辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终492号上诉人（原审被告）：抚顺兴隆宝通置业有限公司，住所地辽宁省抚顺市顺城区抚顺城路（东段）**楼4、5号门市。诉讼代表人：抚顺兴隆宝通置业有限公司管理人。管理人负责人：苏丹，清算组组长。委托诉讼代理人：冯祥，辽宁煤都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李桂芝，女，1952年12月28日出生，汉族，住辽宁省抚顺市望花区。上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司（以下简称宝通公司）因与被上诉人李桂芝商品房销售合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初2630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宝通公司向本院提出上诉请求：1、依法撤销一审判决第二判项，改判上诉人支付延期办理产权证违约金30.58元。2、被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一审民事判决书认定《合同补充协议》逾期办理产权证违约金条款违反公平原则、显失公平认定事实错误、适用法律错误。上诉人认为本案系同一事实引发的系列性群体诉讼案件，人民法院在裁判过程中应当统一裁判尺度，做到“同案同判”，而一审法院以显失公平为由依职权调整违约金标准没有事实及法律依据。本系列案首个案件（2020)辽04民终2117号判决书中对于上诉人与购房者签订商品房买卖合同以及补充协议书客观事实背景进行审查，认定协议合法有效各方应按合同履行义务。上诉人认为本案系相同事实引发案件，人民法院应当统一裁判尺度，参考首例案件裁判结果，依法改判按《同补充协议》支付延期办理产权证违约金。同时，本案中被上诉人购买房屋后上诉人已返还被上诉人公摊调差补款9296元，并已支付违约金共计7027元，所有款项均依据商品房买卖合同及补充协议约定，被上诉人在领取款项后并无异议，应当视为对合同及补充协议的认可，对双方均有约束力。同时，被上诉人在一审过程中并未提供任何证据证明延迟办理产权证给予其造成损失，一审法院依职权调整补充协议内容没有事实依据，应当依法予以纠正。被上诉人李桂芝辩称，驳回上诉人上诉请求。一、同案同判的观点没有法律依据。目前没有颁布同案同判的相关法律和指导意见。上诉人上诉状提到的案例并不是最高院发布的指导案例。二、上诉状将本案归结为同一事实引发的系列群体诉讼案件与事实不符。因上诉人所售商品房产权状态多种多样，有抵押状态的，有完全产权的，因状态不同，买受人、开发商交易中交易过程也不相同。上诉人上诉状提到的另案房屋就属于抵押房，以明显低于市场的价格从开发商进行交易。抵押房是否能办理产权处于一种不确定的状态，买卖双方均做到明知，但在本案中被上诉人是以市场价全款购买的产权房，与上诉人提到的另案判决中当事人购买的房屋完全不相同。双方签订的补充协议是格式条款，不容双方商量。三、上诉人主张被上诉人对补充协议内容表示认可的观点与事实不符。上诉人向被上诉人支付公摊补差款、延迟交房违约金是上诉人应尽的义务，被上诉人领取款项也是应有的权利。本案争议的焦点问题是针对违约金的约定是否违反民法典最基本的公平原则。李桂芝向一审法院提出诉讼请求：1、请求判决调高《合同补充协议》中因被告的责任造成逾期办理房屋权属证书，被告向原告支付的违约金金额，以原告已付购房款总额305847元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算方法计算因涉案房屋逾期办理房屋权属证书而产生的违约金；2、判令被告立即赔付原告逾期交付房屋违约金7522.68元（购房款305847元*万分之一*逾期交房天数246天）；3、请求法院判决被告向原告给付逾期办理房屋权属证书违约金47697.64元（购房款305847元*4.75%（2015年中国人民银行规定的金融机构1年以上，5年以内的贷款利率）*逾期天数788天）；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年12月11日，原告李桂芝与被告抚顺兴隆宝通置业有限公司签订《抚顺市商品房买卖合同》（合同编号：R201300653843)及《合同补充协议》，约定原告以房屋总价款305847元的价格购买被告开发的位于抚顺市顺城区5-11号楼1单元603号房屋一处，建筑面积63.66平方米；被告应当在2015年9月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，具体时间以被告发放《入伙通知书》载明的交房时间为准（不迟于前述交房日期），原告给予被告30日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，无需被告中原告承担违约责任。如宽展期届满后出卖人仍未将该房屋交付买受人，自本合同约定的交付期限届满后第31日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金，合同继续履行。出卖人应当在该房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人向买受人交付违约金。逾期超过30日，自本合同规定的应付款期限第二天起至买受人实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付购房款总额千分之八的违约金。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人交付违约金。2013年12月12日，原告向被告交付全部房款305847元并取得房屋发票。2014年3月31日，被告返还原告公摊调差补款9296元。自2015年11月起至2016年6月，原告按月从被告处领取延期交房违约金共计7027元。另查明，被告向原告交付所购商品房的最后期限应为2015年10月30日。2016年6月15日，被告向原告发放《抚顺兴隆摩尔世界房屋交付通知书》，告知原告于2016年6月24日办理房屋交付手续。原告于2016年6月24日办理入住手续。被告向原告延期交房时间共计246天（2015年10月30日至2016年6月24日）。被告因欠缴费用未能办理房屋竣工验收备案手续，直到2020年8月21日，原告办理了涉案房屋权属证书，逾期办理权属登记时间共计788天（2018年6月24日起至2020年8月21日）。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当全面履行自己义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原、被告双方签订的《抚顺市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效。合同签订后，原告已履行合同约定的支付购房款的义务，但被告未能按照合同约定的期限履行己方义务，保证房屋买受人在约定期限内取得房屋及房屋权属证书，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于原、被告双方约定是否显失公平问题。原、被告签订的《合同补充协议》第三条“逾期超过30日，自本合同规定的应付款期限第二天起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付购房款总额千分之八的违约金”及《合同补充协议》第六条第5款规定“如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人交付违约金”，双方权利义务严重不对等，违反公平原则，显失公平。原告主张调高被告违约金，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算”，因原告未提交其因被告违约办理不动产权证受到损失相关证据，不符合“损失数额难以确定”条件，不能适用上述法律规定，一审法院酌情参照中国人民银行活期存款利率计算违约金。关于计算违约金的房款数额问题，虽然被告退回原告公摊补差款，仍应遵循合同约定，以房屋单价、建筑面积计算的购房款即305847元确定。被告延期交房246天，违约金为7524元（305847元*0.0001*246天），扣除被告已付原告延期交房违约金7027元，余款为497元。被告延期办理不动产权证书788天，违约金以中国人民银行活期存款利率*788天*305847元计算。原告的诉讼请求，合理部分，予以支持。一审法院据此判决：一、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司给付原告李桂芝延迟交付房屋违约金497元；二、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司给付原告李桂芝延迟办理房屋不动产权证违约金（以305847元为基数，参照中国人民银行活期存款利率，按照788天计算）；三、驳回原告其他诉讼请求。上述给付款项，在本判决生效后立即履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1181元，由被告负担1181元。此款原告已预交，被告在履行判决义务时一并给付原告。二审中，双方均未提交新证据，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，关于本案争议焦点迟延办理房屋不动产违约金标准认定问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金的性质是“以补偿为主、以惩罚为辅”。本案中，双方当事人签订的《合同补充协议》中约定如因出卖人的责任，导致逾期取得房屋权属证书，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人交付违约金，也即每万元的房价款仅产生1元的违约金，这与逾期办证造成买受人无法取得房屋的物权，并进而基于物权自主行使对房屋的处分权等所产生的权利行使障碍及损失相比较，涉案合同约定的违约金数额较低，既未适当反映逾期办证违约条款的补偿性，也未体现对违约方的惩罚性。从涉案商品房买卖合同的履行情况分析，一审法院对违约金标准予以调整并无不当。被上诉人领取公摊调差补款以及延期交房违约金，系被上诉人依据合同、协议行使民事权利的体现，不影响被上诉人要求增加迟延办理房屋不动产违约金权利的行使。关于上诉人主张“同案同判”一节，本案与另案购房者购买房屋时间、面积、单价均不相同，上诉人主张参照另案处理本案于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1181元，由上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 张明明审 判 员 王 炜审 判 员 秦 梦二〇二一年五月十四日法官助理王莎莎代书记员 王萌萌