辽宁省大连市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽02执复177号复议申请人（利害关系人）：大连市旅顺口区三涧堡街道办事处北海村村民委员会。住所地：大连市旅顺口区兴海路**。法定代表人：刘吉玉，系该村主任。委托诉讼代理人：侯瑾辉、李杰，均系辽宁华夏律师事务所律师。申请执行人：宋建忠，男，1958年1月30日出生，汉族，住大连市中山区。被执行人：大连海德北港开发有限公司。住所地：大连市旅顺口区北海镇北海村。法定代表人：王德文。被执行人：王德文，男，1966年9月16日出生，汉族，现在河北省衡水监狱服刑。复议申请人大连市旅顺口区三涧堡街道办事处北海村村民委员会（以下简称北海村委会）不服辽宁省庄河市人民法院（以下简称庄河法院）（2021）辽0283执异50号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。庄河法院查明，原告大连德泰控股有限公司与被告王德文、大连海德北港开发有限公司金融借款合同纠纷三案，大连市旅顺口区人民法院于2015年7月17日作出（2015）旅民初字第1039号民事判决，判决：被告王德文于本判决生效之日起三十日内偿还原告大连德泰控股有限公司欠款2100000.00元；二、被告王德文于本判决生效之日起三十日内给付原告大连德泰控股有限公司欠款表外利息138096.00元；三、原告大连德泰控股有限公司对被告大连海德北港开发有限公司向其抵押的财产［房屋他项权证（旅顺村镇字第2008-229号）、旅顺口他项（2008）第255号]享有优先受偿权。（2015）旅民初字第1043号民事判决，判决：被告王德文于本判决生效之日起三十日内偿还原告大连德泰控股有限公司欠款5000000.00元；二、被告王德文于本判决生效之日起三十日内给付原告大连德泰控股有限公司欠款表外利息349186.00元；三、原告大连德泰控股有限公司对被告大连海德北港开发有限公司向其抵押的财产［（2004）旅证经字第395、396号公证书、旅顺村房字第**、旅顺口他项（2008）第255号]享有优先受偿权。（2015）旅民初字第1044号民事判决，判决：被告王德文于本判决生效之日起三十日内偿还原告大连德泰控股有限公司欠款2400000元；二、被告王德文于本判决生效之日起三十日内给付原告大连德泰控股有限公司欠款表外利息167616元；三、原告大连德泰控股有限公司对被告大连海德北港开发有限公司向其抵押的财产［（2004）旅证经字第286、287号公证书、旅顺顺村房字第**享有优先受偿权。上述三判决生效后，王德文、大连海德北港开发有限公司未履行判决确定的义务，大连德泰控股有限公司向大连市旅顺口区人民法院申请执行。大连市旅顺口区人民法院在执行过程中，将被执行人大连海德北港开发有限公司所有的坐落于大连海德北港开发有限公司码头内的享有土地使用权的土地（产权证号：04××23）一处及地上办公楼（产权证号：05××**）、北港码头等建（构）筑物、予以查封。后，宋建忠受让了上述债权，并变更为三案的申请执行人。执行过程中，庄河法院于2018年11月29日将上述财产续封。2019年11月11日，大连永通房地产土地评估有限公司对上述财产中的办公楼及土地进行了评估，其中办公楼评估价为2090100元，土地评估价为1646400元，并作出了大永房估字［2019］064号房地产估价报告。2020年4月21日，辽宁元正资产评估有限公司对北港码头等建（构）筑物进行了评估，评估价为6300000元，并作出了辽正司鉴字［2020］第1002号司法鉴定意见书。庄河法院于2020年7月13日10时至2020年7月14日10时止，通过京东司法拍卖网络平台对上述财产及其他被查封财产予以拍卖。拍卖公告中载明：一、拍卖标的：大连市旅顺口区北海镇北海村4871m2集体土地使用权及4栋房屋以及码头内及地面上各种建（构）筑物。本次拍卖范围包括拍卖对象4栋房屋和集体土地使用权，及与房屋建筑不可分离的水、电等配套使用功能和不可移动的基础装修部分；被执行人持有的码头内船台区、码头（堤坝、港边混凝土墙仅包含地面下二米）区地上构筑物。不包括拍卖对象室内外动产、机器设备及依附于拍卖对象的其他财产和权益。标的物一：大连市旅顺口区北海镇北海村4871m2集体土地使用权及4栋房屋。具体情况：1.办公楼（产权证号：旅顺村房字第05××42）；2.冷库（产权证号：旅房字第**）；3.修船厂房（无证）；4.鱼粉加工厂（无证）；5.集体土地使用权（用途为工业用地，土地性质为集体土地，产权证号：旅顺口集用2003字第04××23）。标的物二：被执行人持有的码头内船台区、码头（堤坝、港边混凝土墙仅包含地面下二米）区地上构筑物：纳入拍卖范围的建（构）筑物共62项，其中建筑物24项，构筑物38项；建筑物主要为仓库、办公用房、设备用房等，建筑面积合计4547.67m2。本标的评估总价值为人民币：2116.91万元，第一次拍卖起拍价：2116.91万元。特别提醒：1.截止于2020年6月8日对案涉标的物享有租赁权等案外人，向本院进行申报，逾期自行承担相应法律后果，本院不承担本标的瑕疵保证。标的物一和标的物二相关联，是不可分割的整体。2.本标的是被执行人大连海德北港有限公司所有的，部分建筑物未办理房屋所有权证，关于本标的能否办理房屋所有权证及权属转移手续，及可能会发生的多次过户或无法过户的情况，请竞买人自行到相关权力机关咨询办理流程、费用，自行承担瑕疵风险。案涉土地所有权性质为集体所有，请竞买人自行至相关权力部门咨询，本院不承担本标的的瑕疵保证。3.据旅顺口区海洋与渔业局提供的《关于大连海德北港开发有限公司非法占用海域实施渔港扩建工程行政处罚案的情况说明》中做了以下说明：当事人大连海德北港开发有限公司于2007年实施的渔港扩建工程未取得海域使用权，经测定，大连海德北港开发有限公司非法占用海域面积为117.95亩，其中，填海面积114.6亩，非透水构筑物3.35亩。已经涉及违法行为，旅顺口区海洋与渔业局《行政处罚决定书》作出“责令退还非法占用的海域、恢复海域原状、并处罚人民币捌仟柒佰玖拾陆万元整”的行政处罚，被执行人是否履行，在执行期间本院不对其进行核实，买受人需自行向有关部门确认。4.现大连市旅顺口区三涧堡街道办事处北海村村民委员会于2020年4月24日起诉大连海德北港开发有限公司、王德文物权保护纠纷一案，大连市旅顺口区人民法院已立案，但未判决。北海村村民委员会称，二被告欠原告土地使用费共计642972元。……特别提醒，有意者请亲自到相关部门详细咨询限购、过户等相关政策、过户风险自行承担。未咨询的竞买人视为对本标的现状的认可，责任自负。庄河法院对上述集体土地使用权及4栋房屋以及码头内及地面上各种建（构）筑物进行第一次拍卖。后，因无人竞买而流拍，申请执行人宋建忠申请按第一次流拍底价抵顶债务。庄河法院于2020年8月6日作出（2020）辽0283执恢527号执行裁定，裁定：一、将被执行人大连海德北港开发有限公司所有的坐落于大连海德北港开发有限公司码头内的办公楼（产权证号：05××**）、北港码头等构筑物（详见辽宁元正资产评估有限公司出具辽正司鉴字［2020］第1002号司法鉴定意见书）按拍卖流拍价作价2936535元[（2090100+6300000）×35%]交付申请执行人宋建忠抵偿抵押借款。北港码头等构筑物所有权自交付时起转移给申请执行人宋建忠；办公楼所有权自本裁定送达申请执行人宋建忠时转移。二、申请执行人宋建忠可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续（本项仅适用于需办理过户手续的财产）。同日，作出（2020）辽0283执恢529号执行裁定，裁定：一、将被执行人大连海德北港开发有限公司所有的坐落于大连海德北港开发有限公司码头内的享有土地使用权的土地（产权证号：04××23）一处及地上办公楼（产权证号：05××**）、北港码头等构筑物（详见辽宁元正资产评估有限公司出具辽正司鉴字［2020］第1002号司法鉴定意见书）按拍卖流拍价作价7099965元[1646400+（2090100+6300000）×65%]交付申请执行人宋建忠抵偿抵押借款。北港码头等构筑物所有权自交付时起转移给申请执行人宋建忠；土地使用权、办公楼所有权自本裁定送达申请执行人宋建忠时转移。二、申请人宋建忠可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续（本项仅适用于需办理过户手续的财产）。另查明，（2020）辽0283执恢527号案件的执行依据是（2015）旅民初字第1044号民事判决，（2020）辽0283执恢528号案件的执行依据是（2015）旅民初字第1039号民事判决，（2020）辽0283执恢529号案件的执行依据是（2015）旅民初字第1043号民事判决。庄河法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。”本案被执行人，未履行法律文书确定的义务，该院有权对其财产进行拍卖、变卖。关于异议人主张异议人案涉以物抵债标的物办公楼是建立在集体土地上，该办公楼所附着土地属于北海村村民集体所有，拍卖案涉土地违反《土地管理法》规定，侵害全体村民合法权益一节。案涉办公楼登记在被执行人大连海德北港有限公司名下，其未履行法律文书确定的义务，该院依法对办公楼进行拍卖，符合法律规定。尽管依据相关法律规定，拍卖案涉办公楼应将其所占用的土地使用权一并处分，但（2020）辽0283执恢527号执行裁定书并未处分办公楼所附着的土地使用权，且案涉集体土地使用权登记在大连海德北港有限公司名下，即便处分亦是对集体土地使用权的处分，并未侵害该土地所在集体村民对土地的所有权，异议人的该节主张不能成立，不予支持。关于异议人主张处理案涉办公楼及所附属的集体土地未与国土资源管理部门协商一致，违反法律规定一节。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十四条虽规定“对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源部门协商一致后再行处理”，但如果不改变所有权主体性质和用途，则无需协商。大连市旅顺口区规划和国土资源局于2003年12月29日向海德公司颁发的《集体土地使用证》上明确载明土地用途为工业，即该院处理案涉办公楼之前土地用途已经从农业变为非农业，该院的处理行为未导致土地用途的改变，且土地的所有权主体亦未发生改变，故无需与土地管理部门协商，异议人的该节主张不能成立，不予支持。关于异议人主张该院在知道大连海德北港有限公司欠付集体土地使用费64万余元的情况下，仍将案涉财产以物抵债一节。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》第55条规定：“多份生效法律文书确定金钱给付内容的多个债权人分别对同一被执行人申请执行，各债权人对执行标的物均无担保物权的，按照执行法院采取执行措施的先后顺序受偿。多个债权人的债权种类不同的，基于所有权和担保物权而享有的债权，优先于金钱债权受偿。有多个担保物权的，按照各担保物权成立的先后顺序清偿……。”该院处理案涉财产时异议人所主张的债权未经生效法律文书确定，且其亦未提供证据证明该债权应优先清偿，而本案申请执行人经生效判决确认对案涉财产享有优先受偿权，该院依法对案涉财产进行处理，符合法律规定，异议人该节主张不能成立，不予支持。关于异议人主张北港码头等构筑物是违建的海域使用权，非法占用的海域上建造的违法建筑，不具备司法拍卖一节。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条规定：“有下列情形之一的，当事人以外的自然人、法人和非法人组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；（二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的；（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的；（四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的；（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。”本案中，北海村委会非上述规定中前四项规定的相关权利人或者义务人，亦未能证明其他合法权益受到侵害，其非基于该项主张提出异议的适格主体，该院对其该节异议，不予审查。关于异议人主张案涉财产价值远高于评估值，土地使用权按土地评估值65%以物抵债错误一节。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条第一款规定：“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。”本案中，异议人主张案涉财产价值远高于评估价值，其应向执行实施部门提出，不应通过执行异议程序审查。（2020）辽0283执恢527裁定中并未对土地使用权按评估值的65%进行抵债，即异议人主张的土地使用权按评估值的65%进行抵债的执行行为不存在，该院对异议人该节异议不予审查。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五百条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条、第十六条、第十七条规定，裁定如下：驳回异议人大连市旅顺口区三涧堡街道办事处北海村村民委员会的异议请求。北海村委会向本院申请复议称，请求撤销庄河法院（2021）辽0283执异50号执行裁定，依法撤销庄河法院作出的(2020)辽0283执恢527号执行裁定，立即停止对大连海德北港开发有限公司所有的坐落于大连海德北港开发有限公司码头内办公楼(产权证05××**)、北港码头等构建物进行以物抵债行为。事实及理由：一、庄河法院以北海村委会主体不适格驳回北海村委会异议申请没有法律依据。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和第二百二十七条规定，利害关系人认为执行行为违反法律规定或案外人对执行标的物有异议的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。二、庄河法院拍卖人大连海德北港开发有限公司的资产，侵害了复议申请人的合法权益。被执行人大连海德北港开发有限公司拖欠北海村委会2010年至今的集体土地使用费64万余元，法院拍卖的码头内的土地、办公楼、北港码头等构建物是建立在集体土地上，未取得海域使用权非法占用的海域上建造的违法建筑且法院在未与旅顺区国土资源局协商情况下拍卖建设在集体土地上的资产，在债权人对案涉标的物价值和以物抵债价值有异议的情况下，法院将案涉公司享有土地使用权的土地按评估值65％以物抵债给宋建忠，侵害了复议申请人和全体村民的合法权益。申请执行人宋建忠答辩称，不同意北海村委会的复议申请。北海村委会不是案涉执行标的的利害关系人，也不是权益受到侵害的案外人，北海村委会不是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条规定的相关权利人或义务人。北海村委会没有证据证明其合法权益受到侵害。庄河法院拍卖大连海德北港开发有限公司资产是合法执行行为。首先，大连海德北港开发有限公司作为被执行人不履行生效法律文书所确定的义务，法院拍卖其名下资产，是合法行为：其次，(2020)辽0283执恢527号裁定是对办公楼进行处分，并未处分该办公楼附着的土地使用权，更没有涉及土地使用权以65％抵债，且该土地使用权归大连海德北港开发有限公司使用如果法院处分也并无任何不妥，并未对该地块所属集体村民的所有权造成侵害。北海村委会以大连海德北港开发有限公司拖欠其64万元欠款为由对抗生效法律文书确定的债权是没有法律依据的。债权人宋建忠买受的是对大连海德北港开发有限公司的债权，不是债务，且该债权经生效文书确定宋建忠对案涉财产享有优先受偿权。本院对庄河法院查明事实予以确认。本院认为，本案焦点是庄河法院(2020)辽0283执恢527号执行裁定，是否侵害了北海村委会的合法权益。根据北海村委会的复议请求，其认为其合法权益受到侵害的理由主要是：一、被执行人大连海德北港开发有限公司拖欠北海村委会2010年至今的集体土地使用费64万余元；二、庄河法院拍卖的码头内的土地、办公楼、北港码头等构建物是建立在集体土地上，是未取得海域使用权非法占用的海域上建造的违法建筑；三、庄河法院在未与旅顺区国土资源局协商情况下拍卖建设在集体土地上的资产；四、对案涉标的物价值和以物抵债价值有异议，法院将案涉资产按评估值65％以物抵债给宋建忠损害了北海村委会的利益。关于第一个理由，本案申请执行人经生效判决确认对案涉财产享有优先受偿权，庄河法院依法对案涉财产进行处理，符合法律规定，而北海村委会所主张的债权在庄河法院处理案涉财产时并未经生效法律文书确定，北海村委会亦无据证明其债权应优先于本案债权清偿，故其据此主张撤销(2020)辽0283执恢527号执行裁定于法无据，本院不予支持。关于第二个理由，《最高人民法院关于转发住房与城乡建设部的通知》（法[2012]151号）规定“二、执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。”参照上述规定，庄河法院对案涉无证的北港码头等构筑物进行“现状处置”，并无不当，且北海村委会亦未提交证据证明该处置损害了其合法权益。关于第三个理由，首先，(2020)辽0283执恢527号执行裁定是对办公楼等建筑物进行处分并未涉及土地；其次，根据执行依据即（2015）旅民初字第1044号民事判决书，(2020)辽0283执恢527号执行裁定所涉的办公楼及北港码头等构筑物系被执行人大连海德北港开发有限公司提供的抵押物，并进行了抵押登记，抵押给了本案债权人，在被执行人大连海德北港开发有限公司未履行义务的情况下，庄河法院对该财产的处置符合法律规定；最后，北海村委会并未提交证据证明庄河法院对(2020)辽0283执恢527号裁定所涉财产的处置侵害了其合法权益，故北海村委会的此项主张本院不予支持。关于第四个理由，北海村委会是对案涉财产的评估价值提出异议，对此其应根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条第一款规定的程序，向执行实施部门提出，庄河法院认定该理由不属执行异议审查范围并无不当。综上，复议申请人北海村委会的复议申请于法无据，本院不予支持，庄河法院驳回北海村委会异议请求正确，本院予以维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下：驳回大连市旅顺口区三涧堡街道办事处北海村村民委员会的复议申请，维持辽宁省庄河市人民法院（2021）辽0283执异50号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  卢宏翔审判员  吕 颖审判员  金秀丽二〇二一年五月十四日书记员  杨 宁