常州市天宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0402民初2543号 原告常州市天宁区兰陵街道茶山村村民委员会，住所地江苏省常州市天宁区中吴大道1258号。 负责人徐康成，该单位主任。 委托代理人吴小庆，江苏常武律师事务所律师。 委托代理人宋玲丽，江苏常武律师事务所律师。 被告天宁区兰陵柠檬树风尚宾馆，经营场所江苏省常州市天宁区兰陵中吴大道1266号，经营者尹小燕。 第三人冯益彬。 原告常州市天宁区兰陵街道茶山村村民委员会（以下简称茶山村委）诉被告天宁区兰陵柠檬树风尚宾馆（以下简称柠檬树宾馆）、第三人冯益彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月23日立案受理后，因不宜适用一审终审，依法裁定转为适用普通程序组成合议庭于2016年10月12日公开开庭进行审理。原告茶山村委的委托代理人、第三人冯亦彬到庭参加诉讼。被告柠檬树宾馆经本院公告传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告茶山村委诉称：2011年1月、2013年10月被告先后与原告签订两份租赁合同，承租坐落于常州市中吴大道1266号房屋用于经营，后因被告承租房屋范围扩大，2014年12月18日原、被告重新签订《房屋租赁合同》，终止了前述两份合同，确定由被告承租中吴大道1266号面积为2960平方米的房屋及附属设施，租赁期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止，租金（税前）每年58万元，先付后用。被告承租上述房屋期间，因欠缴租金经原告多次催要未果，原告于2015年10月21日向被告出具欠款说明，明确被告共计拖欠2014年度及2015年度租金96万元整，被告对此予以确认，此后至今被告未曾支付任何租金。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原被告于2014年12月18日签订的《房屋租赁合同》，并判令被告向原告返还所承租的房屋及其附属设施；2、被告向原告支付欠缴租金1250000元，并支付违约金116000元；3、诉讼费由被告负担。 被告柠檬树宾馆未作答辩。 第三人答辩称：其已经向柠檬树宾馆的经营者尹小燕支付了2016年5月16日至2018年5月15日的承包费30万元。 本院经审理查明：2014年12月18日，茶山村委（作为甲方、出租方）与柠檬树宾馆（作为乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定茶山村委将坐落于常州市中吴大道1266号建筑面积2960平方米的房屋租赁与柠檬树宾馆用作“宾馆、网吧、棋牌、咖啡馆”使用。租期为2015年1月1日至2017年12月31日止，租金为58万元/年，先付后用，并约定“租赁期内，甲乙双方应恪守合同约定，如有一方违约，另一方有权解除合同。违约方承担因违约行为给对方造成的实际损失部分，同时需向守约方支付违约金（按年租金20%计算）” 为证明柠檬树宾馆欠款情况，茶山村委提供《欠款说明》一张，内容为“天宁区兰陵柠檬树风尚宾馆2014年和2015年两年共应交兰陵街道茶山村委租金壹佰壹拾陆万元整，在2013年11月预付了一笔拾万元，到了2014年1月又付了一笔拾万元，付款共计贰拾万元整，到目前为止两年共欠兰陵街道茶山村委租金玖拾陆万元整。特此说明。”该《欠款说明》上，尹小燕手写“情况属实”，并加盖柠檬树宾馆公章、签名确认。 又查明，柠檬树宾馆自2011年1月起租赁涉案房屋使用。柠檬树宾馆经济组织形式为个体工商户，经营者为尹小燕。在租赁期内，尹小燕将涉案房屋分为三部分使用，分别为咖啡棋牌室、网吧和宾馆。咖啡棋牌室约720平方米，钥匙于2016年5月26日由工作人员交还茶山村委。网吧约540平方米，歇业后未将钥匙交还茶山村委。宾馆约1700平方米，由第三人冯益彬使用。2016年5月15日，尹小燕与冯益彬签订《宾馆承包协议》，约定尹小燕将坐落在中吴大道1266号柠檬树宾馆承包给冯益彬使用，承包期2年自2016年5月16日起至2018年5月15日止，承包费每年15万元，租金两年一付。2016年5月16日，冯益彬向尹小燕支付两年租金30万元，尹小燕出具《收条》予以确认。冯益彬自2016年5月16日起使用涉案房屋宾馆部分至今。 上述事实，有《房屋租赁合同》、《欠款说明》、《收条》、《宾馆承包协议》及原告、第三人的庭审陈述等证据证实。 本院认为，《房屋租赁合同》系茶山村委和柠檬树宾馆真实意思的表示，双方均应按约履行。合同约定一方违约，另一方有权解除合同。根据《欠款说明》，截止至2015年12月31日，柠檬树宾馆共欠租金96万元。因柠檬树宾馆欠付租金的行为违反了《房屋租赁合同》关于租金支付的约定，茶山村委有权因此解除合同，故茶山村委要求解除双方于2014年12月18日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于柠檬树宾馆未按照合同约定支付租金的违约行为，茶山村委有权要求柠檬树宾馆支付违约金。合同约定的违约金支付标准不违反法律规定，本院予以确认，故茶山村委要求柠檬树宾馆支付违约金116000元的诉讼请求本院予以支持。 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。柠檬树宾馆根据合同约定使用涉案房屋的同时，应履行合同约定的支付租金的义务。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。因此茶山村委有权要求柠檬树宾馆支付所欠租金。截止至2015年12月31日，柠檬树宾馆尚欠茶山街道96万元租金未予支付，有《欠款说明》为据，本院予以确认。涉案房屋共计2960平方米，除720平方米用作咖啡棋牌室部分于2016年5月26日返还茶山街道外，其余部分均未返还。因此，柠檬树宾馆关于咖啡棋牌室部分2016年度应支付的租金为58万元/年÷2960平方米×720平方米÷365天×147天=56819元（取整）。关于宾馆、网吧部分，自2016年1月1日计算至2016年6月30日止的租金为58万元/年÷2960平方米×2240平方米÷365天×183天=220061元（取整）。2016年7月1日起至实际向茶山村委返还部分的房屋之日止的租金及房屋占有使用费应按如下标准计算：宾馆部分为58万元/年÷2960平方米×1700平方米÷365天=913元/天（取整）网吧部分为58万元/年÷2960平方米×540平方米÷365天=290元/天（取整）的标准计算。因此，柠檬树宾馆共计应向茶山村委支付960000元+56819元+220061元=1236880元及自2016年7月1日起至实际向茶山村委返还宾馆、网吧部分的房屋之日止按1203元/天（其中网吧290元/天、宾馆913元/天）支付的占有使用费。 合同解除后，柠檬树宾馆应及时向茶山村委返还租赁房屋。冯益彬作为实际控制、使用涉案房屋宾馆部分的次承租人，负有腾房义务。房屋租赁合同解除后，负有腾房义务的次承租人逾期返还房屋的，出租人有权要求其支付占有使用费。因此，合同解除后，冯益彬逾期腾房的，茶山村委有权要求其按913元/天的标准支付占有使用费。关于冯益彬已经向尹小燕支付的截止至2018年5月15日止的300000元租金，就未履行部分，冯益彬可以另案向尹小燕主张，本案不作一并处理。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除常州市天宁区兰陵街道茶山村村民委员会与天宁区兰陵柠檬树风尚宾馆于2014年12月18日签订的《房屋租赁合同》。 二、天宁区兰陵柠檬树风尚宾馆、冯亦彬于本判决发生法律效力之日起三十日内搬离并返还常州市中吴大道1266号房屋。 三、天宁区兰陵柠檬树风尚宾馆于本判决发生法律效力之日起十日内向常州市天宁区兰陵街道茶山村村民委员会支付租金1236880元，并支付自2016年7月1日起至实际腾空返还房屋之日止的占有使用费。 四、天宁区兰陵柠檬树风尚宾馆于本判决发生法律效力之日起十日内向常州市天宁区兰陵街道茶山村村民委员会支付违约金116000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17094元，保全费5000元，由天宁区兰陵柠檬树风尚宾馆负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  凌琎琎 代理审判员  李 倩 人民陪审员  戴建平 二〇一六年十月十二日 书 记 员  徐 漪