上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初18723号原告：金国平，男，1970年8月22日出生，汉族，住浙江省温岭市。原告：谢菊琴，女，1971年10月1日出生，汉族，住浙江省温岭市。原告：金罗捷，男，1997年11月8日出生，汉族，住浙江省温岭市。上列原告共同委托诉讼代理人：王丽琼，上海欧瑞腾律师事务所律师。被告：朱志翔，男，1979年8月7日出生，汉族，户籍所在地江西省赣州市，现住上海市闵行区。被告：付雪荣，女，1983年11月20日出生，汉族，户籍所在地江西省赣州市，现住上海市闵行区。上列被告共同委托诉讼代理人：黄海姣，上海永盈律师事务所律师。原告金国平、谢菊琴、金罗捷与被告朱志翔房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案受理后，于2016年8月1日依职权追加合同当事人付雪荣作为本案共同被告参加诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。三名原告的共同委托诉讼代理人王丽琼、两名被告的共同委托诉讼代理人黄海姣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金国平、谢菊琴、金罗捷向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除居间协议中关于原告金国平、谢菊琴、金罗捷与被告朱志翔、付雪荣之间的房屋买卖关系；2.两名被告向三名原告支付违约金500,000元(人民币，下同)。诉讼中，变更第二项诉讼请求的金额为450,000元。事实和理由：2014年8月12日，原告方与被告方在居间方介绍下就上海市闵行区沪光路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖签订《地产居间协议》(以下简称居间协议)。协议约定2015年12月20日前签订正式买卖合同并办理过户。原告方多次催促，被告方明确表示因夫妻产生矛盾无法配合办理过户。原告方电话联系被告付雪荣，其表示人在深圳，不同意原告方与其丈夫单独签约也不同意解约，为了解决本案的纠纷，原告方按照被告方的要求给了10天左右的签约宽限期直至当年12月底，仍未解决。2016年春节前，原告方和被告方表示不再履行合同。现原告方同意返还2,150,000元房款。朱志翔、付雪荣辩称：请求驳回原告的诉讼请求，合同应当继续履行；如果法院认为其应承担违约责任，原告方主张的违约金过高，请求法院予以调整。被告方承认原告方诉称的签约时间、系争房屋地址、约定签约过户时间，但原告方所述被告方不配合办理过户的理由不成立。系争房屋已交付，被告方尚余100,000元尾款应于办理过户手续时支付。签约时，因怕一方反悔，双方还签订了补充协议。2015年2月24日，被告一家三口发生车祸，被告朱志翔及其子受伤，儿子构成XXX伤残。因车辆系被告付雪荣驾驶，被告夫妻因此产生矛盾。2015年11月、12月，被告朱志翔都联系过原告方办理过户手续，但原告方称房价上涨，要求加价，并要求被告方先处理好家事，还称金罗捷在读书，无法请假。2015年12月21日签约未成后，被告方多次联系原告方要求签约，均未果。三名原告为支持其诉讼主张，向本院提供了下列证据：1.《地产居间协议》，以证明双方购买房屋的约定和过户的情况；2.《上海市房地产登记簿》，以证明涉案房屋的产权情况；3.原告方与被告朱志翔的微信聊天截图，以证明双方约定2015年12月6日过户，但是被告朱志翔于2015年12月5日表示不去，原因系夫妻吵架；4.2015年12月19日原告金国平分别与两名被告的通话录音，以证明因为被告夫妻之间的感情问题导致未能按期过户。被告付雪荣表示其在深圳，没有征得其同意不能单独与被告朱志翔签订协议，否则会追究责任。具体签约时间让原告金国平与被告朱志翔另约。被告朱志翔明确表示因为家庭中的问题希望原告方给点时间，将系争房屋购买权转让给老乡，原告金国平同意。两名被告对原告方提供的证据1、2无异议；对证据3微信截图真实性不认可，双方没有约定过2015年12月6日过户，且当天是周日，上海市闵行区房地产交易中心不上班；对证据4通话录音表示，该录音是否存在剪接、移动、编辑等情形无法查知，故对其真实性、合法性难以确认，且无法证明两被告存在足以导致合同解除的违约行为。夫妻之间有矛盾，但不影响房屋过户，至于把房子让给他人仅是建议，未实施。两名被告为支持其辩称，向本院提供了下列证据：1.《地产居间协议》及其补充协议，以证明双方约定，待政策允许，出售方无条件配合过户；2.《上海市房地产登记证明抵押权登记》，以证明双方为了防止反悔，做了抵押权登记；3.支付凭证及其收条，以证明两被告的主要合同义务已经履行完毕；4.《参保个人城镇基本养老保险缴费情况》，以证明至居间协议约定的过户时间，被告方符合购房条件；5.2014年8月26日《上海市房地产买卖合同》，以证明被告方系出售了自己原有房屋后购买系争房；6.证人上海源年华房地产经纪事务所工作人员严峰到庭作证称：据其所知，两名被告将房屋出售后购买本案系争房。因为买方社保缴纳未满2年，因此三方协议确定，先交钱，后交房，买家入住后，等到社保缴纳年限期满再行过户。为怕期间政策再行变化，因此有了补充协议第四条的约定。被告一方曾询问夫妻吵架，怎么处理买卖事宜。居间方于2015年12月21日约了上下家办理手续，被告朱志翔及其母亲到场，证人告知夫妻矛盾不影响买卖合同签订，但原告方要求必须两人到场，没说几句话就走了。2015年12月22日，证人发信息给原告金国平，称正式通知双方签约，但未收到回复。大约在2016年1月，证人电话联系被告付雪荣，其表示如果确定能过户她就回来配合过户。证人认为，被告一家对过户一事很配合，两名被告能同时进行签约的时间为2016年1月。证人称，其与被告付雪荣电话联系后肯定联系过原告金国平，但原告金国平称签约时间已过，不同意再签约。证人表示，自2015年12月21日之后，一直打电话找原告金国平，原告金国平予以回避。后证人听说有新政要出台，遂于2016年2、3月间找到原告金国平工作在本市闵行区吴泾镇的店铺，证人看到原告金国平在店里，打电话给原告金国平，但其仍在电话中说人不在。证人进入店内要求解决买卖事宜，并表示，买家愿意增加房款将合同履行完毕，原告要求加价1,000,000元，双方无法继续协商。三名被告对原告提供的证据1、2、3、4无异议；对证据5的真实性、关联性有异议；对证据6证人证言不予认可，理由是两被告向居间方支付了居间费用，双方有利害关系。上述证据均经庭审质证，本院对其认证如下：对双方无争议的证据，本院可予采信。对原告方提供的证据3，被告方否认微信截图的真实性，鉴于2015年12月6日是否约定过户，虽与协议履行诚意有关，但并不涉及违约责任，且该截图仅为一张，无上下文可印证，故本院对该证据不作采纳；对证据4，被告方未做全部否认，而是表示存在剪接、移动、编辑等可能性，鉴于该录音涉及2015年12月20日双方未能签约的原因、原告方继续履行协议的意思表示，虽然细节内容是否存在编辑尚未查知，但能反映双方交涉的部分过程，与本案其他证据可印证，故本院可据以确认查明事实。对被告方提供的证据5，原告方表示其真实性、关联性有异议，鉴于被告方提供原件核实且原告方未提出反证，被告方以该证据证明其为购买系争房所做准备，故可以采信；对证据6，原告方以被告方支付居间费用为由不认可证人证言，对此，本院认为，虽然证人承认被告方向居间方支付了20,000元居间费用，但该行为符合居间协议第七条“甲、乙双方同意在签订本协议后，各自按总房价款1%的佣金支付丙方”的约定，且证人证言内容与本案现有证据并不相悖，故本院可结合全案证据及双方当事人陈述，确认待查明的事实。经审理查明：2014年7月29日，被告朱志翔与他人签订《上海市房地产买卖合同》，将自有房屋进行转让。2014年8月12日，原告金国平、谢菊琴、金罗捷(签约甲方)与被告朱志翔、付雪荣(签约乙方)经上海源年华房地产经纪事务所(签约丙方)居间，三方签订《地产居间协议》，由两名被告向三名原告购买其所有的上海市闵行区沪光路XXX弄XXX号XXX室房屋，转让价为2,250,000元。按居间协议约定，首期房款与二期房款总计2,150,000元，分别于原告方归还银行贷款日、2014年10月30日前付清。尾款100,000元的支付时间是“甲乙双方于交易中心过户当日”。居间协议还就户口迁出、违约责任等进行了约定。居间协议第六条载：“双方同意于2015年12月20日前，签订《合同》(此处的《合同》指《上海市房地产买卖合同》)。若乙方未能履约，则已付定金不予退还。若甲方未能履约，则应向乙方加倍返还定金……”第十一条各方约定的其他条款载明：“甲乙双方约定总房价计人民币贰佰贰拾伍万元整为甲方到手价，交易中产生的费用由乙方承担。为合理避税，甲方同意作底合同价。任何一方不得以任何理由违约。违约金为总房价的百分之二十。”(原文如此)居间协议签订之日，原、被告另订立了《补充协议》，该协议内容涉及系争房屋即有产权纠纷解决、原告方还贷手续办理、受政策影响过户事宜处理等。其中，补充协议第四条约定：“乙方目前因政策问题不能同甲方办理过户手续，甲乙双方约定待乙方社保满两年进行过户手续。甲方不得以任何理由拖延，否则视为甲方违约。在此期间，甲方承诺不再产生任何产权纠纷问题，否则所产生的后果一切由甲方承担。双方约定如政策问题导致乙方不能于居间协议上面的时间进行交易，甲方承诺愿意无条件等乙方符合条件再进行过户手续。”居间协议及补充协议均未约定解除权。2014年8月12日，两名被告支付定金150,000元；同月26日，两名被告支付房款200,000元;同年9月1日，两名被告支付房款700,000元；同年9月27日，两名被告支付房款1,100,000元。前述总计2,150,000元。2014年8、9月间，原告方将系争房屋钥匙交付给被告方，被告一家居住至今。2014年10月9日，经核准，被告朱志翔被登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为2,150,000元，债务履行期限为2014年9月27日至2015年11月30日。2015年12月19日，原告金国平与两名被告分别就签约事宜进行电话沟通。原告金国平表达了履约的意思，两名被告表示家庭内部有矛盾，被告付雪荣称人在外地，如需签约将返沪；被告朱志翔亦表示因家庭内部事务不能如期签约。2015年12月21日，居间方约原、被告签约，因两名被告不能同时到场，原告方不同意签约。此后，居间方再行联系双方签约，被告方无异议，原告方未同意。2016年3月25日，上海市政府发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，该意见明确：提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。另查明，截至2015年年末，被告付雪荣名下参保个人城镇基本养老保险缴费账户缴费累计32个月。本院认为，原、被告签订《地产居间协议》及《补充协议》，确立买卖合同法律关系，意思表示真实。居间协议中，双方当事人有关“为合理避税，甲方同意作底合同价”约定不当，其他内容依法成立且生效，当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。现原告方以被告方违约为由行使解除权依据不足：首先，双方并未约定合同解除权，故守约方的解除权只能基于法定而非约定。依据法律规定，法定解除权的行使需符合法定情形，包括因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形等。然观本案，两名被告因家庭纠纷未能同时按约定时间办理过户手续，虽违约定，但尚不构成根本违约，被告方按约支付了大部分购房款，其主要合同义务已然履行完毕，仅余100,000元房款应于过户之日支付。与此同时，原告方亦将房屋实际交付。因此，本案尚不存在迟延履行主要债务，或合同目的不能实现等因素，故原告方不能仅以被告方未能在2015年12月20日按约办理过户手续为由行使法定解除权。其次，合同履行当以诚实信用为本。从双方签订的《补充协议》、证人证言、办理抵押手续可知，双方对被告家庭为非本市户籍居民家庭、缴纳个人所得税或社保的年限不满等情形事先明知，且双方对可能出现新政导致交易完成时间进一步延长亦有所预期。在此种情形下，原告方作出了承诺，愿意无条件等待被告方符合条件再办理过户手续。故本院认为，配合办理过户手续是原告方应尽的合同义务。被告方虽因家庭内部原因未能于约定时间办理过户手续，但从现有证据可知，被告方愿意继续履行协议，原告方提供的录音也显示，被告付雪荣同意约好时间从外地返沪签约。但此后，居间方亦无法约见原告方继续履约。本院注意到，虽然在约定日双方未能办理相关手续，但无证据表明，此后被告方仍存在因家庭问题不能共同签约的情形。反之，原告方向本院提交的民事授权委托书上载，其委托律师拟提起诉讼的时间是2016年3月11日。由此可知，在新政出台前的一段时间，原告方确无意继续履约。本院认为，新政出台导致过户时间进一步延长的主要原因在原告方而非被告方，因此，原告方有义务等待协议履行时机成熟，若在此期间产生新的事实，足以使原告方认为合同目的无法实现的，其可另行主张权利。综上，本院对三名原告要求解除2014年8月12日订立的《地产居间协议》中与两名被告确立的房屋买卖关系的诉讼请求不予支持。被告方迟延签约的行为虽不构成根本违约，但其也应就迟延履行的违约行为承担责任。居间协议约定，“任何一方不得以任何理由违约”“违约金为总房价的百分之二十”。对此，被告方认为，该违约金标准约定过高，请求法院调整。本院结合双方协议履行情况、未付款情况及当事人过错程度、迟延履行的时间，酌定违约金为50,000元。诉讼中，被告方表示，要求继续履行居间协议，如果原告方能配合办理过户手续，其愿在系争房屋过户至被告名下当日另行补偿150,000元，如法院认为本案中被告方需承担违约责任，具体金额由法院确定，违约金可以作为补偿款的一部分先行支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款规定，判决如下：一、被告朱志翔、付雪荣于本判决生效之日起十日内向原告金国平、谢菊琴、金罗捷支付违约金50,000元；二、驳回原告金国平、谢菊琴、金罗捷的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,800元，减半收取计4,400元，由原告金国平、谢菊琴、金罗捷共同负担3,650元，被告朱志翔、付雪荣共同负担750(于本判决生效之日起十日内向原告直接支付)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张倩二〇一六年十月二十八日书记员  孙弢附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……