辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终485号上诉人（原审被告）：孟刚，男，1961年2月26日出生，汉族，户籍地：抚顺市新抚区，现住沈阳市浑南区。被上诉人（原审原告）：抚顺市永安物业管理有限责任公司，住所地：抚顺市顺城区。法定代表人：郭德胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：师雁生，该公司副经理。委托诉讼代理人：孟凡英，该公司房管员。上诉人孟刚因与被上诉人抚顺市永安物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市新抚区人民法院（2020）辽0402民初2211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人孟刚，被上诉人抚顺市永安物业管理有限责任公司委托诉讼代理人师雁生、孟凡英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟刚上诉请求：撤销一审判决，改判不支持被上诉人的诉讼请求。事实与理由：原告与被告没有按《物业管理条例》签定合同，服务合同纠纷一案是否成立？物业不履行服务的义务，业主可不履行交费义务，同时履行抗辩权。答辩意见中提到物业公司只收费不作为，哪一次跑冒漏堵坏都是刻不容缓，业主们早就采取自治自救的办法，费用均摊。物业公司在此楼30户心中早就不存在了！房屋维修费己用于房屋维修了。原告2013年6月1日所谓的接管此楼，30户业主知情么？签订服务合同了么？不管你何时入住，一律按1999年1月1日至2020年12月31日收取房屋维修费，用恐吓哄等手段，造成人心的恐慌，不该拿的钱不择手段的掠取，这是什么行为？法院支持原告的请求，那人民群众的基本权益和利益谁来给保障？2021年1月1日《中华人民共和国民法典》第二百八十四条明确规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设备。业主有权依法更换物业公司及管理人。抚顺市永安物业管理有限责任公司辩称，1、我公司自2013年与乾峰物业公司签订了房屋管理移交协议后，公司按照相关的法律法规对上诉人居住的楼房进行了连续性、整体性和公共性的维修、养护工作，投入了大量的人力、物力和财力。故我公司尽到服务和管理的义务。2、最高人民法院关于审理物业纠纷司法解释（法释2009)8号令第六条明确规定，物业企业已经按照相关法规提供了服务，业主以未享受到服务或无需接受服务为由抗辩的，人民法院不予支持。所以，上诉人所说的我公司没有尽到服务的说辞是站不住脚的。因为上诉人所居住的这个楼共计有30户居民，目前已有25户居民都交纳了共用设施维修费，只有上诉人等5户没有交纳。其中上诉人所居住的二单元就其本人和对门的不交纳费用，如果按照上诉人所说的，我公司没有尽到服务和管理的义务，那为什么本楼还有近90%的业主都不拖欠维修费呢，同是生活在一个楼里面的居民，享受着同样的服务，为什么别人都没有提出任何问题，而且还都正常交费，而上诉人就能特殊化呢？上诉人不但不交费，还走家串户宣传不让其他业主交费，其目的只有一个，就是想逃避交费，好多业主向我们反映了。3、最高法（法释2009）8号令第一条就明确规定，建设单位与物业公司签订的物业合同，对全体业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。所以，我公司不用拿出与每个业主的服务合同，有我公司与乾峰物业的移交协议书足够了。4、我公司在与乾峰物业公司办理房屋管理移交时就约定了住户历年陈欠费用由我公司收取。因为我们对房屋具有连续性、整体性和公共性的服务，谁享受到服务，谁就应支付费用，这是天经地义的道理。5、上诉人说他对该房屋进行过多次自救的办法进行了维修，请问你们为什么不报修，我公司都有报修记录和维修服务登记。是不是上诉人拖欠费用，不好意思报修了，或根本不存在此问题。况且上诉人没有证据证明其自救方法、时间及费用。综上所述，请求法院维持原判，以维护我公司和交费业主的利益。抚顺市永安物业管理有限责任公司向一审法院起诉请求：1、请求被告给付维修费5364.9元；2、请求被告支付违约金；3、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年6月1日抚顺市乾峰房产物业管理有限公司(甲方)与原告(乙方)签订房屋管理移交协议，约定甲方同意将包括被告房屋在内的所管46栋楼宇移交给乙方进行管理、养护和收费，并约定甲方管理期间历年陈欠的租金及共用设施维修费由乙方收取。被告房屋于1999年后没有再缴纳过维修费，现尚欠维修费5364.9元(1999年1月-2011年12月：111.78㎡*0.10元/㎡*12个月*13年，2012年1月-2020年12月：111.78㎡*0.30元/㎡*12个月*9年)。被告陈述2003年购买了位于抚顺市新抚区房屋，但未提供相应证据。一审法院认为，被告居住在原告物业服务的房屋，应当按照规定交纳物业维修费。原告按照政府文件规定的收费标准请求被告给付维修费的请求合理，本院予以支持，要求被告给付违约金一节，源于其对物业费交纳的法律规定不了解，并非恶意违约，在此情况下，违约金不应支持。原告诉状中被告孟刚身份信息有误，但被告确实居住在原告所诉房屋中，应以真实身份为诉讼主体。原告是基于与原物业公司的移交协议管理该处住宅，要求被告给付物业维修费并无不当。被告所称2003年购房入住至今一节，并未提供相应证据，本院不予采信。被告辩称同其他同楼业主们共同自救维修房屋，相关费用由每户业主均摊，故不履行交费义务的抗辩意见，可通过其他合法途径另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告孟刚于本判决生效之日起十日内给付原告抚顺市永安物业管理有限责任公司1999年1月至2020年12月的物业管理费5364.9元；二、驳回原告抚顺市永安物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，本院减半收取25元，由被告孟刚负担。二审中，孟刚提交房产证，欲证明：我不是案涉房屋的房主，被上诉人起诉我主体错误。抚顺市永安物业管理有限责任公司质证意见：上诉人及其母亲就在案涉房屋居住，我们向他收费是有依据的。产权证真假无法确定。孟刚提交离婚证，欲证明其与胡某于2008年离婚。抚顺市永安物业管理有限责任公司质证意见：我公司不予认可，与本案无关。本院经审查当事人提交的证据并结合庭审陈述，综合认定事实如下：案涉房屋现产权登记的所有权人为胡某，系孟刚前妻，双方于2008年11月7日经抚顺市新抚区民政局登记离婚。孟刚在庭审中自认离婚之前案涉房屋登记在其本人名下，双方协议离婚后，房屋所有人变更为胡某。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人之间虽未签订书面的服务合同，但被上诉人自接管上诉人所在的房屋后，负责对房屋共用部位、共用设施设备的管理、维修，上诉人作为实际受益人，接受了被上诉人提供的服务，双方建立了服务合同关系，上诉人应支付相应的维修费用。上诉人主张不存在服务合同纠纷以及被上诉人不履行物业服务义务无充分的事实依据，该节上诉意见本院不予支持。关于孟刚应交纳维修费的期间及收取标准一节，根据二审查明的事实，案涉房屋现登记所有权人为胡某，系孟刚前妻，双方于2008年11月7日协议离婚。孟刚自认离婚之前案涉房屋登记在其本人名下，且亦在该房屋居住。对于2008年11月7日之后交纳维修费的主体问题，被上诉人虽然未能举证证明案涉房屋所有权人变更为胡某名下之后孟刚为房屋的实际使用人及管理人，但从孟刚在二审庭审中所作陈述看，其一，孟刚陈述在与胡某离婚后其曾经交纳过维修费，也曾对案涉房屋自行维修过，与其主张与胡某离婚后就不应向其主张权利相矛盾；其二，孟刚自认虽然离婚但是有时亦在案涉房屋居住，其母亲亦在此居住并表示房屋也有自己的一部分。综上两点分析，通过孟刚的自行陈述，可以确认孟刚为案涉房屋的实际使用人及管理人符合本案实际。本案中，2013年6月1日抚顺市乾峰物业管理有限公司与被上诉人签订房屋管理移交协议，故对被诉人主张的孟刚支付2013年6月1日至2020年12月期间的维修费应予支持。关于被上诉人主张1999年1月至2013年5月期间的维修费，因现有证据尚不足以认定抚顺市乾峰物业管理有限公司当时履行了相应的义务，即仅凭被上诉人与抚顺市乾峰物业管理有限公司之间的房屋管理移交协议及其自行制作的欠费明细尚不能确定抚顺市乾峰物业管理有限公司对孟刚是否有相应的债权，故一审法院认定部分事实不当，本院依法予以纠正，对被上诉人要求孟刚支付1999年1月至2013年5月期间的维修费，本院不予支持。关于收费标准，对于2013年6月1日之后的维修费标准，被上诉人依相关文件按每平方米0.3元予以计算不违反法律规定，上诉人对收费标准亦未提出异议，本院对此予以确认。至于孟刚提出的物业服务质量存在问题，可通过其他合法途径另行解决。综上，孟刚的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持抚顺市新抚区人民法院（2020）辽0402民初2211号民事判决第二项及案件受理费负担部分；二、变更抚顺市新抚区人民法院（2020）辽0402民初2211号民事判决第一项为：孟刚于本判决生效之日起十日内给付抚顺市永安物业管理有限责任公司2013年6月1日至2020年12月的维修费3051.60元（111.78㎡*0.30元/㎡*91个月）。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由上诉人孟刚、被上诉人抚顺市永安物业管理有限责任公司各自负担25元。本判决为终审判决。审 判 长 马开智审 判 员 李依桐审 判 员 张庆敏二〇二一年五月十三日法官助理王琪代书记员 唐瑀琪