滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖1102民初2433号原告：戴铜林，男，1968年6月28日出生,汉族，住安徽省滁州市琅琊区。委托代理人：王尚斌，安徽伟诚律师事务所律师。被告：曹海霞，女，1978年8月26日出生，汉族，安徽省滁州市琅琊区室。委托代理人：叶泥，江苏金政律师事务所律师。被告：王思远，男，1987年7月6日出生，汉族，户籍安徽省凤阳县号，现安徽省滁州市国际商城Ａ区室。原告戴铜林与被告曹海霞、王思远房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案受理后，依法由审判员王国雷独任审判，于2016年9月2日公开开庭进行了审理。原告戴铜林及其委托代理人王尚斌，被告王思远、曹海霞及其委托代理人叶泥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戴铜林诉称：2012年4月12日，其与曹海霞签订《房屋租赁合同》，约定：其将位于滁州市国际商城A区40幢124、126室房屋租给曹海霞，租期三年，租金为14000元/年。曹海霞于每年4月12日前支付房租，逾期付租10日以上为违约，其有权收回房屋并按照年租金的2%/天计算违约金，若曹海霞转租，由其按目前合同条款与另一方签订合同。合同签订后曹海霞未按期交租，且超过原合同期限擅自转租。要求判令：解除戴铜林与曹海霞签订的《房屋租赁合同》，并返还房屋；曹海霞按2333.33元/月支付自2016年4月12日起至2016年8月12日的租金9333.32元；曹海霞按2333.33元/月支付戴铜林自2016年8月12日起至房屋返还之日止的房屋租金；曹海霞支付违约金3360元（自2016年4月12日起按14000元的2‰/日计算至2016年8月12日止）；曹海霞与王思远签订的《租房协议》无效，并由曹海霞、王思远承担本案诉讼费用。曹海霞辩称：解除合同无事实和法律依据；应当按照双方签订的合同标准支付房租；无违约情形，不需支付违约金；曹海霞与王思远签订的合同合法有效；诉讼费用应由戴铜林承担。王思远辩称：对戴铜林和曹海霞之间的事情不知情。戴铜林为证明其诉讼请求，举证下列证据：证据一、戴铜林的身份证复印件一份。证明戴铜林的基本情况；证据二、房地产权证两份及结婚证一份。证明戴铜林出租的房屋系夫妻共同财产，登记在其妻张立梅名下，戴铜林有权出租；证据三、戴铜林与曹海霞于2012年4月12日签订的《租房协议》及《房屋租赁合同》各一份。证明戴铜林将位于滁州市国际商城A区40幢124、126室房屋出租给曹海霞，对双方权利义务作了约定；证据四、曹海霞与王思远于2015年5月17日签订的《租房协议》复印件一份。证明曹海霞未经戴铜林同意将房屋租给王思远；证据五、戴铜林与曹海霞的微信聊天记录一份。证明戴铜林于2016年6月14日向戴铜林催要房租。上述五组证据，经曹海霞质证，对证据的真实性均无异议，但认为租金标准应当是双方合同约定的14000元/年；双方合同对支付租金的时间约定不明，曹海霞只要一年内付清房租即不违约；合同赋予了曹海霞转租的权利；曹海霞未交租金系戴铜林不接收。上述五组证据，经王思远质证，无异议。曹海霞为支持其答辩意见，举证下列证据：证据一、曹海霞的身份证复印件一份。证明曹海霞的基本情况；证据二、《房屋租赁合同》一份。证明双方将租赁期限修改为十年。上述二组证据，经戴铜林、王思远质证，无异议。王思远为证明其答辩意见，举证王思远的身份证复印件一份。证明王思远的基本情况。经戴铜林、曹海霞质证，无异议。本院认为：戴铜林、曹海霞、王思远举证的证据符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认。依据上述有效证据，并结合本案庭审调查，本院查明如下事实：2012年4月12日，戴铜林作为甲方与曹海霞作为乙方签订一份《房屋租赁合同》，载明：一、甲方将滁州市国际商城A区40幢124-126店面两间承租给乙方，总面积约70平方米，乙方预定经营五金，水暖，电料，乙方不得违法经营，否则一切有乙方负责。二、租赁期限为五年，从2012年4月12日至2017年3月11日止，如到期乙方有意续租，甲方可优先考虑乙方。三、付款方式，房租租金为14000元/年，每年一次性付清，押金2000元，乙方房租金如逾期10日以上视违约，甲方有权收回该房屋。乙方赔偿违约金，按年租金的2%每天计算。房设施押金二千元（到期后退还）。该合同签订后因双方需要对曹海霞承租期间支付的费用进行处理，同日，戴铜林作为甲方与曹海霞作为乙方又签订一份《租房协议》，载明：一、乙方租用甲方位于滁州市国际商城A区40幢124号-126号门面房两间，每年每间租金为7000元，合计租金为14000元整，每年4月12日前给付房租（此处原为每年6月25日前给付房租）。二、租期暂定为五年，前三年租金为每年14000元，后期租金以国际商城对外租金标准支付房租，如果不是甲方自己使用，乙方有优先租赁权；四、乙方在租赁期间有转让权，乙方有权把房屋转租给别人，甲方应按照目前甲乙双方订立的合同条件，和另一方签订合同；五、本合同一式两份，双方各执一份，双方签字生效。上述二份协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效。2013年6月12日，戴铜林向曹海霞出具《房屋租赁合同》一份，载明：新增项目：租赁期正式首次租期改为10年，以后根据国际商城房租同比增长。2015年5月17日，曹海霞作为甲方与王思远作为乙方签订一份《租房协议》，载明：一、乙方租用甲方位于滁州市国际商城A区40幢124号-126号门面两间，每年每间租金为14000元，合计28000元，租金按年交付，须提前一个月付清。二、租赁期为五年，从2015年5月17日起至2020年5月17日止，如到期乙方有意续租，甲方可优先考虑乙方。曹海霞付清了2016年4月12日前的房租，此后未再付房租。戴铜林所出租的滁州市国际商城A区40幢124号、26号门面房产权登记在其妻张立梅名下，张立梅对戴铜林的签约行为予以追认。本院认为，综合双方当事人诉辩、举证质证意见，本案的争议焦点为：曹海霞是否存在解除合同的违约情形；戴铜林的诉讼请求是否应予支持。戴铜林举证的其与曹海霞签订的《租房协议》中付租时间打印为“每年6月25日前给付房租”，该日期被划除，手写修改为“每年4月12日前给付房租”，曹海霞辩称该手写内容系戴铜林擅自涂改并手写添加，未经其同意。根据该协议第五条约定：双方本合同一式两份，双方各执一份，双方签字生效。曹海霞应持有另一份相同合同，曹海霞未向法庭出示以证明其辩称内容，本院对曹海霞的辩称不予采信。曹海霞应于每年4月12日前支付房租，曹海霞至今未付，双方合同约定逾期付租10日以上，戴铜林有权收回房屋，收回房屋即解除合同，戴铜林要求解除双方于2012年4月12日签订的《租房协议》，本院予以支持。王思远作为该房屋的次承租人，有协助返还义务。曹海霞应按照双方合同约定标准（14000元/年）支付承租期间的租金，本院对戴铜林主张超出该标准部分不予支持。双方合同约定：乙方赔偿违约金，按年租金的2%每天计算。戴铜林要求按2‰/天支付违约金3360元，本院予以支持。承租人曹海霞与次承租人王思远签订的《租房协议》系双方真实的意思表示，不违反法律强制性规定，租赁期限亦在戴铜林和曹海霞约定的租期内，该协议合法有效。本院对戴铜林要求确认曹海霞与王思远签订的租房协议无效不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告戴铜林与被告曹海霞于2012年4月12日签订的《租房协议》、《房屋租赁合同》；二、被告曹海霞于判决生效后三十日内返还戴铜林位于滁州市国际商城A区40幢124、126室房屋，被告王思远协助返还；三、被告曹海霞于判决生效后三十日内支付原告戴铜林房租（自2016年4月12日起按14000元/年计算至房屋返还之日止）及违约金3360元；四、驳回原告戴铜林的其他诉讼请求。如果被告曹海霞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120元，减半收取60元，由被告曹海霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  王国雷二〇一六年十月八日代理书记员  欧 雅附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。