湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终640号上诉人（一审被告）：陈秀，女，汉族，1988年9月4日出生，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：陈肖林，男，汉族，1991年8月22日出生，住岳阳县，系上诉人弟弟。被上诉人（一审原告）：湖南新富兴物业管理有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区巴陵中路富兴大院。法定代表人：廖细军，公司总经理。委托诉讼代理人：刘喜梅、该公司员工。委托诉讼代理人：李艳红，该公司员工。上诉人陈秀与被上诉人湖南新富兴物业管理有限公司（以下简称富兴物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初9048号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈秀上诉请求：1、撤销岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初9048号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实和理由：在本案物业服务合同纠纷中,被上诉人作为上诉人所居住小区的物业公司,其并没有尽到物业服务的合同义务,上诉人一审时提交的证据证实被上诉人在服务期间没有尽到排除安全隐患,及时阻止侵害全体业主利益的行为,小区的安全损害至今没有得到解决。具体表现在为:1、交房时小区北边围墙完整无损,在交房后,小区外住户私自将小区围墙损害，私开小门,小区外住户均可从小区进出，严重影响小区全体住户安全,被上诉人没有进行制止。直到现在,非小区人员可随意进入小区，物业公司不制止，也没有对人员进行登记，小区道路成为公共道路,失去了封闭式小区的意义，给全体住户带来重大安全隐患,给小区环境卫生带来损害，物业公司对此存在过错。2、属于小区所有的公共停车位直到现在被三毛烧烤店设路障占用，并得到了物业公司的默许。3、小区车辆乱停,消防车道一直被占,给小区带来安全隐患,物业公司没有对停放在消防车道的车辆进行处罚或者劝离,没有尽到确保安全通道畅通的义务。4、物业公司安保人员没有对进出小区人员进行登记，任何人员都可以随意进出小区,给小区安全防护带来巨大安全隐患。5、上诉人楼栋的入户大门至今是坏的，大门不能尽到安防效果。上诉人在一审时已提交证据证明被上诉人物业服务存在的问题，被上诉人也自认以上问题存在的客观事实,上诉人提交的证据可证明被上诉人物业服务不作为，侵害了全体业主的权益,根据《湖南省物业管理条例》相关规定,物业公司没有尽到应尽的物业服务,上诉人有权不交或少交物业费。综上,一审判决认定事实错误,请求二审法院依法改判或撤销原判、发回重审。被上诉人富兴物业公司答辩称，拆围墙的事情被上诉人一直是制止的，也进行了整改，物业跟开发商进行了协调，门后期也关了。三毛烧烤的门后面也拆了，业主都知道。进出门口有登记，外来人员和车辆都有登记。单元门去年修复了几次，过完年上班也把门修好了并且告诉了业主，围墙的问题业委会也进行了起诉。请求二审法院维持原判。富兴物业公司向岳阳楼区人民法院起诉，请求：1、陈秀支付富兴物业公司2018年8月至2020年8月的物业管理费5460元；2、陈秀按照日千分之三支付至结清之日止的滞纳金;3、诉讼费由陈秀承担。一审法院查明，富兴物业公司为岳阳富兴鹏城提供物业服务，对小区共用部位和设施设备维修、养护、管理，维护物业公共区域内环境卫生和秩序。陈秀系富兴鹏城小区11栋404室业主，房屋建筑面积136.29平方米。富兴物业公司与陈秀于2016年5月24日签订了《前期物业管理服务协议》，约定由富兴物业公司提供物业服务，业主按照住宅按建筑面积每月每平方米1.58元计算缴纳物业服务费，逾期交纳的应当以所欠款为基数从逾期之日起每天按3‰的标准支付违约金。2018年8月1日至2020年8月31日，陈秀尚欠物业服务费5383.46元（136.29平方米×1.58元×25个月），富兴物业公司多次向陈秀书面催讨物业费，但陈秀未支付该笔物业服务费。双方对富兴物业公司是否依约尽到物业管理服务义务存在争议：陈秀主张富兴物业公司未尽到物业服务义务，具体如下：1、房屋漏水、房屋质量存在问题。2、小区地下车库的门一直是坏的，墙面损害和污损。3、地下车库玻璃裂开，一直没有维修。4、三毛烧烤占用小区共用的车位。5、小区路面损坏。6、小区乱停放车辆，占用消防通道。7、入户大门常年是坏的。8、物业没有尽到安保义务，9、小区开设私门的问题，并向法庭提交了相应的照片予以证明。富兴物业公司则主张房屋漏水的问题已经在2020年8-9月进行了修复，陈秀也曾口头承认已经修复，富兴物业公司会近期对屋顶漏洞进行维修并与开发商协调解决漏水问题，房屋质量问题只能由开发商解决，此前维修也是开发商安排维修。地下车库门是正常的，需要刷卡进出，墙面油渍已经清理，陈秀拍摄的照片为清理之前，车库玻璃进行过更换，还有损坏会继续更换，正在与三毛烧烤协商关于占用共同车位的问题，富兴物业公司对路面经常有维修，陈秀提供的照片并非本案小区的路面，富兴物业公司在消防通道设置有禁停标志和提醒，入户玻璃大门已经维修好，恢复正常使用，并提供了相应的维修照片予以证明。同时主张业委会已经起诉私开门的人员，认可房屋实际面积为136.29平方米，但此前也是按照该房屋实际面积收取的物业费，并未多收。陈秀在庭审中认可入户玻璃大门反反复复坏，又反反复复维修，富兴物业公司对小区街道安排了人员打扫，消防通道禁停也有告知，但效果不理想，涉案房屋此前确实进行过维修，但还是漏水。一审法院认为，根据《前期物业管理服务协议》，富兴物业公司虽有对房屋共用部分进行维护和管理的义务，但本案房屋漏水原因不明，富兴物业公司主张此前其也是联系开发商后，开发商派人维修，陈秀也主张系房屋质量问题，故陈秀提交的证据尚不足以证明富兴物业公司未能尽到相应的维修义务，且在富兴物业公司的联系下涉案房屋也确实存在维修的情况，陈秀提出的其他方面的问题，能否证明富兴物业公司存在物业服务上的瑕疵，但不能证明富兴物业公司存在重大瑕疵或未尽到物业服务的基本义务。一审法院认为，富兴物业公司为陈秀所在的小区提供了物业服务后，陈秀应按照约定支付物业服务费，由于富兴物业公司存在物业服务上的瑕疵，一审法院酌情认定陈秀无需承担违约金责任。陈秀尚欠2018年8月1日至2020年8月31日的物业费5383.46元，应当予以给付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、陈秀在一审判决生效后三日内支付富兴物业公司物业服务费5383.46元。如迟延履行给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回富兴物业公司其他诉讼请求；案件受理费50元，减半收取计25元，由陈秀负担。二审期间，上诉人陈秀向本院提交一份房屋漏水维修收据，拟证明在2018年上诉人向物业反映漏水，是上诉人自己进行的维修，物业没有履行维修的义务。被上诉人对上诉人提交的维修收据三性均有异议，认为2019年、2020年被上诉人都进行了维修，有维修记录，房屋质量问题不是物业公司服务范围，业主向物业公司反映问题，物业公司再传达给开发商，物业公司只是在中间传达。被上诉人向本院提交小区照片5张，拟证明楼栋大门已维修，小区路面、路灯以及设施物业也进行了维修。上诉人对被上诉人提交的5张小区照片真实性无异议，关联性有异议，认为本案争议是2018年到2020年的物业费，被上诉人提交的照片是年后维修的，一审的时候门是坏的。经过举证、质证，本院对双方提交的证据认定如下：上诉人提交的漏水维修收据与本案无关，本院不予采纳。被上诉人提交的小区照片，根据拍摄时间反映的是被上诉人起诉后的物业服务情况，不能反映起诉缴纳物业费时间段的物业服务情况，该小区照片与本案无关，本院不予采纳。本院二审查明，陈秀在本院庭审调查中称，靠近外墙的整面墙均有漏水，2016年装修前就在漏，跟开发商反映了也修了，修了以后收的房，但一年多后又在漏，装修以后找物业，物业派一个人来修，至少修了三次，2018年上诉人自己花了3200元把外墙修好了，但屋顶又在漏，2019年，2020年又找物业，物业称不关物业的事。富兴物业公司称每次报修都修了，外墙漏水是一个公共区域的瓦坏了，2019年、2020年物业公司都有跟开发商讲让开发商派人来修。本院二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，首先，2016年5月24日，陈秀与富兴物业公司签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力，富兴物业公司对该小区提供了物业服务，陈秀也享受到该物业公司的相关服务，陈秀应及时支付相应的物业管理费，现陈秀未按合同约定支付物业管理费，应承担相应的民事责任。其次，陈秀上诉主张其房屋漏水，物业公司没有及时维修应承担相应责任。本院认为，陈秀自认在装修前就发现存在房屋漏水情况，之后物业公司也联系开发商对涉案房屋进行过维修，本案系物业服务合同纠纷，陈秀在未举证证明其房屋漏水系由富兴物业公司提供的物业服务不到位而造成的情况下，其以房屋漏水为由拒交物业费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。最后，陈秀上诉主张，富兴物业公司对他人擅自拆除小区围墙、三毛烧烤店占用小区公共车位、小区车辆乱停放、对消防车道被占没有进行制止或规劝，以及存在地下车库门损坏，墙面损坏、污损，地下车库玻璃裂开、小区安保登记不规范，陈秀楼栋入户大门没有及时维修等情况，认为富兴物业公司没有尽到合同约定的物业服务义务，因此主张少交或不交物业费。本院认为，物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断不应以个别业主的感受为标准，一般的服务瑕疵不能成为业主拒绝缴纳物业费的抗辩理由。物业公司对小区进行物业服务的成本支出来源于业主交纳的物业费用，业主及时缴纳物业费与物业公司提供优质的物业服务是相辅相成的，为了维护美好的小区环境，业主应当及时交纳物业服务费用，对于物业服务瑕疵，可以采用其他方式来督促物业公司改进。在物业纠纷案件中，业主多以物业公司提供的服务未达到标准，要求降低物业费标准或拒绝支付物业费，但因物业服务项目内容广泛，对应的标准也因业主个体感受差异而难以有一致的标准，考虑到小区物业纠纷涉及业主人数较多，擅自在个案中减免或者降低物业费标准势必影响物业公司的服务质量，也对其他缴费业主不公平。本案中，陈秀提交的证据不能证明富兴物业公司在履行物业管理服务合同中存在重大瑕疵，不构成根本违约，不构成陈秀拒缴物业费的正当理由。一审法院结合富兴物业公司的服务情况，酌情对物业公司向陈秀主张的违约金部分不予支持，已经考虑了富兴物业公司物业服务存在部分瑕疵的情况，陈秀以此主张减免物业费的抗辩理由不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈秀承担。本判决为终审判决。审判长  刘景镔审判员  许震鹏审判员  王延红二〇二一年五月六日书记员  夏语涵