河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终4969号上诉人（原审原告）：翟书霞，女，1965年7月20日生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：郭新华，河南方邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州又一城商业管理有限公司,住所地郑州市高新区冬青街7号A区A16东1601号。法定代表人:林挺。委托诉讼代理人:王鹏、朱红红，河南正方圆律师事务所律师。上诉人翟书霞因与被上诉人郑州又一城商业管理有限公司（以下简称“又一城公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市惠济区人民法院（2020）豫0108民初5246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。翟书霞上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实部分不清，适用法律错误。本案系被上诉人的违约行为导致合同不能履行，被上诉人应赔偿相应的装修损失并退还装修保证金、恢复押金等费用。二、因上诉人的违约行为导致上诉人产生租金损失，被上诉人应予赔偿。又一城公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。翟书霞向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令解除原告和被告签订的两份《房屋租赁合同》；2、判令被告退还原告预付租金52959元、履约保证金52959元、水电周转金4414元、装修保证金10000元、恢复押金20000元；3、判令被告赔偿原告装修损失225059元；4、本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告将第三项诉讼请求变更为：判令被告赔偿原告装修损失225059元及租金损失196913.2元；将第四项诉讼请求变更为：本案诉讼费、鉴定费、律师费由被告承担。一审法院认定事实：2017年3月22日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁合同》（合同编号：HJGC-2016-042）一份，主要约定：甲方将升龙汇金广场2号院，编号2号院1-241、1-244租赁建筑面积139.85平方米的房产出租给乙方，乙方经充分了解该房产的具体位置与租赁房产用途等相关情况后同意租赁，该房产的性质为商业，乙方租赁用途拟做餐饮经营；租赁期限共2年4个月29天，自2017年4月1日至2019年8月29日止；租金以3个月为一个支付周期，遵循先付租金后使用原则，乙方于每个支付周期开始之日的前十日向甲方支付下个支付周期的租金，乙方必须在本合同签订之日预付2017年4月1日至2017年9月30日的租金16782元，该房产交付时间预定为2017年4月1日，若交房时间延迟则上述时间除合同截止日期外其余时间可相应顺延；租金标准为：2017年4月1日至2017年12月31日合计33564元，2018年1月1日至2018年12月31日合计52026元，2019年1月1日至2019年8月29日合计48064元；乙方应于合同签订之日支付甲方履约保证金16782元，合同期满或因甲方原因提前终止合同时，乙方结清所有应付费用，在乙方无违约无损坏租赁房产、无工商、税务及消费纠纷等问题后，甲方在90日后将履约保证金无息一次性全部退还乙方；乙方应在本合同签订之日向物业公司缴纳上述约定的水电周转金1399元，在合同期满或提前终止合同时，乙方结清所有应付费用，在乙方无违约无损坏租赁房产、无工商、税务及消费纠纷等问题后，甲方90日内将水电周转金无息一次性退还乙方；乙方如需进行装修，应将装修方案及施工图纸报甲方及物业公司审核同意，并根据规定和需要，由乙方报所涉政府环保、消防、装饰等相关部门审批后方可施工；本合同期满或提前解除的，乙方应搬走属于自己所有的可移动物品，已添附于该房产的不宜拆除的装修物、添附物无偿归甲方所有；双方还约定了其他内容。同日，被告（甲方）与原告（乙方）另签订《房屋租赁合同》（合同编号：HJGC-2016-043）一份，主要约定：甲方将位于惠济区南阳路西、刘砦路北升龙汇金广场2号院，编号2号院1-243租赁建筑面积301.47平方米的房产出租给乙方，乙方经充分了解该房产的具体位置与租赁房产用途等相关情况后同意租赁，该房产的性质为商业，乙方租赁用途拟做餐饮经营；租赁期限5年，自2017年4月1日至2022年3月31日止；租金以3个月为一个支付周期，遵循先付租金后使用原则，乙方于每个支付周期开始之日的前十日向甲方支付下个支付周期的租金，乙方必须在本合同签订之日预付2017年4月1日至2017年9月30日的租金36177元，该房产交付时间预定为2017年4月1日，若交房时间延迟则上述时间除合同截止日期外其余时间可相应顺延；租金标准为：2017年4月1日至2017年12月31日合计72354元，2018年1月1日至2018年12月31日合计112149元，2019年1月1日至2019年12月31日合计157641元，2020年1月1日至2020年12月31日合计165534元，2021年1月1日至2021年12月31日合计173823元，2022年1月1日至2022年3月31日合计43980元；乙方应于合同签订之日支付甲方履约保证金36177元；乙方应在本合同签订之日向物业公司缴纳上述约定的水电周转金3015元；双方约定的其他内容同编号为HJGC-2016-042的合同基本一致。合同签订前，原告共向被告交纳预付租金52959元、履约保证金52959元、水电周转金4414元。合同签订后，被告将涉案房屋交付原告，原告因装修房屋向河南升龙物业管理有限公司二七分公司支付装修保证金10000元、恢复押金20000元。原告利用涉案房屋开办了美食广场，自2017年10月1日开始经营。经营期间，被告给予了部分优惠政策，原告实际向被告交纳了自2018年2月24日至2019年7月31日期间的租金共计188556元。2018年2月23日前原告应交的租金用预付租金52959元进行了冲抵。2019年7月16日，因原告经营的美食广场未设置专用油烟排烟通道，未安装油烟净化器装置等问题，被郑州市惠济区城市综合执法局下达惠城管责改通字第1654号责令（限期）改正通知书，要求停业整改。2019年7月17日，原告停止经营。原被告就设置专用油烟排放通道整改等问题协商未果，原告于2019年7月18日诉至法院，要求解除合同、赔偿损失等。被告于2019年8月5日收到起诉书后于8月13日向原告邮寄《工作联系函》，函告解除合同及履约保证金不再退还等，双方争议至今。在诉讼过程中，原告申请对承租房屋的装修剩余价值进行鉴定。本院委托河南省豫华价格事务所有限公司有限公司进行鉴定，该公司于2019年11月4日作出豫价评估【2019】惠济法院1102号《价格评估结论书》显示：装修剩余价值为225059元。原告为此支付鉴定费11253元。另查明，涉案升龙汇金广场系郑州市中元置业有限公司开发，该公司将升龙汇金广场C区1号楼、2号楼商业裙楼（升龙商业广场）委托本案被告进行管理。升龙商业广场前期开业经营期间，一直未取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，直至2019年8月16日，郑州中元置业有限公司才取得该合格证。被告出租给原告的涉案房屋没有设置专用油烟排放通道。一审法院认为，根据《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应通过消防安全检查验收；未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。根据《郑州市大气污染防治条例》第五十四条规定，餐饮服务场所应当采取设置专用油烟排放通道、安装油烟净化装置等治理措施，确保污染物达标排放；城市建成区的居民住宅楼内、未配套设立专用烟道的商住综合楼、商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内，禁止新建、改建、扩建产生油烟及热污染的餐饮等服务场所。本案原被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律，行政法规的强制性规定，合法有效。在租赁合同履行期间，因原告开办的美食广场被政府部门责令停业整改，原被告就油烟排放通道整改等问题产生争议，原告于2019年7月18日提起诉讼，请求解除合同，被告于8月5日收到起诉状后于2019年8月13日向原告邮寄《工作联系函》，函告解除合同。从以上行为可以看出，原告以诉讼的形式要求解除合同，被告虽对解除理由不认同，但对解除合同没有异议，且自双方产生争议以来，原告并未利用房屋实际经营，本院综合案情，确认双方之间的《房屋租赁合同》已经解除，解除时间为被告收到起诉状之日即2019年8月5日。本案合同解除，原被告均有过错：被告作为涉案商场的消防责任主体，在未经消防安全检查验收合格的情况下擅自开业，且将未设置专用油烟排放通道的房屋出租给原告从事经营餐饮，存在过错；原告在未查看被告相关证照及涉案房屋是否具有专用油烟排放通道的情况下，利用涉案房屋开办美食广场，自身也存在过错。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并又有权要求赔偿损失。”关于原告要求被告退还预付租金的诉讼请求，因其自认实际经营期间为2017年10月1日至2019年7月17日，且预付租金已冲抵其应向被告交纳的2018年2月23日前的租金，故本院不予支持。关于原告要求退还履约保证金52959元的诉讼请求，因双方之间的合同本院已确认解除，相应权利义务也由本判决及（2020）豫0108民初5808号判决判定，履约保证金已无必要，故本院予以支持。关于原告要求被告退还水电周转金4414元的诉求，原告未提交证据证明已结清水电费，本院不予支持，可另行据实结算。关于原告要求被告退还装修保证金及恢复押金的诉讼请求，因该款项并非被告收取，故本院不予支持。关于原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求，因原告自身也存在过错，故本院不予支持。关于原告要求被告赔偿租金损失196913.2元的诉讼请求，该费用系其与案外人陶月波之间的争议，原告要求被告赔偿，依据不足，本院不予支持。关于原告要求被告承担鉴定费及律师费的诉讼请求，依据不足，本院亦不予支持。综上，本院确认原被告之间的两份《房屋租赁合同》于2019年8月5日解除，被告应退还原告履约保证金52959元；原告的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告翟书霞与被告郑州又一城商业管理有限公司2017年3月22日签订的两份《房屋租赁合同》于2019年8月5日解除；二、被告郑州又一城商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告翟书霞履约保证金52959元。三、驳回原告翟书霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9413元（原告已预交），由原告负担8289元，被告负担1124元；鉴定费11253元，由原告负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按协议履行各自的义务。被上诉人作为涉案商场的消防责任主体，在未经消防安全检查验收合格的情况下擅自开业，且将未设置专用油烟排放通道的房屋出租给上诉人从事经营餐饮，存在过错；上诉人在未查看被上诉人相关证照及涉案房屋是否具有专用油烟排放通道的情况下，利用涉案房屋开办美食广场，自身也存在过错。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。本案合同解除双方均在在过错，双方应根据上述规定分担剩余租赁期内的装饰装修残值损失，原审法院对上诉人的此项诉求不予支持系适用法律错误，本院予以纠正。经原审法院委托河南省豫华价格事务所有限公司有限公司进行鉴定，涉案房屋装修剩余价值为225059元，本院根据双方对解除合同的过错程度、双方合同约定的租赁时间、涉案房屋的使用时间等，参照本院2019年对被上诉人与涉案房屋所在商场其他商户房屋租赁合同纠纷案件作出的系列生效判决，酌定被上诉人承担涉案房屋装修剩余价值67517元，上诉人的过高诉求，本院不予支持。关于上诉人要求被上诉人退还水电周转金4414元的诉求，双方合同第2.13条约定，在上诉人结清所有费用的情况下退还，现上诉人未提交证据证明已结清水电费等所有费用，故本院不予支持。关于上诉人要求被上诉人退还装修保证金及恢复押金的诉讼请求，因该款项并非被上诉人收取，本院不予支持，上诉人可以向实际收取人主张权利。关于上诉人要求被上诉人赔偿租金损失196913.2元的诉求，该费用系其与案外人陶月波之间的争议，上诉人要求被上诉人赔偿该项损失没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，翟书霞的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持郑州市惠济区人民法院（2020）豫0108民初5246号民事判决第一项、第三项；二、变更郑州市惠济区人民法院（2020）豫0108民初5246号民事判决第二项为：“郑州又一城商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还翟书霞履约保证金52959元、赔偿翟书霞装修损失67517元”；三、驳回翟书霞的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9413元，由翟书霞负担6802元，由又一城商业管理有限公司负担2611元；鉴定费11253元，由翟书霞负担7877元，由又一城商业管理有限公司负担3376元。二审案件受理费8289元，由翟书霞负担6802元，由又一城商业管理有限公司负担1487元。本判决为终审判决。审判长  耿胜利审判员  朱 凯审判员  蒋德军二〇二一年五月十四日书记员  李苗苗