辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终7612号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘宗仁，男，1962年9月1日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王洪风，男，1976年10月27日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：高孟非，辽宁恒敬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韩松，女，1978年2月13日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：高孟非，辽宁恒敬律师事务所律师。原审第三人：浙江**夏物业管理有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市皇姑区明廉路36号。负责人：贝海波，该公司经理。上诉人刘宗仁因与被上诉人王洪风、韩松，原审第三人浙江**夏物业管理有限公司沈阳分公司合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院(2020)辽0102民初11787号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘宗仁上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判王洪风赔偿上诉人将租赁房屋恢复原样的损失7万元；2.王洪风按房屋租赁合同租金比例赔偿上诉人房屋租金损失至其将租赁房屋恢复原样(至起诉时24万元)；3.王洪风承担诉讼费用；4.韩松与王洪风共同承担王洪风债务。事实和理由：房屋租赁合同解除后承租人应按出租人要求将不经出租人同意装修的房屋恢复原状或赔偿损失。被上诉人解除合同前故意毁坏房屋，被上诉人有将房屋恢复原状或承担赔偿上诉人损失的责任。一审判决认定双方对具体维修具体事项、标准意见不一，无法维修。后原告申请鉴定，但鉴定机构予以退鉴。事实认定错误，上诉人要求恢复原状的事项与被上诉人承诺函内容基本一致，不一致的均有证据证明，2015年8月13日房屋租赁合同第八条也有房屋的基本设施基本完好的描述；恢复原状的标准按国家、地方、或行业标准；鉴定机构退鉴的原因，是法院没有按申请人申请鉴定恢复原状的费用，而是要求鉴定机构鉴定恢复原状的标准，上诉申请人在和鉴定机构了解情况时，鉴定机构说标准是有法律规定的应由法院确定，不是鉴定机构。上诉人重新提交了鉴定申请法院也同意重新鉴定，不知什么原因又无理由拒绝重新鉴定，后无依据的做出判决。房屋租赁合同解除，被上诉人应将房屋按照房屋租赁合同第八条房屋基本设施完好的将房屋交还给上诉人，被上诉人交还的房屋不符合合同约定，上诉人并没有接收房屋，被上诉人将房屋钥匙交给了其转租房屋的承租人，被上诉人并没有完成房屋返还。一审法院认定被上诉人积极协调要求维修不成立，被上诉人随时可以将房屋恢复原状。上诉人提交了被上诉人毁坏房屋的证据，足以证明影响第二次出租。被上诉人的出租房屋损失不是间接损失而是直接损失。如被上诉人将房屋恢复原状后，上诉人会找物业或自行在雨季来临前修复房屋落雨现象，被上诉人不能因房屋漏雨拒绝承担赔偿损失。房屋租赁合同解除，应返还符合合同约定的房屋，是履行合同的一部分。被上诉人解除房屋租赁合同后没有返还符合租赁合同约定的房屋，应承担违约责任。房屋租赁合同约定的违约金为20万元。也就是说如果认为房屋租金损失不是守约方直接损失，因被上诉人违约，给上诉人造成的损失应适用《合同法》第一百一十四条或《民法典》五百八十五条违约金的规定，被上诉人应承担20元的违约责任，支付上诉人20万元违约金。被上诉人承租房屋用于经营理发店，其经营理发店的收入应为夫妻共同财产，所负债务也应为夫妻共同债务。被上诉人韩松与被上诉人是夫妻关系，被上诉人韩松对被上诉人王洪风的债务承担连带责任。王洪风、韩松辩称，一、一审法院查明案件事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。上诉人诉王洪风租赁合同一案，已在和平法院作出生效判决，判决解除双方在二楼部分的租赁合同，并判决被上诉人赔偿3万元。答辩人在（2020）辽01民终5160号判决书生效后积极联系被答辩人要求将房屋恢复原状。被答辩人拒绝恢复。答辩人自租赁房屋从未拖欠费用，是因为漏水无法使用才要求解除合同。答辩人改造时明确同意为其恢复，但双方解除合同时已经间隔五年之久，被答辩人根本无法提供原状状态。根据一审时答辩人提供的照片，改造部位不大，容易恢复，但被答辩人恶意诉讼，已有生效判决后依然重复起诉。二、上诉人诉讼请求超出一审诉讼请求。上诉人第二项上诉请求在2020年6月9日起诉时仅要求赔偿12万元，且上诉人对其要求的金额未提出任何证据。三、被答辩人要求韩松承担连带责任属于重复诉讼、恶意诉讼。此项请求已被生效判决确认韩松不承担连带责任。四、答辩人在合同解除后多次通知为其恢复原状，但其拒接电话。诉讼中，双方在法院组织下还到过现场协商维修方案，答辩人带着维修人员到场，但刘宗仁无法提出原状状态，还提出无理要求。刘宗仁还强调给他钱自己恢复，处于放任状态。现在房屋一楼一直出租给国大药房，如果恢复原状二楼无法与外界联通。因此刘宗仁不是想恢复原状，而是想索取赔偿款。五、被答辩人的请求没有事实和法律依据。案涉房屋在此前的诉讼中已经查明和认定，房屋因漏水发霉不能继续使用和出租。因此涉案房屋在未能将漏水修理完毕前不具有出租使用的价值，不可能产生租金收益。另外，被答辩人一方面拒绝恢复，另一方面又要求赔偿损失，被答辩人属于恶意扩大经济损失。浙江**夏物业管理有限公司沈阳分公司未陈述。刘宗仁向一审法院起诉请求：1.王洪风按承诺书将租赁房屋恢复原样(顶棚原是吊棚，王洪风拆除了，现要求王洪风重新对顶棚吊棚；地砖完好，王洪风刨除了，现要求王洪风重新铺地砖；两边墙壁正常是大白墙面，王洪风把墙面作旧，要求重新刮大白；一楼与二楼门脸是整个玻璃，王洪风把一楼分成二个门口，要求王洪风恢复一个门口；王洪风在装修过程中将二楼楼板开了楼道口，要求王洪风封闭恢复原状。以上恢复原状的标准要求按照相关工作装修标准执行)；2.王洪风按年租金16万元标准赔偿房屋租金损失(自2019年8月16日至其将租赁房屋恢复原样止)；3.韩松与王洪风共同承担债务；4.第三人与王洪风对原告第二项诉讼请求承担连带责任；5.诉讼费由王洪风及第三人承担。王洪风向一审法院反诉请求：1.反诉被告返还水、电费押金2万元；2.反诉被告承担诉讼费。一审法院认定事实，原告刘宗仁曾起诉来一审法院，要求被告王洪风继续履行案涉房屋租赁合同，向其支付案涉二楼房屋租金16万元及滞纳金、违约金等，一审法院于2019年12月20日作出(2019)辽0102民初14937号民事判决书，判决“一、解除原告刘宗仁与被告王洪风于2015年8月13日签订的《房屋租赁合同》中涉及位于沈阳市和平区南京北街28甲5房屋二楼的部分；二、被告王洪风于本判决生效之日起十日内给付原告刘宗仁违约金3万元；三、驳回原告刘宗仁的其他诉讼请求”。判决宣判后，刘宗仁不服该判决提起上诉，本院于2020年6月1日作出(2020)辽01民终5160号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”。(2019)辽0102民初14937号民事判决书中审理查明，原告刘宗仁(甲方，出租方)与被告王洪风(乙方，承租方)于2015年8月13日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方将其所有的位于沈阳市和平区南京北街28甲5(建筑面积351.13平方米)的两层门市房出租给被告王洪风，乙方对该房屋及室内设备设施做了实地考察，已完全了解。租期为五年，从2015年8月16日起至2020年8月15日止。房屋用途为合法经商、办公办学。除双方另有约定外，乙方不得改变房屋用途。甲方将房屋交付给乙方前，乙方应付甲方房屋租赁押金2万元，租赁期满或租赁合同解除，乙方将房屋返还甲方后5个工作日内，甲方核实各项费用无误后将房屋租赁押金返还乙方。房屋租金为200万元，按年结算，乙方分五次支付给甲方。第一年：自2015年8月16日到2016年8月15日，于2015年8月13日，支付40万元；第二年：自2016年8月16日到2017年8月15日，于2016年7月15日前，支付40万元；第三年：自2017年8月16日到2018年8月15日，于2017年7月15日前，支付40万元；第四年：自2018年8月16日到2019年8月15日，于2018年7月15日前，支付40万元；第五年：自2019年8月16日到2020年8月15日，于2019年7月15日前，支付40万元。房屋租赁期间的物业费及冬季采暖费由甲方支付。甲方于2015年8月16日交付乙方。正常的房屋维修养护由乙方负责并承担费用，因乙方管理使用维修养护不善造成房屋及其相关设施的损失，坠物伤人，由乙方承担责任并赔偿损失。乙方只有经甲方书面同意后才可转租房屋，未经甲方书面同意乙方不得转租赁房屋。甲乙双方协商一致可以变更、解除房屋租赁合同。甲方没有按约定交付房屋或者乙方没有按约定时间支付租金，每逾期一日，按年租金的0.5%支付违约金或滞纳金，甲方晚交房屋乙方晚付租金达20天，守约方有权解除合同。乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同收回房屋，乙方支付甲方房屋租金10%的违约金：……3.擅自拆改承租房屋结构、装修或改变承租房屋用途；……双方还就免责条款、争议解决方法等事项进行了约定。上述合同签订后，原告刘宗仁将案涉房屋交付被告王洪风，双方依约履行至五年租赁期限中的四年(即至2019年8月15日)。最后一年(即2019年8月16日至2020年8月15日)的房屋租金40万元，被告王洪风已支付原告刘宗仁其中的24万元。庭审中，被告王洪风表示，该24万元系其所承租房屋中一层房屋的第五年租金，因二层房屋存在漏水无法使用且已交回原告刘宗仁，故其不应再支付该房屋本年度租金16万元。2016年8月5日，被告王洪风向原告刘宗仁出具《承诺书》一份，其中载明：“本人王洪风(身份证号2101211976××××××××)是坐落于沈阳市和平区南京北街28甲5号房屋的承租人，房屋出租人是刘宗仁，房屋建筑面积351.13平方米。我于2016年7月，在没有征得房屋出租人刘宗仁同意的情况下，对承租房屋进行了装修。一楼沿南京北街靠北侧一边，增开了一个门，修建了一个通向二楼的楼梯通道，二楼全封闭双层钢化玻璃窗，金属龙骨吊棚被拆除，4个空调通道及出风口和一个进风口被拆除。对此向房屋出租人刘宗仁承诺：由此产生的一切责任有我承担，房屋租赁合同解除或到期不再续租时，如出租人刘宗仁要求将房屋恢复原样，我无条件负责将房屋恢复原样或支付房屋出租人刘宗仁将房屋恢复原样的费用。”2019年8月14日，被告王洪风腾退案涉房屋二楼。原告刘宗仁亦已对外重新发布关于该二楼房屋出租的网络信息。2019年9月26日，第三人华夏物业沈阳公司下属的沈阳金苑华城物业管理处出具《关于中村发廊室内漏雨情况说明》一份，载明：“中村发廊系我们物业管理范围内的租户，由于下雨导致室内屋顶渗水情况经常发生，我们物业公司在2016年出资进行大面积维修，时至今日漏水现象再次发生，租户再次跟我们申报，经过物业工程师傅的排查，结果是，漏点上方是本园区供暖管道设路处，管道无法移除，导致维修工作无法进行。”2019年10月21日，第三人华夏物业沈阳公司出具《证明》一份，载明：“浙江**夏物业管理有限公司沈阳分公司是出租人刘宗仁出租给承租人王洪风位于沈阳市和平区南京北街28甲5房屋所在小区的物业费服务管理公司。2019年7月中旬，王洪风通知本物业公司说他承租的刘宗仁的房屋下雨时有漏水现象，要求物业维修。后来刘宗仁也找到本物业公司，要求本物业公司维修房屋下雨漏水现象。该房屋漏水的维修应启用维修资金进行维修，因启用维修资金需要一段时间，为了不影响房屋的正常使用，本公司及时对刘宗仁出租给王洪风位于沈阳市和平区南京北街28甲5房屋下雨漏水现象进行处理，房屋漏水现象已经得到控制。本公司分别通知了房屋出租人刘宗仁和房屋承租人王洪风。特此证明。”（2020）辽01民终5160号民事判决书审理查明，2007年7月29日，刘宗仁与王洪风签订房屋租赁合同，约定刘宗仁将位于和平区南京街28甲5号的门市房1层120平方米出租给王洪风，租期四年，从2007年8月15日至2011年8月14日。租金每年17万元。2011年7月29日刘宗仁与王洪风再次签订房屋租赁合同，约定王洪风租赁案涉房屋，建筑面积为351.13平方米房屋的两层门市房。租赁期限四年，从2011年8月15日至2015年8月14日。刘宗仁与王洪风2015年签订的租赁合同中第十条第三项、第四项约定：乙方(王洪风)有下列情形之一的，甲方(刘宗仁)可终止合同收回房屋，乙方支付甲方房屋租金10%违约金……3、擅自拆改承租房屋结构、装修或改变承租房屋用途……4、拖欠租金达20天。另查明，上述判决生效后，被告王洪风通过短信通知、张贴告示、邮件通知等形式联系原告，表示愿意为原告房屋恢复原状。在本案审理期间，被告亦表示愿意对房屋进行维修，一审法院曾于2020年9月21日组织双方去现场协商维修事宜，但因双方对维修具体事项、标准等意见不一，无法维修。后原告申请鉴定，但鉴定机构予以退鉴。再查明，2011年7月29日，原告出具收条一张载明“今收王洪风2011年8月15日到2012年8月14日房租叁拾万元整，租房押金贰万元整”。一审法院认为，房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。本诉部分，关于原告要求被告恢复房屋原状的诉请，房屋租赁合同中的二楼部分经法院生效判决确认合同解除，合同解除后被告王洪风应对拆改部分予以恢复。但双方对拆改部分无法达成一致，原告亦无证据证明房屋原始状态，现再要求被告将房屋恢复原状已不具有实际履行的可能性。关于修复费用，原告未举证予以证明，申请鉴定亦予以退鉴，鉴于被告自愿承担20000元，且根据原告诉请中自述的要求恢复原状内容，一审法院认为20000元维修费用亦属合理，故酌定被告支付原告房屋恢复费用20000元。关于原告主张的租金损失，此前双方因房屋租赁纠纷一直在法院诉讼，判决生效后被告亦积极协调要求维修，且在被告退还房屋后，原告已张贴对外出租告示，原告未能举证证明房屋未能出租系因未恢复原样造成，故对于间接的租金损失不予支持。关于原告要求被告韩松承担责任的诉请，房屋租赁合同均是王洪风与原告签订，原告并未提供证据证明韩松应承担给付责任，对该项主张，一审法院不予支持。关于原告主张第三人承担责任的诉请，本案系房屋租赁合同纠纷，原告该项诉请无事实及法律依据，不予支持。反诉部分，庭审中反诉原告提供2011年7月29日反诉被告出具的收条，证明其收取房屋押金20000元，反诉原告对收条真实性没有异议，但抗辩意见为“与别的款项予以冲抵”，但未提供证据予以证明，关于其抗辩意见不予采纳。合同解除后，反诉被告应将房屋押金20000元予以返还。一审法院判决：一、被告王洪风于判决生效之日起十日内支付原告刘宗仁房屋修复费用20000元；二、反诉被告刘宗仁于判决生效之日起十日返还反诉原告王洪风房屋押金20000元；如被告、反诉被告未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告的其他诉讼请求。本诉案件受理费4100元(原告已预交)，由原告刘宗仁承担3800元，被告王洪风承担300元；反诉案件受理费150元(反诉原告已预交)，由反诉被告刘宗仁承担。二审中，上诉人提交了企业信息公示报告，证明被上诉人没有完全按照合同约定交还房屋，因为经营机构注册地址还在案涉房屋。被上诉人质证意见：真实性有异议，信息有滞后性，关联性有异议，注册信息不等于实际占有房屋，所以不能证明被上诉人占有房屋，一审时双方去现场看过，空无一物，房屋已经交还。该份证据是上诉人多次诉讼首次提出，从未要求被上诉人迁出，该情况不影响其对房屋的占有使用收益，如有影响应提出相应证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。已有生效判决判令解除《房屋租赁合同》中涉及位于沈阳市和平区南京北街28甲5房屋二楼的部分，现上诉人要求被上诉人恢复原状，一审以双方对拆改部分无法达成一致，上诉人亦无证据证明房屋原始状态，现再要求被上诉人将房屋恢复原状已不具有实际履行的可能性为由，酌定被上诉人给付上诉人20000元房屋恢复费用并无不妥。关于上诉人要求被上诉人赔偿租赁房屋恢复原样的损失7万元的主张，因上诉人未能提交充分证据证明修复费用的具体标准和数额，申请鉴定亦予以退鉴，故一审酌定数额予以确定并无不当，对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张的租金损失问题，一审考虑到双方租赁纠纷一直在法院诉讼，判决生效后被上诉人亦积极协商要求维修，上诉人在被上诉人退还房屋后已张贴对外出租告示等事实，结合上诉人未能举证证明房屋未能出租系因未恢复原样造成的情况，对该项诉讼请求未予支持并无不当。关于上诉人主张鉴定机构退鉴的原因是法院没有按申请人申请鉴定恢复原状的费用，而是要求鉴定机构鉴定恢复原状的标准，上诉人重新提交了鉴定申请后未重新鉴定的问题，一审的司法鉴定委托书中载明委托鉴定项目与上诉人2020年11月19日提交的鉴定申请中鉴定事项内容一致，上诉人自认其2020年12月28日提交的鉴定申请中鉴定事项内容与第一次相比内容更多，故一审未再进行二次鉴定并无不当。关于上诉人主张被上诉人承租房屋用于经营理发店，其经营理发店的收入应为夫妻共同财产，所负债务也应为夫妻共同债务，韩松与王洪风是夫妻关系，韩松对王洪风的债务应承担连带责任的问题。因韩松并非签订案涉租赁合同的当事人，且上诉人未能举证证明案涉债务系用于夫妻共同生活、共同生产经营，案涉债务亦明显非用于家庭日常生活，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张其提交企业信息公示报告，证明被上诉人没有完全按照合同约定交还房屋，因为经营机构注册地址还在案涉房屋的问题，因该主张与本案诉讼请求并无直接关联，故对该主张不予支持。综上，上诉人刘宗仁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4100元，由上诉人刘宗仁负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年五月十七日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。