广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1203民初427号原告（反诉被告）：罗小妹，女，汉族，1971年4月17日出生，住江西省南昌市青山湖区××××××××，公民身份号码：360××××××××××××822。委托诉讼代理人：戴达嵩，江西帝衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：肇庆市宝能投资有限公司，住所地：广东省肇庆市新区×××××××××××××，统一社会信用代码：914××××××××57703XG。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：叶梅，女，系该公司的工作人员。委托诉讼代理人：林诗蕴，女，系该公司的工作人员。原告罗小妹与被告肇庆市宝能投资有限公司（以下简称“宝能公司”）商品房预约合同纠纷及被告宝能公司反诉原告罗小妹商品房预约合同纠纷两案，本院分别于2021年2月18日和2021年3月22日立案后，适用简易程序将两案合并开庭审理。原告罗小妹的委托诉讼代理人戴达嵩、被告宝能公司的委托诉讼代理人叶梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗小妹向本院提出诉讼请求：1．判决解除原告与被告签订的《肇庆宝能城商品房认购书》；2．判决被告向原告返还定金20000元及购房款80000元；3．判决被告向原告支付资金占用利息[利息以100000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率(LPR)标准自2020年5月8日起计算至被告付清上述款项之日止，暂计算至2021年2月1日的利息为2887.5元]；4．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年5月1日，原告与被告签订一份《肇庆市宝能城商品房认购书》，认购了被告开发建设的位于肇庆市新区Z266区(XQ-2601)3幢2805号房一套。认购书签订之后，原告当即向被告支付了定金20000元，后又于同年5月7日支付了购房首付款80000元。之后，原告与被告沟通退房及返还定金和购房款事宜，被告也同意原告退房并同意返还购房款，并告知原告等待公司退款即可。但是，原告却迟迟未能收到被告的退款，遂与被告再次沟通退款事宜，后双方因是否退款一事发生争议，被告至今未向原告退款。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望法院判如所请。原告罗小妹举证如下：1．身份证、企业信息，证明原告及被告的诉讼主体资格；2．肇庆宝能城商品房认购书、收款收据二份、中国银行活期存折交易明细清单二张，证明原告与被告签订了《肇庆宝能城商品房认购书》，并于2020年5月1日向被告支付了定金2万元，于2020年5月7日支付购房款8万元，共计支付10万元；3．离婚证，证明原告在支付购房款后遭遇离婚，家庭变故导致原告丧失购房经济条件，无力支付购房款以及房贷，原告并非恶意违约，并非恶意拖欠支付购房款。被告宝能公司辩称，原告与被告已签订《商品房预售合同》，原告提出退房的，原告应向被告支付合同解除违约金201820元及逾期付款违约金1463元，扣除被告应退回的房款10万元，原告仍应向被告支付违约金103283元。原告与被告于2020年5月7日签订《商品房预售合同》，购买被告宝能城3幢2805号房屋，房屋总价款1009100元。合同附件十一《补充协议》第6条约定：买受人逾期付款的，每天处该商品房总价款十万分之一的违约金，累计违约金金额不超过该商品房总价款的5%。合同附件十一《补充协议》第7条约定：买受人若在本合同签订后提出退房的，视为买受人违约，出卖人同意买受人退房的，买受人按该商品房总价款的20%向出卖人支付违约金，出卖人在收到买受人退房申请之日起60个工作日内，扣除违约金及相关费用后将余款（不计利息）退还买受人，该商品房由出卖人另行出售。原告向被告支付10万元购房款后，未按照承诺在2020年9月30日支付剩余购房款，被告于2020年10月10日向原告发出催款通知书，通知原告及时支付购房款，但原告一直拖欠不支付。自拖欠房款之日至2021年2月23日（收到起诉状之日）共逾期145天，产生逾期付款违约金共计1463元。按照《补充协议》第6条、第7条约定，原告单方提出退房的，应按照合同约定承担合同解除违约金201820元（该商品房总价款的20%）及逾期付款违约金1463元，扣除被告应退回的房款10万元，原告仍应向被告支付103283元，被告已就此提起反诉。综上所述，双方已签订《商品房预售合同》，原告要求解除《肇庆宝能城商品房认购书》、退回定金2万元及购房款8万元没有事实和法律依据。为维护被告的合法权益，恳请法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告宝能投资公司认为，原告没有依约支付剩余购房款，原告的行为构成违约，应承担违约责任，故向本院提出反诉请求：1．判令罗小妹向宝能公司支付逾期付款违约金1463元；2．判令罗小妹向宝能公司支付合同解除违约金201820元；3．判令罗小妹承担本诉、反诉的全部诉讼费用。事实和理由：反诉被告(以下称“罗小妹”)与反诉原告(以下称“宝能公司”)于2020年5月7日签订《商品房预售合同》，购买宝能公司宝能城3幢2805号房屋，房屋总价款1009100元。罗小妹向宝能公司支付10万元购房款后，未按照承诺在2020年9月30日支付剩余购房款，宝能公司于2020年10月10日向罗小妹发出催款通知书，通知罗小妹及时支付购房款，但罗小妹一直拖欠不支付。按照合同附件十一《补充协议》第6条、第7条约定，罗小妹单方提出退房的，应按照合同约定承担解约违约金201820元(该商品房总价款的20％)及逾期付款违约金1463元，扣除宝能公司应退回的房款10万元，罗小妹仍应向宝能公司支付103283元。综上所述，罗小妹违反合同约定单方提出退房，已构成根本违约，应按照合同约定向宝能公司支付违约金，宝能公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向法院提起反诉，恳请法院支持宝能公司的反诉请求，驳回罗小妹的本诉请求。被告宝能公司举证如下：1．《商品房买卖合同（预售）》，证明（1）原告于2020年5月7日购买被告宝能城3幢2805号房屋，房屋总价款1009100元，（2）合同附件十一《补充协议》第六条约定：买受人逾期付款的，每天按照该商品房总价款十万分之一的违约金，累计违约金金额不超过该商品房总价款的5%。自2020年9月30日应付房款之日至2021年2月23日（收到起诉状之日），原告逾期145天未支付房款，产生违约金共计1463元，（3）合同附件十一《补充协议》第七条约定：买受人若在本合同钦定后提出退房的，视为买受人违约，出卖人同意买受人退房的，视为买受人违约，出卖人同意买受人退房的，买受人按该商品房总价款的20%向出卖人支付违约金，出卖人在收到买受人退房申请之日起60个工作日内，扣除违约金及相关费用后将余款（不计利息）退还买受人，该商品房由出卖人另行出售，（4）根据合同约定，原告单方提出退房的，应按合同约定承担解除违约金201820元及逾期付款违约金1463元，扣除被告应退回的购房款10万元，原告仍应向被告支付103283元，被告已就此提起反诉；2．催款通知书、邮件交寄单、送达记录，证明被告于2020年10月10日向原告发出催款通知书，通知原告即时支付购房款，但原告一直拖欠未支付。原告罗小妹针对反诉辩称，一、我方并未与宝能公司签订《商品房买卖合同》，宝能公司所举证的《商品房买卖合同》只是草稿，是双方磋商过程中形成的记录性文件，只能视为双方的磋商意向，不能视为有效的意思表示，签订该草稿合同并不能等同于正式的《商品房买卖合同》已经成了并生效，故该草稿合同不具有法律约束力，不能依据该草稿合同约定要求合同当事人承担合同违约责任。二、我方并未与宝能公司签订《商品房买卖合同》，也就不存在与宝能公司解除《商品房买卖合同》的情形，更谈不上违约，故我方无需支付违约金。三、草稿合同补充协议第7条约定的违约金过高，因我方未与宝能公司签订正式的《商品房买卖合同》，更未办理网签和备案，根本不影响宝能公司再次销售案涉房屋，其无明显损伤，相反我方支付的购房款在宝能公司账上可产生利息收入。故即便草稿合同有效，其补充协议约定违约金为总价款的20%过分高于其损失，应依法予以调整降低。综上所述，宝能公司的反诉请求无事实和法律依据，恳请法庭依法予以驳回，支持我方的诉请。经审理查明，2020年5月1日，罗小妹（以下称原告）与宝能公司（以下称被告）签订《肇庆宝能城商品房认购书》（编号：ZQBNC00526），约定原告购买被告建设的位于肇庆市新区ZZ66区（XQ-ZZ2601）3幢2805号房，房屋建筑面积为114.69平方米，单价为8798.5元，总价款为1009100元。原告须在签署认购书之日付清定金20000元给被告，且原告必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的30%即309100元（含定金）给被告；该商品房总房价款的70%即700000元，亦须于签署《商品房买卖合同》之日起3日内向银行办理房款按揭手续。原告已交的认购定金在签订《商品房买卖合同》后转为购房款的一部分。原告在签订认购书后在2020年5月7日前付清购房款或首付款，并与被告签订正式的《商品房买卖合同》及相关补充协议等；否则，被告有权解除认购书，没收原告的认购定金。原告在签订上述认购书同日支付了定金20000元给被告。2020年5月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：草稿合同，房屋编号：441××××××××808411184901206，房屋地址：肇庆市新区×××9××××××××××××××××××），约定签订合同前，原告向被告支付的定金20000元已抵作商品房价款。原告应当于2020年5月7日前支付首期房价款309100元，余款700000元向银行申请贷款支付给被告。同时，双方亦签订《商品房买卖合同（预售）附件十一补充协议》，该补充协议第7条约定：“买受人若在本合同签订后提出退房的，视为买受人违约，出卖人同意买受人退房的，买受人按该商品房总价款的20%向出卖人支付违约金，出卖人在收到买受人退房申请之日起，60个工作日内，扣除违约金及相关费用后将余款（不计利息）退还买受人，该商品房由出卖人另行出售；出卖人若不同意买受人退房的，该商品房买卖合同应继续履行，买受人应按合同的约定付款”。草稿合同签订当日，原告又向被告支付了购房款80000元。经双方协商，被告同意原告延迟至2020年9月30日支付剩余购房款。后鉴于原告自身原因，其与被告协商退房、返还定金及购房款事宜，但双方协商未果，原告也没有按约定继续支付剩余购房款。被告于2020年10月10日向原告寄送《催款通知书》催款。现原告以被告至今未退款为由，提起本案诉讼。被告应诉后认为原告存在违约行为，反诉请求原告承担合同约定的违约金。本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”的规定，原、被告签订的《肇庆宝能城商品房认购书》是基于双方真实意思表示所签订，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。认购书的合同性质为预约合同，是独立有效的合同。签订了认购书，双方负有就合同具体内容继续磋商，并在将来的一定期限内订立正式商品房买卖合同，将预约推进到本约的义务。2020年5月7日，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（草稿合同）及附件《补充协议》，性质为本约草稿，合同也标注为草稿合同，提供给出卖人与买受人确认合同具体内容，待双方确认后，再行签订正式《商品房买卖合同》。原告与被告签订的《肇庆宝能城商品房认购书》的性质为预约合同，虽然双方后来有签订《商品房买卖合同（预售）》（草稿合同），但并没有签订正式的《商品房买卖合同》，双方签订的商品房预售草稿合同并未向住建局备案及在不动产登记部门网签，不影响被告另行出售案涉房屋及增加其他附加费用，不会扩大被告的损失。因此被告不能按照草稿合同追究原告的违约责任。同时，由于双方没有签订正式的《商品房买卖合同》，被告可以要求原告承担缔约过失责任。《中华人民共和国民法典》第五百七十八条规定“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任”，第五百八十七条规定“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金”，原告逾期支付购房款，且庭上原告明确表示无经济能力购买案涉房屋，该情形符合上述规定。因此，原告主张解除认购书并要求被告返还定金20000元，本院不予支持。就本案而言，原告不能要求被告退回定金20000元，同时原告还应当赔偿被告所遭受的信赖利益损失。结合本案，被告的信赖利益损失为2020年9月30日（被告同意原告最迟交款日）的次日起至被告提起反诉之日（2021年3月22日）止共173天，按总房价1009100元为基数，参照一年期贷款市场报价利率（LPR）3.85%计算为18670元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第五百条、第五百六十六条、第五百七十八条、第五百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：解除原告罗小妹与被告肇庆市宝能投资有限公司签订的《肇庆宝能城商品房认购书》；原告罗小妹支付的定金20000元归被告肇庆市宝能投资有限公司所有；原告罗小妹应赔偿被告肇庆市宝能投资有限公司利益损失18670元；扣减以上二、三项金额后，被告肇庆市宝能投资有限公司应于本判决发生法律效力后十日内退还原告罗小妹购房款61330元。驳回原告罗小妹的其他本诉请求；驳回被告肇庆市宝能投资有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1178.88元，由原告罗小妹负担419.5元、被告肇庆市宝能投资有限公司负担759.38元。反诉受理费2174.62元，由原告罗小妹负担378.49元、被告肇庆市宝能投资有限公司负担1796.13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 江 浩二〇二一年五月二十日书记员 梁思学