湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鄂01民终4145号上诉人（原审被告）：郑段雅，女，1986年10月4日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：周星宇，系郑段雅之夫，住武汉市武昌区。被上诉人（原审原告）：厦门联发(集团)物业服务有限公司武汉分公司，住所地武汉市硚口区解放大道329号。法定代表人:赵勋全，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨强，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李锐，男，该公司员工。上诉人郑段雅因与被上诉人厦门联发(集团)物业服务有限公司武汉分公司（以下简称联发物业武汉分公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2020）鄂0106民初13880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用独任制审理了本案。本案现已审理终结。郑段雅上诉请求：请求撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2020）鄂0106民初13880号民事判决，本案移送武汉市中级人民法院依法处理。事实与理由：1.一审判决书认为郑段雅辩称意见无事实和法律依据违反举证责任和2021年1月1日实施的民法典第二百八十二条的规定。关于物业公司收支情况公示，应由联发物业武汉分公司提供相关证明材料，而不是由郑段雅提供，在一审审理中，联发物业武汉分公司并未提供上述材料；2.根据民法典第二百八十二条的规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，属于业主共有，联发物业武汉分公司应核算2019年7月至2020年9月30日期间来自电梯广告、地面停车等业主的共有部分产生的收益，并在同期物业费中进行相应扣除减免；3.郑段雅居住的居民区和写字楼属于两个公司分开管理，与合同约定不符，两个部分的收入应一起计算再对物业费进行抵扣；4.郑段雅与开发商初期签订合同时承诺物业费为2元/平方米，现在的标准超过当时约定的标准。请二审法院支持郑段雅的上诉请求。联发物业武汉分公司答辩称，写字楼和住宅均属于联发集团，管理是同一个公司的两个服务中心在管理，并不存在与合同不符的情况；关于公共收益部分我们已做了相关公示，这部分费用应由业主委员会来决定使用，我们无权来抵扣物业费；关于物业费的标准已有生效判决予以确认，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回郑段雅的上诉请求。联发物业武汉分公司向一审法院起诉请求：1.判令郑段雅向联发物业武汉分公司支付2019年7月至2020年9月30日物业管理服务费3970.65元（88.83㎡×2.98元×15个月）并支付滞纳金2144.15元，共计6114.80元；2、判令诉讼费由郑段雅承担。一审法院认定如下事实：联发物业武汉分公司于2011年3月3日经工商行政管理部门核准登记成立，经营范围为从事物业的管理、维修并受托代理物业的销售、转让、中介、租赁。郑段雅与联发集团武汉房地产开发有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：市130214437），购买了位于武汉市武昌区徐东大街128号联发九都国际1-1201室房屋（建筑面积89.62平方米）。2015年5月16日，郑段雅以坐落于武汉市武昌区徐东大街128号联发九都国际1-1201室业主身份与联发物业武汉分公司签订《联发·九都国际前期物业服务合同》，约定：联发物业武汉分公司为联发·九都国际小区的物业服务企业，其物业管理服务包括房屋物业共用部位的维护、养护和管理，物业共同共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理及公共环境卫生的清洁卫生。服务期限自签订合同之日起至业主委员会成立并签订新的物业服务合同生效之日止。物业服务费按建筑面积收取，收取标准住宅2.98元/月/平方米，物业服务费收取的起止时间以开发商实际通知交房的时间为准。物业服务费按季度收取，业主或业主使用人于每季度首月15日前交纳当季的物业服务费，在下季度首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，物业公司可按欠费金额的3‰收取违约金。现因郑段雅未按约交纳物业服务费，故联发物业武汉分公司诉至法院，诉请如前。审理中，郑段雅未向法院提交证据但要求应按照武汉市物业管理条例的有关规定，物业公司应公示收支情况，收益应由业主享有的，用于抵扣业主的物业费，另疫情期间服务水平及质量、人员等服务减少，所以物业费应予减免。另查明，一审法院作出的（2019）鄂0106民初17809号民事判决书，经武汉市中级人民法院（2020）鄂01民终1726号民事判决书维持，在生效裁判中已对该小区物业服务费按2.98元/平方米/月标准进行收取以及物业服务质量均作出详细阐明。一审法院认为，联发物业武汉分公司、郑段雅签订的《联发·九都国际前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效。双方均应按照合同的约定履行各自的义务。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，郑段雅应当遵守前期物业合同的规定，按约如期交纳物业费。联发物业武汉分公司已应其诉讼主张提供了证据予以证实，郑段雅抗辩的物业服务费单价过高，要求物业公司收支公示，收益用于抵扣物业费，以及认为疫情期间服务水平及质量、人员等服务减少，要求物业费应予减免的辩称意见，因无事实和法律依据，且有已生效的裁判文书对单价及物业服务质量作出裁判，郑段雅的上述意见均不能免除其交纳物业费的义务，一审法院对此均不予采信。故对联发物业武汉分公司主张的要求郑段雅支付2019年7月至2020年9月30日物业管理服务费3970.65元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于违约金，双方物业服务合同约定“物业服务费按季度收取，业主或业主使用人于每季度首月15日前交纳当季的物业服务费，在下季度首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，物业公司可按欠费金额的3‰收取违约金。”，经折算，该标准超出相关法律规定，一审法院综合考量小区物业服务现状，酌定违约金自2020年10月1日起按照年利率6%计算较为适宜。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决：一、郑段雅应于判决生效之日起十日内向联发物业武汉分公司支付自2019年7月至2020年9月30日物业管理服务费3970.65元；二、郑段雅应于判决生效之日起十日内向联发物业武汉分公司支付违约金（以3970.65元为基数，按年利率6%支付自2020年10月1日起至实际清偿之日止）。如果郑段雅未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由郑段雅负担（此款联发物业武汉分公司已垫付，由郑段雅连同上述款项一并支付给联发物业武汉分公司。本院二审期间，郑段雅提交两组证据，一是联发物业武汉分公司、厦门联发（集团）物业服务有限公司企业信用信息公示报告及照片一张，拟证明住宅区及写字楼由两个不同的物业公司进行管理，另有（2020）鄂0106民初13880号判决予以佐证。联发物业武汉分公司质证意见为上述证据达不到证明目的，住宅楼和写字楼由联发物业公司进行管理，只是两个不同的服务中心。一审法院认定的事实有证据予以证实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审应对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案的争议焦点为郑段雅是否应向联发物业武汉分公司支付物业管理服务费及违约金。本案为物业服务合同纠纷，联发物业武汉分公司、郑段雅签订的《联发·九都国际前期物业服务合同》合法、有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。联发物业武汉分公司依约向郑段雅提供了物业服务，郑段雅应依照约定履行支付物业管理服务费的义务，关于郑段雅提出的用小区共有部分产生的收益在同期物业费中进行相应扣除减免的主张，与本案不属于同一法律关系，同时根据“谁主张谁举证”的原则，郑段雅主张扣除减免应提供证据对其主张予以证实，关于物业服务管理费的收费标准，生效判决书中已确定该小区物业服务费按2.98元/平方米/月标准进行收取。一审法院对郑段雅应向联发物业武汉分公司支付的物业管理服务费及违约金的认定并无不当。综上，郑段雅的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由郑段雅负担。本判决为终审判决。审判员  周伶俐二〇二一年五月十七日法官助理孙仪书记员梅婷