河南省郑州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）豫01民再192号再审申请人(一审原告、二审上诉人)：赵爱军，女，1966年1月26日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。委托诉讼代理人：徐振海，金博大律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鹏程，金博大律师事务所实习律师。被申请人(一审被告、二审被上诉人)：郑州富港置业有限公司，住所地河南省郑州航空港区新港路西侧鑫港花园B组1座。诉讼代表人：郑州富港置业有限公司管理人。负责人：肖道灵。委托诉讼代理人：李中超，河南仟问律师事务所律师。再审申请人赵爱军因与被申请人郑州富港置业有限公司（以下简称富港公司）合同纠纷一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2020）豫01民终14742号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2021年3月5日作出（2021）豫民申1167号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人赵爱军及其委托诉讼代理人徐振海，被申请人富港公司的委托诉讼代理人李中超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵爱军申请再审称，一、本案《认购合同》应当依法被认定为合法有效，被申请人应当按照约定清偿45.5万元借款。1、《认购合同》约定的权利义务内容符合民间借贷的法律关系。2、《认购合同》签约方式以及履行情况不具备房屋买卖的真实意思表示。3、最高人民法院的司法解释和有关判例对与本案同类合同的性质有明确的界定。二、本案《债权转让合同》、《承诺书》应当被认定为合同有效，被申请人应当承担40万元债务的清偿责任。1、向申请人承诺清偿案外人河南嘉晟宏安投资担保有限公司（以下简称嘉晟担保公司）的债务是被申请人的真实意思表示。2、申请人向被申请人转让的债权真实、有效。三、一、二审法院对于认定债权转让合同无效后的处理，违背诚实信用原则的要求，对债权灭失的风险承担及责任分配显失公平。四、一、二审法院关于被申请人的同类案件判决前后矛盾，造成了同案不同判的结果，严重影响了司法公信力，应当按照规定予以纠正。综上，一、请求撤销一二审民事判决书。二、依法改判富港公司返还赵爱军借款5.5万元，偿付受让的债务40万元，合计45.5万元及利息或发回重审。三、一二审诉讼费由富港公司承担。富港公司辩称，原审判决认定事实清楚适用法律正确，判决结果正确。申请人申请没有事实依据和法律依据，应予驳回申请人再审申请。一、本案法律关系为房屋买卖合同法律关系，而不是借款担保合同关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。赵爱军与富港公司签订的《港城793公寓债权置换认购合同》（以下简称《债权置换认购合同》）涵盖了《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要条款，应当认定为商品房买卖合同。二、赵爱军实际支付给富港公司的认购款5.5万元，赵爱军应予返还，赵爱军已经向富港公司申报债权，这部分债权将按照破产法的规定受偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。截至答辩时，富港公司仅取得国有土地使用权证和建设规划许可证，未取得商品房预售许可证等其他证明，根据上述规定，富港公司与赵爱军签订的《债权置换认购合同》无效。赵爱军实际支付给富港公司的认购款5.5万元，赵爱军应予以返还。对于赵爱军对富港公司享有的债权，赵爱军已经向富港公司管理人申报债权，赵爱军这部分债权将按照破产的规定受偿。三、赵爱军认为认购房屋系对其与富港公司债权转让协议的质押和担保，进而向富港公司主张40万元没有事实与法律依据。2016年3月10日，富港公司与赵爱军签订了《债权置换认购合同》，同日赵爱军与案外人嘉晟担保公司签订了《客户确认单》。从富港公司与赵爱军签订的《债权置换认购合同》及与案外人签订的《客户确认单》的内容来看，本案事实是：赵爱军认购富港公司开发建设的港城793公寓项目2号楼8层817号公寓，赵爱军以现金5.5万元支付部分购房款，并将其对案外人嘉晟担保公司享有的40万元转让给富港公司，以该债权转让的方式交纳《债权置换认购合同》约定的剩余房屋认购款，由案外人嘉晟担保公司向富港公司支付剩余40万元的剩余购房款。但是，直至案外人被以涉嫌非法吸收公众存款罪立案之日，案外人未向赵爱军支付该笔款项。基于上述事实，在富港公司与赵爱军的《债权置换认购合同》无效的情况下，赵爱军认为认购房屋系对其与富港公司债权转让协议的质押和担保，进而向富港公司主张45.5万元没有任何事实与法律依据。四、应当根据赵爱军与案外人陈斌武、嘉晟担保公司之间的真实合法债权数额，以及债权转让协议效力，认定赵爱军与富港公司之间的债权债务关系及金额。赵爱军提交的银行流水中，没有显示赵爱军与案外人陈斌武或者嘉晟担保公司之间存在资金往来，无法证明其对案外人陈斌武、嘉晟担保公司享有40万元的债权。五、案外人嘉晟担保公司已因涉嫌非法吸收公众存款被立案侦查，富港公司与赵爱军《债权转让协议》涉及到的债权因属于刑事涉案资金而无效。2019年4月22日，郑州市公安局嵩山路分局作出郑公嵩（经）立字【2019】10020号立案决定书，决定对嘉晟担保公司涉嫌非法吸收公众存款立案侦查，案外人陈斌武被采取刑事羁押措施，2020年9月份，管理人曾向二七区人民法院求证，当时该案已在二七区人民法院审理，但因涉及审判秘密，当时无法获知更多细节。因案外人嘉晟担保公司因涉嫌非法吸收公众存款被刑事立案，陈斌武也已被采取刑事羁押措施，2020年9月份就已在审理中。富港公司与赵爱军《债权转让协议》中的债权为刑事涉案资金，债权不可以转让，所以，赵爱军与富港公司签订的《债权转让协议》无效。《债权置换认购合同》不是债权转让协议的质押和担保，而是赵爱军在资金不足以支付案涉房屋认购款的情况下，以债权代为支付剩余的购房款。因《债权置换认购合同》无效及案外人嘉晟担保公司没有实际向富港公司支付40万元，事实上也没有支付的可能性。所以，赵爱军向富港公司主张45.5万元没有事实与法律依据。综上所述，因赵爱军没有证明与案外人嘉晟担保公司及陈斌武存在40万元的债权，同时，《债权置换认购合同》不是债权转让协议的质押和担保，而是赵爱军在资金不足以支付案涉房屋认购款的情况下，以债权代为支付剩余的购房款。《债权转让协议》涉及到的资金为刑事涉案资金，赵爱军的债权不能转让。赵爱军与富港公司是房屋买卖合同关系，富港公司仅应对5.5万元承担返还责任，在富港公司破产的情况下，赵爱军已经就其全部可能存在的债权向管理人进行了申报。郑州市中级人民法院（2020）豫01民终14742号民事判决书认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。赵爱军的再审申请没有事实根据和法律依据，应予驳回其再审申请。本院再审认为，关于本案法律关系是属于房屋买卖还是借款担保的问题，依据2016年3月10日，赵爱军与富港公司签订的债权转让协议及债权置换认购合同所约定的内容，不能认定双方的真实意思表示为买卖房屋合同关系，富港公司受让案涉400000元债权并收取赵爱军55000元款项，其对价是向赵爱军负担455000元债务，并以向赵爱军支付租金和房屋回购款的方式，支付三年期间的利息和债务本金，双方签订认购合同系富港公司为该455000元债务向赵爱军提供担保。原一、二审判决认定赵爱军和富港公司系商品房买卖合同关系，并以此法律关系进行审理不当。综上，赵爱军申请再审的理由部分成立，原一、二审判决认定的事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第三项规定，裁定如下：一、撤销本院（2020）豫01民终14742号民事判决及河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院人民法院（2020）豫0192民初1961号民事判决；二、本案发回河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院重审。审判长  王志民审判员  扈孝勇审判员  王燕燕二〇二一年五月八日法官助理赵浩书记员  邓 然