广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0103民初2926号 原告（反诉被告）：黄景山，男，1967年7月11日出生，壮族，住南宁市青秀区。 委托代理人：蒋文灿，广西文灿律师事务所律师。 被告（反诉原告）：常智理，男，1938年12月11日出生，瑶族，住南宁市青秀区。 委托代理人：何耀雄，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张秀英，女，1944年1月22日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托代理人：何耀雄，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 原告（反诉被告）黄景山与被告（反诉原告）常智理、张秀英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月28日立案受理后，依法组成合议庭，并于2016年9月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄景山的委托代理人蒋文灿、被告（反诉原告）常智理、张秀英的共同委托代理人何耀雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告黄景山诉称：2004年12月8日，原告与两被告签订《建设住房名额和房屋转让协议书》，约定两被告将其单位广西区林业厅在凤岭地段广西林业新村市场运作建设住房指标转让给原告，转让费为215000元，由原告出资建设此栋房屋，该房屋的所有权归原告所有，两被告协助原告办理交款、选房等事宜。合同签订后，原告如约向两被告支付了转让费215000元，并以被告常智理的名义向广西区林业厅交纳了建房款661585元。2011年12年31日，广西区林业厅及两被告将房屋交付给原告，原告装修房屋并入住至今。2015年，两被告却委托其儿子到原告住处纠缠，并在言语上对原告进行威胁，要求收回房屋，两被告也电话告知如不交付房屋就必须增加巨额的名额转让费，两被告的行为已侵害原告的合法权益。由于原告是三级肢体残疾，作为弱势的一方自知无法抵抗，故起诉至人民法院，请求依法判令：一、位于南宁市青秀区归原告使用；二、两被告赔偿原告损失50000元；三、本案诉讼费由两被告承担。庭审结束后，原告撤回了第二项诉讼请求。 本诉被告常智理、张秀英共同辩称：一、原告受让的房屋属于被告常智理单位的市场运作房，而单位开发该市场运作房的目的是合理利用单位的土地资源，改善职工的住房条件。根据《广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区市场运作方式建设住房暂行办法的通知》第二条的规定，该办法所称市场方式建设住房是指单位利用原有划拨土地或出让方式取得住宅用地，通过招投标方式选择房地产开发企业或建筑施工企业建设住房，出售给职工的建房方式。由此，原告与两被告签订的《建设住房名额和房屋转让协议书》违反了上述规定，且未经单位同意，损害了公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应属无效合同。二、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，而涉案房屋至今仍未办理产权证。三、现有的单据均表明两被告是涉案房屋的权利人，因此原告无权主张使用权。 反诉原告常智理、张秀英共同诉称：被告常智理是广西区林业局（现为广西区林业厅）的职工，原告并非广西区林业局的职工。广西区林业局为改善职工住房条件，根据《广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区市场运作方式建设住房暂行办法的通知》（桂政发[2004]24号）精神，与被告常智理签订《职工市场运作建房合同》，约定由广西区林业局负责组织职工筹集资金按市场运作方式建设住房并持有关资料为职工办理房屋所有权证书。2004年12月8日，原告与两被告签订《建设住房名额和房屋转让协议书》，约定由两被告将广西区林业局在凤岭地段广西林业职工新村市场运作建设住房名额转让给原告。两被告认为，涉案房屋的性质为市场运作方式建设住房，而单位开发市场运作方式建设住房的目的是合理利用单位土地资源，改善职工住房条件，现两被告未经单位同意，将认购的住房对外出售给非本单位的职工，损害了公共利益。且由于涉案房屋至今仍未取得房屋产权证书，房屋产权不明晰，两被告出售房屋的行为违反了法律的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，原告与两被告签订的《建设住房名额和房屋转让协议书》应属无效合同。为此，两被告特向人民法院提出反诉，请求依法判令：一、原告与两被告签订的《建设住房名额和房屋转让协议书》无效；二、本案本诉与反诉的诉讼费用由原告承担。 反诉被告黄景山辩称：两被告一直强调按照《广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区市场运作方式建设住房暂行办法的通知》来主张双方签订的合同无效，但该通知已经暂停使用，广西高级人民法院关于审理集资房的解答第五条已经明确规定该通知已经暂停使用。原、被告在签订协议书时，涉案房屋尚未建成，双方之间转让的不是房屋，而是一种债权和权利，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，即使两被告未取得房屋的使用权和所有权，双方签订的买卖合同也是有效的，两被告适用《中华人民共和国城市房地产管理法》来主张合同无效也属于适用法律错误，因为本案只是债权和权利的转让，因此，两被告的反诉请求没有依据，应予以驳回。 经审理查明：2004年12月8日，原告（受让方、乙方）黄景山与被告（转让方、甲方）常智理签订一份《建设住房名额和房屋转让协议书》（以下简称《协议书》），协议的主要内容有：经甲乙双方协商，就有关转让事宜达成如下协议：1、甲方经配偶、子女同意后把本人享受其单位即区林业局在南宁凤岭地段广西林业职工新村市场运作建设住房名额一个转让给乙方，由乙方出资建设此栋房屋，该房屋的所有权归乙方拥有。2、乙方须于2004年12月10日前以甲方的名义向区林业局指定的银行交付完自选户型的购房手续费用。其余购房款按区林业局的通知（甲方及时转告）按时缴付。3、乙方须支付给甲方市场运作建设住房名额（一个）转让费215000元，在本协议生效之日支付完毕。4、乙方拥有该房的全部产权，房产办证、过户甲方双方所有的各种税费由乙方负责。原告与被告常智理分别在协议的乙方与甲方处签名按手印，被告张秀英与案外人常敏分别在协议的配偶与子女代表处签字按手印。协议签订当日，原告即向被告常智理付清了转让费215000元。 2007年8月7日，广西壮族自治区林业局（甲方，现已更名为广西壮族自治区林业厅，以下简称广西区林业厅）与被告常智理签订（乙方）《职工市场运作建房合同》，合同的主要内容有：1、甲方为改善职工住房条件，根据《广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区市场运作方式建设住房暂行办法的通知》（桂政发[2004]24号）精神，并报自治区发展和改革委员会批准，采用市场运作方式在南宁市凤岭建设住宅楼，建房所需全部资金一律由乙方承担。2、甲方负责组织职工筹集资金按市场运作方式建设住房并持有关资料为职工办理房屋所有权证，所需费用由乙方承担。交房大约时间：2008年11月底。3、乙方的住房为玉兰路xx号第xx区第xx栋xx号，房屋建筑面积220平方米。另外分摊共用面积、车库面积待定。核定建房价款约为人民币伍拾壹万元。按基建办的规定分四次交付购房款，逾期交款的每天按2‰加收滞纳金，超过3个月不交款的，由甲方将住房收回。 上述合同签订后，原告以被告常智理的名义向广西区林业厅交清了所有购房款661585.99元。2011年12月31日，原告与被告常智理办理了涉案房屋的交房手续。2012年2月19日，原告开始装修涉案房屋，装修完毕后，原告搬入涉案房屋居住至今。 另查明：涉案房屋至今仍未办理房屋所有权证书。 本院认为：原告与被告常智理在平等、自愿、协商的基础上签订的《协议书》，系双方的真实意思表示。因该协议签订时涉案房屋尚未竣工，房屋的具体楼层、位置、面积、价款等均未确定，可见被告常智理对协议所指向的市场运作房享有的权利仅为资格权利，该资格权利是一种确定的民事权利，具体而言是一种可期待物权，属于债权的范畴。而市场运作房是参照商品房建设的相关规定执行，我国目前法律、行政法规并无禁止市场运作房买卖及以此类房屋为买卖对象应认定为无效的明确规定，该《协议书》亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，且原告已经向被告常智理付清了转让费215000元，并以被告常智理的名义向广西区林业厅付清了所有购房款661585.99元，并已搬入涉案房屋居住使用至今，双方已经实际履行了协议约定的内容，因此，本案《协议书》应属合法有效的合同。虽然两被告以该协议违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条及《广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区市场运作方式建设住房暂行办法的通知》的相关规定为由主张该《协议书》无效，但根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（以下简称“《合同法》解释”）（一）第四条及《合同法》解释（二）第十四条的规定，只有违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同才能被认定为无效。原告所依据的《广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区市场运作方式建设住房暂行办法的通知》并不属于法律、行政法规的范畴，故不能作为认定合同效力的依据。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条是关于未依法登记领取权属证书的房屋不得转让的规定，是行政管理部门对不符合规定条件的房屋在办理房屋权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定，并非针对转让合同效力的强制性规定，亦不能作为认定合同无效的依据。综上，双方在明知涉案房屋未建成的情况下仍然签订《协议书》，可见该协议所达成的内容，是双方自愿并希望积极促成的结果。两被告在原告已经按照约定履行了所有付款义务后，又以上述理由主张协议无效，有违诚实信用原则，故本院对两被告关于本案《协议书》无效的主张不予支持。原告基于有效合同占有使用涉案房屋，因目前涉案房屋的产权证尚未办理，故原告要求判决涉案房屋由其使用的诉请，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条之规定，判决如下： 一、位于南宁市青秀区由原告（反诉 被告）黄景山使用； 二、驳回被告（反诉原告）常智理、张秀英的反诉请求。 本案受理费1050元，由原告（反诉被告）黄景山负担，反诉费50元，由被告（反诉原告）常智理、张秀英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内到南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 谢 倩 人民陪审员 陈 华 人民陪审员 叶寿腾 二〇一六年十月十七日 书 记 员 郭顺萍 附相关条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条第一款第（六）项下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；…… 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一） 第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。