抚顺市顺城区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)辽0411民初1252号 原告：张跃海，男，1963年10月19日出生，汉族。 委托诉讼代理人：秦亚东，男，1981年3月25日出生，汉族，（社区推荐） 委托代理人：王海艳，女，1975年1月11日出生，汉族（社区推荐） 被告：抚顺德创置业有限公司，住所地抚顺市顺城区将军北街1-9号。 法定代表人：杨洪山，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周冠豫，该公司法务部员工。 委托诉讼代理人：郑奇福，该公司员工。 原告张跃海诉被告抚顺德创置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月26日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张跃海委托代理人秦亚东，被告抚顺德创置业有限公司的委托诉讼代理人周冠豫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付逾期办理房屋产权证违约金14134.2元，截止日期2019年5月8日；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由:2014年4月29日，原告张跃海、案外人王平与被告抚顺德创置业有限公司签订《抚顺市商品房买卖合同》（合同编号：R201400228194），根据合同第九条、补充合同7.3条关于房屋所有权登记的约定，按照逾期时间，原告张跃海要求被告抚顺德创置业有限公司按照合同约定赔偿要求办理产权证所产生的违约金。违约金计算方式为：第一阶段2015年8月30日至2016年8月28日，365日免责；第二阶段2016年8月29日至2017年8月28日，365天×409094×0.1/10000＝1493.19元；第三阶段2017年8月29日至2019年5月8日，618天×409094×0.5/10000＝12641.01元；合计共14134.20元。原告与案外人王平购买位于抚顺市远洋城二期Ｂ区商品房，自房屋2015年8月30日交付以来，原告增多次找到被告公司要求及时办理产权事宜，但均未能成功。原告作为小区业主也曾委托远洋城小区业主委员会与开发商进行交涉，获得的结果仍然是开发商与政府沟通，开发商因手续未齐全等原因未能符合下达产权证书的条件，时间待定。开发商负责人也曾召开业主代表会议，承诺对逾期的事实进行法定的赔偿业务。开发公司逾期履行办理房屋权属登记的协助义务，导致买受人未如期取得房屋所有权证书的违约行为，买受人有权要求开发商承担违约责任。按照原、被告签订的《商品房买卖合同》所约定的日期，如上三个阶段计算，终止日期为2019年5月8日，即地产公司正式下达办理产权证通知书之日。根据《中华人民共和国合同法》第135条：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权义务”的规定，出卖人应当交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，因此房地产开发企业的协助办证义务，应一直到买受人办理完毕房屋所有权转移登记日期止。综上所述，按照双方合同约定的赔偿细则，为维护买受人的合法权益，原告根据我国法律的相关规定，向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。 被告抚顺德创置业有限公司辩称：违约金计算开始时间应为2018年2月27日。《民法典》关于诉讼时效的规定为三年，根据双方商品房买卖合同第九条约定，违约金按日计算。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八项规定：买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。双方在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，属于持续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。我公司于2021年2月26日收到传票及原告起诉状，故2018年2月27日之前产生的违约金因原告怠于行使权利而超过诉讼时效。违约金计算的截止日期应为大产权证取得之日，即2018年12月4日。办理产权证的法定和约定主体都是购房人，开发商依法只有协助义务，只需办理大产权证，即商品房初始登记。我公司在约定时间内办理完毕商品房初始登记，就已完成了合同约定的提供资料报产权登记机关备案、使房屋具备办理权属登记条件的义务。原告并无实际损失，其主张的违约金过高。我公司已按期交付房屋，自交房之日起，原告一直在实际占有、使用所购房屋，已实现了房屋的使用价值，我公司并未对原告享有的物权造成任何影响。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款的规定，违约金应以补偿性为主，过分高于所造成的损失的，应当予以减少。本案中，若按《商品房买卖合同》约定的违约金计算标准，即使按开始时间为2018年2月27日，截止时间为2018年12月4日计算（共计281天），违约金数额高达2560元。原告无任何实际损失，其主张的违约金金额过高，且我公司涉及与本案同类的潜在诉讼约2000余起，涉案金额约人民币3000多万元，加之本项目政府欠我公司各类款项近3亿多元，导致项目运转非常困难，如果在每个个案中都要求我公司承担高额违约金，必将导致企业经营雪上加霜、甚至走向破产。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据： 1.结婚证、户口簿、注销户口证明（王平）、死亡诊断书、销售不动产统一发票（自开）、抚顺远洋城办理产权证通知书、抚顺市商品房买卖合同、“远洋城”二期《抚顺市商品房买卖合同》补充协议、远洋城56层花园洋房交屋标准、2021辽0411民初228号民事裁定书、民心网抚顺市地方留言板，证明：买房屋违约金约定情况而且原告曾经提交过立案主张过权利。 被告质证认为：真实性无异议，关联性有异议，根据商品房合同约定被告的义务为办理房屋初始登记书，而非履行通知义务。通知书真实性无异议，关联性有异议，该通知为我公司再次通知业主可以办理产权为善意提醒。民心网抚顺市地方留言板为复印件，无法表明投诉方为何人，与本案无关。裁定书无异议，我们也收到了。 2.光盘，证明：讼时效中断。 被告质证认为：录音录像的真实性关联性有异议，该录音录像并非原始载体，不具有作为证据的条件，该组证据无法证明原告向被告主张过权利，被告也从未向被告承诺过相关的事宜。会议记要的真实性关联性有异议，该记要没有被告的签字和盖章。 3.抚顺市远洋城业主委员会核准书及业主委员会工长刻制证明，证明：主委员会是抚顺市住建主管部门所批准的核准组织，业主委员会具有民事行为主体能力，该行为符合组织的集体利益，业主委员会在工作会议上替业主主张权益。 被告质证认为：真实性、关联性有异议，业主委员会代表业主履行相关权益需要有业主大会决议及业主本人授权，现原告仅提供业主委员会相关审批手续无法证明业主委员会和代表原告向被告主张相关权利。 被告向法庭提交如下证据： 产权初始登记复印件、抚顺远洋城办理产权通知书，证明：被告于2018年12月5日取得该房屋的初始登记证书并履行完毕合同义务，并于2019年5月9日再次通知业主可以办理房屋产权。 原告质证认为：初始登记真实性无异议，关联性有异议，房屋初始登记权利人为被告并非原告，此证据无法证明房屋的权利人为原告所有，原告对此房屋不具有所有权。真实性无异议，关联性有异议，2019年5月9日张贴通知，而不是再次通知该证据没有再次字样，而没有证据证明被告曾向原告通知过办理产权，而且被告也不具备办理房屋产权，房屋初始登记证书为产权办理众多手续之一，该证据并不是一定可以办理产权，所以原告认为该2份证据不能直接反映出被告在此时此刻就有履行完毕合同义务的权利。 本院经审理认定事实如下：2014年4月29日，原告张跃海、案外人王平与被告抚顺德创置业有限公司签订《抚顺市商品房买卖合同》（合同编号：R201400228194）,约定“买受人张跃海、王平，出卖人抚顺德创置业有限公司；买受人张跃海、王平以总价409094元的价格购买出卖人抚顺德创置业有限公司开发的坐落于抚顺市顺城区，建筑面积为86.26平方米的房屋一处；出卖人应当在2015年8月30日前将合同约定的商品房交付买受人使用；在本商品房实际竣工使用之日起60日内，由双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋所有权证》的申请，提交房登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿；如因出卖人的责任，未能按期向房屋所在地房屋登记机构提交办理本商品房《房屋所有权证》的申请，并记载于抚顺市房屋登记簿的，逾期在365日（含）之内，自约定向房屋登记结构提交资料并记载于抚顺市房屋登记簿之日起，至出卖人实际提交资料并记载于抚顺市登记簿之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零点一的违约金；如因买受人的责任，导致出卖人未能按期向房屋登记机构提交办理本商品房《房屋所有权证》的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿的，出卖人不承担违约责任；……”,该合同由原告张跃海、案外人王平签字捺印，被告抚顺德创置业有限公司加盖公章。同日，原告张跃海、案外人王平与被告抚顺德创置业有限公司签订《“远洋城”二期〈抚顺市商品房买卖合同〉补充协议》，约定“商品房实际竣工使用之日起365日内，由双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋所有权证》的申请，提交房登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿；如因出卖人的责任，逾期超过365日后，买受人同意继续履行《合同》，出卖人按买受人已付房款的日万分之零点五支付违约金；……”，该合同由原告张跃海、案外人王平签字捺印，被告抚顺德创置业有限公司加盖公章。合同签订后，原告张跃海、案外人王平按约定如期办理了房屋贷款手续。2015年8月30日，被告抚顺德创置业有限公司将该房屋交付给原告张跃海、案外人王平使用。被告抚顺德创置业有限公司于2018年12月5日针对涉诉房屋取得了不动产权证书[辽（2018）抚顺市不动产权第0063344号]即商品房首次登记。2019年5月9日，被告抚顺德创置业有限公司向原告张跃海发出《抚顺远洋城办理产权证通知书》，载明“我司开发的抚顺远洋城项目已于2018年年底安排办理房屋产权证。根据房产局要求，您需配合提供相关资料预约办理房屋产权证及领取相关办理材料，并按照房产局要求的时间到房产局办理手续。收到本通知后，请您尽快准备相关材料并与我司进行核对，如因个人原因导致办证延迟，一切后果由个人承担”。2020年9月7日，原告张跃海到本院提起诉讼，请求判令被告抚顺德创置业有限公司支付逾期办理房屋产权证违约金。后因原告张跃海伪造案外人王平的签字，裁定驳回其起诉。另查明，2019年4月30日，案外人王平因癌症死亡。案外人王平的配偶张跃海、父亲王之维、母亲赵淑荣、婚生子张帆。王之维于2004年2月12日死亡，赵淑荣于2003年11月24日死亡。婚生子张帆于2021年4月6日声明放弃涉案房屋的继承权。 本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应按合同约定全面履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施等违约责任。本案中，原告张跃海、案外人王平与被告抚顺德创置业有限公司签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同成立并有效。合同签订后，原告张跃海已按照合同约定履行了付清全部购房款的义务，但被告抚顺德创置业有限公司未能按照合同约定的期限履行己方义务，保证房屋买受人在约定期限内取得房屋所有权证书，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据合同约定，被告抚顺德创置业有限公司应于2015年8月30日前将涉案房屋交付原告张跃海，故按照约定其应于2016年8月29日前向房屋登记机构提交办理房屋权属登记的相关资料，现被告违约。原告张跃海主张违约金起算日期为2016年8月29日，于法有据，予以采信。原、被告在商品房买卖合同中明确约定了逾期办证的违约金的计算方法为以日为单位累计计算，该约定的债权属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，原告张跃海应在诉讼时效期间内主张逾期办证违约金。原告张跃海曾于2020年9月7日来院起诉，故原告张跃海要求被告抚顺德创置业有限公司给付2017年9月7日之前的按日计付逾期办理房屋产权证的违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。被告抚顺德创置业有限公司辩称其收到传票及原告起诉状之日为原告张跃海主张权利之日，于法无据，不予采信。关于违约金计算的截止时间认定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，“买受人未能如期取得不动产权属证书”作为认定出卖人承担逾期办证违约责任的法律依据，出卖人领取初始权属证书并向买受人发出通知之日，其完成相关办证义务，而非被告抚顺德创置业有限公司所称以取得大产权证时间作为认定逾期办证违约金截止时间的依据，故对被告抚顺德创置业有限公司此项辩称理由，本院不予采信。被告抚顺德创置业有限公司提供证据证明其于2019年5月9日张贴《抚顺远洋城办理产权证通知书》，通知了原告办理产权证手续。故应以2019年5月8日作为违约金计算的截止日期。根据合同约定，被告应在房屋交付使用后365日内履行报备办理产权证书所需材料的义务，如上述期限内未办理完结，仍需被告继续办理，被告无法办理导致原告在规定期限内未取得房地产权属证书的，逾期在365日（含）之内，被告向原告支付已付房价款日万分之零点一的违约金，逾期在365日后，原告同意继续履行《合同》，被告按原告已付房款的日万分之零点五支付违约金。现原告同意继续履行涉诉商品房买卖合同。综上所述，被告应向原告支付从2017年9月8日至2019年5月8日的逾期办证违约金，共计608天，均逾期超过365日。违约金以总房款409094元为基数按日万分之零点五计算，为12436.46元。原告的诉讼请求，合理部分，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告抚顺德创置业有限公司于本判决生效后十五日内一次性给付原告张跃海2017年9月8日至2019年5月8日的逾期办证违约金12436.46元; 二、驳回原告其他诉讼请求。 逾期未按判决确定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费153元，由原告张跃海负担18元，由被告抚顺德创置业有限公司负担135元。此款原告已交纳，被告在履行判决义务时一并给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于抚顺市中级人民法院。 审 判 长  何佳欣 审 判 员  张凤敏 人民陪审员  郭潇然 二〇二一年五月十三日 法官助理 李纯成 书 记 员 姜奕彤