天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终1372号上诉人（原审被告）：天津市正瀛春餐饮管理有限公司，住所地天津市河东区卫国道与贺兰路交口太阳城商业街1-45。法定代表人：罗利峰，总经理。委托诉讼代理人：顾津海，男，该公司职工。被上诉人（原审原告）：王志达，男，1940年12月19出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：吴阔，上海锦天城（天津）律师事务所律师。原审被告：罗利峰，男，1981年3月18日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：顾津海，男，天津市正瀛春餐饮管理有限公司推荐。上诉人天津市正瀛春餐饮管理有限公司（以下简称正瀛春公司）与被上诉人王志达、原审被告罗利峰房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2020）津0102民初1184号民事判决，本院提出上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问当事人，依据法律规定，不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人正瀛春公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。主要事实和理由：该租赁合同系格式合同，其中部分条款对租期的约定存在矛盾，故应作出对出租方不利的解释，即租赁期限应认定为5年。被上诉人王志达辩称，请求驳回上诉，维持原判。合同签订的到期时间非常清晰，也不存在格式条款，且上诉人一审当庭认可合同已到期。原审被告罗利峰述称，同意上诉人的上诉请求。王志达一审法院起诉请求：1.罗利峰、正瀛春公司立即停止侵害，返还非法占用王志达位于天津市河东区××道××街××＃××＃的房屋；2.罗利峰、正瀛春公司支付非法占用房屋期间的占有使用费（自2020年1月14日起至实际返还房屋之日止，按年租金190000元计算）；3.罗利峰、正瀛春公司支付合同违约金（自2020年1月14日起至实际返还房屋之日止，按2元／平方米／日计算）；4.诉讼费由被罗利峰、正瀛春公司负担。事实和理由：王志达与罗利峰签订《天津市房屋租赁合同》（以下简称合同），约定王志达将位于天津市河东区××道××街××＃××＃自有房屋出租给罗利峰用于餐饮服务业，罗利峰将承租的房屋交于正瀛春公司用于开办“正阳春鸭子楼”从事餐饮服务。合同约定租期自2015年12月5日起至2020年1月13日止，租赁期满时罗利峰需继续承租时，应提前三个月与王志达协商。后经双方多次协商因分歧过大未能达成一致，王志达明确告知罗利峰期满后不再续租。现租期已满，罗利峰、正瀛春公司拒绝搬离涉案房屋，继续非法占用。一审查明事实：涉案位于天津市河东区××道××街××＃××＃的房屋系王志达所有。2016年7月14日，王志达（甲方、出租人）与罗利峰（乙方、承租人）就上述房屋签订合同，约定：“甲方将座落于天津河东区××道××街××＃××＃房屋出租给乙方。该出租房屋面积63.88＋64.52平房米（建筑面积、使用面积）；乙方所承租房屋用于餐饮服务业；房屋租赁期限自2015年12月5日起至2020年1月13日止；租赁期届满时，甲方有权收回房屋，乙方应按期返还。甲方要求返还房屋，乙方逾期返还的，自租赁期届满之次日起至实际返还房屋之日止，乙方除支付租金外，还应按每日2元／㎡向甲方支付违约金；年租金壹拾玖万元......”。合同签订后，王志达向罗利峰交付了涉案房屋，罗利峰在涉案房屋以正瀛春公司名义经营餐饮。罗利峰已将租期内租金付清。租期届满后，双方未续约，现涉案房屋罗利峰仍未腾空返还王志达。一审法院认为，涉案合同系王志达与罗利峰的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。本案中，租期届满后，罗利峰未按约定腾空返还涉案房屋，正瀛春公司仍在涉案房屋中经营。依照上述法律规定，王志达要求罗利峰、正瀛春公司腾空返还涉案房屋并支付占有使用费的诉讼请求，予以支持。关于王志达要求罗利峰、正瀛春公司支付违约金的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，罗利峰未按约定腾空返还涉案房屋，系违约行为，应承担本案的民事责任。王志达要求罗利峰支付违约金的诉讼请求，符合合同约定及上述法律规定，予以支持。另，因正瀛春公司非涉案合同相对人，依照合同相对性的法律原则，涉案合同的法律效力不及于正瀛春公司。王志达要求正瀛春公司支付违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、罗利峰、正瀛春公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于天津市河东区××道××街××号××号的房屋腾空返还王志达；二、罗利峰、正瀛春公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向王志达支付房屋占有使用费（自2020年1月14日起至实际腾空返还房屋之日止，按190000元／年计算）；三、罗利峰应于本判决发生法律效力之日起十日内向王志达支付违约金（自2020年1月14日起至实际腾空返还房屋之日止，按256.80元／日计算）；四、驳回王志达的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费80元，由罗利峰、正瀛春公司负担。二审审理查明，《天津市房屋租赁合同》关于租金、支付方式和期限部分的条款约定，2015年12月5日前支付第一次（一年）租金（年租赁150000元），2017年1月13日前支付第二次租金（年租赁190000元），2018年1月13日前支付第三次租金（年租赁190000元），2019年1月13日前支付第四次租金（年租赁190000元），2020年1月13日前支付第五次租金（年租赁190000元）。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的该部分事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、上诉人是否应腾房并支付使用费；2、上诉人是否应赔偿违约金。上诉人与被上诉人签订的《天津市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。关于腾房和使用费问题，因合同约定的租赁期限已到期，故一审判决认定上诉人腾房并支付相应使用费，具有事实和法律依据，本院予以维持。关于违约金问题，上诉人虽在2020年继续使用租赁房屋，但因该期间正值新冠肺炎疫情，对餐饮业影响较大，且合同中对租赁期限存在约定不明问题，故违约金不应予以支付。综上所述，本院根据合同约定、新冠肺炎疫情的发生，以及上诉人陈述的新事实，作出部分改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持天津市河东区人民法院(2020)津0102民初1184号民事判决第一项、第二项；二、撤销维持天津市河东区人民法院(2020)津0102民初1184号民事判决第三项；三、驳回被上诉人王志达的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费80元，由上诉人天津市正瀛春餐饮管理有限公司、原审被告罗利峰负担60元，被上诉人王志达负担20元。二审案件受理费80元，由上诉人天津市正瀛春餐饮管理有限公司负担60元，被上诉人王志达负担20元。本判决为终审判决。审判长  夏维娜审判员  刘爱民审判员  房利甲二〇二一年五月十七日法官助理曹丽霞书记员梁哲琦