北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7258号上诉人（原审被告）：张惠志，男，1963年9月15日出生，汉族，住北京市西城区。被上诉人（原审原告）：张耳，男，1978年10月31日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人张惠志因与被上诉人张耳房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初16409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月8日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。张惠志上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张耳的一审全部诉讼请求。一审法院酌定的赔偿数额5500元不符合市场行情，未写明损失的计算方式，未要求张耳承担违约责任，损害了我的合法权益。张耳退房当天，我并未确认涉案房屋没有问题，我当时就已经告知其房屋存在问题，因当时无法看清楚涉案房屋的具体情况，但可见平台明显有沙土堆、柜子、大板子、草围子、花盆等，我要求张耳处理，但张耳以各种理由拒绝，只是要求退还押金，我告知张耳回家查看后再退押金。我因为张耳签合同时说要租住3年，我才允许他铺地板、贴墙纸，我不需要这些，但张耳只承租了一年。张耳未将房屋恢复原状，不解决问题，不接电话，已经构成违约，应当200%赔偿，因无法联系张耳，我只能不退押金。只要张耳将房屋恢复原状，我可以退还押金。张耳应当按照合同约定的租赁物性质使用租赁物，涉案房屋用于居住，不能饲养宠物，张耳违反合同约定。张耳在涉案房屋墙面打孔给墙体造成损害，拆除了厨房、卫生间的水龙头和橱柜把手，拆除了马桶坐垫，更换了插电龙头，更换的坐垫不匹配，更换的灯不合理。我给了刘际10天的装修期，折合5000元作为补偿，但刘际并未给平台抹水泥，亦未给卫生间换门，转给张耳后，张耳亦未履行，张耳养宠物、种花、种菜、建游泳池，给平台造成损坏。张耳未将房屋恢复原状，给我造成了损失，无法出租，一审裁决的数额不能弥补我的损失。张耳辩称，同意本案一审判决，不同意张惠志的上诉请求及理由。张耳向一审法院起诉请求：1.张惠志返还房屋押金15800元、租金800元，支付自2020年4月26日至实际给付止的利息（按同期人民银行贷款利率计算）；2.诉讼费由张惠志承担。一审法院认定事实：2018年4月6日，张惠志（出租人，甲方）与案外人刘际（承租人，乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将北京市西城区高卧胡同8号北房二层（约140平方米）出租给乙方办公居住，租赁期限2018年4月26日至2019年4月25日，月租金15000元。合同第四条第（二）款约定，押金15000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。2018年12月17日，张惠志之妻张军、张耳、刘际签署协议，内容为：“今刘际转张耳租住至2019年4月25日，2019年4月26日至2020年4月25日租期一年，租金15800元，半年一付，压一付六，2019年3月25日之前付款。如果双方继续签，租金不超过16000元。”2019年3月25日，张耳之妻梁若乔向张军转账付款95600元。诉讼中，双方均认可该笔款项包括六个月租金94800元及增补的押金800元。2019年10月25日，梁若乔再次向张军转账付款95600元。诉讼中，双方均认可，梁若乔此次多付了租金800元。合同期限届满前，张耳向张惠志表示期满后不再续租。2020年4月25日，张耳从涉案房屋中搬出，因张惠志有事不能到场，双方约定张耳将钥匙放置涉案房屋外某处。现张耳主张涉案房屋已交还给张惠志，故要求张惠志退还押金及多交纳的租金。张惠志认可已收回房屋，但其表示张耳租用房屋期间，给房屋造成了损坏未恢复原状，因此不同意退还押金。张惠志出示收回房屋后拍摄的照片及张耳的朋友圈截图，用于证明：1.涉案房屋墙面打了很多孔；2.张耳居住期间养乌龟和狗；3.厨房水龙头被更换为插电水龙头、橱柜的把手全部被卸掉；4.卫生间水龙头被换掉、水龙头漏水、马桶坐便器的坐垫不匹配；5.电线乱接、配电箱盒被拆开；6.黑色瓷砖地脚线被拆掉；7.平台铁围栏因绑了草围子已经晃动，平台漏水，平台地面全是沙，且土堆、狗屎、花盆等杂物未清理。张惠志由此主张维修厨房费用3000元、卫生间2000元、一楼大厅5000元、二楼5000元、楼顶平台40**元以及15天修复期间的租金7500元。张耳对于证据的真实性认可，但张耳表示合同未约定不允许养宠物，居住期间在房屋里订了书架，搬走的时候将书架拆走，已经恢复原状，厨房水龙头等都是更换，灯已经更换了新的。张耳还表示，经张惠志一方同意，居住期间将全屋换成了木地板，并贴了墙纸，换木地板肯定会更换地脚线，张军也进屋看了几次，没有对装修提出任何意见，腾退房屋当天已经通过视频连线方式，与张惠志一方确认房屋没有问题。张惠志表示，因张耳说要租三年才同意其铺木地板，当时并未与张耳视频连线，而是让他们拍照片，当时已经提出平台太乱了。张惠志另外主张涉案房屋尚有131元的电费未结清，张耳对此认可，同意从押金中折抵。一审法院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实发生的在民法典实施之前，因此，应当适用当时的法律、司法解释。张惠志与刘际在合同履行期间，经三方协商，刘际将其权利义务转移给张耳，故张惠志与张耳之间形成合法有效的租赁合同关系，双方均应按照约定履行各自义务。合同履行期间，张耳向张惠志多交了800元的租金，在合同已经期限届满的情况下，张耳要求张惠志退还租金800元，理由正当，法院予以支持。按照合同约定，合同期满后，张惠志应退还张耳的押金，但可抵扣应由张耳承担的费用、租金。张惠志认可其于2020年4月25日收回房屋，对于房屋存在墙上打孔、橱柜把手、剩余物品未清理、水龙头等事宜，法院根据涉案房屋原有装修情况、受损程度，参照市场行情，酌定确定费用数额为5500元，剩余押金张惠志应当退还给张耳。张惠志主张地脚线等损失，因其同意张耳更换木地板，且更换木地板势必更换地脚线，因此，对于张惠志主张该项损失，法院不予认可。张惠志自行统计的数额，并无明确的依据，故法院不予采纳。现张耳要求张惠志退还押金15800元，法院在扣除修复费用5500元及电费131元后，剩余押金10169元予以支持。因双方并未约定明确的退还时间，且双方对于房屋是否恢复原状存在争议，故张耳要求支付押金及租金的利息，缺乏依据，法院不予支持。综上，一审法院判决：一、自判决生效之日起七日内，张惠志退还张耳租金800元、剩余押金10169元。二、驳回张耳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案中，张惠志在与案外人刘际合同履行期间，经三方协商，刘际将承租人的权利义务一并转移给张耳，一审法院认定张惠志与张耳就涉案房屋形成合法有效的租赁合同关系，处理正确。现张惠志与张耳约定的租赁期限届满，张耳已将涉案房屋交还张惠志，张惠志应当将多收取的租金800元予以退还。关于租赁押金，张惠志主张张耳未将涉案房屋恢复原状，一审法院根据张惠志提供的照片等证据，根据受损程度等本案实际情况，对张耳应当赔偿张惠志恢复原状的费用予以酌定，未见明显不妥；扣除该费用后，张惠志应当向张耳退还剩余押金。至于未结电费问题，一审法院根据双方诉讼意见予以折抵，本院不持异议。综上所述，张惠志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费215元，由张惠志负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘慧慧审判员  白 松审判员  王军华二〇二一年五月十四日书记员  孙春玮