重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝05民终3457号上诉人(原审被告)：李思颖，女，汉族，1993年8月30日出生。委托诉讼代理人：李伟兵，男，汉族，1968年1月18日出生，系李思颖父亲。被上诉人（原审原告）：广东中奥物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市九龙坡区黄杨路**（杨坪一社）奥园康城**负**，统一社会信用代码91500107559037496N。负责人：刘娟，经理。上诉人李思颖与被上诉人广东中奥物业管理有限公司重庆分公司（以下简称中奥物业重庆分公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2020)渝0103民初22456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李思颖上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回中奥物业重庆分公司的所有诉讼请求；2.一、二审案件受理费由中奥重庆分公司负担。事实及理由：一审认定事实不清，适用法律错误。本案案由为物业服务合同纠纷，李思颖与中奥物业重庆分公司之间不存在合同关系，本案应重新选择案由进行审理；九龙坡区法院作出的（2019）渝0107民初16751号民事判决采信不实证据，走访调查流于形式，与（2011）九法民初字第9750号判决中广东雅博重庆分公司向法院出具的情况说明相矛盾，不具有合法性、真实性和关联性，该判决不应作为本案判决的法律依据；中奥物业重庆分公司未经业主大会依法选聘，李思颖与中奥物业重庆分公司之间未形成合法有效的物业服务合同关系，其诉求不具有合法性，对李思颖及其他业主不具有约束力；广东雅博重庆分公司从未向全体业主提出退出案涉小区，李思颖与其签订的合同至今仍然合法有效；中奥物业重庆分公司进驻案涉小区该行为属于违法行为，而非一审判决认定的存在瑕疵；一审判决认定中奥物业重庆分公司与雅博公司完成交接，开始为小区提供物业服务与李思颖出具的2012年6月8日九龙镇杨坪居委会公示的情况说明内容相矛盾；中奥物业重庆分公司催收物业服务费的证据存在明显瑕疵，不应被采信；一审判决违反民法典关于诉讼时效的规定，判决李思颖应补交自2011年起拖欠的物业服务费错误。中奥物业重庆分公司未作答辩。中奥物业重庆分公司向一审法院起诉请求：1、判决被告支付从2013年7月1日至2020年6月30日拖欠的物业管理服务费、公摊水电费共计17337.6元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：李思颖系重庆市渝中区某路******的房屋权利人，该房屋建筑面积为137.61平方米。2019年7月15日，中奥物业重庆分公司作为原告起诉案外人王建平、案外人黎安平物业服务合同纠纷一案，九龙坡区法院于2019年10月31日作出（2019）渝0107民初16751号民事判决书，载明：“王建平、黎安平与广东雅博物业管理有限公司重庆奥园物业分公司签订《前期物业服务协议》，约定电梯高层物业按建筑面积+赠送面积1.5元/平方米/月计收（其中业主支付1.3元，开发商补贴0.2元，含电梯运行费用），开发商补贴物管费时段：2009年6月1日-2012年5月31日，2012年5月31日后物管费由业主全额承担。公摊水电费根据政府规定的据实摊销及核算从简原则计费，物业服务费、公摊水电费应按月缴纳，在当月15日之前缴清。……重庆市九龙坡区谢家湾街道杨坪社区居民委员会出具的《证明》复印件，其内容均为证明原告于2010年9月1日开始在小区提供物业服务……本院于2019年8月14日前往谢家湾街道杨坪社区走访调查，经询问该社区党委书记，其称前述《证明》确系该社区出具，其自2016年5月从九龙镇接手杨坪社区后就知晓小区的物业服务企业就是原告，并且据其了解该小区的物业标准为1.5元/月/平方米。本院又于2019年8月16日前往九龙镇物管科走访调查，经询问物管科工作人员，其称自2012年1月到杨坪社区工作时，就知晓原告在小区提供物业服务。同日，本院还走访了谢家湾街道办事处人大办公室工作人员，其称自2016年5月九龙镇代管杨坪社区时，原告即在小区提供物业服务……广东雅博物业服务有限公司在该案中出具了《广东雅博物业服务有限公司关于小区提供物业服务情况说明》，称其公司于2010年8月31日因公司内部问题退出小区，同年9月1日，原告开始在小区提供物业服务，2009年3月左右，其公司与原告商讨合并事宜，2010年5月8日起公司形成股东会决议，确定其公司与广东中奥物业管理有限公司合并，但最终没有合并成功，其公司撤销了小区重庆分公司物业服务项目部，公司原班物业工作人员一并并入广东中奥物业管理有限公司。2010年9月1日，原告开始以分公司名义正式在小区提供物业服务，广东雅博物业服务有限公司与原告最终于2011年10月16日完成了小区物业交接以及工作人员人事交接……本院认为，根据本案庭审中查明的事实，可以认定在原告所起诉的2016年7月1日至2019年6月30日期间，事实上在小区提供物业服务的即为原告广东中奥物业管理有限公司重庆分公司，虽原告进入小区提供物业服务在进场手续上存在瑕疵，但不宜据此径行否定原告在其所诉称的2016年7月至2019年6月期间为该小区提供了物业服务这一事实，根据权利义务相一致的原则，对于原告主张物业服务费的诉请依法予以支持。……就中奥物业重庆分公司所主张的公摊水电费，中奥物业重庆分公司现要求按照10元/月/户的标准进行主张，法院经审理认为，公摊水电系小区日常运行中必然产生的支出，该费用应由小区全体业主共同承担，中奥物业重庆分公司的此项主张并无不妥，且综合考虑到涉案小区目前的现实状况，对于中奥物业重庆分公司的此项主张予以支持”。上述案涉判决支持了中奥物业重庆分公司请求的物业服务费及公摊水电费。后案外人王建平、案外人黎安平不服一审判决上诉至重庆市第五中级人民法院，重庆市第五中级人民法院于2020年3月27日作出（2020）渝05民终586号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2020年5月24日，原告通过EMS向被告进行过书面催收。被告于2013年7月1日后未向原告交纳物业服务费、公摊水电费。审理中，原告自愿将公摊水电费的请求期间变更为至2020年2月29日止，是其权利的处分且不违反法律的规定，该院予以准许。一审法院认为，根据法院生效判决认定，虽然原告进入案涉小区提供物业服务未经过多数业主同意并未按照法律法规规定签订正式物业服务合同，其管理案涉小区缺乏法律依据，但原告事实上在奥园康城小区提供了物业服务。并且原告在2011年10月16日与案外人广东雅博物业服务有限公司完成了小区物业交接以及工作人员人事交接，开始为小区提供物业服务。被告提供的证据均不能达到否认前述事实的目的，故该证据依法不予采信。原告已经事实上提供了物业管理服务，物业服务能够满足业主日常生活需要，并且没有依照法律规定形成业主多数决议正式通知原告退出小区，因此，原告与业主之间形成了事实上的物业服务关系，业主应当交纳服务费。业主可以按照法律、法规的规定形成多数意见，决定是否聘请原告继续提供物业服务，决定服务价格等事项。被告以未与原告签订物业服务合同等为由进行抗辩，不能对抗原告请求被告交纳物业服务费的主张，故该院依法不予采信。鉴于案外人广东雅博物业服务有限公司与原告最终于2011年10月16日完成了案涉小区物业交接以及人员交接，故认定原告提供事实服务的期间从2011年10月16日起算。就原告所主张的物业服务费的收费标准问题，原告现要求按1.5元/月/平方米的标准向被告主张物业服务费，且按照10元/月/户的标准主张公摊水电费，综合考虑到涉案小区目前的现实状况，根据涉案生效裁判认定，原告的此项主张并无不妥，该院予以支持。关于物业服务费、公摊水电费核算问题，参照广东雅博物业管理有限公司重庆奥园物业分公司签订的《前期物业服务协议》约定，物业服务费、公摊水电费按月缴纳，当月15日之前缴清，原告应自被告欠付物业费等费用的当月16日就知道或应当知道其权利受到损害，诉讼时效应自被告欠费当月16日开始计算；原告于庭审中举示的催收函及照片，未提供照片形成时间、载体等其他证据予以佐证，且原告举示的整付零寄交寄清单无法证明被告签收情况，均无法充分证明原告的催收符合书面催收前置程序；结合庭审中原告举示的时间为2020年5月24日、收件人为李思颖的邮件交寄单，该交寄单载明了实行的详细地址、邮寄的文件名称，并查询了邮件的签收情况，原告此次催收符合书面催收的前置程序。因物业服务费、公摊水电费按月计算，每个月的物业服务费、公摊水电费可以单独计算其诉讼时效，故2020年5月24日起倒推3年内的物业服务费、公摊水电费未超过诉讼时效，但2017年6月之前的物业服务费、公摊水电费，因原告未举示充分的证据证明未超过诉讼时效，故对于2013年7月1日至2017年5月30日期间的物业服务费、公摊水电费，该院不予支持。被告应向原告支付从2017年6月1日至2020年6月30日期间的物业服务费7637.36元（137.61平方米×37个月×1.5元/月/平方米）；关于公摊水电费，鉴于原告自愿将公摊水电费的请求期间变更为至2020年2月29日止，故被告应向原告支付从2017年6月1日至2020年2月29日期间的公摊水电费330元（10元/月/户×33个月）。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，一审依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：“一、被告李思颖于本判决生效后十日内向原告广东中奥物业管理有限公司重庆分公司支付2017年6月1日至2020年6月30日的物业服务费7637.36元，2017年6月1日至2020年2月29日期间的公摊水电费330元；二、驳回原告广东中奥物业管理有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取127元，由原告广东中奥物业管理有限公司重庆分公司负担102元，由被告李思颖负担25元。”本院二审查明的案件事实与一审查明的相同。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定：“下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。”根据已生效的（2019）渝0107民初16751号民事判决查明的事实，案涉小区业主从接房时起，在小区提供物业服务的原为广东博雅物业服务有限公司重庆分公司，但从2010年9月1日起，中奥物业重庆分公司开始以分公司名义正式在案涉小区提供物业服务。2011年10月16日，广东博雅物业服务有限公司重庆分公司完成案涉小区物业交接以及工作人员人事交接。李思颖在本案中举示的证据不足以推翻该生效判决认定的事实，在该生效判决所认定的事实未经审判监督程序被推翻的情况下，李思颖不能通过本案改变该生效判决所认定的事实。因此李思颖上诉认为该生效判决采信的证据不实、走访调查流于形式、该判决不应作为本案定案依据的上诉理由不能成立。虽然中奥物业重庆分公司未与李思颖签订物业服务合同，但中奥物业重庆分公司为案涉小区提供了物业服务，与案涉小区业主之间形成了事实上的物业服务关系，这是客观事实。根据权利义务相一致的原则，一审法院支持中奥物业重庆分公司要求李思颖支付2017年6月1日至2020年6月30日期间的物业服务费及2017年6月1日至2020年2月29日的公摊水电费并无不当。李思颖上诉认为中奥重庆分公司入驻案涉小区未经法定程序，不应支持中奥物业重庆分公司诉讼请求的上诉理由不成立，本院不予采信。关于本案诉讼时效的问题。根据一审查明的事实，中奥物业重庆分公司于2020年5月24日通过邮寄的方式向李思颖书面催收欠付款项，一审判决据此倒推三年，部分支持中奥物业重庆分公司请求的2017年6月1日至2020年6月30日期间的物业服务费及2017年6月1日至2020年2月29日的公摊水电费符合诉讼时效的相关规定，应予维持。李思颖认为一审判决其补交自2011年起拖欠的物业服务费，与一审判决内容不符，对该项上诉理由本院不予认可。综上所述，李思颖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费254元，由上诉人李思颖负担。本判决为终审判决。审判长 周 舟审判员 段晓玲审判员 陈 华二〇二一年五月七日书记员 余文韬