湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘09民终355号上诉人（原审被告）：程君，男，1978年3月24日出生，汉族，住湖南省岳阳市君山区。上诉人（原审被告）：李翱，男，1978年4月19日出生，汉族，住湖南省岳阳市云溪区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：湛厚福，湖南三湘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗家顺，男，1967年3月11日出生，汉族，住湖南省南县。被上诉人（原审原告）：罗轲，男，1987年7月10日出生，汉族，住湖南省南县。被上诉人（原审原告）：黄旭，男，1988年4月25日出生，汉族，住湖南省南县。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：段龙，湖南跃海律师事务所律师。原审第三人：杨亚西，男，1970年7月14日出生，汉族，住湖南省南县。原审第三人：姚建彪，男，1970年10月18日出生，汉族，住湖南省南县。原审第三人：夏芳，女，1974年2月3日出生，汉族，住湖南省南县。原审第三人：杨崛，男，1998年4月12日出生，汉族，住湖南省南县。原审第三人：姚佩伶，女，1994年10月12日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。上诉人程君、李翱因与被上诉人罗家顺、罗轲、黄旭及原审第三人杨亚西、姚建彪、夏芳、杨崛、姚佩伶房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省南县人民法院（2020）湘0921民初465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人等方式，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。程君、李翱上诉请求：1.撤销（2020）湘0921民初465号民事判决第四项，改判驳回罗家顺、罗轲、黄旭的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由罗家顺、罗轲、黄旭承担。事实与理由：1.程君、李翱与罗家顺、罗轲、黄旭之间的互负债务应予以抵销。胡灿、李翱、姚建彪、杨亚西、罗家顺合伙经营四海健身房，李翱的30万元诚意金转入了姚建彪指定账户。四海健身房的建设及装修由程君负责建设和垫付资金，因合伙体没有支付工程款，故约定由程君经营四海健身房，对外债务由程君代付，程君代为偿还的债务从四海健身房的营业收入中抵扣。案涉租赁合同是在原合伙协议的基础上衍变而来，原合伙体并未正式开展业务即变更为租赁合同关系。李翱的诚意金30万元，在变更为租赁关系时已经明确该款项应予退还。在履行租赁合同的过程中，程君、李翱就主张30万元诚意金冲抵租金，在一审庭审中，程君、李翱也抗辩30万元诚意金应冲抵租金。2.罗家顺、罗轲、黄旭拖欠外墙玻璃装修款19.5万元，双方约定由程君、李翱垫付，在程君垫付该19.5万元后，该19.5万元也应可以冲抵租金。3.抵销债务后程君、李翱不欠罗家顺、罗轲、黄旭的租金，程君、李翱不存在违约，一审判决程君、李翱支付违约金无事实依据。4.罗家顺、罗轲、黄旭的诉求的违约金虚高，诉讼费应由罗家顺、罗轲、黄旭承担。罗家顺、罗轲、黄旭答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。程君、李翱与罗家顺、罗轲、黄旭之间不存在债务抵销的问题。假使李翱与姚建彪存在资金往来，该资金也系合伙阶段用于四海健身房的建设，合伙结束时各合伙人都已经将账目结算清楚。在账目结算清楚后再签订了案涉《租赁合同》。程君、李翱主张的外墙玻璃装修款19.5万元，罗家顺、罗轲、黄旭不予认可。罗家顺、罗轲、黄旭向一审法院起诉请求：1.判决解除罗家顺与李翱、程君签订的房屋租赁合同，并要求李翱、程君腾空罗家顺、罗轲、黄旭所有的房屋；2.判决李翱、程君向罗家顺、罗轲、黄旭支付拖欠租金343333元（租金从2017年9月25日计算至2019年11月25日）；3.判决李翱、程君向罗家顺、罗轲、黄旭按1500元/天支付违约金共计732000元（违约金计算时间从2018年7月25日计算至2019年11月25日）；4.诉讼费由李翱、程君承担。一审诉讼中，罗家顺、罗轲、黄旭明确其第1项诉讼请求为“判决解除罗家顺、罗轲、黄旭与李翱、程君签订的房屋租赁合同，并要求李翱、程君腾空并返还罗家顺、罗轲、黄旭所有的房屋”。一审法院查明，2017年9月25日，罗家顺、杨亚西、姚建彪与程君、李翱签订《租赁合同》，合同载明：“出租方罗家顺、杨亚西、姚建彪”、“承租方程君、李翱”、“第一条出租方将座落在南县兴盛东路鑫顺广场一、二、三、四号栋四楼的现状场地约5000平方米的商业面积（面积以房产证为准）出租给承租方经营健身、游泳及相关体育项目，承租方愿意承租此房屋。”、“第二条租赁期从2017年9月25日至2027年9月25日止共拾年。……门面租金从签订合同之日起，承租方在拾个月内先向出租方一次性缴纳第壹年租金伍拾万元（其中现金肆拾万元，另外支付壹拾万元的一卡通，含健身、游泳、看电影），每年租金需提前一个月缴纳，前三年的租金不变，第四年的租金开始按鑫顺广场楼上市场租赁价格平均值核算”、“第六条如果承租方没有按本合同约定期限当日付清租金，发生了延期付租金的情况，则按每延期壹天支付违约金人民币叁仟元整（￥3000.00元）的标准由承租方向出租方给付违约金，且出租方有权单方面终止本合同，无条件收回门面。若有其他经济损失全部由承租方负责，与出租方无关。”、“第七条出租方按门面现状于2017年9月25日交付门面给承租方使用”、“第十二条1、租赁期内，承租方对门面的装饰、装修、维修其费用全部自行负责，与出租方无关。租赁终止或期满，承租方对门面的装饰、装修（除可移动物外），归出租方所有，且不予任何补偿，承租方交还门面时，不得拆走、损坏（包括玻璃门、门窗、吊顶、普通灯具、招牌及外墙立柱玻璃等承租方均不得拆走、损坏）。属承租方的可移动物品，承租方如不在向承租方交还门面前搬走，视承租方放弃门面的可移动物品，该物品由出租方作出处理，如有损失全部由承租方承担。出租方不承担任何责任”。另各方口头约定，对于承租方所交租金，由罗家顺享有50%份额，由杨亚西享有30%份额，由姚建彪享有20%份额。双方签订合同后，罗家顺、杨亚西、姚建彪将案涉商铺交付给程君、李翱用于经营南县四海文化体育有限公司。程君、李翱在租赁期间，陆续交纳部分租金：2018年8月8日，程君向杨亚西支付租金75000元；2018年8月29日，程君通过银行转账向罗家顺、杨亚西、姚建彪共同银行账户支付租金15万元；2018年9月12日，程君向姚建彪支付租金5万元；2019年9月1日，程君向杨亚西支付租金10万元（条据载明“本年度欠杨亚西租金款贰万元整未付”）；2019年9月16日，程君通过银行转账向罗轲支付租金4万元；2019年9月23日，程君通过银行转账向罗轲支付租金5万元；2019年10月16日，程君向姚建彪支付租金8万元；2020年7月21日，程君通过银行转账向罗轲支付租金2万元。对于双方约定的每年租金一卡通部分，程君、李翱已履行一部分，但双方未予结算，庭审中，罗家顺、罗轲、黄旭表示剩余未履行部分自愿放弃。经核算，截止2019年11月25日，程君、李翱应给付罗家顺、罗轲、黄旭房屋租金共计433333元（20万元/年÷12月×26月），剔除程君、李翱已给付的185000元（75000元+4万元+5万元+2万元），程君、李翱尚欠罗家顺、罗轲、黄旭房屋租金248333元（433333元－185000元）。罗家顺、黄旭共同共有的案涉商铺位于南县××镇××路××期××区（鑫顺广场Ａ／3号楼第四层），产权证号：南房权证南洲镇字第1××7号、第1××8号、第1××9号、第1××0号；罗家顺、罗轲共同共有的案涉商铺位于南县××镇××路××期××区（鑫顺广场Ａ／4号楼第四层），产权证号：南房权证南洲镇字第1××6号、第1××7号、第1××8号、第1××9号。杨亚西、夏芳、杨崛共同共有的案涉商铺位于南县××镇××路××期××区（鑫顺广场Ａ／1、2号楼第四层），产权证号：南房权证南洲镇字第1××3号、第1××4号、第1××5号、第1××6号、第1××7号、第1××8号；姚佩伶所有的案涉商铺位于南县××镇××路××期××区（鑫顺广场Ａ／2号楼第四层），产权证号：南房权证南洲镇字第1××1号。庭审中，经询问第三人夏芳、杨崛、姚佩伶的委托诉讼代理人，均表示对杨亚西、姚建彪与程君、李翱签订《租赁合同》的行为及代其出租房屋、收取租金表示认可，并经其同意。同时表示因程君、李翱拖欠租金，要求解除与其签订的租赁合同，并由程君、李翱支付拖欠的租金以及腾空、返还房屋。程君、李翱租赁的罗家顺、罗轲、黄旭的商铺已于2019年11月25日大部分腾空并交还罗家顺、罗轲、黄旭，仅剩部分游泳池及瑜伽房未腾空交付。程君、李翱租赁的杨亚西、夏芳、杨崛、姚佩伶的商铺至今仍在使用。一审法院认为，本案争议焦点：一、罗家顺、罗轲、黄旭要求解除与程君、李翱签订的《租赁合同》是否应当得到支持；二、如《租赁合同》依法解除，程君、李翱是否应承担相应的违约责任。对于焦点一，2017年9月25日罗家顺、杨亚西、姚建彪与程君、李翱签订的《租赁合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案门面的登记权人为罗家顺、罗轲、黄旭、夏芳、杨崛、姚佩伶，虽然除罗家顺以外的五人未在《租赁合同》上签字，但根据涉案合同的履行情况，可以得出罗轲、黄旭、夏芳、杨崛和姚佩伶实际对该合同的内容及权利义务予以了认可，且享受了权利，由此可以认定罗轲、黄旭、夏芳、杨崛以及姚佩伶亦系涉案合同的当事人。根据《租赁合同》的约定，李翱、程君应于2018年7月25日前支付第一年的租金40万元以及价值10万元的“一卡通”，而李翱、程君在履行合同过程中，并未严格按照合同履行义务，已然违约，且经催告后仍未补足租金，其行为已构成根本违约。据此，对罗家顺、罗轲、黄旭要求解除与程君、李翱签订的《租赁合同》，应予支持。合同解除后，程君、李翱应当依法腾空租赁物，并将租赁物交还给罗家顺、罗轲和黄旭。故对于罗家顺、罗轲、黄旭要求解除与李翱、程君签订的《租赁合同》（涉及罗家顺、罗轲、黄旭租赁物的部分）及要求李翱、程君腾空并返还租赁房屋的诉讼请求，予以支持。对于第三人庭审中陈述要求解除租赁合同中涉及自身房屋租赁部分以及由李翱、程君支付拖欠的租金、腾空并返还房屋的意见，一审法院认为，第三人系案涉租赁合同出租方，其陈述的意见仅针对本案李翱、程君，且其对本案罗家顺、罗轲、黄旭、李翱、程君的诉讼标的没有独立请求权，故第三人在本案中属无独立请求权的第三人，对于第三人的陈述意见在本案中不宜处理，第三人可另案主张。对于焦点二，因涉案《租赁合同》解除的基础系李翱、程君违约，而根据双方合同第六条的约定，“如果承租方没有按本合同约定期限当日付清租金，发生了延期付租金的情况，则按每延期壹天支付违约金人民币叁仟元整（￥3000.00元）的标准由承租方向出租方给付违约金，且出租方有权单方面终止本合同，无条件收回门面。若有其他经济损失全部由承租方负责，与出租方无关”。现罗家顺、罗轲、黄旭起诉要求李翱、程君按照合同约定的1500元/天的标准计算违约金，而李翱、程君庭审中认为约定的违约金过高请求予以减少。根据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，虽然罗家顺、罗轲、黄旭主张违约金按1500元/天计算，但综合本案的具体情况，在罗家顺、罗轲、黄旭未对其实际损失提供相关证据证实的情况下，现其主张的违约金计算标准还明显过高，据此，对罗家顺、罗轲、黄旭主张的违约金依法予以适当调整，即酌定李翱、程君应支付的违约金为150元/天为宜。因李翱、程君未按合同约定于2018年7月25日交付第一年的租金，故违约金应当自2018年7月25日起计算至2019年11月25日止，共计73200元（150元/天×488天）。关于房屋租金，虽李翱、程君2019年11月25日之后仍有部分商铺未返还给罗家顺、罗轲、黄旭，但罗家顺、罗轲、黄旭仅要求李翱、程君支付2017年9月25日至2019年11月25日期间的房屋租金，系其对自身权利的处分，无悖于法。根据核算的结果，并结合罗家顺、罗轲、黄旭的诉讼主张，李翱、程君应支付罗家顺、罗轲、黄旭拖欠的商铺租金共计248333元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除罗家顺、罗轲、黄旭与程君、李翱于2017年9月25日签订的《租赁合同》；二、限李翱、程君在判决生效之日起三十日内将位于南县××镇××路××期××区（鑫顺广场Ａ／3号楼第四层）房屋腾空后返还罗家顺、罗轲、黄旭；三、限李翱、程君在判决生效之日起三十日内将位于南县××镇××路××期××区（鑫顺广场Ａ／4号楼第四层）房屋腾空后返还罗家顺、罗轲、黄旭；四、限李翱、程君在判决生效之日起三十日内支付罗家顺、罗轲、黄旭拖欠的商铺租金共计248333元及违约金73200元；五、驳回罗家顺、罗轲、黄旭的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14478元，由李翱、程君负担。二审中，李翱、程君提供了以下证据：证据1、（2020）湘0921民初2258号民事判决书，拟证明程君已代罗家顺、罗轲、黄旭支付玻璃装修款；证据2、代付款情况说明，拟证明岳阳市临港体育产业园股份有限公司（以下简称临港体育公司）代李翱向罗家顺、姚建彪支付合伙诚意金30万元；证据3、银行转账记录，拟证明临港体育公司已向姚建彪支付合伙诚意金30万元，该30万元应冲抵租金；证据4、铝合金幕墙制作安装工程承包合同，拟证明工程款抵销租金19.5万元。罗家顺、罗轲、黄旭未提交新证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。针对李翱、程君提供的证据，罗家顺、罗轲、黄旭质证认为：证据1，真实性、合法性无异议，对与本案的关联性及证明目的有异议，该判决书的原被告双方为岳阳经济技术开发区恒成玻璃销售店与南县四海文化体育有限公司，与本案当事人无关系；证据2、3，真实性、合法性、与本案的关联性均有异议，银行转账记录显示2015年7月7日临港体育公司将30万元转入姚建彪账户，并非由罗家顺收取，《租赁合同》于2017年9月25日才签订，据姚建彪陈述该30万元是用于四海健身房的建设并非合伙诚意金，在合伙结束时，各合伙人将账目已结算清楚，不存在还欠付李翱30万元诚意金。证据4，真实性、合法性、与本案的关联性及证明目的均有异议。《承包合同》是在合伙结束后签订，程君同意承接四海健身房的所有债务，并由程君向岳阳经济技术开发区恒成玻璃总汇出具了欠条。本院认证如下：李翱、程君提供的证据，不能证实其对罗家顺、罗轲、黄旭享有49.5万元的债权。一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为李翱、程君是否对罗家顺、罗轲、黄旭享有49.5万元的债权。2017年9月25日罗家顺、杨亚西、姚建彪与程君、李翱签订的《租赁合同》中，未载明李翱、程君所主张的30万元诚意金可以冲抵租金，李翱、程君提供的其他证据不能证实其对罗家顺、罗轲、黄旭享有49.5万元的债权，故李翱、程君主张对案涉租金享有法定抵销权的上诉理由不予采纳。李翱、程君未全面按照合同履行义务，且经催告后未按约定交足租金，其行为已构成根本违约。一审判决解除罗家顺、罗轲、黄旭与程君、李翱签订的《租赁合同》正确，二审予以维持；合同解除后，程君、李翱应将租赁房屋返还罗家顺、罗轲、黄旭；因系程君、李翱违约导致《租赁合同》解除，一审酌情判决程君、李翱向罗家顺、罗轲、黄旭支付违约金73200元正确，二审予以维持；《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款规定，部分胜诉的、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用。对于本案一审诉讼费的承担，应根据罗家顺、罗轲、黄旭起诉的标的额及法院支持的金额，按比例由双方当事人分摊诉讼费，一审判令由程君、李翱全部承担一审诉讼费不当，二审予以纠正。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，虽诉讼费分摊不当，但处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费14478元，由罗家顺、罗轲、黄旭承担10149元，程君、李翱承担4329元；二审案件受理费6123元，由程君、李翱承担。本判决为终审判决。审判长  曾艳红审判员  周佑明审判员  彭 青二〇二一年五月七日书记员  姚 瑜