辽宁省葫芦岛市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽14执复39号复议申请人（利害关系人）：葫芦岛水司二次供水管理有限公司。住所地葫芦岛市连山区秋实街6-1号楼H。负责人：刘凯，该公司经理。委托诉讼代理人：王晓生，辽宁易木律师事务所律师。申请执行人:中国邮政储蓄银行股份有限公司兴城市支行。住所地兴城市温泉办事处弘熙园小区兴海北路一段。负责人：赵云峰，该行行长。被执行人：陈昆，1977年12月7日出生，汉族，现住葫芦岛市连山区。被执行人：李珊珊，女，1979年3月31日出生，汉族，现住葫芦岛市连山区。被执行人：马丽莉，女，1977年1月6日出生，汉族，现住葫芦岛市连山区。被执行人：陈鹏，男，1976年3月28日出生，汉族，现住葫芦岛市连山区。申请执行人邮储兴城支行与被执行人陈昆、李珊珊、陈鹏、马丽莉借款合同纠纷一案，复议申请人葫芦岛水司二次供水管理有限公司（以下简称葫芦岛二次供水公司）不服葫芦岛市兴城市人民法院（以下简称兴城市法院）（2020）辽1481执异96号执行裁定书，向本院申请复议，请求撤销兴城市法院（2020）辽1481执异96号执行裁定。本院受理后依法进行审查，现已审查终结。兴城市法院查明，2020年2月25日，该院立案受理了申请执行人邮储兴城支行与被执行人陈昆、李珊珊、陈鹏、马丽莉借款合同纠纷一案。在执行过程中，依法向各被执行人下发了执行通知书和财产报告令，各被执行人未按期履行生效法律文书确定的给付义务。2020年4月24日，该院作出（2020）辽1481执184号之一执行裁定书，裁定：查封被执行人陈鹏、马丽莉共有的坐落于葫芦岛市连山区××路××楼××房产（葫权证连字第××号），查封期限三年。2020年10月13日，该院下发（2020）辽1481执184号公告：陈鹏、马丽莉……本院决定对你名下位于连山区锦葫路7号楼E房产进行司法拍卖，限你与使用或居住在该房屋的人员于公告之日起十五日内将涉案房屋腾空，逾期本院将强制执行。该公告于同日在拟拍卖房产处进行张贴公告。2020年10月19日，该院作出（2020）辽1481执184号执行裁定书，裁定：依法对被执行人陈鹏、马丽莉共同所有的位于葫芦岛市连山区××路××楼Ｅ的房屋（葫权证连字第××号）进行拍卖。另查明，陈鹏、马丽莉以二人所有的连山区锦葫路7号楼E房产为陈昆、李珊珊在邮储兴城支行的贷款提供抵押，并于2015年4月14日办理了抵押权登记。2019年7月9日，陈鹏（甲方、出租房）与高宇（乙方、原承租方）、供水公司（丙方）签订“门市租赁合同”，约定由高宇将涉案房产转租给供水公司，租赁期限十年，自2019年7月9日起至2029年7月9日止，租金共计人民币50万元已给付完毕。兴城市法院认为，异议人供水公司请求撤销（2020）辽1481执184号公告中关于限期腾空房屋之要求，其实质是要求阻却对案涉房产的交付，即请求带租拍卖，属于对本院除权后拍卖的具体执行行为提出异议，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查。首先，被执行人陈鹏、马丽莉以案涉房产向申请执行人提供抵押，并于2015年4月14日办理抵押权登记。而被执行人陈鹏与供水公司签订“门市租赁合同”则为2019年7月9日，可见抵押权设立在先，房产出租在后；其次，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。可见，对于抵押权这种登记的权利应优先于未登记的租赁权实现；最后，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。案涉房产在抵押权设立四年后方对外出租，且租赁期限长达十年、租金已一次性给付，如带租拍卖，势必严重影响设立在先的抵押权的有效实现。故，该院公告去租拍卖既具有事实根据，亦符合法律规定，异议人的异议理由不成立。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，裁定驳回葫芦岛水司二次供水管理有限公司的异议请求。复议申请人葫芦岛水司二次供水管理有限公司称，申请人于2020年11月11日知道兴城市人民法院向被执行人作出的（2020）辽1481执184号执行公告，限令我司公告日起15日内腾退房屋。申请人认为该公告侵犯了申请人的合法权益。事实和理由：一、申请人对执行标的物享有使用权。因为申请人承租被执行标的物的时间优先于申请执行人与被执行人之间的调解书生效时间。被执行人于2018年11月26日将房屋出租给案外人高宇，高宇于2019年7月9日将房屋经被执行人同意转租给申请人，三方签订《门市租赁合同》，申请人向案外人高宇一次性支付50万元租金后，高宇向申请人交付房屋。二、申请人实际占有使用被执行人房屋，申请人取得承租权后，立即对房屋进行了装修、设计，并入住。三、申请人没有“阻却”兴城市人民法院履行执行被执行人房屋的行为。申请执行人与被执行人之间的借款合同纠纷同申请人承租房屋的行为不是一个法律关系。在执行过程中，申请人并没有实施组织、妨碍兴城市法院的执行行为，因此强制腾退将侵害本公司的承租权，影响生产经营。本院查明与兴城市法院查明一致。本院认为，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。被执行人陈鹏、马丽莉将案涉房屋抵押给申请执行人邮储银行兴城支行及办理抵押登记的时间均在该房屋出租之前，供水公司对案涉房屋的租赁权不得对抗在该房屋上已经设立的抵押权。在执行程序中，被执行人陈鹏、马丽莉的的房屋被查封后，兴城市法院应及时房屋进行拍卖。但复议申请人二次供水公司与转租人高宇、出租人陈鹏、马丽莉签订的门市租赁合同，约定二次供水公司对门市房的租赁时间为2019年7月9至2029年7月9日，共计十年，若该租赁权继续存在于拍卖财产上，将会对先行设立在案涉房屋上的抵押权的实现产生影响，故，应当依法将其除去后进行拍卖。综上，兴城市法院发布公告限案涉房屋的占有人15日内腾退房屋的行为是为了保障案涉房屋的拍卖实现，该公告行为符合法律规定。复议申请人二次供水公司的复议请求无事实和法律依据。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，裁定如下：驳回葫芦岛水司二次供水管理有限公司的复议请求。维持葫芦岛市兴城市人民法院（2020）辽1481执异96号执行裁定书。本裁定为终审裁定。审判长 冯 新审判员 李跃杰审判员 谭西杰二〇二一年五月二十六日法官助理赵诗慧书记员张伟艳本裁定援引的相关法律条款：一、《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违法律规定的可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者纠正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。四、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。