河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0105民初5864号原告吴某某，女，汉族，1983年10月29日出生，住郑州市管城回族区。委托代理人：杨佳楠、李自巧（实习）,河南博夏律师事务所律师。被告兴业银行股份有限公司郑州分行，住所地郑州市金水路与未来大道交汇处曼哈顿广场**楼，统一社会信用代码：91410100766233967R。负责人：刘健，行长。委托代理人：李亚明，男，汉族，1989年11月25日出生，住河南省兰考县，系公司员工。委托代理人：徐恩民，男，汉族，1980年7月19日出生，住郑州市金水区。系公司员工。被告郑州瑞嘉恒一置业有限公司，，住所地郑州市中牟县刘集镇人文路与九州路交叉口紫园售楼部统一社会信用代码：91410122396488507H。法定代表人宋兴玉，董事长。委托代理人：雷宁，女，汉族，1987年8月1日出生，住河南省滑县，系公司员工。原告吴某某（以下简称原告）诉被告兴业银行股份有限公司郑州分行（以下简称兴业银行）、被告郑州瑞嘉恒一置业有限公司（以下简称瑞嘉公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人杨佳楠，被告兴业银行委托代理人李亚明，被告瑞嘉公司委托代理人雷宁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原告吴某某与被告兴业银行股份有限公司郑州分行、被告郑州瑞嘉恒一置业有限公司签订的编号为461701948101000的《个人购房抵押(保证)借款合同》；2、请求法院依法判令被告郑州瑞嘉恒一置业有限公司返还原告吴某某从2020年8月至《个人购房抵押(保证)借款合同》解除之日向被告兴业银行股份有限公司郑州分行偿还的贷款本息，暂计至2021年1月人民币128749.49元；3、请求法院依法判令被告郑州瑞嘉恒一置业有限公司向被告兴业银行股份有限公司郑州分行偿还剩余贷款本金及利息；4、诉讼费用由被告郑州瑞嘉恒一置业有限公司承担。庭审过程中，原告陈述又偿还两期到2021年3月份合计偿还贷款171161.46元。事实与理由：原告与被告郑州瑞嘉恒一置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，经郑州仲裁委员会受理，2020年11月11日郑州仲裁委员会作出(2020)郑仲裁字第0232号裁决书，裁决如下：“一、确认申请人吴某某与被申请人郑州瑞嘉恒一置业有限公司签订的《商品房买卖合同》(合同编号ZM17003630517)于2020年4月23日解除。二、被申请人郑州瑞嘉恒一置业有限公司向申请人吴某某返还首付购房款1389322元以及维修基金、预交登记费12562元。三、被申请人郑州瑞嘉恒一置业有限公司向申请人吴某某赔偿首付购房款利息损失(以1389322元为基数，自2017年10月18日计算至实际支付之日，2019年8月20日之前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。四、被申请人郑州瑞嘉恒一置业有限公司向申请人吴某某赔偿已付银行贷款本息损失694663.27元。五、驳回申请人吴某某其他的仲裁请求。六、本案仲裁费34750元，由被申请人郑州瑞嘉恒一置业有限公司承担。鉴于该费用已由申请人吴某某预交，被申请人于履行上述第二、三、四项裁决时将其应承担的仲裁费一并支付给申请人。七、被申请人郑州瑞嘉恒一置业有限公司的上述义务，应于本裁决书送达之日起十日内履行。逾期履行，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本裁决为终局裁决。裁决书自作出之日起发生法律效力。”裁决书生效后被告郑州瑞嘉恒一置业有限公司不履行支付义务，为此，原告吴某某后申请郑州市中级人民法院对被告郑州瑞嘉恒一置业有限公司采取了强制执行措施，现已执行完毕。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持；”第二十一条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，现因《商品房买卖合同》(合同编号ZM17003630517)已经郑州仲裁委裁决确认解除，《个人购房抵押(保证)借款合同》(合同编号461701948101000)的合同目的已无法实现，现诉讼至法院请求判决解除该合同，并由被告郑州瑞嘉恒一置业有限公司向被告兴业银行股份有限公司郑州分行偿还剩余贷款本金及利息，另请求法院判令被告兴业银行股份有限公司郑州分行偿还原告吴某某从2020年8月至《个人购房抵押(保证)借款合同》解除之日已付月供，望判如所请。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、郑州仲裁委员会裁决书1份;证据二、商品房买卖合同1份；证据三、个人购房抵押（保证）借款合同1份;证据四、客户还款明细清单1份；证据五、交易明细1份;证据六、银行流水1份;证据七、结算清单1张。被告兴业银行辩称：原告无权解除《个人购房抵押(保证)借款合同》。原告吴某某、被告郑州瑞嘉恒一置业有限公司及答辩人签订的《个人购房抵押(保证)借款合同》第九条明确约定，借款发放后，本合同的效力独立于本合同项下房屋买卖合同的效力，该房屋买卖合同发生变更、延期执行或被宣布无效等情况的，均不影响本合同的履行；房屋买卖合同发生的任何及纠纷，包括但不限于有关质量、交房条件、权属等方面的纠纷，均与债权人无关，本合同应正常履行，债务人应按照本合同约定归还借款本息、支付有关费用。虽然本案中房屋买卖合同已被仲裁裁决确认解除，但是并不影响《个人购房抵押(保证)借款合同》的效力。两者的法律关系是独立存在的。原告吴某某、被告郑州瑞嘉恒一置业有限公司应继续履行《个人购房抵押(保证)借款合同》规定的还款义务。二、即使《个人购房抵押(保证)借款合同》解除，原告吴某某、被告郑州瑞嘉恒一置业有限公司也应共同承担还款责任，偿还《个人购房抵押(保证)借款合同》项下全部贷款本息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。该规定并没有免除购房者(同时又是借款合同的借款人)的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人。因此即使个人购房抵押(保证)借款合同》解除，原告吴某某、被告郑州瑞嘉恒一置业有限公司也应共同承担还款责任。被告瑞嘉公司辩称：1.不同意解除《个人购房抵押（保证）借款合同》；2.原告向被告兴业银行要求返还2020年8月至2021年1月还款本息128749.49元，被告不负偿还责任；3.原告仍应继续履行基于借款合同向被告兴业银行偿还剩余贷款本息及利息，事实及理由如下：根据合同相对性原理，借款合同是兴业银行与原告签订，被告仅是合同担保方，故贷款的第一还款责任人还应该是原告，商品房买卖合同司法解释第二十一条第二款规定由被告向银行返还贷款，是最高院简化，开发商先支付给购房者，再由购房款支付给银行的操作而规定的，该法规并未直接免除购房款的还款责任，况且，被告与兴业银行并不存在合同关系，因此，原告若要求解除合同，应当向被告兴业银行要求返还本息128749.49元，借款合同解除后，开发商应向兴业银行返还本息，该条款仅是基于避免开发商付给购房者，购房者再付给银行的繁琐手续，其本意目的是简化操作手续，降低交易成本，但并未突破民法理论中关于合同解除的后果的基本概念，故不能仅依该司法解释条款未规定购房者的还款义务，就径行免除购房者的还款义务，因原告是借款合同的借款人。综上所述，被告不同意解除合同，不应该返还原告2020年8月到2021年1月还款本息128749.49元，不负支付剩余贷款本金及利息的还款责任，即使合同解除后，原告根据合同相对性原理，原告应向兴业银行要求返还128749.49元，同时仍应对借款剩余本金及利息承担清偿责任，待原告全部付清后，才可依法向被告主张返款义务，仅因被告不当合同当事人，仅承担担保责任。二被告均未向本院提交证据。经审理查明：2020年11月11日，郑州仲裁委员会作出（2020）郑仲裁字第0232号裁决书，主要载明：申请人为原告，被申请人为被告瑞嘉公司；仲裁庭经审理查明：2017年10月18日，申请人作为买受人，被申请人作为出卖人，签订了《商品房买卖合同》(合同编号ZM17003630517)。第三条约定：买受人购买商品房的基本情况：买受人所购买的商品房，为本合同第一条规定的项目中的：中牟县绿博组团内富贵九路以南、文通路以西，牡丹路以东12幢1单元7层701号房，户型为三室二厅。该商品房的用处为住宅。该商品房合同约定建筑面积共192.02平方米。第四条约定：计价方式与价款：出卖人与买受人约定，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平米23744元，总金额4559322元整。第六条约定：付款方式及期限：买受人按下列方式付款，约定金额：1389322元，付款方式：现金，约定付款时间2017年10月18日，交纳比例：30.47%；备注：此金额1389322元为首付款，余款3170000元办理银行按揭贷款手续，具体约定以附件四第三条内容为准。第八条约定：交付期限：出卖人应当在2019年09月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因免除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息的；买受人的其他违约行为为得到纠正的；3.遇政府机构、公共被套设施施工单位、服务单位作为或者不作为，城市规划变动，市政工程实施，恶劣气候，扬尘治理等情形，影响工期或无法达到约定条件的。第九条规定：出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理(不作累加)：(1)逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日为止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日为止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一(该比例不小于第(1)项中的比率)的违约金。第二十一条约定：争议的解决方式：本合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交郑州仲裁委员会仲裁。上述合同签订后，申请人于2017年10月18日向被申请人支付首付款1389322元、维修基金和预告登记费12562元，并于2018年1月18日开始正式还贷。截至仲裁申请日，申请人已还贷28期，还款本息共694663.27元。另查明：被申请人于2019年9月30日向申请人发出逾期交房通知书，称所购商品房不能在2019年9月30日准时交付，可能会被推延至2020年5月30日之前。2020年4月22日，申请人向被申请人发出解除合同通知书，该通知次日到达被申请人。其中仲裁庭意见载明：申请人与被申请人于2017年10月18日签订的《商品房买卖合同》(合同编号ZM17003630517)，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，对其法律效力应予确认。关于申请人是否有权解除合同以及合同解除的时间。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条，出卖人逾期交房超过60日，买受人有权解除合同。本案中，双方约定的交付期限为2019年09月30日。截至2020年4月22日，被申请人逾期交房已超过60天，申请人行使合同解除权的条件成就。申请人于2020年4月22日向被申请人发送解除合同的通知，该通知次日到达，双方签订的《商品房买卖合同》于2020年4月23日解除。关于申请人返还首付购房款及维修基金、预告登记费的请求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，申请人请求被申请人返还首付购房款1389322元、维修基金和预告登记费12562元，为双方签订的《商品房买卖合同》解除后恢复原状的具体请求，具有事实和法律依据，仲裁庭予以支持。关于申请人第四、五、六项仲裁请求之间的法律适用关系。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，申请人第四项仲裁请求违约金，第五、六项仲裁请求又请求赔偿首付购房款利息和已付银行贷款本息，后两项请求应视为增加违约金的请求。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第二十八条规定，“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”据此，申请人主张的违约金、首付购房款利息和已付银行贷款本息，不应超过申请人的实际损失。关于申请人第四、五、六项仲裁请求应否支持。申请人提起的第四、五、六项仲裁请求中，第五项仲裁请求主张的首付购房款利息损失为法定的实际损失，第六项仲裁请求主张的已付银行贷款本息损失694663.27元为申请人提供的证据证明，但第四项仲裁请求的违约金损失45593.22元并无证据证明。因而，第五项仲裁请求主张的首付购房款利息损失和第六项仲裁请求主张的已付银行贷款本息损失694663.27元为申请人能够证明的实际损失。对于申请人请求赔偿首付购房款利息损失和请求赔偿已付银行贷款本息694663.27的仲裁请求，仲裁庭予以支持。申请人请求已付银行贷款本息计算至本案所有债权实现之日，因尚未给付的银行贷款本息损失并未实际发生，仲裁庭不予支持。仲裁庭裁决如下载明：一、确认申请人吴某某与被申请人郑州瑞嘉恒一置业有限公司签订的《商品房买卖合同》(合同编号ZM17003630517)于2020年4月23日解除。二、被申请人郑州瑞嘉恒一置业有限公司向申请人吴某某返还首付购房款1389322元以及维修基金、预交登记费12562元。三、被申请人郑州瑞嘉恒一置业有限公司向申请人吴某某赔偿首付购房款利息损失(以1389322元为基数，自2017年10月18日计算至实际支付之日，2019年8月20日之前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。四、被申请人郑州瑞嘉恒一置业有限公司向申请人吴某某赔偿已付银行贷款本息损失694663.27元。五、驳回申请人吴某某其他的仲裁请求。六、本案仲裁费34750元，由被申请人郑州瑞嘉恒一置业有限公司承担。鉴于该费用已由申请人吴某某预交，被申请人于履行上述第二、三、四项裁决时将其应承担的仲裁费一并支付给申请人。七、被申请人郑州瑞嘉恒一置业有限公司的上述义务，应于本裁决书送达之日起十日内履行逾期履行，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本裁决为终局裁决。裁决书自作出之日起发生法律效力。债权人兴业银行股份有限公司与债务人吴某某、保证人郑州瑞嘉恒一置业有限公司就案涉房屋签订编号为461701948101000的个人购房抵押（保证）借款合同。2021年2月12日，兴业银行借记卡交易明细主要载明:吴某某，卡号;622908463027277718，个人还款364.99元、20860.22元；2021年3月12日，个人还款21186.76元。原、被告各方对原告自2020年8月至2021年3月已付贷款本息171161.46元均无异议。2021年3月11日，原告向本院提起诉讼。本院认为：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。原告与被告瑞嘉公司签订的房屋买卖合同已经生效仲裁裁决书确认于2020年4月23日解除。原告诉请解除其与被告兴业银行、瑞嘉公司签订的编号为461701948101000的《个人购房抵押(保证)借款合同》，于法有据，本院予以支持。同时，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。原告及被告瑞嘉公司均认可生效仲裁裁决书第四项被告瑞嘉公司赔偿已付银行贷款本息694663.27元截至日期为2020年7月。原告诉请被告瑞嘉公司赔偿自2020年8月至2021年3月已付贷款本息171161.46元，于法有据，本院予以支持。之后剩余贷款本息（以被告兴业银行系统数据为准）由被告瑞嘉公司向被告兴业银行进行偿还。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、解除原告吴某某与被告兴业银行股份有限公司郑州分行、被告郑州瑞嘉恒一置业有限公司签订的编号为461701948101000的《个人购房抵押(保证)借款合同》；二、被告郑州瑞嘉恒一置业有限公司于判决生效后十日内返还原告吴某某自2020年8月至2021年3月已付银行贷款本息171161.46元；被告郑州瑞嘉恒一置业有限公司于判决生效后十日内偿还被告兴业银行股份有限公司郑州分行剩余贷款本息（以被告兴业银行系统数据为准）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1437元，由被告郑州瑞嘉恒一置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判员  贾威二〇二一年五月六日书记员  司帅