北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7009号上诉人（原审被告）：北京幸福医疗美容医院有限公司，住所地北京市东城区珠市口东大街14号C座二层、三层。法定代表人：吴燕，总经理。委托诉讼代理人：茹小山，该公司行政院长。委托诉讼代理人：卓小勤，该公司办公室主任。被上诉人（原审原告）：北京中欣安泰投资有限公司，住所地北京市东城区珠市口东大街14号。法定代表人：徐建胜，执行董事。委托诉讼代理人：朱希，北京市道可特律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈欣然，北京市道可特律师事务所实习律师。上诉人北京幸福医疗美容医院有限公司（以下简称医疗美容公司）因与被上诉人北京中欣安泰投资有限公司（以下简称中欣安泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初14269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。医疗美容公司之委托诉讼代理人茹小山与卓小勤，中欣安泰公司之委托诉讼代理人朱希与陈欣然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。医疗美容公司上诉请求：同意一审判决第二、三、四、五项，请求撤销一审判决第一、六、七、八、九项，改判驳回中欣安泰公司一审诉讼请求的第1、4、5、6、7、8项，或将本案发回重审。事实和理由：1.事实不清。关于我公司要求中欣安泰公司减免租金的理由，根据中欣安泰公司在本案一审提供的证据《关于减免租金的函》可见，我公司提出减免租金的理由不仅仅是北京银行进行装修影响我公司经营，而是“相邻租户多年来反复无常的更替并伴随不曾间断的装修”，包括“老北京饭店、典当行、工艺商店、私人会所、中欣售卡大厅、税务局、北京银行等”。关于中欣安泰公司减免租金的理由，一审法院认定中欣安泰公司减免医疗美容公司四个月装修噪音和受疫情期间影响的租金，数额较为合理，与事实不符；事实是根据双方签订的《疫情期间减免租金补充协议》，中欣安泰公司减免我公司租金是“为减轻疫情对双方企业生产经营的影响，共渡疫情影响困难阶段，有利企业生存发展”，并不涉及装修噪音对我公司经营损失的减免；根据中欣安泰公司提供的《证明》显示，中欣安泰公司承认装修工程开始时间为2019年10月底，而新冠疫情是2019年12月爆发于武汉，2020年1月23日武汉封城，2020年1月24日北京市启动重大突发公共卫生事件一级响应，从时间上看中欣安泰公司减免租金不包括其因装修噪音给医疗美容公司造成的经营损失。关于我公司“正常营业”的时间，根据中欣安泰公司提供的《缴费通知单》可见，我公司在疫情期间仅为部分客户换药、拆线等提供了后续服务，不能开展新的手术，该期间没有任何收入；7月初中欣安泰公司进行空调维修，破坏了我公司手术室的无菌环境，导致手术无法开展，7月份之后我公司也没有营业收入；现有证据可以显示，我公司仅仅是2020年5月份和6月份正常营业了约2个月左右，从7月份开始又不能正常营业了。关于空调维修争议问题，造成空调维修无法进行的责任在中欣安泰公司；《情况说明》显示空调维修前我公司已经与中欣安泰公司的委托人北京齐家盛装饰装潢有限公司（以下简称齐家盛公司）约定，不能对“手术室或美容院的设施设备进行任何拆除或破坏”；而根据我公司提交的手术室破坏现状的现场照片显示，装修公司在医疗美容公司手术室门内进行维修，未经我公司许可即拆开了手术室门内的空调设备，导致手术室因无菌环境被破坏而不能使用，严重影响了我公司的业务开展。关于物业租赁合同解约时间问题，一审认定有误；根据中欣安泰公司要求我公司补缴水电空调费至2020年10月31日，说明中欣安泰公司认可《物业租赁合同》在2020年10月31日前均有效；2021年1月7日，中欣安泰公司将我公司租赁场所的大门张贴了封条，禁止我公司使用该物业，说明中欣安泰公司又将《物业租赁合同》的解约时间延续到2021年1月7日。2.一审程序错误。本案应当按照普通程序审理，本案一审法院适用简易程序审理不符合法律规定。本案一审庭审中，我公司依法申请证人出庭作证，一审法院未依法通知证人出庭，我公司因未接到证人出庭通知，导致2020年12月22日开庭时未联系证人出庭作证，被迫撤回反诉。3.适用法律错误。根据合同法第六十二条规定，涉案《物业租赁合同》并无关于装修噪音影响中欣安泰公司使用物业的相关约定，且双方也未就装修噪音影响中欣安泰公司正常使用物业签订补充条款，装修噪音严重影响我公司经营是本案争议的焦点，一审法院应当在查明事实的基础上，适用《合同法》第六十二条规定对本案作出判决。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条规定，一审法院应当按照上述规定对双方的证据“进行综合审查判断”，不难得出造成空调维修无法进行的原因是中欣安泰公司委托的维修公司的过错造成的。4.违反公平公正原则。一审法院未准许我公司证人出庭，我公司被迫提出撤回反诉，严重违反民事审判的公平公正原则，侵害了我公司依法举证的权利。中欣安泰公司辩称，同意一审判决，不同意医疗美容公司的上诉请求及理由。2020年1月，医疗美容公司提出因装修影响其正常经营，要求我公司减免6个月租金，我公司未同意，后再次协商，之后因疫情爆发，我公司综合考虑前述原因，同意减免4个月租金，即从2009年12月至2020年4月。关于医疗美容公司是否正常营业问题，一审审理期间，医疗美容公司当庭认可，除疫情期间，该公司始终正常营业，一直经营至2020年11月20日。关于空调维修问题，维修期间，医疗美容公司的院长在维修进行到一半时拒绝施工人员继续施工，后未再让维修队继续施工。关于合同解除时间，我公司于2020年7月13日向医疗美容公司发出解除通知，2020年7月21日该合同已经解除。关于程序问题，本案一审系适用普通程序审理，并不存在程序不妥之处。一审审理期间，一审法院要求申请的证人出庭作证，我公司的证人按时出庭，医疗美容公司的证人并未出庭，一审法院已经充分保证了医疗美容公司的诉讼权利。医疗美容公司上诉引用了法条均与本案无关。一审法院先后进行多次庭审，对本案进行了详细调查，医疗美容公司要求发回重审明显属于恶意拖延诉讼，占用房屋造成我公司的损失。中欣安泰公司向一审法院起诉请求：1.判令中欣安泰公司、医疗美容公司双方于2016年3月29日签署的《物业租赁合同》（编号ZXAT-ZL-010）于2020年7月21日解除；2.判令医疗美容公司支付拖欠的租金714420元及延期利息361767元；3.判令医疗美容公司支付拖欠的水费、电费、空调费共计69011.64元及利息20303.84元；4.判令医疗美容公司支付房屋占有使用费359856元（自2020年7月22日暂计算至2020年9月10日，应计至医疗美容公司实际腾退日止）；5.判令医疗美容公司支付损失643860元（包括延期支付房屋租金损失、水电等能源费损失及律师费）；6.无需返还医疗美容公司的保证金536550元，因医疗美容公司违约，该保证金就是违约金，根据合同就应没收；7.腾退租赁房屋；8.判令医疗美容公司将北京幸福美容院有限公司、北京幸福医疗美容医院、北京医美镜医疗美容争议研究与调解中心注册地址从租赁房屋中迁出；9.判令医疗美容公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2016年3月29日，中欣安泰公司（出租方、甲方）与医疗美容公司（承租方、乙方）签订《物业租赁合同》，约定甲方同意将坐落于北京市东城区XX街XX号XX楼（X座X层、XX层）即涉诉房屋出租给乙方，建筑面积预计为1680平方米，用于医疗美容用途。起租日为2016年6月12日，终止日2021年6月11日。合同附件一，……第四年度租金（2019年6月12日至2020年6月11日）日租金为4.2元/天/平方米，租金总计2575440元。第一次付款日期：2019年6月5日前，交付金额643860元；第二次付款日期：2019年9月5日前，交付金额643860元；第三次付款日期：2019年12月5日前，交付金额643860元；第四次付款日期：2020年3月5日前，交付金额643860元。第五年度租金（2020年6月12日至2021年6月11日）日租金为4.2元/天/平方米，租金总计2575440元。第一次付款日期：2020年6月5日前，交付金额643860元；第二次付款日期：2020年9月5日前，交付金额643860元；第三次付款日期：2020年12月5日前，交付金额643860元；第四次付款日期：2021年3月5日前，交付金额643860元；……。合同第十二条规定，如由于乙方不履行本合同或其他乙方原因致使本合同提前终止时，甲方有权没收乙方的保证金。本条所述的甲方有权没收的保证金的数额应相当于本合同第七条所载的数额。否则甲方仍有权向乙方追偿保证金缺额部分。第十四条规定，在租期内，乙方因使用该场地而产生的水、电、通讯网络、有线电视、卫星通讯、制冷、供暖等市政或设备使用费，乙方向甲方或各有关市政主管部门支付。第十九条规定，除本合同另有约定以外，租赁期内，有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回该场地，乙方已支付的租金、保证金不予退还，给甲方造成损失的，乙方应全额赔偿，……7.拖欠该场地租金等各种费用累计时间20天以上的。第三十三条规定，乙方未能按照本合同规定的期限支付应付的金额，除仍须履行支付义务外，还须向甲方支付欠交金额自应付日起至实付日止的延期利息，延期利息按日计算，每日为应付金额的0.5%……。第四十四条规定，乙方自租金应付日起逾期超过20日仍未足额补交租金及利息的，甲方有权解除本合同，并可行使封门之权利。本合同的解除自甲方书面通知送达乙方之日起生效。因上述原因致使合同终止的，甲方有权根据合同关于保证金的规定没收乙方保证金。第四十五条，因乙方逾期未支付租金，导致合同提前终止，乙方需在自合同终止日起10日内向甲方交回涉案房屋，并腾空所有属于乙方的可移动物品，费用由乙方承担……。第四十七条规定，乙方违反本合同规定的其他义务或章条的规定时，甲方有权根据本合同关于保证金章条的规定扣除乙方保证金。庭审中，双方均认可，合同履行期间，医疗美容公司向中欣安泰公司交纳保证金536550元，涉案房屋每月租金为214620元，每季度第一个月5日交纳当月及后二个月即一个季度的租金。医疗美容公司认可自2020年4月12日起至今未向中欣安泰公司交纳涉案房屋租金及2020年1月-8月的能源费69011.64元。另查，由于中欣安泰公司将部分房屋出租给北京银行，银行进行了装修。2019年12月29日、12月30日、2020年1月4日、1月5日，医疗美容公司向物业主管反映装修噪音影响了其经营，物业公司进行了协调。2020年1月14日，医疗美容公司向中欣安泰公司发出减免租金函，以近来楼下装修噪音太大，每次装修从大面积的拆除噪音到大动静的电钻噪音，持续时间每次都好几个月，从工人处了解到今年装修时间更长，2019年6月拆除起算至2020年5月施工完毕，致我院与患者沟通严重受阻，影响客户体验，致到店率直线下降，同时住院的患者为此投诉我院，向我院提出赔偿为由，恳请减免半年租金。2020年3月19日，医疗美容公司再次向中欣安泰公司发出申请减免函，以由于疫情的不可抗力，没有经营收入，依法免除不可抗力期间的租金，特别是此前长期困扰的楼下装修噪音太大，造成客户投诉并提出退款赔偿为由，要求减免6个月租金。后中欣安泰公司只同意减免了医疗美容公司自2019年12月12日至2020年4月11日期间四个月的租金。自2020年4月12日起，医疗美容公司未向中欣安泰公司支付涉案房屋租金。2020年5月29日，中欣安泰公司向医疗美容公司发出催缴函，要求医疗美容公司交纳2020年4月12日至2020年6月11日租金429240元及截止2020年4月30日，拖欠的水、电、空调费共计60560.05元，并告知按合同约定支付延期利息。医疗美容公司仍未交纳。2020年7月13日，中欣安泰公司向医疗美容公司邮寄《租赁合同解约函》，主要内容，我司多次和贵司沟通并给贵司书面下达《催缴函》，但贵司一直未交纳。根据合同四十四条约定，自租金应付日起逾期超过20天仍未足额补交租金及利息的，甲方有权解除合同。特函告贵司：一、自2020年7月21日起双方签订的《物业租赁合同》即行解除；……。2020年7月14日医疗美容公司签收该《租赁合同解约函》。中欣安泰公司称，医疗美容公司擅自将部分涉案房屋转租，医疗美容公司辩称，其与第三方只是合作关系，并提交了双方签订的合作协议，中欣安泰公司虽不认可，但未向法院提交医疗美容公司擅自转租的证据。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，中欣安泰公司与医疗美容公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当全面履行自己的义务。按照合同约定，医疗美容公司单次拖欠租金超过20日仍未足额补交租金及利息的，中欣安泰公司可单方解除合同。根据本案查明的事实，庭审中双方均认可月租金数额，认可医疗美容公司自2020年4月12日起至今未向中欣安泰公司交纳租金，认可自2020年1月-8月未向中欣安泰公司交纳能源费69011.64元，对此法院予以确认。因此2020年7月13日，中欣安泰公司向医疗美容公司发出《租赁合同解约函》，且快递单显示医疗美容公司于2020年7月14日已签收，该《租赁合同解约函》中明确双方签订的合同于2020年7月21日解除，故法院确认双方签订的《物业租赁合同》于2020年7月21日解除。对于医疗美容公司称，由于中欣安泰公司招租的北京银行装修噪音，给其经营造成影响，其自2020年4月12日起一直未交纳租金系有理由的抗辩，法院认为，根据医疗美容公司自己向法院提交的2020年1月14日和3月19日两次向中欣安泰公司申请减免租金函的内容看，双方就装修噪音和疫情的不可抗力原因导致医疗美容公司不能正常经营问题，一直在沟通，最终中欣安泰公司减免了医疗美容公司自2019年12月12日至2020年4月11日期间的租金。庭审中，医疗美容公司亦认可减免了其疫情期间的租金，其已于2020年5月中下旬正常营业，且医疗美容公司在减免租金期间内仍有能源费（水、电等）费用的发生，由此说明该期间医疗美容公司仍在营业，故中欣安泰公司减免医疗美容公司四个月装修噪音和受疫情期间影响的租金，数额较为合理。医疗公司以装修噪音为由拒付租金，缺乏法律依据。对于医疗美容公司称，2020年5月其开始经营期间又出现空调不制冷问题，其不交纳租金亦系有理由的。对于空调维修问题，中欣安泰公司及时与医疗美容公司沟通进行了维修。维修人员亦出庭作证，该证人证实，经过医疗美容公司的允许后，维修人员于7月3、4号进场维修，计划7月10日完工，且均为夜间施工。当维修人员对二层需维修区域拆除一半时，医疗美容公司要求暂停又被安排到三层维修，6月7日医疗美容公司的其他领导又不让施工人员在三层继续维修，导致施工人员一直未能进场维修。针对该证人证言，医疗美容公司未提交证据加以反驳，法院对该证人证言的真实性予以采信。该证人证言能够证实，中欣安泰公司对空调维修问题一直积极进行维修，系医疗美容公司不予配合所致，故中欣安泰公司要求医疗美容公司支付2020年4月12日至2020年7月21日期间拖欠的租金，于法有据，法院予以支持。鉴于合同解除后医疗美容公司仍占有使用涉案房屋未腾退，故此期间的占有使用费，医疗美容公司亦应支付。关于中欣安泰公司要求医疗美容公司支付拖欠租金和能源费的延期利息一节，根据双方签订的合同约定，中欣安泰公司的该项主张，理由正当，法院予以支持，但利息约定标准过高，医疗美容公司要求予以调整，对此法院依法酌定。关于中欣安泰公司要求医疗美容公司赔偿其损失（延期支付的租金损失、能源费损失、律师费）一节，因中欣安泰公司已主张了拖欠的租金、能源费及延期支付的利息及房屋占有使用费，庭审中并未提交租金、能源费损失的证据。中欣安泰公司主张的律师费，亦缺乏法律依据，故法院对中欣安泰公司的该项诉讼请求，不予支持。关于保证金的问题，根据合同中，由于医疗美容公司拖欠租金及能源费，造成双方签订的《物业租赁合同》提前终止，保证金予以没收的约定及从双方合同于2020年7月21日终止后，医疗美容公司未将涉案房屋腾退给中欣安泰公司，给中欣安泰公司再次出租涉案房屋造成了一定的影响考虑，中欣安泰公司不同意退还医疗美容公司的保证金，法院予以支持。关于中欣安泰公司要求医疗美容公司将北京幸福医疗美容院有限公司、北京幸福医疗美容医院、北京医美镜医疗美容争议研究与调解中心的注册地址从涉案房屋中迁出的主张，因中欣安泰公司的该项诉讼请求，不属于民事受案范围，对此法院不予支持。由于医疗美容公司在诉讼过程中提出反诉后，又撤回反诉，法院准予医疗美容公司撤回反诉的申请。综上，一审法院判决：一、确认北京中欣安泰投资有限公司与北京幸福医疗美容医院有限公司签订的《物业租赁合同》于二〇二〇年七月二十一日解除；二、自判决生效之日起七日内，北京幸福医疗美容医院有限公司向北京中欣安泰投资有限公司支付欠付租金714420元；三、自判决生效之日起七日内，北京幸福医疗美容医院有限公司向北京中欣安泰投资有限公司支付能源费69011.64元；四、自判决生效之日起七日内，北京幸福医疗美容医院有限公司向北京中欣安泰投资有限公司支付逾期支付租金的利息，以房屋租金429240元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2020年3月5日起至2020年7月21日的利息；以房屋租金285180元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2020年6月5日起至2020年7月21日的利息；五、自判决生效之日起七日内，北京幸福医疗美容医院有限公司向北京中欣安泰投资有限公司支付逾期支付能源费的利息，以22286.82元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2020年2月29日起至2020年7月21日的利息；以2079.17元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2020年3月31日起至2020年7月21日的利息；以2382.21元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2020年4月30日起至2020年7月21日的利息；以3677.08元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2020年5月31日起至2020年7月21日的利息；以12286.15元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2020年6月30日起至2020年7月21日的利息；六、自判决生效之日起七日内，北京幸福医疗美容医院有限公司向北京中欣安泰投资有限公司支付房屋使用费按214620元/月为基数计算自2020年7月22日起至实际腾退之日止；七、自判决生效之日起十五日内，北京幸福医疗美容医院有限公司将位于坐落于北京市东城区XX街XX号XX楼（X座X层、XX层）房屋腾退交还北京中欣安泰公司投资有限公司；八、北京中欣安泰投资有限公司无需退还北京幸福医疗美容医院有限公司保证金536550元；九、驳回北京中欣安泰投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院与一审查明的事实无异。本院二审期间，医疗美容公司提供：1.《疫情期间减免租金补充协议》一份，欲证明中欣安泰公司减免租金仅为疫情原因，与噪音影响无关。中欣安泰公司表示因该证据形成于一审诉讼期间，不属于二审新证据，故不予质证，真实性无法确认。经查，该补充协议显示“2020年2月份甲方对乙方减免房租金额214620元”。2.照片一张，欲证明中欣安泰公司于2021年1月7日在涉案租赁标的门上张贴了封条，不允许医疗美容公司进入，无法将东西搬出。中欣安泰公司质证称真实性不认可，亦形成于一审审理期间，不属于二审新证据。经询，中欣安泰公司称经核实确实张贴了封条，但不认可医疗美容公司的证明目的，并不影响医疗美容公司将东西搬出。医疗美容公司称涉案租赁标的大门为密码锁，其并未与中欣安泰公司办理交接，涉案房屋内尚有其物品，但主张中欣安泰公司于2020年10月31日即采取了断电措施。中欣安泰公司不认可医疗美容公司的主张，称并未对涉案租赁标的进行断电，涉案租赁标的仍由医疗美容公司占有，张贴封条并不能阻止医疗美容公司进入。另查，医疗美容公司于一审审理中主张其公司于2020年11月20日起不再经营，中欣安泰公司认可该主张。本院认为，本案中，中欣安泰公司与医疗美容公司签订的涉案《物业租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。现中欣安泰公司以医疗美容公司多次欠缴租金、能源费等，经催缴后仍未交纳为由，主张其享有涉案合同的解除权。关于医疗美容公司拖欠租金等相关费用的行为是否达到了合同约定的解除条件，一审法院已经进行了详细的阐述，认定中欣安泰公司依约有权解除涉案合同。医疗美容公司提出上诉的理由之一为中欣安泰公司所做租金减免仅为疫情原因，并未考虑装修噪音影响。从本案在案证据情况看，医疗美容公司以噪音影响、疫情为由向中欣安泰公司提出减免租金，中欣安泰公司对2019年12月12日至2020年4月11日期间的租金作出减免，从证据呈现的双方沟通过程及中欣安泰公司减免的租金期间看，显然除考虑疫情影响外，亦考虑了医疗美容公司提出的疫情爆发之前的噪音异议。一审法院综合在案证据情况认定中欣安泰公司减免医疗美容公司四个月装修噪音和疫情影响期间的租金，数额较为合理，未见明显不妥。关于空调维修问题，因医疗美容公司未依约支付自2020年4月12日起的租金等费用，至空调维修工作开始之前，其逾期支付费用的行为即已经达到了合同约定的解除条件，故一审法院对中欣安泰公司解除合同的效力予以确认，并无不妥。根据合同约定，因乙方欠付租金及利息导致合同终止的，甲方有权没收乙方保证金，一审法院结合考虑医疗美容公司未及时腾退房屋给中欣安泰公司的情况，判令中欣安泰公司无需退还保证金，处理并无不当。至于医疗美容公司于二审审理中提出的中欣安泰公司在涉案租赁房屋张贴封条一节，其所提供的照片显示的时间为一审审理期间，医疗美容公司并未在一审审理中向法院提供；且医疗美容公司主张中欣安泰公司自2020年10月31日即采取断电措施，亦未见于一审审理期间提出抗辩，且未能提供相应证据，与其主张公司经营至2020年11月20日亦明显矛盾。医疗美容公司未能提供证据证明存在其曾向中欣安泰公司主张将物品搬离而遭中欣安泰公司拒绝的情况，客观上中欣安泰公司单方张贴封条的行为并不能达到阻止医疗美容公司进入房屋的效果。医疗美容公司称涉案租赁标的内尚存有其物品，未能完成租赁标的交还义务，一审法院判令医疗美容公司将涉案租赁标的腾退交还中欣安泰公司并支付占用期间的使用费亦无不当。综上所述，医疗美容公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19970.15元，由北京幸福医疗美容医院有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二一年五月十一日法官助理 辛明明书 记 员 孙春玮