山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁10民终1298号上诉人（原审原告、反诉被告）:威海春秋文化科技有限公司，住所地威海经济技术开发区皇冠街道明珠花园附27号一楼。法定代表人:陈晨，总经理。委托诉讼代理人:陈凯，男，该公司员工。被上诉人（原审被告、反诉原告）:刘明珠，女，1988年6月25日出生，汉族，住威海经济技术开发区。委托诉讼代理人:杨志荣（系被上诉人之母），住威海经济技术开发区。上诉人威海春秋文化科技有限公司（以下简称春秋公司）因与被上诉人刘明珠房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省威海经济技术开发区人民法院（2021）鲁1092民初406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。春秋公司上诉请求：1.依法改判或发回重审；2.本案诉讼费用由刘明珠承担。事实和理由：刘明珠不再租赁涉案房屋，但却未在合同约定的期间内搬离，属于占有，应该向春秋公司缴纳占有房屋使用费及房屋内的使用设施使用费。根据疫情期间相关的政策，春秋公司未获得相应的优惠政策，只是延长租赁期间，而一审判决春秋公司退还刘明珠租金，给春秋公司造成了极大的损失。1.关于疫情期间违约责任的认定问题。本案中，双方合同履行终止后，刘明珠未按照合同约定向春秋公司提出是否继续租赁该房屋的要求，却一直占有使用涉案房屋，以国家及政府出台的各项政策为由拒不缴纳租金。刘明珠已经构成违约，应当承担违约责任。因此，春秋公司不应退还刘明珠缴纳的押金20000元。2.刘明珠应当支付房屋内设施的占有使用费7320.86元。春秋公司与刘明珠于2019年12月7日签订了《场地使用合同》，合同约定：场地使用有效期为自签订之日起至2020年12月6日止，使用费为219800元，使用税费由刘明珠自行承担，并约定空调使用费为每台5000元/年。但合同履行完毕后，刘明珠未按合同约定搬离涉案房屋，应该支付超租期内的设备使用费。一审法院认为设备使用费包含在租金内，且双方未在合同内约定设备使用费的问题，刘明珠不应支付该费用。但在现实中，春秋公司也仅是对空闲的房屋进行出租，对涉案房屋的桌椅等设施刘明珠在占用期间应该另行支付使用费。即刘明珠应支付自2020年12月7日至2021年2月3日的桌椅使用费1616.44元。空调使用费是必然的产生的费用，应由刘明珠承担，即空调使用费为：5000*7/365*59天=5704.42元，上述共计7320.86元。3.春秋公司不应退还刘明珠7.5个月的租金。国家及威海市政府出台了相关的优惠政策，对国有资产应当执行国家关于疫情期间国有资产免租、减租的相关政策。春秋公司与案外公司威海市文登区德利源投资有限公司（以下简称德利源公司）针对该政策也签订了补充协议，约定德利源公司不对春秋公司退还租金，而是以延期租赁的方式落实此政策。若如一审判决所判，春秋公司是最大的利益受损者。春秋公司可以对刘明珠的租期进行延期，延期7.5个月，即延长至2021年7月22日，但不退还其租金。刘明珠辩称，1.刘明珠并未构成违约。涉案《场地使用合同》约定合同期限为2019年12月7日至2020年12月6日，合同签订后刘明珠足额缴纳了租金219800元及20000元押金。合同签订后，2020年爆发疫情，刘明珠应国家和市教育局要求将所经营的教育机构停课至6月15日。国家、省、市及国资委先后下发关于落实疫情期间转租、分租国有房屋优惠政策的通知，要求惠及最终承租人。刘明珠多次与春秋公司负责人陈凯沟通房租减免事或延长租期事宜，均未协商一致。在此期间，涉案房屋产权人国网山东省电力公司威海市文登区供电公司（以下简称国网文登公司）负责人明确告知刘明珠，陈凯那边由其去协调，让刘明珠放心。故刘明珠占用59天场地并不属于违约，因此春秋公司理应退还刘明珠押金20000元。2.春秋公司要求刘明珠支付房屋内设施的占有使用费7320.86元没有依据。涉案房屋租金219800元高于周边所有商铺，租金包括室内所有设施、设备的使用费。涉案《场地使用合同》未约定空调使用费为每台5000元/月，且合同中记载空调为6台并非7台。3.春秋公司应当退还刘明珠7.5个月的租金。春秋公司认可其受到了国网文登公司给予的优惠政策，其选择延长租期还是退还租金与刘明珠无关。后因春秋公司行为严重影响刘明珠的经营，导致刘明珠于2021年2月3日搬离涉案房屋，重新择址，耽误了刘明珠两个月的经营期，给刘明珠造成了重大经济损失。因此按照国家在疫情期间的相关规定，春秋公司理应退还刘明珠7.5个月的租金。春秋公司向一审法院起诉请求：1.判令刘明珠交还涉案房屋、场地及其他设施；2.判令刘明珠向春秋公司支付2020年12月7日至实际归还之日的租赁费，并结清物业费、水电费28905元；3.判令刘明珠向春秋公司支付2020年12月7日至实际归还之日期间的空调使用费767元；4.判令刘明珠向春秋公司支付2020年12月7日至实际归还之日期间的课桌椅使用费2192元；5.判令刘明珠自2020年11月6日起至实际履行之日止，以290760元为基数按每天24%向春秋公司支付逾期支付房租、空调使用费、课桌椅使用费的滞纳金；6.判令春秋公司没收刘明珠押金20000元；7.判令刘明珠承担的本案诉讼费。一审诉讼过程中，春秋公司申请撤回要求刘明珠返还租赁房屋、场地及其他设施的诉讼请求，撤回要求刘明珠支付物业费、水电费的诉讼请求。刘明珠向一审法院提起反诉，请求：1.判令春秋公司执行7.5个月的免租政策，退还刘明珠租金；2.判令春秋公司退还刘明珠押金20000元；3.判令春秋公司退还刘明珠自使用涉案房屋之日起至2021年1月10日止非法侵占使用刘明珠电费992元。一审法院认定事实：威海市明珠花园-附27号房屋登记的所有权人为国网文登公司。2019年8月18日，德利源公司受国网文登公司委托以其名义与蒋辉、春秋公司签订一份《合同转让协议书》，约定蒋辉将其在与德利源公司签订的关于涉案房屋的《房屋租赁合同》中享有的权利义务转让给春秋公司。2019年12月7日，春秋公司与刘明珠签订《场地使用合同》，约定刘明珠租赁威海经济技术开发区明珠花园27号春秋美术馆二楼用于经营名睿教育，租期自2019年12月7日至2020年12月6日，租金219800元，押金20000元，场地使用期满无违约行为的前提下无息归还。租金发生拖欠，则须以拖欠租金总额为基数按照年利率24%计算违约金；水电费、物业费由刘明珠负担，合同还约定室内空调6台，承租方应当缴纳使用费，但在使用费一栏未注明使用费数额。合同签订后，刘明珠依约支付了租金219800元、押金20000元，春秋公司向刘明珠交付了涉案房屋。2020年1月，因新冠疫情的出现，国家出台《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户免除上半年三个半月的租金，转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。2020年5月8日、2020年6月15日，威海市人民政府先后出台政策，最终将减免、减半征收房租期限延长至2020年12月31日。2020年4月7日、2020年6月10日，威海市文登区国有资产服务中心分别下发通知，对承租房屋所有权属政府机关、事业单位和国有企业的经营性房产的租户免收2020年第一季度房产租金，减半收取租金至2020年12月31日，采取合同期满后继续租赁的自动延长租赁时间的方式，不再签订补充协议，合同期满不再续租的，自2020年1月1日起按实际使用时间依据减免政策返还租金。后德利源公司与春秋公司签订一份《租房合同补充协议》，约定德利源公司同意给予春秋公司7.5个月的免租支持，具体以增加顺延7.5个月租期的形式体现，原合同终止日期由2025年12月31日顺延至2026年8月15日，2026年1月1日至2026年8月15日的租金为0元，春秋公司必须将各级政府发布的新冠××疫情期间有关减免的优惠政策落实到次承租人，因此产生的所有责任均由春秋公司承担。2021年2月3日，刘明珠搬离涉案房屋。春秋公司同意支付刘明珠电费992元。春秋公司称租期内空调、桌椅等设备是免费给刘明珠使用的，但合同期外刘明珠应当支付使用费。一审法院认为，本案的争议焦点为：第一，春秋公司要求刘明珠支付2020年12月7日至实际搬离之日止的租赁费、空调、桌椅等使用费有无依据；第二，春秋公司要求刘明珠支付占有使用期间租金等的滞纳金有无依据，春秋公司是否有权没收押金；第三，刘明珠要求春秋公司退还7.5个月的租金有无依据。关于第一个争议焦点，春秋公司与刘明珠签订的《场地使用合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均认可租赁合同于2020年12月6日终止，现刘明珠继续占有使用涉案房屋至2021年2月3日，应当参照租赁合同的约定向春秋公司支付占有使用费35529.32元(219800元÷365天×59天)。按照一般常理，在租赁合同无明确约定的情况下，租金应当为房屋及室内附属物的使用费用。本案中，双方合同中对空调及室内课桌椅未约定使用费用，且春秋公司明确称合同期内并不收费，现春秋公司主张占有使用期间刘明珠应当另外交纳空调、课桌椅使用费，理由不当，不予支持。关于第二个争议焦点，刘明珠的租期正值2020年新冠疫情发生的特殊时期，其经营的名睿教育机构不能正常经营，但其仍在合同签订后交纳了全年的房租及押金。涉案房屋系国有资产，国家针对这一情况出台了一系列对承租人的租金减免政策，春秋公司与刘明珠一直未就租金减免政策的落实达成一致意见，刘明珠拒绝继续支付房租，有合理理由，现春秋公司据此要求刘明珠支付逾期付款违约金，理由不当，不予支持。刘明珠不存在违约行为，春秋公司要求没收押金，理由不当，不予支持。关于第三个争议焦点，涉案房屋属于国有资产，应当执行国家关于疫情期间国有资产免租、减租的相关政策。国家出台该政策的目的是为了扶持小微企业及个体工商户的生产经营，避免其因疫情影响导致经营困难，且明确要求将减免政策落实到实际承租人，故涉案房屋的优惠政策应当落实到刘明珠。春秋公司与德利源公司签订的补充协议系双方协商一致的结果，春秋公司同意以延长租期的方式取得该政策优惠，并承诺将政策优惠落实到实际承租人，即使按照春秋公司所述其与德利源公司的合同中途终止，其亦可依据相关政策另行向德利源公司主张权利，现春秋公司主张其未实际取得优惠政策，理由不当，不予认定。春秋公司应当依约将租金减免政策落实给刘明珠，现刘明珠要求春秋公司退还7.5个月的租金137375元(219800元÷12个月×7.5个月)，理由正当，予以支持。春秋公司认可应退还刘明珠电费992元，一审法院予以认定。春秋公司认可应退还刘明珠电费992元，一审法院予以认定。春秋公司申请撤回要求刘明珠返还租赁房屋、场地及其他设施的诉讼请求，撤回要求刘明珠支付物业费、水电费的诉讼请求，不违反法律法规，予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、刘明珠支付威海春秋文化科技有限公司占有使用费35529.32元；二、驳回威海春秋文化科技有限公司要求刘明珠支付空调、课桌椅使用费的诉讼请求；三、驳回威海春秋文化科技有限公司要求刘明珠支付逾期交纳租金、空调、课桌椅使用费滞纳金的诉讼请求；四、驳回威海春秋文化科技有限公司要求没收刘明珠押金的诉讼请求；五、威海春秋文化科技有限公司退还刘明珠租金137375元；六、威海春秋文化科技有限公司退还刘明珠电费992元；七、威海春秋文化科技有限公司退还刘明珠押金20000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取716元，威海春秋文化科技有限公司负担326元、刘明珠负担390元；反诉案件受理费减半收取1734元，由威海春秋文化科技有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。春秋公司提交其在刘明珠经营的名睿教育处拍摄的照片打印件9张，证明刘明珠在使用涉案房屋期间给房屋造成重大损坏。经质证，刘明珠认为上述照片的真实性无法确认，刘明珠于2021年2月3日搬离涉案场地时与春秋公司的工作人员办理了交接手续，当时的交接工作已经完成，对春秋公司所提供的证据刘明珠不予认可。刘明珠提交2021年2月3日涉案房屋交接表一份,证明交接当日对涉案房屋室内的环境双方已经认可,并签字确认。经质证，春秋公司对交接表的真实性没有异议,但称没有看到交接表中记载的视频。本院经审查认为，该涉案房屋交接表中列明了交接时的物资情况，并记载“室内环境已做视频录制留存”，双方签字确认。春秋公司提供的证据不足以证实刘明珠使用涉案房屋期间对房屋造成重大损坏。且该两份证据与本院二审待查明的事实无关，本院不予采信。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案双方争议的焦点为：一、刘明珠是否构成违约，春秋公司应否退还刘明珠缴纳的押金20000元；二、刘明珠应否支付房屋内设施的占有使用费7320.86元；三、春秋公司应否退还刘明珠7.5个月的租金137375元。关于焦点一，2019年12月7日，春秋公司与刘明珠签订了《场地使用合同》约定租期自2019年12月7日至2020年12月6日，合同签订后刘明珠支付了租金219800元及押金20000元。在房屋承租期内，2020年初新冠疫情爆发，国家和地方出台一系列措施要求对承租人落实租金减免政策。涉案房产系国有房屋，应享受政策优惠。根据政策规定，期满后继续租赁的延长租赁时间，不再续租的，依据减免政策返还租金。本案中，刘明珠与春秋公司之间就租金优惠政策落实未达成一致，因此刘明珠虽然在合同期满后占用一定期间的房屋，但并不以此认定其构成违约。春秋公司主张刘明珠构成违约，收取押金不予退还的上诉理由不成立，本院不予支持。关于焦点二，本案中，《场地使用合同》中未约定桌椅使用费用，合同中虽记载“空调陆台”但未约定空调使用费用。且按照一般生活常理，租赁房屋应理解为包括使用房屋中设施与设备，合同另有约定的除外。一审法院已经判决刘明珠承担自合同期满至其搬离涉案房屋期间的占用使用费，春秋公司再主张刘明珠承担桌椅和空调使用费无事实与法律依据，本院不予支持。关于焦点三，本案中，德利源公司与春秋公司签订的《租房合同补充协议》明确约定，“乙方（春秋公司）必须将各级政府发布的在新冠××疫情期间有关房租减免的优惠政策落实到次承租人处，因此产生的所有法律责任由乙方自行承担”。2020年6月10日，威海市文登区国有资产服务中心下发《威海市文登区国资服务中心关于延长房租减免的通知》规定，合同期满后不再续租的，自2020年1月1日起按实际使用时间依据减免政策返还租金。刘明珠已经搬离涉案房屋，应按《租房合同补充协议》约定，春秋公司将涉案房租减免的优惠政策落实在次承租人即刘明珠处。因此刘明珠要求返还7.5个月的租金合法合理，春秋公司上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，春秋公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3166元，由上诉人威海春秋文化科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 于 晶审判员 蒋 涛审判员 郑华章二〇二一年五月十四日法官助理李伟书记员安圆圆