上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终6168号上诉人(原审被告、反诉原告)：倪赛红，女，1982年12月24日生，汉族，户籍地江苏省启东市，现住上海市宝山区。上诉人(原审被告、反诉原告)：熊全根，男，1978年8月9日生，汉族，户籍地江西省抚州市，现住上海市宝山区。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：潘心持，上海源泰律师事务所律师。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：郭凤丽，上海中夏旭波律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：刘华，男，1973年1月9日生，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：沈桂华，上海申浩律师事务所律师。上诉人倪赛红、熊全根因与被上诉人刘华房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初6066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。倪赛红、熊全根上诉请求：上海市宝山区共富四村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)过户之日的事实审查不明，双方在系争房屋买卖合同中虽约定2015年12月30日前办理过户，但附件三的特别约定明确，双方在合同签订后七个工作日，即2015年8月21日办理过户手续，倪赛红、熊全根亦于2015年8月21日还清了系争房屋的抵押贷款，为过户做好了准备。刘华陆续向其的付款行为并不表示倪赛红、熊全根放弃了自己追究刘华违约责任的权利。倪赛红、熊全根在解除合同发函中将办理过户时间写成2015年12月30日之前系笔误。一审法院判决认为倪赛红、熊全根未经催告因此不能单方解除合同的判决缺乏依据。综上，请求撤销一审判决，依法改判支持其一审反诉请求。刘华辩称：不同意倪赛红、熊全根的上诉请求。系争合同附件三的付款协议中约定的过户日期系中介公司打印错误，双方约定的过户日期是合同正文中载明2015年12月30日前。若将2015年8月21日作为约定的过户日期，倪赛红、熊全根此时刚完成贷款的清偿工作尚未完成他项权利的注销手续，根本无法过户，则应认定倪赛红、熊全根违约在先。事实上双方在合同履行中已同意对2015年12月30日过户及付款日期进行顺延，故其在2015年1月25日支付倪赛红、熊全根人民币(以下币种均为人民币)30万元时，对方也是同意的。2016年1月21日其已完成原自有住房的出售过户手续，完全可以和熊全根、倪赛红进行交易，但对方却因房价上涨突然解除合同。综上，请求驳回上诉，维持一审判决。刘华向一审法院起诉请求：继续履行双方的买卖合同，倪赛红、熊全根协助刘华办理上海市宝山区共富四村XXX号XXX室房屋的产权登记过户手续，将上述房屋的产权过户至刘华名下、要求倪赛红、熊全根赔偿刘华逾期过户违约金，以房价款180万元的日万分之五计算，从2016年3月13日起至判决生效之日止。倪赛红、熊全根反诉要求：确认双方的买卖合同在2016年3月7日解除、要求刘华赔偿违约金，赔偿金额为房价款的20%，即36万元。一审法院认定事实：系争房屋系倪赛红、熊全根共同共有的房地产。2015年8月7日，倪赛红、熊全根(甲方)、刘华(乙方)及丙方上海菁英房地产经纪有限公司签订了房地产买卖居间协议，约定，甲方将上述房屋以总价180万元出售给乙方，在甲乙双方签订的房屋买卖合同中，双方约定，同意在买卖合同签署后七日内签订示范文本的房地产买卖合同，签约当日乙方支付首付款50万元，第二期房款为130万元，乙方自筹资金于双方办理过户申请当日支付给甲方。交易过户日期为2015年12月30日前。交易中的税费全部由乙方承担。补充协议中约定，1%个税由甲乙双方平均承担。同年8月12日，甲乙双方签订了示范文本的《上海市房地产买卖合同》，约定，系争房屋的转让总价为180万元，甲方于2016年1月30日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接。2015年12月30日前，甲乙双方共同至房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条的违约责任处理中约定，乙方未按照本合同付款协议约定的期限付款的，应向甲方承担违约金，按照乙方逾期未付款的日万分之五计算，自本合同约定的应付期限第二日起算至实际付款之日止，逾期超过二十日乙方未付款的，除了乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，金额为总房价的20%。第十条中约定，甲方未按照本合同约定的期限将房地产交付给乙方，包括房地产交接及权利转移，应向乙方承担违约金，按照乙方已付款的日万分之五计算，自本合同第四条和第六条约定的应当交付期限第二日起算至实际交付之日止，逾期超过二十日甲方仍未交付的，除了甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同，乙方应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，金额为总房价的20%。附件三为付款协议，乙方应在本合同签订同日，支付给甲方首期款90万元，待签订本合同且公证处出具本合同之公证书(若有)后七个工作日内，甲乙双方共赴宝山区房地产交易中心申请办理产权过户手续，当日，乙方支付给甲方第二期房款89万元。待取得房地产权证后七日内，甲乙双方应当对该房屋进行验看、清点，办理交接手续。同日，乙方向甲方付清尾款1万元。刘华于2015年8月7日支付5万元，8月12日支付85万元，9月24日支付20万元，2016年1月25日支付30万元，共计140万元。2016年3月7日，倪赛红、熊全根向刘华发出解除房地产买卖合同通知书，主要内容为，根据合同约定你方应在2015年12月30日前支付房款179万元，但你仅仅在2015年8月7日支付5万元，8月12日支付85万元，经倪赛红、熊全根多次催告，你才于9月24日支付20万元，2016年1月25日支付30万元。由于你未按照合同约定的时间、金额付款，已违反了双方签订的买卖合同第六条、第九条及补充条款的约定，构成严重违约，故倪赛红、熊全根正式通知刘华解除双方的买卖合同并追究你的违约责任。嗣后，刘华向倪赛红、熊全根发出催告函，内容为，根据买卖合同约定，刘华如约付清了房款共计140万元，(剩余部分双方约好在过户当日支付40万元)。现刘华已经妥善履行了自身付款义务，你方却不配合办理过户，多次催促无果，根据合同约定你方应承担违约责任。刘华再次催告倪赛红、熊全根及时履行合同约定的义务，若再怠于履行，刘华有权按照约定追究倪赛红、熊全根的违约责任。3月9日，刘华再一次发函给倪赛红、熊全根，通知其在2016年3月12日9点至宝山区房地产交易中心办理过户手续。同年3月10日，倪赛红、熊全根从中介公司处取回了系争房屋的房地产权证原件。一审法院审理过程中，刘华申请证人林某出庭作证，林表示其为菁英地产业务员，负责系争房屋的买卖居间服务。双方在中介公司签订了居间协议后，过了三四天，又在中介签了正式买卖合同，付了三成房款。过户具体时间证人记不清。合同签订后，刘华又陆续支付了几笔房款给倪赛红、熊全根，是他们自己交接，证人不知道。三月份审税前，证人去倪赛红、熊全根家拿了房产证，证人和倪赛红、熊全根说要用来去交税，倪赛红、熊全根就给我了。因为审税后七天可以过户，证人电话通知刘华、倪赛红、熊全根双方过户，倪赛红、熊全根说现在房价涨了，不想卖了。当时签订居间协议时，因为刘华有另套房子在交易，刘华说要等卖了以后才能过户，所以要缓冲过户时间，这件事情倪赛红、熊全根是同意的。房屋当时单价是2万多点，现在的单价是在3万元左右。刘华对证人证言的真实性不持异议。倪赛红、熊全根认为，很多的交易过程证人都不在场，不了解事情的全部，双方应以合同的约定为准，应以附件三为主。不认可证人证言。以上事实，有刘华提供的房地产买卖居间协议、买卖合同、房地产买卖合同、付款凭证、收据、催告函、通知函、及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。一审法院认为，刘华、倪赛红、熊全根就系争房屋签订示范文本的房地产买卖合同，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应根据诚信原则全面履行各自义务。本案的争议焦点在于倪赛红、熊全根是否享有单方解除权，倪赛红、熊全根认为刘华的付款迟延，根据合同约定构成根本违约，倪赛红、熊全根有权解除合同；刘华认为，刘华不存在迟延付款，双方是对合同过户期限进行了口头变更，系倪赛红、熊全根不诚信、不愿意继续办理过户手续。根据查明的事实，合同约定2015年12月30日前办理过户申请手续，附件三中约定，刘华的第二期房款应在双方办理过户同日付清。而在该合同的实际履行过程中，双方并未在12月30日前办理过户，倪赛红、熊全根也未提供任何证据证明其自行或者通过中介催告过刘华办理过户；其次，刘华在支付完首付款后，之后的几笔房款均未按照合同约定的期限和金额支付，系陆续向倪赛红、熊全根给付，而根据双方的短信记录，倪赛红、熊全根在收取几笔房款时，并未提出任何异议，即刘华的支付和倪赛红、熊全根的收受都十分正常和有序。据此，尽管双方书面约定了过户期限和付款协议，但在嗣后的实际履行中，双方达成一致对有关条款作出变更，并用实际行为予以印证。并且证人表示，其在3月1日上门要求倪赛红、熊全根提供产证原件用于审税时，倪赛红、熊全根也未予以阻挠和反对。再次，倪赛红、熊全根在发函中称刘华未按约在2015年12月30日支付房款，但在本案庭审中又称刘华应在2015年8月24日支付房款，其相互矛盾的陈述，一审法院也无法采信。综上，刘华关于双方将过户日期予以迟延的主张，具有一定事实依据，也符合一般逻辑规律和日常交易习惯，一审法院予以采信。倪赛红、熊全根突然在2016年3月7日发函通知解除合同，在刘华之后通过发函通知其办理过户申请的日期后，倪赛红、熊全根仍不予理睬，其行为构成明示毁约，严重违反了契约精神，应承担违约责任。故刘华要求继续履行买卖合同，要求倪赛红、熊全根配合办理过户及承担逾期过户违约金的诉请，合法有据，一审法院予以准许。至于违约金标准，倪赛红、熊全根提出过高要求调整，该主张合法有据，考虑本案中双方履行的诚信程度、守约方的实际损失等因素，一审法院将违约金标准调整为日万分之二。为全面履行合同，刘华同意在本案中一并进行处理尾款40万元，一审法院对此予以准许。根据上述分析，倪赛红、熊全根构成违约，其不享有单方解除权，故其反诉要求确认合同解除、并由刘华承担违约责任的请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一、第二款的规定，一审法院作出判决如下：一、刘华与倪赛红、熊全根就上海市宝山区共富四村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，继续履行；二、倪赛红、熊全根于判决生效之日起十日内，协助刘华办理上述房屋的房地产权利过户申请手续，将上述房屋的房地产权利过户至刘华名下；三、刘华于上海市宝山区房地产交易受理上述房屋过户申请当日，向倪赛红、熊全根付清房屋尾款40万元；四、倪赛红、熊全根于判决生效之日起十日内，赔偿刘华逾期过户违约金，以房价款180万元的日万分之二计算，从2016年3月13日起至判决生效之日止；五、倪赛红、熊全根的全部反诉请求，不予支持。一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明：双方于2015年8月12日签订的《上海市房地产买卖合同》补充条款(一)第十条载明：本合同正文内容与补充条款、付款协议不一致的，应当以补充条件、付款协议为准。2015年8月21日，倪赛红、熊全根就系争房屋尚存的抵押贷款向中国工商银行进行提前还款。2015年10月14日，为注销上述贷款的抵押手续，倪赛红、熊全根向宝山区房地产登记处提交了相关注销登记申请。以上事实有倪赛红、熊全根提供的《上海市房地产买卖合同》、工商银行还款凭证、上海市宝山区房地产登记收件收据以及双方当事人的一致陈述予以证实。本院还查明：刘华在一审中提供的短信记录显示：2016年1月23日在熊全根向刘华提供了银行帐号后，刘华于1月25日13：51向熊全根发出的短信内容为“我在外边，车冻住了，先转给你28万，晚上回家再转2万，收条等见面再签”。熊全根即时回复的内容为“好的”，当日16：39刘华向熊全根发出的短信内容为：“钱已转给你，请查收”，熊全根于当日16：42回复称：“收到，谢谢”。一审审理中熊全根、倪赛红表示对上述短信真实性无异议。以上事实有原审法院2016年5月4日庭审笔录予以证实。本院审理中，刘华表示，在合同继续履行的前提下，为了减少矛盾，其同意放弃向熊全根、倪赛红主张逾期过户违约金。本院认为，根据双方合同约定，系争房屋合同价款180万元，刘华在合同签订日支付第一期首付款90万元后，尚需在过户当天支付第二期房款89万元，待双方办理交接手续后，再支付尾款1万元。对于办理过户的时间，在上述合同的正文部分约定为2015年12月30日前，而在该合同的附件三付款协议中约定为在签订本合同后七个工作日内即2015年8月21日前。同时双方的合同中还约定，本合同正文内容与补充条款、付款协议不一致的，应当以补充条件、付款协议为准。据此，熊全根、倪赛红认为双方约定的过户时间应为付款协议中约定的签约后的七个工作日内即2015年8月21日前，然而此时，因熊全根、倪赛红尚未完成系争房屋的抵押注销手续而无法办理过户，该注销手续熊全根、倪赛红于2015年10月14日方去办理。对于刘华而言，在2015年8月21日办理过户手续亦不符合其将原有住房出售后再购入系争房屋的意愿。此外，在合同中出现的过户最后日期为2015年12月30前。根据刘华此前已实际支付的金额，此时，刘华还应支付的购房款为69万元。然而根据原审中双方确认的短信记录，刘华于2016年1月25日向熊全根发送短信，明确告知其当日将支付的全部金额为30万元而非69万元，而熊全根对上述短信的回复内容非但没有认为对方存在逾期付款或未足额付款的违约行为，相反对于当日刘华仅支付的30万元表示了同意。在如数收款后，熊全根仍未提出异议，还回复了短信表达谢意。据此原审法院认定，上述证据证实了双方对于将合同所载办理过户及支付第二期房款的最后时间顺延至2016年1月25日后已达成一致，上述证据所证明的事实与中介的证词的内容亦能相互印证。现熊全根、倪赛红于2016年3月7日向刘华发出的解除合同的通知中明确，系以刘华未按原约定在2015年12月30日前足额支付第二期房款179万元为由解除了房屋买卖合同，显然与2016年1月25日其回复刘华的短信内容不一致，故熊全根、倪赛红解除合同的事由与客观事实不符，原审法院认定该解除函不发生法律效力是正确的。另需要指出的是，民事活动应当遵循诚实信用的原则，鉴于双方当事人所签订的合同内容本身存在着一定的缺陷且实际履行中熊全根、倪赛红亦已同意刘华对办理过户及支付第二期房款的最后时间进行顺延只是对于办理相关手续的具体时间未形成书面意见，在此情况下，熊全根、倪赛红又突然未经催告仍以刘华未在2015年12月30日前足额付款为由解除合同，有悖上述民事活动的原则。现刘华为减少双方矛盾，自愿放弃逾期过户违约金，与法不悖。综上，原审法院对本案所作判决正确，熊全根、倪赛红的上诉请求缺乏依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初6066号民事判决第一、二、三、五项；二、撤销上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初6066号民事判决第四项。二审案件受理费人民币24,010元，由上诉人倪赛红、熊全根负担。本判决为终审判决。法官助理莫燕审判长  张志煜审判员  吴 俊审判员  王伟.二〇一六年十月二十一日书记员  朱伟静附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……