上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初9615号原告(反诉被告)李维峰，男，1951年8月19日出生，汉族，住上海市。原告(反诉被告)李岳清，男，1985年1月21日出生，汉族，住上海市。上述两原告共同委托代理人曹伟明，上海市捷华律师事务所律师。上述两原告共同委托代理人朱琴，上海市捷华律师事务所律师。被告(反诉原告)胡倩文，女，1984年6月15日出生，汉族，住上海市普陀区。被告(反诉原告)陈诚，男，1985年9月14日出生，汉族，住上海市普陀区。上述两被告共同委托代理人李佩芳，上海市光明律师事务所律师。上述两被告共同委托代理人朱俐婷，上海市光明律师事务所律师。第三人上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人陆成。委托代理人谭浩。原告李维峰、李岳清与被告胡倩文、陈诚、第三人上海中原物业顾问有限公司(以下简称“中原物业”)及反诉原告胡倩文、陈诚与反诉被告李维峰、李岳清、第三人中原物业房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,由审判员于凯独任审判,公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)李维峰、李岳清及其共同的委托代理人曹伟明、朱琴，被告(反诉原告)胡倩文、陈诚及其共同的委托代理人李佩芳，第三人中原物业到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告李维峰、李岳清诉称，2015年11月28日，原、被告经第三人居间介绍，就上海市普陀区靖边路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“靖边路房屋”)签订《上海市房地产买卖合同》。后原告按约定支付购房款人民币1,100,000元(以下币种均为人民币)，但两被告未按合同约定清偿剩余房屋贷款并注销抵押权登记，并拒收剩余购房款。两被告于2016年3月23日发函要求解除合同，恶意违约的意图明显，故两原告诉至法院，请求：一、判令两被告继续履行《上海市房地产买卖合同》；二、判令两被告承担违约责任，向两原告支付违约金150,000元；三、判令两被告承担本案诉讼费。审理中，原告李维峰、李岳清申请撤回第二项诉讼请求。被告胡倩文、陈诚辩称，两原告逾期支付购房款，属根本违约，因两被告系房屋置换，已导致两被告无法另行购置其他房屋，故双方签订的《上海市房地产买卖合同》应予解除。针对户口迁出问题，因户口簿在被告陈诚之父处，而陈诚之父在外地监狱工作，工作性质特殊，故直至2016年春节后才将户口迁出，并不存在主观过错。反诉原告胡倩文、陈诚诉称，两反诉被告未按约定如期支付购房款，导致反诉原告无法提前归还剩余银行贷款，故双方签订的《上海市房地产买卖合同》应于2016年3月23日依法解除。故反诉原告请求：一、判令解除反诉原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》；二、判令反诉被告支付反诉原告违约金505,800元；三、本案诉讼费由反诉被告承担。反诉被告李维峰、李岳清辩称，反诉被告并无违约行为，双方签订的《上海市房地产买卖合同》应继续履行。第三人中原物业述称，双方交易过程中，部分首期房款1,000,000元先行支付，另有款项100,000元是原告提前支付用于协助被告清偿剩余贷款的，另有部分首期房款580,000元是需要被告结清剩余贷款后在产权过户时支付，被告当时对此予以认可。根据买卖合同补充条款的约定，过户时间应在抵押注销之后70个工作日内，但被告并未及时注销银行的抵押权。经审理查明本诉的事实为：一、被告胡倩文、陈诚系靖边路房屋登记权利人。2015年11月28日，原、被告就靖边路房屋签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)及《补充协议》；原、被告对该合同及协议中约定的交易价款、付款方式、申请过户期限、房屋交接期限、违约责任条款等均无异议。截止2016年2月22日，被告胡倩文、陈诚已收到购房款合计1,100,000元。二、2016年3月16日，原告李岳清作为借款人，与交通银行签订《个人房产抵押贷款合同》，为购买靖边路房屋申请贷款800,000元。三、2016年3月23日，被告胡倩文、陈诚委托律师向原告李维峰、李岳清发函，以逾期付款为由，通知解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》。该函件两原告已收悉。四、中国工商银行上海嘉定支行就被告陈诚的个人住房贷款，原在靖边路房屋上设定有债权数额为1,300,000元的抵押权。2015年12月22日，被告陈诚提前清偿贷款及利息合计950,000元。2016年3月18日，被告陈诚提前清偿全部贷款及利息合计110,062.02元。2016年3月29日，中国工商银行上海嘉定支行申请注销上述抵押权并已获批。五、被告胡倩文的微信手机客户端存储的与原告李岳清的聊天记录显示：2016年3月5日，胡倩文发生消息：“…….等你打钱过来买！我们手上没有资金，房子看好了……你那边什么时间方便把钱打过来，我们可以付首付了，谢谢！”；李岳清回复：“现在就等贷款了，我会去催下的……你那边差的不多我可以凑点”;胡倩文回复：“真心和你说我们手上没有钱，上次你打过来的钱我们还房贷了，你方便有多少先给我打过来，帮帮忙……”。以上事实,有《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》、收款收据、《个人房产抵押贷款合同》、银行贷款还款凭证抵押权注销登记申请书、微信聊天记录及当事人陈述等证据予以证明。本案反诉部分查明的事实同本诉。审理中，原告李维峰、李岳清缴纳代管款850,000元至本院代管款专用账户，并在申请本案财产保全时已缴纳保证金750,000元。本院认为,当事人应当遵循诚实信用原则,按照约定全面履行自已的义务。关于本诉部分,原、被告就靖边路房屋买卖交易，签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》均系双方的真实意思表示，内容不违背法律规定，故双方均应依约履行各自义务。现原、被告对其中部分购房款(580,000元)的支付方式及注销银行抵押权的期限各持己见，以致对上述所签订的合同应继续履行或予以解除存在争议。值得注意的是，双方在《上海市房地产买卖合同》主合同条款与附件三“付款协议”中约定的内容并不一致，但相关合同条文已明确“本合同正文内容与补充条款、付款协议不一致的，应以补充条款、付款为准”。在付款协议第1条中，明确约定原告足额支付首期房款1,680,000元的期限为2016年3月1日，而在第2条中首先明确“待上述事项完成后三个工作日后”甲方以首期房款全额清偿贷款余额，在第4条中又约定“待……以甲方名义之抵押登记已经注销后70个工作日内”，双方共同申请办理产权过户手续；故依据该约定，原告应首先足额支付首期房款，而后被告再行全额清偿贷款余额。但在实际履行过程中，截止2016年2月22日，两原告已支付的房款为1,100,000元，但两被告在两原告尚未足额支付首期房款1,680,000元的情况下，已全额清偿贷款余额，且直至2016年3月5日均未对原告应足额支付首期房款提出要求。两原告所述双方另有口头约定，即先行支付首期房款1,100,000元，待申请过户手续当日再行支付580,000元，该意见与上述事实基本相吻合，原告先行支付的首期房款数额也与清偿剩余贷款的数额基本一致，且该意见亦得到第三人中原物业述称的印证，故本院采信两原告的上述意见，即剩余首期房款580,000元的支付期限已合意推迟。在上述情况业已存在的前提下，两被告于2016年3月23日以两原告逾期付款为由，径行发出解除合同的通知，显然尚未达成合同约定的解除合同的条件，故应属无效。此外，依据《上海市房地产买卖合同》补充条款(一)中的约定，两被告承诺于合同签订后三个工作日内申请办理户口迁出手续，若未按申请办理户籍迁出手续或在合同签订后十八个工作日户口未能迁出，则应给付赔偿金，但实际履行中，被告陈诚迟至2016年2月方才迁出户口，显然已违背合同约定，其所述因父亲工作性质特殊、户口簿不在上海等原因，并不足以对抗原、被告的合同约定。故在此前提下，即使两原告未如约给付首期房款，但两被告亦存在违约情形，合同履行存在障碍并非均系两原告的原因导致。综合以上分析，双方签订的《上海市房地产买卖合同》完全具备继续履行的客观条件，该合同应予继续履行。本案反诉部分意见同本诉。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定,判决如下：一、原告李维峰、李岳清与被告胡倩文、陈诚就上海市普陀区靖边路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)继续履行；二、原告李维峰、李岳清应于本判决生效之日起十日内给付被告胡倩文、陈诚上海市普陀区靖边路XXX弄XXX号XXX室房屋购房款人民币1,600,000元；三、被告胡倩文、陈诚应于本判决生效之日起十日内配合原告李维峰、李岳清办理上海市普陀区靖边路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权转让过户手续，相关交易税费由原告李维峰、李岳清承担。三、对反诉原告胡倩文、陈诚的诉讼请求，均不予支持。如未按本判决指定的期问履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的利息。保全费人民币5,000元，由被告胡倩文、陈诚承担。本案本诉受理费人民币18,750元，减半收取，计人民币9,375元，由原告李维峰、李岳清承担。本案反诉受理费人民币4,429元，由反诉原告胡倩文、陈诚承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  于凯二〇一六年十月十三日书记员  吴婷附：相关法律条文附：本案引用的法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。