辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终4358号上诉人（原审被告）：李文同，男，1956年1月15日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：李文华（李文同的妹妹），住址辽宁省大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：大连中海海惠物业服务有限公司，统一社会信用代码91210213716987808Y，住所地辽宁省大连经济技术开发区金海里9号。法定代表人：李晓华，该公司总经理。委托诉讼代理人：周晓欣，辽宁金环律师事务所律师。委托诉讼代理人：邬大鹏，辽宁金环律师事务所律师。上诉人李文同因与被上诉人大连中海海惠物业服务有限公司物业服务合同纠纷案，不服大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初959号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李文同上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，减免上诉人的物业费、电梯费。主要事实和理由：一、被上诉人在卫生、治安、绿化、消防等多方面服务不到位，小区脏、乱、差，对私搭乱建不管不问，公共收益不公示，上诉人希望被上诉人提供合格服务后再补交物业费。二、小区物业费未按法定程序涨价，电梯费标准也不符合国家规定，业主委员会成立不合法，物业服务合同无效。被上诉人大连中海海惠物业服务有限公司不同意上诉人李文同的上诉请求，同意一审判决。主要答辩意见：上诉人要求被上诉人减免上诉人的物业费、电梯费无法律和事实依据。被上诉人按照与业委会签订的物业合同的约定，有权收取物业费和电梯费。大连中海海惠物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付2016年4月1日至2020年7月31日期间拖欠的物业费1385.28元；2、判令被告支付2016年4月1日至2020年7月31日期间拖欠的电梯费831.17元；3、判令被告支付2020年8月1日至2020年12月31日期间拖欠的物业费293.04元；4、判令被告支付逾期缴费违约金752.85元；以上四项合计3262.34元。一审法院经审理查明，大连中信物业管理有限公司于2018年8月1日变更公司名称为大连中海海惠物业服务有限公司。2015年6月，原告（受托方、乙方）与大连市甘井子区和兴家园业主委员会（委托方、甲方）签订《物业管理委托合同》，约定，甲方将和兴家园委托于乙方实行物业管理。委托管理期限为五年，自2015年6月1日零时起至2020年6月1日零时止。合同第二十二条约定，物业管理服务费住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.50元收取，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之3交纳滞纳金。第二十五条约定，电梯运行费0.30元/平方米*月。2020年7月15日，大连市甘井子区和兴家园业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《大连市甘井子区和兴家园物业服务合同》，约定，甲方委托乙方对和兴家园小区提供物业服务，合同期限自2020年6月1日起至2023年5月31日止。合同第十条约定，2020年6月1日至2020年7月31日物业费按照原物业服务合同约定的价格执行，即住宅用房十层及十一层有电梯楼宇，三层及以上0.8元/月·平方米（含0.3元/月·平方米电梯运行费）。2020年8月1日至2023年5月31日按照经业主大会决议调整后的价格执行，即住宅用房十层及十一层有电梯楼宇，三层及以上1.10元/月·平方米（含0.3元/月·平方米电梯运行费）。第十二条约定，物业服务费按照半年度交纳，业主应在每上半年度1月10日前交纳上半年度物业服务费，应在每下半年度7月10日前缴纳下半年度物业服务费（遇节假日顺延）；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起，每日按应缴费用的0.5‰收取违约金。被告系大连市甘井子区促进路8B栋1单元6层3号房屋所有权人，房屋建筑面积53.28平方米，被告欠缴2016年4月1日至2020年7月31日期间的物业费、电梯费及2020年8月1日至2020年12月31日期间的物业费。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条之规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。第九百三十九条之规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，案涉小区的业主委员会与原告签订的《物业管理委托合同》及《大连市甘井子区和兴家园物业服务合同》是合同双方真实的意思表示，未违反法律法规的相关规定，应属合法有效，对作为业主的被告具有法律约束力。原告为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的时间、标准交纳物业服务费。故原告要求被告支付拖欠的2016年4月1日至2020年7月31日期间物业费1,385.28元（0.5元/月/平方米×53.28平方米×52个月）及电梯费831.17元（0.3元/月/平方米×53.28平方米×52个月）、2020年8月1日至2020年12月31日期间物业费293.04元（1.10元/月/平方米×53.28平方米×5个月）的诉讼请求，于法有据，理由正当，予以支持。关于被告提出的物业服务不到位及公共收益未公示等辩称意见。物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理、维护及公开义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位及公共收益未公示为由，拒绝支付物业费，缺乏合同及法律依据，故不予支持。关于被告提出的业主委员会成立不合法的辩称意见。根据《物业管理条例》第十条之规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。本案中，被告主张案涉小区业主委员会成立不合法，但未提供充分证据予以证明，故被告此项辩称意见，证据不足，不予采纳。至于原告主张的逾期交纳违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。虽然案涉《物业管理委托合同》和《大连市甘井子区和兴家园物业服务合同》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。一审法院依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李文同于判决发生法律效力之日起十日内，向原告大连中海海惠物业服务有限公司支付2016年4月1日至2020年7月31日期间的物业费人民币1385.28元及电梯费人民币831.17元。二、被告李文同于判决发生法律效力之日起十日内，向原告大连中海海惠物业服务有限公司支付2020年8月1日至2020年12月31日期间的物业费人民币293.04元。三、驳回原告大连中海海惠物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（原告已预交），已减半收取，由被告李文同负担，应于判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连中海海惠物业服务有限公司。二审中，双方均未提交新证据。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，被上诉人受小区业主委员会委托为案涉小区提供物业服务，上诉人是小区业主，双方成立物业服务合同关系。现上诉人欠付案涉期间物业费和电梯费是不争的事实，被上诉人依据《物业管理委托合同》的约定，要求上诉人给付案涉期间按合同约定标准应付未付的物业费有合同依据，一审予以支持并无不当，二审予以维持。上诉人未按时交纳物业费的主要理由是被上诉人未尽职尽责地履行物业服务职责，包括未对违建行为进行制止与管理，未对小区绿化妥善管理，未对相应收入进行公示，小区消防和报警系统存在隐患等。上诉人如有证据证明被上诉人不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，有权依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，另行诉请被上诉人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上诉人以此为由不交物业费于法无据，不能得到支持。关于电梯费与物业费收费标准问题，因该两项收费已不再纳入行政管理范畴，而遵循市场调节机制，由当事人自行协商确定，故被上诉人按照与业委会达成的《物业管理委托合同》约定标准向业主收取该两项费用有合同依据，应得到支持。上诉人关于被上诉人物业费与电梯费收费标准无效的主张于法无据，不能得到本院支持。上诉人二审还要求确认小区业主委员会成立不合法，因已超出本案审理范围，本院不予审理，上诉人可另诉。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持；上诉人上诉无理，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李文同负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 迪审判员  毕春燕二〇二一年五月二十六日书记员  张 丹