江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终1350号上诉人（原审原告）：尹道旺，男，汉族，住连云港市海州区。被上诉人（原审被告）：金同飞，男，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：邵海峰，江苏念黎律师事务所律师。原审第三人：赵俭，女，汉族，住连云港市海州区。上诉人尹道旺因与被上诉人金同飞、原审第三人赵俭房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初6636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。尹道旺上诉请求：撤销一审判决，依法支持上诉人的诉讼请求，依据租赁合同归还应当属于上诉人的房屋装修设施或者折价赔偿费用；依法判决被上诉人造成上诉人直接经济损失5000元；由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：上诉人分别与赵俭和被上诉人金同飞签订的两份房屋租赁合同是作为上诉人维护权利的合法依据。一审法院在没有搞清房屋租赁给张某期间3万元是转让费还是转让物品费用的情况下作出判决，采信了被上诉人举证与合同没有关系的经济往来账务。上诉人作为承租方，依法有权拿回原本不属于原房东的物品及设施，因为金同飞拒不交接出租房屋，又和原房东赵俭签订租赁合同，致使上诉人无法拿回属于自己的物品和设施。因为金同飞拒不交接到期的租赁房屋，保证金也不结算，应视为自知违约，自愿承担违约后果。而被上诉人让原房东不退还保证金给上诉人，跟原房东说冲抵他交给上诉人的保证金，从而致使原房东赵俭发现上诉人存在未经她同意的情况下的转租行为，因此拒绝退还上诉人保证金5000元，上诉人与被上诉人保证金关系与上诉人与原房东保证金关系，属于两种关系，未经当事人同意不可以互相冲抵，既然原房东不退还上诉人保证金，此损失应由被上诉人承担。被上诉人金同飞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。原审第三人赵俭述称，赵俭把房子租给尹道旺，要求转租必须经过赵俭同意，在尹道旺租用半年以后，赵俭发现店面名称发生了变化，便询问尹道旺是否转租，尹道旺称没有转租，只是与金同飞一起使用。当时赵俭以为尹道旺和金同飞他们是合伙的。第三年金同飞打电话给赵俭让其不要把保证金退还尹道旺。尹道旺找赵俭要保证金，金同飞说他已经把保证金交给尹道旺了，这时赵俭才知道房屋系被转租。后来赵俭又将房屋租给金同飞。赵俭称保证金是尹道旺交付的，其又不能直接退给金同飞，但金同飞又称保证金已经给尹道旺了。赵俭表示愿意按照法院的判决把保证金退还给胜诉一方。尹道旺向一审法院起诉请求：1.判决被告金同飞归还房屋装修设施或者折价赔偿费用；2.判决被告金同飞造成原告直接经济损失5000元给予赔偿；3.判决被告承担因本案所产生的诉讼费。一审法院认定事实：2017年8月19日，原告尹道旺（承租方、乙方）与第三人赵俭（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其坐落于新浦某局门面房右2号，该租赁场所建筑面积为280平方米的门面房出租给乙方；租赁期限为3年，从2017年9月25日至2020年9月24日止；甲方预收取乙方水电保证金5000元。如合同正常结束，不欠费的情况下甲方退还乙方保证金5000元整；如因为乙方之原因造成甲方损失，损失在保证金内扣除，并保留继续追究之权利；年租金为4万元整，年付，如未按时付房租超过一个月时间，甲方可以终止合同，收回租赁场所，所造成损失由乙方承担，装修期间乙方预付甲方2万元租金，余2万元租金以及保证金5000元在2017年9月25日前一次性付清给甲方；在合同期间，未经甲方同意，乙方不得擅自转租或转借第三方。合同还约定了其他内容。在未经原房东即第三人赵俭的同意下，2018年3月，原告尹道旺将其从赵俭处承租的房屋转租给案外人张某和被告金同飞，同年3月15日，被告金同飞支付原告2018年3月15日至2019年3月14日房租5万元、房屋装修设施转让费3万元。被告分别于2019年3月18日、4月15日支付原告自2019年3月15日至9月15日期间的房租共计2.5万元。2019年8月26日，原告尹道旺（出租方、甲方）与被告金同飞（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将其坐落于连云港市海州区×××路×××××号门面房出租给乙方使用，房屋为二层，建筑面积286平方米；租赁期限为一年，自2019年9月25日至2020年9月24日为止；租金为4万元整，支付时间为2019年9月25日之前。被告于同日给付原告保证金5000元，2019年9月26日，被告向第三人赵俭支付涉案房屋房租4万元，原告与被告发生争执，原告遂诉至本院。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。被告辩称已经支付给原告房屋转让费并提供转账记录予以证明，原告开庭时亦确认收到8万元，综合全案证据，对被告该辩解，一审法院予以采信，对原告要求被告归还房屋装修设施或者折价赔偿费用的诉讼请求，不予支持。被告租赁期间已给付原告押金即保证金5000元，原告予以认可，故对原告要求现因被告未退房造成被告经济损失5000元的诉讼请求，不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告尹道旺的诉讼请求。一审案件受理费50元（原告已预交），由原告尹道旺负担。本院二审期间，上诉人尹道旺、被上诉人金同飞和第三人赵俭均未提交新的证据，对一审法院认定的事实，本院依法予以确认。本院另查明，2019年8月26日，上诉人尹道旺在未经原审第三人赵俭同意的情况下，擅自将房屋租赁给被上诉人金同飞，在双方所签订《房屋租赁合同》中，尹道旺并未表明系转租他人房屋，而仅表示为“甲方（即尹道旺）同意将其坐落于连云港市×××路×××××号门面房出租给乙方（即金同飞）使用”，并无关于不属于原房东的物品及设施的租用与返还约定，亦无关于保证金的约定。本院认为，关于上诉人尹道旺要求被上诉人金同飞依据租赁合同返还房屋装修设施或者折价赔偿的诉讼请求，因在尹道旺与原审第三人赵俭房屋租赁合同存续期间，金同飞已经因对房屋的实际使用情况向尹道旺交付了2018年3月15日至2019年9月15日期间的房屋租金，并在租金之外另向尹道旺支付3万元。关于金同飞在租金之外已经交付的3万元，金同飞称就是房屋中包括装修等所有设施的转让费，尹道旺认可收到金同飞在租金之外交付的3万元，但称只是向案外人张某出租房屋时空调和家具的折旧费，但没有提供充分的证据予以证明。且尹道旺在其于2019年8月26日与金同飞所签订的《房屋租赁合同》中，亦并没有关于其诉求主张中房屋装修设施的描述及相关约定。因此，一审法院对尹道旺要求金同飞归还房屋装修设施或者折价赔偿费用的诉讼请求不予支持，并无不当。关于5000元的保证金。尹道旺（乙方）承租赵俭（甲方）房屋所签订的房屋租赁合同中约定，“甲方预收取尹道旺水电保证金5000元，如合同正常结束，不欠费的情况下甲方退还乙方保证金伍仟元整，如因为乙方之原因造成甲方损失，损失在保证金内扣除，并保留继续追究之权利”。在该合同履行过程中，尹道旺在未经赵俭同意的情况下擅自将房屋转租给金同飞，房屋由金同飞实际租用，转租合同中并无保证金的约定，但其已实际收取了金同飞交付的保证金5000元。尹道旺与赵俭的房屋租赁合同已经到期，其与金同飞的转租合同也已履行完毕，尹道旺所收取的金同飞交付的5000元保证金未予退还。现金同飞作为房屋的实际承租人与赵俭继续签订房屋租赁合同，继续使用所涉房屋。尹道旺以金同飞不让赵俭向其退还保证金，以此冲抵金同飞向其交付的保证金，从而导致赵俭发现房屋存在转租情形因此拒绝退还保证金给其造成损失为由，要求金同飞向其赔偿损失5000元，于法无据，一审法院未予支持，亦并无不当。综上，上诉人尹道旺的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人尹道旺已预交），由上诉人尹道旺负担。本判决为终审判决。审 判 长 王秀叶审 判 员 严伟晏审 判 员 乔永礼二〇二一年五月十九日法官助理 任永达书 记 员 张 丹法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。