辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1711号上诉人（原审原告）：大连弘润置业有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区辛寨子大辛寨子村7-2-1。统一社会信用代码91210200311410162X。法定代表人：王**，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘兆彤，辽宁众雯成律师事务所律师。委托诉讼代理人：李欣桐，辽宁国凯律师事务所律师。上诉人（原审被告）：徐婷婷，女，1982年12月10日生，满族，住辽宁省鞍山市岫岩满族自治县。委托诉讼代理人：柳正勇，大连市甘井子区辛寨子法律服务所法律工作者。上诉人大连弘润置业有限公司（以下简称“弘润公司”）因与上诉人徐婷婷房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初5085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。弘润公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持上诉人的全部诉讼请求；3.一、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。1.徐婷婷应向弘润公司支付水电费。根据案涉租赁合同6.3.2及6.3.3的约定，水电费由弘润公司代收，徐婷婷应按照弘润公司的通知缴纳水电费，但是徐婷婷未能举证证明其缴纳过任何水电费。在本案中，弘润公司提交了电费通知单、水费通知单及水电表照片，通知单上载明商铺店名为“一起烤肉”并有商铺的员工签字确认，照片上也可体现出水电表对应的商铺号为302、303、306，商铺号也与合同中约定一致。但是一审法院认为通知单上无徐婷婷签字，因此驳回了弘润公司对于水电费的诉请。徐婷婷利用案涉商铺经营的是烤肉店，弘润公司每次向徐婷婷送达通知单时，必然是由在店员工签字，如果要求每次都找到经营者本人进行签字，显然加重了弘润公司的义务，损害了弘润公司的利益。2.徐婷婷应向弘润公司支付违约金。根据案涉租赁合同14.2.1及15.3的约定，由于案涉合同系因徐婷婷违约而解除，徐婷婷应当在弘润公司解除合同时支付相当于一个自然季的租金作为违约金，且逾期支付租金等费用的，还应按照日千分之一的标准向弘润公司支付违约金，而徐婷婷使用案涉商铺近一年的时间均没有支付租金，且欠付水电费等费用，已经构成严重违约，弘润公司完全有权依照合同约定向徐婷婷主张违约责任，但是弘润公司在起诉时仅主张了对于租金及公共事业费保证金的违约金，其他费用的违约金均未予主张，已经减轻了徐婷婷的付款义务，但是一审法院却以徐婷婷投入大量成本、商场经营状况欠佳等理由将弘润公司诉请的20余万元违约金直接降低为5000元，一审裁判大幅度调整违约金的行为严重减少了徐婷婷的违约成本，增加了弘润公司的损失，有违公平原则。3.徐婷婷应向弘润公司支付公共事业费保证金。根据案涉租赁合同21.9的约定，徐婷婷应向弘润公司支付公共事业费保证金1000元，一审法院驳回此项诉请显然违反了合同约定。一审法院认为因合同解除弘润公司无权再行收取该笔费用，则相当于徐婷婷因违约行为反而免除了付款义务，严重损害了弘润公司的利益。4.徐婷婷应向弘润公司支付场地占用费和恢复原状的费用。根据案涉租赁合同第十六条的约定，徐婷婷应在合同解除时将商铺交还弘润公司，合同解除并不等同于商铺交还，双方对商铺交还时弘润公司需要履行的义务进行了详细的约定，一审法院已经确认案涉租赁合同于2019年12月3日解除，因此徐婷婷应在12月3日履行交房义务，但是徐婷婷仅仅是自行停止经营，却一直未交还商铺和办理相关手续，严重影响弘润公司重新使用案涉商铺，应当依约支付合同解除至实际交房期间的场地占用费，且因徐婷婷违反合同义务逾期交房，弘润公司迫于无奈只得自行拆除商铺，将商铺恢复原状，而使商铺恢复原状的行为必然产生相应花费，但是恢复原状本就是徐婷婷的义务，恢复原状的费用也应由其承担，虽弘润公司未能举证证明实际花费的数额，但是此项费用已真实发生，一审法院却驳回了弘润公司对于恢复原状费用和场地占用费的诉请，不但对徐婷婷的违约行为没有任何惩罚，还增加了弘润公司的损失。5.徐婷婷应向弘润公司支付律师费。根据案涉租赁合同14.2.6的约定，徐婷婷需支付弘润公司花费的律师费，弘润公司在一审时提交了律师费对应的代理合同、付款凭证及正式发票，可以证明律师费实际发生和律师费的实际数额，但是一审法院却没有据实裁判，而是将律师费与其他违约责任整体调整为5000元，甚至低于律师费的数额，显然损害了弘润公司的利益。徐婷婷辩称，不同意弘润公司的上诉请求，请求驳回弘润公司的上诉请求。答辩意见如下：一、本案主体存在错误，应当追加实际经营者吴海峰为被告。吴海峰是答辩人的老板，吴海峰要干烤肉店，安排答辩人办理烤肉店相关手续。答辩人从来没有经营过案涉店铺。对于如何装修，交付给弘润公司租赁保证金41,580元和装修保证金20,000元等均不知情，吴海峰认可所有的债务由其自己承担，本案应当追加吴海峰为被告。二、弘润公司主张的水电费、违约金等所有费用，证据不足，与事实不符，于法无据。1.弘润公司系以欺诈的手段与徐婷婷缔结租赁合同,弘润公司本身存在过错,徐婷婷不应支付租金。弘润公司的商业地产运营不善,在所有商户都存在亏损状态的情况下,弘润公司在2019年3月向答辩人承诺商场客流好、盈利、隐瞒事实情况,从而双方才签订案涉租赁合同。2.弘润公司无权要求答辩人承担违约金或扣除保证金。由于弘润公司内部管理混乱导致经营亏损是客观事实，且吴海峰也投入大量装修成本，过错是弘润公司所致。3.弘润公司在招商过程中,承诺引进知名的品牌,却没有兑现，且在未经业户同意情况下，无故更改商场名称,对商业模式构成不良影响。4.弘润公司提供的水电费,无实际用量证据,证据不足,无关联性。5.弘润公司主张占用费和律师费于法无据。弘润公司无证据证明占用场地,2019年12月3日已经解除合同，弘润公司自认店铺已经停业且已经恢复至清水状态，不会产生恢复原状和占用费用。徐婷婷上诉请求：1.撤销一审判决书第二项，依法改判。2.一审及二审的诉讼费全部由弘润公司和相关责任人承担。事实和理由：1.弘润公司起诉的主体存在问题，一审没有认真核查本案的实际经营者，本应追加案外人吴海峰为被告(店铺的实际经营者)共同参与诉讼。严格讲被告应该是“甘井子区城市之光生活广场一起烤肉蒙式烧烤店”，实际经营者为吴海峰，而不应该是徐婷婷，在一审庭审时徐婷婷提出了自己不是实际经营人，因为徐婷婷从来没打过官司，对此核心的关键问题在一审时没有太较真，所以导致本案判决有误。本案事实真相是徐婷婷在案外人另外正在实际经营的公司担任会计职务，吴海峰准备租赁案涉商铺经营，因吴海峰个人征信问题无法作为经营者注册，就跟徐婷婷商量让徐婷婷作为挂名经营者注册“甘井子区城市之光生活广场一起烤肉蒙式烧烤店”，经营注册地点博士园改造项目302/303/306号，然后让徐婷婷以注册商铺的名义与弘润公司签订《大连万科生活广场房屋租赁合同》。因为当时徐婷婷是在吴海峰经营的大连城市搬家有限公司和大连丰行物流有限公司担任财务工作，领导安排去跑烤肉店手续，拿人家工资的，怕失业，不能说不去，让怎么做就怎么做，也没敢违抗，后期徐婷婷要求把经营者名改为吴海峰也没改成，吴海峰称“不用怕，有事我担着”。2.徐婷婷代为签订租赁合同的行为是代表“甘井子区城市之光生活广场一起烤肉蒙式烧烤店”，实际经营者为吴海峰，徐婷婷不应承担偿还责任，一审判决由徐婷婷个人承担赔偿责任，不公平、不合理。首先，挂名注册这一事实，吴海峰与徐婷婷双方约定的非常明确，店铺实际经营者为吴海峰，徐婷婷只是挂名，不参与经营管理，不享受分红，不承担债务，一切责任由吴海峰承担；其次，案涉租赁合同实际经营人是吴海峰，弘润公司是知晓的。再次，店铺实际经营者吴海峰是直接受益人，徐婷婷对案涉的店铺既未参与经营管理，也未掌管店铺任何业务，更不知晓租金交纳、收支等情况，徐婷婷根本没有获利，所以在此情况下让徐婷婷承担责任，于情于理于法都有失公允。3.在一审法院送达传票时，徐婷婷接到传票后，就直接联系吴海峰，吴海峰当时就承诺“没关系这个责任我来承担，与你无关，我给你安排律师出庭”。一审的代理律师是吴海峰让徐婷婷在授权委托书上签字，徐婷婷根本就没和律师交流过案子情况，因为律师赚的是吴海峰的钱，不会维护徐婷婷的权益，也未在法庭上提出追加吴海峰为被告，损害了徐婷婷的合法权益。4.依据最高人民法院《关于适用的解释》第五十九条第二款规定，营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。此类案件应当以“列实际经营者当事人为主、列字号当事人为辅”为基本处理原则，应当发回重审追加吴海峰为共同被告参加诉讼，如弘润公司不同意变更并追加的，应裁定驳回起诉。弘润公司辩称，不同意上诉人徐婷婷的上诉请求。徐婷婷系本案适格的被告，系案涉合同的实际签订者，其应承担合同义务及违约责任。根据合同相对性原则，合同关系只能发生在合同缔结的主体之间，因此弘润公司依据上述合同起诉徐婷婷并无不当。徐婷婷辩称，其系代案外人注册“甘井子区城市之光生活广场一起烤肉蒙式烧烤店”，实际经营者为案外人吴海峰，没有证据证明。在双方签订案涉租赁合同时，徐婷婷也未向弘润公司出示过相关材料。同时根据工商信息显示，案涉烧烤店的经营者为徐婷婷，其所谓的与案外人吴海峰之间的法律关系，与本案无关。弘润公司向一审法院起诉请求：1.确认原、被告之间的房屋租赁合同于2019年12月3日解除；2.判令被告支付原告欠付的租金385,308元及按照日千分之一的标准支付逾期付款违约金72,141元（自逾期之日计算至全部款项还清之日止，暂计算至2020年11月30日）；3.判令被告支付原告欠付的电费79,558.1元，水费5,834元；4.判令被告支付原告欠付的公共事业保证金1000元及按照日千分之一的标准支付逾期付款违约金346元（自逾期之日计算至全部款项还清之日止，暂计至2020年11月30日）；5.判令被告支付违约金127,512元，并不予退还租赁保证金；6.判令被告支付场地恢复原状的费用（暂计为10,000元）；7.判令被告交还场地并按照日租金两倍的标准支付场地占用费22,176元（自2019年12月4日起计算至实际交还场地之日止，暂计至2019年12月11日）；8.判令被告支付律师费7000元。一审法院认定事实：1、原告作为出租方（甲方）、被告作为承租人（乙方）签订《大连万科生活广场房屋租赁合同》，约定出租方合法拥有位于大连市甘井子区博士园周边改造项目“大连万科城市之光集中商业”所有权，将该商场地上三层302/303/306号商铺（租赁面积为495平方米）经营“一起烤肉自助”自助餐饮，交付日暂定2018年12月30日，租期自2019年3月1日至2024年2月28日。其中装修期为71日，自交付日起算，即自2018年12月20日起至2019年2月28日止。开业时间暂定为2019年3月1日，最终以甲方书面通知为准。第一至第三个租赁年度的保底租金（包括物业管理费）标准为2.8元/天/平方米，租赁保证金为41,580元、装修保证金为20,000元。关于租金、保证金支付的时间等。合同第5.5条约定，租金按季计算。……乙方应于每个自然季最后一个月25日前支付下个季度的保底租金。此外，乙方应在收到（或视为收到）交付通知之日起十（10）个工作日内向甲方预付计租日起至第一个完整自然季结束期间的保底租金（该租赁年度日租金标准*计租日起至第一个完整自然季的实际天数）。第6.1条约定，乙方应在本合同签订之日十个工作日内支付全额租赁保证金。乙方逾期支付租赁保证金的，甲方有权解除本合同，将该商铺另行出租予他人，并要求乙方按本合同约定承担违约责任。租赁保证金作为乙方遵守本合同及全部附件有关约定和履行其义务的保证。甲方有权：1）选择从租赁保证金中抵扣乙方拖欠的租金、物业管理费及约定的其他费用、乙方应承担的赔偿、违约金、甲方代乙方承担的赔偿或费用等；……3）指定乙方所缴纳欠缴费用的充抵顺序，抵扣顺序为违约金、赔偿金、公共事业费及其他代垫费用、物业管理费、租金。除非甲方主动抵扣保证金，否则乙方无权用租赁保证金抵扣应付租金及其他费用，并不得要求甲方抵扣保证金而拒绝支付拖欠款项、赔偿或指定补缴款项的用途。合同第十三条约定了双方的权利义务，其中第13.1.7条约定，甲方有权对该商场业态组合、布局进行调整，且保留对该商场和该商铺所在区域的命名权。第13.3.5条约定，乙方在签订本合同时，已对该商铺所处位置及周边商业环境有了充分了解，并承诺自行承担所有商业风险。该条字体为加粗字体。第十四条约定双方违约责任，其中第14.1.4条约定，在任何情况下，甲方不需赔偿乙方的利润等经营性损失。第14.2.1条约定，乙方违反本合同约定逾期支付租金、物业管理费、租赁保证金（包括未补足租赁保证金）或本合同约定的其他费用的，每逾期一日应按逾期付款金额的千分之一（1‰）向甲方支付违约金。逾期超过十五（15）日的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设备、设施等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果、损失由乙方自行承担。第14.2.6条约定，实际损失包括但不限于租金损失、中介费、律师费等。第十五条合同的解除中约定，乙方违反第6.1.1条约定逾期支付租赁保证金超过五日。逾期支付租金、物业管理费或其他费用超过三十日的等情形，甲方有权解除合同。甲方不履行合同约定的维修义务严重影响乙方正常使用该商铺，导致乙方无法实现合同目的；商铺被法院强制执行而被查封。甲方破产或丧失继续履行本合同能力的，乙方有权解除本合同。且甲方根据第15.1条约定解除合同的，乙方已付的租金、物业管理费、租赁保证金及其他费用均不予退还。乙方还须向甲方支付相当于一个自然季的租金（按合同解除时前一个自然季乙方应付租金计算，装修期租金第一年度日保底租金标准计算）和3个月的物业管理费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额。乙方根据第15.2条约定解除合同的，甲方应当退还乙方已付而尚未使用完毕的租金、物业管理费及经扣除相应费用的租赁保证金的余额部分，除此之外，甲方不再承担任何责任，同时乙方应于合同终止之日交还该商铺。合同十六条房屋的交还约定，除甲方书面确认同意保留的装饰装修及/或安装、改造的设施设备外，乙方应将该商铺及设施、设备恢复原状，以良好整洁、可出租的状态（正常损耗除外）交还甲方。否则，无论乙方对该商铺进行装饰、装修及/或安装、改造设施设备时是否取得甲方同意，均视为乙方已放弃甲方书面确认同意保留范围以外的装饰、装修及安装、改造的设施设备的所有权，并放弃就甲方书面确认同意保留范围以外的装饰、装修及/或安装、改造设施设备而发生的费用，要求甲方赔偿或补偿。同时甲方为使该商铺及设施设备符合交还条件（恢复原状）而发生的费用，由乙方承担，并有权自应向乙方支付或返还的款项中直接扣除。乙方逾期交还该商铺的，每逾期一日，乙方应按每日租金（按本合同第21.7条约定租金标准及本合同约定的日期计算方式确定）及物业管理费之和的二倍向甲方支付该商铺被占用期间的使用费，并承担本合同第6.3条所述的一切费用。被告未支付过租金，已支付租赁保证金41,580元和装修保证金20,000元。关于水电费，原告提供一组水表、电表照片和水电费通知单，拟证明水电费的数额。被告对该组证据不认可，称没有被告的签字。原告提供的水电费通知单上均为案外人签字。原告提供《解除租赁合同通知书》及照片一组拟证明原、被告间合同已于2019年12月3日解除。该份通知函出具日期为2019年12月1日，主要内容为原告向被告催缴2019年3月1日开始计算的租金385,308元、水费6,132元、电费79,558.1元，并要求被告于2019年12月8日前一次性付清上述欠付费用、支付违约金、返还保证金收据原件以及于2019年12月10日前按照《租赁合同》约定办理店铺之交还、迁出手续。原告称其解除合同通知是张贴方式向被告送达。原告称张贴解除合同通知时案涉商铺已经停业。原告自认原告已经在2020年4月30日将案涉商铺恢复至清水状态。被告称案涉商铺在2019年3月开始经营，经营了3个月，6月份的时候整个万科地产所有商铺都撤了，被告也就撤了。一审法院认为，原、被告间的合同合法有效，双方均应按约履行。现被告未按期支付租金构成违约，故原告于2019年12月3日发出《解除租赁合同通知函》通知被告解除合同符合合同约定。关于被告辩称原告在签订合同过程中存在欺诈以及商场运营不佳等违约行为。首先，被告作为完全民事行为能力的主体，在签订租赁合同用于经营前应当经过审慎的考虑，合同中被告也认可“乙方在签订本合同时，已对该商铺所处位置及周边商业环境有了充分了解，并承诺自行承担所有商业风险。”故被告关于签订合同不是其真实意思表示的辩称，一审法院不予采纳；其次，关于广场名称的变更，根据合同约定原告有权对该商场业态组合、布局进行调整，且保留对该商场和该商铺所在区域的命名权。综上，原告以被告未按期交付租金为由解除合同符合合同及法律规定，案涉合同于2019年12月3日解除。被告应向原告支付2019年3月1日至2019年12月3日共计276天的租金382,536元（276天*495㎡*2.8元/㎡/天）。关于水电费，原告提供的水电费通知单上没有被告的签字，被告不认可原告主张的水电费数额，且原告也未能举证证明其提供的照片与案涉商铺的关联性，故原告关于水电费的诉讼请求，一审法院无法予以支持。关于原告主张自2019年12月4日至实际腾退之日止的商铺占有使用费，一审法院认为，原告认可张贴解除合同通知时案涉商铺已经无人经营，被告称此前已经撤出案涉商铺，且原告自认已经将案涉商铺拆除，故原告关于案涉商铺占有使用费的主张，一审法院无法予以支持。关于原告主张解除合同违约金、逾期支付租金利息及律师费，虽然《租赁合同》中约定了解除合同的相关赔偿标准且有“乙方在签订本合同时，已对该商铺所处位置及周边商业环境有了充分了解，并承诺自行承担所有商业风险”的条款，但一审法院认为，本案并非个案，因案涉广场经营情况不佳，多名案涉广场的租户撤场、欠付租金以致被诉，被告对于商场经营情况的答辩意见并非虚构，且被告所提交的证据虽不能直接证明原告同意免租，但可以证明双方因广场整体经营不佳确在租金等问题上进行过协商。考虑到被告所辩其为经营案涉商铺已投入大量装修成本，故在商场整体经营欠佳的情况下，其不支付租金等费用虽构成违约但仍按照合同约定承担较重的违约责任并不适宜，对于原告所主张的全部违约赔偿，一审法院调整为5000元。同时被告已付租赁保证金和装修保证金共计61,580元可与相应欠付租金进行抵销，抵销后被告应该向原告支付租金320,956元（382,536元-61,580元）。关于原告主张的恢复原状费用虽有合同依据但并无充分证据证明款项实际发生，一审法院不予支持。关于原告主张公共事业保证金及违约金，因双方合同已解除，原告再行收取无法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、原告大连弘润置业有限公司与被告徐婷婷签订的《大连万科生活广场房屋租赁合同》于2019年12月3日解除;二、自判决发生法律效力之日起10日内，被告徐婷婷向原告大连弘润置业有限公司支付欠付租金320,956元及违约赔偿5000元;三、驳回原告大连弘润置业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币29,024元（原告已预交），由被告负担6189元，由原告自行承担22,835元。公告费520元（原告已预交），由被告负担。被告负担的诉讼费及公告费共计6709元于判决发生法律效力之日起十日内给付。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。徐婷婷提交了两份证据。一是其与案外人吴海峰签订的协议书，拟证明案涉“一起烤肉自助”商铺注册是挂名在徐婷婷名下，实际经营者系案外人吴海峰，吴海峰保证该店产生的任何纠纷和债务由吴海峰自己承担，徐婷婷不承担任何责任；二是徐婷婷与案外人吴海峰的微信聊天记录，拟证明徐婷婷是吴海峰的大连城市搬家有限公司的员工，徐婷婷要求吴海峰变更案涉商铺的法定代表人，吴海峰认可此事。弘润公司未提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于徐婷婷提交的前述证据，本院认为，均系徐婷婷与案外人吴海峰之间形成的，且徐婷婷自认该份协议书系在一审开庭前签订的，故本院无法认定其真实性，不予采纳。二审中，双方均表示对一审判决查明事实无异议，本院予以确认。本院补充查明：案涉《大连万科生活广场房屋租赁合同》第6.3.1条约定，有关该商铺的公用事业费及其他费用，包括但不限于水费、电费、燃气费、通讯费、非正常工作时间空调供应费和设施、设备的开通和/或使用的费用均应由乙方承担……。第6.3.2条约定，乙方应按独立的水表、电表和其他测量仪表计数缴费。……。第6.3.3条约定，水费、电费由甲方或管理公司代收，乙方应于每月25日前支付上月该费用。甲方或管理公司将提前向乙方发出支付上月的水费、电费的书面通知……。第21.9条约定公共事业费保证金1000元。一审时，弘润公司提交案涉商铺（302/303/306）在2019年12月时三个独立电表（30倍）照片及水表照片。其中三个电表显示度数分别为598.9度，1742.9度，605.3度；水表显示度数为1022吨。弘润公司根据电表记数计算截至12月应缴电费为92,833.65元［（598.9度+1742.9度+605.3度）×30×1.05元/度］，但弘润公司称其仅主张截至10月应缴电费91,983.15元，扣除已付12,425.05元，则尚欠电费79,558.1元；截至12月应缴水费为6132元（1022吨×6元/吨），扣除已付322元，尚欠水费5810元。本院确认上述事实有《大连万科生活广场房屋租赁合同》、水表照片、电表照片、一审庭审笔录及二审询问笔录等在卷为凭，业经本院审查，可以采信。本院认为，依据已查明事实，结合双方当事人诉辩观点，本案二审争议焦点有二：一是徐婷婷是否系案涉租赁合同适格被告；二是弘润公司向徐婷婷主张给付水电费、公共事业费保证金、逾期支付租金的违约金及解除合同的违约金、占有使用费、恢复原状费用、律师费等应否支持。针对第一个焦点问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”本案中，依据已查明的事实，案涉租赁合同签订主体为弘润公司和徐婷婷，徐婷婷亦认可落款处自己签名的真实性。虽然徐婷婷在二审中提交其与案外人吴海峰签订的协议书及微信聊天记录等证据，拟证明徐婷婷仅系受案外人吴海峰委托与弘润公司签订案涉租赁合同，案外人吴海峰才是真正承租人和案涉商铺的实际经营者。但是本院无法认定前述证据的真实性，前有详述，此处不再赘述。况且，即使如徐婷婷的主张，其系受吴海峰委托与弘润公司签订合同且已在二审期间向弘润公司披露了委托人，但弘润公司有权依据前述规定选择以徐婷婷为案涉租赁合同的实际签订者为由要求由徐婷婷承担相应责任。据此，徐婷婷针对合同主体的上诉请求及理由，无事实和法律依据，本院不予采纳，徐婷婷系案涉租赁合同适格被告。至于徐婷婷二审时申请追加案外人吴海峰作为被告参加本案诉讼一节，本院认为，如前所述，弘润公司系依其与徐婷婷签订的案涉租赁合同，以合同相对人徐婷婷为被告提起本案诉讼，吴海峰并非案涉租赁合同签订主体，弘润公司亦对吴海峰没有诉请主张。故徐婷婷申请追加吴海峰为被告参加诉讼，于法无据，本院不予准许。针对第二个焦点问题，本院认为，（一）水电费。依据已查明的事实，徐婷婷租赁案涉商铺用于经营“一起烤肉自助”餐饮且案涉租赁合同第6.3.1条及第6.3.3条已约定，案涉商铺水电费由徐婷婷支付，弘润公司或管理公司代收，由弘润公司或管理公司向徐婷婷发出通知单。徐婷婷自称于2019年3月开始经营，6月份撤离案涉商铺，但未有证据予以佐证。相反，从弘润公司提交的水电费通知单显示在2019年9月1日时案涉商铺仍有人员签收该通知单。现弘润公司已提供签订租赁合同时及解除合同时案涉商铺所属水表、电表照片、水电费缴费通知单等，并依此主张租赁合同履行期间截至2019年10月电费总计91,983.15元、截至2019年12月水费总计6132元，扣除徐婷婷已付电费12,425.05元、水费322元，要求徐婷婷支付欠付的电费79,558.1元，水费5810元。而徐婷婷虽然抗辩该水电费缴费通知单签收人并非其本人，对水电费金额不予认可，但其亦自认在案涉商铺经营餐饮三月有余，且未能提供证据以证明其在租赁期间内已按期足额缴纳全部水电费的相关凭证。故徐婷婷的抗辩理由尚不足以对抗弘润公司提交的前述证据，本院对弘润公司水电费的主张予以支持，一审判决未支持其诉讼请求不当，本院予以纠正；（二）公共事业费保证金。尽管案涉租赁合同第6.3.1条约定，公共事业费及其他费用包括但不限于水费、电费……均应由乙方承担。第21.9条约定乙方支付公共事业费保证金1000元。然而，案涉租赁合同对于公共事业费保证金具体指向没有明确约定。从案涉租赁合同中对公共事业费的相关约定内容来看，该公共事业费保证金应系针对承租人按时交纳水费、电费、燃气费等费用的保证，在承租人未交纳水费、电费、燃气费等各项费用或交纳金额不足时用以抵扣相关费用。鉴于弘润公司主张案涉租赁合同已于2019年12月3日解除，且弘润公司已诉请徐婷婷给付欠缴水电费，则其诉请要求承租人徐婷婷继续履行案涉租赁合同中关于交纳公共事业费保证金的约定，于法无据，本院不予支持；（三）逾期支付租金的违约金及解除合同的违约金、律师费。结合双方当事人的各自陈述，案涉商铺所在商场整体经营状况不佳，承租人徐婷婷为五年租期业已投入大量装修成本，却仅仅经营数月，尚不足一年。一审法院在考虑商场整体经营欠佳的情况下，认定如若由承租人徐婷婷按照案涉租赁合同约定的违约金标准承担违约责任过重的观点，并无不当，故本院对一审法院基于本案客观事实将全部违约赔偿等调整为5000元不予变更；（四）占有使用费及恢复原状费用。弘润公司系通过在案涉商铺外张贴解除合同通知书的方式向徐婷婷提出解除合同，并认可在张贴解除通知时案涉商铺已经停业，亦认可案涉租赁合同已于2019年12月3日解除。徐婷婷则自称在此前已撤离案涉商铺。因弘润公司未提交证据证明2019年12月4日后徐婷婷继续占有使用案涉商铺，且弘润公司自称在2020年4月30日自行将案涉商铺恢复至清水状态，却未提供证据证明恢复原状所花费的款项数额，依法应承担举证不能的法律后果，一审判决未支持弘润公司的该两项诉请，于法有据，并无不妥。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初5085号民事判决第一项、第二项；二、撤销大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初5085号民事判决第三项；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，徐婷婷向大连弘润置业有限公司支付电费79,558.1元及水费5810元；四、驳回大连弘润置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费29,024元，由徐婷婷承担16,795元，由大连弘润置业有限公司承担12,229元，公告费520元，由徐婷婷承担；二审案件受理费35,213元（徐婷婷预交6189元，大连弘润置业有限公司预交29,024元），由徐婷婷承担22,984元，由大连弘润置业有限公司承担12,229元。本判决为终审判决。审判长  刘小南审判员  刘冬艳审判员  任 娲二〇二一年五月二十一日书记员  连亚妮