上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初17351号原告(反诉被告)袁洪，男，1978年11月14日出生，汉族，住上海市。被告(反诉原告)陈岳明，男，1967年12月16日出生，汉族，住上海市。被告(反诉原告)谢晶，女，1968年5月15日出生，汉族，住址同上。委托代理人陈岳明。原告袁洪与被告陈岳明、谢晶房屋租赁合同纠纷一案，反诉原告陈岳明、谢晶与反诉被告袁洪房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员梁斌独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)袁洪，被告(反诉原告)陈岳明并作为谢晶的委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告袁洪诉称，两被告系夫妻，是上海市中潭路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人。2014年11月1日，原、被告签订《租赁合同》，约定租期自2014年11月20日至2019年11月19日，前三年月租金为人民币(以下币种均为人民币)6200元，后两年月租金另行协商。签约当日，原告按约支付押金6200元及首期三个月租金18600元，被告出具《收据》，并将该房屋交付给原告。后原告进行了部分装修及添置了部分家具。租赁期间，原告陆续对原有设备进行了更换。2015年年底起，被告告知要收回该房屋，要求原告搬离。2016年3月，原告他处租房，月租金8500元。同月13日，原告向被告送达解约协议，被告拒绝支付违约金。次日，双方协商未果。现原告诉至法院，请求判决：1、被告退还原告支付的租金12400元(2016年3月20日至2016年5月20日)，押金6200元，合计18600元；2、被告赔偿原告在入住前对房屋进行粉刷、保养、维护等费用共计6000元；3、被告赔偿原告添置大衣柜费用4000元；4、被告赔偿原告更换燃气灶费用600元；5、被告赔偿原告更换淋浴水龙头费用400元；6、被告赔偿原告搬家费2000元；7、被告按租赁合同第7条第1款赔偿违约金12400元；8、被告赔偿原告租金差额共计7万元(原告另行租房月租金8500元，月差额为2300元，自2016年3月20日至2017年11月19日剩余20个月，共计46000元，后期租约2年，约定另行协议租金，现原告按月1000元的补偿标准计算，共计24个月为24000元)；9、本案诉讼费由被告承担。被告陈岳明、谢晶辩称，原告违约逾期支付租金导致合同解除；同意返还押金；合同约定特殊原因可以提前三个月通知解除合同，被告按约提前三个月通知原告解除合同，不存在违约；不同意原告的诉讼请求。反诉原告陈岳明、谢晶诉称，反诉原、被告双方于2014年11月1日就上海市中潭路XXX弄XXX号XXX室房屋签订房屋租赁合同，约定租期自2014年11月20日至2019年11月19日，反诉被告必须在每三个月提前七日前支付租金和押金，反诉被告如超过五天未付并未征得反诉原告的同意作为违约，反诉原告有权终止合同，押金不作退还。反诉被告应于2016年2月13日至2月17日支付租金，但反诉被告实际于2016年2月20日才支付，其后未曾继续支付租金。2016年5月28日，因楼下住户反映房屋内有异常声音，在与反诉被告联系未果的情况下，由物业安排专业开锁人员进行开门查看，并支付费用600元。现反诉原告诉至法院，请求判决：1、终止反诉原、被告于2014年11月1日签订的关于上海市中潭路XXX弄XXX号XXX室房屋租赁合同，反诉被告支付违约金6200元；2、反诉被告支付房租1860元，水电费360元，开锁费600元，墙面恢复费6000元，家具赔偿费2000元，煤气灶补差价1900元，应付税款5673元，诉讼费135元。反诉被告袁洪辩称，反诉原告于2015年12月通知次年3月底退租，不要求继续支付租金，双方就此并未达成一致，反诉被告于2016年2月20日继续支付了租金，反诉原告对迟延支付并未提出异议；水电费有拖欠，同意以实际发生的金额支付；开锁费不予认可，锁是反诉原告堵塞的；墙面是新粉刷的，不存在恢复墙壁的费用；家具是反诉被告将原来的三门衣橱更换成五门衣橱，价值高于更换的家具；煤气灶存在问题无法使用，反诉原告应负责维修。不同意反诉原告的诉讼请求。经审理查明，本诉部分，上海市中潭路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)权利人登记在被告陈岳明、谢晶及案外人陈某某名下。2014年11月1日，原告袁洪与被告陈岳明签订《房屋租赁合同》，约定原告(乙方)向被告(甲方)承租涉案房屋，建筑居住面积为102平方米；租期自2014年11月20日至2019年11月19日；月租金为6200元，租金支付采用付三押一的方式，乙方必须在每三个月提前七日前支付；乙方在租赁期限内，使用的水、电、煤、闭路电视及通讯费等费用由乙方按时支付；又约定，该房屋的现有装修及设施状况，由双方在清单说明，该清单作为乙方在合同租赁期满交换房屋的验收依据；除房屋内已有装修和设施外，乙方如要求重新装修或变更原有设施的，应事先征得甲方的书面同意，租赁期满，根据原书面协定，要求恢复原状的乙方必须恢复原状；再约定，租赁期内甲方擅自解除合同，提前收回房屋的，甲方应按押金的双倍向乙方支付违约金；乙方擅自解除合同，乙方的押金不作退还；乙方必须按时交付租金，如超过五天未付并未征得甲方的同意作为违约，甲方有权终止合同，押金不作退还；另约定，物业管理费由甲方支付，租金税费(若有)由乙方支付；室内设施设备及家用电器等非人为造成的损失或毁坏，由甲方负责承担维修或更换的费用，若乙方使用不当导致的损失由乙方负责；甲方若因特殊原因需收回房屋或出售房屋，应至少提前3个月通知乙方；家具清单：冰箱×1、滚筒洗衣机×1、柜式空调×1、挂式空调×2、液晶电视机×1、沙发×1组、餐桌餐椅×1套、双人床+床垫×2、衣柜×2；租期共计五年，前3年租金不变，后2年租金双方协商酌情调整。2015年11月18日，原告因煤气灶无法正常使用需要更换向被告谢晶发送微信，内容为“煤气灶左边打火不灵，要么就关不掉，找人修过几次，费用都是我们自己出的，现在又坏了，修不好，为了安全起见我们自己买了新的安装，费用我们自己出了。”2016年3月13日，原告与被告陈岳明就协商被告提前解除合同后续事宜互发微信，内容包括被告陈岳明表明最迟三月底要收回涉案房屋，原告提出如能尽快谈妥补偿事宜则在3月20日之前可以返还房屋；被告陈岳明表示已按约定提前三个月通知收回房屋，故不需要承担违约责任。2016年5月28日，被告陈岳明通过物业公司开门进入涉案房屋。再查明，原告支付押金金额为6200元，支付租金至2016年5月19日，近一年的支付时间分别为2015年5月19日、8月19日、11月18日、2016年2月20日。另查明，2016年3月10日，原告与案外人签订《房屋租赁合同》，约定原告承租远景路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑居住面积为105平方米，租期自2016年3月15日至2017年3月14日，月租金8500元。反诉部分查明事实同本诉部分。审理中，原告为证明被告提前解约造成的损失而提供了2014年11月25日的装修人工材料费发票，金额为6000元；2014年11月30日的五开门大衣柜发票，金额为4500元；2015年6月30日的沐浴喷头收据，金额为400元；2015年11月20日的煤气灶收据，金额为600元；2016年3月搬家费收据，金额为2000元。被告对此表示，沐浴喷头收据、煤气灶收据、搬家费收据均不认可。庭审中，被告为证明无法与原告取得联系而请人开锁造成的损失，提供了2016年5月28日《上海市林红锁具维修服务部登记单》，收费金额为600元。原告对此表示不予认可。审理过程中，原、被告均要求由本院对拖欠的水电费予以酌情认定。本院认为，关于本诉，原告与被告陈岳明签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应按约履行。根据原、被告的微信聊天内容记载，因被告提前收回房屋导致合同提前解除，双方虽未对合同的解除形成书面文件，但根据原告与案外人签订的《房屋租赁合同》的租赁期限，以及被告于2016年5月28日实际掌控涉案房屋，本院认定涉案房屋的《房屋租赁合同》已经解除。关于解除日期，被告提前收回涉案房屋，造成原告签约的合同目的不能实现，构成根本性违约，但原告并未按约通知合同解除，故本院确认以被告实际掌控涉案房屋之日为解除日，即2016年5月28日。虽被告明确表示提前收回涉案房屋，但原告以被告拒绝承担违约责任而未办理房屋交接手续，故本院对原告要求被告返还租金的诉请，难以支持。原告主张被告返还押金，被告表示同意，并无不妥，本院予以准许。根据合同约定，除房屋内已有装修和设施外，原告如要求重新装修或变更原有设施的，应事先征得被告的书面同意，租赁期满，根据原书面协定，要求恢复原状的乙方必须恢复原状。原告未提供证据证明其粉刷墙面已征得被告的同意，故原告负有对墙面恢复原状的义务(见反诉部分)。又因被告的违约行为导致合同提前解除，被告应对合同未履行期间的墙面粉刷价值予以赔偿。赔偿金额由本院酌情认定为4000元。原告未经被告同意更换五门大衣柜，现要求被告赔偿五门大衣柜的费用4000元，缺乏合同依据，本院对原告的此诉请不予支持。为减少讼累，本院对五门大衣柜一并处理。因原有燃气灶无法正常使用，原告通知被告其已自行更换燃气灶，被告未提出异议，且被告负有承担维修或更换的费用。现原告要求被告赔偿更换燃气灶费用600元，符合合同约定，本院予以支持。因原告未通知被告淋浴水龙头无法正常使用需要更换，本院对原告要求被告赔偿更换淋浴水龙头的费用的诉讼请求难以支持。原告主张被告赔偿搬家费用，但未提供证据证明该损失系被告违约而造成，本院对此不予支持。原告主张被告擅自解除合同而支付违约金，符合合同依据，本院予以支持。原告要求被告赔偿租金差额损失，因原告已主张违约金，且原告未举证证明被告在签约时可预见该损失，本院对此一诉讼请求不予支持。两被告作为涉案房屋的共同权利人，对涉案房屋出租所引起的后果，应承担共同责任，现原告要求两被告共同承担给付责任，本院予以支持。关于反诉，反诉原告认为反诉被告迟延支付租金超过五天且未征得反诉原告同意而终止合同，但根据双方的实际履行情况，反诉被告支付租金的时间分别为2015年5月19日、8月19日、11月18日，由此可见，双方并未按合同约定的时间支付租金，而反诉原告对反诉被告支付租金的时间从未提出异议。相比之前的租金支付时间，2016年2月20日只迟延了一天。因反诉原告在履行合同过程中存在违约情况，本院对反诉原告所述理由不予采纳，对反诉原告以反诉被告违约为由要求确认合同终止，并要求反诉被告支付违约金的的诉讼请求均不予支持。合同解除日前，反诉被告有义务支付租金，反诉原告要求反诉被告支付租金，于法有据，本院予以支持。租金支付期限为2016年5月20日至2016年5月28日，租金金额为1860元。反诉原告主张反诉被告支付水电费，反诉被告亦确认有拖欠行为但无法确定拖欠金额，本院酌定水电费为180元。因反诉被告未配合办理房屋交接手续致反诉原告发生开锁费用，现反诉原告主张反诉被告赔偿该损失，与事实相符，本院予以支持。关于墙面恢复费，因反诉被告未事先征得反诉原告的书面同意而擅自粉刷墙面，无论是反诉原告违约导致合同解除，或是合同期满，反诉原告要求反诉被告恢复原状，均符合合同约定，本院对此予以支持，墙面恢复费由本院酌情认定为3000元。反诉原告要求反诉被告赔偿三门衣柜的损失，符合合同约定，本院予以支持。反诉原告未提供购买三门衣柜的凭证，本院酌情认定三门衣柜的赔偿金额为1000元。反诉原告主张反诉被告赔偿煤气灶差价，但反诉原告收到反诉被告关于煤气灶无法正常使用而更换新煤气灶的通知后未提出异议，且反诉原告负有承担维修、更换的费用，故本院对反诉原告的此项诉讼请求不予支持。反诉原告主张反诉被告支付税款，但未提供证据证明租金税款实际发生，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：一、原告袁洪与被告陈岳明于2014年11月1日签订的《房屋租赁合同》于2016年5月28日解除；二、被告陈岳明、谢晶应于本判决生效之日起十日内返还原告袁洪押金人民币6200元；三、被告陈岳明、谢晶应于本判决生效之日起十日内赔偿原告袁洪墙面粉刷费人民币4000元；四、被告陈岳明、谢晶应于本判决生效之日起十日内赔偿原告袁洪燃气灶费用人民币600元；五、被告陈岳明、谢晶应于本判决生效之日起十日内给付原告袁洪违约金人民币12400元；六、对原告袁洪其余的诉讼请求不予支持；七、反诉被告袁洪应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告陈岳明、谢晶租金人民币1860元；八、反诉被告袁洪应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告陈岳明、谢晶水电费人民币180元；九、反诉被告袁洪应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告陈岳明、谢晶开锁费用人民币600元；十、反诉被告袁洪应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告陈岳明、谢晶墙面恢复费用人民币3000元；十一、反诉被告袁洪应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告陈岳明、谢晶家具损失人民币1000元；十二、反诉被告袁洪应于本判决生效之日起十日内将五门大衣柜搬离上海市中潭路XXX弄XXX号XXX室房屋；十三、对反诉原告陈岳明、谢晶其余的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币2580元，减半收取，计人民币1290元，由原、被告各半负担。本案反诉受理费人民币135元，由反诉原告、反诉被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  梁斌二〇一六年十月三十一日书记员  吴婷附：相关法律条文附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。