抚顺市新抚区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0402民初90号原告高荣文，男，1963年5月21日出生，汉族，住抚顺市新抚区。被告舒蕾，女，1987年2月26日出生，满族，户籍住所：抚顺市顺城区，现住抚顺市顺城区。被告张泽旭，男，1984年3月19日出生，汉族，住。二被告委托代理人赵严冰，辽宁金正律师事务所律师。原告高荣文与被告舒蕾、张泽旭合同纠纷一案本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高荣文，被告舒蕾、张泽旭及二被告的委托代理人赵严冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付原告违约金95000元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：我在三道街使用（坐落在新抚区新抚路28方块8栋）门市房一处。2016年11月7日被告舒蕾、张泽旭（二被告系夫妻）共同商讨与原告签订了《房屋使用协议书》，约定使用期限为五年，自2016年11月7日至2021年11月6日止，被告不得提前退租，否则被告承担100000元的违约金给原告。2019年11月9日，被告违反双方签订的《房屋使用协议书》，被告退租、拆走装修等。故被告应按照《房屋使用协议书》约定承担100000元的违约金给原告。被告已给付原告5000元保证金，故现要求被告给付原告违约金95000元。被告至今没有给付原告，原告为维护自己的合法权益，诉至法院。增加事实和理由：二被告在2016年10月20日左右到我当时经营的歌厅和饭店，因为我贴了广告要出租此房屋，我们商谈房屋出租价格，当时商定房屋租金6万元一年，二被告先后去了四五次与我进行协商，二被告说要租赁时间长，可以租十年或更长时间，要求让我降低租金，最后商定将租金降到4.6万元每年，但是必须租满5年，否则要支付违约金，二被告要求门口的橱窗也要包含在内，当时门口橱窗是独立的，是可以单独出租的，被告将此橱窗改到其店内，将歌厅饭店所有装修破坏、包括空调都破坏性剪断，电路也更改了，适合于婚纱店经营。经营到2019年11月9日，被告将屋内所有装修全部损坏，灯仅剩余1个，也没有按照原来租房协议交给我，而且在我没有同意被告提前退租的情况下。我根本不同意二被告提前退租。被告舒蕾辩称：直到开庭前，被告才得知所承租的房屋并非是原告本人所有，而是抚顺市城市建设发展有限公司（原抚顺市房产经营总公司）的公有房屋，承租单位为福民商贸股份有限公司，负责人为高桂芝；原告出租房屋时向被告出示的承租单位为抚顺顺天成商贸经销站，负责人为原告。且原告与被告签订合同时没有用房屋所有人单位签署，而是以自然人名义签订。目前，被告无法准确知道该房屋的权利人，原告应向法庭举证其是适格原告，是房屋所有权人或为房屋授权委托人，不能将承担举证不能后果。如果原告并非出租房屋的所有权人，被告也不可能承租可能产生权属纠纷的房屋预计长达5年之久，鉴于原告无处分权出租房屋，被告主张原、被告所签的《房屋使用协议书》为无效合同。即便是原告能够得到原承租人的事后授权追认，被告也因原告在签订合同时故意隐瞒重要法律事实，致被告产生重大误解，以为是原告有权处分的房屋产权，给被告造成风险隐患，被告亦可请求人民法院依法解除协议。被告不认可原告对于违约金的主张。原告在诉讼请求当中只要求被告承担违约责任，却没有提出双方租赁合同是否为无效或是解除状态，缺少要求给付违约金的前提条件。根据《民法典》第708条、第731条的规定，原告违约交付租赁物在先，被告承租房屋时是初冬季节，已过了东北的雨季，原告故意隐瞒出租房屋存在的不适合门市经营的缺欠，使被告陷于错误认识，签订合同，该合同亦为可撤销合同。被告签订合同后的第二年雨季来临，发现原告所有房屋违建部分的橱窗漏雨，下水管道泄漏污水，被告不得不一再维修；并将婚礼化妆室由原告所在的下水管所在的房间移至别处。到了2019年的雨季漏雨、漏水情况愈发严重。甚至于2019年7月26日，被告来到婚纱店，因夜晚降雨，卷帘门被漏雨冲至脱离轨道，大门被吹开，屋内物品全部淋雨，一片狼藉。起初，被告以为是发生了盗窃案件，便向110报警，经警方出警勘查，为房屋漏雨所致。当时公安机关有出警记录并进行了技术鉴定。因为原告所交付房屋一直发生泄漏问题，被告经多次修理，无法修复，不能满足其经营出租婚纱和进行婚礼化妆经营活动的需要。被告存放待租的婚纱长毛，出现锈斑，给被告造成财产损失。无奈之下，是与原告多方沟通、协商解除合同，交完全部使用期间的房屋租金，自愿承担了交付定金5000元赔偿，方才搬离，不存在违约情况的发生。根据《民法典》第496条规定，案涉协议为原告提供的格式条款合同，法律要求采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。案涉协议全部内容片面强调原告权利，而少有义务承担条款，特别是违约金条款，高达10万元之巨，没有向被告明确说明；被告每年租金不过4.6万元，违约金数额过高，显失公平。《民法典》第497条规定了三种格式条款无效的情形，其中第二条为提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利。本案的违约金条款即符合上述情况，为无效条款。本案中存在着定金和违约金同时并存的情况，《民法典》第588条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。鉴于双方在解除合同时协议将被告的定金补偿给原告，视为双方合意解除合同，不存在原告另诉的违约金事由。租赁房屋时橱窗和整个房屋是一起的，并不存在分开单独出租的情况，原告也没有向被告阐述需要另付租金，房屋内的挂式空调，是原告家属将其自行拆除，歌厅和饭店的装修并不适合被告进行婚纱出租的使用用途，需要重新装修是通过原告同意的，电路更改也是原告同意的，也是为了经营必须的更改。在2016年12月20日左右确实被告找原告协商租赁事宜，进行了讨价还价，最后形成的意见已经签订在房屋使用协议书中，4.6万元/年，当时约定的租期5年，但是原告忽略了一个本案根本问题，就是因为其出租的房屋大部分橱窗为违建，不符合房屋施工要求，所以房屋墙体多处漏水、漏雨，致使存放服装生毛、长斑、长锈，给被告造成了一定的财产损失，由于漏水严重，被告也想尽了一切办法和措施，除了经常维修外将新娘化妆间挪至漏水相对较轻的房间内。经与原告多次协商、打电话沟通，我们以将定金5000元交予原告，不返还为条件双方合意解除合同，被告搬离所租门市，并且将钥匙交给原告核对室内物品，核对一致后退出所租房屋。2019年11月9日进行交接时，室内装修无一损坏，只是拿走了可以拿的物品，房屋内装修一点没有破坏，如果原告主张破坏装修应提交证据。被告张泽旭辩称：同舒蕾答辩意见一致。被告没有与原告签订房屋租赁合同，不是本案适格被告，不应承担给付违约金的责任。本院认定事实如下：2016年11月7日，原告（甲方）高荣文与被告（乙方）舒蕾签订《房屋使用协议书》，约定：“甲方有房屋，座落在抚顺市新抚区（现台湾风味面房屋），同意乙方使用。经双方充分协商，达成如下协议：1、使用期限为五年。即2016年11月7日至2021年11月6日止。如续租双方可协商。2、该房屋年使用费用肆万陆仟元。该房屋使用费每年缴纳一次。第一次交款在2016年11月7日前；第二次交款在2017年9月7日前，提前二个月交下一年房屋使用费，以后每年交款时间，以此类推。如乙方逾期缴纳，甲方有权收回房屋并将所有物品按照无主物品清除到房屋外，甲方不承担任何责任。同时，乙方应承担10万元的违约金给甲方。3、其他费用如水、电、煤气、卫生物业、有线费用等因使用房屋而产生的费用由乙方承担。如发生房屋租赁等税费由乙方承担。暖气费在现有价格由甲方承担。暖气和房屋使用与维护由乙方负责。4、房屋安全：乙方已经进入房屋装修，从进入房屋装修至使用到期交还钥匙给甲方期间的房屋安全问题（如防水、防暖气和自来水漏水以及用电安全等）由乙方全权负责并承担责任，乙方不得在房屋有违法行为。5、甲方的原装修乙方给拆除，乙方使用该房屋到期或退出该房屋（含一个橱窗）所有装修、卷帘门、暖气等设施保持完好交给甲方。6、电和暖气与甲方所有的橱窗相连，电费由乙方根据分户表流量按照国家正常价格收取电费。橱窗人员可到乙方厕所方便。7、乙方使用该房屋期间，不得改动房屋结构，影响房屋安全，不得转租。否则甲方有权收回房屋。8、保证金5千元（￥5000元）。9、乙方不得提前退租，否则乙方承担10万元的违约金给甲方。10、如遇动迁等国家政策性问题，乙方无条件退出。11、本协议经双方签字后立即生效，未尽事宜协商解决。”原告与被告舒蕾分别在甲方、乙方处签字并按手印确认。原、被告均认可：1、被告承租房屋用于经营婚纱店；2、被告已经交纳三年的租金，每年租金均为4.6万元；3、被告于2019年11月9日搬离案涉房屋。根据被告提交的照片可以确认：“1、案涉房屋存在漏水的情况；2、案涉房屋已经用于经营其他商铺。”原告主张：“1、漏水不属实，照片无法证明，漏水只有北屋部分，偶尔漏水，房屋漏水的问题是产权单位房产经营公司的维修负责范围，如果有需求可以报修，修复问题是产权单位的问题，和其无关；2、房屋只是挂上了牌匾，是其一位朋友在临时使用。”被告提交录音证据，用以证明原告已经同意其退租，退租是与原告协商后的结果。原告对被告的证明主张不认可，主张其没有同意让被告提前退租。原告还主张被告将房屋钥匙留在案涉房屋旁边的橱窗内，未直接将钥匙给其本人，其当时知道留在橱窗内，随时都可以过去，但取钥匙的具体时间记不清。另查明，原告来院告诉时提交：1、抚顺市福民房产经营公司1997年6月11日抚顺市专用房屋使用证复印件，载明房屋座落地址在新抚区新抚路28方块8栋，承租面积120.60，承租单位为福民商贸股份有限公司，负责人为高桂芝；2、高桂芝身份证复印件；3、打印的2016年5月21日由高桂芝出具的特别授权书。庭审后，原告于2021年3月1日提交抚顺市房产经营公司于2003年2月19日颁发的房屋使用证，该证明被告亦提交，载明承租单位为抚顺市顺天成商贸经销站，负责人为原告，地址为新抚区新抚路28方块8栋，计租面积120.6。经核查，抚顺市顺天成商贸经销站为个体工商户，现状态为吊销，经营者为原告。原告自述“该房屋之前按年交纳租金，后期按季度交纳，现在也是其在交纳”。再查明，被告承租房屋时向原告交纳5000元保证金，原告的诉讼请求中已经扣除此钱款，被告主张自愿承担了交付定金5000元赔偿，方才搬离。本院所确认的上述事实，有当事人陈述，抚顺市专用房屋使用权证复印件、特别授权书、高桂芝身份证复印件，房屋使用协议书，证人证言，照片，录音光盘及文字资料等证据在案为凭。这些证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为：本案争议的焦点为被告应否支付原告违约金的问题。原告将其承租的坐落于新抚区新抚路28方块8栋的商业用房屋转租给被告舒蕾开办婚纱店，根据被告提交的照片可以确认该房屋多处漏水，致使被告不能达到使用目的。经被告与原告多次协商，2019年11月9日被告搬离承租案涉房屋，与原告解除房屋使用协议书，将该房交还给了原告。原告主张不同意被告退租，被告将房屋钥匙留在案涉房屋旁边的橱窗内，未直接将钥匙给其本人。虽然原告未口头同意与被告解除协议，但原告在被告搬离案涉房屋后已经接收了该房，并另做他用。原告的行为符合当事人协商一致解除合同的情形，现原告来院告诉要求二被告偿付违约金的主张，本院难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第九十三条之规定，判决如下：驳回原告高荣文的诉讼请求。案件受理费2175元（原告已预交），由原告高荣文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 长  李 蕊人民陪审员  郭丽欣人民陪审员  王艳玲二〇二一年五月二十四日代书 记员  徐 杉