广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0114民初5909号原告：陈雪,女,1985年6月25日出生,汉族,住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：刘洋，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李国桐，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州市宏峰房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：王瑞松，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟健，广东合慧益律师事务所律师。原告陈雪与被告广州市宏峰房地产开发有限公司（以下简称宏峰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告陈雪的诉讼代理人刘洋、李国桐，被告宏峰公司的诉讼代理人钟健到庭参加诉讼。本案在审理过程中，原、被告于2016年9月14日向本院申请45天调解期，以利于双方达成调解协议，调解期不计入审限。调解期届满，双方未能达成调解协议。本案现已审理终结。原告陈雪向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付延迟办证违约金（从2016年3月19日起计至实际取得收件回执之日止，暂计至2016年6月10日，每日按已付房款932864元的0.05%计算为38714元）；2.被告30天内为涉案房屋办理产权证并交付给原告；3.被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：原、被告于2013年8月21日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定被告将镜湖路2号云峰花园4区19栋1103号房出售给原告，成交价932864元，被告应于2014年3月31日前将涉案房屋交付原告使用，并约定被告应于原告收楼后300个工作日内协助原告将房地产权证办证资料提交到房地产登记机构并取得收件回执。合同签订后，原告已依约向被告支付全部款项，原告已依约向被告支付全部款项，并于2015年1月24日收楼，但被告并没有在原告收楼后300个工作日内（即2016年3月18日前）将收件回执交付给原告，已严重违约，依约应支付迟延办证违约金。另，2016年1月8日原告办理了契税的缴纳手续。被告宏峰公司辩称，原告的起诉没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。一、办证以取得收件回执作为完成的标志，而不是取得房地产权证，收件回执应是将办证资料提交而取得的收件回执，而非受理回执。办证过程是一个原、被告均负有义务的过程，被告应确保涉案房屋具备办证条件，而原告则必须在收楼之日起5天内将齐备的办证所需资料向被告提交。本案中，我方于2015年9月30日完成房屋大确权，我方在具备办证的大前提下于2015年10月多次以手机短信方式催促原告将齐备的办证资料向我方交齐，最后一次通过手机短信方式催促的时间为2015年10月23日。根据合同附件约定，原告应在五天内将办证所需资料向我方交齐，逾期提交的，则不能要求我方承担迟延办证的违约责任。因此在2015年10月28日之后才交齐资料的，我方不需要承担逾期办证的违约责任。二、在我方需要承担逾期办证违约责任的情况下，也应当考虑以下方面：1.关于迟延办证违约责任的计算标准。虽然合同约定了每天万分之五的标准，但该约定显然过高。就逾期交楼违约责任的约定，是按每天万分之二计算，该约定也与银行的贷款利率相接近，因此，即使承担逾期办证的违约责任，也应调整为每天万分之二。2.关于整个合同违约金上限的约定。合同附件约定，整个合同的违约金不应超过合同房款的5%，该约定对双方均具约束力。本院经审理认定事实如下：宏峰公司是位于广州市花都区新雅街镜湖大道2号云峰花园的开发商，于2012年8月22日取得广州市国土资源和房屋管理局核发的《商品房预售许可证》，预售云峰花园4区1-20栋房屋。2013年8月21日，陈雪（买方、乙方）与宏峰公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，合同约定：乙方向甲方购买广州市花都区镜湖路2号云峰花园4区19栋1103号房，总房价款932864元，乙方采取按揭贷款方式付款。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2014年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第二十一条产权登记约定：双方同意选择乙方委托甲方办理的方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内，到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定：如甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条的约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七为本合同补充协议，其中第三条逾期付款、合同解除的第6点约定：双方因违反本合同约定（但合同继续履行的）而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价款的5%，但本补充协议另有约定的除外。第九条关于产权登记的约定的补充约定：1、甲乙双方根据广州市国土资源和房屋管理局花都区分局关于房地产权证的实际办理程序及要求，将商品房买卖合同第二十一条变更为：甲方应当协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起210个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。甲乙双方并同意将该210个工作日延长为300个工作日，在此延长期内不视为甲方违约。在此情况下，乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及缴交相关费用。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。乙方采用一次性付款或分期付款方式支付房价款的，应在甲方为乙方取得收件回执后，自行前往甲方办公地点领取该收件回执并亲往房地产登记机构换领房地产权证，此事项甲方不再另行通知。乙方未能前来或迟延领取的，甲方不承担延期办理房地产权证的违约责任。乙方采取按揭贷款方式支付房价款的，乙方委托甲方在为乙方办妥该收件回执取得手续后将该收件回执直接交付给乙方的按揭贷款银行，此委托乙方不再另外授权。甲方将该收件回执交付给乙方的按揭贷款银行后，甲方完成为乙方办理产权登记的事项，对该收件回执不再负有保管、交付义务，乙方需与按揭银行自行商定领取房地产权之事宜。甲方在签订本合同时已如实、完备、准确的告知了乙方为办理房地产权证及取得收件回执所需要由乙方提供的证件资料及各项税费。乙方不得以此为由不提供或延迟提供相关资料。2、商品房买卖合同第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”中甲方的违约情形是指：甲方未能协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起300个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。乙方不得以“如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》”为由追究甲方的违约责任。3、乙方出现下列情形的，视为乙方单方面变更合同约定，同意解除对甲方代其办理房地产权登记的委托，并全部免除甲方关于办理产权登记的责任，乙方须自行办理该商品房的产权登记手续，并不得以此为由追究甲方的责任：乙方自收楼之日起5日内未能前往甲方指定地点签署办理产权登记所需的文件、向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料等办证资料及缴交相关费用（包括但不限于购房款、按揭款、税费、面积差异款、专项维修资金等，相关费用以政府部门最新公布的文件数据为准）。上述情形下，乙方如仍要委托甲方代其办理房地产权登记的，甲乙双方不受商品房买卖合同第二十一条、二十二条及本补充协议第九条第1款约定办证时间及违约处理的限制，甲方不承担任何迟延办证的违约责任。房地产登记手续办理完毕的具体办理期限由双方另行协商。4、如甲乙双方在合同约定的交楼日期前办妥房屋交接手续的，该商品房产权证办理期限仍按合同约定交楼日期届满之日起算。此外，合同及附件还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，陈雪依约向宏峰公司支付了全部购房款。2015年1月8日，涉案房屋所在的云峰花园D区（4区）1-20栋取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。2015年1月24日，陈雪办理了涉案房屋的收楼手续。2015年9月30日，宏峰公司为涉案房屋办理了初始登记。宏峰公司称其于2015年10月23日通过广州首易信息技术有限公司提供的短信发送平台，以群发方式向陈雪等业主的手机发出短信通知，短信的内容为：“因办证需要，请携带一张身份证复印件和一张小一寸彩色相片到云峰销售中心售后部，并领取资料办理契税，咨询：020-36853998[宏峰物业]”。陈雪称没有收到该短信，也没有收到宏峰公司的任何通知，他们是通过向邻居打听或到售楼部询问得知可以缴纳契税后，于2016年1月8日缴纳了涉案房屋的契税。至本案法庭辩论终结前宏峰公司尚未取得房产登记部门办理涉案房屋房地产权证的收件回执。本院认为，陈雪与宏峰公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务。陈雪按合同约定向宏峰公司支付了全部购房款，履行了合同的义务，宏峰公司应按合同约定在约定时间内向产权登记机构递交涉案房屋的办证资料并取得收件回执。在涉案房屋具备办证的条件下，陈雪诉请宏峰公司30日内办理涉案房屋的房产证，理据充分，本院予以支持。因合同附件补充协议第九条对合同第二十一条关于办理房产证的约定已作变更，故对陈雪请求宏峰公司将房产证交付给其的诉讼请求本院不予支持。陈雪于2015年1月24日办理了收楼手续，宏峰公司应于收楼之日起300个工作日内即2016年4月11日前为陈雪办理涉案房屋的产权登记，并取得收件回执。但宏峰公司至今仍未为陈雪办理涉案房屋的产权登记，并取得收件回执，构成违约，应按合同约定承担违约责任。补充协议第九条约定乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供办证资料及缴纳相关费用。本案中，陈雪于2015年1月24日收楼，宏峰公司在该时并未取得涉案房屋的竣工验收备案表，也未办理涉案房屋的初始登记及取得分户图，不具备办理房产证的条件，陈雪也不能办理缴纳契税，因此，陈雪客观上不能按照补充协议第九条的约定在收楼之日起5日内向宏峰公司提交齐全的办证资料。而涉案房屋何时具备办证条件，何时可以缴纳契税，陈雪也不能主动获知，因此，宏峰公司在涉案房屋具备办证条件的情况下具有通知陈雪缴纳契税并提交办证资料的义务。宏峰公司于2015年10月23日以发送手机短信息形式通知陈雪等业主缴纳契税及提交办证资料，陈雪称没有收到该信息，宏峰公司也没有证据证明其已通过合理方式通知陈雪在合理期限内纳契税并向其提交办证资料，因此宏峰公司抗辩认为陈雪在提起本案诉讼前存在迟延提交办证资料的理由不能成立，本院不予采纳。因目前涉案房屋尚未取得产权登记的收件回执，取得收件回执前的事实尚未固定，故判决迟延办证违约金暂计至陈雪提起本案诉讼之日为宜，此后的违约责任暂时不处理，当事人可待相关事实固定后另行主张。经核算，2016年4月12日至陈雪提起本案诉讼之日（即2016年6月23日）共73天，宏峰公司应向陈雪支付违约金为34049.54元（932864元×0.05%×73天）。陈雪要求宏峰公司支付违约金34049.54元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。关于违约金计算标准，涉案房屋因宏峰公司原因导致迟延办证，陈雪主张按合同约定每日按总房价的0.05%计算违约金，不存在过高的情形，宏峰公司要求违约金调整为按日万分之二计算，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于宏峰公司抗辩认为违约金总额应以房款的5%为上限的问题，“违约金总额应以房款的5%为上限”的约定在补充协议第三条关于迟延付款、合同解除的条款内，适用范围明确，并非是对迟延办证违约责任的约定，宏峰公司的抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市宏峰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内为原告陈雪办理位于广州市花都区镜湖路2号云峰花园4区19栋1103号房的房地产权证；二、被告广州市宏峰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈雪支付迟延办证违约金34049.54元；三、驳回原告陈雪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费434元，由原告陈雪负担52元，被告广州市宏峰房地产开发有限公司负担382元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  刘丽琼二〇一六年十月二十八日书记员  袁美华