中华人民共和国上海市浦东新区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0115民初45337号 原告(反诉被告)：朱金龙，男，1964年3月5日生，汉族，住上海市长宁区福泉路XXX弄XXX号XXX室。 委托诉讼代理人：蒋华杰，上海铭耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈仲星，上海铭耀律师事务所律师。 被告(反诉原告)：贺海珍，女，1950年12月17日生，汉族，住上海市浦东新区浦东南路XXX弄XXX号XXX室。 被告(反诉原告)：孙静，女，1977年9月9日生，澳大利亚籍，住同上。 上列被告共同委托诉讼代理人：张斌，上海市君悦律师事务所律师。 原告(反诉被告)朱金龙与被告(反诉原告)贺海珍、孙静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)的委托诉讼代理人蒋华杰、陈仲星、被告(反诉原告)的委托诉讼代理人张斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告朱金龙向本院提出诉讼请求：1.判令两被告协助原告办理位于上海市浦东新区浦东南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的产权变更登记手续，将上述房屋产权登记至原告名下；2.判令两被告支付逾期迁出户口违约金，按每日人民币(以下币种相同)1千元的标准，自2016年2月15日起计算至至法院判决作出之日止。庭后，原告将第二项诉讼请求的起算日期调整为：自2016年4月15日起计算。事实和理由：2015年10月21日，原告(乙方、买受人)与被告(甲方、出卖人)就被告所有的系争房屋签署《房地产买卖居间协议》，原告当日交付定金1万元。2015年11月15日，原告(乙方、买受人)与被告(甲方、出卖人)签署《上海市房地产买卖合同》，约定：系争房屋总价款200万元；2016年1月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任；若该房地产上有户口，则甲方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后90日内，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续；否则，每逾期一日，应按照本合同约定的总房价款日万分之五向乙方支付违约金，直至原户口迁出时止；甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。同日，原告(乙方)与被告(甲方)另行签署《协议书》，约定：乙方在支付合同总价款外，再直接支付甲方装修补偿款65万元。同日，原告向被告支付购房款98万元，被告将系争房屋交付原告，原告装修并入住至今。同日，双方申请办理公证。2015年11月23日，原告与被告孙静再次签署《协议书》，将过户日期顺延至2016年3月31日。2016年1月5日，原告向被告支付160万元。原告表示，由于签约时原告属于单身且名下已有一套住房的条件，不符合购房政策，故与被告协商将过户时间顺延两个月。后原告将自有房屋出售并于2016年3月18日办理结婚证，但在约定的2016年3月31日之前仍未获得购房资格。直至2016年5月下旬，原告取得购房资格后，通过中介要求被告配合办理过户手续，但被告提出加价，双方未协商一致。另外，被告贺海珍的户籍至今仍在系争房屋内未迁出。故原告起诉来院，诉请如前。 被告贺海珍、孙静承认原告在本案中所主张的签约、付款、交房、逾期未过户及户口等事实，但不认可原告所述2016年5月下旬曾要求被告过户一事。无法按期过户系原告自身限购所致，同意在原告承担逾期过户违约金的情况下继续履行合同。另外，合同约定的被告迁出户口客观上无法履行，据被告了解，被告的户口迁出的唯一方法是迁入公共户口，而进公共户口的前提是系争房屋已经出售，被告名下无房。现由于原告原因迟迟无法办理系争房屋过户，故被告亦无法迁出户口，因此，被告的逾期迁出户口违约金不应当予以支付。 反诉原告贺海珍、孙静向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付尾款6万元；2.判令反诉被告向反诉原告支付赔偿金，按总房价万分之五即每日1千元的标准，从2016年4月1日起计算至系争房屋产权变更登记完成之日止)；3、判令反诉被告赔偿反诉原告各项经济损失27,493元。庭审中，反诉原告撤回第三项诉讼请求。事实和理由：反诉原告自2016年4月份以来，多次专程回国办理户口迁出及房产过户手续，由于反诉被告自身限购等原因，导致系争房屋的过户及户口迁出手续迟迟无法办理，给反诉原告造成巨大经济损失。另外，反诉被告尚有6万元尾款未予支付，故反诉要求反诉被告支付尾款及逾期过户违约金。 反诉被告朱金龙承认因自身原因导致系争房屋逾期未过户及尾款6万元尚未支付的事实。同意在反诉原告配合过户的前提下支付尾款。对于逾期过户违约金，认为反诉被告已经在2016年5月20日获得购房资格，故逾期过户违约金应支付至2016年5月20日止。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于原告主张曾于2016年5月底通过中介通知被告过户，被告不予认可，且原告未提供证据佐证，故本院难以采信。另查明，被告于2016年7月10日签收本案本诉起诉状、证据副本及应诉通知等材料。 本院认为，《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。原告要求被告配合办理系争房屋过户手续并支付尾款，被告同意配合，并无不当，本院予以支持；原告要求被告支付逾期迁出户口违约金，并自愿将起算日期顺延至2016年4月15日，被告则表示迁入公共户口的前提系房屋过户，故不同意支付，对此，本院认为，双方合同明确约定了被告“应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后90日内，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续”，至于被告因何原因无法迁出户口不影响其合同义务及相应的违约责任承担。根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以减少，而衡量违约金是否过高应当依据违约给当事人造成的损失确定。综合本案被告的违约状况、被告违约给原告造成的损失状况等因素考虑，买卖合同约定的逾期迁移户口违约金，显属过高，本院参照被告违约给原告造成的损失情况，兼顾合同的履行、当事人的过错程度等综合因素，根据公平、诚实信用原则予以酌定。关于反诉，反诉被告已自愿将6万元尾款提存至法院，并同意在过户的前提下支付该笔尾款，并无不当，本院予以认可。系争房屋逾期未办理过户手续，系反诉被告自身原因所致，按约应支付相应的逾期过户违约金，但本院注意到，反诉原告于2016年7月10日签收应诉材料，已经了解到反诉被告要求反诉原告配合过户的诉求，此时，为了避免损失的进一步扩大，反诉原告有义务配合反诉被告过户，但反诉原告怠于履行配合过户义务，故反诉原告要求反诉被告支付逾期过户违约金，应截止至2016年7月10日为宜。反诉被告认为该违约金标准亦过高，要求予以调整。本院参照反诉被告违约给反诉原告造成的损失情况，兼顾合同的履行、当事人的过错程度等综合因素，根据公平、诚实信用原则予以酌定。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告(反诉原告)贺海珍、孙静于本判决生效之日起十日内配合原告(反诉被告)朱金龙办理将上海市浦东新区浦东南路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至原告(反诉被告)朱金龙名下的手续；过户当日，原告(反诉被告)朱金龙支付被告(反诉原告)贺海珍、孙静购房尾款6万元； 二、被告(反诉原告)贺海珍、孙静于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)朱金龙2016年4月15日至2016年10月31日的逾期迁出户口违约金10,000元； 三、原告(反诉被告)朱金龙于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)贺海珍、孙静逾期过户违约金60,600元。 负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费29040元，减半收取计14,520元，由原告(反诉被告)朱金龙负担480元，被告(反诉原告)贺海珍、孙静负担14,040元，反诉案件受理费1,970元(已减半收取)，由原告(反诉被告)朱金龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员 孙 闫 二〇一六年十月三十一日 书记员 尹俐媛 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。