湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂07民初57号原告：许云鹏，男，1988年1月5日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住湖北省仙桃市。委托诉讼代理人：杨红胜，北京市华泰（成都）律师事务所律师。被告：严磊，男，1985年6月4日出生，汉族，湖北省鄂州市人，住湖北省鄂州市华容区。委托诉讼代理人：倪子燕，湖北若磐律师事务所律师。被告：湖北鄂州永昌房地产开发有限公司，住所地湖北省鄂州市葛店镇葛洪路5号。法定代表人：熊昌洪，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭启祥，该公司股东。委托诉讼代理人：王睿，湖北多能律师事务所律师。原告许云鹏与被告严磊申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年11月30日做出（2018）鄂07民初116号民事判决，宣判后，许云鹏不服，向湖北省高级人民法院提出上诉。湖北省高级人民法院于2019年6月20日作出（2019）鄂民终590号民事裁定，将本案发回重审。本院于2020年9月17日立案受理后，依法另行组成合议庭审理本案，并通知湖北鄂州永昌房地产开发有限公司（以下简称永昌公司）作为本案的被告参加诉讼。2020年12月2日，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许云鹏的委托诉讼代理人杨红胜、被告严磊的委托诉讼代理人倪子燕、被告永昌公司的委托诉讼代理人王睿到庭参加诉讼。本院现已审理终结。许云鹏起诉请求：1、撤销鄂州市中级人民法院（2018）鄂07执异29号执行裁定书之裁定；2、判令准许执行鄂州市葛店开发区阳光大厦1栋1单元702、802、1102号的房屋；3、判令本案诉讼费用由严磊承担。事实与理由：鄂州市中级人民法院在执行许云鹏与永昌公司借款合同纠纷一案〔（2015）鄂鄂州中执字第00075号〕中，案外人严磊提出了执行异议。鄂州市中级人民法院于2018年4月10日向许云鹏送达了（2018）鄂07执异29号《执行裁定书》〔以下简称《执行裁定书》〕，该《执行裁定书》缺乏事实与法律依据：一、严磊与永昌公司签订的《商品房买卖合同》未办理备案登记，严磊也未实际占有该涉案房屋，不能对抗人民法院的司法查封行为。严磊声称对本案涉及的位于葛店阳光大厦1栋1单元702、802、1102号房屋的房屋享有所有权，不是事实。该房屋仍登记在永昌公司（开发商）名下。首先，严磊与永昌公司签订的《商品房买卖合同》应办理备案登记，其签订合同时间为2014年2月25日，但直至涉案房屋于2014年3月14日被武汉常博建设集团有限公司申请查封，也未办理备案登记。现也无法备案登记，更无法实际履行，许云鹏有理由怀疑严磊与永昌公司之间签订的《商品房买卖合同》的真实性。其次，该涉案房屋现并未完全竣工，水、电等均未通，未通过综合验收，根本不具备交房条件，永昌公司不可能向严磊交付该房屋，严磊更未实际占有并使用该房屋。因此，被执行人永昌公司未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其应当履行义务部分的财产。而在严磊与永昌公司所签订的《商品房买卖合同》未办理备案登记，亦未实际占有该涉案房屋的情况下，不能对抗人民法院的司法查封效力，更不能排除许云鹏对该涉案房屋的执行，而应当另行向永昌公司主张权利。二、《执行裁定书》认定事实不清、适用法律错误。第一，对于严磊所提出的执行异议，鄂州市中级人民法院应当依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定来进行审查，而非第二十九条。因该涉案房屋现仍在永昌公司名下，而永昌公司作为许云鹏与其纠纷案件中的被执行人，许云鹏当然有权申请对其名下的该涉案房屋进行执行。并且，在涉案房屋被人民法院查封之前，严磊亦未实际合法占有、使用该房屋，因此，严磊的权利并不足以排除该涉案房屋的执行。第二，即使按照该执行裁定所依据的上述第二十九条规定，严磊也并不符合以上能够排除执行的条件，因为在本案中，严磊不属于“购买商品房系用于居住”的消费者，其声称是以房抵债，严磊并未主张其名下有无其他用于居住的房屋，也未提供相应证据证明，因此，即使依照此条的规定，严磊的权利也不足以排除该涉案房屋的执行。第三，裁定书认为“永昌公司与其原实际控制人熊昌洪因管理混乱，经营期间所欠债务较多…应当依照法律所规定的程序，对权属清晰的资产采取强制执行措施，反之则不应对该资产予以推进执行”。本案被告严磊的父亲严转运声称2011年期间，其向案外人熊昌洪提供借款，因其未偿还，并约定将永昌公司所开发的房屋抵偿借款，却未提供任何转账凭证、借款合同来佐证存在真实的债权债务关系。即使其所述是真实的，也系其与熊昌洪个人之间的债务，与永昌公司没有任何关系，应另行向熊昌洪主张。第四，该执行裁定所依据的《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项规定，人民法院只能裁定中止对该执行标的的执行行为，并不能裁定直接解除上述争议房屋的查封措施。三、严磊与永昌公司之间签订的《商品房买卖合同》真实性存疑。严磊与永昌公司于2014年2月25日签订《商品房买卖合同》，但直至涉案房屋于2014年3月14日被武汉常博建设集团有限公司申请查封，也未办理备案登记。该涉案项目早已停工多时，处于未完全竣工、水电未通、未通过综合验收的状况，严磊明知该涉案房屋根本不具备交房条件的情况下还随意签订《商品房买卖合同》，不符合生活常理。因此，许云鹏有理由怀疑严磊与永昌公司之间签订的商品房买卖合同的真实性。并且，结合正在人民法院审理过程中的其他同类案件的证据材料来看，本案严磊仅提供永昌公司所开具的收据，未提供其他证据予以佐证以房抵债，与日常交易习惯不符，真实性存疑。且在该执行案件中，严磊从未提出过异议，这与日常生活和交易习惯严重不符，真实性存疑。因此，在上述问题均未得到调查、核实清楚的情况下，鄂州市中级人民法院直接认定上述证据的真实性，明显有违公正。综上所述，鄂州市中级人民法院做出《执行裁定书》缺乏事实与法律依据，请求依法予以撤销，并准许对诉请房屋继续执行。严磊辩称，房子已装修并居住使用了。借款关系是合法有效的。永昌公司辩称，永昌公司与严磊签订的《商品房买卖合同》合法有效，请求依法驳回许云鹏的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了当庭举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的许云鹏提交的证据1、鄂州市中级人民法院（2014）鄂鄂州中民三初字第00004号民事裁定书；证据2、鄂州市中级人民法院（2016）鄂07民初28号民事裁定书、（2016）鄂07执异5号《执行裁定书》。严磊提交的证据1、《商品房买卖合同》；证据2、收款收据，本院认证如下：许云鹏提交的（2014）鄂鄂州中民三初字第00004号民事裁定书、（2016）鄂07民初28号民事裁定书、（2016）鄂07执异5号《执行裁定书》，都是人民法院依法做出的已经生效的法律文书，客观真实，且与本案有关联，可以作为认定本案案件事实的依据，依法予以采信。严磊提交的《商品房买卖合同》及收款收据，形式合法，内容是否真实及能否达到其证明目的，本院将结合全案事实及证据在后文予以评判。经审理查明：2012年，严磊的父亲严转运、母亲熊丽萍向永昌公司提供借款，永昌公司分别于2012年3月15日向熊丽萍出具354万元借条、2012年3月21日向熊丽萍出具8万元借条、2012年3月25日向严转运出具36万元借条、2012年3月27日向严转运出具5万元借条，上述借条中均未约定借款期限及利息。2014年2月25日，熊纯代表永昌公司出具证明一份，内容为：现将房屋（阳光大厦）1-702、1-802、1-1002、1-1102、1-1202、1-1302、1-1402、1-1502、1-1602、1-1802共计10套商品房，总面积为1082.2平方米，计价为2,705,500.00元，抵给严转运、熊丽萍夫妻，作为偿还欠款。同年3月7日，熊纯代表永昌公司又出具证明一份，内容为：现将房屋（阳光大厦）1-1902、1-2002、1-2302、1-2402、1-2502、1-2802、1-2902、1-3002、1-3102、2-702、2-1002、2-1102、2-1302、2-1402等共计15套商品房，总面积为1623.3平方米，计价为4,058,250.00元，抵给严转运、熊丽萍夫妻，作为偿还欠款。上述两份证明中均加盖了永昌公司的印章。2014年2月25日，严磊与永昌公司签订三份《商品房买卖合同》，约定：永昌公司将位于葛店镇××村××大厦××、××、××号房屋出售给严磊，房屋单价均为2500元/平方米，房款也均为270,550.00元。付款方式为一次性付款。合同对其他权利义务等进行了约定。同日，永昌公司向严磊出具3张上述房屋的收款收据，金额均为270,550.00元。随后，永昌公司向严磊交付了该702、802、1102号房，未到房产管理部门办理备案登记。2014年3月14日，应案外人武汉常博建设集团有限公司的申请，本院做出（2014）鄂鄂州中民三初字第00004号民事裁定，查封了永昌公司开发的位于鄂州市××店开发区××大道××阳光大厦××套房屋，包含本案3套房屋。2014年9月，许云鹏诉熊昌洪、陈如意、武汉邦利得投资担保有限公司、永昌公司、邓友明、刘芳芳民间借贷纠纷一案，经武汉市中级人民法院审理并做出（2014）鄂武汉中民商初字第00752号民事判决。2015年8月21日，该院依照上述判决书做出（2014）鄂武汉中执字第00263-1号执行裁定书，查封永昌公司位于鄂州市××店开发区××大道××阳光大厦房屋××套（包括本案的三套房屋）。2015年10月，武汉市中级人民法院向本院发出（2015）鄂武汉中执字第00263号委托执行函，将该案委托本院执行，本院立案执行后将前述查封转为本院的查封。在案件执行过程中，严磊就本案被查封的三套房屋提出执行异议。本院于2018年4月5日做出（2018）鄂07执异29号执行裁定书，裁定解除对永昌公司开发的葛店阳光大厦1栋1单元702、802、1102号房屋的查封并中止对该房的执行。许云鹏不服该裁定，向本院提起申请执行人执行异议之诉。根据当事人的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：严磊对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。即根据上述法律的规定，严磊应当就其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据当事人的举证及自认，严磊并非真正意义上的购房人，而是以房抵债的权利人。虽然证据显示永昌公司系与严磊的父母严转运及熊丽萍之间存在民间借贷法律关系，但永昌公司在与严转运、熊丽萍夫妇签订以房抵债协议后，将协议中的部分房屋以与严磊签订《商品房买卖合同》的方式进行抵偿，对此，作为债权人的严转运与熊丽萍并无异议，本院认定该《商品房买卖合同》的效力等同于严转运、熊丽萍与永昌公司之间签订的《商品房买卖合同》的效力。无证据表明上述《商品房买卖合同》非当事人的真实意思表示或存在倒签的问题，故涉案合同真实有效，应受法律保护，即严磊在涉案房屋被许云鹏申请查封之前，已经签订合法有效的书面买卖合同。关于严磊的购房款是否已经付清的问题。2014年2月25日及同年3月7日，永昌公司出具的两份证明可视为原债权人严转运、熊丽萍与债务人永昌公司之间就他们之间的民间借贷进行了结算，并达成了以房抵债协议。该证明是双方当事人的真实意思表示，在无相反证据推翻其真实性的情况下，应认定双方协议达成后，用于抵债房屋的购房款已经付清。关于严磊是否在查封之前合法占有该不动产的问题。根据严磊与永昌公司的陈述，签订合同当天，房屋便已交付，而占有不动产不应狭义理解为以实际居住为标准，而应以买受人能实际控制为标准。涉案房屋交付后，便处于严磊的实际控制之下，其可以占有和使用该不动产。在以房抵债类的商品房买卖合同关系中，审查基础权利是否属实，是为了排除债务人与案外人串通签订虚假房屋买卖合同用来逃避债务。经二审调查核实，涉案房屋均已被严磊装修并使用（自住和用于出租），也即双方不仅签订了以房抵债协议和《商品房买卖合同》，且有关协议与合同已经履行，从常理上分析，永昌公司与严磊恶意串通、签订虚假《商品房买卖合同》用来逃避债务的可能性不大。涉案房屋因未经验收无法办理过户手续，责任不在于买受人严磊，而在于开发商永昌公司。故综合全案事实及证据，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，严磊具备上述司法解释规定的排除涉案房屋强制执行的民事权益，原告许云鹏的诉请不能成立，依法应予驳回。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八的规定，判决如下：驳回原告许云鹏的诉讼请求。本案受理费11,916.00元，由原告许云鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至湖北省高级人民法院。开户行—中国农业银行武汉市东湖支行，收款单位—湖北省财政厅非税收入财政专户，账号—05×××69－1。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判长 柯君审判员湛少鹏审判员陈萍二〇二一年五月六日书记员 肖           臣