山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁10民终941号上诉人（原审被告）：威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司，住所地威海经济技术开发区青岛中路85号。法定代表人：丛树平，总经理。委托诉讼代理人：曲娜娜，山东圣广律师事务所律师。委托诉讼代理人：苑家铭，威海经济统一法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：肖红召，男，1977年12月28日出生，汉族，住荣成市。委托诉讼代理人：陈晶，山东胶东律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艳艳，山东胶东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：威海鑫润投资有限公司，住所地威海市古寨西路-334号-003。法定代表人：王文良，总经理。原审第三人：苗茗洋，男，1989年8月17日出生，汉族，住威海经济技术开发区。上诉人威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司（以下简称“长峰房产公司”）因与被上诉人肖红召、威海鑫润投资有限公司（以下简称“鑫润投资公司”）及原审第三人苗茗洋房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院（2021）鲁1091民初163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。长峰房产公司上诉请求：撤销一审判决，驳回肖红召的诉讼请求。事实和理由：1.肖红召与鑫润投资公司签订的《期房联建协议》仅对合同双方有效，对长峰房产公司、王文良和苗茗洋无约束力，长峰房产公司无协助肖红召办理产权登记手续的义务。（1）鑫润投资公司既非案涉楼房的开发商，亦非长峰房产公司合作开发方，无权出售案涉房屋；（2）王文良在《期房联建协议》签字，仅是作为鑫润投资公司的法定代表人进行确认，并不影响合同主体系鑫润投资公司，不能代表王文良是该合同的一方；（3）此前，案涉房屋应属于于国铭、王文良、于栋江共有，未经共有权人同意，王文良无权对外出售，且鑫润投资公司并未获得授权对外销售该房屋；（4）肖红召系完全民事行为能力人，在购买房屋时应尽到合理审查义务，应了解鑫润投资公司是否系房屋所有权人，房屋是否具备商品房预售许可证等最基本的常识，但肖红召在未了解事实的情况下盲目与无权处分房屋的鑫润投资公司签订合同，本身存在重大过错。2.双方未签订《商品房预售合同》，亦未办理网签。《期房联建协议》约定：鑫润投资公司取得预售许可证后向肖红召发出通知，肖红召应按时到鑫润投资公司签订《商品房预售合同》，逾期30日内未签订合同，鑫润投资公司有权对外出售肖红召所购房屋。自案涉楼盘可以办理网签开始，长峰房产公司、于国铭及王文良通知所有购房人支付尾款办理网签，但肖红召一直不付房款。因肖红召违约，导致王文良、于国铭拖欠长峰房产公司的楼座款、配套费等费用，长峰房产公司于2019年起诉，将案涉房屋网签至苗茗洋名下。肖红召未签订《商品房预售合同》，亦未办理网签，现房屋已出售给苗茗洋，肖红召系无权占有。3.肖红召违约在先，现仍按房价上涨前的价格付款，对长峰房产公司及售房人显失公平。《期房联建协议》系2011年签订，后房屋的市场价格一直不断上涨，前后的房价差额巨大，案涉房屋现价值约为100万元，肖红召按现价值支付房屋价款较为公平合理。肖红召辩称，1.长峰房产公司在一审中认可于2013年11月4日收取肖红召支付的房款48664元，可以证实其此时已明确知道案涉房屋已经出售给肖红召，并不存在上诉所主张的鑫润投资公司无权出售的事实。同时，2020年9月8日肖红召向长峰房产公司支付29.6万元，也系按长峰房产公司要求肖红召支付的。肖红召支付全部房款后，要求长峰房产公司办理产权登记证书未果，才提起诉讼。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回长峰房产公司的上诉请求，维持一审判决。鑫润投资公司、苗茗洋未到庭参加诉讼，亦未提出述辩意见。肖红召向一审法院起诉请求：1.确认肖红召与鑫润投资公司签订的《期房联建协议》有效；2.鑫润投资公司、长峰房产公司协助肖红召办理长峰馨安苑小区104号楼304室的产权登记手续。一审法院认定事实：2011年，王文良、于国铭与长峰房产公司签订《合同书》，约定：双方合作开发长峰馨安苑小区104号住宅楼，建筑面积约7830ｍ2；长峰房产公司负责提供土地，办理开发项目规划设计和协助办理施工报建手续，缴纳合作项目下的基础设施配套费；王文良、于国铭负责该项目的报建费用，住宅楼工程施工，包括土建、水电暖和弱电安装以及楼周边2米内硬化部分的施工建设；开工日期为2010年4月30日，竣工日期为2011年12月30日；王文良、于国铭从长峰房产公司所购楼座按2700元/ｍ2计算，网点按4700/ｍ2计算，合计2200万元；同时对其他权利义务作出约定。2011年5月14日，长峰房产公司出具授权委托书：“兹根据本公司与于国铭、王文良的合作开发合同，特授权长峰馨安苑生活小区104#住宅楼由于国铭、王文良自行销售。本公司只协助办理产权手续相关事宜。”2011年4月12日，肖红召与鑫润投资公司签订《期房联建协议》，约定：鑫润投资公司将位于威海经区房屋卖于肖红召；房屋建筑面积为88.68ｍ2，成交价为4800元/ｍ2，总价值425664元；付款方式：肖红召于2011年4月12日前向鑫润投资公司交纳房款定金3.1万元，余款待鑫润投资公司预售许可证办理完成，签订《商品房预售合同》后15日内，肖红召以按揭形式一次性付清；房屋钥匙交付时间定于2012年12月30日前交付使用。合同签订后，肖红召分别于2011年4月19日、7月20日、2012年2月14日向鑫润投资公司交付定金3.1万元、房款3万元、2万元，于2013年11月4日向长峰房产公司支付款项48664元。2020年7月，威海经济技术开发区管委组织住建局、律师事务所、会计事务所等部门对包括104号楼在内的9栋楼的所有购房者信息付款情况、售楼合同进行审核，长峰房产公司参与协助审核。2020年7月22日，肖红召向审核部门提供申报表及付款信息。2020年9月8日，肖红召向长峰房产公司支付购房余款29.6万元。另查，长峰房产公司与苗茗洋于2018年签订案涉房屋买卖合同并办理网签，双方未办理过户登记。经确认，案涉房屋现已具备过户登记条件，房屋产权登记地址为馨安苑小区104号楼304室，肖红召已占有使用。一审法院认为，肖红召与鑫润投资公司签订的《期房联建协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规等强制性规定，合法有效，双方均应按照合同内容全面履行各自义务。关于《期房联建协议》性质。法律规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。案涉《期房联建协议》对出卖房屋的面积、价格、房屋交付时间等主要内容进行了约定，且鑫润投资公司、长峰房产公司收受房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。关于长峰房产公司与苗茗洋网签登记性质问题。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。长峰房产公司虽与苗茗洋于2018年签订房屋买卖合同并办理网签登记，但商品房网签登记是政府相关部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，商品房网签登记不具有物权变动性质，不直接产生不动产物权设立或变动的效力。案涉房屋涉及两份购房合同，因肖红召与鑫润投资公司签订的协议成立时间、房款的支付时间及占有房屋时间均先于苗茗洋，故对苗茗洋权利保护顺位后于肖红召。长峰房产公司与王文良签订合同并出具书面授权委托书，王文良有权就案涉房屋对外销售，其本人为增强购房人的信赖度，以其任法定代表人的鑫润投资公司名义出售房屋，不影响长峰房产公司履行协助购房者办理房屋过户等相关手续的义务。协议签订后，肖红召先后向鑫润投资公司、长峰房产公司支付房款425664元，已履行合同所确定的大部分义务，长峰房产公司应履行协助肖红召办理过户手续义务。鑫润投资公司经一审合法传唤未到庭应诉，且未提交答辩意见，视为放弃举证、质证的权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、肖红召与威海鑫润投资有限公司于2011年4月12签订的《期房联建协议》有效；二、威海鑫润投资有限公司、威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司于判决生效后十日内协助肖红召办理长峰馨安苑小区104号楼304室的产权登记手续。案件受理费5004元，由威海鑫润投资有限公司、威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审中，苗茗洋认可没有交付房款，亦未能提供其与长峰房产公司签订的房屋买卖合同。二审中，长峰房产公司认可苗茗洋是其单位员工，将案涉房屋网签至苗茗洋名下是为防止王文良私自出售房屋，为保障长峰房产公司的合法权益。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，肖红召与鑫润投资公司签订的《期房联建协议》合法有效，肖红召有权要求鑫润投资公司协助办理案涉房屋的产权登记手续。同时，案涉房屋又是长峰房产公司与鑫润投资公司法定代表人王文良及于国铭合作开发，长峰房产公司亦承诺由王文良、于国铭自行销售、长峰房产公司协助办理产权手续相关事宜，并直接收取了肖红召交付的大部分房款，应视为长峰房产公司认可肖红召与鑫润投资公司签订的《期房联建协议》。据此，肖红召要求长峰房产公司履行协助办理案涉房屋产权登记手续，合法有据，本院予以支持。虽长峰房产公司与苗茗洋于2018年针对案涉房屋又签订了房屋买卖合同并办理网签，但苗茗洋认可没有交付房款，长峰房产公司亦认可苗茗洋是其单位员工、将房屋网签至苗茗洋名下是为防止王文良私自出售房屋，故长峰房产公司与苗茗洋之间并不存在真实的房屋买卖关系，且该网签登记行为亦不具有物权变动的效力。至于，于国铭等人是否同意出售房屋、《期房联建协议》所约定的房款是否显失公平等事宜，与长峰房产公司没有法律上的关系，本院对此不予评述。综上所述，长峰房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10007元，由威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  张燕妮审判员  侯善斌二〇二一年五月十四日法官助理马文姣书记员刘金凤