新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新01民终831号 上诉人（原审被告、申请执行人赵启志的法定继承人）：王素美，女，1956年10月10日出生，汉族，无固定职业，住河南省濮阳市。 上诉人（原审被告、申请执行人赵启志的法定继承人）：赵云凤，女，1989年3月11日出生，汉族，无固定职业，住河南省濮阳市。 上诉人（原审被告、申请执行人赵启志的法定继承人）：赵西营，男，1981年9月6日出生，汉族，无固定职业，住北京市怀柔区。 上诉人（原审被告、申请执行人赵启志的法定继承人）：赵西兵，男，1985年1月15日出生，汉族，无固定职业，住河南省濮阳市。 上诉人（原审被告、申请执行人赵启志的法定继承人）：聂青娥，女，1937年11月20日出生，汉族，无固定职业，住河南省濮阳市。 以上五上诉人共同委托诉讼代理人：王慧凡，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：董富贵，男，1964年12月4日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 被上诉人（原审原告、案外人）：邢金鹤，女，1964年3月10日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 被上诉人（原审被告、被申请执行人）：邢金亮，男，1970年2月22日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 原审被告（原审被告、被申请执行人）：于海成，男，1971年12月19日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 上诉人王素美、赵云凤、赵西营、赵西兵、聂青娥与被上诉人董富贵、邢金鹤、邢金亮，原审被告于海成案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初10476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 王素美、赵云凤、赵西营、赵西兵、聂青娥上诉请求：1.撤销乌鲁木齐市新市区人民法院(2019)新0104民初10476号民事判决书,并依法改判驳回邢金鹤、董富贵的诉讼请求;2.本案诉讼费用全部由邢金鹤、董富贵承担。事实和理由：一、涉案《房屋买卖合同》是虚假伪造的；二、邢金鹤、董富贵向法院提交的收条及银行转账交易记录等证据,不能证明款项是向邢金亮支付的大部分购房款或者全额购房款；三、购买装饰材料的证据,不是税务发票和正式单位,没有证据效力,邢金鹤、董富贵提供的因居住房屋所产生缴纳水、电、气、暖费用证据,仅能证明邢金鹤、董富贵在涉案房屋里居住使用,但不能证明双方因买卖涉案房屋而已交付房屋的事实；四、居住证明中的“董程林”,不是邢金鹤女儿的真实姓名“董林林”，该证据存在瑕疵。综上所述,邢金鹤、董富贵证据不足以排除本案的执行。 邢金鹤、董富贵辩称，房屋买卖合同是双方的真实意思表示，是真实有效的；我方已经支付了全部房屋价款；涉案房产自买卖合同签订后就由被上诉人居住使用。 邢金亮，于海成未到庭进行答辩。 邢金鹤、董富贵向一审法院起诉请求：停止对位于乌鲁木齐市新市区某小区小区南区4栋301室的房产（产权证号：乌房权证高新字第××××号）的执行。 一审法院认定事实：董富贵（乙方）与邢金亮（甲方）签订一份落款日期为2010年10月20日的《房屋买卖合同》，约定：乙方同意购买甲方拥有的坐落于乌鲁木齐市新市区长春南路美林花园小区南区4栋301室房屋，面积为95.79平方米；房产交易价格为每平方米6,300元，总价为603,477元，合同签订之日起，乙方向甲方支付定金、首付款合计340,000元，剩余款项以银行按揭方式支付；甲方收到乙方全额房款之日起，将交易的房产全部交付乙方使用，并在收到乙方全额房款之日起60日内将交易的房产过户给乙方；过户产生费用由双方平均分担；如乙方违约，应书面通知甲方，甲方应在30日内把乙方的付款不计利息返还给乙方，但首付归乙方所有，如甲方违约，应以书面通知乙方，自违约之日起，以乙方首付的金额双倍返还给乙方（即68万元）。合同签订后，邢金亮出具落款时间为2010年12月30日至2015年12月30日10份收条，合计金额为528,665元,其中2010年12月30日载明收到按揭款7,300元（2010年9月至2010年12月每月按揭款总和）、2011年12月31日载明收到按揭款22,200元（2011年1至2011年12月每月按揭款总和）、2012年12月26日载明收到按揭款22,800元（2012年1月至2012年12月每月按揭款总和）、2013年12月28日载明收到按揭款19,900元（2013年1月至2013年12月每月按揭款总和）、2015年12月30日载明收到按揭款15,000元（2015年1月至2015年12月每月按揭款总和），2011年7月25日载明收到首付款60,000元（2011年7月14日40,000元、2011年7月22日20,000元）、2013年3月30日载明收到首付款57,400元（2013年3月21日55,000元、2013年3月29日2,400元）、2013年12月15日载明收到首付款50,000元（现金支付）、2013年12月3日载明收到首付款150,000元（招行打款、代还韩亚萍欠款），2015年8月17日载明收到尾款124,065元。董富贵、邢金鹤方提供的其女儿董林林的农业银行卡交易明细清单（账号：×××）、邢金亮招商银行交易明细表（账号：×××）、中国工商银行个人业务凭证（户名：韩亚萍；账号：×××）显示，董林林通过其农业银行账户和向邢金亮、案外人韩亚萍转账、向邢金亮招商银行账户存钱的时间、金额，与上述首付款、按揭款收条对应（除1份现金50,000元收条外）；邢金亮招商银行交易明细表还显示，2014年董林林向该账户存现金和转账22,250元。董富贵、邢金鹤方陈述：其于2012年10月向邢金亮给付首付款现金30,000元，未出具收据；其与邢金亮签订房屋买卖合同时，双方约定的价格68万元是参考除首付款外，邢金亮应付的贷款，因其后来提前代邢金亮向银行偿还了全部贷款，最终实际金额（580,915元）低于合同约定的价格，实际已偿清全部房款；上述情况邢金亮在之前处理执行异议时并未否认。 另查明事实，一审法院于2016年2月29日对赵启志与于海成、邢金亮合伙协议一案作出（2015）新民一初字2632号民事调解书，解除双方协作协议，于海成、邢金亮偿还赵启志100万元、分红款12万元、负责人工资4万元，共计116万元。邢金亮、于海成未履行生效法律文书确定的给付义务，赵启志申请强制执行（案号：（2016）新0104执1120号、1793号）。2016年7月14日、9月27日，一审法院依法查封邢金亮名下的本案涉及的房屋。2016年11月5日，一审法院作出（2016）新0104执1120号之五执行裁定书裁定：终结一审法院（2016）新民一初字第2632号民事调解书的本次执行程序。董富贵、邢金鹤作为案外人提出其是上述裁定执行中查封并拟拍卖的案涉房产的实际所有人，一审法院于2019年8月25日作出（2019）新0104执异124号执行裁定：驳回案外人邢金鹤、董富贵的异议请求。董富贵、邢金鹤遂提起本案之诉，一审法院于2019年9月10日立案。高新街片区管委会美林社区于2019年8月16日出具《居住证明》，载明：董富贵、邢金鹤、董程琳现居住的乌鲁木齐市高新区（新市区）长春南路216号美林花源小区南区4号楼1单元301室属于其社区常住居民，2011年10月至今在本辖区居住。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，董富贵、邢金鹤提供的落款日期为2010年10月20日的《房屋买卖合同》，赵启志认为合同系手写并有涂改痕迹，且邢金亮是邢金鹤的弟弟，应为伪造，但结合董富贵、邢金鹤提供的生活缴费票据、居住证明及银行明细等证据，显示董富贵、邢金鹤确于合同签订后，并已在案涉房产被查封前的2011年居住至今，并自2011年7月至2015年8月持续向邢金亮账户打款，形成较为完整的证据链，对上述《房屋买卖合同》成立并履行形成相应佐证，邢金鹤与邢金亮确为姐弟关系，但综合双方举证情况，尚难以确认案涉的《房屋买卖合同》虚假。董富贵、邢金鹤提供的银行明细显示除收据载明为现金支付外，打款记录与邢金亮出具的收条能够对应，赵启志认为不排除款项系双方生意往来的金额，尚缺乏有效证据证明，另，董林林向韩亚萍汇款并给付现金共计200,000元，结合董富贵、邢金鹤提供的视频证据，韩亚萍并未明确否认，综上，对董富贵、邢金鹤提供的收据、付款明细等付款证据的关联性，一审法院予以确认，综合双方举证情况，董富贵、邢金鹤已支付相应的房款。董富贵、邢金鹤方于2015年支付最后一笔房款后，邢金亮于2016年办理房产证，遂因于他人债务导致房产查封，综合上述实际情况，不能办证原因尚不能归因于董富贵、邢金鹤方。判决：不得执行乌鲁木齐市新市区长春南路美林花园小区南区4栋1单元301室房屋。 一审查明的事实本院予以确认。 本院二审期间，王素美、赵云凤、赵西营、赵西兵、聂青娥提供赵启志的户口注销证明、濮阳市人民医院出院证、两份村委会证明及五人共同出具的委托书一份，用以证明赵启志在一审结束后因死亡其户口注销的事实，现王素美、赵云凤、赵西营、赵西兵、聂青娥为赵启志的法定继承人，共同委托王慧凡律师进行诉讼。董富贵、邢金鹤对以上证据的真实性、合法性、关联性予以确认。本院亦对以上证据的真实性、合法性及关联性予以确认。 本院查明，赵启志于2020年7月29日死亡，于2021年3月30日户口注销，现王素美、赵云凤、赵西营、赵西兵、聂青娥为赵启志的法定继承人。 另查：邢金鹤、董富贵在法庭询问中陈述2016年3月21日后，邢金亮将涉案房屋办理抵押贷款。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十五条规定：“在诉讼中，一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的，裁定中止诉讼。人民法院应当及时通知继承人作为当事人承担诉讼，被继承人已经进行的诉讼行为对承担诉讼的继承人有效。”，因赵启志在一审提交上诉状后死亡，其权利由其继承人承继，故本院对赵启志法定继承人予以追加，权利义务由赵启志法定继承人进行承继。 本案争议焦点为邢金鹤、董富贵要求停止对涉案房屋执行的诉讼请求有无事实及法律依据。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。” 本院认为，排除涉案房屋的执行需符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条全部四项的规定，虽现有证据可以证明涉案房屋邢金鹤、董富贵已持有书面买卖合同，在2011年已占有涉案房屋，且向邢金亮支付了部分价款，但经本院审查后认为邢金鹤、董富贵申请对涉案房屋排除执行不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项的规定，理由如下： 本案中，邢金亮与董富贵已经签订书面的房屋买卖合同，该合同对房屋的位置、价款、支付方式等均进行了约定，符合商品房买卖合同的基本要素，该合同明确约定邢金亮在收到董富贵全额房款之日起60日内将交易的房产过户给董富贵，本院查明，截止2015年8月17日，邢金鹤、董富贵总共向邢金亮付款为580,915元，在2015年8月17日的时间节点之后再未向邢金亮付款，而房屋买卖合同约定涉案房屋总房款为603,477元，故2016年1月8日-2016年3月21日邢金亮持有涉案房屋的产权证的期间，邢金鹤、董富贵并未按照房屋买卖合同的约定将全部房款支付完毕，故未达到涉案房屋买卖合同所约定的办理房产证的条件，故涉案房屋未办理房产证的原因在于买受人。另，本院询问邢金鹤、董富贵未将全部房款付完的原因，其二人称已经在2015年8月17日付清全部房款，付款的构成系本金加利息，且邢金亮亦认可该事实，对此本院认为，若如邢金鹤、董富贵陈述该房款已支付完毕，在邢金亮2016年1月8日取得涉案房产证直至2016年3月21日持有房产证期间，办理房屋过户条件已成立，此时涉案房屋上无任何权利瑕疵，买受人应当积极行使权利主张办证，且邢金鹤、董富贵自2011年起在涉案房屋居住，对涉案房屋的是否办证情况应当更为了解，但其仍未办理房产证应当系属自身原因，故综上，本院认为涉案房屋未办理过户登记的原因在于房屋买受人邢金鹤、董富贵。 综上所述，一审认定事实有误，适用法律错误，本院予以纠正。王素美、赵云凤、赵西营、赵西兵、聂青娥的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初10476号民事判决； 二、驳回邢金鹤、董富贵的诉讼请求。 一审案件受理费9,800元由邢金鹤、董富贵负担。二审案件受理费9,800元，由邢金鹤、董富贵负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾敏 审判员  杨扬 审判员  王辉 二〇二一年五月十八日 书记员  余霞