上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第35328号原告：上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：李晋昭，董事长。委托诉讼代理人：杨晓，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈偲偲，上海市锦天城律师事务所律师被告：和记黄埔地产(上海)陆家嘴有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：周伟淦，总经理。委托诉讼代理人：丁伟晓，上海欧申律师事务所律师。委托诉讼代理人：张承飚，上海欧申律师事务所律师。原告上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司与被告和记黄埔地产(上海)陆家嘴有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2015年9月26日立案后，依法适用普通程序。分别于2015年12月4日、2016年1月6日两次召集双方进行证据交换，并于2016年3月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨晓、陈偲偲，被告的委托诉讼代理人丁伟晓、张承飚均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告赔偿金人民币(以下币种相同)38,991,780元；2.承担本案诉讼费用。赔偿金的计算方式为土地转让金2,599,452,000元的1.5%。事实和理由：2006年9月，原告通过土地使用权转让的招投标程序向被告转让了上海市浦东新区世纪大道2-4地块(以下简称系争地块)的土地使用权，双方就此签署了《土地使用权转让合同》(以下简称《转让合同》)，并于2006年10月12日由上海市浦东新区公证处办理了合同公证。合同签署后，被告开始启动系争地块的施工工程。2008年12月9日，上海市浦东新区规划管理局(以下简称浦东规划局)向被告核发系争地块(桩基部分)的《上海市建筑工程(地下建筑部分)规划许可通知》，并在官方网上公示了与该通知配套的《中华人民共和国建设工程规划许可证》(以下简称桩基建设工程许可证)。此后，上海市浦东新区规划和土地管理局(以下简称浦东规土局)于2011年2月16日核发系争地块地下室部分的《中华人民共和国建设工程规划许可证》(以下简称地下室建设工程许可证)；于2012年5月7日核发系争地块(世纪汇广场)的《中华人民共和国建设工程规划许可证》(以下简称地上建设工程许可证)。2015年4月28日，被告向原告发出《关于上海市浦东新区世纪大道2-4地块延期竣工申请》(以下简称《延期竣工申请》)，表示地下工程已施工至正负零，T1办公楼已结构封顶，T2办公楼已完成28层结构，申请延期竣工。但被告至今尚未完成竣工验收。综上所述，浦东规划局于2008年12月9日首次向被告核发桩基建设工程许可证，根据《转让合同》第12.5条约定，项目竣工期限应为自2012年6月9日，竣工宽限期截止日应为2012年12月9日。该项目至今仍未完成竣工验收，已超出宽限期2年零6个月，根据《转让合同》第14.7条“超过1年不到2年的，被告应向原告支付相当于合同转让金总额的1.5%的赔偿金”的约定，被告应向原告支付违约赔偿金38,991,780元。2015年8月4日，原告向被告发出《律师函》，要求被告按约支付违约赔偿金，但遭被告拒绝，故原告诉至本院。被告和记黄埔地产(上海)陆家嘴有限公司辩称，不同意原告的诉请，理由：1、合同约定的工期起算日应按地上建设工程许可证的核发时间，即2012年5月7日起算，原告将桩基建设工程许可证作为起算时间无依据。2、根据合同约定的可顺延工期，被告有不可抗力、政府行为或政府文件、地铁方面等原因，可顺延工期达到609天。工程的竣工日期应顺延至2016年5月7日，按合同约定被告还可向原告申请1年延期，工程竣工日期可至2017年5月7日，故被告不存在违约行为。3、原告开发的2-3地块和本案系争地块分别处于世纪大道两侧，该两地块的开发难度相同，开工日期基本相同，体量系争地块略多，现2-3地块于2015年10月30日竣工，耗时763天，如不将系争地块上存在保险事故时间计算在内，系争地块工期比2-3地块的工期还短。原告明知工程存在保险事故，以桩基建设工程许可证的日期来起算工期不合理。本院经审理认定事实如下：2006年9月20日，原告(转让方、甲方)与被告(受让方、乙方)就系争地块签订《转让合同》，约定甲方作为土地使用权合法拥有者，根据招投标活动的结果，同意向乙方转让系争地块的土地使用权。《转让合同》第2.1条约定：系争地块的规划用地面积为50,850平方米，四至范围为，世纪大道南侧，西至东方路，南至潍坊路。第7.1条约定：系争地块的规划总建筑面积(地上部分)约216,621平方米，土地使用权转让金总价为2,599,452,000元。第12.5条约定：被告应最晚于2006年12月31日举行奠基仪式，并保证系争地块的竣工日期为被告收到系争地块建设工程规划许可证之日起的42个月。第14.6条约定：如果被告不能按本合同第12.5条之约定的期限开、竣工的，被告可至迟在建设期限届满之日前6个月，向原告提出延建书面申请，且延期不得超过1年。第14.7条约定：本合同第12.5条约定的开、竣工期限届满之日起，可有6个月宽限期，超出该宽限期但超过期限为6个月以内的，被告向原告支付相当于合同转让金总额的0.5%的赔偿金；超过该宽限期达6个月以上但不到1年的，被告向原告支付相当于合同转让金总额的1%的赔偿金；超过1年不到2年的，被告应向原告支付相当于合同转让金总额的1.5%的赔偿金；超出2年的，若被告向政府有关部门申请延期建设或竣工未获批准则可由政府无偿收回系争地块的土地使用权以及系争地块上全部建筑物或其他附着物(如有)。2006年10月12日，上海市浦东新区公证处出具《土地使用权转让合同公证书》，对方对《转让合同》进行公证。2008年12月9日，浦东规划局核发沪浦规建陆(2008)XXXXXXXXF80301号的桩基建设工程许可证，规划许可建设单位为原告，建筑工程项目为系争地块，并在网站上发布沪浦规建陆(2008)XXXXXXXXF80301号的《中华人民共和国建设工程规划许可证》。2011年2月16日，浦东规土局就系争地块核发沪浦规建陆(2011)FAXXXXXXXXXXXXXX号的地下室建设工程许可证，并列明建设工程项目为系争地块的地下室。2012年5月7日，浦东规土局就系争地块核发沪浦规建陆(2012)FAXXXXXXXXXXXXXX号的地上建设工程许可证，并列明建设工程项目的建筑物名称为塔楼1、塔楼2、裙楼以及公交调度室等。2014年5月9日，中国建筑第八工程局有限公司向被告发出《索赔报告书》，称施工过程中出现渗水现象，并经抢险有效控制，后恢复正常施工。因非该公司原因引起的不可预见事件，造成工程工期及该公司成本各方面存在直接和间接损失，向被告申请补偿。2015年2月25日，被告向原告发送“关于世纪汇广场项目事宜”，称目前T1办公楼已结构封顶，正在进行外立面幕墙及内部机电、装饰工程的施工；T2办公楼已完成21层结构，地下6号线北侧裙楼已结构封顶，地下结构将于今年3月全部施工完成正负零。2015年4月28日，被告向原告发出《延期竣工申请》，表示地下工程已施工至正负零、T1办公楼已结构封顶，T2办公楼已完成28层结构，申请延期一年竣工。2015年8月4日，原告向被告发出《律师函》，事由为关于系争地块项目逾期竣工事宜，称鉴于系争工程仍未竣工，竣工时间已逾期2年8个月，要求被告支付逾期竣工赔偿金；政府有权无偿收回系争地块的土地使用权及地块上的全部建筑物或其他附着物。2016年2月25日，被告收到太平财产保险有限公司支付的13,300万元。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对经庭审质证的《转让合同》、《土地使用权转让合同公证书》、桩基建设工程许可证、地下室建设工程许可证、地上建设工程许可证、关于世纪汇广场项目事宜、《延期竣工申请》、《现场监护备忘录》、《索赔报告书》、《律师函》及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，本案存在的主要争议：一、关于系争地块建设项目的工期起算日的问题；二、关于被告提出的工期顺延理由是否成立的问题；三、关于被告是否应向原告承担赔偿责任的问题具体阐述如下：一、关于系争地块建设项目的工期起算日的问题原告认为，应以第一份规划许可证，即桩基建设工程许可证为起算日，从2008年12月9日起算工期。被告认为，应以地上建设工程许可证为起算日，从2012年5月7日起算工期，被告对原告所指的第一份规划许可证不认可，认为仅是一份通知不能作为依据。本院认为：1、从系争地块的建设工程许可证的数量看。对桩基建设工程许可证被告存有异议，从形式上看虽有别于其他二份建设工程许可证，但经本院至相关部门核实该许可证具有真实性，且从实际施工情况看，事实上该部分工程早已完成，故系争地块的建设工程许可证应有三份，原告的陈述更为合理。2、从《转让合同》对于建设工程许可证的约定看。合同中对建设工程许可证在第7条中有多处约定均指地上部分，但该部分是为明确因地上部分建筑面积调整而补缴土地转让金所进行的约定，因地上部分的面积仅在地上部分建设工程许可证中记载，故该部分所提及的建设工程许可证均指地上建设工程许可证。而第12.5条中并未明确是何份建设工程许可证，但从约定的本意看，应当有别于第7条所指的地上建设工程许可证，因为其指向的是开、竣工日期，而开工应当从桩基工程开始，所以该建设工程许可证应当指向桩基工程。故关于建设工程许可证的理解，被告的说服力不强，本院不予采信。3、从房地产规定及房地产开发的行业常规看。根据相关规定，在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施必须申请建设工程许可证，故被告在进行系争地块的桩基部分施工前，应向有关部门申请建设工程许可证，只有取得该份许可证才能正式开始施工。被告提出桩基工程和地下室工程的施工时间不应计入工期，要求以取得地上部分建设工程许可证作为起算日，显然不尽合理。由此可见，以被告收到桩基建设工程许可证之日起计算系争地块建设项目的工期，更为公平、合理。二、关于被告提出的工期顺延理由是否成立的问题被告认为，根据转让合同第14.7条约定，因法律法规或规章、政府文件、政府行为、地铁建设、市政配套原因或不可抗力事由，可延长第12.5条约定的42个月履行期限，据此工期应当延长609天(已扣除重复日期)，具体为：亚信峰会(属政府文件)10天、地铁指令(属地铁建设)3天、台风天气(属不可抗力)5天、保险事故(属不可抗力)596天。另外，被告还可按合同约定向原告申请1年的工程延期。原告认为，除因政府活动导致的停工外，被告提出的其他工期顺延均不予认可。本院认为：1、关于台风天气。不可抗力是当事人不可抗拒的外来力量，是不受当事人意志左右、支配的自然现象和社会现象。根据被告所提供的相关证据，所指向的5天确存在台风的自然现象，该现象的确可能给施工造成一定影响，也当属于不可抗力因素，原告对于该台风不可能造成停工的意见，本院不予采信。2、关于地铁建设。对此主张被告提供《现场监护备忘录》佐证，该证据可见，施工期间相关部门的确要求被告停止开挖施工，该部分停工时间非属被告主观原因，当属双方合同中约定的地铁建设情形，应当予以扣除。至于原告提出因被告工程存在问题而对地铁产生安全隐患而要求停工的意见，未提供证据，本院无法采信。3、关于保险事故。根据相关法律，不可抗力应当具有不可预见性、不可避免性及不能克服性。纵观双方就该节事实提供的证据及陈述的事实，该起保险事故，不具有不可抗力的特征。而保险事故的理赔并非基于是否属于不可抗力情形，而是依据被告与保险公司之间的合同约定，被告以保险公司已赔付保险金的行为推定该事故必定属于不可抗力事件，显然牵强，本院不予认可。4、关于1年的延期。根据合同约定被告可以在一定期间内向原告书面申请1年内的延期，但该条款的理解应当是，被告可以行使该项权利，并非被告主张了该权利即可实现，还得需要原告的同意，现原告否认，被告提供的证据也无法证实该项主张得到原告认可，故其要求延期1年的意见，本院无法采纳。由此可见，被告提出的工期顺延，除原告认可因政府原因导致停工，以及本院认定的属地铁建设、天气原因应当顺延外，其余理由不能成立。三、关于被告是否应向原告承担赔偿责任的问题1、被告是否构成违约。根据《转让合同》约定，开、竣工期限届满之日起，可有6个月的宽限期，超过宽限期之后，被告应当按超过的不同时间段承担相应的赔偿金。现被告显然已超过合同约定的竣工期限，被告未按合同约定履行义务的行为，显属违约，理应承担相应的违约责任。2、赔偿金标准如何计算。即便给予本院认定的顺延天数，被告也已超过合同约定的竣工日一定期限，原告按起诉时被告超过的宽限期情况，按合同转让金总额的1.5%主张赔偿金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。综上所述，原、被告签订的《转让合同》系双方真实意思表示，当属合法、有效，双方均应恪守履行。系争地块的建设工期应以被告收到桩基建设工程许可证之日起计算，顺延本院确认的期限，至起诉日，被告已超过合同约定的竣工日一定期限，被告未按约履行应承担相应的违约责任，原告据此主张赔偿金，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：被告和记黄埔地产(上海)陆家嘴有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司赔偿金38,991,780元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费236,758元，由被告和记黄埔地产(上海)陆家嘴有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陶郑忠审 判 员  杨立转人民陪审员  曹 璐二〇一六年十月三十一日书 记 员  朱沈聪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。