成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0108民初2066号 原告：高智建，男，汉族，1962年9月12日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：袁明露，四川开平律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：孙茜，四川开平律师事务所律师，一般授权。 被告：周兴会，男，土家族，1971年2月20日出生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。 委托诉讼代理人：廖勇，四川英济律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：常秀英，重庆周立太（万州）律师事务所律师，一般授权。 原告高智建与被告周兴会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月9日立民预立案件，2021年2月3日受理。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高智建的委托诉讼代理人袁明露、孙茜，被告周兴会以及委托诉讼代理人廖勇、常秀英均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告高智建向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《写字楼租赁协议》于2018年4月14日解除；2、被告向原告支付租金174624元；3、被告向原告支付拖欠的水、电费、物管费、垃圾清运费共25857.12元；4、被告向原告支付违约金15244元；5、本案案件受理费由被告承担。2021年4月16日庭审中，原告明确被告欠付2016年4月15日到2017年11月7日期间租金为134735.53元。被告欠付2016年4月15日到2017年11月7日期间的水费224.91元，电费3939元，物业管理费19721.14元，垃圾清运费380元，合计24265.05元。事实和理由：2014年2月18日，原告和被告以及王**（已经去世）签订《写字楼租赁协议》约定原告将位于成都市成华区××路××号××栋××单元××号房屋出租给被告使用，合同约定租赁期限、租金以及支付期限、违约责任等内容，现被告逾期未支付2016年4月15日以后租金，且原告垫付物业管理费、水费、电费等费用，故请求依法判决。 被告周兴会辩称，合同是真实有效的。对原告起诉的内容不认可，因为股东在2017年3月底去世，我方于2017年4月份向原告通过电话提出解除合同，原告方一直各种理由，不见面拖延到2017年10月份左右，有通话痕迹作为证据。事实上我们在6月份就已经被物业停水停电被迫离开。后10月份与原告在案涉写字楼洽谈解除事宜，当时经沟通被告方将装修、办公家具、空调等电器（大约价格41万元）抵偿欠付的租金、物业水电和房租。对方也同意了，于是我方在11月7日由股东老婆把钥匙交给了原告本人。肯定原告是同意了我方提出的要求我们才交的钥匙。关于事实理由对原告的陈述也异议。2021年4月16日庭审中，被告周兴会辩称对租金和垫付的水电费、物业管理费、垃圾清运费金额无异议，但不应该由被告支付，理由2点：1、按照和原告的协议租赁期间的截止时间是2017年4月，2017年4月之后的房租都不应当由我方承担。2、2017年4月被告一直与原告交涉，但原告一直拖到2017年11月才和我们交涉，才交了房屋钥匙。另外被告向原告出具了欠条用房屋装修、办公家具、电器冲抵所欠付的水电费、物业管理费、垃圾清运费及租金。 经审理查明，2010年12月22日，原告和成都世永商贸有限公司（以下简称世永公司）签订《房屋买卖合同》，原告购买世永公司出售的位于成都市成华区××路××号××幢××单元××层房屋一套，建筑面积为598.95平方米。2011年5月23日，世永公司向原告发出交房通知。原告按照约定时间收房。 2014年2月18日，原告和被告签订《写字楼租赁协议》。该份协议首部乙方承租人处有案外人王**、被告周兴会名字，落款处承租方签字人仅有被告周兴会签字捺印。约定原告将位于成都市成华区××路××号××栋××单元××号出租给乙方使用，租赁面积277.19平方米。租赁期限60个月，自2014年4月15日起至2019年4月14日止，2014年2月18日起至2012年3月21日为装修免租期。4、租金及支付方式：4-1该房屋前三年月租金为6930元；该房屋第四年月租金为7622元；该房屋第五年月租金为8385元。4-2该房屋租金支付方式：半年；先付后用；第1期租金签订合同当日支付，以后每期租金提前30日支付。5-1乙方租赁期限内，使用的水、电、天然气、电话、网络使用费、物业管理费、租金税费等相关费用由乙方按有关规定自行承担。5-2根据甲方要求乙方应支付甲方房屋押金7000元，待租赁期满结清费用后，甲方应于结清当日将押金全额退还乙方。乙方如未按规定结清有关费用，甲方有权拒还押金。如乙方结清，甲方得全额退还押金。9-2在租赁期限内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金；若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。合同还约定其他内容。 合同签订后，原告将案涉房屋交由被告租赁使用。2017年11月7日，被告周兴会委托案外人胡春玉将案涉房屋唯一钥匙交还给原告高智建，原告向被告出具一份收条，载明收到胡春玉交来世永租房钥匙一把。原告认可收到该把钥匙和出具钥匙收条的事宜。 2021年4月9日，世永公司出具情况说明载明：成都市龙潭总部经济城成宏路68号房屋2015年11月7日至2017年12月31日期间，水费、电费、物管费、垃圾清运费，已由高智建结清，尚欠2018年1月1日至2018年5月31日期间未缴纳的物管费、垃圾清运费4530.04元。2021年4月14日，世永公司出具关于业主缴费情况的说明，阐明案涉房屋缴纳相关费用情况。 庭审中，被告周兴会提出原告的起诉已经超过诉讼时效。庭审中被告主张被告向原告出具了欠条用房屋装修、办公家具、电器冲抵所欠付的水电费、物业管理费、垃圾清运费及租金。原告认可被告出具欠条但是对于被告陈述的欠条内容不予认可， 另查明，2016年11月29日，被告周兴会个人名义向原告高智建出具的欠条载明：今欠高智建世永国际2幢2单元1902#2016年4月15日-2017年4月14日房租68160元（大写：陆万捌壹佰陆拾元正）。保证在2017年元月19日交清。 2018年5月16日，原告和案外人牛斌签订写字楼租赁协议，原告将案涉房屋出租给牛斌，租赁期限从2018年5月16日起智2020年5月16日。 以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1、当事人身份信息；2、《房屋买卖合同》、交房通知；3、情况说明；4、写字楼租赁协议；5、关于业主缴费情况的说明；6、钥匙收条一份；7、转款记录；8、收费明细表、关于世永国际水电抄表记录卡的情况说明；9、欠条、写字楼租赁协议等。当事人提交的其他证据不符合证据的真实性、合法性和关联性，本院在本案中不予采信。 本院认为，根据在案证据和合同履行情况，原告和被告建立合法有效的房屋租赁合同关系，合同当事人为原告和被告，不包括案外人王**。各方当事人应按照合同约定主张权利和履行义务。 一、关于合同解除时间点确认问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条规定，民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。但是本案中，被告于2017年11月7日将案涉房屋唯一钥匙交还给原告，表明被告不再租赁案涉房屋，原告接收钥匙行为表明，原告和被告之间已经就解除案涉房屋租赁合同达成合意。因此本院认定案涉房屋租赁合同解除时间为2017年11月7日。 关于诉讼时效以及租金金额支付问题。庭审中，被告提出诉讼时效抗辩。经本院释明，原告主张截止2017年11月7日，被告欠付2016年4月15日到2017年11月7日期间租金为134735.53元。被告欠付2016年4月15日到2017年11月7日期间的水费224.91元，电费3939元，物业管理费19721.14元，垃圾清运费380元，合计24265.05元。庭审中，被告对原告主张的前述金额无异议。根据原告和被告之间的合同约定，4、租金及支付方式：4-1该房屋前三年月租金为6930元；该房屋第四年月租金为7622元；该房屋第五年月租金为8385元。4-2该房屋租金支付方式：半年；先付后用；第1期租金签订合同当日支付，以后每期租金提前30日支付。5-1乙方租赁期限内，使用的水、电、天然气、电话、网络使用费、物业管理费、租金税费等相关费用由乙方按有关规定自行承担。关于租金是否超过诉讼时效问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十三条规定，人民法院不得主动适用诉讼时效的规定。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条未约定履行期限的合同，依照民法典第五百一十条、第五百一十一条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。本案中，鉴于被告提出诉讼时效抗辩，本院应审查诉讼时效问题。原告于2020年12月9日向本院起诉主张本案权利。原告主张被告欠付2016年4月15日到2017年11月7日租金。合同约定的房租支付方式为半年支付一次，按照通常理解应为上半年支付一次，下半年支付一次。但是具体支付时间并未明确约定，故针对上半年应支付的租金最迟应在当年6月30日前支付，从7月1日起未支付则构成违约。针对下半年应支付的租金最迟应在当年12月31日前支付，从次年1月1日起未支付则构成违约。故2016年4月至6月租金，应从2016年7月1日起算三年诉讼时效至2019年6月30日到期，逾期未主张则超过诉讼时效。2016年7月至12月租金，应从2017年1月1日起算三年诉讼时效至2019年12月31日到期，逾期未主张则超过诉讼时效。2017年1月至6月租金，应从2017年7月1日起算三年诉讼时效至2020年6月30日到期，逾期未主张则超过诉讼时效。2017年7月至11月7日租金，应从2018年1月1日起算三年诉讼时效至2020年12月31日到期。鉴于本院认定合同于2017年11月7日解除且原告于2020年12月9日向本院起诉，本院立预立案件，则诉讼时效中断。依照合同约定，4-1该房屋前三年月租金为6930元；该房屋第四年月租金为7622元；该房屋第五年月租金为8385元。故2017年7月至11月7日租金适月租金7622元的标准，按照每月30日计算，前述期间租金总额约为32266.47元（=7622元×4个月+7622元÷30天×7天）.庭审中原告并未进一步举证证实在本院认定超过诉讼时效期间的时段内向被告主张支付对应期间的租金，应当承担不利后果。故本院支持原告主张的租金金额32266.47元，超过部分不予支持。 关于垫付物业管理费、水费、电费、垃圾清运费金额是否由被告支付以及是否超过诉讼时效问题。首先被告庭审中认可原告主张的垫付物业管理费、水费、电费、垃圾清运费金额，且被告也没有举证证实已经向原告或世永公司支付过截止2017年11月7日的前述金额，应承担不利后果。其次案涉房屋租赁合同中并未对原告垫付被告应付的前述各项费用后向被告追偿的时限明确约定，故原告有权随时向被告主张。原告主张被告支付2016年4月15日到2017年11月7日期间的水费224.91元，电费3939元，物业管理费19721.14元，垃圾清运费380元，合计24265.05元的请求成立，且被告对前述金额无异议，本院予以支持。超过该部分金额的请求不予支持。 关于欠条问题。2016年11月29日，被告周兴会个人名义向原告高智建出具的欠条载明：今欠高智建世永国际2幢2单元1902#2016年4月15日-2017年4月14日房租68160元（大写：陆万捌壹佰陆拾元正）。保证在2017年元月19日交清。关于欠条中记载金额问题以及诉讼时效问题，已经在租金本金计算部分处理，再次不赘述。 关于违约金问题。原告起诉主张被告因擅自提前退租应支付违约金15244元。案涉房屋租赁合同约定：9-2在租赁期限内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金；若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。从查明的情况看，被告委托案外人将案涉房屋钥匙交给原告，原告收到后并未提出异议，表明双方之间就解除案涉房屋租赁合同关系达成合意，并没有合同约定中途擅自退租的情况，只是双方达成提前解除合同的合意，因此被告不存在合同约定的“中途擅自退租”的违约行为，不应承担对应的违约责任。原告的该项诉讼请求缺乏进一步证据印证，本院在本案中不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告高智建和被告周兴会之间的写字楼租赁协议于2017年11月7日解除； 二、被告周兴会于本判决生效之日起五日内向原告高智建支付2017年7月1日至2017年11月7日期间的租金32266.47元； 三、被告周兴会于本判决生效之日起五日内向原告高智建支付垫付的物业管理费、水费、电费、垃圾清运费合计24265.05元； 四、驳回原告高智建的其他诉讼请求。 案件受理费4536元，减半收取计2268元，由原告高智建负担1000元，被告周兴会负担1268元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  彭有志 二〇二一年五月六日 书记员  向 琴