上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0105民初12046号原告(反诉被告)：吴懿蕊，女，1982年2月17日出生，汉族，住上海市闸北区。原告(反诉被告)：杨伟，男，1982年12月22日出生，汉族，住上海市闸北区。两原告共同委托诉讼代理人：杨颢，北京市中银(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：郭峰铖，男，1966年3月12日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：于荣，上海市联合律师事务所律师。被告：张华，女，1960年8月10日出生，汉族，住浙江省金华市。原告吴懿蕊、杨伟与被告郭峰铖、张华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月3日立案后，依法适用简易程序审理。根据原告吴懿蕊、杨伟的申请，本院于2016年6月7日作出裁定，查封被告郭峰铖、张华名下价值217,800元的财产。2016年7月6日，本院组织原、被告进行证据交换。此后，被告郭峰铖提出反诉，本院于2016年8月10日公开开庭审理了本案。原告(反诉被告，以下简称原告)吴懿蕊、杨伟及其共同委托诉讼代理人杨颢，被告(反诉原告，以下简称被告)郭峰铖的委托诉讼代理人于荣到庭参加诉讼。被告张华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。根据原告吴懿蕊、杨伟的申请，本院于2016年8月23日作出裁定，查封被告郭峰铖、张华名下位于上海市长宁区宣化路XXX弄XXX号XXX室的房屋，期限为三年；查封原告吴懿蕊与担保人吴明谷、何佩华名下位于上海市普陀区清涧路XXX弄XXX号XXX室的房屋，期限为三年。本院经审理发现本案有不宜适用简易程序的情形，遂裁定转为普通程序，于2016年10月19日公开开庭审理了本案。原告吴懿蕊及其与原告杨伟的共同委托诉讼代理人杨颢，被告郭峰铖的委托诉讼代理人于荣到庭参加诉讼。被告张华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴懿蕊、杨伟向本院提出本诉诉讼请求：1.判令两被告依约办理上海市长宁区宣化路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)项下抵押注销登记手续；2.请求确认两原告为涉讼房屋权利人，两被告将涉讼房屋产权过户给两原告；3.判令两被告支付违约金，以220万元为基数，按每日万分之三计算，自2015年10月1日起至涉讼房屋产权过户至两原告名下之日止；4.诉讼费、财产保全费由两被告承担。事实和理由：2015年5月11日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定两原告以500万元的总价向两被告购买涉讼房屋，并就两被告清偿贷款、注销抵押登记，两原告办理贷款、支付购房款等事项进行约定，两被告应于2015年9月30日前完成产权过户登记。买卖合同签订后，两原告按约向被告支付购房款220万元并办理了贷款手续。但两被告始终未按照合同约定期限履行义务，未办理贷款清缴及注销抵押登记手续，不配合原告办理涉讼房屋的过户登记手续。两原告多次催促两被告履行义务，为确保其清偿贷款、注销抵押登记，还于2016年2月15日向两被告额外支付购房款70万元，促使两被告还清了贷款。因两被告至今未注销抵押登记，拒绝办理过户手续，严重违反合同约定，故两原告提起本案诉讼。审理中，原告确认其同意于涉讼房屋过户时向被告支付剩余购房款280万元，另补充代理意见称在原、被告双方变更贷款金额的情况下，被告应于2016年3月30日前办理涉讼房屋过户手续，被告在该结点之后未予办理过户手续视为违约，应承担违约责任。被告郭峰铖本诉辩称及反诉诉称，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》约定房屋价款为500万元，买方应于2015年7月20日前支付220万元；买方未按约定期限付款逾期超过十日的，卖方有权解除合同并要求买方承担合同价款20%的赔偿金责任。因两原告未按期付款且拖延逾半年，已经构成违约，故不同意两原告的本诉诉讼请求，并向本院提出反诉诉讼请求：1.解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》；2.两原告支付违约金100万元。被告张华本诉辩称，两被告系合作购买涉讼房屋并已进行交割，只是尚未办理产权人的变更登记，本案与被告张华无关，不同意原告的本诉诉讼请求。原告吴懿蕊、杨伟反诉辩称，原告不存在逾期付款的违约事实，故不同意被告郭峰铖反诉诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《上海市房地产买卖合同》两份、收据、上海市房地产登记证明、房地产登记簿、《房地产买卖居间协议》、佣金确认单、《个人贷款放款授权书》、《个人购房担保借款合同》、短信等，当事人对其真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告另申请证人张某某到庭作证，以证明原、被告经协商，对贷款金额进行了变更。被告郭峰铖对证人证言不予认可，本院认为，证人所述与《个人贷款放款授权书》《个人购房担保借款合同》、短信等证据相互印证，故本院对此予以认定。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉讼房屋权利人为两被告，建筑面积166.20平方米。2009年3月，两被告将涉讼房屋抵押给案外人平安银行股份有限公司上海分行，债权数额为143万元，债务履行期限为2009年3月12日至2029年3月12日。2015年4月26日，两原告(买受人、乙方)与两被告(卖售人、甲方)签订编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，合同约定：甲、乙双方通过上海福美来房地产经纪有限公司丁香路分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的涉讼房屋。转让价款共计465万元，签订本合同当日，乙方向甲方支付首付款25万元(内含已付定金10万元)，此款由甲方书面签收后直接收取；2015年7月20日前，乙方向甲方支付第二笔房款160万元；甲方同意乙方以银行贷款方式向甲方支付余下部分房款，乙方贷款金额为275万元；交房当日，乙方将购房余款5万元支付给甲方，同时甲方向乙方出具收款凭证……。被告郭峰铖曾于2015年4月12日出具收据，确认收到原告吴懿蕊支付的定金10万元；另于2015年4月26日出具收据，确认收到原告杨伟支付的涉讼房屋购房款35万元、原告吴懿蕊支付的涉讼房屋购房款15万元。2015年5月11日，两原告(买受人、乙方)与两被告(卖售人、甲方)再次签订编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，合同约定：甲、乙双方通过上海福美来房地产经纪有限公司丁香路分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的涉讼房屋。转让价款共计500万元，在甲、乙双方签订本合同时，乙方已向甲方支付首付款60万元(内含已付定金10万元)，此款由甲方书面签收后直接收取；2015年7月20日前，乙方向甲方支付第二笔房款160万元；甲方同意乙方以银行贷款方式向甲方支付余下部分房款，乙方贷款金额为275万元；交房当日，乙方将购房余款5万元支付给甲方，同时甲方向乙方出具收款凭证。乙方未按本合同协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之三计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十日后乙方未付款的，除乙方应向甲方支付的十日违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起三日向甲方支付。甲、乙双方确认，2015年9月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方未按合同协议约定的期限将涉讼房屋(包括房地产交接以及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之三计算，自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止。经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。合同补充条款(一)约定：2015年7月10日前，甲方应与其贷款银行预约还贷时间，在甲方与其贷款银行约定还贷当日，甲方应去银行还清贷款，并在取得银行交付的办理注销抵押登记的材料后七个工作日内办理完结注销该房屋抵押登记事项。甲方承诺于2015年8月31日前取得银行交付的抵押登记注销材料。甲方同意乙方以银行贷款方式向甲方支付余下房款。在甲方收到乙方第二笔购房款后五个工作日内，乙方向银行申请贷款并提交齐全按揭贷款所需全部资料。贷款银行将乙方所贷款项直接支付甲方。甲、乙双方应在乙方的贷款申请获得银行通过并贷款银行出具审核结果且甲方办理完结该房地产他项权利注销手续后三个工作日内共同赴长宁区房地产交易中心办理产权过户手续(即送件)。如果乙方的申请未获通过或者通过的贷款额度不足申请额度，则乙方应在银行作出不予通过的决定后十个工作日内将不足部分补足，而送件日期则相应顺延至乙方将贷款不足部分补足之日后五个工作日内。2015年7月21日，被告郭峰铖出具收据，确认收到原告吴懿蕊支付的涉讼房屋购房款30万元、60万元。原、被告还共同签署授权日期为2015年7月21日的《个人贷款放款授权书》并提交案外人上海浦东发展银行静安支行(以下简称浦发银行静安支行)，授权书中载明：借款人吴懿蕊因购买涉讼房屋向浦发银行静安支行申请个人住房按揭贷款，其中商业性贷款350万元，期限20年。借款人同意如贷款获得批准，授权银行将上述贷款放款至涉讼房屋出让方郭峰铖账户内……。两原告作为房屋受让人在该授权书上签名，两被告作为房屋出让人在该授权书上签名。2015年8月20日，两原告与案外人浦发银行静安支行签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：贷款金额为350万元，用途为购买涉讼房屋；贷款期限为20年，预计自2015年8月21日起至2035年8月21日止。贷款资金支付的借款人交易对象户名为被告郭峰铖。2016年2月15日，被告郭峰铖出具收据，确认收到原告吴懿蕊支付的涉讼房屋购房款70万元。当月，被告郭峰铖、张华清偿了涉讼房屋剩余贷款。2016年3月25日，两原告与案外人浦发银行静安支行签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：贷款金额为280万元，用途为购买涉讼房屋；贷款期限为20年，预计自2016年3月25日起至2028年3月25日止。贷款资金支付的借款人交易对象户名为被告郭峰铖。另查明，2015年4月12日，被告郭峰铖向原告吴懿蕊发送短信，提供了其名下工商银行帐号。2015年6月30日，原告吴懿蕊向被告郭峰铖发送短信，内容为：“郭先生，最后五W已转。昨天14W，加上今天的16W，一共30W已全部汇入你的帐户。请查收后回复我一下。谢谢。”被告郭峰铖回复短信称：“收到，谢谢！”2015年7月20日，原告吴懿蕊向被告郭峰铖发送短信，内容为：“郭先生，您好。这周哪天有时间？我们碰头付清余款60万，另外办理贷款。请告知。”被告郭峰铖回复短信称：“明天下午如何？”2015年7月21日上午，原告吴懿蕊向被告郭峰铖发送短信，内容为：“郭先生，早。石门二路XXX号近北京西路，浦发银行，下午1：30见。”被告郭峰铖回复短信称：“好。”2015年8月28日，原告吴懿蕊向被告郭峰铖发送短信，内容为：“郭先生，不知昨天借款去还了吗？”被告郭峰铖回复短信称：“周二去，因银行要求张华到场签字。”原告吴懿蕊回复短信称：“那过户还得往后推迟了。希望不要再晚了，下周四五六是国定假。多谢帮忙了。”2015年10月27日，被告郭峰铖向原告吴懿蕊发送短信，内容为：“小吴，我明天上午到平安银行确定此事，等电……”2015年11月，原告吴懿蕊多次向被告郭峰铖发送短信，询问其平安银行的事情是否了结，是否能办交易。被告郭峰铖最终确定“平安周一去办理解冻手续。”此后，原告吴懿蕊与被告郭峰铖多次短信联系，原告吴懿蕊曾询问被告郭峰铖资金状况，并表示可以碰面，商议如何解决问题。被告郭峰铖称股票下跌，但会全力保障其与原告吴懿蕊之事。2016年2月26日，原告吴懿蕊向被告郭峰铖发送短信，内容为：“郭先生，他证今天拿到了吗？我们的贷款因为离首次申请时间相隔太久，超过半年，现在需要递交补充材料。其中包含他证和贷款结清证明的复印件，以此说明该房产现已可交易……”被告郭峰铖回复称：“周一去拿……”2016年3月至4月，原告吴懿蕊多次向被告郭峰铖发送短信，询问其何时过户，被告郭峰铖始终未确定时间。本院认为，原、被告于2015年5月11日签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规之规定，合法有效，双方均应恪守。被告郭峰铖反诉诉称，原告未按照合同约定的期限支付第二笔购房款160万元。本院认为，根据买卖合同约定，原告应于2015年7月20日前支付购房款160万元，另贷款265万元，但原告提供2015年6月30日、7月20日的短信中已提及其向被告郭峰铖支付90万元，被告郭峰铖也于2015年7月21日出具收据，两被告并未就此提出任何异议，要求原告支付余款70万元。而且被告还曾签署落款日期为2015年7月21日的《个人贷款放款授权书》，其中明确原告贷款金额为350万元，与买卖合同约定的原告贷款金额不一致。结合证人证言等一系列证据，足以认定原、被告经过协商已经就原告支付第二笔购房款的金额及贷款金额形成新的合意，对买卖合同中的相应约定进行了变更。此外，根据买卖合同约定，如原告未能按期足额履行付款义务致被告解除买卖合同的，被告应书面通知原告。而被告郭峰铖除在本案中提出抗辩意见外，未能提供任何证据证明其曾以上述理由向原告提出解除合同。反观原告提供的短信，被告郭峰铖至2016年4仍未对原告提出的过户要求提出异议或明确拒绝。综上，被告郭峰铖关于原告违约的抗辩意见与事实不符，本院不予采纳。鉴于原告已经依约支付部分购房款且并无违约行为，被告已清偿涉讼房屋剩余贷款具备注销抵押登记的条件，原告也表示其愿意在涉讼房屋过户之日支付全部剩余购房款，故原、被告就涉讼房屋签订的《上海市房地产买卖合同》应继续履行，在此前提下，原告要求被告注销抵押登记、将涉讼房屋产权变更至其名下的本诉请求合法有据，本院予以支持。被告要求解除上述《上海市房地产买卖合同》、原告支付违约金的反诉请求缺乏依据，本院不予准许。关于原告要求被告支付违约金的本诉请求，本院认为，《上海市房地产买卖合同》补充条款明确约定：原、被告应在被告的贷款申请获得银行通过并贷款银行出具审核结果且被告办理完结该房地产他项权利注销手续后三个工作日内共同赴长宁区房地产交易中心办理产权过户手续(即送件)。根据本院查明事实，被告已于2016年2月清偿贷款，被告郭峰铖也在2016年2月26日回复原告吴懿蕊关于他证的短信中表示周一去拿，拿到后发给原告，据此说明被告注销抵押的条件已经具备。此后，原告于2016年3月25日与案外人浦发银行静安支行签订了《个人购房担保借款合同》，故被告应自该日起三个工作日内与原告共同赴交易中心提交涉讼房屋过户材料、办理过户手续。原告提供的短信显示在2016年3月至4月期间，原告吴懿蕊曾多次催促被告郭峰铖办理过户手续，但两被告始终不予配合，导致原告至今无法取得涉讼房屋的权利，故被告在合同约定过户条件成就的前提下拒绝协助原告办理产权变更登记手续的行为已经构成违约，鉴于合同约定违约金并不过高，故被告应自2016年3月31日起按照已付房款220万元日万分之三向原告支付违约金，自涉讼房屋过户至原告名下之日止。被告张华辩称本案与其无关，因其系涉讼房屋的权利人之一，且与被告郭峰铖共同与原告签订了《上海市房地产买卖合同》，故其应与被告郭峰铖共同承担上述合同项下出售方的义务。被告张华的抗辩意见缺乏依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)郭峰铖、被告张华应于本判决生效之日起十日内注销上海市长宁区宣化路XXX弄XXX号XXX室的抵押登记；二、被告(反诉原告)郭峰铖、被告张华应于上海市长宁区宣化路XXX弄XXX号XXX室抵押登记注销之日起十日内，协助原告(反诉被告)吴懿蕊、杨伟办理上海市长宁区宣化路XXX弄XXX号XXX室的产权过户手续，将该房屋产权变更登记至原告(反诉被告)吴懿蕊、杨伟名下；三、原告(反诉被告)吴懿蕊、杨伟应于上海市长宁区宣化路XXX弄XXX号XXX室的产权变更登记至其名下之日支付被告(反诉原告)郭峰铖、被告张华购房款280万元。四、被告(反诉原告)郭峰铖、被告张华应自本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)吴懿蕊、杨伟违约金(以220万元为本金，自2016年3月31日起至上海市长宁区宣化路XXX弄XXX号XXX室的产权变更登记至原告(反诉被告)吴懿蕊、杨伟名下之日止，按每日万分之三的标准计算)。五、驳回被告(反诉原告)郭峰铖的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费48,324.60元，由原告(反诉被告)吴懿蕊、杨伟负担831.60元，由被告(反诉原告)郭峰铖、被告张华负担47,493元。反诉案件受理费6,900元，由被告(反诉原告)郭峰铖负担。诉讼保全费6,609元，由被告(反诉原告)郭峰铖、被告张华负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  董 隽人民陪审员  牟世荣人民陪审员  杨耀丰二〇一六年十月三十一日书 记 员  王 磊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。