江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1941号上诉人（原审被告）：江苏汇川房地产开发有限公司，住所地：邳州市运河街道大连路商业街。法定代表人：林凡，该公司总经理。委托诉讼代理人：高立永，江苏大运河律师事务所律师。委托诉讼代理人：李爽，江苏大运河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡申，住邳州市。被上诉人（原审原告）：谭静，住邳州市。二被上诉人委托诉讼代理人：胡传文，江苏景来律师事务所律师。上诉人江苏汇川房地产开发有限公司（以下简称汇川公司）因与被上诉人胡申、谭静商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2019）苏0382民初11707号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人汇川公司委托诉讼代理人高立永、被上诉人胡申、谭静的共同委托诉讼代理人胡传文到庭参加诉讼活动。本案现已审理终结。上诉人汇川公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判为驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实及理由：原审法院事实认定错误、法律适用错误，应判决驳回被上诉人胡申、谭静的一审诉讼请求，具体理由分述如下：一、上诉人汇川公司不应当承担逾期办证的违约责任。1、合同第十五条关于房屋产权登记的约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意友好协商的方式处理。本案中不存在违约金。2、逾期办理房屋登记，不可归责于汇川公司，具体理由如下：(1)汇川公司开发的君临华府二期一标段项目总建筑面积约22万㎡。该项目申请不动产首次初始登记时，逢房产服务中心测绘科测绘系统升级，无法进行房屋面积测绘工作。同时，房产服务中心测绘科全员仅4人，服务邳州大中小型房产开发企业，且测绘面积体量巨大。虽然后来实测人员加班加点工作，但户型复杂，实测难度大，导致实测报告出具滞后。(2)截止至2017年5月24日，汇川公司已经具备办理初始登记的材料，之后汇川到房产局办理初始登记时，房产局基金科又要求已售物业的业主必须全部足额交清住房专项维修资金，依据是徐州市颁布的于2015年9月6日施行的《徐州市住宅专项维修基金管理办法》第八条规定，所以汇川公司通知未交住宅维修资金的业主前来缴纳住宅维修资金。直至于2017年11月21日尚有部分业主未缴纳住宅维修资金。汇川公司迫不得已代替尚未支付住宅维修基金的业主交付维修基金，缴清住宅维修资金后，邳州市房产服务中心住房基金管理科才出具邳州市物业项目维修资金缴纳证明表，汇川公司获得该表后又由于不动产管理局设立挂牌不运行，不接受申请不动产登记，不动产管理局于2017年12月19日接受申请不动产登记。(3)2017年5月份国土资源管理局及房产局的部分科室依职权合并，不动产管理局挂牌成立，中间人员定岗、系统升级，不动产管理局系统于2018年1月份投入使用。所以直至2018年1月初，不动产管理局才出具不动产登记证明书，此时汇川公司才能提交不动产登记证明书从而办理初始登记。二、上诉人汇川公司不应当支付被上诉人胡申、谭静逾期办证违约金，应当以实际损失为基础，兼顾当事人的过错程度。本案中，汇川公司无过错，汇川公司在具备办证条件后即通知被上诉人领取办证所需材料；同时，被上诉人也未举证证明因逾期办证所造成的损失，现有证据也无法认定在被上诉人提起诉讼时，产权登记证书延迟办理严重影响了被上诉人利益的实现；另外，纵观邳州市整个房地产行业，现实中因房屋测绘、政府部门合并等多种原因导致房地产企业不同程度的逾期办证，房地产企业按照被上诉人诉请的方式计算，巨额的违约金将给邳州市房地产企业的正常运转带来巨大的经济压力，甚至导致部分房地产企业破产，由此更会引起一系列的连锁反应。因此，为维护房地产行业的健康平稳运行，保障经济高质量的发展，应驳回被上诉人逾期办证违约金的诉讼请求。三、其他房地产企业的判决在邳州市部分住宅小区均存在逾期办证的情形下，邳州市人民法院已判决违约金计算方式为按照已付购房款的日万分之零点二计算，如果认定汇川公司应支付违约金，也应低于上述标准计算。综上，请求贵院依法撤销原审判决，改判为驳回被上诉人的一审诉讼请求。被上诉人胡申、谭静答辩称：一、一审法院判决上诉人承担逾期办证违约责任具有法律依据。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高院第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第18条规定:买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金……合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的,可参照《最高院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款的规定处理,即按照年利率6%计算逾期办证违约金。本案中,双方在合同中并未约定逾期办证违约金及其损失计算方式,对于此种“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定”的情形,上述司法解释及纪要作了明确的规定。一审法院的判决是低于上述标准的。二、上诉人称逾期办理房屋登记不可归责于上诉人,该上诉理由不能成立。首先,上诉人在上诉状中陈述的有关事实没有证据予以证实。其次,上诉所称的有关事实即便存在,但其陈述的有关事实亦是在上诉人违约办证之后发生。根据《合同法》第一百一十七条、《民法典》第五百九十条的规定:“当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。”因此,上诉人的该上诉观点不能成立。三、关于上诉人所称的其他判决问题。有关此类案件,一审法院审理了数百件。一审法院多是按照《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定进行判决,即按照年利率约6%计算逾期办证违约金。上诉人所称的按已付购房款的日万分之零点二计算作出的判决不符合法律的规定,没有法律依据。本案中,一审法院酌定按每日万分之一的标准支持逾期办证约金,已经充分考虑本案的实际情况，是法院根据不同案件形式自由裁量权。上诉理由不能成立,请二审法院驳回上诉，维持原判。一审胡申、谭静诉请：1.判决被告支付原告逾期办证违约金68746元；2.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年12月24日，原告胡申、谭静与被告汇川公司签订《商品房买卖合同》，约定：房屋位于君临华府二期一标段43幢1单元201室，房屋价款为437885元；付款方式为其他方式，具体约定见附件四合同补充协议第二条；买受人逾期付款的，在合同继续履行的前提下，买受人应按所欠房款的日万分之一支付违约金；房屋交付期限为2016年5月1日前；出卖人逾期交房的，在买卖合同继续履行的前提下，出卖人应按每日房款的万分之一标准支付违约金；出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，未尽事宜由双方协商解决等事项。合同签订后，原告胡申、谭静支付房款437885元。2016年5月3日，被告向原告交付房屋。2018年1月30日，汇川公司取得案涉房屋的《不动产首次登记权属证明》并在产权登记机关备案。诉讼过程中，原告主张逾期办证的期间应自2016年11月1日起计算至2019年5月16日。被告对此不予认可，认为在2018年1月30日，汇川公司已经取得案涉房屋的《不动产首次登记权属证明》并在产权登记机关备案，按照合同约定已经履行相应义务。庭审过程中，被告汇川公司向本院提起反诉，请求原告胡申、谭静支付逾期付款违约金2100元，但未在本院规定期限内缴纳反诉费。一审法院认为：原、被告双方当事人之间商品房买卖合同成立，且合法有效。双方均应按约定全面履行合同义务。根据商品房买卖合同约定，汇川公司应于商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因其责任导致买受人不能在规定的期限内取得房屋产权证书，其构成违约，应承担违约责任。本案中，双方约定的商品房交付时间为2016年5月1日前，故汇川公司应将相应资料报产权登记机关备案的时间为2016年10月28日前，而其实际于2018年1月30日才取得案涉房屋的《不动产首次登记权属证明》，显然已构成违约。汇川公司虽辩称逾期的原因不应归责于其自身，而是相关政府职能部门职能升级等原因，但并未提供证据证明其已在合同约定的期限内向相关职能部门交纳了相应材料，系职能部门的原因导致其逾期，故其该项抗辩意见本院不予采纳。因双方并未明确约定逾期办证的违约金或计算方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，违约金可按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支持，但考虑本案逾期付款、逾期交付违约金标准等实际情况，本院酌情按每日万分之一支持。关于逾期办证的期间，双方签订的商品房买卖合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，未尽事宜由双方协商解决…”。故按照合同约定，在2018年1月30日，汇川公司取得案涉房屋的《不动产首次登记权属证明》并在产权登记机关备案后，被告即履行了合同义务，逾期办证期间应自2016年11月1日起计算至2018年1月30日（共456天）。被告汇川公司应支付逾期办证违约金计算为437885元×0.0001×456=19968元。被告汇川公司向本院提起反诉，但未在本院规定期限内缴纳反诉费，本院按自动撤回反诉处理。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决：一、被告江苏汇川房地产开发有限公司支付原告钟慧逾期办证违约金19968元,于判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告胡申、谭静的其他诉讼请求。经双方当事人确认，二审期间的争议焦点为：上诉人汇川房地产开发有限公司是否应向被上诉人支付逾期办证违约金；如需支付，数额如何确定。二审期间，上诉人提供：江苏省邳州市人民法院（2019）苏0382民初4752号民事判决书、江苏省徐州市中级人民法院（2020）苏03民终5696号民事判决书；江苏省邳州市人民法院（2019）苏0382民初4755号民事判决书、江苏省徐州市中级人民法院（2020）苏03民终5695号民事判决书；江苏省邳州市人民法院（2019）苏0382民初4754号民事判决书、江苏省徐州市中级人民法院（2020）苏03民终5694号民事判决书。证明：邳州其他小区逾期办证的违约金赔偿的标准为每日万分之0.2，但本案一审为每日万分之1，远远高于已生效判决，请二审法院类案同判。被上诉人质证认为：对以上证据的真实性无异议，但对关联性有异议，与本案没有关联性。对于房地产开发公司逾期办证违约金，邳州法院判决了数百件案件，其中江苏国田置业有限公司系列案件一百余件，其判决均是按照最高院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释第十八条的规定进行判决，即按照年利率约6%计算逾期办证违约金。本案的判决酌定按每日万分之1的标准支付逾期办证违约金，一审法院已经充分考虑本案的实际情况，是法院根据不同案件行使自由裁量权，如果按照上诉人的观点类案同判，按照邳州法院大多数案件的判决，应当适用最高院司法解释第十八条的规定来进行判决。一审查明事实二审予以确认。关于法律适用问题。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释[2020]15号）第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。第二条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,当时的法律、司法解释有规定,适用当时的法律、司法解释的规定,但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益,更有利于维护社会和经济秩序,更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。本案的民事纠纷系因民法典实施前的法律事实引起的，且民法典实施前有明确的相关规定，故本案的法律适用民法典施行前的法律及相关司法解释。关于上诉人汇川公司是否应向被上诉人支付逾期办证违约金；如需支付，数额如何确定问题。本院认为，汇川公司与二被上诉人签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，房屋交付期限为2016年5月1日前……出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。汇川公司实际交付房屋的时间为2016年5月1日，而汇川公司取得案涉房屋的《不动产首次登记权属证明》并在产权登记机关备案日期为2018年1月30日，已经超过双方合同约定的时间，构成违约。虽然汇川公司主张逾期的原因不在于自己，而系由于相关政府职能部门职能升级等各种原因所致，但因其并未提供充分的证据证明该公司系在合同约定的期限内向相关职能部门交纳备案所需材料，故本院对汇川公司的该上诉主张不予支持。由于双方并未明确约定逾期办证的违约金数额或计算方式，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，酌情根据已付购房款按照每日万分之一支持违约金，并未超出法律法规之规定，本院予以确认。汇川公司所提交的证据并不能证明未约定逾期办证违约金的案件均应当按照已付购房款日万分之零点二的标准进行计算，故本院对于汇川公司的该上诉主张亦不予采信。综上，上诉人汇川公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费519元，由上诉人江苏汇川房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  祝 杰审 判 员  苏 团审 判 员  崔金城二〇二一年五月六日法官助理  曹 勇书 记 员  金宇婷