云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书(2016)云0702民初406号原告（反诉被告）：王博文，男，1986年4月25日生，汉族，大学文化，个体户，身份证地址：云南省昆明市五华区，现住丽江市古城区。委托代理人（特别授权）：肖卫平，云南雁序律师事务所律师。被告（反诉原告）：夏元贵，男，1961年8月31日生，汉族，大专文化，住江西省九江市武宁县，现住丽江市古城区。委托代理人（特别授权）：和泽民，云南玉龙律师事务所律师。原告王博文诉被告夏元贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月9日受理后，在审理过程中被告夏贵元对原告王博文提出反诉，本院已予受理。本院依法适用普通程序,于2016年9月1日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王博文及其委托代理人肖卫平、被告（反诉原告）夏贵元的委托代理人夏元贵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王博文诉称：2014年7月5日，原被告之间签订了房屋租赁合同，合同约定：被告将位于丽江市古城区五一街文林巷10号地下室（漫步云端酒店负三层、建筑面积为198平米）租给原告作商业经营使用，租赁期限：2015年1月1日至2024年12月31日止，租金按年支付，第三年后改为二年一付，另约定原告还需向被告交纳保证金人民币10万元。合同签订后，原、被告如约履行合同的义务，原告对该房屋投入了大量的资金进行设计、装修等项目的改造，用于酒店经营。2015年10月，丽江市古城区药监局以原告未能办理《餐饮服务许可证》为由，向原告下发了《责令改正通知书》，后原告准备向古管局办营运手续时，才得知被告所出租的房屋未经古城区规划局的批准，属于擅自改扩建的违法建筑，且造成原告无法正常经营。为此，原告曾多次找被告协商此事，均无果。原告认为，被告将违法的房屋租赁给原告使用，且订立了无效的租赁合约，给原告造成了重大损失，故原告诉至法院提出如下诉讼请求：1、确认原、被告双方于2014年7月5日所签订的租赁铺面合约无效；2、判令被告赔偿原告投入设计、装修费465000元、改造水电、加装楼梯、墙体加固费102000元，酒店安瓶热水系统费98000元，人员工资122800元，网络运营推广费250000元，胶囊酒店设计、模型测试、工程监理费280000元、租赁车辆费210000元以上各项经济损失1527800元。被告夏元贵提出答辩反诉称：2014年7月5日，原被告双方签订了《租赁铺面合约》，该合约第三条约定反诉被告应当在2015年12月1日前支付房屋租金250000元，反诉被告至今未付2016年房屋租金，合同约定承租方在出租方未违反合同的情况下提交解除合同，视为承租方违约，违约一方负责赔偿守约方违约金50万元。2016年4月30日原告以租赁合同无效为由诉至法院，其目的是想达到提前解除合同的目的。依照合同约定，原告应当支付250000元的租金，如原告违约则应当赔偿违约金500000元，故其诉至法院，提出如下反诉请求：判令反诉被告向反诉原告支付房屋租金250000元；判令反诉被告向反诉原告赔偿违约金500000元，并由反诉被告承担本案全部诉讼费用。反诉被告王博文辩称：请求确认合同无效，不存在支付租金和支付违约金的情况，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告提交如下证据：1、原告身份证复印证；2、租赁铺面合约；3、和世伟房屋产权信息档案；4、（1）建筑装饰装修合同、（2）装修改造合同书（三份）、（3）热泵热水系统安装合同、（4）立凌酒店综合项目合同书两份、（5）丽江胶囊迷你酒店设计合同、模型测试费用追加协议、（6）车辆租赁协议三份、（7）职工工资表。被告对原告的上述第1、2组证据无异议，对第3组的真实性无异议，但对关联性及拟证明内容有意见；对第4组证据中的（3）份无意见，并表示原告可以拆走安装的热水系统，对第4组中的其它证据均不认可。被告提交如下证据：1、租赁铺面合约；2照片；3、营业执照；4、税务登记证；5、农村宅基地使用证；6、房产所有证。原告对被告的上述证据中第1组证据的真实性无意见，但对合法性无予认可，对第2组的真实性无意见，但对拟证明内容有异议，对第3、4组无异议，对第5、6组未发表质证意见。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对原告的第4组证据中除第（3）份合同外的证据，被告均提出异议，经本院审查认为，该证据仅能证明原告对房屋进行过装修，无充分证据证明其投入的资金，且被告也认可原告进行过装修，但对其资金投入有异议，故本院仅对原告进行过装修的事实予以确认，对其装修投入及其它投入无其它证据佐证，故本院均不予认可。对原告未质证的第5、6组证据，因能与原告提交的证据相互印证，故本院对其真实性依法予以确认。在审理过程中原告王博文向本院提出调查申请，要求古城区规划局及丽江古城保护管理局调取诉争房产进行房屋改扩建的审批手续，经审查后本院已责令被告夏元贵提交，被告夏元贵的委托代理人明确表示现有诉争房产未进行过改扩建的审批，仅向本院提交了经营检查验收合格通知书、准营证、消防检查合格证复印件及由夏元贵出具的保证书，经质证，原告认为上述材料均为复印件，不予认可，且该证据仅为被告经营酒店的审批手续，不能证明本案诉争房屋的审批手续，经审查该证据与本案无关，故本院不予认可。根据认证的证据及当事人陈述，本院确认如下法律事实：被告夏元贵从房东和世伟手中承租了丽江市古城区古城五一街文林巷10号房屋，被告夏元贵将旧房拆除后新建了三层作为漫步云端酒店进行经营。2014年7月5日，原告王博文与被告签订了租赁铺面合约，合同约定：被告将位于丽江市古城区五一街文林巷10号地下室（漫步云端酒店负三层、建筑面积为198平米）租给原告使用，租赁期限：2015年1月1日至2024年12月31日止，每年租金为25万元，租金每两年递增10%，第一年付款到期日为2014年8月31日，合同签订后需交付预订金5万元，第三年后改为二年一付，另约定原告还需向被告交纳保证金人民币10万元。双方签订合同时，原告为了保密没有向被告说明租赁房屋的用途。合同签订后，原告向被告支付了第一年租金25万元（即租金支付到2015年12月31日止）。因原告承租的是一大间大的毛坯房，故原告承租过来后对房屋进行了装修，同时对承租房屋安装了热泵热水系统，并对外以胶囊酒店的名义进行经营。原告于2015年11月后停止营业，承租房屋仍由原告占用至今。庭审中查明被告夏元贵在新建三层房屋时未到规划部门办理相关审批手续。庭审中原告主张因被告提供的承租房屋未办理规划许可，没有准建证，导致原告无法办理相关酒店的证照而无法经营；被告主张原告无法经营是自己经营不善造成的，被告不应当承担责任。本院认为，原、被告之间签订的租赁铺面合约，虽然是原、被告双方的真实意思表示，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故原、被告之间签订的租赁铺面合约应当认定为无效。经查原、被告双方在签订合同时，被告未向原告出示承租房屋合法手续，原告当时也未提出异议仍然与被告签订了合约，故应当认定为原告知道承租房屋无相关建设审批手续，且在本案中原告在签订合同时未说明租赁房屋用于作为胶囊酒店进行经营，故在本案中原、被告双方均有过错，原、被告双方对造成的经济损失应当各自承担相应责任，故对原告提出要求被告赔偿原告经济损失1527800元的诉讼请求，依法不予支持，对被告提出要求由原告支付房屋租金25万元及赔偿违约金50万元的反诉请求，依法亦不予支持，对原告在承租房屋中安装的热泵热水系统及装修，可在不影响房屋主体的情况下可以拆除。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告王博文与被告夏元贵于2014年7月4日签订的租赁铺面合约无效。二、限原告王博文在本判决生效之日起一个月内将承租的古城区大研古城五一街文林巷10号地下室返还给被告夏元贵，并在不影响房屋主体的情况下可以拆除承租房内热泵热水系统及可拆除的装修部分。三、驳回原告王博文的其它诉讼请求。四、驳回被告夏元贵的反诉请求。本诉案件受理费18550元，由原告王博文承担15000元，由被告夏元贵承担3550元；反诉案件受理费11300元由被告夏元贵承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审 判 长  和灿英审 判 员  和丽新人民陪审员  梁中华二〇一六年十月三十一日书 记 员  和 琼【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。】