上海市嘉定区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0114民初2942号 原告：陆某1，。 委托诉讼代理人：李力，上海建章律师事务所律师。 被告：周某某，。 被告：陆某2。 被告：陆某3。 被告：陆4，。 上列四被告委托诉讼代理人：龚冬兰，上海久光律师事务所律师。 被告：宣某某。 委托诉讼代理人：吴明耀，上海市中远蓝天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王益萍(系宣某某女儿)，女，1968年11月3日生，汉族，住上海市杨浦区国和一村XXX号XXX室。 原告陆某1诉被告周某某、宣某某、陆某2、陆某3分家析产、法定继承、遗嘱继承纠纷一案，适用普通程序，依法由审判长王强祥，人民陪审员王建良、人民陪审员陈娟组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李力、被告宣某某的委托诉讼代理人吴明耀、王益萍，被告陆某2、陆某3、陆4及其三人与被告周某某的委托诉讼代理人龚冬兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆某1向本院提出诉讼主张：请求依法析产继承位于嘉定区富蕴路555弄景河名苑XXX号XXX室、XXX室、XXX室的三套房屋；要求嘉定区富蕴路555弄景河名苑XXX号XXX室归原告所有。事实与理由：案外人陆某5、谈某某系夫妻关系，共生育原告、被告陆某2、陆某3、陆4四人，被告周某某系案外人陆某5的母亲，被告宣某某系案外人陆某5续弦的妻子，1980年12月16日，案外人陆某5、谈某某与原告、被告宣某某、被告陆某2、被告陆某3、被告陆4共同申请建造了位于嘉定工业区群裕村河门413号房屋。谈某某于1990年2月26日去世，陆某5于2004年6月26日去世。陆某5的父亲陆根泉于1995年4月15日去世。谈某某的父亲谈春江、母亲周如英于1970年左右去世。该房屋于2011年4月动迁，共安置了位于嘉定区富蕴路555弄景河名苑XXX号XXX室、XXX室、XXX室、8号903室四套房屋。原告认为其系动迁房屋的立基人之一及立基人陆某5、谈某某的法定继承人，按照有关规定，有理由取得相应的动迁份额。故提起诉讼。 被告周某某、被告陆某2、被告陆某3、被告陆4合并答辩称：一、动迁时，由于案外人谈某某、陆某5已死亡，故宅基地使用证上的155平方米的权利人应为原告陆某1、被告周某某、被告陆某2、被告陆某3、被告陆4。又由于被告陆4及其妻子在1996年对房屋进行了扩大翻建，故被告陆4的份额应大于其余人，为40%，原告陆某1、被告周某某、被告陆某2、被告陆某3各为15%。二、陆4及其妻子扩大翻建的98.72平方米相对应的安置房屋面积应归属于被告陆4及其妻子赵某，不应纳入家庭共同财产进行分割。三、被继承人谈某某、陆某5的遗产范围仅限于宅基地上的不包括土地使用权的房屋。地上物部分中陆某5的份额应由被告周某某继承20%，剩余的部分按照陆某5遗嘱，由被告宣某某继承60%，被告陆4继承40%。四、原告主张富蕴路555弄景河名苑XXX号XXX室归其所有，并无依据。动迁办增补的这套大套房屋是针对包括原被告在内的所有人，且原告一直陈述是应建未建，那么说明原告并未实际建造，因此不可能存在动迁补偿一说。五、被告陆4垫付的664,773元应由原告陆某1及其余被告按所取得的份额比例进行分摊。六、原告陆某1、被告陆某2、被告陆某3、被告陆4各自冲抵房款的附属设施及二次装潢费用，应归各自所有，与该些金额相应的购房款应按照原被告各自取得的相应份额比例来进行分摊。七、四套动迁房的具体分割方案是原宅基地房屋中的155平方米占评估总面积253.72中的61.09%，陆4夫妻建造的98.72平方米占比38.91%。除照顾的一套大套外，其余两套大套及一套小套房屋326.37平米，应由原告陆某1、被告周某某、被告陆某2、被告陆某3各享有15%的份额，为29.91平方米，被告陆4享有40%的份额，为79.75平方米，该三套房屋中剩余面积129.99平方米应归被告陆4及其妻子所有。另一套安置的大套房屋130.12平方米应由原告陆某1、被告周某某、被告宣某某、被告陆某2、被告陆某3、被告陆4及案外人赵某、案外人陆某6八人共有，每人分得16.27平方米。陆4已将其中两套房屋对外进行出售，剩余的房屋应归陆4、赵某、陆某6所有，由其三人向其余各原被告支付相应的房屋折价款。 被告宣某某辩称，陆某5生前立有遗嘱，明确表示其名下房产价值偿还四万元欠款后，由宣某某继承60%，故要求分割房产，将四套安置房中的8号903室判归其所有。 经审理查明，被告陆某2、原告陆某1、被告陆某3、被告陆4分别系案外人陆某5与案外人谈某某所生子女；被告周某某系陆某5母亲。被告宣某某系陆某5再婚妻子，即本案原告陆某1、被告陆某2、被告陆某3、被告陆4的继母。1990年2月26日，谈某某死亡。1990年12月2日，陆某5与被告宣某某登记结婚，1992年12月14日，被告宣某某的户口迁入嘉定区群裕村河门9-70(即系争房屋嘉定区群裕村河门413号所在地)。2004年6月26日，案外人陆某5死亡。陆某5的父亲陆根泉于1995年4月15日去世。谈某某的父亲谈春江、母亲周如英于1970年左右去世。1980年12月16日，陆某5、谈某某、陆某2、陆某1、陆某3、陆4共同向所在大队及嘉西公社申请建造了位于嘉定区群裕村河门413号房屋，建筑面积为155平方米，立基人口为7人。1992年原告向所在地村委申请新增宅基地，并缴纳了相关费用，被告陆某2、陆4也于1995年至1996年间向所在地村民委员会申请建房，但最终均未得到相关土地部门的确认。1996年至2000年间，被告陆4、陆某3、陆某2及原告陆某1在嘉定区群裕村河门413号宅基地周边及自留地上搭建了多间违章建筑。2011年11月3日，被告陆4受被告陆某2、原告陆某1、被告陆某3、案外人赵某委托与上海市嘉定区土地储备开发中心签订《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置协议》，协议约定，被征用房屋坐落在嘉定工业区南区镇群裕村河门组413号房屋，确定有证面积为253.72平方米。动迁安置位于嘉定区富蕴路555弄的4套安置房屋(6号901室130.12平方米、6号902室130.12平方米、8号东单元903室66.13平方米、6号702室130.12平方米)。其中动迁方鉴于建房及实际居住的子女多，且有被告周某某健在及被告宣某某等因素给予特殊照顾，以优惠价计算增补一套大套。此后，陆4支付上海市嘉定区土地储备开发中心差额381,817元，又支付了四套安置房的维修基金、垃圾清运费、物业费、煤气费用合计31,426.63元，支付了被告陆某3上海晶艺塑料包装制品厂营业执照、停业损失、设备搬迁费用249,800元(注：该塑料制品厂为被告陆某3的丈夫宣建忠个人独资企业、该塑料制品厂原在动迁房屋中生产经营)。2015年8月29日，被告陆4与案外人朱某某签订《上海市房地产买卖合同》，转让了嘉定区富蕴路XXX弄XXX号XXX室房屋，转让价款为245,000,0元。2016年4月20日，被告陆4与案外人王光顺、案外人上海禄烨房地产咨询有限公司福海路分公司签订《房地产居间合同》，转让了嘉定区富蕴路XXX弄XXX号XXX室房屋，转让价款为130,000,0元。现原、被告一致确认安置房的房屋均价为25,000元/平方米。 2004年3月3日，案外人陆某5立下遗嘱，表示其名下房产价值扣除借款4万元，其余40%归被告陆4继承，60%归被告宣某某继承。该遗嘱原、被告双方均予以认可且经上海市嘉定区人民法院(2006)嘉民一(民)初字第5388号判决书确认。被告周某某明确表示，在系争房屋中有其份额的情况下，应得份额赠与被告陆4。被告陆4的其中赵某、女儿陆某6表示在系争房屋中有份额的情况下，归在被告陆4名下。 本案的争议焦点： 1、嘉定区群裕村河门413号立基人口为7人，应为哪7人？ 从建房申请表上反映，建房申请人为陆某5、谈某某、原告、被告陆某2、陆4、陆某36人，现无法查明另一立基人为何人，从农村风俗及生活常理分析，本院确定另一立基人为被告周某某。 2、1980年批准建造房屋的面积为155平方米，2011年动迁认定的房屋面积为253.72平方米，差额98.72平方米的权属归谁所有？ 原告与被告陆某2、陆4均认为有向所在地村民委员会申请建房并得到批准的事实，且事后原告、被告陆某2、陆某3、陆4有搭建房屋的事实，但前述行为均未得到过相关土地规划部门的最终确认，故本院确定该98.72平方米的面积由原告、被告周某某、陆某2、陆某3、陆4、宣某某及案外人赵某、陆某6共同享有，其中被告周某某、赵某、陆某6的份额计入被告陆4名下。 3、嘉定区群裕村河门413号房屋的继承问题？ 该房屋在建造时，被告陆某2、原告陆某1、被告陆某3、被告陆4的父母陆某5、谈某某贡献大，但因房屋本身的价值与动迁产生的价值差距巨大，故分割时仅作酌情考虑。谈某某的父母先于其死亡，因此谈某某的财产份额由陆某5、原告陆某1、被告陆某2、陆某3、陆4法定继承。陆某5立有遗嘱，其房产部分由被告宣某某继承60%，被告陆4继承40%。该遗嘱部分不当，陆某5应对需要赡养的母亲被告周某某留有相应份额，故应在遗嘱继承分割中应予酌情考虑被告周某某的份额。被告宣某某户口已于1992年迁入系争房屋嘉定区群裕村河门413号，作为集体经济组织成员，应享有土地上的相应权利，包括遗嘱继承中相应土地权利。 4、被告陆4已出售的房屋能否按25,000元/平方米的金额计算？ 嘉定区富蕴路XXX弄XXX号XXX室、8号903室房屋被告陆4虽陈述其已经通过房屋买卖中介机构出售，并已收到了部分房款。但目前前述房屋仍登记在案外人上海嘉邦房地产发展有限公司名下(俗称大产证)，尚未办理过户。被告陆4在明知动迁房屋有其他权利人且未征得权利人的同意的前提下，出售房屋，存在过错，对各方在庭审中确定的房屋按25,000元/平方米计算，本院认为应溯及已出售的两套房屋。四套动迁房屋总价为114,122,50元。对于被告陆4已经支付的款项中，涉及企业搬迁等补偿款249,800元，属动迁对上海晶艺塑料包装制品厂的单独补偿，故被告陆4就动迁房屋支付的差价等为413,243.63元，该款应在分割中一并处理。 以上事实有原告提供的群裕村委会情况说明、常住人口登记表、居民死亡殡葬证存根、死亡医学证明书、户口登记表、附属设施明细表、二次装潢明细表、周浦镇牛桥村村委会证明、社员建房用地申请表、嘉西公社社员建房申请表、农村宅基地使用证、土地使用证附图、上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置协议等书证及被告提供的户口本复印件、陆某5与宣某某的结婚证、(2006)嘉民一(民)初字第5388号判决书、被告陆某2的建房申请书、被告陆4的翻建房屋申请书、陆某5的遗嘱、陆某2陆某3陆某1赵婷委托陆4全权代表办理动迁事宜的委托书、集体使用土地居住房屋评估分户报告单、各安置房的垃圾清运费、燃气费、物业费等的发票、上海市房地产买卖合同、当事人的陈述为证，事实清楚。 本院认为，公民的财产权、继承权受法律保护。本案动迁房屋属原、被告共同所有，无论是基于集体经济组织成员所享有的宅基地权利，还是基于法定继承及遗嘱继承所产生的权利。结合本院对双方争议焦点的分析判断、各自在动迁房屋中的贡献，本院就陆某5遗嘱中涉及其名下的房产调整为被告周某某占20%、被告宣某某占50%、被告陆4占30%，在此之上最终确定原告陆某1、被告陆某2、陆某3在确定的动迁房屋253.72平方米的基础上各占15%的份额，被告陆4占45%的份额(含被告周某某赠与及案外人赵某、陆某6的份额)，被告宣某某占10%的份额。动迁后房屋总面积为456.19平方米，依照各方确定的房屋价格25,000元/平方米，总价值为114,122,50元，按前述比例，扣除同比例应付款413,243.63元的各自金额，即为原告陆某1、被告陆某2、陆某3各164,985,1元，被告宣某某107,923,8.50元，余为被告陆4所有。又鉴于被告陆4陈述其中两套房屋已出售，为本案的处理便利，由被告陆4取得房屋并支付对价为妥。据此，依照《中华人民共和国继承法》第五条、第十九条、《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第九十五条之规定，判决如下： 一、坐落于上海市嘉定区富蕴路555弄景河名苑XXX号XXX室、XXX室、XXX室、8号903室四套房屋归被告陆4所有； 二、被告陆4应于本判决生效之日起十日内给付原告陆某1房屋折价款164,985,1元； 三、被告陆4应于本判决生效之日起十日内给付被告陆某2房屋折价款164,985,1元； 四、被告陆4应于本判决生效之日起十日内给付被告陆某3房屋折价款164,985,1元； 五、被告陆4应于本判决生效之日起十日内给付被告宣某某房屋折价款107,923,8.50元。 负有金钱给付义务的当事人，如未能在本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费87,794元，由原告陆某1负担13,169元，被告陆某2负担13,169元、被告陆某3负担13,169元、被告宣某某负担8,779元、被告陆4负担39,508元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 长  王强祥 人民陪审员  王建良 人民陪审员  陈 娟 二〇一六年十月二十一日 书 记 员  袁文钦 附：相关法律条文 附：相关的法律条文 一、《中华人民共和国继承法》 第五条继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。 第十九条遗嘱应当对缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额。 二、《中华人民共和国物权法》 第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。 第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。