湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终3453号上诉人（原审被告、反诉原告）：余军，女，1969年1月15日出生，汉族，住武汉市东西湖区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉市万科物业服务有限公司。住所地武汉市东西湖区金山大道187号。法定代表人：魏旭，总经理。委托诉讼代理人：许萌，湖北关山律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐青荣，湖北关山律师事务所实习律师。上诉人余军因与被上诉人武汉市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2020）鄂0112民初4366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。余军上诉请求：撤销原判，改判驳回万科物业公司的全部诉讼请求，支持余军的反诉请求。事实和理由：一、《万科高尔夫城市花园前期物业服务合同》中约定物业费为1.8元/平方米，但经核实，余军居住的三期4栋楼均系同一时间售卖，物业服务标准为1.2元/平方米，显然不合理。二、物业公司在验收时就发现可视对讲不能使用，却欺瞒业主，余军多次向物业公司反映都是一推了之，至今也无法使用，致使余军及其它业主处于险境。小区环境一片破败，物业工作人员恐吓、攻击业主，给业主的生活造成了严重的影响。万科物业公司辩称，万科物业公司已经按照合同约定提供了物业服务，余军应按照约定缴纳物业费。商品房买卖合同和前期物业合同均约定物业费标准为1.8元/月/平方米，请求驳回上诉，维持原判。万科物业公司向一审法院起诉请求：1、余军支付2016年2月1日至2020年9月30日期间的物业服务费11,965.99元，违约金3,589.8元，合计15,555.79元；2、余军承担本案的诉讼费用。余军向一审法院提出反诉请求：1、万科物业公司向余军返还已多支付的物业费8,289.83元；2、本案诉讼费由万科物业公司承担。一审法院认定事实：2007年7月6日，武汉高尔夫城市花园房地产开发有限公司（甲方）与万科物业公司（乙方）签订《万科高尔夫城市花园前期物业服务合同》，约定由万科物业公司对武汉万科高尔夫城市花园提供前期物业管理服务。前期物业管理服务内同包括：物业共用部位的维修、养护和管理、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运、公共绿化的养护和管理等内容。物业管理服务收费采取包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为叠拼别墅、高层洋房1.8元/平方米/月。物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应于每季度首月15日前向物业公司预交本季度物业管理综合服务费，逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之五作为违约金。合同期限自2007年7月6日起至2018年11月30日止。本合同期满前1月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。合同还约定了其他内容。余军于2007年9月4日与武汉高尔夫城市花园房地产开发有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买了高尔夫城市花园三期第7403幢1单元8层B号房，房屋建筑面积为120.66平方米。合同附件五约定了由万科物业公司对该小区进行前期物业管理服务的相关约定及《高尔夫城市花园前期物业服务合同》摘要。前期物业服务合同签订后，万科物业公司按照合同约定为高尔夫城市花园小区提供物业服务至今。余军作为小区业主，按1.8元/月/平方米的标准，分别于2012年12月20日交纳了2009年1月1日至2011年12月31日期间的物业费7,818.84元，于2013年12月5日交纳了2012年1月1日至2013年12月31日期间的物业费5,212.59元，于2015年7月31日交纳了2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业费2,607元，于2019年10月28日交纳了2015年2月1日至2016年1月31日期间的物业费2,606.28元。此后，余军以应按照1.2元/月/平方米的标准来收取物业费以及物业公司未尽到管理服务为由拒不交纳2016年2月后的物业服务费。万科物业公司进行了多次催缴，余军至今仍未交纳。一审庭审中，余军提供了小区部分业主交纳物业费的收款收据、聊天记录和民事判决书，拟证明小区与其同类型住宅的业主均按1.2元/月/平方米的标准来交纳物业费，物业公司按照1.8元/月/平方米来收取没有依据。余军还提供了照片一组，拟证明小区可视对讲出现问题多年，万科物业公司并未解决，小区管理不善，无关人员随意进出，车辆乱停乱放和清洁卫生不到位。余军还陈述了万科物业公司部分工作人员对其辱骂、恐吓以及半夜敲门，严重影响其身心健康，要求万科物业公司赔偿精神损失和道歉。万科物业公司对上述证据的真实性无异议，但认为小区内存在两种收费标准是以业主与建设单位签订商品房买卖合同及前期物业服务协议来区分，并非以楼栋或是单元，而且民事判决书中也支持了1.8元/月/平方米的标准，只是我方自愿按1.2元/月/平方米来收取，系对自身权利的处分。而物业公司提供的服务是否达标，不能以某一时刻的静止状态或是业主的主观感受去评价，物业公司提供的物业服务是整体的持续性服务，余军提到了可视对讲问题，其本人认可在购房时就无法使用，系建设单位交房时就存在的质量问题，可视对讲设备的更换和大型维修需要申请维修基金或是启用公共收益。对于余军陈述的工作人员辱骂、恐吓和半夜无故敲门不予认可。一审法院认为，武汉高尔夫城市花园房地产开发有限公司与万科物业公司签订的《万科高尔夫城市花园前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。在合同到期后，武汉高尔夫城市花园房地产开发有限公司并未选聘新的物业公司，万科物业公司继续为该小区提供物业服务至今，万科物业公司与小区业主之间构成事实上的物业服务合同关系。万科物业公司按照合同约定为高尔夫城市花园提供了物业服务，余军作为小区业主就应当按照合同约定按时交纳物业服务费，但其自2016年2月1日起就未交纳。对万科物业公司要求余军支付2016年2月1日至2020年9月30日期间的物业费11,965.99元的诉请，经计算应为12,162.53元（120.66平方米×1.8元/月/平方米×56个月），现万科物业公司只主张11,965.99元，系对其自身权利的放弃，一审法院对该诉请予以支持。对于余军辩称的并未与万科物业公司签订任何合同，万科物业公司按照1.8元/月/平方米收取物业费缺乏合同依据，应按1.2元/月/平方米来收取的意见，一审法院认为，余军虽然未与万科物业公司直接签订前期物业服务合同或是协议，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，高尔夫城市花园的建设单位与万科物业公司签订的前期物业服务合同的效力直接及于业主个人，物业服务企业有权依据该合同向余军主张合同权利。本案中，前期物业服务合同成立并生效，在物业服务合同未被撤销或被认定为无效的情况下，余军作为业主应当受到合同条款的约束，万科物业公司按照1.8元/月/平方米的标准收取物业费有合同依据。至于部分业主实践中按1.2元/月/平方米的标准交纳物业费，系万科物业公司对自身权利的处分，并不违反法律规定。对该抗辩意见一审法院不予采纳。对于其辩称的万科物业公司未尽到物业管理服务义务，在可视对讲、车辆管理、环境卫生等方面存在问题，应当酌减物业费的意见，一审法院认为，物业服务是一个长期、动态的过程，不可能尽善尽美，物业公司提供的服务是否达到标准，应在较长期的整体情况下去判断。如果物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，业主不能仅以物业服务不到位拒绝交纳相关物业管理费用。而本案中关于可视对讲的问题，余军认可在收房时该设备已经无法使用，对于该设备的质量问题，质保期内应由开发商承担责任，质保期满后则应通过专项维修基金或是启用公共收益进行维修或更换。关于小区车辆乱停乱放和电梯存在垃圾问题，因余军提供的照片只能反映某一时刻的问题，从照片中无法反映万科物业公司的整体服务水平和质量。故对余军要求酌减物业服务费的抗辩意见，一审法院不予采纳。对于余军一审庭审中陈述的万科物业工作人员对其辱骂、恐吓，要求赔偿精神损失及道歉的意见，与本案并非同一法律关系，余军可以另行主张权利。对于公共收益未公示的意见，属于业主知情权范畴，其可以另行主张权利。余军未按时足额交纳物业费的行为构成违约，因万科物业公司并未举证证明其实际损失以及已全面履行合同义务，结合物业服务质量以及对双方当事人的影响程度综合衡量，一审法院对万科物业公司要求余军支付违约金的诉请不予支持。望万科物业公司作为物业服务企业，深入了解业主特殊情况，体谅业主难处，注重关怀理解，余军作为业主理解物业公司，主动交纳费用，参与小区自治，共同维护美好家园。关于余军反诉要求万科物业公司返还多收取的物业服务费的请求，因万科物业公司已经履行了物业管理服务义务，其基于有效的前期物业服务合同和双方事实上的物业服务合同关系收取相应标准的物业费符合约定，余军也并未提供证据证明与万科物业公司就1.2元/月/平方米的收费标准形成一致，对该请求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、余军于判决生效之日起十五日内向万科物业公司支付2016年2月1日至2020年9月30日期间的物业服务费11,965.99元；二、驳回万科物业公司的其他本诉请求；三、驳回余军的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费94元，反诉案件受理费25元，共计119元，由万科物业公司负担22元，由余军负担97元。二审中，双方当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，武汉高尔夫城市花园房地产开发有限公司与万科物业公司签订了《万科高尔夫城市花园前期物业服务合同》，该合同对小区业主均具有约束力。合同到期后，该小区未选聘新的物业公司，万科物业公司继续为该小区提供物业服务，则万科物业公司与小区业主之间构成事实上的物业服务合同关系。因此，余军作为业主，应当受到《万科高尔夫城市花园前期物业服务合同》条款的约束，并按合同约定的物业费缴费标准按时交纳物业费。余军主张其应和小区同户型其他业主一样，按1.2元/月/平方米的标准交纳物业费，与《万科高尔夫城市花园前期物业服务合同》约定的物业费缴费标准不符，其该项上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。余军主张万科物业公司未尽到物业管理服务义务，存在多方面问题，应当酌减物业费的意见。对此本院认为，物业公司与业主是在同一个小区内提供物业、接受物业服务的双方，应本着友好协商、共同解决问题的态度维护本小区的公共环境及秩序。本案中，万科物业公司对小区共用部位提供了维修养护及绿化保洁等实质性服务，虽然其服务过程中可能存在垃圾未及时清理、车辆停放管理不善的问题，但也仅属于万科物业公司在长期、持续的服务过程中存在的一些瑕疵，不构成对物业服务合同的根本违约，更不应成为业主拒交物业费的正当理由。因此，余军作为业主应该及时履行交纳物业费的主要义务，从而避免因未交物业费造成物业公司缺乏资金支持而降低物业服务质量，也避免影响其他已及时履行交费主要义务的业主所应获得的物业服务质量。关于可视对讲的故障问题，余军自认系房屋交付时即存在的质量问题，该问题的责任并不在万科物业公司，余军应通过其他方式另行主张权利，而不能以此为由拒交物业费。余军主张的万科物业公司工作人员存在恐吓攻击的行为，与本案不属于同一法律关系，余军可另行主张。故余军以万科物业公司提供的物业服务存在问题为由要求减免物业费，于法无据，本院不予支持。综上，余军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费188元，由余军负担。本判决为终审判决。审判员  王丹红二〇二一年五月八日法官助理朱越书记员宋晶晶