海城市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0381民初2689号原告：北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司，住所地：沈阳市东陵区美园东路9-29号303室，统一社会信用代码：91210112MA0P40MA3Y。负责人：杜爽，系该公司总经理。委托代理人：顾佳，系该公司员工。被告：陈荣娟，女，汉族，1972年3月11日生，住址：辽宁省海城市。原告北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司（以下称金地格林沈阳分公司）诉被告陈荣娟物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案受理后，依法由审判员曲立坤独任审判，于2021年4月7日公开开庭进行了审理。原告金地格林沈阳分公司的委托代理人顾佳、被告陈荣娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金地格林沈阳分公司诉称，原告与辽宁上海城置业房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，取得了上海城小区的前期物业服务经营权，原告按照《前期物业服务合同》的约定为上海城小区的全体业主提供物业服务。被告陈荣娟于2018年购买了S1-10号房屋(面积：104.2㎡)，并于2018年3月19日办理了入住手续，缴纳物业费至2020年3月17日。按照《前期物业服务合同》的约定，物业费收费标准为2.5元/平米/月，截止2020年12月31日，被告已欠缴费用累积达2453.74元(欠费期间：2020年3月18日至2020年12月31日），计算方式为2.5元/平米/月×104.2㎡×9.4个月；违约金酌情收取0元，共计2453.74元。期间经原告多次书面和口头催缴，被告仍未交纳，被告的行为己严重损害了原告和全体业主的权益。为维护原告的合法权益，原告现向贵院提起诉讼，要求被告支付费用共计2453.74元。请求：1、请求人民法院判令被告支付拖欠物业费2453.74元，违约金酌情收取0元，共计2453.74元。2、请求人民法院判令被告承担本案的诉讼费用。被告陈荣娟答辩称，欠费时间对，数额属实。物业费过高，而且没有服务，2019年物业合同到期了，不认可现在的物业公司。经审理查明，2017年3月23日，原告与辽宁上海城置业有限公司签订了《海城市上海城项目前期物业管理服务合同》（下称前期物业服务合同），取得了上海城小区的前期物业服务经营权，原告按照前期物业服务合同的约定为上海城小区的全体业主提供物业服务。被告为该小区S1-11号商铺的业主，商铺建筑面积104.2平方米。前期物业服务合同中明确约定，上海城二期商业物业：2.5元/月/平方米。自2020年3月18日起至2020年12月31日止，被告尚欠原告物业费2453.74元。原告为支持其诉讼请求向本院提供的证据有：1、《沈阳市电梯日常维护保养合同》一份、《海城上海城绿化外包合同》一份、《海城上海城清洁承包合同》一份，证明有外包方在对上海城进行外包服务；2、《海城市上海城项目前期物业管理服务合同》一份，证明业主在办理物业时候已经明确了物业服务项目；3、照片9张，证明物业对业主进行了服务；4、《催费通知单》照片2张，证明在业主欠费期间，原告对业主进行了催缴；5、《上海城住宅钥匙通知书》一份和《业户登记表》份，证明被告办理入住时的基本信息；6、为上海城业主提供基本服务和增值服务的照片一组，证明原告日常做到对业主的服务。被告为支持其诉讼请求向本院提供的证据有：照片一组，证明没有享受到物业服务，收费过高。原、被告提供的证据，经本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。本院认为，依法成立的物业合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，各方当事人在享有合同权利与利益的同时亦应按照合同约定或法律规定履行义务。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案适用《中华人民共和国合同法》等当时的法律和司法解释。依据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”、《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”、第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，金地格林沈阳分公司系本案适格原告，其依法享有向被告主张物业费的权利。关于被告应交纳物业费的金额问题，被告对物业费的收费标准2.5元/平方米/月有异议，认为该标准过高。经被告的举证，本院确认涉案商铺长期存在卫生打扫不及时、路面破损等物业服务不到位的情况。本院认为，原告作为物业服务公司其向物业使用人提供的服务，收取物业管理服务费，应当遵循合理、公开以及与服务质量相适应的原则，因被告实际未享受物业服务合同中约定的全部物业管理服务，故其不应当要求被告交纳全额的物业管理服务费，故本院认为被告应支付的物业费金额应酌情按其全额物业管理服务费的80%收取，较为合理，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本院依法确定被告当交纳2020年3月18日至2020年12月31日期间内的物业费1972.9元[（2.5元/平方米/月×104.2平方米×9个月×80%）+（2.5元/平方米/月×104.2平方米÷30天×14天×80%）]。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条和第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和第六条、《物业管理条例》第二条和第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈荣娟于本判决生效后10日内给付原告北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司物业费1972.9元。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告陈荣娟承担，此款原告北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司已垫付，被告在履行本判决确定的给付义务时，加付25元给付原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  曲立坤二〇二一年五月十七日书记员  刘 涛