广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0502民初199号 原告：张奋梅，女，汉族，1973年9月25日出生，住广西北海市海城区。 委托代理人：汤震强，广西海城律师事务所律师 委托代理人：蔡剑武，广西海城律师事务所实习人员。 被告：莫少梅，女，汉族，1961年5月20日出生，住广西柳城县。 委托代理人：付凯成，广西桂鸿凯律师事务所律师。（同为周泽伟的委托代理人） 被告：周泽伟，男，汉族，1982年4月19日出生，住广西合浦县。 被告：北海颐翠房地产中介有限公司，住所地广西北海市海城区深港路**建苑小区五巷****。 法定代表人：周泽伟，总经理。 原告张奋梅诉被告莫少梅、周泽伟、北海颐翠房地产中介有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年1月11日受理后，依法组成由代理审判员钟新友担任审判长，与人民陪审员江文、黄小兵组成合议庭进行审理，于2016年5月23日公开开庭进行了审理，书记员杨励坚担任记录。原告张奋梅及其委托代理人汤震强、蔡剑武、被告莫少梅、周泽伟的委托代理人付凯成到庭参加诉讼，被告北海颐翠房地产中介有限公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告张奋梅诉称：2010年11月30日，原告张奋梅与被告莫少梅、周泽伟签订了《土地转让协议书》，由被告周泽伟和北海颐翠房地产中介有限公司作中介，将位于北海市马栏村委会大岭祖业置留地（北海市公安局对面）以作价100万元整转让给原告张奋梅，第一期先付40万元。当日，原告张奋梅支付了40万元给被告莫少梅。2011年7月9日，原告张奋梅与被告周泽伟签订协议由周泽伟负责报建房屋和办理规划许可证、土地证，张奋梅又支付给周泽伟和广西北海颐翠房地产中介有限公司共10万元。根据国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定，农村宅基地不得向城市居民出售，因此原告张奋梅与被告莫少梅签订的土地转让协议应认定为无效，三被告应当退还原告所有已支付的款项。为此，原告诉请法院判决：1、确认原告与被告签订的《土地转让协议书》无效；2、判令被告莫少梅退还原告40万元土地转让交易款并按银行同期贷款利率支付利息13.52万元，周泽伟和北海颐翠房地产中介有限公司承担连带责任；3、判令被告周泽伟和北海颐翠房地产中介有限公司共同退还原告10万元办理土地规划许可证等证件费用并按银行同期贷款利率支付利息2.93万元。 原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、原告身份证，证明原告身份；2、被告莫少梅、周泽伟身份证和被告北海颐翠房地产中介有限公司电脑咨询单，证明被告身份；3、土地转让协议书，证明原告与被告莫少梅、周泽伟、北海颐翠房地产中介有限公司签订了土地转让协议；4、收款收据，证明原告向被告莫少梅支付了土地转让金40万元整；5、协议书、收据，证明原告与被告周泽伟签订了报建房屋和办理规划许可证、土地证等手续的协议，并向被告周泽伟支付了办理这些证件手续的服务费10万元整；6、收据，证明颐翠房地产公司参与到涉案地皮转让的中介行为，并收取了服务费3千元；7、土地转让合同，证明涉案土地原为郑定初的宅基地，后转让给了莫少梅。 被告莫少梅、周泽伟辩称：对于原告的各项诉讼请求有异议，关于第一项确认原、被告签订协议书是否无效由法院确定；如果法院一旦确认无效，被告莫少梅返回40万元给原告，但是被告莫少梅不应当向原告支付利息。周泽伟与被告颐翠公司是居间关系，周泽伟履行的只是职务行为，周泽伟的行为是颐翠公司的行为，责任应当由颐翠公司承担，所以本案与周泽伟无关；周泽伟无须承担本案责任。 被告莫少梅、周泽伟在庭审过程中提交证据有：1、土地权属证书，证明在签订协议的时候，被告已经向原告出具该证书，原告对涉案土地的现状是知情的。 被告北海颐翠房地产中介有限公司未到庭参加诉讼，无证据提交。 经开庭审理质证，被告莫少梅、周泽伟对原告提供的证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议，但是颐翠房地产公司电脑咨询单上显示该公司的法定代表人为周泽伟，周泽伟所履行的是职务行为；证据3的真实性无异议，对关联性有异议，因为原告通过涉案协议请求被告支付利息是没有事实及法律依据的，双方在签订涉案协议的时候被告已经将办证风险告知了原告，而且协议也约定了办证时间为2011年4月30日，已经超过了诉讼时效；对证据4的真实性无异议，但是原告应该出具相关凭证证实其已经向莫少梅支付了40万元；对证据5的真实性无异议，但是原告应该出具相关凭证证实其已经向周泽伟支付了10万元；对证据6的真实性无异议，但对其关联性有异议，该证据与本案无关，而且该收据只能证明颐翠公司促成了原告与莫少梅的交易；对证据7的真实性无异议，合法性由法院确认。 原告张奋梅对被告莫少梅、周泽伟提供的证据的真实性、合法性、关联性无异议，原告也看过了，但该土地是集体所有的宅基地。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告北海颐翠房地产中介有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和对本案证据进行质证的权利。 本院结合双方举证和质证，认证如下：因双方对对方提供的证据均无异议，原告提供证据1-7及被告莫少梅、周泽伟提供的证据1均具有真实性、合法性、关联性，本院对其证明力予以确认。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：北海市马栏村委会大岭祖业置留地是集体所有土地，该土地使用权人系郑定初。2008年9月27日，莫少梅与郑定初（郑莲梅代签）签订《土地转让合同》，约定郑定初将北海市马栏村委会大岭祖业置留地（面积约360平方米，宽约13.8米，长约19.3米）转让给莫少梅，转让款470000元。2010年11月30日，原告张奋梅（乙方）与被告莫少梅（甲方）、北海颐翠房地产中介有限公司（丙方）签订了《土地转让协议书》，约定被告莫少梅将位于北海市马栏村委会大岭祖业置留地转让给原告张奋梅，乙方已对该土地全面了解了情况，甲方保证该土地在2011年4月30日可以办理国有土地使用权手续到乙方的名下。该土地转让款100万元，乙方于签订协议书当天支付第一期地价款40万元（含定金20万元），第二期地价款待乙方在国土局签署相关文件，确认该土地可以办理国有土地使用权证到乙方名下，且不需要甲方协助办理后支付。基于此次交易由丙方促成，甲、乙方分别向丙方支付中介服务费18000元、10000元。此次乙方购买该土地所支付第一期地价款给甲方的风险，由丙方负责担保。当天，根据被告莫少梅的指示，张奋梅陆续通过银行转账方式向被告周泽伟账户转账了39万元，另支付10000元现金给了周泽伟，后周泽伟将该40万元的土地转让款给了被告莫少梅，被告莫少梅亦于当天出具一份收款收据，确认收到张奋梅地价款40万元。2011年7月9日，原告张奋梅（甲方）与被告周泽伟（乙方）签订《协议书》一份，约定由乙方负责为甲方申报报建，报建五层。被告北海颐翠房地产中介有限公司在《协议书》的乙方加盖公章。被告周泽伟于当天收取了原告张奋梅报建地基房费用10万元。 另查明，周泽伟系北海颐翠房地产中介有限公司法定代表人。 上述事实有《土地转让合同》、《土地转让协议书》、转账凭条、收据、庭审笔录等证据在卷证实，本院予以确认。 本院认为，农民的宅基地属农村集体所有，仅限于本集体特定的成员享有使用权。案涉土地属于北海市马栏村委会大岭村集体所有的土地，而本案的原、被告并非北海市马栏村委会大岭村集体经济组织成员，不能享有北海市马栏村委会大岭村宅基地使用权，且根据《土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让，故原告张奋梅与被告莫少梅、北海颐翠房地产中介有限公司所签订的《土地转让协议书》，因违反法律法规的强制性规定，应认定无效。根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告莫少梅应当将收到的40万元地价款返还给原告张奋梅。原、被告在《土地转让协议书》约定“此次乙方购买该土地所支付第一期地价款给甲方的风险，由丙方负责担保”，对于北海颐翠房地产中介有限公司的保证方式没有明确的约定，根根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，应认定北海颐翠房地产中介有限公司承担的是连带责任保证，其对被告莫少梅返还40万元应承担连带责任。周泽伟系北海颐翠房地产中介有限公司法定代表人，且周泽伟签订合同时加盖有北海颐翠房地产中介有限公司的公章，被告周泽伟是履行职务行为，由此产生的责任由北海颐翠房地产中介有限公司承担。《土地转让协议书》无效，案涉土地无法报建、办理规划许可证及土地证等，被告颐翠房地产中介有限公司收取原告张奋梅的报建及办证费用10万元，亦应当退还给原告张奋梅。因签订《土地转让协议书》时，原、被告均明知转让的土地属于农村集体所有，对于原告的利息损失，双方均具有过错，利息损失应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从起诉之日起算至本院生效判决确定的还款之日止较为合理。被告莫少梅、周泽伟主张原告的起诉已过法律规定的两年诉讼时效，但《民法通则》规定的两年的诉讼时效期间适用于债权请求权，不适用于形成权。而原告起诉要求确认原、被告签订的《土地转让协议书》无效属于形成权之诉，不应受两年的诉讼时效的限制。因合同无效产生的财产返还请求权属于债权请求权，受两年的诉讼时效的限制，诉讼时效从原告知道或应当知道权利被侵害时起算。鉴于当事人并不享有确认合同无效的法定权力，合同只有在被法定裁判机关确认为无效之后，才产生财产返还请求权及该请求权的诉讼时效问题，因此原告的起诉并没有超过法定的诉讼时效期间。 综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、四十三条、第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，判决如下： 一、原告张奋梅与被告莫少梅、北海颐翠房地产中介有限公司于2010年11月30日签订的《土地转让协议书》无效； 二、被告莫少梅向原告张奋梅返还40万元地价款及支付利息（利息以40万元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率从2016年1月5日起算至本院生效判决确定的还款之日止），被告北海颐翠房地产中介有限公司对上述债务承担连带责任； 三、被告北海颐翠房地产中介有限公司向原告张奋梅返还10万元报建费用及支付利息（利息以10万元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率从2016年1月5日起算至本院生效判决确定的还款之日止）。 案件受理费10444元，由原告张奋梅负担3482元，被告莫少梅负担3481元，被告北海颐翠房地产中介有限公司负担3481元。（该款原告张奋梅已向本院预交，被告莫少梅、北海颐翠房地产中介有限公司负担的部分在偿还上述款项时一并返还给原告张奋梅） 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费10444元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 代理审判长  钟新友 人民陪审员  江 文 人民陪审员  黄小兵 二〇一六年十月九日 书 记 员  杨励坚 附：本判决适用的法律条款 1、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 2、《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。 前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。 第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。 农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 3、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 4、《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。