天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终1874号上诉人（原审被告）：天津住总集团有限公司，住所地天津市东丽区平盈路8号服务滨海委5032-39室。法定代表人：张涛，执行董事。委托诉讼代理人：周三凯，天津三凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：张涛，天津三凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津滨海新容物业服务有限公司，住所地天津市东丽区万新街道程昆道7号。法定代表人：纪鹏，总经理。委托诉讼代理人：杨博峰，天津华盛理律师事务所律师。上诉人天津住总集团有限公司（以下简称住总集团）因与被上诉人天津滨海新容物业服务有限公司（以下简称新容物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2020）津0110民初7406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭。经阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。住总集团上诉请求：1、请求撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求或发回重审；2、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人并非涉案的产权人，且仅使用涉案房屋的一部分，一审法院按照整栋楼面积计算物业费用，计算错误。一审法院计算物业费的标准也存在错误。新容物业公司辩称，认可一审法院判决。新容物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业费454507元及违约金49525元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年10月15日，被告住总集团与案外人天津滨海创意投资发展有限公司签订《房屋认购协议》，该协议约定，被告认购B区1号楼，面积为10980平方米，其中还约定，由案外人统一实行物业管理，另行签订物业协议。后原告新容物业公司与天津滨海创意投资发展有限公司签订了两份《天津东丽航空商务区A、B区前期物业服务管理合同》，合同约定，原告新容物业公司对天津东丽航空商务区空港国际总部基地A、B区提供物业管理服务，合同对物业服务事项、服务期限、物业服务费、双方的权利义务等内容进行了约定，其中一份合同服务期限为2018年5月10日至2019年5月9日，物业服务费为每月2.85元/平方米，另一份合同服务期限为2019年5月10日至2019年12月10日，物业服务费为每月2.2元/平方米。2019年8月30日，原告新容物业公司与天津滨海创意投资发展有限公司签订《天津市非住宅前期物业服务合同》，合同约定，原告新容物业公司对航空商务中心提供物业管理服务，合同对物业服务内容、服务期限、物业服务费、双方的权利义务等内容进行了约定，其中物业服务费为每月2.26元/平方米。被告住总集团入住该园区后，未直接使用B区1号楼，而直接使用B3办公楼，该办公楼的使用面积为11616.31平方米。现原告新容物业公司主张被告住总集团支付2018年6月1日至2020年6月30日期间的物业服务费454507元（原告新容物业公司主张物业费计算标准如下：该办公楼共6层，每层使用面积为，1层2026.72平方米、2层1732.98平方米、3层2028.87平方米、4层1853.19平方米、5层2028.87平方米、6层1823.49平方米，共计11494.12平方米。2018年6月1日至2019年8月31日期间的每层物业费为，1层每月1.5元/平方米、2-4层每月2.55元/平方米、5-6层每月1元/平方米，2019年9月1日至2020年6月30日期间的物业费为每月1.74元/平方米。其中，第一年物业服务费优惠3个月计收，即2018年6月1日至2019年5月31日期间的物业服务费优惠3个月）。一审法院认为，原告新容物业公司与案外人天津滨海创意投资发展有限公司签订的《天津东丽航空商务区A、B区前期物业服务管理合同》、《天津市非住宅前期物业服务合同》，符合《物业管理条例》的规定，合法有效，对物业公司及业主具有约束力。原告新容物业公司按照合同约定全面履行物业管理服务义务后，被告住总集团应当按照约定交纳物业管理服务费。本案中，原告新容物业公司主张按照上述标准计算，虽然计算标准与原告新容物业公司同天津滨海创意投资发展有限公司签订前期物业服务合同的约定不一致，但其主张的物业服务费并未超过该服务合同的约定，且参照该园区其他办公楼物业服务费的收取标准，故一审法院对该主张予以采信。原告新容物业公司主张按照总面积为11494.12平方米计算，其主张未超过测绘面积11616.31平方米，且《房屋认购协议》中亦约定了最终房屋面积以房屋管理部门颁发的房屋产权证为准，购房差价部分多退少补，故一审法院对该项主张予以认可。一审庭审中，被告住总集团提出B3办公楼至今未验收、其与物业公司未签订物业服务合同、物业公司是否具备资质、物业服务质量存在瑕疵等抗辩意见作为拒交物业服务费的理由。关于B3办公楼至今未验收问题，验收问题与本案非同一法律关系，且被告住总集团已经实际入住并使用该园区的B3办公楼，故其是该办公楼的实际使用人，由其承担物业服务费符合相关法律规定。关于未签订物业服务合同问题，根据被告住总集团与天津滨海创意投资发展有限公司签订的《房屋认购协议》，其中明确约定了由天津滨海创意投资发展有限公司统一实行物业管理，另行签订物业协议，后天津滨海创意投资发展有限公司与原告新容物业公司签订了上述前期物业服务合同，双方虽未签订物业服务合同，但并不影响被告住总集团承担交纳物业服务费的义务。关于原告新容物业公司资质问题，原告新容物业公司在庭审中已经提供证据予以证明，其具有相关资质。关于物业服务质量存在瑕疵问题，被告住总集团未提供证据予以证明。故一审法院对被告住总集团提出的上述抗辩理由均不予采信，被告住总集团应支付原告新容物业公司2018年6月1日至2020年6月30日期间的物业服务费454527.17元，现原告新容物业公司主张被告住总集团支付物业服务费454507元，符合法律规定，予以支持。一审庭审中，原告新容物业公司自愿撤回违约金的请求，系其对诉讼权利的自行处分，依法准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：“被告天津住总集团有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告天津滨海新容物业服务有限公司2018年6月1日至2020年6月30日期间的物业服务费454507元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4420元，由原告天津滨海新容物业服务有限公司负担435元，被告天津住总集团有限公司负担3985元。”二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，当事人对其主张有责任提供证据予以证实，没有证据或证据不足以证实其主张的应承担举证不能的法律后果。本案中，新容物业公司与案外人天津滨海创意投资发展有限公司签订的《天津东丽航空商务区A、B区前期物业服务管理合同》、《天津市非住宅前期物业服务合同》，符合《物业管理条例》的规定，合法有效，对物业公司及业主具有约束力。上诉人购买涉诉商务区的B区1号楼，但未使用该楼，而实际使用面积相当的B3办公楼。一审法院结合本案实际，考虑到涉诉的房屋至今未验收、上诉人购买和使用并非同一栋房屋、涉诉房屋由上诉人独自使用等因素，参照该园区其他办公楼物业服务费的收取标准，酌定涉案物业服务费用标准，处理并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人住总集团的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8117元，由天津住总集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 田 雷审判员 闫 萍审判员 李 浩二〇二一年五月六日书记员 朱欣宇