重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝05民终2914号上诉人（原审被告）：重庆卉宝房地产经纪有限公司，住所地重庆市巴南区渝南大道297号1幢7-6，统一社会信用代码91500113MA5XE35Y0F.法定代表人：朱清,执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：霍克洪，重庆众申律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖代秀，重庆众申律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵明学，男，1965年9月23日出生，汉族，住重庆市璧山区。被上诉人（原审原告）：张继明，男，1963年9月11日出生，汉族，住重庆市璧山区。上诉人重庆卉宝房地产经纪有限公司（以下简称卉宝公司）因与被上诉人赵明学、张继明合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院(2020)渝0113民初11396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人卉宝公司的委托诉讼代理人廖代秀，被上诉人赵明学、张继明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卉宝公司上诉请求：撤销原判，依法改判；一、二审诉讼费由对方负担。主要理由：一审法院以欠付租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率的三倍计算违约金过高，显失公平，请求依法判决。赵明学、张继明辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。赵明学、张继明向一审法院起诉请求：“1.撤销原被告于2019年12月3日签订的《退租协议》并解除原被告于2017年12月1日签订的《房屋委托租赁合同》；2.被告向原告支付租金77827.12元（2018年8月8月至2018年11月，147.33平方米×40元每月/每平方米×4个月=23572.8元；2018年12月至2019年11月，147.33平方米×42元每月/每平方米×12个月=74254.32元；前述租金共计97827.12元，抵扣被告在退租协议之后已支付的2万元）；3.被告向原告支付违约金24044.26元[147.33平方米×40元每月/每平方米×12个月×0.0008/每日×425天（2018年10月1日至2019年11月30日）=24044.26元]；4.被告向原告支付承租期间的物业费及水电分摊费22179.67元（含物业费21072.48元及水电费1107.19元）。”一审法院认定事实：2017年12月1日，双方签订《房屋委托租赁合同》，主要约定：赵明学、张继明将其所有的位于重庆市巴南区渝南大道X号X幢X房屋（建筑面积147.33平方米）委托给卉宝公司代理，授权卉宝公司自行出租该房屋并决定租金的收取及租赁合同签订等，代理期为5年，自2017年12月1日起至2022年11月30日止。赵明学、张继明给予卉宝公司150天的免租期，赵明学、张继明向卉宝公司收取的租金按40元/平方米计算，每年在上年租金价格上递增5%。自2018年5月1日起由卉宝公司每三个月支付一次，每次支付三个月租金；若一方违约，应自违约之日起每日按支付房屋年租金万分之八的违约金等内容。履行中，卉宝公司支付了截至2018年7月的租金并付清了截至2018年12月的物业费及水电公摊费，后卉宝公司未再向赵明学、张继明履行租金及物业、水电费的给付义务。2019年12月3日，赵明学、张继明与卉宝公司签订《退租协议》，主要载明：截至2019年11月30日前该房屋在租赁期间产生的物业及水电费用由卉宝公司与物业公司处理，卉宝公司于签订本协议当日完清；赵明学、张继明同意卉宝公司自退租协议签订之日起三个月内分期支付35000元租金给赵明学、张继明，其中2019年12月31日前支付15000元，2020年1月31日前支付10000元，2020年2月29日前支付10000元；在卉宝公司按期支付前述35000元租金给赵明学、张继明前提下双方同意《房屋委托租赁合同》于2019年12月3日提前解除；若卉宝公司未在规定时间节点内支付35000元，双方签订的《退租协议》视为无效协议，赵明学、张继明将按原《房屋委托租赁合同》的合同条款提起诉讼等内容。履行中，卉宝公司仅于2019年12月31日及2020年4月17日向赵明学、张继明共计支付了20000元，亦未按约定缴纳案涉房屋的物业及水电费，赵明学、张继明催收未果遂起诉来院。一审庭审中，双方认可案涉租赁房屋已于2019年12月3日签订《退租协议》时已收回；赵明学、张继明垫付自2019年1月1日至2019年11月30日期间的物业费10536.24元及水电费1107.19元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，双方在平等自愿、协商一致基础上签订的《房屋委托租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效，双方均应按约定严格履行合同。关于赵明学、张继明诉请撤销《退租协议》的问题，因《退租协议》已明确约定“乙方若未在规定时间节点内支付甲方35000元，甲乙双方签署的退租协议视为无效协议”，因卉宝公司未按约定支付赵明学、张继明前述35000元租金，故本案所涉《退租协议》根据约定已失去法律效力，不存在撤销问题。关于赵明学、张继明诉请解除《房屋委托租赁合同》问题，一审法院认为，因双方已于2019年12月3日签订了《退租协议》，且案涉位于重庆市巴南区渝南大道X号X幢X房屋已由卉宝公司于当日返还赵明学、张继明，合同失去继续履行基础，《房屋委托租赁合同》已解除，无须一审法院再另行判决解除合同。关于赵明学、张继明诉请卉宝公司支付尚欠租金77827.12元的问题，因双方签订的《退租协议》失效，赵明学、张继明有权按《房屋委托租赁合同》约定向卉宝公司主张权利，《房屋委托租赁合同》签订后，卉宝公司仅支付截至2018年7月的租金，现赵明学、张继明主张卉宝公司自2018年8月起支付至2019年12月租金，其理由正当，证据充分，于法有据，抵扣卉宝公司在签订《退租协议》已付款2万元，卉宝公司尚欠赵明学、张继明租金77827.12元。同时赵明学、张继明垫付了案涉租赁房屋自2019年1月1日至2019年11月30日期间的物业费10536.24元及水电费1107.19元共计11643.43元，一审法院亦一并予以主张。关于赵明学、张继明诉请2018年10月1日至2019年11月30日期间的违约金问题，因违约金约定较高，一审法院酌情按15.4%/年利率标准（0.0422%/日）予以主张。《房屋委托租赁合同》虽约定每三个月支付一次，但支付时间未进行明确约定，一审法院综合认定卉宝公司第一期欠付三个月租金应支付时间最迟应于2018年10月31日前支付，此后类推计算，以每期应付未付租金为计算基数。综上，截至2019年11月30日，卉宝公司应支付赵明学、张继明违约金为7900.98元[1、147.33平方米×40元/平方米/月×3个月×15.4%/年÷365日/年×394日（2018年11月1日至2019年11月30日）；以此类推计算]。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决：“一、被告重庆卉宝房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付原告赵明学、张继明截至2019年11月30日的租金77827.12元；二、被告重庆卉宝房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付原告赵明学、张继明垫付的物业费10536.24元及水电费1107.19元，共计11643.43元；三、被告重庆卉宝房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付原告赵明学、张继明违约金7900.98元；四、驳回原告赵明学、张继明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费应收取1390元，由原告赵明学、张继明负担273元（原告已缴纳本院），由被告重庆卉宝房地产经纪有限公司负担1117元（此款原告已垫付，被告在给付上述案款时一并支付原告）。”本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。本案中，上诉人卉宝公司因无法继续履行与被上诉人赵明学、张继明的《房屋委托租赁合同》，双方已于2019年12月3日达成了《退租协议》，但卉宝公司仍无视该协议的约定，未履行支付义务，有违诚信，主观上具有较大过错，一审法院依据本案实际情况酌定相应的违约金以欠付租金为基数，从2018年11月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率的三倍计算，不违反法律规定，且系其合理自由裁量权的体现，本院予以认同。综上所述，卉宝公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2780元，由上诉人重庆卉宝房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  段晓玲审 判 员  陈 华审 判 员  周 舟二〇二一年五月十一日法官助理  赵 曦（院印）书记员赵中雪