辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终904号上诉人（原审被告）：申广志，男，1972年11月12日出生，汉族，住鞍山市千山区。委托诉讼代理人：孙小钢，男，1960年4月23日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。现住鞍山市千山区。被上诉人（原审原告）：江苏城置物业服务有限公司鞍山分公司。住所地：鞍山市建国大道1500号。经营者：宫丰，该公司经理。委托诉讼代理人：梁文,辽宁弘扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟凡竹,辽宁弘扬律师事务所律师。上诉人申广志因与被上诉人江苏城置物业服务有限公司鞍山分公司（以下简称城置物业）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市千山区人民法院（2020）辽0311民初748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。申广志上诉请求：请求撤销判决第一项“被告申广志于本判决发法律效力后十日内给付被上诉人江苏城置物业服务有限公司鞍山分公司2018年9月18日至2020年6月1日的物业服务费暨电梯费2169.92元”。2、改判驳回被上诉人起诉或将本案发回重新审理。事实理由：一、原判决认定的部分事实错误。1、原判决认定被上诉人为开发商鞍山龙之梦长峰房地产开发有限公司（下称：长峰公司）选聘的物业服务企业错误。开发商选聘的物业服务公司是鞍山龙之梦长峰房地产开发有限公司物业分公司，不是被上诉人。被上诉人与开发商签订的前期物业服务合同因其签订时不具备独立的主体资格，且未经招投标程序选定，合同自始无效。2、2015年12月20日上诉人办理入住龙之梦3幢1单元22层2号房屋不是正式入住。当时，购房合同约定的交房期限已过，开发商仍不具备交付条件，而上诉人系外地来安人员，无处居住，不得己接受开发商房屋，并非正式入住。3、开发商把不具备交付条件的物业交付给上诉人的事实应予认定，并作为裁判本案的依据。二、原判决适用法律错误。1、原判决认定被上诉人和开发商签订的前期物业管理服务协议有效是错误的。该认定罔顾合同签订时被上诉人尚未经过工商机关注册登记不具备主体资格的事实，适用法律错误。2、原判决“《辽宁省物业管理条例》并非行政法规，不足以否定《前期物业管理服务协议》的效力”适用法律错误。《辽宁省物业管理条例》是辽宁省人大根据国务院制定的行政法规《物业管理条例》制定的地方性法规，对本辖区内有效。三、前期物业服务费应由开发商长峰公司承担。《辽宁省物业管理条例》第四十四条规定：新建物业的配套建筑及设施设备经建设行政主管部门竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续。将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。龙之梦小区至今未达到交付条件，应由开发商承担前期物业服务费。四、本案应列开发商长峰公司为第三人参加诉讼。开发商长峰公司未能按期把具备交付条件的新建物业交付买受人，应承担相应责任，作为诉讼主体参加诉讼。综上所述，原判决认定事实、适用法律、审判程序均有错误，请二审法院依法改判，或将本案发回重新审理。请上级人民法院支持上诉人的诉讼请求。城置物业辩称，一、鞍山龙之梦长峰房地产开发有限公司物业分公司未注册、并不存在，其与申广志签订的《前期物业服务合同》无效，城置物业与开发商签订的《龙之梦衡园前期物业管理服务合同》有效，申广志入住后，接受了城置物业的物业服务，应当支付物业费。申广志与鞍山龙之梦长峰房地产开发有限公司物业分公司签订的《前期物业服务合同》，并未生效，物业分公司未注册、并不存在，故申广志所说的开发商选聘的物业服务企业是物业分公司是错误的。城置物业在成立前，就为龙之梦衡园小区提供了物业服务。庭审中，申广志承认：从2018年9月1日起至2020年6月1日，城置物业为申广志提供了日常清洁、扫雪、安保、清理排污排水管道及化粪池等物业服务。答辩人于2018年9月18日注册成立，成立后按照提供服务的时间2018年9月1日，与鞍山龙之梦长峰房地产开发有限公司补签的《龙之梦衡园前期物业管理服务合同》，应当确定该合同有效。2015年11月20日申广志在住户情况登记表上签字确认已入住，并享受了城置物业提供的物业服务，应当向城置物业支付物业费。二、《辽宁省物业管理条例》属于地方性法规，不属于行政法规，不能否定《龙之梦衡园前期物业管理服务合同》，不能作为被答辩人只享受权利不承担义务的理由。按照公平原则，申广志享受物业服务的权利，同时就要承担交付物业费的义务，并不牵涉第三方开发商。申广志根据《辽宁省物业管理条例》第四十四条：“新建物业的配套建筑及设施设备经建设行政主管部门竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续。将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用”，拒绝向城置物业承担物业费。一审中，城置物业针对申广志的此项观点，已明确指出：《辽宁省物业管理条例》是地方性法规，不是行政法规，不能否定《龙之梦衡园前期物业管理服务合同》，并向法庭提交（2019）辽02民终2004号民事判决书、（2019）辽01民终6497号民事判决书和（2019）辽01民终6495号民事判决书三份判例，证明城置物业的意见，故一审法院认定《辽宁省物业管理条例》并非行政法规，不能否定《龙之梦衡园前期物业管理服务合同》的效力是正确的。按照公平原则，申广志享受物业服务的权利，同时就要承担交付物业费的义务，申广志提到的开发商与本案无关联性，不应列为第三人。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回申广志的上诉请求。城置物业向一审法院起诉请求：1、判令申广志偿付拖欠城置物业的物业费、电梯费3139元；2、判令申广志承担案件受理费。一审法院认定事实，城置物业为鞍山龙之梦长峰房地产开发有限公司选聘的物业服务企业。申广志于2012年8月2日与鞍山龙之梦长峰房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，购买的商品房为预售商品房，申广志购买的商品房为龙之梦衡园项目中的第5幢1单元11层2号房，公安号为千山区建国大道1528号-41，房籍号为43-16-74-1112。后因工程进度未能按时完成，2015年11月17日，申广志与鞍山龙之梦长峰房地产开发有限公司达成合意将预买房屋变更为现在居住的3幢1单元22层2号。申广志于2015年11月20日办理了入住，并在住户情况登记表上签字确认。2018年7月25日，申广志与鞍山龙之梦长峰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买龙之梦衡园项目中第3幢1单元22层2号，产籍号为43-16-72-1222的房屋，申广志所购商品房建筑面积97.68平方米。同时与鞍山龙之梦长峰房地产开发有限公司物业分公司签订了《前期物业服务合同》,约定物业服务费按建筑面积缴纳，高层住宅每月每平方米1.3元，电梯费每月每平方米30元。后城置物业（乙方）与鞍山龙之梦长峰房地产开发有限公司（甲方）签订龙之梦衡园前期物业管理服务合同，约定：由城置物业为“龙之梦衡园”提供物业服务。其中，第一条，物业基本情况：名称龙之梦衡园，房屋坐落建国大道1500号。建筑面积415632平方米，区域四至东至建国大道，南至杨柳河大桥，西至沈大铁路，北至南三环路，住宅：3号楼、4号楼、5号楼、6号楼、7号楼、8号楼、11号楼、12号楼、13号楼、14号楼、15号楼、17号楼，商铺：1号楼、5号楼、6号楼、10号楼、A、B、C、G、H，车位：地上及地下车库。第二条，物业管理服务的组织计划和管理：1、制定、修改和执行小区住宅楼管理年、季、月计划和资金预算。2、建立、修改和实施各种工作方案和规章制度。上班时间全体员工统一穿着公司规定服装、佩戴胸牌标志，为业主提供文明服务；白班时间有管理人员对小区实行常规管理服务，在小区组织日常服务活动，如接待住户，受理咨询、报修或投诉；其他时间有值班员值班时接待，处理紧急性保修或先期协助公安机关处理突发事件、案件或事故。每周对小区公共区域设施设备运行和安全状态的一般性巡查不少于两次，每年对房屋及公共区域设施设备进行一次综合普查，对查出异常情况应作书面记录，并根据巡查、普查结果制定和实施整改或维修计划。每年协助甲方进行一次业主对物业服务满意率调查活动。3、组织收取物业服务费、使用和管理相关资源，并保证相关资费的安全。4、协助该小区物业管理的相关工作关系。每季度向甲方通报一次工作和财务状况；每半年在小区公示一次财务状况，接待来小区联系或检查工作的公职人员；每年向居委会、派出所、街道办事处，区房产局通报一次小区物业管理工作情况。5、建立、使用和保管小区、住户、用户的物业管理相关档案资料。第三条，有偿提供保修期外的小维修：有偿提供房屋保修期外的业主室内自用部分和房屋建筑共用部分的安全性功能性小维修（不含应由开发单位承担的质量保修期内的质量保修和应由动用维修基金承担的修缮）。第四条，公用设施设备的运行维护和养护：甲方将物业交付前，应会同乙方共用部位、共用公共设施设备进行检查，并按规定向乙方移交物业管理所必需的相关资料，托、管双方办理物业查验移交手续，对查验、移交中发现的问题及相应解决办法，应采用书面方式予以确认。共用设施设备包括：小区共用道路照明、共用的上下水管道、排污排水管道、窖井、化粪池等。在日常管理中，小区共用设施设备，如路灯、道路、花草树木、窖井盖、围墙栅栏、监控系统等发生人为损坏的，应由责任人承担维修或赔偿责任。落实不了责任人的其费用从公共服务费中开支。1、小区共用道路照明电路因故障而断电或由业主报修某灯具故障，乙方通常应在24小时内排除故障恢复照明，复杂故障，一周内维修完毕。2、当发现或得知共用的供水管道故障后应尽快协调供水公司排除，责任难以区分时，应当设法完成维修，而后在寻求该费用的合理分摊办法……7、保修期内楼宇对话、访客系统的维修由建设方负责。乙方接管后对保修期外的楼宇对话、访客系统的维修，以业主的进户门为界，门内的所有维修为有偿服务。门外路线及主机维修为公共部分部位的维修费用，从公共服务费中支出。业主对讲系统损坏，乙方应在两周内修复。第五条，公共附属物的保养和安全性功能性维修。公共附属物包括大门、围墙护栏、挡土墙、道路、场地、沟渠、建筑小品、花池、水池、露天椅凳、垃圾容器等。第六条，公共绿地的养护。保修期内由建设方负责。保修期外在乙方进去正常物业管理后，小区草坪超过20公分要修剪除杂，绿篱的修剪次数和根据季节的变化而调整，保持整体整齐有型，无突出枝条为原则；树木、灌木是情修剪适时浇水抗旱、打药、除害，适时补栽补植。第七条，公共环境保洁，包括楼道内公共环境和房屋共用部位的清洁卫生，推广垃圾袋装化，引导业主将生活垃圾投掷于其中，乙方应当每日对生活垃圾进行收集，外运至附近垃圾点。第八条，协助公安机关维持小区公共安全秩序，包括楼内的巡查服务，装修期间的房屋安全检查服务。第九条，维持车辆进出院门秩序和车辆在院内停放秩序。第十条，维护保养公共区域消防设施设备。第十一条，协助政府主管机构提醒，督促业主合法、合规装修和不违章搭建。物业服务费的标准：其中，高层住宅物业管理费按1.3元每平方米每月收取，电梯30元每户每月收取。物业服务期限自2018年9月1日起至业主委员会成立并重新聘请物业公司止。合同签订后，城置物业开始为龙之梦小区提供物业服务，经庭审查明城置物业实际为业主提供了日常清洁、安保、清理排污排水管道及化粪池等物业服务，并没有尽到物业服务合同约定的所有义务。申广志一直未交纳物业管理费及电梯费。城置物业于2020年4月30日向申广志发出物业服务费催告通知单要求交纳物业管理费及电梯费，但申广志至今未交纳。另查，2015年7月1日，鞍山龙之梦长峰房地产开发有限公司做出了关于鞍山龙之梦衡园交房日期的确认函，向业主承诺预计2015年10月项目完工，将为业主办理入住，同时除了将按照合同约定补偿外将免收2年物业费。再查，城置物业成立日期为2018年9月18日。一审法院认为，本案的争议焦点为：申广志是否应向城置物业给付物业费、电梯费共计3139元？关于争议焦点：城置物业与申广志所在小区开发商鞍山龙之梦长峰房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务协议》，是合同双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，上述《前期物业管理服务协议》对该小区全体业主具有约束力。申广志作为由城置物业提供物业管理服务的龙之梦衡园43-16-72-1222号房屋业主，接受了城置公司提供的物业管理服务的同时即应交纳相应的物业服务费用。客观来说，小区的物业服务本身具有一定难度，物业服务企业提供的物业服务很难达到“十全十美”的标准。这种难度存在的原因一是物业服务企业自身能力是否足够。二是物业服务企业接手的小区原来可能存在开发商与业主的矛盾，这种矛盾在物业服务期间可能会转移或演变成物业服务企业与业主的矛盾。三是小区内业主往往人数众多，对物业服务质量的评判标准不统一。正是因为小区物业服务存在困难，才更要求物业服务企业与业主团结合作、共同努力，创造美好、舒适的生活环境。这种美好、舒适生活环境既来源于物业服务企业的努力工作、不断提高服务能力，也来源于广大小区业主对物业服务企业工作的理解和支持。而这种理解和支持中很重要的一项就是业主的正常交纳物业服务费用。物业服务费用本身就是用于小区的正常运转和发展，也是小区赖以存在和正常运转的物质基础。作为物业服务企业，其提供的是服务，追求的是利润，此无可厚非。而服务的基础是物业费的收取、利润的来源是优质服务换取的物业服务费用。就小区内的业主个人而言，对物业服务可能会存在这样或那样的意见。因为对服务质量不满，小区业主也许会以拒交物业服务费用作为解决问题的手段。但适得其反，物业服务费用的拖延或拒绝交纳，带来的是小区物业服务质量的快速下降，严重的甚至会导致整个小区“瘫痪”。小区物业服务质量的提高、改善在很大程度上取决于物业服务费用的收取比例。物业服务费用的收取如果达不到物业服务企业“保本”的标准，那直接带来的就是服务质量的下滑，服务质量反而得不到提高。同时，对于物业服务企业而言，单纯收取物业服务费而不提供足质足量、让广大业主满意的物业服务也是不可取的。物业服务企业与小区业主本身就是长期的、相互依存的关系。只有不断提高物业服务质量，真正地想业主所想、急业主所急、做业主想做，才能赢取广大业主的欢迎。如果物业服务企业与业主之间形成和谐共处的关系，物业服务费用的收取也就不会再是难题。就本案而言，城置物业的物业服务工作还存在需要改进之处，但申广志拒绝交纳物业费的做法本院不支持。现城置物业主张物业费的期间为2018年9月1日起至2020年6月1日，根据庭审其提供的证据来看，主要集中证明了2020年其所提供的具体物业服务，但不能就此推算出2018年、2019年城置物业亦提供2020年相同的物业服务。根据城置物业与鞍山龙之梦长峰房地产开发有限公司之间签订的物业服务合同约定的服务范围来看，2018年9月1日起至2020年6月1日，城置物业实际为申广志等业主提供了日常的清洁、安保、清理排污排水管道及化粪池等物业服务，未达到合同约定的服务内容，且在案件审理过程中，城置物业自愿同意最低按照60%的比例收取本案其主张期间内的物业费。故本院结合城置物业实际提供物业服务的内容，酌情认定申广志向城置物业交纳合同约定金额60%的物业费。申广志提出其与城置物业之间未签订物业合同，城置物业无权收取物业费和电梯费；城置物业未提供物业服务，不应给付物业费之辩解。因无相应的事实和法律依据，一审法院不予采纳。关于物业费欠缴期限，因城置物业成立于2018年9月18日，现城置物业主张申广志欠缴期限为2018年9月1日起至2020年6月1日，但并未提供充分的证据证明自9月1日开始为涉案小区提供物业服务。一审法院认为申广志欠缴物业费期限为2018年9月18日起至2020年6月1日，共计20个月零13天较为合理。申广志应向城置物业交纳物业费及电梯费2169.92元（1.3元/月/平方米×97.68平方米×20个月零13天×60%+30元/月×20个月零13天）。对城置物业主张超出部分，一审法院不予支持。关于申广志提出的根据《辽宁省物业管理条例》第四十四条的规定，抗辩其不应向城置物业交纳物业费，《辽宁省物业管理条例》并非行政法规，不足以否定《前期物业管理服务协议》的效力，且申广志已实际入住涉案房屋且接受了城置物业提供的服务，应受《前期物业管理服务协议》的约束，故该辩解，一审法院不予采纳。关于申广志以小区噪音灰尘天天有、没有路灯、没有道路、没有健身器材、消防未验收、没有监控安全系统、园区未予封闭、开发商承诺的地下车库、会所、幼儿园至今一个没有等问题为由拒绝交纳物业费的辩解，申广志提出的上述问题属于房屋开发单位交付房屋的问题，申广志应当向开发商主张相关权利，而不能以此为由拒绝向物业公司缴纳物业费，故申广志的该项辩解，一审法院不予采纳。关于申广志认为《前期物业服务合同》于2020年4月所签，在之前无物业服务法律关系一节，申广志在2015年办理了入住手续，且已接受了城置物业的物业服务，故应当支付相应的物业费及电梯费，故一审法院对申广志的辩解不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、申广志于判决发生法律效力后十日内给付江苏城置物业服务有限公司鞍山分公司2018年9月18日至2020年6月1日的物业服务费及电梯费2,169.92元；二、驳回江苏城置物业服务有限公司鞍山分公司的其他诉讼请求。申广志如未按判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费50元，由申广志负担。二审期间，申广志向本院提供的证据有：1、商品房买卖合同一份，签订该合同时还附带前期物业合同，是申广志与城置物业签订的，但合同没有落款时间，用以证明该合同没有生效。2、照片7张，用以证明物业服务未达到标准。城置物业质证认为证据1真实性无异议，与本案无关联性，诉请物业费是依据开发商与城置物业签订的前期物业服务合同。证据2证明不了时间，是开发商的问题，与物业服务没有关联性。城置物业向本院提供的证据有：2021年1月25日的情况说明，用以证明只有回迁户才是每月每平0.6元，商品房每月每平1.3元，不存在同质不同价的问题。申广志质证认为开发商在2013年6月20日就承诺不会有回迁或经济适用房，上诉人购买的商品房，物业收费标准应按商品房，开发商根本没有给回迁户补偿物业费。本院认证意见是申广志提供的证据1因无落款时间，也无合同具体履行期限，该合同未生效，本院不予采信。证据2可以证明物业服务存在一定瑕疵，本院予以采信。对于城置物业提供的证据，因回迁安置房屋系政府团购，回迁房屋的物业费按每月每平0.6元计算，差额部分由开发商与城置物业结算，并不违反“同质同价”，本院对该证据予以采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是城置物业与鞍山龙之梦长峰房地产开发有限公司签订的《龙之梦衡园前期物业管理服务合同》的效力。首先，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，案涉《龙之梦衡园前期物业管理服务合同》系城置物业与鞍山龙之梦长峰房地产开发有限公司签订，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，对业主具有约束力。其次，鞍山龙之梦长峰房地产开发有限公司与鞍山龙之梦长峰房地产开发有限公司物业分公司形成的前期物业管理服务协议上没有双方的签字盖章，该协议并未成立，另一方面鞍山龙之梦长峰房地产开发有限公司物业分公司并不存在，故不存在更换物业公司的事实。案涉《龙之梦衡园前期物业管理服务合同》并不属于《辽宁省物业管理条例》第四十一条规定的更换前期物业服务企业的情形，不能证明城置物业与鞍山龙之梦长峰房地产开发有限公司签订的《龙之梦衡园前期物业管理服务合同》无效。城置物业于2018年9月18日注册成立，成立后按照提供服务的时间，与鞍山龙之梦长峰房地产开发有限公司补签的2018年9月1日《龙之梦衡园前期物业管理服务合同》，该合同有效。关于物业费是否应由鞍山龙之梦长峰房地产开发有限公司承担一节。首先，《龙之梦衡园前期物业管理服务合同》对业主具有约束力，合同约定物业服务费标准是1.3元/平方米/月，从案涉《龙之梦衡园前期物业管理服务合同》约定的服务范围来看，2018年9月18日起至2020年6月1日，城置物业实际为申广志等业主提供了日常的清洁、安保、清理排污排水管道及化粪池等物业服务，未达到合同约定的服务内容，且在案件审理过程中，城置物业自愿同意最低按照60%的比例收取本案其主张期间内的物业费。一审法院结合城置物业实际提供物业服务的内容，酌情认定申广志向城置物业交纳合同约定金额60%的物业费，并无不当，且并未违反“同质同价”。其次，申广志提出根据《辽宁省物业管理条例》第四十四条“新建物业的配套建筑及设施设备经建设行政主管部门竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续。将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。”的规定，应由鞍山龙之梦长峰房地产开发有限公司承担物业费的主张，因该条例并非行政法规，不足以否定《龙之梦衡园前期物业管理服务合同》的效力，鉴于申广志已实际入住房屋且接受了城置物业提供的服务，其与城置物业均应受《龙之梦衡园前期物业管理服务合同》的约束，故申广志应向城置物业缴纳物业费和电梯费2184.6元。申广志的此点上诉理由，本院不予支持。一审法院判决适用《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条并无不当，申广志提出的一审判决适用法律错误的上诉理由，本院不予支持。关于申广志提出的增列鞍山龙之梦长峰房地产开发有限公司为第三人一节。由于此案系物业服务合同纠纷，根据合同相对性，无需将鞍山龙之梦长峰房地产开发有限公司增列为第三人参加诉讼。故对上诉人申广志此点上诉理由，本院亦不予支持。综上所述，上诉人申广志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由申广志负担。本判决为终审判决。审判长  闫相夷审判员  戴艳丽审判员  马 宁二〇二一年五月十七日法官助理于仁美书记员王佳策