湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终705号上诉人（原审被告、反诉原告）：左国光，男，1978年6月30日出生，汉族，住武汉市洪山区，被上诉人（原审原告、反诉被告）：张友娥，女，1972年10月13日出生，汉族，住武汉市新洲区，委托诉讼代理人：陈飞跃，湖北佑君律师事务所律师。上诉人左国光因与被上诉人张友娥房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市新洲区人民法院（2020）鄂0117民初2826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月5日公开开庭审理了本案，上诉人左国光、被上诉人张友娥及其委托诉讼代理人陈飞跃到庭参加诉讼，现已审理终结。上诉人左国光的上诉请求：1、依法撤销湖北省武汉市新洲区人民法院（2020）鄂0117民初2826号民事判决书第二项、第三项、第五项，发回重审或者改判为上诉人不向张友娥支付2020年3月15日至2021年3月14日的租金22750元及电费661.26元、张友娥赔偿左国光2020年5月10至2020年8月10日的经营损失27万元；2、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定的事实错误。被上诉人将涉案房屋断电是一种不间断的行为，不能仅以一张上诉人拟接通电源的照片认为上诉人就已经恢复电源及不受干扰的经营，电表被上诉人一直锁着，上诉人根本无法正常用电，这个事实一审法院没有认定。被上诉人停了涉案房屋的水的事实一审法院没有认定，上诉人因被上诉人停水的行为还有警方的出警记录。被上诉人将涉案房屋的消防通道一直锁着，一审法院也没有认定。上诉人提交的2019年11月1日至2020年1月23日的结帐单、支出流水台帐、营业额表是能够大概率的反映涉案房屋的经营情况的，一审法院也没有认定。对于被上诉人缴纳电费的事实，一审法院也认定错误，因为虽然被上诉人有交过电费，但电表一直属于被上诉人控制，不排除其将所交电费的电表的出电端接到了非涉案房屋，不是上诉人所用的电，不能让上诉人承担电费。因被上诉人恶意侵犯上诉人的自主经营权，造成上诉人不能正常营业这些事实没有认定或者部分认定后没有体现出来。二、一审法院适用法律错误。因为一审法院认定事实错误必然造成适用法律错误，被上诉人有违约的事实，造成上诉人不能正常经营的事实是客观存在的，其不应该支付受干扰期间的租金，应该适用《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“【瑕疵履行】质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”其应该判决被上诉人减少价款等责任。被上诉人停水、停电、堵住消防通道、不准上诉人的客人停车等行为严重侵犯了上诉人的用益物权，侵犯了上诉人对涉案出租房屋的占有、使用的权利，被上诉人有侵权行为，有造成上诉人不能正常经营的损害后果，上诉人不能正常经营和被上诉人的停水、停电、堵住消防通道等侵权行为有直接的因果关系，且被上诉人明知其房屋已经出租给了上诉人还故意停水停电、堵住消防通道，其具备明显的过错，一审法院应该适用《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条判决被上诉人停止分割、排除妨碍、赔偿上诉人损失，这些在一审判决中都没有体现。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，为维护上诉人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、第一百六十六条之规定，提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或者发回重审。被上诉人张友娥辩称：一、依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判；二、本案一、二审诉讼费用全部由上诉人承担。事实与理由（一）、一审法院认定事实清楚。根据一审判决查明的事实，因上诉人拒不向被上诉人支付被上诉人代交的涉案房屋2020年2-6月的电费，故被上诉人在四次口头通知上诉人交纳电费无效的情况下，又因上诉人将门口的大灯连接到电脑，晚上其会自动亮灯至天明，出于安全考虑，被上诉人于2020年5月10日采取了短暂的自力救济措施，将涉案房屋的电闸拉了并上锁，用意是防止在无人照看的情况下涉案房屋发生火灾和让上诉人向自己支付已代缴的电费。2020年5月20日，被上诉人自行恢复用电，且此后一直处于正常通电、用电状态，此事从被上诉人在一审中提交的2020年5月20日上诉人接通电源照片及涉案房屋2020年5月的日用电量表及2019年10月至2020年10月的“历月电费明细清单”可以得到充分的印证。故上诉人称“被上诉人将涉案房屋断电是一种不间断的行为导致上诉人根本无法正常用电”无事实依据。上诉人称被上诉人停了涉案房屋的水无事实依据，一审判决对此不予认定是正确的。涉案房屋没有什么消防通道，只有前门和后门，上诉人自己连消防证都没有，还谈什么消防通道，故上诉人称被上诉人将涉案房屋的消防通道一直锁着纯属捏造事实，一审不予认定也是正确的。上诉人提交的2019年11月1日至2020年1月23日的结账单、支出流水台账、营业额表，支出台账及营业额表系上诉人单方制作，无法客观真实反映其店铺收入及支出情况，且其收入流水也不能反映受新冠××情影响后的店铺的真实营业情况，故法院不予认定符合客观事实。关于被上诉人为上诉人代缴电费一事，一审法院认定的事实清楚正确。上诉人狡辩“不排除（被上诉人）将所交电费的电表的出电端接到了非涉案房屋，不是上诉人所用的电，不应承担电费”的说法纯属歪曲客观事实。至于上诉人称被上诉人恶意侵犯其自主经营权造成其不能正常营业的说法纯属子虚乌有。（二）、一审法院适用法律正确，合法、合情、合理。一审法院归纳的三个法律适用方面的争议焦点，被上诉人完全表示认同。1、被上诉人认可一审判决确定的“继续履行租房合同”的判项。2、依照上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》的约定和法律关于租赁合同的条款规定，被上诉人向上诉人给付涉案房屋的租金既是上诉人的约定义务也上诉人的法定义务，关于涉案房屋的电费在被上诉人代替上诉人向供电部门缴纳后向上诉人主张的行为是行使法律赋予的“追偿权”的体现。考虑到涉案房屋租金计算期间部分处于新冠××疫情期间，左国光为服从抗疫大局于2020年1月23日关闭涉案门面暂停营业至2020年9月左右，处于公平原则考虑，一审判决依据疫情期间相关政策酌定给予左国光减免两个月的涉案房屋租金，合法、合情、合理。故一审判决上诉人向被上诉人给付2020年3月15日至2021年3月14日的租金22750元及电费661.26元合法有据。3、一审判决驳回左国光要求张友娥赔偿经济损失27万元的诉讼请求适用法律正确。这在一审判决书争议焦点三“左国光主张的停业损失是否应该得到支持？”的说理部分已有充分的阐述。另外补充两点：1、左国光在涉案房屋内经营KTV业务是无证无照的非法经营活动，依法应予取缔，没收违法所得，其行为不受法律保护；2、左国光在一审反诉中向张友娥主张2020年5月10日至2020年8月10日期间的经营损失27万元，既无事实依据也无法律依据。2020年1月23日武汉封城开始新冠疫情管控，2020年6月22日文化和旅游部市场管理司发布“对娱乐场所恢复开放疫情防控措施指南（第二版）”中“一、总体要求（二）坚持有序开放。在充分做好防疫措施的情况下，各地应当严格按照属地党委、政府统一部署，以县域为范围、分区分级，确定娱乐场所恢复开放时间和具体要求。疫情中高风险地区，建议暂停营业。”鉴于当时武汉和整个阳逻地区的疫情实际情况，阳逻地区娱乐场所恢复开放的时间一直没有确定，左国光为相应政府号召，自愿选择继续关闭门面暂停营业至9月份，并私下在涉案房屋内开展“淘宝”业务，正常使用涉案房屋，对外则打出“转让出租”涉案房屋的广告，其自行处分经营权的行为产生的法律后果应由其本人承担，与房屋出租人张友娥无法律上的关联性，并且左国光所称的27万元的经营损失并没有客观发生，其计算依据及组成也系左国光单方制作，并无事实依据和法律依据，不应得到法律的支持。综上所述，请二审法院依法驳回上诉，维持原判，一、二审诉讼费用由上诉人承担。张友娥向一审法院提出诉讼请求：1、确认解除张友娥与左国光之间的《租房合同》；2、判令左国光向张友娥支付2020年3月15日至解除合同之日的租金（按每年27300元的标准，暂计算至2020年7月31日的租金为10321.64元）及电费977.06元，合计11298.7元；3、本案的全部诉讼费用由左国光承担。张友娥当庭变更电费金额为681.53元。左国光向一审法院提出反诉诉讼请求：1、判令张友娥继续履行双方签订的《租房合同》；2、判令张友娥赔偿左国光2020年5月10日至2020年8月10日的经营损失27万元（按每日营业额3000元计算）；3、本案的反诉费用由张友娥承担。一审法院认定事实如下：2018年3月15日，出租方（甲方）张友娥与承租方（乙方）左国光签订《租房合同》，约定：乙方租赁甲方位于湖北省武汉市新洲区阳逻街军安街127号1-2楼，租赁期限6年，自2018年3月15日起至2024年3月15日止，租金按每年26000元交纳，水电费每月依缴费单按时交纳，每两年房租在原房租的基础上递增5%直至租期满后到续签，乙方保证合法经营，不得经营违法行为。租期满后乙方享有优先续租权，在租期内因为乙方装修，有转让权，但在乙方主动退租的情况下，甲方不承担乙方的装修费用。合同一经签订，双方都不得提前解除。租赁期内，如遇不可抗力因素导致无法继续履行本合同的，本合同自然终止，双方互不承担违约责任。左国光于2019年4月25日办理个体工商户营业执照，名称为武汉市新洲区蓝泊湾音乐酒吧，经营范围为餐饮服务。美团店铺名称为蓝泊湾KTV。店内设有卡座、包间、大厅，业务包含餐饮以及KTV。左国光分别于2018年3月7日、2019年5月14日、2020年3月12日向张友娥账户手机转账支付当年租金26000元，张友娥于2020年3月13日支付宝退还左国光租金26000元，同时短信告知不要付房租，要求其2020年3月15日到期就搬走。张友娥于2020年5月10日将案涉房屋的电闸拉了并上锁，2020年5月20日左国光自行恢复用电。陶秋金A1、陶威恒A1分别为案涉房屋的一楼、二楼对应的独立电表户名。租赁前期，电费由张友娥代缴后再向左国光收取，后为避免麻烦，电费由左国光直接支付。2020年2月开始左国光未缴纳电费，张友娥于2020年6月28日代缴了租赁房屋2020年2-6月的电费：为陶秋金A1交纳285.62元、40.18元、26.23元、18.14元，另预交38.79元；为陶威恒A1交纳170.83元、25.67元、22.32元、21.76元、11.72元；以上合计661.26元。张友娥与陶秋金于1992年结婚，1998年取得新建住宅楼的建设用地批准书，2005年建设案涉房屋，登记在陶秋金名下，案涉房屋的出租和经营由张友娥负责。2020年6月22日，文化和旅游部市场管理司发布《剧场等演出场所恢复开放疫情防控措施指南》（第二版），附件3为对娱乐场所恢复开放疫情防控措施指南。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。张友娥与陶秋金婚后建设案涉房屋，该房屋的出租和经营由张友娥负责，张友娥有权对外签订房屋租赁合同。张友娥与左国光于2018年3月15日签订的《租房合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有约束力，双方均应按合同约定履行。本案的争议焦点为：1、租房合同是应解除还是继续履行？2、张友娥主张的租金是否应得到支持？3、左国光主张的停业损失是否应该得到支持？一、房屋租赁合同是应解除还是继续履行？《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”张友娥、左国光双方签订的《租房合同》约定左国光有支付租金、水电费，保证合法经营的义务，没有对合同解除条件进行约定。庭审中，张友娥要求解除合同，左国光要求继续履行合同，双方就合同解除条件无法达成一致。本案中，双方争议的焦点为左国光是否有违约行为且导致合同目的不能实现。租房合同约定租金为每年26000元，每两年房租在原房租基础上递增5%，2020年的房租应为27300元。左国光于2020年3月13日向张友娥转账支付租金26000元，仅递增部分的租金1300元未支付，张友娥收到租金后，未对租金数额提出异议，反而退还租金并短信明确告知左国光不要付租金，要求左国光在2020年3月15日到期后搬离。左国光虽未完全足额支付租金，但已经支付了大部分租金，不构成根本违约，张友娥以此为由要求解除合同不成立。张友娥、左国光签订租赁合同后，一开始水电费由张友娥支付再找左国光收取，后由左国光直接支付。2020年2月起，左国光未按时交纳电费。受新冠××疫情影响，武汉市自2020年1月23日至2020年4月8日封城，疫情期间即使欠费不得停水停电，同时非经允许不得营业。左国光疫情至今未营业，虽然有欠缴电费的行为，属于一般违约，故张友娥以此为由主张解除合同不成立。张友娥主张双方签订租房合同时，左国光口头承诺租赁房屋用于经营轻音乐酒吧，不用作经营KTV的意见，案涉租房合同并未约定租赁房屋的用途，且张友娥亦未能提交有效证据证实双方对禁止经营KTV作出过约定，故一审法院不予采纳。左国光办理的武汉市新洲区蓝泊湾音乐酒吧营业执照经营范围登记为餐饮服务，实际经营中包含KTV业务，但未取得经营KTV的许可，属于超范围经营。即使左国光未取得经营KTV许可，在租赁房屋经营KTV，应通过行政机关进行处理，但并不影响租赁合同的效力，也不影响租赁合同目的的实现，且疫情封城至今左国光并未营业，故张友娥以此为由主张解除合同不成立，一审法院不予支持。综上，张友娥要求解除合同的理由均不成立，故对其要求解除租房合同的诉讼请求，一审法院不予支持。对左国光要求继续履行合同的反诉请求，一审法院予以支持。二、张友娥主张的租金是否应得到支持？因租房合同合法有效，尚在履行期内，双方均应按合同约定继续履行。张友娥要求左国光支付2020年3月15日至合同解除之日的租金，因本案合同继续履行，故张友娥作为出租人有权收取租金。左国光辩称因张友娥断电阻碍其经营，自新冠××疫情封城至本案庭审时一直未恢复经营，期间的租金应由张友娥自行承担。本案中，张友娥作为出租人，其自2020年5月10日至同月20日断电的行为导致左国光租赁的房屋不能正常用电，确实给左国光使用租赁房屋设置了障碍，阻碍了左国光作为承租人正常使用租赁房屋的权利，兼之案涉租赁房屋租金计算期间部分处于新冠××疫情期间，左国光为服从抗疫大局于2020年1月23日关闭门面暂停营业至今，出于公平原则考虑，一审法院酌定按照相关政策予以减免两个月的租金。综上，左国光应当按27300元/年的标准向张友娥支付2020年3月15日至2021年3月14日的租金22750元〔27300元/年÷12月×10月〕。三、左国光主张的停业损失是否应该得到支持？受新冠××疫情的影响，文化和旅游部市场管理司于2020年6月22日发布《剧场等演出场所恢复开放疫情防控措施指南》（第二版）附件3对娱乐场所恢复开放疫情防控措施指南，才放开了对娱乐场所经营的限制。张友娥于2020年5月10日断电，左国光于2020年5月20日自行恢复用电，故张友娥无需另行告知已通电。张友娥自2020年5月10日至同月20日断电的行为已构成违约，这期间阻碍了左国光对租赁房屋的使用，故左国光主张张友娥阻碍了其自2020年5月10日至2020年8月10日对租赁房屋的使用的反诉意见，一审法院不予采纳。且左国光经营的KTV业务自2020年5月10日至同月20日期间，客观上也不允许经营，故其主张2020年5月10日至2020年8月10日的经济损失27万元，一审法院不予支持。张友娥要求左国光支付电费681.53元，左国光不予认可，租赁房屋一楼、二楼的电表是独立的，租赁房屋也一直由左国光占有使用，故左国光应向张友娥支付其代缴的电费。根据张友娥交纳的租赁房屋1、2楼电费的收款凭证及发票应为661.26元，一审法院予以支持，对于张友娥超出部分的诉请，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、张友娥与左国光于2018年3月15日签订的《租房合同》继续履行；二、左国光于本判决书生效之日起十日内向张友娥支付2020年3月15日至2021年3月14日的租金22750元；三、左国光于本判决书生效之日起十日内向张友娥支付电费661.26元；四、驳回张友娥的其他诉讼请求；五、驳回左国光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费82元，减半收取计41元，反诉费2675元，合计2716元，由左国光负担。二审审理期间，上诉人左国光提交以下证据：一、提交“美团外卖团购，银行账单”。拟证明由左国光在2019年在美团的经营额来推出左国光在2020年的损失。二、提交“110报警登记表”。拟证明12月6日因为水电都锁着、消防通道也不通，左国光报警。三、提交“社区求助信及图片”。拟证明2020年12月3日水电都锁着、消防通道也不通。被上诉人张友娥对上诉人左国光提交证据质证称：一、对于“社区求助信及图片”，我方对关联性、合法性、真实性均有异议。上没有盖社区的章，系上诉人单方制作的。二、对于“美团外卖团购，银行账单”，我方对关联性、合法性、真实性均有异议。他是2019年的数据，与本案没有关联性。三、对于“110报警登记表”，我方对其真实性无异议，但我方认为其与本案没有关联性，该登记表上也没有什么实质性的内容，不能证明断水断电堵塞消防通道的事实。二审审理期间，被上诉人张友娥提交如下证据：一、涉案房屋“历月电费明细”及“左国光2020年5月20日接通电源视频录像光盘”。拟证明从2019年10至2020年5月20日的时间段内有短暂断电现象，原因是左国光长期不缴纳涉案房屋的电费，张友娥多次口头要求缴纳电费遭到拒绝并代为缴纳后作出了临时的自力救济行为，后左国光自行接通涉案房屋电源回复用电，且此后涉案房屋一直处于正常通电、用电的状态，左国光称张友娥将涉案房屋断电是一种不间断的行为导致其无法正常用电无事实依据。二、“微信截图照片”。拟证明因左国光长期不按房屋租赁合同的约定交纳电费，张友娥代其向电费收缴管理员交纳电费的事实。三、“涉案房屋室内视频录像及现场照片”。拟证明1、左国光一直在正常占有、使用涉案房屋，因在疫情期间不能经营KTV业务，其便在涉案房屋内开展了“淘宝”业务；2、左国光在租赁合同履行期间，因新冠××疫情防控政策的要求，加之其并未取得KTV娱乐场所专项营业许可证及相关政府职能部门下发的关于新冠疫情防控期间内对娱乐场所恢复开放营业的通知，其自愿配合国家抗疫大局的需要，关闭涉案门面暂停营业，并在租赁、使用涉案房屋期间私下转让涉案房屋，其自愿处分其经营权造成的法律后果应由其本人承担，与房屋出租人张友娥无关，张友娥不应承担左国光编造的没有事实依据的经济损失。上诉人左国光对被上诉人张友娥提交的证据质证称：一、对于“微信截图照片”，我方对其真实性、关联性、缴费方式存在异议，一般都是有电费催费单的。二、对于“涉案房屋室内视频录像及现场照片”，我方认为其来源和真实性、关联性均存在异议。三、对于“历月电费明细”，我方不认可，其真实性我方存疑，与一审提交的证据对不上。本院认为，上诉人与被上诉人二审期间提交的证据均不能达到其证明目的，本院不予采信，本院查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，关于2020年3月15日至2021年3月14日的租金22750元及电费661.26元的问题。根据本案查明的事实，被上诉人张友娥于2020年5月10日将案涉房屋断电，但是上诉人左国光于2020年5月20日自行恢复用电，被上诉人张友娥存在10天阻碍上诉人左国光使用房屋的情形，但其违约行为并未达到上诉人左国光不用交纳一年房屋租金的程度，一审判决也已经根据公平原则对其租金给予适当程度的减免。对于电费的问题，上诉人左国光主张被上诉人张友娥将电表连接至其他房屋使用，但无法提供相应的证据予以证明，因此对其主张本院不予支持。关于27万元经营损失问题。首先，被上诉人张友娥断电阻碍上诉人左国光经营的期限只有十天；其次，断电行为发生的时间为新冠××疫情的防控期间，按照防控要求本就不允许营业。因此上诉人左国光要求被上诉人张友娥赔偿27万元经营损失没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人左国光的上诉请求不能成立，应当予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5701元，由左国光负担。本判决为终审判决。审判员  张海鹏二〇二一年五月七日法官助理张欣书记员王汐雯