铁岭市银州区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）辽1202执异39号 异议人（案外人）：李敬龙，男，1995年04月20日出生，满族，身份证号码：2112221995××××××××，住铁岭市××州区明珠馨园西门迎星网络传媒。 原案申请执行人：杜凤珠，女，1952年09月15出生，汉族，身份证号码：2112021952××××××××，住铁岭市××州区。 原案申请执行人：崔海，男，1972年03月11出生，汉族，身份证号码：2112021972××××××××，住银州区繁荣路××楼××单元××室。 原案申请执行人：崔艳，女，1973年10月26出生，汉族，身份证号码：2112021973××××××××，住银州区繁荣路××楼××单元××室。 原案被执行人：黄天洋，男，1992年08月19出生，汉族，身份证号码：2112211992××××××××，住铁岭县镇西堡镇××号。 本院在执行原案申请执行人杜凤珠、崔海、崔艳与原案被执行人黄天洋刑事附带民事纠纷一案[执行依据：（2017）辽1202刑初102号刑事判决书，执行案号：（2020）辽1202执1557号]，案外人李敬龙向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查完毕。 案外人李敬龙称，请求：1、撤销（2020）辽1202执1557号之一执行裁定书；2、解除对铁岭市××州区××街道房产住宅二公司家属楼2幢2-4-3号[不动产权证书号：LTA030304-S1-G1，建筑面积62.55平方米]房屋的查封。事实与理由：贵院在执行杜凤珠、崔海、崔艳与黄天洋刑事附带民事纠纷一案中，于2020年11月24日查封了原案被执行人黄天洋名下坐落于铁岭市××州区××街道房产住宅二公司家属楼2幢2-4-3号房屋。该房屋系案外人李敬龙通过铁岭市××州区佳嵘房地产经纪有限公司（以下简称佳嵘公司）购买，购买时间为2016年5月26日，并于当日签订了房屋买卖合同，合同金额145000元，由于案外人还委托佳嵘公司装修，故以现金形式给付佳嵘公司法定代表人于波180000元。佳嵘公司法定代表人于波分3笔给付原案被执行人黄天洋：1、2016年5月25日，于波以现金形式给付黄天洋8000元（定金）；2、2016年5月26日，于波以银行汇款形式给付黄天洋133200元；3、2016年5月26日，于波以现金形式给付黄天洋3800元。黄天洋于2016年5月26、27日先后向李敬龙出具了借条。购房款给付后，合同正式生效，黄天祥将不动产登记证和钥匙交付给案外人李敬龙。后案外人李敬龙委托佳嵘公司找黄天祥过户，黄天祥称家中有事，过些日子配合过户，后黄天祥因交通肇事罪入狱。房屋一直未办理过户。综上，案外人已于人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同，且支付了全部价款；案外人在法院查封前已合法占有该不动产；案涉房产非因案外人原因未办理过户登记。故请求撤销（2020）辽1202执1557号之一执行裁定书，并解除对案涉房产的查封。 原案申请执行人杜凤珠、崔海、崔艳辩称，李敬龙提出的异议理由不能成立，请贵院驳回异议申请。事实与理由：按照李敬龙所称，2016年5月26日，李敬龙向黄天祥购买了房屋。按照2016年生效的《中华人民共和国物权法》第9条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”；第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”；第16条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”。由上述规定可知：房屋的所有权归属以不动产登记为准。李敬龙与黄天祥虽签订了房屋买卖合同，支付了房款，但没有办理房屋所有权变更，所以只享有债权，不享有物权。《最高人民法院关于民事执行中办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”；依据该规定，房屋的物权人仍为黄天祥。李敬龙与黄天祥签订房屋买卖合同的时间为2016年5月27日，法院查封时间为2020年，在4年的时间里李敬龙没有办理房屋过户手续，并且按照李敬龙在执行异议申请书中所称，在李敬龙购房时，黄天祥就将房照、钥匙交付李敬龙。可见，李敬龙向黄天祥购房后，是具备办理过户条件的，但却没有办理，即使2020年1月份黄天祥出狱后到2020年11月24日法院查封，李敬龙仍未办理过户登记。可见，李敬龙具备办理房屋过户条件和时间，之所以没有办理过户，完全是李敬龙怠于的原因，其具有明显过错。综上，请求法院依法驳回。 为证明自己的异议请求，案外人向本院提交如下证据：1、上海浦东发展银行业务回单一份（复印件）；2、黄天祥持有的上海浦东发展银行账户历史明细单一份（复印件）；3、房屋买卖合同一份（复印件）；4、定金收条及购房款收条一份（复印件）。 经审查查明，原案申请执行人杜凤珠、崔海、崔艳与原案被执行人黄天洋刑事附带民事纠纷一案，本院于2017年7月11日作出（2017）辽1202刑初102号刑事判决书。因原案被执行人未履行生效法律文书确定的义务。原案申请执行人于2020年5月19日向本院申请执行，本院于2020年10月10日立案执行，执行案号为（2020）辽1202执1557号。2020年11月24日，本院作出（2020）辽1202执1557号之一执行裁定书，裁定查封被执行人黄天祥名下坐落于铁岭市××州区××街道房产住宅二公司家属楼2幢2-4-3号[不动产权证书号：LTA030304-S1-G1，建筑面积62.55平方米]房屋的产籍。 另查明，根据案外人提供的房屋买卖合同载明：2016年5月26日，甲方（卖方）黄天祥、乙方（买方）李敬龙、丙方（居间方）佳嵘房产所签订房屋买卖合同，甲方将坐落于铁岭市××州区××街道房产住宅二公司家属楼2幢2-4-3号[不动产权证书号：LTA030304-S1-G1，建筑面积62.55平方米]房屋以145000元的价格出卖给乙方，乙方于2016年5月26日交付定金8000元，签订之日起一周内支付房款137000元。该房屋尚有137000元抵押贷款未还清，乙方同意支付房款为甲方结清贷款后，甲方配合乙方办理过户更名手续；案外人提供的定金收条、购房款收条载明：2016年5月26日，黄天祥收到李敬龙购房定金8000元。2016年5月27日，黄天祥收到李敬龙剩余购房款137000元；案外人提供的上海浦东发展银行业务回单载明：2016年5月26日，佳嵘房产法定代表人于波向黄天祥账户存入133200元。 再查明，案涉房产登记在原案被执行人黄天祥名下。 本院认为，在金钱债权执行中，案外人对登记在被执行的名下的不动产提出异议，应符合下列条件且其权利能够排除执行：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行的；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。上述四个条件应同时并用。本案中，案外人提交的部分房款的银行转款凭证仅能证明转款的事实，仅该收据不能独立证明案外人已经支付全部价款；案外人于2016年5月26日签订房屋买卖合同，本院于2020年11月24日案涉房产，在此期间，案外人未积极主张原案被执行人黄天祥为其办理过户手续，故其对案涉房产被查封存在过错。综上，案外人的异议不足以排除本院的强制执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于民事执行中办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人李敬龙的异议。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 张 强 审判员 刘 琳 审判员 曹永光 二〇二一年五月二十日 书记员 郑龙峰