安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖10民终354号 上诉人（原审原告）：黄山永捷房地产开发有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区新黄山商业步行街******，统一社会信用代码9134100079641024X7（1-1）。 法定代表人：凌水林，执行董事。 委托诉讼代理人：洪徽，安徽。 上诉人（原审被告）：陈为勇，男，1984年2月23日出生，汉族，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：邹晨，安徽。 上诉人黄山永捷房地产开发有限公司（以下简称永捷公司）因与上诉人陈为勇房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院（2021）皖1002民初641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 永捷公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持永捷公司一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由陈为勇承担。事实和理由：一审法院根据公平原则并结合疫情的实际影响时间，酌情减免陈为勇三个月租金，又基于此对永捷公司的违约金请求全部不予支持，属适用法律错误，且对永捷公司显失公允。在疫情期间，永捷公司顶着巨大压力，主动减免整条商业街的商户一个月租金，已充分考虑到了疫情的影响。事实上，疫情影响的不仅是商户个体，受损害最大的更是永捷公司，在如此大的压力下，永捷公司仍主动减免了陈为勇等商户租金合计高达200多万元，已充分体现出永捷公司在疫情当下与各商户共克时艰，对陈为勇的全力支持。而一审法院在此基础上仍判决减免三个月租金，显然对永捷公司不公平。即便疫情影响给予相应的租金减免，但并不影响陈为勇违约情形的成立，陈为勇违反合同约定支付租金，应当承担违约责任。一审法院对永捷公司的违约金请求全部不予支持，无任何事实和法律依据。 陈为勇辩称，一审判决认定事实不清，陈为勇不应为本案适格被告，其不应承担任何责任，具体理由见其上诉状。 陈为勇上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.上诉费用由永捷公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，陈为勇不应为本案适格主体。从陈为勇提交的证据来看，黄山市靓迪娱乐有限责任公司（以下简称靓迪公司）于2020年8月28日向永捷公司发送《关于本公司终止合同申请》，永捷公司于2020年8月29日回函称已收悉，并决定免除靓迪公司2020年2月1日至2020年2月29日的租金和物业费等。从该回函内容可以看出，永捷公司已经明知案涉房屋的使用人为靓迪公司，且已认可该事实，同时还免除了靓迪公司部分租金和物业费。在此期间，水电费、租金、物业费等均是靓迪公司缴纳，永捷公司出具的发票抬头也是靓迪公司。故，永捷公司对案涉房屋的实际使用人是靓迪公司是知晓并认可的。一审法院已经认定靓迪公司与陈为勇是两个独立无关联的主体，在永捷公司明知并认可案涉房屋由靓迪公司实际使用的前提下，不应当由陈为勇承担付款义务，本案的主体应为靓迪公司。即便靓迪公司已经注销，其股东也应当作为本案承担责任的主体。二、若认定陈为勇为本案合同的履行主体，则案涉合同也早已解除。根据双方签订的租赁合同第八条第二款约定，因不可抗力导致合同无法履行的状态持续三个月，合同即终止。无论三个月后该不可抗力情形是否结束或者三个月后双方是否重新继续履行，均不影响之前合同已经解除的客观事实。因疫情原因，屯溪区内所有娱乐场所在2020年1月25日至2020年5月9日均不得营业，客观上双方无法继续履行合同已经超过三个月，因此，在第三个月的最后一天即2020年4月24日，双方的租赁合同已经解除。一审法院认为虽然疫情影响超过三个月，但不至于导致合同无法继续履行，系对合同约定的错误理解。另外，一审法院还认为疫情结束后陈为勇仍实际经营，故其抗辩理由不能成立。但租赁合同已经于2020年4月25日解除，虽然陈为勇仍然占用案涉房屋至2020年8月28日，但此时双方并非履行之前的租赁合同，而是形成了一种不定期的租赁关系或者是占用的法律关系，可以参照之前租赁关系的标准收取租金，但任何一方均可以随时解除租赁或占用关系。因此，陈为勇在2020年8月28日向永捷公司出具解除通知时，双方的租赁或占用关系已经解除。三、永捷公司并未在规定期限内请求人民法院或仲裁机构确认解除行为的效力，案涉租赁合同应当认定解除。根据民法典第五百六十五条的规定，永捷公司若认为陈为勇无权解除合同，应当通过诉讼确认陈为勇解除合同的效力，在判决解除无效之前，双方的租赁合同已经解除。 永捷公司辩称，陈为勇的上诉请求及事实理由无事实和法律依据，依法不能成立。一审法院关于本案的合同关系以及依据合同的相对性判令陈为勇支付租金，符合本案客观实际以及合同的实际履行情况。自始至终，陈为勇系租赁合同的承租人，至于其投资经营的主体是否发生变化，不影响其作为合同相对方的承租人应当承担的义务。 永捷公司向一审法院起诉请求：1.判令陈为勇向永捷公司支付租金591306.08（自2019年9月20日计算至2020年8月31日，已扣除疫情期间租金减免金额63981元）；2.判令陈为勇向永捷公司支付违约金100391.4元；3.判令本案的律师费、诉讼费由陈为勇承担。一审开庭时，永捷公司当庭变更诉讼请求为：1.判令陈为勇按租赁合同向永捷公司支付租金1078063.08元（自2019年9月20日计算至2021年3月19日，已扣除疫情期间租金减免金额63981元）；2.判令陈为勇向永捷公司支付违约金207352.15元；3.判令本案的律师费、诉讼费由陈为勇承担。 一审法院认定事实：2016年9月20日，永捷公司（甲方）与陈为勇（乙方）签订《新黄山商业步行街商铺租赁合同》，约定：甲方将位于黄山市屯溪区商铺出租给乙方使用，商铺建筑面积为2355.29平方米；以上租赁商铺仅供乙方用于经营量贩式ＫＴＶ，经营品牌为“靓乐迪”；租赁期限为八年（包含免租期），即自2016年9月20日至2024年9月19日止；自2016年9月20日至2017年9月19日（含七个月免租期）一年租金标准为511293.38元,月租金42607.78元；从第3年起，在上一年度租金标准的基础上再逐年递增5%；租金支付方式为按半年支付,先付后用；乙方应于签订租赁合同的当天支付租赁保证金100000元整；乙方逾期支付租赁保证金、租金或其他费用，每逾期一天，乙方应按欠付金额的万分之五向甲方支付违约金；因履行本合同而产生的任何争议须经双方协商解决，协商不成的，任何一方均有权向租赁物业所在地人民法院提起诉讼解决。同日，陈为勇与黄山正嘉商业运营管理有限公司就承租商铺管理、服务签订了《新黄山商业步行街运营管理合同》，合同期限同租赁期限，约定每年的商业运营综合服务管理费（以下简称商管费）为219125.73元，从第3年起，在上一年度租金标准的基础上再逐年递增5%，商管费按半年支付，应于上一期租期届满15日前一次性支付下期费用，每逾期一天应支付欠付金额万分之五的违约金。2019年6月2日，经三方协商将前述商管费并入租金计算。 合同签订后，陈为勇已向永捷公司支付保证金100000元。陈为勇已向永捷公司支付商铺租金至2019年9月19日，后经催告分两次支付租金共计150000元。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，陈为勇辩称依据合同约定，因不可抗力超过三个月，合同权利义务应当终止，虽疫情影响超过三个月但不致合同无法继续履行，且疫情结束后其仍实际经营，故其抗辩理由不能成立。但根据公平原则并结合疫情的实际影响时间，应酌情减免陈为勇三个月租金为宜，其尚欠永捷公司2019年9月20日至2021年3月19日的商铺租金（含商管费）1078063元，扣减三个月租金191943元，实际尚须支付永捷公司租金886120元。同时，陈为勇辩称，案涉租赁商铺由靓迪公司实际经营使用，租金应由该公司支付。因陈为勇未能举证证明永捷公司同意其将权利义务概括转让给靓迪公司，亦不能明确与该公司存在何种法律关系，且经查该公司已经注销，根据合同相对性，永捷公司有权选择向陈为勇主张权利。另，靓迪公司以其自身名义向永捷公司书面通知终止合同，因合同主体不适格，无法产生终止合同的效力。对永捷公司违约金的诉讼请求，综合本案全部案情，考虑受疫情影响系主要原因之一，根据公平原则，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告陈为勇于本判决生效之日起七日内支付原告黄山永捷房地产开发有限公司商铺租金（含商管费）886120元；二、驳回原告黄山永捷房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5358元，由原告黄山永捷房地产开发有限公司负担1258元，被告陈为勇负担4100元。 双方当事人在二审中所举证据及举证目的与一审相同，相对方的质证意见同一审。 二审经审理查明：2016年9月20日，永捷公司（甲方）与陈为勇（乙方）签订的《新黄山商业步行街商铺租赁合同》约定，“……如乙方后期应经营需要必须调整业态或品牌的，提前7天以书面的形式报甲方批准。甲方批准后需要与乙方重新签订新的租赁合同，原合同自行作废……租金按半年支付，先付后用。乙方应于2016年9月7日前支付2016年9月20日至2016年12月19日（3个月）租金人民币127823.34元整，以后乙方应于上一期租期届满15日前一次性付清下一租期（半年）的租金。租赁期限内，如遇不可抗力导致本合同无法继续履行超过3个月的，本合同终止，甲、乙双方互不承担赔偿或补偿责任。”2019年6月2日，永捷公司、歙县顺通资产投资管理有限公司、黄山市永腾商业运营管理有限公司、陈为勇（靓乐迪量贩式KTV）签订《补充协议》，约定从2019年6月1日起，取消商铺运营管理费收费项目，把商管费并入租金计算。 2019年8月13日，永捷公司向靓乐迪5幢301号商户发出《催款函》，催要2019年3月20日至2019年9月19日的租金及滞纳金；2019年10月24日，永捷公司向靓乐迪5幢301号商户发出《告知函》，再次函告商户缴纳租金及滞纳金；同日，永捷公司向靓乐迪5幢301号商户发出《催款函》，催要2019年9月20日至2020年3月19日的租金及滞纳金；2019年10月28日、2019年11月28日、2020年1月21日和2020年3月11日，永捷公司分别向靓乐迪5幢301号商户发出《告知函》，函告商户缴纳租金及滞纳金。2020年6月30日，安徽道同律师事务所接受永捷公司委托发出《律师函》，告知陈为勇户（靓乐迪5幢301号）收到律师函后七个工作日内向永捷公司付清自2019年9月20日起欠付的租金及滞纳金。 2019年3月27日，永捷公司向靓迪公司出具发票，涉及2018年12月20日至2019年3月19日的租金134214.51元；2019年8月30日、2019年9月30日和2019年10月11日，永捷公司分别向靓迪公司出具发票，涉及2019年3月20日至2019年9月19日，共计200000元。 2020年8月28日，靓迪公司向永捷公司及黄山市永腾商业运营管理有限公司发出《关于本公司终止合同申请》，内容有：“……复工后生意惨淡，且每个月还需承担高额的房租租金，……终止我们的房租合作……”2020年8月29日，永捷公司、黄山市永腾商业运营管理有限公司作出《回复函》，内容有：“……我司经研究决定：贵司根据签订的合同条款，在不拖欠租金和物业费的前提下，双方再进行协商后期合作事宜。”2020年9月18日，靓迪公司发出公告，公告其无力继续经营。 因受“新冠”疫情影响，自2020年1月25日起，黄山市屯溪区所有游乐场所、娱乐场所、室内运动场所（包括电影院、KTV、网吧等）暂停营业；2020年5月9日，黄山市娱乐场所复工复业。 二审查明其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人举证、质证和诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、陈为勇是否应当支付欠付的租金；二、一审法院核减三个月的租金是否正确；三、陈为勇是否应当支付违约金；四、案涉《新黄山商业步行街商铺租赁合同》是否已经解除。 关于争议焦点一。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，永捷公司与陈为勇签订《新黄山商业步行街商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规规定，应为合法有效，双方应按合同约定履行义务。根据合同约定，陈为勇租赁案涉房屋的用途为经营品牌为“靓乐迪KTV”的量贩式KTV，截至目前“靓乐迪KTV”品牌仍未发生变化，虽靓迪公司向永捷公司支付了部分租金，但靓迪公司并未与永捷公司签订新的租赁合同，且陈为勇亦未提交充分证据证明永捷公司知晓并认可合同实际履行者是靓迪公司，更何况2019年6月2日陈为勇还代表“靓乐迪KTV”与永捷公司、黄山市永腾商业运营管理有限公司、歙县顺通资产投资管理有限公司等签订了《补充协议》。故，结合本案现有证据，陈为勇应当承担合同义务，向永捷公司支付欠付的租金。 关于争议焦点二。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。案涉房屋用于KTV经营，因受“新冠”疫情影响暂停营业将近四个月，以致未有营业收入，一审法院根据公平原则酌情核减陈为勇三个月的租金，并无不当。但一审法院对于核减租金数额计算有误，本院予以纠正。陈为勇应当支付的租金为876741元{1078063-201322[（511293.38+219125.73）×1.05×1.05÷12×3]}。 关于争议焦点三。陈为勇虽自2019年9月20日起欠付租金，但经永捷公司催要，其已分两次支付租金150000元；同时，“靓乐迪KTV”因“新冠”疫情影响暂停营业，在复工复业后仍生意惨淡，于2020年9月18日公告无力继续经营。在此情况下，一审法院综合全案根据公平原则对违约金不予支持，并无不当。 关于争议焦点四。解除合同必须符合合同约定或者法定解除的条件。本案中，陈为勇作为合同相对方，没有提交其已通知永捷公司解除案涉《新黄山商业步行街商铺租赁合同》的证据，其虽主张于2020年8月28日向永捷公司发出终止合同的申请，但该申请的主体为靓迪公司，且永捷公司已于2020年8月29日予以回复，在不拖欠租金和物业费的前提下，双方协商后期合作事宜。因此，不能认定陈为勇与永捷公司协商一致解除了案涉租赁合同。同时，《新黄山商业步行街运营管理合同》虽约定租赁期限内如遇不可抗力导致合同无法继续履行超过三个月，合同终止。案涉租赁房屋用于经营“靓乐迪KTV”，因“新冠”疫情影响暂停营业将近四个月，但暂停营业不致于合同无法继续履行，且在复工复业后“靓乐迪KTV”又恢复经营，只是生意受到影响，故陈为勇主张案涉租赁合同已于2020年4月25日解除，亦没有事实和法律依据。据此，《新黄山商业步行街运营管理合同》并未解除。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下： 一、维持安徽省黄山市屯溪区人民法院（2021）皖1002民初641号民事判决第二项即，驳回黄山永捷房地产开发有限公司其他诉讼请求； 二、变更安徽省黄山市屯溪区人民法院（2021）皖1002民初641号民事判决第一项为，陈为勇于本判决生效之日起七日内支付黄山永捷房地产开发有限公司商铺租金（含商管费）876741元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5358元，由黄山永捷房地产开发有限公司负担1300元，陈为勇负担4058元；二审案件受理费19951元，由黄山永捷房地产开发有限公司负担7340元，陈为勇负担12611元。 本判决为终审判决。 审判长 孙 健 审判员 蒋 薇 审判员 余陶然 二〇二一年五月十日 法官助理陈虹 书记员刘德生 附相关法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 《诉讼费用交纳办法》 第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。 部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。 共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。