辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终3914号上诉人（原审原告）：蒋福，男，1955年9月13日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人（原审原告）：于助，女，1954年6月18日出生，汉族，现住沈阳市皇姑区。二上诉人委托诉讼代理人：蒋建伟，男，1983年1月9日出生，汉族，系二上诉人儿子，现住沈阳市皇姑区文大路224-1号1-17-2。被上诉人（原审被告）：沈阳中冶溪湖置业有限公司，住所地沈阳市皇姑区青城山路8-11号542。法定代表人：陈丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：王鹏程，男，1989年11月19日出生，汉族，系该公司员工，住辽宁省鞍山市立山区。上诉人蒋福、于助因与被上诉人沈阳中冶溪湖置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2020）辽0105民初7016号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。于助、蒋福上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判；二、诉讼费用由被上诉人承担。二审庭审中，上诉人明确表示认同一审判决的违约金计算标准，但主张违约天数应从2014年9月1日至2019年12月30日，至少从2018年6月向前倒推3年即2015年起计算违约。事实与理由：一、被上诉人辩称2019年8月31日已经具备向房产局办理房产证的资格，要求上诉人登记而上诉人没有进行登记。上诉人已经按照被上诉人要求的时间进行了登记。登记后被上诉人以要求缴纳当年物业费等各种借口拖延时间不予配合办理。上诉人满足被上诉人所提条件后，又多次询问沟通要求尽快办理房证，直到2020年4月24日才配合办理，所以2019年8月31日到2020年4月24日期间，因被上诉人不作为造成上诉人无法办理房证，导致房屋无法交易，被上诉人理应承担违约责任。二、本案并未超过诉讼时效。2014年至今，上诉人按照合同约定一直与被上诉人沟通房证办理事宜，主张自身权利，并联合邻居一期组建房证维权群商讨维权事宜，一起到皇姑区北部经济区管委会请求帮助维护上诉人权益，并有视频证明上诉人向被上诉人主张自身权利，一审时被上诉人已经认可，录制时间为2018年，三年时效时间确定应以被上诉人出示主张自身权利视频向前三年内，也就是至少从2015年开始计算，所以一审对超过三年诉讼时效理解不清，审判不明。本案实为物权交付的争议，故由此而延伸出来的违约金给付就不应当存在3年的诉讼时效问题。作为一种继续性权利的存在，该权利一直因为被上诉人的不作为而存在，因此，不应当存在3年的诉讼时效问题。三、被上诉人的违约完全是由于自身原因，没有将消防验收前的准备工作做好，也没有及时办理完相关手续，更是查欠政府相关部门的大笔钱款未付，才导致没有为上诉人办理房证。沈阳中冶溪湖置业有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。于助、蒋福向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付延期办证违约金9,999元（2014年9月1日至2019年12月30日）；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2013年1月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，原告为买受人，被告为出卖人，双方约定原告购买由被告开发建设的位于沈阳市皇姑区商品房（以下简称诉争房），总房价款438,706元。关于产权登记，双方合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”，即“由于政府拆迁工作滞后等不可抗力的原因，导致买受人不能够在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任；因出卖人责任造成的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。”合同签订后，原告交纳了全部购房款，被告于2014年9月1日向原告交付了商品房。商品房交付后，被告逾期办理商品房权属登记初始备案手续，2019年8月31日已办理完毕。双方因逾期办证违约金给付问题发生争议，原告于2020年6月4日起诉来院。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定条款全面履行合同义务。合同履行过程中，被告未按合同约定在商品房交付后办理权属登记备案手续，已构成违约。关于违约金的计算标准，双方合同约定按购房款万分之一承担违约责任，本院认为违约金约定过低，为公平起见，考虑到被告已履行合同约定的主要义务，即交付了原告所购房屋，而办理产权证书属于从合同义务，原告请求违约金按同类案件生效判决的违约金计算标准即按购房款的日十万分之一计算并无不当，予以支持。关于被告主张的诉讼时效的辩抗，根据《中人人民共和国民法总则》规定向人民法院请求保护民事权利的时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到侵害以及义务人之日起计算，故对于被告的抗辩意见予以采纳，对于原告超过三年诉讼时效部分的诉讼请求，不予支持。关于原告提出的违约金计算截止时间问题，因双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告已于2019年8月31日履行了该项合同义务。原告所购商品房于2014年9月1日交付，扣除办证期限360日，应自2015年8月27日起计算逾期办证违约金，因2015年8月27日至2017年6月3日期间的逾期办证违约金已超过诉讼时效，不予保护。故被告应给付原告自2017年6月4日至2019年8月31日止共计819天的逾期办证违约金3,593元（438,706元×0.00001×819天）。一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告沈阳中冶溪湖置业有限公司于本判决发生法律效力后三日内给付原告蒋福、于助逾期办证违约金3593元。（违约金期限自2017年6月4日计算至2019年8月31日止）；二、驳回原告其他诉讼请求。被告如逾期履行上述给付款项,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告沈阳中冶溪湖置业有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人提出请求被上诉人支付逾期办证违约金的问题。根据双方《商品房买卖合同》约定，被上诉人应当在商品房交付使用(2014年9月1日)之后的360日内办理案涉房屋的产权初始备案登记，上述日期为2015年8月26日，但被上诉人于2019年8月31日才办理备案登记，超过了上述期限，构成违约，应当承担违约责任。上诉人于2020年6月4日向一审法院提出本案诉讼，适用诉讼时效规定，向前推算三年，因被上诉人的逾期办证违约行为尚处于持续状态，且上诉人一审提供其曾于2018年6月向被上诉人主张办理房证相关权利的视频，构成诉讼时效中断，故一审法院认定2015年8月27日至2017年6月3日期间的逾期办证违约金已超过诉讼时效有误，本院予以纠正。二审庭审中，双方当事人对于一审法院认定的违约金标准即按已付购房款的日十万分之一计算，均予认可。综上，被上诉人应给付上诉人2015年8月27日至2019年8月30日逾期办证违约金6,422.66元(438,706元×0.00001×1,464天)。对于上诉人主张支付逾期办证违约金的合理部分，本院予以支持。综上所述，上诉人蒋福、于助的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2020）辽0105民初7016号民事判决；二、沈阳中冶溪湖置业有限公司于本判决发生法律效力后三日内给付蒋福、于助逾期办证违约金6,422.66元；三、驳回双方其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由沈阳中冶溪湖置业有限公司负担；二审案件受理费50元，由沈阳中冶溪湖置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 谢 宏审判员 杨 帆审判员 吕长辉二〇二一年五月八日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。