江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终1328号上诉人（原审原告）:王德宏，男，1953年12月31日生，汉族，住无锡市。委托诉讼代理人：顾继平。上诉人（原审原告）:唐秀琴，女，1952年6月11日生，汉族，住无锡市。委托诉讼代理人：顾继平。被上诉人(原审被告):中国农业银行股份有限公司无锡锡山支行，住所地无锡市东亭开发区南区间横路4号。负责人：陈志良，该支行行长。委托诉讼代理人：单科琳，江苏漫修律师事务所律师。委托诉讼代理人：阙海蓉，江苏漫修律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:无锡市银仁房屋开发有限责任公司，住所地江苏省无锡市县前西街99号五楼。诉讼代表人：徐泽新。委托诉讼代理人：白景龙，江苏品悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆浩，江苏品悦律师事务所实习人员。上诉人王德宏、唐秀琴因与被上诉人中国农业银行股份有限公司无锡锡山支行（以下简称农业银行）、无锡市银仁房屋开发有限责任公司（以下简称银仁公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2020）苏0213民初5002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王德宏、唐秀琴上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持其诉讼请求。事实和理由：1.根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有工程价款优先受偿权不得对抗买受人。其已于2014年11月5日前向银仁公司交付总房款，此时，农业银行就案涉房屋不再享有优先受偿权。2.其于2014年11月30日前实际取得案涉房屋，对该房屋进行装修并居住，是该房屋真实的权利人，与不动产登记簿上的记载权利人不符，有权确认其享有该房屋的物权。3.银仁公司于2014年11月30日起已非案涉房屋的所有权人，但银仁公司于2015年11月20日、2016年8月11日将该房屋抵押给农业银行，属于无权处分，因此，该抵押无效。农业银行辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审驳回上诉，维持原判。银仁公司辩称，一审遗漏了买受人已付清房款的事实，认定事实错误，造成法律适用错误。王德宏、唐秀琴向一审法院提出诉讼请求：1.判令农业银行注销在无锡市××花园××室房屋上设定的抵押权；2.判令银仁公司协助办理无锡市××花园××室房屋不动产转移登记手续；3.本案诉讼费用由农业银行、银仁公司承担。一审法院认定事实：2014年9月9日，王德宏、唐秀琴与银仁公司签订购房意向书准备购买案涉房屋，并支付定金7万元，后陆续付款。2014年11月6日，王德宏、唐秀琴与银仁公司签订商品房买卖合同，约定王德宏、唐秀琴购买案涉房屋，总金额1651843元，双方约定王德宏、唐秀琴于2014年11月5日，一次性支付上述总房款，银仁公司应当于2014年11月30日前，将经分期综合验收合格的商品房交付王德宏、唐秀琴；银仁公司保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因银仁公司原因，造成该商品房不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷的，由银仁公司承担全部责任；银仁公司应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由银仁公司提供的资料报产权登记机关备案。如因银仁公司的责任，王德宏、唐秀琴不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按王德宏、唐秀琴不退房，银仁公司按已付房价款的0.1%向王德宏、唐秀琴支付违约金等内容。2015年4月10日，银仁公司向王德宏、唐秀琴出具销售不动产统一发票，金额1651843元。2017年4月19日，双方签订协议书，因银仁公司未予以王德宏、唐秀琴办理网签手续，约定银仁公司于2017年7月20日（最迟不超过2017年7月31日）前为王德宏、唐秀琴办理网签手续，如在该日期前仍未办理网签手续，则每日按已付房款总额的万分之一向王德宏、唐秀琴支付违约金，双方一致同意，自本协议签订后，双方再无除本协议约定外的经济及法律纠葛等内容。另查明：1.案涉房屋现登记在银仁公司名下（初始登记证）。案涉房屋先后于2012年9月28日、2015年11月20日、2016年8月11日办理了抵押登记，权利人均为农业银行。其中2012年9月2日的抵押登记已于2015年11月24日注销。2.截至2020年9月1日止，王德宏、唐秀琴名下无其他房产登记信息。3.王德宏、唐秀琴提出执行异议申请，银仁公司亦出具申请要求解封，无锡市锡山区人民法院于2020年4月24日出具（2020）苏0205执异79号执行裁定书，认为根据法律规定，银仁公司已被裁定受理破产清算，故裁定解除对案涉房屋查封。4.2020年1月21日，无锡市梁溪区人民法院受理对银仁公司之破产清算申请；同年3月20日，出具决定书指定宜兴方正会计师事务所有限公司担任银仁公司管理人。以上事实，由商品房买卖合同、银行凭证、发票、协议书、法律文书、不动产登记薄证明及当事人陈述等在卷佐证。一审法院认为，王德宏、唐秀琴与银仁公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，予以确认。根据法律规定，人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是本法另有规定的除外。因此通过管理人取回财产的前提是债权人系该财产的权利人。因本案争议标的系不动产，根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外，产生不动产物权变动的法律后果必须以依法登记为公示方式。因此在当事人未对案涉房屋进行所有权变更登记的情况下，其无法取得案涉房屋之所有权并要求协助其办理过户手续。但其可以就商品房买卖合同所支付的款项、根据法律规定在破产程序中主张相应的民事权利。根据农业银行提供之证据，案涉房屋自2012年9月28日至2015年11月24日期间存在抵押权，而王德宏、唐秀琴主张其于2014年9月至11月5日期间陆续付清购房款，并于2014年11月6日与银仁公司签订了商品房买卖合同。故案涉房屋系先抵押后出售。王德宏、唐秀琴在签订房屋买卖合同前，负有审查不动产登记簿的义务且农业银行在抵押行为中并无过错。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《中华人民共和国企业破产法》第三十八条规定，判决：驳回王德宏、唐秀琴的全部诉讼请求。案件受理费80元减半收取40元，由王德宏、唐秀琴负担。二审经审理，对一审认定的事实予以确认。二审中，银仁公司提供证据：1.江苏锡州农村商业银行《确认函》、锡崇国用（2006）69号《土地使用权证》，证明银仁公司权证为锡崇国用（2006）69号的土地使用权曾抵押给锡州农商行，且该行同意银仁公司处置抵押土地上开发的房屋的事实。2.农业银行《证明》、锡崇国用（2006）31号《土地使用权证》，证明银仁公司权证为锡崇国有（2006）031号的土地使用权曾抵押给农业银行，且该行同意银仁公司销售抵押土地上开发的房屋的事实。3.农业银行《证明》、锡崇国用（2007）89号《土地使用权证》，证明银仁公司权证为锡崇国用（2007）89号的土地使用权曾抵押给农业银行，且该行同意银仁公司销售抵押土地上开发的房屋的事实。需要说明的是银仁公司开发的御墅花园项目总共有七张土地证，银仁公司管理人向产监处核实，只取得该三份权证的复印件，银仁公司管理人推测其他土地上的抵押可能也存在农业银行同意销售抵押土地上的房屋的手续。王德宏、唐秀琴质证意见：真实性没有异议，农业银行向无锡房产管理局出具证明同意银仁公司对已抵押的土地上的房屋进行出售，表明其购买银仁公司的房屋合法有效。农业银行质证意见：证据1真实性无法确认，关联性不予确认。该证据是锡州农商行与银仁公司之间的相关事项，与本案无关。对证据2、3的关联性不予认可，案涉房屋并不在该两份土地使用权证载明的土地使用范围之内，即使证明内容真实，也已经明确银仁公司应当将出售款归还银行贷款，但至今农业银行的债权尚未清偿，抵押权未涤除。本院认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案中，王德宏、唐秀琴已按合同约定支付了全部购房款，并且其所购房屋用于居住且无其他用于居住的房屋，故可认定王德宏、唐秀琴为消费者购房人。根据上述批复，即使该房屋有抵押权负担，该抵押权也不得对抗消费者购房人王德宏、唐秀琴，即应当优先保护消费者购房人的权利。因银仁公司未办理网签手续等原因，导致王德宏、唐秀琴入住至今未办理不动产登记手续，银仁公司构成违约。因此，王德宏、唐秀琴有权要求银仁公司协助办理房屋登记手续。综上所述，王德宏、唐秀琴的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销无锡市梁溪区人民法院（2020）苏0213民初5002号民事判决；二、中国农业银行股份有限公司无锡锡山支行应于本判决发生法律效力之日起15日内注销无锡市御墅花园50-401房屋上设定的抵押权登记；三、无锡市银仁房屋开发有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起15日内协助王德宏、唐秀琴办理无锡市御墅花园50-401不动产登记手续。一审案件受理费80元减半收到40元，二审案件受理费80元，由中国农业银行股份有限公司无锡锡山支行、无锡市银仁房屋开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 沈 君审判员 贾建中审判员 陈迪金二〇二一年五月十三日书记员 王晴雯