上海市青浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0118民初6528号 原告上海悦嘉金属工业有限公司，住所地上海市青浦工业园区。 法定代表人张晓翼，总经理。 委托代理人顾朝君，上海东炬律师事务所律师。 被告上海贝凝电子商务服务有限公司，住所地上海市奉贤区。 法定代表人陈素娇，董事长。 委托代理人薛桂森，男。 委托代理人丁铁力，上海市丁孙黄律师事务所律师。 原告上海悦嘉金属工业有限公司诉被告上海贝凝电子商务服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案受理后依法由审判员徐冬梅适用简易程序审理。原告在起诉时申请了财产保全，本院经审核后依法采取了保全措施。本案于2016年8月18日、9月5日两次公开开庭进行审理，原告委托代理人顾朝君、被告委托代理人薛桂森、丁铁力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上海悦嘉金属工业有限公司诉称：2014年1月，原被告签订《上海悦嘉工业青浦物业租赁合同》，约定由被告向原告承租青浦区振盈路XXX号厂房，一楼租金每月人民币220,000元、二楼租金每月146,700元；租金先付后用，每三个月支付一次，合同另对其他事项进行了约定。2015年11月1日起被告单方面提出不再租赁房屋，现原告结算被告尚欠原告二楼租金未付；同时原告为被告代付了中介费50,000元。为此，原告诉至法院请求判令被告：1、支付拖欠的房屋二楼租金2,053,800元(2014年9月1日至2015年10月31日按1,467,00元/月计算)；2、支付提前解约赔偿款600,000元；3、支付违约金2,566,900元；4、支付原告代付的中介费50,000元；5、案件审理费、财产保全费由被告承担。 被告上海贝凝电子商务服务有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1、关于厂房二楼在租赁合同中约定了“六个月内正式承租”，但因原告未能按约安装电梯，导致被告承租二楼作为仓储的目的无法实现。期间双方进行过协商，确定因为无法租赁使用二楼故延期三个月，并放弃追究违约责任。但，直至被告撤走时，原告也未将电梯安装好。事实上，在整个合同履行过程中，原告每次请款时也仅就一楼和宿舍租金进行了请款，从未就二楼租金进行请款，可见对此情况原告是明知的。合同履行中，被告均按照原告请款单载明的事项及金额及时支付全部款项，并无违约行为。2、本案系因原告提供的厂房存在客观原因难以解决，致使被告无法正常经营发展业务，无法实现合同目的，经双方协商后同意提前解除合同。(1)关于承租仓库的消防问题。原告提供的仓库不具备必要的消防设施、存在消防安全隐患；被告要求原告提供消防设施验收报告及所需的相关证件、手续及资料，但原告始终不履行此些合同附随义务始终未予提供。在两次公安消防大检查中，被勒令进行整改，但被告所处的境地无法整改符合消防等级标准，只能作临时使用。2)按照工商登记管理的相关规定，原告注册在奉贤区，来青浦区异地经营必须注册公司或分公司，否则违反工商管理规定会被处罚。但因原告是外商独资企业，无法为被告办理工商注册企业，导致被告无法经营下去。3)被告需要15,000至20,000平方米的房屋场地来经营仓储业务，当初原告称有这么大的场地并按0.75元的单价来出租；现被告只能承租实测面积仅有7,000平方米的一楼，单价约1元左右。因为上述此些客观问题无法解决，被告无法经营，经双方协商达成提前解除合同的一致协议。3、本案合同解除的原因是原告未能履行其合同义务及附随义务，过错在原告方；被告始终按约支付租金直至2015年10月搬走，按照合同约定应该是原告来支付违约金。4、合同上关于提前解除合同赔偿金的条款约定本身就是不公平的，系套用买卖合同而来；被告只承租一年，却要按五年来计算赔偿金显属不合理。5、整个签约过程中，被告从未与中介方打过交道，当初中介只是介绍了一下，根本不存在中介公司作为中介见证的事宜，原告也未提供支付中介费的凭证或中介合同。6、提请法院注意本案租赁合同的效力问题。按照城市房地产管理法及外商投资项目指导文件规定，被告作为外商独资企业其经营范围不包括房屋出租，如果变更经营范围需经相关部门审批变更。系争房屋所在土地性质为工业用地，原告如要作为仓储性质出租需对土地进行变性。因此希望法院依职权审查租赁合同的效力。 经开庭审理查明：青浦区工业园区振盈路XXX号房地产登记权利人为原告上海悦嘉金属工业有限公司，土地用途为工业。 2014年1月26日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《上海悦嘉工业青浦物业租赁合同》一份，约定乙方承租甲方位于青浦区振盈路XXX号大厂房(不包括厂房前空地，但包括乙方上下货物之基本装卸区)及部分宿舍楼；合同期限自2014年3月1日至2019年2月28日；租赁价格：厂房一楼(夹层不收费用)每月租金220,000元，厂房二楼每月租金146,700元，甲方同意本租赁合同签订时乙方支付定金40,000元并承诺六个月之内正式承租，甲方同意乙方正式承租后不加收押金，宿舍楼乙方可依实际使用面积部分承租，每平方米每日0.5元；押金600,000元，乙方于签订合同时支付一半押金，六个月之后支付剩余押金，合同结束时甲方验收无问题后五日内依本租约所约定之条款无息返还乙方押金；租金采用先付后租原则，每三个月支付一次；甲方以现况交房，电梯由甲方安装；中介费用由乙方支付；合同期满前任何一方不拟续约，应于期满前3个月提出书面通知，且同意代表甲方之中介及相关人员进入厂房参观，甲乙双方同意如欲提早解除合同须向对方支付600,000元作为赔偿；合同另对其他内容进行了约定。 上述合同签订后，被告进驻系争房屋一楼，并向原告支付了合同押金60万元、二楼定金4万元。 实际履行过程中，被告向原告支付了所有一楼及宿舍等部位的租金费用，并于2015年九、十月份时搬离了房屋；未曾支付过二楼的租金费用。 另查明，被告进驻房屋使用一楼之后，原告即于2014年4月与案外人签订电梯代购安装合同，拟购电梯2部。2014年6月初，原告致函被告沟通电梯安装位置问题，具体安装位置需于六月十日前确定否则施工队无法保证八月底前完工，下周先开始办公楼电梯的安装。后，办公楼电梯安装完毕、厂房电梯未实际安装。 2014年6月，消防部门向被告出具《上海市消防监督检查意见通知书》，经检查存在：车间内缺少灭火器、应急照明灯、安全口罩消防设施；仓库内电线错误不符消防要求；消防梯清空影响使用等问题，被要求责令整改。 2014年8月18日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《合同声明》：就甲乙双方原先签订的《房屋租赁合同》中，乙方计划在2014年9月份租用甲方二楼场地的约定，现因乙方客户入场时间有所迟延，乙方特此向甲方提出申请并与甲方友好协商，在客户确定入仓时间后，再与甲方提出租赁申请。甲方为支持乙方业务发展，承诺不追究乙方此项违约行为的法律责任，乙方对甲方深表歉意和感谢。在双方落款签章之下方，甲方手写附注：甲方同意乙方于本声明所提出之请求，并予顺延三个月租赁合同所列之二楼租用约定。 2014年12月18日，被告致送原告《告知函》，表示：2014年11月双方就关于租赁合同解除事宜达成了一致，即同意被告提前解除租赁合同，且无条件退还被告租赁保证金，放弃若有的求偿权利；为此，被告正式告知双方租赁合同于2015年2月28日解除，之前被告将腾空租赁房屋交还给原告。若有异议的，请在接函后三天内予以告知，双方予以协商。 被告实际使用至2015年九十月份，2015年3月中旬尚在支付使用的一楼等费用。2015年6月期间，原被告短信往来沟通二楼租金事宜，原告表示：对于二楼积欠的租金同意酌予折扣，要求被告提出折扣方案，届时若未能达成一致协议的则不再介入协商。被告则表示：被告从未承租二楼，原告未曾交付过二楼给被告使用，因此二楼租金根本不存在；2014年11月与原告就提前解除租赁合同事宜达成了一致，请原告按合同约定归还租赁保证金64万元，并将已付一楼租金发票及时交与被告。因未能就二楼部分协商一致，原告遂于2016年7月诉至本院作如上诉请。 又查明，被告搬离房屋后，目前房屋已由原告另行出租他人使用。 以上事实，由原、被告的陈述，土地使用协议书等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。 案件审理过程中，原告表示：2012年至2014年被告已付的土地租金中，除了协议书约定的基础租金外，还有被告以帮困款名义支付的增加租金86,000元。因此，目前的被告结欠2015年、2016年土地租金中除去基础租金，还需支付增加租金。为此原告提供了收据及银行收款通知一组。对此，被告表示：对于被告已按照使用协议书约定的标准支付2012年至2014年土地租金的事实及标准均无异议；但不认可另有帮困名义的增加租金，被告也未曾支付过所谓的帮困款；原告提供的收据上帮困款的支付主体并不是被告。 根据庭审确认的事实，本院认为：原、被告签订的《上海悦嘉工业青浦物业租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容并不违反相关法律法规的强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按约履行。 关于提前解除合同的责任问题。从2014年12月18日，被告致送原告的《告知函》中可见是被告方提出了提前解除合同的申请，原告方予以了同意。但被告并未有证据证明原告同意被告提前解除合同的同时，一并同意免除或同意不追究被告提前解约的违约责任。故此，被告理应按约向原告承担提前解约的赔偿责任。双方合同中约定了提前解约方须向对方支付60万元作为赔偿，约等于一楼三个月租金额，约定并未见明显过高或显示公平之处，故本院予以确认，由被告向原告支付提前解约的违约赔偿金60万元。被告应付原告的此60万元违约赔偿金可与原告应返还被告的60万元押金相抵。至于原告的其余违约金主张，没有合同和法律依据，本院不予支持。 关于二楼租金问题。双方在签订合同时即约定了二楼在六个月之内正式承租，并以4万元定金作为承租之保证；后双方又一致同意再顺延三个月即至2015年12月1日起承租二楼。但实际上被告在2015年11月起即已与原告商谈提前退租事宜，二楼并未曾实际使用和承租，因此原告主张二楼租金没有事实和法律依据。但原告可依据合同之约定没取被告已交的二楼定金4万元。 对于原告主张的代付中介费问题，在被告否认的情况下，原告并未提供确凿的已代付的证据予以佐证，本院难以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、被告上海贝凝电子商务服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海悦嘉金属工业有限公司提前解约违约赔偿金人民币60万元(此款与原告上海悦嘉金属工业有限公司应退还的租金押金人民币60万元相抵)； 二、原告上海悦嘉金属工业有限公司其余诉讼请求不予支持。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币48,694.90元，减半收取人民币24,347.50元，由原告负担人民币24,347.50元，由被告负担人民币4,900元。财产保全费人民币5,000元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审判员  徐冬梅 二〇一六年十月二十八日 书记员  杨 洁 附：相关法律条文 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。