安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0111民初918号 原告（反诉被告）:张一驰,男,1995年9月6日出生,汉族,住安徽省肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：徐漫漫，安徽神州行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高大桐，安徽神州行律师事务所律师。 被告（反诉原告）:合肥新城创晟房地产有限公司,住所地安徽省合肥市滨湖区万泉河路滨湖康园一期配套商业用房综合楼,统一社会信用代码91340100MA2NCJ009G。 法定代表人:王玲,执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨俊刚，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘永辉，该公司员工。 原告（反诉被告）张一驰与被告（反诉原告）合肥新城创晟房地产有限公司（以下简称“新城创晟公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，新城创晟公司在法定期限内提出反诉，本院依法公开开庭将两案合并审理。原告（反诉被告）张一驰的委托诉讼代理人高大桐、徐漫漫，被告（反诉原告）新城创晟公司的委托诉讼代理人杨俊刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）张一驰向本院提出诉讼请求：1.被告合肥新城创晟房地产有限公司向原告张一驰支付逾期交房违约金45490元（以2021783元为基数,按日0.05%从2020年6月30日起算至2020年8月14日）;2.被告合肥新城创晟房地产有限公司向原告张一驰支付违反合同约定的燃气安装到户并在入住同期具备申请开通条件的违约金至燃气开通之日止（以2021783元为基数,按日0.05%从2020年8月14日起算至燃气开通之日止）;3.被告合肥新城创晟房地产有限公司承担案涉房屋的质量维修义务并向原告支付因房屋质量问题维修期间的房屋租金至房屋维修完毕经第三方质量验收合格,暂计为2000元（自2020年8月14日暂计算至2020年9月14日）；4.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年12月16日,原告与被告签订商品房买卖合同,约定原以告购买被告所有的位于合肥市滨湖新区××路××路东，君悦府第7幢22层2203室房屋一套,总金额为人民币2021783元。《商品房买卖合同》第八条约定了交付期限,“出卖人应当在2020-6-30日前,依照国家和地方政府的有关规定,将具备下列第5种条件,并符合合同约定的商品房交付买受人使用…”;第十四条约定“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件:3、燃气安装到户并在入住同期具备申请开通条件。如果在规定日期内未达到使用条件,双方同意按以下方式处理:1、按第九条的规定执行;”。合同第九条约定…1、按逾期时间,分别处理……（2）逾期超过90日后…出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五…的违约金”;合同第十六条约定“在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题,出卖人应当履行保修的义务…”。原告按合同约定向被告支付了房款。2020年8月14日,被告向原告发出收房通知书,房屋交付后,原告向合肥燃气公司申请开通燃气,燃气公司告知该住户目前不具备燃气开通条件,具体开通时间等待通知,原告在小区附近发现燃气管道仍在施工中,且原告家中未接通燃气表;同时原告在房屋验收过程中发现多处质量问题,原告填写了《房屋质量验收单》并向被告聘请的物业人员报修,截至起诉之日房屋质量问题仍未得到解决。原告按照合同约定履行了支付房屋价款的义务,被告未按合同约定履行相应义务,导致原告无法在约定时间内正常使用房屋,理应按照《商品房买卖合同》约定承担违约责任。 被告（反诉原告）新城创晟公司辩称：1、我方依法依规交付涉案房屋，不存在逾期交付的情形；2、我方交付房屋时，燃气符合合同约定的交付条件，不存在违约的情形，原告诉请逾期交付的违约金无事实和法律依据；3、我方交付的房屋符合法律规定、合同约定，不存在违约情形。综上，原告的诉请无事实和法律依据，请法院查明事实后依法予以驳回。 被告（反诉原告）新城创晟公司向本院提出如下诉讼请求：1.被反诉人支付逾期付款违约金7755元（按日万分之五以1410000元自2019年2月22日起算至2019年3月5日）。2.被反诉人支付逾期收房违约金54588元（按日万分之五以2021783元自2020年8月18日起算至2020年10月11日），以上合计：62343元。3.本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：１、2019年1月21日反诉人与被反诉人签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：被反诉人购买反诉人开发的君悦府7幢22层2203室，房屋总价款为2021783元，其中首付款611783元在2018年12月16日前支付，剩余1410000元办理按揭贷款。同时，合同约定：反诉人应当2020年6月30日前将涉案房屋交付给被反诉人。依据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，被反诉人应及时支付房屋价款。依据附件五《补充协议》第六条：无论付款方式如何在签署合同后三十个自然日内结清余款；《补充协议》第八条：买受人若未按期付款，须向出卖人支付逾期未付款的日万分之五计算的违约金；同时，依据《商品房买卖合同》第七条：买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同签订后，因被反诉人个人原因，致使其部分房款于2019年8月5日才通过按揭贷款的方式予以付清。2、另外，依据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定房屋具备交付条件后，被反诉人应及时办理收房手续。案涉商品房原约定于2020年6月30日前交付，但因新冠不可抗力的影响，依法可以顺延交付。2020年8月6日，反诉人依法取得《合肥市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，其后反诉人依法取得《建设工程规划许可证》（正本）。2020年3月5日，反诉人向各业主寄送《关于君悦府新冠状病毒肺炎疫情不可抗力通知函》：告知各业主因疫情的不可抗力影响，将导致涉案房屋交付延迟事宜。2020年8月11日，反诉人依法向被反诉人寄送《交付通知书》：将案涉房屋定于2020年8月14日至17日交付。后被反诉人因自身原因直至2020年9月11日才办理涉案房屋的收房手续。被反诉人未按合同约定支付房款及办理收房手续，理应承担违约责任。 原告（反诉被告）张一驰辩称：一、被答辩人主张逾期付款违约金所依据的条款的格式条款无效。1、被答辩人主张逾期付款违约金所依据的条款是格式条款。2、《民法典》第497条规定有下列情形之一的，该格式条款无效。3、《补充协议》上述第五条的两个条款既约定了如因答辩人存在过错致使贷款无法近期支付房款，答辩人需在三十日内结清余款，又约定了无论答辩人是否存在过错均需在三十日内结清余款，前后矛盾。4、答辩人办理的贷款是直接进入到被答辩人账户，如果答辩人按照《补充协议》约定在一个月内足额支付全部款项，然后贷款发放再进入被答辩人的账户，必然会造成答辩人重复支付，造成答辩人的额外损失，而《补充协议》里也没有约定贷款发放后被答辩人该如何处理，所以该条款没有履行的可能性。5、被答辩人庭审中指出其《房屋买卖合同》及《补充协议》已在工商局备案，因此合同内容合法有效，该种说法不成立。二、至于被答辩人所主张的逾期收房违约金，《房屋买卖合同》第十一条已经用黑体字标注了处理方式，既物业费在被答辩人通知收房之日起收取，被答辩人主张逾期收房违约金没有法定或约定的依据。 本院经审理认定事实如下：2018年12月16日，张一驰（买受人）与新城创晟公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发建设的位于合肥市滨湖新区××路××路××幢××室房屋，房屋价款为2021783元，其中毛坯房价款为1629423元，全装修费用为392360元。付款方式为按揭，首付款611783元，应在2018年12月16日前支付，剩余141万元办理按揭贷款。出卖人应当在2020年6月30日前，将取得《合肥市建设工程竣工验收查验合格证》并符合合同约定的商品房交付给买受人使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：若出卖人逾期交房不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金。第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因未能按期交付的，双方同意视为出卖人已按本合同第八条约定的交付日期将商品房交付给买受人，买受人应自本合同第八条约定的交付之日起承担物业管理费用。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺约定：出卖人承诺燃气安装到户并在入住同期具备申请开通条件，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按第九条的规定执行。第十六条保修责任约定：出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。 2019年1月21日，张一驰与新城创晟公司签订《买卖合同补充条款》，第六条约定如买受人以按揭贷款支付部分房款，则买受人同意在本合同签署当日向贷款银行提交真实、准确、完备的贷款申请资料。若因买受人拒绝、迟延、虚假提供贷款资料等导致买受人无法按期支付相应房价款的，买受人需在签署本合同后三十个自然日内结清余款，否则按照买受人逾期付款的约定处理。乙方在签署本合同当日除需足额支付甲方要求的首付款外，无论付款方式如何均须在签署合同后三十个自然日内结清余款。第七条约定，买受人逾期收房的，出卖人有权要求买受人支付日总房价款的万分之五的违约金。 合同签订后，张一驰支付首付款611783元，余款141万元办理了按揭贷款，新城创晟公司称按揭款141万元于2019年3月5日到账。 2020年1月24日，根据新型冠状病毒疫情防控形势需要，为防范新型冠状病毒感染，避免人群集聚导致传染风险，我省启动重大公共卫生事件一级响应，部分行业停工停产。新城创晟公司提供的《监理日志》显示，2020年3月12日前，案涉工地处于停工状态，3月12日起，各分包单位陆续开始正常施工。 2020年6月12日，新城创晟公司向包括张一驰在内的君悦府业主送达《关于交付时间顺延的通知》，内容为：受新冠病毒疫情影响及政府疫情管控措施的不可抗力的因素确已给项目工期和交付带来了实质影响，案涉房屋交付时间顺延至2020年8月7日前等。 2020年8月10日，案涉7号楼栋通过竣工验收，8月13日，该楼栋办理了《合肥市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案》。 2020年8月14日，新城创晟公司通知张一驰办理案涉房屋交接。庭审中，张一驰称验房时案涉房屋存在质量问题，一直要求新城创晟公司进行维修，案涉房屋实际交接时间为2020年10月11日。新城创晟公司称张一驰报修事项，其均有记录，并且报修项目已经维修完毕。 另查明，2020年5月25日，新城创晟公司取得了合肥中石油昆仑燃气有限公司（以下简称燃气公司）出具的案涉房产所在小区的《合肥市配套工程竣工验收确认书》，确认书载明：合肥市滨湖区南京路与崇山路西南角新城.樾府都会1#-3#楼、5#楼、6#-13#楼、15#-22#楼燃气工程经竣工验收合格，同意竣工。8月30日，该小区业主向燃气公司申请开通燃气供应时，被告知小区燃气工程没有通过验收，不能送气。9月19日，燃气公司陆续给小区业主办理燃气开通。 庭审后，本院前往燃气公司询问2020年5月25日燃气公司已出具《合肥市配套工程竣工验收确认书》，为何至9月19日案涉小区才可以办理燃气开通手续。燃气公司回复称：案涉小区燃气工程竣工验收后，其施工队伍未将竣工信息及时录入系统，造成客服人员在系统中查询不到信息，造成未能及时为业主办理。 以上事实，除双方当事人当庭陈述外，还有张一驰提供的企业登记信息、《商品房买卖合同》、君悦府延期交房通知、交房通知书、燃气开通电话录音、燃气申请开通视频、燃气施工照片及小区物业朋友圈截图、房屋验收单、房屋维修照片、微信聊天记录截图，新城创晟公司提供的《商品房买卖合同》及补充协议、案涉楼栋工程竣工验收报告、质量监督报告、竣工验收备案表、合肥市燃气配套工程竣工验收确认书、交付通知书、楼宇交接表、银行放款凭证及本院在燃气公司所作的谈话笔录等证据在卷佐证。 本院认为：新城创晟公司与张一驰签订商品房买卖合同及补充协议，系双方真实意思的表示,内容不违反法律行政法规的强制性规定,合法有效，双方应依约履行各自义务。 根据商品房买卖合同约定，新城创晟公司应在2020年6月30日将取得《合肥市建设工程竣工验收查验合格证》并符合合同约定的商品房交付给买受人使用，逾期后，自合同规定的交付期限第二天起至实际交付之日止，按日向张一驰支付已交房款0.05%的违约金。庭审查明，新城创晟公司交付房屋时间为2020年8月14日，逾期达45天。2020年1月24日，新冠疫情爆发，为防范病毒感染，避免人群集聚导致传染风险，我省启动重大公共卫生事件一级响应，要求相关行业停工停产。根据新城创晟公司提供的监理日志，能够证明其自2020年1月24日起停工至2020年3月12日才开始复工，停工时间达46天。由于新冠疫情不能预见、不能避免、不能克服，属不可抗力，依据法律规定，新城创晟公司因不可抗力造成的逾期交房应予免责。现张一驰主张新城创晟公司自2020年6月30日起至2020年8月14日止，按日0.05%支付逾期交房违约金45490元，不予支持。 关于张一驰主张新城创晟公司支付燃气安装到户并在入住同期具备申请开通条件的违约金问题，商品房买卖合同约定，案涉房屋的交付标准为取得《合肥市建设工程竣工验收查验合格证》并符合合同约定，本案中，案涉楼栋于2020年8月10日通过竣工验收，8月13日取得《合肥市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，至此新城创晟公司交付房屋的主要合同义务已经履行完结。另，新城创晟公司在商品房交付前已完成了燃气设施的建设,并取得了燃气公司出具的《合肥市配套工程竣工验收确认书》，该竣工验收确认书能够证明案涉小区的燃气设施建设已经符合要求,新城创晟公司在交房时燃气已经竣工验收，达到了合同约定的要求,已经安装到户并且具备申请开通的条件，至于未能申请成功，非新城创晟公司原因所致。同时对于燃气达到使用条件，商品房买卖合同仅约定“在规定日期内”，该规定日期亦未明确为交房之日，故张一驰主张新城创晟公司存在交付燃气不具备开通条件等违约问题,证据不足,不予支持。 关于案涉房屋质量瑕疵部分，双方均认可案涉房屋存在质量瑕疵，本院予以确认。依据商品房买卖合同“在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务”的约定，新城创晟公司应对房屋存在的质量瑕疵承担维修义务。张一驰在验房时发现房屋存在墙面渗水、地面鼓包的问题并向新城创晟公司提出，新城创晟公司遂对上述问题进行维修，该维修期间张一驰无法正常使用该房屋，因房屋维修造成张一驰迟延收房，不宜归责于张一驰，故对新城创晟公司要求张一驰支付迟延收房违约金的诉请不予支持。庭审中，新城创晟公司称案涉房屋存在的质量瑕疵已维修完毕，且双方均认可案涉房屋已经于2020年10月11日交付。由于新城创晟公司对房屋维修时间持续近两个月超出合理期限，造成张一驰无法按期居住使用，存在一定损失。本院根据案涉房屋需要维修的项目、维修时间，酌定新城创晟公司赔偿张一驰房屋维修期间不能居住的损失3000元。 关于新城创晟公司要求张一驰支付逾期付款违约金的主张，根据双方2019年1月21日签订的补充协议约定，张一驰应在签署合同后三十个自然日内结清余款，即张一驰应在2019年2月21日前付清房屋尾款141万元，该141万元按揭贷款实际于2019年3月5日到账，逾期到账12天。因该逾期时间较短，且银行按揭贷款需要进行审批流程，同时协议约定的付款时间包含了春节假期，按揭贷款虽迟延到账12天，但该迟延不宜归责于张一驰，亦不宜认定张一驰存在违约。故对新城创晟公司该项诉请不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）合肥新城创晟房地产有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告（反诉被告）张一驰经济损失3000元； 二、驳回原告（反诉被告）张一驰的其它诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）合肥新城创晟房地产有限公司的全部反诉请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取999元，由张一驰负担950元，合肥新城创晟房地产有限公司负担49元；反诉案件受理费减半收取680元，由合肥新城创晟房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员 周文生 二〇二一年五月十七日 法官助理 陈 君 书 记 员 龚丽娟 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。