陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕04民终1293号 上诉人（原审原告）：师红，女，汉族，XX年XX月XX日出生，住陕西省泾阳县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：雷向民，陕西枫叶律师事务所律师。 上诉人(原审被告)：陕西世纪新城物业管理有限公司，住所地陕西省西咸新区商铺，统一社会信用代码91611102305351557C。 法定代表人：朱展，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王海龙，系该公司法务。 被上诉人（原审第三人）：陕西大唐城建投资有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区，统一社会信用代码91610000698427208Q。 法定代表人：牛权，系该公司总经理。 上诉人师红、上诉人陕西世纪新城物业管理有限公司（以下简称世纪新城物业）因与被上诉人陕西大唐城建投资有限公司（以下简称大唐公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服陕西省泾阳县人民法院（2020）陕0423民初3037号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人师红的委托诉讼代理人雷向民和世纪新城物业的委托诉讼代理人王海龙到庭参加了诉讼。被上诉人陕西大唐城建投资有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 师红上诉请求：1.撤销一审判决，改判世纪新城物业将位于泾阳县XX街XX大街XX广场XX层XX号商铺恢复原状后返还给上诉人，并按照原租赁标准向上诉人支付自2019年4月1日至实际返还商铺之日的租金；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。其上诉的主要事实和理由为：1.上诉人购买的是实体商铺，有明确的四至，可以单独办理不动产所有权证，客观上完全具备可以返还的条件；从法律规定来讲，租赁合同到期后承租人如不再续租，那么承租人也负有返还租赁物的义务。故一审以返还商铺不利社会稳定为由，判决驳回上诉人返铺请求明显错误。2.上诉人与大唐公司在购房合同中约定了租金抵房款的三年期间与整个商场统一签订的租赁合同租期一致，即从2016年4月1日起至2019年3月31日止，所以，一审认定三年租金抵房款的期间为2017年5月8日至2020年5月7日明显错误。 世纪新城物业辩称，答辩人对一审商铺不应返还的判定无异议；三年租期的起止问题，上诉人2017年3月才购买的案涉商铺，所以租期不可能和其他业主一样，从2016年4月起算。答辩人已经将三年租金支付给了大唐公司，大唐公司出具的情况说明可以证明。 世纪新城物业上诉请求：1.撤销一审判决，并改判驳回被上诉人对上诉人的诉请；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决对扣除10%租金的依据及该部分费用的用途未查清。上诉人扣除的10%系依照合同约定承担的维修费用；2.原审认定租金支付标准存在问题，不能成立。上诉人在合同到期之前做了大量的工作，造成新的合同未签订的过错不在上诉人。上诉人已明确表示合同到期后无法按照原合同履行，其行为已明确解除了之前签订的合同。原审认为在合同到期后转为无固定期限的合同明显错误。上诉人作为代管人员，仅仅履行代管义务；3.一审判决适用法律错误。在合同到期之前，双方当事人对于再次履行合同均提出了异议。对于继续承租的事项及租金均不能达成合意，可见双方明确表明了不再继续履行合同。上诉人作为整个管理人员，在受部分业主委托的情况下，为了被上诉人的利益不受损失，代为管理收取租金并按实际收益给付被上诉人系善意，并非违约或作出有损被上诉人利益的行为；4.一审法院未考虑该案的社会影响及上诉人企业的实际损害。 师红辩称：1.对扣除10%租金的事实，一审已经查清。本案在2019年7月进行示范诉讼时，上诉人已承认扣除的10%属于运营费用，该案二审中，上诉人改口称是租赁物的维修费用，但其提供的各种所谓的维修费用都发生在保修期内，且均属于商铺装修过程中产生的费用，此时如果房屋发生需要维修的问题，那也属于房屋质量问题，应由开发商来承担维修责任。2.原租赁合同期满后，如果承租人不再续租，那么承租人应当将租赁物返还给出租人，但本案的事实是上诉人既不返还商铺，还继续使用被上诉人的商铺从事经营活动。故根据民法典第733条的规定，应视为双方原合同变更为不定期租赁。3.上诉人以单方降低租金来胁迫业主签订租赁合同本身就不符合法律规定，现在其占有使用商铺又以亏损为借口不支付租金，从而导致广大业主因拿不到租金无力偿还按揭贷款，个人征信受到影响，上诉人的上述行为已经严重违约，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持一审判决。 大唐公司未向本院提交书面答辩意见。 师红向一审法院起诉请求：1、判决被告将位于泾阳县XX街XX大街XX广场XX层XX号铺位返还给原告，并将该商铺恢复到开第三人交房时的原状；2、判决被告返还原告三年租金抵房款期间扣除的10%的租金9227.424元；3、判决被告向原告支付至实际返还商铺之日的租金，截止2019年6月30日应付租金为7689.52元；4、诉讼费由被告承担。 一审经审理查明，2017年5月8日，原告师红与案外人贾某某和第三人签订《商品房买卖合同》，购买第三人开发的位于泾阳县XX街XX城XX楼XX幢XX层XX号房，建筑面积35.2平方米，总价款384476元。原告与案外人贾某某于2017年9月25日取得案涉商铺不动产权登记凭证。原告与第三人达成口头协议，用三年租金92274元（年租金8%）折抵购房款。原告已与第三人办理房款结清手续。被告向第三人支付了上述租金。被告实际已于2016年4月1日接收案涉商铺并开始运营。2019年被告向原告支付12612元，2020年被告向原告支付7007元，以上共计19619元。被告在支付2020年租金时扣除了因疫情影响的一个月的租金。双方就案涉商铺的租赁事宜至今未达成书面协议而产生争议，原告遂诉至本院。 一审经审理认为，本案争议焦点为：原告是否为本案适格诉讼主体？被告应否立即返还承租原告的案涉商铺并支付占用费？原告主张被告返还扣除的10%的租金是否有事实与法律依据？1、关于原告师红是否为本案适格诉讼主体。原告师红与贾某某系夫妻关系，两人共同购买案涉商铺，原告师红以自己的名义出租该商铺，被告对此也无异议，师红作为租赁合同主体提起本案诉讼主体适格。2、被告应否立即返还承租原告的案涉商铺并支付占用费。原告于2017年5月8日与第三人签订《商品房买卖合同》购买案涉商铺，在缴纳购房款时经第三人在总价款中提前扣除了三年商铺租金92274元，且被告实际已于2016年4月1日接收案涉商铺并开始运营，故原告知道或应当知道该商铺交付后的租赁事宜，被告对此亦未持异议。原告与第三人达成口头协议后，被告继续占有使用案涉商铺，并向第三人支付租金，应认定为被告对原告与第三人之间的口头协议知情并认可。原、被告之间形成事实上的租赁关系。原告于2017年5月8日购买案涉商铺。原告与第三人达成用租金折抵购房款的口头协议，原告主张折抵租金的租期与系列案件中其他业主相同，应为2016年4月1日至2019年3月31日。被告及第三人均不予认可。第三人主张的租赁期限为2018年4月25日至2021年4月26日。原告对该期间持有异议但未提交证据证明其主张，应承担举证不利的后果。第三人述称2018年4月25日与原告办理房款结清手续，但未提交证据证明当事人之间对案涉商铺所有权或使用权的特别约定，原告已于2017年5月8日与第三人签订《商品房买卖合同》，约定的交房日期在购房签订日期之前,故本院认定第三人用租金折抵房款的租赁期限为2017年5月8日至2020年5月7日。案涉商铺租赁之目的在于营造商业氛围，提高地段商业价值，对“大唐中心广场”商铺进行统一规划、统一招商、统一经营管理，以最大发挥商铺利用价值，被告有权根据整体运营招商需要对承租房屋进行整体装修、整体出租或转租。案涉商铺并非有墙有顶相对封闭的独立空间，众多业主所购买的面积在平面上紧密相连，在空间上没有分割墙体，业主之间的空间权利无法区分，处于交织状态，很难将业主购买的面积当作房屋来看待，作为建筑物区分所有权中专有部分的专有性在本案中体现得不十分清楚，客观上难以实现独立价值。只有当“大唐中心广场”所有业主的面积所有权相结合时，其空间意义和价值才可以得到充分体现。原告购买商铺时，已经明确知晓并接受商铺的现状及商场统一经营的模式，其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然要受到一定的限制，只有服从大多数业主的整体意志，才能实现共赢。案涉商场业主众多，意见不一，当事人及在相关部门协助下的协商并未完全破裂，被告也主动履行部分租金，尚无证据表明大部分业主拒绝延长租赁期限，目前该商铺无法实际分割，返还该商铺可能会侵害其他业主的利益。综上所述，本案暂不具备返还原物的客观条件，为维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，对于原告要求返还商铺的诉讼请求目前不宜支持。本案起诉的根本原因在于被告因经营状况不佳按其测算标准拨付租金引起业主不满，而协商、调解是化解此类纠纷、实现当事人利益最大化的最佳途径，但原、被告至今仍未达成新的租金标准合意。被告单方承诺按照实际收益返还租金并未取得原告认可，而该“实际收益”的标准缺乏有效证据支撑，无法证明原告因被告继续占有使用案涉商铺所产生的损失。在此情况下，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于原租赁合同转化为不定期租赁，原租赁合意继续有效的立法精神，应判令被告按双方原租赁合意的标准向原告支付占用费。因疫情对被告占有使用涉案商铺产生影响，被告提出扣除一个月的租金，并无不妥，执行时应扣除被告已支付金额及因疫情产生影响的一个月的租金2563.17元（384476×8%÷12=2563.17）。3、原告主张被告返还扣除的10%的租金是否有事实与法律依据。原告与第三人达成口头协议。原告主张在折抵房款时，第三人扣除了10%的租金，第三人不予认可。被告对该部分诉请亦不予认可。原告负有证明第三人折抵时扣除了10%的租金及被告具有返还该部分款项的义务。原告未能提供充分证据予以证明。对原告该部分诉请，本院不予支持。综上所述，遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告陕西世纪新城物业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告师红支付2020年5月8日后的商铺占用费（按年租金标准即384476×8%＝30758元计算,执行中扣除被告已支付金额19619元及因疫情影响的一个租金2563.17）；二、驳回原告师红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费223元（原告师红已预交），减半收取计111.5元，由被告陕西世纪新城物业管理有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。一审查明的事实基本正确，本院予以确认。 本院认为，本案双方争议的焦点为：1.世纪新城物业应否向师红返还商铺？2.世纪新城物业与师红原三年租赁合同应从何时起算？3.三年租赁合同到期后，世纪新城物业与师红之间是否形成了不定期租赁合同关系，如形成不定期租赁关系，世纪新城物业应按何标准向师红支付租金？4.世纪新城物业请求扣除10%租金是否符合合同约定或法律规定？ 关于焦点1，世纪新城物业应否向师红返还商铺？案涉商铺并非有墙有顶相对封闭的独立空间，作为建筑物区分所有权中专有部分的专有性在客观上较难实现，一审正是基于此因素的考虑，才暂不予支持师红要求返还商铺的诉讼请求，该判决内容不仅能维护大多数业主的利益，也能促使世纪新城物业稳定经营模式，最大限度保护师红商铺收益得以实现。故一审法院对此节的判处并无不妥之处。 关于焦点2，世纪新城物业与师红原三年租赁合同从何时起算？师红称，其在与大唐公司签订商铺买卖合同时，大唐公司明确三年租金抵房款的时间与整个商场统一签订的租赁合同租期相同。世纪新城物业对此不予认可，并在一审提交了大唐公司向其出具的情况说明一份，以此证明师红商铺返租时间应从2018年4月25日开始起算。经查，大唐公司以租金抵房款形式与业主签订商铺买卖合同并非师红一户，与本案同时起诉的马东骋、马东驰均属此情形。虽然其三人与大唐公司订立商铺买卖合同发生在2017年之后，但并不能由此说明本案三年租期应从签订商铺买卖合同开始起算。本案起租时间如大唐公司和世纪新城物业所述，即从2018年4月25日开始计算，那么三年租期截止日应在2021年4月26日止，然世纪新城物业在明知三年租金已折房款的情况下，仍于2019年和2020年二次向师红支付租金，该行为明显与其陈述不相符。再者从师红与大唐公司签订的商铺买卖合同第五条内容看，双方明确约定租赁收益的归属是以“约定交付日”为起算点，大唐公司2017年5月8日与师红签订商铺买卖合同时，自愿将约定交房日至实际交房日期间所得收益归买受人师红所有系对自己权益的处分，该行为并未违反法律规定。本案双方合同约定的交付日为“2016年3月31日”，故上诉人师红主张三年租期从该日开始起算，理由成立，应予支持。 关于焦点3.三年租赁合同到期后，世纪新城物业与师红之间是否形成了不定期租赁合同关系，如形成不定期租赁关系，世纪新城物业应按何标准向师红支付租金。 上诉人师红与上诉人世纪新城物业2019年3月31日租赁合同到期后，上诉人世纪新城物业单方承诺按照实际收益向各业主返还租金，上诉人师红并未表示认可。故此情况下，不应视为上诉人世纪新城物业与上诉人师红已就租金问题达成了新的合意。上诉人世纪新城物业在原租赁合同到期后，仍继续占用使用涉案商铺从事经营性活动，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，双方之间形成了不定期租赁合同关系。故世纪新城物业应按原租赁合同约定的标准向师红支付租金。 关于焦点4.世纪新城物业请求扣除10%租金是否符合合同约定或法律规定？经审查，本案师红起诉请求及一审判决世纪新城物业承担给付租金的义务，均属于原租赁合同到期之后双方所发生的纠纷，未涉及上诉人提出的扣减10%房屋维修费一节，故世纪新城物业请求在租期内扣除10%租金作为房屋维修费的上诉请求不属本案的审查范围。 综上所述，师红上诉的部分请求能立，一审判决认定事实部分有误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下： 一、维持陕西省泾阳县人民法院（2020）陕0423民初3037号民事判决第二项，即“驳回原告师红的其他诉讼请求。” 二、变更陕西省泾阳县人民法院（2020）陕0423民初3037号民事判决第一项为：由陕西世纪新城物业管理有限公司于本判决生效后十日内向师红支付2019年4月1日后产生的商铺占用费（按年租金8%的标准即384476×8%＝30758.08元计算,执行中应扣除陕西世纪新城物业管理有限公司已履行金额19619元及因疫情影响的一个月租金2563.17元）。 一审案件受理费减半收取111.5元，由陕西世纪新城物业管理有限公司负担。二审案件受理费446元（其中师红预交223元，陕西世纪新城物业管理有限公司预交223元），由陕西世纪新城物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  樊国强 审判员  张作儒 审判员  王丽丽 二〇二一年五月二十一日 书记员  田 甜