北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终3941号上诉人（原审被告）：王艳芳，女，1979年5月2日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：武俊吉，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴菲菲，女，1985年3月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：关姗，北京市康达律师事务所律师。上诉人王艳芳因与被上诉人吴菲菲房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初8720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月3日公开开庭审理了本案。上诉人王艳芳之委托诉讼代理人武俊吉，被上诉人吴菲菲之委托诉讼代理人关姗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王艳芳上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回吴菲菲全部诉讼请求。事实和理由：1.原审法院在原审中遗漏必须要参加诉讼的当事人“韩德勇”，严重违反法定程序，请求法院据此撤销原审判决并发回原审法院重审。2.原审判决超出吴菲菲的原审诉讼请求，严重违反法定程序，请求贵院据此撤销原审判决并发回原审法院重审。3.吴菲菲提起本案起诉已经超出诉讼时效，根据吴菲菲提交的物业交验单可以证明，2013年7月7日双方对房屋费用及使用情况均确认无误，原审判决认定事实错误，请求贵院据此将本案依法改判为驳回吴菲菲全部诉讼请求。4.王艳芳不存在违约行为，一审认定事实错误。吴菲菲辩称，同意一审判决，不同意王艳芳的上诉请求。具体答辩意见如下：1.房屋买卖合同是双方签订的，吴菲菲是基于该合同条款进行主张，再加上韩德勇不是合同相对人，所以吴菲菲认为一审判决无误。2.原审起诉书明确记载按照日万分之五的标准向吴菲菲支付自2013年7月22日至迁出涉案房屋地址上户口之日计算违约金，暂计60万元。3.关于时效，2013年的物业交接单是基于王艳芳的承诺，双方并未到派出所去核实真实情况，本案王艳芳违约的事实一直持续存在，吴菲菲是在2018年卖房时发现涉案房屋实际情况，并一直向王艳芳主张要求履行合同，排除违约事实，本案不存在超过诉讼时效的情形。4.根据双方约定，王艳芳应于房屋所有权转移之日起十日内办理原有户口迁出手续，此处约定的原有户口指的就是所有户口，王艳芳没有履行迁出义务，应当承担违约责任，对于王艳芳明知涉案房屋上有户口，有韩德勇的录音，也有双方委托的中介短信截图及说明为证。吴菲菲向一审法院起诉请求：判令王艳芳支付未如期迁出户口违约金60万元。一审法院认定事实：2013年5月25日，吴菲菲作为买受人与王艳芳作为出卖人就涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，成交价221万元。第十条第（三）款约定出卖人应当在房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续，如因出卖人原因未如期迁出户口的，逾期超过十日，自期限届满之日出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。2013年7月1日，涉案房屋登记至吴菲菲名下。2013年7月7日双方签订的《物业交验单》显示，户口迁出一栏为已迁出。吴菲菲称交接的时候没有去派出所核实。和平街派出所出具的《常住人口信息查询打印表》显示涉案房屋上有韩德勇的户口。2006年9月21日王艳芳与韩德勇签订了房屋买卖合同，韩德勇将涉案房屋出售给了王艳芳，2006年9月28日韩德勇将其户籍迁入涉案房屋。吴菲菲称王艳芳在将涉案房屋出售给吴菲菲时对韩德勇的户口在涉案房屋上是知情的，并就此提交了吴菲菲与韩德勇的通话录音，录音中韩德勇称当时急需钱，把涉案房屋出售给王艳芳时跟王艳芳明确了户口迁不出来。王艳芳称对韩德勇迁入户口的事情不知情。就吴菲菲主张的因户口未迁出的损失，吴菲菲提交了2018年2月6日与案外人签订的房屋买卖合同及2018年4月25日签订的解约协议、链家网站截图，截图显示涉案房屋已取消出售的委托，业主调价申请显示涉案房屋的出售价格降低了20万元。一审法院认为，吴菲菲、王艳芳双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》《补充协议》均是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，王艳芳抗辩称不存在未如期迁户口的事实，但根据双方合同的约定，王艳芳应于房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地户籍管理机关办理原有户口迁出手续，此处双方约定的原有户口是指涉案房屋上所有的户口，而不仅仅是王艳芳及其家人的户口。现王艳芳至今未履行户口迁出义务，王艳芳应对此承担违约责任。对于违约金的数额，法院认为约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中吴菲菲向一审法院提交的出售涉案房屋的合同及解约协议、中介网站截屏等证据可以证明吴菲菲的损失，但吴菲菲按照合同约定的标准主张的违约金明显过高，且王艳芳请求酌减，一审法院根据王艳芳违约情况、吴菲菲损失情况及公平原则对本案生效判决之前的违约金酌定为8万元，对本案判决生效之后的违约金按照每日200元的标准支付。综上，一审法院据此判决：一、王艳芳于判决生效之日起十日内向吴菲菲支付违约金8万元并自判决生效之日起按照每日200元的标准向吴菲菲支付违约金至韩德勇的户口从北京市朝阳区×街×号楼×层×号房屋迁出之日止；二、驳回吴菲菲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为王艳芳是否应承担因未按约定期限将涉诉房屋原有户口迁出的违约责任以及违约金的数额问题。1.关于王艳芳是否应承担违约责任的问题。首先，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同签订后，双方应严格依约履行各自的合同义务。根据双方约定，王艳芳应当在房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续，而在案证据显示，王艳芳并未按约将涉案房屋内原有户口迁出，故王艳芳已构成违约，王艳芳关于其不构成违约的上诉意见，本院不予支持。其次，王艳芳在签订合同时即知悉相关条款，应尽合理义务促成合同条款履行。虽涉案房屋内原有户口非属王艳芳本人或其亲属，王艳芳亦上诉主张其与吴菲菲签订合同时对涉案房屋存在他人户口并不知情，但依据合同相对性原则，王艳芳作为合同一方当事人应当依约向合同相对方履行义务，第三人并非合同当事人，第三人之行为亦不能成为合同履行抗辩的理由，故王艳芳主张应追加韩德勇作为本案当事人，自己不应承担违约责任之上诉意见，于法无据，本院不予支持。关于王艳芳上诉称吴菲菲的诉讼请求已经超过诉讼时效一节，没有事实与法律依据，本院不予采信。2.关于违约金的数额问题。违约金的确定应当以因违约行为所造成的实际损失为基础，同时考虑合同履行情况、各方当事人过错程度以及预期利益等各项因素，根据公平原则和诚实信用原则确定。本案中，虽然双方在合同中约定了违约金的计算方法，吴菲菲亦提交了后续出售涉案房屋的合同及解约协议、中介网站截屏等证明自己的损失，但是综合考虑上述情形并兼顾合同履行情况、当事人过错等因素，本院认为在王艳芳请求法院对违约金进行酌减的情况下，一审法院酌定的违约金数额与吴菲菲的实际损失相比明显过高，依法应予调整，本院认为违约金数额应酌定为12万元为宜。综上所述，王艳芳的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初8720号民事判决；二、王艳芳于本判决生效之日起十日内向吴菲菲支付违约金12万元；三、驳回吴菲菲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4900元，由王艳芳负担980元（于本判决生效之日起七日内交纳），由吴菲菲负担3920元（已交纳）。二审案件受理费1800元，由王艳芳负担360元（已交纳），由吴菲菲负担1440元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 于洪群二〇二一年五月六日法官助理 张 羽法官助理 邱 江书 记 员 王秋岩