河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初3950号原告：郑州多元物业管理有限公司，住所地郑州市二七区长江路15号院1号楼05号，统一社会信用代码91410103558330367K。法定代表人：赵尽松，总经理。委托诉讼代理人：张占朝，河南怡中律师事务所律师。被告：贾朝辉，女，1979年9月20日出生，汉族。被告：冀敏，女，1976年2月14日出生，汉族。被告：刘永华，男，1976年12月15日出生，汉族。被告：夏薇，女，1990年9月22日出生，汉族。被告：姚国安，男，1979年3月5日出生，汉族。被告：王东伟，男，1984年7月13日出生，汉族。被告：徐永丽，女，1973年8月25日出生，汉族。原告郑州多元物业管理有限公司（以下简称“多元物业公司”）与被告荆淑梅、李华伟、贾朝辉、冀敏、刘永华、夏薇、姚国安、王东伟、王文珍、徐永丽、高慧萍物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案后，依法适用小额诉讼程序,公开开庭进行了审理。诉讼过程中，原告申请撤回对荆淑梅、高慧萍、王文珍、李华伟的起诉，本院经审查，已予以照准。原告多元物业公司的委托诉讼代理人张占朝，被告贾朝辉、冀敏、刘永华、夏薇、姚国安、王东伟到庭参加诉讼。被告徐永丽经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。多元物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令贾朝辉向其支付物业费3676元及滞纳金（从违约之日起至2020年8月20日止按年利率24%计算，2020年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率报价四倍计算至物业费清偿完毕之日止）；2.判令冀敏向其支付物业费7987元及滞纳金（从违约之日起至2020年8月20日止按年利率24%计算，2020年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率报价四倍计算至物业费清偿完毕之日止）；3.判令刘永华向其支付物业费9970元及滞纳金（从违约之日起至2020年8月20日止按年利率24%计算，2020年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率报价四倍计算至物业费清偿完毕之日止）；4.判令夏薇向其支付物业费5917元及滞纳金（从违约之日起至2020年8月20日止按年利率24%计算，2020年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率报价四倍计算至物业费清偿完毕之日止）；5.判令姚国安向其支付物业费8345元及滞纳金（从违约之日起至2020年8月20日止按年利率24%计算，2020年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率报价四倍计算至物业费清偿完毕之日止）；6.判令王东伟向其支付物业费8272元及滞纳金（从违约之日起至2020年8月20日止按年利率24%计算，2020年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率报价四倍计算至物业费清偿完毕之日止）；7.判令徐永丽向其支付物业费5925元及滞纳金（从违约之日起至2020年8月20日止按年利率24%计算，2020年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率报价四倍计算至物业费清偿完毕之日止）；8.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告作为物业管理公司，依据法律的规定，为被告提供物业服务，但被告无正当理由拒交物业等相关费用，原告多次向其索要，均被拒绝，原告为维护自己的合法权益，依法提起诉讼。贾朝辉辩称，当时她买房的时候前面是临时售楼部，买房的时候说会拆，到现在都没拆，她家在一楼，售楼部阻碍了她家的采光，售楼部现在是烂尾楼，她去物业反馈，物业态度非常差；她挨着南门，保安没有公共形象，物业在她家院里扔了一堆自由女神像，她跟物业反馈了，物业没人管；路面上全部都是路障，她家门前的停车位被物业卖掉了，之前可以自由停放。1号楼被卖掉，开餐厅，影响业主居住环境，天天吵得受不了，物业让她去找餐厅说。从入住到2016年她一直有交物业费，但是售楼部一直没有拆，还有其他问题物业也一直没有解决，所以她没有交物业费。物业也没有主动找她协商过，她要说的就是这些。冀敏辩称，一是卫生、安全，二是物业摄像头损坏，丢失的东西找不到，三是公共区域收费问题，没有进行公示，再有就是她家其墙壁裂纹。因为这些原因所以她没有交物业费，她也愿意交，但是物业没有人出面协商这些问题。刘永华辩称，2018年因为他没有交物业费了停他家的电。他家墙壁有裂纹，他家房子面积与房本不对，小0.06平，没有给他退费，物业说抵扣物业费，他当时不欠物业费；地下室没有产权，物业说他地下室大了0.22平方，又收了他110块钱，当时他说地下室面积大，物业可以扣除房子面积的抵款，物业不愿意；物业监控全部是坏的，南门前面的路坑坑洼洼，从2018年开始反映到现在一直没有维修；电梯里面的广告问题、门禁问题、物业与业主的联系电话也一直不管用，公共收费问题物业一直不公示，小区花坛也坏着；物业不管小区养狗，导致他家里人收到惊吓住院了。如果这些事物业能解决了，也不会到法院来说事。夏薇辩称，主要是小区卫生问题，和她家前后院卫生问题。整栋楼的防盗门不能使用，电梯广告收费也没有公示，南门路障挡路，不方便业主出入，他家房子面积与房本也不对。姚国安辩称，他不知道让他交的物业费八千多是咋来的，他家购房合同面积和房本面积差了0.5平方，他之前都是多掏了0.5平方的购房款，他的钱没有退给他。小区的幼儿园也没有转成公立幼儿园，幼儿园收费高；公共资源盈利分摊没有公示，停车位收费，也是需要公摊公示的；大门门禁都没启用过不安全，都坏掉了。王东伟辩称，原告没有全部履行物业服务，小区电费多收了他8厘，电梯广告收益、汽车停车位租赁、投递柜、商店、楼道出入口全部应该归业主所有，楼下私建厕所，当时买房的时候也没有，味道大，影响他家。从入住以来楼道门锁没有使用过，小区幼儿园收费贵，他家墙壁好几道裂缝，摄像头损坏，他电车电瓶丢失，从入住来他家电话没有通过，小区花坛损坏严重，无人修理，北门两边停的都是充电电动车，阻挡消防通道，公共维修基金也不给他们用，交物业费没有发票，只有收据；6号楼3单元西边的墙瓷砖脱落，楼下没有设置围挡，不安全，没有人解决，长期遇水风化，存在安全隐患；小区任何人都可以进入，不安全；小区垃圾没有清理，环境差；他要求物业把收益公示给他们全体业主。徐永丽未作答辩，亦未提交相关证据材料。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：贾朝辉、冀敏、刘永华、夏薇、姚国安、王东伟、徐永丽均是新郑市龙湖镇龙泊桂园小区的业主（乙方），多元物业公司为该小区物业管理单位。冀敏、刘永华、夏薇、姚国安、王东伟、徐永丽均先后与多元物业公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定的主要内容如下：甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；依据本协议向乙方收取物业服务费用及其他费用；乙方的权利义务主要有：享有并履行《物业管理条例》中规定的业主在物业管理活动中的权利及义务；监督甲方的物业管理行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；依据本协议向甲方交纳物业服务费用及其他费用；物业服务费用和其他费用：物业服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）：高层住宅按1.35元/月/平方米计算物业费（一层住宅1.0元/月/平方米）；交纳费用时间，每年度12月30日前交纳下一年度物业服务费。违约责任：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交所欠费用，并从逾期之日起按每天3‰收取滞纳金；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任，乙方不得以此为由拒交物业管理费。贾朝辉（乙方）与多元物业公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》约定，乙方缴纳物业管理服务费用标准：多层住宅部分0.5元/月/平方米，电子设备维护费用0.05元/月/平方米，车位使用费：地面50元/月、地下车库160元/月；乙方交纳费用时间：首次交费之日起，每半年末月内交纳下半年物业管理费用；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；其他内容同以上《前期物业管理服务协议》约定内容。上述协议签订后，贾朝辉按照0.55元/月/平方米×111.42平方米的标准自2011年1月1日缴纳物业费至2015年12月31日止，之后的未缴纳。冀敏按照1.35元/月/平方米×123.33平方米的标准自2014年1月4日缴纳物业费至2017年1月3日止，之后的未缴纳；冀敏提交的涉案房产所有权证书上记载的建筑面积为123.26平方米。刘永华按照1.35元/月/平方米×123.16平方米的标准自2014年1月13日缴纳物业费至2016年1月12日止，之后的未缴纳；刘永华提交的涉案房产所有权证书上记载的建筑面积为123.10平方米。夏薇按照1元/月/平方米×123.33平方米的标准自2013年12月28日缴纳物业费至2016年12月27日止，之后的未缴纳；夏薇提交的涉案房产不动产权证书上记载的建筑面积为123.26平方米。姚国安按照1.35元/月/平方米×156.75平方米的标准自2014年1月1日缴纳物业费至2017年8月31日止，之后的未缴纳；姚国安提交的涉案房产所有权证书上记载的建筑面积为156.21平方米。王东伟按照1.35元/月/平方米×127.74平方米的标准自2014年1月1日缴纳物业费至2016年12月31日止，之后的未缴纳；王东伟提交的涉案房产所有权证书上记载的建筑面积为127.66平方米。徐永丽按照1.35元/月/平方米×122.82平方米的标准缴纳物业费至2017年12月31日，之后的未缴纳。多元物业公司陈述其自2010年开始即入驻该小区，并提供物业管理服务至今，但未对小区公共收益进行公示，其在本案中主账的物业费均计算至2020年12月31日。另查明，王东伟、冀敏、夏薇、刘永华分别提交照片拟证明各自答辩时陈述的不缴纳物业服务费的理由。刘永华另提交了陕西神袁投资有限公司的《收据》，拟证明收取的0.22平方米地下室110元的费用。以上事实，有当事人的陈述，《前期物业管理服务协议》，照片及本案庭审笔录等证据予以证明。本院认为，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，本案系民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后引起的民事纠纷，因此应适用民法典的规定。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利；徐永丽未到庭，怠于行使法律赋予的权利，应视为放弃举证、质证、反驳、辩论等权利。多元物业公司与贾朝辉、冀敏、刘永华、夏薇、姚国安、王东伟、徐永丽签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律法规的规定，依法成立、合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。多元物业公司依据《前期物业管理服务协议》约定为龙泊桂园小区提供了物业管理服务，贾朝辉、冀敏、刘永华、夏薇、姚国安、王东伟、徐永丽作为该小区业主，实际享受了多元物业公司提供的物业服务，应当依约缴纳物业管理费。但物业费应当按照实际建筑面积进行收取，对于前期多收取的部分应当予以折抵应缴纳的部分。根据双方订立合同的目的，双方在《前期物业管理服务协议》中所约定的“违约金”是平等当事人之间的一种违约责任，但依据该标准计算的违约金数额过高，结合本案业主的欠款数额、时间和给多元物业公司实际造成的损失，以及本次诉讼业主在庭审中的陈述，本院酌定业主按全国银行间同业拆借中心于2021年4月公布的一年期贷款市场报价利率计算违约金，以应交纳物业费为本金，自2021年4月19日起计至付清之日止。其中，贾朝辉自2016年1月1日起欠缴物业管理费，根据《前期物业管理服务协议》约定的缴费时间，结合多元物业公司主张的缴费期间，贾朝辉应交纳2016年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理费为3676元。冀敏自2017年1月4日起欠缴物业管理费，根据《前期物业管理服务协议》约定的缴费时间，结合多元物业公司主张的缴费期间，冀敏应交纳2017年1月4日至2021年1月3日期间的物业管理费为7987元，折抵之前多缴纳部分的费用后，应支付的物业管理费为7984元。刘永华自2016年1月13日起欠缴物业管理费，根据《前期物业管理服务协议》约定的缴费时间，结合多元物业公司主张的缴费期间，刘永华应交纳2016年1月13日至2021年1月12日期间的物业管理费为9971元，折抵之前多缴纳部分的费用后，应支付的物业管理费为9969元。夏薇自2016年12月28日起欠缴物业管理费，根据《前期物业管理服务协议》约定的缴费时间，结合多元物业公司主张的缴费期间，夏薇应交纳2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理费为5916元，折抵之前多缴纳部分的费用后，应支付的物业管理费为5914元。姚国安自2017年9月1日起欠缴物业管理费，根据《前期物业管理服务协议》约定的缴费时间，结合多元物业公司主张的缴费期间，姚国安应交纳2017年9月1日至2020年12月31日期间的物业管理费为8435元，折抵之前多缴纳部分的费用后，应支付的物业管理费为8403元。王东伟自2017年1月1日起欠缴物业管理费，根据《前期物业管理服务协议》约定的缴费时间，结合多元物业公司主张的缴费期间，王东伟应交纳2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理费为8272元，折抵之前多缴纳部分的费用后，应支付的物业管理费为8268元。徐永丽自2018年1月1日起欠缴物业管理费，根据《前期物业管理服务协议》约定的缴费时间，结合多元物业公司主张的缴费期间，徐永丽应交纳2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理费为5969元，多元物业公司主张该项费用为5925元，系为自身权力的处分，不违反法律规定，本院予以确认。物业服务具有集体性、公共性的特点，物业服务的质量标准应统一为全体业主共识的标准，但在实际生活中，由于小区业主众多，各家各户所期待的物业服务质量标准并不一致，故不能因为某一特定业主不认同服务质量而认定物业公司的服务质量未达标准。因此，已经接受了物业服务的单个业主，就不能以物业公司提供的物业服务质量未达到自己的标准为由而拒交物业管理费，否则将会导致业主之间的权利义务不匹配、不公平，亦有可能导致物业服务质量进一步下降的恶性循环，最终导致小区无法实现应有的宜居环境与秩序。故本案业主冀敏、刘永华、夏薇、王东伟辩称未交物业管理费是因为多元物业公司提供的物业服务不符合标准，本院不予支持。如果多元物业公司在提供物业服务期间侵害了贾朝辉、刘永华等业主的合法权益，业主可以另行主张权利，故本院对贾朝辉、刘永华与此相应的辩称意见不予采纳。对于刘永华、姚国安所称多交纳的购房款、地下室费用问题，如不符合收取标准的，业主应当向相关收费主体主张退费，业主在本案中主张多元物业公司退还相关费用，于法无据。物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开。多元物业公司作为物业服务公司,应当按照诚实信用的原则,尽心尽责地履行物业服务义务,不断提升物业服务品质,从而赢得业主的理解、认同和支持。对于服务过程中出现的问题以及业主的投诉,应当及时、积极、认真地予以整改,不断改进、完善自身服务,努力为全体业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境,从而赢得全体小区业主的信任。同时，物业服务企业,是以业主交纳的物业服务费维持日常运转,进而提供相应服务的,若业主均不交纳物业服务费,将导致物业服务企业无法及时运转并无法提供相应的服务,最后利益受损的亦是业主自身。因此，原、被告今后只要相互理解,相互配合，才能够使双方和谐相处,共同把小区打造成业主安居乐业的家园，从而达到双方共赢的目的。综上所述，多元物业公司诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百四十三条、第九百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，判决如下：一、被告贾朝辉应当于本判决生效之日起五日内向原告郑州多元物业管理有限公司支付2016年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理费3676元并支付违约金（以3676元为基数，按全国银行间同业拆借中心于2021年4月公布的一年期贷款市场报价利率自2021年4月19日起计算至付清之日止）。二、被告冀敏应当于本判决生效之日起五日内向原告郑州多元物业管理有限公司支付2017年1月4日至2021年1月3日期间的物业管理费7984元并支付违约金（以7984元为基数，按全国银行间同业拆借中心于2021年4月公布的一年期贷款市场报价利率自2021年4月19日起计算至付清之日止）。三、被告刘永华应当于本判决生效之日起五日内向原告郑州多元物业管理有限公司支付2016年1月13日至2021年1月12日期间的物业管理费9969元并支付违约金（以9969元为基数，按全国银行间同业拆借中心于2021年4月公布的一年期贷款市场报价利率自2021年4月19日起计算至付清之日止）。四、被告夏薇应当于本判决生效之日起五日内向原告郑州多元物业管理有限公司支付2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理费5914元并支付违约金（以5914元为基数，按全国银行间同业拆借中心于2021年4月公布的一年期贷款市场报价利率自2021年4月19日起计算至付清之日止）。五、被告姚国安应当于本判决生效之日起五日内向原告郑州多元物业管理有限公司支付2017年9月1日至2020年12月31日期间的物业管理费8403元并支付违约金（以8403元为基数，按全国银行间同业拆借中心于2021年4月公布的一年期贷款市场报价利率自2021年4月19日起计算至付清之日止）。六、被告王东伟应当于本判决生效之日起五日内向原告郑州多元物业管理有限公司支付2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理费8268元并支付违约金（以8268元为基数，按全国银行间同业拆借中心于2021年4月公布的一年期贷款市场报价利率自2021年4月19日起计算至付清之日止）。七、被告徐永丽应当于本判决生效之日起五日内向原告郑州多元物业管理有限公司支付2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理费5925元并支付违约金（以5925元为基数，按全国银行间同业拆借中心于2021年4月公布的一年期贷款市场报价利率自2021年4月19日起计算至付清之日止）。八、驳回原告郑州多元物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费662元，减半收取计331元，由原告郑州多元物业管理有限公司负担156元，贾朝辉负担25元，冀敏负担25元，刘永华负担25元，夏薇负担25元，姚国安负担25元，王东伟负担25元，徐永丽负担25元。本判决为终审判决。审判员  赵西璞二〇二一年五月十七日书记员  侯福港