山东省青岛市即墨区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0282民初15954号 原告喻明磊，男，1985年7月10日出生，汉族，户籍所在地：河南省淮阳县，现住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人韩磊，山东运策律师事务所律师。 委托诉讼代理人张振明，山东运策律师事务所律师。 被告黄淑峰，女，1979年8月6日出生，汉族，住青岛市即墨区。 被告国立彦，男，1979年12月8日出生，汉族，住址同上。 被告兰本杨，男，1977年1月29日出生，汉族，住青岛市即墨区。 原告喻明磊与被告黄淑峰、国立彦、兰本杨案外人执行异议之诉纠纷一案，于2020年12月9日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭于2021年5月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人韩磊、张振明，被告兰本杨均到庭参加了诉讼；被告黄淑峰、国立彦经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告喻明磊向本院提出诉讼请求：一、依法确认位于青岛市即墨区房产归原告所有，并终止对该房产的执行措施，解除查封；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2015年8月25日与被告黄淑峰签订房屋买卖合同，支付购买定金二十万元，被告黄淑峰于2015年9月1日交付房屋，原告装修后居住至今，后通过替被告黄淑峰偿还银行贷款的方式支付了全部购房款。2018年得知该房产被（2015）即调执字第1302号执行案件于2017年1月10日查封，原告向法院提出执行异议，经听证，法院作出（2020）鲁0282执异205号裁定书，驳回原告的异议申请。为维护自身合法权益，特具状起诉，望判如所请。 被告兰本杨辩称，被告黄淑峰向兰本杨借款已经人民法院确认，被告兰本杨依据生效的判决文书查封了被告黄淑峰的房屋且查封房屋时房屋还登记在被告黄淑峰名下。所以，本案原告本次起诉，无事实与法律依据，依法应予驳回。 被告黄淑峰、国立彦无答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告喻明磊提交：证据1、房屋买卖合同一份、收据一份、银行记录一份，拟证明2015年8月25日黄淑峰与喻明磊签订了房屋买卖合同，将涉案房屋卖给喻明磊，合同签订当日喻明磊通过银行转账支付给黄淑峰20万购房定金，并依据合同约定黄淑峰于2015年9月1日将涉案房屋交付给原告使用。证据2、即墨宝龙住宅物业服务中心证明一份、物业缴费收据一宗、装饰装修施工承诺书一份、装修禁止行为及注意事项交底说明一份，拟证明黄淑峰按合同约定将房屋交付给喻明磊，喻明磊于2015年10月3日进行装修并长期居住至今。证据3、即墨区人民法院评估公告一份、民事判决书一份，拟证明原告多方联系黄淑峰未果的情况下，即墨区人民法院于2018年1月17日将评估公告贴到原告门上，才知道该房产被查封即将拍卖，经多方查询，了解到黄淑峰自2015年9月22日起不再偿还借款本息，银行于2016年诉至法院请求解除合同、偿还贷款本息及逾期利息并对房屋变现款优先受偿，承担案件律师费、诉讼费等，法院审理过程中无法联系到被告黄淑峰，法院通过公告送达的方式送达传票，法院缺席判决支持了银行诉请，后将涉案房屋进行拍卖，原告知道上述情况后代替被告黄淑峰偿还了房屋贷款，原告在得知上述情况后及时通过起诉的方式来要求对方继续履行合同，协助办理撤押、过户手续，通过合法形式维护自己合法权益。证据4、执行异议申请书及即墨区人民法院民事裁定书各一份，拟证明原告在知道涉案房屋进入拍卖程序向法院申请执行异议，法院进行听证后作出（2018）鲁0282执异73号执行裁定书，驳回了原告的申请。证据5、民事起诉状一份、诉讼费缴费单据一份、即墨区人民法院民事裁定书一份、山东法制报法院公告两份、中国银行贷款还款回单两份、贷款结清明细一份、代偿协议书一份、农业银行客户回执一份、青岛市即墨区人民法院执行笔录一份，拟证明原告执行异议未果，为维护自身合法权益又另案起诉要求被告黄淑峰继续履行合同，诉讼过程中因无法联系到被告黄淑峰，经法院公告向黄淑峰送达开庭传票，2018年6月22日原告将剩余案款500000元交付到即墨区人民法院执行局，并且代黄淑峰支付111480.84元，案件审理过程中法院发现该涉案房屋因（2015）即调执字第1302号案件执行过程中被查封，法院裁定驳回原告起诉。证据6、即墨区人民法院（2018）鲁0282执异193号执行裁定书、青岛市中级人民法院（2019）鲁02执复45号、即墨区人民法院（2019）鲁0282执异120号执行裁定书、（2020）鲁02执复38号执行裁定书、即墨区人民法院（2020）鲁0282执异205号执行裁定书，拟证明原告就被告兰本杨申请执行一案申请即墨区人民法院执行局解除于2017年1月10日对涉案房屋进行的查封，即墨区人民法院三次驳回原告执行异议申请，青岛市中级人民法院两次撤销即墨区人民法院的执行裁定，发回重审，从裁定内容可以看出青岛市中级人民法院支持涉案房屋归原告所有，应当解除对涉案房屋的查封。 经质证，被告兰本杨对上述证据不予质证，请求法庭依法进行审查。房屋应以产权登记为准，不能仅凭房屋买卖合同。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法进行审查和认定。本院认定事实如下： 中国银行股份有限公司即墨分行与黄淑峰、黄绪德、兰孝春、青岛宝龙置业发展有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月16日受理后，在该案诉讼过程中，中国银行股份有限公司即墨分行对涉案房屋申请保全，本院作出（2016）鲁0282民初6385号民事裁定书，查封了黄淑峰名下位于即墨市大同街17号楼1单元601户房产即涉案房屋。后经审理查明，2014年8月22日黄淑峰向中国银行股份有限公司即墨分行借款50万元，借款用途为购买房产，借款期限自2014年8月22日至2029年8月22日；黄淑峰以其购买房产即位于即墨市大同街17号3号楼1单元601户房产提供抵押担保，并已于2014年7月22日办理了正式抵押登记；青岛宝龙置业发展有限公司作为担保人为该借款提供阶段性连带责任保证，黄绪德、兰孝春为黄淑峰的借款提供全程连带责任保证；黄淑峰、黄绪德、兰孝春均下落不明，公告送达诉讼材料。2016年11月25日，即墨市人民法院作出（2016）鲁0282民初6385号民事判决书，判令：解除中国银行股份有限公司即墨分行与黄淑峰、青岛宝龙置业发展有限公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；黄淑峰于判决生效后十日内偿还中国银行股份有限公司即墨分行借款本息496709.06元（计算至2016年3月22日）及自2016年3月22日起至实际还款之日按照双方合同约定计算的利息、罚息等，并承担为实现债权所支付的律师代理费27235元；兰孝春、黄绪德对上述借款本息承担连带清偿责任；中国银行股份有限公司即墨分行对抵押财产即即墨市大同街17号3号楼1单元601户房产（抵押证号：即房地权市他字第××号）变现价款享有优先受偿权等。判决生效后，因黄淑峰等未履行生效判决所确定的法律义务，中国银行股份有限公司即墨分行向本院申请执行，本院以（2017）鲁0282执3263号案件立案执行。在执行过程中，异议人喻明磊向本院提出异议，要求中止对涉案房屋的执行。本院进行了执行听证，经听证，2018年5月8日本院作出（2018）鲁0282执异73号执行裁定书，裁定：“驳回案外人喻明磊的异议请求”。该裁定生效后，本院继续执行（2017）鲁0282执3263号案件，2018年6月22日异议人喻明磊代替黄淑峰向中国银行股份有限公司即墨分行支付款项603711.84元及该案执行费7769元，共计611480.84元（其中50万元作为喻明磊尚未支付给黄淑峰的购房款，剩余款项部分为喻明磊代为支付），该案执行完毕。 另查明，兰本杨与黄淑峰、国立彦民间借贷纠纷一案，本院于2014年12月30日受理后，2015年1月26日，即墨市人民法院作出（2015）即民初字第1253号民事调解书，调解内容如下：一、国立彦、黄淑峰偿还兰本杨借款900000元。于2015年6月30日前还款200000元；2015年12月30日前还款200000元；2016年6月30日前还款250000元；余款于2016年12月30日前付清。若逾期还款，兰本杨有权按照起诉金额1046200元为基准立即申请执行剩余全部款项。二、案件受理费14216元减半收取7108元，由国立彦、黄淑峰负担。因黄淑峰、国立彦未履行生效调解书所确定的法律义务，兰本杨向本院申请执行，执行案号：（2015）即调执字第1302号。在执行过程中，本院于2017年1月10日作出执行裁定书，查封了登记在黄淑峰名下位于青岛市即墨区涉案房屋。后异议人喻明磊向本院提出异议，要求解除对涉案房屋的查封。本院进行了执行听证，经听证，本院于2018年12月20日作出（2018）鲁0282执异193号执行裁定书，认定异议人喻明磊就本案执行标的已向本院提出过执行异议申请，在听证审查中，本院已作出（2018）鲁0282执异73号执行裁定书，驳回了异议人的异议申请，现喻明磊就同一执行标的再次向本院提出申请，不符合执行异议案件受理条件，裁定：“驳回案外人喻明磊的执行异议申请”。喻明磊对该裁定不服，向青岛市中级人民法院进行复议。2019年5月31日青岛市中级人民法院作出（2019）鲁02执复45号执行裁定书，认定（2018）鲁0282执异73号执行裁定书所审查的异议是喻明磊在中国银行股份有限公司即墨分行与黄淑峰等人金融借款合同纠纷一案中提出，而本次喻明磊的执行异议是在兰本杨与黄淑峰等人民间借贷纠纷一案中提出，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条第二款规定中不予受理的情形，裁定：“一、撤销青岛市即墨区人民法院于2018年12月20日作出的（2018）鲁0282执异193号执行裁定；二、本案由青岛市即墨区人民法院重新进行审查”。2019年9月19日，本院作出（2019）鲁0282执异120号执行裁定书，认定异议人喻明磊的异议主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定：“驳回案外人喻明磊的执行异议申请。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向青岛市中级人民法院申请复议”。喻明磊对该裁定不服，再次向青岛市中级人民法院进行复议。2020年6月29日，青岛市中级人民法院作出（2020）鲁02执复38号执行裁定书，认定异议人喻明磊对执行标的提出排除执行异议，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定审查处理，并交代诉讼权的救济途径，而（2019）鲁0282执异120号执行裁定书却适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条交代了复议权的救济途径，裁定：“一、撤销青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282执异120号执行裁定；二、发回青岛市即墨区人民法院对本案重新作出裁定”。2020年10月26日，本院作出（2020）鲁0282执异205号执行裁定书，裁定：“驳回案外人喻明磊的执行异议申请”。喻明磊对此不服起诉至本院，即为本案。 再查明，2015年8月25日，喻明磊（乙方）与黄淑峰（甲方）签订房屋买卖合同一份，黄淑峰将其位于青岛市即墨区房产（证号：即房地权市字第××号）出售给喻明磊，房产交易价格为70万元，合同签订之日，喻明磊一次性向黄淑峰支付20万元作为购房定金；黄淑峰至房产局办理房产撤押手续当天，喻明磊一次性向黄淑峰支付15万元；房屋办理过户后30日内，喻明磊一次性付清剩余款项35万元；黄淑峰应在2015年9月1日将该房产交付给喻明磊；房屋过户条件成就时，黄淑峰应无条件积极配合喻明磊办理有关房产过户手续；因2014年7月22日购置上述房产至合同签订之日未满两年，房产过户需缴纳的个人所得税数额较高，经双方协商一致，该房产暂不办理过户，该房在黄淑峰名下自2015年9月1日至2016年8月23日产生的房屋分期贷款由黄淑峰负责缴纳，与喻明磊无关；自2016年8月23日起30日内，黄淑峰应至房产局办理好该房产的撤押手续，办理撤押手续前5天，黄淑峰应通知喻明磊。合同签订当日，喻明磊以银行转账的方式支付黄淑峰房款20万元。为证明占有涉案房屋，喻明磊向法庭提交了即墨宝龙住宅物业服务中心出具的证明及收据，内容：“喻明磊于2015年10月3日对3号楼1单元601室进行装修并交纳装修押金叁仟元，经物业验收合格，经与业主协商装修押金叁仟元抵作后期物业费，后业主喻明磊及其家人长期居住在此，并按期缴纳水费、电费。”同时，喻明磊提交了宝龙物业收据等证据。 还查明，2018年3月23日，喻明磊将黄淑峰作为被告、中国银行股份有限公司即墨分行作为第三人诉至本院，要求：一、黄淑峰履行2015年8月25签订的房屋买卖合同；二、在房屋抵押权消灭后协助原告办理涉案房屋的所有权转移登记手续，将该房屋过户至喻明磊名下；三、第三人协助原告办理该房产的涤除抵押权登记手续等。2019年1月3日，本院作出（2018）鲁0282民初2932号民事裁定书，认定双方争议的房屋已被本院（2015）即调执字第1302号案件查封，裁定驳回了喻明磊的起诉。 以上事实，有原、被告的陈述，原告提交的房屋买卖合同、收据、银行记录、物业证明、物业费收据、装饰装修施工承诺书、装修禁止行为及注意事项交底说明、评估公告、民事判决书、执行异议申请书、民事裁定书、民事起诉状、诉讼费缴费单据、法院公告、银行贷款还款回单、贷款结清明细、代偿协议书、银行客户回执、执行笔录、执行裁定书等证据在案佐证，经当庭质证，予以确认。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷。综合原、被告的诉辩主张，本案争议的焦点问题是案外人喻明磊对涉案执行标的是否享有足以排除强制执行的实体性民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定是对无过错不动产买受人物权期待权的保护，同时符合上述四项要件的房屋买受人享有物权期待权可以排除对涉案房屋的执行。经审理，本院认为，案外人喻明磊不能同时符合上述四项要件，其对涉案标的不享有足以排除强制执行的实体性民事权益。分析如下：（一）关于喻明磊是否在人民法院查封涉案房屋之前签订合法有效的书面买卖合同。2015年8月25日，喻明磊与黄淑峰签订《房屋买卖合同》，该合同约定了房屋基本状况、房屋总价款及支付方式、交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜、违约责任等条款，可以认定喻明磊在本院2017年1月10日查封涉案房屋之前签订了合法有效的书面买卖合同。（二）关于喻明磊是否在人民法院查封之前合法占有涉案房屋。根据喻明磊提交的物业入住证明、物业费缴费收据等证据，结合双方签订的《房屋买卖合同》中约定的房屋交付时间，能够证明喻明磊自2015年9月1日起占有使用该房屋，因而可以认定喻明磊在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋。（三）关于喻明磊是否已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。2015年8月25日喻明磊按照合同约定向黄淑峰支付部分房款20万元；在中国银行股份有限公司即墨分行申请执行黄淑峰等人金融借款合同纠纷一案中，喻明磊将剩余房款50万元交付执行并代替黄淑峰支付了该金融借款合同纠纷执行一案的剩余款项，上述事实可以认定喻明磊已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。（四）关于涉案房屋未办理过户登记是否系因喻明磊自身原因。喻明磊在购买涉案房屋时知晓该房屋设有银行按揭抵押贷款，其对涉案房屋存在他人抵押权而可能无法登记的风险应当能够预见。且根据喻明磊与黄淑峰之间的《房屋买卖合同》约定的“因2014年7月22日购置上述房产至合同签订之日未满两年，房产过户需缴纳的个人所得税数额较高，经双方协商一致，该房产暂不办理过户”内容可知，该交易安排系为了规避税款而故意拖延办理登记，喻明磊放任并故意让涉案房屋登记在他人名下，其对涉案房屋未登记在自身名下显然存在过错，应当对涉案房屋登记在他人名下的风险有所预见并予以承担。且在被告兰本杨查封涉案房屋之前，喻明磊并未积极主张权利，因此，综合上述分析，可以认定系喻明磊自身原因导致涉案房屋未办理登记。故，原告喻明磊的诉请，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告喻明磊的诉讼请求。 案件受理费10800元，由原告负担；公告费600元，由被告黄淑峰、国立彦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或青岛市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  李 星 人民陪审员  单修连 人民陪审员  牟翠玲 二〇二一年五月十一日 书 记 员  张宗盛