福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0211民初2557号 原告：卢佰文，男，1977年12月3日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：许真，福建旭恒律师事务所执业律师。 被告：丁海平，男，1978年4月8出生，汉族，住江苏省淮安市清河区。 委托诉讼代理人：徐进，福建均融律师事务所执业律师。 原告卢佰文与被告丁海平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月14日立案后,依法适用简易程序进行审理。在本案的诉讼过程中，原告卢佰文提出诉讼财产保全申请，本院依法作出（2016）闽0211民初2557号民事裁定书，对被告丁海平所有的价值为2,263,800元的财产予以查封、冻结或者扣押。本案于2016年8月30日公开开庭进行了审理。原告卢佰文及其委托诉讼代理人许真，被告丁海平委托诉讼代理人徐进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢佰文向本院提出诉讼请求：1.自2016年8月30日起解除原告与被告于2016年4月5日签订的《房产买卖协议书》；2.被告立即返还原告已付购房款1320000元；3.被告向原告支付违约金878000元；4.被告赔偿原告因本案产生的律师费40000元；5.被告承担原告为讼争房产所支付的中介佣金25800元；6.被告承担原告因申请财产保全所支出的保险服务费用（即保全担保费用）11319元以及保全费5000元；7.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年4月5日，原告与被告签订一份《房产买卖协议书》,被告同意将坐落于福建省集美区的房产出售给原告，双方同意讼争房产成交价为262万元，原告支付定金30万元（后双方签订的《购房定金收条》将定金金额提高至32万元）。协议第四条规定，双方同意，将上述购房款分两次支付给被告，已支付的定金可冲抵购房款，具体付款日期及金额如下：1.原告于2016年6月30日前向被告支付人民币132万元（含定金）；……4.原告预向银行申请贷款130万元，该贷款由银行直接转至被告账户。协议第十条规定，原被告双方不得中途悔约，否则悔约方除应向守约方承担总房款20%的违约金外，还应赔偿守约方含居间费用、装修损失、房屋使用费、房屋折价损失等实际损失和收益损失，以及由此产生的诉讼费用和律师费等。协议签订后，原告严格依约履行了132万元付款义务。但因签约后厦门房产价格普遍飙涨，被告要求提价否则不再履行合同，因要求提价的金额过高，原被告双方未能谈妥，被告亦已明确向原告表示不再履行讼争协议。原告认为，原被告签订的协议合法有效，被告因讼争房产市场价格飙涨擅自悔约，是严重缺乏诚信的行为。根据协议第十条规定，被告悔约的，应向原告支付相当于房屋总价款的20%作为违约金。同时，因讼争房产原成交价为2.47万元／平米，现讼争房产所在小区价格一路飙升，目前讼争房产小区价格已超过3.3万元／平米，按3.3万元／平米，讼争房产自签约以来已升值了87.8万元。协议约定的违约金标准（协议约定的违约金按房屋成交价20%计为52.4万元）已低于造成的损失，故原告依据《合同法》第一百一十四条，请求法院在合同约定的基础上再增加违约金35.4万元，并判决赔偿其他损失，特提起诉讼。 被告丁海平辩称，对于原告的第一项诉求，双方于2016年4月5日签订的买卖协议书为无效合同，故不存在解除的基础；在被告认为双方合同为无效的前提下，被告认可原告的第二项诉讼请求；对于原告的第三项诉求，因双方签订的合同无效，故违约条款不应该予以适用，原告主张的违约金远远超出实际损失更超出双方合同的约定，不应该得到支持；对于原告的第四项诉求，同样基于合同无效，因无效合同造成的损失，应根据双方的过错予以分配；对于原告的第五项诉求，对于其支付的中介费予以确认，但本案居间人就合同无效存在过错，应承担相应的责任，该笔费用支付无据；关于原告的第六项诉求，保险服务费用不属于法定损失也不是必须应当支出的损失，恳请法院驳回该项诉求，对于财产保全费及诉讼费用应当由法院依法裁决。 本院经审理认定事实如下：2016年4月5日，经厦门东篱房产营销策划有限公司居间介绍，原告与被告签订一份《房产买卖协议书》（编号为ＤＬ0000187，下称“协议”），协议第一条规定，被告同意将坐落于福建省集美区的房产出售给原告，土地房屋权证号为01××37。协议第二条规定，双方同意讼争房产成交价为262万元，原告支付定金30万元（后双方签订的《购房定金收条》将定金金额提高至32万元）。协议第四条规定，双方同意，将上述购房款分两次支付给被告，已支付的定金可冲抵购房款，具体付款日期及金额包括：1.原告于2016年6月30日前向被告支付132万元（含定金）；……4.原告预向银行申请贷款130万元，该贷款由银行直接转至被告账户。协议第十条规定，原被告双方不得中途悔约，否则悔约方除应向守约方承担总房款20%的违约金外，还应赔偿守约方含居间费用、装修损失、房屋使用费、房屋折价损失等实际损失和收益损失，以及由此引起的诉讼费用和律师费等。协议第十二条规定，原被告双方保证备齐资料于产权抵押注销后十日内前往土房局办理交易登记手续并签订土房局提供的《厦门市存量房买卖合同》；若于产权抵押解除注销后十日内因一方原因仍无法办理交易登记手续的，则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担本协议第十条约定的违约责任。 协议签订后，原告依约履行了132万元付款义务，并向中介机构支付中介服务费用25,800元。被告则以其妻子不同意售房为由，未履行合同约定义务。 原告在诉讼期间，因保全案件需要，向中国平安财产保险股份有限公司厦门分公司交纳保险服务费用11,319元。 在本案审理过程中，案外人张秀谨以被告丁海平的妻子身份向本院提交《第三人参加诉讼申请书》，称其为涉案房产的共有权人，与案件有利害关系，要求参与诉讼。 原、被告诉称、辩称的其他事实，于本案审理无涉，不再一一查明。 以上事实，有原告提供的《房产买卖协议书》、涉案房屋产权证、购房定金收条、中国建设银行账户交易明细、支付宝转账电子回单、律师费发票、佣金确认书及收款收据、电话录音资料（含文本）、电信通话明细、厦门金联科进出口有限公司出具的证明及社保缴纳证明、保险服务发票、证人马某的证言等证据证实，并有原告当庭陈述加以佐证，本院予以确认。 本院认为，围绕诉辩要点，本案应重点审查以下问题： 一、是否需要追加案外人张秀谨作为本案的第三人参加诉讼，是本案的一个程序问题，需先予解决。 原告认为，本案不涉及物权变动的问题，不会影响到第三方的权利，因此不需要追加。 被告认为，本案的讼争纠纷属于物权纠纷，对于原告提起的诉求仍然是在夫妻存续期间所产生的债务，是否追加由法院确定。 本院认为，本案案由是房屋买卖合同纠纷，属债权纠纷，原告在诉讼中仅提出要求解除合同并要求被告承担违约责任，不涉及物权变动，基于合同相对性原理，无须追加案外人张秀谨参与诉讼。 二、关于涉案合同的效力问题。 原告认为，依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第（一）项，涉案合同是有效合同。 被告认为，被告仅作为共有权人之一与原告签订合同，涉案合同对房产的处分已经侵害案外第三人张秀谨的合法权益，应该认定无效合同。 本院认为，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第（一）项明确规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，本案系债权纠纷，债权合同的有效性并不以出卖人拥有处分权为前提，除此之外，涉案合同亦不存在其他无效情形，故涉案合同应为合法有效。 三、关于违约责任的确定与违约损失的计算。 原告认为，因被告在双方协商过程中已经明确拒绝履约，原告有权单方解除涉案合同。对于违约金的计算，原告认为厦门房价持续上涨，涨幅是在可预期的范围之内，价差损失应在被告可预期范围之内；被告系恶意违约且存在重大过错，不适用可预见损失的法律规定。 被告认为，涉案合同系无效合同，不存在解除合同问题。原告主张其损失含房屋差价损失不恰当，被告认为原告实际所造成的即可预见的损失为原告已支付款项的利息损失。 本院认为，在涉案合同的履行过程中，被告明确提出拒绝履行合同，原告据此提出解除合同，合法有据，本院予以支持。关于违约损失的计算，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，违约损失不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，一方面，上述法律规定在适用中是否将违约方具有恶意违约等情形排除在外，法律并无明文规定，理论与实务中均存在不同的认识，且难以排除被告因其妻子不同意出卖房产而违约等情形，尚难对被告违约的主观原因做出判定，故对原告“关于被告系恶意违约且存在重大过错，不适用可预见损失的法律规定”的主张不予采纳；另一方面，原告主张的差价损失受制于房地产交易市场的波动与国家政策的调整，影响因素较多，较难以提前预期，原告关于“价差损失应在被告可预期范围之内”的主张缺乏依据，本院不予采纳。退一步言，即便可依差价计算损失，原告提供的厦门市2016年第一次、第二次土拍报道、案外人房产买卖协议书、视频截图等相关证据，均系未经过专业统计、进行普遍性分析而得来资料与数据，无法直接做为计算依据，在本案的庭审过程中，本院就此曾询问原告是否要委托专门机构对可能的差价损失进行鉴定，原告亦明确表示不同意申请，综合以上情况，本院无法确定出损失的具体金额。 关于违约金的计算，本院认为，被告虽提出按合同价款的２０％计算违约金过高，但未提出相关证据予以证实，相反，原告提供的厦门市2016年第一次、第二次土拍报道、案外人房产买卖协议书等证据，虽无法直接确定损失金额，但能初步印证在涉案合同签订后房价上涨的总体趋势，依此情势，以合同价款的２０％计算违约金应在合理幅度之内，故本院对被告的抗辩主张不予支持。本院依《房产买卖协议书》第十条的约定，将违约金计算为524,000元。 关于中介费用、保险服务费用是否应当列入案件损失，本院认为，涉案合同合法有效，被告提出“中介机构存在过错导致合同无效故而不应支付中介费用”的主张缺乏依据，本院对原告关于中介费用的诉请予以支持。此外，原告因申请财产保全所支出的保险服务费用11,319元及律师费用40,000元，均属必要支出，依合同约定应由违约方承担。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认原告卢佰文与被告丁海平于2016年4月5日签订的《房产买卖协议书》于2016年8月30日起解除； 二、被告丁海平于本判决生效之日起十日内返还原告已付购房款（含定金）合计1,320,000元； 三、被告丁海平于本判决生效之日起十日内向原告卢佰文支付违约金524,000元，并承担原告因本案产生的律师费40,000元、中介佣金25,800元、因申请财产保全所支出的保险服务费用11,319元，以上四项合计601,119元； 四、驳回原告卢佰文的其他诉讼请求。 案件受理费24,910元，财产保全费5000元，由原告负担4654元，由被告负担25,256元，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 员  黄 湧 二〇一六年十月十一日 代书记员  李玉珊 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项：“有 下列情形之一的，当事人可以解除合同： （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；” 第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。” 第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。” 最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。” 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。” 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”