贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终1866号上诉人（原审被告）：龚忠婷，女，1995年12月10日出生，汉族，住贵州省六枝特区。委托诉讼代理人：张兵，贵州珉谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张黄禹，贵州珉谦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张双琴，女，1976年9月15日出生，汉族，住贵州省六枝特区。委托诉讼代理人：潘忠政，贵州黔鹰律师事务所律师。委托诉讼代理人：石凤强，贵州黔鹰律师事务所律师。原审第三人：贵阳西南房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区中环路189号16栋1层6号。法定代表人：李龙彬，该公司经理。上诉人龚忠婷因与被上诉人张双琴、原审第三人贵阳西南房地产经纪有限公司（以下简称西南房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2020）黔0113民初2863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。龚忠婷上诉请求：1、请依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被告承担。事实和理由：合同约定的付款方式为尾款580,000元通过银行按揭方式付款，按照交易习惯，二手房交易需将案涉房屋办理产权过户登记在上诉人的名下后，上诉人才能办理按揭贷款，案涉房屋至今未解除抵押登记，被上诉人尚未办理产权登记证书，上诉人无法办理按揭贷款，被上诉人要求上诉人一次性支付尾款的行为违反合同约定，一审法院仅以上诉人未付尾款580,000元即认定上诉人违约与双方的合同约定不符，本案系因房屋价格上涨等原因被上诉人不想出售房屋给上诉人。张双琴答辩称：1、一审判决结果正确，双方签订的《房屋买卖合同》清楚的载明房屋成交价、付款方式、交易事项、物业状况、违约责任等条款，根据合同内容，在合同签订时上诉人对案涉房屋未取得房屋产权与存在抵押情况是明知且愿意接受的，被上诉人是将真实情况告知清楚的，被上诉人物权的完整性是具备的，现本案的争议在于双方的合同并未约定将取得房屋产权作为上诉人去办理银行贷款的前置条件，个人之间的二手房屋买卖遵循的应该是买方支付完整对价后卖方过户及交付房屋，不存在买方先行拿卖方的房子去申请贷款来支付剩余购房款的“交易习惯”，根据《房屋买卖合同》第二条成交价及付款方式第1款的约定：乙方委托丙方向银行申请办理30年580,000元人民币的按揭。合同条文直接体现了剩余房款的银行贷款应当由上诉人自行去申请，被上诉人在订立合同之初亦是如此被告知的。被上诉人的房屋现状是符合《房屋买卖合同》约定的交付条件的。在双方签订合同时，未办理首次不动产权证书和抵押状态，上诉人是知晓的。最为根本的是《房屋买卖合同》是双方房屋交易的意思表示，根据合同第三条交易事项的第1款与第五条物业交付的第2款的约定，被上诉人的交付时间应当是上诉人支付完完整对价后，被上诉人才去办理首次不动产权证与撤销抵押，办理产权过户后3日前交付给上诉人，这种种都表明了合同履行的先后步骤。而现实情况是上诉人仅仅支付了小部分的定金就无理由占有房屋长达三年之久，逾期支付剩余房款，存在根本的违约，毫无契约精神，没有任何理由要求交付房屋要求过户，更为无理的是上诉人要求用上诉人的房屋去申请贷款用于支付剩余房款。上诉人上诉状也提到了先履行抗辩权，本案如果要讨论先后履行的问题，上诉人恰恰应该是先履行的一方；2、除此之外，对于被上诉人诉请的房屋占用期间的使用费主张，一审法院认为违约金已经具备惩罚和补偿性质，不予支持。但被上诉人认为：上诉人如果仅仅存在合同本身的违约行为，单一处以违约金即可，但本案房屋在合同签订后上诉人未付大部分房款的情况下就已经交付使用至今已长达3年之久。上诉人存在合同违约行为和房屋占用的侵权行为两个独立的行为。并不属于一个行为同时造成违约和侵权而择一处罚情形；3、合同第二条第二项有明确约定，乙方和丙方是独立的委托关系，最终丙方是否为乙方顺利办理了贷款，与被上诉人无关，合同第二条第三项约定，如乙方贷款审核没有通过，则被上诉人不退还交付的定金，如银行审核通过贷款，如因乙方原因不能办理，也是乙方的违约行为，双方对办理贷款有明确约定，合同第六条第一项约定了乙方须按期缴纳购房款。本案被上诉人交付房屋给上诉人，对上诉人长期使用房屋的情况，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。西南房产公司述称，合同是三方的真实意愿，被上诉人委托西南房产公司卖房屋，西南房产公司从事二手房交易多年，按揭是以购房房屋作为抵押才能办理贷款，双方不存在违约。产权证是因为房开的原因一直不能办理，现在房产证已经可以办理了，双方可以按照合同约定继续履行合同。上诉人委托西南房产公司办理按揭贷款，但西南房产公司不具备办理按揭的条件，上诉人的征信是可以办理按揭贷款的。张双琴向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告双方于2018年3月7日签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告立即将位于贵阳市白云区房屋返还原告；3、判令被告承担其占用上述房屋期间的使用费，暂计57500元（按合同约定的每月2300元计算，自2018年3月7日起暂计至2020年5月7日为59800元，其余部分计算至被告实际返还原告房屋之日止）；4、判令被告承担违约金50000元；五、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年1月29日，原告（甲方）与被告龚忠婷（乙方）、第三人西南房产公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定被告购买原告名下位于贵阳市白云区房屋，房屋建筑面积为115.59平方米，乙方已经知晓该物业还未办理首次不动产权证书，已经知晓该物业现在为抵押状态，并愿意购买。房屋成交价格为700000元；采取银行按揭付款，乙方委托丙方向银行申请办理580000元按揭（乙方按银行要求提供资料，审批、放款、通知权归于银行）；合同定金50000元于签订合同当日支付，乙方于合同签订后两日前交付70000元，尾款580000元由银行直接放款到甲方指定账号。合同第七条违约责任中约定，乙方违约自本合同签订起，乙方如出现中途毁约、不按合同约定时间支付房款、不按合同约定时间办理交易事项及未履行本合同约定之义务均视为违约，需承担以下违约责任。1、需向甲方支付违约金50000元；2、需向丙方支付服务费21000元。合同其他约定由于乙方现在急需用房，经友好协商，甲方同意将该房先交付乙方使用，如该次交易正常进行则无任何异议，反之如该次交易因乙方原因而不能正常交易，则乙方以租赁方式使用该房，折算每月房租2300元支付给甲方，计算时间为（交付钥匙当日开始计算）。合同签订后，2018年3月7日，被告向原告支付了120000元房款，原告于当日将房屋钥匙交付给被告。此后房屋尾款被告一直未支付，原告多次与第三人及被告协商房屋尾款支付事宜，并提出解决方案，但至原告起诉时，被告仍未支付剩余房款。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告龚忠婷及中介西南房产公司签订的《房屋买卖合同》，该合同系三方真实意思表示，为合法有效合同，各方应诚信履行合同义务。合同约定房屋总价700000元，尾款580000元采取银行按揭付款，由被告委托第三人向银行申请办理按揭，尾款580000元由银行直接放款到原告指定账号，但被告一直未能按约将尾款支付于原告，被告未按约支付房款的行为已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”及《房屋买卖合同》第七条“自本合同签订起，乙方如出现中途毁约、不按合同约定时间支付房款、不按合同约定时间办理交易事项及未履行本合同约定之义务均视为违约，需承担以下违约责任。1、需向甲方支付违约金50000元”，现原告诉请解除《房屋买卖合同》，并由被告承担违约金50000元的违约金，一审法院予以支持。关于合同解除后的法律后果，现《房屋买卖合同》解除后，被告应负有后合同履行义务，故原告主张被告返还涉案房屋，符合客观实际，应予以支持。关于原告诉请的房屋占用期间的使用费，基于公平原则，违约金已具有惩罚及补偿性质，故对原告的该项诉请，一审法院不予支持。被告在庭审中辩称，因涉案房屋未取得产权所以导致其未能办理房屋贷款，一审法院认为，双方在合同中仅仅对房屋尾款支付方式约定为银行按揭付款，并未约定取得房屋产权为被告办理按揭贷款的前置条件，且被告在签订买卖合同时对涉案房屋未取得房屋产权的事实是明知的，故一审法院对被告该辩解意见不予采信。被告另辩称，合同未能顺利履行的根本原因系原告因房屋价格上涨不愿履行合同义务，因被告提供的证据不足以证实以上辩解意见，一审法院不予采信。依据合同解除的法律后果，合同双方本应互相返还基于合同而取得的财产，但本案被告并未提出反诉，被告可另案主张要求原告退还其已支付的相应款项。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第二款第（三）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告张双琴与被告龚忠婷、第三人贵阳西南房地产经纪有限公司于2018年3月7日签订的《房屋买卖合同》；二、被告龚忠婷于本判决书生效之日起十日内返还原告张双琴位于贵阳市白云区房屋；三、被告龚忠婷于本判决书生效之日起十日内支付原告张双琴违约金50000元；四、驳回原告张双琴的其余诉讼请求。案件受理费1248元（已减半，原告已预交），由被告龚忠婷负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定履行义务。本案中，买受人龚忠婷支付了首付款，对于购房尾款买卖双方约定以按揭贷款方式支付，中介公司亦介绍了二手房交易按揭贷款流程，需出卖人将房屋过户给买受人，银行就交易房屋设立抵押权后方能发放贷款以支付购房尾款，被上诉人张双琴虽不予认可但并未提交反证，结合中介公司长期从事二手房交易的事实，本院对中介公司陈述的前述流程予以采信。双方约定系按揭贷款支付尾款，并非通过其他类型贷款支付购房尾款，合同既然约定按揭贷款方式支付尾款，即使合同对于二手房交易的流程未作明确说明，依据诚信原则张双琴在了解相关流程后亦应当配合龚忠婷办理相关手续。双方既已约定了按揭支付尾款的方式，除非龚忠婷申请银行按揭贷款被拒，否则张双琴亦不得强制要求龚忠婷以一次性支付尾款的方式履行义务。案涉房屋在起诉前并不具备办证条件，龚忠婷客观上暂时无法办理按揭贷款支付购房尾款，该情况并非买受人的原因导致，张双琴主张龚忠婷未支付尾款构成违约依据不足，故本院不予支持其要求判令解除房屋买卖合同的诉讼请求。张双琴的其他诉讼请求系基于合同解除，故本院对张双琴的其他诉讼请求亦不予支持。现案涉房屋已具备办证条件，办理二手房交易按揭贷款的障碍已消除，各方当事人应按照房屋买卖合同的约定履行各自义务，秉持诚信原则相互积极配合以促成交易顺利完成。综上所述，上诉人龚忠婷的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市白云区人民法院（2020）黔0113民初2863号民事判决；二、驳回张双琴的全部诉讼请求。一审案件受理费用1,248元，由张双琴负担；二审案件受理费用2,496元，由张双琴负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  邹爱玲审判员  邓禹雨二〇二一年五月十日书记员  帅艳芷