河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)豫03民终2014号上诉人（原审被告）:洛阳宏矗置业有限公司。住所地，洛阳市宜阳县城关镇红旗中路国贸大厦29号。法定代表人：冯少伟，董事长。委托诉讼代理人：魏俊卿、邢怡明（实习），北京盈科（洛阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:水宝英，女，汉族，1966年8月6日出生，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：曹元遇、韩乐飞（实习），河南惠人律师事务所律师。上诉人洛阳宏矗置业有限公司（以下简称宏矗公司）与被上诉人水宝英房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省宜阳县人民法院（2021）豫0327民初46号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。宏矗公司上诉请求：撤销原审民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1、一审判决判令上诉人支付被上诉人2020年12月30日前的赔偿金208400元是错误的，具体理由如下：(1）一审时上诉人提交的宜阳县五金大厦的《建设用地规划许可证》《国有建设用地使用权证》及宜阳县五金大厦楼前广场现状照片充分证明现五金大厦楼前广场所占用的土地属于上诉人土地使用权的范围，并不是公共广场。该广场完全可以停放车辆，被上诉人随时都可以在该广场停放车辆。被上诉人之所以未在该广场停放车辆，并不是上诉人的原因所致。而是因为被上诉人早在2015年2月已经将自己在五金大厦购买的房屋抵偿给了洛阳天通房地产开发有限公司，被上诉人由于对五金大厦的房屋已经在实际上不具有所有权。被上诉人在接收房屋后，只是在房屋内存放了原担保公司的部分废旧物品，并在五楼注册了一个公司，被上诉人实际上很少到购买的房屋去。正是由于上述原因，被上诉人才没有去使用广场停车位，并不是上诉人的原因让被上诉人不能使用广场停车位。一审判决认为上诉人没有划定停车位、没有向被上诉人交付停车位。对此，上诉人认为，尽管上诉人没有划定停车位，但该广场有10个停车位是客观事实，由于广场并不在公共道路上，属于上诉人土地使用权范围，不划定也完全能停放车辆，是被上诉人自己没有去停放车辆。上诉人还认为，本案楼前广场只有10个停车位，均是让被上诉人使用的，停车位就在那里，不存在交付问题，用与不用都是被上诉人自己的权利。更为重要的是，从2012年房屋建成至今，被上诉人从来没有提出过交付停车位问题，更没有向上诉人反映过不能停放车辆。至于一审判决提到的上一案的判决问题，上诉人认为，在上一案诉讼时，上诉人经咨询城管部门，城管部门答复路边广场停车位要纳入统一管理。但在本案诉讼时，经上诉人与城管部门交涉，城管部门同意上诉人自行管理楼前广场停车位，在提起本案上诉时，上诉人已经将10个广场停车位划定好。因此，本案涉及的10个停车位被上诉人完全可以直接使用。(2）根据法律的规定，违约赔偿以违约行为给对方造成损失为前提。本案中，如前所述，是被上诉人自己的原因没有去使用广场停车位，因此，其根本不存在任何实际损失，不应当支持其赔偿损失的主张。(3）被上诉人与上诉人在2012年5月25日签订的《房屋买卖合同》第一条只是约定：“广场停车位10个，由乙方使用；停车位面积符合有关规定标准，能够停泊轿车及微型车等，属乙方专用停车位”。根据合同的约定，上诉人出卖给被上诉人的只是房屋，并没有约定同时出卖10个广场停车位。上诉人只是承诺被上诉人享有10个停车位的专有使用权，并没有约定停车位供被上诉人免费使用。如果被上诉人实际在楼前广场停放了车辆，毫无疑问是需要向物业或城管部门支付停车费的。从这一方面来讲，被上诉人因没有使用停车位也不存在所谓的实际损失问题。(4）根据《民法典》第五百八十条的规定，对法律上或事实上不能履行的合同，当事人不能要求履行，应当终止合同权利义务关系，确定违约责任的承担。而本案一审判决一方面认定合同约定的提供10个停车位的义务在事实上不能履行，另一方面却按能正常履行的合同计算违约金，显然是自相矛盾的。2、一审判决判令上诉人支付被上诉人2020年12月31日起最长至2049年7月20日按每个车位每天8元的标准计算的违约金，适用法律明显错误，也缺乏依据。理由是：(1）支付违约金和赔偿损失是两个不同的概念，支付违约金只适用于合同对违约金有明确约定的情形，如果合同没有明确约定，是不能判决支付违约金的。赔偿损失适用于合同当事人因对方违约有实际损失的情形，如果合同当事人没有因对方的违约受到损失，是不能主张赔偿损失的。本案一审判决显然是混淆了这两个不同的法律概念。(2）如前所述，上诉人并没有约定停车位供被上诉人免费使用。如果被上诉人在楼前广场停放车辆，是需要向物业或城管部门支付停车费的。如果上诉人不为其提供停车位或者其不使用停车位，被上诉人是不存在实际损失的。(3）如前所述，对法律上或事实上不能履行的合同，应当终止合同权利义务关系，不能要求履行，也不能按能正常履行的合同约定计算违约金或损失。一审判决按能够正常履行的合同计算违约金至2049年，显属适用法律错误。(4）一审判决按每个车位每天8元的标准计算，缺乏依据，也明显不合理。综上所述，上诉人认为，一审判决是错误的。为了维护上诉人的合法权益，特提起上诉，请依法支持上诉人的上诉请求。水宝英辩称：1、一审判决认定上诉人没有向答辩人交付停车位，并无不当。2012年5月25日答辩人与宏矗公司签订了房屋买卖合同，根据合同约定，洛阳宏矗置业有限公司应向答辩人交付10个专用停车位。专用停车位并非一般停车位，答辩人对合同约定的10个停车位享有专用权，与一般停车位不同的是，专用停车位的专用权人具有排除他人占用、使用的权利；其次，专用停车位的交付也区别一般停车位，一般停车位用于公共使用功能，具有不特定性，遵循先来后到，即停即走之规则，本身不存在交付问题，而专用停车位，当前普遍的公示方法是规划特定的区域并以显著的标识或设置路障来告知其他车主该区域为专用停车位，交付方式需要为答辩人进行停车位备案。本案中，上诉人没有为答辩人进行停车位备案，未划定专用停车位的具体位置，也未以标识告知公众。答辩人认为，宏矗公司作为合同义务人并未给答辩人设定停车位专用权，也即没有向答辩人交付合同约定停车位。因此，一审法院认定上诉人没有向答辩人履行专用停车位交付义务，并无不当。2、上诉人的行为构成违约，应当向答辩人承担违约责任。（1）河南省高级人民法院作出的（2020）豫民终897号民事判决已经认定“双方对案涉广场属于公共面积不允许划定停车位并无异议，合同约定交付停车位的义务已经属于客观履行不能”。上诉人作为合同义务人，在与答辩人签订《房屋买卖合同》时对能否划定停车位应当是知情的，上诉人不能按照《房屋买卖合同》的约定交付答辩人专用停车位，已是对答辩人构成违约。此外，上诉人称“经过与城管部门交涉，已经划定停车位，可以供答辩人使用”，但至答辩人应诉之日，上诉人所称的停车位仍未向答辩人交付。（2）本案中，答辩人因上诉人的违约行为，丧失了停车位的专用权，受到了严重损失。由于答辩人开设酒店的需要，专用停车位必不可少，这导致答辩人无法使用约定的停车位而需要另到其他停车场、停车位停车，答辩人将面临支付额外的停车费用，以及可能因此产生的交通费用、交通罚单，驾车到店就餐的顾客无车位可停，严重影响答辩人的酒店日常经营收入，同时这也是答辩人无法经营酒店的原因之一。另一方面，《房屋买卖合同》为上诉人提供的格式合同，上诉人与答辩人签订合同中也未明确写明案涉的10个停车位是否收费，根据《民法典》第四百九十八条：对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。答辩人认为，答辩人支付《房屋买合同》的总价款包含了房屋所有权以及10个停车位的专用权，答辩人可以免费使用。（3）本案中，停车位具有附属性，附属于答辩人购买的房屋，该房屋因上诉人迟延交付问题已由河南省高级人民法院作出的（2020）豫民终897号民事判决进行了处理，并认定上诉人迟延交房违约责任的计算起点为2013年11月13日。同时，答辩人购买房屋的土地使用权截止至2049年7月20日，因此，一审法院认定上诉人不能提供停车位而需承担违约责任区间为2013年11月13日至2049年7月20日并无不当。（4）一审法院对于上诉人需要承担的未交付专用停车位的违约责任，已经进行了酌定调整，上诉人不应当在本案事实清楚的情况下继续浪费司法资源。根据一审中答辩人提供的《关于宜阳县市政建设投资有限公司停车收费标准的批复》（宜发改（2019）164号），答辩人要求的每个停车位每天10元合情合理，而一审法院调整为每个停车位每天8元，间接保护了上诉人，其目的为了更好的化解双方的纠纷，节省司法资源。综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉人洛阳宏矗置业有限公司的上诉请求，维持一审判决。水宝英向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告赔偿因不能提供10个广场停车位造成的损失，按每天每个车位10元的标准，暂计算至2020年12月30日止为人民币300000元；此后计算至被告向原告实际提供同地段的10个停车位之日止（若物价政策调高，按新规定执行）；2.由被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年5月25日，以被告宏矗公司为甲方、原告水宝英为乙方，双方签订《房屋买卖合同》一份，约定：第一条，房屋的基本情况。该房屋坐落在宜阳县××路西侧，结构为框架结构，楼宇名称五金大厦。其中地上26层地下1层，1至5层为商业用房，每层1625㎡,共5层8125㎡;其中一楼中空面积属公共面积，乙方可终身使用；任何第三方不得将一楼中空实有公用面积计入房产办证面积，否则，应由甲方承担因此为乙方造成的一切损失。二楼975㎡,三至五楼共计4875㎡;累计面积5600㎡-5800㎡,产权归乙方所有。三、四楼中空部分由甲方负责安全施工填充；广场停车位10个，由乙方使用；停车位面积符合有关规定标准，能够停泊轿车及微型车等，属乙方专用停车位。第二条，房屋面积的特殊约定。本合同约定的面积为设计面积，如遇房地产产权登记机关实际测定的面积有差异时，以房地产产权登记机关为准，超出面积按4000元/㎡如实计算、给甲方追加房款（低于5600㎡按4000元/㎡递减）。第三条，土地使用权性质。1.该房屋相应的土地使用权取得方式为：出让方式；2.土地使用权年限由2009年7月20日至2049年7月20日止，使用年限为40年。第四条，价格。该房屋约定面积为5600㎡-5800㎡,出售价为2500万元。第五条，付款方式。乙方应于本合同签订5日内付房款叁佰万整；2012年5月20日前付房款柒佰万元；2012年6月20日前付叁佰万；2012年7月20日前付贰佰万元；余款在甲方将房产有关证件交付乙方后15日内全部付清，特殊情况最迟超过一个月。第六条，交房期的约定。甲方应在2012年8月31日前将房屋交给乙方使用；房屋的产权证办理在2012年12月31日前办理乙方名下并交给乙方。合同还就违约责任、产权登记、争议处理等事项进行了约定。2019年4月9日，洛阳市中级人民法院受理了原告（反诉被告）水宝英与被告（反诉原告）宏矗公司房屋买卖合同纠纷一案，在该案中水宝英提出的诉讼请求为：1.依法判令宏矗公司向水宝英赔偿迟延交房的经济损失3906.8055万元（暂计算至起诉时）;2.依法判令宏矗公司向水宝英交付已付购买的全部面积房屋和10个停车位；3.判令诉讼费用由宏矗公司承担。在该案中，宏矗公司向水宝英提起了反诉。2020年7月23日，洛阳市中级人民法院作出（2019）豫03民初123号民事判决，该判决对水宝英要求宏矗公司交付的10个停车位的处理为“关于10个停车位的交付问题，水宝英自认案涉广场依照现有规定不允许划定个人停车位，该约定属客观履行不能，其请求宏矗公司将停车位的交付变更为地下停车位，因双方未能达成一致意见，本院不予支持，双方可另行协商处理。”同时，该判决认定“宏矗公司将涉案房屋交付水宝英的时间为2013年11月12日”，并判决宏矗公司向水宝英支付逾期交房的损失。该判决作出后，水宝英、宏矗公司均不服，向河南省高级人民法院提起上诉，河南省高级人民法院审理后于2020年11月11日作出（2020）豫民终897号民事判决，该判决对停车位问题的处理为“水宝英的诉讼请求是宏矗公司向其交付合同约定的10个停车位，而在原审过程中，双方对案涉广场属于公用面积不允许划定停车位并无异议，合同约定交付停车位的义务已经属于客观履行不能，在双方未能达成一致意见且水宝英并未变更诉讼请求的情况下，原审法院对水宝英的该项诉讼请求不予支持，同时释明双方可另行协商处理并无不当，水宝英的该项上诉请求没有法律依据，本院不予支持。”该判决维持了洛阳市中级人民法院对宏矗公司向水宝英支付逾期交房损失部分的判决。另查明：宜阳县发展和改革委员会于2019年12月30日作出《关于宜阳县市政建设投资有限公司停车收费标准的批复》（宜发改[2019]164号），该文件对宜阳县市政建设投资有限公司停车收费标准及新能源停车费优惠政策批复内容为：1.城区内道路两侧停车泊位白天停车收费时间为8:00-18:30,收费标准为3元/车次，半小时以内免收停车费。2.城区内开放式、封闭式停车场停车泊位白天停车收费时间为8:00-22:00,收费标准为3元/车次，夜晚收费时间为22:00-8:00,收费标准为10元/车次，半小时以内免收停车费。3.城区内开放式、封闭式停车场泊位停车不超过24小时，按夜间收费标准10元/车次执行。4.新能源汽车停车费在所在区域收费标准基础上减半，每日20时至次日8时在市政道路的路内停车位停放免收停车费。一审法院认为：原告水宝英与被告宏矗公司于2012年5月25日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。《房屋买卖合同》约定“广场停车位10个，由乙方使用；停车位面积符合有关规定标准，能够停泊轿车及微型车等，属乙方专用停车位”，依据该约定，被告宏矗公司向原告水宝英交付广场停车位10个是其应履行的合同义务。被告宏矗公司辩称其对广场的土地拥有使用权，广场原告完全可以停放车辆。首先，被告该辩称不符合《房屋买卖合同》约定，被告宏矗公司应向原告水宝英交付的10个停车位是由原告水宝英专用，而非提供任何人都可以使用的停车位；其次，被告该辩称也与实际不符，案涉广场至今并未划定停车位，且在河南省高级人民法院作出的（2020）豫民终897号民事判决中已经认定“双方对案涉广场属于公用面积不允许划定停车位并无异议，合同约定交付停车位的义务已经属于客观履行不能”。故对被告宏矗公司该辩称不予采信。关于原告水宝英主张的损失。被告宏矗公司作为案涉房屋的开发商，其在同原告签订《房屋买卖合同》时对案涉广场是否能划定停车位，应是知情的，其不能按照《房屋买卖合同》的约定向原告提供10个专用的广场停车位，对原告水宝英构成违约，应承担违约责任。被告宏矗公司辩称因原告自己的原因没有去使用广场停车位，故其根本不存在任何实际损失，但因被告宏矗公司没有向原告交付10个广场停车位，导致原告水宝英不能直接使用10个广场停车位，也影响原告水宝英对所购房屋使用、出租的权益，故对被告宏矗公司该辩称不予采信。因被告的违约给原告水宝英造成了损失，原告水宝英要求被告宏矗公司进行赔偿，符合法律规定予以支持，但应当以合理的数额为限。原告要求按照每个停车位每天10元的标准进行赔偿，其主张的赔偿标准与通常的公共停车场夜间（22:00-8:00）停车的收费标准相符，考虑到案涉广场位置属于停车资源比较紧缺的地段（××宜阳县锦华购物广场），同时考虑到市场上租赁车位的价格，该院酌定赔偿标准按每个车位每天8元计算。洛阳市中级人民法院（2019）豫03民初123号民事判决中认定“宏矗公司将涉案房屋交付水宝英的时间为2013年11月12日”，对于宏矗公司迟延交房的损失亦作出了判决，该判决内容河南省高级人民法院（2020）豫民终897号民事判决也予以了维持，故对于2013年11月12日之前被告宏矗公司迟延交付房屋的违约责任已生效判决已经作出了处理，停车位系被告宏矗公司履行交付房屋义务的一部分，故原告主张的被告宏矗公司不能提供停车位损失应从2013年11月13日起计算，截至2020年12月30日，共计2605天，该时间段内被告宏矗公司应赔偿原告水宝英损失208400元。同时，原告所购买房屋的土地使用权截至日期为2049年7月20日，故被告宏矗公司赔偿不能交付停车位损失的时间不能超过2049年7月20日。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十二条、第五百八十四条之规定，判决如下：一、限被告洛阳宏矗置业有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告水宝英因不能提供10个广场停车位（位于宜阳县××××五金大厦东侧广场）的违约赔偿金208400元（截至2020年12月30日），并支付自2020年12月31日起至被告洛阳宏矗置业有限公司向原告水宝英提供同地段的10个停车位之日止（最长不超过2049年7月20日）按每个车位每天8元的标准计算的违约金。2020年12月31日起至2021年12月31日的违约金于2021年12月31日前付清，此后每年的违约金于当年的12月31日前付清。二、驳回原告水宝英的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2900元，保全费2020元，共计4920元，由被告洛阳宏矗置业有限公司负担3418元，原告水宝英负担1502元。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定的事实相一致。本院认为:关于涉案车位问题，原审法院根据双方签订的《房屋买卖合同》、河南省高级人民法院（2020）豫民终897号生效民事判决等证据，认定双方合同约定交付停车位的义务已经属于客观履行不能，宏矗公司辩称对广场的土地拥有使用权，水宝英完全可以停放车辆的理由不能成立，判决阐述理由详实、充分，宏矗公司以该理由再次上诉，无事实根据和法律依据，本院不予采信。关于宏矗公司应承担的违约责任问题，宏矗公司未按照合同约定向水宝英交付案涉车位，导致水宝英未能及时使用涉案停车位，其违约行为已给水宝英造成损失，应当承担相应的违约责任。原审法院根据本案实际情况及相关证据，酌定每个车位每天的计算标准并依法判决宏矗公司赔偿水宝英相应损失，判决有理有据并无不当，本院予以确认。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，洛阳宏矗置业有限公司上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费4426元，由上诉人洛阳宏矗置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李庆刚审判员  王 睿审判员  衡宏波二〇二一年五月十日书记员  邱云静