抚顺市新抚区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0402民初1171号原告辽宁万鑫物业管理有限公司，住所地新抚区南阳路矿安居**楼****。法定代表人樊华，系该公司总经理。委托代理人高锋，系该公司经理。委托代理人秦英，系该公司经理被告于洪滨，男，1957年11月11日出生，汉族，住抚顺市新抚区。原告辽宁万鑫物业管理有限公司（以下简称万鑫物业）与被告于洪滨物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁万鑫物业管理有限公司委托代理人高锋、秦英，被告于洪滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁万鑫物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告自2016年3月1日起至2020年12月31日止的物业费2371.2元；二、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与被告系物业管理公司和业主的关系，原告依据双方签订的《物业服务合同》履行物业服务、行使职权，被告理应在享受物业服务的同时支付物业管理费用。但被告从2016年至今未依照合同按时给付原告物业费，现欠物业费2371.2元，经原告多次催缴物业费后，被告以各种理由拖欠，至今未给付。故原告依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条规定起诉至贵院，请求贵院维护原告合法权益，判令被告给付原告物业费用。被告于洪滨辩称：答辩人就辽宁万鑫物业诉我《物业费合同纠纷》一案，提出答辩如下:首先，我对辽宁万鑫物业“对我提出的诉讼”感到莫名其妙。我从未和任何物业公司签订过任何《物业服务合同》或类似的文件、条款。所以对原告提出的物业费表示否定。其次，因这是物业公司对业主提出诉讼，不应该由我个人应诉。根据《物业管理条例》第二章第十一条所述，下列事项由业主共同决定:选聘和解聘物业服务公司，有关共有和共同管理权利的其他重大事项。所以，我提出应有荣盛家园小区全体业主集体应诉。在此，我特别说明以下几点:一、辽宁万鑫物业进驻荣盛家园小区程序违法。一是站前街道（原千金街道）元雪社区2016年1月公示认定荣盛家园5名业主委员会成员的人选，没有按照《物业管理条例》召开全体业主大会表决通过，公示公告没有加盖社区公章，是社区单方面泡制的。二是由于业主委员会组成不合法，所以辽宁万鑫物业同违法产生的业主委员会签订的《物业合同》也是不合法的。三是辽宁万鑫物业自入住荣盛家园以来，没有给园区做过任何服务，比如园区保安，园区卫生，园区扫雪，园区绿化，园区建设等等，一样都没有。二，辽宁万鑫物业不作为，导致欠费问题发生。所谓的辽宁万鑫物业自2016年1月入住荣盛家园以来，小区就处于无序管理的状态:一是院内杂草丛生，道路坑洼不平，冬季积雪成冰，雨天积水成河，造成老人、孩子摔伤骨折的情况时有发生（2018年8月5日抚顺电视台在今日播报节目中，播报了荣盛家园小区《物业弃管、小区维护咋办》的民生节目，详细报到了小区脏乱差情况和引发的严重后果，引起了社会广泛关注）。二是门口铁大门铁栅栏不见踪影；园区健身器材损毁无人维护；三是园区电力设施隐患无人排除，整天生活在危险当中；四是视频监控没人安装，物业保安不见踪影，偷窃事件时有发生；五是房顶漏水自己花钱维修，外墙皮脱落无人理睬。凡此种种，不一一叙述。为我们园区服务的就是这样的物业公司，这样的物业公司，这样的服务水平，还好意思收取物业费吗？三，辽宁万鑫物业不作为，导致业主和物业矛盾重重我们不知道荣盛家园小区还有个辽宁万鑫物业，更没有享受到应有的物业服务。2020年10月22日辽宁万鑫物业突然在园区贴出通知，要收取2016年3月---2020年12月，共计4年多的物业费。该物业公司根本没有履行相应的工作责任，没有提供应有的物业服务，给小区居民正常的生活造成了严重影响。何谈物业费？辽宁万鑫物业自称2016年入住荣盛家园小区，但从未召开过小区业主大会说明情况，也没有和小区居民进行必要的沟通，现在突然来收取4年多的物业费，我们能交吗？我们能将钱随便交给一个不为小区做事，来路不明的物业公司吗？起诉书中，说我从2016以来欠物业费计2371.2元。我家房屋建筑面积104.63平方米，欠费金额是如何计算出来的，每平米物业费是多少钱？四，小区居民积极奉献，园内环境得到改观（1）鉴于辽宁万鑫物业不作为，小区居民不等不靠，自发组织起来，在群管会主任韩红曼同志的带领下，捐款的捐款，捐物的捐物，默默为小区奉献爱心。现在小区道路垫平了，栅栏安装了，铁大门重建了，视频监控启用了，志愿者队伍上岗了，车辆管理有序了，小区秩序井然了，居民心情舒畅了，良好业态已经形成。试问，我们做这些工作的时候，物业公司的人员哪里去了？难道你们看不到我们自筹资金建设小区吗？看不到我们挥汗如雨挑灯夜战吗？我们最需要帮助的时候，你们不见踪影，最需要资金支持的时候，你们分文不掏！现在环境改善了，秩序井然了，你们却下山收钱了，这是哪家的道理。（2）如果你是按正规程序招标进来的物业公司，如果你是和小区业主大会选举产生的业主委员会签订的物业合同，如果你们工作认真负责，服务及时到位的话，我们能不交物业费吗？综上所述，辽宁万鑫物业公司同违法产生的业主委员会签订的所谓物业合同，本身就是违法，违法的企业怎能堂而皇之的进入我小区。且工作不作为，履职不到位，社区居民怨声载道，至今难平。在此请求法庭驳回被答辩人的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告于洪滨系居住在抚顺市荣盛家园小区业主，自述房屋建筑面积104.63平方米。2016年1月29日，辽宁万鑫物业（乙方）与荣盛家园业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定万鑫物业为荣盛家园小区提供物业服务，委托期限自2016年3月1日起至2021年3月1日止。小区物业费实行包干制，收费标准为0.4元/平米。该合同甲方处加盖“荣盛家园第二届业主委员会”公章，并有李古月、王玉珍、宋波、彭晓军、富丽字样签字。接管荣盛小区后，原告与抚顺市管清通下水疏通处签订下水疏通清理合同，以保证园区内污水管线、窨井的每年得到两次全面清理及日常疏通。原告向本院提交微信聊天记录、工作日志，证明在荣盛家园小区内出现需要维修的情况后该小区所属元雪社区工作人员联系原告，原告针对社区反馈情况对荣盛家园小区进行了维修。原告向本院提交委托书、会议纪要、使用住宅专项维修资金业主征求意见书，证明2018年6月原告作为荣盛家园小区的物业公司，受荣盛家园第二届业主委员会委托针对该小区专项维修资金的使用征求业主意见。被告主张荣盛家园第二届业主委员会的形成不符合相关法律法规且原告未向本小区提供物业服务故未向原告交付过物业费。本院所确认的上述事实有物业房屋合同、下水疏通清理合同、微信记录、工作日志、会议纪要、委托书、使用住宅专项维修资金业主征求意见书、关于荣盛家园的自然情况和居民在2016年对本小区业主委员会产生的证明、照片、视频文件及原、被告陈述等证据在案为凭，以上证据均经开庭质证及本院审查，可以采信。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。原告作为物业服务公司与被告所在小区的业主代表签订《物业房屋合同》，双方就物业服务内容及收费标准均进行了明确的约定，该合同由业主代表签字确认并加盖了荣盛家园第二届业主委员会公章，该服务协议内容不违反法律规定,本院予以确认,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。关于被告于洪滨辩称与原告签订合同的业主委员会形成不合法一节，原告作为物业合同的相对方，并不具有审查业主委员会形成过程的能力及义务，故被告的此项抗辩意见本院不予支持。关于被告主张原告并未实际履行物业服务一节，根据原告提供证据，原告在接收被告所在小区后，确实向该小区提供了一定的物业服务,被告作为该小区业主,事实上也享受了原告提供如污水管线、窨井的每年得到两次全面清理、公共设施维修等相应的物业服务,理应支付物业费用。由于物业服务范围的广泛性,物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题,业主可以向其提出改正意见,直至由业主委员会解聘该公司,但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。原告诉请被告给付自自2016年3月1日起至2020年12月31日止的物业费，经本院核算应为2427.41元（104.63㎡x0.4元/㎡x58）。原告主张2371.2元符合法律规定，本院予以支持。综上所述，《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条之规定，判决如下：一、被告于洪滨于本判决生效之日起十日内给付原告辽宁万鑫物业管理有限公司自2016年3月1日起至2020年12月31日止的物业费2371.2元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告于洪滨承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省抚顺市中级人民法院。审 判 员 路爽二〇二一年五月七日代书记员 徐月