湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2666号上诉人（原审被告）：周霞，女，1976年11月01日出生，汉族，住武汉市黄陂区。被上诉人（原审原告）：深圳市卓越物业管理有限责任公司武汉分公司，住所地武汉市黄陂区盘龙城经济开发区叶店村蔚蓝海岸一期罗纳河谷16商19-20号。法定代表人：彭英，该公司总经理。委托诉讼代理人：龙武，该公司员工。上诉人周霞因与被上诉人深圳市卓越物业管理有限责任公司武汉分公司（以下简称卓越物业武汉公司）物业服务合同纠纷一案，不服武汉市黄陂区人民法院（2020）鄂0116民初4210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。周霞上诉请求：一、撤销一审民事判决；二、改判周霞只承担80%的物业费用；三、改判卓越物业武汉公司赔偿周霞维修房门的费用500元；四、判令卓越物业武汉公司承担本案上诉费用。事实和理由：一、周霞所购买房屋为毛坯房且长期无人居住，相应的物业服务基本不存在。没有产生收取水电费、垃圾、车辆管理等服务，相应的绿化整治工作也不到位，周霞不应当承担如此多的物业服务费用，也不存在违约的情形。二、卓越物业武汉公司物业服务存在严重缺陷，未经周霞同意擅自破坏房屋门锁，给周霞造成损失，且没有恢复房屋门锁，对此周霞有报警为证。根据《中华人民共和国民法典》第一千一百八十四条的有关规定，卓越物业武汉公司应当就相应所需的维修费用承担赔偿责任。三、同一时期起诉的同类案件也未要求业主承担全部的物业费用，同案不同判有失公正。卓越物业武汉公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确、应当维持原判，驳回周霞的上诉请求。周霞未按期交纳物业费已经违约，应承担违约责任；另维修房门的费用与本案无关，如有需要请另行主张。卓越物业武汉公司向一审法院起诉请求：1、判令周霞一次性支付卓越物业武汉公司物业服务费15021元；2、判令周霞一次性支付卓越物业武汉公司违约金4506元；3、本案诉讼费用由周霞承担。一审法院认定事实，周霞（买受人）购买武汉卓越房地产开发有限公司（出卖人）开发的位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区蔚蓝海岸·罗纳河谷小区11-2-202室房层，该房屋建筑面积152.81平方米。2006年4月卓越物业武汉公司与周霞所购买的房屋的开发建设单位签订的《前期物业服务合同》，合同约定由卓越物业武汉公司在蔚蓝海岸·罗纳河谷小区提供物业服务。其中联排别墅按照每月每平方米1.8元，花园洋房按照每月每平方米1.2元收取物业服务费。物业服务费按季交纳，每季度第一个月的10日前交纳。同时合同约定了逾期交纳的应支付日万分之五的违约金。合同期限第一份自2006年4月1日起至2011年5月31日；第二份至2011年6月1日起至2012年12月31日；第三份自2013年1月1日起至2014年12月31日；第四份自2015年1月1日起至2016年12月31日止。2016年起小区组建业主委员会并于2016年6月29日由武汉市盘龙城罗纳河谷小区业主委员会代表全体业主通过法定程序，在街道、社区监督下与卓越物业武汉公司签订《武汉市罗纳河谷小区物业服务合同》，约定由卓越物业武汉公司继续提供物业服务的同时，联排别墅2016年7月1日至2016年12月31日期间按照每月每平方米2.16元收取物业服务费，2017年1月1日至2019年7月31日期间按照每月每平方米2.5元收取物业服务费，花园洋房在2016年7月1日至2016年12月31日期间按照每月每平方米1.44元收取物业服务费，2017年1月1日至2019年7月31日期间按照每月每平方米1.66元收取物业服务费。物业服务费用按月交纳，每月5日前缴纳本月物业服务费。同时合同约定逾期缴纳的应支付日千分之三的违约金。合同期限三年，自2016年7月1日起至2019年6月30日止。另查明，卓越物业武汉公司于2020年7月29日于武汉市黄陂区行政审批局办理公司名称变更登记，由原名称“深圳市卓越物业管理股份有限公司武汉分公司”变更为“卓越物业武汉公司”。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，卓越物业武汉公司与武汉市盘龙城罗纳河谷小区业主委员会签订的《武汉市罗纳河谷小区物业服务合同》系依法成立的有效合同，对该小区所有业主均具有法律约束力，故卓越物业武汉公司、周霞应按照合同约定的内容享受权利和承担义务。周霞作为业主，接受了卓越物业武汉公司提供的物业服务，应当支付相应的物业服务费。即周霞应向卓越物业武汉公司支付自2015年1月1日起至2016年6月30日（1.2元/月/平方米，即3301元）、2016年7月1日起至2016年12月31日（1.44元/月/平方米，即1320元）、2017年1月1日起至2020年5月31日（1.66元/月/平方米，即10400元）的物业管理服务费共计15021元，故对卓越物业武汉公司要求周霞支付物业服务费15021元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于违约金，因卓越物业武汉公司在履行该小区物业服务合同中存在瑕疵，故对卓越物业武汉公司主张的违约金，一审法院不予支持。关于诉讼时效的问题，因卓越物业武汉公司通过邮寄方式向周霞寄送过催缴物业费通知函等方式催缴过物业费，且周霞自认自己每一年均与物业工作人员沟通缴费事宜，据此事实可以判断，卓越物业武汉公司并没有怠于行使物业管理费的追索权，周霞关于卓越物业武汉公司所诉物业费超过诉讼时效的抗辩意见不能成立，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、周霞于本判决生效后十日内向卓越物业武汉公司支付2015年1月1日起至2020年5月31日止的物业管理服务费15021元；二、驳回卓越物业武汉公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取144元，由周霞负担。本院二审期间，周霞向本院提交的证据有：1、小区住户明细表，拟证明小区业主的情况；2、物业公司工商信息，拟证明主体情况。经质证，卓越物业武汉公司对证据1因无原件不予认可，且小区的业主会发生变化，业委会成立时系符合规定的，案涉合同有效；对证据2真实性无异议。本院就当事人对真实性无异议的证据予以确认；周霞提交的证据1因无原件，不符合证据的形式要求，本院无法确认。当事人对一审查明的事实均不持异议。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案系物业服务合同纠纷案件。卓越物业武汉公司与周霞签订的2006年4月《前期物业服务合同》，以及2016年起案涉小区组建业主委员会并于2016年6月29日由武汉市盘龙城罗纳河谷小区业主委员会代表全体业主通过法定程序，在街道、社区监督下与卓越物业武汉公司签订的《武汉市罗纳河谷小区物业服务合同》，其内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。卓越物业武汉公司依约向周霞提供了物业服务，周霞亦应向卓越物业武汉公司交纳物业服务费，逾期未交纳物业服务费的属违约，应承担相应的违约责任。一审中，周霞认为卓越物业武汉公司就案涉小区的绿化整治及安全方面的服务没做好。结合本案事实，卓越物业武汉公司在其所主张物业服务费的期间履行物业管理服务时，存在一定瑕疵，对此卓越物业武汉公司在二审中亦未提出异议。针对物业服务瑕疵方面，一审法院虽未酌定缴纳物业服务费的比例，但一审以物业服务存在瑕疵而免除周霞因逾期未缴纳物业服务费的违约应承担违约金的方式予以处理，本院予以尊重。周霞上诉认为毛坯房无人居住不存在物业管理服务，且物业绿化整治不到位一直未改善，但卓越物业武汉公司在本案中主张的是2020年5月31日之前未缴纳的物业服务费，周霞上诉所称的问题并不能加重对卓越物业武汉公司在其主张的欠费期间内的物业服务质量瑕疵的认定，在一审法院就卓越物业武汉公司履行小区物业服务合同中存在瑕疵予以免除违约金的情况下，周霞再据此要求按80%的比例缴纳物业服务费的请求，缺乏相应事实和法律依据。二审中周霞并无有效证据证明卓越物业武汉公司提供的物业服务中存在其他应减少缴纳物业服务费的情形，对其该项上诉请求，本院依法不予支持。关于周霞上诉主张由卓越物业武汉公司赔偿维修房门的费用500元的请求。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，在第二审程序中，原审原告增加独立诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。故，周霞该项上诉请求，不属本案二审的审查范畴。综上所述，周霞的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人周霞负担。本判决为终审判决。审判员  代娟二〇二一年五月十日法官助理吴倩书记员徐莹