辽宁省东港市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0681民初3791号原告：东港市盐业有限公司。住所地东港市桥南开发区前程路9号。法定代表人：丛培荣，公司董事长。委托诉讼代理人：于仲卿、何恒川，辽宁仁正律师事务所律师。被告：东港市县域经济发展服务中心。住所地东港市军功街17号。法定代表人：孙洪伟，中心主任。委托诉讼代理人：宋雅梅，辽宁雅奇律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵玉峰，男，1960年11月6日出生，汉族，东港市县域经济发展服务中心工作人员，现住东港市。被告：东港市商务局。住所地：东港市东港南路151号。法定代表人：陈阳，该局局长。委托诉讼代理人：杨启萌，辽宁雅奇律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙小雨，女，1987年8月27日出生，汉族，东港市商务局工作人员，现住东港市。原告东港市盐业有限公司(以下简称盐业公司)与被告东港市县域经济发展服务中心(以下简称县域中心)企业出售合同纠纷一案，本院于2020年7月21日予以受理。依原告盐业公司申请，本院依法追加东港市商务局（以下简称商务局）为本案被告。本院分别于2020年8月25日、2021年3月25日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告盐业公司委托诉讼代理人于仲卿、何恒川，被告县域中心委托诉讼代理人宋雅梅、赵玉峰，被告商务局委托诉讼代理人杨启萌、孙小雨均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2004年11月30日，牛传洪代表丛培荣等11人经公证程序与原东港市商业局签订了《出售东港市盐业有限公司合同书》和《出售东港市盐业有限公司补充协议》（以下统简称出售合同），依据该协议，牛传洪等人以人民币6950000元的价格购买了东港市盐业公司的资产。2005年1月11日，东港市粮库、丛培荣、牛传洪等11名股东出资设立了原告盐业公司。2007年11月6日，原告依据出售合同，取得了受让土地的国有出让土地使用权证书[证号为东港国用（2007)第25098号]，2007年11月7日取得了受让两栋房产的所有权证书[房权证东孤城字第××号和20××67号]。2015年8月5日，原告收到丹东市中级人民法院（2015)丹执字第00018-1号《民事裁定书》，该裁定书根据（2014)丹审民再字第00023号《民事判决书》，将登记在原告名下的（房权证东孤城字第××号、20××67号）两栋房屋查封，原告为此先后两次提出执行异议，丹东市中级人民法院分别于2015年11月20日和2019年12月16日作出（2015)丹执异字第00027号《执行裁定书》和（2019)辽06执异261号《执行裁定书》，均裁定驳回了原告的异议请求。上述案件查明了以下事实：1996年11月12日，原孤山蔬菜公司向工行丹东分行申请银行承兑汇票246000元。1997年1月27日，原孤山蔬菜公司又向工行丹东分行借款1078000元，并签订了一份最高额抵押合同，将坐落于东港市孤山镇西街28号、建筑面积2460平方米的7栋房屋(包括了涉案的房权证东孤城字第××号和20××67号项下的两栋房屋）为其借款提供抵押担保，并在东港市房地产管理处办理了抵押登记手续。1998年12月24日，原东港市贸易局与案外人刘延良、孙洪江签订《出售孤山蔬菜公司企业产权合同》，将孤山蔬菜公司整体出售给刘延良、孙洪江。后案外人丹东振园资产管理有限公司（以下简称振园公司）自工行丹东分行受让了原孤山蔬菜公司的上述债权。后，振园公司起诉了刘延良、孙洪江，要求该二人还款，2014年12月10,丹东市中级人民法院作出（2014)丹审民再字第00023号《民事判决书》，判决刘延良、孙洪江还款同时振园公司对包括涉案二栋房屋在内的7栋抵押房屋享有优先受偿权。原告提出的执行异议请求被丹东市中级人民法院驳回后，该院委托辽宁金地房地产土地资产评估有限公司作出了辽金地房字[2020]第001号《房地产估价报告》，报告记载涉案两栋房屋及附属的土地使用权（划拨性质）、其他附属物的总评估价值为3196846.76元（其中土地使用权价值按划拨土地性质评估确定）。2020年3月27日，丹东市中级人民法院裁定拍卖涉案房屋。2020年5月25日，该院裁定将涉案房屋及土地使用权、附属设施以最终流拍保留价2557500元交付给振园公司抵债。至此，原告自原东港市商业局受让并已取得物权的上述资产被丹东市中级人民法院强制执行给振园公司。因原告在涉案房屋内存有货物，原告只能另行租赁场地存放，为此，原告支出场地租金和搬迁费用共计166,288.56元。原告认为，商业局在将原东港市盐来公司资产出售给原告时并未告知涉案两栋房屋被抵押的事实，现抵押权人己基于人民法院的强制执行以以物抵债方式实现了抵押权，致使原告丧失了涉案被拍卖资产的所有权，显然被告作为该局权利义务的承继单位，依法应向原告承担赔偿责任。目前，原告可以接受辽宁金地房地产土地资产评估有限公司作出的辽金地房字[2020]底001号《房地产估价报告》对该部分资产作出的3196846.76元的评估值，但因该报告中的土地使用权价值是按照划拨土地性质进行评估的，而原告受让该宗土地后己于2007年将性质变更为出让土地，按划拨土地评估显然不能客观真实反映该宗土地实际的市场价格，依法应当重新评估确定。另鉴于原告将涉案资产交付给振园公司时尚存放大量货物，原告为此另行租赁的场地，由此产生的租金和搬迁费用被告应一并予以赔偿。另查，原东港市商业局现更名为东港市商务局，鉴于原东港市商业局的职能在商务局与县域中心如何划分原告盐业公司不清楚，故追加商务局为本案被告。原告为维护自己的合法权益,特向法院提出诉讼请求：判令被告县域中心、商务局共同赔偿原告盐业经济损失3363135.32元。原告申请对案涉座落于东港市孤山镇西大街78号，地号为1-(6)-137、图号29、使用权类型为出让、使用权面积为1886平方米、用途为商业服务类的国有建设用地使用权进行评估，经丹东市中级人民法院委托辽宁正大房地产土地资产评估有限公司评估后，原告盐业公司要求增加诉讼请求：一、判令被告县域中心、商务局共同赔偿原告盐业经济损失3515906.36元；二、本案涉及的诉讼费用及评估费用由法院依法确定。被告县域中心辩称，2018年，原东港市商业局已被体制改革整合，县域中心整合了原东港市商业局等11家单位，县域中心未承接原东港市市商业局所有的固定资产，故应驳回盐业公司的诉讼请求。另，盐业公司所诉事实发生在2004年，已过法定诉讼时效，亦应驳回原告的诉讼请求。被告商务局辩称，本案盐业公司起诉商务局主体错误，盐业公司未承接原东港市商业局所有的固定资产，应驳回盐业公司的诉讼请求。盐业公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：第一组证据：1、出售东港市盐业有限公司合同书；2、出售东港市盐业有限公司补充协议；3、公证书；4、（2004）辽东华评报字第97号资产评估报告书；5、东土估字第（2004）15-2号土地估价报告书；6、专用收款收据各1份（复）。以上证据证明：1、2004年11月30日，原东港市商业局将东港市盐业有限公司出售给牛传洪等11人，并以牛传洪的名义签订了出售东港市盐业有限公司合同书和补充协议，东港市公证处对签署行为进行了公证，出售价格为6950000元；2、原东港市盐业有限公司和东港市商业局分别委托辽宁东华会计师事务所有限公司和东港兴地资产评估有限公司对原东港市真实业公司的资产进行评估；3、2004年11月18日、2004年12月1日，牛传洪将6950000元出售价款支付完毕。另外，原东港市商业局未将设定抵押的事实如实告知。县域中心对该组证据的质证意见是：对以上证据的真实性没有异议。但上述证据证实案涉买卖事实放生在2004年11月30日，盐业公司在2007年办理案涉土地和房屋时就应知晓其已经抵押给案外人，盐业公司同意案涉房屋及土地过户，表明侵权行为发生在2004年，盐业公司的诉讼请求已过诉讼时效。商务局对组证据的质证意见是：对以上证据的真实性没有异议。但商务局非本案的适格主体。本院对该组证据的认证意见是:该组证据能够证明案涉出售东港市盐业有限公司合同书、出售东港市盐业有限公司补充协议成立且合法有效、原东港市商业局对案涉合同相下的出售资产予以评估、案涉合同的出售对价已支付的事实，故本院对该组证据予以采信。第二组证据：1、房权证东孤城字第××、20××67号房屋所有权证及办证档案；2、东港国用（2007）第25098号国有土地使用权证；3、东政地字（2007）58号关于东港市盐业有限公司申请国有建设用地使用权的批复；4、国有土地使用权出让合同、关于原东港市盐业有限公司整体出售价款的说明；5、东港市盐业有限公司工商信息和章程各1份（复）。以上证据证明：1、2005年1月11日，原告注册成立，股东有丛培荣、牛传洪等11名。2、根据出售东港市盐业有限公司合同书，原告将涉案的房屋、土地使用权变更到原告名下，其中涉案土地使用权性质由划拨变更为出让。县域中心对该组证据的质证意见是：该组证据系复印件，无法质证。商务局对组证据的质证意见是：该组证据系复印件，其真实性、合法性由法庭认定。本院对该组证据的认证意见是:该组证据系复印于东港市不动产登记中心档案室，本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以采信。第三组证据:1、（2014）丹审民再字第00023号民事裁定书；2、（2015）丹执字00018-1号执行裁定书；3、（2019）辽06执异261号执行裁定书；4、丹东市中级人民法院通知；5、（2019）辽06执恢41号执行裁定书；6、（2019）辽06执恢41号之一执行裁定书；7、辽金地房字（2020）第001号房地产估价报告各1份（复）。以上证据证明：1、（2014）丹审民再字第00023号民事判决书确认案外人丹东振国资产管理公司对涉案两栋房屋的拍卖价款享有优先受偿权。2、原告对此持有异议并提出执行异议，但均被驳回。3、经评估，涉案资产总评估价格为3196846.76元。4、丹东中院拍卖涉案资产，并以2557500元的最终流拍价将涉案资产交付给丹东振园资产管理有限公司。县域中心对该组证据的质证意见是：对证据的真实性、合法性没有异议。但上述证据可以证实盐业公司在2007年就已知晓案涉房产已抵押的事实，故本案已过诉讼时效。商务局对组证据的质证意见是：盐业公司在2007年就已知晓案涉房产已抵押的事实，故本案已过诉讼时效。本院对该组证据的认证意见是:本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。第四组证据：租赁合同及租金交纳凭证、搬迁费用凭证、证明各1份（原），证明：基于（2019）辽06执恢41号之一执行裁定书，原告于2020年7月1日另行租赁场存放货物，年租金68000元、租赁税金15948.56元、装卸费48580元、运费27760元、其他物品搬迁费6000元，共计166288.56元。另外，证明本次搬迁是由东港市新兴区永杰装卸服务队进行的。县域中心对该组证据的质证意见是：对该组证据的真实性、关联性有异议。因盐业公司在东港桥南，有地方存放货物，故对盐业公司主张的损失不予认可。商务局对组证据的质证意见是：对该组证据的真实性、合法性由法庭依法核实，盐业公司的证据不能证实其为直接损失。本院对该组证据的认证意见是:该组证据中盐业公司主张的租赁税金损失，其提供的税收完税证明不足以证明其主张的损失本院不予采信。该组其它证据可以证实案涉房产被丹东市中级人民法院抵顶案外人丹东振园资产管理有限公司后，盐业公司为安置其货物所产生的费用，本院予以采信。第五组证据：中共东港市委办公室关于印发东港市县域经济发展服务中心主要职责、内设机构和人员编制规定的通知、中共东港市委办公室及东港市人民政府办公室关于印发东港市商务局职能配置内设机构和人员编制规定的通知各1份（复）。以上证据证明：县域中心是由原商业局、粮食局等部门整合组建，而根据商务局的编制规定，其职能包括国内外贸易、国内经济合作的法律法规和政策规定，负责指导、流通企业改革、商贸服务业、社区商贸发展、协调整顿和规范市场经济秩序的责任等工作。商务局的职能含原商业局的职能，根据上述两份文件规定，原商业局的全部职能由县域中心、商务局来承接。因此，县域中心、商务局应当对盐业公司损失承担共同赔偿责任。县域中心对该组证据的质证意见是：对该组证据的真实性没有异议。但该组证据仅能证明被合并单位的行政职能交于县域中心，不能证明原东港市商业局的资产由县域中心承接，其资产有当由商务局承接。商务局对组证据的质证意见是：对该组证据的真实性无异议。该组证据可以证实原东港市商业局等部门整合为县域中心，而非商务局，商务局并未承接原东港市商业局的资产。被告县域中心、商务局未向本院提交证据。本院对该组证据的认证意见是:对于该组证据，本院向东港市人民政府发函询问，东港市人民政府回函答复为，建议法院根据县域中心三定方案确定原东港市商业局民事权利、义务的承接主体。根据东港市人民政府的回函，本院对原东港市商业局的民事权利、义务由县域中心享有和承担予以认定。经审理查明:2004年，原东港市盐业有限公司进行改制，因本案原告盐业公司尚未正式成立，2004年11月30日，牛传洪（买受方）经公证程序与原东港市商业局（出卖方）签订了《出售东港市盐业有限公司合同书》及《出售东港市盐业有限公司补充协议》（以下简称出售合同）。出售合同对出售的原东港市盐业有限公司的资产构成、出售价款及交款方式等予以约定，其中约定：东港市盐业有限公司及其孤山分公司现有的地上建筑物；东港市盐业有限公司占地4720.64平方米，其中孤山分公司占地1886.31平方米，以上面积为东港兴地资产评估有限公司的评估面积，如实测面积与评估面积之间有差异，仍以评估面积为准；出售价格为人民币陆佰玖拾伍万元整（小写：695万元），在合同双方签字日一次性交付，已交纳的保证金抵作购买价款。原东港市商业局委托东港兴地资产评估有限公司对孤山分公司占地[东国用（97）字第0060号、座落东港市孤山镇.31平方米、用途为商业用地]的国有土地使用权拟以出让使用权状态进行评估。根据原东港市盐业有限公司及原东港市商业局对资产及土地估价报告，牛传洪分别在2004年11月18日、2004年12月1日交付购买款2500000元及1450000元，合计6950000元。2005年1月11日，牛传洪、丛培荣、东港市粮库等11名股东出资设立盐业公司。事后，牛传洪声明其与原东港市商业局签订的出售合同所支出的价款为盐业公司所有。丹东市中级人法院（2019）辽06执异261号执行裁定书认定：案涉两处房屋（房照号为880258、880265），2007年已由原产权人孤山蔬菜公司变更为东港市盐业有限公司，（2014）丹审民再字第00023号卷宗第159页公有房屋所有权申请转移审批表显示，880258房证号变更为20071666,880265房证号变更为20××67号。2007年11月6日，盐业公司依据出售合同取得了受让国有土地使用权[土地使用权证号为：东港国用（2007）第25098号]。2015年8月5日，丹东市中级人民法院作出（2015）丹执字第00018-1号《民事裁定书》，该裁定书根据（2014)丹审民再字第00023号《民事判决书》，将登记在盐业公司名下的房证号为20071666号和房证号为20××67号两处房屋予以查封。盐业公司为此先后两次提出执行异议，丹东市中级人民法院分别于2015年11月20日和2019年12月16日作出（2015)丹执异字第00027号《执行裁定书》和（2019)辽06执异261号《执行裁定书》，均裁定驳回了原告的异议请求。2020年3月27日，丹东市中级人民法院作出（2019）辽06执恢41号执行裁定书，裁定拍卖登记在盐业公司座落于东港市建筑面积499.20平方米（房证号为20071666），605.56平方米（房证号为20071667）二处抵押房屋。2020年5月25日，丹东市中级人民法院作出（2019）辽06执恢41号之一执行裁定书，裁定将盐业公司所有的座落于东港市建筑面积499.20平方米（房证号为20071666），605.56平方米（房证号为20071667）及附属土地使用权、附属设施总计作价2557500元交付振园公司抵偿相应执行款。另查明，1996年11月12日，孤山镇蔬菜公司向中国工商银行丹东分行（以下简称工行丹东分行）行申请银行承兑汇票246000元。1997年1月27日，孤山蔬菜公司又向工行丹东分行借款1078000元，并签订了一份最高额抵押合同，将坐落于东港市孤山镇西街28号、建筑面积2460平方米的7栋房屋(包括了涉案的房证号为20071666号和房证号为20××67号两栋房屋）为其借款提供抵押担保，并在东港市房地产管理处办理了抵押登记手续。1998年12月24日，原东港市贸易局与案外人刘延良、孙洪江签订《出售孤山蔬菜公司企业产权合同》，将孤山蔬菜公司整体出售给刘延良、孙洪江。2005年7月15日，案外人丹东振园资产管理有限公司（以下简称振园公司）自工行丹东分行受让了对孤山蔬菜公司的上述债权。振园公司多次向刘延良、孙洪江索要借款未果借款未果，故诉至法院。2014年12月10,丹东市中级人民法院作出（2014)丹审民再字第00023号《民事判决书》，判决刘延良、孙洪江共同向振园公司偿还借款本金1324000元及利息2715100元，同时振园公司在上述欠款范围内，对已设置有效的房屋享有优先受偿权。2020年7月，盐业公司根据丹东市中级人民法院作出（2019）辽06执恢41号之一执行裁定书，将裁定抵顶给振园公司房产及附属土地使用权、附属设施倒出，为此盐业公司支出存放物品租金、搬迁费150340元。再查明，《东港市县域经济发展服务中心主要职责、内设机构和人员编制的规定》，根据《中共东港市委办公室关于印发〈东港市公益性事业单位优化整合方案〉的通知》（东委办发[2018]32号）等文件，原东港市商业局等部门整合为县域中心，原东港市商业局的民事权利、义务由县域中心享有和承担。又查明，2020年9月27日，本院函询东港市自然资源局案涉国有土地使用权土地出让金交纳情况，该局复函为:盐业公司办理了案涉国有土地使用权相关手续，取得方式为出让，出让金额为1057895.12元，宗地用途为商业用地，宗地面积为1886平方米。诉讼中，盐业公司申请对案涉被丹东市中级人民法院裁定抵顶给振园公司的座落于孤山镇西大街78号，地号为1-6-137、图号29、使用类型为出让、使用权面积为1886平方米的国有土地使用权进行评估，本院经丹东中级人民法院委托评估，辽宁正大房地产土地资产评估有限公司于2020年12月22日作出辽正大土估字[2020]第111号土地估价报告，评估总地价为1388096元。盐业公司为此支付评估费11746元。县域中心、商务局对评估结果及支出的评估费无异议。本院认为，从庭审各方当事人陈述及庭审现有查明事实来看，牛传洪作为盐业公司发起人股东之一与原东港市商业局签订的出售合同对盐业公司与原东港市商业局具有合同拘束力，双方当事人均应全面履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第一百五十条规定：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定除外。”本条是关于出卖人权利瑕疵担保义务的规定。权利瑕疵担保义务，是指出卖人负有保证出卖的标的物权利具有完整性，任何第三人对其出卖的标的物不享有任何权利的义务。对于是否构成出卖人权利瑕疵担保义务应满足以下条件：1、权利瑕疵在合同成立时已存在，且在合同履行时仍未消除；2、标的物存在权利瑕疵；3、买受人不知道标的物有权利瑕疵存在；4、法律另有规定情形除外。本案中，案涉出售合同签订于2004年11月30日，而案涉的盐业公司名下被处置的两处房产于1997年1月27日已由孤山蔬菜公司抵押工行丹东分行，从而可以看出出售合同成立前，该两处房产已设定有抵押权的权利负担，且在合同双方各自履行给付义务后其抵押权未被除去，致使案涉两处房产及附属土地使用权、附属设施被抵押权人主张权利。《中华人民共和国合同法》第一百五十一条规定：“买受人订立合同时知道或应当知道第三人对买卖标的物享有权利的，出卖人不承担本法一百五十条规定的义务。”本案在庭审中，虽然县域中心、商务局主张盐业公司在出售合同签订时就知道案涉两处房产已被抵押的事实，但从出售合同的实际履行情形看，合同双方各自履行给付义务后，盐业公司分别对两处房产及附属土地使用权办理了证照，在县域中心、商务局未提供充分证据证明盐业公司在订立合同时知道或应当知道工行丹东分行对案涉两处房产享有抵押权存有恶意的情形下，本院对县域中心、商务局的主张不予采信。从现有查明的事实看，县域中心、商务局并未提供证据证明除去原东港市商业局对案涉两处房产的权利瑕疵担保义务的合同依据及法律依据。综上，原东港市商业局应对其签订的出售合同的负有全面的履行义务，除了负有行为意义上的交付义务外，还应负有交付的标的物权利瑕疵担保义务，在案涉两处房产已被案外人振园公司主张抵押优先权且依据法院裁定接受其及附属土地使用权、附属设施抵偿相应执行款后，盐业公司实际上已无法通过继续履行、采取补救措施等形式行使案涉两处房产及附属土地使用权、附属设施的权利。因此，原东港市商业局应对盐业公司承担不完全给付的违约责任，盐业公司请求赔偿损失的主张合理，本院予以支持。关于县域中心、商务局提出本案已过诉讼时效的主张，经审查，盐业公司提供的执行异议裁定书可以证实本案并未超过诉讼时效，故对其该主张，本院不予支持。关于赔偿主体问题。经本院函询东港市人民政府，其回函载明，原东港市商业局等部门已被整合为县域中心，建议法院根据县域中心三定方案确定原东港市商业局民事权利、义务的承接主体。根据上述回函精神，本案的赔偿义务主体应为县域中心。关于损失赔偿数额问题。盐业公司主张案涉两处房产及其附属设施的赔偿额以丹东市中级人民法院的（2019）辽06执恢41号执行案中辽宁金地房地产土地资产评估有限公司作出的辽金地房字[2020]砂001号房地产估价报告的评估价1961521.8元为准，县域中心、商务局对此无异议，本院予以确认。对于案涉两处房产的附属土地使用权的损失赔偿额，盐业公司主张已被评估、拍卖并抵顶的案涉国有土地使用权已交纳国有土地使用出让金，并申请以使用类型为出让方式进行评估，本院为此函询东港市自然资源局，其复函回复为案涉国有土地使用权出让金已交纳。本院经丹东中级人民法院委托辽宁正大房地产土地资产评估有限公司评估，2020年12月22日，该评估机构作出辽正大土估字[2020]第111号土地估价报告，案涉国有土地使用权的评估价为1388096元，县域中心、商务局对此评估结果无异议，故本院予以确认。对于被告因搬迁产生的相关费用，本院对盐业公司主张的合理部分150340元予以保护。综上，盐业公司应得到的损失赔偿额为3499957.80元。综上，原告诉讼请求合理的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百五十条、第一百五十一条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告东港市县域经济发展服务中心于本判决发生法律效力后十日内给付原告东港市盐业有限公司赔偿款3499957.80元；二、驳回原告东港市盐业有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34930元，由被告东港市县域经济发展服务中心承担34800元，由原告东港市盐业有限公司承担130元。鉴定费11746元由原告东港市盐业有限公司承担。上款原告东港市盐业有限公司已预交，被告东港市县域经济发展服务中心承担部分于本判决生效后十日内一并给付原告东港市盐业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审 判 长  金洪刚人民陪审员  高洪美人民陪审员  燕 杰二〇二一年五月十七日书 记 员  李 梅