北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终3134号上诉人（原审原告）：彭圣普，男，1942年12月13日出生，汉族，北京慧普长天科技有限公司员工。委托诉讼代理人：苏凯，男，1975年8月11日出生，北京慧普长天科技有限公司员工。上诉人（原审被告）：北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街20号联合大厦10层。法定代表人：赖国强，执行董事。委托诉讼代理人：邢宇飞，女，1992年9月26日出生，北京中原房地产经纪有限公司法务。上诉人彭圣普、北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原公司）合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初27123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭圣普上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判中原公司承担合同损害赔偿，补充损害赔偿我损失8620000元。事实和理由：1.中原公司明知涉案房屋不存在交易的可能，依然与房主代理人王**一起刻意隐瞒二抵，促成我与代理人签订房屋买卖合同，我由此认为中原公司有恶意欺诈的动机和行为。2.中原公司违背了居间人的忠实义务，造成我的重大损失。3.中原公司可以不遵守行政规定是为了继续实行欺诈行为。4.中原公司以有抵押的房屋不能通过“存量房交易结算资金专用存款账户划转”为由，拒绝我提议通过“存量房交易结算资金专用存款账户划转。”中原公司恶意躲避可以避免我风险的方式，将合同交割方式变为自行交割方式，欺诈我。5.中原公司在明知房主代理人王**未进行相关担保的情况下，谎称贾芳、王**已经完成担保。6.中原公司没有尽到告知委托人对方当事人的信用及履约能力的义务。中原公司与房主代理人王**存在恶意串通的欺诈行为。7.我对一审判决认为“因彭圣普作为购房人亦未能尽到其应尽的审慎义务”的判决存在异议。我不存在过错。我要求中原公司基于“合同违约赔偿”和“合同损害赔偿”进行赔偿，因其重大过错承担全部补充赔偿责任。中原公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，依法改判驳回彭圣普的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。我公司已经履行居间合同义务，并尽到身份证明材料及房屋状况的告知义务。我公司已经按照居间合同约定完成了居间服务义务，并提交房屋所有权证书复印件即居间合同进行证明，并非一审判决中记载的我公司未提供证据证明已告知彭圣普存在两项抵押。一审法院认定我公司有过错承担补充责任没有事实依据。彭圣普向一审法院起诉请求：1.中原公司返还我居间服务费30000元及利息（以30000元为基数，从2013年11月1日起按照同期银行贷款利率计算至2020年11月1日止，共计46700元）；2.中原公司赔偿因居间合同欺诈造成的损失，依据（2017）京0106民初12923号民事判决书计算损失共计8620123元，计算至2020年11月30日。一审法院认定事实：2013年11月25日，案外人田继荣（甲方、出卖人）、彭圣普（乙方、买受人）和中原公司（丙方、居间人）签订了《房屋买卖居间合同》。该合同约定：交易房屋坐落于北京市丰台区方庄芳城园一区17号楼B-2304（以下简称2304号房屋），类型属于商品房，建筑面积为142.04平方米；房屋装修情况为精装；房屋所有权人为田继荣；房屋所有权证明文件编号：京房权证丰私字第XXXX号；该房屋的抵押状况为：抵押权人中信（银行），贷款余额约250万元；总房款价350万元；在本合同签订后当日内，乙方同意直接交付（或补交由丙方转付）甲方定金2万元，故本次交易定金共计2万元；甲乙双方同意采取自行交割（全款）方式付款；甲乙双方定于2014年3月28日前，在甲乙双方资料齐全并积极配合的前提下，由丙方协助甲乙双方到房屋权属登记部门办理过户手续；涉及此次房屋交易中产生的全部税费，由乙方承担；乙方向丙方支付居间服务费5万元；甲方承诺本交易房屋除本合同第二条第七款所设立的抵押权外，无其他任何权利瑕疵影响到标的房屋的交易；本次交易的后续手续由北京江瀚誉翠担保有限公司办理，并另行签署相关合同等。上述合同签订后，彭圣普依约向中原公司支付了居间服务费共计3万元，中原公司于2013年12月30日、2014年5月10日先后开具了收据。同日，田继荣（出卖人）与彭圣普（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》约定：出卖人所售房屋坐落为2304号房屋，建筑面积142.04平方米；该房屋已经设定抵押，抵押权人为中信银行，抵押登记日期为2012年10月11日；房屋成交价格为3500000元；出卖人应当在2013年12月10日前将该房屋交付给买受人；自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在2014年3月28日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起五日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期贷款利率付给利息等。上述合同签订后，彭圣普依约陆续向田继荣支付房款共计3480000元，但田继荣未按合同约定时间将房屋过户与彭圣普，后田继荣于2014年9月5日去世。2017年，彭圣普将汤龙硕（系田继荣之子）、王**（系田继荣关于房屋出售事宜之委托人）作为被告，将中原公司列为第三人诉至法院，要求：1.解除《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖居间合同》；2.判决被告汤龙硕返还原告已付房款348万元，支付违约金；3.汤龙硕赔偿原告因房屋涨价造成的可得利益损失287.46万元（房屋评估价格与本案成交价格之差）；4.中原公司、王**对第2、3项诉讼请求承担连带责任等。一审法院经审理后查明：2304号房屋于2012年10月8日设立了抵押权，抵押权人为中信银行股份有限公司总行营业部，最高债权额为310万元；于2013年11月4日设立了抵押权，抵押权人为杨晓龙，被担保主债权数额为450万元。一审法院随后作出（2017）京0106民初12923号民事判决，认为：……田继荣于2014年9月5日去世，在世时，其未解除房屋上设定的二项抵押，未在合同约定期限范围内履行过户义务，显属违约；现二项抵押仍未解除，房屋无法办理过户，彭圣普有权解除合同，要求田继荣返还购房款，承担违约责任、赔偿损失；田继荣已去世，应由其继承人汤龙硕在遗产范围内承担相应责任；汤龙硕辩称其放弃继承，承担责任失去了基础；因田继荣的遗产及债务未作清理，汤龙硕虽于庭审中明确表示放弃继承，但其实际仍有权对母亲遗产予以管理，加之放弃继承的意思表示为可能出现反复，故为保护彭圣普的合法权益，法院对彭圣普要求汤龙硕承担责任之诉讼请求予以支持，应以遗产范围为限……关于要求中原公司承担连带责任问题，虽然合同中未写明签约前设立的450万元抵押，合同中亦未见约定出卖人的解押义务，中原公司的居间行为存有瑕疵，但并无证据证明中原公司与出卖人之间有恶意串通损害买受人利益的行为，要求中原公司承担连带责任于法无据，不予支持；判决：一、解除王**代理田继荣与彭圣普于二〇一三年十一月二十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、解除王**代理田继荣与彭圣普及北京中原房地产经纪有限公司于二〇一三年十一月二十五日签订的《房屋买卖居间合同》；三、汤龙硕于判决生效之日起七日内在继承遗产范围内返还彭圣普购房款三百四十八万元并按中国人民银行同期贷款利率支付利息（以三百四十八万元为基数，自二〇一四年三月二十九日起至实际返还之日止）；四、汤龙硕于判决生效之日起七日内在继承遗产范围内赔偿彭圣普损失二百零五万元；五、驳回彭圣普的其他诉讼请求。该民事判决于2018年11月26日生效。上述民事判决书生效后，彭圣普向法院申请强制执行。一审法院经审查后，于2020年8月27日作出(2020)京0106执3566号执行裁定，认为：本案中，因被执行人汤龙硕表示未继承田继荣的遗产，且申请执行人彭圣普未能提供被执行人继承遗产的线索，本案执行内容暂不明确，且难以在执行程序中使执行内容明确，裁定：驳回申请执行人彭圣普的执行申请。之后，彭圣普因认为中原公司居间行为存在欺诈及过错，故诉至法院。审理中，经法院询问，中原公司表示其已经告知彭圣普涉案房屋上存在两个抵押的情况，且已告知其交易风险，但未能提交证据对此予以佐证。彭圣普表示不认可中原公司上述陈述，因其居间行为存在过错，其应当承担补充赔偿责任。一审法院认为：彭圣普与田继荣、中原公司签订的《房屋买卖居间合同》系各方当事人真实意思表示，应属有效。各方当事人均应依约履行自己的合同义务。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。居间人有告知委托人对方当事人的信用及履约能力的义务，并应提示委托人相应交易风险。本案中，中原公司在明知涉案房屋存在另一个金额高达450万元的抵押登记情况下，未将相关事实如实告知彭圣普，亦未提请其注意，仍促成双方在合同中将涉案房屋的抵押情况写为仅有一个250万元的抵押登记，没有尽到居间人的忠实义务，致使购房人彭圣普遭受购房款及房屋溢价款损失，且至今无法得到赔偿，居间人应将已经收取的报酬予以退还，并在其过错程度范围内承担一定的补充赔偿责任。法院生效民事判决书已经判决解除各方签订的《房屋买卖居间合同》，该民事判决书于2018年11月26日生效，合同解除后，中原公司理应及时退还全部居间费，故彭圣普要求中原公司退还居间费并支付利息的诉讼请求，合理部分法院予以支持，超出部分法院不予支持。虽然中原公司在居间行为中存在重大过错，但因彭圣普作为购房人亦未能尽到其应尽的审慎义务，故法院根据中原公司的过错程度、彭圣普因此实际遭受的损失酌情确定中原公司在50万元的范围内就田继荣之子汤龙硕无法返还的部分款项对彭圣普承担补充赔偿责任。故彭圣普要求中原公司赔偿其损失8620123元的诉讼请求中合理部分法院予以支持，超出部分法院不予支持。中原公司的答辩意见，缺乏事实和法律依据，法院不予采信。据此，一审法院于2020年11月判决：一、北京中原房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内退还原告普居间服务费3万元；二、北京中原房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内给付彭圣普利息（以3万元为基数，自二〇一八年十一月二十六日至二〇一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自二〇一九年八月二十日至二〇二〇年十一月一日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；三、北京中原房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内在50万元的范围内对彭圣普承担补充赔偿责任；四、驳回彭圣普的其他诉讼请求；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认，另查明，中原公司于2013年11月1日收取彭圣普定金2万元，并在钱款交付书上备注：收客定金转交业主，经办人汤清珍2013年11月11日。本院认为，彭圣普上诉意见中的核心争点是其认为中原公司有恶意欺诈的动机和行为。彭圣普认为中原公司明知涉案房屋不能交易，依然与房主代理人王**一起刻意隐瞒二次抵押的事实并促成交易，但对该事实主张未能提供证据予以证明，其主张属于主观推测，本院难以支持。而且生效判决书已经确认，中原公司的居间行为存有瑕疵，但并无证据证明中原公司与出卖人之间有恶意串通损害买受人利益的行为，要求中原公司承担连带责任于法无据。生效裁判文书确认的事实亦属免证事实，其既判力亦应当受到尊重，故中原公司无补充性的连带责任。关于中原公司的过错及责任承担，其辩称已将二次抵押的情况告知彭圣普，但未举证证明，故其主张之事实不能被认定。该意见还可视为中原公司自认对二次抵押的情况知晓，可以认定其未尽到信息服务的居间合同义务，构成违约。一审法院判令中原公司退还居间服务费及利息，是其未尽合同义务的后果，本院予以维持。本院认为，彭圣普主张的赔偿数额远远超出中原公司在违约中的可得利益范围，难以全部支持。彭圣普主张中原公司承担补充赔偿责任，实际上是连带性的补充责任，而现行法律没有居间人承担连带责任的法律依据；故中原公司的赔偿范围，仅限于其居间服务的违约责任。一审法院酌情确定的赔偿数额无显著不当，本院予以维持。本院须指出，一审判决主文表述的补充赔偿责任，可以理解为当事人寻求救济的先后顺序，不是法律上的补充责任。本院对彭圣普的境遇深表理解，但出卖人的赔偿责任与居间人的赔偿责任在法律上不具有连带关系，是两个独立的责任。彭圣普可以继续关注前案被执行人财产情况，寻找恢复执行的机会。中原公司是房产地中介领域的知名企业，客观的信赖是商业信誉之源，是企业无形资产之本。居间服务的核心价值是信息服务，而信息服务的最大风险是权属风险。本案中，因权属信息问题造成买受人与中介方双输结果，实在可惜；更大的损失是无形的，既有企业品牌价值的伤害，更在客观未来人生的伤痛。如此案例，值得中原公司等房地产中介企业深刻反思。望中原公司完善服务流程，尤其细化以权属信息为重点的信息服务流程，在签约时核实权属信息并确认买受人知悉；包括钱款交付方式在内，全面查找交流流程的风险点，优化风险告知程序。面对交易风险的灰犀牛，交易各方是命运共同体，任何一方都不可能独善其身；对于房地产中介企业而言，对客观的爱护也是对自己的爱护。爱，是客户对企业的信赖，更是企业对客户的保护，是企业的文化价值。爱，是无形的价值，却胜过有形的资产，是企业基业长青的持续能量。综上所述，彭圣普的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9100元，由彭圣普负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李俊晔审 判 员 李明磊审 判 员 王 琪二〇二一年五月十七日法官助理 王若净书 记 员 张 爽