辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终7471号上诉人（原审被告）：沈阳世博置地房产开发有限公司，住所沈阳法库经济开发区。法定代表人：郭军，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘立影，辽宁华禹律师事务所律师。上诉人（原审原告）：刘德恩，男，1947年6月14日出生，汉族，住辽宁省建平县。委托诉讼代理人：谭巍，辽宁咏品律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵敏，女，1960年3月2日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：申凯，辽宁君威律师事务所律师。上诉人沈阳世博置地房产开发有限公司、上诉人刘德恩因与被上诉人赵敏房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2019）辽0104民初14965号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈阳世博置地房产开发有限公司、刘德恩上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回刘德恩起诉并释明本案对本案诉请事项通过执行异议之诉程序解决；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、审理程序违法。本案诉争房产系被法院查封房产，按照《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》26、“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理”的规定，中止案件审理或驳回刘德恩的起诉，释明刘德恩按照2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条的规定实现诉请事项是唯一合法途径，世博家园二期业主起诉的案件大东区法院均是这样审判的，对于本案违反法定程序审判存在适用法律错误的问题。二、认定事实错误。(2019)辽0104民初1478号司判决书中赵敏答辩称“林齐取得购房之前，2016年世博公司向其借款300万元，当时抵押给赵敏四套房产，当时还了之后，又变更回去了。……后又向我方借款150万元，……现1、2、3门备案到我方赵敏名下，后来因为世博公司还不上钱，我方报了警。……2017年我方到法院起诉被告继续履行合同，后来因林齐的案子起诉至法院，我方撤诉了”的内容足以证明包括案涉房产在内的世博家园备案在赵敏名下的房产与2007年10月29日的150万元借款无关。《全国法院民商事审判工作会议纪要》赵敏对2007年10月29日150万元借款主张还款诉讼的(2019)辽0114民初13120号民事判决书开庭审理的时间是2019年12月5日，庭审中赵敏宣读的起诉状及辩论意见均是大东区北海街4-7号1门、2门3门是借款抵押担保—―九民会议纪要中的让与担保，判决对此未予认定案赵敏亦未就此提出上诉，视为赵敏默认判决正确。一审判决认定案涉房产系赵敏2007年10月29日借款之间为让与担保超越生效债权判决范围，存在认定事实错误的问题。另，本案案涉房产刘德恩支付全款并实际入住使用逾十年是客观事实，世博家园房产因省市刑事判决导致的违建不能正常办理产权证，责任非在刘德恩系公知事实。《全国法院民商事审判工作会议纪要》127条赋予刘德恩对案涉房产享有的物权期待权是能够排除世博公司全部债权的权利，因一审判决适用错误的法律导致刘德恩丧失物权期待权与法相背。这样的判决是在支持一房二卖，对于刘德恩支付全款在先，占有使用在先法律规定即使一房二卖问题出现，刘德恩对案涉房产的物权期待权也是排他的。假设一审判决支持案涉房产拍卖、变卖、折价偿还则会产生以判决支持一房二卖错误做法，不仅剥夺法律赋予刘德恩对案涉房产的物权期待权，这种判决还会给世博家园类似房产(逾50户)业主丧失房产，造成新的不稳定因素。这样的判决扩展到全社会所带来的社会影响会更大，不利于交易安全甚至社会稳定，这种认定系对事实认定错误。赵敏辩称，请求维持原判。刘德恩向一审法院起诉请求：1.依法判令被告赵敏协助撤销大东区北海街4-7号2门房产的备案;2.依法判令被告世博公司协助原告刘德恩办理大东区北海街4-7号1门的不动产权证;3.诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实，2006年11月3日，二被告间因债务关系，签订了《商品房买卖合同》一份，被告世博公司将位于沈阳市大东区2门网点，建筑面积150.92平方米的房屋登记备案到被告赵敏名下。2010年12月29日，被告世博公司将已备案在被告赵敏名下的上述房屋出卖给原告，并向原告出具了《商品房买卖合同》、收款收据、准住通知单，为原告办理了入住手续。原告刘德恩自此使用案涉房屋至今。一审法院认为，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条规定：债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或者第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。本案中，因被告世博公司与被告赵敏之间存在借贷关系，被告世博公司将案涉房屋（位于沈阳市大东区2门网点，建筑面积150.92平方米）备案在被告赵敏名下作为抵押，符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条规定，被告世博公司的行为属于“让与担保”。现被告世博公司并未将所欠被告赵敏的借款偿还，则被告世博公司将房屋备案到被告赵敏名下作为借款抵押的行为受法律保护，原告刘德恩无权请求撤销案涉房屋的备案手续。一审法院判决：驳回原告刘德恩的诉讼请求。案件受理费10743元，由原告刘德恩负担。二审中，沈阳世博置地房产开发有限公司提交了：1.（2020）辽0114执异210号执行裁定书，证明案涉房产被法院查封，2019年11月27日提出执行异议，2020年9月15日立案，2020年9月21日做出驳回执行裁定。2020年刘德恩已经提起案外人执行异议之诉，在审理中。2.（2020）辽民申3993号民事裁定、（2020）辽民申4012号民事裁定书、起诉意见书两页、（2020）辽刑二终字第90号刑事裁定书两页、世博案件被骗材料统计表25页第275、276、277项、商品房买卖备案表、（2019）辽0104民初12397号民事裁定书、（2020）辽01民终6844号民事裁定书，证明赵敏与世博公司之间不存在商品房买卖关系，只存在450万元借款关系，赵敏自认2006年11月6日300万元借款已于2007年5月全部还清，只有2007年10月29日150万元借款至今未还清。赵敏自认2011年6月21日报警因世博公司无法偿还欠款只能是2007年10月29日150万元借款。辽民申4210号民事裁定书中对诉讼时效有明确阐述，确认报警是因未交房，与报警笔录内容不符。同日作出裁定的辽民申3993号民事裁定书已经确认世博公司与赵敏之间没有房屋买卖关系，构成让与担保债权因主债权已经过诉讼时效，担保债权也过诉讼时效，被上诉人对案涉房产让与担保没有优先权，刘德恩对待该房产物权期待权是享有优先权的，因法院审理程序违法，适用法律错误，本应通过裁驳刘德恩的起诉告知刘德恩通过执行异议程序实现产权办证目的，本案应适用九民会议第127条。刘德恩对上述证据质证意见：同意沈阳世博置地房产开发有限公司。赵敏对上述证据质证意见：对各种文书真实性没有异议，对证明目的有异议，经过高院（020）辽民申4012号民事裁定、沈阳市中法（2020）辽01民终5020号民事判决书对另一案件150万债权法院已经予以确认，不存在诉讼时效问题，高院（2020）辽民申3993号、沈阳市中法（2020）辽01民终7725号民事判决书，可见本案备案在赵敏名下的本案房产属于让与担保，上诉人认为本案审理程序违法是错误的，本案一审上诉人提的诉讼不是确权诉讼，属于房屋买卖合同中的履行义务，不适用最高人民法院关于执行权合理配置和若干运用第26条之规定。赵敏提交了（2020）辽民申3993号民事裁定书，证明与本案相同的另一案件已有中院及省高院的生效判决，与本案一审判决一致。沈阳世博置地房产开发有限公司、刘德恩质证意见：对真实性没有异议，合法性和关联性有异议，认定的是世博公司和赵敏之间没有房产买卖关系，让与担保是在主债权未过诉讼时效情况下享有优先权，本案主债权已经过诉讼时效的证据已经向法庭出示。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的合同系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。综上，上诉人沈阳世博置地房产开发有限公司、刘德恩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10743元，由上诉人沈阳世博置地房产开发有限公司负担。二审案件受理费10743元，由上诉人刘德恩负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年五月十三日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。