上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初53153号原告：胡玉琦，男，1978年5月26日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：储静，女，1980年6月21日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：曹雨虹，女，2005年2月19日生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人：曹仁君(系原告曹雨虹之父)，住同原告曹雨虹。原告共同委托诉讼代理人：徐文骏，上海恒为律师事务所律师。原告共同委托诉讼代理人：沈青，上海恒为律师事务所律师。被告：阎建国，男，1953年5月27日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：陆昌慧，女，1955年3月9日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：阎婷婷，女，1981年9月27日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：阎建国(系被告阎婷婷之父)，住同被告阎婷婷。原告胡玉琦、储静、曹雨虹与被告阎建国、陆昌慧、阎婷婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月22日立案后，依法适用简易程序，于2016年9月22日公开开庭进行了审理。原告胡玉琦、储静及三原告共同委托诉讼代理人沈青，被告阎建国兼阎婷婷的委托诉讼代理人及陆昌慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡玉琦、储静、曹雨虹向本院提出诉讼请求：1、确认被告于2016年4月11日向原告发出解除双方买卖关系的行为无效；2、要求被告继续履行合同，协助原告办理上海市浦东新区青厦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下统称系争房屋)的产权过户手续并在过户后交付房屋；3、要求被告支付原告律师费人民币3万元(以下币种相同)；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告为改善居住条件，于2016年1月17日通过中介公司的居间介绍，与被告对系争房屋签署《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)，约定被告以319万元的价格出售系争房屋给原告。签约后，原告支付首付款96万元，双方约定于2016年3月31日前至相关部门办理过户手续。签约后，原告就开始向银行申请贷款，但被告在原告申请办理贷款过程中不配合并阻挠银行的审批，导致原告在约定的过户时间前没有办理出银行贷款。2016年4月10日、11日，被告通过两次书面通知表示单方面解除买卖合同，并索取5万元赔偿金。原告于2016年4月19日办理出银行贷款，并提出要求继续履行合同，遭到被告的拒绝。原告认为，被告在原告申请贷款中，应积极配合原告办理贷款，被告阻挠贷款致使原告违约条件成就，视为条件不成就，由此诉诸法院，诉如所请。被告阎建国、陆昌慧、阎婷婷共同辩称，双方签订买卖合同及被告收到96万元房款的情况属实。根据买卖合同约定，双方于2016年3月31日前办理过户手续，那么原告应当在该日期前办理出银行贷款或准备好现金，但原告均未做好履行的准备，为此被告根据买卖合同约定，在给予10天宽限期后，行使了解除权，该解除已经生效，不因原告的不同意而不发生效力，鉴于买卖合同已行解除，不存在继续履行，也不存在承担律师费，原告的主张没有合同及法律依据。至于原告所表述的贷款情况不属实，被告方一直配合原告办理贷款，2016年1月原告第一次向上海农商银行申请贷款，被告方得到原告通知后，将所有材料当着原告及银行的面交付确认，2016年2月原告通过电话告知被告，因买卖合同中曹雨虹为未成年人，贷款申请无法通过。原告提出要将曹雨虹从购房人中去除，重新签署买卖合同，被告对此拒绝。之后原告另行向工商银行申请贷款，要被告方提供工商银行的放款账户，被告方也配合提供；再后中介联系被告方，要被告提供中国银行的放款账户，被告方仍然配合提供了。但直至2016年3月31日原告都没有与被告约定过户日期，被告向中介询问，中介表示原告的银行贷款尚未审批下来，被告提出可以现金支付，但原告明确表示没有现金。被告认为，被告在原告申请银行贷款过程中，均秉着积极配合的态度提供相关出卖人的材料，没有任何阻挠银行审批贷款的行为，原告贷款不成的责任应自行承担。本院经审理认定事实如下：2016年1月17日，以被告作为卖售人(甲方)与原告作为买受人(乙方)就系争房屋签署买卖合同，约定房地产转让价款为319万元；乙方已支付定金20万元转为部分首期房价款，待签订本合同当日内，乙方再向甲方支付部分首期房价款76万元，构成乙方的首付款96万元；乙方通过贷款方式向甲方支付第二期房价款222万元，乙方应于本合同签订后及时向银行申请贷款，若乙方的贷款申请未在过户前获得足额批准，乙方应当在过户当日以现金形式向甲方补足，……；该房地产交付且甲方将户口迁出后当日内，乙方应支付甲方尾款1万元；甲、乙双方确认，在2016年3月31日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；第九条、乙方未按合同约定期限付款的，双方同意按照第(三)款内容处理：……(三)乙方逾期付款的，每逾期一日应按逾期部分万分之五向甲方支付违约金，直至实际支付之日，逾期超过十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十日的违约金外，甲方有权单方面解除合同，并要求乙方赔偿总房价款的20%，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方……；补充条款(一)中约定：甲方应于收到乙方贷款转付房款后3日内将该房地产交付给乙方，……；一方未按约定履行义务，经另一方书面催告后仍未履行的，其行为视为根本违约，守约方有权单方解除合同，并要求违约方按照正文第九条、第十条标准承担违约金；本补充条款若与正文内容不一致的，以本补充条款为准……。买卖合同签署后，原告如约支付96万元首付款。关于原告办理银行贷款申请手续。原告在庭审中表述：原告于2016年1月25日至上海农商银行川沙支行办理贷款申请手续，被告当时配合提供了相关材料，但因银行认为购房中曹雨虹为未成年人，考虑可能今后存在麻烦未通过贷款审批；2016年1月28日，原告更换至上海工商银行申请贷款，2016年3月7日被告向银行提供了其放款账号，可能与银行信贷员说了什么话，具体说了什么原告不在现场不清楚，最终该银行也未审批通过原告的申请；2016年3月14日，原告又至中国银行周浦支行申请贷款，被告通过中介向银行提供了放款账户，同年3月17日中国银行信贷员表示被告至银行表示上下家不信任，故拒绝给原告贷款；为此，2016年3月23日原告更换到中国银行川沙支行申请贷款，银行于2016年4月19日审批通过了原告的贷款申请。在该审批期间，2016年4月6日，银行提出阎婷婷的身份证有效期超过了，被告表示已超过合同约定的时间拒绝提供，之后由中介向原告提供了阎婷婷新的身份证复印件。关于贷款问题，原告曾于2016年3月19日与被告面谈，原告表示在其办理贷款后由被告配合办理过户，被告没有表态，只是表示要求按照合同来，2016年3月31日前愿意配合，超过该日期按照合同来。原告于2016年3月31日没有做好现金准备，也没有那么多现金。被告方对原告申请贷款的情况表述为：原告第一次向上海农商银行川沙支行申请贷款情况属实，之后数次更换贷款银行也属实，被告并不清楚原告为何数次更换银行，也从未至贷款银行干扰过原告的贷款申请，不清楚原告未能申请办理贷款的原因。2016年3月19日，双方面谈过，原告要求放宽贷款及过户的期限，被告方不同意，表示按照买卖合同来。就阎婷婷身份证情况，被告提供了合法有效的身份材料，当时也是得到原告及银行的确认，原告从未向被告提出过身份证过期问题，至于该过期身份证复印件可能是夹在材料中一并交上去的。原告的贷款于2016年4月20日审批通过，已经远远超过双方约定的时间，被告已经发送解除通知。2016年4月10日、11日，被告分别向原告邮寄《关于对上海市房地产买卖合同(合同编号XXXXXXX)终止买卖的通知》及《关于甲方单方解除上海市房地产买卖合同(合同编号XXXXXXX)的通知》，表示因买受人未按约定办理过户手续，售卖人依据买卖合同第九条正式提出单方面解除合同等。上述函件，原告分别于2016年4月11日、12日收到。2016年6月8日，原告委托律师向被告发函，表示要求继续履行买卖合同。另查，之前，由原告储静、胡玉琦作为买受方(乙方)与被告作为出售方(甲方)签署《房屋买卖合同》一份，约定被告转让系争房屋，房价为319万元，本合同签署后2016年2月5日前签署示范文本的《上海市房地产买卖合同》，买受方在签订示范合同后7天内向银行申请贷款，办理相关手续，出售方应积极配合并提供所需材料，若买受方的贷款申请未在过户前获得足额批准，应在过户当日以现金形式补足；交易过户约定为乙方贷款审批通过向相关部门申请办理产权过户手续；在补充约定中手写为“甲乙双方约定，如乙方贷款审批不出来，甲方扣除乙方定金5万元，其余房款退还乙方”“如贷款到2016年5月20日未贷出来，乙方以现金补足”。再查，2016年8月11日，原告为双方买卖纠纷与上海恒为律师事务所签署《委托代理合同》，约定一审阶段律师费为3万元，原告向律师事务所支付该款。以上事实，有《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、收款收据、《关于对上海市房地产买卖合同(合同编号XXXXXXX)终止买卖的通知》及《关于甲方单方解除上海市房地产买卖合同(合同编号XXXXXXX)的通知》、《委托代理合同》、律师费发票等及当事人的陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。买卖合同系当事人的真实意思表示，且不违反强制性法律法规，应为合法有效，双方均应严格遵守。根据买卖合同约定，原告有222万元的房款需要通过向银行申请贷款方式支付，贷款申请未在过户前获得足额批准，原告应在过户当日以现金形式向被告补足，同时，双方约定2016年3月31日前办理过户手续。根据实际履行情况，原告并未在2016年3月31日前完成贷款审批手续，同时也未备足足额的现金，由此导致双方未能在约定的日期办理过户手续。原告表示在2016年4月20日完成贷款审批手续，并提出迟延办出贷款手续的原因系被告阻挠行为导致，被告对此予以否认，同时提出在双方之前签署的《房屋买卖合同》对现金补足日期有约定，本院认为，房屋买卖中支付房款系买方的主要合同义务，双方虽约定通过贷款方式支付部分房款，但在卖方尽到合理的配合义务下，是否能够以该种方式履行义务的责任在买方处。原告提出在申请贷款中被告对银行有不当言论，阻碍了原告的贷款申请，但对被告是否在银行有过言论以及说了什么内容，均因不在场而不知晓，现仅凭案外人的某某，证明效力过低，在没有其他证据佐证下，本院难以采信，同时结合原告数次更换贷款银行以及首家银行拒绝审批贷款的情况来看，原告就贷款未能在约定的过户前完成，有无法推卸的责任，原告的行为构成了违约。至于原告陈述的《房屋买卖合同》中的约定，该合同主体与买卖合同主体并不完全相同，且对房款支付最终也在后形成的买卖合同中所有明确约定，故原告再以《房屋买卖合同》中的付款条款予以适用，并无依据。双方的另一争议就是，原告迟延办理贷款审批手续的行为是否足以构成被告单方解除的权利，根据约定，双方在2016年3月31日前办理过户手续，贷款在过户前未获得足额批准，原告应在过户当日以现金形式向被告补足，说明原告对办理贷款的时间有明确的预判，同时为贷款不成的可能，预设了履行的备案，然而，原告既未在约定的期限内完成贷款申请手续，也未准备好足额的现金，逾期付款已经超过10天，根据买卖合同第九条，买方在逾期10天后仍未付款的，卖方有权解除买卖合同。原告虽提出，在补充条款(一)中，一方违约，解除买卖合同应先行书面催告，被告未催告下无权直接解除，本院认为，关于逾期过户及逾期付款行为的违约责任双方已在买卖合同中第九条、第十条有了明确的约定，补充条款(一)中的违约条款根据文意应为，对尚未约定的其他违约行为的约束，两者系并行的补充关系，而非对第九条、第十条的覆盖，故被告遵循买卖合同的第九条约定对买方逾期付款行为行使解除权，符合合同约定。综上，原告要求确认被告解除行为为无效并要求继续履行买卖合同的主张，于法无据，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款之规定，判决如下：驳回原告胡玉琦、储静、曹雨虹的诉讼请求。案件受理费32,320元，减半收取计16,160元，由原告胡玉琦、储静、曹雨虹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张盈二〇一六年十月二十五日书记员  杨华附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……