陕西省渭南市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕05民终1542号上诉人（原审被告）：渭南市昌兴投资有限公司,住所地陕西省富平县。法定代表人：张审学，该公司执行董事。委托诉讼代理人：程良英，陕西法安律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚光，男，1950年7月10出生，汉族，退休干部，住陕西省富平县。被上诉人（原审原告）:鲁晓平，男，1980年8月16日出生,汉族，居民，住陕西省富平县。上诉人渭南市昌兴投资有限公司（下称昌兴公司）因与被上诉人鲁晓平房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省富平县人民法院(2016)陕0528民初693号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人昌兴公司的法定代表人张审学及其委托诉讼代理人程良英、王亚光,被上诉人鲁晓平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人昌兴公司上诉请求：撤销原审判决一、二项，改判驳回被上诉人鲁晓平的原审诉讼请求。事实和理由是：1、被上诉人鲁晓平请求解除的《盛世豪庭房屋认购合约》是其从李**处受让而来，而李**是盛世豪庭项目的合作者，也是实际施工人，上诉人是以房屋折抵工程款，李**并未实际支付购房款，故上诉人与李**之间不存在真实的房屋买卖合同关系。2、在李**诉浙江天工建设集团有限公司（以下简称天工集团）、上诉人建设工程施工合同纠纷一案的调解中，上诉人已经将房屋以工程款的形式折抵给了天工集团，李**不再是本案所涉房屋的权利人，被上诉人也无权再请求返还购房款。3、上诉人没有收到李**的债权转让通知，被上诉人的通知对上诉人没有效力，故该转让行为对上诉人不生效。4、《盛世豪庭房屋认购合约》约定李**的解除权行使期限始于2014年3月28日，李**的解除权则应在2015年3月28日后消灭，被上诉人与李**的转让协议是2015年12月8日才达成的，故转让时，李**已经丧失解除权，被上诉人也应不再享有解除权。5、李**与被上诉人转让协议所涉房屋未办理登记手续，转让行为不合法。6、上诉人享有的对李**的抗辩权对作为受让人的被上诉人也应该是有效的，一审将上诉人对李**的抗辩理由认为是另一法律关系错误。7、上诉人与李**约定合作开发盛世豪庭项目，后李**因资金链断裂，不能按期完工给上诉人造成了重大损失，不能交房完全是由李**的过错造成的，而原审将应由李**承担的责任完全归责于上诉人，判决显失公平。8、应追加李**和浙江天工建设集团有限公司为第三人。被上诉人鲁晓平答辩称：1、李**与上诉人于2013年8月3日签订了“盛世豪庭房屋认购合约”，而且支付了购房款，李**是本案房屋的实际买受人，至于李**的其他身份，与本案无关。2、李**是上诉人所开发的“盛世豪庭”项目的实际施工人，上诉人用“盛世豪庭”3号楼的12、13层向李**折抵工程款6421800元，当日，李**向上诉人书写了借据，并备注用于购买03幢写字楼12层、13层，同时上诉人向李**出具了加盖上诉人印章的收取购房款的收款收据，后该房款已经冲抵了上诉人应付李**的工程款。3、被上诉人作为该合约的权利受让人以邮寄的方式向上诉人进行了通知。4、该合约所含“盛世豪庭”3号楼的12、13层写字楼已被富平县人民法院查封，也被上诉人在2013年7月12日向富平县信用联社设定了抵押，该抵押登记至今未能解除，该房屋还正在施工中，故该房至今不具备交房条件，购房合同应予解除。5、被上诉人与李**的转让协议系在法院执行中达成的执行和解协议，不存在违法性。6、天工集团与本案并无法律上的利害关系，不存在追加为本案第三人的问题。被上诉人鲁晓平一审诉讼请求是：1、判令解除李**与被告2013年8月3日签订“盛世豪庭房屋认购合约”（合约编号03幢02）；2、判令被告返还原告购房款321.09万元及利息（利息从2013年8月3日起按月9.6‰计算至返还之日止）；3、判令被告向原告支付违约金（从2013年8月3日，按照本金321.09万元以年利率24%计算至给付之日止）。原审法院查明事实：2013年8月3日，案外人李**与被告签订了03幢02盛世豪庭房屋认购合约，购买了被告的商住房盛世豪庭3号楼12层，建筑面积973㎡,价格3300元／㎡，当日李**用其向被告借的工程款向被告缴纳购房款321.09万元，被告向李**出具收款收据载明“今收到李**3#楼12层房款（面积973㎡）321.09万元”。该合约第十条约定，出卖人保证销售房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人的原因，造成该房屋发生产权纠纷和债权债务纠纷的，买受人有权退房，出卖人应在买受人提出退房30个工作日退还买受人已缴纳的款项，并按银行同期活期存款利率向买受人支付利息。涉案房屋至本案开庭审理时，尚未竣工验收，更未交付。2015年12月8日，本院在执行申请执行人（鲁晓平，原申请人曹路）与被申请人李**民间借贷纠纷【（2015）富平执字00284号】一案中，被申请人李**将其对被告享有的03幢02盛世豪庭房屋认购合约的权利，折抵（转让）给申请执行人鲁晓平，双方和解，该案于2015年12月18日裁定终结执行，据此，原告鲁晓平享有03幢02盛世豪庭房屋认购合约的权利。2016年3月18日，原告以邮寄方式向被告送达了合约权利转让通知书，解除合约通知书。另查明，涉案房屋在昌兴公司与李**签订合约前，已于2013年7月11日抵押给富平县农村信用合作联社贷款。一审法院认为，被告与案外人李**签订的《盛世豪庭房屋认购合约》系双方真实意思表示，合法有效，且李**已履行了缴纳购房款的义务，被告应按约定全面履行义务。李**因与原告的债权债务关系，将其《盛世豪庭房屋认购合约》的权利转让给原告，且已通知被告，该转让合法有效，故原告享有《盛世豪庭房屋认购合约》的权利。原告以涉案房屋未竣工验收，不具备交房条件，且出卖时已抵押担保贷款，具有债权债务纠纷，依据合约第十条之约定，向被告送达了解除合约通知书，要求解除合约、返还购房款并支付利息符合双方约定及法律规定，本院予以支持。《盛世豪庭房屋认购合约》第十条约定的利息损失，实际上是被告应向权利人支付的违约金，原告认为违约金按银行同期活期存款利率计付过低要求提高，符合合同法第一百一十四条之规定，按照惯例应按中国人民银行公布的同期贷款利率从缴款之日计付为宜。被告辩称其未收到原告2016年3月18日向其送达合约权利转让通知书，解除合约通知书，与本院查明事实相悖，理由不能成立。其辩称李**借其工程款六百余万元一节，已在它案作为工程款相抵，属另一法律关系，本案不予涉及。据此，原审法院判决：一、李**与被告渭南市昌兴投资有限公司于2013年8月3日签订的03幢02号《盛世豪庭房屋认购合约》依法予以解除；二、被告渭南市昌兴投资有限公司于本判决生效后30日内返还原告鲁晓平购房款321.09万元及利息（利息按中国人民银行公布的同期贷款利率从2013年8月3日起计算至本判决履行之日）。案件受理费32480元由被告渭南市昌兴投资有限公司负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。二审经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，2013年8月3日案外人李**与昌兴公司签订盛世豪庭03幢02房屋认购合约，该合约是双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。当日李**向上诉人缴纳购房款321.09万元，上诉人向李**出具收款收据“今收到李**3#楼12层房款（面积973㎡）321.09万元”。此后，在原告李**诉被告天工集团、昌兴公司建设工程施工合同纠纷一案（即绍兴市柯桥区人民法院的（2014）绍柯民初字第1145号案）中，各方已经在算账时将李**的该笔购房借款作为上诉人应付天工集团的工程款予以扣减。据以上事实，可以认定上诉人与李**之间存在真实的房屋买卖合同关系，且李**已经完成了该购房合约的付款义务，故上诉人认为其与李**之间不存在真实的房屋买卖合同的上诉理由不能成立。至于李**是否是盛世豪庭项目的合作者或者实际施工人与本案的房屋买卖合同纠纷应属不同的法律关系，并不属于本案房屋买卖合同纠纷的审理范围，原审认定应属另一法律关系并无不当，故上诉人以李**是盛世豪庭项目的合作者和实际施工人为由抗辩本案的房屋买卖合同的上诉理由亦不能成立。上诉人认为在李**诉天工集团、上诉人建设工程施工合同纠纷一案中“上诉人将该房屋以工程款的形式抵给了天工集团”，但这仅仅是工程款的抵扣，各方并没有否认本案房屋买卖合同，故上诉人认为李**没有实际支付购房款的上诉理由不能成立。富平县人民法院在执行申请执行人（鲁晓平，原申请人曹路）与被申请人李**民间借贷纠纷一案中，被申请人李**将其对上诉人享有的03幢02盛世豪庭房屋认购合约权利，转让给了申请执行人鲁晓平，双方达成执行和解协议，该案也已于2015年12月18日裁定终结执行。该执行和解协议是在人民法院的执行过程中李**与被上诉人达成合意，也是双方当事人的真实意表示，内容是该房屋买卖合同的转让，而不是在建房产的转让，并不违背法律法规的强制性规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八十条规定：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。该条规定可以看出，合同法对债权的转让生效采用通知主义原则，本案李**与上诉人之间的债权债务事实客观存在，该债权转让合同合法有效，同时本案双方当事人均认可债权人李**因其他原因无法找到其本人（在李**怠于履行通知义务）的情况下，被上诉人于2016年3月18日以邮寄方式向上诉人送达了合约权利转让通知书，上诉人也接到了该债权转让通知，该转让通知生效的条件已经具备，故上诉人认为其没有收到李**的债权转让通知，该转让行为对上诉人不生效的理由不能成立。《盛世豪庭房屋认购合约》第七条第二款约定李**从2014年3月28日起（即逾期交房30日）有权解除合同；同时该合约第十条又约定，出卖人保证销售房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人的原因，造成该房屋发生产权纠纷和债权债务纠纷的，买受人有权退房。即约定了因出卖人的原因造成该房产权纠纷的，买受人有权解除合同，并没有约定解除期限。该合约所涉及的“盛世豪庭”3号楼12、13层写字楼已于2013年12月18日被富平县人民法院裁定查封，也被上诉人在2013年7月12日向富平县信用联社办理了抵押登记，在该涉案房屋已被法院查封和上诉人设定抵押物权的情况下，被上诉人已无法实现合同目的，即在上诉人严重违约导致被上诉人的合同目的无法实现的情况下，被上诉人请求解除该房屋买卖合同符合双方约定解除条件和本案现实情况，故上诉人认为李**在2015年3月28日以后已经丧失合约解除权的理由不能成立。至于上诉人提到的是由于李**的原因造成本案所涉房屋逾期交工，不符合交房条件，出卖时已抵押担保贷款以及李**资金链断裂给其造成损失等该事由均是上诉人与李**之间因合作建房或者建设工程施工合同等其他纠纷涉及事由，与本案的房屋买卖合同系另一法律关系，可另行解决，本案不予涉及。本案中，李**与被上诉人之间的债权转让合同合法有效，且已经对上诉人生效，现上诉人对该合同的抗辩理由均不能成立，在本案中债权人李**不是必须到庭参加诉讼的当事人，在此情况下，原审法院没有追加债权人李**为本案第三人不存在程序违法的问题。李**是天工集团项目部负责人还是与其是挂靠关系，与本案房屋买卖合同无关，原审法院没有追加天工集团有限公司为本案第三人并无不当。综上所述，上诉人渭南市昌兴投资有限公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，判处得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件诉讼费32480由上诉人渭南市昌兴投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵继锋审 判 员  张效虎代理审判员  王军涛二〇一六年十月二十六日书 记 员  邢当当