山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终2856号上诉人（原审原告、反诉被告）：山东南丰房地产发展有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370100758252586N。法定代表人：吴长谋，董事长。委托诉讼代理人：陈冬冬，国浩律师（济南）事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：中国农业银行股份有限公司济南历城支行（原名称为中国农业银行济南历城支行），住所地济南市，统一社会信用代码91370100634001659。主要负责人：张本存，行长。委托诉讼代理人：李军，男，该行职工。委托诉讼代理人：柏承峰，山东国曜律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉被告）：赵永靖，女，1978年12月8日出生，汉族，住济南市，被上诉人（原审被告、反诉被告）：丛基安，男，1976年8月20日出生，汉族，住济南市，上诉人中国农业银行股份有限公司济南历城支行（以下简称农行历城支行）、赵永靖、山东南丰房地产发展有限公司（以下简称南丰公司）因与被上诉人丛基安保证合同纠纷一案，不服山东省济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初6514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。南丰公司上诉请求，1.撤销一审判决第一项，改判为“确认《个人购房担保借款合同》(合回编号：37105200700021094)中南丰公司承担的保证担保责任已于2017年12月1日解除，南丰公司不再对丛基安在农行历城支行的该笔借款在2017年12月1日之后的本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、诉讼费、律师费等实现债权的一切费用承担连带清偿责任”；2.撤销一审判决第二项，改判为“农行历城支行、丛基安、赵永靖于判决生效后十日内返还南丰公司18118.83元”；3.撤销一审判决第六项；4.增加判决“丛基安、赵永靖于判决生效后十日内赔偿南丰公司律师代理费经济损失15000元”；5.本案一、二审诉讼费用全部由农行历城支行、赵永靖、丛基安负担。事实与理由：一、一审判决第15页第6行至第7行认定“本院确定解除(保证担保责任)时间为本判决作出之日即2021年1月22日”，适用法律错误，应予纠正。(一)本案中免除南丰公司保证担保责任的时间，应当为2017年12月1日，而不应当是一审判决认定的2021年1月22日。案涉《个人购房担保借款合同》中约定的南丰公司解除保证担保责任的条件是：农行历城支行与丛基安之间办理完毕案涉房屋的抵押登记，而成就这一条件的主体为作为抵押权人的农行历城支行以及作为抵押人的丛基安，并非南丰公司。《中华人民共和国民法典》第一百三十三条规定：“民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为”：第一百五十八条规定：“民事法律行为可以附条件……附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效”；第一百五十九条规定：“附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就……”。办理案涉房屋的抵押登记，是案涉《个人购房担保借款合同》规定的丛基安的主要义务，因此丛基安负有将案涉房屋房产证交由农行历城支行办理抵押登记的责任，但是根据一审判决第13页中第1行至第2行、第9行至第11行中查明的内容，丛基安在明知道案涉房屋存在抵押贷款的情况下自行领取房产证后并未办理抵押登记，而是将案涉房屋转让给案外人石树涛并办理了过户，致使案涉房屋由丛基安抵押登记给农行历城支行已不可能，也即南丰公司解除案涉《个人购房担保借款合同》中的保证担保责任的条件已经不可能再成就。显然，丛基安的这一行为属于《中华人民共和国民法典》第一百五十九条规定的“当事人为了自己的利益不正当地阻止条件成就”的情形，按照该条法律规定，应当“视为条件已经成就”，因丛基安转让案涉房屋的行为发生在2017年12月21日，因此自该日起南丰公司的保证担保责任就已经解除。(二)退一步讲，即使不按照前述(一)中阐明的观点来认定解除南丰公司保证担保责任的时间，从公平处理本案的角度来看，也应当按照南丰公司主张权利的时间来进行认定。但一审判决对南丰公司主张权利的时间节点未进行任何认定，一审判决以一审判决作出之日2021年1月22日作为解除南丰公司保证担保责任之日，没有法律依据。第一个时间点，南丰公司的代理人在2020年7月2日就在“山东法院电子诉讼服务网”上提交了本案起诉状等所有法律文书，经一审法院审查后通过。第二个时间点，本案起诉审查通过后，根据一审法院的规定，强制进入诉前调解阶段，由一审法院法官助理及另外一个调解员作为法院工作人员主持调解，在2020年7月9日，南丰公司代理人以及工作人员与农行历城支行代理人之一的李军在一审法院调解室见面，法院工作人员将本案起诉状交由农行历城支行代理人李军查阅，并将南丰公司诉讼请求以及事实依据向其讲解。第三个时间点，由于农行历城支行拒不接受诉前调解，南丰公司无奈只好转为正式立案，转为正式立案时间是2020年9月24日，并于当日缴纳了第一笔案件受理费。第四个时间点，也是最为重要的时间点，2020年9月27日，本案起诉状等法律文书在转为正式立案后送达给农行历城支行，起诉状的诉讼请求明确写明了南丰公司要求确认解除保证责任。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款明文规定：“......以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”。因此，一审法院适用法律明显错误，南丰公司起诉时明确要求确认解除担保责任，而起诉状是2020年9月27日送达给农行历城支行的，即无论如何，一审判决均没有法律依据将2021年1月22日判决作出之日作为解除南丰公司担保责任的时间点。(三)南丰公司认为，不能将审判员对案件的裁判时间作为民事法律行为设立、变更、终止的时间，否则太具有随意性。就本案来讲，既然适用简易程序，一审法院本就应该在2020年12月23日之前即三个月的审限届满之前审结本案。换句话说，一审判决本就己经超期，难道一审法院一个案子审十年审不完，南丰公司还要承担十年的保证责任吗?因此，按照法律明文规定的时间认定解除合同责任时间才能保护当事人的合法权益。二、农行历城支行应向南丰公司退还2020年3月26日、2020年6月29日两次被扣收的保证金共18118.83元，一审判决不能仅判令丛基安、赵永靖向南丰公司返还。首先，如前所述，南丰公司的保证担保责任应当在2017年12月1日即丛基安向案外人石树涛转让案涉房屋之时就已经解除，在此之后案涉房屋发生拖欠贷款，南丰公司不应再对此承担保证担保责任，故2020年3月26日、2020年6月29日农行历城支行从南丰公司保证金账户强行扣收保证金之时，其扣收行为就已经没有了事实和法律依据，农行历城支行应当将此退还给南丰公司。其次，一审判决没有认定南丰公司在案涉《个人购房担保借款合同》的履行中存在违约，认定出的事实结论是丛基安违反了案涉《个人购房担保借款合同》，擅自处分了作为抵押物的案涉房屋。因此，谁违约谁就应该承担相应的责任，南丰公司并未违约，农行历城支行为何还有权扣收保证金之后就不予返还了?因为丛基安违约，根据案涉《个人购房担保借款合同》第9页之“3”中的规定，如果保证人一方就此免除保证责任的话，合同约定的处理方式是由丛基安向农行历城支行赔偿违约损失，而不是另行扣收南丰公司的资金抵作赔偿。再次，农行历城支行是单方、强行扣收的南丰公司的保证金，并不是南丰公司提出主动承担保证担保责任，也即农行历城支行扣收保证金的行为过程之中缺乏南丰公司的意思表示，南丰公司在扣款之前没有能够进行抗辩的可能性，只能像提起本案一审诉讼一样事后追索，难道农行历城支行从南丰公司处一次性扣掉丛基安的全部贷款余额，一审判决也不判令其返还吗?最后，案涉房屋作为抵押物灭失以及南丰公司免除保证担保责任，除丛基安需要对此承担违约责任之外，不利后果均应该由农行历城支行自行承担，不能由南丰公司去承担。因为在案涉房屋办理房产证后长达近十年的时间里，农行历城支行作为案涉购房贷款业务的直接利害一方，疏于对案涉房屋办理抵押登记的监管，始终未能发现案涉房屋已经“跑证”多年的事实，致使其未能阻止丛基安处分抵押物，造成贷款出现无法清偿的重大金融风险，农行历城支行的工作人员应该被追究管理责任，南丰公司既不是抵押权登记的权利主体，亦未违反案涉《个人购房担保借款合同》的约定，责任完全在于丛基安以及农行历城支行。三、南丰公司对于一审判决第六项中“丛基安、赵永靖在2021年1月22日之前欠付农行历城支行的本金、利息、罚息、复利18387.67元”不应再承担连带还款责任。(一)该18387.67元是如何计算出来的，有什么样的证据予以证实，一审法院均没有在本案庭审调查中进行过查证。南丰公司收到一审判决之后，才被农行历城支行告知除了2020年3月26日、2020年6月29日两次扣收保证金共18118.83元之外，其还于2020年12月28日、2021年1月22日(一审判决作出当日)分两次扣收了南丰公司保证金共18387.67元。本案一审法庭辩论终结之日是2021年1月21日，2021年1月22日的扣款凭证发生在法庭辩论终结之日之后，2020年12月28日的扣款凭证农行历城支行也没有交由一审法院作为证据由南丰公司质证，因此，一审判决程序严重违法，将未提供证据证实的“事实”在判决书中进行了认定，对于严重违反诉讼程序的判决项目，必须予以撤销。(二)根据南丰公司的前述上诉意见“一”，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款的明文规定，最晚也不应晚于一审起诉状的送达时间2020年9月27日作为解除南丰公司保证担保责任的时间。一审判决第六项中的18387.67元的扣款发生在2020年12月28日、2021年1月22日，该两日均大大晚于一审起诉状的送达时间2020年9月27日，因此保证担保责任解除后肯定不能存在保证人须继续承担保证担保责任的认定，否则与法理相互矛盾。四、一审判决不予支持南丰公司主张的律师代理费15000元经济损失，判决错误。案涉《个人购房担保借款合同》第二十条中约定“本合同项下涉及的律师服务费…等费用由借款人、保证人和抵押人承担”。本案中借款人与抵押人均系丛基安，保证人为南丰公司，也即本案中南丰公司支出的律师代理费15000元则丛基安应至少承担一半(一审判决已认定本案债务系丛基安、赵永靖夫妻共同债务则赵永靖应一并承担)，如果一审判决认为南丰公司所主张的律师代理费超过了案涉《个人购房担保借款合同》中约定的各自承担份额所对应的金额，一审判决也应支持南丰公司所提出的部分律师代理费金额请求，而不应当全部驳回。农行历城支行辩称，南丰公司违反双方签订的按揭合作协议的要求，未履行协助配合及防范法律风险的合同义务，农行历城支行在南丰公司开发的名士豪庭楼盘贷款给近千户业主，其中丛基安作为个案，与正常发放贷款的业主所办理的房产证手续不一致，这近千户正常客户均为南丰公司与客户签订了房产转移登记手续后，在济南市房管局领取房产证后统一由南丰公司保管，再通知农行历城支行去南丰公司领取这部分业主办理的房产证，这些事实南丰公司承认了。如果发生个别业主无论是通过什么关系，什么理由擅自领取房产证，并由南丰公司出具相关手续，违背控制法律风险的手段，造成不良后果，南丰公司不能免除连带保证责任。这一保证责任在合同双方均有约定，因此，本案直接责任是由南丰公司未控制法律风险所导致的。赵永靖辩称，其与南丰公司并无合同关系。丛基安未进行答辩。农行历城支行上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第七项，改判南丰公司对判决第三、四、五项承担连带还款责任；2.本案一、二审诉讼费均由南丰公司承担。事实与理由：一审判决没有厘清丛基安贷款所购房屋没有办理抵押登记的责任归属，直接以案涉房屋已过户给案外人，《个人购房担保借款合同》中南丰公司阶段性保证责任的解除条件已不可能成就为由，解除南丰公司的阶段性保证责任，没有任何事实和法律依据。1.丛基安未委托南丰公司代办房产证，并不意味南丰公司不再负有协助农行历城支行办理抵押登记的义务。丛基安贷款所购房屋没有办理抵押，责任在南丰公司。南丰公司负有协助农行历城支行办理抵押登记的义务。《一手房贷款业务银企合作协议》第九条约定：“乙方（南丰公司）应协助购房人以及甲方（农行历城支行）办理房屋的销售备案登记、抵押预登记和正式的抵押登记，并将上述抵押登记文件的原件交甲方保管”。第十条约定“在购房人委托乙方代为办理房地产权利证书的情况下，乙方应在以购房人为所有权人的房地产权利证书办理完毕当日，将房地产权利证书直接交甲方保管”。从上述内容可以看出，第九条约定了南丰公司负有协助农行历城支行办理抵押登记，并将抵押登记文件原件交农行历城支行的义务。第十条约定了在购房人委托南丰公司代为办理房产证的情况，南丰公司协助办理抵押的具体措施，即在房产证办理完毕当日直接交农行历城支行。从上述约定内容可以看出，即使丛基安未委托南丰公司代办房产证，南丰公司也负有协助农行历城支行办理抵押登记并向农行历城支行交付抵押登记文件原件的义务。2.丛基安贷款所购房屋无法办理抵押登记，责任在南丰公司。（1）如前所述，《一手房贷款业务银企合作协议》第九条、第十条约定了南丰公司协助办理抵押的义务和操作措施。根据《个人购房担保借款合同》第十四条，只要农行历城支行取得房产证，即使丛基安不配合、不到场，也可办理抵押登记。在此情况下，南丰公司为了切实履行协助办理抵押登记义务，应当让丛基安办理委托南丰公司代办房产证的公证。（2）南丰公司提交的证据《银行领取产证登记簿》三本，证实绝大多数贷款购房业主，委托南丰公司代为办理房产证，且南丰公司已将业主的房产证交给银行并办理了抵押登记。（3）南丰公司未履行任何协助办理抵押登记的义务。丛基安房屋档案显示，2011年11月14日南丰公司与丛基安申请办理转移登记，签订《房屋所有权转移登记申请书》、《房屋移交协议》，丛基安在2011年11月14日办理房产证，并在2011年11月16日领取了房产证。南丰公司在明知其在丛基安的房屋抵押之前承担阶段性保证责任，且《一手房贷款业务银企合作协议》约定其承担协助办理抵押义务的情况下，在丛基安办理房产证时没有履行任何协助农行历城支行办理抵押登记的义务，甚至连丛基安已经办证的情况也未曾告知农行历城支行。签订担保借款合同时，丛基安所购房屋为预售商品房，尚未办理产权登记，自然也无法办理抵押登记。丛基安所购房屋办理抵押登记，需要如下步骤：1.开发商南丰公司将其所建房屋办理初始产权登记，将房屋登记到其名下；2.南丰公司将其名下的房屋过户到丛基安名下，丛基安取得房产证；3.办理抵押登记手续。丛基安所购房屋办理房产证完全在开发商南丰公司的掌控和配合下才能实现的，而农行历城支行对丛基安的办证情况却无法知晓。因南丰公司没有把丛基安已经办证的情况告知农行历城支行，农行历城支行也无法督促丛基安及时办理抵押登记。二、南丰公司提供的阶段性保证担保属于《中华人民共和国合同法》第四十五条规定的附解除条件的合同，因所附解除条件尚未成就，南丰公司应提供的阶段性保证担保仍然有效。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”。《个人购房担保借款合同》第十三条第四款约定：“借款人以本合同项下所购房屋作抵押的，由保证人南丰公司提供阶段性担保。阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任”。从该条约定可以看出，《个人购房担保借款合同》关于南丰公司解除阶段性担保的条件有两个，一是丛基安贷款所购房屋办理了抵押登记；二是将有关抵押文件交农行历城支行收执。因合同约定的所附解除条件尚未成就，该合同当然继续有效，南丰公司任应承担保证担保责任。三、一审判决没有任何法律依据。根据法律规定，合同的解除分为协议解除和法定解除两种，即《中华人民共和国合同法》第九十三条和第九十四条的规定。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形”。首先，本案中南丰公司不符合于《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十四条的情形。一审判决以丛基安将案涉房屋转卖他人，南丰公司阶段性保证责任的解除条件已不可能成就为由判定解除合同，但丛基安将案涉房屋转卖他人，显然不属于“因不可抗力致使不能实现合同目的”的情形。退一步讲，即使《个人购房担保借款合同》第十三条第四款约定的阶段性保证担保属于《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款所指的约定南丰公司解除合同的条件，根据约定解除合同的条件有两个，一是丛基安所贷款购房屋办理了抵押登记；二是将有关抵押文件交农行历城支行收执，而这两个条件均未成就，南丰公司无权单方要求解除合同。一审判决适用的是《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，而上述法条均不涉及合同解除的内容，一审判决未载明解除合同的法律依据。四、《个人购房担保借款合同》第十三条第五款第四项约定，借款人提供抵押担保的保证人愿先于抵押担保对所担保的债务履行保证责任，保证人应按本合同约定履行保证责任并同意贷款人从保证人任何账户中直接划收相关款项，从该约定可以看出，案涉房屋是否办理抵押登记，不影响南丰公司的保证责任，同样案涉房屋已经转卖他人导致无法办理抵押登记，也不会影响南丰公司承担保证责任。南丰公司辩称，一、《一手房贷款业务银企合作协议》》第十条明确约定，只有在购房人委托南丰公司办理房地产证书的情况下，南丰公司才存在将已经掌握的房地产证书交由农行历城支行的协助义务。第九条只是笼统约定了在整个案涉房屋证照办理中，南丰公司的责任但是并不适用于本案的实际情况。因此，农行历城支行仅以第九条第十条的合作协议，要求南丰公司承担保证责任与事实不符。南丰公司并未收取案涉房屋的房产证，故不存在交付给农行历城支行的协助义务。二、本案房屋无法办理抵押登记的责任在于丛基安以及农行历城支行，与南丰公司无关。该情况已经一审法院查明，农行历城支行上诉时所说的必须让南丰公司要求丛基安强制办理委托代办房产证公证手续，是强人所难。南丰公司无权去强制任何人实施法律行为，而且根据一审证人的证言，即使办理了委托房产证公证，那么丛基安也有权凭自己的身份证领取房产证，并不是必然房产证发放到南丰公司的手中；其次，农行历城支行以登记簿上多数业主通过委托代办房产证公证的形式，也认为丛基安也必须通过委托公证的形式办理房产证，是其自己的揣测，并没有合同法律依据；再次，农行历城支行上诉所提的南丰公司与丛基安在房管局面签转移登记申请书的情况，该情况与本案没有关系。因为办理面签转移登记申请是南丰公司与丛基安之间履行房屋买卖合同的行为，只要丛基安交纳了房款，南丰公司就必须在转移登记申请中进行同意，否则就构成了合同违约。南丰公司在申请书上签字也不代表着本案房产证就一定办理下来，因为在同意这种转移之后，房管局还要审查丛基安相关的办证税费是否已经缴付到位多种条件，南丰公司也不会知道丛基安何时能够领取案涉房屋的房产证，所以农行历城支行要求南丰公司通知其办证情况没有事实和合同依据，合同并未约定通知义务。而且，这种通知与丛基安是否将未办理抵押权的房屋进行出售的行为之间并没有直接的因果关系。经一审查明，本案房屋跑证的责任在于丛基安，农行历城支行没有尽到金融风险的监管责任。南丰公司并不存在任何过错。在案涉合同约定的保证责任解除的条件因为丛基安的跑证行为也不可能再成就，一审判决南丰公司解除保证责任符合合同履行的实际情况，符合公平公正原则。三、抵押物是合同约定的担保财产，由于丛基安和农行历城支行造成抵押物灭失，由此造成如果南丰公司承担保证责任之后，再向丛基安追偿的诉权将没有责任财产，南丰公司当然有权解除担保责任。赵永靖述称，意见同其上诉状意见。丛基安未陈述意见。赵永靖上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四、五项中对赵永靖的判决；2.一、二审诉讼费由丛基安、农行历城支行、南丰公司承担。事实与理由：1.涉案房产虽是婚内购买，但房产登记在丛基安个人名下，是他个人财产。2019年底离婚时，赵永靖一直认为是共同财产，还约定如果卖出房产两人再分割房款，当时根本不知道丛基安早就在婚内2017年就独自卖出了房子，根本不可能再分房款。直至2020年12月份本案发生，法院给赵永靖送达了南丰公司及农行历城支行提供的证据，赵永靖才知道涉案房产并非共同房产，房产登记在丛基安个人名下，为其个人所有，而并非夫妻共同财产。赵永靖也是受欺骗的受害者。赵永靖是基于对该房产属于夫妻共同财产的重大误解的情况下才签订共同还款承诺，而目前赵永靖得知该房产并非双方共同财产的情况下，赵永靖还作为共同还款人显失公平，也违背赵永靖当时的真实意思表示，根据《民法总则》第一百四十七条“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”，第一百五十一条“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”，因此基于赵永靖前期签订共同还款承诺时的重大误解，特要求法院撤销本人的共同还款承诺。2.即便赵永靖的共同还款承诺不撤销，赵永靖也应在农行历城支行放弃对涉案房屋担保的范围内免责。赵永靖的共同还款承诺实际是作为涉案贷款的保证人，签订借款合同的主债务人是丛基安。农行历城支行在明明约定涉案房产应办理抵押的情况下，在2011年11月份房产证就早已办理下来的情况下，怠于行使办理房产抵押的权利，怠于履行对约定抵押物的监管责任，加重了赵永靖作为保证人的义务，赵永靖应当在其放弃物保的范围内免责。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”及《中华人民共和国担保法》第二十八条“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任”，农行历城支行以其自身行为自愿放弃对涉案房产办理抵押并优先受偿的权利，则赵永靖应在农行历城支行放弃物保的范围内免责。农行历城支行应对其自身贷款无法追回的问题责任自负。且其有与丛基安恶意串通故意不作为的嫌疑，应受到银监会的调查和追责。还款承诺未约定保证期间，根据法律规定，保证期间是六个月，对农行历城支行超出借款合同约定履行期六个月的款项上诉人也不应承担。根据借款合同，丛基安连续三期不足额还款，农行历城支行就应要求提前还款，而现在丛基安实际已逾期十三个月银行才提起诉讼，已超过六个月的保证期间，因此赵永靖请求撤销对本案房屋的共同还款责任。3.在本案中，赵永靖其实也是不幸婚姻中的受害者，还要为前夫个人挥霍的债务承担连带责任，在无夫妻共同财产或夫妻共同财产远远不能支付所负共同债务的情况下，试想一下，如果这笔债务一直伴随到赵永靖今后的生活中，对赵永靖本人及孩子产生的不利影响是不言而喻的，甚至会对赵永靖以后的家庭造成不稳定。如果丛基安与农业银行恶意串通故意不作为，来侵害另一方的合法权益，这时还要让本人承担连带赔偿责任显然是有失公平的，也有违婚姻法的立法宗旨。4.贷款一直由赵永靖实际还款，直至离婚时丛基安表示他负责全部还贷，赵永靖才断供，赵永靖对违约逾期还款没有任何过错。而银行在明明约定房产应办理抵押的情况下在2011年11月份房产证早就办理的情况下怠于行使办理抵押的权利，怠于履行对抵押物的监管责任，让开发商及赵永靖都成为受害人，对其自身贷款无法追回的问题责任也应自负，且有与男方恶意串通故意不作为的嫌疑，应受到银监会的调查和追责。整个案件中，赵永靖是无辜没有任何过错的，是受到丛基安的欺骗、银行不作为怠于行使办理抵押权的受害人，让赵永靖承担还款责任不公平，应当撤销共同还款承诺，免除赵永靖的还款责任。5.银行不办理抵押肯定是有过错，且行为恶劣的严重性要大于其办理了抵押却放弃对物的优先受偿权而加重了保证人的责任，保证人仍然应免责。6.赵永靖已向银监局写了举报信也是要求银监局追责农行历城支行的责任，尚未有回复。农行历城支行辩称，一、共同还款保证承诺书明确载明共同还款的款项是购买涉案房屋的贷款，银行发放的贷款也实际用于了购买了案涉房屋不属于共同还款不属于寄于重大误解而实施的民事法律行为，二、赵永靖是案涉贷款的共同还款人，不是保证人。三、赵永靖在上诉状中贷款一直由其实际还款，说明赵永靖对贷款购房的情况是知情的。四、未办理抵押登记的责任不在农行历城支行，赵永靖的上诉请求不能成立。南丰公司辩称，南丰公司同意赵永靖关于农行历城支行抵押登记过程中存在明显的过错或者恶意串通的这种意见，但是农行历城支行关于赵永靖与丛基安系共同还款人而不是保证人的观点也是正确的。所以如果丛基安应当承担这种还款责任的话，赵永靖是难以进行这种抗辩的，其它的上诉意见与南丰公司没有关系，所以不再陈述意见。丛基安未进行答辩。南丰公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认南丰公司与农行历城支行、丛基安所签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：37105200700021094）中南丰公司承担的保证担保责任已经解除，南丰公司不再对丛基安在农行历城支行处的该笔借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、诉讼费、律师费等实现债权的一切费用承担连带清偿责任；2.判令农行历城支行、丛基安、赵永靖共同偿还南丰公司18118.83元；3.本案诉讼费用由农行历城支行、丛基安、赵永靖承担；4.丛基安、赵永靖赔偿南丰公司律师代理费经济损失15000元。农行历城支行向一审法院提出反诉请求：1.判令丛基安、赵永靖偿还农行历城支行借款本金359115.44，利息4884.61元(计算截止2020年10月19日)，且自2020年10月20日起，按《个人购房担保借款合同》第四条的约定计收罚息、复利，直至本息清偿之日止；2.判令南丰公司对诉讼请求第一项承担连带还款责任；3.本案全部诉讼费用，以及农行历城支行实现债权的其他费用由南丰公司、丛基安、赵永靖承担。一审法院认定事实：2007年5月31日，南丰公司（出卖人）与丛基安（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）200703738），合同约定丛基安购买名士豪庭11号楼1单元303室房屋，总房款650612元，丛基安在签订合同时交付200612元首付款，剩余450000元通过向银行申请按揭贷款的方式支付。2007年6月8日，赵永靖向农行历城支行出具《共同还款责任承诺书》，内容为：“本人与借款人丛基安是夫妻关系，因借款人购买位于济南历下区经十路的名士豪庭（楼盘）11号楼1单元303室的房屋，向贵行申请个人购房贷款肆拾柒万元。本人作为借款人的共同还款成员，向你行承诺当借款人不按期偿还上述贷款本息时，本人对该笔贷款本息及相关费用承担连带清偿责任。”2007年7月19日，农行济市历城支行（贷款人、抵押权人）与丛基安（借款人、购房人、抵押人）、南丰公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：37105200700021094），合同约定丛基安向农行历城支行借款470000元用于购买涉案房屋，借款期限为2007年7月19日-2037年7月18日，丛基安采用按每月等额本息的还款方式还款。合同第四条对借款利率约定如下：1.本合同项下借款利率，执行中国人民银行公布的人民币贷款基准年利率7.2%；借款发放前如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自调整生效日起以调整后的人民币贷款基准利率确定合同的借款执行利率；借款发放后如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率确定新的借款执行年利率。2.借款人未按本合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起，直至本金清偿之日止，在本合同约定的借款执行年利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。……4.对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。合同第十三条对保证担保约定如下：1.保证人为借款人依本合同形成的债务提供连带责任保证。2.保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。……4.借款人以本合同项下所购房屋作抵押的，由保证人南丰公司提供阶段性保证担保；阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；……合同第十四条对抵押担保约定如下：1.抵押人自愿以涉案房屋所有权作为本合同项下债务的抵押物。……3.抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现债权的一切费用。……6.在本合同有效期内，未经贷款人书面同意，抵押人不得对抵押物做出赠与、转让、出售、出租或其他任何可能对抵押权不利的处分；经贷款人书面同意，抵押人转让、出租、出售抵押物所得价款，应用于提前清偿所担保的主合同项下债务。……8.抵押人委托贷款人（或贷款人认可的中介机构）在本合同签订后凭本合同、房地产权证及相关文件到有关登记机关申办抵押预登记（备案）或抵押登记手续，并将抵押物的抵押登记备案证明、他项权利证书及其他抵押登记权利证书的正本原件交贷款人保管。合同第十六条对借款人、保证人、抵押人的违约责任约定如下：1.借款人未按本合同约定归还借款或未按本合同约定用途使用借款的，贷款人有权对借款人计收罚息和复利。2.本合同有效期内，发生下列事项之一的，贷款人有权停止发放借款，有权提前收回已发放借款、行使抵押权或/和要求保证人承担保证责任，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施：……（6）抵押人未经贷款人书面同意对抵押物做出赠与、转让、出租或其他任何对抵押权不利的处分。……3.保证人、抵押人有下列行为之一，给贷款人造成经济损失的，应给予全额赔偿：……（2）未经贷款人书面同意擅自处理抵押物。……合同第十七条约定：因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用。合同第二十条对费用承担约定如下：本合同项下涉及的律师服务费、登记、评估、保险、鉴定、鉴证、公证、保管等费用由借款人、保证人和抵押人承担；贷款人有权直接从借款人、保证人和抵押人的任何账户中划收上述费用。2008年5月24日，农行历城支行（甲方）与南丰公司（乙方）签订《一手房贷款业务银企合作协议》，协议约定甲方同意对购买乙方开发的名士豪庭项目的自然人提供购房贷款。合同第九条约定：“乙方应协助购房人以及甲方办理房屋的销售备案登记、抵押预登记和正式的抵押登记，并将上述抵押登记证明文件的原件交甲方保管。”合同第十条约定：“在购房人委托乙方代为办理房地产权利证书的情况下，乙方应在以购房人为所有权人的房地产权利证书办理完毕叁日内，将房地产权利证书直接交甲方保管。”合同第13条约定：“乙方为购房人因购买本合作项目项下房屋而依借款合同所产生的债务提供连带责任保证。乙方提供连带责任保证的，有关保证责任的具体内容以甲方、乙方与购房人签订的借款合同为准。”合同第十七条约定：“……3.本协议约定与具体的借款合同约定相冲突的，以借款合同约定为准。”2011年11月10日，南丰公司（原产权人）与丛基安（申请人）申请办理转移登记，并签订《房屋所有权转移登记申请书》、《房屋移交协议》。2011年11月14日，丛基安办理了涉案房屋的权属登记，济房权证历字第188188号房屋所有权证显示，房屋所有权人为丛基安。2011年11月16日，丛基安在领证确认单上的领证人处签名。庭审中，丛基安称其本人从房管局领取的房产证，未委托过南丰公司。农行历城支行主张丛基安、赵永靖公证委托南丰公司在济南市房产登记部门代为办理并领取房产证事项，并申请一审法院向济南市历下区公证处调取相关材料，历下区公证处的回函显示，丛基安、赵永靖未在该处办理委托南丰公司代为办理房产证事项的公证事项。2017年12月21日，丛基安与案外人石树涛签订《济南市存量房屋买卖合同》，将涉案房屋转让给石树涛，买卖双方应于合同签订之日起90日内申请过户转移登记。2020年10月24日济南市房屋档案馆出具的《房屋权属状况信息》显示，涉案房屋现登记在案外人郭齐芳名下，登记时间为2019年12月26日，抵押情况为无。2019年11月6日，丛基安与赵永靖签订《离婚协议书》，就财产处理部分约定为：“1.房产位于历下区名士豪庭一区11号楼1单元303室，现协商房产处理，房款一人一半，此房内家用电器及家具归女方所有……。”同日，两人在历下区民政局登记离婚。丛基安自2019年11月份开始逾期，因丛基安未能按时足额向农行历城支行偿还款项，农行历城支行于2020年3月26日扣划南丰公司10285.94元，于2020年6月29日扣划7832.89元，总共扣划18118.83元。截至2020年9月28日（到期账单日2020年10月19日），丛基安尚欠农行历城支行借款本金359115.44元、利息4884.61元。按照《个人购房担保借款合同》约定计算，自丛基安逾期还款起至2021年1月22日，扣除农行历城支行已扣划的南丰公司18118.83元，丛基安尚欠本金、利息、罚息、复利18387.67元。南丰公司因为本案诉讼支付律师代理费15000元。一审法院认为，一、关于承诺书及合同、协议的效力：《共同还款责任承诺书》、《个人购房担保借款合同》、《一手房贷款业务银企合作协议》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，合同各方均应全部履行其义务。二、关于南丰公司保证责任：丛基安未委托南丰公司办理房产证，该公司无法按照《一手房贷款业务银企合作协议》第十条的约定将房产证交给农行历城支行。丛基安本人领取房产证后也未交付给农行历城支行，致使农行历城支行无法按照《个人购房担保借款合同》第十四条第8小条的约定办理抵押登记，南丰公司也无法按照《一手房贷款业务银企合作协议》第九条的约定，协助农行历城支行办理抵押登记。现涉案房屋已过户登记给案外人，《个人购房担保借款合同》中南丰公司阶段性保证责任的解除条件已不可能成就，故南丰公司有权请求确认《个人购房担保借款合同》中其承担的保证担保责任已经解除且不再对丛基安在农行历城支行处的该笔借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、诉讼费、律师费等实现债权的一切费用承担连带清偿责任，一审法院确定解除时间为判决作出之日即2021年1月22日。三、关于还款责任：丛基安、赵永靖逾期支付所借款项，依据《个人购房担保借款合同》，南丰公司尚在承担连带保证责任期间，农行历城支行依据合同约定，扣划南丰公司18118.83元，并无不妥，南丰公司要求农行历城支行返还该款项，无事实和法律依据，一审法院不予支持。该18118.83元款项为丛基安、赵永靖夫妻关系存续期间产生，是双方的共同债务。南丰公司要求丛基安、赵永靖偿还，符合法律规定，一审法院予以支持。赵永靖抗辩，房产登记在丛基安名下，系丛基安个人财产，其在重大误解情况下签订共同还款承诺；赵永靖的共同还款承诺实际是贷款保证人，现已超过保证期间；赵永靖对南丰公司没有还款承诺，该公司向其追偿无事实和法律依据。上述抗辩均于法无据，一审法院不予支持。南丰公司要求丛基安及赵永靖支付15000元律师代理费经济损失，双方对此未作约定，该请求于法无据，一审法院不予支持。农行历城支行按照合同约定将47万元贷款发放给丛基安，丛基安应按约定的时间和金额偿还农行历城支行贷款本息。丛基安多次逾期还款的行为已构成违约，农行历城支行有权按照合同约定宣布贷款立即到期，要求丛基安偿还借款本金359115.44元、截止2020年10月19日的利息4884.61元及自2020年10月20日起至借款本息全部清偿之日止按照《个人购房担保借款合同》约定计算的罚息、复利。该债务系赵永靖与丛基安夫妻关系存续期间产生，为双方的共同债务，赵永靖应承担共同还款责任。因一审法院确认《个人购房担保借款合同》中南丰公司承担的保证担保责任于2021年1月22日解除，故农行历城支行要求南丰公司对上述全部款项承担连带还款责任，无事实及法律依据，一审法院不予支持。但南丰公司应对2021年1月22日前《个人购房担保借款合同》中约定丛基安欠付的本金、利息、罚息、复利18387.67元承担连带还款责任。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认《个人购房担保借款合同》（合同编号：37105200700021094）中南丰公司承担的保证担保责任已于2021年1月22日解除，此后南丰公司不再对丛基安在农行历城支行处的该笔借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、诉讼费、律师费等实现债权的一切费用承担连带清偿责任；二、丛基安、赵永靖于判决生效后十日内返还南丰公司18118.83元；三、丛基安、赵永靖于判决生效后十日内偿还农行历城支行借款本金359115.44元；四、丛基安、赵永靖于判决生效后十日内偿还农行历城支行截止2020年10月19日的利息4884.61元；五、丛基安、赵永靖于判决生效后十日内支付农行历城支行以本金359115.44元为基数，自2020年10月20日起至借款本息全部清偿之日止，按照《个人购房担保借款合同》约定计算的罚息、复利；六、南丰公司对丛基安、赵永靖2021年1月22日前欠付农行历城支行的本金、利息、罚息、复利18387.67元承担连带还款责任；七、驳回南丰公司、农行历城支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费314元，由南丰公司负担126元，丛基安、赵永靖各负担94元。反诉案件受理费3380元，由南丰公司负担130元，丛基安、赵永靖各负担1625元。本院二审期间，赵永靖向法院提交中国银行保险监督管理委员会山东监管局作出的银行保险违法行为举报调查意见书，拟证明银行对于房屋未办理抵押登记有重大责任，以其行为放弃了对房屋的优先受偿权，保证人应在其放弃范围内免责。赵永靖承担的法律责任实质就是保证人责任，因此赵永靖的还款责任也应在银行放弃范围内免责。南丰公司、农行历城支行对该证据的真实性均无异议，但对赵永靖的证明目的均有异议，该证据不能免除赵永靖作为共同还款人的还款责任。丛基安未发表质证意见。本院认为，赵永靖提交的证据虽具有真实性，但无法证明其证明目的，本院不予采信。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，赵永靖向农行历城支行出具的《共同还款责任承诺书》，农行历城支行、丛基安、南丰公司签订的《个人购房担保借款合同》，农行历城支行与南丰公司签订的《一手房贷款业务银行合作协议》均系各方当事人真实意思表示,不违反法律行政法规的强制性规定，内容合法有效。关于南丰公司能否就案涉借款免除保证责任，依据《个人购房担保借款合同》的约定，南丰公司为案涉借款提供阶段性保证担保，阶段性保证人自本合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。农行历城支行与南丰公司签订的《一手房贷款业务银企合作协议》虽约定南丰公司应协助购房人以及农行历城支行办理房屋的销售备案登记、抵押预登记和正式的抵押登记，并将上述抵押登记证明文件的原件交农行历城支行，但南丰公司仅负有协助办理抵押登记的义务，南丰公司并无保证完成抵押登记之义务。对抵押房产进行抵押登记系贷款人农行历城支行与借款人丛基安的义务。案涉房产的房产证下发后农行历城支行与丛基安未办理抵押登记，南丰公司解除阶段性保证的条件已无法成就。南丰公司主张解除保证责任于法有据，一审法院判令其保证责任自一审判决作出之日起解除并无明显不当。案涉抵押房产未进行抵押登记责任在农行历城支行与丛基安，农行历城支行主张南丰公司对此负有责任，无合同依据，本院不予支持。《个人购房担保借款合同》第二十条约定，合同项下涉及的律师服务费、登记、评估等费用由借款人、保证人和抵押人承担；贷款人有权直接从借款人、保证人和抵押人的任何账户中划收上述费用。该条款约定的系贷款人因案涉借款产生的律师费等费用的承担问题，并未对保证人因案涉合同产生的律师费等费用承担作出约定。南丰公司主张赵永靖、丛基安负担其律师代理费的主张，依据不足，本院不予支持。关于赵永靖的还款责任问题，赵永靖就案涉借款向农行历城支行出具《共同还款责任承诺书》承诺其作为共同还款人，对案涉借款本息及相关费用承担连带清偿责任。银行是否就抵押房产办理抵押登记不影响赵永靖的还款义务。赵永靖主张其系案涉借款的保证人、农行历城支行未进行抵押登记存在过错应免除其还款责任的主张，不能成立，本院不予支持。此外，赵永靖申请法院向济南市房屋管理局及农行历城支行调取关于2017年丛基安转卖房屋时无赵永靖的签字房管局办理过户手续的证据及农业银行对贷款办理的批复文件，本院认为，赵永靖申请调取的证据与案涉纠纷无直接关系，不属于法院调取证据的范围，本院不予准许。抵押房产属于借款人的财产。对于是否主张物的担保银行具有选择权。银行在办理抵押过程中是否存在瑕疵不影响赵永靖作为共同还款人的责任。故赵永靖以其需要准备新证据证明银行过错为由申请延期开庭审理，理由不能成立，本院不予准许。综上所述，南丰公司、农行历城支行、赵永靖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14880元，由上诉人赵永靖负担7032元，上诉人中国农业银行股份有限公司济南历城支行负担6760元，上诉人山东南丰房地产发展有限公司负担1088元。本判决为终审判决。审判员  高静二〇二一年五月六日书记员  杜淼