上海市嘉定区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0114民初7190号 原告(反诉被告)：上海置润投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区。 法定代表人：丁培君，经理。 委托诉讼代理人：曹然，该公司员工。 委托诉讼代理人：吴锡林，上海市中和律师事务所律师。 被告(反诉原告)：季刚，男，1971年6月20日生，汉族，户籍所在地河南省信阳市。 委托诉讼代理人：蔡丽丽，上海喜睦律师事务所律师。 原告上海置润投资管理有限公司与被告季刚以及反诉原告(以下统称“被告”)季刚诉反诉被告(以下统称“原告”)上海置润投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海置润投资管理有限公司的法定代表人丁培君及委托诉讼代理人曹然、吴锡林、被告季刚及其委托诉讼代理人蔡丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令立即解除原、被告于2013年11月21日签订的《租赁合同》；2、判令被告归还租赁房屋；3、判令被告立即结清租金人民币(以下币种同)9,200.22元(2016年2月1日至2016年4月6日期间，共计66天，按照年租金50,880元的标准计算)。事实和理由：2013年11月21日，原、被告双方签订了《租赁合同》一份，约定被告向原告承租了位于上海市嘉定区民丰路XXX号XXX幢XXX楼XXX区XXX号、XXX号商铺及H区2号、3号商铺(以下简称系争房屋)。在合同履行过程中，被告要求部分退租H区2号、3号商铺，原告不同意，被告便于2016年2月1日起未依约支付租金。故原告诉至本院。 被告辩称，1、原告于2015年5月24日至2015年12月18日期间擅自在系争房屋门口搭建脚手架施工长达7个月之久,导致被告无法正常营业，造成了被告的损失，故被告于2016年2月1日起不支付租金系行使抗辩权；2、原告有关人员在租赁期间两次寻衅滋事，砸毁被告店内花木，亦造成损失；3、原告从2016年2月29日至今，对店铺停电停水，导致被告无法正常使用系争房屋，致店铺内的金鱼死亡、花木干枯致死，对被告造成了损失；4、原告于2016年3月27日开始将系争房屋中一个门面上锁长达两个月左右；5、原告于2016年7月20日左右在被告承租的后面两间店铺前搭建脚手架至今，影响被告使用上述房屋。综上，被告不同意原告第1、2项诉讼请求，对第3项诉讼请求的金额有异议，认为约定租金是48,000元/年，同意租金在损失中扣除。同时，被告向本院提出反诉诉讼请求：1、判令原告继续履行与被告的《租赁合同》；2、判令原告赔偿被告直接经济损失92,057元，包含7个月的人工费(8,000元/月、房租4,000元/月、水电300元)、金鱼损失2,560元、花草损失2,055元、盆栽1,342元；3、判令原告赔偿被告承租的后面两间店铺1年的租金损失18,000元；4、判令原告支付被告营业利润损失(按照每月8,000元，从2015年5月24日计算至判决生效之日止)。 针对被告的反诉请求，原告辩称，不同意所有反诉请求，被告所述事实和理由并不真实。 本院经审理认定事实如下：系争房屋系产权人上海XX工贸发展有限公司出租给案外人上海XX资产管理有限公司，并由上海XX资产管理有限公司转租给本案原告。2013年11月21日，原、被告签订了《租赁合同》一份，约定被告向原告承租系争房屋，租赁期限自2013年11月22日至2020年1月31日止，租金为49,000元/年，先付后用，自2014年2月1日起计算租金，租金每两年在上一年基础上递增6%，具体如下：2016年5月22日至2018年5月21日的租金在前一年基础上递增6%；2018年5月22日至2020年5月21日的租金在前一年基础上递增6%，押金5,000元。上述合同签订后，双方按约履行，被告按约支付了租金和押金。2015年年中，系争房屋楼上原告另一承租人因装修搭建了脚手架，直至2015年年底拆除。2016年7月20日左右开始，该承租人在被告承租的房屋中后面两间店铺前又搭建了脚手架至今。被告已支付租金至2016年1月底，此后租金未再支付。 双方对上述事实没有争议，本院予以确认。但对双方是否存在违约行为、是否导致被告损失以及原告是否有权解除合同存有争议。原告为证明其主张，提交如下证据：1、《租赁合同》、2016年1月5日的缴费通知、2016年1月20日的通知和2016年3月7日的公告，证明被告未按约缴纳租金，在原告催告后仍未履行，原告已通知其终止合同并要求其搬离系争房屋。被告对《租赁合同》和公告真实性无异议，对缴费通知表示其儿子已经收到，公告确实张贴在门口，并表示其在收到通知后就和原告沟通搭建脚手架的问题，但并未提交相关证据；2、录音记录，证明2016年3月26日，被告及其妻子与二楼承租户鲍某某在原告处协商，被告妻子认可之前是同意搭建脚手架的。被告对该证据真实性不予认可，但认可当天确实发生过对话。被告为证明其主张，提交如下证据：1、搭建脚手架照片，证明原告提供的房屋不符合约定的经营使用目的，二楼承租人搭建脚手架导致原告4间店铺长达7个多月无法正常使用，给被告造成直接经济损失；2、金鱼、花木照片、进货单，证明因原告自2016年2月29日至今未按约供水电导致被告金鱼死亡损失2,560元、花木干枯损失2,055元；3、公安接报回执单、进账单、照片，证明原告工作人员于2016年3月25日至被告处寻衅滋事，毁损财物以及2016年3月27日原告锁住系争房屋中一个门面2个月左右，影响被告营业，后在公安帮助下才将店门打开，后原告工作人员坐在被告店门口阻碍被告正常经营。4、照片，证明2016年7月20日左右，其承租的后面两间店铺又因案外人鲍某某搭脚手架致被告无法正常经营，造成直接经济损失18,000元。原告对上述证据中接报回执单真实性无异议，但不认可证明内容，对其他证据均不予认可，确认搭建脚手架的事实但并非原告所搭。原告亦未停电停水，系被告未到原告处充值。被告表示系原告在跳闸后不将闸拉上去，且其多次要求原告充值均遭拒绝，但并未提供相应的证据。原告认可确实将一扇门锁上了一周，但后来被告自己将锁剪掉了。 庭审中，1、被告表示停水停电期间以及搭建脚手架期间系争店铺还在经营。在原告锁门期间店铺还在经营，从另外一间店门进去，两间店铺是相通的；2、被告表示双方虽约定前两年租金为49,000元/年，但实际双方系按照48,000元/年履行，原告对此并未否认，且根据原告起诉的租金标准和原告提供的已付租金收据显示，双方均认可合同前两年租金标准为48,000元/年。 本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。但被告自2016年2月1日起未按约支付原告租金，在原告催告后仍未履行，显属违约。至于被告提出因原告另一承租户搭建脚手架造成被告经营损失，其拒付租金系行使抗辩权的意见，然在原告提供的谈话录音中显示被告妻子认可当时确实同意案外人搭建脚手架，在脚手架搭建期间，被告仍在经营且并无证据证明其向原告提出过异议，案外人搭建脚手架的行为不足以构成被告向原告拒付后期全部租金的抗辩理由。故被告该意见，本院不予采纳。因此，原告主张解除租赁合同的请求合法有据，本院予以支持。至于解除日期，以原告张贴公告通知被告终止合同并搬离系争房屋的时间即2016年3月7日为准。对被告反诉要求继续履行租赁合同的请求，本院不予支持。合同解除后，被告应当将系争房屋归还原告，并支付拖欠的租金及占有使用费。关于拖欠的租金和使用费标准，双方合同约定年租金49,000元，每两年递增6%，并明确2016年5月22日至2018年5月21日在前一年基础上递增6%，然双方均认可合同前两年租金标准为48,000元/年。故被告拖欠的租金和占有使用费中，2016年2月1日至2016年5月21日的标准为48,000元/年；2016年5月22日以后的标准为50,880元/年。关于被告主张原告于2016年3月27日开始将其一间商铺门上锁长达两个月，但原告仅认可其锁门一周，且被告陈述在原告锁门期间店铺还在经营，两间店铺是相通的，其可以从另外一间店门进去。故本院仅在被告应给付租金中酌情予以扣减。至于被告主张搭建脚手架造成的直接经济损失、租金损失和利润损失，并主张因原告停水停电造成的财物损失，但被告并未提供充分的证据证明上述损失，故对被告反诉主张的上述损失，本院均不予支持，但双方均确认2015年年中至年末，以及2016年7月20日左右至今，原告提供的系争商铺前确实存在搭脚手架的事实，因出租人有义务保持租赁物在租赁期间符合约定的用途，在被告承租商铺前长时间搭建脚手架必然会对被告的店铺经营造成一定程度的影响，故本院将对上述期间的租金酌情予以扣减20%，现原告仅起诉要求被告支付2016年2月1日至2016年4月6日拖欠的租金，故对2016年7月20日左右至今的搭建脚手架事实造成的影响暂不处理，仅处理2015年搭建脚手架事实对被告造成的影响，结合上述原告锁门事实，酌定扣减租金金额为5,800元。因2015年租金被告已全额给付，故本院将在其拖欠的2016年租金中予以扣减。经核算，原告主张的上述期间内，被告应付租金和占有使用费为8,800元，扣减后，被告还应支付原告该期间租金及占有使用费3,000元。因双方费用尚未结清，故本院对押金暂不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项、第一百零七条、第二百一十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告上海置润投资管理有限公司与被告季刚于2013年11月21日签订的关于上海市嘉定区民丰路XXX号XXX幢XXX楼XXX区XXX号、XXX号商铺及H区2号、3号商铺的《租赁合同》于2016年3月7日解除； 二、被告季刚应于本判决生效之日起十日内将上述房屋返还原告上海置润投资管理有限公司； 三、被告季刚应于本判决生效之日起十日内支付原告上海置润投资管理有限公司2016年2月1日至2016年4月6日期间的租金及占有使用费人民币3,000元； 四、驳回被告季刚的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费80元，减半收取计40元，反诉案件受理费1,554.34元，合计诉讼费1,594.34元，由被告季刚负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 法官助理邓珍 审判员  黄燕 二〇一六年十月二十六日 书记员  顾叶 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …… （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； …… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。