江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终5214号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴浩，男，1991年7月10日生，汉族，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：吴志平、李旭菲，江苏崇宁律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：无锡中海太湖新城置业有限公司，住所地无锡市高浪东路999号（软件研发大厦）609室。法定代表人：范敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：李响，该公司员工。上诉人吴浩因与被上诉人无锡中海太湖新城置业有限公司（以下简称中海公司）商品房预售合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2019）苏0211民初3161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴浩上诉请求：撤销一审判决，判令双方继续履行《商品房／商业认购协议Ａ版》，签订《商品房买卖合同（预售）》（合同备案号201810062617）。事实和理由：一、《商品房／商业认购协议Ａ版》协议背面“特别提示页”的内容上和《商品房／商业认购协议Ａ版》主文部分无任何联系，其在签约时并未看到背面“特别提示页”内容，中海公司也未提醒其注意，“特别提示页”条款不应成为合同的内容，对其不发生法律效力，且该页条款未经质证不能作为证据采信。二、其从未向中海公司表示不继续履行合同。其与中海公司销售人员的微信聊天记录证明，其一直就税率问题和中海公司积极磋商，双方未能如期签约的根本原因是双方对合同变更部分（税率变更）发生争议，因中海公司迟迟未答复解释，导致《商品房买卖合同（预售）》未如期签订。其在已经支付首付（达总房款1／3）并购买了车位的情况下，在无锡房市××房价上涨的环境中，不可能选择预期违约，不继续履行合同。三、没收定金以违约为前提，迟延履行签约不可归责于其，其并无违约行为，《商品房／商业认购协议Ａ版》、《延期签约确认书》中约定的没收定金条款不能适用。四、其对双方争议的发生没有过错，且该争议不影响双方继续履行合同，中海公司无权要求解除合同，协议的履行也不符合法定解除的情形。被上诉人中海公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回吴浩的上诉请求。中海公司向一审法院起诉请求：1、判令双方之间签署的商品房认购协议解除，其有权没收吴浩支付的定金30000元；2、请求确认《商品房买卖合同（预售）》（合同备案号201810062617）未生效，吴浩协助其注销上述合同的网签备案。吴浩向一审法院提出反诉诉讼请求：1、判令双方继续履行《商品房买卖合同（预售）》（合同备案号201810062617），其自愿承担违约金5万元。一审法院经审理查明：2017年8月25日，中海公司（甲方）卖方与吴浩（乙方）买方签订了《商品房／商业认购协议Ａ版》，约定：买方自愿认购卖方【凤凰璟园】项目的商品房住宅XX栋XXX号；本物业总成交价（预定总价）2565351元，单价19903元／平方米，签订本认购协议时，买方应支付卖方订金30000元；自签订本认购协议之日起7日内，即2017年9月1日前，双方于本项目售楼处签订正式《商品房买卖合同》，并按约定流程结清余款、办妥手续。除双方书面同意延期，或本认购协议除违约责任的约定外，其他条款效力即行中止；买方应按约定缴纳各项款项，若买方延期缴款，卖方有权没收定金，如因买方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，买方已付定金不予退还，卖方无需书面通知买方，可另行出售该商品房。该协议背面印有特别提示：一、商品房买卖属于市场行为，存在一定风险，请结合自身经济状况，谨慎选择，郑重落定。注：本物业单位不因任何因素变化而调整。本协议签订后，如因国家、省、市出台新的规定或者政策（包括但不限于税率调整、新增税费、贷款政策调整等）导致买方购房成本增加或同类房屋市场价格下降的，该等风险均由买方承担，买方不得因此向卖方提出变更价款、解除本认购协议、退还定金或赔偿损失等任何请求，卖方不承担任何责任。吴浩当日交纳了30000元定金。同日，吴浩向中海公司出具了延期签约确认书，言明：本人于2017年8月25日与贵司签订《商品房认购协议》（下称“协议”），购买贵司开发的位于无锡市滨湖区××路××道××栋××室××。根据协议约定，贵我双方应于2017年9月1日前签订该房屋正式的商品房买卖合同，现本人确认，向贵司申请延期签订该房屋正式的商品房买卖合同，自协议约定签订正式合同之日起暂先顺延30日，届时仍无法签订该房屋正式合同的，再顺延30日，直至双方可以签订正式商品房买卖合同并能够办理合同网签备案手续，但本人保证在协议约定的期限内，本人承诺预付足该房屋的全部首付款。顺延期间，若本人收到贵司通知签订正式商品房买卖合同，本人承诺在贵司通知的期限内前往贵司售楼处签订正式合同，逾期未到的，贵司有权没收本人定金，已预付首付款的，贵司在扣除协议约定的定金部分金额后仅需将剩余款项无息返还。同日，吴浩又在《商品房买卖合同（预售）草稿合同》上签字确认，并在声明上签字，承诺签署该草稿文本仅代表本人对该草稿文本中的全部内容条款予以确认，本人对此无异议，不代表该买卖合同已经生效，该合同未生效；本人承诺按照该草稿文本的内容条款签署房屋买卖合同正式文本，本人保证不得以对房屋买卖合同有异议为由拒绝盖章或签字。2017年9月1日，吴浩支付了预付款735351元和车位款106200元。2018年10月6日，吴浩购房资格通过审核后，中海公司生成了网签备案合同。2018年10月29日，中海公司向吴浩寄发了催告函，言明：请贵方于收到本函后3日内前来无锡市滨湖区薛古路与兴溪道交汇处凤凰熙岸项目售楼处办理网签手续；如果贵方未在上述期限内前来签字和办理，我司将依法采取包括但不限于扣除定金等合法措施，维护自身的合法权益。2018年12月18日，中海公司委托江苏金砖律师事务所向吴浩寄发了律师函再次催告吴浩签订正式的商品房买卖合同，一审法院认为，承诺生效时合同成立，依法成立的合同自成立时生效。中海公司与吴浩签订《商品房/商业认购协议A版》达成一致的意思表示，未违反法律强制性规定，自成立时生效。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。吴浩作为买受人，未在中海公司两次催告的期限内签订涉案房屋的《商品房买卖合同（预售）》，吴浩已经构成违约，中海公司可以解除合同，并按约没收吴浩已交的定金30000元。中海公司诉请要求解除双方签订的买卖合同和网签备案（合同备案号201903220286），不违反法律规定，予以支持。吴浩应配合中海公司办理《商品房买卖合同（预售）》（合同备案号201903220286）的网签合同备案解除手续。关于吴浩反诉诉请要求中海公司继续签订《商品房买卖合同（预售）》，因吴浩未在约定期限内与中海公司签订《商品房买卖合同（预售）》，已经构成违约，中海公司依据合同约定解除双方签订《商品房/商业认购协议A版》，已予以支持，吴浩该诉请没有事实和法律依据，不予支持。吴浩诉称因税收政策调整，其多次与中海公司协商要求调整房屋总价，故未签约的责任在中海公司，其不构成违约的意见，因双方签订《商品房/商业认购协议A版》有已经有特别提示，税收政策的调整产生的价格风险由买方承担，且声明也明确双方以《商品房买卖合同（预售）草稿》中确定内容和条款签订的《商品房买卖合同（预售）》，故吴浩对调整房屋总价的要求不符合双方的约定，故该诉称意见不予采信。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四之规定，判决：一、中海公司与吴浩于2017年8月25日签订《商品房/商业认购协议A版》予以解除；中海公司有权没收吴浩已交付定金30000元。二、吴浩于判决生效之日立即配合中海公司办理《商品房买卖合同（预售）》（合同备案号201810062617）的网签注销手续。三、驳回吴浩的反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费550元、反诉案件受理费25元，合计575元由吴浩负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，吴浩与中海公司签订的《商品房/商业认购协议A版》，系双方的真实意思表示，该协议的正文内容与特别提示条款分列协议的正反面，吴浩虽仅在协议正文页签名，但特别提示条款直接列明在认购协议的标题下方，吴浩辩称其未看到特别提示页的内容，中海公司也未向其提示，该理由显然无法令人信服，本院不予采信。特别提示条款中明确载明，如因国家、省、市出台新的规定或者政策（包括税率调整等）导致买方购房成本增加或同类房屋市场价格下降的，该等风险均由买方承担，买方不得因此向卖方提出变更价款等任何请求，卖方不承担任何责任。该特别提示条款对双方具有法律约束力，双方均应按约履行。吴浩在认购阶段还签署了商品房买卖合同草稿及声明，对草稿文本中的全部内容条款进行了确认，而商品房买卖合同草稿中约定的房屋总价款已包含增值税价格，且与认购协议约定的房屋总价一致。即便在吴浩购房期间国家对增值税税率作出调整，也并不因此额外增加吴浩的购房负担。故双方对税率问题发生的争议不能成为吴浩未如期签约的正当理由。在中海公司两次催告后，吴浩仍未与中海公司签订涉案房屋的《商品房买卖合同（预售）》，一审认定吴浩构成违约并无不当，中海公司有权解除双方签订的《商品房/商业认购协议A版》，并按约没收吴浩已交的定金30000元。吴浩认为其不构成违约，并要求继续履行认购协议等上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，吴浩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人吴浩负担。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  杜伟建审判员  孙 宏二○二一年五月十三日书记员  李 睿