江苏省泰州市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）苏12民终935号 上诉人（原审原告、案外人）：徐东辉，男，汉族。 上诉人（原审原告、案外人）：泰州市东海学苑服务有限公司，住所地泰州市济川西路明珠小区北大门对面办公室。 法定代表人：徐留贯，该公司总经理。 委托诉讼代理人：丁美，汉族。 两上诉人共同委托诉讼代理人：张渝，江苏奕俊律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中信银行股份有限公司泰州分行，住所地泰州市海陵区鼓楼路15号。 负责人：黄建伟，该行行长。 委托诉讼代理人：凌晨，江苏致邦（泰州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许健，江苏致邦（泰州）律师事务所实习律师。 原审第三人：泰州尚宏商贸有限公司，住所地泰州市海陵区海陵北路288号五层二单元504室。 法定代表人：康祝生。 原审第三人：泰州市口腔医院（原泰州市口腔病防治院），住所地泰州市海陵区迎春路158号。 法定代表人：高振然。 委托诉讼代理人：段勇，男，汉族。 原审第三人：江苏华城商贸有限公司，住所地泰州市江洲南路113号。 原审第三人：戴伟，男，汉族。 原审第三人：黄志国，男，汉族。 原审第三人：陈茜，女，汉族。 上诉人徐东辉、泰州市东海学苑服务有限公司（以下简称东海公司）因与被上诉人中信银行股份有限公司泰州分行（以下简称中信银行泰州分行）、原审第三人泰州尚宏商贸有限公司（以下简称尚宏公司）、泰州市口腔医院、江苏华城商贸有限公司（以下简称华城公司）、戴伟、黄志国、陈茜案外人执行异议之诉一案，不服泰州市海陵区人民法院（以下简称海陵法院）（2019）苏1202民初4704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐东辉、东海公司上诉请求：撤销一审判决，裁定发回重审或者改判确认上诉人对案涉房屋享有租赁权，并自2010年8月19日享有至2029年1月，本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由:1.上诉人对案涉房屋是否享有租赁权、享有期限的确认，均涉及上诉人的重大利益，也是执行行为是否合法的重要指标。如上诉人对案涉房屋享有合法租赁权，执行法院应在全面考量上诉人租赁期限、使用情况、经营损失等实际情况的基础上依法处理后再行处置案涉房屋，而不是直接忽略上诉人的合法权益即进行处置。上诉人早在2010年8月19日对案涉房屋即享有合法租赁权，上诉人东海公司经营的格林豪泰酒店也自2014年1月开始对外经营，上诉人不仅在诉状中“事实和理由”部分对此提出了明确主张，还详细阐明了相应租金的计算方式与实际缴纳情况，庭审中上诉人也一再举证说明该事实，并出具了书面辩论意见再次明确该事实，一审判决完全忽略了对上诉人第一项诉求的理涉，更未对此进行释法，简单认为“原告仅以其享有合法租赁权为由要求阻却对标的物的处置，依据不足”，驳回上诉人全部诉求，显然认定事实不清。 中信银行泰州分行辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。 泰州市口腔医院未陈述意见。 尚宏公司、华城公司、戴伟、黄志国、陈茜未到庭陈述意见。 经审理查明，2018年7月13日，海陵法院对中信银行泰州分行诉华城公司、尚宏公司、戴伟、黄志国、陈茜金融借款合同纠纷一案作出（2018）苏1202民初2729号民事判决：一、被告华城公司于本判决生效后十日内给付原告中信银行泰州分行借款本金人民币9941168.17元，利息、罚息人民币61713.2元（计算至2016年12月21日），并自2016年12月22日起至实际清偿之日止以本金人民币9941168.17元为基数按年利率8.25%计算的罚息，按季结息，计收复利；二、原告有权以被告尚宏公司提供的位于泰州市济川西路376号新和商业中心4幢101室、201室以及2幢106室房屋及土地折价或者以拍卖、变卖前述抵押财产的价款在抵押登记载明的权利金额范围内优先清偿本判决第一项所确定的款项。三、被告戴伟、黄志国、陈茜对本判决第一项所确定款项承担连带清偿责任，在承担保证责任后有权向被告华城公司追偿。该判决发生法律效力后，中信银行泰州分行申请执行，海陵法院于2018年9月21日以（2018）苏1202执2080号立案执行。执行过程中，该院于2018年9月30日作出（2018）苏1202执2080号执行裁定，冻结、扣划被执行人华城公司、尚宏公司、戴伟、黄志国、陈茜银行存款人民币10162183.37元，或查封、扣押、提取相应价值的财产。2018年10月9日，该院向泰州市高新区不动产登记中心送达（2018）苏1202执2080号之五协助执行通知书，要求停止办理被执行人尚宏公司名下的座落于泰州市济川西路376号新和商业中心4幢101室、201室，以及2幢105、106、107、110室房地产及土地使用权的转让、过户、抵押、赠与等权属变更、转移登记手续（查封期限三年，自2018年10月9日起至2021年10月8日止）。2019年3月1日，该院向尚宏公司发出限期履行通知书，责令在收到本通知书之日起5日内，按照（2018）苏1202民初2729号民事判决书的给付义务履行完毕。逾期不履行，将依法被执行人尚宏公司名下位于泰州市济川西路376号新和商业中心4幢101、201室（现公安编号为二号楼东北侧二层附属楼）以及2幢106室（现公安编号为室）的房产强制处分（评估、拍卖、变卖等方式）。2019年3月7日，该院作出（2018）苏1202执2080号执行裁定，拍卖、变卖被执行人尚宏公司名下上述101、201、106室的房产。3月8日，该院发出公告，限令被执行人尚宏公司及其他实际占有人于5日内自行搬离泰州市济川西路376号新和商业中心4幢101、201室（现公安编号为二号楼东北侧二层附属楼）以及2幢106室（现公安编号为室）的房屋，交由法院处置。案外人徐东辉、东海公司提出异议后，海陵法院于2019年8月23日作出（2019）苏1202执异61号执行裁定：驳回徐东辉、东海公司的异议。 徐东辉、东海公司不服该裁定，向海陵法院提起执行异议之诉称，2010年8月19日，徐东辉与时为案涉房屋权利人的原泰州市口腔病防治院（即本案第三人泰州市口腔医院）签订了《房屋租赁合同》。后双方就履行该合同发生争议诉至法院，海陵法院组织调解并作出（2011)泰海民初字1777号民事调解书确认了双方间合法的租赁关系，即徐东辉自2010年8月19日对案涉房屋即享有合法的租赁使用权。根据“买卖不破租赁”原则，尚宏公司取得案涉房屋所有权前后，各方均未表示过就租赁关系提出过修改、变更、解除等法律意愿，徐东辉与泰州市口腔医院就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》即应对尚宏公司产生约束力。徐东辉自2010年8月9日承租案涉房屋后即并由徐东辉实际控制的东海公司依法领取营业执照，实际使用上述租赁标的经营格林豪泰酒店，至今一直长期、持续地对外经营。该事实长期客观存在，尚宏公司应知晓该事实，也就是说其在取得案涉房屋前即应知道徐东辉对案涉房屋享有租赁使用权，在取得案涉房屋产权后其也未就此提出过异议，应认定其以实际行为追认了徐东辉与泰州市口腔医院之间签订《房屋租赁合同》。由尚宏公司分别于2017年3月16日、2017年5月10日出具收条的内容可见，其明知徐东辉的租赁事实，且已以实际行为追认了徐东辉租赁和使用案涉房屋的行为。请求：1.确认其与泰州市口腔医院于2010年8月19日签订的《房屋租赁合同》有效，该合同对案涉房屋产权人即尚宏公司具有约束力，即确认其享有对案涉房屋公安编号为4幢101、201房屋，2幢105、106、107号房屋的合法租赁使用权，并先于中信银行泰州分行的抵押权；2.撤销关于位于泰州市济川西路376号新和商业中心4幢101、201室及2幢105、106、107室房屋的拍卖、变卖执行措施，解除查封措施，对案涉上述房屋执行应当保护在先的其合法租赁权；3.中信银行泰州分行承担本案诉讼费用。 另查明，海陵法院于2011年6月7日出具（2011）泰海民初字第1777号民事调解书，约定：一、因泰州市口腔病防治院土地性质，开发区管理委员会查封了徐东辉工地等原因，使徐东辉无法继续施工、开业，徐东辉损失巨大。徐东辉已经按照双方于2010年8月19日签订的《房屋租赁合同》履行了自己的全部义务。二、泰州市口腔病防治院同意按照2010年8月19日签订的《房屋租赁合同》规定承担人民币70万元的违约责任，徐东辉同意不立即收取该款项，仍存放泰州市口腔病防治院，按照双方签订的《房屋租赁合同》规定的房租金额抵算房租。三、泰州市口腔病防治院于2011年6月30日前还清徐东辉借款人民币30万元及利息（自2010年8月30日开始计息，利率按月息1%计算）。泰州市口腔病防治院到期未还清，按违约处理：按照同期银行贷款利率的4倍支付逾期利息。四、泰州市口腔病防治院同意从2011年元月1日起计算徐东辉打入泰州市口腔病防治院账户的70万元的利息，利率按年息10%计取，至2011年8月18日。考虑双方的合作关系，2011年8月19日起，徐东辉在泰州市口腔病防治院的140万元，及徐东辉已经投入的装修成本约80万元，双方同意仅按140万元计取利息，利率按年息15%计算。五、泰州市口腔病防治院承诺即日起5个月内保证该租赁房屋全部满足交付条件(即2011年10月18日前)，并交付徐东辉使用。泰州市口腔病防治院承诺如不能按期交付使用，自愿承担违约金人民币70万元。六、原、被告之间的纠纷已处理完毕、余无争议。 再查明，涉案房产泰州市济川西路376号新和商业中心4幢101、201室（现公安编号为二号楼东北侧二层附属楼）以及2幢106室（现公安编号为室）均于2015年10月20日由尚宏公司领取了房屋所有权证，并为单独所有。 海陵法院认为，徐东辉、东海公司提出执行异议所针对的执行行为系对案涉房屋的拍卖、变卖及查封，该执行行为系对执行标的物的处置，其提出该异议的理由在于其对案涉房屋享有租赁权。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”根据相关规定，即使徐东辉、东海公司对案涉房屋享有租赁权，其仅对案涉房屋享有占有使用的权利，并不足以产生阻却对案涉房屋处分的效果，对其异议，不予支持。据此，该院于2020年9月11日作出（2019）苏1202民初4704号民事判决：驳回徐东辉、东海公司的诉讼请求。本案受理费人民币82308元，由徐东辉、东海公司负担。 本院认为，一审判决认定事实不清，证据不足。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下： 一、撤销泰州市海陵区人民法院(2019)苏1202民初4704号民事判决； 二、本案发回泰州市海陵区人民法院重审。 上诉人徐东辉、泰州市东海学苑服务有限公司预交的二审案件受理费82308元予以退还。 审 判 长 丁正明 审 判 员 孙金录 审 判 员 陈海涛 二〇二一年五月十日 法官助理 王书鹏 书 记 员 张 伟