上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初10604号原告(反诉被告)：蔡大妹，女，1930年6月15日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：倪建忠(系原告蔡大妹之子)，住上海市松江区。被告(反诉原告)：蒋华度，男，1977年7月20日生，汉族，住江西省上饶市。原告蔡大妹与被告蒋华度房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月12日立案后，依法适用简易程序于2016年7月15日公开开庭进行了审理。审理中，被告提起反诉，本院依法受理并与本诉合并于2016年10月13日公开开庭审理。原告蔡大妹的委托诉讼代理人倪建忠、被告蒋华度两次到庭参加诉讼。审理过程中，经原、被告同意，本院院长批准本案延长适用简易程序审理期限一个月。本案现已审理终结。原告蔡大妹向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告关于上海市松江区长桥南街XXX号3室房屋的房屋租赁关系；2、被告搬离上述房屋；3、被告支付自2014年2月26日起至实际搬离之日止的租金和使用费，按每月800元的标准计算。事实和理由：2013年8月，被告承租并占有使用原告的房屋。因2014年1月29日发生火灾，该房屋现系危房，不能居住使用，但被告拒绝搬离，亦未支付房租，故原告提出如上诉请。被告蒋华度辩称，火灾给被告造成了损失，待被告收到赔偿金后同意搬离房屋。被告认为火灾后的房屋基本不能使用，故不认可原告主张的每月800元的标准，同意支付每月300元-400元的房屋使用费。同时被告蒋华度向本院提出反诉诉讼请求：请求判令原告赔付被告直接损失69,716元。事实与理由：2014年1月29日发生的火灾烧毁了被告存放于屋内的物品，导致被告损失，原告作为房东在火灾事故前后都未起到应有的责任和义务，不仅未协商赔偿事宜，反而要求被告搬离房屋。同时原告收取了被告争取到的两笔火灾赔偿费用合计51,000元，事后亦未支付给被告。故被告提出如上反诉诉请。原告蔡大妹针对被告蒋华度的反诉辩称：不同意被告的反诉请求，根据事故认定书认定该次火灾为意外，与原、被告无关，亦无其他责任单位或责任人，也不存在被告述称的51,000元赔偿费或其他募捐款。经审理查明：上海市松江区长桥南街XXX号3室房屋系公有住房(以下简称“系争房屋”)，租赁户名为原告蔡大妹，独用租赁部位及使用面积分别为：二楼房间17.65平方米，一楼房间11.30平方米。2013年8月15日前，原告将上述系争房屋以及房屋一楼处的自建房转租给案外人刘某某，约定月租金为1,200元，每两个月支付一次租金，租赁用途为居住并经营桶装水业务，双方未签订书面租赁合同。2013年8月15日，案外人刘某某将承租上述房屋的权利义务以及桶装水业务经营权一并转让给被告蒋华度，被告于2013年8月15日入住并使用房屋。2013年8月25日起，被告按每月1,200元向原告支付租金，直至2014年2月25日。原、被告双方未签订书面租赁合同。2014年1月29日，系争房屋二楼发生火灾，上海市松江区公安消防支队于同日出具火灾事故认定书，认定：起火部位位于上海市松江区长桥南街XXX号东面底楼已废弃待拆迁的房间，起火原因可以排除自燃、雷击、电气故障引起火灾的可能，未发现放火证据，无法排除遗留火种引发火灾的可能性。审理中，原、被告一致认可：起火部位位于系争房屋的隔壁，火灾将系争房屋的二楼房间烧毁，一楼房间过火后存在漏水问题，系危房不能正常使用。现被告仍继续占有使用系争房屋一楼及自建房，该自建房未取得建设工程规划许可证及房地产权证。审理中，原告明确仅就自建房部分向被告主张自2014年2月26日起至实际搬离之日止的使用费。审理中，原、被告双方均同意以本案诉状副本送达被告之日为双方租赁合同解除之日。以上事实，有上海市租用居住公房凭证、火灾告知单、火灾事故认定书、收条、转让协议、照片及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：首先，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。违反法律、行政法规的强制性规定而订立的合同系无效合同。本案中，原告出租给被告的自建房不具有合法的房地产权证明，亦未取得建筑规划许可证，由于租赁标的物不具有合法性，因此原、被告订立的房屋租赁合同中关于自建房租赁部分应属无效，被告应当搬离自建房。其次，合同部分无效，不影响其他部分效力。关于系争房屋租赁部分的合同约定系当事人真实意思表示，于法不悖，合法有效。原、被告间未签订书面租赁合同，亦未约定明确的租赁期限，视为不定期租赁。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，出租人应当在合理期限之前通知承租人。现原告主张解除房屋租赁合同，被告亦予以认可，本院予以确认。至于合同解除的时间，双方一致确认以本案诉状副本送达被告之日为准，本院予以支持。合同既已解除，被告应当搬离系争房屋。关于原告就自建房部分主张的自2014年2月26日起至实际搬离之日止的使用费，并无不当，但就其主张的每月800元的计算标准，依据不足，本院参照双方原有的租金标准，并根据本案实际，酌定使用费按每月400元计算。关于被告的反诉请求，因房屋火灾乃隔壁过火所致，被告亦未举证证明原告在该事故中存在过错或因此收到过补偿，故其要求原告赔偿因火灾产生的直接损失，于法无据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第五十八条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)蔡大妹与被告(反诉原告)蒋华度之间关于上海市松江区长桥南街XXX号3室一、二楼房屋的租赁关系于2016年6月16日解除；二、原告(反诉被告)蔡大妹与被告(反诉原告)蒋华度之间关于上海市松江区长桥南街XXX号3室一楼自建房的租赁关系无效；三、被告(反诉原告)蒋华度于本判决生效之日起十日内搬离上海市松江区长桥南街XXX号3室一、二楼房屋及自建房；四、被告(反诉原告)蒋华度于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)蔡大妹房屋占有使用费(计算方法：按照每月400元自2014年2月26日起计算至实际搬离自建房之日止)；五、驳回被告(反诉原告)蒋华度的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费496元，减半收取248元，反诉案件受理费771元，合计诉讼费1,019元，由原告(反诉被告)蔡大妹负担110.50元(已付)，由被告(反诉原告)蒋华度负担908.50元(已付771元，余款137.50元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 李 明二〇一六年十月三十一日书记员 沈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。