天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终1375号上诉人（原审原告）：陈志强，男，1985年1月20日出生，满族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：孙倩，天津汇伟律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘久清，男，1974年3月10日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：张志明，天津沽尚律师事务所律师。上诉人陈志强与上诉人刘久清因房屋买卖合同纠纷一案，均不服天津市津南区人民法院（2020）津0112民初6612号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈志强上诉请求：1．撤销一审法院判决第三项，改判刘久清支付陈志强装修费10,000元、违约金200,400元，房屋差价损失80,000元；2．一、二审案件诉讼费由刘久清负担。事实和理由：1．一审法院认定事实错误。一审时刘久清已经认可把房屋交付给了陈志强，陈志强也实际占用了房屋，因此陈志强为使用房屋进行装修也在情理之中。即便陈志强就房屋装修及实际花费没有提供证据，但是合理的生活支出应当得到支持。且，自2017年5月陈志强购买案涉房屋后，房屋价格一直是上涨趋势，一审法院以参考该地区实际房价涨跌情况为由未支持陈志强关于房屋差价损失的主张，应属错误。2．一审法院适用法律前后矛盾，刘久清与陈志强之间的合同解除后，一审法院仅仅因为案涉房屋最终未能办理过户并非刘久清的主观意思表示，就判令刘久清不承担相应的违约责任，系属错误。违约行为的认定应以当事人的行为是否在客观上与约定的行为或者是合同义务相符合为标准，而不管行为人的主观状态如何。所以刘久清应当承担违约责任并支付陈志强违约金。刘久清辩称，不同意陈志强的上诉请求，请求支持刘久清的上诉请求。刘久清上诉请求：1．撤销一审法院判决，改判驳回陈志强一审全部诉讼请求，或将本案发回重审；2．一、二审案件诉讼费由陈志强负担。事实和理由：原审判决查明事实不清，适用法律错误。1．一审判决遗漏合同相对人，涉案房屋登记权利人为马金奎，马金奎作为房屋权利人以及刘久清共同与陈志强签订了《房屋买卖协议》。依据合同的相对性原则，马金奎也为合同的相对方，应承担协议中约定的合同义务，并且该合同中的关于卖房人义务也只有马金奎个人能够完成。刘久清不能保证房屋的权利瑕疵，对于该项义务，马金奎负有绝对的保证义务。2．陈志强至今不能取得房屋系因马金奎违约造成。马金奎和刘久清与陈志强签订《房屋买卖协议》后，陈志强也如约取得了房屋，后因马金奎早在与刘久清签订《房屋买卖协议》之前就已经将涉案房屋进行了处置，才导致陈志强的房屋被案外第三人强行霸占并且至今也不能办理房屋过户手续。该结果的发生，刘久清不存在过错，并且陈志强在购买涉案房屋之初，也完全了解房屋登记所有权人的状态，需要配合办理过户手续的是马金奎而不是刘久清，涉案房屋也系由马金奎交付给陈志强。3．刘久清支付给马金奎房屋价款后，马金奎没有向刘久清交付房屋，故刘久清享有对马金奎的债权。刘久清虽然与马金奎签订了《房屋买卖协议》，但是马金奎没有向刘久清交付房屋，直至陈志强买房、看房时，马金奎仍然居住在涉案房屋内。马金奎作为原房主与陈志强签订《房屋买卖协议》，并且在陈志强支付房屋款后，向陈志强交付了涉案房屋。刘久清虽然收取了陈志强的购房款，系因该款已经由刘久清向马金奎支付完毕。刘久清认为，应由马金奎向陈志强返还房款。陈志强辩称，不同意刘久清的上诉请求，请求支持陈志强的上诉请求。陈志强向一审法院起诉请求：1．判令解除陈志强与刘久清签订的《房屋买卖协议》；2．判令刘久清返还陈志强购房款668,000元；3．判令刘久清赔偿陈志强装修费10,000元；4．判令刘久清支付陈志强违约金200,400元；5．判令刘久清支付陈志强房屋差价损失80,000元；6．判令本案诉讼费用由刘久清承担。一审法院认定事实：坐落于天津市津南区××镇××号房屋登记权利人系案外人马金奎。刘久清与马金奎签订《房屋买卖协议》，约定马金奎将坐落于天津市津南区××镇××号房屋出售给刘久清，价格为640000元。2017年5月22日，陈志强与刘久清签订《房屋买卖协议》，约定刘久清将坐落于天津市津南区××镇××号房屋出售给陈志强，房屋价格为668000元。双方约定陈志强于2017年5月28日前付清房款。刘久清需无条件配合陈志强办理过户，出示需要的证件。如刘久清违约，拒绝将房屋出售给陈志强，刘久清按所交房屋价款的双倍赔偿给陈志强，并赔偿陈志强所有费用。交房时间，刘久清收到全部房款同时交房给陈志强。双方均在该协议签字捺印。案外人马金奎亦在该协议卖方处签字捺印。后陈志强依约将全部房款汇款至刘久清指定收款人案外人王荣花名下账户，一审庭审中双方对于陈志强已付清全部房款无异议。2020年7月10日，案外人张国瑞对涉案房屋办理异议登记。一审法院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点归纳为：1．陈志强主张解除与刘久清签订的房屋买卖协议是否合法合理；2．陈志强要求刘久清返还其购房款、支付违约金及相关损失是否有法可依。针对陈志强的诉讼请求并结合本案争议焦点请求，评析如下：1．陈志强主张解除与刘久清签订的房屋买卖协议是否合法合理。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，陈志强与刘久清就涉案房屋签订《房屋买卖协议》，并向刘久清指定的收款人支付相应价款，系双方真实的意思表示，合法有效。刘久清抗辩马金奎亦在陈志强与刘久清签订的《房屋买卖协议》上签字捺印，系合同相对方，应承担相应的合同义务。本案中，依据刘久清提交的其与马金奎所签订的《房屋买卖协议》及陈志强提交的其与刘久清签订的《房屋买卖协议》，系马金奎将其名下所有的涉案房屋卖与刘久清，刘久清依约支付相应价款，后刘久清又将涉案房屋卖与陈志强，合同先后顺序明显，且合同主体确定。马金奎虽在陈志强与刘久清签订的《房屋买卖协议》上签字捺印，但未享有合同相应权利，故对于陈志强主张的其要求马金奎作为房屋登记所有权人在合同上签字系告知马金奎房屋买卖合同事宜的主张予以采信，陈志强与刘久清签订的《房屋买卖协议》合法有效，陈志强与刘久清为合同相对方。合同签订后，陈志强依约交付房款，刘久清作为出卖人应依约配合办理涉案房屋过户手续，因涉案房屋存在其他纠纷，导致无法办理过户手续，系合同目的无法实现，故对于陈志强要求解除其与刘久清签订的《房屋买卖协议》的主张，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，陈志强已依约支付全部房款，故对于陈志强要求返还其已支付的购房款668,000元的主张，予以支持；对于陈志强主张刘久清支付其装修费10,000元的主张，因陈志强未提交相应证据证实其对涉案房屋进行装修及实际花费，故对该项主张不予支持；对于陈志强主张刘久清赔偿其房屋差价80,000元的主张，因其未提交相应证据证实房屋差价，参考该地区实际房价涨跌情况等，对陈志强该项诉讼请求不予支持；关于陈志强主张刘久清支付其违约金200,400元，陈志强主张刘久清应依据双方约定的违约条款：如果甲方违约，拒绝将房屋出售给乙方，甲方按所交房屋款的双倍赔偿给乙方，并赔偿乙方的所有费用。该违约责任条款约定的违约事由为刘久清一方拒绝出售房屋给陈志强，本案中，双方解除合同的原因为案外人马金奎因有相应纠纷导致房屋无法办理过户手续，非刘久清本人造成，陈志强无相应证据证明刘久清对该情况在签订买卖合同时知情，刘久清亦未作出拒绝出售房屋的意思表示，故对于陈志强主张按照该违约金条款要求刘久清支付违约金200,400元的主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除陈志强与刘久清于2017年5月22日所签订的《房屋买卖协议》；二、刘久清于本判决书生效之日起五日内返还陈志强购房款668,000元；三、驳回陈志强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6,692元（此款陈志强已预交至一审法院），由陈志强负担1,452元，由刘久清负担5,240元，保全费5,000元，由刘久清负担。本院二审期间，当事人均未提交证据。二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1．陈志强购买房屋的合同相对方；2．陈志强关于违约金、装修损失、房屋差价损失的主张是否合法合理。关于合同相对方问题。刘久清向马金奎购买房屋的时间在前，且已付清房款。刘久清与陈志强的房屋买卖合同签订时间在后，且合同抬头卖方处均写有刘久清，购房款为刘久清之妻收取。故，刘久清应为案涉房屋买卖合同的合同相对方。在合同目的无法实现时，一审法院判令解除双方的房屋买卖合同并判令刘久清返还购房款，并无不当，本院予以维持。关于违约金问题。刘久清与陈志强之间的房屋买卖合同无法继续履行并解除系因案外人原因导致，并非刘久清拒绝出售房屋。刘久清作为卖方，对合同解除虽具有一定过错，但陈志强作为买方，明知按房屋性质在当时无法办理过户，亦知晓案外人马金奎的存在，应当预估到购买案涉房屋的法律风险，其对合同解除亦具有过错。基于此，一审法院未支持陈志强关于违约金的诉讼请求并无不当，本院予以维持。关于装修损失。陈志强未举证证明在案涉房屋装修及购买安装家电的证据，而且案涉房屋系被案外人占有，刘久清并非侵权人，故一审法院未支持陈志强该项诉讼请求，并无不当，本院予以维持。关于房屋差价损失。因陈志强未就房屋差价损失提交相应证据，再结合当前房价涨跌情况，一审法院未支持陈志强该项诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，刘久清、陈志强的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19,040元，由上诉人刘久清负担13,384元，由上诉人陈志强负担5,656元。本判决为终审判决。审判长  高铁檩审判员  常 静审判员  郭 矗二〇二一年五月十二日书记员  唐 啸