上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第33133号原告上海市浦东新区申某某业主委员会，注册地上海市浦东新区。负责人张露堂，主任。委托代理人孙雁敏，男。委托代理人焦克诚，男。被告上海浦东房地产集团物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人施勤生，董事长。委托代理人曹志龙，上海市联合律师事务所律师。委托代理人徐启迪，上海市联合律师事务所律师。第三人上海上地实业发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人陈淼，总经理。委托代理人陈鲲，男。原告上海市浦东新区申某某业主委员会(以下至判决主文前简称申某某业委会)诉被告上海浦东房地产集团物业管理有限公司(以下至判决主文前简称浦房集团)物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月1日立案受理后，依法适用简易程序，并根据双方当事人的合意延长简易程序适用期限，于2015年10月26日、12月9日、12月16日公开开庭进行了审理。本院根据原告的申请，追加上海上地实业发展有限公司(以下至判决主文前简称上地实业公司)为本案第三人参加诉讼。本案于2016年1月15日转为普通程序，并依法组成合议庭，于2016年6月22日、8月23日公开开庭进行了审理。原告申某某业委会的委托代理人孙雁敏、焦克诚，被告浦房集团的委托代理人曹志龙、徐启迪，第三人上地实业公司的委托代理人陈鲲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申某某业委会诉称，被告接受原告小区建设方即第三人上地实业公司聘请，自2006年8月起作为申某某小区的前期物业管理方。原告成立后，经业主大会同意，续聘被告为小区的物业服务管理方，双方签订了物业管理服务合同，管理期限为2011年4月1日至2014年3月31日。管理期间，被告在按五级服务标准全额收取物业管理费后却在提供服务内容方面偷工减料，没有按约全面履行，致使小区的广大业主没有享受到相应的对价服务内容。为此，从2014年4月1日起，原告不再与被告续签服务合同。由于被告在担任小区物业管理服务期间没有尽责尽心履行应尽的义务，显属违约，且被告的行为已严重侵害了小区广大业主的根本利益，故原告提起诉讼，要求判令：1、被告退还物业管理费人民币(以下币种同)2,940,452.64元；2、被告及第三人对小区公共设施(包括监控设备主机、电脑屏幕8台、摄像头32个、巡更系统、小区周界报警系统、小区楼宇对讲可视系统147套、紧急报警系统147套、红外线报警系统147套、小区卫星电视接收系统、消防报警控制器、消防泵3只、东区景观河小桥下喷泉设备、小区路灯灯座40个、西区木头长廊、木头围栏、东区近赵家桥木围栏)进行修复；3、被告移交进户时的水电费清册、报告及当时尚未结清的水电费14,275.08元；4、被告退还收取的八户业主物业管理费21,139.20元并按日千分之八承担占用费；5、被告承担其由于拒绝移交相关资料(包括小区竣工平面图、所有设施和监控、消防、污水、技防等设备使用说明、合格证及竣工图、小区照明线路布置竣工图、维修资金使用清单、物业用房批文、小区业主车辆信息清单、物业质量保修文件、物业使用说明、煤气管道平面布置图、电信网络线路布置图、移动信号覆盖布置图、小区配电箱钥匙、电子围栏及监控系统的维保合同、电子围栏施工合同、公共设施维修保养台账、档案、运营及维修养护记录)而应支付的违约金327,996.02元；6、被告依据物业管理有关规定及合同约定，履行移交应移交全部资料(包括诉请第5项列举的资料外，还包括从第三人处接手时的相关资料)的义务；7、被告公布其管理小区期间的账目并移交管理期间代管的专项维修基金账目和使用清单及专项维修基金结算账户U盾；8、被告公布其在服务期间对外签署合同(包括与中国电信集团上海市电信公司、中国移动通信集团上海有限公司、上海精准广告传媒有限公司)所取得的公共收益，要求被告支付收益额；9、诉讼费由被告承担。被告浦房集团辩称，被告不同意原告的全部诉请。原告提出的全部诉请模糊不清，没有事实、合同及法律依据。原告主体资格不适格。被告收到的原告议事规则、会议纪要、签名表、汇总表、公告等资料，经被告梳理及核对，不能达到原告证明自己主体资格的目的。业主大会业主规则第九、十条规定了表决方式，自相矛盾。会议纪要中表述业主签署意见后投入投票箱，获得117张同意票。但业主签名表中签字同意诉讼的为104户业主。原告没有提供送达的凭证以及签名的真实性证据。表决票是否有效送达，表决票本身真实性，原告有义务予以举证，但至今并未举证。原告的诉请混淆了多项法律关系，本案属于物业服务合同纠纷，根据合同约定，根据双方的交接及被告处相关记录，证明被告完全履行了相应义务，无须承担任何责任。双方是物业服务合同关系，根据物业管理条例第36条规定，被告应当根据物业服务合同提供物业服务。被告完全按照合同约定履行了自己的义务。2011年3月28日签订的物业管理合同第二章对委托服务事项作了细致明确说明，对委托管理期限、义务、质量、收费、违约责任等作了约定，合同第二十条第九款规定物业管理采取包干制。事实上，原告陈述由于被告在2006年8月从小区建设方处接手公共设备存在严重质量瑕疵，小区委托给被告的管理是开发商委托有瑕疵的管理。被告作为代理方就是按月进行保安保洁绿化，聘请相应公司。在管理期间，被告完全按照合同约定和各项标准做了相应台账进行严格管理，被告在管理期间严格按照法律程序支付物业维修基金。双方在管理过程中虽然出现了不一致，但都进行了友好协商，达成处理意见。合同履行届满，被告与原告进行了详细交接，原告提供的交接证明上写明交接成功，交接完成，双方当时均未提出异议。2014年4月1日备忘录中写明平稳交接、实物量交接，代表当时双方协商一致、充分沟通的结果。就原告各项诉请的意见：关于第1项，被告不予认可，被告已经按照物业管理合同履行义务，原告主张的退还物业管理费不符合相关约定，物业管理合同中已经明确了期限、权利义务。从事实上看，被告也是严格履行了相关义务，为小区聘用了保安，专业绿化等，对各岗位进行严格管理，有保安值班记录，外来人员出入记录。被告按照约定使用维修基金，按照上海住宅物业管理规定，履行保修义务，故而不存在退还物业管理费的情形。被告作为物业公司，提供的服务是公共区域的，具有不可逆性，在提供这些服务后，这些费用已经花费掉了，原告没有证据证明这些费用还有结余，不存在退还问题。关于第2项，诉请本身就有误。这些设备的修复是根据需要的，该修则修，分为供应商的维修以及物业的维修，被告方都有维修记录，现在原告要求继续维修，没有相应证据证明应该维修，也没有证据证明应当由被告与第三人共同维修。关于第3项，小区业主入住前的电表读数，是小区建设方的责任，现在原告要求被告承担，没有依据。关于第4项，原告主张的物业费与本案是两个法律关系，首先被告处没有相关费用，即便有，也应八户业主主张权利，不应原告主张。关于第5、6项诉请，双方都有物业移交清单，当时交接均无异议，如果原告认为有应该移交而未移交的资料在被告处，应当提供相应的证据，况且资料确实不在被告处。关于第7项，根据有关法律规定，物业维修基金应当移交给下一任物业管理公司，不能随便移交给原告。关于第8项，原告认为被告和第三方有合同，应当提供证据予以证明。综上，原告的请求均没有提供证据，请求驳回原告全部诉请。第三人上地实业公司述称，关于第2项诉请，第三人在当时已经全部移交给物业公司，第三人有物业公司的确认函，后根据该确认函和技防公司进行了结算，故而不存在原告诉请的问题，不同意参与维修。经审理查明，2006年8月起，被告接受开发商即第三人的委托对原告所在的申某某小区进行前期物业管理。2011年3月28日，原告委托被告对申某某小区实行物业管理，双方签订物业管理服务合同，委托管理期限自2011年4月1日零时起至2014年3月31日24时止。2011年4月28日，原、被告及第三人对申某某东区、西区竣工图进行移交，三方分别在竣工图移交清单的移交人、接受人处盖章。在委托管理期间，被告委托案外人公司对小区的绿化、保洁及保安进行服务，并就小区别墅技防系统及电线线路、路面大理石、房屋外墙涂料问题以及其他急需整改的内容向第三人发函进行情况说明并提出整改报告。2014年4月1日，被告完成对原告所在小区的物业管理服务，在双方工作人员签署物业移交单、申某某业主资料移交清单、申某某原存图纸移交清单、申某某共用部位电表清单，进行实物量交接后撤出小区。2015年9月原告提起本案诉讼。审理中，法院就维修基金使用规定咨询上海市浦东新区物业管理中心维修基金科工作人员，工作人员答复如下：“根据物业管理的相关规定，物业管理公司终止物业服务合同后，应将专项维修基金结算账户移交下一家接手物业服务的物业公司，不能直接移交业委会。如果业委会自主管理小区，业委会可以选一家物业公司代为管理专业维修基金，签订托管协议后，可以由上一家物业公司将专业维修基金移交受托管的物业公司。移交只是专项维修基金结算账户，至于U盾不存在移交，只需要在维修基金系统做好信息变更”。以上事实，有物业管理服务合同、竣工图移交清单、保洁项目委托服务合同、公共秩序维护(保安)服务合同、绿化养护合同、情况说明、整改报告、物业移交单、申某某业主资料移交清单、申某某原存图纸移交清单、申某某共用部位电表清单、备忘录、询问笔录，以及当事人在庭审中的陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告作为物业服务管理合同的签订方，有权作为原告就合同提起诉讼，被告关于原告主体不适格的抗辩，于法无据，本院不予采纳。原、被告之间的物业服务管理合同对双方均有约束力，原告所在小区业主支付物业管理费，被告依约在管理期限内委托第三方对小区进行绿化、保洁、保安管理，对小区存在的问题向开发商及原告进行报告并提出整改意见，履行了物业管理服务合同约定的义务，合同期限到期后合同终止。关于原告的诉请：1、要求被告返还物业管理费2,940,452.64元。本案涉及的物业管理服务合同已经履行完毕，被告聘请第三方对小区进行管理，其所收取的物业管理费已经用于物业管理成本支出，且原告也并未提供足够证据证明被告未达到五级物业服务标准，故原告的该项诉请无事实和法律依据，本院不予支持。2、要求被告及第三人对小区公共设施进行修复。首先，原告并未具体说明需要进行修复的具体公共设施内容；其次，根据物业管理服务合同约定，被告承担对小区公共设施的委托管理、维护及保养义务，而对于公共设施的维修应视情况决定是由开发商进行或是由生产厂商进行；再者，原告提出的大部分小区公共设施维修，实际需要动用小区维修基金，而动用维修基金，则需召开业主大会后投票表决，并非被告独自可以进行。因此，对于原告的第二项诉请，本院难以支持。3、要求被告移交业主进户时的水电费清册、报告及当时尚未结清的水电费14,275.08元。在交接时已列明清册，且主张该部分费用的主体应当是业主而非原告，故对于该项诉请，本院不予支持。4、要求被告退还收取的八户业主物业管理费21,139.20元并按日千分之八承担占用费。如果该部分费用的确存在由被告收取的情况，理应由八户业主向被告提出主张，原告诉请要求被告退还并承担占用费，于法无据，本院不予支持。5、要求被告承担其由于拒绝移交相关材料而应支付的违约金327,996.02元。被告在撤出原告所在小区之时，原、被告双方对小区业主资料、原存图纸、物业费收缴动态、物业管理及办公区域的钥匙、安防系统竣工资料等进行实物量的交接并由双方工作人员签名确认，不存在被告拒绝移交相关资料的情形，故对于原告该项诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。6、要求被告依据物业管理有关规定及合同约定，履行移交应移交全部资料的义务。原告要求被告移交诉请第5项列举的资料及被告从第三人处接手的相关资料，但原告未提供证据证明，故原告其对自己主张的事实负有举证不能的责任，对于该项诉请，本院难以支持。7、要求被告公布其管理小区期间的账目并移交管理期间代管的专项维修基金账目和使用清单及专项维修基金结算账户U盾。根据法院咨询维修基金相关部门工作人员，物业管理公司终止物业服务合同后，应将专项维修基金结算账户移交下一家接手物业服务的物业公司，不能直接移交业委会。如果业委会自主管理小区，业委会可以选一家物业公司代为管理专业维修基金，签订托管协议后，可以由上一家物业公司将专业维修基金移交受托管的物业公司。而现在原告所在小区并未聘请新的物业公司，也未选择物业公司进行托管，故对于原告要求被告移交管理期间代管的专项维修基金账目和使用清单的诉请，本院难以支持。其次，根据工作人员的答复，U盾不存在移交，只需要在维修基金系统做好信息变更即可，故对于原告要求被告移交U盾的诉请，本院难以支持。8、要求被告公布其在服务期间对外签署合同所取得的公共收益并向原告支付收益额。原告应当对其提出的主张承担举证责任，原告陈述被告在服务期间对外签署合同，被告予以否认，原告未提供证据予以证实，且原告也无法确认被告收取的具体收益额，故对于原告该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告上海市浦东新区申某某业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费人民币33,720元，由原告上海市浦东新区申某某业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。(此页无正文)审 判 长  杜向红人民陪审员  宗芳频人民陪审员  张忠良二〇一六年十月八日书 记 员  韩春琴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……