河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终5405号上诉人（原审原告、反诉被告）：河南兰德置业有限公司，住所地郑州市金水区健康路东、优胜北路北上都国际****。法定代表人：杨清要，系该公司总经理。委托诉讼代理人：邵志勇，河南万翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁佳楠，河南万翔律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：河南银湾商业管理有限公司，，住所地郑州市**嵩山南路**院1，**楼**法定代表人：刘景华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王振华，河南沃原律师事务所律师。上诉人河南兰德置业有限公司（以下简称兰德公司）因与被上诉人河南银湾商业管理有限公司（以下简称银湾公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2021）豫0103民初771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。兰德公司上诉请求：1.撤销原判，将原判第二、三项判决结果依法予以改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用和一审反诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。（一）一审法院认定上诉人应向被上诉人退还房屋租赁押金的法律依据不足，且存在明显的逻辑错误，属于严重的适用法律错误。1.“违约责任”和“违约事实的存在”是不同的概念，上诉人虽在本案未主张违约责任，但不等同于被上诉人违约事实不存在，更不代表已具备租赁房屋押金的退还条件。2.上诉人虽未在本案中向被上诉人主张违约责任，但在一审开庭时已经明确就本案未起诉的内容包含但不限于租金、违约金、水电费等另案主张，而且，上诉人起诉前向被上诉人发送的律师函中也明确了上诉人的诉求包括被上诉人应向上诉人支付违约金。本案未增加诉讼请求是为了尽快开庭，拿到判决，以安定租户继续租赁，但这并不意味着被上诉人违约事实不存在，一审法院仅以上诉人未主张违约责任就认定押金应予以退还，显然违反双方合同约定，也有悖于客观事实情况。3.按照双方签订的《房屋租赁合同》第六条第6.3款的约定，在双方当事人明确约定被上诉人出现违约行为押金不予退还的前提下，根据《中华人民共和国民法典》第五条的规定，押金依法应不予退还。（二）一审法院虽然判决上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》解除，但判决解除合同时适用法律错误，该适用法律错误问题直接影响上诉人应否向被上诉人返还房屋租赁押金。因被上诉人存在逾期支付租金的违约行为，最终导致了《房屋租赁合同》的解除，根据《房屋租赁合同》第三条第3.3款第3项的约定，因乙方原因导致租赁关系终止时（不可抗力原因除外），房屋租赁押金不予退回。一审法院在认定《房屋租赁合同》解除的同时，未对被上诉人对合同的解除应承担违约责任进行认定，仅仅简单机械适用《房屋租赁合同》第三条第3.3款第2项的约定，认为被上诉人此次起诉未主张违约金等费用，押金应予以全额退还，属于明显的适用法律错误。（三）在被上诉人未在反诉程序中主张退还押金的情况下，法院直接判决上诉人向被上诉人退还房屋租赁押金，属于严重的适用法律错误，属于超出诉讼请求范围的判定，违背民诉法不告不理的原则。二、××肺炎疫情影响结束后，仍根据公平原则酌定减免被上诉人一个月房租，属于认定基本事实不清，严重损害了上诉人的合法权利。（一）上诉人诉请的三个月租金对应的租期是自2020年9月5日始至2020年12月4日止，在这期间郑州市各大商场均早已正常经营，被上诉人在此期间始终正常使用涉案房屋，不存在酌定减免被上诉人房租的前提条件。（二）上诉人也是涉案房屋的承租人，疫情期间涉案房屋的所有权人并未对上诉人进行房租减免，一审法院仍以公平原则减免被上诉人的租金，对上诉人显失公平。另外，并无证据证明被上诉人对涉案商场内的租户减免过房租，因此，一审法院适用公平原则仅对被上诉人公平，并非对双方公平。（三）被上诉人一审提供的郑州市财政局（2020）5号文件，政策范围是“市级全额供给的行政事业单位出租的房屋”，而上诉人并非行政事业单位，根本不符合政策范围，一审法院既已认定上诉人不减免租金不违反法律规定，又怎能以公平原则强制判决上诉人减免被上诉人租金呢？综上所述，一审适用法律及认定事实错误，请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。银湾公司辩称：一、一审法院判令上诉人返还押金符合交易习惯，不违反法律规定。1.房屋租赁合同中，押金系为房屋及房屋设备设施保持使用性能设定的担保。合同解除后，租赁物完好无损的，押金应予退还。这是常识，也是交易习惯，应予遵循。2.在诉讼中，押金可以以答辩的方式主张，法院也可依职权进行处理，当事人不必提起反诉。本案中，被上诉人在原审答辩状中提出了返还押金的答辩请求。即使被上诉人不提出返还请求，在合同解除后，法院亦应当依职权做出返还处理。二、被上诉人应否承担违约责任不属于本案审理范围。1.案涉房屋租赁合同因租金减免事由发生争执，后终止履行，被上诉人撤场，上诉人接管房屋，案涉租赁合同解除实质上是双方协商一致的结果，并非判决解除。原判决只是确认了合同解除的事实。原判决并未认定被上诉人违约。2.新冠疫情以及疫情防控措施构成不可抗力。不可抗力属于法定免责事由。被上诉人因疫情影响未按合同约定支付租金具有免责事由，不属于违约。3.因违约涉及到价值判断，必须经司法裁判。如果上诉人认为被上诉人违约进而要求被上诉人承担违约责任，应当提出明确的诉讼请求并由法院裁判，而不能依据自己的认为自行处置。因此，上诉人认为的被上诉人违约自动丧失押金的上诉理由不能成立。原判决对上诉人未提出诉讼请求的所谓违约不予处理符合法律规定。三、依据最高法院等七部门发布的涉疫情的处理政策，被上诉人有权要求已支付的疫情期间的租金予以顺延。另外，法院在审理被上诉人为出租人的案涉房屋租赁合同争议的相关判决中，依据司法政策以及公平原则，均对承租人的租金予以减免。因此，原判决支持被上诉人要求减免租金的请求符合司法政策。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果合理。上诉人的上诉请求不能成立。请求驳回上诉，维持原判。兰德公司向一审法院起诉请求：1.解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付拖欠原告的租金3457282.8元；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。银湾公司提起反诉，请求：1.判令兰德公司返还银湾公司增添的LED屏一块（价值133645.10元），5D空中投影仪一台、5D地面互动投影仪一台（价值214650元）；2.判令兰德公司折价返还银湾公司上下水及电缆工程投资款315400元；3.判令兰德公司支付银湾公司代为支付的燃气费35814元；4.本案反诉费由兰德公司承担。一审法院认定事实：2019年9月4日，兰德公司（甲方、出租人）与银湾公司（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于郑州市二七区嵩山南路190号院1，2号楼1-4层附1号，建筑面积28810.39㎡的房屋出租给乙方使用；租期18年零3个月，从2019年9月4日起至2037年11月30日止；1-4层商业月租金为每平方40元，月租金1152427.6元，年租金13829131.2元；房屋押金300万元，租金采用先交租后使用方式，前四年租金每年支付一次，乙方应在合同生效后10个工作日内一次性交付首年租金，于下期租金交纳期限开始前7个工作日交纳下期租金；租赁期内乙方共有8个月免租期，分别是前四年租赁期限内的最后两个月；合同期限内，乙方在不危及房屋主体结构和安全的前提下，可根据商业形象和经营需要对租赁房屋进行装修改造，或增添附属设备、设施，但是须经过甲方书面同意，并报甲方备案。合同还对其他相关事项进行了约定。同日，兰德公司（甲方）、银湾公司（乙方）与河南兰德商业管理有限公司（丙方）签订《补充协议》。合同签订后，银湾公司分别于2019年9月6日、2019年9月11日向兰德公司支付押金共计300万元。经双方协商，第一年度租金以账务冲抵方式缴纳，银湾公司分别于2019年9月25日向兰德公司转款200万元，于2019年9月29日转账1450921.23元，共计支付剩余租金3450921.23元。因银湾公司未按期缴纳第二年度房租，兰德公司分别于2020年8月18日、2020年8月28日、2020年10月19日向银湾公司发出《工作联系函》，要求银湾公司按期缴纳租金等费用。后银湾公司仍未缴纳租金，兰德公司于2020年12月9日通过河南万翔律师事务所发出《律师函》，告知银湾公司解除合同，并要求其支付欠付租金及违约金等费用。该律师函于同日通过EMS邮寄。因银湾公司至今未付租金，故兰德公司诉讼来院。另查明，2019年6月26日，河南兰德商业管理有限公司（甲方）与郑州新捞派餐饮管理有限公司（乙方）签订《租赁协议》，协议第八条约定甲方需在租赁标的交付日之前，提供本协议约定应由甲方提供的管线及供应，把所有的公用事业管线引至租赁标的内乙方指定的位置，费用由甲方支付。因原、被告与河南兰德商业管理有限公司于2019年9月4日签订《补充协议》，该协议约定由银湾公司履行原承租人对商户的义务，故银湾公司于2019年10月3日与河南尚永装饰工程有限公司签订《施工合同》，由河南尚永装饰工程有限公司承包海底捞火锅店下水及电缆施工工程。再查明，被告银湾公司提交的《华润燃气股份有限公司用户气费信息表》显示，抄表日期2021年1月5日，示数为1054637m3，用气量5600m3，气费19768元；抄表日期2021年1月8日，示数为1058871m3，用气量4234m3，气费16046.86元。燃气费用共计35814.86元，该费用由郑州华润燃气股份有限公司于2021年2月26日从银湾公司保证金账户中扣除。一审法院认为，兰德公司与银湾公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》等内容，系各方当事人的真实意思表示，其中不违反法律、行政法规强制性规定的内容对当事人具有法律约束力，当事人均应按照约定行使权利、履行义务。本案中，兰德公司已如约交付租赁场地，银湾公司承租案涉场地，因被告未按时缴纳租金，原告依据约定解除租赁合同，被告对此并无异议。原被告双方均认可原告于2020年12月4日在案涉商场张贴解除合同公告，故该院认定合同解除日期为2020年12月4日。关于原告主张2020年9月5日至2020年12月4日期间的租金3457282.8元。银湾公司辩称依据郑州市财政局郑财资（2020）5号文件规定，兰德公司应对疫情期间的租金进行减免，减免后银湾公司的房租已结清。但银湾公司提交的该文件非强制性规定，且政策范围为“市级全额供给的行政事业单位出租的房屋”，故兰德公司不同意减免租金不违反法律规定，但考虑到2020年春节遭遇的新型冠状病毒感染的肺炎疫情，结合国家政策，该院从公平角度出发，酌定减免一个月房租，故银湾公司应支付兰德公司租金2304855.2元。双方因疫情减免租金发生争执，且兰德公司未主张违约责任，故兰德公司应将银湾公司的押金3000000元退还给银湾公司。经与拖欠的租金相折抵，兰德公司退还银湾公司押金695114.8元。关于银湾公司反诉主张兰德公司返还LED屏、5D空中投影仪及5D地面互动投影仪的诉请，虽银湾公司在安装设施前未按照合同约定告知兰德公司，但兰德公司认可该物品系银湾公司为经营需要、广告宣传或招租自行安装，故其所有权属于银湾公司，兰德公司应当予以返还。关于银湾公司诉请兰德公司返还原告上下水及电缆工程投资款315400元。兰德公司、银湾公司与河南兰德商业管理有限公司签订《补充协议》约定，由银湾公司履行河南兰德商业管理有限公司对商户的义务，因此河南兰德商业管理有限公司与郑州新捞派餐饮管理有限公司2019年6月26日签订的《租赁协议》的相关权利义务应由银湾公司承担，而协议中明确约定由银湾公司提供管线及供应设施，费用由银湾公司支付，兰德公司并非该租赁协议相对方，故银湾公司该项诉请，于法无据，该院不予支持。关于银湾公司诉请兰德公司支付燃气费35814元。兰德公司称燃气费抄表起始时间无法确定，自认其于2020年12月25日接收商场，10天时间无法产生高额燃气费用，该燃气费应由银湾公司自行承担，但根据银湾公司提交的《华润燃气股份有限公司用户气费信息表》显示，2021年1月5日至2021年1月8日期间用气量为4234m3，平均日用气量为1411.33m3，经计算，该燃气费应产生于兰德公司接收商场之后，故银湾公司诉请由兰德公司支付其代付的燃气费35814元，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条第一款第（三）项、第五百六十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）河南兰德置业有限公司与被告（反诉原告）河南银湾商业管理有限公司于2019年9月4日签订的《房屋租赁合同》于2020年12月4日解除；二、原告河南兰德置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告河南银湾商业管理有限公司押金695114.8元；三、驳回原告河南兰德置业有限公司的其他诉讼请求；四、反诉被告河南兰德置业有限公司于本判决生效之日起三十日内返还反诉原告河南银湾商业管理有限公司LED屏、5D空中投影仪及5D地面互动投影仪；五、反诉被告河南兰德置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告河南银湾商业管理有限公司燃气费35814元；六、驳回反诉原告河南银湾商业管理有限公司的其他反诉请求。如逾期不履行本判决确定之金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取17229元，由原告（反诉被告）河南兰德置业有限公司负担5743元，由被告（反诉原告）河南银湾商业管理有限公司负担11486元。反诉费减半收取5398元，由反诉原告河南银湾商业管理有限公司负担2434元，由反诉被告河南兰德置业有限公司负担2964元。本院二审期间，兰德公司未向本院提交新证据。银湾公司向本院提交河南省郑州市二七区人民法院（2021）豫0103民初575号、2237号、2398号民事判决书。拟证明：1.案涉房屋租赁合同因疫情影响对承租商户减免1到2个月租金；2.出租方支付违约金的诉讼请求不予支持；3.在房屋租赁合同终止后，承租人交付的押金以答辩的方式主张退还或法院依职权做出处理，承租人不必提出反诉。兰德公司质证认为：对证据真实性存疑，未看到原件，关联性不能成立：1.本案双方当事人租赁合同纠纷涉及到整个商场，但被上诉人提交的三份判决书只涉及到被上诉人和其中三个商铺的租赁合同，从数量上及商铺种类上来看关联性很低。2.被上诉人是这三个案件的原告，在其一审诉讼请求未得到全部支持的情况下未上诉，系放弃权利。故相关判决认定的事实不足以作为本案的依据。（2021）豫0103民初2398号判决明确显示被告陈琪拖欠租金的时间是在2020年1月31日，这与疫情发生的时间恰好一致。因此法院认定其拖欠租金是因为疫情的发生，并没有支持被上诉人要求违约金的请求。本案上诉人要求的2020年9月至12月的租金是在商场已经正常经营之后，与疫情毫无关联性。被上诉人以疫情为借口拖欠租金，明显不符合客观事实情况。对证据的证明目的有异议。本院对银湾公司二审提交证据的真实性予以确认。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，根据双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点是案涉押金应否退还及一审法院酌定免除一个月租金是否适当？本案中，双方当事人于2019年9月4日签订《房屋租赁合同》及《补充协议》后，银湾公司依约支付了第一年度的租金。在兰德公司于2020年8月催要第二年度租金的情况下，双方当事人因对是否减免疫情期间的租金未达成一致意见，银湾公司未及时支付后续租金，兰德公司依照租赁合同的约定行使合同解除权，于2020年12月4日在案涉商场张贴解除合同的公告，兰德公司自认其于2020年12月25日接收商场。双方当事人因租金问题形成本案纠纷。银湾公司承租的案涉房屋，用途为商业服务。作为承租人，银湾公司使用租赁房屋的目的是通过对外经营获取经营利润。疫情的发生及相应的防控可能导致银湾公司存在经营无法进行、客流稀少、营业收入大幅下降等情形。结合租赁房屋所处位置、具体用途、租赁期长短等因素，一审法院在确认双方《房屋租赁合同》解除的情况下，酌定减免一个月房租，已综合考虑了双方当事人的权益，并无不当。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。在案涉《房屋租赁合同》解除的情况下，兰德公司依据合同收取银湾公司的押金应予以退还。在折抵银湾公司应当支付的租金后，一审法院判令兰德公司退还银湾公司押金695114.8元并无不当。综上所述，河南兰德置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34458元，由河南兰德置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  马增军审判员  曹逢春二〇二一年五月二十一日书记员  陈明真