山东省青岛市即墨区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0282民初222号 原告乔培滋，男，1958年6月15日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人黄瑞，山东齐岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人宋吉诗，山东齐岳律师事务所律师。 被告刘典杰，男，1987年6月22日出生，汉族，住青岛市即墨区。 被告于全军，男，1970年4月16日出生，汉族，住青岛市即墨区。 被告姜静静，女，1973年5月25日出生，汉族，住址同上。 原告乔培滋与被告刘典杰、于全军、姜静静排除妨害纠纷一案，于2020年1月8日向本院起诉，本院受理后,依法组成合议庭分别于2020年5月25日、2021年5月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄瑞、宋吉诗，被告刘典杰、于全军、姜静静均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告乔培滋向本院提出诉讼请求：一、判令三被告腾空并归还位于青岛市即墨区；二、判令被告刘典杰支付占用该房屋三层经营文德国术馆的房屋自2018年11月14日至2021年4月28日期间的房屋占用费23000元并支付自2021年4月29日至实际腾空并归还房屋之日止按照52元／日计算的房屋占用费，被告于全军对上述诉讼请求承担连带清偿责任；三、评估费6000元由被告刘典杰承担；四、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2016年7月14日，原告通过竞拍方式取得位于原即墨市所有权及所属范围内的土地使用权，并办理了不动产权证书，被告持续占用以上房屋进行经营，经原告多次通知后被告拒不返还。为维护原告的合法权益，特具此诉，望判如所请。 被告刘典杰辩称，被告刘典杰并不认识原告乔培滋，被告刘典杰租赁的是被告姜静静的房屋，已经使用了十余年，且被告刘典杰自2019年9月份不再使用涉案房屋，本案与被告刘典杰无关，请求法院依法解除对被告刘典杰银行卡的冻结；原告乔培滋所诉主体不适格，应起诉被告姜静静；被告刘典杰使用的是涉案房屋的3楼的一部分，面积大概200平方米，被告刘典杰使用的3楼区域目前处于空置状态，里面只有被告刘典杰的垫子等部分物品存放；被告刘典杰与被告姜静静签订的租赁合同尚未到期，虽无书面租赁合同，但是口头约定租赁费每年一千元左右，这十多年来一直是这个价格，被告刘典杰与被告姜静静签订的租赁合同于2020年9月份到期。 被告于全军、姜静静辩称，涉案房屋每一层共12间，被告刘典杰是从被告于全军处租的涉案房屋三楼东八间，西四间是另一个人使用，也搬走了，但是刘典杰没有使用十多年，大约2014年底、2015年初开始使用的。2019年出正月被告刘典杰就开始搬离涉案房屋三楼东八间，但是一些垫子还存放在涉案房屋中。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告乔培滋提交：证据1、鲁（2018）即墨市不动产权第0024555号中华人民共和国不动产权证书一份，拟证明原告乔培滋通过竞拍获得证据1中土地使用权及房屋所有权后，依照生效法律文书于2018年11月14日在青岛市国土资源和房屋管理局即墨分局办理不动产登记并获得鲁（2018）即墨市不动产权第0024555号中华人民共和国不动产权证书，变更登记后的的座落为即墨区，原告乔培滋为单独所有权人，土地使用面积1592平方米、房屋建造面积3164.85平方米，其中包括钢混1-4层2377.93平方米，1-2层混合结构762.08平方米，另有1层钢混结构24.84平方米，不动产证据附记记载因生效法律文书取得，原告乔培滋为涉案土地及房屋的权利人。证据2、青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初711号民事判决书、青岛市中级人民法院（2019）鲁02民终6378号民事判决书各一份，拟证明常志波及即墨区万成隆钢构安装工程部没有合法理由占用原告即墨区不动产，原告起诉要求常志波及即墨区万成隆钢构安装工程部腾出并返还不动产，经即墨区人民法院（2019）鲁0282民初711号案件及青岛市中级人民法院（2019）鲁02民终6378号案件审理并判决侵权人腾出并返还不动产；在审理过程中法院查明原告于2016年7月14日通过拍卖方式取得即墨市建兴服务公司名下坐落于即墨区所有权及所属范围内的土地使用权，在2018年11月14日由青岛市国土资源和房屋管理局即墨分局颁发鲁（2018）即墨市不动产权第0024555号中华人民共和国不动产权证书，涉案房屋地址由鹤山路373-375号变更为即墨区，本案被告所占用的房屋系现即墨区房屋的一部分。证据3、从即墨区人民法院档案室复印的对时波远的调查笔录一份、被告姜静静在（2020）鲁0282民撤8号案件中提交的企业信用信息公示报告一份、修臣与被告于全军2020年6月26日的对话录音一份、2021年3月30日乔培滋与被告于全军、姜静静的通话录音一份、被告占用原告房屋现状照片两张，拟证明被告姜静静、于全军在2016年7月14日原告乔培滋通过竞拍获得涉案房屋后，虽经原告多次告知腾房仍无任何合法的依据持续占用原告乔培滋房屋中的2、3、4层（除被告刘典杰占用的3层经营文德国术馆部分）至今，刘典杰占用涉案房屋3层中经营文德国术馆部分至今。证据4、腾房通知照片一份、《限期腾房通知书》复印件一份及顺丰快递单号查询单一份，拟证明原告在2017年7月4日通过张贴公告、2019年1月3日原告通过快递的方式向被告邮寄限期腾房通知书，要求被告腾空房屋。证据5、从即墨区人民法院复印的即房公转字第1462号房屋所有权证一份、山东天大拍卖有限公司拍卖成交确认书一份、山东天大拍卖有限公司收款收据一份、山东天大拍卖有限公司拍卖规则及竞买须知一份、山东天大拍卖有限公司拍卖规则补充协议一份，拟证明涉案房屋自1997年7月8日即墨市建兴服务公司已取得涉房屋的所有权，被告与即墨市建兴房地产公司签订的租赁合同无效；2016年7月14日原告通过山东建银金融服务有限公司委托的山东天大拍卖有限公司的拍卖会以820万元竞得位于即墨市（现为即墨区），并于2016年8月2日交纳了820万元的竞拍款，原告取得即墨市是合法有效的；根据山东天大拍卖有限公司拍卖规则及竞买须知和拍卖规则补充协议的规定买受人需自己清退占用人。证据6、青岛新业价格评估有限公司评估费发票一张，拟证明原告为查明房屋第三层被刘典杰占用经营文德国术馆部分占用期间的损失支出评估费6000元，以上费用应当由被告承担。 经质证，被告刘典杰、于全军、姜静静请求法院依法审查上述证据，但关于涉案房屋的拍卖过程有异议，被告并未收到任何的拍卖公告，原告应出示拍卖手续。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院依法进行审查和认定。本院认定事实如下： 涉案土地使用权证原登记在青岛楚贺集团有限公司名下，房屋原登记在即墨市建兴服务公司名下，地址编号为青岛市即墨区鹤山路373-375号，包括原证号为即国用（1996）字第2586号国有土地使用证项下1592.36平方米土地、原即房补字第××号房屋所有权证中786.92平方米的房屋。2016年7月14日，山东天大拍卖有限公司依法对位于青岛市即墨区地产进行拍卖，原告通过拍卖方式获得以上土地的使用权及地上房屋所有权。2017年10月19日，原告向本院起诉即墨市建兴服务公司、青岛楚贺集团有限公司，要求办理涉案土地及房屋权利的过户手续。本院经审理于2018年3月1日判决确认上述土地及房屋的权利人即墨市建兴服务公司、青岛楚贺集团有限公司协助原告办理上述土地及房产的所有权过户登记，该判决已生效。2018年11月14日，经原告申请，青岛市国土资源和房屋管理局即墨分局依据上述生效法律文书为乔培滋办理了不动产登记，并发放鲁（2018）即墨市不动产权第0024555号中华人民共和国不动产权证书，变更登记后涉案房屋及土地的坐落位于青岛市即墨区，原告为单独所有权利人，土地使用面积1592平方米、房屋建筑面积3164.85平方米，其中包括钢混1-4层2377.93平方米，1-2层混合结构762.08平方米，另有1层钢混结构24.84平方米。原告取得涉案土地使用权及房屋所有权后，与被告刘典杰、于全军、姜静静就腾房问题未能达成一致意见，并诉至本院。 在本案审理过程中，原告申请对被告占用涉案房屋期间的占用费进行评估，本院依法予以委托。2021年4月29日，青岛新业价格评估有限公司作出价格评估结论书，评估结论为：对青岛市即墨区的房屋占用费鉴定为27924元【注：评估期间为2018年11月14日至2021年4月28日；确定本次评估坚定项目为青岛市即墨区房屋第三层（现状门厅显示为文德国术馆）使用部分的房屋占用费】，其中即墨区涉案房屋三层文德国术馆占有部分的房屋市场租赁单位价格为0.26元／㎡／日，面积为200平方米，故即墨区涉案房屋三层文德国术馆占有部分的房屋的每日占有费用为52元。原告为此支付鉴定费6000元。 另查明，即墨市建兴服务公司与即墨市建兴房地产开发公司均是中国建设银行自办的实体企业。庭审中，被告刘典杰称从被告姜静静处租赁了涉案房屋第三层东八间200平方米房屋并在涉案房屋的一、三层入口处及被告刘典杰使用的三层东八间门厅处挂有“文德国术馆”字样的广告牌对外经营。而被告于全军、姜静静称系刘典杰从于全军手中租赁了上述涉案房屋用于经营。2019年9月份之后，被告刘典杰搬离其租赁被告于全军的位于青岛市即墨区间房屋，现涉案房屋由被告于全军、姜静静占有使用。 再查明，原告取得涉案土地使用权及房屋所有权后，因与常志波及其注册的即墨区万成隆钢构安装工程部就腾房问题未能达成协议，于2019年1月23日诉至本院，本院于2019年3月29日作出（2019）鲁0282民初711号民事判决书，该判决书已生效。在（2019）鲁0282民初711号案件中，本院认定，即墨区与即墨区鹤山路373-375号指向的是同一地址；常志波租赁位于房屋系即墨市建兴服务公司所有，即墨市建兴房地产开发公司无权行使上述房产的出租权，常志波与即墨市建兴房地产开发公司签订的租赁合同无效。 以上事实，有原、被告的陈述，原告提交的不动产权证书、（2019）鲁0282民初711号民事判决书、（2019）鲁02民终6378号民事判决书、调查笔录、企业信用信息公示报告、通话录音、照片、快递查询限期、腾房通知书、房屋所有权证书、收款收据、竞拍规则及竞拍须知、拍卖规则补偿协议、评估发票，法庭依法出示价格评估结论书等证据在案作证，经当庭质证，可以确认。 本院认为，本案系排除妨害纠纷。原告乔培滋通过竞拍方式取得位于青岛市即墨区土地使用权及房屋所有权，并办理相关的不动产权证，原告乔培滋依法享有对涉案房屋占有、使用、收益和处分的权利，而三被告未提交其合法占有涉案房屋的有效证据，因此，原告要求被告刘典杰、于全军、姜静静停止侵权，腾空并返还原告所有的位于青岛市即墨区，符合法律规定，本院予以支持。被告刘典杰、于全军、姜静静无权占用原告房屋，由此给原告造成的损失，应予承担。原告要求被告刘典杰支付占用位于青岛市即墨区间“文德国术馆”字样房屋期间的占用费以及为确定损失支付的鉴定费，符合法律规定，但原告主张占用费截止时间有误，但根据法庭查明，被告刘典杰第一次庭审中称其于2019年9月份不再使用该房屋；而被告于全军、姜静静认可自2019年正月开始搬离涉案房屋，因此，被告刘典杰应支付原告自2018年11月14日至2019年8月31日期间的占用费，即15080元（52元／日×290日），本院予以确认。原告要求被告于全军对此承担连带清偿责任，本院予以支持。被告刘典杰自2019年9月份起不再占有使用该房屋后，被告于全军、姜静静继续占有该房屋，因此被告于全军、姜静静还应支付原告自2019年9月1日起至实际搬离之日止的按照52元／日计算的占用费。原告未要求被告姜静静承担上述费用，系其自行处分自己的权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告刘典杰于本判决生效后三十日内停止侵权，腾空并将原告乔培滋所有的位于青岛市即墨区悬挂“文德国术馆”字样的房屋（面积200平方米）交付给原告乔培滋。 二、被告于全军、姜静静于本判决生效后三十日内停止侵权，腾空并将原告乔培滋所有的位于青岛市即墨区房屋交付给原告乔培滋。 三、被告刘典杰于本判决生效后十日内支付原告乔培滋自2018年11月14日起至2019年8月31日止的占用费15080元（52元/日×290日）。 四、被告于全军上述费用承担连带清偿责任。 五、被告刘典杰于本判决生效后十日内支付原告乔培滋鉴定费6000元。 六、被告于全军于本判决生效后十日内支付原告乔培滋自2019年9月1日起至实际搬离之日止按照52元/日计算的占用费。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 七、驳回原告乔培滋的其他诉讼请求。 案件受理费550元，保全费320元，共计870元，由三被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或青岛市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  李 星 人民陪审员  单修连 人民陪审员  牟翠玲 二〇二一年五月十三日 书 记 员  张宗盛