云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2016）云3102民初446号原告：瑞丽市奥星房地产开发有限责任公司组织机构代码：67087031-2。住所地：瑞丽市麓川路东侧勐卯镇政府西侧。法定代表人：刘凡荣，系公司执行董事。委托诉讼代理人：吴立新，云南吴立新律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：白冰，云南吴立新律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：刀静华，女，傣族，1970年6月4日出生，住云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市。被告：杨连稳，男，傣族，1996年3月25日出生，住云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市。二被告委托诉讼代理人：王波，云南虹源律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。二被告委托诉讼代理人：雷茜莹，云南虹源律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告瑞丽市奥星房地产开发有限责任公司与被告刀静华、杨连稳商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月27日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴立新、白冰，被告刀静华及其与杨连稳的委托诉讼代理人王波、雷茜莹到庭参加诉讼。2016年6月29日，原告向本院提出财产保全申请，请求扣押依据（2015）瑞民二初字第203号《民事判决书》判决的应由原告支付给被告违约金中的12000元（原告已将该判决书确定的违约金存入本院账户），并向本院提供了其在中国平安财产保险股份有限公司德宏中心支公司购买的保险金额为12000元的保险单作为担保。本院于同日依法作出（2016）云3102民初446号民事裁定书，裁定：“对原告瑞丽市奥星房地产开发有限责任公司根据（2015）瑞民二初字第203号《民事判决书》判决的应由其支付给被告刀静华、杨连稳违约金中的12000元予以扣押（违约金已存入瑞丽市人民法院账户）”。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，1、二被告按每天50元支付原告从2015年12月8日起至2016年2月6日止的违约金3000元；2、二被告按每天64.714元支付原告从2016年2月7日起至2016年6月20日止的违约金8671.676元。事实和理由：被告于2012年12月23日与原告签订了《商品房购销合同》和《商品房购销合同补充协议》约定，被告（乙方）与原告（甲方）购买“奥星·世纪”D7幢15层1504号房屋，面积为166.47平方米，单价为2358元/平方米，总房价为392398元，付款方式为一次性付款。合同第十条约定：由于乙方原因，未能按期交接房屋的，责任由乙方承担。甲、乙双方同意按以下方式处理：未付清房款的按本合同第八条关于逾期付款的约定由乙方向甲方承担违约责任；已付清房款的，逾期60天内未能交接，按每天50元向甲方承担违约责任，超过60天后，按总房价的万分之三乘以逾期天数向甲方承担违约责任。因此原因乙方房屋交接时间逾期超过《商品房质量保证书》中所列保修期的，甲方概不承担保修责任，其余约定见《补充协议》等内容。被告已付清房款。依据（2015）瑞民二初字第203号《民事判决书》认定的法律事实，原告认为，①被告应于2015年12月8日接房，但被告至2016年6月20日才接房，已构成违约，应支付逾期接房的违约金。②虽然双方约定，逾期接房超过60天后，被告按总房价的万分之三乘以逾期天数向甲方承担违约责任，但是根据（2015）瑞民二初字第203号《民事判决书》判决情况，原告要求被告参照原告逾期交房违约金计算方式支付逾期接房超过60天后的违约金，即从2016年2月7日起至2016年6月20日止按每天64.714元（49.78元＋49.78元×30%）支付逾期接房违约金8671.676元，超出部分原告予以放弃。被告刀静华、杨连稳辩称，一、原告主张答辩人应于2015年12月8日接房是错误的。第一，原告履行合同约定的商品房交付及通知义务是答辩人接房的必要条件。按照双方签订的《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》，原告应于2013年9月30日前合同约定的时间交付商品房；原告取得质监、勘查、设计、施工、监理以及原告共同验收签章并出具单体建筑竣工验收备案表后，即视为已具备房屋交付条件。第二，原告逾期交房，且履行通知义务不符合合同约定。（2015)瑞民二初字第203号民事判决书认定，2015年2月12日，被告向各业主下发《交房通知》，决定于2015年2月15日开始交房；2015年5月5日，原告再次向各业主下发《交房通知》；原告取得涉案房屋竣工验收备案表的时间为2015年12月7日。由此可见，原告具备合同约定的交房条件的时间为2015年12月7日，故原告的两次交房通知均无效；同时，原告在2015年12月7日取得竣工验收备案表后，并未向答辩人发出交房通知。答辩人是在（2015)瑞民二初字第203号案的庭审中，才看到原告作为证据提交的竣工验收备案表原件。因此，原告主张答辩人应于2015年12月8日接房是完全错误的。二、原告诉称答辩人逾期接房与事实不符。原告诉称“被告至2016年6月20日才接房，已构成违约”与事实不符。实际上，答辩人在（2015)瑞民二初字第203号案的庭审中，才看到原告作为证据提交的竣工验收备案表原件。之后，答辩人就与原告协商接房事宜，而原告以双方的民事诉讼正在进行为由不予配合。在多次交涉后，原告同意答辩人先交纳公共维修基金、契税、办证费等，及办理土地证和房产证。答辩人遂于2016年1月29日起向原告缴纳上述费用。现答辩人的土地证和房产证已经办理完毕，但因后续费用问题未解决，因此，原告在2016年6月20日才向答辩人交接房屋。综上所述，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请法院依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：2012年12月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商品房购销合同》约定，乙方购买甲方奥星·世纪组团第D7幢第1单元第15层1504号房，建筑面积为166.47平方米，单价为2358元/平方米（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额为392398元……第七条交付期限，甲方应于2013年9月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。……第十条交接，该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以报纸公告、电话通知形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：按合同第九条约定处理，甲乙双方在进行房屋交接时，甲方应乙方要求对所购非建筑结构质量问题外的瑕疵进行一般性检修、修补完善等，其检修时间不计入逾期交房时间，视同已交房。由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：未付清房款的按本合同第八条关于逾期付款的约定由乙方向甲方承担违约责任，已付清房款的，逾期60天内未能交接，按每天50元向甲方承担违约责任，超过60天后，按总房款的万分之三乘以逾期天数向甲方承担违约责任，因此原因乙方房屋交接时间逾期超过《商品房质量保证书》中所列保修期的，甲方概不承担保修责任，其余约定见《补充协议》等内容。当日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商品房购销合同补充协议》约定，第一条该商品房房价款总金额中未包括房屋所涉及的办理产权证的相关契税、印花税、产权证工本费、房屋公共维修基金、测绘费、配套费等相关款项，该类款项的计费和支付办法按本协议的约定执行。1、配套设施费不包含在总房价中，具体包括：可视对讲系统初装费1000元/户；天然气开户费3600元/户。具体配套项目以实际安装的配套设施为准，具体计费标准以最终结算为准。乙方应于房屋交接时一次性付清。在乙方未付清上述款项前，甲方有权拒绝向乙方交付商品房。……第七条对于《商品房购销合同》第七条的相关事宜补充约定如下：《商品房购销合同》中“建设单位组织验收合格”是指房屋单体建筑在经质监、勘查、设计、施工、监理及甲方共同验收合格并签章。乙方所购房屋取得上述单位验收签章并出具单体建筑竣工验收备案表后，即视为已具备房屋交付条件。第八条对于《商品房购销合同》第九、十条的相关事宜补充约定如下：（一）乙方未在甲方公告公示、电话通知的期限内按照要求办理房屋交接手续的，属逾期接房，双方约定：自甲方通知确定的交房期限届满之日起视为甲方已交房，自次日起，房屋的所有风险和费用（含物业管理费）由乙方承担，违约责任按主合同约定执行。（二）鉴于甲方在交付房屋前，已办理完成了建设工程的竣工验收手续。如乙方以房屋存在影响其居住使用的质量问题为由拒绝接收房屋的，乙方应当提供具有法定鉴定资格质检部门出具的质量检测报告。乙方不能提供的，则乙方应按照主合同第7条约定的期限届满之次日起承担逾期接房的违约责任。……第十三条入住时间的确定，从乙方办理接房手续、领取钥匙之日起，视为乙方入住时间。第十四条对于协议效力补充约定如下：1、本协议自双方签字盖章按印后生效，与主合同具有同等效力，若主合同与本协议约定不一致，以本协议约定的为准……等内容。2016年6月20日，被告刀静华向原告交纳涉案房屋配套费5100元，与瑞丽市丽阳物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》，并在《奥星·世纪业主房屋接房验收表》、《奥星·世纪业主钥匙领用登记表》上签名和领取涉案房屋的钥匙。另查明，本院已生效的（2015）瑞民二初字第203号民事判决书中认定，原告取得涉案房屋竣工验收备案表的时间是2015年12月7日，庭审（即2015年12月21日进行开庭审理）中被告亦认可该备案表；涉案房屋同地段同类房屋的日租金为49.94元。上述事实，有《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》、收据、《奥星·世纪业主房屋接房验收表》、《奥星·世纪业主钥匙领用登记表》及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房购销合同》和《商品房购销合同补充协议》系双方的真实意思表示，该不违反法律行政法规规定，为合法、有效合同，双方均应本着诚实信用的原则，全面、适当地履行合同义务。2015年12月21日，被告在本院已生效的（2015）瑞民二初字第203号案的庭审中已明知原告已于2015年12月7日取得涉案房屋竣工验收备案表，涉案房屋已具备交接房条件，其应于合理期限内的2016年1月6日起接房，但其至2016年6月20日才接房，已构成违约，应承担违约责任，承担自2016年1月6日起至2016年3月5日止逾期接房60天内的违约金3000元（50元/天×60天）；并承担自2016年3月6日起至2016年6月20日止共107天，按每天64.71元（49.78元＋49.78元×30%）的逾期接房的违约金6923.97元（64.71元/天×107天）。原告提出的其他主张和被告提出的其他抗辩，理由均不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刀静华、杨连稳支付原告瑞丽市奥星房地产开发有限责任公司自2016年1月6日起至2016年3月5日止的违约金3000元，于判决生效后十日内一次性付清。二、被告刀静华、杨连稳支付原告瑞丽市奥星房地产开发有限责任公司自2016年3月6日起至2016年6月20日止的违约金6923.97元，于判决生效后十日内一次性付清。三、驳回原告瑞丽市奥星房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费92元，由被告刀静华、杨连稳承担；保全费140元，由原告瑞丽市奥星房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费92元，上诉于德宏州中级人民法院。若有新证据，与上诉状一并提交。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若被告不能自动履行本判决书，原告可在本判决履行期限届满后的二年内向本院申请执行。审判员  俸桂仙二〇一六年十月二十日书记员  肖 笛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利息等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金的数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。