湖南省衡阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘04民终884号 上诉人(原审被告)：刘庆，男。 上诉人(原审被告)：欧焰(刘庆之妻)，女。 被上诉人（原审原告）：罗人恺，男。 委托诉讼代理人：朱珊，湖南居安律师事务所律师。 上诉人刘庆、欧焰因与被上诉人罗人恺房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2020）湘0408民初2215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 刘庆、欧焰上诉请求：撤销原判，改判驳回罗人恺的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由罗人恺负担。事实和理由：双方于2012年3月12日签订的《房屋租赁合同》于2020年2月11日到期，双方未再达成续租合意。刘庆、欧焰在租赁合同到期后因其要求减免因新冠疫情影响的租金，罗人恺不同意并阻止刘庆、欧焰退场，案涉宾馆自2020年2月起就已停业，刘庆、欧焰只得留守宾馆以待问题解决，原审认定案涉宾馆持续经营至2020年7月1日错误。且刘庆、欧焰已交押金15600元应在本案中一并扣除解决。同时，一审判令刘庆立即撤离案涉房屋，内容表述存在争议，不具有可执行性。 罗人恺辩称，其在一审提交的证据可证明刘庆、欧焰经营的宾馆在2020年7月1日仍在继续营业。刘庆、欧焰未按照双方签订的租赁合同约定及时支付租金，租赁期间多次欠付租金，构成违约，其上诉无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 罗人恺向一审法院起诉请求：1.判令刘庆、欧焰连带支付2019年12月12日暂还至2020年7月31日的房租144677.4元，并按照银行间同业拆借利率计算逾期未缴纳房租的利息；2.判令刘庆、欧焰立即腾空房屋，搬离中央名城301-308号房；3.判决刘庆、欧焰连带支付从2020年8月1日起至实际搬离之日的租金，按照558.6元/天计算；4.本案诉讼费由刘庆、欧焰承担。 一审法院认定事实：2012年3月12日，罗人恺（甲方、出租方）与刘庆（乙方、承租方）就衡阳市301-308号房，共计总面积为504.62平方米的房屋签订了房屋租赁合同，约定：“该房屋租赁期限为8年，自2012年3月12日起至2020年2月11日止……，该房屋月租金为15200元，自2014年4月份开始每年递增一次，按年租金5%递增……；合同签订后，乙方向甲方交15600元押金(以收款收据为准)合同期满，乙方无违约及任何费用拖欠的情况下，甲方退还该押金。乙方于每月12日前支付甲方当月房租……；在租赁期内，甲方保证该房屋权属无任何争议；……逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，拖欠房租累计1个月以上的甲方有权强行终止合同……，租赁期满前，乙方继续租赁的，应当在租赁期满三个月前书面通知甲方。如甲方在租期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权。如乙方在租赁期满后不再继续租赁，应提前一个月书面通知甲方……”等等。从2015年开始，因室外广告影响，故罗人恺不再递增租金，一直以16758元的月租计收刘庆租金。2019年12月12日至2020年2月11日合同到期，刘庆未交纳该二个月租金。2020年2月12日至2020年6月30日，双方就续租及租金交纳问题多次短信协商，同年4月15日、5月20日、6月10日先后三次短信催收租金。6月30日，罗人恺发短信给刘庆，称：“公司已经约好片警明天来处理并收铺”。刘庆回复：“好”。根据视听资料显示：“2020年7月1日，罗人恺联系公安民警在刘庆承租的房屋暨涉案宾馆内就续租、租金交纳及租金减免问题进行协商未果，罗人恺明确表示不再续租给刘庆。视频显示涉案宾馆当天有客人退房的事实。”2020年7月10日，罗人恺向刘庆下达了终止合同通知，该通知显示：“……从2019年12月份至今已拖欠房租未付，此间多次派人电话、短信、书面通知催促，……2020年7月1日，在公安民警的协调下，刘庆仍未履行义务，请务必在2020年7月15日前搬离涉案房屋并交清租金。”2020年7月11日，刘庆本人签收该终止合同通知。2020年8月28日，刘庆报警，据报警案件登记表对简要案情的陈述显示：“系刘庆2012年租赁罗人恺房屋做宾馆，双方签订租赁合同至2020年2月份，但刘庆2019年12月份至今也没有缴纳房租给罗人恺，现罗人恺已将刘庆起诉至法院，刘庆想把物品搬离，但罗人恺以法院没有受理完毕拒不让刘庆搬离，故报警登记。”截至本案起诉时，刘庆尚未支付罗人恺2019年12月份以来的租金，故酿成本案纠纷。另查明，刘庆与欧焰2008年4月8日登记结婚。刘庆经营的衡阳市高新技术产业开发区君安商务宾馆系个体工商户，宾馆经营期间发生在刘庆、欧焰婚姻关系存续期间。 一审法院认为，罗人恺、刘庆于2012年3月12日签订的《房屋租赁合同》合法有效。关于涉案房屋租金如何支付的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，案涉租赁合同约定的租期至2020年2月11日到期，合同到期后，双方就续租问题一直处于协商状态，刘庆一直持续使用租赁物，而罗人恺亦没有提出异议，2020年7月1日，双方就续租、租金支付、租金减免等问题协商未果，罗人恺当场表示不再续租房屋给刘庆,故2020年7月1日为罗人恺解除合同的期限，刘庆应向罗人恺支付2019年12月12日至2020年7月1日期间的租金，罗人恺要求刘庆支付该期限租金的诉请，有事实和法律依据，该院予以支持，超出部分，该院不予支持。因双方对租金支付方式约定了每月12日支付当月租金，一月一付，但并没有约定延付租金的利息及计算方式，考虑到刘庆延付租金的行为给罗人恺造成了一定的利息损失，故根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，刘庆应从租赁期限届满时即2020年7月2日开始计算延付租金的利息，利息标准按照全国银行间同业拆借利率标准计算。考虑到2020年新冠疫情因素，2020年2月、3月全国均处于抗击新冠肺炎疫情应急响应当中，根据国务院相关政策及《最高人民法院关于依法妥善办理涉新冠肺炎疫情执行案件若干问题的指导意见一、二》的相关规定，可以免除刘庆2020年2月、3月的租金。故刘庆需向罗人恺支付租金的数额为67032+11172元=78204元,具体公式为[16758元×4个月(即2019年12月、2020年1月、2020年4月、2020年5月)+16758元÷30天×20天(即2020年6月)=11172元]。刘庆需以78204元为基数，按照全国银行间同业拆借利率为标准，从2020年7月2日起至实际清偿该租金之日止支付罗人恺相应延付租金的利息损失。故罗人恺要求刘庆支付相应房租和逾期利息的诉请，有事实和法律依据，该院予以支持，但超出该院核定的部分，无事实和法律依据，该院不予支持。刘庆提出愿意承担合同期限以内的租金，合同期限以外的租金应当不予支付的意见，无事实和法律依据，该院不予支持。关于刘庆是否继续向罗人恺承担房屋占用使用费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”案涉房屋在罗人恺提出解除合同之日起即租赁期限届满，刘庆理应返还租赁房屋，但罗人恺应给予刘庆合理的准备期限。本案中，根据罗人恺向刘庆下达了终止合同通知书，但刘庆是于2020年7月11日才收到终止合同通知书的，在该时间点之后应给予刘庆搬离涉案房屋合理的准备期限，而罗人恺并没有明确给予；又根据刘庆提供的报警案件登记表显示，刘庆于2020年8月28日欲搬离涉案房屋时，罗人恺以法院没有受理完毕为由不让刘庆搬离，罗人恺在处置方式上存在一定过错，故未在合理期限内搬离案涉房屋的过错不可归责于刘庆，罗人恺无权就该扩大的损失向刘庆主张合理期限之内及在此之后的房屋占用使用费，刘庆可随时搬离案涉房屋，故罗人恺要求刘庆按照558.6元/天的标准，支付从2020年8月1日起至实际搬离之日的租金，无事实和法律依据，该院不予支持。第三、欧焰是否对本案承担连带责任的问题。刘庆与欧焰于2008年登记结婚，案涉房屋租赁于2012年签订，刘庆、欧焰当庭表示对于该案涉合同的签订以及刘庆经营宾馆的事实均表示知情，亦参与了2012年至2016年期间的宾馆经营，故案涉房屋所欠租金属于夫妻关系存续期间的共同债务，罗人恺要求欧焰就案涉租金承担连带清偿责任的诉请，有事实和法律依据，该院予以支持。刘庆、欧焰辩称，2016年以后未参与宾馆经营，宾馆经营收入亦未用于家庭开支的意见，无相应证据证明，该院不予采纳。综上所述，刘庆应向罗人恺支付租金78204元及逾期利息；刘庆可随时搬离案涉房屋；欧焰就案涉租金承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、刘庆立即搬离坐落于衡阳市301-308号房屋；二、刘庆于本判决生效之日起十日内向罗人恺支付租金78204元及逾期利息(以78204元为基数，按照全国银行间同业拆借利率为标准，计算自2020年7月2日起至实际清偿该租金之日止);三、欧焰对刘庆的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回罗人恺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1602元，由刘庆承担865元，罗人恺承担737元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求未提交新证据。二审询问中经双方协商同意，刘庆最迟应于2021年4月27日搬离案涉房屋。刘庆至今未搬离案涉房屋。原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。 本院认为，关于罗人恺、刘庆于2012年3月12日签订的《房屋租赁合同》到期后是否形成了不定期租赁关系的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，双方于2012年3月12日签订的《房屋租赁合同》合法有效。案涉租赁合同到期后，刘庆继续使用租赁物，罗人恺亦未提出异议，直至双方就后续租赁事宜合意不成，罗人恺于2020年7月1日明确向刘庆表示不再续租房屋给刘庆。根据上述法律规定，原审认定案涉租赁合同到期后双方至2020年7月1日形成的系不定期租赁合同关系，有事实和法律依据。刘庆、欧焰主张案涉租赁合同到期后宾馆已于2020年2月停止经营，双方未形成不定期租赁合同关系，未提交充足证据证明，应承担举证不能的法律后果。 关于刘庆欠付的租金数额。从刘庆支付租金情况看，刘庆在案涉租赁合同履行期间欠付2019年12月及2020年1月的租金；不定期租赁期间，刘庆亦存在欠付租金的事实。考虑到新冠疫情对刘庆经营的案涉宾馆的影响以及刘庆实际支付租金等情况，原审酌定免除刘庆2020年2月、3月的租金，判令刘庆向罗人恺支付租金78204元，于法有据。 关于刘庆已支付的押金15600元是否应在本案中抵扣租金的问题。双方在案涉租赁合同中明确约定：合同到期后，刘庆如无违约及任何费用拖欠的情况，罗人恺应退还刘庆已交押金。本案中，刘庆在案涉租赁合同约定的租赁期间内以及事后的不定期租赁期间均存在未及时支付租金的违约行为。且罗人恺诉请刘庆支付2020年8月1日起至实际搬离之日的租金，一审法院未予支持该请求。刘庆未按其在二审询问中承诺的最迟于2021年4月27日前搬离案涉房屋等情形。结合案涉租赁合同约定及刘庆未及时搬离案涉房屋给罗人恺造成的损失考虑，刘庆主张在本案中抵扣其已交押金15600元，无事实和法律依据。刘庆应按照双方于2012年3月12日签订的《房屋租赁合同》的约定在本判决生效后三日内搬离案涉房屋。 综上所述，刘庆、欧焰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3204元，由上诉人刘庆、欧焰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 宏 审 判 员  刘丽娅 审 判 员  丁枥澎 二〇二一年五月六日 法官助理  许建中 书 记 员  陈 浅