北京市第一中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）京01执复90号复议申请人（原审案外人）：北京剑邦科技有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路******楼**(园区)。法定代表人：李云，董事长。委托代理人：党春雨，北京市科华律师事务所律师。委托代理人：樊明箫，北京市科华律师事务所实习律师。申请执行人：北京伊玺科技有限公司，住所，住所地北京市丰台区航丰路**院**楼**513div>法定代表人：陈玉差，总经理。委托代理人：赵喜亮，男，1969年11月10日出生，北京伊玺科技有限公司员工，住北京市海淀区。被执行人：李云，男，1971年8月2日出生，住湖南省津市。被执行人：北京恒泰盛航建设工程有限公司，住所，住所地北京市丰台区南四环西路******楼**div>法定代表人：李云。复议申请人北京剑邦科技有限公司（以下简称剑邦公司）不服北京市石景山区人民法院（以下简称石景山法院）（2020）京0107执异96号执行裁定书向本院申请复议。本院依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。石景山法院在执行北京伊玺科技有限公司（以下简称伊玺公司）与李云、北京恒泰盛航建设工程有限公司（以下简称恒泰公司）民间借贷纠纷一案[执行依据：（2019）京0107民初2546号民事调解书；执行案号：（2019）京0107执6223号]过程中，案外人剑邦公司提出中止北京市丰台区南四环西路xxx楼（以下简称涉案房屋）中四层、七层、八层的交付，确认租赁关系的异议请求。石景山法院查明，2019年2月28日，该院就两起周杰与李云、恒泰公司民间借贷纠纷案，分别调解出具了（2019）京0107民初2545号民事调解书和（2019）京0107民初2546号民事调解书。其中，（2019）京0107民初2545号民事调解书，确定xxx。因李云、恒泰公司未履行生效法律文书的义务。周杰于2019年7月1日向该院申请执行，其中，（2019）京0107执6223号案件的执行依据是（2019）京0107民初2546号民事调解书；（2019）京0107执6222号案件的执行依据是（2019）京0107民初2545号民事调解书；案件执行中，2019年8月6日，周杰与伊玺公司达成《债权转让协议》，周杰将包含本案债权在内的多项债权转让给伊玺公司。经伊玺公司申请，该院依法作出裁定，将执行案件申请人变更为伊玺公司。另查，本案涉案房屋所有人为李云，该房屋及附属土地，多次被李云借款抵押。现有抵押权登记两笔，抵押权人均周杰，抵押金额分别为：1800万元与2200万元，即石景山法院（2019）京0107执6223号、（2019）京0107执6222号执行案件。该院依法通过阿里拍卖平台进行处置，第一次拍卖时间为2020年3月17日10时至3月18日10时，评估价7563.18万元，起拍价5295万元，结果流拍；第二次拍卖时间为2020年4月27日10时至4月28日10时，起拍价4766万元，结果流拍；第一次变卖时间2020年5月28日10时起，结果暂缓（原因：双方协商中）；第二次变卖时间2020年8月12日10时起，结果暂缓（原因：案外人同意以物抵债）。2020年9月16日，该院作出（2019）京0107执6222、6223号执行裁定书，裁定将涉案房屋交付伊玺公司，用于抵偿债务4766万元。伊玺公司当日取得该执行裁定书，现已取得涉案房屋的不动产权书，2020年11月5日，伊玺公司在12号楼房张贴通知函，通知原业主或租户搬出。剑邦公司以此为由，向该院申请执行异议。再查，该院（2019）京0107执6222号、（2019）京0107执6223号执行案件，均已于2020年9月23日以被执行人名下无可供执行财产而终结本次执行程序。剑邦公司法定代表人即本案被执行人李云，该公司注册地为涉案房屋7层。根据《办公楼租赁合同》约定：“3.3.1承租人根据自身的资金状况，分次付完房屋租金”。本案审查中，案外人未提供交纳租金的证据。案外人对该院以物抵债裁定书无异议，对交付房屋有异议。石景山法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款规定，“执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。”案外人依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出。本案执行标的为李云名下涉案房屋。该院先后四次通过网络平台对涉案房屋进行公开拍卖，案外人的法定代表人即李云，该院在拍卖过程中，与李云有沟通。案外人对拍卖标的提出书面异议，应当在该院以物抵债裁定送达申请执行人之前提出。现本案申请执行人持该院以物抵债裁定已取得该不动产权证，申请人自行通知案外人腾房，非该院执行实施行为。基于该院已对异议指向的执行标的执行终结，案外人主张承租权排除房屋交付，应当另行诉讼，不属于该院执行异议审查范围，故此，该院对案外人的申请予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条裁定驳回案外人剑邦公司的异议申请。剑邦公司不服该裁定，向本院申请复议，请求撤销或变更石景山法院作出的（2020）京0107执异96号执行裁定书；在租赁期内中止（2019）京0107执6222、6223号执行裁定书第三项中将被执行人李云名下涉案房屋中四层、七层、八层移交占有给申请执行人伊玺公司；确认复议申请人剑邦公司与被执行人李云就涉案房屋中四层、七层、八层的租赁关系，并按照双方签订的《办公楼租赁合同》的约定继续履行。事实和理由：2009年7月7日，被执行人李云取得涉案房屋产权。2009年7月起，剑邦公司承租涉案房屋的七层作为办公场所。2017年5月1日，剑邦公司与被执行人李云续签《办公楼租赁合同》，约定剑邦公司承租涉案房屋，租期至2022年4月30日。2020年9月16日，石景山法院作出（2019）京0107执6222、6223号执行裁定书，裁定被执行人李云将涉案房屋交付伊玺公司，用于抵偿债务4766万元。申请执行人伊玺公司现已取得涉案房屋的不动产权书。2020年11月5日，申请执行人伊玺公司在涉案房屋张贴通知函，通知原业主或租户搬出。（2019）京0107执6222、6223号执行裁定书，裁定被执行人李云将涉案房屋交付伊玺公司，用于抵偿债务4766万元。申请执行人通过（2019）京0107执6222、6223号执行裁定书取得了涉案房屋的不动产权书，对涉案房屋享有所有权，但涉案房屋的实际占有人是基于《办公楼租赁合同》在合同约定的租期内对涉案房屋享有承租权的复议申请人剑邦公司。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。首先，（2019）京0107执6222、6223号执行裁定书日期为2020年9月16日。剑邦公司与被执行人李云就涉案房屋签订的《办公楼租赁合同》的签订日期为2017年5月1日，早于石景山法院作出的（2019）京0107执6222、6223号执行裁定书，且《办公楼租赁合同》系双方真实意思表示，为合法有效的租赁合同。其次，剑邦公司自2009年7月起即承租涉案房屋，且于2017年5月1日与被执行人李云续签《办公楼租赁合同》，期间一直占有使用涉案房屋至今。最后，根据《办公楼租赁合同》约定，涉案房屋租期至2022年4月30日，涉案房屋现仍在租赁期内。尽管申请执行人伊玺公司通过（2019）京0107执6222、6223号执行裁定书取得涉案房屋的所有权，但不能对抗剑邦公司基于《办公楼租赁合同》，在租赁期间内对涉案房屋享有的占有、使用、收益的权利。在《办公楼租赁合同》约定的租赁期间内，承租人可以阻止向申请执行人伊玺公司移交占有涉案房屋。（2020）京0107执异96号执行裁定书仅通过是否交纳租金认定《办公楼租赁合同》的效力，属认定事实错误，且并未按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定对承租人剑邦公司的承租权进行裁定，属适用法律错误。综上所述，复议申请人剑邦公司与被执行人李云的《办公楼租赁合同》真实、合法、有效，承租人即复议申请人剑邦公司在租赁期内可以阻止向申请执行人伊玺公司移交占有涉案房屋，为维护复议申请人剑邦公司的合法权益，根据《民事诉讼法》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》及相关法律、法规之规定，特向法院提出复议申请。本院经审查查明的事实与石景山法院查明的事实一致。本院认为，执行过程中，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以排除执行标的转让、交付的实体权利的，可以向执行法院提出案外人异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。本案中，剑邦公司主张其对涉案房屋的四层、七层、八层享有租赁权，请求法院中止对涉案房屋中部分楼层的交付，系案外人异议，应按照民事诉讼法第二百二十七条进行审查。本案的执行标的为不动产，案外人剑邦公司未在石景山法院以物抵债裁定送达申请执行人伊玺公司之前提出书面异议，石景山法院据此驳回剑邦公司所提异议申请，符合法律规定。剑邦公司所提复议理由，依据不足，本院不予支持。原审裁定处理结果正确，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回北京剑邦科技有限公司提出的复议申请，维持原审裁定。本裁定送达后立即生效。审 判 长 冯更新审 判 员 娄玉玲审 判 员 栗俊海二〇二一年五月十一日法官助理 赵 翔书 记 员 乔晓柳