滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖1102民初1906号原告：滁州市农业科学研究所,住所地安徽省滁州市农科巷**，组织机构代码48608981-7。法定代表人：郑发明，该研究所书记。委托代理人：胡野，安徽奇胜律师事务所律师。委托代理人：谢伟，安徽奇胜律师事务所律师。被告：马明，男，1969年12月30日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。委托代理人：王俊，安徽清流律师事务所律师。原告滁州市农业科学研究所(以下简称农科所)与被告马明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月16日立案受理后，依法由审判员王国雷独任审判，于2016年7月14日公开开庭进行了审理。原告农科所的委托代理人胡野、谢伟，被告马明及委托代理人王俊到庭参加诉讼。本案于2016年8月24日，第二次公开开庭进行了审理，原告农科所的委托代理人谢伟，被告马明及委托代理人王俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农科所诉称：2009年12月23日，其所与马明签订一份《承包合同》约定：其所将位于凤凰西路南侧约2380平方米及农科所办公楼周围14间门面房和2间小仓库另加卜训好、朱高峰两家饭店的房屋承租权承包给马明，承包期限为2010年1月1日至2012年12月31日。承包费用在2009年承包费440900万元基础上，三年逐年递增1万元，即2010年、2011年、2012年承包费分别为450900元、460900元、470900元。马明欠2012年承包费280900元。同时，马明自用农科巷26号房屋，拖欠自2013年1月1日至2016年5月31日的房租87453元。要求判令：马明支付承包费280900元及利息（自2013年1月1日起至付清之日止，利率按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；马明返还农科巷26号房屋，支付该房自2013年1月1日至2016年5月31日的租赁费87453元（以后按2133元/月支付房租至返还之日止），并承担本案诉讼费用。马明在庭审中辩称：因农科所原因致房屋的实际承租户未交租金给马明；农科所的诉讼请求已过诉讼时效；马明使用的房屋的租赁费用计算不当，且应扣除相应费用。农科所为支持其诉讼请求，举证下列证据：证据一、农科所的事业单位法人证书复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明书各一份。证明农科所的基本情况。经马明质证，无异议。证据二、2013年1月11日的《市农科所对办公区周围简易门面房办理门牌号的申请》一份。证明马明承包及自用房屋的情况。经马明质证，无异议。证据三、2013年1月16日的《房屋测绘技术报告书》一份。证明马明自用房屋情况。经马明质证，无异议。原告：证据四、《承包合同》一份。证明马明承包房屋范围及期限。经马明质证，无异议。证据五、滁州市人民政府“滁政办(2012)18号”文件、“财资(2012)397号”《关于进一步做好行政事业单位房产公开招租工作的通知》各一份。证明农科所应政府要求对门面房公开招租；农科所告诉马明其所承包的房屋要收回招租。经马明质证，对真实性无异议，不认可证明目的，认为正是由于上述文件导致十八户承租户未交房租。证据六、安徽建英房地产土地评估经纪有限公司作出的皖建英（滁）房评字【2013】第0165号估价报告中的《房地产估计结果一览表》。证明农科所委托评估机构对菊花台酒店租金评估，租金为25594元/年。经马明质证，对真实性及证明目的均不认可，认为房租应以合同约定为准，该评估系农科所单方委托，对马明不具有约束力。证据七、马明交纳2012年度承包费票据二十一张。证明马明已交纳2012年承包费19万元。经马明质证，无异议。证据八、押金收据三张。证明农科所收取马明押金12万元。经马明质证，无异议。证据九、2012年12月21日的《辞职报告》、《解除劳动合同证明书》、《滁州市社会保险职工减少表》。证明马明从农科所辞职。经马明质证，无异议。证据十、2015年6月8日的《通知》、2015年12月24日的《通知》各一份。证明农科所书面要求马明交清租赁费。经马明质证，对真实性、证明目的均不认可，认为马明未收到通知，也不知晓内容。证据十一、《马明交房租情况表》一份。证明马明交承包费情况。经马明质证，无异议。证据十二、安徽省滁州市琅琊区人民法院作出的（2014）琅民一初字第00054号民事判决书一份。证明农科所向马明主张过承包费，双方一直未清算，债务处于连续状态，未过诉讼时效。经马明质证，认为该判决书不足以证明农科所于2015年6月8日之前向马明主张过承包费。证据十三、《商品房开发合作协议》、《修正协议》、《划拨土地协议书》，安徽省滁州市中级人民法院(1997)滁中民再审第25号《民事判决书》复印件各一份。证明诉争的房屋所有权属于滁州市农业科学研究所。经马明质证，无异议。马明为支持其答辩意见，举证下列证据：证据一、马明的身份证复印件一份。证明马明的基本情况。经农科所质证，无异议。证据二、收条二份、证明一份、报销单据二套。证明菊花台酒店维修费用及马明应在农科所报销费用。经农科所质证，认为与本案无关。证据三、安徽省滁州市琅琊区人民法院收款专用收据六份。证明因农科所原因致马明未向承租户索要房租，当马明起诉承租户时，已过诉讼时效。经农科所质证，认为马明起诉承租户过诉讼时效，不代表农科所的起诉超过诉讼时效。本院认为：农科所举证的证据一至九、证据十一及马明举证的证据一均符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认；农科所举证的证据十，系农科所单方制作，不能证明已向马明告知，本院对其证明效力不予确认；农科所举证的证据十二仅证明农科所于2013年12月17日向马明及第三人韦娟主张过滁州市凤凰西路528号房产的使用费，该债务实质为第三人的房屋使用费，与马明无关，不能证明农科所向马明主张过2012年度承包费，本院对其证明目的不予确认；马明举证的证据三不能证明其证明目的，本院对其证明目的不予确认。依据上述有效证据，并结合本案庭审调查，本院查明如下事实：2009年12月23日，农科所作为发包方与马明作为承包方签订一份《承包合同》，载明：依照《合同法》及相关法律规定，经甲乙双方协商一致，甲方将位于凤凰西路南侧约2380平方米及农科所办公楼周围14间门面房和2间小仓库另加卜训好、朱高峰两家饭店的房屋承租权承包给乙方，达成如下协议：承包期限：自2010年1月1日至2012年12月31日，共计三年。二、承包费用：在2009年承包基额44.09万元基础上，三年逐年递增1万元。即：乙方2010年、2011年、2012年分别向甲方交纳承包费45.09万元、46.09万元、47.09万元。三、交费方式：每年承包费平均折成四份，乙方按季度交纳，本季度承包费必须于上季度最后一个月25号前交清。四、合同签订当日，乙方须向甲方交纳押金人民币12万元整。承包期满，在正常履行合同情况下，押金退还乙方。五、乙方在本合同生效后，在合同期内自行和各承租户签订房屋出租合同，乙方在和各承租户签订合同时，合同只能一年一签，并且保证所有房屋出租合同期限不得超过2012年12月31日，同时，乙方与承租户所签合同必须交一份给甲方备案。十二、乙方在合同期内不得将房屋承租权转租给他人，否则，甲方有权解除合同。十三、乙方在合同期内对外出租房屋产生的装潢、装饰，在合同到期后由经营户自行处理，甲方不承担任何补偿责任。马明承包上述房屋后，除将位于滁州市农科巷26#简易门面房用于经营菊花台酒店，其余门面房出租给他人并收取租金。农科所根据滁州市政府的要求委托安徽建英房地产土地评估经纪有限公司对位于滁州市农科巷26#简易门面房租金进行评估。2013年3月22日，皖建英（滁）房评字（2013）第0165号评估报告载明滁州市农科巷26#简易门面房月租金2133元/月。合同到期后，马明未支付农科所2012年度承包费280900元，且一直使用农科巷26#简易门面房至今。本院认为：综合双方当事人诉辩、举证质证意见，本案的争议焦点为：农科所要求马明支付2012年度承包费是否超过诉讼时效；农科所的诉讼请求是否应予支持。对于争议焦点一，农科所与马明签订的承包合同约定的权利义务符合租赁合同特征，应为租赁合同，农科所将凤凰西路南侧办公楼、门面房整体出租给马明，马明除自用滁州市农科巷26#门面房外，其余转租给他人使用。根据双方合同约定，马明应于上季度最后一个月的25号前支付承包费（租赁费），即马明应于2012年9月25日前支付最后一期租赁费。双方的租赁合同于2012年12月31日到期，但马明一直占有和使用全部门面房中的一处至今，亦未支付占用房屋的费用，故农科所的起诉未超过诉讼时效。对于争议焦点二，马明承包农科所的房屋应按照合同约定支付2012年度的房租280900元，农科所要求马明支付利息（自2013年1月1日起按照银行同期贷款基准利率计算至付清之日止），综合法律规定本院予以支持；马明于《承包合同》到期后仍占有使用农科巷26#简易门面，农科所作为房屋所有权人有权随时收回该房屋，本院对农科所要求返还农科巷26号房屋予以支持；农科所与马明就农科巷26#简易门面房未签订合同，亦未约定租金，马明实际占用该门面房，应当支付相应的使用费，农科所委托第三方评估机构对该门面房租金进行评估，马明未申请重新评估应据此支付房租，即马明应按照2133元/月支付农科所门面房使用费。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告马明于判决生效后三十日内支付原告滁州市农业科学研究所房屋租赁费280900元及利息（自2013年1月1日起按银行同期贷款基准利率计算至付清之日止）；二、被告马明于判决生效后三十日内返还原告滁州市农业科学研究所位于滁州市农科巷26#简易门面房，并支付房屋使用费（截止到2016年5月31日的房屋使用费为87453元，自2016年6月1日起按2133元/月计算至房屋返还之日止）。如果被告马明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7750元，减半收取3875元，由被告马明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  王国雷二〇一六年十月十日代理书记员  欧 雅附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。