江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终3025号上诉人（原审被告）：单保中，男，1979年9月4日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：王强，江苏法德东恒（徐州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁方方，江苏法德东恒（徐州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋立胜，男，1977年2月1日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：陈召强，江苏青创律师事务所律师。委托诉讼代理人：李贺，江苏青创律师事务所实习律师。原审被告：单作皊，男，1925年1月1日出生，汉族，住徐州市铜山区。宋立胜与单作皊、单保中买卖合同纠纷一案，徐州市铜山区人民法院于2019年11月25日作出(2019)苏0312民初6251号民事判决，单保中不服提起上诉，本院作出(2020)苏03民终596号民事裁定，撤销一审判决，发回重审。徐州市铜山区人民法院重审后作出（2020)苏0312民初6893号民事判决，单保中仍不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。单保中上诉请求:1、撤销徐州市铜山区人民法院(2020)苏0312民初6893号民事判决，驳回被上诉人宋立胜的诉讼请求。2、涉诉全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定涉案房屋买卖合同未生效是错误的。上诉人与被上诉人签订的房屋出售证明系双方真实意思表示，合法有效，该份合同并不需要办理相应审批手续，也非合同法第四十四条第二款所规定批准才生效的合同，一审法院依据该条的规定将双方签订的房屋出售证明认定为未生效，系对该合同性质的认定不清。首先，一审法院混淆了合同行为与合同履行行为的区别。划拨土地上房屋买卖的报批是合同履行行为，而不是签订合同的前置程序。在合同履行过程中能否转移土地使用权，不影响房屋买卖合同的效力。划拨土地的报批问题在房屋买卖合同履行过程中才会发生，报批的规定实际上是对涉及划拨土地使用权之上房产转让合同效力的肯定，人民政府是否批准转让主要涉及到合同义务能否得到履行问题，不涉及合同效力的问题。其次，最高法院(2017)最高法民再87号案件对《城市房地产管理法》第40条的涵义作出明确的阐释：一是该条是管理性强制性规定，而不是效力性强制规定；二是合同签订行为与不动产登记行为是两个有先后顺序的行为，该条规范的是第二个行为，能进入第二个程序的行为，说明第一个行为是有效的，否则不能进行第二个程序；三是政府审批行为仅是物权变动的必要条件，而不是基础法律关系的有效条件。故不能将第二个阶段政府的审批行为前移到合同签订阶段。该审批行为仅是物权变动的必要条件，但这并不影响房屋买卖合同的效力。据此，最高法院撤销了广东省高院作出的买卖划拨土地上房屋合同无效的判决，判决合同有效。再次，《民法典》第215条(原《物权法》第十五条)规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条将以转移不动产为目的的合同效力和不动产登记效力区分了开来，因此涉案《房产买卖证明》合法有效。第四、涉案《房屋所有权证书》中明确规定房屋所有权变更只需向村镇房产管理机关申请登记，而不是审批。涉案《房屋所有权证书》中“遵守事项”一栏第二项载明：“房屋所有权转移变更(如买卖、赠与、交换、转让、继承、分析等)，房屋状况变动(如翻建、扩建、拆除、倒塌、焚毁等)，他项权利变更(如设定、注销他项权利)，应及时向村镇房产管理机关申请登记。”该《房屋产权证书》的发证机关为铜山县人民政府。房屋所有权证书的上述内容证明，涉案房屋的买卖是有批准权政府允许的，涉案房屋转让仅仅是需要办理登记而已。综上，一审判决合同未生效与法相悖。二、一审法院认定事实错误。一审判决书在“经审理查明”部分对房屋是否交付没有任何描述和认定，而在“本院认为”部分却认为：“因上诉人在收取被上诉人房款后并未实际交付房屋”。上诉人在一审时，对房屋已实际交付进行举证并进行了详实的说明。一审法院故意隐去房屋已经实际交付的事实，却在“本院认为”部分作出了“并未实际交付房屋”的错误结论。事实是：上诉人已经将涉案房屋共11间交付给了被上诉人。1、合同签订后，上诉人已将6间房屋腾空交付给了被上诉人，被上诉人对该6间房屋随时可行使全部权能，没有任何障碍。但被上诉人一直未实际使用，却反诬上诉人没有交房，既是罔顾事实，也是不诚信的行为。2、被上诉人与上诉人签订房屋买卖合同之前，上诉人将案涉房屋中的3间已经出租给了王新远，且租赁期限尚未届满。在签订房屋买卖合同时上诉人已将房屋出租这一事实告知了被上诉人，被上诉人也到现场进行了查看。上诉人亦向承租人王新远说明了其承租的3间房屋已卖给了宋立胜。对此，承租人王新远写了一份《情况说明》可以证明。租赁合同到期之前，被上诉人不能实际占有该3间房屋是“买卖不破租赁”法律规定使然。被上诉人认为该3间未即时交付是对法律的误读。租赁合同期满后，被上诉人对该3间房屋怠于行使权利，其后果应由其自行承担。3、涉案房屋还有2间是上诉人的爷爷、奶奶居住的，被上诉人对此是明知且同意上诉人的爷爷、奶奶暂住的。2018年9月份被上诉人要求两位老人搬到涉案的另外2间房内，上诉人请求暂不挪动，并承诺再缓一、二十天即彻底搬出，被上诉人表示同意。为此，上诉人还请被上诉人吃了一顿便饭表示感谢，请郭明作陪，对此，郭明有证词附卷。10月中旬两位老人彻底搬出了涉案房屋，住到了养老院至今，养老院写了入院证明。上诉人将两位老人已搬到养老院、两位老人原住的两间房屋已腾空的情况告知了被上诉人。三、一审法院判定上诉人赔偿被上诉人损失没有事实、法律依据。1、如前所述，房屋买卖合同有效、房屋已交付的情况下，上诉人何来违约和违约责任?2、被上诉人未利用涉案房屋是被上诉人另有隐情：涉案房屋在单集乡政府所在地，是一个四合院，大门朝北，面对公路。但院内除案涉11间房屋外，还有单会民的4间房屋(该四间房屋是单集乡地税所卖给单集乡政府、单集乡政府又卖给单会民的。此情况有证据附卷。)。被上诉人想将单会民4间房屋也买下来，重新建成一个完整的新四合院，以便其管理和使用。但被上诉人与单会民没谈成，在这种背景下，被上诉人认为不便开发管理使用，因此也就不想再使用涉案房屋了(被上诉人与单会民未谈成的情况，有电话录音为证。)。3、涉案房屋买卖协议签订时，上诉人已将房屋所有权证等资料全部移交给了被上诉人，并将涉案房屋及划拨土地使用权的状况明确告知了被上诉人，被上诉人对此未提出任何异议。4、涉案《房屋出售证明》第3条载明：“如果需要办理房屋过户手续，甲方(注：即上诉人)应当积极配合。”根据该条的约定，被上诉人负责办理涉案房屋的过户手续，上诉人仅是配合义务。协议签订后，被上诉人一直没有要求上诉人配合办理涉案房屋过户手续。综上所述，基于一审法院对合同效力认定错误，导致一审法院未就被上诉人所主张的解除权所依据的法律事实，行使解除权是否符合法定条件，以及上诉人是否存在违约行为等基本事实未予查明，请求二审法院依法纠正一审判决。宋立胜辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。单作皊未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。宋立胜向一审法院提出诉讼请求：1.解除合同，单作皊、单保中返还宋立胜购房款1030000元；2.单作皊、单保中赔偿利息（以1030000元为基数，自付房款次日起，至返还房款之日止，按照人民银行同期贷款利率计算）；3.单作皊、单保中赔偿因房价升值对宋立胜造成的损失10万元；4.单作皊、单保中承担本案诉讼费、保全费、律师费。一审法院认定事实：原铜山县人民政府于1985年7月24日向原单集税务所发出《征用土地迁建民房批准通知书》，同意征用单集乡单集村第四生产队土地2.88亩。2003年1月24日，单作皊（乙方、购买方）与原铜山县国家税务局张集管理分局（甲方、出售方）签订了《房产出售合同》一份，约定甲方将本案诉争房产以35000元出售给乙方。2002年11月26日、28日，单作皊向徐州市铜山县国家税务局缴纳房款共计35000元房款。但双方未办理房产过户手续，现该房屋所有权证登记所有权人仍然为“单集税务所”。2017年5月30日，宋立胜（乙方、购买方）与单作皊、单保中（甲方、出售方）签订了《房产出售证明》一份，约定：甲方将其所有的原单集国税所办公用房产出售给乙方；乙方应将购房款1080000元一次性付清；甲方应当在本合同签订之日起15日之内腾空房屋交付乙方，如果需要办理房屋过户手续，甲方应当积极配合。2017年5月30日，宋立胜通过银行转账的方式支付了购房款1025000元。单作皊、单保中系爷孙关系。诉讼中，一审法院函询徐州市自然资源和规划局铜山分局是否准予转让原单集国税所办公用房产，该局予以函复。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款规定，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条第一款规定，依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。《国家建设土地征用条例》（1982年5月14日施行，1987年1月1日废止）第七条规定，征用土地的程序……四、划拨土地。《中华人民共和国土地管理法》于1987年1月1日施行。本案中，涉案的土地1985年7月24日被批准征用用于国家机关建设房屋，参照1982年5月14日施行《国家建设土地征用条例》的规定，涉案的房屋占用的土地使用权应为划拨方式取得。根据上述法律规定，涉案的《房产出售合同》及《房产出售证明》均应报有批准权的人民政府审批是否准予转让。在本案法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，应当认定双方签订的涉案房屋买卖合同即《房产出售证明》未生效。因涉案合同未生效，单作皊、单保中尚未取得原单集国税所办公用房产所有权就与宋立胜签订涉案合同，结合本案实际情况涉案合同无继续履行的可能，宋立胜请求解除涉案房屋买卖合同即《房产出售证明》，法院予以支持。宋立胜主张返还购房款，单保中认可收到1025000元，依据宋立胜提供的银行转账记录，法院认定宋立胜交付的房款为1025000元。单作皊、单保中共同作为涉案房产出售方，且单保中陈述该款是单作皊让其收下，故应由单作皊、单保中返还给宋立胜购房款1025000元。关于单作皊、单保中是否应当赔偿损失，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条的规定，单作皊、单保中尚未取得原单集国税所办公用房产所有权就与宋立胜签订涉案合同存在过错，应当赔偿损失。因单作皊、单保中在收取房款后并未实际交付房屋，故应支付占有房款期间的利息损失，法院予以支持以1025000元为基数，自2017年5月31日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。宋立胜主张因房价升值造成损失，因双方房屋买卖合同标的物为建设在国有划拨土地上的房产，即使宋立胜按照合同义务履行完毕，仍不能产生物权变动的后果。宋立胜主张的房屋升值损失超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失范围，故法院不予支持。关于宋立胜主张的律师费，因律师费并非诉讼必须发生的费用，也并非因诉讼而造成的必然损失，对该主张不予支持。对于本案中可能涉及的国有资产处置不当等问题，法院依法将线索移送至相应税务机关及监察机关。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、解除宋立胜与单作皊、单保中签订的房屋买卖合同；二、单作皊、单保中于判决发生法律效力之日起十日内返还宋立胜购房款1025000元、赔偿宋立胜损失（以1025000元为基数，自2017年5月31日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回宋立胜其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。该条规定明确，转让国有划拨土地上的房地产应当经过有批准权的人民政府审批。据此，国有划拨土地使用权人转让国有划拨土地上的房地产的行为在未获有批准权的人民政府同意前，该转让行为不发生法律效力。上述规定规制的情形为国有划拨土地使用权人转让国有划拨土地上的房地产，单作皊、单保中虽不是国有划拨土地使用权人，但单作皊、单保中与原国有划拨土地使用权人之间交易行为的效力决定本案所涉交易行为的效力。因此，单作皊、单保中在本案中应当承担证明有批准权的人民政府同意案涉房地产进行转让的举证责任。至本案一审法庭辩论终结前，在卷证据不足以证明有批准权的人民政府同意案涉房地产进行转让，一审法院依据宋立胜的诉讼请求作出的判决并不违反法律规定，本院予以支持。综上，单保中的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14925元，由上诉人单保中负担。本判决为终审判决。审判长  史善军审判员  王素芳审判员  张 洁二〇二一年五月十日书记员  魏天玥