辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终560号上诉人（原审原告）：抚顺市兴人物业管理有限公司，住所地：抚顺县。法定代表人：任国全，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁延金，该公司员工。被上诉人（原审被告）：侯霞，女，1973年4月14日出生，汉族，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：丁宝全（侯霞丈夫），1968年11月1日出生，汉族，住抚顺市顺城区。上诉人抚顺市兴人物业管理有限公司（以下简称兴人物业公司）因与被上诉人侯霞物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初3182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人兴人物业公司的委托诉讼代理人梁延金，被上诉人侯霞的委托诉讼代理人丁宝全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴人物业公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判并支持上诉人原审时主张的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：我方对原判认定以“物业服务存在瑕疵，影响到被告对专有部位的使用，确实妨害到被告生活等因素考量”为由，判决减免被上诉人应交物业费的20%不予认同。因被上诉人家中并不存在因我物业公司日常维修维护中存在过失，导致被上诉人房屋有影响居住的状况，又因我物业公司已对被上诉人居住的小区进行了物业服务的事实，履行了主要义务，己形成事实上的物业服务关系，依据权利义务对等原则，故我公司认为被上诉人应全额交纳物业服务费。某某家园小区建园至今已近20年，在原有房屋存在设计缺陷及房屋工程质量问题外，随着时间的推移，房屋自然老化，维修维护成本增加，劳动力价格及物价不断上涨的情况下，物业费收费标准一直持续在0.65元/平方米，从未上调，此收费标准属全市最低。我们接管该小区时，是在沈阳春雨物业弃管小区近半年后接管的，我们是第四家物业服务公司。根据《物业服务收费管理办法》第十一条规定，物业服务费只负责日常维修维护工作，但凡涉及公共设施设备大修、中修更新和改造的费用，需启动住房维修资金予以列支，不得计入物业费中。某某家园在建设初期，就开始出现下水堵冒现象，之后越来越严重，房屋外墙渗水、屋顶漏水现象也逐年增多，道路破损也逐年严重，但我公司接管后从未动用过房屋维修资金。为业主生活考虑，我公司想方设法筹集资金，协调相关部门，对园区下水管线进行了改造，从而解决了部分居民困扰多年的难题，我们长年与疏通下水公司、外墙防水公司进行合作，在每年当适季节抓紧时间为业主做防水处理解决渗漏问题，为保证园区电梯的正常运行，我公司长年与市专业电梯维保公司合作，为业主的安全出行提供保障，在园区面积固有，业主车辆逐年增多的情况下，保证车辆的正常出入，清洁园区卫生，清运垃圾，冬季除雪，对树木剪枝，在园区巡逻配合街道社区及政府相关部门对园区进行整治，在疫情期间额外抽调力量，在保障园区日常的运行工作中，对园区投入了人力、物力、财力、执行24小时值守，对园区进行消杀，以保障园区业主的安全，我们已尽最大努力维系园区正常生活秩序的运转。我物业公司在实际管理工作和处理突发事件时，都从大局出发、和谐为重的立场对待，尽力满足业主各种各样的条件，但被上诉人不应以种种“自以为理由”的理由拒交物业费，物业公司服务不到位，欢迎业主提出宝贵意见要求物业改进，使物业管理工作不断完善，也可以通过向市区住建局物业科等物业主管部门合理举报、投诉。被上诉人作为园区业主，在享受物业公司提供服务的同时，仍以各种理由拒缴物业费，被上诉人在我们接管前，就己经欠原物业公司物业费，从我方接管该园区时至今，我们也从未收到过其一分钱的物业服务费，我们多次催要，其仍然置之不理，这种以各种理由不交物业费的行为，直接影响园区整体的物业服务质量，只会产生恶性循环，更是损害了其他按时交纳物业费业主的切身利益。故此，我公司于无奈之下，才提起诉讼，在此恳请贵院予以公正裁决。侯霞辩称，上诉人陈述我不认同，我们不交物业费是因为一开始我们进户之后包括我家在内的三家就没有煤气，据说是物业在穿线时碰到管了，造成5楼以上的打压打不上去，没有办法煤气公司就把煤气关了，我们就用电磁炉。从那开始我就拒绝交纳物业费，物业公司始终将问题推给煤气公司，煤气公司又推给物业公司。后来通过5楼业主个人去找给解决了。物业公司服务不到位，本来很简单的事情他们不作为。大概在6年前我房屋漏水，外墙渗水导致卧室阳台漏水，现在越来越严重，整层都漏，具体原因我们也查不出来，物业公司至今没有管。门铃始终也不好使，来人需要下楼给开，告诉物业，物业修了一次就不管了，说修不好，也没有给换。窗户前的护栏全烂了，物业也没有给修，存在安全隐患。被上诉人认为小区与开放式没有什么区别，路面坑洼，路灯灯罩是碎的，都没有管。在我使用电磁炉期间我每年都会增加相应费用，以及我每年因外墙漏水造成室内损失都自行承担费用。我不同意上诉人上诉请求。兴人物业公司向一审法院起诉请求：1、要求被告依法交纳拖欠的物业费及滞纳金：物业费从2012年1月1日起至2019年12月31日止，合计6710元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年12月31日，抚顺市某某家园业主委员会（甲方）与抚顺市发达房产物业管理处（乙方）签订了《物业服务合同》，约定甲方将某某家园小区项目委托乙方实行全面物业管理。委托管理、服务事项：房屋建筑公用部位的维修、养护和管理。公用设施、设备的维修、养护运行的管理。公用设施的维修养护和管理。公用绿地、花草、树木、建筑小品等养护和管理。附属建筑的维修、养护和管理。公用环境卫生。交通与车辆管理，做好小区内的安全防范工作。维护公共秩序等。乙方不承担进入园区前的一切债务。乙方按多层0.65元/月/平方米，高层0.85元/月/平方米的标准收取物业费。委托期限为2012年1月1日起至2017年12月31日止，合同期为六年。2012年1月10日，抚顺市发达房产物业管理处的企业名称经工商核准变更登记为抚顺市兴人物业管理处。2012年4月21日，抚顺市兴人物业管理处与抚顺市某某家园业主委员会就上述《物业服务合同》签订了《补充协议》，其中约定《物业服务合同》中，乙方“抚顺市发达房产物业管理处”已由政府相关部门审批同意正式更名为“抚顺市兴人物业管理处”。抚顺市兴人物业管理处于2014年8月申请注销，并于2014年9月15日重新申请登记，更名为原告。原告自2012年1月1日开始为某某家园小区提供物业服务至今。被告居住在该小区x号楼x单元xxx号房屋，系多层，建筑面积为107.53平方米。被告在原告进入该小区后一直未交纳物业费，现原告来院主张被告支付2012年1月1日至2019年12月31日期间的物业费。被告以辩称理由不同意给付，双方争议较大，调解未果。一审法院认为，抚顺市发达房产物业管理处与抚顺市某某家园业主委员会签订的《物业服务合同》，不违反法律法规，应认定有效，该合同对业主具有约束力。此后经工商核准登记更名为抚顺市兴人物业管理处，之后又更名为原告，故原告有权依据其前身所签订的《物业服务合同》及《补充协议》的约定对被告所住小区进行物业管理，并收取物业费。合同期限届满后，原告虽未与被告或抚顺市某某家园业主委员会签订新的物业服务合同，但原告继续提供物业服务，双方形成事实上的物业服务关系，应参照原合同认定物业费标准。被告作为业主支付物业服务费既是业主的约定义务，也是业主的法定义务，其拒不支付物业服务费的行为不但侵害了物业公司的合法权益，也侵害了其他交费业主的合法权益。本院通过审查物业服务费用的标准、构成，以及物业服务存在瑕疵，影响到被告对专有部位的使用，确实妨害到被告生活等因素考量，酌情对被告应交纳的物业费数额予以减免，以减免20%为宜。被告尚欠原告2012年1月1日起至2019年12月31日的物业费，合计6710元，减免20%后，被告应交纳的物业费数额为5368元。由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题，业主可以向其提出改正意见，或通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司。原告作为物业服务者，应当根据约定及法律规定和相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。双方之间也应当加强沟通，各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告侯霞于本判决生效后立即给付原告抚顺市兴人物业管理有限公司物业费（2012年1月1日至2019年12月31日）合计5368元；二、驳回原告抚顺市兴人物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告侯霞负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于上诉人兴人物业公司主张支持其全额的物业费、滞纳金的诉讼请求是否具有事实及法律依据。兴人物业公司作为物业管理服务的企业，应当依约履行物业服务义务，通过不断提高服务质量，得到业主的理解和支持；被上诉人作为业主，应当依约及时缴纳物业服务费，以便物业公司为业主提供更好的物业管理服务。根据本案查明的事实，兴人物业公司在物业服务管理中，虽然已对被上诉人的住宅物业事实上提供了服务，履行了主要义务，但其在提供物业服务过程中确实存在瑕疵，且在业主反映物业服务瑕疵后，仍未妥善处理，一审法院据此调整物业服务费金额并驳回兴人物业公司关于滞纳金的诉请适当，本院依法予以确认。综上，兴人物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人抚顺市兴人物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 马开智审 判 员 李依桐审 判 员 张庆敏二〇二一年五月七日法官助理王琪代书记员 唐瑀琪