上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初12071号原告：徐四升。原告：倪梅。两原告共同委托诉讼代理人：张一奇，上海锦维律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：王松梅，上海锦维律师事务所律师。被告：郑丽华。委托诉讼代理人：徐翔，浙江赞程律师事务所律师。原告徐四升、倪梅与被告郑丽华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年6月3日、8月16日公开开庭进行了审理。被告郑丽华于2016年6月3日提起反诉，后未缴纳反诉费自动撤回反诉。原告徐四升、倪梅及两原告的共同委托诉讼代理人张一奇，被告郑丽华的委托诉讼代理人徐翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐四升、倪梅向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的关于上海市×路×弄×号×室的《上海市房地产买卖合同》于2016年5月10日解除；2、判令被告归还房款6万元；3、判令被告赔偿原告所支付的中介费1万元；4、判令被告支付房屋总价的20%的解除合同违约金76万元。诉讼中，原告将其诉讼请求变更为：1、要求被告继续履行双方于2016年3月11日签订的关于上海市×路×弄×号×室房屋的《上海市房地产买卖合同》；2、要求被告按合同约定协助原告办理上述房屋的过户及交房手续。事实和理由：被告系上海市×路×弄×号×室房屋产权人。2016年3月11日，经中介居间介绍，双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告以380万元向原告转让上述房屋，双方还签订补充协议约定相关税费由原告承担。当日原告以现金形式支付6万元房款。2016年3月12日，双方签订网签合同。原告准备支付第二笔房款109万元时，自2016年3月16日至21日间中介不断提醒被告付款时间将届满，但被告拒绝提供收款账号，既不收房款也不接电话，原告要求中介联系被告会面或提供账号，被告一直回避。2016年3月23日原告发函催告，要求被告提供银行账号以便支付109万元房款。该函被告于3月24日收到，但无任何回复。后原告多次至中介处催促，2016年4月6日，原告委托律师再次发函要求被告提供账户以便付款，但被告再次拖延。之后双方协商解除合同，被告曾同意返还房款6万元并赔偿20万元，但被告又反悔。原告现要求继续履行上述买卖合同，原告有能力筹措现金支付房款。要求法院支持原告的诉讼请求。被告郑丽华辩称：2016年3月8日，被告至A中介挂牌出售房屋，将房屋钥匙交中介。中介人员在房内发现有静安法院的传票，遂认为银行账户被静安法院查封，中介找到徐四升，为骗取违约金进行了买房闹剧。3月12日凌晨，原、被告签订了买卖合同。原告表示付款困难，要求付款宽限期，当日仅支付首付款6万元。被告已经告知中介，3月20日至21日有会议，如原告付款要提前通知。然原告无力支付房款，故串通中介于3月19日至21日期间要求被告提供银行账号。被告要求支付现金，故联系原告见面。3月22日被告与徐四升见面，被告要求原告支付房款，徐四升表示因被告未提供银行账号，要求被告支付违约金，被告未同意。3月29日被告查询账户时发现账户未被查封，法院只是扣取了相关款项，被告以中介涉嫌诈骗报案。3月30日被告与徐四升再次碰面，因3月25日新政出台，徐四升无法再办理贷款，又要求被告赔偿损失。3月31日被告至交易中心咨询得知，合同签订在前，不涉新政影响。被告才发函给原告要求继续履行合同，原告收件后未回复。4月6日被告发函给原告要求解除合同，原告未回复直接起诉。合同约定原告应于3月21日前支付109万元，原告至今未支付，不享有继续履行合同的权利基础。因原告倪梅信贷存有问题导致无法办理贷款，原告无法支付相应房款导致其利用诉讼技巧造成被告拒收房款的假相，以牟取价差。要求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方当事人存有争议的首付款的支付情况，原告申请居间方上海太平洋房屋服务有限公司的江某某、万某某出庭作证。证人江某某证明：原告让我确认房东收款时间，因为一直联系不到房东，也不给具体时间，合同约定3月21日付款，3月20日晚原告给我一个通知函让我转给房东。3月21日前，我要帮买卖双方约定时间，我通知原告将钱准备好要付款，但我一直联系不上被告。21日前被告给我回了一个短信，说本人在国外，银行卡被法院冻结，让我们与原告协商解约的事情。证人万某某证明：2016年3月11日双方签订合同，约定3月21日原告支付首付款。我18日左右联系房东转首付，但一直没有联系上。20日给房东发短信，告知明天是付首付款的最晚期限，让其与我们联系。但房东没有回，然后我打了个电话给房东，她接了电话说手机没电了，就挂断了。因办理贷款时现金付款贷款银行不认，必须要有转账凭证，故超过20万元我们要求客户必须银行转账，但如果客户坚持要求付现金我们也没办法。签订合同时都会提及，首付款必须到银行转，贷款需要转账凭证。经庭审质证，被告对上述证人证言真实性有异议，认为证人江某某陈述的签约时间有误，且静安法院的诉讼文书是江某某转给被告的，被告账户被法院查封的事情被告已明确告知江某某，江某某的证言不能采信。证人万某某陈述房款必须经银行转账无任何依据。被告认为证人与原告串通作出了对被告不利的证言。本院认为，上述两位证人系为原、被告提供居间服务的中介机构人员，证明内容与本案讼争事实具有关联性，与在案的当事人均无异议的证据相结合，能够证明2016年3月21日支付首付款的期限届满之前，被告涉及另案诉讼、原告积极要求付款、原告及居间人员多次联系被告要求付款，但被告既不露面也不告知银行账号的情况。结合当事人陈述，本院经审理认定事实如下：上海市×路×弄×号×室的房地产权利登记在被告郑丽华名下。2016年3月11日，经上海太平洋房屋服务有限公司居间介绍，被告（出售方、甲方）与原告（买受方、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将上述房屋以380万元转让给乙方，乙方于签约当日支付甲方房款6万元，于2016年3月21日之前支付甲方房款109万元，乙方以贷款形式向甲方支付房款263万元，乙方于双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方房款2万元。甲、乙双方应于乙方办妥贷款审批手续后15个工作日内，至房地产交易中心办理过户手续，甲方收到乙方贷款后3个工作日内，将该房地产交付乙方。乙方应于付清第二笔房款后10日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续。若自乙方申请贷款起满45个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分。本合同各方在本合同填写的地址为各方同意的通讯地址，任何书面通知只要发往以上地址，均视为已送达，通讯地址如有变动，应于10日内通知签约各方及中介方。甲方若未按合同约定全面履行自己义务的，参照合同第十条向乙方承担违约责任。乙方若未按合同约定全面履行自己义务的，参照合同第九条向甲方承担违约责任。若该房屋交易期间乙方婚姻状态发生变化，甲方同意配合乙方变更网签时间并重新签订新版《上海市房地产买卖合同》，以便交易流程正常进行。双方约定于2016年3月13日之前至中介方，以买卖合同约定的条件补签网络版《上海市房地产买卖合同》。当日，双方签订补充协议，约定本次交易的税费由乙方承担。原告向被告支付房款2万元。次日，甲乙双方签订了网络版的《上海市房地产买卖合同》，双方约定2016年4月30日之前办理过户手续。甲方郑丽华所留地址为×路×弄×号×室。乙方徐四升所留地址为×路×号×室。原告向被告支付房款4万元，向居间方支付居间服务费1万元。2016年3月21日之前，原告欲支付其余首付款109万元，中介方多次联系被告，要求其按时前来收取该款。被告以其在国外、银行卡被法院冻结为由要求居间方业务员与原告协调解约事项。3月23日，原告发函至被告户籍所在地要求提供银行账号以便付款，被告未回复。期间，双方曾协商解除合同。3月30日，原、被告碰面就解除合同问题再行协商，但未达成一致意见。4月6日，原告再次致函要求告知银行账号以便付款。该函寄往被告在合同上所留地址。3月31日，被告向原告发出律师函要求原告支付房款并承担违约责任。但未告知付款账户。4月6日，被告向原告发出律师函，以原告逾期支付房款109万元为由，要求解除合同。原告遂诉至本院。另查明，2015年案外人将被告诉至上海市静安区人民法院，被告缺席该案的审判。该案判决后，法院并未冻结被告的银行账户，而是从其中国银行的账户中划出一笔款项。被告称其当时误认为所有银行账户均被法院查封。审理中，原告于2016年9月28日自愿将374万元交至法院代管，以示其不需银行贷款，具有支付剩余房款继续履行合同的能力。本院认为，双方当事人争议的焦点在于：一、原告未于2016年3月21日之前向被告支付首期房款109万元，是否构成违约；二、上海市房地产买卖合同是否可以继续履行。我国合同法规定的诚信履行原则要求当事人除应当按照合同约定全面履行自己的义务之外，也要履行合同未作约定但依照诚信原则也应当履行的协助、告知、保密、防止损失扩大等义务。本案中，买卖双方在房地产买卖合同中对付款方式未作明确约定，故买方可以现金、银行转账或指定付款等各种方式来支付合同项下的房款。当买方选择通过银行转账方式支付房款的，卖方应告知银行账户，此系卖方的协助、告知义务。原告欲支付109万元大额房款时，为保资金安全，要求被告提供银行账户以供转账或当面支付，系合理要求。且根据约定，原告有部分房款需通过银行贷款形式支付，发放贷款银行通常会要求原告提供首付款的银行转账凭证，故被告应予协助。其次，被告于2016年3月21日之前，因另案涉讼而误认为自己的银行账号被法院查封，要求居间人员协助与原告商议解约退款，被告主观上有不愿继续履行合同的意愿。而原告方积极要求支付房款，多次要求居间人员联系被告，由于被告始终回避，使原告不能获得付款账户信息，而未于2016年3月21日之前支付109万元房款，原告不属违约。从卖方的角度分析，被告若欲提供账户收取房款，只须于2016年3月31日发出律师函时，一并告知付款账户，然被告却仍不告知银行账户，直至2016年4月发出解除函。可见被告采取回避拖延的态度，怠于履行其协助、告知的附随义务，目的是阻止原告依约付款，以成就解除合同的条件。被告的行为有违诚信履行原则，故其所发解除函的法律效力本院不予确认。原、被告通过上海太平洋房屋服务有限公司居间签订了《上海市房地产买卖合同》，该合同签订的内容是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的规定，应确认有效，双方当事人均应按约履行。原、被告虽然在2016年3月21日之后，曾多次协商解除合同，但始终未达成一致意见，故上述合同未被协议解除。原告现选择要求继续履行合同，且证明其有充分的履行能力，故双方签订的《上海市房地产买卖合同》具备继续履行的条件，应当继续履行。原告应向被告支付剩余房款，被告应向原告交付房屋并协助办理过户手续。综上所述，原告的诉讼请求合理合法，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告徐四升、倪梅与被告郑丽华签订的关于上海市×路×弄×号×室房屋的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、原告徐四升、倪梅于本判决生效之日起五日内支付被告郑丽华房款109万元；三、被告郑丽华于本判决生效之日起十日内协助原告徐四升、倪梅办理上海市×路×弄×号×室房屋的产权过户手续，将上述房屋的房地产权利过户登记至原告徐四升、倪梅名下；在办理产权过户登记过程中发生的税费由原告徐四升、倪梅负担；四、原告徐四升、倪梅于办理上海市×路×弄×号×室房屋产权过户手续当日支付被告郑丽华房款263万元；五、被告郑丽华于收到原告徐四升、倪梅支付的房款263万元之后三日内向原告徐四升、倪梅交付上述房屋；六、原告徐四升、倪梅于上述房屋交付当日支付被告郑丽华房款2万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36,720元，减半收取计18,360元，财产保全费5,000元，由被告郑丽华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 沈 群二〇一六年十月二十四日书记员 缪丽丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。