重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝05民终3533号上诉人（原审原告）：重庆禾旭行置业顾问有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路渝高大厦**11-5，统一社会信用代码91500108MA60B0R69B。法定代表人：张劲，该公司总经理。委托诉讼代理人：张媛，重庆钦天律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨钧皓，重庆钦天律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：重庆旺南上房屋中介中心，住所地重庆市万州区联合**第**(万州经开区)****，统一社会信用代码91500101MA60EBCC99。投资人：刘应芬，总经理。委托诉讼代理人：梅佳，重庆迈纵律师事务所律师。第三人：熊倩，女，1986年11月2日出生，汉族，住万州区。上诉人重庆禾旭行置业顾问有限公司（以下简称禾旭行公司）因与被上诉人重庆旺南上房屋中介中心（以下简称旺南上中介中心）、原审第三人熊倩委托合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院(2020)渝0104民初5142号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。禾旭行公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回旺南上中介中心的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由旺南上中介中心承担。事实和理由：一审法院依据合同附件认定禾旭行公司不是本案客户的首带人系事实认定错误。合同附件系格式条款应为无效。一审法院未查明熊倩即为本案第一次到访客户。经询问熊倩及周诗翠可知，本案熊倩在前述确认单出具之前即联系上禾旭行公司，周玉霞到公园大道销售处看房之后其他分销人员联系熊倩的母亲看房，熊倩再次通过禾旭行公司，周玉霞看房并确定购买案涉商铺签订买卖合同。禾旭行公司与案外人均未报备客户的情况下应以第一次实际到访带看的客户为真实客户方，即本案第一次真实看房户是熊倩，而不是熊倩的母亲周诗翠。旺南上中介中心二审答辩称，一审认定事实清楚，确实充分，禾旭行公司对法律适用不当的上诉理由不成立。禾旭行公司作为专业的执业机构应该知晓合同的意义，不存在其是所谓的格式条款的弱势群体。买卖合同签订日期是2020年6月17日。案涉确实是委托了两位中介公司，旺南上中介中心只支付一份佣金，两份确认单确实也是真实的，谁是首带中介请求二审法院认定。熊倩未参加二审庭审，也没有提供书面述称意见。禾旭行公司向一审法院起诉请求：1.依法判决旺南上中介中心支付禾旭行公司代理服务费佣金122640元；2.诉讼费由旺南上中介中心承担。一审法院认定事实：2020年禾旭行公司作为乙方与旺南上中介中心作为甲方签订《香港置地公园大道渠道分销合同》，就将代理销售物业项目分销给乙方销售事宜达成以下协议：1.合同有效期自2020年5月15日至2020年7月31日止，到期后，合同自动终止。2.代理范围：香港置地公园大道。3.乙方为甲方委托的分销代理方，乙方负责将其自有客户推荐给甲方，乙方保证有合法分销代理权限并极力推广本合同及项目物业。4.乙方按照甲方的要求和委托范围进行工作，严格按照双方商定的销售价格进行宣传、推广；乙方销售人员由乙方自行确定，乙方所有人员的工资、提成(包括奖金)、保险及人身财产安全问题，由乙方自行承担，在签订本合同后，乙方积极开展代理工作，但不得以甲方名义进行本合同约定之外的工作，代理服务费的相关税费由乙方负责，代理结束时两个工作日内需将甲方交付的相关资料和客户档案等全部归还给甲方。5.代理服务费是指乙方介绍的客户经甲方书面确认（客户确认单）后，并通过甲方成功购入该项目并支付全部房款所属房屋的，乙方可获得的销售代理服务报酬，乙方销售代理结算标准为成交总价8%+1万现金奖作为佣金。客户与项目开发商签订《重庆市商品房买卖合同》，且甲方实际收到该套房屋佣金后即可视为乙方达到代理费计算条件。乙方销售代理费采取月结方式。乙方于每月第1-5个工作日内（节假日顺延）与旺南上指定负责人核对上月乙方成交商品房的总价款（需提供有效的推荐看房单、成交商品房买卖合同复印件、成交房源的具体明细），核对无误后，甲乙双方签订《代理费用结佣表》作为结算的依据。如因乙方未提交代理服务费结算表或延误代理费结算表的提交时间，甲方不承担任何责任。该合同附件：香港置地公园大道分销代理带客流程及归属判定管理办法中有效客户判定标准规定：“1.自然上访客户及甲方内部及开发商内部客户对外（分销）永久有效，各分销带客保护期为30天。2.查重：客户到达销售现场，应先到售房部前台登记，在公司前期已到访的客户数据库查重：1）通过查重，未重叠且符合报备标准的，视为有效客户；2）通过查重，我司数据库内有客户信息；3）B公司带访的客户为A分销公司在保值期内客户，该客户归属于A公司，超过A公司保值期客户，A公司无法提供追述证据的属于B公司。3.有效客户发放客户确认单，再由销售经理指定现场置业顾问进行接待（现场置业顾问配合分销公司完善客户确认单），客户接待完毕后经置业顾问和销售经理签字确认，本组客户视为有效（分销公司必须提供客户有效完整的联系方式填写确认单）。”，客户关系界定规定“夫妻、父母、子女等直系亲属提前报备或直接到访均属于一组客户。客户成功认购，购房签约时以其直系亲属（即子女、配偶、父母）名义购房的，也即仍归带客方。若A/B分销公司及内渠员工，在不同时间带访到同一家人，客户若成交的，首带方需提供直系亲属证明，以作证客户关系。非直系亲属（朋友、姐妹、兄弟、亲戚）客户归属于带访最终购房客户，且符合报备及带访标准一方”客户姓或者姓名相同以及电话号码任一相同，经查实或举证确属同一人或上述第（1）条之有效关联人的，视为同一组客户，计为归属首次推荐并确认客户方。2020年6月2日，禾旭行公司(甲方)与重庆周周房地产经纪有限公司（乙方）签订《战略的合作协议》，甲方将名下分销的项目与乙方分销（非独家）销售，甲方安排专业人员进行项目培训并进行对接工作，甲方指派专人（李源）作为与乙方日常业务工作的协调和联系，乙方派专人（姓名周玉霞）作为与甲方日常业务工作的协调，并做好看房后的跟进成交工作，分销佣金是指乙方介绍的客户经甲方书面确认（客户确认单）后，并通过甲方成功购入该项目所属房屋的，乙方可获得的服务为依据，甲方按实收到开发商或项目方的佣金的比例的90%支付于乙方。2020年6月12日，周姐，在“高德，王青青”的推荐下到公园大道销售处看房。经第三人确认该“周姐”就是其母亲周诗翠。2020年6月13日，熊倩，在“禾旭行周玉霞”的推荐下到公园大道销售处看房。2020年6月17日，熊倩与重庆怡置招商房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买了位于重庆市渝北区和康路X号(上东汇小区X)附X号房屋，房地产权证号为渝（2019）渝北不动产权第X号，建筑面积65.71平方米，总成交金额为1149999元。当日支付了定金20000元及首期房款219999元及合同印花税、房屋转移登记费、物业专项维修基金、契税等。同日，熊倩支付服务费251344元。重庆周周房地产经纪有限公司向熊倩出具《承诺书》一份，确认熊倩在禾旭行下面的分销周周房地产经纪有限公司置业顾问周玉霞的介绍下购买了中央公园上东汇X商业，熊倩与周周房地产协商达成协议：熊倩净出1370000购买此门市，此价格包含契税、大修基金等费用，熊倩实际和开发商签订的成交价为1401343元，其中的差额部分由熊倩先支付，待周周房地产公司收到由禾旭行支付的佣金后由周周房地产再支付差额的部分给熊倩。2020年7月20日熊倩支付二期房款350000元，2020年9月1日支付三期房款350000元，及四期房款210000元。另查明，重庆高德房地产经纪有限公司（以下简称高德经纪公司）向一审法院起诉重庆旺南上房屋中介中心要求支付涉案房屋的代理服务费129200元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，禾旭行公司与旺南上中介中心签订的《香港置地公园大道渠道分销合同》及其附件系双方真实意思表示，合法有效。在合同的附件中已经对“客户关系”进行了明确规定，禾旭行公司作为专业从事置业顾问的公司，应对该条款有足够充分的理解。现根据查明的事实来看，涉案房产的实际成交者为熊倩，但在熊倩到访之前，熊倩的母亲周诗翠已经通过另一分销公司报备并到访过，客户之间存在直系亲属关系。按合同约定，该客户归属于首带方，而本案禾旭行公司并非首带方，从而无权要求旺南上中介中心支付代理佣金。故一审法院对禾旭行公司要求旺南上中介中心支付代理佣金的诉讼请求，依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回重庆禾旭行置业顾问有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费2753元，减半收取1376元，由重庆禾旭行置业顾问有限公司承担。本院二审期间，禾旭行公司申请证人周诗翠出庭作证。周诗翠称她和儿子想买房子，搞不清楚是哪家中介给她先打的电话，反正很多人给她打电话，但是最后没有买成功，她签字的地方是在南桂小区，也进售房部看过房。熊倩是她的女儿，她的女儿并未委托她买房，但是周诗翠知道熊倩去看房了的，找的是周周房地产的中介，已经看好了。禾旭行公司质证称，证人证言和熊倩在一审中的发言相互印证，能证明案涉房屋的首带方属于我方。旺南上中介中心质证称，该证人的出庭程序不符合法律规定，该证人的出现是在一审判决过后，禾旭行公司人已经对案件情况有了充分的了解，基于禾旭行公司与证人的关系，对该证人的三性不予认可。这个案子本身的出现是何旭行和周周房地产对案涉房屋的购买人熊倩有相应的还款承诺，且熊倩在一审中也出具了周周房地产公司的承诺书，即存在利害关系。经审查，周诗翠的证人证言与熊倩存在利害关系属实，但因与本案查明首带中介有直接关联性，且其陈述与第三人熊倩一审陈述能够相互印证，本院对周诗翠的证人证言予以采信。二审确认事实如下：周诗翠并未接受其女儿熊倩委托买房，周诗翠看房是为了她和儿子拟购房，并直至二审作证时尚未实际购房。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议焦点系：案涉重庆市渝北区和康路X号(上东汇小区)X附X号房屋的首带中介系高德经纪公司或是禾旭行公司。本院依据已查明的案件事实与相关法律法规对争议焦点评析如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，旺南上中介中心提供的《公园大道项目客户确认单》两份，分别为2020年6月12日由高德经纪公司王青青推荐，客户姓名为周姐；另一份为2020年6月13日由禾旭行公司周玉霞推荐，客户姓名为熊倩。本案分歧的核心在于对案涉合同附件中已经对“客户关系”的理解及认定。首先，当事人间约定的“客户关系”符合中介行业惯例，对当事人间有约束力。客户之间存在直系亲属关系的约定，主要是为了防止购房人规避中介费用。禾旭行公司上诉称案涉合同附件系格式条款应为无效的上诉理由，本院不予采信。其次，本案禾旭行公司提供的证据足以证实其系首带中介。第一，周诗翠直接否认系为熊倩看房。根据二审查明事实，周诗翠并未接受其女儿熊倩委托买房，周诗翠看房是为了她和儿子拟购房，并直至二审作证时尚未实际购房。尽管高德经纪公司在2020年6月12日《公园大道项目客户确认单》在禾旭行公司2020年6月13日《公园大道项目客户确认单》之前，但并不能以直系关系认定。第二，高德经纪公司在2020年6月12日《公园大道项目客户确认单》标注的内容具有不确定性。该单末尾标注有“这人比较了解，说我们这边价格没有确定，等出来了通知她”。根据该标注的字面意思，高德经纪公司带周诗翠看房属实，但周诗翠并无确定购买，且无为其女儿熊倩代为看房的意思表示。第三，案涉承诺书系周周房地产公司向实际购房人返还佣金的协议，该证据结合禾旭行公司2020年6月13日《公园大道项目客户确认单》周玉霞推荐、熊倩在一审陈述及周诗翠的证人证言，形成了较为完整的证据锁链，符合本案实际，即达到了禾旭行公司证实其系案涉交易房屋首带中介的证明力。综上所述，禾旭行公司上诉称系案涉交易房屋首带中介的上诉请求，本院予以支持，旺南上中介中心应当向禾旭行公司支付代理服务费佣金122640元。综上所述，禾旭行公司的上诉请求成立，本院予以支持。基于二审新证据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市大渡口区人民法院(2020)渝0104民初5142号民事判决；二、重庆旺南上房屋中介中心于本判决生效之日起十日内向重庆禾旭行置业顾问有限公司支付代理服务费佣金122640元；三、驳回重庆禾旭行置业顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2753元，减半收取1376元，由重庆旺南上房屋中介中心负担；二审案件受理费2753元，由重庆禾旭行置业顾问有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘玉妹审 判 员 沈 娟审 判 员 郝绍彬二〇二一年五月六日法官助理 王 秦书 记 员 毛 颖