上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初51813号原告：黄国英，女，1956年11月9日生，汉族，户籍地上海市普陀区，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：刘丽颖，上海恒杰律师事务所律师。被告：石磊，男，1984年8月17日生，汉族，户籍地上海市杨浦区。第三人：羊道三，男，1950年2月20日生，汉族，户籍地上海市浦东新区张江镇益丰路XXX弄XXX号XXX室，住上海市浦东新区鹤永路XXX弄XXX号XXX室。第三人：胡翠华，女，1955年9月8日生，汉族，户籍地上海市浦东新区张江镇益丰路XXX弄XXX号XXX室，住上海市浦东新区鹤永路XXX弄XXX号XXX室。上列第三人共同委托诉讼代理人：徐游，上海盛联律师事务所律师。上列第三人共同委托诉讼代理人：黄欣，上海盛联律师事务所律师。原告黄国英诉被告石磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月14日立案后，依法适用简易程序，于2016年9月1日公开开庭进行了审理。庭后，本院依法追加了羊道三、胡翠华为本案第三人，并于2016年10月10日再次公开开庭进行了审理。原告黄国英及其委托诉讼代理人刘丽颖，被告石磊(仅参加第一次庭审)，第三人羊道三、胡翠华的共同委托诉讼代理人徐游、黄欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄国英向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告交付上海市浦东新区鹤永路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)；2、被告将系争房屋房产证原件交原告保管，并按总房价款135万元的日千分之五支付自2016年2月23日起至实际交付之日止的逾期交付房产证原件违约金；3、被告按每月3,500元的标准赔偿原告自2016年7月5日起至实际交付房屋之日止无法正常居住房屋的损失；4、被告于交易限制期限届满后7日内(即2019年3月1日前)配合原告至交易中心办理系争房屋的过户手续；5、第三人迁出系争房屋。事实与理由：2016年1月9日，原、被告就买卖系争房屋签订《动迁房预售预购合同》，约定原告以135万元的价格向被告购买系争房屋。签约后，原告按约陆续向被告支付房款共计120万元，被告于2016年2月10日将系争房屋(毛坯)交付原告。原告随即花费了十余万元进行装修后入住。不久后，被告称房价涨了，要求加价30万元，原告不予同意。2016年7月5日，原告旅游回来发现系争房屋门锁被换了并由他人居住，居住人称系被告让其居住。原告当日报警，被告承认门锁系其更换，因原告不同意涨价，故将房屋强行收回后出租给他人。2016年9月1日，原告更换门锁后又住进了系争房屋，换锁时报警了，警方表示其有权居住。当天系争房屋内无人，次日下午租客陈诺(即第三人与被告签订买卖合同的中介业务员)至系争房屋，双方发生了纠纷，均报警，警方表示系经济纠纷故未管，陈诺称其与石磊签订了租赁合同。原告认为自2016年2月10日起即享有对系争房屋的使用权与居住权，被告无权擅自收回房屋，被告应交付房屋并赔偿损失。另，被告已于2016年2月22日拿到房产证，应按约将房产证原件交付原告，并在合同约定的期限配合原告办理系争房屋过户手续。综上，原告起诉来院，诉请如前。被告石磊辩称：不同意原告的诉讼请求。被告于2016年4月提前通知原告解除双方之间的买卖合同，因为被告不想卖了，故愿意支付违约金。双方协商过两三次，虽无书面材料，但原告实际已知道被告想违约，双方是通过中介谈的。被告也通过电话向原告说过因个人经济等原因，系争房屋不再出售，可能还要抵押给债权人(卖给债权人)。当时被告也向原告讲明房价上涨了，询问原告是否愿意在合同价基础上多加一点，但双方未谈拢。现系争房屋已签约出售给他人，房价为195万元。原、被告之间的买卖合同解除后，被告愿意承担一定违约金。第三人羊道三、胡翠华述称：2016年7月1日，被告、第三人签订了房屋买卖合同，第三人按约、足额支付了总价款193万元。2016年8月27日，被告、第三人办理了房屋交付手续，签订了房地产交接书。当时被告将钥匙交到第三人手中，称房屋内尚有租客，但租客承诺于2016年8月底搬离，故第三人又将钥匙交给了房客(即被告、第三人之间就系争房屋有转移、控制的过程)。2016年9月1日，第三人及家人正式搬入系争房屋，并缴纳了物业管理费、停车费，安装了宽带，还按照风俗做了饭。因租客还有一些物品在房屋内，要求缓一天，给了第三人200元。2016年9月2日早上，租客发现系争房屋门锁于前日深夜被人强行更换了，致其无法进入。第三人在与被告签订买卖合同时，考虑到系争房屋是拆迁安置房，存在一定的特殊性，为确保交易安全，第三人要求被告将产权证、拆迁安置协议以及与开发商签订的购房合同等重要资料的原件均交付第三人。针对系争房屋过户存在政策上的限制，第三人要求被告在签约当日办理了关于房屋过户的公证手续。另，在第三人签约前的看房过程中，房屋内并无人居住，是中介和被告带领看房的，房屋当时处于被告正常控制下，被告也表示可以交付房产证等相关资料原件，第三人才信任被告。2016年9月2日早上，第三人第一次得知原告的存在。原告在2016年9月1日深夜的行为是其诉讼后的不当行为，该强行入住的方式不构成法律上的有效占有。据第三人了解，原、被告之间的纠纷发生日期并不在2016年9月初。原、被告签订所谓买卖合同后，原告并未有效占有系争房屋。原告在签订买卖合同过程中未尽到注意义务。综上，第三人购买系争房屋从形式上和要件上均符合一般居民的注意义务，也已实际完成了交房手续，第三人已实际控制系争房屋，权利更应当得到保障。被告在第一次庭审中也表示要将房屋出售给第三人，其陈述也佐证了第三人的说法。本院经审理确认如下事实：系争房屋系被告于2014年9月通过动迁安置取得。2016年1月9日，原告(购买方、乙方)与被告(出卖方、甲方)就系争房屋签订《动迁房预售预购合同》(编号：XXXXXXX)。其中第一条约定，该房屋转让价款为135万元。第二条约定，乙方于2016年1月9日之前向甲方支付定金10万元；乙方于2016年1月15日之前向甲方支付首付至20万元(含定金10万元)；乙方于2016年2月5日之前向甲方支付房款至120万元(含已付房款20万元)；乙方于甲方拿到上海市房地产权证并做此房屋全权公证委托书当日支付甲方15万元……第八条约定……该房屋符合规定可以上市交易后，甲方必须配合乙方办理该房屋交易相关审税、贷款事宜及过户办证手续，如可以上市交易日因甲方拖延超过7天，或者甲方进行一房二卖、抵押他人或者其它原因导致乙方不能顺利取得产证，严重损害乙方利益的，甲方需按本合同第十二条规定给予乙方赔偿，并附带赔偿第三方(见证方)。第九条约定，甲乙双方履行各自义务，并约定于2016年2月10日之前交房予乙方，并向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。上述合同签订当日，原告向被告支付定金10万元，后又于2016年1月14日、2016年1月30日分别向被告支付了10万元、100万元，以上合计120万元。2016年2月10日，被告将系争房屋以毛坯状态交付原告，原告对房屋进行装修并入住。2016年2月22日，被告取得系争房屋小产证。后被告提出加价要求，原、被告未能达成一致。2016年7月初，被告擅自更换了系争房屋门锁。2016年7月1日，被告(出卖方、甲方)与两名第三人(购买方、乙方)签订《浦东新区鹤永路XXX弄XXX号XXX室转让协议》，第二条约定，甲、乙双方协商一致，同意上述房屋转让价款为193万元……第九条约定，甲、乙双方约定甲方于2016年9月30日前结清由甲方使用该房屋产生的所有相关水、电、物业费等费用，并将房屋钥匙及动迁协议或房地产权证交给乙方，将房屋交付乙方使用。另，该合同落款处见证方为上海麦臣房地产经纪有限公司。合同签订后，被告将小产证原件等交予第三人。2016年8月27日，被告与第三人胡翠华签订了《房地产交接书》。审理中，原告于2016年9月1日再次更换系争房屋门锁后入住。另，原告称，第三人在看房时应注意到系争房屋有装修、有家具，第三人买房是不合法的。第三人与被告所签买卖合同上的见证方即租客陈诺所在公司，原告认为被告、第三人与中介均存在恶意。根据第三人提供的转账凭证显示，其转至被告名下的款项仅172万元，并未足额支付房款。2016年9月26日，第三人也搬了进来，目前房屋由原告、第三人、租客各住一间。被告称，其在原告刚开始装修时就通知其打算解约了，但原告仍继续装修，后被告将房屋换锁后另行出租，认可其与陈诺所签的房屋租赁合同，同意按照每月3,500元的标准向原告支付自2016年7月5日起一个半月的损失。第三人称，第三人系出售了他处的房屋才购买系争房屋的，已与被告进行网签。第三人在购房时就系争房屋内的家具及装修问过被告，被告称房屋原先打算结婚住的，后因女友的问题不住了。2016年8月27日，被告与第三人办理交接，被告交付了房屋钥匙，因房屋内尚有租客并承诺8月搬离，第三人又将钥匙交给了租客，第三人系合法占有系争房屋。2016年9月1日，第三人正式入住系争房屋并交纳了物业管理费、停车费等。目前系争房屋产权证、拆迁协议、预售合同原件均在第三人处。庭后，原告撤回了第1、2项诉讼请求，但表示保留诉权；就诉请3中的损失，在本案中暂主张至2016年8月31日，参照每月3,500元的租金标准计算。以上事实，有上海市房地产登记簿、《动迁房预售预购合同》(编号：XXXXXXX)、收据、转账凭证、《浦东新区鹤永路XXX弄XXX号XXX室转让协议》、《房地产交接书》、物业费缴款凭证、停车费缴款凭证及庭审笔录、谈话笔录等在案佐证。本院认为，原、被告签订的《动迁房预售预购合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，当事人均应当切实履行。本案中，原告按约向被告支付了大部分房款，被告也按约在2016年2月10日向原告交付了系争房屋，且交房后原告对房屋进行了实际装修，应当认定原告已合法占有系争房屋。被告事后又通过非法手段进入房屋并另行出售、交付给第三人的行为，有违合同约定及诚实信用原则，其行为导致原告无法居住使用系争房屋，原告要求被告参照租金标准赔偿2016年7月5日至2016年8月31日的经济损失，本院予以支持。第三人辩称其也是基于与被告的房屋交接而合法取得系争房屋，但从本案事实来看，原、被告买卖合同成立以及原告合法占有房屋的时间均先于第三人，根据公平合理的法律原则，应优先保护顺位在先的买卖合同。至于第三人与被告之间的合同纠纷，当事人可另行解决。同时本院注意到，被告私自换锁后，原告在诉讼期间又换锁入住，该行为确有不当，但该节事实并不能改变其先于第三人合法占有房屋的事实。第三人基于上述事实认为原告不构成法律上的有效占有，本院不予采纳。鉴于第三人目前亦居住在系争房屋内，为避免不必要的纠纷，原告作为房屋合法占有人要求第三人迁出，具有法律依据，本院予以支持。系争房屋系被告拆迁安置所得，上市交易受到政策限制，根据目前本市的政策，系争房屋尚不具备上市交易的条件，原告要求被告配合过户的诉请，本院不予支持，待系争房屋满足上市交易条件后，原告可另行主张。审理中，原告撤回部分诉讼请求，系其对自身诉讼权利的处分，经查并无不当，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款之规定，判决如下：一、被告石磊于本判决生效之日起十日内支付原告黄国英2016年7月5日起至2016年8月31日止的经济损失6,609元；二、第三人羊道三、胡翠华于本判决生效之日起三十日内迁出上海市浦东新区鹤永路XXX弄XXX号XXX室房屋；三、驳回原告黄国英的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,009元，减半收取计8,504.50元，保全费5,000元，合计13,504.50元，由原告黄国英负担13,393.50元、被告石磊负担111元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 黄 政二〇一六年十月二十五日书记员 陶佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨碍或者消除危险；因侵占或者妨碍造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。