安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖10民终312号 上诉人（原审被告）：张顺贵，男，1975年2月28日出生，汉族，户籍地安徽省枞阳县，住安徽省祁门县。 委托诉讼代理人：徐华勇，安徽。 委托诉讼代理人：余丽丽，安徽。 被上诉人（原审原告）：李新潮，男，1957年1月5日出生，汉族，住安徽省祁门县。 上诉人张顺贵因与被上诉人李新潮房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省祁门县人民法院（2021）皖1024民初107号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 张顺贵上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李新潮一审全部诉讼请求，或发回重审；2.一、二审诉讼费用由李新潮负担。 事实与理由：一、一审认定2020年度租金数额为13.8万元无事实及法律依据。（一）2020年度租金依据张顺贵提交证据及交易习惯应确认为10万元。双方租赁合同期限约定为2015年至2019年，租金前三年按合同办理即13.8万元/年，后两年按市场浮动调整，先付款后使用。故2018年度和2019年度的租金双方根据市场行情口头商定分别为13.8万元和12万元，并已付清，本案诉讼前李新潮对已付租金未提出异议。依法律规定，2020年度租金应参照合同履行，但是合同中后两年的租金是约定随行就市，而不是固定的13.8万元，故参照该合同2020年度的租金依法应先由双方商定，若双方约定不明，应按当时当地的市场价格履行。2020年合同到期，双方口头商定2020年度租金并全部支付给李新潮，符合双方先付款后使用的约定及交易习惯。且在微信聊天记录中，张顺贵明确表示2020年度10万元房租已全部付清。李新潮若认为租金少付，但未提出反驳，不符合常理。同时，李新潮并未提供证据证明2020年度租金双方已商定为13.8万元。且本案一审可通过鉴定来确定当时当地的市场价格，而非按李新潮单方主张确定。（二）13.8万元并非全部是租金。双方租赁合同明确13.8万元/年的租金包含30%的张顺贵赔偿李新潮商品处理损失费用。2020年度系房屋租赁第六年，损失早已计算支付完毕，若认定2020年租金参照合同中的13.8万元计算，扣除30%损失费，实际租金仅9.66万元。二、一审法院认定2021年的租赁损失错误。（一）案涉房屋租赁期限应顺延至2021年3月31日，现不应支付占有使用费。在双方未约定违约责任的情况下，若租赁到期张顺贵未交还房屋，出租人有权主张房屋占有使用费而非租赁损失。2020年度房屋租赁期间，发生“新冠”疫情，按照法律规定，应减免三个月租金或顺延三个月租期。本案中因租金已提前缴纳，故应顺延三个月租期至2021年3月31日。现租期未满，无需支付房屋占有使用费。（二）2021年度租赁损失计算标准错误。案涉房屋于2021年1月1日起已由房屋所有权人祁门县阊顺资产运营管理有限公司出租给案外人李鑫泉，现承租人的租金金额为12.5万元，即使张顺贵未按时交还房屋需向李新潮支付房屋占有使用费，也不应超过12.5万元/年。（三）扩大损失不应由张顺贵承担。案涉房屋所有权人及现承租人已直接向张顺贵提出交还房屋的要求，因李新潮提起诉讼导致张顺贵与现权利人商议受到法律障碍，李新潮起诉造成的扩大损失不应由张顺贵承担。三、案涉房屋应直接交还给现承租人。现李新潮对案涉房屋已不享有要求返还的权利，故案涉房屋应直接交还给现承租人而非李新潮。补充：2021年3月31日，张顺贵已按照房屋所有权人要求并在其见证下，将房屋交付给现承租人。 李新潮辩称：租赁合同约定的租金标准为13.8万元/年，不存在前三年是13.8万元/年，后两年按市场浮动调整的约定。合同对租金约定在第二条，而“前三年按合同办理，后两年按市场浮动调整”是写在第一条，从文义解释和上下文意思，该说明也仅适用于对第一条合同期限的约定，双方后两年可以根据市场浮动调整具体的租赁期限。故不能理解为合同租金是前三年13.8万元/年，后两年按市场浮动调整。30%货物损失仅是双方合同商榷过程中计算租金的依据，双方约定的租金是13.8万元/年。二、李新潮已考虑过疫情影响，故一审未起诉要求支付2019年度支付的租金1.8万元，李新潮不认同一审法院在租金中扣除13671元，但希望张顺贵尽快归还房屋，故针对1.8万元的租金不在此案件上诉，但保留继续追究张顺贵欠付2019年1.8万元的权利。三、张顺贵继续恶意占有房屋，有悖诚信，应归还房屋并赔偿损失，按合同约定租金13.8万元/年标准支付非法占用期间的损失。 李新潮向一审法院起诉请求：1.判令张顺贵恢复原状（即拆除与“蒙西尼”有关装饰装修），向李新潮返还位于祁门县的店铺；2.判令张顺贵向李新潮支付拖欠的2020年度房租38000元；3.判令张顺贵赔偿自2021年1月1日起至实际搬迁之日按13.8万元／年计算的租赁损失。 一审法院经审理查明：位于祁门县的店铺，产权人是祁门县房地产管理中心,现由祁门县阊顺资产运营管理有限公司进行管理。2017年2月17日，祁门县房地产管理中心与李新潮签订《祁门县直管公房（廉租房）租赁合同》，租期自2017年1月1日至2019年12月31日止。2020年4月8日，祁门县阊顺资产运营管理有限公司与李新潮签订《租赁合同》，租期一年，自2020年1月1日至2020年12月31日止。 2014年12月24日，李新潮与张顺贵签订《房屋出租协议》，约定李新潮将中心北路110号、111号两间店面约85平方米按现状出租给张顺贵使用，租期5年，自2015年1月1日至2019年12月31日止，租金前三年按合同办理，后两年按市场浮动调整，租金每年13.8万元，每年一次性付清租金，第一年于2014年12月24日前付清，第二年于2015年10月24日前付清，第三年于2016年10月24日前付清，后两年以此类推，先付款后使用，并约定了装潢费用自理等事项。张顺贵承租店面后，经营“蒙西尼”服装并对店内进行了装潢,双方当事人对2015年度、2016年度、2017年度，2018年度支付租金13.8万元无异议，2019年度支付租金12万元。2020年度张顺贵支付租金10万元。 一审法院另查明：2020年度，祁门县阊顺资产运营管理有限公司免收李新潮三个月租金13671元。2020年12月31日，祁门县阊顺资产运营管理有限公司向中心北路110、111号“蒙西尼”商铺发出告知，该房屋装修请按现有经营状态交付我单位，不允许恶意拆除装修装饰。 一审法院认为：一、关于合同效力问题。李新潮与张顺贵签订《房屋出租协议》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律规定，且李新潮分别在祁门县房地产管理中心和祁门县阊顺资产运营管理有限公司承租两间店面，并将店面转租张顺贵，祁门县房地产管理中心和祁门县阊顺资产运营管理有限公司予以认可，故依法认定转租合同合法有效，双方当事人应按合同规定的履行义务。 二、关于2020年度租金数额及疫情期间国有房屋减免租金可否惠及实际经营者问题。因双方当事人自2015年至2018年度租金均按每年13.8万元履行，五年租期期满之后，继续使用租赁物，出租人未提出异议的，根据法律规定，应认定原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。按照双方当事人交易习惯，2020年度的租金亦应确定年租金13.8万元。张顺贵支付2020年度租金10万元，尚欠3.8万元。对关于减免租金是否抵扣问题，由于2020年度受疫情的影响，祁门县阊顺资产运营管理有限公司已免除李新潮三个月租金13671元，根据安徽省高级人民法院关于印发《涉新冠××疫情房地产纠纷案件审判指引》的通知，对符合条件的国有房屋承租人请求出租人按照人民政府、主管部门疫情防控期间延长租期、减免租金政策履行合同的，一般应予以支持。故，张顺贵提出免除三个月租金13671元落实到实际经营户的抗辩，理由成立，予以采纳。张顺贵在尚欠的租金款中抵扣。 三、关于是否拆除“蒙西尼”有关的装饰装修问题。因当事人对店面的装潢拆除事项在合同中未作约定，且祁门县阊顺资产运营管理有限公司明确表示中心北路110、111号“蒙西尼”商铺按现有经营状态交付，不允许恶意拆除装修装饰。李新潮要求拆除“蒙西尼”有关的装饰装修的请求不予支持。 四、关于合同返还租赁物请求问题。李新潮要求返还位于祁门县的店铺的请求，双方未达成续租合意，李新潮提出要求解除不定期租赁合同，不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同。故对李新潮要求返还租赁房屋的请求，予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第七百一十八条、第七百三十条、第七百三十三条、第七百三十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、张顺贵于判决生效后二十日将祁门县中心北路110号、111号两间店面交付李新潮；二、张顺贵于判决生效后十日内支付李新潮租金24329元；三、张顺贵赔偿李新潮自2021年1月1日开始至实际搬迁之日止按年租金13.8万元计算的租赁损失。四、驳回李新潮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费375元（已减半收取），李新潮承担75元，张顺贵承担300元。 二审审理中，张顺贵向本院提交以下证据：一、通话录音及书面记录，证明张顺贵与李新潮确定租金为前三年13.8万元，后两年随行就市，2020年租金为10万元。二、通知，证明房屋所有权人要求张顺贵将案涉商铺直接交付给现承租人。三、收据一份，证明案涉房屋已按房屋所有权人的要求张顺贵于2021年3月31日在房屋所有权人在场情况下交付给现承租人。 李新潮质证意见：一、该录音系在其不知情的情况下偷录，侵犯了其隐私，不认可其合法性；录音内容不完整，仅截取了其中部分，曲解其原意，不认可其真实性、完整性；按照张顺贵陈述，录音发生在2020年11月，双方已就租金问题发生争议，张顺贵故意设置陷阱，诱导李新潮承认对其不利的话，其自始至终未同意12万元/年或10万元/年房租，张顺贵尚欠3.8万元租金，张顺贵要求降房租其未予以同意，故对证明目的不认可。二、李新潮未收到过这份通知，祁门县阊顺资产运营管理有限公司也未向其发过这份通知。真实性由法院审核。祁门县阊顺资产运营管理有限公司已要求其缴纳2021年1月1日起至实际返还房屋之日的租金及损失。三、真实性、关联性均不认可。李鑫泉是否是案涉房屋现承租人不清楚，即便是李鑫泉，收据是否李鑫泉本人所写也不清楚。 本院认证意见：一、对证据一，结合通话录音及2020年1月18日双方微信聊天记录，李新潮此前认可2020年度租金为10万元；二、对证据二的真实性予以认定；三、对证据三的真实性予以认定。 二审审理中，张顺贵对其在一审中提交证据发表补充意见：一、微信聊天记录系发生在2020年初，张顺贵明确该年度租金全部支付给李新潮时，李新潮未提出反驳意见，只表明钱已收到,结合合同约定，证明双方对2020年度租金为10万元已达成一致意见。二、2020年12月31日祁门县阊顺资产运营管理有限公司《告知》载明，案涉房屋所有权人在2020年12月31日要求张顺贵按现状交还房屋，故案涉房屋应交还给房屋所有权人，而非李新潮。三、《房屋出租协议》第一条中约定前三年按合同办理，后两年按市场浮动调整，应认定为双方对价格的明确；第二条约定年度租金包含30%乙方赔偿甲方商品处理损失费用，且该损失费用已在2019年12月31日弥补完毕，扣除损失弥补费用，前三年实际年租金为9.66万元。 对此，李新潮发表补充意见：一、2020年张顺贵仅支付10万元，电话沟通无果后李新潮起诉；二、张顺贵系于2021年4月1日交付案涉房屋；三、张顺贵未支付2021年1月至3月租金。 双方当事人在二审中所举其他证据及举证目的与一审相同，相对方的其他质证意见同一审。 二审经审理查明，在2020年1月18日李新潮与张顺贵之间的微信聊天记录中，张顺贵称“李老板今年10万房租全部支付给你了谢谢啦”，李新潮回复“钱已收到了”。 二审另查明，祁门县阊顺资产运营管理有限公司于2020年12月31日发出《告知》，要求案涉店铺按现有经营状态交付给祁门县阊顺资产运营管理有限公司。又于2021年1月4日发出《限期清场通知》，通知承租户所签订的《店面租赁合同》已于2020年12月31日到期，要求其于2021年1月10日前搬离并归还店铺，结清一切费用；再于2021年3月19日发出通知，要求张顺贵尽快将案涉房屋交付给现承租人李鑫泉。2021年3月31日，张顺贵将案涉房屋交付给李鑫泉。 二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，根据诉辩双方的主张，本案二审争议焦点为：一、张顺贵是否应当将祁门县中心北路110号、111号两间店面交付李新潮；二、2020年度租金数额应如何认定；三、张顺贵是否应当支付李新潮自2021年1月1日至实际搬迁之日止的租赁损失。 关于争议焦点一。根据祁门县阊顺资产运营管理有限公司与李新潮签订的《租赁合同》，双方房屋租赁期限至2020年12月31日止。且2021年3月31日，张顺贵已应祁门县阊顺资产运营管理有限公司的要求，将案涉房屋交付现承租人李鑫泉，故本案再判令张顺贵将案涉房屋交付李新潮已无事实依据和必要。 关于争议焦点二。李新潮与张顺贵签订的《房屋出租协议》第二条约定：“乙方（张顺贵）在租赁期内每年应付给甲方（李新潮）租金人民币13.8万元整（其中30%为乙方赔偿甲方商品处理损失费用，按五年计算），每年一次性付清租金”。由此可知，双方约定的2015年至2019年租金中包含了乙方赔偿甲方的商品处理损失费用。李新潮在2020年1月18日的微信聊天中，对张顺贵提出的2020年度租金10万元已全部支付未表示异议；同时，双方在通话中又对2020年度租金为10万元予以认可。综合上述证据，李新潮与张顺贵将2020年度租金变更为10万元具有高度可能性，故李新潮要求张顺贵支付2020年度尚欠房租3.8万元于法无据，本院不予支持。 关于争议焦点三。2014年12月24日，李新潮与张顺贵签订《房屋出租协议》，李新潮将案涉店铺出租给张顺贵，租赁期限自2015年1月1日至2019年12月31日止。上述租赁期间届满后，双方未再签订租赁合同，张顺贵继续使用案涉店铺，该店铺自2020年1月1日起转为不定期租赁。2020年4月8日，祁门县阊顺资产运营管理有限公司与李新潮签订《租赁合同》，约定该公司将案涉店铺出租给李新潮，租期自2020年1月1日0时起至2020年12月31日24时止。2020年12月31日，该公司向张顺贵发出《告知》，要求其将案涉店铺按现状交还，故案涉店铺的不定期租赁应于2020年12月31日终止，李新潮自2021年1月1日起已不再是案涉房屋的承租人。截至目前,李新潮尚无证据证明其已向祁门县阊顺资产运营管理有限公司或现承租人支付了2021年1月1日至实际搬迁之日止的租赁损失，也未提供其因此受有损失的相关证据，故其要求张顺贵赔偿租赁损失没有事实和法律依据，本案中依法不予支持。 综上，张顺贵的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下： 一、撤销安徽省祁门县人民法院（2021）皖1024民初107号民事判决； 二、驳回李新潮全部诉讼请求。 一审案件受理费375元（已减半收取），由李新潮负担；二审案件受理费750元，由李新潮负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱继全 审判员  吴天石 审判员  余陶然 二〇二一年五月七日 法官助理陈虹 书记员许燕燕 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 四、《诉讼费用交纳办法》 第二十九条诉讼费用由败诉方承担，胜诉方自愿承担的除外。 部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。 共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。