广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0102民初1262号 原告：南宁嘉和物业服务有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城观澜馆2层，统一社会信用代码：91450100775955320A。 法定代表人：许广清，该公司董事长。 委托代理人：彭斌，男，1983年4月12日出生，汉族，该公司员工，住广西壮族自治区南宁市。 委托代理人：梁颖，女，1987年5月5日出生，汉族，该公司员工，住广西壮族自治区横县。 被告：宋春淼，女，1966年5月16日出生，壮族，住广西隆安县。 案由：物业服务合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2016年5月4日 开庭时间：2016年10月11日 当事人到庭情况： 原告南宁嘉和物业服务有限公司：代理人彭斌、梁颖到庭 被告宋春淼：未到庭（2016年7月21日公告送达） 原告诉请要点 诉讼请求：1、被告向原告支付其拖欠的物业管理费6986元、公摊水电费及二次加压水电费1373元（具体以缴费通知单为准）；2、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原告与涉案房屋开发商广西嘉和置业集团有限公司于2009年4月27日签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告居住的涉案房屋提供物业管理服务。被告在接收涉案房屋后应按前述协议约定向原告按时缴纳物业管理费及相关公摊费用，但经原告多次催收，被告至今仍拒绝缴纳2013年11月1日至2016年3月31日期间的物业管理费、2012年12月1日至2016年3月31日期间的二次加压电费、2008年4月1日至2016年3月31日期间的公摊电费、2008年1月1日至2016年1月31日期间的公摊水费。 被告答辩要点 被告宋春淼未作答辩亦未提交证据。 认定事实及法律适用 经审理查明：2009年4月27日，原告与案外人广西嘉和置业集团有限公司（以下简称“嘉和置业公司”）签订《前期物业管理服务合同》，约定：由原告向包括涉案房屋在内的嘉和城住宅小区C地块项目全体业主和物业使用人提供物业服务，内容包括前期入伙物业管理工作；物业管理区域内物业共用部分的维修、养护适用和管理；物业管理区域内物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理；本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施和附属物的维修、养护和管理；公用绿化、花木、建筑小品等的养护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集，清运及雨、污水管道的疏通；车辆行驶、停放及经营管理；公共咨询维护、安全防范等事项的协助管理；配合和协助当地公安进行小区治安保卫，不含人身、财产保险保管责任；物业管理区域内业主、使用人装饰、装修物业的行为管理；物业及物业管理档案、资料管理；物业管理区域的日常安全巡查服务；物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新费用的账务管理；供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；组织开展社区文化娱乐活动等。物业管理服务费收取标准：（1）A2、A5、A6别墅物业服务费按1.8元/月·平方米；（2）B1别墅物业服务费按1.3元/月·平方米；（3）D1、D2别墅物业服务费按1.3元/月·平方米；（4）E1、E2多层洋楼物业服务费按0.9元/月·平方米。公用水电费据实分摊。业主的物业管理费从入伙通知规定之日起收缴，如因嘉和置业公司原因导致物业逾期交付给业主，则管理费用由嘉和置业公司向原告支付。 2012年5月，被告宋春淼向案外人陈秀娟购买广西壮族自治区南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城马略卡岛东一区3号楼2号房。被告于2012年5月10日取得涉案房屋所有权证书。 原告在被告接收涉案房屋之后，为其提供了清洁服务、绿化养护、设备及设施养护、安全防范等物业服务，并向供水、供电部门代缴了公摊水电及二次加压电费。被告未向原告缴纳2013年11月1日至2016年3月31日期间的物业管理费、2012年12月1日至2016年3月31日期间的二次加压电费、2008年4月1日至2016年3月31日期间的公摊电费、2008年1月1日至2016年1月31日期间的公摊水费。 另查明，原告南宁嘉和物业服务有限公司于2005年6月8日成立，原名为“南宁嘉和物业管理有限公司”，其经营范围为物业管理服务壹级等,2009年9月15日变更为现名。 以上事实，有商品房买卖合同、前期物业管理服务合同、房屋所有权证、业主（住户）资料卡、劳动合同书、清洁服务承包合同书、南宁市白蚁防治服务合同、绿化养护合同、消毒杀工作记录表、鼠、蟑密度检测记录表、安全员巡逻签到表、设备/设施检查记录表、缴费通知单、收取公摊水、电费的通知、水电分摊表企业变更情况查询及当事人陈述等证实。 本院认为，根据民事诉讼法的相关规定，当事人享有对对方当事人所提出的主张和提交的证据进行答辩、质证的权利，被告宋春淼经本院合法送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已经放弃答辩和质证的权利。 1、合同的性质和效力：原告与涉案房屋开发商嘉和置业公司的《前期物业管理服务合同》属于前期物业服务合同性质，系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对于作为业主的被告亦具有约束力，原、被告双方均应恪守履行。 2、合同的履行： （1）原告已依据上述前期物业服务合同的约定向被告提供了被告接收涉案房屋后的相关物业服务，并有相关证据予以证实，被告对此亦未提出异议，故本院对原告已经履行合同义务的事实予以认定。 （2）原告主张被告未向其缴纳物业管理费及水、电公摊费用、二次加压电费，并提供缴费通知单及相关计算依据予以证实，被告未提交证据予以反驳，本院对被告拖欠原告物业管理费及水、电公摊费用、二次加压电费的事实予以认定。 3、违约责任：根据本案已查明的事实，被告于2012年5月向案外人陈秀娟购买涉案房产，于当月10日办理房屋所有权证。因被告购买的是二手房，原告亦未举证证明原告的实际收房时间，故本院认定原告最迟应在产权变更登记之日起负担物业管理费、水电公摊等各项费用，现原告要求被告支付2012年5月之前的各项费用无事实及法律依据，本院对原告该部分主张不予支持。根据原告提交的《缴费通知单》核算，被告拖欠2013年11月1日至2016年3月31日期间的物业管理费6986.6元；2012年12月1日至2016年3月31日期间的二次加压电费、2012年5月1日至2016年3月31日期间的公摊电费、2012年5月1日至2016年1月31日期间的公摊水费共计1167.7元，依据《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定及前期物业服务合同的约定，原告要求被告支付上述期间内的物业管理费6986元、公摊水电费及二次加压电费共1167.7元，符合法律规定及合同约定，且未超出原告应当支付的各项费用期间及数额，本院予以支持。 判决结果 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告宋春淼支付原告南宁嘉和物业服务有限公司2013年11月1日至2016年3月31日期间的物业管理费6986元； 二、被告宋春淼支付原告南宁嘉和物业服务有限公司2012年12月1日至2016年3月31日期间的二次加压电费、2012年5月1日至2016年3月31日期间的公摊电费、2012年5月1日至2016年1月31日期间的公摊水费共计1167.7元。 案件受理费59元，由被告宋春淼负担；公告费600元，由被告宋春淼负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费。逾期仍未预交上诉费又不提出免交、减交、缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  聂 凯 人民陪审员  罗云华 人民陪审员  张 惠 二〇一六年十月二十八日 书 记 员  刘 艳 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； (三)以合法形式掩盖非法目的； (四)损害社会公共利益； (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。