上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）杨民四(民)初字第4094号原告：上海华信顿商务酒店有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：周军华，执行董事。委托诉讼代理人：徐凤毅。委托诉讼代理人：孙永伟，上海精诚申衡律师事务所律师。被告：上海汽车电器总厂，住所地上海市杨浦区。法定代表人：郭吕敏，厂长。委托诉讼代理人：杨向荣，国浩律师(上海)事务所律师。委托诉讼代理人：管建军，国浩律师(上海)事务所律师。第三人：上海铂宝集团股份有限公司,住所地上海市杨浦区国定东路XXX-XXX号XXX室-01。法定代表人：周新春，董事长。委托诉讼代理人：孙永伟，上海精诚申衡律师事务所律师。原告上海华信顿商务酒店有限公司(以下简称华信顿公司)诉被告上海汽车电器总厂(以下简称汽车电器厂)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月27日立案后，依法适用普通程序，并依法追加上海铂宝集团股份有限公司(以下简称铂宝公司)为第三人，公开开庭进行了审理。原告华信顿公司的委托诉讼代理人徐凤毅、孙永伟,被告汽车电器厂的委托诉讼代理人杨向荣,第三人铂宝公司的委托诉讼代理人孙永伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华信顿公司向本院提出诉讼请求：被告汽车电器厂赔偿华信顿公司装潢、酒店设施设备等各项损失人民币(以下币种均为人民币)11,330,000元(装潢损失5,610,000元；酒店经营停业损失4,000,000元；因汽车电器厂违约导致华信顿公司赔偿其他租赁户1,000,000元；解散员工费用520,000元；搬迁费200,000元)。后变更诉请，要求被告汽车电器厂赔偿华信顿公司各项经济损失14,212,700元(装潢损失9,358,100元；酒店经营停业损失3,265,800元；因汽车电器厂违约导致华信顿公司赔偿其他租赁户1,068,800元；解散员工费用320,000元；搬迁费200,000元)。事实和理由：原、被告的就上海市杨浦区周家嘴路XXX号房屋及场地(以下简称系争房屋)的租赁合同于2013年6月30日到期。但2007年5月10日原、被告签订过《房屋租赁意向书》一份，汽车电器厂有意向将系争房屋及场地在2013年6月30日后直接租赁给华信顿公司至2018年6月30日。2011年3月，原、被告及第三人铂宝公司等五家公司签订《五方协议》，汽车电器厂同意在意向书内容不变的前提下，与铂宝公司直接签订正式的租赁合同。为在签订正式租赁合同后更好的开展经营活动，华信顿公司在《五方协议》签订后不久投入巨资对房屋进行升级改造并添置了设备设施。但至约定的签订正式租赁合同的时候，华信顿公司多次要求和汽车电器厂签订正式合同，汽车电器厂不仅拒绝签订，还要求华信顿公司迁出。无奈之下，华信顿公司和汽车电器厂商谈损失补偿问题，但双方始终无法达成共识。华信顿公司认为汽车电器厂违反《五方协议》的相关条款约定，造成华信顿公司巨额损失，汽车电器厂应当赔偿。被告汽车电器厂辩称：系争房屋及场地的提供方原系上海客车制造有限公司(以下简称客车公司)，经资产吸并改为被告汽车电器厂，原告华信顿公司是经他方转租的实际承租人，房屋租赁合同约定的租赁期限自2003年7月1日至2013年6月30日止。2007年5月10日，客车公司和华信顿公司的前身上海海山沐浴有限公司(以下简称海山公司)签订房屋租赁意向书，汽车电器厂有意向将系争房屋在合同到期后直接租赁给海山公司，租赁期限为2013年7月1日至2018年6月30日，年租金1,420,000元。2011年初，原、被告及第三人等五家公司签订《五方协议》，其中有一条约定在上述意向书内容不变的情况下，汽车电器厂同意在2013年6月30日合同到期前两个月的时间内和华信顿公司的关联企业铂宝公司直接签订房屋租赁合同。2011年6月10日，上海市杨浦区规划和土地管理局发出通知，将包括系争房屋在内的十幅地块列入年度收购储备计划，对此华信顿公司十分清楚，其不可能再进行投入，也没有任何经济损失。鉴于双方之间不可能再签订房屋租赁合同，华信顿公司应当将系争房屋返还汽车电器厂，汽车电器厂没有赔偿的义务。第三人铂宝公司述称：《五方协议》有条款约定2013年6月30日之后汽车电器厂将系争房屋直接租赁给铂宝公司，但到期后汽车电器厂没有和铂宝公司签订正式的房屋租赁合同。华信顿公司和铂宝公司系关联企业，均为《五方协议》的签订方。铂宝公司将《五方协议》涉及到的权利义务全部转让华信顿公司。现华信顿公司要求汽车电器厂作出经济补偿，铂宝公司表示支持。本院经审理认定事实如下：系争房屋位于上海市杨浦区周家嘴路XXX号，权利人为上海汽车工业(集团)总公司。经权利人授权，客车公司于2003年4月23日与上海明沃科技服务有限公司(以下简称明沃公司)签订《场地租赁协议书》，将包括系争房屋及场地在内的四块地块的房地产出租给明沃公司用于经营，期限10年，自2003年7月1日至2013年6月30日。2006年12月18日，客车公司、明沃公司、上海太浩钢铁炉料有限公司(以下简称太浩公司，2012年12月注销)、海山公司签订《四方协议》，确认客车公司为提供方，海山公司为实际租赁经营方，明沃公司和太浩公司为中间转租方，系争房地产项下各租赁合同于2013年6月30日终止。2007年5月10日，客车公司(甲方)和海山公司(乙方)签订《房屋租赁意向书》，双方意向从2013年7月1日起由客车公司将系争房屋及场地直接租赁给海山公司，租赁期限五年，至2018年6月30日，年租金1,420,000元。客车公司同意在2013年6月30日前两个月签订正式租赁合同。《房屋租赁意向书》签订后，海山公司于2007年6月向客车公司支付300,000元，作为租赁意向书的保证金。2008年9月，海山公司更名为华信顿公司。2009年，华信顿公司将系争房屋由沐浴中心装修改造为酒店。2011年初，汽车电器厂、明沃公司、上海鑫知达材料发展有限公司(以下简称鑫知达公司)、华信顿公司、铂宝公司签订《五方协议》，确认系争房屋原出租人为客车公司，经资产吸并改为汽车电器厂，华信顿公司为目前租赁经营方，铂宝公司(原名：上海铂宝实业发展有限公司)为接管方，明沃公司、鑫知达公司为中间转租经营方，《五方协议》明确，因华信顿公司经营状况不好，由铂宝公司接收经营，汽车电器厂和铂宝公司同意原客车公司和海山公司签订的《房屋租赁意向书》，如周家嘴路XXX号在2013年6月30日前未遇市政动迁仍有效，汽车电器厂和铂宝公司同意《租赁意向书》的甲方改为汽车电器厂，乙方改为铂宝公司。汽车电器厂同意在铂宝公司无其他违约的情况下，在2013年6月30日到期前提前两个月和铂宝公司签订正式的房屋租赁合同。【2011年8月，上海工业(集团)总公司正式发文授权汽车电器厂经营管理包括系争房屋在内的房地产】2011年6月10日，上海市杨浦区规划和土地管理局向上海汽车工业(集团)总公司发出“关于协商收回国有土地使用权的通知”，本案系争房屋周家嘴路XXX号所在地块被列入政府收购储备范围。2013年6月30日合同到期后，汽车电器厂和铂宝公司未签订正式房屋租赁合同，系争房屋及场地仍由华信顿公司经营使用至今。汽车电器厂要求华信顿公司清退，华信顿公司要求汽车电器厂进行经济补偿，双方从2014年4月起就华信顿公司的新旧装修、租金、停产停业损失、人员遣散、搬场费等方面多次进行磋商，2015年6月3日的最后一份《会议纪要》显示，汽车电器厂的指导意见为评估价5,450,000元；华信顿公司提出异议，同时要求汽车电器厂对自行搭建面积作出补偿。双方始终无法达成一致意见。2015年9月23日，汽车电器厂具状来院，要求华信顿公司迁出租赁的房屋及场地并支付2013年7月1日之后的使用费。2015年10月27日，华信顿公司提起本案诉讼，要求汽车电器厂赔偿经济损失。庭审中，华信顿公司提供2011年5月至8月期间对系争房屋进行酒店升级改造的工程审价书、合同等证据材料。汽车电器厂认为华信顿公司作为承租人已接到通知，系争房屋所在地块列入政府土地收储范围，故不可能再投入资金进行酒店进行重新装修及升级改造。经本院委托上海第一测量师事务所有限公司对上海市杨浦区周家嘴路XXX号一层至八层建筑物、房屋装饰、装修价值项目工程造价及残值进行司法审价。上海第一测量师事务所有限公司出具《鉴定意见书》及《补充说明》如下：本案工程所涉造价13,747,331元。1、1-7层建筑(土建)工程所涉造价1,027,349元；2、1-7层装饰工程所涉造价4,880,390元；3、8层建筑、装饰工程所涉造价876,792元；4、1-8层的安装工程所涉造价6,962,800元。折旧期限从竣工日次月2011年9月10日至华信顿公司主张的租赁截止日2018年6月30日，共计81.65月；平均每月折旧13,747,331元*(1-5%)/81.65月=159,950.58元；折旧期间从2011年9月10日至委托司法鉴定日2015年12月14日，共计折旧51.13月，工程残值13,747,331元-159,950.58元/月*51.13月=5,569,057.84元。经法庭质证，华信顿公司发表意见：1、审价公司漏算、少算工程量;安装工程综合单价1150元/平方米标准过低。按本公司自行委托机构的测算，造价达1600余万元；2、2014年4月起，华信顿公司和汽车电器厂开始商谈清退补偿事宜，之后华信顿公司逐步结束了和一些长期经营伙伴的合作，至2016年6月正式停止经营，故折旧期间应从2011年9月10日至2014年5月，共计折旧32个月，而非51.13个月。汽车电器厂发表意见：1、本案系房屋租赁合同纠纷，不是建筑工程施工合同纠纷，1-7层建筑(土建)工程所涉造价1,027,349元不应计算在内；2、第8层系违章建筑，汽车电器厂没有同意华信顿公司搭建，故第8层建筑装饰工程所涉造价876,792元不应由汽车电器厂赔偿；3、安装工程综合单价1150元/平方米标准不明，且重复计算;4、关于折旧期间，因系争房屋至今由华信顿公司占用，至少应算至一审判决之日。以上事实，由《场地租赁协议书》、《四方协议》、房屋租赁意向书、《五方协议》、《关于协商收回国有土地使用权的通知》、工商档案机读材料、上海市房地产权证、房地产登记簿信息、《会议纪要》五份、上海第一测量师事务所有限公司出具的《鉴定意见书》、《补充说明》及当事人的陈述等证据予以佐证，并经法庭质证，本院予以确认。本院认为，《房屋租赁意向书》及之后签订的《五方协议》的相关条款系当事人真实意思表示，且于法不悖，应于确认有效。根据上述协议相关条款的约定，汽车电器厂有合同到期后和铂宝公司直接建立租赁关系的明确意向。但在合同到期前，系争房屋被列入政府土地收储范围，导致汽车电器厂未和铂宝公司签订正式的房屋租赁合同，故双方均无过错。但华信顿公司及铂宝公司基于可以签订正式租赁合同的预期，在政府发出土地收储通知前，对系争房屋进行装修及升级改造，有一定的合理性；且政府土地收储的通知是发给汽车电器厂及其上级公司，而非华信顿公司，汽车电器厂认为华信顿公司作为承租人也得到土地收储的通知，不可能再重新装修改造系争房屋的抗辩意见，无证据证实，本院难以采信。鉴于系争房屋已经添附了装饰装修物，汽车电器厂收回系争房屋交由政府收购，应当对投入方的装饰装修残值损失先行作出补偿。鉴于合同到期后，汽车电器厂一直将华信顿公司作为谈判对象进行清退补偿的磋商，铂宝公司也表示将基于《五方协议》的权利义务全部转让华信顿公司承继，故华信顿公司作为经济补偿的请求主体本院予以认可。关于经济补偿的金额，系争房屋1-7层建筑(土建)工程所涉造价1,027,349元，系从厂房改建为酒店的土建费用，本院认为应予计入；8层房屋虽未计入产证面积，但由华信顿公司长期使用，汽车电器厂也未提出异议，故8层房屋的建筑和装饰造价也应计入；双方争议的安装工程综合单价，司法审价鉴定意见书的计算依据并无不妥，应以司法审价鉴定意见书为准；故本院对司法审价鉴定意见书中的装饰装修原值予以采信。关于争议的折旧期间，本院确定为从竣工日次月起至高院委托鉴定日。故本院按照装饰装修工程的原值，参照房屋使用情况确定的折旧期间，由汽车电器厂对华信顿公司的装饰装修残值损失进行补偿；至于华信顿公司主张的停产停业损失、遣散员工损失、赔偿其他租户的费用、搬迁费用等，鉴于当事人不能签订正式租赁合同的原因系不可归责于双方当事人，非汽车电器厂主观恶意导致；且华信顿公司和铂宝公司在没有和汽车电器厂签署正式房屋租赁合同的情况下，应对经营风险加以管控，故华信顿公司要求汽车电器厂赔偿上述损失既无合同依据，也无法律依据，本院难以支持。至于汽车电器厂已经收取的租赁意向保证金，应当予以退回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(四)项之规定，判决如下：一、被告上海汽车电器总厂应自本判决生效之日起十日内补偿原告上海华信顿商务酒店有限公司装饰装修残值损失人民币5,569,057.84元；二、被告上海汽车电器总厂应自本判决生效之日起十日内退还原告上海华信顿商务酒店有限公司保证金人民币300,000元；三、原告上海华信顿商务酒店有限公司其余诉讼请求，不予支持。如果当事人未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币107,076元，司法鉴定费人民币197,000元，共计人民币304,076元，由原告上海华信顿商务酒店有限公司和被告上海汽车电器总厂各半负担人民币152,038元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  崔艺萍审 判 员  张 扬人民陪审员  陈铭浩二〇一六年十月九日书 记 员  陈 洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。