上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初5548号原告：上海木奇家俱有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：叶善来，总经理。委托诉讼代理人：肖恩田，北京市京大律师事务所上海分所律师。被告：上海浦仓投资管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陆岩，经理。委托诉讼代理人：夏献忠，男，在上海浦仓投资管理有限公司工作。原告上海木奇家俱有限公司诉被告上海浦仓投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月30日立案受理后依法由代理审判员金艳适用简易程序审理。审理中，原告申请财产保全，本院依法采取保全措施。本案于2016年7月26日第一次公开开庭进行审理，原告法定代表人叶善来及委托诉讼代理人肖恩田、被告委托诉讼代理人夏献忠到庭参加诉讼。因案情复杂，本院于2016年8月29日依法组成合议庭，适用普通程序审理。本案于2016年10月14日第二次公开开庭进行审理，原告法定代表人叶善来及委托诉讼代理人肖恩田、被告委托诉讼代理人夏献忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海木奇家俱有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告厂房装修工程款人民币(以下币种均为人民币)1,159,200元、水电安装费17万元、地坪漆86,000元、水池工程75,000元、违约金166,954元；2、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1、被告赔偿原告厂房装修工程款1,165,200元、水电安装费191,399元、地坪漆100,280元；2、被告返还原告押金111,302.49元、租金198,490.53元；3、被告返还原告物业管理费7,118.92元。事实和理由：原告原在上海市青浦区西庆路经营，2015年底青浦区开展清除违法用地活动，原告只能另外寻找场地经营，恰逢被告出租上海市青浦区外青松公路XXX弄XXX号场地，被告承诺该场地系军事用地，合法租赁，不会被拆违，同时被告向原告出示了上海市沪房地青字(2010)第XXXX号房地产权证。原告为此与被告签订租赁合同租赁青浦区外青松公路XXX弄XXX号地X、Y号厂房，租期5年。合同签订后，原告投资100多万元进行装修。没等原告正常生产几天，2016年4月初，原告接到青东农场综合整治办公室通知，被告知原告使用的场地属“五违”范围，并勒令腾退。原告只能又重新寻找新场地，重新装修和搬运。由于被告的过错，导致原告遭受了巨大的经济损失，为了维护原告合法权益特提起诉讼。被告上海浦仓投资管理有限公司辩称：1、不同意支付装修工程款、水电安装费和地坪漆等费用，原告主张无事实依据，原告未提供合法证据证明存在上述装修等费用。2016年4月10日原告已经与青东农场整治办签订协议，取得了144.764万元的补偿款，原告已经获益。房产证中房屋状况为空白，原告应知晓房屋实际状况；2、原告已付租金和押金445,209.96元、物业费11,975.76元。扣除截止2016年4月30日应付的租金170,664元和应付的物业费5,988元，再扣除原告所欠的水费1,160元、电费20,930元，被告同意退还原告258,443.60元。经开庭审理查明：原、被告签订《厂房租赁合同》1份，约定：一、租赁面积：1、被告出租给原告的厂房坐落于上海市青浦区外青松公路XXX弄XXX号地X、Y号厂房及办公室。2、租赁物建筑面积为3,326.60平方米，计算租金面积3,326.60平方米(其中仓库、厂房面积为3,326.60平方米，两栋之间大棚面积为576.37平方米，折半计价288.20平方米)。3、被告提供水、电系统以及电话网络端口，原告自己申请，可从申请之日开始，水电费用原告按规定交付(包括损耗)，电费为工业用电1.35元/度。二、租赁期限：1、合同期限为5年，自2015年6月28日起至2021年1月28日止，免租期7个月。2、合同到期后，双方若不续租，原告所投资的基础设施、钢结构办公室、宿舍、电力设施、油漆房，原告有权拆除搬走，如果被告有需要留用，双方协商价格，被告付款给原告。三、租赁费用：1、每平方米每天为0.55元，年租金为667,814.95元，每二年递增5%。2、被告按每平方米每月0.6元收取原告物业管理费，但农场收取的物业费及道路维修费原告不再承担。四、租金支付方式：1、仓储、厂房租赁采用先付费后使用，租金支付方式为第一次付六个月押二个月，即445,209.96元。合同签订时原告即支付2个月押金、6个月租金，下期租金在前期租金到期前30天交付。2、原告第一期租金支付时间为2016年1月8日。4、合同终止时，原告向被告交付全部应付租金及物业管理费，并按本合同规定向甲方交还承租的租赁物。五、出租物设施要求及使用规范：2、被告将仓储、厂房出租给原告用作生产、仓储、产品展示、办公使用(生产、储存的产品为原告现有营业执照所规定经营的产品)。3、原告保持仓储、厂房的原貌，不得随意拆改建筑物、设施、设备。6、被告将供电线路拉至各仓储、厂房配电箱内，仓库、厂房内用电布置由原告自行解决，费用原告自理。七、双方的权利和义务：1、被告保证在本合同有效期内对出租的仓储、厂房在中国人民解放军南京军区拥有使用权和租赁权。九、违约责任：1、双方应共同遵守本合同约定，任何一方违反本合同约定，均应承担违约责任。2、任何一方违反本合同约定，均应承担三个月租金的违约责任。3、如遇不可抗力不能继续履行本合同时，本合同可提前终止，原、被告均无须承担违约责任。十、其它：2、承租期内，若遇市政规划、动迁和整治等，双方无条件服从，本合同自行终止。涉及到整治动拆迁的赔偿部分，被告应无条件协助原告向政府及动拆迁单位申请合理的补偿，补偿标准根据国家及上海市政府的动拆迁企业补偿标准给予原告进行补偿(如企业搬迁费、装修费、企业误工费、员工解散费等，装修费用由专门评估机构进行评估，对未到期的租金和押金由被告按实际计算并一次性退还给原告)。合同另约定了其他事项。合同落款时间为2015年6月28日。合同签订后，被告按约交付原告系争房屋，原告已支付被告租金及押金445,209.96元(其中押金111,302.49元)、物业管理费11,975.76元和2015年6月至2016年2月的电费9,207元。2016年4月10日，原告向青东农场区域生态环境综合整治办公室出具《限期腾退承诺书》1份，内容为：本人(单位)同意配合青东农场北侧区域环境综合整治工作，现就相关事宜承诺如下：1、本人(单位)承诺在2016年4月10日之前将经营单位所使用房屋内物品、财产搬走、人员撤离、房屋腾空，并交出钥匙。2、按照限期消除“五违”工作方案，本人(单位)同意青东农场综合整治办公室兑付一次性费用共计144.764万元(大写壹佰肆拾肆万柒仟陆佰肆拾元整)，即实际测绘面积3,619.10㎡×400元/㎡，上述费用包括企业关停、搬迁(运)、人员疏散等所有费用。如本人(单位)未按照第一条履行义务的，上述费用同意扣减20%。如本人(单位)在2016年5月10日仍未腾退的，上述费用同意全部扣除，由此产生的法律后果及损失由本人(单位)自行承担。3、本人(单位)同意，在完成交付并经青东农场综合整治办公室验收确认后，由整治办公室在15天内支付上述费用。4、本人(单位)所属职工的劳资费用结算和其他事宜由本人(单位)自行负责处理。5、本人(单位)向出租人支付的房屋租赁押金、多付的租金(具体金额以审核为准)，如出租人未能返还本人(单位)，本人(单位)请求青东农场综合整治办公室从应支付给出租人补偿款中代为扣除并归还给本人(单位)，如与出租人产生纠纷，由本人(单位)负责处理。原告实际于2016年5月腾退并从青东农场区域生态环境综合整治办公室获得上述补偿款。另查明，双方在签订上述《厂房租赁合同》前曾签订《仓库、厂房租赁意向协议书》1份，约定双方就系争仓库、厂房租赁达成协议，厂房面积3,880平方米，正式合同在供电局通电日(2015年12月1日)签订。若厂房在租赁期间遇到不可抗力的原因被部队征用或拆迁，按国家相关规定补偿。协议书落款日期为2015年5月1日。双方磋商合同时，被告曾针对系争厂房所在地块交付原告沪房地青字(2010)第015884号房地产权证复印件1份(权利人为中国人民解放军某部队，土地用途为军事用地，房屋状况处空白)。审理中，原告向法院申请调查令，向青东农场区域生态环境综合整治办公室调取了《青东农场北侧区域经营户清退政策口径》，该口径中规定，经营户在2016年4月10日前签订“意见征询单”并上报“搬迁腾退计划”的视为愿意配合整治工作，给予每平方米200元搬迁费用，并根据实际腾退日期给予一定比例的奖励。在2016年4月10日前，合同未到期，租金不拖欠，签订“限期搬迁承诺书”并完成房屋腾退的，给予搬迁费基数，再给予100%奖励。经营户如有拖欠租金、合同纠纷等特殊情况的，应停止执行上述政策，由各整治工作组将情况提交至整治办公室讨论决定，等。以上查明的事实，由原、被告的陈述、原告提供的厂房租赁合同、房地产权证复印件、收据、意向协议书、限期腾退协议书、青东农场北侧区域经营户清退政策口径、被告提供的限期腾退承诺书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告认为：1、原告与青东农场区域生态环境综合整治办公室签订的限期腾退协议书中约定取得的补偿款不包含装修部分，原告投入了大量资金装修房屋，系争房屋没有合法批建手续，导致双方合同无效，被告对此存在过错，原告主张的系合同无效情况下被告的过错赔偿责任。为此原告提供了：喷漆房预算方案合同、购销合同、电子回单、收据、钢结构平台工程承包合同和项目工程报价书、结算书、水电安装收据、地坪漆合同、收条、送货单。被告对上述证据的真实性和关联性均不予认可，认为没有发票、评估报告等合法材料予以证明；2、原告与青东农场区域生态环境综合整治办公室签订的限期腾退协议书中约定的腾退日期为2016年4月10日，故原告同意支付租金和物业费至2016年4月10日，剩余的租金和物业管理费理应退还原告。被告认为：1、根据被告提供的产权证，原告应知系争厂房没有产证。原告装修未经被告同意，原告也未提供证据证明存在装修及价值。原告违法易地经营，且提供的钢结构公司无建筑施工企业资质。根据原告出具的限期腾退承诺书第2条约定，原告拿到的补偿款包括所有费用；2、原告实际于2016年5月腾退，故原告理应支付租金和物业管理费至2016年4月30日，剩余的费用中还应扣除原告所欠的水费1,160元和电费20,930元。为此被告提供了公司企业登记信息、电费明细单，原告认为企业信息与本案无关，对水费金额无异议，对于电费原告实际产生1万多元，是按照实际产生的读数，以被告计算方式再加上公摊费用。根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的厂房租赁合同所涉厂房，双方均确认系被告未经合法审批手续而建造，且至今未发现可以证明系争厂房系合法建筑的证据，故双方签订的厂房租赁合同应属无效。但原、被告双方不再履行本案租赁合同是因为双方各自与青东农场综合整治办公室达成腾退补偿协议，并非因合同无效或原、被告存在违约行为。关于原告主张的装修损失(包含水电安装和地坪漆)，原告与青东农场区域生态环境综合整治办公室签订的限期腾退承诺书中第2条约定原告取得的一次性补偿款包括“企业关停、搬迁(运)、人员疏散等所有费用”。一般而言，“一次性”、“所有费用”应指原告因本次腾退房屋而产生的全部损失。而该承诺书的第4条、第5条对原告及其职工之间劳资纠纷的处理、原、被告的押金和多付租金的处理作出了约定，上述两项的费用亦属于原告因本次腾退房屋而产生的损失，但未在第2条中列明。可见第2条应当理解为是针对原告腾退房屋而产生的“所有费用”，而第4条、第5条的项目系第2条的除外条款，未对装修损失作出特别约定即表明原告不得再另行主张装修损失。故对原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求，本院不予支持。关于原告支付的租金。因原告实际使用了系争房屋，故原告应按双方约定的租金标准支付被告房屋使用费和物业管理费，双方对计算期限意见不一致，原告认可实际于2016年5月腾退，故本院对被告主张的租金和物业管理费计算至2016年4月30日的意见予以采信，被告主张原告应付的租金和物业管理费金额并无不当。关于原告主张的押金111,302.49元，因双方不再履行合同，故被告应予返还。关于被告主张的水电费，其中水费原告无异议，理应支付。对于电费，鉴于原告认可按照之前结算的惯例，原告实际支付的电费包含基本电费和公摊费，现被告提供的电费清单中的单价符合合同约定，基本费用与原告认可的一万多元也相符，故对被告主张的电费金额本院予以采信。鉴于本案租赁合同无效，原、被告均认可水电费予以扣除，故本院予以一并处理，在押金中予以扣除。据此，依照《合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、被告上海浦仓投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海木奇家俱有限公司租金163,243.47元；二、被告上海浦仓投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海木奇家俱有限公司押金89,212.49元(已扣除水费1,160元和电费20,930元)；三、被告上海浦仓投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海木奇家俱有限公司物业管理费5,987.76元；四、驳回原告上海木奇家俱有限公司其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19,714.30元，由原告负担17,126元，被告负担2,588.30元;保全费5,000元，由原告负担3,188元，被告负担1,812元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈菊芳代理审判员  金 艳人民陪审员  阮明德二〇一六年十月三十一日书 记 员  岳明静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。