吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终1084号上诉人（原审被告）：时玉良，男，1964年11月23日生，满族，住吉林省吉林市昌邑区。被上诉人（原审原告）：吉林市家佳物业服务有限公司，住所地吉林省吉林市龙潭区。法定代表人：吕国彬，董事长。委托诉讼代理人：薛东，男，该公司部门经理。委托诉讼代理人：岳宇丹，女，该公司项目主任。上诉人时玉良因与被上诉人吉林市家佳物业服务有限公司（以下简称家佳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林市龙潭区人民法院（2021）吉0203民初341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人时玉良，被上诉人家佳物业公司的委托诉讼代理人薛东、岳宇丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。时玉良上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：一审判决与事实不符，物业费征收与事实不符。物业公司岳经理在2016年4月份已告知本人，弃管。传票送达人员身份无法确定，态度蛮横。2021年2月8日上午10点左右，来了三个自称是龙潭法院的人，未着法院制服，未佩戴法徽，也未出示证件，说是送传票。本人要求看证件，只有一人出示立案科的工作证，另外两人不出示证件。2015年4月末，因我家卫生间往楼下漏水，物业公司张经理和鞠经理找我处理，就漏水事故点约定，阀前物业管，阀后本人负责，破拆后，漏点在阀前。再找物业，物业不管了，让本人找建筑商和开发商。本人请了一个月事假，多次协调，多方肯求，相当不容易解决了。2016年4月，下夜班后，发现进户门门镜被砸坏，找物业公司岳经理，说是小孩砸的不管，并被告知对我家弃管了。本小区住宅楼电梯间安装了广告；9号楼一楼业主擅自改变楼房主体结构将住宅改变为经营性用房；私搭乱建、占用公共绿地。2019年，物业公司未经业主同意，在12号楼安装了联通发射塔。物业费收取日期，不符合物业管理条例规定。家佳物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确；时玉良上诉理由与本案交纳物业费无关。家佳物业公司向一审法院起诉请求：1．判令时玉良给付家佳物业公司物业服务费7327元（87.23平方米×1.2元／月／平方米×70月）及违约金1465元（7327元×20％），合计8792元；2．判令时玉良承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2012年1月10日，时玉良与吉林市吉铁物业服务有限责任签订公司和谐里小区业主公约并签署业主承诺书。2015年2月15日，吉林市路弘物业服务有限责任公司（以下简称路弘物业公司）与吉林市吉铁房地产开发有限公司签订前期物业服务合同。2019年1月1日，路弘物业公司将其2015年2月15日至2018年12月31日期间收取物业费权利交由家佳物业公司接管。一审法院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。本案中，2018年12月17日，家佳物业公司与吉林市昌邑区和谐里小区业主委员会签订物业服务合同，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，且该合同对业主具有约束力。家佳物业公司已按照物业服务合同约定提供物业服务，时玉良应当按照合同约定交纳物业费，时玉良逾期未交纳物业服务费，已经构成违约。物业服务合同约定逾期欠费业主按照3‰的标准向物业服务公司支付违约金，家佳物业公司按照拖欠物业费的20％主张违约金低于合同约定标准，符合法律规定。2019年1月1日家佳物业公司与路弘物业公司完成交接，路弘物业公司将其2015年2月15日至2018年12月31日和谐里小区物业服务费用收取权交接给家佳物业公司。故对于家佳物业公司要求时玉良给付2015年2月15日至2020年12月15日的物业服务费7327元（87.23平方米×1.2元／月／平方米×70月）以及违约金1465元（7327元×20％）的诉讼请求，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：时玉良于判决生效后立即给付家佳物业公司物业服务费7327元（87.23平方米×1.2元／月／平方米×70月）以及违约金1465元（7327元×20％），共计8792元。案件受理费32元，由时玉良负担25元，由家佳物业公司负担7元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。时玉良提交证据：证据一：录音视频光盘，证明视频中送达传票的人员无法证明是法院工作人员。证据二：手机照片2张，证明只有一名立案庭工作人员出示证件不符合法律规定。证据三：短信截图2张，证明起诉状原告为家佳物业公司，而短信发送人是路弘物业，主体不一致。证据四：门镜一个，证明物业公司弃管。家佳物业公司质证称：对证据一、证据二，通过视频可以证明法院在送达过程中，态度蛮横的是时玉良，并非是法院工作人员。因为当时我在场看到法院工作人员出示了工作证，充分证明工作人员身份。送达了法院加盖印章的文书，也就是开庭传票，上面有法院公章。综上证明法院送达传票依法、依规。证据三，对于两条短信时间来源不清楚，需要回去核实。证据四，对门镜的来源和事实有异议，证明不了从本小区门上卸下来的，证明不了与本案有关联。家佳物业公司没有新证据。本院经审查认为，根据时玉良所提交证据只能证明，时玉良明知家佳物业公司就其拒交物业费纠纷向一审法院提起诉讼，虽一审法院送达时存在瑕疵，但并没有剥夺时玉良参加诉讼的权利。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。二审中，家佳物业公司放弃对时玉良主张承担给付违约金1465元的诉讼请求。本院认为，时玉良与家佳物业公司之间存在物业服务合同关系，按照合同约定家佳物业公司应当向业主提供物业服务，时玉良应按照合同约定支付物业费。但时玉良以其家门镜被砸坏，家佳物业公司不予维修等为由拒交物业费，经查物业服务合同中不包括该项维修义务，故该主张成立。时玉良还提出物业公司的经理告知对其家“弃管”，对该主张时玉良没有提供证据，物业公司又予以否认，双方也没有就物业合同进行过解除，故其该项主张没有证据证明，本院不予支持。关于时玉良提出小区内存在一楼住户业主将住宅改变为经营性用房、私搭乱建、占用公共绿地，物业公司未经业主同意在12号楼安装了联通发射塔等问题，以上问题应按照法律、行政法规以及物业服务合同的约定进行解决，但均不是时玉良拒交物业费的合法理由。时玉良拒交物业服务费不仅违反合同约定，损害了物家佳业公司的合法权益，还可能导致家佳物业公司由于资金不足服务质量下降，进而间接损害了小区全体业主理应享有的生活环境质量。同时，家佳物业公司亦应严格履行合同加强物业管理，改善与业主之间的沟通渠道，不得损害业主的合法权益。家佳物业公司在二审中主动放弃对时玉良主张违约金的诉讼请求，该项请求属于当事人自行处分民事权利，有利于化解当事人之间的矛盾，且不违反法律规定，本院予以准许。综上所述，时玉良的上诉请求不成立。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销吉林市龙潭区人民法院（2021）吉0203民初341号民事判决；二、变更吉林市龙潭区人民法院（2021）吉0203民初341号民事判决为时玉良于判决生效后立即给付吉林市家佳物业服务有限公司物业服务费7327元（87.23平方米×1.2元／月／平方米×70月）。如果时玉良未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费32元，二审案件受理费50元，合计82元，由时玉良负担68元，由吉林市家佳物业服务有限公司负担14元。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  李 炜审判员  郝振翔二〇二一年五月八日书记员  王丽宁