新疆生产建设兵团奎屯垦区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)兵0701民初262号 原告：赵万性，男，1969年11月7日出生，住新疆奎屯市。 委托诉讼代理人：张桂芝（原告赵万性之妻），女，住新疆奎屯市。 委托诉讼代理人：赵严勤，新疆同泽（奎屯）律师事务所律师。 被告：王银山，男，1962年1月17日出生，住新疆奎屯市。 被告：祝巧玲，女，1962年4月18日出生，住新疆奎屯市。 第三人：徐珍玲，女，1985年5月1日出生，住新疆奎屯市。 委托诉讼代理人：苗园，新疆燎原律师事务所律师。 原告赵万性与被告王银山、祝巧玲及第三人徐珍玲债权人撤销权纠纷一案，本院于2015年10月26日作出(2015)奎垦民一初字第576号民事判决。第三人徐珍玲不服该判决，向新疆生产建设兵团第七师中级人民法院提起上诉。新疆生产建设兵团第七师中级人民法院于2016年2月26日作出(2015)兵七民一终字第179号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭于2016年4月29日、7月8日公开开庭进行了审理。原告赵万性的委托诉讼代理人张桂芝、赵严勤，被告王银山、祝巧玲，第三人徐珍玲及其委托诉讼代理人苗园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵万性向本院提出诉讼请求：1.判令撤销王银山、祝巧玲与第三人徐珍玲之间转让奎屯市×××房产的合同；2、本案的保全费、诉讼费及邮寄费、评估费，均由王银山、祝巧玲和徐珍玲承担。事实与理由：赵万性与王银山民间借贷纠纷一案，已经（2015）奎垦民一初字第316号民事调解书调解，调解书约定王银山于2015年6月1日偿还赵万性60000元。但王银山未履行调解书确定的义务，赵万性向法院申请执行。在执行过程中，赵万性发现王银山及其妻子祝巧玲通过代理人在履行义务当天以极低的协商价格、不真实的交易价值188000元，将唯一财产房屋转让给了徐珍玲，并将房产过户至第三人徐珍玲名下。赵万性认为王银山、祝巧玲在没有其他财产可供执行的情况下与徐珍玲恶意串通，在没有收取任何房屋价款的情况下，将房屋转让给了徐珍玲，王银山、祝巧玲逃避债务履行的故意行为损害了赵万性的合法权益；徐珍玲伪造与王银山、祝巧玲之间的债权债务关系，通过向法院提交虚假的房屋买卖协议及通过签订多份不真实的房屋买卖协议的行为，同时在不支付房屋价款的情况下将房屋占为己有，表明其在受让该房屋时主观恶意明显，符合《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定，王银山、祝巧玲与徐珍玲之间房屋转让协议应予以撤销。同时徐珍玲当庭自述为了逃避纳税，通过房屋评估机构故意将房屋价值低估，其行为损害了国家利益，也属于《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定的无效合同的情形。故赵万性依法提起诉讼。 王银山、祝巧玲共同辩称，王银山、祝巧玲本来就没有与徐珍玲订立转让奎屯市×××房产的合同，故同意撤销房产转让合同，同意赵万性的诉讼请求。 徐珍玲述称，徐珍玲原先系乌苏安厦公司员工，听分公司的人说有人想借钱，遂将180000元拿到乌苏安厦分公司。后借钱时才知道借款人是王银山，现王银山、祝巧玲认为是借乌苏安厦分公司的钱，是因为公司没有向两人解释清楚。王银山借款当天签了同意抵押声明，将其楼房作为债务抵押。后王银山一直未偿还借款，他的银行贷款未办下来，王银山说要卖房，后房屋的价格以339000元成交：180000元借款本金（扣掉利息5400元，实际借款174600元）、加上替赵万性偿还的房贷94651.25元、房屋过户交易费用约20000元、客户委托代理费、2014年10月到2015年5月借款利息及违约金计算为54000元。庭审没有证据证实徐珍玲系无偿取得此房屋。赵万性在本案原审期间及上诉期间均以徐珍玲与王银山、祝巧玲双方无偿转让房屋为由要求撤销，实际就是赵万性为了防止王银山、祝巧玲与徐珍玲恶意串通，转让财产损害赵万性利益，而本案中赵万性反而和王银山、祝巧玲恶意串通，不符合《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定；现赵万性又述称徐珍玲与王银山、祝巧玲恶意串通、合同无效，但根据相关法律规定，赵万性如果认为合同无效，其主体不适格。徐珍玲提供的证据可以证实其受让房屋的价格以339000元成交，并不违反《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条的规定，希望法庭查明事实，依法驳回赵万性的诉讼请求。 原告赵万性围绕诉讼请求依法提交了如下证据： 1．（2015）奎垦民一初字第316号民事调解书复制件，拟证明赵万性与王银山、祝巧玲之间存在债权债务关系，王银山应当在2015年6月1日前向赵万性清偿债务。王银山质证无异议，祝巧玲质证称调解未参与。徐珍玲质证对调解书的真实性认可，但认为赵万性与王银山、祝巧玲双方之间存在恶意串通，借款数额应为80000元。本院认证意见为，该调解书已发生法律效力，予以确认； 2．王银山、祝巧玲与徐珍玲之间签订的2015年6月1日房屋转让合同书复制件、法院委托新疆兆新房地产评估测绘事务所出具的房地产估价报告书、拟证明双方之间约定的房屋转让价格是188000元并约定现金支付，但徐珍玲并没有支付房款；涉案房屋经评估市场价格为36万元，而该房屋转让价格明显属于低价转让，存在恶意转让，逃避债务履行。王银山、祝巧玲质证不予认可。徐珍玲质证认为188000元不是双方房屋实际交易价格，估价报告书上确定房屋的市场价值为360520元是在房屋无抵押或抵押已注销以及所有者已承担债务等情形下作出的，而王银山将房屋过户给徐珍玲时有很多债务，对上述证据不予认可。本院认证意见为，房屋转让合同书约定的房屋转让价格与庭审查明房屋实际交易价格不相符，对原告的待证意见，不予支持；房地产估价报告书的真实性、合法性予以认定，但其仅是本案审理的参考依据，并不能证明原告的待证意见； 3．本院执行局工作人员对姚勤、徐珍玲、王银山及祝巧玲做的调查笔录复制件，拟证明姚勤与徐珍玲房屋交易时是同事关系，徐珍玲并没有支付房屋价款，就取得了该套房屋；偿还房屋银行贷款90000余元是姚勤从他人处借的，不是徐珍玲支付的；徐珍玲、王银山及祝巧玲双方不存在借贷法律关系，徐珍玲出示的18万元借条，其实是王银山及祝巧玲向小额贷款公司所借，双方主观上均有恶意，徐珍玲在房屋交易过程中伪造证据，虚构事实。王银山、祝巧玲质证对姚勤、徐珍玲的笔录均不认可，并称18万借款是借安厦公司的，这笔借款至今未偿还；王银山、祝巧玲仅是让姚勤发广告卖房，去公证处办理委托公证受姚勤欺骗，姚勤出售房屋时并未与王银山、祝巧玲沟通。徐珍玲质证，对姚勤的笔录不认可，该笔录中姚勤陈述的与其在(2016)新证民字第324号公证书上的陈述不一致；认为王银山及祝巧玲的笔录与本案无关联性；对徐珍玲的笔录认可，但因为当时很生气，对房屋交易价格陈述有出入，应以房屋买卖协议为准。本院认证意见为，上述证据均系本院执行局为赵万性申请执行与王银山、祝巧玲民间借贷纠纷一案所作的笔录，上述被谈话人的陈述与在本案庭审中的陈述有矛盾，本院在本案中不予认定； 4．2014年10月21日王银山及祝巧玲与徐珍玲签订的房屋买卖协议复制件，拟证明该协议经王银山、祝巧玲确认属于虚假的房屋买卖协议，双方签订多份买卖协议不正常行为就可以证实王银山、祝巧玲与徐珍玲就房屋交易事项存在恶意串通。王银山、祝巧玲质证认为两人在协议上签名时合同是空白的。徐珍玲质证认为该合同是为了担保借款所用，与后来实际发生的房屋买卖合同无关。本院认证意见为，王银山、祝巧玲认可合同中签名的真实性，该份证据仅证明上述二人与徐珍玲签订了一份房屋买卖协议，不能证明原告的待证意见； 5.评估费发票及特快专递邮件收据，拟证明赵万性因本案诉讼支付评估费2100元、邮寄费225.4元。王银山、祝巧玲质证对真实性无异议，不予承担。徐珍玲质证对真实性无异议，不予承担。本院对上述证据的真实性予以确认。 被告王银山、祝巧玲对其辩称未提供书面证据。 第三人徐珍玲对其述称依法提交了如下证据： 1．2014年10月21日王银山、祝巧玲签名的借条及收条复制件(在原一审庭审中已出示过原件)、账户明细查询打印件、李萍书写的证明及出庭证词，拟证明王银山、祝巧玲当日向徐珍玲借款180000元且已支付的事实，其中扣除一个月的利息5400元后，通过张晓旭给王银山转账74600元，用于偿还王银山的贷款；应王银山要求给李萍支付了100000元现金。赵万性质证对借条和收条的真实性均不予认可，并称王银山、祝巧玲未向徐珍玲借款，徐珍玲也未提供从其银行账户内向王银山、祝巧玲汇款的相关凭证。王银山、祝巧玲质证认为借条、收条上的签名是本人书写、也是本人捺印，但当时借条和收条是空白的，王银山还称徐珍玲在安厦公司上班，自己不是向徐珍玲借款，而是向安厦公司借款；本院认证意见为，王银山、祝巧玲在原一审庭审质证时称向徐珍玲所在的公司借款180000元后，给其74600元，另外的100000元已支付李萍，上述借条及收条复制件、账户明细查询打印件、李萍书写的证明及出庭证词，能够相互印证，可以证实王银山、祝巧玲向徐珍玲实际借款174600元的事实，本院予以确认； 2．同意抵押声明书复制件(经核对与原件无异)，拟证明王银山、祝巧玲同意将房屋抵押，并将房产证全部交给徐珍玲保管。赵万性质证认为祝巧玲未签名，且抵押并未办理登记；王银山、祝巧玲质证均不认可，称房产证是抵押到伽南公司的。本院认为王银山在同意抵押声明书签名是真实的意思表示，可以证明徐珍玲的待证意见。 3．①公证书复制件(在原一审庭审中已出示过原件)，拟证明王银山、祝巧玲将房屋出让及手续的办理全部委托给了姚勤的事实；赵万性质证认为公证书不能反映出王银山、祝巧玲向徐珍玲借款以及徐珍玲不需支付房屋价款即取得房屋的事实。王银山、祝巧玲质证对公证书上签字和捺印都无异议，但认为是受到王蕾欺骗所签。本院认证意见为，王银山、祝巧玲均认可该公证书上委托人处的签字和捺印系本人所为，称受欺骗但未提供证据加以证明，本院予以确认；②2015年5月27日的房屋买卖协议复制件(在原一审庭审中已出示过原件)，拟证明王银山、祝巧玲在无能力还款的情况下，才作出卖房子的决定，后徐珍玲通过王银山、祝巧玲的委托人姚勤签订了房屋买卖合同，约定房价为339000元，这个价格也是多次与王银山、祝巧玲协商的结果，且买卖协议中对价格339000元的组成也做了具体的约定；赵万性质证认为该协议与房屋管理部门备案的协议及徐珍玲提交的其他房屋买卖协议内容不一致，不予认可。王银山、祝巧玲质证认为协议上签名落款不是本人所签。本院认证意见为，2015年5月27日的房屋买卖协议上王银山、祝巧玲的签名，经出庭证人姚勤证实是其以委托代理人的身份代签，本院予以确认；③个人贷款还款凭证打印件(加盖有中国建设银行股份有限公司奎屯支行营业室印章)、王银山卖房款构成明细、房屋交易缴纳税费费用10张及收据7张复制件(在原一审庭审中已出示过原件)，拟证明徐珍玲在签订以上协议后，为履行房屋买卖协议而交银行房屋贷款本金及利息合计94651.25元、办理房产过户及土地证手续交费用7067元的事实。赵万性质证认为偿还贷款的人是姚勤，不是徐珍玲，所有的缴纳凭证无法反映是徐珍玲缴纳，且还款与房屋买卖合同之间无法确定关联性，不予认可。王银山、祝巧玲质证认为二人确实欠银行房屋贷款，后也确实还清了贷款，但是谁偿还的不清楚，认为应该是安厦公司偿还的。本院认证意见是，王银山卖房款构成明细是徐珍玲个人所列，要结合其实际履行的情况综合认定，不能单独作为证据使用；徐珍玲提交的其他证据与出庭证人姚勤的证词相互印证，可以证明徐珍玲的待证意见，本院予以确认。④2015年6月1日签订的奎屯市房地产转让合同书复制件(在原一审庭审中已出示过原件)及新疆兴房房地产估价咨询有限公司出具的房地产估价报告复制件，拟证明合同第六条双方协商转让价格处为空白，当时徐珍玲不同意按照行政大厅要求估价的188000元予以转让，故未在自己持有的合同书上填写交易价格。交易价格188000元仅为备案价格，不是实际交易价格，该份合同也仅是备案合同，不是合法有效的合同。赵万性质证对真实性不予认可，该房屋价格已由法院委托进行了评估。王银山、祝巧玲质证认为出售房屋时姚勤并未与自己协商，如果协商过是不会同意签字的。本院认证意见是，上述证据反映的是在办理房屋过户登记时双方当事人所签订的合同内容及评估的房产价格，与双方实际交易的情况不符，在本案中不予确认。⑤(2016)新证民字第324号公证书复制件(附姚勤出具的证人证言)及出庭证人姚勤的证词，拟证明出售王银山、祝巧玲房屋的交易过程、交易房屋的价格339000元如何计算以及房屋贷款由谁支付、办理房屋过户手续的情况。赵万性质证认为姚勤出具的证人证言与其在法院所作的谈话笔录相互矛盾，不予认可；对姚勤出庭证词的真实性不予认可。王银山、祝巧玲质证认为未与姚勤谈过卖房一事，对证据不予认可。本院认证意见为，因姚勤已出庭作证，其证词与其在公证书所附的证人证言一致，且姚勤也接受了当事人的质询，也接受了审判人员的询问，故本院予以确认。 根据当事人的当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王银山、祝巧玲于2014年10月21日向徐珍玲借款180000元，并在借条下方借款人处签名。借条内容为："今借到徐珍玲现金（人民币）拾捌万元整，（￥18万元）于2014年11月21日还清，借款期满，如无法或不能按期还款，经双方协商，可延长还款期限。否则，借款人按借款总额的30%向出借人偿付惩罚性违约金。如产生诉讼，借款人应承担诉讼产生的一切费用。并从逾期支付这之日起，按同期银行贷款利率的四倍计付利息。如有争议，由垦区人民法院裁决"。上述借条中"徐珍玲"、"拾捌"、"18"、"2014"、"11"、"21"系手写，其余字迹均为打印。同日，王银山、祝巧玲出具收条一份，载明"今收到现金及转帐拾捌万元正（￥180000元正）。徐珍玲扣除1个月利息5400元，让他人（银行账号6228453388050589474）转账，替王银山偿还其贷款74600元，另外的现金100000元按王银山要求支付给李萍（王银山另一位债权人）。2014年10月21日王银山在同意抵押声明书上签名，将奎屯市×××房屋作为偿还徐珍玲180000元借款债务的抵押，双方还于当日签订一份房屋买卖协议，约定：王银山（卖方）将坐落于奎屯市×××房产卖给徐珍玲（买方），房款180000元，徐珍玲已将房款一次性全部付清与王银山；本协议签订后一个月内，王银山自愿无条件将上述房产过户给徐珍玲。双方还约定，如有一方违约，应向对方支付违约金50000元。祝巧玲在上述房屋买卖协议上以共有人身份签名。 2015年5月18日，王银山、祝巧玲向奎屯市公证处申请办理委托事项公证，委托事项及权限：王银山、祝巧玲需出售位于奎屯市×××房产，该房产尚在抵押中，因无法亲自办理，委托姚勤全权办理，具体为：代为办理解除抵押登记手续，并代领解押后的房屋所有权证；代为签署房屋买卖相关的合同、协议；代为到房产管理部门办理过户手续、代为到土地管理部门补办国有土地使用证及过户手续；代收房款、代为缴交相应的税费、配合买房人办理抵押贷款（包括面谈、面签等）……，委托人体健康，头脑清醒……，清楚理解和明白本授权书之后内容的意义，并确认本授权委托书是委托人真实意愿之正确表述。王银山、祝巧玲在委托人处签名。2015年5月27日王银山、祝巧玲（甲方，卖方即委托人）、受托人姚勤、徐珍玲（乙方，买方）签订一份房屋买卖协议，约定：甲方将位于奎屯市×××的私有房产，以339000元价格出售给乙方，339000元包括2014年12月21日乙方已经支付甲方的18万元、违约金及利息54000元、预计过户房产及过户费用105000元。协议中还对其他事项进行了约定。姚勤在协议下方甲方处代王银山、祝巧玲签名，并在受托人处签名，徐珍玲在乙方处签名。2015年5月28日徐珍玲让郑璇（银行账号6217004580001424564），向建设银行支付了王银山的房屋(奎屯市×××)贷款本金94282.69元及利息368.56元，合计94651.25元。2015年6月1日，姚勤代王银山、祝巧玲（转让方）与徐珍玲（承让方）签订了一份房地产转让合同书，转让房屋位于奎屯市×××，转让房屋价格为188000元（依据新疆兴房房地产估价咨询有限公司当日出具的房地产估价报告上的评估价格），并约定一切费用由卖方承担。该合同书甲方王银山、祝巧玲签名为姚勤代签。徐珍玲留存的房地产转让合同书上第六条双方协商转让总价格人民币处为空白。徐珍玲还支付了房产过户及土地证手续费7067元，上述房产已过户至徐珍玲名下。 赵万性与王银山民间借贷纠纷一案，本院于2015年4月2日受理后，双方于2015年5月6日在本院主持调解下自愿达成了调解协议，本院制作了（2015）奎垦民一初字第316号民事调解书，载明：王银山共欠赵万性借款130000元，定于2015年6月1日前偿还60000元；余款70000元及利息4000元，分别于2016年6月1日前、12月30日前各偿还37000元。后王银山未按第一笔偿还借款的期限履行义务，赵万性向本院申请执行，执行过程中，赵万性认为王银山、祝巧玲在没有其他财产可供执行的情况下，与徐珍玲恶意串通，在没有收取任何房屋价款的情况下，将房屋转让给了徐珍玲并办理了过户，于2015年7月28日向本院提起诉讼，要求撤销被告王银山、祝巧玲与第三人徐珍玲之间转让奎屯市×××房产的合同。在审理过程中，赵万性于2015年8月13日申请本院对上述转让房产的价值进行评估。本院委托新疆兆新房地产评估测绘事务所进行评估，该事务所于2015年8月24日出具房地产估价报告书，评估转让房产的市场价格为360520元，为此赵万性支付评估费2100元（未计税额）。另查明，赵万性为本案诉讼支付邮寄费225.4元。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定：因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第一款规定，对于合同法第七十四条规定的"明显不合理的低价"，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认；第二款规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。 具体到本案中，赵万性要求撤销王银山、祝巧玲与徐珍玲双方就奎屯市×××签订的房地产转让合同，该诉请成立必须符合上述法律的规定。庭审查明，徐珍玲于2014年10月21日给王银山、祝巧玲借款180000元，扣除5400元利息，实际借款174600元，当日双方为该笔借款签订的房屋买卖协议及王银山在抵押声明书上签字的行为，即是为了保证借款能够如期偿还。后王银山、祝巧玲委托姚勤与徐珍玲虽于2015年6月1日签订了房地产转让合同书，但徐珍玲对该份合同书上载明的交易价格188000元并不认可，双方实际履行的是2015年5月27日签订的房屋买卖协议。虽王银山、祝巧玲不认可该房屋买卖协议，但姚勤作为两人的委托人，在协议上代签王银山、祝巧玲名字的法律后果，应由王银山、祝巧玲承担。徐珍玲因购买王银山、祝巧玲位于奎屯市×××房产，实际支付了如下款项：借款180000元（扣除利息5400元，实际借款174600元）、该房产贷款本金及利息计94651.25元、过户费用7067元，合计276318.25元。本案在原审期间，新疆兆新房地产评估测绘事务所评估转让房产的价格为360520元，根据上述法律规定，360520元的70%为252364元，而徐珍玲实际支出276318.25元，已超过市场交易价格的70%，且王银山、祝巧玲还应按照借条上载明的"借款人按借款总额的30%向出借人偿付惩罚性违约金。如产生诉讼，借款人应承担诉讼产生的一切费用。并从逾期支付这之日起，按同期银行贷款利率的四倍计付利息"，向徐珍玲承担逾期还款的违约责任。故徐珍玲受让王银山、祝巧玲的上述楼房，不属于明显不合理低价转让的情形。徐珍玲与赵万性对于王银山而言，均为普通债权人，赵万性在本案中并没有提交证明徐珍玲在受让上述房产时，知晓王银山欠赵万性借款事实的相关证据，且徐珍玲为取得受让房产，支付了合理的对价，不存在不合理低价。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 综上所述，赵万性要求撤销王银山、祝巧玲与徐珍玲双方就奎屯市×××签订的房地产转让合同的诉请，不能成立，本院不予支持，赵万性因本案诉讼产生的经济损失评估费2100元、邮寄费225.4元，应由其自行承担。王银山、祝巧玲辩称从未与徐珍玲订立转让奎屯市×××房产的合同，故同意撤销房产转让合同的意见，与庭审查明的事实不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 驳回原告赵万性的诉讼请求。 案件受理费100元、诉讼保全费1170元，均由原告赵万性负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第七师中级人民法院。 审判长  沈建琴 审判员  冀晓芳 审判员  张 敏 二〇一六年九月二十八日 书记员  杨桂荣 1