江苏省连云港市中级人民法院民 事 裁 定 书(2021)苏07民申3号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：茆庭彩，男，汉族，住江苏省灌云县四队镇四队街257号。委托诉讼代理人：茆忠健，男，汉族，住江苏省苏州市虎丘区阳山花苑1区127幢304室。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：茆汝友，男，汉族，住江苏省灌云县四队镇街东村状元路18号。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：朱亚江，男，汉族，住江苏省灌云县四队镇街西村。再审申请人茆庭彩因与被申请人茆汝友、朱亚江申请执行人执行异议之诉一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初9098号及本院（2020）苏07民终1124号民事判决，向本院申请再审。本院依法另行组成合议庭进行了审查，现已审查终结。茆庭彩申请再审称，请求撤销原审判决，依法提审或指令再审本案，支持茆庭彩的诉讼请求。事实与理由：房屋购买过程及房款已全部支付事实清楚，购买房屋证据确凿。一、二审法院事实认定及适用法律错误，本案不存在签订虚假购房合同和串通逃避债务损害第三人利益的情形。1.一审法院审理过程中，茆庭彩明确向一审法院说明购房款全部结清时自己购买了进户门和窗扇实际占有该房屋，一审法院没有对房屋是否实际交付进行审理，程序违法。一审法院对于支付朱亚江5.4万元组成认定错误，应当包含茆忠健给的1万元，向何小庭借款1万元，还有一部分是银行取的现金和卖粮食的钱。2.灌云县四队镇人民调解委员会作出的灌（四队）调(2018)18号人民调解协议书，茆汝友与茆庭彩购买案涉房屋没有任何关联性。茆汝友和朱亚江系合伙做生意，后茆汝友在朱亚江未按期还款的情况下仍多次借款给朱亚江且数额巨大，明显不符合常理。茆汝友与朱亚江亦未办理案涉房屋抵押登记手续，不得对抗第三人。3.茆庭彩在法院查封之前就已经给付全部购房款并实际占有房屋，2009年朱亚江借款凭证上约定，购房优惠5000元亦能够证明购房真实性。4.本案购房款分批次以现金支付，符合农村的常规交易习惯，本案购买房屋的支付证明有借款原始凭证、胡维根的证明、部分银行取款凭证及购房协议、朱亚江出具的收条等证据予以证明茆庭彩现金支付购房款是真实的。茆汝友如有异议，应提供证据证明茆庭彩支付购房款系虚假。5.茆庭彩与朱亚江签订的协议能够证明购买房屋的经过，由购买三楼的一套房屋变更为六楼的两套房屋增加6000元与四队镇顶楼的市场价相符。本案并不存在恶意串通逃避债务损害第三人利益的情形。6.茆庭彩在查封前已合法占有房屋，2017年4月5日茆庭彩在付清房款后安装了入户门和窗户，房屋钥匙能够证明茆庭彩已实际占有案涉房屋。7.案涉房屋未取得相关部门的规划许可及施工许可，无法办理产权登记手续，无法登记的原因并不是茆庭彩自身原因造成的。茆汝友提交意见称，原审判决认定事实及适用法律准确，请求依法驳回茆庭彩的再审申请。1.茆庭彩与朱亚江未能订立有效的售房合同。2016年2月4日的合同约定房屋为三楼最西边一间，第二天收条变成四队小学六楼，且没有具体位置。2016年8月1号的协议又从收条的六楼变成沈华家西边三楼第一幢。最后2017年4月5日的协议约定的房屋从一套变成两套，金额仅增加1.3万，与市场价明显不符，且约定给胡维林7000元，而2017年4月3日由胡维根出具收条。而且款项给付在前，合同签订在后，不合常理。2.无证据证明茆庭彩支付了涉案房屋的全部款项。支付的6.8万元有疑问，茆庭彩自称2009年借款2万元给朱亚江，但款项是否交付、有无借条，有无归还、利息如何约定等均无证据证明，2.8万元利息缺少证据，茆庭彩又称2014年交定金2万，无证据证明；对5.4万元中工资11800元没疑问，卖粮食的钱4.22万元没证据，且“现交5.4万元”有多次涂改，由6万元改成5.4万，6万应该是由3万改成的，被上诉人怀疑现金交付5.4万元的真实性。3.茆庭彩给胡维根7000元与本案无关，但可以说明购房中部分款项是以房抵债。但无证据证明双方债权债务清偿期届满，也无证据证明茆庭彩、朱亚江签订合法有效的以房抵债协议，应当认定为无效。4.茆庭彩在人民法院查封前并未实际占有案涉房屋。茆庭彩未能提供证据证明已装修入住，实际占有。5.茆庭彩明知本案无法办理不动产登记仍购买，系因自身原因导致未办理过户登记手续。本院审查期间，茆庭彩提供了如下证据：证据一、安装进户门的保修期证明，证明案涉房屋茆庭彩已经实际占有。证据二、2009年朱亚江的原始借条，约定如买房每套优惠5000元。证明当时茆庭彩借给朱亚江2万元，加上利息一起抵购房款。证据三、照片一组，证明茆庭彩是在实际查封前占有房屋，因为海州区人民法院查封没有占有的房屋是将封条贴在墙上的，被占有的房屋是贴在门扇上的。对于上述证据，茆汝友质证认为装了入户门不能证明对房屋的实际占有。对于借条，原审中茆庭彩陈述该借条已被朱亚江收回，对该借条真实性不予认可。海州区人民法院查封时是根据是否实际占有决定是否贴封条，而不是如何贴封条，茆庭彩提供的照片不能证明其对房屋在查封前已实际占有。本院经审查认为，本案争议焦点为茆庭彩对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。即便被执行人同意或支持案外人的诉讼主张，也不能排除案外人的举证责任。本案中，茆庭彩应当对其主张的在案涉房屋查封前已付清全部购房价款且占有案涉房屋等事实负有举证责任。经查，2016年2月4日茆庭彩与朱亚江签订协议，双方约定茆庭彩以16.8万元价格购买朱亚江开发的位于四队街东社区四队小学前门区位置三楼最西边一间。根据该协议，茆庭彩在协议签订时已交6.8万元，现交5.4万元，欠4.6万元。根据茆庭彩原审中的自述，其中已交的6.8万元包括2009年茆庭彩借给朱亚江的2万元本金及2.8万元的利息，2014年其支付的2万元购房定金；现交的5.4万元，有其1.18万元工资，剩余的为卖粮食所得；后向胡维根借款4万元，向他人借款1万元用于交付4.6万元。茆庭彩在本院审查期间主张的5.4万元的构成与其在一审庭审中陈述不一致，亦未提供证据证明，本院不予采信。在本院审查过程中，茆庭彩提交了朱亚江向其出具的借条一份，载明：“借条借到茆庭彩现金贰万元整，利息每月肆佰元整，随要随还，如本人买房每套优惠伍千元整借款人朱亚江担保人茆亮友2009年2月4日”。茆庭彩还称：“利息是买房之前结算的，实际利息远高于2.8万元，但朱亚江只认可2.8万元”。本院认为，茆庭彩无法合理解释2.8万元利息的计算标准，亦未提供证据证明其与朱亚江约定以该借条本金及利息抵作购房款，不足以证明已付的6.8万元包含上述借款本金和利息。且茆庭彩在二审庭审中陈述该借条被朱亚江收回，而本院审查期间又称该借条原审时没有找到，所以未向法庭提交，前后陈述矛盾，故对茆庭彩提供的借条，本院不予采信。此外，茆庭彩未能提供证据证明其向朱亚江付定金2万元，亦未提供证据证明2016年2月4日现交款5.4万元中除茆汝友认可的1.18万元工资外，其余款项系其卖粮食所得，应当承担举证不能的法律后果，且协议中5.4万元数额明显存在多次涂改。茆庭彩提供的胡维根出具的收条可以证明其与胡维根之间存在民间借贷关系，但不足以证明其所借款项用于支付剩余的4.6万元购房款。另外，本案中，茆庭彩购买的三楼一套房屋最终变更为六楼两套房屋，仅加价1.3万元明显不符合常理，且1.3万元的付款时间与2017年4月5日协议约定的上述款项的付款时间亦不相符。故茆庭彩提供的证据不足以证明其已支付购买案涉房屋的全部价款，其主张已支付全部购房款的再审申请理由，不能成立。茆庭彩在本院审查过程中提供的安装进入门的保修期证明及照片等证据材料，并不足以证明其在海州区人民法院查封前即已合法占有了案涉房屋。一审法院对房屋是否实际占有进行了审理，不存在程序违法的情形。因茆庭彩未能提供证据证明其已支付全部价款且实际占有案涉房屋，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关法律规定，茆庭彩并不享有可以排除强制执行的一般房屋买受人的物权期待权，亦不具有足以排除强制执行的民事权益，故茆庭彩的再审申请理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，茆庭彩的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回茆庭彩的再审申请。审 判 长  苏 宇审 判 员  罗来成审 判 员  刘玉琪二〇二一年五月八日法官助理  任永达书 记 员  李宇轩法律条文附录一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；(六）原判决、裁定适用法律确有错误的；（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；（十）未经传票传唤，缺席判决的；（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。第二百零四条第一款人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。