江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏07民终545号上诉人（原审原告）：王占海，男，汉族，住浙江省青田县。委托诉讼代理人：杲先亮，江苏永信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连云港维港汇商业管理有限公司，住所地江苏省连云港市海州区通灌北路**国际商务大厦第****。法定代表人：李家路，该公司总经理。委托诉讼代理人：苗红伟、刘娜，江苏云台山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王经学，男，汉族，住江苏省连云港市海州区。委托诉讼代理人：许汉堂，连云港市海州区云台林场法律服务所法律工作者。上诉人王占海因与被上诉人连云港维港汇商业管理有限公司、王经学房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院(2019)苏0706民初6302号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王占海上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。（一）一审法院未对被上诉人获取租金收益的时间、金额等进行实质性审查。1、连云港广盛元房地产开发有限公司（以下简称广盛元公司）出具《委托书》、维港汇公司占有商铺的时间是2016年4月12日，生效法律文书（2017)苏0706民初5455号民事判决书可以证实实际开业的时间是2016年10月1日，而维港汇公司向业主支付租金时间是2017年6月，自2016年4月12日至2017年6月期间有14个月的租金未支付。2、2016年4月12日，广盛元公司出具的《委托书》上载明一至三层商场的总面积约11849平方米，而维港汇公司用来计算向业主支付租金的总面积是8219.29平方米，二者相差3630平方米的租金收益未计算。3、即使按照维港汇公司举证的8219.29平方米计算，一审法院未查明维港汇公司所获得租金总收益。而根据维港汇公司在其他案件中举证的与业主的租赁合同计算，维港汇公司出租的一楼商铺获得的年租金达2000多元/m²。（二）一审法院未对被上诉人占有国际商务大厦商铺的合法性进行审查。1、《商铺委托经营管理协议书》(以下简称《协议书》)不具备生效条件。协议书约定被上诉人应当与90%以上业主签订委托租赁管理协议，协议才生效。但是被上诉人始终未举证与90%以上业主签订该协议。另外，被上诉人也未举证证明占有商铺时，经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。2、《协议书》载明的甲方主体深圳维港汇商业管理有限责任公司（以下简称深圳维港汇）与签字主体不一致。甲方签字处没有加盖深圳维港汇公章，而李家路既不是深圳维港汇的法定代表人，也未经过深圳维港汇的授权，故案涉租赁管理协议不具备生效的形式要件。（三）一审法院对涉案商铺的性质认定错误。根据维港汇公司与广盛元公司《进驻国际商务大厦项目协议书》的约定，一层商铺是可以独立使用、自主经营的，且能够独立区分物理空间的。（四）2019年3月26日广盛元公司出具的证明是非法证据。首先，证明上加盖的带有编号的公章已被声明作废，法院已查明该带有编号的公章系广盛元公司股东王海波私自刻制并持有的；其次，部分业主起诉维港汇公司要求排除妨害、支付占有使用费的案件正在审理中，广盛元公司此时出具这样的证明，欲盖弥彰；最后，即使在销售过程中约定由广盛元公司负责委托第三方招商管理，也不能视为业主对第三方招商人的无限授权。（五）一审认定上诉人与被上诉人之间实际已构成委托经营的合同关系无事实和法律依据，上诉人从未委托被上诉人对涉案商铺进行管理，也未接受被上诉人的租金，双方并不存在任何委托经营的合意。上诉人与广盛元公司签订的《国际商务大厦商铺认购书》明确广盛元公司选择尖沙咀百货使用，并非被上诉人。二、一审法院未予支持上诉人评估租金价值的请求，无法律依据。上诉人主张的房屋占有使用费，与案涉商铺同地段同类房屋租金价值和裁判结果存在直接关联，而一审法院以单个业主无法行使权利为由，拒绝上诉人的评估申请，剥夺了上诉人享有的诉讼权利。连云港市海州区人民法院审理的杨帆诉广盛元公司一案中，杨帆诉请要求支付逾期交房违约金，海州区法院同意了其对案涉商铺的同地段同类房屋租金价值的评估申请。三、一审法院类似案件同案不同判。(2018)苏0706民初8302号、（2019)苏0706民初3233号两个案件，就商铺的租金总额、支付方式、支付时间、支付标准均进行了详细查明，并作出支持权利人主张占有使用费的诉求。但本案一审法院却在未查明租金总额、未查明支付时间、未查支付标准的情况下，以单个业主无法行使权利为由，判决驳回权利人主张占有使用费的诉讼请求。四、王经学应当在占有面积范围内承担支付使用费的义务。王经学占有上诉人商铺的时间早于维港汇公司的开业时间，最初王经学从维港汇公司股东赵育卓处占有102、103号商铺，王经学未与维港汇公司签订租赁合同，也未向维港汇公司交付过租金，对此王经学和维港汇公司均未能举证租赁合同和租金凭证。被上诉人维港汇公司答辩称：上诉人购买的商铺在物权解释上为产权式商铺,只有在统一规划、整体使用时才能体现价值。上诉人作为业主享有所有权，但要受到相邻关系产生的限制和所有权行使方式的限制。国际商务大厦共有近400户业主，90%以上的业主同意由维港汇公司对外经营，若判令解除合同将会使国际商务大厦无法按现状经营，最终承租人退租，影响其他业主的合法权益，造成社会财富的浪费，也导致上诉人的租金不能按时支付，利益受损，故上诉人返还商铺的诉求不能支持。被上诉人王经学答辩称：我方只是在维港汇公司同意对外招商的时候产生租赁关系，和王占海没有任何关系。同时该店铺有特殊格局，没有固定的门牌也无法计算四至范围，现在我方租赁的区域是谁的房子也不知晓，在本案中没有任何过错，不承担任何责任。王占海向一审法院起诉请求：1.判令维港汇公司给付房屋占有使用费531317.76元（2016年4月12日起暂计算至2019年4月12日，自2019年4月14日起至维港汇公司、王经学腾退商铺之日的损失按此标准计算）；2.判令王经学在476060.71元范围内承担给付房屋占有使用费的责任；3.判令维港汇公司、王经学承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2010年1月8日，王占海与广盛元公司签订《国际商务大厦商铺认购书》三份，约定王占海认购广盛元公司开发的国际商务大厦裙楼X层XXX号（31.12㎡）、XXX号（29.06㎡）和二层226号（25.55㎡）商铺，原价分别为1321033元、1290076元和301817元，实际价款分别为1003985元、980485元和229381元。合同第五条约定，王占海同意由深圳市尖沙咀百货有限公司连云港分公司（以下简称尖沙咀百货）对商业裙楼进行3年统一招商、经营和管理，由该公司使用3年，使用金从原价中抵扣。2013年7月9日、2015年8月7日，王占海与广盛元公司签订《商品房买卖合同》三份，约定王占海购买的商铺房号、价款、建筑面积等与认购书一致。合同签订后，王占海交纳了购房款，广盛元公司出具了购房发票。广盛元公司与尖沙咀百货签订有《香港尖沙咀百货集团进驻连云港国际商务大厦项目协议书》，后该协议因故未履行，尖沙咀百货未进驻。2016年4月1日，广盛元公司（甲方）与维港汇公司（乙方）签订《维港汇百货进驻连云港国际商务大厦项目协议书》，约定甲方委托乙方对外招商，经营期限暂定八年，商场一至三层建筑面积约11849平方米规划采取分割销售，其中一层街铺部分可按自营方式，其余部分由乙方根据招商的实际情况采取前三年统一租赁经营形式，年净租金回报率由乙方根据招商及市场情况与购房户议定。甲方与小业主签订买卖合同的同时，乙方与小业主分别签订自营或统一租赁合同。开业时间暂约定为2017年5月30日。2016年4月12日，广盛元公司出具一份《委托书》，约定广盛元公司国际商务大厦裙楼1-3层（面积11849㎡）的招商及运营工作委托给维港汇公司，由维港汇公司与商场的购房户签订“委托经营合同”或“房屋租赁合同”后做好招商及商场运营工作，同时做好与购房户的衔接工作。此后，维港汇公司与吉德花等业主陆续签订商铺租赁合同或者商铺委托租赁管理协议书，约定该公司承租各业主购买的商铺，将国际商务大厦裙楼1-3层商铺整体对外招商，并向业主支付租金。其中，吉德花（乙方）与维港汇公司（甲方）签订的协议书套用了深圳维港汇公司的格式，协议第三章商铺收益部分第一条约定：商场开业时根据甲方同第三方商户的租赁合同约定的租金数额，租金收益中的40%归甲方，60%归乙方，商场整体年租金达到850万（不含850万）以上时，在商场正式开业的第三年起（二年后的开业对应日），租金收益中的30%归甲方，70%归乙方。商场整体年租金达到1000万（不含1000万）以上时，在商场正式开业后第二年起（一年后的开业对应日），租金收益中的30%归甲方，70%归乙方。上述合同签订后，维港汇公司将国际商务大厦裙楼1-3层整体对外招商经营，并按约定向339位业主（商铺总面积8219.29平方米）支付租金。王经学租用维港汇公司对外招商的102、103号商铺进行经营。王占海未与维港汇公司签订租赁合同，亦未领取过租金。2018年11月起，吉德花等业主向一审法院起诉维港汇公司，要求排除妨害、赔偿损失。2019年3月27日，一审法院作出（2018）苏0706民初9591号民事判决书，以案涉产权式商铺整体招租符合法律规定为由驳回吉德花的诉讼请求。连云港市中级人民法院二审经审理认为，吉德花与维港汇公司签订的协议书合法有效，租金支付标准应按此协议确定。案涉商铺一楼租赁价格2019年每平方米为2000元左右，维港汇公司按支付的租金与案涉商铺租赁客观情况基本相符。2020年9月28日，该院作出（2019）苏07民终4619号民事判决书，驳回上诉，维持原判。本案王占海以其未签订过租赁协议以及租金标准过低为由诉至一审法院，要求按购房总价款8％计算年租金或者按市场评估价确定。一审中，维港汇公司提供王占海应得租金明细表：2017年6月至2018年2月每季度租金8404.90元、2018年6月至2019年5月每季度租金16807.90元、2019年6月至11月每季度租金19809.50元、2019年12月至2020年5月每季度租金26412.60元，共计158477.90元。王占海对此不予认可，并拒绝受领。一审法院认为，王占海购买广盛元公司开发的国际商务大厦产权式商铺，其在签约时同意广盛元公司委托商业管理公司将商业裙楼整体出租并统一招商经营，后维港汇公司受广盛元公司委托将案涉商铺整体出租，王占海虽未与维港汇公司订立相关租赁合同，但双方之间形成事实租赁合同关系。本案争议焦点在于维港汇公司应按何标准支付租金以及王占海按购房总价款8％或按市场评估价确定租金的主张是否成立。一审法院意见如下：第一，根据连云港市中级人民法院（2019）苏07民终4619号民事判决书，吉德花与维港汇公司签订的租赁协议书合法有效，租金标准应以该协议书确定，现有租金标准基本符合客观事实，表明维港汇公司向与其有协议的业主按现有标准支付租金并无不当。第二，虽然王占海与维港汇公司没有租赁协议，但并不代表其有权另行确定租金标准并主张过分高于他人的租金标准。因为产权式商铺的特殊性要求体现大多数业主的意志和利益，个别业主的意志和利益应受到一定限制，这种限制当然也包括对租金标准的限制。虽然王占海诉称由维港汇公司租赁商铺并非整体意志，但维港汇公司整体租赁商铺并按照或参照协议约定标准支付大部分业主租金是既定事实，且该租金标准未经大部分业主依法定程序改变，故王占海作为个别业主的租金标准应与其他业主大致相当。王占海按购房总价8％计算则每年每平米为2065元（2213824元×8％÷85.73㎡），远高于吉德花等业主1000元左右的标准。其无论是按8％计算还是按市场价计算，实际上都是要推翻正在实施的已适用于大部分业主的租金标准而要求高于他人的租金，这对其他业主显然是不公平的。第三，根据吉德花案件二审判决，案涉商铺一楼的租赁价格2019年为2000元/平方米左右；而根据王经学陈述，其在2019年撤出经营前的租金标准更低。如按王占海主张确定租金，意味着维港汇公司需用较高的价格承租后再以较低的价格转租，这显然是不现实的。第四，“购房总价8％的年回报率”源于广盛元公司2008年12月12日与尖沙咀百货的《香港尖沙咀百货集团进驻连云港国际商务大厦项目协议书》，但该协议未实际履行，尖沙咀百货未实际运营，后该项目由维港汇公司接手。故王占海主张以该标准支付租金不能成立。综上，在大多数产权式商铺业主按协议约定标准领取租金的情况下，维港汇公司参照大多数业主标准支付王占海租金并无不当。因王占海主张的租金标准不成立，其又拒绝受领维港汇公司支付的租金，故一审法院对其诉讼请求不予支持。维港汇公司关于本案应移送公安机关的辩解无依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回王占海的诉讼请求。案件受理费9113元（王占海已预交），由王占海负担。经审查，一审认定的基本事实属实，本院依法予以确认。二审中，维港汇公司陈述其向业主分配租金时均是将租金收益中的70%向业主进行分配。本院还依职权向连云港市不动产交易中心查询了涉案国际商务大厦1-3层商铺的房间号、实测建筑面积、坐落、丘地号、不动产单元号和权利人信息及对应价格，前述资料显示1-3层商铺被分割为433个铺位，其中4个铺位无权利人，剩余429个铺位售价合计172607035.2元(含维港汇公司自认的未予接收的一楼10个外铺合计价2976333元)，涉案王占海所有的铺位价格为1003985元（102单位）、980458元(103单位)、229381元（226单位），合计2213824元。因上诉人对于维港汇公司提交的2018年、2019年、2020年租金明细表不认可，认为该表系维港汇公司自行制作，对于表中载明的收取商户租金数额（2018年为4830364元，2019年为5062783元，2020年为3851314元，以上合计13744461元）以及维港汇公司实际向业主分配的租金数额均有异议，本院要求维港汇公司提供会计凭证及与租户的合同供业主查询对账。维港汇公司提供资料后，上诉人的代理人组织人员分三次核对誊写了相关资料数据，并向本院提交了数据分析结果，但其汇总的收入均较维港汇公司提供年总租金收入低,也无法提供维港汇租金收入的其他证据。本案二审期间的争议焦点为：1、维港汇公司是否有权占有涉案房屋；2、使用费应当按照何种标准计算。关于第一个争议焦点，本院认为，产权式商铺是所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式。开发商通常将商场分割成不同面积单位出售，业主在购买商铺的同时要签订协议，各个分散的商铺由开发商或第三方公司进行统一经营管理，承诺给予投资者一定回报。商铺相互之间没有物理间隔墙，不划分实际区域，没有独立空间。商铺产权登记在投资者名下，购房者虽拥有独立产权，但不能独立使用，业主之间就整个商铺按按份共有的模式享有权利、承担义务，而商铺则需在此前提下统一规划才能有效发挥其效用。本案商铺即属于此种产权式商铺，维港汇公司即为开发商广盛元公司和部分业主委托的第三方经营管理公司。二审中，王占海主张《协议书》中的甲方是深圳维港汇，但深圳维港汇并未在甲方处签字盖章，而是维港汇公司的法定代表人李家路在甲方处签字，《协议书》不成立。经审查，本院认为，《协议书》文本上表述的甲方确实是深圳维港汇，维港汇公司的委托代理人在另案中也陈述使用的文本是深圳维港汇遗留的、其受让深圳维港汇的权利义务，但未提供受让的相关证明，在二审中又称一审表述有误、维港汇公司与深圳维港汇无任何关系，可知维港汇公司在签订《协议书》时，确实存在使用其他企业文本、让业主误认为双方之间存在关联的故意，但该种故意与业主签约之间并不存在因果关系，原因是涉案商铺是产权式商铺，业主在签订商品房买卖合同时均同意统一招商、经营和管理，且同意由广盛元公司委托的商业管理公司提供商业管理服务，而非业主有权任意选择商业管理公司。本案中，维港汇公司已经取得了广盛元公司的授权，业主与维港汇公司签约是履行商品房买卖合同约定的义务，《协议书》的签订主体必然是维港汇公司，维港汇公司是否欺诈无法影响业主签约，本院对其称《协议书》主体应为深圳维港汇、《协议书》未成立的上诉理由不予采纳。王占海上诉称应当由超过90%面积的业主签署《协议书》后，《协议书》方才生效，对此，本院认为，《协议书》中对于生效条件存在两处表述，其中一处为王占海上诉所述内容，另一处表述为“本协议一式二份，双方各执一份，签字盖章后生效”，也即合同对于生效条件存在不同表述，且两处表述含义明显不同，无法区分二者之间的优先关系，在此情况下应当视为双方对于合同生效条件约定不明，应当适用合同生效的法定条件来确认双方之间合同效力，李家路是维港汇公司的法定代表人，其在《协议书》上签字系履行职务行为，维港汇公司对此也予以认可，故《协议书》是业主与维港汇公司之间的合意，且双方意思表示真实，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效协议，双方均应按约履行，维港汇公司依约进驻商场占有涉案房屋系合法占有，本院对上诉人称维港汇公司系非法占有涉案房屋的上诉理由不予采纳。关于第二个争议焦点，本院认为，王占海与维港汇公司虽未签订协议书，但涉案商铺属于产权式商铺，需统一规划经营才能产生经济效益，王占海的铺位与其余业主铺位在区位上近似，可以参照其余业主《协议书》中对于租金的起算时间、租金计算方法一并计算使用费。二审中，维港汇公司认可国际商务大厦于2016年10月1日试营业，但正式营业时间为2017年，试营业与正式营业不同，租金起算时间应从正式营业开始。对此，上诉人等业主表示不认可，认为试营业时已经占有使用了涉案房屋，应自试营业时开始支付占有使用费。上诉人主张自2016年4月1日起计算租金，但未考虑商业项目的启动周期以及开业前无收益无法计算租金的情形，故本院确定自2016年10月1日商场试营业开始计算租金；至于租金计算的截止点，因维港汇公司至今仍在使用涉案房屋，结合二审审查租金数据及本案实际情况，避免当事人诉累，方便计算，本院确定一并计算至2020年12月31日。至于2021年1月1日之后的租金，上诉人可待条件成就后另行起诉。对于2018-2020年的租金，关于认购价与认购总价的确定问题，涉案认购书中含有原价、折后总价以及扣除三年使用金后的价款三个表述，考虑到折后总价及三年使用金均是在原价基础上按固定比例进行计算的，且认购书中的数据与房屋面积实测后的真实数据存在些微差异，为便于计算，本院对于认购价和认购总价均采用同一标准，按照本院调取的连云港市不动产交易中心显示的实测后数据进行核算，故2018年-2020年三年间王占海应收取的租金为2213824*13744461*0.7/（172607035.2-2976333）=125563.78元。对于2016年-2017年的租金收入，维港汇公司称其未正式营业无租金数据，而上诉人也不能提供维港汇公司的租金收入材料，考虑到维港汇公司已经实际使用涉案房屋，且2018年-2019年的租金数据显示，维港汇公司向商户收取租金的标准以实际使用面积为基础，每平方米约2000元左右（因区位不同略有差异），同时维港汇公司在经营过程中存在严重迟延发放租金、漏发租金的行为，为衡平双方当事人的利益，本院酌定对于维港汇公司按照该租金70%的比例向业主支付租金。涉案房屋中102单位的实测建筑面积为27.23平方米，专有部分为16.27平方米，103单位的实测建筑面积为27.15平方米，专有部分为16.22平方米，226单位的实测建筑面积为25.70平方米，专有部分为13.42平方米，则2016-2017年的租金收入应为（16.27+16.22+13.42）*(1+2/12)*2000*0.7=74986.33元。综上，2016-2020年，维港汇公司应向上诉人支付租金125563.78+74986.33=200550.11元。另王占海主张王经学应就维港汇公司欠付的使用费承担连带给付责任，无法律依据，本院不予支持。上诉人王占海的部分上诉请求能够成立。一审法院认定事实不全，适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初6302号民事判决；二、连云港维港汇商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付王占海使用费200550.11元；三、驳回王占海的其他诉讼请求。一审案件受理费9113元（王占海已预交），由王占海承担3645元，由连云港维港汇商业管理有限公司承担5648元。二审案件受理费9113元（王占海已预交），由王占海承担3645元，由连云港维港汇商业管理有限公司承担5648元。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  张 伟审 判 员  闫 杰审 判 员  程 艳二〇二一年五月二十四日法官助理  蒋 寻书 记 员  严梓菡法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。