北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终1880号上诉人（原审原告、反诉被告）：王奎梧，男，1974年10月17日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张乃春，男，1962年3月13日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：付斌，北京安翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：唱宇，北京安翔律师事务所实习律师。上诉人王奎梧因与被上诉人张乃春合伙合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初18805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王奎梧向本院提出上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人在一审的诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认定涉案的地块为生态混合用地，进而得出双方签订的内部《合伙投资经营协议书》违反法律法规的强制性规定而无效，明显错误。承租方内部签订的合伙协议是约束双方内部经营行为的。一审法院的逻辑相当于在所谓的改变土地性质上签订的劳动用工协议也会以改变土地性质而导致无效。即便部分条款有所涉及土地问题，并不影响该合伙协议本身的真实、合法性，况且一审法院在判决书中也否定了该合伙协议为分租协议。双方的合伙约定并未完全依赖土地使用性质而存在。依据法律规定，民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《合伙投资经营协议书》约定被上诉人要保证合伙协议的合法性以及保证原始租赁合同的合法性及真实性，否则要承担相应的法律后果。可见，即便《合伙投资经营协议书》无效，由此产生的相关法律后果也应当由被上诉人承担。最基本的应当支持退还上诉人已缴纳的所谓场地租赁费损失。2.关于认定涉案土地年租金为77万元，一审法院认定事实明显错误。一审法院主要以出租方出具的证明就认定了双方合伙租赁费为77万元。而出租方与承租方本身具有利害关系，被上诉人仍然获得了出租方对其有利的相关证明文件，仅凭法官的审判经验以及日常经验法则就能判定该行为存在恶意串通。而且所有涉案的款项均通过银行转账及微信、支付宝等支付，只有该10万元为现金支付。在没有任何其他支付凭证的情况下，仅凭上述证明就直接予以认定，明显错误。3.关于出租方支付被上诉人10万元经济补偿的性质问题。上诉人只知道退给被上诉人10万元，至于是否是补偿被上诉人的建筑物，全凭出租方是否认可，该证据的真实性尤为重要。一审法院并未与出租方联系核实，即支持了被上诉人所得10万元是补偿建筑物费用的观点，明显错误。张乃春辩称，同意原判，不同意上诉人的上诉请求及理由。一审判决对合同效力的认定正确。租金应为77万元，争议的10万元租金没有任何法律规定交易必须是通过转账，现金支付也是一种交易形式。王奎梧向一审法院起诉请求：1.解除王奎梧与张乃春于2017年5月1日签订的《合伙投资经营协议书》；2.张乃春返还王奎梧租赁费14.5万元；3.张乃春支付王奎梧违约金15.4万元；4.诉讼费由张乃春承担。张乃春向一审法院反诉请求：1.王奎梧返还张乃春支付的律师费16000元；2.王奎梧支付张乃春垫付的电费1224元；3.反诉费用由王奎梧承担。一审法院认定事实：2017年4月15日，王奎梧与案外人王聪进行微信沟通。王奎梧询问房租定金数额，王聪答复为7万元，随后王奎梧向王聪微信转账7万元。当日，张乃春向王奎梧微信转账了3.5万元。2017年4月18日，王奎梧向张乃春的配偶银行转款221666元。2017年5月1日，王聪作为出租方（甲方）、张乃春作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同载明：乙方承租甲方位于联庄村村南建筑面积3000平米的房屋用于生产经营，不得任意改变房屋用途；租赁期限自2017年5月1日至2022年4月30日；租金第一年为77万元，租金及押金的交付日期为合同签署之日，交付方式银行转账；2017年5月1日至2018年4月30日的年租金为77万元；2018年5月1日至2019年4月30日的年租金为29.31万元，本次交款日期为2018年3月1日；2019年5月1日至2020年4月30日的年租金为81.68万元，本次交款日期为2019年3月1日；2020年5月1日至2021年4月30日的年租金为84.13万元，本次交款日期为2020年3月1日；2021年5月1日至2022年4月30日的年租金为86.65万元，本次交款日期为2021年3月1日；甲方应于2017年5月1日之前，将该房屋交付给乙方；租赁期间，防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查；在房屋租赁期间，乙方负责按本合同规定按时交纳租金及各种费用，费用的支付方式可以是现金或者银行转账；在租赁期内，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关费用，均由乙方支付。该合同另约定有其他内容。王奎梧提交了另一份《房屋租赁合同》的打印件，其内容除了“房屋年租金第一年为67万元”以外，其余条款与前述合同版本基本一致。王奎梧表示该份合同文本系由张乃春通过微信发送给王奎梧配偶的图片打印而成，其并不掌握原件，但因微信已被删除也无法提供原始载体。张乃春对王奎梧提交的合同打印件不予认可。2017年5月1日，张乃春作为甲方、王奎梧作为乙方签订《合伙投资经营协议书》。该协议载明，甲乙双方经充分协商，合伙投资成立注册公司（工厂），就租赁公司住所地及投资事宜自愿达成如下协议：本合伙宗旨本着共同合作，合法经营，利益单独核算的原则；甲、乙双方共同租赁业主王聪的“联庄村村南建筑面积3000平方米厂房、宿舍”及场地用于生产经营，甲方代表甲、乙双方与王聪于2017年5月1日签订的《房屋租赁合同》，甲方保证该合同的真实性与合法性（该句“甲方保证该合同的真实性与合法性”上显示有手划横线）；乙方在甲方与王聪签订合同时已现金出资租赁费77万元（以后每年按租赁价格），占租金出资的三分之一份额；该租赁房屋及场地中，坐西朝东房屋建筑厂房及坐东朝西的三层宿舍楼（大门南边）由乙方使用，其余坐北朝南厂房及坐东朝西三层宿舍楼（大门北边）由甲方使用；甲、乙双方以此为住所地注册公司，取得营业执照，合法经营，公司总投入资金由甲方投资公司三分之二股份，乙方投入资金占该公司三分之一股份；甲、乙双方对外是同一主体，对内则为在该住所地内各自投资生产自主经营、独立核算、用工及安全生产等相关事宜均与对方无任何联系的两个不同主体；双方若因需要在相邻场地或共用场地建筑房屋时，需经双方协商一致后建筑；公司注册成立后，若因政府及单位征用拆迁的，双方共同参与与拆迁办协商拆迁补偿事宜，对甲、乙双方各自的场房、场地及宿舍等相对应的补偿归各方所有；本协议一经签订即具有法律约束力，双方不得违约，如有违约承担对方总投资额20％的违约金。2017年5月5日，张乃春向王聪转账支付了60万元。2017年11月初，涉案房屋因不符合消防要求被要求停止使用。2017年11月25日，双方均从涉案房屋场地上搬离。2017年11月29日，涉案场地房屋被北京市顺义区公安消防支队贴上封条。2018年3月25日，张乃春向王奎梧转账16000元。涉案房屋和场地所使用的电表登记在北京万龙顺达工贸有限公司（以下简称万龙公司）名下。2019年7月22日，万龙公司的法定代表人也即王聪的父亲王顺利以王聪的名义出具关于电费的书面证明一份，内容为：“我王聪收取了张乃春交来的电费：2017年5月28日4400元；2017年9月5日5700元；2017年10月6日6170.33元；2017年10月28日4900元；2017年11月13日5923.59元。以上共计44970.43元。”王顺利于电话中向法院表示，万龙公司是涉案房屋场地的实际使用权人，王聪签订《房屋租赁合同》后均由其负责管理。2019年7月22日，王顺利以王聪的名义出具书面证明两份，其一内容为：“我王聪收取了王奎梧交来的房屋定金7万元（微信转账）及张乃春交来的租金70万元整（其中银行转账60万元、现金10万元）。租赁地址：北京市顺义区联庄村村南租赁建筑面积为3000平方米的房屋。特此证明。”其二内容为：“我王聪给张乃春支付了10万元作为张乃春不拆除其在租赁院内三分之二空地新建房屋的经济补偿，该新建房屋归我王聪所有和支配。没有另外给过其他经济补偿。租赁地址：北京市顺义区联庄村村南租赁建筑面积为3000平方米的房屋。特此证明。”张乃春认可收到了该10万元补偿款。王奎梧对此不予认可，表示张乃春与房东已经恶意串通，损害了王奎梧的利益。经一审法院向北京市规划和自然资源委员会顺义分局核实，该局书面函复内容为：“2019年11月，市政府批复了《顺义分区规划（国土空间规划）（2017年——2035年）》。经初步核实，在该规划中，涉案地块规划用途为生态混合用地。”庭审中，王奎梧表示因涉案房屋为违建，故无法办理公司营业执照，张乃春则称当时未能办理公司营业执照系因环保、消防要求不达标。双方均认可在签订合同时未核实过土地性质。一审法院认为，张乃春与王奎梧签订的《合伙投资经营协议书》，明确约定双方共同租赁场地用于生产经营、共同注册公司，并由张乃春代表双方与王聪签订租赁合同。因此该合同性质应为合伙协议，并不属于分租合同。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，国家实行土地用途管制制度；国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地；严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护；使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。根据《顺义分区规划（国土空间规划）（2017年——2035年）》，王奎梧与张乃春2017年5月租赁的涉案地块为生态混合用地，不能用于生产经营。二人在未核实涉案地块土地性质的情况下，直接约定共同租赁涉案地块及地上房屋用于生产经营并且在该涉案地块上注册公司，违反了上述法律强制性规定，应属无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，故法院对王奎梧主张的合同解除诉请不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，张乃春代表二人与王聪签订的《房屋租赁合同》约定的房屋首年租金为77万元。张乃春将3.5万元支付给王奎梧，王奎梧将221666元支付给张乃春，均非为使对方获得财产，而是双方共同向出租方支付租金。王奎梧代表二人向出租方支付了7万元定金，张乃春代表二人向出租方转账支付了60万元。张乃春称其代表二人另向出租方支付了10万元现金，王奎梧不予认可。但出租方出具书面证明认可收到了全部77万元租金，而王奎梧提交的《房屋租赁合同》打印件并无原件或者原始载体，因此王奎梧称张乃春实际仅支付67万元租金缺乏证据支持，法院无法采信。张乃春从涉案场地撤出后，承认收到了出租方对其个人建造的地上建筑物的补偿款10万元，并表示该10万元与王奎梧无关。出租方出具的书面证明确认其支付的10万元为“张乃春不拆除其在租赁院内三分之二空地新建房屋的经济补偿”（张乃春使用涉案场地约三分之二的面积）。因此本案中并无证据能够证明张乃春收到的10万元为出租方退回的租金。在不能证实张乃春少交了10万元租金以及张乃春已经收到出租方退回的租金的情况下，王奎梧要求张乃春向其返还租赁费缺乏依据，法院不予支持。另，因合同无效，违约金条款亦无效，张乃春与王奎梧对该合同无效均存在过错，法院对王奎梧主张的违约金不予支持。王奎梧、张乃春与出租方对租金存在争议的，可以其他案由另案主张。张乃春向王奎梧支付的16000元律师费具有明确的用途，王奎梧长期未起诉且擅自将该笔费用转为张乃春对其的所谓违约金，不具有合理合法依据，故张乃春有权要求王奎梧退回。张乃春垫付的1224元电费，王奎梧同意返还，法院不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、王奎梧于本判决生效之日起七日内向张乃春返还律师费16000元、电费1224元；二、驳回王奎梧的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，王奎梧提供证据一，其与案外人王顺利的电话录音，用以证明租金数额应为77万元。证据二，其与张乃春的电话录音，用以证明二人一起租赁房屋，张乃春偷偷把合同签了。张乃春的质证意见为对于证据一真实性不予认可，不属于二审新证据。录音内容不能体现其证明目的，合法性、关联性不予认可。对于证据二，不认可该证据的真实性、合法性、关联性。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，张乃春、王奎梧签订《合伙投资经营协议书》，租赁涉案土地用于非农业建设，且房屋未取得合法建设审批手续，应属无效。一审法院对于合同效力的认定正确，本院予以确认。关于《房屋租赁合同》约定的房屋首年租金数额，张乃春、王奎梧约定由张乃春作为代表对外签订《房屋租赁合同》，该合同约定首年租金数额为77万元，争议的10万元租金虽显示为现金支付，但是案外出租人出具书面证明确认已收到全部77万元租金。因此，张乃春对于首年租金数额为77万元的事实所举证据已形成优势证据，本院予以采信。王奎梧所提供的证据无法证明其主张的租金数额为66万的事实，且双方于协议书中已明确“乙方在甲方与王聪签订合同时已现金出资租赁费77万元”，故王奎梧的该项主张，缺乏充分证据支持，本院不予采信。案外出租人出具书面证明载明支付的10万元为“张乃春不拆除其在租赁院内三分之二空地新建房屋的经济补偿”，因此现有证据亦不足以证明张乃春收到的10万元为退回的租金。基于以上，王奎梧要求解除协议书、返还租赁费、支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。根据在案证据，张乃春向王奎梧支付的16000元为律师费，王奎梧未积极行使权利仍占有该笔款项，无合法依据。张乃春垫付的1224元电费，王奎梧同意返还。一审法院判决王奎梧返还律师费及电费，于法有据，本院予以确认。综上所述，王奎梧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5785元，由王奎梧负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 璐审 判 员  张 琦审 判 员  柳适思二〇二一年五月十日法官助理  魏小项书 记 员  杨可欣