河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0103民初2212号原告：河南银湾商业管理有限公司，住所地河南省郑州市二七区嵩山南路190号院1,2号楼3层，统一社会信用代码：91410103MA47APRX50。法定代表人：刘景华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李书辉，河南英泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：许婷婷，河南英泰律师事务所律师。被告：郑州果冻猫教育培训学校有限公司，住所地：郑州市二七区嵩山南路与安康路交叉口关照先生项目三层A3016号。统一社会信用代码：91410100MA44ANTD6X。法定代表人：康金芳，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张若冰，北京华泰（郑州）律师事务所律师。原告河南银湾商业管理有限公司（以下简称河南银湾公司）诉被告郑州果冻猫教育培训学校有限公司（以下简称郑州果冻猫公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河南银湾公司的委托诉讼代理人李书辉、许婷婷，被告郑州果冻猫公司的委托诉讼代理人张若冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告河南银湾公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告支付2020年4月28日至2020年12月25日期间租金，管理费等235654元(暂计算至2020年12月25日，实际要求计算至被告履行之日)；2.请求法院依法判令被告支付原告滞纳金231912.13元(按照拖欠费用日千分之五暂计算至2020年12月25日，实际要求计算至被告履行之日)；3.请求法院依法判令本案诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：2019年3月21日，原告河南银湾商业管理有限公司与被告河南果冻猫教育信息咨询有限公司(2020年8月25日河南果冻猫教育信息咨询有限公司变更公司名称为郑州果冻猫教育培训学校有限公司)签订《商铺租赁合同》(合同编号为JHLGL-2019-3F-A3016)和《商业管理服务协议》(合同编号为JHLGL-2019-3FH3016)，双方约定由被告承租商场三层A3016号面积为493㎡”的商铺或场地，租赁期限为2019年4月21日至2022年4月20日，租金支付标准25元/㎡，管理费支付标准为35元/㎡，支付周期为6个月/期，第叁年起租金及商业运营管理费在上一年费用基础上递增7%。合同签订后，原告依约履行合同义务，截至2020年12月25日，被告承租的商场三层A3016号商铺应交纳租金、管理费等费用共计235654元，因被告逾期支付费用，应按照合同约定支付违约金及滞纳金。经原告多次催促，被告拒不交纳费用，原告无奈，为维护自身合法权益依法诉至贵院，恳请贵院查明事实，依法判如所请。被告郑州果冻猫公司辩称：一、郑州果冻猫公司仅应支付2020年9月1日至2020年11月26日的租金18415元。1、受疫情影响郑州果冻猫公司无法开课，河南银湾公司承诺减免租金和运营管理费。2020年1月25日，河南省启动重大突发公共卫生事件一级响应，郑州果冻猫公司严格按照省人民政府应对新冠肺炎疫情防控工作通告，停工停课。2020年5月17日，《郑州市新冠肺炎疫情防控领导小组办公室关于印发校外培训机构等行业复工复产复学工作指南的通知》指出郑州市校外培训机构可于5月18日以后陆续恢复线下培训。虽然政策允许陆续进行复课，但因案涉商铺属于大型商场，培训机构也属于人员密集型，郑州果冻猫公司未能开课，经营困难。河南银湾公司秉承共同发展的理念，为郑州果冻猫公司免除了2020年4月28日至2020年8月31日的租金和运营管理费。2、商场漏水导致案涉房屋无法使用，河南银湾公司承诺补偿16572元。郑州果冻猫公司开办的培训机构在案涉商场开业以来，由于商场长期漏水，导致使用面积24平方米、建筑面积46平方米的教室出现墙面发霉、灯具失灵等问题，房屋无法使用。经与河南银湾公司协商，双方签订协议，协议约定河南银湾公司将以等价资源置换方式弥补郑州果冻猫公司16572元的损失。但时至今日，河南银湾公司仍未履行上述义务，且河南银湾公司已经明确表示终止对案涉商场的运营管理，根本无法完成等价资源置换，那么应当直接赔偿郑州果冻猫16572元的租金损失，该16572元须从应付租金中抵扣。3、2020年11月26日，河南银湾公司明确表示不再进行案涉商场的物业及运营管理，租金事宜由河南兰德置业有限公司（以下简称“兰德置业公司”）承接。2020年11月26日河南银湾公司在案涉商场张贴了《商户感知函》，函告包括郑州果冻猫公司在内的所有商户，河南银湾公司与兰德置业公司已经于2020年10月25日开始进行案涉商场的交接工作，河南银湾公司自2020年11月26日起将不再进行物业及运营管理，保证金及押金由兰德置业公司承接，后续将开展变更手续。因此郑州果冻猫公司不应当再向河南银湾公司支付2020年11月26日以后的租金。综上，郑州果冻猫公司仅应支付租金18415元。二、郑州果冻猫公司不应当向河南银湾公司支付运营管理费。1、疫情期间案涉商场未开门营业，河南银湾公司未提供任何运营管理服务。郑州果冻猫公司与河南银湾公司签订的《商业管理服务协议》约定，郑州果冻猫公司缴纳运营管理费后河南银湾公司应当提供商业运营管理服务。郑州果冻猫公司缴纳了2020年4月28日前的运营管理费，但受到疫情影响，商场并未开门营业，所有的运营处于停滞状态，商场大门紧锁，河南银湾公司未提供任何的商业运营管理服务，河南银湾公司已经违约，不仅无权收取运营管理费，多支付的运营管理费还应当退还或抵扣后续的运营管理费。2、2020年4月28日至2020年8月31日的运营管理费已经免除，且案涉商场恢复营业后，各项运营情况均不符合《商业管理服务协议》的约定，河南银湾公司严重违约无权主张运营管理费。自案涉商场复工以来，河南银湾公司一直未能履行对商场的管理义务，期间空调等公共公用设施设备均不能正常使用，亦未对共用部位进行维护和管理。更为甚者，因河南银湾公司与河南兰德置业有限公司发生纠纷，河南银湾公司曾经悄声撤场，对商场断水断电、关闭商场大门，导致商场无法正常营业，郑州果冻猫公司多次无奈停课，为了维护商誉多次免费为学员补课，损失惨重。河南银湾公司未履行《商业管理服务协议》项下的运营义务，商场大部分商户撤场，一片萧条，郑州果冻猫公司培训机构学员家长看到商场面临倒闭不敢续费，造成学员流失，商誉受到严重负面影响。河南银湾公司作为运营管理方，应对商场各项设施设备进行维修管理，积极维护商场秩序，保障商场正常运营。但其却反其道而行之，干扰商场正常运营，致使商场商户损失惨重。郑州果冻猫公司不仅不应支付河南银湾公司管理费用，相反河南银湾公司应就其对郑州果冻猫公司造成的损失承担赔偿责任。三、郑州果冻猫公司不存在拖欠费用的情况，河南银湾公司无权主张滞纳金。1、郑州果冻猫公司与河南银湾公司一直在协商减免租金事宜，且二者已经对租金如何支付达成了新的一致意见。2020年2月13日河南省人民政府《关于印发河南省应对疫情影响支持中小微企业平稳健康发展若干政策措施的通知》（豫政〔2020〕9号），通知指出鼓励其他不动产租赁机构对中小微企业适当减免租金。根据该通知文件精神，2020年3月27日，郑州果冻猫公司与商场内其他商户联名致信金河里商场领导，希望予以减免房租等费用。3月31日，金河里商场通过告知函回复正在积极向上级有关政府部门争取免租减租政策，如有结果，会第一时间与商户进行沟通协调。此外郑州果冻猫公司还会同部分商户在淮河街道办工作人员主持下与河南银湾公司进行协商，期间河南银湾公司负责人史大平明确表态，将会积极协调，在复工后为商户减免房租，并且在此期间不催要房租。此后，双方一直在因为租金减免事宜进行沟通协调。2020年10月22日，河南银湾公司就果冻猫减免租金事宜签呈领导签批，承诺将会减租至2020年8月31日。以上事实说明河南银湾公司对减免租金、缓交租金予以认可，是合同双方对合同如何履行进行的协商并达成的新的一致意见。在此基础上，河南银湾公司无权按照原有合同约定主张郑州果冻猫公司承担滞纳金。2、河南银湾公司与兰德置业公司存在纠纷，案涉商场究竟由谁运营存在争议，致使郑州果冻猫公司不知该向谁交纳费用。2020年11月26日，河南银湾公司在商场张贴《商户感知函》，宣布自己不再对案涉商场进行物业及运营管理，不承担各项管理责任，商户的经营保证金及押金等相关费用已由兰德置业公司承接，兰德置业公司会进行后续工作对接。11月27日兰德置业公司在商场内张贴澄清公告，告知商户河南银湾公司因经营不善选择退场，但其并未与兰德置业公司完成移交工作。12月1日河南兰德置业有限公司在商场内张贴催款函，敦促河南银湾公司缴纳租金。12月4日，兰德置业公司在商场内张贴租赁合同解除公告，告知广大商户兰德置业公司已与河南银湾公司解除租赁合同，河南兰德置业有限公司已收回金河里商场的经营、管理以及与租赁相关的一切权利。河南银湾公司与兰德置业公司的纠纷多次引发冲突，致使商场处于无序状态，商户不知道该向谁缴纳租金，如果真如兰德置业公司所说其与河南银湾公司的租赁合同已经解除，那么河南银湾公司将无权再收取租金和运营费用。在事情未能搞清楚之前，贸然缴纳可能会给郑州果冻猫公司和所有商户造成无法挽回的损失。导致这种局面的罪魁祸首是河南银湾公司自身，因此河南银湾公司无权收取滞纳金，且滞纳金标准高于法律规定标准。四、河南银湾公司收取了郑州果冻猫公司保证金59160元，应当予以退还。根据2020年11月26日河南银湾公司在案涉商场张贴的《商户感知函》，河南银湾公司自2020年11月26日起将不再进行物业及运营管理，保证金及押金由兰德置业公司承接。然而次日兰德置业公司张贴《澄清公告》，告知商户河南银湾公司为移交保证金、商户预交租金，要求各商户保护自己的权益。2020年12月1日兰德置业公司在商场张贴《催款函》要求河南银湾公司向商户返还保证金和多收取的租金。从河南银湾公司的实际行动以及商场现状来看，该公司已经退出了商场运营和管理，商场已经由兰德置业公司接手，但河南银湾公司并未将收取的履约保证金移交，也未向广大商户退还。为了避免损失扩大，郑州果冻猫公司要求用保证金抵扣应付租金，冲抵后郑州果冻猫公司不应支付任何费用，反而是河南银湾公司应当向郑州果冻猫公司退还剩余的40745元保证金。综上，郑州果冻猫公司不存在任何违约行为，河南银湾公司未尽管理职责，致使商场秩序混乱，其要求郑州果冻猫公司支付租金、运营费及滞纳金无任何依据。郑州果冻猫不仅不欠付任何费用，还有权要求河南银湾公司退还剩余保证金，并保留就河南银湾公司的各项违约行为导致的损失向其主张赔偿的权利。请求法院查明事实后驳回河南银湾公司的全部诉请，维护健康良好的营商环境，保护郑州果冻猫公司的合法权益。经审理查明：2019年3月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定原告将郑州市嵩山南路与安康路交叉口关照先生商场的三层A3016号面积493平方米的场地出租给被告，用于教育培训经营;合同有效期自2019年4月21日至2022年4月20日;租金每月12325元（第三年起租金递增7%）;租金支付方式为每6个月为一个支付期，先付后用，在上一期租金到期之日的20日前一次性足额支付下一期租金;逾期未交租金的，每逾期1日，按照拖欠金额的0.5%支付滞纳金，逾期15日仍未足额缴纳租金的，视为违约，甲方有权解除本合同，履约保证金不予退还;履约保证金59160元;合同还对其他事项进行了约定。同日，原、被告签订一份《商业管理服务协议》，约定在租赁期限内，被告需向原告按照每月17255元的标准支付运营管理费，按约定递增;水费6.5元/吨，计费收取。合同签订后，被告郑州果冻猫公司已支付租赁费、运营管理费等各项费用至2020年4月28日，并于2019年5月7日缴纳保证金59160元。2019年10月25日，原、被告双方签订协议一份，主要内容为双方对历史遗留问题进行解决，包括被告装修期间因交付推迟一周，兰德公司承诺将被告商铺房租一周等额的方式对被告进行补偿。被告装修期间因商场货梯处于不可使用状态，被告雇佣工人的额外费用7800元，兰德公司以延长租期方式抵扣该费用。被告公司长期漏水（墙面发霉、灯具失灵等问题）致房间无法正常使用超过2个月之久，导致被告两个月共计月5520元的直接经济损失。如果以上问题3个月得不到完全解决，原告将以原件20715元的80%即16572元进行等价资源置换（不以抵扣商铺租费）。被告称原告至今未按约定履行置换义务，原告亦未能举证证明实际履行该协议的证据。2020年初受新冠肺炎疫情影响，原、被告所在商场金河里购物中心于2020年1月27日起闭店，至2020年2月22日商场恢复营业。2020年3月起，商场逐步恢复至正常营业。但被告经营的培训机构于2020年5月18日起允许开始营业。疫情发生后，原、被告双方一直就租金减免事宜进行协商。2020年4月9日，在淮河街道办事处信访办主持下，原告的负责人史大平出面与商户进行沟通，期间史大平提出将给予商户比政府更加优惠的减免政策，并承诺不催要房租。2020年10月22日，原告就被告果冻猫公司减免租金事宜出具签呈报告一份，报告确认：教培机构受疫情影响较大，开业时间较晚，且品牌一个教室和老师办公室长期漏水维保较困难，为保证品牌经营现申请2020年4月28日至2020年8月31日为免租期。2020年9月1日至2021年8月31日期间月租金改为坪效为40元/平方（建筑面积493），月租金为19720。原履约保证金59160元，原先租金改为39440元，结余19720元，抵入本期租金。本期租金2020年9月1日至2020年11月30日，19720×3=59160元，59160-19720-39440元，即本期需补交39440元。该报告经原告的部门经理卜晓东签字。2020年11月26日，河南银湾公司在案涉商场张贴了《商户感知函》，函告包括郑州果冻猫公司在内的所有商户，河南银湾公司与河南兰德置业有限公司已经于2020年10月25日开始进行案涉商场的交接工作，河南银湾公司自2020年11月26日起将不再进行物业及运营管理，保证金及押金由兰德置业公司承接，后续将开展变更手续。另查明，原告银湾公司自2019年9月4日起从案外人河南兰德置业有限公司（简称兰德公司）承租案涉商场，因拖欠租金，兰德公司于2020年12月4日张贴租赁合同解除公告，告知广大商户兰德公司已与河南银湾公司解除租赁合同，兰德公司已收回金河里商场的经营、管理以及与租赁相关的一切权利。以上事实，有商铺租赁合同、商业管理服务协议、收据、银行转账电子回执、微信聊天记录、《郑州市新冠肺炎疫情防控领导小组办公室关于印发校外培训机构等行业复工复产复学工作指南的通知》、商户感知函、金河里签呈报告、录音、租赁合同解除公告、证人证言等证据在卷，并予以佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告与被告签订合同，系双方当事人的真实意思表示，为合法有效的合同。被告租赁原告商铺，依约交付各种费用至2020年4月28日。在合同租赁期内，被告以疫情原因、经营困难为由向原告提出减免租金要求。受疫情影响被告经营存在困难，且疫情期间原、被告双方多次进行协商，原告的签呈报告中明确记录被告为原告减免租金至2020年8月31日，该签呈报告经原告部门经理、运营负责人卜晓冬签字核准。且在2020年12月3日卜晓东与被告工作人员微信聊天中，卜晓冬再次确认免租4个半月，剩余租金按40元/平，经营保证金按减免后租金押两个月。上述内容与签呈报告中确认的内容基本一致，被告辩称该签呈报告未经负责人签字而无效，因该签呈报告属于原告内部审批，原件在原告处，原告不出示该原件，应承担对其不利的法律后果，故本院对该签呈报告予以采信，对原告与被告就租金减免事宜达成的一致意见，本院予以认定。因原告与原房东河南兰德置业有限公司租赁合同的纠纷，导致兰德公司于2020年12月4日宣布解除合同，收回管理权，故本案合同已不具备继续履行的条件，本院依法认定双方合同于2020年12月4日予以解除。因此，被告应支付原告2020年9月1日至2020年12月4日期间的租金及管理费。签呈报告确认2020年9月1日至2021年8月31日期间月租金标准19720元，并确认2020年9月1日至2020年11月30日期间被告应付39440元，经计算2020年12月1日至2020年12月4日应付2545元，故2020年9月1日至2020年12月4日被告应付款共计41985元，扣除被告已支付的履约保证金39440元后，被告仍需支付2545元。关于被告等价资源置换金16572元应当予以抵扣的辩称理由。2020年10月22日的签呈报告显示租金减免时已经将房屋漏水问题考虑在内，故被告的此项理由不能成立，本院不予支持。关于原告主张滞纳金的请求。自2020年初发生新冠肺炎疫情以来，随着疫情形势变化，国家陆续出台了对中小微企业进行租金减免、支持复工复产的相关政策，期间原、被告双方一直就租金减免问题进行协商。另因原告拖欠案外人兰德公司租金，二者之间的纠纷多次引发冲突，原告长期难以正常运营商场，原告在合同履行过程中亦存在过错。考虑到合同履行的实际情况，本院对原告主张的滞纳金不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告河南银湾商业管理有限公司与被告郑州果冻猫教育培训学校有限公司签订的《商场租赁合同》于2020年12月4日解除;二、被告郑州果冻猫教育培训学校有限公司于本判决生效之日起十日内向原告河南银湾商业管理有限公司支付租金、管理费等共计2545元。三、驳回原告河南银湾商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4157元，由原告河南银湾商业管理有限公司负担4107元，被告郑州果冻猫教育培训学校有限公司负担50元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  张彦鹏二〇二一年五月十三日书记员  巴鑫涛徐廷