贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔06民终664号 上诉人（原审原告）：黄平贤，女，1974年3月14日出生，汉族，住贵州省玉屏侗族自治县。 委托诉讼代理人：覃保卫，贵州财团律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：贵州玉屏宏发房地产开发有限公司，住所地贵州省玉屏侗族自治县火车站开发小区。 法定代表人：赵树发，总经理。 委托诉讼代理人：王世菊，公司员工。 上诉人黄平贤、贵州玉屏宏发房地产开发有限公司（以下简称宏发房开公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省玉屏侗族自治县人民法院(2020)黔0622民初761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 黄平贤上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持黄平贤的全部诉讼请求；2、一审、二审案件受理费由宏发房开公司承担。事实和理由：一、黄平贤于2015年10月15日向宏发房开公司支付176,311元按揭款，后双方协商一致黄平贤于2016年4月13日增加41,654元首付款，共计支付首付款217,965元。中国建设银行于2016年5月18日发放250,000元按揭款成功，至此，黄平贤的支付义务已经全部履行完毕。二、双方签订的《商品房买卖合同》应当予以解除。由于黄平贤不同意支付宏发房开公司强制要求的4,000元天然气开户费，导致宏发房开公司不交付钥匙，黄平贤不能进入装修居住，该涉案房屋至今仍然在宏发房开公司的控制之下，也从未将房屋的占有权转移给黄平贤，按照合同约定及法律规定，应当认定为宏发房开公司仍未向黄平贤交付使用涉案房屋。黄平贤有权按照合同中“逾期交房超过30日后，买受人有权退房”的约定申请退房，并解除双方签订的《商品房买卖合同》。根据《商品房买卖合同》第八章第三条第（一）款以及第（二）款第二项的约定，自约定交付日期起至今已近四年，宏发房开公司至今仍未取得该商品房所有权初始登记，也不能将办理商品房转移登记的有关文书交付给黄平贤，已属根本性违约，黄平贤完全可以根据该条款的约定申请退房并解除合同。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理商品房所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，宏发房开公司逾期交房和办证已近四年，均超过法律规定的买受人可以请求解除合同的一年期限，因此，黄平贤有权解除合同并主张赔偿损失。三、商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息返还给买受人，故宏发房开公司应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息返还给黄平贤。其中：首付款为217,965元，按揭款为250,000元，大修基金、契税等费用为18,674元，黄平贤截止2020年5月18日已向银行支付的利息为43,251.9元。以上款项共计：529,890.90元。黄平贤主张按照年利率6%计算资金占用利息应当得到支持。其中：第一笔176,311元首付款自2015年10月15日起按年利率6%计算至付清之日止，暂计算至起诉日2020年10月12日，资金占用利息为：53,627.92元；第二笔41,654元首付款自2016年4月13日起按年利率6%计算至付清之日止，暂计算至起诉日2020年10月12日，资金占用利息为：11,413.20元；250,000元按揭款自2016年5月18日起按年利率6%计算至付清之日止，暂计算至起诉日2020年10月12日，资金占用利息为：67,041.67元。以上资金占用利息共计：132,082.79元。四、宏发房开公司应按合同约定支付逾期交房和逾期办证的违约金。按照合同约定，逾期交房违约金按照买受人全部已付款的0.01%计算，即46.79元，该标准明显过低，黄平贤请求贵院予以调整为自2016年12月31日起按照买受人全部已付款的日0.01%计算至全部付清之日止，暂计算至起诉日2020年10月12日，逾期交房违约金为：64,671.52元【1382天×0.01%/天×467,956元】。至于逾期办证违约金，法院以往有支持按照年利率8%的判例，黄平贤的该请求应当支持。宏发房开公司代理人在一审答辩状中自认：如果黄平贤现在反悔，选择退房的话，也只能按照约定违约金的计算方法，即467,956元×0.0001×1425天=66,547.5元计算违约金。今黄平贤自愿将逾期办证违约金调整到宏发房开公司自认的金额，即66,547.5元。以上逾期交房和逾期办证违约金共计：131,219.02元。 宏发房开公司未作答辩。 宏发房开公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黄平贤的诉讼请求。事实和理由：《商品房买卖合同》第二十二条第三款转移登记约定“出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”显然，2016年12月30日这个时间点不是宏发房开公司交付房产证给黄平贤的约定，而是交付办理商品房转移登记的有关文书的约定。这些文书肯定不包括房产证，取得房屋所有权转移登记的文书中，宏发房开公司只要交付经房产局备案的《商品房买卖合同》给买受人就可以了，其他文书由宏发房开公司直接提交给不动产登记中心，因为合同中约定办理商品房转移登记由双方共同办理，宏发房开公司即使将上述文书交付给黄平贤，在办理所有权转移登记时，黄平贤也要拿给宏发房开公司双方才能办理。经备案的《商品房买卖合同》宏发房开公司在2016年4月20日就已经交付给黄平贤，说明宏发房开公司没有违约的事实。 黄平贤未作答辩。 黄平贤向一审法院起诉请求：1.依法判决解除黄平贤、宏发房开公司之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号2016000601）；2、依法判决宏发房开公司立即退还黄平贤购房款467,956元，并支付利息（该利息以467,956元为基数，自2015年10月15日起按年利率6%计算至全部购房款付清之日止，暂计算至2020年10月12日，为142,336.62元）；3、依法判决宏发房开公司向黄平贤支付逾期交房违约金和逾期交付办理商品房转移登记违约金（逾期交房违约金以467,956元为基数，自2016年12月31日起按日万分之一计算至全部付清之日止，暂计算至2020年10月12日，为64,671.52元；逾期办理商品房转移登记违约金以467,956元为基数，自2016年12月30日起按年利率8%计算至全部付清之日止，暂计算至2020年10月12日，为143,818.48元）；4、依法判决宏发房开公司立即退还黄平贤大修基金、房屋所有权登记费、测绘费、转让手续费、房屋档案管理费、印花税、水电开户费等费用，共计18,674元；向银行偿还的贷款利息43,251.9元由宏发房开公司承担；5、本案案件受理费由宏发房开公司承担。 一审法院认定事实：2015年10月5日，黄平贤与宏发房开公司签订《商品房买卖合同》，购买宏发房开公司位于玉屏侗族自治县。合同约定：房屋套内建筑面积157.05平方米，单价2979.72元每平方米，总价为467965元。黄平贤应于合同签订之日支付首付款217965元，余款250000元以银行按揭贷款的方式支付。宏发房开公司应于2016年12月31日前向黄平贤交付房屋，除不可抗力外，宏发房开公司未按约定的期限和条件将该商品房交付黄平贤的，按照逾期时间，分别处理：逾期在30日之内，自约定的交付期限至实际交付之日止，宏发房开公司按日计算向黄平贤支付已交付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向黄平贤交付违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，黄平贤有权退房，黄平贤退房的，应当书面通知宏发房开公司。宏发房开公司应当自收到退房通知之日起10日内退还全部已付款，并按照黄平贤全部已付款的0.01%向黄平贤支付违约金。黄平贤要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，宏发房开公司按日计算向黄平贤支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向黄平贤支付违约金。宏发房开公司应于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给黄平贤，若未按期交付，逾期在30日以内的，宏发房开公司按黄平贤已付购房款的0.1‰承担违约责任，逾期超过30日的，双方同意按第2项处理，即黄平贤不退房的，宏发房开公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向黄平贤支付已付房款0.1‰的违约金。办理商品房转移登记的方式为双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同补充协议第一条约定：买受人未按合同约定支付房价款的，出卖人不对其承担逾期交房责任。合同还约定了其他事项。黄平贤于合同签订当日即2015年10月15日支付宏发房开公司首付款176311元，2016年4月13日支付宏发房开公司首付款41654元，支付大修基金1885元、契税14039元、房屋所有权登记费160元、测绘费256元、转让手续费565元、合同印花税234元、按揭印花税13元、水电开户费1490元、档案管理费32元。购房尾款250000元以向银行按揭贷款方式支付给宏发房开公司。2017年10月25日，宏发房开公司通过手机短信通知黄平贤办理接房手续，黄平贤未接收房屋。 一审法院认为，黄平贤与宏发房开公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定履行。黄平贤提出宏发房开公司至今一直未将房屋交付给黄平贤，也未向黄平贤交付商品房转移登记的有关文书，已构成根本违约，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，宏发房开公司退还黄平贤购房款及支付房款资金占用利息、黄平贤已付按揭贷款利息。经查，双方合同补充协议第一条明确约定：买受人未按合同约定支付房价款的，出卖人不对其承担逾期交房责任。而黄平贤确实未按合同约定于2015年10月15日支付全部首付款217,965元，而是当日支付宏发房开公司首付款176,311元后，于半年之后的2016年4月13日再次支付宏发房开公司首付款41,654元。此时，因黄平贤未按时支付购房款的行为，已导致宏发房开公司无需对其承担逾期交房责任。宏发房开公司于2017年10月25日才通知黄平贤办理接房手续，确实存在逾期交房的事实，但根据合同已免除逾期交房责任。黄平贤在本案中陈述，黄平贤到宏发房开公司去接房时，因宏发房开公司要求黄平贤缴纳4000元的燃气开户费，黄平贤不同意而未接交成该房屋，黄平贤未提供证据证明。宏发房开公司至今未向黄平贤交付商品房转移登记的有关文书，超过约定的时间2016年12月30日，构成违约，但根据合同约定，逾期超过30日的，双方同意按第2项处理，即黄平贤不退房的，宏发房开公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向黄平贤支付已付房款0.1‰的违约金，即双方通过合同约定排除了因逾期交付办证文书而要求退房的权利，故黄平贤要求判决解除双方签订的《商品房买卖合同》，宏发房开公司退还黄平贤购房款467,965元及大修基金、房屋所有权登记费、测绘费、转让手续费、房屋档案管理费、印花税、水电开户费等费用共计18,674元，并支付房款资金占用利息、黄平贤已付按揭贷款利息、逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。 关于黄平贤要求宏发房开公司以购房款467,956元为基数，按年利率8%支付逾期办证违约金至向黄平贤实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的诉讼请求，宏发房开公司认为违约金过高，请求法院酌情进行调整，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，如约定的违约金过高，法院可以依据当事人的请求予以适当调整，但调整幅度所考量的因素不仅限于实际损失，还要兼顾履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素进行考量，本案中，宏发房开公司确实存在逾期交付办证文书的违约行为，但办理商品房转移登记并非房开公司一己之力能够完成，涉及多方面的因素，故对黄平贤提出的逾期办证违约金按年利率8%计算确实过高，结合合同约定、违约事实、违约时间等因素，酌情支持逾期办证违约金为10,000元，超出此标准部分，不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，判决：一、贵州玉屏宏发房地产开发有限公司支付黄平贤逾期交付办证文书的违约金10,000元；二、驳回黄平贤的其他诉讼请求。上述给付事项，限判决生效后10日内履行。案件受理费减半收取6,087元，由黄平贤负担5,087元，贵州玉屏宏发房地产开发有限公司负担1,000元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审认定事实：2015年10月5日，黄平贤与宏发房开公司签订《商品房买卖合同》，约定买受人于合同签订之日出卖人交付首期房款217,965元，余款250,000元以银行按揭支付。2015年10月15日，黄平贤支付首付款176,311元，2016年4月13日支付首付款41,654元。一审认定黄平贤合同签订当日支付首付款176,311元错误，二审予以纠正。二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点：1、案涉《商品房买卖合同》是否应予解除，如应解除，宏发房开公司是否应退还黄平贤购房款并承担资金占用费、银行利息以及退还大修基金等相关费用；2、宏发房开公司是否应向黄平贤支付逾期交房违约金和逾期办证违约金。 关于焦点1，双方在《商品房买卖合同》中约定买受人于合同签订之日出卖人交付首期房款217,965元，余款250,000元以银行按揭支付，买受人未按合同约定支付房价款的，出卖人不对其承担逾期交房责任。对于首付款217,965元，黄平贤均未在合同签订之日交付，宏发房开公司不应承担逾期交房责任。2017年10月25日，宏发房开公司通知黄平贤办理接房手续，黄平贤拒绝接房，其陈述拒接理由为去接房时宏发房开公司要求黄平贤缴纳4,000元的燃气开户费，黄平贤不同意而未能接房，对此黄平贤未提供任何证据予以证明，应当认定2017年10月25日宏发房开公司已履行交房义房。黄平贤提出宏发房开公司至今未取得该商品房所有权初始登记，不能将办理商品房转移登记的有关文书交付给黄平贤，故应当解除合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持”，黄平贤提起解除合同的解除权起算时间应是2017年12月31日，另按照该解释第十五条第二款的规定，该解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。至2018年12月31日前黄平贤未提起解除合同的请求，故对黄平贤要求解除案涉《商品房买卖合同》的请求，不予支持。合同未解除，黄平贤要求宏发房开公司退还购房款并承担资金占用费、银行利息以及退还大修基金等相关费用的请求，于法无据，本院不予支持。 关于焦点2，黄平贤未按合同约定支付房价款的，宏发房开公司不承担逾期交房责任，故对黄平贤主张逾期交房违约金的请求不予支持。宏发房开公司认为将备案的《商品房买卖合同》交付黄平贤，即履行了合同约定的商品房转移登记的有关文书。黄平贤能够办理商品房转移登记的首要条件是宏发房开公司取得案涉房屋的初始登记，合同中双方约定商品房转移登记有关文书应包括商品房初始登记，宏发房开公司未举证证明其已办理了转移登记的文书，存在违约，理应承担逾期办证违约责任。合同约定自约定交付有关文书日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向黄平贤支付已付房款0.1‰的违约金，宏发房开公司认为违约金过高，一审根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素进行考量，酌情支持逾期办证违约金为10,000元并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人黄平贤、宏发房开公司的上诉请求均不成立，应予驳回；原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11,682元，由黄平贤负担11,632元，贵州玉屏宏发房地产开发有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  柳文辉 审判员  代静云 审判员  罗依婷 二〇二一年五月六日 法官助理陆茜 书记员龙丹