广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终2190号上诉人（原审原告，反诉被告）：东莞市星宇荔苑广场开发有限公司。住所地：广东省东莞市××××××××××××××××，统一社会信用代码：91441××××××××8669J。法定代表人：虞稻远，该公司经理。委托诉讼代理人：汤金刚，广东展创律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：葛琼英，女，汉族，1974年5月14日出生，住广东省深圳市福田区上步工业区403栋3层东，公民身份号码：422××××××××××××22X。委托诉讼代理人：张精洛，广东大洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑萌，广东大洲律师事务所律师。原审第三人：兴业银行股份有限公司东莞分行。住所地：广东省东莞市××××××××××××××××××，统一社会信用代码：914×××××××××××930K。负责人：林国华。上诉人东莞市星宇荔苑广场开发有限公司（以下简称星宇公司）因与被上诉人葛琼英及原审第三人兴业银行股份有限公司东莞分行（以下简称兴业银行东莞分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初10446号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。星宇公司向一审法院起诉请求：一、判令葛琼英限期将常平东逸高尔夫花园10栋601、602、603、604房过户到星宇公司名下；二、判令葛琼英支付逾期过户给星宇公司造成的损失548700元；三、判令葛琼英承担本案的诉讼费。后星宇公司变更第二项诉请金额为460000元。葛琼英向一审法院提出反诉请求：一、确认双方签订的回购协议书解除；二、判令星宇公司向葛琼英支付2007年1月至2016年6月的月供款差额85929.84元及利息（以85929.84元为基数，按贷款市场报价利率，从2016年6月30日计算至付清之日止）；三、判令星宇公司向葛琼英支付2016年7月至2026年12月的月供款差额864531.36元及利息（以343068.06元为基数，按贷款市场报价利率，从起诉之日计算至付清之日止）；四、判令星宇公司向葛琼英支付2014年8月至2026年12月的利润分红款307983元及利息（以158891元为基数，按贷款市场报价利率，从起诉之日计算至付清之日止）；五、判令星宇公司承担本案反诉诉讼费。一审法院判决：一、星宇公司与葛琼英继续履行双方于2019年6月5日签订的东逸高尔夫花园10栋601、602、603、604房回购协议书，合同标的物是东莞市××××××××××××高尔夫花园10栋601、602、603、604四套房屋，对应的不动产权证号为粤（2018）东莞不动产权第0416008号、（2018）东莞不动产权第0415983号、（2018）东莞不动产权第0415989号、（2018）东莞不动产权第0416069号；二、星宇公司应于一审判决发生法律效力之日起五日内代葛琼英向兴业银行东莞分行清偿前述四套房屋的抵押贷款债务、注销房产抵押登记手续，兴业银行东莞分行予以协助配合[抵押登记证明号依次为粤（2018）东莞不动产证明第0156808号、粤（2018）东莞不动产证明第0156775号、粤（2018）东莞不动产证明第0156788号、粤（2018）东莞不动产证明第0156892号]；三、星宇公司应于前述四套房屋注销抵押登记之日起五日内向葛琼英支付房屋转让余款（计算方式为总价1608975元-本判决第二项所涉代为向兴业银行东莞分行清偿的债务金额）；四、葛琼英应于星宇公司付清房屋转让款之日起五日内将前述四套房屋过户登记至星宇公司名下（过户税费由星宇公司承担，），并将上述房屋交付星宇公司；五、星宇公司应于前述四套房屋注销抵押登记之日起十日内向葛琼英支付供楼款21924.48元；六、驳回星宇公司其他本诉诉请；七、驳回葛琼英其他反诉诉请。本案一审本诉受理费23404元、反诉受理费8170元，由星宇公司负担本诉受理费4123元、反诉受理费174元，由葛琼英负担本诉受理费19281元、反诉受理费7996元，原审法院退回受理费710元给星宇公司。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初10446号民事判决书。星宇公司上诉请求：一、《回购协议书》继续履行的同时，葛琼英应向星宇公司支付逾期过户给星宇公司造成的损失460000元；二、星宇公司不需要承担4个月的供楼款21924.48元；三、葛琼英承担本案一审全部诉讼费、反诉费及本案上诉费用。主要事实与理由：一、双方签订的《回购协议书》后，案涉房屋是因葛琼英的原因导致迟迟不能过户，一审已经认定葛琼英构成违约，双方应当继续履行回购协议。一审认定星宇公司“关于违约损失的举证不足，且考虑到房价上涨的趋势”属于认定事实不清。星宇公司已提交充分的证据证明星宇公司所遭受的损失，房价是否上涨与本案并无直接关联性，不应作为本案裁判所要考虑的情节。星宇公司在起诉时已向一审法院提交了4套房购房意向及收据、4套房购房意向解除的协议书、收据、中国农业银行个人明细对账单等证据，用以证明星宇公司已与购房者签订案涉4套房的认购书，并已收取履约保证金50000元。由于葛琼英的违约行为造成购房者强烈要求与星宇公司解除了认购书，并要求星宇公司双倍退还了履约保证金计100000元。最终，星宇公司每套房均赔偿了购房者违约金115000元（包含赔偿的50000元的加倍履约保证金）在扣除50000元/套的履约保证金后，星宇公司因葛琼英的违约行为合计产生了460000元的直接损失。双方签订的《回购协议书》第一条明确约定：如葛琼英不配合办理房产过户手续，一切损失由葛琼英承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条规定，葛琼英应当赔偿损失。二、星宇公司不需要承担4个月的供楼款21924.48元。星宇公司已经按照回购协议约定向葛琼英支付了供楼款，但葛琼英拒绝接收，并且直接回复，不再出售，坐等升值，这是违约。假设葛琼英能够积极配合星宇公司办理过户手续，办理过户手续也不用4个月之久。因此一审认定星宇公司承担4个月的供楼款属于事实认定不清。综上所述，葛琼英违约已是事实，其应当要为自己的违约行为付出代价，应当要承担由此给星宇公司造成的损失。星宇公司为此向购房者支付了赔偿金，星宇公司要为葛琼英的违约行为承担损失，于理不合。如果当事一方的违约责任承担形式仅是配合另一方继续履行合同，那么违约代价就是零。这将导致任何一方都可随意变更、终止履行合同，势必严重的扰乱市场经济秩序。葛琼英答辩称：一、回购协议书明确约定葛琼英将房屋卖给星宇公司，而且星宇公司应在过户前支付相应房款。根据交易习惯，星宇公司应先支付房款，葛琼英再过户，但至今星宇公司都没有支付款项，因此葛琼英没有过户的义务。二、星宇公司2020年4月已经起诉本案，但回购协议书约定过户时间是2020年6月30日，星宇公司起诉时没有达到合同约定的过户期限，因此葛琼英不存在逾期过户的情况。三、房屋至今没有过户是因为双方对过户的问题存在争议，并诉争法院，并不是葛琼英故意不过户造成的。四、双方在2006年12月签订返租协议，星宇公司在2014年开始就不按照约定向葛琼英支付月供款及共楼款。双方在2019年6月5日签订案涉回购协议书，明确约定2019年12月15日后的月供款由星宇公司承担，但星宇公司再次违约，不按照合同约定支付月供款，而且完全违背回购协议书，拒不承认其需要承担月供款的义务，明确表示其只是代葛琼英垫付供楼款，之后要从购房款中予以扣除。因此星宇公司也存在严重的违约行为，对房屋至今没有过户的后果也负有重大责任。五、2019年12月3日葛琼英已经提示过星宇公司需要按月支付月供款，但星宇公司明确表示其没有支付的义务，也就是说星宇公司在2019年12月3日就违约，而葛琼英在12月17日才在微信中回复坐等升值的准备，但葛琼英在12月4日一直配合星宇公司办理过户手续，向其发送房产证的照片，从以上的情况看也是星宇公司违约在先。六、星宇公司主张损失证据不足，星宇公司提交的收据没有相应的转账记录，不能证明有款项实际支付，大额款项的交付显然不符合常理，而且编号为564808和564801的收据经手人签名与协议书的买方不是同一个人，不能证明对方是向谁交付款项的。七、根据公平原则，单价7500元每平米是双方初步协商的结果，现在房屋已经有大幅度的上涨，因此星宇公司也不会存在其所说的损失。综上，请法院驳回星宇公司的上诉请求。兴业银行东莞分行未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。二审期间，各方均未向本院提交新证据。本院经审理对原审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。双方对原审法院判令继续履行回购协议均无异议，本院对此予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对星宇公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。本案二审的争议焦点为：一、星宇公司应否向葛琼英支付供楼款21924.48元；二、葛琼英应否向星宇公司赔偿损失460000元。对此，本院分析如下：关于焦点一。根据一审法院查明的事实，星宇公司在2019年12月4日已经在着手办理案涉四套房屋的过户手续，但因双方争议导致房屋过户手续无法完成，原审法院酌定按照正常程序前述四套房屋可在2020年4月15日办完过户手续，则星宇公司应按照5418.12元/月的标准支付4个月的供楼款共21924.48元给葛琼英，并无明显不当。星宇公司该项上诉意见，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。关于焦点二。星宇公司主张因葛琼英违约造成其损失460000元，但其提交的证据不能充分证明其损失，且考虑到目前房价上涨的趋势，原审法院对星宇公司该项诉求不予支持，并无不当。综上所述，星宇公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8529元，由东莞市星宇荔苑广场开发有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 许 卫审判员 邹凤丹审判员 魏 术二〇二一年四月二十三日书记员 杨汀欢