上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初13111号原告(反诉被告)杨春妹，女，1954年3月24日出生，汉族，住上海市卢湾区。委托代理人李吉，上海市海之纯律师事务所。被告(反诉原告)施婷婷，女，1977年3月13日出生，汉族，住上海市普陀区。被告(反诉原告)施儒鑫，男，1947年11月20日出生，汉族，住上海市普陀区。被告(反诉原告)随玉君，女，1949年2月16日出生，汉族，住上海市普陀区。以上三被告共同委托代理人高明月，上海市申达律师事务所律师。以上三被告共同委托代理人刘创，上海市申达律师事务所律师。原告杨春妹与被告施婷婷、施儒鑫、随玉君及反诉原告施婷婷、施儒鑫、随玉君与反诉被告杨春妹房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,由审判员于凯独任审判,公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)杨春妹及其委托代理人李吉，被告(反诉原告)施婷婷及被告(反诉原告)施婷婷、施儒鑫、随玉君的共同委托代理人高明月、刘创到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告(反诉被告)杨春妹诉称，原、被告于2015年12月27日签订《上海市房地产买卖合同》约定原告以合同价款人民币3,500,000元(以下币种均为人民币)购买三被告所有的上海市普陀区中山北路XXX号XXX室房屋(以下简称“中山北路房屋”)，后原告已支付房款2,750,000元。但被告要求加价出售，并拒绝在约定的期限内配合产权过户手续，并于2016年4月20日通知解除合同。原告认为，三被告违背诚信原则，严重侵犯原告权益，故诉至法院，请求：一、确认原、被告签订的关于中山北路房屋的《上海市房地产买卖合同》及相关补充文件合法有效；二、判令三被告继续履行上述《上海市房地产买卖合同》及相关补充文件的约定(进行产权并更登记事宜等)；三、本案诉讼费由三被告承担。被告施婷婷、施儒鑫、随玉君辩称，双方签订的《上海市房地产买卖合同》已因原告违约而解除，答辩意见与反诉事由相同。反诉原告施婷婷、施儒鑫、随玉君诉称，按照双方的合同约定，应先付款、后过户，但反诉被告要求付款与过户同时进行，致使未按约定的付款期限付款。反诉被告严重违背诚信原则和契约意识，反诉原告依照约定有权解除合同，故请求：一、判令解除反诉原、被告签订的关于中山北路房屋的《上海市房地产买卖合同》；二、判令反诉被告支付违约金700,000元。审理中，反诉原告施婷婷、施儒鑫、随玉君申请撤回第二项诉讼请求。反诉被告杨春妹辩称，双方并未约定先付款、后过户，且即使反诉被告并未付清房款，过户时间也可推迟至付清全款之日，故反诉原告无权解除合同。经审理查明本诉的事实为：一、被告施婷婷、施儒鑫、随玉君系中山北路房屋的登记权利人。2015年12月27日，原、被告就中山北路房屋的买卖交易签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定原告以合同价款3,000,000元购买三被告所有的中山北路房屋；该合同第九条第三款约定：乙方未按约定付款的，应当以逾期未付款的日万分之五支付违约金，逾期超过七日的，甲方有权单方解除合同，应当书面通知乙方，乙方承担总价款20%的赔偿金。同日，双方签订《补充协议》一份,约定房屋实际成交价为3,500,000元，其中房屋内附属设施设备、装修添附的转让款为500,000元，该款于2016年1月31日前支付。2016年2月14日，原、被告又签订《补充协议》一份，其中约定：乙方应于2016年2月15日支付800,000元、于2016年2月22日支付700,000元、于2016年3月31日前支付900,000元。二、2016年3月25日，原、被告签订题名为“甲乙双方确认”的协议一份(以下简称“双方确认书”)，其中约定：“1、甲乙双方确认：双方最晚应于2016年4月1日前共同向房地产交易中心申请转让过户手续……2、若乙方未能按照双方于2016年2月14日签订《补充协议》第三条之约定在2016年3月31日前付清240万元整房款的，甲方有权顺延前述约定的申请转让过户手续的时间，直至乙方付清房款为止……”。三、截止2016年2月19日，原告杨春妹通过银行转账方式向被告施婷婷支付购房款合计2,750,000元。四、2016年3月30日，原告杨春妹向被告施婷婷发送手机短信，称：“我们下午2点在交易大厅交付全部尾款75万元及利息全部付给你，办理过户手续，请准时到达。”2016年4月8日，原告杨春妹在此向被告施婷婷发送手机短息，称：“……约定一个时间，办理我们付清尾款及应付利息，同时办理房屋过户手续……”。五、2016年4月19日，被告施婷婷向原告杨春妹发出《解除合同通知书》，以原告杨春妹已逾期付款超过七日为由，通知即日解除双方签订的房屋买卖合同。2016年4月21日，原告杨春妹委托律师向被告施婷婷、施儒鑫、随玉君发出《律师函》，表示已收到《解除合同通知书》，但对解除合同的行为不予认可。以上事实,有《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》、“双方确认书”、银行汇款凭证、手机短信、《解除合同通知书》、《律师函》及当事人陈述等证据予以证明。本案反诉部分查明的事实同本诉。本院认为,当事人应当遵循诚实信用原则,按照约定全面履行自已的义务。原、被告就中山北路房屋买卖交易，签订的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》及“双方确认书”均系双方的真实意思表示，内容不违背法律规定，故双方均应依约履行各自义务。但双方对付清房款与办理过户手续的先后次序及合同应否解除存在严重分歧，以致双方产生纠纷。结合已查明的事实，双方通过2016年2月14日的《补充协议》已变更付款期限，即付清房款的期限为2016年3月31日前，又通过“双方确认书”的方式确认申请办理过户手续的期限为2016年4月1日前，虽然在约定中并无先付款、再过户的表述，但依据上述两个期限的时间差，应视为已约定原告杨春妹应先行付清房款而后再办理过户手续。在履约过程中，原告杨春妹确曾在2016年3月30日表达愿意付款的意愿，但实际并未支付款项；在双方未变更合同约定的前提下，无论双方对合同条款有何争议，均不能免除原告杨春妹给付钱款的义务，故原告杨春妹在2016年3月31日后即存在逾期付款的情形。针对逾期违约的情形，双方签订的《上海市房地产买卖合同》中约定买受方逾期付款超过七日，出售方即有权解除合同，但同时在“双方确认书”中又约定“甲方有权顺延前述约定的申请转让过户手续的时间”。对此，本院认为，上述两项约定内容并不冲突，即作为出售方的三被告有权选择解除合同或顺延期限继续履行，同时该约定也进一步印证双方应先付款、再过户。原告杨春妹认为其即使存在逾期付款情况，也可将过户时间也可推迟至付清全款之日，该观点显然系对“双方确认书”中的约定存在理解错误，在逾期付款的情况下，无限期推迟过户时间对出售方明显不利。本案中三被告在原告杨春妹逾期付款超过七日后，即发出解除合同的通知，满足上述约定的解除合同的条件，故三被告解除合同的行为有效。综上所述，双方签订的《上海市房地产买卖合同》及相关协议应予解除，三被告已收取原告的购房款应予退还。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条之规定,判决如下：一、解除反诉原告施婷婷、施儒鑫、随玉君与反诉被告杨春妹就上海市普陀区中山北路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)；二、反诉原告施婷婷、施儒鑫、随玉君应于本判决生效之日起十日内退还反诉被告杨春妹购房款人民币2,750,000元；二、对原告杨春妹的全部诉讼请求，均不予支持。如未按本判决指定的期问履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的利息。保全费人民币5,000元，由原告杨春妹承担。本案本诉受理费人民币11,300元，减半收取，计人民币5,650元，由原告杨春妹承担。本案反诉受理费人民币5,400元，由原告杨春妹承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  于凯二〇一六年十月二十八日书记员  吴婷附：相关法律条文附：本案引用的法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。