上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初15202号原告(反诉被告)：周建平，女，1981年1月22日出生，汉族，户籍地重庆市，现住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：童立，上海共识久久律师事务所律师。委托诉讼代理人：李君静，上海共识久久律师事务所律师。被告(反诉原告)：向兰兰，女，1986年4月12日出生，汉族，户籍地四川省，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：王振，上海宝旺律师事务所律师。原告周建平与被告向兰兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，被告向兰兰提出反诉，本院受理后与本诉合并审理。原告(反诉被告)周建平及其委托诉讼代理人童立，被告(反诉原告)向兰兰及其委托诉讼代理人王振到庭参加诉讼。审理中，双方均同意本案的简易程序审理期限延长至四个月。本案现已审理终结。原告周建平向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2015年11月30日签订的购房合同；2.向兰兰退还周建平定金和房屋款共计人民币(币种下同)585,000元；事实和理由：周建平为了自己子女的就学向被告购买位于上海市闵行区罗锦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)。2015年11月24日，周建平明确告知向兰兰与中介公司，周建平的社保需于2016年2月方缴满两年，对此，向兰兰与中介公司均认可同意。三方于当日签署《房地产买卖居间协议》，周建平同某向向兰兰支付定金50,000元。2015年11月30日，周建平又与向兰兰就涉案房屋签署购房合同。因周建平社保问题，故双方书面约定2016年6月20日过户。当日，周建平向向兰兰支付首付款535,000元。然2016年3月25日，上海市政府出台《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见》(以下简称“新政”)，该新政规定“非户籍人员社保必须满五年才能在沪购房”。周建平为此向交易中心咨询过户事宜，但被告知因周建平限购、涉案房屋不能过户。后周建平又信访，答复如前。2016年4月，周建平和向兰兰协商，但双方均认为非自己过错，故协商未果。后因联系不上向兰兰，故周建平发函要求解除合同并退还已付款项。经多次协商无果，周建平只能诉诸法院，提出上述诉请。被告向兰兰辩称，同意解除合同，但不同意周建平陈述的理由。新政仅调整2016年3月25日之后的买卖合同，本案买卖合同系于2015年11月签署，故不受新政影响。导致涉案房屋交易无法继续的原因是由于周建平在签署合同某其社保尚未满2年。因此，责任在于周建平。但对周建平的社保问题，向兰兰最初并不知情，直到2016年4月方知道，故向兰兰并无责任。基于上述理由，向兰兰提出反诉，要求判令：1.解除双方于2015年11月30日签订的房地产买卖合同；2.周建平支付违约金390,000元。针对向兰兰的反诉诉讼请求，周建平辩称，不同意向兰兰的反诉诉请。周建平并未违反合同中的义务。周建平也是因新政出台导致无法过户才提出解除合同。并非系周建平不愿意履行合同所致。向兰兰的诉请无合同依据和法律根据。本院经审理认定事实如下：2015年11月24日，周建平(买受方，签约乙方)、向兰兰(出售方，签约甲方)与案外人A房地产经纪有限公司(居间方，签约丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方购买甲方涉案房屋，总房价款1,980,000元。该合同还对房款的支付时间等作了约定。当日，周建平向向兰兰支付了购房定金50,000元。2015年11月30日，周建平(买受人，签约乙方)与向兰兰(卖售人，签约甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲乙双方通过A房地产经纪有限公司居间介绍由乙方受让甲方自有的涉案房屋，房地产转让价款共计1,950,000元；甲乙双方确认在2016年6月20日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同补充条款(一)第5条(1)约定，甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。甲方签订本合同后又将涉案房屋转卖、租赁给第三方的；在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封；甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；甲方单方面要求解除合同的；均视为甲方违约，乙方有权单方解除本合同，应当通知甲方，甲方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方应在接到通知之日起的三个工作日内退还已收到的全部房价款，并支付违约金和赔偿金。第5条(2)约定，乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；乙方单方面要求解除合同的；均视为乙方违约，甲方有权单方解除合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之物每日计)外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方可从乙方已支付的款项中扣除违约金、赔偿金，剩余款项于三个工作日内返还乙方，已支付的款项不足支付违约金和赔偿金的，乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以赔偿。该合同附件三付款协议，约定乙方应支付甲方首期房价款585,000元(乙方已在甲乙双方签订本合同前直接支付甲方定金50,000元，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款；乙方应于签订本合同后当日内直接支付甲方部分首期房价款535,000元)；乙方应支付甲方第二期房价款1,315,000元，该款乙方通过贷款形式支付；尾款50,000于甲方户口全部迁出后，由乙方直接支付甲方。该合同还对其他内容作了约定。同日，双方又签署《协议书》一份，约定若因不可抗力的因素导致周建平不能正常交易的，则双方解除合同，且向兰兰须于解除合同后60日内无息返还周建平已支付的全部款项，双方互不追究违约责任、互不要求赔偿等内容。前述合同及协议签署当日，周建平向向兰兰支付购房款535,000元。2016年3月25日，上海市政府发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见》规定“从严执行住房限购政策，提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上”。前述政策出台后，周建平向上海市闵行区房地产交易中心咨询，得知其购买涉案房屋无法办理过户手续，故与向兰兰进行交涉。交涉未果，周建平于2016年4月23日向向兰兰发送《合同解约及要求还款函》，表示因新政出台，导致双方交易无法继续进行，双方对此均无过错，其要求解除合同，并要求向兰兰在解约后十日内退还其已支付全部房款585,000元。向兰兰收函后，于2016年4月25日回函表示仅认可合同的真实有效性，并希望按照合同及协议书解决，不认同周建平没有书面的法律文书依据、单方面所提出的与合同及协议书条款中不符的要求与主张。因双方协商未果，遂成讼。另查明，《关于严格执行住房限购措施有关问题的通知》(沪房管规范市【2013】11号)第一条规定：非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限从“能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上”调整为“能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”。从周建平提供的《税收完税证明》显示，自2014年1月至2016年2月，周建平的税收已累计缴纳满2年。以上事实，由周建平提供的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》及《协议书》、收款收据及转账凭证、《税收完税证明》，向兰兰提供的《合同解约及要求还款函》及回函以及双方当事人的当庭陈述所证实。庭审中，周建平向本院申请证人翁某某到庭作证。翁某某陈述，其系涉案房屋买卖的中介公司工作人员。2015年11月24日，双方签约当日，周建平的社保、税单尚未满两年，该情况在签约前已明确告知向兰兰。向兰兰无异议后就收取了定金。当时为了确保过户前周建平的社保、税单满2年，故过户时间定在2016年6月。示范文本签订的时候，其不在场。之后也未与买卖双方联系过。2016年4月19日，买卖双方有小争执，向兰兰带了两位朋友和周建平夫妇进行限购后的协商，协商过程中，双方情绪都有点激动。该证人同某陈述其认为只要过户时，周建平的社保、税单缴满两年就可以了。对于该证人证言，周建平表示无异议。向兰兰表示有异议，认为该证人和周建平均有认知错误，不是过户的时候社保、税单缴满两年就可以过户的，该证人在工作中有重大错误。本院认为，周建平为证明其签约当时已告知向兰兰其社保、税单缴纳情况的事实而申请该证人出庭作证，该证人也作了类似陈述，虽向兰兰仍坚持己见，但并未向本院提供足以推翻该证人证言的证据材料，故本院认为该证人陈述尚属客观真实，本院予以采信。庭审中，向兰兰向本院申请证人常某到庭作证。常某陈述，其系向兰兰的朋友。对于涉案房屋买卖双方签订合同当日发生的情况其不了解。2016年4月19日10点，其、向兰兰及另一朋友一起到中介公司谈房产的事情，向兰兰向其表示下家限购了、不知道什么情况。因为其刚买过房、了解程序，故其就一起去了。到了中间公司，其问下家为什么不能操作，下家说因为新政。其要求下家出示税单。其发现在2015年12月下家的税单已缴满两年应该可以交易了，为何不及时签订合同。下家表示现在已经无法进行交易。其和下家说就按照合同办理。之后双方情绪激动发生争执。就该证人证言，周建平认为该证人证明的内容是新政出台后的过程，与本案争议的原告是否在签订合同某已经真实阐明社保缴纳情况并无直接关系，双方在新政出台后的任何沟通均已经无法影响合同的履行。向兰兰对该证人证言表示无异议。本院认为，该证人仅是听向兰兰说周建平限购了、不知道什么情况，证人同某陈述其并不清楚签约时的状况，故证人证言并不能证明向兰兰在签约当时并不知道周建平限购的情况。本院认为，周建平与向兰兰于2015年11月30日就涉案房屋买卖事宜签订了《上海市房地产买卖合同》及《协议书》。前述合同及协议书的内容系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，当属有效合同，双方应严格按约履行。虽然周建平在签订买卖合同某其社会保险、个人所得税的缴纳情况尚不符合当时本市的购房条件，但根据双方签署的合同约定，涉案房屋的过户时间为2016年6月20日前，而周建平的个人所得税的缴纳情况在2016年2月即已缴纳满两年，若新政未出台，双方又诚意买卖涉案房屋，买卖双方实际仅需重新网签一份《上海市房地产买卖合同》即可办理涉案房屋的过户手续。然现因新政的出台，使得周建平至合同约定的过户时不再符合本市购房条件，无法继续购买涉案房屋，该情形符合“不可抗力”导致合同不能履行的特征。现因不可抗力导致合同无法继续履行，周建平要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。鉴于周建平于2016年4月23日发函要求解除合同，向兰兰表示于当日收到该解除函，故本院确认双方就涉案房屋签署的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》于2016年4月23日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。周建平现诉请要求向兰兰返还其已付款项共计585,000元，符合法律规定，本院予以支持。至于向兰兰主张的违约金，本院认为，涉案合同系因不可抗力导致不能履行，该责任不能归咎于周建平，且周建平在得知不能履行后，周建平亦及时通过发函形式向向兰兰表示解除合同，向兰兰收函后，应当及时止损，若有扩大损失之存在，应当由向兰兰自行承担。且双方签署的《协议书》亦约定，若因不可抗力的因素导致周建平不能正常交易的，则双方解除合同，且向兰兰须无息返还周建平已支付的全部款项，双方互不追究违约责任、互不要求赔偿。因此向兰兰的违约金主张，无合同依据、法律根据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十七条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)周建平与被告(反诉原告)向兰兰于2015年11月30日签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》于2016年4月23日解除；二、被告(反诉原告)向兰兰于本判决生效之日起十五日内向原告(反诉被告)周建平返还585,000元；三、驳回被告(反诉原告)向兰兰的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理减半收取计4,825元，由被告(反诉原告)向兰兰负担(向兰兰负担之款于本判决生效之日起十五日内直接给付给周建平)。反诉案件受理费减半收取计3,648.13元，由被告(反诉原告)向兰兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  张莉二〇一六年十月二十日书 记 员  钱洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。