山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁10民终619号上诉人（原审原告）：邓秀芹，女，1963年7月2日出生，住威海经济技术开发区。上诉人（原审原告）：丛霆，男，1992年7月2日出生，住威海经济技术开发区。二上诉人之共同委托诉讼代理人：王东胜、丛芸，山东胜鼎律师事务所律师。上诉人（原审被告）：威海经济技术开发区北山经济股份合作社，住所地威海经济技术开发区西苑街道办事处北山村。法定代表人：丛勉军，理事长。委托诉讼代理人：张帅，山东健华律师事务所律师。上诉人邓秀芹、丛霆与上诉人威海经济技术开发区北山经济股份合作社（以下简称北山合作社）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，均不服山东省威海经济技术开发区人民法院(2020)鲁1092民初2652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓秀芹、丛霆上诉请求：1.撤销一审判决，予以改判或发回重审；2.北山合作社将《私有房屋拆迁安置合同》第三条中的24.04平方米房屋赔偿给邓秀芹、丛霆；邓秀芹、丛霆未经确权但符合规划要求的平房56.66平方米应当计入旧房建筑面积，由北山合作社赔偿全部损失。事实和理由：一审判决认定事实错误，裁决结果有违公平原则没有维护上诉人的合法权益，被上诉人通过违约行为却最终实际获得了利益。1.一审判决将北山合作社提交的《拆迁安置方案》复印件认定为有效证据是错误的，该证据系复印件，没有公章且没有其他证据予以佐证，不属于有效证据，且方案将涉案符合村镇建设要求的合法建筑(平房)按照棚厦处理明显不符合政府的规定。威政发【1996】46号文第四条明确，棚厦指的是偏坡、道士帽、花房等，不包括合法建设的平房、厢房，丛胜军合法建设的平房属于房屋结构的组成部分，应当按照威政发【1996】46号文第六条的规定计算置换价格，以上可以说明《拆迁安置方案》不具有合法性，不应作为认定事实的有效证据。2.依据政府规定的新旧房屋置换价进行折算后得出的差额款不能作为衡量邓秀芹、丛霆实际损失的依据，该差额款不是实际损失的真实数据。按照《威海市城市建设房屋拆迁管理办法》第二十条的规定，拆迁安置实行的是产权换产权的安置方式，《私有房屋拆迁安置合同》中计算得出的差价金额，不是以被拆迁房屋的市场价格为依据。新旧房屋置换折算差价款对应的标的是安置楼房的产权，其不等同于被拆除旧房的市场价值，与邓秀芹、丛霆的实际损失不具有关联性，按照《私有房屋拆迁安置合同》第三条的约定，北山合作社至少应当将24.04平方米房屋赔偿给邓秀芹和丛霆。一审判决仅仅支持该部分新旧房屋置换差额款，无法弥补邓秀芹和丛霆的实际损失。因邓秀芹在自家院内建设的厢房（平房、倒厅）属于合法的房屋，享有旧房置换安置新房的权益，经测算，北山合作社应赔偿邓秀芹、丛霆38.96平方米安置房屋。3.北山合作社在整个拆迁活动过程中，主观上存在重大过错，应当足额赔偿由于其过错行为给邓秀芹、丛霆造成的全部经济损失。另外，案涉房屋被拆迁后，修筑的道路为峰北路西段部分，涉及北山村的21户住房，峰北路东段属于长峰村，当时拆迁涉及约100户长峰村的住房，长峰村村委给予了1996年因修路拆迁的被拆迁户村民待遇，足额补发了拆迁补偿。北山合作社辩称，1.邓秀芹、丛霆的上诉请求以及一审诉讼请求缺乏法律依据，不应予以支持。2.邓秀芹一直主张的56.66平方米在其所主张的46号文的规定，应符合的条件是按规划设计要求建设的条件。3.一审判决多计算了赔偿款。北山合作社上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实与理由：1.一审法院法律适用错误。第一、邓秀芹、丛霆的的诉请已过诉讼时效，1996年拆迁已经完成，距今已24年之久，不论短期诉讼时效还是长期诉讼时效均已超过，其在实体上已经丧失胜诉权。第二、一审法院据以作出判决的《私有房屋拆迁安置合同》因缺乏合同成立要件而并未成立，合同效力无从谈起。合同成立首先应满足至少有两方当事人且对合同主要条款达成一致，是双方合意的结果，而上述合同仅仅是上诉人2003年在办理房屋登记手续时按登记机关的要求依据登记机关提供的合同版本单方向登记机关出具的书面材料，只有一方，双方合意无从谈起，合同并未成立。双方就拆迁事宜所生发的义务早在1996年已然履行完毕，双方权利义务早已消灭。第三、邓秀芹、丛霆对合同的追认没有法律依据，追认仅适用于效力待定的合同，效力待定合同的追认至少存在三方当事人且合同已经成立，而本案中《私有房屋拆迁安置合同》本身并未成立且合同本身并不存在需追认的对象，其所谓的追认并不产生追认的法律效果。第四、1996年签订的《拆迁协议》基于双方真实意思签订，合同本身不存在任何无效事由，且双方基于《拆迁协议》各自的义务均已全面履行完毕，北山合作社对邓秀芹、丛霆不再负有任何义务。2.一审法院数据计算错误。一审法院依据《私有房屋拆迁安置合同》在计算补偿数额时存在计算错误，民房产权面积共计94.56平方米，安置楼房登记面积70.55平方米，两者相差24.01平方米。94.56平方米按照230元/平方整体上进行了补偿，超出的24.01平方米按照补偿标准再次计算了补偿额16667.65元。针对超出的24.01平方米补偿进行了重复计算，多出金额为24.01*230=5522.30元。邓秀芹、丛霆辩称，北山合作社的上诉没有事实和法律依据。1.所谓的计算错误其实本身也没有超出旧房的实际面积，因为即使计算该24.04或24.01也远远少于被拆迁人56.66平方米扩建平房的面积，而不足以弥补旧房的产权补偿。2.在1996年签订的合同中约定的面积是不合法的。按照合同先后顺序，后合同对先合同进行了变更，因此也不能按照96年签订的合同执行。邓秀芹、丛霆向一审法院起诉请求：1.依法确认丛胜军与北山合作社签署的经过备案的《私有房屋拆迁安置合同》具有法律效力；2.确认拆迁安置方式为产权置换，要求北山合作社返还62.48平方米安置房屋，并返还多支付的房款5495.65元。一审法院认定事实：1996年因修路需拆迁北山村民房21户，威海经济技术开发区北山村民委员会（以下简称北山村委会）经研究出台了《拆迁安置方案》，规定：三、确权及建筑物补偿标准：1、安置房作价：（1）政策价，在拆迁平方内，每平米建筑面积作价300元，拆迁人和被拆迁人超出部分按上级政策应交市场价格的90%（市场价1050元），但拆迁人和被拆迁人价格一律照顾，按850元计算；（2）拆迁楼层价格为一层加5%，五层0%，二层、四层加15%，三层加20%；2、被拆迁的产权房屋作价：（1）砖混结构等级：正房一等240元/平米、二等230/平米；厢房一等220元/平米、二等210元/平米；（2）砖木结构等级：正房一等230元/平米、二等220/平米；厢房一等210元/平米、二等200元/平米；四、拆迁补偿标准：1、原则以产权换产权，实行产权调换，互找差价和作价补偿的补偿形式；……5、安置面积超出拆迁面积，超出部分在5平方米以内的（含5平方米）按商品房价格的50%计价，超出部分按商品房价格的90%计价，由被拆迁人付给拆迁人；6、安置面积少于被拆除房屋面积，少于5平方米以内的，少于部分按商品房价格的50%计价，少于部分在5平方米以上的，少于部分按商品房价格的90%计价，由拆迁人补偿；7、平房和厕所连在一起，厕所面积不属产权，如果厕所在厢（平）房内，其面积属于产权面积，但厕所就不再算附属物，也就不给补偿；8、前道厅下的门楼子，不管道厅确权还是没确权，门楼子只附属物，就不给包算补偿款。……十五、确权以外的建筑物补偿：1、宅基地以内，又符合村镇要求的一律按棚厦要求，每平方米付100元补偿；2、宅基地以外的但与主体房连际成一体，不管前道亭或是门外偏厦子，一律按每平方米50元补偿；3、在宅基地以外与宅基地建筑物又不成一体，形成独立的建筑物，不论有无确权证，一律没有补偿；十六、不属于宅基地前后的建筑物（营业性）补偿：1、手续不健全但村里同意了，并办理了证件，只给每平方米50元补偿费；2、村里没有批准私自建设，虽然委托他人办理了确权证也不发补偿费；3、如果手续齐全，也不能以产权换楼房，只能按砖混房标准每平方米240元计算；十七、拆迁期限为4天，每提前一天搬迁，拆迁人发给搬迁户50元奖励；二十、搬迁费400元。丛胜军在拆迁范围内有平房一栋，房产证记载：正房47.7㎡、平房10.7㎡、倒厅36.2㎡，合计94.6㎡。丛胜军于2011年4月3日去世，邓秀芹、丛霆系丛胜军之妻、子。1996年11月1日，邓秀芹代表丛胜军与北山村委会签订《私有房屋拆迁安置协议书》，约定双方实行产权调换，调换标准及奖励等按村委拆迁安置方案，具体计算明细表记载：安置楼房3楼，77.7㎡，按单价360元计价；旧房正房一等47.66㎡、倒厅二等36.24㎡，按单价230元补偿；东平房一等10.66㎡，按单价220元补偿；扩建平房56.66㎡，按单价100元补偿；旧房大于新房5㎡以内按单价425元，5㎡以上按单价850元补偿；附属物：水泥院256.9元（25.69㎡*10元）、果树120元（1棵）、用材木40元（2棵）。合计，丛胜军共应得补偿款36053.30元，兑除安置楼房应交款27972元，北山村委会应支付丛胜军差价款8081.30元。双方于1996年1月交接了安置楼房北山村-5号-402室房屋，并结清差价款及搬迁费400元、搬迁奖励200元。2003年4月23日，丛胜军取得安置房屋的所有权证书，记载房屋建筑面积70.52㎡，附储藏室一个。在办理房屋产权登记过程中，北山村委会向登记机关提交了《私有房屋拆迁安置合同》，其中的新旧房屋面积和各种价款计算明细表记载：新房：70.55㎡，单价300元，计价21165元；草厦14.3㎡，单价100元，计价1430元，合计22595元。旧房：正房47.66㎡，单价230元，计价10961.8元；平房36.24，单价230元，计价8335.2元；东平房10.66㎡，单价220元，计价2345.2元；附属物6092.9元；其他补偿600元（搬迁费400元+搬迁奖励200元）；乙（丛胜军）超甲（北山村委会）：5㎡以内，单价425元计价2125元；5㎡以上19.01㎡，单价765元，计价14532.65元；合计44992.75元。新旧房屋综合折算，北山村委会应付丛胜军22397.75元。合同落款处甲方加盖北山村委会公章，乙方处“丛胜军”系村委工作人员代签，落款时间“1996年11月1日”实际为2003年4月。因本案系集团诉讼，综合同时诉讼的一系列案件，对比2003年备案合同与1996年拆迁协议主要不同为：1、新楼房按房权证实际面积计算；2、新楼房价格按250元/㎡为基数（符合1996年威海市补偿标准三类区域规定）；3、新楼草厦子按100/㎡元计价，并按房权证面积50%扣减旧房面积；4、甲超乙或乙超甲5㎡以上的部分按765元（850元*90%）计算，5㎡以内按425元（850元*50%）计算。案涉房屋差价款，按照2003年备案合同确定金额，扣除1996年拆迁协议已支付部分，北山合作社还应支付邓秀芹、丛霆差款13716.45元（22397.75元-8081.3元-搬迁费及奖励600元）。另查，邓秀芹等被拆迁人因补偿问题多次上访，要求：1、要楼房；2、每户补37.5㎡加20㎡优惠（3200元/㎡），剩余按拆迁价4000元/㎡，奖金5万元。北山村委会多次组织召开村民会议讨论投票，未获通过。2019年12月23日北山合作社与邓秀芹、丛霆签订《补充合同》，约定：一、原北山村委会2013年经过股份制改革为北山合作社，原北山村委会的财产及债权债务均由北山合作社承继；二、双方同意将涉及《房屋拆迁安置合同》的争议交由威海经济技术开发区人民法院裁决。一审法院认为，双方自愿签订且不违法律、法规规定的合同受法律保护，双方当事人均应信守履行。本案，北山村委会、丛胜军在1996年拆迁过程中自愿达成拆迁安置补偿协议，并已实际履行；但是，在2003年办理房屋权属登记时，经测绘，房屋面积比原拆迁补偿协议约定面积小，北山村委会在办理房权证过程中，向登记机关备案了自行制作的《私有房屋拆迁安置合同》，综合对比两份拆迁补偿安置合同，2003年备案合同在计算新房面积、折价等符合客观事实，也符合同期威海市人民政府关于拆迁补偿补助和收费标准的相关规范性文件的指导意见，该安置合同虽系单方制作，但已经合同相对方的追认，故邓秀芹、丛霆要求确认该份安置合同具有法律效力，一审法院予以支持。根据该份拆迁安置合同，北山合作社还应支付邓秀芹、丛霆差价款13716.45元，双方于1996年11月1日结算补偿款，故还应当自1996年11月1日起按同期银行贷款利率支付利息。邓秀芹、丛霆在要求确认2003年备案的《私有房屋拆迁安置合同》有效的同时，又要求对旧房扩建面积予以安置，并要求将差额补偿款折价为楼房，自相矛盾，且无事实根据和法律依据，一审法院不予支持。双方于2019年12月23日签订补充合同，同意将涉及《房屋拆迁安置合同》的争议通过诉讼解决，故邓秀芹、丛霆的起诉未超过诉讼时效。综上所述，经一审法院审判委员会讨论通过，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决：一、确认威海经济技术开发区北山经济股份合作社于2003年备案的被拆迁人为丛胜军的《私有房屋拆迁安置合同》有效；二、威海经济技术开发区北山经济股份合作社于判决生效之日起十日内支付邓秀芹、丛霆差价款13716.45元及利息（以13716.45元为基数，自1996年11月1日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回丛霆、邓秀芹其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2900元，丛霆、邓秀芹负担2767元，威海经济技术开发区北山经济股份合作社负担133元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。邓秀芹、丛霆提交案外人刘敬严与北山合作社所签订的《私有房屋拆迁安置合同》复印件一份，拟证明在拆迁的新房面积超过旧房面积五平方米以上的情况下，单价是按照765元的价格计算的，结合本案合同中，旧房超过新房子安置面积五平米以上的也是按照765元每平方米计算，因此，按照765元来计算双方的赔偿损失或安置是最能公平的、最合理的。北山合作社对该证据的真实性无异议，但主张该证据系北山村于2003年办理房产证时单方制作的备案文件，不具有合同效力，且与本案不具有关联性。案经二审查明，一审中，邓秀芹、丛霆变更诉讼请求为：要求依法确认1996年11月1日（实际签署时间2003年）签署的经过备案的《私有房屋拆迁安置合同》具有法律效力，确认拆迁安置方式为产权置换，要求北山合作社返还邓秀芹、丛霆62.48平方米安置房屋，并返还邓秀芹、丛霆多支付的房款5495.65元，合计约30万元。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，关于邓秀芹、丛霆的起诉是否超过诉讼时效的问题，双方当事人在2019年12月23日就案涉房屋拆迁签订补充合同，同意通过诉讼解决双方争议，邓秀芹、丛霆于2020年10月10日起诉并未超过诉讼时效，北山合作社的该项上诉理由不能成立，本院依法不予支持。从本案查明的事实看，就案涉房屋，现存两份合同，其一为1996年11月1日，邓秀芹代表丛胜军与北山村委会签订的《私有房屋拆迁安置协议书》，其二为2003年4月形成的、落款时间为1996年11月1日的、备案在房产登记部门的《私有房屋拆迁安置合同》，邓秀芹、丛霆起诉主张确认2003年4月形成的备案合同有效，北山合作社虽主张该备案系单方制作，实际未生效，但从该合同的内容看，符合同期政府关于拆迁补偿补助和收费标准的相关规范性文件的指导意见，且与案涉拆迁房屋安置的实际履行情况较为一致，该备案合同也经邓秀芹、丛霆追认，故一审法院确认该合同的效力并无不当，本院依法予以维持。根据备案合同的内容，因新旧房屋综合折算，北山村委会应付丛胜军22397.75元，因北山村委会此前已经支付给丛胜军8081.30元差价款及600元搬迁费及拆迁奖励，一审法院据此计算北山合作社仍应支付邓秀芹、丛霆差价款13716.45元符合客观事实。北山合作社主张备案合同中重复计算了已补偿金额，应在本案中予以扣除没有事实和法律依据，本院依法不予支持。关于北山合作社一审提交的《拆迁安置方案》，虽系复印件，但所载内容确系北山村委会拆迁的实际事实方案，与双方当事人对真实性均无异议的案涉《私有房屋拆迁安置协议书》中所载内容一致，一审法院结合实际情况，认定该《拆迁安置方案》内容客观真实并无不当。根据案涉《私有房屋拆迁安置协议书》及《私有房屋拆迁安置合同》内容，双方对案涉房屋拆迁约定的补偿均系差额补偿款，且上述协议中并未约定对旧房扩建面积进行产权置换，现邓秀芹、丛霆主张该约定违反了法律法规和政策性规定没有证据证实，故其要求对扩建面积用楼房予以安置的亦没有事实和法律依据，本院依法不予支持。至于邓秀芹、丛霆所主张的长峰村的拆迁安置情况以及案外人刘敬严的拆迁协议与本案并无关联性，本院依法不予采信。综上所述，邓秀芹、丛霆与威海经济技术开发区北山经济股份合作社的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人邓秀芹、丛霆负担5534元，威海经济技术开发区北山经济股份合作社负担266元。本判决为终审判决。审判长  张丽萍审判员  金永祥审判员  于大海二〇二一年五月十六日法官助理孟佳宁书记员丁真真