新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新29民终609号 上诉人（原审原告）：高飞，男，1979年6月15日出生，蒙古族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区阿克苏市。 委托诉讼代理人：田乐，新疆聚公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘勇，新疆聚公律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：新疆华孚纺织有限公司，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市乌喀公路992公里处。 法定代表人：孙伟挺，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘志超，新疆和远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨玉铭，新疆名清律师事务所律师。 上诉人高飞因与上诉人新疆华孚纺织有限公司（以下简称华孚公司）土地租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院（2020）新2901民初5015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高飞的委托代理人田乐及上诉人华孚公司的委托代理人刘志超、杨玉铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高飞上诉请求：1．依法撤销新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院（2020）新2901民初5015号民事判决第二项并改判被上诉人向上诉人支付赔偿损失2,000,000元；2．诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定被上诉人在与上诉人签订《土地租赁合同》时将租赁土地的产权证复印件向上诉人提供，属于认定事实错误。上诉人签订合同时并不知晓土地性质。首先，被上诉人并没有在签订合同时将涉案土地产权证交与上诉人，而是上诉人在物流园改建工程完毕办理营业手续时，向被上诉人索要土地使用权证书复印件时，被上诉人才向上诉人提供土地使用权证书复印件。其次，被上诉人在与上诉人签订《土地租赁合同》时没有向上诉人告知过涉案土地的性质是城镇单一住宅用地，合同上也未写明该土地的性质。最后，一审上诉人与被上诉人均没有提交任何证据证明“被上诉人在与上诉人签订《土地租赁合同》时将租赁土地的产权证复印件向上诉人提供”的事实，被上诉人也没有陈述过相关事实。二、一审判决认为上诉人与被上诉人就合同的解除均有过错，故判决上诉人的损失由上诉人与被上诉人各承担50%的责任，属于事实认定错误。上诉人与被上诉人签订的《土地租赁合同》上明确载明了上诉人租赁涉案土地的用途是用于建设标准的物流园，物流园系商业产业。被上诉人在明知上诉人租赁土地用做商业用途，仍然与上诉人签订租赁合同，导致合同根本目的无法实现，被上诉人有重大过错。上诉人在签订《土地租赁合同》时并不知道被上诉人租赁给上诉人的土地性质是城镇单一住宅用地，上诉人不存在过错，不应承担责任。综上，一审判决认定事实不清，请求上级人民法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。 华孚公司辩称，1．双方在签租赁合同时，已经将土地性质告知高飞，并且将土地证复印件也给了高飞，一审已经查明该事实；2．根据双方在租赁合同中明确约定，被上诉人仅仅是协助高飞办理相关手续，如果说华孚公司隐瞒了土地性质仍然与高飞签订合同导致合同无法实现，那么在签订合同的时候就应该做出约定由华孚公司办理手续，办理手续的主导是高飞，他也知道办物流园应该办理的手续，我们认为我们没有过错；3．关于产权证复印件是高飞提交的，他应该明知土地性质；4．高飞陈述的事实与本案不符，双方签订合同是2016年8月26日，生效日期是2017年3月20日，我们白送了高飞半年时间，但是在这个时间，高飞没有去办理相关手续，而是在签字之后立即违规开工，他发出的协议书可以证明是城建局阻止他施工，导致他停工，高飞没有证据证明他在施工之前就已经办理物流园相关手续及施工手续，因此，建筑施工的一切损失与我公司无关，如果高飞依法依规经营就不会导致任何损失发生；5.在（2019）新2901民初1966号案件中，高飞追加我们为连带责任人，但是法院没有判决我公司承担任何责任，所以，200万的施工损失与我公司没有任何关系。本案中，高飞换了一个理由要求我们承担责任，属于重复诉讼，请求二审法院驳回；6．一审法院判令我们承担责任的证据只有2份，一份是高飞向住建局打的报告，在报告里没有提到关于物流园办证信息，也没有出现由于土地性质导致没有办证的批复，第二份证据是我们制作的一个解除合同书，在这份合同书里也没有说到土地性质的问题，说的是城管上不让开工，所以，至今我们并不知道高飞停止施工及停办手续的真正原因。本案中，公司只有协助义务，高飞没有向我们提出过任何协助的通知，所以我们没有义务帮助上诉人办理任何手续。请求二审法院查明事实，依法改判，驳回高飞的上诉请求。 华孚公司上诉请求：1．依法撤销新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院（2020）新2901民初5015号民事判决并改判上诉人不承担赔偿责任、不退回押金、认定双方租赁合同未解除。2．本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：承租方找出租方要损失必须是出租方有过错才承担赔偿责任。本案中，一审法院认定华孚公司的责任是在签订合同时，未尽到审慎义务，所以要承担损失50%的责任。那么上诉人请求二审法院首先查明本案的合同是否解除，上诉人即出租方审慎义务的责任是否成立。一、对于合同的解除。本案租赁合同解除的通知是虚假的。理由如下：1．上诉人没有收到解除合同通知书；2．被上诉人在（2019）新2901民初1966号判决第4页中陈述：2017年7月24日双方进行决算，2018年2月11日出具欠条，说明工程在进展中，而本案中被上诉人出具的解除合同的通知是2017年6月29日，也就是说被上诉人一边提出解除合同了，一边在施工。所以通知是人为补做的，请详查;3．合同解除应先恢复原状，投入是200万元，恢复也应是200万元。本案中没有证据证明双方合同已解除。二、出租方是否有法定义务审查租赁要符合承租方的用途，是否有法定责任要承担不达租赁目的的50%的赔偿责任。上诉人没有找到任何法律依据要求出租方要承担责任明知义务。一审法院的判决无法律依据。三、损失问题。被上诉人开工首先应先办理审批手续，手续不批，可与上诉人协商解除合同，这样就不会存在开工损失。如先开工再报批产生的损失应由承租人自负，出租人无过错，不承担责任。四、押金是担保责任，在主债务不履行的情况下，押金充当债务履行金，这是通行的做法。本案中租赁合同已生效，被上诉人未按约定支付租金，故押金自然充当租金。判决退还意味着一审法院认定租赁合同未生效，与本案事实不符。一审法院认定上诉人退还押金也无法律依据。综上，上诉人与被上诉人在签订合同时，上诉人并不知道也不该知道物流园办证的条件。上诉人出租的房地是企业单独所有的自建房，有权出租无任何过错。办证是承租方（被上诉人）的责任，与上诉人无关。上诉人无义务在出租时先去调查出租是否符合承租的要求而选择拒租。双方租赁合同中上诉人与被上诉并未达成附加条款，要承诺保证被上诉人可以把手续办下来。所以一审判决上诉人即出租方承担赔偿责任没有法律依据，没有事实依据。被上诉人是从事商业经营的，商业经营风险自行承担，租赁物是否符合使用目的，是被上诉人在选择租赁物时就应当首先考虑的问题，错误的选择也是商业经营风险中的一种责任。综上，上诉人对一审判决不服，请求二审法院依法改判，驳回被上诉人请求。 高飞辩称，一、本案合同已于2017年7月3日解除。首先，高飞于2017年6月29日通过邮局向华孚公司送达了解除合同通知书，并且在邮寄单上注明了通知书的主要内容。2017年7月3日邮件送达华孚公司送达室，并由该公司送达室签收并签章。参照《最高人民法院适用民事诉讼法的解释》第一百三十条的规定，向法人送达法律文书，可以由送达室签收。华孚公司认为送达必须由其法定代表人签收的上诉理由不能成立。其次，本案工程已于2017年5月24日停工，不存在华孚公司提出的解除合同后还在施工的情形。华孚公司上诉状中陈述的（2019）新2901民初1966号民事判决，系本案所涉工程的实际施工人李英超诉高飞、华孚公司承揽合同纠纷案，华孚公司为该案的当事人，该判决已生效。依据该判决认定的事实，2017年5月24日高飞与李英超签订补充协议载明工程已停工，双方约定核算工程价款。2017年7月24日双方达成结算协议。因此。该工程因华孚公司无法办理产权变更手续导致合同无法继续履行，为避免损失进一步扩大，工程于2017年5月24日已经停工，不存在解除合同后还在施工的情形。最后，华孚公司认为解除合同应先恢复原状，没有法律依据。二、本案合同解除系由于华孚公司违约导致合同无法继续履行所致，华孚公司应赔偿高飞的全部损失。首先，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、《中华人民共和国民法典》第七百零八条规定，出租人华孚公司应当向承租人高飞提供符合约定用途的租赁物，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。本案高飞与华孚公司签订的《土地租赁合同》上明确载明了租赁土地的用途是用于建设标准的物流园，即商业用途。但华孚公司向高飞交付的土地用途却是城镇单一住宅用地，只能居住不能作为商业用途，无法开办物流园。在高飞发现土地用途不符合约定的用途，并向华孚公司提出后，华孚公司虽向政府提出了申请，但最终未能将土地用途变更为商业用途。因此，华孚公司未能向高飞提供符合合同约定用途的土地属于根本违约。其次，本案的道路、房屋及其他设施的产权人均为华孚公司，依据《中华人民共和国建筑法》等相关法律法规，办理开工许可证的主体应为华孚公司。同时，建设工地在华孚公司厂区内，如华孚公司未同意开工建设，则工程无法实施。另外，华孚公司厂区内的道路拓宽翻新，旧楼改造大部分已经完成，利益已由华孚公司实际享有。综上，为避免损失进一步扩大，高飞停止施工并解除了合同，由此造成的损失应当全部由华孚公司承担。三、华孚公司将押金作为应付账款记账，并向付款人发函确认，足以说明华孚公司对其违约以及应当退还押金事实已认可。一审中，高飞向法庭提供了企业征询函，该征询函内容证明，华孚公司欠付张丽（高飞委托的付款人）30万元。华孚公司于一审也明确认可该笔30万确为高飞缴纳的30万元押金。因此，表明华孚公司认可违约，且愿意退还30万元押金款。综上，请求上级人民法院查明事实，驳回华孚公司的上诉请求，依法支持高飞的上诉请求。 高飞向一审法院起诉请求：1．判令华孚公司立即向高飞退还支付的押金30万元；2．判令华孚公司立即向高飞赔偿损失200万元；3．由华孚公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年8月26日，双方签订《土地租赁合同》，约定华孚公司将其拥有的坐落于阿克苏市乌喀路992公里处约150亩土地租赁给高飞经营物流园。并约定租期及租赁费的交纳，合同签订2个工作日后，高飞向华孚公司交纳30万元的土地使用押金，租金按年支付等。同时约定租赁期间，华孚公司需协助高飞办理相关证照手续。合同签订后，高飞向华孚公司交纳押金30万元，并开始投资建设。后由于种种原因导致合同无法继续履行，高飞于2017年6月29日向华孚公司送达解除合同通知书，通知华孚公司解除合同、退还押金并协商补偿建设款事宜。因双方未达成一致意见，高飞遂诉至法院。另查明，双方签订《土地租赁合同》时，华孚公司将租赁土地的产权证复印件向高飞提供；后高飞为建设物流园投入资金200万元（由法院生效法律文书（2019）新2901民初1966号民事判决书确认）。一审法院认为，本案争议的焦点为：华孚公司是否构成违约，高飞的诉讼请求是否有事实及法律依据。本案双方在签订《土地租赁合同》时，高飞明知华孚公司的土地性质是城镇单一住宅用地，仍租赁该土地投入大量资金建设标准物流园，其签订合同时未尽到审慎义务，导致合同目的无法实现，理应承担相应的责任。而本案华孚公司在与高飞签订合同时亦未尽到审慎义务，明知高飞租赁该土地系用于经营物流园，而其土地性质并不符合建设物流园的要求，但其仍与高飞签订合同，导致高飞盲目投入大量资金确无法实现合同目的，故华孚公司也应承担相应的责任。从高飞提交的证据显示，其已于2017年6月向华孚公司发出解除合同通知，而华孚公司至今并未提出异议，故一审法院确认双方的合同已解除。高飞向华孚公司交纳的押金，华孚公司理应退还；对高飞投入建设而支出的200万元费用，由于双方在签订合同时均存在一定的过错，故一审法院酌情由双方各承担50%的责任。华孚公司对高飞提交的《土地租赁合同》不予认可，但未提交有效证据反驳，故对其质证意见，一审法院不予采信。华孚公司抗辩其仅是租赁土地给高飞，仅有协助其办理相关证照手续的义务，对其能否办理成功不应承担责任的意见，因双方签订合同明确约定高飞租赁土地的用途系经营物流园，华孚公司对此应明知，而其对土地性质是否能开办物流园也是明知的，故一审法院对华孚公司的该抗辩意见不予采信。综上所述，对高飞主张华孚公司退还押金30万元的请求，一审法院予以支持；对高飞主张华孚公司赔偿损失200万元的请求，一审法院酌情支持100万元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条之规定，判决：一、新疆华孚纺织有限公司退还高飞押金300,000元；二、新疆华孚纺织有限公司支付高飞损失1,000,000元；三、驳回高飞其他诉讼请求。上述一、二项合计1,300,000元，华孚公司于本判决生效后十日内支付高飞。案件受理费25,200元，减半收取12,600元，由高飞负担5478元，新疆华孚纺织有限公司负担7122元。 二审中，双方当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院经审理确认一审法院认定的事实。 本院认为，根据双方当事人的上诉意见和答辩意见，归纳本案争议焦点为：1．在合同签订时，高飞是否知道租赁土地属于城镇单一住宅用地；2．双方的土地租赁合同是否已经解除；3．华孚公司是否应当赔偿高飞损失200万元。 关于在合同签订时，高飞是否知道租赁土地属于城镇单一住宅用地的问题。通过一审法院认定的事实，高飞租赁华孚公司土地是用于商业开发，作为一般投资常识，高飞应当事先对租赁土地的性质进行了解，对于高飞主张签订合同时不知道租赁土地性质的辩解理由不能让人信服。虽然高飞否认华孚公司在签订合同时向其提供了土地使用权证复印件，但高飞手中的土地使用权证复印件是由华孚公司提供的是确定无疑的。故高飞上诉称在合同签订时不知道租赁土地属于住宅用地的上诉理由不能够成立。 关于双方的土地租赁合同是否已经解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”高飞通过邮局向华孚公司送达了解除合同通知书，并由该公司送达室签收。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百三十条第一款规定“向法人或者其他组织送达诉讼文书，应当由法人的法定代表人、该组织的主要负责人或者办公室、收发室、值班室等负责收件的人签收或者盖章，拒绝签收或者盖章的，适用留置送达。”故一审法院依法认定本案合同已于2017年7月3日解除有事实和法律依据，据此一审法院判决华孚公司返还高飞已缴纳的合同保证金并无不当。故华孚公司上诉称未收到解除合同通知书及合同未解除、不应当退还押金的上诉理由无事实和法律依据，显然不能够成立。 关于华孚公司是否应当赔偿高飞损失200万元的问题。通过法庭调查可知，本案高飞租赁土地进行商业开发，因合同解除未实现合同目的，已造成损失200万元是不争的事实，关键是损失责任如何划分的问题。首先，双方当事人签订的土地租赁合同中明确约定租赁土地用于建设标准物流园，属于商业性开发。双方当事人明知住宅用地用于商业开发时需要先变更土地使用权性质，但双方在合同中并未约定由谁来负责办理土地使用权变更收续，及由谁来承担变更土地使用权的费用。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”故本案当中双方当事人既已约定租赁土地用于商业开发，那么作为出租方的华孚公司应依法保证租赁土地能够用于商业开发，按照合同约定，有义务提供符合合同履行目的的土地使用权。本案合同中约定由华孚公司协助高飞办理物流园手续，不能理解为由华孚公司协助办理土地使用权变更手续，土地使用权证书载明的土地使用权人是华孚公司，高飞作为个人投资者不可能自行去办理土地使用权变更手续，这不符合办理土地使用权变更手续的程序，也不符合常理。故华孚公司应当承担土地使用权的变更义务，但至今未将土地使用权手续进行变更。其次，高飞明知道自己租赁土地用于商业开发，但在租赁土地使用权手续未进行变更前及物流园规划手续未批准前即全面开工建设，并在城建部门阻止后才停工，最终导致投资损失的后果。第三，作为出租方的华孚公司明知道高飞没有合法手续即开工建设而不及时阻止其施工，也是造成高飞投资损失的原因之一。第四，李英超诉高飞、华孚公司承揽合同纠纷一案，一审法院根据合同相对性原则，判决华孚公司不承担责任并不能证明在本案中不承担责任，而且本案不属于重复诉讼。综上，本案双方当事人对土地租赁合同签订、履行过程中均有过错，是造成合同履行损失的直接原因，故双方当事人均应当承担相应的法律责任。《中华人民共和国民法总则》第一百七十七条规定“二人以上依法承担按份责任，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担责任。”《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”一审法院确定由双方当事人平均承担损失赔偿责任并无不当。故高飞上诉主张全部损失由华孚公司赔偿及华孚公司上诉主张不承担赔偿责任的上诉理由均不能够成立。 综上所述，高飞、新疆华孚纺织有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百一十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费30,300元，由高飞负担13,800元，由新疆华孚纺织有限公司负担16,500元。 本判决为终审判决。 审判长 丁     占     国 审判员 古扎力努尔·阿布都热西提 审判员 张     馨     月 二〇二一年五月二十一日 书记员 王     明     明