辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2490号上诉人（原审被告）：张敬华，女，1970年12月16日出生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：马建华，辽宁朋达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马庆，女，1987年10月1日出生，汉族，住大连市甘井子区。被上诉人（原审被告）：石函鑫，女，1981年2月2日出生，汉族，住大连市甘井子区。原审第三人：大连祁大姐房地产经纪有限公司，住所地大连市甘井子区玉丽街28号3号公建，统一社会信用代码：91210211683028212G。法定代表人：祁瑞，该公司经理。上诉人张敬华因与被上诉人马庆、石函鑫、原审第三人大连祁大姐房地产经纪有限公司（以下简称祁大姐公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2020）辽0293民初2334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张敬华的上诉请求：撤销（2020）辽0293民初2334号民事判决第一项，依法改判驳回被上诉人马庆的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、石函鑫无权代理张敬华与马庆和第三人签署案涉《房地产买卖合同》，其行为超出代理权限。（一）《授权委托书》中张敬华对石函鑫的授权委托事项第二项为：代为签订《房屋买卖居间合同》、《变更/补充协议》，但石函鑫与马庆、第三人签订的是《房地产买卖合同》，与授权书中委托其签订的合同名称不相符。石函鑫无权代表张敬华签署除授权委托书中约定的以外的任何文件，也无权代张敬华决定房屋出售价格。而本案马庆和第三人均未对授权委托书的真实性、委托内容事项与张敬华进行确认，甚至没有去案涉房屋进行实地查看，显然不符合交易常理。（二）石函鑫在庭审中亦认可案涉合同的价格等全部条款均为其自己单方面与马庆磋商确认，并没有经过张敬华的同意，显然超出了授权范围。无论是房屋价格还是付款时间、交付过户时间等房屋买卖合同的必要条款，马庆和第三人均未与张敬华本人进行过任何沟通，甚至马庆后来发函称解除案涉买卖合同也从没有直接联系张敬华本人。全部合同、收条等材料，均是马庆、石函鑫和第三人的三方签署的，张敬华本人并未参与，也不知情，更加没有事后对案涉合同进行过追认。（三）石函鑫出具的与张文生签订的委托合同系2020年4月5日签订，并且载明此前签订的委托合同均作废，而案涉房屋买卖合同的签订日期系2020年3月23日，石函鑫并未举证其签署买卖合同时持有其他张文生的授权，因此在石函鑫与马庆签署案涉房屋买卖合同时并未得到张文生的全权授权。（四）案涉房屋系张敬华与张文生的夫妻共同财产，任何一方都无权单方面决定处置该共同财产。本案马庆和石函鑫当庭表示明知张文生与张敬华系夫妻关系，石函鑫仅凭张敬华一人的授权委托书，在未经张文生认可的情况下无权处置案涉房屋。二、即便合同成立，张敬华也没有违约行为。其从未表示因房价过低而拒绝履行合同。马庆原审中提供的录音系其与蓝田公司某某工作人员的对话，该工作人员无权代表张敬华对房屋出售作出任何意思表示，其也不是张敬华的委托代理人，其录音中称因房价过低而不予出售并不能代表张敬华，在张敬华本人没有作出任何不出售房屋的表示时，马庆单方面发出解除合同的通知不产生解除合同的效果，也并不能因此证明张敬华违约在先。三、即便案涉《房地产买卖合同》和《补充协议》成立，马庆多次违约在先，无权要求张敬华双倍返还定金。（一）马庆未实际交付定金。按照买卖合同第2条A款约定，马庆在合同签订之日交付定金2万元，剩余3万元于3日内补齐。但马庆提供的付款仅为手机银行截图，但该截图并不能作为收款的凭证。该截图显示收款人为祁福荣，并非第三人祁大姐房屋中介公司，因此不能够证明马庆实际向第三人支付了定金，也不能证明该款项是否由祁福荣实际收取。（二）马庆未按期办理银行贷款并开设监管账户支付首付款。合同第2条B款约定，买方采用贷款的方式购买房屋，并于合同签订15日内（即2020年4月7日前）备齐房屋首付款25万元存入银行资金监管，若买方由于自身资信等原因无法贷款则须在七日内补齐房款，否则视为买方违约。但马庆和第三人均没有告知张敬华开设资金监管账户，马庆也没有按合同约定在15日内支付首付款，甚至也没有办理贷款手续。原审法院认为张敬华未举证马庆不支付首付款或办理银行监管，但该举证责任应当由马庆承担。（三）马庆避重就轻对其违约行为闭口不谈。综上所述，石函鑫超出代理权限签订买卖合同，马庆违约未按约定履行合同义务又擅自解除案涉房屋买卖合同，无权向上诉人主张返还双倍定金。当庭补充上诉理由：1、依据《民法典》相关规定，居间合同与买卖合同有实质区别。2、石函鑫没有代理权、超越代理权实施的代理行为，未经被代理人张敬华追认，对张敬华不发生法律效力，由行为人石函鑫承担责任。3、依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第108条之规定，被上诉人马庆的本证没有达到“高度盖然性”的证明标准。上诉人张敬华的反正只需要使本证的对待证事实的证明陷于真伪不明的状态即达到目的，更何况现有证据证明石函鑫系无权代理，应当认定被上诉人马庆所主张的事实不存在。综上所述，原判决认定事实错误、适用法律错误，应依法驳回马庆的诉讼请求。马庆辩称，不同意上诉人的上诉请求。1、《房屋买卖居间合同》包含买卖和居间事项，授权委托书也明确写了“现委托受委托人代我出售为我所有的房屋”；2、本案《房地产买卖合同》是买方、卖方、居间方共同签署，系目前二手房市场惯用模式，上诉人对此应当知晓；3、上诉人授权委托书第二项还有一个授权即代为签署《补充协议》，本案也有《补充协议》，该协议中明确写明“在原房屋买卖合同继续履行的前提下”进行补充，故本案合同未超出上诉人授权范围。4、上诉人提出本案的发生系因我与代理人石函鑫单方面磋商所致，实际上一方面代理人石函鑫有正规授权，我没有必要越过代理人找委托人；另一方面，有居间方，所有事情系中介负责联系；第三，我们没有上诉人的联系方式，通过网络查到其公司电话，而上诉人又再次拒绝直接与我沟通，而是通过其公司员工与我沟通。5、关于案涉房屋定价问题。根据上诉人的丈夫张文生与代理人石函鑫的《授权委托合同》可以得知，张文生要变卖房产13处而快速获得现金及贷款，而当时正值疫情严重期间，楼市低迷，故快速低价卖房是必然的。当时案涉房屋的市场价是180万元左右，该房内尚有四五个租户，坚决不允许看房，上诉人为了达到快速成交的目的，给了我们低于市场价15万元的价格，而且除了案涉房屋，其余12处房产亦低于市价成交。6、我们不存在违约。首先定金晚交系因为石函鑫告诉中介称张文生看好的房子没买成，中介让我等对方有准信了再打。我怕事后对方找我麻烦，第二天我就把定金打过去了；其次，因为办贷款和资金监管需要张敬华夫妇到场，但石函鑫在中介多次催促时一直表示让我们等，等待其他资产包解封办完了再办，直到最后通知我们对方明确拒绝继续履行合同。综上所述，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。石函鑫辩称，不同意上诉人的上诉请求。上诉人称我擅自卖房、擅自定价是不合理的。我处理的13套房产中，包括张敬华名下其他房产，也是按照同样的方式进行且已成交完成。祁大姐公司述称，张敬华代理人石函鑫与马庆在我方签订的是房地产居间买卖合同，非上诉人所说的居间服务合同。马庆向一审法院起诉请求：1、判令被告张敬华双倍返还定金共计100000元（其中50000元由第三人直接返还给原告）；2、判令被告张敬华按照房款的千分之0.05支付自2020年5月16日起至给付之日止的滞纳金，暂计9075元（计算至2020年9月3日）;3、被告石函鑫对上述请求承担连带赔偿责任。一审法院认定事实：2020年3月23日，被告张敬华（委托人）向被告石函鑫（受托人）出具授权委托书，委托受托人即被告石函鑫作为委托代理人，代被告张敬华出售坐落于大连房屋，委托权限为：一、代为签订《房屋出售委托协议书》；二、代为签订《房屋买卖居间合同》、《变更/补充协议》；三、协商《租赁合同》相关事项；四、水、电、物业费、取暖费等查询和欠款缴纳事项。2020年3月23日，被告石函鑫代被告张敬华（卖方）与原告马庆（买方）、第三人祁大姐公司（居间方）签订《房地产买卖合同》，约定：买卖双方通过居间方出售及购买位于大连房屋，建筑面积117.91平方米。卖方在签署本合同当日需将房屋所有权证及相关权属证明原件放于居间方处，并在15日内备齐过户文件交予居间方。买方在签署本合同后15日内，将过户及贷款文件交予居间方。且买卖双方承诺，在双方备齐所有过户贷款手续审批通过后40日内，到大连市房地产交易所（或其他办理房屋权属转移部门）递交过户手续。买卖双方同意房屋出售价格为1600000元，定金50000元，于买卖双方交接房款时冲抵房款，买方于本合同签订之日支付定金20000元，定金余额于本合同签订后3日内补齐，定金以实际支付数额为准，买卖双方同意居间方无息代卖方保管定金。买方于本合同签订之日起25日内，备齐购房首付房款250000元存入银行资金监管。卖方所售的房屋尚欠银行贷款，由卖方自还。卖方须在银行放款10日内将房屋以签约现状交付给买方使用。如买方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则已付定金将支付给卖方作为违约赔偿，卖方有权再将该房屋转让于任何人，如卖方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还已付定金给买方。买卖双方未按合同约定时间履行义务，每逾期一天，由违约方向守约方支付房款千分之零点五滞纳金，逾期超过10天，则居间方或守约方有权解除合同，由违约方按合同的约定承担违约责任，三方另有约定除外。如买卖双方因履行本合同而产生的争议或纠纷，双方均同意由居间方无息保管定金、房款、过户款项及手续文件。三方另约定的其他事项：2、卖方承诺此房现租户放弃购买权，现租户卖方负责清理租户，如果现租户在银行放款10日内没有及时搬走，卖方承诺将租金收入转给买方，最多不能超过30天，否则按合同赔付违约金；3、买方申请商业贷款1300000元；4、卖方代理人签字同产权人签字具有同等法律责任，并承担法律责任。合同签订后，原告马庆于当日向第三人支付定金20000元，后于2020年3月30日向第三人支付定金30000元。2020年4月5日，案外人张文生（被告张敬华丈夫，甲方）与被告石函鑫（乙方）签订《授权委托合同》，约定：一、张敬华、张海峰、张正阳、张文广、张秀华、张秀云授权甲方将上述五人名下的共计9套房屋（含案涉房屋）进行销售及贷款，甲方将其本人名下及上述5名授权人名下的房产全权交于乙方销售及贷款。9套房屋以打包销售的形式授权于乙方，乙方偿还上述房产在银行现有贷款7780000元后，再给予甲方3000000元，乙方每解除一个资产包（共计三个资产包）后，支付给甲方1000000元。二、张海峰、张文广授权于甲方将其名下的三套房产进行贷款，甲方将其本人名下及授权人名下的房产全权交于乙方贷款，甲方在原有银行贷款额度为5800000元，乙方给甲方在银行重新贷款额度为8300000元-8500000元……。甲方需配合乙方合同第一项9套房产所有的房产权属人签署授权委托书，合同签署后，若因甲方原因导致无法履行合同，甲方赔付乙方1000000元，若因乙方原因导致无法履行合同，乙方赔付甲方1000000元。庭审中，被告张敬华称张文生于2020年7月向石函鑫发出解除合同通知，被告石函鑫称2020年8月4日收到，但其不认可上述合同已解除。2020年4月7日，被告石函鑫代被告张敬华（甲方）与原告马庆（乙方）、祁大姐房屋（丙方）签订《补充协议》，约定甲乙双方经友好协商，在原房屋买卖合同（房屋地址：高新园区七贤岭南路97号6-3、产权证号：201500114）继续履行的前提下，另补充如下：1.由于甲方原因提出，将房款由原合同成交价格1600000元增加到1650000元；2.乙方夫妻同意甲方提议，将房款由原合同成交价格1600000元增加到1650000元；3.原合同备件备款日期由原合同约定15日内（2020年3月30日-2020年4月14日），延长30日内（2020年4月15日-2020年5月15日）；乙方继续将房屋租给现有租客，继续履行此房原有租赁合同，约定事项及租金不变；甲方支付乙方一万元作为履行原租赁合同补偿，甲方负责在房屋过户前，联系现有租户与乙方签订租赁合同（或房屋租赁权变更协议）。2020年4月16日，原告账户余额272205.49元。根据原告马庆与第三人祁大姐房屋工作人员任亮2020年6月14日微信聊天记录显示，马庆：你好亮哥，我买那个七贤岭南路97号1-6-3的房子，房主打算什么时候走手续？我们签合同那个月就准备好首付款了，一直存在账户里也不敢动，就等他们那边的信。后来他那边又想违约，又给我们涨价，我们也同意加50000元，咱们补充协议合同日期延到2020.5.15号，现在他们又超期一个月了，希望他们给我个准确的时间，不能一直拖着我们呀。任亮：先别着急，我今天再和卖方沟通一下，尽量让他那头确定个时间。另根据第三人祁大姐房屋工作人员任亮与被告石函鑫2020年8月9日微信聊天记录显示：任亮：石姐，那边沟通上了吗？我怎么回复买方？石函鑫：起诉吧。被告张敬华系蓝田升华（大连）能源集团有限公司股东。2020年8月21日，原告马庆拨打蓝田升华（大连）能源集团有限公司前台电话，根据电话录音显示，马庆：我想找一下张敬华。前台：你是哪里。马庆：我是她一个房子的买主，没有她手机号，所以打座机问一下。前台：留一下你的联系方式，我跟她沟通一下，房子买主是吗。马庆：对，你记一下君海阁的房子。同日，原告马庆接到蓝田升华（大连）能源集团有限公司工作人员回电，根据电话录音显示，工作人员：之前一直跟你对接的是石函鑫吗？马庆：对，石函鑫。工作人员：她跟你说君海阁多少钱。马庆：一开始我们定的是160万，后来加到165万，又补了一份合同。工作人员：之前我们的房子是打包让她处理，现在因为我们一些原因，就跟她解除合同了。马庆：我看你们那挺复杂的，解封什么的我也听不太懂，我想问一下，这个房子是不打算卖了吗？工作人员：还是打算卖的，但是我领导说房价有点低。马庆：咱们签的合同如果这个价格不卖会有违约金。工作人员：但是你这个违约金只能找石函鑫要，因为她签合同的时候我们并不知道。马庆：当时是有授权的是不是，她说的是卖多少钱她定，她给我们看过授权，不然没授权我们也不敢签。工作人员：我明白，我不知道她授权是什么时候给你看的，我们是上个月月初的时候就跟她解除合同了。2020年9月4日，原告马庆通过EMS特快专递向被告张敬华邮寄解除合同通知书，内容：2020年3月23日，您委托石函鑫与我签订《房地产买卖合同》，将您位于高新园区的房屋出售给我，价格为1600000元，后又签订《补充合同》将房屋价款提高至1650000元，办理时间延长至2020年5月15日。然而自合同签订后，经居间方多次催告，您一直未履行合同并于2020年8月告知我房屋由于价格原因无法继续出售，让我通过诉讼方式解决。您与我签订的《房地产买卖合同》及《补充合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。双方应当严格按照合同约定全面履行自己的义务。现依法郑重通知您，自本通知到达您的同时，解除2020年3月23日我们签订的《房地产买卖合同》和2020年4月7日签订的《补充合同》；同时，我将通过诉讼方式，依法追究您的违约责任。庭审中，被告张敬华表示相关工作人员已收到该通知，并将相关内容告知其。案涉购房首付款未作资金监管，原告亦未办理贷款手续。庭审中，原告、被告石函鑫及第三人均称系被告张敬华夫妻不到场，无法办理上述手续。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九条、第四十九条、第六十条、第一百一十五条规定的内容可以看出，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人依法可以委托代理人订立合同；行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，而若收受定金的一方不履行约定的债务的，则应当双倍返还定金。本案中，首先，被告石函鑫在其依据被告张敬华出具的授权委托书与原告马庆签订了房屋买卖合同之后，被告石函鑫又依据其与被告张敬华丈夫（即张文生）签订的授权委托合同再次以被告张敬华的名义与原告马庆签订了房屋买卖补充协议。因被告张敬华及其丈夫均委托被告石函鑫将案涉房屋进行出售，且前述合同及其补充协议中记载的买卖标的物均指向的是案涉房屋，故可以认定被告张敬华及其丈夫应当对案涉房屋委托被告石函鑫进行出售的事宜是知晓的。即使存在被告张敬华及其丈夫不同意案涉房屋交易价格仅可以上涨50000元的情况，但被告张敬华在未提供充分证据证明原告马庆对此知道或应当知道的情况下，被告石函鑫以被告张敬华及其丈夫的代理人身份与原告马庆签订的前述合同及其补充协议仍可以认定为合法有效之合同。其次，结合案涉房屋买卖合同在签订之后的履行情况，原告马庆在签订前述合同及其补充协议之后其银行账户内有足以支付购买案涉房屋首付款的数额，原告马庆已将约定的定金50000元数额交付至第三人祁大姐公司，且依据原告提供的微信记录、电话录音等证据可以认定被告张敬华明确表示其不再将案涉房屋出售给原告马庆，而案涉房屋买卖合同中明确约定若出卖方原因导致合同不能履行则出卖方应双倍返还定金给买受方，故被告张敬华应向原告马庆承担双倍返还定金100000元的民事责任。鉴于原告马庆支付的定金50000元当前实际是存放于第三人祁大姐公司处，故由第三人祁大姐公司直接向原告马庆返还该50000元为宜，而前述100000元的另外50000元则应由被告张敬华向原告马庆予以给付。至于原告马庆诉请要求被告张敬华承担滞纳金一节，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定的内容可以看出，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款；买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。本案中，虽然案涉房屋买卖合同中记载若买卖双方未按合同约定时间履行义务，则每逾期一天由违约方向守约方支付房款的千分之0.05滞纳金，但该滞纳金的表述方式实质上是指的是违约金的性质。依据前述法律规定，原告马庆只能选择适用定金条款或者违约金条款，故原告马庆在诉请要求被告张敬华双倍返还定金的情况下又要求被告张敬华承担违约金，无充分的事实和法律根据。即使案涉房屋买卖合同中关于滞纳金的条款可以认定为赔偿损失的约定条款，但原告马庆并未提供充分证据证明其因被告张敬华违约给其造成的实际损失数额，故原告马庆主张所称的滞纳金亦无充分的事实和法律根据。据此，原告马庆该项诉讼请求，一审法院不予支持。至于原告马庆诉请要求被告石函鑫对案涉债务承担连带赔偿责任一节，一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条规定，连带责任，由法律规定或者当事人约定。本案中，被告石函鑫系作为被告张敬华的代理人与原告马庆签订的案涉房屋买卖合同及其补充协议，原告马庆对此是知晓的，鉴于原告马庆并未提供证据证明其与被告石函鑫对案涉债务承担相应民事责任有相关约定，故原告马庆的该项诉讼请求，无充分的事实和法律根据，一审法院不予支持。至于被告张敬华辩称因其授权被告石函鑫签订的是《房屋买卖居间合同》，而被告石函鑫与原告马庆签订的是《房地产买卖合同》且该合同签订之时并未取得被告张敬华丈夫的同意，又因原告马庆存在未按期支付定金及未按期办理银行贷款并开设监管账户支付首付款的情形，故原告马庆无权要求双倍返还定金一节，一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，首先，被告张敬华出具给被告石函鑫的授权委托书记载的是允许被告石函鑫以被告张敬华的代理人身份通过相关中介公司（即居间方）出售案涉房屋，而被告石函鑫与原告马庆签订的《房地产买卖合同》亦是由居间方（即本案第三人祁大姐公司）参与并签订的合同，故该合同的签订符合被告张敬华授权的范围。其次，即使前述《房地产买卖合同》签订之时未取得被告张敬华丈夫的同意，但依据前述法律规定及结合被告张敬华丈夫亦委托被告石函鑫出售案涉房屋的情况，可以认定案涉《房地产买卖合同》及其补充协议并不存在法定无效之情形。而综合本案情况在可以认定案涉房屋不能再继续买卖的原因系被告张敬华所致的情形下，被告张敬华应依约向原告马庆承担相应的民事责任。再次，虽然原告马庆支付定金存在晚于合同约定的几天时间，但因被告张敬华、被告石函鑫在与原告马庆签订案涉房屋买卖合同的补充协议过程中并未对此提出异议，且案涉房屋买卖合同中约定若出卖方原因导致合同不能履行则出卖方须双倍返还定金，又因办理银行按揭贷款及开设监管账户等事宜均需房屋买卖双方予以配合才可以实现，且被告张敬华并未提供充分证据证明原告马庆表示不支付首付款或拒绝办理资金监管等事实，故结合本案现有证据并不能认定案涉房屋买卖合同不能履行系原告马庆违约所致。据此，被告张敬华的上述抗辩理由，一审法院不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九条、第四十九条、第六十条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告张敬华于判决生效之日起十日内双倍返还原告马庆定金100000元，其中50000元由第三人大连祁大姐房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内向原告马庆返还；二、驳回原告马庆的其他诉讼请求。案件受理费2482元，由原告马庆负担207元，被告张敬华负担2275元。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。同时查明，一审判决后，原审第三人大连祁大姐房地产经纪有限公司已将定金5万元返还被上诉人马庆。综合各方的诉辩意见，本案争议的焦点问题是：一、案涉房屋买卖合同及补充协议的效力如何认定；二、案涉合同无法继续履行是谁违约所致。本院认为，关于案涉买卖合同的效力问题。民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。首先，张敬华出具给石函鑫的授权委托书记载的是允许石函鑫以张敬华的代理人身份通过相关中介公司（即居间方）出售案涉房屋，而石函鑫与马庆签订的《房地产买卖合同》亦是由居间方（即本案第三人祁大姐公司）参与并签订的合同，故该合同的签订符合张敬华授权的范围。其次，从案涉《房地产买卖合同》及《补充协议》的签订过程看，针对案涉房屋的出售，石函鑫先后取得了张敬华夫妇的委托授权。第三，从案涉房屋买卖的交易过程看，马庆按交易习惯与中介及卖方签订买卖协议并履行，而张敬华未提供充分证据证明马庆知道或应当知道其不同意案涉房屋交易价格，案涉《房地产买卖合同》及其补充协议不存在法定无效之情形，应为有效，张敬华应当对其代理人石函鑫的代理行为承担相应的法律责任。关于违约责任问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，各方均应当遵循诚实信用原则履行合同义务。结合本案合同的履行情况，马庆在签订前述合同及其补充协议之后其银行账户内有足以支付购买案涉房屋首付款的数额，且已将约定的定金50000元数额交付至第三人祁大姐公司，张敬华并未提供充分证据证明马庆表示不支付首付款或拒绝办理资金监管等，而依据现有证据可以认定张敬华明确表示其不再将案涉房屋出售给马庆，而案涉房屋买卖合同中明确约定若出卖方原因导致合同不能履行则出卖方应双倍返还定金给买受方，故张敬华应向马庆承担双倍返还定金100000元的民事责任。鉴于马庆支付的定金50000元实际存放于第三人祁大姐公司处，且现已返还马庆，故仅需张敬华再向马庆给付剩余的50000元。综上所述，张敬华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2482元，由上诉人张敬华负担。本判决为终审判决。审判长  谢燕鹏审判员  孙利颖审判员  杨 威二〇二一年五月十二日书记员  曲 娇附《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的相关规定：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。