吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终858号上诉人（原审被告、反诉原告）：马骉，男，1986年7月5日生，汉族，个体工商户，住吉林省吉林市船营区。委托诉讼代理人：王英博，吉林江城律师事务所律师。委托诉讼代理人：张原硕，吉林乾华律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：孙启皓，男，1998年5月23日生，汉族，无职业，住吉林省吉林市船营区。委托诉讼代理人：王英博，吉林江城律师事务所律师。委托诉讼代理人：张原硕，吉林乾华律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王志昆，男，1981年12月24日生，汉族，无职业，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：张彦霞，吉林圣诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：薛秀萍，女，1958年5月21日生，汉族，无职业，住吉林省吉林市船营区。上诉人马骉、孙启皓因与被上诉人王志昆、薛秀萍房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省吉林市船营区人民法院（2020）吉0204民初3891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马骉、孙启皓的共同委托诉讼代理人王英博、张原硕，被上诉人王志昆的委托诉讼代理人张彦霞，被上诉人薛秀萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马骉、孙启皓上诉请求：1．撤销一审民事判决；2．改判解除双方于2020年8月18日签订的不动产买卖合同；3．改判王志昆、薛秀萍返还第一期、第二期购房款合计800万元；4．改判王志昆、薛秀萍赔偿上诉人已支付的税费损失4,868,807.29元；5．改判王志昆、薛秀萍赔偿因未取得处分权致使标的物所有权不能转移的违约金140万元；6．改判本案全部诉讼费用、保全及保全担保费用由王志昆、薛秀萍承担。事实和理由：-、一审判决认定事实错误。1．一审认定“马骉亦认可合同中第二条关于标的不动产产权状况问题仅针对两处有不动产权证的不动产，即双方于签订合同时实际并未要求对本案争议的仅有房屋买卖合同的两处不动产办理产权登记问题。由此可见，双方签订合同时马骉、孙启皓作为买受人明知争议不动产仅有房屋买卖合同的状况，且未要求办理产权登记”，属于认定事实错误。马骉、孙启皓购买四处不动产，目的是取得四处不动权的产权登记，两处不动产的产权没有登记在王志昆、薛秀萍名下，但王志昆、薛秀萍负有办理所有权转移登记的法定义务，马骉、孙启皓也在签订合同时即要求王志昆、薛秀萍办理四处不动产的产权登记手续。只不过其中只有房屋买卖合同的两处不动产，马骉、孙启皓要求王志昆、薛秀萍先办理登记至王志昆、薛秀萍名下，再办理登记至马骉、孙启皓名下。一审判决认定马骉、孙启皓未要求办理登记属于事实错误。2．一审认定马骉、孙启皓“在权衡标的物可能存在的瑕疵对其合同目的的影响程度、交易对价的公平合理性等因素后对交易风险的公平安排”属于认定事实错误。该四处不动产的价值并非“远远低于正常市场价值”，马骉、孙启皓在购买涉案不动产时，需要综合考虑承担的税费、建筑物已使用年限、质量等因素，如果将这些因素考虑在内，涉案不动产的交易价格属于不动产市场价格的合理区间。一审判决不能单纯以合同中约定的价格推论马骉、孙启皓对交易风险综合评价后自愿作出的合同约定。二、一审判决适用法律错误。王志昆、薛秀萍作为涉案不动产的出卖人，既负有权利瑕疵担保义务，也负有转移标的物所有权的义务，两项义务并非一项义务免除，另一项义务也应免除的关系。一审判决仅认定免除王志昆、薛秀萍的权利瑕疵担保义务，但对王志昆、薛秀萍不能履行转移标的物所有权的义务没有认定，当王志昆、薛秀萍不能取得标的物处分权时，依据《中华人民共和国民法典》第五百九十七条第一款的规定，合同即应当解除。一审判决免除王志昆、薛秀萍权利瑕疵担保义务，不支持马骉、孙启皓的解除合同请求属于适用法律错误。三、一审判决程序错误。一审法院应当依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条的规定向马骉、孙启皓释明调整约定过高的违约金。马骉、孙启皓已经支付了第一期、第二期的购房价款，只有第三期价款暂未支付，此时按照合同中约定的“应赔偿出卖方标的不动产交易总价款的20％”的标准显著高于王志昆、薛秀萍的实际损失，一审法院属于程序错误。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律和程序错误，请求二审法院撤销原判，支持马骉、孙启皓的上诉请求。王志昆、薛秀萍辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据充分。1.马骉、孙启皓上诉理由称“马骉亦认可合同中第二条关于标的不动产产权状况问题仅针对两处有不动产权证的不动产，即双方于签订合同时实际并未要求对本案争议的仅有房屋买卖合同的两处不动产办理产权登记问题。由此可见，双方签订合同时马骉、孙启皓作为买受人明知争议不动产仅有房屋买卖合同的状况，且未要求办理产权登记”属于认定事实错误，该上诉理由不能成立。从双方签订的《不动产买卖合同》第二条第五款约定“出卖方保证在收到买受方的上述二期款项后立即全部用于归还银行抵押贷款，自行筹集资金还清所有银行抵押贷款并解除标的不动产的抵押登记后，出卖方于15日内无条件配合买受方完成将标的不动产（两处有产权证的不动产）产权过户登记到买受方共同指定的丁方名下”，从该约定中可以说明一审法院认定办理过户登记仅针对有产权证的两处不动产事实清楚，证据充分。2.马骉、孙启皓认为案涉不动产的价值并非远远低于正常市场价值，在购买时需要综合考虑承担的税费、建筑物已使用年限、质量等因素，涉案不动产的交易价格属于不动产市场价格的合理区间是不能成立的，而以此理由认定一审法院认定事实错误更是不能成立的。马骉、孙启皓购买的案涉不动产是商业用房，地理位置为解放中路，是我市的中心地段，也是黄金地段，总面积3,600.19平方米，折合每平方米3,888.68元，根据我市目前的房地产市场交易价格，无需任何证据，仅从价格上任何人均能判断远远低于市场价格，不仅仅不是合理价格，应为超低价格，这是众所周知的常识。何以如此低价出售，因出售的四处不动产，只有两处不动产有产权证，在双方多次协商对该不动产现状认可交易并就两处无产权证房产王志昆、薛秀萍不负责办理过户登记的前提下，才会超低价格交易，故一审法院认定该事实正确。二、一审法院判决适用法律正确。涉案不动产为四处，其中两处无产权证，在双方签订买卖合同时，马骉、孙启皓就认可仅将两处有产权证的不动产产权过户登记，无产权证的两处不动产，王志昆、薛秀萍保证买卖合同内容真实，不负责办理过户登记，如果王志昆、薛秀萍负责办理过户登记，涉案不动产也就没有任何瑕疵了，也就不可能超低价格出售了。故双方所签订的《不动产买卖合同》是双方经充分协商自愿达成，合法有效，王志昆、薛秀萍已经按照约定履行了全部义务，而马骉、孙启皓违反诚信原则，已经构成违约，一审法院判决免除王志昆、薛秀萍权利瑕疵担保义务适用法律正确。三、一审判决程序合法。一审法院在本案审理过程中，就双方约定的违约金是否过高，没有进行释明的义务。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条规定，只有在对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金时，法院才进行释明，本案中，双方约定的违约金并不存在过高的情形，案涉买卖合同是马骉、孙启皓起草的，经多次沟通后，条款也是马骉、孙启皓最终确定的，违约金的比例更是马骉、孙启皓直接确定的，且约定的违约金条款并非此一项而是多项，王志昆、薛秀萍主张的违约金也并非仅一项，而一审法院仅支持一项违约金，故一审法院没有进行释明并无不当，程序没有错误。综上，一审法院认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，请求二审法院依法维持一审判决，驳回马骉、孙启皓的上诉请求。王志昆向一审法院起诉请求：1．判令马骉、孙启皓继续履行合同，给付第三期购房款600万元；2．判令马骉、孙启皓给付超期办理产权过户手续的违约罚金42,000元；3．判令马骉、孙启皓给付第三期购房款超期支付根本违约罚金280万元；4．判令马骉、孙启皓给付由于第三期款超期支付致使王志昆无法按期偿还银行贷款的利息（每天1,000元乘以实际超期天数）；5．判令马骉、孙启皓给付第三期款超期支付银行同期利率罚息；6．判令马骉、孙启皓负担全部诉讼费用及财产保全费用。一审法院认定事实：2020年8月18日，王志昆（甲方、出卖方）、薛秀萍（乙方、出卖方）、马骉（丙方、买受方）、孙启皓（丁方、买受方）签订不动产买卖合同，约定：第一条买卖标的：出卖方将以下不动产出卖给买受方：1．2．3．统称为“标的不动产”……出卖方保证标的不动产为出卖方合法拥有，且出卖方对标的不动产有充分的处置权。标的不动产现行使用及抵押情况为：甲方出租给丙方使用；抵押情况为：抵押至吉林银行（对应贷款余额为725万元）、惠民银行（对应贷款余额为500万元）。出卖方承诺标的不动产不存在被查封等其他被限制权利的状况。第二条标的不动产价格及支付方式：四方确定标的不动产交易总价款为1,400万元，买受方按照分期付款的方式向出卖方支付上述交易总价款。买受方分三期向出卖方支付总价款：第一期，在本合同签订当日（工作日内银行工作时间），买受方向出卖方支付100万元后，甲、乙、丙、丁四方共同将标的不动产产权证原件、房屋买卖合同／协议原件及其相关资料存放至银行联名共管保险箱，同时出卖方须配合买受方到不动产登记机构对标的不动产的产权状况进行查档审核；第二期，经对标的不动产的产权状况查档审核无误后，在2020年8月26日前，买受方向出卖方支付700万元，出卖方保证在收到买受方的上述二期款项后立即全部用于归还银行抵押贷款，自行筹集资金还清所有银行抵押贷款并解除标的不动产的抵押登记后，出卖方于15日内无条件配合买受方完成将标的不动产（两处有产权证的不动产）产权过户登记到买受方共同指定的丁方名下；第三期，已完成过户登记的新不动产证由出卖方领取保管，出证之日，买受方向出卖方支付600万元，出卖方在收到该笔款项后立即将包括新证在内的所有上述材料交给买受方。出卖方银行账户信息……第三条违约责任：1．出卖方在买受方向出卖方支付第一期100万元价款的次日向买受方交付标的不动产使用权；自本合同约定标的总价款全部支付完毕起交付标的所有权。如出卖方不按本合同规定的日期交付标的不动产，或因出卖方过错导致逾期办理完毕标的不动产产权过户登记到丁方，每逾期一天按标的不动产交易总价款的万分之五计算向买受方赔付违约金。出卖方逾期超过30日，买受方有权解除本合同。如出卖方由于主观原因拒绝履行标的不动产的买卖合同，出卖方除将买受方已支付的价款全部退还外，还应赔偿买受方标的不动产交易总价款的20％。2．买受方应当自第二期款项支付完毕，且房产抵押登记解除之日起15日内办结产权过户手续。如买受方不按本合同规定的日期支付约定款项或延期办理过户，每逾期一天按标的不动产交易总价款的万分之五计算向出卖方赔付违约金。逾期超过30日，出卖方有权解除本合同。如买受方由于主观原因拒绝履行标的不动产的买卖合同，应赔偿出卖方标的不动产交易总价款的20％。第四条交易税费：本合同标的不动产交易所发生的所有包括但不限于过户登记费、契税、估价费、印花税及其他相关税费均由买受方承担。第五条各方承诺：出卖方承诺标的不动产的2份不动产权证为合法取得，且无所有权瑕疵或其他权利限制（上述提及的银行贷款抵押外）；标的不动产的2份房屋买卖合同／协议内容真实。如出卖方对本条款保证或承诺的内容不真实，出卖方只向买受方赔偿标的不动产交易总价款10％的违约金。出卖方为严格履行本合同提供连带责任保证担保，担保期限为本合同履行期限届满后两年。出卖方应在买受方支付第二期交易价款前得到吉林银行和惠民村镇银行两家贷款银行的确认，同意并将提前收回乙方在该两家银行的抵押贷款（抵押物为标的不动产）。买受方为严格履行本合同提供连带责任保证担保，担保期限为本合同履行期限届满后两年。第六条……第七条……第八条：自本合同生效之日起，甲、丙方双方之前签订的关于该标的不动产的租赁协议自行终止，钱款两清……合同签订当日，马骉、孙启皓向王志昆、薛秀萍交付第一期价款100万元；2020年8月25日，马骉、孙启皓向王志昆、薛秀萍交付第二期价款700万元。2020年9月15日，双方到吉林市不动产登记中心办理了有不动产权证的两处不动产的过户登记手续，将该两处不动产变更登记到孙启皓名下。2020年9月17日王志昆到吉林市不动产登记中心领取了上述两处不动产的新产权证后于当日11时23分向马骉发送信息：“马骉、孙启皓你们好。过户到孙启皓名下的两个不动产证已经顺利出证（有下述录像作为视听证据）。按照买卖合同第二条第三期款项支付方式之规定，请履行合同规定的三期款给付义务，届时出卖方亦会按期履行给付证照、合同的义务。基于不安抗辩权原则，出卖方要求买受方按照合同约定于2020年9月17日（出证之日）当日完成第三期给付。如有违约，出卖方将于2020年9月18日向船营区人民法院提起民事诉讼，败诉方承担一切诉讼费用。”马骉、孙启皓未如约给付第三期价款600万元，王志昆诉至法院。一审法院认为，王志昆、薛秀萍与马骉、孙启皓签订的不动产买卖合同确系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同双方均应依约全面履行各自的义务。非因法定或约定事由，合同不得解除。一、关于案涉合同应否解除问题，一审法院认为，根据民法典规定，买卖合同出卖人需承担出卖标的物的权利瑕疵担保义务，而买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担该权利瑕疵担保义务。结合本案中双方签订的不动产买卖合同，双方于签订合同时已明确约定争议的两处不动产仅有买卖合同无不动产权证，出卖方保证标的不动产为出卖方合法拥有，且出卖方对标的不动产有充分的处置权，出卖方承诺标的不动产的两份不动产权证为合法取得，且无所有权瑕疵或其他权利限制（上述提及的银行贷款抵押外），标的不动产的两份房屋买卖合同／协议内容真实。且审理中马骉亦认可合同中第二条关于标的不动产产权状况问题仅针对两处有不动产权证的不动产，即双方于签订合同时实际并未要求对本案争议的仅有房屋买卖合同的两处不动产办理产权登记问题。由此可见，双方签订合同时马骉、孙启皓作为买受人明知争议不动产仅有房屋买卖合同的状况，且未要求办理产权登记。根据上述法律规定对于买受人订立合同时知道或者应当知道标的物具有第三人主张权利瑕疵的，可免除出卖人的权利瑕疵担保义务，那么本案仅为是否能办理产权登记的状态待定，没有证据表明有第三人主张权利，此种情况更可免除出卖人的权利瑕疵担保义务。再据意思自治的基本原则，买受人知道标的物存在权利瑕疵而愿意签订合同，系其基于其自主意思作出的自由约定，可认定为其在权衡标的物可能存在的瑕疵对其合同目的的影响程度、交易对价的公平合理性等因素后对交易风险的公平安排，不应以法律强制干预。本案马骉、孙启皓以1,400万元购买建筑面积3,600.19平方米房产，房产均价约每平方米3,888.68元，远远低于正常市场价值，已体现了马骉、孙启皓系明知案涉房产瑕疵后对交易风险综合评价后自愿作出的合同约定，该风险应由其自担。况且现马骉、孙启皓未能提供证据证明案涉争议标的物确实存在不能办理产权登记的情况，王志昆作为出卖方已完全履行了其合同中约定的出卖方义务，本案不符合解除合同的条件，故法院对马骉、孙启皓的反诉请求均不予支持，案涉合同应继续履行，那么马骉、孙启皓即应承担继续给付剩余价款的义务，故对王志昆要求继续履行合同，马骉、孙启皓给付第三期购房款的诉讼请求法院予以支持。二、关于王志昆要求马骉、孙启皓给付超期办理产权过户手续的违约罚金的诉讼请求。据合同约定，买受方应当自第二期款项支付完毕，且房产抵押登记解除之日起15日内办结产权过户手续，如延期办理过户，买受方需承担相应违约责任。据现有证据，王志昆未能证明房产抵押登记解除的具体日期，即无法判定双方办理产权过户手续时是否超过了合同约定的15日期限，故对此项诉讼请求法院无法支持。三、关于王志昆要求马骉、孙启皓给付第三期购房款超期支付违约金问题。双方合同约定，已完成过户登记的新不动产证由出卖方领取保管，出证之日，买受方向出卖方支付600万元，出卖方在收到该笔款项后立即将包括新证在内的所有上述材料交给买受方。如买受方不按本合同规定的日期支付约定款项，每逾期一天按标的不动产交易总价款的万分之五计算向出卖方赔付违约金；逾期超过30日，出卖方有权解除合同；如买受方由于主观原因拒绝履行标的不动产的买卖合同，应赔偿出卖方标的不动产交易总价款的20％。现马骉、孙启皓未能提供证据证明其拒绝给付剩余价款的客观原因，应属于合同中约定的买受方由于主观原因拒绝履行标的不动产的买卖合同的情形，故王志昆要求其支付280万元违约金，符合合同约定，法院予以支持。四、关于王志昆要求马骉、孙启皓给付由于第三期款超期支付致使王志昆无法按期偿还银行贷款的利息及罚息的诉讼请求。双方合同约定出卖方保证在收到买受方第二期款项后立即全部用于归还银行抵押贷款，自行筹集资金还清所有银行抵押贷款并解除标的不动产的抵押登记，据此王志昆自行筹集资金还清所有银行抵押贷款系合同中约定的其作为出卖方应履行的义务，至于其自行筹集资金的方式及因自行筹集资金形成的债务不应由买受方承担，且其亦未能举证证明其为此借款的事实，故对此诉讼请求法院不予支持。五、关于王志昆为办理保全支出的担保费，应属其因本次诉讼发生的合理损失，应由马骉、孙启皓赔偿。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第六百一十二条、第六百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、王志昆、薛秀萍与马骉、孙启皓于2020年8月18日签订的不动产买卖合同继续履行；二、马骉、孙启皓于判决生效之日起七日内给付王志昆剩余价款600万元；三、马骉、孙启皓于判决生效之日起七日内给付王志昆违约金280万元；四、马骉、孙启皓于判决生效之日起七日内赔偿王志昆保全担保费6000元；五、驳回王志昆其他诉讼请求；六、驳回马骉、孙启皓的反诉请求。本诉案件受理费73,694元、保全费10,000元、公告费240元，由王志昆负担294元（已交纳），马骉、孙启皓负担83,640元（王志昆已垫付），于判决生效之日起七日内向法院交纳；反诉案件受理费53,706元，由马骉、孙启皓负担（已交纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。王志昆提交证据：第一组证据：房屋买卖合同一份、收款收据两份、交易明细一份、王志昆的广发银行卡一份、还款计划一份，证明2020年8月31日，在深圳王志昆从余云处购买一套房屋，双方签订了房屋买卖合同，按照合同约定，王志昆已经于签订合同当日支付余云15万元，9月5日支付余云20万元。剩余购房尾款660.2万元，佣金79万元，应于2021年1月1日支付给余云。王志昆出售吉林市案涉房产的款项就是用于在深圳支付该笔房屋价款，由于马骉、孙启皓违约，未按期支付剩余房款。导致王志昆对余云违约，无法继续履行与余云签订的房屋买卖合同，向余云承担违约金232万元的事实。第二组证据：借条、交易明细、还款计划各一份，证明王志昆于2020年9月5日向薛秀琴借款55万元，约定借款期限半年，月息8分。2021年3月5日到期时本息一并还清。如逾期不还，除支付约定利息外，另支付罚金16.5万元，因本案马骉、孙启皓违约，未按期支付剩余房款。导致王志昆无法按期偿还薛秀琴的借款，产生罚金16.5万元。第三组证据：损失情况说明一份，证明因马骉、孙启皓违约，未按期支付时剩余房款，导致王志昆与他人签订的购房合同无法继续履行，向他人借款无法按期偿还，共计损失314.3万元。一审法院判决马骉、孙启皓承担违约金280万元远远无法抵偿给王志昆造成的实际损失。马骉、孙启皓质证称：对第一组证据有异议。第一，买卖合同中的余云应该作为证人出庭，来证明证据的真实性。第二，该份房屋买卖合同，是一个无效的合同。因合同内容为乙方借用甲方的深圳身份参与购买房屋。最高人民法院已明确借用他人身份摇号购置房屋的应认定为无效。所以，合同中的所有约定，即使是真实的，也对我方不具有约束力。第三，我方认为此份证据是虚构的，已经涉嫌虚假诉讼。第二组证据也是虚构的，因本案的出借人与本案的王志昆具有亲属关系。而且双方约定的月息8分，也是高利贷。第三份证据系王志昆书写，我方不予质证。本院经审查认为，马骉、孙启皓对王志昆所提交的第一组、第二组证据的真实性提出异议，但其没有提出反驳证据加以证明；马骉、孙启皓还提出如第一组证据真实，也是无效的房屋买卖合同。王志昆所提交的证据的目的是要证明，由于马骉、孙启皓违约给其造成的经济损失远超过合同约定的违约罚金，从目前马骉、孙启皓没有证据证明王志昆、薛秀萍所提交证据系虚假的情况下，本院认为，由于马骉、孙启皓违反合同约定，不履行给付购房款的行为，即使没有王志昆提交的上述证据，按照常理也能推定其违约行为必然会给王志昆已经按照合同约定享有使用权的资金造成短缺，不排除影响王志昆的其他投资经营活动，进而间接造成其在经营活动中的违约赔偿或减少其可得利益的情况出现，此问题已经超出本合同约定内容，不属于本案审理范畴。王志昆所提交的证据不足以证明其主张的具体实际损失数额，但综合本案合同约定以及实际履行情况可以认定，马骉、孙启皓的违约行为已经给王志昆、薛秀萍造成了一定的实际经济损失。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，关于马骉、孙启皓上诉主张一审判决认定“马骉亦认可合同中第二条关于标的不动产产权状况问题仅针对两处有不动产权证的不动产，即双方于签订合同时实际并未要求对本案争议的仅有房屋买卖合同的两处不动产办理产权登记问题。由此可见，双方签订合同时马骉、孙启皓作为买受人明知争议不动产仅有房屋买卖合同的状况，且未要求办理产权登记”的事实错误问题。经查双方当事人签订的《不动产买卖合同》第二条中第五自然段约定：“出卖方保证在收到买受方的上述二期款项后立即全部用于归还银行贷款，自行筹集资金还清所有银行贷款并解除标的不动产的抵押登记后，出卖方于15日内无条件配合买受方完成将标的不动产（二处有产权证的不动产）产权过户登记到买受方共同指定的丁方名下”，从该约定内容可以证明马骉、孙启皓作为买受人明知所购买房屋的产权登记状态以及该条约定如何履行的真实含义。关于马骉、孙启皓提出一审不应简单从交易价格确认买受人已经自愿对所购买案涉房屋存在的瑕疵风险承担问题。案涉房屋买卖的价格系双方经协商达成，在马骉、孙启皓购买房屋之前已经对案涉房屋通过租赁方式占有使用，且对房屋的产权登记情况及来源进行了调查，由此可以证明马骉、孙启皓并非对案涉房屋的权属瑕疵情况不清，现马骉、孙启皓在合同履行过程中提出解除买卖合同，该反诉请求没有合同约定及法律依据支持，故本院对马骉、孙启皓的以上主张不予支持。关于马骉、孙启皓提出一审法院没有向其释明违约金是否过高应予调整的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条规定：“买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当支持违约金的，可以直接释明并改判。”根据该条规定即使一审未予释明违约金是否过高问题，二审也可以直接予以审理。根据双方当事人所签合同约定的内容可以证明，双方当事人买卖的房屋并非居民居住的住宅，而是用于经营酒店的商业网点用房，案涉房屋及资金均属商业用途。马骉、孙启皓事先已经预见到违约要承担相应的赔偿后果，其二人并非事先没有预见到会给对方造成实际经济损失的数额，双方当事人所签合同系事先自愿协商达成，合同约定的违约金条款内容合法有效，且王志昆就其损失情况提交了相应的证据，虽该证据不足以证明其实际损失具体数额，但马骉、孙启皓没有对约定的违约金过高提交任何证据。且一审法院对王志昆提起的判令马骉、孙启皓违约的其他诉讼请求没有给予支持，如王志昆要求马骉、孙启皓给付超期办理产权过户手续的违约罚金的诉讼请求。本院参考王志昆、薛秀萍主张的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，马骉、孙启皓的过错程度以及王志昆、薛秀萍的逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，马骉、孙启皓认为违约金过高的观点不成立。一审对此问题虽程序上存在瑕疵，但裁判结果并无不当之处。综上所述，马骉、孙启皓的上诉主张不成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150,174元，由马骉、孙启皓负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  李 炜审判员  郝振翔二〇二一年五月十日书记员  王丽宁