天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0114民初3574号原告：北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇欣荣北大街45号院1号楼1层108室。法定代表人：吴国卿，该公司总经理。委托诉讼代理人：董荣来，该公司员工。被告：佘爱华，女，1982年8月16日生，汉族，住天津市武清区，现住天津市武清区。委托诉讼代理人：张中华（系佘爱华之夫），男，1980年1月4日生，汉族，住天津市武清区，现住天津市武清区。原告北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司（以下简称“鸿坤物业公司”）与被告佘爱华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月26日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人董荣来、被告委托诉讼代理人张中华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鸿坤物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2020年1月1日起至2021年9月30日的物业管理费4783.8元；2.判令被告支付逾期付款违约金（按日万分之五支付，自2020年1月1日计算至实际付清物业费时止，截止2020年12月31日应支付违约金为498.88元）；3.案件受理费由被告负担。事实和理由：被告系鸿苑花园65-01-0204房屋的业主。2016年10月29日，原告与被告经协商一致，签署《前期物业服务合同》，双方约定在物业管理区域内，原告提供物业服务，具体内容包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部分和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨水、污水管道疏通；公共绿化养护和管理等等。根据前期物业服务合同第九条约定，物业服务费按建筑面积交纳，高层用房标准为每月每平方米2.5元。被告的房屋建筑面积为91.12平方米，物业管理费为每年2733.6元。合同第十条约定，被告应当按年交纳物业服务费，业主应于到期对应日后15天内，向原告交纳下一期的物业服务费，在所交年度首月15日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向原告支付违约金（滞纳金）。在物业服务期间，原告依约为被告提供了物业服务。但时至今日，被告尚有2020年1月1日至2021年9月30日期间的物业管理费4783.8元及自2020年1月1日至2020年12月31日应支付违约金为498.8元未付。上述费用经原告多次催要未果，诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告佘爱华辩称，不同意原告的诉讼请求。原告的物业服务不达标，物业收费与服务标准不一致，没有按照一级标准给予相应服务。原告的服务没有达到每天24小时有人接待业主，物业没有直接拨通的值班电话，服务人员工作方式有待商榷；没有公布物业服务内容和物业服务费的标准；24小时报修值班制度并未得到贯彻落实，业主报修问题处理时间较长；没有装修现场巡视导致施工管理混乱，施工材料摆放无序，严重影响了业主的生产生活；物业人为将高层和别墅之间分离，不让高层车辆自由出入；物业将东门入口的两条车道私自改为单行道；小区多处消防通道被物业用石墩子占用，多处设置机动车栏杆，导致车辆行驶不便；原告在未经业主同意的情况下，私自更改道路规划，将消防通道临时变成出口；未及时将小区公共部位公共设施的维修基金使用情况及广告费用收取情况向业主公示；楼内公共区域、地面、楼梯、栏杆、电梯等清洁程度未达到一级服务要求；楼外公共区域绿地的清扫工作完成度低，垃圾没有做到日产日清，堆积现象时有发生；小区保安未佩戴执勤胸牌，并有睡觉现象；门岗没有做到外来人员车辆询问登记，门禁卡管理不规范；巡逻岗没有按照每两小时巡查一次，使得小区有失窃现象发生；小区机动车、非机动车停放混乱，未见物业人员及时引导车辆在指定区域停放或进行标识引导车主停放；小区安保监控有盲区，业主财物损害取证有难度；小区的单元门门禁没有实质性作用，外来人员随意进入；小区的绿化面积不断缩水，绿地养护不到位；公共设施没有服务业主，文化活动中心荒废，公共设施损坏无人维修。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：鸿坤物业公司系依法注册的物业服务企业,佘爱华系坐落于天津市武清区××庄街××花园××房屋的业主，房屋建筑面积为91.12平方米。2016年10月29日，鸿坤物业公司与佘爱华签订《前期物业服务合同》1份，约定由鸿坤物业公司为鸿苑花园小区提供物业管理服务；物业服务费用标准为每月每平方米2.5元；交费时间：佘爱华自《商品房交付使用通知书》约定的收楼之日起向鸿坤物业公司交纳下一年度的物业服务费，自该对应日起次年度缴纳下一年度的物业服务费，按年缴纳；佘爱华未按照约定缴纳物业服务费的，每逾期一日，应按欠费总额的万分之五向鸿坤物业公司支付违约金。合同同时对双方的其他权利义务进行了约定。佘爱华拖欠鸿坤物业公司自2020年1月1日至2021年9月30日期间的物业服务费4783.8元未付。庭审中，鸿坤物业公司主张按照每逾期一日按欠费总额的万分之五收到违约金。本院认为，鸿坤物业公司与佘爱华之间的物业服务合同关系成立，合法有效。鸿坤物业公司履行相应物业服务义务，佘爱华应按约定及时给付鸿坤物业公司物业服务费。现鸿坤物业公司起诉主张佘爱华支付物业服务费，符合双方合同约定及法律规定，数额计算无误，对此予以支持。佘爱华虽称鸿坤物业公司在小区公共设施管理、绿化及维护、卫生清洁、停车管理等方面存在问题，并提供照片、视频予以佐证，但鸿坤物业公司对佘爱华提供的证据匀不予认可，认为佘爱华提供的资料有小区外围照片，故对于绿化及卫生均与鸿坤物业公司无关，对于违章占用消防通道和违章停车、楼阁杂物问题，鸿坤物业公司已经进行了管控，但没有执法权。其他问题属于物业服务范围内的，鸿坤物业公司已进行了及时修复，但佘爱华提交的照片及视频资料大部分为2020年2月11日之前的，与本案无关。本院认为，佘爱华提供的照片及视频资料大部分为2020年2月11日之前的照片及视频，2020年2月12日之后虽然也提供了部分与物业服务相关的视频及照片，但涉及公共区域卫生部分不能清晰显示所涉位置。且物业服务存在一定的持续性，鸿坤物业公司亦提供了证据证明其对于违章占用消防通道以及车辆乱停乱放行为进行了治理，故佘爱华的证据不足以达到其减免物业服务费的证明目的。关于鸿坤物业公司主张的违约金，鸿坤物业公司在提供物业服务过程中亦存有不恰当的地方，本院对此不予支持。综上所述，本院对原告北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定判决如下：一、被告佘爱华于本判决发生法律效力起3日内给付原告北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司2020年1月1日至2021年9月30日期间物业费4783.8元。二、驳回原告北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告佘爱华负担23元，由原告北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司2元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  薛长军二〇二一年五月十一日书记员  张文博附本裁判文书所引用的具体法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》.第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。