湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终3006号上诉人（原审原告）：黄琛奕，女，1995年11月21日出生，汉族，住江苏省无锡市南长区，委托诉讼代理人：华天平，江苏沁园春律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉锦苑中南房地产开发有限公司，住所地湖北省武汉市黄陂区横店前进大街72号。法定代表人：鞠文杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：解石，上海建纬（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张铮，上海建纬（武汉）律师事务所律师。上诉人黄琛奕因与被上诉人武汉锦苑中南房地产开发有限公司（以下简称锦苑中南房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2020）鄂0116民初5055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。黄琛奕上诉请求：一、依法撤销一审判决第一项，判决解除双方签订的《武汉市商品房买卖合同》；二、判令锦苑中南房产公司向黄琛奕返还购房款374289元；三、判令锦苑中南房产公司向黄琛奕支付逾期交房违约金37428.90元；四、判令锦苑中南房产公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。第一、锦苑中南房产公司逾期交房的时间点计算存在问题，不应以70天作为逾期履行期。合同约定的交付之日为2019年11月30日，新冠××疫情的影响之日为2020年1月23日起，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条之规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。根据合同约定，锦苑中南房产公司迟延交付的，应当通知黄琛奕，但锦苑中南房产公司并未通知黄琛奕。锦苑中南房产公司违约在先，新冠××疫情不可抗力发生在后，即使以2020年5月14日作为交房逾期结束之日，也逾期了165天。事实上，2020年5月14日亦不可作为交房逾期结束之日。2020年5月20日，双方对涉案房屋进行验收，验收中发现了房屋地面、墙壁漏水等问题并予以记录，黄琛奕针对验收过程中发现的问题向锦苑中南房产公司出具了《拒绝收房通知书》，提出锦苑中南房产公司未提供收房所需全部文件，且房屋存在质量问题，未达到交付条件。后锦苑中南房产公司并未向黄琛奕出具收房所需文件，合同约定的收房条件之一“公共配套设施”如电梯，直至今日也不符合合同约定收房条件中的“满足使用功能要求”。房屋漏水是严重影响买受人正常使用的瑕疵或质量问题，（2017）陕01民终1735号、（2020）浙08民终757号等判决均把房屋漏水视作严重影响买受人使用的质量瑕疵。因锦苑中南房产公司仍未将漏水问题整修完毕，黄琛奕认为锦苑中南房产公司的逾期交付行为直至今日也仍在继续。第二，在一审庭审中，黄琛奕提出锦苑中南房产公司的“公共配套设施”如电梯，直至庭审之日也不符合合同约定收房条件中的“满足使用功能要求”，并出示了现场照片，要求法官实地勘查，一审法院未对这一事实和证据进行评价。二、一审法院适用法律错误。一审法院认定锦苑中南房产公司的部分逾期时间可以因为不可抗力而免责，属于适用法律错误。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条之规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。锦苑中南房产公司违约在先，新冠××疫情不可抗力发生在后，不应免除违约责任。锦苑中南房产公司辩称：一、锦苑中南房产公司在一审中已经充分举证证实涉案房屋项目于2020年4月21日经竣工验收合格，依法完成竣工验收备案，所有单项验收文件齐全，在通知交付日2020年5月14日涉案房屋完全具备合同约定的交付条件，黄琛奕以涉案房屋外廊漏水为由拒绝收房，没有合同与法律依据，亦缺乏证据证明。二、锦苑中南房产公司逾期交房实际并未达到90天，涉案购房合同约定的解除条件没有成就，黄琛奕主张解除合同没有事实依据。三、锦苑中南房产公司违约程度显著轻微，不影响黄琛奕合同目的实现。综上，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。黄琛奕向一审法院起诉请求：1.判令解除黄琛奕与锦苑中南房产公司签订的《武汉市商品房买卖合同》；2.判令锦苑中南房产公司向黄琛奕返还全部购房款374289元；3.判令锦苑中南房产公司向黄琛奕支付逾期交房违约金37428.90元；4.本案诉讼费由锦苑中南房产公司承担。一审法院认定事实：2018年4月5日，黄琛奕向锦苑中南房产公司缴纳购房定金及购房款374289元，用于购买锦苑中南房产公司位于武汉市黄陂区横店街中南拂晓城一期S2幢3层商5号商铺。2018年11月15日，黄琛奕与锦苑中南房产公司签订合同编号为黄170447555《武汉市商品房买卖合同》。约定，黄琛奕购买锦苑中南房产公司开发的中南拂晓城一期S2幢3层商5号商铺，建筑面积40.42平方米，该商品房单价为每平方米9260元，总价款374289元。买受人在2018年11月13日前，一次性支付全部购房款374289元。出卖人应当在2019年11月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还已付全款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。合同同时约定了双方的其他权利和义务。2020年1月2日，锦苑中南房产公司向武汉市城乡建设局就涉案房屋递交消防验收资料，黄陂区住房和城乡建设局于当日出具武汉市建设工程联合验收联办函。2020年1月23日，因新冠××疫情的突发，武汉市采取封城措施。2020年1月24日，湖北省人民政府决定启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应。2020年2月26日，锦苑中南房产公司通过其微信公众号发送《至武汉中南业主的一封信》，向业主说明因新冠××疫情影响，武汉中南拂晓城项目建设进度、验收进度受到影响，房屋交付时间可能会迟延。2020年4月8日，武汉市解除封城措施，各行各业逐步复工复产。2020年4月9日，锦苑中南房产公司就关于复工及未完事项限期施工事宜与项目施工单位湖北中构加固工程技术有限公司、北京纵横工程监理有限公司武汉分公司发函联系。2020年4月11日，湖北中构加固工程技术有限公司回函表示劳务班组人员大部分滞留家中无法外出，无法保证4月9日到达项目。2020年4月12日，湖北省人民政府颁布《省人民政府办公厅关于印发促进建筑业和房地产市场平稳健康发展措施的通知》（鄂政办发[2020]13号），载明疫情防控导致工期延误，顺延时间原则上应该增加不少于15天的施工现场准备期；因疫情影响不能按时完成竣工验收的备案和交付的房地产开发项目，依法适用不可抗力有关规定，根据实际情况合理顺延交房日期。2020年4月21日，涉案项目通过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收，同日经黄陂区园林和林业局绿化核实验收合格。2020年4月30日，获得建设工程竣工验收规划条件核实证明。2020年5月12日，经武汉市城乡建设局评定涉案项目消防验收合格，次日完成竣工验收备案。2020年5月12日，锦苑中南房产公司向黄琛奕邮寄送达《中南拂晓城交付通知书》，通知涉案商铺于2020年5月14日交付。黄琛奕在其提交的《拒绝收房通知书》中确认于2020年5月13日收到该通知。2020年5月20日，黄琛奕与锦苑中南房产公司对涉案房屋进行验收，并签署房屋验收记录表。验房记录表载明：1.地面排水管处漏水；2.户内南面、西面墙角渗水；3.右门地簧不平、下凹；4.钥匙锁不对。同日，黄琛奕向锦苑中南房产公司送交《拒绝收房通知书》，认为锦苑中南房产公司未提供收房所需全部文件，且涉案房屋存在质量问题，未达到交付条件，要求锦苑中南房产公司承担逾期交房违约责任。2020年6月2日，锦苑中南房产公司向黄琛奕送交《中南拂晓城一期商业S2-305号房交房沟通函》，函告涉案房屋具备交付条件，房屋内外相关的质量瑕疵问题不影响该房屋的正常使用，锦苑中南房产公司已在积极安排整改维修，黄琛奕拒绝收房的理由不符合合同约定和相关法律规定，涉案房屋已于2020年5月14日视为正式交付。之后，双方一直未办理收房手续。一审法院认为，黄琛奕与锦苑中南房产公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效。合同当事人均应按合同约定履行各自权利和义务。关于涉案房屋买卖合同是否达到合同约定的解除条件。根据双方合同约定，锦苑中南房产公司应于2019年11月30日前交付房屋，逾期超过90日，黄琛奕有权解除合同。锦苑中南房产公司逾期交房期间，遇新冠××疫情的突发，系不可抗力事件，该不可抗力造成的延迟交房期限应当在逾期交房期限中予以扣除。自2020年1月24日湖北省人民政府决定启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应至2020年4月8日武汉市解除封城措施，此期间属不可抗力造成的延迟期限，计75天。锦苑中南房产公司于2020年5月12日向黄琛奕寄送交房通知，通知其于2020年5月14日集中交付，黄琛奕已于2020年5月13日收到通知，锦苑中南房产公司已履行交房通知义务。自2019年12月1日起至2020年5月14日，锦苑中南房产公司逾期交房期限为165天，扣除上述疫情不可抗力影响的期限75天，锦苑中南房产公司逾期交房期限未超过90日，尚未达到合同约定的解除条件，黄琛奕不享有合同约定解除权。同时，涉案房屋已办理竣工备案手续，具备法定交付条件，锦苑中南房产公司逾期交房的违约行为尚未达到合同目的无法实现的程度，为维护交易稳定，涉案房屋买卖合同应继续履行。虽然涉案房屋在交付时存在部分质量问题，但黄琛奕并无充分证据证明该质量问题严重影响了房屋的正常居住使用，其可在收房后要求锦苑中南房产公司承担保修责任，而不能拒绝收房。综上，对黄琛奕要求解除涉案房屋买卖合同的诉讼请求，一审法院不予支持。黄琛奕要求锦苑中南房产公司支付逾期交房违约金，因该违约金系其基于合同解除而提出的诉讼请求，而一审法院未支持其解除合同的诉讼请求，故对黄琛奕的该项诉讼请求，一审法院不予支持。黄琛奕可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：驳回黄琛奕的诉讼请求。一审案件受理费减半收取3738元，由黄琛奕负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：黄琛奕向本院提交微信聊天截图一组，拟证明2020年5月20日发现漏水问题，2020年6月2日锦苑中南房产公司承诺迅速整改，2020年11月18日漏水问题依然存在，2020年12月29日漏水问题仍未解决，此期间黄琛奕不可能对涉案房屋进行装修和使用。经质证，锦苑中南房产公司对该证据的真实性、证明目的均不予认可，认为黄琛奕提出的房屋漏水问题属于商品房质量保证书承诺的保修维修问题，并不是法定或合同约定的拒绝收房的事由，自交付使用之日，锦苑中南房产公司按照两书承担保修责任即可，黄琛奕提供的截图不能证实拍摄时间、地点及具体漏水位置、情形，不能达到证实涉案房屋确实存在漏水的证明目的。本院认为，黄琛奕提交的该证据不能达到其证明目的，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，黄琛奕与锦苑中南房产公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同约定锦苑中南房产公司应当在2019年11月30日前将符合条件的商品房交付黄琛奕使用。锦苑中南房产公司存在逾期交房问题，构成违约。新冠××疫情发生于锦苑中南房产公司迟延履行之后，锦苑中南房产公司的逾期交房违约责任并不能免除。关于《武汉市商品房买卖合同》是否应当解除的问题，黄琛奕系以锦苑中南房产公司逾期交房超过90日，合同约定的解除条件已成就为由主张解除合同。参照最高人民法院于2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第47条“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持”的规定，在约定解除情形下，本院应当就违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现进行审查。对此，本院认为，一方面，涉案合同对“出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同”的约定，既是对买受人合同解除权的约定，也是为督促出卖人及时履行交房义务而设立90日“宽限期”。新冠××疫情所致的不可抗力虽然因迟延履行在先而不导致违约责任的免除，但客观上直接阻碍了锦苑中南房产公司在逾期交房90日内完成各项验收手续。因此，在对锦苑中南房产公司违约程度的审查中，应当考虑新冠××疫情所致不可抗力对锦苑中南房产公司无法采取补救措施以达到合同约定交房条件的不利影响；另一方面，锦苑中南房产公司通知于2020年5月14日集中交付房屋时，涉案房屋已达到了合同约定及法定的交房条件，并不影响合同目的实现。综上，根据诚实信用原则，本院认定锦苑中南房产公司的违约程度显著轻微，不影响黄琛奕合同目的实现，对黄琛奕要求解除合同、返还购房款的上诉请求，本院不予支持。关于黄琛奕要求锦苑中南房产公司支付逾期交房违约金37428.90元的上诉请求，系依据合同中“出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还已付全款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金”的约定提出的请求，因本院并未支持黄琛奕要求解除合同的诉讼请求，故对其该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，黄琛奕的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7476元，由黄琛奕负担。本判决为终审判决。审判员  李瑜二〇二一年五月六日法官助理李一凡书记员郭丽