广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终993号上诉人（原审被告）：吕静，女，1982年4月2日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区××××××××××。公民身份号码：。被上诉人（原审原告）：中山市天英物业管理有限公司江门分公司。住所地：广东省江门市蓬江区月珑湾商住小区售楼部二层01室。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：何文超，北京市盈科（江门）律师事务所律师。上诉人吕静因与被上诉人中山市天英物业管理有限公司江门分公司（以下简称天英公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初3650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吕静上诉请求：1.撤销一审判决，驳回天英公司的全部诉讼请求;2.一、二审案件受理费由天英公司承担。事实和理由：天英公司于2015年9月17日通过挂号信邮寄的方式向吕静发出《收楼通知书》，但实际上吕静至今没有收到，天英公司也没有电话或短信通知吕静。后来吕静自行到现场勘察了涉案房屋，但房屋多处地方出现渗水、窗户无法关闭的现象。当时天英公司通知修复好后再另行通知吕静收楼，但直至天英公司起诉前仍未通知吕静办理收楼手续。2018年天英公司未经吕静同意将涉案房屋交给其他人员放置物品或允许其他人在房屋放置床作为休息的地方，2019年12月22日吕静再次到涉案的房屋查看，发现放置涉案房屋的物品仍然存在，造成吕静无法使用涉案房屋，损害了吕静的权益。天英公司没有尽到管理义务，属于管理不当，其主张的物业管理费应当不予支持。退一步，即使按照天英公司于2015年9月17日向吕静寄出《收楼通知书》，从2015年11月1日至2020年4月28日天英公司提起诉讼，其一直没有通知吕静支付物业管理费。一审期间，天英公司也没有提供任何催缴物业管理费的证据，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，超过法律规定的三年诉讼时效。即使吕静需要支付物业管理费，也应从2017年4月29日起计算，并不是从天英公司主张的从2015年11月1日起算。天英公司辩称，物业服务合同属于连续性合同，吕静身为业主应按时支付物业费，诉讼时效应从双方终止物业服务合同时起算，而涉案物业服务合同仍在履行中，本案没有超出诉讼时效。且吕静在一审也没有提出诉讼时效的抗辩，应不予支持。天英公司向一审法院起诉并在诉讼中变更请求为：1.吕静向天英公司支付从2015年11月至2020年4月尚欠的物业管理费9946.01元及违约金(以每月应交的物业管理服务费为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率从2015年11月11日起计算至实际清偿之日止)；2.吕静向天英公司支付从2017年2月至2020年4月尚欠的公摊水电费921.37元及违约金（违约金从2017年2月11日起计算至实际清偿之日止）；3.本案一审诉讼费由吕静承担。一审法院判决：一、吕静应在判决发生法律效力之日起十日内向中山市天英物业管理有限公司江门分公司支付从2015年11月至2020年4月止的物业管理服务费9882.62元及违约金(自2015年11月11日起至2019年8月19日止以每月应交的物业管理服务费为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；二、吕静应在判决发生法律效力之日起十日内向中山市天英物业管理有限公司江门分公司支付从2017年2月至2020年4月止的公摊水电费921.37元及违约金（自2017年2月11日起至2019年8月19日止以每月应交的公摊水电费为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回中山市天英物业管理有限公司江门分公司的其他诉讼请求。如果吕静未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费580.3元减半收取290.15元，由吕静负担。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。涉案《委托物业管理服务合同》属于前期物业管理合同，合法有效，对包括吕静在内的月珑湾豪庭业主具有约束力。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对吕静的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：吕静应否支付物业管理费、公摊水电费及违约金？吕静以天英公司没有通知其收楼、涉案房屋渗水且无法关闭窗户、擅自允许他人在房屋放置物品或休息为由主张天英公司未尽管理义务，无权收取物业管理费。经审查，首先，天英公司与涉案小区开发商江门市蓬江区信昌贸易有限公司（以下简称信昌公司）签订《委托物业管理服务合同》，约定由天英公司对涉案小区进行前期物业管理，而吕静与信昌公司签订《商品房买卖合同》，其中第三条约定双方聘请天英公司管理物业，买受人遵守该物业管理公司制订的《临时管理规约》和其他有关物业管理的规定；附件五合同补充协议第五条第2点约定“若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为已实际交付买受人使用……。该商品房由交付日（含实际交付日）起算其物业管理费及保修期”，故吕静应当按照约定自收楼之日起向天英公司支付物业管理费。信昌公司于2015年9月17日向吕静邮寄《收楼通知书》，通知吕静于2015年11月1日前办理收楼手续。虽然上述邮件因逾期无人领取而被退回，但邮寄的地址及联系电话为吕静在《商品房买卖合同》所预留。即使吕静未能收到《收楼通知书》，责任也应由吕静自己承担，故吕静应自2015年11月1日起支付物业管理费。其次，吕静主张的房屋渗水或无法关闭窗户属于房屋质量或保修问题，不属于物业管理的范围，责任不应由天英公司承担，而吕静提交的图片仅能证明涉案房屋放置了杂物，不能证明该杂物系天英公司存放或允许他人存放。即使天英公司在小区的个别区域或者个别服务类别等方面提供的物业服务存在瑕疵，吕静作为业主，可以依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，要求天英公司改善服务并承担相应的违约责任，或者提议成立业主委员会选聘新的物业管理企业作为行使业主权利的形式，而不能成为吕静拒绝交纳物业管理费的理由。故吕静以天英公司未尽物业管理义务为由拒绝支付物业管理费，理据不足。在天英公司已为小区提供了整体物业服务的情况下，吕静应当按照合同约定支付物业管理费。鉴于吕静没有按合同约定交纳物业管理费，已构成违约，应当承担支付违约金的责任。同理，吕静没有支付公摊水电费合计921.37元，亦应承担违约责任。据此，一审法院结合天英公司的主张，判决吕静向天英公司支付2015年11月至2020年4月止的物业管理服务费9882.62元、公摊水电费921.37元及相应违约金，并无不当，本院予以维持。吕静上诉主张天英公司的部分请求超过诉讼时效，但吕静在一审期间并未提出诉讼时效抗辩，且二审未提交新的证据证明天英公司的请求权已过诉讼时效期间，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，本院不予支持。综上所述，吕静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费580.3元，由吕静负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长 梅晓凌审 判 员 柯小梅审 判 员 甄锦源二〇二一年四月三十日法官助理 彭思远书 记 员 梁启洪薛佩珠