上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民一(民)初字第5427号原告：王志会，男，1969年11月18日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：范文芝，系原告妻子，住上海市宝山区罗店镇祁南二村XXX号XXX室。委托诉讼代理人：施建平，上海市中联律师事务所律师。被告：上海宝山信达银泰房地产有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：张元斌，执行董事。委托诉讼代理人：王伟明，公司员工。委托诉讼代理人：孙艳，上海建领城达律师事务所律师。被告：上海上置物业集团有限公司，住所地上海市。法定代表人：施建，董事长。委托诉讼代理人：吴明耀，上海市中远蓝天律师事务所律师。原告王志会与被告上海宝山信达银泰房地产有限公司(以下简称“信达房产公司”)、上海上置物业集团有限公司(以下简称“上置物业公司”)财产损害赔偿纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告王志会及其委托代理人范文芝、施建平，被告信达房产公司的委托代理人王伟明、孙艳，被告上置物业公司的委托代理人吴明耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王志会向本院提出诉讼请求：要求两被告赔偿：1、房屋装修、家具、家电、生活用品等财产损失人民币(以下币种均同)78,898元；2、事发当天的住宿费492元；3、在外租房损失54,000元(3,000元/月，计算自2015年3月6日至2016年9月5日)；4、精神损害抚慰金10,000元。事实和理由：原告于2012年10月13日向被告信达房产公司购买了位于本市宝山区美丹路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“A室房屋”)，2013年6月18日房屋交房，交房后，原告对房屋进行了装修并于2014年2月入住。2015年原告回老家过春节，3月4日上午9时接到居委会电话称大量的粪液从原告A室房屋内流出，待原告回沪到家发现家中被粪水浸泡。经查系因开发商被告信达房产公司埋设的出楼管道断裂，导致二楼以上住户家的粪液倒流至原告家中。事发后，被告上置物业公司派人对原告家中进行了简单地清理，但因房屋受损严重，家中墙面脱落、地板起翘、家具霉变、飞虫滋生，至今无法入住。现原告认为被告信达房产公司作为开发商，其出售的房屋存在严重质量瑕疵，被告上置物业公司在物业管理中也存在不到位，两被告应对原告之损失承担赔偿责任。双方就赔偿事宜协商未果，遂涉讼。被告信达房产公司辩称，根据居委会证明，2015年2月15日A室房屋粪水已外溢到门口。楼房的污水出墙管从建筑外墙通出来的接口处破损，这个位置平时是埋在绿化带土层下的，管道断裂并非是管道本身的问题，而是地面放置了多部空调外机导致管道的负重过大。本被告向原告交付的房产经工程竣工验收，是质量合格的，原告现未举证证明系因房屋质量问题造成其损失。本被告承担的质保责任是自竣工验收起算，现原告的损失发生于质保期满之后。被告上置物业公司发现原告家门前有水，但无法与原告取得联系，故原告的损失是因其家中无人未及时进行报修所致，应由其自行负担。被告上置物业公司辩称，原告陈述的事情发生的时间、原因属实，2015年3月5日，在原告到场的情况下，本被告找建筑队伍将楼房外墙外埋设在地下的污水管道挖开，发现管道的接口部分断裂了。因本被告仅对公共部位的表面进行维护，隐蔽工程非本被告管理的范围。本被告每月定期维护疏通管道，具体方式是通过窨井进行检查。本次管道的破损部位在地下1.5米，本被告在正常情况下无法发现，不存在过失或管理上的不当。本被告发现A室房屋粪水溢出后多次拨打原告电话，都处于关机状态或未接未回电，故本被告已尽到了通知义务。原告作为A室房屋的产权人，其对自有房屋具有管理义务。现本被告不同意承担赔偿责任，要求驳回原告对本被告的所有诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告就其主张向本院提交如下证据：1.上海市商品房预售合同，证明A室房屋的权利人是原告。两被告均无异议。2.上海市新建住宅质量保证书、房屋交接书，证明A室房屋于2013年6月18日交付，保修期限为2年。原告认为保修期应自房屋交付之日起算，而被告信达房产公司认为应自竣工验收之日起算。3.户外管道照片3张，证明事发管道的位置。被告信达房产公司认为，管道断裂的原因并非本身的质量问题，而是因管道上方放置了多台空调外机导致负重过大，属于业主对房屋结构进行了变动。被告上置物业公司认为，照片显示管道在地下埋藏较深，超出了物业日常维护的范围。4.居委会拍摄的照片若干，证明挖开维修管道的位置、A室房屋户内、户外粪水浸泡的情况。两被告对此均无异议。5.派出所当天拍摄的照片若干、原告自行拍摄的照片若干，证明A室房屋内的财物受损情况。两被告对此均无异议，双方当事人一致确认了受损物品清单，但对损失金额无法达成一致，原告申请进行评估。6.住宿费发票，证明2015年3月4日、3月5日住宾馆的花费。两被告对此真实性无异议。7.租房合同及收条若干，证明事发后至今，原告一家在外租房居住，每月租金3,000元。两被告对上述证据的真实性不予认可，月租金过高且缺乏必要性，受损房屋可以居住。8.其他单元楼的排污管阻塞照片若干，证明本小区内其他楼房排污管也存在类似情况，开发商在设计建造时存在重大失误。被告信达房产公司表示对此组证据的真实性不清楚。被告上置物业公司表示，对此真实性无异议，发生溢漏的都是直接连接排污管道的最后一家，或为一楼或为二楼，但因其他业主发现及时，通知本被告挖开处置，未造成过大损失。被告信达房产公司就其主张向本院提交如下证据：1.建设工程竣工验收报告及工程明细表，证明涉案房屋工程的质量经验收合格。被告上置物业公司对此无异议。原告认为，验收报告并非第三方出具，且即使验收合格也不能免除被告信达房产公司的保修责任。被告上置物业公司就其主张向本院提交如下证据：1.美兰湖朗诗居委会出具的《情况说明》，证明事发经过。双方当事人对此均无异议。2.物业管理服务合同，被告上置物业公司主张根据合同第十二条，物业对业主自用部位的维修和养护是基于当事人的委托，而无法进行主动维护。被告信达房产公司认为，物业合同签订后，出现的问题均应由被告上置物业公司处理，不区分是否为隐蔽工程。原告认为，根据合同第四条，物业公司对公用设施均负有维修、养护、运行和管理义务。经原告申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海立信资产评估有限公司对A室房屋内的受损财物进行资产评估。1.司法委托鉴定报告书。原告认为，虽有部分受损物品未被纳入评估范围，但还是尊重鉴定人的鉴定意见。被告信达房产公司表示，鉴定人认定的装修费用工程量过大、单价过高，部分项目并无必要性，在评估明细表中考虑墙体电线、线管、淋浴房防水、筒灯存在超范围评估，另外其他家具物品的评估值也过高，能够部分修复的不应考虑更换价。经审理查明：一、2012年10月13日，原告与被告信达房产公司签订商品房预售合同，购买A室房屋，建筑面积90.63平方米。该房屋于2013年6月18日交付原告。二、被告信达房产公司出具新建住宅质量保证书，对A室房屋的结构、部件、设施、配套和维修等方面作出质量保证和承诺：……四、住宅自签约交付使用之日起，在正常使用的情况下，住宅的保修期限为：……4.电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年……。三、2015年春节期间，原告携妻回老家过年。2月15日，原告的邻居发现A室房屋大门有水外溢，即到物业(即被告上置物业公司)报修，希望物业与业主(即原告)联系，前来查看。直至3月4日才与原告取得联系，待原告回家查看时，发现A室房屋内已积聚大量的粪水、污物，房间地面长时间积水。四、A室房屋发生污水外溢系公共排污管道出墙部分破裂阻塞所致，破损的排污管道现已修复完毕。五、2016年9月1日，上海立信资产评估有限公司出具鉴定报告书，经认定，A室房屋因粪水浸泡损坏的物品价值鉴定值为78,898元，其中装修费用估值61,936元、其他家具物品估值16,962元。鉴定费用缴纳情况不详，本案中不作处理。以上事实，有上列双方当事人提供的证据及双方当事人的陈述等为证，经双方质证，本院予以认定。本院认为，公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。本案中，A室房屋自2013年6月18日交付业主，质保书中约定“自交付使用之日起给排水管道的保修期限为2年”，被告信达房产公司辩称质保期应从竣工交付之日起计算，本院不予采纳。现公共排污管道破裂、阻塞应认定为处于质保期内，由此造成业主损失的，应由被告信达房产公司负责修复并赔偿损失。现被告信达房产公司辩称系业主使用不当所致，结合小区内相似位置的排污管多有破裂、阻塞的情况，其辩称意见依据不足，本院不予采纳。因破损部位为公共管道，属于被告上置物业公司管理、维护的范畴，破损点位于外墙外绿化带下埋藏的部分，并非业主专有部分。发现溢漏后，被告上置物业公司未能及时组织对公共管道进行排查，其对原告损失的扩大亦存在一定的过错。至于原告，长时间外出期间未安排人照管房屋，物业、居委会多次联系不畅，故原告对自有房屋疏于管理，其自身对损失的扩大亦存在一定的过错。结合本案实际情况，本院酌情确定原告的合理损失由被告信达房产公司承担70%、被告上置物业公司承担20%。至于原告主张的具体赔偿项目和金额：1、房屋装修、家具、家电、生活用品等财物损失费78,898元，接受高院委托的评估机构与本案无直接利害关系，其出具的评估意见较众被告而言更为中立、客观，在其他维修部位、单价上亦无明显不当，本院予以确认；2、住宿费492元(事发当天)，确为原告实际损失，本院予以支持；3、房租，原告主张按3,000元/月计算，依据不足，结合202室房屋的区位、面积、居住人数等，酌情支持2,000元/月，计36,000元；4、精神损害抚慰金，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百一十七条第二款、《商品房销售管理办法》第三十三条之规定，判决如下：一、被告上海宝山信达银泰房地产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王志会财物损失费、住宿费、房租，计80,773元；二、被告上海上置物业集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王志会财物损失费、住宿费、房租，计23,078元；三、原告王志会的其他诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计3,167元，由原告王志会负担317元，被告上海宝山信达银泰房地产有限公司负担2,217元，被告上海上置物业集团有限公司负担633元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陆士忠代理审判员  吴姗姗人民陪审员  王玉兰二〇一六年十月十一日书 记 员  张萍萍附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条……公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。第一百一十七条……损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。二、《商品房销售管理办法》第三十三条房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。