辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终6219号上诉人（原审被告）：辽宁利达行房地产顾问有限公司，住所地沈阳市皇姑区北陵大街19号（3117）法定代表人：邵玉林，该公司经理。委托诉讼代理人：邵永刚，男，1989年5月24日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市铁西区。被上诉人（原审原告）：李美兰，女，1989年8月23日出生，朝鲜族，住沈阳市浑南区。委托诉讼代理人：孙辉，男，1977年6月4日出生，汉族，系被上诉人丈夫，住沈阳市浑南区。被上诉人（原审原告）：孙辉，男，1977年6月4日出生，汉族，住沈阳市浑南区。被上诉人（原审被告）：辽宁方达房产开发有限公司，住所地沈阳市铁西区兴工北街95-3号法定代表人：伊双艳。上诉人辽宁利达行房地产顾问有限公司因与被上诉人李美兰、孙辉，原审被告辽宁方达房产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院(2020)辽0106民初3884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。辽宁利达行房地产顾问有限公司上诉请求：1.撤销一审法院民事判决；2.请求被上诉人继续履行商品房买卖合同的相应责任；3.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人与辽宁方达房产开发有限公司签订商品房买卖合同真实有效，由于被上诉人自身因素不能继续履行合同，多次到售楼处要求退房。上诉人作为销售方，并不是实际开发方，故不承担共同返还义务。李美兰、孙辉辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。辽宁方达房产开发有限公司未到庭亦未提交书面意见。李美兰、孙辉向一审法院起诉请求：1.解除原告同二被告签署的商品房买卖合同；2.二被告返还原告购房款、定金、合计175533元，二被告赔偿原告团购费20000元；3.二被告支付原告违约金5865.99元、二被告支付原告以195533元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年12月31日起计算至被告实际全额返还购房款和定金之日止的利息（资金占用费）；4.二被告承担原告因本案支出的保全费1570元、保险费600元及公告费；5.本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告购买被告辽宁方达房产开发有限公司开发的利达行金誉9层14号的房屋一套。2019年9月9日，原告签署《利达行金誉项目认购协议书》，约定，出让人（甲方）辽宁利达行房地产顾问有限公司，买受人（乙方）原告，乙方自愿购买由甲方开发的【利达行金誉】项目9层14号物业单位，建筑面积约60.24平方米，单价12707元，总价暂定为765490元。签订本协议书时，乙方需交纳认购金1万元，作为按期签订《商品房买卖合同》及相关文件的担保。该认购定金在甲乙双方签订《商品房买卖合同》及相关文件后自动转为购房款。折扣与优惠约定内部员工优惠总价减一万，折后单价92222，折后总价555533，首付175533，贷38万。协议还约定了其他权利义务。原告在该协议签字，被告辽宁利达行房地产顾问有限公司在该协议盖章。2019年9月12日，原告签订《商品房买卖合同》，约定由房屋总价款555533元，建筑面积60.24平方米，其中首付款175533元，房屋贷款38万元。合同约定出卖人应当在2019年10月31日前在经验收合格的条件下将房屋交付买受人使用。出卖人未按约定期限交付的，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。该合同带约定了其他权利义务，原告在合同上签字，被告辽宁利达行房地产顾问有限公司在合同上盖章。原告于2019年9月9日向被告辽宁利达行房地产顾问有限公司支付定金10000元，向辽宁佰签房地产经纪有限公司支付团购费20000元，后于合同签订当日向被告辽宁利达行房地产顾问有限公司支付购房首付尾款165533元。原告主张涉案房屋因被告逾期交房30日及原告得知被告未取得商品房预售许可证，故原告要求解除商品房销售合同。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”原告购买房屋系由被告辽宁利达行房地产顾问有限公司销售，由被告辽宁方达房产开发有限公司开发的房屋，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有权代理的，该代理行为有效，本案中，被告辽宁利达行房地产顾问有限公司与原告以甲方名义签订《认购协议书》、《商品房买卖合同》，原告有理由相信涉案合同系被告辽宁方达房产开发有限公司与其签订，被告辽宁利达行房地产顾问有限公司的行为已构成表见代理，故被告辽宁方达房产开发有限公司应对违约行为承担相应责任。现因被告辽宁方达房产开发有限公司违约逾期交房，原告要求解除与辽宁方达房产开发有限公司的商品房买卖合同，符合法律规定，予以支持。关于原告主张的要求二被告返还购房款、定金175533元的诉讼请求，一审法院认为，合同解除后，被告辽宁方达房产开发有限公司有义务向原告返还其交纳的房屋首付款175533元。因该款项实际由被告辽宁利达行房地产顾问有限公司收取，故被告辽宁利达行房地产顾问有限公司向原告负有共同返还义务。关于原告主张的二被告返还团购费20000元的诉讼请求，该团购费20000元属于因被告辽宁方达房产开发有限公司违约给原告造成的实际损失，一审法院予以支持，由被告辽宁方达房产开发有限公司向原告赔偿。团购费，原告主张向被告辽宁利达行房地产顾问有限公司交纳，但其向法庭提供的收据为辽宁佰签房地产经纪有限公司出具。该款项原告要求被告辽宁利达行房地产顾问有限公司共同返还，无事实及法律依据，不予支持。关于原告主张的违约金5865.99元，根据合同约定，出卖人未按约定期限交付的，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。按原告已付购房款金额为175533元的3%计算，违约金为5265.99元，一审法院予以支持，由被告辽宁方达房产开发有限公司向原告赔偿。一审法院判决：一、解除原告李美兰、孙辉与被告辽宁方达房产开发有限公司之间的《商品房买卖合同》关系；二、被告辽宁方达房产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告李美兰、孙辉购房首付款人民币175533元；三、被告辽宁利达行房地产顾问有限公司对本判决第二项承担共同返还义务；四、被告辽宁方达房产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告李美兰、孙辉赔偿团购费损失人民币20000元；五、被告辽宁方达房产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告李美兰、孙辉支付违约金人民币5265.99元；六、驳回原告李美兰、孙辉的其他诉讼请求。如被告未按指定期间履行上述金钱给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4354元，由被告辽宁方达房产开发有限公司、辽宁利达行房地产顾问有限公司承担4312元，由原告承担42元。保全费1570元，由被告辽宁方达房产开发有限公司、辽宁利达行房地产顾问有限公司承担。公告费600元，由辽宁方达房产开发有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。案涉《商品房买卖合同》出卖方辽宁方达房产开发有限公司未按合同约定向被上诉人交付房屋，构成违约，一审法院对被上诉人提出解除《商品房买卖合同》的请求予以支持，并无不当。关于上诉人提出曾与被上诉人协商，被上诉人同意继续购买案涉房屋，请求被上诉人继续履行商品房买卖合同相应责任的主张，被上诉人予以否认，上诉人亦未提供任何证据证明，故对于上诉人该项主张，本院不予支持。关于上诉人提出其作为销售方，并非实际开发方，不承担共同返还首付款义务的问题，被上诉人一审提供了由上诉人出具并加盖上诉人公章的首付款收款收据，二审庭审中上诉人亦明确表示收到了被上诉人支付的首付款，并表示同意向被上诉人返还扣除上诉人向中介公司支付的后置佣金之外的首付款。鉴于上诉人实际收取了被上诉人支付的首付款，一审法院认定在《商品房买卖合同》解除后，上诉人负有共同返还首付款义务，并无不当。因辽宁方达房产开发有限公司违约，被上诉人依据《商品房买卖合同》约定享有合同解除权，上诉人提出由被上诉人承担上诉人的中介费损失，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人辽宁利达行房地产顾问有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4354元，由上诉人辽宁利达行房地产顾问有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年五月十九日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。