安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书I(2016)皖18民终974号上诉人（原审被告）：广德金茂投资置业有限公司，住所地安徽省广德县桃州镇万桂山南路10号金茂财富公馆5A层，组织机构代码69280462-3。法定代表人：吴宗法，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗永胜，安徽宣广律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:汪敏敏，女，1971年7月16日出生，汉族，居民，住安徽省广德县。委托诉讼代理人：梁自文（系汪敏敏之夫），住安徽省广德县。上诉人广德金茂投资置业有限公司（以下至判决主文前均简称“金茂公司”）因与被上诉人汪敏敏商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省广德县人民法院（2015）广民一初字第02494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年8月24日公开开庭进行了审理。上诉人金茂公司的委托诉讼代理人罗永胜、被上诉人汪敏敏及其委托诉讼代理人梁自文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金茂公司上诉请求：1.撤销原判第一项，即“金茂公司于判决生效后十日内一次性支付汪敏敏违约金49311元”；2.维持原判第二、三项，即“金茂公司继续按合同约定履行为汪敏敏办理土地使用权证及房产证义务”、“驳回汪敏敏其他诉讼请求”；3.一、二审案件受理费由汪敏敏负担。事实与理由：一、原判决认定金茂公司支付汪敏敏逾期交付初始登记的《土地使用权证》、《房地产权证》或商品房初始登记证的违约金49311元，属于认定事实错误。1.案涉《商品房买卖合同》第十六条虽约定“出卖人承诺于2014年3月30日前，取得前款规定的土地、《房地产权证》或商品房初始登记证，交付给买受人”，但合同同时又约定“买受人委托出卖人办理该商品房转移登记”。而办理该商品房转移登记必须向房地产行政管理部门提供该商品房初始登记证，因此若金茂公司将前款规定的土地、《房地产权证》或初始登记证交付给买受人汪敏敏，则金茂公司无法履行受汪敏敏委托为其办理该商品房转移登记的合同义务，故汪敏敏诉请要求金茂公司向其支付逾期交付该商品房初始登记证违约金无事实依据；2.案涉合同补充协议第五条第二项明确约定汪敏敏应在办理房屋交付手续时及时缴纳公共维修基金等一切应付费用，因双方办理房屋交付手续的日期是2014年1月5日，而汪敏敏未支付金茂公司垫付的公共维修基金，故金茂公司有权行使先履行抗辩权，即在汪敏敏未向金茂公司支付由金茂公司垫付的公共维修基金的前提下可不履行为汪敏敏办理产权证义务；3.案涉合同虽约定由金茂公司为汪敏敏办理案涉商品房转移登记，但合同并未约定金茂公司何时完成转移登记，同时汪敏敏在金茂公司办理案涉房屋转移登记时应履行协助义务，即出具委托书并交付办证费用，在汪敏敏未出具委托书和拒不缴纳办证费用的情况下，金茂公司有权不履行代为办理案涉房屋产权证的义务。综上，金茂公司未将初始登记证或未将案涉房屋产权证办理过户到汪敏敏名下并不构成违约。二、即便金茂公司违约，原审法院按照已付房款的日万分之五支付汪敏敏自2014年3月30日起至起诉之日即2015年8月17日期间逾期交付初始登记的《土地使用权证》、《房产权证》或商品房初始登记证违约金49311元，显然畸高，该违约金额已占到全部购房款的25.2%，有损公平，因为汪敏敏并未因迟延办证造成实际损失，故人民法院应当以实际损失为基础依法对该违约金予以调整。汪敏敏辩称，1.案涉房屋买卖合同中明确约定金茂公司在2014年3月30日前将案涉房屋初始登记证交给汪敏敏，但金茂公司未按期交付，故金茂公司构成违约；2.违约金在合同中有明确约定，应按合同约定处理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。汪敏敏向一审法院起诉请求：1.判令金茂公司支付汪敏敏逾期交付案涉房屋初始登记证违约金50748.7元；2.判令金茂公司为汪敏敏办理案涉房屋土地使用权证（土地使用权年限终止日期为2079年8月1日）和房产证；3.本案诉讼费用由金茂公司承担。一审法院认定事实：汪敏敏与金茂公司于2012年2月11日签订了《广德县商品房买卖合同》，合同约定汪敏敏购买位于安徽省广德县桃州镇金茂财富公馆1幢2单元807室房屋。该房屋建筑面积41.77平方米，单价每平方米4684.7元，销售价款195680元，土地使用权年限自2010年4月29日至2079年8月1日止。合同签订后，汪敏敏依约支付房款。根据合同约定，金茂公司应于2013年8月18日将房屋交给汪敏敏，于2014年3月30日前向汪敏敏交付房产证、土地证，但金茂公司直至2014年2月21日才将房屋交给汪敏敏，到起诉之日未交付商品房初始登记证。汪敏敏认为金茂公司未依合同约定交付房地产权证，应承担违约责任，为此提起诉讼。一审法院认为，汪敏敏与金茂公司签订的案涉商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，双方应当按照约定全面履行自己的义务。1.金茂公司是否构成违约。根据双方签订的《商品房预售买卖合同》第十六条约定:出卖人承诺于2014年3月30日前取得前款规定的土地、房地产权证或商品房初始登记证，交付给买受人。该约定明确了金茂公司应于2014年3月30日前取得该商品房的房屋土地所有权属证书初始登记，并交付给买受人，而不能理解为金茂公司于2014年3月30日前取得《土地使用权证书》、《房屋所有权证》的初始登记，否则无法确定汪敏敏何时才能取得房地产权证（将房产从金茂公司转移登记过户至汪敏敏名下）。到汪敏敏起诉之日，金茂公司仍未将该房屋房产证办理过户到汪敏敏名下或将初始登记证交付给汪敏敏，故汪敏敏关于金茂公司逾期交付商品房初始登记证书，要求其承担违约责任的主张，予以支持。2.违约金的计算。根据合同关于约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付《房地产权证》或商品房初始登记的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人退房，……；（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付《房地产权证》或商品房初始登记证之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，故汪敏敏要求金茂公司支付已交付房价款万分之五的违约金的诉讼请求应予支持。从2014年3月30日至起诉之日2015年8月17日之间相差504日，故汪敏敏可获支持的违约金应为195680元×504天×0.0005=49311元。3.关于汪敏敏要求金茂公司继续按合同约定为其办证的主张，符合合同约定和法律规定，予以支持。4.关于金茂公司辩称汪敏敏未履行合同约定的缴纳维修基金等费用的相关合同义务，故金茂公司有权拒绝办证。由于缴纳维修基金、物业费等相关费用与交付商品初始登记证或者房地产权证不存在因果关系，金茂公司也没有证据证明金茂公司向汪敏敏说明并催缴，故对此辩解不予认定。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、金茂公司于判决生效后十日内一次性支付汪敏敏违约金49311元。二、金茂公司继续按合同约定履行为汪敏敏办理土地使用证及房产证义务。三、驳回汪敏敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1070元，由金茂公司承担。二审庭审中,双方当事人均未提交新证据。原审对证据的认定符合法律规定。经二审查明，原审认定“合同约定金茂公司应于2014年3月30日前向汪敏敏交付房产证、土地证”，此节事实认定错误。本院纠正为“金茂公司应于2014年3月30日前，取得案涉房屋的土地、《房地产权证》或商品房初始登记证，交付买受人汪敏敏。买受人汪敏敏委托出卖人金茂公司办理该商品房转移登记”。本院对原审认定的其他事实予以确认。二审另查明：金茂公司于2014年5月20日取得案涉房屋初始登记证，但因案涉房屋土地使用年限存在争议，导致案涉房屋权属尚未转移登记至汪敏敏名下。一审庭审中，汪敏敏当庭申请撤回第二项诉讼请求，即“判令金茂公司按合同约定为汪敏敏办理土地使用权证（土地使用权年限终止日期为2079年8月1日）、房产证”，一审法院当庭予以准许。案涉房屋购房款已一次性付清。案涉房屋交付汪敏敏后，汪敏敏已出租给他人作办公用房。本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：金茂公司逾期向汪敏敏交付案涉房屋初始登记证是否构成违约以及一审法院判决金茂公司支付汪敏敏逾期交付案涉房屋权属证书违约金49311元是否正确。从本案来看，汪敏敏与金茂公司于2012年2月11日签订的合同编号为2012预15301《广德县商品房买卖合同》第十六条第二、三款约定“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》或商品房初始登记证”、“出卖人承诺于2014年3月30日前，取得前款规定的土地、《房地产权证》或商品房初始登记证，交付买受人。买受人[×自行][√委托出卖人]办理该商品房转移登记”。该条约定的土地、《房地产权证》或商品房初始登记证应为金茂公司取得的该商品房初始登记证。因双方在合同中约定买受人委托出卖人办理案涉房屋转移登记，即该商品房转移登记由汪敏敏委托金茂公司为其办理，故金茂公司取得的案涉房屋初始登记证无须交付给汪敏敏。但因金茂公司承诺于2014年3月30日前取得该商品房初始登记证，而金茂公司实际取得该商品房初始登记证的时间是2014年5月20日，金茂公司取得该商品房初始登记证逾期51天，故金茂公司构成违约，应向汪敏敏承担违约责任。因金茂公司取得案涉房屋初始登记证的时间与约定取得的时间相距未超过90日，而从该合同第十六条第四款第1、2项约定看，自“约定日期起超过90日内出卖人交付《房地产权证》或商品房初始登记证的，按已付房款的万分之二承担违约责任”、“约定日期起180日以后出卖人仍不能交付《房地产权证》或商品房初始登记证的，按日向买受人支付已付房款的万分之五承担违约责任”，该两项约定的违约金标准明显畸低畸高，故本院结合本案实际情况并依据公平原则酌定金茂公司承担违约金的标准为已付购房款的日万分之二，即金茂公司应赔偿汪敏敏自2014年3月31日至2014年5月20日期间的违约金为1996元（195680元×0.0002元/天×51天）。2014年5月20日之后，案涉房屋未转移登记至汪敏敏名下系因双方就案涉房屋土地使用年限存在争议以及汪敏敏未向金茂公司出具办理案涉房屋转移登记委托手续和缴纳有关契税等多方面原因造成的，且未办理案涉房屋转移登记未给汪敏敏造成实际损失，故对汪敏敏主张的自2014年5月20日之后的违约金，本院不予支持。综上，一审法院判决金茂公司支付汪敏敏逾期交付案涉房屋权属证书违约金49311元错误，本院予以纠正。至于汪敏敏一审起诉请求“判令金茂公司按合同约定为汪敏敏办理案涉房屋土地使用权证（土地使用权年限终止日期为2079年8月1日）和房产证”。金茂公司在二审期间虽未对一审此项判决提起上诉，但一审庭审中汪敏敏当庭申请撤回该项诉讼请求，且一审法院已当庭予以准许，而一审法院却在本案中仍判决金茂公司继续按合同约定履行为汪敏敏办理土地使用证及房产证义务，显系错误，本院亦予以纠正。综上所述，金茂公司上诉理由部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销安徽省广德县人民法院（2015）广民一初字第2494号民事判决；二、上诉人广德金茂投资置业有限公司于本判决生效之日起5日内支付被上诉人汪敏敏违约金1996元；三、驳回被上诉人汪敏敏一审其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1070元（已由汪敏敏预交），由上诉人广德金茂投资置业有限公司负担270元，由被上诉人汪敏敏负担800元；二审案件受理费1070元（已由广德金茂投资置业有限公司预交），由上诉人广德金茂投资置业有限公司负担270元，由被上诉人汪敏敏负担800元。本判决为终审判决。审 判 长  吴 环审 判 员  程 瑛代理审判员  冯忠山二〇一六年十月二十八日书 记 员  卢艳芳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。