上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初15778号原告：刘学丰，男，1969年8月2日出生，汉族，住山东省即墨市。委托代理人：蒋霞、赵喜婷，上海汉盛律师事务所律师。被告：上海毅家房地产经纪事务所，住所地上海市宝山区。投资人：查世伟，该事务所经理。原告刘学丰与被告上海毅家房地产经纪事务所(以下简称毅家事务所)居间合同纠纷一案，本院于2016年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘学丰及其委托代理人赵喜婷，被告的投资人查世伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘学丰向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告损失51万元(其中赔偿金15万元，房屋差价36万)。事实和理由：原、被告于2015年1月19日签订《房地产买卖居间协议》，约定原告应向被告支付佣金15,000元，被告向原告提供上海市场中路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)交易过户、物业交割、贷款手续等。因被告未履行上述义务，导致原告无法正常完成系争房屋的买卖，向卖方赔偿了15万元损失。而时至今日因房价上涨，原告购买同位置房产需额外支付购房款。原告认为，是被告违背诚信，导致原告未能完成交易，承受损失。该损失应由被告予以赔偿，故起诉。被告上海毅家房地产经纪事务所辩称，原告胁迫被告业务员，将佣金从29,000元降到15,000元。原告与卖方已经签订买卖合同，居间协议已经履行完毕。被告在2015年4月向原告催办贷款相关流程，是原告自己不配合。不同意原告诉请。经审理查明，2015年1月19日，刘学丰(乙方)与案外人黄某某(甲方)及毅家事务所(丙方)签订《房地产买卖居间协议》(编号XXXXXXX)，约定刘学丰经毅家事务所居间，购买黄某某所有的涉案房屋，总价款1,640,000元，其中刘学丰通过银行贷款支付第二期房价款计1,120,000元；刘学丰不得解除对毅家事务所的委托，否则应支付总房价款2%的违约金；《房地产买卖协议》(附件一)成立即表明买卖合同成立，毅家事务所居间成功，买卖双方应当于买卖合同成立之日分别按照本协议第三条约定的总房价款的1%各自支付佣金；若刘学丰与卖方正常履行买卖合同，毅家事务所承诺将无偿提供房屋交易过户、物业交割等协助服务。刘学丰与黄某某同时签订了作为附件的《房地产买卖协议》，其中约定双方一致认同本房款价格为甲方净到手价格；根据法律、法规、规章、政策等规定的交易税费全部由乙方承担。2015年1月27日，毅家事务所工作人员冀慎存与刘学丰签订承诺书：“丙方(居间方)承诺房地产买卖居间协议(XXXXXXX)中介费15,000元乙方承担(包括贷款可能产生的费用)。”刘学丰当即向毅家事务所支付购买涉案房屋的服务费5,000元。同日，刘学丰、孙雪梅与黄某某签订了《上海市房地产买卖合同》(即网签合同)，其中约定刘学丰应于签订买卖合同并申请办理公证手续(若需)后30日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关协议，办理公证(若需)及其他一切相关手续；若申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的，应当在送件时将相应部分房价款支付房屋出卖人；双方应在2015年5月31日前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。此后，刘学丰和毅家事务所就佣金数额发生争议。2015年3月31日，刘学丰为佣金问题向上海市工商行政管理局宝山分局高境工商所(以下简称“高境工商所”)投诉毅家事务所，高境工商所调解未果。2015年4月21日，毅家事务所业务员冀慎存向刘学丰发送短信，称“购买场中路XXX弄XXX号XXX室房屋，过户时间是2015年5月31日之前，如果在五天之内不提供审税、办贷款之所需材料(夫妻两人身份证、结婚证、户口本、成年或未成年子女出生证明、公积金账号以及流水或者账单)给毅家不动产冀慎存处，方便办贷款时所用，如果没有及时配合提供贷款所需材料，因此所造成的一切后果由购买方刘学丰全部承担。”刘学丰回复称，因毅家事务所单方面将佣金提高到29,000元，并以扣押甲方房产证及买卖合同为要挟，拒不履行居间责任至今，要求毅家事务所解除居间合同，退还已付的5,000元佣金，否则将追究毅家事务所的违约责任。之后，冀慎存回复刘学丰,“该通知的已经通知到你。办不办是你自己的事，佣金请尽快支付，不然每天万分之五的滞纳金要支付的”，以及“上面领导已经同意你这个价格，你如果还提这些无理要求，那不好意思，不是你起诉了，我们得起诉你了。如果你继续以不支付佣金为由不办理流程，将违约责任转嫁到本公司的身上，对于你的这一恶意要求本公司无法满足”等。2015年4月23日，刘学丰向法院提起诉讼，要求解除《房地产买卖居间协议》，毅家事务所返还刘学丰已支付的佣金5,000元，并赔偿损失。法院一审判决对刘学丰的诉讼请求不予支持。刘学丰提起上诉。二审认为，毅家事务所除协助买卖双方签订了《上海市房地产买卖合同》外，并未实际履行其应当承担的协助办理贷款等义务。双方之间的交易未能继续进行，主要是因为双方就佣金金额及支付时间发生分歧。毅家事务所业务员冀慎存已向刘学丰出具书面承诺书，明确承诺佣金调整为15,000元(包括贷款可能产生的费用)。该书面承诺是其代表毅家事务所作出的职务行为，其效力应当及于毅家事务所。此后，毅家事务所又以冀慎存所作承诺未经公司同意为由，要求刘学丰仍需支付佣金29,000元,并在长达近3个月的时间里未履行协助办理贷款等义务，不仅显失诚信，而且使刘学丰陷入居间合同目的不能实现的现实困境。因此，对刘学丰解除居间协议及返还佣金的诉讼请求，依法可予以准许。关于刘学丰要求毅家事务所赔偿预期损失的诉讼请求，因刘学丰就此已另案起诉并经原审法院立案受理，故该事项可另案解决，二审亦不作处理。综上，二审法院于2016年8月1日改判刘学丰与毅家事务所之间的《房地产买卖居间协议》自2015年4月23日起解除；毅家事务所于判决生效之日起十日内返还刘学丰已支付的佣金人民币5,000元。在上述案件审理期间，卖方黄某某于2015年11月16日向上海仲裁委员会提起仲裁申请，称刘学丰、孙雪梅未能按约在2015年5月31日前办理过户手续，之后经多次催告仍未理会，其违约行为造成申请人重大损失，故请求解除与刘学丰、孙雪梅之间的房地产买卖合同，并要求刘学丰支付违约金及律师费。2015年12月20日，双方达成和解协议，约定解除房地产买卖合同，买方支付卖方违约金等费用共15万元，在已付房款中扣除。上述事实，有原告提供的《房地产买卖居间协议》、房地产买卖合同、承诺书、收据、工商所告知书、仲裁申请书、和解协议、(2016)沪02民终3718号民事判决书，被告提供的短信记录，以及双方陈述等证据为证。本院认为，毅家事务所对刘学丰负有协助办理贷款的义务，其以业务员所作承诺未经公司同意为由，要求刘学丰仍需支付佣金29,000元,并在长达近3个月的时间里未履行协助办理贷款等义务，显失诚信，致使刘学丰陷入居间合同目的不达的现实困境，已由法院生效判决所认定。故毅家事务所未能履行合同义务，构成违约，应对就此造成刘学丰的损失承担赔偿责任。然而，根据法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。刘学丰与毅家事务所就佣金数额发生争议后，在毅家事务所拒绝为其办理贷款手续的情况下，刘学丰理应自行或另委托其他机构办理贷款手续，以避免对卖方违约，造成更大损失。刘学丰在2015年4月23日已提起诉讼要求解除居间协议，可知其至迟在当时已决定不再由毅家事务所代办贷款。由于约定的过户时间为2015年5月31日，且卖方又继续等待刘学丰履约，直至2015年11月才提起仲裁要求解约，故刘学丰仍有充裕的时间采取合理的补救措施。而刘学丰与毅家事务所就双方居间纠纷进行的诉讼，其结果并不影响买卖合同的履行。然事实上刘学丰未对买卖合同的继续履行采取任何措施，坐等卖方在半年多的履约催告不成后解除合同及追偿。故刘学丰显然是因自身原因导致了损失的扩大，其试图将该扩大的损失转嫁由作为居间方的毅家事务所承担，有悖于诚信。刘学丰主张因房地产买卖合同的多数复本在毅家事务所手中，故无法办理贷款，但其自身却从未对办理贷款进行尝试，无证据证明该情况构成贷款无法办理的必然障碍，本院对此不予采信。况且毅家事务所已在2015年4月21日向刘学丰发出继续代办贷款的短信通知，刘学丰既然对此予以拒绝，就应当对此后的交易履行自行负责。综上所述，毅家事务所应承担与其过错及后果相适应的赔偿责任，但对因刘学丰未采取合理必要措施而扩大的损失无需赔偿。据此，本院酌情确定赔偿数额为15,000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条第一款之规定，判决如下：一、被告上海毅家房地产经纪事务所应于本判决生效之日起10日内赔偿原告刘学丰15,000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8,980元，减半收取4,490元，由原告负担4,000元，被告负担490元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  高行玮二〇一六年十月十八日书记员  薛 莉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……