辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终6223号上诉人（原审被告）：辽宁赛科新能源技术开发有限公司，住所地沈阳市浑南区上深沟村861-17号（302）-317、321、325室。法定代表人：陈静文，该公司总经理。委托诉讼代理人：盖青，男，1975年6月26日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：潘卫东，辽宁保兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳万润新城投资管理有限公司，住所地沈阳市浑南区创新路155-5号241室。法定代表人：张晓敏，该公司经理。委托诉讼代理人：任俏，北京金诚同达（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯迪，北京金诚同达（沈阳）律师事务所律师。上诉人辽宁赛科新能源技术开发有限公司因与被上诉人沈阳万润新城投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初6361号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。辽宁赛科新能源技术开发有限公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：我司撤离软件园已提前通知被上诉人，因我司进入软件园前协议与实际状况严重不符：1.当初承诺楼层有会议室根本没有；2.将我司所在楼层其它房间出租给传销公司，严重影响正常运营；3.承诺车位全无兑现，且私自出租给非本楼业主。沈阳万润新城投资管理有限公司辩称，我公司未在任何阶段进行过任何承诺，未在《租赁合同书》及补充协议中约定。我方不存在任何违约行为。沈阳万润新城投资管理有限公司向一审法院起诉请求：1.原、被告签订的租赁合同书予以解除；2.赛科公司将位于沈阳市浑南区上深沟村861-17号（302）-317、321、325室906.35平方米房屋返还万润公司；3.赛科公司将注册地址迁出上述案涉房屋住址；4.赛科公司向万润公司支付违约金244,714.50元、律师代理费15,104.00元；5.赛科公司缴纳的房屋租赁保证金101,965.00元不予返还；6.赛科公司承担受理费。一审法院认定事实，2018年6月20日，原告万润公司（甲方）与被告赛科公司（乙方）签订《租赁合同书》1份，约定租赁房屋位于沈阳市浑南区上深沟村861-17号（302）-317、321、325室，建筑面积906.35平方米，租赁期限自2018年6月20日起至2021年5月24日止；租金标准为每平方米每年450.00元，2018年6月20日支付2018年6月20日至2019年5月24日的租金378,804.64元，2019年4月25日前支付2019年5月25日至2020年5月24日的租金407,857.50元，2020年4月25日前支付2020年5月25日至2021年5月24日的租金407,857.50元；甲方交付房屋前，即2018年6月20日，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为一年租金的25%，即101,965.00元；租赁期满或者合同解除（因为乙方违约解除除外）40日后，房屋租赁保证金扣除应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任后，剩余部分返还乙方，不计利息；租赁期满或者合同解除（因为乙方违约解除外）后，若乙方公司地址注册在该房屋，需在一个月内将注册地址迁出后，返还乙方保证金，不计利息，逾期7日未迁出的，保证金不予返还，如果给新的承租方造成不能迁入注册影响或者损失的，由乙方承担赔偿责任；租赁期内，乙方如果提前退租，应当提前90日书面通知甲方，并且按照剩余租赁期租金的30%支付违约金，租赁保证金及剩余租金不返还乙方。乙方添置附于不动产上不可拆除部分的装饰、装修归甲方所有，甲方不予补偿，租赁保证金不返还乙方。2018年6月20日，原告万润公司（甲方）与被告赛科公司（乙方）签订《租赁合同书》之补充协议(以下简称:补充协议)1份，约定：1、2018年6月19日，甲方与大学城管委会签订《沈阳国家大学科技城创新创业基地合作协议书》，约定由大学城管委员提供位于沈阳市浑南区沈阳国际软件园E17、E18楼宇，用作沈阳国家大学科技城创新创业基地，并为入驻基地企业租赁甲方创新创业基地房屋提供租金补贴。2、2018年6月20日，大学城管委会与万润公司、赛科公司签订《企业入区培育协议》，约定由大学城管委员给予乙方“0、2、3、5”的房屋补贴：即乙方第一租赁年的全年租金由大学城管委会予以补贴，乙方无需承担租金；第二租赁年由大学城管委会给予年租金80%的补贴，乙方承担年租金的20%交付甲方；第三租赁年由大学城管委会给予年租金70%的补贴，乙方承担年租金的30%交付甲方；第四租赁年由大学城管委会给予年租金50%的补贴，乙方承担年租金的50%交付甲方。3、2018年6月20日，甲方万润公司与乙方赛科公司签订《租赁合同书》：合同约定甲方作为房屋出租人，将房屋租赁给乙方使用，鉴于以上3份合同协议内容之约定，就乙方在租赁期内应当交纳至甲方的租金数额双方进行确认。一、依据《合作协议》及《培育协议》之约定，甲方与乙方另行签署《租赁合同书》，租赁期限自2018年6月20日起至2021年5月24日止，并且乙方享受政府给予的租金补贴“0、2、3、5”的政策，即乙方的租金支付如下：2018年6月20日至2019年5月24日租期内租金金额378,804.64元，政府补贴80%，即303,043.71元，乙方缴纳20%，即75,760.93元；2019年5月25日至2020年5月24日租期内租金金额407,857.50元，政府补贴70%，即285,500.25元，乙方缴纳30%，即122,357.25元；2020年5月25日至2021年5月24日租期内租金金额407,857.50元，政府补贴50%，即203,928.75元，乙方缴纳50%，即203,928.75元。上述《租赁合同书》及补充协议签订后，原告万润公司将案涉房屋交付被告赛科公司使用，赛科公司向万润公司交付2018年6月20日至2019年5月24日租期内的租金75,760.93元，以及房屋租赁保证金101,965.00元。2019年5月20日，被告赛科公司向原告万润公司递交《不再续租申请》，载明“我司于2017年5月25日进驻浑南国际软件园E17楼B座323室，经过近两年的磨合，取得了一定成绩，相应也带来一系列问题。一、交通不方便。由于软件园路程比较远，交通不是很便利，因此好多员工由于路程事宜选择了辞职，新招聘的工作也不是很顺利，给企业人才储备带来了很大影响。二、由于公司目前发展的规划项目大多均在铁西于洪两区，因此公司股东会决定将投资战略整体转到铁西。因此，综上所述，公司决定正式向沈阳万润新城投资管理有限公司提出，租期到2019年5月25日，此后，新的租赁合同不在（再）续签。并承诺在2019年5月25日之前清空所有办公场地。特此申请”。原告万润公司按照合同约定主张由被告赛科公司支付违约金，并且提出赛科公司交付的房屋租赁保证金不予退还，双方由此产生纠纷，万润公司起诉来一审法院。一审法院认为，原告万润公司与被告赛科公司签订的《租赁合同书》及补充协议，系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。被告赛科公司于2019年5月20日向原告万润公司递交《不再续租申请》，并且于2019年5月25日前实际腾退案涉房屋，即在租赁期限届满之前明确表示不再继续履行双方签订的租赁合同，应当确认原、被告签订的《租赁合同书》及补充协议于2019年5月25日予以解除。被告赛科公司于2019年5月25日前腾退案涉房屋，该房屋已经实际返还原告万润公司，一审法院对万润公司要求赛科公司返还案涉房屋的诉求不再进行确认。被告赛科公司将公司注册地址登记在案涉房屋，应当在腾退房屋的同时将公司注册地址迁出，该公司的注册地址仍然登记在原址，不符合双方合同约定和相关法律规定，应当于一个月（30日）内将公司注册地址迁出。原、被告在《租赁合同书》中明确约定被告赛科公司提前退租应当按照剩余租赁期内租金的30%支付违约金，该公司不再履行2019年5月25日至2021年5月24日的合同租期，已经构成违约，应当按照剩余2年租期租金数额815,715.00元的30%向万润公司支付违约金，万润公司要求赛科公司支付违约金244,714.50元，理由充分，一审法院予以支持。被告赛科公司提出应当按照该公司实际承担租金部分的30%计算违约金，该部分抗辩意见与双方合同约定明显相悖，一审法院不予采纳。原告万润公司主张被告赛科公司已经交纳的房屋租赁保证金101,965.00元不予退还，虽然双方约定赛科公司出现提前退租的违约行为致使租赁合同解除的情况下租赁保证金不予返还，但是结合租赁合同的相关条款，双方设立租赁保证金的目的是为增加彼此信任，保证租赁合同顺利履行，减少出租方可能产生的损失，确保承租方不能履行或者不能完全履行合同造成损失后出租方获得经济补偿，而保证金的作为不同于法律规定的定金，双方针对提前退租行为已经约定违约金，万润公司要求赛科公司支付违约金的同时提出不予退还租赁保证金，显失公平，一审法院对万润公司的该部分主张不予支持。被告赛科公司交纳的房屋租赁保证金101,965.00元应当从该公司支付原告万润公司的违约金中扣减，即由赛科公司给付万润公司违约金的数额应为142,749.50元（244,714.50元－101,965.00元）。原告万润公司要求被告赛科公司承担律师代理费15,104.00元，因为双方签订的《租赁合同书》及补充协议均未对此进行约定，万润公司的该项诉求依据不足,一审法院不予支持。一审法院判决：一、原告沈阳万润新城投资管理有限公司与被告辽宁赛科新能源技术开发有限公司于2018年6月20日签订的《租赁合同书》及补充协议于2019年5月25日予以解除；二、被告辽宁赛科新能源技术开发有限公司于判决生效后30日内，将公司注册地址从沈阳市浑南区上深沟村861-17号（302）-317、321、325室迁出；三、被告辽宁赛科新能源技术开发有限公司于判决生效后10日内给付原告沈阳万润新城投资管理有限公司违约金142,749.50元；四、驳回原告沈阳万润新城投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告辽宁赛科新能源技术开发有限公司未能按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,256元，由原告沈阳万润新城投资管理有限公司承担4,998元，由被告辽宁赛科新能源技术开发有限公司承担3,258元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同书及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。上诉人在租赁期限届满前明确表示不再继续履行双方签订的租赁合同，并腾退案涉房屋，一审判令确认解除前述合同并判令上诉人将公司注册地址迁出并无不当。关于被上诉人要求上诉人支付违约金244,714.50元的诉讼请求，因上诉人无合理事由提前解除合同，属于恶意违约，双方对违约金亦有明确约定，即上诉人提前退租应当按照剩余租赁期内租金的30%支付违约金，故对该违约金数额应予确认。虽合同约定上诉人出现提前退租的违约行为致使租赁合同解除的情况下租赁保证金不予返还，但是因双方针对提前退租行为已经约定违约金，对上诉人同一违约行为不适宜重复适用违约条款，亦显失公平，故一审法院判令上诉人给付被上诉人违约金142,749.50元并无不当。关于上诉人主张被上诉人当初承诺有会议室及车位未兑现，将其所在楼层其它房间出租给传销公司，严重影响其正常运营的问题，因合同对此并无明确约定，且上诉人并未提交证据证明该主张，故对上诉人该项主张不予支持。综上，上诉人辽宁赛科新能源技术开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8256元，由上诉人辽宁赛科新能源技术开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年五月十日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。