江西省安福县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0829民初1260号原告（反诉被告）：吉安安达物业服务有限公司，地址：江西省吉安市吉州区韶山西路8号15幢3-602房。组织机构代码：56105592-5。法定代表人：黄晓波，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘君龙，该公司经理。委托诉讼代理人：陈外生，安福县铁井法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：彭三伟，男，1962年5月12日出生，汉族，安福县人民医院骨科医师，住安福县。委托诉讼代理人：刘桂雄，江西安平律师事务所律师。原告（反诉被告）吉安安达物业服务有限公司（以下简称“安达物业公司”）与被告(反诉原告)彭三伟物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月20日立案受理。被告彭三伟在举证期内对原告安达物业公司提起反诉，经本院审查后依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）安达物业公司委托诉讼代理人刘君龙、陈外生，被告（反诉原告）彭三伟的委托代理人刘桂雄均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安达物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告自2012年8月1日至2015年7月31日止物业服务费及滞纳金共计人民币10236元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告安达物业公司成立于2010年8月26日，在安福县房地产管理局备案。2011年7月8日，经议标的方式，原告与江西永丰县鑫苑房地产开发有限公司安福分公司签署了《名人花苑前期物业服务合同》，约定由原告为名人花苑全体业主提供物业共用部位的管理、清洁卫生、垃圾收集清运、绿化养护及公共秩序维护等相关服务。原告签订《名人花苑前期物业服务合同》后于2011年7月15日接管名人花苑开始提供物业服务，2011年8月1日起正式收取物业服务费。被告彭三伟购买了名人花苑联排6栋房并于2011年7月份前入住。并与原告方于2012年1月16日签订了书面约定，表示认可原告同意接受原告的物业服务，对原告提供的《业主管理规约》无异议并接受了规约内容之约束。被告当天缴纳了2011年8月1日至2012年1月30日的物业费775元，实收375元（减半收取），后又缴纳了2012年2月1日至2012年7月31日的物业费775元（期间被告购买了一个车库，当年免收了物业费）。自2012年8月1日起一直到2015年7月31日，被告均未能按约支付物业服务费，经原告多次催讨被告一直拒绝缴纳。被告所拖欠费用计算依据为：1、每年应交物业费为：1629元（住房面积323.07㎡×0.4元×12月，车库面积21.99㎡×0.3元×12月）；2、每年应收滞纳金1783元（1629元×3‰×365天）；3、2012年8月1日至2015年7月31日止，3年共欠物业费4887元，欠滞纳金5349元，合计共欠10236元。综上，原告认为双方之间签订的相关物业管理协议合法有效，且已经实际履行，现被告在原告提供物业服务的前提下，拒交物业管理费，属违约，应承担违约责任。被告彭三伟辩称，原告在管理期间，被告的房子有漏水，原告没有及时修理。原告对业主欧阳军装空气能占用绿化地的事情置之不理，没有履行好物业管理的义务。如果原告将绿化带恢复原状，被告就交付物业费，但不出滞纳金。原告也存在违约行为。被告彭三伟向本院提出反诉请求：反诉被告对放任业主欧阳军改变绿化带用途的行为限期改正。事实和理由：被告不交物业费事出有因。主要原因是原告没有履行好物业管理职责，放任其他业主占用公共绿地，改变绿地用途。被告多次向原告反映相关事实，但原告以这是他们的权利为由拒绝被告的要求。依据原告制定的业主管理规约以及原告与被告签订的《物业管理服务协议》的规定，原告对公共绿化和其他公共设施有监管义务，对原告没有达到管理服务质量的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正的，原告应承担相应的法律责任。综上所述，被告认为，权利和义务是对等，原告要求被告承担缴纳物业管理费的同时，也应履行好服务的义务。原告对被告的反诉辩称：被告的反诉不成立。开发商在卖房时和所有业主说了绿化带是别墅附带属于私人的，也和原告说过。欧阳军花了2万元买了空气能，但是由于噪音原因，彭三伟要求拆除，原告找了欧阳军协商，欧阳军和彭三伟协商后又重新花费15800元购买了噪音小的空气能，降低噪音，并告知原告说其和彭三伟已经协商好了，原告一直在做双方的工作，彭三伟却又以这个理由拒绝交付物业费。2011年原告进入该小区，帮被告解决了很多问题，服务到了位。被告的保洁工作和绿化修剪都是原告在做。被告后来由于不愿意交物业费，并煽动其他业主不交物业费。原告所称屋面漏水一事，因开发商是保修5年，原告也将此事告知开发商，开发商也派人进行了维修，这是开发商的事情。被告的诉求没有事实依据，根据《业主管理规约》第六章第三十一条规定的很清楚，业主违反规约，原告可以进行劝阻或者责成其限改正，造成他人经济损失的，应当负责赔偿。逾期未改正的，其中违章乱搭乱建，报有关部门处理。对欧阳军的行为原告向城管部门反映了，并且乱搭乱建属于行政管理行为，原告无权去铲除。被告也在其物业的边上有乱搭建的行为。被告的反诉不成立。本院经审理认定事实如下：原告安达物业公司原系名人花苑业主提供前期物业管理服务的公司，被告系名人花苑小区业主。原、被告于2012年1月16日签订了书面约定，约定被告认可《业主签约文件》所有内容。其中的《名人花苑小区前期物业管理服务协议》约定被告按建筑面积住宅每月每平米0.4元交纳物业费，车库每月每平方米0.3元缴纳物业费，交费时间为每年年底收取下一年度的物业服务费；业主违反协议，不定期按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求业主补交从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。被告的住宅面积为323.07平方米，车库面积为21.99平方米。被告于2012年1月16日缴纳了2011年8月1日至2012年1月30日的物业费775元，后又缴纳了2012年2月1日至2012年7月31日的物业费775元。后双方为小区业主欧阳军占用公共绿化带安放空气能一事发生矛盾，被告认为原告没有履行好物业管理的义务，自2012年8月1日起至2015年7月31日，均未能按约支付物业服务费，欠缴金额为4887元。2015年10月30日，原告撤出安福县名人花苑小区，终止为该小区提供物业服务。以上事实，有原告营业执照、组织机构代码证、物业资质证书、《名人花苑前期物业服务合同》、《业主管理规约》及被告签字单一份、收款收据、安福县名人花苑业主委员会证明一份、名人花苑物业收费情况一览表、小区照片予以证实。本院认为，依法成立的前期物业服务合同除对开发商、物业服务公司有约束力外，对业主也具有法律意义上的约束力，业主享有合同中相关权利的同时，也承担合同义务，受合同条款的规范和调整。原、被告之间的《业主管理规约》，其中包含《名人花苑小区前期物业管理服务协议》，是双方真实意思表示，而且没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对原、被告均具有约束力。依据原、被告的陈述可确认，原告作为物业服务公司，为小区业主提供了前期物业管理服务，服务略有瑕疵。但被告无法证明物业公司未履行物业服务或者其服务中存在的瑕疵对原告的生活造成了一定的影响，所以不能以此作为不缴物业费的理由。故原告要求被告支付自2012年8月1日至2015年7月31日的物业服务费4887元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付逾期付款滞纳金的诉讼请求，其实质就是要求支付《名人花苑小区前期物业管理服务协议》第二十六条中约定的逾期缴纳物业费的违约金，逾期缴纳物业管理服务费对原告来说可能造成的损失主要是资金占用损失，但物业管理服务协议约定的违约金按照未付款每日3‰标准计算明显过分高于资金占用损失，且被告亦认为滞纳金约定明显过高，故本院依法予以适当调整。鉴于本案原告未向法院提交证据证明其实际损失，本院酌情调整违约金为未付款每日0.5‰，即1629元×0.5‰×365天×3年≈892元。被告反诉要求原告对放任业主欧阳军改变绿化带用途的行为限期改正，但原告现已终止为名人花苑小区提供物业服务，对小区已无管理义务，被告的该项请求无事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）彭三伟于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）吉安安达物业服务有限公司支付物业服务费4887元；二、被告（反诉原告）彭三伟于本判决生效之日起五日内向原告吉安安达物业服务有限公司支付迟延缴纳物业服务费违约金892元；三、驳回被告（反诉原告）彭三伟的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费56元，减半收取28元，反诉受理费100元，减半收取50元，合计78元。由原告吉安安达物业服务有限公司负担14元，被告彭三伟负担64元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  刘小凤二〇一六年十月十一日书记员  李欣洁附法律相关条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。