四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1502民初1612号 原告：宜宾邦泰置业有限公司，住所地：宜宾市临港经济开发区化工路**，统一社会信用代码：915115003144668314。 委托诉讼代理人：吕丹枫，四川胜邦律师事务所律师，执业证号：××。 被告：李德华，男，1971年2月6日出生，汉族，户籍地四川省珙县。 被告：牟治兰，女，1972年3月14日出生，汉族，户籍地四川省珙县。 原告宜宾邦泰置业有限公司（以下简称邦泰公司）与被告李德华、牟治兰商品房预售合同纠纷一案,本院于2021年3月12日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邦泰公司的委托诉讼代理人吕丹枫、被告李德华到庭参加诉讼，被告牟治兰经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告邦泰公司向本院提出如下具体诉讼请求（变更后）：1、请求判令解除原告与二被告于2017年5月19日签订的车位《商品房买卖合同》（预售），被告返还原告房屋；2、被告已支付的款项129260元扣除代偿款76506.44元、违约金12926元、律师费6000元，截止2021年4月12日代偿款的违约金2325.79元，原告将扣除后的剩余款项退还被告；3、请求判令二被告配合原告办理撤销房车位的合同登记备案、撤销预告登记；4、判令二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告李德华与牟治兰系夫妻关系，2017年5月19日，原告与二被告签订了车位的《商品房买卖合同（预售）》，根据合同约定，原告向二被告出售邦泰国际社区（北区）车位，总价款129260元，二被告应于同日向原告支付首期房款39260元，余款9万元由二被告向贷款机构申请贷款支付。合同签订后，原告同二被告于同年5月25日与宜宾翠屏农村商业银行股份有限公司签订了《个人购房担保借款合同》，约定由宜宾翠屏农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）为二被告提供9万元的贷款，并约定还款期限至2027年5月25日，原告为二被告就上述借款本息提供担保。2020年5月26日，农商行向原告发出通知，要求原告承担二被告贷款债务的连带保证责任，原告收到通知后于同日通过银行转账方式将贷款结清。为维护自身合法权益，原告依照相关法律规定向贵院提起本诉讼，恳请支持全部诉讼请求。 被告李德华辩称，违约金标准过高，请求法院依法进行调整，对原告的其他诉请无异议。 原告围绕其诉讼请求提交了营业执照复印件、法定代表人身份证明、被告身份证复印件、《商品房买卖合同（预售）》、个人购房担保借款合同、履行保证责任通知书、情况说明、还款单据、委托代理合同、票据。被告李德华未提交证据。本院依法组织双方当事人进行证据交换与质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，对本案事实认定如下： 被告李德华、牟治兰系夫妻关系，二被告向邦泰公司购买原告开发建设的邦泰国际社区（北区））地下车位原告（合同出卖人）与二被告（合同买受人）于2017年5月19日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：1、第三条，商品房预售许可证号为：000019。2、第四条，该商品房预测建筑面积24.18平方米，套内建筑面积12.72平方米。3、第八条，计价方式与价款，该商品房总价款人民币129260元。4、第九条，买受人于2017年5月19日前支付首期房价款39260元，余款90000元申请贷款支付。5、第四十条，合同附件与本合同具有同等法律效力。6、附件四，第（二）3（1）、如因买受人原因未能按期偿还全部按揭贷款，导致出卖人承担保证责任的，买受人须从出卖人实际承担保证责任之日起15日内按代垫付款项的每日万分之一向出卖人支付违约金。买受人应当在出卖人实际承担保证责任之日起15日内归还出卖人代垫款项、被扣划的保证金（若有）及上述违约金；否则，经出卖人催告后三日内买受人仍未履行相应义务的，出卖人有权单方面解除合同，收回房屋另行销售，或以拍卖、变卖、折价等方式处置买受人所购房屋，并有权就该房屋处置后所得价款优先受偿，并向买受人收取总房价款的10%的违约金。第（二）3（2）、如因买受人逾期偿还按揭贷款，导致贷款机构解除或要求出卖人回购房屋的或者贷款机构要求出卖人结清买受人贷款的，出卖人有权解除合同，且向买受人发出书面通知，出卖人有权直接或会同贷款机构依法收回或处分买受人所购房屋；所得款项应优先支付处理房屋应交纳的税费以及清偿应付的贷款本息和贷款机构收取的其他费用，剩余款项用于偿付出卖人代还的贷款本息、出卖人所支付的诉讼费和律师费，以及向出卖人支付总房价款的10%的违约金。在抵扣上述费用后，如有剩余归还买受人所有；如有不足，出卖人有权继续向买受人追偿。第（二）3（5）、合同无论因何种原因被解除，出卖人应向买受人退还的购房款及其他费用（若有），在扣除相应款项后（若有），出卖人有权将其直接支付给贷款机构以结清买受人贷款，结清贷款后有余额的，出卖人在买受人配合出卖人办理了《商品房买卖合同》及补充协议的解除手续、撤销合同登记备案手续、撤销预告登记手续（若有）、撤销登记预告登记手续（若有）后，出卖人再将余额支付给买受人。 合同签订后，二被告支付了首付款39260元。2017年5月25日，二被告与宜宾翠屏农村商业银行股份有限公司（以下简称翠屏农商行）签订《个人购房担保借款合同》，向翠屏农商行申请贷款9万元，贷款利率执行月利率4.4917‰。合同签订后，翠屏农商行按约支付了贷款。因二被告逾期未按约归还贷款，宜宾农村商业银行股份有限公司（翠屏农商行与南溪农商行合并组建，以下简称宜宾农商行）于2020年5月26日向原告发出履行保证责任通知书，请求原告就二被告所欠的按揭贷款未还本息共计76506.44元承担还款责任。同日，原告向宜宾农商行支付了76506.44元结清了二被告所欠贷款，宜宾农商行向原告出具了《情况说明》确认了原告将该笔贷款结清。 另查明，1、案涉车位原告未向二被告办理不动产转移登记手续；2、原告为二被告向银行代偿后，二被告至今未向原告支付代偿款；3、原告在向人民法院起诉前，未向二被告发出过解除合同的书面通知；4、案涉车位办理了预售备案登记。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”以及第十条“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”之规定，本案中，原告请求按照合同约定解除与二被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，原告在起诉前未通知二被告而直接以起诉的方式请求解除合同，关于合同解除的程序应适用民法典第五百六十五条第二款的规定；本案合同解除的事由发生在民法典实施之前，故本案合同解除后的法律后果，应适用《中华人民共和国合同法》等民法典实施前的法律规定。 原告邦泰公司与被告李德华、牟治兰签订的《商品房买卖合同（预售）》，系合同双方当事人真实意思表示，内容合法有效，不违反法律规定，上述合同依法成立并生效，本院予以确认，合同双方均应按照合同约定全面履行合同义务。 原告邦泰公司在上述合同签订后，已按照合同约定向二被告实际交付了车位。因二被告未按合同约定归还银行按揭贷款，导致原告就二被告所欠银行按揭贷款本息向宜宾农商行承担了连带保证责任，代二被告向银行偿还按揭贷款本息共计76506.44元。根据原告与二被告签订的合同约定：如因买受人逾期偿还按揭贷款，导致贷款机构解除或要求出卖人回购房屋的或者贷款机构要求出卖人结清买受人贷款的，出卖人有权解除合同，且向买受人发出书面通知，出卖人有权直接或会同贷款机构依法收回或处分买受人所购房屋；所得款项应优先支付处理房屋应交纳的税费以及清偿应付的贷款本息和贷款机构收取的其他费用，剩余款项用于偿付出卖人代还的贷款本息、出卖人所支付的诉讼费和律师费，以及向出卖人支付总房价款的10%的违约金。在抵扣上述费用后，如有剩余归还买受人所有；如有不足，出卖人有权继续向买受人追偿。因此，二被告逾期未归还按揭款的行为已构成违约，且符合约定的解除条件，原告有权按照合同约定解除双方签订《商品房买卖合同（预售）》，并有权要求二被告按照合同约定支付违约金12926元（129260元×10%）。故原告诉请解除《商品房买卖合同（预售）》及二被告支付违约金12926元，本院予以支持。 关于原告另主张二被告支付以代偿款为基数，按照每日万分一的标准支付的违约金。根据双方合同【附件四，第（二）3（1）】的约定，该违约金系原告承担保证责任后，如果二被告在15日内向原告归还代偿款，则应计付的违约金，合同并未约定该违约金与购房款10%的违约金可双重计收。故原告的该诉请不符合合同约定的条件，本院不予支持。 关于律师费。原告提交了《民事委托代理合同》、发票，拟证实原告委托律师代为诉讼支付了6000元律师费，被告李德华对该费用无异议，且该费用系原告因二被告违约给原告造成的合理损失，故对原告诉请二被告支付6000元的律师费，本院予以支持。 关于合同解除的时间以及合同解除后的责任承担。原告在向本院起诉前，未向二被告发出解除合同的通知，故案涉合同的解除时间以本院向被告送达诉状副本的时间为准，本院向二被告送达起诉状副本的时间为2021年4月12日，故本案原被告签订的《商品房买卖合同》于2021年4月12日解除。另，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，在本案《商品房买卖合同》解除后，1、被告李德华、牟治兰应将案涉车位退还原告；2、原告在扣除其代偿的相应银行按揭贷款本息后，应退还二被告52753.56元（总购房款129260元－代偿款76506.44元），品迭二被告应向原告支付的违约金（12926元）、律师费（6000元）后，原告还应向二被告退还33827.56元；3、二被告应协助原告办理案涉商品房买卖合同预售备案登记注销手续。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告宜宾邦泰置业有限公司与被告李德华、牟治兰于2017年5月19日签订的《商品房买卖合同（预售）》于2021年4月12日解除； 二、原告宜宾邦泰置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告李德华、牟治兰退还购车位款33827.56元； 三、被告李德华、牟治兰于本判决生效之日起三十日内将《商品房买卖合同（预售）》项下的车位退还原告宜宾邦泰置业有限公司，并协助原告宜宾邦泰置业有限公司办理《商品房买卖合同（预售）》备案登记的注销手续。 四、驳回原告宜宾邦泰置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2224元，减半收取计1112元，由被告李德华、牟治兰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），义务人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 徐芸海 二〇二一年五月十三日 法官助理 王雅琪 书 记 员 王旭伟