江苏省无锡市滨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）锡滨民初字第2061号 原告：糜春贤，男，1980年2月1日生，汉族，户籍地无锡市滨湖区，现住无锡市滨湖区。 原告：张健芳，女，1979年8月27日生，汉族，户籍地无锡市滨湖区，现住无锡市滨湖区。 委托代理人：糜春贤（系张健芳丈夫）。 被告：无锡万科房地产有限公司，住所地无锡市滨湖区太湖镇东洚文化中心。 法定代表人：谭伟，该公司总经理。 委托代理人：孙建峰，江苏金汇人律师事务所律师。 委托代理人：瞿建洋，江苏金汇人律师事务所律师。 被告：周建壮，男，1975年10月1日生，汉族，住无锡市滨湖区。 原告糜春贤、张健芳诉被告无锡万科房地产有限公司（以下简称万科公司）、周建壮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月7日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告糜春贤，被告万科公司委托代理人孙建峰到庭参加诉讼。被告周建壮经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告糜春贤、张健芳向本院提出诉讼请求：1、判令万科公司对万科城市花园三区93单元1103号房厨房顶部漏水进行维修，更换因漏水损坏的橱柜等设施，并支付2014年11月至修整完毕后次月止按3000元/月计算的房屋租金补偿款。2、判令周建壮配合万科公司进行维修。事实理由：原告二人系夫妻关系，于2012年10月10日与万科公司签订房屋买卖合同购买位于无锡市万科城市精装修房屋，万科公司于2014年10月向其交付了房屋。其收房后发现厨房顶部漏水，墙体和橱柜严重受损，导致无法正常入住使用。其通知万科公司进行维修，但均以种种理由拒绝。 被告万科公司辩称：其认可漏水事实，从原告方报修起，其一直同意进行维修。正常的维修期间在一周左右，其愿意承担漏水后一周的相应损失。一直拖延未维修主要系楼上周建壮不同意其进行施工的原因，对扩大的损失，应当由周建壮承担责任。 被告周建壮辩称：其也是受害者，因为房屋质量问题导致漏水，其正常的生活被打扰。万科公司交付的精装修房屋，其未做改动，也没有破坏，存在的质量问题，应由万科公司承担相应责任。其与原告方存在邻里关系，其也一直积极配合查找漏水原因。万科公司多次至其家中查找漏水原因但均未能弄清原因。在原因不明且无维修方案的情况下，要求其配合维修，也无从谈起。 本案在审理过程中，经本院主持调解，万科公司于2016年8月30日将漏水问题及涉案房屋厨房间维修完毕。糜春贤、张健芳变更诉讼请求为：判令万科公司、周建壮共同向其支付2014年11月10日至2016年8月30日止的房屋租金补偿款（其中2014年按每平米每日0.91元计算、2015年按每平米每日0.93元计算、2016年按每平米每日1.01元计算）。 被告万科公司辩称：1、其已于2016年8月底完成了对涉案房屋渗水情况的维修；2、原告方报修漏水的时间是2015年6月24日，在报修后，其司积极与原告方进行沟通，初步判断是因楼上房屋存在问题，需要楼上业主即周建壮配合才能判断漏水原因并进一步维修。但其与周建壮多次协商均遭拒绝，故因周建壮不配合导致维修时间的延长和损失的扩大，应由周建壮承担责任；3、对其维修施工期间的损失，其同意承担；4、对补偿标准，请法院根据影响的部位和影响的幅度酌情予以认定。 被告周建壮对变更后的诉请未作答辩。 经审理查明：2012年10月10日，糜春贤、张健芳与万科公司签订《商品房买卖合同》一份，约定糜春贤、张健芳向万科公司购买位于万科城市花园三区93单元1103号房屋，2014年4月30日前交房。其后，糜春贤、张健芳履行了相应的付款义务，万科公司履行了相应的交付房屋的义务。后因房屋厨房间发现渗水，糜春贤、张健芳遂向万科公司报修。此后，万科公司多次派员至房屋现场及楼上周建壮93单元1203号房屋进行查看，此时周建壮一家四口已入住该房屋。交涉过程中，周建壮要求万科公司给予一定的损失补偿并明确维修方案，万科公司同意按每日100元给于补偿或由万科公司安排附近周转房另补偿三到五百元，周建壮对该方案未予同意。因万科公司与周建壮就维修及补偿方案未能达成一致，周建壮不同意万科人员进入其家中施工，渗水问题迟迟未能解决。期间，万科公司于2015年7月27日、8月20日分别向周建壮发送《温馨提示》，告知：93单元1103业主反映厨房间漏水问题，经过现场查看系你房屋卫生间防水存在破损造成，相关维修工作需在你室进行，其司公司人员已多次沟通维修事宜，但仍未能得到配合，仍无法入室开展维修施工；请接到此函及时与房屋保修中心联系，确定维修时间，提供便利；若未能及时配合，延误维修造成的损失由你承担。糜春贤、张健芳遂起诉来院，诉请如前。 审理过程中，经本院主持调解，万科公司向周建壮按每日600元标准支付补偿后，由万科公司至周建壮房屋内进场施工，进场总用时20天。漏水系周建壮所购买的93单元1203室厨房间下水管道接口漏水所致，万科公司确认周建壮房屋内厨房系其交付时的状态，未进行过装修改动。 关于渗水发现及报修时间，糜春贤、张健芳述称为2014年11月，但未能提供相应证据；万科公司述称系2015年6月24日接到原告方报修。 为支持诉请，糜春贤、张健芳向本院提出申请，对涉案房屋自2014年11月至评估日止的租金进行鉴定。无锡市恒茂房地产土地评估有限公司于2016年8月30日出具《房地产司法鉴定估价报告》一份，评估意见为：2014年每平米每日0.91元、天数61天，2015年每平米每日0.93元、天数365天，2016年每平米每日1.01元、天数225天，租金合计6.74万元。糜春贤、张健芳支付鉴定费14000元。 上述事实，有《商品房买卖合同》、温馨提示、照片、评估报告、发票及当事人陈述笔录等在卷佐证。 本院认为：万科公司作为出卖人，应交付符合质量标准的房屋，且对于其出售的房屋，负有相应的质量保修义务。根据审理调查情况，糜春贤、周健芳所购买的93单元1103号厨房间渗水系93单元1203号房屋厨房间下水管道施工质量引起。万科公司作为出卖人，在接到报修通知后，应及时将漏水问题修复。楼上住户周建壮作为邻里，亦应当给予适当的配合协助。但根据万科公司提供的相应证据，其仅通知周建壮需配合其进行维修，但并未提出合理的迁出过度补偿方案，其提出的方案并不能弥补维修施工给正常生活的周建壮一家造成的损失，且亦未提出维修施工方案。周建壮作为93单元1203号的正常住户，在此种情形下，拒绝万科公司人员进场施工，不违情理，对渗水问题迟迟未能解决并不存在主观过错，故不应承担楼下渗水期间不能入住的相应损失。因渗水部位在厨房间，作为家庭生活所用购置的新房，厨房间存在渗水且水源不明的情况下，整套房屋无法满足生活起居的使用功能，存在相应损失，万科公司作为出卖人对该部分损失，负有赔偿责任。该损失标准以该房屋同时期租金标准为宜。 关于损失计算的起止时间，因万科公司自认系2015年6月24日接到报修且糜春贤、张健芳对于其述称的2014年11月发现渗水并报修的陈述未能提供证据证明，故本院认定以2015年6月24日为起始日期。涉案的93单元1203号于2016年8月30日维修完毕，应以该日为截至日期。结合租金鉴定标准，万科公司应向糜春贤、张健芳赔偿43173元（取整）。周建壮经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利，应承担举证不能的法律责任。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十二条之规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告无锡万科房地产有限公司于本判决生效之日五日内立即向原告糜春贤、张健芳支付赔偿款43173元。 二、驳回原告糜春贤、张健芳的其它诉讼请求。 若未按规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1475元、鉴定费14000元，合计15475元，由原告糜春贤、张健芳承担5504元，由被告万科房地产有限公司承担9971元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长  吴传杰 人民陪审员  丁霞静 人民陪审员  王 芹 二〇一六年十月二十五日 书 记 员  张彬琳 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》： 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》： 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。