辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终6198号上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳市铁西区多可爱幼儿园，住所地沈阳市铁**南九中路**2门。法定代表人：谭金顶，该幼儿园园长。委托诉讼代理人：乔伟光，辽宁泓汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳工会事务与职工服务中心，，住所地沈阳市沈河区市府大路**法定代表人：高颖，该中心主任。委托诉讼代理人：兰景新，辽宁冠越律师事务所律师。上诉人沈阳市铁西区多可爱幼儿园因与被上诉人沈阳工会事务与职工服务中心房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初3320号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈阳市铁西区多可爱幼儿园上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、2018年11月份案涉房屋下水渗漏，其中二楼三个房间共计160.7平方米无法使用。双方多次协商未解决，故三个房屋漏水现场一直处于保护状态。屋里有异味，不经过装饰装修不能达到使用标准。孩子家长也不能接受。责任全在被上诉人。租金和物业费都是按平方米计算，对该不能使用的部分应该相应扣减租金和物业费。二、关于增加装修成本问题，上诉人认为被上诉人干预上诉人的装修工期，之前约定三个月装修免租期根本无法完成。上诉人无论从装修支出还是租期计算都有损失，上诉人主张10.3万元损失据实计算得来应予支持。一审法院认为上诉人在重新签订合同时没提出异议视为放弃权利主张，且已支付2018年大部分租金，没支持上诉人该项诉请错误。上诉人关于装修成本增加问题一直找被上诉人协商解决，从未放弃过权利，2018年上诉人没有全额支付租金也是基于一直没有解决完毕，包括前述第一点在内，上诉人少缴纳租金19万余元是权利自救。三、关于经营损失问题，房屋下水渗漏和空调故障，严重影响上诉人生源。被上诉人没尽到事先维修维护义务，事后维修拖延导致了房屋又臭又热。为此上诉人自行购买空调临时过渡。但这段时间对上诉人影响是客观存在和十分巨大的。即便空调修好，流失生源无法再回来。上诉人师资队伍还需养护，支出并没减少，10万根本无法弥补。一审法院认为上诉人依据不足，但并没指引上诉人举证，也未释明诉讼请求是否申请鉴定，导致上诉人损失不能得到弥补。沈阳工会事务与职工服务中心辩称，请求维持原判。沈阳工会事务与职工服务中心向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的房屋租赁合同并腾空房屋；2.被告支付拖欠的租金及物业管理费194760元；3.从合同期满后即2019年1月1日至实际腾空之日房屋占用费（因为疫情，扣除2020年2、3、4月份的占用费）；4.诉讼费由被告承担。沈阳市铁西区多可爱幼儿园向一审法院反诉请求：1.反诉人赔偿装修费103000元；2.被反诉人赔偿经营损失551320元；3.反诉人承担反诉费。一审法院认定事实，原沈阳市工人文化宫与被告沈阳市铁西区多可爱幼儿园自2014年起建立了租赁合同关系，合同期限在每份签订的合同中均有约定，2017年12月25日，原沈阳市工人文化宫为甲方，被告沈阳市铁西区多可爱幼儿园为乙方，双方经协商签订了门市房临时租赁合同，合同约定，甲方将位于沈阳市铁西区及2门的门市房屋租赁给乙方，面积1119.5平方米。租赁期限为一年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止。若房租上调，根据涨幅额度与其他业主一起涨幅。该门市房屋租金为36元人民币/每月/每平方米，总计金额人民币483624元，物业务管理费为24元/每月/每平方米，总计金额人民币322416元，房屋租金与物业管理费合计金额人民币806040元，于2018年1月1日前支付403020元，于7月1日前支付403020元。合同对双方其他权利义务有明确约定。合同签订后，被告继续使用所租赁房屋经营幼儿园。并以实际向原告缴纳了611280元的房屋租金及物业管理费，租期内尚欠房屋租金及物业管理费合计194760元。2019年1月至今被告仍然继续占有使用该租赁房屋，没有再缴纳房屋租金及物业管理费。原告催要未果，于2020年4月22日起诉来一审法院。另查明，根据中共沈阳市委办公厅沈委办发（2018）57号文件规定，涉案租赁合同的乙方即原沈阳市工人文化宫及沈阳市文化宫、沈阳职工大学等11家单位整合为沈阳工会事务与职工服务中心，为市总工会所属的事业单位。再查明，在双方租赁合同期间，2018年6月至8月20日，原告未对被告所租赁房屋提供空调服务。2018年11月及2019年1月、2月期间，被告租赁的二楼部分房间存在漏水情况。一审法院认为，原沈阳市工人文化宫与被告沈阳市铁西区多可爱幼儿园在自愿、平等、协商的基础上签订的门市房临时租赁合同依法成立并有效，双方当事人均应依据合同约定全面履行各自的义务。根据中共沈阳市委办公厅沈委办发（2018）57号文件，原合同甲方沈阳市工人文化宫等11家单位已整合为沈阳工会事务与职工服务中心即本案的原告，其具有了原告的主体资格，由其来继续履行合同的权利义务。现双方对合同期内被告尚欠原告房屋租金及物业管理费194760元及被告自合同期满后的2019年1月1日至今仍然继续占有使用租赁房屋的事实均未表示异议，对上述事实一审法院予以确认。双方签订的租赁合同期限已届满，被告在合同期满后仍然继续占有使用该房屋，原告亦未提出异议，应视为合同的延续，原告可随时主张终止合同，故自原告起诉之日，视为合同已经终止，原告主张欠付的租赁费和物业管理费应计算至原告起诉之日即2020年4月22日，自2020年4月23日起至被告将房屋腾退时止，被告应参照合同约定的租金和物业管理费向原告缴纳房屋占有使用费用。被告欠缴房屋租金及物业管理费导致原告起诉来一审法院，请求判令被告立即缴纳所欠房屋租金和物业管理费，理由正当，应予支持。原告考虑到受疫情影响，自愿放弃2020年2月、3月、4月的房屋占有使用费，一审法院准许。被告抗辩中提出在2018年11月、2019年1月、2月出现的漏水问题向一审法院提供了照片、视频及证人证言，原告否认有漏水情况，但没有提供相反证据支持，同时又主张漏水系被告装修过程中改变房屋原有格局造成的，亦没有证据支持。另外在2018年的夏季6月至8月20日期间，由于原告应提供的空调设备损坏造成在该期间没有提供空调。上述漏水情况及空调停供情况系原告提供物业服务不符合合同约定，被告提出减免部分物业管理费用的抗辩主张，一审法院予以采信，但被告主张减免房屋租赁费用没有依据。结合漏水及空调停供的时间，一审法院酌情减免4个月的物业管理费用107472元。关于反诉原告主张的由于被告不让白天装修导致装修成本增加的损失问题，该装修约定是双方在2016年签订的租赁合同中约定的，装修合同也是在2016年签订的，在2017年12月25日重新签订合同时，被告对此并未提出异议，也未在新签订的租赁合同中对其主张的装修损失予以约定，视为反诉原告已放弃该部分权利的主张，且其已交付了2018年大部分房屋租金，故其现在主张反诉被告赔偿装修增加的损失没有事实和法律依据，一审法院不予支持；反诉原告主张的由于漏水，造成房屋不能正常使用，给反诉原告造成经营损失210330元亦未能提供相应证据，漏水情况并非持续发生，其向反诉被告反映情况后，反诉被告也予以了维修，无法证明由三间房屋未能正常使用，故对反诉原告的该项主张一审法院不予支持；关于反诉原告主张在2018年夏季，由于反诉被告未提供空调服务，导致反诉原告部分生源流失，给反诉原告造成经济损失340990元的问题，反诉被告提出其生源流失不能证明系空调停供造成。一审法院认为，反诉原告在该阶段的生源流失虽然不能确定完全是空调停供造成，但不能否认是导致部分生源流失的一个因素，炎热的夏季，不能正常提供空调，势必会给反诉原告的工作经营造成一定的影响，反诉被告应当承担一部分赔偿责任，反诉原告主张的损失数额340990元过高，其数额计算方式也不尽合理，结合实际情况，根据公平公正原则，一审法院酌情判定反诉被告赔偿因未提供空调给反诉原告造成的经营损失100000元。一审法院判决：一、原、被告之间的租赁合同于2020年4月22日终止，被告沈阳市铁西区多可爱幼儿园于判决发生法律效力之日起三十日将位于沈阳市铁西区及2门的门市所承租房屋腾空返还给原告沈阳工会事务与职工服务中心；二、被告沈阳市铁西区多可爱幼儿园于判决发生法律效力之日起十日内向原告沈阳工会事务与职工服务中心支付2018年12月31日前所欠租金及物业管理费194760元（扣除107472元，实际应支付87288元）；三、被告沈阳市铁西区多可爱幼儿园于判决发生法律效力之日起十日内向原告沈阳工会事务与职工服务中心支付2019年1月及2019年5月至2020年4月共计13个月的房屋租金及物业管理费873210元；四、被告沈阳市铁西区多可爱幼儿园于判决发生法律效力之日起十日内向原告沈阳工会事务与职工服务中心支付2020年5月至房屋腾空交还给原告之日止的房屋占有使用费（按每月67170元计算）；五、反诉被告沈阳工会事务与职工服务中心于判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告沈阳市铁西区多可爱幼儿园赔偿经营损失100000元；如给付义务人未在判决指定期间履行给付金钱义务，则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息；案件受理费14412元由被告沈阳市铁西区多可爱幼儿园承担12405，原告沈阳工会事务与职工服务中心承担2007元；反诉费10343元由反诉被告沈阳工会事务与职工服务中心承担2300元，反诉原告沈阳市铁西区多可爱幼儿园承担8043元。二审中，上诉人提交了审计报告，证明因被上诉人原因导致房间空闲，空调故障导致人员流失，损失1694379.43元。被上诉人质证意见：证据是2021年3月20日由上诉人委托做的单方审计报告，该证据提供的审计报告的基本材料不是经法庭质证过或确认的材料，该份证据不属于新证据，相关的损失如确实存在在一审时上诉人就应提供，因此真实性、合法性、关联性均有异议，不能作为二审认定事实的依据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。关于上诉人主张的对因漏水导致不能使用的部分应该相应扣减租金和物业费的问题，一审认定漏水及空调停供情况系被上诉人提供物业服务不符合合同约定，并酌情减免4个月物业管理费用107472元并无不当。上诉人亦自认被上诉人就漏水问题已予以维修并有所好转，虽上诉人主张仍有渗水，但未提交证据证明其向被上诉人主张要求被上诉人予以维修，故不应予以扣减租金。关于上诉人提出因漏水造成房屋不能正常使用给上诉人造成经营损失210330元的反诉请求，因上诉人自认最开始漏得比较厉害，被上诉人就漏水问题已予以维修并有所好转，虽上诉人主张仍有渗水，但未提交证据证明其向被上诉人主张要求被上诉人予以维修，故无法认定漏水导致上述房屋长期连续无法使用，故一审对该请求不予支持并无不当。关于上诉人提出2018年夏季由于被上诉人未提供空调服务导致上诉人部分生源流失，给上诉人造成经济损失340990元的反诉请求，因生源流失的问题无法认定完全系由空调停供造成，但考虑到空调停供会对幼儿园的正常经营产生一定影响，一审结合实际情况，根据公平公正原则，酌情判定被上诉人赔偿因未提供空调给上诉人造成的经营损失100000元并无不当。关于上诉人主张被上诉人干预上诉人装修工期，之前约定三个月装修免租期根本无法完成，增加装修成本问题，因上诉人自认其装修期间2016年9月22日至2018年4月30日被上诉人并未收取上诉人租金，故对上诉人该项主张不予支持。综上，上诉人沈阳市铁西区多可爱幼儿园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10343元，由上诉人沈阳市铁西区多可爱幼儿园负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年五月十日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。