辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终6811号上诉人（原审被告）：辽宁合泰置业有限公司，住所地沈阳市于洪区白山路145-4号。法定代表人：薛可祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：王海婷，辽宁人民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯国强，男，1960年7月26日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：迟曼，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。上诉人辽宁合泰置业有限公司因与被上诉人冯国强商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初13835号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。辽宁合泰置业有限公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：原判决认定事实错误，严重违反法律规定。一、被上诉人主张已过诉讼时效。一审中被上诉人未提供任何证据证明其在诉讼时效期内主张过权利或有诉讼时效中断的情形，一审法院认为“不可能不主张自身权益”，未支持上诉人时效已过主张，严重违反法律规定。2013年4月5日双方签订《补充协议》后，协议约定交房时间为2013年12月31日，债权诉讼时效自2014年1月1日起至2016年12月31日届满，依据《民法通则》第135条的规定，当年的诉讼时效期间为两年，而被上诉人从2014年至本次2020年10月22日起诉时已经长达6年之久的时间内。一直未主张过权利。在2013年12月31日前，上诉人为被上诉人所在的整栋16号楼业主办理了交房入住事宜(16号楼房屋入住协议为证)，并办理了入住，因被上诉人不想在购买案涉房屋，造成上诉人通知其办理入住时，被上诉人一直未配合办理入住。因此是上诉人原因造成其未在2013年12月31日前交付房屋。直至2020年初房屋被第三人执行走之后，被上诉人马上找到上诉人，使用误导性言语，与工作人员谈但因一直未有合适的时机足以掩盖起违约在先的事实，此期间其一直未找过上诉人协商过此事。二、上诉人没有违约，更不应当赔偿双倍购房款。1.上诉人联系被上诉人要求其过来办理入住事宜及签订正式商品房买卖合同，但被上诉人违约在先，迟迟不办理，造成房屋被第三人执行走。被上诉人违约，导致一直未与上诉人签订商品房买卖合同，视为被上诉人放弃购买该房屋，双方签订的有关协议自动解除，不存在上诉人违约。2.1999年10月1日实施的《合同法》第114条及2009年5月13日实施的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第29条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成损失”。请求予以减少，且没有造成实际损失，不应予以支持。本案应当适用其相关法律规定。而一审法院以房价上涨为由，支持被上诉人的双倍赔偿的诉求，违反法律禁止性规定。三、一审法院支持被上诉人按照每月400元支付住房补贴损失没有法律依据，也不符合协议约定。根据《补充协议》第4条，被上诉人获得住房补贴的必要条件是实际交房，现因被上诉人的违约行为并未签订正式商品房买卖合同导致无法交房，协议因被上诉人的违约行为而自动解除，因此被上诉人无权要求支付住房补贴。冯国强辩称，请求维持原判。冯国强向一审法院起诉请求：1.被告支付已交付的购房款98,700元的双倍赔偿金即197,400元；2.被告支付因逾期交房从2012年11月1日起至2020年9月11日按每月400元标准计算住房补贴损失37,600元；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2011年7月17日，原、被告签订了《时代明城认购协议》一份，协议约定原告购买被告开发的位于沈阳市胡台新城“时代明城”16号楼2-1-2号房产一套。建筑面积82.99平方米，单价为3,719.73元每平方米。总价为人民币308,700元。付款时间的约定为，原告于当日支付10,000元定金，三日内支付首付款人民币88,700元，交房时间暂定2012年9月30日，具体交房时间于签订商品房买卖合同上体现。协议第二条约定，认购方应当在出售方通知后3日内携带此协议、收据及本人身份证，到出售方售楼处签订正式商品房买卖合同；认购方如果不能按照本认购协议的约定，签订正式商品房买卖合同，或者在签订正式商品房买卖合同后5日内，按照银行相关要求及时办理银行按揭，即视为认购方放弃本认购协议中规定的所有权益，出售方有权不予退还定金，并有权将该物业另行出售。协议签订后，原告按约支付了定金10,000元及首付款88,700元。因被告未按期交付房屋，双方又于2013年4月5日签订了《补充协议》一份，协议约定一、双方正式确定交房时间为2013年12月31日。若因甲方原因迟延交房，乙方可以选择退房，如乙方退房，则甲方按已交房款额双倍赔偿给乙方。甲方从2012年11月1日起至实际交房之日止，按照每月400元标准向乙方一次性支付住房补贴。双方签订的原协议及本补充协议在双方签订正式商品房买卖合同生效时终止。若乙方收到甲方签订商品房买卖合同通知10日内，未与甲方签订商品房买卖合同的，视为乙方放弃购买该房屋。双方签订的有关协议自动解除，甲方有权另行出售该房屋，甲方负责退还乙方已交购房款及相应利息。此外，无需向乙方承担任何违约责任。该补充协议签订后，原告主张被告一直未通知其签订正式商品房买卖合同，被告主张是原告拒绝签订正式商品房买卖合同。被告未能提供证据证明其通知原告签订正式商品房买卖合同而原告拒绝签署。被告亦未向原告交付房屋。2018年，沈阳市皇姑区人民法院下发2016辽0105执2327号执行裁定书，将案涉房屋执行给沈阳鑫鹿虎门窗有限公司。原告主张在起诉前2020年7月份左右发现案涉房屋有人居住，经过与物业核实才知道房屋已被执行给他人的事实。原告提供2020年7月24日的通话录音一份，原告主张对方人员为被告方工作人员（胡经理），录音中原告提出一直等待通知签订购房合同，对方提出房子没有备案，被法院执行给他人入住了。被告对录音证据的真实性有异议，提出该份录音存在截取的问题，且该份谈话录音并没有重新确认该商品房退费债权事宜，不能作为诉讼时效中断的证据。被告提供案涉16号楼其他业主的入住协议三份，证明其他业主在2013年12月31日办理了入住，证明被告已经按照补充协议通知原告办理入住。原告对该组证据有异议，提出该证据不能证明被告向原告发出过签订正式商品房买卖协议的通知。一审法院认为，原、被告签订的《时代明城认购协议》及《补充协议》，是双方当事人真实意思表示，该两份协议合法有效，双方均应依约履行。按照双方签订的认购协议书之约定，认购方应当在出售方通知后3日内到售楼处签订正式的商品房买卖合同。本案中原告主张未收到被告签订商品房买卖合同的通知，被告对此予以否认，但被告未能提供证据证明已通知原告签订正式的商品房买卖合同，故被告所提出的是原告拒绝签订正式的商品房买卖合同导致协议无法继续履行的抗辩意见，一审法院不予采纳。关于原告要求被告支付已付购房款双倍赔偿金197,400元之诉讼请求，依据双方补充协议的约定，被告应于2013年12月31日交房，若因被告的原因延期交房，原告可以选择退房，如原告退房，被告按照已交房款额双倍赔偿给原告。且案涉房屋已被法院强制执行给案外第三人，双方签订的认购协议在客观上已无法实际履行。故原告要求按照补充协议的约定，要求被告赔偿原告双倍购房款的诉讼请求有相应的事实及法律依据，一审法院予以支持。关于原告要求被告按每月400元的标准，自2012年11月1日起至2020年9月11日向原告支付住房补贴37,600元(400元/月X94个月)之诉讼请求。双方在补充协议中约定，被告从2012年11月1日起至实际交房之日止按每月400元标准向原告一次性支付住房补贴。故原告上述诉讼请求与法有据，一审法院予以支持。关于被告提出本案已过诉讼时效，原告不具备主张案涉债权的救济权利之抗辩意见。原告提供的录音证据，尽管被告予以否认，但从常理来理解，作为购房者，在交付了住房定金以及房屋的首付款之后，在被告未与其签订正式商品房买卖合同以及交付房屋的情况下，不可能不去主张自身的权益；另双方的补充协议约定，若原告退房，被告双倍赔偿已付房款给原告，以及按每月400元的标准给付原告住房补贴至实际交房之日止。上述协议也并没有确定给付原告双倍赔偿款以及住房补贴的具体时间，原告可随时提起诉讼。原告于2020年提起诉讼，未超过法律保护的最长20年的诉讼时效，故被告的上述抗辩意见，一审法院不予采信。关于被告提出该违约金约定过高的抗辩意见，双方2011年7月签订认购书的时间距离原告诉讼已超过9年，当时认购书确认的单价为3,719.73元每平方米，房屋总价为308,700元，考虑9年来房价上涨的因素，双方约定的按照已付购房款88,700元的双倍支付违约金，以及按每月400元的标准支付住房补贴，被告未提供证据证明该违约金的约定并未达到过高的程度，故对被告的上述抗辩意见，一审法院不予采信。一审法院判决：一、被告辽宁合泰置业有限公司于判决生效之日起十五日内一次性给付原告冯国强双倍购房款197,400元；二、被告辽宁合泰置业有限公司于判决生效之日起十五日内一次性给付原告冯国强2012年11月1日至2020年9月11日的住房补贴37,600元；三、驳回原、被告其他诉讼请求。如被告未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取2,412.5元，由被告负担。二审中，上诉人提交了房屋入住协议原件四份,证明原告认购的16号楼包括一单元、二单元、三单元整个楼在2013年12月通知入住，被告按照补充协议约定的时间为16号楼整体办理了入住手续，被告此时具备办理入住的条件和手续，原告未能入住系原告自己不想在履行认购协议才未能入住，并非被告违约。被上诉人质证意见：对真实性、合法性、关联性均有异议，入住的签订协议人均未向被上诉人发出入住协议通知以及签订入住协议，且与本案无关，本案案涉协议明确约定应由上诉人通知被上诉人签订正式的商品房买卖合同，而上诉人提交的为入住协议，与本案无关，对于案涉商品房未进行整体验收。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《时代明城认购协议》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行各自义务。被上诉人已经按照合同约定支付了定金10,000元及首付款88,700元，上诉人应当按照协议约定通知被上诉人签订正式商品房买卖合同，并按照《补充协议》约定于2013年12月31日前交房。现被上诉人主张并未收到上诉人通知，案涉房屋也并未交付，且已经被沈阳市皇姑区人民法院执行给沈阳鑫鹿虎门窗有限公司。本院认为，上诉人并未提供证据证明其就签订商品房买卖合同或交付房屋的事项通知过被上诉人，应当认定上诉人违约，故一审法院按照双方《补充协议》第1条之约定，判令上诉人向被上诉人支付已付购房款双倍赔偿金197,400元并无不当。关于上诉人提出的被上诉人的主张已过诉讼时效，依法应当驳回被上诉人诉讼请求的主张。因补充协议并未约定被上诉人提出退房的期限，故被上诉人可以随时提出退房，故对上诉人的该项主张不予支持。关于上诉人提出被上诉人违约的主张，因上诉人并未提供任何证据证明是被上诉人不想再继续履行购房合同，也未提供任何证据证明其通知过被上诉人办理入住而被上诉人拒绝配合，故对上诉人的该项主张不予支持。关于上诉人是否应当按照每月400元的标准向被上诉人支付住房补贴损失的问题。本案中，双方《补充协议》第4条约定，上诉人从2012年11月1日起至实际交房之日止，按照每月400元标准向被上诉人一次性支付住房补贴（交房时付清），该条约定应当理解为在上诉人迟延交房的情况下，应当按照每月400元的标准向被上诉人支付住房补贴。而本案中，上诉人并未向被上诉人交房且已经交房不能，被上诉人只能按照《补充协议》第1条的约定，获得已付房款额的双倍赔偿，不能再获得住房补贴，故对于一审判决中上诉人支付被上诉人住房补贴的判项应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初13835号民事判决第一项；二、撤销沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初13835号民事判决第二、三项；三、驳回冯国强的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费2412.5元，由辽宁合泰置业有限公司负担2012.5元，冯国强负担400元。二审案件受理费2412.5元，由辽宁合泰置业有限公司负担2012.5元，冯国强负担400元。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年五月十日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。