辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽09民终769号上诉人（原审被告）：陈洪伟，男，1982年4月3日生，汉族，辽宁省第四地质大队有限责任公司职工，现住阜新市开发区。被上诉人：阜新市和谐物业有限公司。住所地：阜新市海州区经纬路14-104号法定代表人：胡成宇，系该公司总经理。委托诉讼代理人：邵亮、崔淑兰、辽宁三邦律师事务所律师上诉人陈洪伟因与被上诉人阜新市和谐物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服阜新市细河区人民法院（2020）辽0911民初895号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人陈洪伟，被上诉人阜新市和谐物业有限公司的委托诉讼代理人邵亮、崔淑兰到庭接受询问。本案现已审理终结。上诉人陈洪伟的上诉请求：1、请求确认物业服务合同为无效合同；撤销一审判决，同时履行抗辩权；2、要求判令被告完善1、2号楼所有单元门对讲机，门锁，使对讲机、门锁能够正常使用。3、要求判令被告在没有达到消防安全和园区安全之前，不得收取0.7元/平米/月的物业费。4、要求判令被告撤销门禁门扣10天一升级的做法。5、要求与物业公司终止合同。6、要求物业公司赔偿原告陈洪伟屋顶漏水给原告造成的直接经济损失3000元整。7、请求判令被告承担本案诉讼费用。理由：一、物业服务合同为无效合同。理由如下：1、按照合同第三章第十六条，聘用乙方首先召开小区单元业主代表大会，通过法定数目投票表决形成决议后，甲乙双方签订此委托服务合同。事实上物业合同是由新都社区委员会与和谐物业公司签署的，签署之前未经广大业主同意、未经过业主的授权就与物业公司签订合同、未开业主大会征求业主同意，私自与物业公司签订合同。是无效代理、合同是无效合同。2、一审前业主对是否签订了物业合同，签订了什么内容的物业的合同一无所知。二、园区内消防安全设施违规。例举如下：物业非法占用消防通道，在消防通道私自盖车库、仓房。如遇发生火灾消防车无法进入施救，后果不堪设想。三、小区安全保证设施不合格。物业一直不作为、未按照合同约定进行物业服务，已经违反了合同实质性条款，属于违约，要求与物业公司终止合同。例举如下：1、园区单元门门锁，对讲机损坏严重，无法正常使用。闲杂人等随意进入本单元，给我们的安全造成了巨大威胁，上报物业，不予理会。2、按照合同约定(第五章第十九条、一、10)公共照明系统完好率100%，小区的照明设施损毁严重，路灯经常不亮。导致夜晚回家的道路一片漆黑，经常造成老幼妇孺的损伤。上报物业，他们不予理会。3、按照合同规定(第二章第十一条)，实行24小时值班及巡逻制度，包括安全监控、巡逻、门岗执勤。园区至今没有门岗，无人巡逻。按照合同规定(第五章第十九条、四、2)，白天巡逻次数不少于5次，夜间不少于3次，安全巡逻有记录有检查。事实上物业没有保安，没有巡逻，业主索要安全巡逻记录物业说没有，以上多次要求物业整改，均不予理会。4、按照合同约定(第五章第十九条、二、7)垃圾日产日清，不出现堆积现象，事实上小区内垃圾经常堆积如山不能按时清理。按照合同约定(第五章第十九条、二、1.3)公用楼道、公用定期保养、保洁。道路每日清扫，保持路面平整通畅。事实上小区内环境卫生不能及时打扫清理，物业未按照合同约定执行。5、物业公司没有按照合同约定(合同第二章第四条)对房屋建筑公用部位日常维护(屋顶、屋面、楼梯间、走廊通道等)，(合同第五章第七条)楼梯间、公用走廊；墙面、顶面粉刷层无明显剥落。屋顶漏雨，楼梯间粉刷层脱落已经对业主造成了安全隐患。多次与物业协商解决，不予理会。四、物业采取园区门禁门扣10天一升级的做法，业主强烈反对。例举如下：1、在业主不赞同的情况下，物业非法强制将门禁门扣10天一升级，导致业主每十天就得去物业升级门禁门扣，否则无法出入小区，而且物业公司电脑经常出现故障，无法正常升级，导致业主出不能正常出入园区，这种限制业主人身自由的行为是一种侵权行为。2、如遇火灾，急救等紧急情况，这种做法会给业主生命、财产带来巨大威胁。五、根据签订的物业《合同》第二章第四条规定：对屋顶漏水；楼道内墙皮脱落；楼体外墙面墙体脱落等问题进行维护修缮。原告住户陈洪伟为六楼顶楼，顶楼楼顶下雨天漏雨多次找到物业维修，每次都说予以修复但得动用维修基金，但至今没有结果。导致被告自行修复。物业并未履行其职责。原告自行给屋顶做防水，修缮顶棚，被水浸泡的地板，漏水给原告造成直接经济损失3000元整。综上，为切实维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院查明事实，支持原告的诉讼请求。被上诉人辩称：维持一审判决，物业合同是与业委会签订的，不是个人签订的。完善对讲机的请求，我们已进行正常的维修，但因资金较大，我们要动用维修基金，需要上级审批。物业费是按合同约定收取的，修改需要经过业委会和业主大会讨论通过。关于卡扣升级问题，我们只是针对未及时缴纳物业费的。关于漏水问题，上诉人家是渗水，不是漏水，并且进行了维护。原告阜新市和谐物业有限公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告物业管理费人民币1192元；二、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系原告物业管理小区都城园1#楼2单元602室的业主，根据被告同原告达成的物业服务合同之规定，由原告向被告所居住的都城园提供物业服务，被告按居往房的面积每平米0.70元向原告支付物业管理费。被告的房屋面积141.87平方米，现被告按合同约定应向原告缴纳，从2018年6月至2019年5月物业管理费人民币1192元，但被告却拒不履行自己的缴费义务。经原告多次催缴被告仍不缴纳，无奈原告只能向法院提起诉讼，以维护原告的合法权益。一审法院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。因都城园小区未成立业主委员会，暂由新都社区指导管理，原告阜新市和谐物业有限公司与开发区西苑街道办事处新都社区居民委员会签订委托物业服务合同，主要内容:物业服务期限自2018年5月1日至2021年5月1日止,服务区域都城园小区,约定多层物业费0.7元/月/平方米。被告陈洪伟系坐落于阜新市开发区的业主，该房屋建筑面积141.87平方米,自2018年6月1日起至2019年5月31日止被告欠物业费1192元。一审法院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。原告阜新市和谐物业有限公司与开发区西苑街道办事处新都社区居民委员会签订委托物业服务合同合法有效，对都城园小区全体业主均具有约束力。被告陈洪伟系坐落于阜新市开发区的业主，原告从2018年6月1日起至2019年5月31日为都城园小区提供物业服务，但被告未按约定交纳物业费系违约，应承担给付物业费的违约责任，故原告的诉请本院予以支持。关于被告辩称物业服务质量不合格等应属于小区公共区域管理问题，对于小区公共区域管理应由代表小区半数以上的业主或者由业主委员会主张权利，其个人意见不能代表小区全体业主。即使物业公司服务存在瑕疵，也不是业主拒缴物业费的理由，业主应向业主委员会提出意见和建议由业主委员会代表全体业主行使权利督促物业公司提供优质合格的服务。故对被告的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:被告陈洪伟于本判决发生法律效力后十日内给付原告阜新市和谐物业有限公司自2018年6月1日起至2019年5月31日止的物业费1192元。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈洪伟负担。（原告已预付）本院二审期间，双方当事人未提供新证据，经庭审举证、质证、辩论，对二审事实本院认定如下：一审判决认定事实属实。本院认为：阜新市和谐物业有限公司与开发区西苑街道办事处新都社区居民委员会签订委托物业服务合同合法有效，对都城园小区全体业主均具有约束力。上诉人陈洪伟承认被上诉人阜新市和谐物业有限公司从2018年6月1日起至2019年5月31日为都城园小区提供物业服务，其尚欠物业费1192元。物业公司服务如服务存在瑕疵，可另行解决。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈洪伟负担。本判决为终审判决。审判长  朱有明审判员  苑明珠审判员  杨晓光二〇二一年五月十日书记员  于 跃