北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终5976号上诉人（原审被告）：孙琍，女，1960年10月29日出生，满族，街道退休，住北京市西城区。上诉人（原审被告）兼孙琍之委托诉讼代理人：李宪伟，男，1958年1月5日出生，汉族，北京中视汉威航空服务有限公司退休职工，住北京市西城区。被上诉人（原审原告）：北京龙颖基物业管理有限公司，住所地北京市西城区广安门内大街210号地下一层。法定代表人：高波，总经理。委托诉讼代理人：刘东晓，北京市博金律师事务所律师。上诉人孙琍、李宪伟因与被上诉人北京龙颖基物业管理有限公司（下称龙颖基公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初28504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人兼上诉人孙琍之委托诉讼代理人李宪伟、被上诉人龙颖基公司之法定代表人高波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李宪伟、孙琍上诉请求：撤销一审判决，同意按照每平方米每月2.6元的标准向龙颖基公司支付2015年6月15日至2020年6月30日期间的物业服务费的70%，同意按照每平方米每月2.6元乘以车位面积18.82平方米的标准向龙颖基公司支付自2017年8月至2020年6月30日期间的车位服务费。事实与理由：1.一审法院认定物业服务费收费标准仍为每平方米每月2.6元，我们对此无异议。我们是2000年底入住的北京市西城区广安门内大街210号西华经典B座907室（下称涉案房屋），当时的物业公司是北京戴德梁行物业管理有限公司（下称戴德梁行公司）西华经典物业管理处，此后更换了物业公司，即为龙颖基公司，要求物业服务费收取标准由2.6元调整到3.2元，其结果立即遭到了大家的强烈反对，至此大家都不再签署相关的类似于收费的合同或者协议，并开始拒绝支付物业费和车位服务费，直至2009年业主们纷纷收到法院的传票和起诉状。龙颖基公司采取倒签合同的欺诈形式，非法更换物业公司。龙颖基公司在没有企业法人营业执照和公章的情况下，提前21天就与西华经典物业管理委员会（下称物业管理委员会）签署了《委托合同》，属于欺诈行为。物业管理委员会在没有经过涉案房屋所在小区三分之二以上业主同意的情形下就签署《委托合同》，该合同应属于无效合同。物业管理委员会在法律法规令其职责终止后的七个月零十天后的2004年11月10日再次与龙颖基公司签署《服务合同》，服务期限再次从2004年12月15日延续至2008年12月14日，致使我们业主继续接受不合理的价格和不合法的服务。龙颖基公司非法承接涉案房屋所在小区物业管理不仅违背公平、公开和公正的基本原则，还直接侵害了涉案房屋所在小区广大业主的根本利益。由此，我们非常感谢一审法院依法驳回了龙颖基公司要求提高物业费标准的诉讼请求。2.龙颖基公司的物业服务水平与戴德梁行公司的物业服务水平相差甚远，我们现在仅同意支付70%的物业费。小区热水服务被终止。物业公司大幅减员，服务水平降低。涉案房屋所在小区没有封闭的大门，没有上下车道，没有人行道，人为的造成了人与人之间的矛盾。龙颖基公司利用公摊面积、公共设施获取了大量收益，长期不公布财务状况。3.北京市第一中级人民法院（下称一中院）已经在2009年12月作出了（2009）一中民终字第16058号民事判决书，认定合同终止后，不宜再认定双方仍按照原收费标准履行合同，在双方未就此协商一致的情况下，龙颖基公司要求收费标准缺乏事实依据，法院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五、一百九十九、二百零五条的规定，如果龙颖基公司不服终审判决，应在判决后6个月内申请再审，但是龙颖基公司没有提请再审，我们认为该终审判决有效。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定：当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。本案构成重复起诉，应依法予以驳回。一中院判决后，龙颖基公司从未找我们协商，而且在此后几次诉讼中，龙颖基公司从未主张过车位服务费。根据法律规定，诉讼时效为三年，现龙颖基公司主张的2017年8月之前的车位服务费已经过诉讼时效。龙颖基公司辩称：我公司不同意一审判决，也不同意李宪伟、孙琍的上诉请求和理由。我公司要求李宪伟、孙琍按照调价后的标准交纳物业费和车位服务费。龙颖基公司向一审法院起诉请求：1.判令李宪伟、孙琍支付我公司2015年6月15日至2020年6月30日的物业服务费19621.01元；2.判令李宪伟、孙琍支付我公司2008年12月15日至2020年6月30日的车位服务费20245元；3.李宪伟、孙琍赔偿我公司上述1-2项共计39866.01元款项的利息损失，自2020年7月1日起，至实际付清上述款项之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。一审法院认定事实：李宪伟、孙琍系夫妻关系，二人系涉案房屋（建筑面积106.39平方米）的所有权人，该楼地下27号车位系李宪伟、孙琍购买的产权车位。2001年8月14日，经原宣武区居住小区管理办公室批准成立物业管理委员会。2004年11月10日，物业管理委员会（委托方、甲方）与龙颖基公司（受托方、乙方）签订《物业服务合同》及附件一《停车场安全管理补充合同》，《物业服务合同》约定委托管理期限为2004年12月15日至2008年12月14日；物业服务费由乙方按每月每平方米2.6元向业主（或交费义务人）按年收取；本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。《停车场安全管理补充合同》约定：地上、地下每个固定车位停车管理费为150元/月，全年共计1800元，期限为2004年12月15日至2008年12月14日。上述合同到期后，龙颖基公司仍在涉案小区提供物业服务。2009年7月，龙颖基公司诉至法院，要求李宪伟、孙琍支付2001年11月15日至2009年6月14日的车位管理服务费13500元等费用，法院经审理后于2009年8月18日作出（2009）宣民初字第6977号民事判决书，判决李宪伟、孙琍支付2001年11月15日至2009年6月14日的车位管理服务费13500元等费用。李宪伟不服提出上诉，一中院经审理后于2009年12月8日作出（2009）一中民终字第16058号民事判决书，改判李宪伟、孙俐支付龙颖基公司2001年12月15日至2008年12月14日期间的车位服务费12600元。该判决法院认为部分载明：“……首先，该停车管理服务与物业管理服务在服务性质、服务内容和服务对象上有所不同，物业管理针对的是全体业主有关小区全方位方面的服务，而不是有选择地针对个别业主；而涉案诉争之停车管理系只针对购买地下车位产权的个别业主有关车辆之事宜，并非是针对全体业主。其次，购买产权车位业主在支出相当数额的产权费用后，取得地下车位之产权，该车位亦需要物业公司的管理，但在收费标准上，应与未出卖产权之车位有所不同，否则有失公平。因此，就本案而言，李宪伟与孙琍应按每月150元标准交纳2001年12月15日至2008年12月14日的车位管理费。在合同期满后，双方应对车位管理费的收费标准进行协商，在双方未就此协商一致的情况下，龙颖基物业公司要求的收费标准缺乏事实依据，本院对其诉讼请求无法予以支持，在双方就合同期满后产权车位的管理费收费标准协商一致后，龙颖基物业公司可再行主张2008年12月15日以后的产权车位管理费。……”李宪伟、孙琍按照2.6元/平方米/月的标准交纳物业费至2015年6月14日。2015年，龙颖基公司委托青宇（北京）物业服务评估监理有限公司对西华经典小区的物业费进行评估，评估基准日为2015年11月6日，评估结论为：住宅部分物业费标准为3.62元/平方米/月，底商部分为5.82元/平方米/月。地下车位服务费测算标准为235.93元/月。2015年12月，龙颖基公司在小区及业主门上张贴调整物业的通知及致业主函，告知业主自2016年1月起，住宅物业费标准调整为3.1元/平方米/月，底商物业费标准调整为4.1元/平方米/月，地下车位服务费调整为180元/月。龙颖基公司提交了该公司与小区部分业主签订的《物业服务合同》，用以证明超过三分之二的小区业主已与该公司签订了《物业服务合同》，同意调整后的物业费价格，该价格对其他业主具有约束力。龙颖基公司与住宅部分业主签订的《物业服务合同》中约定的物业费标准为3.1元/平方米/月，与底商部分业主签订的《物业服务合同》中约定的物业费标准为4.1元/平方米/月。龙颖基公司提交了该公司与小区部分业主签订的《车位服务协议》，用以证明大部分业主已与该公司就地下车位签订了《车位服务协议》，同意调整后的车位服务费价格，该价格对其他业主具有约束力。《车位服务协议》中约定的车位服务费标准为180元/月。龙颖基公司提交了2018年-2020年人员工资单、2020年停车场责任保险单、公众责任保险单，用以证明其提供车位服务的相应成本。审理中，龙颖基公司申请对西华经典小区2016、2017年度物业费收费标准和缴纳情况进行审计鉴定，用以证明小区大部分业主同意新的物业费收费标准，该标准应适用于其他业主。龙颖基公司要求李宪伟、孙琍自2016年1月1日起，物业费按照3.1元/平方米/月的标准，地下车位服务费按照180元/月的标准交纳相关费用。李宪伟、孙琍不同意交纳物业服务费及车位服务费。根据龙颖基公司提交的缴费通知单，龙颖基公司此次主张的车位服务费期限为2008年12月15日至2016年12月31日及2018年1月1日至2020年6月30日。李宪伟、孙琍主张龙颖基公司的诉讼请求超过了诉讼时效，龙颖基公司提交了快递单用以证明该公司向李宪伟、孙琍邮寄了缴费通知单。一审法院认为：物业管理委员会代表全体业主与龙颖基公司签订的《物业服务合同》及《停车场安全管理补充合同》对李宪伟、孙琍具有约束力。上述合同到期后，双方未续签新的合同，龙颖基公司继续为李宪伟、孙琍提供物业服务和车位管理服务，双方之间形成事实服务合同关系。龙颖基公司为李宪伟、孙琍提供了服务，李宪伟、孙琍应当履行支付物业服务费和车位服务费的义务。双方应当积极协商服务费的标准并签订新的协议，龙颖基公司也应当提供收费标准的相关依据。在双方未能协商一致，龙颖基公司也未提供充分证据的情况下，法院未予支持龙颖基公司主张的合同到期后车位服务费的请求。此后，双方仍未能进行协商。需要指出的是，协商应当是双方事宜，而并非龙颖基公司的单方义务。在双方无法协商一致的情况下，现龙颖基公司再次诉至法院要求李宪伟、孙琍支付车位服务费，本次诉讼中，针对车位服务费的标准，龙颖基公司提交了评估报告、工资单、保险单、小区部分业主签订的车位服务协议予以证明。根据龙颖基公司提交的证据，在双方无法协商一致的情况下，按照原《停车场安全管理补充合同》约定的标准支付车位服务费较为合理，李宪伟、孙琍亦未提供证据证明该标准存在不合理之处，故法院确定合同到期后，李宪伟、孙琍仍应当按照150元/月的标准支付车位服务费。关于龙颖基公司主张的物业服务费及车位服务费调整问题。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。……决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《北京市物业管理条例》第三十四条规定：“业主大会依照法律法规的规定召开，决定下列事项：……（三）确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格；……。”根据上述法律、法规的规定，物业费的调整属于应由业主共同决定的重大事项，事关全体业主的共同利益，应当严格按照法律规定的程序进行，依法召开业主大会，由业主共同协商后共同表决确定。龙颖基公司与部分业主签订物业服务合同，系双方私权利的处分，对双方具有约束力，但要对未签订合同的业主也产生约束力，则应当符合法律规定的程序。龙颖基公司与业主分别签订物业服务合同的行为，即便人数达到了法律规定的标准，但与业主召开业主大会共同表决的过程存在本质区别，不符合法律规定的业主决定重大事项的程序，不能产生对其他业主具有法律约束力的效果。综上所述，龙颖基公司要求李宪伟、孙琍按照调整后的标准支付物业费，依据不足，法院不予采纳。对龙颖基公司要求审计鉴定的请求，法院不予准许。在现有条件下，李宪伟、孙琍仍应按照原有标准支付物业服务费。基于同样的理由，李宪伟、孙琍也应按照原有的标准支付车位服务费。对龙颖基公司要求李宪伟、孙琍支付物业服务费及车位服务费诉讼请求的合理部分，法院予以支持。龙颖基公司提供的是持续性的服务，对诉讼时效的要求不宜过苛，龙颖基公司提交的快递单证明其进行了催交，没有明显怠于行使权利，故对李宪伟、孙琍关于诉讼时效的抗辩，法院不予采纳。由于龙颖基公司与李宪伟、孙琍之间未签订书面合同，对相关费用的支付未约定明确期限，双方之间对相关费用的标准也存在争议，在此情况下，对龙颖基公司要求李宪伟、孙琍支付利息损失的诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、判决生效之日起七日内，李宪伟、孙琍支付北京龙颖基物业管理有限公司2015年6月15日至2020年6月30日的物业服务费16744.37元；二、判决生效之日起七日内，李宪伟、孙琍支付北京龙颖基物业管理有限公司2008年12月15日至2016年12月31日及2018年1月1日至2020年6月30日的车位服务费18985元；三、驳回北京龙颖基物业管理有限公司的其他诉讼请求。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，李宪伟、孙琍围绕其上诉理由依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李宪伟、孙琍提交：1.照片若干张，用以证明涉案房屋所在小区没有安装大门，没有上下车道，大堂是业主的公摊面积，但被龙颖基公司长期关闭，出租给他人，以及电梯里有广告、停车场有收费，上述各项收益均应归全体业主所有；2.李宪伟、孙琍自己调查并书写的西华经典小区地下停车位管理成本一览表，用以证明产权停车位管理费每月150元不合理；3.证人王某、姜某、高某、邱某、常某、杨某、张某、梁某、李某的证言，用以证明小区其他业主对于物业服务质量都不认可，车位服务费没有与业主协商。其中证人梁某、李某出庭作证。上述其他证人未出庭作证。针对上述新证据，龙颖基公司的质证意见为：对证据1的大部分照片的真实性认可，上下车道确实窄，但是互相让一下就可以通过，之所以安上桩子是因为有人随便停车，之后我公司会安装小区的大门，大堂是商业区，小区业主没有公摊大堂的面积，电梯中确实有广告，也确实有收益，以后成立了业主委员会，我公司会跟业主委员会说清楚的，地上停车场是商业的，与小区业主没有关系；对证据2的真实性、证明目的均不予认可；对证据3的真实性、证明目的均不予认可。二审审理中，经本院询问，龙颖基公司称其通过2017年邮政快递、2018年顺丰快递、2019年圆通快递向李宪伟、孙琍催缴过欠付物业费、车位服务费，李宪伟、孙琍均已经签收上述催缴单。李宪伟、孙琍对此均不予认可，称从未收到催缴单。龙颖基公司无法提供上述快递签收信息。另，龙颖基公司称其曾电话、口头、张贴催缴单等形式向李宪伟、孙琍进行催缴。李宪伟、孙琍对此亦不予认可。龙颖基公司对其该项陈述未能提交相应证据予以证明。本院认为：关于本案是否属于重复起诉的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条规定：当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定：当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，首先关于物业费，在之前的历次诉讼中，龙颖基公司主张的欠付物业费的期间与本案诉请并不重复，故现龙颖基公司该项诉讼请求，不符合法律规定的重复起诉的情形；其次关于车位服务费，其中就2008年12月15日至2009年6月14日期间的车位服务费，龙颖基公司确在一中院（2009）一中民终字第16058号案件中曾主张过，但一中院认为“在合同期满后，双方应对车位管理费的收费标准进行协商，在双方未就此协商一致的情况下，龙颖基物业公司要求的收费标准缺乏事实依据，本院对其诉讼请求无法予以支持，在双方就合同期满后产权车位的管理费收费标准协商一致后，龙颖基物业公司可再行主张2008年12月15日以后的产权车位管理费”，故现龙颖基公司再次在本案中予以主张，并不违反生效判决判定，其中就2009年6月15日至2020年6月30日期间的车位服务费，龙颖基公司在此前历次诉讼中从未主张，故龙颖基公司的该项诉讼请求，亦不符合法律规定的重复起诉的情形，综上，李宪伟、孙琍关于龙颖基公司违反“一事不再理”原则，其诉请不应得到支持的抗辩理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于物业费的问题。物业管理委员会与龙颖基公司签订的《物业服务合同》对李宪伟、孙琍具有约束力。上述合同到期后，双方未续签新的合同，但鉴于龙颖基公司继续实际为涉案房屋所在小区提供物业服务，李宪伟、孙琍亦应履行支付相应服务费用的义务。应当指出，协商并非单方义务，应为双方义务，现在双方无法就服务费用问题协商一致的情形下，一审法院按照原合同约定的物业服务费用标准予以判决，并无不当。虽李宪伟、孙琍以龙颖基公司服务质量不好为由仅同意支付70%的物业服务费，并就此提交了证据，但该证据尚不足以证明其主张，故李宪伟、孙琍的该项上诉请求，缺乏事实依据，本院亦不予支持。关于车位服务费的问题。物业管理委员会与龙颖基公司签订的《停车场安全管理补充合同》对李宪伟、孙琍具有约束力。上述合同到期后，双方未续签新的合同，但鉴于龙颖基公司继续实际为涉案房屋所在小区提供车位管理服务，李宪伟、孙琍亦应履行支付相应服务费用的义务。应当指出，协商并非单方义务，应为双方义务，现在双方无法就服务费用问题协商一致的情形下，一审法院按照原合同约定的车位服务费用标准予以判决，并无不当。李宪伟、孙琍关于仅同意按照每平方米每月2.6元乘以车位面积18.82平方米的标准向龙颖基公司支付车位服务费的上诉请求，缺乏合同及法律依据，本院亦不予支持。关于诉讼时效的问题。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，龙颖基公司要求李宪伟、孙琍支付2008年12月15日至2020年6月30日的车位服务费20245元，在一、二审审理中，李宪伟、孙琍均明确提出诉讼时效抗辩意见，虽龙颖基公司在一审审理中提交了催缴上述费用的三份快递单，但快递单均没有显示邮寄结果、没有任何签收信息，故对龙颖基公司已进行合理催缴一事，本院难以认定。现二审审理中，龙颖基公司亦不能就其主张的曾经通过电话、口头、张贴催缴单等形式向李宪伟、孙琍进行催缴欠费一事提交相应证据予以证明，故直至本案起诉之日即2020年8月，龙颖基公司的上述部分诉讼请求已经超过法律规定的诉讼时效，不应得到法院支持，一审法院所作判决有误，本院予以更正。综上，李宪伟、孙琍的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八、六十、一百零九条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市西城区人民法院（2020）京0102民初28504号民事判决第一项；二、撤销北京市西城区人民法院（2020）京0102民初28504号民事判决第三项；三、变更北京市西城区人民法院（2020）京0102民初28504号民事判决第二项为：本判决生效之日起7日内，李宪伟、孙琍支付北京龙颖基物业管理有限公司2018年1月1日至2020年6月30日期间的车位服务费4500元；四、驳回北京龙颖基物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费797元，由北京龙颖基物业管理有限公司负担372元（已交纳），由李宪伟、孙琍负担425元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费693元，由李宪伟、孙琍负担412元（已交纳），由北京龙颖基物业管理有限公司负担281元（于本判决生效后7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 何江恒审 判 员 孟 龙二〇二一年五月十日法官助理 孙国栋书 记 员 陈 雪