辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终5620号上诉人（原审被告）：沈阳嘉俊置业有限公司，住所地辽宁省沈阳市皇姑区文大路**。法定代表人：李伟力，系该公司总经理。委托诉讼代理人：尚晶晶，女，1987年2月7日出生，汉族，系该公司员工，现住沈阳市浑**。被上诉人（原审原告）：熊轶瑾，女，1992年3月12日出生，汉族，住江苏省丹阳市。委托诉讼代理人：丰红霞、马燕燕，系内蒙古静叶律师事务所律师。原审被告：恒大地产集团有限公司，住所地，住所地深圳市南山区海德三道**卓越后海金融中心**iv>法定代表人：柯鹏，系该公司总经理。委托诉讼代理人：夏颖，女，1989年3月17日出生，汉族，系该公司员工，住辽宁省抚顺市望花区。原审第三人：盛京银行股份有限公司沈阳市沈北新区支行，营业场所辽宁省沈阳市沈北新区银河街32号。法定代表人：王琦，系该行行长。委托诉讼代理人：陈冬雪，女，汉族，1985年1月25日出生，汉族，住沈阳市沈河区，系该公司员工。委托诉讼代理人：高婉莹，女，汉族，1994年8月22日出生，住辽宁省昌图县，系该公司员工。原审第三人：吉林银行股份有限公司沈阳分行，营业场所辽宁省沈阳市沈河区友好街3-1号。法定代表人：陈东宇，系该行行长。委托诉讼代理人：刘周阳，男，1987年10月23日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市皇姑区。上诉人沈阳嘉俊置业有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2020）辽0105民初9996号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈阳嘉俊置业有限公司上诉请求：1、请求二审法院改判或撤销一审判决；2、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、无理由退房政策需在签订有无理由退房协议书且无任何违约的情况下才可享有，不属于合同条款；2、被上诉人提供生效判决中的购房人均与上诉人签订有无理由退房协议书，并不能因此证明被上诉人可以当然享有；3、恒大公司的无理由退房政策只是要约邀请；4、是否签订无理由退房协议书的证明应在被上诉人。被上诉人熊轶瑾辩称：同意维持原判。原审被告及原审第三人均陈述：同意维持原判。原告熊轶瑾一审提出诉讼请求：1、解除原告与被告嘉俊公司的商品房买卖合同关系；2、判令被告嘉俊公司、恒大地产向原告返还购房首付款人民币450782元;返还购房款已还贷款本金20335元（盛10555元+吉97**元），利息18525元（自2020年7月-10月止，四个月利息，盛10591元+吉79**元）；3、解除与盛京支行、吉林分行的《个人购房借款担保合同》，由嘉俊公司向第三人盛京支行返还未还贷款本金559445元（皇姑区文大路223-48号1-31-1）；由被告嘉俊公司向第三人吉林分行返还未还贷款本金440220元（皇姑区文大路223-48号1-31-2）；4、本案诉讼费由二被告承担。2020年12月29日，原告变更第二项、第三项诉讼请求为：判令被告嘉俊公司、恒大地产向原告返还购房首付款人民币450782元;返还购房款已还贷款本金22811.91元（盛11939.98元+吉108**.93元），利息27673.68元（自2020年7月-12月止，六个月利息，盛15787.96元+吉118**.72元）；解除与盛京支行、吉林分行的《个人住房（商业用房）借款合同》《个人住房（商业用房）借款抵押合同》《房屋按揭借款合同》，由嘉俊公司向第三人盛京支行返还剩余贷款本金（皇姑区文大路223-48号1-31-1）、由被告嘉俊公司向第三人吉林分行返还未还剩余贷款本金440220元（皇姑区文大路223-48号1-31-2）。事实和理由：原告父亲于2020年6月12日突发尿毒症不省人事，医疗费用每日万元以上，现仍在治疗中。为治病救人不得不退房。由于有贷款，不得不通过诉讼方式解决。2018年7月22日，在被告嘉俊公司人员的介绍下，双方达成购买位于恒大雅苑48幢1-31单元1号和2号的意愿。1号房价821288元，2号房价649494元。原告当日向被告嘉俊公司支付了两套房定金各1万元。2018年7月30日，原告向被告嘉俊公司支付了2号房屋首付款189494元;7月31日，向被告嘉俊公司支付了1号房首付款241288元。合计向被告嘉俊公司共支付了450782元（包含2万定金）。之后，原告与第三人盛京支行签订了个人住房借款合同，用1号房抵押借款人民币570000元，产权证办理完毕前被告一承担保证责任，等额本息按还款计划书还款。目前已经还款本金8007.22元，利息37980.54元，合计还款45987.76元；与第三人吉林分行也签署了相关的合同，用2号房抵押借款人民币450000元，产权证办理完毕前被告一承担保证责任，等额本息，按还款计划书还款。恒大集团于2015年向社会公开承诺无理由遐房，我因家庭治病急需，特请法院支持我的诉讼请求。一审法院认定事实：原告系案外人熊某某独生女，二人系父女关系。被告嘉俊公司是从事房地产开发经营的具有独立法人地位的有限责任公司,其股东为:恒大地产集团（沈阳）投资有限公司和辽宁东林瑞那斯股份有限公司。恒大地产集团（沈阳）投资有限公司股东为被告恒大地产公司，占100%的股份。2015年4月15日，被告恒大地产公司作出《关于全面实施无理由退房的重大决定》，主要内容为“一、执行时间：2015年4月16日8时起；二、楼宇范围：恒大全国所有楼盘住宅；三、实施原则：自本决定执行之日起购买恒大所有楼盘住宅的客户，已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。四、操作流程：（一）客户签署《楼宇认购书》时，恒大集团向客户出具《无理由退房承诺书》，并出示《无理由退房协议书》；（二）客户签署《商品房买卖合同》的同时，有权选择是否签署《无理由退房协议书》。”坐落于沈阳市皇姑区（建筑面积106.79平方米，以下简称1号房屋）商品房、1-31-2室（建筑面积83.93平方米，以下简称2号房屋）商品房由被告嘉俊公司开发建设。原告于2018年7月22日向被告嘉俊公司支付以上两个房屋的购房定金共计20000元。2018年7月30日、2018年7月31日，原告与被告嘉俊公司分别签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买1号房屋，房价款为821288元，于2018年7月31日前支付首付款251288元，余款570000元需要2018年8月3日前办理完毕商业贷款申请手续；原告购买2号房屋，房价款为649494元，于2018年7月30日前支付首付款199494元，余款450000元需要2018年8月2日前办理完毕商业贷款申请手续。签订合同当日，原告向被告嘉俊公司支付1号房屋购房款241288元和2号房屋购房款189494元。当日，被告嘉俊公司向原告出具1号、2号房屋的首付款收款收据。2019年3月28日，原告（借款人、抵押人）与第三人吉林分行（贷款人）、被告嘉俊公司（保证人）签订《房屋按揭借款合同》，以2号房屋为抵押物贷款450000元，原告指定贷款发放账户为被告嘉俊公司账户。当日，第三人吉林分行将贷款汇入被告嘉俊公司账户。2019年4月12日，原告与第三人盛京支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》和《个人住房（商业用房）借款抵押合同》，以1号房屋为抵押物贷款570000元。当日，第三人盛京支行按原告指示将贷款汇入被告嘉俊公司账户。2019年4月18日，1号房屋办理了预售商品房抵押权预告登记。2020年6月期间，原告父亲因呼吸重症住院治疗，因治疗所需费用巨大，原告与被告嘉俊公司协商解除合同未果，遂诉至来院。截至庭审当日，2号房屋的《商品房买卖合同》未进行备案，未办理预售商品房抵押权预告登记。原告未办理1号和2号房屋的入住手续。截至2020年12月27日，原告向第三人盛京支行偿还贷款本息合计65696.8元（含本金11939.98元），尚欠第三人盛京支行贷款本金558057.12元，尚欠利息676.27元；截至2020年12月21日，原告向第三人吉林分行偿还贷款本息52371.59元（含本金10871.93元），截至2020年12月27日，原告尚欠第三人吉林分行贷款本金439128.07元，利息460.23元。其中2020年7月21日至2020年12月21日，原告向第三人盛京支行支付贷款利息15787.96元；向第三人吉林分行支付贷款利息11885.72元。另查，（2019）辽0105民初10499号、（2019）辽0105民初8149号、（2019）辽0105民初10496号、（2019）辽0105民初10500号民事案件中的原告系2018年、2019年期间购买“恒大雅苑”房屋的购房者，均与本案被告嘉俊公司签订《无理由退房协议书》。一审法院认为，本案案由为商品房销售合同纠纷。本案争议焦点：原告主张无理由退房是否成立的问题。关于原告主张无理由退房是否成立的问题。依据原告提交的民事判决书可知，与原告同时期购买“恒大雅苑”房屋的购房者，与被告嘉俊公司签订了《无理由退房协议书》，故依据“恒大雅苑”房屋的销售惯例，被告嘉俊公司应在与购房者签订《商品房买卖合同》时，向购房者出示《无理由退房协议书》。虽然被告否认与原告签订《无理由退房协议书》,原告亦未能提供其与被告签署了《无理由退房协议书》的直接证据,但被告嘉俊公司作为《无理由退房协议书》的提供方，应承担其向原告出示《无理由退房协议书》，原告拒绝签订放弃无理由退房政策的证据，因被告嘉俊公司未完成己方举证责任，故原告无理由退房的主张成立。退言之，无理由退房政策是被告恒大地产公司在进行房地产开发经营时的一个重大优惠政策,也是吸引公众购房或投资的一个潜在因素，从法律上定义应属合同条款。虽被告嘉俊公司系独立的法人,但其系被告恒大地产公司下属的项目公司，亦应受该内容的约束。无理由退房属原告权利，原告没有明示放弃，就应享有该项权利。如果未签订《无理由退房协议书》,其主要责任仍在被告嘉俊公司,被告恒大地产公司的无理由退房政策当然适用于原告。关于原告主张解除其与被告嘉俊公司的商品房买卖合同关系的问题。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》为当事人双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性禁止性规定，为合法有效，受法律保护。前文已述，原告主张无理由退房成立，故原告该项请求，予以支持。关于原告主张被告嘉俊公司、恒大地产公司向原告返还购房首付款450782元，返还已还贷款本金22811.91元（盛11939.98元+吉108**.93元），利息27673.68元（自2020年7月-12月止，盛15787.96元+吉118**.72元）的问题。作为合同解除后果，被告嘉俊公司理应返还原告购房款首付款450782元及原告已偿还的贷款本金22811.91元。原告于2020年7月8日诉至来院，故该日期之后原告向第三人支付的贷款利息，属被告嘉俊公司未履行无理由退房政策所致的扩大损失，应由被告嘉俊公司承担，原告主张被告嘉俊公司赔偿其利息损失27673.68元请求合理，本院予以支持。因被告恒大地产公司并非《商品房买卖合同》签订的相对方，故对原告主张被告恒大地产公司向其返还购房首付款的请求不予支持。关于原告主张解除《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款抵押合同》、《房屋按揭借款合同》，由被告嘉俊公司向第三人盛京支行和第三人吉林分行返还未偿还剩余贷款本息的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”之规定，《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款抵押合同》、《房屋按揭借款合同》作为《商品房买卖合同》的从合同，在《商品房买卖合同》解除后，应依法解除，且作为解除的法定后果，被告嘉俊公司应向第三人盛京支行和第三人吉林分行返还原告未偿还的剩余贷款本息。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告熊轶瑾与被告沈阳嘉俊置业有限公司于2018年7月30日签订的关于坐落于沈阳市皇姑区房屋的《商品房买卖合同》；二、解除原告熊轶瑾与被告沈阳嘉俊置业有限公司于2018年7月31日签订的关于坐落于沈阳市皇姑区房屋的《商品房买卖合同》；三、解除原告熊轶瑾与第三人吉林银行股份有限公司沈阳分行、被告沈阳嘉俊置业有限公司于2019年3月28日签订的《房屋按揭借款合同》；四、解除原告熊轶瑾与第三人盛京银行股份有限公司沈阳市沈北新区支行于2019年4月12日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》和《个人住房（商业用房）借款抵押合同》；五、被告沈阳嘉俊置业有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告熊轶瑾购房首付款450782元；六、被告沈阳嘉俊置业有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告熊轶瑾已向第三人吉林银行股份有限公司沈阳分行、盛京银行股份有限公司沈阳市沈北新区支行偿还的贷款本金22811.91元；七、被告沈阳嘉俊置业有限公司于本判决生效之日起三十日内，赔偿原告熊轶瑾向第三人吉林银行股份有限公司沈阳分行、盛京银行股份有限公司沈阳市沈北新区支行支付的利息损失27673.68元（自2020年7月20日起12月20日止）；八、被告沈阳嘉俊置业有限公司于本判决生效之日起三十日内返还第三人吉林银行股份有限公司沈阳分行剩余贷款本息（以银行系统数据为准）；九、被告沈阳嘉俊置业有限公司于本判决生效之日起三十日内返还第三人盛京银行股份有限公司沈阳市沈北新区支行剩余贷款本息（以银行系统数据为准）；十、原告熊轶瑾于本判决生效之日起三十日内协助被告沈阳嘉俊置业有限公司撤销沈阳市皇姑区房屋的预售商品房抵押权预告登记；十一、原告熊轶瑾于本判决生效之日起三十日内协助被告沈阳嘉俊置业有限公司撤销沈阳市皇姑区房屋《商品房买卖合同》的备案；十二、驳回原告熊轶瑾其他诉讼请求。上述款项如逾期给付，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18037元，由被告沈阳嘉俊置业有限公司负担。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。本院认为,本案争议焦点为在上诉人沈阳嘉俊置业有限公司未与被上诉人熊轶瑾直接签订有无理由退房协议书的情况下，被上诉人熊轶瑾是否享有无理由退房权。依据被上诉人提交生效民事判决书中查明事实，原审认定与被上诉人同时期购买“恒大雅苑”房屋的购房者，均与上诉人嘉俊公司签订有《无理由退房协议书》，依据“恒大雅苑”房屋的销售惯例，上诉人嘉俊公司应在与购房者签订《商品房买卖合同》时，向购房者出示《无理由退房协议书》并无不当。本案虽然上诉人否认与被上诉人签订《无理由退房协议书》,但上诉人嘉俊公司作为《无理由退房协议书》的提供方，应承担其向被上诉人出示过《无理由退房协议书》，被上诉人拒绝签订放弃无理由退房政策的证据，因上诉人未完成己方举证责任，故被上诉人无理由退房的主张成立。且无理由退房政策是恒大地产公司在进行房地产开发经营时的一个重大优惠政策,也是吸引公众购房或投资的一个潜在因素，从法律上定义应属合同条款。虽上诉人系独立法人,但其系恒大地产公司下属的项目公司，亦应受该内容的约束。无理由退房属被上诉人权利，被上诉人没有明示放弃，就应享有该项权利。恒大地产公司的无理由退房政策应当然适用于被上诉人。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18037元，由上诉人沈阳嘉俊置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  周濛审判员  单立审判员  唐屾二〇二一年五月二十日法官助理勾雪峰书记员王博浩本案裁判所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。