上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初5596号原告：秦日金，男，1968年2月6日出生，汉族，户籍地河南省。被告：钱俊波，男，1970年10月27日出生，汉族，户籍地江苏省兴化市。委托诉讼代理人：何国平，上海嘉澜达律师事务所律师。第三人：青浦区白鹤镇王泾村村民委员会，住所地上海市青浦区白鹤镇王泾村XXX号。负责人：宋志杰，村主任。原告秦日金诉被告钱俊波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案受理后依法由审判员侯芳适用简易程序审理。审理中，因本案的审理结果与青浦区白鹤镇王泾村村民委员会有利害关系，故本院依法追加其为本案第三人参加诉讼。本案于2016年7月18日第一次公开开庭进行审理，原告秦日金、被告钱俊波的委托诉讼代理人丁马祥(后被被告撤销代理权)、第三人上海市青浦区白鹤镇王泾村村民委员会的委托代理人潘震联到庭参加诉讼。本案于2016年7月26日第二次公开开庭进行审理，原告秦日金、第三人青浦区白鹤镇王泾村村民委员会的委托代理人潘震联(后被第三人撤销代理权)到庭参加诉讼，被告钱俊波经本院合法传唤，无证当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告秦日金诉称：2008年3月21日，原告与被告钱俊波的妻子王美红签订《场地出租协议》，约定由原告向被告租赁其位于白鹤镇王泾村白石路码头的场地约9亩，用于开办砖厂，年租金人民币10万元，后涨至14万元。协议签订后，原告在场地上建造了围墙、房屋、彩钢大棚，添置了设备后开始生产。2012年5月8日，原告与案外人陈某某签订了《砖厂出租协议》，将部分房屋、场地、设备租给陈某某使用。2015年3月初，白鹤镇政府决定对该地块减量化，在评估确认财产归属时，被告钱俊波故意将大量属于原告的财产划到自己名下并与王泾村村委会签订了减量化补偿协议。其后，原告多次向被告要求分割该补偿款但遭到拒绝，故原告诉至法院要求判令：被告支付原告应得土地减量化补偿款143万元，审理中，原告将诉请变更为要求判令被告支付原告补偿款1,321,175.68元(包括房屋补偿款266,211.08元、构筑物补偿款171,973元、不可搬迁设备补偿费13,161.60元、可搬迁设备补偿费359,250元、停产停业损失249,860元、土地平整费163,600元、提前解约补偿费97,120元)。诉讼费由被告负担。被告钱俊波辩称：对被告的主体身份无异议，但是该场地上所有的房屋均没有合法手续，都是被告所建造的，与原告无关。另外，原告与被告之间的租赁合同约定四年半以内拆迁归原告，因此四年半以外拆迁就应该归被告所有，不可搬迁设备表和可搬迁设备表中列明是谁的就是谁的，也不认可原告代表上海得京工贸有限公司来主张权利，提前解约补偿应该是给被告的。第三人述称：1、房屋预估值明细表中属于原告建造的部分经确认为266,211.08元，属于被告建造的部分经确认为155,561.40元；2、构筑物预估值明细表中第1、4、5、6、8、12、19、20、21、22是属于原告的(共计171,973.07元)，其余属于被告(经计算为98,244.05元)；3、因得京工贸的补偿款在本案中由原告主张，故在不可搬迁设备补偿款中13,161.60元属于原告，31,612元属于被告；4、可搬迁设备表中，359,250元属于原告，118,650元属于被告所有；5、停产停业损失是按照面积补偿的，每平方米20元，系争地块面积1,695.52平方米，所以停产停业损失共计补偿了339,100元，其中被告使用的面积是446.20平方米，故被告应得的停产停业损失为89,240元，其余停产停业损失由原告所有(经计算为249,860元)；6、土地平整费是补贴给予村委会直接签订土地租赁协议一方的，即应全部归本案的被告所有；7、提前解约费的意思是被告和村里提前解约了，应该获得提前解约的补偿，原告和被告提前解约了，原告也应因此获得提前解约的补偿，得京工贸和原告提前解约了，得京工贸也应获得该补偿，这个利益一般是根据租赁面积大小和期限平均分配的，第三人不能确定准确金额，但是按照惯例应由原告和被告、得京工贸三方均分。经开庭审理查明：2008年3与21日，原告(作为乙方)与王美红(作为甲方)签订《场地出租协议》，约定甲方有一块场地(约9亩地左右)出租给乙方，地址白鹤镇王泾村白石路码头，租用时间为2008年6月1日至2018年5月31日，租金每年10万元整。甲方提供码头五吨吊机一台，抓头一只，30吨地磅一台，房屋包括配电间共九间房屋供乙方使用，在合同期间使用损坏由乙方自负，合同到期后，甲方提供的一切设备及房屋乙方必须保持完好交还给甲方，如有损坏乙方照价赔偿给甲方。在乙方租用期间，甲方不得找任何理由提高租金，如在合同之内遇到政府征用土地，乙方要无条件服从并做好搬迁准备，乙方所产生的费用由乙方自理，甲方不作赔偿。四年半以内政府拆迁所赔偿损失乙方财产赔偿款归乙方所得。甲方提供乙方用电道路畅通，乙方场地所产生的费用由乙方负责，乙方每月按时上交电费及各种规费，一切费用由乙方负责。另查明，2012年5月8日，原告(作为甲方)与案外人陈某某(系上海得京工贸有限公司的法定代表人，以下简称“得京工贸”作为乙方)签订了《砖厂出租协议》一份，约定甲方将位于王泾村白石路南613号一个砖厂出租，场内设备有……房屋17间，配电房1间，大棚2个，地约11亩租给乙方使用，租赁期限自2012年5月8日至2015年5月8日止，协议并约定了租金等内容。再查明，2015年5月31日上海立信资产评估有限公司对涉案房屋出具预估值汇总表及明细表，部分载明：“房屋评估金额共计421,772.52元，构筑物评估金额共计270,217.12元，地上物小计691,989.64元，不可搬迁设备补偿费共计44,773.60元(其中含得京工贸13,161.60元)，可搬迁设备补偿费共计477,900元(其中含得京工贸337,300元,原告21,950元)，设备类共计522,673.60元，总计1,214,663.24元。”2015年12月14日，被告(作为乙方)与第三人(作为甲方)签订了《青浦区白鹤镇建设用地减量化非居住房屋补偿协议》，载明因上海市集建区外建设用地减量化工作需要，经甲方双方友好协商，就甲方对乙方位于青浦区白鹤镇王泾村叶泾8队的房屋等资产及相关损失补偿事宜经协商一致签订本协议(租赁土地面积8.18亩)，一、根据上海立信资产评估有限公司出具的评估报告，房屋建筑物、构筑物、设备设施、库存原材料等补偿金额为1,214,600元；二、根据白鹤镇政府关于推进“198”区域建设用地减量化实施细则，补偿停工停业损失金额为339,100元；三、土地平整费补偿163,600元；四、租赁期提前解约补偿121,400元；五、按照本协议第一、二、三、四条，甲方应补偿乙方合计1,838,700元……合同并约定了其他事项。2016年5月，案外人上海得京工贸有限公司因其与本案原告之间的房屋租赁合同纠纷诉至本院，要求判令本案原告支付其不可搬迁设备补偿款，审理中，双方在本院的主持下达成以下调解协议：本案原告秦日金于2016年9月30日之前向上海得京工贸有限公司一次性支付人民币23万元。另外，上海得京工贸同意其在本次土地减量化中的补偿的全部利益均由秦日金取得。以上事实，由原、被告的陈述、场地出租协议、砖厂出租协议、青浦区白鹤镇建设用地减量化非居住房屋补偿协议、预估值汇总表及明细表、调解笔录等证据予以证明，并经庭审质证，本院核实后予以确认。审理中，原、被告双方就《青浦区白鹤镇建设用地减量化非居住房屋补偿协议》中1,838,700元补偿款的归属存在争议。原告称系争场地上有部分房屋系原告所建造，所以房屋补偿款中有266,211.08元应归属于原告，为此原告提供了系争场地上的平面图一份，其上有第三人的盖章确认，第三人庭审中确认其上标号1-15为被告建造，其余均为原告建造。庭审中，第三人于两次庭审结束后，发表书面意见：撤销潘震联的代理人资格，并表示第三人仅与被告发生协议关系，原代理人潘震联对有关提前解约、停产停业损失等“补偿分配”的意见是其个人意见，不能代表第三人的意见。根据庭审确认的事实，本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。系争房屋缺乏合法建房手续，故原告与被告之间的租赁合同、原告与案外人陈某某之间的租赁合同均无效，现案外人得京工贸在本次拆迁中应得利益已通过另案诉讼，确认由本案原告主张，对此本院予以确认。第三人虽然在庭审结束后撤销了其原代理人的代理权，并且做出了与开庭时前后矛盾的陈述，但是并未向本院提供任何证据予以证明，其原代理人在代理权未被撤销时所作的陈述本院依法予以确认。因原、被告之间的租赁合同中并未对租赁期内四年半以后如遇政府拆迁，补偿款的分配进行约定，故本院根据原、被告及第三人的陈述，以及原告提供的相关证据，对原告的各项诉请作出以下认定：1、房屋补偿款266,211.08元、构筑物补偿款171,973元、不可搬迁设备补偿费13,161.60元、可搬迁设备补偿费359,250元、停产停业损失249,860元，根据原告提供的证据及第三人对此的陈述和说明，本院对上述金额予以确认。2、土地平整费163,600元,根据第三人的陈述，该费用是补偿给被告的，原告对此也未提供证据予以证明，故原告的该主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。3、提前解约补偿费97,120元，根据第三人对此的陈述，本院酌情确认该款项中属于原告所有的金额为60,000元。综上，本院确认原告应享有的补偿款共计1,120,455.68元。被告钱俊波经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利的行为，法律后果自负。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告钱俊波应于本判决生效之日起十日内支付原告秦日金补偿款1,120,455.68元；二、原告的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币16,690.58元，减半收取计8，345.29元，由原告负担1,267.86元，被告负担7,077.43元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  侯芳二〇一六年十月十一日书记员  朱静附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。