黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0110民初3130号原告李维艳，女，1977年7月2日出生，汉族，个体业者，住哈尔滨市香坊区。委托代理人聂国丰，黑龙江高盛律师集团事务所律师。被告哈尔滨金瑞麟投资有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区赣水路**。法定代表人淳于永祥，该公司董事长。委托代理人郭若飞，北京德和衡（哈尔滨）律师事务所律师。原告李维艳诉被告哈尔滨金瑞麟投资有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月18日受理后，依法组成合议庭，于2016年6月21日公开开庭进行了审理。原告李维艳及其委托代理人聂国丰，被告哈尔滨金瑞麟投资有限责任公司的委托代理人郭若飞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称:2013年2月21日，原、被告签订了一份《哈尔滨市商品房买卖合同书》，合同中约定原告购买被告出售的位于哈尔滨市香坊区××单元××号房屋，建筑面积为65.64平方米，每平方米7,180元，房屋总价款为471,295元。合同签订后原告支付了全部房款及相关税费，被告于2013年3月7日将该房屋交付给原告。原、被告签订的房屋买卖合同中约定，被告交付房屋后的一年内办理完毕房屋产权证，但是时至今日被告也未能给原告办理房屋产权证。按照合同约定被告逾期未办理产权证应当向原告支付违约金，但是违约金的数额极低且不平等，故原告依据相关法律法规的规定，请求按照中国人民银行贷款利率4.35%的标准对违约金进行调整。另外，原告向被告支付了办理产权证的所有税费，但被告却占用了本应缴纳给政府机构的税费，被告应当按照法律规定向原告支付资金占用的利息。原告多次催促被告要求办理房屋产权证，但被告均以各种理由推迟，拒绝办理，原告为维护自身的合法权益，起诉至人民法院，诉请：1、依法判令被告给付原告逾期办理产权证以及占用税费的利息合计1万元；2、依法判令被告于判决生效后三个月内为原告办理位于哈尔滨市香坊区××单元××号房屋的产权证；3、案件受理费由被告承担。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。原告的第一项诉讼请求不符合原、被告之间的约定。关于原告的第二项诉讼请求，因在合同中原、被告仅是约定了被告在房屋交付后的365日内完成向有关部门登记备案的义务，并未约定未按时备案的违约责任，鉴于本案中的房屋是可以办理产权登记的，被告并不存在过错，且是在合理的期限内，被告并没有违约。原告为证明其诉讼主张的事实成立，向本院提供证据如下：证据一、《哈尔滨市商品房买卖合同书》一份，证明原告在被告处购买了房屋，以及合同中约定的违约金过低且不平等，以及被告违约未为原告办理产权证的事实。证据二、购房发票一张，证明原告向被告支付了购房款的事实。证据三、入住会签单、入住通知书各一份。证明被告交付房屋的时间为2013年3月7日。经庭审质证，对原告提供的证据一，被告对该证据的真实性无异议，但是根据合同不能反映被告存在违约以及违约金约定过低的事实，原告所述违约金过低没有事实及法律依据。按照合同第十五条的约定，原、被告对于出卖人与其办理产权证的违约金进行约定，系按照总价款的0.3%向买受人支付违约金。对原告提供的证据二，被告对该证据的真实性无异议，认为该证据能够证明原告履行了交付购房款的义务，被告也向其出具了相应的票据。对原告提供的证据三，被告对该证据的真实性无异议，但认为该证据能够证明被告已经向原告交付了房屋，原告已经实际占有使用房屋，并不存在实际损失。被告为证明其反驳主张的事实成立，向本院提供证据如下：证据一、受理单复印件一份，证明哈尔滨市房屋产权交易中心已经收取了被告为其他业主办理产权证书所提供的相关文件，从而证明本案争议房屋符合办理产权证的法律要求。证据二、商品房销售许可证复印件一份，证明本案争议房屋符合办理产权证的要求，以及被告已经完成了向产权部门进行登记备案的义务。经庭审质证，对被告提供的证据一，原告对该证据的真实性有异议，认为该证据系打印图片，不是原件，相关机构不会通过扫面的方式传输文件，且该证据存在大量的涂改，其证明效力极低，且该文件最后受理期限是2016年5月23日，即使该文件是真实的，按照该文件中载明的时间，被告也已经构成违约，综上，原告认为该证据与本案无关。对被告提供的证据二，原告对该证据的真实性有异议，认为该销售许可证的取得时间是2016年4月22日，按照房地产相关法律法规的规定，只有预售许可证是不能办理房屋产权登记的，只有商品房销售许可证即其他证件办理完毕后才能办理产权登记，且从时间上看，在上述时间点之后才能办理产权登记，被告存在违约行为。经审理查明：2013年2月21日原、被告签订了一份《哈尔滨市商品房买卖合同书》，合同中约定原告购买被告开发建设的位于哈尔滨市××单元××号房屋，该房屋建筑面积为65.64平方米，房屋总价款为471,295元。该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金；3、买受人办理房屋产权登记时所产生的各项税费、手续费均由买受人自行承担。2013年2月21日原告向被告支付购房款151,295元并办理了商业贷款。2013年3月7日被告向原告交付房屋，原告进户时向被告交纳了房屋的相关税费。另查明，2016年4月22日被告取得了哈尔滨市香坊区通乡街191号金瑞·林城一期1-3、7-14栋房屋的商品房销售许可证。本案在审理过程中，原告自愿放弃要求被告给付占有税费期间的利息的诉讼请求。本院认为，原、被告于2013年2月21日签订的《商品房买卖合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规禁止性规定，应属合法有效。原、被告应当按照合同的约定各自履行合同义务，并承担相应的违约责任。关于原告要求被告给付逾期办理房屋所有权证违约金10,000元的诉讼请求，因按照原、被告签订的《商品房买卖合同书》第十五条的约定，被告应当在房屋交付使用后365日内，持办理产权登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。根据被告提供的《哈尔滨市商品房销售许可证》显示，本案争议房屋取得销售许可证的时间为2016年4月22日，即被告完成本案争议房屋产权登记的时间为2016年4月22日，而根据原告提供的入住通知显示，被告交付房屋的时间为2013年3月7日，故被告事实上已经超过了合同约定的期限进行备案，故本院认为原告不能在约定的期限内取得权属证书，被告应当承担相应的违约责任。按照双方签订的《商品房买卖合同书》第十五条第二项的约定，被告应当向原告支付违约金1,413.89元（471,295元×0.3%）。关于原告称该合同约定的原、被告违约责任并不对等，请求对违约金进行调整的诉讼主张。首先，原、被告签订的该《商品房买卖合同书》系双方的真实意思表示，并没有违反法律及行政法规的强制性规定，且已经实际履行，系合法成立并且生效的合同，对双方均应当具有约束力，故应当按照合同履行。其次，按照法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，但是在本案中原告并未能举证证明其损害事实的存在，故其请求增加违约金的诉讼主张没有事实及法律依据。第三，关于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定”的规定，均与本案实际情况不相符，本案合同中约定了违约金，且原告未能举证证明其损失事实的存在，故不能当然的将此种情况认定为损失金额无法计算，故本院认为原告要求被告按照已付总房款，并参照中国人民银行贷款利率计算违约金的诉讼主张的条件无事实及法律依据。综上，对于原告的该项主张本院不予支持。关于原告要求被告为原告办理本案争议房屋的产权证的诉讼请求，因办理房屋的产权登记属于商品房买卖合同中的附随义务，且根据被告提供的商品房销售许可证显示，本案争议房屋已经完成了产权登记备案，符合办理产权登记条件，故本院认为原告的该项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。原告在庭审中自愿放弃要求被告给付占用税费期间利息的诉讼请求，系对自身民事权利的合法处分，不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告哈尔滨金瑞麟投资有限责任公司于本判决生效后立即给付原告李维艳延迟办理房屋产权登记备案违约金1,413.89元；二、被告哈尔滨金瑞麟投资有限责任公司于本判决生效后三个月内协助原告唐臣办理位于哈尔滨市通乡街191号11栋1单元2703号房屋（商品房买卖合同编号为：1308340****）的产权登记证书；三、驳回原告李维艳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元（原告已预交50元），由被告哈尔滨金瑞麟投资有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  邓丽梅人民陪审员  陈丽颖人民陪审员  刘晓晖二〇一六年十月二十六日书 记 员  姜 颖