上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0108民初3157号原告：范某某，男，1974年11月21日出生，汉族，户籍地江西省上饶市，现住上海市静安区。原告：吴某某，女，1975年4月20日出生，汉族，户籍地江西省上饶市，现住上海市静安区。两原告共同委托诉讼代理人：彭明，北京安衡(上海)律师事务所律师。被告：陆某某，女，1928年7月24日出生，汉族，户籍地上海市静安区，现住上海市。法定代理人：周某1(与陆某某系母女关系)，女，1949年5月31日出生，汉族，户籍地上海市普陀区真如西村XXX号XXX室，现住上海市静安区长寿路XXX弄XXX号XXX室。被告：周某1，女，1949年5月31日出生，汉族，户籍地上海市普陀区，现住上海市静安区。委托诉讼代理人：张浩(与周某1系夫妻关系)，男，1946年8月15日出生，汉族，户籍地上海市普陀区真如西村XXX号XXX室，现住上海市静安区长寿路XXX弄XXX号XXX室。被告周某2，女，1956年10月30日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。被告谢某某，女，1980年11月17日出生，汉族，户籍地上海市静安区。原告范某某、吴某某与被告陆某某、周某1、周某2、谢某某被继承人债务清偿纠纷一案，由原上海市闸北区人民法院于2016年3月11日立案后，原上海市闸北区人民法院因“撤二建一”被撤销，2016年3月30日起由上海市静安区人民法院继续审理。本案依法适用普通程序，并于2016年9月9日，公开开庭进行了审理，原告范某某、吴某某及其委托诉讼代理人彭明，被告陆某某的法定代理人周某1、被告周某1及其委托诉讼代理人张浩到庭参加诉讼，被告周某2现在浙江省金华监狱服刑，被告谢某某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范某某、吴某某向本院提出诉讼请求：要求四被告共同支付不迁出户口的违约金，按每日人民币550元(以下币种均为人民币)的标准，自2015年4月3日起计算至户口迁出时为止；案件受理费由被告承担。事实和理由：上海市静安区共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)原产权人是周行。2013年12月18日，原告与周行签订房地产买卖居间协议，原告购买系争房屋，房屋总价XXXXXXX元，当时该房屋内有四个人户口，即周行、陆某某、谢某某及谢某某之子林飞扬(2007年6月5日出生)。协议中约定，周行应在一年内将该房屋内的户口全部迁出，如未迁出，每逾期一日，应按照该房屋转让价款的万分之五向原告支付赔偿金，直至原有户口迁出为止。因周行年龄大，行动不便，房屋买卖事宜均由被告周某1代为办理。2013年12月18日，周某1向原告出具承诺书一份，承诺一年内迁出该房屋内的四个户口。协议签订后，原告支付了全部购房款，并于2014年4月2日办理了房屋产权过户手续。周行于2014年5月17日因病去世，四被告为周行的合法继承人，原告多次催促被告周某1将房屋内的户口迁走，但被告却不予办理。因周行去世，周行的债务应由其法定继承人即四被告承担，被告未将系争房屋内的原户口迁走，给原告带来很大的不便，因此原告向法院起诉，要求被告承担违约责任，并将房屋内的原户口全部迁出。被告周某1辩称，周行和陆某某系原配夫妻，婚后生育三女，即周某1、周建珍、周某2，无其他婚生或非婚生子女，无其他送养或收养子女，无其他继子女。父亲周行因病死亡，周行的父母均先于其死亡，母亲陆某某现患有老年痴呆症，没有行为能力。周建珍于1994年因病去世，周建珍的丈夫谢长春在2010年左右因车祸去世，谢某某是周建珍与谢长春所生，周建珍生前仅生育谢某某，无其他婚生或非婚生子女，无其他送养或收养子女，无其他继子女。周行在房屋买卖之后一年内就因病去世，周行生前并未违反合同的约定，不存在赔偿义务。承诺书是周某1签署的，但当时受到了房屋中介的误导，周某1并不是房屋产权人，周行没有委托周某1办理任何房屋买卖事宜，其他的被告也没有委托授权周某1，周某1出具的承诺书没有法律效力。被告在售房时并未隐瞒出售的房屋内有户籍，且明确告知原告迁出户籍存在困难，所以当时以低于市场价的价格转让房屋。原告的户籍并不在上海，被告的户籍在系争房屋内并不影响房屋的使用，也没有造成原告损失，不同意原告的诉讼请求。被告周某2辩称，父亲周行与母亲陆某某共生育三女，即周某1、周建珍、周某2。周建珍于1992年因病去世，谢某某是周建珍的女儿。系争房屋是周某1出售，被告不清楚房屋出售情况，出售的房款也是周某1收取的，被告不应当承担违约责任，不同意原告的诉讼请求。被告现在监狱服刑，对于本案的审理，被告不委托代理人参加诉讼，被告的意见以询问笔录为准。被告谢某某辩称，系争房屋系周行与陆某某的夫妻共同财产，周行无权转让，被告在上海没有其他房屋，户籍无法迁出。系争房屋的出售价格明显低于市场价格，两原告并非善意购买房屋，买卖合同应当无效。周某1在周行病危期间出售房屋，且卖房款是周某1收取，违约责任应当由周某1承担。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：房屋买卖居间协议、房地产买卖合同、收据、周某1出具的承诺书、房屋产权证、常住人口登记信息、户籍摘抄等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告周某1对原告提供的证据的真实性均无异议，但对于证明的内容不予认可，本院对原告提供的证据真实性予以确认并在卷佐证。本院认为，根据原告(乙方)与周行(甲方)签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》的约定，甲方承诺自送件并取得收件收据之日起的365日内向该房地产所在地的公安派出机构办理原有户口的迁出手续，若未在前述期间内迁出户口，每逾期一日，甲方应按照房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口迁出时止。从周行承诺内容看，周行除应迁出其本人户口外，还应迁出尚留在系争房屋内其他人员户籍，因系争房屋内尚有户口至今仍未迁出，周行应承担违约责任，因违约责任未及时履行，该违约责任已经转化为债务。因周行死亡，周行的义务应当由其继承人承担。现原告要求四被告作为周行的继承人履行周行的违约责任，于法有据，本院予以支持。四被告在继承周行遗产时应当根据继承的遗产份额清偿被继承人周行的债务，如四被告放弃继承的，对被继承人周行依法应当履行的违约责任可以不负偿还责任。本案中考虑到合同履行过程中，原告已经实际使用系争房屋，周行生前已经配合原告办理了产权过户等手续，主要合同义务已基本履行完毕,系争房屋内户籍未迁移，实际上对原告权益并未造成实质性损害，双方约定的赔偿金标准过高，应予以调整。本院酌定违约金按每日30元计算。综上所述，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告谢某某经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为被告谢某某放弃抗辩的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告陆某某、周某1、周某2、谢某某应于本判决生效之日起十日内在继承周行遗产范围内支付原告范某某、吴某某违约金(自2015年4月3日起至陆某某、谢某某、林飞扬的户籍迁出上海市静安区共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋之日止，按每日30元的标准计算)。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1450元，由被告陆某某、周某1、周某2、谢某某共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈秀兰人民陪审员  虞红珍人民陪审员  高贵荣二〇一六年十月十四日书 记 员  俞晓岚附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国继承法》第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。