江苏省无锡市梁溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0204民初2061号 原告：无锡市城市建设发展有限公司，住所地无锡市梁溪区解放西路8号。（统一社会信用代码：91320200135915216W） 法定代表人：赵继彤，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱小红，女，1949年7月18日生，住无锡市梁溪区，该公司职员。 委托诉讼代理人：贾晓伟，北京盈科（上海）律师事务所律师。 被告:无锡明日之星舞蹈培训中心，住所地无锡市健康路105号。 法定代表人：樊晓言，该中心校长。 委托诉讼代理人：许浩，江苏金渠律师事务所律师。 原告无锡市城市建设发展有限公司（以下简称城市建设公司）与被告无锡明日之星舞蹈培训中心（以下简称明日之星培训中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月20日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2016年8月17日、9月23日公开开庭进行了审理。原告城市建设公司的委托代理人朱小红、贾晓伟，被告明日之星培训中心的法定代表人樊晓言、委托诉讼代理人许浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告城市建设公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2015年12月1日至2016年5月31日的房屋租金110000元、违约金10065元（55元/天*183天）、一个月的房屋占用费18333元；2、判令被告支付原告代被告支付的2016年上半年物业费10000元及2016年1月至实际搬离期间的水电费10634元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2009年4月28日签订房屋租赁协议，由被告承租原告位于无锡市解放西路8号9楼房屋（面积为750平方米，含搭建面积150平方米），租期至2014年5月28日。租期到期后，双方续签合同，新租期至2016年5月31日，租金为每年220000元，每6个月为一个计租期，先付后用，逾期支付的，按照月租金的千分之三（每日55元）支付违约金。自2015年12月1日起被告未支付租金，租期到期后，被告以装修尚有余值为由，拒不支付租金及房屋钥匙，直至2016年7月8日才交房，逾期交房期限达一个月。另外，被告拖欠无锡市特立物业管理有限公司2016年上半年的物业费10000元及2016年1月至实际搬离房屋时的水电费10634元，原告已经代被告支付给无锡市特立物业管理有限公司。因多次催讨，被告拒不支付拖欠的租金、违约金、占用使用费以及代缴的物业费、水电费，故诉至法院。 被告明日之星培训中心辩称：1、其实际于2016年4月29日就已经搬迁完毕，故只认可实际拖欠原告5个月租金，不存在合同到期后占用原告房屋一个月的事实；2、承租房屋有大面积的漏水，被告为正常经营，自行花费80000元进行维修，该80000元应从房租中予以扣除，2016年年初房屋又出现漏水情况，所以被告才在合同到期前进行搬迁，被告不应承担违约金；3、承租房屋没有物业服务，被告方无需缴纳物业费，对于水电费10634元愿意承担。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。城市建设公司提供了如下证据：1、房屋租赁协议，欲证明原被告之间的房屋租赁合同关系；2、物业服务合同、发票、说明，欲证明原告代替被告缴纳了物业费10000元及水电费10634元；3、书面说明，证明被告于2016年7月7日交付房屋钥匙，并明确房屋内无被告方的贵重物品。被告方质证意见为：对于证据1房屋租赁协议无异议，对于证据2中物业服务合同的真实性认可，对于发票及说明无法确认，对于证据3真实性认可，对证明目的不予认可，该书面说明只是对水电表的数字以及被告归还原告钥匙的事实的确认。被告提供施工合同一份以及相应的收据，欲证明原告提供的房屋存在漏水，影响正常经营，被告自行修缮花费80000元。对于该证据的真实性、关联性原告均不予认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年4月28日，原告城市建设公司与被告明日之星培训中心签订房地产租赁契约，约定原告将坐落于解放西路8号9楼的房屋建筑面积约600平方米以及增补面积150平方米出租给被告（增补的150平方米由被告补建，建造资金110000元由被告负责，分五年冲抵房屋，房屋所有权归原告所有），租期自2009年4月28日至2014年5月28日，租金每年150000元。到期后，双方续签了租赁协议，约定：1、租期自2014年5月29日至2016年5月31日，租金每年220000元，租金不含物业管理费、能源费等费用；2、租金每6个月为一个计租期，先付后用，承租方应在每个计租期结束前30天支付下一期租期的租金；3、物业管理费以每6个月为一个计费期，承租方在每个计费期结束前15日内向物业管理公司缴纳下个计费期的物业管理费；4、承租方自行承担租赁期限内发生的水、电、煤等能源费用；5、承租方逾期交付房屋的，每逾期一日，由出租方按月租金的千分之三向承租方加收违约金，如逾期交付房屋超过三十天，出租方有权提前解除协议。自2015年12月1日起，明日之星培训中心未支付租金。2016年7月7日，明日之星培训中心法定代表人樊晓言向原告出具书面说明，载明：“电表07289.3，里面水表2543.5，外面水表30；第二个钥匙已归还房东，其余地方除了装修外没有贵重物品了；前面2个厕所钥匙丢了，里面除了装修，没有贵重东西；樊晓言，2016.7.7。” 关于交付房屋，明日之星培训中心在诉讼中陈述：其提前一个月与城市建设公司解除合同，并且于2016年4月29日即已搬迁完毕，房屋钥匙在4月份时就交给了原告公司的会计；另外一把钥匙在保安手里，因为房屋里面还有一些东西，但是让保安将钥匙给城市建设公司，城市建设公司一直拒收，直到2016年7月7日才收下。城市建设公司陈述：合同到期后，即要求明日之星培训中心交房，明日之星培训中心以房屋里面有贵重物品一直未交房，直到2016年7月7日明日之星培训中心出具房屋内没有贵重物品的说明后才最终收房。 另查明：2013年5月25日，明日之星培训中心与无锡市特立物业管理有限公司签订物业服务合同，约定无锡市特立物业管理有限公司为明日之星培训中心提供物业服务，期限至2016年6月31日止，其中2016年1月至6月物业管理费为10000元。2016年9月10日，无锡市特立物业管理有限公司出具说明，载明城市建设公司代明日之星培训中心支付物业管理费10000元、水电费10634元，该款项由城市建设公司主张，无锡市特立物业管理有限公司不会另行向明日之星培训中心主张。 本院认为：合法的租赁关系受法律保护。城市建设公司与明日之星培训中心就诉争房屋中600平方米面积签订的租赁合同不违反法律规定，系当事人真实意思表示，具有法律效力。而关于自行搭建的150平方米面积，未取得建设工程规划许可或主管部门批准，对应部分的租赁合同无效。房屋租赁期限内，明日之星培训中心实际使用了诉争房屋，应根据合同约定缴纳相应租金及占有使用费。诉讼中，双方一致确认明日之星培训中心自2015年12月1日起未缴纳租金，故对城市建设公司主张明日之星培训中心支付2015年12月1日至2016年5月31日的租金及使用费110000元的诉讼请求，予以支持。明日之星培训中心辩称提前一个月与城市建设公司解除合同并实际搬迁，未提供相应证据，对该辩称意见，不予采纳。关于违约金，明日之星培训中心逾期缴纳房租，构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，承租方逾期缴纳房租一日，出租方有权按月租金额的千分之三加收违约金（55元每天）。关于逾期天数，本案双方约定租金支付方式为6个月一个计租期，先付后用，承租方应在每个计租期结束前30天支付下一期租期的租金，故2015年12月1日至2016年5月31日计6个月的房租，明日之星培训中心应于2015年11月1日预先支付，城市建设公司主张逾期天数183天，不超过合同约定，予以支持。故对原告主张违约金10065元（55元*183天）的诉讼请求予以支持。 关于物业费、水电费，由物业服务合同、无锡市特立物业管理有限公司出具的说明、缴费发票等证据，可以证明城市建设公司代明日之星培训中心缴纳物业费10000元、水电费10634元的事实，无锡市特立物业管理有限公司亦明确该费用由城市建设公司向明日之星培训中心主张，故对城市建设公司的该部分主张予以支持。 关于交房时间，根据2016年7月7日明日之星培训中心法定代表人樊晓言出具的书面说明，明日之星培训中心系在当天交付了第二个钥匙，确认了水表、电表的度数，并明确房屋内没有贵重物品，应以该日作为最终的交房时间。根据租赁合同，合同到期后，承租方需要清空诉争房屋内的财物，根据庭审中明日之星培训中心的陈述，合同到期后，其仍然有一些东西在诉争房屋中，还有一把钥匙未交付给城市建设公司。明日之星培训中心辩称交付钥匙给城市建设公司，而城市建设公司拒收，不符合常理。结合2016年7月7日明日之星培训中心出具的书面的凭证，里面明确诉争房屋内没有贵重物品以及对水电表度数进行确认，法院判定2016年7月7日为最终交房日。城市建设公司主张一个月的房屋占有使用费18333元，符合法律规定，予以支持。 明日之星培训中心提供了2012年度装饰施工合同，主张将装饰款80000元在拖欠的租金中予以扣除，因该装饰施工的时间为2012年即第一份合同履行期间，在2014年5月29日双方续签合同时，并未对该笔费用进行约定，现明日之星培训中心主张将该笔费用用以抵扣欠付的租金，无法律依据，不予支持。 为此，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下： 一、无锡明日之星舞蹈培训中心于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡市城市建设发展有限公司2015年12月1日至2016年5月31日的租金、占有使用费110000元及违约金10065元。 二、无锡明日之星舞蹈培训中心于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡市城市建设发展有限公司一个月的逾期占有使用费18333元。 三、无锡明日之星舞蹈培训中心于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡市城市建设发展有限公司代为缴纳的物业管理费10000元、水电费10634元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3490元，减半收取计1745元，由无锡明日之星舞蹈培训中心负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 代理审判员  张海迪 二〇一六年十月十七日 书 记 员  王佳舟 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》： 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》： 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。