新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终1946号   上诉人（原审原告）：许武，男，1977年3月14日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：穆逵，新疆横渠律师事务所律师。   委托诉讼代理人：闫艳，新疆横渠律师事务所律师。   上诉人（原审原告）：王敏，女，1979年9月1日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：穆逵，新疆横渠律师事务所律师。   委托诉讼代理人：闫艳，新疆横渠律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：新疆万财投资有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市高新技术产业开发区（新市区）苏州路广汇美居物流园O座三层一区0010号。   法定代表人：杨铁军，新疆万财投资有限公司总经理。   委托诉讼代理人：葛壁晓景，男，新疆万财投资有限公司职员。   上诉人许武、王敏因与被上诉人新疆万财投资有限公司（以下简称万财公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2021）新0104民初1471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭，于2021年4月30日开庭进行了审理。上诉人许武、王敏及两上诉人共同委托诉讼代理人穆逵、闫艳，被上诉人万财公司的委托诉讼代理人葛壁晓景到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   许武、王敏上诉请求：1．撤销（2021）新0104民初1471号民事判决第二项；2．解除许武、王敏与万财公司之间签订的购房合同；3．判令万财公司返还许武、王敏因购买位于乌鲁木齐市新市区××33号、34号商铺所支付的购房款3,708,990元；4．判令万财公司承担许武、王敏因购房支付的利息485,500元；5．判令万财公司承担许武、王敏因购房支出的其他费用221,585元；6．判令万财公司负担本案一审、二审案件受理费、送达费用。上诉金额合计4,416,075元。事实和理由：2014年10月27日，许武、王敏与万财公司签定《商品房预售合同》，约定许武、王敏购买万财公司开发的位于乌鲁木齐市新市区××33号、34号商铺，办理房屋所有权登记的期限届满后，经许武、王敏再三催促，万财公司却迟迟不与许武、王敏办理房屋所有权登记，损害了许武、王敏权益且造成利息损失。根据法律法规许武、王敏有权解除合同，并由万财公司返还购房款、承担购房款的利息及违约责任。一审法院开庭审理查明事实后，在（2021）新0104民初1471号民事判决书中确认了万财公司违约未及时办理房产证的事实，并判决万财公司向许武、王敏支付违约金18,545元，但因适用法律错误，未支持许武、王敏其他诉讼请求。本案许武、王敏坚持解除合同理由如下：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”本案签订合同的时间为2014年10月21日，办理房产证的时间为2015年1月19日，至2016年1月20日，属于“期限届满后超过一年。”根据许武、王敏当庭提供的证据证明，万财公司办理建设工程规划认可书的时间为2018年10月24日，未取得建设工程规划认可书之前，不具备办理房产证的基本条件。因此，许武、王敏无法办理不动产登记系因万财公司的原因。综上所述，许武、王敏情况不满足“合同约定”的情况，但已满足“管理条例”规定的情况，故对许武、王敏请求解除合同等诉求，法院应予支持。   万财公司辩称，不同意许武、王敏的上诉请求。涉案合同对违约已经进行约定，一审判决万财公司支付18,545元违约金，万财公司对此无异议。万财公司现在对涉案小区不存在办证障碍，许武、王敏不能办证是其自身原因，不是万财公司原因，所产生的后果应当由许武、王敏自行承担。   许武、王敏向一审法院起诉请求：1．判令解除许武、王敏与万财公司之间的购房合同；2．判令万财公司返还许武、王敏因购买位于乌鲁木齐市新市区××33号、34号商铺所支付的购房款3,708,990元；3．判令万财公司承担许武、王敏因购房支付的利息485,500元；4．判令万财公司承担许武、王敏因购房支出的其他费用221,585元；5．判令万财公司支付许武、王敏违约金18,545元。   一审法院认定事实：2014年10月27日，万财公司（出卖人）与许武、王敏（买受人）签订两份商品房预售合同，约定万财公司将其开发的位于乌鲁木齐市新市区××33号、34号商铺出卖给许武、王敏，33号商铺的建筑面积为49.15平方米，房屋总价款为1,975,830元，34号商铺的建筑面积为44.44平方米，房屋总价款为1,733,160元，交付期限均为2015年10月30日前。上述合同中关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5％向买受人支付违约金；3、因属银行按揭贷款购房，产权已抵押按揭银行，待买受人交清全部房款后房款，解除抵押后，直接在乌市房屋产权交易管理中心领取产证。   2013年至2014年，许武、王敏向万财公司支付房款合计1,921,990元，万财公司向许武、王敏出具收据共计十份。   2014年10月31日，许武、王敏与兴业银行股份有限公司乌鲁木齐分行签订两份借款合同，两份借款合同的借款金额合计1,787,000元，借款期限均为2014年10月31日至2024年10月31日等，涉案两套房屋分别作为上述两份借款合同的抵押物并进行抵押登记。许武、王敏在庭审中陈述，上述两份借款合同均未偿还完毕。   2014年11月3日，许武、王敏缴纳涉案33号商铺契税、印花税60,262.82元，涉案34号商铺契税、印花税52,861.38元。同日，许武、王敏缴纳涉案33号商铺物业专项维修资金39,516.60元，缴纳涉案34号商铺物业专项维修资金34,663.20元。   2016年4月25日，万财公司向许武、王敏交付涉案两套房屋，许武、王敏向新疆广厦物业服务有限公司缴纳垃圾清运费共计562元。   2021年3月8日，乌鲁木齐市城乡规划管理局作出（2021）第12号政府信息公开申请答复书，内容为“闫艳：经查询，××B21栋于2018年10月24日办理《建设工程竣工规划认可书》，根据《中华人民共和国政府信息公开条例》第三十六条第（二）向规定，现予告知”。   万财公司出示案外人徐光麟购买的××栋商业201、案外人童桂香购买的××栋商业215已办理不动产权证书，上述不动产权证书中显示房屋竣工时间为2016年1月18日。   一审法院认为，许武、王敏与万财公司签订的商品房预售合同是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。许武、王敏按照合同约定向万财公司支付完毕购房款，万财公司亦向许武、王敏交付涉案两套房屋，且涉案两套房屋现已具备产权登记的条件，许武、王敏现主张解除商品房预售合同，一审法院认为，商品房预售合同第十五条对办理产权登记进行了明确约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5％向买受人支付违约金；3．因属银行按揭贷款购房，产权已抵押按揭银行，待买受人交清全部房款，解除抵押后，直接在乌市房屋产权交易管理中心领取产证”，双方在合同中未约定许武、王敏在规定期限内未取得房地产权属证书即享有解除合同的权利，故许武、王敏要求解除商品房预售合同与合同约定不符，一审法院不予支持。许武、王敏主张返还购房款3,708,990元、支付利息485,500元并承担其他费用221,585元的诉讼请求是基于合同解除的法律后果，一审法院亦不予支持。许武、王敏主张万财公司支付违约金18,545元，一审法院认为，万财公司未按照合同约定的时间协助许武、王敏办理涉案房屋的产权登记构成违约，万财公司应当向许武、王敏承担违约责任，根据双方签订的商品房预售合同的约定，万财公司应当按照已付房价款的0.5％向许武、王敏支付违约金，许武、王敏已支付涉案两套房屋的购房款合计3,708,990元，故许武、王敏主张万财公司支付涉案两套房屋的违约金共计18,545元的诉讼请求成立，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、万财公司于判决生效之日起十日内支付许武、王敏违约金18,545元；二、驳回许武、王敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的额4,434,621元，确认给付额18,545元，确认给付额占诉讼标的额的0.42％。案件受理费21,138.48元（已减半收取，许武、王敏已预交），由许武、王敏负担99.58％即21,049.70元，万财公司负担0.42％即88.78元。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。许武、王敏向本院提交以下证据：1．物业费电子发票打印件2张，用以证明许武、王敏要求万财公司赔偿的经济损失；2．客户还款明细清单及个贷还款计划2组（盖有银行公章），用以证明利息超出的部分。万财公司对物业费电子发票的真实性认可，认为物业费是业主实际使用过程中产生的，所以物业费不应被列为损失；对客户还款明细清单及个贷还款计划的真实性认可，对许武、王敏用客户还款明细清单及个贷还款计划证明问题不认可。本院对上述证据的真实性予以确认。   本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，乌鲁木齐市新市区××33号、34号商铺已于2014年11月3日办理房屋预售登记，登记在许武、王敏名下。   本院认为，本案争议焦点在于许武、王敏要求解除其与万财公司签订的《商品房预售合同》的事实及法律依据。本案中，许武、王敏与万财公司签订的《商品房预售合同》文本为新疆维吾尔自治区建设厅和新疆维吾尔自治区工商行政管理局监制的示范文本，并非一方当事人单方制作的格式合同，合同中的内容系当事人的真实意思表示，合同中对逾期办证的违约责任在第十五条进行明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5％向买受人支付违约金；3、因属银行按揭贷款购房，产权已抵押按揭银行，待买受人交清全部房款后房款，解除抵押后，直接在乌市房屋产权交易管理中心领取产证。”许武、王敏可依合同约定向万财公司主张违约金，但许武、王敏要求解除双方签订的购房合同并由万财公司向其返还购房款、赔偿各项损失等与双方签订的《商品房预售合同》第十五条的约定不相符，不应予以支持。   综上所述，许武、王敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费42,128.61元（许武、王敏已预交），由上诉人许武、王敏负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   曾 敏   审  判  员   金爱民   审  判  员   杨 扬   二 〇 二 一 年 五 月 二 十 日   书  记  员   余 霞