上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初5066号原告：上海同进物业服务有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：杨德林，总经理。委托诉讼代理人：张捷，男，在上海同进物业服务有限公司工作。被告：何侃侃，男，1974年7月2日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：许竞伟，北京市华泰律师事务所上海分所律师。被告：陆懿，女，1975年8月1日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：何侃侃，男，1974年7月2日出生，汉族，住上海市虹口区。原告上海同进物业服务有限公司与被告何侃侃、陆懿物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月17日立案后，依法适用简易程序。于2016年6月16日公开开庭进行了审理，原告委托代理人张捷，被告何侃侃并作为被告陆懿的委托代理人到庭参加诉讼。本案于2016年8月1日依法适用普通程序，并于2016年9月7日第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人张捷，被告何侃侃的委托代理人许竞伟、被告何侃侃并作为被告陆懿的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海同进物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2014年1月至2015年12月的物业服务费共计人民币35,065.44元；2、要求被告支付自逾期付款之日至实际付款日的合同违约金2,430.03元。事实和理由：原告为上海市青浦区联民路某弄某住宅小区的物业管理公司，被告为该小区212号的业主，该房屋建筑面积352.74平方米，其中地上建筑面积243.61平方米、地下建筑面积109.13平方米。被告于2010年11月入户，但自2014年1月至今，一直无故拒付物业服务费，虽经原告多次催缴，无果。故请求法院依法判令被告履行合同义务，支付上述所欠物业服务费及所产生的合同违约金。被告陆懿、被告何侃侃共同辩称：对欠款时间无异议，对金额有异议；对原告陈述的房屋面积等无意见，因为对金额有异议，故对违约金有异议。在过去的两年时间里被告质疑原告不具备合法的收费资质，多次要求原告提供相应的证明，但原告一直推诿，故非被告恶意拖欠物业费，责任在原告而非被告，且在前期物业合同及任何相关文件中均未对违约金有约定，故不存在违约金。另外原告应在办理相应的手续期间，整改管理、合同执行方面的不规范，严格按照相应合同条款执行相应义务，增加员工培训，提高服务技能以及服务意识，并协调开发商赔偿被告2015年地下室进水产生的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：原告于2009年2月1日与开发商上海某房产有限公司签订了《前期物业服务合同》，并在青浦区房地局房改物业科进行了备案登记。合同约定，由原告对青浦区徐泾镇联民路XXX号进行前期物业管理，别墅按照建筑面积每月每平方米收取5.60元。物业服务费按季交纳。两被告于2009年7月27日与上海某房产有限公司签订了《上海市商品房预售合同》，购买了位于上海市青浦区徐泾镇联民路XXX弄XXX号的房屋，该房屋建筑面积352.74平方米，其中地上建筑面积243.61平方米、地下建筑面积109.13平方米。双方在合同后的附件中约定了前期物业管理服务合同和使用公约等。约定物业管理费为每月每平方米地上建筑面积为4.90元、地下建筑面积为2.45元；办理房屋交接手续时一次性支付三个月物业管理费，以后每季度支付一次，于当月的第一周预先缴纳；逾期交付物业管理费的，每逾期一日服务方可以按照应缴费用的千分之三向业主或物业使用人加收滞纳金。双方并约定了其他内容。自2014年1月起两被告未缴纳物业服务费。双方当事人存在如下争议：1、被告提供和原告往来的邮件及附件，附件是2004年、2009年的两份前期物业合同，证明被告从2014年起不付费并非恶意，被告至今未得到原告的收费是经过相关部门核准的材料。第3份邮件内容已经发给原告，是2015年12月22日晚上发出去，但原告至今未答复；收费的若干意见中清楚表示物业收费要经过物价局核准的，但被告从未看到过。两份合同的复印件是原告给的，合同约定物业费是按照5.60元收取的，但实际是按4.90元收取的。交房手册是交房时开发商给的，其中第45页第十条第一项约定物业费是按4.90元收取的。现被告只是要求原告提供物价局的确认。经质证，原告表示一共有两份前期合同，一份是2004年签订的，2009年合同是修改过的，但因工作人员失误，将2004年的合同发给了被告。三份邮件确实存在，当时原告在催缴物业费过程中一直跟被告沟通，可能沟通中双方理解不同。对于第三份邮件，收到邮件后原告跟何先生沟通过，何先生在邮件中说他家进水，当时整个徐泾镇都淹了，原告只想着抢救，没考虑过责任问题。对于若干意见中提到要到物价局备案问题，应该是开发商去备案，开发商备案好才有资格跟原告签订前期物业合同，这些材料应该在开发商处，从2010年开始原告物业费的收取标准就降到4.90元。庭后原告也曾咨询过，答复是小区容积率低于0.5的物业费单价不需要备案，只要前期物业服务合同到房管部门备案即可，现原告提供的合同首页就有房管部门的章。2、被告提供U盘一个及照片打印件21张，其中U盘是被告与原告管理处经理在淹水半个月后的电话录音，照片打印件是被告家房屋进水情况。以证明第三份邮件中的内容。被告就2004年的合同向原告提出异议，但直到原告起诉法院后，原告才提供了2009年的合同。录音中很清楚表明进水后，原告没跟被告沟通，且物业经理也说原告有相应的物价局核准文件，但没给被告看过；至于2015年发大水，被告只是要求物业见证一下，确认被告受到的损失，但原告直接予以回绝；进水是被告自己发现的，通知了原告来关闭泵时，才知道这个泵一直在超负荷运作。2013年的一次台风，被告院内的树倒在房檐上，物业说是被告院内的不负责，但树倒了原告却没来提醒，证明他们没有尽到巡视的责任。此事之后，被告才想到要看原告的收费资质。且从2010年交房至今还未成立业委会，原告也没有做到每半年公布一次账册。经质证，原告表示录音一方是原告工程部的张经理，经理已经跟被告说清楚了，是因为当天有很多业主家进水，公司除了客服前台，其他人都去现场抢救了。不是原告不去被告家里，如果被告打电话说家里进水了，而原告没去就是失职。且发水当天包括之后的两周原告都在做后续工作。水泵是被告家里的，原告没办法进门，是止回阀旧了，且设备已过了保修期。关于业委会成立一事，可能被告不住小区不清楚，2014年原告就已经在做成立业委会的筹备工作，2015年居委会也来征询，但小区里业主违章实在太多，没办法成立业委会。而业主在装修时都签过装修协议，若原告看到业主违章，就会先制止，发告知单，再上报相关部门。账目支出问题，只有动用维修基金才有账目公布，但至今维修基金没动用过，目前都是由开发商支出的。对于巡视责任，物业是对公共区域设备进行维护，被告家里水泵问题原告根本看不到，2015年的大水来之前对于公共水泵都做过检查，但水量实在太大，物业在挨家挨户抢修，是谁先报修先修谁家，被告不住在小区，报修后原告也过去抢修了，这个照片上有反映的。为此，原告提供了对违章搭建进行提醒的相关打印件等材料，有业主签字并上交有关部门的，证明原告对小区违章不是不管不问的，对小区违章的业主进行提醒并有业主签字。并配合居委会、房办，对小区成立业委会进行了告知。对此，被告表示原告提供的以上材料看不出是小区内的违章，无法确认其真实性，无法证明物业尽到其责任；告知书也没显示是在何处告知的，且是复印件，仅是盖了三个章而已，物业与业委会成立是相对的，业委会成立越晚越好，这样可以一直是前期物业状态。3、被告提供交房时会所提供的服务项目明细表，证明物业的服务在打折，当初买房时说有个会所设施，交房一年后会所又关闭了，但上次开庭时原告说又开了，会所的开与关被告都不知情，当时房屋出租时，被告给租客办了一张会所的卡，后来租客告知卡被转到别的小区会所，上次张经理又告知会所又开了，但被告和租客都不知道，且现在会所的项目又不一样了。上海市商品房预售合同，里面明确指定了物业管理公司，也标明了物业费是4.90元的收费标准，这个跟原告提供的前期物业合同中的价格是有出入的，前期物业合同中标明是5.60元的收费标准。对此，原告表示开发商只送了会所的入会资格，入会所要重新办卡，可能是会所里面有整修，关了一段时间，让办卡的租户到其他会所去，大概2014年9月份会所又开了，会所是由会所经理具体操作的。物业收费标准跟开发商签的前期合同是一致的，涨价要公示，但下调是不需要公示的。本院认为：前期物业服务合同是建设单位与物业服务企业签订的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付物业服务费的服务合同。本案中，被告与上海某房产有限公司签订的《上海市商品房预售合同》中明确载明原告系前期物业服务企业，双方签有《前期物业服务合同》，且在买卖合同中包含了前期物业服务合同约定的内容，即服务项目和收费标准，业主亦对此签字确认知晓此事并承诺遵守相关约定。现被告认为原告的收费标准未经物价局确认，对此，本院认为价格未经认证的法律后果只是对建设单位的行政处罚，处罚决定权在相关行政部门，与原告无涉。故原告与上海博星房产有限公司签订的《前期物业服务合同》对全体业主均具有约束力。被告在接受了原告的物业服务后，理应支付相应的物业服务费。原告对物业服务费计算有误，本院予以调整。对违约金，被告至今未付物业服务费，并非故意拖欠，故对原告的该项请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十四条、第一百零六条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告陆懿、何侃侃应于本判决生效之日起十日内支付原告上海同进物业服务有限公司物业服务费35,065.38元。二、对原告上海同进物业服务有限公司要求被告陆懿、何侃侃支付违约金的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费737.40元，由原告上海同进物业服务有限公司负担60.77元，被告陆懿、何侃侃负担676.63元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  盛美新人民陪审员  钱 江人民陪审员  宋惠琴二〇一六年十月二十日书 记 员  范秋萍附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。二、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。……三、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。