湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2956号上诉人（原审第三人）：湖北银行股份有限公司武汉经济技术开发区支行，住所地武汉经济技术开发区17C1地块东合中心B栋1-2层B11、B21号。负责人：陈斌，该支行行长。委托诉讼代理人：金大田，北京德和衡（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳天，北京德和衡（武汉）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：桂玉珍，女，1958年10月6日出生，汉族，户籍所在地武汉市硚口区，委托诉讼代理人：向海霞，湖北忠三律师事务所律师。原审被告：武汉中民置业有限公司，住所地武汉市硚口区汉西路60、66号中民·仁寿里（一期）2.3号楼（C-2商业）/单元1层（12）号。法定代表人：陈瑛，该公司董事长。委托诉讼代理人：周凌，男，该公司员工。原审第三人：武汉市硚口区城区改造更新局，住所地武汉市硚口区沿河大道518号。负责人：邱华威，该局局长。委托诉讼代理人：张冬静，湖北忠三律师事务所律师。原审第三人：武汉市硚口区住房保障和房屋管理局，住所地武汉市硚口区集贤花园特1号。负责人：吉广心，该局局长。委托诉讼代理人：张冬静，湖北忠三律师事务所律师。上诉人湖北银行股份有限公司武汉经济技术开发区支行（以下简称湖北银行）因与被上诉人桂玉珍、原审被告武汉中民置业有限公司（以下简称中民置业）、原审第三人武汉市硚口区城区改造更新局（以下简称城更局）、武汉市硚口区住房保障和房屋管理局（以下简称房管局）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2020）鄂0104民初6103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭于2021年3月19日公开开庭进行了审理。上诉人湖北银行的委托诉讼代理人金大田、欧阳天、被上诉人桂玉珍的委托诉讼代理人向海霞、原审被告中民置业的委托诉讼代理人周凌、原审第三人城更局、房管局的共同委托诉讼代理人张冬静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湖北银行上诉请求：撤销一审判决，改判驳回桂玉珍的全部诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、原审证据质证程序中，桂玉珍与城更局、房管局委托的代理人为同一律师事务所的律师，违反法律规定，程序违法。二、桂玉珍不是本案适格主体。《商品房定向购买协议》的实质是向第三人履行义务的合同，中民置业不履行合同义务应当向城更局承担违约责任，桂玉珍不是合同相对方，无权直接请求中民置业履行相关合同义务。三、桂玉珍对诉争房屋不享有物权期待权。桂玉珍自始未签订《房屋买卖合同》，支付大部分购房款证据不足，桂玉珍的《房屋认购确认单》并未注明时间。四、湖北银行在办理抵押时已尽到合理审慎义务，城更局明确同意将安置房屋用于抵押。桂玉珍辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。湖北银行的上诉请求不能成立，依法应予以驳回。一、湖北银行以桂玉珍和城更局、房管局的代理人为同一律所的律师为由主张程序违法，于法无据。桂玉珍是桂玉珍，城更局、房管局是无独立请求权的第三人，桂玉珍与城更局、房管局的利益完全一致，不存在利益冲突，可以由同一律所的律师代理。二、湖北银行称桂玉珍的桂玉珍主体不适格，是错误的。城更局代桂玉珍购买诉争房屋，与桂玉珍构成代理关系。桂玉珍与诉争房屋具有直接利害关系。湖北银行曲解了合同相对性原则。三、湖北银行主张桂玉珍不享有物权期待权，不能成立。四、湖北银行称已尽到合理审慎义务且城更局同意抵押，与事实不符。五、桂玉珍基于拆迁安置取得的物权期待权应得到优先保护。中民置业述称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，不同意湖北银行的上诉请求。被征收人所述情况属实，在湖北银行抵押前，中民置业就将房屋卖给了城更局征收使用，中民置业已经收到城更局支付的全部购房款，并已将房屋交付被征收人居住使用，中民置业也愿意配合被征收人办理相关手续，但因为湖北银行对房屋设定了抵押，导致中民置业无法办理相关手续，中民置业愿意配合办理抵押权涂销登记，并配合被征收人办理网签备案及不动产登记手续。城更局述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。对诉争房屋享有物权期待权的主体是桂玉珍，并非城更局。湖北银行称城更局明确同意将安置房屋用于抵押，不是事实，城更局从未同意将安置房屋用于抵押。房管局述称，同意桂玉珍以及城更局的答辩意见。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。湖北银行的上诉请求不能成立，依法应予驳回。桂玉珍向一审法院起诉请求：1、确认中民置业与城更局、房管局签订的《商品房定向购买协议》有效；2、确认桂玉珍对位于武汉市硚口区汉西路中民·仁寿里项目一期1栋2单元31层1室房屋享有的物权期待权优于湖北银行对该房屋享有的抵押权；3、判令中民置业配合桂玉珍办理位于武汉市硚口区汉西路中民·仁寿里项目一期1栋2单元31层1室房屋的网签备案手续；4、判令中民置业配合桂玉珍办理位于武汉市硚口区汉西路中民·仁寿里项目一期1栋2单元31层1室房屋的不动产登记手续；5、判令中民置业、湖北银行共同涂销对武汉市硚口区汉西路中民·仁寿里项目一期1栋2单元31层1室房屋设定的抵押登记；6、本案诉讼费用由中民置业负担。一审法院认定事实：2015年，因硚口区旧城改造和重点工程项目房屋征收（拆迁）工作中需产权调换房源，武汉市硚口区房屋征收管理办公室（以下简称区征收办）与中民置业及房管局签订《商品房定向购买协议》，约定区征收办购买中民置业开发建设的中民·仁寿里一期的目标商品房，用于硚口区内项目的产权调换征收安置，由中民置业向区征收办指定的买受人（即区征收办安置的被征收/拆迁户）进行定向销售。该协议约定了房屋套数、面积、购房款金额及付款方式、定向销售流程等内容。2015年10月12日，中民置业向区征收办开具了金额为365115800元的销售不动产统一网络发票。区征收办于同年10月23日、11月2日、11月5日分别向中民置业转账125115800元、120000000元、120000000元，合计365115800元。至此，区征收办已向中民置业支付首批350套安置房屋的全部房款，并与中民置业确定了首批350套房源明细。2015年12月31日，区征收办与桂玉珍签订《房屋征收补偿协议书》，协议约定：区征收办征收桂玉珍所有的位于硚口区××号房屋，桂玉珍选择产权调换补偿方式，桂玉珍实际选择的产权调换房屋座落为硚口区汉西路（中民·仁寿里），建筑面积预测为93.07㎡（最终以房管部门实测面积为准），房屋单价为11500元/平方米，过渡期限为12个月。该协议还列明了补偿、补助、奖励等费用明细。后桂玉珍填写硚口区65中北片旧城改造项目房屋认购确认单，确认认购中民·仁寿里1栋2单元31层1号（93.07㎡），该确认单上加盖有“65中北片旧城改造项目房屋征收指挥部”及“武汉市硚口区房屋征收管理办公室”的印章，并注明房款已结清。2018年4月，桂玉珍与中民置业指定的前期物业服务公司办理房屋相关手续，并交纳了物业管理费、水费、电费等费用，且入住该房屋至今。一审法院另查明，2019年2月27日，武汉市硚口区委、区政府下发《中共硚口区委、硚口区人民政府关于硚口区机构改革的实施意见》（硚发[2019]1号），同年3月16日，武汉市硚口区城乡统筹发展工作办公室（武汉市硚口区房屋征收管理办公室）依据上述文件更名为武汉市硚口区城区改造更新局。一审法院再查明，2016年11月4日，湖北银行股份有限公司武汉沌口支行办理了中民·仁寿里一期在建工程的抵押权登记，抵押物包括诉争房屋。2016年12月1日，中民·仁寿里工程竣工。审理过程中还查明，诉争房屋于2020年10月28日查询登记的权利状态为“未查封”。2019年6月24日，湖北银行股份有限公司武汉沌口支行以中民置业、城更局等为被告向武汉市中级人民法院起诉，要求确认其与中民置业签订的借款合同有效，对中民置业提供抵押的房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，该案仍在审理中。2020年10月19日，湖北银行股份有限公司武汉沌口支行更名为湖北银行股份有限公司武汉经济技术开发区支行。一审法院认为，关于桂玉珍是否具有本案适格的主体资格问题。桂玉珍系城更局旧城改造项目的被征收人，城更局为了安置桂玉珍等人才与中民置业、房管局签订的《商品房定向购买协议》，该协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，未损害他人合法权益，该协议合法有效。根据该协议的约定，城更局依约向中民置业支付70%购房款后，即首批350套安置房屋的全部购房款，并根据房屋征收情况，将已购买的房屋作为拆迁安置用房指定给被拆迁人，再由中民置业与城更局指定的被拆迁人签订购房合同，办理交付手续并办理不动产权登记。本案中，城更局已经按约定为桂玉珍支付了购房款，并指定桂玉珍为被征收人，中民置业亦已将诉争房屋交付给桂玉珍居住使用至今。只是由于中民置业的原因未能依约与桂玉珍签订《房屋买卖合同》，但双方对签订此合同并无异议，桂玉珍及中民置业继续完善履行即可，并不影响桂玉珍已由城更局实际代其购买诉争房屋的事实，故桂玉珍在本案中具有合法的诉讼主体资格。关于桂玉珍对诉争房屋的物权期待权及与湖北银行的抵押权优先性问题。城更局为桂玉珍等拆迁安置户交付购房款，选定房源及桂玉珍签订房屋征收补偿协议书时，该诉争房屋尚未被抵押；房屋交付时，桂玉珍亦不知道该房屋已抵押给银行，桂玉珍取得该房屋是合法善意的，其作为被征收安置人对诉争房屋享有的相关合法权利依法应当受到法律保护。至于湖北银行抵押权和桂玉珍征收补偿安置权的权利顺位，依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”之规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者要求取得房屋的权利。又依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另外出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定可知，通过产权调换方式取得安置房屋的被拆迁人（被征收人），其权利优先于其他购房消费者的权利，而购房消费者的权利又优先于抵押权的优先受偿权。结合上述相关法律条文及司法解释规定可见，通过产权调换方式取得安置房屋的被拆迁人（被征收人）的权利与抵押权产生冲突时，应优先保护被拆迁人（被征收人）的权利。故参照上述权利顺位原则，桂玉珍应当优先取得诉争房屋的权利。湖北银行以其与中民置业之间的金融借款合同纠纷向武汉市中级人民法院提起诉讼，并提出包括本案诉争房屋在内的抵押物优先受偿权的请求，该案仍在审理中。本案审理过程中湖北银行仍坚持对本案诉争房屋的优先受偿权，但从本案审理查明的事实来看，城更局为了安置桂玉珍等被征收人购买、确认房屋在先，中民置业以在建工程抵押贷款在后，现亦无证据证明城更局授权同意将已明确安置桂玉珍的房屋进行抵押。湖北银行作为专业的金融机构，明知中民置业提供抵押的房源中有部分拆迁安置房，却在签订借款合同时未对拆迁安置房屋情况进行充分调查核实，未尽到合理审慎义务。且即使湖北银行对诉争房屋享有抵押权，依照前述已经阐明的相关法律规定，也无法对抗桂玉珍享有的物权期待权。本案诉争房屋属征收补偿安置房，桂玉珍作为被征收人，以牺牲原房屋的居住权为代价来满足城市建设等公共利益的需要，赋予其对诉争房屋的权益享有优先效力，更符合法律公平正义的精神，也有助于社会的稳定发展。现桂玉珍要求中民置业配合办理诉争房屋的网签备案及不动产登记手续，中民置业亦同意配合办理，双方就上述事项并无异议，故对桂玉珍的上述诉讼请求，一审法院依法予以支持。既然桂玉珍基于其购买、支付房款、实际占用诉争房屋的行为取得了优先于湖北银行对诉争房屋享有之抵押权的相应权利，湖北银行就诉争房屋设定的抵押登记已不具有实质意义,故而形成了湖北银行无法实际行使诉争房屋抵押权,桂玉珍亦无法取得诉争房屋之完整所有权的局面,使诉争房屋始终处于权利不确定状态而不利于当事人纠纷的解决。为此，桂玉珍要求中民置业及湖北银行共同涂销在诉争房屋上设定的抵押登记的诉讼请求，一审法院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、中民置业与城更局、房管局签订的《商品房定向购买协议》有效；二、桂玉珍对位于武汉市硚口区汉西路60、66号中民·仁寿里（一期）1号楼（C-1商业）2单元31层1号房屋享有的物权期待权优于湖北银行对该房屋享有的抵押权；三、中民置业于一审判决生效之日起七日内配合桂玉珍办理位于武汉市硚口区汉西路60、66号中民·仁寿里（一期）1号楼（C-1商业）2单元31层1号房屋的网签备案手续；四、中民置业、湖北银行应于一审判决生效之日起十五日内共同涂销在武汉市硚口区汉西路60、66号中民·仁寿里（一期）1号楼（C-1商业）2单元31层1号房屋上设定的抵押权人为湖北银行股份有限公司武汉沌口支行的抵押登记；五、中民置业在涂销上述抵押登记后十五日内配合桂玉珍办理武汉市硚口区汉西路60、66号中民·仁寿里（一期）1号楼（C-1商业）2单元31层1号房屋的产权变更登记手续，将上述房屋过户登记至桂玉珍名下。一审案件受理费减半后收取250元，由中民置业负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，湖北银行上诉认为桂玉珍不是本案适格主体。因城更局与中民置业、房管局签订的《商品房定向购买协议》系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，一审判决认定该协议有效并无不当。上述协议约定，城更局购买中民置业开发建设的目标商品房，用于硚口区内项目的产权调换征收安置，由中民置业向城更局指定的买受人（即城更局安置的被征收/拆迁户）进行定向销售。城更局向中民置业支付70%购房款（即首批350套安置房屋的全部购房款）后，根据房屋征收情况，将已购买的房屋作为拆迁安置用房指定给被征收人（被拆迁人），再由中民置业与城更局指定的被征收人（被拆迁人）签订购房合同，办理交付手续并办理不动产权登记。本案中，桂玉珍系城更局旧城改造项目的被征收人，城更局在签订《商品房定向购买协议》后已依约为桂玉珍支付购房款，指定桂玉珍为被征收人，中民置业亦将诉争房屋交付给桂玉珍居住使用至今。虽然由于中民置业的原因未能依约与桂玉珍签订商品房买卖合同，但中民置业、桂玉珍对签订合同均无异议，故一审判决认定桂玉珍系由城更局代其购买诉争房屋，桂玉珍在本案中诉讼主体资格适格并无不当。湖北银行的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。湖北银行上诉认为桂玉珍对诉争房屋不享有物权期待权。因城更局与中民置业、房管局签订《商品房定向购买协议》、城更局为桂玉珍支付购房款、选定房源以及城更局与桂玉珍签订《房屋征收补偿协议书》时，诉争房屋尚未被抵押，桂玉珍在房屋交付时并不知晓该房屋已被抵押的情况，其基于房屋征收安置取得诉争房屋应属善意，故桂玉珍对诉争房屋享有物权期待权。湖北银行的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于桂玉珍对诉争房屋享有的物权期待权与湖北银行对诉争房屋享有的抵押权的权利顺位，首先，依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”的规定，已经支付全部或大部分购房款的消费者的物权期待权优于建筑工程的承包人的优先受偿权，而该优先受偿权优于抵押权，故已经支付全部或大部分购房款的消费者的物权期待权优于抵押权。其次，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，通过产权调换方式取得安置房屋的被拆迁人（被征收人）的权利优于其他购房消费者的权利。因此，一审判决桂玉珍对诉争房屋享有的物权期待权优于湖北银行对该房屋享有的抵押权并无不当，本院予以维持。湖北银行上诉认为其在办理抵押时已尽到合理审慎义务，城更局明确同意将安置房屋用于抵押。因城更局与中民置业、房管局签订《商品房定向购买协议》、城更局为桂玉珍支付购房款、选定房源以及城更局与桂玉珍签订《房屋征收补偿协议书》时，诉争房屋尚未被抵押，湖北银行并未提交充分的证据证明城更局明确同意将安置房屋用于抵押。湖北银行作为专业金融机构，明知中民置业提供抵押的房屋中有拆迁安置房屋，却在签订借款合同时未对拆迁安置房屋情况进行充分调查核实，未尽到合理审慎义务。而且本案的诉争房屋系对被征收人予以补偿安置的房屋，桂玉珍作为被征收人，其对诉争房屋享有的物权期待权优于湖北银行对该房屋享有的抵押权，故湖北银行就诉争房屋设定的抵押登记已不具有实质意义。如果本案中认定湖北银行无需承担涂销在诉争房屋上设定的抵押登记的义务，那么即使之后中民置业未能清偿对湖北银行的借款，则一方面湖北银行仍然无法实际行使诉争房屋抵押权，另一方面桂玉珍也无法取得诉争房屋所有权，诉争房屋将始终处于权利不确定的状态，并不利于当事人纠纷的解决。为此，桂玉珍要求中民置业及湖北银行共同涂销在诉争房屋上设定的抵押登记的诉讼请求，一审法院予以支持并无不当。桂玉珍诉请中民置业配合办理诉争房屋的网签备案及不动产登记手续，中民置业亦同意配合办理，故一审判决对于桂玉珍的该两项诉讼请求予以支持并无不当。经过审查，一审审理程序符合法律规定，湖北银行关于一审审理程序违法的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，湖北银行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由湖北银行股份有限公司武汉经济技术开发区支行负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 李 文审判员 安林锋审判员 丰 伟二〇二一年五月七日法官助理严洁书记员彭毅磊