沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初4287号原告:裴万太，男，1962年5月14日出生，朝鲜族，住沈阳市和平区。委托代理人：马洪博，系辽宁兴恒律师事务所律师。委托代理人：郭帅，系辽宁兴恒律师事务所律师。被告:沈阳和平华山正骨中医门诊部有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区市府大路166甲1号，统一社会信用代码:91210102MA0UBU3N39。法定代表人：袁园。原告裴万太与被告沈阳和平华山正骨中医门诊部有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告裴万太及其委托代理人马洪博到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤未到庭。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称，原、被告于2019年1月1日签订《房屋租赁合同书》，约定原告将其所有位于沈阳市和平区市府大路166甲1号房屋出租给被告办公使用，房屋租赁期限自2019年1月1日至2020年1月1日，其中第六条明确约定“无论租赁期届满或租赁合同提前解除，被告应将出租房屋及固有设施在保持安全及正常使用的状态下返还甲方”。原告按合同约定履行义务，但被告在租赁半年时提前终止租赁合同并将原告房屋原有的中央空调内机及外机、电梯等设备拆卸并带走，致使原告经济遭受重大损失。另外，被告的上述行为导致原告房屋无法正常租赁，产生营业损失。现原告为维护个人权益诉至贵院，请求贵院支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、请求法院判令被告赔偿原告经济损失暂计150000元；2、诉讼费由被告承担。庭审中原告变更诉讼请求要求被告赔偿原告损失722400元，鉴定费、诉讼费由被告承担。被告未到庭，亦未提交答辩状。经审理查明，2019年1月1日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同书》，约定：被告承租原告所有的位于沈阳市和平区市府大路166甲1号房屋用于办公使用，租赁期限自2019年1月1日至2020年1月1日；租金支付方式为年租金550000元，租金为半年付，付款方式为：在房租到期前30日支付下半年的租金，甲方应收到租金后十五日内提供正式发票（如没有正式发票甲方可以提供收款收条），甲方交付出租房屋时，可向乙方收取一个月租金数额的租赁保证金，计45833元，并向乙方开据收据，如乙方违约，则甲方不退还剩余租金；甲方应于2019年1月1日前将出租房屋交付乙方使用，甲方迟于上述时间交付出租房屋，乙方有权将本合同租期、付款期等相应顺延；租赁期内，使用该房屋所发生的水、电、气、通讯、设备、电梯、物业管理费等费用由乙方承担，乙方负责支付房产税、出租房屋所有土地的使用费。无论租赁期届满或租赁合同提前解除，届时乙方无需对出租房屋恢复原状，但乙方应将出租房屋及固有设施在保持安全及正常使用的状态下返还甲方，附合的装饰、装修物所有权归属于甲方，非附合装修物甲方有权腾空，待乙方返还房屋且结清应当有乙方承担的各项费用后，甲方则3日内将租赁保证金及时无息返还给乙方；合同第十条有下列情形之一，甲方有权解除本合同：（一）乙方不交付租金1个月以上；（二）乙方所欠各项费用达1个月以上；（三）乙方未经甲方同意，擅自转租出租房屋的；甲方依据上述情形单方解除合同的，应当书面通知乙方迁离，并交回出各市县房屋，甲方有权扣除租赁保证金，乙方预交其他面有结合的，甲方将余款退还乙方；第十一条有下列情形之一，乙方有权单方解除本合同：（一）甲方延迟交付出租房屋30天以上；（二）甲方违反本合同第九条约定，使乙方无法按其用途继续使用出租房屋；（三）甲方违反本合同第七条约定，不承担维修责任或支付维修费用，致使乙方无法继续租用的；第十三条本合同终止后，乙方应于终止后１５日内迁离出租房屋并按本合同第六条的约定将其返还甲方；第十四条甲、乙各方不履行本合同所定的义务造成对方损失的，应赔偿对方遭受的损失。租赁期间，甲、乙双方都不得借故提前终止或解除合同，如甲方确需解除合同，应提前两个月通知乙方，双倍返还租赁保证金并赔偿乙方的损失，如乙方确需退租的，应提前两个月通知甲方，并以租赁保证金赔偿给甲方所造成的损失。同日，原告将涉案房屋交付给了被告承租使用，被告向原告交纳了租赁保证金45833元。但被告在2019年7月1日在未通知原告的情况下自行搬离，后被告告之原告去验房，经验房原告发现涉案房屋的中央空调、电梯设施已被被告拆走，经与被告交涉至今未归还，故原告起诉来院。在本院审理过程中，原告申请对涉案房屋的中央空调及电梯的财产损失及租金损失进行评估鉴定，本院依法委托辽宁永安资产评估有限公司进行评估，2021年2月18日，辽宁永安资产评估有限公司作出了辽永安评报字（2021）B005号资产评估报告，该报告中载明：涉案房屋的中央空调评估价为49600元、电梯为136000元、2019年1月至2020年1月租金收益损失为536800元。上述事实，有房屋租赁合同书、照片、资产评估报告、鉴定费发票等证据以及原告当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据到庭当事人提供的证据对相关案件事实予以认定。本案原告与被告签订的《房屋租赁合同书》不违反我国法律法规的规定，依法有效，本院予以确认。本案被告租赁期内在未经原告同意的情况下擅自将中央空调和电梯拆走且拒不返还的行为已构成违约，其给原告造成的损失理应予以赔偿，经鉴定，给原告造成的中央空调及电梯损失为185600元（49600元+136000元）；对于原告主张的租金损失，经查，因被告将中央空调和电梯拆走后使涉案房屋不具备了出租条件，给原告造成了损失，但原告怠于及时维修使其租金损失扩大的部分本院不予支持，本院结合该案的实际情况酌情给付原告租金损失161040元（536800元×30%）；因双方终止合同后，原告尚未退还被告租赁保证金45833元，故该租赁保证金在租金损失中予以扣除。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十四条、第五百九十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳和平华山正骨中医门诊部有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告裴万太中央空调及电梯损失185600元；二、被告沈阳和平华山正骨中医门诊部有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告裴万太租金损失115207元（161040元-45833元）；三、驳回原告其他的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11096元，鉴定费7200元，由原告裴万太承担10612元，被告沈阳和平华山正骨中医门诊部有限公司承担7684元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  刘静明人民陪审员  邹士芳人民陪审员  费秀云二〇二一年五月八日法官助理李明阳书记员夏子晴本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法典》第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。《中华人民共和国民法典》第五百九十一条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果