上海市浦东新区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0115民初53756号 原告(反诉被告)：稽瑾，女，1973年7月24日生，汉族，住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：许霞，上海市志源律师事务所律师。 被告(反诉原告)：陆坚民，男，1960年1月19日生，汉族，住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：姚毅，北京道君律师事务所律师。 原告稽瑾与被告陆坚民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月27日立案受理后，被告陆坚民提出反诉，本院依法予以受理，与本诉合并审理，适用简易程序，于2016年9月13日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)稽瑾的委托诉讼代理人许霞、被告(反诉原告)陆坚民及其委托诉讼代理人姚毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告稽瑾向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同并于本判决生效后立即为原告办理上海市浦东新区博山东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下至判决主文前简称系争房屋)过户手续并交付系争房屋；2.判令被告向原告支付赔偿金：以人民币(以下币种同)375万元为本金，按照日万分之五的标准自2016年7月9日起计算至实际过户日止。事实和理由：原告稽瑾与案外人潘某某系夫妻。2015年12月，原告为改善家庭住房条件，准备置换房屋。2016年1月2日，原、被告经上海太平洋房屋服务有限公司(以下简称太平洋公司)居间就系争房屋签订《房地产买卖(含居间)协议》。2016年1月10日，潘某某与被告通过太平洋公司办理网签，签订《上海市房地产买卖合同》。2016年1月22日，原告要求将潘某某名字更换，遂通过太平洋公司与被告重新办理网签，签订《上海市房地产买卖合同》。2016年1月28日，原、被告达成《补偿协议》。2016年4月9日，原、被告达成《补偿协议二》。根据上述合同及补偿协议约定，被告 将系争房屋出售给原告，购房款309万元、房屋装潢及补偿款等68万元，合计377万元；原告应于2016年1月15日前支付250万元，于2016年4月11日前支付30万元，于2016年5月25日前向被告所设抵押银行上海农商银行指定的还款账户汇入95万元；在双方房屋产权交接当日，且户口迁出、水电煤等费用结清后支付房屋尾款2万元；房屋过户时间由原定的2016年5月31日延后至2016年6月30日前；若被告未按合同约定的期限过户，应当按原告已付款的日万分之五的标准向原告支付赔偿金。原告于签订协议当日现金支付2万元，2016年1月3日支付8万元、240万元，2016年4月10日支付30万元，2016年5月25日原告根据被告指示将95万元打入被告所设抵押银行上海农商银行指定账户，办妥银行抵押贷款后，被告将系争房屋的产权证交付原告。至2016年5月25日，原告共向被告支付房款375万元，尾款2万元需待房屋产权交接、费用结清后支付。2016年6月23日，原、被告前往上海市浦东新区房产交易中心办理过户手续，因原告与潘某某于2016年1月7日离婚导致过户手续未办理成功。当日下午，原告与潘某某办理复婚手续，已符合购房条件。原告多次通过太平洋公司通知被告再行办理过户手续，但被告一直推脱不予配合。原告认为被告怠于履行过户义务已构成严重违约，故诉至法院，要求判如所请，并同意于交付系争房屋时支付尾款2万元。 被告陆坚民辩称：2016年1月22日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应按约履行。根据买卖合同《特别告知(二)》的规定，买卖双方在签订合同之前，应知晓住房限售规定，当事人转让房屋应符合限售规定，如购房人未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况，应承担由此引起的不予办理房地产登记等法律责任。现因原告违反限购政策，导致合同目的无法实现，故不同意原告的诉讼请求。如果原告的诉请得到支持，则要求对原告主张的违约金进行调整。 反诉原告陆坚民向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付违约金10万元；2.依法判令解除反诉原告与反诉被告于2016年1月22日签署的《上海市房地产买卖合同》；3.判令反诉被告配合反诉原告共同办理《上海市房地产买卖合同》网上备案撤销手续。事实和理由：2016年1月22日，反诉原告与反诉被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定反诉原告向反诉被告出售系争房屋并完成网签手续。双方如约履行合同，并于2016年6月23日前往房地产交易中心办理过户手续。当日上午，反诉被告已完成资格公示、契税缴纳等手续，但临近中午反诉被告突然通知反诉原告不能办理过户手续且未告知原因。后双方多次磋商，反诉原告也一直愿意配合反诉被告办理原合同的过户手续，但反诉被告称该合同违反上海市限购政策而无法购买。后来，反诉被告向反诉原告提出，其通过假离婚假复婚等手段规避限购政策，要求反诉原告重新签订房屋买卖合同，对此反诉原告予以拒绝。现反诉原告认为：2016年1月22日双方签订《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，但因反诉被告违反上海市限购政策致使合同目的无法实现，故提出如上反诉诉请。 反诉被告稽瑾辩称：反诉原、被告签订的合同均为合法有效，反诉被告已经全面履行了义务，反诉原告也应当全面履行自身的义务。现在系争房屋符合过户条件，反诉原告应履行过户义务。故不同意反诉原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对于本案事实，本院认定如下：原告稽瑾与案外人潘某某原系夫妻，于2016年1月7日协议离婚，2016年6月23日登记复婚。 2016年1月2日，原、被告经太平洋公司居间就系争房屋签订《房地产买卖(含居间)协议》，约定原告向被告购买系争房屋，房屋总价377万元。2016年1月10日，潘某某与被告就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》，约定房屋成交价及装潢等补偿款合计377万元。2016年1月22日，原告提出以其名义与被告签订合同，双方遂就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋价格309万元；双方在2016年5月31日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续；被告于原、被告至房地产交易中心办理产权过户手续当日，将该房地产交付原告；若被告未按合同约定的期限将系争房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给原告，应当向原告支付赔偿金，赔偿金按原告已付款的日万分之五计算，赔偿金自合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。关于付款方式：1、原告于签约时支付房款10万元。2、原告于2016年1月15日之前支付房款240万元，上述款项专项用于提前归还被告尚欠的贷款及注销对该房地产设有的抵押权，原告对上述情况知晓并同意。双方同意按照本买卖合同补充条款第1条约定的方式支付该笔款项。3、原告于双方至房地产交易中心办理过户手续之前支付房款57万元。4、原告于双方办妥房地产交接手续当日支付房款2万元。2016年1月28日，原、被告签订《补偿协议》，其中约定买卖合同约定的成交价为309万元，原告同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿被告68万元，并于2016年3月31日前支付；本次交易，若因原告单方面原因导致过户日期延期，则被告承诺配合办理过户手续且不追究原告的违约责任。2016年4月9日，原、被告签订《补偿协议二》，其中约定房屋总成交价377万元，原告于2016年1月15日之前按买卖合同付款方式支付250万元，剩余房款共计127万元，按以下方式支付：1)原告于2016年4月11日前支付被告30万元。2)被告应于2016年5月25日之前向被告所设抵押贷款银行即上海农商银行指定的还款账户汇入95万元，用于归还银行抵押的贷款款项。剩余抵押贷款95万元由原告还款，并将该笔款项直接打入银行账户。办妥银行抵押贷款后，该房屋的产权证交由中介保管。3)原、被告于该房屋产权交接当日，并确保房屋的户口已迁出，水电、煤气、物业、有线电视等费用都已结清，原告支付被告房屋尾款2万元；原合同中的过户时间2016年5月31日之前现延后至2016年6月30日之前。本次交易，被告应缴纳的交易税费由原告承担并支付，若因原告单方面原因导致过户日期延后，则被告承诺配合办理过户手续且不追究原告的违约责任；双方同意本协议的违约责任适用于买卖合同的有关规定(参照买卖合同的九、十条履行)。 2016年1月2日，原、被告约定：系争房屋定金10万元，当日原告已支付2万元，余款8万元应于2016年1月4日前支付，在此期间发生不买或不卖行为，违约责任同定金协议，即为10万元。2016年1月3日，原告支付8万元。2016年1月10日，原告通过案外人向原告支付240万元。2016年4月10日，原告支付30万元。2016年5月25日，原告根据被告指示向案外人支付95万元。系争房屋上的抵押登记被注销。至2016年5月25日，原告共向被告支付房款375万元。审理中，原告表示同意于交付系争房屋时支付尾款2万元。 2016年6月23日，原、被告前往上海市浦东新区房产交易中心办理系争房屋过户手续，因原告系单身离异，名下已有一套房屋，属于限购对象，故无法进行过户。同日下午，原告与案外人潘某某办理复婚手续。2016年6月25日，原告与被告协商过户事宜，提出其已办理复婚，符合限购政策，要求继续履行合同，重新网签合同后即可过户，然被告予以拒绝。2016年6月26日，原、被告再次协商未果，被告认为因原告自身原因导致无法过户，且重新网签合同系签订新的合同，对此被告并无与原告重新签订合同的义务。2016年7月5日，原告委托上海市申华律师事务所戴斌律师向被告发律师函，要求被告接到律师函起三日内，与原告本人或律师联系，商定办理系争房屋过户手续的日期。2016年7月26日，原告向本院递交诉状，要求判如所请。 另查明，原告名下原登记有上海市浦东新区金高路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称金高路房屋)、上海市浦东新区灵山路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称灵山路房屋)。2015年12月4日，原告就灵山路房屋与案外人瞿1签订《房地产买卖居间协议》，约定将灵山路房屋出售给案外人，总价408万元。2016年4月19日，经核准，灵山路房屋登记在案外人瞿1、田某某、瞿某2名下。 本院认为，原、被告于2016年1月22日签订《上海市房地产买卖合同》及之后签订的《补偿协议》和《补偿协议二》系双方当事人真实意思表示，虽然2016年1月22日双方签订《上海市房地产买卖合同》时，原告尚属于限购对象，但至2016年6月24日即双方约定的2016年6月30日过户日之前原告已经符合相应政策要求，仅需双方重新网签合同在网络上登记一个新的签署日期双方即可办理系争房屋过户手续。就重新网签合同的性质而言，其仅系行政登记的需要，而非双方另行协商一个新的买卖合同，故重新网签合同属于履行原合同的配合义务。因此，被告以无义务与原告重签合同为由不履行配合义务，显属不当。现原告要求被告继续履行合同，配合办理系争房屋的过户及交房手续，于法有据，本院予以支持。同理，反诉原告要求解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》，并由反诉被告赔偿损失的反诉请求，于法无据，本院不予支持。关于原告主张的赔偿金，系当事人约定的损害赔偿金，在性质和功能上同约定违约金相类似。鉴于原告主张的标准过高，被告要求调低，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平、诚实信用原则予以调整，酌定为：以375万元为基数，按照日万分之二的标准自2016年7月9日起计算至实际过户之日止。至于原告稽瑾同意在本案中一并给付被告剩余购房款2万元，系其对自身权利的处分，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告(反诉原告)陆坚民于本判决生效之日十五日内配合原告(反诉被告)稽瑾将上海市浦东新区博山东路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至稽瑾名下，并向稽瑾交付上述房屋； 二、原告(反诉被告)稽瑾于本判决生效之日起十五日内给付被告(反诉原告)陆坚民剩余购房款2万元； 三、被告(反诉原告)陆坚民于本判决生效之日起十五日内支付原告(反诉被告)稽瑾赔偿金：以375万元为基数，按照日万分之二的标准自2016年7月9日起计算至实际过户之日止； 四、驳回被告(反诉原告)陆坚民的反诉诉讼请求。 负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费37,200元，减半收取计18,600元，反诉案件受理费(已减半收取)1,150元，财产保全费5,000元，合计24,750元，由被告(反诉原告)陆坚民负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 代理审判员 祝 芬 二〇一六年十月九日 书 记 员 王晔璐 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。