辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终402号上诉人（原审原告）：盘锦兴隆家园物业服务有限公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区科技大街南（日月兴城）。法定代表人：姜桂华，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴天生，该公司员工。委托诉讼代理人：杨波，辽宁福顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：抚顺兴隆宝通置业有限公司，住所地辽宁省抚顺市顺城区抚顺城路（东段）11-1号楼4、5号门市。诉讼代表人：抚顺兴隆宝通置业有限公司管理人。管理人负责人：苏丹，清算组组长。委托诉讼代理人：冯祥，辽宁煤都律师事务所律师。委托诉讼代理人：李东亮，辽宁煤都律师事务所律师。上诉人盘锦兴隆家园物业服务有限公司（以下简称兴隆家园物业公司）因与被上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司（兴隆宝通置业公司）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初2838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。兴隆家园物业公司的上诉请求：1、依法撤销原审判决，发回重审或者依法改判，支持前期开办费1553790元及利息。2、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人和被上诉人虽然是独立法人单位，由于历史的原因，2015-2018年上诉人和被上诉人同属于一个兴隆大家庭集团，人事任免等都归一个集团。即使如此，在适当的场合，上诉人也向被上诉人主张过前期开办费。2、上诉人是根据与被上诉人签订的前期物业服务合同，主张开办费及空置房费用。前期物业合同终止日期为2019年4月30日。3、上诉人向被上诉人提供物业服务一直处于连续状态。一审人民法院以超过诉讼时效为由不支持该笔费用，有失公正。请求二审人民法院支持上诉人的上诉请求，维护公平正义。兴隆宝通置业公司辩称，本案上诉人2016年6月30日之前在工商注册中只有三位工作人员，原审法院根据这一情况以及本案的上诉人未能提供2015年5月1日至2016年6月30日前期开办物业服务来综合判定，驳回了上诉人的该部分诉讼请求，而并非单纯依据诉讼时效驳回的，故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。兴隆家园物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付2912649.6元，（2015年5月1日至2019年8月20日，以2912649.6元为基数，按照中国人民银行发布的同期贷款利率1.3倍计算利息；从2019年8月20日至实际给付之日止，以2912649.6元为基数，按照银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；2、案件受理费、保全费5000元、诉讼保全保险费5825元由被告承担。一审法院认定事实：2015年，原告盘锦兴隆家园物业服务有限公司与被告抚顺兴隆宝通置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定“甲方抚顺兴隆宝通置业有限公司，乙方盘锦兴隆家园物业服务有限公司；甲方选聘乙方对抚顺兴隆摩尔世界提供前期物业管理事宜，物业类型住宅及商网；建筑面积110985平方米，位置抚顺市顺城区新城路东段5-6至5-14；乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护、管理公共绿化管理等；物业管理费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅2元/月/平方米，商网2元/月/平方米；乙方前期介入即甲方正式交房前，乙方介入管理期间，物业管理费由甲方按总面积百分之五十缴纳。乙方正式管理后纳入物业管理范围的已竣工的但尚未出售或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业即空置房，其物业费用由甲方全额缴纳；物业服务费用按年缴纳，业主或物业使用人应在每年缴费期间的第一个月内履行交纳义务；本合同期限自2015年5月1日起至2019年4月30日止”，该合同由原告盘锦兴隆家园物业服务有限公司、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司分别加盖公章。2019年4月30日，原告盘锦兴隆家园物业服务有限公司与抚顺兴隆摩尔世界小区业主委员会签订《辽宁省物业服务合同》约定由原告盘锦兴隆家园物业服务有限公司为抚顺兴隆摩尔世界小区提供物业服务，物业区域内已竣工但尚未出售的物业、因开发建设音准原因未能按时交付物业买受人的物业及开发建设单位的自有物业，由开发建设单位全额缴纳。原、被告对涉案小区物业服务费进行对账后，原、被告对涉案物业建筑面积、物业费每平方米费用无异议。原告认为应以被告开具的入住通知单为准。被告认为应按照房屋售出时间为准。庭审中，原告主张物业费及利息起止时间如下：2015年开办费中诉讼本金1553790元，利息计算起止时间为2015年6月1日至2020年3月31日；2016年空置房物业费中诉讼本金219761.69元，利息计算起止时间为2016年8月1日至2020年3月31日；2017年空置房物业费中诉讼本金461987.01元，利息计算起止时间为2017年2月1日至2020年3月31日；2018年空置房物业费中诉讼本金389864.64元，利息计算起止时间为2018年2月1日至2020年3月31日；2019年空置房物业费中诉讼本金229771.94元，利息计算起止时间为2019年1月1日至2020年3月31日；2020年空置房物业费中诉讼本金53712.08元，利息计算起止时间为2020年1月1日至2020年3月31日；2018年开发免单费用中诉讼本金2081.74元，利息计算起止时间为2018年2月1日至2020年3月31日；2019年开发免单费用中诉讼本金1239.08元，利息计算起止时间为2019年1月1日至2020年3月31日；2020年开发免单费用中诉讼本金441.42元，利息计算起止时间为2020年1月1日至2020年3月31日。被告对上述费用中诉讼本金及利息起止时间认可，但认为2015年开办费中诉讼本金及利息已超出诉讼时效。另查明，原告盘锦兴隆家园物业服务有限公司于2020年5月22日向盘锦市兴隆台区人民法院对被告抚顺兴隆宝通置业有限公司提出物业服务合同纠纷诉讼，被告抚顺兴隆宝通置业有限公司提出管辖权异议，该院裁定移送一审法院进行审理。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应按合同约定全面履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告盘锦兴隆家园物业服务有限公司与被告抚顺兴隆宝通置业有限公司订立的《前期物业服务合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方真实意思表示，合同有效。合同订立后，原告盘锦兴隆家园物业服务有限公司依约向被告抚顺兴隆宝通置业有限公司进行人力、物力等投入，可视为原告依合同履行约定义务，被告抚顺兴隆宝通置业有限公司未按合同约定向被告抚顺兴隆宝通置业有限公司给付物业费，已构成违约，应承担约定的违约责任。关于物业费的计算方式，原告认为应以被告开具的入住通知单为准，被告认为应按照房屋售出时间为准，以入住通知单作为物业费计算标准，具备合理性，亦符合物业收费习惯，据此确定物业费为2912649.60元。关于原告主张的前期开办费用1553790元，该费用发生年度为2015年5月1日至2016年6月30日，双方约定物业服务费应在每年缴费期间的第一个月内履行交纳义务，原告于2020年5月向人民法院提出诉讼，已超出法律规定的诉讼时效期间，且原告未能向一审法院提交发生诉讼时效中止或中断的相关证据，被告提出诉讼时效抗辩，与法有据，予以采信。关于原告主张的2016年7月后发生的物业费1358859.60元（2912649.60元-1553790元）的利息起算时间，被告予以认可，一审法院予以确认；原告主张的逾期利息计算标准，2019年8月20日前逾期利息，参照中国人民银行同期同类贷款利率计算，之后逾期利息，参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于诉讼费30101元、财产保全费5000元、诉讼保险费2330元，共计37431元，按照一审法院支持的诉讼数额，按比例由双方负担，据此，原告负担19839元，被告17593元。原告的诉讼请求，合理部分，予以支持。综上，一审法院据此判决：一、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司给付原告盘锦兴隆家园物业服务有限公司2016年空置房物业费219761.69元及利息（从2016年8月1日起至2019年8月19日止，以219761.69元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日起至被告实际给付日止，以219761.69元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司给付原告盘锦兴隆家园物业服务有限公司2017年空置房物业费461987.01元及利息（从2017年2月1日起至2019年8月19日止，以461987.01元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日起至被告实际给付日止，以461987.01元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司给付原告盘锦兴隆家园物业服务有限公司2018年空置房物业费389864.64元及利息（从2018年2月1日起至2019年8月19日止，以389864.64元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日起至被告实际给付日止，以389864.64元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司给付原告盘锦兴隆家园物业服务有限公司2019年空置房物业费229771.94元及利息（从2019年1月1日起至2019年8月19日止，以229771.94元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日起至被告实际给付日止，以229771.94元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司给付原告盘锦兴隆家园物业服务有限公司2020年空置房物业费53712.08元及利息（从2020年1月1日起至被告实际给付日止，以53712.08元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；六、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司给付原告盘锦兴隆家园物业服务有限公司2018年开发免单物业费2081.74元及利息（从2018年2月1日起至2019年8月19日止，以2081.74元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日起至被告实际给付日止，以2081.74元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；七、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司给付原告盘锦兴隆家园物业服务有限公司2019年开发免单物业费1239.08元及利息（从2019年1月1日起至2019年8月19日止，以1239.08元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日起至被告实际给付日止，以1239.08元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；八、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司给付原告盘锦兴隆家园物业服务有限公司2020年开发免单费用441.42元及利息（从2020年1月1日起至被告实际给付日止，以441.42元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；九、驳回原告其他诉讼请求。上述给付款项，在本判决生效十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30101元、财产保全费5000元、诉讼保险费2330元，由原告负担19839元，由被告负担17593元。此款，原告已交纳，被告在履行判决义务时一并返还原告。二审审理中，上诉人提交抚顺兴隆宝通置业有限公司于2018年8月15日出具的情况说明（复印件），证明本案上诉人代理人吴天生曾经担任被上诉人经理职务，证明其在任期间兴隆家园物业服务有限公司曾向被上诉人主张过物业费。被上诉人发表质证意见称，仅对关联性发表质证意见，该证据所阐述2018年8月22日-2023年11月30日的物业费如何收取事项，不能证明上诉人提供前期开办的物业服务，也不能证明其曾向被上诉人主张过该笔先期开办费用。该证据与本案无关。该证据与本案待证事实缺乏关联性，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于本案争议焦点前期开办费用1553790元是否超过诉讼时效的问题。该费用发生年度为2015年5月1日至2016年6月30日，双方明确约定物业服务费按年缴纳，应在每年缴费期间的第一个月内履行交纳义务，兴隆家园物业公司于2020年5月提起诉讼，已超出法律规定的诉讼时效，且兴隆家园物业公司提交证据不能证明存在诉讼时效中止或中断情形，由于兴隆家园物业公司怠于行使权利而产生的法律后果由其自行承担。另，兴隆家园物业公司二审自认在上述费用发生期间，其仅履行物业服务合同约定的两项服务内容，兴隆宝通置业公司抗辩兴隆家园物业公司在此期间并未提供服务，兴隆家园物业公司对此并未提交证据予以证明，综合上述情况，一审法院认定事实和适用法律并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人兴隆家园物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18784元，由上诉人盘锦兴隆家园物业服务有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 张明明审 判 员 王 炜审 判 员 秦 梦二〇二一年五月十一日法官助理王莎莎代书记员 孙 悦