广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤13民终7726号上诉人（原审原告）：孙伟辉，男，汉族，1983年2月28日出生，住址：广东省惠州市惠城区xxxxxxx，公民身份号码：441xxxxxxxx218。上诉人（原审原告）：林巧君，女，汉族，1988年8月19日出生，住址：广东省惠州市惠城区xxxxx，公民身份号码：441xxxx365。两上诉人共同委托的诉讼代理人：杨小清，广东指针律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东合生帝景房地产有限公司，住所地：惠州市江北新区13号小区。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：程轶兰、林敏倩，系公司法务专员。上诉人孙伟辉、林巧君因与被上诉人广东合生帝景房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初4821号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人孙伟辉、林巧君上诉请求：1.请求二审法院依法撤销惠州市惠城区人民法院(2020)粤1302民初482l号民事判决第一项和第二项、依法重新改判，改判为由被上诉人立即为上诉人所购房屋办理房产证，并立即向上诉人支付逾期办证违约金150716.92元(从2016年2月28日至2019年10月31日);2请求被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由:本案中，被上诉人在2014年8月25日向上诉人发出《合生帝景湾交楼通知书》。上诉人也是在2014年9月1日开始缴交了物业管理费。因此，被上诉人交付房屋时间应为2014年8月30日。1.根据涉案的《商品房买卖合同》第八条明确:“出卖人应当在2014年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。及第十一条:“……买受人未按照书面通知的时间办理收楼手续的，视为书面通知的收楼日期起该商品房符合交房条件并已实际交付买受人。买受人须按照物业管理公司规定标准计付管理费。买受人应在约定交付期限届满前与出卖人联系交付事宜，出卖人此前已书面通知的，不再另行通知。”在本案中，被上诉人在2014年8月25日书面通知上诉人交付。上诉人也缴纳了自2014年9月I日开始缴纳了物业管理费(详见上诉人一审提交证据7)。因此，根据合同约定，本案的交付时间应当为2014年8月30日。2退一步来讲，本商品房买卖合同属于典型的格式合同，依据《合同法》第四十一条的规定:“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”故应当按照不利于提供格式条款一方(即被上诉人)的解释，应接照自合同约定的交付时间开始计算被上诉人一年半的办证期限(即自2014年8月30日开始计算)。合同第八条约定的交付时间开始计算(即自2014年8月30日开始计算)。及第十一条:“……买受人未按照书面通知的时间办理收楼手续的，视为书面通知的收楼日期起该商品房符合交房条件并已实际交付买受人。买受人须按照物业管理公司规定标准计付管理费。买受人应在约定交付期限届满前与出卖人联系交付事宜，出卖人此前已书面通知的，不再另行通知。”本案中，上述条款，已经明确“书面通知的收楼日期起该商品房符合交房条件并已实际交付买受人”上诉人认为，该约定，已经明确，2014年8月30日为实际交付日。被上诉人作为格式合同提供方，应当作出不利于被上诉人的解释。应当认定交付时间为2014年8月30日，而不是2017年8月18日。3.另外上诉人在2016年5月16日(也就是在2017年8月8日之前)就已经缴纳l656.58元的水费(上诉人一审提交了证据lO)。如果被上诉人认为我方在2017年8月18日才收楼，那么在2O16年5月16日之前产生1656.58元水费，又是怎么产生?所以，从实际上来说，也应当是在2014年8月30日为交付时间。综上，上诉人在缴纳了从2014年8月31日之后的物业管理费，且也缴纳了自2014年8月31日之后的水费。且根据本集的合同第十一条约定，上诉人认为本案房屋交付时间为2014年8月30日。而不应当是2017年8月18日为交付时间。因此，原审法院的判决店符合事实和法律规定，严重损害了上诉人的利益，根据《中华人民国民事诉讼法》的有关规定，上诉人请求贵院依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人广东合生帝景房地产有限公司口头答辩意见称：第一，依据合同附件四第三条，已经明确了房屋交付使用时间，应当指的是实际收楼的时间，在被上诉人一审提交的证据已经体现。上诉人在收楼表格上面已经签字确认其实际收楼的时间是2017年8月18日。第二，对于上诉人所述，从2014年开始缴纳物业费的情况，被上诉人认为事实上上诉人是2017年8月18日办理收楼，在收楼当天一次性补交了2014年9月到2017年8月的物业费，而不是从2014年9月开始每月缴交，所以不应当通过物业费将上诉人收楼的时间倒推至2014年8月。第三，双方签订的商品房买卖合同并非格式合同，也没有两种以上的解释，合同已经明确约定每满1年支付已付购房款1%的违约金。原审原告孙伟辉、林巧君向一审法院起诉请求：1、请求判令被告立即为原告所购房屋办理房产证；2、请求判令被告立即向原告支付逾期办证违约金，从2016年2月28日暂计至2019年10月31日（4046092元×1%÷360×1341天），暂计为150716.92元；3、请求判令被告承担本案诉讼费用。一审法院审理查明，原告孙伟辉、林巧君（买受人）与被告广东合生帝景房地产有限公司（出卖人）于2013年6月20日签订《商品房买卖合同》，合同及其附件约定：“买受人购买出卖人开发的位于惠州市惠城区xxxxxxxxxxxxxxx，建筑面积285.61平方米。购房总价：4046092元。交付期限：出卖人应当在2014年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成工程竣工验收报告的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。附件四约定，如因出卖人的责任，不能在房屋交付使用一年半期限内取得商品房屋权属登记证明书的，从逾期之日起计，每满一年出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。买受人应在收楼时向出卖人提交齐办理房产证的有关资料和证明文件，签署相关文件（包括提供购房人身份证明文件、签署房地产权交易登记申请书、商品房买卖合同、《住房专项维修资金缴交通知书》第四联等，具体按政府房屋管理部门要求），双方均已知悉办理房产证所需资料，出卖人不再另行书面通知，提供齐全证明文件以出卖人开具的收件回执为准。买受人迟延提交在三十日之内，相应顺延办理房产证的时间及相应免除出卖人迟延办证的责任，超过三十日的，由乙方自行办证，甲方无条件提供协助。采用按揭方式付款，如银行需保管房产证原件的，出卖人可以直接把房产证原件交付给按揭银行。”合同签订后，原告依约向被告付清了全部购房款及缴纳了契税、住宅专项维修资金。被告向原告出具了《合生帝景湾交楼通知书》，通知原告于2014年8月30日前前往被告处办理收楼手续。原告于2017年8月18日前往办理收楼手续，并补交了2014年9月至2017年8月的住宅物业管理费。原告认为应该按合同约定的交付日期2014年8月30日后一年半（即2016年2月28日）作为逾期办证的违约金起算点。被告认为原告2017年8月18日才实际收楼，至2019年2月18日一年半的办证期限才届满，至2020年2月18日才达到支付违约金的条件。庭审时，被告称延迟办理房屋权属证书主要是因为与惠州市国土资源局存在行政复议案件，惠州市政府需要重新评估补缴的地价，至今未完成评估，无法确定房屋权属证书办出的时间。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按约定付清了购房款，被告亦将房屋交付给原告使用，被告应依约在交付房屋使用后一年半内为原告办理房屋产权证书，但是被告至今未为原告申请办理房屋产权登记，其逾期办证的行为已经构成违约。关于违约金的起算时间，原告主张以被告交楼通知书约定的交楼日期即2014年8月30日作为实际交付使用日期，因此应以2014年8月30日一年半后的日期作为违约金的起算点，而被告主张以原告实际办理收楼手续的日期即2017年8月18日作为实际交付使用日期，因此应以2017年8月18日一年半后的日期作为违约金的起算点。本院认定被告已按合同约定在2014年8月30日交付房屋，是对被告已履行合同义务的认定，而原告实际办理收楼时间是2017年8月18日，即实际交付使用时间是2017年8月18日。且已生效的广东省惠州市中级人民法院审理的同类案件（2019）粤13民终673号、（2019）粤13民终676号、（2019）粤13民终2248号、（2019）粤13民终7793号等判决均认可实际办理收楼手续之日为实际交付使用之日，故本案涉案房屋的实际交付使用时间应当以原告实际收楼时间即2017年8月18日为准。按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件四第三条的约定：“如因出卖人的责任，不能在房屋交付使用一年半期限内取得房屋权属登记证明书的，从逾期之日起计，每满一年被告按已付房款的1%向原告支付违约金”，因此，被告应于2019年2月18日前为原告办理房屋产权证书，被告逾期办证的违约金计算时间自2019年2月18日起每满一年为计算节点，然而被告至今仍不能确认为原告办理房屋权属证书的时间。又自2019年2月18日至2020年2月17日，被告逾期办证已满一年，故被告应向原告支付一年的违约金40460.92元（4046092元/年×1%×1年）。当然，原告可待2020年2月18日之日起逾期办证超过一年时在诉讼时效内另案起诉被告逾期办证违约金。由于涉案房屋尚不具备办证条件，且已生效的广东省惠州市中级人民法院审理的同类案件（2019）粤13民终7793号等判决认为现阶段不宜处理办证诉求，故原告诉请被告为其办理涉案房屋的房地产权证，本案不予处理，原告可待具备办证条件后被告仍怠于履行办证义务时，另行主张权利。对于被告辩称涉案房屋未按时办证系原告未提交办理房产证的有关资料和证明文件，故应当免除被告的办证责任。本院认为，被告作为房地产开发商，办理产权证系被告在本案中应履行的合同义务，其应当积极为买受人办理案涉房产的房屋权属登记证书，该义务是对买受人个人权益的有效保障，被告应当积极履行。同时，原告作为个人买方，对于合同中的有关细则或义务（如在收楼时提交房产证的办证材料）未能及时注意，应当由被告结合具体情况后（如收楼时间）提醒或告知原告履行，而被告未提交证据证明其在原告收楼后已通知原告提供相关办证材料，被告应承担举证不能的法律责任，故本院对其抗辩不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告广东合生帝景房地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告孙伟辉、林巧君支付逾期办证违约金40460.92元。二、驳回原告孙伟辉、林巧君的其他诉讼请求。案件受理费1657元，由原告孙伟辉、林巧君负担1251元，由被告广东合生帝景房地产有限公司负担406元。本院二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院经审理认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉及答辩意见，本案争议焦点是：一审法院认定的逾期办证违约金起算点是否正确。具体分析如下：本案中，被上诉人向上诉人出具《合生帝景湾交楼通知书》，通知上诉人于2014年8月30日前前往被上诉人处办理收楼手续，其时，被上诉人并未取得竣工验收备案证明文件，并不符合涉案商品房的法定交付条件，故被上诉人通知上诉人2014年8月30日收楼，上诉人是有权拒绝收楼的。虽然在涉案合同中约定“由于买受人的原因，未能按期交付，双方同意按以下方式处理：买受人未按书面通知的时间办理收楼手续的，视为书面通知的收楼日期起该商品房符合交房条件并已实际交付买受人”，但是该条约定的适用前提是涉案商品房符合法定和约定的交付条件。本案在房屋不符合法定交付条件且业主没有同意收楼的情况下，上述《合生帝景湾交楼通知书》对业主并不发生法律效力。在业主实际收楼时，涉案房屋转移占有，即视为房屋已交付使用，则合生帝景公司应在此日之后的550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。故一审法院以业主实际收楼之日即2017年8月18日作为计付逾期办证的违约金起算点，并无不当，本院予以维持。至于上诉人提出的办证请求，因涉案房屋尚不具备办证条件，一审法院认为现阶段不宜处理办证诉求，在本案中暂不予处理，上诉人可待具备办证条件后被上诉人仍怠于履行办证义务时，另行主张权利，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1251元，由上诉人孙伟辉、林巧君负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年五月十日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮