辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终4623号上诉人（原审原告）：于红，女，1979年12月28日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：夏婧骁，辽宁巨东律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾雨佳，辽宁巨东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳光盛恒荣房地产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市铁西区北一西路52号A座916室。法定代表人：颜龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：李卓然，男，1987年7月13日出生，汉族，系该单位员工，住辽宁省大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：姜丽，女，1987年8月18日出生，汉族，系该单位员工，住沈阳市大东区。上诉人于红因与被上诉人沈阳光盛恒荣房地产开发有限公司（以下简称“光盛恒荣公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初13106号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。于红上诉请求：撤销一审判决第四项，改判被上诉人双倍返还定金10万元；诉讼费由被上诉人承担。同意一审判决第一、二、三项。事实与理由：上诉人与被上诉人在2020年8月10日签订《商品房认购协议》，被上诉人于2020年10月28日取得《建设工程施工许可证》，上诉人在购买房屋时被上诉人的员工没有如实告知上诉人没有建设工程施工许可证，违背了如实告知的相关义务，上诉人才签订认购协议。至今房屋仍未施工，显然不能正常交易。上诉人已经在合同约定的日期前支付首付款，应视为上诉人完成自己的义务，不能签订《商品房买卖合同》并非上诉人的原因。原审认定首付款分期不违反法律和行政法规的强制性规定，适用法律错误。光盛恒荣公司辩称，一、涉案商品房可正常交易，上诉人违约确属法律事实。涉案房屋预售时五证齐全，建设工程施工许可证取得时间为2019年6月20日，商品房预售许可证的取得时间为2019年10月24日。上诉人所指的2020年10月28日取得建设工程施工许可证系因被上诉人变更总包单位后对建设工程施工许可证上记载的总包单位名称进行变更而换发的证件，并非上诉人所说的其在购买房屋时没有取得。二、原审法院认定双方并未签订《商品房买卖合同》并无错误。上诉人支付首付款并不能等同于签订《商品房买卖合同》，被上诉人一审中已提交证据证明曾多次通知上诉人签订《商品房买卖合同》，而上诉人拒绝签订。三、上诉人所述“首付款分期违法”并不适用本案，被上诉人也未实施上述行为。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。于红向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《商品房认购协议书》；2.判令被告双倍返还定金，共10万元；3.判令被告返还原告购房首付款122191元及利息，暂记人民币100元（按一年期贷款市场报价利率（LPR)的四倍计算，从2020年8月10日起至今）；4.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告作为乙方、被告作为甲方于2020年8月10日签订《商品房认购协议（住宅、商业适用）》，该认购协议约定：乙方预购位于辽宁省沈阳市铁西区阳光城·未来悦项目10号楼住宅号（幢）2单元8层802室的房屋，建筑面积约为107.59平方米（最终以有资质的测绘机构出具的商品房面积测绘报告记载的建筑面积为准），房屋单价为壹万伍仟捌佰伍拾柒元捌角贰分（RMB：15857.82元/平方米），房屋总价款为壹佰柒拾万陆仟壹佰肆拾叁元整（RMB：1706143.00元）；乙方选择的付款方式为商业贷款，首期购房款为总房款的30.00%，为人民币516143元（大写：伍拾壹万陆仟壹佰肆拾叁元整），乙方于2020-08-17日前支付。该协议第三条第一款约定：乙方应于本认购协议签订之日交付购房定金人民币50000元（大写人民币伍万元整）；在双方签订《商品房买卖合同》且乙方根据约定支付首期购房款之日，该定金自动转为所购买商品房的等额购房款。第二款约定：乙方应自本认购书签订之日起7日内即2020-08-17日前持本认购协议及定金收据与甲方签订《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件。在上述期限内，如果签约时间变化，则以甲方另行通知的签约时间为准，甲方没有另行通知的，乙方应在上述期限内前来办理签约手续。第四款约定：乙方如未按照本认购协议所约定的时间与甲方完成《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件的签订，或未于约定期限付清相应购房款的……乙方承担违约责任，本认购协议自动解除，甲方有权将本认购协议项下之商品房转售他人，而无须另行通知乙方，同时甲方有权没收乙方已经支付的定金。第十四款约定：在双方签订本认购协议后至签订《商品房买卖合同》前，如司法机关或行政机关依法限制本商品房交易，或因不可抗力/意外事件导致本商品房无法继续交易的，乙方有权拒绝签订《商品房买卖合同》，甲方全额返还乙方已支付的定金（不计利息）。2020年8月10日，原告作为申请人向被告提交《首付款分期申请书》，载明：“本人于红，身份证号：2108021979××××××××，于2020年8月10日认购阳光城·未来悦项目10号楼2-8-2号住宅并已签署了《商品房认购协议》，房屋单价15542.25元/㎡，房屋总价款1672191元。根据《商品房认购协议》约定，本人应于2020年8月17日前向贵司支付首付款502191元。现因本人个人原因，向贵司申请先交纳首付款￥50000元（人民币大写：伍万元整），剩余首付款合计452191元本人将按如下方式分期向贵司支付：其中首付款122191元于2020年8月17日前支付，余下首付款330000元于2020年10月24日前支付。如本人逾期未向贵司支付上述款项，则视为本人放弃购买本套房屋，本人认可届时贵司将有权没收本人已交纳定金并可将本套房源另售他人，同时贵司有权按《商品房认购协议》约定追究本人逾期付款的违约责任，特此申请。”被告在该申请书上盖章。2020年8月10日，被告收到原告给付的定金50000元。2020年8月16日，被告收到原告给付的首付款122191元。另查明，2020年5月，被告在另案中作为原告与原总承包方就案涉房屋所在的施工项目发生纠纷，诉至沈阳市中级人民法院。在变更了总承包单位后，2020年10月28日，案涉房屋所在的工程取得了建设工程施工许可证。2019年10月24日，案涉房屋取得了商品房预售许可证（编号为沈方预售第19792号）。沈阳市铁西区地名管理办公室对案涉房屋楼门牌编号予以审批。再查明，2020年9月28日，原告向被告出具《律师函》，函告解除与被告签订的《商品房认购协议书》，要求被告双倍返还定金100000元、购房首付款122191元以及相应利息。被告认为原告无权单方解除该协议。一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。本案中，《商品房认购协议（住宅、商业适用）》是原、被告的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告应按照约定履行各自的权利和义务。庭审中（2020年11月5日），原、被告一致同意解除《商品房认购协议（住宅、商业适用）》，一审法院予以确认。对于原告已交纳的购房首付款122191元，被告应当予以返还。关于原告向被告主张购房首付款122191元的利息，被告应当自2020年11月5日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际给付之日止。关于原告向被告主张返还定金100000元的诉讼请求，原告主张被告违约，违约的情形在于被告与案外人就案涉房屋所在的工程存在诉讼，且停工，存在不能按期交房的可能，原告认为被告符合认购协议第三条第十四款约定的情形。但在被告能够提供案涉房屋的商品房预售许可证、建筑工程施工许可证的前提下，原告未能举证证明被告出售的商品房被司法机关或行政机关依法限制交易或因不可抗力、意外事件导致本商品房无法继续交易。根据认购协议第三条第二款、第四款的约定，原告未在2020年8月17日与被告签订《商品房买卖合同》，原告违约，原告无权向被告请求给付定金。故对于该项诉讼请求，不予支持。关于因购房首付款分期，原告认为该认购协议应无效的主张，因原、被告签订的《商品房认购协议（住宅、商业适用）》内容不违反法律和行政法规的强制性规定，本案中的首付款分期并不符合首付融资的情形，故对于原告的主张，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：一、原告于红与被告沈阳光盛恒荣房地产开发有限公司于2020年8月10签订的《商品房认购协议（住宅、商业适用）》于2020年11月5日解除；二、被告沈阳光盛恒荣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告于红购房首付款122191元；三、被告沈阳光盛恒荣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告于红购房首付款122191元的利息，自2020年11月5日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，至实际给付之日止；四、驳回原告于红的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4634元，减半收取2317元，由原告于红承担945元，由被告沈阳光盛恒荣房地产开发有限公司承担1372元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供：证据一、上诉人与被上诉人销售经理乔野的录音（2020年9月）一份，证明：被上诉人多次承诺开工但均违反相关协议规定，被上诉人要求上诉人先交纳定金和首付款，事后倒签日期向上诉人提供了认购协议，证明上诉人与被上诉人取得认购协议的同时已经交纳了钱款，一审认定是上诉人原因导致没有签订商品房买卖合同是错误的；证据二、上诉人与被上诉人销售员陈龙的录音（2020年9月）一份，证明：陈龙用利诱、返利等手段与上诉人签订了认购协议，该行为违反行政法规建房（2017）215号相关规定，该规定明确不允许首付款分期，不论是购房人申请还是售房人主动提出都不允许；证据三、售楼员陈龙和宋宝松的承诺书一份，证明：承诺上诉人如购买案涉房产对上诉人进行返利，进一步证明诱导上诉人签订认购协议。被上诉人质证意见：对证据一、二、三的真实性、关联性和证明问题均有异议。该录音证据并不能证明是被上诉人的销售人员所述。根据房产局的要求，认购协议和商品房买卖协议应该公示，被上诉人也公示过，不可能存在上诉人录音中所述的没有阅读的情况。上诉人是完全民事行为能力人不存在被诱导购房的可能本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人提出判令被上诉人双倍返还定金10万元的上诉请求，根据上诉人提供的人民网领导留言板沈阳市人民政府办公室回复意见及施工现场照片、视频资料等显示，因被上诉人与施工方发生诉讼纠纷，案涉工程现场长时间处于停工状态，被上诉人对此亦无明确答复，致使上诉人的购房目的能否实现处于一定风险的情况下，上诉人未向被上诉人交付剩余首付款，提出解除认购协议。故上诉人未与被上诉人签订商品房买卖合同并非完全由个人原因所致，而被上诉人工程诉讼纠纷亦非必然地导致案涉房屋无法继续交易，综合全案事实，从公平原则考虑，由被上诉人返还上诉人定金5万元为宜。综上所述，上诉人于红的上诉请求部分成立，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，规定，判决如下：一、维持沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初13106号民事判决第一项、第二项、第三项，即“一、原告于红与被告沈阳光盛恒荣房地产开发有限公司于2020年8月10签订的《商品房认购协议（住宅、商业适用）》于2020年11月5日解除；二、被告沈阳光盛恒荣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告于红购房首付款122191元；三、被告沈阳光盛恒荣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告于红购房首付款122191元的利息，自2020年11月5日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，至实际给付之日止”；二、撤销沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初13106号民事判决第四项，即“四、驳回原告于红的其他诉讼请求”；三、沈阳光盛恒荣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还于红定金50000元;四、驳回于红的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4634元，减半收取2317元，由于红承担532元，沈阳光盛恒荣房地产开发有限公司承担1785元；二审案件受理费4634元，由于红、沈阳光盛恒荣房地产开发有限公司各负担2317元。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年五月十一日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国担保法》第八十九条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。