文书内容吉林省白山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉06民终453号上诉人（原审被告）：王晓聪，男，汉族，白山市浑江区首席娱乐会所经营者，住吉林省白山市浑江区。委托代理人：潘晓伟，吉林龙达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹月芬，女，汉族，白山市中心医院退休医生，住吉林省白山市浑江区。委托代理人：陈旭，吉林荆卫华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金姝含，女，汉族，白山市恒基市场管理股份有限公司职员，住吉林省白山市浑江区。委托代理人：陈旭，吉林荆卫华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘永琴，女，汉族，无职业，住吉林省抚松县。委托代理人：陈旭，吉林荆卫华律师事务所律师。原审第三人：白山市天力百货有限公司管理人。负责人：蒋永彬。委托代理人：张伟华，吉林连星律师事务所律师。上诉人王晓聪因租赁合同纠纷一案，不服白山市浑江区人民法院作出（2015）民二初字第116号民事判决后，王晓聪不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。曹月芬、金姝含、刘永琴原审诉称：2013年9月20日，曹月芬、金姝含、刘永琴购买了白山市天力百货有限公司位于白山市浑江大街169号抵押在八道江信用社的1025平方米的商业用房。2013年10月14日办理产权变更登记。曹月芬、金姝含、刘永琴购买后，白山市天力百货有限公司将部分房屋交付给了曹月芬、金姝含、刘永琴，但王晓聪租用经营歌厅的约550平方米房屋未能交付。经曹月芬、金姝含、刘永琴查阅王晓聪与白山市天力百货有限公司签订的租赁合同得知，王晓聪与白山市天力百货有限公司于2012年8月25日签订了租赁合同，租期为2012年10月1日至2020年9月30日。白山市天力百货有限公司于2010年1月6日将该房屋抵押给白山市浑江区农村信用合作联社用于郑泽勇贷款。后曹月芬、金姝含、刘永琴曾通过他人协调及亲自与王晓聪交涉，王晓聪不同意腾出房屋，也不与曹月芬、金姝含、刘永琴另行签订租赁合同。无偿占用曹月芬、金姝含、刘永琴房屋至今。综上，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条，王晓聪与白山市天力百货有限公司签订的租赁合同对曹月芬、金姝含、刘永琴不具有法律约束力，该租赁合同已经损害了曹月芬、金姝含、刘永琴的合法权益。王晓聪无偿占用曹月芬、金姝含、刘永琴房屋行为已侵害了曹月芬、金姝含、刘永琴的财产权。曹月芬、金姝含、刘永琴依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条规定，提起诉讼。请法院判令：1、王小聪与白山市天力百货有限公司之间的租赁合同对曹月芬、金姝含、刘永琴没有法律约束力；2、王晓聪立即迁出曹月芬、金姝含、刘永琴购买的房屋；3、王晓聪向曹月芬、金姝含、刘永琴给付不能使用房屋的每月19060元经济损失（依据实际占用面积550平方米按人民银行同期贷款利率计算），直至迁出之日止。王晓聪原审辩称：王小聪于2012年8月25日与白山市天力百货有限公司签订房屋租赁合同,期限为2012年10月1日至2020年9月30日,该合同的签订是双方当事人真实意思表示,具有法定效力。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定的买卖不破租赁原则,曹月芬、金姝含、刘永琴购买白山市天力百货有限公司由王晓聪租赁的房屋,该租赁合同对曹月芬、金姝含、刘永琴继续有效。曹月芬、金姝含、刘永琴称依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定,该规定系针对买受者是在抵押权人实现抵押权过程中取得所有权,而本案中王小聪与天力公司签订租赁合同后,曹月芬、金姝含、刘永琴并不是在担保权人实现抵押权的过程中取得该房屋的所有权。王晓聪认为曹月芬、金姝含、刘永琴与白山市天力百货有限公司进行的房屋买卖行为是其自行协商，与银行实现抵押权没有任何关系。按照法律规定，白山市天力百货有限公司在经抵押权人同意的情况下，可以买卖抵押物。如抵押权人不同意，买受人可以替债务人偿还借款或将价款偿还债权人或提存。在本案中，曹月芬、金姝含、刘永琴并没有与抵押权人协商，曹月芬、金姝含、刘永琴与抵押权人也没有签订变卖抵押物的协议，不能证明曹月芬、金姝含、刘永琴是在抵押权人实现抵押权过程中取得抵押物的所有权。曹月芬、金姝含、刘永琴替债务人向银行偿还贷款，不能说明是在抵押权人实现抵押权过程中为债务人偿还贷款。白山市天力百货有限公司在出售抵押物时作出的股东会决议和董事会决议证明出售抵押物是为解决职工工资、社会保险、医疗保险等问题，与抵押权人实现抵押权没有任何关系。股东会决议、董事会决议是在国家机关保存的档案材料，其证据效力高于普通证据，因此，农村信用联社出具的情况说明的证明力不足以证明曹月芬、金姝含、刘永琴取得抵押物是在抵押权人实现抵押权过程中取得。因此，曹月芬、金姝含、刘永琴对王晓聪与白山市天力百货有限公司签订的房屋租赁合同应继续履行，应驳回曹月芬、金姝含、刘永琴的全部诉讼请求。但王晓聪同意向曹月芬、金姝含、刘永琴支付租赁合同中约定的租金，不同意支付房屋占用使用费。白山市天力百货有限公司原审述称：白山市天力百货有限公司前身是白山市百货大楼，于2004年9月9日改制出售，郑德春等23名股东购买该企业，同年成立白山市天力百货有限公司，董事长兼总经理为郑德春。2007年12月底经公司研究决定对公司所聘用的所有行政干部一律解聘，2008年1月1日重新聘用，聘用王德山为公司经理助理。2010年1月22日郑泽勇向白山市浑江区农村信用合作联社借款，以白山市天力百货有限公司所有的1025平方米房屋作为抵押担保，其中包括位于白山市浑江区大街169号的天力百货后楼约500平方米房屋在内。2012年8月25日王德山在没有得到公司授权的情形下，私自以公司名义与王小聪签订房屋租赁合同，将已抵押的房屋出租给王小聪，用于开设经营娱乐场所，年租金为15万元。此事不仅公司全然不知，时任公司董事长的郑德春也是毫不知情。其加盖的公司印章是在未召开董事会、没有征得董事会的授权、没有征得任何人认可的个人行为，属无权代理行为，该行为无效。作为承租人的王小聪在公司成立之初便在时代百货内从事二手手机、二手电脑买卖，明确知道公司法定代表人是郑德春，王德山只是公司的经理助理，不具备签订任何协议的权利。且王小聪与王德山签订合同时明确知道董事长不在家，却与其签订合同，存在明显的恶意。并且，王德山、王小聪二人在2013年10月中旬，找到现任董事长郑德萍索要公司印章，称需签订合同，郑德萍因没有董事会的同意且公章也不在其手中而没有给其加盖。白山市天力百货有限公司从未向王小聪收取约定的房屋租金。据事后了解，王德山在私自签订该合同时，已向王小聪讲明，该房屋已在八道江信用社抵押。在王小聪入住装修的第二天（此时仅对房屋部分内墙进行拆除），白山市浑江区人民法院便向白山市天力百货有限公司送达了起诉书，内容为八道江信用社请求以抵押物偿还贷款。王德山在第一时间通知了王小聪。得知此事后，王小聪立即停止了装修行为，在10余天后不知为何又继续装修，并经营至今。2012年10月16日白山市浑江区人民法院作出（2012）浑民二初字第478号民事判决，判决郑泽勇偿还借款，如不能还清借款，对白山市天力百货有限公司所有的抵押物予以拍卖、变卖偿还借款。判决生效后，白山市天力百货有限公司在征得八道江信用社同意自行处分抵押物还贷的前提下，首先找到王小聪，向其明确说明房屋的现状，征求其是否购买该1025平方米房屋，王小聪表示可以购买，但是价款只承担贷款数额再加100万元。白山市天力百货有限公司认为价格太低，于是，决定对外高于王小聪承诺价进行处分。2013年9月20日白山市天力百货有限公司与曹月芬、金姝含、刘永琴签订房屋买卖协议，约定将曹月芬、金姝含、刘永琴抵押在八道江信用社的房屋予以处分，用于履行生效判决认定白山市天力百货有限公司应当承担的还款义务，价款为550万元。其中还约定由买受人即曹月芬、金姝含、刘永琴清回该房屋使用。2014年4月25日，曹月芬、金姝含、刘永琴提起诉讼，请求王小聪立即迁出房屋并赔偿不能使用该房屋的经济损失。白山市天力百货有限公司得知上述情况后，找到现仍任经理助理的王德山了解全部经过，其对上述所有事实予以认可。此后，曹月芬、金姝含、刘永琴撤回了告诉。现白山市天力百货有限公司依然认为，王德山与王小聪恶意串通签订房屋租赁合同，损害白山市天力百货有限公司利益的行为违法，该合同对白山市天力百货有限公司不具有约束力，由此所产生的一切损失应由王德山与王小聪二人共同承担，与白山市天力百货有限公司无关。请求依法作出公正判决。原审法院审理查明：2010年1月22日，白山市天力百货有限公司作为抵押人与白山市浑江区农村信用合作联社八道江信用社（以下简称八道江信用社）签订抵押合同，以该公司所有的位于八道江区新建街（03-0048-0249-0023-000300）、产权证号为白BQ字第2010000242号、建筑面积1025平方米房屋（以下简称抵押房屋）作为抵押财产，为案外人郑泽勇在该信用社贷款215万元提供抵押担保，并在产权管理部门办理了他项权登记（登记时间为2010年1月6日），抵押权人为八道江信用社。因案外人郑泽勇未能按期还款，八道江信用社的上级单位白山市浑江区农村信用合作联社作为原告将郑泽勇及白山市天力百货有限公司另案起诉，白山市浑江区人民法院于2012年8月22日立案受理该案。2012年8月25日，白山市天力百货有限公司与王小聪签订《租赁合同（后楼）》，白山市天力百货有限公司将该公司总面积约550平方米的后楼（上述抵押房屋中的一部分，以下简称租赁房屋）租赁给王晓聪经营使用，租期为2012年10月1日起至2020年9月30日止。租金为每年15万元（含取暖费）。交费方式为年交，次年提前一个月交纳当年租金。合同落款处白山市天力百货有限公司在甲方加盖公章、该公司经理助理王德山签字，王小聪在乙方签字。合同签订后，王小聪交纳了当年房屋租金，并对该房屋进行装修后，经营白山市浑江区首席娱乐会所至今。白山市浑江区农村信用合作联社与郑泽勇、白山市天力百货有限公司借款合同一案，白山市浑江区人民法院作出（2012）浑民二初字第478号民事判决书，判决：一、郑泽勇于本判决生效后十日内清偿白山市浑江区农村信用合作联社借款本金215万元及2010年12月22日至2011年7月5日按合同约定的月利率9‰计算利息；并对本金215万元从2011年7月6日起至本判决生效之日止，按月利率9‰上浮50%承担利息；对拖欠的利息（2010年12月22日至2011年7月5日）按月利率9‰上浮50%计算复利；二、如郑泽勇未按本判决第一项限定的期限还款，可以对白山市天力百货有限公司所有的位于八道江区新建街（03-0048-0249-0023-000300）房屋，依法进行拍卖、变卖，拍卖、变卖的价款用以偿还郑泽勇的借款，超出部分归白山市天力百货有限公司所有，不足部分由郑泽勇继续偿还。该判决发生法律效力后，白山市浑江区农村信用合作联社于2013年1月10日向本院申请强制执行。在执行过程中，白山市天力百货有限公司与白山市浑江区农村信用合作联社协商变卖抵押财产以偿还贷款，白山市浑江区农村信用合作联社予以同意。2013年7月10日、2013年9月17日，白山市天力百货有限公司分别作出股东会决议和董事会决议，均决定出售上述抵押房屋、无籍房及地下室，款项主要用于解决拖欠职工工资、社会保险费、医疗保险费等问题。白山市天力百货有限公司拟出售该上述抵押房屋时，口头询问王小聪是否购买该房屋，否则向他人出售该房屋。双方对房屋买卖一事未达成合意。2013年9月20日，白山市天力百货有限公司（甲方）与曹月芬、金姝含、刘永琴（乙方）就上述抵押房屋签订《房屋买卖合同》，合同约定：“甲方将产权证号为白BQ字第2010000242号房屋卖给乙方，其建筑面积1025平方米，及一层门洞南侧无产权门市房一处，价款为人民币550万元。本合同交易标的物因甲方在金融机构贷款被抵押，由乙方在本合同标的物办理过户后，乙方将本合同交易物抵押的贷款本息还清。本合同签订后，经甲乙双方同意由乙方还清贷款及利息后剩余房款一次性给付甲方或转入甲方指定账户。……因现该房屋在被他人违法承租使用，因此甲方同意将该房屋价款20万元，返还给乙方，用作清回该房屋使用（包括清理使用人及诉讼均由乙方自行处理，涉及向使用人赔偿纠纷不在此合同范围。）”白山市天力百货有限公司在甲方处加盖公司公章及法定代表人郑德萍名章，曹月芬、金姝含、刘永琴在乙方处签名、捺印。2013年9月25日，曹月芬、金姝含、刘永琴与白山市天力百货有限公司签订了房屋买卖契约书（填充式格式合同），仅约定了房屋位置、面积、价款，其内容与2013年9月20日房屋买卖合同约定一致，另约定了办理房屋过户所需税费由曹月芬、金姝含、刘永琴承担。2013年10月12日曹月芬、金姝含、刘永琴通过荆卫华向案外人郑泽勇在八道江信用社的贷款账户转款3531951.19元（本金2150000元、利息1381951.19元）后，八道江信用社将上述抵押房屋在产权部门解除他项抵押登记。同日，曹月芬、金姝含、刘永琴在白山经济开发区地方税务局就该房屋交纳了买卖双方应交纳的所得税、土地税、营业税、印花税、契税等税金共计1508966.13元并取得不动产发票。2013年10月13日，曹月芬、金姝含、刘永琴在白山市房屋产权管理中心交纳手续费95448元。同日，白山市天力百货有限公司在曹月芬、金姝含、刘永琴支付剩余款项后，向曹月芬、金姝含、刘永琴出具收据一份，载明“今收到曹月芬、刘永琴、金姝含，摘由出售后楼办公室（产权证号白山房权证白BQ字第2010000242号）人民币伍佰伍拾万元（￥5500000.00元）”，白山市天力百货有限公司法定代表人郑德萍在收据上经手人处签字并在单位处加盖白山市天力百货有限公司财务专用章。2013年10月14日，曹月芬、金姝含、刘永琴取得该房屋所有权证，曹月芬、金姝含、刘永琴为该房屋的共同共有人。曹月芬、金姝含、刘永琴取得该房屋所有权后，未能收回王晓聪所租赁的550平方米房屋，其余房屋面积已接收。曹月芬、金姝含、刘永琴于2014年4月25日将王小聪及白山市天力百货有限公司诉至本院，请求确认王晓聪与白山市天力百货有限公司之间的房屋租赁合同无效，并倒出房屋。后曹月芬、金姝含、刘永琴自愿撤回对该案的起诉，本院予以准许。之后，王小聪拟向白山市天力百货有限公司交纳2014年8月25日至2015年8月24日期间的租金，白山市天力百货有限公司拒绝接收。王小聪拟向金姝含交纳租金，金姝含拒绝接收。王小聪对所租赁的550平方米房屋占有使用至今。另查明，白山市浑江区农村信用合作联社于2014年8月27日以其与郑泽勇、白山市天力百货有限公司已达成执行和解协议，申请执行已无必要为由，向本院提交撤回执行申请书，要求撤回对（2012）浑民二初字第478号民事判决书的执行申请，白山市浑江区人民法院已予以准许。综上，本案中主要涉及两方面法律关系：其一，王小聪与白山市天力百货有限公司就本案租赁房屋所建立的房屋租赁法律关系。其二，曹月芬、金姝含、刘永琴购买白山市天力百货有限公司所有的抵押房屋后，就本案涉及租赁房屋所引起的物权变动法律关系以及物权变动所引起的法律效果。对于王晓聪与白山市天力百货有限公司所签订的房屋租赁合同，白山市天力百货有限公司陈述其公司经理助理王德山在没有得到公司授权的情形下，私自以公司名义与王晓聪签订房屋租赁合同，故该合同对白山市天力百货有限公司不具有约束力。但白山市天力百货有限公司对王德山系该公司工作人员的身份，特别是担任经理助理职务予以认可，并对合同中所加盖的公司公章的真实性予以认可。且该合同签订后，白山市天力百货有限公司向王小聪交付了租赁房屋。故王小聪与白山市天力百货有限公司于2012年8月25日签订《租赁合同（后楼）》合法有效。对白山市天力百货有限公司陈述中提出该租赁合同对其没有约束力的观点，不予采纳。对于曹月芬、金姝含、刘永琴购买白山市天力百货有限公司所有的抵押房屋后，就本案涉及租赁房屋所引起的物权变动法律关系及其法律效果问题，一、通过审理查明事实可知，白山市天力百货有限公司于2010年1月22日即将该抵押房屋为案外人郑泽勇向八道江信用社贷款办理抵押登记，在郑泽勇未按期偿还借款后，八道江信用社的上级单位白山市浑江区农村信用合作联社向本院提起诉讼，白山市浑江区人民法院作出的（2012）浑民二初字第478号民事判决书生效后，白山市浑江区农村信用合作联社申请执行。在执行过程中，白山市天力百货有限公司与白山市浑江区农村信用合作联社达成合意，即以白山市天力百货有限公司变卖该抵押房屋所得价款偿还白山市天力百货有限公司所担保的借款，并撤回了执行申请。而且，白山市天力百货有限公司就该抵押房屋所担保的债权已经清偿，即曹月芬、金姝含、刘永琴就该房屋与白山市天力百货有限公司签订房屋买卖合同并将房款支付至郑泽勇在该信用社的贷款账户，足额偿付了该抵押房屋所担保的债权。据此，作为抵押权人的八道江区信用社就该笔贷款的抵押权已经实现。二、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条第一款明确规定了抵押权人实现抵押权的方式，即“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。……”由此可见，抵押权人就变卖抵押财产优先受偿是法律规定的实现抵押权的情形。前文已经论述，八道江信用社对抵押房屋所享有的抵押权是以白山市天力百货有限公司向曹月芬、金姝含、刘永琴出售该抵押房屋并将房款直接支付至八道江信用社的方式得以实现，符合物权法第一百九十五条第一款所规定的抵押权人实现抵押权的情形。故对曹月芬、金姝含、刘永琴于八道江信用社实现抵押权过程中取得本案租赁房屋所有权的事实，予以认定。对于王晓聪答辩提出的曹月芬、金姝含、刘永琴与白山市天力百货有限公司进行的房屋买卖行为是其自行协商；曹月芬、金姝含、刘永琴并没有与抵押权人协商，曹月芬、金姝含、刘永琴与抵押权人也没有签订变卖抵押物的协议；白山市天力百货有限公司股东会决议和董事会决议证明出售抵押物是为解决职工工资、社会保险、医疗保险等问题，与抵押权人实现抵押权没有任何关系的问题，八道江信用社享有的抵押权得以实现的条件是抵押所担保的债权得以足额清偿，曹月芬、金姝含、刘永琴以购房款清偿上述债权即产生了抵押权实现的法律效果，至于曹月芬、金姝含、刘永琴是否与该信用社协商、是否与该信用社签订变卖抵押物的协议，与抵押权的实现没有法定因果关系。而且，白山市天力百货有限公司股东会决议和董事会决议只在其公司内部管理等问题上对其公司内部有效，对公司以外的任何主体不具有法律效力。并且，上述决议是白山市天力百货有限公司单方意思表示，是其单方行为，并不产生改变抵押权人实现抵押权性质的法律效果。故对王晓聪以上述理由提出的曹月芬、金姝含、刘永琴并不是在抵押权人实现抵押权的过程中取得该租赁房屋所有权的诉讼观点，不予采纳。三、通过审理查明事实可知，八道江信用社就抵押房屋设立抵押登记的时间是2010年1月6日；王晓聪与白山市天力百货有限公司就租赁房屋签订房屋租赁合同的时间是2012年8月25日，租赁期间为2012年10月1日起至2020年9月30日止；曹月芬、金姝含、刘永琴于2013年10月12日将购房款中3531951.19元偿还案外人郑泽勇在八道江信用社的贷款后，八道江信用社就抵押房屋在产权部门解除他项抵押登记；曹月芬、金姝含、刘永琴取得该房屋所有权登记的时间是2013年10月14日。由此可以认定，该租赁房屋在发生租赁事实之前即已经设立抵押权，在发生租赁事实之时抵押权处于存续期间，在发生所有权变动时该租赁房屋仍处于租赁期间之内。而本案中曹月芬、金姝含、刘永琴与王晓聪所诉争的法律观点即王晓聪与白山市天力百货有限公司先签订的房屋租赁合同能否对后取得该租赁房屋所有权的曹月芬、金姝含、刘永琴产生约束力。我国合同法第二百二十九条明确规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同效力，即所有权转移不破除租赁关系。该规定属于租赁合同中租赁物于租赁期间发生所有权转移后如何认定租赁合同效力范围的原则性规定，其所蕴含的法理依据是，成立在后的法律关系所形成法律效果在效力范围上应对成立在先的法律关系所形成法律效果作出一定让步。对于本案租赁房屋所涉及的民事权利，无论是基于抵押担保所形成的抵押权亦或基于房屋租赁所形成的承租权，均是在该房屋完整的所有权之上所设定的权利瑕疵。而从时间上看，则是抵押在先，承租在后。此时，所有权转移不破除租赁关系这一规则即被突破，因为在王晓聪承租该房屋时，该房屋已经存在抵押权这一权利瑕疵，王晓聪基于房屋租赁法律关系所取得的承租权实质上并不完整，该承租权则无力对抗设立在先的抵押权。这也符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”所规定的所有权转移不破除租赁关系的例外情形。综上，王小聪承租房屋前，该房屋已经设立合法抵押权，王小聪取得的承租权存在抵押权这一权利瑕疵。曹月芬、金姝含、刘永琴于白山市浑江区农村信用合作联社就案外人郑泽勇债权实现抵押权的过程中取得本案租赁房屋的所有权。曹月芬、金姝含、刘永琴之所有权足以对抗王小聪与白山市天力百货有限公司签订的房屋租赁合同。据此，曹月芬、金姝含、刘永琴提出王小聪与白山市天力百货有限公司之间的租赁合同对曹月芬、金姝含、刘永琴没有法律约束力的诉讼主张，符合法律规定，予以支持。曹月芬、金姝含、刘永琴购买该房屋后基于对房屋享有的所有权，提出王晓聪立即迁出曹月芬、金姝含、刘永琴购买的房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。并将该房屋向曹月芬、金姝含、刘永琴交付。对于曹月芬、金姝含、刘永琴主张，要求王晓聪按照房屋价款加上税费计算得出的房屋价值7104414.13元（房屋价款5500000元+所得税等税金1508966.13元+手续费95448元）以王晓聪占用550平方米房屋价值3812127元（7104414.13元÷1025平方米×550平方米）为基数，按中国人民银行公布的2013年一年期贷款年利率6%的标准计算2013年11月1日起至迁出房屋日止的房屋不能使用期间每月经济损失19060元的诉讼请求。因曹月芬、金姝含、刘永琴取得该房屋所有权后，其当然享有该租赁房屋所产生的收益。由于王晓聪实际使用该房屋导致曹月芬、金姝含、刘永琴无法取得上述收益，对此造成的损失，王晓聪应当赔偿。但该部分损失系基于曹月芬、金姝含、刘永琴对该房屋之所有权所产生，系属物权性质，而曹月芬、金姝含、刘永琴基于房屋价款利息之债权收益主张损失，事实上混同了债权与物权这两种法律关系，故对曹月芬、金姝含、刘永琴基于房屋价款利息主张不能使用房屋期间经济损失的诉讼观点，本院不予采纳，但王晓聪应当向曹月芬、金姝含、刘永琴支付实际使用房屋期间的房屋使用费。结合曹月芬、金姝含、刘永琴取得该租赁房屋所有权时间为2013年10月，参照王晓聪与白山市天力百货有限公司签订的房屋合同所约定的年租金15万元（2012年8月），结合我市市区营业用房租赁市场行情及营业用房租金逐年上涨的市场规律，本院酌定王晓聪按照年租金18万元标准向曹月芬、金姝含、刘永琴支付自2013年11月1日起至迁出房屋日止的实际使用该租赁房屋期间的房屋使用费。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”、第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”、《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”、第一百九十五条“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，原审法院判决：“一、被告王小聪与第三人白山市天力百货有限公司于2012年8月25日签订的《租赁合同（后楼）》对原告曹月芬、金姝含、刘永琴没有法律约束力。二、被告王小聪于本判决发生法律效力后十五日内自其基于《租赁合同（后楼）》取得的位于白山市浑江区新建街（03-0048-0249-0023-000300）楼房内面积约550平方米房屋内迁出，并将该房屋向原告曹月芬、金姝含、刘永琴交付。三、被告王小聪于本判决发生法律效力后十五日内向原告曹月芬、金姝含、刘永琴支付自2013年11月1日起至交付上述房屋日止，以年租金18万元标准支付实际使用该租赁房屋期间的房屋使用费。案件受理费6446元减半收取3223元，由被告王小聪承担。”王晓聪上诉认为：王晓聪与白山市天力百货有限公司签订的《房屋租赁合同》真实、合法、有效。租赁期间发生的所有权变动不影响租赁合同的效力。依据最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第二款、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定的原则，受让人不能对抗原财产上的租赁关系，租赁合同对受让人继续有效，不影响租赁合同的效力。曹月芬、金姝含、刘永琴不是抵押房屋的抵押权人，其买受争议房屋不是抵押权人实现抵押权的行为。本案争议的房屋的抵押权人为白山市浑江区农村信用合作联社，并非曹月芬、金姝含、刘永琴，房屋物权变动不是白山市浑江区农村信用合作联社与白山市天力百货有限公司就实现抵押权签订协议进行拍卖或变卖所致，而中白山市天力百货有限公司与曹月芬、金姝含、刘永琴自行协商达成的协议，属一般的买卖行为。曹月芬、金姝含、刘永琴不是在抵押权人白山市浑江区农村信用合作联社实现抵押权过程中买受以房屋，向白山市浑江区农村信用合作联还款是为了办理房屋产权变更登记，否则无法办理产权变更登记。该交易与抵押权实现没有任何关系。抵押权人没有就实现抵押权与白山市天力百货有限公司达成并签订协议。原审法院判决混淆了抵押权人实现抵押权和所有权人处分财产的行为。王晓聪与白山市天力百货有限公司租赁合同约定租金15万元，原审法院判决判令王晓聪向曹月芬、金姝含、刘永琴以年租金18万元的标准支付实际使用期间的房屋使用费，没有事实及法律依据。曹月芬、金姝含、刘永琴答辩认为：王晓聪与白山市天力百货有限公司签订的《房屋租赁合同》有效，但因抵押权设立在先，王晓聪承租在后，，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六十六条之规定，王晓聪与白山市天力百货有限公司签订的租赁合同属于买卖不破租赁的例外情形。曹月芬、金姝含、刘永琴是通过直接向白山市浑江区农村信用合作联社偿还郑泽勇贷款的方式取得房屋所有权，不是通过买卖方式取得房屋所有权。不应适用最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第二款的规定，而应适用《中华人民共和国物权法》第一百九十五条之规定。租赁合同约定的是王晓聪与白山市天力百货有限公司，对最曹月芬、金姝含、刘永琴无约束力。曹月芬、金姝含、刘永琴虽然不是房屋的抵押权人，但是通过实现抵押权的方式取得抵押房屋的所有权。白山市天力百货有限公司的股东会、董事会决议出卖抵押房屋是用于解决拖欠工资等问题，是其内部文件，对外不直接产生效力；白山市天力百货有限公司与曹月芬、金姝含、刘永琴签订的三份房屋买卖合同均真实有效，对双方产生法律拘束力，而决议对曹月芬、金姝含、刘永琴不产生法律效力。原审法院判决酌定每年房屋使用费为18万元，属于行使自由裁量权，有事实及法律依据，并无不妥。请求二审法院依法驳回王晓聪的上诉请求。白山市天力百货有限公司管理人答辩认为：原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法维持原判。二审查明的事实与一审法院审理查明的事实相同。本院认为：郑泽勇向白山市浑江区农村信用合作联社贷款时，白山市天力百货有限公司提供由其享有所有权的本案所涉房屋进行抵押。在原审法院对该借款合同纠纷一案的执行过程中，白山市天力百货有限公司与曹月芬、金姝含、刘永琴协商，将抵押房屋出售给曹月芬、金姝含、刘永琴。曹月芬、金姝含、刘永琴和白山市天力百货有限公司为房屋买卖合同的买方和卖方。白山市天力百货有限公司以部分售房款清偿了郑泽勇在白山市浑江区农村信用合作联社的借款及利息，该房屋的抵押登记解除，房屋所有权人由白山市天力百货有限公司变更为曹月芬、金姝含、刘永琴。曹月芬、金姝含、刘永琴主张其购买本案所涉房屋是抵押权人实现抵押权的行为，但未能提供白山市天力百货有限公司为该房屋的抵押人，白山市浑江区农村信用合作联社为抵押权人对抵押权实现的相关问题达成的协议。而白山市天力百货有限公司在出售房屋前作出的股东会决议及董事会决议均记载出售该房屋主要系为解决拖欠职工工资、社会保险费、医疗保险费等问题，亦佐证白山市天力百货有限公司与出售本案所涉房屋时，并非因与白山市浑江区农村信用合作联社协商实现抵押权。作为抵押人的白山市天力百货有限公司出售抵押房屋，不能认定是抵押权人实现抵押权的行为。白山市天力百货有限公司将涉案房屋出租给王晓聪之前，该房屋已设定抵押权，亦不属于最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解》第二十条规定的除外情形。原审法院认定事实错误，本院予以纠正。王晓聪与白山市天力百货有限公司签订的《房屋租赁合同》双方的真实意思表示，合法有效。依照《》“租赁物在租赁期间发生所有权变动时，不影响租赁合同的效力。”及最高人民法院《关于贯彻执行＜＞若干问题的意见》第一百一十九条二款“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”的规定，王晓聪与白山市天力百货有限公司签订的《房屋租赁合同》对王晓聪和曹月芬、金姝含、刘永琴继续有效。曹月芬、金姝含、刘永琴主张王晓聪与白山市天力百货有限公司签订的《房屋租赁合同》对其没有法律约定力、要求王晓聪返还房屋并按每年18万元的标准承担占用房屋期间房屋使用费没有事实及法律依据，本院不予支持。综上原审法院判决认定事实及适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销白山市浑江区人民法院（2015）浑民二初字第116号民事判；二、驳回曹月芬、金姝含、刘永琴的诉讼请求。一、二审案件受理费9669元，由曹月芬、金姝含、刘永琴承担。本判决为终审判决。审 判 长  朱瑛华代理审判员  毕克强代理审判员  郭惠靖二〇一六年十月九日书 记 员  赵晨光