河南省郑州市二七区人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫0103执异185号异议人熊洪德（案外人），男，汉族，1962年3月6日生，住郑州市中原区。委托代理人王寒、胡梦蝶，河南兆维律师事务所律师。申请执行人潘辉，男，汉族，1974年12月23日生，住郑州市金水区。委托代理人李智，河南荟智策律师事务所律师。被执行人苏军胜，男，汉族，1963年8月22日生，住郑州市。被执行人郑州立祥置业有限公司，住所地郑州市金水区丰庆路北段。法定代表人苏军胜，执行董事。本院在执行申请执行人潘辉申请执行被执行人苏军胜、郑州立祥置业有限公司借款合同纠纷一案中，案外人熊洪德向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人熊洪德称，请求法院中止对位于郑州市××××号（预售证号：X1003）下的10号楼1层商业104号、105号、106号三套房屋的执行并解除查封。事实与理由是：2016年2月1日，异议人熊洪德与郑州立祥置业有限公司就案涉房屋约定签订《门面房买卖合同》并支付全部房屋价款，交付后合法占有该案涉房屋并经营使用至今。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，请求中止对上述房屋的执行。本院查明，原告潘辉诉被告苏军胜、郑州立祥置业有限公司借款合同纠纷一案，本院于2018年10月11日作出（2018）豫0103民初7245号民事调解书，确认双方当事人自愿达成如下协议：一、截止2018年9月24日被告郑州立祥置业有限公司、被告苏军胜尚欠原告潘辉借款本金8000000元，自2014年1月24日至2018年9月24日按年利率24%标准计算利息为9040000元；以上本息金额共计为17040000元，且均尚未偿还。二、被告郑州立祥置业有限公司、被告苏军胜于2018年12月10日前支付给原告潘辉17040000元，如不按期支付，则应承担以8000000元本金未偿还部分的金额为基数、按年24%利率标准自2018年9月24日起至实际还款之日止的利息。三、本案诉讼费及保全费用均由原告潘辉自愿承担，双方按本协议履行，再无任何纠纷。上述调解书生效后，经潘辉申请，本院于2021年1月15日立案执行，案号为（2021）豫0103执497号。在执行过程中，本院于2021年1月20日向郑州市住房保障和房地产管理局送达（2021）豫0103执497号执行裁定书及协助执行通知书，查封被执行人郑州立祥置业有限公司名下位于郑州市××××号（预售证号：X1003）下的10号楼1层商业104号、105号、106号三套房屋。案外人熊洪德对本院执行上述案涉房屋不服,提出执行异议。另查明，根据异议人熊洪德提交的三份《商铺买卖合同》显示，一、卖方（甲方）郑州立祥置业有限公司与买方（乙方）熊洪德于2016年2月1日签订合同，甲方郑州立祥置业有限公司出售其名下位于郑州市金水区新村路北瑞穗苑小区建设的10号楼从西起至东查第一间一层门面房，暂测建筑面积约150.236平方米，单价为10794.84元/㎡，总房款为1621773.36元。二、卖方（甲方）郑州立祥置业有限公司与买方（乙方）熊洪德于2016年2月1日签订合同，甲方郑州立祥置业有限公司出售其名下位于郑州市金水区新村路北瑞穗苑小区建设的10号楼从西起至东查第二间一层门面房，暂测建筑面积约107.22平方米，单价为10314元/㎡，总房款为1105867.08元。三、卖方（甲方）郑州立祥置业有限公司与买方（乙方）熊洪德于2016年2月1日签订合同，甲方郑州立祥置业有限公司出售其名下位于郑州市金水区新村路北瑞穗苑小区建设的10号楼从西起至东查第三间一层门面房，暂测建筑面积约133.02平方米，单价为10314元/㎡，总房款为1372359.56元。根据异议人熊洪德提交的个人（电汇）回单显示，2012年7月17日，熊洪德通过名下交通银行账户（62×××82）向收款人郭战伟名下中国工商银行卡号为（62×××22）电汇4100000元。根据异议人熊洪德提交的《收据》显示，“收到熊宏德人民币肆佰壹拾万元整系付新村路门面房房款（面积390.476㎡）”。落款印章为郑州立祥置业有限公司财务章，落款日期为2013年12月24日。根据异议人熊洪德提交的三份《房屋产权证明》显示，一、熊洪德在河南省郑州市××小区××楼××商铺西××至××第一间门面房，产权属于熊洪德所有，面积为157.24㎡；二、熊洪德在河南省郑州市××小区××楼××商铺西××至××第二间门面房，产权属于熊洪德所有，面积为107.22㎡；三、熊洪德在河南省郑州市××小区××楼××商铺西××至××第三间门面房，产权属于熊洪德所有，面积为133.02㎡。上述三份证明落款印章均为郑州立祥置业有限公司，日期落款均为2016年2月1日。根据异议人熊洪德提交的《证明》显示，“我公司于2012年10月24日收到熊洪德支付的位于河南省郑州市××小区××商铺西至东××、××、××门面房（现郑州市××楼××商业××、××、××房）的全部房款，共计410万元。我公司于2012年10月24日向买受人熊洪德出具房款《收据》，但在该《收据》中误将买受人熊洪德的名字改成熊宏德，特此说明”。落款印章为郑州立祥置业有限公司，落款日期为2021年3月18日。根据异议人熊洪德提交的《瑞穗苑商铺物业管理服务协议书》显示，物业管理单位郑州瑞馨物业服务有限公司（甲方）与户主熊洪德（乙方）签订协议，对10号楼1号商铺（面积157.24㎡）、2号商铺（107.22㎡）、3号商铺（133.02㎡）提供统一管理服务，物业费均为2.68元/平方/月收取。上述协议落款印章均为郑州瑞馨物业服务有限公司，落款日期均为2016年2月20日。根据异议人熊洪德提交的物业证明显示，“兹证明瑞穗苑10号楼1号、2号、3号商铺，物业费从2016年3月起开始缴纳：1号铺缴纳至2021年3月份；2号铺缴纳至2021年8月份；3号铺缴纳至2021年5月份”。落款印章均为郑州瑞馨物业服务有限公司，落款日期为2021年3月16日。再查明，本院执行实施机构于2021年5月12日向异议人熊洪德作出听证笔录，异议人称其购买该案涉房产即位于郑州市××××号（预售证号：X1003）下的10号楼1层商业104号、105号、106号。证据中提交的开发商及物业公司开具的证明中所涉及的房屋号码与房管局的备案不一致，以上述房管局分户图为准，该案涉房屋实际位置为10号楼从西到东第一间至第三间。根据异议人熊洪德提交的《门面房买卖合同》显示，出卖人郑州立祥置业有限公司与担保人苏军胜、买受人郭战伟三方于2012年7月3日友好协商，将位于新村路地块上建设的9号楼与10号楼的壹楼门面房，建筑面积785.20平方米，以总房款8244600元将房屋出售，买受人须在2012年10月18日一次性向出卖人支付全部购房款。2021年5月14日，本院执行实施机构向异议人熊洪德作出询问笔录，异议人称其购买该案涉房屋时间确为2012年7月3日，是郭战伟、熊洪德、胡现伟三人共同购买的，由郭战伟代三人签署该合同。后于2016年2月1日因异议人要将房屋出租，商户需要办理工商营业执照，郑州立祥置业有限公司给异议人重新分户签订协议。另异议人熊洪德向本院申请郭战伟、胡现伟出庭作证，对其购买案涉房屋予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，异议人熊洪德对位于位于郑州市××××号（预售证号：X1003）下的10号楼1层商业104号、105号、106号三套房屋主张权利请求排除执行，经查，从异议人熊洪德提交的《商铺买卖合同》来看，该协议签订日期虽为2016年2月1日，但根据其提交的《门面房买卖合同》及收据、证人证言可看出异议人熊洪德对案涉房屋于2012年7月3日就已支付相应房屋价款。另根据异议人熊洪德提交的物业证明来看，其自2016年对案涉房屋即已实际占有至今，故本院可认定异议人在本院查封之前已合法占有该不动产。异议人熊洪德购房后因被执行人郑州立祥置业有限公司的原因而未办理过户手续，其自身无过错。综上，异议人熊洪德所提供证据能够满足买受人排除执行的要件，其异议请求本院予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：中止对位于郑州市金水区宏泰路56号（预售证号：X1003）下的10号楼1层商业104号、105号、106号三套房屋的执行。本裁定送达即发生法律效力。如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  陈鹏飞审判员  郭付功审判员  李昌松二〇二一年五月十七日书记员  张瑞亚