湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终1339号上诉人（原审原告）：岳阳南湖美墅置业有限公司，住所地湖南省岳阳市湖滨大道农业银行湖滨分理处办公楼二楼。法定代表人：黄一松，董事长。委托诉讼代理人：伍巍，男，该公司工作人员委托诉讼代理人：刘功芹，北京市京顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:龚少祥，男，1973年9月26日出生，汉族，住湖南省岳阳市南湖新区。被上诉人（原审被告）:彭果，女，1971年1月3日出生，汉族，住湖南省岳阳市南湖新区。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：唐立龙，湖南岳州律师事务所律师。上诉人岳阳南湖美墅置业有限公司因与被上诉人龚少祥、彭果损害公司利益责任纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初9106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人岳阳南湖美墅置业有限公司的委托诉讼代理人伍巍、刘功芹，被上诉人龚少祥、彭果及其共同委托诉讼代理人唐立龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。岳阳南湖美墅置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持岳阳南湖美墅置业有限公司的全部诉讼请求或发回重审。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。（一）一审判决关于案涉交易价格是否偏低认定错误。案涉交易价格为同房型房屋出售价格的三分之一，明显偏低，且低价售房行为引起税务部门注意，税务部门根据与房产交易中心的公允价格对比，直接做出交易的价格偏低的结论甚至对上诉人作出处罚。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。本案中，案涉交易售价明显低于市场交易价的70%。一审判决认为不构成对岳阳南湖美墅置业有限公司权益的损害，是明显偏袒龚少祥、彭果。（二）一审判决关于案涉交易是否取得股东授权认定错误。根据法律规定，自我交易需要股东批准，而龚少祥、彭果从未就案涉交易行为向股东披露，也从未取得股东的任何授权和决议。（三）一审判决对是否超过诉讼时效认定错误。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。龚少祥利用董事、高管身份，以其配偶名义低价购房未取得股东同意，与继任者办理岗位交接，从未就案涉房屋具体成交价格以及与彭果的关系进行披露。一审播放录音是岳阳南湖美墅置业有限公司继任法定代表人黄一松不知情的情况下被偷录，通话内容语焉不详，黄一松没有明确表示其在交接过程中知道龚少祥、彭果的侵权行为，即使黄一松存在事后知晓龚少祥、彭果侵权的事实，而其选择保持沉默，不向公司、股东披露，也不能认定岳阳南湖美墅置业有限公司知晓侵权事实，一审判决认为岳阳南湖美墅置业有限公司诉讼请求超过三年诉讼时效错误。（四）岳阳南湖美墅置业有限公司在一审判决送达前递交了撤诉申请书，一审法院未作出处理，剥夺了岳阳南湖美墅置业有限公司对撤诉是否批准以及上诉、重新起诉并举证的权利。龚少祥、彭果辩称，（一）岳阳南湖美墅置业有限公司先后三次确认了龚少祥、彭果不损害公司利益。一是龚少祥离任与接任法定代表人黄一松在工作移交时，通报了彭果购买房产的情况，黄一松在电话录音中称每年向集团公司提交审计报告。集团公司对此也是知情的。黄一松也认为是正常的销售行为。本次确认行为也导致开始计算诉讼时效。二是龚少祥离任后，岳阳南湖美墅置业有限公司主动办理了案涉房产变更登记手续。三是岳阳南湖美墅置业有限公司放弃对其他六名低价客户的上诉。（二）其他六名低价客户的一审判决对于本案有非常重要的参考价值。（三）龚少祥、彭果并没有损害公司利益。龚少祥任职期间销售价格符合股东的授权。从岳阳南湖美墅置业有限公司股东签发的《授权委托书》可知，龚少祥任职时，岳阳南湖美墅置业有限公司已经陷入困境，当时财务亏损达1263万元，而龚少祥离职时，岳阳南湖美墅置业有限公司利润总额已达6128万元，龚少祥为岳阳南湖美墅置业有限公司创造了良好的经济效益。房产价格差异是正常的市场现象。（四）龚少祥任职期间销售均价高于现任法定代表人黄一松任职期间价格，黄一松销售高低差价远大于龚少祥。（五）岳阳南湖美墅置业有限公司章程不禁止和限制高级管理人员购买本公司房产。（六）一审法院及时判决是尽职行为。岳阳南湖美墅置业有限公司上诉请求没有事实依据，应予驳回。岳阳南湖美墅置业有限公司向一审法院起诉请求：一、请求判令龚少祥向岳阳南湖美墅置业有限公司赔偿损失人民币8,984,763.13元。二、请求判令彭果就龚少祥第一款所述赔偿责任承担连带赔偿责任。三、请求判令本案诉讼费、保全费由龚少祥、彭果承担。一审法院认定事实：岳阳南湖美墅置业有限公司为台港澳有限责任公司［万泉（香港）有限公司全资控股］，成立于2009年1月6日，经营范围为房地产开发及经营、旅游项目开发与经营。万泉（香港）有限公司于2014年5月20日出具授权委托书“鉴于岳阳南湖美墅置业有限公司开发的棠溪人家项目前期销售运营处于停滞状态，项目运营困难，兹委派龚少祥先生全权负责该项目启动销售、运营工作。特此说明：在其任职期限内，棠溪人家项目别墅整体销售考核指标为：均价不低于15000元／平方米”。龚少祥于2014年6月24日起担任岳阳南湖美墅置业有限公司执行董事，2016年1月18日至2017年7月28日担任岳阳南湖美墅置业有限公司董事长及总经理。2017年4月25日，岳阳南湖美墅置业有限公司与彭果签订《商品房买卖合同》一份，主要内容为彭果购买岳阳南湖美墅置业有限公司开发的位于岳阳市××道××小区××栋××号别墅，房屋面积为517.70平方米，附记面积（赠送面积）192.98平方米，房屋总价4343587元，单价8390元／平方米。2017年5月25日签订《商品房买卖合同》四份，主要内容为彭果购买岳阳南湖美墅置业有限公司开发的位于岳阳市××道××小区××栋××号商铺，每间商铺面积均为77.39平方米，每间商铺价格为779314元，单价为10070元／平方米。2017年7月28日，龚少祥离职，由黄一松接任岳阳南湖美墅置业有限公司董事长兼总经理职务，双方进行了常规的工作交接，未进行离任审计。龚少祥任职期间，别墅销售均价为15047元／平方米。龚少祥任职期间，商铺销售均价为11199元／平方米，最低价格为6657元／平方米，最高价格为17282元／平方米；岳阳南湖美墅置业有限公司现任总经理黄一松任职期间商铺均价为11106元／平方米，最低价格为8135元／平方米，最高价格为19780元／平方米。2019年6月24日，国家税务总局岳阳市税务局第二稽查局下达岳税二稽处（2019）10006号税务处理决定书，认定彭果购买的满庭芳8栋02号别墅销售价格明显偏低，应根据《中华人民共和国税收征收管理法》进行调整，补缴相关税费。庭审中岳阳南湖美墅置业有限公司及龚少祥均陈述岳阳南湖美墅置业有限公司对公司股东、高管及其亲属购买本公司开发的房屋没有限制性规定。岳阳南湖美墅置业有限公司陈述公司章程中没有对公司董事长任职期间禁止行为及关联交易的相关规定。另查明，龚少祥、彭果为夫妻关系。案涉房屋已办理房屋权属证书。一审法院认为，本案案由为损害公司利益责任纠纷。损害公司利益责任纠纷是指公司股东滥用股东权利或者董事、监事、高级管理人员违反法定义务，损害公司利益而引发的纠纷。本案岳阳南湖美墅置业有限公司诉请的理由为龚少祥任职期间将岳阳南湖美墅置业有限公司房产以低价销售给自己的配偶及亲友，给岳阳南湖美墅置业有限公司造成了经济损失，则本案争议的焦点为：1.龚少祥是否利用其特殊身份将岳阳南湖美墅置业有限公司房屋低价销售给彭果，该行为是否属于关联交易？该关联交易是否损害了岳阳南湖美墅置业有限公司的利益？2.龚少祥、彭果是否系恶意串通？3.本案岳阳南湖美墅置业有限公司的起诉是否已超过诉讼时效？关于焦点1，根据现实生活中房屋交易时的经验及交易习惯，房屋最终的实际售价系销售方与购房者在双方充分协商后才确定的，与出卖方最初的报价会有一定的差距，所以即使是同一个项目的房屋，售价也会有高低，该价格与房屋面积、位置甚至关系的平衡等方面均有关联，根据岳阳南湖美墅置业有限公司上级控股公司的授权可以确认，龚少祥在岳阳南湖美墅置业有限公司任职期间，根据具体情况对案涉项目的销售价格是有调整的权利的，但最终只要满足均价不低于15000元/平方米这一销售考核指标即为合格，庭审中岳阳南湖美墅置业有限公司对龚少祥任职期间别墅销售均价为15047元/平方米这一事实予以确认，同时岳阳南湖美墅置业有限公司也认可对公司股东、高管及其亲属购买本公司开发的房屋没有限制性规定，则龚少祥任职期间将房屋销售给彭果的行为并未违反岳阳南湖美墅置业有限公司的规定，虽然岳阳南湖美墅置业有限公司上级控股公司的授权只对棠溪人家项目别墅整体销售明确了考核指标，但从龚少祥任职期内商铺的销售价格与岳阳南湖美墅置业有限公司现任总经理黄一松任职期内商铺的销售价格的对比中可以确认，本案彭果购买商铺的价格与龚少祥及黄一松任职期间对外销售的商铺价格相比明显不属于低价购房，彭果购买案涉房屋的行为并未损害岳阳南湖美墅置业有限公司的利益；因龚少祥、彭果为夫妻关系，该行为可以认定为关联交易，但该关联交易并未损害岳阳南湖美墅置业有限公司的利益。国家税务总局岳阳市税务局第二稽查局下达的税务处理决定书只能说明岳阳南湖美墅置业有限公司在进行商业活动时有部分商业行为不符合国家税务方面的相关规定应予以纠正，不能据此推定当时的法定代表人在任职期间的履职行为损害了公司利益。关于焦点2，龚少祥在岳阳南湖美墅置业有限公司任职期间，在由岳阳南湖美墅置业有限公司制作的《商品房买卖合同》中均以出卖方法定代表人的身份体现，彭果在与岳阳南湖美墅置业有限公司签订合同时即使因龚少祥的关系而享受了一定的优惠也属正常，该优惠并未超出岳阳南湖美墅置业有限公司控股公司对龚少祥的授权范围，岳阳南湖美墅置业有限公司在未能提供其他证据证明龚少祥、彭果有串通行为的情况下仅凭岳阳南湖美墅置业有限公司与彭果签订的《商品房买卖合同》就得出龚少祥、彭果有串通行为的结论显然没有说服力，因此，对岳阳南湖美墅置业有限公司主张龚少祥、彭果系恶意串通的事实不予认定。关于焦点3，龚少祥在2017年7月28日即离职，与继任者黄一松按照公司规定进行了交接，作为从事房地产开发业务的公司的最高管理者，对公司房屋销售的相关情况应属于其在工作职责范围内应掌握的基本内容，因此可以合理推定岳阳南湖美墅置业有限公司现任总经理黄一松在2017年7月28日接替龚少祥时对龚少祥任职期内包括房屋销售价格等方面的情况做过清晰的了解，则当时就应对龚少祥损害公司利益的行为进行诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的相关规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年，但岳阳南湖美墅置业有限公司起诉的时间为2020年11月10日，距黄一松就职已超过3年，故本案岳阳南湖美墅置业有限公司的起诉已超过诉讼时效。综上，对岳阳南湖美墅置业有限公司的诉讼请求不予支持。一审法院依据《中华人民共和国公司法》第一百四十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决：驳回岳阳南湖美墅置业有限公司对龚少祥、彭果的诉讼请求。一审案件受理费74694元，由岳阳南湖美墅置业有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，案涉交易涉及房产转让手续办理时间为2018年12月11日。还查明，岳阳南湖美墅置业有限公司二审庭审后根据本院要求提交的向一审法院邮寄撤诉申请书的相关EMS中国邮政速递物流查询资料显示，岳阳南湖美墅置业有限公司一审中邮寄撤诉申请材料的邮寄时间为2020年12月24日。本院认为，本案二审争议的焦点为：1.一审判决程序是否违法；2.案涉交易行为是否损害了岳阳南湖美墅置业有限公司利益；3.岳阳南湖美墅置业有限公司诉讼请求是否超过诉讼时效。一、关于一审判决程序是否违法的问题岳阳南湖美墅置业有限公司邮寄撤诉申请材料的时间与本案一审判决作出的时间均为2020年12月24日，一审法院作出一审判决时尚未收到撤诉申请书，一审法院未对岳阳南湖美墅置业有限公司的撤诉申请作出处理并无不当。二、关于案涉交易行为是否损害了岳阳南湖美墅置业有限公司利益的问题案涉交易行为是否损害了岳阳南湖美墅置业有限公司利益，应从彭果与岳阳南湖美墅置业有限公司签订的相关案涉房产买卖合同效力进行判断，在前述合同未被确认无效或未被撤销的情况下，不能认定案涉交易行为损害了岳阳南湖美墅置业有限公司利益。首先，根据《中华人民共和国公司法》第一百四十八条第一款第四项：“董事、高级管理人员不得有下列行为：……（四）违反公司章程的规定或者未经股东会、股东大会同意，与本公司订立合同或者进行交易；……”之规定，可知相关法律并不禁止董事、高级管理人员与本公司进行交易。岳阳南湖美墅置业有限公司章程本身也没有禁止董事、高级管理人员与本公司订立合同或者进行交易的规定。岳阳南湖美墅置业有限公司为一人有限公司，公司股东任命龚少祥为负责岳阳南湖美墅置业有限公司房产销售的董事和高级管理人员时，出具了相应授权委托书，仅对房产整体销售均价作出了最低价格限制，并未对单个房产销售最低价格作出限制。因龚少祥任职期间房产整体销售均价符合岳阳南湖美墅置业有限公司股东在授权委托书中的约定，彭果与岳阳南湖美墅置业有限公司签订的相关案涉房产买卖合同应视为取得公司股东同意。在岳阳南湖美墅置业有限公司不能举证证明存在其他合同无效事由的情况下，彭果与岳阳南湖美墅置业有限公司签订的相关案涉房产买卖合同依法成立并生效。其次，彭果购买案涉商铺价格并不明显低于同期商铺销售均价，所购买的别墅价格虽明显低于同期均价，但因房产销售价格过低导致合同权利义务显失公平不是合同无效的事由，而是合同可撤销事由。岳阳南湖美墅置业有限公司现任法定代表人黄一松任职后，岳阳南湖美墅置业有限公司仍为彭果办理了案涉房产过户登记手续，对案涉房产销售价格应当是知道的，但其并未在法定期限内提出撤销案涉相关房产买卖合同的主张。综上，岳阳南湖美墅置业有限公司关于案涉交易损害其公司利益的上诉理由，没有事实和法律依据。本院不予采纳。岳阳南湖美墅置业有限公司二审中称龚少祥、彭果等的行为涉嫌职务侵占犯罪，提出中止本案诉讼并向公安机关移送犯罪线索的申请，亦不予采纳。三、关于岳阳南湖美墅置业有限公司诉讼请求是否超过诉讼时效的问题岳阳南湖美墅置业有限公司现任法定代表人黄一松接替龚少祥任职并负责房屋销售工作，应当对此前房屋销售情况作全盘了解，且其在任职期间还办理了案涉房产交易的变更登记手续，结合龚少祥、彭果一审提交的录音资料，一审判决认定黄一松于2017年7月28日接任时对案涉房产交易价格知情，岳阳南湖美墅置业有限公司诉讼请求已超过诉讼时效并无不当。综上所述，岳阳南湖美墅置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费74694元，由岳阳南湖美墅置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何蓓审判员  华雷审判员  邓怡二〇二一年五月十八日法官助理徐艳书记员胡悦附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。