广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤17民终1174号上诉人（原审被告）：阳江市中集房地产开发有限公司（原称阳江市中集富日房地产开发有限公司）。住所地：广东省阳江市江城区西平北路上东新城内。法定代表人：王永飚，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢锐湘，广东迅恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈梁凛，男，1994年5月22日出生，汉族，户籍住址：广东省阳江市江城区南恩路67号之8。现住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：谢镇灿，广东真智（阳西）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢丽丹，广东真智（阳西）律师事务所律师。上诉人阳江市中集房地产开发有限公司（以下简称中集房地产公司）因与被上诉人陈梁凛商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2021）粤1702民初381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月29日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈梁凛向一审法院起诉请求：一、中集房地产公司立即支付逾期办证违约金23440.77元给陈梁凛（逾期办证违约金以703927元为基数按每日万分之一计算，从2018年8月26日计至2019年7月25日为23440.77元）；二、本案诉讼费等费用由中集房地产公司承担。一审法院判决：限中集房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金23440.77元给陈梁凛。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取193元，由阳江市中集房地产开发有限公司负担。具体认定的事实和理由详见一审判决。中集房地产公司上诉请求：一、判令撤销一审判决第一项，改判驳回陈梁凛的诉讼请求；二、诉讼费由陈梁凛承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。（一）关于谁为办理商品房房屋产权登记的义务主体。双方当事人在《商品房买卖合同》第二十条约定：首先，约定共同办理房产登记，买受人作为收益人固然是办理产权登记义务的主体。其次，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，……该约定应为约束出卖人履行相关备案义务的时间而非买受人最终取得权属证书的时间，中集房地产公司在办证过程中的义务，也仅为备案登记义务。根据《城市房屋登记管理办法》的相关规定，房屋权属登记义务主体为权利人，即本案中陈梁凛为办理所购房屋权属登记义务人，中集房地产公司承担的是协助办理陈梁凛所购房屋权属登记义务。按照双方当事人的约定，陈梁凛完成缴税、规费以及个人相关资料后，中集房地产公司将办理涉案房屋权属相关资料移交不动产登记部门，即履行了义务。因为房屋已经过户到陈梁凛名下，房屋所有权权属陈梁凛，该房屋所有档案资料均在陈梁凛名下，陈梁凛作为房主应提供房屋档案资料证明办证过程中中集房地产公司是否存在违约。（二）关于中集房地产公司是否违约的认定。依照合同法规定，违约方承担的应为无过错责任，即无论造成违约的是违约方还是第三人，均应由违约方向守约方承担违约责任，但本案有其特性。首先，双方当事人在合同中明确约定，如因出卖人的责任，致使买受人未在规定期限内取得权属证书，承担违约责任，因此，本案约定的“逾期”仅仅是承担违约其中一个要件，其还应满足约定的“如因出卖人的责任”造成逾期的，中集房地产公司才应承担违约责任。可以看出，双方当事人的此种约定排除了“非因出卖人的原因”的因素，而在出卖人已将相关资料交给办证机关后，办证机关何时能够办理完毕相关权属证书，已非出卖人所能控制的范围，因此不属“出卖人的原因”，中集房地产公司自然不应承担违约责任。而且，办证机关是国家行政机关，因办证而产生的关系不属于出卖人、买受人地位平等民事主体之间的债权债务关系，故行政机关的行政行为不属合同法调整范围，从这一角度来讲，该案亦不应适用合同法调整。按照《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题指导意见》第2点：“根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十八条第一款的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内至合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，应不承担逾期办证的违约责任。”一审法院在适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十八条第一款规定是断章取义。（三）既然本案是办理房产证产生的纠纷，法院应该查清在办理房产证的过程中双方当事人应该履行哪些义务。涉案房屋是一手商品房，陈梁凛（购房人）取得房屋产权证必须经过二次登记，第一次是初始登记，责任在中集房地产公司。第二次是转移登记，从中集房地产公司提供的不动产登记收件收据（存根）显示，陈梁凛是申请人，除了初始登记证书外，资料全部由陈梁凛提供。既然陈梁凛委托了当事人代办，应及时出具委托书（在登记中心当工作人员的面签名委托）、依法缴纳契税；同时，必须亲自到有关部门接受询问、当面签署文件。另外，不动产行政管理部门在办理过程中需要各种审批、测绘、核准等，该过程需要一定时间。中集房地产公司不应该为陈梁凛延迟履行上述义务和管理部门处理所需时间导致房产证办证延迟而承担责任。（四）即便办证延迟，陈梁凛并没有任何损失。因为该商品房买卖交易是通过银行按揭方式支付房款的，涉案房屋已经抵押给银行，陈梁凛不能利用房产证进行诸如抵押借款等商业用途，办证延迟对陈梁凛没有造成任何经济损失，也没有影响陈梁凛对房屋的使用。整个阳江市内使用的商品房销售合同必须按照房管部门规定的格式，否则不予备案登记，根本不存在开发商合同自愿原则。所以，法院应以赔偿为主、惩罚为辅的原则判决中集房地产公司承担违约金，最多不应超过2000元。综上所述，陈梁凛违约在先，而中集房地产公司不存在违约事实，无需向陈梁凛支付违约金。请求二审法院支持其上诉请求陈梁凛辩称：一、陈梁凛在与中集房地产公司签订《商品房买卖合同》当天就将代办证费支付给中集房地产公司，中集房地产公司主张因陈梁凛的原因导致逾期办证完全没有任何事实依据。中集房地产公司还主张由于陈梁凛怠于缴纳契税才导致房产证办理迟延，亦毫无事实依据，违背了最基本的诚实信用原则。二、商品房登记迟延是中集房地产公司的原因造成。根据《商品房买卖合同》第二十条的约定，办理商品房房地产权属证书的义务在于中集房地产公司，陈梁凛于2019年7月25日才办好房产证是因中集房地产公司一直怠于履行其应尽的办证义务。而中集房地产公司在本案中无法提供证据证实其不存在逾期办证的违约行为，故其理应承担逾期办证的违约责任。三、中集房地产公司主张不动产登记中心属下的阳江市勘察测绘院造成其办证逾期，完全是推卸责任。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，房屋测绘报告应当在商品房交付之前就要完成，而不应在商品房交付之后才完成，中集房地产公司以此作为其逃避承担违约责任的依据，明显违背诚实信用原则。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，理应维持。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明，阳江市中集富日房地产开发有限公司于2017年7月5日经核准变更名称为阳江市中集房地产开发有限公司。中集物业公司是中集房地产公司的关联企业，是双方在《商品房买卖合同》中约定的前期物业管理公司。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，争议的焦点是中集房地产公司是否存在逾期办证的违约行为，应否支付逾期办证违约金给陈梁凛，及逾期办证违约金的计算问题。陈梁凛与中集房地产公司订立的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，是有效合同。陈梁凛与中集房地产公司签订《商品房买卖合同》约定:“（一）双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”本案中，合同约定涉案商品房的交付时间是2018年5月28日前，即中集房地产公司最迟应在2018年8月26日前履行协助陈梁凛取得该商品房的房屋所有权证书的合同义务，但涉案商品房所有权于2019年7月25日才登记至陈梁凛的名下，故一审判决认定中集房地产公司已构成违约，应按“每天按已付房价款的万分之一”的合同约定，自逾期办证之日起至该商品房的权属登记之日止承担违约责任并无不当，本院予以维持。根据合同约定，中集房地产公司负有为陈梁凛办理产权登记的具体事务的义务，即使阳江市不动产登记中心在办理登记手续时需要陈梁凛当面签名，中集房地产公司也负有通知陈梁凛的义务。因中集房地产公司未能举证证明其依阳江市不动产登记中心的要求，通知了陈梁凛前往阳江市不动产登记中心办理签名等必须由当事人亲为的事项的事实存在，故中集房地产公司主张其已履行了自己的办证义务理据不足，本院不予采纳。综上所述，中集房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费386元，由阳江市中集房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 姜玉华审 判 员 何桂霞审 判 员 陈欢欢二〇二一年五月十四日法官助理 叶秋红书 记 员 陈小敏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。