江苏省常州市新北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）0411民初6695号 原告：江苏武进液压启闭机有限公司，住所地常州市新北区奔牛镇工业集中区北区，统一社会信用代码91320411250815560N（1/4）。 法定代表人：沈建明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵永兴，江苏金伙伴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕秀琴，江苏金伙伴律师事务所律师。 被告：丹阳市皇塘镇十里香酒楼，经营地址丹阳市皇塘镇蒋墅东风路，统一社会信用代码92321181MA1N5M9Y2H。 经营者：曹晓丽，该酒楼业主。 被告：何新跃，男，1970年2月6日生，汉族，住常州市新北区。 被告：常州市星耀大酒店有限公司，住所地常州市新北区奔牛镇金牛西路，统一社会信用代码91320411MA1YNPAH6N。 法定代表人：何新跃。 以上三被告共同委托诉讼代理人：赵留铭，丹阳市里庄法律服务所法律工作者。 原告江苏武进液压启闭机有限公司(以下简称液压公司)诉被告丹阳市皇塘镇十里香酒楼(以下简称十里香酒楼)、何新跃、常州市星耀大酒店有限公司(以下简称星耀公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案受理后，于同年12月29日公开开庭进行了审理。原告液压公司委托诉讼代理人赵永兴，被告何新跃、被告星耀公司法定代表人何新跃以及被告何新跃、被告十里香酒楼、被告星耀公司共同委托诉讼代理人赵留铭到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法组成合议庭于2021年4月8日再次公开开庭进行了审理。原告液压公司委托诉讼代理人吕秀琴，被告何新跃、被告十里香酒楼、被告星耀公司共同委托诉讼代理人赵留铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告液压公司向本院提出以下诉讼请求：诉请法院判决确认其与被告十里香酒楼、被告何新跃、被告星耀公司之间签订的房屋租赁合同关系于2020年9月10日解除；判令被告十里香酒楼、被告何新跃、被告星耀公司支付租赁期间的租金1301118元，并承担自起诉之日起至实际付清之日止、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；判令被告十里香酒楼、被告何新跃、被告星耀公司腾空并交还承租的坐落于本市新北区××镇××路××楼及招待所；判令被告十里香酒楼、被告何新跃、被告星耀公司承担自2020年9月11日起至实际腾空交付之日止、按年租金470486元的两倍计算的房屋占有使用费；判令被告十里香酒楼、被告何新跃、被告星耀公司支付水电费38700元；本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告十里香酒楼、被告何新跃、被告星耀公司共同负担。事实和理由：2016年9月，被告何新跃以被告十里香酒楼的名义与我公司签订《办公楼租赁协议书》一份，约定我公司将坐落于本市新北区××镇××路××楼及招待所出租给被告方用于开办餐饮及其配套服务，租期五年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止；第一年租金为500000元，第二年租金为525000元，第三年租金为550000元，第四年租金为575000元，第五年租金为600000元，租赁保证金50000元；合同提前终止的，承租人逾期不迁离或不返还租赁物的，应向出租人加倍支付租金。合同签订后，我公司按约向被告方交付了租赁房屋。2017年4月20日，被告何新跃在承租房屋上设立个体工商户“新北区奔牛星耀大酒店”对外经营，2019年6月27日，被告何新跃注销了该个体工商户。2019年7月9日，被告何新跃又在承租房屋上个人独资设立被告星耀公司对外经营至今。被告方仅支付了第一年租金500000元及第二年部分租金100000元，其余租金至今未付。我公司曾多次向被告方催要，但被告方总以各种理由拖延。2020年8月13日，我公司书面通知被告方支付租金，明确“之前所拖欠的房租费和电费共计1013700元（壹佰零壹万叁仟柒佰元整），请务必在本月25日之前全部交清，否则根据租赁协议，合同终止，我司将收回租赁物”，被告方在书面通知上明确“经协商，星耀大酒店暂缓结算时间至2020年9月10日之前交清所拖欠的房租费和电费”。但到期后被告方仍未支付租金和电费。故根据我公司发出的书面通知，双方签订的租赁合同于2020年9月10日解除。被告何新跃与被告十里香酒楼的经营者曹晓丽系夫妻，被告十里香酒楼、被告星耀公司系曹晓丽与被告何新跃夫妻共同经营，且被告星耀公司系被告何新跃个人独资设立的有限公司，被告十里香酒楼、被告何新跃、被告星耀公司应承担共同付款责任。故诉至贵院，望贵院及时查明事实并公正判决。 被告十里香酒楼答辩称，我酒楼虽然与原告液压公司签订了《办公楼租赁协议书》，但我酒楼实际上并没有参与经营，事实上是由被告星耀公司装潢经营，所以原告液压公司与我酒楼签订的租赁合同没有实际履行，我酒楼不应承担任何责任。请求法院判决驳回原告液压公司对我酒楼的诉讼请求。 被告何新跃答辩称，本人不应承担任何责任。虽然本人在《办公楼租赁协议书》上签字，但本人是经被告十里香酒楼授权的，与本人个人无关。被告星耀公司虽然由本人个人独资设立，但被告星耀公司的财产与本人的财产是独立分开的；被告星耀公司所有的债权债务应当由该公司来承担，与本人无关。 被告星耀公司答辩称，原告液压公司要求支付的租赁费应按原告液压公司与我公司签订的租赁协议中约定的每年100000元来履行；在原告液压公司与被告十里香酒楼签订租赁合同后，我公司按被告十里香酒楼签订的租赁合同中约定的租金标准交纳了第一年的租金，之后原告液压公司与我公司重新签订的租赁协议中约定每年租金为100000元，我公司在经营期间支付了第二年的租金100000元。事后，原告液压公司虽然多次向我公司催要租金，但原告液压公司在此过程中无故断电，私自将我公司经营场所的大门锁起来，妨碍了我公司的正常经营，使我公司蒙受了相当大的经济损失。同时2020年发生的疫情也造成我公司的经营损失，另因政府在我公司经营的门前修建道路，致使我公司停业。后双方协商同意相关损失由原告液压公司承担；原告液压公司主张的水电费要提供正规票据；原告液压公司要求双倍计算房屋占有使用费没有法律依据，因本纠纷属原告液压公司违约在先，造成我公司损失严重。 经审理查明，2016年9月，被告何新跃以被告十里香酒楼（乙方）的名义与原告液压公司（甲方）签订《办公楼租赁协议书》一份。约定:1.1甲方将位于奔牛镇金牛西路船港西的办公楼及招待所部分（以下简称租赁物）租赁于乙方使用；1.2本租赁物的主要功能为餐饮及其配套服务，包租给乙方使用。如乙方需转变使用功能，须经甲方书面同意，因转变功能所需办理的全部手续由乙方按政府的有关规定申报，因改变使用功能所应交纳的全部费用由乙方自行承担；1.3本租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理；2.1租赁期限为5年，即从2017年1月1日起至2021年12月31日止；2.2租赁期限届满前3个月提出，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同。在同等承租条件下，乙方有优先权；3.1在本出租合同生效之日起10日内，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租；4.1租金按一个完整的使用年度进行计算，每年均按固定增幅进行涨租，首个完整年度的租金为人民币500000元(大写：伍拾万元整);以后的四年，逐年租金增长25000元(大写：贰万伍仟元整);即：第二年租金为人民币525000元(大写：伍拾贰万伍仟元整)；第三年租金为人民币550000元(大写：伍拾伍万元整);第四年租金为人民币575000元(大写：伍拾柒万伍仟元整);第五年租金为人民币600000元(大写：陆拾万元整)；5.1乙方应于本合同签订后，于2016年10月30日前向甲方—次性支付租赁保证金人民币50000元(大写：伍万元整)，甲方提供相应收款收据。租赁期限届满，在乙方己向甲方交清了因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的所有责任后30日内，甲方将向乙方无条件退还租赁保证金；5.2乙方应于本合同签订后，于2016年10月30日前向甲方支付第一个完整年度的租金;乙方汇至甲方指定的帐号，或按双方同意的其它支付方式支付。以后每个年度的租金逐年在新租期生效前支付……本合同中的租赁物乙方不允许转租……未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同。如乙方确需提前解约，须提前3个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：a.向甲方交回租赁物；b.交清其它因本合同所产生的费用；c.应于本合同提前终止前一日或之前向甲方支付相等于本年度租金10%的款项作为赔偿。甲方在乙方履行完毕上述义务后五日内将乙方的租赁保证金无息退还乙方……本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任……根据本合同需要发出的全部通知以及甲方与乙方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，应以书面形式进行；甲方给予乙方或乙方给予甲方的信件或传真一经发出，挂号邮件以本合同第一页所述的地址并以对方为收件人付邮10日后或以专人送至前述地址，均视为己经送达。合同签订后，原告液压公司按约向被告方交付了租赁房屋。2017年4月20日，被告何新跃在承租房屋上设立个体工商户“新北区奔牛星耀大酒店”对外经营，2019年6月27日，被告何新跃注销了该个体工商户；2019年7月9日，被告何新跃又在承租房屋上个人独资设立被告星耀公司对外经营。被告何新跃、被告星耀公司仅向原告液压公司支付了第一年租金500000元。原告液压公司于2018年6月12日向被告方发函催要第二年租金525000元，要求于同年6月30日前全款交清。但被告方仍未支付该拖欠的租金。原告液压公司又于2019年2月19日向被告方发函催要租金，内容为：星耀大酒店：根据贵酒店与我司签订的办公室租赁合同，每个年度的租金逐年在新租期生效前应当支付我司，第二年租金（2017年12月01日-2018年1月1日为合同交租日期）至今未交，第三年租金（2018年12月01日-2019年1月1日为合同交租日期）也己逾期2个月。我司在2018年6月12日发过催缴通知书，短信和电话通知数次，但贵酒店至今未到我司说明情况！请贵酒店务必在2019年2月25日之前来我司交款，逾期我司将采取必要措施维护合法权益，由此产生的一切后果贵酒店自行承担！新北区奔牛星耀大酒店、被告何新跃于2019年2月25日向原告液压公司出具书面承诺书，内容为：今由本酒店欠江苏武进液压启闭机有限公司的租金费，本酒店承诺租金费2018年的租金费在2019年6月30日前支付，2019年的租金费在2019年10月31日前支付，特此承诺。新北区奔牛星耀大酒店在承诺书下方加盖公章，被告何新跃亦在该承诺书下方签字。被告方收函后仅通过曹晓丽于2019年7月16日向原告液压公司支付租金100000元，其余租金未及时付清。2019年12月17日，原告液压公司向被告方发出《关于星耀大酒店交费计划》，内容为：根据双方签订的租赁协议书，截止到2019年11月30日，贵酒店欠江苏武进液压启闭机有限公司房租费975000元，电费91450元，水费21050元，门卫费3360元，共计1090860元（壹佰零玖万捌佰陆拾圆整）。经双方协商，现制定以下交费计划：1、星耀大酒店于2019年12月17日交150000元（壹拾伍万圆整)；2、星耀大酒店于2020年1月20日之前交150000元（壹拾伍万圆整）；3、星耀大酒店于2020年2月至8月，每月的25日之前交100000元（壹拾万元)，2020年8月25号之前交清所有欠款1090860元（壹佰零玖万捌佰陆拾圆整），不包含2020年度的水电费，2020年水电费必须月月结清；4、星耀大酒店于2020年9月至12月交清2020年度的房租费575000元（伍拾柒万伍仟圆整）。如贵酒店不按照以上交款计划执行，我司立即停止供电，不再送电；根据租赁协议，合同终止，江苏武进液压启闭机有限公司将收回租赁物。被告何新跃在计划书下方签字确认，并注明：同意。但被告方仍未按此交费计划履行付款义务。2020年8月13日,原告液压公司向被告方支付发出通知函件，内容为：星耀大酒店：根据双方签订的房屋租赁合同，截止到2020年8月，贵店已拖欠武进液压房租费155万（注：第一年50万已交付清，第二年52.5万交了10万，第三年55万和第四年57.5万未付)，之前己多次函件和电话催缴无果。2020年1月至7月的电费总计38700元也至今未付。由于今年疫情的特殊情况，今年的房租可以暂缓，但之前所拖欠的房租费和电费共计1013700元（壹佰零壹万叁仟柒佰元整）请务必在本月25日之前全部交清，否则根据租赁协议，合同终止，我司将收回租赁物，同时后期将追缴所拖欠的房屋租金和滞纳金，由此产生的一切后果和损失由贵店自行承担，特此通知！该通知书下方另有两行文字，内容为：经协商，星耀大酒店暂缓结算时间，至2020年9月10日之前，交清所拖欠的房租费和电费。被告何新跃在下方签字确认。 另查明，被告十里香酒楼为2013年5月23日设立的个体工商户，登记的经营者为曹晓丽；被告何新跃与曹晓丽于2003年12月办理结婚登记手续，后于2019年7月办理离婚登记手续。 再查明，2020年8月12日，原告液压公司向被告何新跃出具《电费结算单》一份。内容为：星耀大酒店：2020年1月-7月，贵酒店电费结算情况如下:2020年1月-7月，本月抄表数3595，电表底数3208，倍数电量：30960，倍率80，电费：38700元。请在2020年8月20日前将电费交至本公司。被告何新跃在该《电费结算单》上签字。 还查明，原告液压公司向被告星耀公司出租的坐落于本市新北区××镇××路××楼为16号楼1-5层、面积为3095.83平方米,招待所为2号楼1-2层、面积为687.71平方米。2019年9月1日，被告星耀公司与王文杰签订房屋出租合同一份，约定:被告星耀公司将坐落于本市新北区××镇××路××西的招待所三间房屋出租给王文杰，租赁期限为自2019年9月1日起至2020年8月31日，年租金为28000元。因该房屋转租事宜事先没有经过原告液压公司同意，原告液压公司遂于2020年1月1日将招待所房屋全部收回自行出租，但原告液压公司未要求被告星耀公司退回已收取王文杰支付的自2019年9月1日起至2020年8月31日的租金。本案审理中，原告液压公司同意将招待所的全部房屋租金按面积计算扣除自2020年1月1日起至同年9月10日的租金72444元。 以上事实，有原告液压公司提供的《办公楼租赁协议书》、催缴通知、承诺书、《关于星耀大酒店交费计划》、电费催缴通知、电费结算单、户口摘抄、工商登记资料、房产证、中国工商银行业务回单、房屋租赁合同、证人王文杰证词及原、被告的当庭陈述等予以佐证。 本院认为，原告液压公司和被告十里香酒楼之间签订的《办公楼租赁协议书》不违反我国法律、行政法规的强制性规定，该租赁协议书合法有效。被告何新跃以被告十里香酒楼名义承租原告液压公司所有的房屋后，于2017年4月20日在承租房屋上设立个体工商户“新北区奔牛星耀大酒店”对外经营，2019年6月27日，被告何新跃注销了该个体工商户。同年7月9日，被告何新跃又在承租房屋上个人独资设立被告星耀公司对外经营。故本案被告十里香酒楼并未实际参与承租经营，实际为被告何新跃和被告星耀公司共同经营。被告何新跃和被告星耀公司未能按约支付全部租金，违反了原、被告双方的合同约定，应由被告何新跃和被告星耀公司对拖欠原告液压公司的租金和电费承担连带清偿责任。在租赁过程中，被告何新跃、被告星耀公司未经原告液压公司同意，擅自将坐落于本市新北区××镇××路××西的招待所三间房屋转租给王文杰，后原告液压公司将招待所房屋收回自行出租。原告液压公司同意将招待所的房屋租金按面积计算扣除自2020年1月1日起至同年9月10日的租金72444元，故被告何新跃、被告星耀公司具体拖欠原告液压公司租金金额为：2018年租金425000元，2019年租金550000元，2020年9月10日前的租金326118元，合计1301118元。此外，被告何新跃和被告星耀公司还拖欠原告液压公司2020年1月至7月的电费38700元。被告何新跃和被告星耀公司应按约向原告液压公司支付上述拖欠的租金和电费。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……。该条款赋予守约方享有单方解除合同的权利，故原告液压公司有权以通知方式解除合同。原告液压公司于2020年8月13日向被告星耀公司发出书面通知函，限定被告星耀公司于2020年9月10日之前，交清所拖欠的房租费和电费，否则根据租赁协议，合同终止，原告液压公司将收回租赁物，同时后期将追缴所拖欠的房屋租金和滞纳金。因被告星耀公司在收到该通知函后仍未按约履行付款义务，故原告液压公司与被告星耀公司之间的租赁合同于2020年9月10日解除。原告液压公司要求确认与被告方的租赁合同于2020年9月10日解除的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；被告何新跃、被告星耀公司作为承租人应将未退还的办公楼腾空并返还原告液压公司。原告液压公司要求被告何新跃、被告星耀公司支付租赁期间拖欠的租金1301118元，并承担自起诉之日起至实际付清之日止、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息以及拖欠的电费38700元的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，本院予以支持。原、被告双方在《办公楼租赁协议书》中约定：本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金。该约定虽然系原、被告双方真实意思表示，但该约定的计算标准过高，本院可按本案具体情况酌情予以调整，本院酌定自2020年9月11日起至被告何新跃、被告星耀公司实际搬离之日止的房屋实际使用费按每年470486元计算。原告液压公司并未提供证据证明本案所涉款项为被告十里香酒楼所欠,故原告液压公司对被告十里香酒楼的诉讼请求,本院不予支持；被告何新跃的抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳；被告星耀公司辩称原告液压公司要求支付的租赁费应按原告液压公司与其签订的租赁协议中约定的年租金100000元来履行，但从原告液压公司发出的多次催款通知和书面函件看，被告方所欠租金、电费等金额均有被告何新跃、被告星耀公司在催要通知上盖章签字确认，故被告星耀公司该抗辩意见因未提供相应的证据证实，本院不予采纳；被告星耀公司辩称原告液压公司违约在先，造成其严重损失等抗辩意见，亦无相应的事实和法律依据，本院亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告丹阳市皇塘镇十里香酒楼、何新跃、常州市星耀大酒店有限公司与原告江苏武进液压启闭机有限公司之间签订的《办公楼租赁协议书》于2020年9月10日解除。 二、被告何新跃、常州市星耀大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江苏武进液压启闭机有限公司交还坐落于本市新北区××镇××路××楼，并腾空该办公楼内的所有物品。 三、被告何新跃、常州市星耀大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江苏武进液压启闭机有限公司支付拖欠的租金1301118元，并承担自起诉之日起至实际付清之日止、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。 四、被告何新跃、常州市星耀大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江苏武进液压启闭机有限公司支付自2020年9月11日起至实际腾空归还之日止、按年租金470486元计算的办公楼房屋占有使用费。 五、被告何新跃、常州市星耀大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江苏武进液压启闭机有限公司支付拖欠的水电费38700元。 六、驳回原告江苏武进液压启闭机有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费19439元、财产保全费5000元，合计24439元，由原告液压公司自行负担1674元，被告何新跃、被告星耀公司共同负担22765元（该款，原告液压公司已预交，原告液压公司同意本院不先行退还，被告何新跃、被告星耀公司于本判决生效之日起十日内将22765元直接支付给原告液压公司）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  蒋英怡 人民陪审员  徐少成 人民陪审员  田佳玲 二〇二一年五月二十日 书 记 员  杨奕婷