重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝05民终1200号上诉人（原审原告）:陈学文，男，1974年12月2日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：杜宁，重庆润信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:任文利，男，汉族，1967年8月7日出生，住重庆市九龙坡区。被上诉人（原审第三人）:唐发财，男，汉族，1973年10月30日出生，住重庆市璧山县。原审第三人:重庆正扬实业（集团）有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道南坪西路26号，统一社会信用代码91500108203161875K。法定代表人：包君伦。上诉人陈学文因与被上诉人任文利、原审第三人唐发财、重庆正扬实业（集团）有限公司物权保护纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2020)渝0108民初409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，并于2021年2月24日依法进行询问，上诉人陈学文的委托诉讼代理人杜宁，被上诉人任文利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈学文上诉请求：撤销原审判决，并依法改判支持上诉人的一审诉求。事实和理由：一审认定事实不清，陈学文案涉房屋产权证附图，可以明确看出争议楼梯间面积完整包含在陈学文房屋登记证书的面积里，一审法院认定争议楼梯间为公共通道，与事实不符。陈学文享有争议楼梯间的所有权，一审庭审中，唐发财陈述任文利将争议楼梯间出租给唐发财经营猪肉铺已经三年，租金约288000元，任文利应当立即返还并向陈学文支付其占有该房屋期间的占有使用费。一审法院适用《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项关于建筑物共有部分的规定，明显错误，本案应当适用《物权法》中无权占有的相关法律规定。任文利辩称，上诉人与被上诉人均是按房屋现状购买，争议楼梯购买时就存在，也是被上诉人上楼的唯一通道。被上诉人没有将争议楼梯间租赁给唐发财，唐发财只是在帮被上诉人照看房屋。上诉请求没有事实及法律依据，请求维持原判。陈学文向一审法院起诉请求：一、判今任文利与唐发财返还重庆市南岸区××街道××路××号××号部分房产（产权证为106房地证2005字第0××3号，面积约16平方米）；二、任文利向陈学文支付房屋占用使用费338000元。一审法院认定事实：2005年3月1日，陈学文作为买方与重庆市南岸区房地产开发总公司签订《商品房买卖合同》，约定由陈学文购买重庆市南岸区南坪万寿路25号第1层5号房屋，2005年4月25日办理不动产登记证书，权利人为陈学文，房屋坐落于重庆市南岸区××街道××路××号××号，产权证号为106房地证2005字第0××3号，房屋建筑面积为584.61平方米，套内面积为578.68平方米，房屋用途为商业，位于重庆市南岸区××街道××路××号××号、重庆市南岸区××街道××路××号××号房屋的产权人均系任文利，以上房屋建筑面积分别为458.5平方米、389.39平方米。一审庭审中，双方一致确认陈学文所有的重庆市南岸区××街道××路××号××号房屋的物理位置对应的二楼为任文利所有的重庆市南岸区××街道××路××号××号房屋。2020年3月30日，一审法院工作人员前往案涉楼梯处进行现场勘验。经勘验可知，陈学文所有的房屋现由“晶典口腔”在经营，在“晶典口腔”靠近菜市场右侧，有楼梯间一处，即为本案诉争楼梯间，其中位于一楼的部分由唐发财在经营猪肉铺，再往右侧有楼梯一处，目前由其他经营户在经营理发店。由唐发财经营的楼梯间可以通过楼梯到达任文利所有的重庆市南岸区××街道××路××号××号房屋。由理发店经营的楼梯上楼，中间有一处防盗门，该防盗门已经被封死，顺着楼梯向上，并不能到达任文利所有的重庆市南岸区××街道××路××号××号房屋。目前，任文利所有的重庆市南岸区××街道××路××号××号房屋与附3号房屋属打通状态，统一在经营宾馆，附3号房屋有楼梯通道一处。在勘验过程中，双方当事人均陈述以上两处楼梯均系购买时就存在的。一审庭审中，陈学文认为，虽案涉楼梯未在陈学文不动产权证上体现，但该楼梯物理结构上属于其产权范围内，应属陈学文所有。该楼梯并非任文利所有的重庆市南岸区××街道××路××号××号房屋的唯一上下楼通道，任文利可以通过重庆市南岸区××街道××路××号××号房屋的楼梯或理发店所在位置的楼梯上下楼，故陈学文认为其才是案涉楼梯间的所有权人，任文利没有经过陈学文授权将案涉楼梯间出租给唐发财的行为严重侵犯了其合法权益，故向任文利发出《律师函》，并起诉本案，要求判如所请。任文利认为，虽案涉楼梯在物理结构上属于陈学文产权范围，但该楼梯并未在其不动产权证上体现，该楼梯系任文利出入万寿路25号附6号房屋的唯一通道，该楼梯在双方购买房屋时就已经设置了的，属于现状，该楼梯并不属于陈学文所有，陈学文亦未对案涉楼梯间进行出租，更未收取相应租金，请求法院驳回陈学文的诉讼请求。另查明，重庆市南岸区房地产开发总公司于1998年10月变更为重庆正扬实业（集团）有限公司。一审法院认为，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项规定：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。本案中，陈学文要求任文利返还案涉楼梯间并支付占用期间的使用费，陈学文首先应当证实其对案涉楼梯间享有所有权或案涉楼梯间属于其所有房屋的专有部分，但陈学文提交的证据并不能证实其对案涉楼梯间享有所有权，该楼梯间在双方购买房屋时就已经存在，且该楼梯间在陈学文所有房屋的登记证书中也未有体现。庭审中，任文利称案涉楼梯间系其所有的重庆市南岸区××路××号××号房屋上下楼的进出通道，虽陈学文称任文利所有的附6号房屋有其他楼梯通道，但经现场勘验可知，目前任文利所有的重庆市南岸区××路××号××号房屋有两个上下楼通道，一处为案涉楼梯间通道，一处为任文利所有的重庆市南岸区××路××号××号房屋一侧的楼梯通道，虽该两房屋均属任文利所有，目前处于打通状态，但该两房屋属于两个独立产权，若该两房屋发生产权变更或变更为封闭状态，应保障重庆市南岸区××路××号××号房屋的基本出行，故案涉楼梯间从性质上应认定为公共通行通道，并非陈学文的专有部分，其无权要求任文利予以返还。虽案涉楼梯间现在由唐发财在经营猪肉铺，但陈学文也未提交充分证据证实唐发财实际向任文利支付楼梯间租金，结合以上评述，陈学文也无权基于楼梯间的所有权要求任文利返还楼梯间占用期间的使用费。至于唐发财是否支付租金、向谁支付租金、支付多少租金、该租金如何分配等事宜属于另外民事法律关系，不属于本案评述范围。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第九条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回陈学文的诉讼请求。二审中，上诉人陈学文举示现场丈量踏勘照片、在产权登记附图上手绘的争议楼梯间投影位置关系说明图，拟证明案涉楼梯间处于上诉人产权登记范围；2005年3月4日上诉人与重庆正扬实业（集团）有限公司签订的房屋买卖补充协议，拟证明上诉人以每平方米5120元单价购买了案涉房屋584.61平方米全部产权。被上诉人任文利质证称，照片中二楼有防盗门的，不是通向任文利房屋，照片都不能实现其证明目的，购买时案涉楼梯就存在；上诉人没有测绘资质，手绘说明图不能算证据；如果上诉人购买的房屋实际面积小于产权登记面积，应该找卖房人主张权利。经二审现场勘查，本院认为，上述证据二楼有防盗门的照片、三楼通往住宅楼梯的照片、房屋买卖补充协议不能实现上诉人的证明目的，与本案无关，依法不予采信；其他照片及争议楼梯间投影位置关系说明图与二审中现场勘查情况一致，结合任文利及陈学文各自的房屋产权登记附图均未标注案涉楼梯及楼梯间，但却标注案涉楼梯间相邻的楼梯间（现经营理发店），以及各方当事人在一审中的陈述，本院补充认定以下事实：案涉楼梯及楼梯间物理位置位于陈学文房屋产权范围内，任文利及陈学文的房屋原属同一产权人，因历史原因形成了争议楼梯及楼梯间，任文利及陈学文按现状购买后，房屋登记机构仍然将争议楼梯间所在位置的面积登记在陈学文产权范围内。另，二审中，任文利陈述自己并未将争议楼梯间出租给唐发财，而是因为二楼房屋空置，所以请亲戚唐发财帮忙看守二楼房屋。陈学文向本院提交书面申明，表示自己对争议楼梯间享有物权，但愿意为任文利永久提供通行便利。二审查明的其他法律事实与一审查明的一致。本院认为，《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”第二百一十七条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”第二百三十三条规定，“物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决”据此，依法登记设立的物权应受法律保护。根据本案查明的事实，上诉人陈学文通过购买并依法登记而取得重庆市南岸区南坪万寿路25号第1层5号房屋产权，案涉楼梯及楼梯间物理位置位于上诉人房屋产权范围内，且案涉楼梯及楼梯间在房屋登记机构办理相关房屋产权登记时，均未标注，故案涉楼梯及楼梯间并非依法成立的建筑区划内公共通行部分，上诉人对争议部分面积享有所有权。被上诉人任文利允许唐发财占用楼梯间经营肉铺，侵犯了上诉人对该部分房屋的物权，理应向上诉人返还。但是，上诉人陈学文在购房时案涉楼梯已经存在，为现状购买，且该楼梯为通往被上诉人任文利重庆市南岸区××路××号××号房屋的唯一通道，故陈学文对案涉争议部分面积行使所有权时，应当保障任文利通行便利。关于陈学文要求任文利支付房屋占用使用费338000元的诉求，因陈学文提供的现有证据并不能证明任文利与唐发财有租赁关系，更不能证明唐发财向任文利支付了租金，且陈学文从2005年购买房屋后，也一直未利用争议部分面积经营，现陈学文要求任文利支付房屋占用使用费338000元的诉求无相应事实依据，本院不予支持。综上所述，陈学文的上诉理由部分成立，上诉请求部分成立。根据二审新证据查明事实，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下:一、撤销重庆市南岸区人民法院(2020)渝0108民初409号民事判决；二、在保障任文利楼梯通行权的前提下，任文利、唐发财在收到本判决之日起，向陈学文返还重庆市南岸区××街道××路××号××号房屋中被楼梯间占用部分的面积；三、驳回陈学文的其他诉讼请求。一审案件受理费6370元，由陈学文负担5733元，任文利负担637元；二审案件受理费6370元，由陈学文负担5733元，任文利负担637元。本判决为终审判决。审判长  冉崇高审判员  周 琦审判员  陈 霞二〇二一年五月六日书记员  周 刚