上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初12174号原告：周颖。委托诉讼代理人：时瑞芳，上海科尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔萍，上海科尚律师事务所律师。被告：张显义。被告：徐仙云。被告：丁海英。被告：张少生。被告：张家轩。法定代理人：丁海英(张家轩之母)，女，年籍同上。五被告共同委托诉讼代理人：谢凯，浙江丰国律师事务所律师。第三人：中国民生银行股份有限公司上海闵行支行。负责人：陆某甲，支行行长。委托诉讼代理人：张某乙，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：奚静秋，女，该公司律师。原告周颖与被告张显义、徐仙云、丁海英、张少生、张家轩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。期间，因案情需要，本院于2016年6月2日依法追加中国民生银行股份有限公司上海闵行支行(以下简称“民生银行闵行支行”)作为本案第三人参加诉讼，并于2016年7月14日公开开庭进行了审理。原告周颖及其委托诉讼代理人时瑞芳，被告张显义、徐仙云、丁海英、张少生、张家轩的共同委托诉讼代理人谢凯，第三人民生银行闵行支行的委托诉讼代理人张某乙到庭参加诉讼。审理中，三方当事人一致同意延长简易程序适用期间，且已经本院院长批准。本案现已审理终结。原告周颖向本院提出诉讼请求：(一)判令五被告立即配合原告签署位于上海市闵行区××路×××弄×××号×××室房屋贷款合同；(二)判令五被告立即配合原告办理位于上海市闵行区××路×××弄×××号×××室房屋的审税完税手续；(三)判令五被告立即配合原告办理位于上海市闵行区××路×××弄×××号×××室房屋的产权过户手续；(四)判令五被告立即交付位于上海市闵行区××路×××弄×××号×××室房屋；(五)判令五被告以人民币(币种下同)229万元为本金，按照日万分之五的计算标准，向原告支付自2016年2月6日起至被告实际支付之日止的逾期利息。事实和理由：张显义、徐仙云系张某丙的父母，丁海英系张某丙的配偶，张少生、张家轩系张某丙的儿子。2015年10月23日，原告与张某丙经案外人B(上海)房地产咨询有限公司(以下简称“B公司”)居间介绍签订了《上海市房地产买卖合同》，约定原告以总价229万元购买张某丙所有的位于本市闵行区××路×××弄×××号×××室房屋(以下简称“涉案房屋”)，原告支付首付款后张某丙应配合原告办理涉案房屋的贷款手续。合同还约定了过户时间和交房时间均为2016年2月5日。签约后，原告依约支付了66万元房款，并支付了部分居间服务费。然张某丙并未履行合同义务。后原告得知张某丙因突发脑梗去世。原告即找到张某丙的继承人即五位被告要求协商处理房屋买卖合同履行事宜，均遭到拒绝。原告为维护自身的合法权益，遂诉诸法院要求判如所请。诉讼中，原告将上述第(一)、(二)项诉请分别变更为：(一)判令五被告立即偿还涉案房屋的贷款；(二)判令第三人在五被告还清全部贷款后立即办理涤除设定在涉案房屋上的抵押手续。并同时放弃上述第(五)项诉请。被告张显义、徐仙云、丁海英、张少生、张家轩辩称，(一)涉案房屋虽登记在张某丙一人名下，但属于丁海英和张某丙的夫妻共同财产。根据法律规定，对于共有物的处置，应该由共有人一致同意。涉案房屋的交易和买卖合同的订立，没有取得丁海英的同意，且丁海英事后也没有进行过追认，故涉案房屋买卖合同无效。(二)即便合同有效，涉案房屋因有共有人，张某丙并无单独的处分权，故合同本身也无法履行，更不可能产生物权变动的效力。(三)原告在履约过程中存在违约行为。原告本应于2015年12月23日前支付第二期房款3万元，但原告未能履行该项付款义务。因原告的付款属于在先义务，故原告无权要求张某丙办理房屋的交付和过户手续。且根据合同约定，原告该违约行为已满足合同的解除条件。(四)张某丙死亡后，其在涉案房屋中所享有的份额，应由五被告依法继承。从目前的法律状态上看，五被告已经取得了涉案房屋的所有权，该取得的权利是物权，而原告基于房屋买卖合同提出的权利基础是债权。根据物权优于债权的法律原则，原告不能基于合同对抗被告对涉案房屋所有权的取得。综上，原告诉请不能成立，请求法院依法予以驳回。第三人民生银行闵行支行述称，第三人与张某丙于2003年12月签订了住房抵押合同，并于2003年12月23日已足额发放了29.9万元的贷款并办理了抵押登记，故第三人的抵押权有效设立，应依法受到法律保护。另第三人对涉案房屋买卖合同纠纷并不知情，故法院应保护第三人依法享有的债权和抵押权。目前涉案房屋上的贷款还款还是正常的，若被告愿意还清剩余贷款，第三人愿意配合办理涤除设定在涉案房屋上的抵押登记手续。原告为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据材料：1.××县公安局C派出所出具的《证明》1份，旨在证明五被告系张某丙的法定继承人。2.上海市房地产登记信息1组，旨在证明涉案房屋的产权登记在张某丙名下。3.《上海市房地产买卖合同》1份；4.《房地产买卖居间协议》1份；5.《房屋买卖合同(××公司)》1份；6.《房屋买卖补充协议》1份；上述3-6证据，旨在证明原告与张某丙之间存在房屋买卖合同关系；7.收款收据1份，旨在证明原告已支付了部分中介费；8.D银行业务凭证/回单1组；9.收款收据及收据1组；上述8-9证据，旨在证明被告收到原告支付的房款66万元。经庭审质证，五被告对原告提供1-6、8-9证据的真实性均无异议，对证据7五被告表示不太清楚。第三人对于原告提供证据的真实性均表示无异议。五被告为证明其抗辩主张，向本院提供了张某丙与丁海英的结婚证1份，旨在证明涉案房屋系张某丙与丁海英的夫妻共同财产。经庭审质证，原告及第三人对五被告提供的该份证据的真实性均表示没有异议，但原告认为涉案房屋系登记在张某丙一人名下，其在签订合同时已尽到了审慎义务。第三人为证明其述称意见，向本院提供了如下证据材料：1.《个人住房抵押借款合同》1份；2.《借款凭证》1份；3.上海市房地产登记信息1份；上述1-3证据，旨在证明第三人与张某丙之间存在的个人住房抵押借款合同关系，并同时证明第三人已依约发放了贷款，并办理了抵押登记手续。4.《贷款结欠本息明细表》1份，旨在证明截至2016年7月11日，涉案房屋上的剩余贷款本息金额为222,974.53元。经庭审质证，原、被告对第三人提供证据的真实性均表示无异议。审理中，为进一步查明有关事实，应原告申请，本院传唤证人丁某某到庭作证。证人丁某某述称，其系涉案房屋买卖的居间经办人。当时，张某丙、张少生与周颖夫妇到中介处签订合同并完成首付款的支付。对于3万元的支付时间，当时合同上约定的时间是预估的，讲好是在办理贷款和房东本人见面时当面支付。因双方都比较忙，是通过其从中联络口头推迟见面时间的。其在2015年12月25日、26日左右与张某丙敲定于2016年1月3日、4日在上海见面。之后，在见面前，其为了提前准备办贷款等事宜再次联系张某丙，但却是张少生接听电话称张某丙病危。得知张某丙去世后，大概过了2、3天，张某丙的家人和其开始讨论如何办理后续过户事宜，但始终没有明确结果，一直拖到现在。期间，其作为中介也想约张少生见面，但几次都是张少生到了上海称单位有事又回去，故没能碰上面。口头沟通过程中，张少生提出要办理公证，等办出新产证后再履行合同。但张少生从未说过不出售涉案房屋，只是对办理公证的费用、个税表示都让原告这边出，另外还提出要再补贴3万元。但房东去世的情况比较特殊，合同对该笔费用也未约定，其提出不要这样操作，但张少生坚持要这样操作。此外，在居间时，其没有核实过张某丙的婚姻情况，因为产调显示只有张某丙一个人，且张某丙是个独立自主的人。中介费已经付了一小部分，至过户完成方能付清。对于证人证言，原告表示没有异议，但五被告对此持有异议，认为陈述内容很多不是事实，对于3万元应当按照合同约定时间支付，并非双方口头约定延迟付款时间，且中介公司有赖于交易完成才能收到全部中介费，故属于本案的直接利害关系人。第三人表示因未参与故表示不清楚该过程。以上证据真实、合法，且能反映案件事实，具有证据效力，本院均予以确认。根据本院认定的证据，并结合当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2005年5月18日，位于上海市闵行区××路×××弄×××号×××室房屋产权登记在张某丙名下。2015年10月19日，原告周颖为购买张某丙的上述房屋，通过银行转帐的方式向张某丙支付定金10万元，张某丙于同年10月20日向原告出具了收款收据。2015年10月20日，原告周颖(作为买受方，签约乙方)与案外人B公司(作为居间方，签约丙方)签订《房地产买卖居间协议》1份，约定乙方为表示购买甲方位于闵行区××路88弄(××花园)1号1202室，建筑面积为53.97平方米房屋之诚意，向丙方支付意向金10万元，作为与甲方洽谈之用。该房屋总房价款为220万元(实际成交价甲乙双方可在《房屋买卖合同》中另行约定)。如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。同日，张某丙(作为出卖方，签约甲方)在上述居间协议上签字确认。同时，原告周颖(作为买受方，签约乙方)与张某丙(作为出卖方，签约甲方)又签订《房屋买卖合同》1份，约定乙方受让甲方自有房屋。该房地产设立抵押，抵押权人为张某丙。该房地产总房价款为220万元。甲乙双方同意于本合同签署后3天内前往居间方签订网签文本的《上海市房地产买卖合同》。乙方应于签订网签合同当日，通过居间方或自行支付甲方首期房价款(含定金)66万元，乙方通过银行贷款方式支付第二期房价款154万元。合同补充约定，经甲乙双方协商本次交易产生的税费，由乙方承担，此房价为房东净到手价。2015年10月23日，原告周颖(作为买受人，签约乙方)与张某丙(作为卖售人，签约甲方)通过B公司的居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定甲方将涉案房屋转让给乙方，转让价款为229万元。在2016年2月5日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方于2016年2月5日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。该合同附件三对《付款协议》作出如下约定：1.签订本合同前,乙方已支付甲方定金10万元整。2.签订本合同当日，乙方应支付甲方首期房价款共计66万元(含已付定金)。该款优先用于归还尚欠抵押权人之欠款部分，若有任何不足由甲方自行补足。3.2015年12月23日前，乙方应支付甲方第二期房价款3万元整。4.待乙方完成上述全部付款义务、甲方取得注销抵押相关材料、乙方之贷款经贷款银行审批通过且补足贷款不足部分(若有)、取得乙方之上海市个人住房房产税认定通知书且于合同中约定的交易过户时间内，甲方双方备齐本交易之产权过户所需的一切材料向房地产所在地房地产交易中心申请办理本交易之产权过户手续。5.待房地产交易中心出具乙方为产权人的房地产权证，贷款银行为抵押权人的他项权利证明后，乙方应委托贷款银行将第三期房价款共计160万元整，支付至甲方指定账号。6.待甲方收到上述全部款项后3日内，甲、乙双方应办理房地产交接手续并签订房地产交接书。合同第九条约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第2日起算至实际付款之日止。逾期超过20日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付20日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。合同第十条还约定甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过20日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付20日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。该合同补充条款(一)还约定了如下内容：1.目前该房地产已设定抵押，抵押权人是民生银行闵行支行，债权数额设定为29.9万。甲方应于签订本合同后七日内归还尚欠抵押权人之欠款部分并取得注销抵押相关材料。甲方应于办理房地产交易过户前，至房地产交易中心办理并完成注销抵押手续。2.乙方可以向银行申请贷款160万，用于支付部分房价款。乙方应于办理房地产交易过户手续前，完成贷款审批手续。若因乙方原因导致贷款不足(包括部分不足或全额不足)，则任何不足部分均由乙方在办理交易过户前支付予甲方。3.甲方应按照乙方贷款银行的要求，配合乙方办理银行贷款审批手续，若因甲方迟延提供乙方贷款所需材料，致使交易过户时间迟延的，甲方应承担违约责任。4.甲方应于交易过户前，依照现行的国家政策、法律法规的规定，缴清应由其缴纳的房产税以及滞纳金，若因甲方迟延缴纳致使交易过户时间迟延的，甲方应承担违约责任。5.(省略)6.甲方应配合乙方办理税费的缴纳事宜，乙方应及时进行房产税的申报，若因任何一方故意拖延或者不及时提供本交易所需材料及税费导致转让过户手续延迟办理或无法办理的，则该过错方应承担责任。7-8(省略)9.本合同第十条所规定的违约责任同样适用于甲方未按时履行本合同及附件规定的其他义务的情形。10-12(省略)合同还对双方的其他权利义务内容作了相关约定。同日，原告周颖与张某丙还签订《房屋买卖补充协议》1份，约定实际上房东张某丙到手价为220万元，其余9万由甲方(应为乙方)为乙方(应为甲方)支付房屋买卖的税费，最终以实际付税费发票为准，多退少补。本条款独立于2015年10月23日签订的上海市房地产买卖合同。前述合同、协议签订当日，原告周颖以银行转帐的方式向张某丙支付房款56万元。至此，原告共向张某丙支付房款66万元。2016年1月1日，张某丙因病突发死亡被注销户口。之后，原告周颖与五被告就如何继续履行合同进行过多次协商，但五被告要求原告在双方原先约定的房屋价款基础上另行增加支付20万元房款才同意继续履行合同，但未能得到原告方的同意，原告遂以上述诉称及理由提起本案诉讼。另查明，张某丙与被告丁海英于1988年12月16日登记结婚，先后育有长子张少生、次子张家轩。张某丙的父亲为张显义，母亲为徐仙云。再查明，2003年12月，张某丙(作为借款人，签约甲方)与第三人民生银行闵行支行(作为贷款人，签约乙方)签订《个人住房抵押借款合同》1份，约定甲方为购买涉案房屋向乙方借款29.9万元，借款期限为360个月。甲方提供涉案房屋作为抵押物。甲方需按时足额还款。该合同签订后，第三人依约向张某丙发放了29.9万元的贷款并于2003年12月25日办理了预购商品房的抵押登记手续。目前，涉案房屋上记载的抵押登记(抵押登记证号为闵××××××××××××)记载：抵押权人：第三人中国民生银行上海分行闵行支行；商业性贷款：29.9万元；债务履行期限：2003年12月20日至2033年12月19日。截至2016年7月11日，涉案房屋上的剩余贷款本息合计为223,420.66元，该贷款目前尚处于正常还款中。审理中，原告已将《上海市房地产买卖合同》项下的剩余房款163万元(含预估的9万元税费)缴至本院。本院认为，涉案房屋虽登记在张某丙一人名下，但因该房屋系张某丙、丁海英在夫妻关系存续期间购买取得，属夫妻共同财产，应由夫妻两人共同共有。本案的争议焦点一：原告与张某丙签订的《上海市房地产买卖合同》是否合法有效？张某丙是否无权处分涉案房屋？焦点二：原告未于2015年12月23日支付第二期房价款3万元是否构成违约？焦点三：张某丙死亡后，涉案房屋买卖合同是否可以继续履行？关于焦点一。首先，房产作为家庭中的重大资产，其处分一般需通过家庭成员的共同协商决定，且出售转让过程也并非一蹴而就，需经过挂牌、看房、磋商、签约、履行等一系列交易过程。本案中，除涉案房屋产权人张某丙外，被告张少生亦参与了涉案买卖合同的签订过程，特别是在张某丙死亡后，张少生更是参与了涉案房屋后续交易履行的整个协商过程，被告丁海英作为张某丙的妻子，对其丈夫、儿子在转让涉案房屋过程中所发生的一系列举动不可能毫无察觉。其次，在庭审中，五被告代理人表示曾就3万元房款催告过原告，暂且不论该催告一事是否属实，但据此可以推定被告丁海英是完全知晓并同意出售系争房屋的。再次，即便如被告所述丁海英此前并不知情，但在张某丙死亡后，其作为涉案房屋的共有人及张某丙的法定继承人之一，在处理遗产时势必会知晓涉案房屋对外出售及收取66万元房款之相关情况。另根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第1款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。此外，在原、被告沟通涉案房屋后续交易事宜时，并无证据表明被告丁海英拒绝出售涉案房屋。据此可确定，张某丙是有权处分涉案房屋的，五被告关于涉案房屋出售未经共有人丁海英同意、事后追认而无效之抗辩，理由不能成立，本院对此不予采信。综上，原告与张某丙签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，被告丁海英理应受到该房屋买卖合同的约束。关于焦点二。五被告认为，原告未在合同约定的2015年12月23日前支付第二期房价款3万元，已构成违约。但根据涉案居间经办人的当庭作证，证实对于3万元的支付时间，当时合同上约定的时间是预估的，讲好是在办理贷款和房东本人见面时当面支付。后因双方都较忙，是通过其从中联络口头推迟见面时间的。其在2015年12月25日、26日左右与张某丙敲定于2016年1月3日、4日在上海见面。期间张某丙病危直至死亡，导致原告一直未能支付该3万元房款。对此，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，结合证人丁某某的证言来看，买卖双方曾约定3万元房款在办理贷款和房东本人见面时当面支付，后因张某丙的原因一直推迟见面时间，直至张某丙于2016年1月1日突然死亡，原告一直没有机会向被告当面支付该3万元房款。因此，原告未能支付该3万元并未构成违约。本院同时注意到，根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》约定，张某丙应于签订该合同后7日内(即2015年10月30日前)归还尚欠抵押权人的欠款数额并涤除设定在该房屋上的抵押登记，但张某丙并未按约履行该项义务。而该项义务的履行时间远早于原告支付第二期房款3万元的时间，属张某丙违约在先，故即便如五被告所述原告未按约支付3万元而构成违约，五被告亦不享有合同解除权。因此，五被告提出原告违约在先导致该合同解除之抗辩主张，于事实不符，本院亦不予采纳。关于焦点三。鉴于合同一方当事人在合同履行完毕前死亡，其非涉及人身关系的合同权利义务可以由继承人继承，属于合同权利义务的法定承受。因此，在张某丙死亡后，涉案房屋买卖合同可由本案五被告作为张某丙的法定继承人配合原告继续履行。五被告关于原告基于房屋买卖合同享有的债权不能对抗五被告依法取得的物权之抗辩主张，理由同样不能成立，本院不予采信。此外，关于涉案房屋的转让总价款的金额认定。本院注意到，双方网签示范合同约定的转让总价款为229万元，但据原告与张某丙签订的房屋买卖补充协议载明，房东到手价为220万元整，其余9万元为原告为张某丙付房屋买卖的税费，最终以实际税费发票为准，多退少补。该约定系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，本院予以认可。综上，原告与张某丙就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及其相关补充协议，系签约当事人的真实意思表示，合法有效，当事人均应恪守并依约履行。从本案查明的事实情况来看，作为涉案房屋共有人的丁海英是知晓并同意出售该房屋的，张某丙签署涉案合同并非无权处分，故涉案买卖合同可以发生物权变动的效力。现因张某丙死亡，张某丙的法定继承人亦负有履行义务并享有收取剩余房款的权利。本院充分理解五位被告痛失至亲的心情，望五被告本着诚实信用原则，继续履行涉案房地产买卖合同，向第三人民生银行闵行支行归还剩余抵押贷款。现第三人亦表示在上述贷款归还后，同意配合办理涤除设定在涉案房屋上的抵押登记手续。现原告要求五被告配合办理房屋产权过户及交付房屋之诉请，符合合同约定，本院予以支持。五被告对此所作之抗辩理由不能成立，本院不予采信。鉴于原告目前已将剩余房款163万元(含预估的9万元税费)交至本院。为避免讼累，本院对原告应支付五被告的后续房款一并作出处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百三十五条规定，判决如下：一、被告张显义、徐仙云、丁海英、张少生、张家轩于本判决生效之日起十日内向第三人中国民生银行股份有限公司上海闵行支行归还全部贷款本息(具体金额以银行当日借款流水帐目为准)。若届时被告张显义、徐仙云、丁海英、张少生、张家轩不能归还，则由原告周颖代为清偿(以原告周颖已缴至法院的房款代为清偿)。二、第三人中国民生银行股份有限公司上海闵行支行于上述贷款清偿之日起三日内注销设定在上海市闵行区××路×××弄×××号×××室房屋上的他项权利(抵押)。三、原告周颖于上述房屋抵押登记涤除后三日内向被告张显义、徐仙云、丁海英、张少生、张家轩支付房款3万元。同日，被告张显义、徐仙云、丁海英、张少生、张家轩协助原告周颖将上述房屋产权办理过户至原告周颖名下，过户期间发生的相关税费等费用，全部由原告周颖负担(以原告周颖支付给被告张显义、徐仙云、丁海英、张少生、张家轩9万元税费相抵扣，最终以实际支付税费的发票为准，多退少补)。四、原告周颖于房地产交易中心出具原告周颖为产权人的房地产权证的当日向被告张显义、徐仙云、丁海英、张少生、张家轩支付剩余房款151万元。五、被告张显义、徐仙云、丁海英、张少生、张家轩于收到上述全部款项后三日内，将位于上海市闵行区××路×××弄×××号×××室房屋交付原告周颖。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25,120元，减半收取计12,560元，由被告张显义、徐仙云、丁海英、张少生、张家轩负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈春芳二〇一六年十月二十八日书记员  周 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的物单证，并转移标的物所有权的义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。