江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终2182号上诉人（原审被告）：李永才，男，1981年1月13日生，汉族，住安徽省巢湖市庐江县。委托诉讼代理人：岳修武，徐州市鼓楼区求是法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司，住所地徐州市三环东路18号地上一层。法定代表人：郑银锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘红，江苏永伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵萱，江苏永伦律师事务所律师。上诉人李永才因与被上诉人徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司（以下简称闽嘉公司）合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2020）苏0303民初330号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李永才上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、本案中存在多种法律关系，一审法院判决，不符合法律规定。本案案由是房屋租赁合同纠纷，而被上诉人在房屋租赁合同纠纷中提出同时审理市场管理委托合同、物业管理委托合同纠纷，一审法院未对被上诉人提出的诉求进行甄别，而一并进行审理，是错误的。2、上诉人不应支付被上诉人租金、市场管理费和物业管理费。被上诉人在一审庭审中没有提供租赁房屋的所有权证明，也没有提供涉案房屋的合法建设手续。且被上诉人一直未取得消防合格验收证明。上诉人是基于被上诉人的招商承诺才签订摊位租赁和市场管理合同，由于被上诉人提供的房屋是违法建筑且不符合消防要求，商场一直未能正常开业。由于被上诉人的违法行为，致使上诉人签订合同的根本目的无法实现，应承担违约责任，对上诉人造成的损失，也应全部由被上诉人承担。一审判决认定被上诉人具有过错，却要上诉人承担全部的房租、市场管理费、物业管理费、装修损失等实际损失，被上诉人只需承担预期收益损失，适用法律错误。3、合同约定的被上诉人收取租金、市场管理费等条件没有成就，被上诉人应退还上诉人已交的租金、管理费和保证金等费用，并赔偿上诉人所有损失。双方签订的租赁合同第14条明确约定自出租方开业之日起计租。这个约定是双方对于租赁物起算租金时间的意思自治，符合法律规定，是合法有效且是上诉人同意签订合同重要条件。被上诉人因招商不到位和消防未达标的原因一直没有进行正式开业。在2018年6月徐州市公安消防支队云龙大队对被上诉人进行处罚后，被上诉人一直没有进行整改，也没有重新办理消防验收手续或通过消防验收。一审法院认可被上诉人已被消防部门责令停业，被上诉人根本不具备经营条件，上诉人也未营业，市场管理费无任何收费依据。4、一审判决对本案认定完全照搬一审法院(2018)苏0303民初6654号民事判决书的内容，对本案上诉人的举证及答辩意见不做理睬，完全无视本案的基本事实、证据及答辩意见和另一个案件是完全不相同的，属机械判案，请求二审法院应予纠正。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法判决，支持上诉人的诉讼请求。闽嘉公司辩称，1、本案确实涉及多份合同，但本案的多份合同都是因租赁合同产生的，多份合同无论从减少诉讼、节省司法资源的角度还是从司法管理都应当合并审理。2、上诉人应当支付合同约定的各项费用，因为本案所签订的多份合同合法有效，双方主体资格合格，意思表示真实，因此双方都应当履行合同义务，按照合同约定支付各项费用。3、上诉人要求返还已经支付的各项费用没有事实和法律依据。因原合同第14条明确约定给上诉人两个月的装修期，如果装修期内完成装修进行开业，就是承租方，营业之日起交纳租金。但是上诉人在2017年12月才完成装修，因此按照签订合同装修期满后支付各项费用，上诉人仅仅引用14条部分内容是对原合同的断章取义。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。闽嘉公司向一审法院起诉请求：1、判令李永才立即向闽嘉公司支付拖欠的租金、市场管理费、物业费等费用共计100914.6元；2、判令李永才立即向闽嘉公司支付逾期付款违约金23688.5元；3、判令李永才立即向闽嘉公司支付违约解除合同违约金23243.3元；4、一审诉讼费由李永才承担。一审法院认定事实：2017年5月17日，出租方闽嘉公司与承租方李永才签订《市场摊位租赁合同》一份，约定出租方将位于徐州市摊位出租给承租方使用，摊位面积为102.81平方米（含公摊面积），租赁期限自2017年5月17日至2018年5月16日，月租金标准为3084.3元/月，年租金总额为37011.6元，付款方式为年交，于2017年5月17日前一次性付清。第四条约定租赁用途为集成吊顶、集成墙面，品牌扬子商品。第五条约定出租方有权要求承租方在其所租摊位内配置必需的消防设施、设备；为承租方创造良好的经营环境和公共卫生环境，有效维持市场公共秩序；为承租方的经营活动提供便利和合理的配套服务；负责市场公共设施、设备的维修、保养和运行管理工作。第六条约定承租方应按期接收摊位，按期足额向出租方支付本合同约定的租金；承租方属其所租摊位的消防第一责任人，承担所租摊位范围内的一切消防安全责任，负责所租摊位范围内消防设施、器材的配置和维护、保养工作，并确保摊位内有效灭火器不得少于个（每50平方米配备5KG的ABC干粉灭火器壹只）。租赁期限届满或合同终止时，承租方应于期限届满当日或合同终止当日将摊位完整的移交给出租方，并办理书面移交手续。否则，视为承租方继续租用、占用摊位，承租方应按本合同约定继续支付摊位租金、延期租金和相关费用。第八条约定租赁期内，承租方有权对所租摊位进行装修，但装修方案应提前经出租方书面同意，并遵守市场摊位装修规定、须知和要求，摊位装修费用由承租方承担。承租方的装修格局及装修选材应符合消防、防火相关规定，并自行办理消防报建、验收等手续。装修期间，承租方应按合同约定向出租方支付租金。承租方退场时，为了不影响其他业主正常经营，其摊位装修设施不得拆除，并无偿交由出租方处置。第十二条约定为确保承租方全面履行本合同各项义务，本合同生效当日，承租方应向出租方支付合同保证金20000元。本合同保证金不计息，待合同期限届满之日或合同终止之日起18个月后，承租方凭原始收款收据按合同约定清算返还。第十四条约定本合同期限届满，承租方如要求续租的，须提前30日向出租方提出，经出租方同意后，双方应在本合同到期前15日另行签订租赁合同。同日，闽嘉公司（甲方）与李永才（乙方）签订《市场管理委托合同》一份，约定就乙方将所租的市场摊位委托甲方实施市场管理一事达成一致意见。第一条约定摊位位于徐州市。第二条约定委托管理期限共12个月，本委托管理期限的起止日期以乙方与市场所有人闽嘉公司就该摊位同期签订的《市场摊位租赁合同》约定的租赁期限起止日期为准。第三条约定市场管理费标准为3084.3元/月，市场管理费总额为37011.6元，乙方同意于2017年5月17日前向甲方付清上述市场管理费总额。第四条约定合同期内，甲方应为乙方创造良好的经营环境，并为乙方经营活动提供便利和合理的配套服务。乙方应按期足额向甲方支付本合同约定的市场管理费总额。第五条约定乙方未按期支付市场管理费的，每逾期一天，应按总欠款额的万分之六标准向甲方支付违约金。同日，闽嘉公司（甲方）与李永才（乙方）签订《物业管理委托合同》一份，约定就乙方将所租的市场摊位委托甲方实施物业管理一事达成一致意见。第一条约定摊位位于徐州市。第二条约定委托管理期限共12个月，本委托管理期限的起止日期以乙方与市场所有人闽嘉公司就该摊位同期签订的《市场摊位租赁合同》约定的租赁期限起止日期为准。第三条约定物业管理费标准为287.87元/月，物业管理费总额为3454.44元，乙方同意于2017年5月17日前向甲方付清上述物业管理费总额。2017年7月12日，闽嘉公司（甲方）与李永才（乙方）签订《装修协议书》一份，约定乙方在装修前必须与甲方签订入驻装修协议，从2017年7月13日至2017年9月12日装修完毕，乙方须交纳2000元装修保证金。李永才向闽嘉公司支付租金37011.6元、物业费3454.4元、合同保证金20000元。闽嘉公司主张2018年9月12日至2019年9月11日的各项费用共计77477.6元（包括租金37011.6元、市场管理费37011.6元、物业费3454.4元）；2019年9月12日至2019年12月31日的各项费用共计23437元（包括租金11196元、市场管理费11196元、物业费1045元），李永才欠款总额为100914.6元。闽嘉公司出租给李永才的摊位共两层，其中包括闽嘉公司后搭建的夹层。李永才主张该夹层系闽嘉公司违规搭建，根据李永才提供的徐州市云龙区房产服务中心对案外人徐芬、甘青青的信访答复意见书载明：“接到反映后，监察大队到现场核查，发现夹层钢梁架在原混凝土主梁上，疑似存在超过设计标准增大荷载的问题，监察大队向闽嘉公司送达了《责令整改通知书》（云建房改字[2020]第6号），依据《徐州市房屋使用安全管理条例》第十五条规定，责令闽嘉公司对家居广场内的夹层改造委托房屋安全鉴定机构进行安全鉴定。闽嘉公司于2020年6月9日将徐州恒诺建筑工程检测有限公司的《房屋安全鉴定报告》提交我单位，目前我单位正组织相关专家对鉴定报告的计算依据及结论进行论证，尚未进行备案归档。”一审法院审理过程中，闽嘉公司提供了该鉴定报告结论部分的复印件，载明鉴定结论为被鉴夹层钢结构主体结构的实时安全性评定结果为Bsu级，安全性略低于本标准对Asu级的要求，尚不显著影响整体承载，有极少数构件应采取措施。李永才另举证徐州市住房和城乡建设局在其网站中于2020年6月18日发布的《关于进一步加强市主城区房屋建筑装饰装修工程质量安全监督管理工作的通知（试行）》[徐住建发（2020）116号]，第一段载明“为进一步落实以人民为中心的发展思想，坚持问题导向，深刻吸取泉州“3.7”坍塌事故教训，坚决杜绝丰县安福小区违规拆除承重梁、鼓楼郡望花园违规改造、云龙区闽嘉建材市场违规改建等事件再次发生……”关于该夹层，闽嘉公司主张不需要相关的规划许可。另查明，2017年5月14日，徐州市公安消防支队出具徐公消竣字（2017）第0007号《关于徐州闽嘉整体家居广场消防改造工程竣工验收消防备案检查合格的意见》，意见为：一、综合评定该工程竣工验收消防备案合格。……五、公众聚集场所投入使用、营业前应向公安机关消防机构申报消防安全检查，经消防安全检查合格后方可投入使用、营业。2018年6月6日徐州市公安消防支队云龙大队消防监督员在检查中发现闽嘉公司经营的闽嘉建材广场消防安全检查不合格擅自营业，于2018年6月28日出具徐云公（消）行罚决字[2018]0059号行政处罚决定书，决定给予闽嘉公司责令停产停业闽嘉建材广场，并处罚款3万元。当事人双方均陈述涉案合同于2020年1月1日解除。一审法院认为，关于涉案房屋租赁合同效力问题。按照《中华人民共和国消防法》第十五条规定，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，应当向公安消防机构申报消防安全检查，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件，即不以房屋是否经消防安全检查合格来确认房屋租赁合同的效力，房屋租赁合同仍应按照合同法的相关规定判定其效力。李永才另抗辩因闽嘉公司出租给其的夹层而导致合同无效，案涉商铺所在的房屋并非《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定所涉的未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，故不能以此判定涉案合同无效。对李永才关于案涉租赁合同无效的意见，一审法院不予采信。双方当事人签订的房屋租赁合同，系其双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。且双方均认可合同于2020年1月1日解除，关于合同的解除，涉案房屋租赁合同虽然约定承租人等商户是其所租摊位的消防责任第一人，但并不能排除闽嘉公司作为闽嘉建材广场实际经营者申报消防安全检查的义务。闽嘉公司在商场开业前未申报消防安全检查，并由此遭受行政处罚，同时因搭建夹层被下达了《责令整改通知书》，闽嘉公司对合同的解除存在过错。而李永才作为承租人在签订合同时，明知涉案房屋未经开业消防安全检查，亦明知其承租商铺包含闽嘉公司搭建的夹层，其仍然承租涉案房屋并签订相关合同，对于合同的解除，李永才亦存在一定的过错。双方当事人对合同的解除均有过错，合同解除后双方当事人亦均存在相应损失，比如李永才主张的装修损失，以及闽嘉公司的预期收益损失等，一审法院酌定双方损失各自承担为宜。对于闽嘉公司因过错而应承担的预期收益损失部分，结合闽嘉公司的过错程度，对闽嘉公司主张的租金、管理费及物业费，一审法院予以支持，对于逾期付款违约金，一审法院不予支持。故一审法院支持闽嘉公司主张的欠付租金48207.6元、管理费48207.6元及物业费4499.4元，合计100914.6元，扣除已支付的合同保证金20000元，李永才应向闽嘉公司支付租金、管理费及物业费80914.6元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、判决生效之日起十日内，李永才向徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司支付租金、管理费及物业费80914.6元；二、驳回徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司其他诉讼请求。二审期间，李永才向本院提供证据如下：1、被上诉人闽嘉公司2017年度报告打印件一份，显示被上诉人2017年企业经营状态为筹建。拟证明2017年被上诉人未达到实际经营状况。2、江苏省公安消防总队消防监督结果公开网上检索打印的四份打印件，显示场所名称和单位名称均是被上诉人以及涉案场所。拟证明上诉人与被上诉人签订合同时，涉案场所不具备开业和经营条件。3、徐州市云龙区房产服务中心2020年7月10日对涉案场所违建的答复意见。拟证明至2020年7月10日房产服务中心答复时，涉案场所仍处于整改状态，不符合营业开业条件。4、裁判文书网上打印的（2019）苏0311民初7261号民事判决书一份。拟证明同样是因为出租方出租的商铺因消防未达到使用开业这一情况，泉山法院作出的判决是由出租方退还承租方租金、物业费等已交费用，并承担承租方装修所产生的损失。闽嘉公司质证称，1、上诉人提交的证据均是复印件，按照法律规定，不具备证据所要求的条件。2、上诉人所提供的证据均为开业前的消防验收，不能证明其观点。3、上诉人所提供的证据从时间上看，均不属于新证据，且是复印件，对该证据一律不予质证。对当事人有争议的事实，本院认定如下：证据1、证据2、证据3、证据4与本案争议的事实无关联性，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。根据双方的诉辩意见，本院归纳二审期间的争议焦点为：1、一审法院审理程序是否合法。2、被上诉人收取上诉人相应的租金、市场管理费等费用的条件是否成就，上诉人应否向被上诉人支付相应费用和租金。3、被上诉人已经收取的上诉人的上述费用和租金应否退还。本院认为，一、一审法院审理程序问题。一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》关于第一审普通程序的相关规定，经法定程序审理，并在法定审限内审结，审理程序符合法律规定，不存在审理程序问题。二、租金、市场管理费费用收取问题。1、按照《消防法》第十五条规定，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，应当向公安消防机构申报消防安全检查，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件，即不以房屋是否经消防安全检查合格来确认房屋租赁合同的效力，房屋租赁合同仍应按照法律对合同的相关规定判定其效力。本案中，李永才与闽嘉公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。闽嘉公司依据租赁合同收取租金具有法律依据。2、李永才、闽嘉公司签订了市场管理委托合同，双方意思表达自由、真实，故双方均应按照合同确定权利义务履行合同。故上诉人应向被上诉人支付合同约定的费用和租金。三、被上诉人已收取上述费用和租金应否退还问题。一，双方已经确认涉案合同于2020年1月1日解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因涉案合同经双方确认已经解除，故一审将闽嘉公司已经收取的保证金20000元扣除认定正确。二，双方签订的房屋租赁合同，闽嘉公司作为涉案房屋实际经营者，其具有申报消防安全检查的义务。闽嘉公司在商场开业前未申报消防安全检查，并由此遭受行政处罚，闽嘉公司对合同的解除存在过错。李永才知道涉案房屋存在安全隐患，未经开业消防安全检查，亦明知其承租商铺包含闽嘉公司搭建的夹层，仍承租涉案合同，其亦存在一定过错，故一审法院酌定双方各自承担损失并无不当。综上所述，上诉人李永才的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1823元，由上诉人李永才负担。本判决为终审判决。审 判 长 杜演文审 判 员 周东海审 判 员 赵东平二〇二一年五月二十日法官助理 吴 轩书 记 员 王嫣然