湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终4267号上诉人（原审被告）:张奇彪，男，1973年3月28日出生，汉族，住浙江省奉化市。被上诉人（原审原告）：西藏新城悦物业服务股份有限公司长沙分公司，营业场所湖南省长沙市望城区金山桥街道新城国际花都E5栋3101号。负责人：傅鹰。委托诉讼代理人：金剑，男，1984年10月1日出生，汉族，住湖北省罗田县，系公司员工。委托诉讼代理人：王春闩，男，1980年12月19日出生，汉族，住长沙市岳麓区，系公司员工。上诉人张奇彪因与被上诉人西藏新城悦物业服务股份有限公司长沙分公司（以下简称新城悦长沙分公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2020）湘0112民初4980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张奇彪上诉请求：1.请求判令撤销长沙市望城区人民法院（2020）湘0112民初4980号民事判决，并依法改判上诉人不承担支付被上诉人未提供到的物业服务部分需缴纳的费用责任；2.请求判令被上诉人恢复违规占用的绿化用地，并承担违反物业服务合同约定的违约责任；3.请求判令被上诉人整改一、二期消防设施，提供每年消防设施全面检查报告并达到符合法律法规的标准；4.请求被上诉人修复上诉人家中起泡发霉的墙面和漏电的插座，赔偿被上诉人的侵权伤害所造成的损失，再由上诉人交齐所欠物业费；5.请求判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用，包括一审二审。事实与理由：1.上诉人并非恶意拖欠物业服务费，2016年7月起未交纳物业费是因为被上诉人没有按合同约定履行合同约定的物业服务，被上诉人已构成违约。2.一审判决认定被上诉人物业服务存在瑕疵，就应驳回被上诉人的诉讼请求。3.一审判决适用法律错误，上诉人举证证明被上诉人未履行合同义务，被上诉人应当举证证明其主张，否则应承担举证不能的后果。新城悦长沙分公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，我方一直按照合同约定履行物业服务义务，不存在违约行为；上诉人的上诉请求，没有事实和法律依据。新城悦长沙分公司向一审法院起诉请求：1.张奇彪支付物业费8949元（从2016年4月1日计算至2020年12月31日）；2.判令张奇彪支付违约金2386.2元（按日千分之五的标准支付逾期付款违约金至物业费全部缴清之日止，截止2019年12月31日应付违约金2386.2元）；3.请求判令张奇彪承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：1.张奇彪与长沙新城万博置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买新城国际花都D9栋105号房屋，所购房屋基本情况为：类型住宅，总层数35层，建筑面积95.21平方米。2.2015年1月22日，长沙新城万博置业有限公司在长沙晚报进行公告：因物业管理合同到期，将重新选聘物业一、二期物业单位。2015年4月22日“江苏新城物业服务有限公司”通过招投标被确定为中标人。2015年4月30日，“江苏新城物业服务有限公司长沙分公司”与案涉小区建设单位长沙新城万博置业有限公司签订《前期物业服务合同》，合同期限自2015年5月1日起至2018年4月30日止。合同第五条约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：高层住宅1.65元/月/平方米，商业及公寓3元/月/平方米。合同第七条约定，物业服务费用按年交纳，每次缴费时间为每年度缴费周期首月上旬。合同第二十八条约定，业主或使用人逾期未交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用（每日千分之五）的比例加收滞纳金。2016年3月11日，“江苏新城物业服务有限公司长沙分公司”更名为“西藏新城物业服务有限公司长沙分公司”。2016年10月18日，“西藏新城物业服务有限公司长沙分公司”更名为“西藏新城悦物业服务有限公司长沙分公司”。2018年4月20日，新城悦长沙分公司与长沙新城万博置业有限公司，再次签订了《前期物业服务合同》。合同期限自2018年5月1日至业委会成立，业委会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时终止。合同第五条、第七条关于物业费标准及交纳方式与此前的合同一致。合同第三十条约定，业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按日千分之五的标准支付违约金。双方还对物业管理服务内容和质量进行了约定。3.2016年张奇彪家在保修期内发生房屋渗水墙面发霉的问题，向物业反映一直没有得到妥善解决。4.新城悦长沙分公司在涉案小区提供物业服务过程中确实存在如小区监控设备缺失、环境卫生不到位、门禁系统故障等问题。5.张奇彪已缴纳了截至2016年3月31日的物业费，自2016年4月1日至今未缴纳物业服务费。新城悦长沙分公司经催要未果，故此成讼。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张奇彪与长沙新城万博置业有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。长沙新城万博置业有限公司在2015年与“江苏新城物业服务有限公司长沙分公司”、2018年与新城悦长沙分公司签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，合法有效，该合同效力及于小区内全体业主。在此期间，“江苏新城物业服务有限公司长沙分公司”经工商登记变更名称为原告新城悦长沙分公司，不影响合同效力。故新城悦长沙分公司与张奇彪均应按照合同约定履行各自义务。物业服务费是物业公司提供物业服务的经济基础，也是维系物业公司正常运转的前提条件。涉诉小区存在环境卫生不到位、门禁系统故障等等问题，新城悦长沙分公司提供的物业服务存在瑕疵，其原因与新城悦长沙分公司收取物业服务费的到位率一直较低和业主目前把开发商的房屋建设质量、小区配套建设责任与物业服务混同是具有关联的。业主仅以公共管理上的事由拒绝交纳物业服务费用，将直接导致整个小区的物业管理陷于瘫痪或停滞，也不利于全体业主的权益保护以及整个小区的健康正常运转。张奇彪提出新城悦长沙分公司不具备诉讼主体资格的辩解，因新城悦长沙分公司系依法工商登记的具有诉讼主体资格的其他组织和《前期物业服务合同》的签订经过了合法程序，该院不予支持。张奇彪提出物业公司服务不到位的辩解，经查，有部分系开发商建设的问题，也有新城悦长沙分公司物业服务存在瑕疵的问题，该院予以部分支持。张奇彪提出新城悦长沙分公司至今未解决家中渗水墙面发霉、插座漏电的问题，经查属实，因质保期内房屋墙面渗水系开发商的建设质量问题，应当由开发商负责，但多年来未能解决给张奇彪家庭生活带来了影响，新城悦长沙分公司在协助履职上存在瑕疵，该院酌情考虑新城悦长沙分公司承担减少张奇彪10%欠缴物业服务费的违约责任。同时，新城悦长沙分公司应及时联系开发商查明漏水原因，明确责任人，提出补渗整改方案，尽到履职义务。如系开发商推诿责任，修复整改不力，张奇彪亦应当及时依法通过诉讼等法律途径及时维权。新城悦长沙分公司要求张奇彪支付物业服务费8949元的诉讼请求，因张奇彪拖欠的物业服务费自2016年4月1日至2020年12月31日共计57个月为8955元（95.21㎡×1.65元/㎡/月×57个月），减去新城悦长沙分公司承担欠缴物业服务费10%的违约责任，张奇彪还应向新城悦长沙分公司支付欠缴的物业服务费为8059元，新城悦长沙分公司的该项诉讼请求，该院予以部分支持。新城悦长沙分公司主张违约金2386.2元的诉讼请求，因新城悦长沙分公司物业服务还存在瑕疵，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，原审判决如下：一、张奇彪于本判决生效后十日内向新城悦长沙分公司支付自2016年4月1日起至2020年12月31日止的物业服务费8059元；二、驳回新城悦长沙分公司的其他诉讼请求。本案受理费83元，因适用简易程序，减半收取42元，由新城悦长沙分公司负担12元，由张奇彪负担30元。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。对一审法院认定的事实，本院依法予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案中，被上诉人新城悦长沙分公司物业服务质量与物业服务合同的预期有一定差距,但未达到未履行合同的根本性违约情形，上诉人不能以被上诉人履行不到位为由而拒绝交纳物业费。一审法院综合考虑被上诉人提供物业服务存在的瑕疵因素，对上诉人应交物业服务费金额减少10%，并对被上诉人主张的违约金不予支持，其处理符合法律规定。关于上诉人要求被上诉人恢复绿化用地、整改消防设施、修复发霉墙面等上诉请求，经查，上诉人在一审中并未提出反诉，双方在二审中均不同意调解，故上诉人的该项请求应另行起诉解决。综上所述，张奇彪的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费42元，由张奇彪负担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  何 鑫审判员  谢 晋二〇二一年五月六日法官助理周政国书记员胡颖超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。