江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1291民初2445号 原告（案外人）：戎泽，男，1997年9月17日出生，汉族，住南京市江宁区。 原告（案外人）：刘仕豪，男，1999年1月18日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 以上两原告共同委托诉讼代理人：王春树，江苏畅然律师事务所律师。 以上两原告共同委托诉讼代理人：孙梦秋，江苏畅然律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：泰州经济开发区富民农村小额贷款有限公司，统一社会信用代码91321291692146632U，住所地泰州市医药高新区寺巷街道寺巷村9组。 法定代表人：张诗怀。 委托诉讼代理人：张福根，江苏君谊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟咸良，江苏君谊律师事务所律师。 第三人（被执行人）：费有才，男，1954年8月15日出生，汉族，住泰州市海陵区。 第三人（被执行人）：宗桃党，女，1957年3月31日出生，汉族，住泰州市海陵区。 委托诉讼代理人：费有才，本案第三人，系宗桃党丈夫。 第三人（被执行人）：费鳝淞，男，1989年7月20日出生，汉族，住泰州市海陵区。 委托诉讼代理人：费有才，本案第三人，系费鳝淞父亲。 第三人：陈洪逗（被执行人），女，1988年11月26日出生，汉族，住泰州市海陵区。 原告戎泽、刘仕豪与被告泰州经济开发区富民农村小额贷款有限公司（以下简称富民公司）、第三人费有才、宗桃党、费鳝淞、陈洪逗案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告戎泽、刘仕豪的委托诉讼代理人王春树，被告富民公司的委托诉讼代理人张福根，第三人费有才、宗桃党、费鳝淞、陈洪逗经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告戎泽、刘仕豪向本院提出诉讼请求：1、停止对原告戎泽享有的泰州市梅兰东路*号*室、*室、*室房屋的查封、拍卖、变卖等执行措施，并确认上述房屋所有权归原告戎泽所有；2、停止对原告刘仕豪享有的泰州市梅兰东路*号*室、*室、*室房屋的查封、拍卖、变卖等执行措施，并确认上述房屋所有权归原告刘仕豪所有；3、由原告按照人民法院的要求将剩余购房价款交付执行；4、本案的诉讼费、保全费、保险费等一切费用由被告承担。事实和理由：戎朝满系原告戎泽的父亲，经营烟酒等，刘峰系原告刘仕豪的父亲，经营茶叶等，戎朝满、刘峰与费有才均系兴化老乡和朋友，两人为各自儿子(两原告）购买案涉房屋。戎朝满为儿子戎泽选择购买泰州市梅兰东路*号*室、*室、*室，刘峰为儿子刘仕豪选择购买泰州市梅兰东路*号*室、*室、*室。戎朝满和刘峰遂于2017年6月25日与费鳝淞、费有才、宗桃党以及海陵区百度房产中介所签订一份房屋买卖合同，合同约定费鳝淞等人将案涉房屋以总价约3965000元转让给原告刘仕豪、戎泽，补充条款载明，案涉房屋实际成交价格按房屋登记的实际面积乘以每平方米13000元计算。后来网签合同时，由戎泽和刘仕豪分别与第三人签订泰州市存量房（二手房）交易合同。合同签订后，戎泽实际支付房款202万元，刘仕豪实际支付房款202万元，合计404万元。在人民法院查封以及申请执行人富民公司获得抵押权之前，原告与第三人已签订合法有效的书面合同，已合法占有案涉房屋，己支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。本案并非原告自身原因未办理涉案房屋的过户登记。原告依法购买房屋，对涉案房屋享有物权的期待权，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十八条以及《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南》（二）第八条等相关法律规定，原告的权利依法能够排除执行。人民法院应依法停止对涉案房屋的执行措施，并确认原告对涉案房屋的所有权。 被告富民公司答辩称，1、富民公司对涉案房屋享有抵押权，已为生效判决所确认，原告的物权变动请求权系债权，不能对抗富民公司的抵押权；2、涉案房产在法院查封时登记在费有才、宗桃党、费鳝淞名下，原告尚未取得房屋所有权，其要求确认涉案房产归其所有，无事实和法律依据；3、原告与第三人未签订合法有效的购房合同，未按合同约定支付部分价款，因自身原因未能及时办理过户登记，不符合法律规定的足以排除强制执行的民事权益的构成要件；4、原告与第三人之间涉嫌恶意串通，企图通过诉讼等方式侵害他人合法权益，人民法院应当驳回其请求；5、本案应就原告享有的物权期待权与抵押权之间权利顺位问题进行实体审查。 第三人费有才、宗桃党、费鳝淞、陈洪逗未到庭答辩。 本院经审理认定事实如下：2017年6月25日，费鳝淞、费有才、宗桃党与戎朝满、刘峰、海陵区百度房产中介所签订《房屋买卖合同》，约定：海陵区百度房产中介所为中介方。戎朝满、刘峰向费鳝淞、费有才、宗桃党购买坐落在泰州市海陵区房屋。房屋所有权证证号为*号、国有土地使用证证号为（2009）第*号。该房屋产权性质属私有，房屋用途非住宅。房屋建筑面积约305㎡。总成交价为3976000元。合同签订时，戎朝满、刘峰支付购房定金400000元整。本合同签订后，戎朝满、刘峰于2017年9月30日，支付首付款1580000元，注：费鳝淞、费有才、宗桃党交房时付款。2017年12月31日前，支付剩余房款。戎朝满、刘峰领取房屋不动产权证当天按实际面计算付清余款。补充条款载明，该房位于间楼上下三层，双方约定该房实际成交价按戎朝满、刘峰领取不动产权证上面的面积每平方13000元计算。合同签订当日，戎朝满、刘峰向费鳝淞通过银行转账及货款抵算方式支付购房定金400000元，后陆续通过银行转账及货款抵算房款等方式向费鳝淞、费有才支付了首付款1580000元及剩余部分购房款。 上述《房屋买卖合同》签订时，涉案房屋坐落在泰州市海陵区间，该房屋所有权证、国有土地使用证尚未进行分割办理。原房屋产权登记显示坐落于海陵区房屋所有权人费鳝淞，共有情况为按份共有，其中费鳝淞占80%，费有才占10%，宗桃党占10%。规划用途为非住宅，总层数3层，建筑面积分别为120.85㎡、179.63㎡。2018年1月19日，原坐落于海陵区梅兰东路*号经办理不动产分割登记，变更为33个登记单元。其中，涉案房屋登记为泰州市梅兰东路*号*室、*室、*室及泰州市梅兰东路*号*室、*室、*室，所有权人及土地使用权人为费鳝淞、费有才、宗桃党，土地用途为商务金融用地。 2018年2月13日，费鳝淞、费有才、宗桃党与戎泽网签三份《泰州市存量房（二手房）交易合同》，约定戎泽向费鳝淞、费有才、宗桃党购买梅兰东路*号*室、*室、*房屋；与刘仕豪网签三份《泰州市存量房（二手房）交易合同》，约定刘仕豪向费鳝淞、费有才、宗桃党购买梅兰东路*号*室、*室、*室房屋。 另查明，戎朝满系原告戎泽父亲、刘峰系原告刘仕豪父亲。戎朝满、刘峰系为原告戎泽、刘仕豪购买涉案房屋。 再查明，富民公司与费鳝淞、陈洪逗、费有才、宗桃党民间借贷纠纷一案，本院于2019年12月19日作出（2019）苏1291民初2261号民事判决书，载明：2018年5月10日，费鳝淞（债务人）和费鳝淞、费有才、宗桃党（抵押人）与富民公司（抵押权人）签订编号为富民抵字（2018）第0510号最高额抵押合同，约定抵押人自愿为债务人自2018年5月10日起至2019年5月10日止，在抵押权人处办理约定的人民币贷款业务，所实际形成的贷款的最高余额为人民币陆佰陆拾陆万元提供担保。抵押人同意以下列财产（不动产抵押物清单附件：梅兰东路*号*室、*室、*室、*室、*室、*室、*室、*室、*室）作为抵押物，暂作价柒佰伍拾万元，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的净收入为准。上述梅兰东路*号*室、*室、*室、*室、*室、*室、*室、*室、*所有权人及土地使用权人为费鳝淞、费有才、宗桃党。不动产抵押登记证显示上述房屋中*室、*室、*室、*室、*室、*室、*室、*室、*室房屋抵押权权利人为富民公司，债权确定期间为2018年5月10日至2019年5月10日。判决：一、费鳝淞、陈洪逗于判决生效后十日内共同返还富民公司余欠借款本金3200000元及利息（以3200000元为本金，自2019年6月15日起至实际给付之日止，按年利率24%计算），并支付富民公司律师代理费153300元；二、富民公司有权以被告费有才、宗桃党、费鳝淞名下设立抵押的位于泰州市房屋的变价款优先受偿本判决第一项所确定的债权。该判决发生法律效力后，因被执行人费鳝淞、陈洪逗、费有才、宗桃党未自觉履行生效法律文书确定的全部义务，富民公司向本院申请强制执行。本院于2020年4月26日立案执行。执行过程中，本院于2020年5月16日作出（2020）苏1291执350号之一执行裁定：查封、拍卖泰州市不动产。本院于2020年5月29日作出（2020）苏1291执350号协助执行通知书：查封费鳝淞、费有才、宗桃党名下位于泰州市不动产；查封期限三年，自2020年5月29日起至2023年5月28日止。案外人戎泽、刘仕豪提出异议后，本院于2020年10月22日作出（2020）苏1291执异88号执行裁定书，驳回戎泽、刘仕豪的异议申请。 上述事实，有《房屋买卖合同》、《泰州市存量房（二手房）交易合同》、《最高额抵押合同》、民事判决书、执行裁定书、银行转账凭证、收条及当事人陈述等证据证实。 本院认为，本案系在申请执行人富民公司与被执行人费鳝淞、陈洪逗、费有才、宗桃党民间借贷纠纷一案执行中，富民公司对执行标的享有抵押权的情形下，案外人戎泽、刘仕豪以其对执行标的享有物权期待权为由提出执行异议，被驳回后提起本案案外人执行异议之诉。对于案外人执行异议之诉，应根据案外人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较并综合判断，从而确定案外人的权利是否能够排除强制执行。 结合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）的相关规定在本案中如何适用及案外人戎泽、刘仕豪对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 在申请执行人富民公司对执行标的享有抵押权的情况下，本案即应适用《执行异议复议规定》第二十七条的规定。该条规定确立了享有担保物权的申请执行人的优先受偿地位，同时基于对一些特定权益优先保护的必要，通过“但书”条款予以排除。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于申请执行人的抵押权，此即属于“但书”条款所言的例外规定。该规定是基于生存权至上的考虑，突破合同相对性和债权平等原则而设置的特别规定，必须严格审查、严格把握，以免动摇抵押权的优先性基础。《执行异议复议规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，即体现了对商品房消费者物权期待权的优先保护。该规定施行于2015年，系在2002年施行的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的基础上，以满足商品房消费者生存权的立法精神作为基础，以新的司法解释的形式，将对商品房消费者的认定标准进一步细化成三个必须同时具备的要件，予以一手房买卖、房屋居住属性、合理居住需求等方面的限定，以防止相关规定被滥用。《执行异议复议规定》第二十八条，则规定了一般房屋（不动产）买受人的物权期待权，但该类情形并不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础，《执行异议复议规定》第二十七条“但书”条款的规定，并不包括该规定。换言之，一般不动产买受人即便符合该规定第二十八条的规定，也不能对抗抵押权人，而只能对抗一般债权人。因此，在认定本案富民公司作为申请执行人对案涉房屋享有抵押权的前提下，戎泽、刘仕豪作为执行案外人对案涉房屋享有的权益要对抗该抵押权的优先地位，必须符合执行异议复议规定第二十九条的要求。 本案中，原告戎泽、刘仕豪并非《执行异议复议规定》第二十九条规定范围内的商品房消费者，而是“非住宅”性质房屋的二手房买受人，其在签订合同时亦明知其购买的涉案房屋需进行产权分割登记后才能办理过户登记，其对涉案房屋享有的物权期待权本质上仍然为普通债权，无法排除抵押权人的执行。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，判决如下： 驳回原告戎泽、刘仕豪的全部诉讼请求。 案件受理费39194元，由原告戎泽、刘仕豪负担（原告已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 长  陈俊涛 人民陪审员  栾 云 人民陪审员  于明广 二〇二一年五月十日 书 记 员  叶晓竹 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外