广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3835号上诉人（原审原告）：刘志雄（曾用名：刘智雄），男，1964年12月16日出生，汉族，住广州市从化区，委托诉讼代理人：刘捷茹，系刘志雄的女儿。上诉人（原审被告）：广州云星房地产开发集团有限公司（曾用名：广州云星实业总公司），住所地：广州市从化江埔街沿江南路115号203，统一社会信用代码：91440101191280235P。法定代表人：潘伟明。委托诉讼代理人：邝灼枢、黄诗韵，均系广东广从律师事务所律师。上诉人刘志雄因与上诉人广州云星房地产开发集团有限公司（以下简称云星公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2020）粤0117民初5323号民事判决，向本院提起上诉，根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点方案》《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，本院为改革试点单位，本案依法适用独任制进行审理，现已审理终结。刘志雄上诉请求：1.撤销广东省广州市从化区人民法院（2020）粤0117民初5323号民事判决；2.对案件依法重新审理，进行改判；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、我方为买方，已经按照合同约定履行房款付款义务，开发商应当履行办理房产证义务。房地产开发商不仅要履行交付房屋占有、使用权的义务，更重要的是按照合同约定或法定日期履行办理房产过户登记的义务，出卖人不按约定或法定期限履行办证义务的，应承担相应的违约责任。我方多次联系云星公司，但对方都不予理会，还将我拉入黑名单，因此我方没有过错，应由云星公司承担全部违约责任。二、对于判决书第8页该标准低于法律规定的同期中国人民银行逾期贷款利息标准。一审我方没有按照中国人民银行逾期贷款最新LPR方式来计算，请二审法官予以改判。按照中国人民银行逾期贷款利息LPR为4.65，上浮50％计算：4.65×1.5=6.975％，年利率为6.975％，日利率为：6.975％／360=0.019375％。自房屋交付之日起一年后即1999年3月31日开始计算。违约金以已付房款73506.6为基数，73506.6元×0.019375％×7935日=113009.5元。三、我方多次上门催促其早日办理房屋所有权证，至今日，开发商一直以种种原因拖延办理。合同表明我方只付税费，并没有指明产生的滞纳金需我方支付，我方认为开发商没有为我方办理房产证，除税费外产生的其余费用均由开发商支付。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求贵院依法查清事实，支持上诉人的诉讼请求。云星公司针对刘志雄的上诉请求辩称：我方不同意上诉人的上诉请求，要求驳回刘志雄的诉讼请求。对于撤销一审判决，我方的上诉请求也是要求撤销的，所以这个没有意见。对于刘志雄认为办证的义务应该是云星公司负担这一点不予认同，根据《城市房地产经营管理条例》第32条的规定，办证的义务应该是属于房屋购买人即刘志雄，云星公司只具有协助义务。对于刘志雄要求按中国人民银行逾期贷款利率计算违约金，我方认为刘志雄在一审要求按照已付房款74340元的万分之一计算，二审又提出不同要求不符合法律规定。没有办理涉案商铺的产权证，主要是由于刘志雄怠于办证造成的，跟云星公司并无关联。其他意见详见我方上诉状。云星公司上诉请求：1.撤销（2020）粤0117民初5323号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、依据《城市房地产经营管理条例》第三十二条规定，被上诉人为办理涉案商铺产权证的义务人，上诉人只负协助义务。二、上诉人的协助义务主要是提供办理产权证所需的必要的证明文件。在本案中，办理涉案商铺所需的证明文件，上诉人都已经办理完毕，涉案商铺所在的C幢大楼的其他商铺都已经办理产权证。三、被上诉人怠于办证的行为导致涉案商铺至今未办理产权证。被上诉人于1999年3月31日起可向相关部门申请办理涉案商铺的产权证，可要求上诉人提供办理涉案商铺产权证必要的证明文件，但由于被上诉人认为办理产权证的义务人是上诉人，所以一直怠于办理涉案商铺的产权证，导致至今未办理涉案商铺的产权证。四、被上诉人未提供证据证明上诉人未履行协助义务，应承担举证不能的不利后果。一审判决以上诉人并未向法院提交证据证实已将相关办证资料提交给被上诉人为由，从而认定上诉人没有履行协助义务是错误的，加重了上诉人的举证责任。五、一审判决程序错误，剥夺了上诉人的举证权利。在本案中，被上诉人原诉讼请求没有要求上诉人支付违约金。在举证期限届满后，在一审法庭调查时，被上诉人才当庭提出增加要求上诉人支付违约金的诉讼请求。一审法院在没有给予上诉人适当的答辩期，没有重新指定举证期限的情况下直接审理、判决该诉讼请求，明显剥夺上诉人的举证权利。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法，请求二审法院依法改判。刘志雄针对云星公司的上诉请求辩称：跟上诉状意见一致。另外，对方称我方怠于办证，但我方至今没有收到开发商要我们办证的通知。12月到现在，我们一直催促他们帮忙办理，但没有得到任何的回复。刘志雄向一审法院提出以下诉讼请求：1、请求法院判令云星公司立即为刘志雄办理从x号铺房屋所有权证；2、请求法院判令云星公司承担本案诉讼费用。刘志雄庭审中增加诉讼请求：3、请求法院依法判令被申请人广州云星实业有限公司支付申请人刘志雄，逾期办理产权证违约金（从1998年6月30日起按每日已付房款74340元的万分之一计算至实际交付办理产权证登记的有关文书之日止），并在2020年12月21日庭询中明确其起诉的被告为广州云星实业总公司即广州云星房地产开发集团有限公司，广州云星房地产开发集团有限公司对此无异议。庭后，刘志雄以书面形式向一审法院申请撤回第1项诉讼请求。一审法院经审理查明：1998年3月31日，广州云星实业总公司（甲方）与刘智雄（乙方）签订《预售商品房合同》，约定刘智雄购买广州云星实业总公司开发的坐落于从化市街口镇××关××商住楼××108铺。商品房建筑面积为40.837平方米，单价为壹仟捌佰元/平方米，合计金额为柒万叁仟伍佰零陆元整。付款方式为签订购买商品房合同时付73506元。《预售商品房合同》第十条约定：1、商品房交付之日起一年内由甲方代乙方到房管局办理产权证，办理产权证的税费由乙方支付，甲方收取每户200元资料费。2、自行办理者则由甲方在壹年内提供有关办证资料，其办理产权证的税费由乙方支付，甲方收取每户200元资料费。《预售商品房合同》合同尾部广州云星实业总公司经办人处有朱x签名。后，该《预售商品房合同》在广东省公证处公证，但《公证书》首页《证明书》上没有广州云星实业总公司代表及刘智雄签名，亦无公证员签名。1998年3月31日，广州云星实业总公司与刘智雄签订《云星公司商品房移交（结算）补充协议》，主要内容为：关围商住楼C座，购方姓名为刘智雄，原预售商品房建筑面积（含分摊）41.3平方米，单价1800元，合计总房款74340元，已收74340元。实际商品房建筑面积（含分摊）40.837平方米，总款73506.6元。应退833.4元。另，收卷闸门、卫生间款半价2600元，水电保证金300元。原卷闸门、卫生间款5200元，经公司同意收半价2600元。同日，广州云星实业总公司出具2份《收据》，内容分别为：“今收到关围C座108商铺刘智雄交来门、卫生间款半价2600元，冲减多收面积款833元。实收1767元。”、“今收到关围C座108商铺刘智雄交来水电押金300元。”同日，朱x向温主任出具“关围C座108铺刘智雄已办交楼手续，请发给门匙。”为证明刘志雄为本案适格原告，刘智雄提交广州市公安局从化区分局河西派出所《户籍证明》，内容为：兹有辖区内街口街新城中路53号之五居民刘志雄，男，身份证号码：。经查旧户籍底册，刘志雄曾登记为刘智雄。根据广州云星房地产开发集团有限公司工商登记信息查明，广州云星房地产开发集团有限公司曾用名为广州云星实业总公司。庭审中，广州云星房地产开发集团有限公司与刘志雄均确认涉案房屋总价款为73506.6元，确认广州云星房地产开发集团有限公司于签订合同当日即1998年3月31日交付涉案房屋给刘智雄。2020年11月16日，一审法院根据刘志雄提供的涉案商铺现地址名称即广州市x号，向广州市规划和自然资源局从化分局发函，询问以下问题：1、位于广州市x号（原地址：从化市街口镇××关××商住楼××108号）商铺是否已办理大确权？是否已经办理不动产权证？若未确权未办理不动产权证，原因是什么？2、位于广州市x号（原地址：从化市街口镇××关××商住楼××108号）商铺是否可以办理不动产权证？5、位于广州市从化区塘圈路一巷即x幢首层的其他商铺是否均已办理不动产权证？2020年12月2日，广州市规划和自然资源局从化分局回函内容如下：一、经查档，广州云星实业有限公司所属的关围商住楼C幢已办理首次登记（大确权）。从化市街口镇塘圈路一巷17号已办理房地产权证，证号为粤房地证字第××号，权利人为从化市城郊镇城郊村第六经济合作社。2、经查阅档案资料，x商铺未办证，其余商铺均已办证。2020年12月14日，广州市规划和自然资源局从化分局对回函补充说明如下：经查档，从化市街口镇塘圈路一巷17号已办理房地产权证，证号为粤房地证字第××号，权利人为从化市城郊镇城郊村第六经济合作社，建筑面积为119.86平方米；从化市街口镇××关××商住楼××108号无不动产登记记录。经查阅档案资料，无相关资料能证明从化市x号与从化市街口镇××关××商住楼××108号为同一房产。2020年12月21日庭询中，刘志雄、云星公司均确认涉案房产已办理大确权。一审法院认为，本案立案案由为商品房预售合同纠纷，但庭审中，刘志雄、云星公司双方均确认刘志雄购买的房屋为云星公司已建好的现房，故，本案案由应为商品房销售合同纠纷。刘志雄与刘智雄为同一人，广州云星房地产开发集团有限公司曾用名为广州云星实业总公司，均为本案适格原、被告。本案争议焦点为云星公司应否向刘志雄支付逾期办证违约金。一审法院认为，根据规划局回函广州云星实业有限公司所属的关围商住楼C幢已办理首次登记（大确权），但规划局并未查询到涉案××街口镇××关××商住楼××号的不动产登记记录。刘志雄、云星公司签订的《预售商品房合同》中虽未明确约定由云星公司代为办理产权证，但云星公司仍负有协助义务。云星公司应当在合理期限内办理初始登记，并将办理所有权转移登记所需要的材料提交登记机关，依照合同约定或者其他合理方式告知刘志雄可以自行申请办理房屋所有权转移登记，并提供办证资料给刘志雄。本案中，云星公司并未向一审法院提交证据证实其已履行将相关办证资料提交给刘志雄并通知刘志雄办证的义务，云星公司的行为导致刘志雄无法在收楼后的合理期限内办理产权证，应当承担逾期办证的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，结合本案，双方在《预售商品房合同》中并未约定办理房屋所有权登记的日期，也未明确约定由刘志雄自行办理产权证还是由云星公司代为办理产权证，亦未明确约定逾期办证的违约责任，本案中虽涉案商铺为已竣工验收的商铺，但结合《预售商品房合同》中有关云星公司代为办证的期限为房屋交付之日起一年，刘志雄自行办证由云星公司在壹年内提供有关办证资料的约定，一审法院酌定，违约金以已付房款73506.6元为基数，自房屋交付之日起一年后即1999年3月31日开始计算。刘志雄并未向一审法院提交证据证实其因云星公司逾期办证产生的损失，刘志雄主张按日万分之一标准计付违约金，该标准低于法律规定的同期中国人民银行逾期贷款利息标准，一审法院予以采纳。因刘志雄办理房产证时间的不确定性，一审法院酌定违约金暂计至起诉之日为57879.10元。虽云星公司未向刘志雄提供办证资料及履行告知义务，但涉案房屋长达二十余年未办证，且涉案房屋所在之楼仅有刘志雄商铺未办证，刘志雄亦有及时向云星公司索取相关办证材料防止损失扩大的义务，刘志雄并未向一审法院提交证据证实合同约定的一年期届满后，其及时要求云星公司提供办证资料。综合全案基本情况，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定，云星公司向刘志雄支付逾期办证违约金40515.37元（57879.10元×70%）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、广州云星房地产开发集团有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向刘志雄支付逾期办证违约金40515.37元；二、驳回刘志雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费829元由广州云星房地产开发集团有限公司负担。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据诉辩双方意见，二审争议的焦点在于，1.云星公司应否承担逾期办证的违约责任及违约金计算的标准；2.一审法院审理程序问题。云星公司和刘志雄签订涉案商品房买卖合同合法有效，双方均无异议，本院予以确认。根据合同第十条约定，办理产权证有云星公司代办产权证或者由云星公司提供办证资料后，业主自行办理两种情形。根据上述约定，无论是自办还是代办，其前提在于云星公司提供相关办证资料。从现有证据及云星公司在一审庭审的陈述可知，涉案商铺至今未能办证系因房管局缺少涉案商铺的相关资料以及涉案商铺现地址与合同地址不一致等原因，且云星公司未能提供证据证实涉案房产出售给刘志雄后在房管局进行了备案等，导致刘志雄自行办证亦客观不能，云星公司自认不能提供证据证实已通知刘志雄办证并提供相关办证资料，故一审认定云星公司应承担逾期办证的责任，符合合同约定，本院予以维持，云星公司辩称不应承担违约责任的意见，不予采纳。一审根据合同的约定及刘志雄并未提供证据证实其实际的损失，以刘志雄在本案中所主张按日万分之一标准计付违约金，并无不当，这亦是对自身权利的处分，刘志雄在二审要求调整未能提供充分依据，不应采纳。同时，一审考虑涉案房屋长达二十余年未办证，且涉案房屋所在之楼仅有刘志雄商铺未办证，刘志雄亦有及时向云星公司索取相关办证材料防止损失扩大的义务，刘志雄并未向一审法院提交证据证实合同约定的一年期届满后，其及时要求云星公司提供办证资料，一审判令刘志雄自行承担上述违约金损失的30%亦公平合理，本院予以维持。至于，云星公司提出刘志雄在一审当庭增加诉讼请求，一审未给予云星公司答辩期，一审程序严重违法并应依法改判的意见，经查，一审适用简易程序进行审理，刘志雄当庭增加诉讼请求，云星公司未提出异议，并对是否应承担违约金进行了答辩，根据《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第七条“双方当事人到庭后，被告同意口头答辩的，人民法院可以当即开庭审理；被告要求书面答辩的，人民法院应当将提交答辩状的期限和开庭的具体日期告知各方当事人，并向当事人说明逾期举证以及拒不到庭的法律后果，由各方当事人在笔录和开庭传票的送达回证上签名或者按指印。”的规定，一审审理程序并无不当，且一审开庭后，由于向房管部门调取相关证据，一审再次组织双方开庭询问，云星公司亦未有证据提交，云星公司辩称一审剥夺其举证权利严重违法的意见，依据不足，不予采纳。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。云星公司、刘志雄的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费，由刘志雄承担1612元，由广州云星房地产开发集团有限公司承担813元。本判决为终审判决。审判员 何 佐二〇二一年五月十日书记员 钟丹霞王日平