北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终3050号上诉人（原审被告、反诉原告）：张军政，男。委托诉讼代理人：李晓娟，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：安平生，男。委托诉讼代理人：张羽，北京市智远律师事务所律师。上诉人张军政因与被上诉人安平生房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初12657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张军政上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回安平生要求张军政支付房屋使用费的诉讼请求，一、二审诉讼费用由安平生承担。事实和理由：一审法院所作判决第七页第二行关于“张军政自述装修期间受租赁房屋环境整治等因素未能如期装饰装修，安平生同意免租期顺延，安平生不予认可，张军政未能提交证据予以充分证实，该抗辩理由，本院不予采信”的事实认定错误，张军政提交的证据足以证明存在未能如期装修的客观事实与安平生同意免租期顺延的事实，张军政的租金起始计算日应为2018年4月21日，而非一审法院认定的2018年2月20日；一审法院所作判决认定张军政的物品存放在安平生房屋内就认定其应当支付使用费属于事实认定错误，物品的存放系由安平生应允后免费寄存在房屋内的，不属于占用房屋拒不腾退的情况，张军政曾试图拉走寄存物品但遭到安平生拒绝并报警，张军政不负有支付房屋使用费的义务；据此，张军政已经支付了合同终止前的全部房租，不存在拖欠房租的事实。安平生同意一审判决，不同意张军政的上诉主张。安平生向一审法院起诉请求判决：1.解除安平生、张军政于2017年11月20日签订的《房屋租赁合同》；2.张军政返还安平生位于北京市房山区城关街道房山西大街5号东至营房胡同、南至房山西大街的房屋底商；3.张军政支付安平生2020年2月19日至2020年8月18日的房屋租金275625元；4.张军政以年租金551250元的标准，支付安平生2020年8月19日至实际返还房屋之日的租金；5.张军政支付安平生2020年拖欠的电费3243元；6.诉讼费用由张军政承担。张军政向一审法院提起反诉，要求安平生退还收取张军政的5万元押金。一审法院认定事实如下：2017年11月20日，安平生（出租方、甲方）与张军政（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定“甲方将北京市房山区城关街道房山西大街5号东至营房胡同，南至房山西大街，三层楼和第一层面积400平方米房屋租赁给乙方。装修免租金期，从2017年11月20日起至2018年2月19日止；租赁期限10年（自2018年2月20日起至2028年2月19日止）。年租金：第一年至第二年租金50万元，第二年至第十年度，每年递增5%。付款方式：租金第一年全年付清，此后每年支付年租金的100%，乙方应在每个周期开始前20日支付该周期的租金。甲方收取租金后，并为乙方开具收据。合同签订之时乙方向甲方支付5万元定金。甲方履行交付房屋之后，定金转为租金，乙方将租金付清（押金为押一付六的模式）”，上述合同对其他事项进行了约定；合同签订后，安平生交付租赁房屋，张军政对房屋装修并进行餐饮经营；2017年11月15日，张军政支付安平生5万元；2017年11月21日，张军政支付安平生40万元；2017年11月24日，张军政支付安平生10万元；2019年5月10日，张军政支付安平生40万元；2019年8月26日，张军政支付安平生12.5万元；2020年7月，因张军政未交纳电费及新冠病毒疫情等因素双方产生纠纷；2020年8月19日，安平生通过微信发出通知要求与张军政终止租赁合同，并要求张军政2020年8月21日将租赁房屋内属于张军政的物品移出；2020年9月3日，安平生诉至费用；诉讼中，张军政于2020年10月29日将租赁房屋内个人物品腾清。一审法院对有争议的事实认定如下：安平生自述2020年7月21日经协商，双方达成口头终止租赁合同意向，张军政将商铺钥匙交还给安平生，张军政同意以5万元标准将租赁期间添置设备、物品转让给后续经营者，但张军政未将室内物品搬离；2020年8月11日，安平生与案外人达成口头租赁商铺意向，案外人愿意给付张军政5万元转让费，张军政口头同意；2020年8月12日，张军政反悔，致使案外人终止租赁，张军政不认可双方已办理房屋交付；张军政认为租赁房屋属于违法建设，双方签订的租赁合同无效，认可拖欠电费3243元，自认已于2020年7月21日将房屋钥匙交付给安平生；2020年10月29日，腾清租赁房屋内个人物品；经安平生同意，暂时保留店内和店外物品有中央空调一台、吧台1个、烟罩2个、鱼缸1个、电梯（食梯）2个、液化气设备2套、油烟净化设备2套、店外铁门1个、彩钢房1处；张军政提交与安平生通话录音及装修合同、转账记录、疫情期间相关文件，证明装修期间受租赁环境整治影响，未能如期装修，安平生同意免租期顺延3个月，疫情期间安平生承诺受疫情影响减免3个月租金；安平生均不予认可；张军政认为租赁房屋属于违法建设；安平生提交北京市规划和自然资源委员会（房山分局）告知书，证明租赁房屋所在土地为城镇建设用地；张军政不予认可，认为租赁房屋未取得所有权证或建设规划许可，租赁合同无效；张军政认为安平生拖欠其水费，安平生不予认可，张军政未能提交证据予以证实。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；安平生虽然提交北京市规划和自然资源委员会（房山分局）告知书，证明租赁房屋所在土地为城镇建设用地，但未能提交租赁房屋所有权证或租赁房屋取得建设规划许可证，其与张军政签订的房屋租赁合同应属无效；张军政承租租赁房屋进行经营，应按租金标准支付使用费；张军政、安平生均认可2020年7月21日张军政交付租赁房屋钥匙，但结合安平生发给张军政的通知及张军政的自认，交钥匙时租赁房屋尚有张军政经营期间添置的物品，交钥匙仅能证实双方已终止租赁合同，安平生此期间找案外人进行承租房屋的解释更具有合理性，不能视为双方2020年7月21日已办理租赁房屋交接；2020年10月29日，张军政才将租赁房屋内个人物品腾清，视为2020年10月29日交付房屋；结合租赁合同约定及租金交纳情况，张军政已支付安平生房屋使用费至2020年2月21日；2020年2月21日至2020年10月29日期间张军政占有使用租赁房屋，应按合同约定标准支付房屋使用费；张军政租赁房屋用于餐饮经营，考虑租赁合同履行情况、疫情、双方协商等因素，费用对于房屋使用费酌予减免3个月；结合合同终止情况、房屋交付情况，法院酌情确定张军政应支付安平生房屋使用费22万元；张军政自述装修期间受租赁房屋环境整治等因素未能如期装饰装修，安平生同意免租期顺延，安平生不予认可，张军政未能提交证据予以充分证实，该抗辩理由，法院不予采信；依据合同约定，承租期间的水电费由张军政负担，张军政拖欠电费3243元，其应予承担；安平生要求过高部分，法院不予支持；现租赁合同无效，且双方已终止履行，安平生应将房屋定金5万元返还给张军政；张军政租赁期间添置物品，双方已自行协商解决，法院不持异议。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、张军政于判决生效之日起十日内给付安平生房屋使用费220000元、电费3243元，共计223243元；二、安平生于判决生效之日起十日内返还张军政定金50000元；三、驳回安平生的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，张军政补充提交了证据材料：1.2017年11月24日赵俊伟与安平生的电话录音，以证明安平生同意2018年元旦后开始装修，3个月免租期顺延，从实际装修之日开始计算3个月免租期；2.2021年1月5日张军政与安平生的谈话录音，以证明安平生认可双方的免租期顺延，从装修结束后实际开张的2018年4月21日开始计算租金；3.张军政提交装修款转账记录，以证明张军政实际装修时间顺延至2018年1月21日至同年4月20日，结合上述证据1和2证明租金计算日期应从2018年4月21日开始；4.2020年7月24日赵俊伟与安平生的电话录音，以证明双方于2020年7月21日交付钥匙后，安平生同意张军政的物品免费寄存至租赁房屋处，另证明2020年7月21日至同年8月21日（安平生通知的腾退截止日期）期间，张军政在出租房屋内存放物品是经过安平生同意后的免费存放，张军政不负有支付房屋使用费的义务；5.2020年8月19日城关派出所接警单，以证明张军政于2020年8月19日前往租赁房屋拉走寄存物品，安平生不同意并报警，在民警的协调下双方同意通过法院解决纠纷而暂不拉走寄存物品，安平生对寄存物品不能拉走负全部责任，张军政在2020年8月22日至同年10月29日期间不应支付房屋使用费；6.2020年8月22日录制的小视频及小视频的文字内容整理，结合张军政一审提交的照片，证明张军政于2020年8月22日再次前往租赁房屋处拉走寄存物品，因安平生不给开门而无法拉走寄存物品，安平生对寄存物品不能拉走负全部责任，张军政在2020年8月22日至同年10月29日期间不应支付房屋使用费；7.拉货人凌某的书面证言，以证明张军政于2020年8月22日约了拉货人凌某前往租赁房屋处拉走寄存物品，因安平生不给开门而无法拉走寄存物品，安平生对寄存物品不能拉走负全部责任，张军政在2020年8月22日至同年10月29日期间不应支付房屋使用费。安平生对张军政所交上述证据材料的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。本院查明的事实，与一审无异。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果；本案中，张军政主张其未能如期装修且安平生已经同意对免租期进行顺延，租金起算日期应当为2018年4月21日，其物品存放在涉案房屋内系因安平生应允后免费寄存，不存在拒不腾退的情况，不应支付房屋使用费，张军政应对其上述主张承担举证责任；由于张军政所交证据材料无法证实其所提双方重新约定了免租期的具体起算时间，亦无法证实双方终止合同之后的个人物品属于免费存放的诉讼主张，其亦未继续提交其他有效证据佐证，故张军政上诉所提诉讼主张事实依据不足，本院不予采信；一审法院综合考虑合同履行情况、受疫情影响程度、逾期交房时间等因素，酌情确定张军政应当支付的房屋使用费数额，并无不当，本院予以确认；有鉴于此，张军政的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实、适用法律及处理结果均无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600.00元，由张军政负担(已交纳)。本判决为终审判决。审 判 长 耿燕军审 判 员 张玉贤审 判 员 刘 洁二〇二一年五月十二日法官助理 赵雪青书 记 员 薛 姌