湖南省益阳市资阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0902民初41号原告（反诉被告）：湖南红联农业投资开发（集团）有限公司，住所地益阳市资阳区长春工业园，统一社会信用代码为914309005507107011。法定代表人：邹松球，系该公司董事长。委托诉讼代理人：尹一华，湖南激扬律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：吴干清，女，1964年8月24日出生，汉族，户籍地湖南省湘阴县。被告（反诉原告）：叶建飞，男，1963年2月19日出生，汉族，户籍地湖南省湘阴县。以上二被告共同委托诉讼代理人：熊明强，湖南弘一律师事务所律师，代理权限为特别授权。以上二被告共同委托诉讼代理人：肖丽君，湖南弘一律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告湖南红联农业投资开发（集团）有限公司（以下简称湖南红联公司）与被告吴干清租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，原告湖南红联公司于2021年2月1日申请追加了叶建飞作为本案被告，被告吴干清、叶建飞提起反诉，本院对反诉于2021年3月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭合并进行了审理。原告的委托诉讼代理人尹一华、二被告吴干清、叶建飞共同委托诉讼代理人熊明强、肖丽君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湖南红联公司提出如下诉讼请求：1、请求判令解除原、被告于2018年9月9日签订的《湖南红联大市场〔林建水产交友区〕档位租赁合同书》；2、请求判令吴干清、叶建飞向湖南红联公司返回经营奖励金、补贴费49450元；3、请求判令吴干清、叶建飞承担15万元的违约责任；4、请求判令吴干清、叶建飞向湖南红联公司补缴4年的档位租金42720元；5、本案诉讼费用由吴干清、叶建飞承担。事实与理由如下：2018年9月9日，原、被告签订了《湖南红联大市场〔林建水产交友区〕档位租赁合同书》1份，合同约定：1、二被告租赁湖南红联公司水产交易区22号档位，建筑面积89平方米，经营保证金5万元；2、租赁期限4年，自2018年9月9日至2022年9月8日止；3、档位每月租金标准为20元/m２，月租金总额为1780元；4、出租方给予承租方2年的免租期，免租期自2018年9月9日起至2020年9月8日止；5、合同期内，承租方及子女去其他市场经营的，属承租方严重违约，出租方有权立即收回承租方档位，承租方承担经营保证金3倍的违约责任，承租方还须退回经营奖励金，本合同第四条第1款免租条款自动失效，承租方须一次性向出租方补缴免租期档位租金。自2016年9月市场开业之日起至本合同截止之日，承租方享受出租方的档位租金、物业费减免以及经营奖励金、补贴等各项费用，出租方有权要求承租方予以补缴或返还。合同签订后，二被告在两年免租期满后，于2020年10月18日撤离湖南红联公司的水产交易市场，到其他市场继续经营水产生意。而根据原、被告于2016年8月31日签订的档位租赁合同，二被告在湖南红联公司领取经营奖励和补贴共计34450元未交，二年租金未交。二被告撤离湖南红联公司水产市场的违约行为严重损害了湖南红联公司的合法权益，给湖南红联公司造成了严重的经济损失，湖南红联公司故提起诉讼。吴干清、叶建飞共同辩称，同意解除涉案合同；2被告未收到经营奖励和补贴，湖南红联公司陈述的经营奖励和补贴，发生在2016年，系双方于2016签订的合同，该合同二被告已按约履行，不存在违约情形，故湖南红联公司要求返还奖励和补贴没有事实和法律依据；关于湖南红联公司要求二被告承担15万元违约金的要求，因其没有损失，且合同依据因违反反垄断法而无效，该主张无事实和法律依据；补交档位租金没有事实和法律依据，合同约定是租4年免2年，被告实际经营2年，同比例免租的话，2被告也只承担1年的租金补缴责任；返还奖励金及补贴，承担违约金以及补缴档位租金是基于同一违约行为产生，同时含有赔偿损失和违约金2种责任，只能2选1，而且要根据具体的损失进行调整，另外根据民法一事不二罚及填补损失原则，湖南红联公司的诉讼请求没有任何依据，应当予以驳回。吴干清、叶建飞提出如下反诉请求：1、判令湖南红联公司返还吴干清、叶建飞市场培育费、经营保证金65000元；2、本案诉讼费用由湖南红联公司承担。事实与理由：吴干清、叶建飞系夫妻关系。2016年8月31日，吴干清、叶建飞与湖南红联公司签订《湖南红联大市场〔林建水产交友区〕档位租赁合同书》1份，约定原告承租水产交易区22号档位，租期2年。吴干清、叶建飞依照合同约定向湖南红联公司缴纳了市场培育费25000元以及经营保证金5000元共计30000元整，湖南红联公司于2016年8月31日向吴干清、叶建飞出具收据予以确认。该笔费用至今未向吴干清、叶建飞退还。2018年9月9日，双方继续签订新的《湖南红联大市场〔临建水产交易区〕档位租赁合同书》，合同约定：1、吴干清、叶建飞租赁湖南红联公司水产交易区22号档位，建筑面积89平方米，经营保证金5万元；2、租赁期限4年，自2018年9月9日至2022年9月8日止；3、档位每月租金标准为20元/m２，月租金总额为1780元；4、出租方给予承租方2年的免租期，免租期自2018年9月9日起至2020年9月8日止。吴干清、叶建飞于2018年11月22日向湖南红联公司缴纳经营保证金15000元、2019年5月31日缴纳经营保证金10000元，并在收据处注明，原20000元，另10000元于2019年6月30日之前交齐。2019年6月28日吴干清、叶建飞再次向湖南红联公司缴纳经营保证金10000元。在2018年的合同签订后，吴干清、叶建飞向湖南红联公司实缴经营保证金人民币35000元。在合同履行过程中湖南红联公司存在未按照合同约定承担合同义务的行为包括但不限于未按照合同约定进行市场培育行为，在合同履行完毕之后未按照合同约定退还经营保证金、私自提高水电收费标准、交通塞堵等未实际解决以及其他不符合约定的服务行为。以上行为导致吴干清、叶建飞的经营目的无法实现，吴干清、叶建飞在通知湖南红联公司之后依法解除合同。对于吴干清、叶建飞已经缴纳的市场培育费、经营保证金，湖南红联公司应予以退还合计人民币65000元，吴干清、叶建飞故提起反诉。湖南红联公司辩称，吴干清、叶建飞反诉请求不能成立，市场培育保证金65000元是2016年以后的，合同第3条约定，经营保证金仅可退5000元，而退还65000元不能成立。湖南红联公司为支持自己的诉讼主张向本院提交了如下证据：1、2018年9月9日的《湖南红联大市场〔临建水产交易区〕档位租赁合同书》1份；2、2016年8月31日的《湖南红联大市场〔临建水产交易区〕档位租赁合同书》1份；3领款单6份；4、电话聊天记录1份。吴干清、叶建飞为支持自己的诉讼主张向本院提交了如下证据：1、2018年9月9日的《湖南红联大市场〔临建水产交易区〕档位租赁合同书》1份；2、2016年8月31日的《湖南红联大市场〔临建水产交易区〕档位租赁合同书》；3、收据4份。经庭审质证，吴干清、叶建飞对湖南红联公司提供的证据1、2的2份合同的真实性无异议，对合法性和关联性有异议；对2016年11月4日日的领款单，领款用途为抵市场培育费，后面又标明水电费各5000元，该现金并未实际由被告获得，2016年9月11日的领款单为1万元搬家费，该签名与叶建飞名字不一致，该款项用途为搬家，不属于奖励，2016年9月8日5000元领款单也是抵市场培育费，另外一张1万元未标明时间，应是2016年12月11日，门面费奖励系事后签名补写，以上所有费用中除2016年12月11日有银行流水外，其他的只有一张5000元，有现金已付的红字印章，其他单据均无法证明属于现金以及实际支付，领款用途系原告单方面书写，明显与事实不符；对电话聊天记录的真实性合法性无异议，对关联性有异议。湖南红联公司对吴干清、叶建飞提供的证据的真实性均无异议。本院审查认为，对双方均提供的2份合同、湖南红联公司提供的领款单、吴干清、叶建飞提供的收据予以采信，作为本案有效证据，对湖南红联公司提供的电话聊天记录1份作为本案有效证据。本院经审理认定事实如下：叶建飞、吴干清系夫妻。2016年8月31日，湖南红联公司与叶建飞、吴干清签订了《湖南红联大市场〔林建水产交易区〕档位租赁合同书》1份，双方在合同中约定:叶建飞、吴干清共同承租湖南红联公司开发的湖南红联大市场临建水产交易区、建筑面积89平方米的22号门面1间；市场培育费的收费标准为25000元，经营保证金为5000元，在签订本合同时，由承租方缴纳；租赁期限为2年，自市场公告开业之日计算，合同到期，承租方在二期水产交易区项目具有优先续租权，租金标准将根据市场发展行情确定。承租方主张优先续租权的应在本合同期限届满前60日向出租方书面提出，并与出租方就续租事宜进行协商，重新订立合同；档位每月租金标准为20元/m2；月租金总价款为1780元，按季度缴纳租金。交接档位时，由出租方赠送承租方1000元招牌基础补助，招牌制作由承租方自理，承租方逾期支付档位租金的，需按日承担欠款金额0.5％的滞纳金；逾期超过30天的，出租方有权单方面解除合同，不予退还档位经营保证金，收回档位另行出租，自市场公告开业之日起，档位免租期为1年；出租方与承租方签订租赁合同并收取承租方市场培育费、经营保证金后，出租方不得另行出租给他人，否则向承租方双倍返还经营保证金，无息返还市场培育费，不再承担其他责任；承租方办理入伙手续后，非承租方原因出租方单方面解除合同，应向承租方赔偿经济损失；承租方应按市场规定的营业时间不间断开门营业（春节等法定节假日除外），如关门停业，按租赁物业面积每天处违约金1元/m2；承租方有下列行为之一，出租方有权解除合同，收回物业使用权，不退租金、经营保证金，不承担任何责任和费用补偿，并有权要求承租方支付实际发生的应缴纳的费用：承租方进驻湖南红联大市场后，不能在其他农贸市场进行同类型经营。合同签订后，叶建飞于2016年8月31日向湖南红联公司缴纳了市场培育费25000元、经营保证金5000元。叶建飞于2016年9月8日在领款单上签名确认领到湖南红联公司5000元，领款用途说明为抵22号水产交易门面市场培育费5000元，2016年9月11日叶建飞领取湖南红联公司水产区22号搬家费10000元，2016年9月14日叶建飞领取湖南红联公司水产奖励2500元，2016年9月26日叶建飞领取湖南红联公司水产补贴11950元，2016年11月4日叶建飞在领款单上签名确认领取湖南红联公司10000元，领款用途说明为抵水产门面22号市场培育费.水费5000元、电费5000元，2016年12月1日湖南红联公司通过中国邮政储蓄银行向叶建飞转账支付1万元，同时叶建飞亦在领款单上签名确认，上述叶建飞收领款共计49450元。上述合同期限届满后，2018年9月9日湖南红联公司与叶建飞、吴干清继续签订了《湖南红联大市场〔临建水产交易区〕档位租赁合同书》1份，合同约定：叶建飞、吴干清共同承租湖南红联大市场林建水产交易区22号1间，建筑面积89平方米、出租方收取承租方经营保证金50000元，并约定经营保证金不得冲抵水电费。租赁期限为4年，自2018年9月9日至2022年9月8日止。其中双方在合同第三条约定：1、签订合同时，承租方应缴纳全额的经营保证金；2.出租方新水产市场建成后，如承租方安心在红联市场经营，自愿在新水产区购买门面，出租方将统一通知水产水产区商户缴纳购买门面意向金，如承租方在通知期限内缴足意向金，出租方将给予承租方单个门面交3万（最高限3万）抵6万元的优惠；3、合同期满，承租方无违约行为并如期退场且结清全部费用次日起15日内，出租方向承租方无息返还经营保证金。在合同履约过程中，如承租方出现违约行为或应赔偿出租方损失的，出租方有权自行从经营保证金中先行扣除约定的违约金或赔偿金，经营保证金不足以支付上述款项的，承租方应自接到出租方书面通知次日起15日内缴足。双方在合同第四条约定：档位每月租金标准为20元/m2；月租金总价款为1780元，按半年缴纳租金；出租方给予承租方2年的免租期，免租期限自2018年9月9日至2020年9月8日止，余下租金承租方须在免租期到期前10天缴纳第一个半年租金，每年12月31日前10天缴纳上半年租金，6月31日前10天缴纳下半年租金；逾期支付的，按欠款金额0.5%支付滞纳金，逾期超过30天的，出租方单方面有权解除合同，不予退还档位经营保证金，收回档位另行出租。合同第五条约定物业管理服务费按面积计算，暂定2元/m2/月。合同第六条约定，承租方按市场规定向出租方缴纳水电费，按先缴费后使用的原则，共用水电费按政府主管部门的规定分摊，随水电费同时收取。双方在合同第十条对违约责任作了如下约定:1、如承租方不按时交纳水、电费、档位租金、物业费，由此造成停电停水引起的损失，由承租方自行承担。2、出租方与承租方签订租赁合同并收取承租方经营保证金后，出租方不得另行出租给他人，否则向承租方双倍返还经营保证金，不再承担其他责任。3、承租方承诺本合同签订前，已与其它市场解除租赁合同，并退清相关费用，不存在任何法律纠纷。如承租方与其它市场已存在法律纠纷的，由承租方自行解决，与出租方无关；如承租方不能解决的，出租方有权收回档位，不退经营保证金。4、承租方必须确保每天开门营业，连续60天以上关门停业的，出租方有权立即收回承租方档位，不退经营保证金；承租方还须退回本合同第三条第2款之经营奖励金；本合同第四条第1款免租条款自动失效，承租方须一次性向出租方补缴免租期档位租金；承租方购买新水产区门面，出租方不给予任何优惠。5、合同期内，承租方及子女去其它市场经营的，属承租方严重违约，出租方有权立即收回承租方档位，承租方承担经营保证金3倍的违约责任；承租方还须退回本合同第三条第2款之经营奖励金；本合同第四条第1款免租条款自动失效，承租方须一次性向出租方补缴免租期档位租金；承租方购买新水产区门面出租方不给予任何优惠；自2016年9月市场开业之日至本合同截止之日，承租方享受出租方的档位租金、物业费减免，以及经营奖励，补贴等各项费用，出租方有权要求承租方予以补缴或返还…8、承租方有下列行为之一，出租方有权解除合同，收回档位经营权，不退租金、经营保证金，不承担任何责任和费用补偿，并有权要求承租方支付实际发生的缴纳的费用：（5）、承租方无故停业超过60天...（7）、承租方中途退场，要求解除合同的，所交租金不退，向出租方双倍承担经营保证金。合同签订后，叶建飞于2018年11月22日向湖南红联公司支付了经营保证金15000元、于2019年5月31日支付了经营保证金10000元、于2019年6月28日支付了经营保证金10000元，合计35000元。2年免租期后，叶建飞、吴干清向湖南红联公司要求解除合同，于2020年10月搬离湖南红联大市场临建水产交易区22号到其他地方经营。湖南红联公司将上述门面同时出租给他人。双方由此酿成纠纷，湖南红联公司以叶建飞、吴干清违约为由向法院提起诉讼。在本案审理过程中，叶建飞、吴干清以湖南红联公司应退还市场培育费及经营保证金为由向本院提起反诉。本院认为，一、原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，该合同不违反法律强制性规定，为有效合同。依法成立的合同对双方均具有法律约束力，双方均应按约履行。叶建飞、吴干清在2018年租赁合同续签后，在合同履行期间因其自身原因要求解除合同，其通知湖南红联公司解除合同后，湖南红联公司同意解除合同，故双方签订的租赁合同已实际解除，故对湖南红联公司起诉要求解除双方签订的租赁合同予以支持。二、叶建飞、吴干清提前解除租赁合同并到其他市场从事同类经营，违反了合同约定，双方在合同中约定叶建飞、吴干清违约不退还经营保证金、双倍承担经营保证金、三倍承担经营保证金等情形，属于约定不明，且湖南红联公司要求叶建飞、吴干清承担合同约定的经营保证金5万元的3倍即15万元的违约责任过高，本院予以驳回，对湖南红联公司已收叶建飞、吴干清经营保证金作为叶建飞、吴干清承担违约责任而不予退还。三、双方2016年签订的租赁合同已履行完毕并进行了清算，湖南红联公司主张吴干清、叶建飞返还经营奖励金、补贴费49450元的诉求的事实发生于2016年租赁合同期间，吴干清、叶建飞并无违反2016年租赁合同的行为，对湖南红联公司该诉求本院不予支持。四、双方在合同中约定湖南红联公司给予叶建飞、吴干清免除营业期间的租金是对双方租赁合同能够持续履行的一种优惠，叶建飞、吴干清单方提出解除合同，属于违约方，合同约定了承租方不应享受该优惠，应当承担该期间的租金,而湖南红联公司要求4年的租金不当，因为2016年签订的租赁合同的2年租赁期不应计算在内，叶建飞、吴干清应向湖南红联公司支付2018年9月至2020年9月期间的2年租金42720元。五、本案中，2018年签订租赁合同后，叶建飞、吴干清向湖南红联公司只支付35000元经营保证金，有30000元属于双方于2016年8月31日签订租赁合同所交的市场培育费、经营保证金，叶建飞收领湖南红联公司款共计49450元，2016年租赁合同已实际履行完毕并进行了清算。叶建飞、吴干清违反合同约定，无权要求湖南红联公司返还经营保证金，叶建飞、吴干清亦未就反诉所称湖南红联公司存在未按照合同约定承担合同义务的事实提供证据，本院对其反诉请求予以驳回。综上，本院对湖南红联公司的诉讼请求部分予以支持，对叶建飞、吴干清的反诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告湖南红联农业投资开发（集团）有限公司与被告叶建飞、吴干清于2018年9月9日签订了《湖南红联大市场〔临建水产交易区〕档位租赁合同书》予以解除；二、由被告叶建飞、吴干清支付原告湖南红联农业投资开发（集团）有限公司档位租金42720元。履行期限：本判决生效后7日内付清；三、驳回原告湖南红联农业投资开发（集团）有限公司其他诉讼请求；四、驳回被告叶建飞、吴干清的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5348.35元、反诉受理费1425元，合计6773.35元，由原告湖南红联农业投资开发（集团）有限公司负担4467.35元，被告叶建飞、吴干清负担2306元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  龚维舜人民陪审员  彭雪梅人民陪审员  温 媛二〇二一年五月七日书 记 员  邓 浩