四川省长宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1524民初480号 原告：碧玉人家小区业主委员会，住所地长宁县。 负责人：周文龙，职务主任。 委托诉讼代理人：罗晓燕，碧玉人家小区业主委员会副主任。 委托诉讼代理人：罗全军，四川省长宁县蜀南法律服务所法律工作者。 被告：魏仁强，男，1970年12月30日出生，汉族，住四川省长宁县，现住长宁县。 委托诉讼代理人：王芝富，四川叙府律师事务所律师。 原告碧玉人家小区业主委员会与被告魏仁强合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧玉人家小区业主委员会的委托代理人罗晓燕、罗全军到庭参加诉讼，被告魏仁强及其委托代理人王芝富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告碧玉人家小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告魏仁强立即开通小区外置电梯；2、请求人民法院依法判决被告魏仁强交付小区配套设施管理使用权；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：长宁县碧玉人家小区开始修建于2015年，被告魏仁强系小区开发商，2015年被告魏仁强开始对外销售长宁县碧玉人家小区，小区现有固定住户32户，小区于2020年9月21日在长宁镇洪谟社区的组织下合法成立了业主委员会。业主委员会成立前5年，该小区一直由开发商魏仁强代为行使业主委员会权力，2020年9月1日，开发商魏仁强在得知小区即将成立业主委员会的情况下，通知电梯公司以电梯故障为由强行将小区唯一出路的外置电梯停止（此电梯位于长宁县第一街宏泰超市旁，业主在买房时，被告告知业主此电梯为配套设施，且当时是小区唯一出路）。小区业主委员会在成立后联系电梯公司要求维修并开通电梯，且已经向电梯公司支付了电梯维修费用，而后，电梯公司告知原告，被告魏仁强不准对电梯进行维修。之后，魏仁强更是要求小区业主委员会对小区本应该是配套设施的门卫室的使用支付租金，完全侵犯了小区居民的合法权益。现在小区内居住上百人，其中不乏老人小孩，从小区步行到道路主干道距离约有2公里。且道路全是爬坡上坎，崎岖不平，被告魏仁强的行为严重的侵犯了小区业主的出行权利，给小区全体居民的工作、生活、学习带来了极大的负面影响。故向本院提起诉讼。 被告魏仁强辩称：原告主体不适格，业主委员会作为非营业委员会，其行为应当受到法律限制。业委会的成立应当符合法律程序，提起诉讼应当由业主大会授权业主委员会进行。原告诉请被告立即开通小区外置电梯没有事实和法律依据，因该电梯系被告自行安装，且并没有在小区配套设施建筑红线范围内，该电梯不能作为小区的附属设施，请求对原告诉讼请求予以驳回。门卫室不属于小区配套设施，系被告自行建设，且并没有在小区配套设施建筑红线范围内，请求对原告的该诉讼请求予以驳回。原告要使用可以，但是得给钱，我花了100多万建设，还有超占土地费没有补，不可能无偿使用，买房合同上约定了我负责物管，负担卫生、门卫、安保、电梯维护等等费用，我还倒贴钱在里面。现在原告要管我就让他们管，但原告管得差，以前我管理的时候是什么样子，大家都可以证明。请求驳回原告全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年，被告魏仁强与案外人龙章海、吕荣华等12人以联建房的形式进行碧玉人家项目开发。该房屋坐落于长宁县××镇××街，用地面积2026平方米。建设工程规划许可证（建字第2015-20＃号）记载建设规模为1＃、2＃：楼层7Ｆ（局部6Ｆ）、框架，总住宅建筑面积5762.64㎡。2016年7月8日，宜宾万信测绘咨询有限公司长宁分公司对碧玉人家小区进行测绘，测绘结果载明房屋总建筑5766.09㎡，其中套内面积5104.38㎡，分摊面积661.71㎡，公共配套使用房屋面积0㎡，独立使用房屋面积0㎡。项目于2016年9月8日竣工验收，共计建房54套。魏仁强通过与买受人签订《碧玉人家联建（分期）房转让合同》的形式将所建设的联建房予以出售，并在合同第四条第4款约定“由甲方（魏仁强）提供物管服务，物管费按长宁县同行业标准按年提前30日收取。物业费实际按1.2元／平方米计收。2016年碧玉人家小区开发完成交付房屋时，魏仁强向买受人交付了房屋钥匙和外置电梯卡，业主入住至2020年9月1日期间正常使用小区观光电梯及门卫室等设施。其间系魏仁强实际负责进行物业管理并收取费用。2020年9月20日，碧玉人家小区召开业主大会，成立了业主委员会，选举业主周文龙任业主委员会主任，罗晓燕、李太明、廖华清、萧路兰任业主委员会委员，该选举结果于2020年9月21日经长宁县长宁镇洪谟社区居民委员会确认并公布。后小区业主委员会宣布小区进行自主管理；魏仁强退出管理后采取措施关停外置观光电梯，关闭门卫室、棋牌室，解散了相关人员。 案涉电梯系专为碧玉人家小区业主出行而修建，业主经由该电梯到市区比较方便，该电梯关停后到市区需绕行上千米。电梯占地未在碧玉人家小区规划范围内，测绘报告未标注。小区门卫室、棋牌室，房屋测绘报告亦未标注。 2021年1月29日，四川省宜宾市中级人民法院（2021）川15民终241号判决书载明：魏仁强系以联建房的形式完成碧玉人家项目的开发、销售，魏仁强与业主之间实际上是商品房买卖合同关系性质。 上述事实，有原被告提交并经庭审质证的当事人身份证明，业主委员会选举结果公布、物业费收据、建设用地规划许可证，竣工备案表、房产面积测绘综合结果、分户表、碧玉人家联建（分期）房转让合同、小区竣工图、照片、证人证言、（2020）川15民终1352号判决书查明事实及庭审记录等予以佐证。 本案的争议焦点为：1、碧玉人家小区业主委员会是否具有原告诉讼主体资格；2、小区外置电梯、门卫室、棋牌室是否属于小区业主共有资产；3、相关设施应否交付业委会管理使用。 本院认为，关于碧玉人家小区业主委员会是否具有原告诉讼主体资格。根据《中华人民共和国民法典》第二百八十条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”之规定。碧玉人家业主委员会提起本案诉讼系为全体业主权益，应认为具有诉讼主体资格。 关于小区外置电梯、门卫室、棋牌室是否属于小区业主共有资产。本院认为，原告请求被告立即开通外置观光电梯并交付的附属设施主要是门卫室和棋牌室。依照《中华人民共和国民法典》第二百七十四条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”之规定，碧玉人家小区红线范围内的公共附属设施，应交付原告进行使用、管理。但在案证据不足以证实案涉观光电梯、门卫室、棋牌室确系建设在规划范围内，相关测绘报告上亦未载明。目前虽事实上存在有相关设施，但未根据相关规定取得合法建筑手续，不宜确认为碧玉人家小区业主共有资产。 关于案涉外置电梯、门卫室、棋牌室是否应否交付业委会管理使用的问题。本院认为，被告魏仁强以联建房的形式完成碧玉人家项目的开发、销售，与签约业主之间实际上是商品房买卖合同关系性质。案涉外置电梯、棋牌室系被告魏仁强为方便业主出行，提升碧玉人家小区品质，实现更高市场价值而投资建设。且该部分设施的建设客观上也起到了广告宣传作用，使得该处房产的位置和环境更加优越，对购房者订立房屋买卖合同及房屋价格有重大影响。原告及到庭证人证实被告魏仁强在业主购房时就电梯的使用进行了广告宣传。被告魏仁强应该兑现承诺，将外置观光电梯、棋牌室开放供业主使用，门卫室的使用需求亦应采取措施进行解决。被告魏仁强抗辩称系自己投资建设，房屋买卖合同约定是由其负责物业管理并收取物业费来维持，现在业委会要自己管不出钱，就不能使用。本院认为，被告魏仁强兑现对业主的承诺开放相关设施设备系应尽义务，且应不以盈利为目的。被告魏仁强开放相关设施后可就实际产生的运行费用，与原告或小区实际管理者进行协商或另寻途径解决。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百七十五条，第二百七十七条，第二百八十条、第四百七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告魏仁强于本判决书生效之日起十日内，开放碧玉人家小区外置观光电梯、棋牌室，采取措施解决门卫室使用需求； 二、驳回原告碧玉人家小区业主委员会的其他诉讼请求。 案件受理费200元，减半收取计100元，由被告魏仁强负担（原告已预交，由被告直接支付原告）。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十九条之规定，支付迟延履行金。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 员 陈德泉 二〇二一年四月二十六日 法官助理 周 润 书 记 员 袁云芸