湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1202民初1464号 原告：向晓华，女，汉族，居民，住湖南省怀化市。 原告：伍文君，女，，土家族，居民，住湖南省怀化市鹤城区。 两原告共同委托诉讼代理人：陈奕丽，湖南宏峰律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：蒋炎霖，湖南宏峰律师事务所实习人员。 被告：怀化铠沣房地产开发有限公司(曾用名：怀化峻达房地产开发有限公司)，住所地湖南省怀化市。 法定代表人：舒小乘。 原告向晓华、伍文君与被告怀化铠沣房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案受理后，依法适用简易程序，2021年3月31日公开开庭进行了审理。原告向晓华、伍文君及其共同委托诉讼代理人陈奕丽、蒋炎霖，被告怀化铠沣房地产开发有限公司法定代表人舒小乘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向晓华、伍文君向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认两原告同被告签订的商品房认购书无效，并判令被告退还两原告购房款本金364704元另赔偿损失531301元(即资金占用利息，自2014年1月29日起按月利率2%计算至2020年8月19日，之后按月利率1.28%计算至本息全部付清日为止，截至2021年2月20日为531301元)，共计896005元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年1月25日，案外人龙天海向原告向晓华借款人民币40万元整(其中原告向晓华从案外人陈校兰处借款35万元，直接经陈校兰转账至龙天海账户，另向龙天海支付现金5万元)。因案外人龙天海对被告享有40万元的债权，2013年4月27日，经原告向晓华与被告单位法定代表人舒梓刚、案外人龙天海共同商定，将龙天海对原告向晓华负担的40万元债务转让给被告，由被告向原告向晓华负担40万元债务以抵销龙天海对原告向晓华负担的债务，为此，被告向原告向晓华出具借条予以确认，该借条内容为被告自原告向晓华处借到人民币40万元整，月利率4%，按季度支付，借款期限为1年。被告自2013年7月23日开始陆续支付了3个季度的利息(2013年7月23日支付48000元，2013年10月29日支付48000元，2014年1月29日支付40800元)，此后，被告便怠于履行付息义务，借款到期后，经原告向晓华多次催收，仍不履行还款及付息义务。2014年11月27日，被告将先前的借款本金及利息进行结算后，同原告向晓华、伍文君签订商品房认购书，将借款本息转为购房款，并出示364704元的购房款收据，余款另外出示160000元整的借条一份。之后两原告多次催要房屋未果。被告企业名称发生变更，由怀化峻达房地产开发有限公司变更为怀化铠沣房地产开发有限公司，法人也由舒梓刚变更为舒小乘。原告向晓华先前以民间借贷法律关系向贵院起诉，贵院作出（2020）湘1202民初4879号裁定，认为案由应为商品房买卖法律关系而驳回了原告向晓华的起诉。被告至今未取得任何手续，且不能履行合同，该认购书违反了法律规定，应属无效合同。因被告过错致使合同无效，给原告造成了巨大损失，为维护原告合法权利，请求依法判令被告立即退还原告购房款并赔偿损失，根据《合同法》及相关司法解释的规定，请求法院依法判决。 被告怀化铠沣房地产开发有限公司辩称：合同不是无效的，我们同意解除协议，同意退还房款364704元。我们没有收到这笔钱，合同上面写的很明白，开发商资金到位以后可以退还，现在开发商资金还没到位，具体到位时间不清楚，2021年12月前问题能解决。不存在赔偿损失，因为我们合同没有约定赔偿损失。 经审理查明：被告怀化铠沣房地产开发有限公司曾用名怀化峻达房地产开发有限公司，法定代表人也由舒梓刚变更为舒小乘。 2013年1月25日，案外人龙天海向原告向晓华借款40万元。因案外人龙天海对被告享有40万元的债权，2013年4月27日，经原告与被告当时的法定代表人舒梓刚、案外人龙天海共同商定，将龙天海对原告负担的40万元债务转让给被告，由被告向原告负担40万元债务以抵销龙天海对原告负担的债务，为此，被告于同日向向晓华出具《借条》一份，内容载明“今借到向晓华人民币肆拾万元，小写400000元，利息按4%月计算，按季度支付。借款时间自2013年3月27日起到2014年4月27日止，借款期限为壹年”。 之后，被告于2013年7月23日偿还给原告向晓华48000元，于2013年10月29日偿还给原告向晓华48000元，于2014年1月29日偿还给原告向晓华40800元，于2014年5月12日偿还给原告向晓华55200元。 2014年11月27日，向晓华、伍文君（乙方）与被告（甲方）签订了《铠沣.新瑞国际-认购书》，两原告认购被告开发的新瑞国际住房一套，建筑面积131㎡，单价3680元/㎡,总价455880元，首付款364704元，余款91176元；本协议签订后一次性支付商业楼购房定金总款80%￥364704元，余款待两证（房产证、土地证）办理前乙方结清所有房款；在签定《商品房买卖合同》后，本协议自动终止等内容。另，被告备注如开发商资金到位，由开发商收回此房前需经乙方同意。同时，向晓华与被告将先前的借款本金及利息进行结算，并达成将部分借款本息转为购房款364704元的约定。同日，被告向两原告出具了《收据》，内容为“今收到向晓华、伍文君交来新瑞国际2＃1602号80%房款叁拾陆万肆仟柒佰零肆元”；余款另外出示16万元的借条一份。 因被告迟迟不具备签订《商品房买卖合同》的条件，双方酿成纠纷，原告诉至本院。 审理过程中，原告表示因合同目的无法实现，原告要求解除《铠沣.新瑞国际-认购书》并要求被告赔偿损失，损失以364707元为基数从2014年11月27日起按月利率2%计算至2020年8月19日，之后按月利率1.28%计算至本息全部付清日为止。 上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证、辩论、陈述，本院确认，有向晓华建行账户银行流水、借条复印件两份、收条原件1张及《铠沣.新瑞国际-认购书》证予以证实。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告向晓华与被告于2013年4月27日的经债权债务转让成立合法的债权债务关系。根据最高人民法院《关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款之规定，借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。经依法计算，2013年4月27日至7月23日应收利息34800元[400000×3%×(2+27/30)=34800],被告偿还了48000元，偿还了利息34800元和本金13200元，剩余本金386800元；2013年7月24日至10月29日应收利息37132.8元[386800×3%×(3+6/30)=37132.8]，被告偿还了48000元，偿还了利息37132.8元和本金10867.2元，剩余本金375932.8元；2013年10月30日至2014年1月29日应收利息33833.95元（375932.8×3%×3=33833.95），被告偿还了40800元，偿还了利息33833.95元和本金6966.05元，剩余本金368966.75元；2014年1月30日至5月12日应收利息37634.61元[368966.75×3%×(3+12/30)=37634.61]，被告偿还了55200元，偿还了利息37634.61元和本金17565.39元，剩余本金351401.36元。2014年5月13日至11月27日，被告未实际偿还利息，利率仅能按2%计算，应收利息为45682.18元[351401.36×2%×(6+15/30)=45682.18]，本息合计397083.54元（351401.36+45682.18=397083.54）。2014年11月27日，经双方同意，原告将借款本息其中364704元转为购房款。 两原告已经缴纳房款364704元至今已超过6年，涉案房屋迟迟不具备签订《商品房买卖合同》的条件，被告现已不具备履行协议的能力。被告不能履行认筹协议，其应承担本案的全部责任。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第(四)项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，两原告有权要求解除《铠沣.新瑞国际-认购书》及要求被告返还房款364704元。庭审中，被告亦同意解除认购书并退还原告房款364704元。故对于两原告要求被告返还房款364704元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张从2014年11月27日起至2020年8月19日按月利率2%及之后按月利率1.28%计算损失的请求，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告有权要求利息损失。但因双方没有约定违约责任，故被告从2014年11月27日起按照同期中国人民银行贷款利率（2019年8月19日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）给付利息损失。 综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第(四)项、第五百六十六条第一款、第五百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除向晓华、伍文君与被告怀化铠沣房地产开发有限公司于2014年11月27日签订的《铠沣.新瑞国际-认购书》； 二、被告怀化铠沣房地产开发有限公司于本判决书生效之日起10日内支付原告向晓华、伍文君房款364704元及利息损失（利息损失以房款364704元为基数分段计算：自2014年11月27日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至上述款项清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回原告向晓华、伍文君的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12760元，依法减半收取6380元，由原告向晓华、伍文君负担2280元，由被告怀化铠沣房地产开发有限公司负担4100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  谢 娜 二〇二一年五月十一日 代理书记员  李翊铭