贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 裁 定 书（2021）黔0111民申146号再审申请人（原审被告）：贵州精典乙房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市经济技术开发区松花江路111号（143厂）。法定代表人：刘世军，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王俊，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，特别代理。被申请人（原审原告）：谭建燕，女，1964年3月13日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。被申请人（原审原告）：谭建涛，男，1967年3月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。再审申请人贵州精典乙房地产开发有限公司（以下简称精典乙公司）因与被申请人谭建燕、谭建涛商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2020）黔0111民初3317号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。精典乙公司申请再审称：（一）原审无视申请人提交的《商品房团购协议（红林双限房）》及《房地产咨询结果报告》的合法性和有效性，无视申请人提交的关于红林双限房历史沿革问题的若干资料，在没有任何证据证明的情况下判决认定被申请人支付的房价中包含“水、电、燃气、有线电视、宽带网络费用”违背客观事实，认定错误。（二）原审判决依据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定将《商品房买卖合同》附件十二补充协议1.2条认定为格式条款系适用法律错误。（三）原审中被申请人并没有当庭提交收据原件进行质证，但是原审却当庭作出了支持被申请人诉讼请求的错误判决。（四）本案案情复杂，原审采用小额诉讼程序并一审终审，剥夺了申请人上诉的权利，严重侵害了申请人的诉权。（五）原审判决显失公允，严重损害社会的公平和正义，同时也导致了执行难的问题。精典乙公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（四）、（六）项的规定申请再审。本院经审查认为，本案再审审查主要涉及以下问题：1、原审判决认定事实是否错误；2、原审判决适用法律是否错误；3、原审判决程序是否违法。（一）关于本案原审判决认定事实是否错误的问题案涉“双限房”项目土地原系贵州红林机械有限公司（以下简称红林公司）自有土地，由申请人以出让方式取得，土地用途为中低价位、中小套型普通商品住房用地，房屋销售价格根据评估机构《房地产咨询结果报告》确定，被申请人等红林公司员工根据《中航工业红林“双限”房购买排队办法》确定条件选房购买。2011年7月6日，申请人与红林公司工会签订《商品房团购协议书》，双方就案涉“双限房”项目团购事宜进行了约定。2014年8月12日，申请人与被申请人签订了《商品房买卖合同》，合同就案涉房屋价格、面积、交房时间、交房条件等相关事宜进行了详细约定。2015年4月29日，被申请人向申请人缴纳“三通费”6277元。本案商品房买卖过程中，确定申请人与被申请人之间权利义务的法律文件为双方2014年8月12日签订的《商品房买卖合同》，该合同为审理案涉“三通费”应否退还的主要依据，原审依照该《商品房买卖合同》确定当事人权利义务并无不当。至于申请人所称“原审无视申请人提交的《商品房团购协议》及《房地产咨询结果报告》的合法性和有效性，无视申请人提交的关于红林双限房历史沿革问题的若干资料，认定被申请人支付的房价中包含‘三通费’没有任何证据”的申诉理由，混淆了《商品房买卖合同》与《商品房团购协议》之间的关系，该申诉理由不成立。首先，如前所述，在本案房屋买卖过程中，最终确定申请人与被申请人合同权利义务的是《商品房买卖合同》，该合同也是被申请人取得房屋所有权的依据；其次，房屋由被申请人购买，购房款由其缴纳，房屋所有权由其享有，均与其所在单位无关；第三，《商品房团购协议》虽然约定“三通费”由购房者承担，但因该团购协议系由申请人与红林公司工会签订，被申请人并未在该团购协议上签字，而《商品房买卖合同》既未提及该团购协议，更未约定被申请人需受该团购协议约束。因此，申请人主张被申请人应受《商品房团购协议》约束没有事实和法律依据，原审认定案件事实并无错误。至于申请人所称案涉房屋价格由政府制定，其中并不包括“三通费”的申诉理由，因本案《房地产咨询结果报告》系在《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》颁布施行之后作出，且该《房地产咨询结果报告》列明的开发费用中，包括了“强电安装工程”费用、“弱电安装工程”费用、“给排水安装工程”费用、“外接供水工程及接管费”和“外接供电工程及搭伙费”等公共配套设施费用，申请人前述理由与事实不符。至于申请人所称其收取的水电费用系指因客观情况发生变化，使其本应从红林小区接入的电和水改成了从市政管网接入导致成本增加所收取的差额部分，因其无论在原审还是在申诉中均未提供证据对此加以证明，也无证据证明所谓差额部分应由购房者承担，故原审对此不予采信并无不当。（二）关于本案原审判决适用法律是否错误的问题本案涉及合同格式条款的认定问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款具有提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。根据法律对格式条款的定义，案涉《商品房买卖合同》相关条款属申请人提供的格式条款无疑。《商品房买卖合同》第七条约定商品房价款已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施（注：含燃气）的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用，该合同附件十二《补充协议》第1条第1.2项则将该条变更为《商品房买卖合同》第七条约定的购房总价款不包含独立水、电表费、独立燃气表开户等费用，买受人同意以上费用由出卖人进行统一垫付，再由买受人于交房前先行向出卖人支付相关费用。该补充协议的约定与主合同条款内容相矛盾，且加重了被申请人的责任。申请人在原审中未提供证据证明其采用了合理的方式提请被申请人注意该条款，在申诉审查中也未提交证据证明其尽到了提醒注意义务，申请人所称该约定是双方协商一致的说法没有证据支持，原审依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定认定该补充协议条款无效并无不当。（三）关于本案原审程序是否违法的问题（1）原审根据申请人对案件事实的认可以及其在证据交换中对“三通费”收款收据的质证意见，对案件当庭作出判决，并不违反法定程序。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第一百零三条规定，证据应当在法庭上出示，由当事人互相质证，未经当事人质证的证据，不得作为认定案件事实的根据。本案原审系系列案，相关案件共224件，且合并进行审理。申请人在其《答辩状》中认可收到案涉双限房每户“三通费”6227元，但认为系代收；在证据交换过程中，申请人对包括未提交原件的52张收款收据复印件在内的全部224张收款收据进行了质证，其质证意见是“收款收据真实性无异议，具体金额、数量由法院核实”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。原审根据当事人陈述和收款收据复印件之间形成的完整证据锁链，认定申请人收取了被申请人等购房者每户“三通费”6277元的事实，并未违反法定程序。（2）原审适用小额诉讼程序并未违反法律规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》规定了小额诉讼程序的适用条件，即“事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单金钱给付类案件，标的额为人民币五万元以下的”适用小额诉讼程序，实行一审终审。本案符合小额诉讼程序的适用条件，且无法定排除适用情形，原审适用小额诉讼程序审理本案符合前述规定。同时，申请人在本案原审开庭前，并未就应否适用小额诉讼程序审理书面或者口头提出异议，其在申诉过程中以此作为申诉理由，本院不予采纳。综上所述，本案原审认定事实清楚，适用法律准确，适用法律程序适当，精典乙公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（四）、（六）项规定的再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回申请人贵州精典乙房地产开发有限公司的再审申请。审判长 谢 彪审判员 丁文雁审判员 周鲜伦二〇二一年五月六日书记员 钟 桦