江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1993号上诉人（原审原告）：苏祥龙，男，1990年8月20日出生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。上诉人（原审原告）：王换换，女，1988年1月17日出生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。二上诉人共同委托诉讼代理人：孙黎明，江苏永安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州瑞远房地产开发有限公司，住所地江苏省徐州市铜山区大彭镇大刘村310国道西30米。法定代表人：申小功，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈曦，上海方本（连云港）律师事务所律师。原审被告：南翔恒泰（宿州）物流产业股份有限公司，住所地安徽省宿州市循环经济示范园内。法定代表人：程宏，该公司经理。上诉人苏祥龙、王换换与被上诉人徐州瑞远房地产开发有限公司（以下简称瑞远公司）、原审被告南翔恒泰（宿州）物流产业股份有限公司（以下简称南翔公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2020）苏0312民初7344号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。苏祥龙、王换换上诉请求：1、依法撤销原审判决第一项，改判被上诉人支付违约金至实际具备上房条件之日止。2、本案一、二审诉讼费用应由被上诉人徐州瑞远房地产开发有限公司负担。事实与理由：一、涉案房屋至今污水管网和煤气管网没有接通。一审法院认定被上诉人具备交付条件属于认定事实错误。1、一审法院认定涉案房屋具备交付条件没有合同和法律依据。首先，根据《商品房买卖合同》第九条：商品房交付必须满足1)、该商品房己取得“建设工程竣工验收备案证明文件”；庭审中，被上诉人没有提供满足合同第九条第1)项约定的“建设工程竣工验收备案证明文件”，仅仅出具了涉案房屋“竣工验收备案表”，取得“建设工程竣工验收备案表”仅仅是建设工程竣工验收备案证明文件内的证明文件之一，按照法律法规规定：居住类房屋竣工验收备案证明文件不仅需要提交“建设工程竣工验收备案表”，还需要提交如：工程竣工验收报告、室内环境转型验收合格报告、公安消防专项验收合格文件、建筑防雷专项验收合格文件等其他文件，不能认为取得“建设工程竣工验收备案表”就代表被上诉人取得了建设工程竣工验收备案证明文件，这明显属于大大降低被上诉人合同约定的条件和应当履行的合同义务，有失公平正义。其次，根据《商品房买卖合同》第十条：商品房相关设施设备交付条件，1)、排水：交付时排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。4)、燃气：交付时完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。一审法院对涉案房屋的污水管网和煤气管网至今没有接通的事实予以了认定，被上诉人对该部分事实当庭也予以确认，这充分证明涉案房屋没有满足合同约定的上房条件已经构成违约，因为涉案房屋不能满足上诉人正常的生活。现有证据充分证明被上诉人至今仍然没有满足《商品房买卖合同》约定的房屋交付条件，一审法院认定被上诉人已经具备上房条件没有合同依据。2、一审法院依据合同附件(十一)补充协议第5.1条，认定涉案房屋具备房屋交付条件没有合同和法律依据。《商品房买卖合同》第28条：补充协议，约定：对本合同中未约定或者约定不明的内容，双方可以根据具体情况签订书面的补充协议，补充协议中含有不合理的减轻或者免除本合同中约定的应当由出卖人承担的责任，或者不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。首先，补充协议主要针对的内容是“本合同中未约定或者约定不明的内容”，而关于涉案房屋交付的条件已经在本合同第九条和第十条进行了具体、明确和详实的约定，说明《补充协议》附件(十一)第5.1条约定已经严重超出了补充协议的约定范围。其次，根据该28条的约定，《补充协议》附件(十一)第5.1条约定已经明显的“含有不合理的减轻或者免除本合同中约定的应当由出卖人承担的责任内容”，故仍以本合同《商品房买卖合同》第九条和第十条为准。可见，一审法院依据《补充协议》附件(十一)第5.1条认定涉案房屋具备上房条件没有合同和法律依据。3、一审法院依据两份《情况说明》，认定涉案房屋没有接通污水管网和燃气管网的原因为“市政干线施工原因”，并非被上诉人所能控制为由免除被上诉人的违约责任没有事实和法律依据。一审庭审中，上诉人提供了徐州第一房产电视采访视频，涉案房屋逾期上房后，徐州电视台第一房产栏目记者电话采访铜山区水务局工作人员关于污水管网接入的问题，该工作人员给的答复是“山水文园当初建小区的时候，没有请我们做排水许可，还有排水方案的审查，如果审查的时候我们这边肯定会提出来小区内部管网完善，还有外部有没有排出接入点，我们肯定要提出这个问题”，可见涉案小区污水管网没有接入主管网，关键的原因是被上诉人在建设施工时没有提出相关排水许可申请和排水方案审查所致。同样，燃气管网也是一样，被上诉人在施工之前没有提出接入申请，没有做到施工“三同时”，燃气公司不可能主动铺设管道让其接入，我们申请调取被上诉人关于涉案小区污水和燃气申请接入的时间就可证明是否为被上诉人的原因引起。因被上诉人在施工初期没有及时向相关单位提出开通污水和煤气管网接入申请，造成目前涉案小区基本设施不能满足业主的生活需要，完全属于被上诉人的原因造成的，目前又以污水和煤气公司施工借口推脱被上诉人的合同义务和责任，没有任何事实和法律依据，也不符合逻辑。4、根据我国现行法律法规的规定，目前交付房屋条件仍然没有成就。依据《建筑法》第61条、《建设工程质量管理条例》第49条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条和《消防法》等法律、法规，不仅规定了建设工程质量专项验收，也规定了综合验收，一个工程只有当土建、消防、电梯、燃气、人防、规划、环保等部分通过验收合格，并经建设行政主管部门审核颁发《竣工验收证书》以后才算是合格工程，才具备交付条件，这是商品房买卖中房屋交付的基本条件。如果双方约定的交付条件低于综合验收标准，则以综合验收为交付条件标准；如果双方约定的交付条件高于综合验收标准，则以双方的约定为交付条件标准。结合本案，被上诉人仅仅提供《建设工程竣工验收备案表》的情况下一审法院就认定符合全部的竣工验收备案证明文件，就满足交付房屋的条件，没有法律依据。二、因环保停工并非不可抗力，且签订购房合同不久大气污染治理已经存在，工期延误完全是被上诉人原因导致，所谓的环保停工要求扣除没有事实和法律依据。首先，徐州市因大气污染防治工作于2018年6月8日专门给被上诉人下达过停工通知。作为有资质的开发商，完全可以预见环保因素对工程进度的影响，也完全能预测到自己即将要违约的事实，在后续的施工过程完全可以采取有效措施加以避免，至于没有如期交付，完全是被上诉人施工组织不科学不合理所致，被上诉人理应依法承担相应的违约责任。其次，被上诉人提供了政府部门停工通知中，仅证据3-1主要针对被上诉人施工工地，并且停工时间仅8天，但后续停工证明(证据3-2、3、4、5、6)仅仅属于徐州市政府文件，施工措施主要是渣土运输等，与被上诉人的工程无关联性，被上诉人仅提供了8天的停工通知，主张扣除26天没有事实和法律依据。另外，依照合同和法律规定，即使存在环保要求停工的因素，被上诉人应该以书面的形式将停工的原因、依据、停工的天数通知到上诉人。按照法律规定，开发商具有书面告知的义务。被上诉人没有告知，就不能依据该原因主张免除其违约责任。综上，一审法院认定事实错误，涉案房屋至今污水管网和煤气管网没有接通，仍不具备上房条件，请求二审法院判令被上诉人将违约金支付至具备上房条件之日止。瑞远公司答辩称：原审判决认定事实清楚，证据确实充分，判决结果并无不当。逾期交房日期的认定充分照顾了上诉人的权利，基础设施至今未能正常使用非因被上诉人原因，被上诉人有权依据买卖合同补充协议的约定免责，且被上诉人也已经采取了替代措施。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。南翔公司未到庭，亦未提交书面答辩状。苏祥龙、王换换向一审法院起诉请求：1、判令瑞远公司支付逾期上房违约金（以713230元为基数，按日万分之二，自2019年11月1日起计算至具备上房条件之日止）；2、判令瑞远公司支付擅自更换前期物业违约金7132.3元（按照购房款的1%计算）；3、判令瑞远公司整改与规划图纸不符的小区配套设施；4、判令南翔公司为瑞远公司承担连带责任；5、本案诉讼费用由瑞远公司、南翔公司承担。一审法院认定事实：2017年12月1日，苏祥龙、王换换（买受人）与瑞远公司（出卖人）与签订编号为TS36301的《商品房买卖合同》一份，约定苏祥龙、王换换购买瑞远公司开发的位于徐州铜山区商品房，建筑面积110.95平方米，单价为每平方米6428.39元，总价款713230元。签订合同前买受人已向出卖人支付定金223230元抵作房款，剩余房款490000元向商业银行申请贷款支付。第九条“商品房交付条件”部分约定商品房交付时，应取得建设工程竣工验收备案证明文件以及房屋测绘报告，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条约定了相关设施设备的交付条件，其中约定交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。燃气交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。第十一条“交付时间和手续”部分约定出卖人应当在2019年10月31日前向买受人交付该商品房，商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条“逾期交付责任”部分约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别按以下方式处理，不作累加：逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.04%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第十四条“规划变更”部分约定出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。第二十一条“前期物业管理”部分双方未约定前期物业服务企业。第二十五条“送达”部分约定双方保证在合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据合同发出的文件均应采取书面形式，以邮寄挂号信方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起十五日内书面通知对方，变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。苏祥龙在合同首页备注的地址为安徽省宿州市萧县刘套镇常楼行政村605号，手机号码尾号为15552；王换换在合同首页备注的地址为江苏省徐州市铜山区大彭镇土楼村2队235号，手机号码尾号为07234。双方还就面积差异处理、设计变更、保修责任、建筑物区分所有权等内容进行了详尽约定。该合同附件（十一）补充协议第5.1条“交付条件”部分约定该房屋依法取得《建设工程竣工验收备案表》即视为已办妥有关政府部门竣工验收备案手续，满足了交付条件。第5.2条“交付期限”部分约定因遵守法律法规和政府法令、遇突发性公共事件（包括但不限于公共卫生事件及其他徐州市启动一级卫生防疫措施的流行性疾病，政府部门进行与山水文园项目关联的市政干线工程）导致该房屋无法按时交付的，不构成甲方逾期交房。除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖方可据实予以延期交付该房屋。建（构）筑物施工过程中遇特殊情况（包括但不限于地面、地下文物保护、特殊地质构造、市政管线迁移及其他按现有施工水平无法正常解决的施工难题）而需要延长工期，且出卖人能够提供有效证明并在合理期限内告诉买受人的，不构成出卖方逾期交房，甲方可据实予以延期交付房屋。第6.1条约定在不影响小区绿化、采光及使用功能或考虑多数买受人利益的前提下，甲方保留对小区部分规划修改权及对修改的解释权，由于政府规划原因致使小区平面布局变化的，不构成出卖方违约。上述合同签订后，苏祥龙、王换换按照合同履行了付款义务。瑞远公司于2018年1月12日向苏祥龙、王换换开具金额为713230元的发票，服务名称为“房地产预收款”，备注为“徐州市铜山区大彭镇青年路山水文园D2-2-401室。2020年5月28日，该工程取得《竣工验收备案证明书》，载明建设单位为瑞远公司，开工日期2017年6月8日，完工日期2019年9月30日。庭审中，瑞远公司还提交了整个小区的房屋测绘报告以及涉案房屋的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。2020年5月30日，瑞远公司向业主作出山水文园入伙通知书，载明山水文园住宅小区已经相关部门验收合格，业主可于2020年5月29日至2020年6月15日（上午8:30-下午17:30）到恒泰山水文园售楼处办理入伙手续，并就入伙流程、需要携带的材料予以列明。瑞远公司主张于2020年5月28日向苏祥龙、王换换邮寄了入伙通知书，但无法提供具体向苏祥龙、王换换邮寄入伙通知书的邮寄回执单，后于2020年9月29日通过EMS再次向苏祥龙、王换换邮寄了入伙通知书，主张10月1日由王换换本人签收。苏祥龙、王换换主张未收到瑞远公司的入伙通知书，是听其他业主说可以上房了才知道有上房这件事。2020年6月24日，苏祥龙在诉状中签字，7月2日向一审法院递交起诉材料。一审法院另查明，2018年6月7日，徐州市铜山区大彭镇人民政府（以下简称大彭镇政府）下发了关于江苏恒泰建筑有限公司停工的通知，载明根据《徐州市2018年大气污染防治攻坚行动方案》（徐委发〔2018〕17号、《铜山区2018年大气污染防治攻坚行动实施方案》（铜发〔2018〕32号）、《铜山区上海合作组织2018年峰会空气质量保障方案》及《关于转发加强挥发性有机物管控的紧急通知》文件要求，为严格控制挥发性有机物污染，要求恒泰建筑公司在6月8日-6月15日（共8天）期间停工，必须经铜山区人民政府和大彭镇人民政府同意方可恢复生产。2018年10月31日，徐州市大气污染防治攻坚行动指挥部办公室下发关于采取有效措施应对大气污染过程的通知，载明11月1-3日期间，徐州市将出现一次较重污染过程，根据省大气办《关于采取有效措施应对大气污染过程的通知》，要求各地、各有关部门按照《徐州市2018年大气污染防治攻坚期间污染天气应急管控方案》橙色预警级别落实减排措施。铜山区在建工程工作交流群发布了消息，要求全区所有在建工程1-3号一律停工，4号是否复工等待通知，各项目部施工如有特殊情况，上报我局备案，如被发现未停工项目，一切按照上限处罚。2018年11月14日，徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室下发关于采取有效措施应对大气污染过程的通知，载明11月15-18日期间，各地、各部门按照《徐州市2018年大气污染防治攻坚期间污染天气应急管控方案》橙色预警级别落实减排措施，各地环保部门要进一步加大钢铁、建材、焦化、化工、冶金铸造等重点行业执法检查力度，各地于每日17时前报送应对措施落实情况。铜山区在建工程交流群发布了15-18号橙色预警，要求15日8时起各类施工工地一律停工，加大道路洒扫降尘频次的消息。2019年1月23日，徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室下发关于采取有效措施应对大气污染过程的通知，载明24日，我市短时将达到中度-重度污染水平，25-26日，我市将经历一次重污染过程。根据省大气办要求，自1月23日晚8时起，我市启动重污染天气橙色管控预警响应，除涉及安全问题、应急抢险及经市政府批准的工程外，建筑、市政、道路、绿化、水利等各类施工工地一律停止土石方作业。停止露天拆除、爆破、采（碎）石、破碎、混凝土搅拌作业。2019年2月22日，徐州市大气污染防治联席会议办公室下发关于调整重污染天气管控等级的通知，载明2月23-25日，大气污染将进一步加重并持续，空气质量可达中度-重度污染，达到《江苏省重污染天气应急预案》程度预警启动条件。根据省大气办的要求，自2月22日18时起，徐州市提升管控等级，实施重污染天气橙色预警响应，除涉及安全问题、应急抢险及经市政府批准的工程外，建筑、市政、道路、绿化、水利等各类施工工地一律停止土石方作业。停止露天拆除、爆破、采（碎）石、破碎、混凝土搅拌作业。2019年9月24日，铜山区环境空气质量提升工作领导小组办公室下发关于做好近期重污染天气应对工作的紧急通知，载明根据市大气办《关于做好近期重污染天气应对工作的紧急通知》，预计9月25日-29日京津冀及周边地区将出现重污染天气过程，部分地区可持续到10月2日。为确保国庆期间空气质量优良，按照国家统一部署和生态环境部要求，铜山区自9月25日零时起启动重污染天气橙色应急管控，请各地、各相关部门严格落实相关应急管控措施。其中要求除民生保障项目以外，其他露天拆除、施工工地作业暂停。铜山区在建工程工作群发布消息，要求为保障国庆期间安全形势稳定，各项目危险性较大的分部分项工程一律暂停施工，建筑起重设备的安装、顶升、拆卸一律不准作业。2020年2月17日，瑞远公司向大彭镇政府提交复工申请，申请2月17日复工，在复工后该公司将严格遵守疫情防范措施，确保在此期间对每一位员工严防严查，做好有效的防范措施。2020年2月19日，验收人邹学宝、郝允灿在复工申请上备注:已验收，符合复工条件。2020年2月21日，大彭镇政府在该复工申请上盖章。2020年5月20日，徐州市铜山区市场监管局依据作出（徐铜）市监案字〔2020〕00016号行政处罚决定书，认定瑞远公司没有与万科物业发展有限公司或其他有关万科物业签订山水文园小区前期物业服务合同、没有取得大寨河北岸其项目红线外区域的规划依据和现实景观依据，虚构“万科物业服务社区”等虚假信息，擅自使用“万科物业”、“160米水岸绿廊”等虚假信息和无事实依据的内容，通过网络媒体、公众号、售楼处场所等渠道对山水文园项目进行的宣传，为虚假宣传，欺骗误导消费者。瑞远公司的虚假宣传行为违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条第一款的规定，决定对瑞远公司罚款20万元。根据山水文园小区原规划设计图，11号楼与12号楼之间并无泵房，但小区建成后现两楼之间增建了泵房。目前污水管网没有接入小区，天燃气也未接通。2020年9月14日，铜山港华燃气有限公司出具“关于山水文园通气的情况说明”，内容为：山水文园为新建小区，小区内燃气配套设施已全部完成，铜山区大彭镇随循环经济产业园项目敷设市政中压管网已经建设完毕，全部管线均已保压待通气。因上游连通气源为徐州市泉山区内徐州港华市政中压管网，经多次协调在各项手续本月办理完毕的前提下，由徐州港华进行施工，预计2020年底竣工通气。2020年9月16日，徐州市铜山区水务局出具“关于大彭镇区污水情况的说明”，内容为：大彭镇现状污水处理厂日处理污水300方/天，已经满负荷运行不具备新接入污水的能力。恒泰山水文园小区污水可接入大彭镇夹河中学红绿灯东处排水预留井处（310国道南侧），但因循环经济产业园市政配套污水处理厂尚未开工建设，暂不具备接入条件，待污水厂建成后可接入。一审法院又查明，瑞远公司成立于2008年9月4日，系法人独资的有限责任公司，股东为南翔公司。一审法院认为，一、关于苏祥龙、王换换诉请瑞远公司支付逾期上房违约金及违约金的计算方式是否有事实与法律依据的问题。首先，根据涉案商品房买卖合同第十一条的规定，瑞远公司应于2019年10月31日前向苏祥龙、王换换交付该商品房，而瑞远公司取得竣工验收备案证明的时间为2020年5月28日，逾期上房超过90日，苏祥龙、王换换有权按照合同第十二条的约定要求瑞远公司自2019年11月1日起支付违约金。因约定的每日按照房屋价款万分之二的比例支付违约金并未约定具体起算期限，结合逾期90日交房相较90内交房，其违约行为更加严重，按照合同法关于格式合同解释的相关规定，应按照不利于格式合同提供方的原则解释，故日万分之二违约标准的计算期限应从逾期交房的次日起算。其次，瑞远公司抗辩逾期时间应扣除因大气污染治理要求停工的26天以及因新冠××停工的29天，合计55天。对此，一审法院认为，省、市人民政府对大气污染的管控措施，以及管控措施的实施时间、期限、程度等，系根据大气污染程度而制定，这是瑞远公司不能预见、不能避免、不能克服的政府行政行为。涉案商品房买卖合同的签订时间为2017年12月1日，故瑞远公司要求扣除2018年6月8日至6月15日、2018年11月1日至11月3日、2018年11月15日至11月18日、2019年9月25日至9月29日、2019年1月24日至1月26日、2019年2月23日至2月25日共26天的时间，一审法院予以支持。新冠疫情发生时间晚于合同约定的交房时间，瑞远公司违约在先，其要求扣除因新冠××导致停工的时间没有依据。第三，根据徐州市铜山区水务局、铜山港华燃气有限公司出具的情况说明，山水文园小区污水管网与天燃气没有接通的原因属于市政干线施工原因，并非瑞远公司所能控制，按照合同附件的约定，属于双方约定的免责事由，瑞远公司因此不承担逾期交房的违约责任。第四，瑞远公司主张于5月28日通过中通快递向苏祥龙、王换换邮寄入伙通知书，但并未提交邮寄回执单，苏祥龙、王换换也表示未收到入伙通知书，故不能认定瑞远公司已向苏祥龙、王换换提供的地址邮寄了入伙通知书。一审法院从2020年4月起陆续受理了各业主起诉瑞远公司房屋买卖合同纠纷系列案件，苏祥龙、王换换陈述听其他业主说可以上房才知道上房这件事，但苏祥龙、王换换诉状的书写日期为6月24日，7月2日向一审法院提交起诉材料，诉状中明确载明瑞远公司于2020年5月通知苏祥龙、王换换上房。一审法院于2020年7月23日集中审理了涉及瑞远公司房屋买卖合同部分案件，为均衡保护全体业主共同权益，基于公平，故一审法院酌定将2020年7月23日视为瑞远公司向苏祥龙、王换换通知上房的时间。综上，瑞远公司应向苏祥龙、王换换支付2019年11月1日至2020年7月23日期间的逾期上房违约金，合计34235.04元[713230元×0.0002×（266天-26天）]。二、关于苏祥龙、王换换诉请瑞远公司支付擅自更换前期物业违约金的问题。铜山区市场监督管理局已经针对瑞远公司的虚假宣传行为作出处罚，铜山区住房和建设局亦对现场与规划总平面图不符的问题进行了处罚。一审法院认为，瑞远公司宣称的万科物业等承诺未能实现，因瑞远公司上述宣传的内容，有助于提供高小区居住环境，瑞远公司亦可以利用此在房屋销售时获取相应利益，现瑞远公司的行为被认定为虚假宣传，应对相关业主作出赔偿。结合小区现状及市场行情，酌定瑞远公司按照总房款的1%赔偿苏祥龙、王换换的损失7132.3元。三、苏祥龙、王换换请求瑞远公司整改与规划图纸不符的小区配套设施，因属于行政机关主管范围，一审法院不予理涉。四、关于南翔公司的责任承担问题。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。瑞远公司是法人独资的有限责任公司，而南翔公司则是瑞远公司的唯一股东，南翔公司并未提交证据证明瑞远公司的财产独立于南翔公司的财产，按照上述法律规定，南翔公司应对瑞远公司的涉案债务承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、徐州瑞远房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向苏祥龙、王换换支付逾期交房违约金34235.04元；二、徐州瑞远房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向苏祥龙、王换换赔偿因虚假宣传行为造成的损失7132.3元；三、南翔恒泰（宿州）物流产业股份有限公司对上述债务承担连带责任；四、驳回苏祥龙、王换换的其他诉讼请求。案件受理费841元，由苏祥龙、王换换负担7元，由徐州瑞远房地产开发有限公司、南翔恒泰（宿州）物流产业股份有限公司共同负担834元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人苏祥龙、王换换与被上诉人瑞远公司签订《商品房买卖合同》一份，约定苏祥龙、王换换购买涉案房屋，是双方的真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。根据涉案商品房买卖合同第十一条的约定，瑞远公司应于2019年10月31日前交付商品，其逾期交付涉案房屋构成违约，苏祥龙、王换换有权按照合同约定要求瑞远公司自2019年11月1日起支付违约金。关于逾期交房违约金计算的期间问题，苏祥龙、王换换陈述听其他业主说可以上房才知道上房这件事，结合苏祥龙、王换换诉状中明确的瑞远公司通知其上房的时间，并从均衡保护全体业主共同权益的角度出发，酌定将2020年7月23日视为瑞远公司向苏祥龙、王换换通知上房的时间并无不当，本院予以支持。为保护环境，近年来省、市人民政府根据大气污染程度多次下发文件加强大气污染管控措施，此系瑞远公司不能预见、不能克服的政府行政行为，故一审法院依据相应的文件要求，对于瑞远公司要求扣除26天的时间并无不当，一审法院予以支持。关于苏祥龙、王换换提出的涉案房屋污水管网与天燃气至今不通不应视为具备上房条件，逾期上房违约金应计算至具备上房条件之日的主张。因双方在附件（十一）补充协议第5.1条“交付条件”部分明确约定，该房屋依法取得《建设工程竣工验收备案表》即视为已办妥有关政府部门竣工验收备案手续，满足了交付条件，而涉案房屋已于2020年5月28日取得《竣工验收备案证明书》。根据徐州市铜山区水务局、铜山港华燃气有限公司出具的情况说明，山水文园小区污水管网与天燃气没有接通的原因属于市政干线施工原因，亦非瑞远公司所能控制，故对于苏祥龙、王换换的该项上诉请求，本院不予支持。综上，上诉人苏祥龙、王换换的上诉理由和请求不能成立，本院不予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费841元，由上诉人苏祥龙、王换换负担。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  宋新河审判员  孟 娟二〇二一年五月十八日书记员  侯梦池