山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终2634号上诉人（原审被告）：全世发医学影像诊断中心（山东）有限公司，住所地济南市。法定代表人：康凤，执行董事。委托诉讼代理人：武磊，山东温纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷坤晓，山东温纳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东舜兴房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：李芳，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：齐放，山东佑启律师事务所律师。委托诉讼代理人：臧书娟，山东佑启律师事务所律师。上诉人全世发医学影像诊断中心（山东）有限公司（以下简称全世发公司）因与被上诉人山东舜兴房地产开发有限公司（以下简称舜兴房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初14055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地方开展民事诉讼程序繁简分流改革试点实施工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。全世发公司上诉请求：1.撤销（2020）鲁0102民初14055号民事判决书，发回重审或改判支持全世发公司的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用全部由舜兴房地产公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，全世发公司要求解除《房屋租赁合同》，系因舜兴房地产公司违约，全世发公司不构成违约，也不属于恶意违约，故全世发公司不应承担违约金60万元。房屋租赁合同的解除系因涉案房屋证载土地用途为城镇单一住宅用地，涉案房屋为小区内4#住宅楼底层配套商业用房，无法通过环评、安全防护等要求，双方合同目的无法实现，并非全世发公司恶意违约，也并非全世发公司自身原因导致合同解除，但一审法院却认定全世发公司租赁期限未届满即提前解除《房屋租赁合同》构成违约属于认定事实不清，也导致了适用法律错误。二、全世发公司对鉴定基础存在异议，涉案鉴定报告不能客观反映实际恢复工程的范围及价格。关于鲁睿基司2020第079号鉴定报告书，当事人双方并未对拆除部分的范围进行认定，所以不能客观反映实际恢复工程的范围及数额。涉案房屋的毁损并不全是全世发公司造成，很多是房屋租赁交付时即存在的问题，但舜兴房地产公司与鉴定人员将房屋所有存在的问题全部归责于全世发公司，那么以一个不真实的鉴定基础做出的鉴定结果不应作为本案的判决依据。一审判决认定事实不清，对全世发公司的实体权利形成了不公平的侵害。三、全世发公司对鲁睿基司2020第079号鉴定报告书存有异议，该鉴定报告书不能作为本案的判决依据，全世发公司也无需向舜兴房地产公司支付695,262.76元。通过两位鉴定人员出庭可知，其中一位鉴定人员是根据现场情况进行推测哪些是由全世发公司造成的毁损，以此为基础作出的鉴定报告，而另外一位鉴定人员根本没有到现场进行勘验，两位鉴定人员的鉴定行为不符合规定，做出的鉴定报告不能作为本案依据。四、全世发公司对双方租赁事宜己尽到了防止扩大损失的义务，且并未实际使用房屋，一审法院让全世发公司承担2020年3月10日至实际返还之日的房屋占用期间损失实属不当。全世发公司于2019年10月17日向舜兴房地产公司发出解除合同通知，并于2019年11月3日将房屋钥匙邮寄给舜兴房地产公司，但舜兴房地产公司一直拖延处理双方租赁事宜，并将钥匙又邮寄给全世发公司，舜兴房地产公司在出现了双方无履约可能性时故意拖延直接导致涉案房屋空置，未尽到防止损失扩大的义务，且全世发公司并未实际使用涉案房屋，涉案房屋的空置并非全世发公司行为导致，故应由舜兴房地产公司承担全世发公司发出解除涉案合同通知之日起即2019年10月17日往后的租金损失。但一审法院判决全世发公司承担自2020年3月10日起至实际返还房屋之日的房屋占用期间损失，对全世发公司显失公平。五、退一步讲，若法院判定全世发公司需向舜兴房地产公司承担违约责任，那么根据合同法第一百一十四条的规定，舜兴房地产公司起诉的60万元违约金与损失（695,262.76元装修损失及房屋占用期间损失）也不能同时得到支持。根据《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”因此，违约金目的在于补偿实际损失，不能与损失一并提出主张。舜兴房地产公司辩称，已生效的2020鲁01民终7180号（一审案号1378号民事判决书）民事判决书已经认定全世发公司构成违约，应当承担违约责任，对于上诉状事实与理由的第二、三部分，全世发公司陈述的内容无任何事实与依据，对于上诉事实与理由的第四部分，全世发公司至今仍然恶意隐瞒双方沟通全过程，歪曲事实，已生效的（2020）鲁01民终7180号民事判决书中一审法院认定事实部分已经做出全面、详细、清晰的查明和认定，全世发公司至今未向舜兴房地产公司返还涉案租赁房屋，全世发公司至今仍然使用租赁房屋作为工商注册登记地，对于上诉状的第五部分，60万元违约金是基于全世发公司中途退租，提前解除租赁合同的违约事实，99562.76元是全世发公司在使用租赁房屋时造成房屋主体破坏，外部设施（水景观）破坏，装饰装修毁损造成的修复费用，以上三项事实性质不同，各自独立，不存在重复交纳，综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回全世发公司的上诉请求。舜兴房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令全世发公司支付违约金60万元；2.判令全世发公司赔偿房屋主体破坏、外部设施（水景观）破坏、装饰装修毁损造成的损失995,262.76元；3.判令全世发公司支付租金164,516元；4.判令全世发公司支付自房屋租赁合同解除之日起至返还房屋之日止房屋占用期间损失暂计180万元（自2020年3月27日起计算至2020年9月26日止）；5.判令全世发公司支付因房屋修复造成房屋闲置的经济损失90万元（参照鉴定修复工期）；6.判令全世发公司承担鉴定费用3万元和本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年6月10日舜兴房地产公司的代理人李建亮（甲方）与杨凯（乙方）签订房屋租赁合同，租期自2019年9月10日至2024年9月9日，第一年年租金为3,600,000元，自第二年起每年租金均在上一年度租金基础上递增5%，依次延续。房屋押金叁拾万元，合同期满如无违约行为且房屋、设施设备无损坏并不欠相关费用，甲方一次性无息退还，如有损坏则扣除相关维修费用，若维修费用超出押金数额，差额部分乙方另行支付。租金支付方式为半年支付一次，第一次租金在合同签订当日交纳，以后每次须提前30日向甲方交纳房租。乙方在房屋装修时，需先向甲方报批装修方案，经甲方批准后方可施工。乙方有权在承租的场地内进行装修，但是乙方必须本着不破坏房屋的建筑构造，不影响甲方和他人的原则，进行设计装修。如因乙方自身原因，中途退出承租的房屋，乙方承担相当于2个月的房屋租金作为违约金，其余租金由甲方无息退还，乙方腾空房屋，甲乙双方解除租赁关系。李建亮、杨凯、全世发公司分别在落款处签名或盖章。（2020）鲁0102民初1378号民事判决书认定，全世发公司与舜兴房地产公司之间系房屋租赁合同关系，双方房屋租赁合同于2020年3月26日解除，全世发公司作为承租人，其主要合同义务是按时足额支付房屋租金；舜兴房地产公司作为出租人，其主要合同义务是将租赁房屋交付给全世发公司使用。保障全世发公司通过环评审核，并非出租人应尽的合同义务，双方在房屋租赁合同中也未对此作出附加约定。全世发公司所提交的证据亦不足以证实舜兴房地产公司将不符合租赁要求的房屋出租给其使用，舜兴房地产公司不构成违约。租赁期限未届满，全世发公司即要求提前解除房屋租赁合同，构成违约。经舜兴房地产公司申请，山东睿工项目管理有限公司作出鲁睿基司鉴字（2020）第079号造价鉴定报告书，山东济南舜兴东方售楼处恢复工程造价为995,262.76元。2020年6月9日，舜兴房地产公司支付山东睿工项目管理有限公司鉴定费3万元。一审法院认为，案涉房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。舜兴房地产公司主张全世发公司支付违约金60万元，并提交房屋租赁合同、判决书予以佐证，证实系全世发公司违约，根据合同约定，如因乙方自身原因，中途退出承租的房屋，乙方承担相当于2个月的房屋租金作为违约金，对于舜兴房地产公司的主张，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。舜兴房地产公司主张全世发公司赔偿房屋主体破坏、外部设施（水景观）破坏、装饰装修毁损造成的损失995,262.76元，并提交鉴定报告书予以佐证，全世发公司辩称其交付30万元押金应当在本案中向舜兴房地产公司支付的费用中予以扣除，一审法院认为合同中约定房屋押金叁拾万元，合同期满如无违约行为且房屋、设施设备无损坏并不欠相关费用，甲方一次性无息退还，如有损坏则扣除相关维修费用，若维修费用超出押金数额，差额部分乙方另行支付，对于全世发公司的辩称，一审法院予以采信，全世发公司应扣除押金30万元后支付损失695,262.76元。舜兴房地产公司主张全世发公司支付租金164,516元，自房屋租赁合同解除之日起至返还房屋之日止房屋占用期间损失，并提交判决书予以佐证，证实双方于2020年3月26日解除合同，全世发公司支付了6个月租金共计180万元，合同解除前仍有17天租金未支付，全世发公司应予支付。全世发公司辩称于2019年11月3日将房屋钥匙邮寄给舜兴房地产公司，但舜兴房地产公司将钥匙又邮寄返还，其未尽到防止损失扩大的义务，并有意识放任了损失的扩大，舜兴房地产公司应当对因该租赁房屋产生的扩大损失承担完全的责任，一审法院认为全世发公司邮寄钥匙时双方合同尚未解除，舜兴房地产公司有权将钥匙返还给全世发公司，且在（2020）鲁0102民初1378号民事判决书生效后，全世发公司未向舜兴房地产公司交付涉案房产，对于全世发公司的辩称，不予采信。合同解除后全世发公司不应再支付租金，但其未向舜兴房地产公司交付涉案房产，应支付房屋占用期间的费用，因此全世发公司自2020年3月10日起至实际返还房屋之日止按年租金360万元支付房屋占用期间的费用，2020年初我国遭遇新型冠状病毒疫情，该疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，由此造成的损失根据公平原则双方均应分担，一审法院酌定扣除3个月的房屋占用费用90万元。舜兴房地产公司主张全世发公司支付因房屋修复造成房屋闲置的经济损失90万元（参照鉴定修复工期），根据鉴定意见书所载明总工日1352.2天，按照正常工程承揽人员10人计算为三个月，按照每月租金30万元主张，一审法院认为合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失，本案中舜兴房地产公司已主张恢复原状的费用，其再主张因房屋修复导致的房屋闲置的经济损失于法无据，一审法院不予支持。舜兴房地产公司主张全世发公司承担鉴定费用3万元，并提交票据予以佐证，一审法院认为房屋租赁合同中并未约定鉴定费的承担问题，舜兴房地产公司的主张于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：一、全世发公司于判决生效之日起10日内支付舜兴房地产公司违约金60万元；二、全世发公司于判决生效之日起10日内支付舜兴房地产公司房屋主体破坏、外部设施（水景观）破坏、装饰装修毁损造成的损失695,262.76元；三、全世发公司于判决生效之日起10日内支付舜兴房地产公司房屋占用期间损失（自2020年3月10日起至实际返还房屋之日止，按照年租金360万元计算，扣除3个月的房屋占用费用90万元）；四、驳回舜兴房地产公司的其他诉讼请求。如果未按判决所指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42,718元，减半收取21,359元，由舜兴房地产公司承担10,524元，全世发公司承担10,835元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。舜兴房地产公司提交：证据一、工商登记信息，证明全世发公司自2019年5月5日起至今仍将涉案房屋地址作为公司的住所地使用。证据二、舜兴房地产公司向全世发公司发出的函告及邮件回批单（收件人全世发医学影像山东公司18601070965山东省济南市历下区经十路9777号鲁商国奥城4号楼804杨鹏），邮寄时间分别为2020年2月1日与2020年2月18日，证明一审判决作出后向全世发公司邮寄了函告，通知全世发公司与舜兴房地产公司办理租赁房屋的现场返还、及时履行（2020）鲁0102民初1378号民事判决的支付义务、办理工商登记变更手续，但是邮件均因收件人拒收予以退回。全世发公司质证意见：对证据一、涉案房屋根本无法实际使用，所以工商登记的注册地址不具备实际使用的法律意义；对证据二，对方的邮寄地址是鲁商国奥城804，舜兴房地产公司明知全世发公司已不在那里办公了，全世发公司没有实际使用涉案房屋。杨鹏在一审时代表全世发公司参与了鉴定事宜，负责装修，不是全世发公司工作人员。本院认证意见：对舜兴房地产公司提交的工商信息、函告及邮件回批单真实性予以确认，对舜兴房地产公司的证明观点结合案件事实予以确认。另据本院（2020）鲁01民终7180号民事判决书，原告全世发公司诉被告舜兴房地产公司及原审被告李建亮房屋租赁合同纠纷一案，全世发公司起诉请求：1.判令解除全世发公司、舜兴房地产公司、李建亮之间的房屋租赁合同；2.判令李建亮、舜兴房地产公司返还全世发公司房屋租金180万元、押金30万元，物业费35100元，共计2135100元；3.判令李建亮、舜兴房地产公司向全世发公司承担违约责任，违约金60万元；4.本案诉讼费等涉案费用由李建亮、舜兴房地产公司承担。一审法院作出（2020）鲁0102民初1378号民事判决书，判决：一、全世发公司与舜兴房地产公司的房屋租赁合同于2020年3月26日解除；二、全世发公司于判决生效之日起十日内将位于济南市历下区云驰鲁777号舜兴东方花园商业服务中心101号房屋腾空并返还给舜兴房地产公司；三、驳回全世发公司的其他诉讼请求。该案审理过程中，一审法院释明房屋租赁合同解除后，舜兴公司有权要求全世发公司赔偿损失、承担违约责任。舜兴公司虽提起反诉，但未在规定期限内交纳诉讼费。全世发公司不服该判决，向本院提起上诉。经审理，本院于2020年7月16日作出（2020）鲁01民终7180号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：全世发公司解除涉案房屋租赁合同及损害涉案房屋的相应责任应如何承担。一、关于全世发公司解除合同的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2019年6月10日，全世发公司（甲方）与舜兴房地产公司（乙方）签订房屋租赁合同，合同第一条约定，甲方已就该房屋全部情况向乙方解释清楚，乙方亦对该房产状况进行了相应调查和了解，并清楚房屋全部情况。关于违约责任，合同约定，如因乙方自身原因，中途退出承租的房屋，乙方承担相当于2个月的房屋租金作为违约金。全世发公司认可舜兴房地产公司在租赁合同签订时提供了房产证，其主张舜兴房地产公司承诺涉案房产可以通过环评，并无证据证明。结合前述合同约定，全世发公司作为医学检验专业公司，对所承租房产状况及是否适合其使用目的应当是清楚的，其以涉案房产地下一层无产权登记无法办理环评为由，主张舜兴房地产公司违约于法无据。一审法院（2020）鲁0102民初1378号生效判决认定，全世发公司于2019年10月17日致函舜兴房地产公司以涉案房产地下一层无产权登记无法办理环评为由解除合同的行为，构成违约。并判令全世发公司与舜兴公司签订的房屋租赁合同于2020年3月26日解除。据此，全世发公司提前解除合同构成违约，应当承担违约责任。一审判决判令全世发公司承担违约金60万元合法有据，并无不当。二、关于全世发公司对涉案房屋损坏的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。涉案房屋租赁合同约定，房屋押金叁拾万元，合同期满如无违约行为且房屋、设施设备无损坏并不欠相关费用，甲方一次性无息退还，如有损坏则扣除相关维修费用，若维修费用超出押金数额，差额部分乙方另行支付。全世发公司对涉案房产主体、外部设施进行的装修、拆除行为，造成了涉案房产的损坏，依据上述法律和合同约定，全世发公司应当承担修复费用等损失。首先，关于修复费用鉴定意见的采信问题。经舜兴房地产公司申请，一审法院委托，山东睿工项目管理有限公司对涉案房屋修复工程造价进行鉴定，鉴定过程中，全世发公司代表杨鹏到场参与了一审法院主持的鉴定范围的勘验。山东睿工项目管理有限公司鲁睿基司鉴字（2020）第079号造价鉴定报告书认定，涉案房屋恢复工程造价为995262.76元。鉴定报告无法对工期进行鉴定，“本项目本次鉴定中的定额人工（建筑、安装、装饰等）总工日数1352.2工日。每定额工日为八小时工作制，本数据仅做参考，特此说明。”鉴定人员已出庭接受质询。全世发公司未申请重新鉴定，也没有证据推翻鉴定意见的认定。上述鉴定意见，应当作为定案依据。全世发公司已交纳押金30万元应予抵扣，一审判决判令全世发公司承担扣除押金后的房屋修复费用695262.76元合法有据，应予维持。其次，关于房屋修复期间的空置损失。涉案房屋系因全世发公司原因造成损坏，修复期间涉案房屋无法正常使用，相应的空置损失，应由全世发公司承担。结合鉴定意见的参考总工日数，本院酌定全世发公司赔偿舜兴房地产公司1.5个月维修期间房租损失，按照月房屋租金30万元计算，共45万元。三、关于舜兴房地产公司主张的房屋占有使用费问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。关于舜兴房地产公司主张全世发公司支付自合同解除之日至实际返还之日的占有使用费问题。2019年11月8日，全世发公司提起的（2020）鲁0102民初1378号诉讼，该案审理期间，一审法院已经向舜兴房地产公司释明涉案房屋租赁合同解除后，其有权要求全世发公司赔偿损失、承担违约责任。但舜兴房地产公司提起反诉后未交纳诉讼费。一审法院（2020）鲁0102民初1378号民事判决，确认涉案房屋租赁合同于2020年3月10日解除，并判令全世发公司于判决生效后十日内将涉案房屋腾空并返还给舜兴房地产开发有限公司。本院2020年7月16日作出（2020）鲁01民终7180号民事判决对该判决予以维持。该二审判决于2020年9月10日送达当事人。全世发公司虽未与舜兴房地产公司就涉案房产实际办理交接手续，但是全世发公司在本案审理期间，明确表示涉案房屋中并无存放物品等影响舜兴房地产公司收回房屋的情况。舜兴房地产公司并无证据证明全世发公司占有使用或者存在阻止舜兴房地产公司接收房屋的情况，仅是主张涉案房屋因全世发公司原因损坏。在双方对涉案房屋维修费用存有争议的情况下，可由舜兴房地产公司先自行维修，再向全世发公司主张维修费用及合理修复期间内相应的房屋空置损失，以最大限度减少房屋空置损失。本案一审审理期间，鉴定机构及双方当事人于2020年8月10日进入涉案房屋进行现场勘验，从现场照片与原状照片看，涉案房屋拆除损坏情况已经确定，基本无遗留物品，客观上已经不存在接收房屋进行修复的障碍。因此，在涉案房屋客观上已具备交接条件，承租人此前已多次明确表示返还涉案房屋的情况下，舜兴房地产公司仍拒绝接收房屋，存在怠于行使权利，放任损失扩大的行为，故对本院（2020）鲁01民终7180号民事判决书送达之后，即2020年9月20日之后的占有使用费损失，本院依法不再予以支持。综上分析，全世发公司应承担自2020年3月10日至2020年9月10日房屋占有使用费。另外，涉案房屋租赁合同解除前受新冠疫情影响期间的房租应按照公平原则由双方分担，一审判决酌定减免3个月房租，并无不当。扣除上述疫情期间房租后，全世发公司还应赔偿舜兴房地产公司3个月房屋占有使用费，计90万元。综上所述，全世发公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初14055号民事判决第一项、第二项；二、撤销济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初14055号民事判决第三项、第四项；三、全世发医学影像诊断中心（山东）有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿山东舜兴房地产开发有限公司房屋维修期间闲置损失45万元。四、全世发医学影像诊断中心（山东）有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿山东舜兴房地产开发有限公司房屋占有使用费90万元；四、驳回山东舜兴房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费42,718元，减半收取21,359元，由山东舜兴房地产开发有限公司承担14304元，全世发医学影像诊断中心（山东）有限公司承担7055元。二审案件受理费42718元，由上诉人全世发医学影像诊断中心（山东）有限公司负担28607元，由被上诉人山东舜兴房地产开发有限公司负担14111元。本判决为终审判决。审判员  孙磊二〇二一年五月十一日书记员  李敏