河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫09民再11号再审申请人（一审被告、二审上诉人、申请执行人）：宋淑平，女，1963年5月31日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：朱景浩，河南尊严律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人、案外人）：王忠志，男，1974年8月19日出生，汉族，住河南省清丰县。委托诉讼代理人：扈世康，河南导航律师事务所律师。被申请人（一审第三人、二审被上诉人、被执行人）：濮阳市洪泰房地产开发有限公司，住所地：河南省濮阳市华龙区中原路中段路南。法定代表人：崔景相，该公司经理。委托诉讼代理人：杜晓红，河南依言律师事务所律师。再审申请人宋淑平因与被申请人王忠志、濮阳市洪泰房地产开发有限公司（以下简称洪泰公司）案外人执行异议之诉一案，不服本院（2020）豫09民终371号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2021年2月4日作出（2020）豫民申7337号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人委托诉讼代理人朱景浩、被申请人王忠志及委托诉讼代理人扈世康、洪泰公司委托诉讼代理人杜晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋淑平申请再审称，1.案涉房屋查封时，尚未办理商品房买卖合同备案登记，案涉房屋不具备交付条件。王忠志在户籍所在地有宅基地和用于居住的房屋，未支付涉案房屋合同约定总价款的百分之五十，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。2.执行法院2019年6月17日以笔录的形式通知王忠志将剩余房款交至法院指定账户，王忠志无视法律权威于2019年6月19日将剩余房款22万元交给洪泰公司，应当承担相应的法律责任。二审法院仅以严肃批评王忠志为由驳回宋淑平的上诉错误。请求撤销一、二审判决，将本案重新审理。王忠志辩称，案涉房屋签署合同在查封之前，已交纳全部房款，其名下也无用于居住的其他房产，按照最高法院办理执行异议复议规定，原一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，再审申请人的再审申请不能成立。洪泰公司辩称，其在2015年9月与王忠志签订认购书，将案涉房屋出售给王忠志，2018年6月8日签订商品房买卖合同，现王忠志已将全部购房款支付完毕，双方之间的房屋买卖合同已经生效，应依法驳回再审申请人的诉讼请求。王忠志向一审法院起诉请求：1.判令停止清丰县法院（2019）豫0922执352号执行裁决书的决定；2.判令依法解除对位于清丰县熙龙湾小区8号楼2单元18层17A02号房产的查封；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与第三人洪泰公司在2015年9月21日签订了《房屋认购书》，选购了清丰县熙龙湾小区8号楼2单元18层17A02号商品房，并于2018年6月7日办理了网签手续，于2019年6月19日交清了全部房款。即该房的所有权已归申请人所有，而清丰县人民法院在明知房屋属于原告的情况下，于2019年5月28日违法查封了原告的房产。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50%。综上，该房产归原告所有，请求法院停止执行并解除查封。一审法院认定事实：2015年11月9日，原告王忠志与第三人洪泰公司签订《熙龙湾房屋认购书》认购第三人洪泰公司开发的位于清丰县××大道与××交叉口向东××楼××单元××西室房屋，总房价328,547元，并于当日向第三人洪泰公司交款108,547元。2018年6月8日，原告王忠志与第三人洪泰公司签订《商品房买卖合同（预售）》，双方约定第三人洪泰公司将清丰县熙龙湾小区8号楼2单元18层17A02号房产出售给原告王忠志，总房款共计328,547元，并办理了商品房买卖合同备案登记。2019年6月19日原告王忠志将剩余房款220,000元支付给第三人洪泰公司。另查明，宋淑平与第三人洪泰公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月6日作出（2018）豫0922民初1942号民事判决书，判决第三人洪泰公司于判决生效后十日内支付被告宋淑平购房款378,856元等。判决生效后，被告宋淑平于2019年3月5日向本院申请执行，本院于2019年6月17日作出（2019）豫0922执352号执行裁定书，裁定查封清丰县熙龙湾小区8号楼2单元18层17A02号房产一套，期限为三年。2019年7月23日，原告王忠志以该房产已网签至其名下为由向本院提出执行异议。本院审查后于2019年7月30日作出（2019）豫0922执异18号执行裁定书，驳回王忠志的执行异议。再查明，案涉清丰县熙龙湾小区8号楼2单元18层17A02号房产尚未竣工验收，尚未达到交房条件。原告王忠志名下登记房产仅有案涉清丰县熙龙湾小区8号楼2单元18层17A02号一套。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：解除对清丰县熙龙湾小区8号楼2单元18层17A02号房产的查封并不得强制执行。案件受理费6,228元，由原告王忠志负担。宋淑平不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审法院(2019)豫0922民初3533号民事判决，改判驳回王忠志的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由王忠志负担。事实与理由：1.宋淑平于2018年6月5日申请一审法院对涉案房屋进行查封，执行法官在2019年6月17日向王忠志作笔录时，王忠志明确说明房屋余款22万元尚未付清，执行法官明确告知王忠志将房屋余款交给法院，以配合法院执行工作，并且书面通知被上诉人王忠志，但王忠志却执意于2019年6月19日将剩余房款22万元交给洪泰公司，其行为明显是恶意干扰执行，不履行协助执行义务。2.宋淑平申请查封时，涉案房屋尚未办理商品房买卖合同备案登记，王忠志户籍所在地有宅基地和用于居住的房屋，其购买的涉案房屋并非唯一住房，且自购买五年余尚未达到交房条件，其购房时只交纳了108,547元，所付房款尚未达到房款总价款的百分之五十。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释【2015】10号)(以下简称《执行异议复议规定》)第二十九条的规定，王忠志对涉案房屋不具有足以排除强制执行的民事权益。二审法院认定事实：王忠志于2015年11月9日取款1万元向洪泰公司预交认购房款1万元，后于同月19日分两次取款49,000元、49,547元，连同预交的1万元，补足了首期房款108,547元。2018年12月25日王忠志向清丰县房地产资金管理中心交纳涉案房屋维修基金6,570元。一审法院立案执行宋淑平与洪泰公司买卖合同纠纷一案中，曾于2019年6月17日对王忠志作执行笔录时，口头告知其配合将剩余房款22万元交至一审法院对公账户，不得向开发商或不定第三人支付，并告知其稍后将正式手续通过邮寄的方式通知王忠志，一审法院于2019年6月26日作出（2019）豫0922执352号通知，通知王忠志自收到本通知后七日内将应交付于洪泰公司剩余房款22万元交付至一审法院账户，如不交付一审法院将对涉案房产依法拍卖。并通过邮政快递方式向王忠志送达，王忠志于2019年6月29日收到该快递。但王忠志在收到该快递之前，已于当月19日将剩余房款22万元交至洪泰公司财务，该公司财务人员郭丽丽于同年7月24日将该房款22万元存至清丰县房地产交易中心账户4109220101100178069999，王忠志称是熙龙湾工作组的人员让王忠志交款的。另查明，涉案房产所在的熙龙湾小区系问题楼盘，2018年6月8日，王忠志与洪泰公司签订涉案商品房买卖合同的地点就在政府成立的熙龙湾工作组所在地签订。该商品房买卖合同第七条第一款第三项约定，出售该商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设。该商品房的预售资金监管机构为清丰县房地产管理局，预售资金监管账号名称为洪泰公司清丰分公司，账号为中国银行262447468620/农业银行164552001040003015。对一审法院查明的其他事实予以认定。二审法院认为，一审法院参照执行异议复议案件规定第二十九条规定，判决不得执行涉案房屋。宋淑平提起上诉的主要理由，一是王忠志未将剩余房款22万元交至一审法院，属于恶意干扰执行，不履行协助义务；二是王忠志户籍所在地有宅基地和用于居住的房屋，涉案房屋并非唯一住房，其购房时只交纳了108,547元，未达到房款总价款的百分之五十。在案外人仅支付部分购房款的情形下，执行法院可以对买受人应当支付的剩余房款，按照到期债权依法向买受人发出履行债务通知书，当买受人在法定期限内不提出异议，又不履行的，可依法对其强制执行。本案中，在一审法院2019年6月7日对王忠志作执行笔录时口头告知其将剩余房款交至一审法院对公账户，作为王忠志本应当积极配合人民法院的执行工作，然而其在一审法院送达其书面履行通知之前，将剩余房款交至被执行人洪泰公司财务，其不积极配合人民法院执行工作的行为应予严肃批评。关于一审法院查封涉案房产时，王忠志名下有无房产的理解问题，参照执行异议复议规定第二十九条第二项，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋这一规定，这里的“无其他用于居住的房屋”，是指买受人在被执行房屋所在地长期居住，而在同一地点其名下无其他能够用于居住的房屋，王忠志户籍所在地是清丰县××排，宋淑平称王忠志在其户籍所在地有宅基地和用于居住的房屋，但其未提供出被执行房屋所在地还有用于居住的房屋。虽然王忠志将剩余房款22万元交至洪泰公司财务，但洪泰公司财务已经将此笔款项交至涉案熙龙湾小区工作组指定的清丰县房地产交易中心账户对该笔资金进行监管，至此王忠志已经按照合同约定全部履行了房款义务。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条是关于案外人执行异议之诉判决的规定，其中案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。判决不得执行该执行标的后，则应当终结执行程序并解除执行措施，同时之前作出的驳回案外人执行异议的裁定失效。在诉讼中，对于案外人提出的解除对执行标的查封的请求，法院应当对案外人进行释明，将诉讼请求变更为对执行标的物停止执行。因此一审法院在判决主文中明确解除对执行标的物的查封不当，应予以纠正。综上所述，宋淑平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决不得执行标的物正确应予维持，但解除标的物查封不应当作为判项，应予纠正。二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：一、维持河南省清丰县人民法院（2019）豫0922民初3533号民事判决中不得执行位于清丰县××西××小区××楼××单元××房产的判决部分；二、撤销河南省清丰县人民法院（2019）豫0922民初3533号民事判决中解除对位于清丰县黄河路西段路南熙龙湾小区8号楼2单元18层17A02号号房产的查封的判决部分；三、驳回上诉人宋淑平的上诉请求。二审案件受理费6,228元，由上诉人宋淑平负担。河南省清丰县人民法院（2019）豫0922执异18号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。经本院再审查明，（2019）豫0922执352号执行裁定书系2019年5月28日由一审法院作出。清丰县人民法院执行人员2019年6月17日询问王忠志所作执行笔录由王忠志本人签名按印，且对该份笔录无异议。原审判决认定对王忠志系口头告知将剩余房款交至一审法院对公账户等不当。王忠志再审庭审时陈述系在收到工作组发的短信说交钱就可以交房、银行不给贷款的情况下支付了剩余房款。本院对原审查明的其他事实予以确认。本院再审认为，本案是执行异议之诉，涉及案外人、申请执行人和被执行人三方当事人的利益，与普通商品房买卖合同纠纷案件并不相同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条规定基于对消费者生存权这一更高价值的保护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。为此，最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）进一步明确，如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。就本案而言，在案涉房产未交付、已支付的价款未超过合同约定总价款的百分之五十的情况下，执行法院明确要求王忠志将已查封涉案房产的余款交至执行法院对公账户，不得向开发商或不定第三人支付。该要求是执行法院依法实施的执行行为，既有利于解决纠纷，又不损害购房人的利益，王忠志有义务按照执行法院的要求履行义务，但王忠志违反执行法院执行要求，擅自向他人支付剩余房款，不具备排除执行的条件，其不利后果应当由王忠志自行承担。综上所述，宋淑平的再审理由成立，本院予以支持。原审判决裁判不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销本院（2020）豫09民终371号民事判决及河南省清丰县人民法院（2019）豫0922民初3533号民事判决；二、驳回王忠志的诉讼请求。一审案件受理费6228元，二审案件受理费6228元，均由王忠志负担。本判决为终审判决。审判长  黄士英审判员  崔欣欣审判员  王瑞峰二〇二一年五月七日书记员  陈晓晗