河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2021）豫10民终952号上诉人（原审原告）：许昌翰远地产有限公司，住所地许昌市魏都区五一路与天宝路交汇处北侧万象城1号楼。法定代表人：杜文杰，任公司总经理。委托诉讼代理人：徐占五，男，系公司员工。被上诉人（原审被告）：申启星，女，汉族，1993年2月23日生，住许昌市魏都区。上诉人许昌翰远地产有限公司（以下简称翰远公司）因与被上诉人申启星商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省许昌市魏都区人民法院（2020）豫1002民初6169号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人翰远公司的委托代理人徐占五，被上诉人申启星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人翰远公司上诉请求：1、依法撤销河南省许昌市魏都区人民法院(2020)豫1002民初6169号民事判决;发回重审或依法改判。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院认定事实不清。(一)一审判决中认定“上诉人与申启星协商一致同意申启星首付以分期的形式缴纳,应视为对首付款支付方式的变更”,与事实不符。1、上诉人并未与被上诉人申启星签订任何形式的首付支付方式变更的协议,双方在《许昌市商品房买卖合同(预售)》(下称“合同”)及补充协议中明确约定了首付款应当如何支付,不存在对首付款支付方式的变更协商情形,应当按照合同约定执行。首先,被上诉人提供的证据中未提出双方协商变更首付款支付方式,通过被上诉人提交的《借款合同》(复印件)中约定可以看出,出借方与并非上诉人,因此即使存在被上诉人的分期还款是针对出借人而非上诉人。因此,上诉人与被上诉人之间自始至终都未改变合同中首付款的支付方式,一审法院歪曲了对首付分期的理解。其次,上诉人及隆基泰和集团有限公司与高碑店市丰达商贸有限公司并无关联关系,均为独立的企业主体。被上诉人依据河北居然隆基投资有限公司与高碑店市丰达商贸有限公司之间的合作关系,及河北居然隆基投资有限公司的股东联想到上诉人与被上诉人之间的关系,认为上诉人为借款协议的操作方,仅是被上诉人的主观猜想。事实上,高碑店市丰达商贸有限公司为独立企业主体,其借贷行为与上诉人无关。2、一审判决中认定“2020年7月24日,被告申启星作为借款人,案外人郑蓝莹作为保证人与出借人高碑店市丰达商贸有限公司签订《借款合同》。”,该认定部分已经说明该《借款合同》中主体并无上诉人。首先,《借款合同》的中的主体并无上诉人,《借款合同》签订与否与上诉人无关,被上诉人应当按照合同履行付款义务。其次,《借款合同》为被告申启星与案外人签订,一审法院未向案外人核实,仅凭被告的陈述即认定合同的签订情况,显然未能查明事实。第三,被上诉人提供的《借款合同》复印件中并无第三方的签字及盖章,显然《借款合同》未能生效。第四,被上诉人在签订《借款合同》时已经清楚合同主体并非上诉人而是高碑店市丰达商贸有限公司,说明其认可了与高碑店市丰达商贸有限公司借贷关系,相反,如不认可为何要签订《借款合同》。一审法院将上诉人与高碑店市丰达商贸有限公司混为一谈,不仅毫无事实依据,同时突破了合同的相对性,于法无据。(二)退一步讲,假使确实存在生效的《借款合同》,也是被上诉人向案外人的分期还款,但分期还款的前提是被上诉人已经借款并向上诉人支付剩余的首付款,一审庭审中上诉人已强调“并未收到申启星需支付的剩余首付款”,申启星应当向上诉人支付剩余款项,但其并未支付,而一审法院却直接认定上诉人为出借主体,显然一审法院对此事实认定错误。(三)因被上诉人未能按照约定向上诉人完成支付剩余的首付款的义务,上诉人有权拒绝与被上诉人办理合同的网签及备案,并主张违约金及解除合同。另外,被上诉人在庭审明确告知,害怕《借款合同》属于骗贷,所以,没有配合提供征信,说明被上诉人已经明确告知上诉人不再履行合同,已符合法定合同解除的要件,上诉人同样有权解除合同,但一审法院对此并未审理,导致后续合同无法履行。(四)被上诉人作为大型房地产公司经验丰富的财务,主要对接银行业务,相比普通人其更清楚购房政策,尤其是房地产市场上较为常见的分期还款政策,不存在上诉人对其欺骗或诱导。至于被上诉人是否到银行面签与其是否全部支付首付款无关。二、一审法院以被上诉人提供聊天记录及《借款合同》复印件认定“应视为对首付款支付方式的变更”属于适用法律错误。1、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条:“房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式。”及《商品房销售管理办法》第十六条:“商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。”的规定《商品房买卖合同》应当订立书面合同,上诉人与被上诉人之间并未变更的合同条款,如双方变更合同条款,应签订书面协议,否则不能视为变更合同内容。2、根据《民法典》第四百七十条:“合同的内容由当事人约定,一般包括下列条款:(一)当事人的姓名或者名称和住所:(二)标的:(三)数量;(四)质量;(五)价款或者报酬;(六)履行期限、地点和方式;(七)违约责任;(八)解决争议的方法。”及《民法典》第四百七十二条:“要约是希望与他人订立合同的意思表示,该意思表示应当符合下列条件:(一)内容具体确定;”的规定,要约与承诺的内容应当包含一般合同条款且内容具体确定,而一审法院仅凭《借款合同》复印件及聊天记录中提到《借款合同》,而认定视为变更合同,不仅未分清借款主体是谁,且对于履行金额、履行期限及方式等均未明确,显然不符合合同构成要件。3、根据双方签订的《许昌市商品房买卖合同(预售)》的补充协议中第一.6条:“出卖人的职员或雇员、部门或销售代理机构等对买受人做出的承诺,必须加盖出卖人的公章方为有效,未经出卖人书面授权,前述人员、部门和代理机构等均无权对买受人撞自做出任何允诺,亦无权擅自向买受人收取欠款。”的约定,上述工作人员并未经公司授权,无权代表上诉人做出任何承诺,因此被上诉人提供的与上诉人的工作人员(包括已离职人员)聊天记录仅仅是员工个人行为,对上诉人无任何效力。三、程序违法。1、根据《民事诉讼法》第六十四条:“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。”的规定,被上诉人应当举证证明其已按照约定支付购房款的证据。2、一审法院在认定《借款合同》有效并履行完毕的过程中,仅凭被上诉人提交未盖章的《借款合同》复印件,而认定《借款合同》有效,且出借人为上诉人,显然证据不足。一审法院对于存在争议的《借款合同》应当与其主体双方核实其真实性、合法性及关联性,否则,该证据不应具有证明力。3、被上诉人提供的证人证言,因证人未出庭,无法核实真实性、合法性及关联性,因此不具有证明效力。综上,按照合同约定及上诉人提交的证据足以证明,被上诉人应当支付剩余房款并承担违约责任,一审法院应当支持上诉人的诉讼请求。但一审法院并未查明相应事实,而认定双方对合同中约定的首付款支付方式进行变更,在被上诉人不同意贷款也不支付首付款,更不会支付全款的情况下,后期合同如何履行?一审判决为上诉人及被上诉人的后期如何履行造成障碍,致使双方可能会发起多起诉讼,无端增加了双方的诉讼成本及浪费了司法资源。因此,上诉人特上诉至贵院,上诉人认为一审法院对河南省许昌市魏都区人民法院(2020)豫1002民初6169号民事判决事实认定不清、适用法律不正确及程序违法,应当依法改判或发回重审,请求贵院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人申启星答辩称，一、虽然涉案《借款合同》中并无被答辩人的签章，但是采用分期缴纳的方式支付首付款是被答辩人提出的，《借款合同》也是被答辩人协助办理的，应当视为对首付款支付方式的变更，一审法院认定事实正确。1、采用分期缴纳的方式支付首付款是被答辩人主动提出的，在置业顾问的引导下，由答辩人与被答辩人的关联公司高碑店市丰达商贸有限公司股签订《借款合同》，答辩人认为该付款方式并无对己不利便同意采用此种方式支付首付款。根据《中华人民共和国民法典》第五百四十三条的规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，双方就首付款采用分期缴纳的方式支付形成了一致的意思表示，应当视为对该项合同内容的变更，并且采用分期付款的方式支付首付款在涉案小区并非个例，通过原告在业主群中询问，多数业主回复自己在买房由被答辩人主动提出采用此种方式支付首付款，并答辩人并未对这一事实作出合理解释，因此，原审法院对该事实认定正确，被答辩人以此为理由要求答辩人支付违约金缺乏事实依据。2、根据工商信息查询，《借款合同》的甲方高碑店市丰达商贸有限公司股属于高碑店市嘉泽金属建材有限公司100%控股的子公司，高碑店市嘉泽金属建材有限公司的股东为魏海鸥（占股比例60%），和刘建梅（占股比例40%）。而法人魏海鸥与河北居然隆基投资有限公司、高碑店市万美房地产开发有限公司均有合作。而河北居然隆基投资有限公司股东为北京居然之家投资控股集团有限公司股份为60%；另一位股东隆基泰和集团有限公司。股份为40%，法人为魏少军。高碑店市万美房地产开发有限公司股东为北京隆基泰和管理咨询有限公司。法人为魏少军。占股份93.75%，许昌翰远地产有限公司股东为隆基泰和置业有限公司。其母公司为隆基泰和集团有限公司占股份99%，法人为魏少军。由此可以证明，高碑店市丰达商贸有限公司于许昌翰远置业有限公司为关联公司。二、双方签订的《许昌市商品房买卖合同（预售）》的补充协议为格式条款，被答辩人未对重要条款尽到提示、说明义务，且该协议的第一项第6条严重损害了答辩人的合法权益，应当依据《民法典》第四百九十七的规定认定为无效。三、根据《合同》第二十九条约定，本合同一式5份，自双方签字或盖章时生效，但截至今日，答辩人仍未收到被答辩人签章过的《合同》原件及复印件。并且答辩人之所以不能顺利支付首付款是因为被答辩人未在约定的期限内办理涉案房屋备案信息，种种行为可以证实，是被答辩人违约在先。最后，许昌翰远地产有限公司通过第三方与我签订借款合同。实际是以合法的形式掩盖非法目的的行为，特申请法院商品房买卖合同及附属协议为无效行为。综上所述，一审法院作出的（2020）豫1002民初6169号《民事判决书》认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人的上诉理由不能成立。上诉人（原审原告）翰远公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、判令被告向原告支付违约金149639.8元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告认购原告开发的铂悦山花园小区19号楼东起1单元101号房屋。2020年7月8日，被告作为委托人与网势传媒广告（北京）有限公司签订《协议书》，就其认购的上述房屋向网势传媒广告（北京）有限公司交纳25000元，参加25000元抵40000元的优惠服务，网势传媒广告（北京）有限公司向被告出具收据一份。同日，原告与被告签订《许昌市商品房买卖合同（预售）》，合同显示：根据《城市商品房预售管理办法》第十条规定，请在签订合同后30日内到许昌市房产交易租赁管理处交易科办理商品房合同登记备案手续；房屋总价款748199元，于2020年7月8日前支付首付款150199元，余款598000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。原告与被告签订的《补充协议》第七条显示：买受人应当于买卖合同签订当日向贷款机构提供申请贷款的资料等；如贷款机构要求买受人补充提交贷款申请材料，买受人应当自贷款机构提出要求或出卖人书面通知之日起7日内向贷款机构补充材料等；如非出卖人原因导致买受人提出的贷款申请未通过，买受人应采取另行筹资等方式付清剩余房款；如非出卖人原因导致买受人应付的剩余房款于买卖合同网签备案后满30日仍未能到账的，出卖人可以单方解除合同及本协议。第八条显示：买受人如逾期支付购房款的，除本协议另有约定外，自应付款次日起至实际付清之日止，买受人应按逾期付款额的万分之一／日的标准向出卖人支付违约金；逾期超过60日的，出卖人有权解除买卖合同及本协议；出卖人解除买卖合同及本协议的，买受人应向出卖人支付商品房总价款20％的违约金，出卖人有权在买受人已付购房款中扣除相应费用、违约金及损失后将剩余购房款退还给买受人；出卖人选择继续履行合同的，买受人应按逾期付款额的万分之四／日的标准向出卖人支付违约金直至付清全部款项。2020年7月8日，原告向被告出具19199元的房款收据一份，并与被告约定就被告未交纳的剩余131000元首付款可采取分期付款的方式。同日，被告向银行提供贷款资料申请购房贷款（面签）。2020年7月24日，被告作为借款人、案外人郑莹莹作为保证人与出借人高碑店市丰达商贸有限公司签订《借款合同》，合同显示：借款金额为131000元，借款利息为无息，借款期限为自本合同签订之日起至2021年12月30日止；被告应于2020年12月20日前归还第一期借款19000元，应于2021年6月20日前归还借款38000元，于2021年12月20日前归还借款74000元。该《借款合同》系在案涉楼盘售楼部签订，出借人未向被告交付该合同。2020年9月14日，原告向被告邮寄通知函，要求被告于2020年9月17日前到许昌铂悦山花园营销中心提交符合银行规定的按揭资料。被告于2020年9月14日签收该通知函。案涉商品房买卖合同至今未办理网签备案手续。一审法院认为，原告翰远公司与被告申启星签订的《许昌市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》均合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务，但因原告翰远公司与被告申启星协商一致同意被告申启星首付以分期的形式交纳，应视为对首付款支付方式的变更，因双方未对变更首付款支付方式后的具体支付时间进行约定，故原告翰远公司主张被告申启星未按照合同支付首付款构成违约无事实依据，对原告翰远公司的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回原告许昌翰远地产有限公司的诉讼请求。案件受理费3293元，减半收取1647元，由原告许昌翰远地产有限公司负担。二审期间双方当事人均无新证据出示。本院经审理查明事实与原审查明事实相一致。本院认为，本案中，上诉人翰远公司与被上诉人申启星双方协商一致同意被上诉人申启星首付款以分期的方式交纳，该约定应视为双方当事人对首付款支付方式的变更，后双方当事人未对变更首付款支付方式后的具体支付时间进行约定，故原审未支持上诉人翰远公司的诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人许昌翰远地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3293元，由许昌翰远地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨天兰审判员  连红举审判员  尤 薇二〇二一年五月十七日本书记员  付艳娜执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口