北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0109民初1313号原告：肖磊，男，1988年11月8日出生，汉族，深圳奇智创新科技有限公司职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：邓哲，北京市观稻中茂（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李璇，北京市观稻中茂（上海）律师事务所律师。被告：华润置地发展（北京）有限公司，住所地北京市门头沟区。法定代表人：蒋智生，经理。委托诉讼代理人：谢昕，北京大成律师事务所律师。原告肖磊与被告华润置地发展（北京）有限公司（以下简称华润公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，分别于2021年3月31日、2021年5月17日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告肖磊委托诉讼代理人邓哲、李璇，被告华润公司委托诉讼代理人谢昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖磊向本院提出诉讼请求：1、请求被告向原告赔偿损失280629元（计算方法为：房屋总价款乘以百分之三，即9354300元乘以百分之三）。事实与理由，2017年11月6日，原告与被告订立《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称预售合同），约定原告向被告购买北京市门头沟区永定镇冯村（新城地区一期居住项目）A-东区号房屋（下称“502号房屋”）。502号房屋单价每平方米人民币65676.47元，总价为人民币9354300元。预售合同第六条约定502号房屋总价为9339851元，后根据预售合同第十三条之约定以及验房时确认的套内建筑面积误差结果，原告补交了房款14449元，故502号房屋实际总价为9354300元。根据预售合同以及双方约定，502号房屋交付时应当完成室内燃气管道敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。同时，预售合同还明确约定，被告应于2019年12月30日前将502号房屋交付给原告，若被告未按照约定期限将房屋交付给原告，应当以原告支付的房价款的日万分之二计算逾期违约金，逾期违约金自约定的交付期限次日起计算至实际交付之日止。之后，原告向被告付清了房款，被告开具了等额增值税发票。2019年12月28日，被告向原告发出了《房屋交付通知书》，称502号房屋“预计于2019年12月31日前具备交付条件”“请于2019年12月31日前约定时间段到润西山苑售楼处办理交付手续”。2020年1月4日，被告组织业主进行房屋验收。在验房时，原告发现502号房屋内燃气设施尚未与城市燃气管网连接，没有燃气供应，不符合预售合同的约定。对此，被告亦表示认可，并承诺尽快完成，以便向原告交付。经原告事后了解，2019年8月28日左右，被告才与燃气公司签订报装合同约定施工周期180天，报装合同还约定需要燃气公司、被告以及房屋监理单位三方验收合格才符合供气条件。而直到2020年11月3日，燃气公司才对小区内进行主管道供气实验，直到2020年11月4日，才开始为部分业主办理燃气验收开通。说明小区房屋最早通气时间不早于2020年11月4日。但彼时，原告购买的502号房屋仍未通气，仍然不符合交付条件。原告认为：一、原被告双方签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》依法成立并生效，被告在明知502号房屋不符合合同约定的条件下向业主发出《房屋交付通知书》，是恶意规避逾期交房违约责任的行为，此时房屋尚不满足交付条件，不能视为有效交房。二、502号房屋迟迟不能达到交房标准，导致原告长达近1年的时间内无法正常使用502号房屋。按照预售合同之约定，被告应对其逾期交房的行为承担责任。华润公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：肖磊主张的违约金标准没有合同依据。根据肖磊与华润公司签订的预售合同，燃气交付及接通时间（无论是否逾期）并不触发预售合同第十二条约定的逾期交付责任条款，因而并不适用日万分之二及最高房屋价款百分之三的违约金标准。预售合同第九条、第十条约定燃气这一基础设施设备的交付条件（包括但不限于交付时间、免责延期情形等）需要适用预售合同附件十二补充协议（以下简称预售合同补充协议）的约定。而包含燃气在内的基础设施设备未达到交付使用条件，违约责任调整为“出卖人继续完善并不承担违约责任”，即假定燃气存在交付延期，一方面需要考虑是否存在其他免责延期情形，另一方面也不再适用预售合同第十二条约定的逾期交付责任，不再适用肖磊主张的日万分之二，累计不超过全部房价款百分之三的违约金标准。综上，肖磊主张的违约金标准并无合同依据，关于燃气延期交付问题，预售合同已经约定了免责，假定肖磊认为确实造成了他的损失，由于双方已经明确约定排除了预售合同第十二条违约责任标准的适用，肖磊至多能按实际损失进行主张。预售约定的燃气交付时间为2020年9月，并非肖磊主张的与案涉房屋同期交付。如前所述，补充协议结合项目的实际情况，对项目基础设施设备、相关公共设施的交付期限及免责延期情形做出了补充约定。补充协议第八条约定，其一：燃气设施设备作为公共基础设施最迟可能与最后一期商品房同时交付（即交付期限与最后一期商品房交付期限一致），肖磊购房时知悉且同意；其二：案涉商品房交付时存在燃气设施设备因分期交付尚不能达到使用条件的可能性，肖磊已经同意就此不追究华润公司的责任；其三：燃气设施设备属于政府或有关配套设施经营管理单位承担的基础设施及配套设施，在入住时不能交付使用的，出卖人不承担任何责任，买受人也不得拒绝接收商品房。关于最后一期商品房的交付时间即华润公司承诺的燃气等公共基础设施最晚交付期限，预售合同附件五第1条约定，华润公司本项目的最后一期商品房交付时间为2020年9月30日（三期中最后一批集中交付时间）。此外，根据华润公司与北京华油联合燃气开发有限公司门头沟分公司（以下简称“华油公司”）签订的《燃气报装及买卖合同》，案涉燃气工程属于“有关配套设施经营管理单位承担的基础设施”，该等工程交付的延误不由出卖人。市政配套设施接通延迟属于预售合同约定的不可抗力。除前述免责条款外，燃气接通延迟也属于预售合同约定的不可抗力情形，补充协议第九条第9款约定包括燃气在内的市政配套设施接通延迟属于合同约定的不可抗力，华润公司拥有延期交付的免责。肖磊并未因燃气延期交付问题产生任何损失，其主张的损失畸高且缺乏证据证明。肖磊主张的违约金标准并不适用于燃气延期交付问题，如肖磊认为燃气延期交付不具备免责条件且给其造成了损失，最多只能主张实际损失，华润公司认为肖磊并未由于燃气延期交付问题发生任何损失，具体情况如下：第一、肖磊并未举证证明因燃气延期交付造成实际损失；第二、据华润公司了解，肖磊在2020年1月4日，收房后，并未就案涉房屋进行装修，案涉房屋为毛坯房，厨房等房间并未装门，燃气公司为单户开通燃气需要进行入户检查，只能在确保厨房属于独立封闭空间、安装门且对燃气设施无不当拆改的前提下，方能为单户开通燃气（详见《家用燃气燃烧器具安装及验收规程》第4.2.1条第1款“设置灶具的厨房应设门并与卧室、起居室等隔开”；）。在肖磊完成装修并安装厨房门前，案涉房屋单户也不具备开通燃气的条件，即此前无论项目是否已通燃气，案涉房屋因未完成装修都不能开通燃气。因此，燃气开通延期并不造成肖磊任何实际损失。其三，肖磊主张的违约金畸高，华润公司认可在装修完成、具备开通条件后，如果燃气无法开通确实可能造成案涉房屋使用不便，但这种不便所可能带来的损失是极为有限的，例如：无法使用燃气可能需要替换使用电器，做饭、洗澡可能产生额外的电费（但未必高于燃气费用）、可能发生部分外食就餐费用等，但该等损失假定存在，也十分有限，肖磊按逾期交房的标准主张损失，明显超出合理范围。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2017年11月6日，出卖人华润公司与买受人肖磊签订预售合同，该合同第三条约定，商品房规划性质为普通住宅，商品房坐落为润西山苑A-东区A49#5层1单元502号，房屋预测建筑面积为176.49平方米。第六条商品房房价每平方米65676.47元，总价人民币9339851元。第九条商品房交付条件，该商品房交付应当符合下列第1、2、3项所列条件，同时出卖人还应当提供《房屋建筑质量保证书》、《建筑房屋使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。1.该商品房已取得规划验收合格文件和建设工程竣工验收合同证明文件；2.该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算报告书（实测绘）》；3.满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件。第十条商品房相关设备设备交付条件，（一）燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，★以补充协议约定为准。如在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）★出卖人负责继续完善并不承担违约责任，详见补充协议。第十一条交付时间和手续，（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当于交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。★详见补充协议。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条预期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照按照下列第（一）种方式处理：（一）按照预期时间，分别处理1.逾期在九十日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金。2.逾期超过九十日买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日，按照本合同签订当日中国人民银行公布的同期贷款基准利率，计算支付利息；同时，出卖人按照全部房价款的万分之叁向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金。预售合同补充协议（附件十二），第七条约定对主合同【商品房交付条件】的补充修改如下：★1.该商品房交付时应当取得《规划验收意见书》和《建设工程竣工验收备案表》，出卖人取得《规划验收意见书》和《建设工程竣工验收备案表》，即视为具备交房条件，买受人不得拒收房屋。第八条对主合同【商品房相关设施设备交付条件】的补充和修改如下：★1.合同约定的该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件是指买受人能够正常使用该商品房直接相关的基础设施设备和公共服务及其他配套设施，因项目分期或分批次开发，出卖人可能在交付时暂未将项目全部基础设施设备、公共服务或其他配套设施达到使用条件，可能分期呈现，出卖人对此不承担违约责任。2.鉴于本小区位分期开发建设、分期交付使用。根据政府批准的规划方案，基础设施与本小区红线内的公共配套建筑也将分期建成交付，但最迟应与最后一期商品房同时交付使用，买受人知悉所购买房屋所在项目系分期开发、分期交付的，可能会对该房屋使用、经营产生一定影响（包括人流、动线、采光、施工噪音等），买受人承诺不因分期开发给买受人带来的影响而向出卖人提出索赔或其他任何要求。……3.2如政府或有关配套设施经营管理单位承担的基础设施及配套设施（包括但不限于供水、排水、供电、宽带网络、电话通信、有限电视、燃气、供暖等）在入住时不能交付使用或因入住户数比例达不到要求在入住时不能开通的，出卖人不承担任何责任，不得作为买受人拒绝或延迟接收该商品房的理由。”第九条对主合同【交付时间和手续】的补充及修改如下：★1、关于交付时间，双方同意，a.2019年12月30日之前，主合同以及补充协议签订并生效，且买受人所付全部房款到达出卖人账户二十五个工作日以上的，出卖人在2019年12月30日前交付房屋。b.2019年12月30日后主合同及补充协议签订并生效，或买受人所付全部房款达到出卖人账户距离2019年12月30日不足二十五个工作日或在2019年12月30日之后款清的，则出卖人应于买受人全部房款达到出卖人账户且主合同及补充协议已经生效两个条件全部成就后二十五个工作日内向买受人交付房屋。2.买受人未签收或拒绝签收《交付通知书》，或买受人无正当理由拒绝接收房屋，或买受人未在通知的入住期限内对房屋进行验收交接的，该商品房的交付时间为出卖人通知的交付截止日期或合同约定的交付截止日期，两者先到达者为准。★9.如遇下列特殊原因，致使出卖人无法按期交付该商品房的，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期，不构成出卖人逾期交付：9.5因遵守法律法规和政府及公用事业部门的法令、政策、公告、要求等造成交房迟延；或市政配套设施接通迟延、政府部门验收迟延、市政规划变更导致的延期。合同签订后，肖磊支付房屋价款，华润公司于2019年12月28日发出收房通知书，肖磊于2019年12月29日收到收房通知书，于2020年1月4日办理房屋验收手续。肖磊收房后，发现案涉房屋燃气未开通，导致其无法实际在此居住。双方认可案涉房屋是毛坯交付（未装修），燃气于2020年11月4日具备开通条件。对于华润公司延迟开通燃气的行为，是否承担逾期交房的违约责任，肖磊认为案涉房屋未开通燃气长达近一年时间，构导致肖磊长达近一年的时间内无法正常使用房屋，本院向肖磊释明诉讼风险后，肖磊变更诉讼请求为要求华润公司支付房屋未达到居住使用条件造成的损失，金额不变。华润公司表示，预售合同及补充协议约定，包括燃气开通在内的基础设施设备未达到交付使用条件，出卖人继续完善不承担违约责任，故燃气延期交付不承担预售合同第十二条约定的违约责任；补充协议已经约定燃气设施设备作为公共基础设施可能与最后一期商品房（2020年9月30日）同时交付，肖磊购房知悉且同意，并明确表示不追责，燃气设施设备属于政府或有关配套设施经营管理单位承担的基础设施及配套设备，在入住时不能交付使用的，出卖人不承担责任，买受人也不得拒绝收房，该工程的延误不由出卖人承担责任；燃气未接通属于合同约定的不可抗力；肖磊并未因燃气交付出生损失，主张的损失过高且缺乏证据证明，实际损失应当以燃气的替代性措施为限。本院查询了案涉房屋小区或者户型近似小区的租房费用，月租金约8500元至11000元，本院向金城阜业询问润西山苑附近170平方米左右的房屋的租赁价格，其表示目前月租金8000至10000元。肖磊与华润公司对该证据的真实性均认可，但均主张该证据与本案没有关联性。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，肖磊与华润公司签订的预售合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据查明的事实，案涉房屋于2020年1月4日交付后，燃气未实际开通。虽然燃气开通不属于合同约定的交房条件，但仍属于华润公司应尽的合同义务。预售合同约定，如在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，出卖人负责继续完善并不承担违约责任，该条款属于不合理免除己方责任，加重对方责任的格式条款，当属无效。华润公司应当承担逾期开通燃气的违约责任。案涉小区燃气开通时间是2020年11月4日，晚于交付房屋约定时间约10个月，华润公司应在房屋交付之前保证燃气供应。肖磊购房目的是居住，燃气未实际开通，影响其正常居住使用，有实际损失，华润公司应当赔偿因燃气逾期开通造成的经济损失，本院参照同地段商品房的租金市场价格，酌情确定经济损失为80000元。肖磊主张超过该损失的部分，缺乏依据，本院不予支持。华润公司主张燃气未按时开通是因为第三方原因，但这不是免除其责任的理由，对该项答辩意见，本院不予采纳。对于华润公司主张燃气替代性措施作为实际损失计算方式的主张，没有依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、华润置地发展（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内向肖磊赔偿经济损失80000元。二、驳回肖磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千七百五十五元，由肖磊负担一千八百五十五元，已交纳；由华润置地发展（北京）有限公司负担九百元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 梁朝宝二〇二一年五月二十一日法官助理 陈新明书 记 员 沈 彤-2--1-