征路两间门面房的决定》，载明“根据城市规划建设停车场的需要，医院决定在合同到期后，将长征路24号建筑面积为25.28的临街必盛鞋、烟酒店两间门面房收回，经多次协调，租户不退房屋。由总务科提出，经院长办公会研究决定：同意通过司法途径收回以上门面房。”遂引发本案诉讼。本案在诉讼过程中，经双方当事人当庭确认，案涉房屋位于长征路襄阳中医医院住院部停车场外门面房右数第二间，目前经营“必盛鞋”。襄阳中医医院与蒋富超的《承包合同书》到期后未再签订书面合同，但双方仍继续履行至2019年1月1日，此后涉案房屋租户租金直接交至襄阳中医医院。一审法院认为，合法的房屋租赁合同受法律保护。本案中，蒋富超与襄阳中医医院签订的《承包合同书》、蒋富超与陶金波签订的《租赁房屋合同书》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定,无权占有不动产或动产的,权利人可以请求返还原物。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，案涉房屋为公有房屋,由襄阳中医医院行使房屋所有权，案涉《承包合同书》于2019年1月1日合同期满，《租赁房屋合同书》于2019年10月1日合同期满，案涉房屋的实际占有人陶金波即丧失了继续占有、使用涉案房屋的合同依据，襄阳中医医院亦在合同期满之前通知陶金波租赁房屋到期后将予以收回，让其腾退房屋,而陶金波却未予以腾退并一直占有使用，故襄阳中医医院要求陶金波腾退房屋并支付占有使用费，符合法律的规定，予以支持。根据案涉《租赁房屋合同书》的约定，租赁期限内月租金为人民币3500元，襄阳中医医院请求腾房义务人陶金波自2019年10月1日起按照150元/日的租金标准支付房屋占有使用费至实际腾房之日止，没有法律依据，依法调整为自2019年10月2日起至实际腾房之日止参照合同履行期内约定的3500元/月租金标准支付房屋的占有使用费，考虑到新冠疫情的影响，酌定疫情管控期间（2020年2月1日-2020年4月30日）房屋占有使用费即10500元（3500元/月×3个月）免予收取，（2020年5月1日至2020年10月30日）房屋占有使用费减半收取，即10500元（3500元/月×6个月÷2），合计减免房屋占有使用费21000元。陶金波辩称，襄阳中医医院无权要求其腾退房屋，并支付占有使用费，没有事实及法律依据，不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决:一、陶金波于判决生效之日起十日内腾退其占用的位于长征路襄阳中医医院（襄阳中医药研究所）住院部停车场外门面房右数第二间房屋（“必盛鞋”）；二、陶金波于判决生效之日起十日内支付襄阳中医医院（襄阳中医药研究所）占有使用费（自2019年10月2日起按照3500元/月的标准计算至实际腾退之日止，扣减因疫情减免的21000元）；三、驳回襄阳中医医院（襄阳中医药研究所）的其他诉讼请求。案件受理费306元，由陶金波负担。本院二审期间，襄阳中医医院提交了湖北省行政事业单位资金往来结算票据、银行卡交易底联、湖北增值税普通发票，证明陶金波向其交纳了2019年1月-9月的租金。陶金波、蒋富超对上述证据均不持异议。本院认定，陶金波按照其与蒋富超签订的《租赁房屋合同书》的租金标准向襄阳中医医院交纳了2019年1月-9月的租金。原审判决认定属实，本院予以确认。本院认为，襄阳中医医院与蒋富超签订的《承包合同书》，该合同中涉及案涉房屋的部分系租赁合同，合同约定的租赁期间为2011年10月1日至2016年9月30日，到期后，双方仍按原合同履行，但租赁期间为不定期，双方均认可合同实际履行至2019年1月1日。蒋富超与陶金波签订《租赁房屋合同书》，约定的租赁期间为2018年10月1日至2019年10月1日，2019年1月1日后，蒋富超与襄阳中医医院之间不定期承包合同解除，陶金波按照其与蒋富超签订的《租赁房屋合同书》的租金标准向襄阳中医医院交纳2019年1月-9月的租金，襄阳中医医院承继了陶金波与蒋富超签订的《租赁房屋合同书》中蒋富超的权利义务，与陶金波形成租赁合同关系，租赁期间至2019年10月1日。襄阳中医医院明确表示合同期满后不再对外出租，陶金波应于租赁期间届满后返还案涉房屋。陶金波上诉提出，襄阳中医医院不是租赁合同的相对人，无权起诉上诉人腾退房屋。经查，陶金波虽与蒋富超签订的《租赁房屋合同书》，但蒋富超已于2019年1月1日将该合同的权利义务转让给襄阳中医医院，陶金波直接向襄阳中医医院交纳之后的租金，双方形成租赁合同关系，襄阳中医医院要求陶金波腾退房屋，具有事实和法律依据。陶金波上诉还提出，蒋富超曾于2002年收取其转让费8000元，应予返还。本院二审根据当事人自愿的原则进行了调解，调解不成，陶金波可就此另行起诉。综上所述，陶金波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费306元，由上诉人陶金波负担。本判决为终审判决。审判长  焦静平审判员  黄 鹂审判员  何小玲二〇二一年五月十一日书记员  严琦童