广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤04民终900号上诉人（一审被告、反诉原告）：郑思源，男，1970年12月5日出生，汉族，住珠海市香洲区×××××××××××××××××，公司身份证号码：440××××××××××××518。被上诉人（一审原告、反诉被告）：周敏，女，1995年8月18日出生，汉族，住湖南省常宁市×××××××××民小组，公司身份证号码：430××××××××××××723。上诉人郑思源因与被上诉人周敏房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的（2020）粤0402民初13881号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。郑思源上诉请求，撤销一审判决，判令：1.周敏赔偿郑思源房屋空置损失3200元；2.郑思源返还周敏3200元押金；3.对一审判决第二项无意见。事实和理由：一、2020年7月30日，双方因空调维修费和租客身份未进行登记的罚款问题发生了争论，除此之外，郑思源并未有任何要求周敏搬离的行为，郑思源没有违约。相反，郑思源在2020年8月2日在微信上连续三次催促周敏交8月房租，但周敏明确拒绝并强行占住，并在微信里称：“没有达成一致，我就不搬，现在轮到你报警了”。郑思源在周敏拖欠租金5天后，经沟通，见周敏没有交租意愿的情况下，才委托物业停水电以促使其是否选择继续交租居住，而周敏选择了搬离。周敏答辩称，2020年7月30日因为垫付200元罚款一事双方产生分歧，郑思源就在微信上要周敏月底搬离，周敏强调合同未到期，但郑思源却以三观不合让搬走。2020年8月2、5日，周敏找了居委会协调，但郑思源不愿意出来调解。2020年8月4日，在没有任何通知的情况下郑思源停了水电，周敏被迫搬离，当天通知郑思源来验收房屋。2020年8月6日，周敏询问郑思源房屋验收完了没，郑思源却回答等周敏起诉。周敏一审诉讼请求：1.判令郑思源向周敏支付因提前解除租赁合同应向周敏双倍返还的租房押金6400元；2.判令郑思源向周敏返还因承租事宜代缴的行政处罚款200元；3.判令郑思源向周敏返还垫付的空调维修费250元；4.判令郑思源以前面三项诉讼请求合计6850元为基数，自2020年8月6日起，按银行间同业拆借利率标准向周敏支付资金占用费，至付清之日止；5.判令郑思源承担本案的诉讼费。一审判决认定事实如下,珠海市××××××××××××（以下简称“案涉房屋”）系郑思源所有，建筑面积为38.91平方米。2019年9月24日，周敏作为承租方（乙方）、郑思源作为出租方（甲方）就案涉房屋签订《物业租赁合同》，约定：一、甲方将坐落于珠海市香洲区吉大新天地726房的物业出租给乙方使用，租期从2019年9月30日到2020年9月30日止，月租金¥1600元整，签订本合同时乙方向甲方支付租赁押金¥3200元。三、租赁期间所涉及水电费、物业管理费、宽带费、有线电视费等使用费用均由乙方承担。四、出租期间，乙方负责维护好原有财产及物品，如有损坏由乙方负责维修或赔偿，自然损坏及折旧由甲方负责，当物业不具备使用条件时，甲方必须及时处理，否则乙方有权拒付租金或退租。五、甲方单方面中途解除合同或出租物业不具备使用条件时，须提前30天通知乙方处理，并双倍返还所收乙方押金。乙方中途退租，当月租金不满一个月按一个月计，押金不予退还。合同期满，乙方不再续租，须提前一个月通知甲方。到期时乙方须将自己的全部物品搬出，否则视作放弃处理，甲方可随意处置。六、出现以下情况时，甲方有权收回物业、处理屋内物品、没收押金、并根据损失情况索取赔偿：1.乙方拖欠租金10日以上或拖欠使用费用金额达到月租金的一半时；2.该物业出租给乙方做功能使用，乙方不得私自改变用途或从事违法活动；3.合同期内未经甲方书面同意，乙方私自将房屋转租给第三方……当日，周敏通过微信转账向郑思源支付4800元（包括一个月房租1600元和租赁押金3200元）。《物业租赁合同》签订后，郑思源依约将案涉房屋交付给周敏。周敏自述入住后除了有一次是月初1号缴纳房租之外，基本上每个月最后一天都会提前支付下个月租金。郑思源提交的微信聊天记录显示，周敏于2019年10月30日微信转账支付2019年11月的房租1600元、2019年11月30日微信转账支付2019年12月的房租1600元、2019年12月31日微信转账支付2020年1月的房租1600元、2020年1月31日微信转账支付2020年2月的房租1600元、2020年2月29日微信转账支付2020年3月的房租800元、2020年3月31日微信转账支付2020年4月的房租1600元、2020年4月30日微信转账支付2020年5月的房租1600元、2020年5月31日微信转账支付2020年6月的房租1600元、2020年7月1日微信转账支付2020年7月的房租1600元。2020年7月30日，周敏、郑思源因行政罚款、空调维修费用问题产生纠纷，双方经协商无果。2020年8月4日，郑思源采取停水停电措施，周敏于2020年8月5日搬离案涉房屋。其提交的缴费记录显示，周敏于2020年7月31日缴纳水费72.82元、2020年8月6日缴纳物业费61.59元和电费192.9元。庭审中，周敏陈述，2019年12月18日晚，两名警察上门查房后，郑思源还打微信语音电话批评我，说我不懂变动平白无故让他被罚款200元。之后，郑思源让我帮他代办，因当时警察说在忙，迟点再回复我怎么前去办理，但一直没回复。2020年7月7日，本人跟郑思源沟通要缴纳去年200元罚款时，他质问“上次没交吗？”，这与7月底当本人提出要在房租扣除帮忙代缴的罚款时，郑思源一口咬定本来不用交罚款的事实前后矛盾。我于2020年6月使用空调时，发现遥控器接收、制冷有问题，才和郑思源沟通维修空调的事。双方发生纠纷后，本人曾向居委会、司法所等寻求帮助，但郑思源不肯调解，亦从未出面调解。我有尝试交付2020年8月1日至8月5日的房租，但郑思源拒收。根据合同规定，我并没有逾期10日以上拖欠房租，但对方一直在微信上催我搬离，至今也没有把押金退还给我。根据合同第5条规定，郑思源单方中途解除合同，应双倍返还押金。郑思源抗辩，2019年12月18日警察查房时电话通知我，说查到周敏没有登记记录，承租人要去登记。后来我咨询了拱北民警，郑思源知更换房客后也要登记，补办登记就不会罚款。我让周敏去补办，但她一直没有去补办，如果周敏及时申报就不会被罚款。2020年7月7日我说“你上次没有去交吗？”指的是交登记资料，而不是交罚款。周敏所说的空调是没有修好的。双方之前因行政罚款的事情吵了两句，我只是在微信上说“你们若不想续租了，那你们本月底就搬走”，没有单方解约的事实行为，只是吵嘴斗气，并没有实际上赶周敏搬走的行动。因为周敏不缴纳8月的房租，并强住了几天后我才断水断电让她选择是搬离还是缴纳房租继续住。周敏在我多次催缴后都明确拒绝缴纳8月的房租，视同为实质上的违约行为。我已缴纳相关的物业管理费、水电费，有缴费凭证为证。8月6日至9月21日，案涉房屋无人居住。一审法院认为，周敏、郑思源双方签订的物业租赁合同为双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方均应切实履行。针对周敏的各项诉讼请求及反诉周敏郑思源的反诉请求，一审法院分别评析如下：关于周敏的各项诉讼请求。第一，关于押金问题，租赁合同第五条、第六条明确约定，郑思源单方面中途解除合同或出租物业不具备使用条件时，须提前30天通知周敏处理，并双倍返还所收周敏押金；周敏拖欠租金10日以上或拖欠使用费用金额达到月租金的一半时，郑思源有权收回物业、处理屋内物品、没收押金、并根据损失情况索取赔偿，故本案中的押金实际上有违约金的性质。本案中，租赁合同虽未约定租金支付日期，但从双方微信聊天记录显示，对于周敏在每个月最后一天交纳下个月房租的行为，郑思源并不持异议。周敏虽未准时交纳8月份的房租，但并未构成合同第六条约定的收回物业、没收押金的情形。作为承租方的郑思源未按合同约定方式解决争议，却于8月4日对案涉房屋停水停电，属于单方面违约，应承担相应的违约责任，双倍返还押金共6400元。郑思源提出周敏未履行交租义务可没收押金的抗辩，没有合同依据，一审法院不予采纳。第二，关于行政罚款的问题，该罚款系珠海市公安局拱北口岸分局对赵广俊（周敏的丈夫）不按规定申报承租人资料的行为作出的行政处罚，周敏主张是为郑思源代缴罚款的依据不足，一审法院不予支持。第三，关于空调维修费问题，周敏支付的空调维修费有维修事实说明、支付凭证和收据互相佐证，亦有合同依据，郑思源抗辩空调没有修好，却未能提交有效的证据予以证明，故一审法院对于周敏主张的空调维修费250元予以确认，郑思源应予以赔偿。第四，周敏诉求的相关资金占用费没有合同依据，一审法院不予支持。关于反诉周敏郑思源的各项诉讼请求。第一，关于租金问题，双方于2020年8月5日交接案涉房屋，相关房屋租赁合同已终止履行。周敏应向郑思源支付2020年8月1日至2020年8月5日期间产生的租金258.06元（1600÷31×5），郑思源要求租金损失计算至2020年9月底没有依据，一审法院不予支持。第二，关于物业管理费、水电费问题，经查明，郑思源分别于2020年9月5日、9月7日、9月9日缴纳案涉房屋的电费11.97元、物业管理费63.1元、水费58.76元。一审法院结合实际情况，酌定周敏应支付物业管理费、水费和电费共计80元。第三，关于交通费、打印证明材料费用问题，因郑思源所举证据无法与诉求项目相对应，该主张缺乏必要的法律依据，故一审法院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、郑思源于判决发生法律效力之日起七日内向周敏双倍返还押金6400元，并支付空调维修费250元，合计6650元；二、周敏于判决发生法律效力之日起七日内向郑思源支付欠付的租金258.06元，物业管理费、水费和电费共计80元，合计338.06元；三、上述一、二项相抵扣后，郑思源于判决发生法律效力之日起七日内向周敏支付6311.94元；四、驳回周敏其他诉讼请求；五、驳回郑思源其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元，由郑思源负担；反诉案件受理费减半收取25元，由周敏负担。在二审调查过程中，本院征得双方当事人同意，电话询问了当时负责的民警崔警官，崔警官回答，去派出所办理出租屋登记的义务人是房东，房东要把承租人的资料报给派出所，承租人没有申报义务。之所以处罚决定书上写的是承租人的名字，是因为如果是承租人代交的罚款，会在处罚决定书上写承租人的名字。郑思源质证称，该民警现在不负责涉案房屋所在地片区，没有弄清楚情况。周敏质证称，认可民警的说法，我方无须交罚款。本院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，予以确认。本院认为，关于罚款问题，经二审电话询问经办民警，民警证实向派出所申报承租人情况的义务在于出租方，而且之所以处罚决定书上写承租人的名字，是因为是承租人代交的罚款。故本院认为罚款本应由郑思源承担。因周敏未提出上诉，本院予以维持。关于空调费问题，周敏提交了证据收据和珠海市华兴机电冷气维修部出具的《吉大新天地103栋726房空调维修事实说明》，证明周敏实际维修了空调，郑思源主张未维修好无证据证实，故该部分费用应由郑思源承担。关于谁构成违约的问题，如一审法院所述，周敏虽有拖欠租金的行为，但是根据合同约定，须周敏拖欠租金10日以上或拖欠使用费用金额达到月租金的一半时，才有权收回物业，而郑思源在周敏拖欠租金未达到10日便停水电，属于单方面违约，应承担相应的违约责任，根据双方合同的约定，应双倍返还押金。同时，周敏也无须赔偿郑思源的空置损失。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费50元（郑思源已预交56.75元，本院退回6.75元），由郑思源负担。本判决为终审判决。审判长  吴永科审判员  王 芳审判员  李 灵二〇二一年四月二十六日书记员  陈瑞祥