辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2481号上诉人（一审被告）：大连佰利万嘉超市有限公司，住所地：辽宁省大连市大连市西岗区英华街12号（1-3层）。法定代表人：马涛，公司董事长。委托诉讼代理人：武炳兰，辽宁聚品律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：大连信开数码有限公司，住所地：辽宁省大连市高新技术产业园区七贤岭三达街5号。法定代表人：关运科。诉讼代表人：大连信开数码有限公司管理人。负责人：王蔚。委托诉讼代理人：谭建伟，辽宁梅隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：阎文萍，辽宁梅隆律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：马涛，男，1984年10月29日生，汉族，住辽宁省瓦房店市，现住辽宁省大连市中山区。上诉人大连佰利万嘉超市有限公司（以下简称佰利公司）因与被上诉人大连信开数码有限公司（以下简称信开公司）、马涛房屋租赁合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2020）辽0293民初295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。大连佰利万嘉超市有限公司上诉请求：一、请求撤销（2020）辽0293民初295号民事判决，发回重审或依法改判；二、本案诉讼费由信开公司承担。事实与理由：一、原审法院关于马涛和佰利公司实际占用案涉房屋面积的事实认定错误。关于案涉房屋实际占用问题，佰利公司多次在庭审中陈述该房屋存在出租人即信开公司自占使用的情况，案涉房屋的二、三层部分房间一直处于信开公司上锁、控制的状态，其上锁的房间内还存放着信开公司的办公物品。在一审评估鉴定程序中，本案当事人皆到达案涉房屋现场，也能够印证房屋确实存在着被信开公司自占的真实情况，而信开公司管理人参加庭审却因为其不掌握债务人的公司人员情况，在未对债务人资产调查核实的情况下，将自占房屋的举证责任推给佰利公司。然而，关于案涉房屋实际占用的问题是完全可以查清的问题，房屋现场的真实状态就足以说明房屋真实情况，但原审法院只信书面证据，不顾真实情况，以马涛举证不能为由，按照租赁合同约定的面积为占用面积的计算依据，这与事实严重不符。二、原审法院适用法律错误，直接导致佰利公司重复缴纳案涉房屋租金（占用费），严重损害佰利公司合法权益。马涛为筹备佰利公司经营场地的需要，于2018年9月28日与信开公司签订《房屋租赁合同》，约定由马涛承租案涉房屋，租期十年，年租金45万元，支付方式为半年付。签订合同当日，马涛向信开公司支付了半年租金22.5万元及履约保证金37500元。信开公司于2018年10月30日由大连高新技术产业园区人民法院裁定受理其破产申请。破产管理人于2019年5月6日向佰利公司发送《告知书》，通知信开公司已进入破产程序，要求佰利公司向破产管理人支付房屋占用费。案涉房屋租赁合同的签订和履行均在破产申请受理之前，而原审法院却错误理解和适用《中华人民共和国企业破产法》第十八条，认定案涉房屋的租赁合同于2018年12月31日（破产受理后两个月）即被推定为解除，是完全错误的。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。”该条是为了在破产程序中尽快明确合同双方的权利义务，如管理人在法定期间没有行使选择继续履行的权利，即丧失了要求对方继续履行的权利，而不是双方已经在持续履行合同的情况下如果管理人未明确通知对方继续履行合同即推定解除合同。上述论述出自最高人民法院指导案例《石家庄宝石集团电机厂与石家庄市冀发商贸有限公司租赁合同纠纷再审案件》（2012）民提字第73号。由此，最高院在判决主文对破产法第十八条的解释已经非常明确，在破产管理人怠于行使选择继续履行合同的权利时，即破产管理人在受理破产两个月内未明确表示继续履行合同时，并不当然推定合同解除，而是丧失了要求对方继续履行的权利。在双方继续履行期间，合同仍然有效。本案中，在信开公司交付房屋收取租金，马涛代信开公司已支付首期租金，双方持续履行合同的情况下，破产管理人未对本案租赁合同明确书面表示继续履行或解除时，根据最高院指导案例，本案租赁合同仍合法有效的，马涛为履行合同已支付的租金，于法有据，信开公司无权要求马涛在已支付租金的情况下，仍要继续承担案涉房屋的占用费。而原审法院错误的理解与适用《中华人民共和国企业破产法》第十八条的内容，将破产管理人怠于履行合同的责任，推定为合同解除，直接导致佰利公司在破产受理前已缴纳的房租，仍要重复性承担其占用费，严重侵害了佰利公司的合法权益，应予撤销。三、案涉房屋的占用费，实际系佰利公司用于经营需要的承租房屋的租金，其发生时间主要在疫情期间。2020年1-4月、7月和12月，为响应国家抗疫需要，佰利公司经营的超市均不同程度的进行了停业，然而原审法院不但没有考虑疫情期间佰利公司经营困难等问题，对该期间的租金进行双方协商和调整，并且要求佰利公司重复支付租金和占用费，严重侵犯了佰利公司的权利，直接导致佰利公司在两年亏损的情况下继续承担高额的债务，使经营难以为继。本案本身是一个由破产案件的衍生案件，佰利公司亦是破产企业的受害者，案涉房屋原本系清水房，佰利公司投入的前期消防、电路改造和装修成本实际很难通过向破产企业进行债权申报得以实现，而今仍要承担重复性的租金占用费，无疑是压倒佰利公司的最重的债务负担。从一个企业的破产导致其相关连企业均面临破产，并非破产法的立法本意和促进商事活动的宗旨，因此，恳请人民法院从减轻企业负担，维护企业合法权益的角度，对原审判决进行改判。信开公司辩称，不同意佰利公司的上诉请求。事实理由如下：第一，马涛对案涉租赁合同的使用面积并未提出上诉，是认可一审法院对于案涉房屋的租赁现状的认定。第二，案涉房屋所有的租赁手续的经办人，均为关岳，而关岳本人并非是信开公司的员工，对于佰利公司所述现场房间上锁的情况，管理人并不清楚其真实的占有使用情况，马涛也并未对此进行说明。第三，案涉租赁合同的租赁期限是从2018年9月28日至2023年12月20日，而佰利公司仅支付了半年的租金，租期也未届满，本案的案涉合同属于双方均未履行完毕的合同，依法解除符合《破产法》的规定，一审法院适用法律正确。第四，对于承租人的租金及装修投入。在案案涉合同法定解除之后，佰利公司及马涛可以向管理人进行债权申报，由管理人进行审查，综上，信开公司请求驳回佰利公司的上诉请求。马涛未提交答辩意见。信开公司向一审法院起诉请求：1.判令二被告共同将其占有使用的大连市西岗区房屋予以腾退；2.判令二被告共同支付其占有使用期间的费用（自2018年12月30日至实际腾退之日止，以1,743元/天计算。暂计算至2020年11月16日，共计686天，为1,195,698元）。一审法院认定事实：信开公司（甲方）与马涛（乙方）于2018年9月28日签订《房屋租赁合同》，约定马涛承租信开公司位于大连市西岗区房屋及其设备，建筑面积1，644.53平方米。租赁期限为十年，自2018年12月21日起至2028年12月20日。甲方须在本合同签字生效之日起两日内将房屋交付乙方使用。该房屋为年租金450，000元。租赁期间该房屋的取暖费、煤气安装费、宽带安装费等费用由甲方承担。水费、电费、物业费、宽带使用费等费用由乙方承担。租金的付款方式为半年付，以现金支付。2018年9月28日支付2018年12月21日至2019年6月20日的租金共计225，000元；2019年6月5日支付2019年6月21日至2019年12月20日的租金225，000元。乙方签署本合同时，须向甲方支付37，500元，作为履约保证金。双方同时约定2018年9月28日到2018年12月20日为甲方提供给乙方的装修期（无偿）。乙方在租赁期内不得经营任何娱乐、餐厅、桑拿相关经营。信开公司出具委托书，载明全权委托关岳处理案涉租房事宜。合同签订后，信开公司向马涛出具收据，载明：收到马涛支付英华街12号租费263，500元。马涛于2019年6月5日向关岳转账170，000元，于2020年3月20日向关运通转账50，000元。佰利公司及马涛实际占用案涉房屋至今。因案外人杨扬在执行程序中申请移送破产审查，本院于2018年10月21日作出（2017）辽0293执28号执行决定书，决定将案件移送本院进行破产审查。本院于2018年10月30日作出（2018）辽0293破申1号民事裁定书，裁定：受理申请人杨扬对被申请人信开公司的破产清算申请。本院于2018年10月30日作出（2018）辽0293破字第1号之一决定书，指定瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）大连分所、辽宁梅隆律师事务所担任债务人大连信开数码有限公司的管理人，王蔚为负责人。案涉位于大连市西岗区房屋（建筑面积1，644.53平方米）登记在信开公司名下。信开公司的管理人于2019年5月6日到案涉房屋张贴告知书，告知佰利公司于接到本通知书之日起7日内与管理人联系，向管理人交付上述财产或相应的占有使用费。如佰利公司在破产申请受理后或在收到本通知书后，仍向信开公司或第三人交付财产或相应的占有使用费，使信开公司的债权人受到损失的，不免除佰利公司继续交付财产或相应的占有使用费的义务。佰利公司于2020年4月27日向信开公司向的管理人提交《大连佰利万嘉超市有限公司关于继续履行租赁合同申请》，表示佰利公司于2018年9月28日与信开公司签署的租赁合同，租期十年，到期日为2028年9月27日。年房租肆拾伍万元整，每半年付一次租金。佰利公司承租此公建时为废弃停工的状态，入场后水、电、煤气、消防、取暖都是瘫痪不可用的状态。佰利公司前后整改加装修总共投资一百余万元，消防一项花费二十余万元。到现在暖气没有安装，佰利公司协商冬季取暖季补偿电费。此申请希望与现在的管理方达成协议，允许佰利公司继续履行承租合同，减少佰利公司的经济损失。本案在审理过程中，信开公司申请对案涉房屋在清水状态下的占有使用费进行评估，评估基准日：2020年9月9日。本院依法送评后，大连大丰房地产土地估价有限公司于2020年10月16日出具房地产司法鉴定估价报告，评估结果为：西岗区英华街12号（1-3层），建筑面积1，644.53平方米，评估单价1.06元/㎡/天，评估总价为评估总价为1,743元/天。一审法院认为：自本院受理信开公司的破产申请后，标志着信开公司破产程序已开始，所有债权都必须通过破产程序获得清偿。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。”本案中，虽然二被告表示要求继续履行合同，但管理人主张解除合同，并表示案涉租赁合同自破产申请受理之日起二个月后即视为解除。故案涉《房屋租赁合同》已于2018年12月31日视为解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现租赁合同已经解除，二被告无据再占用房屋。因此原告要求二被告腾退房屋，有事实基础及法律依据，本院予以支持。关于占有使用费如何支付问题。本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十七条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产。债务人的债务人或者财产持有人故意违反前款规定向债务人清偿债务或者交付财产，使债权人受到损失的，不免除其清偿债务或者交付财产的义务。”《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”本案中，如前所述，案涉《房屋租赁合同》已于2018年12月31日视为解除。现原告要求被告马涛支付占有使用费，故被告马涛应按照1,743元/天的标准支付自2018年12月31日起的占有使用费至实际腾退之日止。至于被告马涛已支付的租金等费用如何处理问题。《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”第五十三条规定：“管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。”第五十八条规定：“依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。”被告马涛可依照上述规定另行主张，本院在本案中不予处理。关于原告要求被告佰利公司共同承担支付责任一节。如前所述，原告已选择由被告马涛承担付款责任，本院已予以支持。被告佰利公司与被告马涛在庭审中一致表示被告佰利公司实际仅占用一层面积（548.18平方米），并同意被告佰利公司在实际占用的范围内承担付款责任，上述情形属于债务加入。故被告佰利公司应自2018年12月31日起，在581元/天的范围内，与被告马涛承担共同付款责任。原告主张超出部分，本院不予支持。关于被告佰利公司、马涛抗辩案涉租赁房屋的二层、三层有部分面积由原告占用，因此不同意支付该部分占有使用费一节。因被告马涛与原告信开公司签订的《房屋租赁合同》中明确约定被告马涛承租原告位于大连市西岗区房屋的建筑面积为1,644.53平方米。且被告马涛未举证证明其之前对此提出过异议，现二被告又主张实际租赁面积与合同约定不一致，应由二被告承担举证责任。而被告佰利公司提供的二层、三层办公室平面图及其自行书写的材料不足以证明其主张的抗辩事实，故应由二被告承担举证不能的不利后果。故对二被告的本节抗辩，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十七条、第十八条、第五十三条、第五十八条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告马涛、被告大连佰利万嘉超市有限公司自本判决发生法律效力之日起三十日内共同腾退位于大连市西岗区房屋；二、被告马涛自本判决发生法律效力之日起三十日内给付原告大连信开数码有限公司占有使用费（自2018年12月31日起，按照1,743元/天的标准计算至实际腾退之日止）；三、被告大连佰利万嘉超市有限公司对本判决第二项债务在581元/天的范围内与被告马涛承担共同付款责任；四、驳回原告大连信开数码有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,661元，由被告马涛、被告大连佰利万嘉超市有限公司共同负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。经二审审查，本院对原审已查明的案件事实予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”，结合双方当事人的诉辩主张，本案二审期间争议的焦点问题是佰利公司是否应向信开公司交纳案涉房屋占有使用费。佰利公司提出的关于案涉房屋的二、三层部分房间实际由信开公司占有使用的上诉理由，因佰利公司未能提供充分证据对此加以证明，且该上诉理由与案涉《房屋租赁合同》约定内容不符。佰利公司提出的关于一审判决适用法律错误，导致佰利公司重复缴纳案涉房屋租金（占用费）的上诉理由。因一审法院已裁定受理案外人对信开公司的破产清算申请，故一审法院结合案涉《房屋租赁合同》的履行情况，并根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，认定案涉《房屋租赁合同》已经解除，并无不当。案涉《房屋租赁合同》系信开公司与马涛签订，案涉房屋租金亦由马涛交纳。佰利公司并非案涉《房屋租赁合同》一方当事人，其作为案涉房屋一层（548.18平方米）实际使用人，在本案一审时同意在实际占用的范围内承担付款责任，属于债务加入，故一审判决判令其承担相应责任。本案一审判决作出后，马涛未提起上诉，应视为认可一审判决。在马涛未提起上诉的情况下，佰利公司提出的上述上诉理由依据不足，本院不予采纳。综上所述，佰利公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15661元，由大连佰利万嘉超市有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 欢审判员 王迎春审判员 陈 伟二〇二一年五月十日书记员 陈彩虹