湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终4545号上诉人（原审原告）：谢杏根，男，1951年6月3日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：黎威，湖南融源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁长春，男，1953年1月9日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：梁芳，女，1980年1月12日出生，汉族，系梁长春女儿,住湖南省长沙市芙蓉区。上诉人谢杏根与被上诉人梁长春房屋买卖合同纠纷一案，谢杏根不服湖南省长沙市天心区人民法院作出的（2020）湘0103民初8757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月26日立案审理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人谢杏根上诉请求：1、撤销长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初8757号民事判决，改判位于中国石化集团西南石油局湖南石油基地服务中心30栋106房（长房权证暮字第7××9）归上诉人谢杏根所有，被上诉人梁长春协助办理不动产变更登记手续；2、诉讼费由被上诉人梁长春承担。事实与理由：一、一审法院认定事实和适用法律错误。一审法院认定《购房合同》无效与事实不符，与法律规定和长沙市房产政策不符。《购房合同》系双方当事人真实意思表示，且在一审庭审中焦点问题是2万元转让费是否支付，并非是不同意转让过户。协助办理过户手续系主合同义务并非附随义务，因为房产交易的物权变动以过户登记为准，《购房合同》当中对于先支付2万元转让费还是先办理过户手续未明确约定。双方在《购房合同》当中约定了2万元指标转让费，但并未约定何时支付2万元，上诉人实际上已经按照约定支付了2万元指标转让费，否则10年的时间，被上诉人不会不主张权利。现在上诉人也愿意再支付2万元转让费。一审法院认定上诉人起诉时不具有购买经济适用房资格与事实不符，上诉人与配偶名下均无任何房产，长沙市不动产登记中心也出具了无房证明，表明上诉人起诉时具有购买经济适用房资格。二、上诉人愿意支付全部过户费及设计的土地使用费。三、上诉人已经在案涉房屋中连续居住10年，事实上占有、使用案涉房屋，符合被上诉人当时转让的意愿。综上，请求二审法院依法改判支持上诉人的的诉讼请求。被上诉人梁长春答辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。1、《购房合同》的内容违背了公平、公正、合理的原则，在明知被上诉人不识字，离异单身，哄骗被上诉人签订房屋买卖合同，其中还刻意隐瞒了一项重要约定，上诉人承诺将原有15栋6楼60平左右的老房子给被上诉人使用直至百年，以此换取案涉房屋的所有权。且合同中还明确房屋指标转让事宜，由被上诉人独自处理且直系亲属无权干涉。虽然合同列明了支付2万元转让费，但是却没有约定给付时间，上诉人也无法提供证据证明已经支付。2、一审法院的判定适用法律条文正确。3、上诉人不具备购买案涉房屋的资格。被上诉人梁长春是2000年4月在省肿瘤医院做了胃部五分之三的切除手术，2001年7月31日解除劳动合同拿到了9.3万元补偿，2002年1月31日办理了离婚手续，2010年1月5日与原单位中国石油集团西南石油局湖南石油基地服务中心签订了购房承诺书，因被上诉人离异后符合无房户的购房要求，具备购买这个，且单位特殊照顾重疾患者可任选住房楼层，而当时上诉人夫妻名下有房产，不符合购房条件，所以在当时是不符合购房资格的。二、房产证上一直是被上诉人的名字，所以无需上诉人考虑过户、土地使用费。三、上诉人虽在案涉房屋中居住10年之久，但其间未按合同履行，且存在蓄意欺骗、存在违约行为，从本质上是侵占了被上诉人的房产。综上，一审法院的认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法维持。谢杏根向一审法院提起诉讼，诉讼请求：一、判决位于中国石化集团西南石油局湖南石油基地服务中心（以下简称单位）30栋106房（长房权证暮字第7××9）归谢杏根所有并协助办理房产证过户给谢杏根；二、梁长春承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：2002年2月4日，梁长春与案外人郭玉兰登记离婚。谢杏根、梁长春均系中国石化集团西南石油局湖南石油基地服务中心职工。2008年，单位组织职工购买经济适用房。谢杏根因拥有一套安全宜居的房屋（以下简称老房子）而没有经济适用房购房资格；梁长春因居于危房、危房需要拆迁、身患重病而有经济适用房购房资格，可以优先选择经适房。据单位称，只有谢杏根向单位返还老房子才有经适房购买资格。2009年5月25日，谢杏根（乙方）与梁长春（甲方）签订《合同》，载明：双方对四普小区30栋1单元106室单位集资房指标转让事宜，签署以下协议：一、甲方保证对该指标房具有独占、独自处理的权限，除本人以外的任何人（含直系亲属）无权干涉；二、甲方同意将其所得的102.8平方米单位集资建房指标转让给乙方，转让费2万元；三、乙方根据工程进度和要求支付建房款；四、乙方承担集资建房的所有费用和相关风险；五、乙方有权取得集资房的使用权和所有权；六、甲方必须将与集资房相关的合同，收据、发票、房产证等资料原件及时交给乙方，并积极配合乙方办理过户手续；七、如果甲方违约，甲方必须在10天内退还全部房款，根据房屋装修状况支付已装修费用、误工费用。2009年6月1日，梁长春缴纳购房款10万元。2010年2月4日，梁长春缴纳房款28505.36元（含车库5494.5元、天然气1800元）。同时，梁长春将购房款收据交给谢杏根。梁长春在庭审中自认，谢杏根支付全部购房款是事实。经适房竣工后，谢杏根居住在涉案房屋中至今。2010年12月15日，涉案房屋取得产权证（长房权证暮字第7××9号），载明：房屋所有权人梁长春，单独所有，产权来源为买受（经济适用住房）等。同时，梁长春将房产证交给谢杏根收持。后来，谢杏根将其老房子出售给案外人，未返还单位。另查明，谢杏根未举证证明其与梁长春签订《合同》时或起诉时具有购买经济适用房的资格，亦未证明其将经适房指标转让费2万元交付给梁长春，经释明后仍当庭表示不支付转让费2万元。一审法院认为，经济适用房是政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性商品住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，购买人必须满足国家规定的条件。梁长春私自将经适房购房指标转让给没有购房资格的谢杏根，已违反了我国关于经济适用房的相关规定，客观上也损害了社会公共利益，妨碍了其他符合购房条件人的购买权；同时，谢杏根未证明其起诉时具有购买经济适用房的资格，双方名为指标转让，实为在未满足购房资格、交纳土地出让价款等条件下实现经适房产权交易，故双方签订的《合同》无效。即使双方签订的《合同》有效，但谢杏根未向梁长春履行主给付义务即支付指标转让费2万元，已构成违约，尽管梁长春协助办理过户手续属于附随义务，但该附随义务与谢杏根的主给付义务密切相关，在谢杏根未履行主给付义务的情况下，判令梁长春协助办理过户手续也没有法律依据；即使梁长春愿意协助过户，但由于经适房购房人拥有有限产权，而非完全所有权，谢杏根请求判令房屋归其所有的诉求也不应支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回谢杏根的全部诉讼请求。本案受理费2872元，减半收取1436元，由谢杏根负担。二审审理期间，被上诉人梁长春向本院递交四份证据：证据一：离婚协议，证据二、案涉房屋的产权证复印件，证据三、长沙市不动产登记中心查询证明，上述三份证据拟证明被上诉人名下仅有案涉房屋，产权证原件被上诉人骗走；证据四、购买案涉房屋时相关规定和要求，拟证明上诉人当时没有购房资格。上诉人谢杏根质证认为，证据一、二、三的真实性、合法性无异议，对其中证明产权证原件被上诉人骗走的证明目的有异议，对证据四的真实性有异议，无原件核实，且达不到证明目的。另被上诉人梁长春申请证人陈某出庭作证，但证人未到庭，故对此不予采纳。本院对上述证据经审查认为上述证据一、二、三能够证明被上诉人名下除案涉房屋外无其他不动产登记信息，故对此予以采纳，证据四无原件核实，其真实性无法确认，本院不予采信。本院查明被上诉人梁长春名下不动产登记信息仅为案涉房屋，其他事实与一审法院认定的事实基本一致。本院认为,本案的争议焦点为：一、上诉人谢杏根与被上诉人梁长春所签订的《购房合同》是否为无效合同；二、被上诉人梁长春是否应当协助办理不动产变更登记手续。关于焦点一，本院认为一审法院对此认定存在错误，予以纠正。双方签订的《购房合同》系双方真实意思表示，且内容并未违反国家法律、行政法规的强制性规定，经济适用房虽然是政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性商品房住房，但是根据《长沙市经济适用住房上市交易管理办法》可知，经济适用房并非完全禁止交易，在达到上市交易的条件后，可以进行出让。虽然本案中合同签订之时，案涉房屋未达到上市交易的条件，但在双方合同履行至今，案涉房屋业已满足政府规定的上市交易条件，且上诉人谢杏根明确表示愿意支付相关的费用以使案涉房屋达到完全产权。故双方签订的《购房合同》合法有效，双方均应按合同约定履行。关于焦点二，根据不动产物权的变动原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生法律效力。本案中案涉房屋的所有权人为被上诉人梁长春，故案涉房屋所有权人为梁长春，本院对上诉人谢杏根一审诉请请求确认房屋归其所有的主张不予支持。但基于前述，双方签订的《购房合同》合法有效，双方应当按照合同约定严格履行。虽然本案中上诉人谢杏根无法提供证据证明其已经履行支付转让费2万元的义务，其存在违约行为，但综合考虑，根据双方当事人庭审确认案涉房屋的购房款全部由上诉人谢杏根支付，且上诉人谢杏根一直居住至今，上诉人谢杏根诉请要求被上诉人梁长春协助办理过户具有事实和法律依据，本院予以支持。至于上诉人谢杏根未支付转让费构成违约行为，被上诉人梁长春可以依据法律另行主张其违约责任。综上所述，上诉人的上诉理由成立，一审法院认定事实不清，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初8757号民事判决；二、判令被上诉人梁长春于本判决生效之日起三十日内协助向谢杏根办理位于长沙市××镇××村××花园村××栋××房屋的产权过户手续。三、驳回上诉人谢杏根其他诉讼请求。本案一审案件受理费2872元，减半收取1436元，由上诉人谢杏根承担436元，被上诉人梁长春承担1000元，二审案件受理费2872元，由上诉人谢杏根承担861元，由被上诉人梁长春承担2011元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  刘 刚二〇二一年五月七日法官助理刘婧书记员杨蓓附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算。