上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第3378号上诉人（原审被告）上海朋成玻璃有限公司，住所地上海市普陀区真北路3199弄4号楼4051室。法定代表人王信领，总经理。委托代理人张然，上海市捷华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海浦发东启资产经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区浦东南路2244弄1号302室。法定代表人陈葵，总经理。被上诉人（原审原告）上海浦东装卸起重安装总公司，住所地上海市浦东新区浦东南路3683号。法定代表人张景贤，总经理。两被上诉人之共同委托代理人臧高韵，上海盛沃律师事务所律师。上诉人上海朋成玻璃有限公司（以下简称朋成公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第39288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月6日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月1日公开开庭审理了本案。上诉人朋成公司之委托代理人张然，被上诉人上海浦发东启资产经营管理有限公司（以下简称东启公司）及上海浦东装卸起重安装总公司（以下简称安装公司）之共同委托代理人臧高韵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，安装公司是上海市浦东新区北蔡镇艾南村张家宅88号3，000平方米出租场所涉及土地的使用权人。2002年起，安装公司与朋成公司即建立了租赁关系。2012年5月14日，以东启公司为甲方（资产管理方）、安装公司为乙方（出租方）、朋成公司为丙方（承租方）续签《房屋租赁合同》，约定乙方将出租场所出租给朋成公司，出租场所占地面积约3，000平方米，乙方作为房屋所有权人，将除所有权外的所有权利委托给甲方，由甲方进行资产管理与处置（包括房屋、土地资产、对外投资项目等事项），并已明确告知丙方；甲、乙、丙三方同意，今后涉及到的租赁费、房屋押金、安全风险金等各类费用的收取均由甲方实施，其中租赁发票由乙方开具给丙方。合同第3-1条约定，房屋租赁期自2012年5月15日起至2014年5月14日止。第4-1条约定，甲、丙双方约定，租金按建筑面积计为人民币（下同）0.08元／平方米／天，第一年的年租金为90，000元，第二年的年租金为97，000元。第5-1条约定，甲方交付出租场所时，丙方应向甲方支付合同保证押金7，500元，甲方收到合同保证金后应向丙方开具收款凭证，租赁关系终止时，甲方收取的合同保证金，除用以支付合同约定的应由丙方负担的费用或抵充经双方确认由丙方负担的费用以外，剩余部分甲方应当无息归还丙方。第7-1条约定，除甲方同意丙方续租外，丙方应在合同租期届满后的5日内返还出租场所，未经甲方同意逾期返还的，丙方应按每日1元／平方米向甲方支付占用期间的使用费。第7-3条约定，丙方返还出租场所应当符合正常使用状态，返还时甲方进行验收并相互结清各自应承担的费用。朋成公司除在该租赁合同上盖章外，另有毕道钦在该合同上签名。2013年1月14日，朋成公司向东启公司递交《关于修理雨棚的请示报告》，称由朋成公司出资搭建的二处雨棚已有十年以上，由于年久失修，金属立柱严重锈蚀，存在安全隐患，朋成公司拟自行出资修缮，恳请东启公司同意。2013年1月21日由毕道钦签收东启公司《关于的回复》，回复如下：1、修理范围仅限于对租赁场所内原有二处雨棚已存在的安全隐患部分进行修理，不得擅自改变原有建筑物的结构、功能、布局，不得在租赁场所内擅自新建、改建、扩建、修建、装修；2、不得擅自增设特种设备；3、朋成公司明确修理房屋及施工方案后，须向东启公司提交修理施工方案及施工方的资质证书等材料，经东启公司审核书面同意后方可实施。2013年4月8日，东启公司就朋成公司在出租场所内擅自安装特种设备并使用约谈朋成公司毕道钦，要求朋成公司立即停止使用并拆除特种设备，毕道钦对于擅自搭建行为表达了歉意，同时表示同意停止使用特种设备，并表示希望能妥善解决问题等。2013年7月18日，东启公司在对朋成公司安全生产进行检查时，提出行车设备和厂房属违规，现朋成公司已将行车电源拆除，要求朋成公司按规定进一步拆除，朋成公司毕道钦在该检查记录上签名。后东启公司、安装公司诉至法院，要求判令：1、朋成公司迁出上海市浦东新区北蔡镇艾南村张家宅88号，将出租场所恢复原状，返还东启公司、安装公司；2、朋成公司支付自2014年5月15日起至实际搬出之日止的租金及使用费，按照每天每平米1元的标准计算即3，000元一天；3、本案案件受理费由朋成公司承担。原审审理中，东启公司、安装公司明确鉴于本案实际情况，不再主张朋成公司恢复原状。原审另认定，朋成公司曾向东启公司一方支付押金7，500元，东启公司、安装公司明确表示在朋成公司返还出租场所、支付相关费用后，同意返还押金。原审审理中，朋成公司要求对租赁合同及附件上朋成公司的印鉴及毕道钦签名真实性进行鉴定，法院依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心依法进行鉴定，但经该中心多次电话及书面通知，朋成公司未预缴鉴定费用及印文和签名样本，故司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心退回全部材料。同时，朋成公司要求对于其搭建的部分在本案中一并处理并对搭建部分建筑（详见附件图示）造价申请评估，法院依法委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司进行司法鉴定。2015年7月9日，上海四海建设工程造价咨询监理有限公司出具鉴定意见书，明确房屋建造工程造价为3，267，878元，其中车间土建工程造价为1，918，518元（其中车间一为666，265元，车间二为794，392元，室外地坪为457，861元），车间安装工程造价为10，733元，其他土建工程造价为1，295，241元，其他安装工程造价为43，386元；同时该鉴定意见书中明确，因朋成公司工作人员提出异议，故未对“划片车间”进行现场测量，鉴定意见书中未包含“划片车间”的工程造价。原审庭审中，审价部门明确附件图示中厂房1即为鉴定意见书中表述的车间一，厂房2即为车间二，厂房3即为划片车间。图示中门房造价未计入鉴定意见书，围墙造价亦未计入鉴定意见书；土建工程车间一第29项造价中工程量表述有误，应为836.36，故漏计金额53，438元，如车间一四周未进行封闭则减少的造价约为126，683元；车间根据建造时间为2012年8、9月间确定造价、其余建筑物建造造价以2005年6月为准确定价格。东启公司、安装公司与朋成公司明确围墙非朋成公司建造，但门房为朋成公司建造，双方协商一致确认造价为20，000元，对于建造时间东启公司、安装公司表示不清楚，朋成公司则表示建造时间为2010年。原审审理中，东启公司与安装公司于2015年7月24日向法院明确系争租赁合同履行过程中，东启公司作为出租场所的受托管理人收取相应的租赁费、房屋押金、安全风险金等费用后再转交给安装公司，安装公司是出租场所的实际权利人，相应的权利义务由安装公司承担，即实际出租场所应返还给安装公司，相关的租金及使用费也应交付给安装公司。原审认为，东启公司、安装公司与朋成公司之间签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，且双方约定的租赁期限已届满。东启公司是合同明确的资产管理方、系受委托对出租场所进行租赁使用，进行管理，合同最终产生的权利义务应由安装公司承担，故对于东启公司就本案提出的相关诉请，法院不予支持。对于安装公司的相关诉讼请求，朋成公司提出双方存在口头约定延长租赁期限，但东启公司、安装公司不予确认，朋成公司亦未提供其他证据，故法院对此不予采信。租赁期限届满后，双方未再继续签订租赁合同，故朋成公司理应在租赁期限届满后及时将出租场所返还安装公司，故安装公司主张返还出租场所并按约支付逾期归还的使用费并无不当，但朋成公司提出双方合同约定逾期使用费计费标准过高，要求予以调整，法院认为与双方合同租赁期内租金标准相比，该逾期使用费标准确实过高，故法院根据安装公司一方实际损失、租金上涨因素、朋成公司过错程度等，酌情调整逾期使用费标准为1，000元／天。对于朋成公司提出要求本案中一并处理的固定建筑物等的搭建费用，法院认为朋成公司搭建固定建筑物并未办理相关审批手续，对于除厂房外的其余固定建筑物的搭建等，无证据证明安装公司一方租赁期间及时向朋成公司提出异议，应视为安装公司同意朋成公司搭建；对于厂房部分，朋成公司陈述附件图示厂房1部分是在原有雨棚基础上进行维修后改建成封闭厂房，厂房2、3是在拆除雨棚后增高建成封闭式厂房，安装公司则表示对于朋成公司之后拆除雨棚进行改建其明确提出异议，且提供相关证据，朋成公司虽对安装公司提供的证据上毕道钦签名真实性及公章真实性提出异议，但其并未提供证据，故法院对朋成公司的抗辩不予采信；而根据安装公司证据显示其同意朋成公司搭建雨棚，亦同意朋成公司对雨棚进行维修，但对于朋成公司改建扩建其明确表示过异议，且要求朋成公司予以拆除，但安装公司并未就朋成公司所述的厂房1是在维修基础上进行封闭提供相反证据，故法院就厂房部位的建造采信朋成公司的陈述。根据相关规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。故对于未经安装公司同意朋成公司擅自改扩建的厂房部分即图示厂房2、厂房3搭建费用由朋成公司自行承担；对于安装公司同意搭建的雨棚，朋成公司在维修基础上进行封闭，法院根据案件实际情况酌情处理。综上所述，对于朋成公司主张的搭建费用，法院根据审价报告及双方确认的门房间造价，扣除车间二造价及车间一封闭部分造价金额后，结合双方的过错程度、房屋的使用折旧情况等，酌情确定安装公司补偿朋成公司搭建费用712，000元。原审法院审理后，根据《最高人民法院》第十三条、第十四条之规定，于二○一五年七月三十一日作出判决：一、朋成公司于判决生效之日起三十日内迁出承租的上海市浦东新区北蔡镇艾南村张家宅88号，并返还给安装公司；二、朋成公司于判决生效之日起三十日内支付安装公司房屋使用费（自2014年5月15日起，按照每日1，000元标准，至实际返还之日止）；三、安装公司补偿朋成公司搭建费712，000元；四、驳回东启公司的全部诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7，555元，减半收取3，777.50元，由朋成公司负担，鉴定费102，000元，由安装公司负担22，000元，朋成公司负担80，000元。判决后，朋成公司不服，上诉于本院，诉称：其不认可毕道钦在回复及检查记录上的签字；其承租的原为一个大坑，填平与建造均由上诉人完成，修缮时曾有工作人员死亡，相关费用均由上诉人垫付，被上诉人当时承诺该部分费用予以冲抵；上诉人的搭建陆续完成，被上诉人同意其改、扩建行为，故要求二审法院撤销原审判决主文第二、三项，改判其按每日500元的标准支付房屋使用费，被上诉人补偿搭建费300万元。被上诉人东启公司、安装公司辩称：原审中上诉人对毕道钦的签字提出了异议，但没有预缴鉴定费用，也没有提供鉴定样本；原审酌定之使用费标准已低于合同约定之标准；2013年上诉人请示修缮，被上诉人回复不能改变结构、功能等，上诉人却借机将原本的雨棚改为车间，显有过错。原审考虑房屋折旧、双方过错等因素判决的补偿金额已属过高，故不同意上诉请求。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，涉讼《房屋租赁合同》于法无悖，双方均应恪守。该合同约定：除东启公司同意续租外，朋成公司应在本合同租期届满后5日内返还该出租场所，未经同意逾期返还的，朋成公司应按每日1.00元／平方米支付占用该出租场所期间的使用费。上诉人朋成公司主张被上诉人东启公司、安装公司承诺冲抵其垫付的费用，但为对方所否认，且其未能出示有效证据证明其主张债权之客观性，故不予采纳。同时，本院注意到，原审已考虑租金上涨、当事人过错等因素，对使用费标准予以调整，合理妥当，可予维持。朋成公司对毕道钦的签名虽有异议，但其在原审中申请司法鉴定后，既未缴纳鉴定费用，又未提供签名样本依法属举证不能，其二审中再次提出该主张，既无有效证据证明，又无正当程序理由，显难成立。根据查明事实，东启公司的回复、双方的约谈纪要均反映出出租方不认同朋成公司2013年的搭建行为，因此，本院认为，原审法院结合考虑双方过错程度、房屋折旧等因素而酌定之搭建补偿费，并无不妥。综上而言，朋成公司关于撤销原审判决主文第二、三项，改判其按每日500元的标准支付房屋使用费，东启公司、安装公司补偿搭建费300万元的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币7，555元，由上诉人上海朋成玻璃有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  叶振军审判员  许 京审判员  蒋辉霞二〇一六年十月十日书记员  周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……