江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏13民终1525号上诉人（原审被告）:任尔平，居民。委托诉讼代理人：朱海东，江苏马陵山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长江润发（宿迁）房地产开发有限公司，住所地宿迁市经济开发区东区峨眉山路北侧。法定代表人：汪仁平，董事长。委托诉讼代理人：秦华平、陈丹江苏国瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈国栋，现于句容监狱服刑。被上诉人（原审被告）：苏州创诚世纪房地产投资管理有限公司，住所地宿迁市君临国际A栋14层。法定代表人：沈国栋。上诉人任尔平因与被上诉人长江润发（宿迁）房地产开发有限公司（以下简称长江润发）、沈国栋、苏州创诚世纪房地产投资管理有限公司（以下简称创诚公司）商品房预售合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2015）宿城民初字第01726号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。任尔平的上诉请求为：依法改判长江润发将长江花苑郡王府10#楼202室商品房及6号车库和17#楼105室商品房及26号车库交付给任尔平，并判令长江润发公司自2013年3月31日起至实际交付房屋止（每日150元，暂计算132000元），按已付购房款日万分之三向任尔平支付违约金，并承担案件诉讼费用。事实与理由：一、合同签订及价款的交付均是在长江润发售楼部完成，无论合同上的章是真是假，并不必然导致合同无效，沈国栋作为长江润发的销售经理的对外签订合同、收取款项的行为所产生的后果应由长江润发承担。沈勇猛提供的说明也能证明沈国栋与长江润发恶意串通损害任尔平利益。上诉人的该主张也有相关司法判例为证。且与本案事实相同的王文生一案（案号（2013）宿中民终字第1431号、（2014）苏审二民申字第0602号）已经生效判决确认合同有效，原审法院却同案不同判，实属错误，且从维护社会秩序的角度出发，也应认定本案房屋买卖合同有效。二、原审证据采信不当，遗漏了沈国栋曾通知长江润发公司财务部为任尔平更换发票，沈国栋的这一行为也能证实本案双方之间存在真实的房屋买卖合同关系。原审也忽略了长江润发公司派专人负责备案，本案合同备案说明长江润发认可了房屋买卖合同。本案合同已经备案就应生效，对长江润发具有拘束力。三、原审法院裁判逻辑有误。任尔平所购买的房屋系特价房，长江润发为了防止其他购房人闹事，才在合同及收据中载明市场正常销售价款。现实中包括宿迁，开发商采取低价促销方式属于正常的市场行为，原审法院却以此为由认定买卖合同不生效，没有依据，相反本案买卖合同合法有效，长江润发应交付房屋并支付违约金。四、原审法院既然判决驳回长江润发确认合同无效的诉讼请求，那么合同即有效，既然合同有效，原审法院应判决撤销合同，撤销合同期限为一年，而本案长江润发主张权利早已超过一年，故适用法律错误。五、原审法院判决诉讼费分担部分不合理，原审法院判决驳回了长江润要求确认合同无效及赔偿损失的诉讼请求，但却判决任尔平承担全部诉讼费用，明显不当。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误。长江润发答辩称：原审法院已在原审判决中对合同效力作出认定，并驳回了任尔平的反诉请求，本案合同自始无效。合同虽然网上备案，但该网上备案不能代表长江润发之真实意思，长江润发自始不知晓沈国栋签订本案合同这一情况。长江润发主张合同无效并撤销备案登记有充分的证据予以支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。沈国栋、苏州创诚未答辩。长江润发一审的诉讼请求为：1、依法确认以长江润发名义与任尔平签订的201204060036、201204110026号《商品房买卖合合同》无效，长江润发不承担该合同无效的任何责任；2、任尔平赔偿长江润发因该商品房不能正常销售造成的经济损失（按照自网上备案登记之日起至撤销之日止按照商品房和车库的价格1236395元和同期银行一年期贷款利率5.10%计算）；3、任尔平协助长江润发办理撤销201204060036、201204110026号《商品房买卖合合同》的网上备案登记；4、诉讼费用由任尔平承担。一审法院经审理查明：2011年10月1日，长江润发与创诚公司签订《全程营销策划合同》，约定由创诚公司策划和营销长江润发开发的“长江花苑郡王府”小区48222平方米多层住宅与商业用房，合同第四条约定，长江润发负责派专人审核、批准认购书、合同并予以签字盖章；负责派专人驻卖场收款，包括但不限于客户诚意金、定金、购房款等款项，创诚公司不得收取客户任何款项。合同还就其他内容作了约定。2013年5月19日，长江润发与创诚公司签订《郡王府网签合同账号密码交接备忘录》，约定为方便给客户办理签约等手续，2011年11月21日长江润发将郡王府网签合同账号密码交予创诚公司沈国栋负责，在接受时，创诚公司及沈国栋向交接人确保账号密码不外泄，并且网签流程”必须要按照房产公司要求操作，不将账号和密码作为房产公司销售外的其他任何活动。如因操作不当造成账号密码外泄，或者未按照房产公司要求操作，所造成的后果将由创诚公司及沈国栋负全责。账号：K00×××**,密码：110***。2012年4月6日，长江润发与任尔平签订201204060036号商品房买卖合同，约定主要内容：任尔平购买长江润发开发的长江花苑郡王府10幢东单元2层202号房（单价3950元每平方米、建筑面积118.94平方米，总价521874元）、及6号车库（单价2622.95元每平方米、建筑面积27.4平方米，总价72000元），总价593874元；任尔平于2012年4月6日前付清100%购房款即593874元，长江润发于2013年3月30日前将房屋交付任尔平；任尔平逾期付购房款违约责任、长江润发逾期交付房屋违约责任；办理产权登记约定及逾期办理的违约责任。同日该商品房买卖合同在宿豫区商品房网上合同备案系统备案登记，备案合同号201204060036。2012年4月11日，长江润发与任尔平又签订201204110026号商品房买卖合同，约定主要内容：任尔平购买长江润发开发的长江花苑郡王府第17幢西单元1层105号房（单价4248元每平方米、建筑面积84.23平方米，总价357809元）、及26号车库（单价2632.52元每平方米、建筑面积28.11平方米，总价74000元），总价431809元；任尔平于2012年4月11日前付清100%购房款即431809元，长江润发于2013年3月30日前，将房屋交付任尔平；任尔平逾期付购房款违约责任、长江润发逾期交付房屋违约责任；办理产权登记约定及逾期办理的违约责任。同日该商品房买卖合同在宿豫区商品房网上合同备案系统备案登记，备案合同号201204110026。2012年4月6日、2012年4月11日，沈国栋向任尔平出具593874元、431809元的收款收据各一份（盖有长江润发发票专用章）。2012年3月17日，唐秀平中国工商银行尾号1073账户取款30万元、2012年4月11日，任尔平向沈国栋中国工商银行尾号6116账户中汇款20万元、。一审法院另查明：宿迁市公安局物证鉴定所（宿）公（物）鉴（文）字[2013]37号文件检验鉴定书：编号为201204110026，买受人任尔平的商品房买卖合同上长江润发（宿迁）房地产有限公司印文3枚（检材5）、汪仁平印2枚（检材6），编号为201204060036，买受人任尔平的商品房买卖合同上长江润发（宿迁）房地产有限公司印文3枚（检材7）、汪仁平印2枚（检材8）与长江润发（宿迁）房地产有限公司印章及法人章汪仁平印印章不是同一印章盖印形成。宿迁市公安局物证鉴定所（宿）公（物）鉴（文）字[2013]37号文件检验鉴定书：2011年4月11日承购者为“任尔平”收款收据上长江润发发票专用章印文（检材1）与长江润发提供的长江润发发票专用印章印文不是同一印章盖印形成。2015年2月12日，一审法院以伪造印章罪判处沈国栋有期徒刑一年六个月。长江润发提供沈国栋出具情况说明和承诺书，保证人沈勇猛。该承诺书在沈国栋伪造印章犯罪刑事卷宗中亦有。承诺书载明主要内容：沈国栋利用创诚公司为长江润发代理销售郡王府项目的便利，与沈国栋的债权人商量后，利用伪造印章、收据、合同等手段将郡王府项目的房源以销售并网上备案的形式实际为沈国栋个人债务抵债，其中共办理13套房源和虚假购房人为：1、10－201号房孙莉莉、2、10－301号房王军；3、10－401号房王军；4、10－202号房任尔平；5、10－502号房张敏；6、11－205号董立亮；7、12－303王文生；8、14－302号房吴杰；9、14－303号房吴杰；10、14－204号房陈前来；11、14－304号房罗芳喜；12、14－404号房王敏；13、17－105号房任尔平。上述虚假购房人要求沈国栋以长江润发代理销售的房源以销售商品房形式抵债，没有支付任何房款。对于吴杰的债权，沈国栋、沈勇猛已经用林权办理抵债，并在宿豫区林业局办理了林权转移手续，余款由沈勇猛出具了欠条并承诺支付欠款的利息，林权转移后，林业管理由沈勇猛承担，卖树收入归王军等人，在2014后王军已经收卖树款10多万元。沈国栋保证将尊重上述事实，承诺如下：1、全力配合长江润发开展对上述虚假商品房买卖进行撤销，确定无效等工作，不设置任何障碍；2、对于长江润发因为沈国栋的上述伪造印章、票据等进行虚假销售而造成的经济损失，沈国栋将负全面的赔偿责任。其中，销售给王文生的一套商品房以代理费抵偿不足外，沈国栋另外予以赔偿；3、沈国栋提供保证人承担连带责任，保证期限为2年。承诺人沈国栋，保证人沈勇猛。长江润发提供2013年10月26日沈勇猛及任尔平等人承诺协议，在沈国栋刑事案件亦有。载明：沈国栋父亲沈勇猛将宿豫区顺河镇高滩、陆河承包的土地（240亩）林地使用权及产权于2013年11月19日前通过林业主管部门过户过王军、任尔平、罗芳喜、陈前来、吴杰、王敏、张敏等人所购郡王府计十套房子，等11月19日前沈勇猛和我们办理好过户手续后，我们即日办理退回十套房屋手续。承诺协议人：王军、王敏、罗芳喜、任尔平、吴杰、沈勇猛。2013年10月26日。2015年7月30日，宿迁市宿豫区房地产管理处出具证明一份，载明：经查询宿豫区商品房网上合同备案系统，截止2015年7月30日，长江花苑郡王府部分房屋备案情况如下：1、10幢301号房，备案合同号201201160015，买受人王军，备案日期2012年1月16日；2、10幢401号房，备案合同号201201170017，买受人王军，备案日期2012年1月17日；3、10幢202号房，备案合同号2012004060036，买受人任尔平，备案日期2012年4月6日；4、10幢502号房，备案合同号201204260039，买受人张敏，备案日期2012年4月26日；5、10幢201号房，备案合同号201203230055，买受人孙莉莉，备案日期2012年3月23日；6、14幢404号房，备案合同号201201200008，买受人王敏，备案日期2012年1月20日；7、14幢302号房，备案合同号201204110023，买受人吴杰，备案日期2012年4月11日；8、14幢303号房，备案合同号201204110025，买受人吴杰，备案日期2012年4月11日；9、14幢304号房，备案合同号201205220004，买受人罗芳喜，备案日期2012年5月22日；10、14幢204号房，备案合同号201205250043，买受人陈前来，备案日期2012年5月25日；11、17幢105号房，备案合同号201204110026，买受人任尔平，备案日期2012年4月11日。长江润发在宿迁市宿豫区发展和改革局备案的商品房销售价格备案表，载明：住宅均价4518.05元；14幢302号（吴杰）房总价381863.57元、14幢303号房（吴杰）总价599208.78元；14幢304号房（罗芳喜）总价597922.56元；14幢204号房（陈前来）总价591283.06元、14幢404号房（王敏）总价593938.06元、17幢105号房（任尔平）总价384711.46元；10幢201号房（孙莉莉）总价592138.89元；10幢202号房（任尔平）总价588299.71元、10幢301号房（王军）总价598744.89元；10幢401号房（王军）总价594781.29元；10幢502号房（张敏）总价581693.71元。一审法院再查明：任尔平提供沈勇猛于2015年8月20日书写的情况说明，载明：在沈国栋与长江润发发生争议后，长江润发欺骗我，要我写承诺协议把王军等人的购房说成借款，把责任让我儿子揽下来，保证不追究我儿责任，承诺书上王军、王敏、罗芳喜、任尔平、吴杰的签名都不是他们本人签名。宿豫区高滩陆河承包的土地（240亩）林地使用权及产权也确实没有过户给王军、王敏、罗芳喜、任尔平、吴杰。后来长江润发又要求我及沈国栋写情况说明及承诺书（实为长江润发起草好让我儿重抄的），内容不是真实的，我和儿子被长江润发骗了，至今欠我们的佣金和超低价销售房屋奖励都没有给清。以上确保句句属实。说明人沈勇猛。2015.8.20。一审法院认为：现有证据能够证明沈国栋与任尔平之间系借款关系，案涉的商品房买卖合同系沈国栋通过伪造印章方式以长江润发名义与任尔平签订，作为沈国栋借款的担保，不存在任尔平辩称的通过沈国栋向长江润发购买特价房的事实。具体理由：1、沈国栋伪造印章与任尔平签订商品房买卖合同及收款收据已为刑事判决书所认定；2、涉案房屋备案价格（包含车库）、合同约定价格（包含车库）与任尔平主张的房屋实际成交价格500000元相差巨大；3、合同约定价格、出具的收据金额与任尔平实际交付款项500000元不一致；4、任尔平的购房款项是交给沈国栋个人而非长江润发；6、沈国栋明确陈述其与任尔平之间系借款关系，签订商品房买卖合同并办理网上备案登记系为借款作担保。综上，本案中无法认定任尔平为善意购房人，应认定为沈国栋利用其身份便利，伪造印章，绕开长江润发监管，以长江润发名义与任尔平签订商品房买卖合同，作为其向任尔平借款的担保。沈国栋个人在没有代理权的情况下通过伪造印章方式，超越委托销售合同权限，以长江润发名义与任尔平签订商品房买卖合同作为担保向任尔平借款，不构成表见代理，长江润发对该买卖合同又不予追认，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款，该买卖合同对长江润发不发生效力。任尔平应协助长江润发撤销该商品房买卖合同的网上备案登记。该商品房买卖合同网上备案登记对长江润发造成的损失，应由办理网上备案登记的行为人承担相应责任，不应由任尔平承担。任尔平主张商品房买卖合同有效，要求长江润发履行交房涉案房屋并赔偿损失的反诉请求，一审法院不予支持。一审法院遂判决任尔平于判决生效之日起十日内协助长江润发撤销上述商品房买卖合同网上备案登记；驳回长江润发的其他诉讼请求；驳回任尔平的反诉请求。本诉案件受理费14031元、反诉案件受理费1470元，合计15501元，由任尔平负担。二审中，任尔平为支持其上诉主张向本院提交了如下证据：1、沈国栋2013年3月1日写给长江润发公司财务部通知一份，旨在证明本案双方之间存在真实的房屋买卖合同关系，否则沈国栋不会出具该通知。2、江苏徐港置业有限公司、宿迁市宏基房地产开发有限公司泗阳分公司、宿迁恒大华府置业有限公司开发商与购房人签订的商品房买卖合同资料三份，旨在证明任尔平低价购买长江润发出售的房屋属于正常市场行为，不影响合同成立生效。长江润发的质证意见为：证据1系沈国栋个人行为，恰能证明沈国栋与任尔平曾串通损害长江润发公司之利益。证据2中的三份房屋买卖资料与本案无关联，各小区价格受诸多因素决定，不能达到任尔平的证明目的。沈国栋、苏州创诚未发表质证意见。本院的认证意见为：证据1系沈国栋出具，沈国栋已明确表示其与任尔平之间签订的房屋买卖合同是以抵债为目的，长江润发也不予认可该证据，故对该证据能否达到任尔平的证明目的需结合全案认定。证据2系案外人之间签订的商品房买卖合同，本院对该三份证据的真实性予以认可。但任尔平未提供三份合同所涉的房屋交易价格的市场备案价格，无法形成差幅比较。同时，所涉的三个小区均仅有一份买卖合同，不能反映整个小区的市场销售情况，且考虑到不同开发商所开发房屋位置、配套、现状等诸多因素，本院无法认定任尔平向长江润发支付的购房款符合正常的市场行情。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。二审归纳的争议焦点为：1、本案房屋买卖合同的效力如何确定；2.本案一审的诉讼费用如何负担。关于第一个争议焦点，本院认为：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为无效。就本案而言，任尔平在回答为何将房款交给沈国栋时明确表示因沈国栋说长江润发欠沈国栋销售佣金，长江润发同意将钱直接交给沈国栋，所以任尔平就将钱交给沈国栋。因此，本院认定任尔平在购买房屋时已知晓沈国栋代理长江润发对外销售房屋这一事实。沈国栋虽为长江润发对外销售经理，但并不代表其对外发生的所有往来所产生的后果均由长江润发承担。因沈国栋私刻印章已经一审法院（2014）宿城刑初字第0890号刑事判决认定，本案所涉商品房买卖合同上的印章也系伪造。事发后，沈国栋也陈述其利用创诚公司为长江润发代理销售郡王府项目的便利，与沈国栋的债权人商量后，利用伪造印章、收据、合同等手段将郡王府项目的房源以销售并网上备案的形式为沈国栋个人债务抵债，不存在真实的房屋买卖合同关系，本院受理的王军、任尔平、张敏、吴杰、陈前来、罗芳喜、王敏、任尔平等七个案件中的购房者均是虚假购房人。对此，任尔平予以否认，任尔平如主张长江润发履行合同、交付房屋，就要进一步证明其为善意购买人。即任尔平在本案房屋买卖合同中尽到了一般购房者的注意义务，向长江润发支付了合理对价。就本案而言，首先，本案房屋买卖合同的商谈、签订、备案、价款的交付等事项主要发生在沈国栋与任尔平之间，长江润发与苏州创诚之间对商品房买卖操作流程有明确规定，合同的审核及资金的收取均由长江润发负责，苏州创诚不得收取任何费用。虽然长江润发与苏州创诚之间的约定不能直接约束购房者，但不代表购房者购买没有审慎购房之义务。长江润发与苏州创诚之间的这种销售合作模式已成为现实生活中房产销售的惯用做法，各房地产开发商均会安排专门的财务人员负责收款，任尔平作为购房者却直接将向沈国栋支付房款，有违正常交易习惯。任尔平在二审中陈述系长江润发欠沈国栋佣金，系沈国栋要求其将购房款向其支付，而任尔平如果明知合同的相对方为长江润发，其在未取得长江润发同意的情况下不应向沈国栋支付房款。其次，任尔平购买两套房屋的价格分别为593874、431809元，任尔平虽持有加盖长江润发印章的收据二张，但其认可仅向沈国栋支付50万元，其中20万元系银行转账，另外30万元如何交付无证据证实，沈国栋又陈述未收到房款。因此，即便本院认定任尔平向沈国栋实际支付了50万元，且任尔平支付给沈国栋的该款就是支付给长江润发的购房款，也与双方签订的商品房买卖合同明确载明合同价款593874、431809元，相差巨大，明显不属于合理对价。再次，任尔平辩解其所购买的房屋系特价房，只有特定人员知晓，之所以合同签订的金额与实际支付金额不一致是为了防止其他购房者闹事。对此，本院认为，开发商降价销售房屋属于正常的市场行为，本身无可厚非。现实中开发商销售特价房往往采用公开的方式进行，目的是引起更多购房人关注，制造广告效应，这也与任尔平提供的证据2中恒大华府短信销售宣传相互印证。任尔平提供的证据2中的其他小区销售价格与合同签订价格及发票价格均一致。以宿迁恒大华府置业有限公司与任天阳签订的商品房买卖合同为例，该小区在2012年时因低价销售引起业主维权，但其在之后的销售中并未故意抬高合同签订价，这与任尔平的主张恰恰相反。事实上，开发商作为交易优势方，其不可能不考虑一旦签订溢价合同所面临的法律风险，无论是迟延交付房屋产生的违约金或解除买卖合同返还合同价款，最终损害的还是开发商自身利益。而长江润发、沈国栋对销售特价房一事也均予以否认，任尔平也未进一步举证证明长江润发存在销售特价房这一事实，因此任尔平支付的房款明显不合理，属于非正常交易。最后，沈国栋作为签订合同的具体实施人，其参与了合同签订的全过程，沈国栋的单方陈述虽不能作为认定案件事实之依据，但与查明的事实能够相互印证，进一步证明任尔平非善意购买人,沈国栋出具的更换发票通知亦不能达到任尔平的证明目的。任尔平同时辩解沈国栋系受威逼利诱，并提供了沈勇猛出具的证明材料，对此，本院认为，沈勇猛的证明系证人证言，其未到庭接受询问，且即便确系沈勇猛作出，因其陈述前后矛盾，本院对该证据也不予采信。综上，本院认定任尔平非真实购房人，任尔平为达到特定目的所从事民事活动的交易对方为沈国栋而非长江润发，其与沈国栋之间的民事活动在未得到长江润发追认的情况下，对长江润发没有拘束力。同时，在无充分证据证实之情况下，本院也不宜认定沈国栋与任尔平之间存在恶意串通损害长江润发这一情形。故本院对任尔平的该上诉主张不予支持。关于第二个争议焦点，本院认为，在诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。本案中，一审法院查明的任尔平与长江润发之间的法律关系性质与长江润发的主张有差异。一审法院虽未直接认定合同无效，但在本院认为部分明确表述本案所涉合同对长江润发不发生效力，即合同不生效，也就是长江润发诉讼所追求的结果。而涉及合同效力案件均按合同标的收取诉讼费用，任尔平提起的反诉亦涉及到对合同效力之认定，因被一审法院驳回，故一审法院判决该部分诉讼费用由任尔平承担，并无不当。因一审法院未支持长江润发关于赔偿损失的诉讼请求，故该部分诉讼费用应由长江润发负担，但一审法院在收缴诉讼费时是以合同总价款即1025683为基数计算，未包含损失部分，故不存在多判任尔平负担诉讼费这一情形。一审法院遗漏的诉讼费可另行追缴。故本院对任尔平的该上诉主张亦不予支持。综上，一审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，上诉人任尔平的上诉理由不能成立，其请求不应得到支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16119元，由上诉人任尔平负担。本判决为终审判决。审 判 长  马柏华代理审判员  朱 海代理审判员  刘海军二〇一六年十月二十四日书 记 员  冯 邻第14页/共16页