景德镇市昌江区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）赣0202民初第585号 原告：黄娟、女、汉族、1982年1月15日出生、自由职业、江西省人、住江西省， 委托代理人：余海、男、1979年4月28日出生、自由职业、江西省人、住江西省， 被告：景德镇市华益房地产开发有限公司（组织机构代码证：74853082-9） 地址：瓷都大道高新开发区珠山工业园 法定代表人：陈炜、该公司董事长。 委托代理人：黄青洲、江西京天律师事务所律师（一般代理）。 原告黄娟诉被告景德镇市华益房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2015年10月23日受理后，依法由审判员黄红、助理陪审员程贞和人民陪审员韩初顺组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄娟委托代理人余海、被告景德镇市华益房地产开发有限公司的委托代理人黄青洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方诉称，其在2010年3月8日购买了被告开发的景江华庭6幢202室住房一套，房价总计278663元人民币；被告方按合同约定应在2010年12月31日前将该房屋交付给买受人使用，并于2011年10月20日协助原告方办理好房屋产权证书。但被告方拖至2014年5月仍没有按合同约定履行其相关协助办理房屋产权证书的义务。在原告方等该景江华庭4、5、6、7号楼的业主代表和被告方协商后，被告方于2014年5月13日与景江华庭小区张贴《景德镇市华益房地产开发有限公司承诺书》，该承诺书内容为：“景德镇市华益房地产开发有限公司对全体业主承诺于2014年10月31日将办理好商品房产权证等相关手续，如在2014年12月31日前未办理兑现商品房产权证，本公司愿意按照各位业主的要求于当时的购房总价，按银行同期商品房开发利率为准，取代原购房合同违约赔偿标准，从商品房买卖合同中规定在乙方交付商品房地产证之日起直至实际交付商品房地产证之日止向各位业主进行违约经济赔偿。”并于当日将该承诺书原件及复印件送至各位业主。至其起诉至我院，被告方依然没有履行其协助办理房产证的义务，故原告方起诉至法院：1、请求判决被告必须在景德镇市昌江区人民法院判决生效后22个工作日内，取得景德镇市房屋建设主管部门商品房验收合格证明文件，把《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》交付原告，给原告办理完房屋产权证书；2、请求判令被告兑现2014年5月13日向景江华庭4、5、6、7栋全体业主们送达的《景德镇市华益房地产开发有限公司承诺书》要约的内容：“按照给位业主的要求与当时的购房总价，按银行同期商品房开发贷款利率为准，取代原购房合同违约赔偿标准，从商品房买卖合同中规定在乙方交付商品房地产证之日起至实际交付商品房地产证之日止向各位业主进行违约经济赔偿”。从规定被告向原告交付商品房的房产证之日起至2016年10月31日止，请求判令被告赔偿给原告黄娟违约金100489元人民币。3、诉讼费由被告承担。 被告方辩称，原告诉状中的两部分的诉讼请求不一样，原告诉请缺乏事实依据，请求驳回。 原告方为证明其主张向本院提交以下证据材料：1、原告方的身份证；证明原告的主体身份。2、商品房买卖合同、购房契税发票、房屋维修基金发票、购房专用发票（复印件）；证明原告在被告处购买房屋的事实及其已经缴清房屋办理房产证的相关税费的事实。3、景德镇市华益房地产开发有限公司承诺书复印件一份；证明被告在2014年5月13日对景江华庭4、5、6、7全体业主作出相关承诺等事实。4、由中国人民银行出具的金融机构人民币贷款基准利率；证明贷款利率的计算方法。5、由景德镇市城市规划局出具的《关于景江华庭项目4、5、6、7号楼未办理规划竣工核实情况的回复函》一份；证明由于被告有违法违规行为才导致未能办理规划竣工的事实。6、由原告申请法院向景德镇市房管局调查的证据一份；证明至调查之日（2015年12月7日），被告还未进行初始登记，是导致原告房产证无法办理的原因的事实。7、被告工程质量监督罚款7万元的收据复印件一份；证明被告对景江华庭未办理房产证的房屋具有违法违规的行为的事实。 被告方对以上证据质证认为：对证据1无异议；对证据2真实性无异议，但不清楚其证明目的，购房合同第十五条中很清楚的写明被告的义务，我方义务只是向产权登记机构提供资料，并不需要提供产权证，我们并没有义务交付产权证，从发票和契税等证据恰恰证明被告已经履行了对原告的义务；对证据3承诺书的内容中强调对未办理房产证的后果，是取代原合同中违约金的计算方法，对原合同没有本质上的变更，不能证实原告相关的主张；对证据4银行贷款利率与本案无关，我方主张的是从协议书上表述的是同期银行商品房开发贷款利率，而非人民币贷款基准利率；对证据5真实性无异议，但证明目的有异议，回函中只说明在建筑中的有违法行为，并没有证明在办证中有违约行为；对证据6真实性无异议，内容只是表明4—7栋未进行初始登记，但并没有说明未进行初始登记的理由，没有进行登记的原因有很多，也可能是原告并未提供相关信息，不能证明是被告的直接原因；对证据7从罚款收据中恰恰证实被告根据相关部门的要求履行了条款义务，证明被告是严格按照双方的约定履行了义务，不能作为原告主张的证据。 被告为证明其主张向法庭出示以下证据：1、商品房购房合同；根据合同中的第十五条证明我方已经履行了提供相关材料的义务。2、沿江西路（原市第三塑料厂）地号为、1-1-604-2、1-1-604-3、1-1-604-4的土地证三张（时间分别为2006年、2009、2014年）；证实在开发过程中我方一直在努力与相关部门进行沟通且已经取得商品房土地证等事实。3、关于景江华庭项目违法规划许可建设的处理回复函；证明相关部门已对我方做出处罚决定，我方也已经按要求缴清了罚款，并配合原告和政府办理了相关手续等事实。 原告方对以上证据质证认为：对证据1真实性无异议，但不认同被告方的证明目的，按照交易习惯，被告有义务办理房产权登记。对证据2的真实性没有异议，关联性有异议，2006年的土地证是第一期，与我们的购买时间没有关联，我方只对景土国用(2006)第025号这个与我们有关联的土地证进行质证；对证据3只是一个回复函，且景德镇城市管理行政执法局是2012年后成立的，证明不了被告方很努力地办理产权相关手续的目的。购房合同上也规定了商品房交付180个工作日之后办理相关产权手续。该证据和我方提供的证据相冲突，我方提供的政府回复函中写明2016年3月还未处理完毕，被告方提供的城市管理行政执行局的回复函中确写明已经处罚完毕。因此该证据不能证明你方没有违规的事实。 经过法庭允许被告方补充提交了以下证据：4、商品房预售许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证；证明其已经履行完成了对于本案未办理房屋产权证书房屋进行初始登记第一步的相关手续。5、景德镇市城市建设资金管理领导小组办公室出具的关于《华益房地产开发有限公司交纳三塑厂地块土地出让金认定的函》；证明其公司已交清该地块的土地出让金的事实。 原告对以上证据进行质证认为：对证据4中的建设工程施工许可证是2005年，我们的合同上签订的是2009年，两者证件文号不符。对证据4中的商品房预售许可证4号—7号楼的真实性无异议。对证据4中的施工许可证是复印件的文号和我们的合同上的文号不符，真实性有异议。对证据4中的建设工程规划许可证没有文号，有异议。对证据5真实性有异议，回复函的时间和我们购房的时间不吻合。但原告也向相关部门调取了景江华庭4-7号楼的相关五证，庭审中经过核对，对地号为1-1-604-2土地证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证与被告提交的一致。 对原、被告提供的证据，本庭认证如下： （一）对原告所提供的证据认证如下： 1、对证据1、2、3、6、7的真实性被告无异议，但对证据6、7中原告方的证明目的有异议，证据6本院系依原告申请调取的证据，证明2015年12月7日前诉争房屋皆无法办证的原因是未完成初始登记，对该事实没有异议，被告主张的无法证实系由于被告方的原因造成，单从这份证据只可证实无法办证的原因。但被告方的抗辩并无相应证据证实其主张，不予支持。对证据7罚款事实无异议，因此对以上6组证据予以认定。 2、对证据4、5原告的证明目的都是被告在诉争房屋的建造过程中存在违法违规行为，导致原告方无法办证的事实。被告方质证认为该2组证据皆非正规的文件说明其建造行为的违法性，对这两组证据的真实性无异议，本院予以认定，具体证明目的在后续进行详述。 （二）对被告所提供的证据认证如下： 1、对证据1、2、3、4、5的真实性无异议，证据2、4是该诉争4-6号楼房的五证（即土地证三张、商品房预售许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可）。经过庭审查实，土地证、商品房预售许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证都与原告提供的一致。对于建设用地规划许可证，原告虽不认可，但经过查实该建设用地规划许可证编号为景规地（2005）85号，用地面积为14684.92㎡、用地位置为沿江西路（三塑厂区）其面积和被告提供的三张土地证上的面积总和一致，对该建设用地规划许可证予以认可。证据3被告的证明目的系其已经按照规划许可建设的要求缴纳了相应罚款八万元该证据和原告提交的证据7一致。证据5证实被告已于2012年7月24日之前将三塑厂区地块的土地出让金交清的事实。对以上5组证据本院都予以认定。 经审理查明，原告黄娟在2010年3月8日购买了被告开发的景江华庭6幢202室住房一套，房屋面积为114.06平方米，总计为278663元人民币；被告方按合同约定应在2010年12月31日前将该房屋交付给买受人使用，并于交付之后的180个工作日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。也即除去国家法定节假日、双休日被告方需在2011年9月22日前将需要其提供的资料报产权登记机关备案，以协助原告方办理好房屋产权证书。但至2014年5月被告仍没有按合同约定履行其相关协助办理房屋产权证书的义务。在原告方等该景江华庭4、5、6、7号楼的业主代表和被告方协商后，被告方于2014年5月13日与景江华庭小区张贴《景德镇市华益房地产开发有限公司承诺书》，该承诺书内容为：“景德镇市华益房地产开发有限公司对全体业主承诺于2014年10月31日将办理好商品房产权证等相关手续，如在2014年12月31日前未办理兑现商品房产权证，本公司愿意按照各位业主的要求于当时的购房总价，按银行同期商品房开发利率为准，取代原购房合同违约赔偿标准，从商品房买卖合同中规定在乙方交付商品房地产证之日起直至实际交付商品房地产证之日止向各位业主进行违约经济赔偿。”并于当日将该承诺书原件张贴于4-7号楼楼底、复印件也送至原告。至原告方起诉至我院，被告方依然没有履行将需要其提供的资料报产权登记机关备案，协助办理房产证的义务，故原告方起诉至法院：1、请求判决被告必须在景德镇市昌江区人民法院判决生效后22个工作日内，取得景德镇市房屋建设主管部门商品房验收合格证明文件，把《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》交付原告，给原告办理完房屋产权证书；2、请求判令被告兑现2014年5月13日向景江华庭4、5、6、7栋全体业主们送达的《景德镇市华益房地产开发有限公司承诺书》要约的内容：“按照给各位业主的要求与当时的购房总价，按银行同期商品房开发贷款利率为准，取代原购房合同违约赔偿标准，从商品房买卖合同中规定在乙方交付商品房地产证之日起至实际交付商品房地产证之日止向各位业主进行违约经济赔偿”。3、诉讼费由被告承担。以上事实有原被告提供的证据和当庭调查予以证实。 本案需要说明的问题和争议焦点： 一、本案需要说明的问题：在这里简要介绍一下商品房买卖合同履行过程中买卖双方的权利和义务。 买卖合同签订后，买方应按合同约定支付房款和相关的税费。卖房应按合同约定时间交付房屋给买方并协助买方办理相关的房屋产权证书等。在商品房买卖合同中，卖方按合同约定交付房屋以后，在办理相关的产权证中卖房的义务为：1、进行初始登记；2、在买受人办理房屋产权证过程中的协助义务。 初始登记主要系由开发商向权属登记机构提供立项批文、土地使用权证、测绘资料等证明文件，在此过程中开发商可要求买受人配合提供相应材料。在开发商完成初始登记后买受人可自行申办产权，其间需开发商提供相应材料(如单元测绘图纸等)的，开发商负有相应协办义务。因此，开发商负有的办证义务主要分两部分：一是初始登记时以其为主的办理义务;二是买受人申办产权时其所承担的协办义务。 本案开发商即被告在进行初始登记时应将相关材料备齐交给权属登记部门进行初始登记，并取得房屋权属登记部门的收件单，应视为开发商已完成初始登记办证义务。在合同无特别约定时，且买受人未在法定或约定期限内申办产权，开发商即完成其办证义务。在实践中以开发商成功报送办理初始登记的法定材料为其义务完成和判断其是否违约的时间节点，标志就是登记机构出具的办理初始登记的业务受理单。 二、本案的焦点问题： （一）、对于本案原告方提出的要求判决被告必须在景德镇市昌江区人民法院判决生效后22个工作日内，取得景德镇市房屋建设主管部门商品房验收合格证明文件，把《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》交付原告，给原告办理完房屋产权证书该诉请的支持与否？ （二）、就庭审中查明的事实来看，目前导致原告方无法办理房屋产权证书的原因是否系属于商品房买卖合同中第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后壹佰捌拾个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第贰项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的壹%向买受人支付违约金。”中出卖人的责任？ （三）、被告方2014年5月13日向4-7号楼的全体业主所作出的承诺书（性质即补充合同）中约定的：“如在2014年10月31日前未能办理兑现商品房产权证，本公司愿意按照各位业主的要求与当时的购房总价，按银行同期商品房开发贷款利率为准，取代原购房合同违约赔偿标准，从商品房买卖合同中规定在乙方交付商品房地产证之日起直至实际交付商品房产权证之日止向各位业主进行违约经济赔偿。”中违约金计算的问题？银行同期商品房开发贷款利率是什么标准，应该怎么计算？ 三、对本案焦点问题分析如下： 1、办理土地房屋权属登记管理工作的法定职责属于相关的具有其法定职权的行政部门。对未经初始登记的房屋，根据相关法律法规规定及办理房屋产权证书的流程，与该房屋有关的其他房屋权利不予登记。由于被告景德镇市华益房地产开发有限公司存在违规建设等问题，至今未办理初始登记，从而无法办理业主的权属转移登记。系具有相关不能办理房屋产权证书的情况存在，而非被告方可为而不为的情况，对此不属于法院可以依法直接判决开发商在法定的期限内办理相关权属的情况。对原告方的第一项诉讼请求中其他两项诉请因为被告方已经在向法庭提交【景土国用（2006）第025号】的土地证复印件、【景房预售证（2009）45号】商品房预售许可证复印件，且对于建筑房屋的图纸、及是否达到建筑质量标准系相关部门的检验职权非原告方的，因此被告没有向原告方提交相关图纸的义务。对其诉请要求被告必须在景德镇市昌江区人民法院判决生效后22个工作日内取得景德镇市房屋建设主管部门商品房验收合格证明文件不属于法院的处理范围，因此原告方的第一项诉请不予支持。 2、对于焦点问题2是否属于出卖人的原因？ 在本案中，五证被告方已办理完毕，但未办理初始登记的原因系未通过测绘、验收等环节。具体原因是因为被告方超规划审批方案施工，在诉争的4号楼上加盖了一层、6号楼东侧单元加建一层，导致建设现状建筑面积超规划审批建筑面积832.41平方米。景德镇市城市规划局已经将其超建面积及违法事实函告了景德镇市国土局及景德镇市执法局，待依法查处并收缴相关费用后，再行按规定办理相关4-7号楼的规划核实手续。但至今仅仅是景德镇市执法局对被告的超规划建房行为作出了处罚。被告方在庭审中陈述现在流程还停留在景德镇市土地局对违规的处罚决定阶段，待其做出决定后，其会严格履行自己的义务以配合初始登记的完成。 另根据被告提供的证据罚款缴费的票据来看系一张2015年9月8日收缴的70000万和一张2015年10月29日收缴的10000元。即缴清罚款的时间在补充合同规定的2014年12月31日之后近一年的时间。且根据市规划局的函告意见来看，系因为其超规划建房才会产生相应的违规需要处理而不能办理规划竣工的情况。被告主张其超规划建房系通过相关的部门的审批，但其无法提供证据证明其主张。且根据其己方对景德镇市执法局罚款缴纳情况可以证实其认可景德镇市执法局对其违规建房的处理结果。则与其主张的系通过规划许可而加建的意见相矛盾。 综上，对2014年12月31日之前，被告方仍没有按照合同条款和相关法律法规的规定办理好诉争商品房的初始登记的原因系因为其超规划建房，而使得诉争房屋无法办理好初始登记。且原告方皆已经缴纳清办理房屋产权证书的相关税费，也已经向相关部门提交办证的材料申请办理房屋产权证书。即买受人已履行了在办证过程中己方的义务。对以上事实有原被告出具的相关证据和庭审调查予以证实。因此可以认定至今无法办理好房屋产权证书系由于出卖人的责任。 3、对承诺书中“银行同期商品房开发贷款利率为准”系对购房合同条款第十五条的变更，系双方真实意思表示，也符合合同变更的要件，已经成立且在送达给对方时已经生效。那么被告方则应受该补充条款的约束，即如认定本案中无法办理房产证的原因系被告所为，则其应该按照条款承担赔偿业主的义务。银行同期商品房开发贷款利率在实践中虽没有这个利率标准，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因此对于违约金我们可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。但在实际中，该标准以及每月固定的利率，根据原告方的诉讼请求，结合本案的实际，本案综合按照人民银行同期贷款基准利率标准予以计算。 本院认为，原被告之间签订的房屋买卖合同真实有效、出卖方应该按照合同的约定履行已方义务，在出卖方违反约定的情况下，买受人有权利按照合同的约定主张自己的权利。根据以上分析，对于原告的第一项诉讼请求因不属于我院的审理权限因此驳回原告的第一项诉讼请求。对本案原告方要求被告承担违约金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。但根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”综合本案被告给原告造成的实际损失，且至本案判决之日被告仍然不能完成办理房产证的初始登记等事实，本案被告支付给原告的违约金的计算以诉讼标的总金额的30%也即购房款278663元的30%即83598.9元为限。依据《中华人民共和国合同法》第二十六条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下： 一、被告景德镇市华益房地产开发有限公司在本判决生效之日起20日内，向本原告黄娟赔偿违约金。（按照当时的购房总价278663元为计算标的，违约金计算标准为中国人民银行同期贷款基准利率，计算期限为从商品房买卖合同中规定在乙方交付商品房地产证之日即2011年9月22日起至实际交付商品房地产证之日止，但违约金不得超过购房总价278663元的30%即83598.9元。） 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1546元，由被告景德镇市华益房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。 审 判 长 黄 红 助理审判员 程 贞 人民审判员 韩初顺 二〇一六年十月三十一日 书 记 员 吕 磊