吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0721民初480号 原告（案外人）：刘东亮，男，1975年4月28日出生，汉族，现住吉林省松原市宁江区。 委托诉讼代理人：董贵军（刘东亮的表哥），男，1970年4月28日出生，回族，现住吉林省松原市宁江区。 被告（申请执行人）：松原市宁江区农村信用合作联社。住所地：吉林省松原市宁江区建设街759号。 法定代表人：王洪野，该联社理事长。 委托诉讼代理人：金杨，男，该联社工作人员。 委托诉讼代理人：刘国成，吉林东镇律师事务所律师。 第三人（被执行人）：孙德志，男，1981年5月20日出生，汉族，现住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。 委托诉讼代理人：林友祥，吉林巨石律师事务所律师。 原告刘东亮与被告松原市宁江区农村信用合作联社（以下简称宁江区信用联社）、第三人孙德志案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用普通程序，于2021年3月15日公开开庭进行了审理。原告刘东亮的委托诉讼代理人董贵军，被告宁江区信用联社委托诉讼代理人金杨、刘国成，第三人孙德志的委托诉讼代理人林友祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘东亮向本院提出诉讼请求：一、判决原告与第三人签订的涉案房屋《协议书》《补充协议书》有效。二、判决停止对原告租赁的涉案房屋的执行；确保原告对涉案房屋使用权至2029年8月10日。三、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年，原告承包松原市万隆建设工程公司（以下简称万隆公司）建设的万隆花园6号楼水暖电器分项工程。工程完工后，经结算工程总价款3,159,531.75元。因发包方无钱支付工程款，原告同第三人于2014年8月10日达成协议，原万隆超市房屋出租给原告使用，租赁期为15年，自2014年8月10日至2029年8月10日，原告以工程款抵顶全部租金。原告于2014年8月16日接受约定承租房屋。原告接收后进行了招商，后整体出租给松原市草根超市，由松原市草根超市使用至今。如拍卖该房屋后并交付给买受人，侵犯了原告的租赁权和使用权。第三人不是该案房屋实际所有人，第三人是万隆公司的法定代表人，原告与第三人签订的上述协议书是2014年8月10日，被告办理抵押登记时间为2014年10月30日，根据法律法规的相关规定，原告在抵押之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用涉案不动产至今，故请求保护原告的诉讼请求。 原告向本院提交证据如下：1.2013年3月20日，其与万隆公司签订的《建设工程水暖、电器分项工程施工合同》；2.2014年8月5日与万隆公司签订的《水暖排、电器单项工程结算书》；3.2014年8月10日，其与孙德志签订的《协议书》、2014年8月16日其与孙德志签订的《补充协议书》；4.2015年8月10日其与孙德志签订的《交接单》；5.2015年9月25日其与于万华签订的《出租摊位合同》；6.2015年9月28日其与陈文军签订的《出租摊位合同》；7.2015年9月27日其与门立辉签订的《出租摊位合同》；8.2015年9月26日其与陈志学签订的《出租摊位合同》；9.收据五份；10.2018年9月18日其与松原市草根超市签订的《房屋租赁合同》；11.收据二份；12.2014年5月8日，其与松原天山房地产开发有限责任公司签订的《协议书》。 宁江区信用联社辩称，原告与第三人之间并无直接的债权债务关系，双方签订的《协议书》《补充协议书》非房屋租赁合同，性质属于抵债协议，而欠付工程款的主体是万隆公司，双方间的合同不是房屋租赁合同。原告提出的诉请无事实和法律依据，不应得到支持。 宁江区信用联社向本院提交下列几组证据：1.借款合同、最高额抵押合同、贷款调查报告、（2018）吉0721民初1199号民事判决书、吉07民初35号民事调解书、（2019）吉0721执1096号、1543号执行裁定书；2.2019年9月11日前郭县法院执行局调查孙德志调查笔录；3.陈喜芹、孙天山的声明书；4.查档证明五页。 孙德志述称，认账，同意用使用权抵顶工程款，没有其他资产给付原告，同意原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：松房权证宁字第0003XXXX号（250㎡）、松房权证宁字第0003XXXX号（162.14㎡）、松房权证宁字第0003XXXX号（250㎡）诉争房屋由第三人孙德志于2010年8月27日取得所有权证，并于2014年9月26日办理了抵押权他项权登记，抵押权人为被告宁江区信用联社。 宁江区信用联社与松原市万隆超市有限责任公司、孙德志、王清湘、陈喜芹、孙天山、孙德勇借款合同纠纷一案，经松原市中级人民法院主持调解，于2018年10月9日作出（2018）吉07民初35号民事调解书，内容是：一、被告松原市万隆超市有限责任公司于2018年11月30日之前给付宁江区信用联社借款本金300万元、于2018年12月31日之前给付剩余的借款本金7,999,958.33元，并按照合同约定千分之5.25625支付利息（包含：按照合同约定利率的50%支付罚息、按照合同约定支付复利）至还清之日止。二、原告宁江区信用联社对被告孙德志抵押的下列房屋及土地使用权享有优先受偿权：房屋所有权证号分别为：松房权证宁字第0003XXXX号、松房权证宁字第0003XXXX号、松房权证宁字第0003XXXX号、松房权证宁字第0003XXXX号、松房权证宁字第0003XXXX号；土地使用权证号分别为：松国用（2010）第07000XXXX号、松国用（2010）第07000XXXX号、松国用（2010）第07000XXXX号、松国用（2010）第07000XXXX号、松国用（2010）第07000XXXX号。三、被告孙德志、王清湘、陈喜芹、孙天山、孙德勇承担连带保证责任。调解书生效后，因各被告未履行调解书确定的义务，宁江区信用联社向松原市中级人民法院申请强制执行。松原市中级人民法院于2019年1月17日作出（2019）吉07执7之一号执行裁定，查封孙德志抵押的松房权证宁字第0003XXXX号、松房权证宁字第0003XXXX号、松房权证宁字第0003XXXX号、松房权证宁字第0003XXXX号、松房权证宁字第0003XXXX号房屋及土地使用权。2019年6月27日，松原市中级人民法院将该案指定本院执行。本院以（2019）吉0721执1543号立案执行，并与本院（2018）吉0721执1096号案件进行合并执行。2019年12月23日，本院作出（2019）吉0721执1543号执行裁定书，裁定将案涉争议房屋抵偿债权，所有权自裁定送达宁江区信用联社时起转移。2020年5月，刘东亮向本院提出执行异议，本院作出（2020）执异21号执行裁定书，驳回了刘东亮的异议请求。 本院认为，第一，本案刘东亮主张万隆公司欠其工程款，其与万隆公司法定代表人孙德志签订《协议书》《补充协议书》，约定以工程款抵顶房屋出租可得的租金，从而取得案涉房屋的租赁权，据此诉请排除对案涉房屋的执行，同时提出确认相关租赁协议的效力，保障其租赁权至2029年8月10日的其他请求。对刘东亮主张享有合法的租赁权及租赁权成立的时间先于抵押权的问题，本院对此认为，刘东亮向本院提交了多份证据，但关键证据《建设工程水暖、电器分项工程施工合同》《水暖排、电器单项工程结算书》《协议书》《补充协议书》等均系与万隆公司、孙德志之间形成，孙德志为案件的被执行人，上述书证缺乏其他证据佐证，且孙德志本人在本院向其调查时对已租赁的事实称“不知道”；案涉仅三套商服用房的面积就已达到662.14平方米，抵偿的租赁价格为315万÷15年=21万/年，四套商服用房每年抵偿的租金价格明显偏低。由此认定双方之间形成真实的租赁关系依据不足。该租赁事实真实存在的举证义务依法由刘东亮承担，刘东亮对此应承担举证不利的责任。据此，本院对刘东亮主张其对案涉房屋享有合法的租赁权、租赁权成立时间在案涉房屋抵押之前的事实不予认定。第二，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案为金钱债权的执行案件，如刘东亮认为其对作为执行标的物的不动产享有租赁权的，可在拍卖程序中主张优先购买权，或依照前述规定主张提出阻止移交占有的请求，其请求排除执行没有法律依据。对该司法解释的规定本院在开庭审理时已向刘东亮的代理人当庭释明，并告知其可变更诉讼请求，其代理人当庭表示对诉讼请求不作调整。基于以上两点理由，本案即可得出驳回原告诉讼请求的结论。但需要赘述的是，本院就诉争房屋已经作出以物抵债裁定，案涉房屋的物权已发生变动，宁江区信用联社成为新的受让人，在此种情形下，如果再准许刘东亮另行提起阻止移交占有的诉讼，本案的执行将被不当诉讼阻却，这与司法程序设置的价值相背离。因刘东亮主张的租赁事实不能认定，即使其主张阻止移交占有的请求也不能获得支持。综上所述，因刘东亮主张的租赁事实不能认定，即使存在租赁权，其主张排除执行没有法律依据，其主张阻止移交占有亦因租赁的事实不能认定而不应予以支持，故其全部诉讼请求本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款之规定，判决如下： 驳回刘东亮的诉讼请求。 案件受理费32,076元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审 判 长  肖 坤 人民陪审员  薛艳国 人民陪审员  张 祥 二〇二一年五月十一日 书 记 员  陈 帅