辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终982号上诉人（原审被告）：锦州医科大学，住所地锦州市古塔区松坡路3段**。法定代表人：丁维光，该校校长。委托诉讼代理人：高杨，辽宁华峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高延萍，女，1972年9月20日出生，汉族，现住锦州市古塔区。委托诉讼代理人：张辉（高延萍丈夫），男，1967年10月14日出生，汉族，住锦州市古塔区。被上诉人（原审被告）：锦州市世博城房屋开发有限公司，，住所地锦州市古塔区河家信**法定代表人：姜楠，该公司经理。上诉人锦州医科大学因与被上诉人高延萍、被上诉人锦州市世博城房屋开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市古塔区人民法院（2020）辽0702民初1272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。锦州医科大学上诉请求：一、撤销（2020）辽0702民初1272号判决书，判决驳回高延萍对上诉人的诉讼请求；二、由被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。高延萍与锦州市世博城房屋开发有限公司（以下简称世博城公司）签订的《经济适用房认购协议书》手写内容“凭此协议书、乙方为甲方代缴出资166500元全部减免，产权房照由乙方办理”部分并不是上诉人委托世博城公司签订，协议书上亦未有上诉人签字或盖章，此部分事实一审法院未予审理查明，且世博城公司庭审中陈述，166500元系对高延萍两户房屋的代缴出资款，一审法院对此部分事实未予认定。因此，一审法院认定事实不全面。二、一审法院适用法律错误。1.与高延萍签订的《经济适用房认购协议书》明确约定世博城公司应当按照约定将房屋交付给高延萍。一审法院擅自突破“合同相对性原则”将本应属于世博城公司违约不交付房屋产生的赔偿责任，错误的判令由上诉人承担。此乃适用法律之一。2.一审法院错误的认定上诉人与世博城公司系委托关系。上诉人与世博城公司应为工程委托代建关系，其有别于合同法规定的一般委托关系。上诉人作为“工学里项目”拆迁人，并不具备建设资质，因此，才将“工学里项目”的整体建设包括小区动迁、拆迁、投资、建设、安置等工作交由世博城公司负责。世博城公司作为代建单位全权负责项目建设的全过程，通过专业化项目管理形式控制项目投资风险。从此角度出发，世博城公司应在代建工作范围内对外独立承担民事责任。综上，一审法院适用法律错误，将本应由世博城公司承担的责任判归上诉人承担，请求二审法院撤销一审判决，驳回高延萍对上诉人的诉讼请求，并判决被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。高延萍辩称，一审判决有事实和法律依据，请求二审法院维持原判。1.双方所签订的经济适用房协议等协议均符合法律规定，也是双方的真实意思表示，所以在法律上是真实合法有效的。2.锦州医科大学与锦州市世博城房屋开发有限公司的法律关系一审判决认定的非常明确，符合客观事实和相关的法律规定，双方是与锦州古塔房屋拆迁安置有限公司的关系是一致的均是委托和被委托的关系，所以出现的法律后果由锦州医科大学承担。主管部门审批的许可证是锦州医科大学取得了拆迁许可，按照法律规定来讲，由锦州医科大学承担法律责任。3.一审判决围绕着房屋补偿及房租过渡期补助的相关依据佐证，请求二审法院维持原判。锦州市世博城房屋开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。高延萍向一审法院提出诉讼请求：一、因被告未能建设产权调换房屋，故依法解除与被告签订的医学院房屋产权调换协议书（经济适用房认购协议书）。二、要求被告赔偿因不能安置产权调换房而给原告造成的房屋损失268770元（45㎡X4100元+协议约定的阁楼被告出资84270元），根据认购协议书上的内容，应本人出资部分由世博公司代缴；三、因被告未能如期安置产权调换房，故要求被告给付逾期的房屋补助费57340元（2009年11月12日至2011年11月11日8640元，2011年11月12日至2020年8月12日56700元，以后自房屋经济损失实际付清之日止按照上述标准计算。锦州医科大学已付8000元）上述费用合计为326110元。四、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2009年6月12日，被告锦州医科大学作为甲方与被告世博城公司作为乙方签订了拆迁安置及职工住宅建设委托书，载明：坐落于古塔区域住宅是甲方的职工住宅。经市政府总体规划及有关部门批准，对该区域及周边平房进行拆迁、改造，并建设成甲方的职工住宅小区，经甲乙双方协商，达成如下委托协议：一、乙方负责该小区的动迁、拆迁、投资、建设、安置等手续，并以甲方的名义争取相关政策。二、甲方协助乙方进行该区域内原有职工住宅的动迁工作；甲方全力支持和协助乙方办理拆迁、建设、安置等手续，并以甲方的名义争取相关政策。三、乙方须遵守国家及锦州市相关的政策、法规、条例、进行拆迁、安置工作，并负责相关政策的解释。四、甲乙双方同意非动迁区域内的102、103号楼，由乙方垫付资金参加本次动迁，职工迁出后原有建筑物及土地由乙方统一利用，乙方须按照《锦州市城市房屋拆迁管理办法》，对甲方进行统一安置。五、乙方为甲方提供除动迁安置外的全部楼房，价格按照网上公示成本情况执行。六、动迁安置完成后，整个区域的物业管理工作由乙方统一负责。七、资金使用办法另签协议。2009年11月12日，原告作为甲方，被告世博城公司（承建方）作为乙方签订经济适用房认购协议书，约定甲方自愿购买坐落于工学里，本单位自建经济适用房一户。一、面积、价格、金额、时间方面约定1、订购房情况，订购楼房设计建筑面积新增建筑面积45平方米，订购单价1850元/平方米（基价）。3、出资情况：本次出资金额=订购房总价-补助及奖励=82230元。二、建造标准约定乙方严格按照国家建筑规范和质量安全标准建设……三、说明：1、甲方未按约定时间交款，视同放弃所选房屋，学院另行分派。2、本协议所签订的建筑面积为设计面积，与实际面积发生差异时，以锦州市房地产测绘中心实测为准……3、乙方需在2010年10月31日前将甲方所选住房交付甲方。该协议中有部分为手写，内容为“凭此协议书，乙方为甲方代缴出资166500元全部减免，产权房照由乙方办理”。该部分内容，被告世博城公司认可是签订协议时约定的内容。协议签订后，原告迁出房屋。2010年4月6日，辽宁医学院（被告锦州医科大学前身）获取锦州市城乡规划建设委员会颁发的房屋拆迁许可证（锦拆许字【2010】5号），拆迁范围为锦州市古塔区工学里规划拆迁红线范围内，拆迁实施单位为锦州古塔房屋拆迁安置有限公司。期限2010年4月7日至2010年10月7日。2011年7月22日，锦州市公证处出具（2011）锦证民字第525号公证书，内容为：兹证明锦州市世博城房屋开发有限公司于二0一一年七月二十二日，在辽宁医学院大学生会堂召开的锦州市古塔区工学里“博雅芳林”小区委托建房、回迁选房大会，高延萍自（代）选的房号为“博雅芳林”小区9号楼西三单元五层西。后被告锦州医科大学因土地原因决定不再建设9、10号楼，上述协议不能履行。2018年9月，锦州医科大学支付给原告租房借款8000元。另原告提供锦州金衡土地房地产估价有限公司对锦州市古塔区汉口街102-1号的住宅房地产的评估结论计算损失，评估结论为单价4100元/平方米。另查明，2004年4月1日起实施的《锦州市城市房屋拆迁管理办法》规定，拆迁住宅房屋，拆迁人应当向被拆迁人支付按照被拆迁房屋建筑面积核定的租房补助费每平方米每月8元；实行产权调换的，搬迁和租房费按过渡期限支付；实行产权调换的过渡期限为：自被拆迁人迁出之日起，多层住宅建筑规模5万平方米以上，10万平方米以下的不得超过24个月。由于拆迁人的责任延长过渡期限的，应当自延长之日起增加过渡期租房补助费50%，增加的过渡期租房补助费，拆迁人应当自延长之日起按月支付给被拆迁人。一审法院认为：被告世博城公司接受被告锦州医科大学委托与原告签订的经济适用房认购协议书，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照协议履行。现因被告锦州医科大学不能建设房屋原因导致上述协议不能履行，原告请求解除该协议，符合法律规定，本院予以支持。协议解除后，鉴于被告不能按照协议将安置房屋交付给原告,原告有权要求赔偿损失。赔偿房屋损失的数额可参照被安置房屋同等地段同楼层相近面积的产权房屋评估价格确定,用评估价格扣除协议约定的购买产权的出资费用。诉讼过程中，原告请求参照评估机构对坐落于锦州市古塔区汉口街102-1号住宅房屋的评估价值赔偿，双方对参照评估结论计算损失没有异议，按此计算。因协议中明确约定了“凭此协议书，乙方为甲方代缴出资166500元”。即合同履行后，该166500元属于原告可以获得的利益。根据我国合同法的相关规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因被告锦州医科大学的原因导致合同不能履行，故应赔偿原告该可得利益损失166500元。关于被告锦州医科大学提出的赔偿主体责任问题，因被告世博城公司系接受被告锦州医科大学委托，以自己名义在委托人授权范围内与原告签订协议，原告在订立协议时知道二被告之间的委托代理关系，故其赔偿责任应由委托人被告锦州医科大学承担。关于二被告之间的争议，与本案不属同一法律关系，不予调整。关于原告请求的房屋租金补助费，虽双方协议未约定给付租房补助，但约定2010年10月31日前将安置房屋交付原告，现被告未能按期交付房屋，应对因此给原告造成的租房费用损失承担赔偿责任，自2010年11月1日起向原告支付租房补助费。补助费支付标准可参照本地区房屋拆迁过渡期租房补助费标准确定，补助面积按照应安置房屋面积45平方米计算。本案原告自签订协议之日起迁出，故过渡期自2009年11月13日开始计算，根据过渡期前24个月每平方米每月8元支付租房补助费的规定，原告2010年11月1日至2011年11月12日房租补助费应参照此规定标准执行，此后由于拆迁人被告锦州医科大学的责任延长过渡期，自延期之日起，支付原规定标准1.5倍的租房补助费。被告锦州医科大学提供用于解决原告困难的租房借款8000元，应折抵原告过渡期房租补助费。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第三百九十六条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下:一、解除原告高延萍与被告锦州市世博城房屋开发有限公司签订的经济适用房认购协议书（合同编号：088）；二、被告锦州医科大学于本判决生效后10日内赔偿原告高延萍因不能安置房屋造成的经济损失268770元[45平方米×4100元-实际出资金额82230元+166500元]；三、被告锦州医科大学于本判决生效后10日内给付原告高延萍房租补助费53020元（2010年11月1日至2011年11月12日为45平方米×8元/月×12个月=4320元;2011年11月13日至2020年8月12日为45平方米×8元/月×1.5×105个月=56700元；扣除已给付的租房借款8000元）；自2020年8月13日起至本判决第二项损失实际付清之日止的过渡期房租补助费按照每平方米月标准12元计算；四、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3096元（已减半）,由原告高延萍负担33元，由被告锦州医科大学负担3063元。本院二审中，当事人均未提交新证据。经审理查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，关于因经济适用房认购协议解除后高延萍因回迁不能造成的经济损失，应当由谁承担赔偿责任的问题，锦州市城乡规划建设委员会颁发的拆许字（2010）第5号房屋拆迁许可证载明，上诉人锦州医科大学为拆迁人。因锦州医科大学不具有拆迁主体资格，将拆迁安置工作委托给锦州市世博城房屋开发有限公司进行。因案涉拆迁行为发生于《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施以前，拆迁主体及责任认定应当适用《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定。《城市房屋拆迁管理条例》第四条规定：“拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。本条例所称的拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。本条例所称的被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。”该条例第十条第一款规定：“拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。”根据上述规定，锦州医科大学取得了拆迁许可证，为拆迁人，负有对被拆迁人予以补偿、安置的法定义务。虽然案涉《经济适用房认购协议》均为高延萍与锦州市世博城房屋开发有限公司签订，但锦州市世博城房屋开发有限公司并非真正的拆迁人，而是锦州医科大学委托的符合《城市房屋拆迁管理条例》第四条规定实施拆迁工作的被委托人，双方之间构成了委托关系。对锦州医科大学辩解其与锦州市世博城房屋开发有限公司系委托代建法律关系的抗辩理由，本院不予认可。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人与第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人与第三人的除外。”因此，锦州市世博城房屋开发有限公司与高延萍签订《经济适用房认购协议书》及该协议书所载内容均系接受锦州医科大学委托的行为，因协议解除而产生的法律后果应当由上诉人锦州医科大学承担。综上，上诉人锦州医科大学的上诉请求不成立，应予驳回。原审认定事实清楚，判决结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6192元，由上诉人锦州医科大学负担。本判决为终审判决。审判长  周天颖审判员  张卫东审判员  赵洪全二〇二一年五月十二日法官助理沈艳伟书记员暴思洋