安徽省芜湖市鸠江区人民法院执 行 裁 定 书（2021）皖0207执异8号异议人（案外人）：魏齐伟，男，1989年10月9日出生，汉族，住芜湖市。申请执行人：林在军，男，1967年7月20日出生，汉族，住芜湖市鸠江区。被执行人：林再发，男，1964年10月15日出生，汉族，户籍地芜湖市鸠江区，现住芜湖市鸠江区。在本院执行林在军与林在发民间借贷纠纷纠纷案中，案外人魏齐伟对本院执行被执行人林再发名下位于芜湖市鸠江区竹秀清苑35栋2单元501室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人魏齐伟称：请求中止执行被执行人林再发名下位于芜湖市鸠江区竹秀清苑35栋2单元501室房屋并解除相应的执行措施，以维护自身财产权益。事实和理由：一、异议申请人系案房产的实际所有人，且已支付了合同约定的购房款，并占有使用多年，未能变更登记非异议申请人原因。异议人魏齐伟于2014年5月10日与被执行人林再发、魏连香（二人系夫妻）签订了《房屋买卖合同》，购买竹秀清苑35栋2单元501室房屋，房屋建筑面积90平方米，总价款为20万元。当日，异议人向被执行人林再发支付现金20万元，并有付款收条。异议人于2014年10月，便居住于此房屋，有《房屋移交情况说明》，同时支付了房屋相关物业费、燃气费。异议人魏齐伟购买房屋后多次催促被执行人林再发办理房屋变更登记手续，然房屋变更手续未办理系被执行人林再发造成，并非异议人的原因。综上，异议人魏齐伟与被执行人林再发存在合法的房屋买卖关系，是该房屋的实际所有人，该财产权利依法应受法律保护。二、鸠江区法院（2016）皖0207执514号执行通知书要求异议人腾退该房屋，并予以查封、拍卖是错误的，也是违法的。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释[2015]10号第二十八条之规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，具有法定情形能够排除执行的，人民法院应予支持。如前所述，异议申请人具有符合法律规定的诸多情形，故鸠江区人民法院应当解除对案涉财产的查封、拍卖执行措施。综上所述，芜湖市鸠江区人民法院（2016）皖0207执514号执行通知书涉及竹秀清苑35栋2单元501室房屋强制执行中损害了异议人的合法权益，请求法院依法中止对案涉房产的执行，并及时解除查封、拍卖等强制执行措施。申请执行人林在军答辩称：一、芜湖市鸠江区竹秀清苑35幢2单元501室房屋系被执行人林再发拆迁而来，该房屋的所有权人为被执行人林再发。根据法律规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，不动产在未办理物权变更登记之前，不发生对抗第三人的公示效力。因此，案涉房屋归被执行人所有，被执行人有权对其进行处分。另外，即使案外人魏齐伟与被执行人签订的《房屋买卖协议书》属实，但双方没有办理登记过户手续，故仅产生合同效力，未发生物权效力，当该协议不能履行时，案外人只能要求被执行人承担违约责任。对案涉房屋一直未办理过户登记，双方基于该协议仅形成债权债务关系，未产生物权变动的法律效果。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，案外人对案涉房屋未办理过户登记存在过错。根据案外人魏齐伟与被执行人林再发签订的《房屋买卖协议书》第五条约定，“该房屋暂不具备过户条件，待以后政策允许的条件下办理过户事宜时，甲方需无条件出面协助办理，其过户费乙方自付”，该协议第七条也约定了违约金。案涉房屋于2019年已经具备办证条件，根据约定，如果被执行人不予配合，案外人可以根据合同约定及时提起诉讼，要求被执行人承担继续履行合同的违约责任，将案涉房产查封或者强制过户到其名下。但案外人怠于行使权利，对案涉房屋未办理过户手续存在过错。案外人魏其伟明知案涉房屋属于拆迁安置房，不具备市场交易条件，仍无视交易风险进行交易，其自身对不能及时办理过户登记存有过错，故案外人魏其伟亦不能据此排除执行。三、案外人与被执行人的《房屋买卖协议书》真实性存疑。虽然被执行人林再发出具了20万元的收条，但无购房款的转账凭证，大额款项的支付以现金方式支付明显不符合交易习惯，案外人系被执行人的内侄，双方本来无房屋买卖的合意，双方的行为有逃避债务的嫌疑。综上，因案外人提出的执行异议申请无事实及法律依据，故答辩人林在军请求法院驳回其执行异议申请。被执行人林再发未答辩。经审查查明：2016年2月26日林在军因民间借贷纠纷起诉林再发一案，我院于2016年4月13日制作（2016）皖0207民初548号民事判决书，判令林再发于本判决书生效十日内归还原告借款本金230万元，支付利息50万元，合计280万元。判决生效后，林再发未按期履行义务，申请执行人林在军遂于2016年6月12日向我院申请强制执行。执行中，我院于2020年12月15日查封了被执行人林再发名下位于鸠江区竹秀清苑35-2-501室、万春花园西45-1-2303室房产。申请执行人林在军于2021年2月23日申请启动评估拍卖程序，魏其伟遂向本院提出执行异议，请求排除对案涉房屋的执行。另查明，异议人魏其伟与被执行人林再发于2014年5月10日签订一份关于竹秀清苑35栋2单元501室房屋《房屋买卖协议书》，协议约定该房以20万元一次性支付。同日被执行人出具一份20万元的收条。双方在签订协议时，该房屋尚不具备办理过户登记条件，故双方在协议中约定，在政策允许时，被执行人林再发主动配合异议人办理房屋过户登记。自案涉房屋具备办理产权登记条件起，因异议人与被执行人林再发未能协商一致，导致该房屋一直未能办理过户登记。异议审查过程中，异议人魏齐伟为主张异议事项成立，向本院提交如下证据材料：1、魏齐伟身份证复印件；2、《购房协议》、收条、证明、水电费缴费记录截图；3、《芜湖市房屋拆迁补偿安置协议书》、《鸠江区安置房入住通知单》本院认为：本案争议的焦点是案外人魏齐伟是否有权排除对案涉房屋的执行，本院对涉房屋的执行行为是否合法。针对这一争议焦点，本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议，必须同时符合该规定第二十八条所列举的四项情形。本案魏齐伟作为案涉房屋的买受人，虽提供证据证明在本院查封该房屋之前已签订书面买卖合同，并支付全部价款，同时也占有该不动产，但魏齐伟明知案涉房屋属于拆迁安置房，不具备市场交易条件，仍无视交易风险进行交易，且在涉案房产符合办证条件下仍未及时办理过户登记手续，其自身对不能及时办理过户登记存有明显过错。综上，案外人魏齐伟提出异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其权利不能排除执行，故本院对魏齐伟就案涉房屋提出的异议不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回异议人（案外人）魏齐伟的全部异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 施德雨审判员杨慧忠审判员 秦   文   波二〇二一年五月八日法官助理程利勇书记员王凤附件：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。三、《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。