上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初20807号原告：刘明德，男，1961年9月4日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：彭扣珍，女，1963年10月31日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告共同委托诉讼代理人：刘文军,上海申浩律师事务所律师。原告共同委托诉讼代理人：丁振波，上海申浩律师事务所律师。被告：上海硕诚置业有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：刘冰洋，职务总经理。委托诉讼代理人：车敏义，上海正地律师事务所律师。委托诉讼代理人：左士萍，上海正地律师事务所律师。原告刘明德、彭扣珍与被告上海硕诚置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月8日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月18日公开开庭进行了审理。原告刘明德、彭扣珍的共同委托诉讼代理人刘文军、丁振波，被告上海硕诚置业有限公司的委托诉讼代理人车敏义、左士萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘明德、彭扣珍共同向本院提出诉讼请求：1.被告在绿洲雅宾利花园三期9号楼(以下简称9号楼)北入户门现状基础上将入户门向外平移，移至与门头的外墙面平行；2.被告向原告赔偿经济损失人民币771720元(以下币种均为人民币)；3.被告向原告支付逾期交房违约金，按房屋总价款XXXXXXX元的日万分之三从2016年11月1日起计算至被告完成上述第1项义务后实际交付房屋之日止；4.律师费8,000元由被告承担；5.公证费3,000元由被告承担。事实和理由：2015年10月起，被告多次接触原告，推销其开发的绿洲雅宾利花园三期房屋，并以楼书、沙盘、样板房等方式向原告展示小区的房屋、楼宇及环境，对小区内外配套公共设施也做了详细描述和承诺；基于被告的展示和承诺，原、被告于2016年2月22日签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买9号楼602室房屋，总价为XXXXXXX元(含精装修)，建筑结构包含大堂及电梯厅并约定了其他豪华精装修的相应交付标准，被告于2016年10月31日前将房屋交付给原告，逾期交付的，被告应按房屋总价款的每日万分之三向原告支付违约金；签约后，原告依约履行，不存在任何违约行为；现绿洲雅宾利花园三期房屋已经竣工，正在装修收尾阶段，部分业主发现除9号楼外的其他楼栋都有南北通透的会客大堂，唯独9号楼没有大堂，仅有不足1米宽的过道，也未有挑高；为此，原告前往被告售楼处维权，要求被告给出合理方案；被告在销售房屋、沟通洽谈、推广广告、正式签约过程中，均明确小区房屋有豪华大堂，而实际9号楼未建造大堂，房价却是小区同时段同房型最贵的；被告的行为不仅违反了合同约定，也未给予补偿措施，被告未对购房人同等对待，洽谈过程中亦未进行风险提示；被告于2016年8月在未通知原告的情况下，在售楼中心发布所谓的不利因素即9号楼大堂为北入户，与其他楼栋存在差异，大堂交付标准以实际规划批复为准；被告在宣传中对大堂的描述具体明确，应视为预售合同的内容，对原告购买9号楼房屋有决定性影响，现被告违反合同约定，应承担违约责任；被告牺牲大堂位置，建造了9号楼102室、202室两套房屋，两套房屋建筑面积均为109.05平方米，单价超过每平方米10万元，原告暂计销售所得为2,180万元，上述收入应归原告等向法院起诉的20户购房人所有，按每户建筑面积计算得出被告赔偿金额；被告在双方交涉时曾主动提出9号楼北入户门外移的方案，现被告未进行改建，故原告要求被告进行改建并主张逾期交房违约金。被告上海硕诚置业有限公司辩称，其不同意原告的诉讼请求。9号楼建有大堂，被告按图施工，不存在违反合同约定的行为。原告主张的9号楼北入户门向外平移，无可行性。目前房屋交付的期限尚未届满，原告主张逾期交房违约金缺乏依据，违约赔偿、律师费、公证费也没有法律依据。本院经审理认定事实如下：绿洲雅宾利花园三期项目系由被告开发建设，其中包括9号楼等多幢高层建筑。被告在对上述项目的宣传推广中使用了“地上地下豪华双大堂”、“地下大堂6米双层挑高，地上一层大堂最高挑高6米3，豪华装修双大堂设置”等说法。2016年2月22日，被告(甲方、卖方)与原告(乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》，约定：乙方向甲方购买中华新路199弄绿洲雅宾利花园三期9号5层602室房屋，据甲方暂测该房屋建筑面积109.05平方米，每平方米房屋建筑面积单价83481.40元，总房价款暂定为XXXXXXX元；签订本合同时，该房屋建设工程建设到达预售标准；签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计、与乙方约定的小区平面布局；甲方定于2016年10月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；甲方如未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。上述合同附件三“该房屋建筑结构、装修及设备标准”约定：大堂及电梯厅，地面天然大理石、高级地砖，墙面天然大理石、高级墙砖、木饰面，吊顶高级乳胶漆。上述合同补充条款一约定：双方的权利义务以合同及其附件和本补充协议为准；甲方此前在书面的销售广告和宣传资料、模型中对该项目开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，合同又未作重新约定的，可作为合同附件，对双方具有约束力，一方违约的，应依法承担违约责任；甲方在上述场合已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件或者待双方签订合同时进行具体约定的，不构成合同内容，双方不受其约束；示范单位仅供乙方参考之用，不属于甲方的交付标准或交付条件，不构成合同内容，双方不受其约束；因比例和表现方法所限等因素，销售广告、宣传资料、模型等未标明的内容并不代表实际建造的房屋或者小区范围没有根据规划或者设计要求存在相应的设施、设备或配套建筑物、构筑物，乙方对此予以充分理解；若在本合同之外，乙方认为有对其购房目的或房价具重大影响的事项，须进行书面确认，未予确认的，不构成合同内容，对甲方无约束力；甲方销售人员或代理公司销售人员在房屋销售过程中超越合同及广告宣传书面资料作出的介绍、说明或承诺，以及未经相对人同意的录音、录像，凡未经甲方书面盖章确认的，均不视作为甲方的意思表示，不构成合同内容，对甲方无约束力；小区内的不利因素见合同附件六，该房屋内及所在楼宇存在以下不利因素，部分房源地下室局部临配电间。上述合同签订前后，原告向被告支付了购房款。2016年7月15日，上海市静安区建设和管理委员会准予被告的绿洲雅宾利花园工程竣工验收备案。因9号楼大堂与其他楼栋大堂存在明显差异，原告等多户业主与被告发生纠纷，双方协商未果。另查明，原、被告签约前，被告曾发布《雅宾利花园三期项目红线内不利因素》。2016年8月，被告又发布更新后的《雅宾利花园三期项目红线内不利因素》，其中增加第24条：9号楼大堂为北入户，与其他楼栋存在重大差异，大堂交付标准以实际规划批复为准。以上事实，由原告提供的《上海市商品房预售合同》、支付凭证、《个人购房担保借款合同》、楼书、单页、视频、截图、公证书、平面图、照片、聊天记录、信函，被告提供的备案证书、平面图及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》合法有效，系当事人真实的意思表示，双方均应恪守履行。被告对于9号楼的施工系按设计规划进行，且已通过验收取得竣工备案证明。原、被告在《上海市商品房预售合同》中亦未对北入户门的位置作出特别约定，故原告要求被告平移入户门的诉讼请求，依据不足，本院难以支持。原告以被告在交房前须平移北入户门为由主张逾期交房违约金，亦缺乏依据，不能构成预期违约。原告主张被告在推广楼书、销售宣传中所做的关于绿洲雅宾利三期项目地上大堂的说明介绍应当视为预售合同的内容。经查，在被告发布的更新后的不利因素中，陈述9号楼大堂为北入户，与其他楼栋存在差异，大堂交付标准以实际规划批复为准。这一关于不利因素的说明系原告购房之后发布，在此之前，被告未对原告进行相应的提示，考虑到9号楼地上大堂与同期销售的其他楼栋的大堂确有显著差异，而被告销售中又对大堂的品质进行了相应的宣传，确实可能引起原告的误解，被告的销售过程存在瑕疵。然而，原告所提供的相关证据中，被告对于上述项目地上大堂使用的是“最高挑高6米3”、“豪华装修双大堂”等说法。上述说法并不具体确定，且预售合同中对于宣传资料等能否作为合同内容有过明确约定，上述说法并不符合构成合同内容的相应条件，故本院认为上述宣传不构成预售合同的内容。原告据此主张被告构成违约并进而主张违约赔偿以及要求被告承担律师费、公证费，缺乏法律和合同依据，本院难以支持。至于被告在销售过程中存在的瑕疵，原告可另行主张其合法权益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，判决如下：驳回原告刘明德、彭扣珍的全部诉讼请求。案件受理费减半收取5758.60元，由原告刘明德、彭扣珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  严毅超二〇一六年十月三十一日书记员  洪 捷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。