辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2941号上诉人（原审原告）：孙洪彩，女，1939年9月12日生，汉族，住辽宁省大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：刘士喜，辽宁一雷律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：于鑫淼，女，1979年6月14日生，汉族，大连鑫宏嘉德商贸有限公司财务人员，现住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：康文忠(于鑫淼丈夫)，男，1980年3月2日生，汉族，大连鑫宏嘉德商贸有限公司销售经理，现住辽宁省大连市甘井子区。原审第三人：夏远涛，女，1978年6月12日生，汉族，辽宁省大连市甘井子区1。原审第三人：张杰，女，1974年1月19日生，汉族，辽宁省大连市甘井子区2。委托诉讼代理人：郭会伟(张杰丈夫)，男，1972年2月16日出生，汉族，现大连市甘井子区2。原审第三人：杜园园，女，1988年3月8日生，汉族，河北省保定市竞秀区号。上诉人孙洪彩因与被上诉人于鑫淼、原审第三人夏远涛、张杰、杜园园房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院(2020)辽0212民初3159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙洪彩上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判支持上诉人一审全部诉讼请求或将本案发回重审；3、被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、上诉人与夏远涛之间没有出售和购买房屋的真实意思，夏远涛未支付购买房屋款。杜园园系夏远涛夫妻所开设公司的员工，其与夏远涛恶意串通侵害上诉人合法权益，所签订的房屋买卖合同应为无效。1、上诉人没有出售案涉房屋的真实意思。上诉人因案涉房屋存在银行贷款不能按时结清，夏远涛称能将贷款垫还再行贷出，双方间因此签订了代为偿还银行贷款和再行代为办理银行抵押房屋申请贷款的协议并进行了公证。同时在夏远涛要求下，上诉人又与同为夏远涛夫妻所开设公司员工的张杰签订了代为办理出售房屋的授权委托公证。该公证系因上诉人年老，以为是代为办理贷款的公证。在办理垫还贷款过程中，双方发生纠纷，夏远涛指使杜园园利用第二个代为出售房屋的公证书与其签订房屋买卖合同并进行过户登记。2、杜园园与夏远涛恶意串通侵害上诉人合法权益。张杰与杜园园均系夏远涛夫妻公司员工，二人又同时作为上诉人的受托人和转受托人，杜园园与夏远涛存在明显的恶意串通。依据《中华人民共和国民法典》第924条、927条等相关法律规定，受托人杜园园应当忠实、勤勉尽责履行受托事项。但杜园园在签订房屋买卖合同前后均未告知上诉人，严重背离受托人责任义务，未达到勤勉尽责的一般要求。杜园园受托事项为代为签署房屋买卖协议，委托书第6条又明确载明“受托人有权收取售房款”，杜园园在履行受托事务出售房屋办理过户登记过程中，故意放弃房产管理部门设置的资金监管环节，使夏远涛以买卖为名实则无偿取得案涉房屋。依据《民法典》规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。因此，杜园园代为与夏远涛签订的房屋买卖合同存在恶意串通，应为无效。二、被上诉人于鑫淼与夏远涛签订房屋买卖合同，于鑫淼作为二手房屋购买人未尽一般购房人应尽的注意义务，不是善意取得人，且其未支付购房款，存在恶意串通行为，应为无效。1、被上诉人于鑫淼作为二手房购买人未尽注意义务，不是善意购买人。上诉人持续居住在涉案房屋直至2020年8月，夏远涛在房屋过户后没有通知和要求上诉人腾房，被上诉人于鑫淼签订房屋买卖合同办理过户登记前，并未如一般二手房购买人一样实地查看房屋，了解房屋位置、结构、装饰装修及现居住状况，购买房屋办理过户登记后也同样未告知上诉人，未通知上诉人腾房。2、被上诉人于鑫淼同样未支付购房款，与夏远涛存在恶意串通行为。据被上诉人一审自述，其与夏远涛系同学关系，结合其购房前后迥异于普通购房者的行为，可以确信和有理由推定被上诉人完全知晓该房屋夏远涛未支付购房款及存在纠纷。3、被上诉人与夏远涛签订房屋买卖合同，交易价格为28万元，远低于房屋实际市场价格，也低于夏远涛购房合同价格的35万元，存在高价购买低价出售的行为，有悖常理。一审中，于鑫淼出具转账记录称系支付的购房款，但该款项支付时，夏远涛尚未取得涉案房屋，该笔款项不可能是购房款。三、张杰为逃脱自身责任，与杜园园签订转委托协议并公证，但仍应依法承担相应责任。于鑫淼辩称，被上诉人在房屋产权变更前已经与夏远涛和上诉人沟通过，过户完成后，被上诉人也不断与孙洪彩及其长子、三子沟通。但在这五年期间，孙洪彩以其大孙女办贷款出问题、怀孕、孙洪彩手术、孙洪彩长子手术、孙洪彩第三次做手术等一系列理由拖延不腾退房屋。实际上，在此之前，孙洪彩及其家人已经承诺用房款回购房屋，并承认案涉房屋产权属被上诉人。被上诉人始终考虑孙洪彩已经八十多岁，从未采取任何有可能造成老人身心健康的措施，一直心平气和的与其沟通，直至2020年8月，被上诉人出现重大财务危机，必须收回该房产变现偿还多家银行欠款，否则将被多家银行机构起诉受到严重处罚，才采取换锁、入住协商等方式合理收回自己的房产。于鑫淼确与夏远涛是大学同学，2014年以资金出借方式借给夏远涛钱，2015年夏远涛无力偿还，被上诉人经与旅顺口区房产部门核实房屋权属，并与对方沟通，在无奈的情况下，进行了房屋过户。案涉房屋价格28万元是经旅顺口区房产部门评估的纳税价格，真实的交易价格是35万元。张杰述称，张杰不承担任何责任，根据2013年10月6日和2014年7月8日的合同，张杰的行为合法有效。张杰不存在与夏远涛、杜园园的串通行为。夏远涛、杜园园未到庭，亦未提交书面答辩意见。孙洪彩向一审法院起诉请求：l、判令杜园园与夏远涛签署的房地产买卖合同无效,夏远涛与于鑫淼签署的房地产买卖合同无效;2、判令被告于鑫淼协助原告办理大连市旅顺口区长兴街三巷3-1号2-2房屋更名过户登记,将房屋恢复登记在原告名下。3、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年11月6日,原告孙洪彩出具两份委托书,委托人为孙洪彩,受托人为张杰,其中第一份委托书内容为:“我本人自1998年3月6日丧偶后至今未在任何地方以任何形式与他人登记结婚。位大连市旅顺口区),建筑面积:59.77平方米,房屋所有权证编号大房权证旅私字第××号号设计用途为住宅的房产是我个人的财产,无共有人。现以我本人的名义,在本人合法的权利范围内委托受托人在以下范围内行使权利:1、偿还相关债权人贷款、与债权人及保险公司结算,办理和领取所有权证(他项权利证书)及相关的撤销抵押登记手续;2、向房屋抵押管理部门申请撤销该房屋的抵押登记,领取所有权证;3、以上述房产再向银行(个人)抵押借(贷)款,签订借(贷)款合同,办理抵押登记,领取房屋所有权证(他项权利证),代领银行贷款(开户、转款);4、在委托期限内如遇该房屋动迁,受托人有权代理委托人办理相关手续,领取动迁补偿金或办理动迁回迁安置手续:5、以及与之相关的其他事宜。受托人在办理上述事宜过程中所签署的一切法律文件,委托人均予以承认,受托人有转委权。委托期限:至上述委托事务完毕,委托终止。”原告孙洪彩在委托人处签字按印。第二份委托书的内容为:“我本人自1998年3月6日丧偶后至今未在任何地方以任何形式与他人登记结婚。位大连市旅顺口区),建筑面积:59.77平方米,房屋所有权证编号大房权证旅私字第××号号设计用途为住宅的房产是我个人的财产,无共有人。现以我本人的名义，在本人合法的权利范围内委托受托人在以下范围内行使权利:1、偿还相关债权人借款、代领保险退费、注销抵押登记,办理和领取所有权证(他项权利证书);2、上述房产出售给夏远涛(公民身份号码2102221978××××××××4),与买受人签订《房地产买卖合同)》及相关协议,办理该房屋的报税、转籍过户、交接、维修基金过户及开取本人的查询婚姻登记记录证明等事宜;3、如买方贷款,有权协助买方办理银行贷款手续;协助买方履行房产的抵押登记;4、受托人有权接受登记机构的询问、提交登记申请和资料、在相关登记文书上签字、捺指印;并有权调取该房屋的相关档案及信息。5、如上述房屋地址与实际行政地址不符,受托人有权办理该房屋的地址变更及领证事宜;6、受托人有权收取售房款,并有权选择收款方式,如资金监管、解冻、开户（有权设置密码）、转款的方式或直接收款的方式等;7、在委托期限内如遇该房屋动迁,受托人有权代理委托人办理相关手续,领取动迁补偿金或办理动迁迁安置手续、领取遮光补偿;8、以及与之相关的其他事宜,如水、电、煤气、有线电视过户等。受托人在办理上述事宜过程中所签署的一切法律文件,委托人均予以承认。受托人有转委权。委托期限:一年。”原告孙洪彩在委托人处签字按印。同日,原告孙洪彩到大连市公证处对该两份委托书申请公证。大连市公证处分别以(2013)大证民字第64833号、(2013)大证民字第64834号公证书对原告孙洪彩的上述委托行为进行公证。第三人张杰依其享有的转委权于2014年7月8日出具两份委托书,委托人为张杰,受托人为杜园园。其中第一份委托书内容为:“位大连市旅顺口区),建筑面积:59.77平方米,权证号大房权证旅私字第××号号设计用途为住宅的房产是孙洪彩的个人财产,无共有人。产权人委托我出售上述房产。现依据其委托书,我转委托受托人代办如下事宜:1、偿还相关债权人贷款、与债权人及保险公司结算,办理和领取所有权证(他项权利证书)及相关的撤销抵押登记手续;2、向房屋抵押管理部门申请撤销该房屋的抵押登记,领取所有权证;3、以上述房产再向银行(个人)抵押借(贷)款,签订借(贷)款合同,办理抵押登记,领取房屋所有权证(他项权利证),代领银行贷款(开户、转款);4、在委托期限内如遇该房屋动迁,受托人有权代理委托人办理相关手续,领取动迁补偿金或办理动迁迁安置手续;5、以及与之相关的其他事宜。转委托代理人在办理上述事项过程中所签署的相关法律文件,转委托人均子以承认,转委托代理人无转委权。委托期限:在原委托书的委托期限内完成代理事务,委托期限终止。”第三人张杰在委托人处签字按印。第二份委托书的内容为:“位大连市旅顺口区),建筑面积:59.77平方米,权证号大房权证旅私字第××号号设计用途为住宅的房产是孙洪彩的个人财产,无共有人。产权人委托我出售上述房产。现依据其委托书,我转委托受托人代办如下事宜:1、偿还相关债权人借款、代领保险退费、注销抵押登记,领取所有权证(他项权利证书);2、上述房产出售给夏远涛(公民身份号码2102221978××××××××4),与买受人签订《房地产买卖合同》及相关协议,办理该房屋的报税、转籍过户、交接、维修基金过户及开取本人的查询婚姻登记记录证明等事宜;3、如买方贷款,有权协助买方办理银行贷款手续;协助买方履行房产的抵押登记;4、受托人有权接受登记机构的询问、提交登记申请和资料、在相关登记文书上签字、捺指印;并有权调取该房屋的相关档案及信息。5、如上述房屋地址与实际行政地址不符,受托人有权办理该房屋的地址变更及领证事宜;6、受托人有权收取售房款,并有权选择收款方武,如资金监管、解冻、开户(有权设置密码)、转款的方式或直接收款的方式等;7、在委托期限内如遇该房屋动迁,受托人有权代理委托人办理相关手续,领取动迁补偿金或办理动迁回迁安置手续、领取遮光补偿;8、以及与之相关的其他事宜,如水、电、煤气、有线电视过户等。转委托代理人在办理上述事项过程中所签署的相关法律文件,转委托人均予以承认。转委托代理人无转委权。委托期限:在原委托书的委托期限内完成代理事务,委托期限终止。”第三人张杰在委托人处签字按印。同日,第三人张杰到大连市公证处对该两份委托书申请公证。大连市公证处分别以(2014)大证民字第33388号、(2014)大证民字第33389号公证书对第三人张杰的上述委托行为进行公证。庭审中,原告称案涉房屋在其名下时,在银行办理了贷款50万元,并以该房屋办理了抵押登记。后由第三人夏远涛替原告孙洪彩实际垫还了上述银行贷款。2014年11月3日,第三人杜园园作为原告孙洪彩(卖方甲方)的委托代理人以原告孙洪彩的名义与第三人夏远涛(买方乙方)签订《房屋买卖契约书》,契约书约定甲方自愿将坐落在旅顺×号房屋,建筑面积:59.77平方米,房屋权属证号19××711出售给乙方,房屋价款350,000元??。后第三人夏远涛缴纳了房屋买卖的相关税费、住宅专项维修资金。2014年11月6日,案涉房屋从原告孙洪彩名下过户登记至第三人夏远涛名下(房屋所有权证号20××47)。2015年6月17日,第三人夏远涛(卖方甲方)与被告于鑫淼(买方乙方)签订《房屋买卖契约书》,契约书约定甲方自愿将坐落在旅顺口区房屋,建筑面积:59.77平方米,房屋权属证号:20××47出售给乙方,房屋价款280,000元??。后被告于鑫淼缴纳了房屋买卖的相关税费、住宅专项维修资金。现案涉房屋权属登记在被告于鑫淼名下,并自2020年9月始于鑫淼实际占有该房屋。另查,2014年7月22日,被告于鑫淼通过手机银行、网银转账向第三人夏远涛分别转账10万元、10万元、5万元,2014年8月27日,被告于鑫淼通过手机银行向第三人夏远涛分别转账5万元、5万元。庭审中,被告于鑫淼称上述转账实际系第三人夏远涛向其借款,后来第三人夏远涛无力偿还,故以案涉房屋抵顶借款,实际抵顶了45万元,但为了省税,房屋买卖契约书里写的28万元。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告孙洪彩与第三人张杰在本案中系委托关系,第三人张杰与第三人杜园园系转委托关系,第三人张杰接受原告孙洪彩的委托并经原告孙洪彩同意,转委托第三人杜园园将原告孙洪彩所有的位于旅顺口区房屋出售给第三人夏远涛,原告孙洪彩的委托行为是其真实意思表示,第三人杜园园与第三人夏远涛签订的房屋买卖契约书,并办理房屋过户登记手续,是第三人杜园园在接受委托并在委托权限内代原告孙洪彩处理委托事务,该房屋买卖契约书的签订应视为原告孙洪彩与第三人夏远涛的真实意思表示,是合法有效的合同,并不存在合同无效的情形;第三人夏远涛在取得案涉房屋所有权后,对该房屋享有占有、使用和处分的权利,第三人夏远涛于2015年6月17日与被告于鑫淼签订房屋买卖契约书,将案涉房屋出售给被告于鑫淼,是第三人夏远涛对自己所有的财产做出的处分,夏远涛与于鑫淼签订的房屋买卖契约书是夏远涛和于鑫淼二人的真实意思表示,并未损害原告的利益.是有效的合同。故对原告的诉讼请求因无事实和法律依据,一审法院不予支持。据此，一审法院判决:驳回原告孙洪彩的全部诉讼请求。案件受理费100元,保全费2670元,合计2770元,由原告孙洪彩负担。二审中，被上诉人提交视频资料，拟证明双方就案涉房屋一直在沟通腾退或由上诉人回购。上诉人质证认为：1、对该证据合法性不予认可，该证据没有原始载体，不排除有删减；2、该视频第6分钟之后的内容可以证明本案并无真实的房屋买卖关系。鉴于该证据不属于新证据，上诉人明确表示不认可且被上诉人在一审阶段只是自以为不重要便不向法庭提举，本院对此证据不予采纳。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，上诉人孙洪彩作为成年人，具有完全的民事行为能力，可以独立实施民事法律行为。其与原审第三人张杰在本案中建立委托关系同时授权张杰可以转委托受托事项并以公证的方式予以确认,系其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。原审第三人张杰接受上诉人孙洪彩的委托并经其同意,转委托原审第三人杜园园将上诉人孙洪彩所有的位于旅顺口区房屋出售给原审第三人夏远涛,并办理房屋过户登记手续,是原审第三人杜园园在接受委托并在委托权限内代上诉人孙洪彩处理委托事务,该房屋买卖契约书的签订应视为上诉人孙洪彩与原审第三人夏远涛的真实意思表示,是合法有效的合同;原审第三人夏远涛在取得案涉房屋所有权后,于2015年6月17日与被上诉人于鑫淼签订房屋买卖契约书,将案涉房屋出售给被上诉人于鑫淼,并办理房屋过户登记手续并不违反相关法律规定，故一审判决驳回上诉人的诉讼请求，符合法律规定并无不当。上诉人的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人孙洪彩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人孙洪彩负担。本判决为终审判决。审判长  唐庆福审判员  王 亮审判员  范瑞瑶二〇二一年五月十七日书记员  王如琪