上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初1666号原告上海中图物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人林浩，总经理。委托代理人刘运，上海市协力律师事务所律师。委托代理人周祎，上海市协力律师事务所律师。被告上海天奕经济发展有限公司，住所地上海市。法定代表人李加碎，总经理。委托代理人殷翔。委托代理人张弘，上海市鸿生律师事务所律师。原告上海中图物业管理有限公司(以下简称中图公司)与被告上海天奕经济发展有限公司(以下简称天奕公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘运到庭参加诉讼，被告经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告中图公司诉称，2010年原、被告签订房屋租赁合同及补充条款，约定被告向原告承租上海市虹口区纪念路XXX号XXX幢XXX层部分和3层以上(含3层)的房屋(以下简称系争房屋)，租赁建筑面积为6584.41平方米(2014年5月1日起租赁面积确定调整为7038.31平方米)，租金为人民币1.45元/平方米/天(以下币种均为人民币)，租赁期为13年，自2011年11月1日起至2024年10月31日止，2010年10月1日至2011年10月31日为13个月的免租期。原告依约交付了系争房屋，并向被告开具和交付了租金发票，但被告自2015年7月起一直拖欠租金，且自2014年7月起一直拖欠电费。双方于2015年12月15日进行了对账，截止2015年12月，被告共拖欠租金1,852,094元，截止2015年11月，被告共拖欠电费878,212.21元，被告书面确认欠款事实。原告多次向被告致电和书面催款，但被告无视原告的多次催告，仍未支付欠款。被告的上述严重违约行为，已构成租赁合同约定的擅自退租，原告无奈之下于2016年1月7日书面通知被告终止租赁合同，要求被告于2016年1月11日前返还系争房屋，并按照合同约定承担违约责任。该通知函已于2016年1月9日送达被告。但被告至今既不承担违约责任，也不返还系争房屋。故要求判令：1、确认双方的租赁合同于2016年1月9日解除；2、被告负责清场并搬离系争房屋后，将系争房屋返还原告(包括附着于建筑物的增设附属设施及设备)；3、被告支付2015年7月至2015年12月期间的租金1,852,094元；4、被告支付2014年7月至2015年11月期间的电费878,212.21元；5、被告支付逾期支付租金的违约金，按照每期逾期金额的日千分之三，自每期租金应付之日的次日起分段计算至实际支付之日止；6、被告支付逾期支付电费的违约金，按照每期逾期金额的日万分之三，自每期电费应付之日的次日起分段计算至实际支付之日止；7、被告支付擅自退租的违约金1,862,512.80元；8、被告支付房屋占有使用费，按照每日20,411元，自2016年1月12日起支付至返还房屋之日止；9、被告支付律师费207,600元。审理中，原告撤回了第6项诉讼请求。原告并称，同意将房屋租赁保证金抵扣被告应付款项；对未形成附合的装饰装修物和未附着于建筑物的设施、设备以及被告擅自加建的6层，被告可以拆除，但拆除后须保持系争房屋符合正常使用后的状态；已形成附合的装饰装修物及附着于建筑物的设施、设备对原告没有利用价值，原告不同意利用，也不同意赔偿或补偿。被告天奕公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告交付系争房屋时，大楼只是一个空壳加楼板，没有水电设施，之后由被告进行了代改建和加建。被告代改建部分包括楼梯间精装修、卫生间精装修、大堂精装修、电梯、强电、弱电、水电设施、消防设施、监控、外墙、门窗，大约有3000平方米。费用共计500多万元，由被告支付给施工单位，原告已支付给被告280万元，尚欠约300万元未付。代改建部分的工程款需要审价，但因缺少竣工验收报告至今未进行审价。对原告所称拖欠的租金、电费金额无异议，但其中有两笔金额约为40、50万元的电费应由原告自己承担。原告称被告所欠租金、电费可以和原告所欠代改建费用及10个免费车位的停车费进行抵扣，且双方在2015年4月至2015年12月期间，一直在洽谈有关原告回购A楼自行经营的事项，故被告并非恶意拖欠租金、电费。如法院认为被告应承担违约责任的，被告认为约定的违约金过高，要求调整。经审理查明，上海市纪念路XXX号XXX幢房屋系案外人上海竟成印务有限公司(以下简称竟成公司，原名称为上海竟成印刷厂)名下的房产。2010年9月30日，竟成公司出具《授权书》，授权原告全权负责该房产的经营管理及对外出租事宜。2011年1月20日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将位于上海市纪念路XXX号XXX幢(共5层，面积为9886平方米，无任何附属设施，无任何配套)全部出租给乙方，用于对外招商，作为办公、商业(不包括娱乐业)使用(合同第1-1条)；2、甲方于2010年10月1日前向乙方交付该大楼，2010年10月1日至2011年10月31日为13个月的改装期，供乙方改建及装修；改装期内免租，乙方无须支付租金，但须承担因该大楼改建和装修所引起的水、电、通讯等各项相关费用；3、租赁期为13年，自2011年11月1日(起租日)起至2024年10月31日止。自起租日起每满1个月为1个租赁月度，每满12个月为1个租赁年度；4、租金按照每天每平方米1.45元计收，计租起始日期、计租面积、租金递增幅度由甲、乙双方另行协商确定(合同第4-1条)；5、甲方应于每个租赁月度开始前向乙方开具该租赁月度的租金发票，乙方应在收到上述租金发票后，于该租赁月度起始之日起的3个工作日向甲方支付该租赁月度的租金。乙方逾期支付租金的，每逾期1日，则乙方需按到期未支付部分租金的0.3%支付违约金；6、乙方须于本合同签署之日起5个工作日内向甲方支付保证金25万元，甲方应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定应由乙方支付或承担的款项和费用外，剩余部分无息归还乙方(合同第5-1条)；7、租赁期间，使用该房屋所发生的各项费用，包括但不限于水、电、煤气、通信、生活垃圾费等相关费用，均由乙方承担。乙方承担的上述费用，计算或分摊方法、支付方式和时间：乙方应于甲方向其出示相关费用的账单或付款通知后的10个工作日内，且最迟不得迟于账单缴款前的2个工作日，向甲方支付相关费用。若乙方逾期支付的，每逾期1日，则乙方需按逾期付款额的0.03%支付违约金(合同第5-2条)；8、甲方向乙方交付大楼时，该大楼的状况以大楼交付时的现状为准(无装修、无设备、无附属设施)，办理该大楼交付手续时，甲、乙双方应签署《交接书》，上述文件一经签署即视为交付完成；乙方负责根据甲方交付给乙方的装修施工图纸对该大楼进行改建，包括以下各项：(1)对该大楼第1层的部分房产进行扩建；(2)对该大楼外墙进行装修；(3)对该大楼室内供水管道、电路及消防设备进行改造；(4)对该大楼室内电梯厅、厕所的改造(合同第6-2条)；9、乙方自行负责对其承租的该房屋进行内部装修、附属设施和设备的增设，并承担由此产生的相关费用。乙方在对该房屋进行内部装修、附属设施和设备的增设前，应向甲方提交最终的装修和施工图纸，经甲方审核同意后方可施工。若按规定须向有关部门报批的，甲乙双方应相互协助，报经批准后，方可进行；10、经甲方同意，乙方可以根据经营需要对该房屋内的布局进行必要的调整，但乙方的装修不得损坏该房屋及大楼的主体结构，否则甲方有权要求乙方恢复原状；11、乙方须负责办妥该大楼改造及装修后的消防验收；12、除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的30日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期1日，乙方应按该房屋最后1个租赁年度的日租金的2倍向甲方支付该房屋的占用使用费；13、乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，乙方增设的附属设施和设备非附着于建筑物的归乙方所有，附着于建筑物的归甲方所有，租赁期满后不予清算；14、甲方同意乙方在本合同租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人使用，但转租前须事先征得甲方的书面同意；15、甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按违约情形发生时的月租金的2倍支付违约金：……(6)乙方逾期未支付租金或本合同第5条约定的费用累计超过60天的；16、乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求对该大楼及该房屋进行装修或者增设附属设施、设备的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状；17、租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前解除本合同当年的半年度租金向甲方支付违约金，同时应就给甲方造成的实际损失，包括但不限于甲方为提供租赁场地而产生的搬迁费用、房屋空置损失、实现追究乙方违约及经济赔偿责任而产生的诉讼费、律师费等所有费用，承担赔偿责任。甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。双方一致认同，乙方逾期不支付租金累计超过4个月的，即构成擅自退租；18、本合同有效期内，甲方同意向乙方无偿提供2号楼地下车库10个停车位供其使用；19、本合同自双方签字盖章后立刻生效，本合同及其附件、补充条款构成甲、乙双方就合同事项所达成的完整协议，并取代双方之间此前就合同事项所进行的讨论、协商和达成的协议或合同；20、本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。本合同补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分，若补充条款的约定与本合同相抵触的，以补充条款的约定为准；21、甲、乙双方在签署本合同时，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按合同规定严格执行，如一方违反本合同，另一方有权按本合同规定索赔。租赁合同并对其他事项作出约定。同日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《补充条款》，约定：1、将原合同第1-1条修改为：……甲方将该大楼1层的部分房产和3层以上(含3层)的房产出租给乙方，1层的部分房产实测建筑面积为909.28平方米，3至5层的实测建筑面积为5675.13平方米，1层按照本合同约定进行扩建部分的房产，实测建筑面积以建成后测绘报告上的记录为准……；2、将原合同第4-1条修改为：……第1个租赁年度至第5个租赁年度的年度租金=1.45元×该房屋的实测建筑面积×365天，第6个租赁年度至第10个租赁年度的年度租金=1.45元×该房屋的实测建筑面积×365天+20万元，第11个租赁年度至第13个租赁年度的年度租金=1.45元×该房屋的实测建筑面积×365天+40万元；3、将原合同第5-2条修改为：……乙方承担的上述费用，计算或分摊方法、支付方式和时间：乙方须承担相关企事业单位向该房屋所有权人出具的上述相关费用的账单金额中分摊到该房屋实际使用量的部分，具体的计量、计算及分摊办法由甲、乙双方另行协商确定。乙方应于甲方向其出示相关费用的账单或付款通知后的10个工作日内，且最迟不得迟于账单缴款期前的2个工作日，向甲方支付相关费用。若乙方逾期支付的，每逾期1日，则乙方需按逾期付款额的0.03%支付违约金；4、在原合同中增加6-8条：乙方对该大楼实施改建时或完成改建后，就乙方依本合同第6-2条约定对该大楼1层实施的扩建及扩建部分的房产，若政府有关部门提出异议，并就此向该大楼所有权人、甲方、乙方或关联方做出停工、整改、拆除或罚款等处理决定，则甲、乙双方均应遵照执行，由此所造成的实际损失(包括但不限于折旧后的建设费用、罚款、租户的实际损失等)，概由甲方承担责任，乙方不承担任何责任……。除前款约定的情形外，乙方对该大楼实施改建时或完成改建后，就乙方对该大楼实施的任何改建及改建部分的房产，若政府有关部门提出异议，并就此向该大楼所有权人、甲方、乙方或关联方做出停工、整改、拆除或罚款等处理决定，则甲、乙双方均应遵照执行，由此所造成的实际损失(包括但不限于折旧后的建设费用、罚款、租户的实际损失等)，概由乙方承担责任，甲方不承担任何责任。乙方对该大楼实施改建时或完成改建后，就乙方对该大楼实施的任何改建及改建部分的房产，若政府有关部门未提出异议并就此向该大楼所有权人、甲方、乙方或关联方做出停工或拆除等处理决定的，则甲方不得单方面要求乙方停止改建或拆除改建部分的房产；5、……；6、本补充条款与原合同具有同等法律效力，若本补充条款与原合同相悖的，以本补充条款的约定为准；7、……；8、本补充条款自签署之日起生效。合同签订后，被告向原告支付了房屋租赁保证金25万元，原告向被告交付了系争房屋。被告超出租赁合同约定的改建范围，未经原告书面同意，在大楼5楼顶层加建了第6层，且未办理合法建设手续。被告对外招商，将系争房屋中的大部分转租给小商户用于经营。2013年12月26日，原告以被告拖欠租金为由起诉被告，要求解除双方的租赁合同，要求被告付清欠租【(2014)虹民三(民)初字第49号案，以下简称前案】。2014年4月1日，双方达成调解协议：1、确认原、被告于2010年10月10日签订的《房屋租赁合同》及补充协议等继续履行；2、确认截至2014年4月30日，被告欠付原告租金金额为550万元，该款被告于2014年4月3日之前支付300万元，于2014年6月30日之前支付250万元；3、确认截至2014年2月28日，被告欠付原告2014年2月底之前的电费金额为42万元，该款于2014年4月30日之前付清，被告自2014年3月1日起按照双方约定的补充协议书支付电费等公用事业费；4、确认被告自2014年5月1日起，根据双方《房屋租赁合同》的约定，正常支付租金(计租面积按7038.31平方米算)；5、确认上海市虹口区纪念路XXX号XXX幢大楼的扩建电梯机房、电梯井的扩建费用由原告承担三分之二，被告承担三分之一；6、上述第二、三款项的任何一期被告逾期支付超过10日的，原告对被告欠付的租金不再折让，即对截至2014年4月30日的租金，要求被告按照720万元的金额支付，原告有权以租金金额720万元、电费金额42万元向法院申请强制执行，要求被告立即支付；7、原、被告就本起纠纷一次性了结，再无其他争议；8、案件受理费47,052.94元，减半收取23,526.47元，财产保全费5,000元，由原告自愿承担。2014年7月25日，原、被告就各自提出的《工作联系函》召开会议进行磋商，达成如下一致意见：1、根据前案民事调解书，被告应于2014年6月30日前支付250万元，被告已如约支付了其中150万元，剩余100万元未付清。因考虑到被告的实际困难，故原告同意被告剩余100万元延缓支付的请求，延缓至2014年9月30日支付50万元、2014年10月20日支付50万元，分2期付清；另同意现阶段每月租金延缓至20日前支付，等被告资金周转正常后恢复原合同约定支付……。之后，被告未按约付清上述民事调解书确定的欠款。2014年11月5日，原告向被告发出《催款函》，要求被告付清调解书确定的欠款。该函于次日送达被告。2014年5月至2015年6月期间的租金，被告已付清。2015年7月27日，被告向原告发出《关于租金延期支付的函》称，因汇理公司的施工质量问题造成园区A楼女儿墙及楼顶防水层破裂，在汛期中导致大面积漏水，现墙面开裂已可见外光，且直接祸及5楼及4楼租户，为此被告花费了大量人力、财力、物力，损失极大，且租户坚决不付租金，被告财务状况紧急，暂无资金支付租金。鉴于以上实际情况及原、被告双方正在商谈之中的A楼回购事宜，故申请将原定7月底应支付的租金延缓支付。该函于当日送达原告。2015年8月5日，原告向被告发出《催款函》，要求被告支付拖欠的租金和电费。2015年7月的租金，被告仅支付了部分，金额为10,418.80元。自2015年8月起，被告未再支付租金。自2014年7月起，被告未再支付电费。2015年12月15日，原告向被告发出《对账单》，明确自2014年7月至今，被告尚欠原告应付款项2,730,306.21元，其中应付租金1,852,094元、电费878,212.21元。后被告回复原告，对上述欠费金额予以确认。原告向被告开具了拖欠租金及电费的发票，被告均已签收。2015年7月、8月的租金发票，被告于2015年8月6日签收；2015年9月的租金发票，被告于2015年9月6日签收；2015年10月的租金发票，被告于2015年10月14日签收；2015年11月的租金发票，被告于2015年11月5日签收；2015年12月的租金发票，被告于2015年12月4日签收。2016年1月7日，原告向被告发出《租赁合同终止通知》，称：……被告除尚欠按照调解书约定向原告结清2014年4月30日之前的租金外，截止2015年12月，被告尚拖欠原告2015年7月至2015年12月的租金共计1,852,094元以及2014年7月至2015年11月期间的电费共计878,212.21元。被告逾期不支付租金累计已超过4个月，根据合同约定，被告的上述严重违约行为已构成擅自退租。有鉴于此，原告正告被告，于本函发出之日，双方的合同终止。被告应于2016年1月11日前搬离该房屋并向原告返还房屋(符合正常使用后的状态)供原告验收，并结清该房屋租赁期间的租金和相关费用及违约赔偿，租赁保证金优先依约抵扣上述违约赔偿，不足抵扣的部分被告应继续偿付。该通知函于2016年1月9日送达被告。2016年1月13日，原、被告就中国图书进出口上海分公司A楼改造装饰工程竣工造价咨询报告结账等事宜召开会议进行磋商。被告提出，A楼改建的工程款项由被告垫付，故请求原告结合种种情况，将被告前期的未付款项与A楼工程款相抵后予以结账。2016年1月15日，被告向原告发出《关于上海中图物业管理有限公司〈租赁合同终止通知〉的回复》，不同意终止合同。该回复函于2016年1月18日送达原告。2016年1月21日，原告向被告发出《关于贵方1月11日及1月15日来函的回复》，称：1、根据双方签署的租赁合同及补充协议的约定，租金和电费的支付均有严格的时间要求，被告欠付原告租金及电费的行为已构成严重违约，须承担擅自退租、合同终止的违约责任；2、……；3、大楼改建费用的分摊至今未予核定，不存在被告所谓的原告应付被告工程款抵消被告欠付原告款项的前提和基础。待改建费用核定后，若原告确须向被告支付相关费用的，原告同意另行支付。在此之前，原告不同意被告以改建费用分摊为由拖延支付或抵消应付原告的租金及电费。该回复函于2016年1月29日送达被告。另查明，为本案诉讼，原告聘请律师提供法律服务，支付了一审阶段的律师费207,600元。庭审中，原告称，装修改造产生的费用应由被告承担，不存在由原告承担两笔电费的情况，即使存在要扣除的电费，也已在前案调解的2014年4月30日前的费用中结算清楚；原告从未同意被告用代建的工程款抵扣其欠付的租金、电费，租金和电费是到期且明确的债务，代建工程款还未经审价，是未到期且不明确的债务，两者不具备冲抵的条件；10个免费车位被告一直使用到2015年年底，自2016年1月起，因原、被告的租赁合同已经解除，故原告向使用车位的小商户收取停车费，但被告的车位仍是免费使用，被告提出以停车费抵扣租金，原告没有同意；所谓的A楼由原告回购自行经营系被告单方提出，原告从未同意与被告洽谈该事项。上述事实，有原告提供的房屋租赁合同、补充条款、(2014)虹民三(民)初字第49号民事调解书、催款函2份、租金发票存根、电费发票存根、租金发票签收登记表、对账单及回执单、租赁合同终止通知及邮寄查询单、上海市协力律师事务所聘请律师代理协议、律师费转账凭证、律师费发票、房屋所有权证、关于贵方1月11日及1月15日来函的回复，被告提供的会议纪要、会议记录、天奕大楼改造装饰工程竣工造价咨询报告、关于租金延期支付的函、关于上海中图物业管理有限公司《租赁合同终止通知》的回复、通话录音以及双方当事人的陈述等证据为证。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同及补充条款系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方均应按约履行。双方通过对账已确认被告拖欠原告2015年7月至2015年12月期间的租金1,852,094元及2014年7月至2015年11月期间的电费878,212.21元，被告主张原告同意以上述欠款抵扣原告欠付被告的工程款，但根据被告提供的2016年1月13日的会议记录，被告向原告提出以拖欠的租金、电费抵扣工程款的要求后，原告在该次会议磋商中并未就此给予回应，之后原告发函明确表示不同意抵扣。被告称双方在2015年4月至2015年12月期间曾洽谈原告回购A楼事项，被告亦并未举证证明。鉴于工程款未经审价，原告是否有欠付被告工程款的事实尚未明确，故不具备相抵扣的条件。被告逾期未向原告支付上述租金及电费，没有充分的依据，故应认定为构成违约。根据租赁合同的约定，如被告逾期不支付租金累计超过4个月，即构成擅自退租。鉴于被告拖欠租金及电费构成违约，原告据此向被告发出解除合同的通知，符合合同的约定。该解除通知于2016年1月9日送达被告，现原告要求解除合同并确认该日为合同解除的时间，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应将系争房屋以符合正常使用的状态返还原告。被告已将系争房屋出租给多家租户，故被告应负责清退租户。租赁合同约定，被告在对系争房屋进行内部装修、附属设施和设备的增设前，应向原告提交最终的装修和施工图纸，经原告审核同意后方可施工，若按规定须向有关部门报批的，经报批后方可进行。被告加建6层，被告未举证证明其向原告提交了施工图纸并经原告审核同意，被告也未向有关部门履行报批手续，故对被告关于其加建6层征得原告同意的辩称意见，本院不予采纳。鉴于合同解除系被告违约所致，原告亦同意被告拆除未形成附合的装饰装修物和未附着于建筑物的设施、设备以及被告擅自加建的6层，且加建6层并未办理合法建设手续，故该部分可由被告拆除。对已形成附合的装饰装修物及附着于建筑物的设施、设备，原告不同意利用，故原告无须对被告做出赔偿或补偿。对被告擅自加建6层的费用，应由被告自己承担，原告也无须对被告做出赔偿或补偿。根据双方的对账，被告拖欠原告2015年7月至2015年12月期间的租金1,852,094元及2014年7月至2015年11月期间的电费878,212.21元，现原告要求被告支付，符合合同的约定，故本院予以支持。根据租赁合同的约定，原告应于每个租赁月度开始前向被告开具该租赁月度的租金发票，被告应在收到租金发票后，于该租赁月度起始之日起的3个工作日向原告支付该租赁月度的租金。后双方在2014年7月25日的会议磋商中，对租金的支付时间做出了变更，即租金延缓至每月20日前支付。被告逾期支付租金，原告主张被告支付违约金，符合合同约定，但该约定的违约金金额过分高于造成原告的损失，故本院根据实际情况酌情予以调整。根据租赁合同的约定，如被告中途擅自退租，被告应按提前解除本合同当年的半年度租金向原告支付违约金，同时应就给原告造成的实际损失，包括但不限于原告为提供租赁场地而产生的搬迁费用、房屋空置损失、实现追究被告违约及经济赔偿责任而产生的诉讼费、律师费等所有费用承担赔偿责任。鉴于被告违约导致合同解除，原告要求被告支付提前解除合同的违约金，符合合同的约定，但该约定的违约金金额过分高于造成原告的损失，故本院根据实际情况酌情予以调整。原告主张律师费损失赔偿，符合合同的约定，且主张的金额未超过律师费收费标准，故本院予以支持。根据租赁合同的约定，如被告未经原告同意逾期返还房屋，每逾期1日，应按该房屋最后1个租赁年度的日租金的2倍向原告支付该房屋的占有使用费。被告清退租户需要一定的时间，且原、被告双方在租赁合同中约定，如租期届满的，被告应在租期届满后的30日内返还该房屋，故该30日应视为原告给予被告清空搬离系争房屋的合理期限，该期限内的房屋占有使用费不应适用惩罚性条款即不应按照合同约定的日租金的2倍计算，而应以合同约定的日租金标准计算，该合理期限过后的房屋占有使用费可按照日租金的2倍计算。原告同意房屋租赁保证金抵扣被告应付费用，与法不悖，本院予以照准。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第(三)项，第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第三款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第(二)项、第十三条，《上海市房屋租赁条例》第四十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海中图物业管理有限公司与被告上海天奕经济发展有限公司签订的《房屋租赁合同》于2016年1月9日解除；二、被告上海天奕经济发展有限公司应于本判决生效之日起30日内，清空、搬离上海市虹口区纪念路XXX号XXX幢XXX层及3至5层房屋，将该房屋返还原告上海中图物业管理有限公司；三、被告上海天奕经济发展有限公司应支付原告上海中图物业管理有限公司2015年7月至2015年12月期间的租金1,852,094元；四、被告上海天奕经济发展有限公司应支付原告上海中图物业管理有限公司2014年7月至2015年11月期间的电费878,212.21元，抵扣原告上海中图物业管理有限公司应返还被告上海天奕经济发展有限公司的房屋租赁保证金25万元，被告上海天奕经济发展有限公司实际应支付原告上海中图物业管理有限公司电费628,212.21元；五、被告上海天奕经济发展有限公司应支付原告上海中图物业管理有限公司逾期支付租金的违约金，其中逾期支付2015年7月租金的违约金，以30万元为本金，按照每日万分之二，自2015年8月11日起计算至支付之日止；逾期支付2015年8月至2015年12月租金的违约金，每期均以310,418.80元为本金，按照每日万分之二，分别自2015年8月21日、2015年9月21日、2015年10月21日、2015年11月21日、2015年12月21日起计算至支付之日止；六、被告上海天奕经济发展有限公司应支付原告上海中图物业管理有限公司提前解除合同的违约金100万元；七、被告上海天奕经济发展有限公司应支付原告上海中图物业管理有限公司2016年1月12日至2016年2月8日期间的房屋占有使用费285,754元，并自2016年2月9日起按照每日20,411元支付房屋占有使用费至返还房屋之日止；八、被告上海天奕经济发展有限公司应赔偿原告上海中图物业管理有限公司律师费损失207,600元；上述第三款至第八款所述款项，被告上海天奕经济发展有限公司应于本判决生效之日起30日内付清；九、驳回原告上海中图物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费45,203.35元，由原告上海中图物业管理有限公司负担8,123.25元，被告上海天奕经济发展有限公司负担37,080.10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郑 煌人民陪审员  周兴元人民陪审员  刘雅蓉二〇一六年十月二十四日书 记 员  苏伟艳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情况分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。三、《上海市房屋租赁条例》第四十五条租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。