河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫03民终3467号上诉人（原审被告）：董艳君，女，汉族。被上诉人（原审原告）：王利洛，男，汉族。上诉人董艳君因与被上诉人王利洛租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2016）豫0303民初643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月8日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人董艳君、被上诉人王利洛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。董艳君上诉请求：依法撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求，由被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审认定事实错误。涉案双方签订租赁合同之前，王利洛对涉案房屋的地段、面积、配套条件等都做过充分调查，合同签订是其真实意愿的表示。合同约定房屋移交后所有的维修、改造均由王利洛承担，该房屋原经营业主轮胎店正常经营至2015年12月12日夜，2015年12月13日将房屋钥匙转交给王利洛，充分说明截止2015年12月13日王利洛接到钥匙完成接收房屋时所有电路均正常，而不是在无电的状况下移交给王利洛的，董艳君以供电正常的“现状”移交给租户，租户完成接收，则视为董艳君己经完成具备经营条件的房屋的交付义务。二、王利洛在移交当日未提出无电，己经完成了接收移交的实体行为，如果移交当日无电，王利洛应不予接收房屋并不接收钥匙，既然接收，即视为合格移交。王利洛在移交后数日提出房屋无电现象，就应该按照合同约定自行承担维修和改造的义务。三、从签订租赁合同至今，因王利洛合同未解除也未到期，涉案房屋一直属于王利洛使用状态中。王利洛配有备用钥匙，该房屋始终在其掌控当中。一审法院认定其未实际占有房屋，支持其要求返还租金和押金的判决是错误的，与事实不符。综上，王利洛违反契约精神，无理要求解除合同。董艳君积极协商，并超出合同责任范围愿意为王利洛分担部分费用，还积极帮忙寻找维修工的行为是符合契约精神的做法，并无不当。一审法院审查错误，违反法律规定。请求洛阳市中级人民法院还原事实原貌，撤销一审判决，驳回被上诉人一审全部诉讼请求，判令一、二审诉讼费用全都由被上诉人承担。王利洛答辩称：因上诉人的上诉状中所述有几处明显篡改、曲解和歪曲事实的地方，所以我要向法官解释说明：1、第一条中上诉人董艳君所说的“合同约定房屋移交后所有的维修、改造均由本人王利洛承担”这句话中的“维修”两字在签订的合同中是“装修”而不是“维修”。这是明显的篡改文字曲解事实。2、第一条中上诉人董艳君说2015年12月13日将钥匙转交给我这句话也与事实不符。事实是上诉人董艳君在2015年12月13日中午1点半给我发短信，让我晚上六点多去牛肉汤馆拿钥匙，而不是原业主或其他人将房屋转交给了我，原业主在2015年12月13日下午只是将钥匙放在了牛肉汤馆，我是2015年12月14日拿到钥匙，当我2015年12月l4日早上拿到钥匙后发现房屋内对着门那面墙皮80%严重脱落，并且屋内没电，然后就立刻电话联系了董艳君，并说明了房屋存在的种种问题，她也答应了说尽快找人修。(其中最重要的问题是没电。真正的原因是这样的：发现没电后我看了屋内的线路没问题，就去了牛肉汤馆找到吴老板说想从他屋内的窗户进到取水井院子里看看是不是我租的房屋后面线路哪里接触不好，牛肉汤馆一听我想找没电的原因就对我说：“那你不用看了，没电的原因是因为前段时间俺们这两间房屋都停了电，牛肉汤馆吴老板和涉案房屋的原经营业主为了尽快解决问题尽量少耽误生意的情况下都自己买了电线在取水井变压器水泥墩上的一个地方各自接了根电线解决了问题。所以等涉案原业主租赁合同到期后便将之前人家自己接的电线摘掉带走了，这才导致屋内没有电”。)这些情况我当天都一并告诉了董艳君，但董艳君却在明知原因的情况下向法庭虚构、隐瞒事实。王利洛向一审法院起诉请求：1.确认原、被告就芳林路与丽春东路交叉口西南角《郝友记》东隔壁门面房一间的租赁合同解除；2.判令被告立即将原告与2015年11月8日所交租金23000元及押金1000元，共计24000元全额退还给原告；3.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院审理查明：2015年11月7日，原告为经营餐饮与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：1.被告将位于洛阳市××与××交叉口的一间门面房约10平米租赁给原告使用，自2015年12月12日起至2016年12月11日，为期12个月，原告承租房屋仅限于商业经营使用；2.租赁费用为23000元，合同签订当日原告一次性支付，支付租金后双方交接房屋，房屋押金1000元，合同到期终止时，双方对房屋质量验收无异议且无欠交水电费后无息退还；3.原告装修前将装修施工方案书面形式报备被告，被告同意施工方案后方可施工，原告负责房屋的修缮和维护；4.被告房屋以现状租赁给原告，原告租赁期间，自行承担装修、改造、水电、卫生以及城管执法产生的相关费用。合同签订后，原告于2015年11月8日将租金23000元及押金1000元转账至被告指定账户。涉案门面房原为他人经营轮胎店，轮胎店业主搬离后，被告于2015年12月13日短信通知原告，其将租赁门面房钥匙放置于隔壁门面房处，由原告自行领取。原告领取门面房钥匙后，发现门面房有墙壁因漏水墙皮脱落，且房屋内无电，遂与被告进行交涉，无果后于2015年12月24日正式向被告提出退还租金及押金，被告不予同意，原告于2015年12月27日将房屋钥匙重新放回隔壁门面房处并通知被告，被告自认于两个月后将房屋钥匙拿回。因退还租金及押金问题双方未协商一致，原告诉至法院。一审法院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，依法有效，该院予以认定。根据租赁合同的性质，原告负有向被告交纳租金、押金的义务，被告负有向原告交付符合条件的房屋的义务。原告租赁房屋时已告知被告为经营餐饮所需，被告交付的房屋应符合商业经营的使用目的，而通电是其中必备的基础条件。原告领取房屋钥匙后发现房屋不符合使用目的，与被告进行协商，被告也承诺找人维修，但截止至2015年12月27日交还房屋钥匙时并未解决房屋通电问题，原告据此认为被告交付房屋不符合合同约定，提出解除合同，于法有据，故该院认定租赁合同于2015年12月27日原告将房屋钥匙交还时解除。被告辩称原告已知晓房屋现状，原告予以否认，结合原告看房时该房屋由他人正常经营轮胎店，不能认定原告明知房屋无电的事实，故对被告的辩解理由该院不予采信。被告辩称通电问题应由原告自行解决，但从原告提供的通话录音显示被告表示找人解决通电问题或由原告自行解决其承担费用，故对被告的该辩解理由该院亦不采信。从租赁合同签订到解除，原告并未实际占用房屋，现原告主张被告返还租金及押金，于法有据，该院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告王利洛与被告董艳君于2015年11月7日签订的《房屋租赁协议》于2015年12月27日解除。二、被告董艳君于本判决生效后三日内退还原告王利洛房屋租金23000元及押金1000元。如被告董艳君未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费400元，由被告董艳君承担（被告承担诉讼费已由原告预交，待执行时由被告向原告一并清结）。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，本案现有证据能够证实涉案房屋在移交时不能正常供电，董艳君上诉认为王利洛接受房屋时，供电线路处于正常状况的辩解理由依据不足，本院不予采纳。关于董艳君上诉认为该租赁合同至今尚未解除，并一直属于王利洛使用状态中，故不应该返还租金及押金。对此，本院认为，作为进行餐饮经营的门面房，通电是其中必备的基础条件，王利洛发现所租房屋不符合使用目的后，立即与董艳君联系就电路维修问题进行协商，后双方在协商不成的情况下，王利洛于2015年12月27日将房屋钥匙重新放回隔壁门面房处并通知了董艳君。因董艳君出租的房屋不符合王利洛租用目的，双方在协商不成的情况下，王利洛已将房屋钥匙退还给董艳君，双方的租赁合同并未实际履行。原审根据本案的具体案情，判决董艳君退还王利洛已交的租金及押金并无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人董艳君承担。本判决为终审判决。审 判 长 李庆刚审 判 员 于 磊代审判员 卢媛媛二〇一六年十月十四日书 记 员 邵羽菲