三亚市城郊人民法院 民 事 判 决 书 (2016)琼0271民初4330号 原告朱某贵。 委托代理人邢某诗。 被告赵某义。 被告海南兆丰典当有限责任公司。原住所地三亚市天涯区吉祥街168号。现下落不明。 法定代表人赵生义，该司经理。 原告朱某贵诉被告赵某义、海南兆丰典当有限责任公司（以下简称兆丰典当公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月26日立案受理后，依法由审判员谭光华独任审判。因被告赵某义、兆丰典当公司下落不明，本院公告送达。本案转为普通程序审理，依法组成合议庭，于同年10月25日公开开庭进行了审理。原告朱某贵的委托代理人邢某诗到庭参加诉讼。被告赵某义、兆丰典当公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案缺席审理。本案现已审理终结。 原告朱某贵诉称：2013年7月2日,赵某义和兆丰典当公司与我签订《房屋租赁合同》，约定：我同意将坐落于三亚市解放三路与吉祥路交叉口的泰源综合楼首层两间铺面110号、111号(约150平方米)现状房屋出租给被告作为经商使用；租赁期限八年，即从2013年7月3日至2021年7月3日止；第一年、第二年租金分别为38.4万，第三年起租金每年递增5%；合同签订之日，被告向我交付5万元作为履约保证金；自合同签订之日起，租赁房屋装修期限为20天，该装修期内我不计算收取被告的租金，租赁期满时被告无违约或损坏铺面的前提下，我归还被告履约保证金；被告必须依约缴付租金，如有拖欠租金，每天按月租金额10%加收滞纳金，如拖欠超出7日，我有权收回房屋，并有权拒绝返还履约保证金，该租赁合同自然解除终止；任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任方交付违约金给守约方，并依法承担违约造成的经济损失赔偿责任。按照合同第三条规定：被告在2015年10月28日前就应交清2015年7月23日至10月23日这一季度的租金共计100800元（33600元/月×3月），我多次电话向被告催缴，被告一直答应表示尽快支付租金，但自2015年7月23日起至2016年5月23日的租金至今未交。按合同第十条规定被告已违约，由于被告违约至今拖欠租金33.6万元(从2Ol5年7月23日至2016年5月23日计10个月)、违约金5万元、滞纳金363216.70元[(100800元×1%)×(300-90)天+(100800元×1％)×(300-180)天+(100800元×1%)×(300-270)天+33600×1%×1天]，被告违约给我造成很大经济损失。为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，请求法院确认双方签订的房屋租赁合同的法律效力，判令被告履行合同支付所欠租金、违约金、滞纳金，同时按照《中华人民共和国合同法》第九十四条终止合同。向法院起诉，请求依法判决被告履行合同，付清租金33.6万元(月租金33600元×10个月)，违约金5万元(原保证金)，滞纳金30万元；终止合同；诉讼费用由被告负担。 被告赵某义、兆丰典当公司未到庭参加诉讼，也未提出书面答辩意见。 经审理查明：2013年7月2日,三亚泰源实业有限公司的法定代表人朱某贵与兆丰典当公司签订一份《房屋租赁合同》，约定：朱某贵同意将坐落于三亚市解放三路与吉祥路交叉口的泰源综合楼首层两间铺面110号、111号(约150平方米)现状房屋出租给兆丰典当公司作为经商使用（注：房屋现有装修及设施、设备，墙壁、门窗完好，铺地砖，通水电，门前场地完好。归还房屋以现状为依据）；租赁期限八年，即从2013年7月3日至2021年7月3日止；第一年每月两间铺面租金为3.2万元，第一年租金共计38.4万元，租金按季度(每三个月)结算支付，第一期租金为9.6万元于合同签订之日付给朱某贵，以后兆丰典当公司须在下一期(季度)前5天内付给朱某贵下一期(季度)的租金，以此类推支付租金，并由朱某贵出具收据为凭；双方关于租金计算及租金递增明确约定，房屋租金第一年、第二年租金分别为38.4万，第三年起租金每年递增5%，该租金未包含计算收取的房屋出租税在内，即兆丰典当公司支付的房屋租金为不含税租金，房屋租赁出租税由兆丰典当公司自行交付承担；合同签订之日，兆丰典当公司向朱某贵交付5万元作为履约保证金；自合同签订之日起，租赁房屋装修期限为20天，该装修期内朱某贵不计算收取兆丰典当公司的租金，租赁期满时兆丰典当公司无违约或损坏铺面的前提下，朱某贵归还履约保证金，在任何情况下，兆丰典当公司都不能将履约保证金转换为房屋租金；兆丰典当公司必须依约缴付租金，如有拖欠租金，每天按月租金额10%加收滞纳金，如拖欠超出7日，朱某贵有权收回房屋，并有权拒绝返还履约保证金，该租赁合同自然解除终止；租赁期间，兆丰典当公司未经朱某贵同意，不得将房屋转租、转让、转借、擅自调换使用及拖欠租金，否则视为兆丰典当公司违约，租赁期满或违约自然解除终止合同时，兆丰典当公司须在1O天内清理租赁房屋归还给朱某贵，若逾期未搬迁完毕，则滞留物视为兆丰典当公司放弃所有权，全部归朱某贵处置；任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任方交付违约金给守约方，并依法承担违约造成的经济损失赔偿责任；本合同自双方签字之日起生效履行。合同签订后，朱某贵将出租的铺面交付兆丰典当公司使用。兆丰典当公司自2015年7月23日开始欠朱某贵的租金未付，至2016年5月22日共计拖欠租金33.6万元。经朱某贵追讨后，兆丰典当公司未付款。后兆丰典当公司离开租赁铺面下落不明。朱某贵遂向本院起诉。在诉讼中，朱某贵撤回了要求兆丰典当公司支付违约金5万元的诉求。 另查明，2004年8月10日，三亚市人民政府颁发三土房（2004）字第XXXX号《土地房屋权证》，载明：权利人三亚泰源实业有限公司，房屋名称泰源综合楼，座落三亚市河西区解放路，建筑面积5087.14平方米，六层。涉案铺面位于泰源综合楼首层10号、11号房屋。朱某贵系三亚泰源实业有限公司的法定代表人。 以上事实有《房屋租赁合同》、三土房（2004）字第2552号《土地房屋权证》、营业执照、证明及当事人的陈述等材料佐证，足以认定。 本院认为：朱某贵与兆丰典当公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效，双方应严格遵照履行。兆丰典当公司在履行合同中，未按合同约定的期限的向朱某贵支付房屋租金，造成拖欠朱某贵租金33.6万元，其行为已构成违约，朱某贵依约解除合同的条件已成就。朱某贵诉求解除与兆丰典当公司签订的《房屋租赁合同》，符合合同约定，本院予以采纳。同时朱某贵诉求兆丰典当公司支付尚欠租金33.6万元及延付租金的滞纳金有事实和合同根据，本院予以支持。但朱某贵诉求的滞纳金明显过高。本案中，兆丰典当公司未向朱某贵付清租金构成了违约，显而易见造成朱某贵的实际损失就是资金被占用的利息损失，此外朱某贵未举出证据证明其确有其他损失的存在，因此，朱某贵诉求滞纳金以每天按月租金额10%计算过分高于实际损失，本院不予采纳，应予调整。滞纳金的计算比例应调整为按中国人民银行规定的同期贷款利率基础上增加30%的利率进行计算支付。赵某义在合同上签章是作为兆丰典当公司的法定代表人履行职务行为，不是作为个人行为，故赵某义不是合同的签订主体，不应承担合同的权利义务，应由合同的签订方兆丰典当公司承担合同的权利义务。因此朱某贵诉求赵某义承担支付租金的合同责任没有法律依据，本院不予支持。由于朱某贵已撤回了要求兆丰典当公司支付违约金5万元的诉求，因此对该诉求本院不予审理。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定,判决如下: 一、解除原告朱某贵与被告海南兆丰典当有限责任公司于2013年7月2日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告海南兆丰典当有限责任公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱某贵支付尚欠房屋租金33.6万元（该租金从2015年7月23日计至2016年5月22日止，按33600元/月计算）并支付滞纳金（从2015年10月28日起按租金100800元为基数，从2016年1月28日起按租金100800元为基数，从2016年4月28日起按租金100800元为基数，从2016年5月28日起按租金33600元为基数分别计算至付清租金之日止，以中国人民银行规定的同期贷款年利率基础上增加30%为利率分别计算）； 三、驳回原告朱某贵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费10660元（原告已预缴）,由被告兆丰典当公司负担5998元，原告朱某贵负担3885元，退还原告朱某贵777元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。 审判长谭光华 人民陪审员  赵明敬 人民陪审员  张跃忠 v5s9749walnva7ots8 二〇一六年十月二十七日 书 记 员  吴浩艺 附相关法律条文: 1、《中华人民共和国民法通则》 第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。 第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。 …… 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 2、《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 …… 第九十三条…… 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 3、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 5、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。     没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第六十三条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。