上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初9700号原告李伟青，男，1979年4月11日出生，汉族，住上海市。委托代理人尤辰荣，上海英恒律师事务所律师。被告毛伟进，男，1954年2月13日出生，汉族，住址上海市。第三人朱某，女，1988年9月14日出生，汉族，户籍地上海市。第三人华夏银行股份有限公司上海虹桥支行，住所地上海市。负责人郑仪。委托代理人潘萍、匡琼，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。原告李伟青与被告毛伟进、第三人朱某、第三人华夏银行股份有限公司上海虹桥支行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李伟青及其委托代理人尤辰荣，被告毛伟进，第三人华夏银行股份有限公司上海虹桥支行的委托代理人潘萍到庭参加了诉讼。第三人朱某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李伟青诉称，被告系上海市车站新村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)产权人，2010年6月26日，被告与第三人朱某进行虚假交易，将系争房屋产权过户至朱某名下。2013年7月，被告向原告告知其准备向法院提起诉讼，要求朱某将系争房屋恢复至被告名下。原被告在2013年7月11日签订《协议书》，约定系争房屋产权恢复在被告名下后，被告将系争房屋转让给原告，转让价人民币130万元(以下币种均为人民币)，其中包括银行贷款55万元等。协议签订后，被告于2014年1月5日向被告支付部分房屋转让款8万元，其余房款待诉讼案件审结后给付。2013年8月8日，被告就系争房屋向普陀区人民法院提起民事诉讼，后法院作出判决，判令被告向华夏银行股份有限公司上海虹桥支行返还剩余贷款，涤除抵押登记后，由第三人朱某协助被告将产权恢复至被告名下，上述判决已经生效。原告在相关判决生效后，多次与被告沟通，要求其履行协议，但被告借故拖延，致使房屋买卖交易迟迟不能继续进行。双方所签系附条件生效的买卖合同，现买卖合同生效条件已经成就，故原告于2016年3月22日诉至本院，请求判决被告履行房屋买卖协议书，协助原告办理系争房屋产权变更登记手续，将房屋过户至原告名下。被告毛伟进辩称，原被告之间从未就系争房屋买卖达成任何意向，因与案外人朱某的虚假买卖关系，其找到被告要求被告帮忙将案外人从系争房屋内赶出，故原告要求被告写了《协议书》作为其驱赶朱某从系争房屋内搬离的合法依据。后双方成为朋友，其陆续向原告借款，但相关借款并非房款。收条载明的8万元也属于子虚乌有。协议书中房价明显低于市场价，不可能是真实买卖。不同意原告诉讼请求。第三人华夏银行股份有限公司上海虹桥支行述称，其系系争房屋的抵押权人，截止2016年7月15日，被告未结清的费用共计63万余元，因被告没有履行相关债务，故抵押权尚未注销，银行作为抵押权人的利益应得到保护。原被告之间是否存在买卖关系与其无关，但原被告任何一方均可以将系争房屋的抵押权以支付等价的形式涤除。第三人朱某未作述称。经审理查明，2013年7月13日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《协议书》，约定：1、系争房屋原产权人为毛伟进，2010年6月，因向银行贷款，故将上述房屋产权暂时挂至朱某名下，现毛伟进要求恢复产权，朱某承认产权应属毛伟进所有，但提出相应的经济补偿要求，遭毛伟进拒绝，因此，目前已进入司法诉讼程序；2、甲方承诺一旦恢复产权后，即将上述房屋产权转让给乙方，转让价为130万元，其中包括银行贷款55万元，毛伟进到手75万元；3、上述房屋转让的上下家税费由乙方承担，乙方的产权过户应符合国家房产调控政策；4、乙方负责上述房屋承租人张琴媛的搬离工作，其租赁期至2013年6月18日止；5、乙方承诺在上述手续办理过程中，根据实际需要，先行垫付相应的费用，以保证手续顺利进行；6、如过程中支付法院诉讼费及给对方的好处费由乙方承担。2013年8月8日，毛伟进诉至本院，本院于2014年1月27日作出(2013)普民四(民)初字第1717号民事判决，判决确认：1、毛伟进与朱某签订的关于上海市车站新村XXX号XXX室的《上海市房地产买卖合同》无效(合同编号为“XXXXXXX”)；2、毛伟进应向华夏银行股份有限公司上海虹桥支行结清上述房屋的剩余贷款及其他费用；3、华夏银行股份有限公司上海虹桥支行应毛伟进结清贷款及相关费用之日涤除上述房屋上设定的抵押权利登记；4、朱某应于华夏银行股份有限公司上海虹桥支行涤除上述房屋上设定的抵押权利登记之日配合毛伟进办理上述房屋的产权变更登记手续，将产权恢复至毛伟进名下。上述判决生效后，毛伟进未履行该判决所确定其负有的还款义务，截止2016年9月20日，经第三人华夏银行股份有限公司上海虹桥支行核算，毛伟进所应归还的债务共计693588.60元。因毛伟进未清偿所负债务，系争房屋产权目前仍登记在第三人朱某名下，第三人华夏银行股份有限公司上海虹桥支行为系争房屋抵押权人。原告自2013年10月30日起，陆续通过银行转账形式向被告支付钱款，截止2014年1月5日前，有银行转账记录证明的钱款数额共计18000元。2014年1月5日，毛伟进出具收条载明：“今收到李伟青纸币捌万元整”。其后，自2014年1月29日起至2015年2月6日期间，原告李伟青又陆续通过银行转账支付被告毛伟进的钱款共计21400元。另查明，系争房屋在案外人朱某搬离后，由被告毛伟进实际控制。审理中，原告自述其系投资公司老板，被告通过原告登载在报纸上的广告联系原告，欲将系争房屋出售给原告，双方经协商后签订买卖协议书。后被告称其缺钱，因该买卖原告确实能从中获利，也为了帮助被告归还银行贷款，故原告陆续向被告支付钱款。其有银行转账凭证证明支付钱款的数额共计37000元，其余均以现金支付给被告，合计向被告支付了8万多元后原告要求被告书写了收据。被告则表示其确有向原告借款，但数额没有8万元，收据载明的金额也非房款。本院认为，合同的建立源于当事人的合意。原被告就系争房屋订立《协议书》，就该协议书而言，首先，因房屋买卖系重大财产处置行为，买卖双方对其中所涉及的条款理应审慎、周密。而该协议书的相关条款约定较为笼统、模糊，且对涉及到房屋买卖协议中通常具备的违约责任约定缺失，亦未涉及房款如何给付，有悖常理。其次，原告自述其在协议签订后，或以现金或以银行转账形式陆续向被告支付了8万余元，随后要求被告书写了房款收据。但根据原告提供的转账凭证所反映的付款日期，与其所作表述及被告出具的收据载明的形成日期存在重大矛盾。被告出具的收条亦不能反映其收到的款项系购房款。再次，系争房屋经由本院于2014年1月27日作出生效判决，若原被告就系争房屋确有买卖合意，则此时系争房屋已符合《协议书》约定的转让条件，直至2016年3月22日起诉前，原告未催告被告要求继续履行《协议书》，亦未再向被告支付任何钱款。结合以上理由，本院难以认定《协议书》系双方就系争房屋买卖所达成的合意，双方买卖关系不成立。第三人朱某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案依法裁决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：对原告李伟青要求被告毛伟进履行房屋买卖《协议书》，协助原告李伟青办理上海市车站新村XXX号XXX室房屋产权变更登记手续，并将房屋产权过户至其名下的诉讼请求不予支持。本案受理费人民币16500元，由原告李伟清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  余莉敏审 判 员  王春晖人民陪审员  周婵娟二〇一六年十月三十一日书 记 员  张敏娴附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。