天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终2711号上诉人（原审被告）：乔金中，男，1971年5月9日出生，汉族，住天津市。被上诉人（原审原告）：世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司，住所地天津市滨海新区中新生态城中津大道980号。负责人：闫佩伦，区域副总经理。委托诉讼代理人：王凯，北京康达（天津）律师事务所律师。上诉人乔金中因与被上诉人世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初36575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。乔金中上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判上诉人按照70%的比例向被上诉人缴纳案涉房屋2017年7月1日至2020年9月31日期间的物业管理服务费6261.94元；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．一审法院认定的事实不全面详实。一审判决认定，生效法律文书以及业主庭审中自认小区物业服务自2018年有较大改善，有关生效法律文书并未向上诉人公示，上诉人也仅认为物业服务比之前有一定的改善，但距一级物业标准还相差甚远，且上述问题在2018年之后仍长期存在，具体如下：第一，电梯事故频发、运行管理不善。第二，车辆长期管理混乱。第三，楼宇电路系统存在问题，长期未解决。2．一审法院对被上诉人履行合同行为定性为瑕疵不当。被上诉人提供的物业服务内容中，电梯运行、小区门禁、车辆秩序、外墙脱落漏水、装修管理、地库积水、小区安防等存在明显缺陷，长期存在未能从根本解决，离一级物业标准相差甚远，却收着每平方米每月2.48元的高昂物业费，一审法院仅认定物业服务存在一定的瑕疵，判定上诉人按照95%的比例缴纳物业费，这和被上诉人提供的实际服务远远不相称。3．一审法院未能客观考量被上诉人因物业服务不到位对上诉人所造成的长期持续的身心伤害和经济损失。4．一审法院对被上诉人不合法催债行为的事实不予认定。世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司向一审法院起诉请求：1．依法判令被告支付原告2017年7月1至2020年9月30日的物业管理服务费8946.6元以及违约金2683.98元；2．本案诉讼费用由被告依法承担。一审法院认定事实：2010年7月10日，上海世茂南京物业服务有限公司天津分公司与案外人天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定由上海世茂南京物业服务有限公司天津分公司向鲲贝园小区业主提供物业管理服务。合同明确规定了上海世茂南京物业服务有限公司天津分公司的服务范围、服务标准、双方的权利义务等内容。根据合同约定，物业管理服务费采取包干制的形式，高层住宅房屋物业费的交纳标准为按房屋建筑面积每月每平方米为1.8元/月/平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按照建筑面积每月每平方米0.68元交纳，上述费用业主应于每月十日前交纳，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的3‰比例交纳违约金。合同服务期限自＿年＿月＿日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。上海世茂南京物业服务有限公司天津分公司2015年3月16日名称变更为世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司。乔金中自案外人处购买了涉诉小区8号楼1门1702室，房屋建筑面积为92.49平方米，其办理房屋入住手续时与世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司签订了《前期物业服务协议》，该协议对物业服务费的交费时间变更为：业主接房前一次性交纳第一年度的物业服务费，以后每年度交纳一次物业服务费，交费时间为上一次费用截止日期前十五日内；如未按本协议约定的交费时间交纳相关费用，应从逾期之日起按每天千分之三的标准收取违约金。另查，乔金中办理房屋入住手续后，2017年7月1日至2020年9月30日的物业管理服务费未向世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司交纳，就乔金中拖欠的物业服务费世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司通过挂号信的方式向其进行了催收。涉诉小区已成立业主委员会，但业主委员会就社区小区物业服务未与其他物业公司签订新的物业服务协议。针对小区物业存在的问题，小区业主委员会与世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司多次在彩虹社区居委会主持下召开联席会议，双方就小区物业存在的问题予以协商，世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司负责人就业主委员会提出的问题亦予以答复。2019年1月14日，中新天津生态城建设局就涉诉小区业主反映的问题结合相关政策回复如下：一、关于业主提出的门禁、车辆秩序等物业服务缺陷问题，已要求物业公司加强现场管理，提升服务品质，同时物业公司在11月28日，在居委会监督下进行了对话活动，制定了相关的整改计划；二、关于业主要求物业费打折的诉求，双方应根据《前期物业服务合同》履行，建议双方可通过协商或司法诉讼途径处理；三、关于车位管理费问题，依据双方商品房买卖合同，业主获得地下车位使用权后，物业服务企业需要对车场进行保洁、停车秩序、照明设施及消防设施等进行日常管理维护，并于业主签订协议、费用由业主交纳，此项费用不包括在物业管理费中之中；四、关于物业费交费周期问题，根据小区前期物业服务合同约定执行，同时建议小区有社区部门牵头建立社区物业联席会制度，加强协调沟通，及时化解社区物业管理问题，推动良性发展，提升服务品质。生效法律文书以及业主庭审中自认，小区物业服务自2018年有较大改善。涉诉小区业主委员会于2020年12月21日发布公告，应涉诉小区广大业主意愿进行选聘新的物业公司。一审法院认为，原告与案外人天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》合法有效，同时被告在办理房屋入住手续时再次与原告签订了前期物业服务协议，仅就物业费的交费时间以及违约责任进行了变更，故原、被告均应按照合同约定享有各自的权利同时亦承担各自的义务。原告向被告提供了物业服务，被告应当按照双方签订的前期物业服务合同约定履行交纳物业费的义务。针对庭审中业主反映的物业服务情况，联席会议记录、建设局答复意见，可见小区物业在2018年之前物业服务过程中确存在物业服务问题，但物业服务系一动态服务过程，原告根据小区业主委员会提出的问题本身亦在进行改善，以求达到合同约定的服务标准；同时，涉诉小区的物业服务完善、各项服务有序，不仅仅依靠原告的服务，被告作为业主应按照合同约定主动交费，二者相互依赖，只有双方相互配合，才能形成良好的物业管理秩序。小区物业服务情况经业主委员会与物业公司交涉后，2018年原告物业服务虽有较大改善，但并未进行彻底整改导致涉诉小区业主委员会启动选聘新的物业公司程序，可见物业服务仍存在一定的瑕疵，故该院酌减5%，被告应交纳物业费92.49平方米×2.48元×39个月×95%=8498.35元；因原告物业服务却存在瑕疵，故其主张的逾期违约金亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第六条第一款、第七条之规定，判决如下：一、被告乔金中于判决生效后五日内给付原告世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司2017年7月1日至2020年9月30日的物业管理服务费8498.35元；二、驳回原告世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币45.5元，原告世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司担负12.5元，被告乔金中担负33元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，在案的《天津市住宅前期物业服务合同》合法有效，上诉人在办理房屋入住手续时再次签订了前期物业服务协议，双方当事人均应按照合同约定履行相应的义务。被上诉人作为物业服务单位，提供了相应的物业服务，上诉人应当按照合同约定履行交纳物业费的义务。一审法院依据在案证据以及案件的具体情况，认定被上诉人世茂天成天津分公司提供的物业服务确存在瑕疵，据此予以扣减相应缴纳比例以最终确认上诉人应交纳物业费的具体数额并对被上诉人主张的逾期违约金不予支持，并无不当，本院依法予以维持。上诉人乔金中要求按70%的比例缴纳物业费，于法无据，本院依法不予支持。综上所述，上诉人乔金中的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人乔金中负担。本判决为终审判决。审判长 田 雷审判员 闫 萍审判员 李 浩二〇二一年五月十九日书记员 朱欣宇