辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)辽14民终707号上诉人（原审原告）：锦州铁兴运营维护有限公司，住所地锦州市凌河区郑州街44号。法定代表人：杨立，该公司董事长。委托诉讼代理人：张玮，女，该公司职员，现住辽宁省锦州市古塔区。委托诉讼代理人：赵勇，辽宁永字律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：葫芦岛市玖玖汽贸有限公司，住所地葫芦岛市连山区锦葫路中段泰康社区2段2-10栋111室。法定代表人：安振，该公司总经理。委托诉讼代理人：李亮，辽宁斯特律师事务所律师。上诉人锦州铁兴运营维护有限公司（以下简称铁兴公司）因与被上诉人葫芦岛市玖玖汽贸有限公司（以下简称玖玖公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服葫芦岛市连山区人民法院（2020）辽1402民初3632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人铁兴公司的委托诉讼代理人张玮、赵勇，被上诉人玖玖公司的委托诉讼代理人李亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。铁兴公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持铁兴公司要求玖玖公司承担违约责任，拆除擅自搭建的房屋和解除合同的诉讼请求，由玖玖公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、原审判决认定事实错误。原审判决认定双方签订《场地租赁合同》前，玖玖公司即已从他人手中租赁使用该场地。在庭审中没有看到认定该事实的任何证据；判决书认定现玖玖公司已拆除与铁兴公司签订《场地租赁合同》后建造的房屋，也没有出示任何证据当庭质证。2、原审判决适用法律错误。一审判决书认定2020年没有签订合同，应认定为不定期租赁合同。但不定期合同不等于其他的权利义务关系不确定，在铁兴公司起诉后玖玖公司补交了租金已经晚交了近300天的时间，已经严重的构成违约；而私自搭建的房屋是根本就不允许的行为，无论是在铁兴公司通知前还是通知后拆除自建物，早已构成违约，上述行为不单纯是承担违约责任问题，还要承担合同解除的后果。玖玖公司答辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，依法应当予以维持。理由如下：1、玖玖公司在本案中并不存在任何违约行为。铁兴公司提到了租金迟延给付问题，因2020年疫情爆发所以租金迟延履行，但是在迟延期间铁兴公司并没有任何催告行为，在2020年租期未到之前玖玖公司将全部租金交齐，所以合同目的完全能够实现，并不构成违约。2、对方提到私自搭建问题，因该搭建房屋在铁兴公司与玖玖公司沟通后已经拆除，所以该房屋已经不存在，并没有影响到租赁合同履行，因此并不构成违约。基于以上两点，铁兴公司提出解除合同理由不充分，依法应维持原判。铁兴公司向一审法院起诉请求：判令解除双方于2019年2月1日签订的《房屋租赁合同》，玖玖公司从租用的铁兴公司位于萌芦岛锦葫路中段3230平方米的场地搬出，支付违约金3412元；诉讼费由玖玖公司负担。一审法院查明，2019年2月1日，铁兴公司作为甲方，玖玖公司作为乙方，双方签订《场地租赁合同》，合同约定：铁兴公司同意出租且玖玖公司同意承租位于葫芦岛市连山区名为吊运的场地中的由附件一及其附图中标注的所有部分（不包括墙壁、窗框和玻璃的外表面）、附件二（如有）标注的所有附属物、设备、家具和物品，场地面积3230平方米，该场地产权所有人（或合法使用人）为甲方，租赁期自2019年1月1日起至2019年12月31日止，共12个月，每年租金68250元，租金按年给付，上打租（签订合同5日内乙方向甲方缴纳租金），乙方不得在承租范围内修建任何形式的建筑物或构筑物。关于合同的变更、解除与终止条款约定：乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租场地：7、拖欠房租累计一个月以上，10、未经甲方同意擅自在租赁场地土地范围内增加建筑物、构筑物及其他设施的。玖玖公司如约交纳了2019年的租金68250元，租赁到期后，玖玖公司继续使用该场地，但当时未交纳租金，铁兴公司于2020年10月22日向一审法院递交起诉状，玖玖公司于2020年10月23日向铁兴公司交纳了68250元租金。2020年7月28日，铁兴公司向玖玖公司发出整改通知，内容为：“安振：位于葫芦岛市连山区你方承租场地，发现私建房屋。按中国铁路沈阳铁路局集团有限公司关于对出租房屋场地管理要求办法，严禁未经管理单位同意擅自在租赁土地范围内增加建筑物、构筑物及其他设施。现要求你方拆除私建房屋及附属设施。如未按规定要求，我单位将通过法律手段解决，同时你方合同到期后，不再续租！”2020年8月4日，铁兴公司又向玖玖公司发出限期拆除通知，内同为：“安振：你方承租我单位位于葫芦岛市连山区（原万邦吊运）场地，面积3230平方米，发现你方在该承租物上私建房屋。按照双方签订的《房屋租赁合同》约定：承租方不得在承租范围内修建任何形式的建筑物或构筑物。该土地为铁路用地，归属中国铁路沈阳局集团有限公司所有，按照沈阳局集团有限公司关于对出租房屋场地管理要求办法，严禁承租方擅自在租赁土地范围内增加建筑物、构筑物及其他设施。限你方于2020年8月11日前将私建房屋拆除，对该承租物恢复原样，否则我单位将通过法律手段解决，同时，你方合同到期后，不再续租！”现玖玖公司已拆除与铁兴公司签订《场地租赁合同》后建造的房屋。另查明，双方签订《场地租赁合同》前，玖玖公司即已从他人手中租赁使用该场地。上述事实，有双方当事人的陈述、《场地租赁合同》、《整改通知》、《限期拆除通知》、中国工商银行股份有限公司葫芦岛兴工支行借记卡账户历史清单、中国工商银行股份有限公司葫芦岛锦州铁路支行业务回单（收款）、视频资料等证明材料载卷为凭，经开庭质证，一审法院审查，可以确认。一审法院认为，双方签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效。合同约定的租赁期限为2019年1月1日至2019年12月31日，玖玖公司已按约定交付了此租赁期的租金，租期已经届满，该合同已经履行完毕。而在该合同到期后，玖玖公司继续使用租赁物，玖玖公司未交付租金，铁兴公司当时并未提出异议，双方形成了新的租赁合同关系，即不定期租赁合同关系，此后玖玖公司向铁兴公司交付了一年的租金68250元，该租金应为2020年1月1日至2020年12月31日的租金，虽然交付时间在铁兴公司起诉的次日，但铁兴公司已经接受，应视为双方对租赁合同继续履行一年达成了合意，现一年的期限未满。其次，玖玖公司违反合同约定建造的房屋在铁兴公司发出拆除通知后已自行拆除。综上，双方间的租赁合同关系暂不符合约定解除事由，亦无法定解除事由，铁兴公司要求解除合同并要求玖玖公司交付违约金证据不足，故对铁兴公司的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回锦州铁兴运营维护有限公司的诉讼请求。案件受理费1592元，由锦州铁兴运营维护有限公司承担。本院二审期间，当事人均未向本院提交新的证据。对当事人二审争议的其他事实，本院认定如下：与一审判决认定的事实一致。本院认为，关于是否解除本案的场地租赁合同问题。双方在2019年2月1日签订的《场地租赁合同》租赁期间于2019年12月31日已经届满。租赁期间届满后，玖玖公司继续使用租赁物，出租人铁兴公司没有提出异议。故应认定原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。铁兴公司未向玖玖公司催要租金，玖玖公司亦未向铁兴公司支付租金。2020年7月28日，铁兴公司向玖玖公司发出整改通知，通知的主要内容是要求玖玖公司拆除私建房屋和附属设施，同时告知“合同到期后，不再续租。”2020年8月4日，铁兴公司向玖玖公司再次发出限期拆除通知，亦同时告知“合同到期后，不再续租。”通过上述两次《通知》内容，可以看出铁兴公司并未向玖玖公司催要租金。2020年10月22日，铁兴公司在一审法院起诉立案，2020年10月23日玖玖公司向铁兴公司转款68250元，应为2020年的全年租金，铁兴公司亦未明确拒绝。通过两次通知“合同到期后，不再续租”及铁兴公司默许收款的事实，可以认定双方的租赁期间应于2020年12月31日届满。现案涉租赁期间已经届满，双方当事人就原租赁合同不能重新达成合意，且铁兴公司解除合同已在2020年7月28日、2020年8月4日两次通知玖玖公司，故对铁兴公司请求解除双方的租赁关系、玖玖公司搬出租用场地的诉讼请求，本院予以支持。关于玖玖公司是否应当支付违约金的问题。铁兴公司主张玖玖公司违约的主要理由是玖玖公司私自搭建房屋，但在庭审中玖玖公司陈述现已将搭建物拆除，没有给铁兴公司造成经济损失，故对铁兴公司请求玖玖公司支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，铁兴公司的上诉请求，部分有事实依据和法律依据，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销葫芦岛市连山区人民法院（2020）辽1402民初3632号民事判决；二、解除锦州铁兴运营维护有限公司与葫芦岛市玖玖汽贸有限公司之间的租赁关系；葫芦岛市玖玖汽贸有限公司于本判决生效后30日内向锦州铁兴运营维护有限公司交付场地；三、驳回锦州铁兴运营维护有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1592元，二审案件受理费1592元，合计3184元，锦州铁兴运营维护有限公司负担1592元，葫芦岛市玖玖汽贸有限公司负担1592元。本判决为终审判决。审判长 陈 瞳审判员 朱 丹审判员 李春学二〇二一年五月八日法官助理孙敬伟书记员王田芃本判决援引的相关法律条款：1、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。”