上海市浦东新区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0115民初36076号 原告瞿海根，男，1978年9月29日生，汉族，住浙江省宁波市。 原告彭凤玲，女，1980年2月5日生，汉族，住浙江省宁波市。 上列两原告共同委托代理人韩雪松，上海汇裕律师事务所律师。 上列两原告共同委托代理人韩雪莲，上海汇裕律师事务所律师。 被告戴豪明，男，1980年2月16日生，汉族，住上海市浦东新区。 委托代理人宣莹莹。 原告瞿海根、彭凤玲与被告戴豪明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月13日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2016年7月29日、9月28日公开开庭进行了审理。原告瞿海根、彭凤玲及其委托代理人韩雪松，被告戴豪明及其委托代理人宣莹莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告瞿海根、彭凤玲诉称，2015年7月27日，原、被告经居间介绍签订上海市房地产买卖合同一份，约定原告购买被告位于上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)，总价为人民币(以下币种相同)274万元。合同还约定，双方应在2015年12月20日前办理房产过户手续，被告应在2016年3月15日前向原告交付房屋。同日，双方签订补充协议一份，约定原告应向被告支付装修及设备补偿款100万元。之后，原告按约向被告支付首付款，但被告以房价上涨过快为由拒绝配合原告办理审税、贷款等手续，经中介方协调，原告又同意补偿被告8万元，并变更交房期限为2016年4月20日。故双方对于系争房屋的交易总价为382万元。现原告已按约向被告付清房款374万元，余款8万元已按约缴纳至中介处，待被告迁出户口后由中介将该8万元转交给被告。2016年1月22日，双方办理了系争房屋的过户手续。但被告又以其在房屋走廊内搭建了约3个平方米的违章建筑为由要求原告另行支付15万元的款项，原告表示不同意，被告就拒绝交付房屋。故原告起诉，要求1、要求判令被告立即向原告交付上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室房屋；2、判令被告支付逾期交房违约金。(从2016年4月21日起计算至实际交房之日止，标准按374万元的每日万分之二)。 被告戴豪明辩称，2015年7月26日，双方就系争房屋签订了定金协议一份，次日又签订房屋买卖合同一份，按合同约定，双方应于2015年12月20日前办理房屋过户手续，但原告故意拖延审税、贷款和交易过户以达到迟延支付房款的目的，在2015年12月20日的过户截止日原告又发现身份证已过期需补办，并缺乏贷款180万元的还款能力。此时房价已涨，原告信誓旦旦的书面保证交易过户的能力，直至公积金贷款获得审批后才突然通知被告于2016年1月22日过户，并威胁如不过户将追究被告的违约责任，被告受骗后办理了交易过户手续。故不同意原告的所有诉讼请求。 经审理查明，2015年7月26日，原、被告签订售房定金协议书一份，约定戴豪明将系争位于上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室的房屋出售给瞿海根、彭凤玲，房屋总价为374万元，房款分5笔支付，分别为：2015年7月26日支付10万元，2015年8月3日支付103万元，2015年12月20日支付73万元，银行贷款180万元，尾款8万元由乙方(指瞿海根、彭凤玲)放于中介方，等甲方(指戴豪明)将户口迁出，中介方将尾款放给甲方。交房期限为2016年3月15日。合同备注约定：甲方将户口在2016年5月1日前迁出。甲方将室内固定装修、有线开通权、煤气开通权、维修基金全部无偿赠给乙方。甲方的税自付，乙方的税、中介费自付。甲乙双方协商合同价做274万元，差价过户之前补给甲方，除尾款8万元。 2015年7月27日，原、被告签订上海市房地产买卖合同一份，约定原告购买被告位于上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室的房屋，总价为274万元。合同第四条约定：甲乙双方同意，甲方(指戴豪明)于2016年3月15日前腾出该房屋并通知乙方(指瞿海根、彭凤玲)进行验收交接。合同第六条约定：甲乙双方确认，在2015年12月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按下列第(一)款内容处理：(一)每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.02%的违约金，合同继续履行。合同补充条款(一)约定：1、甲方在2016年5月1日之前需将室内户口迁出。如由于甲方未及时迁出户口造成乙方损失的，甲方将承担赔偿责任。2、甲方在2016年3月15日之前向乙方交房。4、本合同如有未清之处，甲乙双方可另立补充协议或以双方签订的《售房定金协议》作为依据。附件三付款协议约定：1、乙方于2015年7月26日付给甲方4万元作为购房定金。2、乙方于2015年7月27日付给甲方6万元作为购房定金。3、乙方于2015年8月31日前支付给甲方76万元作为首付款。4、乙方银行贷款180万元，由银行直接放入甲方指定账号。银行贷款不足部分在进交易中心当日以现金补足。5、乙方预留购房尾款8万元，该款项在交易之前存放于中介公司。待甲方按本合同要求办清户口迁移手续当日中介公司将购房尾款8万元交给甲方。同日，双方签订《补充协议》一份，约定：1、除遵守《上海市房地产买卖合同》约定的应支付款项外，乙方补偿甲方100万元，作为甲方的装修和设备费用。2、上述款项乙方在a：2015年8月31日前乙方支付合同约定第二笔款项房款时支付27万元给甲方；b：2015年12月20日前甲乙双方交易过户时乙方支付73万元给甲方。 2015年7月28日，戴豪明与宣莹莹办理公证委托书一份，由戴豪明委托宣莹莹办理系争房屋的签约、转移登记、代为收取房价款等。 2015年12月9日，原、被告又签订《补充协议》一份，约定：1、乙方在原合同和补充协议的基础上再一次性补偿甲方8万元作为对甲方家电家具装修的补偿。2、原乙方银行贷款180万元部分现改为公积金贷款110万元，另70万元在过户交易当日以现金方式交给甲方。公积金贷款部分在交易过户起40个工作日需放到甲方账户。如不能如期放到甲方账户，逾期罚金按合同约定由中介方上海竹寓房地产经纪事务所支付。 2015年12月13日，原、被告双方签订《补充协议》一份，约定：经甲乙双方协商同意对双方2015年7月27日签订的《上海市房地产买卖合同》再作如下补充：将原合同约定的交房日期2016年3月15日变更为2016年4月20日。 2015年7月26日，戴豪明出具预付房款收据一份，言明收到购房定金4万元。次日，戴豪明出具预付房款收据一份，言明收到购房定金6万元。同年9月22日，瞿海根通过中国农业银行向戴豪明转账73万元，戴豪明出具预付房款收据一份，言明收到购房款73万元。2015年8月31日，瞿海根通过中国建设银行分二次分别向戴豪明转账76万元及27万元，后戴豪明由分别出具预付房款收据，言明收到购房款76万元、27万元。2016年1月22日，瞿海根通过中国建设银行分二次分别向戴豪明转账70万元、8万元。后戴豪明分别出具预付房款收据，言明收到购房款70万元及装修补偿款8万元。2016年1月22日，瞿海根通过中国建设银行向王新红转账8万元，同日，中介人员王新红出具预付房款收据一份，言明收到瞿海根房款8万元，等戴豪明全家户口迁出再支付给他。2016年2月28日，瞿海根等的公积金贷款110万元到戴豪明账户。 2015年12月8日，瞿海根向戴豪明发送《要求尽快办理房屋交易》的函一份，要求戴豪明尽快配合办理审税等工作，以确保交易的及时履行。同日，戴豪明与中介方谢某某、王新红谈话，谢某某要求戴豪明配合审税等，戴豪明要求涨价786,500元。 2016年1月22日，双方办理了系争房屋的过户交易手续。2016年2月4日，瞿海根、彭凤玲取得了系争房屋的房地产权证的登记。 2016年8月8日，戴豪明向瞿海根发函，要求解除合同，理由为：乙方与中介串通，擅自更改合同条款为“人民币8万元，等戴豪明全家户口迁出再支付给他”。 审理中，瞿海根、彭凤玲申请证人谢某某出庭作证。谢某某作证称，其系双方房屋买卖的中介工作人员。双方于2015年7月签订上海市房地产买卖合同后，戴豪明认为合同约定的履行时间较长，故其将委托其母代为办理，故需要办公证。后一直没有回复公证的办理情况，故其联系宣莹莹，宣莹莹称戴豪明将在圣诞节时回来办理过户手续。同年12月9日，戴豪明要求涨价786,500元，故其与王新红对双方进行调解了4次后，双方达成一致意见，合同继续履行，房价加价8万元，并签订了补充协议，次日起开始审税等工作，因明显已无法在2015年12月20日之前完成过户手续，故戴豪明提出交房时间顺延，经协商双方又签订了补充协议，对交房时间更改为2016年4月20日。2016年4月初，戴豪明表示其在系争房屋门口搭建了约3平方米的走廊，要求瞿海根支付15万元后再行交付房屋，瞿海根未予同意。2016年4月20日，是双方约定的交房日期，双方约定先到派出所查询戴豪明的户口是否已迁出，再办理尾款8万元的交付手续，但查获戴豪明方的户口尚未迁出，故中介方拒绝转交余款8万元，戴豪明则拒绝交房。 审理中，戴豪明确认，系争房屋中尚有其与其父母、姐姐的户口未迁出。 以上事实，由原、被告提供的上海市房地产买卖合同、售房定金协议书、补充协议、收据、转账凭条、房地产权证、公证书、证人证言、录音以及原、被告的庭审陈述在案佐证。 本院认为，系争房屋的买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律与行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应遵照履行。瞿海根、彭凤玲已在双方合同约定的期限内向戴豪明付清房款等374万元，余款8万元亦已按约缴纳至中介处，待戴豪明户口迁出后由中介方将该余款转交给戴豪明，故瞿海根、彭凤玲已履行了合同约定的全部义务，现双方交接房屋的条件已成就，戴豪明理应按约向瞿海根、彭凤玲交付房屋。戴豪明辩称，瞿海根、彭凤玲与中介串通，欺骗其签订补充协议，且瞿海根、彭凤玲与中介擅自更改余款的支付方式，至今未支付房屋余款8万元，故其未能交付房屋，本院认为，在戴豪明于2015年12月8日明确要求涨价后，经中介工作人员调解双方达成一致意见，加价8万元，之后，双方继续履约，现双方已完成房屋的过户交易手续，戴豪明也收取了除尾款外的房款，故双方合同及补充协议均系双方的真实意思表示，戴豪明的辩称本院不予采信。现瞿海根、彭凤玲将余款8万元缴纳至中介处，符合双方合同约定，且合同明确约定该8万元应在戴豪明方的户口迁出后付清，故戴豪明在双方约定的2016年4月20日交房日以瞿海根、彭凤玲未支付8万元为由拒绝交付房屋，系违约，理应承担违约责任，故瞿海根、彭凤玲要求戴豪明交付房屋及支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下： 一、被告戴豪明应于本判决生效之日起十五日内将上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室的房屋交付给原告瞿海根、彭凤玲； 二、被告戴豪明应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告瞿海根、彭凤玲逾期交房违约金。该款以374万元的日万分之二计算，自2016年4月20日计算至实际交房之日止。 负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费28,720元，减半收取14,360元，由被告戴豪明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员  杨晓云 二〇一六年十月二十八日 书记员  陈佳琳 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。