三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2016）琼0271民初6625号   原告：三亚市东岸假日小区业主委员会，住所地：三亚市东岸假日小区。   负责人：林峰，该业委会主任。   委托代理人：吉才虹，海南云帆律师事务所律师。   被告：海南大祥物业服务有限公司三亚分公司，住所地：三亚市西河东路碧海国际大厦**。   负责人：吴清勇，该公司总经理。   委托代理人：徐鑫、陈忠彬，该公司员工。   原告三亚市东岸假日小区业主委员会（以下简称东岸业委会）与被告海南大祥物业服务有限公司三亚分公司（以下简称大祥公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案，依法适用简易程序，于2016年10月24日公开开庭进行了审理。原告东岸业委会的主任林峰及其委托代理人吉才虹，被告大祥公司的委托代理人徐鑫、陈忠彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告东岸业委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告大祥公司立即向原告支付拖欠的活动经费30万元（自2014年3月至2016年10月，共32个月）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年3月6日，原告与被告签订《物业服务委托合同》一份，约定由被告向位于三亚市迎宾路416号东岸假日小区提供物业管理服务，委托管理期限为五年（自2014年3月10日起至2019年3月10日止）。依据该合同第十八条第10项之规定："甲方有权审核乙方利用公共场所收取的费用扣除乙方的成本后收归全体业主的权利（本条款不包含停车场的收费）"。经双方友好协商，2014年3月9日，双方签订《补充协议》一份，约定："甲方为乙方提供2个摩托车、电动车停车棚，面积约342.6平方米，汽车停车位进行收费（小车90元/辆/月），乙方从每月停车费中提取人民币壹万元（10000.00）给甲方作为甲方的活动经费。"依据该协议约定，被告每月应向原告支付1万元的活动经费。上述《物业服务委托合同》及《补充协议》签订后，原告按约履行，但被告却未履行每月向原告支付1万元活动经费的义务。经原告多次催款，均无果，因此，原告诉至法院请求判如所请。   被告大祥公司辩称：一、东岸业委会非本案适格的原告。根据法律法规的相关规定，业主委员会的职责是执行业主大会决定的事项，本案中，原告没有提供证据证明其起诉时经过东岸业主大会共同决定而授权提起本案的诉讼。二、大祥公司与东岸业委会所签订的《物业服务委托合同》、《补充协议》没有产生法律效力，即没有生效。上述两份合同签订后，大祥公司才知晓东岸业委会在2014年3月5日召开的所谓《关于选聘、解聘物业服务企业》的业主大会，很多常住业主却不知情，并且有业主投诉选票有假，并未达到法律规定的票数。对于此事三亚市住房和城乡建设局于2014年4月1日作出的三住建（2014）226号文件已经很明确的对此事作出了处理意见。选聘、解聘物业服务企业，应当经占建筑物总面积过半和总人数过半的业主同意，才能生效实施。且双方签订的《物业服务委托合同》第十七条也明确约定了"本合同签订后经三分之二以上业主书面同意后生效"。况且，根据《业主大会规程》第三十五条"业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定"的规定，原告没有提供过半业主的选票证明选聘和解聘物业服务企业和签订《物业服务委托合同》、《补充协议》是合法有效的，也没有提供业主大会通过选票决定《补充协议》。据此，原被告签订的《物业服务委托合同》、《补充协议》没有生效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。   本院经审理认定事实如下：2013年5月8日，三亚市东岸假日小区首届业主委员会经三亚市住房和城乡建设局备案成立，任期为五年，主任为胡术青，副主任段周利，委员有林峰、陈大明、张宁宁、丁卫琼、黄成。东岸假日小区原物业管理公司为海南新四方物业管理有限公司。2014年3月6日，东岸业委会与大祥公司签订《物业服务委托合同》，约定由大祥公司对东岸假日小区实行物业管理，委托管理期限为5年，自2014年3月10日至2019年3月10日止；东岸业委会享有审核大祥公司利用公共场所收取的费用扣除大祥公司的成本后收归全体业主的权利（本条款不包含停车场的收费）；本物业的管理服务费，住宅房屋由大祥公司按建筑面积每月向业主或物业使用人收取，收费标准：沿街商铺房每月每平方米1.5元，拆迁安置房每月每平米0.4元，经济适用房每月每平米0.6元，商品房楼梯房每月每平米0.8元。合同里同时约定了，"本合同签订后经三分之二以上业主书面同意后生效"和"本合同自签字之日起生效"。   2014年3月9日，东岸业委会与大祥公司签订一份《补充协议》，约定：东岸业委会为大祥公司提供2个摩托车、电动车停车棚，面积约342.6平方米，汽车停车位进行收费（小车90元/辆/月），大祥公司从每月停车费中提取人民币壹万元给东岸业委会做为东岸业委会的活动经费，后期如果停车费的收费标准有提高，大祥公司给予东岸业委会的活动经费相应提高，提高标准由双方协商解决；合同自签订之日起，东岸业委会对大祥公司提供的服务内容与质量，每个年度进行考核，如满意率达到75%以上，合同继续生效，否则以业主大会表决的形式来裁定。   2014年4月1日，三亚市住房和城乡建设局发出三住建[2014]226号《关于依法取消东岸假日小区胡术青、段国利、丁卫琼业主委员会委员资格备案的通知》，载明："近日，接到你小区部分业主的投诉。投诉内容是，在2014年3月5日召开《关于选聘、解聘物业服务企业》的业主大会，很多常住业主却不知情。我局立即派员现场调查并查验选票，查验结果是赞同票519票，超过全体业主三分之二。但投诉业主们认为选票有假，要求核对。我局同意投诉业主意见，要求业委会提供选票备查，但业委会多次推脱并以选票撕毁、丢失等借口拒绝交出选票。我局物业监管科三次约谈业委会主任及相关业委会委员，责令其提供选票共投诉业主核查，但业委会至今未提供选票。我局依据《三亚市物业管理实施办法》第十五条之规定，取消胡术青、段国利、丁卫琼业主委员会委员资格。备案限七日内做好交接工作，同时召开业主大会不选业委会委员并产生业委会主任、副主任，重新报我局备案。"   2016年4月25日，三亚市吉阳区住房和城乡建设局发出吉住建函[2016]98号《关于三亚东岸假日小区业主委员会增补委员备案的通知》，载明："根据三住建[2014]226号文件的要求，你小区召开业主大会补选业委会委员并推选产生业委会主任、副主任，重新报我局备案。经核验，同意增补巩建平、刘则付、陈大勇、陈海英为业主委员会委员和业主委员会重新分工的备案。任期时间至2018年5月8日止。"   庭审中，大祥公司认可其从未向东岸业委会支付过活动经费，但辩称其与东岸业委会所签订的《物业服务委托合同》与《补充协议》均没有生效，因为没有经过真实有效的业主大会投票同意。大祥公司也认可其向小区业主收取的物业费、停车费标准与《物业服务委托合同》、《补充协议》约定的标准一致。东岸业委会认可2014年3月5日之后并未就选聘物业公司重新召开过业主大会。   以上事实有《物业服务委托合同》、《补充协议》、三住建[2013]330号《关于三亚市东岸假日小区首届业主委员会备案的通知》、三住建[2014]226号《关于依法取消东岸假日小区胡术青、段国利、丁卫琼业主委员会委员资格备案的通知》、吉住建函[2016]98号《关于三亚东岸假日小区业主委员会增补委员备案的通知》及当事人当庭陈述等在案佐证，并经庭审质证，足以认定。   本院认为，本案的争议焦点在于：一、东岸业委会在本案中是不是适格的原告；二、《物业服务委托合同》与《补充协议》的效力如何认定。   关于东岸业委会的原告主体资格问题。《物业管理条例》第15条规定，业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；4、监督业主公约的实施；5、业主大会赋予的其他职责。可见，涉及物业管理的事务均属于业主委员会的职责范围，无需再经业主大会另行授权。而本案就是关于东岸业委会与大祥公司所签订的物业服务合同及补充协议所产生的纠纷，因此，东岸业委会是本案适格原告。   关于《物业服务委托合同》与《补充协议》效力问题。依据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。首先，东岸假日小区于2014年3月5日召开过业主大会选聘大祥公司作为该小区的物业服务企业，三亚市住房和城乡建设局接到业主表示不知情的反映后，曾派员现场调查并查验选票，查验结果是赞同票519票，超过全体业主三分之二。虽然有业主质疑选票造假，但是此事因为选票缺失并未有最终定论，三亚市住房和城乡建设局只是针对业委会委员不能提供选票备查的行为作出了处理，并未对业主大会选票的真伪作出认定。   其次，大祥公司从2014年3月进驻小区管理至今，也一直在按照《物业服务委托合同》《补充协议》所约定的标准向业主收取物业费、停车费，大祥公司也未抗辩存在有业主存在不认可该物业公司进驻而不交物业费、停车费的情况。也即，东岸假日小区的业主已经通过实际履行的方式认可了东岸业委会代业主们与大祥公司所签订的《物业服务委托合同》、《补充协议》的效力，并受其约束。退一步说，即便2014年3月5日业主大会的投票结果不完全真实，也不足以成为否认《物业服务委托合同》效力的理由；而《补充协议》中所约定的停车费是大祥公司基于其所提供的物业服务向业主所收取的管理费用，是作为《物业服务委托合同》的补充，东岸业委会同样有权代表业主签订该协议。   再者，东岸假日小区已经通过召开业主大会补选了新的业委会委员，也即新选任后的业委会也是作为全体业主的代表，现东岸业委会在其职责范围内以《物业服务委托合同》、《补充协议》有效来主张大祥公司履行，说明业主均认可《物业服务委托合同》与《补充协议》的效力。因此，应认定东岸业委会与大祥公司所签订的《物业服务委托合同》与《补充协议》属于双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，各方当事人应当按照合同约定履行自己的权利和义务。大祥公司已经在《补充协议》中承诺从停车费中每月提取1万元作为东岸业委会的活动经费，应当依约履行，故东岸业委会诉求大祥公司向其支付从2014年3月至2016年10月份的活动经费共计32万元，本院予以支持。   综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十五条之规定，判决如下：   被告海南大祥物业服务有限公司三亚分公司应于本判决生效之日起30日内向原告三亚市东岸假日小区业主委员会支付活动经费32万元。   如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费3050元（原告已预缴2900元），由被告海南大祥物业服务有限公司三亚分公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   （此页无正文）   审判员 吴小慧     二○一六年十月二十七日   书记员 唐安东   附相关法律条文：   中华人民共和国民法通则   第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。   债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。   中华人民共和国合同法   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   中华人民共和国物权法   第七十六条下列事项由业主共同决定：   （一）制定和修改业主大会议事规则；   （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；   （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；   （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；   （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；   （六）改建、重建建筑物及其附属设施；   （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。   决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。   第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。   业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。   物业管理条例   第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：   （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；   （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；   （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；   （四）监督管理规约的实施；   （五）业主大会赋予的其他职责。