江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终1293号上诉人（原审被告）：吴佳雯，女，1992年7月18日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：吴金梁，无锡市新吴区长江法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：刘玉泉，女，1961年7月24日生，汉族，住常州市钟楼区。原审被告：黄继军，男，1982年8月1日生，汉族，住无锡市滨湖区。上诉人吴佳雯因与被上诉人刘玉泉、原审被告黄继军房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2019）苏0211民初8873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴佳雯上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费用由刘玉泉承担。事实和理由：一、一审遗漏必要共同诉讼人。案涉房屋租赁合同系其和合伙人任祥云共同与刘玉泉签订，任祥云在签约前支付给刘玉泉押金1万元，签约后又支付给刘玉泉上半年租金7万元，之后再由其陆续支付了下半年租金，且已经超付，一审法院没有按照法律规定通知任祥云参加诉讼，遗漏本案必要共同诉讼人。二、一审认定事实不清，适用法律错误。1、关于合同解除。吴佳雯于2019年4月9日微信转账14175元时，已注明“房租结清”，刘玉泉收到后没有任何异议，说明当天合同解除并结清了房租。一审认定合同于2019年12月12日解除，证据不足。2、关于腾房义务。刘玉泉与一楼的次承租人已经另行签订房屋租赁合同，结合刘玉泉一审陈述从2019年10月15日开始向次承租人收取租金，可以证明一楼房屋早已收回，不应再判令其腾房返还。3、关于租金和违约金。案涉租赁合同已于2019年4月9日解除，租金已经结清，不存在欠付之说，更不存在违约责任。且一审法院既认定租赁合同于2019年12月12日解除，那么合同解除后就不存在违约责任，却又判令自2019年5月1日起计算一年违约金，违反法律规定。刘玉泉辩称：案涉租赁合同签订于2018年5月6日，合同终止日期为2022年5月8日，租赁期限应以合同为准，撤销合同需要双方协商，其一直找不到吴佳雯，讨不到租金，无奈起诉至法院。请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘玉泉向一审法院起诉请求：1、解除其与吴佳雯于2018年5月6日签订的房屋租赁合同。2、吴佳雯腾退房屋。3、吴佳雯、黄继军支付2019年5月1日至2020年5月1日的租金125825元。4、吴佳雯、黄继军支付违约金33600元（计算方式：以年租金14万元为基数，以年利率24%为标准，自2019年5月1日计算至2020年5月1日）。5、吴佳雯、黄继军赔偿房屋恢复原状的损失23000元。6、吴佳雯、黄继军支付2019年5月至2020年5月的物业费2744元。一审法院认定事实：2018年5月6日，刘玉泉（甲方）与吴佳雯、任祥云（乙方）签订房屋租赁合同，约定：1、甲方将无锡市瑞星家园37-8房屋（共两层）出租给乙方使用，面积320平方米。2、租赁期限自2018年5月8日至2022年5月8日。3、每年租金14万元，按年支付，第一年租金于2018年5月10日前交清。4、乙方逾期交付房租，每逾期一日，按月租金的0.5%加收违约金。如逾期超过15天，甲方有权收回房屋并终止合同。5、店面允许转租。合同签订后至今，吴佳雯共支付租金154175元。2019年12月刘玉泉起诉至一审法院，吴佳雯于2019年12月12日收到应诉材料。经一审法院现场勘验，无锡市瑞星家园37-8房屋一层与二层面积基本一致。刘玉泉陈述：吴佳雯承租后将房屋一、二层分别转租。自2019年10月15日起，一楼租户的租金由其收取。二楼的次承租人已经迁出，其于2019年11月进入二楼进行了打扫并于2020年5月18日将二楼出租。诉讼中，为证明将房屋恢复原状的损失，刘玉泉提供了签订日期为2017年10月8日的《室内装修施工合同书》，载明的开工日期为2017年10月8日，工程地点为瑞星家园37-8、仙河苑2647-101、万科161-402；发票一份，载明建筑服务工程费23000元，开具日期2019年11月14日。为证明物业费损失，刘玉泉提供了《专用收费凭证》黑白照片一份。上述事实，有房屋租赁合同、现场勘验记录及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：关于第一项诉请解除刘玉泉与吴佳雯签订的房屋租赁合同。由于合同并未明确约定第二年的租金支付时间，根据我国《合同法》规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。现刘玉泉以诉讼方式催要租金，吴佳雯未在合理期限内支付结欠租金。根据我国《合同法》规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。据此，合同应予解除。因吴佳雯于2019年12月12日收到一审法院送达的应诉材料，故一审法院确认合同于2019年12月12日解除。关于第二项诉请吴佳雯腾退房屋。合同解除后，吴佳雯应返还房屋，因刘玉泉已经收回案涉房屋第二层，故吴佳雯应腾退案涉房屋第一层。关于第三项诉请吴佳雯支付计算至腾退之日的欠付租金。因吴佳雯至今共支付租金154175元，除去第一年度的租金14万元，已支付第二年度租金14175元，经折算，相当于支付了37天的租金，故吴佳雯结欠的租金应自2019年6月16日起算。关于一楼，因刘玉泉陈述，其自2019年10月15日开始向一楼次承租人收取租金，故吴佳雯仅需支付2019年6月16日至2019年10月14日的租金。关于租金标准，鉴于一、二楼面积基本一致，故应以7万元/年为标准。经计算，租金为23013元。关于二楼，因刘玉泉陈述，其于2019年11月进入房屋二楼并进行打扫。从刘玉泉的该陈述而言，其行为是收回房屋的表示，故吴佳雯仅需支付以7万元/年为标准，自2019年6月16日至2019年10月31日的租金。经计算，租金为26273元。上述两项合计49286元。关于第四项诉请吴佳雯以年租金14万元为基数，按年利率24%为标准自2019年5月1日计算至2020年5月1日的违约金33600元。一审法院认为，吴佳雯在本案中确实有逾期交付租金的行为，触发了违约金条款。根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，刘玉泉主张的违约金即以年租金14万元为基数，按年利率24%为标准，计算一年，为33600元，而按照合同约定标准计算一年的违约金为21292元。刘玉泉主张的违约金计算标准高于合同约定的违约金，实际上是请求法院增加违约金，故需要审查约定的违约金是否低于造成的损失。一审法院认为，刘玉泉并未就其损失提供任何证据，其要求增加违约金，证据不足，不予支持，应按合同约定标准计算违约金。结合刘玉泉在计算违约金时主张计算一年的情况，一审法院认定违约金为以月租金标准的0.5%为标准，计算一年，即21292元。关于第五项诉请吴佳雯支付房屋恢复原状损失23000元。刘玉泉提供的装修合同签订日期为2017年10月8日，该时点甚至是在案涉租赁合同签订前，不能证明其恢复原状的损失，故一审法院不予支持。关于第六项诉请吴佳雯支付物业费2744元。刘玉泉仅提供收费凭证黑白照片一份，无法确认真实性，故一审法院对该项诉请不予支持。关于刘玉泉诉请黄继军就前述三、四、五、六项诉请承担共同付款责任的主张。根据法律规定，成立夫妻共同债务有三种情形，一审法院逐项分析：1、夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务。刘玉泉主张的债权并无黄继军签字或追认，故不符合本项。2、夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务。根据国家统计局有关统计资料显示，我国城镇居民家庭消费种类主要分为八大类，分别是食品、衣着、家庭设备用品及维修服务、医疗保健、交通通信、文娱教育及服务、居住、其他商品和服务。案涉债务显然不属于上述类别，故不符合本项。3、夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务且债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。首先，超出家庭日常生活需要而用于夫妻共同生活所负的债务须为直接用于夫妻共同生活，而非间接用于夫妻共同生活。本案中，从案涉债务→经营商铺获利→获利用于家庭生活的逻辑可以看出，案涉债务并非直接被用于家庭生活。如果案涉债务直接被认定为夫妻共同债务，那么该法律规定在使用中将会被泛化，因为社会生活中夫或妻经营行为的目的一般来说最终还是为了满足家庭生活需要，提高家庭生活水准。若此，社会生活中大多数因经营产生的债务都会被认定为夫妻共同债务。如此以来，一不符合该法律规定限缩夫妻共同债务范围的立法目的，二与该法律规定体现从源头控制纠纷，更加注重交易安全的价值取向相违背。退一步说，即使上述逻辑成立，刘玉泉也未举证证明吴佳雯经营商铺是获利的。因此，本案情况不符合本项。其次，刘玉泉并未举证证明吴佳雯承租商铺为共同生产经营,故本案情况不符合本项。最后，刘玉泉也未举证证明吴佳雯所负债务基于夫妻共同意思表示,故本案情况不符合本项。综上，即使刘玉泉主张的债务发生于吴佳雯、黄继军夫妻关系存续期间，也不符合法律规定成立夫妻共同债务的情形，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认刘玉泉、吴佳雯于2018年5月6日签订的房屋租赁合同于2019年12月12日解除。二、吴佳雯于判决发生法律效力后立即腾空无锡市××号××层××层房屋。三、吴佳雯于判决发生法律效力后立即向刘玉泉支付结欠租金49286元。四、吴佳雯于判决发生法律效力后立即向刘玉泉支付违约金21292元。五、驳回刘玉泉的其他诉讼请求。如果未按判决规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4003元，由刘玉泉负担1003元、吴佳雯负担3000元。本院经二审审理，对一审查明的事实予以确认。另查明：（一）2019年4月9日，吴佳雯发微信给刘玉泉“我还要给你25000元，6月份还能收二楼3万，9月份还能收一楼7万”，并在当天下午5：52向刘玉泉微信转账支付14175元，转账说明“房租结清”。2019年11月22日，刘玉泉与一楼次承租人沈红梅签订房屋租赁合同，约定刘玉泉将案涉房屋一楼出租给沈红梅使用，面积170平方米，租赁期限2019年10月15日至2022年5月26日，年租金63000元，按年支付，并注明“押金从吴佳雯处讨回后再交”。吴佳雯为证明2019年4月已与刘玉泉解除房屋租赁合同，另提供以下证据：1、其与“二楼武馆租客”、“郭阿姨”的电话录音，证明其已将钥匙交给二楼武馆租客，自2019年4月9日离开后没有再去过租赁房屋，房租已结清。经质证，刘玉泉认为，两段录音中通话人的身份无法确认，录音内容也漏洞百出，存在串供嫌疑。2、其员工许天琪、马月莲的书面证言（附身份证号码、手机号码、身份证复印件），证明2019年4月5日其与刘玉泉已协商解除合同，其带员工一起搬离了租赁房屋。经质证，刘玉泉认为，无法确定证人的身份，证言也仅说吴佳雯从2019年4月份离开了，所谓“离开”是指不在案涉房屋这里开店，但租赁合同并不是吴佳雯想离开就解除了，而且一楼二楼的转租仍在继续，租客的租金都是支付给吴佳雯的。（二）关于已付款金额，刘玉泉一审提供的租金清单载明合计总额为154175元，分别为：2018年5月11日任祥云代付7万元，2018年10月8日吴佳雯建行卡支付2万元，2018年11月20日吴佳雯微信转账8000元，2018年11月21日吴佳雯支付宝转账12000元，2019年4月6日吴佳雯微信转账3万元，2019年4月9日吴佳雯微信转账14175元。吴佳雯认为，除刘玉泉认可的已付款154175元之外，还有任祥云支付的合同押金1万元和2018年11月其支付的现金3万元，付款总额应为194175元。为此，吴佳雯提供以下证据：1、黄继军书写的便条，内容为“本人黄继军，在2018年11月给吴佳雯3万元现金交瑞星家园房租，陪她一起去的，是我卖了宝马车的现金”。经质证，刘玉泉认为，黄继军系吴佳雯的丈夫，其不认识黄继军，也没有收到两人一起支付的3万元。2、上述“郭阿姨”的电话录音中，对于吴佳雯提到的押金1万元，郭阿姨说“这个是你们去交的，交了过后跟我说的，有1万元，是不是啊”，对于吴佳雯提到的现金3万元，郭阿姨说“知道的，因为她来要钱，你们到楼下去，写什么收条啦，好像是这样”、“然后你上来跟我说钱给她了”、“写是写了，我没有看到收据，只知道你们下去写收据”。经质证，刘玉泉认为，对“郭阿姨”的身份无法确认，且郭阿姨听说写了收据，那为何吴佳雯不能提供这一份收据。3、转账凭证，显示2019年1月6日通过支付宝向任祥云转账1万元。经质证，刘玉泉认为，吴佳雯与任祥云之间的账目往来与其无关，其总共收到的租金就只有154175元。刘玉泉另提供任祥云出具的证明（附身份证号码、手机号码、身份证照片打印件），内容为“我任祥云总共支付刘玉泉房租7万元整，无押金”。经质证，吴佳雯认为无法证明是任祥云本人所写。（三）二审中，刘玉泉向本院提交申请书，明确表示撤回诉讼请求第一、二项。以上事实，有转账凭证、房屋租赁合同、电话录音、员工证言、黄继军便条、任祥云证明、申请书及当事人陈述等在卷佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。案涉房屋租赁合同约定的租赁期限自2018年5月8日至2022年5月8日，吴佳雯认为其于2019年4月9日微信转账支付14175元时注明“房租结清”，刘玉泉收款后无异议即表明合同已经解除，该观点不能成立，吴佳雯并未举证证明其享有法定解除权或约定解除权，而刘玉泉作为出租方有收取租金的权利，不能从收款行为推定有同意解除合同的意思。吴佳雯二审提供电话录音、员工证言等证据主张其在2019年4月5日之后已离开租赁房屋，但该单方行为并不能直接产生解除合同的法律效力，且吴佳雯转租一楼二楼的事实仍然存在，相应转租利益由吴佳雯享有和获取，仍应视为其对租赁房屋的使用，无理由认定同一时段内案涉租赁合同已经解除。从刘玉泉与一楼次承租人于2019年11月另行签订合同确认于2019年10月15日起直接建立租赁关系，以及刘玉泉于2019年11月收回二楼房屋等事实，可以认定刘玉泉此时的行为才表明同意解除租赁合同，也自此时起吴佳雯才不再享有转租权益。基于此，因案涉租赁合同事实上已经解除，刘玉泉也已经收回一楼、二楼全部房屋，故再起诉请求法院判决解除租赁合同以及要求吴佳雯腾退房屋，实不具有诉之利益。刘玉泉于二审中申请撤回这两项诉讼请求，本院予以准许。对于合同解除前的欠付租金，吴佳雯应当支付。案涉租赁合同约定的年租金为14万元，查明已付款总额为154175元，一审法院经计算认定一楼欠付租金时间为2019年6月16日至2019年10月14日、二楼欠付租金时间为2019年6月16日至2019年10月31日，欠付租金总额为49286元，符合事实。吴佳雯上诉称已付款总额为194175元，除刘玉泉认可的154175元之外，还有任祥云支付的合同押金1万元以及2018年11月其支付的现金3万元，因刘玉泉不予认可，而在举证责任分配上，对双方存在争议的付款金额部分，应由主张付款的一方吴佳雯承担举证证明义务。经审查，吴佳雯提供的证据并不能证明其主张。1、关于任祥云的押金1万元，刘玉泉一审提供的租金清单中列明“任祥云代付7万元”，与其二审中提供的任祥云的证明内容相符，因总结算中没有必要区分“押金”还是“租金”，而吴佳雯并未举证证明任祥云的总付款有8万元，其举证的2019年1月转账凭证仅反映其转账给任祥云1万元，此系合伙人之间的往来，与刘玉泉无关，故吴佳雯主张少计算了任祥云支付的押金1万元，本院不予采信。2、关于3万元现金付款，吴佳雯未提供收条之类的凭证，所举证的其丈夫黄继军书写的便条系利害关系人的单方陈述，不能以此认定刘玉泉收到了3万元；所举证的电话录音，通话人“郭阿姨”称“然后你上来跟我说钱给她了，我没有看到收据，只知道你们下去写收据的”，可见“郭阿姨”既未亲眼看到吴佳雯向刘玉泉支付现金3万元，也未亲眼看到刘玉泉写收据给吴佳雯，该录音证据对于待证事实不具有证明力，且如果当时确实有付款及写收据的事实，为何吴佳雯不能提供收据，故本院对吴佳雯主张少计算了现金3万元亦不予采信。关于违约金问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条关于买卖合同的相关规定准用于其他有偿合同的法律适用原则，以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持”的规定，吴佳雯认为合同解除后就不存在违约责任的观点，不能成立。其次，本案违约金针对的是合同解除前已经发生的欠付租金之违约行为，该逾期付款违约行为延续至今尚未消除，一审法院按照合同约定的违约金标准支持刘玉泉主张的一年违约金，不违反法律规定。案涉租赁合同中，承租人一方吴佳雯和任祥云系合伙关系，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十条规定“在诉讼中，未依法登记领取营业执照的个人合伙的全体合伙人为共同诉讼人”，这是法律对个人合伙的诉讼主体资格和诉讼地位作出的规定。在实体责任上，因合伙人对合伙债务依法应承担连带责任，现刘玉泉仅向连带债务人之一的吴佳雯主张债权，系债权人作出的权利选择，法律不应干涉，故本案没有遗漏必要共同诉讼当事人。吴佳雯对外承担责任后，对内可以与合伙人另行结算追偿。综上所述，吴佳雯的上诉请求不能成立，应予驳回。鉴于刘玉泉撤回部分诉讼请求，本院对一审判决结果作出相应调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持无锡市滨湖区人民法院（2019）苏0211民初8873号民事判决第三、四、五项；二、撤销无锡市滨湖区人民法院（2019）苏0211民初8873号民事判决第一、二项。一审案件受理费4003元，由刘玉泉负担1203元、吴佳雯负担2800元。二审案件受理费1765元，由刘玉泉负担200元、吴佳雯负担1565元。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  孙 宏审判员  吴晓东二〇二一年五月八日书记员  蒋 懿