辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）辽01民终7417号上诉人（原审原告）：邴丽昕，女，1967年12月28日出生，满族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：张钢，系广东创律律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱栓友，男，1955年2月3日出生，汉族，住沈阳市和平区。被上诉人（原审被告）：王瑛，女，1956年8月26日出生，汉族，住沈阳市和平区。被上诉人（原审第三人）：单静，女，1984年4月3日出生，汉族，住沈阳市浑南区。被上诉人（原审第三人）：张袭，男，1981年9月1日出生，汉族，住沈阳市沈河区。上诉人邴丽昕因与被上诉人朱栓友、王瑛，原审第三人单静、张袭房屋租赁合同纠纷一案，沈阳市和平区人民法院于2020年6月12日作出（2019）辽0102民初10663号民事裁定书，宣判后，邴丽昕不服裁定提出上诉，本院于2020年7月29日作出（2020）辽01民终8609号民事裁定书，撤销（2019）辽0102民初10663号民事裁定书，指令沈阳市和平区人民法院对本案进行审理。沈阳市和平区人民法院于2021年3月9日作出（2020）辽0102民初13249号民事裁定书，邴丽昕不服，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。邴丽昕上诉请求：撤销一审裁定，指令一审法院对房屋租赁合同纠纷案件对本案进行审理；一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：一审裁定事实认定不清，适用法律错误。一、上诉人早已取得涉案房产的《不动产权证书》，房屋买卖合同合法有效，房屋权属明确，上诉人无任何必要另行诉讼房屋确权。现也无任何生效法律文书推翻不动产登记，并确认上诉人的房屋买卖无效，房屋不归上诉人所有。二被上诉人也未提起相关诉讼确权。一审法院释明上诉人应另行诉讼先确认涉案房产归属，明显违背了事实和法律原理。二、涉案房产通过占有改定的方式已实际交付给了上诉人，并非房屋是否实际交付不清楚。本案2017年11月21日，上诉人当面交付被上诉人全部购房尾款60万元，双方共同在场的情况下，被上诉人为上诉人出具收条，标明二被上诉人继续在该房屋居住至2018年12月26日，到期腾空房屋。同日双方还签订了房屋租赁合同。上述事实足以认定涉案房屋的交付时间为2017年11月21日，而交付方式完全符合占有改定的法律规定，已实际交付。三、上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议、房屋租赁协议，系双方真实意思表示，合法有效。被上诉人两次一审申请鉴定后又放弃，理应承担败诉责任。上诉人的证据《房屋买卖协议》、《房屋租赁协议》、被上诉人朱铨友为上诉人出具收条、上诉人支付给周冰105万元及支付朱铨友60万元的银行对账单、朱铨友授权周冰买卖房屋的公证书、涉案房产原告的不动产权属证书等证据形成完整的证据链，足以证明房屋买卖协议、房屋租赁协议真实有效，上诉人合法取得涉案房产的所有权，并依法出租给二被上诉人。四、周冰有权处分房产，即便周冰为无处分权人，上诉人已善意取得涉案房产所有权。第三人与被上诉人是否存在民间借贷纠纷与本案无关。上诉人不认识第三人，第三人与被上诉人之间是否存在民间借贷纠纷上诉人不知情，与本案无关，应由他们自行解决。从第三人的庭审发言看，其与被上诉人之间的借贷纠纷，上诉人并不知情，更不存在过错。马哲也未证明上诉人知情或在房产买卖和出租过程中存在任何过错。综上，本案纯属房屋租赁合同纠纷法律关系，上诉人有权要求二被上诉人腾房、支付租金及房屋占用费，上诉人的起诉完全符合民诉法规定的起诉条件。王瑛辩称，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审裁定。被上诉人与上诉人之间不存在房屋买卖与租赁关系，被上诉人只与原审第三人存在民间借贷关系。朱栓友未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。原审第三人单静、张袭述称，被上诉人向我方借钱，被上诉人出具的委托手续在我方处，让我方卖房子，上诉人通过我方买房子，房屋买卖的事实存在。本案与我方无关。邴丽昕向一审法院起诉请求：1、判令二被告立即支付原告租金65000元（从2017年11月21日起至2018年12月26日止，共13个月，每月5000元）；2、判令二被告立即支付原告房屋占用费11万元（2018年12月27日起至2020年10月26日止，共计22个月，每月按5000元计算）及至二被告腾退房屋之日止的房屋占用费，每月按5000元计算；3、判令二被告立即腾退原告所有的位于沈阳市和平区长白西路23-5号2-5-2的房屋交给原告；4、诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2017年4月11日，被告朱栓友、王瑛（卖房人、甲方）与原告邴丽昕（买房人、乙方）签订《房屋买卖协议书》一份，约定房屋地址沈阳市和平区长白西路23-5号楼2单元5层2号，房证号NO10059491，成交金额1600000元，办完更名或委托公证手续，乙方将房款2次付给甲方，甲方将房屋钥匙交给乙方……。2017年4月18日，原告邴丽昕取得涉案房屋（和平区长白西路23-5号2-5-2，建筑面积171.85平方米）不动产权证书，证号：辽（2017）沈阳市不动产权第0114500号。另查明，原告邴丽昕（出租方、甲方）与被告朱栓友、王瑛（租用方、乙方）就位于沈阳市和平区长白西路23-5号楼2单元5层2号房屋签订《房屋租赁协议》一份，约定出租地址沈阳市和平区长白西路23-5号252，“租期从2017年11月21日至2018年12月26日，月租金5000元，租赁期满后一次性支付租金……。庭审后，被告王瑛申请对房屋买卖协议书中签字及手印申请鉴定，被告朱栓友申请对房屋买卖协议书、房屋租赁协议书中签字及手印申请鉴定，但因王瑛、朱栓有未支付鉴定费用，辽宁大学司法鉴定中心予以退鉴。一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，当事人向法院提起民事诉讼时，必须符合起诉的条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案案由为房屋租赁合同纠纷，原告的诉请为要求被告支付租金及腾房，而房屋租赁合同是否有效取决于房屋买卖合同合法是否有效，根据庭审可知，原、被告之间是否为真实的房屋买卖关系尚未确定，且在房屋买卖关系中房屋是否实际交付亦不清楚，故原告直接以房屋租赁关系向被告主张租金及腾房的诉请不妥，经释明，原告仍坚持以房屋租赁合同纠纷向被告主张权利，故本案应裁定驳回原告起诉。一审法院裁定：驳回原告邴丽昕的起诉。案件受理费20773元（原告已预交），予以退还。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”本案中，邴丽昕起诉朱栓友、王瑛支付租金、占用费及腾退房屋，符合上述法律规定，一审法院应予审理。一审法院以“邴丽昕与朱栓友、王瑛之间是否为真实的房屋买卖关系尚未确定，且在房屋买卖关系中房屋是否实际交付亦不清楚，故邴丽昕直接以房屋租赁关系向被告主张租金及腾房的诉请不妥”为由，驳回邴丽昕的起诉有误，请一审法院围绕邴丽昕的诉讼请求依法审理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项、第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初13249号民事裁定书；二、本案指令沈阳市和平区人民法院审理。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年五月六日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案裁定所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百七十一条：第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条：第二审人民法院查明第一审人民法院作出的不予受理裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院立案受理；查明第一审人民法院作出的驳回起诉裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院审理。