湖南省衡阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘04民终700号 上诉人（原审原告）：唐先广，男。 委托诉讼代理人：何海波，湖南八方律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：湖南民生堂投资有限公司。 法定代表人：唐清伟，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘剑昆，湖南居安律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：衡阳市渔溪房地产综合开发建设有限公司。 法定代表人：唐应林，该公司董事长及清算小组组长。 委托诉讼代理人：王秀松，男，系衡阳市渔溪房地产综合开发建设有限公司常务副总经理。 上诉人唐先广因与被上诉人湖南民生堂投资有限公司（以下简称民生堂公司）、衡阳市渔溪房地产综合开发建设有限公司（以下简称渔溪公司）确认合同效力纠纷一案，不服湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2020）湘0406民初654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。公开本案现已审理终结。 唐先广上诉请求：撤销一审判决，改判确认民生堂公司前身湖南民生堂药店连锁有限公司与渔溪公司清算组2005年5月18日签订的湘工商合许字第（2002）002号《商品房买卖合同》无效及二被上诉人将该合同中买卖的房屋返还给唐先广；本案诉讼费由二被上诉人承担。事实与理由：唐先广涉案房屋产权证因价格申报不实被注销，该房屋权属并不自动回归渔溪公司，而是处于暂时无证状态。即使该房屋产权回归渔溪公司，该公司“一房二卖”将房屋另行出售给房屋的承租人民生堂公司，该房屋买卖合同亦属无效合同。民生堂公司与渔溪公司应将涉案房屋按原状返还给唐先广，由唐先广继续占有、使用及申请办证。 民生堂公司辩称，因唐先广未实际支付房屋对价，衡阳市房产局注销了其原房产证，省高级法院的行政判决驳回了唐先广恢复办证的诉请，唐先广已不可能获得案涉房屋所有权。民生堂公司是在衡阳市纪委牵头组建的市委联合工作组监督下，与渔溪公司签订购房合同并支付全部对价到市委联合工作组指定账户，办理了产权登记手续，合法取得涉案房屋的所有权。唐先广上诉请求放弃了对案涉房屋的所有权确认，因此，其提起返还不动产的诉请没有法理支持。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 渔溪公司辩称，民生堂公司与渔溪公司签订的商品房买卖合同合法有效，唐先广的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回。 唐先广向一审法院起诉请求：判决民生堂公司与渔溪公司于2005年5月18日就衡阳市房屋所签订的湘工商合许字第（2002）002号商品房买卖合同无效，民生堂公司将该房屋返还给唐先广；本案诉讼费由民生堂公司承担。2018年8月20日唐先广将诉讼请求变更为：确认衡阳市房屋归唐先广所有；确认民生堂公司前身湖南民生堂药店连锁有限公司与渔溪公司清算组2005年5月18日签订的湘工许字第（2002）002号《商品房买卖合同》无效；判决民生堂公司将房屋返还给唐先广；本案诉讼费由二被告承担。2020年9月2日，唐先广将诉讼请求再次变更为：确认民生堂公司前身湖南民生堂药店连锁有限公司与渔溪公司清算组2005年5月18日签订的湘工商许字第（2002）002号《商品房买卖合同》无效；判决民生堂公司将涉案房屋即从渔溪清算小组购买的房屋返还给唐先广；本案诉讼费由民生堂公司、渔溪公司承担。后经该院释明，唐先广再次将诉讼请求变更为：确认民生堂公司前身湖南民生堂药店连锁有限公司与渔溪公司清算组2005年5月18日就衡阳市房屋（321.07㎡）签订的湘工商许字第（2002）002号《商品房买卖合同》无效；确认衡阳市房屋（321.07㎡）归唐先广所有；判决民生堂公司将衡阳市房屋（321.07㎡）返还给唐先广；本案诉讼费用由民生堂公司、渔溪公司负担。 一审法院认定事实：1997年，中共衡阳市委政策研究室、中共衡阳市委党史资料征集研究办公室、衡阳市经济信息中心、衡阳市人民政府城市管理办公室、中共衡阳市委、衡阳市人民政府信访办公室成立衡阳市委市政府机关五单位集资建房办公室（以下间称集资建房办公室），拆除旧房兴建蒸阳南路仙姬大厦。1998年1月，集资建房办公室在无资金投入的情况下，将蒸阳南路仙姬大厦工程和与该地段拆迁户签订的拆迁补偿协议书全部移交给渔溪公司。唐先广以衡阳古建筑公司的名义作为仙姬大厦的实际负责人、承建人承接该工程的B、C、D栋。仙姬大厦工程在施工过程中，因渔溪公司未按期拨付工程款，造成工程多次停工，被衡阳市列为14个严重的拆迁遗留问题之一。2000年9月6日，市政府相关职能部门组织渔溪公司、唐先广等人进行协调，确定由渔溪公司以门面和房子作价工程款抵给唐先广。2000年9月13日，渔溪公司（建设方）的代表王秀松、唐应林等与衡阳古建筑公司（施工方）的代表唐先广签订了一份《补充协议》，双方就仙姬大厦工程的扫尾工作在市政府及拆迁办领导的协调下，达成如下共识：一、建设方同意将该厦地层西北角即：19.72×12.72-2.7×6.1=250.84㎡，作价10000元/㎡,计币2508400元，北向及西向梯间：3.62×12.72+6×13.62=127.77㎡，作价7000元/㎡，计币894390元，二楼营业用房估1000㎡，作价1626元/㎡，计币1626000元，以上共计5027790元，按原工程施工合同规定用门面抵款应优惠20%售给施工方，折合计币4022232元，售给施工方作为工程欠款拨付。具体建筑面积以市产权处核定为准，并办理其手续。二、施工方进场施工时，三天之内由建设方付给施工方起动费用壹拾伍万元。三、建设方应积极配合施工方继续尽快完成本工程的施工决算，并根据审定的工程款额，按多退少补的办法进行现金或门面找补。四、施工方办理上述手续的同时应立即组织泥、木、焊工对屋面门窗及楼梯等工程进行全面施工，B、C、D栋在十月底前全面交付。五、建设方所抵售给施工方的门面，应服从地层门面的整体经营或做整体超市，并以未优惠售价入股。六、建设方在该工程竣工半年内如有现金可将抵售给施工方的门面购回。七、本协议双方共同执行，不得违约，如有违约，一切责任由违约方承担。八、本协议双方签字生效，生效后以前所签订的协议及抵押手续作废并退回各方。 2000年9月19日，渔溪公司与唐先广签订了一份《衡阳市商品房屋购销合同》，双方约定将门面作价2864856元的价格抵付给唐先广，作为渔溪公司应支付给唐先广的工程款。2000年9月26日，唐先广与渔溪公司另行签订了一份《商品房屋购销合同》，将上述同一门面价格约定为1300195元。唐先广于2000年11月30日将上述411平方米的门面办理了房屋产权证，产权证号为。2002年7月31日，衡阳市中级人民法院以衡阳市房产管理局颁发给唐先广房屋产权证时，渔溪公司未提交仙姬大厦房屋竣工验收合格证，属程序违法为由，终审判决撤销该房屋所有权证。2003年1月24日，衡阳市房产管理局根据唐先广提供的衡阳市政府衡法办纪字[2002]第2号《关于渔溪公司拆迁安置遗留问题的处理协调会议纪要》和2000年9月26日唐先广与渔溪公司签订的《商品房屋购销合同》等资料，将坐落于衡阳市房屋办理了房屋产权证至唐先广名下，房屋产权证号为：衡房权证雁峰区字第。2002年5月29日，衡阳市国土资源局雁峰分局为唐先广办理了该宗土地的国土使用权证，证号为。产权证号为的房屋与产权证号为房屋系同一房屋。2004年6月30日，衡阳市房产管理局根据渔溪公司《关于撤销衡房权雁峰区产权证的报告》，以唐先广在申请办理该产权证时房屋价格申报不实等问题为由，以衡房法字[2004]71号文件《关于注销房屋所有权证的决定》，依法注销了该房屋所有权证。唐先广于2004年7月6日向衡阳市房产管理局提交了《申请复议报告》，于2004年7月13日向该局提交了请求对房屋所有权证所确定的房屋进行重新办理产权证的《申请书》，均未得到有效解决。2004年8月16日，唐先广向该院提起行政诉讼，因未按期缴纳诉讼费，该院依法裁定按撤诉处理。2005年5月17日，衡阳市国土资源局以唐先广的房屋所有权证被注销为由，注销了唐先广所持有的编号为国土使用权证。2005年12月28日，唐先广不服衡阳市房产管理局作出的衡房法字[2004]71号《关于注销房屋所有权证的决定》，向衡阳市中级人民法院提起行政诉讼，2006年3月27日，衡阳市中级人民法院作出（2006）衡中法行初字第1号行政判决书，该判决查明了该案被涉具体行政行为涉及的房屋所有权证被注销后，该房屋产权归属渔溪公司清算组，并由渔溪公司清算组根据该院（2004）衡中法民一终字第240号民事判决书所确认的内容及其与曾广俊达成的执行和解协议确定的内容分别安置给了第三人曾广俊、刘翠生；余下部分售与民生堂公司。并确认了唐先广在房地产交易过程中价格申报不实，判决：一、维持衡阳市房产管理局2004年6月30日作出的衡房法字[2004]71号《关于注销房屋所有权证的决定》；二、驳回唐先广要求衡阳市房产管理局恢复衡房权证雁峰区字第房屋所有权证的诉讼请求；三、驳回唐先广的赔偿请求。唐先广不服，提起上诉。湖南省高级人民法院经审理后，作出（2006）湘高行终字第15号行政判决书，该判决书审理查明的事实与原判认定的事实无异，判决：驳回上诉，维持原判。唐先广不服，向湖南省人民检察院申诉，湖南省人民检察院于2007年8月6日决定立案审查。2013年8月8日，湖南省高级人民法院以（2012）湘高法行监字第12号驳回申诉通知书，驳回唐先广的申诉。唐先广向中华人民共和国最高人民法院进行申诉，2015年7月1日，中华人民共和国最高人民法院作出（2008）行监字第174-1号通知书，认为唐先广的申请不符合法律规定，决定不对该案提起再审。该通知书于2015年7月31日邮寄唐先广，唐先广于次日收到。 另查明，2002年3月5日，唐先广与屈文策（民生堂公司的发起人）签订了一份《合作合同书》，唐先广以仙姬大厦的门面出资，屈文策以现金出资，双方共同合作经营药品商场，合作期限自2002年3月29日起到2005年3月28日止，共计三年；唐先广只出资，不参与经营，屈文策每月按期向唐先广支付投资收益；屈文策还向唐先广支付了6万元的保证金。对于该《合作合同书》，双方均认可实为房屋租赁关系。屈文策作为发起人成立了湖南民生堂医药有限公司，湖南民生堂医药有限公司后更名为湖南民生堂医药连锁有限公司、民生堂公司。2003年11月12日，衡阳市工商行政管理局向渔溪公司董事会发出《关于同意成立渔溪公司清算组的通知》。2004年8月24日，渔溪公司清算组向民生堂药店发函称：衡阳市蒸阳南路48号（民生大药房）原由唐先广收取房租，从2004年8月份起，由渔溪公司清算组按原合同收取房租，从2004年8月起，如出现房屋租金纠纷，由渔溪公司清算组负一切法律责任。其后，湖南民生堂医药连锁有限公司与渔溪公司清算组签订了一份《房租交纳协议书》，对上述内容进行了具体化，并明确屈文策交纳给唐先广的合同保证金6万元，由渔溪公司清算组负责退还。2005年2月26日，渔溪公司清算组委托衡阳新盛房地产价格评估有限责任公司对位衡阳市九层建筑物的第一层商服用房建筑面积315平方米的房屋进行估价，衡阳新盛房地产价格评估有限责任公司于2005年3月3日作出新盛房估字（2005）第040037号《房地产估价报告》，对上述房产估价为3263400元。2005年5月18日，渔溪公司清算组与湖南民生堂医药连锁有限公司签订了一份《衡阳市商品房买卖合同》，合同编号为0001841。将原产权证中确定的门面中的101-1-1房屋以3339000元出售给了湖南民生堂医药连锁有限公司。湖南民生堂医药连锁有限公司根据渔溪公司清算组的要求于2005年6月10日前将购房款3339000元支付至衡阳市房产管理局纪律检查工作委员会账户。涉案的101-1-1房屋建筑面积经产权部门确定为321.07平方米。2005年5月22日，湖南民生堂医药连锁有限公司将该房屋办理产权登记至其名下，产权证号为，因湖南民生堂医药连锁有限公司更名为民生堂公司，该房屋的产权证号变更为。原产权证中确定的门面101-1，除渔溪公司出售给湖南民生堂医药连锁有限公司部分的101-1-1房屋，其余部分，经法院生效裁判确定属于被拆迁户曾广俊、刘翠生所有。 再查明，主体工程于2001年竣工后，渔溪公司与衡阳古建筑工程公司委托衡阳市审计师事务所对工程进行造价审计，2001年6月10日衡阳市审计师事务所向渔溪公司、衡阳古建筑工程公司发出了《工程预（结）算审查验证定案通知单》，对工程定案造价为8446278.23元（含未完工程款176605.04元），该通知单上无衡阳市审计师事务所盖章或审核人签名，但王秀松、唐应林等人在建设单位处签名并加盖了渔溪公司的公章，唐先广在施工单位处签名，未加盖衡阳古建筑工程公司的公章。后渔溪公司清算组于2004年委托湖南华鹏有限责任会计师事务所对土建及C栋水电安装工程进行造价鉴定，湖南华鹏有限责任会计师事务所于2004年11月19日出具了《关于衡阳市渔溪房地产土建及C栋水电安装工程造价审核报告》，结论为该工程送审金额 13022169.24元；审定金额6369370.05元；核减金额 6652799.19元（含建设方代购建材2482655.00元）。唐先广已收到渔溪公司工程款（含以房抵工程款，不含本案诉争房产的抵偿款）共计6423306.78元。还查明，涉案房产上存在最高额抵押权，抵押权人为中国建设银行股份有限公司衡阳市分行，抵押人为民生堂公司，债务人为衡阳颐和山水健康养生乡村俱乐部有限公司，被担保主债权数额为480万元，债务履行期限自2019年6月25日起至2024年6月24日止。2020年6月19日，衡阳颐和山水健康养生乡村俱乐部有限公司与建行衡阳市分行签订了一份《小微企业抵押快贷借款合同》，约定贷款额度为370万元，有效期间为2020年6月19日至2021年6月19日。同日，民生堂公司与建行衡阳市分行签订了一份《小微企业快贷最高额抵押合同》，约定民生堂公司以案涉房产为衡阳颐和山水健康养生乡村俱乐部有限公司向建行衡阳市分行的贷款提供最高额抵押担保。 一审法院认为：唐先广诉请确认二被告之间签订《商品房买卖合同》无效，要求确认涉案房屋归其所有,故本案案由应定为所有权确认纠纷。本案的主要争议焦点为：1、被告民生堂公司前身湖南民生堂药店连锁有限公司与被告渔溪公司清算组2005年5月18日就衡阳市房屋（321.07㎡）签订的湘工许字第（2002）002号《商品房买卖合同》是否有效；2、位于衡阳市房屋（321.07㎡）应归谁所有。对此，该院综合分析认定如下：一、关于民生堂公司与渔溪公司清算组之间签订《商品房买卖合同》的效力问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”唐先广持有的涉案房屋的所有权证被衡阳市房产管理局注销后，唐先广已丧失了涉案房屋的所有权。（2006）衡中法行初字第1号行政判决书及（2006）湘高行终字第15号行政判决书均查明涉案的房屋所有权证被注销后，该房屋产权归属渔溪公司清算组，故渔溪公司清算组有权处分涉案房屋。民生堂公司在市委联合工作组的监督下以超过涉案房屋的评估价购买了涉案房屋，支付了相应的对价，民生堂公司与渔溪公司清算组之间签订的《商品房买卖合同》应合法有效。故对唐先广要求确认渔溪公司清算组与民生堂公司于2005年5月18日签订的关于衡阳市房屋的买卖合同无效的诉请，该院不予支持。二、本案唐先广提起的是物权确认之诉。在物权权属确认之诉中应当限于已经享有物权的人,依法主张确认其物权,对于并未依法享有物权的人,请求确认其享有物权的主张不能得到支持。根据前述《中华人民共和国物权法》第九条规定,在不动产买卖关系中,未经登记不发生物权效力,故不动产权属不能仅仅依据当事人约定而发生变动,还需登记这一生效要件相结合才能产生物权变动的效果。换言之,要取得不动产所有权,不仅需要有效的原因行为作为要件,还需要登记作为生效要件,二者缺一不可。本案中唐先广与渔溪公司于2001年9月19日签订的《商品房屋购销合同》名为房屋买卖,实为以房抵工程款。该合同内容不违背法律法规的强制性规定,是双方真实意思表示,合法有效。该合同只是涉案房屋发生物权变动的原因行为,虽然涉案房屋产权曾经登记到唐先广名下，但唐先广持有的涉案房屋的所有权证被衡阳市房产管理局注销后，唐先广已丧失了涉案房屋的所有权。故唐先广对渔溪公司享有的只是债权,而非物权。唐先广可依据合同向法院请求判令渔溪公司履行协助过户登记,而不能直接请求确认物权归其所有,故唐先广请求涉案房屋归其所有的诉讼请求于法无据,应予驳回。鉴于渔溪公司事实上不能协助唐先广办理过户登记,涉案合同应予解除。唐先广可向相关违约人或侵权人主张赔偿。故对唐先广要求确认涉案房屋属其所有及要求民生堂公司返还涉案房屋的诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款,《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决：驳回原告唐先广的诉讼请求。本案受理费33512元，财产保全费5000元，合计38512元，由唐先广负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。对一审查明的事实本院予以确认。 本院认为，唐先广未将一审诉请中要求确认涉案房屋归其所有列为上诉请求，故本案案由应为确认合同效力纠纷。本案的争议焦点为：民生堂公司前身湖南民生堂药店连锁有限公司与渔溪公司清算组2005年5月18日就衡阳市房屋（321.07㎡）签订的湘工许字第（2002）002号《商品房买卖合同》是否有效。唐先广主张该合同无效的理由是民生堂公司与渔溪公司存在恶意串通损害唐先广利益的行为。本院认为,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定，存在恶意串通，损害国家、集体或第三人利益情形的，合同无效。所谓恶意串通，通常是指当事人为了谋取私利，相互勾结，采取不正当方式共同实施损害他人利益的行为。第三人请求确认当事人签订的合同无效，应由提出请求的第三人就恶意串通的利益受损这两方面事实承担举证责任。由于恶意串通反映出当事人一种主观心态，而第三人以此为由请求确认合同无效，对合同当事人的利益影响较大，故法律上科以第三人较一般民事诉讼高度盖然性的证明标准更高的举证证明义务。《最高人民法院关于适用的解释》第109条规定：“当事人对欺诈、胁迫恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”就本案而言，唐先广的主张不应得到支持，理由为：一、2003年1月24日唐先广取得涉案房屋的产权证，2004年6月30日衡阳市房产管理局以唐先广在申请办理该产权证时房屋价格申报不实等问题为由，依法注销了该产权证，并登报公告注销事宜。之后唐先广提起行政诉讼要求恢复该产权证，经本院、湖南省高级人民法院、最高人民法院审理，驳回了唐先广的诉讼请求，从物权登记的法律规定分析，唐先广的产权证被注销后，不再享有涉案房屋的物权。民生堂公司与渔溪公司清算组签订涉案房屋买卖合同的时间是2005年5月18日，此时距离唐先广的产权证被注销已近1年，唐先广提供的证据不能证明民生堂公司与渔溪公司清算组存在恶意串通的行为；二、在民生堂公司与渔溪公司清算组签订涉案房屋买卖合同之前，渔溪公司清算组委托的评估机构对涉案房屋的评估价格为 3263400元，民生堂公司与渔溪公司清算组签订的合同价为3339000元，高于评估价，唐先广没有证据证明该价格明显低于市场价，民生堂公司已按合同履行支付购房款的义务；三、由于无法认定民生堂公司与渔溪公司清算组签订涉案房屋买卖合同存在恶意串通行为，唐先广与渔溪公司之间的债权债务关系，与民生堂公司、渔溪公司清算组签订涉案房屋买卖合同不具有关联性，不能以唐先广对渔溪公司债权是否实现，否定上述合同的效力。 综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，唐先广的上诉理由不成立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费33512元，由上诉人唐先广负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 宏 审 判 员  刘丽娅 审 判 员  丁枥澎 二〇二一年五月六日 法官助理  许建中 书 记 员  匡光美