河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终5117号上诉人（原审原告）：郑州海纳电子设备有限公司，住所地郑州市金水区凤鸣路1号院5号楼11层1116号。法定代表人：宋冠华，总经理。委托诉讼代理人：魏权伟，河南新良明律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鹏帆，河南新良明律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：郑州宇轲食品有限公司，住所地新郑市龙湖镇梅山路北段东侧。法定代表人：虞新华，总经理。委托诉讼代理人：杨文广，河南博正律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋小超，河南博正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：虞新华，男，1968年5月30日出生，汉族，住浙江省诸暨市。上诉人郑州海纳电子设备有限公司（以下简称海纳公司）、郑州宇轲食品有限公司（以下简称宇轲公司）因与被上诉人虞新华确认合同效力纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初7245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海纳公司上诉请求：一、维持一审判决第一项、第二项。二、撤销一审判决第三项,改判被上诉人宇轲公司向上诉人支付2014年3月20日至2020年9月20日厂房占用使用费共计234万元(2020年9月21日至实际搬离之日止按照每日100元的标准向原告支付厂房占用使用费)。三、判令被上诉人虞新华对被上诉人郑州宇柯食品有限公司应向上诉人支付的厂房占用使用费承担连带责任。四、本案一、二审诉讼费全部被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律错误，造成判决结果错误。一审判决将《协议书》中关于使用期间租金的约定错误的认定为结算和清算条款,并引用法律关于清算条款的规定做出错误的判决结果。结算和清算是指合同终结后的处理方式,结算主要包括银行汇票结算、商业汇票结算、银行本票结算、支票结算、汇兑等。清算是指对债权债务进行清点、估价和处理。本案没有结算条款,也没有清算条款。《协议中》关于使用期间免收租金的约定属于合同履行期间的租金支付标准,而非结算条款,更非清算条款。该租金标准因租金合同的无效而无效。应当参照之间的租金支付标准进行支付。一审判决将使用期间的租金标准认定为结算和清算条款显然是错误的,应予纠正。综上所述,上诉人认为《协议书》违反了法律的强制性规定,一审判决确认《协议书》无效,并判决被上诉人限期搬离是正确的,但一审判决错误的将租金支付标准理解为结算和清算条款,属于认定事实和适用法律错误,应予纠正。上诉人为维护自己的合法权益,特向贵院提起上诉。宇轲上诉请求：撤销一审判决第一、二项判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案2014年3月20日签订的《协议书》实质上是对之前双方于2012年6月16日签订的土地使用权转让《协议书》无法继续履行而达成的最终解决双方争议的“清算条款”，并非系独立的“合同性质”,也不涉及厂房租赁关系,一审法院仍将2014年的“结算协议”认定为“合同”性质及定性为“租赁关系”进行审理,明显事实认定错误。(一)2014年3月20日签订的《协议书》虽名为“协议书”,但实为土地转让协议的“清算条款”,并非另行成立新的、独立的“合同”关系。1、从2014年3月20日签订的《协议书》的主要内容来看,该“第三份协议书”不具备成为“合同”的主要条款,在上诉人与被上诉人间不能另行成立新的“合同”关系。2、从2014年3月20日签订的《协议书》签订的时间和背景来看,“第三份协议书”是在2012年6月16日双方签订的土地使用权转让《协议书》无法继续履行而达成的最终“清算条款”,并非系独立的新的“合同性质”。(二)涉案2014年3月20日签订的《协议书》是对土地使用权转让协议的结算,并不涉及原已终结没有任何争议的租赁法律关系,一审仍将其定性为“租赁关系”并进行审理,明显事实认定错误。(三)涉案2014年3月20日签订的《协议书》仅为解决争议的“清算条款”并非“合同”性质,故不涉及“协议书”效力问题,一审认定事实错误,并在此基础上支持被上诉人的确认合同无效以及要求上诉人立即搬离的诉讼请求明显错误。二、涉案2014年3月20日的《协议书》被定性为“租赁关系”进行审理，错误的定性导致适用法律严重错误，判决结果极为不公。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条之规定，该条司法解释仅仅调整的是以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效,该条司法解释适用至少必须满足两个条件:一是,调整的是租赁合同法律关系;二是,针对的是违法建筑物,主要指城市房屋,只有上述两个要件完多全具备才能够援引适并以此作出判决。具体到本案中,如前所述,本案2014年3月20日的《协议书》并非是“租赁合同”性质,其处理的内容仅是对双方第二份协议即土地使用权转让(买卖)协议无法继续履行所作的“清算条款”,处理的是土地使用权并非房屋,更与早已于2012年终止的第一份租赁合同无任何关系,也并非形成新的租赁合同关系,一审法院仍将该协议定性为“租赁关系”进行审理,并适用上述司法解释,明显因定性错误,最终导致适用法律严重错误,做出错误判决。三、一审判决看似仅支持了被上诉人的协议无效及搬离的诉求,未支持被上诉人234万元的主张，但实际上该判决直接剥夺了上诉人10年来的苦心经营和所建近5000平方米厂房的财产权利，导致上诉人上千万元的损失无法得到保障,最终没有化解矛盾反而激化了双方矛盾。综上,一审法院未详细审查涉案前后三份合同的履行,孤立地对第三份《协议书》清算条款定性为租赁合同关系并确认无效,法律关系事实认定错误,进而适用法律错误,使得本已通过民事自治解决的争议归于了无效,不但没有化解双方之间的争议,反而客观上加剧了双方之间的矛盾,扩大了上诉人的损失,请求二审法院依法查明事实,明确双方履行过程中的正确法律关系及已经清算完毕的事实,进而做出合法、公正、合理的判决。宇轲公司辩称，同上诉状。海纳公司辩称，一、双方2014年3月20日签署的协议书是属于租赁合同，而且是无效协议，一审法院对该事实的认定和对该事实适用的法律是正确的。二、2012年6月16日双方签订的土地转让协议书与2014年3月20日的《协议书》并不是同一的法律关系。三、虞新华向苏先峰的转账10万元与本案无关。虞新华未到庭答辩。海纳公司向一审法院起诉请求：1、确认原、被双方2014年3月20日签订的《协议书》无效；2、判令被告郑州宇轲食品有限公司向原告支付2014年3月20日至2020年9月20日厂房占用使用费共计234万元（2020年9月21日至实际搬离之日止按照每日100元的标准向原告支付厂房占用使用费）；3、判令被告虞新华对被告郑州宇轲食品有限公司向原告支付的厂房占用使用费承担连带责任；4、判令被告于判决生效后十日内搬离租赁厂房；5、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2002年6月20日，郑州市新郑××经济开发区管理委员会（甲方）与郑州海纳电子设备有限公司（乙方）签订《协议书》，协议约定郑州海纳电子设备有限公司自愿在新郑××经济开发区征地建设电子产品生产项目，郑州市新郑××经济开发区管理委员会同意在梅山路以东、双湖大街经北、郑州奥尔灯具厂以西、河南恒昌陶瓷有限公司以南征地约103亩等。2010年2月9日，郑州海纳电子设备有限公司（甲方）与郑州市管城区宇欣炒货厂（乙方）签订《厂房租赁协议》，将上述部分土地厂房出租给郑州市管城区宇欣炒货厂使用。双方在《厂房租赁协议》中约定：租赁范围在郑州海纳电子设备有限公司园内的其中一块土地，北到河南宏光新型建材有限公司东西围墙为界，南到郑州海纳电子设备有限公司办公楼北边东西围墙为界，西到梅山××中段，东到郑州宏美彩印包装公司厂房后边为界，土地大约20亩。厂房面积：仓库及车间大约4866㎡，住房大约1000㎡左右。二、租金确定：年租金360000元整，大写叁拾陆万元整（含土地使用税8万元）不含税：目前国家征收的土地使用税为每平方米6元归甲方交纳，如土地使用税等杂费政策性调整，调高乙方需补齐超出部分，调低甲方退出调低部分。协议签订之日起需交定金100000元整，大写壹拾万元整。三、租赁期限：从2010年6月1日至2025年5月31日止，为期15年。四、租金交纳时间定为每年6月1日之前交纳，租金叁拾陆万元整等。虞新华作为郑州市管城区宇欣炒货厂的经营者在该合同上签字。2011年11月9日，虞新华成立郑州宇轲食品有限公司，公司性质为自然人独资有限责任公司，公司注册地址为新郑市龙湖镇梅山路北段东侧。2012年6月16日，郑州海纳电子设备有限公司（甲方）与郑州宇轲食品有限公司（乙方）签订《协议书》，协议内容为：1、甲方厂房占地约20亩，建筑面积约10000平方米，其中办公建筑面积约2500平方米，厂房建筑面积约7500平方米，土地面积及四周以现有院墙为基础，以土地部门测量为最终结果，最终测量结果不影响双方约定的出让金总价，目前该块土地甲方正在办理使用权手续。2、乙方目前已经租用甲方上述厂房。3、甲方拥有20亩土地的使用权。甲乙双方本着平等互利、诚实信用的原则经友好协商，达成如下协议：一、甲方将乙方占有租用厂房范围的土地使用转让给乙方，总价为捌佰陆拾万元（￥860万元）；二、本协议签订日起7天内，乙方付款450万元给甲方，30天内付款350万元给甲方，余款在土地使用权过户给乙方后付清。三、本协议签订日起40天内，甲方将已经获得的20亩土地使用权证，交付给乙方，乙方以该土地使用权进行融资抵押时，甲方应予以协助，直至办理好新的土地证。2013年9月底前办好，甲方和乙方土地交界处的机井自七月一日归乙方所有等。《协议书》签订后，虞新华于2012年6月至8月间向郑州海纳电子设备有限公司分数次转账共计750万元。后由于涉案土地使用证未能办理，郑州海纳电子设备有限公司于2014年3月20日向虞新华退款700万元，于2014年3月22日向虞新华退款50万元。2014年3月20日，郑州海纳电子设备有限公司（甲方）与郑州宇轲食品有限公司（乙方）签订《协议书》，内容为：经双方友好协商达成如下协议：（1）乙方租赁甲方厂房，自现在始无偿使用至政府要求拆迁止；（2）在政府拆迁过程中赔偿，属于乙方投入的设备及相关设施由己方受益。原协议终止。另查明，1、虞新华陈述其因履行2012年6月16日签订的《协议书》向郑州海纳电子设备有限公司转款760万元，其中10万元转入苏先锋的账户，并向原审法院提交了5万元的转账记录。苏先锋到庭作证，承认虞新华向其转款10万元，但与郑州海纳电子设备有限公司与郑州宇轲食品有限公司双方签订的《协议书》的合同款项无关，是苏先锋与虞新华之间的个人债务，虞新华向郑州海纳电子设备有限公司转款750万元土地使用权转让款已全部退回。2、郑州海纳电子设备有限公司未向原审法院提交出租给郑州市管城区宇欣炒货厂、郑州宇轲食品有限公司的涉案土地的产权证明，庭后郑州海纳电子设备有限公司陈述由于政府规划、政策等客观因素等涉案土地未有办理土地产权证。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告郑州海纳电子设备有限公司与郑州宇轲食品有限公司于2014年3月20日其签订《协议书》是在双方在2012年6月16日签订土地使用权转让《协议书》未能履行的情形下，郑州海纳电子设备有限公司对郑州宇轲食品有限公司继续租赁使用原告厂房所达成的合意。郑州海纳电子设备有限公司所出租建筑物未取得相应建设工程规划许可手续，2014年3月20日《协议书》因违反法律法规的强制性规定应认定为无效。《协议书》无效，郑州宇轲食品有限公司占有使用郑州海纳电子设备有限公司厂房土地丧失相应合同、法律依据，应当在合理期间搬离，根据实际情况，原审法院酌定郑州宇轲食品有限公司三十日内搬离所租赁场地。关于郑州海纳电子设备有限公司要求郑州宇轲食品有限公司、虞新华支付2014年3月20日《协议书》签订之日至2020年9月20日期间占用费234万元的主张，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力的规定，原、被告合同的权利义务终止后，郑州海纳电子设备有限公司承诺郑州宇轲食品有限公司在使用期间免收租金的约定双方仍应当遵守。加之郑州海纳电子设备有限公司违背之前承诺要求郑州宇轲食品有限公司支付其使用期间的占用费也有违诚实信用原则，故原审法院对郑州海纳电子设备有限公司该项主张不予支持。综上所述，对郑州海纳电子设备有限公司诉讼请求的合理部分，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、判决确认原告郑州海纳电子设备有限公司与被告郑州宇轲食品有限公司于2014年3月20日签订《协议书》无效；二、被告郑州宇轲食品有限公司应当于本判决生效后三十日内搬离租赁场所；三、驳回原告郑州海纳电子设备有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25520元，由原告郑州海纳电子设备有限公司负担25420元，由被告郑州宇轲食品有限公司、虞新华负担100元。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。本院认为，本案中，双方于2014年3月20日签订《协议书》系双方在2012年6月16日签订土地使用权转让《协议书》未能履行的情况下，海纳公司对宇轲公司租赁使用海纳公司厂房所达成的合意。鉴于海纳公司出租的建筑物未取得相应建设工程规划许可手续，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，2014年3月20日双方签订的《协议书》应认定为无效。关于海纳公司诉称宇轲公司应支付其相应厂房占用使用费的上诉理由，宇轲公司对此不予认可，且双方在2014年3月20日的《协议书》中约定宇轲公司在使用期间免收租金。基于以上，综合本案案情、现有在案证据以及双方的实际情况，一审法院判决并无不当。综上所述，郑州海纳电子设备有限公司、郑州宇轲食品有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25620元，由郑州海纳电子设备有限公司负担25520元、郑州宇轲食品有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长  王胜利审判员  陈 赞审判员  高 镭二〇二一年五月十一日书记员  禄亚楠