湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘04民终904号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘利健，男，1971年1月23日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。被上诉人(原审被告、反诉原告)：衡阳市惠众物业管理有限公司，住所地湖南省衡阳市高新区解放西路200号天酬紫金花园3栋物业用房。法定代表人：王超琼，该公司经理。委托诉讼代理人：刘鹏，湖南天戈律师事务所律师。上诉人刘利健因与被上诉人衡阳市惠众物业管理有限公司（以下简称惠众物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2020）湘0408民初2630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问当事人，依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘利健上诉请求：依法撤销湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2020）湘0408民初2630号民事判决，并改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：一、与上诉人刘利健、开发商衡阳天酬君雅置业有限公司签订案涉《前期物业服务合同》、《紫金花园前期物业服务协议》的应是衡阳市惠泉物业管理有限公司（以下简称惠泉物业公司）而非惠众物业公司，因惠众物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》是私下签订的，未按照法定程序去行政主管部门登记备案，属无效合同，故案涉《前期物业服务合同》、《紫金花园前期物业服务协议》对上诉人不具有法律约束力。二、上诉人刘利健与案外人衡阳天酬君雅置业有限公司于2014年6月20日签订的购房合同中约定的交房条件是综合验收（包括竣工验收备案）而非竣工验收，法律规定在未合法交房前物业费由开发商支付。三、对于惠众物业公司服务收费是否到相关部门备案，前期物业收费、政府指导价是否进行公示，服务区域、收费审批表价格签证等相关手续是否齐全，若上述手续不全上诉人只支付最低价1元/月/平方米。惠众物业公司辩称，被上诉人与开发商签订的前期物业合同不存在违反法律强制规定，是双方真实意思表示，真实有效，双方还补签了紫金花园前期物业补充协议，协议均实际履行，因此上诉人应当支付相应物业费。二、紫金花园一期已完成了竣工验收，商品房买卖合同没有约定以备案为条件，上诉人应当支付物业费。三、收取物业费的标准具有事实和法律依据，没有超过衡阳市物业服务收费管理细则，约定的收费是1.5元/月，实际按1.4元/月收取，上诉人亦曾按照此标准实际支付了物业费。刘利健向一审法院起诉请求：1、确认2017年11月8日之前的物业费，应由开发商承担支付义务；2、惠众物业公司返还刘利健2017年11月8日之前所支付的物业费3057.4元；3、判令惠众物业公司未能提供合理合法的收费标准（收费核定文件、小区服务区域面积规划图），则应返还超出政府指导价的物业费576元（2018年1月1日至2018年12月31日576元）；4、判令惠众物业公司支付刘利健因诉讼造成误工费、差旅费共计500元；5、本案诉讼费用由刘利健承担。惠众物业公司向一审法院提出反诉请求：1、判令刘利健支付惠众物业公司物业管理费4032元（从2019年1月1日计算至2020年12月31日，共计24个月）；2、判令刘利健支付惠众物业公司违约金480元；3、判令刘利健支付本案律师费2000元；4、本案诉讼费由刘利健承担。一审法院认定事实：2014年6月20日，刘利健购买了案外人衡阳天酬君雅置业有限公司开发的天酬·紫金花园4号楼504室的房屋（以下简称紫金花园504室房屋），坐落于湖南省衡阳市蒸湘区××道××号，建筑面积为127.53平方米。2015年7月15日，惠众物业公司作为乙方与案外人衡阳天酬君雅置业有限公司作为甲方签订了紫金花园《前期物业服务合同》，与涉案相关的约定为：1、甲方将紫金花园委托乙方实行物业管理；2、本物业管理服务费，高层（带电梯）住宅为1.5元／每月／每平方米；3、房屋交付时，业主预缴一年物管服务费，之后每半年预缴一次。2015年8月30日，刘利健收房后，2015年9月开始对紫金花园504室房屋进行装修，并向惠众物业公司紫金花园管理处提交了《装修申请表》，明确载明装修时间为2015年8月30日至2015年11月30日，刘利健亦向惠众物业公司缴纳了装修押金、装修出入证押金、物业管理费等共计6280元。同日，刘利健与案外人湖南美迪建筑装饰设计工程有限公司衡阳分公司、惠众物业公司三方共同签订了具体的《装修管理协议》，与涉案相关的约定为刘利健同意由惠众物业公司为刘利健所购的涉案紫金花园504室房屋在装修过程中提供物业管理服务。惠众物业管理公司亦于当天向案外人湖南美迪建筑装饰设计工程有限公司衡阳分公司出具了《装修施工许可证》。2016年3月10日，刘利健在惠众物业公司处签署了《装修验收表》，并对施工装修过程中的费用结算、费用返还进行了明确说明。2016年6月11日，刘利健阅读了案外人衡阳天酬君雅置业有限公司制定的“资金花园业主临时公约”后，并签署了《承诺书》。同日，刘利健亦与惠众物业公司补签了《紫金花园前期物业服务协议》，与涉案相关的内容明确约定：1、本物业管理服务费高层（带电梯）住宅为1.5元／每月／每平方米；2、物业服务费用于业主收楼时预收一年费用，之后每年12月31日前预交下年度的物业服务费；3、业主不按约缴纳物业管理费等相关费用的，自逾期之日起按拖欠金额的日千分之三承担违约责任，通过诉讼催费的，业主还应承担因此支出的律师费等相关费用。之后，惠众物业公司一直在为紫金花园业主提供物业管理服务。期间，惠众物业公司给予刘利健收费优惠，惠众物业公司实际只按照刘利健所住紫金花园504室房屋的120平方米，以1.4元／月／平方米计算刘利健的物业服务费。刘利健缴纳了2015年9月28日至2018年12月31日期间的物业服务管理费后，未再按期缴纳2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务管理费，现刘利健实际拖欠惠众物业公司2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理费4032元。另查明，2015年9月30日，案外人衡阳天酬君雅置业有限公司开发的天酬·紫金花园一期（包括一个刘利健所住的4号楼）经建设单位、施工单位、备案单位、房屋产权行政主管部门竣工验收合格，2017年11月8日在城建档案管理机构进行竣工验收备案，该备案表上载明竣工验收日期为2015年9月30日。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业服务合同是指物业管理企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托提供物业服务，业主支付服务费用的书面协议。惠众物业公司与案外人衡阳天酬君雅置业有限公司于2015年7月15日签订的《前期物业服务合同》，刘利健作为小区业主亦于2016年6月11日与惠众物业公司补签了《紫金花园前期物业服务协议》，上述两份协议系各方当事人的真实意思表示，其内容合法，应当有效，故刘利健应按《紫金花园前期物业服务协议》的约定按期缴纳物业管理费。现刘利健以惠众物业公司为其所在小区提供物业服务不具有合法程序为由，拒缴物业管理费，要求该院确认2017年11月8日之前的物业管理费由开发商承担，亦要求惠众物业公司退还2017年11月8日之前所支付的物业管理费3057.4元，经审查，刘利健于2015年8月30日收房后开始对涉案紫金花园504室房屋进行装修，期间刘利健与惠众物业公司签订了《装修申请表》、《装修管理协议》，亦向惠众物业公司缴纳了装修押金、装修出入证押金、物业管理费，并于2016年3月10日在惠众物业公司处签署了《装修验收表》，上述行为明确表明刘利健认可并愿意接受惠众物业公司为其提供的物业管理服务，故刘利健要求惠众物业公司退还物业管理费3057.4元，缺乏事实及法律依据。且刘利健所住涉案紫金花园504室房屋属天酬·紫金花园一期，该房屋已于2015年9月30日竣工验收合格，虽然在城建档案管理机构进行备案的时间为2017年11月8日，但该备案表上载明竣工验收日期为2015年9月30日，且《商品房买卖合同》中也未约定房屋交付以备案为条件，故刘利健要求该院确认2017年11月8日之前的物业管理费由开发商承担，缺乏事实及法律依据，该院不予支持。对于刘利健要求惠众物业公司返还超出政府指导价的物业费576元，经审查，惠众物业公司仅按刘利健所住紫金花园504室房屋的120平方米，以1.4元/月/平方米计收物业服务费，不仅未超过《衡阳市物业服务收费管理实施细则》规定的高层住宅收费系数，还符合涉案刘利健与惠众物业公司签订《紫金花园前期物业服务协议》的约定，故对于该项诉请该院不予支持。对于刘利健诉请惠众物业公司支付误工费、差旅费共计500元，缺乏事实及法律依据，该院不予支持。现刘利健无故拒付涉案物业管理费，存在违约，对于惠众物业公司反诉刘利健支付2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理费4032元，符合法律规定及合同约定，该院予以支持。同时，对于惠众物业公司反诉刘利健支付违约金480元，考虑到惠众物业公司现依然在刘利健所在小区提供物业服务，从双方和谐角度出发，该院酌情支持200元，对于惠众物业公司反诉超过部分不予支持。对于惠众物业公司反诉刘利健支付律师费2000元，惠众物业公司未向该院提供委托代理合同及律师费发票，该院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第二条以及《物业管理条例》第二条、第三十三条、第四十一条之规定，一审法院判决：一、刘利健于本判决生效之日起十日内支付衡阳市惠众物业管理有限公司拖欠2019年1月1日至2020年12月31日的物业管理费4032元，违约金200元；二、驳回刘利健的全部诉讼请求；三、驳回衡阳市惠众物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费25元，由刘利健负担，反诉受理费25元，由刘利健负担20元，由衡阳市惠众物业管理有限公司负担5元。本院二审期间，上诉人刘利健向本院提交了四份证据。证据一《不动产权证》，证据二《建设规划验收合格证》，以上二份证据拟共同证明合同上载明的服务面积为35000余平方米，但实际面积为14000余平方米，被上诉人物业费收取不合理；证据三《通知函》，拟证明2018年10月31日原小区业委会要求公示物业承接查验备案证明及收费备案情况，要求签订新物业服务合同，但被上诉人惠众物业公司不予理会；证据四《公告》，拟证明同一小区存在惠泉物业公司、惠众物业公司两家物业公司。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人惠众物业公司经质证，对证据一、二的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为14000余平方米是指住宅区的面积，另外一部分面积是商业区，若上诉人对土地权证与购房合同约定的面积不同，也应当向开发商主张权利，被上诉人的服务收费仅针对住宅区，且一审已提交了收费标准，被上诉人的收费是合理的；对证据三的真实性、合法性、关联性均有异议，被上诉人并未看到该函件，被上诉人已为上诉人所在小区提供了几年的物业服务，与上诉人已形成了事实上的物业服务合同关系，且上诉人亦与被上诉人补签了《前期物业服务协议》，该份证据不能成为上诉人拒绝履行支付物业服务费的依据；对证据四的真实性不予认可，上诉人未提交原件予以核对，且提交的复印件不清楚，案涉小区分为住宅区与商业区两个不同的区域，商业区于2018年成立了业主委员会并选聘惠泉物业公司提供物业服务，与被上诉人为住宅区提供物业服务并不冲突，不影响上诉人的权益。本院经审查认为，上诉人提交的证据一、二不能证明被上诉人物业费的收费标准不合理；证据三并无送达给被上诉人的相关凭证，无法证明被上诉人已收到了该份证据；证据四为复印件，且模糊不清，无法看清楚证据的内容。故上诉人提交的上述四份证据，本院均不予采信。一审认定的事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，《物业管理条例》第二十四条第二款关于“住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。”的规定属于管理性强制性规定，而《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。本案中，案外人衡阳天酬君雅置业有限公司作为案涉小区的建设单位，虽未按照上述规定通过招投标的方式或经行政主管部门批准采取协议方式选聘被上诉人惠众物业公司作为案涉小区的物业服务企业,但并不必然导致案涉《前期物业服务合同》无效。该《前期物业服务合同》系合同双方真实意思表示，且无《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形，应当认定案涉《前期物业服务合同》系合法有效的合同。案涉房屋于2015年8月交付给上诉人刘利健后，上诉人即对案涉房屋进行了装修，此后还与被上诉人签订了《紫金花园前期物业服务协议》并缴纳了2015年至2018年的物业管理费，应当认定刘利健认可并事实上接受了惠众物业公司提供的物业管理服务，故案涉《前期物业服务合同》、《紫金花园前期物业服务协议》对上诉人刘利健具有法律约束力，其应当依约支付物业服务费。上诉人刘利健主张其与案外人衡阳天酬君雅置业有限公司签订的《商品房买卖合同》中约定的交房条件是综合验收（包括竣工验收备案），故在未合法交房前案涉物业费用应由案外人衡阳天酬君雅置业有限公司承担。本院认为，根据一审查明的事实可知，案涉房屋已于2015年9月30日竣工验收合格，上诉人刘利健于2015年8月就已实际接收案涉房屋并进行装修，直至本案诉讼前亦未对此事提出过异议，应当认定上诉人以自己的行为认可案外人衡阳天酬君雅置业有限公司已履行交房义务，故本案不符合《物业管理条例》第四十二条关于“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”规定的情形。上诉人的该项上诉理由无事实和法律依据，本院不予采纳。上诉人刘利健还主张被上诉人惠众物业公司收取物业管理费不合法，但未提供相应的证据证明被上诉人惠众物业公司的收费标准超出了《衡阳市物业服务收费管理事实细则》规定的高层住宅收费系数或合同约定的价格，应当承担举证不能的不利后果故对上诉人的该项主张，本院亦不予支持。综上所述，刘利健的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘利健负担。本判决为终审判决。审 判 长 齐国安审 判 员 罗 源审 判 员 陈 慧二〇二一年五月十七日法官助理 邓 薇书 记 员 周慧娟