江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏02民终2334号上诉人（原审被告）：上海品誉房地产有限公司，住所地上海市奉贤区南桥镇南渡村158号5幢602室。法定代表人：殷弘毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭剑国，江苏大桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖丽君，女，1972年9月28日生，汉族，住湖北省赤壁市。委托诉讼代理人：孙学龙，上海德禾翰通律师事务所律师。原审被告：上海棣辰房地产营销策划有限公司，住所地上海市奉贤区南桥镇南渡村158号4幢406室。法定代表人：吴素江，该公司负责人。原审被告：吴素江，男，1978年12月10日生，汉族，住江苏省镇江市丹徒区。上诉人上海品誉房地产有限公司（以下简称品誉公司）因与被上诉人肖丽君，原审被告上海棣辰房地产营销策划有限公司（以下简称棣辰公司）、吴素江商品房销售合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2020）苏0281民初482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。品誉公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实及理由：一、一审法院认定棣辰公司对涉案房屋没有处置权没有事实依据。该房屋实际所有人为沈XX，只是登记在代持人金XX名下，其公司有权根据沈XX的委托代为销售。本案房屋买卖合同之所以没有履行，是因为肖丽君没有按照定金合同约定于2018年4月10日前支付首期购房款501440元。二、品誉公司不应承担连带责任。本案房屋买卖合同签订的时间早于其公司与吴素江签订股权转让协议的时间，受让股权后，其公司旋即又将股权转让给吴素江，其公司并不知道吴素江没有完全出资的事实。肖丽君辩称，一、棣辰公司并没有案涉房屋的销售权限，该公司一直声称沈XX是房屋所有人，后经其现场查看，该房屋登记在金XX名下，棣辰公司并没有提供金XX同意出售该房屋的委托手续，所以其没有按照约定付款并无不当。二、吴素江是品誉公司股东，其以0元价格转让棣辰公司全部股份，据此应认定品誉公司知道或应当知道吴素江在棣辰公司没有实际出资的事实，依据有关司法解释，品誉公司应对吴素江、棣辰公司的债务承担连带责任。棣辰公司、吴素江未发表意见。肖丽君向一审法院起诉:1、判决棣辰公司返还购房款12万元，双倍返还定金16万元，共计返还28万元；2、品誉公司、吴素江对棣辰公司的返还责任负连带责任。一审法院经认定事实：2017年11月3日，肖丽君与棣辰公司签订《定金合同（“XX花园”一期）》（以下简称《定金合同》），约定其向棣辰公司订购位于江苏省江阴市××路××号××号××室房屋（以下简称2902室房屋），总房款1041440元；付款方式：2017年11月3日，支付定金8万元，首次首付于2017年11月10日补齐12万元。之后，其与棣辰公司又签订一份《补充协议》。签订《补充协议》后，陆续通过刷ＰＯＳ机支付棣辰公司20万元。后来，其得知2902室房屋与棣辰公司没有任何关系，并已被法院查封，根本不能买卖，其就找棣辰公司要求退还款项，但棣辰公司不予配合。棣辰公司的注册资本为500万元，但股东吴素江没有足额缴纳，且吴素江于2018年12月28日将股权以0元转让给品誉公司。根据法律规定，股东应足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额，如未足额出资，应向公司足额缴纳。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。肖丽君为证明己方主张，提交了如下证据：一、2017年11月3日，棣辰公司为出售方，肖丽君为购买方，签订的《定金合同》（复印件），内容为：棣辰公司为甲方，肖丽君为乙方，一、乙方向甲方定购2902室房屋，总房款1041440元；二、付款方式。1、定金：2017年11月3日起乙方向甲方支付定金80000元；2、首付款：2017年11月10日前，乙方向甲方支付房款120000元；200000元（含已付定金）。3、在2018年4月10日前，甲乙双方签订《房地产网签买卖合同》，同时按约定办理购房货款540000元（款清交房）。三、违约条款。1、乙方如未能在约定期限内付款，甲方对乙方在本协议中所定购的房屋不再保留，可自行处理，甲方按相关法律规定向乙方收取已付定金做为乙方支付给甲方的违约金（即定金不予退还）。2、甲方若在乙方约定期限内未保留乙方定购的房屋，将按相关法律规定甲方按双倍定购款支付乙方做为违约金（即按购买方支付的定金的2倍赔付）。……。七、补充协议：客户肖丽君选择首付分期，分两期付款，今已付定金8万元整，首次首付于2017年11月10日补齐20万元整；二次首付于2018年4月10日前必须补齐，如果银行贷款办理不下来，定金全部退还。二、2017年11月11日，棣辰公司出具的XX花园购房方定金收据（复印件），内容为：兹收到乙方肖丽君2902室房屋购房定金200000元。三、刷卡记录（复印件）和银行账户交易明细，其中反映：2017年11月3日，肖丽君建设银行账户转入棣辰公司银行账户40000元；2017年11月3日，肖丽君浦发银行账户转入棣辰公司银行账户30000元；2017年11月3日，肖丽君平安银行账户转入棣辰公司银行账户10000元；2017年11月11日，肖丽君建设银行账户转入棣辰公司银行账户120000元。证明其向棣辰公司购买2902室房屋，并向棣辰公司支付了80000元定金和120000元首付款。棣辰公司对上述证据质证意见为：对款项支付无异议，是汇到他公司账户，对《定金合同》无异议，对涉及款项的协议内容无从查实。品誉公司对上述证据无异议。吴素江对上述证据无异议。四、《补充协议》（复印件），内容为：鉴于甲乙于2017年11月3日就2902室房屋买卖事宜达成一致，现就该买卖合同中的未尽事项双方签署如下补充协议：鉴于甲方所转让的房屋因贷款银行评估价格不足以达到实际合同价格，银行评估每平方价格大约在7000元左右。乙方同意将每平方米贷款不足部分一次性通过现金（或银行转账）的方式支付给甲方（代理方），棣辰公司，银行账号：……585，共计130180元。……。证明涉案房屋的具体情况。棣辰公司、品誉公司、吴素江对上述证据真实性不予认可。五、2018年12月18日，出让方吴素江（甲方）与受让方品誉公司（乙方）签订的《股权转让协议》，内容为甲方将对棣辰公司所持的100%股权作价0元转让给品誉公司。六、2018年12月18日棣辰公司出具的股东决定，内容为完成股权转让后，公司股东持股情况为：品誉公司出资额500万元，出资比例100%。证明吴素江在棣辰公司设立时为股东，后棣辰公司股东变更为品誉公司。棣辰公司对证据5、证据6无异议。品誉公司对证据5、证据6的意见为对证据无异议，但与其无关。吴素江对证据5、证据6无异议，他并未出资500万元。棣辰公司为证明己方主张，递交了如下证据：一、受托方（甲方）为沈XX，委托方（乙方）为棣辰公司的《项目营销总代合同》，内容为由甲方委托乙方销售XX花园项目7800平方米，住宅约39套；合作期限自2017年9月6日至2017年12月6日，合作期限约3个月；甲方指定黄伟为项目负责人，乙方指定吴素江为项目负责人。二、加盖棣辰公司印章的XX花园房产信息，其中共有39套房产，2902室房屋在其列。三、汇款凭证，2017年9月6日，从吴素江账户转给黄伟15万元；2017年11月14日，从吴素江账户转给黄伟5万元。上述证据证明，他公司受沈XX委托销售XX花园房产，客户的房款已经转给沈XX指定的黄伟了，其中2017年9月6日转账的15万元是提前预付给沈XX的意向保证金。肖丽君对上述证据认为：对合同的真实性有异议；并认为合同具有相对性，约束合同双方；至于棣辰公司与沈XX签订的《项目营销总代合同》与本案无关；且棣辰公司也不能证明其具备销售权限。转账记录与本案无关。品誉公司、吴素江对上述证据无异议。一审中，肖丽君陈述：她平时居住在上海，通过上海的房产中介知道了涉案的房屋，房产中介于2017年11月3日带她到江阴XX花园看房，由吴素江手下的陈远航接待的，她买的是2902室房屋，付款是分两次付的，当天付了一部分，后来她去房管局查房子情况，房管局说房子早就过户了，后来她就未付房款。棣辰公司陈述：他公司是通过介绍人朱荣杰认识的沈XX，与沈XX进行了洽谈，沈XX把39套二手房委托他公司代理销售，并在该小区楼下提供了二手房销售办公地点，具体销售了几套已不记得，但有销售成功的。沈XX当时提供了十几套房产证原件，房产证分别是十几个人的，具体名字不记得了，并且向他公司承诺客户随时签约，产权人可以承时到场签字。沈XX有向他们证明，产权人是委托沈XX的，但没有复印委托书。再查明：审理中查明沈XX目前因涉嫌诈骗罪已被江阴市检察院提起公诉。2020年4月27日，沈XX在接受公安部门询问时陈述：吴素江是在上海做房产销售的，我与吴素江是在2017年认识的，当时我在江阴临港新城XX花园销售房子，吴素江和我签了一份全案代理合同，帮我代理销售XX花园的房子，佣金结算方式是以底价销售的方式结算，也就是当时给他们的底价是每平方米6500元--7000元，超出部分的价钱都给他们。结果吴素江他们一套房子都没有帮我销售掉，后来因为没有销售掉房子，三个月后，吴素江主动撤场，造成我损失90多万元。2017年9月6日吴素江转给黄伟的15万元和11月14日转给黄伟的5万元，黄伟的银行账户由我在使用，15万元是委托销售的保证金，5万元是购房款。2902室房屋在我指定的代持人名下，当时这套房子有70万元左右的贷款。这套房子是我让吴素江销售的房子，一开始没有和我讲过有人订购这套房子，到了他们主动撤场前没多久，他跟我说这套房子有人要，然后汇给我5万元，作为购房款，吴素江说之前交的保证金15万元也作为这套房子的购房款，我不同意。好像订购这套房子的客户后来贷不到款，没有购买这套房子，要吴素江退款的。到2018年的时候，吴素江还带了客户到江阴找我的，客户是个女的，具体叫什么名字记不清了，然后我和对方客户也讲明的，说我和吴素江是合同关系，要退款问吴素江退，当时客户哭哭啼啼的，然后我就跟客户说我现在情况也不好，要么等有钱了退点给他。后来我好象退了二、三万元的，是将钱转给吴素江的，具体吴素江有没有退给客户不清楚。2020年4月8日，吴素江在接受公安部门询问时陈述：“我是棣辰公司的法人，我公司是代理销售房子的。2017年，我通过朋友认识了江阴的沈XX，沈XX和我说手上有一些房源，说可以让我们公司帮他代卖房子。沈XX要求我们公司先支付15万元给他作为房子的定金，然后再把卖家支付的购房款减去定金后支付给沈XX。2017年9月的时候，沈XX拿了2902室房屋给我们公司卖，沈XX说这套房子是他找人购买的，这套房子的产权不是他，但是他出资购买的。贷款也是由他在还，之后我就通过手机银行转给沈XX15万元。11月份，有个顾客看中这套房子，顾客就支付给我们公司20万元的房款，我就把剩余的5万元转账给了沈XX，加之前的15万元，沈XX欠我20万元。因为沈XX一直没有把这20万元支付给我，所以我也未把20万元退还客户。从2017年11月开始，我也一直向沈XX讨要这20万元，但是沈XX一直说他没有钱给我”。2902室房屋原登记在金XX名下，2016年9月26日，该房屋被设立抵押，权利人为中国工商银行股份有限公司江阴支行；2018年5月23日，该房屋被本院审理的（2018）苏0281民初7578号案件查封，并于2019年10月被法院司法拍卖处置。棣辰公司原股东吴素江，为自然人独资企业；2018年12月27日，股东变更为品誉公司，为自然人投资或控股的法人独资企业；2020年5月14日，股东又变更为吴素江，企业类型变更为自然人独资企业。品誉公司原法定代表人为赵自朋，股东为殷弘毅、赵自朋、陈川、吴素江；2020年6月5日，法定代表人变更为殷弘毅，股东变更为殷弘毅、赵自朋，殷弘毅、赵自朋各持有50%的股权。审理中，吴素江明确，其未履行对棣辰公司的500万元的出资义务。一审法院认为：当事人应按约定履行合同义务。本案中，肖丽君与棣辰公司签订了《定金合同》和《补充协议》，虽肖丽君仅提供了合同和协议的复印件，但通过吴素江在公安部门的陈述，及肖丽君支付相应款项的转账记录，可以认定双方就2902室房屋的买卖达成了协议，对《定金合同》复印件予以认定。肖丽君和棣辰公司签订《定金合同》系在2017年11月3日，此时，2902室房屋系登记在金XX名下，并于2016年9月26日被设立抵押，棣辰公司虽主张受沈XX委托销售该房屋，但并没有举证沈XX对该房屋享有处分权，棣辰公司出售该房屋属无权处分，与肖丽君之间的合同虽为有效，但并不能达到合同目的。对于肖丽君要求棣辰公司返还购房款12万元及双倍返还定金的诉讼请求，吴素江在公安询问笔录中陈述到在2017年11月份因沈XX未将20万元退还给他，所以他未将房款退还，可见，肖丽君之前已经向棣辰公司提出解除《定金合同》，并要求返还房款，棣辰公司也同意不再履行《定金合同》，故对肖丽君要求返还房款12万元的诉讼请求予以支持。对于肖丽君要求双倍返还定金的请求，双方签订的《定金合同》约定在签订《房地产买卖合同》前交付定金80000元和首付款120000元，在合同补充协议条款中注明，签订合同当天已付定金8万元，该定金条款有效。因棣辰公司对2902室房屋无处分权导致合同不能履行，应承担相应的违约责任，故本院对肖丽君要求棣辰公司双倍返还定金16万元的诉讼请求予以支持。对于肖丽君要求吴素江和品誉公司承担连带清偿责任的问题，该院认为，棣辰公司为一人公司，吴素江现为棣辰公司的股东，其未举证证明公司财产独立于股东自己的财产，应对棣辰公司的债务承担连带清偿责任。对于品誉公司是否承担问题，《公司法》第三条规定：公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。因此，无论是认缴制还是实缴制，公司财产均包含公司注册资本在内；认缴制下，公司股东虽然享有出资期限利益，但当公司财产不足以清偿债务时，认缴出资的股东应向公司履行出资义务。本案中，吴素江明确其设立公司时未出资，其后又将股权以0元转让给品誉公司，品誉公司作为棣辰公司的股东受让股权时应当知道吴素江未履行出资义务，应对吴素江的清偿责任负连带责任，并不应后续品誉公司又将股权变更为吴素江所有而免除。故本院对肖丽君要求吴素江和品誉公司承担连带清偿责任的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，最高人民法院《关于适用若干问题的规定（三）》第十三条、第十八条之规定，判决如下：一、棣辰公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还肖丽君购房款12万元，并双倍返还定金16万元，合计28万元。二、品誉公司、吴素江对第一项中棣辰公司的给付义务负连带清偿责任。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元、财产保全费1520元，合计7020元(肖丽君已预交)，由棣辰公司、品誉房公司、吴素江负担，应于本判决发生法律效力之日起十日内履行。二审中，当事人未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据当事人陈述，本案房屋登记在金XX名下，棣辰公司没有提供证据证明金XX同意由其公司代为出售该房屋，在此情况下，肖丽君为维护自身合法权利，有权解除定金合同并主张损害赔偿。关于品誉公司的连带责任问题，其在受让吴素江全部股权后，成为棣辰公司的唯一股东，棣辰公司仍为一人公司，鉴于品誉公司未提供财产独立于棣辰公司的有关证据，故其仍应为受让股权时已经存在的债务承担连带责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5500元，由品誉公司负担。本判决为终审判决。审判长  华敏洁审判员  张朴田审判员  韦 苇二〇二一年五月十日书记员  华茜渝