北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终7202号上诉人（原审原告）：北京鸿鹄物业管理有限公司，住所地北京市丰台区樊羊路益辰欣园小区**楼。法定代表人：郑立强，董事长。委托诉讼代理人：胡占全，北京市民博律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦婷婷，女，北京鸿鹄物业管理有限公司法务助理。上诉人（原审被告）：北京丰业房地产开发有限公司，，住所地北京市丰台区益辰欣园小区**法定代表人：郭涛，执行董事。委托诉讼代理人：李宾，北京雍文律师事务所律师。上诉人北京鸿鹄物业管理有限公司（以下简称鸿鹄物业公司）因与上诉人北京丰业房地产开发有限公司（以下简称丰业公司）供用热力合同纠纷一案，均不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初29628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。鸿鹄物业公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判丰业公司给付滞纳金77637.5元；上诉费由丰业公司承担。事实和理由：2007年8月16日鸿鹄物业公司与丰业公司签署的《结算协议书》的第六条约定：“本协议签订后，双方应严格履行各自义务，按期结算物业费、供暖费。因一方违约导致本协议不能按期履行的，违约方按照应履行标的额的百分之五向守约方支付违约金”。该证据已经在一审庭审中质证，双方均认可真实性。上述违约金的约定，内容合法，是双方真实意思表示，是对2007年8月16日以后的违反合同约定的行为进行的约定，具有法律效力。鸿鹄物业公司依据该协议向丰业公司主张违约金有事实和法律依据。一审法院不作认定也不进行说理反驳，而认为“关于鸿鹄物业公司要求丰业公司支付滞纳金的诉讼请求，没有合同依据”，显然是错误的。丰业公司辩称，不同意鸿鹄物业公司的上诉请求和理由。丰业公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判丰业公司向鸿鹄物业公司支付供暖费230565.6元。事实和理由：鸿鹄物业公司依据与丰业公司之间于2004年8月9日签订的《益辰欣园前期物业服务合同》，要求丰业公司支付19套空置房屋的供暖费和滞纳金。现有同类生效判决（2014）丰民初字第10908号、（2017）京0106民初4688号中经审理查明及判决主文部分未将1号楼4单元902号房屋纳入支付供暖费的范围，且鸿鹄物业公司持有该套房屋钥匙并实际控制房屋，其在上述合同签订后从未向丰业公司主张过供暖费，该情形明显不符合常理。因此，该套房屋不应纳入支付供暖费的范围，本案应从涉案的19套房屋中扣除902号房屋（113.01㎡）的供暖费10170.9元，剩余18套房屋供暖费为230565。6元。鸿鹄物业公司辩称，不同意丰业公司的上诉请求和理由。鸿鹄物业公司向一审法院起诉请求：一、判令丰业公司向鸿鹄物业公司支付2017年11月15日至2020年3月15日三个年度的未售空置房屋供暖费240736.50元及滞纳金77637.50元；二、丰业公司承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：丰业公司系北京市丰台区益辰欣园（原名益宸嘉苑）小区开发商。2002年3月5日，该公司报送的《公约》经北京市居住小区管理办公室审核批准。该公约第五章第五条规定：开发企业承担未出售房屋的物业管理费及采暖费和小区的热水、游泳馆等运行、使用的正常亏损部分。第八章第一条规定：供暖费30元/建筑平米/采暖季，每年10月底之前需缴纳供暖费，热水费按月缴纳。2004年8月9日，丰业公司（甲方）与鸿鹄物业公司（乙方）签订《益辰欣园前期物业服务合同》约定，甲方将益辰欣园一期、二期委托于乙方实行物业管理。该合同第十八条约定，委托管理期限为五年。自2004年8月9日起至2009年8月8日止。合同第二十条约定，从乙方接管小区之日起，甲方按月全额支付空置房屋的物业管理费、电梯费、高压水泵维护费及供暖费。2004年11月1日，北京丰业欣诚物业管理有限公司、鸿鹄物业公司、丰业公司签订《补充说明》，益宸嘉苑（现已更名益辰欣园）小区原物业管理企业北京丰业欣诚物业管理有限公司因内部原因和丰业公司终止了物业管理合同。丰业公司与鸿鹄物业公司签订了新的《前期物业服务合同》，鸿鹄物业公司负责小区的物业管理工作，享有《公约》中物业管理企业应有权利并承担其全部责任和义务。此后，鸿鹄物业公司正式全面负责益辰欣园的物业管理工作至今。2009年6月16日，丰业公司（甲方）与鸿鹄物业公司（乙方）签订《益辰欣园前期物业管理委托合同之补充合同》，约定甲、乙双方于2004年8月9日就益辰欣园物业管理签订了《益辰欣园前期物业管理委托合同》（以下简称原合同），现就原合同服务期限达成如下补充合同：一、根据目前现状，为确保益辰欣园小区物业管理的有序运转，保证业主的正常生活，双方同意将原合同第三章第十八条约定的物业服务期限延期到益辰欣园小区业主委员会成立并于新聘用的物业公司签订《物业管理委托合同》之日止。在鸿鹄物业公司主张的供暖期内，益辰欣园小区业主委员会尚未成立。2014年，鸿鹄物业公司曾诉至法院，要求丰业公司支付2011年11月15日至2015年3月15日的空置房屋供暖费和滞纳金。法院于2014年12月12日出具（2014）丰民初字第10908号民事判决书，判决丰业公司支付鸿鹄物业公司2011年11月15日至2014年12月14日的供暖费277721元。2017年，鸿鹄物业公司曾诉至法院，要求丰业公司支付2014年12月15日至2017年3月15日的空置房屋供暖费和滞纳金。法院于2017年10月24日出具（2017）京0106民初4688号民事判决书，判决丰业公司支付鸿鹄物业公司2014年12月15日至2017年3月15日的供暖费223261.5元。上述判决均已生效。庭审中，双方对于空置房屋中的1-1-101、1-1-102、1-1-201、1-1-301、1-1-401、1-1-501、1-5-1001、2-5-202、2-3-601、2-5-601、4-6-101、4-7-101、4-7-102、5-6-302、7-3-102、9-4-102、9-4-901、9-4-902，共18套房屋，2561.84平方米面积支付供暖费没有争议，丰业公司主张1-4-902房屋不属于应当支付空置房屋供暖费的情形，理由是在之前生效的判决书中并未判决该套房屋需要支付空置房屋供暖费。鸿鹄物业公司主张在之前的诉讼中并未主张1-4-902房屋的费用，生效判决未判决支付此房屋的费用并不代表此房屋不应支付费用，此房屋并未办理入住手续，根据双方签订的结算协议的约定，此房屋的情形属于丰业公司应支付供暖费的情形。经询问，丰业公司表示1-4-902房屋现登记在丰业公司名下，并未办理入住手续给其他单位或个人，双方确认1-4-902房屋面积为113.01平方米。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定全面履行自己的义务。本案中，当事人签订的《益辰欣园前期物业服务合同》及《补充说明》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的规定，应为有效合同，当事人均应履行各自义务。根据《补充说明》的约定，鸿鹄物业公司负责小区的物业管理工作，享有《公约》中物业管理企业应有权利并承担其全部责任和义务。现鸿鹄物业公司于2017年11月15日至2020年3月15日提供了供暖服务，丰业公司应当按照《公约》《益辰欣园前期物业服务合同》的约定，向鸿鹄物业公司支付空置房屋的供暖费。关于鸿鹄物业公司的诉求数额，对于双方无争议的部分，法院予以确认，对于双方有争议的1-4-902房屋供暖费，丰业公司认可该房屋仍登记在其名下且未办理入住手续给其他单位或个人，故该房屋处于空置状态，依约丰业公司仍然应当承担空置的1-4-902房屋的供暖费。关于鸿鹄物业公司要求丰业公司支付滞纳金的诉讼请求，没有合同依据，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、北京丰业房地产开发有限公司于判决生效后七日内向北京鸿鹄物业管理有限公司支付供暖费240736.5元；二、驳回北京鸿鹄物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，鸿鹄物业公司主张，2007年8月16日鸿鹄物业公司与丰业公司签署了《结算协议书》，该协议书第四条约定：“自2007年冬季供暖之日前，依据当时空置房屋的情况，按照每建筑平米30元标准，甲方一次性支付给乙方空置房屋的供暖费。若甲方在冬季供暖期间将房屋销售给购房人，在乙方接到甲方出具的业主《入住通知书》且业主正式办理入住手续之日起，冬季供暖费由购房人承担。自业主入住之日止冬季供暖期结束期间甲方已支付的部分供暖费，在冬季供暖期结束后10日内，甲、乙双方进行结算。结算后乙方应即时向甲方返还”；该协议书第六条约定：“本协议签订后，双方应严格履行各自义务，按期结算物业费、供暖费。因一方违约导致本协议不能按期履行的，违约方按照应履行标的额的百分之五向守约方支付违约金”。鸿鹄物业公司据此主张丰业公司应当按照约定支付滞纳金。丰业公司认为，根据当时房屋的情况，在签署该协议时，2007年供暖费还未支付，针对2007年的供暖费应该按期结算，如不按期履行按照日万分之五支付违约金，该约定不适用于2007年之后的供暖费，现在鸿鹄物业公司主张的2017年至2020年的供暖费不适用该条款。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，当事人签订的《益辰欣园前期物业服务合同》及《补充说明》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的规定，应为有效合同，当事人均应履行各自义务。根据《补充说明》的约定，鸿鹄物业公司负责小区的物业管理工作，享有《公约》中物业管理企业应有权利并承担其全部责任和义务。现鸿鹄物业公司于2017年11月15日至2020年3月15日提供了供暖服务，丰业公司应当向鸿鹄物业公司支付空置房屋的供暖费。丰业公司上诉不同意支付1-4-902房屋的供暖费。因该房屋仍登记在丰业公司名下且未办理入住手续给其他单位或个人，故丰业公司应当承担1-4-902房屋的供暖费。虽然鸿鹄物业公司在此前诉讼中，未曾主张过1-4-902房屋的供暖费，但该事实不影响鸿鹄物业公司在本案中主张该房屋的供暖费。丰业公司上诉不同意支付1-4-902房屋的供暖费，本院不予支持。鸿鹄物业公司提交的《结算协议书》系双方就特定期间产生的费用所进行结算的具体约定。该协议书所涉期间不涵盖鸿鹄物业公司在本案中所主张供暖费的时间段。鸿鹄物业公司依据协议书中的约定，上诉主张滞纳金，本院不予支持。综上所述，鸿鹄物业公司、丰业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1795元，由北京鸿鹄物业管理有限公司负担1741元（已交纳），由北京丰业房地产开发有限公司负担54元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵胤晨审 判 员 梁立君审 判 员 刁久豹二〇二一年五月十四日法官助理 孙国栋书 记 员 赵 越