成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0116民初3519号 原告：成都双流百信物业管理有限责任公司，住所地成都市双流区广场公寓底楼。 法定代表人：张洁芳，总经理。 委托诉讼代理人：张吉利，系公司办公室主任。 被告：彭琳，女，1981年3月10日出生，汉族，住四川省蓬安县。 原告成都双流百信物业管理有限责任公司（以下简称百信物业公司）与被告彭琳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月24日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告百信物业公司的委托诉讼代理人张吉利到庭参加诉讼，被告彭琳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 百信物业公司向本院提出诉讼请求：判令彭琳立即支付百信物业公司物业管理费4266元及垃圾费344元，并支付违约金8167元。事实和理由：彭琳系“领馆国际城”8-2-902号房屋（面积55.11平方米）业主。2013年1月6日，百信物业公司与彭琳签订《“领馆国际城”前期物业管理服务合同》，约定，百信物业公司为彭琳前述物业提供前期物业管理服务。物管费按每平方米1.8元/月计算，物业服务费每季度交纳一次，每次交纳费用的时间为每季度首月15日之前，逾期按3‰支付违约金，自2017年4月1日起至2020年10月31日止，彭琳累计拖欠百信物业公司物业管理服务费4266元、垃圾费344元及违约金8167元。经百信物业公司书面催告，彭琳至今未履行支付百信物业公司物业管理服务费及违约金等义务。综上，为维护自身的合法权益，百信物业公司诉至法院。 彭琳未作答辩，亦未提交任何证据。 本院经审理认定事实如下：彭琳单独所有位于成都市高新区××镇××路××号××栋××单元××号房屋，建筑面积为54.68平方米。2013年1月6日，百信物业公司（甲方）与彭琳（乙方）签订《前期物业服务合同》及《业主临时规约》，约定：前期物业是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。甲方接受乙方委托，为乙方所购的上述房屋提供物业管理服务，高层电梯住宅物业服务费按其拥有的建筑面积1.8元／月／平方米向业主或物业使用人收取，物业管理服务费按月缴纳，每次交纳费用的时间为每月30日之前。业主或者物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每日按应交总费用的3‰交纳滞纳金。受有关部门或单位的委托，甲方可提供税费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务。 2013年6月10日，彭琳对案涉房屋收房。从2015年7月13日起至2020年10月31日止，彭琳未向百信物业公司支付案涉房屋的物业管理费、垃圾费。百信物业公司通过发送短信、邮寄《律师函》的方式向彭琳催收案涉房屋物业管理服务费、垃圾费。 庭审中，百信物业公司提交其与成都桂溪环卫服务有限公司签订的《生活垃圾清运协议》，约定其将位于高新区中和街道领馆城小区的日常生活垃圾（不包括餐厨、砖瓦土石、绿化树枝、大件废旧家具等杂物和易燃易爆物品）委托给成都桂溪环卫服务有限公司进行集中清运。百信物业公司一年支付一次生活垃圾处理费，合计151200元（大写：壹拾伍万壹仟贰佰元整），合同期限为2020年4月1日至2021年3月31日、2019年4月1日至2020年3月31日，付款方式转账，高新区城市生活垃圾处理费专用账户：单位名称：成都高新技术产业开发区生态环境和城市管理局，开户行：成都银行高新支行，账号：1001××××7600。2019年5月15日、2018年5月22日，百信物业公司分别通过交通银行成都双流棠湖支行向前述账户转账151200元。 另外，百信物业公司提交了其与成都桂溪环卫服务有限公司签订的《生活垃圾清运协议》，约定其将位于高新区××道××号领馆国际城的日常生活垃圾（不包括餐厨、砖瓦土石、绿化树枝、大件废旧家具等杂物和易燃易爆物品）委托给成都桂溪环卫服务有限公司进行集中清运。百信物业公司一年支付一次生活垃圾处理费，合计90720元（大写：玖万零柒佰贰拾元整），合同期限为2016年4月1日至2017年3月31日，付款方式转账，成都市城市管理委员会垃圾处理费专用账户：单位名称：成都市城市管理委员会，开户行：成都银行望江支行，账号：0502××××0010。另外，百信物业公司提交了《交通银行进账单》，载明：2017年8月16日，出票人：百信物业公司，开户银行：交行双流棠湖支行；收款人：成都高新区城市管理和环境保护局，开户银行：成都银行高新支行；金额：人民币（大写）壹拾贰万玖千陆佰元正。 另查明，百信物业公司向彭琳收取垃圾清运费的标准为8元/月。 以上事实，有双方当事人的身份信息、《“领馆国际城”前期物业管理服务合同》、商品房买卖合同摘要、《楼宇交接书》、“领馆国际城”业主物品领取单、短信发送记录、《律师函》、邮寄单、《生活垃圾清运协议》、汇款单、票据、《交通银行进账单》、实收费用明细管理页面截图以及当事人的陈述等证据在卷予以佐证。 本院认为，彭琳与百信物业公司签订《“领馆国际城”前期物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，彭琳作为案涉房屋所有权人，即案涉房屋的业主，负有按照合同约定向百信物业公司支付物业服务费的义务，故彭琳应向百信物业公司缴纳物业管理服务费4232.23元（54.68㎡×1.8元·㎡/月×43个月）。关于彭琳是否应当向百信物业公司支付垃圾费以及垃圾费支付标准的问题，彭琳已于2013年6月10日收房入住，且百信物业公司提供了向彭琳收取垃圾清运费的标准为8元/月的依据，故彭琳应向百信物业公司缴纳垃圾清运费344元（8元/月×43个月）。关于彭琳是否应当向百信物业公司支付违约金以及违约金的计算标准问题。本院认为，彭琳未按期交纳物业服务费构成违约，应承担相应的违约责任，但百信物业公司主张的违约金计算标准过分高于百信物业公司的损失。从本案审理情况来看，百信物业公司因彭琳的违约行为遭受的损失除资金占用利息损失外暂无其他损失，故本院以实际损失为基础，考虑本案实际情况、双方当事人对物业服务合同的履行情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则，对百信物业公司主张的违约金予以调整，酌定违约金为423.22元。彭琳未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利。 另外，关于本案法律适用问题。虽《中华人民共和国合同法》已于2021年1月1日起废止，但根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案百信物业公司的主张产生时间在2017年4月1日至2020年10月31日期间，故本案仍应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第六条、第七条、第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、彭琳于本判决生效后十日内支付成都双流百信物业管理有限责任公司物业服务费4232.23元以及垃圾清运费344元； 二、彭琳于本判决生效后十日内支付成都双流百信物业管理有限责任公司违约金423.22元； 三、驳回成都双流百信物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费60元，由彭琳负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  夏 颜 二〇二一年五月十九日 法官助理  吴如闻 书 记 员  万晋清