天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终2418号上诉人（一审被告）：天津弼健企业管理有限公司，住所地天津市西青区李七庄街xxx公建1号楼1-101。法定代表人：陈衍，总经理。委托诉讼代理人：王继国，天津景元律师事务所律师。上诉人（一审被告）：天津市西青区修园堂养老院，住所地天津市西青区泰佳道与仁川路交口东南侧武台馨苑101（二层）、201、202、203。法定代表人：陈衍，院长。委托诉讼代理人：王继国，天津景元律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：天津松江恒通建设开发有限公司，住所地天津市西青区李七庄街武台馨苑公建1-1-204。法定代表人：庞国栋，董事长。委托诉讼代理人：贾莹，女，该公司员工。上诉人天津弼健企业管理有限公司、天津市西青区修园堂养老院因与被上诉人天津松江恒通建设开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2020）津0111民初1684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。天津弼健企业管理有限公司、天津市西青区修园堂养老院上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2．一、二审诉讼费用、保全费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，涉案房屋地漏及污水井漏水，雨季积水严重，房屋四处漏水，严重影响上诉人经营。2016年门口道路施工，亦应减免相应的租金。涉案房屋暖气无法正常使用，不应支付暖气费。上诉人的经营受新冠肺炎疫情影响严重，一审判决减免的租金不能弥补上诉人的损失。天津松江恒通建设开发有限公司辩称，不同意二上诉人的上诉请求。天津松江恒通建设开发有限公司向一审法院起诉请求：1．请求二被告向原告支付自2019年4月1日至2020年3月31日期间欠付的应缴租金80694元，并支付逾期违约金11498.9元（违约金以80694元为基础按日万分之五，暂计算至2019年12月31日）；2．判令二被告向原告支付原告为其垫付的2016年至2019年三个采暖季的暖气费共计56761.8元，并支付相应利息6778.25元（暂计算至2019年12月31日）；3．判令二被告对上述费用向原告承担共同连带给付责任；4．本案全部诉讼费及保全费由二被告共同连带承担。案件一审审理过程中，原告增加并明确最终诉讼请求为：1．请求二被告向原告支付自2019年4月1日至2021年3月31日期间欠付的租金258222元，并支付违约金35005.13元（违约金以欠付金额为基础，按照日万分之五，暂计算至2020年10月26日）；2．判令二被告向原告支付原告为其垫付的2016年至2021年共五个采暖季的暖气费共计67082.2元，并支付相应的利息9007.87元，暂计算至2020年10月26日；3．判令二被告对上述费用向原告承担共同连带给付责任；4．本案全部诉讼费、保全费、保函费等有关诉讼费用由二被告共同连带承担。一审法院认定事实：经原、被告提交租赁合同、补充协议、票据等书证及当事人的一审当庭陈述等证据证实，对原告所述原、被告租赁关系的建立、合同及补充协议的约定、被告欠付原告2019年4月1日起的租金金额、原告支付采暖费用等租赁合同签订、履行的基本事实，一审法院予以确认。此外，原、被告在合同中将政府行为、瘟疫、流行病疫、检疫隔离等明确为不可抗力事件。在协议附件中，原、被告约定被告应于2019年3月20日交纳2019年4月1日至2019年9月30日的租金80694元，2019年10月1日至2020年3月31日免租，2020年3月20日交纳2020年4月1日至2020年9月30日的租金88764元，2020年9月20日交纳2020年10月1日至2021年3月31日的租金88764年，现原告主张被告欠付其2019年4月1日至2021年3月31日的租金共计258222元。一审庭审中，被告对其抗辩意见提交了现场照片、商函及微信聊天记录予以证实，对此，原告提出：1．按照合同约定被告应当在2020年9月20日缴纳2020年10月1日至2021年3月31日的租金。2．关于门口道路施工，其并不属于出租人的责任范围，出租人没有义务保障房屋范围以外的道路或者公共区域的建设，而且原告也考虑到被告经营不易，当被告提出道路施工问题时，原告出于人道主义对被告提出延长起租期、给予租金支付半年免半年的优惠，被告也明确表示不再以此事向原告主张任何权利。3．关于漏水，本案是202至203房屋，被告在承租的房屋楼顶私盖房屋作为老年活动室，后被综合执法部门拆除，房顶遭到严重破坏，被告提出的该问题并不是房屋的本身的问题，根据合同约定，被告不但要承担相应的后果，还应赔偿原告的相应损失。4．关于门口井盖积水，原告在被告提出后，每次下雨后原告都到现场查看，并无积水，都属正常现象，被告之前租赁一楼的房屋作为餐厅，除了给自己的员工提供用餐之外，还对外销售，作为餐饮使用，下水管道应该修建相应的隔油池，被告并没有修建或修理，长期下去造成了地沟堵塞。5．关于承租房屋内暖气，2016年-2017年度采暖季还没到之前，被告对暖气进行了改造，是否是因此导致暖气不热，原告不太清楚，据原告所知，私自更改过的暖气系统，供暖部门不承担保障责任。6．关于疫情问题，原告虽系国有企业，但根据现在国家政策，对承租人进行减免的条件是出租人需是国有独资或国有全资企业，而原告有其他的非国有的股东，不符合国家的政策条件，无法给被告减免租金。7．关于照片及商函，照片无法确定系涉诉房屋、无法证明何种原因导致、无法证明与原告有关，且照片显示车辆可以进入内部道路。对2018年9月12日商函提到的楼梯下方有一组暖气管道阀门损坏，发生在地采暖改造之后，且不在承租房屋之内，原告无法进行维修，对2018年4月7日、2019年10月7日的函件均是被告单方书写的，均发生在被告对房屋进行了大量改造以及楼顶发生拆除违章以后，原告没有义务为其进行维修。经查，就道路施工问题，原告与被告天津弼健企业管理有限公司特签订补充协议1，协商以延长计租期限、租金优惠的方式进行了解决。就承租房屋后自行改造暖气的问题，被告予以认可。一审庭审中，被告认可其确实在屋顶上加盖房间，但没有实际使用就被城管部门以违建给拆除了。一审法院认为，原、被告之间签订的《xxx公建1号楼商业租赁合同》及补充协议系原、被告真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按约履行。原告已按时交付租赁房屋，被告应按合同约定向原告支付房屋租金。现被告对欠付原告2019年4月1日至2021年3月31日期间的租金258222元的事实不持异议，对此一审法院予以确认。其中，被告应于2019年3月20日交纳但目前仍欠付的租金金额为80694元，此款被告应依法依约按时给付，被告虽提出道路施工、暖气不能正常使用、201室漏水等抗辩，但被告并未提交充足有效证据证实，且以上抗辩所涉事项，有的双方已协商解决完毕、有的系存在被告自行改造因素、有的与本案租赁房屋无关，并不足以抗拒交纳该期间的租金，故对该期间欠付的租金80694元，被告应予支付，被告逾期未付应按合同约定承担违约责任，支付逾期违约金，按原告在本案中主张的截算日2020年10月26日，统计金额为23643.34元（以欠付80694元为基础，按日万分之五计算，计算期间2019年3月21日至2020年10月26日）。按合同约定，被告应于2020年3月20日交纳2020年4月1日至2020年9月30日的租金88764元，于2020年9月20日交纳2020年10月1日至2021年3月31日的租金88764元，正逢疫情期间，结合被告提出的受疫情影响的抗辩意见及双方将流行病疫明确为不可抗力的合同约定考量，该期间的租金应予适当减免，一审法院酌定减免金额为14000元，被告应支付163528元，对原告要求被告支付此部分租金逾期违约金的诉请，一审法院不再支持。就2020年10月1日至2021年3月31日的租金88764元，合同约定的交纳时间为2020年9月20日，被告提出的上述期间的租赁事实尚未发生，原告不能在本案中主张的抗辩，一审法院不予采纳。关于原告垫付的2016年至2021年共五个采暖季的暖气费（前两个采暖季为暖气费、后三个采暖季为热损费），系原告于2016年10月25日、2017年11月13日分别支付25800.8元，于2019年3月27日支付5160.2元，于2020年10月13日支付2019-2020年度、2020-2021年度的热损费合计10320.4元，有相关票据证实，按合同约定此款亦应由被告承担，故对原告要求判令二被告向原告支付原告为其垫付的2016年至2021年共五个采暖季的暖气费67082.2元的诉请，一审法院予以支持。前三个供暖季的供暖费用由原告垫付，产生了经济损失，原告要求被告参照银行贷款利率标准支付计算至2020年10月26日的利息9007.87元（按支付采暖费用的时间、金额分三段计算的总额）的诉请，并无不当，对此一审法院予以支持。原告主张保函费由被告承担，于法无据，一审法院不予支持。一审法院判决：“一、被告天津弼健企业管理有限公司、天津市西青区修园堂养老院于本判决发生法律效力之日起十五日内连带给付原告天津松江恒通建设开发有限公司2019年4月1日至2021年3月1日的房屋租金244222元并支付截算至2020年10月26日的逾期违约金23643.34元（以欠付80694元为基数，按日万分之五计算，计算期间2019年3月21日至2020年10月26日）；二、被告天津弼健企业管理有限公司、天津市西青区修园堂养老院于本判决发生法律效力之日起十五日内连带给付原告天津松江恒通建设开发有限公司垫付的2016年至2021年五个采暖季的暖气费用67082.2元并支付截算至2020年10月26日的利息9007.87元；三、驳回原告天津松江恒通建设开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3420元，由原告天津松江恒通建设开发有限公司负担190元（已收讫），由被告天津弼健企业管理有限公司、天津市西青区修园堂养老院负担3230元；保全费1763元，全部由被告天津弼健企业管理有限公司、天津市西青区修园堂养老院负担（由被告负担的诉讼费、保全费，被告应于本判决发生法律效力之日起十日内交付本院）”。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人提交的证据不能证明待证事实成立，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、被上诉人交付的房屋是否符合合同约定的标准；二、新冠肺炎疫情期间租金的减免问题。关于争议焦点一，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人主张涉案房屋下水堵塞、房屋漏水、暖气不能正常使用，影响其正常经营，均未提供证据予以证实，本院不予支持。关于争议焦点二，涉及新冠肺炎疫情期间的租金减免问题，一审法院考虑因受疫情影响，二上诉人的经营确实受到影响，酌情减免部分租金，符合法律规定；二上诉人主张应减免更多的租金，没有依据，本院不予支持。综上所述，上诉人天津弼健企业管理有限公司、上诉人天津市西青区修园堂养老院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6459元，由天津弼健企业管理有限公司、天津市西青区修园堂养老院负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  刘 锟审判员  张玉洁二〇二一年五月十日法官助理梁菁菁书记员张志英附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……