山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁16民终1251号 上诉人（原审被告）：滨州豪德贸易广场开发有限公司，住所地：滨州市滨城区渤海五路以东黄河十一路与黄河十二路之间。 法定代表人：李立强，总经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：邱士凯，山东莫同律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：滨州市环海工贸有限公司，住所地：滨州市滨城区黄河三路563号王府井步行街。 法定诉讼代表人：滨州市环海工贸有限公司管理人。 负责人：苏献忠，主任。 委托诉讼代理人：马桂光，山东一衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏梦飞，山东一衡律师事务所律师。 原审被告：滨州市车垚鑫友汽车服务有限公司，住所地：滨州市滨城区黄河十二路渤海二路豪德贸易广场1001栋125号商铺。 法定代表人：侯锐锐，总经理。 原审被告：侯锐锐，男，1978年12月12日出生，汉族，住滨州市。 原审被告：崔松松，男，1987年3月5日出生，汉族，住滨州市滨城区。 上诉人滨州豪德贸易广场开发有限公司（以下简称豪德开发公司）因与被上诉人滨州市环海工贸有限公司（以下简称环海工贸公司）及原审被告滨州市车垚鑫友汽车服务有限公司、侯锐锐、崔松松财产损害赔偿纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院（2020）鲁1602民初3081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 豪德开发公司上诉请求：1.撤销滨州市滨城区人民法院(2020)鲁1602民初3081号判决第二、三项，改判上诉人不承担任何诉讼请求，或将本案发回重审；2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：一审认定事实错误。案涉房产已经登记于被上诉人名下系依据2015年7月22日上诉人与陈旭东签订的买卖合同，该买卖行为依法成立有效且履行完毕；但并不因此可以认定被上诉人有权收取租金收益。被上诉人并无任何有权收取租金收益的合同约定或法律依据。首先，上诉人除将房产登记于被上诉人名下外，从未向被上诉人或陈旭东交付或转移占有。上诉人占有案涉房产无任何非法性或不当性，上诉人系合法占有权人，有权对房产的用益物权进行独立、自主的处分。因此，上诉人有权收取合法占有期间的租金收益。2.上诉人与陈旭东签订买卖合同中关于“1001栋所有房款含中介费未交清之前，房屋所有权仍归甲方所有，空闲场地买方可以先行使用，卖方物业公司与第三方之前签订的租赁合同有效，买方必须维护至有效期满。所有房款含中介费交清后，房屋产权归买方，卖方物业公司与第三方签订的租赁合同仍然有效，买方必须继续维护至有效期满，期间发生的租金归买方所有等”特别约定。该约定依法成立并生效，亦不存在任何《中华人民共和国民法典》一百五十三条及相关认定合同无效的其他条款或解释，该约定有效；该合同的相对性在上诉人和陈旭东之间，被上诉人在该合同中仅是“向第三人登记”的权利人，如果被上诉人以所有权人身份主张租金收益的，其尚未从上诉人处变更占有状态，导致其并不具备占有案涉房产事实，在此情形下如果主张从上诉人处返还租金时须有上诉人何被上诉人之间关于租金返还的特别约定，显然双方没有该项约定；如果被上诉人以侵权行为主张返还租金收益的，则首先应对上诉人是否存在侵权行为加以认定，而侵权行为的成立首先应具备上诉人有行为违法性、行为人有主观过错等，但因上诉人占有案涉房产系来源于合同约定的合法占有，上诉人与陈旭东之间约定的有效性双方均应予遵守何维护，被上诉人作为该合同中权利的第三方受登记方更无权突破合同相对性主张租金收益，因此上诉人不存在任何违法性，无加害事实，对被上诉人无侵权行为。 环海工贸公司辩称，1.上诉人以涉案房产虽登记于被上诉人名下，但未向被上诉人交付或转移占有为由，主张上诉人有权收取占有期间的租金收益，该主张不能成立。根据《中华人民共和国民法典》第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。不动产物权是以登记发生物权效力、而非以占有发生效力。涉案不动产房产在上诉人协助下登记于被上诉人名下，因此作为所有权人的被上诉人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。上诉人的上述主张显然不能成立。2.上诉人以与陈旭东签订“保留所有权”条款的商品房买卖合同、被上诉人未实际占有为由，认为其占有和出租涉案房产的行为不存在违法性、无加害事实，对被上诉人无侵权行为的主张也不能成立。不动产物权效力是以登记作为公示和公信的，而“保留所有权”仅适用于动产物权。也就是说上诉人所依据的商品房买卖合同中的“保留所有权”条款是无效条款，其对涉案房产的占有出租是在无效条款之下行使的侵权行为，是对被上诉人合法权益的侵害行为，必须返还应有被上诉应得的租金收益。 原审被告崔松松述称，当时租房子是租的上诉人的，转账是转给上诉人，当初租房子的时候不知道有纠纷，要不然我也不租。本案跟我没有关系，我就是租房子。 原审被告滨州市车垚鑫友汽车服务有限公司、侯锐锐未到庭陈述，亦未提交书面陈述意见。 环海工贸公司向一审法院起诉请求：1.判决被告车垚鑫友汽车公司将非法占用位于滨州市房屋返还给原告环海工贸公司；2.被告车垚鑫友汽车公司、崔松松支付房屋占用费79200元（按每月7200元计算，自2019年6月3日起计算至2020年5月3日止）及后续房屋占用费（第一年按照年租金86400元计算，第二年按照年租金99360元计算，第三年按照年租金114264元计算）支付至实际返还房屋之日止；3.被告侯锐锐、豪德开发公司就以上述项款承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由被告豪德开发公司、车垚鑫友汽车公司、侯锐锐、崔松松承担。 一审法院认定事实：2015年7月22日，陈旭东与原告豪德开发公司签订商品房及大卖场买卖合同，约定豪德开发公司将其开发建设的滨州豪德贸易广场1001栋大楼约11147.58平方米房屋（包含大楼周边11套商铺）出卖给陈旭东。1001栋大楼总面积约11147.58平米方，含1001栋一楼编号为1001-125号的大卖场（面积1058.87平方米）及剩余11套独立商铺（东三街2、6、8、10号商铺，一街43、45、49、51、53、55、57号商铺），销售金额4835597元；含二楼编号为1001-201号的大卖场，面积为1629.75平方米，二楼编号为1001-202号大卖场，面积为1563.49平方米。销售金额9899044元；含三楼编号为1001-301号大卖场，面积为1629.75平方米，三楼编号为1001-302号大卖场，面积为1563.49平方米。销售金额9899044元；含四楼编号为1001-401号大卖场，面积为1633.75平方米，编号为1001-402号大卖场，面积为1567.48平方米。销售金额9923813元。全部1001栋大卖场和独立商铺销售总额为34557498元，自合同签订之日起三日内支付1000000元作为定金，卖方收到定金后按照约定的顺序由卖方为买方办理1001栋四楼大卖场的正式买卖合同，卖方收到四楼大卖场的全部房款后，按上述方式依次办理三楼大卖场、二楼大卖场、一楼大卖场的房产证及土地证。1001栋所有房款含中介费未交清之前，房屋所有权仍归甲方所有，空闲场地买方可以先行使用，卖方物业公司与第三方之前签订的租赁合同有效，买方必须维护至有效期满。所有房款含中介费交清后，房屋产权归买方，卖方物业公司与第三方签订的租赁合同仍然有效，买方必须继续维护至有效期满，期间发生的租金归买方所有等。 2018年12月3日，豪德开发公司与陈旭东协商签订商品房及大卖场买卖合同补充协议，确定对双方原先订立合同的部分内容事项进行变更。补充协议约定，卖方与买方于2015年7月22日签订了《商品房及大卖场买卖合同》，约定由乙方以总计34557498元的价格购买卖方豪德贸易广场内1001栋大楼一楼大卖场及11套独立商铺、二楼大卖场、三楼大卖场、四楼大卖场等房屋，双方签订商品房及大卖场买卖合同后，买方向卖方已总计支付购房价款13950000元，卖方已将原合同列名房屋中除、202号、1001栋109号、110号、112号、113号、114号、115号、116号之外的其他房屋按照买方的要求办理不动产权证至买方指定滨州环海工贸有限公司名下，经买卖双方友好协商，就买方支付购房款及其他相关事宜达成本补充协议，双方同意，就商品房及大卖场买卖合同中的、202号、1001栋109号、110号、112号、113号、114号、115号、116号未交付房屋，双方解除买卖关系，卖方不再交付买方。未交付房屋的总价款为10819744元；卖方为买方办理不动产权证的房屋（即商品房及大卖场买卖合同中除上述未交付房屋外的其他房屋）的总价款23737754元，买方已支付13950000，尚有9787754元尾款逾期未支付，卖方已完成房屋交付义务。双方同意买方应于2019年10月30日前付清上述逾期未支付的尾款。如买方在2019年10月30日前仍未全额付清上述逾期尾款的，买方应支付上述逾期尾款总额10%的违约金，以补偿2019年10月30日前逾期付款期间卖方的利息损失，并自2019年10月30日起，按照仍未付清金额的每日万分之五的标准赔偿卖方的持续利息损失。同时买方应承担卖方为追索款项所产生的额外成本，包括但不限于调查费、差旅费、律师费、诉讼费、保全担保费等一切与追索款项相关的支出等。另查明，豪德开发公司向陈旭东销售的豪德贸易广场房屋中，1001栋一楼编号为1001-125号的大卖场及11套独立商铺，三楼编号为1001-301号、1001-302号的大卖场，四楼编号为1001-401号、1001-402号的大卖场，豪德开发公司在2015年12月份前均已向陈旭东及其指定的环海工贸公司交付，并且经豪德开发公司协助，环海工贸公司于2015年12月25日取得了上述房屋的房屋所有权属登记证书。 2019年5月23日，豪德开发公司与崔松松签订租赁协议，将豪德贸易广场1001栋一楼编号为1001-125号的大卖场出租给崔松松。双方在协议中约定，合同第一年租金为86400元（租金每月7200元，），合同第二年租金为99360元（租金每月8280元），合同第三年租金为114264元（每月租金9522元）。在协议签订后，豪德开发公司又一次将豪德贸易广场1001栋一楼编号为1001-125号的大卖场交付给崔松松。崔松松在取得房屋后将房屋交给车垚鑫友汽车公司，车垚鑫友汽车公司取得房屋后在该处房屋大卖场内从事二手车销售，此状况自2019年6月持续至今。 一审法院认为，环海工贸公司通过商品房买卖合同指定履行受领占有涉案房屋，并经协助办理转移登记取得房屋所有权登记，依法对房屋享有完整所有权。豪德开发公司未经所有权人许可擅自出租交付环海工贸公司所有的房屋，崔松松、车垚鑫友汽车公司非经合法途径占有环海工贸公司所有的房屋，侵害了环海工贸公司对涉案房屋的所有权，均构成侵权，依法应当承担侵权责任。关于豪德开发公司主张环海公司不享有房屋所有权及豪德开发公司在买卖合同约定保留房屋所有权，因而享有房屋所有权的抗辩观点，一审法院审查认为，涉案豪德贸易广场1001栋一楼编号为1001-125号的大卖场属于房屋类不动产。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力--。就涉案房屋，环海工贸公司通过转让取得房屋，并且经转让人协助已经办理转让登记，取得房屋权属登记，从而取得房屋所有权。豪德开发公司作为商品房买卖合同的出卖人一方，主张保留出卖的房屋所有权，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条规定，买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。豪德开发公司主张保留所有权的意见，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十二条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十五条、第十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定判决：一、被告滨州市车垚鑫友汽车服务有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告滨州市环海工贸有限公司位于滨州市房屋（大卖场）；二、被告滨州豪德贸易广场开发有限公司、崔松松、滨州市车垚鑫友汽车服务有限公司赔偿原告滨州市环海工贸有限公司侵占房屋发生的损失79200元（截止2020年5月7日发生的损失金额）及后续实际占用期限发生的损失金额（2020年5月8日至2020年6月7日期间，按照每月7200元计算；2020年6月8日至2021年6月7日期间，按照每月8280元计算；2021年6月8日至2022年6月7日期间，按照每月9522元计算），于本判决第一款确定债务实际-履行完毕后十日内付清；三、被告滨州豪德贸易广场开发有限公司、崔松松、滨州市车垚鑫友汽车服务有限公司就本判决第二款确定债务负连带责任；四、驳回原告滨州市环海工贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1980元，减半收取计890元，由被告滨州豪德贸易广场开发有限公司、崔松松、滨州市车垚鑫友汽车服务有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：上诉人豪德开发公司对房屋占用费数额没有争议，但主张自己不存在侵权行为，有权收取租金。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力。被上诉人已经于2015年12月25日依法取得了诉争房屋的房屋所有权证，即已依法取得了诉争房屋的物权，被上诉人对涉案房屋依法享有占有、使用、收益及处分的权利。故上诉人关于涉案房屋从未向被上诉人或陈旭东交付或转移占有的抗辩主张不能成立。2019年5月23日，上诉人将涉案房屋租赁给崔松松使用，上诉人对涉案房屋无权处分的行为构成侵权，故一审认定上诉人应将涉案房屋的占用费返还给被上诉人并无不当。上诉人虽主张其与陈旭东签订的买卖合同中约定过房款含中介费未交清之前，房屋所有权仍归上诉人所有，但涉案房屋物权发生变动的条件系变更登记，故上诉人的该项主张于法无据，本院不予支持。 综上所述，豪德开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1780元，由上诉人滨州豪德贸易广场开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  吴 琦 审 判 员  王 杰 审 判 员  邵佳宁 二〇二一年五月十八日 法官助理  高玉静 书 记 员  张 霞