上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初12547号原告上海荣威置业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人李卫东。委托代理人李牧，上海虹桥正瀚律师事务所律师。委托代理人诸靖，上海虹桥正瀚律师事务所律师。被告上海裕鸿商贸有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人肖玉庆。委托代理人郑龙，上海市成平律师事务所律师。被告李宗福，男，1969年6月15日出生，汉族，住上海市宝山区。被告张心永，男，1967年10月8日出生，汉族，住河南省。被告冶海英，男，1966年3月8日出生，回族，住青海省。委托代理人冶哈克，男，1989年5月6日出生，回族，住上海市普陀区。被告王新爱，女，1978年12月2日出生，汉族，住河南省。委托代理人焦峰，男，1981年12月19日出生，汉族，住上海市普陀区。被告郑德和，男，1974年5月25日出生，汉族，住福建省。原告上海荣威置业有限公司(以下简称“荣威公司”)与被告上海裕鸿商贸有限公司(以下简称“裕鸿公司”)、李宗福、张心永、冶海英、王新爱、郑德和房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员于凯独任审判，公开开庭进行了审理。原告荣威公司的委托代理人李牧、诸靖，被告裕鸿公司的委托代理人郑龙，被告李宗福、张心永、郑德和，被告冶海英的委托代理人冶哈克，被告王新爱的委托代理人焦峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荣威公司诉称，2013年7月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》两份，约定由被告裕鸿公司承租上海市普陀区连亮路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋及上海市普陀区祁顺路XXX号房屋，合同中均约定未经荣威公司书面同意，不得全部或部分转租，同时约定逾期支付租金及其他费用超过30日，原告荣威公司有权解除合同。后被告裕鸿公司在未征得原告荣威公司同意的情况下，擅自将房屋转租给被告李宗福、张心永、冶海英、王新爱、郑德和使用，且未约定支付租金及其他费用已超过支付期限30日。原告荣威公司遂于2016年3月28日发出解除租赁合同的通知，该通知已送达被告裕鸿公司。故请求：一、确认原、被告于2013年7月1日签署的编号为1470-1473号的《房屋租赁合同》和编号为1486号的《房屋租赁合同》于2016年3月29日解除；二、判令被告裕鸿公司将上海市普陀区连亮路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋及上海市普陀区祁顺路XXX号房屋恢复原状后返还原告荣威公司；三、判令被告李宗福将上海市普陀区连亮路XXX号、114号楼上二层房屋恢复原状后返还原告荣威公司；四、判令被告张心永将上海市普陀区连亮路XXX号、XXX号楼上房屋恢复原状后返还原告荣威公司；五、判令被告冶海英将上海市普陀区连亮路XXX号底层房屋恢复原状后返还原告荣威公司；六、判令被告王新爱将上海市普陀区连亮路XXX号底层房屋恢复原状后返还原告荣威公司；七、判令被告郑德和将上海市普陀区连亮路XXX号底层房屋恢复原状后返还原告荣威公司；八、判令被告裕鸿公司支付原告荣威公司截止至2016年3月29日的租金人民币139,654.59元(以下币种均为人民币)；九、判令被告裕鸿公司向原告荣威公司支付自2016年3月30日起至实际搬离之日止的房屋占用使用费(按月租金人民币13,224.48元的二倍计算，即881.63元/日)；十、判令被告裕鸿公司支付原告荣威公司违约金5,545.11元(按年租金的3%计算)；十一、案件受理费由被告负担。审理中，原告荣威公司申请撤回第二项诉讼请求中要求返还上海市普陀区祁顺路XXX号房屋的请求，并申请变更第九项诉讼请求为：判令被告裕鸿公司向原告荣威公司支付自2016年3月30日起至实际搬离之日止的房屋占用使用费，其中上海市普陀区连亮路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋在2016年4月10日至2016年6月30日期间的占用使用费按照每月13,224.48元的二倍计算，在2016年7月1日至实际搬离之日期间的占用使用费按照每月26,448.96元的二倍计算；上海市普陀区祁顺路XXX号房屋在2016年4月10日至2016年6月30日期间的占用使用费按照每月2,178.60元的二倍计算，在2016年7月1日至2016年8月10日期间的占用使用费按照每月4,357.20元的二倍计算。被告裕鸿公司辩称，原告并非系争房屋的权利人，而是政府委托原告管理系争房屋的，被告系为保障特殊困难群体的生活需求才与原告签订租赁合同，故不应完全以市场法则来对待该合同。不同意原告荣威公司所述的双方签订的《房屋租赁合同》在2016年3月29日解除的意见，在当时并不具备解除合同的约定条件或法定条件，该合同应由法院判决解除或由双方协商解除。原告对被告转租房屋事先知情并且同意，且在转租的三年多时间内，原告并未提出异议，并不符合常理。被告承租的房屋存在瑕疵，有漏水等情况，而原告未及时修复，同时，原告未能配合办理经营商户的营业执照，导致实际承租人未缴纳房租，被告并非拒付租金，而是缓付租金。在合同履行中，被告不存在违约，不应承担违约责任。原告主张的房屋占用使用费按照租金的二倍计算也有失公平，并无法律依据。被告李宗福辩称，承租房屋因漏水无法经营，也无法办理营业执照，故不同意返还房屋，要求继续使用系争房屋。被告张心永辩称，与被告李宗福的答辩意见一致。被告冶海英辩称，与被告李宗福的答辩意见一致。被告王新爱辩称，租金已支付至2017年6月30日，因漏水问题影响正常营业，希望继续经营，不同意返还房屋。被告郑德和辩称，希望继续经营至租赁合同期满，并配合办理营业执照，不同意返还房屋。经审理查明：一、2013年7月1日，原告荣威公司与被告裕鸿公司分别签订编号为1470-1473的《房屋租赁合同》和编号为1486的《房屋租赁合同》，分别就被告裕鸿公司承租上海市普陀区连亮路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋及上海市普陀区祁顺路XXX号房屋的相关事宜进行约定。原、被告就包含租金标准及给付方式、租赁期限、违约责任、解除合同条件、转租限制等条款的合同约定内容，均无异议。后被告裕鸿公司向原告荣威公司分别支付租赁保证金两笔，金额分别为40,000元和10,000元。自2015年7月1日起，被告裕鸿公司未再向原告荣威公司支付租金。二、2013年10月15日，被告李宗福与被告裕鸿公司签订《房屋租赁合同》，约定由被告李宗福承租上海市普陀区连亮路XXX号、114号楼上二层房屋用于经营足浴，租赁期限自2013年7月1日至2018年6月30日。三、2013年9月11日，被告张心永与被告裕鸿公司签订《房屋租赁合同》，约定由被告张心永承租上海市普陀区连亮路XXX号、XXX号楼上房屋用于经营茶室，租赁期限自2013年7月1日至2018年6月30日。四、2013年9月24日，被告冶海英与被告裕鸿公司签订《房屋租赁合同》，约定由被告冶海英承租上海市普陀区连亮路XXX号底层房屋用于经营餐饮，租赁期限自2013年7月1日至2018年6月30日。五、2013年9月11日，被告王新爱与被告裕鸿公司签订《房屋租赁合同》，约定由被告王新爱承租上海市普陀区连亮路XXX号底层房屋用于经营便利店，租赁期限自2013年7月1日至2018年6月30日。六、2013年9月13日，被告郑德和与被告裕鸿公司签订《房屋租赁合同》，约定由被告郑德和承租上海市普陀区连亮路XXX号底层房屋用于经营美容美发，租赁期限自2013年7月1日至2018年6月30日。七、2016年3月28日，原告荣威公司委托律师出具《律师函》，因被告裕鸿公司擅自转租，且自2015年7月1日起未支付租金及其他费用超过约定的支付期限30日，故通知被告裕鸿公司解除双方签订的两份《房屋租赁合同》，支付租金及其他费用并限期搬离。该函件通过快递发出后，被告裕鸿公司于2016年3月29日收到。八、2016年6月9日，被告裕鸿公司向原告荣威公司出具《关于要求赔偿消防水管爆裂造成损失的函》，称因连亮路XXX号二楼消防水管爆裂，造成连亮路XXX号、114号二楼及底层房屋及房屋内设施损坏，恳请给予补偿。同日，被告裕鸿公司向原告荣威公司出具《关于要求履行房屋修复义务的函》，称连亮路XXX号一楼、连亮路XXX号一楼、连亮路XXX号106号二楼、连亮路XXX号一楼、连亮路XXX号114号二楼均存在漏水情况，要求予以修补。以上两份函件原告荣威公司已收到。九、2016年6月30日，被告裕鸿公司向原告荣威公司出具《关于提前解除房屋租赁合同返还承租房屋的函》，以上海市普陀区祁顺路XXX号房屋长期空置导致合同目的无法实现为由，通知提前解除就该房屋签订的《房屋租赁合同》。该函件原告荣威公司已收到。2016年8月10日，原告荣威公司从被告裕鸿公司处取得该房屋钥匙。以上事实，有《房屋租赁合同》、原告荣威公司出具的函件、被告裕鸿公司出具的函件及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。本院认为，原、被告就上海市普陀区连亮路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋及上海市普陀区祁顺路XXX号房屋的租赁事宜分别签订两份《房屋租赁合同》，双方对租金标准及给付方式、租赁期限、违约责任、解除合同条件、转租限制等内容予以明确约定，均系当事人自愿达成，与法不悖，故两份合同合法有效。两份合同中均载明“荣和家园是普陀区人民政府保障性住房实事工程，地处外环外，周边无商业设施，为了尽快方便入住居民的日常生活……双方协商一致，签署本合同……”，该表述虽表明合同所涉房屋存在特殊性质，但双方所签合同仍应按照相关法律规定处理，双方均应按照约定履行各自义务。但在合同履行中，被告裕鸿公司存在逾期给付租金的情况，其理由为房屋存在漏水情况而原告荣威公司未及时修缮及原告荣威公司未能配合办理经营商户的营业执照。但根据合同约定，系争房屋“未经甲方书面同意，乙方不得转租”，同时合同也明确约定“本合同项下房屋，若能办理工商营业执照，乙方仅可注册成立一家公司”，但目前实际承租人为五人，故显然原告荣威公司未能配合办理经营商户的营业执照，并非拒付租金的理由。此外，对被告裕鸿公司所称的漏水问题，若情况属实，被告裕鸿公司有权主张原告荣威公司给予修缮处理，但实际上系争房屋仍由被告李宗福等人实际经营，并不存在导致无法使用的情况，故即使系争房屋存在漏水情况，同样不足以对抗原、被告之间关于支付租金的约定。因此，被告裕鸿公司未按约定给付租金，已构成违约；同时依据合同约定，“乙方……逾期30天未支付租金”的，原告荣威公司有权解除合同，故原告荣威公司发出解除合同的通知时具备双方约定的合同解除的条件，双方所签两份《房屋租赁合同》应自2016年3月29日通知送达被告裕鸿公司之日起解除。因被告裕鸿公司系未经同意擅自转租，自原告荣威公司与被告裕鸿公司签订的《房屋租赁合同》解除之时，实际承租人被告李宗福、张心永、冶海英、王新爱、郑德和应从所承租的房屋内迁出。因被告裕鸿公司尚欠付租金，故应给付2015年7月1日至2016年3月29日期间的房屋租金，其中上海市普陀区连亮路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋的租金按照每月13,224.48元计算，上海市普陀区祁顺路XXX号房屋的租金按照每月2,178.60元计算。按照双方所签合同的约定，“本合同期限届满之日或提前解除或终止本合同之日起的10个工作日内，乙方向甲方交还该房屋……如乙方未能在前述期限内迁离并向甲方交还该房屋的，每逾期一日，应当按照本合同第二条约定的租金标准的二倍向甲方支付使用费……本合同期限届满未续租的或提前解除或终止后，仍有次承租人使用该房屋并拒绝搬走的，每逾期一天，乙方应当按照本合同第二条约定的租金标准的二倍向甲方支付占用费”，故在合同解除之日起10个工作日后(即2016年4月13日后)，被告裕鸿公司应给付占用使用费；鉴于双方约定的占用使用费标准较高，被告裕鸿公司亦对该标准持有异议，故本院酌情调整为按照月租金标准给付占用使用费。其中上海市普陀区祁顺路XXX号房屋已办理交接手续，虽然被告裕鸿公司于2016年6月30日发出解除该房屋相应《房屋租赁合同》的通知，但被告裕鸿公司应及时与原告荣威公司进行房屋交接，故房屋交接时间已以原告荣威公司取得房屋钥匙的时间为准，即2016年8月10日；因此，被告裕鸿公司应给付2016年4月13日至2016年8月10日期间的占用使用费，按照合同约定，其中2016年4月13日至2016年6月30日期间的占用使用费按照月租金2,178.60元计算，2016年7月1日至2016年8月10日期间的占用使用费按照月租金4,357.20元计算。上海市普陀区连亮路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋因仍由次承租人，即被告王宗福等占用使用，故被告裕鸿公司亦应按照约定给付占用使用费，其中2016年4月13日至2016年6月30日期间的占用使用费按照月租金13,224.48元计算，2016年7月1日至被告李宗福、张心永、冶海英、王新爱、郑德和搬离系争房屋之日止的占用使用费按照月租金26,448.96元计算。此外，依据合同约定，“若超过本合同约定的支付期限30日乙方仍未支付租金及其他费用，则甲方有权解除合同，且乙方须按照本合同第二条约定的年租金的3%向甲方支付违约金”，故被告裕鸿公司应分别按照上海市普陀区连亮路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋及上海市普陀区祁顺路XXX号房屋的租金承担相应违约金，即5,545.11元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告上海荣威置业有限公司与被告上海裕鸿商贸有限公司就上海市普陀区连亮路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋签订的编号为1470-1473号的《房屋租赁合同》及就上海市普陀区祁顺路XXX号房屋签订的编号为1486号的《房屋租赁合同》于2016年3月29日解除；二、被告李宗福应于本判决生效之日起十日内搬离上海市普陀区连亮路XXX号、114号楼上二层房屋；三、被告张心永应于本判决生效之日起十日内搬离上海市普陀区连亮路XXX号、XXX号楼上房屋；四、被告冶海英应于本判决生效之日起十日内搬离上海市普陀区连亮路XXX号底层房屋；五、被告王新爱应于本判决生效之日起十日内搬离上海市普陀区连亮路XXX号底层房屋；六、被告郑德和应于本判决生效之日起十日内搬离上海市普陀区连亮路XXX号底层房屋；七、被告上海裕鸿商贸有限公司应于本判决生效之日起十五日内将上海市普陀区连亮路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋恢复原状后返还原告上海荣威置业有限公司；八、被告上海裕鸿商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海荣威置业有限公司2015年7月1日至2016年3月29日期间上海市普陀区连亮路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋及上海市普陀区祁顺路XXX号房屋的租金，其中上海市普陀区连亮路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋的租金按照月租金人民币13,224.48元计算，上海市普陀区祁顺路XXX号房屋的租金按照月租金人民币2,178.60元计算；九、被告上海裕鸿商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海荣威置业有限公司2016年4月13日至2016年8月10日期间上海市普陀区祁顺路XXX号房屋的占用使用费，其中2016年4月13日至2016年6月30日期间的占用使用费按照月租金人民币2,178.60元计算，2016年7月1日至2016年8月10日期间的占用使用费按照月租金人民币4,357.20元计算；十、被告上海裕鸿商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海荣威置业有限公司2016年4月13日至被告李宗福、张心永、冶海英、王新爱、郑德和搬离上海市普陀区连亮路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋之日止的房屋占用使用费，其中2016年4月13日至2016年6月30日期间的占用使用费按照月租金人民币13,224.48元计算，2016年7月1日至被告李宗福、张心永、冶海英、王新爱、郑德和搬离系争房屋之日止的占用使用费按照月租金人民币26,448.96元计算；十一、被告上海裕鸿商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海荣威置业有限公司逾期支付租金的违约金人民币5,545.11元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费人民币3,203元，减半收取，计人民币1,601.5元，由被告上海裕鸿商贸有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  于凯二〇一六年十月二十八日书记员  吴婷附：相关法律条文附：本案所引用的法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。附：本案所引用的法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。