安徽省黄山市屯溪区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖1002民初1049号 原告：程颖，女，1963年8月7日出生，汉族，住黄山市屯溪区。 委托诉讼代理人：吴建军，系原告丈夫。 委托诉讼代理人：吴颖青,安徽道同律师事务所律师。 被告：鲍鹏，男，1987年10月18日出生，汉族，住黄山市屯溪区。 委托诉讼代理人：方明波，安徽哲启律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪佳，安徽哲启律师事务所律师。 原告程颖与被告鲍鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月30日公开开庭进行了审理。原告程颖及委托诉讼代理人吴建军、吴颖青，被告鲍鹏的委托诉讼代理人方明波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 程颖向本院提出诉讼诉请：1、请求判决被告继续履行2018年10月22日签订的店铺租赁协议;2、请求判决被告向原告支付二楼原刘渝慧户的租金145633.95元及违约金43690.19元，合计189324.14元;3、请求判决被告向原告支付未按时支付租金的违约金100000元：4、请求判决被告向原告支付任意终止合同的违约金100000元：5、请求判决被告支付2021年2月的租金36783.4元，并按约定支付其后的租金;6、请求判决被告承担原告的律师代理费12000元;7、请求判决被告承担本案的诉讼费用;事实与理由：被告因经营“志邦橱柜”的需要,2018年10月22日与原告等签订了《店铺租赁协议》,约定原告将其所有的坐落于屯溪长干中路39号三华园北苑9栋110和10栋101店铺出租给被告:双方约定:租赁期限自2019年2月1日到2024年1月31日。第一年租金233942元,第二年257910元(按照一年一楼12.75万元、二楼每月每平方35元计算(面积310.5平方米),从第三年开始在前一年基础上递增5%;租金每一年一次性支付,在每年的11月30日之前支付下一年度的租金,乙方(被告)超过时间未支付租金的,属于违约行为,乙方应赔偿违约金10万元给甲方(原告),超过30日未支付租金的,除了支付违约金外,乙方(被告)还需承担甲方(原告)提起诉讼的诉讼费、律师代理费等全部费用。同时约定,在租赁期内,双方均不得任意终止合同,否则视为违约,一次性支付十万元违约金给对方。同时基于刘渝慧户承租部分(面积为378.27)只有二楼,没有其他通道,原、被告双方特别约定刘渝慧户期满如果不再续租,乙方必须按照二楼价格承租至2024年1月31日,租金增加和支付方式,均按二楼每月每平方35元计算,从第三年开始在前一年基础上递增5%的约定履行,否则视为违约,并按当期未支付租金的30%支付违约金且承担诉讼费、律师代理费等全部费用。原告依约出租了涉案店铺给被告,但被告多次违反了双方约定,具体为:首先在刘渝慧户2020年2月底到期后,被告未依约支付从2020年3月份始该部分店铺的租金;其次未在2020年11月30日前按时支付2021年2月1日至2022年1月31日的租金;再次,2020年11月21日,被告在微信中违反双方约定通知原告终止双方的合同等,鉴于被告上述种种违约行为,原告多次要求其继续履行《店铺租赁协议》支付相关租金等,但被告均未履行;现原告为维护自身合法权益。 鲍鹏辩称：1、我方在2021年1月31日已经腾空涉案房屋；2、刘渝慧户所涉的承租面积为我方一直未使用；3、对我方承租的部分我方在2019年11月30日就已经支付完毕第二年的租金。对原告的诉请，我方答辩如下：1、原告要求继续履行合同无法无据，我方因疫情等不可抗力因素导致合同不能履行，根据民法典约定，我方腾空房屋，原告继续履行无法无据根据，中院相关规定，即使我方存在违约，原告要求继续履行也不予允许；2、原告诉请我方有证据证明刘渝慧房屋是因为存在争议造成房屋不能交付同时加上疫情间我方不能经营，才导致刘渝慧户的面积双方至今未履行，不存在违约的事实，原告的诉请二、三是相互联系的；3、原告的诉请四，即便我方腾房后积极协助原告转租房屋，同时我方向原告数次要求腾房交房的义务，但原告不予履行，后我方无奈通过邮寄的方式交房屋钥匙交还给原告；4、请法庭对违约金进行调解，综上，请法庭依法判决。 原、被告围绕诉讼请求和抗辩事由依法提交了证据，双方提交的证据经庭审举证质证后，符合法律规定，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：原、被告和丙方黄山爱诺冷暖环保工程有限公司三方，于2018年10月22日签订了《店铺租赁协议》,约定原告将其所有的坐落于屯溪长干中路39号三华园北苑9栋110和10栋101店铺出租给被告:三方约定:租赁期限自2019年2月1日到2024年1月31日。约定交房时间为2018年11月1日，并由丙方直接将转租部分交给被告，第一年租金233942元,第二年257910元(按照一年一楼12.75万元。二楼每月每平方35元计算(面积310.5平方米),从第三年开始在前一年基础上递增5%。合同还约定：刘渝慧户承租部分(面积为378.27)只有二楼,没有其他通道,原、被告与丙方黄山爱诺冷暖环保工程有限公司三方约定，刘渝慧户承租的部分只有二楼，如果刘渝慧租期满后不再续租,被告必须参照协议约定的二楼价格承租，租赁至2024年1月31日。租金每一年一次性支付,在每年的11月30日之前支付下一年度的租金,乙方超过时间未支付租金的,属于违约行为,乙方应赔偿违约金10万元给原告,超过30日未支付租金的,除了支付违约金外,乙方还需承担甲方提起诉讼的诉讼费、律师代理费等全部费用。在租赁期内,双方均不得任意终止合同,否则视为违约,一次性支付十万元违约金给对方。乙方必须按照二楼价格承租至2024年1月31日,租金增加和支付方式,均按二楼每月每平方35元计算,从第三年开始在前一年基础上递增5%的约定履行,否则视为违约,并按当期未支付租金的30%支付违约金且承担诉讼费、律师代理费等全部费用。合同还约定，被告为租赁该店面装饰使用被告应向原告缴纳保证金2万元押金，如刘渝慧户租赁期满不再续租，被告承租，押金增加1万元。该合同在履行中被告只实际支付原告押金2万元。被告与2020年11月20日左右发微信告诉原告解除合同，但原告当时就没有同意。 另查，涉案租赁合同中所涉及的刘渝慧户承租房屋与胡晓红存在纠纷，黄山市屯溪区人民法院于2020年7月10日（2020）皖1002民初1158号民事判决，致使在判决前被告不能按照合同约定实际接受承租。合同约定的其部分的租金支付至2020年12月，被告于2021年1月31日搬离《店铺租赁协议》承租的店面，并于2020年2月1日通过快递方式将房屋钥匙交与原告，但原告将收到的钥匙让快递员退还给被告，但被告否认接收到退还的钥匙。 上述事实，有原告程颖递交的《店铺租赁协议》、微信聊天记录截图、光盘、2楼出租广告牌一张、委托代理合同、代理费发票、叶芳的证明、邮政快递单等证据，被告鲍鹏递交的（2020）皖1002民初1158号民事判决书、邮件交寄单、电子回单、邮件交寄单、微信聊天记录、收条、销售合同等证据，以及原、被告的陈述等，对符合客观事实的本院予以认可。 本院认为：原告（甲方）程颖与被告（乙方）鲍鹏及（丙方）黄山爱诺冷暖环保工程有限公司三方于2018年10月22日与原告等签订了《店铺租赁协议》系三方当事人的真实意思表示，符合法律规定。原告商铺出租给被告，并由（丙方）黄山爱诺冷暖环保工程有限公司直接交房，各方应按合同约定履行各自的义务。现本案的争议焦点归纳如下：1、原告要求继续履行合同，因该房屋被告已于2021年1月31日已搬离该店面，并于2021年2月1日将店面的房屋钥匙以邮寄的方式退还给原告，合同已没有继续履行的可能，故对原告该诉请，本院不予支持；2、原告诉请被告支付二楼原刘渝慧户承租部分的租金及违约金，因在合同约定交房期限时刘渝慧户与丙方还存在纠纷未能实际交房，之后原告又未提供证据证明该部分房屋已交由被告使用，且按合同约定被告在接受该部分房屋时需向原告增加1万元押金，但原告也未收取该部分押金，故本院对该诉请予以支持；3、原告诉请被告支付任意终止合同的违约金10万元，因租赁合同中已经约定，且合同在未到期的情况下被告擅自终止合同，属单方违约，故对该诉请被告支付违约金10万的诉请，本院予以支持（扣除约定被告已支付原告2万元押金，实际还应支付违约金8万元）；4、原告诉请被告支付未按时支付租金的违约金10万元，因被告已于2020年11月提出解除合同，虽原告未同意，但被告已支付租金至2020年12月，只有2021年1月的一个租金未付，且合同已约定了未继续履行合同的违约金10万元，对被告此逾期交付租金行为应归属被告的不履行合同约定的未履行租赁期满行为，故对该诉请，本院不予支持;5、原告诉请被告支付2021年2月的租金36783.4元，并按约定支付其后的租金，因被告已于2021年1月31日将店面房屋搬空并支付了到该日的租金，并于2021年2月1日将店面房钥匙邮寄给原告，原告的拒收行为是扩大损失原因。故对该诉请，本院不予支持;6、原告诉请被告承担原告的律师代理费12000元，因合同中已有约定，但根据本案的工作量该费用过高，本院适当调整为5000元予以支持；7、对被告提出原告在被告处购买商品18000元，因与本案无关，不在本案的处理范围，可由原被告另行处理。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十八条、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、原告程颖与被告鲍鹏于2018年12月22日签订的《商铺租赁合同》于2021年1月31日解除； 二、被告鲍鹏于本判决生效之日起十日内支付原告程颖违约金8万元； 三、被告鲍鹏于本判决生效之日起十日内支付原告程颖律师费5000元； 四、驳回原告程颖的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3936元，由原告程颖负担1336元，由被告鲍鹏负担2300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审判员  吴宇飞 二〇二一年五月十日 书记员  程 倩 附：本案适用法律条文 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。