安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖18民终1049号上诉人（原审被告）：广德金茂投资置业有限公司，住所地安徽省广德县桃州镇万桂山南路10号金茂财富公馆5A层。法定代表人：吴宗法，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗永胜，安徽宣广律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖琦，男，1966年12月24日生，汉族，农民，住安徽省广德县。被上诉人（原审原告）：刘金玉，女，1968年5月5日生，汉族，农民，住安徽省广德县。上述两被上诉人的委托诉讼代理人：付明友，安徽付明友律师事务所律师。上诉人广德金茂投资置业有限公司（以下简称“金茂公司”）与被上诉人肖琦、刘金玉商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省广德县人民法院（2015）广民一初字第01479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月15日立案后，依法组成合议庭，于2016年8月24日公开开庭进行了审理。上诉人金茂公司的委托诉讼代理人罗永胜，被上诉人肖琦、刘金玉及其共同的委托诉讼代理人付明友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金茂公司上诉请求：1.撤销原判第一项；2.判决金茂公司支付肖逾期交房违约金2898.94元；3.维持原判第二项；4.一、二审案件诉讼费用由肖琦、刘金玉负担。事实和理由：1.原判对《商品房买卖合同》中第十六条的约定理解错误。该条款约定的“出卖人应当于2014年3月30日前取得前款规定的土地、房地产权证或者商品房初始登记证”中的土地、房地产权证或商品房初始登记证指的是权利人为金茂公司的房产证，而不是肖琦、刘金玉名下的土地证和房产证。2.金茂公司不构成违约。双方合同约定“买受人委托出卖人办理该商品房转移登记”，而办理该商品房转移登记必须向房地产管理行政部门提供该商品房初始登记证并由房地产管理行政部门收回金茂公司名下的初始登记，故金茂公司无需将前款规定的土地、《房地产权证》或商品房初始登记证交付肖琦和刘金玉。3.即便金茂公司违约，原审判决金茂公司支付逾期交付《土地使用权证》、《房地产权证》或商品房初始登记证违约金65885元也过高。4.双方签订的补充协议第四条约定“商品房交付时，如果买受人以按揭贷款购房的，不适用本合同第16条第二款”，而肖琦、刘金玉系以按揭贷款方式购房，故本案不适用案涉合同有关延期交付初始登记证的违约责任。肖琦、刘金玉辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。其一，其委托金茂公司办理的是房地产权证而不是初始登记证，金茂公司应当在2014年3月30日前将产权登记办理在其名下；其二，双方补充协议第四条系属约定不明，且金茂公司未向其作出提示和明确说明，依法应作出对金茂公司不利的解释，对其不产生法律效力；其三，一审判决金茂公司赔偿损失的数额未超过房屋总价的20%，故符合法律规定。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。肖琦、刘金玉向一审法院起诉请求：1.判令金茂公司赔偿其迟延交房损失8895元；2.判令金茂公司支付自2015年5月6日起按每天263.5元计算至房产证交付之日止的违约金；3.判令金茂公司赔偿土地使用年限缩短的损失；4.判令金茂公司赔偿电费损失25200元。一审法院认定事实：2013年4月17日，肖琦、刘金玉与金茂公司签订一份《广德县商品房买卖合同》，约定：金茂公司预售给肖琦、刘金玉位于广德县桃州镇新城区金茂财富公馆01幢1单元1503室商品房一套；建筑面积为87.92平方米，规划用途为办公楼；土地使用年限自2010年4月29日至2079年8月1日；商品房价款每平方米5995元，总价款527080元；金茂公司应在2013年9月28日前交付符合约定条件的商品房。合同约定金茂公司逾期交房的违约责任为：“逾期不超过30日，自合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。”合同关于产权登记约定为：“买卖商品房，当事人可以申请预告登记。就该商品房预告登记有关事项，当事人约定于附件五。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》或商品房初始登记证。出卖人承诺于2014年3月30日前，取得前款规定的土地、《房地产权证》或商品房初始登记证，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定的期限内交付《房地产权证》或商品房初始登记证，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付《房地产权证》或商品房初始登记证的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；……”同日，肖琦、刘金玉与金茂公司还签订了《广德县商品房销售明码标价书》一份，该标价书对所售房屋的具体房号、层高、面积、单价等都进行了约定。此后，双方在履行合同中，肖琦、刘金玉于2013年5月向金茂公司付清了购房款527080元。金茂公司于2014年1月16日向肖琦、刘金玉交付房屋，肖琦、刘金玉在收房当日交纳了各项办证费用，并委托金茂公司办理相关证件。由于后来肖琦、刘金玉得知该房屋只能办理40年权属的土地证，故不愿意配合办理相关证件，金茂公司于2014年11月25日将各项办证费用共计21933元全部退还给了肖琦、刘金玉。2015年5月13日，肖琦、刘金玉再次向金茂公司交纳了各项办证费用21900元。一审另查明：金茂公司于2010年4月29日取得涉案房屋楼盘的土地使用权证，该证记载地类（用途）为商服住宅，使用权类型为出让，终止日期为2079年8月1日。2014年5月20日，金茂公司取得了广德县桃州镇新城区金茂财富公馆01幢1单元1503室商品房初始登记证。但未向肖琦、刘金玉交付该商品房土地、《房地产权证》或商品房初始登记证。根据合同约定，肖琦、刘金玉所购买的商品房土地使用权年限为70年，但该商品房土地使用权年限只能办40年。肖琦、刘金玉认为金茂公司构成违约，故诉至法院。一审法院认为，肖琦、刘金玉与金茂公司签订《商品房预售买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。金茂公司理应按照约定的交房期限即2013年9月28日前交付符合条件的商品房，但却于2014年1月16日才交付房屋，按照合同约定，其应当按日向肖琦方支付已交付房价款万分之0.5的违约金，其逾期110天，故金茂公司应当支付逾期交房违约金2898.94元。对于肖琦、刘金玉主张支付的逾期交付初始登记的《土地使用权证书》、《房地产权证》或商品房初始登记证违约金的诉请。合同约定，金茂公司应在2014年3月30日前向肖琦、刘金玉交付上述证件，但金茂公司至今未交付该证件。鉴于肖琦方于2014年11月25日将所有的办证费用全部领回，视为其拒不配合金茂公司代为办证，导致无法办理产权登记，故截止日期应当计算到2014年11月25日，即计算逾期时间为239天。按照合同约定，金茂公司自约定日期起按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，即为62986.06元（已付房价款527080元×239天×万分之五/日）。对于肖琦、刘金玉主张要求赔偿契税损失和电费的诉请，该院认为，电费系肖琦、刘金玉个人消费，且合同中并没有关于契税损失的约定，故对该诉请，不予支持。肖琦、刘金玉对其主张的办理房产证期限少于约定期限损失请求，庭前没有向法院申请鉴定，依法不予准许，且办理土地使用权证属于政府行政行为，不是金茂公司所能决定的，故其要求赔偿该损失无法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、被告广德金茂投资置业有限公司于判决生效后十日内一次性支付原告肖琦、刘金玉违约金65885元。二、驳回原告肖琦、刘金玉的其他诉讼请求。一审案件受理费3300元，由肖琦、刘金玉负担1300元，广德金茂投资置业有限公司承担2000元。二审中，当事人没有提交新证据，本院二审查明事实同一审一致。二审另查明，案涉合同附件八即补充协议第四条约定“该商品房交付时，如买受人以按揭贷款购房的，不适用本合同第十六条中的第二条。买受人同意房屋权属登记及抵押手续等由出卖人办理。买受人有义务配合，按出卖人要求提供相关资料，承担并预缴相关办理房产证、土地证、他项权证应缴的契税、印花税、工本费等相关税费按实结算。”本院认为，本案的审查重心为案涉合同第十六条约定如何理解，进而判断金茂公司是否构成违约及如何承担违约责任。1.关于合同第十六条的理解。该条款中约定的“金茂公司于2014年3月30日前取得土地、《房地产权证》或商品房初始登记证”应理解为金茂公司名下的初始登记在金茂公司名下的房地产权利证书。理由为：其一，从产权登记证办理的程序来看，应先由开发商办理商品房初始登记，再由买受人自行或者委托出卖人办理商品房转移登记；其二，买受人委托出卖人办理商品房转移登记情形下，买受人仍需尽到如缴纳契税、办理委托手续等协助义务，否则出卖人客观上无法自行为买受人办理商品房转移登记；其三，从条款文字内容来看，对土地、房地产权证及初始登记证之间使用“或”字表述，结合上下文，认定均指向商品房初始登记证，更符合合同原意及文字间的逻辑关系。2.关于金茂公司应否及如何承担违约责任。金茂公司取得案涉商品房初始登记证，系其代为肖琦、刘金玉办理房屋权属登记的必要前提。从肖琦、刘金玉的诉讼请求及合同依据来看，其在本案中主张的逾期交付房产证违约责任，该“逾期交付”的含义应认定为包括逾期取得。经审查，金茂公司实际于2014年5月20日取得初始登记证，较之承诺的期日即2014年3月30日已逾期51天，系属违约行为。鉴于案涉《广德县商品房买卖合同》第十六条项下包含多个条款，且未列明序号，而案涉补充协议第四条约定的“不适用本合同第十六条中的第二条”，该“第二条”指向不具体，结合上述第十六条的内容陈列、结构布局等可得出两个以上的解释，具有歧义，因此金茂公司依据案涉补充协议第四条主张不承担违约责任的理由不能成立，本院不予采信。金茂公司逾期取得商品房初始登记证的天数未超过90日，根据案涉《广德县商品房买卖合同》第十六条约定，其应按肖琦、刘金玉已付房款的万分之二承担违约责任。因上述约定的违约金标准，较之双方作出的逾期180日后按日承担已付房款万分之五违约责任的约定，存在过大差异，且明显畸低，故结合本案实际情况及公平合理原则，本院酌定金茂公司承担违约金的标准为已付购房款的日万分之二。据此，金茂公司应赔偿肖琦、刘金玉逾期取得商品房初始登记证违约金的数额为5376元（527080元×日万分之二×51天）。另，从业已查明的案件事实来看，肖琦、刘金玉于2014年1月16日交纳了办证费用后，双方因土地使用权限发生争议，又于2014年11月25日将该费用收回，由此充分表明双方未及时办理房屋权属转移登记的原因在于肖琦、刘金玉坚持要求按土地使用权年限70年办理房地产权证所致。金茂公司主观上并无拒绝接受肖琦、刘金玉委托代为办证的意思表示，故亦不宜认定其具有迟延办证的违约行为。故对肖琦、刘金玉要求支付2014年5月20日之后的迟延办证违约金，本院不予支持。综上所述，金茂公司的部分上诉请求成立，予以支持。一审认定金茂公司支付肖琦、刘金玉逾期交付案涉房屋权属证书违约金65885元错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省广德县人民法院（2015）广民一初字第01479判决第二项，即“驳回原告肖琦、刘金玉其他诉讼请求”；二、变更安徽省广德县人民法院（2015）广民一初字第01479判决第一项为：上诉人广德金茂投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付被上诉人肖琦、刘金玉违约金5736元；三、驳回被上诉人肖琦、刘金玉的其他一审诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3300元，由上诉人广德金茂投资置业有限公司负担1300元，被上诉人甘永权负担2000元；二审案件受理费1450元，由上诉人广德金茂投资置业有限公司负担450元，由被上诉人甘永权负担1000元。本判决为终审判决。审 判 长  程 瑛审 判 员  包 娟代理审判员  冯忠山二〇一六年十月二十八日书 记 员  卢艳芳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……