湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0107民初838号原告：胡年珍，女，1974年12月25日出生，汉族，湖北省武汉市人，武汉铁锚焊接材料有限公司职工，住武汉市青山区（户籍地武汉市洪山区）。委托诉讼代理人：于文秋，湖北联正律师事务所律师（特别授权代理）。被告：江天鹏，男，1989年8月13日出生，汉族，湖北省武汉市人，无固定职业，住武汉市青山区。第三人：武汉柴林集团有限责任公司，住所地武汉市武昌区和平乡柴林头村。法定代表人：施克风，系该公司董事长。委托诉讼代理人：郑国喜，湖北维力律师事务所律师（一般授权）。原告胡年珍与被告江天鹏及第三人武汉柴林集团有限责任公司（以下简称柴林集团）房屋买卖合同纠纷一案，本院2021年1月18日立案受理后，于2021年3月15日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡年珍及其委托诉讼代理人于文秋，被告江天鹏，第三人柴林集团的委托诉讼代理人郑国喜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告胡年珍向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告有关武汉市青山区园林路林湘新苑小区4栋1单元34层04号房屋的买卖行为有效；2、请求判令第三人协助被告办理武汉市青山区园林路林湘新苑小区4栋1单元34层04号房屋初始登记；3、请求判令被告协助原告办理武汉市青山区园林路林湘新苑小区4栋1单元34层04号房屋相关过户手续；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告胡年珍与被告江天鹏于2015年10月达成了房屋买卖意向，被告名下位于武汉市青山区园林路林湘新苑小区4栋1单元34层04号的拆迁还建房屋，并于2015年10月15日签订《代理房产销售委托书》，但双方签订的协议书内容并不是代理销售，而是将房屋的所有权人明确写明：江天鹏，房屋坐落于：武汉市青山区林湘新苑小区，房型：一室一厅，面积：55.87㎡，房屋价款：34万元。并于签订协议当天将首期购房款21.5万元支付至被告银行账户，余款2.5万元于2016年春节前支付，原被告双方在收条上分别签字确认。付款的第二天，原告担心2015年10月15日签订的《代理房产销售委托书》不够明确，于是被告在收条下方明确写明买卖的房屋即本案争议的房屋，即武汉市青山区园林路林湘新苑小区4栋1单元34层04号房屋，价格按照合同执行，更名费由被告承担。2016年2月1日原告继续支付购房款2.5万元，2016年5月14日支付购房款5万元，余下购房款约定在办理房屋两证期间由原告支付给被告。被告在房屋买卖后就将该房屋交付给原告使用，该房屋原告在2015年11月份开始装修，原告居住至今，房屋的物业费，水电、煤气费用均是原告支付。2020年7月7日，林湘新苑小区张贴公告：武汉柴林集团有限责任公司关于“城中村”改造还建房屋办理清理的公告。该公告明确写明该小区要办理不动产证，要完成办证前的“一户一档”登记工作，对私下买卖房屋的，提前向办证小组提供书面情况说明、房屋买卖协议，购房人与售房人提前联系好办理时间，准备好相关资料同时到现场办理相关手续。于是原告及家人赶紧联系被告，要求办理相关办证的前期手续，但被告以各种理由推脱不予配合，故原告诉至法院，请求判如所请。被告江天鹏辩称：我认为双方签订的协议是无效的，因为只是双方私下的协议，协议是我父亲江涛和原告的哥哥比较熟悉的情况下签的，具体情况我不了解，现在也不方便和父亲沟通，我需要听取父亲的意见，若他同意我可以协助原告办理手续。被告江天鹏未向本院提交证据。第三人柴林集团述称，案涉房屋是拆迁还建给江天鹏家里的，登记在江天鹏名下。双方是在集团不知情的情况下签订的房屋买卖合同，也未在集团备案。目前相关的还建小区，包括案涉房屋的小区可以办理不动产证，但因城市改造，经集团和不动产中心协调，如登记人已有出让行为，需要出让人和买受人到集团进行合同备案，并由出卖人承诺可以将案涉房屋登记到买受人名下，然后再由出卖人、买受人共同到不动产中心办理不动产登记。现在案涉房屋可以办理不动产权初始登记。第三人柴林集团未向本院提交证据。原告胡年珍为支持其诉讼请求，依法向本院提交的证据有：代理房产销售委托书，入住凭证，收条三份，转账凭证，物业费收据，水费、煤气费收据，装修票据，柴林集团关于“城中村”改造还建房屋办理清理的公告。2021年4月23日本院依职权到湖北省蔡甸监狱对江涛所做的询问笔录。本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。经审理查明，原告之兄胡子前与被告的父亲江涛相识。2015年10月15日原告和胡子前，被告和江涛均在场的情况下，原、被告签订了代理房产销售委托书，约定甲方（委托人）江天鹏，乙方（受托人）胡年珍，房产坐落于青山区林湘新苑小区，所有权人江天鹏，房型一室一厅，面积55.87㎡，委托价格：经协商该房屋的委托价格为34万元。代理房产销售委托书背面载明：“1、今天（2015年10月15日）首付21万5千元整打入江天鹏建设银行卡号（62×××38），余款2万5千元整于2016年春节前打入建行卡号（62×××24）。2、尾款10万元整由胡子前与江涛结清。”原告胡年珍、被告江天鹏在结尾处签名、捺印。同日，原告分8次向被告建设银行62×××38账户中转款共计216162.22元，被告向原告出具收条一份，载明“今收到胡年珍（）房款21万5千元整”。原告支付第一笔购房款后，入住案涉房屋至今。2015年10月16日被告江天鹏在该份代理房产销售委托书背面注明“林湘新苑4-1-3404房屋出售给胡年珍，价格按该合同执行。今后更名费用由江天鹏（）承担”。2015年10月16日案外人李书泽在该份代理房产销售委托书背面注明“胡年珍后期集团办理房产证、土地证时帮其办理更名手续，如集团收取费用，胡年珍自付”。2016年2月1日，原告向被告支付第二笔购房款2.5万元，被告向原告出具收条一份，载明“今收到胡年珍（）青山区园林路林湘新苑小区房子尾款25000元整，今后房子过户更名期间费用（除办两证费用之外）由江天鹏（420107198909131014）承担”。2016年5月14日，原告向被告支付第三笔购房款5万元，被告江天鹏向原告出具收条一份，载明“今收到胡年珍园林路房屋尾款50000伍万元整，剩余50000伍万元款项在园林路房屋办理两证期间由胡年珍向江天鹏结清”。以上共计原告向被告支付购房款291162.22元，尚有购房款48837.78元未支付。2020年7月7日，第三人发出关于“城中村”改造还建房屋办证清理的公告，公告载明，“根据武汉市人民政府相关文件精神，我公司即将启动‘城中村’改造还建房屋登记办证工作，按照办证要求，我公司前期需要对还建房屋进行全面清理，登记造册，完成办证前的‘一房一档’基础资料整理工作，为此，特发此公告。一、清理范围：林泰华府、林湘新苑、林秀家园、林湖景苑、柴林徐家棚村1-5号还建楼及7号还建楼。三、需要明确的其他事项：（3）私下买卖还建房屋的，提前向办证小组提供书面情况说明、房屋买卖协议，购房人与售房人提前联系好办理时间，准备好相关资料，同时到现场办理相关手续。”本案在审理过程中，本院依职权到湖北省蔡甸监狱提审江涛，江涛表示，案涉房屋买卖是真实的，包括案涉房屋在内，我有三套房屋，都在江天鹏的名下。因这三套房屋是村里的还建房，要办证只有等我出狱后，三套房屋统一办理。代理房产销售委托书背面“尾款10万元整由胡子前与江涛结清”的意思是，最后的10万元购房款由我与胡年珍的哥哥胡子前结清，但我现在在狱里，只能由江天鹏来结清。现原告诉至本院，请求判如所请。本案在审理中，原告将第一项诉讼请求明确为：确认2015年10月15日签订的案涉房屋买卖协议有效。同时表示，愿意承担案涉房屋的不动产权初始登记费用和过户费用，本案诉讼费用由原告负担。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案系民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。原、被告签订的代理房产销售委托书，实际上是房屋买卖协议，该房屋买卖协议并不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。原告作为购房人，已经支付了大部分购房款，被告作为售房人，在收取大部分购房款的情况下，将案涉房屋交付给原告居住至今，目前尚有购房款48837.78元未支付，原告应当在案涉房屋办理不动产权属变更登记的同时，将剩余购房款48837.78元支付给被告。关于案涉房屋办理不动产权属变更登记的问题。本案在审理过程中，第三人柴林集团表示现案涉房屋可以办理不动产权初始登记，初始登记应当办至被告江天鹏名下，待案涉房屋初始登记至被告江天鹏名下后，被告江天鹏有义务协助原告办理案涉房屋的不动产权属变更登记手续，将不动产权属变更登记至原告胡年珍名下。同时，原告表示愿意自行承担不动产初始登记和权属变更登记时的费用，并无不当，对此本院予以照准。综上，原告的诉讼请求，于法有据，对此本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告胡年珍与被告江天鹏于2015年10月15日签订的房屋买卖协议有效；二、被告江天鹏于本判决生效后三十日内完成位于武汉市青山区林湘新苑4-1-3404，面积55.87平方米的房屋的初始登记，初始登记至被告江天鹏名下；三、待位于武汉市青山区林湘新苑4-1-3404，面积55.87平方米的房屋初始登记至被告江天鹏名下后三十日内，被告江天鹏协助原告胡年珍办理该房屋的不动产权变更登记手续，不动产权变更登记至原告胡年珍名下。本案减半收取的案件受理费3200元，由原告胡年珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  程捷二〇二一年五月六日法官助理常国钰书记员舒敬逸