北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终4693号上诉人(原审原告、反诉被告)：北京和驿时尚酒店，经营场所北京市顺义区后沙峪镇清岚花园****公建楼**。经营者：龚永坤，男，1979年11月4日出生。委托诉讼代理人：张夫玲，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨松，北京市中闻律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：北京金穗食品有限公司京都蛋鸡场，营业场所北京市顺义区后沙峪地区马头庄村西。负责人：宋伟，经理委托诉讼代理人：赵小宁，北京市世纪律师事务所律师。原审第三人：张磊，男，1986年12月15日出生，汉族，住北京市顺义区。原审第三人：王安禾，男，1953年8月7日出生，汉族，住北京市顺义区。上诉人北京和驿时尚酒店（以下简称和驿酒店）因与上诉人北京金穗食品有限公司京都蛋鸡场（以下简称京都蛋鸡场）、原审第三人张磊、王安禾房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初25058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。和驿酒店上诉请求：1．撤销一审判决第二、三、四项；2．改判京都蛋鸡场返还租金160万元；3．改判京都蛋鸡场赔偿经济损失4617536元及涉诉场地运营的人工工资607500元；4．依法酌减和驿酒店的占有使用费为年租金的40%；5．一、二审诉讼费和一审鉴定费由京都蛋鸡场承担。主要事实及理由：一审判决认定责任严重错误，京都蛋鸡场故意隐瞒出租标的存在部分违章建筑且恶意违约，应当承担全部法律责任。京都蛋鸡场作为出租人明知涉诉建筑物大部分未取得建设工程规划许可证等行政审批手续而将其和有产权证的建筑物混在一起高价出租给和驿酒店开办文化创意园之用，而且在合同签订之时故意隐瞒真实情形，直接导致涉诉合同部分无效，应对合同无效承担全部责任。关于合同有效部分，《房屋租赁合同》中明确将协助和驿酒店办理工商注册相关事宜作为京都蛋鸡场的主要责任予以约定，且据一审法院向工商部门咨询，办理工商注册确实需要提供房屋登记表，京都蛋鸡场承认和驿酒店曾向其索要过房屋登记表，京都蛋鸡场也去房管局查了确有房屋登记表，但却拒不向和驿酒店提供。京都蛋鸡场存在恶意违约行为，并直接导致租赁房屋闲置，造成和驿酒店巨大经济损失，应当承担给和驿酒店造成的所有经济损失4617536元。关于涉诉场地运营的人工工资607500元，系和驿酒店实际发生，一审法院不予支持缺乏依据。二、一审判决认定合同有效部分系京都蛋鸡场根本违约，合同无效部分京都蛋鸡场应承担较大责任，但在最终损失赔偿方面却让和驿酒店承担80%的责任，属于责任划分严重错误。关于经济损失部分，一审判决错误认定和驿酒店存在自行扩大损失的情形，且依据京都蛋鸡场仅同意利用一小部分作为判决理由，酌定京都蛋鸡场赔偿和驿酒店300万元，仅为实际损失的62%，严重背离了一审判决认定的责任比例。关于鉴定费用的分担，既然京都蛋鸡场应承担绝大部分责任，却让双方平均分担鉴定费用，缺乏公平性。综上，请求二审法院纠正一审判决，维护和驿酒店的合法权益。京都蛋鸡场辩称，不同意和驿酒店的上诉请求。京都蛋鸡场上诉请求：1．撤销一审判决第一、二、三、六项；2．改判一审判决第四项为和驿酒店支付京都蛋鸡场2018年6月1日至2019年5月31日的占有使用费80万元，2019年6月1日至2019年7月6日的租金和占有使用费共计159139元，违约金266666元，损失1146146元，2019年7月7日至2020年11月30日的占有使用费2244374．50元，水费1580元，垃圾清运费20000元。3．一、二审诉讼费及鉴定费由和驿酒店承担。主要事实及理由：第一，一审判决认定事实错误。双方租赁合同中并没有区分有效及无效的部分，也没有对于租金做出具体的划分。京都蛋鸡场在签订合同时就向和驿酒店提供了房产证，和驿酒店在签订合同前多次到房屋所在地实地考察，对于房屋的情况已经做出了充分的了解，其对于部分房屋没有房产证的事实是明知的。且在签订合同后，和驿酒店在没有经过规划报批许可的情况下，私自改建、加建了房屋，如果合同无效，和驿酒店应当承担更多的责任。和驿酒店从未提出过对于合同有效部分酌情减免房租的诉讼请求，法院也未说明是由于何事由或依据何法律给予酌情减免，且和驿酒店亦未提出过对于占有使用费数额过高，要求减免的诉讼请求。京都蛋鸡场在签订合同时就已将所有状况告知和驿酒店，其对于房屋的所有状况都是明知的。根据北京市顺义区人民政府网站公开信息显示，办理公司注册需要的住所使用文件为：产权人签字或盖章的房产证复印件，并未要求提供房屋登记表，并且京都蛋鸡场在将房屋出租给和驿酒店之前，该处房屋出租给其他公司经营，办理了所有公司登记手续，并未要求京都蛋鸡场出示房屋登记表，因此房屋登记表并不是办理工商登记的必要材料。和驿酒店未能提供证据证明其未能办理营业执照的原因是缺少房屋登记表，即和驿酒店不能证明缺少房屋登记表和其未能办理营业执照之间存在因果关系。和驿酒店自述其于2018年4月即知悉办理工商注册需要提供房屋登记表而京都蛋鸡场未提供，且在2018年6月收到工商行政管理局发出的责令改正通知书，在这种情况下，和驿酒店仍于2018年12月向京都蛋鸡场给付房租80万元，并持续性对房屋进行装饰装修，并自行加盖加建。也就是说，是否具有营业执照对其使用租赁房屋根本没有影响，即使不能办理工商登记，和驿酒店对这一情况也是认可并接受的。和驿酒店直至2019年7月才向法院提起诉讼，在此期间，其从未向京都蛋鸡场主张过解除合同，因此即使解除事由存在，和驿酒店也丧失了解除权。和驿酒店破坏房屋主体结构及设施，私搭乱建违章建筑，逾期支付房租超过两个月，已满足约定的解除条件，京都蛋鸡场依据双方的约定行使解除权，符合法律规定，且京都蛋鸡场是在满足解除条件的情况下，多次向和驿酒店发送催收租金函，仍未收到租金后，才以书面形式向和驿酒店发送解除合同告知书。而一审法院对于和驿酒店如此明显的违约事实并未予以认定，尤其是和驿酒店逾期支付房租超过两个月这一事实，在判决书中没有做出任何的表述和认定，这一事实已经满足了双方约定的解除条件。和驿酒店主张其应获得装饰装修补偿，就有义务证明装饰装修的工作是由其完成的，而不应由京都蛋鸡场来证明这部分工作不是和驿酒店完成的，举证错误造成该事实认定错误。一审法院依据鉴定结果酌情支持和驿酒店主张的装饰装修、改造损失300万元，没有任何依据。和驿酒店自认新建、改建扩建房屋没有办理建设工程规划许可等行政审批手续，即鉴定意见中的“改造部分”为和驿酒店擅自进行的违章建筑，该部分损失完全是由于和驿酒店自身的违法行为造成的，不应该获得任何补偿。无房本的房屋装饰装修现值造价984173．41元，对于无房本部分即使合同无效，双方均有责任，且和驿酒店责任更大，不应当由京都蛋鸡场全部承担。对于和驿酒店因其自身行为自行扩大的损失，无权要求任何人予以补偿或赔偿。第二，一审判决适用法律错误。一审法院不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，本案房屋所属的土地性质为集体土地，并非是城市、镇规划区内的房屋，不应适用该条款。第三，一审判决程序错误。一审法院调查取证程序不符合法律规定。一审法院对电话核实过程，即未向京都蛋鸡场出示任何书面的证明材料，调查笔录，也未向京都蛋鸡场说明电话咨询的具体时间、电话号码、接待人等必要信息，对该事项的核实不符合人民法院调查取证的程序，不符合调查取证的要求。一审法院的鉴定评估程序不符合法律要求。庭审过程中，对于和驿酒店提出的《工程造价鉴定意见书》异议书，一审法院并未向京都蛋鸡场进行说明，也并未告知京都蛋鸡场对该项异议的处理结果。中建精诚工程咨询有限公司出具的《工程造价鉴定复审意见书》明显错误，第一次鉴定现场勘验时，双方均到场并对勘验内容进行了确认，和驿酒店没有提出任何异议，即使遗漏了部分房屋装修勘验证，应就原鉴定意见遗漏的部分进行勘验及鉴定，并不是直接出具一份新的鉴定结论。一审法院的鉴定评估程序明显不符合法律要求。和驿酒店在2020年12月15日的庭审中增加了一项诉讼请求，请求判令京都蛋鸡场返还租金160万元，一审法院在和驿酒店增加诉讼请求后，并未给京都蛋鸡场答辩期，存在程序错误。综上，请求二审法院依法查明事实，维护京都蛋鸡场的合法权益。和驿酒店辩称，不同意京都蛋鸡场的上诉请求，房屋登记表是办理工商登记需要提交的材料。第三人张磊述称：同意一审判决，对和驿酒店、京都蛋鸡场的上诉请求不发表意见。第三人王安禾述称：同意一审判决。对和驿酒店、京都蛋鸡场的上诉请求不发表意见。和驿酒店向一审法院起诉请求：1．判令确认双方在2018年1月24日签订的《房屋租赁合同》中有效部分于2019年7月6日解除；2．判令京都蛋鸡场返还和驿酒店租金160万元；3．判令京都蛋鸡场赔偿经济损失6364670元；4．判令本案诉讼费、鉴定费由京都蛋鸡场承担。京都蛋鸡场向一审法院提出反诉请求：1．判令确认双方于2018年1月24日签订的《房屋租赁合同》有效部分于2019年7月6日解除；2．判令和驿酒店支付京都蛋鸡场2018年6月1日至2019年5月31日期间的占有使用费80万元，2019年6月1日至2019年7月6日的租金和占有使用费共计159139元；3．判令和驿酒店支付京都蛋鸡场违约金266666元；4．判令和驿酒店赔偿京都蛋鸡场因和驿酒店破坏京都蛋鸡场房屋主体结构及拆除建筑物给京都蛋鸡场造成的损失1146146元；5．判令和驿酒店支付京都蛋鸡场自2019年7月7日开始至2020年11月30日止的占有使用费2244374．5元；6．判令和驿酒店支付京都蛋鸡场水费1580元、垃圾清运费20000元；7．判令和驿酒店拆除在京都蛋鸡场租赁场地内新建以及扩建的无本房屋；8．判令本案诉讼费用由和驿酒店承担。一审法院认定事实：对和驿酒店提交的《房屋租赁合同》、转账凭证、责令改正通知书、短信、照片一组，京都蛋鸡场提交的《房屋租赁合同》、照片、视频、交接笔录、不动产登记信息查询结果告知单，《工程造价鉴定复审意见书》，一审法院予以确认并在卷佐证。2018年1月24日，京都蛋鸡场（出租方、甲方）与和驿酒店（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定双方就房屋租赁事宜达成一致。该合同第一条出租房屋地址及范围约定：北京市顺义区后沙峪地区马头庄村西（见双方确认甲方平面附图红线内）。第二条租赁年限、租金标准、租金交付方式约定：1．租期为8年，从2018年1月24日至2026年1月23日止。2．租金标准：年租金标准为1600000元。第一年租金160万元，第二年租金160万元，年租金从第三年起到第五年每年租金递增5%……合同生效日至5月31日为装修期免收租金。3．支付方式：年租金分两次提前一个月支付，每年4月31日前预交一期半年的租金（6-11月），每年10月31日前预交第二期半年的租金（12-5月）。第一期半年租金于合同签订之日起5日内交付，甲方收到租金后合同生效。第三条甲方的责任约定：1．甲方具有对租赁房屋的出租权，否则产生的一切法律后果由甲方承担。3．甲方提供水、电供应，费用由乙方承担。4．甲方协助乙方办理工商注册的相关事宜。第四条乙方的责任约定：1．乙方必须保证使用租赁房屋从事合法的经营活动，否则产生的一切法律后果由乙方承担，给甲方造成的经济损失由乙方负责赔偿。乙方自主经营，自负盈亏，绿色环保。2．未经甲方书面同意不得拆除房屋、拆墙打洞破坏房屋主体结构、不得改建和扩建房屋，否则给甲方房屋及设施造成损失的由乙方赔偿。正常装修除外。第五条合同终止约定：本租赁合同终止，甲方全部无偿收回场地及建筑物，乙方须将场地、建筑物及设施完好交还甲方，必须保持房屋及设施、设备的完好状态，双方当面验收交接，不得故意损毁或拆除，如有造成甲方财产损失的乙方须承担赔偿责任。第八条约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同并收取二个月租金的违约金，如给甲方造成经济损失的须照价赔偿。1．不对建筑物进行维护整修，破坏房屋主体结构及设施造成严重损坏的。2．未经甲方同意私搭乱建的。3．乙方逾期一个月不支付房租，十五日不支付水电费的。双方均认可《房屋租赁合同》约定的标的物中含房屋、棚子及场地，和驿酒店主要使用房屋，其中有产权证的房屋面积为4896．2平方米（登记在北京京都蛋鸡场名下），另有没有建设工程规划许可证等行政审批手续的房屋（和驿酒店主张为3625．7平方米，京都蛋鸡场主张为2700平方米）以及棚子（和驿酒店主张为1900平方米，其上有石棉瓦顶；京都蛋鸡场主张为两千多平方米，其为彩钢顶棚子）。诉讼中，双方对以下事项予以确认：（1）有产权证房屋部分的租金为每年80万元，租赁标的物其余部分租金为每年80万元。（2）涉诉《房屋租赁合同》有产权证的房屋租赁部分有效，没有产权证的房屋租赁部分无效。双方均同意《房屋租赁合同》有效部分于2019年7月6日解除。（3）签订《房屋租赁合同》时京都蛋鸡场向和驿酒店提供了房产证的复印件一页，并注明此件仅限工商注册咨询使用。该房产证复印件上显示产权人为北京京都蛋鸡场，房屋状况处载明详见房屋登记表。京都蛋鸡场称签订合同时告知和驿酒店根据该房产证复印件就可以办理工商营业执照，且告知和驿酒店房产证原件已丢失。和驿酒店表示签订合同时要求京都蛋鸡场提供房产证原件核对，但京都蛋鸡场表示以后给和驿酒店查看。2018年1月31日、2018年12月15日、2018年12月20日，和驿酒店分别给付京都蛋鸡场租金80万元、40万元、40万元。2020年11月30日，双方就涉诉场地办理了腾退交接，和驿酒店于该日下午两点将涉诉租赁标的物腾退返还给了京都蛋鸡场。和驿酒店承租涉诉房屋以后，和驿酒店的经营者龚永坤将部分房屋转租，其中将300平方米的房屋转租给张磊，将655平方米的房屋转租给王安禾。各方均确认2020年11月30日张磊、王安禾在涉诉房屋处的装修价值分别为60000元、215000元，京都蛋鸡场同意张磊、王安禾不腾退，且不再向和驿酒店主张占有使用费。和驿酒店表示其自2018年1月24日进场就对涉诉房屋装修、改造，持续到2019年4月。京都蛋鸡场表示和驿酒店自2018年1月24日进场就对涉诉房屋装修、改造，持续到2019年7月6日，且和驿酒店进场就开始破坏主体结构，其经常去租赁场地检查，对和驿酒店装修、改造内容其知情且对和驿酒店破坏主体结构多次制止但制止无效，现对和驿酒店的装饰装修及改造同意利用一小部分。为支持其诉请及反诉答辩，和驿酒店提交如下证据：1．责令改正通知书两份，证明由于京都蛋鸡场拒绝协助办理工商注册的相关事宜，导致和驿酒店先后两次被北京市工商行政管理局顺义分局处罚，致使和驿酒店遭受了巨大经济损失。责令改正通知书分别于2018年6月15日及2019年4月22日出具，主要内容均为：龚永坤，经查，你……在北京市顺义区后沙峪镇京都蛋鸡场院内，从事组织文化交流经营活动……构成了无照经营，现责令你立即停止经营活动。京都蛋鸡场认可该证据真实性，不认可证明目的。2．短信，证明和驿酒店通过信息等多种方式催促京都蛋鸡场协助提供房屋登记表等办理工商登记的相关文件，京都蛋鸡场至今未协助，导致和驿酒店无法注册，给和驿酒店造成巨大损失。短信显示：2018年12月20日龚永坤告知宋伟：姐您方便时帮咱们的房屋登记表打出来给我一份办照，如果不办照以后会特别麻烦，今天镇政府联合执法的又来了。2019年3月15日龚永坤告知宋伟：姐今天下午镇政府又来了，还是说土地到期，违建不让干。宋伟回复：知道来了，转一圈走了。2019年4月17日龚永坤告知宋伟：姐，政府来贴封条了。2019年4月24日龚永坤告知宋伟：姐方便时加微信，把土地使用证发给我。宋伟回复：把邮箱发给我，我发邮件给你。和驿酒店表示其于2018年4月即知晓办理工商营业执照需要提供房屋登记表，其当时向京都蛋鸡场索要，京都蛋鸡场告知其等待。京都蛋鸡场不认可2018年12月20日龚永坤给宋伟发送短信的真实性，称其没收到，认可其余短信的真实性，不认可证明目的。3．网页截屏照片打印件三张，证明和驿酒店为了在涉诉场地办理工商营业执照向工商局申请名称核准，于2019年5月20日申请核准通过。和驿酒店并表示其于2018年4月已经通过名称预先核准登记，后因京都蛋鸡场未提供房屋登记表导致该名称过期。京都蛋鸡场认可该证据的真实性，不认可证明目的。京都蛋鸡场表示其一直只有房产证的两页复印件，没有房屋登记表，后通过诉讼才调取到房屋登记表，故未向和驿酒店提供房屋登记表。京都蛋鸡场称和驿酒店并未向其告知名称核准事宜，只是在2018年在涉诉场地挂了北京新晋文化创意园的招牌。4．施工合同一组，证明和驿酒店在涉诉场地进行了装修、改造施工。京都蛋鸡场不认可该证据的真实性、证明目的。5．2018年3月、9月以及2020年9月5日拍摄的照片一组，证明和驿酒店清运了涉诉场地的垃圾，照片所示装修、改造系其完成。京都蛋鸡场认可该证据的真实性，不认可证明目的，称涉诉场地由和驿酒店转租给他方，大部分垃圾清扫和装饰装修都是由转租的承租人完成的，且照片反映的工程量都是由转租的承租人完成的。为支持其反诉诉请及本诉答辩，京都蛋鸡场提交如下证据：1．催收租金函、邮单及邮件查询单，证明京都蛋鸡场于2019年7月1日向和驿酒店发放催收租金函，要求和驿酒店三日内支付2019年6月至2019年11月租金及税费。和驿酒店不认可该证据的真实性、证明目的，表示其未收到。2．解除合同告知书、邮单及邮件查询单，证明京都蛋鸡场因和驿酒店拖欠房屋租金、破坏房屋主体结构于2019年7月5日向和驿酒店发放解除合同通知书，和驿酒店于2019年7月6日签收。和驿酒店不认可该证据的真实性、证明目的，表示其未收到。3．2018年9月18日拍摄的照片，证明和驿酒店破坏房屋主体结构的情况，以及拆除房屋产生的垃圾堆放在租赁场地内。和驿酒店不认可该证据的真实性、证明目的，表示其为正常装修且征得京都蛋鸡场同意。4．信息、视频，证明京都蛋鸡场于2018年5月21日将涉诉房屋房产证复印件2页给付龚永坤，于2019年4月24日将土地证通过邮件形式发送给龚永坤，京都蛋鸡场已经履行了协助办理营业执照的义务。和驿酒店认可该证据的真实性，不认可证明目的。5．京都蛋鸡场自行出具的工程预算书，证明和驿酒店破坏京都蛋鸡场的房屋导致其无法使用需要恢复的费用，应由和驿酒店赔偿损失。和驿酒店不认可该证据的真实性、证明目的。和驿酒店认可其在涉诉场地新建、扩建的房屋没有取得建设工程规划许可证等行政审批手续。张磊、王安禾对和驿酒店、京都蛋鸡场提交的全部证据放弃质证。一审诉讼中，和驿酒店申请对租赁房屋中有房本的房屋的装饰装修残值、没有房本的房屋的装饰装修现值，以及部分改建造价鉴定。一审委托中建精诚工程咨询有限公司进行鉴定，和驿酒店支付鉴定费80000元。鉴定机构出具了《工程造价鉴定意见书》。和驿酒店对此提出异议，鉴定机构出具了《工程造价鉴定复审意见书》，认定：确定性意见鉴定造价为：改建部分造价1104636．67元；供选择性意见鉴定造价为：（1）有房本的房屋的装饰装修残值造价889559．59元；（2）无房本的房屋的装饰装修现值造价984173．41元；（3）改建部分造价1441450．99元；（4）前期垃圾清运造价418500元。鉴定机构注明：鉴定结论中京都蛋鸡场认可的由和驿酒店施工部分的鉴定造价列为确定性意见，京都蛋鸡场不认可但和驿酒店提出由其施工的鉴定造价列为供选择性意见。和驿酒店、京都蛋鸡场对鉴定结论均予以认可。京都蛋鸡场未提交证据证明鉴定结论中的相应装饰装修、改建系其交付时即存在，并非和驿酒店完成。和驿酒店认可张磊的装修价值有5784．66元包含在鉴定结论中，王安禾的装修价值已经包含在鉴定结论中，对该两部分，和驿酒店不在其第三项诉讼请求中主张，京都蛋鸡场对此予以认可。和驿酒店明确其第三项诉讼请求中的损失包含装饰装修、改造损失5757170元及涉诉场地运营的工人工资607500元。经一审法院向北京市顺义区市场监督管理局咨询，其答复：办理营业执照需要提供合理合法的不动产权登记证明，产权证中存在房屋登记表的必须提供。2019年9月27日庭审时，和驿酒店表示其不同意腾退。2020年9月11日谈话时，和驿酒店表示其还有五户转租承租人未腾退，自行陆续腾退。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，京都蛋鸡场与和驿酒店签订的《房屋租赁合同》虽系双方当事人的真实意思表示，但由于涉诉租赁建筑物中部分具有产权证，部分未取得建设工程规划许可证等行政审批手续，故双方所签订之该合同涉及有产权证房屋部分有效，其余无建设工程规划许可证建筑物部分无效。双方均同意《房屋租赁合同》中有效部分于2019年7月6日解除，一审法院对此不持异议，对和驿酒店就此所提诉讼请求以及京都蛋鸡场就此所提反诉请求均予以支持。一审法院考虑和驿酒店作为承租人应当在承租房屋时尽到谨慎注意义务，而京都蛋鸡场作为出租人应当对房屋情况较承租人有更充分的了解，结合双方所述的合同签订情况，一审法院认定京都蛋鸡场对合同无效应承担较大责任，和驿酒店亦应承担相应责任。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。和驿酒店因无照经营被工商行政管理部门两次责令停止经营，考虑到和驿酒店并未将房屋及时腾退交还给京都蛋鸡场，且在诉讼期间亦先表示不同意腾退，后表示无需法院组织腾退需自行腾退，故2018年6月1日至2019年5月31日期间，对于合同有效部分，和驿酒店应给付租金，一审法院根据本案情况酌情减免部分，对于合同无效部分，京都蛋鸡场应将该部分租金返还，同时和驿酒店应按照本院查明情况给付相应占有使用费。据此一审法院对和驿酒店第二项诉讼请求支持96万元，对京都蛋鸡场要求给付该期间80万元占有使用费的反诉请求酌情支持64万元。如前所述，2019年6月1日至2019年7月6日期间，和驿酒店亦应给付租金及占有使用费，一审法院对京都蛋鸡场要求给付该期间租金和占有使用费的反诉请求予以支持，京都蛋鸡场主张的数额过高，一审法院酌情支持125901．64元。合同解除后，和驿酒店未及时腾退亦应给付占有使用费，京都蛋鸡场主张给付2019年7月7日至2020年11月30日止的占有使用费数额过高，一审法院酌情支持1795851．78元。和驿酒店同意给付京都蛋鸡场水费1580元、垃圾清运费20000元，一审法院对此不持异议。京都蛋鸡场虽不认可和驿酒店提交的2018年12月20日向其催要房屋登记表的短信的真实性，但并未提交反驳证据，一审法院对该证据真实性予以采信。《房屋租赁合同》中已经将协助和驿酒店办理工商注册相关事宜作为京都蛋鸡场的主要责任予以约定，根据一审法院的咨询，办理工商注册需要提供房屋登记表，结合京都蛋鸡场答辩时自认和驿酒店向其索要房屋登记表而其未予提供的情况，一审法院认定系京都蛋鸡场违约导致涉诉合同有效部分不能履行进而解除。京都蛋鸡场主张系和驿酒店违约要求和驿酒店给付违约金，于法无据，一审法院不予支持。京都蛋鸡场自认其经常去租赁场地检查，对和驿酒店在涉诉场地装饰装修及改造的内容知情，包括知悉其所主张的和驿酒店进场就存在破坏主体结构的行为，但京都蛋鸡场并未提交证据证明其提出明确异议，且在2018年12月还接受了和驿酒店给付的租金，由此一审法院认定京都蛋鸡场对和驿酒店的装饰装修、改造以及改建、扩建予以同意。据此，京都蛋鸡场所提要求和驿酒店拆除在租赁场地内新建以及扩建的无本房屋的反诉请求，一审法院不予支持。京都蛋鸡场所提第四项反诉请求，因相应费用并未实际发生，故一审法院对其该项反诉请求不予支持。双方均认可《工程造价鉴定复审意见书》中的鉴定结论，一审法院对该意见书予以采信。京都蛋鸡场认可和驿酒店提交的2018年3月、9月以及2020年9月5日拍摄的照片一组的真实性，一审法院对其真实性予以采信，结合该证据，在京都蛋鸡场并未提交证据证明《工程造价鉴定复审意见书》中供选择性意见鉴定部分非和驿酒店完成的情况下，一审法院认定该部分应属于和驿酒店所完成。考虑到2018年4月和驿酒店即知悉办理工商注册需要提供房屋登记表而京都蛋鸡场未能向其提供，且在2018年6月15日因无照经营被工商行政管理部门责令改正的情形下，和驿酒店自认持续装饰装修及改造至2019年4月，存在自行扩大损失的情况，其对新建、扩建房屋并未办理建设工程规划许可证等行政审批手续，且和驿酒店本身对合同无效亦存在过错，而京都蛋鸡场对和驿酒店的装饰装修及改造同意利用一小部分，故对和驿酒店主张的装饰装修、改造损失一审法院酌情支持3000000元。和驿酒店主张涉诉场地运营的工人工资，于法无据，一审法院不予支持。据此，一审法院于2020年12月25日判决如下：一、确认北京和驿时尚酒店与北京金穗食品有限公司京都蛋鸡场于二〇一八年一月二十四日签订的《房屋租赁合同》中有产权证房屋所涉有效部分于二〇一九年七月六日解除，无建设工程规划许可证建筑物所涉部分无效；二、北京金穗食品有限公司京都蛋鸡场于判决生效之日起七日内返还北京和驿时尚酒店租金九十六万元；三、北京金穗食品有限公司京都蛋鸡场于判决生效之日起七日内赔偿北京和驿时尚酒店经济损失三百万元；四、北京和驿时尚酒店于判决生效之日起七日内给付北京金穗食品有限公司京都蛋鸡场二〇一八年六月一日至二〇一九年五月三十一日的占有使用费六十四万元，二〇一九年六月一日至二〇一九年七月六日的租金和占有使用费共计十二万五千九百零一元六角四分，二〇一九年七月七日至二〇二〇年十一月三十日的占有使用费一百七十九万五千八百五十一元七角八分，水费一千五百八十元，垃圾清运费二万元；五、驳回北京和驿时尚酒店的其他诉讼请求；六、驳回北京金穗食品有限公司京都蛋鸡场的其他反诉请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，京都蛋鸡场围绕上诉请求依法提交以下证据：证据1．顺义政府网站公开信息，证明办理经营执照需要申请书、公司章程等，不需要房屋登记表；证据2．《北京新晋文化创意园租赁协议》复印件（承租人王丽平、罗斯），证明和驿酒店经营者将争议房屋出租并取得收益；证据3．2019年3月1日和2019年1月14日签订的两份《北京新晋文化创意园租赁协议》、装修合同1份，招商银行对账单，证明龚永坤通过转租获益，实际承租人支付了装修费；证据4．龚永坤手写的水表抄表数字，证明龚永坤将房屋转租给多人，一直实际使用并赚取收益。本院组织当事人进行了证据交换和质证。和驿酒店对上述证据发表质证意见为：证据1．真实性认可，关联性、证明目的不认可，房产证复印件包括房屋登记表；证据2及3真实性认可，证明目的不认可；证据4．真实性不认可，证明目的不认可。本院对上述证据认证如下：证据1．真实性确认，证明目的不予确认，与一审法院调查取证结果不一致；证据2、3真实性予以确认，但和驿酒店的转租行为与装修损失并非完全对应的关系，故本院对该证据的证明目的不予确认；证据4．真实性不予确认。王安禾与张磊对上述证据均不发表质证意见。和驿酒店、王安禾、张磊二审均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，京都蛋鸡场虽上诉主张一审法院适用法律不当，但其未举证证明涉案房屋属上述司法解释规定不予适用的范围，即非城镇或乡、村庄规划区内的房屋，故本院对其主张一审法院适用法律不当，不予支持。对于涉案《房屋租赁合同》部分无效的过错认定以及有效部分违约方认定问题。京都蛋鸡场作为涉案房屋的出租人，将未取得建设工程规划许可的房屋予以出租存在主观过错。而和驿酒店作为承租人，在签订租赁合同时对承租房屋是否可以用于租赁疏于审查，亦未尽到合理且必要的注意义务，故应认定双方对合同无效均存在过错。对于双方的过错比例认定，本院认为，作为出租人提供符合法律规定及合同约定的租赁物是房屋租赁合同项下的主要义务。出租人作为租赁房屋的管理人或实际控制人，对租赁物是否合法应是明知或应当知晓，相较承租人而言亦应更为清楚。在租赁合同因房屋的违法性而无效时，出租人应当对此承担主要责任。承租人虽然对租赁房屋的状况亦具有审慎的注意义务，但疏于注意的过错程度较轻，应对合同无效造成的损失承担次要责任。一审法院认定京都蛋鸡场承担较大责任，和驿酒店承担相应责任，并无明显失当。关于有效部分违约方认定问题。首先，双方合同约定甲方协助乙方办理工商注册的相关事宜，故京都蛋鸡场负有合同约定的协助义务。其次，京都蛋鸡场自认和驿酒店要求其提供房屋登记表，而其未予提供。最后，顺义区市场监督管理局对一审法院的咨询答复亦为办理营业执照需要提供房屋登记表，但京都蛋鸡场一直未能向和驿酒店提供房屋登记表。综合以上事实，一审法院认定京都蛋鸡场违约导致合同有效部分解除，并无不当。对于合同有效部分解除后的租金数额认定。双方认可有产权证房屋部分的租金为每年80万，涉案房屋为经营性用房，京都蛋鸡场未履行合同义务，致使双方合同目的无法实现，故一审法院对合同有效部分的租金酌情予以减免，本院不再调整。和驿酒店上诉主张京都蛋鸡场应返还160万元，并无事实依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。对于本案合同无效部分占有使用费数额的认定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五规定：“屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。一审法院参照有效部分的租金标准，酌情支持64万元，亦并无不当，本院不予调整。对于和驿酒店的装饰装修、改造所产生的相应损失，双方均存在过错。和驿酒店在未办理工商注册登记，涉案房屋因无照经营被工商行政管理部分责令改正的情况下，仍持续大量对房屋进行改造以及装饰装修等添附行为，属明知且故意。而京都蛋鸡场虽主张和驿酒店擅自破坏房屋主体结构，其同时表示知悉和驿酒店的改造及装饰装修行为，但据在案证据，京都蛋鸡场未能举证证明其对和驿酒店的改造、添附行为提出过异议或制止，故其对和驿酒店的装饰装修、改造所产生的相应损失亦存在过错。一审法院在双方均认可《工程造价鉴定复审意见书》中的鉴定结论的基础上，酌定支付和驿酒店3000000元，并无明显不当，本院予以维持。一审法院对于依职权调取的证据于2020年12月16日当庭宣读，和驿酒店及京都蛋鸡场均表示没有异议。对于鉴定结论，双方于2020年12月15日的庭审中亦均表示对鉴定结论认可。故一审法院程序正当，京都蛋鸡场上诉主张一审法院调查取证程序错误及鉴定评估程序等不符合法律要求，本院不予支持。京都蛋鸡场上诉主张和驿酒店支付违约金一项。据本案已查明事实，双方合同对于和驿酒店支付租金的时间予以明确约定，每年4月30日前预交第一期半年的租金，每年10月31日前预交第二期半年的租金，而和驿酒店并未于约定日期前向京都蛋鸡场支付租金，已逾期，构成违约。虽和驿酒店存在违约，但基于京都蛋鸡场亦存在违约行为，且京都蛋鸡场未提交证据证明其实际损失，故在双方均存在违约的情形下，过错相抵，一审法院未支持京都蛋鸡场主张的违约金一项，本院不再予以调整。综上所述，和驿酒店、京都蛋鸡场的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费94885元，由北京和驿时尚酒店负担39967元（已交纳），由北京金穗食品有限公司京都蛋鸡场负担54918元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 沈 放审 判 员 万丽丽审 判 员 玄明虎二〇二一年五月十八日法官助理 向 玗