吉林省白山市中级人民法院   民事判决书   （2021）吉06民终164号   上诉人（原审原告):卞照发，男，1991年6月14日生，汉族，无固定职业，住天津市滨海新区。   委托诉讼代理人:韩万欣，吉林华耀律师事务所律师。   被上诉人（原审被告):抚松县春龙房地产开发有限公司。住所地：吉林省抚松县松江河镇松江河街3委1组。   法定代表人:于春龙，经理。   委托诉讼代理人:张前程，男，1978年4月24日生，汉族，该公司职员，住吉林省白山市浑江区。   上诉人卞照发因与被上诉人抚松县春龙房地产开发有限公司（以下简称春龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省抚松县人民法院（2020）吉0621民初1635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。   卞照发上诉请求：1、撤销一审判决,依法改判合同有效；2、春龙公司按60.32元/日支付违约金到实际办理完产权证之日；3、一、二审诉讼费由春龙公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。卞照发与春龙公司于2018年8月16日签订合同付款交房,并于同日交纳物业等各项费用,10日后进行装修,2018年11月入住。一审法院认定2018年12月卞照发对案涉房屋进行装修时发现房屋被法院张贴封条予以查封错误，实际上法院贴封条日期为2019年11月4日。二、一审法院认定合同无效属适用法律错误。一审判决适用合同法第五十二条第(五)项规定即违反法律法规的强制性规定的合同无效，没有具体的实体法依据。三、根据合同的相对性原则和债权与物权区分原则,本案的商品房买卖合同解决的是卞照发与春龙公司之间买卖案涉商品房的债权债务关系,根据法律规定虽然不发生物权变动,但关于商品房买卖的债权合同应当是有效的。另根据合同相对性原则,一审法院依据刘某的申请对案涉房屋作出查封裁定并不影响本案卞照发与春龙公司签订的商品房买卖合同的效力。物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力，故本案关于案涉查封财产转让应从债权设立的角度来解释,而非从物权转移的角度去理解。卞照发与春龙公司就转让案涉房屋签订商品房买卖合同，为春龙公司设立了转移案涉商品房所有权之债的合同义务,虽然不能直接发生房屋所有权转移之物权效果,但商品房买卖合同是具有债权合同效力的，即使商品房买卖合同因标的物事先被查封而不能履行,也不能否认商品房买卖合同的效力。四、根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第36条“在商务合同中原告起诉请求确认合同有效,并请求继续履行合同,被告主张合同无效的,或原告起诉请求确认合同无效并返还财产,被告主张合同有效的都要防止机械适用不告不理的原则,仅就当事人的诉讼请求进行审理,而应当向原告释明变更或者增加诉讼请求,或者向被告释明提出同时履行抗辩,尽可能一次性解决纠纷。”之规定,法院应当向卞照发释明,并且将释明问题作为争议焦点，但一审法院没有对此进行释明属程序违法，也增加了卞照发的诉讼负担。五、关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。六、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的,其效力不得对抗善意第三人，不能否定卞照发与春龙公司之间商品房买卖合同的效力。七、根据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见(试行)》之规定，本案与最高人民法院及吉林省高级人民法院已经判决的案件相类似，应当予以参照。   春龙公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。   卞照发向一审法院起诉请求：1、确认合同有效；2、春龙公司自2018年11月17日起按60.3158元∕日支付违约金至实际办理完毕产权证之日。   一审法院认定事实：2018年8月16日，卞照发与春龙公司签订《商品房买卖合同》（预售）。合同约定:卞照发购买春龙公司开发且已竣工的位于抚松县松江河镇万合花园小区5号楼2单元1602号房屋，建筑面积72.81平方米，每平方米单价4142元，房价款共计301579元。合同第二十条有关登记规定内容约定：“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起（空白）日内取得商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之二的违约金。”卞照发当日交付全部购房款后，春龙公司当日即向卞照发交付了房屋。   另查明，2018年7月12日，因春龙公司拖欠案外人刘某工程款而被刘某提起诉讼，刘某同时申请财产保全，一审法院当日作出（2018）吉0621民初941号民事裁定：一、对春龙公司所有的位于松江河镇万和花园小区3号楼（由东向西）1单元201、202、302、1101、1201、1301、1401、1501、1601室，2单元201、202、301、302、1302室，3单元301、401、502、1202、1301、1302、1401、1502、1602室，5号楼（由东向西）2单元1402、1403、1502、1602、1603室，4单元1402、1502、1602室予以查封，期限为三年；二、查封期间，上述楼房由春龙公司自行保管，不得擅自转让及用于担保；如转让，须经一审法院书面同意，并将价款交至一审法院后，准许转让。上述5号楼2单元1602室即为后期春龙公司出售给卞照发的房屋。2018年7月16日，抚松县不动产登记中心协助查封了包括案涉房屋在内的31套房屋，春龙公司亦于该日签收了一审法院送达的上述查封裁定。2018年7月23日，春龙公司针对上述31套房屋的查封提出复议，要求提供其他相应数额并有可供执行的财产作担保，解除3号楼（由东向西）1单元302、1101、1201、1301、1401、1501、1601室，2单元301、1302室，3单元401、502、1401室，5号楼（由东向西）2单元1402、1403、1502、1603室共计17套房屋的查封。一审法院于2018年8月16日作出（2018）吉0621民初941号之一民事裁定：驳回春龙公司的复议请求。春龙公司将其先期已被法院查封的案涉房屋向卞照发出售时，既未事先征得一审法院书面同意，亦未将出售所得价款交至一审法院和向卞照发披露案涉房屋已被查封的情形。2018年12月，卞照发对案涉房屋进行装修时发现被抚松县法院张贴封条予以查封，嗣后方知其所购案涉房屋早于购买前已被法院予以查封的事实。2020年8月21日，春龙公司再次申请以其拥有的12套门市房和90个地下车位用以置换前述31套被查封的房屋，解除对前述31套房屋的查封，但至本案开庭审理时，未获得一审法院准许。   一审法院认为，春龙公司将其先期已被法院查封的案涉房屋向卞照发出售时既未事先征得一审法院书面同意，亦未将出售所得价款交至一审法院，行为违法，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，应认定其与卞照发签订的《商品房买卖合同》（预售）无效，因此，亦无从谈起办理案涉房屋产权过户登记的事宜。卞照发要求确认案涉房屋买卖合同有效，及根据合同约定自2018年11月17日起按60.3158元∕日支付违约金至实际办理完毕产权证之日的诉讼请求，均于法无据，均不予支持。依照上述法律及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定，一审法院判决如下：驳回卞照发的诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由卞照发负担。   本院经审理查明事实与一审法院认定事实一致。   本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”法律、行政法规并未禁止当事人之间买卖已被人民法院查封的房屋，卞照发与春龙公司亦不存在其他导致合同无效的情形，故卞照发与春龙公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，合法有效，卞照发请求确认其与春龙公司签订的房屋买卖合同有效的理由成立，本院予以支持，但根据合同相对性原则，该房屋买卖合同仅对春龙公司和卞照发产生拘束力，对申请执行人不发生效力。   上述《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起（空白）日内取得商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之二的违约金。”卞照发要求春龙公司按60.3158元∕日支付违约金至实际办理完产权证的前提是其不解除与春龙公司所签订的房屋买卖合同，但由于一审法院已因另一案件而对卞照发所购买的房屋进行了查封，卞照发与春龙公司签订的房屋买卖合同能否继续履行、卞照发能否取得房屋所有权受到另一案件审理及执行结果的影响，在另一案件尚未处理完毕的情况下，本院对卞照发要求春龙公司承担违约责任的诉讼请求不予审理。卞照发可在另一案件处理完毕后再行主张权利。   综上，卞照发的主要上诉理由成立，其该项上诉请求应予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、撤销吉林省抚松县人民法院（2020）吉0621民初1635号民事判决；   二、确认卞照发与抚松县春龙房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》有效；   一审案件受理费1150元，二审案件受理费2300元，共计3450元，由抚松县春龙房地产开发有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 张 伟   审判员 马立清   审判员 兆艳红      二〇二一年五月十三日   法官助理 李 勇   书记员 张福民