上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初3417号原告：杜占哲，男，1958年5月11日出生，汉族，住上海市巨鹿路XXX弄XXX号。委托诉讼代理人：李平(系原告妻子)，女，1960年11月10日出生，住上海市闸航路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室。被告：黄鞍江，男，1964年1月11日出生，住上海市宝通路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：姚尚宏，上海市君和律师事务所律师。原告杜占哲诉被告黄鞍江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月11日受理后，依法由审判员倪强独任审判，公开开庭进行了审理。原告杜占哲的诉讼代理人李平，被告黄鞍江的诉讼代理人姚尚宏到庭参加诉讼。审理中，经双方当事人一致同意，并报本院院长批准，本案延长简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除合同；2.判令原告收回房屋，屋内设施按无主处理；3.判令被告支付因擅自更改房屋结构和财务损失费的赔偿金人民币(以下币种均为人民币)50,000元；4.判令被告支付保洁费第一年度96元；5.判令被告支付违约金50,000元；6.判令被告2,500元的押金不予返还；7.判令被告支付返还房屋之前的每月2,500元之房屋租赁费和每月8元的保洁费(以实际使用天数计)。诉讼过程中，原告变更其诉讼请求为：1.判令原、被告之间的合同于2016年4月19日解除；2.判令被告将房屋返还原告；3.判令被告交付房屋时将亭子间与卫生间之间的墙面及卫生间的门恢复原状，并支付原告财物损失费的赔偿金20,000元；4.判令被告支付保洁费第一年度96元；5.判令被告支付违约金50,000元；6.判令被告2,500元的押金不予返还；7.判令被告按每月租金2,500元，每月保洁费8元，支付原告自2015年5月9日至判决生效之日止的房屋使用费。事实与理由：原告经案外人汇锋不动产居间介绍，将上海市静安区巨鹿路XXX弄XXX号三层亭子间及独用卫生间(以下简称系争房屋)出租给被告。因被告要重新装修房屋，原告免费给予被告装修期36天。双方合同约定，未经原告同意，被告不能改变房屋的结构和装修，并爱护使用房屋。被告未经原告允许，丢弃房屋内原告方物品，并未经原告和物业同意，改变卫生间门的方向，安装厨房设备，改变房屋结构。租赁期间，被告从未支付保洁费，并屡次迟延支付租金累计达35天。此外，被告还擅自将房屋对外转租。基于被告方的上述违约行为，原告有权按照合同约定，行使单方解除权，并追究被告的违约责任，故诉讼来院，要求判如诉请。被告辩称，被告并未违约，不同意解除合同和返还房屋。原告的第三项诉讼请求没有事实依据，不同意支付。合同并未对保洁费的支付进行明确约定，如该费用实际存在，被告愿意自租赁之日起支付。被告作为健身会馆老板，仅仅将房屋给员工，没有转租行为。房屋内放了电磁炉，没有引入煤气等设施，没有改装成厨房间。被告没有违约，原告的第五、第六条诉讼请求没有法律依据，不予同意。被告已实际支付租金至2016年5月14日，最后一笔于2016年2月23日支付，没有拖欠情形，故不同意支付使用费。经审理查明，系争房屋为上海市租用公房，承租人为原告。2015年4月9日，原、被告经上海置怡房地产经纪有限公司复兴中路分公司居间介绍，签订《上海市租赁合同》一份，约定，原告将系争房屋出租给被告使用，建筑面积10.6平方米，被告向原告承诺，租赁该房屋仅作为居住使用；租期8年，自2015年5月15日起至2023年5月14日止；每月租金2,500元；每两年递增5%；以现金方式支付，首期支付3个月租金，另支付2,500元押金，之后按每三个月结算一次，提前7天支付下次房租；被告在租赁期内，实际使用的水、电、煤气、电话、清洁、治安、有线电视费用应由被告承担，并如期按单据复印件交于原告；未经原告同意，被告不能改变系争房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，被告不得将承租的房屋转租分租，如因被告的过失或过错使房屋及设施受到损坏，被告应负责赔偿或修复；双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，若征得对方同意后，方可办理退房手续；若双方意见未达成一致，则按照违约处理；如合同期内违约，双方互赔违约金5万元；若原告违约，退还被告押金，反之若被告违约，原告有权不退押金。合同还对其它租赁相关事项进行了约定。合同签订后，双方开始履行合同，被告于合同签订当日支付原告押金2,500元和首期三个月租金7,500元，原告将房屋交付被告使用，并同意被告重新装修房屋。之后被告分别于2015年8月18日、2015年12月6日、2016年2月23日各支付原告7,500元租金。2016年1月5日，原告通过邮政特快专递发函给被告要求被告改正系争房屋结构，该函未送达。后原告认为被告迟延支付租金、改变房屋基本结构、擅自转租严重违反了合同约定，遂起诉至法院，要求判如所请。另查，被告为上海圣友贸易有限公司永嘉路分公司负责人，该分公司经营范围足浴，保健，按摩，美甲，健身。审理中，双方确认，被告已支付租金至2016年5月14日，保洁费标准为每月8元。双方还确认，被告承租系争房屋前，亭子间与卫生间为封闭状态，卫生间的门开在房间外，系争房屋现状为亭子间与卫生间连通，原卫生间的门已封闭。2016年7月6日，本院前往系争房屋处现场查看，其卫生间左侧隔断，安装有水槽，水池旁放置电磁炉一台，其上安装抽油烟机一台。上述事实，有原告提供的《租用公房凭证》、《上海市租赁合同》、银行交易明细、保洁保安费账单，被告提供的房屋租金和押金收据，本院拍摄照片以及双方当事人的陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间的《上海市租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。原告认为被告在合同履行过程中存在严重的违约行为，本院认为，首先，被告在合同履行过程中存在迟延支付租金的情形，原告有权就此提出解除合同的要求，但我国法律又规定，解除权行使期限届满，当事人不行使解除权的，解除权消灭。本案中，被告在原告行使解除权前已经付清了全部欠租，并实际支付租金至2016年5月14日，原告收取租金的行为表明其同意被告继续租赁系争房屋，故该解除权已经消灭。其次，承租人未经出租人同意改变房屋建筑主体和承重结构时，出租人无权直接通知承租人解除合同，只能要求承租人在合理期限内恢复原状，承租人在该合理期限内仍不予恢复原状的，出租人才可以行使解除权。本案中，被告重新装修系争房屋系在获得原告准许下进行，其在房屋内放置电磁炉、安装抽油烟机的行为并未改变房屋基本结构。虽然被告对将亭子间与卫生间之间的墙面打通的事实未予否认，但原告未能提供证据证明其已经通知被告在合理期限内恢复原状，故即使被告的行为改变了系争房屋建筑主体和承重结构，原告也应在给予被告合理期限恢复原状，而被告仍不按期恢复原状的情况下行使该解除权。最后，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告自认仅将系争房屋交由员工使用，但未收取费用，可见被告与员工未就系争房屋建立租赁合同关系。原告不能明确被告转租系争房屋的相对方，也未提供相应证据证明被告转租的事实，故原告提出被告将房屋转租的主张本院不予采纳。综上，被告在履行合同过程中并未构成根本违约，原告藉此要求解除合同，并要求被告返还房屋、支付赔偿金、违约金、返还房屋之前的租赁费以及没收押金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告还要求被告支付财物损失费2万元，但缺乏证据予以证明，本院不予支持。至于原告要求被告交付房屋时将亭子间与卫生间之间的墙面及卫生间的门恢复原状的诉讼请求，因双方合同尚在履行过程中，原告可要求被告在合理期限内或在合同期满或终止时恢复原状，本案中本院亦不予支持。原告还要求被告支付第一年度的保洁费，虽然合同未约定保洁费的具体标准，但双方现对每月8元的保洁费标准不持异议，且被告愿意支付，于法无悖，本院予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黄鞍江应于本判决生效十日内支付原告杜占哲保洁费96元；二、原告杜占哲的其他诉讼请求，均不予支持。案件受理费2,351.90元，减半收取计1,175.95元，由原告杜占哲承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 倪 强二〇一六年十月十二日书记员 李后蕾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或作扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。