辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2275号上诉人（原审被告）：大连绿地置业有限公司，住所地辽宁省大连市中山区港隆路22号49层01-02、24号49层01-02。法定代表人：徐伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：鲁圣福，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：郑信宝，男，1963年8月16日生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：盖文韬，辽宁同方律师事务所律师。上诉人大连绿地置业有限公司（以下简称“绿地公司”）因与被上诉人郑信宝商品房销售合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初3996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。绿地公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判绿地公司承担一审判决利息损失的二分之一。事实和理由：一审法院未合理界定双方过错程度，判决绿地公司支付郑信宝全部利息损失，有悖于公平公正原则，属于法律适用错误。商品房买卖合同因未取得预售许可证被判令无效，并非绿地公司主观故意隐瞒或存在其他违反诚实信用原则的行为所致。因绿地中心超高层项目，建设难度大，建设周期长，有关单位对超高层设计、抗震审核、民航总局限高等非因绿地公司原因，致使地块审批进展缓慢，最终绿地公司未能取得商品房预售许可证。根据《大连绿地中心定向开发协议》第二条第（二）款约定：“甲方取得预售许可证后，乙方支付协议总价40%总房款”及第十三条第12款约定：“乙方不得以甲方未取得商品房预售许可证为由申请退房”，可知郑信宝在签订该合同时明确知悉绿地公司尚未取得相关证件，其作为完全民事行为能力人，在明知绿地公司未取得商品房预售许可证的情况下仍签署合同，对合同无效、合同无法继续履行的风险应有所预见，其未尽到合理谨慎审查注意义务，存在一定过错。根据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案商品房买卖合同无效系因双方过错导致，不能完全归咎于绿地公司。双方应当对一审判决第一项的利息损失合理分担，绿地公司承担利息损失的二分之一较为公平合理。郑信宝辩称，不同意绿地公司的上诉请求，请求维持一审判决。案涉合同无效是因绿地公司不具有房屋销售资质，绿地公司作为案涉建设项目的开发商，对自己开发项目的性质最为了解，其将未取得房屋销售资质的项目对外销售，过错明显。绿地公司实际占有使用了郑信宝已付的巨额房款资金，应向郑信宝支付利息损失。一审判决未支持郑信宝的其他诉请，再让郑信宝分担利息损失有失公平，因为郑信宝将房款存入银行也能得到利息，绿地公司作为开发商占有使用房产资金得到的利益远远超过房款的利息损失。郑信宝向一审法院起诉请求：1.被告给付原告1026万元的利息3360150元(以1026万元为基数，从2013年6月26日至2018年6月30日按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.被告赔偿原告损失3360150元（以1026万元为基数，从2013年6月26日至2018年6月30日按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年6月27日，原告（乙方）与被告（甲方）就大连绿地中心518主楼23层签署《大连绿地中心定向开发协议》，约定：本协议所涉物业位于大连市中山区地块（该大楼的最终楼号以甲方最终标注为准）；518主楼总体建筑面积约23万平方米，乙方购买的部分为第23层整层，建筑面积约2850平方米（最终具体面积以房产证上注明的面积为准）；该物业按照建筑面积计价，单价为人民币36000元/平方米，成交总价约为人民币10260万元；本协议签订后十日内乙方按总价的10%向甲方支付定金，甲方开始预售后，该定金转为购房款；甲方主体结构封顶并取得预售许可证后十日内，乙方向甲方支付协议总价40%的购房款；乙方支付完本条第二款约定的房款的同时，乙方在甲方指定的银行办理余款的按揭手续；甲方应当在2017年12月31日前，依照国家和人民政府的有关规定，经验收合格后交付乙方。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议（大连绿地中心518楼）》，约定：甲方主体结构封顶并取得预售许可证后十日内，乙方向甲方支付协议总价40%的购房款，但乙方也可以选择解除协议，协议解除的，甲方应在收到协议解除通知后3日内无息退回乙方所交的定金，协议不解除的，甲乙双方继续按本协议履行协议；甲方为乙方办理产权手续时，须按照乙方要求每楼层分割办理产权证，原则上每层办理不多于五个产权证，产权所有人以乙方指定的为准并结合房产销售协议。2013年6月20日，案外人郑信理向被告汇款人民币10000000元，同年6月26日，案外人郑信理分别向被告汇款10000000元、10780000元，并于同日出具《代付款说明》，载明：我于2013年6月26日，从中国建设银行分三笔汇给锦州银行大连分行41×××59账号共3078万元，是分别付郑信理、郑信宝、赵天平与绿地公司定向开发协议中，郑信理、郑信宝、赵天平付给绿地公司的定金，每人定金额为1026万元。2018年本案原告郑信宝就案涉合同起诉本案被告，诉请：1.判令解除2013年6月27日双方签订的大连绿地中心定向开发协议和补充协议；2.判令被告双倍返还定金20520000元；3.判令被告支付逾期交房违约金（每天按已交定金的万分之一计算，从2018年1月1日起至返还全部定金之日止，暂定为10000元）；4.诉讼费由被告承担。2018年5月20日，大连市中山区人民法院作出（2018）辽0202民初1257号《民事判决书》，载明：“本院认为，认定民事行为的法律关系性质，应考察民事行为具体权利义务的内容……即根据双方当事人通过协议所设立的权利义务关系进行全面理解和准确判断……本案中，原告与被告签订的《大连绿地中心定向开发协议》及《补充协议》约定了交易房屋的位置、面积、单价、付款方式及付款时间、面积误差……合同条款已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的房屋买卖合同要求的主要条款，合同条款体现原被告之间的权利义务内容实质是商品房买卖法律关系，因合同签订之时商品房尚未建成，故该合同为商品房预售合同……《大连绿地中心定向开发协议》及《补充协议》作为商品房预售合同因被告至今尚未取得案涉房屋的商品房预售许可证明而被认定无效合同，不符合合同解除的前提条件……判决如下：被告大连绿地置业有限公司返还原告郑信宝定金1026万元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清。”查，原告庭上自认，原被告在签订协议时，原告知晓被告未取得商品房预售许可，并确认（2018）辽0202民初1257号《民事判决书》系生效民事判决书，且被告已履行完毕判决书的义务。一审法院认为，就案涉《大连绿地中心定向开发协议》及《补充协议》的性质及效力问题，经大连市中山区人民法院（2018）辽0202民初1257号《民事判决书》业已确认，即上述二合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述规定，被告收取原告款项应当予以返还。被告在未取得商品房预售许可证情况下对外宣传预售房屋并与原告签订定向开发协议，而原告明知被告未取得商品房预售许可证而与之签订合同，双方均有过错，依法应当各自承担相应的责任。故原告要求被告赔偿损失3360150元（以1026万元为基数，从2013年6月26日至2018年6月30日按中国人民银行同期贷款利率计算）一节，不予支持。对于原告要求被告给付1026万元的利息（以1026万元为基数，从2013年6月26日至2018年6月30日按中国人民银行同期贷款利率计算）之诉请，虽原告在签订《大连绿地中心定向开发协议》及《补充协议》时，已知道被告尚未取得商品房预售许可证明，被告没有故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实，原、被告双方均存在过错，但根据公平原则，被告应当赔偿原告资金占用期间的利息损失，故原告该诉请，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，一审法院判决：一、被告大连绿地置业有限公司按中国人民银行同期贷款利率向原告郑信宝给付自2013年6月26日至2018年6月30日占用原告资金的损失（原告资金以1026万元为基数进行计算）；上述款项，于判决发生法律效力之日起十日内付清；若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告郑信宝的其他诉讼请求。案件受理费58840元，由被告大连绿地置业有限公司负担29420元，由原告郑信宝负担29420元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，在合同无效的情况下，一方面，因该合同取得的财产，应予返还；另一方面，有过错的一方还应当赔偿对方因此受到的损失。关于应返还财产的范围，无论财产占有人对合同无效是否存在过错，均属无权占有，占有人均无权取得孳息。由此，返还财产的范围应包括因无效合同取得的财产原物和孳息。具体到本案，案涉《大连绿地中心定向开发协议》及《补充协议》已被发生法律效力的民事判决认定为无效，绿地公司除了应向郑信宝返还因该协议取得的房款1026万元外，还应当返还该房款在其占有期间产生的孳息。现一审判令绿地公司向郑信宝支付2013年6月26日至2018年6月30日期间占有资金期间的利息损失，实际为绿地公司应返还财产范围中的孳息部分，并非赔偿郑信宝因合同无效受到的损失，故该部分利息与双方的过错无关，不存在根据过错比例各自承担责任的问题。绿地公司要求郑信宝分担该部分利息的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，绿地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14710元（大连绿地置业有限公司已预交），由大连绿地置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘冬艳审判员  刘小南审判员  任 娲二〇二一年五月六日书记员  杜玉洁