沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0104民初379号原告：沈阳神洲天润置业有限公司，住所地：沈阳市大**津桥路**（**）。法定代表人：林永钦，系该公司经理。委托诉讼代理人：杨婵钰，系辽宁楷格律师事务所律师。被告：杨小靖，男，1967年9月16日出生，汉族，住址：沈阳市大**。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行，住所地：沈阳市沈河区奉天街326号负责人：李国光，系该行行长。委托诉讼代理人：朱明阳，男，1991年10月17日出生，汉族，系该公司员工，住址：辽宁省康平县。原告沈阳神洲天润置业有限公司（以下简称天润公司）与被告杨小靖、第三人上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行（以下简称浦发沈阳分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月2日受理后，于2020年7月8日做出（2019）辽0104民初17341号民事判决书。原告不服提出上诉，沈阳市中级人民法院以（2020）辽01民终13185号民事裁定书撤销我院的民事判决，发回我院重新审理。重审期间，我院依法审判员石丽娟担任审判长并主审，与人民陪审员蒋国忠、王春艳组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天润公司的委托诉讼代理人杨婵钰、被告杨小靖、第三人浦发沈阳分行的委托诉讼代理人朱明阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天润公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原被告签订的《商品房买卖合同》，编号为：E1403136543，原告收回房屋并对被告装修不予以赔偿；2、请求依法判决被告支付的款项237922元归原告所有；3、请求人民法院依法判决被告杨小靖协助原告办理撤销涉案商品房买卖合同备案登记手续（涉案房屋位于沈阳市大东区房屋）；4、请求人民法院依法判决被告杨小靖及第三人协助原告即申请人办理撤销涉案房屋银行抵押权登记手续；5、请求法院依法判决由被告承担本案受理费、保全费、担保费；6、请求法院依法判令被告在判决生效后三日内腾出涉案房屋；7、请求法院判令被告支付房屋占有使用费14.4万元，每月2000元，从2014年12月19日至2021年1月31日止，共计72个月。事实与理由：原被告于2014年12月19日签订商品房买卖合同及补充协议，被告贷款购买了位于沈阳市大东区房屋，交付了首付款237922元，2014年12月30日被告与第三人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额为54万元。原告为被告提供连带担保。2017年4月开始被告拖欠贷款本息，第三人起诉了被告并要求原告承担保证责，2018年7月沈阳市沈河区人民法院依法判决（案号为（2017)辽0103民初9601号）被告支付借款本金、利息及罚息，原告承担连带保证责任，如承担保证责任后有权向被告追偿。2019年10月第三人申请法院强制执行，原告银行账号被扣划共计675698元人民币，该案件已结案。因原被告签订的《商品房买卖合同》补充协议第一条第4项规定：在《房屋所有权证》办理完毕前，买受人即被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求解除贷款合同导致出卖人即原告承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：1.有权单方解除本商品房买卖合同，收回该房屋，买受人所交的全部款项不予以退还，且买受人为该房屋所投入的装修不作任何补偿。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内协同出卖人到房管局办理有关解除买卖合同的手续。2:有权对商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。第二条规定，买受人未按时履行贷款还款义务的，由买受人承担由此给出卖人造成的一切损失。现原告己承担了保证责任，原告找到被告要求其按补充协议约定履行合同义务，被告不予配合，无奈原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请。被告杨小靖辩称：我已经向原告缴纳了房屋首付款，并交了两年左右的贷款，我没有钱还原告替我给付的贷款，也没有经过我的同意就给我还了。我不同意腾房，我母亲84岁脑血栓在家卧床。双方签订的商品房买卖合同及补充协议，涉及的内容很多，有些内容我也看不懂。合同都是原告提供的格式条款，并且约定的内容不合理，违约金约定的也不合理。我同意一审的判决结果，而且判决结果我能接受。第三人浦发沈阳分行答辩：同意配合原告办理撤销抵押登记的手续。原告围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖合同及补充协议、民事判决书、民事裁定书、结案通知书、强制扣划款项明细、保险费发票证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月19日，被告杨小靖与原告天润公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告杨小靖购买原告建设的预售商品房“天润广场”住宅一处，地址为沈阳，地址为沈阳市大**74.72平方米。房屋总金额为777922元，付款方式为首付237922元，贷款540000元。合同补充协议第一条关于抵押担保贷款方式付款的补充约定中第4款约定：在房屋所有权证办理完毕前，买受人未按银行贷款合同期限偿还贷款或要求解除贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有以下权利：⑴有权单方解除本商品房买卖合同，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，且买受人为该房屋所投入的装修不做任何补偿，同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除买卖合同的手续；⑵有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。第二条约定：买受人未按时履行贷款还款义务的，由买受人承担由此给出卖人造成的一切损失。原、被告签订商品房买卖合同后，被告杨小靖向原告支付购房首付款237922元，并于2014年12月30日，原、被告及第三人共同签署《个人购房担保借款合同》，约定被告杨小靖向第三人借款54万元用于购买涉案房屋，贷款期限为22年，自2014年12月30日起至2036年12月30日，抵押财产为涉案房屋，原告为合同项下被告的债务向第三人提供阶段性连带保证责任。第三人向原告发放了贷款54万元。因被告杨小靖未按合同约定履行还款义务，第三人将本案原告、被告诉至法院，沈阳市沈河区法院于2018年7月30日作出（2017）辽0103民初9601号民事判决书，判令被告杨小靖返还第三人借款本金525532.46元及利息34497.63元（截止至2017年5月15日，自2017年5月16日起至实际清偿之日止的利息、罚息按合同约定计算）；原告承担连带保证责任；案件受理费9400元由原告、被告杨小靖承担。该判决书生效后，经沈河区人民法院强制执行，原告银行账户被划扣共计675698元，该案执行完毕。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履约。根据补充协议约定，现因被告未按银行贷款合同的规定偿还贷款，导致原告承担了保证责任，原告有权要求解除商品房买卖合同，收回涉案房屋，故对于原告要求解除与被告签订的商品房买卖合同并要求被告交还涉案房屋、配合办理撤销涉案商品房买卖合同备案登记手续的诉讼请求，本院予以支持。鉴于被告过错导致原告承担了保证责任，给原告造成实际损失，被告虽对案涉房屋进行了装修，但其在案涉房屋亦实际居住，故对于原告要求对涉案房屋的装修不作补偿的诉讼请求，本院予以支持。商品房买卖合同解除后，被告应将涉案房屋交还给原告，原告应将其已收取的777922元购房款返还给被告，由于原告已向第三人承担了675698元的保证责任，故原告还应返还被告购房款102224元。由于本案与本院其他案件为系列案件，因此对于案件的处理标准应一致。系列案件中，当事人关于补充协议中“解除商品房买卖合同后，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还”的条款，本院认为该违约责任过高，故对于原告要求确认被告交纳的首付款237922元归原告所有的诉讼请求，本院不予支持。结合本案情况及被告违约程度，被告应支付原告违约金3.5万元。现原告已经向第三人承担了保证责任，第三人与被告之间已无债权债务关系，故对于原告要求被告及第三人协助办理撤销涉案房屋银行抵押权登记手续的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告支付房屋占有使用费，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，案经审判委员会讨论通过，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告沈阳神洲天润置业有限公司与被告杨小靖于2014年12月19日签订的《商品房买卖合同》；二、被告杨小靖于本判决书生效之日起十日内将沈阳市大东区房屋交还给原告沈阳神洲天润置业有限公司，原告沈阳神洲天润置业有限公司对上述房屋内的装修不作补偿；三、原告沈阳神洲天润置业有限公司于本判决书生效之日起十日内向被告杨小靖返还购房款102224元；四、被告杨小靖于本判决书生效之日起十日内配合原告沈阳神洲天润置业有限公司办理撤销沈阳市大东区房屋商品房买卖合同备案手续；五、被告杨小靖及第三人上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行于本判决书生效之日起十日内配合原告沈阳神洲天润置业有限公司办理注销沈阳市大东区房屋抵押登记的手续；六、被告杨小靖于本判决书生效之日起十日内给付原告沈阳神洲天润置业有限公司违约金3.5万元；七、驳回原、被告其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费15224元，保全费4410元，均由被告杨小靖承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  石丽娟人民陪审员  蒋国忠人民陪审员  王春艳二〇二一年五月六日书 记 员  王 兰