辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽06民终919号 上诉人（原审原告）：于莉，女，1983年12月7日出生，满族，无职业，住东港市新城管理区单家井五组080969。 委托诉讼代理人暨上诉人：刘乃春（系于莉丈夫），1981年7月12日出生，汉族，无职业，住东港市新兴管理区碧海委41组012158。 被上诉人（原审被告）：东港市天宏房地产开发有限公司，住所地东港市大东区意利黄海明珠5号楼1幢106-206。 法定代表人：杜坪，该公司董事长。 委托诉讼代理人：祝振东，辽宁六合律师事务所律师。 上诉人于莉、刘乃春因与被上诉人东港市天宏房地产开发有限公司（以下简称天宏公司）房屋买卖合同纠纷一案,不服辽宁省东港市人民法院（2020）辽0681民初1425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 于莉、刘乃春上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人支付逾期交房违约金18000元或发回重审。事实与理由：一审法院认定事实不清，证据不足。1、上诉人与被上诉人于2019年9月25日签订了《商品房买卖合同》（预售）一份，合同中第十一条约定：被上诉人向上诉人交付房屋的时间为2019年10月30日前；同时约定被上诉人应以书面方式向上诉人送达交付房屋通知书；被上诉人交付房屋时应当向上诉人出示该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，被上诉人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足合同中第九条约定（向上诉人出示该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件）条件的，上诉人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被上诉人承担。上诉人至今没有收到或者看到被上诉人出示的该商品房己取得建设工程竣工验收备案证明文件，也没有向上诉人送达书面的交付房屋通知书。被上诉人在原审也没有提供上述证据来证明其符合交付房屋的条件。2、一审庭审中被上诉人提供了一份由东港市住房和城乡建设局出具的质量验收说明书，来证明由被上诉人开发的东港市和睦家园住宅小区已竣工验收质量合格，但该份证明并不是东港市和睦家园住宅小区备案证明文件。原审法院不应当以该份说明书来认定其就是本案被上诉人涉案房屋的竣工验收备案证明文件。上诉人要求按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。因此一审法院认定的租金标准没有事实及法律依据。 天宏公司辩称，一、2020年2月21日被上诉人通过短信、微信以及电话等方式通知业主办理入住手续，同时在售楼处张贴了开发公司和售楼处印发的2020年3月1日正式办理入住通知。根据《商品房买卖合同》第十一条第二款约定，即便上诉人没有收到办理入住的微信短信，也完全可以在2020年3月1日到售楼处办理入住手续，被上诉人逾期交房期限到2020年3月1日已经截止；二、被上诉人2019年12月10日即取得了竣工验收备案证明文件，东港市住房和城乡建设局出具的说明证明，被上诉人开发的案涉小区已于2019年底完成工程竣工验收，并于2020年1月将竣工验收备案的相关证明文件报送该局，该局已组织参建五方对该小区进行质量验收完毕合格，故不存在被上诉人未取得竣工验收备案证明文件的情况；三、一审庭审中已经向上诉人释明是否申请对同地段同类房屋租金标准进行司法评估，上诉人并未启动评估程序，一审法院参考以往判例、网络平台中相应房屋租赁价位等方式，综合考量相关因素确定被上诉人支付违约金的标准，有理有据，不失公平。综上，上诉人的诉请超出合理范畴，应驳回上诉，维持原判。 于莉、刘乃春向一审法院起诉请求：被告给付原告逾期交房违约金18000元（自2019年10月31日起计算至判决之日）。 一审法院认定事实：2019年9月25日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告购买被告开发的坐落于大东区和睦家园住宅小区13号楼905室房屋，建筑面积98.97平方米，总价款520281元。根据合同约定，出卖人应当在2019年10月30日前向买受人交付该商品房。关于逾期交付房屋的责任，合同中注明按“双方协商解决”的方式处理。 2020年2月21日，被告向和睦家园小区业主发出办理入住手续通知，通知中载明符合入住条件的客户办理时间为2020年3月1日至2020年4月30日。 2020年8月12日，东港市住房和城乡建设局出具质量验收说明书一份，该说明书载明：“东港市天宏房地产开发有限公司开发的和睦家园住宅小区已于2019年底完成工程竣工验收，并于2020年1月将竣工验收备案的相关证明文件报送我局，我局根据相关规范要求，已组织参建五方对该住宅小区进行质量验收完合格”。 庭审中，原告称后来知晓了被告于2020年2月21日发布的办理入住手续通知，但原告认为涉案房屋没有达到竣工交付条件，故原告没有领取房屋钥匙，亦未办理入住手续。 一审法院认为：原、被告间形成房屋买卖合同关系，双方应当按照合同约定履行义务。本案中，原告已按合同约定履行了交付房款义务，而被告未按照合同约定时间交付房屋系违约行为，应承担逾期交房违约责任。关于涉案房屋是否具备交付条件以及被告逾期交付的期间一节，因涉案小区房屋在2019年12月已由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位和勘察单位验收质量合格，且东港市住房和城乡建设局出具的说明书中已载明被告开发的涉案小区已于2019年底完成工程竣工验收，并于2020年1月将竣工验收备案的相关证明文件报送该局，该局根据相关规范要求，已组织参建五方对该住宅小区进行质量验收完毕合格。故涉案房屋已具备交付使用条件，原告在被告发出办理交房手续通知后仍拒绝接收房屋，无事实及法律依据。因被告在办理入住装修手续通知中写明“符合入住条件的客户办理时间为2020年3月1日至2020年4月30日”，故被告逾期交付房屋的期间应确定为2019年10月31日至2020年3月1日。关于被告辩称2020年1月21日新冠疫情爆发导致交房手续停滞，即发生不可抗力期间不能视为逾期交房期间一节，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案中，被告迟延履行交付房屋的行为发生于新冠疫情爆发之前，故被告逾期交房的违约责任不能免除，该院对被告该节抗辩意见不予支持。 关于被告逾期交房所需承担的违约责任，因合同中仅约定由双方协商处理，并未明确约定如协商不成被告所需承担的违约金数额或者损失赔偿额的计算方法，原告亦未能提供充分有效证据证明因被告的违约行为所造成的实际损失，故原告请求被告承担违约损失金18000元（自2019年10月31日计算至判决之日）无事实依据，该院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”据此规定，该院于庭审中向原告释明是否申请对同地段同类房屋租金标准进行司法评估，原告表示不申请评估，并表示法院可参考网络平台中相应房屋租金价格酌定判决。为减少当事人诉累，综合参考本市房屋租赁市场行情，该院酌定涉案住宅房屋同地段同类房屋的月租金价格为1000元，继而该院酌定被告应赔偿原告逾期交房违约金数额为4000元（1000元/月×4个月）。综上，原告诉讼请求合理部分，该院予以支持。 一审法院判决：一、被告东港市天宏房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告于莉、刘乃春违约金4000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费30元，由被告东港市天宏房地产开发有限公司承担。此款原告已预交，被告于执行时一并给付原告。 二审中，各方当事人均未提供新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，从案涉工程参建五方盖章确认的《单位工程质量竣工验收记录》及东港市住房和城乡建设局出具说明的内容看，被上诉人开发的案涉住宅小区已于2019年底完成工程竣工验收，该住宅小区已验收完毕工程质量合格。一审认定被上诉人已取得案涉小区工程的竣工验收备案书，达到商品房交付的法定条件，符合法律规定。一审结合被上诉人在办理入住装修手续通知中写明“符合入住条件的客户办理时间为2020年3月1日至2020年4月30日”，确定被上诉人逾期交付房屋的期间为2019年10月31日至2020年3月1日并无不当。上诉人要求被上诉人承担逾期交房违约金18000元，对此上诉人既未提供充分有效证据证明被上诉人逾期交房给其造成实际损失数额，亦未在一审向上诉人释明后申请对同地段同类房屋租金标准进行司法评估，上诉人表示由法院参考网络平台中相应房屋租金价格酌定判决。故一审综合参考房屋租赁市场行情，酌定按月租金1000元价格，判决被上诉人承担违约责任亦无不当。上诉人的上诉请求，本院不予支持。 综上所述，上诉人于莉、刘乃春的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费250元，由上诉人于莉、刘乃春负担。 本判决为终审判决。 审判长  张峻峰 审判员  关 爽 审判员  王玉瑛 二〇二一年五月十三日 法官助理王婷婷 书记员张政悦