辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2738号上诉人（原审被告）：吴征健，男，1980年12月16日生，汉族，住大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：大连旺宇物业有限公司，住所地大连市甘井子区红旗中路158号2单元3层1号。统一社会信用代码9121021105809330XF。法定代表人：于旦，该公司经理。委托诉讼代理人：苏田奎，大连市沙河口区圣熙法律服务所法律服务工作者。上诉人吴征健因与被上诉人大连旺宇物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初1790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴征健上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实与理由：一、被上诉人提供不出有效的资质证书。被上诉人于2016年4月21日登记成立，但《资质证书》登记准予从事物业管理活动的时间自2005年12月7日开始，且有效期至2018年4月20日。上诉人有理由认为该《资质证书》是假的或其根本就没有取得国家规定的相关资质，即使有也已经过期或失效，并且被上诉人至今提供不出物价部门的收费许可。二、判决书中“依据服务协议，原告与被告形成物业服务合同关系，原告依约为小区提供物业服务”的认定是错误的。被上诉人在提供物业服务过程中，未按照双方已签订的《前期物业服务协议》(以下简称协议)中约定服务内容和质量标准，向上诉人提供物业服务。协议第七条第5点提到，甲方(旺宇物业)按照协议第五条“物业管理质量”标准向业主收取物业服务费用，并按本协议约定的服务内容和质量标准提供服务。但具体物业服务表现完全与协议约定的服务内容和质量标准不符。1.第五条第1点“房屋外观：保持外观统一，禁止违章建筑，确保外观完好整洁”。实际情况：小区内违章建筑不断出现，多个顶层业主擅自封闭楼顶，扩增自家面积；多个一楼住户擅自围改小区公共绿地，扩张自家花园。上诉人从未见过物业人员进行阻止。2.第五条第3点“公共设施设备的维修养护：保持设施设备状况完好”。实际情况：公共设施维护不到位。景观水系被截断，河道干涸，只有石头和杂草，下雨的时候会积雨水，形成一潭死水，滋生蚊虫，至今没有任何改观；车库管理不善，雨季顶棚漏雨，17、18年下雨车库数次被淹，变成海洋；平时清理不及时，地面污浊不堪。3.第五条第5点“环境卫生：保持整洁”。实际情况：打扫不及时，保洁频次与小区洋房住宅的保洁标准相差甚远。从保洁卫生记录来看，个别时段长达一个月未进行保洁，物管人员根本不检查。4.第五条第6点“绿化维护：保持良好状态”。实际情况：绿植树木被个别业主随意挪动；公共绿地随意种菜、种果树；多处草坪已秃，露出土地。5.第五条第8点“消防管理：消防设施标志明显，定期对消防设施检查和维护”。实际情况：多个顶楼业主擅自改扩建、封闭楼顶，顶层消防逃生通道门被锁死，成为极大安全隐患。6.第五条第9点“电梯运行维护：保证正常运行，及时按相关技术规范进行维护”。实际情况：虚假维护，2019年2月1日拍照，维保贴纸上写已于2月10日维保完成。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误。大连旺宇物业有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。大连旺宇物业有限公司向一审法院起诉请求：被告立即缴纳拖欠物业费自2016年4月6日至2018年12月31日物业费12026元，支付逾期利息1443元，合计13469元一审法院认定事实：被告入住原告管理的恩泽南园80楼2—2—1号，建筑面积为146.52平的房屋。2015年4月6日，被告与原告签订前期物业服务协议，协议约定，原告向被告提供物业服务，被告按照每月每平方米2.8元的标准向原告支付物业服务费。物业服务费按年度交纳，第一年的物业费，业主于房屋交付时一次性交纳，以后每年的物业服务费，在每个缴费年度首月的十日内缴纳。逾期交纳物业费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的滞纳金。合同还约定了其他权利义务等内容，同日被告又签订承诺书。被告交纳了第一年的物业服务费后，自2016年4月6日至2018年12月31日物业费12026元，逾期利息1443元，合计13469元未缴纳。2018年原告向被告送达了书面告知，要求被告缴纳拖欠的物业费，被告仍未缴纳。另，庭审时原告陈述依据前期物业服务协议约定物业费为2.8元/月/平，但实际上被告的物业费是按照2.5元/月/平收取的，本次起诉的物业费也是按照2.5元/月/平标准计算的。一审法院认为，原、被告间所签订的《前期物业服务协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依据服务协议，原告与被告形成物业服务合同关系，原告依约为小区提供物业服务，被告已享受物业服务，理应按时缴纳物业费。被告应缴纳自2016年4月6日至2018年12月31日物业费12026元。关于原告主张被告支付违约金一节，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但考虑到，原告现仍系该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原告与业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。原告作为物业服务企业，也应不断加强管理，提高服务质量，为业主创造更加良好的生活环境。综合考虑整个小区和谐发展和被告生活环境均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予考虑原告的违约金主张。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：自判决发生法律效力后十日内，被告吴征健支付原告大连旺宇物业管理有限公司自2016年4月6日至2018年12月31日物业费12026元。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据且对一审认定的事实无异议，本院经审查对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，根据法释[2009]8号《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。具体到本案，案涉《前期物业服务协议》约定，被上诉人对业主支付物业费应当履行的对价义务是维修、养护、管理房屋共有部位、房屋共有设备、公用设施、附属配套建筑和设施、公共绿地、花木、建筑小品，以及公共环境卫生的清扫保洁和垃圾的收集等合同义务。结合已经查明的案件事实，被上诉人基本履行了物业服务合同中约定的义务，偶尔存在车库和电梯等公共设备维修养护不及时、保洁清扫和公共绿地维护不到位、消防设施检查维护不合理等瑕疵问题尚不足以构成免除或减少上诉人交费义务的抗辩事由。既然被上诉人作为物业服务公司已经为包括上诉人在内的小区业主实际提供了物业服务，根据等价有偿原则，一审判决吴征健全额交费并无不妥。同时，也正是基于被上诉人存在不及时维护车库、电梯等公共设施、清理公用绿地杂物、检查消防设施等瑕疵履行问题，一审法院也已经对被上诉人请求上诉人支付物业费逾期利息的诉讼请求不予支持，该处理较为得当。至于部分业主“私搭乱建违章建筑、随意侵占绿地种菜、顶楼业主擅自扩建楼顶”的问题，本院认为，由于物业公司不是行政执法机关，没有强制执法权，只能提醒并敦促相关业主拆除违章建筑而不能强制予以拆除，因此，上诉人据此不交纳物业费没有法律和事实依据，一审不予支持其该项抗辩意见并无不妥。另外，关于吴征健提出“被上诉人的《资质证书》是假的或其根本就没有取得国家规定的相关资质”的主张，由于上诉人未能提供相关证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果，本院对其该项主张不予支持。综上，吴征健的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元（上诉人吴征健已预交），由上诉人吴征健负担。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  王 歆审判员  王家永二〇二一年五月十日书记员  程添莹