湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2992号上诉人（原审被告）：叶斌，男，1962年4月8日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：肖平，湖北和开胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉宏德房地产开发有限公司，住所地武汉市江夏区纸坊街古驿道180号。诉讼代表人：湖北长江产权流动破产清算服务有限公司，该公司破产管理人。委托诉讼代理人：代俊平，湖北今天律师事务所律师。原审被告：孙意德，男，汉族，1961年8月2日出生，住武汉市江夏区。原审被告：叶子龙，男，1988年10月27日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：肖平，湖北和开胜律师事务所律师。原审第三人：冯梅开，女，1970年10月3日出生，汉族，住武汉市江夏区。上诉人叶斌因与被上诉人武汉宏德房地产开发有限公司（以下简称宏德公司）、原审被告孙意德、叶子龙，原审第三人冯梅开物权纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2019）鄂0115民初7163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶斌上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回宏德公司的一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由宏德公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实、适用法律错误。1.宏德公司的公章是红印，并非是盖章后的复印件。因王公桥在涉案认购协议书签署时业务较多，其在认购协议书上都是签字后进行复印的，直至2015年5月将公司业务全权委托给证人张某代为管理，故在此时间之后的并不限于本案的认购协议书都是王公桥签字复印的。2.根据庭审证人张某的陈述，叶斌在向其领取两份认购协议书时，已告知其是用宏德嘉园16栋两套房屋进行抵顶宏德公司法定代表人王公桥与叶斌之间本金56万元及利息债务的，而且张某称因宏德嘉园16栋楼由叶斌修建，知晓宏德公司王公桥因股权转让款、工程款与孙意德、叶斌均有债务纠纷，才给叶斌两份认购协议书。作为宏德公司的法定代表人及一人股东的实际控制人是完全认可叶斌以房抵债行为的，一审法院竟将证人陈述的如此重要信息予以忽视。3.庭审时叶斌陈述事后叶子龙是知晓用她的名义认购宏德嘉园16栋1套房屋的。另外上面已阐述2013年7月并不限于本案的认购协议书，都是在王公桥签字复印后的协议书上签署的，所以并不存在无法定代表人有效签章的问题。叶斌借用叶子龙名义签署认购协议，且在宏德公司法定代表人王公桥事后认可以房抵债的情况下，借用他人名义签署的认购协议书是经实际买受人叶斌及出卖人宏德公司认可的，该认购协议书已成立并生效的。4.一审法院忽视叶斌在庭审时一再强调的：宏德公司在2013年7月时，王公桥作为法定代表人且是100%持股，王公桥个人资产与宏德公司资产是混同的，而且叶斌、孙意德、王公桥三人是协商认可用宏德嘉园房屋进行三方债务冲抵的，同时张某庭审时也表示事后其与王公桥电话汇报工作时说了此事，王公桥是予以认可的。另外，是经宏德公司一人控股的王公桥认可的即是宏德公司抵债行为，张某受委托有权处分房屋，叶斌合法取得房屋。5.庭审时证人张某多次说明，宏德公司因经营管理混乱存在一房多卖的情况，且王公桥无暇管理公司，大量的购房者前往公司闹事要求退房退钱，多亏叶斌顶住压力将涉案宏德嘉园烂尾楼房屋修建成功，因当时宏德公司人员短缺管理混乱一直由叶斌修建并管理着案涉宏德嘉园16栋房屋，所以宏德嘉园房屋处置情况叶斌是最为熟悉的。一审法院在不了解宏德公司管理经营背景的情况下，以叶斌在认购协议空白处进行填充，就认定是未获得宏德公司的合法授权完全是与事实相背离的。6.因叶斌并非无权处分人，故一审法院根据物权法关于无权处分人处分物权的相关规定，判令叶斌向宏德公司支付453950元是适用法律错误。二、一审法院遗漏追加与查清事实有重大关系的宏德公司的法定代表人王公桥为证人。本案争议焦点是叶斌是否有权处分案涉房屋，而叶斌是否享有处分权，取决于抵顶债务是否为宏德公司债务及宏德公司是否认可“以房抵债”。1.本案“以房抵债”为宏德公司债务。另宏德公司同意受让王公桥的债务，叶斌作为债权人同意债务人王公桥将其债务转让给宏德公司，故王公桥转让债务给宏德公司的债务转让行为合法有效。2.宏德公司是认可以宏德家园16栋房屋抵债的，一是认购协议书上加盖有宏德公司公章且收据上加盖有宏德公司财务章；二是张某获得全权委托处理宏德公司事务，且在事后经王公桥认可了以房抵债的。因宏德公司经营混乱且现已破产，合同制作、签署、存档等各方面是混乱、遗漏的甚至是遗失的，所以为更为清楚的查清事实，追加王公桥为证人以核实相关情况是极为必要的。综上所述，请求二审法院追加王公桥为证人，依法查明事实，为叶斌主持公道，依法纠正一审错误，以维护法律的尊严，维护叶斌的合法权益。宏德公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。叶子龙述称，同意叶斌的上诉意见。孙意德、冯梅开未到庭参加诉讼并陈述意见。宏德公司向一审法院起诉请求：1.判令叶子龙、孙意德、叶斌、冯梅开返还位于江夏区纸坊街古驿道宏德嘉园16号楼1单元1704室（建筑面积90.79平方米）的房屋；2.若房屋无法返还，请求判令孙意德、叶斌、叶子龙支付房屋折价赔偿费453,950元；3.判令孙意德、叶斌、叶子龙承担本案诉讼费。一审法院认定事实：宏德公司于2003年7月28日成立，2010年5月11日，法定代表人由孙意德变更为张志寿。2012年3月19日，法定代表人由张志寿变更为王公桥，当日，公司自然人股东由孙意德（91.67%）、张志寿（8.33%）变更为王公桥（100%）。宏德公司因资不抵债，且不能清偿到期债务，一审法院于2016年11月18日作出鄂0115破申3号民事裁定书，裁定受理蔡自爱对宏德公司的破产清算申请，同年11月25日指定湖北长江产权流动破产清算服务有限公司为破产清算管理人。2015年5月2日，宏德公司法定代表人王公桥张某芳出具法人授权委托书，载明：“委托单位：武汉宏德房地产开发有限公司，法定代表人：王公桥，法人授权责任人姓名张某芳……现委托上述授权负责人作为我单位在日常管理上的全权代表，代表法人签署相关文件，并承担相应的法律责任……2015年5月2日”。2013年7月1日的宏德公司（甲方）与叶子龙（乙方）“亨安·古驿公馆”认购协议书载明：1.乙方认购房屋坐落于武汉市江夏区纸坊街古驿道宏德嘉园16号楼，位于第1单元第17层4号房屋，建筑面积90.79平方米；2.甲乙双方商定认购房屋单价为4100元/平方米，总价为372,239元；3.乙方在本认购协议签订时向甲方一次性缴纳人民币372,000元整作为认购房屋单位的认购诚意金；若乙方在本协议签订后放弃认购，则乙方可向甲方提出申请，协商一致后由甲方退还乙方所缴纳的认购诚意金；4.乙方须于本项目正式开盘时与甲方签订正式的《武汉市商品房买卖合同》，若届时乙方未与甲方签订该合同则视为乙方放弃所认购房屋及优惠价格，甲方在退还乙方缴纳的认购诚意金后可另行销售他人；6.本协议一式两份，甲乙双方各执一份，甲乙双方签字盖章后生效；如有未尽事宜，甲乙双方可友好协商处理。认购协议书尾部的“2013年”系手写改动，认购协议书系王公桥签字，盖有宏德公司的公章后的复印件。2016年8月26日，叶子龙（甲方）与冯梅开（乙方）签订《房屋转让协议》约定：甲方就宏德嘉园16#楼1单元1704号房转让给乙方并达成以下协议：1.宏德嘉园16#楼1单元1704号房甲方承诺没有转让或出售给第三方。2.房屋面积90.79平方米。3.房屋总价：453,950元。4.协议达成后甲方与此房没有任何关系，甲方无权干涉乙方决定。5.签订此协议后乙方一次性付给甲方上述房屋转让款453,950元。6.待该工程售楼许可证办好后，甲方负责其相关手续交宏德公司一并办理相关房屋证件。2016年8月26日，冯梅开向叶子龙支付购房款453,950元，湖北容福建筑工程有限公司宏德嘉园16#楼项目部出具收据，载明宏德嘉园16#楼1单元1704号房的冯梅开业主交来购房款453,950元。案涉认购协议书、房屋转让协议、收据等均并非叶子龙本人签订，系叶斌找他人代签。2015年至2016年期间，时任宏德公司办公室主任张某陈述，叶斌在2016年初找到其，说王公桥欠孙意德股权转让款，而孙意德又欠叶斌款项，三个已协商好，王公桥同意给叶斌宏德嘉园两套房，以此抵偿王公桥欠孙意德的股权转让款及孙意德欠叶斌的借款。其在叶斌要求下，向叶斌出具了两份空白认购协议书及收据，当时未写明具体房号及单价，认购协议书出具时即为复印件，上面的公司公章及法定代表人均为复印产生，但收据上的财务章由其加盖，其对于叶斌后来所填充的内容不知情，直到管理人开专题会议时才知晓。一审法院另查明，武汉市江夏区纸坊街古驿道宏德嘉园16号楼因违反规划超建7层，被有关行政机关认定为违章建筑，没有办理预售许可证，暂无法办理房屋权属证书。一审法院认为，2013年7月1日的宏德公司（甲方）与叶子龙（乙方）“亨安·古驿公馆”认购协议书并非叶子龙本人签署，双方没有达成认购案涉房屋的合意，且该认购协议书出具时为空白复印件，无法定代表人有效签章，无具体房屋指向和明确的出售价格，不能有效表明宏德公司具有将案涉房屋出售给叶子龙的意思表示，故该认购协议没有成立生效。王公桥欠孙意德的是股权转让款，并非宏德公司欠孙意德相关款项，王公桥委托张某处理的是宏德公司的日常经营事务，并不包含王公桥的个人债务，故张某无权处分宏德公司开发的宏德嘉园房屋，叶斌也无权要求宏德公司给付房屋抵偿孙意德对其个人的债务。叶斌在认购协议空白处进行填充，未获取宏德公司的合法授权，继而将案涉房屋出售给冯梅开，系对案涉房屋的无权处分。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。根据查明的事实，冯梅开购买案涉房屋时对叶斌系无权处分的情形不知晓，并已支付了合理对价，而涉案房屋未办理不动产权登记的原因系涉案房屋违反规划，不可归责于冯梅开个人原因，现冯梅开已实际占有使用案涉房屋，故冯梅开取得案涉房屋的所有权。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第二款：“受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人向无权处分权人请求赔偿损失”及《中华人民共和国企业破产法》第二十五条：“管理人履行下列职责：……（六）管理和处分债务人的财产……”之规定，宏德公司管理人有权要求无权处分人即叶斌赔偿损失，该损失可参考冯梅开实际支付的购房款453,950元，对宏德公司要求叶斌赔偿房屋折价款453,950元的诉讼请求，予以支持。叶斌“以房抵债”行为虽因孙意德对于叶斌的个人欠款而起，但孙意德并非实际的无权处分人，叶子龙签名系叶斌找人代签，叶子龙对此并不知情，也并非实际无权处分人，宏德公司诉请其二人承担赔偿责任无法律依据，依法予以驳回。综上所述，宏德公司的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国企业破产法》第二十五条之规定，判决：一、叶斌于一审判决生效之日起五日内向武汉宏德房地产开发有限公司一次性支付房屋折价赔偿款453,950元；二、驳回武汉宏德房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8,109元，由叶斌负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。叶斌向本院提交湖北省武汉市江夏区人民法院（2020）鄂0115民初3161号民事判决书一份，拟证明：宏德公司存在以口头管理的方式以购房款抵相关的公司债务及工程款结算的情形。经质证，宏德公司对该证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该证据不属于二审中的新证据，根据民事诉讼法的规定，法院的判决不属于证据，一审的判决结果有违现行法律，尤其是关于破产案件审理中的在房屋未得到竣工验收备案证的情况下，认可的以房抵债。宏德公司认为对本案没有参考意义，在一个案件中本院查明的事实不能作为另一案件的证据予以提供，且与本案无关联。叶子龙表示认可叶斌提供的该证据。本院认为，叶斌向本院提交的该证据不能达到证明目的，本院不予采信。宏德公司、孙意德、叶子龙、冯梅开均未向本院提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，2015年5月2日，宏德公司法定代表人王公桥向张某出具法人授权委托书，委托事项为“现委托上述授权负责人作为我单位在日常管理上的全权代表，代表法人签署相关文件，并承担相应的法律责任”的内容，证明张某无出售宏德公司所有的房屋的授权，以及以宏德公司所有的房屋对王公桥个人的债务予以抵偿的授权。王公桥虽是宏德公司的法定代表人，但王公桥与宏德公司之间的关系仍是个人与法人的关系，是两个民事主体的关系。在王公桥与宏德公司之间未达成用宏德公司所有的房屋抵偿王公桥个人欠款的协议的情况下，王公桥的个人债务不能用宏德公司所有的房屋抵偿，王公桥以宏德公司所有的房屋与叶斌达成的“以房抵债”对宏德公司不产生法律效力，叶斌将宏德公司房屋出售，宏德公司管理人有权要求叶斌赔偿损失。叶斌以宏德公司法定代表人王公桥因股权转让款、工程款与孙意德、叶斌均有债务纠纷，认为王公桥作为宏德公司的法定代表人有权处分宏德公司的房屋，张某受委托有权处分房屋，叶斌合法取得房屋的理由缺乏事实和法律依据不能成立，其上诉请求本院不予支持。对叶斌上诉提出一审判决遗漏追加与查清事实有重大关系的宏德公司的法定代表人王公桥为证人的理由，本院经审查，一审判决并无严重违反法定程序的情形，叶斌的该上诉理由亦不成立，本院不予支持。综上所述，叶斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8109元，由叶斌负担。本判决为终审判决。审判长  陈继红审判员  方 红审判员  刘鑫荣二〇二一年五月十二日法官助理李一凡书记员罗虹