贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终1356号上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州佳永商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区石林路喀斯特广场****。法定代表人：彭凤英，该公司执行董事兼总经理。上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州国喜房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区逸景社区服务中心喀斯特公园临金阳南路一侧国喜中心建设项目**工程********。法定代表人：马选国，该公司执行董事兼总经理。二上诉人共同委托诉讼代理人：易金玉，贵州大隐律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：杨瑞丰，贵州大隐律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海格磊廷国际贸易有限公司，，住所地上海市青浦区重固镇新区东路******法定代表人：杨欢仙，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：沈南宇，贵州贵达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李军，贵州贵达律师事务所律师。原审第三人：花样年商业旅游文化发展（深圳）有限公司，住所地深圳，住所地深圳市南山区蛇口街道南海大道以西花样年美年广场****>法定代表人：潘军，该公司执行董事。上诉人贵州佳永商业管理有限公司（以下简称：佳永公司）、贵州国喜房地产开发有限公司（以下简称：国喜房开）因与被上诉人上海格磊廷国际贸易有限公司（以下简称：格磊廷公司）、原审第三人花样年商业旅游文化发展（深圳）有限公司（以下简称：花样年公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院作出的（2019）黔0115民初3376号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭行了审理。本案现已审理终结。上诉人佳永公司向本院上诉请求：一、撤销原审判决第一项、第二项、第四项并依法改判为：1、确认上诉人贵州佳永商业管理有限公司与被上诉人上海格磊廷国际贸易有限公司签订的《喀斯特城市广场商铺租赁合同》及《补充协议（一）》、《补充协议（二）》、《补充协议（三）》于2019年3月11日解除；2、判令被上诉人上海格磊廷国际贸易有限公司支付上诉人贵州佳永商业管理有限公司代其履行清场义务所花费的相关费用3万元；3、判令被上诉人上海格磊廷国际贸易有限公司向上诉人贵州佳永商业管理有限公司支付其违约应承担运营免租期内使用费250万元。4、依法判令被上诉人上海格磊廷国际贸易有限公司向上诉人贵州佳永商业管理有限公司支付其逾期交铺使用费（按每日6,840元，自2019年3月27日起至格磊廷公司实际交还商铺止，暂算至2019年5月21日，为383,040.00元）；5、依法驳回被上诉人上海格磊廷国际贸易有限公司的全部诉讼请求；二、依法判令一审、二审案件受理费均由被上诉人承担。事实与理由：一、格磊廷公司从2018年8月开业以来，一直未通过二次消防验收，佳永公司多次要求其尽快完成，并进行了书面通知，其仍未完成，故佳永公司根据合同约定，有权行使单方解除权，双方签订的租赁合同已于2019年3月11日解除。二、格磊廷公司已经将租赁商铺内的全部货物搬离，其转租的商铺均已经全部退铺，其行为已经表示不再履行合同。另外，租赁合同的履行需要相当程度的人合性，有赖于双方之间的信任关系，而本案双方的信任基础已经丧失，而涉案合同未履行期间较长，还剩约7年零4个月未履行，并非在短时间能履行完毕。综上，合同履行基础已丧失，合同不具备继续履行可能。三、因格磊廷公司违约导致《租赁合同》解除，并未按约退还商铺，根据合同约定格磊廷公司应向佳永公司支付运营免租期内使用费及逾期交铺使用费及清场费。上诉人国喜房开向本院上诉请求：一、撤销原审判决第三项、第五项，并依法改判为：1、判令被上诉人上海格磊廷国际贸易有限公司向上诉人贵州国喜房地产开发有限公司返还装修补偿款2,195,597.25元；2、依法驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：因格磊廷公司违约，导致格磊廷公司和佳永公司签订的租赁合同已解除。根据案涉合同约定，格磊廷公司应返还装修补偿款，一审法院认定国喜公司应当支付装修补偿尾款，无权要求返还装修补偿款，明显错误。被上诉人格磊廷公司一并答辩称，原判决适用法律正确，程序合法，判决正确，应当予以维持，佳永公司通知解除合同的行为无效，本案中因案涉商铺未进行二次消防验收，系因上诉人佳永公司拒不配合消防的接驳所导致，并且即使消防验收未通过，也没有达到导致合同无法继续履行的程度，根据合同的约定，其并不享有单方解除的权利，本案发生时，格磊廷租赁的商铺均属于免租期以内，不存在要支付租金的事实，一审认定佳永公司将商铺上锁，私自将格磊廷公司的物品办理认定正确。即使合同无法履行，其原因也是佳永公司导致，并非被上诉人违约。格磊廷公司向一审法院起诉请求：1、依法判决被告佳永公司继续履行《商铺租赁合同》及其全部补充协议，并自原告起诉之日起7日内修缮商铺，彻底解决商铺屋面漏水；2、依法判决被告佳永公司赔偿因商铺漏水给原告造成的经济损失人民币200,000元；3、依法判决被告佳永公司支付原告开业活动期间秒杀商品的货款人民币15,372元；4、依法判决被告佳永公司向原告提供消防主机联动接驳，并协助原告办理商铺二次消防验收手续；5、依法判决被告国喜房开支付原告装修补贴款人民币564,300元；6、本案诉讼费用全部由被告承担。2019年7月26日，原告增加两项诉讼请求：1、判决二被告立即返还原告承租的喀斯特城市广场B2-1、2号商铺（套内建筑面积3,420㎡）；2、判决二被告赔偿因锁铺造成原告的营业损失（截止2019年7月26日）102万元及员工遣散费5万元。佳永公司向一审法院反诉请求：1、确认佳永公司与反诉被告格磊廷公司签订的《喀斯特城市广场协议商铺租赁合同》及《补充协议（一）》、《补充协议（二）》、《补充协议（三）》于2019年3月11日解除；2、判令反诉被告支付反诉原告代其履行清场义务所花费的相关费用3万元；3、判令反诉被告向反诉原告支付其违约应承担运营免租期内使用费250万元；4、判令反诉被告向反诉原告佳永公司支付其逾期交铺使用费（按每日6，840元，自2019年3月27日起至反诉被告实际交还商铺止，暂算至2019年5月21日，为383，040元）；5、判令本诉及反诉案件受理费均由反诉被告承担。国喜房开向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告格磊廷公司向反诉原告返还装修补偿款2，195，597.25元；2、本诉和反诉的案件受理费由反诉被告承担。一审法院认定事实，2017年6月28日，格磊廷公司作为甲、佳永公司作为乙方、第三人花样年公司作为丙方，三方共同签订了《喀斯特城市广场商铺租赁合同》一份（下称商铺租赁合同），约定甲方将位于贵阳市观山湖区方使用。格磊廷公司承租该商铺主要是用于经营体验式精品生活集市，经营品牌为ＥｎｃａｎｔａｒＭｅｒｃａｔｏ（下称ＥＭ），租赁期限暂定2017年10月1日至2025年9月30日，佳永公司暂定于2017年6月20日将该商铺交付给格磊廷公司，具体以佳永公司向格磊廷公司发出的交付通知书载明的期限为准，佳永公司同意给予格磊廷公司自该商铺交付日起106日的装修期和自起租日起Ｉ2个月的营运免租期。交付商铺前，原告需向佳永公司交纳租赁保证金20万元、质量保证金3万元、装修押金5万元、管理费押金3万元、水电费押金8000元，合计人民币31.8万元。该合同第7.4条载明：“......乙方不得损坏甲方设施设备并应通过当地公安机关消防机构的消防验收即甲方的其他专项验收。”第11.1条载明“合同期内，乙方出于扩展商业合作及品牌联营的需要，可以将商铺中的部分营业面积出租给其他商家入驻联营.但乙方承诺，乙方的营业面积将占商铺主体，即大于65%。部分面积在出租前，会同甲方予以报备，并听取甲方意见。乙方转租商户的行为视为乙方的经营行为。”此外，合同还对商铺装修、修缮、物业管理等进行了约定.其中第12.3.7条载明“乙方违反本合同的其他约定，且在甲方书面通知后5日内乙方未予纠正的”。第25.2条载明“对于因乙方原因导致消防验收未通过则甲方不承担任何违约责任，如因此导致合同无法继续履行的则甲方有权解除合同，并不承担乙方因此受到的一切损失。”同日，国喜房开作为甲方、佳永公司作为乙方、格磊廷公司作为丙方、第三人花样年公司作为丁方签订了《补充协议（一）》，该协议第三条约定“丙方实际租赁该商铺的时间少于租赁合同第3.2条约定的租赁期限（8年），甲方有权要求丙方按租赁合同约定的租赁期限折旧后将剩余租赁年限的装修补贴款返还甲方。”同日，三方还签订了《补充协议（二）》，约定：一、在格磊廷公司实际租赁期满的情况下，国喜房开同意向格磊廷公司支付共计人民币376.2万元的装修补贴款用于丙方经营商铺的装修。具体支付方式如下：1、本协议签订后且格磊廷公司提供以国喜房开为抬头的有效之装饰装修工程类增值税专用发票后十个工作日之内，国喜房开向格磊廷公司支付装修补贴费的20%，即人民币75.24万元；2、国喜房开和格磊廷公司就设计公司达成一致后，启动设计工作十个工作日之内，且格磊廷公司提供以国喜房开为抬头的有效之装饰装修工程类增值税专用发票后十个工作日之内，国喜房开向格磊廷公司支付装修补贴费的10%，即人民币37.62万元；3、国喜房开和格磊廷公司就设计图纸达成一致后十个工作日之内，且格磊廷公司提供以国喜房开为抬头的有效之装饰装修工程类增值税专用发票后，国喜房开向格磊廷公司支付装修补贴费的20%，即人民币75.24万元；4、格磊廷公司实际进场装修后十个工作日之内，且格磊廷公司提供以国喜房开为抬头的有效之装饰装修工程类增值税专用发票后，国喜房开向格磊廷公司支付装修补贴款的20%，即人民币75.24万元；5、格磊廷公司货柜进场10个工作日之内，且格磊廷公司提供以国喜房开为抬头的有效之装饰装修工程类增值税专用发票后，国喜房开向格磊廷公司支付装修补贴款的15%，即人民币56.43万元；6、格磊廷公司装修竣工，且经国喜房开验收通过10个工作日之内，且格磊廷公司提供以国喜房开为抬头的有效之装饰装修工程类增值税专用发票后，国喜房开向格磊廷公司支付装修补贴款的15%，即人民币56.43万元。2017年10月10日，佳永公司作为甲方、格磊廷公司作为乙方、花样年公司作为丙方签订《补充协议（三）》，将原租赁合同约定的喀斯特城市广场开业时间从2017年10月1日变更为2018年4月28日，租赁期限相应调整为2018年4月28日至2026年4月27日，佳永公司同意给予格磊廷公司自起租日起15个月的营运免租期，商铺交付日期由2017年6月20日变更为2017年10月。之后佳永公司向格磊廷公司交付了案涉商铺，格磊廷公司进行了初步装修并于2018年8月18日开业运营。在开业前，格磊廷公司于2018年7月18日与贵州懿华消防科技有限公司（下称懿华公司）签订了消防验收服务合同，由懿华公司负责ＥＭ精品生活集市喀斯特分店内部装修施工消防申报和验收工作。2018年8月9日，ＥＭ精品生活集市内部装修消防工程施工图设计文件经贵阳市工程设计质量监督站审查为合格。2018年8月28日，贵阳公安消防支队对ＥＭ精品生活集市建设工程消防设计进行了备案。之后，格磊廷公司多次向佳永公司去函，希望与佳永公司的消防主机联动。2018年9月19日，格磊廷公司消防工程的图纸通过贵阳市公安局消防支队审核。2018年10月17日，佳永公司向格磊廷公司去函，针对前期双方探讨和格磊廷公司函件内容进行了回复，表明因招商排他条款、或产品同质重叠的原因，未同意门店引进ｍｏｔｈｅｒｃａｒｅ、眼镜店，同时表示格磊廷公司要求消防联动均予以配合，但ＥＭ门店消防施工单位未如约联动。2018年10月23日，格磊廷公司对于佳永公司10月17日的函件进行了函复，提出了一系列的问题，希望佳永公司回复或实际解决。2019年3月6日，佳永公司以格磊廷公司未向其报备便将ＥＭ集市内部分面积予以转租和格磊廷公司未履行消防验收报备义务为由，向格磊廷公司送达了合同解除通知书，决定于2019年3月11日解除商铺租赁合同。同年4月15日，格磊廷公司向佳永公司去函提出佳永公司断电行为以及佳永公司不予配合消防联动给其造成了严重损失，希望双方能够商谈，否则诉诸法律。之后双方自行协商未能如意，原、被告双方遂分别以前述事实及理由诉至本院。另查明，2017年6月1日、27日、10月10日、2018年3月23日，国喜房开分别向格磊廷公司转账75.24万元、376215元、75.24万元和75.24万元。2018年11月8日，格磊廷公司向佳永公司和国喜房开去函，要求国喜房开支付装修补贴款56.43万元。又查明，2019年6月20日，懿华公司出具了情况说明一份，载明2018年9月23日收到了格磊廷公司要求完成验收工作的通知后，即前往ＥＭ生活集市门店内，发现店内消防工程未按照通过的施工图纸全部施工完成，故无法完成检测和验收。庭审中，佳永公司向本院提交了Ｍ店铺内、外照片15张，拍照时间自11：43至11：49分，照片显示商铺内部物品杂乱，明显未经营。2019年8月15日，ＥＭ生活集市内经营人员报警称超市内物品被物业人员随意搬动，搬动物品的物业人员表示系听从领导安排。再查明，格磊廷公司自行出具的情况说明里面载明Ｍｏｔｈｅｒｃａｒｅ品牌联营面积为150㎡。另，原告向本院提交了一份转租清单，明确其对外转租了114.6㎡面积。上述转租联营面积共计264.6㎡。一审法院认为，本案的争议焦点在于一、佳永公司向格磊廷公司发出的《合同解除通知书》是否达到了合同解除的目的；二、国喜房开是否应当支付装修补贴款56.43万元。关于焦点一，佳永公司的《合同解除通知书》中载明其单方解除商铺租赁合同的理由在于：1、格磊廷公司未按约定向其报备便将ＥＭ集市内部分面积予以转租；2、格磊廷公司未履行消防验收报备义务。对此，本院认为，按照双方租赁合同约定，格磊廷公司可以将部分营业面积转租给其他商家入驻，但需向佳永公司报备，报备即上报和备案之意，而非必须取得佳永公司的同意。格磊廷公司转租联营的面积为264.6ｍ，格磊廷公司承租的面积共计3420ｍ，转租面积占比约为7.74%，远未超过合同约定的35%的比例。关于消防验收问题，按照双方约定是因格磊廷消防验收未通过而导致租赁合同无法履行时，佳永公司才有权解除合同，现目前的状况是格磊廷公司要求佳永公司消防联动，佳永公司采取了联动措施，但因格磊廷公司消防施工未完成而导致无法联动，但这些情况均可以克服，格磊廷公司完成消防施工，进而佳永公司配合联动即可解决，该问题并非导致合同无法履行的原因，相反是佳永公司单方通知解除合同，且商铺被上锁、物品搬离而导致租赁合同无法履行。从佳永公司向本院提交的Ｍ商铺照片来看，从照片4和照片11来看，拍摄者在11：43在店铺防盗大门入口处，11：45进入了店铺内部，11：48分又回到了入口，11：49又从外部拍摄了ＥＭ店铺大门紧闭的照片。结合Ｍ店内经营户与商场保安发生纠纷后公安出警记录，说明商场保安和照片拍摄者能随意进入Ｍ商铺内部，那么可以推断出ＥＭ商铺大门被上锁为佳永公司或佳永公司授意的人所为。综上，佳永公司据以解除租赁合同的理由并不充分，其单方作出的解除通知未发生合同解除的效力。格磊廷公司要求二被告继续履行商铺租赁合同之诉请，虽然格磊廷公司物品大部分已经搬离，但是再次上架并不难，租赁合同仍然具备履行条件，本院予以准许。佳永公司将案涉商铺上锁，对商铺实际控制，其应当将商铺返还给格磊廷公司。关于格磊廷公司要求佳永公司修缮案涉商铺，彻底解决漏水的问题，从格磊廷公司2018年9月10日的函件可知，其在函件尾部载明若在今后再次发生漏水造成损失的情况，其将启动索赔程序。直至2019年3月被佳永公司搬离，长达半年的时间内，格磊廷公司并未再次反映漏水情况，格磊廷公司现无确实证据证明商铺现存在漏水问题，也无证据证明因漏水其遭受损失以及损失大小，故其要求修复和赔偿20万元的诉请，不予支持。虽然格磊廷公司要求佳永支付开业活动期间秒杀商品的货款与商铺租赁合同并非同一法律关系，但为了避免当事人诉累，本院一并予以处理。因格磊廷公司仅向本院提交了证据复印件，其是否持有原件未提供，抑或是仅持有复印件而未说明正当理由，单从其提交的证据来看，不足以证实其主张，故此项诉请本院不予支持。如前文所述，格磊廷公司要求佳永公司提供消防联动，但其消防施工工程并未完成，佳永公司根本无法完成联动，待格磊廷公司达到联动条件之后，方可要求佳永公司予以配合联动和验收，故格磊廷公司的第四项诉请本院不予支持。佳永公司提起反诉的要求均是基于其单方解除合同发生效力的前提下提出，现本院已经明确双方租赁合同并未解除，故其全部诉请，本院不予支持。同样，因案涉商铺租赁合同并未解除，也应当继续履行，格磊廷公司也表示了继续履行合同之意愿，按照合同约定，国喜房开就应当支付装修补贴尾款56.43万元。那么，国喜房开要求格磊廷公司返还装修补贴款之诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：一、被告（反诉原告）贵州佳永商业管理有限公司继续履行与原告（反诉被告）上海格磊廷国际贸易有限公司签订的《商铺租赁合同》及其补充协议；二、被告（反诉原告）贵州佳永商业管理有限公司于本判决生效之日起五日内，返还原告（反诉被告）上海格磊廷国际贸易有限公司承租的位于贵州省贵阳市观山湖区；二、被告（反诉原告）贵州国喜房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内，支付原告（反诉被告）上海格磊廷国际贸易有限公司装修补贴款564300元；三、驳回原告（反诉被告）上海格磊廷国际贸易有限公司的其余诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）贵州佳永商业管理有限公司的反诉请求；五、驳回被告（反诉原告）贵州国喜房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11996元（原告预交11996元），反诉案件受理费27234元（被告贵州佳永商业管理有限公司预交15052元，被告贵州国喜房地产开发有限公司预交12182元），诉讼保全费4470元，共计43700元，由被告贵州佳永商业管理有限公司负担17787元，被告贵州国喜房地产开发有限公司22554元，原告上海格磊廷国际贸易有限公司负担3359元。二审中，双方当事人均无新证据提交。本院二审查明事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、佳永公司向格磊廷公司发出《合同解除通知书》是否达到了合同约定的解除条件，是否发生单方解约的效力；二、国喜房开是否应当支付装修补贴款56.43万元以及是否有权请求格磊廷公司返还已支付的装修补贴款。对于焦点一，本院认为，解除通知是否发生解除合同的效力，关键在于通知人是否享有解除权。本案上诉人佳永公司主张单方解除合同的理由系格磊廷公司未按约定报备转租情况以及按约履行二次消防验收报备义务。对于前者，其转租符合双方合同约定，故上诉人的转租行业符合合同约定，并不构成违约。对于后者，案涉商铺租赁合同中已明确约定若因格磊廷公司消防验收未通过而导致租赁合同无法履行的，佳永公司才有权解除合同。对于消防验收的问题，现已查明是因格磊廷公司未完成消防施工而导致无法与佳永公司进行消防联动，从而无法完成二次消防验收。显然，对于此种情况，只要格磊廷公司完成相应的消防施工，佳永公司配合其联动，即可解决消防验收问题，案涉租赁合同仍可正常履行，格磊廷公司现在尚未完成二次消防施工，而非其消防施工未达到验收标准，双方亦未具体约定消防施工完毕的具体时间，故承租人不因此构成违约。另外，据已查明事实，格磊廷公司除未完成消防施工外并无其他违约行为，相反，佳永公司向格磊廷公司发出单方解除合同通知后，擅自将商铺上锁、搬离商铺内物品并实际控制商铺，这才导致本案租赁合同无法继续履行，故佳永公司构成违约。但是，格磊廷公司现主张愿意继续履行合同，本院考虑案涉租赁合同的剩余租期还有七年之余，合同尚具备履行条件，故秉承促进交易原则，依法予以支持。因此，佳永公司要求未能充分证实其享有合同解除权，其单方作出的解约通知不发生合同解除的效力，由于佳永公司的诉讼请求均是基于其单方解除合同发生效力的前提下提出，故对其全部诉请，本院不予支持。对于焦点二。本院认为，由于案涉租赁合同仍应继续履行，按照合同约定，在格磊廷公司货柜进场且向国喜房开提供增值税专用发票后，国喜房开应当向格磊廷公司支付第五期装修补贴款564,300元，现格磊廷公司已举证证明其已按约履行了上述义务，故国喜房开应当向格磊廷公司支付装修补贴款564,300元。并对于国喜房开要求格磊廷公司返还装修补贴款的有关诉请，本院不予支持。综上所述，上诉人贵州佳永商业管理有限公司、贵州国喜房地产开发有限公司的上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。贵州佳永商业管理有限公司预交的二审案件受理费30,104元，由贵州佳永商业管理有限公司负担；贵州国喜房地产开发有限公司预交的二审案件受理费24,364元，由贵州国喜房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 颜 云审判员 李云鹤二〇二一年五月七日法官助理钟钦书记员李雪然