上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0108民初3124号原告：杨浩庆，男，1954年7月3日出生，汉族，住上海市静安区。被告：杨浩良，男，1947年2月27日出生，汉族，住上海市静安区。第三人：蔡俊，男，1969年11月23日出生，汉族，住上海市静安区中山北路XXX号XXX室。原告杨浩庆诉被告杨浩良及第三人蔡俊所有权确认纠纷一案，由原上海市闸北区人民法院于2016年3月10日受理后，原上海市闸北区人民法院因“撤二建一”被撤销，2016年3月30日起由上海市静安区人民法院继续审理。本院依法适用简易程序，后因案情需要，转为普通程序，依法组成合议庭，于2016年8月18日公开开庭进行了审理。原、被告及第三人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨浩庆向本院提出诉讼请求：1、确认杨浩庆与杨浩良于2004年2月6日就上海市静安区普善路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海市房地产买卖合同》无效，要求将上址房屋产权恢复登记至杨浩庆名下；2、诉讼费用由杨浩庆与杨浩良各半承担。事实和理由：杨浩庆与杨浩良系兄弟。1999年6月，杨浩庆向案外人上海隧峰房地产开发公司(以下简称隧峰公司)购买系争房屋，并登记为系争房屋产权人；2003年年底，杨浩庆因儿子出国留学所需以系争房屋作为抵押向杨浩良借款美金30000元，并应对方要求于2004年2月9日将系争房屋产权以买卖形式过户至杨浩良名下，双方并约定待杨浩庆经济条件好转后可以原价赎回系争房屋；2013年3月26日，杨浩良诉至原上海市闸北区人民法院，以其通过真实买卖成为系争房屋产权人为由，请求判令杨浩庆迁出系争房屋，后原上海市闸北区人民法院经审理判决对于杨浩良的诉请不予支持，杨浩良对判决结果不服，向上海市第二中级人民法院提出再审，后被裁定驳回再审申请；前案判决生效后，杨浩良即将系争房屋赠与蔡俊，并办理了产权变更登记手续；2014年4月4日，蔡俊诉至原上海市闸北区人民法院，请求判令杨浩庆迁出系争房屋，后又撤回起诉；2014年9月28日，杨浩庆诉至原上海市闸北区人民法院，请求依法确认杨浩良与蔡俊就系争房屋签署的赠与合同无效，并要求确认系争房屋产权归杨浩庆所有，后，该案经二审生效判决确认杨浩良与蔡俊就系争房屋所签的赠与合同无效；杨浩庆与杨浩良虽曾就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，但双方之间并无买卖房屋的真实意思表示，实为抵押借款，现杨浩庆欲向杨浩良归还借款，但杨浩良拒绝将系争房屋产权恢复登记至杨浩庆名下，故致讼。被告杨浩良辩称，不同意杨浩庆的诉讼请求；杨浩庆与杨浩良就系争房屋所签《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，双方之间并不存在抵押借款关系；系争房屋产权过户至杨浩良名下后，杨浩良已向物业公司办理交房的相关手续，维修基金也已结算完毕；杨浩庆之前曾起诉要求确认自己为系争房屋产权人，但法院未予支持。第三人蔡俊述称，同意杨浩良的答辩意见。本院经审理认定事实如下：杨浩庆、杨浩良系亲兄弟关系，蔡俊系两人外甥。1999年6月，杨浩庆自隧峰公司处购得系争房屋，2000年10月19日，杨浩庆登记为系争房屋产权人。2004年2月6日，杨浩庆(出卖人，甲方)与杨浩良(买受人，乙方)签署《上海市房地产买卖合同》，约定：杨浩良向杨浩庆购买系争房屋，房地产转让价款为人民币250000元，双方并注明款项已结清，除此之外，双方对于合同中的其他条款均未作约定。同月9日，系争房屋产权变更登记至杨浩良名下，但双方未办理燃气、有线电视户名等变更手续。2013年3月26日，杨浩良诉至原上海市闸北区人民法院，以其自杨浩庆处购买系争房屋，但杨浩庆一直在内居住，现杨浩良要求收回系争房屋为由，要求杨浩庆搬离系争房屋。该案案号为(2013)闸民三(民)初字第787号(以下简称787号案件)。该案审理中，杨浩庆分别向法庭提供父亲杨少银、兄弟杨某某、杨浩德出具的《证明书》，三份《证明书》内容一致，大致为：杨浩庆在2003年年底因儿子出国留学期间资金不足向杨浩良借款，杨浩良则提出要借款必须将系争房屋产权过户至其名下以作抵押，故当时双方达成约定，产权过户后，杨浩庆全家仍居住在系争房屋内，杨浩良承诺待杨浩庆经济好转后可原价赎回系争房屋。对于上述三份《证明书》，杨浩良认可其中签名均为出具人本人所签，但不认可其上内容，其与杨浩庆从未达成过同意杨浩庆原价赎回系争房屋的口头协议。为此，杨浩庆在该案中申请证人杨某某出庭作证，证人杨某某称自己与双方均系亲兄弟关系，当初杨浩庆之子出国留学急需用钱，故杨浩庆欲出售系争房屋，但父母不同意杨浩庆卖房，故杨浩庆向家里人借钱，经家里协商后决定由杨浩良代表父母向杨浩庆购买系争房屋，当时说好杨浩庆暂时住在系争房屋内，等杨浩庆以后有钱了再把房子按原价赎回，也未约定杨浩庆居住在系争房屋内的期限，双方之间就买卖的协商过程证人不在场，但事后杨浩良在家里聊天时曾汇报过这一情况，至于杨浩良借给杨浩庆多少钱证人记不清了，基本上家里人都知道这一情况，且是在父母的同意下才让二人买卖的，之前从未听说过双方为了房子的事情发生纠纷，直至2012年年底才听说双方要打官司。对于杨某某的证人证言，杨浩庆表示认可，杨浩良则表示证人所陈述的情况基本都是听说，其并未参与杨浩庆及杨浩良之间具体的交易过程，自己从未承诺杨浩庆让其原价赎回系争房屋，故不认可证人关于该部分的证言。同时，杨浩庆在该案中还向法庭提供了一份由上海申房房地产估价有限公司(以下简称申房公司)出具的《房地产估价报告》，该报告中载明2013年4月8日，申房公司受杨浩庆单方委托，以2003年12月30日为估价时点，对系争房屋的市场价值进行评估，评估后系争房屋的市场价为人民币393100元，单价为人民币6540元/平方米。对此杨浩良表示，对杨浩庆单方委托形成的评估报告不认可，但也不愿意重新申请评估，合同中双方约定的成交价是双方协商一致的结果，即便当时杨浩庆对价格有异议也应在两年内提出。杨浩庆则表示认可评估价格，当时双方约定的合同价远低于市场价。2013年11月11日，原上海市闸北区人民法院判决：杨浩良要求杨浩庆搬离系争房屋的诉讼请求，不予支持。该判决于2013年11月29日生效。案件生效后，杨浩良曾向上海市第二中级人民法院申请再审，2014年6月20日，上海市第二中级人民法院裁定驳回杨浩良的再审申请。2014年9月28日，杨浩庆诉至原上海市闸北区人民法院，以其与杨浩良之间并非真实房屋买卖，杨浩庆将系争房屋产权过户至杨浩良名下仅为抵押借款，但蔡俊与杨浩良恶意串通，通过公证赠与方式将系争房屋过户登记至蔡俊名下为由，要求撤销杨浩良与蔡俊之间有关系争房屋的赠与行为，并确认系争房屋产权为杨浩庆所有。该案案号为(2014)闸民三(民)初字第2388号(以下简称2388号案件)。2015年9月28日，原上海市闸北区人民法院判决：一、确认杨浩良与蔡俊就系争房屋签署的赠与合同无效；二、蔡俊应于本判决生效之日起十日内协助杨浩庆办理有关系争房屋产权变更登记手续，将产权人恢复登记为杨浩庆(相关费用由杨浩庆承担)。该案判决后，杨浩良、蔡俊提起上诉，2016年2月2日，上海市第二中级人民法院作出二审判决：一、维持(2014)闸民三(民)初字第2388号民事判决主文第一项；二、撤销(2014)闸民三(民)初字第2388号民事判决主文第二项；三、对杨浩庆其余诉讼请求不予支持。2015年11月4日，杨浩良将户籍迁入系争房屋。目前系争房屋产权仍登记在蔡俊名下。另查明，上海市大田路XXX弄XXX号房屋(以下简称大田路房屋)原由案外人即杨浩庆、杨浩良的舅舅王约翰承租。2008年4月21日，杨浩庆向王约翰购买大田路房屋使用权并登记为大田路房屋承租人。王约翰承租期间，大田路房屋由案外人毛惠君实际居住使用，相关租赁事宜由杨浩良代办。杨浩庆成为大田路房屋承租人后毛惠君仍居住在内，每月租金人民币800元。关于系争房屋的居住情况，杨浩庆表示，杨浩庆一家三口自1999年购房后即在系争房屋内实际居住，2004年至2005年左右曾搬出，2008年又搬回居住至今。杨浩良则表示，2004年2月至3月左右杨浩庆搬出系争房屋后，杨浩良曾将系争房屋对外出租约3至4年，2007年起杨浩良入住系争房屋至2008年搬出，同时，杨浩庆自2008年起搬回系争房屋居住。自杨浩良取得系争房屋产权后，杨浩庆每月需给付杨浩良人民币1800元。对此，杨浩庆表示，每月人民币1800元是其参照银行利率补偿给杨浩良的借款利息，在其搬离系争房屋期间，该房由杨浩良占有使用，故每月人民币1800元的借款利息与杨浩良应付的房屋使用费相互抵扣，其无需再向杨浩良支付利息；自杨浩庆购买大田路房屋后，毛惠君所付每月人民币800元租金仍由杨浩良收取，故扣除该金额，杨浩庆每月仅需支付杨浩良人民币1000元利息。杨浩良则表示自系争房屋产权变更至其名下后，杨浩庆仍在内实际居住，故双方约定由杨浩庆参照市场价按每月人民币1800元的标准向杨浩良支付租金；关于具体租期，双方未予明确，仅约定杨浩庆他处有房后即搬离；在杨浩良使用系争房屋期间，杨浩庆确实未再支付每月人民币1800元的租金；自2008年起，杨浩庆按每月人民币1000元的标准向杨浩良支付租金，但同时起，毛惠君也未再向杨浩良支付每月人民币800元的租金。关于签订《上海市房地产买卖合同》的背景，杨浩庆表示，2003年时杨浩庆儿子出国需要资金，故其以系争房屋作为抵押向杨浩良借款美金30000元，为避免杨浩庆在借款期间无力还款将系争房屋出售他人，故杨浩庆应杨浩良要求将系争房屋产权过户至杨浩良名下，签订买卖合同系为办理过户手续所需；买卖合同中约定的交易价人民币250000元实际就是美金30000元的借款。杨浩良则表示，2003年杨浩庆为儿子出国所需向杨浩良借款，但杨浩良不同意，杨浩庆便主动提出将系争房屋售予杨浩良，房价款为人民币250000元，考虑到亲情且杨浩庆将房屋另售他人可能不成，故杨浩良同意购房，当时杨浩良没有人民币的现金，恰巧有30000元美金，故直接支付给了杨浩庆；房地产买卖合同中约定的交易价格人民币250000元即为系争房屋当时的市场价甚至较市场价有所偏高。审理中，杨浩良向本院提供2014年1月至3月的物业费收据，证明上述期间的物业费由杨浩良负责缴纳。对此，杨浩庆表示真实性无异议，同时，杨浩庆向本院提供2014年4月至2015年12月的物业费收据，证明杨浩良仅支付了2014年1月至3月的物业费，之后系争房屋的物业费均由杨浩庆支付。对此，杨浩良表示真实性无异议，因杨浩庆在系争房屋内实际居住，且物业公司就在楼上，故杨浩庆付费较为方便，实际杨浩庆仅是代杨浩良支付了物业费，且物业费的金额已在杨浩庆应付的租金中扣除。杨浩庆另表示，考虑到本案实际情况，且借款时间较长，现包括借款及利息，其同意共计支付杨浩良人民币550000元，并自愿承担恢复产权登记所产生的所有税费。杨浩良另表示，关于2004年2月左右系争房屋的市场价，其虽不认可杨浩庆在787号案件中提供的房地产估价报告的评估结论，但其在本案中仍不愿重新申请评估。以上事实，由上海市房地产权证、《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产登记申请书、(2013)闸民三(民)初字第787号民事判决书、(2014)沪二中民二(民)申字第82号民事裁定书、(2014)闸民三(民)初字第2388号民事判决书、(2015)沪二中民二(民)终字第2904号民事判决书、物业费收据、户口薄及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，民事法律行为应当具备下列条件：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律或者社会公共利益。本案的争议焦点为：杨浩庆与杨浩良就系争房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》是否为双方的真实意思表示。第一，双方签约的背景系因杨浩庆儿子出国急需资金，在此情况下，若杨浩庆确有意将系争房屋出售，则应以交易价格作为其选择买受人的首要条件，以实现其民事行为的利益最大化，而根据杨浩庆在787号案件中提供的房地产估价报告的评估结论，双方在买卖合同中约定的交易价远低于当时的市场价，杨浩庆以此标准选择杨浩良作为交易对象显与常理不符，且在签约时合同价人民币250000元恰与美金30000元价值相当，故杨浩庆称参照借款金额拟定合同价的说法更具合理性。杨浩良虽对评估结论不予认可，但申房公司具备相应的房地产评估资质，经本院释明，杨浩良在本案中仍坚持不申请重新评估，故本院对于估价报告的评估结论予以采信。第二，双方在合同中除约定交易价格外，对于其他条款均未作约定，且合同中注明双方款项已结清，签约后，杨浩良虽已变更登记为产权人，但双方未就燃气、有线电视户名等办理更名手续，且杨浩良在时隔多年直至双方诉讼后才将户籍迁入系争房屋，双方的上述行为显然有违一般房屋买卖的交易惯例。第三，系争房屋产权变更登记至杨浩良名下后，杨浩庆仍在内实际居住至今，期间虽曾搬离，但后经杨浩良认可又搬回，期间物业费亦长期由杨浩庆负责缴纳，杨浩良虽表示杨浩庆所付每月人民币1800元系租金性质，但该金额显低于市场租金标准，且自2008年起，杨浩庆又将付费标准降低为人民币1000元/月，对此，杨浩良亦未明确向杨浩庆提出异议，故杨浩庆所述该对价实为借款利息与事实更为相符。第四，结合杨浩庆在787号案件中提供的父亲杨少银、兄弟杨某某、杨浩德分别出具的《证明书》以及杨某某的证人证言，杨浩庆称以系争房屋作为抵押向杨浩良借款，并应对方要求办理产权过户作为还款担保的说法具有较高盖然性。综上，本院认为杨浩庆与杨浩良之间并不存在买卖房屋的真实意思表示，双方所签订的《上海市房地产买卖合同》依法应归于无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。目前系争房屋虽仍登记在蔡俊名下，但2388号案件二审生效判决已确认杨浩良与蔡俊就系争房屋签署的赠与合同无效，故杨浩庆现要求将系争房屋产权恢复登记至其名下，并无不妥，本院予以确认。关于杨浩庆与杨浩良之间的债权债务纠纷，杨浩庆现表示愿意返还杨浩良借款本金及利息合计人民币550000元，并无不妥，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告杨浩庆与被告杨浩良于2004年2月6日就上海市静安区普善路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告杨浩良、第三人蔡俊应于本判决生效之日起十日内协助原告杨浩庆办理上址房屋产权变更登记手续，将产权人恢复登记为原告杨浩庆(相关税费由原告杨浩庆承担)；三、原告杨浩庆应于本判决生效之日起十日内支付被告杨浩良人民币550000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币5050元、保全费人民币5000元(原告杨浩庆已预缴)，由原告杨浩庆与被告杨浩良各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  缪为军审 判 员  严毅超人民陪审员  周建萍二〇一六年十月二十八日书 记 员  龚 胤附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。