北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终2259号上诉人（原审被告、反诉原告）：李东亮，男，1980年3月28日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：殷顺利，北京市大兴区旧宫镇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：柴秋华，北京市中孚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京万泉谊和投资有限公司大兴分公司，住所地：北京市大兴区地铁大兴线高米店南站地下一层。负责人：慕万学，总经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京万泉谊和投资有限公司，住所地：北京市大兴区地铁大兴线高米店南站地下一层101。法定代表人：慕万学，总经理。以上二被上诉人之委托诉讼代理人：何鹏，男，北京万泉谊和投资有限公司大兴分公司员工。以上二被上诉人之委托诉讼代理人：闫慕，女，北京万泉谊和投资有限公司大兴分公司员工。上诉人李东亮因与被上诉人北京万泉谊和投资有限公司（下称万泉谊和公司）、北京万泉谊和投资有限公司大兴分公司（下称大兴分公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初16416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李东亮上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回万泉谊和公司和大兴分公司的诉讼请求并支持我的反诉请求；本案一审、二审诉讼费用全部由万泉谊和公司和大兴分公司承担。事实和理由：一审法院事实认定不清，适用法律错误，判决结果显失公平。1.关于租金问题。在案证据显示，万泉谊和公司和大兴分公司认可我属于相关规定中符合减免条件的中小微企业/个体工商户。虽然我与万泉谊和公司和大兴分公司签订了《商铺租赁合同之减免协议》及《商铺租赁合同之减免协议二》，但减免数额与其种种行为对我造成的收入下降明显不成正比。疫情和疫情防控措施属于不可抗力，根据最高法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事若干问题的指导意见（二）》第6条第2款之规定，承租人有权请求减免租金，调解不成的则根据公平原则变更合同。故法院审理时应结合案件实际情况，依据公平原则和减免协议之约定，对于2020年2月至合同解除之日期间的租金予以相应减免。2.关于场地占用费问题。万泉谊和公司和大兴分公司在一审中承认由于我不同意签署协议也不同意交纳所欠租金，其不同意我撤场搬离。根据最高法《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事若干问题的指导意见（一）》第3条第1款，当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。2020年7月26日至2020年10月28日期间的房屋占有使用费系万泉谊和公司和大兴分公司自身原因造成的损失扩大，一审法院予以支持，于法无据。3.关于滞纳金及违约金问题。如前所述，万泉谊和公司和大兴分公司应对我的租金予以减免，减免后的剩余租金足以抵扣至合同解除之日，因此我并不存在欠缴租金的行为，不应支付违约金。且由于疫情属于不可抗力，万泉谊和公司和大兴分公司的诉讼请求也不应得到支持。4.关于法律适用不当的问题。一审只依据合同法和公司法就判决我承担违约责任，而没有适用最高法《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事若干问题的指导意见》。万泉谊和公司和大兴分公司辩称，同意一审判决，不同意李东亮的上诉意见。双方已就租金减免问题达成过协议，不应再次减免。疫情期间根据防疫要求的时间进行营业，我公司并未特意改变营业时间。李东亮是否营业由其自行决定，被隔离也是其自身原因导致的。李东亮应依约交纳租金，其不交纳租金构成违约，应支付违约金和场地占有使用费。万泉谊和公司和大兴分公司向一审法院起诉请求：1.因李东亮存在严重违约行为，请求判令双方合同解除；2.请求判令李东亮支付万泉谊和公司和大兴分公司2020年6月8日至2020年10月26日欠缴租金63450元，该欠缴租金计算日期应以李东亮实际撤场交付房屋日期为准；3.请求判令李东亮支付万泉谊和公司和大兴分公司逾期支付欠缴租金2020年6月8日至2020年10月26日的滞纳金人民币26840元；4.请求判令李东亮支付万泉谊和公司和大兴分公司合同违约金人民币42997.5元；5.本案诉讼费由李东亮承担。李东亮向一审法院提出反诉请求：1.请求解除双方B14店铺的《商铺租赁合同》；2.万泉谊和公司和大兴分公司退还李东亮租赁保证金26000元；3.万泉谊和公司和大兴分公司退还李东亮2020年2月至2020年6月11日期间的租金40950元；4.本案诉讼费由万泉谊和公司和大兴分公司承担。一审法院认定事实：大兴分公司（甲方，出租方）与李东亮（乙方，承租方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将坐落于北京市大兴区地铁大兴线高米店南站地铁尚城内第B14号商铺（以下简称该商铺）出租给乙方使用。租赁期限为2018年10月18日，自起租日起至36个月后终止。自起租日按照首年13000元/月计算租金，以后每年递增5%。租赁保证金总额为26000元。2020年3月12日，万泉谊和公司与李东亮签署《商铺租赁合同之减免协议》，该协议载明：因2020年初疫情影响导致商户的生产经营困难，经双方友好协商达成一致，签订本协议如下：1.甲方同意减免乙方租金，共计1171元；2.甲乙双方同意在收取下一期租金中自动进行等额抵减；2020年5月27日，双方签订《商铺租赁合同之减免协议》二，该协议载明：因2020年初疫情影响导致商户的生产经营困难，经双方友好协商达成一致进行第二次减免，签订本协议如下：1.甲方同意减免乙方租金，共计3585元；2.甲乙双方同意在收取下一期租金中自动进行等额抵减。2020年6月20日，大兴分公司向李东亮出具《催缴通知书》，载明：你方应于2020年3月17日前向我公司缴纳2020年4月18日至2020年7月17日租金，因你方原因未完整支付，因疫情带来的影响，我公司相应国家号召已将上级单位给与的减免金额全部计入你方所缴租金，现于2020年6月7日你方已缴租金及减免金额已使用完毕。鉴于以上所述，且你方目前处于停业状态，请于恢复营业前将欠缴租金及其他费用补齐后方可恢复营业，如果你方不继续履行合同可尽快补齐欠缴费用后至物业部办理相关腾退手续进行撤场。2020年7月22日，大兴分公司向李东亮出具《关于解除高南B14商铺租赁合同告知书》，载明经我公司多次催缴，至今仍未收到您欠缴的租金，现在依据双方签订的《商铺租赁合同》约定，特此通知，因您未履行合同义务，属于单方违约行为，故我司依法与您解除《商铺租赁合同》，自通知之日起，限您立即完成店铺撤场，交还商铺。请您三日内到物业缴纳所欠费用并按照要求完成撤场，如逾期未履行，我司将按照双方签署合同采取相关法律措施。双方均认可租金交纳至2020年6月7日，且认可交纳保证金26000元。庭审中，双方均同意涉案合同自2020年7月24日解除，涉案房屋至庭审之日尚未腾退。2020年2月5日，北京市人民政府发布《北京市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》，其中第一条第二项规定，中小微企业承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或者依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收2月份房租；对承租其他经营用的，鼓励业主为租户减免租金，具体由双方协商解决。2020年4月17日，北京市人民政府发布《北京市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》，其中第一条规定，符合首都城市战略定位，不在疏解整治范围内且经营困难的中小微企业、个体工商户，承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或者依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收2020年3月和4月的房租。经法院主持，双方于2020年10月28日完成腾退，办理完毕交接。一审法院认为，根据双方庭审陈述及提交的证据，可以认定李东亮与大兴分公司之间存在商铺租赁关系。双方均应按照相关合同及补充协议行使权利、履行义务。公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。大兴分公司是万泉谊和公司的分公司，且其主张具有承担民事责任能力，故万泉谊和公司与大兴分公司应共同承担责任。现双方均同意解除涉案合同，法院不持异议；因庭审中，双方均认可支付租金至2020年6月7日，虽李东亮抗辩根据北京市出台的规定减免租金的数额过低，但是根据双方签订的减免协议的内容以及签订协议的时间，双方已经对减免数额协商一致，应按照协议内容履行，且其并未提交相关证据证明其承租的涉案场地符合《北京市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》中的规定，因此法院对其抗辩不予采信，对于大兴分公司、万泉谊和公司要求李东亮支付自2020年6月8日至实际撤场之日的租金，法院不持异议，现双方均认可案涉场所于2020年10月28日腾退，法院综合考虑疫情等实际情况，酌定由李东亮支付2020年6月8日至2020年10月28日期间的租金及房屋占用使用费50000元；大兴分公司、万泉谊和公司要求李东亮支付违约金及滞纳金的数额过高，法院予以调整，疫情及防控措施对李东亮使用B14号商铺开展业务产生影响，故法院结合涉案场地的经营业态、防控等级等因素，酌定该数额为20000元。针对李东亮的反诉请求，现合同解除，万泉谊和公司、大兴分公司应当返还李东亮已经缴纳的租赁保证金26000元；对于李东亮要求返还2020年2月份至2020年6月11日期间的租金40950元，根据上文阐述，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决：一、北京万泉谊和投资有限公司大兴分公司与李东亮于2018年10月11日签订的《商铺租赁合同》于2020年7月24日解除；二、李东亮于判决生效后七日内支付北京万泉谊和投资有限公司大兴分公司、北京万泉谊和投资有限公司2020年6月8日至2020年10月28日期间的房屋租金及房屋占用使用费50000元；三、李东亮于判决生效后七日内支付北京万泉谊和投资有限公司大兴分公司、北京万泉谊和投资有限公司自2020年6月8日至2020年10月28日的滞纳金、违约金共计20000元；四、北京万泉谊和投资有限公司大兴分公司、北京万泉谊和投资有限公司于判决生效后七日内退还李东亮租赁保证金26000元；五、驳回北京万泉谊和投资有限公司大兴分公司、北京万泉谊和投资有限公司其他诉讼请求；六、驳回李东亮其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明：大兴分公司（甲方，出租方）与李东亮（乙方，承租方）签订的《商铺租赁合同》中约定：乙方应在租金到期日前30日向甲方支付下期的固定租金费用。附件二商铺租金支付明细表显示第七次2020.4.18至2020.7.17租金40950元，应于2020.3.17前支付；第八次2020.7.18至2020.10.17租金40950元，应于2020.6.17前支付。2020年6月13日至7月4日，李东亮因去过新发地市场在社区接受14+7天居家观察。后亦未实际经营。李东亮称其曾于7月5日提出缓交租金，但公司不同意；7月24日将退租申请放到商场办公室，7月26日应公司要求到商场搬离设备，但公司让其签欠缴租金的清单，其未签，公司未让其搬离；2020年9月21日公司再次让其搬离设备，但诉前调解的法官曾说处于诉讼阶段，最好不要搬。万泉谊和公司、大兴分公司称2020年7月26日李东亮去搬东西，其公司要求签解除协议，写明解除日期、欠缴租金并将装修恢复原状，但李东亮拒绝，协议没有签成，公司就没有留存；其公司从未不让李东亮搬，不清楚法院是否和其说过不让李东亮搬。2020年8月3日大兴分公司诉至一审法院。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实无异。本院认为，双方均同意案涉《商铺租赁合同》于2020年7月24日解除，一审法院予以确认并无不当，本院亦予确认。关于李东亮所称的租金减免问题，在案证据显示新冠疫情爆发后，万泉谊和公司与李东亮分别于2020年3月12日、5月27日就因疫情影响导致商户经营困难问题签订租金减免协议。且李东亮提供的现有证据不足以证明其符合北京市因新冠疫情影响减免租金的相关规定。故李东亮的该项上诉意见，本院不予采纳。关于李东亮的违约责任问题，根据双方所签订的《商铺租赁合同》李东亮应于2020年3月17日前支付第七次租金，但经万泉谊和公司、大兴分公司2020年6月20日催告后，李东亮仍未依约支付，存在违约行为。在双方就因疫情影响导致商户经营困难问题已签订租金减免协议的情况下，一审法院综合案涉场地的经营业态、疫情及防控措施对李东亮使用商铺经营的影响，判决李东亮承担的违约责任，并无不当。关于2020年6月8日至2020年10月28日期间的租金及房屋占有使用费问题，该期间李东亮仍占用案涉场地，应交纳租金和房屋占有使用费。李东亮上诉称2020年7月26日至2020年10月28日期间的房屋占有使用费系万泉谊和公司、大兴分公司自身原因造成的损失扩大，其不应负担。但是根据双方陈述和已查明的事实可知，2020年7月李东亮要求搬离时尚欠租金，且双方并未就合同解除相关事宜协商一致。在此情况下，万泉谊和公司、大兴分公司不同意李东亮搬离有其合理性。结合本案具体情况，李东亮该项上诉意见依据不足，本院不予采纳。综合考虑疫情影响、双方过错、合同内容和履行情况以及双方诉讼情况，一审法院酌定的本案李东亮应给付万泉谊和公司、大兴分公司房屋租金及房屋占用使用费的数额，并无不当，本院予以维持。关于保证金的退还，万泉谊和公司、大兴分公司未提出异议，本院亦不持异议。综上所述，李东亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由李东亮负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王艳芳审 判 员 李蔚林审 判 员 王 元二〇二一年五月八日法官助理 刘欣宇书 记 员 梁 佳