上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第3857号上诉人（原审被告、反诉原告）上海昕媒信息科技有限公司，住所地上海市闵行区龙吴路4900号办公楼3楼。法定代表人叶海洲，该公司总经理。委托代理人冯兢，上海德载中怡律师事务所律师。委托代理人孙勇坚，上海德载中怡律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海缪彪实业有限公司，住所地上海市闵行区闵北路88弄1-30号第22幢T137室。法定代表人王碧珍，总经理。委托代理人赵海江，上海市江**律师事务所律师。上诉人上海昕媒信息科技有限公司（以下简称昕媒公司）因与被上诉人上海缪彪实业有限公司（以下简称缪彪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月24日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月6日公开开庭进行了审理，上诉人昕媒公司之委托代理人冯兢、被上诉人缪彪公司之委托代理人赵海江到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审查明：2014年8月14日，由昕媒公司作为甲方（委托方）、缪彪公司作为乙方（受托方）、案外人缪建兵、黄金彪作为丙方（担保方）签订《委托经营管理合同》，合同约定：一、委托标的。1、甲方将依法享有使用权的位于上海市闵行区龙吴路4900号的总面积28，691平方米的空地、总建筑面积为9，924.28平方米的房屋及设施设备，整体委托乙方经营管理；2、乙方在本合同签署之前，已经了解委托标的的权属状况，并现场查看委托标的，同意按照现状接受甲方委托；3、本合同项下委托标的仅作为仓库、物流、码头使用，并遵守国家和上海市有关房屋使用和物业管理的规定。二、委托期限。1、委托期限：自2014年8月15日起（实际开始时间甲方双方另行书面确认）至2018年8月31日止；2、甲方分割交付时，甲乙双方办理书面交付手续，以便结算面积与确认委托经营开始时间。委托经营开始时间确认后，甲方免收乙方第一个月的固定经营收益；3、乙方受托经营期间，无论是招租还是招商，其与终端商户之间的合同期限不得晚于本合同约定的委托期限届满之日2018年8月31日，如因乙方与终端商户之间的合同期限超出本合同约定的委托期限导致乙方在合同终止时无法清场或恢复原状返还给甲方，乙方应按日固定经营收益（包括空地日固定经营收益和房屋日固定经营收益）五倍向甲方支付违约金，且甲方无须返还乙方已交的全部保证金。如违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应补足实际损失。三、固定经营收益和保证金。1、委托期间，乙方每年向甲方上交固定经营收益。固定经营收益计算方式如下：房屋每日每平方米建筑面积固定经营收益为人民币（下同）0.90元，空地每日每平方米面积固定经营收益0.40元。房屋及空地年固定经营收益合计7，449，011.98元。2、第一年固定经营收益分四次支付（即乙方每季度支付固定经营收益一次），第二年开始，每年固定经营收益分二次支付（即每6个月付固定经营收益一次），在首月10日前一次性付清。本合同签订后，乙方一次性付清3个月固定经营收益；3、甲、乙双方约定，甲方交付委托标的时，乙方应向甲方支付保证金即1，200，000元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。本合同终止时，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。四、甲、乙双方的权利和义务。本合同有效期内，因甲方原因合同提前终止的，甲方须对乙方搭建仓储库房的费用（乙方搭建仓储库房的费用限额为1，500，000元，低于该金额的按实际费用计算，超出该金额的以1，500，000元计）进行补偿，补偿方式：乙方实际经营管理时间在一年以内的，甲方须赔偿搭建费用的50%，乙方实际经营管理时间在一年以内两年以下的，甲方须赔偿搭建费用的25%，乙方实际经营管理时间满两年及两年以上的，则甲方无须赔偿搭建费用损失。五、违约及合同解除。1、乙方未按时向甲方交纳固定经营收益，逾期一日，则乙方需按日固定经营收益的1%额外支付逾期违约金，超过30日，甲方有权解除合同并要求乙方承担违约责任。由此造成的一切后果由乙方自行承担。2、甲乙双方同意，有下列情形之一的，守约方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方，应向另一方按月固定经营收益的三倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。（1）乙方逾期不支付固定经营收益累计超过30个自然日的；（2）乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；（3）因乙方原因造成房屋主体结构损坏的。上述合同签订后，2014年8月18日，昕媒公司收到缪彪公司支付的保证金600，000元。另查明，缪彪公司与案外人上海义军装饰工程有限公司（以下简称义军公司）签订装修工程合同，合同约定由义军公司为闵行区龙吴路4900号的工程进行装修，工程价款商定为180，000元。缪彪公司庭审称实际装修了1-2间办公室，实际工程款金额为180，000元，嗣后义军公司于2015年2月9日出具金额合计为180，000元的装修材料款发票给缪彪公司。原审庭审中，昕媒公司认为缪彪公司确实进场进行了施工，但对于具体的装修费金额并不清楚。2014年10月9日缪彪公司委托律师向昕媒公司发出《律师函》，要求昕媒公司尽快交付场地，并确定交付场地日期，以及进一步协商拖延交付的补偿事宜。另查明，昕媒公司称龙泾公司的股东为叶海洲、郑求珠，法定代表人为叶海洲。昕媒公司的股东为叶海洲、郑求珠，法定代表人为郑求珠；富禾公司的股东为叶锦洲、叶建荣，法定代表人为叶建荣，叶海洲、叶锦洲系兄弟关系。2014年7月底，龙泾公司因经营不善，将上海市闵行区龙吴路4900号场地及房屋整体出租给昕媒公司经营。昕媒公司取得经营权之后，于2014年8月14日与缪彪公司签订委托经营管理合同。后考虑到财务处理问题，2014年11月，昕媒公司与缪彪公司协商，将委托缪彪公司经营的场地与房屋进行分割，一部分由昕媒公司出租给缪彪公司，一部分由富禾公司出租给缪彪公司，其他条件不变。缪彪公司负责人短信表示同意，并在短信中要求昕媒公司提供龙泾公司与昕媒公司的合同、龙泾公司富禾公司的合同以及昕媒公司、富禾公司的营业执照复印件。2014年12月2日，缪彪公司负责人短信告知昕媒公司负责人称，经过其公司董事会决议，反复测算，附属建筑用房，道路设施量承受量过大，而实际经营场地小。如果正常交接，会导致亏损，故暂停交接。2014年12月3日，昕媒公司发《催告函》给缪彪公司称，经其公司多次口头催告，然缪彪公司仍未前来办理交接手续，使得委托标的闲置，其公司利益遭受较大损失。故要求缪彪公司收到本函件之日起三个工作日内，派员前来办理场地及房屋的交接手续；如贵方无继续履行合同的意愿，也请于收到本函件之日起三个工作日内前来与其公司协商善后事宜，以便其公司作出其他安排。如贵方在上述期限内，既未前来办理交接手续，也未与其公司就合同的继续履行事宜达成一致，其公司有权认为贵方并无履行合同的意愿，将依法解除合同，并寻找下一家合作对象。该份函件于2014年12月3日邮寄出，邮寄地址是上海市闵行区双柏路1515号。2014年12月3日，缪彪公司委托律师向昕媒公司发出《律师函》，律师函中载明：2014年10月9日，该所律师曾函告贵司，要求贵司尽快交付场地，但贵司未予理睬。场地内现堆积了大量钢材，堆积面积达近万平方，可以交付的面积与合同约定面积差距巨大，贵司现已无法按合同约定的面积进行交付，其公司也无法开展经营活动。请贵司接到本函之日起解除其公司与贵司签订的《委托经营管理合同》且归还其公司支付的600，000元款项并赔偿损失。2014年12月8日昕媒公司针对缪彪公司的上述律师函回函，回函中载明：合同签订后，其公司开始将场地内钢材陆续搬迁，支出搬迁费用数十万元。2014年10月23日完成钢材搬离工作，并与贵司联系交接事宜。2014年11月27日，贵司与其公司联系，要求其公司准备相关合同、营业执照等材料，并表示“都准备好后，我们随时交接”。2014年12月2日，贵司又与其公司联系，称“今天上午我公司董事会决议，反复测算，附属建筑用房，道路设施承受量过大，而实际经营场地小。如果正常交接，会导致亏损”，故暂停交接。以上均有书面材料为证。贵司此前支付的款项600，000元，系保证贵方履行《委托经营管理合同》而支付给其公司。基于贵司支付了履约保证金，其公司才推掉其他合作机会，陆续完成场地内钢材搬迁，为贵方交接事宜做好准备；其公司一直诚挚希望贵司尊重合同，善意、诚信地履行合同。现贵司因为之前盈亏计算失误导致必须单方解除合同，其公司会尊重贵方决定，但贵司要求返还履约保证金600，000元的请求，其公司认为没有法律依据，不同意返还。2014年9月15日，招商银行股份有限公司、华夏银行股份有限公司上海分行、上海联合融资担保公司、中国工商银行股份有限公司漕河泾支行、中国工商银行股份有限公司松江支行、叶锦洲作为参会人员在福州市中级人民法院执行局会议室召开会议，会议议题为：关于如何处置位于龙泾公司场地内质押钢材相关事宜。与会各方经过充分讨论、协商，达成如下初步意见：1、龙泾公司场地内质押钢材先进入执行程序，评估、拍卖程序。如有移库需要，安排移库。质押钢材的评估事宜由中国工商银行股份有限公司松江支行向上海市松江区人民法院提出申请，并由当地的评估机构进行评估，质押钢材的拍卖事宜由福州市中级人民法院进行网挂拍卖；2、拍卖所得款项先支付评估、拍卖、仓储等费用，剩余款项以各质权人生效判决确定的借款本金为基础，按债权比例分配。上海联合融资担保公司尚未起诉的部分相对应的份额经债权人核实后予以预留，以生效判决金额为准进行分配。再查明，2015年2月16日缪彪公司委托上海市闵行公证处对上海市闵行区龙吴路4900号的场地状况进行取证，涉案现场有大量的钢材、木材等物资堆放。缪彪公司2015年3月9日诉至原审法院，请求判令：1、解除缪彪公司与昕媒公司之间的《委托经营管理合同》；2、昕媒公司向缪彪公司返还保证金600，000元；3、昕媒公司向缪彪公司赔偿210，000元（其中180，000元为装潢费，30，000元为人工费）；4、昕媒公司向缪彪公司支付以600，000元为基数，自2014年12月4日起至实际归还日止，按同期银行贷款利率计的利息。昕媒公司反诉请求判令：缪彪公司向昕媒公司赔偿2014年12月1日至2015年3月23日期间房屋和场地的固定经营收益损失合计1，385，967.42元（场地按22，000平方米计算，房屋按9，924.28平方米计算，共112天，扣除缪彪公司支付的保证金600，000元）。原审认为，缪彪公司与昕媒公司所签订的《委托经营管理合同》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，缪彪公司与昕媒公司均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。虽双方所签订的是委托经营管理合同，但是合同所约定的内容中主要涉及到的是场地及房屋的租赁，故双方实质的合同关系是房屋租赁合同关系。昕媒公司作为出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。由此可见，交付租赁物是出租人的首要义务，只有当出租人将租赁物交付给承租人，承租人才能够实现对租赁物的占用、使用和收益，从而实现合同的目的。所谓交付租赁物，就是指出租人将其对租赁物的占有移交给承租人。出租人按照约定交付标的物，也包括应按照规定的时间将租赁物交付承租人使用，所交付的租赁物在质量和性能等方面应符合合同的要求。若出租人违反这一合同义务，致使承租人不能按期使用或不能正常使用租赁物，承租人有权请求出租人修理、替换，必要时也可解除合同并请求出租人赔偿损失。本案中缪彪公司承租涉案房屋及场地的合同目的是为了开展对外招商，这点从涉案合同约定的内容中可以得出。这点充分说明缪彪公司承租之后是以对外营业为目的，且实际营业目的是通过对涉案房屋及场地进行招租及招商得以实现。既然缪彪公司承租涉案房屋及场地是以营业为目的的租赁，那若昕媒公司确实具备交付租赁物的条件，那涉案房屋及场地也应具备进行对外招租及招商的使用、收益的合同目的。虽然昕媒公司认为其具备了交付租赁物的条件，但是除了昕媒公司提供的函件之外，并无其他直接证据证明其具备交付租赁物的条件。何况在缪彪公司提供的公证书中可以说明涉案场地及房屋仍有大量的钢材及木材等物资在堆放中。更何况堆放在涉案房屋及场地中的物资从昕媒公司提供的证据中可以得知，这些物资是与昕媒公司签订租赁合同的出租人龙泾公司之前的承租人堆放的，这点从昕媒公司提供的会议纪要中可以得知。何况这些物资处于另案的执行阶段中，仅凭昕媒公司的意愿是难以实现这些物资的清场。结合另案实际执行效果来看，大部分物资仍然堆放在涉案场地内，这也说明了昕媒公司对于这些堆放物资的处理是很难具有实际影响力或推动力的。虽然合同中约定了缪彪公司对于委托标的的权属状况及现状都是查看明知的，但是缪彪公司当初签订涉案合同，也是相信昕媒公司可以尽快处理这些堆放的物资，并且从其积极进行部分办公室的装修也可以说明其具有积极履行涉案合同的意愿。但是由于昕媒公司对于涉案场地内堆放的物资的处理难以形成积极的效果，而缪彪公司签订涉案租赁合同的对外招商及招租的营业目的迟迟不能实现。虽然合同中亦约定了分割交付，但是昕媒公司亦未明确表明哪些场地及房屋具备分割交付的条件，且从合同签订之日起至本案诉讼，且经缪彪公司的多次催促，双方至今未能办理涉案场地及房屋的交接手续，也就说明昕媒公司作为出租人并未能履行其按约交付租赁物的合同义务，昕媒公司存在违约行为。从双方提供的交流短信中也可以说明，双方确实为了合同能够积极履行进行了再次协商，包括合同主体的变更等事宜，但是双方最终未能达成一致的协商意见。考虑到昕媒公司实难推进涉案场地堆放物资的处理，缪彪公司只能选择合同解除。诉讼中昕媒公司亦同意解除双方所签订的涉案合同，故原审法院认为缪彪公司提出的解除合同的诉请应予以支持，考虑到缪彪公司在2014年12月3日向昕媒公司发出合同解除函，且该函件在2014年12月4日昕媒公司已经收到，故法院确定双方的租赁合同从2014年12月4日起予以解除。基于昕媒公司的上述违约行为，进而缪彪公司提出解约，说明缪彪公司提出解约是基于守约方保护自身利益行使合同解除权，且缪彪公司提出解除合同符合合同约定及法律规定，并非中途擅自解除合同，昕媒公司援引相关合同约定拒绝返还保证金于法无据，对此辩称法院不予采信。故昕媒公司理应在合同解除后及时返还缪彪公司缴纳的保证金600，000元。既然昕媒公司是违约方，且涉案房屋自始至终均未交付，昕媒公司自然无权主张要求涉案房屋及场地的固定经营收益损失，故法院对昕媒公司提出的反诉诉请不予支持。而缪彪公司为了合同能够顺利履行，已经对涉案房屋中的部分办公室进行了装修并且产生了相应的损失。庭审中昕媒公司对于涉案房屋存在装修的事实亦是予以认可的。但由于涉案合同解除，而导致合同解除的违约方是昕媒公司，缪彪公司有权主张要求昕媒公司承担上述房屋的装修损失。至于缪彪公司主张的工资损失，无法得出上述损失的产生与本案具有必要的关联性。且即使存在该部分损失，也属于缪彪公司的正常公司经营行为，不能把正常的公司经营成本一律视为经济损失。故法院对缪彪公司主张的工资损失不予支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十六条之规定，于二〇一五年九月二十三日判决：一、确认上海缪彪实业有限公司与上海昕媒信息科技有限公司于2014年8月14日所签订的《委托经营管理合同》于2014年12月4日解除；二、上海昕媒信息科技有限公司于判决生效之日起十日内返还上海缪彪实业有限公司保证金600，000元；三、上海昕媒信息科技有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海缪彪实业有限公司以保证金600，000元为本金，自2014年12月15日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失；四、上海昕媒信息科技有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海缪彪实业有限公司装修费损失180，000元；五、驳回上海缪彪实业有限公司的其他本诉诉讼请求；六、驳回上海昕媒信息科技有限公司的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费已减半收取计5，950元，由昕媒公司负担（于判决生效之日起十日内直接支付给缪彪公司）；反诉案件受理费已减半收取计8，636.86元，由昕媒公司负担。判决后，昕媒公司不服，上诉称，原审法院无视双方履行意思，认定所谓“合同目的无法实现”错误；所谓上诉人未按时交付委托标的与事实不符；法院判令上诉人承担装修损失18万元缺乏基本事实及法律依据，故上诉人请求撤销原判，改判驳回缪彪公司原审本诉请求，支持其原审反诉请求。缪彪公司辩称，原判事实清楚，适法正确，要求维持原判。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人昕媒公司与被上诉人缪彪公司签订的《委托经营管理合同》系双方真实意思表示，合同内容未违反强制性法律规定。查该合同虽名为“委托经营管理”，但合同权利、义务设置系针对合同标的场地、房屋的租赁，原审法院认定其属房屋租赁关系于法有据，双方由之形成的租赁合同关系依法应属有效。有效合同依法约束当事人全面按约履行。本案合同签约四个月后，出租人昕媒公司仍未实际交付租赁标的物，根据查明事实，本案标的场地等直至2015年2月16日（被上诉人公证取证时）上诉人仍堆放大量钢材、木材等物资，而此时已距双方签约长达半年。应该认为，在承租人多次履行交付催告之意思通知条件下，出租人昕媒公司未能履行场地交付义务或者完成交付准备工作，显属严重履行逾期；查双方上述合同约定，被上诉人使用标的物“作为仓库、物流、码头使用”，上诉人签约半年后不能交付场地，且并无任何证据证明其存在交付之现实可能性或已完成交付准备，依据通常之商业惯例、甚至生活常识，此时认定上诉人交付愆期尚能够满足被上诉人作为承租人约定的合同目的是荒谬的，应该认为，上诉人该等违约行为构成实质性、根本违约，上诉人所谓双方履行意思云云显然并无基本事实基础。原审据此确认被上诉人解约于法有据，本院应予维持。查原审判决理由详尽、有据，已涵盖上诉人一、二审之诉辩主张，本院不再赘述。需要强调的是，关于装修损失上诉主张，根据现有证据，被上诉人为履约对部分房屋进行了（比照租赁面积、交易金额）小额装修，诉讼中其已完成其举证责任，上诉人对装修事实确认，原审审理中虽辩称对装修金额“不清楚”，但既未举证又未提出进一步调查、确定事实之程序请求。同时，考虑到本案签约至原审告诉时逾半年，本案合同未有实质性履行，被上诉人在正常商业交易范畴内因信赖合同投入之签约、履约成本及合理的商业预期利益均属法律保护范畴，本案原审裁判由于举证等原因可供补偿之守约方信赖利益损失几无，本院斟酌以为，该等装修损失在满足基本证据条件情况下，原审之裁断具备相对合理性。原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人昕媒公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币29，173.72元，由上诉人上海昕媒信息科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  叶振军审判员  许 京审判员  蒋辉霞二〇一六年十月十日书记员  周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……