河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)豫03民终3247号上诉人（原审被告）：洛阳餐旅（集团）股份有限公司。法定代表人：申灵杰，该公司董事长。委托代理人：张彦立，河南中冶律师事务所律师。特别授权。委托代理人：张新元（实习），河南中冶律师事务所律师。一般代理。被上诉人（原审原告）：董淑娟。被上诉人（原审原告）：董淑英。被上诉人（原审原告）：董建民。三被上诉人共同委托代理人：徐彪。三被上诉人共同委托代理人：叶卫。上诉人洛阳餐旅（集团）股份有限公司（以下简称洛阳餐旅集团）因与被上诉人董淑娟、董淑英、董建民买卖合同纠纷一案，不服洛阳市老城区人民法院（2015）老民初字第1530号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人洛阳餐旅集团的委托代理人张彦立、张新元，被上诉人董淑娟、董建民、董淑英及其共同的委托代理人徐彪、叶卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洛阳餐旅集团上诉请求：l、请求撤销(2015)老民初字第1530号民事判决书的第一、第三项，依法改判或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决第一项超裁，将行政行为赋予民事主体，民事主体无法决定行政行为的办理时间及后果。一审判决第一项判决为“被告于本判决生效后三十日内将位于洛阳市中州东路404号宴天下老城店大楼东侧从南边数第3间房屋(建筑面积1OO㎡)产权过户到原告名下，过户费用由双方按规定承担”，而办理房屋产权过户为行政行为，房屋能否过户是行政机关决定的，上诉人无权也没有能力决定。上诉人承担的是办证中提交相关资料的行为义务，而不是发证义务，一审如此判决，我方无法履行。二、一审判决逻辑思维混乱，认定事实不清，证据不足，双方不能办理房产证的责任不在上诉人一方，上诉人没有违约。洛阳市住房保障和产权管理局规定，办理产权过户需提交以下材料：(1)转移登记申请书；(2)买卖双方身份证明；(3)房屋所有权证；(4)房屋买卖合同；(5)契税完税凭证；(6)其他必要材料。卖方如不能到场，需出具经房屋登记工作人员确认或经公证的委托书；买方如不能到场需出具经房屋登记工作人员确认、公证或经有关单位证明的委托书。根据该规定，房屋买卖过户手续的办理，需买卖双方均到场才能完成，并且需要办理完税手续才能办理，至今房屋未过户系被上诉人未缴纳相关契税、不配合导致。合同签订后上诉人积极办理房屋过户所需手续，其中的契税完税凭证为被上诉人缴纳，但被上诉人至今未缴纳，因此，是不能归责于上诉人的原因导致无法办理过户手续。原判决判令上诉人30日内将涉案房屋过户到被上诉人名下，前提是被上诉人应先办理完税手续，法院应判令被上诉人一定期限内办理完该手续。而一审判决将被上诉人方提供相应办证材料放在第二项，逻辑混乱，也未规定在多长时间内向上诉人提交相关材料，若被上诉方不予配合办理，那么上诉人如何在30日内办理过户?即便是被上诉人方向上诉人提供了相应的办证材料，上诉人也不可能在30日内就办理了过户手续，是否过户不是上诉人能决定的。三、上诉人没有违约，一审法院判令违约金错误，适用法律不当。本案中，房屋未过户的责任不在上诉人一方，上诉人没有违约，违约金条款根本就不能适用；本案涉案房屋早已交付给被上诉人方，被上诉人经营该房屋至今，并且也对外有出租，被上诉人一方没有产生实际损失，不存在损失部分。根据《合同法》及其司法解释的规定，违约金应以实际损失为基础，且不得超过实际损失30％。原审判决承担6万违约金没有法律根据。董淑娟、董淑英、董建民答辩称：一、一审判决正确，不存在超裁。上诉人应当依双方订立的合同履行民事法律行为，即依合同规定为被上诉人办理房产证。一审法院依据《合同法》的相关规定，判决上诉人认真及时履行合同义务并无不当，是依法行使民事审判权的行为。上诉人将自己应当承担的办证义务与房产部门的业务相互混同，这是理解上的错误。一审已经查明，上诉人没有积极地向房产管理部门提交法定的相关材料，不积极作为，导致了被上诉人几年内拿不到房产证，这是违约行为。二、上诉人逻辑思维次序不清，隐瞒了事实与真相，把办理房产证的责任推卸到被上诉人一方，这是无理强辩的行为。合同规定了上诉人的办证责任与义务。我们已经做到了充分的配合和依法办事。我们依法提供了该提供的材料，如身份证、被拆迁房屋的房产证复印件、河南省契税减免申报表，政府征收项目补偿安置协议书。以上有据可查，都在上诉人负责办理相关手续的人手里。与此相连的是，上诉人至今未开给我们售房正规发票，只是给了一个收据。同时，上诉人不知出于什么目的，让我们与他再签订一个协议，若不签，就不给我们办证。按照上诉人那样的推卸责任的逻辑，是被上诉人没有提供相关的契税手续，从而办不成房产证。但实际情况是：上诉人至今仍不提供售房正规发票，从而导致减免税手续不能办理。一审法院在一审开庭时已查明是上诉人的问题，与被上诉人无关。一审判决让上诉人在判决生效30日内为买房者办理房产证是完全正确的，是依据合同法和事实而做出的正确判决。关键是不要弄虚作假而要实事求是。如实提供了材料，30日之内完全可以办好房产证，一般13个工作日就办理完成了。三、上诉人违约事实客观存在，必须承担违约责任，必须承担违约金罚则。双方在订立合同中都一直严肃认真地对合同文本进行了审查。上诉人的律师(法律顾问)及法人代表也多次审核了合同，并共同到公证处请求了公证审查和公证认证。这是一个内容形式都合法有效的房屋买卖合同，权利义务责任十分明确且合法。交付房屋是上诉人的义务，办证也是其义务，违约接受处罚也是义务。因此，请求二审法院维护我方的合法权益，驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。董淑娟、董淑英、董建民向一审法院起诉请求：1、依法判令洛阳餐旅（集团）股份有限公司为董淑娟、董淑英、董建民快速办理房产证；2、要求洛阳餐旅（集团）股份有限公司按总房款的日万分之三向董淑娟、董淑英、董建民支付2015年1月1日至2015年11月20日（暂定）止的违约金315000元。一审法院认定事实：2013年7月29日，洛阳餐饮旅游集团有限公司后更名为洛阳餐旅（集团）股份有限公司（甲方）与董淑娟、董淑英、董建民（乙方）签订房屋买卖合同一份，约定：乙方购买甲方位于中州东路404号宴天下老城店大楼东侧从南边数第3间房，建筑面积约100㎡，房价款总额300万元；乙方在签订合同同时向甲方支付10万元的定金，余款在本合同签订之日起十个工作日内一次性付清，逾期付款，乙方向甲方支付日万分之三的违约金；甲方在收到乙方房款之日将房屋交付乙方；甲方在2014年12月31日前，负责将该房屋的权属登记手续办理到乙方名下。如因甲方的责任，乙方不能在规定的期限内取得房产权证书的，甲方按总房款的日万分之三向乙方支付违约金，合同继续履行等内容。2013年7月30日，董淑娟、董淑英、董建民向洛阳餐旅集团交纳购房定金10万元。同年8月2日董淑娟、董淑英、董建民向洛阳餐旅集团交纳购房款290万元，同日，洛阳餐旅集团给董淑娟、董淑英、董建民出具了收到300万元购房款的收据，但至今未给董淑娟、董淑英、董建民开具购房发票。同年8月5日，洛阳市老城区公证处对上述合同进行了公证。之后，洛阳餐旅集团将房屋交付董淑娟、董淑英、董建民使用。董淑娟、董淑英、董建民按洛阳餐旅集团的要求提供了办理房产证所需要的相关材料，并多次要求洛阳餐旅集团给予办理房产过户，洛阳餐旅集团一直未予办理，董淑娟、董淑英、董建民即诉至法院。一审法院认为：董淑娟、董淑英、董建民与洛阳餐旅集团签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，并经过公证处的公证，故该合同为合法有效合同，双方均应履行各自的合同义务。本案中，董淑娟、董淑英、董建民按合同约定履行了支付房款的义务，洛阳餐旅集团虽履行了交房义务，但未履行给董淑娟、董淑英、董建民办理房产过户的合同义务，已构成合同违约，应承担相应的违约责任。故董淑娟、董淑英、董建民要求洛阳餐旅集团给其办理房产过户之诉讼请求，符合双方合同约定和法律规定，予以支持。洛阳餐旅集团已按约定将房屋交付董淑娟、董淑英、董建民使用，董淑娟、董淑英、董建民未举证证明因房产未过户给其造成损失的具体数额，董淑娟、董淑英、董建民主张的违约金数额过高，一审法院酌定洛阳餐旅集团支付董淑娟、董淑英、董建民违约金6万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、洛阳餐旅（集团）股份有限公司于该判决生效后三十日内将位于洛阳市中州东路404号宴天下老城店大楼东侧从南边数第3间房屋（建筑面积约100㎡）产权过户到董淑娟、董淑英、董建民名下，过户费用由双方按规定承担；二、董淑娟、董淑英、董建民按规定向洛阳餐旅（集团）股份有限公司提供相应的办证材料；三、洛阳餐旅（集团）股份有限公司于该判决生效后十日内支付董淑娟、董淑英、董建民违约金6万元；四、驳回董淑娟、董淑英、董建民的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6025元，由董淑娟、董淑英、董建民负担4875元，洛阳餐旅（集团）股份有限公司负担1150元。本案二审期间，当事人没有提交新证据，本案二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为：洛阳餐旅集团与董淑娟、董淑英、董建民签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。本案中，董淑娟、董淑英、董建民已按合同约定履行了支付房款的义务，洛阳餐旅集团应当按照《房屋买卖合同》关于产权登记的约定及时履行办理房产过户义务，董淑娟、董淑英、董建民应承担协助办理义务。关于本案争议的上诉人是否构成违约问题，上诉人主张的其不能及时办理房屋过户的原因，经本院审查，均不属于双方签订的《房屋买卖合同》约定的不可抗力因素，故上诉人构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于董淑娟、董淑英、董建民未举证证明因房产未过户造成损失的具体数额，其在原审期间主张的违约金数额过高，原审法院酌定违约金为6万元合理，并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1300元，由上诉人洛阳餐旅（集团）股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王鑫杰审 判 员 邢 蕾代审判员 卢媛媛二〇一六年十月十九日代书记员 石 昕