江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终457号上诉人（原审被告）：徐州龙襄休闲体育有限公司，住所地江苏省徐州市鼓楼区刘楼生态园。法定代表人：赵淑民，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈开银，江苏圆点律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐州市鼓楼区九里街道刘楼社区居民委员会，住所地江苏省徐州市鼓楼区刘楼社区居民委员会。法定代表人：单凤美，该居民委员会主任。委托诉讼代理人：宋晚霞，江苏青创（丰县）律师事务所律师。委托诉讼代理人：史华溢，江苏青创（丰县）律师事务所律师。上诉人徐州龙襄休闲体育有限公司（以下简称龙襄公司）因与徐州市鼓楼区九里街道刘楼社区居民委员会（以下简称刘楼居委会）土地租赁合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2020）苏0302民初1030号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人龙襄公司的委托诉讼代理人陈开银、被上诉人刘楼居委会的委托诉讼代理人宋晚霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙襄公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回起诉或发回重审，或改判继续履行合同。2.上诉费由刘楼居委会承担。事实和理由：一、刘楼居委会不具备原告诉讼主体资格。龙襄公司与刘楼居委会2006年签订农村未利用地租赁合同。2016年合同到期后，经全体村民同意提高了土地租赁价格、合同其他内容基本不变，双方2016年4月11日续签了土地租赁合同。依据土地法的相关规定，村委会不是集体土地所有权人，集体土地的权利人是村民小组。基于各个村民小组成员的委托，刘楼居委会才与龙襄公司签订合同。如果解除合同，本案全体村民可以推举诉讼代表人进行诉讼，居委会不能作为原告起诉，一审法院没有查明刘楼居委会主体资格问题。二、一审判决合同解除没有事实和法律依据。本案系租赁合同纠纷，承租人迟延支付租金后，出租人进行了催告，随后承租人交齐了租金。如果承租人不支付租金，在宽限期届满后，出租人应先发出解除合同的通知。刘楼居委会事先没有提出解除合同的通知，村民亦未在在解除合同的通知上签字。刘楼居委会一审主张合同解除，无事实依据。三、一审认定的土地性质、租赁用途等错误。一审认定案涉土地为耕地，该认定不当。农用地分为耕地、基本农田、未利用地、四荒土地。2006年龙襄公司开始建设高尔夫球场，有发改委批文、规划许可等验收文件，高尔夫球场由废弃的采石场恢复建设，包含占地200亩的葡萄种植园、良种马饲养基地。涉案合同中约定的租赁土地是四座山的荒地，一审认定涉案租赁土地为耕地，缺乏依据。不能以2016年续签的合同内容来认定10年前的行为是否违法。一审认定合同解除，对龙襄公司不公平，对社会资源亦造成浪费。被上诉人刘楼居委会辩称：一、关于刘楼居委会的诉讼主体资格问题。第一，龙襄公司上诉状称2006年其与刘楼居委会签订未利用地的租赁合同，实际上2006年土地租赁合同与龙襄公司没有关系。2006年与刘楼居委会签订合同的租赁主体是徐州普达置业有限公司（以下简称普达公司）。刘楼居委会与龙襄公司2016年4月总共签订了四份土地租赁合同。第二，刘楼居委会、龙襄公司双方2016年签订的土地租赁合同并非续签合同。普达公司与龙襄公司系两个独立法人。刘楼居委会与普达公司签订的合同期满后，刘楼居委会才与龙襄公司签订租赁合同。前后两合同相互独立，且实质性内容不同，不存在续签合同问题。第三，刘楼居委会是适格的诉讼主体。土地管理法第11条规定，农民、集体所有的土地依法属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营和管理。物权法规定，属于农民集体所有的土地，由村集体经济组织或村民委员会代表集体行使所有权。据此，村民委员会可以行使集体土地所有权和本案诉权。退一步来说，即便涉案土地系村民承包的土地，承包人亦可委托刘楼居委会经营管理。涉案土地租赁合同经各村民小组代表同意后签订，收取的租金均归村民所有。根据合同法第四百零三条的规定，受托人可以以自己的名义签订合同，因此无论刘楼居委会行使的是所有权还是经营管理权，或是委托经营权，刘楼居委会均可以作为原告提起诉讼。二、关于合同解除问题。第一，龙襄公司构成根本违约，合同解除条件已经成就。自2016年合同签订当年起，龙襄公司即开始拖欠租金，至刘楼居委会起诉前，龙襄公司累计拖欠租金达1280000余元，期间经过刘楼居委会三次催款，龙襄公司仍拒不支付，致使刘楼居委会按年度足额收取租金的合同目的无法实现。龙襄公司逾期时间已超过合同约定的解除时间。另外，龙襄公司除了付款时间方面违约之外，还存在改变土地用途的违约行为。租赁合同明确约定土地用途为种养殖，但龙襄公司实际用作高尔夫球场，故龙襄公司存在根本违约行为，合同约定的解除条件已经成就，刘楼居委会享有合同解除权。第二，龙襄公司主张其经催收后交齐了租金，与事实不符。刘楼居委会于2017年、2018年、2020年三次催促龙襄公司支付租金，龙襄公司直到起诉前仍未付齐租金。在刘楼居委会起诉后的2020年6月1日，龙襄公司才付清2019年12月之前的费用，并且没有支付违约金。第三，合同的解除，既可以通知解除，也可以通过诉讼方式解除。解除方式选择权在于享有解除权的一方。龙襄公司主张村民不同意解除合同，没有事实依据。无论按照约定解除还是法定解除的法律规定，龙襄公司的行为均已经符合合同解除条件，故2020年4月29日一审起诉书副本送达之时，涉案租赁合同已经解除。龙襄公司在合同解除后支付租金的行为，无法改变合同已经解除的事实。一审认定合同解除的时间为2020年4月29日，符合法律规定。第三，关于土地的性质、用途等问题。根据徐州市鼓楼区九里办事处出具的证明，双方租赁合同所涉土地为农用地和荒地。双方合同约定的用途为“种养植”。普达公司2006年租赁合同约定的租赁用途为“生态园”，无任何部门批准建设高尔夫球场。龙襄公司一审提供的证据显示，国家发改委《关于开展全国高尔夫求场综合清理整治工作的通知》明确要求暂停新建高尔夫球场，清理已建、在建的高尔夫球场。普达公司于2011年受到行政处罚，政府要求普达公司停止建设，拆除土地上的建筑物和其他设施，恢复土地原状，责令退还非法占用的土地。2016年4月普达公司的租赁合同期满以后，刘楼居委会才与龙襄公司签订了本案租赁合同，合同明确约定租赁用途为种养殖，不存在以2016年的租赁合同内容来评价10年前行为的情形。2006年租赁合同与2016年租赁合同无任何关系。即使龙襄公司认为两租赁合同之间存在关联，也是其与普达公司之间的关系，龙襄公司不能用2006年普达公司租赁合同内容来约束刘楼居委会。龙襄公司在租赁合同期内的投资行为系其单方行为，相关责任应由其自行承担。龙襄公司关于解除合同会造成资源浪费的主张不能成立。双方签订的合同系10年期租赁合同，租金按年度支付。租金系村民生活来源的重要部分，龙襄公司多次拖欠租金，累计拖欠高达128万元，龙襄公司的违约行为极其严重。刘楼居委会主张解除该合同，不会造成社会资源浪费。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘楼居委会向一审法院提出诉讼请求：1．确认双方于2016年4月11日签订的编号为0000251、0000252、0000253、0000254的四份《租赁合同》于起诉状副本送达之日依法解除，判令龙襄公司返还四份合同项下的租赁土地；2.判令龙襄公司支付违约金135418元；3.诉讼费用由龙襄公司承担。一审诉讼过程中，刘楼居委会撤回了对违约金的诉讼请求。事实和理由：2016年4月11日，刘楼居委会与龙襄公司签订了编号为0000251、0000252、0000253、0000254的四份《租赁合同》，合同约定龙襄公司承租位于块集体土地的使用权用于农业种养殖。四份《租赁合同》分别约定了承租的土地面积、租赁期限及年租金。合同还约定了“承租方如果不按时支付年租金及税金的，每日按照应付款额的千分之五缴纳滞纳金；承租方超过一个月未支付年租金的，出租方有权收回土地使用权”。合同签订后，龙襄公司严重违反《租赁合同》的约定，多次拖欠土地使用权租金，刘楼居委会多次协商催要并发送《律师函》无果。按照合同约定，龙襄公司应付租金总额为5125500元，龙襄公司已支付龙襄公司租金4925500元，尚欠租金20万元未付。鉴于龙襄公司拖欠刘楼居委会租金，故刘楼居委会要求自一审起诉书副本送达之日解除双方签订的租赁合同。一审法院认定事实：2016年4月11日，刘楼居委会（甲方）与龙襄公司（乙方）签订《租赁合同》四份（编号分别为：0000251、0000252、0000253、0000254），四份《租赁合同》约定出租地块用途为农业种养殖，土地范围如双方确认的附图所示，其中编号为0000251的《租赁合同》约定土地出租面积为297.44亩，租金标准为2000元/亩，租赁期限为10年，自2016年4月11日起至2026年4月10日止，龙襄公司应于每年4月10日前向刘楼居委会按时交纳年租金；编号为0000252的《租赁合同》约定土地出租面积为25.4亩，租金标准为900元/亩，租赁期限为10年，自2016年4月11日起至2026年4月10日止，龙襄公司应于每年4月10日前向刘楼居委会按时交纳年租金；编号为0000253的《租赁合同》约定土地出租面积为233亩，租金标准为2000元/亩，租赁期限为10年，自2016年12月5日起至2026年12月4日止，龙襄公司应于每年12月5日前向刘楼居委会按时交纳年租金；编号为0000254的《租赁合同》约定土地出租面积为48亩，租金标准为900元/亩，租赁期限为10年，自2016年12月5日起至2026年12月4日止，龙襄公司应于每年12月5日前向刘楼居委会按时交纳年租金。上述四份《租赁合同》第十条约定“乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同并收回租赁物，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：……3、擅自拆改租赁物结构或用途的；4、拖欠租金累计达一个月……8、其他违反国家法律、法规的行为”。截至一审辩论终结之日，龙襄公司的租金支付情况如下：2016年5月23日308870元、2016年9月25日308870元、2016年12月31日30万元、2017年5月28日308870元、2017年9月26日20万元、2018年1月30日10万元、2018年2月13日10万元、2018年3月13日20万元、2018年6月4日30万元，2018年7月3日15万元，2018年9月25日10万元、2018年10月25日10万元、2019年5月12日20万元、2019年6月6日25万元、2020年1月6日10万元、2020年3月23日20万元、2020年6月1日1081150元、617740元，以上合计4925500元。2020年8月27日，徐州市鼓楼区九里街道办事处出具证明，载明“我辖区内刘楼社区，2016年4月11日与徐州市龙襄休闲体育有限公司签订了土地租赁合同四份，共603.84亩其中耕地530.44亩（合同编号0253、0251），非耕地（山坡荒地）73.4亩（合同编号0254、0252）”。一审诉讼过程中，龙襄公司于2020年4月29日收到一审起诉状副本等材料。一审法院认为，根据法律规定，农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地，采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式承包，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。通过家庭承包取得的土地承包经营权，承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。本案中，案涉耕地系刘楼村农户的承包地，该村农户有权采取出租方式流转土地经营权，而刘楼居委会提供的《刘楼社区对外流转土地村民意见》可以证明刘楼居委会将案涉耕地出租给龙襄公司取得了相关农户同意。另《租赁合同》所涉的山坡荒地，依据上述法律规定，也可以对外承包。综上，刘楼居委会与龙襄公司签订的四份《租赁合同》合法有效，应受法律保护。本案中，龙襄公司存在以下违约行为：1、龙襄公司未按照合同约定用途使用土地，违反国家法律、法规的强制性规定。刘楼居委会与龙襄公司在签订的《租赁合同》中明确约定了出租土地用途为农业种养殖，龙襄公司自认其承租土地系经营高尔夫球场。案涉土地系集体农业用地，国家严格限制农用地转为建设用地，对耕地实行特殊保护。龙襄公司租赁集体农业用地经营高尔夫球场不仅违反合同约定，也违反了国家土地管理法律法规的强制性规定。2、龙襄公司在合同履行过程中，拖欠租金时间超过一个月。根据刘楼居委会提供的龙襄公司租金支付情况可以看出龙襄公司自2017年起开始拖欠刘楼居委会租金，刘楼居委会于2018年8月向龙襄公司发出律师函限期缴纳租金后，龙襄公司于2018年9月25日前付清了拖欠的租金。此后，龙襄公司再次出现拖欠租金情况，且四份《租赁合同》拖欠租金时间已超出了合同约定支付时间的一个月。根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据《租赁合同》第十条的约定，龙襄公司拖欠租金累计达一个月、擅自改变租赁物用途或者存在其他违反国家法律、法规等情形的，刘楼居委会有权终止（即解除）合同并收回租赁物。而龙襄公司的上述违约情形符合《租赁合同》中有关解除合同的相关约定，即便龙襄公司目前已实际付清拖欠租金，但并不影响刘楼居委会合同解除权的行使，故刘楼居委会有权依据双方约定解除案涉《租赁合同》并要求龙襄公司返还合同项下的土地。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十九条，《中华人民共和国土地管理法》第十三条第一款，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十六条之规定，判决如下：一、确认徐州市鼓楼区九里街道刘楼社区居民委员会与徐州龙襄休闲体育有限公司签订的编号0000251、0000252、0000253、0000254的《租赁合同》于2020年4月29日依法解除；二、徐州龙襄休闲体育有限公司于判决生效后三十日内返还徐州市鼓楼区九里街道刘楼社区居民委员会上述合同项下四块土地。一审案件受理费69050元（刘楼居委会已预付），由徐州龙襄休闲体育有限公司负担。本案二审期间争议焦点为：1.龙襄公司有关刘楼居委会不具备本案诉讼主体资格的主张能否成立。2.本案租赁合同是否应予解除。二审中，上诉人龙襄公司未提交新证据。二审中，被上诉人刘楼居委会提交如下证据材料：1、普达公司企业信用报告，证明普达公司和龙襄公司均系独立法人，刘楼居委会与普达公司2006年签订的租赁合同，已于2016年全部履行完毕，普达公司2006年租赁合同与本案龙襄公司2016年签订的租赁合同没有任何关联。2、国家发展和改革委员会等11部委于2011年4月11日联合印发的《关于开展全国高尔夫球场综合清理整治工作的通知》（打印件），证明龙襄公司建设高尔夫球场，未按规定履行立项规划和环境影响评价等建设审批手续，按照上述规定，高尔夫球场应当予以清理整顿。龙襄公司质证意见:对证据1的真实性认可，证明目的不认可。普达公司与龙襄公司均系同一主体实际控制；对证据2真实性认可，证明目的不认可，案涉土地现场没有建设正式的高尔夫球场，仅铺设草坪供练习高尔夫球使用。本院对刘楼居委会二审提交的证据1-2真实性、合法性、关联性予以认定。一审法院查明的上述事实，本院予以确认。本院认为：一、关于刘楼居委会诉讼主体资格问题根据刘楼居委会提交的材料，相关村民及村民小组负责人在《刘楼村关于土地流转村民意见》等相关材料中签字同意，且刘楼居委会系涉案四份租赁合同的签约主体，龙襄公司对此予以明知。刘楼居委会作为涉案合同的相对人，其起诉要求解除合同，并不违反法律规定。龙襄公司关于刘楼居委会不具有主体资格的主张不能成立。二、关于本案租赁合同是否应予解除的问题双方签订的《租赁合同》第十条约定，“乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同并收回租赁物，造成甲方损失，由乙方负责赔偿……4.拖欠租金累计达一个月。”在涉案合同履行期间，龙襄公司多次拖欠租金，刘楼居委会数次发函催告，龙襄公司拖欠租金时间超出了四份《租赁合同》约定的可解除合同的“一个月”时间。按照相关规定，刘楼居委会可以依照合同约定行使解除权，龙襄公司在2020年4月29日收到一审法院送达的起诉状副本等材料时，该合同已经解除。一审判决确认四份《租赁合同》于2020年4月29日解除，并无不当。本案中，四份《租赁合同》第二条均明确约定出租地块用途为“农业种养殖”，在涉案场地建设高尔夫球场，确实属于违反地块用途约定的行为。龙襄公司主张龙襄公司、普达公司系同一主体控制，但龙襄公司并未举证证明该观点。龙襄公司主张其续签了2006年普达公司的土地租赁合同，该主张也没有证据予以证实。另普达公司与刘楼居委会的租赁合同中约定的土地用途为“生态养殖”，也并未约定普达公司可以建设高尔夫球场。虽然普达公司租赁期间已经建设了高尔夫球场，但现有证据不能证明该高尔夫球场有合法的批建手续。根据现有证据，涉案租赁土地范围内的高尔夫球场多次被政府部门责令关闭，并被处以行政处罚。故一审认定龙襄公司未按照租赁合同约定的用途使用土地，也并无不当。关于龙襄公司上诉提及的其存在大量投资问题，涉案合同解除后，双方当事人可以按照法律规定就合同解除后的后续问题另行处理。综上所述，龙襄公司上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费69050元，由徐州龙襄休闲体育有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 苏 团审判员 崔金城审判员 胡元静二〇二一年五月八日书记员 金宇婷