中华人民共和国上海市青浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）青民三(民)初字第2496号 原告曲康汉，男，1957年5月8日出生，现住天津市。 委托代理人袁征(与原告系夫妻关系)，女，1978年10月31日出生，汉族，户籍地江苏省苏州市。 被告上海金深房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。 法定代表人陈必安。 委托代理人张伟伟，男。 委托代理人杨利平，女。 原告曲康汉诉被告上海金深房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月29日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员徐冬梅、代理审判员刘琳、人民陪审员孙连华组成合议庭进行审理。本案于2015年8月28日第一次公开开庭进行了审理，原告曲康汉及其委托代理人袁征、被告委托代理人张伟伟到庭参加诉讼。审理中，本院根据原告的申请委托上海源正科技有限责任公司对系争房屋的质量进行鉴定，后委托上海正弘建设工程顾问有限公司对房屋内质量问题的修复费用进行审价。本案分别于2016年8月11日及10月24日第二次、第三次公开开庭进行了审理，其中第三次开庭人民陪审员变更为支敏，原告委托代理人袁征、被告委托代理人杨利平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曲康汉诉称：2010年11月25日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买位于上海市青浦区徐泾镇叶联路XXX弄XXX号XXX室的房屋，房屋暂测面积为89.03平方米，房屋总价款为人民币(以下币种均为人民币)2,165,922元。合同第十条约定，被告承诺于2013年3月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房大产证。合同第十一条约定，被告于2012年9月30日将房屋交付原告。合同第十二条约定，被告如未按约交付房屋，应向原告支付违约金，违约金按已付房款日万分之六计算。合同第十四条约定，在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续，取得大产证后30日内，由原、被告签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件，双方签署《房屋交接书》之日起30日内，由双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房屋的房地产权证(小产证)。合同签订后，原告向被告付清了房款，被告于2012年9月9日向原告交付了房屋钥匙。根据合同约定被告应于2013年3月31日取得房屋大产证后30日内与原告签署《房屋交接书》，即2013年4月30日为最后期限，但原告直至2014年9月25日才与被告在被告位于嘉定区的住所签订《房屋交接书》。原告认为，在房地产交易中，交付房屋钥匙只是老百姓观念中的交房概念，但在物权法的意义上，房屋作为不动产，其交付必须进行过户登记，否则，即使入住房屋也不等于取得了房屋的所有权。因此，开发商履行交付房屋的义务，除实际将房屋钥匙交付业主外，还应包括办理缴纳相关税金及维修基金之后为业主办理完过户手续，完成实际交付和过户登记后才算全面履行了交付义务。本案由于被告的原因，导致原告未按约取得房屋产权证，被告违约，故被告应按约赔偿原告违约金及利息损失。根据合同，系争房屋暂测面积为89.03平方米，但实测面积为86.74平方米，被告曾确认应退还原告房款55,711元，但至今分文未付。2012年9月9日交房屋钥匙时，原告检查房屋发现房屋进门玄关处木饰面发霉，维修人员当场承诺免费修复，工期为一个月，原告认为虽然原告另有住处，但原告从交付钥匙起即拥有房屋的使用权，因维修玄关导致原告损失一个月的房屋使用权，应参照当时同小区月租金5,000元的标准赔偿，另原告于当日预付3个月的物业费，一个月物业费损失为373元。据修锁师傅反映，一副门锁应配6把钥匙，但被告仅交付原告2把钥匙，故原告要求被告交付剩余的4把钥匙，如被告无法交付，要求被告免费更换门锁并交付6把钥匙，或按更换门锁的市场价格赔付原告费用。2014年，有公司有意租赁原告该房屋，但要求出具正规发票，但开具发票前提要取得房地产权证，但因被告迟延签订《房屋交接书》，原告至2014年11月3日才取得房地产权证，导致原告损失2个月的租金，故被告应赔偿原告无法办理房地产权证的房租损失。被告还应赔偿原告拖延签订《房屋交接书》进行投诉而产生的交通费用。2014年9月29日，原告持被告提供的《房屋交接书》等文件至房地产交易中心办理产权证书，原告缴纳税款时发现被告提供的房价款发票与税务部门系统中应税的数额存在0.2元的出入，要求原告重新回被告位于嘉定区的住所地开具发票，原告因此与税务人员发生纠纷，原告认为该纠纷系被告工作人员工作失误所致，导致原告感情受到伤害，故原告要求被告赔偿精神损失5,000元。另，系争房屋存在严重的质量问题，导致墙纸发霉、瓷砖破碎，维修人员仅作表面修复，但无法根本解决质量问题。故要求被告赔偿原告修复费用。原告认为如果被告按照合同约定合法合理及时履行义务，就不会导致原告上述损失，故被告应承担原告为赶赴上海出庭产生的交通费、误工费、翻译费。为此，原告诉至法院要求：1、判令被告向原告支付因迟延交付房屋而产生的违约金665,372.24元(按照2,165,922元的日万分之六，从2013年5月1日起至2014年9月25日共计512天)及利息(以665,372.24元为本金，按照银行同期贷款利率，从2014年9月26日起算至本判决生效之日止)；2、判令被告向原告赔偿因迟延签订《房屋交接书》导致原告无法办理产权证引起的自2014年7月1日至2014年8月31日期间的房租损失15,000元；3、判令被告向原告赔偿因房屋墙壁与墙纸霉变导致的自2014年9月1日至2014年11月30日期间的房租损失22,500元；4、判令被告退还原告因实测面积减少而多交的购房款共计55,711元及利息(以55,711元为本金，按照银行同期贷款利率，从2012年9月9日起算至本判决生效之日止)；5、判令被告向原告支付因维修内玄关木饰面发霉期间(2012年9月9日至2012年10月30日)的房屋使用费损失人民币5,000元，物业管理费损失373元；6、判令被告免费为原告维修霉变墙壁，更换霉变墙纸，如果不更换则按市场价格向原告赔付；7、判令被告免费为原告更换开裂的劣质大理石地板，如果不更换则按市场价向原告赔付；8、判令被告返还原告剩余4把原配大门钥匙；9、判令被告向原告支付因迟延签订《房屋交接书》导致原告进行信访产生的额外交通费用550元；10、判令被告向原告支付因被告聘用的财务人员开具房价发票金额与青浦税务局系统中显示应税金额有0.2元人民币出入而导致纠纷引起的原告精神损失费5,000元；11、判令被告支付因原告及委托代理人每次赶赴上海出庭的交通费、误工费与翻译费共计7,121元；12、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第三项诉请为判令被告向原告支付自原告租客2014年9月中旬退租之日起至房屋修复之日止的租金损失，按月租金7,500元计算；变更第五项诉请为判令被告向原告支付因维修内玄关木饰面发霉期间(2012年9月9日之后的三个月)的房屋使用费损失15,000元，物业管理费损失1,119元；变更第六诉请为判令被告向原告赔付维修霉变墙壁、更换霉变墙纸的费用(以审价报告为准)；变更第七项诉请为判令被告向原告赔付更换开裂大理石地板的费用(以审价报告为准)。其余诉请不变。 被告上海金深房地产开发有限公司辩称：1、合同约定交房日期为2012年9月30日，交付标志为签收商品房钥匙，双方于2012年9月9日签订交付钥匙收条，被告是提前交房，不存在延期交房。2、房屋交接书需要原、被告双方共同签订，单方无法签署，被告取得大产证的时间为2012年7月30日，早于合同约定的2013年3月31日，说明被告一直在积极履行义务，不存在拖延办证。3、原告主张的租金损失没有依据，没有实际发生。4、玄关木饰面发霉发现时间是2012年9月9日，原告当天提出，被告承诺一个月内修复，被告实际于2012年9月28日修复完毕，未超过合同约定的交房时间2012年9月30日。房屋是提前交付的，这部分不是原告的可得利益。5、对于房屋存在的质量问题以鉴定报告为准，室外部分被告要求由被告维修，室内部分同意支付维修费，由原告自行维修。6、房屋钥匙已经全部交付原告，不存在还要交钥匙的情况，虽然维修时被告维修人员收到一把钥匙，但维修后已经返还原告。7、对于原告主张的信访投诉交通费、精神损失费不存在，原告诉讼发生的交通费、误工费、翻译费等是否实际发生无法知晓，以上费用被告不同意也不应承担。 经开庭审理查明，2010年11月25日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买位于上海市青浦区徐泾镇叶联路XXX弄XXX号XXX室的房屋，房屋暂测面积为89.03平方米，每平方米建筑面积单价(不含全装修价格)为24,328元，根据暂测的房屋建筑面积，房屋总价款(不含全装修价格)暂定为2,165,922元。合同第十条约定，被告承诺于2013年3月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)。合同第十一条约定，被告定于2012年9月30日前将房屋交付原告。合同第十二条约定，被告如未按约交付房屋，应向原告支付违约金，违约金按已付房款日万分之六计算，自最后交付期限第二天起算至实际交付之日止。合同第十三条约定，被告应在交付之日前3天书面通知原告办理房屋交付手续，原告在收到该通知之日起3日内，会同被告对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为签署《商品房钥匙收条》。合同第十四条约定，在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续，取得大产证后30日内，由原、被告签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件，双方签署《房屋交接书》之日起30日内，由双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房屋的房地产权证(小产证)。 合同签订后，原告向被告付清了房款。2012年9月9日，原、被告签订《商品房钥匙收条》及《交房退款协议书》，原告确认收到被告交付的房屋钥匙，双方确认因房屋面积减少被告应退还原告房款55,711元，协议书中并载明原告的银行名称、户名及账号。交钥匙当天，原告查验房屋时发现房屋内玄关木饰面存在发霉情况，被告承诺修复，后被告于2012年9月28日修复完毕。2012年7月30日，被告就系争房屋取得大产证。2014年10月13日，原告就系争房屋取得小产证。 因原、被告双方就房屋质量问题存在争议，2016年1月6日，本院根据原告的申请委托上海源正科技有限责任公司对系争房屋内墙纸脱落发霉及大理石碎裂的情况及成因进行鉴定并出具修复方案。2016年5月18日，该公司出具鉴定意见为：上海市青浦区徐泾镇叶联路XXX弄XXX号XXX室房屋渗漏水、墙面霉变原因系该房屋南、北外墙防水处理不当，导致房屋墙体渗漏水，造成墙面霉变等室内受损。房屋地面大理石存在多处空鼓、开裂质量问题，不符合相关规范要求。修复方案分为室内和室外两部分，针对室外部分的修复方案为：“针对系争房屋南、北两侧外墙均存在防水处理不当的情况，为彻底修复外墙渗漏水情况，建议按竣工图《建筑装修做法(一)》(AT002)外墙做法要求，对系争房屋南、北两侧外墙立面防水进行整体重置，确保不再渗漏水，具体做法如下：1)整体铲除系争房屋外墙面层、保温层直至基层墙体，并清理干净。2)按图纸要求依次恢复原有保温层、面层，具体做法为：外墙面两面重新勾缝；钢筋砼梁柱与砖墙交接处各250MM宽范围批刮2厚聚合物防水灰浆，内铺一层纤维布；保温系统(外保温具体要求和做法详见竣工图)；5厚聚合物抗裂砂浆(压入耐碱玻纤网格布)；干挂25厚石材。3)其余未尽事宜详见竣工图要求及相关规范要求。” 2016年8月12日，本院根据原告的申请通过上海市高级人民法院委托上海正弘建设工程顾问有限公司对系争房屋内质量问题的修复费用进行审价。2016年9月28日，该公司出具鉴定意见书，鉴定意见为：对该房屋，根据上海源正科技有限责任公司出具的《青浦区徐泾镇叶联路XXX弄XXX号XXX室房屋质量司法鉴定意见书》计算，房屋修复工程造价为49,248.30元。原告为两次鉴定共支付鉴定费26,500元。 以上事实，由原、被告陈述、上海市商品房预售合同、发票、收房意见反馈单、上海市房地产权证、钥匙收条、退款协议书、保修单、鉴定意见书、审价报告、发票等证据予以证明，并经当庭质证，本院予以确认。 第三次庭审中，原告认为鉴定报告对房屋渗漏水的成因有遗漏，为查明房屋质量的成因问题，原告申请追加系争房屋所在小区的物业公司即上海金地物业服务有限公司作为本案第三人参加诉讼。被告则认为本案系房屋买卖合同纠纷，并非物业合同纠纷，与物业公司无关，故不同意追加物业公司。 根据庭审确认的事实，本院认为：原、被告签订的《上海市商品房预售合同》是双方真实意思的表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同履行各自的义务。对于原、被告之间存在的争议，本院分析认为： 一、被告是否构成逾期交房 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。本案中，根据双方签订的预售合同第十一条、第十三条，被告应于2012年9月30日交房，房屋交付的标志为签署《商品房钥匙收条》，双方并未另外约定房屋的交付还应办理房地产权的变更。被告于2012年9月9日与原告签署《商品房钥匙收条》，非但未逾期，反而早于合同约定。原告以被告仅交付房屋钥匙，未按约签署《房屋交接书》导致原告无法及时办理产证为由主张被告逾期交房并据此要求被告赔偿逾期交房违约金及利息的诉请，于法无据，本院不予支持。 二、维修及损失赔偿 1、维修。根据鉴定意见书及鉴定人员的意见，系争房屋渗漏水、墙面霉变的原因系该房屋南、北外墙防水处理不当所致，修复方案涉及室内及室外两部分，按照先室外后室内的顺序进行修复。对于室外部分，应对系争房屋所在楼的南、北外墙进行防水重置。对此，本院认为室外修复涉及整幢楼，工程量大、工期长、亦涉及其他业主之利益，应由被告按鉴定意见书出具的修复方案进行修复为宜。对于系争房屋内质量问题的修复，双方一致同意由被告按审价金额支付修复费用，由原告自行修复，本院予以准许。 2、租金损失。原告在第一次庭审中自述其租客于2015年8月底租期届满后退租，后原告又以口误为由陈述租客自2014年9月中旬退租故主张2014年9月租客退租至房屋修复完毕期间的租金损失。本院认为，原告自述前后矛盾，应以在先的不利于自己的陈述为准。原告主张2014年9月中旬至2015年8月期间的租金损失，与事实不符，本院不予支持。根据鉴定意见书，系争房屋的质量问题虽未根本导致房屋无法使用，但仍在一定程度上影响使用，原告有权主张自2015年9月1日至房屋修复期间的租金损失，该损失应根据系争房屋的实际情况，按一定比例参考房屋的空置费损失，因原、被告均不要求对系争房屋的租金进行评估，故本院酌定被告赔偿原告月租金损失3,000元。对于原告房屋内修复期，本院根据鉴定机构的意见，原告可在被告外墙修复完毕后10日内修复完毕。 3、其他损失。原告主张因2012年9月9日交钥匙时，发现房屋玄关木饰面霉变，要求被告修复，故主张自2012年9月9日后三个月修复期的租金损失及物业管理费。本院认为，虽房屋玄关木饰面存在霉变，但原告并未举证证明该问题足以影响原告对系争房屋的使用，且被告已于合同约定交房日期前修复完毕，原告要求被告赔偿租金损失及物业管理费，于法无据，本院不予支持。原告主张被告赔偿因被告延迟签订《房屋交接书》导致原告无法办理产权证引起租客退租产生的自2014年7月1日至2014年8月31日期间的租金损失，亦于法无据，本院不予支持。原告主张因信访产生的交通费、因本次诉讼产生的交通费、误工费、翻译费、与他人发生纠纷造成的精神损失费等损失，均于法无据，本院均不予支持。 4、钥匙返还。因合同未约定交付门锁品牌及钥匙数量，原告主张被告应交付6把钥匙，缺乏事实依据，本院不予采信。被告主张维修时收到原告交付的入户钥匙一把，但已于维修后返还原告，因被告未提供相应的证据予以证明，且原告不予确认，故本院对被告的该主张不予采信，被告理应返还原告房屋入户钥匙一把。因被告明确表示无法返还，故被告应赔偿原告更换锁芯损失，原告主张500元，被告对此不予确认，本院酌定该损失为200元。 5、面积差价款。原、被告一致确认因面积减少，被告应退还原告房款55,711元。被告抗辩已于2012年9月19日按原告提供的银行户名及账号退还，为此被告提供银行付款回单。原告表示未收到该笔款项。本院认为，被告提供的银行付款回单与原告提供的银行户名及账号相对应，能够证明被告已将该款项退还原告。原告以未收到该笔款项为由再次要求被告退还，缺乏事实依据，本院不予支持。 另，原告口头提出为查明系争房屋渗漏水的客观原因应追加房屋所在的物业公司为第三人。对此，本院认为鉴定机构已对房屋的质量问题及成因进行鉴定并出具修复方案，原告现又要求追加物业公司以查清房屋渗漏水的原因，依据不足，本院不予准许。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告上海金深房地产开发有限公司应于本判决生效之日起四个月内按照编号为源正司鉴【2016】建鉴字第123号司法鉴定意见书出具的修复方案(室外部分)就位于上海市青浦区徐泾镇叶联路XXX弄XXX号楼进行修复； 二、被告上海金深房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告曲康汉修复费49,248.30元； 三、被告上海金深房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告曲康汉租金损失(按每月3,000元，自2015年9月1日起计算至被告修复外墙完毕后10日止)； 四、被告上海金深房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告曲康汉更换锁芯损失200元； 五、驳回原告曲康汉的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费11,673.73元，由原告负担9,662.52元，被告负担2,011.21元；鉴定费合计26,500元，由被告负担。 如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 长  徐冬梅 代理审判员  刘 琳 人民陪审员  支 敏 二〇一六年十月三十一日 书 记 员  朱 静 附：相关法律条文 附：相关的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 第十三条... 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。