河北省张家口经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0791民初641号原告张家口百谊物业服务有限公司，住所地张家口经济开发区市府西大街**财富中心写字楼**，统一社会信用代码：91130701575541238R。法定代表人张凯南，该公司董事长。委托代理人贺文清，该公司项目经理。委托代理人赵东生，该公司法律顾问。被告张家口跨越酒店管理有限公司，住所地张家口经济开发区胜利中路**时代金茂小区**楼，统一社会信用代码：91130701056510712C。法定代表人陈颖，该公司董事长。委托代理人王斌，河北华研律师事务所律师。委托代理人高坤，该公司副总经理。被告李生德，男，1964年8月9日出生，汉族，住张家口经济开发区。委托代理人王斌，河北华研律师事务所律师。原告张家口百谊物业服务有限公司（以下简称百谊物业公司）诉被告张家口跨越酒店管理有限公司（以下简称跨越酒店）、李生德物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告百谊物业公司的委托代理人贺文清、赵东生，被告跨越酒店的委托代理人王斌律师、高坤，被告李生德及其委托代理人王斌律师到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告百谊物业公司诉称：被告跨越酒店从经营至今一直由原告为其提供物业服务。从2014年1月截止到目前为止，被告累计拖欠原告垃圾清运费、水箱占地费、水费、物业费、能源费、电费、采暖费等各项费用共计853004元。被告李生德为被告跨越酒店股东，2014年11月18日，二被告与河北新东亚房地产开发有限公司签订了《新东亚时代金茂7号楼（跨越酒店）承租人继续经营的过渡协议》，协议第三条二被告共同承诺：“跨越酒店至2014年9月30日前，所欠百谊物业的水、电、能源及物业等所有费用全部结清。2014年10月1日以后跨越酒店所产生的水、电、能源及物业费用，按月结付，结清日期不超过当月的最后一个工作日。”被告方拖欠的上述费用原告已多次向二被告催要，但二被告却一直没有给付。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求人民法院：1、依法判令被告跨越酒店给付拖欠原告的垃圾清运费、水箱占地费、水费、物业费、能源费、电费、采暖费等共计853004元；2、被告李生德对以上欠款承担连带清偿责任；3、本案诉讼费用由二被告承担。庭审中，原告明确：1、垃圾清运费从2014年10月1日起计算至2016年4月30日，每月2700元，共计51300元；2、水箱占地费从2014年7月20日至2016年7月20日，每年租金1500元，共计3000元；3、水费从2014年11月至2016年3月，共计57348.75元，被告已给付25000元，尚欠32348.75元，该拖欠水费32348.75元中含亏水费用11899元；4、物业费包括三处跨越酒店、台球厅、员工宿舍，其中台球厅和员工宿舍既有物业费也有能源费，台球厅的物业费按照每平米3元收取，从2014年1月9日至2016年5月8日，共计5190元，能源费951元，按照每平米0.57元，从2014年2月1日至2016年4月30日。员工宿舍的物业费从2015年1月1日至2016年3月31日，9595元，能源费从2015年1月1日至2016年3月31日，9563元，按照每平米2.99元收取。跨越酒店只有物业费，当时商定的按每年8万元收取；5、电费分两个部分，一是夏季空调机组电费，约定按照0.77元每千瓦小时收取，从2015年6月2日至2015年8月31日，共计143220元，已付43793元，尚欠99427元。冬季空调机组电费从2015年9月1日至2016年3月31日，共计189750元；6、采暖费是2015至2016年度的共计402700.03元，被告已付15万元，尚欠252700.03元。员工宿舍采暖费是2014至2015年度的，共计39180元，采暖费原告均已代交。以上费用合计853004元。被告跨越酒店、李生德辩称：原告要求被告李生德以股东身份承担连带责任，没有法律依据。原告所收取的物业费（包含水电费等）有诸多不合理之处，关于酒店因暖气供暖二次加压所产生的电费，三年共收取了近60万元，我们认为我们作为承租人理应享受正常的供暖服务，至于为保障正常供暖所产生的二次加压电费理应由原告自行负担，原告对此收取无法律及相关规定的依据。对于支付采暖费没有异议。关于收取的中央空调制热、制冷所产生的电费，该空调系多家使用，该电费全部由我方承担不合理。我们在交纳物业费的同时，原告还要另收我们垃圾清运费，我们认为物业费应该包括垃圾清运项目，另行收取没有依据。以上所述的费用原告已收取的应当予以退还。另外，采暖费原告主体应为热力公司，此诉求与原告无关，我们也向热力公司交过供暖费。同时，截止目前原告对已收取我方的相关物业、水电等费用均未开具发票，造成我公司成本抵扣财务损失。最后物业服务质量也存在一些问题。针对原告主张的诉讼请求中各单项费用金额，被告跨越酒店辩称：1、垃圾清运费的收费标准不明确，原告百谊物业公司应该与酒店订立新的合同明确物业相关收费标准，现在每年收费8100元，被告认为过高；2、原告百谊物业公司的水表属于物业管理范围之内，未及时检查更换水表，酒店不承担所超出的水费；3、台球厅的费用应包括在酒店的物业费里，不应该再另行收费；4、酒店租用的宿舍楼所用的电、水都是被告跨越酒店自己承担，相关的能源费都是自己提前预备好的，所以就原告主张的宿舍能源费，被告不应该承担；5、根据物价局的相关规定，酒店交给原告百谊物业公司的物业费里应该包括垃圾清运费，现在原告已经收取了物业费，但仍然要求酒店交垃圾清理的费用，明显构成重复收费；6、关于采暖设备二次加压电费问题，被告认为保证酒店采暖供应正常是本案原告的义务，其二次加压所产生的电费理应由其自行承担，不应再行对被告收取。经审理查明：2012年3月新东亚房开与百谊物业公司签订时代金茂商业物业管理临时全权委托管理协议，由百谊物业公司为新东亚房开开发的时代金茂商业部分提供物业服务，双方就合同标的、价款、双方权利义务等均作了明确约定。2012年5月24日新东亚房开与郭戴贵签订《房屋租赁合同》，郭戴贵承租新东亚房开时代广场小区7号楼及地下一层部分用于酒店经营，双方就合同各事项等均作了明确约定。2013年12月6日新东亚房开公司、百谊物业公司与郭戴贵就跨越酒店的物业服务费、能源费及租金有关事宜协商并达成一致意见形成会议纪要及附件一，附件一第六条明确7号楼酒店全部物业已服务项目费用及能源消耗费用定为每年8万元整。2014年4月3日新东亚房开与被告跨越酒店签订房屋租赁合同，被告跨越酒店承租新东亚房开时代金茂8号写字楼5层用于宿舍、办公使用，合同约定在租赁期内，物业费、暖气费等其他相关费用均由承租方承担，出租方不再承担任何费用。2014年11月18日新东亚房开与被告跨越酒店、李生德签订新东亚时代金茂7号楼（跨越酒店）承租人继续经营的过渡协议，约定被告李生德成为跨越酒店的实际控制人。被告跨越酒店、李生德共同承诺:跨越酒店至2014年9月30日前，所欠百谊物业的水、电、能源及物业等所有费用全部结清；2014年10月1日以后跨越酒店所产生的水、电、能源及物业费用，按月结付，结清日期不超过当月的最后一个工作日。约定本过渡协议为郭戴贵同河北新东亚房地产开发有限公司所签署的跨越酒店房屋租赁协议之补充，具有同等法律效力。2012年10月31日原告百谊物业公司与张家口市高新城建投资集团盛华热力有限公司签订财富中心、时代金茂缴纳采暖费协议，约定由原告负责代收代缴财富中心、时代金茂未实现分户控制热用户的采暖费，被告跨越酒店的采暖由百谊物业公司代收代缴。张家口市物价局张价（2011）157号、（2014）117号文件，公布采暖费标准，非居民热力价格从2011年供暖期开始调整为10.41元每平方米每月，从2014年供暖期开始调整为9.8元每平方米每月，被告跨越酒店按照上述非居民采暖标准收取采暖费。2013年11月1日被告跨越酒店与原告签订生活垃圾清运合同书，约定百谊物业公司为被告跨越酒店清运生活垃圾，运费标准为每月2700元。2013年7月19日原告与被告跨越酒店签订租赁协议，约定被告跨越酒店租用原告空地用于放置水箱，租金每年1500元。2012年12月被告跨越酒店与闫海峰签订时代商铺出租合同，被告跨越酒店承租闫海峰时代金茂1-224商铺（61.78平米）用于营业使用，双方约定物业管理费、采暖费由被告跨越酒店自行向管理公司交纳；2012年8月11日闫海峰与原告百谊物业公司签订的物业服务、装饰装修、防火责任协议书（时代金茂底商），约定由原告为闫海峰的1-224号商铺提供物业服务，物业管理服务费标准为3元每月每平米。2015年5月29日原告与被告跨越酒店签订协议，双方一致确认夏季（2015年6月1日至2015年8月30日）空调供冷用电价格为每千瓦小时0.77元。并约定自2015年6月1日起，原告向被告提供空调用电，每月30日双方共同派人员查表，确认实际用电量，次日被告据实支付本月电费，不得以任何借口拖延。2016年3月28日原告与张家口市高新城建投资集团盛华热力有限公司共同向被告跨越酒店发出催缴通知，催缴金额为欠付的采暖费252700.03元，签收人处由被告跨越酒店法定代表人陈颖签字，并注明“但金额需确认”。原告为支持其主张的水费，向法庭提交由原告百谊物业公司出具的8张跨越酒店水费通知单，该水费通知单经被告跨越酒店人员签字确认，水费按照每吨6.85元计算合计欠费45449.75元，被告跨越酒店已付25000元，尚欠水费20449.75元。关于原告主张的电费，原告提供跨越酒店用电表底数两张，分别记载被告跨越酒店夏季与冬季用电量，均有原告公司抄表人与被告跨越酒店人员签字确认，其中夏季被告空调用电产生电费143220元，被告跨越酒店已经支付43793元，尚欠99427元。因冬季空调供暖二次加压用电产生电费189750元。2015年11月6日被告跨越酒店作出一份2015年物业欠费排款计划，对于百谊物业公司提出应收各项费用，被告跨越酒店认可以下项目并作出排款，费用明细：垃圾清运费40500元（2014年10月1日至2015年12月31日）、水费25270元（2014年11月1日至2015年8月）、8号楼5层物业费9595元（2015年1月1日至2015年3月31日）、8号楼5层能源费9563元（2015年1月1日至2015年3月31日）、2015年夏季空调制冷电费119427元，共计204355元。被告排款明确：2015年11月6日至2015年12月15日期间支付5万元、2016年1月1日至2016年2月29日期间支付10万元、2016年2月1日至2016年3月31日支付5万元，以上费用最晚在2016年3月31日前付清；关于有异议费用明细：水箱占地费3000元（2014年7月20日至2016年7月20日）、生活用水亏水11899元、8号楼2014年采暖费39180元（2014年11月1日至2015年3月31日）、1-224台球厅物业费4448元（2014年1月9日至2016年1月8日）、1-224台球厅能源费1268元（2014年1月9日至2016年1月8日）、跨越酒店2015年物业费80000元（2015年1月1日至2015年12月31日），以上费用合计139795元。该排款计划加盖有被告跨越酒店公章并有经办人签字。另查明：2016年4月19日张家口市供水总公司经济开发区营业所出具证明一份，证明原告百谊物业公司所代收的张家口经济开发区胜利中路241号时代金茂项目（包含跨越大酒店）所有自用部分、公用部位的自来水费截止2016年4月30日前已全部结清，无拖欠费用。2016年4月30日张家口供电公司出具证明一份，证明原告百谊物业公司所代收的张家口经济开发区胜利中路241号时代金茂项目（包含跨越酒店）所有自用部分、公用部位的电费截止2016年4月30日前已由原告百谊物业公司全部结清，无拖欠费用。2016年10月15日张家口市高新城建投资集团盛华热力有限公司出具证明一份，证明张家口经济开发区胜利中路241号时代金茂7号跨越酒店和8号写字楼五层在张家口市高新城建投资集团盛华热力有限公司供热范围内，采暖费由百谊物业公司代收代缴。截止目前，跨越酒店租用8号写字楼五层，建筑面积为1066.12平米，2014-2015年采暖期采暖费共计39180元；7号楼跨越酒店2015-2016年冬季采暖期采暖费共计402700.03元，两项合计441880.03元。该采暖费已由百谊物业公司全部结清，无拖欠费用。上述事实有原告提供的临时全权委托管理协议一份、房屋租赁合同两份、会议纪要一份、过渡协议一份、缴纳采暖费协议一份、生活垃圾清运合同书一份、租赁协议一份、协议一份、张家口市物价局文件一份，时代商铺出租合同一份、物业服务、装饰装修、防火责任协议书一份、催缴通知一张、水费通知单八张、用电表底数两张、证明三份、排款计划一份及本案庭审笔录在卷予以佐证。本院认为，临时全权委托管理协议，房屋租赁合同，会议纪要，过渡协议，缴纳采暖费协议，生活垃圾清运合同书，租赁协议，用电价格协议，时代商铺出租合同，物业服务、装饰装修、防火责任协议书等均系合同双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，上述合同均合法有效，本院予以确认。关于原告主张被告拖欠垃圾清运费51300元，有原告与被告跨越酒店签订的生活垃圾清运合同及被告出具的物业欠费排款计划予以证实，原告主张的垃圾清运费51300元有据可依，本院予以支持；原告主张被告拖欠的水箱占地费3000元，有原、被告于2013年7月19日签订的租赁协议为证，本院予以支持；原告主张被告拖欠水费32348.75元，原告提供的跨越酒店水费通知单8份可以证实发生水费45449.75元，被告已付水费25000元，尚欠水费20449.75元，对于该部分拖欠的水费有据可依，本院予以支持。原告主张的亏水费用11899元证据不足，本院不予支持；原告主张被告拖欠跨越酒店（7号楼）物业费160000元，有原告提供的2013年12月6日的会议纪要及附件一和2014年11月18日的过渡协议予以证实，本院予以支持；原告主张的8号楼5层员工宿舍物业费9595元、能源费9563元，有原告提供的2014年4月3日的房屋租赁合同以及被告出具的排款计划予以证实，本院予以支持；原告主张的台球厅物业费5190元，有被告跨越酒店与闫海峰签订的时代商铺出租合同和原告与闫海峰签订的物业服务、装饰装修、防火责任协议书予以证实，本院予以支持。原告主张台球厅能源费951元证据不足，本院不予支持；原告主张被告拖欠空调机组电费99427元，有原告提供的跨越酒店夏季空调用电表底数、2015年5月29日原、被告签订的协议以及供电公司出具的证明予以证实，本院予以支持。原告主张的冬季空调机组电费有跨越酒店冬季空调用电表底数可以证实电费金额为189750元，且该笔电费为被告跨越酒店冬季供暖二次加压所产生费用，供电公司出具的证明证实该笔电费已由原告代缴，故原告主张该笔费用有据可依，本院予以支持；原告主张被告拖欠跨越酒店（7号楼）采暖费252700.03元有原告提供的催款通知，财富中心时代金茂缴纳采暖费协议以及盛华热力公司出具的证明予以证实，本院予以支持；原告主张的时代金茂8号楼5层员工宿舍采暖费39180元，有原告提供的2014年4月3日原、被告签订的房屋租赁合同及盛华热力公司出具的证明予以证实，本院予以支持。综上，原告主张的上述欠款共计840154.78元有据可依，被告跨越酒店亦未能提供证据证实给付原告该部分拖欠款项，故被告跨越酒店应给付原告拖欠的各项费用共计840154.78元。原告诉请判令被告李生德对欠款承担连带清偿责任，因原告所主张的各项费用均为跨越酒店经营过程中所发生的费用，应由被告跨越酒店给付原告，原告主张被告李生德承担连带清偿责任证据不足，本院不予支持。对于被告辩称有异议的部分费用，因被告未能提供相应证据证实，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，故对于被告抗辩意见不予采信。对于被告辩称原告方对于已收取的物业、水电等费用均未开具发票，造成被告成本抵扣财务损失，本院认为开具发票系国家税收政策，原告在收到被告支付的物业费等费用时或之后应给被告开具发票，被告不能以原告没有开具发票为由拒付物业费等费用，对于发票的税率问题，由于双方没有进行约定，双方可就该事项协商，或另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告张家口跨越酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付拖欠原告张家口百谊物业服务有限公司垃圾清运费、水箱占地费、水费、物业费、能源费、电费、采暖费共计人民币840154.78元；二、驳回原告张家口百谊物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12330元，由被告张家口跨越酒店管理有限公司负担12083元，原告张家口百谊物业服务有限公司负担247元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审判长  王爱军审判员  吴 夺审判员  张叶红二〇一六年十月十九日书记员  董利峰附相关法律规定：《中华人民共和国合同（（法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。