云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云29民终172号上诉人（原审被告）：张朝宇，男，1976年7月13日生，汉族，祥云县人，初中文化，住祥云县，现住大理市。委托诉讼代理人：陈敏，云南正圣律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：曹磊，男，1993年7月1日生，汉族，祥云县人，中专文化，住祥云县。委托诉讼代理人：杨兴慧，云南匡州盛欣律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：张朝英，女，1982年12月10日生，汉族，祥云县人，小学文化，住祥云县。上诉人张朝宇因与被上诉人曹磊、原审第三人张朝英房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省祥云县人民法院（2020）云2923民初1882号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年1月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张朝宇上诉请求：一、依法撤销祥云县人民法院作出的（2020）云2923民初1882号民事判决的全部内容，改判为驳回原告曹磊的诉讼请求；二、一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：上诉人与被上诉人曹磊属于同一个村委会的人，二人也熟悉，基于二人熟识的关系，2020年6月27日，被上诉人找到上诉人称要租赁上诉人位于祥云县的场地，上诉人才同意租赁给被上诉人，双方约定租期为10年。2020年7月，因案外人曹光永与曹庸等人在上诉人的场地门口发生争吵，上诉人责怪被上诉人，被上诉人也清楚这件事情确实是因其自身原因没有处理好，但被上诉人明确表示要继续使用场地，且愿意提高租金，本案至一审开庭的时候，上诉人也没有称不租给被上诉人使用，一直说被上诉人要继续使用，就可以按照合同约定继续使用，故被上诉人首先违反双方的合同约定，其诉请不应当得到支持。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，实际上，经过法院的调查，上诉人所出租的土地系上诉人自己的土地及向他人归并的土地，上诉人拥有合法的土地使用权，上诉人将土地租赁给被上诉人使用，合法有效。其次，土地上面建盖的建筑并非是永久性的建筑，都是临时建筑，并不会改变土地的使用性质，且现在的土地使用期限经2019年土地管理法变更后，己变更为永久性使用。因此无需进行规划审批及办理备案手续，一审法院认为未经规划许可导致上诉人无权出租房屋的理由不能成立。最后，一审判决认定原、被告之间形成了房屋租赁合同关系是错误的，上诉人同时出租了土地。被上诉人承租以后，为了自己的经营需要，在未告知上诉人的情况自行硬化了水泥地面，并非是按照上诉人的要求进行硬化的，因此上诉人对被上诉人硬化地面的出资方面没有任何的过错，且硬化地面的费用是法院酌情认定的，无任何依据。上诉人与被上诉人签订的合同依法有效，且已经交付被上诉人使用，该合同应当继续履行。被上诉人曹磊答辩称，上诉人主张愿意将房屋继续租给被上诉人与查明的事实不符，其主张合同有效与实际不符，被上诉人进行硬化地面是征得上诉人的同意，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。第三人张朝英未到庭，亦未作书面答辩。曹磊向一审法院提出诉讼请求：1．判令解除原告及第三人于2020年6月27日签订的《租房合同》；2．判令被告立即返还原告支付的租金8000元；3．判令被告支付原告修建租赁场地支出费用16,178元；4．判令被告支付违约金50,000元；5．本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：原、被告系同村人，双方关系较好，第三人系被告妹妹。2020年6月份，原告欲向被告承租其位于祥云县的房屋用于经营打棉抽丝，经双方协商，2020年6月27日，因被告不在祥云，便委托第三人张朝英代其与原告签订《租房合同》，合同中出租方为张朝英（甲方），承租方为曹磊（乙方），合同约定乙方承租甲方位于祥云县的房屋；房屋租赁期限共十年，自2020年6月27日起至2030年6月27日止；房屋租金前五年为每年8000元，后五年为每年10000元；房屋租期未届满前，甲方不得以任何借口收回房屋，否则应退回乙方全部房屋租金，双方如有违约，应向对方支付50000元的违约金。合同签订当日，原告将第一年的房租8000元微信转账给被告，第三人代被告将出租房屋钥匙交由原告。此后原告雇请工人打扫、整理了承租房屋，并在承租房屋的西北侧（靠卫生间处）硬化了面积约168平方米的水泥地面。原告修整承租房屋期间，因案外人曹光永在该出租房屋门口倒土夹石导致曹光永与曹庸发生吵打进而报警，此后被告在该出租房屋大门上加装了一把锁，原告未再进入出租房屋。另查明，被告出租房屋的土地系被告与他人置换的承包地，置换后被告在该地上建盖了彩钢瓦房屋并围成一院，用于堆放建筑工程材料等。该房屋建盖未办理建房审批手续，也未办得相应产权证照。此前，张朝宇将该房屋的部分提供给案外人曹光永使用。原告陈述曹庸与其系合伙关系。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，《租房合同》中出租方虽写为第三人，但结合本案案件事实，该合同实际出租人为被告，原、被告之间形成了房屋租赁合同关系，被告出租给原告的房屋没有任何行政审批许可手续，该房屋至今尚未取得合法产权证，被告也不能提供该屋具有合法报建及产权归属的有效证据，被告将该房屋出租给被告使用，违反了房屋租赁的有关规定，故双方所签订的《租房合同》，应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”如上所述，《租房合同》无效，被告因该合同收取的租金8000元应予返还原告。原、被告在《租房合同》中未对原告装修租赁场地相关事项进行约定，原告承租房屋后雇请工人打扫整理了场地并硬化了面积约168平方米的水泥地面，现租赁合同无效，考虑到该部分水泥地面现已无拆除的价值及必要，故原告硬化水泥地面支出的费用由双方各自按照导致合同无效的过错分担，其余损失由原告自行承担。被告违反法律规定出租该房屋有过错，原告在租赁该房屋时，不审查该房屋的产权状况，造成合同无效，亦有过错，故原告硬化水泥地面支出的费用，由被告承担70%的责任，由原告承担30%的责任。原告硬化水泥地面支出的费用，酌情予以支持8000元，根据前述分析和认定，该费用由被告承担5600元，由原告自行承担2400元。因原、被告之间签订的《租房合同》无效，不受法律保护，原告请求被告支付违约金50,000元，没有合法依据，不予支持。因合同无效，原告要求解除双方的合同及被告辩称愿意继续履行合同的主张，均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、第三人张朝英代被告张朝宇与原告曹磊于2020年6月27日签订的《租房合同》无效；二、被告张朝宇于本判决生效后十五日内返还原告曹磊租金人民币8000元；三、被告张朝宇于本判决生效后十五日内支付原告曹磊硬化水泥地面费用人民币5600元；四、驳回原告曹磊的其他诉讼请求。案件受理费人民币827元，由原告曹磊负担248元，由被告张朝宇负担579元。二审中，双方当事人未提交新证据。对一审法院认定的案件事实，二审予以确认。本院认为，关于双方签订的租房合同效力问题，涉案房屋系上诉人在承包地上建盖的简易房，未取得行政审批许可手续，房屋至今未取得合法产权证，上诉人也未提供房屋的合法报建手续，故双方签订的租房合同为无效合同，上诉人认为合同有效的上诉主张与查明事实不符，本院不予采纳。由于原审原告的诉请并未提出合同无效的诉请，一审判决第一项判项不当，二审予以纠正。根据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于租房合同无效，上诉人因该合同收取的租金8000元应返还被上诉人，对于被上诉人硬化水泥地面支出的费用，一审法院按照各自导致合同无效的过错分担并无不当，本院予以维持。综上，上诉人张朝宇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定的事实清楚，判决结果错误，二审予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持云南省祥云县人民法院（2020）云2923民初1882号民事判决第二项、第三项，即“二、被告张朝宇于本判决生效后十五日内返还原告曹磊租金人民币8000元”“三、被告张朝宇于本判决生效后十五日内支付原告曹磊硬化水泥地面费用人民币5600元”;二、撤销云南省祥云县人民法院（2020）云2923民初1882号民事判决第一项、第四项；三、驳回曹磊的其他诉讼请求。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费1654元，由上诉人张朝宇负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨剑丽审判员 杨 宏二〇二一年五月二日书记员 吴杨旸