北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终4848号上诉人（原审原告）：于建华，男，1966年2月26日出生，住河南省新密市。委托诉讼代理人：李红超，北京市振邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肖振山，男，1981年10月4日出生，住黑龙江省依安县。委托诉讼代理人：张婷，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓蕊，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中海恒大（北京）办公服务有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：肖振山，经理。委托诉讼代理人：张婷，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓蕊，北京市中闻律师事务所律师。上诉人于建华因与被上诉人肖振山、被上诉人中海恒大（北京）办公服务有限公司（以下简称中海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初1914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于建华上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持于建华的一审诉求；2.一、二审诉讼费由肖振山、中海公司承担。事实和理由：一、肖振山存在滥用公司独立人格和有限责任，逃避债务行为，严重损害债权人于建华利益，应当对本案中海公司的债务承担连带责任，一审判决对此不予支持，违反公司法第二十条规定，应依法撤销一审判决，发回重审或改判肖振山承担连带责任。2017年7月23日于建华和中海公司签订房屋租赁合同，当时肖振山是中海公司的法定代表人和实际控制人，几个月后变更成中海公司的股东。中海公司应支付的合同押金和分期租赁费全部是从肖振山个人账户支付，于建华提供了肖振山个人转帐支付的所有银行流水凭证，部分是肖振山成为中海公司股东后个人支付的，部分是肖振山实际控制中海公司期间个人支付的，这些证据完全能够证明肖振山滥用公司独立法人地位和股东有限责任，一审法院应确定该举证责任由中海公司和肖振山承担，其未对中海公司款项是否汇入肖振山个人帐户作出合理解释、举证，也未举证证明中海公司财产独立于肖振山个人财产，肖振山应对中海公司债务承担连带责任。再者，肖振山通过中海公司租赁的所有房屋，全部用来转租，实际上是“二房东”赚取租赁和转租房屋差价，租赁和转租房屋的租金支付、收取全部是肖振山个人银行账户，如将于建华房屋转租给天下狮桥资本管理（北京）有限公司，于建华提供的肖振山个人银行帐户记载清楚。综上，应依法撤销一审判决，发回重审或依法改判。二、一审判决认定涉案租赁房屋的使用费截止日为2020年2月29日明显错误，且与本案客观事实相矛盾。本案所涉房屋双方交接的时间是2020年10月16日，交接当日肖振山、中海公司所有的办公家具、文档、财务、保险柜及办公用品仍摆放在房屋内，肖振山、中海公司交纳租赁房屋电费截止日为2020年4月，2020年5月至9月仍产生有电费，自动遥控门和中央空调损坏双方均签字认可，肖振山、中海公司一直在占用该房屋，应该交纳租赁房屋使用费，故一审法院认定租赁房屋使用费截止日为2020年2月29日，无事实和法律依据。三、一审判决认定“中海公司于2020年2月25日通过公证方式向于建华腾退房屋，并将涉案……，其应自行承担扩大损失”不正确。客观事实是肖振山、中海公司公证的仅仅是给于建华寄钥匙，并不是判决书所述通过公证方式向于建华腾退房屋，公证人员并未对肖振山、中海公司是否腾退租赁房屋进行摄像公证，也未对租赁房屋和钥匙进行提存公证，租赁房屋一直由肖振山、中海公司占有使用，2020年10月16日交接清单是最好的证据。如果肖振山、中海公司当时将租赁房屋腾空，并办理了提存公证，办理交接是公证处和于建华之间的事情，那么继续扩大损失就应由于建华承担，而本案显然不是这样，故一审判决无事实依据和法律依据，明显认定不正确。一审判决没有查明本案所涉房屋控制状况。四、一审判决书将于建华2019年10月28日至2020年1月28日期间的租金262407元漏判，程序严重违法，应依法撤销。肖振山、中海公司2019年10月28日至2020年1月28日期间租金262407元，一直欠付未向于建华交纳，一审判决漏判于建华的一审诉讼请求，程序严重违法，应依法撤销。五、一审判决对合同约定免租期租金不予支持，显失公平，应依法予以支持。本案所涉租赁合同期限是6年，后三年租赁费递增，合同免租期5个月，现肖振山、中海公司仅履行两年余，单方违约解除合同，且将合同5个月空置期租金437345元全部扣除，显失公平，且违约金过低，不足补偿于建华的损失，故应依法撤销一审判决，支持于建华此项请求。六、一审法院2020年10月15日开庭时对租赁房屋现状未查明，第二天于建华赶到法庭询问，要求交接房屋，经法院联系，才知钥匙在肖振山、中海公司处，房屋处在肖振山、中海公司控制下，经沟通肖振山、中海公司单方制作了交接单，赶到现场进行交接，肖振山、中海公司将自动门遥控器丢失，钥匙丢失4把，中央空调损坏，对房屋内办公家具物品一一进行登记确认，于建华于2020年10月19日上午将上述证据提交一审法院，至今没有进行质证。七、一审程序严重违法。1.于建华在一审期间申请诉讼保全，到一年期之前书面向一审法院申请续保，至今未见到续封裁定，一审判决对此也没有任何叙述。2.一审期间于建华提交2020年5月至9月电费单据，2020年10月16日租赁房屋交结清单、自动门遥控器损坏维修费用单、空调损坏维修费用单、肖振山个人微信聊天记录，一审判决仅采用交结清单，其他未在判决书中列出，且这些证据也未进行质证。10月19日房屋交接后申请法院调查取证和变更诉请，一审法院没有回复。3.一审法院告知是简易程序审理，开庭时只有一名法官询问，未告知当事人权利义及合议庭成员，也未进行法庭辨论，结束后书记员让补交诉讼费，其理由是原来是简易程序审理，现在用普通程序审理案件，可一审判决审理还用的是筒易程序，程序违法。4.一审判决超期。综上所述，一审判决程序违法，认定无事实和法律依据，认定事实和判决结果相矛盾，遗漏判决，应依法撤销一审判决，发回重审或依法改判，支持于建华的诉讼请求。肖振山辩称：于建华的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，不存在违反法定程序情形。于建华主张“肖振山滥用公司独立法人地位和股东有限责任”没有任何事实依据。第一，肖振山为中海公司的法定代表人，在公司任职经理，因此，肖振山代中海公司向于建华支付房屋租赁押金及租金的行为仅是代表中海公司的职务行为，而并非处分自身权利、义务的行为，于建华据此向肖振山个人提出诉讼请求，没有事实和法律依据。第二，涉案《房屋租赁合同》的签订时间为2017年7月23日，肖振山于2018年3月2日经中海公司股东会决议通过才成为中海公司股东，在2017年7月23日至2018年3月2日期间，肖振山并不是公司的股东，依据公司法第20条第3款规定以及最高人民法院于2019年11月8日颁布的全国法院民商事审判工作会议纪要中“关于公司人格否认”的有关内容，公司人格否认制度仅适用于公司股东，于建华适用公司人格否认制度提出肖振山与中海公司财产混同应当适用公司人格否认的主张没有法律依据，不能成立。第三，肖振山代中海公司向于建华支付房屋租赁押金及租金的职务行为并未损害中海公司的权益，也并未造成中海公司债权人的债权受损，且于建华提起本案诉讼之时已经向一审法院申请对中海公司银行账户进行财产保全，一审法院就其保全申请金额已经对中海公司足额保全，查封、冻结了中海公司银行账户内110万元款项，于建华仅凭肖振山代中海公司向于建华支付房屋租赁押金及租金的职务行为即主张所谓的“完全能够证明肖振山滥用公司独立法人地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益”没有任何事实和法律依据。第四，依据公司法第63条规定，仅在一人公司情况下，才可以结合案件具体情况适当减轻债权人的证明责任，具体到本案，中海公司并非一人公司，不适用公司法第63条举证责任倒置之规定。因于建华并未举证证明存在所谓的“肖振山滥用公司独立法人地位和股东有限责任”之法定情形，于建华应当承担举证不能的不利后果，其主张肖振山应当对中海公司债务承担连带责任的主张没有任何事实依据，不应支持。中海公司辩称：于建华的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，不存在违反法定程序情形。一、一审判决认定涉案《北京市房屋租赁合同》于2020年1月28日解除正确无误。根据《北京市房屋租赁合同》第八条第二款约定，中海公司享有合同解除权。中海公司已经依约多次向于建华发送了解除合同通知，一审判决据此认定“关于合同解除的时间，确定为中海公司首次通知于建华终止合同次日的两个月，即2020年1月28日”正确无误。二、一审判决认定涉案房屋使用费截止日期为2020年2月29日正确无误，与客观事实相符。第一，根据《北京市房屋租赁合同》第六条第4款约定，在中海公司拥有合同解除权且已经尽到交接验收通知义务的前提下，因于建华不配合办理房屋交还手续的，中海公司予以免责，因此造成的扩大损失和费用由于建华承担。本案中，中海公司已经依约提前向于建华发送了交接验收的通知，于建华在多次收到通知后依然拒绝配合办理房屋交接验收，万般无奈下，中海公司才于2020年2月25日在北京市国信公证处公证人员的监督下，对已迁出（实际迁出时间为2019年11月底）房屋的状态及向于建华邮寄交还承租房屋钥匙的过程进行了证据保全公证，房屋钥匙已于2020年2月29日到达于建华在《房屋租赁合同》中所留通讯地址所在地的菜鸟驿站，由该菜鸟驿站代为签收，但因于建华拒收于2020年3月31日退回,中海公司的寄件人于2020年4月7日从邮局取回该包裹，特快专递改退批条显示退回原因为“收件人本人拒收”。鉴于前述情形，中海公司已经穷尽一切办法、采取多种方式通知于建华交还涉案房屋，于建华应当在合同期限内收回涉案房屋并防止损失进一步扩大，一审判决据此作出“可以确认于建华已于2020年2月29日知悉涉案房屋钥匙已寄回，于建华自该日起可以恢复对涉案房屋的控制状态但拒绝受领，其应自行承担扩大的损失，故本院确认房屋使用费的截止日为2020年2月29日”的认定正确无误。第二，于建华主张“所涉房屋交接的时间是2020年10月16日”没有事实依据。在于建华多次明确拒绝中海公司发出的解除合同及交还房屋通知后，于建华代理人李红超于一审开庭之日的次日（即2020年10月16日）方才联系中海公司同意“对案涉房屋进行交接”，中海公司本着积极配合解决争议的态度，立即向其回复“当日上午10点半中海恒大公司即可以配合过去，但是依据双方签订的房屋租赁合同约定应当视为2019年11月底已经对房屋交接完毕了。鉴于于建华先生未及时按照中海恒大公司提前通知的交接时间接收房屋，迟至今日才要求收房，中海恒大公司现在是积极配合于建华先生的要求共同勘验房屋”。当日，由于建华本人及其代理人、中海公司工作人员孙某共同对房屋情况进行勘验，并于当日向于建华本人交付钥匙，由中海公司员工孙某、于建华、于建华代理人等共同签署了《北京市朝阳区光华路丙×/1706房屋情况勘验单》，勘验单为双方当事人以及于建华的代理律师共同签署，其代理律师亦参加了一审案件的庭审活动，于建华及其代理人均为完全民事行为能力人，《勘验单》所载内容为双方的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应认定双方就《勘验单》所达成的约定内容合法、有效。依据《勘验单》中双方达成的约定，双方确认中海公司已于2019年11月底履行完毕房屋交还义务，而2020年10月16日仅是因为中海公司配合于建华的要求对涉案房屋共同进行勘验，故于建华主张“所涉房屋交接的时间是2020年10月16日”没有事实依据。第三，于建华主张中海公司一直在占用房屋没有事实依据。一为在2019年11月28日中海公司首次通知于建华解除《北京市房屋租赁合同》遭到于建华明确拒绝后，中海公司于2019年12月2日向于建华再次发送的《终止合同通知书》中已经明确载明“我司随时可交还房屋，房屋空置，放弃房屋使用权交出房屋钥匙、门禁密码”，该告知内容已经向于建华明示中海公司放弃房屋及屋内用品的使用权；二为在于建华提出共同对房屋进行勘验的次日（即2020年10月17日），双方就房屋内物品的处置便达成一致约定，约定“中海公司放弃屋内物品，于建华处理以上物品所产生的费用，中海公司不承担”，该书面约定由于建华本人亲自签署。因此，前有中海公司通知解除合同之时已经明示放弃房屋使用权并告知于建华已经搬离，后有双方对屋内用品由于建华负责处理达成一致约定的情形下，留存在涉案房屋中的物品并不足以导致于建华所主张的中海公司一直在占用房屋；三为双方签署的《勘验单》中于建华已经亲笔签字确认中海公司于2019年11月底履行完毕房屋交还义务；四为依据《北京市房屋租赁合同》第六条第4款之约定，中海公司于2019年11月底搬离涉案房屋，并分别于2019年11月28日、2019年12月2日两次书面通知于建华解除合同并办理房屋交接手续，因此依据涉案合同约定中海公司早已经履行完毕案涉房屋交还义务；五为在中海公司多次通知于建华解除《北京市房屋租赁合同》并办理房屋交还手续，在于建华均答复拒绝不同意接收房屋的情形下，中海公司本着尽最大可能止损的原则办理了交还房屋状态及向于建华寄回房屋钥匙的公证。故于建华主张“必须办理租赁房屋及钥匙的提存公证”没有事实、法律依据，也无疑在于建华已经明示拒绝接收房屋的情形下更为加大了费用及损失成本。综上，造成损失扩大的根本原因，并不是中海公司未腾空相关物品、也不是未进行于建华主张所谓的“需进行房屋及钥匙的提存公证”，而是于建华一直拒绝接收中海公司要向其交还的涉案房屋，并在收到中海公司向其邮寄房屋钥匙其便可以实际控制、处置房屋的情形下，依然对钥匙拒收，继续放任损失的扩大，于建华提出的种种理由均不能使其对房屋长期空置所造成的损失扩大责任予以免责。三、一审判决认定中海公司应付房屋租金及房屋使用费金额正确无误，不存在于建华主张的漏判情形。第一，中海公司应付于建华2019年10月28日至2020年2月29日房屋租金、使用费共计352791.6元。第二，于建华应退还中海恒大公司押金174938元。综上，以上两项款项相抵后，一审判决认定中海公司应付于建华房屋租金及使用费共计177853.6元正确无误，不存在于建华主张的漏判情形。四、于建华主张应付其免租期租金没有事实、法律依据，一审判决对此认定正确无误。第一，于建华主张应付其免租期租金没有事实依据、合同依据。第二，于建华主张“违约金过低，根本不足补偿其损失”没有事实、法律依据。本案中，中海公司一直在积极联系于建华办理房屋交接手续，避免损失的继续扩大，如按照中海通知的交接时间，于建华在2019年11月底之时便可以实际接收并支配案涉房屋，一审判决认定中海公司向于建华支付房屋使用费至2020年2月29日，并另行向其支付相当于3个月租金的违约金完全可以补偿并已远远超出因中海公司单方提出解除涉案合同而给于建华造成的损失。于建华主张之损失系因其自身原因造成的扩大，不应当由中海公司承担。五、一审判决对中海公司与于建华于2020年10月16日签署的《×房屋情况勘验单》作出的认定正确无误。中海公司同样将《勘验单》作为一审证据提交，依据《勘验单》双方书面确认内容中海公司主张于建华已经确认中海恒大公司于2019年11月底履行完毕房屋交还义务，于建华主张涉案房屋交接时间为2020年10月16日，一审法院综合考虑《北京市房屋租赁合同》、《勘验单》中双方约定内容及本案案情，作出“《北京市房屋租赁合同》解除的时间为中海恒大公司首次通知于建华终止合同次日的两个月月满之日，即2020年1月28日”的认定正确无误。六、一审程序合法，且于建华主张存在所谓的“一审程序违法情形”也并不符合《民事诉讼法》第170条规定的“严重违反法定程序足以导致发回重审或者改判的情形”。第一，一审判决并不存在遗漏当事人或者违法缺席判决等足以导致法定应当发回重审或者改判的严重违反法定程序之情形。第二，于建华主张“一审判决审理时用的简易程序”与事实不符，本案一审适用普通程序由法官独任审理，符合最高人民法院发布《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第16条第二款“基层人民法院审理的事实不易查明，但法律适用明确的案件，可以由法官一人适用普通程序独任审理”之规定，不存在任何程序违法情形。于建华向一审法院起诉请求：1.确认于建华与肖振山、中海公司签订的租赁合同于2020年10月15日解除；2.判令肖振山、中海公司支付于建华自2019年10月28日至2020年10月15日的欠付租金1049256.05元（2019年10月28日至2020年1月28日共计262407元，2020年1月29日至2020年4月28日共计275547.35元，2020年4月29日至2020年7月28日共计275547.35元，2020年7月29日至2020年10月15日共计235754.35元）；3.判令肖振山、中海公司赔偿于建华违约金262407元；4.肖振山、中海公司支付于建华2017年7月23日至2017年10月27日、2018年8月28日至2018年9月27日、2019年8月28日至2019年9月27日的租金共计437345元；5.肖振山、中海公司支付于建华自2020年1月至9月的电费共计1002.35元；6.肖振山、中海公司支付于建华保全费5000元。一审法院认定事实：位于北京市朝阳区光华路丙×的房屋（产权证号X京房权证朝字第XXXX号，建筑面积81.62平方米，以下简称涉案房屋）及位于北京市朝阳区光华路丙×的房屋（产权证号X京房权证朝字第XXXX号，建筑面积301.81平方米，以下简称涉案房屋）均为于建华所有。2017年7月23日，于建华（出租人、甲方）与中海公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方用于办公；房屋租赁期限自2017年8月8日起至2023年8月7日止，共六年；甲方应于2017年7月23日前将房屋按约定交付给乙方；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；甲方授权乙方在合同期内转租、分租或联营，乙方找到新客户入住后，把客户的基本信息告知甲方。甲方同意在合同期内给乙方五个月（第一年三个月、第二年一个月、第三年一个月），作为乙方清理和装修搬家等时间，在此期间，甲方不收取任何费用；租金标准为每月87469元，租金总计5860423元，前三年房租不增加，后三年递增百分之五。租金支付方式为按季度支付，支付日期及金额为：2017年7月23日支付174938元，2017年10月28日支付262407元，2018年1月28日支付262407元，2018年4月28日支付262407元，2018年7月28日支付262407元，2018年10月28日支付262407元，2019年1月28日支付262407元，2019年4月28日支付262407元，2019年7月28日支付262407元，2019年4月28日支付262407元，2019年10月28日支付262407元；租赁房屋交还时，乙方应至少提前三个工作日通知甲方交接时间，甲方应按乙方通知时间与乙方交接验收，如甲方未按时与乙方进行交接验收或未在交接文件中签字，视为乙方已完成标的物交还义务，乙方不再按本合同约定向甲方支付任何费用。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：乙方未按约定日期支付甲方房租超过7个工作日的。乙方有约定的违约情形的，应按月租金的300%向甲方支付违约金，退还乙方剩余的租金；租赁期内，乙方需提前退租的，应提前两个月通知对方，并按月租金的300%向对方支付违约金，甲方应退还剩余的租金及所有的装修款；双方还对其他有关事项作出了约定。合同签订当日，于建华向中海公司出具收条，载明收到中海公司交来的房屋押金174938元。合同签订后，于建华向中海公司交付涉案房屋，中海公司支付租金至2019年10月27日，之后未继续依约支付租金。2019年11月28日，中海公司向于建华作出《终止合同通知书》，提出提前解除合同，但于建华并未同意。2019年12月2日，中海公司再次向于建华作出终止合同通知书》，提出提前解除合同，并告知于建华涉案房屋钥匙可随时取，但于建华仍不同意解除涉案房屋租赁合同。2020年2月26日，北京市国信公证处出具（2020）京国信内经证字第00633号公证书，载明：该公证处公证员及中海公司代理人于2020年2月25日一同来到涉案房屋处，在公证人员的现场监督下，代理人对上述地点的有关现状进行了说明，同时，公证人员使用摄像设备对上述说明情况及代理人所指认的上述地点的相关现场情况进行摄像。随后，代理人使用钥匙将上述房间大门锁上，并将钥匙交给公证人员保管。随后于当日，上述人员来到位于北京市海淀区北三环中路35号的北京市海淀区邮电局北太平庄支局，在该邮局外，公证人员先对有关情况进行说明并对代理人进行询问，同时，公证人员使用本处摄像设备，对上述说明询问请款进行现场摄像。随后上述人员一起进入该邮局，在公证人员现场监督下，代理人使用其手机扫描邮局提供的二维码进入手机相关页面填写快递信息，并以EMS的方式邮寄上述保管在公证人员处的钥匙，收件人为于建华，电话为136XXXXXXXX，地址为河南省郑州市金水区健康路天下城8-3-2103，同时从邮局工作人员处取得《邮件交寄单（收据）》（1104796184578）《北京市增值税普通发票联》（No46156455）各一张。2020年2月29日，中海公司向邮寄的涉案房屋钥匙到达于建华处，因于建华拒收，该钥匙于3月31日退回，中海公司于4月7日取回邮寄包裹。2020年10月16日，于建华与中海公司签署涉房屋情况的勘验单，该勘验单载明了相关物品的数量和名称，具体内容为：中海公司已经于2019年11月底办理涉案房屋并同时通知于建华收房，因于建华未及时办理收房手续，拒收房屋钥匙，依据双方于2017年7月23日签署的合同的相关约定，应视为中海公司已于2019年11月底履行完毕房屋交还义务。鉴于于建华于2020年10月16日向中海公司提出共同勘验房屋情况并向其交付房屋钥匙的要求，中海公司本着积极配合的态度，于2020年10月16日与于建华共同对房屋状况进行勘验，并签署本勘验单，向于建华交付房屋钥匙。本勘验单的签订时间不视为中海公司交还房屋的时间。关于此勘验单，经询，于建华称不能视为其认可中海公司于2019年11月底履行了交还了涉案房屋，因为勘验单载明涉案房屋内仍有大量肖振山、中海公司的办公用品，且屋内空调发生损坏，自动感应门遗失未维修配齐。庭审中，于建华为证明肖振山应承担连带责任，向法院出示如下证据材料：1.肖振山个人支付押金、租金的银行汇款凭证及微信转账记录凭证；肖振山、中海公司对该组证据的证明目的不予认可；2.中海公司的工商档案、营业执照及肖振山的身份证复印件、微信聊天记录截图；肖振山、中海公司对该组证据的证明目的不予认可。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，于建华与中海公司签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。关于于建华要求肖振山承担连带责任的诉讼主张，根据现有证据，难以认定肖振山存在应当对中海公司的公司债务承担连带责任的法定情形，故于建华的此项诉讼主张法院不予支持。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。根据已查明的事实，中海公司在合同履行期内即2019年11月26日向于建华提出终止合同关系，且未依约继续支付租金，其已通过实际行为在合同履行期届满前明确表明不履行主要的合同义务，其行为已构成根本违约，应当承担相应的违约责任。关于中海公司撤场的时间：（1）中海公司主张其已于2019年11月底搬离涉案房屋，且已依约完成了交还涉案房屋的合同义务，但是综合考量双方的有关约定，中海公司主张的合同第六条第4款应适用于合同履行期届满或双方协商一致解除合同时交还房屋的场合，在一方构成根本违约的场合下如适用此条款，将使得根本违约方无需继续承担约定及法定的违约责任，有违双方的合同目的。（2）中海公司认为于建华已通过在2020年10月16日与其签署勘验单的方式，认可中海公司于2019年11月底交还涉案房屋的诉讼主张，该勘验单明确载明涉案房屋内仍有物品未搬离，勘验单的内容存在矛盾之处，故对中海公司认为其已于2019年11月底完成了交还涉案房屋的合同义务的抗辩意见，法院不予采纳。关于合同的解除时间：于建华要求确认涉案合同于2020年10月15日解除的诉讼请求，根据已查明的事实，双方虽在2020年10月16日对涉案房屋进行现场勘验，但中海公司已在2019年11月26日即首次通知于建华要求终止合同关系并不再使用涉案房屋，之后采取多种方式向于建华表明不再履行合同义务并与于建华协商交还涉案房屋，在此情况下涉案合同已陷入客观上无法继续履行的局面，于建华应当在合理期限内收回涉案房屋并防止损失的进一步扩大，其于2020年10月16日才收回涉案房屋，并据此主张涉案合同于前一日解除，法律依据不足，法院不予支持。现于建华要求确认涉案合同于2020年10月16日解除，中海公司亦认为其已于2019年11月底完成了交还涉案房屋的合同义务，双方就涉案合同已解除这一问题并无争议，法院对此亦不持异议。关于合同解除的时间，法院综合考虑双方约定情况及本案案情，确定为中海公司首次通知于建华终止合同次日的两个月，即2020年1月28日，因此于建华要求确认涉案合同于2020年10月15日解除的诉讼请求，法院不予支持。关于各项费用的数额：（1）关于租金：涉案合同已于2020年1月28日解除，因此于建华要求中海公司支付2019年10月28日至2020年1月28日租金的诉讼请求法院予以支持；根据现有证据，涉案合同解除后，中海公司于2020年2月25日通过公证方式向于建华腾退房屋，并将涉案房屋钥匙以邮寄方式寄回于建华，于建华虽最终将钥匙退回，但根据邮件详情单，可以确认于建华已于2020年2月29日知悉涉案房屋钥匙已寄回，于建华自该日起可以恢复对涉案房屋的控制状态但拒绝受领，其应自行承担扩大的损失，故法院确认房屋使用费的截止日为2020年2月29日，于建华主张的2020年1月29日至2020年2月29日期间的租金实际为房屋使用费，法院对费用名称予以纠正；于建华主张的2020年3月1日至2020年10月15日的租金部分，事实及法律依据不足，法院不予支持。（2）关于违约金：于建华主张中海公司赔偿其违约金一节，有明确合同依据，且中海公司系根本违约方，故此项诉讼请求法院予以支持。（3）关于免租期租金及其他费用：于建华要求中海公司支付其三个月免租期的相应租金一项，缺乏合同依据，法院不予支持；于建华主张的电费一节，于建华未充分举证证明，法院亦不予支持。鉴于双方均同意以押金抵扣相关费用，法院按照租金、违约金的顺序进行抵扣。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、中海恒大（北京）办公服务有限公司于判决生效之日起七日内支付于建华房屋租金、房屋使用费十七万七千八百五十三元六角；二、中海恒大（北京）办公服务有限公司于判决生效之日起七日内支付于建华违约金二十六万二千四百零七元；三、驳回于建华的其他诉讼请求。二审中，于建华围绕上诉请求向本院提交两组新证据，肖振山、中海公司未提交新证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。于建华提交的证据为：第一组证据为微信聊天记录打印件19页，于建华称该微信聊天记录系肖振山与于建华自2017年7月23日至2019年12月17日的聊天记录，证明目的为肖振山是适格主体；第二组证据为微信聊天记录打印件6页和查封图片2页，于建华称微信聊天记录系肖振山和数码大厦物业公司经理张艳翠的聊天记录，证明目的为肖振山租赁的房屋2019年9月17日被公安机关查封。肖振山、中海公司针对于建华提交的证据质证意见为：对第一组证据的真实性无异议，对证明目的不认可，肖振山是履行职务行为，不是以其个人名义履行合同，不能证明肖振山要承担连带责任，即使存在于建华说的查封情况，也不是公安机关查封的，是物业贴的封条，2019年11月26日贴封条的情况已经解决，即使存在贴封条也不存在给于建华造成损失不能交付的情况；对第二组证据的真实性认可，证明目的不认可，微信记录里没有任何查封的内容，对于公安机关查封的事实不认可，没有公安机关查封的文书，通知书没有章，不存在被公安机关查封的事实，中海公司通知于建华交接其没有来，并明确表示不同意解除合同，也不同意交接，不是因为被查封。另查，2017年7月23日，于建华与中海公司签订的房屋租赁合同为《北京市房屋租赁合同》。本院对一审法院审理查明的其他事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2017年7月23日，于建华与中海公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自的权利义务。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。于建华与中海公司签订的房屋租赁合同约定，房屋租赁期限自2017年8月8日起至2023年8月7日止。根据查明的事实，中海公司在合同履行期内向于建华提出终止合同关系，且未按照房屋租赁合同约定继续支付租金，其已通过实际行为在合同履行期届满前明确表明不履行主要合同义务，构成根本违约，应当承担相应的违约责任。于建华与中海公司签订的房屋租赁合同约定，租赁期内，中海公司需提前退租的，应提前两个月通知于建华，并按月租金的300%向对方支付违约金，于建华应退还剩余的租金及所有的装修款。本案中，中海公司首次于2019年11月28日向于建华作出《终止合同通知书》，提出提前解除合同。于建华虽不同意，但中海公司之后亦采取多种方式向于建华表明不再履行合同义务并与于建华协商交还涉案房屋。根据房屋租赁合同约定，中海公司需提前退租的，应提前两个月通知对方。一审法院根据双方合同约定内容、实际履行情况，确定涉案房屋租赁合同于中海公司首次通知于建华终止合同次日的两个月，即2020年1月28日解除，于法有据。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据查明的事实，中海公司支付租金至2019年10月27日，之后未继续依约支付租金。涉案合同于2020年1月28日解除，中海公司应向于建华支付2019年10月28日至2020年1月28日期间租金。关于涉案房屋使用费的支付期间，中海公司于2019年11月底通知于建华收房，但于建华因不同意解除合同而拒绝收房并办理交接手续。2020年10月16日于建华与中海公司签署涉房屋情况的勘验单载明，中海公司已经于2019年11月底搬离涉案房屋并同时通知于建华收房，因于建华未及时办理收房手续，拒收房屋钥匙，依据双方于2017年7月23日签署房屋租赁合同的相关约定，应视为中海公司已于2019年11月底履行完毕房屋交还义务。但该勘验单亦明确载明涉案房屋内仍有物品未搬离，勘验单的内容存在矛盾之处，不能据以认定中海公司于2019年11月底交还了涉案房屋。中海公司于2020年2月25日通过公证方式向于建华腾退房屋，并将涉案房屋钥匙以邮寄方式寄回于建华，于建华虽最终将钥匙退回，但根据邮件详情单，可以确认于建华已于2020年2月29日知悉涉案房屋钥匙已寄回，于建华自该日起可以恢复对涉案房屋的控制状态但拒绝受领，其应自行承担扩大的损失，一审法院确认支付房屋使用费的截止日为2020年2月29日，据此判决中海公司支付于建华2020年1月29日至2020年2月29日期间的房屋使用费，合法有据。于建华起诉主张2020年3月1日至2020年10月15日的租金，缺乏事实及法律依据，一审法院未予支持并无不当。于建华上诉主张涉案房屋使用费应交纳至2020年10月16日，但并未提交充分有效证据证明其主张，且2020年10月16日于建华与中海公司签署涉房屋情况的勘验单明确载明，本勘验单的签订时间不视为中海公司交还房屋的时间，故于建华的该项上诉主张缺乏依据，本院不予采纳。关于于建华要求中海公司承担三个月免租期的相应租金一节，双方签订的租赁合同约定，房屋租赁期限自2017年8月8日起至2023年8月7日止，共六年，于建华同意在合同期内给中海公司五个月（第一年三个月、第二年一个月、第三年一个月），作为中海公司清理和装修搬家等时间，在此期间，于建华不收取任何费用，租金标准为每月87469元。双方约定的免租期以中海公司依约全面履行包括合同履行期限在内的合同约定内容为基础，现中海公司根本违约导致于建华合理预期落空，双方设立免租期的目的无法实现，于建华主张中海公司支付免租期的租金，理由正当，本院依公平原则，根据涉案房屋租赁合同约定内容、双方履行合同情况，酌情确定中海公司应支付于建华两个月免租期的租金。一审法院未予支持于建华关于免租期的请求不当，本院依法予以纠正。关于于建华主张中海公司赔偿其违约金一节，于建华与中海公司签订的房屋租赁合同约定，租赁期内，中海公司需提前退租的，应提前两个月通知于建华，并按月租金的300%向对方支付违约金。本案中，中海公司在合同履行期内提出终止合同关系，且未按照房屋租赁合同约定继续支付租金，构成根本违约，一审法院根据涉案房屋租赁合同的约定，判决中海公司支付于建华违约金，具有事实及法律依据。关于于建华主张的电费一节，于建华未提交充分有效证据予以证明，一审法院未予支持并无不当。鉴于双方均同意以中海公司支付的押金抵扣其应付款项，据此中海公司应支付于建华房屋租金、房屋使用费352791.6元。于建华上诉主张肖振山滥用公司独立法人地位和股东有限责任，应对中海公司债务承担连带责任，但并未提交充分有效证据证明肖振山存在应当对中海公司债务承担连带责任的法定情形，于建华的上述主张于法无据，本院不予采纳。经审查，一审法院审理本案并未存在严重违反法律规定情形。综上，于建华的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初1914号民事判决第二项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初1914号民事判决第一项、第三项；三、于建华与中海恒大（北京）办公服务有限公司于二〇一七年七月二十三日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇二〇年一月二十八日解除；四、中海恒大（北京）办公服务有限公司于本判决生效之日起七日内支付于建华房屋租金、房屋使用费三十五万二千七百九十一元六角；五、驳回于建华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由中海恒大（北京）办公服务有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。一审案件受理费10275元，由于建华负担6663元（已交纳），由中海恒大（北京）办公服务有限公司负担3612元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费16588元，由于建华负担14372元（已交纳），由中海恒大（北京）办公服务有限公司负担2216元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 马立红审 判 员 何灵灵审 判 员 周艳雯二〇二一年五月十九日法官助理 卫孚嘉书 记 员 王 艳