上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初12682号原告(反诉被告)：朱惠忠，男，1961年3月22日出生，汉族，户籍地上海市虹口区，现住上海市闵行区。原告(反诉被告)：徐诚露，女，1963年6月9日出生，汉族，户籍地上海市虹口区，现住上海市闵行区。二原告(反诉被告)之委托诉讼代理人：徐诚凯，男，系徐诚露之弟。二原告(反诉被告)之委托诉讼代理人：黄祥圣，上海锦智律师事务所律师。被告(反诉原告)：齐杰，男，1947年5月3日出生，汉族，住上海市。被告(反诉原告)：方梅丽，女，1950年2月9日出生，汉族，住上海市。被告(反诉原告)：齐子烨，男，1978年11月26日出生，汉族，住上海市。被告(反诉原告)：姜莉莉，女，1979年7月30日出生，汉族，住上海市。四被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：张成丘，上海市华亭律师事务所律师。原告(反诉被告)朱惠忠、徐诚露与被告(反诉原告)齐杰、方梅丽、齐子烨、姜莉莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案受理。依法适用简易程序于2016月9日19日公开开庭进行了审理。因齐杰、方梅丽、齐子烨、姜莉莉在答辩期内提起反诉，本院受理后于2016年10月12日公开开庭予以合并审理。朱惠忠、徐诚露及其委托诉讼代理人徐诚凯、黄祥圣，齐杰、方梅丽及其委托代理人张成丘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)朱惠忠、徐诚露向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年4月19日解除；2.齐杰、方梅丽、齐子烨、姜莉莉配合朱惠忠、徐诚露办理《上海市房地产买卖合同》的网上备案撤销手续；3.齐杰、方梅丽、齐子烨、姜莉莉支付违约金人民币(币种下同)71万元；4.诉讼费用由齐杰、方梅丽、齐子烨、姜莉莉承担。事实和理由：2015年12月7日，双方就上海市闵行区古美西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》。合同约定房屋转让款355万元，2015年12月25日前补签网络备案版《上海市房地产买卖合同》，成交价为280万元，房屋装修及附属设施补偿款为75万元。2016年1月21日，朱惠忠、徐诚露与齐杰、方梅丽、齐子烨、姜莉莉四人签订网络备案版《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》，对原合同进行了变更。2016年4月11日，朱惠忠、徐诚露委托律师发函，要求于2016年4月15日之前或最晚于当日共同前往房地产交易中心办理过户手续，但齐杰、方梅丽、齐子烨、姜莉莉表示无法过户。2016年4月18日，朱惠忠、徐诚露发函要求解除合同。现朱惠忠、徐诚露已经全面履行了义务，齐杰方在合同约定的期限内未能配合办理过户手续后，朱惠忠、徐诚露书面督促办理，并给予足够的宽限期，故以诉称事由诉至本院。被告(反诉原告)齐杰、方梅丽、齐子烨、姜莉莉辩称，不同意本诉诉讼请求。买方的义务为支付房款，而办理过户系卖方义务，买方只需配合。其当时需出售房屋再办理该房屋之过户手续，因出售房屋下家迟延，故在3月31日前已经向卖方陈述不能过户，对此朱惠忠、徐诚露予以同意，表示只要房款付清就可以了。现在房屋于5月9日已经完成过户手续，也已经通知办理过户，但是朱惠忠、徐诚露不同意。同时齐杰、方梅丽、齐子烨、姜莉莉基于上述理由，提起反诉要求：1.双方签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；2.朱惠忠、徐诚露协助办理闵行区古美西路XXX弄XXX号XXX室房屋转让过户手续并于办理过户手续7日内交付房屋；3.朱惠忠、徐诚露向齐杰、方梅丽、齐子烨、姜莉莉支付延期交付的违约金，按照每日已付房款万分之五即每日1,775元，从2016年5月11日计算至实际交房之日止；4.本案诉讼费由朱惠忠、徐诚露负担。针对反诉，朱惠忠、徐诚露辩称，不同意反诉诉讼请求，双方的买卖合同已于2016年4月19日解除，没有继续履行的基础。如果法院认为反诉诉讼请求成立，违约金过高要求调整。经审理查明，上海市闵行区古美西路XXX弄XXX号XXX室房屋为朱惠忠、徐诚露共同共有。2015年12月7日，朱惠忠、徐诚露(出卖人、签约甲方)与齐杰(买受人、签约乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定房屋转让价格为355万元，乙方于签约时支付房款5万元、于2015年12月15日之前支付房款100万元、于2016年2月5日之前支付35万元、于交易过户之前支付213万元、于房地产交接当日支付2万元；双方于2015年3月31日至房地产交易中心办理过户手续，双方约定于2015年12月15日之前至中介方，以买卖合同约定的交易条件补签网络备案版《上海市房地产买卖合同》等。当日朱惠忠、徐诚露(出卖人、签约甲方)与齐杰、方梅丽(买受人、签约乙方)还签订《补偿协议》一份，约定：该房地产交易价格为355万元，甲方同意于签订网络备案版《上海市房地产买卖合同》时变更为成交价280万元，房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备补偿款75万元；本次交易甲方应缴纳的交易税费由乙方承担并支付，甲方承诺持有该房产已满五年，且为其家庭名下在上海唯一一套住宅；乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看，双方再次同意甲方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付乙方即可，但是甲方必须保证该房地产内的管道畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用；甲方同意乙方于签订网络备案版《上海市房地产买卖合同》是增加买受人等。当日，方梅丽向朱惠忠支付房款2万元。2015年12月19日，朱惠忠与齐杰、方梅丽签订《补充协议》一份，约定付款140万元的方式为：房屋签订之日起定金付款5万元、首付款第一笔于2015年12月19日付款45万元、首付款第二笔在2015年12月26日付款55万元，首付款第三笔在2016年2月6日付款35万元。当日，齐杰向朱惠忠支付房款45万元。2015年12月26日，齐杰向朱惠忠支付房款55万元。2016年1月21日，齐杰向朱惠忠支付房款35万元。2016年1月21日，朱惠忠、徐诚露(出卖人、签约甲方)与齐杰、方梅丽、齐子烨、姜莉莉(买受人、签约乙方)重新签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，房屋建筑面积为96.27平方米，转让价格为280万元；双方确认在2016年3月31日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按本合同约定的期间将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任，甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金；甲、乙双方应于2016年3月31日之前，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续；甲方于甲、乙双方办理产权过户手续后7日内，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气(若有)、有线电视(若有)等费用进行结算；甲、乙双方于乙方办妥《上海市房地产权证》且甲、乙双方对该房地产进行交接后5个工作日内，办理该房地产维修基金、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等的更名手续；甲方应于甲、乙双方办理产权过户手续前，向房地产所在地的公安派出机构办妥原有户口(若有)的全部迁出手续；甲方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则甲方应参照本合同第十条之约定向乙方承担违约责任，乙方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则乙方应参照本合同第九条之约定向甲方承担违约责任；乙方按份共有该房屋，齐杰占45%、方梅丽占45%，齐子烨占5%，姜莉莉占5%；乙方于签约时，支付甲方房款5万元，于2015年12月15日之前支付甲方房款45万元，于2016年2月5日之前支付甲方房款15万元，乙方于甲、乙双方至房地产交易中心办理过户手续之前支付甲方房款213万元，乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，直接支付甲方2万元等。合同还对其他内容进行了约定。当日，朱惠忠、徐诚露(出卖人、签约甲方)与齐杰、方梅丽、齐子烨、姜莉莉(买受人、签约乙方)还签订《补偿协议》一份，约定：乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿75万元，乙方于2015年12月26日之前支付55万元，乙方于2016年2月5日之前支付20万元；本次交易，甲方应缴纳的交易税费由乙方承担并支付，甲方承诺该房产为其家庭名下在上海唯一一处房产并且拥有该房产产权已满五年；乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看，双方再次同意甲方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付乙方即可，但是甲方必须保证该房地产内的管道畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用；双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定。此后于双方约定过户日之前，因齐杰、方梅丽、齐子烨、姜莉莉名下原房屋尚未过户给案外人，故其因限购无法办理本案系争房屋之过户手续，故与朱惠忠协商。3月31日，齐杰一方向朱惠忠发短信表示：昨日通过太平洋中介及其电话联系朱惠忠，要把一笔房款213万元转账支付，朱惠忠表示拒收。故再次征询朱惠忠意见，如果同意划款则回电或者回复信息。同日朱惠忠回复短信表示，其同意收款，但要求按照合同规定的时间到房产交易中心办理过户手续。并表示超过合同约定期限产生的后果需要齐杰方自行承担。此后，齐杰于当日向朱惠忠转账支付213万元。2016年4月11日，朱惠忠委托律师向齐杰方发函表示，按照双方约定应于3月31日之前办理过户，但齐杰方一直未予配合过户，要求齐杰方于2016年4月15日共同过户。齐杰一方收到律师函后表示会于4月15日至中介处，后双方于中介处协商过户事宜，因齐杰方尚未符合过户条件。双方于4月15日未能办理过户，齐杰于当日向朱惠忠转账支付尾款2万元，并发送信息告知朱惠忠，朱惠忠回复表示无法核实是否收到2万元，并表示该2万元应在房产交接当日支付，但因齐杰方违约即使收到无法认同其为房款，要求退还该款项。2016年4月18日朱惠忠委托律师向齐杰方发函表示因齐杰方违约，要求解除买卖合同。齐杰方收到后于4月29日回函表示，其来函所述不符合事实，不符合合同约定及法律规定，不产生合同解除之效力。2016年5月9日，齐杰一方可办理过户手续，故向朱惠忠发送信息表示要求次日过户。当日中介方经办人员也向朱惠忠发送短信要求次日过户，朱惠忠表示合同已经解除，无办理过户手续义务。另查明，就系争房屋买卖，齐杰、方梅丽、齐子烨、姜莉莉已至税务机关办妥审税事宜及至房地产交易中心办妥限购查询事宜。上述事实，由朱惠忠提交的《上海市房地产权证》、2015年12月7日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》、2016年1月21日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》、《律师函》两份及邮寄凭证、短信来往记录，由齐杰、方梅丽、齐子烨、姜莉莉提交的《上海市房地产权证》、2015年12月7日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》、2016年1月21日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》、收据一组及转账凭证、《税务事项告知书》、《上海市房屋状况查询受理回执》、律师回函等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本案审理过程中，齐杰、方梅丽、齐子烨、姜莉莉为证明朱惠忠曾承诺过户时间可推迟，申请证人江某某出庭作证，证人江某某证言主要内容为：其为双方系争房屋交易的中介经办人，系争房屋挂牌后其带齐杰一方上门看房，当日晚上双方签订买卖合同，约定房屋转让价格为355万元，当场支付定金5万元。因买方是置换房屋，要将其名下房屋出售后才能支付系争房屋房款。双方合同约定于3月31日过户，因齐杰一方房屋未能过户给其下家，尚属于限购。齐杰一方于3月24日打电话给中介方，表示他的下家贷款出了问题，无法付款过户，但是可以先将房款支付给朱惠忠。故中介方向朱惠忠致电告知了情况，朱惠忠同意先收取房款并延期过户，过户时间可以再谈。但此后朱惠忠打电话给中介表示合同约定于3月31日过户，还是要按照合同约定履行，如果不能在当日过户就不愿意再出售房屋，能过户的话再收取房款。但此后齐杰一方还是支付了剩余房款。4月份中介方组织双方协商，朱惠忠表示没有按照合同约定过户已经违约，不再出售房屋，并表示房价上涨了，要求齐杰一方赔偿79万元，但齐杰一方只同意补偿10万元，双方差距太大没有协商成功。此后因其离职，后续情况不清楚了。朱惠忠签订系争房屋买卖合同时表示，他只有一套房屋，要置换到嘉定去。经庭审质证，齐杰、方梅丽、齐子烨、姜莉莉对证人证言真实性无异议，认为在3月31日之前朱惠忠表示只要及时支付房款即可，过户时间无所谓；朱惠忠认为证人证言可以看出，齐杰一方签订买卖合同时属于限购，齐杰一方明知存在限购仍与朱惠忠签订买卖合同，应承担相应责任，朱惠忠在交易中明确表示严格按照合同履行，并未同意延期。本院认为，证人江某某为双方交易之经办人，其证言能够反映双方协商过程，并能与其他证据相印证，本院确认其证言效力。本院认为，朱惠忠、徐诚露与齐杰、方梅丽、齐子烨、姜莉莉就系争房屋买卖事宜经多次协商，就交易条件达成一致后于2016年1月21日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》，该两份协议系当事人确认之交易条件，为双方当事人真实意思表示，于法不悖属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。现双方因未能按照合同约定时间过户，朱惠忠、徐诚露认为已逾期十五天要求按照合同约定解除合同，齐杰、方梅丽、齐子烨、姜莉莉则认为双方曾约定变更过户时间，且过户系买方之权利。从双方的协商过程来看齐杰一方在未满足过户条件的情况下多次与朱惠忠沟通，并询问确认是否支付剩余房款，虽朱惠忠、徐诚露否认其同意延期但还是收取了相应房款，朱惠忠、徐诚露的收款行为反映出其有继续履行合同之意愿，结合证人证言能够确认双方曾就延期问题进行过协商。同时本院认为，在房地产买卖合同中系由卖方让渡所有权取得相应价款，而买方支付对价获得所有权。买方的主要义务系按约支付相应价款，而主要权利即取得房屋所有权，相应的卖方主要义务系转让房屋所有权，而主要权利即获得对价。本案中，配合办理房地产权利交易过户属于朱惠忠、徐诚露的主要义务，在齐杰一方怠于行使权利的情况下朱惠忠、徐诚露可就造成的损失提出主张，但无解除合同之权利，故朱惠忠、徐诚露要求解除合同并支付违约金的诉讼请求本院不予支持。现齐杰一方已付清全部房款，过户条件亦已成就，齐杰、方梅丽、齐子烨、姜莉莉要求过户并交付房屋的反诉诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于齐杰、方梅丽、齐子烨、姜莉莉要求支付逾期交付违约金的诉讼请求，齐杰一方向本院表示如可以办理房屋过户则撤回该项诉讼请求，并同意向朱惠忠支付补偿款10万元，该主张于法不悖，本院予以支持。综上，双方签订的买卖合同及补偿协议继续履行，朱惠忠、徐诚露要求解除合同并支付违约金的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)朱惠忠、徐诚露与被告(反诉原告)齐杰、方梅丽、齐子烨、姜莉莉于2016年1月21日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》继续履行；二、原告(反诉被告)朱惠忠、徐诚露于本判决生效之日起十五日内协助被告(反诉原告)齐杰、方梅丽、齐子烨、姜莉莉办理将上海市闵行区古美西路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至被告(反诉原告)齐杰、方梅丽、齐子烨、姜莉莉名下的手续(由此产生的相关税费由齐杰、方梅丽、齐子烨、姜莉莉负担)；三、原告(反诉被告)朱惠忠、徐诚露于办理产权过户手续后七日内将上海市闵行区古美西路XXX弄XXX号XXX室房屋交付被告(反诉原告)齐杰、方梅丽、齐子烨、姜莉莉；四、被告(反诉原告)齐杰、方梅丽、齐子烨、姜莉莉于本判决生效之日起十五日内向原告(反诉被告)朱惠忠、徐诚露支付补偿款10万元；五、驳回原告(反诉被告)朱惠忠、徐诚露的本诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计5,450元，由原告(反诉被告)朱惠忠、徐诚露负担；反诉案件受理费减半收取计2,247.50元，由被告(反诉原告)齐杰、方梅丽、齐子烨、姜莉莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇一六年十月二十四日书记员 罗香琴附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。