文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0153民初3577号原告：重庆双信物业管理有限公司，住所地重庆市荣昌区昌元街道昌州大道西段96号附19号，统一社会信用代码915002266786655839。法定代表人：谢祖詠，总经理。委托诉讼代理人：廖玲，重庆市荣昌区昌元法律服务所法律工作者。被告：李先素，女，1971年11月6日生，汉族，住重庆市荣昌区。被告：胡世明，男，1971年10月7日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告重庆双信物业管理有限公司（以下简称双信物业）与被告李先素、胡世明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因李先素等人诉重庆市荣昌区碧水西城业主委员会、第三人双信物业撤销权纠纷一案，2020年11月3日，本院依法裁定中止本案审理。2021年4月15日，本案恢复审理。原告双信物业的委托诉讼代理人廖玲、被告李先素到庭参加诉讼，被告胡世明经本院传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。双信物业向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付拖欠的2013年7月11日至2019年12月31日的物业服务费8386.85元；2.判令被告承担违约金836.45元;3.判令被告支付拖欠的二次供水加压费127元；4.本案诉讼费等由被告承担。事实和理由：被告系原告提供物业服务的荣昌区碧水西城X-X-X物业的业主。2013年7月11日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，本协议约定物业费标准为物业服务费0.8元/㎡/月，日常维护费0.20元/㎡/月，电梯费35元/户/月，逾期交纳物业费等的滞纳金为3‰/日，公共能源费10元/户/月。按照荣昌县发展和改革委员会颁发的荣发改发[2014]450号文件的规定，将前期物业服务费标准变更为物业服务费为0.75元/㎡/月，日常维护费0.20元/㎡/月，电梯35元/户/月，公共能源费10元/户/月，二次供水加压费为1元/吨（6楼以上含6楼），逾期违约金按逾期之日起每天按欠费总额0.05%的比例收取滞纳金。2016年11月15日，原告与被告房屋所属业委会签订了《物业服务合同》，继续为被告提供物业服务，物业服务费用从2016年4月1日起调整为1.15元/㎡/月(该费包含了日常维护费、电梯费、公共能源费)，二次供水加压费为1元/吨。但从2013年7月11日起，被告就未向原告交纳约定的物业服务费，截至2019年12月31日，被告已拖欠物业服务费共计8386.85元，二次供水加压费127元;根据双方签订的物业服务合同，被告的行为已构成违约，应承担违约金836.45元。经催收无果，现原告为维护自己的合法权益，特依法起诉，请求支持原告的诉讼请求。李先素辩称，2016年之后业委会和原告签订的合同不合法，业委会的决定已经被判决撤销，不应支付物业费。原告服务不到位，消防设施管理不到位，公共收益等信息不公开，公共部位有业主私用，外墙、楼顶未管理，车辆停放乱，私拉电线，各楼栋入户门禁、电子锁有损坏，没有做好安全巡查，安保人员年龄偏大，没有定时签到，业主有车辆被盗，公共绿化管理不到位、有损坏、绿地面积少，环境卫生脏乱差管理不到位，牛皮癣广告多，服务质量达不到水平。2013年7月11日预存了1500元物管费，请求在本案中抵扣。由法院依法判决。胡世明未到庭，也未提交书面答辩意见。本院经审理查明，认定事实如下：二被告系重庆市荣昌区昌元街道碧水西城小区X幢XX-X房屋所有权人，该房建筑面积97.96㎡。原告双信物业（曾用名：荣昌县置信物业管理有限责任公司、荣昌区置信物业管理有限责任公司）系碧水西城小区的前期物业服务企业，至今一直为碧水西城小区提供物业服务。2013年7月11日，被告李先素与双信物业签订《拓新·碧水西城前期物业管理服务协议》，协议约定物业费标准为：物业服务费0.8元/㎡/月，高层住宅日常维修养护费0.25元/㎡/月，电梯费1-8层30元/户/月、9-13层35元/户/月、14-18层40元/户/月，二次供水水费的收费标准为政府收费标准基础上每吨暂定加收人民币1元（本物业二次供水自第六层起含第六层至最顶层），共用部分、公用设备设施的用水用电12.5元/户/月，逾期交纳物业费等滞纳金为按欠费总额3‰每日收取。2014年8月14日，荣昌县发展和改革委员会作出荣发改发[2014]450号文件，同意双信物业在小区业委会成立之前实施物业管理服务时按以下标准收费：公共性服务费按建筑面积（含分摊面积）计算。住宅物业服务费0.75元/平方米·月，公共设备设施日常维修养护费0.2元/平方米·月；小区内业主共用部分、公用设施的用水、用电费用未计入物业服务成本，可据实向小区业主分摊；高层住宅电梯收费方式可按层计算：张/人=10元（第三层）+0.30元×（N-3），N为层数。2016年11月15日，碧水西城业委会（甲方）与双信物业（乙方）签订《碧水西城小区物业管理服务合同》，合同约定物业费标准为：物业服务费（含日常维护费、电梯费、公共能源消耗费）住宅3-18层1.15元/㎡/户/月，逾期交纳物业费等的违约金为按欠费总额3‰每日收取。合同期限为三年，自2016年4月1日至2019年3月31日。2019年5月10日，碧水西城业委会（甲方）与双信物业（乙方）续签《碧水西城小区物业管理服务合同》，对于物业服务费除增加二次供水加压费6楼以上（含6楼）1元/吨外，其余收费标准与2016年11月15日的合同一致。合同期限为三年，自2019年4月1日至2022年3月31日。被告李先素、胡世明在接房时预交了1500元物业费，自2013年7月11日至2019年12月31日未交纳物业服务相关费用，二被告2013年7月至2019年12月生活用水共计135吨，其中2016年4月1日至2019年3月31日期间共计112吨。起诉前，原告曾书面向二被告催收前述费用，但二被告至今未交纳。庭审中，被告提供小区照片资料一份，拟证明碧水西城小区存在被告答辩所称的多种问题。对此，原告陈述，消防设施原告并无过错，聘请了专业的部门定期维护；原告和业委会签订合同是发出过通告的，且比原有合同的费用更低，合同是有效的，未损害业主利息；相应的信息是公开公示了的；违章搭建等问题向相关部门报告过，也阻止过，但原告并无执法权；车辆停放问题多次发过公告要求一车一位，私拉电线等也阻止、提示、宣传过，但业主并不听，还派人抬过车；门禁容易损坏，经常维修，但维修需要一个过程；按照合同约定进行了定期巡查，保安年龄并没有法律限制，保安都身体健康且经过培训；绿化有照片证明原告尽到了职责，绿化有存活期限的，保证有80%以上；牛皮癣长期在清除，公共部分一天一扫，楼梯间一星期擦一次，垃圾集中堆放后有拾荒者来翻才导致脏乱，原告已按约履行物业服务。另查明，2020年11月3日，被告李先素等91名碧水西城业主诉碧水西城业委会，第三人双信物业撤销权纠纷一案，我院在审理后于2020年12月28日作出（2020）渝0153民初4496号民事判决书，判决撤销碧水西城业委会作出与第三人双信物业分别于2016年11月15日、2019年5月10日签订《碧水西城小区物业管理服务合同》的决定。后碧水西城业委会提起上诉，重庆市第五中级人民法院审理后于2021年3月29日作出（2021）渝05民终1612号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述事实，有准予变更登记通知书、户室详细情况表、《前期物业管理服务协议》、《碧水西城小区物业管理服务合同》、荣发改发[2014]450号文件、《催缴物业服务费通知书》、照片、用量明细查询、物业服务资料等证据及原、被告双方的陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，业主可以请求人民法院撤销业主大会或者业主委员会作出的侵害业主合法权益的决定。虽然李先素等91名碧水西城业主起诉碧水西城业委会、第三人双信物业撤销权纠纷一案判决已撤销碧水西城业委会作出与第三人双信物业分别于2016年11月15日、2019年5月10日签订《碧水西城小区物业管理服务合同》的两份决定，但是双信物业自被告在该小区接房之日起至今，一直在该小区提供物业服务，被告的房屋在原告服务范围内，实际接受了原告提供的服务，且无论是按照前期物业服务协议，还是按照物业服务合同，被告作为小区业主均应向物业服务人支付物业费。原告已通过书面催缴了被告欠缴的2013年7月11日至2019年12月31日的物业费用，故原告请求被告支付该期间的物业费用，本院予以支持。关于二被告应交纳的费用，本院依法确认如下：1、2013年7月11日至2014年6月30日的费用，原告主张按荣发改发[2014]450号文件收取：物业费404.09元（97.96㎡×0.75元/㎡/月×5.5个月）、日常维护费235.10元（97.96㎡×0.2元/㎡/月×12个月）、电梯费192.5元（35元/月×5.5个月），公共能源费每月10元，共计120元。上述费用共计951.69元。因2013年7月11日至2014年6月30日未满12月，原告要求按照12个月时间计算日常维护费及公共能源费并无事实和法律依据，本院据实计算为日常维护费228.78元、公共能源费116.77元，则前述费用共计942.14元。2、2014年7月1日至2019年12月31日（66个月）的费用，因前期物业服务协议的物业费用标准高于物业服务合同的收费标准，原告主张按物业服务合同约定标准计算该期间费用为7435.16元（97.96㎡×1.15元/㎡/月×66个月），本院予以支持。前述被告应交物业费用共计8377.3元（942.14元+7435.16元）。根据本案庭审查明的事实，碧水西城小区确实存在小区环境脏乱、小区部分设备需修缮等客观情况，原告提供的物业服务存在瑕疵，根据权利义务对等原则，本院酌情被告减少交纳10%的物业费用，二被告实际应交纳物业费用为7539.57元（8377.3元×90%），扣除被告已预交的1500元，被告还应交纳6039.57元。3、二次供水费，前期物业服务协议及2019年签订的物业服务合同约定，从第六层起按1元/吨收取，本院予以支持。2016年签订的物业服务合同即2016年4月1日至2019年3月31日未约定二次供水费，原告请求被告支付二次供水费，本院不予支持。被告应支付原告二次供水费为23元（135吨-112吨）。4、关于原告请求被告支付违约金的诉讼请求，因原告提供的物业服务存在瑕疵，导致被告未交纳物管费，被告并非恶意拖欠,故原告请求被告支付违约金，本院不予支持。被告胡世明未到庭，也未提交书面答辩意见，本院视为其放弃抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告李先素、胡世明于本判决生效之日起5日内支付原告重庆双信物业管理有限公司2013年7月11日至2019年12月31日的物业服务费、公共能源费、电梯费6039.57元；二、被告李先素、胡世明于本判决生效之日起5日内支付原告重庆双信物业管理有限公司二次供水费23元；三、驳回原告重庆双信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告李先素、胡世明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告李先素、胡世明负担并直付原告重庆双信物业管理有限公司。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 员 叶波二〇二一年五月十日法官助理 龙飞书 记 员 罗洋