广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0107民初3387号 原告：胡锡羡，男，1973年1月5日出生，汉族，户籍地：广东省廉江市，现住南宁市。 原告：董秀芳，女，1974年11月21日出生，汉族，户籍地：广东省廉江市，现住南宁市。 原告胡锡羡、董秀芳之共同委托诉讼代理人：刘明才，广西灿星律师事务所律师。 被告：南宁聚鑫房地产开发有限公司，住所地南宁市秀灵路东四里1号。 法定代表人：王宁，董事长。 委托诉讼代理人：赵善红，南宁市竭诚法律事务所法律工作者。 原告胡锡羡、董秀芳与被告南宁聚鑫房地产开发有限公司（以下简称聚鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年9月7日公开开庭进行了审理。原告胡锡羡、董秀芳之共同委托诉讼代理人刘明才，被告聚鑫公司之委托诉讼代理人赵善红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告胡锡羡、董秀芳共同诉称：2010年6月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定由两原告向被告购买南宁市秀灵路88号天域·香格里拉3号楼1702号房（以下简称1702号房），购房总价774316元。合同第十七条第三款第一项约定，被告在商品房交付使用后730日内向房屋登记机构为两原告申请房屋所有权登记，并将以两原告为产权人的房屋所有权证书交付两原告。若两原告不能在规定期限内取得房屋所有权证书，两原告不退房的，被告按每迟延一日向两原告支付10元违约金。合同生效后，两原告依约履行付款义务。被告于2012年6月3日履行交房义务，根据合同约定，被告应当于2014年6月3日前将房屋所有权证书交付两原告，至今被告没有为两原告办理房屋所有权证，被告的行为已构成严重违约。 为此，两原告诉至法院，请求判令：一、被告向两原告支付自2014年6月3日起至两原告实际取得房屋所有权证书之日止的迟延办证违约金，按每日10元计算，现暂计至2016年3月31日为6670元；二、本案诉讼费由被告承担。 被告聚鑫公司辩称：被告愿意按照约定，为两原告申请房屋所有权登记，并将房屋所有权证书交付给两原告，但目前须拆除小区违法建筑，恢复到原规划状态才能为两原告办理房屋所有权证书。被告将房屋交付两原告等业主后，由案外人广西诚愉和物业服务有限公司（以下简称诚愉和公司）管理小区至今，因该公司管理不善，小区部分业主未按照《房屋使用说明书》规定使用房屋，3号楼部分业主在阳台空调室外机放置处安装防盗网，5号楼部分业主在阳台增设层板及安装玻璃窗作为封闭空间使用。由于存在上述违章建筑，小区无法通过综合验收，才导致被告在收取了两原告的办证材料和办证费用后无法为两原告等业主办理房屋所有权登记。对于违法建设的业主，被告曾多次通知其整改，但业主拒绝整改，因此，两原告等业主的房屋所有权证至今无法办理。至于违约金。被告未能为两原告等业主办理房屋所有权证书是由于部分业主违法搭建而引致，被告不存在过错，该违约金或者相关损失应由违法搭建的业主和管理不到位的诚愉和公司承担。合同约定的违约金明显过高，依法应予调低。在拆除违章建筑后，原、被告可重新约定办理房屋所有权证书的时间及违约责任。 特别说明的是，3号楼部分业主存在违法建设的现象，被告就该情况多次与规划部门沟通协调，争取不下发处罚决定书，但目前被告仍在等候结果。被告在管理和注意义务方面已经对业主进行告知，被告不存在过错。 经审理查明：2010年6月7日，原、被告签订《南宁市商品房买卖合同》一份，约定由两原告向被告购买1702号房，建筑面积为117.65平方米，成交价为774316元，并根据实际建筑面积差异进行多退少补或退房等。合同第九条约定被告应于2012年5月31日前将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格的房屋交付两原告。合同第十七条第3款约定：“双方同意选择以下第（1）种方式办理房屋所有权登记：（1）买受人委托出卖人办理。出卖人应当在商品房交付使用后730日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。”该条第4款约定：“因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人按每迟延一日10元计算，向买受人支付违约金。因买受人原因导致本条约定的上述手续迟延办理的，出卖人不承担责任。”合同还约定了其他事项。 另查明：两原告主张其支付了购房款774316元，被告对此未提出异议。2014年5月13日，被告向两原告发出《关于办理房屋权属证书通知函》，通知两原告提交相关材料，预交相关费用。2014年5月19日，被告收取两原告“工本费及代办费”、“住宅登记费”等费用共计320元。2014年9月10日，两原告向被告移交预告登记证、契税发票等办理房屋所有权证的材料。 还查明：天域·香格里拉3号楼于2010年取得《商品房预售许可证》。2012年6月3日，被告向两原告交付1702号房。2015年5月14日，南宁市规划管理局对被告作出《行政处罚告知书》，认为被告在建设天域·香格里拉时，存在如下违法行为：“1、擅自于2012年12月在2＃楼第三层老年活动室、卫生服务站、青少年活动室加建夹层，加建建筑面积160.5平方米。2、擅自于2011年10月在5＃楼401、601、801、901、1001、1101、1201、1301、1401、1601、1701、402、502、802、1102、1202、1402号房共17户阳台增设层板及安装玻璃窗作为封闭空间使用，每户违法建设面积为9.24平方米，17户合计违法建筑面积157.08平方米。”南宁市规划局拟作如下处罚：“限期自行拆除上述位于南宁市加建的夹层及5＃楼阳台擅自封闭部分，恢复至原规划审批状态”。2015年6月5日，南宁市规划局对被告作出《行政处罚决定书》，根据前述《行政处罚告知书》中认定的违法内容，决定对被告作出如下处罚：“限期自行拆除上述位于南宁市加建的夹层及5＃楼阳台擅自封闭部分，恢复至原规划审批状态”。 被告提交其于2014年7月30日发出的《告知书》，告知天域•香格里拉项目3号楼四至十八层03、05号房业主，称部分业主将厨房阳台外侧楼板的空调搁板外侧的格栅拆除并安装了防盗网改作室内空间使用，影响小区的整体验收，要求于2014年8月15日前拆除防盗网恢复原状。 庭审时，被告陈述其已对天域·香格里拉项目2号楼内的加建夹层进行整改，截止法庭辩论结束，未见被告提交3号楼项目的《建设工程规划验收合格证》、《竣工验收备案登记表》。 本院认为：原、被告之间签订的《南宁市商品房买卖合同》出自双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，成立并依法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。 根据《南宁市商品房买卖合同》第十七条第3款第（1）之约定，被告应在房屋交付后的730日内为两原告申请房屋所有权登记。在本案中，被告已于2012年6月3日向两原告交付房屋，至迟应于2014年6月3日前向房屋登记机构申请将1702号房之所有权转移登记至两原告名下。现被告主张系因部分业主违法搭建导致房屋权属登记无法完成，对此，本院不予支持，理由为：首先，依据南宁市规划管理局作出的《行政处罚告知书》，其处罚的对象仅是涉及2号楼及5号楼，并未涉及3号楼。被告主张3号楼存在违法建设的现象，在两原告不予认可的情况下，被告仅凭告知书无法充分证明其主张。因此，2号楼、5号楼存在违法建设，不影响3号楼依法通过相关验收手续，从而完成办理房屋产权转移登记手续所需的前置程序；其次，退一步讲，即便确如被告所言，3号楼部分业主存在违法建设的行为，影响了整栋楼的房屋产权转移登记手续的办理，但两原告作为债权人，并未参与违法建设，其对被告履行房屋产权转移登记手续这一债务并无过错，如因第三人原因导致该债务的履行陷入迟延，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，被告仍应向两原告依法承担违约责任，至于被告与第三人的法律关系，可另行解决。因此，被告迟延为两原告申请办理房屋所有权证构成违约且缺乏合法、正当的免责事由，应依法承担违约责任。现两原告诉请被告支付违约金符合《南宁市商品房买卖合同》第十七条第4款第（2）项之约定，对其合理部分，本院依法予以支持。但违约金的起算时间应为2014年6月4日，截止时间应为房屋登记机构依法受理被告为两原告申请办理房屋所有权转移登记之日止，此后耗费的时间由相关部门确定，被告对此不能控制，不应再支付违约金。被告主张合同约定的违约金过高，但并未提交相关证据予以证实，本院不予采信。因此，违约金应自2014年6月4日至房屋登记机构依法受理被告为两原告办理房屋所有权转移登记申请之日止，按每日10元计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条、第一百三十条之规定，判决如下： 被告南宁聚鑫房地产开发有限公司向原告胡锡羡、董秀芳支付违约金（具体计算为：自2014年6月4日至房屋登记机构依法受理被告南宁聚鑫房地产开发有限公司为原告胡锡羡、董秀芳办理房屋所有权转移登记申请之日止，按每日10元计算）。 案件受理费50元（原告胡锡羡、董秀芳已预交），由被告南宁聚鑫房地产开发有限公司负担。 上述应付款项，义务人应于本生效判决确定的履行期限内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期满之日起七日内预交上诉案件受理费用（见附件二），逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判长  梁萃华 审判员  韦月玲 审判员  卢晓曦 二〇一六年十月十三日 书记员  林海燕 附件一：法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 附二：预交上诉费账号 户名：待结算财政款项中院诉讼费专户 开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行 （注意：网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”） （汇款时，请在汇款单上将开户行的名称写完整） 账号：20×××17 注：交纳上诉费后请至南宁市中级人民法院诉讼服务中心（竹溪大道88号）换取正式发票。