山东省潍坊市坊子区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0704民初1191号 原告（申请执行人）：梁志强，男，1981年10月20日出生，汉族，住潍坊市坊子区。 委托诉讼代理人：赵炳吉，潍坊。 被告（案外人）：吴海雯，女，1972年11月15日出生，汉族，住潍坊市奎文区。 委托诉讼代理人：王艳云，山东奥凯律师事务所律师。 被告（被执行人）：王强，男，1984年4月16日出生，汉族，住潍坊市坊子区。 原告梁志强与被告吴海雯、王强申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁志强的委托诉讼代理人赵炳吉，被告吴海雯及其委托诉讼代理人王艳云到庭参加诉讼。被告王强经传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 梁志强向本院提出诉讼请求：1.依法判令继续执行被告王强位于潍坊市高新技术开发区健康东街以北、潍县（潍坊预高新字第××号）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：梁志强诉王强买卖合同纠纷一案，在申请执行王强所有的高新区健康东街以北，潍县中路以东软件园，置城世贸中心Ｋ2号楼3-1103室（潍坊预高新字第××号）查封、拍卖时，吴海雯提出异议是不成立的，其理由：原被告的债权债务早就已存在，并且王强也是早已购买该房屋。因此从王强购买房屋的意向上可以看出是有足够能力偿还所有债务的。王强购买该房屋后又与吴海雯签订了购房合同，显然是在恶意逃避债务。首先从王强与吴海雯签订的《购房合同》看，当时的房价与市场价格存在明显差距，远远低于市场价格，显然违背了卖高不卖低的常理，因此该房屋的取得方式并不是善意取得，明显是为了逃避债务。该房屋因没有办理产权登记，因此，物权并没有发生转移。房屋所有权的设立与转移需办理登记和变更登记手续，没有办理房屋所有权登记手续，是不发生确定房屋所有权或转移所有权的效力的。因此根据《物权法》第一百零六条规定：符合下列情形的受让人取得该不动产的所有权，（二）以合理的价格转让，（三）转让不动产依照法律规定应当登记的应当登记。因此，吴海雯既不是以合理价格购买该房屋又没用办理产权转移登记，因此并不具备该房屋的所有权。综上所述，王强的房屋并没有实际交付吴海雯所有，因此，请求依法予以继续执行王强位于高新区健康东街以北，潍县中路以东软件园，置城世贸中心Ｋ2号楼3-1103室（潍坊预高新字第××号）的房产。 吴海雯辩称，涉案房屋系答辩人通过正常交易取得，且吴海雯系准物权人。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请法庭依法驳回其诉讼请求。一、涉案房屋系吴海雯以合理价格通过潍坊艾尚家房地产营销策划有限公司购买，之前与王强并不认识。原告诉称“不是善意取得”，应该提供证据予以证明。二、答辩人系涉案房屋准物权人，申请解除对潍坊高新区健康东街以北、潍县中路以东，软件园置城世贸中心Ｋ2号楼3单元1103室（潍房预高新字第××号）房屋的查封具有事实和法律依据。首先，吴海雯、王强签订房屋买卖合同时间系2018年8月7日且该房屋买卖合同合法有效，坊子区人民法院就梁志强申请查封涉案房屋的时间为2019年12月2日，即吴海雯、王强在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，王强于2018年8月11日收到首付款后，按房屋买卖合同约定与吴海雯办理了交房手续，即吴海雯在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋。再次，吴海雯以直接支付王强或代王强支付执行款、银行贷款的方式已经支付全部购房款。最后，涉案房屋没有办理过户系因开发商及王强的原因导致，非因吴海雯自身原因导致。综上，潍坊市坊子区人民法院2020年11月13日作出的（2020）鲁0704执异80号执行裁定认定事实清楚，法律适用正确。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请法庭依法驳回诉讼请求。 王强未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、梁志强诉王强承揽合同纠纷一案，本院于2019年5月6日作出（2019）鲁0704民初515号民事判决书，判决如下： 一、被告王强支付原告梁志强浆纱款63435元，于本判决生效后十日内付清；二、被告王强支付原告梁志强63435元的利息（以63435元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率自2019年3月1日起计算至实际付清之日止），于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告梁志强的其他诉讼请求。该判决书现已生效。 后王强未按判决书确定的内容履行义务，梁志强申请强制执行。本院于2019年10月28日立案执行，案号为（2019）鲁0704执1086号。2019年12月2日，本院作出（2019）鲁0704执1086号之一执行裁定书，查封了被执行人王强名下的位于潍坊市高新技术开发区健康东街以北、潍县屋（潍房预高新字第××号）。后吴海雯向本院提出书面异议。本院于2020年11月13日作出（2020）鲁0704执异80号执行裁定书，裁定如下： 中止本院（2019）鲁0704执1086号之一执行裁定书对潍坊市高新技术开发区健康东街以北、潍县产的执行。后梁志强不服该裁定，提起本案申请执行人执行异议之诉。 2、2018年8月7日，王强（卖方，甲方）与吴海雯（买方，乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将坐落于高新技术开发区健康东街以北、潍县以445000元的价格出售给乙方。结算方式：1.乙方于2018年8月7日付甲方定金10000元；2.甲、乙双方协商于2018年9月1日之前到开发商物业处办理物业交接手续，同时乙方付甲方200000元（含定金）；3.等甲方下证之后，双方到房管局去办理过户手续，等乙方下证之后，双方到公积金处办理公积金贷款手续；4.剩余房款由公积金处银行一次性付清甲方。……六、双方同意在交清贰拾万元整时将上述房屋及附属设施正式移交给乙方。七、上述房屋办理过户手续所需全部费用由乙方承担。 3、2018年8月7日，吴海雯向王强微信转账10000元。2018年8月11日，吴海雯向王强通过银行转账190000元。潍坊中惠房地产开发有限公司出具证明，载明因王强购置案涉房屋向中国农业银行股份有限公司潍坊分行贷款，后因未履行部分还款义务，该公司替王强偿还银行贷款本金、利息、罚息共计15152.03元。后吴海雯向潍坊中惠房地产开发有限公司支付款项15152.03元。2020年4月24日，王强出具收到条，载明吴海雯替王强向潍坊中惠房地产开发有限公司支付的款项15152.03元算作吴海雯支付的购房款。2020年6月8日，吴海雯替王强偿还剩余银行房屋按揭贷款向中国农业银行股份有限公司潍坊分行付款115358.21元，王强出具收到条，载明115358.21元算作购房款。2020年6月8日，吴海雯通过本院向申请执行人刘金凤履行被执行人王强执行案款110120元，王强出具收到条，载明110120元算作购房款。原告提供招商银行转账业务回单，证明2020年11月10日已将剩余房款4369.76元支付至本院账户。综上，吴海雯共计支付购房款445000元。吴海雯主张王强2018年8月11日收到200000元购房款后就将涉案房屋按照合同第六条的约定交付，后吴海雯对该房屋进行装修后于大半年后住了进去。 4、吴海雯提供向烟台市惠万家物业经营管理有限公司潍坊分公司交纳2018年9月1日之后案涉房屋物业费、垃圾清运费、水费的收款收据、2018年8月11日向物业公司的工作人员李秀云付款1204.3元的银行凭证及物业公司出具的李秀云员工证明。吴海雯提供与王守龙的结婚证复印件、王海龙2019年3月开始支付案涉房屋燃气费的银行凭证、微信账单详情、吴海雯2019年3月支付案涉房屋电费100元的银行凭证。吴海雯提供潍坊艾尚家房地产营销策划有限公司企业信用信息公示报告，载明袁萍为该公司股东。并提供微信转账电子凭证及袁萍2018年8月7日出具的收到吴海雯中介费4000元的收到条。 5、被执行房屋位于潍坊高新技术开发区健康东街以北潍县，该房屋已网签在王强名下，所有权证号为潍房预高新字第××号，该房屋现有抵押登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司潍坊分行，该房屋现被本院（2019鲁0704民初1367号、2019鲁0704执1086号之一）及潍坊市高新区人民法院（2020鲁0791民初1699号）查封。被告吴海雯表示该房屋起初因开发商与建设方之间有纠纷无法办理房产证，2020年4月份开始可以办理房产证，但后因被法院查封，至今未办理过任何不动产权属证书，只是网签在王强名下。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述认定的事实，吴海雯符合上述法律规定，其权利可以排除执行。原告关于王强与吴海雯买卖案涉房屋是恶意逃避债务，房价低于市场价格的主张，未提供有效证据予以证明，不予采信。关于原告主张吴海雯未依据物权法的规定办理登记未取得物权的问题，不属于本案执行异议之诉处理的范围。 被告王强经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其已放弃了一审中举证、质证的抗辩权利。 综上，案外人吴海雯对案涉房屋享有可以排除强制执行的权益，原告要求继续执行案涉房屋的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告梁志强的诉讼请求。 案件受理费1386元，由原告梁志强负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  姜玉洁 人民陪审员  庄绍国 人民陪审员  李文娣 二〇二一年五月六日 书 记 员  辛 瑜