新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终1585号   上诉人（原审被告）：玉苏甫·艾买提，男，1976年2月27日出生，维吾尔族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区喀什地区。   委托诉讼代理人：阿勒米热·塔衣尔，新疆努尔路克律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：李超林，男，1977年11月28日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。   委托诉讼代理人：马宗梅，乌鲁木齐市米东区信德法律服务所法律工作者。   上诉人玉苏甫·艾买提因与被上诉人李超林房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2020）新0109民初922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   玉苏甫·艾买提上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回李超林的一审全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。1．双方合同约定的期限是3年，李超林支付了2016年12月1日至2017年12月30日一年的租金，在这一年租赁期内李超林正常使用店铺。按照合同约定下一年的租金李超林应提前一个月支付，但其未支付导致双方合同终止；2．我已履行合同义务，向李超林交付了租赁店铺，其在合同期限内正常使用，所以一审法院判令我返还房租和利息没有事实和法律依据；3.2016年11月11日李超林向我支付了144,000元，这笔是借款，与本案租金无关，属于另一个法律关系，李超林应另诉。综上，请求二审法院支持我的上诉请求。   李超林辩称，不同意玉苏甫·艾买提的上诉请求，其将位于新疆华凌工贸（集团）有限公司（以下简称华凌公司）建材进出口基地商铺租赁给我使用，合同约定租赁期限3年，自2016年12月1日至2019年11月30日止。我按约向玉苏甫·艾买提支付租金，陆续支付698,000元，后经我们核算，我给其多支付144,000元，他当时说没有钱给我返还，就给我写了欠条。当我们合同履行到2017年2月23日时，商铺被华凌公司封门，原因我也不清楚，我打电话给玉苏甫·艾买提询问商铺被封的原因，却联系不上他。2017年8月29日商铺被华凌公司收回，原因是玉苏甫·艾买提没有交纳租金，因为其违约行为导致我的合同目的不能实现，其应当向我返还押金、退还多支付的租赁费及利息。玉苏甫·艾买提称因为我没有按时支付下一年度租赁费才导致合同解除是没有依据的，华凌公司是因为他没有交租赁费才将商铺收回转租给他人。综上，一审判决认定事实请求，请求驳回上诉，维持原判。   李超林向一审法院起诉请求：1．请求解除我与玉苏甫·艾买提于2016年11月11日签订的房屋租赁合同；2．请求依法判令玉苏甫·艾买提立即返还保证金50,000元；3．请求依法判令玉苏甫·艾买提返还房租422,600元；4．请求依法判令玉苏甫·艾买提立即支付占用房租利息90,739.2元（422,600元×6‰／月×36个月，从2017年5月20日至2020年5月20日）；5．请求依法判令玉苏甫·艾买提支付违约金27,860元。   一审法院认定事实：2016年10月1日起，玉苏甫·艾买提从华凌公司建材进出口基地处租赁了位于新疆华凌工贸（集团）商铺。2016年11月11日，李超林与玉苏甫·艾买提签订一份房屋租赁合同，玉苏甫·艾买提将从华凌公司租赁的该商铺转租给李超林。合同约定：租赁期限为3年，2016年12月1日至2017年11月30日的租金每平方800元计算，房租总额为504,000元；2017年12月1日至2018年11月30日，每平方1,100元计算，总额为693,000元；2018年12月1日至2019年11月30日，每平方1,150元计算，总额为724,500元。商铺押金50,000元，12个月的租金504,000元一次性支付，甲方（玉苏甫·艾买提）2016年10月30日前向乙方（李超林）交接商铺。双方签合同之前，李超林为租赁该商铺，提前于2015年10月15日、11月26日、12月30日、12月15日通过农业银行转账方式分别向玉苏甫·艾买提转账200,000元、200,000元、100,000元、98,000元、100,000元，共计698,000元租赁费。双方签订合同当天经结算，其中504,000元计算到第一年的租金，50,000元是押金。对多支付的租金144,000元，玉苏甫·艾买提向李超林出具欠条，欠条内容为：“我欠李超林144,000元，此钱2017年4月20日还给李超林”。合同签订后李超林在使用涉案商铺时，于2017年2月23日因玉苏甫·艾买提未交纳租赁费，华凌公司将该商铺封闭一天。2017年8月29日，华凌公司通过批准将涉案商铺收回，并于2017年10月10日租给案外人石常红。   一审法院认为，结合本案李超林、玉苏甫·艾买提向法庭提供的证据和庭审调查核实的情况来分析，李超林与玉苏甫·艾买提于2016年11月11日签订的房屋租房合同是双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律规定，系合法有效协议，双方当事人均应遵守合同约定。合同签订后玉苏甫·艾买提将租赁地交付给李超林使用，李超林提前向玉苏甫·艾买提支付第一年的租金504,000元，押金50,000元。虽然双方签订的租赁合同中租赁期限为3年，即2016年12月1日至2019年11月30日，但因玉苏甫·艾买提未按约定交付租金，导致华凌公司将涉案房屋已于2017年8月29日收回，双方签订的房屋租赁合同已终止，李超林的合同目的未能实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。按照上述法律规定，李超林要求解除与玉苏甫·艾买提签订的房屋租赁合同的诉讼请求成立，但本案中双方签订的租赁合同期限已届满，不存在再次解除合同的情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因玉苏甫·艾买提的违约行为合同目的未能全面实现，玉苏甫·艾买提应向李超林返还押金50,000元。对李超林要求玉苏甫·艾买提返还租金422,600元的诉讼请求，因李超林租赁的涉案房屋于2017年8月29日被收回，2017年2月23日被查封一天，其余时间李超林经常使用该商铺。李超林向玉苏甫·艾买提支付的租金从2016年12月1日至2017年11月30日，504,000元，每天租金为1,380.82元，李超林实际使用8个月27天，即267天。玉苏甫·艾买提应向李超林退还，李超林未能使用98天的租赁费，即135,320.36元（98天×1,380.82元）一审法院予以支持。对李超林要求玉苏甫·艾买提支付占用房租利息90,739.2元的诉讼请求。玉苏甫·艾买提的行为已构成违约，故玉苏甫·艾买提应向李超林支付占用资金利息。占用利息玉苏甫·艾买提应向李超林退还租赁费135,320.36元的基础，按照月息6‰计算，从涉案房屋被收回时间2017年8月29日起计算至李超林主张的2020年5月20日，即32个月21天，26,278.94元（133,939.54元×6‰／月×32个月21天）一审法院予以支持。对李超林主张玉苏甫·艾买提退还多支付的租赁费144,000元的诉讼请求。在本案中李超林提前向玉苏甫·艾买提支付租金，双方在签订房屋租赁合同当天经结算，玉苏甫·艾买提对向李超林多支付的租赁费144,000元出具欠条，并约定2017年4月20日，按照约定玉苏甫·艾买提应向李超林退还租赁费144,000元，并承担利息损失，利息损失应从2017年4月20日起计算至李超林主张的2020年5月20日，即31,968元（144,000元×6‰／月×37个月）一审法院予以支持。对李超林主张玉苏甫·艾买提支付违约金27,860元的诉讼请求。法院已支持玉苏甫·艾买提赔偿占用资金利息的诉讼请求，李超林不能再重复主张违约金，一审法院不予支持。对玉苏甫·艾买提所陈述，向李超林出具的欠条不是租赁费，应另行起诉的辩解没有事实依据，一审法院不予采纳。一审法院判决：一、玉苏甫·艾买提向李超林返还租赁商铺押金50,000元；二、玉苏甫·艾买提向李超林返还房屋租赁费135,320.36元；三、玉苏甫·艾买提向李超林返还多支付的房屋租赁费144,000元；四、玉苏甫·艾买提向李超林支付对135,320.36元的利息26,278.94元（133,939.54元×6‰／月×32个月21天）；五、玉苏甫·艾买提向李超林支付对多支付144,000元的利息31,968元（144,000元×6‰／月×37个月）；六、驳回李超林要求玉苏甫·艾买提支付违约金27,860元的诉讼请求。   本院二审期间，当事人均未提交新证据。   本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁合同关系中，出租人最主要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，玉苏甫·艾买提将其从华凌公司承租的涉案商铺转租给李超林使用，双方于2016年11月11日签订房屋租赁合同，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。玉苏甫·艾买提向李超林交付了商铺，李超林也向玉苏甫·艾买提交纳了租金，并对已付租金进行了对账，对李超林多支付的租金，也由玉苏甫·艾买提出具了欠条。因玉苏甫·艾买提未按约向商铺所有人华凌公司交纳租金，导致华凌公司于2017年8月29日收回了涉案商铺，李超林无法继续使用涉案商铺，双方合同已无法继续履行。由于双方租赁合同期限已届满，已无判决解除的必要。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，一审法院依据双方所签订的租赁合同以及履行情况，认定玉苏甫·艾买提应向李超林返还押金及租赁费，并承担相应的利息，计算数额正确，本院予以维持。玉苏甫·艾买提上诉称是因为李超林未按照合同约定支付下一年度的租赁费导致双方合同终止，因双方租赁合同约定的履行期限自2016年12月1日至2019年11月30日，李超林已向玉苏甫·艾买提全额支付了2017年度的租赁费，并已超付，且华凌公司收回商铺时间是在2017年8月29日，尚未到支付下一年度租赁费的时间，故玉苏甫·艾买提该上诉理由与本案已查明的事实相悖，对其该上诉理由，无相应的事实和法律依据，本院不予采纳。玉苏甫·艾买提上诉称2016年11月11日李超林向其支付的144,000元系借款，与本案租赁费无关，不应在本案中处理，李超林应另诉。根据已查明的事实，该144,000元并非双方之间的借款，系因李超林向玉苏甫·艾买提多支付的租赁费，双方在结算后由玉苏甫·艾买提向李超林出具的欠条，是基于双方租赁关系所产生的债务，故在本案中一并处理并无不当。玉苏甫·艾买提的该上诉理由，本院亦不予采纳。   综上所述，玉苏甫·艾买提的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费7,113.51元（玉苏甫·艾买提已预交），由玉苏甫·艾买提负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   谭建艳   审  判  员   黄淑梅   审  判  员   王 菲   二 〇 二 一 年 五 月 五 日   书  记  员   刘 晓