辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终552号上诉人（原审被告）：程朋森，男，1974年10月30日出生，汉族，住抚顺市顺城区。被上诉人（原审原告）：抚顺市兴人物业管理有限公司，住所地：抚顺县。法定代表人：任国全，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁延金，该公司员工。上诉人程朋森因与被上诉人抚顺市兴人物业管理有限公司（以下简称兴人物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初2667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人程朋森，被上诉人兴人物业公司的委托诉讼代理人梁延金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程朋森上诉请求：撤销抚顺市顺城区人民法院(2020)辽0411民初2667号的民事判决，一审、二审受理费由被上诉人承担。事实和理由：根据《物业管理条例》第二条，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。《物业管理条例》第三十五条，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规以及相关行业规范确定的维护、保养、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。因兴人物业公司对《物业服务合同》中大部分重要的服务内容未履行，造成本人拒交物业费。在2018年抚顺市顺城区人民法院调解和2019年10月20日开庭时，本人向法院提供了大量的证据并指出了原告兴人物业公司提供的证据中的问题，但抚顺市顺城区人民法院判决时未考虑权利与义务是同时的，只考虑物业服务是否有瑕疵，解读法律片面，做出减免本人拒绝物业费总额15%的判决，未能体现法律保护公民合法权益的宗旨。兴人物业公司辩称，上诉人称“物业公司未履行约定的大部分重要服务内容”是无任何事实依据和法律依据的。某某家园小区的前物业公司“沈阳春宇物业公司”，在2018年5月对该小区实施了弃管，弃管的行为是在没有任何新物业服务公司或其他单位接管的前提下实施的，直接造成小区无人管理、业主日常生活垃圾不清运、公共照明设施无法启用、高层电梯停运、二次加压水泵欠费、机动车肆意停放等等混乱不堪的景象，又因某某家园小区收费标准偏低且不能上调，致使大多物业服务企业不愿接管该小区。同年11月，在区住建局和新华街道两级政府职能部门的积极邀约下，兴人物业公司与某某家园业主委员会形成物业接管意向，同年12月签订了《物业服务合同》，约定2012年1月起由兴人物业公司接管该小区提供物业服务。我公司接管的九年间，在人工和物价飞涨的今天，仍以2003年建园时的收费标准收取物业费，即每平方米0.65元，其中包含了园区日常运转的所有费用（如：公共设施维修养护费、公共设备的电费、水费、电梯的维保费年检费、秩序维护费、绿化清洁费、卫生清扫费、服务人员的工资、公众责任保险费及法定税费等等），我公司在日常的物业管理服务时均提供了：公共设施设备日常运行维护及保养服务（其中包括园区一、二次高压变电设施维修养护费用、电梯日常运行的维修保养费用、房屋屋顶外墙及其他构筑物的日常维修费用、监控服务费用，及园区照明设施、园区行车人行道路、园区围栏等公共设施的维修维护费用等）、秩序维护服务、公共区域日产清扫服务、绿化服务、冬季除雪及其他服务等等。自入园区服务以来，我物业一直接受着社区、街道、区市住建局等相关政府部门的监管，如果我物业真像上诉人所陈述的那样，大部分重要的服务内容没有履行，那么，政府相关部门早已对我们进行相关处理了，也不会允许我们在此服务。该业主从2012年1月就已经不交纳物业费，这么多年以来，一直同按时交纳物业费的业主享受着我们一样的服务。某某家园原有设计缺陷，随着楼龄老化逐显现出来，早在我物业接收时就已存在，比如下水不畅、本就不严密的防水层上有不少业主安装了太阳能热水器，给防水层带来了一定程度的损害、楼体装饰条不时发生脱落、电梯质量不达标时常发生故障等，涉及到有漏现象的凡是业主家有因雨水出现渗透情况报修的，我们都是第一时间到业主家查验找漏点，采取补救措施。多年来，如果没有我物业在此服务，相信此园区的业主已经无法在此居住了，也无人能在此居住了。至于上诉人在一审时提供的手机图片，在我方没核实，且无证据证明是雨水渗透造成的情况下，法院判决一次性减免15%的物业费，我们认为已经对上诉人是仁至义尽了。综上，关于上诉业主以物业公司未履行大部分约定内容为由而拒缴物业费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。本案中，物业公司履行了物业服务合同的主要义务，上诉业主所诉不足以构成业主拒交物业服务费的理由，故我方要求上诉人全额补缴欠费，请法院予以支持。兴人物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告依法缴纳拖欠的2012年1月至2019年12月物业费5670元及滞纳金，滞纳金按每天3‰计算。2.被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2011年12月31日，抚顺市发达房产物业管理处与抚顺市某某家园业主委员会签订《物业服务合同》，约定抚顺市发达房产物业管理处提供服务的受益人为抚顺市某某家园物业的全体业主和物业使用人，物业的全体业主和物业使用人均对履行本合同承担责任。委托管理、服务事项：房屋建筑公用部位的维修、养护和管理。公用设施、设备的维修、养护运行的管理。公用设施的维修养护和管理。公用绿地、花草、树木、建筑小品等养护和管理。附属建筑的维修、养护和管理。公用环境卫生。交通与车辆管理，做好小区内的安全防范工作。维护公共秩序等。抚顺市发达房产物业管理处不承担进入园区前的一切债务。抚顺市发达房产物业管理处按多层0.65元/月/平方米，高层0.85元/月/平方米，商业网点1元/月/平方米，私家车库0.4元/月/平方米，机动车停车费50元/月的标准收取物业费。委托期限为2012年1月1日起至2017年12月31日止，合同期为六年。2012年1月10日，抚顺市发达房产物业管理处的名称变更为抚顺市兴人物业管理处。2012年4月21日，抚顺市兴人物业管理处与抚顺市某某家园业主委员会就上述《物业服务合同》签订了《补充协议》，协议约定滞纳金0.3%/日。2014年9月抚顺市兴人物业管理处变更为原告。《物业服务合同》及《补充协议》签订后，原告为该小区提供物业服务至今。被告居住在该小区xx号楼x单元xxx号房屋，系多层，建筑面积为90.87平方米。被告在原告进入该小区后一直未交纳物业费，现原告来院主张被告支付2012年1月1日至2019年12月31日期间的物业费。被告以辩称理由不同意给付，双方争议较大，调解未果。一审法院认为，原告的前身抚顺市发达房产物业管理处在2011年12月31日与被告所在房屋小区的业主委员会签订了《物业服务合同》，此后经工商核准登记更名为现在的公司，故其有权依照其前身所签订的物业服务合同对被告所住小区进行物业管理。虽然原告没有和被告签订物业服务合同，但原告已对被告所在小区进行物业服务的事实存在，双方形成事实上的物业服务关系，被告作为业主支付物业服务费既是业主的约定义务，也是业主的法定义务，其拒不支付物业服务费的行为不但侵害了物业公司的合法权益，也侵害了其他交费业主的合法权益。被告以辩称为由拒交物业服务费，本院通过审查物业服务费用的标准、构成，以及物业服务是否存在瑕疵，影响到被告对专有部位的使用，确实对被告生活造成一定影响等因素考量，酌情对被告应交纳的物业费数额予以减免，以减免15%为宜。被告尚欠原告2012年1月1日起至2019年12月31日的物业费，合计5670元，减免15%后，被告应交纳的物业费数额为4820元。关于原告要求被告支付滞纳金的请求，被告没有按时交纳物业服务费是因为与原告履行服务义务上存在争议，并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题，业主可以向其提出改正意见，或通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司。原告作为物业服务者，应当根据约定及法律规定和相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量，尽快解决业主反映的问题，积极作为。双方之间也应当加强沟通，各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第二条、第四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告程朋森于本判决生效后立即给付原告抚顺市兴人物业管理有限公司物业费（2012年1月1日至2019年12月31日）合计4820元。二、驳回原告抚顺市兴人物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告程朋森负担。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，程朋森提交照片二张，欲证明：1、楼上冰物业没有及时处理导致车辆被砸，兴人物业公司对园区的维护并不到位。2、路面积水情况，兴人物业公司对小区的道路没有进行应有的维护。兴人物业公司质证意见：第一张照片中砸车事件已经由被损业主另案诉讼了，起诉了物业公司和热水器渗漏的所有人，不能证明上诉人可以不缴纳物业费的理由，没有关联性。第二张照片是2020年7月份拍摄的，我们主张的是2019年12月份之前的物业费，与本案没有任何关联性，再者这个路面现在已经完全恢复了，当时是进行下水施工的现场。本院认为，物业服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，否则损害了其他正常交费业主的利益，亦不利于物业整体管理。同时，兴人物业公司作为物业服务的提供者，应当积极收集业主针对物业服务提出的意见建议，为某某家园小区提供更好的物业服务。一审法院在已根据具体案情，针对上诉人应交纳的物业费予以酌情减免15%及未予支持2012年1月以来欠付物业费滞纳金的情况下，上诉人再行主张不应支付物业费，依据不足，本院依法不予支持。至于上诉人自家房屋漏水造成损失一节，上诉人在庭审中陈述漏水原因怀疑楼上安装热水器漏水，现上诉人未提交证据证明房屋漏水系被上诉人疏于对园区共用部位的日常维护所致，且上诉人于本案诉讼中并未提起反诉，造成上诉人房屋漏水是否因被上诉人违约亦或是存在第三人侵权行为，上诉人可另寻合法途径予以解决。综上，程朋森的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人程朋森负担。本判决为终审判决。审 判 长 马开智审 判 员 李依桐审 判 员 张庆敏二〇二一年五月七日法官助理王琪代书记员 唐瑀琪