河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终1576号上诉人（原审原告）：王祖华，男，汉族，1966年4月3日出生，住河南省南阳市。委托诉讼代理人：李春，河南威武律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张朋丽，女，汉族，1982年2月15日出生，住河南省南阳市。委托诉讼代理人：潘宇，河南震世律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：余光辉，男，汉族，1975年3月1日出生，住河南省南阳市。委托诉讼代理人：柴小锋，河南震世律师事务所律师。上诉人王祖华因与被上诉人张朋丽、余光辉为财产损害赔偿纠纷一案，不服南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302民初8109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王祖华上诉请求：请求撤销原判，改判张朋丽、余光辉赔偿王祖华装修损失80000元。事实与理由：王祖华于2011年租用该房屋时，该房屋处于毛坯状态，王祖华开支80000元对该房屋进行了装修，2020年1月张朋丽在未通知王祖华的情况下将该房屋出售给余光辉，侵犯了承租人王祖华的优先购买权，应当赔偿王祖华装修费80000元。张朋丽辩称：张朋丽将该房屋出售给余光辉之前，已经通过双方的熟人三杰物业公司的姜锐通知了王祖华，王祖华并未提出异议，并没有表示要购买该房屋，没有主张优先购买权，2020年3月底双方租赁合同期限届满，此后新房主余光辉多次与王祖华协商后续租赁事宜，王祖华仍然没有提出要购买该房屋，张朋丽将该房屋出售给余光辉不侵犯王祖华的优先购买权，也没有影响王祖华使用房屋至租赁期限届满，张朋丽不应承担赔偿责任。余光辉辩称：1、余光辉在购买该房屋之前和三杰物业公司的姜锐一起到王祖华的门店，将张朋丽准备将该房屋出售给余光辉的消息告知了王祖华，王祖华并没有表示要购买该房屋，2020年3月底王祖华与原房主张朋丽的租赁合同到期后，余光辉多次与王祖华协商后续租赁事宜，王祖华仍然没有提出要购买该房屋，其从未主张优先购买权；2、余光辉作为房屋买受人在购买房屋时没有通知承租人王祖华的法定或约定义务，如果王祖华认为自己的优先购买权受损，其应向张朋丽主张权利，余光辉不应承担任何责任。王祖华向一审法院起诉请求：1、被告赔偿原告装修损失80000元、租金损失16000元、经营损失20000元、搬迁费3000元、律师费8000元、房屋差价损失50000元，共计177000元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年9月30日，张朋丽委托其弟张鹏奇作为房屋出租人与王祖华签订《房产租赁协议》，由王祖华承租王府花园13-1-115号房屋，租赁期限为2013年9月30日至2014年9月30日，租金为每月2333.33元，年租金28000元。2014年9月30日，张朋丽仍委托其弟张鹏奇作为房屋出租人与王祖华续签《房屋租赁合同》，将位于南阳市孔明路三杰小区14-111号房屋出租给王祖华使用，租赁期限自2014年9月30日至2015年9月30日，年租金为31000元整。2015年10月10日，双方再次续签《房产租赁协议》，租赁期限自2015年9月30日至2016年9月29日。后双方未再签订书面房屋租赁合同，王祖华一直使用租赁房屋。2020年1月10日，张朋丽与余光辉签订房屋买卖协议，将本案房屋出卖给余光辉，此时该房屋由王祖华承租，年租金为32000元，半年支付一次租金，王祖华向张朋丽指定的代收人姜锐支付租金至2020年4月1日。2020年10月14日，余光辉就与王祖华房屋租赁合同一案向一审法院提起诉讼，请求法院判令：一、解除余光辉与王祖华间的房屋租赁协议，退还房屋；二、王祖华向余光辉支付占用期间的租赁费。2020年11月12日，一审法院作出（2020）豫1302民初6426号民事判决：一、解除余光辉与王祖华间的房屋租赁合同；二、王祖华于本判决生效后七日内搬离南阳市三街王府花园14-111号房屋，并将该房屋恢复原状；三、王祖华按年租金32000元的标准自2020年4月起向余光辉支付租金至退还房屋之日止。王祖华不服判决，提起上诉。2020年12月24日，南阳市中级人民法院作出（2020）豫13民终6576号民事判决：驳回上诉，维持原判。一审法院认为，本案的争议焦点有两点：1、张朋丽、余光辉的房屋买卖行为是否侵害了王祖华的优先购买权；2、张朋丽、余光辉是否应当赔偿王祖华177000元损失。一、《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。上述规定对出租人出卖房屋前设定了“应当在出卖之前的合理期限内通知承租人”的法定义务，该规定系为保障承租人的优先购买权；承租人享有法律规定的房屋优先购买权，但该权利并非无条件、可随意主张的权利，而是“以同等条件优先购买”的权利。王祖华称张朋丽未在出卖之前的合理期限内通知王祖华，张朋丽辩称其“让姜锐、余光辉二人去通知的王祖华”，但张朋丽未向一审法院提交证据证明其确实已经通知了王祖华，存在未按合同法第二百三十条规定“在出卖之前的合理期限内通知承租人”的情形，但是截至本案法庭辩论终结前，王祖华从未明确向张朋丽主张购买房屋，如果王祖华在同等条件下，向张朋丽主张且以实际行动为购买房屋做了前期准备工作，并且因张朋丽未提前通知卖房导致了王祖华的损失，王祖华才具备向张朋丽主张未行使优先购买权导致的损失的权利。现王祖华仅为租赁房屋，而非“同等条件下”“购买”房屋，故张朋丽、余光辉的房屋买卖行未侵害王祖华的房屋优先购买权，王祖华请求张朋丽、余光辉赔偿房屋差价损失50000元的诉讼请求，一审法院不予支持。二、关于王祖华要求张朋丽赔偿房屋装修损失80000元的问题。首先，王祖华仅提交南阳市恒行装修装饰工程有限公司出具的证明及装修明细单，不足以证实其装修损失80000元。其次，王祖华与张朋丽于2015年10月10日签订《房产租赁协议》，合同约定租赁期限为2015年9月30日至2016年9月29日，合同到期后，双方未再签订书面合同，但王祖华一直使用房屋至今且支付房屋租金至2020年4月1日。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，租赁人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，自2016年9月30日起至法院判决解除王祖华与余光辉间的房屋租赁合同之日期间内，王祖华与张朋丽之间的《房产租赁协议》继续有效，双方在该协议中未约定租赁房屋的装修费用承担问题，且王祖华装修房屋是为自身经营茶叶店所需，故王祖华请求张朋丽、余光辉承担装修损失80000元，一审法院不予支持。三、关于王祖华请求张朋丽、余光辉赔偿租金损失16000元的问题。法院已经作出判决，解除余光辉与王祖华间的房屋租赁合同，限期要求王祖华搬离房屋并恢复房屋原状，王祖华按年租金32000元的标准自2020年4月起向余光辉支付租金至退还房屋之日止。王祖华未向一审法院提交证据证明存在租金损失，对该项诉讼请求，一审法院不予支持。四、关于王祖华请求被告赔偿搬迁费3000元、经营损失20000元、律师费8000元的问题。王祖华均未向一审法院提交证据证明存在以上损失，故王祖华的该项请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条、第二百三十条、第二百三十六条之规定，判决如下：驳回原告王祖华的诉讼请求。案件受理费减半收取1920元，由原告王祖华负担。二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理，对原审判决认定的事实予以确认。另查明，本院生效的（2020）豫13民终6576号民事判决认定，2020年1月10日张朋丽将该房屋出售给余光辉，价款为125万元；本院二审中，王祖华认可大约在2019年底或2020年初，姜锐和余光辉一起到其店中告知其出租人张朋丽将该房屋出售给了余光辉，当时其没有提出异议。二审中，经本院征求意见，王祖华明确表示其不同意以张朋丽、余光辉之间的售房价125万购买该房屋。本院认为，承租人的优先购买权是指在租赁合同的有效期内,出租人出卖租赁房屋的,在购买价格、购买时间、支付期限、支付方式等相同条件下,承租人享有优先于其他人购买该房屋的权利。“同等条件”是作为承租人行使优先购买权的必要条件。本案张朋丽于2020年1月将该房屋出售给余光辉期间，通过双方的熟人姜锐与余光辉一起到王祖华的店中将该情况告知了王祖华，王祖华当时并没有提出异议，并没有表示其也要购买该房屋，没有主张优先购买权，此后在2020年3月31日其与张朋丽之间的租赁期限届满后，在新房主余光辉多次与其协商后续租赁事宜期间，王祖华仍然没有作出过购买该房屋的意愿表示，且王祖华在本院二审中也明确表示不同意以张朋丽与余光辉之间的售房价125万购买该房屋，故应视为王祖华已放弃“同等条件”下享有的优先购买权，王祖华关于张朋丽未在出卖房屋之前告知自己，侵犯了自己的优先购买权，应当赔偿自己80000元装修费的主张，与王祖华在收到出租人张朋丽将房屋出售给余光辉的情况后，从未表示过自己也要求以相同价款购买该房屋、且在本院二审中仍然明确表示不同意以张朋丽与余光辉之间的售房价125万购买该房屋的事实不符，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，王祖华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3840元，由王祖华负担。本判决为终审判决。审判长  李晓峰审判员  郭国旗审判员  吴 霞二〇二一年五月十一日书记员  孙上兰