上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初12080号原告：孙若萱。委托诉讼代理人：吴宇，上海市新闵律师事务所律师。被告：陈健。委托诉讼代理人：赵幸杰，上海百悦律师事务所律师。原告孙若萱与被告陈健房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月25日立案后。依法由审判员陈春芳适用简易程序于同年5月30日公开开庭进行了审理。原告孙若萱及其委托诉讼代理人吴宇、被告陈健的委托诉讼代理人赵幸杰到庭参加了诉讼。审理中，原、被告一致同意延长简易程序适用期间，本案现已审理终结。原告孙若萱向本院提出诉讼请求：(一)判令被告返还购房款人民币(币种下同)40万元；(二)被告支付违约金522,000元。事实和理由：2016年2月15日，原、被告在案外人上海A房屋服务有限公司的居间下签订《上海市房地产买卖合同》，约定由原告购买被告位于闵行区××路×××弄×××支弄×××号×××室房屋(以下简称“涉案房屋)。合同签订后，原告按约支付了房款，但被告却在2016年4月20日发函通知原告，要求单方解除与原告签订的《上海市房地产买卖合同》，并拒绝返还原告已付房款及承担违约责任。原告为维护自身合法权益，依法提起本案诉讼要求判如所请。被告陈健辩称，原告并未提供证据证明被告违约，事实上被告也未违约，同时原告在与被告的短信记录中也已承认其违约，故被告不需向原告支付违约金。另原告并未提供书面证据证明双方就80万元房款可以延期支付问题达成一致，故被告认为是原告违约未按时支付首付款，且已满足被告向原告主张解除合同并支付违约金的条件，故被告有权没收原告的购房款40万元，不需再向原告返还该购房款。综上，原告的主张没有事实与法律依据，应当予以驳回。原告为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据材料：1.房地产登记信息1份，旨在证明涉案房屋的产权登记在被告名下。2.《关于房地产交易合同违约及解除的通知函》1份，旨在证明被告发函要求解除合同的事实。3.原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》1份，旨在证明涉案房屋的合同价为261万元，双方对首付款支付时间及违约责任均作了约定。4.原告与案外人签订的《上海市房地产买卖合同》1份，旨在证明原告出售自有的××路房屋用于支付涉案房屋的房款。5.中国B银行银行卡交易明细清单1份，旨在证明原告取得100万元房款的时间是2016年4月22日，该款足以支付80万元的首付款。6.微信往来记录1组，旨在证明原、被告及中介公司于2016年2月18日对于房款80万元的支付时间进行延期、补偿等问题进行过协商，同时证明原告一直在催促自有房屋购买人和贷款银行放款的事实。7.C网站截图1份，旨在证明涉案房屋所在小区的均价已超过每平方米52,000元，类似房屋的售价都在350万元。8.收据2份，旨在证明原告合计支付被告房款40万元。9.情况说明1份，旨在证明签订合同后原告提出可能80万元会晚于2016年3月31日支付，当时被告同意晚付并同意按照理财产品的利息来作补偿。10.2016年1月22日的《上海市房地产买卖合同》1份，旨在证明因当时房价已上涨，双方草签合同，怕被告不再出售房屋等考虑原告不敢在合同上明确80万元的付款再延期于3月31日后。11.光盘1份，旨在证明三方协商延期支付首付款80万元的事情。经庭审质证，被告对原告提供的1-3、7、8、10证据的真实性均表示无异议，但认为证据2无法证明原告的主张反而可以证明被告依据合同约定书面告知原告解除合同的理由，从而证明被告的行为符合双方的合同约定。证据3认为合同中约定的房款是261万元，合同第九条第(三)款约定原告的违约责任及被告的单方解除权，且根据房款可以计算出原告应付的违约金是52.2万元，尚不包括逾期付款违约金。对证据4认为若有原件，对其真实性予以认可，但即便存在也与本案无关。对证据5认为若有原件，对其真实性亦予认定，但即便真实也只能证明原告在4月22日收到100万元款项，但并未支付给被告。对证据6的第1页无法确认是谁与谁在对话，第2页是中介公司与被告在沟通，但沟通情况也没有提及80万元能否延期支付或者被告是否同意，原告与中介公司对话的截屏与本案无关，原告如何获得钱款也与被告无关。对证据7认为与本案无关(即现在的房价与被告解除合同无关)；对证据8认为，其中收据35万元可以证明原告有被告的银行账户，若原告有诚意应该在规定的时间内将房款打入被告的账号；对证据9因说明人未到庭，故对其真实性不能证明，其中第4行明确只是中介公司梅某甲的传来证据。对证据10认为仅能确认房款价格，不能证明原告的其他主张。对证据11认为没有收到光盘，即便有光盘的录像也无法反映当时的情况。被告为证明其抗辩主张，向本院提供了如下证据材料：被告与中介公司梅某甲、徐某甲以及原告间的微信往来记录、短信截图1组，以此证明原告认可自己违约，2016年4月24日在被告发函后被告与中介公司有沟通，原告应该去找中介公司的原因而非被告，且徐某甲与被告的沟通是在被告发函后，且被告明确依据合同执行。经庭审质证，原告对被告提供的证据认为，微信往来记录不能证明原告就是违约方，探讨是否追究违约金不代表原告就违约，且原告不是法律人士，短信往来记录可见原告希望合同可以继续履行，且微信往来记录可见被告存在恶意违约。上述证据真实、合法，且能够反映案件事实，具有证据效力，本院予以确认。根据本院认定的证据，并结合当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：被告陈健系位于上海市闵行区××路×××弄×××支弄×××号×××室房屋的产权人。2016年1月22日，原告孙若萱为购买被告陈健上述房屋，向被告支付房款5万元，被告向原告出具《收据》1份，载明“今收取原告孙若萱用于购买上海市闵行区××路×××弄×××支弄×××号×××室房屋的房款5万元”。2016年2月15日，原告孙若萱(作为买受人，签约乙方)与被告陈健(作为卖售人，签约甲方)签订合同编号为：×××××××的《上海市房地产买卖合同》1份，约定甲乙双方通过案外人上海A房屋服务有限公司××店居间介绍，由乙方受让甲方自有的位于上海市闵行区××路×××弄×××支弄×××号×××室房屋，建筑面积为61.43平方米，转让价款为261万元。该合同附件三的付款协议约定，乙方于签约时支付甲方房款5万元整；乙方于2016年2月16日之前，支付甲方房款35万元整；乙方于2016年3月31日之前，支付甲方房款80万元整。上述款项专项用于提前归还甲方尚欠的贷款及注销对该房地产设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意。甲、乙双方同意按照本买卖合同补充条款第1条约定的方式支付该笔款项。乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款140万元整，该款项由贷款银行转入甲方账户。乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方1万元整。该合同补充条款(一)第1条约定，甲、乙双方应共同前往抵押权人处办理还款手续，乙方将本附件中约定的还贷款项直接转入抵押权人指定的甲方还款账户，若乙方还贷款项不足归还甲方贷款的，甲方应于还款当日自行补足不足部分至还款账户，如甲方提前归还贷款，需要支付违约金，则该违约金由甲方自行承担，甲方应于办妥还款手续后10个工作日内办理抵押登记注销手续。乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理。(三)乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。甲、乙双方确认，在2016年6月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。该合同第十条约定：甲方未按本合同约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按下列第(三)款内容处理。(三)甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当支付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任。甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项。上述合同签订后，原告于2016年2月18日向被告支付了购房款35万元，加上先前支付的5万元购房款，合计40万元。至双方合同约定的80万元房款的支付日(即2016年3月31日)前，由于原告另行对外出售房屋下家的银行贷款未能及时到帐，导致其无法于2016年3月31日前向被告支付该笔80万元房款，原告即通过微信方式与中介公司经办人联系告知相关情况。2016年4月20日，被告向原告及案外人上海A房屋服务有限公司发出《关于房地产交易合同违约及解除的通知函》称：甲乙(即原、被告)双方于2016年2月15日签订的《上海市房地产买卖合同》第二条关于付款期限(附件三)的约定，乙方应于2016年3月31日前应支付房产交易款项80万元，本人至今尚未收到，该款项已逾期超过20日，乙方已构成严重违约。按本房地产买卖合同第九条规定，本人现正式通知A房产及乙方，本房地产交易合同已解除，且自乙方应付款项逾期超过十五日，该房产交易合同已终止，乙方按本合同的规定对违约行为应承担相关的违约责任。请A房产在收到本通知之日起立即通过乙方，并在收到此通知之日起十日内向有关部门办理完成关于本项房地产买卖合同的解除及终止的相关事宜，并对延期未解除及未终止本项房地产买卖合同给本人所造成的损失承担赔偿责任。2016年4月22日，原告的中国B银行帐户内存有原告出售位于上海市闵行区××路×××弄×××号×××室房屋而收到的房款100万元。现由于被告发函通知原告单方解除与原告签订的《上海市房地产买卖合同》，明确表示拒绝向原告返还已付房款并承担违约责任，原告遂以上述诉称及理由提起本案诉讼。审理中，为进一步查明有关事实，应原告孙若萱的申请，本院传唤证人梅某甲(负责涉案房屋居间的经办人)到庭作证。证人梅某甲述称，涉案房屋的买卖系其居间介绍。其于2015年12月左右带原告看了涉案房屋，过几天就组织双方签订合同，先签订居间协议，原告支付定金5万元，在网签合同前双方约定时间先支付包括5万元在内的40万元首付款，本来于2016年2月15日拉出网签合同。后由于时间问题，实际双方在2月18日签订合同并在合同上倒签了日期。签订合同当日，原告说她的下家可能会存在房款无法及时到位，所以她可能会有80万元房款的延期问题，因为三方都在场就协商如果时间延迟，被告是否可以接受延迟，当时被告的意思晚几天没有关系，但十几天可能就有点晚不行，如果晚几天，那么被告要求原告以80万元按照理财产品利息对其补偿，原告表示同意。又说若延迟十天需支付给被告三、四千元不超过五千元，原告也表示同意。说完后大家都走了。同年3月29日，原告告知其会晚付的时候其就与被告协商，但被告没有给回应。之后于4月20日被告通知其要起诉原告违约解除合同，理由就是本来约定3月31日支付房款，其当时和被告说口头约定是晚几天的，其理解也是十天内没有太大问题的。其试图找双方协商，也找过被告协商，但被告没有回应。之后其和原告说增加点房款，原告同意把房款增加到310万元左右，但被告也不同意。其认为按照合同来说，原告违约了，可是如果按照口头约定的话原告应该是没有违约，因为时间还没有到。其也希望协商，并单方面向原告提出增加房款50多万元，但被告就是不肯协商，当时房屋的市场价应该在350万元。对于证人梅某甲的证言，原、被告均表示没有异议，但被告认为需要纠正的是，逾期付款日应该是15日而非15个工作日。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》，系签约当事人的真实意思表示，且未违反相关法律规定，合法有效，双方均应信守并按约履行。本案中，双方的争议焦点：原告未能于2016年3月31日前支付房款80万元是否构成违约？被告于2016年4月20日是否有权行使合同解除权？对此原告认为，双方合同虽约定其应于2016年3月31日前支付房款80万元，但在双方签订合同时，其就对中介公司及被告表示过，由于其下家的原因可能会导致其无法于2016年3月31日前拿到下家支付的80万元，故担心会延期支付该笔80万元房款，但被告当场表示延期几天可以，十几天就不行，并表示如延期的话就按理财产品的利息对其补偿。且其在2016年3月29日就因下家贷款可能要晚而不能按时支付该笔80万元房款，又通过微信的方式与中介公司取得联系，希望中介公司将此情况与被告进行沟通，被告对此也未提出异议。但原告不料于2016年4月20日收到被告向其发送的解除合同通知函。而事实上原告于2016年4月22日已将80万元房款全部准备妥当欲继续履行付款义务。对此原告认为，根据双方当时的沟通情况，在2016年3月31日的基础上延期10天就是2016年4月10日，而根据双方合同的约定，逾期超过15日(即2016年4月25日前)，被告才有权单方解除合同。现被告在此之前就要求解除合同，理应承担违约责任。而被告认为，根据双方合同约定，原告未按约于2016年3月31日前向其支付80万元房款已构成违约，且双方在签订合同后从未对80万元房款是否可以延期支付进行过协商并达成一致意见。另从中介公司与被告间的微信沟通情况来看，也没有提及80万元能否延期支付或者被告是否同意，原告在收到被告的解除函后与被告短信沟通中也并未提及其所称被告对其宽限10天的事宜，故被告按照双方合同约定有权在原告逾期付款超过15日的情形下行使单方解除权，并以书面形式告知原告要求解除合同并追究违约责任。对此本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，原、被告经协商签订了关于涉案房屋的买卖合同，该合同约定原告应于2016年3月31日之前支付被告房款80万元，若原告未按合同约定期限付款的，应当向被告支付赔偿金，逾期超过15日原告仍未完全履行付款义务的，被告有权单方解除合同。本案中，从原告向本院提供的三方间的微信记录并结合证人梅某甲的证言来看，原告在签订合同当日就提出因其另行出售房屋合同中的买受人未能按时向其支付房款可能会导致其无法按时向被告支付该笔80万元房款，但三方经协商后被告当场表示晚几天没有关系，但十几天可能就不行，并表示若延期几天要求原告按照理财产品计算的利息对其补偿，若延迟十天就支付被告三、四千元不超过五千元，原告对此也表示同意。因此，原告有理由相信双方在签订合同当日对80万元房款可能延期支付十日以及对延期支付的补偿事宜达成了合意。而事实上原告于2016年4月22日也已将80万元房款筹备到位。因此，根据双方合同约定的15日宽限期，被告于2016年4月20日尚未具备合同解除权。但被告于该日单方行使合同解除权，该行为违反了双方磋商所达成的合意，与被告先前向原告作出的意思表示相悖，亦有违诚信原则。考虑到原告要求被告返还购房款及支付违约金的前提是合同解除，故原、被告对于合同解除已无争议，故被告在合同解除后，应向原告返还已收取的房款40万元。另被告在向原告发送解除合同通知函时其并不享有单方解约权，故被告已构成违约，理应承担相应的违约责任。但考虑到涉案争议的80万房款支付日期的合意延长是在被告作出相应利益受损的情况下对原告所作出的谅解行为，同时本院还综合考虑被告违约的主观恶意、对原告造成的实际损失以及当前房屋市场价格波动等因素，酌定由被告赔偿原告违约金20万元。鉴于本案客观上因被告的违约导致双方合同解除，故对于被告要求没收购房款及不支付违约金的辩称意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七十七条、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告陈健于本判决生效之日起十日内返还原告孙若萱购房款40万元。二、被告陈健于本判决生效之日起十日内支付原告孙若萱违约金20万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,020元，减半收取计6,510元，财产保全费1,520元，合计8,030元。由原告孙若萱负担2,273.56元，被告陈健负担5,756.44元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈春芳二〇一六年十月十日书记员  钱 洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主张债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。