天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终1331号上诉人（一审被告）：天津市嘉华兴业房地产开发有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇帕醍欧花园配建二104。法定代表人：索颢，经理助理。委托诉讼代理人：王妤予，女，该公司员工。被上诉人（一审原告）：白丽民，女，1973年1月25日出生，满族，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：任刚，天津仁合律师事务所律师。上诉人天津市嘉华兴业房地产开发有限公司（以下简称嘉华兴业公司）因与被上诉人白丽民商品房销售合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2020）津0119民初4152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。嘉华兴业公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回白丽民要求支付逾期交房期间已付款利息的诉讼请求或将本案发回重审；2．本案诉讼费由白丽民负担。事实与理由：一审判决认定的违约数额超出了白丽民的实际损失，且一审判决认定涉案补充协议中约定的逾期违约条款系格式条款并作出对上诉人不利的解释，而又不查明白丽民因上诉人逾期交付房屋对其造成的损失，按照原合同约定支持了白丽民的主张，违反了合同法关于认定违约金及实际损失的规定。一审判决认定承诺书有效，与事实不符。白丽民提交书面意见辩称，上诉人所作承诺系其真实意思表示，合法有效，一审判决上诉人支付被上诉人违约期间的已付款利息及补偿费用并无不妥。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。白丽民向一审法院提出诉讼请求：1．依法判令被告向原告交付房屋钥匙并办理入住手续。2．判令被告按银行同期贷款利率支付原告2018年5月4日至2020年5月15日的已付房款利息99,832.6元。3．判令被告支付原告2017年10月1日至2017年10月31日的补偿费用4,596.91元。4．判令被告支付原告2017年11月1日至2020年5月15日的补偿费用183,069.46元。5．判令被告支付原告因被告延期交房产生租房损失52,000元（13,000元/年×4年=52,000元）。6．案件受理费由被告承担。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求，原告将第二项、第四项诉讼请求变更为要求计算至被告实际交房之日止，不再主张具体的赔偿数额；将第六项诉讼请求更变为诉讼费用由被告承担，诉讼费用包括案件受理费、保全费、保函费。一审法院认定事实：被告嘉华兴业公司系从事房地产开发与经营的企业。2014年12月28日，以原告为乙方、被告为甲方，双方签订了《天津市商品房买卖合同》，合同约定：乙方购买甲方开发的坐落于天津市蓟县××镇××花园村××路××花园××房屋，房屋总价款为988496元；商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付；甲方于2016年10月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用，如遇不可抗力，不能履行合同的，由于不可抗力影响的时间，造成房屋延期交付或者无法交付的，甲方不承担违约责任；除遇不可抗力外，甲方逾期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究甲方违约责任，即3．见补充协议第四条：双方同意本合同第五条变更如下，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过180日，自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%；商品房交接时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙；合同补充协议第九条：1．如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人书面通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期；若买受人未按通知的日期办理该房屋的验收交接手续，则视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人，自商品房交付或者视为交付之日起，该商品房产生物业费、供热费、收视费、水电费等各种费用全部由买受人承担；2．该商品房的风险责任自实际交付之日或视为实际交付之日起由出卖人转移给买受人；3．由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按下列方式处理：自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人；同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴交物业管理费及相关费用。合同签订后，原告依约支付了购房款。因被告未能按约定交付商品房，原告所购买本案诉争房屋小区的买受人向有关部门进行信访，经协调，被告于2017年7月25日向该开发小区44号-49号楼的买受人作出如下书面承诺：被告公司承xxxx花园44-49＃楼将于2017年9月30日交付，若被告于2017年9月30日前（包括当天）交房，逾期交房违约金按照签订的《天津市商品房买卖合同》相应条款计算，若在2017年9月30日后交房，除按照《天津市商品房买卖合同》约定支付违约金外，承诺按以下标准支付补偿费用：1．若被告在2017年10月1日至2017年10月31日期间交房，该期间的补偿费用按照已付房款的万分之一点五／日计算，补偿费用自2017年10月1日起算；2．若被告在2017年10月31日之后交房，自2017年11月1日起至实际交房之日，该期间的补偿费用按已付房款的万分之二／日计算；逾期交房违约金、补偿费用以现金方式在交房之日兑付；从签订承诺起至2017年9月30日因国家政策等不可抗力导致停工，以上承诺交房的时间按照停工时长顺延，补偿费用的计算时间点和计算标准也做相应顺延（若2017年9月30日因施工原因不能如期交房，之后因国家政策导致的停工不做顺延），此承诺具备法律效力。2017年9月30日，被告通知原告办理房屋交付手续，原告以被告没有提供商品房质量验收手续和入住许可证，不能居住使用为由拒绝办理接收手续。2018年5月18日原告起诉被告，要求被告给付原告逾期交房自2016年11月1日至2018年5月3日的已付房款的利息64,676.07元、2016年11月1日至2018年5月3日逾期交房违约金54,268.43元和自2017年10月1日至2018年5月3日的延期交房补偿费用35,981.25元，合计159,522.25元；一审法院作出（2018）津0119民初5648号民事判决书，判决被告给付原告自2016年11月1日起至2018年5月3日止已付房款的银行同期贷款利息71,473.75元，并认为原告依据被告承诺书要求给付补偿费用，现依据不足，一审法院不予支持。后被告不服提起上诉，天津市第一中级人民法院作出（2019）津01民终3165号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。嘉华兴业公司于2020年2月20日取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证。被告通知原告可以办理涉案房屋入住手续，但被告提出让原告缴纳2017年10月1日至今物业费、取暖费，原、被告协商不能达成一致，被告未向原告交付涉案房屋而再次成讼。一审法院认为，原、被告对双方之间的商品房销售合同关系、房屋价款、合同约定的交房条件、合同约定的交房日期、被告取得商品房准许交付使用证的时间、房屋尚未交付等事实均无异议，本案的争议焦点包括：（一）被告应否承担违约责任；（二）违约责任如何承担。（一）关于被告应否承担违约责任。原、被告双方签订的《天津市商品房买卖合同》约定，除遇不可抗力外被告应于2016年10月31日将经竣工验收合格并取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证的商品房交付原告使用。被告主张因原告未交纳物业费、取暖费故不同意交付房屋，没有事实和法律上的依据，一审法院不予认可。被告嘉华兴业公司应立即向原告交付涉案房屋。2017年9月30日被告通知原告办理房屋交付手续，因被告没有提供商品房质量验收手续和入住许可证，原告拒绝办理接收手续，被告主张原告自行承担2017年9月30日之后的损失，于理于法无据，一审法院依法不予以支持。被告未在合同约定的交房日期将取得商品房准许交付使用证的房屋交付原告，而且至今被告未交付涉案房屋，构成违约，应该承担违约责任。（二）关于违约责任如何承担。1．关于原告损失如何确定。首先，原告主张被告应根据合同第五条的约定支付已付款利息，被告则认为《补充协议》第四条已对主合同第五条进行了整体变更，应按照《补充协议》第四条确定违约责任。一审法院认为，关于补充协议第四条约定效力问题，已经原告第一次诉讼，一审法院作出（2018）津0119民初5648号生效判决书，认定《补充协议》第四条约定无效，故被告应当按照主合同第五条的约定承担违约责任。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”该条规定了当事人对损失如何计算没有约定的情况下，法院在审理此类纠纷时应如何确定损失。本案中，原、被告双方签订的《天津市商品房买卖合同》约定逾期交房造成损失的计算方法即按银行同期贷款利率计算已付房款利息，而不应按照租金计算原告损失。原告在诉求中要求被告给付租金损失，属重复主张损失，且于法无据，一审法院依法不予以支持。2．关于承诺书效力。原告依据承诺书要求被告支付补偿费用，被告主张原生效判决已经驳回原告关于补偿费用的诉讼请求，且承诺书并非其真实意思表示，故不同意支付。一审法院认为原、被告双方均认可承诺书真实性，被告亦无证据证明承诺书不是其真实意思表示，承诺书合法有效；原判决认定原告要求给付补偿费用，现依据不足，理由是不能确定被告交付符合约定交付条件商品房的时间，即不能确定违约金是否超过相关规定的上限。现涉案房屋已经符合约定交付条件，原告主张交付房屋，被告仍不交付涉案房屋，被告违约责任明确具体，原告依据承诺书要求被告承担违约责任，理据充分，一审法院依法予以支持。3．关于被告逾期交房时间计算问题。原告要求被告支付已付房款利息及补偿费用至被告实际交房之日止，被告抗辩称2020年7月8日已给原告邮寄书面收房通知，通知书主要内容是“涉案房屋于2020年2月20日取得准入证，并具备使用条件，被告于2020年2月21日在帕醍欧小区张贴过入住通知，通知书中已经载明涉讼房屋已经取得准入证，但未明确具体入住办理时间，现再次通知业主按本通知书及帕醍欧入住须知（相关物业公司出具），要求在2020年7月15日之前办理交付使用手续”。原告主张本人并未收到书面入住通知书，事后是通过其他业主得知被告发过书面入住通知书。原告称，知道被告发通知书后，与被告工作人员联系过，被告提出交付房屋时，原告应同意三个交房条件之一，1．要求业主补交2017年9月30日至2020年7月15日的物业费、取暖费；2．已经诉讼并判决的业主，必须要与开发商达成和解协议，放弃判决中判决金额，按照原判决金额40%与开发商达成和解协议；3．放弃第二次诉被告延期交房的诉讼权利。因原告不同意被告提出的交房条件，没有办理房屋交付手续。被告对原告所述的三个条件予以否认，被告称公司可以给未收房业主办理入住手续，但涉案房屋钥匙已由物业公司保管，业主应交付物业费，物业公司才将钥匙交给业主，被告只负责办理交房手续，是否交钥匙由物业公司负责。一审法院认为，2020年7月15日被告曾书面通知原告交付符合约定交付条件的房屋，原告亦同意收房，只是因交房条件，导致双方及物业公司再次因交房事宜发生纠纷，未能协商一致，根据本案的实际情况，原告要求被告支付已付房款利息及补偿费日期一审法院酌定至2020年7月15日止，2020年7月16日之后相关权利由原告另行主张，本案不予以涉及。4．关于违约金调整问题。依据合同约定，被告因逾期交付房屋，应给付原告已付房款利息，已付房款利息即为被告违约应承担的违约金，补偿费也是被告因逾期交房承诺的违约费用。原告同时请求被告给付已付房款利息及补偿费用，被告以不构成违约为由不同意支付，一审法院认为，被告逾期交房构成违约，应在相关规定上限范围内承担违约责任。本案中因被告逾期交房，给原告造成的实际损失为以同期贷款利率计算的已付房款利息，承诺书的约定明显过分高于原告实际损失，违约金的数额应是根据违约情况确定的，综合考虑案件的实际情况，根据公平原则及平衡当事人之间的利益，一审法院认为应对违约金予以调整。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”因此，综合本案的具体情况及合同约定，原告主张利息及补偿费数额高于被告逾期交房造成的原告损失的130%，一审法院依法予以调整。被告逾期交房造成原告的损失计算方法：以988,496元为基数，自2017年10月1日至2018年5月3日，按中国人民银行同期贷款利率之30%计算，计7,668.26元；以988,496元为基数，自2018年5月4日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，计80,029.73元；以988,496元为基数，自2019年8月20日起至2020年7月15日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算，计47,969.65元。综上，被告逾期交房造成原告的损失为135,667.64元。原告其他诉讼请求，于法无据，一审法院依法不予以支持。一审法院判决：一、被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告白丽民交付位于天津市蓟州区××镇××花园村××路××花园××房屋；二、被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告白丽民逾期交房损失135667.64元，款项直接汇入原告白丽民在中国农业银行6228××××5574账户；三、驳回原告白丽民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费8376元（已减半，原告已预交），保全费1970元，由被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担（款项由被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司直接汇入原告白丽民上述账户）。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求邮寄提交了天津市蓟州区住房和建设委员会文件复印件一份作为证据，证明其应免除部分责任。被上诉人认为文件是复印件且与本案无关联性因而不予认可。被上诉人未提交证据。对当事人二审争议事实，本院认定如下：上诉人提交的证据不能证明待证事实成立，本院不予采信。一审判决认定事实清楚，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人应否承担逾期交房违约责任及如何承担。双方签订《天津市商品房买卖合同》合法有效，出卖人未依约交付商品房，应当承担违约责任。双方当事人曾因逾期交房引发的商品房销售合同纠纷进行诉讼。生效判决支持了被上诉人自2016年11月1日至2018年5月3日期间的已付房款利息，同时认定《合同补充协议》第四条对双方不发生法律效力。天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于2020年2月20日取得涉诉楼房的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。双方因交房条件存在分歧导致目前仍未办理交房手续，一审法院依据双方约定，并结合生效判决的认定和裁判结果，判令天津市嘉华兴业房地产开发有限公司承担自2018年5月4日至2020年7月15日的逾期交房违约责任，并无不当，本院予以维持。有关承诺书的效力问题，双方当事人均认可承诺书的真实性，上诉人就承诺书非其真实意思表示的主张，未能提交充分证据予以证明，一审判决认定该承诺书的效力，并无不当，本院予以确认。一审判决基于公平原则考虑，结合本案实际情况，认定承诺书的约定高于被上诉人的实际损失，酌情对违约金予以调整减少，于法有据，本院予以维持。本院对天津市嘉华兴业房地产开发有限公司的上诉请求不予支持。综上所述，嘉华兴业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16752元，由上诉人天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  张玉洁审判员  刘翠翠二〇二一年五月十七日法官助理梁菁菁书记员张利萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……