辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终300号上诉人（原审原告）：潘虹，女，1970年12月1日出生，汉族，个体业者，住辽宁省锦州市凌河区。委托诉讼代理人：董力群，辽宁卓政（锦州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：凌海市振兴房地产开发有限公司，住所地辽宁省凌海市双羊镇双羊村。法定代表人：佟钢，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：崔雪峰，系该公司职工。原审第三人：高文，男，1952年10月11日出生，满族，农民，住辽宁省凌海市。上诉人潘虹与被上诉人凌海市振兴房地产开发有限公司，原审第三人高文买卖合同纠纷一案,不服辽宁省凌海市人民法院（2020）辽0781民初842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人潘虹及委托诉讼代理人董力群，被上诉人凌海市振兴房地产开发有限公司的委托诉讼代理人崔雪峰，原审第三人高文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘虹上诉请求：1.请求依法撤销凌海市人民法院做出的（2020)辽0781民初842号民事判决书，依法改判或发回重审；2.请求依法判令由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、原审法院认定事实不清，证据不足。2013年10月3日，上诉人购买了被上诉人振兴公司抵账给原审第三人高文的顶账房，上诉人和高文一同向被上诉人振兴公司交付了购房款，被上诉人振兴公司向上诉人出具专用收款收据，收据上写明交款人为上诉人。房屋建成后，被上诉人振兴公司向上诉人交付了房屋钥匙，上诉人对涉案房屋进行了简单装修，并实际拥有使用至今，但因涉案房屋存在严重质量问题，被上诉人振兴公司迟迟没有解决，所以上诉人一直没有办理入住手续，虽然没有办理入住手续，但不能否认上诉人与被上诉人之间不成立房屋买卖合同关系，因此，被上诉人有协助上诉人办理房屋过户手续的义务。另外，原审中被上诉人振兴公司出庭作证的证人都是被上诉人振兴公司的员工且存在亲属关系，其证言证明力有限，证人在开庭过程中证言多次改变，证人在庭审中的证言与被上诉人高文的陈述也相互矛盾，其真实性无法确认，同时，原审第三人高文受振兴公司律师的逼迫，当庭不敢表达内心真实意思表示，导致不能还原事实本相。二、程序违法，剥夺了上诉人的诉讼权利。原审中上诉人向原审法院提交了涉案房屋钥匙，上诉人与被上诉人振兴公司法定代表人、工作人员、物业经理的电话录音等证据，并申请证人刘某出庭作证，上述证据足以证明上诉人是涉案房屋的实际拥有者。另外，在第三次开庭以后，被上诉人高文亲口向上诉人承认，确实看见上诉人向被上诉人振兴公司交付了购房款，上诉人将此次通话录音证据在第四次开庭审判前向法庭提交，但法庭并没有对该关键证据进行质证，剥夺了上诉人的权利，属于程序违法。综上所述，为维护上诉人合法权益，上诉人特向贵院提起上诉，请求依法支持上诉人的诉讼请求。被上诉人凌海市振兴房地产开发有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，请二审驳回上诉人的上诉请求。原审第三人高文陈述称，维持一审判决。潘虹向一审法院起诉请求：1.请求判令被告协助原告办理凌海市凌河公寓××号楼房房屋产权证书；2.如不能办理产权证书，请求判令被告退还原告购房款299700元，利息按照中国银行同期贷款利率计算至给付之日；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告潘虹系个体业者，其曾经营二手房屋买卖等业务。第三人高文系承包建筑工程的个体业者。2012年-2013年间，第三人高文曾承包被告凌海市振兴房地产开发有限公司开发的住宅小区部分工程，被告以涉案房屋(凌海市凌河公寓××号)等多户在建楼房房屋抵顶部分工程款。原告潘虹通过案外人介绍认识第三人高文，得知其出售顶账楼房，原告潘虹有意向购买涉案的抵账给高文的该房屋。2013年10月3日，在被告的售楼处，潘虹、高文均在场的情况下，被告售楼处工作人员出具专用收款收据一张，载明付款单位(交款人)为潘虹，收款事由为凌河公寓2-6-11-1号81平方米，收款299700元，右上角记载高文顶账3700元，票据下方交款人处为高文签字。其中付款单位(交款人)写成原告潘虹的名字，是第三人要求并认可所为。被告内部账本中记载内容与收款收据一致，并记载附高文顶账打收条一张299700元。第三人高文对其为被告打收条一事予以认可，但未收到钱款，以此收条证明第三人高文收到抵账房屋即收到抵顶的工程款299700元。此后，该房屋未办理入住。但第三人高文曾为该房屋更换门锁，原告潘虹曾对该房屋进行部分改动。现原告潘虹诉至法院，请求判令被告协助办理凌海市凌河公寓××号楼房房屋产权证书；二、如不能办理产权证书，请求判令被告退还原告购房款299700元，利息按照中国银行同期贷款利率计算至给付之日；三、诉讼费由被告承担。第三人高文庭审中称，其未收到原告的购楼款，此楼房系被告抵账给其的工程款，虽原告主张权利，但该房屋应该为高文所有。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，该类纠纷的标的物为房屋。本案涉案房屋非为商品房，庭审过程中原、被告及第三人均认可房屋为抵账房。抵账双方当事人为被告凌海市振兴房地产开发有限公司、第三人高文，双方于2013年10月做了相关的抵账手续，被告为第三人开具了专用收款收据，写明了抵账的金额，同时第三人又为被告出具了收款收条一张，虽未收到钱款，但以此证明收到了以涉案房屋抵顶的工程款299700元。双方对以房抵顶工程款的事实没有争议。现原告潘虹以该专用收款收据上记载其系付款人为证据，证明此299700元购房款为其交付，涉案房屋为其所有诉至本院，要求被告为其办理房权证，如不办理房权证，退还此299700元购房款。首先，原告潘虹购买涉案房屋，定会支付购房款，或者将此款交给第三人高文，或者将此款交给被告凌海市振兴房地产开发有限公司，庭审中原告称此款未交给高文，高文也称未曾收到此款。原告潘虹称此款交给被告振兴公司，被告予以否认。那么，原告潘虹是否向被告支付了购房款为本案的关键所在。原告提交的收款收据付款单位(付款人)处写的是原告潘虹，在票据的右下角交款人处写的是高文，右上角记载高文顶账3700元，结合各方当事人的当庭陈述，出具该票据之时，付款人写成潘虹，系第三人高文要求并认可的，高文同意将涉案房屋写在原告潘虹名下，那么潘虹应向第三人高文付款，而恰恰其未向高文付款。潘虹一直陈述其房款交付给被告公司了，从票据来看，其将购房款交给被告公司，被告公司应将房款给付第三人高文，而高文未收到过钱款，却未被告书写了收条，证明以房抵顶工程款的事实，原告的陈述与抵账事实相互矛盾；从资金来源看，原告交付的房款近30万元，被告称其未收到房款，在场人高文亦未看到原告交付现金房款，其没有银行支取记录，也没有有效的旁证予以证明；从涉案房屋的管领使用来看，该房屋始终未办理入户手续，而原告潘虹与第三人高文却都曾试图占有使用，该房屋的买卖合同存在争议。现原告潘虹以一张存在争议的收款收据要求房屋归其所有，要求被告为其办理房权证，如不能办理房权证退还房款的诉讼主张，证据不足，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告潘虹诉讼请求。案件受理费5796元，由原告承担。二审中，上诉人潘虹向法庭提交了2020年12月11日（庭审后）的潘虹与第三人高文的通话录音有如下陈述“潘虹是把钱交了，但我没得到，潘虹把钱交给张旭了，他妈逼为啥不给我，然后你没看律师歪了我一眼吗？脖子和我歪着吗，不愿意了”；高文陈述“我说的潘虹把钱交给你张旭了，为啥不给我？票给人开了，收条我都给你打了，为啥不给我钱”。上述事实有2020年12月11日的潘虹与第三人高文的通话录音及庭审笔录在卷佐证，足资确认。原审法院认定的其他事实基本属实，本院予以确认。本院认为，买卖合同的定义，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。该条款中明确了出卖人的义务是转移标的物的所有权于买受人；买受人的义务是支付对价款。关于占有标的物与交付时间问题，《中华人民共和国合同法》第一百四十条规定，标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于撤销权的行使问题，《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第二款规定“当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现上诉人潘虹提出，一审法院判决驳回其诉讼请求存在认定事实及适用法律错误的上诉理由。经查，案涉的由潘虹持有的原始的《专用收款收据》为在建期房的销售凭证。该收据的主文中的付款单位一栏标明为“潘虹”、收款单位一栏标明“振兴”、右上角的收款项目一栏为“高文订账3700”、大小写的交易金额均为299700元、交款事由为：“凌河公寓2-6-11-181㎡”、该收据中的出纳为“张鑫”、右下角的交款人为“高文”，该收据加盖了凌海市振兴房地产开发有限公司财务专用章，诉讼中振兴公司对此收据的真实性不持异议。本院认为，该收据中“高文订账3700”的内容应为销售的单价（3700元×81㎡＝299700元）。振兴公司销售案涉期房的目的是为了筹集工程款；原审第三人高文引领潘虹到振兴公司购房的目的是为了换取工程款；潘虹参与此交易的目的是获得案涉房屋的所有权。根据振兴公司为潘虹出具了《专用收款收据》的事实，本院可以认定振兴公司已经实现交易目的并取得了对价款。根据潘虹持有的本人名下的载有房屋位置、门牌号、面积等具有房屋买卖合同性质内容的《专用收款收据》的事实，本院可以认定潘虹已经初步获得了案涉期房的所有权。根据高文为振兴公司出具299700元收条且该收条已被振兴公司财务入账的事实，本院可以认定高文已经收到了振兴公司给付的299700元工程款。本次交易完成后，三方当事人的合同目的均已有所实现。本案从振兴公司出具的买受人为潘虹的收款收据及高文的收条来看，潘虹所主张的振兴公司先将案涉房产卖与潘虹之后振兴公司用卖房款偿还了高文的工程欠款的交易过程符合日常的生活习惯且不违反法律规定。而振兴公司所主张的先抵后卖的交易过程与案件的基本事实不符。本案如果是振兴公司所主张的先行向高文以购房收据抵债，高文再转卖给潘虹的交易过程存在，那么高文在取得价值299700元的在建期房购房款收据后则无需再另行向振兴公司出具299700元的收条。振兴公司陈述的高文即是交款人又是收款人的主张自相矛盾且不符合交易习惯；假如先抵后卖的事实存在，潘虹则应向高文支付购房款，并应由高文向潘虹出具299700元的收条，而不会出现高文向振兴公司出具收条的现象。另查，本院二审已质证的高文与潘虹在一审庭审后的电话录音内容显示，高文在通话中已认可了潘虹已将购房款交付给振兴公司财务人员的事实。该录音证据虽形成于一审结束后，但却进一步证明潘虹已向振兴公司交付购房款的事实。即使高文与潘虹就案涉房产的所有权归属问题产生纠纷，此所有权纠纷也与振兴公司无关，因为以物抵债完成后振兴公司对涉案房屋已不再拥有所有权。再查，本案被上诉人和原审第三人在诉讼中均未能提交在法定的除斥期间（五年）内行使撤销权的证据，二当事人的撤销权应归于消灭。本案潘虹所提出的其将购房款交付给振兴公司，振兴公司又向高文结算工程款的事实主张，有完整的证据链支持。本院基于以上事实可以认定潘虹与振兴公司的买卖合同关系成立，作为出卖人的振兴公司应对其加盖公章的收款收据负责，其应当履行标的物的交付义务，振兴公司应当为原始收据的持有者潘虹办理房产买卖手续。振兴公司抗辩提出的其与潘虹之间不存在买卖合同关系的主张与本案基础事实及证据相悖，对此，振兴公司应当承担不利后果。关于原审第三人高文陈述的其未得到299700元的问题，因该主张与本案已有的收条的事实相矛盾且与本案潘虹要求振兴公司履行合同义务的诉求不属同一法律关系，本院不予调整。关于潘虹提出的，如不能办理产权证书，请求判令被告退还原告购房款299700元，利息按照中国银行同期贷款利率计算至给付之日的诉讼请求。因该项请求属于解除合同的范畴且“不能办理产权证书”的事实尚未发生，故本院对此项诉求不予调整。在本院判决后，如该事实发生，潘虹可另行主张权利。一审法院以潘虹的房屋买卖收据存在第三人争议为由判决驳回潘虹的诉讼请求属认定事实及适用法律均存在错误。本院予以纠正。综上所述，潘虹的上诉请求部分成立，本院对其合理部分予以支持；一审判决认定事实及适用法律均有错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百四十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销辽宁省凌海市人民法院（2020）辽0781民初842号民事判决；二、被上诉人凌海市振兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助上诉人潘虹办理凌海市凌河公寓××号楼房房屋产权证书；三、驳回上诉人潘虹其他诉讼请求；四、驳回上诉人潘虹其他上诉请求。一审案件受理费案件受理费5796元，二审案件受理费案件受理费5796元，合计11592元，由被上诉人凌海市振兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李宇辉审判员  王金业审判员  王 广二〇二一年五月十四日法官助理刘佳乐书记员张采琳