广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0302民初942号 原告：（反诉被告）甘泽林，男，1980年9月4日出生，汉族，桂林医学院附属医院医生，住桂林市秀峰区。 原告：（反诉被告）黄玉梅，女，1982年9月1日出生，汉族，桂林医学院附属医院医生，住桂林市秀峰区。 上述二原告（反诉被告）委托诉讼代理人：蒋军峰，广西中纬律师事务所律师。 被告：（反诉原告）桂林理想置业有限公司，住所地：桂林市秀峰区信义路**。 法定代表人：胡得娇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：贺华，男，桂林理想置业有限公司员工。 原告（反诉被告）甘泽林、黄玉梅与被告（反诉原告）桂林理想置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月5日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年10月12日公开开庭合并审理。原告（反诉被告）甘泽林及委托诉讼代理人蒋军峰、被告（反诉原告）桂林理想置业有限公司的委托诉讼代理人贺华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告限期为原告办理好房屋所有权证与土地使用权证，并向原告支付违约金5000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实理由：2010年10月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买其开发的位于桂林市秀峰区信义路房屋一套。2010年11月，向桂林房产管理局办理备案登记。原告购买的房屋已交付并居住多年，但被告迟迟未为原告办理房屋使用权证与土地使用权证。为此原告向秀峰区政府多次反映，秀峰区政法委也多次主持会议协调相关事宜，但被告却拒绝办理。为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼。 被告辩称：1.《商品房买卖合同》附件四补充协议中第12条约定“由于买受人的原因未付清商品房价款及其他约定费用的，出卖人有权拒绝交付房屋并按合同第七条追究买受人的违约责任，同时逾期办证的后果由买受人承担。”原告未提供足够证据证明其付清了商品房价款及其他约定费用，应承担逾期办证的后果。2.原告未严格履行合同附件四补充协议中第12条“付清商品房价款及其他约定费用”的责任，应自行承担逾期办证的后果。依据原告与被告签订合同第六条“付款方式及期限”及附件四的合同补充协议第2条：买受人“在《商品房买卖合同》签订之日起30日内将房屋成交余款转至出卖方指定账户”。双方签订合同的日期为2010年10月7日，余款给付时间为2010年11月6日，但原告于2011年3月14日逾期付款35万给被告。依据合同第七条“逾期付款在30日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。合同附件四补充协议第4条约定了买受人应按每月按0.68元/平方米向出卖人委托的物业管理公司“理想物业公司”缴纳物业费，逾期应每日按前期物管协议缴纳相应违约金。《合同法》第六十条规定，当事人约定由债务人向第三人即理想物业公司履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定的，应当向债权人承担违约责任。原告至今未付清的“其他约定费用”有：逾期付款违约金13440元，2016年至今的物业费及违约金1027元，欠小区公摊水电费500元。3.事实上，理想领域约90%的业主均已经办好房屋产权证，原告2015年11月9日到被告办公室损坏办公物品，造成被告电脑损坏和文件资料丢失，造成被告履行《商品房买卖合同》中各项责任义务的实际困难。4.原告没有为其诉讼请求提出具体的事实和理由，更找不出要求被告支付5000元违约金的条款，根据法律的相关规定原告应承担举证不利后果。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 反诉原告向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金15120元；2.确认反诉被告承担逾期办证的后果，反诉原告不承担违约责任；3.本案反诉费由反诉被告承担。事实与理由：1.依据反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》第六条“付款方式及期限”及附件四的合同补充协议第二条：“买受人在合同签订之日起45日内将房屋成交余款转至出卖方指定账户”。合同于2010年10月7日签订，总价款为628092元，反诉原告2011年3月7日收到35万元。2.依据合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”，买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理：逾期在30日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。依据反诉被告的逾期付款情况计算，反诉被告应向反诉原告支付逾期付款违约金15120元。3.依据合同及其附件四补充协议：买受人办证之前应付清商品房价款、物业费及违约金等其他约定费用，否则应承担逾期办证的后果。 反诉被告辩称：1.反诉被告不存在逾期支付购房款的事实。反诉被告都是办理银行或住房公积金按揭的，即使存在违约，反诉原告的主张已经超过两年的诉讼时效。2.逾期办证的后果是因反诉原告的原因造成，反诉原告应当承担本案违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据：商品房买卖合同1份、商品房买卖合同备案登记证明、购房发票证明原告不存在逾期支付房款的事实。被告对该证据的真实性无异议，认为原告已逾期支付房款。经审查，双方约定合同签订当日即2010年10月7日，原告需交首付款278092元及税费等其他费用，剩余房款于签订合同当之日起45天内给付，最后付款期限至2010年11月23日止，而原告最后一笔款于2011年3月14日才给付，因此，原告己逾期付款。被告提供的证据：购房发票，证明原告存在逾期支付房款的事实。原告对该证据的真实性无异议，认为被告主张违约金已超过诉讼时效。经审查，从前述的证据分析己经认定原告存在逾期支付房款的事实，但是被告知道原告最后一笔房款是2011年3月14日给付的。 综合对上述证据的确认及原、被告双方在庭审笔录陈述的事实，本院确认本案如下法律事实： 2010年10月7日，原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定，原告向被告购买其开发的位于桂林市秀峰区信义路房屋一套，建筑面积107.74平方米，合同总价款628092元，付款方式为首付+公积金贷款。合同第七条约定买受人逾期付款在30日内，需按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期付款超过30日后，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局。如因出卖人的责任导致不能在规定的期限内将需要提供的办理房屋登记资料报送的，双方同意按第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同附件四补充协议第二条第二项约定首付+公积金贷款支付方式：买受人在签约时按房屋总价款的44%支付首付款278092元，买受人办理公积金贷款的需在《商品房买卖合同》签订之日起45日内将房屋成交余款转至出卖方指定账户。附件四第十一条约定契税、物业管理服务费、房屋所有权证办证费500元等费用应当在签订合同时一次性付清，否则出卖人有权拒绝交付房屋和协助办理产权证。附件四第十二条同时还约定由于买受人的原因未付清商品房价款及其它约定费用的，出卖人有权拒绝交付房屋并按《商品房买卖合同》第七条追究买受人的违约责任，同时逾期办证的后果由买受人承担。合同签订当日即2010年10月7日，原告支付了首付款278092元及税费等其他费用，剩余房款35万元原告于2011年3月14日支付给被告。根据合同约定，原告最后付款期限为2010年11月23日，因此，原告在支付剩余房款时已经逾期。原告已按合同的约定支付合同价款及税费等其他费用后，而被告在合同约定的期限内交付了房屋给原告，现被告己为本小区的90%的业主办理了房屋产权证，因其他原因却一直未为原告办理房屋所有权证与土地使用权证。 本院认为：本案的争议焦点为：一、原告是否付清房款及其他费用，是否要承担逾期付款的违约责任，给付违约金是否超过诉讼时效；二、原告的诉请是否有事实及法律依据。 一、原告是否付清房款及其他费用，是否要承担逾期付款的违约责任，给付违约金是否超过诉讼时效。 原告与被告签订《商品房买卖合同》后，原告于2011年3月14日支付了全部房款及契税、前期物业费和办证费等合同约定费用，被告也将房屋交付给了原告使用，至此双方均按合同履行了各自义务，被告应协助原告办理房屋产权证及土地使用权证。至于原告逾期缴纳购房款，应承担相应违约责任，即按合同约定赔偿违约金。但被告也没有对原告当时逾期支付剩余房款提出违约的主张，根椐法律规定，被告应当在知道或应当知道权利被侵害之日起两年内向债务人主张自己的权利。从2011年3月14日起至今，被告才要求原告支付逾期付款违约金，其请求已超过两年的诉讼时效，因此，对被告要求原告支付逾期付款违约金的反诉主张，本院不予支持。 二、原告的诉请是否有事实及法律依据 现被告己为本小区的90%的业主办理了房屋产权证，因其他原因被告却一直未为原告办理房屋所有权证，未将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局。被告的行为已违反了合同第十五条的约定，应当按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。因原告认为双方在签订合同时各自承担违约责任的违约金不对等，合同中第十五条中约定被告违约按已付房款的0.1%向原告支付违约金的约定过低，违反公平原则，要求将违约金增加至5000元。原告的请求没有超过法律规定，本院酌情予以支持。原告后期是否欠交物业费等其他费用是另一法律关系，可由相关权利人另行主张权利。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下： 一、被告桂林理想置业有限公司协助原告甘泽林、黄玉梅办理桂林市秀峰区信义路房屋所有权证和土地使用权证； 二、被告桂林理想置业有限公司赔偿原告甘泽林、黄玉梅逾期办理房屋所有权证和土地使用权证的违约金5000元； 三、驳回反诉原告桂林理想置业有限公司的反诉请求。 上述应付款项及义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行相关义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 本案本诉案件受理费50元因本案本诉、反诉合并审理减半收取25（原告甘泽林、黄玉梅已预交），反诉费178元同理减半收取89元（被告桂林理想置业有限公司己预交），两项共计114元由被告桂林理想置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费本诉部分50元，反诉部分案件受理费178元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  徐晓平 人民陪审员  林婉玉 人民陪审员  曹 明 二〇一六年十月二十二日 书 记 员  陈 璐