湖南省株洲市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘02民终662号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李洁，女，1979年12月26日出生，汉族，住株洲市天元区。 委托诉讼代理人：林国红，湖南天桥律师事务所律师。代理权限：特别授权即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解等。 委托诉讼代理人：彭杨群，湖南天桥律师事务所律师。代理权限：一般代理。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：宋宽，男，1985年8月8日出生，汉族，住株洲市荷塘区。 委托诉讼代理人：王革清，株洲市荷塘区光明法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解等。 被上诉人（原审被告、反诉被告）：株洲市卓创房地产代理有限公司。住所地：株洲市荷塘区合泰东湖路1区1栋101号。 法定代表人：陈湘辉，系该公司执行董事。 上诉人李洁因与被上诉人宋宽、株洲市卓创房地产代理有限公司（以下简称卓创公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省株洲市荷塘区人民法院（2020）湘0202民初3211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李洁上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：宋宽未能在合同约定的时间办理过户手续，宋宽违约在先。宋宽与卓创公司隐瞒了合同标的系法拍房，尚处于查封状态的真实情况，李洁有权解除合同；卓创公司作为中介公司未调查清楚买卖标的真实情况，应当承担连带责任。买卖双方与2020年9月25日协商处理了买卖合同纠纷，房屋继续委托卓创公司售卖。 李宽辩称：一审判决正确。 卓创公司辩称：一审判决正确。 宋宽向一审法院起诉请求：1.解除宋宽与李洁2020年8月23日签订的房屋买卖合同；2.李洁支付20000元违约金给宋宽。 李洁向一审法院反诉请求：1.宋宽返还李洁定金20000元；2.宋宽向李洁支付违约金20000元。 一审法院认定事实：2020年8月18日，宋宽在淘宝网上拍得位于株洲市荷塘区××路××号××广场××栋××号房屋，同年9月16日，株洲市中级人民法院向株洲市不动产登记中心送达执行裁定书、协助执行通知书。执行裁定书解除对位于株洲市荷塘区××路××号××广场××栋××号房产的查封，所有权归买受人宋宽所有，自裁定送达买受人宋宽时起转移，宋宽可持裁定书到登记机构办理相关产权过户手续。 宋宽于2020年8月22日将该套房屋在卓创公司挂售并将房屋钥匙交卓创公司。 2020年8月23日，宋宽（卖方）与李洁（买方）在卓创公司签订《房屋买卖合同》，约定主要内容：一、买卖双方经经纪方-卓创公司居间中介出售、购入位于株洲市荷塘区××广场××栋××号房屋，建筑面积112.78㎡。二、该房屋转让成交价为人民币601800元整。三、付款方式：1、本合同签订时买方向卖方交付定金20000元整；2、买卖双方定于2020年9月23日前去办理过户手续。过户《受理回执单》交由经纪方代为托管。买卖双方在办理过户手续前，买方先将房款（含交楼杂费押金581800元整）托管在指定的银行，待买卖双方办理过户完毕后由指定的托管方直接将房款转付给卖方。……五、签署本合同时卖方的房产产权现状为（2）抵押状态，买卖双方均清楚该物业的产权状况，双方不得以此为由拒绝履行合同义务。2、该房屋是抵押状态……卖方消除抵押方式为，卖方自行消除抵押，……如卖方消除抵押后买方违约，此保证金由卖方没收……。六、买卖双方约定交楼日期为：卖方收齐全部房款当天，如卖方收到余房款后拖延交楼，则每延期一天向买方支付违约金100元，买方有权强制收房。七、该房屋是以现状售予买方，而买方曾被邀检查或已检查或已授权代表代为检查该房屋，买方不得借此拒绝交易。……九、如买方未能履行本合同条款以至本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，而卖方有权再将该房屋转让，如卖方在收取定金后不依合同条款将该房屋售予买方，则卖方需返还买方双倍定金；因卖方产权证暂时未能下来，卖方同样交保证金20000元在中介方，如证下来后，卖方又不履行合同义务，则此保证金作为违约金赔付给买方，双方不得以此为由拒绝交易。十、卖方须保证对该房屋享有完整的所有权，能完全支配及处理。有关该房屋在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项及租赁、消除抵押等事宜，卖方应当在该房屋过户前清理完毕，并保证转让后买方无须负责……。十一、买卖双方任一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元／天的违约金。如违约行为已累计超过双方约定时间10日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金。本合同第六条关于违约金计算标准的约定与本条不一致的，第六条优先适用。……十四、本合同履行期间，因不可抗力致使本合同无法履行，本合同自行终止……。同日，宋宽向卓创公司缴纳定金、保证金各20000元，李洁向卓创公司缴纳定金20000元。2020年9月23日，宋宽通知李洁过户手续，李洁以不是一手房是法拍房（法院拍卖房）而拒绝交易，酿成纠纷。 另查明，宋宽2020年9月21日电话委托并协同卓创公司办证员陈艳辉办理该涉案房屋的不动产权证，9月22日办理完办证全部手续。株洲市不动产登记中心于2020年9月24日向宋宽下发涉案房屋不动产权证。 一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。宋宽、李洁之间签订的《房产买卖合同》出于双方真实意思表示，内容没有违反法律的规定，其有效性应予确认，合同对双方均有约束力。合同履行中，宋宽在双方转让前即2020年9月23日对涉案房屋之前产生的产权纠纷已清理完毕。李洁以宋宽隐瞒房屋的真实情况，导致做出错误意思表示，没有事实依据也不符合《合同法》五十二条规定的情形，故李洁拒绝交易不符合双方的约定；宋宽认为李洁违约致使合同目的无法实现，提出解除合同，具有事实及法律依据，法院予以支持；因双方合同中并未约定法拍房为解除合同情形，被告拒绝交易不符合合同约定，应按约定条款承担本案违约责任，故李洁应支付宋宽违约损失20000元。李洁主张宋宽房屋信息不真实要求宋宽退还定金并承担违约责任没有事实和法律依据，李洁反诉请求不予支持。经调解，当事人未达成一致意见。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零八条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、解除宋宽与李洁于2020年8月23日签订的《房屋买卖合同》；二、李洁于本判决生效后十日内向宋宽支付违约金20000元；三、驳回宋宽的其他诉讼请求；四、驳回李洁的诉讼请求。本诉案件受理费人民币800元，减半收取400元，由李洁承担；反诉案件受理费800元，减半收取400元，由李洁承担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点是宋宽的行为是否构成根本违约，李洁不履行合同约定是否构成根本违约。第一，案涉买卖合同并未明确约定合同标的即房屋是否为法拍房。第二，李洁也并未提交证据证明法拍房影响其签订案涉买卖合同。第三，虽然案涉合同约定的过户登记时间即2020年9月23日，案涉房屋还未登记在宋宽名下，但从宋宽办理不动产权证的过程、时间，最终取得不动产权证的时间来看，不能仅从宋宽办理不动产权时间，推定是否影响李洁办理不动产权证，故李洁关于2020年9月23日案涉房屋还未登记在宋宽名下，宋宽构成违约的主张不成立。第三，只要合同标的即房屋交付时没有权利瑕疵，能够交付、登记，不影响买受人的物权的行使；合同签订时的权利状态，是否查封等均是否披露均不影响合同效力，且签订时房屋的权利状态不是必然披露的信息。买受人亦可通过简单的调查即可获知案涉房屋是否属于查封的状态。故李洁关于卓创公司与宋宽未向其披露案涉房屋在查封状态构成违约的主张不成立。第五，李洁拒不按照合同约定前去办理过户手续，拒绝继续履行合同的行为构成违约，应当承担违约责任。买卖合同双方是否就解除合同达成一致并能否定违约责任的承担。故李洁关于买卖双方已就解除合同达成合意无需承担违约责任的主张不成立。 综上所述，李洁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由李洁负担。 本判决为终审判决。 审判长 羊 敏 审判员 卢飞虎 审判员 曹 阳 二〇二一年五月十七日 法官助理陈河 书记员贺双平