辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终4689号上诉人（原审原告）：董文，女，1967年5月17日出生，汉族，住辽宁省本溪市平山区。委托诉讼代理人：秦永革，男，1968年8月31日出生，汉族，住辽宁省本溪市平山区。委托诉讼代理人：董伟，女，1969年8月14日出生，汉族，住辽宁省本溪市平山区。上诉人（原审原告）：董武，男，1973年1月21日出生，汉族，住辽宁省本溪市明山区。委托诉讼代理人：秦永革，男，1968年8月31日出生，汉族，住辽宁省本溪市平山区。委托诉讼代理人：董伟，女，1969年8月14日出生，汉族，住辽宁省本溪市平山区。上诉人（原审原告）：董伟，女，1969年8月14日出生，汉族，住辽宁省本溪市平山区。委托诉讼代理人：秦永革，男，1968年8月31日出生，汉族，住辽宁省本溪市平山区。被上诉人（原审被告）：胡超轶，男，1985年3月21日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：胡长智，男，1955年12月20日出生，汉族，系胡超轶父亲，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：王美荣，女，1956年3月30日出生，汉族，系胡超轶母亲，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审被告）：辽宁圣亚房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区彩霞街15-1号。法定代表人：李荣，该公司经理。上诉人董文、董武、董伟因与被上诉人胡超轶、辽宁圣亚房地产开发有限公司（以下简称“圣亚房产公司”）案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初7960号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。董文、董武、董伟上诉请求：1.请求法院就诉争房产，查明2010年4月18日上诉人与辽宁福城房地产开发有限公司（以下简称：福城公司）766，095.00元购房款银行流水，依法撤销沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初7960号民事判决，重新确认诉争房产权属、解除查封；2.要求二被上诉人承担一审、二审案件全部受理费用；3.严厉惩处二被上诉人虚假诉讼侵害上诉人财产的违法行为，赔偿上诉人经济损失及精神损失。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。2003年4月28日，福城公司与辽宁凤祥房地产开发有限责任公司（以下简称：凤祥公司）合作开发“福城阁”。双方签订《联建协议书》、《补充协议》约定“福城公司负责商品房销售工作、凤祥公司有权监督销售情况”。2011年3月11日，凤祥公司更名圣亚公司后，与福城公司渐生分歧；自2017年6月26日开始，金洪天等人以辽宁圣亚房地产开发公司的名义采取非法手段强行进驻“福城阁”、对福城公司销售进住的业主实施敲诈。2017年9月20日起，上诉人将金洪天强占家父房产、敲诈、非法入室的违法行为上报至沈阳各级公安机关。迫于警方压力，金洪天虽交还房产却怀恨在心、伺机报复。2018年1月17日，浑南区人民法院公然以圣亚公司和胡超轶之间设立36万狗血债，赫然将家父房产查封，而此时距家父善意、合法、全款取得并实际占有该房产相去己8年之久。我们在此郑重声明：我们的购房款是通过银行转账给售卖方的，银行一定存在流水。一审法院两次庭审过程中，上诉人均出示了售房单位出据的《收款收据》及相关证据，难道售房单位出据的《收款收据》就没有法律效力吗？浑南区人民法院各种不作为、乱作为、胡裁乱判令人发指。2019年8月20日，沈阳市公安局“扫黑办”已发布《关于检举揭发金洪天黑恶犯罪团伙违法犯罪事实的悬赏通告》。作为受害者---上诉人购买政府组织、福城公司公开售卖的房产（《福城阁认购协议书》、《购房收款收据》证明上诉人已向福城公司支付房产对价）并居住八年之久，浑南院放任福城公司不管，凭什么一而再、再而三的侵害上诉人的合法权益、查封上诉人的房产？综上，二被上诉人应赔偿我方经济损失70万元，精神抚慰金30万元。共计100万元。胡超轶辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。圣亚房产公司经本院合法传唤未到庭进行答辩，亦未提交书面答辩意见。董文、董武、董伟向一审法院起诉请求：1.依法确认原告对位于沈阳市浑南新区明波路15号福城阁1-16-2室，建筑面积为139.29平方米房产的所有权，解除对该房屋的查封；2.诉讼费由被告承担。一审法院审理查明：被告胡超轶与被告圣亚房地产公司合同纠纷一案，本院于2017年8月8日作出[2017]辽0112民初6144号民事判决书，判令被告圣亚房地产公司于判决生效之日起五日给返还被告胡超轶购房款360,000元及利息损失（以50,000元为基数，自2011年3月17日至判决确定的给付之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以310,000元为基数，自2011年7月23日起至本判决确定的给付之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。该判决生效后，权利人胡超轶向本院申请执行，本院于2018年1月16日查封了位于沈阳市浑南区的房屋。上述房屋目前尚未办理房屋产权登记，但房屋所占抵款的土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证等手续均登记在被告圣亚房地产公司名下。另查明，2010年4月18日，案外人董德发与沈阳福成房产开发有限公司签订《福城阁认购协议书》一份，载明原告认购“福城阁”1号楼1-16-2房屋，建筑面积139.29平方米，总价款766,095元，一次性付清。协议签订当日，辽宁福城房地产开发有限公司向董德发出具了766,095元房款的收款收据。2012年11月24日，辽宁福城房地产开发有限公司下发上述房屋的准住通知单。再查明，董德发于2019年3月9日去世，三原告为其第一顺位继承人。一审法院认为，根据民事诉讼法的相关规定，被告有答辩和质证的权利，本案被告圣亚房地产公司经本院传票合法传唤后，在法定期限内未提出答辩且未到庭对原告所举证据进行质证，应视为放弃答辩和质证的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，进钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，董德发与辽宁福城房地产开发有限公司签订了房屋认购协议书，而辽宁福城房地产开发有限公司作出房屋的出售人，至今未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在预售前取得商品房的，可以认定有效”。因此案外人董德发与辽宁福城房地产开发有限公司签订的房屋认购协议书不能认定系合法有效的书面买卖合同，况且案外人对已支付的766,095元房屋价款不能提供付款方式、钱款来源等相关证据来证明董德发已支付购房款的事实，故原告提出的异议不符合上述法律规定中能够排除执行规定的情形。关于原告要求确认案涉房屋归其所有的诉请，本院认为，根据物权法的相关规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，案涉房屋未办理产权登记，故本院对原告要求确认案涉房屋及土地使用权归其所有的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告董文、董武、董伟的诉讼请求。案件受理费6,700元，由原告董文、董武、董伟承担。二审中，董文、董武、董伟向法庭提供如下证据：1.悬赏公告，证明二被上诉人虚假诉讼侵占上诉人房产；2.银行取款凭证复印件9张，证明上诉人取款凭证；3.报案回执，证明上诉人实际入住房屋，被圣亚房产公司原法人强占。后来上诉人报警了；4.声明，证明上诉人从福城公司买房屋的所有手续被圣亚房产公司抢走了；5.电费通知单、收款收据、抄表单，证明上诉人入住缴纳费用事实。胡超轶对上述证据的质证意见：上述证据均与我无关。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，被上诉人圣亚房产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、质证及辩论的权利。本案为案外人执行异议之诉，故审查的重点为案外人董文、董武、董伟就位于沈阳市浑南区的案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求能否得到支持的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。关于案涉《福城阁认购协议书》的效力应如何认定的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，虽辽宁福成房产开发有限公司至今未取得案涉房屋的商品房预售许可证明，但上述规定系维护房地产市场秩序以及购房人利益，且预售许可为行政管理手段，没有预售许可应承担行政责任，而无预售许可又系房地产开发一方过错造成，不应以此否定商品房买卖合同的效力。故一审法院径行认为董德发与辽宁福城房地产开发有限公司签订的房屋认购协议书不能认定系合法有效的书面买卖合同不当，应予纠正。首先，通过董文、董武、董伟向法庭提供的其父亲董德发于2010年4月18日与辽宁福城房地产开发有限公司签订的《福城阁认购协议书》，可以证明董德发在案涉房屋被查封前已签订合法有效的书面买卖合同；其次，通过董文、董武、董伟向法庭提供的2010年4月18日辽宁福城房地产开发有限公司为董德发出具的收款收据以及银行卡取款凭条、个人业务凭证、取款凭条等证据材料，能够证明董德发已全额支付购房款的事实；第三，根据董文、董武、董伟提交的准住通知单、物业费收款收据、电费通知单、报案回执等证据材料，亦能证明董德发在案涉房屋被查封前就已实际入住该房屋并交纳相关生活费用的事实；第四，因案涉房屋所在项目至今未取得预售许可和备案，故董德发对未能办理过户登记不存在过错。综上，董文、董武、董伟就位于沈阳市浑南区的案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。关于董文、董武、董伟要求确认案涉房屋的所有权归其所有的上诉主张，本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。案涉房屋为不动产，其所有权取得应由其申请，在登记机关依法审核后，办理不动产登记，即其应基于不动产登记依法取得案涉房屋的所有权，而不能将基于自身财产保障而履行的申请登记的责任和义务转嫁给司法机关，意图直接通过法院司法确认的形式规避本应由其履行的申请不动产登记的责任。故本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。综上所述，董文、董武、董伟的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初7960号民事判决；二、不得执行位于沈阳市浑南区的案涉房产；三、驳回双方当事人的其他诉讼请求。一审案件受理费6,700元，由上诉人董文、董武、董伟承担3,350元，由被上诉人辽宁圣亚房地产开发有限公司承担3,350元；二审案件受理费6,700元，由上诉人董文、董武、董伟承担3,350元，由被上诉人辽宁圣亚房地产开发有限公司承担3,350元。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  金 鑫审判员  赵 智二〇二一年五月七日书记员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。