上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初23383号原告：徐建国，男，1953年7月21日出生，汉族，户籍地上海市宝山区，现住上海市徐汇区。原告：刘菊妹，女，1953年6月27日出生，汉族，户籍地上海市宝山区，现住上海市徐汇区。原告：徐俊，男，1981年1月7日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市徐汇区。原告：曾璇，女，1987年5月22日出生，汉族，户籍地江西省抚州市，现住上海市徐汇区。四原告共同委托诉讼代理人：李志兵，上海市万方律师事务所律师。被告：马锡堂，男，1935年9月22日出生，汉族，现住上海市松江区。委托诉讼代理人：沈剑宏，男，住上海市黄浦区四川中路XXX号XXX室。原告徐建国、刘菊妹、徐俊、曾璇与被告马锡堂房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐俊及四原告之共同委托诉讼代理人李志兵、被告马锡堂及其委托诉讼代理人沈剑宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐建国、刘菊妹、徐俊、曾璇向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的商品房买卖合同；2.被告支付赔偿金9,440元(以118万元为本金按每日万分之五计算16天)；3.被告支付违约金406,000元(按总房价203万元的20%计算)。主张的事实和理由：原、被告于2016年2月21日签订商品房买卖合同，买卖位于松江区新桥镇莘松路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称201室房屋)，总价为203万元，约定分四期支付房款，第一期于签约时支付5万元，第二期于2016年3月5日前支付78万元，第三期于2016年5月15日之前支付118万元，第四期于过户手续前支付2万元。合同签订后，被告按期支付第一、二期房款，但第三期房款的付款时间到期后，被告拒不支付并逾期超过15日以上。根据合同第九条第三款规定，逾期超过15日被告未完全履行付款义务，原告有权以书面通知形式单方解除合同，并要求被告支付自本合同应付款期限之第2日起计算至原告发生书面解约通知之日止的赔偿金，以及按房屋总价20%计算的违约金。2016年6月1日原告发出解除合同的告知函，要求被告承担违约责任。后双方协商解除合同及违约赔偿事宜未果，故诉至法院主张上述权利，并同意返还房款。被告马锡堂辩称，不同意诉讼请求。被告因另一房屋买卖合同的下家未及时支付而导致延迟，但被告仍积极履约，在收到下家房款后，立即于2016年6月17日向原告的银行账户划款118万元，不料该账户已经销户，导致资金退回。法律规定应给予三个月的合理催告期限，而被告是于2016年6月4日收到解除合同函，表明原告并未给予合理的催告期。为购买201室房屋，被告已将唯一住房出售并入住201室房屋，花费1万余元进行装修，应当继续履行合同。合同约定的违约金明显过高，数额也不应超出实际损失，应予调整。另原告无权同时主张违约金和损失赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对原告提供证据的真实性没有异议，原告对被告提供证据中除电子银行网上明细之外的其余证据真实性没有异议，本院予以确认并在卷佐证，至于举证目的之异议，本院综合分析后予以认定。电子银行网上明细的效力与复印件相当，在无真实来源证明的情况下，不具有单独的证明力。本院经审理认定事实如下：2016年2月21日，原告徐建国、刘菊妹、徐俊、曾璇为卖售人甲方，被告马锡堂为买受人乙方，签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方转让201室房屋给乙方，房地产转让价款共计203万元；甲、乙双方同意，甲方于2016年5月15日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；2016年6月10日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理…(三)乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止；逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同；甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金；乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付等内容。该合同附件三付款协议中载明，乙方于签约时，支付甲方房款5万元整；乙方于2016年3月5日之前，支付甲方房款78万元整；乙方于2016年5月15日之前，支付甲方房款118万元整；乙方于甲、乙双方至房地产交易中心办理过户手续之前，支付甲方房款2万元整。合同签订后，被告按期支付了前二期5万元、78万元房款，原告亦向被告交付了201室房屋。之后被告未按期支付第三期118万元房款。原告于诉讼中自认其于2016年5月底进行电话挂失并注销了收取前一期房款的银行账户。2016年6月1日原告以挂号信的形式发出《告知函》，载明因2016年2月21日你我双方就201室房屋买卖达成协议，合同约定，你在2016年5月15日之前支付我方房款118万元整，截止5月31日尚未支付，已逾期15日，根据合同约定，现告知你，我方与你解除上述房屋买卖合同，限你在三日内就你违约赔偿事宜与我方协商，逾期不与我方协商的，我方将诉至法院等内容。被告自认于2016年6月4日收函。2016年6月17日被告向之前打款的原告银行账户划款118万元，因账户注销而退回。本院认为，《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，对合同双方具有约束力，双方均应依约履行。原告依约享有按期收取房款的权利，以及在出现“逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的”的情形下，享有单方解除权。由于双方未指定收款账户，被告将第三期房款选择向之前原告收款账户支付的途径并无不当，但因付款时间发生于原告发出解约通知之后，不能认定原告有同意被告继续履行合同的意思表示。原告虽于宽限期内注销账户以企图达到阻止被告付款的目的，存在不当意图，但被告未在此期间支付第三期房款，故原告注销账户与被告延迟支付之间没有因果关系，不构成被告延迟支付的原因，也不产生违约责任的后果。被告逾期支付的事实，符合合同约定的解约情形，且该笔房款的数额超过总房价的50%，属于主要债务，原告当然享有单方解除权。至于被告辩称合理催告期之理由，通常适用法定解除权或当事人的约定，而合同对此没有约定，本院不予采信。原告以书面形式行使合同解除权，到达被告之时，双方的房屋买卖合同即告解除，现原告未能证明到达时点，应以被告自认的时间为准，即为2016年6月4日。关于合同中约定逾期付款的赔偿金问题，由于承担该项赔偿金，系以违约行为的发生为前提，其性质实为违约金，原告诉请主张按日万分之五计算逾期支付第三期房款的赔偿金符合合同约定，本院予以支持。此外，原告可以依单方解除合同后按照合同总价款的20%计算违约金的合同条款主张自己的权利，由于被告就双方约定的违约金过高进行了抗辩，要求予以调整，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。依现有证据难以认定因被告违约给原告造成的损失与约定违约金的数额相当，且被告延期支付距宽限期届满之日仅十多天时间，并非恶意违约，其主观过错较轻，本院综合分析后酌定为5万元。原告同意返还房款，有利于减少诉累，本院予以确认，并与上述违约金折抵。合同解除后的其余后果，当事人未提出主张，本案中不作处理，当事人可另行妥善解决。综上所述，原告诉请可予部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告徐建国、刘菊妹、徐俊、曾璇与被告马锡堂于2016年2月21日签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年6月4日解除；二、原告徐建国、刘菊妹、徐俊、曾璇返还被告马锡堂房款83万元，经与被告马锡堂应支付原告徐建国、刘菊妹、徐俊、曾璇的赔偿金9,440元、违约金5万元折抵后，余款770,560元于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,477.20元，由原告徐建国、刘菊妹、徐俊、曾璇负担3,092.28元，被告马锡堂负担1,384.92元(被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接向原告支付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王静波二〇一六年十月二十六日书记员  叶岚莹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。