福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）芗民初字第5763号 原告（反诉被告）：安闽军，男，1961年11月7日出生，汉族，个体经商户，住福建省漳州市芗城区。 委托代理人：王英雄，芗城区148法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：谢文财，男，1975年9月20日出生，汉族，个体经商户，住福建省漳州市芗城区。 委托代理人：蔡颖瑜，福建闽仁律师事务所律师。 第三人：徐小华，女，1978年5月12日出生，汉族，无固定职业，住漳州市芗城区。 原告（反诉被告）安闽军与被告（反诉原告）谢文财、第三人徐小华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）安闽军及其委托代理人王英雄、被告（反诉原告）谢文财及其委托代理人蔡颖瑜、第三人徐小华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安闽军诉称，被告谢文财于2009年5月22日将位于芗城区延安广场5幢D02号店面（地下室面积100m2，夹层66.96m2，地面66.96m2）房屋出租给原告，并对租金等事项进行约定，双方于2009年5月22日签订了租赁合同。期间，原告按约定支付了全部租金，并对地下室100m2面积房间进行装修，装修完毕未开业之前，地下室渗水，致使原告装修付诸东流，地下室100平方米房屋无法使用。原告曾多次要求解决，并要求被告退还100平方米无法使用的房屋租金，和要求被告承担原告对该100平方米的房屋装修费用，被告也曾多次前往现场查看，确认确实存在渗水状况导致该装修全部报废，实际无法进行使用。并承诺待该出租房屋租赁期限届满后待房屋产权人对该100平方米出租房屋赔偿之后，退还收取的租金及装修款和保证金，现被告已获赔偿但仍不退还租金、赔偿装修款和保证金。故请求判令被告退还租赁房屋保证金人民币10000元；被告退还不当得利多收租金人民币170074.84元；被告赔偿原告装修租赁房屋的损失94056元；本案诉讼费由被告承担。 被告谢文财辩称，原告要求被告退还多收租金170074.84元既已超过诉讼时效，也没有事实依据，被告非但没有多收租金，反而是原告没有依约支付全部租金，长期拖欠，已构成根本违约。原告主张每年都有多交纳租金，但其是在2015年6月12日对其与妻子徐小华，和被告三人的对话进行录音，因此是直到那天才向被告主张所谓的多收取的租金，已超过诉讼时效。而经原告提供的录音证实，被告每次收取原告缴纳的租金时，都有出具收条；截至2014年9月1日，原告共欠被告原合同租期内的租金13757元。从2014年6月7日起，原告继续使用涉讼房屋，依照合同法，原租赁合同继续有效。根据《延安广场明苑5幢D02、D03店面租赁合同》的约定，年租金每年比上一年递增5%，则2014年6月7日起至2015年6月6日，涉讼房屋年租金为91893元。原告只交了33000元的租金，其余58893元未交。原告屡次逾期支付租金超过一个月，又结欠被告租金72650元，根据合同约定，原告已构成根本违约。二、原告未经许可，将夹层的天花板敲开，私自架设通道，又拖欠租金和物业费，根据合同的约定，无权讨要保证金。首先，合同第三条明确约定，租赁期限届满，在原告将租赁物及所有附属设施、设备交还被告，并由双方共同签字确认租赁物及其所有设施、设备完好，处于良好运行状态，并确认各项费用已结清的情况下，保证金才能退还原告。而根据合同第四条第二款的约定，租赁期间店面及周围环境、生产经营产生的一切税费、水电、通信、物业管理、押金等一切费用，由承租人负责。因此，原告在损坏租赁物、拖欠租金和物业费的情况下，依约无权讨要保证金。三、原告将涉讼房屋的地下室装修之后，已经营多年。原告从2009年6月份装修完毕后，就将包含地下室在内的面积投入使用，有地下室照片为证，其实际利用地下室经营并缴税多年。原告诉称地下室装修后就没有使用，与事实不符。四、地下室渗水系原告没有按照地下室的性质合理使用，改造成经营足浴的场所，并且擅自挖开墙体，暴露市政工程的水管，安装抽水机进行抽水，排水不畅所致，与被告无关。原告没有根据地下室有地势低、密闭性等特点进行合理使用，反而用于经营用水量、排水量均很高的足浴服务；并且擅自挖开墙体，建蓄水池，安装抽水机抽取市政工程水管的漏水予以利用，才会导致排水不畅。而根据合同的约定，租赁期间，原告应当履行租赁物的维修义务。原告不依约修复以确保良好的使用功能，反而要被告承担责任，依法无据。五、依照原告与被告的合同约定，原告要求被告承担装修费用无理。合同第六条明确约定，原告作为承租人，可以对租赁物进行改善或者增设他物，费用自理。且如上文所述，地下室渗水乃原告自身原因所致，所以原告要求被告承担装修费用依约、依法均无据。六、被告既没有向原告承诺“待该出租房屋租赁期限届满后待房屋产权人对该100㎡出租房屋赔偿之后，退还收取的租金及装修款和保证金”，也没有获得所谓的赔偿。故请求驳回原告的诉讼请求；本案的诉讼费用由原告承担。 反诉原告谢文财反诉称，2009年5月22日，反诉原告与反诉被告安闽军签订一份《延安广场明苑5幢D02、D03店面租赁合同》，将芗城区延安广场明苑5幢D02号店面（含地下室100㎡，夹层66.96㎡，地面66.96㎡）出租给两反诉被告，双方的主要权利义务如下：租赁期限五年，租赁时间从2009年5月7日至2014年6月6日止；第一年租金为柒万贰仟元人民币，第二年起年租金每年比上一年递增5%，第二年起按每半年缴纳一次租金，每半年需提前一个月缴纳下一个半年度租金；反诉被告支付承租保证金壹万元整，租赁期限届满，在反诉被告将租赁物及所有附属设施、设备交还反诉原告，并由双方共同签字确认租赁物及其所有设施、设备完好，处于良好运行状态，并确认各项费用已结清后，承租保证金才能退还反诉被告；租赁期间，反诉被告应当履行租赁物的维修义务；物业管理等费用由反诉被告负责；租赁期满后，反诉被告须将店面及人防工程清理干净，各种设施、设备，线路应完好交还反诉原告，损坏的要作修复或赔偿；若反诉被告逾期支付租金达壹个月的，视为根本违约，应向反诉原告支付违约金，违约金为违约时下一年度的一年租金。合同签订后，反诉被告与其妻徐小华在涉讼房屋经营足浴服务，没有按照地下室的性质对其合理使用，反而改造成经营场所，并且擅自挖开墙体，暴露市政工程的水管，安装抽水机进行抽水，致使地下室受到损耗。而且还未经许可，将夹层的天花板敲开，私自架设通道。反诉原告多次要求反诉被告维修，反诉被告置之不理，还长期拖欠租金。合同约定的租赁期满后，反诉被告继续使用租赁房屋，截至2015年6月6日，只向反诉原告支付了33000元租金。故请求判令反诉被告立即向反诉原告支付尚欠的租金人民币72650元，以及拖欠租金的违约金人民币91893.00元；判令反诉被告立即搬离芗城区延安广场明苑5幢D02号店面，将涉讼房屋（含地下室100㎡，夹层66.96㎡，地面66.96㎡）恢复租赁前原状，并赔偿人民币99587.84元（赔偿金额为109587.84元，扣除反诉被告的承租保证金10000元）；本案本诉与反诉的诉讼费用由反诉被告承担。 反诉被告安闽军辩称，反诉原告诉求反诉被告支付尚欠租金及违约金没有事实和法律依据。首先，反诉被告在承租五年的期限内按期全部缴交了租赁店面、地下室的全部租金，反诉原告经反诉被告多次催讨租金发票均未能提供给反诉被告，其目的是为了逃避缴交房屋租赁应缴交的税收，从电话录音就可以证实反诉被告已经全部支付了五年的全部租金。录音中提到还差1757元是由于修路政府免三个月租金用于弥补店面营业损失，而反诉原告隐瞒了这一事实，照收租金，后经反诉被告发现之后欲讨回已交的一个月租金，反诉原告拒不退还，在此情况之下，反诉被告按照政府规定拒绝再缴交2个月租金，才出现录音中的还差1757元租金的情形，拒此事实，反诉被告已经全部支付了五年租金。二、在反诉被告向反诉原告缴交全部租金之后，谢文财均未向安闽军提交税务部门开具发票，据此事实即使有向税务部门开具发票也是安闽军所交，并非缴交，不存在谢文财代垫的事实。三、在租赁五年的期限内，谢文财从未向安闽军要求支付租金，根本的原因是安闽军已全部支付完毕租金只是谢文财为了逃避赔偿责任才凭空捏造安闽军未缴交租金，故谢文财要求安闽军支付欠租金72650元没有事实依据和计算依据，且已经超过诉讼时效。四、安闽军不存在违约的法定情形。首先，在原定租赁合同之时，谢文财就已经知道租赁房屋的实际用途，谢文财同意并提供相关证明交给安闽军依法办理了营业执照并按规定缴纳税收，在租赁五年的期限内，没有变更过实际用途，其均未提出异议，并且照收租金，原房屋产权人也均未提出异议，从安闽军提供的相片证据足以认定谢文财提供不能正常使用且漏水的房屋交给安闽军使用，安闽军对该房屋进行装修并进行抽水，力求将损失降低到最小的限度。安闽军从未做出对出租房屋擅自挖开墙体暴露市政工程的水管的行为，谢文财未对不合格的房屋进行整改修缮，不能提供完好无损的房屋给安闽军使用，且照收租金显然已经构成违约，其所收租金属不当得利据。谢文财要求安闽军支付违约金91893元及赔偿金109587.84元没有事实及法律依据。谢文财至今未退还保证金10000元，应予全额退还。五、谢文财要求安闽军将租赁房屋恢复原状确乏事实依据，因该租赁合同已经期限届满，该出租房屋已经全部交还给谢文财和产权人，产权人接受后又重新向社会招标，已经交付给中标人使用，故不存在恢复原状的法定事由，现安闽军已经终止与谢文财的租赁协议，该出租房屋已经期限届满，现该房屋已重新由中标者经营使用。反诉原告要求反诉被告搬出该出租房屋无事实及法律依据。 第三人徐小华辩称，其答辩意见与反诉被告安闽军一致。2014年6月8日至2015年7月23日的租赁关系系其与被告谢文财之间的租赁关系。 经审理查明，本市区延安广场明苑5幢D02、D03店面系被告谢文财向漳州市人民防空办公室承租的店面。2009年5月22日，原告安闽军（乙方）与被告谢文财（甲方）签订一份《延安广场明苑5幢D02、D03店面租赁合同》，合同约定，甲方将坐落于市区延安广场明苑5幢D02、D03店面，建筑面积地下100平方米，地面66.96平方米，夹层约66.96平方米。租赁期限五年，租赁时间从2009年5月7日至2014年6月6日，装修期限为一个月，第一年租金72000元，按每季度缴交租金，合同签订当日同时缴交第一年度的第一季度租金；第一年度的后三季度租金，每季度需提前一个月缴纳下一季度租金。第二年起年租金每年比上一年递增5%，即第二年租金为75600元；第三年租金为79380元；第四年租金为83349元；第五年租金为87517元，第二年算起的后四年租金缴交，按每半年缴纳一次租金，每半年需提前一个月缴纳下一半年租金。合同还约定，乙方应于本合同签订之日向甲方支付承租保证金壹万元。租赁期届满，在乙方将租赁物及所有设施、设备完好处于良好运行状态，并确认各项费用已结清后，承租保证金如数在10个工作日内退还给乙方，否则按每日千分之二计付滞纳金。乙方逾期支付租金及承租保证金，应支付滞纳金给甲方，滞纳金自逾期之日起，按该年度租金额每日千分之五计算，逾期达一个月的，视为根本违约。该合同还约定，租赁期间，乙方应当履行租赁物的维修义务。乙方应对租赁场所进行检查、修缮，如有损坏，乙方应立即修复，确保良好的使用功能。还约定，双方都应严格履行本合同条款，任何一方违约均需承担违约责任，违约金为违约时下一年度的一年租金，双方均不得任意终止合同，否则提出提前终止合同的一方都必须向另一方支付违约金。合同签订后，原告安闽军依约支付了房租押金1万元。被告谢文财亦依约将上述店面交付原告安闽军使用。原告安闽军于2015年7月23日将上述店面腾退给被告谢文财。2014年6月8日至2015年7月23日，原告安闽军交纳给被告谢文财租金33500元。 再查明，2014年6月8日至2015年7月23日本市区延安广场明苑5幢D02、D03店面租金系由被告谢文财交纳给漳州市人民防空办公室。 还查明，原告安闽军与第三人徐小华系夫妻关系。 在本院审理过程中，原告安闽军向本院申请对址在本市区100平方米的装修、水电及配套设施进行价值评估。本院委托福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司进行评估鉴定，福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司出具鑫八闽鉴评（2016）343号价格评估结论意见书，其价格评估结论意见为：价格评估标的芗城区延安广场明苑5幢Ｄ02店面地下室100平方米的装修、水电及配套设施在评估基准日的现值评估价格为人民币34805.00元。 在本案审理过程中，反诉原告谢文财撤回要求判令反诉被告立即搬离芗城区延安广场明苑5幢D02号店面，将涉讼房屋（含地下室100㎡，夹层66.96㎡，地面66.96㎡）恢复租赁前原状，并赔偿人民币99587.84元（赔偿金额为109587.84元，扣除反诉被告的承租保证金10000元）的反诉请求。 以上事实有原告提供的被告谢文财与漳州市人民防空办公室签订的《延安广场明苑5幢D02、D03店面租赁合同》；原、被告双方签订的《延安广场5幢D02、D03店面租赁合同》及被告谢文财收取租金的收条、福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司出具鑫八闽鉴评（2016）343号价格评估结论意见书、本院对漳州市人防工程维护管理站职员周钦色所做的询问笔录及当事人庭审陈述为据。 本院认为，2009年5月22日，原、被告之间签订的《延安广场明苑5幢D02、D03店面租赁合同》，系原、被告双方的真实意思表示，合法有效，本院依法予以确认。该协议书对原、被告双方具有法律约束力，原、被告双方应按合同约定的内容履行义务。根据双方签订的租赁合同约定，租赁期间，原告应当履行租赁物的维修义务。原告安闽军应对租赁场所进行检查、修缮，如有损坏，原告应立即修复，确保良好的使用功能。即原告安闽军对本案租赁物有维修义务，况且本案原告安闽军没有证据证明被告谢文财对本案租赁物漏水存在过错，故原告安闽军要求被告谢文财退还不当得利多收租金人民币170074.84元及赔偿原告装修租赁房屋的损失94056元，于法无据，本院依法不予支持。关于反诉原告谢文财主张反诉原告尚欠其租金人民币72650元，本院认为，反诉原告谢文财与反诉被告安闽军签订的租赁合同于2014年6月7日到期，2014年6月8日至2015年7月23日反诉被告安闽军继续使用租赁物，应视为双方继续履行2009年5月22日双方签订的租赁合同。根据该合同约定，2014年6月8日至2015年6月7日的租金为91892.85元（每日租金271.76元），2015年6月8日至2015年7月23日租金为12160元（年租金96487.28元，每天租金264.35元）。本案反诉原告于2015年7月7日向本院提起反诉，要求反诉被告支付租金，根据《中华人民共和国民法通则》的规定，延付或拒付租金的，出租人提起诉讼时效的期间为1年。故反诉原告主张2014年7月7日之前反诉被告拖欠的租金，本院依法不予支持。2014年7月8日至2015年7月23日反诉被告安闽军应付的租金为88685元，扣除反诉被告在此期间已经支付的租金33500元，反诉被告实际还应支付反诉原告谢文财租金55185元。关于反诉原告谢文财主张要求反诉原告支付违约金91893元，本院认为虽然反诉被告安闽军违约，拖欠反诉原告租金，但本案租赁合同有关违约金的约定明显过高，违约金应按反诉原告谢文财的实际损失即反诉被告安闽军拖欠的租金55185元的中国人民银行同期同类贷款利率计算（从2014年11月6日起计算至反诉被告安闽军实际付款之日止）。原告安闽军主张要求被告谢文财返还押金1万元，合法有据，本院依法予以支持。关于第三人徐小华主张的2014年6月8日至2015年7月23日的租赁关系系其与被告谢文财之间的租赁关系，缺乏事实依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、驳回原告安闽军要求被告谢文财退还不当得利多收租金人民币170074.84元及要求被告赔偿原告装修租赁房屋的损失94056元的诉讼请求； 二、被告谢文财应于本判决生效之日起十日内返还原告安闽军1万元； 三、反诉被告安闽军应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告谢文财拖欠的租金55185元及违约金（从2014年11月6日起计算至反诉被告安闽军实际付款之日止）； 四、驳回反诉原告谢文财的其他反诉请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5412元，由被告谢文财负担50元，原告安闽军负担5362元；本案反诉受理费2631元，由反诉被告安闽军负担590元，由反诉原告谢文财负担2041元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长  许华望 人民陪审员  洪添福 人民陪审员  彭瑛霞 二〇一六年十月十日 书 记 员  陈益龙 陈丹 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。