上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初12755号原告：上海多伦房地产咨询有限公司，住所地上海市。法定代表人：朱奇岩，董事长。委托诉讼代理人：顾可，上海市申建律师事务所律师。被告：上海爱砂文化传播有限公司，住所地上海市。法定代表人：彭零，总经理。委托诉讼代理人：曹竹平，上海市尔立律师事务所律师。第三人：徐行，女，1974年1月30日出生，汉族，住江苏省宜兴市丁蜀镇周墅村顺伟小区126号504室。委托诉讼代理人：曹竹平，上海市尔立律师事务所律师。原告上海多伦房地产咨询有限公司(以下简称多伦房产咨询公司)与被告上海爱砂文化传播有限公司(以下简称爱砂公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案后，依法通知徐行作为第三人参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告多伦房产咨询公司的委托诉讼代理人顾可、被告爱砂公司的委托诉讼代理人曹竹平、第三人徐行及其委托诉讼代理人曹竹平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告多伦房产咨询公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告就上海市多伦路XXX号底层房屋签订的《房屋租赁合同》，被告将该房屋返还原告；2.被告支付原告2015年11月1日起至2016年4月30日的租金135,000元及2016年5月1日起至被告实际搬离之日止的房屋使用费(按每日740元支付)；3.被告支付原告违约金40,500元。事实和理由：2012年1月19日，原告与第三人徐行签订一份《房屋租赁合同》，约定，原告将本市多伦路XXX号底层房屋出租给徐行，租期为2012年3月1日起至2014年12月31日；年租金为25万元，半年支付一次，于每年3月1日前和9月1日前分两次支付，逾期按每日租金的100%支付违约金，逾期累计超过15天，则按月租金2倍支付违约金；如房屋因公共利益被依法征收，合同终止。2012年5月8日，原、被告及徐行签订《补充协议》约定，系争房屋承租人由徐行变更为被告，租金变更为每年27万元，合同期限延至2016年12月31日。租赁期间，被告支付原告租金至2015年10月底，之后未再向原告支付租金。2015年12月3日系争房屋被列入征收范围，为此，原告于2016年5月1日电话通知被告法定代表人解除合同，并于2016年5月20日书面通知被告解除合同，搬离租赁房屋，遭被告拒绝。被告爱砂公司辩称，2015年12月3日系争房屋被列入征收范围，故原、被告的租赁合同应于2015年12月4日解除，原告未通知被告解除合同。2016年起，被告已不在租赁房屋内经营，目前租赁房屋内仅剩固定装修及部分家具，尚未交还给原告，租赁房屋应当由被告交还给征收单位。被告支付原告租金至2015年10月31日，现同意按照年租金27万元的标准支付原告2015年11月1日起至2015年12月3日的租金，2015年12月4日起的房屋使用费，原告无权主张，应由征收单位主张。房屋使用费的支付标准也过高，参照租金减半的标准较为合理。违约金约定过高且原告计算有误，不同意支付原告违约金40,500元，仅同意支付原告未付金额5%的违约金。徐行向原告支付的押金41,666元转为被告支付给原告的押金，原、被告合同解除后，该押金抵扣被告欠付原告的租金，余款要求原告返还给被告。2012年6月被告出资80余万元对系争房屋进行装修，就房屋装修补偿，被告不要求在本案中处理。第三人徐行述称，2015年1月19日其与原告签订《房屋租赁合同》，2012年5月8日起，该租赁合同中徐行作为房屋承租人的权利义务全部转移给被告。徐行向原告支付的押金41,666元同意转为被告支付给原告的押金。本院经审理认定事实如下，对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2012年1月19日，原告多伦房产咨询公司作为出租方(甲方)、第三人徐行作为承租方(乙方)签订一份《房屋租赁合同》，约定，甲方出租的房屋位于本市多伦路XXX号底层，房屋类型为产权，建筑面积122平方米；乙方向甲方承诺租赁房屋作为紫砂、字画、茶叶、茶具、文化旅游纪念品经营使用；合同租赁期为2年10个月，甲方于2012年1月20日前向乙方交付该房屋，房屋装修免租期为1个月，房屋租赁期自2012年3月1日起至2014年12月31日止，到期双方另行协商；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还，乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前2个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；房屋年租金为25万元，乙方于每年3月1日前、每年9月1日前分二次向甲方支付房屋租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的100%支付违约金；乙方支付租金的方式为半年一付，先付后用；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为二个月的租金即41,666元；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋，每逾期一日，乙方应按5元/平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费；甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，甲方双方互不承担责任：…；(三)该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；…。合同签订后，徐行支付原告租赁保证金41,666元，原告将租赁房屋交付徐行使用，原告实际交付的租赁房屋包含多伦路XXX号底层建筑面积为58平方米的产权房及多伦路XXX号建筑面积为64.45平方米的非居住使用权房。2012年5月8日，原、被告签订一份《补充协议》约定，根据2012年1月19日原告与徐行签订的多伦路XXX号底层房屋租赁合同，租赁期原为2012年3月1日起至2014年12月31日止，现承租方要求续租2年，即租赁合同延期至2016年12月31日止。延期中的租金每年增加2万元，即房屋年租金为27万元；原承租方徐行更名为上海爱砂文化传播有限公司。自2012年5月8日起，租赁房屋变更由被告承租使用，被告向原告支付租金至2015年10月31日。徐行支付原告的租赁保证金41,666元转为被告向原告支付的租赁保证金。2015年12月3日，上海市虹口区人民政府发出房屋征收决定(虹府房征[2015]11号)，载明：因公共利益需要，根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(上海市人民政府令第71号)规定，现决定征收下列范围内的房屋。房屋征收范围：东至四川北路，南至海伦西路，西至轨道交通3号线，北至多伦路、规划横浜路。另查明，本市多伦路XXX号底层房屋原产权人为案外人上海海通经济联合总公司(以下简称海通公司)，建筑面积为58平方米。本市多伦路XXX号房屋为非居住使用权房，承租户名原为海通公司，承租部位为底层建筑面积87.54平方米、底小间建筑面积9.37平方米、底平房建筑面积64.45平方米。2009年3月16日，海通公司与原告签订《房屋租赁合同》，约定海通公司将本市多伦路XXX号底层房屋出租给原告，其中多伦路XXX号底层后平房二间，建筑面积64.45平方米，房屋性质为使用权，多伦路XXX号前间建筑面积58平方米，房屋性质为产权；租赁期限为5年，自2010年1月1日起至2014年12月30日。2011年10月10日，海通公司向原告出具一份《委托书》载明，海通公司全权委托原告办理多伦路XXX号对外统一招商、经营、管理等一切事宜。2011年12月28日，海通公司与原告协议终止上述《房屋租赁合同》。当日，海通公司与原告另行签订一份《房屋租赁合同》，约定海通公司将本市多伦路XXX号底层房屋出租给原告，其中多伦路XXX号底层后平房二间，建筑面积64.45平方米，房屋性质为使用权，多伦路XXX号前间建筑面积58平方米，房屋性质为产权；租赁期限为5年，自2012年1月1日起至2016年12月30日。2013年7月，案外人上海多伦文化旅游开发管理有限公司(以下简称多伦文化旅游公司)为与海通公司就多伦路XXX号底层、多伦路XXX号房屋转让事宜诉至本院[案号分别为(2013)虹民三(民)初字第1416号、(2013)虹民三(民)初字第1415号]，同年7月11日经本院调解，由海通公司于调解协议生效之日起3个工作日内协助多伦文化旅游公司办理多伦路XXX号底层房屋产权过户手续、多伦路XXX号房屋承租人变更手续，过户、更名所产生的税费及其他相关费用由海通公司与多伦文化旅游公司按规定各自负担；多伦文化旅游公司分别于办理多伦路XXX号底层房屋产权过户手续完成之日、多伦路XXX号房屋承租人变更手续完成之日，支付海通公司多伦路XXX号底层房屋购房余款170万元、多伦路XXX号房屋使用权转让余款200万元。之后，因多伦文化旅游公司申请执行，本院分别于2013年7月25日、2013年8月9日作出(2013)虹执预字第1904号、(2013)虹执预字第1903号执行裁定书，裁定内容分别为：将海通公司名下位于多伦路XXX号底层房屋产权过户至多伦文化旅游公司名下，过户所产生的税费及其他相关费用由海通公司与多伦文化旅游公司按规定各自负担。将多伦路XXX号房屋承租人由海通公司变更为多伦文化旅游公司，变更过程中所产生的税费及其他相关费用由海通公司与多伦文化旅游公司按规定各自负担。目前，多伦路XXX号底层房屋产权仍登记在海通公司名下，该房屋房地产文件登记信息中备注栏载明：1、将原海通公司名下位于多伦路XXX号底层房屋产权指定过户至多伦文化旅游公司名下；2、上述房产变更手续由多伦文化旅游公司单方办理；3、原产证予以注销。本院认为，原告与徐行签订的《房屋租赁合同》及原、被告签订的《补充协议》系合同各方当事人真实意思表示，合法有效。2012年5月8日起租赁房屋变更由被告向原告承租，自该日起，原告与徐行签订的《房屋租赁合同》对被告具有法律约束力。根据该合同约定，如租赁房屋因城市建设需要被列入房屋拆迁许可范围，则租赁合同终止，原、被告互不承担责任。2015年12月3日租赁房屋因公共利益需要被列入征收范围，原告以此为由主张解除合同，依法应予支持。原告称其分别于2016年5月1日、2016年5月20日口头、书面通知被告解除合同，因被告否认，原告也无证据证明，本院不予采信。关于被告辩称因租赁房屋于2015年12月3日被列入征收范围，双方合同于2015年12月4日解除的意见，因被告未举证证明其向原告主张过解除合同，本院不予采纳。故原、被告合同解除的时间为本案诉状副本送达被告之日2016年6月21日。合同解除后，被告应当将租赁房屋返还给原告。关于原告主张的租金及房屋使用费，合同解除前发生的是租金，合同解除后发生的是房屋使用费，被告作为承租方应当承担其租赁使用房屋期间发生的租金及房屋使用费。被告支付租金至2015年10月31日，之后，被告未再向原告支付租金，也未将租赁房屋交还原告。现原告主张2015年11月1日起至被告交还房屋期间发生的租金及房屋使用费，依法应予支持。房屋使用费的支付标准，应当按照双方合同约定的每日5元/平方米计算。原告要求参照租金标准计算房屋使用费，缺乏依据，本院不予采纳。关于违约金，根据双方合同约定，被告于每年3月1日前、每年9月1日前分二次向原告支付房屋租金，逾期支付的，每逾期一日，被告按日租金的100%支付违约金。被告自2015年11月1日起拖欠租金，构成违约，应当承担相应违约责任。原告已自愿调低违约金，且主张的违约金并不过分高于造成的损失，本院予以支持。关于房屋装修损失，被告不要求在本案中处理，本案不作处理，被告可另行主张。关于押金，被告要求抵扣欠租，符合合同约定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告上海多伦房地产咨询有限公司与被告上海爱砂文化传播有限公司之间的《房屋租赁合同》于2016年6月21日解除；二、被告上海爱砂文化传播有限公司迁出上海市多伦路XXX号底层(含上海市多伦路XXX号底层)，并将该房屋返还原告上海多伦房地产咨询有限公司；三、被告上海爱砂文化传播有限公司支付原告上海多伦房地产咨询有限公司2015年11月1日起至2016年6月21日的租金173,250元(其中41,666元用租赁保证金抵扣)及2016年6月22日起至被告上海爱砂文化传播有限公司交还房屋之日止的房屋使用费(按每日610元支付)；四、被告上海爱砂文化传播有限公司支付原告上海多伦房地产咨询有限公司违约金40,500元。上述第二、三、四项，均自本判决生效之日起15日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,860.92元，减半收取计1,930.46元，由被告上海爱砂文化传播有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  华琴二〇一六年十月十七日书记员  戴燚附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。