辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0103民初7369号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行，住所地:沈阳市和平区南京北街99号。负责人：马宁，系该行行长。委托诉讼代理人：柳迪，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩昀鸰，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。被告:孙玉春，男，1973年11月18日出生，汉族，住址：辽宁省普兰店市。委托诉讼代理人：郭忠凯，系辽宁隆丰律师事务所律师。被告：董震，男，1996年9月30日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。被告:刁梅，女，1969年5月31，汉族，住址:辽宁省沈阳市沈河区。原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行与被告孙玉春、董震、刁梅案外人执行异议之诉一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行委托诉讼代理人柳迪、韩昀鸰，被告孙玉春委托诉讼代理人郭忠凯到庭参加诉讼。被告董震、刁梅经本院依法传唤未出庭应诉。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决撤销（2020）辽0103执异497号裁定书。2、请求法院判决立即停止对沈阳市于洪区建筑面积150.01平方米房屋的强制执行，现价值1202950.00元。事实和理由：被告孙玉春与被告董有奎、习梅民间借贷纠纷执行一案（案号：2020辽0103执恢678号），贵院正在执行程序中，执行过程中，贵院执行被告董有奎、刁梅名下位于沈阳市于洪区建筑面积150.01平方米的房屋损害原告的合法权益。原告对贵院作出的（2020辽0103执异497号裁定书不服，特提起诉讼。一、（2020辽0103执异497号裁定书事实认定错误。原告系案涉房屋预告抵押权利人，具有排除他人处分涉案房屋的权利。预售房屋抵押源于楼花按揭制担保，楼花按揭担保是指房屋预售合同中的买方向房地产开发商支付部分购房款之后，将其根据合同取得房屋的期待权让渡给银行作为取得贷款的担保，贷款额度为尚未支付的购房款，如果买方还清所有贷款本息后将期待权赎回，即取得房屋产权；如果买方未能依约履行还本付息义务，就丧失了赎回该期待权的权利，银行有权处分按揭房屋并优先清偿其贷款。建筑物竣工可以办理所有权证时，楼花按揭即转为房屋抵押。据此，《物权法》第二十条规定了预告登记制度，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。被登记的请求权具有物权的效力，对后来发生的与该项请求权内容相同的物权的处分行为，具有排他的效力，保障预告登记请求权的将来实现。在强制执行过程中，人民法院对设定有抵押权预告登记的房屋进行拍卖，实际上是对不动产进行处分的行为，违反了《物权法》第二十条的规定，侵害了抵押权预告登记权利人基于预告登记而享有的取得物权的顺位优先效力。本案中，就案涉房屋已设立了抵押预告登记，依法享有排除他人处分的权利，贵院应当依法中止对涉案房屋的执行。另外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”该规定进一步明确了预告登记具有排除执行的效力。二、（2020辽0103执异497号裁定书适用法律错误。沈阳市和平区人民法院已依法判决被执行人董有奎、刁梅为涉案房屋办理抵押权登记，案件正在执行程序中，贵院应中止对沈阳市于洪区青山路422号（121、建筑面积150.01平方米房屋的执行。沈阳市和平区人民法院于2017年7月19日作出（2017辽0102民初2123号民事判决书，判决第三项判令被告为涉案房屋办理抵押权登记，办理抵押权登记后，抵押权生效日期应为预告登记之日，原告的权利优于（2020辽0103执恢678号案件执行人。故贵院应中止对沈阳市于洪区青山路422号（121、建筑面积150.01平方米房屋的执行，待（2017辽0102民初2123号民事判决书第一项执行完毕，原告撤销预告登记后，或者（2017辽0102民初2123号民事判决书第三项执行完毕，原告取得他项权利证书后方可恢复对沈阳市于洪区青山路422号（121、建筑面积150.01平方米房屋的执行。因此，本案的争议焦点并非有担保物权的债权人参与分配的问题，而是贵院执行程序中影响了另案生效判决的执行，另案生效判决确定了案涉房屋的担保物权人。贵院适用《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第508条的规定审理本案属于适用法律错误，继续执行将造成执行错误，进而引发其他法律纠纷。另外，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第四条之规定，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，不发生物权效力。如贵院继续执行案涉房屋将损害原告的合法权益，遂请求贵院中止对沈阳市于洪区青山路422号（121、建筑面积150.01平方米房屋的执行。综上，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告合法权益。被告孙玉春与被告董有奎、习梅民间借贷纠纷执行一案（案号：2020辽0103执恢678号），贵院正在执行程序中，执行过程中，贵院执行被告董有奎、刁梅名下位于沈阳市于洪区建筑面积150.01平方米的房屋损害原告的合法权益。原告对贵院作出的（2020辽0103执异497号裁定书不服，特提起诉讼。一、（2020辽0103执异497号裁定书事实认定错误。原告系案涉房屋预告抵押权利人，具有排除他人处分涉案房屋的权利。预售房屋抵押源于楼花按揭制担保，楼花按揭担保是指房屋预售合同中的买方向房地产开发商支付部分购房款之后，将其根据合同取得房屋的期待权让渡给银行作为取得贷款的担保，贷款额度为尚未支付的购房款，如果买方还清所有贷款本息后将期待权赎回，即取得房屋产权；如果买方未能依约履行还本付息义务，就丧失了赎回该期待权的权利，银行有权处分按揭房屋并优先清偿其贷款。建筑物竣工可以办理所有权证时，楼花按揭即转为房屋抵押。据此，《物权法》第二十条规定了预告登记制度，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。被登记的请求权具有物权的效力，对后来发生的与该项请求权内容相同的物权的处分行为，具有排他的效力，保障预告登记请求权的将来实现。在强制执行过程中，人民法院对设定有抵押权预告登记的房屋进行拍卖，实际上是对不动产进行处分的行为，违反了《物权法》第二十条的规定，侵害了抵押权预告登记权利人基于预告登记而享有的取得物权的顺位优先效力。本案中，就案涉房屋已设立了抵押预告登记，依法享有排除他人处分的权利，贵院应当依法中止对涉案房屋的执行。另外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”该规定进一步明确了预告登记具有排除执行的效力。二、（2020辽0103执异497号裁定书适用法律错误。沈阳市和平区人民法院已依法判决被执行人董有奎、刁梅为涉案房屋办理抵押权登记，案件正在执行程序中，贵院应中止对沈阳市于洪区青山路422号（121、建筑面积150.01平方米房屋的执行。沈阳市和平区人民法院于2017年7月19日作出（2017辽0102民初2123号民事判决书，判决第三项判令被告为涉案房屋办理抵押权登记，办理抵押权登记后，抵押权生效日期应为预告登记之日，原告的权利优于（2020辽0103执恢678号案件执行人。故贵院应中止对沈阳市于洪区青山路422号（121、建筑面积150.01平方米房屋的执行，待（2017辽0102民初2123号民事判决书第一项执彳f完毕，原告撤销预告登记后，或者（2017辽0102民初2123号民事判决书第三项执行完毕，原告取得他项权利证书后方可恢复对沈阳市于洪区青山路422号（121、建筑面积150.01平方米房屋的执行。因此，本案的争议焦点并非有担保物权的债权人参与分配的问题，而是贵院执行程序中影响了另案生效判决的执行，另案生效判决确定了案涉房屋的担保物权人。贵院适用《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第508条的规定审理本案属于适用法律错误，继续执行将造成执行错误，进而引发其他法律纠纷。另外，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第四条之规定，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，不发生物权效力。如贵院继续执行案涉房屋将损害原告的合法权益，遂请求贵院中止对沈阳市于洪区青山路422号（121、建筑面积150.01平方米房屋的执行。综上，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告合法权益。被告孙玉春辩称，一、被答辩人不能依据抵押权预告登记权利排除法院的强制执行，也不能主张以拍卖、变卖案涉房产的价款在债权范围内优先受偿。（2020）辽0103执异497号裁定书认定事实清楚，适用法律正确，应驳回被答辩人的诉讼请求。本案被答辩人与董有奎、刁梅、恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司签订个人住房借款合同，合同约定被答辩人向董有奎、刁梅发放借款870000元用于购买位于沈阳市于洪区，建筑面积150.01平米房产，本合同项下的担保方式为抵押和保证。董有奎、刁梅以上述房产提供抵押担保，恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司作为保证人为上述借款提供连带责任保证。2015年1月16日，上述房产在沈阳市不动产登记中心办理了预购商品房抵押预告登记。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，被答辩人作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并非对系争房屋享有现实抵押权。因此，预告登记权利人，即本案被答辩人无权对抗法院的执行程序。应依法驳回其诉讼请求。二、查封法院对争议房产采取拍卖程序不违反法律相关规定，执行程序有法可依。被答辩人诉讼的理由不能成立。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第40条规定：“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。”《最高人民法院关于适用的解释》第五百零八条第二款规定：“对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。”根据前述规定，对于其他人享有抵押权的被执行人财产，人民法院可以采取强制执行措施，抵押权人则可以通过对拍卖变卖的价款参与分配、主张优先受偿维护自己的合法权益，但不能排除强制执行。本案中，被答辩人对案涉房屋仅办理了抵押权预告登记，尚未享有抵押权，根据前述司法解释的规定，人民法院显然可以采取强制执行措施。即被执行财产上的抵押权预告登记并不具有阻却人民法院强制执行的效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”根据文义可知，该条司法解释中可以排除人民法院执行处分行为的，系不动产买卖关系中已对标的物办理了预告登记的买受人，而并非抵押权预告登记的权利人。被答辩人以其对案涉房屋办理了抵押权预告登记为由要求排除人民法院的强制执行，没有法律依据。三、被答辩人的抵押预告登记，未能在法律规定的期限内主张权利，预告登记已经时效，法律不再予以保护和认可。本案中被答辩人只是预告登记权利人，其享有的是在能够办理抵押权本登记或约定期限届满时办理登记的请求权。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月（民法典90日）内未申请登记的，预告登记失效。恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司2015年3月26日向沈阳市不动产登记中心申请房屋所有权初始登记，即说明从此时，案涉房产已经具备办理产权登记的条件，但被答辩人在法律规定的期限内，未办理他项权利与其他抵押权利证明手续亦未通过任何方式维护自身的权益，在未办理抵押登记且预告登记时效的前提下，被答辩人的债权对答辩人来说，已经转为普通债权，其应在其他有担保的债权人实现债权后受偿。综上所述，请求法院依法作出公正、合理的判决，驳回被答辩人的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。被告董有奎、刁梅未出庭应诉亦未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：孙玉春与董有奎、刁梅民间借贷纠纷一案，本院于2016年12月27日作出(2016)辽0103民初7717号民事判决书，判决：“一、被告董有奎、刁梅于本判决发生法律效力后15日内，给付原告孙玉春借款本金420000元及利息(自2016年5月21日起至债务实际清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算)；二、驳回原告孙玉春的其他诉讼请求。”该判决书生效后，被执行人未按期履行还款义务，孙玉春向法院申请强制执行。执行过程中，本院于2020年10月21日作出成交确认书，确认梁学善以1202950元的价格竞买案涉房屋成功。本院于2020年10月30日下发(2020)辽0103执恢678号通知：“建行铁路支行：。本院依法对备案在被执行人刁梅、董有奎名下位于沈阳市于洪区室房产予以评估、拍卖，现已成交，本院拟向首封案件丁桂英及第二顺位查封案件申请人孙玉春发放拍卖款项。根据沈阳市和平区人民法院(2017)辽0102民初2123号民事判决书所确定的内容，你行虽作为上述房产抵押权预告登记的权利人，但并不享有优先受偿权。现你行在十日内协助办理解除上述房产的抵押权预告登记手续，如到期未能履行，本院则依法强制执行。”现案外人建行铁路支行认为其依法享有优先受偿权，故提起异议。本院于2020年11月24日做出辽宁省沈阳市沈河区人民法院执行裁定书(2020)辽0103执异497号，驳回案外人中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行的异议请求。原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行不服该裁定书，诉讼来院。另查明，建行铁路支行与董有奎、刁梅、恒盛阳光鑫地(辽宁)置业有限公司(以下简称恒盛阳光)金融借款合同纠纷一案，2017年7月19日，沈阳市和平区人民法院作出(2017)辽0102民初2123号民事判决书，查明：“原告(贷款人)与董有奎、刁梅(借款人)、恒盛阳光(保证人)于2013年4月3日签订个人住房(商业用房)借款合同，约定：借款人向贷款人借款870000元用于购买位于沈阳市于洪区建筑面积150.01平方米房产。2015年1月16日，上述房产在沈阳市房产产权登记发证中心办理了预购商品房抵押权预告登记。恒盛阳光作为保证人为借款人的上述借款提供连带责任保证担保。合同签订后，原告依约向被告董有奎、刁梅发放了个人住房贷款人民币870000元，被告董有奎、刁梅却未能按期归还贷款，至2017年1月3日止已拖欠原告贷款本金745037.71元，利息和罚息人民币52528.87元，本息共计797566.58元。故原告诉讼来院。”该院认为：“。关于原告主张对被告董有奎、刁梅自愿设定抵押的抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，经查原告仅办理了预购商品房抵押权预告登记，而抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该预告登记并未使出借人获得现实的抵押权，因此原告对该房产不享有优先受偿权。”判决：“一、解除中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行与董有奎、刁梅、恒盛阳光鑫地(辽宁)置业有限公司于2013年4月3日签订的个人住房(商业用房)借款合同；二、董有奎、刁梅于本判决生效后10日内一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行剩余贷款本金745037.71元，利息和罚息人民币52528.87元，合计797566.58元(截止至2017年1月3日)，并自2017年1月4日起按个人住房(商业用房)借款合同约定的计息办法支付原告上述借款利息、罚息至债务实际清偿之日止；三、恒盛阳光鑫地(辽宁)置业有限公司对上述款项在抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日前承担连带给付责任；四、驳回原告的其他诉讼请求。”再查明，董有奎于2017年1月19日死亡，其继承人为董震、刁梅。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告董震、刁梅经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告提供的证据对案件事实予以认定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：(一)案外人是否系权利人；(二)该权利的合法性与真实性；(三)该权利能否排除执行。”第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；。”《中华人民共和国民法典》第二百二十一条“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”本案中，被处置的房屋登记在被执行人董有奎、刁梅名下，本院依法处置被执行人的财产符合相关法律规定。关于案外人对案涉房屋拍卖价款是否享有优先受偿权的问题，因抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前，案外人对涉案房屋不享有现实抵押权，且生效的法律文书，对其曾经的主张已经予以驳回。故原告的诉讼请求，本院不予支持。综上所述,依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条、第二十五条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第二款、《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定,判决如下:驳回原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行的诉讼请求。案件受理费15627元，由原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 赵 龙人民陪审员 吴 斌人民陪审员 王 哲二〇二一年五月六日书 记 员 孙彧闱