上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初5192号原告(反诉被告)上海五天实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人林文昌，董事长。委托代理人余静雯，女。委托代理人徐君，上海申企律师事务所律师。被告(反诉原告)上海丛古展览设计制作有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人栾叶青，总经理。委托代理人王厚忠，上海乐邦律师事务所律师。原告上海五天实业有限公司诉被告上海丛古展览设计制作有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月18日立案受理后，依法由审判员孙佑正适用简易程序进行审理。本案于2016年8月8日公开开庭进行审理，原告委托代理人余静雯、被告委托代理人王厚忠到庭参加诉讼。审理中，被告提出反诉，本院依法于2016年8月8日受理。本案于2016年8月29日再次公开开庭进行审理，原告委托代理人余静雯、被告委托代理人王厚忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海五天实业有限公司诉称，2014年4月7日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定被告向原告租赁位于上海市青浦区徐泾镇华徐公路XXX号中国·梦谷产业园区3号楼第8层8004房屋，建筑面积85平方米，租期自2014年5月10日起至2016年5月9日止，被告承租该房屋作为办公使用，租金每月人民币(以下币种均为人民币)5,429元，物业管理费每月850元。租金、物业管理费实行每三个月计算一次，每期租金在第三个月的15日前交纳下三个月，先付后用，自2014年5月10日起计费，逾期支付的按日千分之五向原告支付滞纳金。被告每月在经营中发生的水电费等其他费用按月结算，并于次月15日前交由原告代缴。租赁期内被告拖欠上述费用15日以上的，原告有权解除合同，并要求被告支付两个月租金作为违约金。合同另对其他权利义务进行了约定。被告自2015年5月起拖欠租金、物业管理费等费用70,020元，据此原告诉于本院要求：1、判令被告支付租金、物业管理费69,919元及滞纳金10,650.72元(最终计算至实际付清之日止)；2、判令被告承担逾期支付的水电费101元；3、判令被告支付违约金10,858元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告上海丛古展览设计制作有限公司辩称，不同意原告诉请，被告行使抗辩权，滞纳金不应当承担，事出有因，水电费不认可。原告违约在先，不应当被告承担违约金。双方合同备注中将青浦区针对会展服务行业的政策扶持细则第十条作为合同内容，第十条第三款约定对入户本区制定会展产业园的会展及相关配套企业给予前两年实际发生办公用房租金50%的补贴，每家企业原则上每年租金补贴不超过10万元。被告2014年5月入户会展产业园，现租赁合同到期，但原告从未支付被告租金补贴，而按照合同约定，原告应支付被告两年租赁期内实际发生办公用房租金50%的补贴。故被告提出反诉请求，要求判令原告支付被告自2014年5月10日至2016年5月9日的办公用房租金补贴57,004.50元。原告针对被告的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。被告没有事实及法律依据，双方之间的合同也没有对此进行约定，原告不需要支付50%的补贴。经开庭审理查明，位于上海市青浦区徐泾镇华徐公路XXX号房屋的权利人为原告。2014年4月7日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告承租原告位于上海市青浦区徐泾镇华徐公路XXX号中国·梦谷产业园区3号楼第8层编号8004租赁面积85平方米的物业，合同期限两年，自2014年5月10日起至2016年5月9日止。合同期内租金为2.10元/平方米/天，每月租金5,429元；物业管理费10元/平方米/天，每月物业管理费850元。租金和物业费实行先付后用，按押一付三的原则付款。本合同计费期自2014年5月10日起，被告应于2014年4月25日前将第一期租金16,287元，物业管理费2,550元，合计18,837元交付给原告。以后每期租金在第三个月的15日前向原告交纳下三个月租金、物业管理费，依次类推(每拖延一日，按应交费用的千分之五滞纳金处罚，逾期超过15天仍未缴纳，按违约处理，原告有权终止本租赁合同)。双方协商，原告同意在2014年11、12月，2015年12月，合计3个月免除被告租金(免租期仅免房租，其他如水电费、物业管理费等应按时交纳不减免)。被告每月在经营中所发生的水电费等其他费用按自然月结算，并于次月15日前交由原告代收代缴。中央空调电费4元/月/平方米(中央空调每年开7个月，即12、1、2、6、7、8、9月份)，照明电费1.30元/度，按抄表数结算，自来水费固定42元/月。为确保物业及所属设施之安全与完好和租赁期内相关费用之如期结算，被告应向原告交纳本合同的租赁保证金为6,279元。房屋租赁期间，被告有下列行为之一的，原告有权解除合同，收回出租房屋，并由被告承担违约责任赔偿原告折合两个月租金作为违约金。若支付的违约金不足弥补原告损失的，被告还应承担赔偿责任。……(6)按约定逾期未交纳各项费用累计在15天以上的。被告如逾期支付租金，每逾期一日，则被告须按应支付的全部费用的千分之五支付滞纳金。合同中备注：青浦区针对会展服务行业的政策扶持细则(会展服务行业政策扶持是由上海市青浦区人民政府颁布)，以下原文转发，第十条会展服务……5、鼓励发展专业的会展产业园。积极利用工业用地转型发展，专注吸引专业化会展公司、会展配套服务公司、会展工程企业落户会展产业园基地，打造完善的产业链环境，在转型政策上予以综合性扶持。对入户本区指定会展产业园的会展及相关配套企业给予前两年实际发生办公用房租金50%的补贴，每家企业原则上每年租金补贴不超过10万元。合同签订后，被告支付保证金6,279元，租金付至2015年5月，此后未再支付租金。以上查明的事实，由原告与被告的陈述、上海市房地产权证、租赁合同、收款收据等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，原告表示，被告拖欠租金，以50%补贴不到位拒绝支付没有依据，合同第十条引用的文件是政府要求原告传达的，该补贴从未实施过，且要补贴也应当是原告享受，告知被告是若原告能享受，可与被告约定相应补偿，但这并非原告对被告的承诺。被告没有按时支付租金，也不符合补贴的条件。主张的租金是以每月5,249元的标准计算11个月，物业费是以每月850元的标准计算12个月，同意押金在所欠租金中抵扣。滞纳金计算标准自动调整至未付款的租金及物业费的每月百分之二计算。水费在合同中有约定，电费是根据抄表数，主张的是2015年6月的水电费，其中电费59元、水费42元。违约金按照2个月的租金计算。被告没有办理退租手续，不知何时离开的。被告表示：是看到减免一半租金才租赁系争房屋，写在合同中就表示具备了补贴的条件，原告应按照合同约定给予被告50%的补贴。押金需要返还。原告在计算滞纳金及违约金之前，应当先履行自己的义务。违约金与滞纳金是双重计算的，即使被告存在违约，也应当适当调整。被告提供：1、网页截屏，证明原告招商时将租一年补贴半年作为主要条件。2、短信截屏，证明2015年1月9日被告向原告要求租金返现。3、收款收据，证明2015年7月2日、7月20日被告向原告支付水电费116元、84元。针对被告提出的证据，原告发表质证意见：1、不予认可，载明的内容是区政府对会展行业扶持的细则，不是原告对被告作出的承诺，即使存在补贴，也用于实际发生两年的租金，被告2015年5月起拖欠租金，并没有实际支付满2年的租金。2、不能证明是原告公司的职员，也不能证明被告要证明的事项。3、116元是2015年4月的水电费，84元是2015年5月的水电费，而原告主张的是2015年6月拖欠的水电费。根据庭审确认的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原告与被告之间所签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，应确认为合法有效。原告将房屋交付被告使用，被告应按约支付租金、物业管理费及水电费。由于被告逾期支付租金及物业管理费，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。租赁合同期满，原告应退还被告所支付的保证金。被告认为应当免除2015年12月的物业管理费，因缺乏事实依据，故对于被告该意见本院不予采纳。被告认为即使违约，约定的违约金过高要求予以调整。本院认为合同中约定对逾期支付租金被告应承担的责任是双方当事人的真实意思表示，也未违反法律禁止性规定，原、被告理应受此约定之约束。审理中，被告未提供双方该约定缺乏公平性的相应证据，且原告已经自愿降低计算标准要求被告支付逾期付款的滞纳金，故本院依照公平原则和诚实信用原则，以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度、合同的预期利益等因素，认为原告现要求被告所承担的违约责任不存在过高，对于被告要求调整的意见不予采纳。被告向原告交纳保证金，是为确保租赁期内包括水电等相关费用之如期结算，被告未能提供相关证据证明已与原告就水电等相关费用进行过结算，现原告要求被告承担租赁期间所产生的水电费，本院予以认可。原告的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于被告要求原告支付自2014年5月10日起至2016年5月9日止办公用房租金补贴的诉讼请求，因没有事实和法律依据，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告上海丛古展览设计制作有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海五天实业有限公司租金人民币59,719元及物业管理费人民币10,200元；二、被告上海丛古展览设计制作有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海五天实业有限公司滞纳金(以人民币18,837元为本金，自2015年4月16日起；以人民币18,837元为本金，自2015年7月16日起；以人民币13,408元为本金，自2015年10月16日起；以人民币18,837元为本金，自2016年1月16日起；均按月利率2%计算至实际付清之日止)；三、被告上海丛古展览设计制作有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海五天实业有限公司水费人民币42元及电费人民币59元；四、被告上海丛古展览设计制作有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海五天实业有限公司违约金人民币10,858元；五、原告上海五天实业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告上海丛古展览设计制作有限公司保证金人民币6,279元；六、反诉原告上海丛古展览设计制作有限公司要求反诉被告上海五天实业有限公司支付自2014年5月10日起至2016年5月9日止办公用房租金补贴人民币57,004.50元的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币2,088.20元，减半收取计人民币1,044.10元，由被告上海丛古展览设计制作有限公司负担;本案反诉受理费人民币612.56元，由反诉原告上海丛古展览设计制作有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  孙佑正二〇一六年十月三十一日书记员  黄 鑫附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。