河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终5583号上诉人（原审被告）：金驰生活服务(河南)有限公司,住所地郑州航空港经济综合实验区鄱阳湖路蓝山公馆312号。法定代表人:王二闯,该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王兴华，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：陶华莲，女，1971年11月14日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：杨安邦，北京市盈科(郑州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：李祎琳，北京市盈科(郑州)律师事务所实习律师。上诉人金驰生活服务(河南)有限公司因与被上诉人陶华莲商品房预约合同纠纷一案，不服河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院（2021）豫0192民初788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月28日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月8日公开开庭审理了本案。上诉人金驰生活服务（河南）有限公司的委托诉讼代理人王兴华，被上诉人陶华莲的委托诉讼代理人杨安邦、李祎琳，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金驰生活服务(河南)有限公司上诉请求：1、请求撤销原审判决第三项，并依法改判上诉人不向被上诉人双倍返还定金40000元；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误，被上诉人不享有认购书的解除权。签订商品房买卖合同，属上诉人与被上诉人的共同义务，根据合同需在房管局网签的事实情况，其也并非上诉人的单方义务。且认购书第二条第1款中写明的内容是买受人需在2020年12月15日前支付首期房款，并按要求与出卖人签订商品房买卖合同。依据合同文义解释，上述条款内容并未对商品房买卖合同的签订时间进行约定，更不能说明上诉人负有在2020年12月15日前与被上诉人签署商品房买卖合同的单方义务。因此原审判决认定上诉人“未如约与原告奠定《商品房买卖合同》”且构成根本违约，明显与事实不符。根据聊天记录显示，上诉人处置业顾问从未拒绝与被上诉人签订商品房买卖合同，且置业顾问虽从事房屋销售工作，但上诉人也从未给予其对客户进行挞定、解除合同或拒绝与购房人签订商品房买卖合同的授权。被上诉人在2020年12月21日，与上诉人处置业顾问咨询签订商品房买卖合同后，即于2020年12月23日邮寄解除认购书的律师函，而在其主张履行合同义务后，并未给予上诉人合理的履行期，明显也与原合同法第94条、民法典第563条规定的“在合理期限内仍未履行”相悖。且置业顾问也与被上诉人联系、上诉人也进行过书面发函，均要求与被上诉人签订合同。以上可以证明的事实是，上诉人积极且愿意与被上诉人签订商品房买卖合同，并未延迟履行主要债务。而一审判决原审判决在第3页第25行，却对函件内容进行错误理解，上诉人在庭审中提交的催告函的实际内容应为“限被上诉人于2021年1月30日前签署《商品房买卖合同》，并按照认购书约定支付逾期购房款并支付相应的违约金。否则，我司将依法解除与被上诉人签订的《认购书》”，上述内容字面解释也应为：上述对被上诉人进行的催款、催签等，在被上诉人收到函件后，仍不履行相关义务的情况下，上诉人才可能视情况与被上诉人解除认购书。因此，上诉人从未拒绝与被上诉人签订商品房买卖合同，被上诉人提出诉求却未给予上诉人合理的履行期，一审法院认定上诉人未按约签订商品房买卖合同，也与事实不符。因签订商品房买卖合同过程复杂，一般情况下无法在买受人认购房屋当场完成。为给予买受人保障，出卖人与买受人会就意向房源签订认购书，由购房人缴纳定金，双方对所购房屋的房号、价款、付款方式、面积等主要内容进行明确，且出卖人也保证买受人可以按照上述内容购买房屋。因此认购书的合同目的应为双方对于房屋的交易。本案中，认购书并未约定商品房买卖合同的签订时间，且暂时未签订买卖合同也不能视为买卖双方无法完成房屋交易。致庭审时，上诉人仍主张要求与被上诉人签订合同，只要被上诉人依约支付购房款，仍能够签订买卖合同，购买案涉房屋。双方就认购书的合同目的完全可以实现。但一审法院却武断认为是被告未能如约与原告签订商品房买卖合同，明显也与合同约定及上述事实不相符。综上，签订商品房买卖合同非上诉人单方义务，被上诉人也不具有民法典第563条规定的合同解除情形，其不具有合同解除权。二、一审法院认定上诉人双倍返还定金，缺少法律及事实依据。如前文所述，被上诉人不享有就认购书的解除权。上诉人至今仍确认，在被上诉人履行认购书中约定义务并配合前往政府部门办理面签的情况下，双方即刻可以按照流程完成商品房买卖合同的签订，并非无法订立商品房买卖合同。且依据《认购书》第六条约定，若被上诉人履行完毕认购书中义务，但上诉人未能为其保留该房号的，应双倍返还定金。本案事实情况也明显与此不符。因此，一审法院判决双倍返还定金缺少法律及事实依据。三、被上诉人应当承担定金20000元被扣除的违约责任。被上诉人坚持本诉，是以实际行为表明放弃购买案涉房屋，因被上诉人认购案涉房屋，占据房号至今，使上诉人无法及时收回全部购房款，已给上诉人经营造成损失，依据《民法典》587条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条之规定，被上诉人应当承担定金2万元被扣除的违约责任。综上，法律不应鼓励不劳而获。本案中，上诉人从未拒绝与被上诉人签订商品房买卖合同，被上诉人的购房目的至今仍可以实现。且并未有法律或合同约定商品房买卖合同应当的签订时间，而案涉楼盘暂未交付，也不影响被上诉人对房屋进行使用。因此，被上诉人在案涉房屋的交易中并无损失可言，而一纸律师函即被一审法院认定合同解除并可获取双倍定金，无疑是加重了上诉人的合同义务，使被上诉人获取了不当利益。为维护上诉人的合法权益，请求贵院查明事实，并依法裁判支持上诉人的上诉请求。陶华莲辩称：请求法院依法驳回被答辩人金驰公司的上诉请求。一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。陶华莲按约履行，金驰公司逾期超过一周后，在陶华莲催告下仍不履行，且明确表示其不再按约履行。因此，陶华莲依法发送的《解除合同通知书》送达金驰公司时双方签订的《郑州·恒大未来之光商品房认购书》(编号:G3328006)已经解除，金驰公司应当返还陶华莲缴纳的首期房款及维修基金。陶华莲与金驰公司于2020年12月13日签订的《郑州·恒大未来之光商品房认购书》（编号：G3328006）（以下简称《认购书》）中约定，陶华莲“须于2020年12月15日前支付首期房款￥165116元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》”。陶华莲已按《认购书》约定于2020年12月13日支付首期房款及专项维修基金，但金驰公司并未在约定时间内与陶华莲签订《商品房买卖合同》。且在金驰公司已延期一星期仍未与陶华莲签署《商品房买卖合同》后，陶华莲与金驰公司置业顾问王满联系签署事宜时，得到王满的明确答复为“公司规定，钱交齐才能出”，金驰公司此时已经明确表明其不会按照《认购书》中的约定履行签署《商品房买卖合同》的义务。后陶华莲通过微信、EMS的方式发送的三份《解除合同通知书》最早于2020年12月26日送达金驰公司。双方之间的《认购书》于2020年12月26日解除后，金驰公司应当返还陶华莲缴纳的首期房款及维修基金。二、金驰公司延期超过一周仍未履行《认购书》的主要义务，且在陶华莲催告后明确告知陶华莲其不会按照《认购书》的约定履行义务，金驰公司的此行为已构成根本违约，作为收受定金的一方金驰公司应当向陶华莲双倍返还定金。2020年12月13日双方签订《认购书》，认购书约定2020年12月15日前签订《商品房买卖合同》。此举证实金驰公司认为两天的时间足以做好签订《商品房买卖合同》的各项准备。在金驰公司逾期超过一周仍未履行签订《商品房买卖合同》的义务后，陶华莲于2020年12月21日、2020年12月23日两次催告金驰公司置业顾问王满，要求公司于两天内签订《商品房买卖合同》。王满均以公司规定必须交全款为由拒绝履行。王满作为置业顾问，有关房屋买卖的各项事宜，陶华莲均是与王满进行联系，金驰公司从未有其他人与陶华莲联系相关事宜。2020年12月21日陶华莲向王满催告签订合同时，王满表示“我问问领导，等会回话”，2020年12月23日，陶华莲再次向王满催告，王满回复“公司规定，钱交齐才能出”。且陶华莲共发送了三份《解除合同通知书》，分别发送至金驰公司注册地、金驰公司经营地、王满，在金驰公司收到上述《解除合同通知书》后，负责后续事宜的依旧是王满，上述各项情形使陶华莲足以相信王满已获得了金驰公司的相关授权。《认购书》为预约合同，其目的为按照《认购书》中的各项约定签订《商品房买卖合同》。金驰公司未按约定于2020年12月15日前与陶华莲签订《商品房买卖合同》，且明确告知陶华莲“钱交齐才能出合同”，改变了《认购书》中的签约条件，已构成根本违约。金驰公司的上述行为导致双方之间未能订立《商品房买卖合同》。因此，依据《中华人民共和国合同法》第115条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，金驰公司应当向陶华莲双倍返还定金。综上，原审法院审理程序合法，认定事实清楚，证据确实充分，应当依法驳回金驰公司的上诉请求。陶华莲向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告之间签订的《郑州·恒大未来之光商品房认购书》(编号:G3328006)已解除;2.判令被告返还原告缴纳的首期房款165116元及维修基金5324元,共计170440元;3.判令被告双倍返还原告支付的20000元定金,即40000元;4.判令被告向原告支付以上述第二至第三项共210440元为本金,自起诉之日起至实际付款之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息;5.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2020年12月13日，原、被告签订《认购书》(编号:G3328006)。该《认购书》约定，原告以617053元的价款认购郑州?恒大未来之光楼盘金驰11幢1单元807单元的商品房，原告需于2020年12月15日前支付首期房款165116元，并签署《商品房买卖合同》；原告须在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修资金5324元，并将已缴款凭证在签署《商品房买卖合同》时交予被告；若原告已履行完毕《认购书》义务，但被告未能为原告保留该房号，被告应双被返还定金，但不再承担其他责任。同日，原告通过pos机刷卡方式支付给被告定金20000元、维修金基金5324元、首期房款165116元。被告向原告出具加盖由被告财务专用章的《收据》2张，分别载明“兹收到陶华莲交来房款（含定金）185116元”、“兹收到陶华莲交来维修基金5324元”。2020年12月21日，原告与被告公司置业顾问王满通过微信沟通，表示要求签署《商品房买卖合同》。2020年12月23日，原告与王满通过微信沟通，再次要求签署《商品房买卖合同》，王满回复称：“咱们公司规定、钱交齐才能出”。原告于2020年12月23日向被告邮寄解除《认购书》的《律师函》，被告于2020年12月26日签收。2021年1月21日，被告短信通知原告，称，因原告未按时交齐相关款项，《认购书》约定的房屋另行处理，且所付款项不予退还。2021年1月29日，被告向原告邮寄《催告函》，该函件内容载明，因原告未按时交齐相关款项，《认购书》约定房屋另行处理，且所付款项不予退还。原告于2021年1月31日签收该函件。庭审中，原、被告双方均认可《认购书》签订的目的是为了按约签订《商品房买卖合同》。一审法院认为，原、被告签订的《认购书》系双方真实的意思表示,且不违反法律规定,为有效合同。双方均应按合同的约定履行各自的义务。关于原告要求解除《认购书》的诉讼请求。原告已如期履行约定义务,然被告未按约定于2020年12月15日前与原告签署《商品房买卖合同》,原告于2020年12月23日要求签署《商品房买卖合同》时，被告告知“钱交齐才能出合同”，故被告的行为构成违约。现，原告以被告未按期签订《商品房买卖合同》，导致《认购书》的目的无法实现为由主张解除《认购书》，被告未能提供充分证据证明其未按期与原告签订《商品房买卖合同》存在的正当事由。故原告该项诉请，于法有据，该院予以支持。因被告已于2020年12月26日收到了原告的《律师函》，故原、被告2020年12月15日签订的《认购书》于2020年12月26日解除。关于原告要求被告退还170440元的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”在合同履行过程中，原告已经向被告支付了首期购房款165116元、维修基金5324元。故，被告应退还原告170440元。被告关于原告系个人原因放弃购房，原告所交定金不予退还的辩解意见，证据不足，于法无据，该院不予采信。关于原告要求被告双倍返还定金共计40000元以及利息的诉讼请求。《认购书》的签订的目的是为了签署《商品房买卖合同》，然因被告未如约与原告签订《商品房买卖合同》，致使《认购书》目的无法实现，被告构成根本违约,依法应当承担相应的民事责任。本案原、被告在签订《认购书》时,原告给付了定金20000元,且被告为原告出具了包含有定金收据,故原告要求被告返还双倍定金40000元的诉讼请求,事实清楚,理由充分,该院予以支持。关于原告所诉利息的诉讼请求，原告未提供充分证据证明被告违约对其造成的损失超过定金赔偿范围，故该项诉请，证据不足,本案不予支持。根据《根据最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认原告陶华莲与被告金驰生活服务(河南)有限公司2020年12月13日签订的《郑州·恒大未来之光商品房认购书》(编号:G3328006)于2020年12月26日解除；二、被告金驰生活服务(河南)有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陶华莲首期房款165116元、维修基金5324元，以上共计170440元；三、被告金驰生活服务(河南)有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陶华莲双倍返还定金40000元；四、驳回原告陶华莲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4456元，减半收取计2228元，由被告金驰生活服务(河南)有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，陶华莲已履行了与金驰生活服务(河南)有限公司签订的《郑州·恒大未来之光商品房认购书》约定的义务,金驰生活服务(河南)有限公司擅自改变合同约定的履行条件，未按约与陶华莲签署《商品房买卖合同》,其行为构成违约，依法应当承担违约责任，一审法院判决其双倍返还定金，并无不当。金驰生活服务(河南)有限公司的上诉没有事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由金驰生活服务(河南)有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  曹逢春二〇二一年五月十日书记员  韩 冰