江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终1896号上诉人（原审被告）：李寿荣，男，1968年3月4日生，汉族，住滨海县。委托诉讼代理人：潘斌，北京市京师（无锡）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吕其红，女，1967年6月13日生，汉族，住滨海县。委托诉讼代理人：潘斌，北京市京师（无锡）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:无锡星诺电气有限公司，住所地无锡市惠山区洛社镇新雅路。法定代表人：吕敏星，该公司董事长。委托诉讼代理人：王澄宇，江苏连元律师事务所律师。上诉人李寿荣、吕其红因与被上诉人无锡星诺电气有限公司（以下简称星诺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2020）苏0206民初3819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李寿荣、吕其红上诉请求：撤销一审判决，改判驳回星诺公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实存在疏漏及错误。1.涉案租赁合同由李寿荣与星诺公司签订，合同签章处虽然由李寿荣签署了李寿荣与吕其红二人的名字，但吕其红并未实际参与浴室的经营，亦未在合同上签字，故租赁合同对吕其红不具有约束力；2.在租赁期间，浴室经常性漏水，导致李寿荣无法正常经营，经多次交涉，星诺公司仍拒绝维修；3.李寿荣、吕其红提供新证据表明，2021年1月20日星诺公司向李寿荣发出通知一份，同意承租的房屋可免交房租继续使用到3月15日，故李寿荣不应承担自2021年1月20日起的房租。二、一审认为李寿荣、吕其红未付清租金，构成违约属错误认定。星诺公司拒绝履行合同约定的维修义务，李寿荣不存在违约行为。星诺公司并无实际损失，一审判决李寿荣、吕其红承担30000元违约金数额过高。星诺公司辩称，1.李寿荣与吕其红系夫妻关系，其公司提供的四份房屋租赁合同，均由李寿荣及吕其红本人签字的。且李寿荣在一审中自述两人居住在浴室，并且以浴室的收入为家庭生活所需，故李寿荣与吕其红应共同承担给付租金的义务；2.在租赁合同履行过程中，其公司多次通过上门、电话以及律师函的方式催讨租金，李寿荣与吕其红一直不予理睬，李寿荣与吕其红构成违约，其公司要求解除合同符合双方的约定。一审对违约金的调整金额也属合理。请求驳回上诉，维持原判。星诺公司向一审法院起诉请求：1.判决解除双方之间的房屋租赁合同，要求李寿荣、吕其红立即搬离租赁房屋；2.判令李寿荣、吕其红支付欠付的租金及房屋使用费（截止2020年4月29日的租金为115000元，从2020年4月30日起至实际搬离之日止的租金及房屋使用费按215000元/年计算）；3.判令李寿荣、吕其红支付违约金86000元(430000元×20%)。一审法院认定事实如下：2012年3月5日，甲方星诺公司与乙方李寿荣、李进订立租赁协议，约定：甲方同意将位于洛社镇新兴东路的浴场出租给乙方经营；租赁范围为浴场楼上、楼下共9间，附房多间，以及现浴场的所有设施；租赁期限为3年，自2012年2月1日起至2015年1月31日止，租赁期满后，如需续租，双方另行协商，签订续租协议；租金为240000元/年。该协议签章处的乙方由李寿荣一人签名。2015年3月28日，甲方星诺公司与乙方吕其红订立续租赁协议，约定：甲方同意将位于洛社镇新兴东路的浴场出租给乙方经营；租赁范围为浴场楼上、楼下共9间，附房多间，现有租用面积全部在内，3间锅炉房、厨房间、休息大厅、洗衣房、煤场；租赁期限为3年，自2015年4月30日起至2018年4月29日止，租赁期满后，如需续租，双方另行协商，签订续租协议；租金为250000元/年。该协议签章处的乙方由吕其红一人签名。2017年9月7日，李寿荣在该浴场注册设立了个体工商户，字号为惠山区洛社镇富佳足休闲浴场。2018年9月20日，甲方星诺公司与乙方吕其红订立续租赁协议，约定：甲方同意将位于洛社镇新兴东路的浴场出租给乙方经营；租赁范围为浴场楼上、楼下共9间，附房多间，现有租用面积全部在内，3间锅炉房、厨房间、休息大厅、洗衣房、煤场；租赁期限为1年，自2018年4月30日起至2019年4月29日止，租赁期满后，如需续租，双方另行协商，签订续租协议；租金为215000元/年。该协议签章处的乙方由李寿荣、吕其红二人共同签名。租赁期限届满后，甲方星诺公司与乙方吕其红订立房屋租赁合同，约定：甲方同意将位于洛社镇新兴东路的浴场出租给乙方经营；租赁范围为浴场楼上、楼下共9间，附房多间，现有租用面积全部在内，3间锅炉房、厨房间、休息大厅、洗衣房、煤场；租赁期限为2年，自2019年4月30日起至2021年4月29日止，租赁期满后，如有意续租，双方另行协商，签订续租协议；租金为215000元/年，2019年9月30日前付租金50000元，余款在2019年年底前一次性付清，第二年租金在第二年租期开始前一次性付清；租赁期内房屋因装修及使用原因引起的漏水由乙方负责维修，因房屋结构性原因造成的漏水由甲方负责维修；合同终止时，原甲方的房屋、设施、设备，应按清单完好无损移交甲方，如有损坏，乙方负责维修；乙方在租赁期间新增的设施、设备，归乙方所有，但拆除时应经甲方同意；双方应当全面履行协议，任何一方违约（拆迁导致的提前中止不属于违约），违约方应按合同租金的20%向守约方支付违约金。该合同签章处的乙方由李寿荣一人签署了其与吕其红二人的名字。合同签订后，李寿荣于2019年9月30日支付租金50000元，于2020年1月20日支付租金30000元。2020年6月9日，星诺公司向李寿荣、吕其红发出律师函，载明：在房屋租赁合同履行过程中，李寿荣、吕其红仅支付了80000元租金，根据合同约定，星诺公司有权要求李寿荣、吕其红继续履行合同并支付到期租金350000元，并另行承担相应的违约金，或者有权解除合同并要求李寿荣、吕其红支付实际占用期间的占用费，并承担相应违约金；望李寿荣、吕其红收函后及时和星诺公司协商具体的处理方案，如若仍对星诺公司不予理睬，星诺公司将直接通过诉讼解决。同月30日，李寿荣支付租金20000元，后未支付剩余租金。2020年6月13日，李寿荣剪断了星诺公司从浴场取水使用的水管。次日上午，星诺公司的工作人员胡坚到浴场找李寿荣协商处理，并把汽车停在了浴场门口，双方协商未果后报警处理。后在派出所民警的调解下，胡坚代表星诺公司与李寿荣签订调解协议书，约定：李寿荣赔偿胡坚水管修理费等所有费用2500元，胡坚不追究李寿荣的治安法律责任；双方就房租等问题继续协商或通过法律途径解决。同时，胡坚代表星诺公司出具了谅解书。2020年7月27日，星诺公司诉至该院，要求解除房屋租赁合同等诉讼请求。同月30日，该院向李寿荣、吕其红送达了起诉状副本及其他应诉材料。另查明，浴场中的3间锅炉房、厨房间、休息大厅、洗衣房未办理房屋所有权登记，也未取得建设工程规划许可证。此外，李寿荣、吕其红陈述：二人系事实婚姻关系，于1994年之前结婚，但未办理结婚登记，户口已迁入同一家庭户；吕其红以前在浴场工作，现在不工作了，在家带孙子；二人现住在浴场，收入来源为浴场的经营收入，无其他收入。李寿荣、吕其红向该院提交的户口簿显示，吕其红为李寿荣的妻子。审理中，李寿荣提出下列主张：1.2019年5月12日至7月16日，因政府扫黑险恶，要求其停止经营，故要求减免2个月租金。星诺公司认为，与其无关，不同意减免租金。该院认为，李寿荣的主张于法无据，故不予支持。2.从2019年7月起，浴场经年久失修经常漏水，导致其无法正常经营，故要求减免1个月租金。李寿荣提交了浴场内的照片。星诺公司表示，李寿荣从未提出过浴场漏水，其无法确定照片的拍摄时间及是否属实，不清楚是否漏水。该院认为，李寿荣提交的证据不足以证明浴场漏水的具体情况及原因，李寿荣也未举证证明浴场漏水影响其正常经营并造成了实际损失，故对其主张不予支持。3.从2019年9月起，因政府一直修路，把浴场门口道路挖掉了，导致其无法正常经营，故要求减免3个月租金。李寿荣提交了浴场门口的照片。星诺公司认为，与其无关，不同意减免租金。该院认为，李寿荣的主张于法无据，故不予支持。4.2020年6月14日上午，星诺公司用汽车堵浴场大门，影响其正常经营，故要求赔偿损失10000元。李寿荣提交了照片。星诺公司认为，当时其找李寿荣协商水管事宜，把汽车停在了浴场门口，不是用汽车堵门，未影响人员进出，也不影响浴场经营。该院认为，虽然星诺公司将汽车停在浴场门口，但起因是李寿荣剪断了星诺公司的水管，其存在过错在先，且其也未能举证证明其存在实际损失，故对其主张不予支持。5.星诺公司用水泵从浴场内的井中抽水使用，抽水消耗了其电量和人工，故要求星诺公司支付从2017年1月1日起至其搬离为止按2500元/天计算的电费及人工费。星诺公司认为，双方未约定取水需支付电费、人工费，对李寿荣主张的金额也不予认可，该主张也与本案无关。该院认为，星诺公司从其所有的浴场内的井中抽水使用，李寿荣应给予便利，且李寿荣未举证证明双方存在有偿抽水的约定，以及相应的费用标准，故对其主张不予支持。6.因受到新冠疫情影响，双方达成新的约定，星诺公司承诺减免2个月租金，故要求减免2个月租金。李寿荣提交了顾芝辉出具的证明，载明:2020年6月15日，李寿荣与房东因浴室事宜发生纠纷，在洛社派出所调解，其参与了全程商谈，房东委托胡坚参与调解；在调解中，李寿荣提出，因2020年初发生新型肺炎，政府通知停业几个月，所以浴室受到不可抗力的影响；针对此事，其与胡坚反复商量，胡坚与房东二次通电话中表示同意其减免方案，胡坚表述房东同意2020年2月份减免房租，3、4月份则减免半个月，共减免2个月房租。星诺公司表示，经与胡坚核实，胡坚称未达成该约定，且胡坚无权代表其减免租金，不可能答应李寿荣，其不同意减免租金。该院认为，李寿荣提交的证据不足以证明胡坚有权代表星诺公司承诺减免租金，但由于突发疫情，政府为有效抗击疫情，对居民生活必需的生产、经营行业以外的生产、经营行业作出了限制，李寿荣经营的浴场受到了较大影响，从双方利益平衡、本地区疫情发展阶段、疫情对合同履行的影响程度等方面考虑，该院酌定减免租金20000元。以上事实，有房屋所有权证书、租赁协议、续租赁协议、房屋租赁合同、收据、律师函、调解协议书、谅解书、照片、证明当事人的陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，星诺公司将浴场出租给李寿荣后，与李寿荣、吕其红多次签订了续租协议，直至签订了最近的房屋租赁合同，考虑到在签订协议时由李寿荣或吕其红一人签名及由二人同时签名的情况均存在，且李寿荣与吕其系夫妻关系，共同居住在浴场中，以浴场的经营收入为家庭的收入来源，故最近的房屋租赁合同上虽由李寿荣一人签署了二人的名字，但应视为李寿荣也代表吕其红签订合同，故房屋租赁合同对李寿荣、吕其红均有约束力。同时，因浴场中的3间锅炉房、厨房间、休息大厅、洗衣房系未取得建设工程规划许可证而建设，故该部分房屋的租赁关系应认定为无效，剩余部分房屋的租赁关系应认定为合法有效。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同。星诺公司主张李寿荣、吕其红逾期支付租金，经其催讨后仍未履行，故其有权解除合同。根据房屋租赁合同的约定，李寿荣、吕其红应于2019年9月30日前支付租金50000元，于2019年年底前付清第一年租金余款165000元，于2020年4月30日前付清第二年租金215000元，但截至2020年6月30日，李寿荣、吕其红仅支付租金合计100000元，已构成违约，经星诺公司发送律师函催讨后，至今仍未履行。据此，星诺公司要求解除双方之间的房屋租赁合同，合法有据，该院予以支持。因该院于2020年7月30日向李寿荣、吕其红送达了起诉状副本，故该院确认星诺公司与李寿荣、吕其红之间的房屋租赁合同（除3间锅炉房、厨房间、休息大厅、洗衣房部分）于2020年7月30日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。房屋租赁合同（除3间锅炉房、厨房间、休息大厅、洗衣房部分）解除后，李寿荣、吕其红应当向星诺公司返还租赁房屋，并支付拖欠的租金及房屋占用期间的使用费。同时，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因浴场中3间锅炉房、厨房间、休息大厅、洗衣房部分的租赁关系无效，故李寿荣、吕其红应当将该部分房屋返还给星诺公司，并支付房屋占用期间的使用费。据此，星诺公司要求李寿荣、吕其红立即从租赁的全部房屋中搬离，并支付欠付的租金及房屋使用费，合法有据，该院予以支持。扣除减免的租金20000元后，李寿荣、吕其红应支付的租金及房屋使用费为：截止2020年4月29日的租金及房屋使用费为95000元，从2020年4月30日起至实际搬离之日止的租金及房屋使用费按215000元/年计算。星诺公司还要求李寿荣、吕其红支付违约金86000元，李寿荣要求法院酌情减少违约金，因为星诺公司并无实际损失。该院综合考虑合同履行的情况、李寿荣、吕其红违约的过错程度及星诺公司的损失情况，酌情确定违约金30000元。对星诺公司的其他诉讼请求，该院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认星诺公司与李寿荣、吕其红之间的房屋租赁合同（除3间锅炉房、厨房间、休息大厅、洗衣房部分）已于2020年7月30日解除；二、李寿荣、吕其红于判决发生法律效力之日起十日内从租赁的坐落于洛社镇新兴东路的浴场房屋中搬离；三、李寿荣、吕其红于判决发生法律效力之日起十日内向星诺公司支付租金及房屋使用费（截止2020年4月29日的租金及房屋使用费为95000元，从2020年4月30日起至实际搬离之日止的租金及房屋使用费按215000元/年计算）；四、李寿荣、吕其红于判决发生法律效力之日起十日内向星诺公司支付违约金30000元；五、驳回星诺公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3770元，由星诺公司负担689元，李寿荣、吕其红负担3081元。本院经二审审理，对一审查明的事实予以确认。二审审理中，李寿荣、吕其红提供星诺公司于2021年1月20日出具的通知一份，该通知载明：“根据政府的相关规划，贵方承租的房屋已列入拆迁范围，因此贵方单位与我公司的房屋租赁合同年底到期后已不再续签。体谅到年末年初的经营需要，我公司特作出让步：贵方原承租的房屋可免房租继续使用最晚到3月15日，在此期间请贵方另寻店面，届时结清水电费后搬离，将房屋交还我公司”。证明星诺公司通知其，房屋可以免房租继续使用到3月15日。经质证，星诺公司对通知的真实性没有异议，其公司有多处店面房，其公司向李寿荣之外的能够按约履行合同义务的租户发出通知，其公司发出的通知均有租户的签收。为证明该主张，星诺公司同时提供了该通知，通知下方有九户租户的签字，签字者中间没有李寿荣、吕其红。经质证，李寿荣、吕其红认为，星诺公司向每一租户发出了通知，因其不在家，故没有拿到通知。本院认为，首先，关于与星诺公司履行租赁合同相对方的认定。本案所涉的租赁合同是一个长期合同，合同到期后，双方曾数次续签租赁合同。即李寿荣自2012年3月起与星诺公司签订租赁合同，承租案涉房屋用于经营浴室，合同期满后，吕其红又于2015年3月28日与星诺公司续签租赁合同。此后，双方又于2018年9月20日续签租赁合同，在该合同上，李寿荣、吕其红均作为承租方签名，且李寿荣、吕其红租赁后共同从事浴室经营，故与星诺公司履行租赁合同的相对方为李寿荣、吕其红，李寿荣、吕其红应当共同履行合同义务。其次，关于星诺公司提供的出租房屋是否导致承租方无法经营的认定。双方签订租赁合同后，李寿荣、吕其红一直经营浴室至今，即使星诺公司提供的租赁房屋存在一定的瑕疵，也并不影响合同的履行，李寿荣、吕其红作为承租人，应当履行交纳租金的法律义务。再次，关于星诺公司是否向李寿荣、吕其红承诺租赁房屋可免交房屋租金至2021年3月15日的认定。李寿荣、吕其红为证明该上诉理由的成立，提供了星诺公司于2021年1月20日出具的通知，因该通知并没有李寿荣、吕其红的签字，且李寿荣、吕其红也认可该通知其并没有收到，故不能认定星诺公司向李寿荣、吕其红发出承诺，同意免除至2021年3月15日的房屋租金。最后，关于一审对违约金的调整是否合理的认定。一审综合考虑星诺公司的实际损失、双方合同履行的情况、李寿荣、吕其红违约的过错程度，准予减免租金20000元并将违约金从86000元酌情调整为30000元并无不合理之处。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决本院应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3081元，由上诉人李寿荣、吕其红负担。本判决为终审判决。审判长 顾 妍审判员 毛云彪审判员 韦 苇二〇二一年五月七日书记员 华茜渝