上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初52010号原告(反诉被告)：陈吉，男，1981年1月6日生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)：秦臻，女，1981年3月13日生，汉族，住上海市浦东新区。上列原告(反诉被告)的共同委托诉讼代理人：黄佳，上海汉盛律师事务所律师。被告(反诉原告)：张家宝，男，1979年3月22日生，汉族，住上海市浦东新区。原告陈吉、秦臻与被告张家宝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月15日立案受理后，被告张家宝提出反诉，本院依法予以受理，与本诉合并审理，适用简易程序，于2016年9月13日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)陈吉、秦臻的共同委托诉讼代理人黄佳、被告(反诉原告)张家宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈吉、秦臻共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告按约支付原告违约金人民币(以下币种同)3万元；2、判令被告按约支付原告物业费1,995元。事实和理由：2015年12月10日，原、被告在居间方的居间下签订《房地产买卖居间协议》，约定原告将上海市浦东新区东陆路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)以总价款390万元转让给被告，双方于2016年3月1日前办理过户。2016年1月15日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，因中介公司相关人员对合同录入的失误，将过户时间误写为2016年3月31日。原告在签订该合同时未仔细核实，导致笔误未及时更正。2016年3月初，被告办理银行贷款时要求原告配合办理手续，原告才发现过户日期错误。被告无法按照约定的3月1日进行过户，对原告造成严重损失。2016年3月22日，原、被告及中介在中介公司协商解决方案。2016年3月24日，原、被告再行协商，约定由被告支付系争房屋尾款2万元，并自愿支付违约金6万元，上述8万元当日实际支付。2016年3月25日，原、被告又再行协商，并达成一致，由被告再行支付原告违约金3万元，并自愿承担物业费，原告协助被告办理过户手续。然在原告协助被告办理过户手续后，被告违反双方口头约定，拒不支付违约金3万元及物业费。原告多次催讨未果，故诉至法院，要求判如诉请。被告张家宝辩称，原、被告签订《房地产买卖居间协议》情况属实，双方也确于2016年1月15日签订了《上海市房地产买卖合同》，双方协商后将过户时间确定为2016年3月31日，并非原告所述的笔误。2016年3月1日至22日期间，原告并未催促被告办理过户事宜，反而是被告催告原告配合办理贷款手续。2016年3月22日，原、被告及中介在中介公司协商过户事宜，原告提出被告违约，并提出三种解决方案，被告拒绝。次日，中介致电被告表示原告同意过户。2016年3月24日，原告提出要求被告支付违约金6万元，否则不予配合过户。当天，被告取款8万元，其中2万元为尾款，余款6万元为违约金，当被告将上述款项支付给原告后，原告就走了，并未办理过户。2016年3月25日，中介又通知被告原告愿意过户，被告遂赶到交易中心，原告称被告还需要支付3万元，被告予以拒绝，后中介做了工作，原告就配合办理过户。在之后，被告又打电话中介，询问是否需要给原告3万元，被告知无需支付。综上，请求法院驳回原告诉请。反诉原告张家宝向本院提出反诉请求：判令反诉被告归还反诉原告6万元。事实和理由：2016年1月15日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》。反诉原告按照买卖合同要求履行了全部约定，但反诉被告以上家的优势地位，到了房屋过户的时候，以不配合过户为要挟，于2016年3月24日强迫反诉原告转账8万元，其中2万元系房屋尾款，剩余6万元为违约金。反诉原告认为根据房屋买卖合同约定，反诉被告有协助反诉原告过户的义务，故涉案6万元系反诉被告的不当得利，应予返还，遂提出如上反诉请求。反诉被告陈吉、秦臻共同辩称：根据相关证据显示双方约定的过户时间应为2016年3月1日。由于反诉原告原因导致双方交易时间拖延，实际过户时间为2016年3月25日，已逾期20多天，根据房屋买卖合同条款的约定，反诉原告已经构成根本违约，反诉被告本可依约解除合同，后在继续履行合同的情形下，双方多次磋商，2016年3月24日由反诉原告主动提出给付违约金6万元，现系争房屋已经过户至反诉原告名下，反诉原告却提出要求返还已经给付的违约金6万元，缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对于本案事实，本院认定如下：2015年12月10日，原、被告在居间方的居间下签订《房地产买卖居间协议》，约定原告将系争房屋转让给被告，总价款390万元，双方最晚于2016年3月1日前办理过户。同日，被告转账支付定金30万元。2016年1月15日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，载明：双方确认在2016年3月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，房价款300万元，定金30万元在签署本买卖合同后转为部分首期房价款，剩余首期房价款60万元于签订本合同2日内直接支付，第二期房价款210万元通过申请贷款方式支付。原、被告还签订《协议书》，其中约定被告应在支付300万元房价款之外，再直接支付装修补偿款90万元，其中88万元于签订买卖合同2日内支付，剩余2万元作为尾款，于双方签署房屋交接书时支付。2016年1月17日，原告陈吉出具收款收据，载明分别收到被告转付的房款60万元、88万元。后在办理贷款过程中，双方就过户时间等产生争议，于2016年3月22日在中介公司协商。2016年3月24日，原、被告协商约定，由被告支付原告8万元，其中2万元为系争房屋尾款，剩余6万元为违约金。同日，上述8万元由被告转账支付至原告陈吉账户。2016年3月25日，原、被告再次协商过户事宜，被告口头同意再行支付3万元，并承担物业费，原告配合被告办理系争房屋过户手续后，被告未按约支付3万元及物业费。2016年4月25日，被告申请的贷款58万元、152万发放至原告账户。2016年5月11日，原告支付系争房屋2015年1月1日至2016年2月28日物业费(含设备运行费)1,995元。2016年7月，原告诉至法院，要求判如所请。审理中，被告(反诉原告)张家宝申请的证人罗某某出庭作证，陈述：其为链家地产金杨分店的经理，参与了原、被告就系争房屋的交易过程，主要是签订房屋居间协议过程，之后的交易流程由冯清伟跟进，每个交易流程后，冯清伟均会向证人报备。关于过户时间，证人与签约专员联系后得知正式买卖合同上的过户时间系双方协商后的结果。2016年3月，原、被告在证人公司协商过一次，被告同意赔偿原告6万元。关于过户当日的情形，冯清伟和证人说过，原告在过户当天要求被告再支付3万元，被告同意支付，但事后被告觉得心理不舒服，3万元就没给。原告认可证人罗某某的证言，但表示正式买卖合同上的过户时间并非双方协商一致的结果。被告也认可证人罗某某的证言，并表示其虽于2016年3月25日过户当天同意向原告支付3万元，但并非被告的真实意思表示，系受到原告的胁迫所致。审理中，原告(反诉被告)陈吉、秦臻还提供2016年3月25日录音，其中被告张家宝说：“今天我把三万块钱给你，房子的租金下个月怎么算。”原告陈吉说：“你想怎么算。”被告张家宝说：“我听你的，我也无所谓啦，反正三万的另外九万我也出了。四千块钱就算了。我不是整八千吗，你们这个房子租给我，也是租的比较便宜，义气和人情也在这里。人我也觉得还可以。”原告陈吉说：“四月底前产证出来没问题，如果超过四月底的话，就是还有一个月的时间，我也不用再管你要钱，你也不要给我钱。”被告张家宝说：“还有物业那边还有一千多块钱，那就算了，我也不要你出了。还有水电煤气费，几万块钱都出了，几千几百块我也不搞了。”原告陈吉说：“这个大家凭心而论。大家都可以协商的。该我的是我的。”被告张家宝说：“这个你愿意给我就给我。不愿意给我，我也不要了。”审理中，被告表示上述录音中确为其声音，关于物业费，被告系随口一说。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告在履行系争房屋买卖合同过程中曾产生争议，并于2016年3月24日协商一致，由被告支付原告违约金6万元，且于当日实际支付。次日，原、被告再行协商过户事宜，被告口头承诺再行支付原告3万元，并负担物业费，为此，原告配合被告办理系争房屋过户手续。上述口头协议系原、被告真实意思表示，对双方均具有约束力。被告虽辩称3万元的承诺系受胁迫所致，但未能提供充分证据予以佐证，故对被告的该项辩称，本院不予采信。被告又称物业费的承诺系随口一说，然被告作为完全民事行为能力人，其应对自己的言行具有清醒的认识，并承担相应的法律后果，故对被告的该项辩称，本院难以采信。现系争房屋已过户至被告名下，原告要求被告按约支付3万元及物业费，理由正当，本院予以支持。同理，反诉原告要求反诉被告返还已经支付的6万元的反诉请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)张家宝于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)陈吉、秦臻3万元；二、被告(反诉原告)张家宝于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)陈吉、秦臻物业费1,995元；三、驳回被告(反诉原告)张家宝的反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费599元，减半收取计299.50元，反诉案件受理费(已减半收取)650元，合计949.50元，由被告(反诉原告)张家宝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 祝 芬二〇一六年十月十日书 记 员 王晔璐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。