上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初178号原告：叶李军，男，1981年5月21日出生，汉族，住浙江省青田县船寮镇仁川平安路XXX号。委托诉讼代理人：李宏根，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：何天增，男，1985年8月14日出生，汉族，住上海市杨浦区通北路XXX号。被告：上海麦萨餐饮有限公司，上海市黄浦区江西中路XXX号一楼。法定代表人：何安英，职务不详。两被告共同委托诉讼代理人：何炳龙，男，1957年7月9日出生，汉族，住上海市杨浦区通北路XXX号。原告叶李军与被告何天增、上海麦萨餐饮有限公司(下称麦萨公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理，原告叶李军及其委托诉讼代理人李宏根、两被告共同委托诉讼代理人何炳龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶李军诉称，2009年12月29日，原告与中国人民解放军浙江省舟山警备区后勤部(下称舟山后勤部)签订房地产租赁协议，约定由原告承租上海市江西中路XXX号主楼第一至第三层。2010年2月27日，原告与被告何天增签订房地产租赁合同，约定原告将本市江西中路XXX号主楼第一层(下称涉案房屋)转租给被告何天增使用。后该房屋由被告麦萨公司实际使用。舟山后勤部知道原告转租涉案房屋。被告支付原告租金至2015年2月7日，从2015年3月起涉案房屋即停止营业，关闭至今。原告多次与被告联系，被告均置之不理。原告于2015年10月21日发给被告律师函，通知解除租赁合同并要求支付欠付租金。被告于同年11月7日收悉。因此，原告起诉要求：1、确认原告与被告何天增签订的房地产租赁合同于2015年11月7日解除；2、两被告腾空并搬离、返还涉案房屋;3、被告何天增支付租金52.53万元(从2015年2月8日至同年11月7日止)；4、被告何天增支付房屋使用费(自2015年11月8日至实际搬离之日止，按年租金70.04万元计算)。被告何天增、麦萨公司辩称，其并未违约，一直按时支付租金至2015年2月7日止。因被告断水断电，麦萨公司于2015年2月底停止经营。涉案房屋现空关，系舟山后勤部强制关闭，被告未办理交接手续。租赁合同解除，要求本案一并处理被告何天增支付的押金和转让费。经审理查明，2009年12月29日，原告与出租人舟山后勤部签订房地产租赁协议，约定原告承租上海市江西中路XXX号主楼第一至三层1,350平方米房屋，租期自2010年1月11日至2020年7月10日，2013年7月11日至2016年7月10日，每年租金在中标价101万元的基础上递增(上海市2010-2012年CPI平均增幅+3%)；2016年7月11日至2018年7月10日，每年租金在上一年度年度租金的基础上再递增(上海市2013-2015年CPI平均增幅+4%)；严禁擅自转租。2010年2月27日，原告与被告何天增签订房地产租赁合同，约定原告将实际使用面积500平方米的涉案房屋出租给被告何天增使用，租期自2010年2月27日至2020年2月26日，押金为两个月租金，转让费15万元，2013年5月8日至2016年5月7日每年租金为70.04万元；2016年5月8日至2018年5月7日每年租金为72.84万元；租金支付按照先付后用的原则每一季度一付，即每季度的前10天内预付下一季度的租金，如果逾期支付房租，则原告当月就可关停被告何天增承租的经营场所。后涉案房屋由被告何天增作为法定代表人设立被告麦萨公司经营使用。2014年11月13日，原告与被告何天增[乙方，代理人何天增之父何炳龙，乙方现法定代表人何安英(何炳龙姐姐)]签订商铺租赁解约协议，约定：原告与乙方原于2010年2月27日签订的商铺租赁合同，现因乙方多次无故拖欠租金以及随意变更被告麦萨公司法人代表未告知原告，违反合同规定，所以无法继续履行合同，现双方经协商同意达成以下条款：1、乙方于2014年11月13日之前按约支付租金，如未按约定时间支付，原告有权解除原有合同，收回商铺。2、关于乙方内部装修费用原告不予赔偿，但乙方有权在两天之内移走商铺内的桌椅、空调、电视、食品、酒水、餐具和冰箱，如逾期不搬离上述物品，原告有权处理以上物品。3、乙方办理解约退房手续，当日需结清所有产生的相关费用(包括水、电、煤、宽带、电话、有线电视等费用，以当日抄见数为基准)，如不予支付上述使用费，原告有权从押金中扣除上述费用并退还剩余押金。4、如乙方不履行上述条款所产生的后果都由乙方承担(包括商铺租金、水电等)。5、乙方必须在解除合同后15个工作日内到工商部门办理迁址手续或注销营业执照。6、如乙方于2014年11月13日之前按约支付租金，原告将不予收回商铺。之后每年乙方必须按规定日期按约支付租金，如乙方不能按时交付约定的租金，原告有权收回商铺。7、本合同一式三份，由双方签字，即日起生效。如果2014年11月13日晚上24：00前未付清费用，合同生效。如果按时付清，此合同作废。同日，被告何天增支付原告17.5万元。审理中，双方确认：被告何天增支付租金至2015年2月7日；原告收取被告何天增押金11.3万元，可抵扣欠租；原告收取被告何天增转让费15万元。再查明，2015年4月10日，舟山仲裁委员会作出舟仲裁字(2015)第4号裁决书，因原告叶李军拖欠租金，裁决确认叶李军与舟山后勤部签订的房地产租赁协议于2014年12月31日解除，叶李军于收到本裁决之日起一个月内付清所欠租金591,105元并从上海市江西中路XXX号主楼第一至三层共计1,350平方米房屋租赁物内搬离。审理中，原告确认其至今未将上述房屋返还舟山后勤部，亦未支付拖欠租金，解除日后的房屋使用费舟山后勤部未向其主张，原告亦未支付。另查明，2015年11月5日，原告向被告麦萨公司法定代表人何安英送达律师函：“致何天增，房屋租金你仅交至2015年2月7日，截至今日，你共拖欠租金为49.6万元，严重违约。现函告如下：自你收到本函之日起，叶李军与你签署的房地产租赁合同解除；你应自收到本函之日起3日内腾空并搬离房屋，将房屋完好归还叶李军；你应自收到本函之日起3日内向叶李军支付欠付租金49.6万元。”审理中，原告称其在涉案房屋楼上二、三层开设宾馆，并提供照片称涉案房屋门上通知“因设备检修，暂时停业。2015年3月8日”系被告张贴，从2015年3月8日起涉案房屋停止营业，关闭至今，后改称被告于2015年春节后自行关门停业，后舟山后勤部再加锁。被告否认张贴通知，称2015年2月底被舟山后勤部强制关闭，后法院加锁。浙江省丽水市中级人民法院执行裁定书[(2015)浙丽执提字第5-11号]记载“2015年12月9日，本院依法将上海市江西中路XXX号主楼1-3层房屋腾空交付申请执行人中国人民解放军浙江省舟山警备区保障部。”以上事实，由原告提供的房地产租赁协议、房地产租赁合同、商铺租赁解约协议、银行账户流水单、照片、律师函及快递单据、舟仲裁字(2015)第4号裁决书、(2015)浙丽执提字第5-11号执行裁定书及当事人庭审陈述等证据予以证明。本院认为，原告与出租人舟山后勤部签订的房地产租赁协议于2014年12月31日解除。该合同中严禁原告转租，即使原告所述舟山后勤部知道原告转租属实且舟山后勤部六个月内未提异议，原告与被告何天增间的转租合同有效，原告的转租权利基础于2014年12月31日也已丧失，因此，原告与被告何天增签订的房地产租赁合同随之于该日解除，原告要求收取此日后的租金无法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项规定，合同解除后，合同的权利义务终止。房地产租赁合同于2014年12月31日解除，被告何天增、麦萨公司继续占有使用涉案房屋无合同和法律依据。涉案房屋于2015年12月份已由舟山后勤部收回。因此，原告要求两被告腾空并搬离、返还涉案房屋的诉请，本院不予支持。关于原告主张的房屋使用费，本院不予支持，理由如下：一、原告与被告何天增签订的房地产租赁合同并未就房屋使用费问题作出约定，因此，原告要求被告何天增支付房屋使用费无合同依据。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。因此，有权收取逾期腾房占有使用费的是出租人，即舟山后勤部，并非原告。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告确认舟山后勤部在房地产租赁协议解除后未要求其支付房屋占有使用费，即原告并未因被告未搬离涉案房屋受有损失。若舟山后勤部另行向原告主张房屋使用费，则原告可另行向被告主张权利。因此，原告要求被告何天增支付房屋使用费无法律依据。原告确认收取被告何天增支付的押金11.3万元，现双方间合同解除，原告应将押金返还被告何天增。原告确认收取被告何天增支付的转让费15万元，因原告与被告何天增约定的租期为10年，现被告何天增仅承租5年即因原告原因导致合同解除，故原告应退还被告何天增转让费7.5万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、第十八条之规定，判决如下：一、确认原告叶李军与被告何天增就上海市江西中路XXX号主楼第一层房屋签订的房地产租赁合同于2014年12月31日解除；二、原告叶李军应于本判决生效之日起十日内返还被告何天增押金11.3万元及转让费7.5万元；三、原告叶李军的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,053元，由原告叶李军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  茅德成审 判 员  张 宁人民陪审员  石志仁二〇一六年十月十二日书 记 员  陈佩华附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。第十八条  房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。