贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔民终408号上诉人（原审被告）：贵州隆源汽车服务有限公司，住所地：贵州省贵阳市吉祥路40号。法定代表人周伟，该公司总经理。委托诉讼代理人杨浩，贵州心海律师事务所律师。上诉人（原审被告）：贵州隆源奥特菲酒店有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区狮峰路6号。法定代表人周伟，该公司总经理。委托诉讼代理人杨浩，贵州心海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵州省公路工程集团有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云大道南端305号。法定代表人廖柳，该公司董事长。委托诉讼代理人张俊，贵州天筑律师事务所律师。委托诉讼代理人陈阳，贵州天筑律师事务所律师。原审第三人：贵阳市南明区农村信用合作联社，住所地：贵阳市南明区花香村黔贵大酒店2号楼一楼曦城上品楼盘D栋裙楼1-3号。法定代表人李杰，该联社负责人。委托诉讼代理人胡林，男，汉族，1976年10月1日出生，住贵州省贵阳市云岩区，系该公司职工。上诉人贵州隆源汽车服务有限公司（以下简称隆源汽车公司）、贵州隆源奥特菲酒店有限公司（以下简称奥特菲公司）、与被上诉人贵州公路工程集团有限公司（贵州公路公司）、原审第三人南明区农村信用合作联社房屋租赁合作纠纷一案，不服贵州省贵阳市中级人民法院（2015）筑民一初字第87号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年6月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人隆源汽车公司、奥特菲公司、与被上诉人贵州公路公司、原审第三人南明区农村信用合作联社到庭参加诉讼。本案现已审理终结。隆源汽车公司、奥特菲公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销贵阳市中级人民法院（2015）筑民一初字第87号民事判决第四项即“二上诉人向被上诉人支付300万元违约金”并改判驳回上诉人该项判决。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人贵州公路公司辩称：1、合同解除后，违约金和合同解除权可以并存，根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件问题的指导意见》第八条规定：“合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。合同法第九十八条规定，合同的权利义务中止，不影响合同中结算和清理条款的效力。2、在二上诉人均为请求适当减少违约金的情况下，一审已调低了违约金数额，上诉人称一审法官未行使释明权的说法不成立。3、一审判定的违约金不足以弥补贵州公路公司的损失，不应再予以调整。原审第三人南明区信用社未做答辩。一审贵州公路公司起诉请求：一、依法判决解除原告与被告隆源汽车公司于2009年5月19日签订的《租赁合同》及2010年4月15日签订的《补充协议》；二、依法判决两被告将位于贵阳市××大厦××楼××层面积为5450平方米的房屋，以及扩建部分裙楼“曦城上品”楼盘D栋裙楼计4950平方米的房屋返还原告；三、依法判决两被告向原告连带支付2014年8月1日至2016年1月31日期间拖欠原告的租金共计2,865,000元，并按照合同约定的标准支付至实际返还房屋之日止；四、依法判决两被告向原告连带支付违约金9,109,308元（暂从2014年8月11日计算至2015年10月31日），并自2015年11月1日起计算违约金至实际支付金额租金至日止；五、依法判决第三人直接向原告按照于2009年6月5日签订的《租赁合同》、《补充协议》约定的标准支付租金，并由原告与第三人直接履行前述协议；六、诉讼费由两被告连带承担。一审法院认定事实，2009年5月19日，原告贵州公路公司与被告隆源汽车公司签订了《租赁合同》，《租赁合同》约定第二条：房屋的坐落、面积、装修、设施情况（一）甲方（即原告）出租给乙方（即被告）的黔贵大厦裙楼位于贵阳市××号；（二）黔贵大厦裙楼分为两部分，一部分为黔贵大厦原裙楼共6层，面积5450平方米；另扩建部分裙楼为“曦城上品”楼盘D栋裙楼4950平方米；总面积10400平方米。第四条：租赁期限、用途（一）租赁期限12年。自2009年8月1日起至2021年7月31日止。《租赁合同》第七条：租金及支付方式（一）该房屋每年租金为2,500,000元，租金总额为30,000,000元。（二）租金支付方式为季度预交，在每季度第一个月的前10天预交当季度的租金625,000元；第十一条：房屋的转让与转租（一）租赁期间，甲方（即原告）有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有权人和乙方（即被告）继续有效。（二）未经甲方（即原告）同意，乙方（即被告）不得转租、转借承租房屋；第十二条：合同的变更、解除与终止（三）房屋租赁期间，乙方（即被告）有下列行为之一的，甲方（即原告）有权解除合同，收回出租房屋：1、未经甲方（即原告）书面同意，以任何形式转租、转借承租房屋；6、逾期未交纳按约定应当由乙方（即被告）交纳的各项费用，已经给甲方（即原告）造成严重损害的；7、拖欠租金累计3个月以上的；第十四条：违约责任（二）乙方（即被告）违约责任：1、租赁期间，乙方（即被告）有下列行为之一的，甲方（即原告）有权终止合同，收回该房屋，乙方（即被告）应按照合同总租金的10%向甲方（即原告）支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方（即原告）损失的，乙方（即被告）还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）、未经甲方（即原告）书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（4）、拖欠房租累计3个月以上的。2、在租赁期内，乙方（即被告）逾期交纳本合同约定应由乙方（即被告）负担的费用的，每逾期一天，则应按有关规定支付滞纳金。4、乙方(即被告)如逾期支付租金，每日按日租金的2倍支付滞纳金。《租赁合同》签订后，原告依约向隆源汽车公司交付了出租房屋。隆源汽车公司于2009年6月5日将出租物黔贵大厦裙楼中“曦城上品”楼盘D栋裙楼1-3号商铺转租给南明区农村信用社，同日，原告与隆源汽车公司、南明区农村信用社就转租事宜签定了《补充协议》。《补充协议》约定南明区农村信用社可将租金按照与隆源汽车公司于2009年6月5日所签订的《房屋租赁合同》中约定的应交租金的金额直接向贵州公路公司交纳，贵州公路公司须保证继续履行隆源汽车公司与南明区农村信用社签订的《房屋租赁合同》中隆源汽车公司租赁权的实现，此《补充协议》与《房屋租赁合同》具有同等效力，南明区农村信用社按约向隆源汽车公司支付租金。另，2010年1月，隆源汽车公司将承租的黔贵大厦转租给隆源酒店公司经营至今。2014年8月1日起，隆源汽车公司未向原告支付租金，原告于2014年12月31日向隆源汽车公司发函，要求隆源汽车公司支付拖欠租金1,250,000元以及滞纳金2,054,800元，两项款项共计3,304,800元，并于2015年1月10日前交纳。两被告于2015年1月19日回函表示2014年8月到2015年1月的租金会在2015年2月12日前交200,000元，2015年3月15日前交300,000元，2015年3月30日前交750,000元，2015年2月1日应交的625,000元会在2015年4月底前交清，之后的租金将按规定交付。但两被告均未按书面承诺支付拖欠的租金。贵州公路公司又于2015年4月7日向隆源汽车公司发函，要求隆源汽车公司支付2014年8月1日起至2015年3月31日止，应付租金1,875,000元及滞纳金3,333,300元，两项款项共计5,208,300元，于2015年4月30日前交纳。隆源汽车公司于2015年5月14日回函表示，将于2015年5月15日支付2015年6-8月份的承包费费用，同时按时支付2015年9-11月份的承包费费用，原未支付的租金（2014年8月-2015年5月）1,875,000元将于2015年8月31日前一次性还清，若未按此承诺兑现，愿意终止承包合同并承担相关的违约责任和一切后果。关于未按时支付承包费而产生的滞纳金，恳请贵州公路公司酌情考虑。但两被告均未按书面承诺支付拖欠的租金。贵州公路公司于2015年9月18日再次向隆源汽车公司发函，要求隆源汽车公司支付2014年8月1日起至2015年8月31日止，应付租金1,875,000元，滞纳金5,416,700元，两项款项共计7291700元，至2015年9月17日止，只收到隆源汽车公司支付的130,000元，请隆源汽车公司于2015年9月22日前将所欠欠款7,161,700元交纳，若逾期不交，将依法要求你公司承担违约责任并终止承包合同。2014年8月1日至今，被告称其向原告支付过几笔费用共1,000,000多元，但原告自认收到款项885,000元。一审法院认为，原告与被告隆源汽车公司签订《租赁合同》及《补充协议》为有效合同。对于被告在原告多次催告后仍未交付拖欠租金的行为，违反法律和当事人合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第二百二十七条，一审法院解除双方签订的《租赁合同》及《补充协议》。合同解除后，根据双方当事人合同约定，原告有权收回出租房屋。合同解除后，被告仍应支付拖欠的租金，原告请求两被告向原告连带支付2014年8月1日至2016年1月31日期间拖欠租金共2,865,000元，并按照合同约定的标准支付至实际返还房屋之日止的诉讼请求，故对此诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”及当事人合同第十四条第二款约定租赁期间，被告有拖欠房租累计3个月以上的，原告有权终止合同，收回该房屋，被告应按照合同总租金的10%向原告支付违约金及每日按日租金的2倍支付滞纳金，原告请求两被告向原告支付违约金3,000,000元及滞纳金6,109,308元（暂从2014年8月11日计算至2015年10月31日），并自2015年11月1日其计算违约金至实际支付全额租金之日止，因被告拖欠租金为2,865,000元，支付的违约金3,000,000元已足以弥补原告的损失，故对原告起诉的滞纳金6,109,308元不予支持。第三人南明区农村信用社已经向隆源汽车公司支付了租金，原告在当时也未向被告索要南明区农村信用社所交租金，南明区农村信用社不应再向原告重复支付租金。故判决如下：一、解除原告贵州省公路工程集团有限公司与被告贵州隆源汽车服务有限公司签订的《租赁合同》及《补充协议》；二、被告贵州隆源汽车服务有限公司、被告贵州隆源奥特菲酒店有限公司于本判决生效之日起30日内将位于贵阳市××大厦××楼××层面积为5450平方米的房屋，以及扩建部分裙楼“曦城上品”楼盘D栋裙楼计4950平方米的房屋返还原告贵州省公路工程集团有限公司；三、被告贵州隆源汽车服务有限公司、被告贵州隆源奥特菲酒店有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告贵州省公路工程集团有限公司拖欠租金2,865,000元，并按照合同约定自2016年2月1日起按每季度625,000元租金的标准由被告贵州隆源汽车服务有限公司、被告贵州隆源奥特菲酒店有限公司向原告贵州省公路工程集团有限公司支付租金至被告贵州隆源汽车服务有限公司、被告贵州隆源奥特菲酒店有限公司实际返还房屋之日止；四、贵州隆源汽车服务有限公司、贵州隆源奥特菲酒店有限公司于本判决生效之日起30日内支付违约金3,000,000；五、驳回原告贵州省公路工程集团有限公司其余诉讼请求。二审中，当事人没有提交新的证据。对当事人二审争议的，本院认定如下：二审查明案件事实与一审判决查明事实一致。本院予以确认。本院归纳二审的争议焦点为：隆源汽车公司、奥菲特公司是否应当向贵州公路公司支付违约金，违约金数额是否需要调整？本院认为，第一、隆源汽车公司、奥菲特公司应当向贵州公路公司支付违约金。上诉人主张《租赁合同》及《补充协议》已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，解除后合同关系归于消灭，违约方的责任承担方式也不表现为支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同有关规定。”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。本案是房屋租赁合同产生的纠纷案件，该合同系有偿合同，隆源汽车公司因拖欠房租累计3个月以上，违反合同约定构成违约，贵州公路公司基于该违约行为解除合同，一审法院确认合同解除，现守约方要求违约方支付违约金的诉求，应予支持。因此，上诉人的该项上诉请求不予支持。第二、违约金3,000,000元不予调整。在一审中，贵州公路公司起诉要求隆源汽车公司与奥特菲公司承担9,109,308元，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，已调低违约金金额，要求隆源汽车公司与奥特菲公司承担3,000,000元违约金。在诉讼过程中，隆源汽车公司与奥特菲公司认为违约金过高，但未提供相应的证据，应当承担举证不能的不利后果。因此，上诉人要求调整违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，上诉人隆源汽车公司、奥特菲公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30,800元，由贵州隆源汽车服务有限公司、贵州隆源奥菲特酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  管劲松代理审判员  李 婕代理审判员  陈 荣二〇一六年十月二十四日书 记 员  赵 琳