广西壮族自治区河池市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2021）桂12行终202号 上诉人（一审被告）南丹县不动产登记局，住所地南丹县城关镇民生路27号。统一社会信用代码11451221MB0406596J。 法定代表人林玉琴，局长。 委托代理人黎默默，广西周道律师事务所律师。 委托代理人黎祖兴，广西周道律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司，住所地南宁市青秀区天桃路27号。统一社会信用代码91450000715182514C。 法定代表人黄福加，副总经理。 委托代理人张晓姝，广西君桂律师事务所律师。 委托代理人莫晓寒，广西君桂律师事务所律师。 一审第三人潘善高，男，壮族，1972年10月9日出生，住南丹县。 一审第三人谭爱玲，女，毛南族，1970年12月13日出生，住南丹县。 上诉人南丹县不动产登记局因房屋所有权登记一案，不服南丹县人民法院（2020）桂1221行初799号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人南丹县不动产登记局的法定代表人林玉琴及其委托代理人黎默默、黎祖兴，被上诉人中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（简称长城公司广西分公司）的委托代理人张晓姝、莫晓寒到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 一审判决查明，原告企业名称原为“中国长城资产管理公司南宁办事处”，2016年12月20日变更为“中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司”。被告南丹县不动产登记局于2015年10月23日依法成立，成立文件规定“将分散在国土资源、住房和城乡建设、林业、水产畜牧和农经等部门承担的土地、房屋、林地、河道（滩涂）等不动产登记职责统一划入不动产登记局。”2016年6月28日，南丹县人民政府在其门户网站发布《关于在全县范围内实行不动产统一登记的公告》：决定自2016年6月29日起在全县范围内实行不动产统一登记，自2016年6月23日至6月29日，县国土资源局停止受理土地使用权登记业务，县住房保障局和房产管理局停止受理房屋所有权登记业务，2016年6月23日前受理的土地、房产登记业务，仍按原有工作程序依法颁发权属证书和权利证明；2016年6月29日起，各类不动产登记业务统一由县不动产登记局受理，依法依规办理不动产登记业务、核发不动产权证书、不动产登记证明。2013年12月9日，原告（买方）与兴业银行股份有限公司南宁分行（卖方）、广西百舜集团有限公司（借款人）、百舜南丹分公司（抵押人）签订《债权转让协议》，约定了原告以壹亿元的买价有偿取得兴业银行出让的债权等内容。该转让协议还载明了转让的债权是卖方与借款人分别于2013年5月29日、2013年11月18日签订《委托贷款借款合同》所形成的两笔债权，该两笔债权当时均依法办理了抵押登记手续，抵押担保权利凭证编号分别是丹房建他字第××号、丹房建他字第××号；截止本协议签订日，借款人结欠卖方借款本金壹亿元整，且借款项下的担保持续有效，因借款人未按约定归还贷款本息，卖方拟通过转让方式处置上述《委托贷款借款合同》项下资产；借款人、抵押人均接受并认可本次资产转让，承诺并保证在资产转让后，向买方履行债务偿还及担保责任等。转让协议中陈述的抵押担保权利相关材料记载了抵押物的抵押情况。同日，原告与广西百舜集团有限公司签订的《抵押合同》，约定广西百舜集团有限公司将位于广西南丹县城关镇丹东路的“南丹·百舜建材城”项目在建工程126739.32㎡（附件《抵押财产清单》）抵押给原告。百舜南丹分公司在合同附件《抵押财产清单》上盖章确认。此后，《抵押合同》当事人到南丹房管所办理抵押权登记，南丹房管所颁发给原告的丹房建他字第××号《在建工程抵押权登记证明》载明：抵押权人为原告，抵押人为百舜南丹分公司，债权数额为壹亿元整，抵押物（在建工程）坐落南丹县城关镇丹东路铁路桥北，登记时间2013年12月11日，债权数额壹亿元，抵押清单另见明细表。2016年6月22日，原告（甲方）与广西百舜集团有限公司（乙方）签订《抵押合同》约定广西百舜集团有限公司将位于广西南丹县城关镇丹东路的“南丹·百舜建材城”项目在建工程14313.71㎡（附件《抵押财产清单》）抵押给原告。百舜南丹分公司在合同尾部落款“乙方”栏及其合同附件《抵押财产清单》上盖章确认。2020年6月28日，南丹房管所在原告持有的前述《在建工程抵押权登记证明》“附记”栏签注“追加抵押139套，建筑面积14313.71平方米，具体见附表”并盖章。上述《在建工程抵押权登记证明》明细表、附表上载明的房地产包括当事人争议的房产。2013年11月10日，百舜南丹分公司与第三人签订《商品房买卖合同》，约定以银行按揭款支付方式由百舜南丹分公司将其所有的在建上述涉案房产作为商品房预出售给第三人，并于2013年12月2日办理了预购商品房预告登记。在卷的丹房权证南丹字第××号《房屋所有权证存根》载明：涉案房产为第三人共同共有，登记时间为2016年2月19日等。2019年9月4日，被告向原告出具《广西百舜集团有限公司抵押物清单、房屋产权办理情况及查封清单》，该清单记载了涉案房产坐落、面积、原抵押权人（原告）、新产权证号、新产权人、有无二次抵押及查封等情况。另查明，2015年4月14日，南丹房管所给原告出具《证明》称：经查档案记录，百舜南丹分公司于2013年12月11日抵押的1236套商品房，抵押权人为中国长城资产管理公司南宁办事处。抵押物于2014年解押住宅30套，2014年11月4日解押商铺46套。全部抵押物中，至2015年4月14日止住宅已进行买卖合同备案33套（其中3套未解押）。其余抵押物的抵押状态无变化，未办理商品房买卖备案，无二次抵押、无查封。2015年9月17日，南丹房管所在前述《证明》上签注“以上抵押物无变化”。2016年9月23日，南丹房管所又出具《证明》（简称9.23《证明》）称：经查档案记录，百舜南丹分公司于2013年12月11日抵押的1236套商品房，2016年6月28日追加抵押的139套房屋，抵押权人为中国长城资产管理公司南宁办事处。9.23《证明》叙述了上述抵押物的解押情况后，还称“其余的抵押物抵押状态无变化，未办理商品房买卖备案，无二次抵押、无查封”。2016年10月27日，2017年1月19日、2月27日、3月22日、4月27日、5月27日，南丹房管所分别在前述9.23《证明》上签注“标的物无变化”或者“标的无变化”。从百舜南丹分公司持《商品房预售许可证》向社会公开出售南丹·百舜建材城的商品房至今，已出售的房屋中，大部分商品房买受人已办理《房屋所有权证》。 一审判决认为，根据《不动产登记暂行条例》第七条“不动产登记由不动产所在地的县级以上人民政府不动产登记机构办理”的规定，南丹房管所原是南丹县人民政府依法设立的不动产登记机构之一，其对南丹·百舜建材城的房地产办理抵押登记、产权登记等登记以及颁发相应的产权证（包括本案诉争的《房屋所有权证》、证明等，其行政执法主体资格合法；同时，被告依法成立并行使了南丹房管所的不动产登记职责后，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告”的规定，其应是本案的适格被告，依法应对南丹房管所所为的不动产登记行政行为承担责任。被告关于本案诉争的颁证行为是南丹房管所在其成立之前实施，该颁证行为后果不应由其承担，其不是适格被告的辩称，没有法律依据，不予采信。2016年12月20日，原告企业的名称由“中国长城资产管理公司南宁办事处”依法变更登记为“中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司”，原告以“中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司”的名义提起本案诉讼，其诉讼主体资格合法，即对被告关于原告主体不适格的辩称，不予采纳。被告以原告是否还实际对百舜公司享有债权和该债权是否尚在诉讼时效内，以及被告已经就百舜公司负责人在本案的商品房买卖以及办理在建工程抵押过程中，是否涉嫌违法犯罪已经向南丹县公安局报案，原告的抵押权无效为由，辩称应追加百舜公司南丹分公司为本案第三人并中止审理。本案不动产登记机关向原告颁发《在建工程抵押权登记证明》和向第三人颁发《房屋所有权证》，是同一行政机关实施的不同的行政行为，本案审理的是原告所诉的不动产登记机关向第三人颁发《房屋所有权证》行政行为的合法性，登记机关颁发的在建工程抵押登记证明是否因为百舜公司负责人涉嫌犯罪、原告是否实际对百舜公司享有债权及债权是否尚在诉讼时效内、在建工程抵押权无效而不具有合法性，均不属本案的审理范围；同时，涉案《房屋所有权证》载明的权利人并非被告所主张追加的第三人，且目前没有生效法律文书否定原告的债权和在建工程抵押权效力，故对被告上述关于应追加百舜公司南丹分公司为第三人参加诉讼并中止审理的辩称，因缺乏事实和法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外”的规定，原告受让兴业银行股份有限公司南宁分行取得的借款债权应包括从属于借款的抵押权。原告受让债权之后，又办了一次抵押登记（2013年12月11日）、一次追加139套抵押登记（2016年6月28日）。经查，涉案房产曾于2013年5月30日办理在建工程抵押权登记，债权人为兴业银行股份有限公司南宁分行。南丹房管所在受理百舜南丹分公司、第三人的涉案房产所有权转移登记申请后，2016年2月19日，在没有确凿证据证实该申请登记事项与其之前颁发的抵押权登记证明所产生的抵押权不冲突的情形下，仍将涉案房产所有权转移登记为第三人所有，并据此颁发丹房权证南丹字第××号《房屋所有权证》给第三人。该颁证行为违反《不动产登记暂行条例》、《房屋登记办法》相关规定，属认定事实不清，故原告请求确认被告颁发涉案房产《房屋所有权证》给第三人的行政行为违法的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。百舜南丹分公司持《商品房预售许可证》向社会公开销售南丹·百舜建材城房产，第三人通过购买形式支付合理对价善意取得涉案房屋及其涉案房屋的《房屋所有权证》，且没有证据证明第三人取得《房屋所有权证》存在过错，故对第三人的涉案房屋权利依法应予维护。同时，购买了南丹·百舜建材城房产的买受人，大部分买受人已办理《房屋所有权证》，如撤销第三人取得的《房屋所有权证》，会给国家、社会公共利益以及第三人的利益造成重大损害，诉争的颁发《房屋所有权证》行为符合《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条规定的不予撤销情形，故依法保留诉争的《房屋所有权证》的效力，不予撤销。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（一）项的规定，判决确认被告南丹县不动产登记局颁发丹房权证南丹字第××号《房屋所有权证》的行政行为违法，不撤销丹房权证南丹字第××号《房屋所有权证》。 上诉人南丹县不动产登记局上诉称，一、被上诉人的起诉已经超过起诉期限。被上诉人于2018年12月3日向南丹县不动产登记中心和南丹县房地产管理所致函要求查询本案所涉的抵押物状况，南丹县不动产登记中心按照被上诉人的要求在收到查询函后十日内向其提供抵押物登记信息，证明被上诉人已经知道或者应当知道抵押物的信息，被上诉人的行政起诉状的落款时间为2020年8月25日，已经超过了提起诉讼的法定期限。二、被上诉人不具有提起本案诉讼的主体资格。被上诉人向法庭提供的《在建工程抵押权登记证明》是否真实合法，涉案债务本金是否偿还等均无法确认，被上诉人是否享有《在建工程抵押权登记证明》的合法债权同样无法确认。本案中一审法院并没有审查被上诉人的上述债权的合法性，直接认定被上诉人的主体资格合法是错误的。三、本案遗漏了百舜集团公司等必须参加诉讼的当事人。四、一审法院审理本案时程序严重违法。1、上诉人按照《行政诉讼法司法解释》第八十七条之规定向一审法院提出中止审理本案的申请书和公安机关立案侦查的文书，一审法院口头答复本案不符合中止审理的条件，但未做任何说明。2、—审法院对被上诉人在开庭审理后才当庭提交的四组证据（证据目录二），不给予上诉人答辩及举证期限，属程序违法。3、一审法院违反不告不理的原则和违反诉讼处分权原则，所作判决结果与庭审审理焦点不一致，审判地位不中立，存在严重的程序违法。五、一审法院存在认定事实错误，证据不足，部分事实尚未查明。1、本案上诉人自成立至今未给第三人作出任何具体行政行为。一审法院审理及认定上诉人对第三人作出的行政行为是否违法，属于认定事实错误。2、被上诉人是否享有《在建工程抵押权登记证明》的合法债权至今无法确认，—审法院认定《在建工程抵押权登记证明》的来源合法，且将其作为本案定案依据，属于认定事实不清。在房屋登记薄中并没有本涉案的《在建工程抵押权登记证明》的记载，原登记机关南丹县房管所在系统中查询第三人所购房产信息时，无法查询到本案所涉的在建工程抵押权登记证明的存在，其给第三人办理的《房屋所有权证》是依法定程序进行办理，该具体行政行为合法。综上，请求撤销一审判决，驳回被上诉人的一审起诉或发回重审。 被上诉人长城公司广西分公司辩称，涉案房屋已经办理在建工程抵押权登记，被上诉人对此房屋享有抵押权，上诉人未经被上诉人同意，为第三人办理房产所有权转移登记明显违反法律规定。综上，请求人民法院驳回上诉，维持原判。 经审查，一审判决据以定案的证据可作为二审定案的依据。据此，本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为：一、长城公司广西分公司的原告主体资格和南丹县不动产登记局的被告主体资格是否适格；二、长城公司广西分公司的起诉是否超过起诉期限；三、本案被诉转移登记行为是否合法；四、一审法院的审理程序是否违法。以下分述之。 关于争议焦点一。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条第（二）项规定，房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的，人民法院应当依法受理。本案中，长城公司广西分公司作为涉案房屋的抵押权人，不服南丹县房地产管理所为一审第三人办理涉案房屋所有权转移登记并提起本案诉讼，其原告主体资格适格。南丹县不动产登记局主张长城公司广西分公司未取得合法的债权和抵押权，缺乏事实依据，本院不予支持。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。南丹县人民政府发布的《关于在全县范围内实行不动产统一登记的公告》，决定自2016年6月29日起在全县范围内实行不动产统一登记，由南丹县不动产登记局行使不动产登记的法定职责。因此，南丹县不动产登记局作为继续行使不动产登记职权的行政机关，属于本案适格被告。虽然在2016年6月29日实行不动产统一登记之后，南丹县房地产管理所仍然继续为南丹·百舜建材城的房产办理了部分房产登记，但这些登记行为的形成是由于行政机关之间未按时完成职权交替、档案移交或者其他工作衔接的原因所致，并不因行政机关职权的变更致其丧失法律效力，继续行使其职权的南丹县不动产登记局仍应为上述登记行为的合法性担责。南丹县不动产登记局主张上述登记行为系南丹县房地产管理所超越职权作出的登记行为，并进一步主张其不是本案适格的被告，本院不予支持。 关于争议焦点二。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。以上条款规定的知道或者应当知道行政行为，应当是针对确信是具体、明确、真实的行政行为。具体到本案，长城公司广西分公司直至2019年9月4日南丹县不动产登记局向其出具《广西百舜集团有限公司抵押物清单、房屋产权办理情况及查封清单》，才明确知道涉案房屋的转移登记的证号、权利人等具体内容。因此，长城公司广西分公司于2020年8月25日向南丹县人民法院提起行政诉讼，并没有超过法定起诉期限。而且，根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第四条第三款的规定，被告认为原告起诉超过法定期限的，由被告承担举证责任。南丹县不动产登记局在本案诉讼中未能提供证据证明长城公司广西分公司的起诉超过法定期限，对其提出的超过起诉期限的上诉理由，本院不予支持。 关于争议焦点三。《房屋登记办法》第六十七条第（一）项规定，预购商品房的，当事人可以申请预告登记。第六十八条第一款规定，预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，一审第三人预购涉案房屋后于2013年12月2日办理了预告登记，未经一审第三人书面同意，南丹县房地产管理所于2013年12月11日为长城公司广西分公司办理涉案房屋的在建工程抵押登记，在建工程抵押登记涉及本案房屋的权利与一审第三人已经先行办理的预告登记事项相冲突，长城公司广西分公司以在建工程抵押登记主张南丹县房地产管理所颁发给一审第三人的丹房权证南丹字第××号《房屋所有权证》的行政行为违法没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点四。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第八十七条第（六）项规定，在诉讼过程中，案件的审判须以相关民事、刑事或者其他行政案件的审理结果为依据，而相关案件尚未审结的，中止诉讼。本案诉讼是对房屋登记行为的合法性进行审查，不存在上述法律规定中止诉讼的法定情形。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十九条规定，公民、法人或者其他组织同被诉行政行为有利害关系但没有提起诉讼，或者同案件处理结果有利害关系的，可以作为第三人申请参加诉讼，或者由人民法院通知参加诉讼。本案中，百舜集团公司既非被诉行政行为的相对人，又未申请参加诉讼，并非必须参加诉讼的当事人，且上诉人在上诉状主张应当追加的当事人，与本案的审理没有利害关系。一审法院未追加百舜集团公司等参加诉讼，不属于遗漏必须参加诉讼的当事人。《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七条规定，原告或者第三人应当在开庭审理前或者人民法院指定的交换证据之日提供证据。因正当事由申请延期提供证据的，经人民法院准许，可以在法庭调查中提供。本案中，一审法院为了查明本案的相关事实，允许原告在法庭调查中提供证据，并未违反禁止性规定。综上，上诉人主张一审法院未依其申请中止本案诉讼、遗漏了百舜集团公司等必须参加诉讼的当事人、未给予其答辩及举证期限、违反不告不理的原则和违反诉讼处分权原则、审判地位不中立，存在严重的程序违法等上诉理由缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。 综上所述，长城公司广西分公司在建工程抵押涉及本案房屋的登记时间晚于一审第三人预告登记时间，该抵押权不具有对抗一审第三人在先取得预告登记的物权效力。长城公司广西分公司要求确认南丹县房地产管理所颁发涉案《房屋所有权证》的行政行为违法的诉讼请求，无事实和法律依据。一审判决确认上述颁证行政行为违法，属于认定事实不清，证据不足，本院依法予以纠正。上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第八十九条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销南丹县人民法院（2020）桂1221行初799号行政判决； 二、驳回被上诉人中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司的诉讼请求。 一、二审案件受理费各50元，合计100元，由被上诉人中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 谭凌云 审 判 员 申国毅 审 判 员 梁海亮 审 判 员 韦荷嫩 审 判 员 寇四清 二〇二一年四月十二日 法官助理 谢春程 书 记 员 韦鉴恒 附：本判决所适用的法律、法规依据 1、《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。 2、《房屋登记办法》 第六十七条有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记： （一）预购商品房； （二）以预购商品房设定抵押； （三）房屋所有权转让、抵押； （四）法律、法规规定的其他情形。 第六十八条预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。