广东省深圳市福田区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)深福法民三初字第2472号 原告：深圳和记黄埔中航地产有限公司，住所地深圳市福田区福中三路1280号黄埔雅苑商场3楼B区，组织机构代码75760604-7。 法定代表人：周伟淦。 委托代理人：邓安烈，广东深天正律师事务所律师。 委托代理人：夏冬，广东深天正律师事务所实习律师。 被告：广州市巨盛商贸有限公司，住所地广州市天河区天河北路906号2703房（本住所限写字楼功能），组织机构代码56793365-3。 法定代表人：李春雨。 委托代理人：梁燕，女，汉族，1969年2月16日出生，住址广州市东山区，系公司员工。 原告深圳和记黄埔中航地产有限公司与被告广州市巨盛商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人邓安烈、夏冬，被告委托代理人梁燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》；2、被告支付原告2014年8月的提成租金719.84元，2014年11月至2015年9月期间的租金192106.8元、推广费3492.68元、POS机租金5100元及上述欠款逾期付款期间的违约金（违约金按未缴付款项每日万分之五标准计算，自2014年8月起至还清之日止，暂计至2015年9月6日的违约金为16860.03元）；3、被告支付原告恢复装修费用11040元；4、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年6月27日，原告与被告签订了《深圳市房屋租赁合同书》（以下称租赁合同）及《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》（以下称补充协议），补充协议约定原告作为世纪汇广场商场部分（自第负一层至第六层）的业主，同意将该商场第六层613号商铺（以下称涉案商铺）出租给被告使用，并由被告按自筹资金、自担风险、自负盈亏的方式进行经营；被告同意商场由原告委托和记物业服务（深圳）有限公司提供物业管理服务。补充协议附件二约定了商铺租赁面积57.07平方米，租赁期限3年，租赁期开始日为2014年7月1日，免租装修期30天，商铺用于经营按摩器材；附件三第一部分约定了租期第一年每月基本租金18834元，租期第二年每月基本租金18834元，租期第三年每月基本租金19975元；第四部分约定了物业服务费按照建筑面积每月每平方米37元计收，即每月2111.59元，推广费每月342.42元，POS机租金每月500元；补充协议第5条第5.7款对上述款项付款期限进行了约定；第7条对房产交付进行了约定；第15条约定，如被告违反合同，构成或视为违约的，原告有权书面通知被告终止租赁合同，收回房产，并就实际损失向被告追偿，对被告未依约支付租金、推广费、经营保证金、物业服务费等款项的，被告应按照逾期付款金额每日万分之五的标准支付逾期付款违约金。上述合同及补充协议签订后，原告依约将涉案商铺交付给被告经营，但被告经原告多次通知和催告，至今未依约支付合同约定的相关款项，构成违约，应承担相应的违约责任。 被告辩称：被告在2014年6月27日与原告签订了租赁合同并被告知商场开业率将达到80%以上，被告凭着信任的态度配合原告在2014年8月1日正式开门营业，但进驻后发现商场冷清，大部分商铺仍在施工，与原告承诺的80%开业率相差甚远，完全不能达到应有的商业氛围，令商户处于严重亏损状态。为此，被告在2014年10月份起至2015年5月期间不断与原告沟通寻找支持和调整方案，但一直未收到原告有效的改善方案。被告遂于2015年5月、6日期间向原告发出撤柜申请，原告不给予批示也未提出改善方案。被告为降低亏损，被迫在2015年6月19日关门停止营业，单方与原告解除合同，并将涉案商铺交回原告。综上，被告只同意支付至2015年6月20日止的租金、推广费、POS机租金合计151132.94元，并要求用经营保证56502元冲抵上述费用。 经审理查明，2014年6月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订租赁合同，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方使用；租金为每月18834元，乙方应于每月5日前向甲方交付租金；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取3个月租金数额的租赁保证金，即56502元。 2014年6月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订补充协议，约定：本补充协议是甲乙双方签订的租赁合同的补充；租赁合同如与本补充协议有不一致的，应以本补充协议的约定为准；租赁期为3年，租赁期开始日为2014年7月1日，免租装修期为30天，从租赁期开始日起算，免租装修期内免交租金，但乙方须按补充协议约定向甲方支付推广费，并向受托管理人支付免租装修期内的物业服务费以及实际发生的杂项费用；乙方应从免租装修期届满之日或实际营业之日（按较早日期为准）起按本补充协议第5条的约定支付租金、物业服务费、推广费、销售终端收银机（以下简称POS机）租金以及实际发生的杂项费用；租金包括基本租金和提成租金，乙方应当自本补充协议附件二约定的免租装修期届满之日或开业日（以较早日期为准）起向甲方支付，租赁期第一年每月基本租金为18834元，第二年每月基本租金为18834元；提成租金为任何公历月的总营业额的16%减去每月基本租金后的差额部分，若该差额为负数，则每月提成租金为零；推广费指甲方就宣传推广该商场而收取的费用，乙方应当自租赁期开始日起向甲方支付推广费为每月342.42元；自本补充协议签署之日起7日内，乙方须向甲方及受托管理人支付经营保证金，作为乙方在整个租赁期内全面、忠实履行本补充协议各项条款的担保，经营保证金为62836.77元（相当于三个月的基本租金以及物业服务费），其中56502元向甲方支付，剩余6334.77元向受托管理人支付；如乙方需租用POS机，应向甲方支付押金并按月支付租金，POS机租金为每月每台500元；乙方应于每个公历月第5日或之前，向甲方支付当月基本租金、推广费及POS机租金，并向受托管理人支付当月物业服务费、水费、电费、燃气费及其他有偿服务费；租赁期内之提成租金，按公历月支付，乙方须于每个公历月的第5日或之前向甲方支付该公历月倒数第二个月的提成租金（如本年5月5日或之前，乙方须支付本年3月的提成租金）；若租赁期的首月和租赁合同届满或提前终止的尾月，乙方占用该房产不足一个月时，基本租金、提成租金、物业服务费、推广费、POS机租金以及杂项费用将根据当月实际占用天数按比例计算，若在租赁期的某一公历月内上述费用出现不同的计费标准，则参照本款所述租赁期的首月和租赁合同届满或提前终止的尾月的情形分段计算；自开业日起的任何一个公历年度内，乙方不得连续3日或累计7日中途停业，乙方如需中途停业，应事先征得甲方的书面批准，否则视为乙方违约；除本补充协议另有约定外，租赁期届满或租赁合同提前终止时，乙方应在租赁期届满或租赁合同提前终止当日将已恢复至该房产首次交付时原状或甲方指示的其他状态下的该房产交还甲方，乙方应负责弥补因将该房产恢复原状而直接或间接对第三人造成的损害，由此产生的费用由乙方自行承担；若乙方未经甲方同意，擅自撤离该房产的，甲方有权书面通知乙方终止租赁合同、收回该房产、甲方及受托管理人无需返还乙方已付的经营保证金；若甲方及受托管理人授权的经营保证金不足以弥补甲方及受托管理人实际发生的损失，甲方及受托管理人仍有权向乙方追偿（即本补充协议第15条第15.4款约定的救济措施，下同）；乙方未按照本补充协议约定支付任何租金、推广费、质量保证金、经营保证金、物业服务费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括物业管理服务、该房产之水电、空调供应等各项服务，乙方同时应按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起向甲方或受托管理人支付逾期付款违约金；乙方欠缴以上款项超过30日的，则甲方及受托管理人有权直接在经营保证金中扣除乙方欠缴的费用及相应的违约金，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15条第15.4款约定的救济措施；乙方违反约定未经甲方的书面批准而中途停业的，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15条第15.4款约定的救济措施；本补充协议中，公历月指公历每月1日至本月最后一日，公历年指公历每年1月1日至本年12月31日，自租赁期开始日起每一年为一个租赁年度（如2013年7月1日至2014年6月30日为第一个租赁年度；2014年7月1日至2015年6月30日为第二个租赁年度，以此类推）。补充协议附件四载明，甲方将处于毛坯状况的房产交付给乙方，其内部装饰如下：地台（结构面交工），墙身（毛坯），天花（混凝土面）。 合同签订后，被告依约向原告支付经营保证金56502元。 2014年6月27日，原告向被告发出《深圳世纪汇商场交铺通知书》，通知被告于2014年7月1日办理商铺交接手续，租赁开始日为2014年7月1日。 2014年7月4日，原告向被告交付了商铺，双方签署了商铺验收记录。 2014年8月1日，涉案商铺开业。 2014年8月5日，原告向被告发出《深圳世纪汇商场按期开业优惠确认函》，函载：我司将免除贵司2014年8月份的基本租金，该月份的租金只按租赁合同约定的提成租金收取。 2014年8月份，涉案商铺营业收入为4499元。 2015年6月20日，涉案商铺停业闭店。此后，商铺未再恢复营业。 2015年5月30日，被告向原告发出《撤柜申请函》，向原告提出撤店申请，请求原告一周内回复。原告未予同意被告撤柜。 2015年6月15日，被告向原告发出《撤柜公函》，函载被告已在5月份向原告提出撤柜申请，因原告未能对被告无法继续经营的现实情况提出合理解决方案，被告无奈只能于2015年6月19日撤出，请原告收回场地。 2015年6月23日，原告向被告发出《深圳世纪汇商场第六层613商铺未正常营业公函》，函载：根据原告的现场记录，被告于2015年6月20日开始自行歇业闭店，按《补充协议》第9.6条约定，被告擅自停业的行为并未得到原告书面批准，构成违约，要求被告尽快恢复营业，并且被告须按合同约定于停业期间如常缴纳租金及一切相关费用，原告将保留因闭店引起损失的索赔及追讨的权利。 2015年6月30日，被告向原告发公函：被告在2015年6月16日寄出在本月19日撤柜公函，并请原告收回场地，原告相关业务员已确认收到函件，被告已经在6月19日正式撤场，涉案商铺从6月19日起已在原告的实际控制中，被告不会再承担撤场后的租金和相关一切费用。 2015年7月29日，原告向被告发出《深圳世纪汇商场租赁合同解除及装修、物品清理通知书》，载明：按被告与原告签订的租赁合同及补充协议，被告在未取得原告同意的情况下，于2015年6月20日起停止经营，在此期间该违约使原告蒙受损失，为避免原告的损失进一步扩大，原告根据租赁合同第15.4以及15.5条款约定，现书面通知被告于2015年9月6日正式解除双方签订的租赁合同（含补充协议），请被告于合同解除当日或之前将该房产恢复至首次交付时的原状交还给原告，原告保留追究被告违约责任的权利，被告已缴纳的一切费用不予退还；若被告未在合同解除之日起7日内清理遗留在商铺内的物品，则视为放弃物品的所有权，原告有权留置或以其它方式处理前述物品。 庭审时，双方确认，被告向原告支付基本租金、推广费及POS机租金至2014年10月。原告分别于2014年11月5日、2014年12月8日向被告发送催款通知，并于2015年1月15日委托上海市君悦（深圳）律师事务所陈锦伦律师向被告发出律师函，要求被告在收函后3日内还清拖欠款项。 另查，2014年7月至2015年10月期间，原告与多家广告、传媒公司签订合同举行世纪汇广场商场的各类推广活动。 本院认为，原告与被告签订的租赁合同及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。 关于合同解除的问题。合同履行过程中，被告长期拖欠租金以及其它费用，且在未经原告书面批准的情况下中途停业，构成违约，依据合同约定，原告据此有权单方终止合同，行使合同解除权。原告于2015年7月29日发函通知被告租赁合同及补充协议于2015年9月6日解除，本院认定涉案租赁合同与补充协议于2015年9月6日解除。被告辩称涉案合同应自被告撤店之日解除，但被告撤店的情形是经营亏损和商场未达原告承诺的开业率，此种情形不是合同约定可以由被告单方解除的情况，应以原告同意解除的时间点为准，故对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。 关于原告主张被告拖欠的各项费用，本院作如下认定： 1、2014年8月份的提成租金。原告于2014年8月5日承诺免除被告2014年8月份的基本租金，该月份的租金只按租赁合同约定的提成租金收取，而该月份涉案商铺营业收入为4499元，故被告应支付该月提成租金为4499元×16%=719.84元。根据补充协议附件三第一部分第2条约定：租赁期内之提成租金，按公历月支付，乙方须于每个公历月的第5日或之前向甲方支付该公历月倒数第二个月的提成租金（如本年5月5日或之前，乙方须支付本年3月的提成租金）。又根据补充协议第15条第15.5款约定：“乙方未按照本补充协议约定支付任何租金、推广费、质量保证金、经营保证金、物业服务费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括物业管理服务、该房产之水电、空调供应等各项服务，乙方同时应按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起向甲方或受托管理人支付逾期付款违约金。乙方欠缴以上款项超过30日的，则甲方及受托管理人有权直接在经营保证金中扣除乙方欠缴的费用及相应的违约金，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15条第15.4款约定的救济措施”，据此，被告已向原告支付56502元的经营保证金，原告自被告逾期支付租金之日的第30日起有权在经营保证金中扣除乙方欠缴费用及相应违约金以减少损失。故对于2014年8月份的提成租金，应于2014年10月5日缴纳，被告可于2014年11月5日从租金的经营保证金扣除该月份租金719.84元及逾期付款违约金10.80元（719.84元×0.0005×30天），扣除后剩余经营保证金为55771.36元。因已在经营保证金中对2014年8月份的提成租金和违约金予以扣除，故对原告的该项主张，本院不再重复支持。 2、基本租金。在合同于2015年9月6日解除之前，被告仍应向原告依约支付基本租金，被告已支付租金至2014年10月，故被告还应支付2014年11月至2015年9月5日期间的基本租金。根据补充协议约定，涉案商铺第一、二年的月租金均为18834元。如前所述，对于被告拖欠的租金和违约金，原告可在经营保证金中予以扣除以减少损失，具体为：2014年11月份的租金，应于2014年11月5日前缴纳，被告可于2014年12月6日从剩余经营保证金中扣除该月份租金18834元及逾期付款违约金282.51元（18834元×0.0005×30天），扣除后剩余经营保证金为36654.85元；2014年12月份的租金，应于2014年12月5日缴纳，被告可于2015年1月5日从其余经营保证金中扣除该月份租金18834元及逾期付款违约金282.51元，扣除后还剩余经营保证金17538.34元；2015年1月份的租金，应于2015年1月5日缴纳，被告可于2015年2月5日从其余经营保证金中扣除该月份租金18834元及逾期付款违约金282.51元，完全扣除剩余经营保证金后，该月份尚有租金1295.66元及逾期违约金未支付。同时，根据补充协议第5.8款约定“若租赁期的首月和租赁合同届满或提前终止的尾月，乙方占用该房产不足一个月时，租金、物业服务费、推广费、POS机租金以及杂项费用将根据当月实际占用天数按比例计算”，至2015年9月6日，被告应支付的基本租金为2015年1月剩余租金1295.66元+（2015年2月至2015年8月共7个月+2015年9月的5天/30天）×18834元=136272.66元，对原告诉请的基本租金超出部分，本院不予支持。 3、推广费。原告已就其对商场进行推广活动完成了基本举证义务，原告要求被告支付推广费，符合合同约定，在合同解除之前，被告仍需支付推广费。被告已支付推广费至2014年10月份，原告主张推广费自2014年11月开始计算，本院予以支持；但推广费应计算至2015年9月合同解除之时，即被告应支付2014年11月至2015年9月5日的推广费共计342.42元×（10个月＋5天/30天）=3481.27元，对原告诉请的推广费超出部分，本院不予支持。 4、POS机租金。被告已支付POS机租金至2014年10月份，原告主张POS机租金自2014年11月开始计算，本院予以支持；但2015年6月20日涉案商铺停业闭店后，商铺内的POS机即未再实际使用，被告无需再支付POS机租金，POS机租金应计算至2015年6月20日闭店之时，即被告应支付2014年11月至2015年6月20日的POS机租金共计500元×（7个月＋20天/30天）=3833.34元，对原告诉请的POS机租金超出部分，本院不予支持。 5、逾期付款违约金。原告要求被告支付基本租金、推广费、POS机租金的逾期付款违约金，符合合同约定，被告应以每月应付款项为基数，以每月应付款之日为起算日期，按日万分之五计算至实际履行之日止（详见判决附表）。 6、恢复装修费用11040元。虽然被告在合同提前终止时有义务将房产恢复原状并交还给原告，当被告未恢复原状时，被告构成违约，原告有权要求被告赔偿违约损失，但原告未证明为恢复原状而实际发生的损失，故原告根据不确定的事实要求被告承担恢复原状的费用损失，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告深圳和记黄埔中航地产有限公司与被告广州市巨盛商贸有限公司之间的《深圳市房屋租赁合同书》及《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》于2015年9月6日解除； 二、被告广州市巨盛商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳和记黄埔中航地产有限公司支付截至2015年9月5日的基本租金136272.66元、推广费3481.27元，截至2015年6月2日的POS机租金3833.34元及上述费用的相应逾期付款违约金（违约金的计算基数和起算时间详见判决附表，各项费用的相应违约金均以各项费用每月发生金额为基数按日万分之五计算至实际履行之日止）； 三、驳回原告深圳和记黄埔中航地产有限公司的其它诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定期间履行上述义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4740元（原告已预交），由原告负担1568元，被告负担3172元。 如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 姚  璇  娟 人民陪审员 侯  媛  蓉 人民陪审员 高    兰 二〇一六年十月二十四日 书 记 员 雷小勇(代) 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 …… 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 判决书附表：单位：元（人民币）                            租金、推广费、POS机租金的违约金计算明细                               序号                       费用名称                       发生期间                       费用金额（即违约金计算基数）                       相应违约金起算日期                       相应违约金计算截止时间                               1                       基本租金                       2015年1月份                       18834                       2015年1月6日                       2015年2月5日                               2                       基本租金                       2015年1月份                       1295.66                       2015年2月6日                       均计至实际履行之日止                               3                       基本租金                       2015年2月份                       18834                       2015年2月6日                               4                       基本租金                       2015年3月份                       18834                       2015年3月6日                               5                       基本租金                       2015年4月份                       18834                       2015年4月6日                               6                       基本租金                       2015年5月份                       18834                       2015年5月6日                               7                       基本租金                       2015年6月份                       18834                       2015年6月6日                               8                       基本租金                       2015年7月份                       18834                       2015年7月6日                               9                       基本租金                       2015年8月份                       18834                       2015年8月6日                               10                       基本租金                       2015年9月1日至9月5日                       3139                       2015年9月6日                               11                       推广费                       2014年11月份                       342.42                       2014年11月6日                               12                       推广费                       2014年12月份                       342.42                       2014年12月6日                               13                       推广费                       2015年1月份                       342.42                       2015年1月6日                               14                       推广费                       2015年2月份                       342.42                       2015年2月6日                               15                       推广费                       2015年3月份                       342.42                       2015年3月6日                               16                       推广费                       2015年4月份                       342.42                       2015年4月6日                               17                       推广费                       2015年5月份                       342.42                       2015年5月6日                               18                       推广费                       2015年6月份                       342.42                       2015年6月6日                               19                       推广费                       2015年7月份                       342.42                       2015年7月6日                               20                       推广费                       2015年8月份                       342.42                       2015年8月6日                               21                       推广费                       2015年9月1日至9月5日                       57.07                       2015年9月6日                               22                       POS机租金                       2014年11月份                       500                       2014年11月6日                               23                       POS机租金                       2014年12月份                       500                       2014年12月6日                               24                       POS机租金                       2015年1月份                       500                       2015年1月6日                               25                       POS机租金                       2015年2月份                       500                       2015年2月6日                               26                       POS机租金                       2015年3月份                       500                       2015年3月6日                               27                       POS机租金                       2015年4月份                       500                       2015年4月6日                               28                       POS机租金                       2015年5月份                       500                       2015年5月6日                               29                       POS机租金                       2015年6月1日至6月20日                       333.34                       2015年6月6日