上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初10596号原告陈瑞，男，1965年9月24日出生，汉族，住上海市。原告刘真秀，女，1981年1月23日出生，汉族，住址同原告陈瑞。两原告共同委托代理人金黎，上海市辉煌律师事务所律师。被告倪国良，男，1947年10月11日出生，汉族，住上海市。被告倪顒，男，1975年8月11日出生，汉族，住址同被告倪国良。两被告共同委托代理人郝洋，上海孙义荣律师事务所律师。原告陈瑞、刘真秀与被告倪国良、倪顒房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈瑞、刘真秀及其委托代理人金黎，被告倪国良、倪顒的委托代理人郝洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈瑞、倪顒诉称：2016年1月8日，原被告通过中介签订了《上海市房地产买卖合同》，原告购买被告位于上海市西康路XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房屋总价为人民币590万元(以下币种均为人民币)。合同约定首期支付房款200万元、剩余房款385万元通过贷款方式支付，以及约定2016年3月31日前双方共同向房产交易中心申请办理转让过户手续。原告按约支付房款200万元。由于被告倪顒迟延交贷款的材料，原告贷款合同于2016年4月7日办出。原告与中介即通过书面发函告知被告于2016年4月10日进行交易过户，然，被告没来过户导致最终过户不成。为维护原告的合法权益，原告请求判令：1、被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋产权过户至原告名下；2、被告将系争房屋交付给原告；3、被告支付逾期过户违约金17700元(从2016年4月1日至2016年4月30日，按已付房款日万分之一计算)，并计算至实际过户之日(庭审中表述为交付之日)止；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。被告倪国良、倪顒辩称，不同意原告的诉讼请求。交易过户的时间为2016年3月31日，而当天原告未能办出贷款，是原告自身原因所致。原告不符合过户条件，违约在先。批出的贷款金额为280万元，与应贷款金额相差105万元，差额原告应于2016年3月31日前向被告支付，但原告未能支付。因为贷款额度的不足，被告有理由不安抗辩。2016年4月11日，被告发函中介，希望督促原告赶快办出贷款，被告当时还是想过户的。同月20日，被告再次发函中介，因原告不积极履行合同，故要求解除合同。对于解除合同被告作为抗辩理由提出。经审理查明，系争房屋产权人为两被告。2016年1月5日，原告支付被告10万元，作为购买系争房屋的定金。2016年1月8日，两原告(乙方)通过上海福人居房地产经纪有限公司居间(简称中介)与两被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，其中合同约定，第二条转让价款共计590万元；第六条甲乙双方确认，在2016年3月31日之前，甲乙共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；第九条(三)乙方未按合同约定履行合同的，每逾期一日的，乙方按本合同约定总房价的万分之一承担违约责任，逾期达10个工作日的，乙方应按总房价的20%承担违约责任，同时甲方有权解除本合同；第十条(三)甲方未按合同约定履行合同的，每逾期一日的，甲方按本合同约定总房价的万分之一承担违约责任，逾期达10个工作日的，甲方应按总房价的20%承担违约责任，同时乙方有权解除本合同；补充条款(一)的1、甲乙双方应于乙方办妥贷款及税务审批后5个工作日内至上海市普陀区房地产交易中心办理房屋过户手续；3、甲方应于收到乙方贷款银行的房贷款项后5个工作日内将房屋交付乙方，交付标志为甲方将房屋钥匙交付乙方，并将水、电、煤气(若有)，电话(若有)，有线电视(若有)，物业管理费用(若有)进行结算；9、有关乙方贷款的特别约定：若乙方的购房贷款不足申请的额度，则乙方应于甲乙双方至上海市普陀区房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具收件收据当日，补足该补足部分；附件三1、乙方于2016年1月5日支付甲方10万元整定金；2、乙方于2016年1月8日支付甲方190万元整房款；3、乙方申请银行贷款，由乙方贷款银行支付甲方385万元整房款，以银行放款日为准；4、甲方交房当日，乙方支付甲方5万元整房款。当日，原告支付被告190万元房款。2016年4月7日，原告(借款人)与案外人中国邮政储蓄银行股份有限公司上海杨浦区支行(贷款人)签订《个人消费贷款及担保合同》，约定贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置房屋的贷款，金额为280万元，贷款仅仅用于购买系争房屋。2016年4月6日晚，原告刘真秀与中介前往被告居住的上海市镇宁路家中沟通过户等事宜，但双方发生了一些冲突。2016年4月8日，原告与中介分别向被告通过上述镇宁路地址邮寄《交易过户通知函》，函告被告于2016年4月10日上午10：00前往上海市普陀区房产交易中心进行过户交易。4月10日，原告至上海市普陀区房产交易中心，被告未前来，该日过户未完成。次日，原告向法院提起诉讼。另查，在盖有中国工商银行股份有限公司上海市二道桥支行公章的、户名为原告刘真秀的借记卡账户历史明细清单上显示，2016年4月10日卡上金额为XXXXXXX.77元。审理中，原告表示，被告4月11日及20日的两份函均是寄给中介，原告没有收到过。从函的内容看，被告在4月10前是愿意履行合同，但原告在4月11日已起诉，4月16日，法院曾通知被告至诉调中心调解，但被告没有去。诉讼后被告的任何意思表示不能作为本案认定双方是否违约的依据。对过户的税和费约定由原告承担。对约定交房当日支付5万元房款，原告同意与剩余房款385万元一并支付给被告。对第三项关于逾期过户及交房违约金的诉请申请撤回。被告表示，上海市镇宁路的地址系被告留给中介唯一的居住地址。因2016年4月6日晚原告刘真秀的来到，被告倪国良夫妇受到惊吓，连夜搬走，所以之后原告发出的函件被告不可能收到。搬离镇宁路家是因为怕原告闹事，没有告诉中介和原告，亦未告知新地址。对过户产生的税和费，认可约定由原告承担。原告申请证人汤庆宝(中介工作人员)到庭作证。证人汤庆宝证明：原被告系争房屋交易是其一手经办。2016年4月6日，其陪原告刘真秀去被告镇宁路家，问为什么不接电话何时过户，双方发生不愉快，到楼下小区聊了过户的事。之后在长寿公园继续聊，被告倪国良说房子可以卖到900万元。4月8日，证人汤庆宝打电话给被告倪国良告诉他4月10日过户，当天还发了通知函，被告倪国良未予同意。4月10日上午9：45左右证人汤庆宝去了房地产交易中心，10：10原告来了，但被告没有来，打电话给被告，一次是无人接听，一次是打通又挂了。原告对证人证言没有异议，被告不予认可。本院认为：系争房屋的《上海市房地产买卖合同》系原被告真实意思表示，符合法律规定，应为有效。依法成立的合同受法律保护，合同各方当事人应当按照约定恪守、全面履行自己的义务及行使权利。《上海市房地产买卖合同》约定，双方应在2016年3月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，因原告贷款未获审批通过，故双方未能按约履行。对此，根据《上海市房地产买卖合同》第九条(三)的约定，如原告逾期达10个工作日的，即2016年4月16日(包括该日)起，被告享有解除合同的权利。然，2016年4月8日，原告与中介分别向被告通过镇宁路地址邮寄了《交易过户通知函》，函告被告于2016年4月10日上午10：00前往上海市普陀区房产交易中心进行过户交易，4月10日原告至上海市普陀区房产交易中心等待办理，被告却没有前往，故被告辩称解除合同缺乏合同依据，亦不符合法律规定，本院不予采纳，原告要求继续履行合同并交付房屋予以支持。2016年4月6日晚，原告刘真秀前往被告居住的镇宁路处，与被告或被告家人产生矛盾。即使原告刘真秀存有不当，因镇宁路房屋地址为被告向中介提供的唯一地址，被告搬离后有义务告知新的地址或其它有效的联系方式，然被告未予告知，故由此发生的法律后果由被告承担。关于逾期过户及交房违约金的诉请，原告申请撤回，系其对自己权利的处分，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、原告陈瑞、刘真秀与被告倪国良、倪顒签订的关于上海市西康路XXX号XXX层XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、被告倪国良、倪顒应于本判决生效之日起十日内将上海市西康路XXX号XXX层XXX室房屋产权过户至原告陈瑞、刘真秀名下(税、费均由原告陈瑞、刘真秀承担)；三、被告倪国良、倪顒应于本判决生效之日起十日内将上海市西康路XXX号XXX层XXX室房屋交付给原告陈瑞、刘真秀；四、原告陈瑞、刘真秀应于本判决生效之日起十日内支付被告倪国良、倪顒剩余房款人民币390万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼保全费人民币5000元，由被告倪国良、倪顒负担。本案受理费人民币37499元，由被告倪国良、倪顒负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  余莉敏人民陪审员  吴静娟人民陪审员  高遂文二〇一六年十月十三日书 记 员  朱 颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。