上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初1674号原告上海大世界投资管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人薛沛建，董事长。委托代理人邵鸣，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人朱玮丽，上海市锦天城律师事务所律师。被告上海步天歌文化传播有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人吴真勇，总经理。委托代理人张铮。委托代理人郭健枫，上海市捷华律师事务所律师。原告上海大世界投资管理有限公司(以下简称“大世界公司”)与被告上海步天歌文化传播有限公司(以下简称“步天歌公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月15日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月5日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邵鸣以及被告的委托代理人张铮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大世界公司向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告拖欠的租金人民币1,923,750元(自2011年2月15日起至2015年11月14日止，共57个月，按月租金人民币33,750元的标准计算)；2、判令被告给付原告递增租金差额人民币40,500元(自2013年11月15日起至2015年11月14日止共计24个月，每月按月租金人民币33,750元的5%计算)；3、被告给付原告延付租金的逾期付款违约金(每逾期一日，按日租金的千分之三向原告支付滞纳金，计算至实际支付之日止)；4、被告向原告返还租赁场地，并支付逾期返还场地的场地使用费(自2015年11月15日起计算至实际清场腾退日为止，按月租金即人民币33,750元递增5%后的1.5倍计算)；5、被告给付原告逾期返还场地的违约金(自2015年11月15日起至实际返还租赁场地日为止，按每逾期一日加收日租金即人民币1,125元递增5%后数额的2倍计算)；6、诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年10月15日，原、被告签订了《商铺租赁合同》，约定原告将坐落于上海市延安东路XXX-XXX号商铺(以下简称“系争商铺”)出租给被告使用。合同约定：(1)租期：租赁期限5年，自2010年10月15日至2015年11月14日止。原告同意将2010年10月15日至2010年11月14日作为免租期，起租日为2010年11月15日。(2)租金：日租金每平方米人民币15元，按季支付，第四年起每两年递增5%。(3)保证金：合同签订后，被告需向原告支付相当于一个月租金的保证金。(4)违约金：被告未按合同约定支付租金的，每逾期一日，需向原告支付日租金千分之三的滞纳金。(5)商铺返还：被告应于合同租赁期满后三日内返还租赁商铺，未经原告同意逾期返还的，按日租金的1.5倍支付使用费，同时每日还需按日租金的2倍支付违约金。合同签订后，被告支付过首期租金人民币101,250元(自2010年11月15日起至2011年2月14日止)以及保证金人民币33,750元，共计人民币135,000元，但自2011年2月15日起停止支付租金，期间原、被告多次交涉，但被告至今未履行付款义务。2015年11月14日合同到期后，被告违反约定至今尚未向原告返还租赁场地。被告步天歌公司辩称：不同意原告诉讼请求。第一，原告于2010年通过拍卖取得系争商铺租赁权，当时原告称大世界即将开业，并在报纸上刊登了相应的报道，然而至今原告没有履行保障商铺正常开业经营的义务，导致系争商铺没有客源，被告在系争商铺未实际经营。本案是原告违约在先导致合同目的不能实现，应当由原告承担违约责任，而且原告主张的违约金数额过高；第二，原告的主张已经超过了诉讼时效；第三，原告提供的证明其权属的《房地产权证》标示的门牌号与房屋租赁合同不符；第四，土地性质和房屋用途与租赁给被告的经营用途不符，原、被告之间的房屋租赁合同无效。原告大世界公司提供如下证据：1、《商铺租赁合同》，证明原、被告之间的房屋租赁合同关系及合同内容；2、收款证明，证明原告收到了被告的首期租金以及保证金；3、2013年12月31日原告致被告关于协商解决租赁商铺事宜的函、2015年6月8日原告致被告关于租赁商铺拖欠租金等事宜的函，证明原告致函被告协商解决系争商铺租赁事宜，函件是直接交给被告在商铺内的工作人员，并非通过邮寄送达；4、2015年11月30日被告致原告关于大世界商铺问题的协商陈述函，证明原告曾与被告多次沟通，故催讨租金未过诉讼时效；5、《上海市房地产权证》，证明原告有权出租系争房屋。被告步天歌公司对原告大世界公司提供证据的质证意见如下：对证据1的真实性、合法性及关联性无异议；对证据2的真实性无异议,被告的首期租金和押金是支付给拍卖公司的，付三押一，此后就没有支付过其他租金，拍卖表上载明的系争商铺租赁面积是75平方米，但租赁合同及房屋交付确认书上记载的系争商铺的面积都是70平方米；对证据3的真实性有异议，2011年春节后基本就没有被告员工在商铺，被告没有收到过；对证据4的真实性无异议，但认为该函件中未提及有关原告催讨租金的内容，未发生诉讼时效中断的效果；对证据5的真实性无异议，但认为产证上载明的门牌号与系争商铺部位不符，且土地性质和房屋用途与租赁用途不符。经质证，本院认为原告大世界公司提供的证据1、2、4、5具有真实性、合法性、关联性，本院依法确认上述证据的证明力。被告步天歌公司提供如下证据：1、报纸，证明2010年6月被告通过报纸获得大世界在8月底即将开业的信息；2、《房屋交付确认书》复印件，证明当时原告和物业在交接时确认系争商铺面积为70平方米。原告大世界公司对被告步天歌公司提供证据的质证意见如下：对证据1的真实性无异议，但报纸上刊登的信息不是原告向社会发布的，只是记者的报道，且大世界一楼的很多沿街商铺确实开业经营了，故该证据与本案关联性不大；对证据2的真实性无法确认，因为交接单上载明的免租期起算日与合同约定不符。经质证，本院认为原告大世界公司提供的证据1具有真实性、合法性、关联性，本院依法确认上述证据的证明力。本院经审理认定事实如下：一、原告上海大世界投资管理有限公司系上海市延安东路XXX号房屋的产权人，该房屋室号或部位为“全幢”，建筑面积为4725平方米，该房屋《房地产权证》所附的宗地图显示系争商铺所在的门牌号亦属该幢房屋范围。二、2010年8月11日，被告步天歌公司通过拍卖取得系争商铺的租赁权，拍卖信息显示：成交单价为人民币15元/平方米，商铺面积为约75平方米，月租金为人民币33,750元。三、2010年10月15日，原告大世界公司(甲方)与被告步天歌公司(乙方)签订《商铺租赁合同》，约定原告将坐落于上海市延安东路XXX-XXX号商铺(面积为70平方米)出租给被告使用。合同主要约定如下：(一)、甲方于2010年10月15日前向乙方办理交付租赁商铺手续，租赁期限5年，自2010年10月15日至2015年11月14日止，甲方同意将2010年10月15日至2010年11月14日期间视为乙方筹备和装修免租期，不计入正式租期，租赁期满，甲方有权收回商铺，乙方如需继续承租应在租赁期限届满前三个月向甲方提出续租要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。(二)、租赁商铺每日每平方米建筑面积的租金为人民币15元，租赁面积以实测为准，租金以月(计30日)为单位，月租金总计为人民币31,500元，租金每季度结算一次，以先付后用为原则，起租日为2010年11月15日，乙方应于签订本合同之日向甲方支付首期租金，此后乙方应于每季度届满前10日向甲方支付下一季度的租金，租金标准三年内不作提升，第四年起每两年递增5%。(三)、乙方应向甲方支付商铺租赁保证金，保证金为一个月租金，即人民币31,500元，租赁关系终止时除用于抵充相关费用外无息归还乙方，乙方未按照合同约定履行义务的，保证金不予返还。(四)、除甲方同意乙方续租外，乙方应于合同租期届满后三日内返还租赁商铺，未经甲方同意逾期返还商铺的，每逾期一日，乙方应按合同规定的日租金的1.5倍，向甲方支付商铺占用期间的使用费，并赔偿因此引起的损失。(五)、乙方未按合同约定支付租金的，每逾期一日，需按日租金的千分之三向甲方支付滞纳金(即逾期付款违约金)，逾期超过一个月，甲方有权解除合同并收回租赁商铺，乙方逾期未搬迁的，除支付使用费外，每逾期一日还应向甲方支付日租金的2倍作为违约金。(六)、租赁商铺的门面和内部装修，由甲方根据大世界整体定位，向乙方提供设计导则，乙方须遵循甲方提供的设计导则提出门面和内部设计方案，方案经甲方审核，签字同意后再行施工，其设计和装修费用由承租方承担。四、合同签订后，原告从拍卖公司处收到被告支付的首期租金人民币101,250(自2010年11月15日起至2011年2月14日止)以及保证金人民币33,750元，共计人民币135,000元。五、原告称其曾于2013年12月31日、2015年6月8日两次致函被告，协商解决租赁商铺拖欠租金等事宜，被告表示未收到两份函件，原告未能向本院提供上述两份函件的送达凭证。六、2015年11月30日，被告致函原告，称：“上海大世界投资管理有限公司：2010年8月获悉内部通知，上海大世界娱乐中心将年内‘盛装归来’。我公司受邀参与上海黄浦拍卖行有限公司，为上海大世界投资管理有限公司所属大世界沿街商铺配合上海大世界娱乐中心开业的租赁权(延安东路至西藏南路)专场拍卖会，并在拍卖会上承租延安东路XXX-XXX号商铺。为配合大世界开业，我公司根据贵公司统一要求确立经营范围，注资装修商铺，计划年底前与大世界同步开张。但是这一等就是五年，大世界至今开张无期。期间贵我双方多次协商包括信函往来，贵公司也表示可以考虑以免租金延长租期方式弥补损失，但在具体把握的度上未有契合。因此，五年中商铺也一直未对外营业(商铺装修也至今未经消防验收)。如今五年租期已满，贵公司在处理其他同期租赁户中已有诉讼和免租处理方式。我公司希望基于初期的合作关系和商铺投入无收、五年未有营业的状况，给予充分考虑为感。”七、审理中，双方当事人确认系争商铺位于大世界一层沿街位置，系争商铺目前仍在被告控制之下，并未归还原告。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告之间就系争商铺签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，当属合法有效，双方当事人均应恪守履行。本案的争议焦点主要有三：一、系争商铺的租金标准；二、被告是否构成违约及其责任承担；三、原告的起诉是否已经超过诉讼时效。一、关于系争商铺的租金标准。原、被告双方对于每日每平方米的租金单价并无争议，争议点在于系争商铺的面积，虽然在拍卖信息上显示的系争商铺面积为“约75平方米”，但原、被告嗣后签订的《商铺租赁合同》中约定的商铺面积为70平方米，故理应以双方后达成的合意确认为准，原告虽主张合同中同时载明“以实测面积为准”，但并未进一步向本院提供相应的证据，故本院根据双方举证的情况认定系争商铺的面积为70平方米，根据合同的约定，系争商铺自2010年11月15日起至2013年11月14日止的月租金标准为人民币31,500元，日租金标准为人民币1,050元，自2013年11月15日起至2015年11月14日止的月租金标准依约递增5％计算。原告已收取的首期租金中的多余部分，应向被告返还。二、关于被告是否构成违约及其责任承担的问题。被告辩称因原告至今未履行大世界整体开业的承诺，导致系争商铺没有客源，被告也未能实际经营，故是原告违约在先，对此本院认为，关于大世界重新开业的相关报道并非原告所作的宣传，且报道中未体现明确的开业承诺，原告与被告之间签订的合同中亦无原告关于大世界整体开业时间的承诺，故依照现有证据，本院认为大世界的整体开业并非本案租赁合同履行中原告应负的义务，被告在签订合同前理应考虑到相应的商业风险。退而言之，本案的系争商铺属于大世界一楼沿街商铺，大世界是否整体开业对于被告的个体经营并不会产生决定性的影响，故被告以此抗辩，本院难以支持，被告擅自拒付租金的行为已构成违约。至于被告违约的法律后果，除应依约支付租金和逾期返还场地的使用费以外，还需依照合同约定承担相应的违约责任。鉴于被告向本院提出违约金数额过高，结合本案当事人的过错程度、实际损失大小等因素，本院依法对原告主张的违约金数额予以进行调整：因被告延付租金发生的逾期付款滞纳金酌情调整为按日租金的万分之四计算，又鉴于被告逾期搬离系争商铺的使用费按照月租金标准的1.5倍计算，已带有惩罚性质，本院酌情免除被告按照日租金的两倍额外支付逾期返还商铺的违约金的义务。三、关于原告起诉的诉讼时效问题。原告虽称其在被告欠租后多次催缴，但并未提供充分的证据加以证明，本案各期租金均有独立的履行期限，且被告自向拍卖公司支付首期租金后从未支付租金，原告理应自始勤勉地维护自身权利，原告关于各期租金属于分期履行的同一债务而统一适用诉讼时效的诉讼意见，于法无据，本院不予采信。根据法律规定，因延付或拒付租金产生纠纷的诉讼时效为一年，鉴于本案原告于2016年1月15日向法院提起诉讼，对2015年1月15日以后产生的租金、使用费及相应的逾期付款违约金等，本院予以支持，其中，2015年1月15日至2015年2月14日期间的租金支付期限为2014年11月4日，已超过诉讼时效，故对该期间的房屋租金本院不予支持。鉴于合同已终止，被告在原告处的租赁保证金，应予返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十六条第一款、第二百三十五条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告上海步天歌文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海大世界投资管理有限公司租金人民币155,925元(月租金按照人民币31,500元递增5％后的数额即人民币33,075元自2015年2月15日起计算至2015年11月14日止，共计人民币297,675元，抵扣原告多收取的首期租金差额人民币6,750元和被告在原告处的保证金135,000元)；二、被告上海步天歌文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海大世界投资管理有限公司上述欠款的逾期付款滞纳金(其中，2015年2月15日起至2015年5月14日止的租金以人民币99,225元为基数，按照每日万分之四的标准自2015年2月4日起计算至实际付款之日止；2015年5月15日起至2015年8月14日止的租金以人民币99,225元为基数，按照每日万分之四的标准自2015年5月4日起计算至实际付款之日止；2015年8月15日起至2015年11月14日止的租金以人民币99,225元为基数，按照每日万分之四的标准自2015年8月4日起计算至实际付款之日止；以本金为限)；三、被告上海步天歌文化传播有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告上海大世界投资管理有限公司返还上海市延安东路XXX-XXX号商铺，并支付逾期返还场地的场地使用费(每日的场地使用费按日租金人民币1,050元递增5％后的1.5倍即人民币1,653.75元计算，自租期届满后第四日即2015年11月18日起计算至实际清场腾退之日为止)；四、驳回原告上海大世界投资管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币23,531元，财产保全费人民币5,000元，合计人民币28,531元，由原告上海大世界投资管理有限公司负担人民币24,455元，由被告上海步天歌文化传播有限公司负担人民币4,076元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王凌冰审 判 员  王巍琦人民陪审员  王铿华二〇一六年十月三十一日书 记 员  周 琪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。