重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终2602号上诉人（原审被告）：杨光伟，男，1976年5月22日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。委托诉讼代理人：赖凡，重庆钜沃律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈运杰，男，1959年10月10日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：吴俊逸，重庆合煌律师事务所律师。上诉人杨光伟因与被上诉人陈运杰房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2020）渝0105民初06776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，于2021年3月30日进行了询问。上诉人杨光伟的委托诉讼代理人赖凡、被上诉人陈运杰及其委托诉讼代理人吴俊逸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨光伟上诉请求：撤销一审判决第二项和第四项，改判驳回被上诉人第二项和第四项诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其理由：1.根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，自案涉房屋被征收时，被上诉人便不享有该房屋的所有权，亦无权对案涉房屋收取租金和房屋占有使用费。本案中，江北区政府于2019年12月5日作出了征收决定，并依法进行了公示，被上诉人也于2019年12月20日与政府签订了《补偿协议书》，被上诉人于2019年12月5日丧失了案涉房屋的所有权，无法定或约定的基础使用、占有、出租该房屋，因此，被上诉人在征收决定生效后无权对案涉房屋收取租金和房屋占有使用费。2.即使法院认为应当支付2019年12月20日至搬离之日的租金和占有使用费，支付标准不应按照2400元/月支付，应当按照双方协商的标准1800元/月支付，后续双方没有就租金再进行变更，一审判决对此事实认定不清。陈运杰辩称，1.根据物权变动不破租赁原则，即使房屋所有权发生变更，被上诉人仍有权要求上诉人支付租赁期内的租金。2.在被上诉人未正式将房屋交给征收部门之前，租赁合同解除后，上诉人仍违法占有房屋，被上诉人有权要求上诉人参照《门面租赁协议》中约定的基础租金标准2400元/月支付占有使用费。3.上诉人称租金标准为1800元/月没有事实依据。被上诉人之所以在2019年9月20日至2019年12月19日按照1800元/收取租金，是因为当时已有传闻相应片区临近拆迁，为了拆迁工作的顺利推进，主动提出少收取部分租金以换取上诉人拆迁时配合搬离房屋，且《门面租赁协议》签订后，双方并未重新约定租金标准。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。陈运杰向一审法院起诉请求：一、判决确认原被告之间签订的门面租赁合同于2020年1月2日解除并终止履行；二、判决被告支付原告2019年12月20日至2020年1月2日期间的房租1120元（2400元／月÷30天×14天）；三、判决被告立即搬离位于重庆市江北区××路××号房屋，并将房屋返还给原告；四、判决被告支付原告房屋占用费（从2020年1月3日起至被告搬离之日止，参照租金2400元／月计算）；五、判决被告赔偿因其逾期交房给原告造成的逾期交房违约金（从2020年2月25日起，以征收补偿总金额1862956.15元为基数，按照日万分之三计算至被告搬离之日止）。庭审中，原告明确第五项诉讼请求为判决被告赔偿因其逾期交房给原告造成的损失（从2020年2月25日起，以1639928.87元为基数，按照日万分之三计算至被告搬离之日止）。一审法院审理查明，2018年6月20日，原被告签订门面租赁合同。合同约定，原告将位于重庆市江北区××路××号门面出租给被告适用，租赁期限为2018年6月20日起至2023年6月20日止，租金2400元／月，第二年起每月租金递增5%。第三条租金交付方式为按季度交付，下个季度租金应提前15天支付。第六条约定，原告房屋因不可抗力原因须收回房屋，则原告应提前通知被告解除租赁合同。2019年6月20日至2019年9月19日，双方协商按照2000元／月支付租金；2019年9月20日至2019年12月19日，双方协商按照1800元／月支付租金。嗣后，双方并未再协商租金履行标准，被告亦未履行支付租金义务。房屋至今由被告占有使用。2019年12月5日，重庆市江北区政府发出江北府国征（2019）4号关于花园村片区一期的旧城改造项目国有土地上房屋征收的公告，将案涉房屋纳入征收范围。2019年12月20日，原告与重庆市江北区住房和城乡建设委员会签订国有土地上房屋征收货币补偿协议书。协议书载明：1.重庆市江北区住房和城乡建设委员会征收原告案涉房屋，应支付原告货币补偿费1862956.15元。2.签订协议后，重庆市江北区住房和城乡建设委员会于30个工作日内支付原告被征收房屋价值、未经登记补偿费、装修费、搬迁费、设施费即1639915.20元，原告在2020年2月24日前腾空交房，并结清水、电、气、闭路等费用；重庆市江北区住房和城乡建设委员会在原告腾空交房之日起30个工作日内将奖励费及其他补偿费223040.95元支付给原告。3.若原告没有按协议约定的时间腾空交房，原告应每日按重庆市江北区住房和城乡建设委员会已付款的万分之三向其支付违约金……2020年1月2日，原告向被告发出通知书，载明，因案涉房屋征收，根据合同约定通知被告在收到通知书之日双方门面租赁合同解除并终止履行；被告应于收到通知书之日起十日内搬离房屋。2020年1月14日，原告向被告发出律师函，载明，因案涉房屋征收，双方合同无法继续履行而终止履行；被告应搬离案涉房屋。2020年1月17日，被告收到律师函。2020年7月6日，重庆市江北不动产登记中心登记信息查询结果载明，位于重庆市江北区××路××号房屋的所有权人为原告。2020年11月2日，重庆市江北区住房和城乡建设委员会出具履行房屋征收补偿协议催告书，载明，限定原告收到催告书10日内按照征收补偿协议履行腾空交房义务。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原被告之间签订的门面租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，双方应当遵照履行。合同履行过程中，原告房屋被依法征收，该情形导致门面租赁合同已经无法继续履行，合同目的不能实现，该征收行为属于不可抗力的情形。因此，2019年12月5日，重庆市江北区政府发出的征收公告之时，双方合同中约定的不可抗力情形出现，由此，原告有权要求解除门面租赁合同。2020年1月2日，原告以张贴通知书的形式告知被告解除合同，符合合同约定，因此，双方的门面租赁合同于2020年1月2日解除，并终止履行。对原告第一项诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除后，被告无权继续占有租赁房屋，应当搬离，将房屋交还原告。关于的租金、房屋占有使用费问题。被告辩称房屋被政府征收后，房屋所有权变动，原告不再享有租赁合同的权利。一审法院认为，案涉房屋被政府纳入征收范围，但在原告未向征收部门交付房屋之前，原告有权占有房屋，也可对外出租并收取租金以及租赁合同解除后的占有使用费。因此，原告有权要求被告支付2019年12月20日至2020年1月2日期间的租金1120元（2400元／月÷30天×14天）及合同解除之后的房屋占有使用费（从2020年1月3日起至被告搬离之日止，按照2400元／月计算）。关于因其逾期交房给原告造成的损失问题。因原告自认并未向相关行政部门缴纳逾期交房的违约金，其未能举证证明其实际损失产生。因此，对原告该项主张，一审法院不予支持。原告诉称逾期交房违约金有可能根据安置补偿协议在补偿尾款中抵扣，但目前尚未实际抵扣，待实际产生并抵扣后，原告可另行诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本院判决如下：一、确认原告陈运杰与被告杨光伟之间的门面租赁合同于2020年1月2日解除并终止履行。二、被告杨光伟于本判决生效之日起三日内支付原告陈运杰2019年12月20日至2020年1月2日期间的房租1120元。三、被告杨光伟于本判决生效之日起三日内搬离位于重庆市江北区××路××号房屋，并将房屋返还给原告。四、被告杨光伟于本判决生效之日起三日内支付原告陈运杰从2020年1月3日起至被告杨光伟搬离之日止，按照2400元／月标准计算的房屋占有使用费。五、驳回原告陈运杰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费538.94元，减半收取269.47元，由被告杨光伟负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本案二审审理查明的案件事实与一审审理查明事实相同。本院认为，关于杨光伟应否向陈运杰支付相关时间段的租金和占有使用费的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，涉案租赁房屋被政府征收后，陈运杰确实失去了涉案房屋的所有权，但在拆迁法律关系中，根据陈运杰与重庆市江北区住房和城乡建设委员会签订的《国有土地上房屋征收货币补偿协议书》的约定，陈运杰负有向政府移交房屋的义务。故陈运杰在向政府移交涉案房屋前，并未完全失去了涉案房屋的全部权利。本案中，因杨光伟在租赁合同因政府征收行为予以解除和终止履行后，仍然占有涉案房屋，可能对陈运杰向政府履行移交房屋义务以及领取补偿款的时间和向政府部门承担违约责任等问题造成影响，而政府部门发出的催告通知书，也仅是限期陈运杰履行腾空交房义务，没有向杨光伟主张占有涉案房屋的占有使用费。由此，根据民事法律关系中的公平原则，一审法院确定由杨光伟向陈运杰支付相关时间段的租金或占有使用费并无不当。关于租金和占有使用费的支付标准问题。虽然在租赁合同履行过程中，因政府征收涉案房屋的因素，双方当事人对2019年9月20日至2019年12月19日的租金支付标准协商为1800元/月，但因杨光伟拒绝搬离涉案房屋，双方未对之后的租金支付标准另行协商，故一审法院按照双方原来签订的《门面租赁合同》约定标准计算租金和占有使用费并无不当。综上所述，杨光伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨光伟负担。本判决为终审判决。审判长  陈硕审判员  郑泽审判员  刘希二〇二一年五月十日书记员  梁麟