上海市浦东新区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0115民初58720号 原告：上海江楠木业有限公司，住所地上海市浦东新区。 法定代表人：胡炳龙，总经理。 委托诉讼代理人：陶明，上海市尚伟律师事务所律师。 被告：上海鑫盾建材市场经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。 法定代表人：赵竹群，执行董事。 委托诉讼代理人：卜海军，中豪律师集团(上海)事务所律师。 委托诉讼代理人：刘琳，中豪律师集团(上海)事务所律师。 原告上海江楠木业有限公司(以下简称江楠公司)与被告上海鑫盾建材市场经营管理有限公司(以下简称鑫盾公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案后，依法适用简易程序，于同年9月23日公开开庭进行了审理。原告江楠公司的委托诉讼代理人陶明，被告鑫盾公司的委托诉讼代理人卜海军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告江楠公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告就位于上海市浦东新区沪南公路XXX号房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》；2.判令被告从系争房屋迁出并向原告返还系争房屋；3.判令被告支付自2014年12月11日起至实际迁出日止的房屋租金及使用费，支付标准为每年人民币(以下币种相同)270万元；4、判令案件诉讼费由被告承担。审理中，原告将诉请3调整为：判令被告支付自2015年1月1日起至实际迁出日止的房屋租金及使用费，支付标准为每年270万元。事实和理由：2012年5月20日，原、被告签订了《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》，约定原告将系争房屋出租给被告使用，租期为2010年8月1日至2013年7月31日，起始租金为每年250万元，租金每半年支付一次。在合同履行过程中，被告长期拖欠租金，截至2016年7月31日，尚欠原告租金683万元。原告于起诉前已书面通知被告解除双方间的租赁关系，但被告至今未予回应。 被告鑫盾公司辩称，第一，原告未按约向被告开具租金发票，原告构成违约；第二，双方解除合同的条件未成就，双方约定的租期实际为15年，且被告也未收到解除合同的书面通知；第三，双方曾就租金予以变更，口头约定第四年租金为190万元，第五年后每年为150万元；第四，原告交付系争房屋后，被告曾投入800多万元进行装修、搭建，如解除合同，原告应予以相应赔偿。故请求驳回原告的全部诉请。 本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对经庭审质证的《上海市房屋租赁合同》、《军队房地产租赁合同》、律师函、相关收据及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：系争房屋系案外人中国人民解放据南京军区第一房地产管理分局出租给原告使用，经案外人同某，2009年8月6日，原告作为出租方(甲方)与上海都市家饰市场经营管理有限公司(被告变更前名称，以下简称都市公司)作为承租方(乙方)签订租赁合同约定，原告将系争房屋出租给都市公司使用，租期为2010年2月21日至2012年12月31日，租金为每月223,563元。同日，双方签订《房屋租赁补充协议》，其中第三条约定，房屋经交付使用后，乙方承担开设市场的配套工程，配套工程包括安装二台人行电梯、一台货运电梯、公用通道吊顶、室内地坪铺设地砖……上列配套工程费用由乙方承担；第九条约定鉴于甲方与部队方租赁合同为三年一签，双方的合同仍依据甲方与部队的合同为三年一签，但双方的合作意向为十五年。2010年7月20日，原告与都市公司补充约定，将租期变更为2010年8月1日至2013年7月31日，租金变更为每年250万元。 都市公司名称变更为被告后，原告与被告双方重签租赁合同。2012年5月20日，原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》约定，原告将系争房屋出租给被告作为建材市场使用。合同第3-1条约定，租期为2010年2月21日至2012年12月31日；第4-1条约定，租金为每月223,563元；第4-2条约定，租金自第四年起进行调整，具体为前三年租金不变，自第四年起每三年递增8%；第4-3条约定，租金每半年支付一次，提前一个月先付后用。合同第9-2条约定，甲、乙双方同某，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同……：(六)乙方逾期不支付租金累计超过三个月的……同日，原、被告双方就租赁合同签订《补充协议》约定，原合同约定第一期租赁期限为2010年2月21日起至2012年12月31日止，现变更为2010年8月1日起至2013年7月31日止；原合同约定月租金为223,563元，合计年租金为2,682,756元，现变更为年租金250万元；租赁期以本协议日期为准参照合同第3-1条顺延，租金以本协议为准参照合同第4-1条顺延调整，合作期限参照补充协议第九条顺延。 系争房屋交付被告后，被告经原告同某对系争房屋进行开设市场的配套设施建设，相关费用由被告自行支出。被告使用系争房屋后，共计支付原告1,197万元。2016年7月20日，原告委托律师发函给被告，告知因被告长期拖欠租金，故原告决定于2016年8月1日起解除双方之间租赁关系。 审理中，对于被告支付的1,197万元，双方均确认其中的1,127万元系租金。对于剩余的70万元，原告认为根据其向被告开具的付款凭单，该70万元系用于系争房屋的开道费，依约应由被告承担；被告则认为系租赁押金。对于租金的计算方式，原告认为在合同租赁期内，即自2010年8月1日起至2013年7月31日止，被告应按每年250万元的标准支付租金；租期届满后，双方未签订书面续租协议，被告应按每年270万元的标准支付租金。对此，被告认为双方曾口头约定2013年8月1日至2014年7月31日的租金为190万元，2014年8月1日至2015年7月31日的租金为150万元。 本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自义务。首先，对于本案的租赁期限。合同租赁期限于2013年7月31日届满后，被告继续使用租赁物，原告未提出异议，双方亦未签订书面续租协议，原租赁合同继续有效，但租赁期限应为不定期。被告认为双方约定合作意向为15年，故租期应认定为15年的相关辩解，于法无据，本院不予采纳。其次，关于被告支付的租金数额。被告共计支付1,197万元，其中1,127万元为使用系争房屋的租金，对此，双方均无异议，本院予以确认。对于剩余的70万元，根据原告开具的相关付款凭单，为系争房屋配套工程中相关开设道路的费用，故本院认定被告共支付的租金数额为1,127万元。被告辩称其中的70万元为租赁押金，但双方合同并未约定押金，被告亦未提供相关证据证明，故被告的上述意见，本院不予采纳。第三，对于租金的支付标准。根据双方书面补充协议，合同期内租金标准为每年250万元，期满后第四年起每三年的支付标准，即2013年8月1日至2016年7月31日应为每年270万元。据此标准，被告于2014年12月31日之前实际尚未足额支付租金，原告自愿自2015年1月1日起主张，本院予以准许。被告辩称双方曾口头约定相应减少第四年、第五年租金，但未提供证据证明，也不符合租赁常理，原告亦不予认可，故该辩解本院不予采纳。第四，被告以原告未按约提供租金发票作为延付予租金的抗辩理由，并无合同和法律依据，该辩解本院不采纳。此外，被告辩称原告应赔偿相关的装修费用，鉴于双方系不定期租赁关系，双方合同也明确约定相关费用由被告自行承担，被告的该辩解缺乏法律依据，本院不予采纳。 本案中，双方合同约定的租期已满，原、被告之间系不定期租赁关系，由于被告长期拖欠租金，原告曾发函要求解除合同，现原告请求解除双方之间的租赁合同及补充协议，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告理应迁出系争房屋并将房屋返还原告。原告请求被告按每年270万元的标准支付自2015年1月1日起至实际迁出日止的租金及使用费，具有合同和法律依据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告上海江楠木业有限公司与被告上海鑫盾建材市场经营管理有限公司就位于上海市浦东新区沪南公路XXX号房屋签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》； 二、被告上海鑫盾建材市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日迁出上海市浦东新区沪南公路XXX号房屋，并将该房屋返还给原告上海江楠木业有限公司; 三、被告上海鑫盾建材市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海江楠木业有限公司自2015年1月1日起至实际迁出之日止的租金及使用费(支付标准为每年270万元)。 负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费59,610元，减半收取计29,805元，由被告上海鑫盾建材市场经营管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员  陶郑忠 二〇一六年十月二十五日 书记员  李黎黎 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。