辽宁省大连市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽02执复170号复议申请人（利害关系人）：大连市旅顺口区三涧堡街道办事处。住所地：大连市旅顺口区北路三涧段金石路501号。负责人：金广胜，系该街道办事处主任。委托诉讼代理人：侯瑾辉、李杰，均系辽宁华夏律师事务所律师。申请执行人：宋建忠，男，1958年1月30日出生，汉族，住大连市中山区。复议申请人大连市旅顺口区三涧堡街道办事处（以下简称三涧堡街道）不服辽宁省庄河市人民法院（2021）辽0283执异53号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。三涧堡街道向辽宁省庄河市人民法院提出执行异议，请求撤销（2020）辽0283执恢527号执行裁定书，立即停止对大连海德北港开发有限公司（以下简称海德公司）所有的坐落于海德公司码头内办公楼（产权证号05××42）、北港码头等构建物进行以物抵债行为。事实和理由：一、码头内办公楼（产权证号：05××42）、北港码头等构建物不具备司法拍卖条件。（一）案涉以物抵债标的物办公楼是建立在集体土地上的建筑物，根据《土地管理法》第十条规定，“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”案涉土地属于旅顺口区三涧堡街道北海村村民集体所有。贵院拍卖案涉土地的行为违反了《土地管理法》及其他法律规定，严重侵犯了全体村民的合法权益。（二）北港码头等构建物是未取得海域使用权非法占用的海域上建造的违法建筑，根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，权属有争议的和未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，故此标的物不符合司法拍卖的条件。（三）《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十四条规定，“人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。”贵院在未与旅顺口区国土资源局协商情况下拍卖建立在集体土地上的资产显然与法律相悖。二、大连市中级人民法院作出（2006）大民合初字第433号民事判决，确认被执行人王德文于判决发生法律效力之日起十日内给付异议人企业出售款本金及利息860余万元，案件受理费34140元。判决生效后，被执行人王德文未按照判决履行给付义务，异议人于2008年2月18日向大连市中级人民法院申请强制执行。大连市旅顺口区人民法院于2008年11月21日作出（2008）旅执字第838号民事裁定，以案件在执行过程中已拍卖被执行人王德文的财产，正在大连市中级人民法院的分配方案为由对本案中止执行，待中止情形消除后恢复执行。三、对案涉标的物价值和以物抵债价值有异议。案涉港口坐落于异议人辖区，经调查，因王德文涉黑现在服刑期间，其公司项下资产有大连市公安局托管，无论是王德文还是大连市公安局均未参与本案司法鉴定程序。异议人认为案涉资产远远高于评估值，在其他债权人对案涉标的物权属和价值有争议的情况下，法院将案涉公司享有土地使用权的土地按评估值65%以物抵债给申请执行人宋建忠显然是错误的。辽宁省庄河市人民法院查明，原告大连德泰控股有限公司与被告王德文、海德公司金融借款合同纠纷三案，大连市旅顺口区人民法院于2015年7月17日分别作出了（2015）旅民初字第1039号民事判决、（2015）旅民初字第1043号民事判决和（2015）旅民初字第1044号民事判决。其中，（2015）旅民初字第1039号民事判决，一、被告王德文于本判决生效之日起三十日内偿还原告大连德泰控股有限公司欠款2100000.00元；二、被告王德文于本判决生效之日起三十日内给付原告大连德泰控股有限公司欠款表外利息138096.00元；三、原告大连德泰控股有限公司对被告海德公司向其抵押的财产［房屋他项权证（旅顺村镇字第2008-229号）、旅顺口他项（2008）第255号]享有优先受偿权。（2015）旅民初字第1043号民事判决，一、被告王德文于本判决生效之日起三十日内偿还原告大连德泰控股有限公司欠款5000000.00元；二、被告王德文于本判决生效之日起三十日内给付原告大连德泰控股有限公司欠款表外利息349186.00元；三、原告大连德泰控股有限公司对被告海德公司向其抵押的财产［（2004）旅证经字第395、396号公证书、旅顺村房字第××号、旅顺口他项（2008）第255号]享有优先受偿权。（2015）旅民初字第1044号民事判决，一、被告王德文于本判决生效之日起三十日内偿还原告大连德泰控股有限公司欠款2400000元；二、被告王德文于本判决生效之日起三十日内给付原告大连德泰控股有限公司欠款表外利息167616元；三、原告大连德泰控股有限公司对被告海德公司向其抵押的财产［（2004）旅证经字第286、287号公证书、旅顺村房字第××号]享有优先受偿权。上述三判决生效后，王德文、海德公司未履行判决确定的义务，大连德泰控股有限公司向大连市旅顺口区人民法院申请执行。大连市旅顺口区人民法院在执行过程中，将被执行人海德公司所有的坐落于海德公司码头内的享有土地使用权的土地（产权证号：04××23）一处及地上办公楼（产权证号：05××42号）、北港码头等建（构）筑物、予以查封。后，宋建忠受让了上述债权，并变更为三案的申请执行人。执行过程中，该院于2018年11月29日将上述财产续封。2019年11月11日，大连永通房地产土地评估有限公司对上述财产中的办公楼及土地进行了评估，其中办公楼评估价为2090100元，土地评估价为1646400元，并作出了大永房估字［2019］064号房地产估价报告。2020年4月21日，辽宁元正资产评估有限公司对北港码头等建（构）筑物进行了评估，评估价为6300000元，并作出了辽正司鉴字［2020］第1002号司法鉴定意见书。该院于2020年7月13日10时至2020年7月14日10时止，通过京东司法拍卖网络平台对上述财产及其他被查封财产予以拍卖。拍卖公告中载明：一、拍卖标的：大连市旅顺口区北海镇北海村4871m2集体土地使用权及4栋房屋以及码头内及地面上各种建（构）筑物。本次拍卖范围包括拍卖对象4栋房屋和集体土地使用权，及与房屋建筑不可分离的水、电等配套使用功能和不可移动的基础装修部分；被执行人持有的码头内船台区、码头（堤坝、港边混凝土墙仅包含地面下二米）区地上构筑物。不包括拍卖对象室内外动产、机器设备及依附于拍卖对象的其他财产和权益。标的物一：大连市旅顺口区北海镇北海村4871m2集体土地使用权及4栋房屋。具体情况：1.办公楼（产权证号：旅顺村房字第05××42）；2.冷库（产权证号：旅房字第××）；3.修船厂房（无证）；4.鱼粉加工厂（无证）；5.集体土地使用权（用途为工业用地，土地性质为集体土地，产权证号：旅顺口集用2003字第04××23）。标的物二：被执行人持有的码头内船台区、码头（堤坝、港边混凝土墙仅包含地面下二米）区地上构筑物：纳入拍卖范围的建（构）筑物共62项，其中建筑物24项，构筑物38项；建筑物主要为仓库、办公用房、设备用房等，建筑面积合计4547.67m2。本标的评估总价值为人民币：2116.91万元，第一次拍卖起拍价：2116.91万元。特别提醒：1.截止于2020年6月8日对案涉标的物享有租赁权等案外人，向本院进行申报，逾期自行承担相应法律后果，本院不承担本标的瑕疵保证。标的物一和标的物二相关联，是不可分割的整体。2.本标的是被执行人海德公司所有的，部分建筑物未办理房屋所有权证，关于本标的能否办理房屋所有权证及权属转移手续，及可能会发生的多次过户或无法过户的情况，请竞买人自行到相关权力机关咨询办理流程、费用，自行承担瑕疵风险。案涉土地所有权性质为集体所有，请竞买人自行至相关权力部门咨询，本院不承担本标的的瑕疵保证。3.据旅顺口区海洋与渔业局提供的《关于大连海德北港开发有限公司非法占用海域实施渔港扩建工程行政处罚案的情况说明》中做了以下说明：当事人海德公司于2007年实施的渔港扩建工程未取得海域使用权，经测定，海德公司非法占用海域面积为117.95亩，其中，填海面积114.6亩，非透水构筑物3.35亩。已经涉及违法行为，旅顺口区海洋与渔业局《行政处罚决定书》作出“责令退还非法占用的海域、恢复海域原状、并处罚人民币捌仟柒佰玖拾陆万元整”的行政处罚，被执行人是否履行，在执行期间本院不对其进行核实，买受人需自行向有关部门确认。4.现大连市旅顺口区三涧堡街道办事处北海村村民委员会于2020年4月24日起诉海德公司、王德文物权保护纠纷一案，大连市旅顺口区人民法院已立案，但未判决。北海村村民委员会称，二被告欠原告土地使用费共计642972元。……特别提醒，有意者请亲自到相关部门详细咨询限购、过户等相关政策、过户风险自行承担。未咨询的竞买人视为对本标的现状的认可，责任自负。该院对上述集体土地使用权及4栋房屋以及码头内及地面上各种建（构）筑物进行第一次拍卖。后，因无人竞买而流拍，申请执行人宋建忠申请按第一次流拍底价抵顶债务。该院于2020年8月6日作出（2020）辽0283执恢527号执行裁定，一、将被执行人海德公司所有的坐落于海德公司码头内的办公楼（产权证号：05××42）、北港码头等构筑物（详见辽宁元正资产评估有限公司出具辽正司鉴字［2020］第1002号司法鉴定意见书）按拍卖流拍价作价2936535元[（2090100+6300000）×35%]交付申请执行人宋建忠抵偿抵押借款。北港码头等构筑物所有权自交付时起转移给申请执行人宋建忠；办公楼所有权自本裁定送达申请执行人宋建忠时转移。二、申请执行人宋建忠可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续（本项仅适用于需办理过户手续的财产）。同日，作出（2020）辽0283执恢529号执行裁定，一、将被执行人海德公司所有的坐落于海德公司码头内的享有土地使用权的土地（产权证号：04××23）一处及地上办公楼（产权证号：05××42）、北港码头等构筑物（详见辽宁元正资产评估有限公司出具辽正司鉴字［2020］第1002号司法鉴定意见书）按拍卖流拍价作价7099965元[1646400+（2090100+6300000）×65%]交付申请执行人宋建忠抵偿抵押借款。北港码头等构筑物所有权自交付时起转移给申请执行人宋建忠；土地使用权、办公楼所有权自本裁定送达申请执行人宋建忠时转移。二、申请人宋建忠可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续（本项仅适用于需办理过户手续的财产）。另查明，（2020）辽0283执恢527号案件的执行依据是（2015）旅民初字第1044号民事判决；（2020）辽0283执恢528号案件的执行依据是（2015）旅民初字第1039号民事判决；（2020）辽0283执恢529号案件的执行依据是（2015）旅民初字第1043号民事判决。再查明，原告大连市旅顺口区北海街道办事处与被告王德文企业出售纠纷一案，大连市中级人民法院于2007年3月13日作出（2006）大民合初字第433号民事判决，被告王德文于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连市旅顺口区北海街道办事处企业出售款4825932.57元。上述判决生效后，王德文未履行判决确定的义务，大连市旅顺口区北海街道办事处向大连市中级人民法院申请执行，大连市中级人民法院于2008年5月15日指定大连市旅顺口区人民法院执行。大连市旅顺口区人民法院于2008年11月21日作出（2008）旅执字第838号民事裁定，大连市中级人民法院（2006）大民合初字第433号民事判决中止执行，待中止情形消失后恢复执行。又查明，2019年11月29日大连市人民政府作出大政[2019］128号批复：同意大连市旅顺口区人民政府撤销三涧堡街道、北海街道、重新设立三涧堡街道、以原两个街道地域范围为新街道地域范围、街道办事处驻地为原三涧堡街道办事处驻地（旅顺口区金石路501号）。辽宁省庄河市人民法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条规定，“有下列情形之一的，当事人以外的自然人、法人和非法人组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；（二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的；（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的；（四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的；（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。”本案以物抵债裁定中，以物抵债的办公楼、北港码头等构筑物的权利人均为被执行人海德公司，该院并未对被执行人王德文财产进行处置，异议人亦未能证明其对被执行人王德文享有的经（2006）大民合初字第433号判决确认的债权因本院对案涉海德公司上述财产进行以物抵债时受到侵害，即其未能证明本院存在违法的执行行为，故该院对其基于上述理由得提出的异议，不予审查。同时，异议人以案涉办公楼和北港码头等构建物不具备司法拍卖条件、对案涉标的物价值和以物抵债价值有异议为由提起的异议，其非上述规定中前四项规定的相关权利人或者义务人，也未能证明其他合法权益受到侵害。故其亦非基于上述理由提出异议的适格主体，该院对其基于上述理由提出的异议，亦不予审查。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五百条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第五条规定，裁定驳回异议人大连市旅顺口区三涧堡街道办事处的异议申请。复议申请人三涧堡街道向本院申请复议称，请求撤销（2021）辽0283执异53号执行裁定，依法撤销庄河法院作出的(2020)辽0283执恢527号执行裁定，立即停止对海德公司所有的坐落于大连海德北港开发有限公司码头内办公楼(产权证05××42)、北港码头等构建物进行以物抵债行为。事实及理由：一、执行法院以三涧堡街道主体不适格驳回三涧堡街道异议申请没有法律依据。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和第二百二十七条规定，利害关系人认为执行行为违反法律规定或案外人对执行标的物有异议的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。二、执行法院以拍卖海德公司的资产，不是王德文财产，故没有侵害三涧堡街道合法权益为由驳回异议申请是错误的。三涧堡街道提出异议申请的理由是：第一、法院拍卖的码头内的房屋(产权证05××69)、北港码头等构建物建立在集体土地上，未取得海域使用权非法占用的海域上建造的违法建筑且法院在未与旅顺口区国土资源局协商情况下拍卖建立在集体土地上的资产显然与法律相悖，故不具备司法拍卖的条件。第二、旅顺口区人民法院于2008年11月21日作出(2008)旅执字第838号《民事裁定书》，以案件在执行过程中己拍卖被执行人(王德文)的财产，正在大连市中级人民法院的分配方案为由对本案中止执行，待中止情形消除后恢复执行。第三、在债权人对案涉标的物价值和以物抵债价值有异议的情况下，法院将案涉公司享有土地使用权的土地按评估值65％以物抵债给宋建忠于法无据。申请执行人宋建忠答辩称，不同意三涧堡街道的复议申请。三涧堡街道不是案涉执行标的的利害关系人，对案涉标的无任何财产权利，且案涉执行行为未对三涧堡街道的合法权益造成侵害，因此三涧堡街道不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条规定的可以提起执行行为异议的五种情形，三涧堡街道不是提起本案执行异议的适格主体。本院对辽宁省庄河市人民法院查明的上述事实予以确认。本院认为，本案焦点是三涧堡街道是否是本案的利害关系人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条规定：“有下列情形之一的，当事人以外的自然人、法人和非法人组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；（二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的；（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的；（四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的；（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。”利害关系人应当是符合上述规定的自然人、法人和非法人组织。复议申请人三涧堡街道并非上述法律规定所确定的可以作为利害关系人提出执行异议的债权人、拍卖程序中的竞买人、优先购买权人、协助义务人，且根据三涧堡街道的异议理由及复议理由，其均是主张案涉以物抵债裁定损害的是旅顺口区三涧堡街道北海村村民的权益，三涧堡街道并非是认为自己的权益受到侵害，同时其也未能证明其合法权益因以物抵债裁定受到侵害，故执行法院认定其非上述规定中前四项规定的相关权利人或者义务人，也未能证明其他合法权益受到侵害并无不当。综上，复议申请人三涧堡街道的复议申请于法无据，本院不予支持，执行法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下：驳回大连市旅顺口区三涧堡街道办事处的复议申请，维持辽宁省庄河市人民法院（2021）辽0283执异53号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 吕 颖审判员 卢宏翔审判员 金秀丽二〇二一年五月十一日书记员 杨 宁