重庆市第五中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）渝05民终3658号 上诉人（原审原告、案外人）：夏冬明，男，1969年11月5日出生，汉族。 委托诉讼代理人：曾斌，重庆汇聚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：重庆融汇融资担保有限公司，住所地重庆市渝中区民生路283号重庆宾馆商务大厦20层C座，统一社会信用代码91500000774897309M。 法定代表人：张远志，董事长。 委托诉讼代理人：李辉，男，1977年3月15日出生，汉族，系该公司员工。 被上诉人（原审被告、被执行人）：谢果，男，1975年9月25日出生，汉族。 被上诉人（原审被告、被执行人）：兰龙会，女，1977年5月20日出生，汉族。 被上诉人（原审被告、被执行人）：兰露雨，女，1987年5月2日出生，汉族。 被上诉人（原审被告、被执行人）：凌诗福，男，1972年11月23日出生，汉族。被上诉人（原审被告、被执行人）：重庆诚财贸易有限公司，住所地重庆市渝北区双凤桥街道空港大道X号青麓雅园商X幢1-14，统一社会信用代码91500112556768090J。 法定代表人：张小刚，执行董事兼总经理。 上诉人夏冬明因与被上诉人重庆融汇融资担保有限公司（以下简称融汇担保公司）、谢果、兰龙会、兰露雨、凌诗福、重庆诚财贸易有限公司（以下简称诚财贸易公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市渝中区人民法院（2019）渝0103民初13770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。上诉人夏冬明的委托诉讼代理人曾斌、被上诉人融汇担保公司的委托诉讼代理人李辉到庭参加诉讼。被上诉人谢果、兰龙会、兰露雨、凌诗福、诚财贸易公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。 夏冬明上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由融汇担保公司、谢果、兰龙会、兰露雨、凌诗福、诚财贸易公司承担。事实及理由：夏冬明与兰龙会签订的《房屋租赁合同》合法有效，应当得到法律的保护。该合同明确约定夏冬明有权对案涉房屋进行转租。夏冬明在接手案涉房屋并自行经营一段时间后，将案涉房屋转租给陈代良使用，由夏冬明收取租金，这也是合法有效的行为。陈代良使用案涉房屋的行为等同于夏冬明在使用案涉房屋。夏冬明对案涉房屋主张权利，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定。 融汇担保公司辩称：本案中出现了两份《房屋租赁合同》，实际履行的是陈代良与兰龙会签订的那份《房屋租赁合同》，而夏冬明与兰龙会签订的《房屋租赁合同》是否真实，融汇担保公司无法进行核实。如果法院认定该合同是真实的，该合同虽名为租赁合同，但实质为借款偿还协议。在拍卖案涉房屋的过程中，执行法官到了案涉房屋所在现场并调取了陈代良与兰龙会签订的《房屋租赁合同》，陈代良并未说明案涉房屋是从夏冬明处转租的。请求二审法院驳回夏冬明的上诉请求，维持一审判决结果。 谢果、兰龙会、兰露雨、凌诗福、诚财贸易公司未发表答辩意见。 夏冬明向一审法院起诉请求：1.中止交付重庆市渝北区双凤桥街道空港大道X号青麓雅园商X幢1-14、2-14商铺；2.诉讼费由融汇担保公司、谢果、兰龙会、兰露雨、凌诗福、诚财贸易公司承担。 一审法院认定事实：兰龙会原与夏冬明有生意上的往来，2015年1月23日双方签订《协议》，载明“甲方夏冬明通过平安银行进行生意贷，将货款汇入乙方兰龙会账户62305820000XXXX3892。乙方兰龙会收到货款后需在2个月（2015年1月23日至2015年3月23日）内发货给甲方，逾期不发货，该笔货款自动转为借款，而另出示借条。”当日，夏冬明通过平安银行的账户向兰龙会转账60万元。因兰龙会未按协议发货，2015年3月23日，兰龙会向夏冬明出具借条，载明“今借到夏冬明60万元人民币，大写陆拾万元整，月息壹分，归还时间2015年6月23日。”之后，兰龙会并未归还借款，双方遂协商以兰龙会所有的位于重庆市渝北区双凤桥街道空港大道X号青麓雅园商X幢1-14、2-14房屋的租金抵扣所欠债务。2015年6月30日，兰龙会与夏冬明签订《房屋租赁合同》，合同约定，兰龙会将位于重庆市渝北区双凤桥街道空港大道X号青麓雅园商X幢1-14、2-14房屋出租给夏冬明，每月租金5000元，租期为10年，自2015年7月1日起到2025年6月30日止，夏冬明拥有合同期的使用权，同时也有权进行转租。该合同下方备注“双方签字生效后，之前的协议、借条作废。” 2016年1月6日，兰龙会与陈代良签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定，兰龙会将前述房屋出租给陈代良，租金第一年为5000元/月，第二年租金为6500元/月，以后每年按8%递增，租期为5年，从2016年1月6日到2021年1月6日，合同期内不得转让、转租。该房屋由陈代良实际承租使用。 申请执行人融汇担保公司与被执行人谢果、兰龙会、兰露雨、凌诗福、诚财贸易公司追偿权纠纷一案，一审法院于2017年8月22日以（2016）渝0103民初8691号《民事判决书》确定，谢果应偿还融汇担保公司代偿款1026488.64元及利息等；融汇担保公司对兰龙会提供抵押的渝北区双凤桥街道空港大道X号青麓雅园商X幢1-14、2-14房屋享有优先受偿权。前述房屋于同年8月10日办理了抵押登记。融汇担保公司在诉前向一审法院申请了财产保全，一审法院于2015年12月4日对前述房屋进行了查封，目前该案已进入执行阶段，一审法院以（2018）渝0103执4229号立案执行，并于2018年6月发出《评估拍卖通知》，拟对前述房屋进行评估拍卖。 2019年3月，夏冬明作为案外人向一审法院提出执行异议申请书，要求法院在处置该抵押物时，带租赁拍卖且应在租赁期内中止拍卖或中止交付。一审法院经审查后，于2019年4月18日作出（2019）渝0103执异47号《民事裁定书》裁定：驳回案外人夏冬明的异议申请。夏冬明收到裁定书后即向一审法院提起本案诉讼。 一审审理中，夏冬明为证明其承租案涉房屋并转租给陈代良且收取了房屋租金，还举示了以下证据：1.2014年3月5日签订的《房屋租赁合同》一份。该合同载明：承租方为夏冬明，出租方为兰龙会，兰龙会将前述房屋出租给夏冬明1年，自2014年3月6日起至2015年3月5日止，租金5000元/月,夏冬明付押金2000元，期满结清费用退还，夏冬明有权转租。2.2014年3月5日手书《收条》两份，其中一份载明“今收到夏冬明交来渝北区空港大道X号门市租金人民币13000元（大写：壹万叁仟元整）。收款人：兰龙会，备注：余平门市租金及垫付杂费合计47781元（大写：肆万柒仟柒佰捌拾壹元整），于2014年3月30日之前全部结清。”另一份载明：“今收到夏冬明交来渝北区空港大道X号门市押金人民币现金2000元（大写贰仟元整），房屋租期到期后将押金全部退还。收款人：兰龙会”。3．《个人账户汇总信息清单》两份，清单显示：夏冬明在2014年3月22日经银行向兰龙会转账47781元；在2015年1月23日经银行向兰龙会转账600000元。4.肖珍与陈代良《结婚证》复印件一份，显示肖珍与陈代良是夫妻关系；5.夏冬明出具的由罗亚杰代其收取前述房屋租金的《委托书》一份；6.罗亚杰《个人账户交易明细清单》3页，显示肖珍在2016年1月11日、2017年1月6日、2018年1月17日分别向罗亚杰转账65000元、70000元、80000元；7.手机银行转账截屏8份，显示肖珍在2019年4月7日、6月30日、7月24日、8月10日、9月23日、10月29日、11月24日分别向罗亚杰转账7200元、7582元、7581元、7581元、7581元、7581元、7581元，陈代良在2019年5月8日向罗亚杰转账7800元。融汇担保公司对上述证据中的夏冬明和罗亚杰的《个人账户汇总信息清单》真实性无异议，但认为不能证明相应事实；对兰龙会与陈代良签订的《房屋租赁合同》无异议；对其他证据的真实性有异议。 一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明的责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”夏冬明以其与兰龙会对案涉房屋有租赁关系为由提起本案执行异议之诉，应证明其对执行标的重庆市渝北区双凤桥街道空港大道X号青麓雅园商X幢1-14、2-14房屋享有足以排除强制执行的民事权益，亦即：夏冬明与该房屋所有人兰龙会之间有合法有效的书面租赁合同并占有使用房屋，且由其将房屋转租给陈代良承租使用。 《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，夏冬明的陈述和举示的证据仅能证明：1.其与兰龙会之间在2014年3月6日至2015年3月5日期间对重庆市渝北区双凤桥街道空港大道X号青麓雅园商X幢1-14、2-14房屋有租赁关系并足额支付了租金，该合同已于2015年3月5日期限届满且履行完毕；2.其与兰龙会在2015年6月30日就该房屋签订了期限为2015年7月1日至2025年6月30日的书面房屋租赁合同；3.陈代良、肖珍先在2016年至2019年期间先后向罗亚杰支付了共11笔款项；4.兰龙会于2016年1月6日与陈代良也就该房屋签订了租赁期限仅为5年的《房屋租赁合同》且房屋由陈代良实际占有使用，夏冬明与陈代良未签订房屋转租合同。但夏冬明举示的证据并不能证明，在2014年3月5日所签租赁合同期满后至2015年6月30日期间，与兰龙会之间对该房屋签订有书面租赁合同且房屋由夏冬明占有使用；也不能证明其与兰龙会在2015年6月30日签订房屋租赁合同后已从兰龙会处接收房屋并占有经营使用，更不能证明陈代良是基于夏冬明的转租移交而实际承租占有使用该房屋。对于肖珍、陈代良支付款项问题，由于夏冬明举示的罗亚杰银行账户交易记录显示罗亚杰在向肖珍和陈代良收款过程中，也在向兰龙会支付款项，故夏冬明据其自己持有的委托罗亚杰收租金的委托书复印件和罗亚杰账户交易记录也不能证明肖珍和陈代良向罗亚杰支付的款项是支付的案涉房屋租金。即使肖珍、陈代良支付的款项是租金，且罗亚杰收取款项是代夏冬明收取，据现有证据也仅证明肖珍、陈代良是基于陈代良与兰龙会之间的房屋租赁合同而支付，而夏冬明委托罗亚杰收取款项则是将应由出租人兰龙会收取的租金由承租人转支他人用于清偿兰龙会对夏冬明所负债务。 综上，虽然夏冬明与兰龙会在2015年6月30日签订有合法有效的房屋租赁合同，但夏冬明并未占有使用该房屋，其合同并未得到实际履行，且该合同不能对抗已得到实际交付占有使用履行的兰龙会与陈代良直接签订的《房屋租赁合同》。故夏冬明对诉指执行标的重庆市渝北区双凤桥街道空港大道X号青麓雅园商X幢1-14、2-14房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其本案诉讼请求，该院依法不予支持。 综上所述，夏冬明的诉讼请求，全部不成立。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，一审判决：“驳回原告夏冬明的全部诉讼请求。案件受理费80元，公告费390元，合计470元，由原告夏冬明负担。” 本院二审期间，夏冬明向本院提交电费票据三十六张、物管费票据九张，拟证明案涉房屋一直由陈代良在占用使用。融汇担保公司质证后表示：二审法院不应该支持夏冬明提供新证据；对电费发票的真实性无异议，但与本案无关联性，发票上的户名是兰龙会，夏冬明并未举示其实际支付款项的相应证据；对物管费票据的真实性无法进行核实，该票据上加盖的是前台章，并非公司财务章，其真实性请二审法院进行核实，同时夏冬明亦未举示其实际支付款项的相应证据。谢果、兰龙会、兰露雨、凌诗福、诚财贸易公司未发表质证意见。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，因本案存在夏冬明与兰龙会于2015年6月30日签订的《房屋租赁合同》以及陈代良与兰龙会于2016年1月6日签订的《房屋租赁合同》两份合同，两份《房屋租赁合同》的出租人相同，但承租人不同，所针对的标的物相同即案涉房屋。故陈代良是从兰龙会处承租的案涉房屋，还是兰龙会将案涉房屋出租给夏冬明，夏冬明再将案涉房屋转租给陈代良，为本案审理关键。 就房屋租赁的正常情形而言，房屋租赁合同的一方当事人为出租人，即房屋的合法产权人或有权代为出租的人员；另一方当事人则为承租人。若果真如夏冬明上诉所言，兰龙会将案涉房屋出租给夏冬明，夏冬明再将案涉房屋转租给陈代良，那么应当是陈代良与夏冬明签订房屋租赁合同，而不应该是陈代良与兰龙会签订房屋租赁合同。否则，有权转租人从何处体现和保障其合法转租权。从罗亚杰的银行账户交易记录来看，其中不仅有肖珍、陈代良向罗亚杰的转款记录，也有罗亚杰自己向兰龙会的转款记录，在本案现有证据的情况下，并不能证明肖珍、陈代良向罗亚杰支付的即为案涉房屋的租金，即使肖珍、陈代良向罗亚杰支付的是案涉房屋的租金，仅能证明肖珍、陈代良是基于陈代良与兰龙会之间的房屋租赁关系向罗亚杰支付租金。至于夏冬明委托罗亚杰收取款项，应当是将本应由兰龙会收取的租金由肖珍、陈代良转付给夏冬明，以清偿兰龙会所欠夏冬明的债务。夏冬明在本案中举示的其他证据，亦不足以证明兰龙会将案涉房屋出租给夏冬明，夏冬明再将案涉房屋转租给陈代良的事实属实。因此，本案中实际履行的应是陈代良与兰龙会于2016年1月6日签订的《房屋租赁合同》。夏冬明与兰龙会虽于2015年6月30日签订了《房屋租赁合同》，但该合同并未实际履行。夏冬明主张其对案涉房屋享有足以排除强制执行的上诉请求，缺乏事实和法律依据。 夏冬明在二审中提交的新证据，证明案涉房屋现由陈代良实际占有使用，这是客观事实，夏冬明、融汇担保公司对该事实也并无异议。但上述证据，并不能证明兰龙会将案涉房屋出租给夏冬明，夏冬明再将案涉房屋转租给陈代良的事实。 综上所述，夏冬明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人夏冬明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  秦 敏 审 判 员  周海燕 审 判 员  苏致礼 二〇二一年五月七日 法官助理  陈园媛 书 记 员  蒋 茜