广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0107民初279号 原告彭博，男，1979年6月14日出生，汉族，户籍地广西柳州市柳南区，现住南宁市。 委托代理人钟仙，女，1979年11月28日出生，汉族，现住南宁市。 委托代理人冯佩兰，女，1984年12月24日出生，汉族，现住南宁市。 被告广西红日东升投资有限公司，住所地南宁市江南区福建路16-6号。组织机构代码：68214142-4。 法定代表人张功科，董事长。 委托代理人林林，广西南国雄鹰律师事务所律师。 委托代理人庞欣，广西南国雄鹰律师事务所律师。 原告彭博与被告广西红日东升投资有限公司（以下简称“红日公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月13日公开开庭进行了审理。原告彭博的委托代理人钟仙、冯佩兰，被告红日公司的委托代理人林林、庞欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭博诉称：2012年2月6日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买南宁市（以下简称1201号房），建筑面积89.77平方米，房屋总价值457225元。合同签订后，原告依约付清了全部房款，但被告未依约在2013年8月31日前将经五方联合验收的商品房交付原告使用。后经全体业主共同维权，直至2013年12月13日被告才将仍未达交付条件的商品房交付原告，交付时被告未向原告出示五方联合验收合格的凭据。 原告认为，第一，2009年1月1日起施行的《广西壮族自治区供电用电办法》第八条、自治区质监局在2009年、2012年发布的《居住区供配电设施建设规范》都明确规定居民住宅用电实行一户一表计量方式，即由供电局将计费电能表直接安装到每一户居民住宅，由供电局直接抄表及收取电费。原告在被隐瞒所购房屋未安装供电一户一表的情况下签售房屋，且被告至今仍未安装，仍是建房之初的临时基建用电，供电可靠性没有保障，用电高峰时常跳闸停电，且电价远高于普通居住电价，对原告的生活造成极大的影响。另，按照《关于南宁市新建居民住宅小区供配电设施建设维护费有关问题的通知》（南价格[2010]33号）第三条规定，一户一表的所有供配电设施建设维护费用计入新建居民住宅小区开发建设成本。因此原、被告签订的合同价款已经包含了一户一表的所有费用。让原告深感不安的是，由于没有一户一表，小区用电前期由物业公司临时垫付，而物业公司因运营成本过高，已于2015年4月25日违规撤离，同年5月20日南宁供电局城西供电分局曾发出通知，决定停止向未安装一户一表的业主供应生活用电。虽经过政府部门及社区多方协调暂时没有停电，但已给原告生活造成极大的不利影响。同时，原告通过向当地消防部门咨询得知小区未经消防验收，被告的行为已经违反了我国《消防法》第十三条的规定，致使原告乃至整个小区的业主、住户的生命财产安全陷于更大的危险境地。 第二，合同第十六条约定，小区供水排水供电设施、园林绿化及景观如在2013年8月未达到规定要求，被告每迟延一日应按已付房款的万分之一向原告支付违约金，但最高不超过已付房款的百分之一，且还约定如与合同第十条约定的违约情况重复出现，不重复计算违约金，故按实际违规交房日2013年12月13日起算至2015年6月30日止，被告的供水排水供电设施、园林绿化及景观仍未完成，应向原告支付迟延履行违约金4572.25元。 第三，合同第十条约定，被告逾期交房的，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，自2013年8月31日至2013年12月13日，计逾期103天，被告应向原告支付逾期交房违约金4709.41元。 第四、合同第十七条第3项约定，被告应当于交房后500个工作日，即2015年11月16日前为原告办理房屋所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付原告。现期限已经届满，被告迟迟未履行义务，原告多次主张权利未果，鉴于被告的违约行为，要求被告依法履行办证义务。 综上，被告违反合同约定及有关强制性规定，应依约继续履行并承担违约责任。为了维护自己的合法权益，原告根据《合同法》和《民事诉讼法》有关规定提起诉讼，请求判令：1、被告依法、依约为原告购买的1201号房安装、完善供电、供水部门直接抄表到户的一户一表设施，并向原告交付使用；2、被告依法、依约为原告办理1201号房的房屋所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付原告；3、被告支付原告未按合同约定日期将小区供水供电设施、园林绿化及景观达到《房地产开发项目建设条件意见书》规定要求的违约金4572.25元（按原告已付房款的百分之一计算）；4、被告应向原告支付逾期交房违约金4709.41元（按原告已付房款的万分之一计算103天）；5、本案的诉讼费用由被告承担。 被告红日公司辩称：原告的各项诉讼请求缺乏事实及法律依据，应当驳回，理由如下： 一、被告向原告交付的房屋符合双方约定的质量标准，原告要求被告办理一户一表没有法律依据。原告向被告购买红日·江山小区的商品房，双方签订了《商品房买卖合同》及相关合同附件，交房前商品房通过了合同约定的五方联合验收。被告按照合同约定及工程规划设计完成了商品房的建设及交付，且在交房后原告亦没有提出商品房有任何的质量问题。在附件三中双方亦对设备标准进行了约定，即“强电安装户内配电箱和相关的线管与电线；弱电安装户内弱电配电箱”等。双方未在合同中约定过供电设施需达到一户一表标准，且法律并未禁止双方对交付标准进行约定，因此一户一表并非合同义务，双方关于供电设施的约定符合法律规定。但为了缓和业主引发的群体事件，经政府协调，开发商已经为各住户安装了分户电表，已经能够达到分户计算电费的目的，因此原告起诉被告履行义务没有合同依据。 二、原告要求支付一户一表及园林景观违约金没有事实及法律依据。被告于2013年先后对红日江山小区各栋房屋进行了交付，除5、6、7栋因客观原因导致交房时间发生变更外，其他各栋，被告在交付房屋时同时完成了小区绿化建设及供电建设并交付使用。在各住户入住时，各家都能正常供水供电，因此原告起诉要求被告支付违约金缺乏事实依据。 三、原告起诉被告要求办理房产证缺乏法律依据。依据《房地产管理法》第六十条的规定，办理房屋所有权证书的义务机关为县级以上人民政府房产管理部门，被告作为开发商仅有接受业主委托代为办理证件的义务。因此原告要求被告办理房屋所有权登记，缺乏法律依据。而针对房产证的办理，被告接受了原告的委托，目前也在积极协调各方，争取早日完成业主的委托事宜。 四、原告要求支付逾期交房违约金的约定金额过高。5、6、7栋的业主与被告签订《商品房买卖合同》后，被告积极履行了合同义务，但因施工方及其他第三方的客观原因，出现了少量的延期，但该房屋延期并未给原告造成额外实际的经济损失，原告亦未因此支付额外的费用，故即使合同中约定了违约金，但被告认为逾期交房存在太多客观因素，如南宁放假、高考等，原告要求被告支付巨额违约金显失公平，希望能减少违约金的计付。同时，根据《商品房买卖合同》第十条、第十六条的约定，“逾期交房”及“供电设施违约金”的计付不得重复计算，因此部分原告同时提出两项诉请与合同约定不符。 五、原告关于逾期交房违约金、供水排水供电设施、园林绿化及景观违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，不应得到支持。红日江山小区在2013年初至2013年12月13日陆续交房完毕，交房之时亦将供水排水供电设施、园林绿化及景观交付原告使用，至今已有三年多，原告未在法定两年的诉讼时效内主张权利，原告于2015年12月13日以后向法院提起关于逾期交房违约金，供水排水供电设施、园林绿化及景观违约金的诉讼请求不应得到支持。 六、目前小区出现困境是由于业主受人挑拨与物业公司引发各类冲突，且业主拒绝缴纳水电费用导致的，与被告没有直接关系。被告出售的商品房自交付之日起，就能够正常居住，正常供水供电，至于物业公司代缴电费的义务是基于物业公司与业主之间的物业服务关系，与被告无关。且自2015年初小区安装分户电表计算电费后，各业主均未缴纳电费，导致供电局要求对小区断电，水电作为特殊商品，由水电部门向居民出售，小区业主使用了电费但未向供电部门按时缴纳电费，引发的责任亦与被告无关。 经审理查明：2012年2月16日，原告与被告签订一份《南宁市商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买1201号房，建筑面积89.77平方米，购房款总额457225元。合同第九条约定：“出卖人应当在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力或重大疫情、流行××、火灾，且出卖人在发生不可抗力事由之日起60日内告知买受人的；2、因国家有关法律、法规、行政规章、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；3、政府及有关部门通知停工、禁止车辆进出施工场地的；4、遇大雨、暴雨或非因出卖人原因一周内停水停电超过8小时的；5、在施工中出现规划部门批准的规划变更或设计单位作出的设计变更的；6、遇到复杂地质情况而需要变更基础设计的；7、买受人未按约付清房款（含以银行按揭贷款或住房公积金贷款且银行未将贷款全额划拨至出卖人指定银行账户的情形），交房日期则相应顺延至买受人付清房款之日起15日内。”第十条约定：“除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”第十六条约定：“出卖人承诺下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到《房地产开发项目建设条件意见书》规定的要求：1、供水排水供电设施为2013年8月；……9、园林绿化及景观为2013年8月；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、出卖人每迟延一日按买受人已付房款的万分之壹向买受人支付违约金，但该违约金的最高额不超过买受人已付房款的百分之一。……3、本条与合同第十条约定的违约情况重复出现时，不重复计算违约金。”第十七条第3点约定：“3、双方同意选择以下第（1）种方式办理房屋所有权登记：（1）买受人委托出卖人办理。出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。”附件三第13-15点约定“13、强电：安装户内配电箱和相关的线管与电线。14、弱电：安装户内弱电配电箱，预留电视线路及预留电话线及插口，预留宽带网线及一个插口，配可视对讲系统。15、给排水：厨卫预留给、排水管接口。”合同还对其他相关内容作了约定。 合同签订后，原告依约向被告交付了购房款，被告于2015年6月15日向原告出具《销售不动产统一发票（自开）》，载明购房款为457225元。 2013年8月21日，被告发出《延期交房通知书》，以楼盘在建设过程中遇到困难为由，决定将交房日期延至2013年11月30日，并承诺按合同约定向业主支付逾期交房违约金。 原告主张，2013年12月13日，被告向原告交付1201号房。被告对此未提异议。 另查明：5号楼各户均没有安装供水供电部门装表到户、抄表到户的一户一表的供水供电设施，实行总分表的计量方式。被告为各户安装了分水表，起止数由物业公司核算，水费由物业公司代收。各业主入住后，因供电问题多次与物业公司发生矛盾。2015年5月20日，南宁供电局城西分局发出《致红日·江山小区广大业主的通知》，称因小区拖欠电费，决定于2015年5月21日下午15时起，对该小区公共服务设施及临时基建变中止供电（影响范围主要涉及小区公共照明、电梯、水泵加压、紧急消防及3、4、5、6、7、13栋业主生活用电）。经相关部门调停，供电部门未中止对前述楼栋业主供电。为缓解矛盾，被告为小区内尚未安装一户一表供配电设施的业主安装了分电表，由物业公司核算并代收电费。 至法庭辩论终结时止，被告尚未取得5号楼《竣工验收备案登记表》，在本院指定的举证期限内，被告未能提供5号楼《商品房现售备案证明》。 庭审中，针对被告提出的诉讼时效的抗辩主张，原告认为被告交付不符合合同约定的房屋、供水排水供电设施、园林绿化及景观工程，违约状态一直持续，故原告的诉请不存在超过二年诉讼时效的情形。 本院认为：原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。 关于一户一表的供水供电设施。依据合同第十六条约定，被告应在约定期限内向原告交付达到使用条件的供水排水供电设施。被告认为附件三约定有供电设备的标准，但该标准是针对户内供电设备的约定，本院不予采纳。由于被告未为原告按照供电部门装表到户、抄表到户的一户一表供配电设施，原告日常居民生活用电得不到保障，造成原告生活极大不便，使得购买商品房用作住宅主要目的的实现受到阻碍。《中华人民共和国电力法》第三十一条、《电力供应与使用条例》第十九条、第二十六条、《广西壮族自治区供电用电办法》第八条对供配电设施的安装建设提出了要求，《广西壮族自治区居民区供配电设施建设规范》（DBJ/45-004-2012）还对一户一表供配电设施建设设定了具体的标准。至法庭辩论终结时止，被告仍未能向原告提供正常的居民生活用电，已经违反了上述规定。现原告要求被告为1201号房安装、完善供电部门抄表到户的一户一表供配电设施的主张，于法有据，应予以支持。至于一户一表的供水设施，国家计委、建设部1998年发布的《城市供水价格管理办法》第二十七条“城市供水应实行装表到户、抄表到户、计量收费”，该规定并非属于强制性规范，目前一户一表供水设施的建设安装，仍以用户自愿向供水企业申请为原则。因原、被告未约定安装一户一表供水设施，现原告不能证实其无法正常使用居民生活用水，且小区实行总分表制，各户水费通过分水表实现独立核算，因此，原告要求被告安装、完善供水部门抄表到户的一户一表供水设施的主张，于法无据，不应予支持。 关于逾期交房违约金。依据合同第九条约定，被告应当在2013年8月31日前将通过五方联合验收合格的商品房交付给原告。原告已依约履行了交纳全部购房款的义务，被告直至2013年12月13日才交付房屋，已经构成逾期。被告以施工延误、放假、高考等种种理由提出抗辩，但未能提供证据支持，且不属于合同第九条第二款约定的情形，本院不予采纳。故对被告的逾期交房违约行为，本院依法予以认定。至于逾期交房违约金的诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条规定，诉讼时效期间为二年，从当事人知道或者应当知道权利被侵害时计算。本案中，被告未在合同约定的2013年8月31日前向原告交付房屋，此后逾期交房违约行为亦一直持续，直至2013年12月13日被告才向原告交付房屋，此时，被告逾期交房的违约行为结束，逾期交房违约金的数额确定，被告应向原告支付相应违约金，但其并未支付，原告至此知道或应当知道其依约获取逾期交房违约金的权利受到损害，因此，逾期交房违约金的诉讼时效期间应从逾期交房的违约行为结束之次日即2013年12月14日开始计算二年。原告以房屋未取得竣工验收备案登记表，不具备交付条件为由，主张被告交付义务未完成，不存在诉讼时效超过二年的情形,本院认为，被告向原告交付未取得竣工验收备案表的房屋时，原告有权拒绝接收房屋，而原告却未提异议实际接收了房屋，该行为属于原告对自己权利的自由处分，可视为被告完成交付房屋义务。综上，原告至迟应于2015年12月13日向法院起诉，现原告于2016年1月15日起诉要求被告支付逾期交房违约金，已经超过法律规定的诉讼时效期间，故对原告的该项诉讼请求，本院不予以支持。 关于逾期交付达到使用条件的供水排水供电设施违约金。依据合同第十六条约定，被告承诺为原告提供的供水排水供电设施正常运行的日期为2013年8月，至法庭辩论终结时止，被告仍未能依法依规为原告安装、完善符合标准的一户一表供配电设施，已经违反合同第十六条第一款第1点的约定，被告应当按照合同第十六条第二款的约定支付违约金。关于园林绿化及景观违约金，原告提交的照片尚不足以证实被告交付的园林绿化及景观工程达不到《房地产开发项目建设条件意见书》规定的标准，对该主张本院不予支持。至于逾期交付供配电设施违约金的诉讼时效，由于合同约定的逾期交付达到使用条件的供配电设施的违约金，是根据违约行为持续发生的情况进行累加，而实际上该违约行为一直持续至今，原告因此未能就确定的合同权利进行主张，故不宜起算逾期交付供配电设施的诉讼时效。综上，自2013年8月起至法庭辩论终结之日止，已逾期超过百日，原告要求被告按已付房款的百分之一支付违约金有合同依据，被告应向原告支付逾期交付达到使用条件的供配电设施违约金4572.25元（457225元×1/100）。 关于申请房屋所有权登记手续。合同第十七条约定由原告委托被告代为向房屋登记机构申请房屋所有权登记，并向原告交付所有权证书，即被告负有为原告办理房屋所有权登记的约定义务。现因被告方面的原因，导致5号楼尚未办理《竣工验收备案登记表》，未能取得《商品房现售备案证明》等为原告申请办理房屋所有权登记的必备材料，被告已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被告应当继续履行，完成相关房屋产权初始登记手续，并按照合同约定为原告向房屋权属登记机关申请办理1201号房的房屋所有权登记手续。根据客观情况，酌情确定被告应于本案判决生效后90日内为原告向房屋所有权登记机构申请办理1201号房之房屋所有权登记手续，在相关机构依法办结房屋产权证书时即时向原告交付。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国电力法》第三十一条，《电力供应与使用条例》第十九条、第二十六条，《广西壮族自治区供电用电办法》第八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、自本案判决生效之日起90日内，被告广西红日东升投资有限公司为原告彭博购买的南宁市完善供电部门抄表到户的一户一表供配电设施； 二、被告广西红日东升投资有限公司向原告彭博支付逾期交付达到使用条件的供配电设施违约金4572.25元； 三、自本案判决生效之日起90日内，被告广西红日东升投资有限公司为原告彭博申请办理南宁市的房屋所有权登记并在权属证书办结时即时将该证书向原告彭博交付； 四、驳回原告彭博的其他诉讼请求。 案件受理费50元（原告彭博已预交），由被告广西红日东升投资有限公司负担。 上述第二项应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交案件上诉费（详见下文附件二），逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  郭 轶 审 判 员  罗 媛 人民陪审员  朱进德 二〇一六年十月十三日 书 记 员  何梅龙 附件一：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国电力法》 第三十一条用户应当安装用电计量装置。用户使用的电力电量，以计量检定机构依法认可的用电计量装置的记录为准。 用户受电装置的设计、施工安装和运行管理，应当符合国家标准或者电力行业标准。 《电力供应与使用条例》 第十九条用户受电端的供电质量应当符合国家标准或者电力行业标准。 第二十六条用户应当安装用户计量装置。用户使用的电力、电量，以计量检定机构依法认可的用电计量装置的记录为准。用电计量装置，应当安装在供电设施与受电设施的产权分界处。 安装在用户外的用电计量装置，由用户负责保护。 《广西壮族自治区供电用电办法》 第八新建居民住宅小区应当按照国家或者自治区规定的小区供配电设施标准进行规划建设。未按照标准安装一户一表的，有关部门不予验收交付使用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 附件二：预交上诉费账号 户名：待结算财政款项中院诉讼费专户 开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行 （注意：网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”） （汇款时请清单将开户行的全称写完整） 账号：20×××17。