文书内容重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝05民终2334号上诉人（原审被告）：郑天才，男，1970年1月16日出生，汉族，住重庆市大渡口区。被上诉人（原审原告）：重庆诺富特物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区中山一路申新大厦十三楼，统一社会信用代码91500103202873969E。法定代表人：甘霖，执行董事。委托诉讼代理人：王珏，男，该公司员工。委托诉讼代理人：俞春梅，女，该公司员工。上诉人郑天才因与被上诉人重庆诺富特物业管理有限公司（以下简称诺富特物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2020)渝0103民初28493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人郑天才，被上诉人诺富特物业公司的委托诉讼代理人王珏、俞春梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郑天才上诉请求：撤销原判并依法改判。主要事实和理由：上诉人与被上诉人之间关于物管费价格存在重大争议，被上诉人未经业主大会听证，所订仓库价格与写字楼的价格一致，都是16.5元/月·平方米，该价格明显过高。上述价格未在重庆市住房和城市建设委员会备案登记，未经物价局批准；同时，空置期应减半收取物管费。合同复印件与合同原件不符，我只签过2019年的合同，没有签过2016年7月28日的前期物业服务合同。故一审判决错误，请求二审依法予以纠正。诺富特物业公司辩称，一审中，我公司已举示了备案证明，我公司收取物管费是合理合法的，一审判决正确，请求二审维持原判。诺富特物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付物业管理服务费10725元(2018月5月1日至2020年7月31日，共计27个月)，违约金4413.3元，合计15138.3元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理认定事实如下，郑天才系重庆市渝中区X号负2-库房1（房屋建筑面积28.83平方米）的权利人。2010年7月1日，重庆申基实业（集团）有限公司（甲方）与诺富特物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，委托诺富特物业公司X号等提供物业管理服务；合同期限自2010年7月1日起至业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。物业服务费标准为（按建筑面积计算）：写字楼16.5元/月·平方米、商业：18元/月·平方米；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，据实合理向业主分摊计收；物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主应在每月前20日内履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。2011年1月21日，涉案前期物业服务合同于渝中区房屋管理局进行备案。上述合同签订后，诺富特物业公司为涉案物业提供物业管理服务至今。2020年，郑天才（甲方）与诺富特物业公司（乙方）签订《补充协议》，约定房号C区负一楼102号房、车库负二楼1-7号库房的物业服务费用自2020年1月1日起，按下列标准收取（按建筑面积计算）：……三、库房：6元/月/平方米。郑天才未交纳2018年5月1日至2020年7月31日共计27个月的物业费用。诺富特物业公司对郑天才进行过书面催收。另查明，2018年诺富特物业公司向一审法院起诉郑天才，请求郑天才支付2016年8月1日至2018年4月止关于重庆市渝中区X号负2-库房1的物业管理服务费9989.7元及违约金29.11元，一审法院于2018年12月10日作出（2018）渝0103民初15570号民事判决书，判决：一、郑天才于判决生效后十日内给付诺富特物业公司从2016年8月1日至2018年4月30日期间欠付的物业服务费9989.7元；二、驳回诺富特物业公司的其他诉讼请求。一审法院认为，《物业管理条例》第七条规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。根据上述规定，业主交纳物业服务费是业主应当履行的义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建筑单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原告诺富特物业公司依照《前期物业服务合同》提供了物业服务，被告作为业主应当按合同交纳物业费。故被告相应的抗辩理由不能成立。关于物业服务费，因原告与被告之间签订《补充协议》且原告认可相应时间段物业服务费标准的调整，故2018年5月至2019年12月核算为9513.9元，2020年1月至7月核算为1210.86元，共计10724.76元。郑天才认为的其库房无法出租的损失及名声问题，其未举示明确的证据证明，且与本案无关，其可另案解决。但通过庭审中双方的陈述及本案证据材料，结合本案实际情况，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第七条、第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告郑天才于本判决生效后十日内给付原告重庆诺富特物业管理有限公司从2018年5月1日至2020年7月31日期间欠付的物业服务费10724.76元；二、驳回原告重庆诺富特物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。本案受理费减半收取89元，由被告郑天才负担。二审中，上诉人郑天才围绕其上诉请求，举示了：1、签署时间为2019年4月25日的前期物业服务合同一份（原件），拟证明被上诉人在一审中提交的物业服务合同不是上诉人本人签的。2、商业门面的产权证一份及物管费的收款单据（均系复印件），拟证明被上诉人对空置物业都是按照半价收取物管费，本案物业也应按照半价收取。3、2016年7月28日的前期物业服务合同一份（原件），该合同与被上诉人在一审中提交的物业服务合同不一致，拟证明之前的合同不是上诉人签的，是虚假的。经质证，被上诉人认为2016年签订的物业服务合同是针对库房的，而上诉人提交的上述第1份证据是针对商业门面的，我方未更改过任何合同；第2份证据与本案无关；第3份证据中的合同与被上诉人一审中提交的合同是不同的合同，因为上诉人一共有七个库房。上诉人提交的上述证据不能达到其证明目的，本院均不予采信。本院对一审判决认定的事实亦予以确认。本院认为，被上诉人诺富特物业公司与重庆申基实业（集团）有限公司签订的《前期物业服务合同》效力已经生效判决进行了认定，该合同对于包括郑天才在内的业主具有法律约束力。郑天才称该合同未经重庆市渝中区住房和城市建设委员会登记备案，未经物价局批准，但合同是否备案以及是否经物价局批准属于行政管理范畴，并不影响案涉前期物业服务合同的效力。上诉人郑天才虽然在二审中提交了与被上诉人诺富特物业公司在一审中提交的落款时间不同的物业服务合同，但因郑天才在涉案物业处有7处仓库的产权，而双方当事人提交的前期物业服务合同中均未具体明确载明系几号库房，现无法将合同与库房一一对应，故本院对上诉人郑天才关于被上诉人诺富特物业公司存在更改合同落款时间的上诉理由，不予采信。同时，在郑天才未提交充分证据证明双方当事人已对案涉库房2018年5月至2019年12月期间的物管费明确约定变更的情况下，一审根据重庆申基实业（集团）有限公司与诺富特物业公司签订的《前期物业服务合同》，按照16.5元/月·平方米的标准支持案涉库房的物管费，并无不当。郑天才关于案涉库房空置期应按照半价收取物业服务费的上诉理由，缺乏充分的事实和法律依据，本院不予采信。综上，郑天才的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费178元，由上诉人郑天才负担。本判决为终审判决。审判长  夏兴芸审判员  倪洪杰审判员  芦明玉二〇二一年五月八日书记员  陈 丽