新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新01民终1209号 上诉人（原审原告）：王惠敏，女，1965年3月3日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市水磨沟区。 委托诉讼代理人：马志福，新疆井然律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：新疆宏锦天晟房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区稻香南路2009号。 法定代表人：蔡文芳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马萍，女，1990年10月15日出生，回族，新疆宏锦天晟房地产开发有限公司员工，住乌鲁木齐市米东区。 原审第三人：马红军，男，1963年2月15日出生，回族，无固定职业，住乌鲁木齐市米东区。 上诉人王惠敏因与被上诉人新疆宏锦天晟房地产开发有限公司、原审第三人马红军房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2020）新0109民初3513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月22日公开开庭进行了审理。上诉人王惠敏及其委托诉讼代理人马志福，被上诉人新疆宏锦天晟房地产开发有限公司的委托诉讼代理人马萍到庭参加诉讼。原审第三人马红军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人王惠敏上诉请求：撤销（2020）新0109民初3513号民事判决书，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：该案起因是上诉人、被上诉人以及第三人之间的债权、债务转让，第三人因拖欠上诉人的借款，对被上诉人拥有债权，于是将该债权转让给了上诉人，同时被上诉人通过以房抵债的方式，当天履行完毕所转让的债权，至此三方当中150万元的债务因此消灭。综上，请求二审法院秉公处理该案件，还当事人一份公道。 被上诉人新疆宏锦天晟房地产开发有限公司辩称，本案的基础法律关系为上诉人与马红军之间借贷关系，以及我方与马红军之间的借贷关系，但是没有三方的协议。我方一审中提供了共计37,142,684.元的收条，我公司和马红军之间的借款本金及利息不清，马红军共计拿走我公司货币及固定资产约3714万，我公司和马红军的债务早就还清，王惠敏无权向我公司请求房屋买卖合同。一审判决事实清楚，判决正确，恳请依法驳回上诉人的上诉请求。 原审第三人马红军未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。 上诉人王惠敏向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告关于某小区1单元703、1001、1101号房屋买卖合同关系；2、判令被告返还购房款1,549,150元；3、判令被告支付赔偿金774,575元；4、判令被告承担保全费5,000元以及保全保险费4,645.05元。以上合计2,333,370.05元。 一审法院认定事实：2014年8月12日，王惠敏向尾号为6630的中国工商银行账户转账98,000元；2014年6月16日,王惠敏向该账户转账10万元；2014年4月29日，王惠敏向该账户转账98,000元；2014年3月4日，王惠敏向该账户转账10万元；2014年10月13日，王惠敏向该账户转账117,600元；2014年11月3日，王惠敏向该账户转账176,000元；2014年11月3日，王惠敏向该账户转账100万元、98,000元；2015年6月18日，王惠敏账户入账8,000元；2015年6月5日，王惠敏账户收到尾号为6270账户转入26,000元。 尾号为6630的中国工商银行账户系第三人马红军的账户。 2016年4月19日，王惠敏与新疆宏锦天晟房地产开发有限公司签订《某小区认购书》三份，分别约定王惠敏购买新疆宏锦天晟房地产开发有限公司所建位于乌鲁木齐市米东区某小区4号楼1单元703号、1001号、1101号房屋，单价均为5,000元／平方米，房屋总价分别为606，050元、471,150元、471,150元，同日，新疆宏锦天晟房地产开发有限公司向王惠敏出具收条三份，分别载明“今收到王惠敏房款606,050元、471,150元、471,150元”；2018年10月22日，新疆宏锦天晟房地产开发有限公司聘请的乌鲁木齐市宏锦天晟物业服务公司与王惠敏签订了涉案三套房屋装饰装修管理协议书、物业入住协议书、缴费协议书，并向王惠敏收取了三套房屋的电费、水费、装修垃圾清运费、物业费、设施设备使用维护费等费用，并将涉案三套房屋的钥匙交付给王惠敏。当日，王惠敏向新疆宏锦天晟房地产开发有限公司支付了涉案三套房屋的补差价款300元、250元、250元，新疆宏锦天晟房地产开发有限公司向王惠敏出具收据三份；2019年4月8日，乌鲁木齐市宏锦天晟物业服务公司通知被告验收涉案三套房屋，王惠敏及物业工程部负责人均在三张交房验房单上签字确认，新疆宏锦天晟房地产开发有限公司在未告知王惠敏的情况下，将涉案4号楼1单元703号、1001号、1101号房屋分别销售给案外人马某、赵某、魏某，并签订商品房预售合同书，分别于2019年6月19日、2019年8月22日、2019年8月26日办理预售合同备案登记手续。 2019年9月4日，王惠敏向法院申请查封被告名下位于乌鲁木齐市米东区某小区5号楼1单元704号、2单元703号、705号房产及相应的土地使用权，新疆前海联合财产保险股份有限公司新疆分公司为其提供担保。原告向法院支付保全费5，000元，向该保险公司支付了保全保险费4，645.05元。 另查明，2019年5月17日新疆宏锦天晟房地产开发有限公司出具的《告知函》，载明：公司决定收回马红军房屋编号为4-2-1801、4-2-1602、6-1-503、4-1-1903、1-2-1302、4-1-1001、4-1-1101、4-1-703、5-A1604、3-1-1202、6-1-701、6-1-402、5A-804、4-2-2501、5A-1104、4-2-701、5A-1302，该房屋依然由公司进行销售，此前公司跟贵方签订的以上房屋有关的相关协议及条款，正式宣布解除。新疆宏锦天晟房地产开发有限公司。以及相关物业公司，不再为贵方指定的人员办理相关房屋手续。贵方如对告知函有异议，其与马红军联系，联系电话181XXXXXXXX。该告知函已经发出即可生效。 一审法院认为，本案原告王惠敏以房屋买卖合同纠纷起诉，但根据庭审调查可以反映，实为借贷关系。本案中，原告王惠敏与被告新疆宏锦天晟房地产开发有限公司之间签订的两份《某小区认购书》，实际是基于原告王惠敏与第三人马红军之间的债权债务及第三人马红军与被告新疆宏锦天晟房地产开发有限公司之间的债权债务，达成的以物抵债协议，原告王惠敏并未向被告新疆宏锦天晟房地产开发有限公司实际履行合同约定的房款，而是通过原告王惠敏与第三人马红军之间的债权代为履行支付房款义务。但庭审中，被告新疆宏锦天晟房地产开发有限公司不认可房屋认购书中抵偿的房款金额，认为该房款包含了被告新疆宏锦天晟房地产开发有限公司与第三人马红军之间的借款及高额利息。关于此原告王惠敏提交的证据无法证实三方之间的债权债务具体数额，且第三人马红军庭审中也未提交任何证据证实其与原告王惠敏与被告新疆宏锦天晟房地产开发有限公司之间的债权债务关系，仅以与本案无关等理由拒绝回答，并在法庭指定期间内拒绝向法庭提交任何与被告之间存在借贷关系的证据及具体偿还借款的证据；综上，房屋认购书形成的基础借贷关系及借贷金额事实不清，因此原告王惠敏以房屋买卖合同直接向被告新疆宏锦天晟房地产开发有限公司主张权利缺乏依据，另庭审中双方均同意解除认购书，故原告王惠敏应当继续向第三人马红军主张债务，第三人马红军与被告新疆宏锦天晟房地产开发有限公司之间的债务，由第三人马红军自行主张。综上原告王惠敏诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：驳回原告王惠敏诉讼请求。案件受理费25，466.96元（原告王惠敏已预交），由原告王惠敏自行承担。 本院二审期间，上诉人王惠敏向法庭提交物业费收据一张，证明物业公司向上诉人收取涉案房屋乌鲁木齐市米东区某小区4-1-703室物业费的事实及涉案房屋并未出卖给第三人。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人新疆宏锦天晟房地产开发有限公司表示无法核实该收据的真实性，需要庭后核实。且认为收取物业费是物业公司的行为，与其公司无关。对于该证据，本院认定如下：物业公司收取物业费用情况无法独立证明涉案房屋归属情况，不动产归属情况应以不动产登记情况为准，故对于该证据的关联性本院不予认定。 本院审理查明的事实与原审审理查明的事实相一致。 本院认为，2016年4月19日上诉人王惠敏与被上诉人新疆宏锦天晟房地产开发有限公司签订房屋认购书并由被上诉人新疆宏锦天晟房地产开发有限公司向王惠敏出具收据三张。上诉人王惠敏未实际履行合同约定的房款。系以其对第三人马红军的债权获取涉案房屋。故本案实质的法律关系为借贷关系。所涉借贷关系为上诉人王惠敏与第三人马红军之间的债权债务及第三人马红军与被上诉人新疆宏锦天晟房地产开发有限公司之间的债权债务。现上诉人王惠敏提交的证据无法证实三方之间的债权债务具体数额，被上诉人新疆宏锦天晟房地产开发有限公司亦主张涉案三方债权债务事实不清，第三人马红军亦未提交任何证据证实其与上诉人王惠敏与被上诉人新疆宏锦天晟房地产开发有限公司之间的债权债务关系。房屋认购书形成的基础借贷关系及借贷金额事实不清。此时上诉人王惠敏以房屋买卖关系直接向被上诉人新疆宏锦天晟房地产开发有限公司主张权利缺乏依据。其诉讼主张不应予以支持。涉案房屋认购书经双方一致同意解除后，上诉人王惠敏应当继续向第三人马红军主张债务，第三人马红军与被上诉人新疆宏锦天晟房地产开发有限公司之间的债务，由第三人马红军自行主张。 综上所述，王惠敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25,466.96元（上诉人王惠敏已预交），由上诉人王惠敏负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 诚 审判员 杜高升 审判员 杨鹏飞 二〇二一年五月二十一日 书记员 赵莹善