上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初1294号原告上海市联运有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人吴勇国。委托代理人江建平，上海市江华律师事务所律师。委托代理人魏佳璐，上海市江华律师事务所律师。被告上海豪臣宾馆有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人张天龙。委托代理人潘宇东，上海市申华律师事务所律师。委托代理人陆德喜。原告上海市联运有限公司(以下简称“联运公司”)与被告上海豪臣宾馆有限公司(以下简称“豪臣宾馆”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告联运公司的委托代理人魏佳璐，被告豪臣宾馆的委托代理人潘宇东、陆德喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告联运公司诉称，2009年3月31日，原、被告签订《房屋租赁合同》及《最高额抵押合同》，约定由被告承租上海市普陀区铜川路XXX号房屋(以下简称“铜川路房屋”)，租赁期限为2008年2月1日至2016年1月31日。合同签订后，原告依约全面履行了合同义务，但被告自2013年2月1日至2015年12月31日拖欠租金及水费。故原告诉至法院，请求：一、判令原、被告于2009年3月31日签订的《房屋租赁合同》解除；二、判令被告迁出铜川路房屋，并将房屋返还给原告；三、判令被告支付租金人民币660,002元(以下币种均为人民币)(自2013年2月1日至2015年12月31日止)；四、判令被告支付水费44,894元(自2015年3月1日至2015年11月30日止)；五、判令被告支付原告逾期支付租金、水费的违约金39,546.6元(按照中国人民银行同期银行贷款利率的4倍计算，自2015年3月1日至2015年12与31日止)；六、判令被告若未履行上述诉讼请求的支付义务，则原告有权对被告协议抵押的财产折价款或以拍卖、变卖该抵押物财产所得的价款优先受偿，不足部分由被告继续清偿；七、诉讼费由被告承担。审理中，原告联运公司以双方签订的《房屋租赁合同》租赁期限已届满为由，请求撤回第一项诉讼请求及第二项诉讼请求中房屋返还的要求，变更第三项诉讼请求为：请求判令被告支付租金及占用使某费，其中2013年2月1日至2015年6月30日期间，按照月租金3,750元补付，2015年7月1日至实际迁出之日按照月租金78,750元支付。被告豪臣宾馆辩称，双方的租赁关系仍在实际履行中，且因铜川路房屋所在地块即将被征收，故租赁关系应实际履行至原告对被告给予的相应补偿落实为止。原告对租金的主张，其中自起诉之日起向前推算一年，超过一年的部分已超过诉讼时效。且实际上被告并未拖欠租金，而是在2015年7月之后原告方阻挠、拒收被告的租金，但被告已在2015年8月26日通过银行转账支付款项100,000元。双方签订合同之后，曾口头约定租金为每月75,000元，在实际履行中，也按照该数额支付。原告所主张的水费问题自2015年3月即产生争议，因原告计算的水费中有原告自用的部分，原告并未将该部分费用予以扣除，故原告关于水费的主张不能成立。经审理查明：一、2009年3月31日，原告联运公司作为甲方，与作为乙方的豪臣宾馆，签订《房屋租赁合同》，约定：由被告豪臣宾馆承租上海市铜川路XXX号中新增门牌号为309号的房屋，租赁期限自2008年2月1日至2016年1月31日止；租金按季支付，前五年每季度租金为225,000元，后三年每季租金为236,250元；承租方拖延付款的，每天按应付款的0.3%支付违约金，逾期支付租金或水、电、煤等费用满30天的，出租方有权提前解除合同；合同期间，如遇租赁房屋被动拆迁或遇不可抗力原因致使本合同不能履行，本合同应提前解除，双方互免责任，双方的损失各自承担；甲方作为房屋权利人，是唯一对外主张被动拆迁人权利、签订动拆迁协议的主体，乙方应积极配合动迁，如动拆迁方按国家规定应给予乙方的投资经营和设备搬迁及其他补偿，应归乙方所有。同日，原、被告签订《最高额抵押合同》，约定：由豪臣宾馆购置的并安装在承租房屋内的设备设施和用于房屋内部装修装饰的材料、房屋外搭建物的材料(详见《抵押物清单》)，双方约定担保最高债权限额3,000,000元，债权发生期间为2008年2月1日至2016年1月31日；豪臣宾馆未能清偿《房屋租赁合同》项下的到期债务，由本合同项下的抵押物以其经合法评估价格担保抵偿，不足部分，联运公司有权追偿；《抵押物清单》载明：浙江屹立电梯(10人/800KG)1部、天舒热能热水器(KRS-400/G-B01)1台、长虹彩色电视机(ZT22519)68台、创维彩色电视机(22L12IW)7台、钢材(I字型)1批、美的空调(1.5匹挂机)90台、美的空调(5匹立柜)4台、宾馆内装修装潢，以上抵押物均存放于被告豪臣宾馆内。二、2015年7月30日，原告联运公司委托律师向被告豪臣宾馆出具《律师函》，告知豪臣宾馆因其未按约定支付租金及水电费，要求豪臣宾馆在收函后三日内付清欠租及水电费，若逾期支付，将依约解除租赁合同。三、2013年2月1日至2015年6月30日，被告豪臣宾馆按照月租金75,000元的标准向原告联运公司支付房屋租金。2015年8月26日，被告豪臣宾馆通过上海农商银行向原告联运公司转账支付100,000元。四、2012年2月28日，上海市普陀区土地发展中心与上海交运股份有限公司、上海市联运有限公司签订《上海市普陀区铜川路XXX号(99坊13丘)地块土地储备搬迁补偿合同》，约定对上海市普陀区铜川路XXX号房屋予以收购储备。五、被告豪臣宾馆分别与案外人中国电信股份有限公司上海分公司、李玉铭、李东生等签订有《房屋租赁合同》、《仓库租赁协议》，将铜川路房屋转租给上述案外人使某。六、被告豪臣宾馆于2015年3月向原告联运公司缴纳的2015年2月份的水费7,384元，并由原告联运公司出具发票。原告联运公司向被告豪臣宾馆出具的2015年3月至6月期间水费发票显示，水费金额分别为6,887元、5,167元、8,043元、3,195元；自2015年3月份起之后的水费，被告豪臣宾馆未再缴纳。以上事实，有《房屋租赁合同》、《最高额抵押合同》、《律师函》、《上海市普陀区铜川路XXX号(99坊13丘)地块土地储备搬迁补偿合同》、房租发票、银行转账凭证、水费发票及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。原、被告就铜川路房屋的租赁事宜，自愿签订《房屋租赁合同》、《最高额抵押合同》，协议内容不违背法律规定，故协议合法有效，对双方均具有约束力。审理中，双方对合同应否解除及租金、水费支付问题产生争议，被告豪臣宾馆认为，双方的租赁合同仍在继续履行，被告已实际支付过租金，但遭到原告联运公司拒收，且就承租房屋已签订搬迁协议，原告联运公司应对被告联运公司给予补偿。但依据双方的合同约定，房屋租赁期限为2008年2月1日至2016年1月31日，租赁期届满后，双方未续签《房屋租赁合同》；虽然被告豪臣宾馆在租赁期满后继续占用使某房屋，并有意继续支付租金，但租赁关系的延续应以双方当事人达成合意为前提，故鉴于双方未续签租赁合同，双方的租赁合同关系应在租赁期满之日自动解除。此外，被告豪臣公司所述的承租房屋的搬迁补偿问题，并不在原告联运公司主张的诉讼请求范围内，故本院对此不予处理，被告豪臣宾馆应另寻其他解决途径。原、被告所签订的合同解除后，被告豪臣宾馆应及时从铜川路房屋内迁出，同时应给付欠付的租金。针对租金标准，按照合同约定，2013年2月1日至2016年1月31日期间每月应为78,750元；被告豪臣宾馆称双方曾口头约定月租金为75,000元，但并未提供证据予以证明，故应以合同约定的数额为准。2013年2月1日至2015年6月30日期间，被告豪臣宾馆按照月租金75,000元支付租金，每月欠付租金3,750元，故应予补付；2015年8月26日，被告豪臣公司转账款项100,000元至原告联运公司，该款项未明示对应的租赁期限，故可先行抵扣被告豪臣公司应补付的租金部分，经折抵后，被告豪臣公司应补付的租金数额为8,750元。同时，被告豪臣宾馆应按月租金78,750元支付2015年7月1日至2016年1月31日期间的租金，即551,250元；自2016年2月1日起，因双方租赁合同已解除，故被告豪臣宾馆应以同样的标准支付占用使某费至实际迁出之日止。针对原告联运公司主张欠付的水费，原告联运公司仅能出具由其单方出具的部分水费发票，鉴于针对水费计算双方再无其他证据，且被告豪臣宾馆仍实际占用使某系争房屋，故本院酌情确定2015年3月1日至2016年11月30日期间的水费金额为40,000元；被告豪臣宾馆认为水费有原告自用部分，但并无直接证据予以证明，故本院对此难以采信。针对原告联运公司主张的逾期支付房租及水费的违约金，原告联运公司未按合同约定的违约金标准予以主张，已自行予以调整，系对其权利的自行处分；鉴于被告豪臣宾馆认为违约金计算标准较高应予调整，本院考虑本案实际情况，酌情确定应给付的违约金数额为20,000元。依据双方签订的《最高额抵押合同》，被告豪臣宾馆未能清偿租赁合同相关的到期债务，可以该合同所附清单中所列明的抵押物抵偿，故可由双方协议，将抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物后所得的价款优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过最高债权额的部分归被告上海豪臣宾馆所有，不足部分由被告上海豪臣宾馆继续清偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海豪臣宾馆有限公司应于本判决生效之日起十日内从上海市普陀区铜川路XXX号房屋内迁出；二、被告上海豪臣宾馆有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海市联运有限公司2013年2月1日至2015年6月30日期间房屋租金人民币8,750元，给付2015年7月1日至2016年1月31日期间的租金人民币551,250元，并按照每月人民币78,750元的标准给付自2016年2月1日起至实际迁出之日止的房屋占用使某费；三、被告上海豪臣宾馆有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海市联运有限公司水费人民币30,000元；四、被告上海豪臣宾馆有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海市联运有限公司逾期支付租金、水费的违约金人民币20,000元；五、若被告上海豪臣宾馆届期不履行上述第二、三、四项判决中的付款义务，则原告上海市联运有限公司可与被告上海豪臣宾馆协议，以双方于2009年3月31日所签订的《最高额抵押合同》所附清单中列明的抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物后所得的价款优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过最高债权额的部分归被告上海豪臣宾馆有限公司所有，不足部分由被告上海豪臣宾馆有限公司继续清偿。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费人民币11,244元，由被告上海豪臣宾馆有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  余莉敏审 判 员  于 凯人民陪审员  高遂文二〇一六年十月二十八日书 记 员  吴 婷附：相关法律条文附：相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。