云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云26民终418号上诉人（原审被告）：云南庆丰房地产开发有限责任公司马关分公司。住所地：云南省文山州马关县医院B超室二楼。负责人：焦沿浩，职务：总经理。委托诉讼代理人：赵振钦，云南赵振钦律师事务所执业律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告）：代顺连，女，1979年10月10日出生，壮族，住云南省马关县。委托诉讼代理人：付连帅，云南鼎祥律师事务所执业律师。代理权限：特别授权。上诉人云南庆丰房地产开发有限责任公司马关分公司（以下简称庆丰马关分公司）因与被上诉人代顺连商品房预售合同纠纷一案，不服云南省马关县人民法院（2020）云2625民初1533号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，并于2021年3月17日组织上诉人庆丰马关分公司的委托诉讼代理人赵振钦、被上诉人代顺连的委托诉讼代理人付连帅进行了法庭调查和法庭调解，但未达成调解协议。本案现已审理终结。庆丰马关分公司上诉请求：撤销马关县人民法院（2020）云2625民初1533号民事判决，改判驳回代顺连的一审全部诉讼请求，一切诉讼费由代顺连承担。主要事实和理由：2016年12月30日，庆丰马关分公司与代顺连签订《商品房购销合同》《补充协议》约定：代顺连购买庆丰马关分公司开发的位于马关县，交房时间为2017年6月30日前。合同第九条第一款第3项同时约定：如代顺连未付清全部购房款（包括房屋面积误差）或相应税、费的，庆丰马关分公司不承担逾期交房的责任。《补充协议》第十条约定：在房屋交付时，代顺连根据政府相关政策的规定缴纳公共维修基金，代顺连不按规定交纳公共维修基金，庆丰马关分公司有权拒绝交付房屋且不承担未交付房屋的民事责任。2018年10月12日，庆丰马关分公司将《商品房购销合同》约定的房屋交付给代顺连；截至今日，代顺连仍未按照法律法规的规定向相关部门或机构缴纳住宅专项维修基金。2020年8月11日，代顺连向马关县人民法院起诉要求庆丰马关分公司承担逾期交房的违约责任；庆丰马关分公司以《商品房购销合同》第九条第一款第3项的约定提出抗辩；马关县人民法院审理后认为庆丰马关分公司对抗辩主张未提交任何证据证明，故判决庆丰马关分公司承担逾期交房违约金28641.86元。庆丰马关分公司认为该判决认定事实错误，适用法律错误。理由如下：1.庆丰马关分公司没有为代顺连代收维修基金的法定义务和约定义务。根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《物业管理条例》以及《住宅专项维修基金管理办法》法律、法规及规范性文件的规定，庆丰马关分公司作为开发商并无向作为购房户的代顺连代收维修基金的法定义务，亦无通知其向相关部门或者相关机构交纳维修基金的法定义务。根据双方签订的《商品房购销合同》的约定，庆丰马关分公司没有向代顺连代收维修基金的约定义务，亦无通知其向相关部门或者相关机构交纳维修基金的约定义务。2.根据法律规定和合同约定，庆丰马关分公司不应承担逾期交房的违约责任。双方签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定。该合同第九条第一款第3项约定：如代顺连未付清全部购房款（包括面积误差）或相应税、费的，庆丰马关分公司不承担逾期交房的责任。因此，代顺连履行缴纳了相关费用是庆丰马关分公司承担逾期交房违约责任的先决条件，代顺连在未履行该合同先行义务的情况下，按照合同约定，庆丰马关分公司不应承担逾期交付房屋的违约责任。3.马关县人民法院以“业主应交纳的费用均是由开发商按相关规定计算出金额后通知购房户交纳”的认识来审理本案错误。《商品房购销合同》第九条第一款第3项以及《补充协议》第十条已经明确约定了代顺连未付清税、费包括维修基金的情况下，庆丰马关分公司不承担逾期交房的违约责任。这是在合同和补充协议中已经书面明确了代顺连在接房之前要履行付清相关税费包括维修基金的法定和约定义务，可以明确，代顺连对此是明知的，其在接房之前应向相关部门和机构履行缴纳维修基金的法定和约定义务，无须庆丰马关分公司再另行通知，所以不应适用所谓的“业主应交纳的费用均是由开发商按相关规定计算出金额后通知购房户交纳”的交易习惯。代顺连答辩称，一审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律法规正确，判决结果公平公正，请二审法院驳回上诉，维持原判。代顺连向一审法院起诉请求：1.判决代顺连与庆丰马关分公司签订的《商品房购销合同》《商品房购销合同补充协议》有效。2.判决庆丰马关分公司继续履行合同，组织建设单位验收房屋，提交《商品房质量保证书》《商品房使用说明书》。3.判决庆丰马关分公司支付违约金63,792.51元[（30天×20元）+（439天×0.05%×287,893元）]。4.本案诉讼费由庆丰马关分公司承担。一审法院认定事实：2016年12月30日，代顺连与庆丰马关分公司签订《商品房购销合同》《合同补充协议》约定：代顺连向庆丰马关分公司购买其所开发位于马关县，房屋总价款287893元，首付款57893元，按揭贷款230000元；庆丰马关分公司应于2017年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给代顺连；自本合同约定交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30日内，庆丰马关分公司按每天20元支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，庆丰马关分公司按代顺连已付款的0.05％乘以逾期天数支付违约金等内容。双方签订合同后，代顺连支付购房款287893元、契税4318.40元、办证费1500元等，庆丰马关分公司直至2018年10月12日才交房。代顺连多次找庆丰马关分公司协商，庆丰马关分公司拒不按合同约定支付违约金。故代顺连诉至法院，请求人民法院判决代顺连与庆丰马关分公司签订的《商品房购销合同》《合同补充协议》有效；庆丰马关分公司继续履行合同，组织建设单位验收房屋，提交《商品房质量保证书》《商品房使用说明书》；由庆丰马关分公司支付违约金63792.51元［（30天×20元）＋（439天×0.05%×287893元）］，并承担本案诉讼费。庭审中，代顺连自愿放弃要求庆丰马关分公司提交《商品房质量保证书》《商品房使用说明书》的诉讼请求。一审法院认为，关于合同效力的问题。代顺连与庆丰马关分公司签订的《商品房购销合同》《合同补充协议》是双方的真实意思表示，该合同内容不违反我国法律、行政法规强制性的规定，故该合同合法有效。关于庆丰马关分公司是否应当以及应如何向代顺连承担逾期交房违约责任的问题。双方签订合同后，代顺连已按合同约定付清购房款287,893元、契税4,318.40元、办证费1500元等，但庆丰马关分公司未按约定在2017年6月30日前交房，直至2018年10月12日才将房屋交予代顺连，逾期交房468天已经构成违约，依法应由庆丰马关分公司承担逾期交房的违约责任。代顺连主张逾期469天不成立，违约金应以逾期交房468天进行计算，即违约金为63,648.57元[（30天×20元）+（438天×0.05%×287,893元）]，双方签订《商品房购销合同》第九条第一款第3项虽然约定“如乙方（代顺连）未付清全部购房款（包括房屋面积误差）或相应税、费的，甲方（庆丰马关分公司）不承担逾期交房的责任”。《合同补充协议》第十条约定“在房屋交付时，乙方（代顺连）根据政府相关政策规定交纳公共维修基金，如乙方（代顺连）不按规定交纳公共维修基金的，甲方（庆丰马关分公司）有权拒绝交付房屋且不承担未交付房屋的民事责任”，但从商品房买卖交付的习惯可以认定，作为购房户在接收房屋时，所需交纳的费用均是由开发商按相关规定计算出明确具体的金额后通知购房户交纳。本案中，庆丰马关分公司虽提交证据欲证实已通知代顺连交纳公共维修基金，该通知是在逾期交房后通过短信群发的，因庆丰马关分公司未提交已通知代顺连交纳具体金额的维修基金而代顺连拒绝交纳的证据，故庆丰马关分公司应承担举证不能的责任。关于双方约定的违约金是否过高，应否予以调整的问题。庭审中，双方当事人对逾期交房以及代顺连按合同支付房屋价款的事实无异议。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。庭审中，庆丰马关分公司提出代顺连主张的违约金过高，结合双方当事人均未提供充分证据证明代顺连实际损失数额，再根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，在商品房买卖合同中双方违约时，购房者违反合同主要义务需按逾期贷款利率承担违约责任，出卖方违反合同主要义务需按房屋租金标准承担违约责任。结合本案逾期交房时间及同地段租金标准考虑，代顺连按照合同约定主张全部违约金明显过高，综合考虑到违约金具有惩罚性和补偿性的性质，对代顺连主张的逾期交房违约金63,648.57元，酌情按45％进行调减，故一审法院认定庆丰马关分公司因逾期交房应支付给代顺连违约金28,641.86元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、原告代顺连与被告云南庆丰房地产开发有限责任公司马关分公司签订的《商品房购销合同》《商品房购销合同补充协议》有效。二、由被告云南庆丰房地产开发有限责任公司马关分公司于本判决生效之日起三十日内支付原告代顺连逾期交房违约金28,641.86元。三、驳回原告代顺连的其他诉讼请求。案件受理费1380元，由原告代顺连负担759元，由被告云南庆丰房地产开发有限责任公司马关分公司负担621元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审审理中，经征询双方当事人对一审认定本案法律事实的意见，庆丰马关分公司表示除对一审没有认定代顺连未缴纳维修基金、契税的事实有异议外，对其余事实无异议；代顺连表示无异议。对双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案在二审争议的焦点问题是：庆丰马关分公司是否应对代顺连承担逾期交房的违约责任。本院认为，庆丰马关分公司与代顺连签订的《商品房购销合同》《商品房购销合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，对双方当事人均具有约束力。合同签订后，代顺连交清了全部购房款、契税及办证费，而庆丰马关分公司未在合同约定时间内交付商品房给代顺连管理使用，故其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。从双方签订的《商品房购销合同》和《商品房购销合同补充协议》的内容来看，虽然购销合同第九条第一款第3项约定“如乙方（代顺连）未付清全部购房款（包括房屋面积误差）或相应税、费的，甲方（庆丰马关分公司）不承担逾期交房的责任”，补充协议第九条约定“在乙方（代顺连）未全部付清购房款、税、费之前，甲方（庆丰马关分公司）有权拒绝交付房屋及办理产权证书，并且不承担逾期交付房屋及产权证的民事责任”，但补充协议第1条已约定“乙方（代顺连，首套房）应承担及支付的契税根据国家相关规定执行……公共维修基金收费标准按国家有关部门政策规定征收，该款项由乙方（代顺连）支付给甲方（庆丰马关分公司）代收代缴，具体交款时间甲方另行通知，乙方应在甲方正式通知之日起7日内交付契税及公共维修基金款项。”，代顺连已缴纳了契税及办证费，对维修基金，庆丰马关分公司未提交已正式通知代顺连缴纳的具体金额而代顺连拒绝缴纳的证据，故庆丰马关分公司应承担举证不能的责任。综上，庆丰马关分公司应对代顺连承担逾期交房的违约责任。综上所述，庆丰马关分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1380元，由云南庆丰房地产开发有限责任公司马关分公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐 丽审判员 王汉水审判员 陆正义二〇二一年五月七日书记员 钟小波