上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初23150号原告上海力高物业管理有限公司，注册地上海市，住所地上海市。法定代表人马建国，该公司董事长。委托代理人朱彬。被告陈越，男，1969年11月9日出生，汉族，户籍所在地上海市杨浦区。原告上海力高物业管理有限公司(以下简称力高公司)与被告陈越物业服务合同纠纷一案，2016年3月9日进入本院诉前调解，本院于2016年9月1日立案受理后，依法由审判员冯丽娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告力高公司委托代理人朱彬，被告陈越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告系上海市瑞金一路XXX号中城大楼5B室业主，原告力高公司系该中城大楼的物业管理单位。2015年4月至2016年3月，被告共计欠原告物业管理费人民币78,667.2元(以下币种均为人民币)。原告根据2011年4月17日签订的《中城大楼物业服务合同》及2011年4月29日签订的《补充协议》在物业服务合同期限届满后，按照原合同继续为该大楼业主及租户提供服务至今，上海市第二中级人民法院(以下简称二中院)2015年9月25日的民事判决书认定原告为中城大楼唯一合法物业，被告不执行法院判决，仍继续不交纳物业管理费。原告经多次催讨未果，故诉至法院，由于被告已于2016年6月30日支付原告2015年4月至2016年3月的物业服务费78,667.20元，故原告请求撤回要求被告支付自2015年4月至2016年3月的物业服务费78,667.20元的诉讼请求，要求判令被告支付滞纳金66,808.13元(自2015年4月7日至2016年3月31日止,以本金78,667.20元为基数,按照每日千分之三的标准按季分段计算)。原告提供证据：1、《中城大楼物业服务合同》及《补充协议》；2、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息；3、催缴物业管理费通知及快递回执；4、(2015)沪二中民二(民)终字第2312号民事判决书；5、中城大楼信件签收表、《中城大楼2015年4月份水电费清单》签收单、《中城大楼2016年2月份水电费清单》签收单、中城大楼门岗值勤记录表、电梯《检验报告》、供水《检验报告》、限速器校验《检验报告》、生活垃圾处理费发票。被告辩称，中城大楼有两家物业公司，上海莘闵物业发展有限公司(以下简称莘闵公司)向被告诉讼主张与原告同期的物业服务费，被告收到本案的调解通知，被告同意支付物业费至法院账户，因为被告不知道要将物业费支付给哪家物业公司。被告于2016年6月6日收到二中院判决书，收到判决书后被告联系法院表示同意支付物业费本金但不同意支付滞纳金，后被告也及时于2016年6月30日向原告支付物业费本金，被告没有恶意拖欠物业费，故不应支付滞纳金，请求驳回原告的诉请。被告提供证据：1、转账汇款信息，证明被告已经于2016年6月向原告支付了本案的物业费78,667.20元；2、(2015)黄浦民四(民)初字第3246号民事判决书、(2016)沪02民终1978号民事判决书、民事判决书特快寄送封套，证明被告于2016年6月6日收到民事判决书，经先后两次与调解法官联系后，当月就向原告支付了本案的物业服务费。经原、被告双方举证、质证，本院确认以下事实：(一)2015年6月25日，本院就力高公司起诉陈越、张磊(上海市瑞金一路XXX号中城大楼5B室)物业服务合同纠纷作出的民事判决书载明：“2011年4月17日，力高公司与原上海市卢湾区中城大楼业主大会，业委会签订了中城大楼物业服务合同，约定由力高公司为中城大楼提供物业服务，委托管理期限为2011年4月1日0时起至2013年3月31日24时止，物业管理服务费为每月每平方米建筑面积12元，每月交纳一次，交费时间为每月的第三个工作日内，如逾期交纳的，按每天千分之三交纳滞纳金。此后力高公司开始为中城大楼提供物业服务。期间，中城业委会与力高公司发生纠纷，前者曾通知后者解除物业服务合同，但力高公司不予认可，认为其通知不符合法定条件，因此力高公司继续履行合同并事实上从未离开过中城大楼，提供了包括生活垃圾处理，电梯维修保养，水、电费抄表等在内的所有物业服务，而中城业主大会、业委会却先后聘请了所谓的陶然居和莘闵公司等，但均未与力高公司达成交接，且其相关备案均被有关政府职能部门予以了撤销。2012年6月中城业委会曾起诉至本院，要求解除与力高公司的物业服务合同，后因故被驳回起诉。另陈越、张磊系上海市瑞金一路XXX号中城大楼5B(建筑面积为546.3平方米)的业主，每月应付物业管理费6,555.60元，2013年4月至2015年3月合计157,334.40元未付，经原告催讨未果，故诉至本院。审理中，陈越、张磊认为其中2014年6月之前的物业费已支付给了案外人莘闵公司，但未能提供相关依据。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。力高公司与上海市卢湾区中城大楼业主大会，业委会签订的中城大楼物业服务合同系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对该大楼物业的全体业主均有约束力。现力高公司已按约履行了提供相关的物业服务，但陈越、张磊却未及时依据合同约定的支付方式向力高公司足额支付全部物业费用，陈越、张磊的行为已构成违约。力高公司现诉请要求陈越、张磊给付物业费用157,334.4元及滞纳金176,804.5元，有相应的事实和法律依据，本院依法应予以支持。但滞纳金部分，按照相应规定应以不超过本金数额为限。陈越、张磊认为力高公司不具有收费资质,且陈越、张磊2014年6月之前的物业费已支付给了案外人莘闵公司，对此本院认为陈越、张磊的辩称缺乏事实和法律上的依据，故本院依法难以采信。力高公司在与中城大楼业委会产生纠纷和争议后，事实上并未离开和终止提供过该中城大楼的所有的物业服务项目，因此依据相关的上海市住宅物业管理规定，虽然本案涉及到的物业管理服务合同期限确已到期且目前尚未续签，但原合同权利义务并未发生变化，力高公司依然有权依据原合同的约定收取相关的物业费，至于陈越、张磊辩称2014年6月之前的已支付给了案外人，并未提供依据，且即使有相关的支付凭证，那也属于支付不当，其后果理应有陈越、张磊自行承担。据此，判决被告陈越、张磊给付原告力高公司2013年4月至2015年3月的物业管理费157,334.4元及滞纳金157,334.4元。”2015年9月25日，二中院作出驳回陈越、张磊上诉，维持原判的民事判决，其中本院认为部分载明：“……同时，本案之前的生效民事判决已经确认陈越、张磊须向力高公司支付物业管理费，在前案生效民事判决所认定的事实未有改变的情况下，陈越、张磊上诉认为物业服务合同已经终止，其按照中城业委会的要求将相关物业管理费支付给新聘的物业公司的意见，明显缺乏法律依据，本院不予支持……。”(二)2015年12月23日，本院就莘闵公司起诉陈越(上海市瑞金一路XXX号中城大楼5B室)物业服务合同纠纷(该案于2015年10月23日进入本院诉前调解)作出的民事判决书载明：“2015年8月10日，本院出具(2014)黄浦民四(民)初字第897号原告莘闵公司与被告桦耀投资管理咨询(上海)有限公司(以下简称桦耀公司)物业服务合同纠纷(上海市瑞金一路XXX号中城大楼6B室)的民事判决书载明：为查明中城大楼的物业服务情况，本院派员至中城大楼现场查看并拍照，当天莘闵公司仅有一名保安在中城大楼外花坛边上坐着，位于四楼的办公室上锁，未见其他工作人员；车库、大堂、高压配电间等的管理人员均为力高公司工作人员，中城大楼的公司指示牌以及各种关于电梯整改、高压配电间工程、节假日工作安排等告示均为力高公司张贴，位于五楼的力高公司办公室有两名工作人员，办公室内摆放包括特种设备、消防、水电费、电梯、工作职责等各种物业管理文件和档案，上述情况有照片为证。莘闵公司、桦耀公司对照片真实性无异议，但莘闵公司称莘闵公司之前也在大堂设置保安，因力高公司阻挠改成在大楼内外巡逻，莘闵公司制作的公司铭牌也被力高公司破坏。经审理查明：2011年4月17日，力高公司与中城业主大会、中城业委会签订《中城大楼物业服务合同》，约定由力高公司为中城大楼提供物业服务，委托管理期限为2011年4月1日起至2013年3月31日止，物业管理费为每月每平方米建筑面积12元，物业管理费每月交纳一次，每次交费时间为每月的第三个工作日内，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交物业管理费的千分之三交纳滞纳金。合同签订后，力高公司开始为中城大楼提供物业服务。合同履行期间，中城业委会与力高公司发生纠纷，中城业委会曾通知力高公司解除《中城大楼物业服务合同》，但力高公司认为中城业委会的通知不符合法定条件，继续留在中城大楼内并提供物业服务。中城业委会在力高公司未退出中城大楼的情况下，聘请上海陶然居物业管理有限公司进驻中城大楼，2011年底，上海陶然居物业管理有限公司离开中城大楼。力高公司自2011年4月至今为中城大楼提供包括保安、保洁、车库、水电、电梯、消防、维修、代收信件等物业服务。2012年3月8日，上海市黄浦区人民政府瑞金二路街道办事处向新一届中城业委会颁发《业主大会业主委员会备案证》(编号沪黄瑞字第50号，业委会主任为黄勇)。随后，中城业主大会、中城业委会与莘闵公司签订《中城大楼物业服务合同》，约定由莘闵公司为中城大楼提供物业服务，委托管理期限为2012年4月1日起至2014年3月31日止，物业管理费为每月每平方米建筑面积12元，物业管理费每月交纳一次，每次交费时间为每月的第三个工作日内，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交物业管理费的千分之三交纳滞纳金。合同签订后，因力高公司仍在中城大楼提供物业服务，力高公司、莘闵公司、业主委员会之间发生多次纠纷，莘闵公司在中城大楼有物业办公室和一名保安人员，但因为一楼大堂的安保岗位由力高公司控制，莘闵公司保安人员在中城大楼没有固定岗位。因力高公司一直未离开中城大楼，2012年6月18日，中城业委会向本院起诉，要求解除与力高公司签订的《中城大楼物业服务合同》。2013年6月21日，上海市黄浦区人民政府瑞金二路街道办事处决定对2012年3月8日核发的沪黄瑞字第50号中城大楼《业主大会业主委员会备案证》的行政行为予以撤销。中城业委会起诉力高公司解除《中城大楼物业服务合同》的诉讼，因中城业委会主体资格不符合法律规定被驳回起诉。桦耀公司系上海市瑞金一路XXX号中城大楼6B室(建筑面积为546.30平方米)业主，每月应付物业管理费6,555.60元。2012年7月，力高公司将桦耀公司诉至本院，要求桦耀公司支付2011年8月至2012年5月的物业管理费及其滞纳金，本院经过审理，支持了力高公司的诉请。2014年3月，桦耀公司向力高公司支付了上述物业管理费和滞纳金。同月，力高公司再次将桦耀公司诉至本院，要求桦耀公司支付2012年6月至2014年4月的物业管理费及其滞纳金，桦耀公司向力高公司支付了上述物业管理费，力高公司撤诉。本院认为，根据法律规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，但系争的中城大楼在2012年4月至2014年3月期间同时存在力高公司和莘闵公司两家物业服务公司，桦耀公司已将上述期间的物业管理费支付给力高公司。莘闵公司、桦耀公司双方的争议焦点为桦耀公司是否应向莘闵公司支付上述期间的物业管理费。莘闵公司称中城业委会已经在2011年通知力高公司解除物业服务合同，莘闵公司通过合法选聘进入中城大楼提供物业服务，有权向业主收取物业管理费，桦耀公司不应向力高物业支付物业管理费；桦耀公司则辩称中城业委会的备案证已经被取消，其与莘闵公司签订的合同无效。中城大楼的物业服务一直是由力高公司提供，桦耀公司已经向力高公司支付了物业管理费，莘闵公司没有提供物业服务，无权向桦耀公司收取物业管理费。本院认为，力高公司与中城业主大会、中城业委会签订的《中城大楼物业服务合同》合法有效。虽然中城业委会曾向力高公司发函要求解除合同，但双方并未就合同解除达成一致，力高公司也并未退出中城大楼的物业管理。此后中城业委会起诉力高公司解除合同，但因中城业委会的备案证被取消，中城业委会主体资格不符合法律规定被驳回起诉。生效判决表明力高公司有权收取物业管理费，桦耀公司的证据和本院查明的事实均表明力高公司提供了包括保安、保洁、车库、水电、电梯、消防、维修、代收信件在内的物业服务，桦耀公司享受了力高公司提供的物业服务，向力高公司支付物业管理费并无不妥，桦耀公司已经履行了作为业主应尽的支付物业管理费的义务，故莘闵公司要求桦耀公司重复支付2012年4月至2014年3月的物业管理费，并要求支付相应的滞纳金之诉讼请求缺乏事实和法律依据，亦与公平、合理原则不符，本院难以支持。至于莘闵公司与中城业主大会、中城业委会签订的物业服务合同是否有瑕疵，莘闵公司权利如何保护等问题应该由莘闵公司与中城业委会另行解决，该责任不应由作为业主的桦耀公司承担。据此判决：原告莘闵公司要求被告桦耀公司支付自2012年4月1日起至2014年3月31日止物业管理费157,334.40元和滞纳金177,001.20元的诉讼请求，不予支持。审理中，本院至本市瑞金一路XXX号中城大楼进行现场勘查、拍摄情况如下：(1)中城大楼地下车库后门(本市巨鹿路XXX号)在岗人员称为力高公司提供中城大楼安保服务，地下停车库公告栏内张贴力高公司告示，地下停车库电梯到达一楼中城大楼正门，电梯左右两边张贴的指示牌和公告栏内的下方的落款为力高公司，前台工作人员称其为力高公司工作人员，其负责收取挂号信，并提供签收挂号信的签收簿。力高公司办公室在五楼，力高公司经理与电工在办公室内办公，经理与电工向本院提供了力高公司履行中城大楼物业服务的电梯《检验报告》(检验日期2015年2月3日、检验结论合格、下次检验日期2016年2月)、部分电梯维保作业报告(2015年8月至2015年11月期间)、《单位生活垃圾清运处理服务合同》、生活垃圾处理费发票(2015年1－12月)。在中城大楼大门外的莘闵公司工作人员，称因无办公台故莘闵公司无法安排工作人员在中城大楼前台工作，中城大楼四楼莘闵公司办公室的经理称只有一名工作人员，并称莘闵公司无法安排工作人员是因为力高公司在物业服务。(2)中城大楼四楼有上海市新时代进修学院、上海后勤人才交流中心有限公司、中国福利会上海国际少儿文化进修学校等单位，中国福利会上海国际少儿文化进修学校校长、教导主任介绍称：学校自2009年8月起向通用公司租借在中城大楼四楼D区518平方米左右的场地至今，学校一直支付力高公司物业费至2011年年底，后通用公司通知学校不要支付物业费给力高公司，中城大楼物业一直是力高公司在服务，学校水、电费也是支付给力高公司，不认识莘闵公司的工作人员，平时学校厕所、水龙头坏都是力高公司维修，力高公司很负责。本院认为，根据上述已经生效的民事判决认定力高公司在中城大楼有权收取截至2015年3月31日之前的物业服务费，结合本院于2015年7月、2015年11月对中城大楼现场勘查情况表明，力高公司于2015年3月之后至今仍持续为中城大楼提供了保安、保洁、停车管理、水电维修、电梯检验、电梯维保、消防、垃圾清运处理等物业服务。庭审中，莘闵公司、陈越对于中城大楼的物业服务单位力高公司自2015年3月31日之后并未出现变更、移交、退场等新的事实的表述一致，且原、被告均未提供原告于2015年3月31日之后为中城大楼提供物业服务的证据，可见有权收取中城大楼物业服务费的单位仍为实际履行物业服务的力高公司，故原告莘闵公司要求被告陈越支付2015年4月至2015年9月的物业服务费的诉讼请求，不具备事实依据和法律依据，本院不予支持。据此判决：原告莘闵公司要求被告陈越支付自2015年4月1日起至2015年9月30日止的物业服务费39,333.60元的诉讼请求，不予支持。”2016年5月23日，二中院对上述上诉人莘闵公司与被上诉人陈越的物业服务合同纠纷作出判决：驳回上诉，维持原判。2016年6月6日，陈越收到二中院的民事判决书。2016年6月30日，陈越向力高公司支付2015年4月1日至2016年3月31日的物业服务费78,667.20元。(三)2015年2月3日，由上海市特种设备监督检验技术研究所向力高公司(瑞金一路XXX号)出具的电梯定期《检验报告》，下次检验日期为2016年2月。2015年12月15日，力高公司向上海市黄浦区绿化和市容管理局财务结算中心支付生活垃圾处理费1－12月共计12,000元。2015年12月25日，上海新天地检测技术有限公司向委托单位力高公司就瑞金一路XXX号中城大楼的二次供水卫生检验出具《检验报告》。2016年2月24日，上海鑫特检验检测有限公司对使用单位力高公司(使用地点瑞金一路XXX号)出具电梯限速器整定《校验报告》，下次整定校验日期为2018年2月。2016年1月16日，上海新光工程技术有限公司就力高公司中城大楼的变配电站地址(瑞金一路XXX号)出具《变压器试验报告》。(四)2016年3月18日，上海市瑞金一路XXX号中城大楼5B(建筑面积为546.3平方米)的产权人变更登记为陈越、沈婷。以上事实，由(2015)黄浦民四(民)初字第1352号民事判决书、(2015)沪二中民二(民)终字第2312号民事判决书、(2015)黄浦民四(民)初字第3246号民事判决书、(2016)沪02民终1978号民事判决书、《检验报告》两份、《校验报告》、《变压器试验报告》、发票以及双方当事人的庭审陈述等证据证实。本院认为，2015年9月25日，二中院二审维持本院判决被告陈越向力高公司支付2013年4月至2015年3月的物业服务费，根据上述已经生效的民事判决认定力高公司在中城大楼于2015年3月之前有权收取物业服务费。2015年10月23日，原告莘闵公司向被告陈越主张2015年4月至2015年9月的物业服务费，而本案原告力高公司向被告陈越主张自2015年4月起的物业服务费进入本院诉前调解的日期为2016年3月9日，经一审、二审判决不支持莘闵公司向陈越主张上述期间物业服务费的民事判决书送达陈越的日期为2016年6月6月，故截止2016年6月6日之前被告陈越关于不知道应将2015年4月起的物业服务费支付哪家物业公司的抗辩，与莘闵公司正在提起的诉讼且判决尚未生效的状况相一致，因此，在莘闵公司向陈越主张物业费的判决未获支持的判决生效后的同月内，被告即向原告全额支付物业服务费，被告的支付前提和时间均妥当，并不存在恶意拖欠的故意。综上，中城大楼出现力高公司与莘闵公司两家物业公司并存的情况由来已久，当莘闵公司向被告陈越主张物业费的诉讼判决尚未生效之前，被告陈越暂缓向力高公司支付物业费，即使本案进入审理阶段亦应中止审理，故被告延付物业服务费的抗辩理由成立，本院予以采纳。鉴于被告对于2015年3月之后中城大楼未出现物业公司变更、撤离、移交的情况未提出异议，且在法院生效判决不支持莘闵公司向其主张物业服务费的民事判决书送达后的合理期间被告陈越已经向力高公司支付了2015年4月至2016年3月的物业服务费，故原告力高公司要求被告陈越支付物业服务费滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：对原告上海力高物业管理有限公司要求被告陈越支付滞纳金人民币66,808.13元的诉讼请求，不予支持。案件受理费人民币735.10元(原告已预缴)，由原告上海力高物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  冯丽娟二〇一六年十月十三日书记员  陈 颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……。