上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初6721号原告(反诉被告)赵某某，男，1981年6月13日出生，汉族，户籍所在地山东省即墨市，现住上海市徐汇区。原告(反诉被告)叶某某，女，1984年7月17日出生，汉族，户籍所在地浙江省嘉兴市，现住上海市徐汇区。上述两原告共同委托代理人李鹏、柴小森，上海敏诚善律师事务所律师。被告(反诉原告)施某某，女，1976年9月20日出生，汉族，住浙江省瑞安市。被告(反诉原告)王某，女，1978年7月30日出生，汉族，住浙江省。上述两被告共同委托代理人罗根达、李芳，上海市君悦律师事务所律师。原告(反诉被告)赵某某、叶某某与被告(反诉原告)施某某、王某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员秦忠独任审判，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人柴小森、两被告的共同委托代理人罗根达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵某某、叶某某诉称，2016年1月18日，原、被告就买卖被告名下坐落于上海市嘉定区芳林路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订《上海市房地产买卖合同》及《附属设施、设备及室内装修转让协议》。合同约定2016年3月31日过户，合同价465万元，装修补偿价30万元，房地产交易总价款495万元。签约后，两原告按照协议约定已向两被告支付房款175万元。2016年春节过后，上海房地产价格猛涨，被告明确表示要求加价到700万元，否则不愿意继续交易。经过多次交涉，被告均不愿意配合继续履行合同。被告的行为已经构成违约，故原告要求法院判令：1、两被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，配合原告立即办理交易过户手续，并于过户后立即向两原告交付系争房屋；2、两被告承担延迟履行及继续履行合同给原告造成的实际损失100万元。诉讼中，原告变更其诉讼请求为：1、判令解除原告赵某某、叶某某与被告施某某、王某于2016年1月18日签订的《上海市房地产买卖合同》及《附属设施、设备及室内装修转让协议》；2、判令被告施某某、王某赔偿原告赵某某、叶某某经济损失XXXXXXX元。被告施某某、王某辩称，同意原告赵某某、叶某某提出的第一项诉讼请求，但不同意原告的第二项诉讼请求。合同不能履行的过错在于原告而非被告，应由原告承担相应的民事责任。被告施某某、王某提出反诉称，双方签订的房地产买卖合同约定：本合同签订后七日内，乙方根据上海市限购政策，至房地产管理部门查询自身及其家庭成员在本市拥有住房情况并确认购房资格。双方同时约定，如乙方不具有购房资格，双方均可解除合同，如可归责于乙方的原因，乙方向甲方承担违约责任。合同签订后，施某某、王某多次配合去嘉定区房地产交易中心办理各项过户手续，但均因对方的原因导致交易不能进行。现查明赵某某、叶某某两人均非本市户籍，且叶某某名下已有房产，依照本市目前的限购政策，赵某某与叶某某不具备购房资格。故施某某、王某要求法院判令解除双方签订的房地产买卖合同及相关协议；责令赵某某、叶某某依法承担违约金100万元。原告赵某某、叶某某针对反诉答辩称，双方签订的合同是有效的，导致合同无法履行的原因在于施某某、王某拒绝履行。现赵某某、叶某某同意解除合同，但不同意对方的第二项反诉请求。赵某某、叶某某虽在本市有房屋，但在之前即已出售，并且已将此情况告知了施某某、王某，施某某、王某不能据此要求赵某某、叶某某承担违约责任。经审理查明，两原告系夫妻关系。2016年1月10日，原、被告双方通过中介公司居间介绍，就两原告向两被告购买系争房屋事宜签订《房地产买卖居间协议》，约定两原告以495万元的价格购买系争房屋。2016年1月19日，两原告和两被告签订《上海市房地产买卖合同》(合同文本打印日期为2016年1月18日)及《附属设施、设备及室内装修转让协议》。合同约定房地产转让价为465万元，甲方于2016年5月31日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接；在2016年3月31日之前甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同付款协议期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，逾期超过七日后乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接和房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，逾期超过七日后甲方仍未交付的，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。《附属设施、设备及室内装修转让协议》载明双方约定系争房屋的实际成交价格为495万元，实际成交价格与买卖合同操作价格相差的30万元为该房地产内的附属设施、设备及室内装修转让价，该30万元款项乙方应于2016年1月19日直接支付给甲方。上述合同签订后，原告向被告支付房款170万元。嗣后，原告向中介方提出要求将合同乙方由两原告调整为原告赵某某一人。中介公司经办人于2016年1月26日又打印了一份《上海市房地产买卖合同》(以下简称“第二版合同”，该合同上的买受人为赵某某一人，合同其余内容与第一版合同内容一致)，原告赵某某在第二版合同上签名，但被告施某某、王某以变更买受人未经其同意为由拒绝在第二版合同上签名。原告遂要求仍按第一版合同履行，但被告以第一版合同被第二版合同覆盖已经失效且无法履行为由加以拒绝。2016年5月，原告起诉来院。诉讼中，两原告要求中介公司经办人成密、马刚到庭作证，以证明两原告已通过中介告知被告自己是置换房屋及变更买受人名字前征求过施某某意见等情况。两被告则认为中介费系原告支付，中介的解读均站在原告的角度，中介所述交易中均和施某某联系不是事实，实际上王某的丈夫也参与了买卖事宜，中介既未问清楚两原告变更买受人名字的原因，且变更名字本身属违规操作。两原告还提供了原告叶某某于2015年12月12日与案外人签订的房地产买卖合同及交易记录、收条等，以证明原告叶某某将名下仅有的一套房屋出售并与案外人并签订了买卖合同，但因被告拒绝出售系争房屋，原告不得不对案外人承担违约责任，并已双倍返还定金40万元给案外人。被告则表示对原告提供证据的真实性无法确认，即便证据真实，该证据显示的合同过户时间晚于原、被告所签合同的过户时间，也是不符合限购政策的，另交易查询无原件，没有具体的流水记录，也没有银行盖章确认，金额也不能同合同、收据吻合，收条没有原件，金额和合同约定的定金不相吻合，收条付款人与合同卖方不能一一对应。此外，原告提供了2016年1月10日中介与施某某及王某的丈夫的对话录音，以证明中介是与施某某洽谈买卖事宜；提供了2016年1月26日中介与施某某的谈话录音，以证明中介提出原告要求将原告叶某某的名字去掉，(合同)其他内容不变，施某某是同意的；提供了2016年3月26日中介与赵某某、王某及其丈夫的谈话录音，以证明原告要求履行第一版合同，名字也不再要求去掉，但王某主张第二版合同打出来后第一版网签合同即已失效，第二版合同王某也不愿意签，那么(双方的)买卖关系也就不存在了。被告在庭后提交的书面质证意见中表示对第一段录音真实性、合法性无异议，但不能证明原告主张的事实，该房屋交易主要由王某的丈夫负责。对第二段录音被告认为有剪接之嫌，真实性存疑，合法性无异议，即便真实性、合法性均无异议，也不能证明原告主张的事实，通话中施某某并未同意变更系争合同。对第三段录音真实性无异议，但对合法性有异议，该段录音属于民事诉讼的“陷阱取证”，应予排除。施某某、王某于2016年3月20日、2016年3月22日两次配合买家至嘉定区房地产交易中心办理过户手续，均因系争合同已被修改无法办理任何手续而未果，在交易中心施某某、王某已明确表示不会配合签署新合同，故整个交易实际上已无法履行，赵某某在录音中诱导王某说出所谓继续履行的加价筹码，属于“陷阱取证”。审理中，原告表示系争房屋市场价格上涨幅度在200万元，该200万元差价损失本应由被告赔偿原告，但原告根据本案实际情况仅主张100万元。被告表示认可原告所述房价上涨幅度，但表示目前(指庭审时)房价有所回落。以上事实，有《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、《附属设施、设备及室内装修转让协议》、房地产登记信息、收款收据、录音、证人证词、产证保管书、贷款结清证明、收据、房地产登记簿、律师函、回函及当事人陈述笔录等书证为证，事实清楚，证据确凿。本院认为，两原告和两被告于2016年1月19日签订的《上海市房地产买卖合同》及《附属设施、设备及室内装修转让协议》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律规定，应属合法有效。在原告要求对合同变更未果的情况下，上述合同对双方仍具有法律约束力。两被告以第一版合同已被第二版合同覆盖为由拒绝履行上述合同显然没有法律依据，本院不予支持。鉴于被告拒绝履行合同已构成违约，故原告要求解除合同及要求被告赔偿经济损失均合法有据，本院予以支持。考虑到本市房地产价格明显上涨及原告已支付部分房款等实际情况，本院酌情确定由被告施某某、王某赔偿原告赵某某、叶某某70万元。此外，合同解除后两被告还应将已收取两原告的房款返还。虽然两被告认为是赵某某、叶某某不符合本市目前的限购政策而导致交易不能进行，相关责任在于原告。但从两原告在签约前明确告知自己是置换房屋及签约后出售自有的一套房屋等情况来看，恰恰可以证明两原告已积极采取措施以使自己符合限购政策之规定，而两被告对原告属置换房屋的情况应是知晓的。事实上，两被告也并未提供证据证明其所述两原告不具备购房资格已成为合同顺利履行之障碍。故两被告要求解除合同及要求两原告承担违约金的反诉请求理由不足，本院均不予采纳。据此，为保护当事人的合法权益，按照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)赵某某、叶某某与被告(反诉原告)施某某、王某于2016年1月19日签订的《上海市房地产买卖合同》及《附属设施、设备及室内装修转让协议》于2016年7月12日解除；二、被告施某某、王某应于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵某某、叶某某经济损失70万元；三、被告施某某、王某应于本判决生效之日起十日内返还已收取原告赵某某、叶某某的房款170万元；四、原告赵某某、叶某某的其余诉讼请求，不予支持；五、被告施某某、王某的反诉请求，不予支持。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费13800元，减半收取6900元，反诉案件受理费6900元，财产保全费5000元，合计诉讼费18800元，由原告赵某某、叶某某负担2000元，被告施某某、王某负担16800元，两被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 秦 忠二〇一六年十月二十一日书记员 张学禹附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。