河南省遂平县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1728民初1432号原告遂平县春天物业管理有限公司，住所地河南省遂平县泰安路16巷。法定代表人刘东辉，系该公司总经理。委托诉讼代理人孟凡勇，男，1984年10月16日出生，汉族，户籍所在地河南省遂平县，现住河南省遂平县，系该公司副总经理。被告苏海静，女，1979年8月6日出生，汉族，户籍所在地河南省遂平县，现住河南省遂平县。原告遂平县春天物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告苏海静物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月25日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人孟凡勇、被告苏海静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付原告物业管理各项费用共计人民币5750元；2，请求判令被告按照1%向原告支付逾期付款滞纳金，直至结清全部物业管理费。自2018年1月1日至2021年3月1日的滞纳金为人民币3450元；3，请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告苏海静系原告物业公司所管理的遂平县瑞富华庭小区1号楼3单元1楼05室的业主，其所居住的房屋建筑面积为123.25/㎡。根据原告物业公司与房地产开发公司及入住业主签订的物业服务合同约定，按房屋建筑面积每月0.75元／㎡收取物业管理费（不包括公共照明、公共用水、公共用电、二次增压、设施运行等费用），公共照明、二次增压每户240元/年，垃圾处理费每户60元/年。电梯年检、维保费用360元/年。电梯能耗费2楼6元，每增高一层加收1元。并约定如逾期不缴纳相关费用，按日收取1％的违约金。自2018年1月l日至2021年3月31日，被告苏海静共计拖欠原告物业公司各项费用5750元，违约金3450元，共计9200元。被告苏海静拖欠原告物业公司各项费用期间，原告物业公司对小区的安全、卫生及设施维护进行了一系列的物业管理工作。经原告物业公司的工作人员多次催要，被告拒不缴纳各项物业管理费用，直接影响了小区的机制运转，给小区带来了负面影响。为维护原告物业公司的合法权益不受侵害，根据《物业管理条例》的有关规定和国家相关法律，请求人民法院依法判令被告苏海静支付拖欠原告物业公司的各项物业管理费用及滞纳金。被告苏海静辩称，原告诉答辩人要求支付物业管理费没有事实和法律依据，依法应当驳回原告的诉讼请求。原告没有完全按照《物业服务协议》中关于“物业管理服务内容和质量”的约定为业主提供服务，在服务过程中存在严重违约甚至侵权行为，根据合同的相对性，权利和义务是对等的，原告没有履行义务，也就没有权利和理由要求答辩人支付物业管理费。原告的违约和侵权行为主要表现在以下19个方面：1、消防没有专人管理、消防设施不完善、消防通道不畅通。2020年小区着火，因为小区车辆占用消防通道，消防车进不了着火现场，给业主造成了巨大的经济损失。2、小区楼房周围没有建围墙，存在安全隐患，造成业主的财产安全得不到保障。3、小区没有备用电梯，小区内经常停电，造成业主被困电梯内的事情时有发生，给业主人身和精神造成巨大伤害。4、墙皮墙砖脱落、楼道灯损坏不亮，无人修缮，造成夜间经常有人摔倒受伤的事情发生。5、小区监控设施不完善、盲角较多，放置快递的地方没有监控，造成邮件经常丢失，监管漏洞太大。6、原告在小区只安排一名保安巡逻，且该保安年纪已有70多岁，完全是为了应付而巡逻，根本起不到作用。7、目前小区多处照明灯损坏，答辩人从2017年入住就未见小区绿化带照明灯开启，且小区内部分主要地段照明设备损坏，给业主生活造成很大障碍。8、小区卫生无人打扫，经常垃圾遍地，卫生死角没有人清扫和消毒，即使在疫情严重时期也没有消过毒，给小区业主生活带来很大不便。9、小区排水存在问题，遇到下雨天，路面严重积水，水深时漫过脚腕，给业主通行造成极大不便，原告对此情况却视而不见，从不想办法去解决问题。10、小区单元门口每处有3个大垃圾桶，垃圾桶堆满了垃圾没有及时被清理，导致蚊蝇滋生，臭气熏天。有时业主从门口经过垃圾桶时都会捂着鼻子快速跑过去，业主多次向原告反映此问题，却一直未得到解决。11、电梯内卫生经常没有人打扫，没有人管理，电梯口和电梯内角落处经常能看到不知道是谁吐的痰，电梯内有纸屑，还张贴有小广告。12、小区内健身器材数量不足，且部分健身器材螺丝松动，已经老化，原告缺乏管理与维护，时有业主受到伤害，严重影响业主的人身安全。13、小区绿化不到位，小区内的花草树木常年无人管理，无人浇灌、修剪、栽种，绿地内杂草丛生。14、小区内车辆管理混乱，不按规定停车，道路车辆乱停，绿色牌照电动车（四轮汽车）肆意停放等等乱象，原告视而不见，不去管理，给业主生活造成极大不便。15、小区内草坪上、阳台之间、楼道内、甚至电梯内经常有小便的痕迹，原告对此也是视而不见，没有采取措施去管理。16、高空抛物问题存在，有些业主把快递盒直接从楼上往楼下抛，一是容易伤人，二是影响环境卫生质量，极易造成危险。对此原告听之任之，既未警示告知，也未采取任何安全防范措施。17、进电梯需要刷卡不合理，因为万一有突发事件发生，救援人员上不去，严重耽误救援时间。18、小区业主水电气入户费都已交过，原告却没有为业主办理电卡，克扣国家补偿给业主的电费补贴和多用电业主的阶梯电费。19、原告收取了业主的停车位租金，却不给业主提供停车位，严重侵犯了业主的权利。小区地下停车位没有产权，只卖不租，等于变相的一次性收取业主几十年的租金。综上，原告物业公司未履行或者没有完全履行物业服务合同的约定，服务质量达不到合同约定的标准，且擅自扩大收费范围、提高收费标准，严重侵犯了答辩人的合法权益，其要求答辩人支付物业管理费既不合法，又不合理，应当依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2016年，被告苏海静购买了遂平县瑞富华庭小区1号楼3单元1楼05室的住宅房屋一套，房屋建筑面积为123.25㎡。同年6月6日，遂平江南房地产开发有限公司（甲方）与原告物业公司（乙方）就遂平县瑞富华庭小区的物业签订《小区物业托管合同》一份，合同约定：“甲方将遂平县瑞富华庭小区物业委托给乙方管理，委托管理期限6年，自2016年6月6日起至2023年6月6日止。住宅房屋物业管理综合服务费按建筑面积0.75元/月/㎡、电梯年检维修维护费按30元/月/户、电梯能耗费从2层起按6元/月/户（每增加1层增加电梯能耗费1元）、二次增压、公共照明费按20元/月/户、城市垃圾处理费按5元/月/户，由乙方向业主或物业使用人收取；业主或物业使用人逾期缴纳，从逾期之日起每天按费用的1%向乙方支付滞纳金”。同年12月11日，原告物业公司（乙方）与被告苏海静（甲方）签订《物业服务协议》一份，协议载明：“甲方所购房屋的位置是遂平县瑞富华庭小区1号楼3单元105室，住宅房屋面积123.25㎡；住宅房屋物业服务费0.75元/月/㎡（不包括公共照明费、公共用水、增压设施运行费、水电损耗）由甲方每次预交12个月；甲方应缴纳日常垃圾处理费60元/年（代遂平县环卫大队收取）、电梯年检维护维修费360元/年、电梯能耗费从2层起6元/月（每增加1层加1元/月）、公摊电费240元/年（含二次增压电费、公共照明用电费）；甲方逾期不缴纳相关费用时，甲方应按日向乙方支付应付款的1%的违约金”。同时，该两份合同对甲乙双方的权利义务还进行了其他约定。因被告苏海静未缴纳2018年1月1日以来的物业管理各项费用，原告物业公司向其进行催要，但其以各种理由拒绝缴纳。原告物业公司遂向本院起诉，要求被告苏海静支付自2018年1月1日起至2021年3月31日止拖欠原告物业公司的物业管理各项费用5750元，并承担自2018年1月1日起至2021年3月1日止的违约金3450元。另查明，遂平县瑞富华庭小区部分楼道内、绿化带内存在车辆乱停乱放现象、部分电梯内存在乱张贴小广告现象、部分楼道及部分小区道路存在照明设备无法正常使用现象等。上为本案事实。上述事实，有原、被告双方的当庭陈述，原告提供的小区物业托管合同、物业服务协议、遂平县城市生活垃圾处理通知书、关于征收垃圾处理费的公告、交房委托书及被告提供的相关照片在卷为据，已经质证，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条的规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。本案原告物业公司与遂平江南房地产开发有限公司签订《小区物业托管合同》、与被告苏海静签订的《物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对本案的原、被告双方均具有约束力。原告物业公司应当按照《物业服务协议》的约定提供服务，被告苏海静应当按照《物业服务协议》的约定支付物业费。被告苏海静辩称《物业服务协议》是被逼迫所签，没有提供证据证明，且从签订至今也从未主张过确认合同无效，对其抗辩意见不予采纳。关于被告苏海静辩称的原告物业公司的服务质量差，没有完全按照物业服务合同的约定提供物业服务，原告物业公司收取物业费不合理、不合法，应当驳回其诉讼请求的抗辩理由，本院认为，小区环境靠大家。物业公司要提高服务质量，对损坏的设备要及时进行维修更换、对电梯内的小广告要及时进行清理、对乱停乱放的业主要及时进行劝导，把业主当家人；业主也要提高个人素质，做文明业主，珍惜物业人员的劳动成果，不乱丢垃圾、不乱停乱放、爱护公共设施，配合原告物业公司的工作，共同改善提高小区的生活居住环境、共创文明和谐家园。因此，原告物业公司在服务过程中虽然存在部分瑕疵，但该瑕疵的造成并不完全是物业公司的原因，业主也有责任，业主享受权利的同时，也要承担相应的义务。对被告苏海静的该抗辩理由不予采纳。关于原告物业公司请求的二次增压费，因被告苏海静居住在1楼，不存在用水的二次增压，其请求该项费用不合理，本院不予支持，被告苏海静该项抗辩理由成立，本院予以采纳。关于原告物业公司请求的电梯年检维护维修费，因电梯系公共设施，公共设施的维保费用，每户业主均应承担，被告苏海静抗辩不应承担的理由不成立，本院不予采纳。关于原告物业公司请求的滞纳金，因其在服务过程中存在服务质量瑕疵，对被告苏海静未交纳物业费及其他相关费用亦存在一定的过错，故对其请求的滞纳金，本院不予支持。关于被告苏海静辩称原告物业公司没有退还公共维修基金及装修押金的抗辩意见，与本案没有关联性，本院不予审理。对原告物业公司请求的2018年1月1日至2021年3月31日期间的物业各项费用，本院核定如下：1、物业服务费3605.06元（0.75元/月/㎡×123.25㎡×39个月）；2、公共照明费390元（240元/年÷12个月×39个月÷2）；3、城市垃圾处理费195元（60元/年÷12个月×39个月）；4、电梯年检维护维修费1170元（360元/年÷12个月×39个月）。以上1至4项合计5360.06元（3605.06元+390元+195元+1170元），被告苏海静应当向原告物业公司支付。本案经调解达不成协议。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第九百四十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告苏海静于本判决生效之日起五日内向原告遂平县春天物业管理有限公司支付物业管理相关费用共计5360.06元；二、驳回原告遂平县春天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告苏海静负担。本判决为终审判决。审判员  吴艳红二〇二一年五月十一日书记员  魏璐璐