安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1103民初3000号原告:杭州高盛物业管理有限公司滁州分公司，住所地安徽省滁州市天长东路249号三楼301室，统一社会信用代码913411020514784850。法定代表人：曹宝宝，该公司经理。委托代理人：孙峻，安徽伟诚律师事务所律师。被告：朱田洋，男，1965年11月12日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。被告：郑元翠，女，1971年10月16日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。原告杭州高盛物业管理有限公司滁州分公司（以下简称高盛物业滁州分公司）与被告朱田洋、郑元翠物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。高盛物业滁州分公司的委托代理人孙峻到庭参加诉讼，朱田洋、郑元翠经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。高盛物业滁州分公司向本院提出诉讼请求：1、朱田洋、郑元翠向高盛物业滁州分公司支付拖欠的物业费2288元（欠费时间为2014年12月1日至2016年6月30日）、滞纳金1710.74元，合计3998.74元；2、诉讼费用由朱田洋、郑元翠承担。事实和理由：2014年5月25日开发商交付房屋时，高盛物业滁州分公司与朱田洋签订《正东中央公馆前期物业服务协议》，高盛物业滁州分公司为朱田洋所在的小区业主提供物业服务。该协议第四条约定：交房之日预交一年物业费（注:由于业主向12345市长热线投诉，改为收半年物业费），一年以后每半年预交一次，以该半年度第一月的1-15日为缴费期。高层住宅业主按其拥有建筑面积每月每平方米交纳0.85元物业服务费。另按照楼层高低，高盛物业滁州分公司收取二次供水、电梯、路灯等能耗费，朱田洋每平方米每月应交0.25元。朱田洋物业面积为109.46平方米。朱田洋的物业费已交到2014年11月30日。2014年12月1日至2016年6月30日，朱田洋一直拖欠物业费2288元没有交纳。《正东中央公馆前期物业服务协议》第九条第四项约定：“乙方违反协议，不按照约定交纳物业管理服务费的，甲方有权要求乙方按每逾期一日加收应缴额的0.2%支付滞纳金”。综上所述，交纳物业费是业主的法定业务，朱田洋应当按时足额交纳。拖欠物业费将会影响物业公司的正常物业管理，不仅自己的利益受到损害，同时也损害其他已交纳物业费业主的合法权益。朱田洋、郑元翠未予答辩。经审理查明：2014年5月25日，高盛物业滁州分公司与朱田洋签订《正东中央公馆前期物业服务协议》，双方约定：高层住宅由业主按其拥有建筑面积（朱田洋所购房屋的建筑面积为109.46平方米）每月每平方米0.85元向高盛物业滁州分公司交纳；朱田洋应在交房之日预交一年的物业服务费，一年以后每半年预交一次，以该半年度第一月的1-15日为交费期；物业服务费中未计入的公用设施设备运行能耗费用，按物价部门规定，另行向朱田洋分摊；朱田洋违反协议,不按照约定缴纳物业管理服务费的，高盛物业滁州分公司有权要求朱田洋按每逾期一日加收应缴额的2‰支付滞纳金等内容。高盛物业滁州分公司的服务价格登记证，有效期自2016年5月至2019年5月。高盛物业滁州分公司资质等级为三级，能耗费根据朱田洋所在楼层，收费标准为0.25元每月每平方米。朱田洋于2014年5月25日预交2014年6月1日至2014年11月30日的物业管理费及能耗费共计722.20元，自2014年12月1日至2016年6月30日，朱田洋共计欠费2288元。以上事实，有当庭陈述、营业执照、服务价格登记证、《正东中央公馆前期物业服务协议》、发票记账联等证据在卷佐证，可以认定。本院认为：依法成立的合同受法律保护，高盛物业滁州分公司与朱田洋签订《正东中央公馆前期物业服务协议》合法有效。高盛物业滁州分公司作为朱田洋所居住小区的物业管理公司，为朱田洋提供了相应的物业服务，朱田洋应当按照合同约定支付物业管理服务费，即按每月每平方米0.85元计算。关于能耗费，高盛物业滁州分公司主张按0.25元每月每平方米收取符合合同约定及行政规定，且朱田洋第一次交物业费时对该费用也予以认可。故对高盛物业滁州分公司要求朱田洋支付物业管理服务费、能耗费，自2014年12月1日至2016年6月30日，共计2288元的诉讼请求，本院予以支持。高盛物业滁州分公司要求朱田洋支付滞纳金1710.74元的诉讼请求，因双方约定的违约金超过造成损失的30%，明显过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度酌情认定滞纳金为686元（2288元×30%），超出该部分的不予支持。高盛物业滁州分公司主张郑元翠承担支付义务，但并未提供相应依据，故不予支持。被告朱田洋经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证等相关诉讼权利，应承担由此引起的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱田洋于判决生效后十日内一次性支付原告滁州市杭州高盛物业管理有限公司滁州分公司物业服务管理费、能耗费2288元及滞纳金686元，共计2974元；二、驳回原告杭州高盛物业管理有限公司滁州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告朱田洋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  毛 峰二〇一六年十月二十九日代理书记员  杨子成附本案适用的相关法律、法规条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应该按照约定全面履行自己的义务当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实守信原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。