湖南省长沙市岳麓区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）岳民初字第07034号 原告黎XX。 委托代理人聂海平，北京盈科（长沙）律师事务所律师。 委托代理人彭芳梅，北京盈科（长沙）律师事务所律师。 被告湖南XX房地产开发有限公司,住所地长沙市岳麓区岳麓大道89号XX公寓5栋。 法定代表人黄宏暖，该公司董事长。 委托代理人李伟胜，该公司员工。 原告黎XX诉被告湖南XX房地产开发有限公司（以下简称“XX公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员肖必芳适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为适用普通程序，由审判员周赞担任审判长，与审判员肖必芳、人民陪审员朱彦琴组成合议庭进行了审理，书记员杨晓担任法庭记录。原告黎XX的委托代理人聂海平、被告XX公司的委托代理人李伟胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告黎XX诉称：2010年6月18日，原、被告签订了《长沙市商品房买卖合同》，约定被告向原告出售位于长沙市岳麓大道XX公寓第2栋N单元XX号房，房屋总价款为438794元。合同第十九条约定，在合同生效之日起120日内，原、被告双方应向长沙市房屋产权管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理申请的，原告可单方申请办理。被告应当在商品房交付使用后545日内，完成该栋房屋的初始登记。初始登记后185日内办妥原告方的房屋所有权证。办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。合同同时约定：如因被告方的责任，致使原告未能在约定的时间内办理上述登记和手续，原告不解除合同的，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依合同约定支付首付款，并付清了全部购房款438794元。在房屋交付之前原告办理了契税完税证，缴纳了物业维修基金。然而迄今为止，被告未依合同约定办理房屋所有权证。根据合同规定，被告未办理房屋所有权证已构成违约，应从2014年6月12日起向原告支付违约金，自2014年6月12日起被告每日向原告支付已付房价款万分之一（暂时计算至2015年8月31日），共计19526.33元。综上，被告的行为已经构成逾期办理房屋所有权证的严重违约，应当按照合同约定依法承担违约责任。为维护自身合法权益，故原告诉至人民法院，请求依法判令：一、被告为原告办理长沙市岳麓区岳麓大道XX公寓第2栋N单元XX号房的所有权证；2、被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金，自2014年6月12日起被告每日向原告支付已付房价款万分之一，计算至实际办妥房屋所有权证之日止，暂时计算至2015年8月31日的违约金为19526.33元；3、被告承担本案受理费等所有费用。 被告XX公司辩称：（一）原告与被告发生纠纷事出有因，同是刑事犯罪的受害者，被告现向法院申请中止本案的审理。因被告公司的原股东兼总经理伙同原财务负责人涉嫌合伙挪用公司巨额资金，直接导致公司资金链断裂，并产生公司XX项目一期工程烂尾且存在严重安全隐患，业主房屋产权证无法办理等一系列严重后果。经岳麓区公安机关侦查终结，原公司人员涉嫌挪用资金的犯罪行为事实清楚，证据确实，相关人员已被执行逮捕，并经岳麓区检察院向岳麓区人民法院提起公诉，正在人民法院审理阶段。鉴于被告公司原股东等涉嫌挪用公司巨额资金的犯罪行为，直接导致原、被告的诉讼纠纷，根据“先刑事，后民事”的审理原则，现向岳麓区人民法院申请中止审理本案。（二）XX项目办理房产证问题，已被纳入长沙市房产办证遗留问题处理。XX2#栋、4#栋、5#栋的房屋产权证的办理工作，涉及民生及社会维稳问题，引起了市、区政府的高度重视，现项目的办证工作已纳入长沙市房产办证遗留问题进行处理，目前正办理房屋的面积实测工作，后续正按政府要求处理。（三）原告主张的违约金计算不对及诉讼时效问题。按合同约定，原告应于2011年9月30日之前交房，约定的办理房屋权证时间应在2013年10月1日前；原告的主张均涉及到诉讼时效问题，应该只能计算起诉之日往前两年时间的逾期违约金。（四）违约金赔付比例过高。原告未能举证证明违约造成其实际损失情况，在无实际损失的情兄下，原告主张的违约金赔付过高。同时因被告实际处于破产状态，XX项目的重组及后续建设工作必须由第三方来完成，第三方明确表示无法承担赔付，若无人接手，XX项目将彻底烂尾，包括原告在内的所有业主共同利益将无法保障，势必引起更大的社会矛盾。故此，被告请求法院酌情确定违约金的赔付比例。 为支持其诉讼请求，原告黎XX向本院提交了如下证据： 证据一，商品房买卖合同，拟证明原、被告双方买卖房屋的事实。双方签订的是格式合同，合同是真实有效的，在合同生效之日起120日内，原、被告双方应该向长沙市房屋产权管理局办理合同备案和申请预告登记。被告应当在商品房交付使用后545日内，完成该栋房屋的初始登记。初始登记后185日内办妥原告方的房屋所有权证。办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。如因被告方的责任，致使原告未能在约定时间内办理上述登记和手续，原告不解除合同的，在本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，被告按日向原告支付已付价款的万分之一的违约金。 证据二，个人购房借款/担保合同、首付款证明、银行还贷款流水、物业维修基金、契税完税发票，拟证明原告方已经履行合同约定的义务，缴纳所有的购房款，并且原告方已经办理了契税完税凭证。 证据三，房屋交付使用记录，拟证明被告已经将房屋交付给原告使用。 为支持其答辩理由，被告XX公司向本院提交了如下证据： 证据一，长岳检刑刑诉[2015]X号《长沙市岳麓区人民检察院起诉书》，拟证明原、被告双方都是刑事犯罪的受害者。 证据二，长沙市岳麓区房产办证遗留问题协调工作小组《介绍信》，拟证明XX项目已经纳入市处遗留项目范围。 对原告提交的证据一至三，被告质证无异议，本院对原告所提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 对被告提交的证据一，原告质证对真实性、合法性无异议，关联性有异议；被告违约，以及其需要承担的违约责任与原告和本案无关。公司股东的挪用资金与逾期办证没有关系。原告是跟被告公司签订合同的，不是跟犯罪的股东签订的。被告股东的刑事犯罪不影响原告诉请的成立与履行。本院对该证据的真实性、合法性予以确认。对被告提交的证据二，原告质证对真实性、合法性无异议，关联性有异议；该证据可以证明房产办证纳入遗留项目，就是被告逾期办证的事实是存在的。被告迟延办证，现在又纳入遗留项目范围，可以看出逾期办证的原因不是政府原因导致的，而是被告自身的原因导致的。政府是为了保护业主的权利，积极督促被告办证。这不是被告可以为自己的违约行为进行抗辩的理由。原、被告签订的商品房买卖合同，是平等自愿的，但是该合同是开发商提供的格式合同，原告已经签字，所以原、被告都应该履行合同条款。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 根据上述确认的证据并结合当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2010年6月18日，原告黎XX与被告XX公司签订《长沙市商品房买卖合同》(合同编号：XD0903271601)及其附件。原告购买了被告开发的位于长沙市岳麓区岳麓大道89号XX公寓第2栋N单元XX号房。双方在合同中约定房屋总价款为438794元，交房时间为2011年6月30日前。合同第十九条约定：出卖人应在商品房交付使用后545日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后185日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：1、买受人解除合同……；2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金。该合同还就物业服务等问题进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，并交纳了契税、维修基金。2012年6月11日，被告将原告所购买的房屋交付给了原告。现涉案房屋尚未办理首次登记。 另查明，1、被告公司的总经理苏X于2014年4月18日因涉嫌合同诈骗罪被刑事拘留，同年5月26日因涉嫌挪用资金罪经岳麓区人民检察院批准逮捕；被告公司的副总经理陈xx于2014年5月15日因涉嫌挪用资金罪被刑事拘留，同年5月26日经岳麓区人民检察院批准逮捕；现该两人已被长沙市岳麓区人民检察院提起公诉，案件正在审理过程中。2、XX公寓2号栋、4号栋、5号栋住宅项目已纳入长沙市岳麓区房产办证遗留问题协调工作小组项目范围。3、根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神，自2016年9月9日，在芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记。 本院认为，本案的争议焦点为以下二个方面： 一、关于被告是否违约及本案是否应中止审理的问题。 原告黎XX与被告XX公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效；原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。被告未在合同约定的期限内为原告办理好不动产权属证书，应当承担违约责任。因政策调整，并考虑到本案涉案不动产的首次登记尚未办理，故本院确认被告应当在本判决生效之日起90日内将办理不动产首次登记需由出卖人提供的相关资料报不动产登记机关办理首次登记；在办理首次登记后30日内将原告所购位于长沙市岳麓区岳麓大道89号XX公寓第2栋N单元XX号商品房办理不动产转移登记至原告名下需由出卖人提供的相关资料报不动产登记机关为原告办理不动产权属证书。 对本案是否应当中止审理的问题，本院认为，原、被告之间的纠纷系因被告逾期办理房屋所有权证所导致，被告公司内部员工涉嫌经济犯罪与被告继续履行合同不具有关联性，不构成本案中止的法定事由，故对被告的该主张，本院不予采纳。 二、关于违约时间及违约金的计算问题。 依据合同约定，出卖人应在商品房交付使用后545日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后185日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。2012年6月11日，被告将原告所购买的房屋交付给原告，根据双方合同约定并考虑到政策调整，被告应当在2015年6月10日前为原告办理好所购房屋的不动产权属证书，据此，被告的违约时间应从2015年6月10日起算。 原告请求被告承担逾期办证所产生的违约金属于债权的范畴，应当受到两年诉讼时效的限制。本案中，原告主张逾期办理权属证书违约金的时间并未超过两年，故对被告的该主张，本院不予采纳。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告并没有提供任何证据证实因被告的逾期申请办理不动产权属证书的行为所造成的损失情况，现原告要求被告按照合同约定每日按已付房款万分之一的标准支付违约金，其诉请过分高于原告因此而造成的损失，对此应当予以酌减。本院综合原告因被告的违约行为可能造成的各项损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告应当给付原告因逾期办证已经发生的违约金为6661元。对于在判决生效以后仍然未履行的，本院将酌情依法予以约束。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下： 一、限被告湖南XX房地产开发有限公司在本判决生效之日起90日内将办理原告所购房屋所在栋的不动产首次登记需由出卖人提供的相关资料报不动产登记机关办理涉案不动产的首次登记；在办理首次登记后30日内将原告黎XX所购位于长沙市岳麓区岳麓大道89号XX公寓第2栋N单元XX号商品房办理不动产转移登记至原告名下需由出卖人提供的相关资料报不动产登记机关为原告办理不动产权属证书； 如被告湖南XX房地产开发有限公司未在本判决指定的期间履行上述义务，则限令被告湖南XX房地产开发有限公司在未履行上述义务之次日起至产权登记机关实际受理之日止每日按已付房款万分之零点五的标准向原告黎XX支付违约金； 二、被告湖南XX房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告黎XX支付违约金6661元； 三、驳回原告黎XX的其他诉讼请求。 本案案件受理费288元，由被告湖南XX房地产开发有限公司予以承担。 如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  周 赞 审 判 员  肖必芳 人民陪审员  朱彦琴 二〇一六年十月二十八日 书 记 员  杨 晓 附适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或旅行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方的违约金时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过程程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。