重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝05民终2815号上诉人（原审被告）：魏碧玉，女，1964年11月15日出生，汉族。委托诉讼代理人：冉隆芳，女，1946年2月17日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：重庆比邻物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南山街道文峰正街98号4栋1单元3-3号，统一社会信用代码91500108559014091R。法定代表人：刘正蓉，总经理。委托诉讼代理人：马星焱，男，1981年11月5日出生，汉族。委托诉讼代理人：黄承志，男，1999年6月9日出生，汉族。上诉人魏碧玉因与被上诉人重庆比邻物业管理有限公司（以下简称比邻公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2020)渝0108民初16505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人魏碧玉及其委托诉讼代理人冉隆芳，被上诉人比邻公司的委托诉讼代理人马星焱、黄承志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏碧玉上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1、比邻公司所提供的物业服务质量差，小区乱搭乱建成风，绿化地带变成了原始森林，小区80%以上的业主不满，故而不交物业费。2、比邻公司与开发商所签订的前期物业服务合同业主没有选择权，不是公平自愿协商签订的。3、根据物权法的规定，建筑区划内的绿地属于业主共有。物业服务范围内物业支持乱搭乱建，私自砍伐树木，损坏花草，硬化后建房，损害了广大业主的共同利益。4、根据物权法规定，占用业主公共道路及其他场地用于停放车辆，属于业主共有。比邻物业私自侵吞业主的收入。比邻公司辩称，比邻公司尽到了物业服务合同所约定的合同义务，清洁卫生垃圾清运每天都在进行。绿化砍树是出于安全考虑，每年都会聘请专业的绿化公司对小区绿化进行修剪，乱搭乱建问题物业公司没有执法权，向相关部门进行了反映。比邻公司向一审法院起诉请求：：1.判令魏碧玉支付2016年1月1日起至2020年6月30日的物业服务费2630.30元、公共水电费216元、违约金7709元，共计10555.30元；2.诉讼费由魏碧玉承担。一审诉讼中，比邻公司自愿撤回对前述违约金的诉请。一审法院认定的事实：魏碧玉系龙井佳苑小区二期业主，房屋建筑面积为97.42㎡，具体房屋位置为重庆市南岸区X号。2011年5月12日，黄桷垭公司与比邻公司签订《前期物业服务合同》，约定以下主要内容：物业名称为龙井佳苑小区二期。比邻公司提供的物业服务的主要内容为物业共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理等。住宅每月按照0.5元/㎡计算物业服务费、公共水电费每户4元/月，如业主逾期不缴纳物业服务费，比邻公司将按所欠物业费总金额的3‰收取违约金。本合同自2011年6月18日起至2016年6月17日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，本合同终止。本合同期限届满前一个月，如小区没有成立业主委员会，根据重庆市物业管理条例的相关规定，原物业服务合同继续有效；直至小区业主委员会成立后，从新签订新的物业服务合同本合同自行终止。合同签订后，比邻公司自2011年6月18日起开展物业服务至今。同时，重庆市南岸区南山街道文峰新街社区居民委员会出具证明，证明比邻公司自2011年6月18日起至今在重庆市南岸区南山街道文峰新街118号为龙井佳苑二期小区提供物业服务。魏碧玉与比邻公司称现该小区尚未成立业主委员会。魏碧玉按约支付物业服务费和公共水电费至2015年12月，此后未再支付物业服务费和公用水电费，尚欠物业服务费2630.30元、公共水电费216元。经催收未果，比邻公司诉至一审法院，判如所请。一审法院认为，比邻公司与黄桷垭公司签订的《前期物业服务合同》，系双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的强制性规定,故本院确认该合同真实有效,签订该合同的各方当事人应受到约束。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”同时，根据《前期物业服务合同》约定，在龙井佳苑小区二期未成立业主委员会的情况下，原物业服务合同继续有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。比邻公司已向魏碧玉提供了物业管理服务，其作为该小区的业主，应按约履行交纳物业服务费的义务。对比邻公司要求魏碧玉支付拖欠的从2016年1月1日起至2020年6月30日的物业服务费2630.30元、公用水电费216元，予以支持。对于魏碧玉辩称系其之所以没有缴纳物业服务费系因比邻公司不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定的维修、养护、管理和维修义务等事由，其可采取另行处理或另行起诉的方式维护自身合法利益。一审诉讼中，比邻公司自愿放弃对违约金的诉请，系对自身民事权利的处分，予以确认。关于违约金。鉴于比邻公司并未有证据证明因魏碧玉违约对其造成的具体损失，且结合双方关于违约金的约定及魏碧玉答辩意见，违约金约定的标准显著过高，显然不应按此标准计算违约金。同时，魏碧玉举示的证据可在一定程度上印证比邻公司提供的物业服务存在瑕疵，引发较多业主未缴纳物业服务费。故对于其主张违约金不予支持。据此，判决：“被告魏碧玉于本判决生效之日起10日内支付原告重庆比邻物业管理有限公司从2016年1月1日起至2020年6月30日的物业服务费2630.30元、公用水电费216元。案件受理费63元，减半收取31.50元，由被告魏碧玉负担。”本院二审审理过程中，魏碧玉向本院举示了47张照片，拟证明小区存在乱搭乱建，部分树木被砍，物业未尽到相应的管理职责。比邻公司认可上述照片的真实性，但认为无法达到魏碧玉的证明目的。本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据本案查明的事实，上诉人魏碧玉系比邻公司管理的龙井佳苑小区二期业主，黄桷垭公司与比邻公司签订《前期物业服务合同》约定由比邻公司对龙井佳苑小区二期进行物业管理。比邻公司对魏碧玉居住的龙井佳苑小区提供了物业服务，魏碧玉应当向比邻公司缴纳相应的物业服务费用。按《前期物业服务合同》约定，物业服务包括物业共用部位的维修、养护、管理；对物业共同设施、设备的维修、养护、运行、管理；市政共用设施、公用绿化、花木、公共场所、房屋公共部位的清洁卫生，垃极的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；以及公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务。魏碧玉称因比邻公司对小区存在的乱搭乱建未采取措施，从魏碧玉举示的照片来看，小区确实存在违章搭建的问题，比邻公司应该采取更加积极的态度与小区业主进行沟通，以解决小区存在的乱搭乱建的问题，但魏碧玉以此为由不缴纳物业服务费于法无据，本院不予支持。至于魏碧玉称物业擅自砍掉小区树木等问题，比邻公司在对树木、杂草进行修枝、清除时，可提前与小区业主进行沟通协商、征求业主的意见，避免产生矛盾，促进小区的和谐稳定。至于魏碧玉所称占用小区公共道路停车收益未向业主进行分配的问题，可在小区成立业委会过后向比邻公司进行主张。综上所述，魏碧玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费63元，由上诉人魏碧玉负担。本判决为终审判决。审判长  芦明玉审判员  倪洪杰审判员  夏兴芸二〇二一年五月六日（院印）书记员  王丽丽