南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0113民初4891号 原告：孙云,男,汉族，1964年12月8日出生，住江苏省南京市栖霞区。 原告：孙某,男,汉族，2005年11月24日出生，住江苏省南京市栖霞区。 以上两原告共同委托诉讼代理人：鲁某，北京市高朋（南京）律师事务所律师。 被告：虞君,女,汉族，1976年9月3日出生，住江苏省南京市栖霞区。 委托诉讼代理人：王明，江苏宁法律师事务所律师。 原告孙云、孙某与被告虞君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月31日立案受理后，依法由审判员张燕适用简易程序，于2016年11月3日公开开庭进行了审理。原告孙云、孙某共同的委托诉讼代理人鲁某，被告虞君及其委托诉讼代理人王明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙云、孙某向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付房屋尾款5万元以及违约金（违约金自2016年6月26日起支付至实际付款之日止，以5万元为基数，按日万分之十计算）；2、诉讼费由本案被告承担。事实和理由：2016年3月31日，原告孙云、孙某与被告虞君签订《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》1份，约定原告将坐落于栖霞区某某路X号某某园XX幢X单元XXX室的房屋出售给被告，价款为1170万元，并约定尾款5万元在房屋交付之日给付。现双方已于2016年6月26日办理房屋交接手续，被告却以种种理由拒不履行尾款的给付义务，故原告诉至法院请求判如所请。 被告虞君辩称，原被告双方在买卖合同中约定交付的房屋为精修装房屋，该房屋交易价款为1170万元，评估价格为920万元，被告以高出评估价款的价格购买诉争房屋就是看中原告的现有房屋的装饰和家居用品，并一同购买，双方曾口头约定以现场的照片为准，但在填写房屋交付物品清单时未逐一清点装饰品和家具，故双方约定在清单之外以现场照片作为交付的标准，在实际交付过程中，因被告委托他人代为接收房产，对方未按照约定的照片所显示的家具及装饰用品交付，发生交付差错，故原告应当遵守双方的约定完成交付义务。 经审理查明：原告孙云与孙某系父子关系，孙某为未成年人无民事行为能力，孙某为其法定代理人。2016年3月31日，原告孙云、孙某（甲方）被告虞君（乙方）与案外人南京某某房地产经纪有限公司（以下简称某某公司，丙方）共同签订《南京市存量房交易合同》1份，约定：甲方将坐落于南京市栖霞区某某路X号某某园XX幢X单元XXX室的房屋（以下简称案涉房屋）出售给乙方，房屋面积为229.25平方米，价款为1170万元，其中含定金100万元，房屋首付款为247万元，于2016年4月30日前支付，房屋抵押贷款818万元，乙方于2016年3月31日前与银行签订借款合同，并约定尾款5万元在房屋交付时给付；丙方指定房产经纪人朱某某、杨某某进行居间服务，协助双方办理委托事项。 2016年4月27日，原告孙云与被告虞君以及案外人某某公司共同签订房屋清单1份，作为交接的凭据，该清单载明：案涉房屋内附赠于乙方的设施，具体如下：1、天燃气，2、地源热泵系统、地暖、新风系统、水暖，3、中央空调，4、橱柜1台，5、燃气灶1台，6、油烟机1台，7、其他：电视机4台（两大两小）、洗衣机（两个）、烘干机（1个）、沙发两套、钢琴、一楼餐桌及六把椅子、酒柜1个、冰箱、微波炉、烘箱、消毒柜、地下室餐桌两个，房屋内所有固定装修不变、固定设施不动，厨房及卫生间所有固定装修；此交接书一式三份，自双方签字之日起生效，居间方对交接情况进行见证。 2016年6月10日，原告孙云、孙某（甲方）与被告虞君（乙方）共同签订《尾款支付协议》1份，约定：双方于2016年6月30日前正式交付房屋（含房屋清单中所载明的物品和设施），甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋；甲方在双方正式交付房屋前将其落户于该房屋的所有户籍关系迁出，并将该房屋内的水费、电费、煤气费、物业管理费全部结清；乙方于甲方交付房屋（含房屋清单中所载明物品和设施）的同时，将尾款5万元悉数支付给甲方；甲方逾期交付房屋的，乙方逾期支付该尾款的，每逾期一天，均按总房价的万分之五支付对方违约金。 2016年6月26日上午，被告虞君通过微信向原告孙云的公司员工佟某某发出信息：由于本人在外，特委托陈某某、虞某某为处理XX栋房屋交接相关事宜。当日，双方办理交接事宜，陈某某、虞某某向原告出具收据1份，载明：某某路X号某某园XX幢XXX室房屋已按合同交付虞君，至此该房屋已全部交付完毕。 庭审中，被告虞君为证明原被告曾约定双方以现场照片所显示的家具及装饰用品为交付标准，举证了10张房屋交接前的现场照片以及15张房屋交接时的照片。原告对此不予以认可，认为照片无具体的拍摄时间，亦未经双方共同确认，不具有证明的效力，交付物品应当以房屋清单中的明细为准。 被告虞君还申请证人陈某,4到庭作证，证人当庭陈述：我在某某公司工作，从事二手房销售业务，原被告的房屋买卖由我来居间服务，因为我没有经纪人资格证，所以在存量房交易合同上写了两位挂牌的经纪人，但是实际操作人是我，我平时用陈某某的名字工作，但是身份证上的登记名字是陈某,4；关于房屋设施交付问题，2016年4月27日当天，书写房屋清单时，我本人和原告单位的佟会计（佟某某）和鲁律师（鲁某）都在场，孙云不在场，虞君本人也在场，我们共同商议确认房屋交接的内容物品，以照片为准，当时是我说的，但是没有写在房屋清单上是我的工作失误，并且现场让虞君拍摄照片，佟会计口头确认了，没有写书面的内容，鲁律师当时不在现场，鲁律师当时在一楼，我们都在地下室；6月26日办理房屋交接的时候我、虞某某、佟会计还有原告公司的1人在现场，收据是我和虞某某共同确认接收了房子并出具的，当时房屋内的物品已经不是4月27日各方共同在现场所看到的状况了，我发现现场交接的物品不对，但我没有当场和虞君说，想先把房子收过来，再找房主协商解决。原告认为证人证言属于间接证据，并且是孤证，没有其他证据相互印证，原被告之间签订的房屋清单、证人出具的收据属于直接证据，直接证据的证明力显然大于间接证据，证人在办理居间业务时，自始至终用的都是假名，也降低了其证言的效力。6月26日证人是以被告的代理人的身份接收房屋的，证人也确认了在交房的当天没有向我方提出任何异议，所以基于证人与被告之间的关系，其可能作出对被告有利的证言，故该证言不应被采纳。 上述事实，有原被告的当庭陈述，原告举证的《南京市存量房交易合同》、房屋清单、《尾款支付协议》、微信截图，被告举证的照片、证人证言等证据，以及本案庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告孙云、孙某与被告虞君之间签订的《南京市存量房交易合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应认定合法有效，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告孙云与被告虞君以及案外人某某公司共同签订房屋清单，确认了房屋交接的物品内容，双方还共同签订《尾款支付协议》，约定原告方交付房屋时，虞君一并将尾款5万元悉数给付，现双方已经办理房屋交接手续，陈某,4、虞某某作为被告虞君的委托收房人同时陈某,4还系房产中介公司委派的居间服务人，二人当场确认房屋已按合同交付、该房屋已全部交付完毕，故本院认定原告孙云与孙某已经按房屋清单所载明的物品向被告虞君履行了交房义务。被告虞君应当按照前述协议的约定支付尾款。故原告孙云、孙某主张被告虞君支付尾款5万元的诉请，合法有据，本院予以支持。关于被告虞君所抗辩的双方应以现场照片所显示的家具及装饰用品作为交付标准的意见。本院经审查认为，被告并未举证证明原被告双方曾以书面或其他形式约定过以现场照片所显示的家具及装饰用品作为交付标准，其举证的现场照片及证人证言等证据，不足以证明其主张或推翻前述事实，故被告的该项抗辩理由不成立，本院不予采信。 关于原告孙云、孙某主张被告虞君自2016年6月26日起，以尾款5万元为基数按每日万分之十支付违约金至实际给付之日的诉请。被告抗辩称其从未违约，只要原告方按现场照片所显示的家具及装饰用品交付房屋，被告同意给付5万元尾款，且违约金按每日万分之十给付明显过高，请求减少。本院认为，原被告双方共同签订的《尾款支付协议》已经明确被告虞君应当在交付房屋的同时，将尾款5万元支付给原告，被告虞君逾期支付的，每逾期一天，按总房价的万分之五支付违约金。如前所述，被告应当在原告交付房屋时给付原告尾款5万元，现被告未按时给付，已构成违约，原告可主张被告承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，原告主张以5万元为基数按每日万分之十即每日千分之一承担违约金，明显过高，应予调整。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定，借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。本案中，原告所主张的每日千分之一的违约金支付标准明显超过前述规定，超过的部分，本院不予支持。现被告未按约于房屋交付时支付尾款，故其应自违约次日，即2016年6月27日起以5万元为基数，按年利率24%支付违约金至实际给付之日止，本院予以确认。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下： 一、被告虞君于本判决生效之日起十日内给付原告孙云、孙某50000元并承担违约金（自2016年6月27日起，以5万元为基数按年利率24%计算至实际给付之日）； 二、驳回原告孙云、孙某的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1050元，减半收取525元，由被告虞君负担（此款原告已交纳，被告在履行本判决确定的义务时一并给付原告）。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  张燕 二〇一六年十月十四日 书记员  葛菁