广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终10510号上诉人（原审原告）：任莎。委托诉讼代理人：贾喆，北京德恒（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市创庭投资管理有限公司，住所地广东省广州市天河区，组织机构代码56396119–8。法定代表人：郑强弟，董事长。委托诉讼代理人：许艳，广东卓信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凯，广东卓信律师事务所实习律师。上诉人任莎因与被上诉人广州市创庭投资管理有限公司（以下简称创庭公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1002号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。任莎上诉请求：一、撤销原审判决第三项，改判创庭公司赔偿任莎装修损失168683元；二、判令创庭公司承担本案一、二审全部受理费。事实和理由：一、原审判决已认定创庭公司是违约方，应依法判令创庭公司承担违约责任。二、任莎已对168683元装修损失进行举证，且与原审法院现场勘查结果吻合。原审法院罔顾证据与客观事实，以公平原则酌情判决微小补偿，认定事实与适用法律均存在重大错误。(一)任莎投入的168683元装修属于因创庭公司违约而遭受的实际损失。创庭公司所交付的涉案商铺系纯毛坯状态，故为履行涉案租赁合同并实现使用，任莎投入168683元委托广州鑫轩装饰工程有限公司对面积多达174.4平方米的毛坯房屋进行装修(因任莎向某公司一并承租涉案x1-xx商铺及相邻接的B1-02商铺，一并实施装修，总金额为295279元，其中涉案B1-01商铺装修费为168683元)。现因创庭公司违约，租赁合同解除终止，该等装修无法拆卸，无法归于任莎所有并使用，属于任莎所遭受的实际损失。(二)任莎已就装修损失充分履行举证责任，且与原审法院现场勘查结果互相印证，形成有效证据链，根据民事诉讼优势证据原则，原审法院应采纳任莎主张。一审中，任莎提交了《工程承包合同》、《非尝甜品(红专厂店)装修报价表》及广州鑫轩装饰工程有限公司开具的装修费《收据》，充分证明任莎委托装修公司对涉案毛坯商铺进行装修的事实。并且，原审法院、任莎、创庭公司三方在2016年4月14日对涉案商铺进行现场勘查，确认任莎已对面积达174.4平方米的涉案商铺实施装修的情况(包括广告招牌、店面墙体粉刷油漆、电路安装、瓷砖购置铺设、线路门窗等)，与任莎所提交的装修合同、报价表等书证所列事实互相吻合，足以认定任莎实施该装修并形成客观损失的事实。创庭公司未就装修损失的抗辩提供任何证据，更无对装修价值问题提出任何反驳证据，根据民事诉讼证据规则，任莎主张的装修损失已达到盖然性的优势证明标准，原审法院应当依法采纳任莎的举证主张。(三)原审法院忽视客观证据而适用公平合理原则判决装修损失，不符合证据规则，适用法律错误，严重违背客观事实。在一方当事人已有效举证的情况下(且经法院现场勘验核实)，原审法院不适用当事人举证证据，而适用公平合理原则酌情判决装修损失，显然与民事诉讼证据规则不符。更匪夷所思的是，原审法院已对涉案商铺进行现场勘查，任莎对170多平方的毛坯商铺实施了装修已属毫无争议的事实，但原审法院却酌情认定所谓12000元装修，严重违背最基础的生活经验与最基本的社会常识。三、涉案商铺系因评估机构原因客观无法实施评估，而应原审法院要求,任莎方撤回评估申请。原审判决以此为由认定由任莎承担不利后果并不采纳任莎的举证主张属重大错误。本案一审中，因双方对装修费造价存在争议，经原审法院询问，任莎同意申请对涉案商铺装修费造价进行评估，并摇珠确定珠海德联工程咨询有限公司广州分公司作为评估机构。2015年10月28日，任莎收到原审法院发出的珠海德联工程咨询有限公司广州分公司《关于天河区法院(2015)穗天法民四初字第1002号案的工程造价评估补充资料的函》，函称因评估需要，要求任莎提交包括施工合同、施工图、竣工图、材料设备明细等资料。2015年10月30日，任莎向原审法院提交《关于工程造价评估事宜的情况说明》，并附带提交《工程承包合同》、《B1-01商铺装修报价表》、《B1-02商铺装修报价表》以及《结算收款收据》。此后原审法院又电话通知任莎，称评估机构反映以上资料不齐全，无法对涉案商铺进行评估，并要求任莎进一步补充施工图纸、规划设计图等资料。2015年11月23日，任莎再次向原审法院补充提交涉案商铺《平面布置图》、《照明布置图》、《插座布置图》、《系统配置图1》、《系统配置图2》等施工图纸。但原审法院在收到该材料后却告知任莎，根据提交的涉案商铺装修资料，评估机构仍然无法对涉案商铺进行评估，故本案将不再进行评估直接交合议庭判决(这也就是为何原审法院会在结案之前另行安排时间对涉案商铺进行现场勘查的根本原因)。但基于任莎此前已递交书面的评估申请，而评估客观无法实施，原审法院又要求任莎补交一份撤回评估申请，故应原审法院要求，任莎才申请撤回评估。因此，涉案商铺的评估无法进行，原因在于评估机构客观不能进行评估，而非任莎主观或主动要求撤回评估。四、关于原审判决认为任莎没有提供支付工程款的发票，应承担不利后果。一审提交的证据6已说明以上报价不含税金，任莎在支付工程款时是依照该规定未开票的工程价款。任莎是自然人不是企业主体，没有另外开发票的需求，且需增加百分之八的税金，所以只由装修公司开具收款依据。五、任莎依照原审法院要求提交的鉴定评估资料以及申请书以及施工图纸，原审法院没有依法送达对方，也未存入卷宗，反映评估机构无法进行评估，而原审法院说是收到该部分材料，鉴定机构和评估机构看了材料之后说不能鉴定，所以本案存在重大瑕疵。创庭公司答辩称：一、任莎就其损失并未提供法定的支付依据。任莎一审起诉请求创庭公司赔偿其损失168683元，但对于该部分损失任莎并未提供发票予以证实，仅提供第三方出具的收据，且收据金额与其请求金额不符，无法证实任莎装修所实际支出的费用。二、涉案商铺无法评估是因任莎的原因所导致。在任莎无法提供法定支付依据的情况下，为了确定涉案物业装修的实际价值，原审法院征得双方当事人同意后，决定委托第三方对涉案物业进行评估。在原审法院摇珠确定评估机构以后，任莎迟迟未能按评估机构要求提交评估所需的相关资料，从而导致评估无法正常进行。三、任莎在租赁合同履行过程中亦存在一定过错。在租赁合同履行过程中，任莎从未依约履行自己的交租义务，经创庭公司多次催缴仍拒绝交付，至今任莎仍未向某公司支付任何租金。综上所述，请求依法驳回任莎的上诉请求，维持原判。任莎于2015年5月27日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、创庭公司赔偿任莎损失168683元；2、创庭公司返还任莎租赁保证金19184元；3、创庭公司返还任莎水电费2616元；4、确认双方合同已于2015年3月24日解除；5、创庭公司承担本案全部诉讼费。原审法院经审理查明：关于广州市天河区员村四横路128号红专厂创意园项目B区x1–xx房地产（建筑面积174.4平方米，简称涉案房屋）的租赁事宜，任莎（乙方、承租人）、创庭公司（甲方、出租人）于2014年1月6日签订《广州市房屋租赁合同》及《补充协议书》。《广州市房屋租赁合同》约定：租赁期限自2014年1月6日至2019年1月5日，其中2014年1月6日至2014年4月5日为免租期，2014年4月6日至2015年1月5日期间每月租金9592元，2015年1月6日至2016年1月5日期间每月租金10168元，2016年1月6日至2017年1月5日期间每月租金10778元，2017年1月6日至2018年1月5日期间每月租金11425元，2018年1月6日至2019年1月5日期间每月租金12111元。租金按月结算，乙方在每月的第30日前支付给甲方。乙方向甲方交纳19184元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方。合同未尽事宜，另行签订补充协议，补充协议与本合同具同等法律效力等等。《补充协议书》约定：涉案房屋的用途仅限于经营蛋糕烘焙。甲乙双方签订本补充协议之日，乙方除向甲方交纳19184元租赁保证金外，还须缴交水电费押金2616元，该租赁保证金和水电押金在任何情况下均不得直接抵扣租金、水电费、违约金或滞纳金。乙方需要装修房屋时，必须委托有设计、施工资质的单位，向甲方提出书面申请并征得甲方书面同意后方可施工；未经甲方书面同意，不得拆除交付时现状墙体，否则甲方有权解除合同，没收租赁保证金并追索因此而遭受的其它损失。装修完成并使用后一个月内，乙方须将装修平面图、报建文件（含消防报建及验收合格等文件）、水电管网图纸等文件复印件交甲方存档。租赁期届满次日或解除合同之日，一切嵌装在房屋结构或墙体内的设备、装修不得拆除（空调、防盗、监控系统除外），甲方不予补偿。甲方协助乙方办理房屋租赁登记备案。乙方未按主合同或本协议规定付清租金等费用的，每逾期一日，须按欠款金额的5‰向甲方支付违约金至欠款全部付清为止。如有以下情况，甲方有权在任何时间以书面形式通知乙方解除主合同及本协议，收回该物业，限令乙方离场，并有权不予退还乙方已支付的租金及没收租赁保证金和水电保证金，此外，乙方还须赔偿甲方因乙方违约行为而产生的一切损失：……未征得甲方书面同意，乙方单方终止主合同及本协议的；乙方未按主合同及本协议约定缴付租金、物业管理费、水电费、违约金等费用且超过15天的……。租赁期届满或解除，乙方须在三日内退场并返还租赁物，未在三日内及时返还租赁物的，甲方有权自行收回租赁物并处置、抛弃租赁物内的物品，由此造成的损失由乙方自行承担，至甲方自行收回租赁物之日之前，乙方须向甲方按日支付双倍之租金及管理费、水电费及其他相关费用。如承租物业遇国家政策因素，如遇政府拆迁或收回，乙方不能追究甲方违约责任及任何赔偿，甲方退还乙方押金，政府就上述物业赔偿给乙方的装修费用归乙方所有。等等。在上述合同签订前的2014年1月2日，任莎已向某公司支付租赁保证金19184元、水电费押金2616元、首月（2014年4月6日至2014年5月5日）租金9592元。2014年7月29日，创庭公司向任莎邮寄发出《通知》，函称：我司已就红专厂B区办理整体场地临时商业使用证明并通知你方限期前往天河区员村街道办事处城管科完成缴费手续以便办理营业执照，但你方一直未有前往办理。现再次通知你方务必于2014年8月1日前到天河区员村街道办事处城管科完成缴费手续以便办理营业执照，如需我司协助代缴费可于2014年7月31日前到红专厂B区招商中心联系黄小姐办理相关手续，如逾期缴费或办理相关手续导致无法办理营业执照，由你方承担一切法律后果。2014年11月5日，创庭公司向任莎邮寄发出《复函》，函称：你方于2014年9月22日向我司发出的函我司已收到，对你方于函中提及的墙体问题，我司已于2014年5月13日明确复函，现我司再次就该问题声明如下：你方所称墙体在双方签约前已存在，且《补充协议书》约定你方签约前已清楚了解并接受租赁物业的现状，即表明你方签约前已清楚知悉该墙体的存在并同意接收租赁物业，且该墙体并不属于你方与我方约定的租赁标的范围，也并非如你方所称将租赁物业与外界隔离。我司也从未对你方作出拆除墙体的承诺，因此我司无义务拆除你方所称的墙体。另外，对你方提出的其它问题，现我司答复如下：1、关于2014年6月10日下午租赁物业停电的事情，我司已多次向你方作出详细的情况说明，并立即采取补救措施于6月12日早上恢复供电。如你方认为因该次停电事件造成你方重大损失的，你方可依法追究广州红专厂艺术设计有限公司的赔偿责任，我司亦愿意给予必要的配合。2、为保证用户用电和环保要求，我司不惜成本巨资租用静音发电机发电，并设置净化尾气箱，该发电方式对用户根本不存在任何的影响。此外，电费增加成本我司亦无转嫁至任何租户或你方身上。3、相反，你方在免租期满后一直未交付租金，我司曾多次致电和书面函告你方敦促缴付相关欠费款项，但你方一直置之不理并拖延至今，已构成违约。2015年3月25日，任莎委托北京德恒（广州）律师事务所向某公司发出《律师函》（创庭公司确认该函的真实性，任莎未举证该函的妥投时间），函称创庭公司存在以下一系列违约行为：第一，涉案房屋供电严重不足，持续性不间断停电，甚至长时间无法供电，致使房屋无法使用。第二，创庭公司始终未办理租赁合同备案，致使我方无法办理营业执照而无法开业经营。第三，创庭公司拒不拆除房屋外围阻碍物墙体，致使我方无法经营。第四，创庭公司私设大型发电机，持续性浓烟污染及巨大噪音到时房屋不能正常使用。综上，创庭公司已构成根本违约，并给我方造成重大损失。我方也多次与创庭公司交涉，但创庭公司不予理睬。鉴此。我方要求立即解除租赁合同，并要求创庭公司承担违约责任。2015年4月2日，创庭公司针对任莎上述《律师函》作出《复函》，函称：一、任莎在免租期满后一直没有依约交租，经我方多次催缴仍然未付，为此我方已于2015年1月20日发函解除合同，我方并保留追讨租金、场地占用费及相关费用的权利。二、关于涉案房屋的问题。1.关于供电问题。我方已多次发函说明，由于红专厂创意园出租方广州红专厂艺术设计有限公司违反合同约定，停止向我司所承租的园区进行供电，才致使租赁物业出现供电问题……2.涉案房屋是我方合法承租而来，且我方拥有合法转租权，租赁合同无法办理备案并非我方原因造成，我方并未违约。3.关于律师函中所述的墙体，在双方签约前已存在，且《补充协议书》约定你方签约前已清楚了解并接受租赁物业的现状，即表明你方签约前已清楚知悉该墙体的存在并同意接收租赁物业，且该墙体并不属于你方与我方约定的租赁标的范围，也并非如你方所称将租赁物业与外界隔离。我司也从未对你方作出拆除墙体的承诺，我司无任何义务拆除你方所称的墙体。4.为保证用户用电和环保要求，我方不惜成本巨资租用静音发电机发电，并设置净化尾气箱。我方从未将发电机设置在涉案房屋旁，该发电机对用户根本不存在任何的影响。此外，电费增加成本我司亦无转嫁至任何租户身上。《律师函》称因发电机问题导致任莎无法正常营业并造成重大经济损失是没有任何事实依据的，我方不予认同。本案中创庭公司对其多次催讨租金的事实提供多份《催缴费通知书》予以证明，其中落款时间2014年5月4日的《催缴费通知书》下方空白处有潘玉慧（任莎称潘玉慧为其丈夫，任莎对该证据的真实性无异议）手写字体“因贵公司未能协助我方办理租赁备案，我方无法正常开业，我方将停止向贵公司支付租金直至贵公司为我方办理租赁备案为止”。2016年4月14日，原审法院会同任莎、创庭公司双方到涉案房屋现场勘查，现场可见涉案房屋的大门在北面，大门对面有一台发电机。现场任莎指出：涉案房屋东面的出入口被创庭公司封住，西边的门也被创庭公司封住，北面大门被创庭公司用U型锁锁住，窗户也被创庭公司用封条封住。现场由创庭公司工作人员打开U型锁进入涉案房屋。任莎、创庭公司双方共同确认：1、任莎放置在涉案房屋内的物品有两台立式冰箱、一台展示柜、两个壁挂音箱、一个功放机、一个监控电脑显示屏、沙发座椅若干。2、创庭公司上锁、贴封条的时间为2015年1月28日。另，创庭公司确认其与上一手出租方存在纠纷，出租方对其进行停电。关于上述现场物品，任莎表示其在2016年4月17日前搬走，对此创庭公司表示同意。原审法院对现场情况拍摄照片多张。本案中创庭公司称因任莎在免租期满后一直未支付租金，经多次催缴后任莎仍未支付，因此其于2015年1月20日向某公司邮寄发出了《合同解除通知书》，对此创庭公司提供落款时间为2015年1月20日的《合同解除通知书》、顺丰速运邮寄详情单一份（显示邮寄时间2015年1月20日）及国内挂号信函收据一份（显示寄出时间2015年1月20日）。任莎对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。另，任莎在2015年8月10日的庭审中当庭提供其与“红专厂黄小姐”的微信通信记录截图多份，拟证实其就断电等事宜与创庭公司交涉的事实。其中“红专厂黄小姐”2014年8月31日下午8:05发送的一条微信记录内容为“关于这个停电时间，是我司与你多次沟通，才合理安排这个停电时间的！每周一次8小时的停电及其余6天的每天两小时停电时间是必须的，是为了保证园区租户用电正常，保证发电机的正常运作。已经跟你说了，请合理安排原材料摆放的时间。关于B1–01不能正常营业的问题，会申请看能否免除没能营业期间的租金。”。经质证，创庭公司认为上述证据不属新证据，已超过举证期提交，法庭应不予采纳。关于任莎主张的涉案房屋的装修损失，任莎提供《工程承包合同》一份、《非尝甜品（红专厂店）装修报价表》一份及装修费《收据》一份予以证实。其中《工程承包合同》载明承包方为广州鑫轩装饰工程有限公司，工程造价为295279元，合同签订时间2014年2月10日。装修费《收据》显示收款单位广州鑫轩装饰工程有限公司，出具日期2014年3月15日，金额295279元。经质证，创庭公司对上述证据均有异议，称上述证据显示的金额与任莎主张金额不一致；任莎没有提供合法的税务发票，故不能认定任莎投入的费用是否属实；任莎对涉案房屋支付的装修费用属任莎必要经营支出，不能认定为损失；本案是因任莎违约解除的，任莎无权要求我方赔偿。任莎则表示：我方向某公司承租了两个相连铺位，涉案房屋是其中一个，涉案房屋的装修费为168683元，另一个铺位的装修费为12万多元；我方已提供装修方出具的收款收据，发票并非认定付款的法定凭证，只是作为纳税管理的依据。任莎曾申请对涉案房屋的装修造价进行评估，原审法院经摇珠确定珠海德联工程咨询有限公司广州分公司作为评估机构，后任莎撤回了评估申请。在原审法院2016年6月2日的庭询中，任莎、创庭公司双方确认任莎已于2016年4月17日将涉案房屋内的物品全部搬走。另，原审法院在该次庭询中询问涉案房屋有无房产证或合法报建手续，创庭公司称涉案房屋所在地块原是国有企业广州鹰金钱企业集团公司的厂房，对此创庭公司提供粤房地证字第××号房地产证复印件予以证实。任莎对上述证据无异议，确认签约时创庭公司已向其出示上述证据。任莎对涉案房屋现状另提供如下证据证实：1、查封现场照片（显示查封部门为广州市公安局天河区分局，查封时间2015年3月2日），拟证实广州市公安局天河区分局于2015年3月2日查封创庭公司擅自违法使用的发电设备的事实。2、发电机现场照片，拟证实创庭公司在涉案房屋门口违法设置发电机在园区间隙性供电，严重污染损坏涉案房屋墙面，油污飞溅，无法通行的事实。3、墙体现场照片，拟证明创庭公司于2014年曾拆除涉案房屋门前阻碍墙体，后又重新封堵，至今无拆除，导致涉案房屋无可通行，无法对外经营。原审法院认为：任莎、创庭公司双方就涉案房屋签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议书》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，双方合同约定涉案房屋由任莎用于经营“蛋糕烘焙”及创庭公司配合任莎办理租赁合同备案，但按查明的事实，任莎在租赁期间多次向某公司提出无法办理合同备案、供电不正常、创庭公司设置在涉案房屋旁的发电机产生油烟及噪音污染以及创庭公司设置的围墙影响其经营等问题，创庭公司在其复函中确认上一手出租方停电以及创庭公司为此配置发电机自行发电等事实，创庭公司并确认任莎所述的涉案房屋外存在围墙的客观事实。结合原审法院现场勘查情况，包括在涉案房屋大门对面现场摆放的发电机、涉案房屋外设置的用于防止外人进入的围栏及创庭公司的现场陈述等，原审法院确认系创庭公司原因导致涉案房屋在租赁期间无法处于适租状态的事实，双方合同无法继续履行归责于某公司，创庭公司是租赁合同的违约方。在此情况下，创庭公司作为违约方无权发函要求解除合同，相反任莎于2015年3月25日发函解除合同，理据充分。鉴于某公司对该解约通知的真实性无异议，而任莎未举证上述解约通知的送达时间，原审法院酌情认定上述解约通知在发函后的三日内即2015年3月28日送达，因此双方合同依法已于2015年3月28日予以解除。现任莎要求创庭公司退还租赁保证金19184元、水电费押金2616元，合法有理，原审法院予以支持。另，任莎、创庭公司双方共同确认创庭公司于2015年1月28日对涉案房屋上锁及贴封条，双方于诉讼中的2016年4月7日自行办理了场地交接，故原审法院对交还涉案房屋一节在判决主文不再赘述。关于任莎要求创庭公司赔偿其装修损失168683元的诉请。首先，任莎提供的据以证明其装修损失的装修费支出凭证仅为收据，而并非发票。其次，在任莎、创庭公司双方对任莎的装修造价存在争议的情况下，任莎在诉讼中撤回了其对装修造价进行评估的申请，任莎依法应承担相应的法律后果。但根据原审法院现场勘查的情况，任莎确实对涉案房屋进行了一定的装饰装修，装修范围包括地板、天花、墙壁、门窗等等。考虑到创庭公司是合同的违约方，结合日常生活经验及原审法院现场勘查的实际情况，遵循公平合理、等价有偿的原则，原审法院酌情判令创庭公司赔偿任莎装修损失12000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2016年6月17日作出判决：一、确认原告任莎、被告广州市创庭投资管理有限公司双方签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议书》于2015年3月28日予以解除。二、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广州市创庭投资管理有限公司返还原告任莎租赁保证金19184元、水电费押金2616元。三、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广州市创庭投资管理有限公司赔偿原告任莎装修损失12000元。四、驳回原告任莎的其他诉讼请求。本案受理费4110元，由原告任莎负担3460元，被告广州市创庭投资管理有限公司负担650元。双方当事人对于原审法院查明事实均无异议，本院予以确认。二审另查明，任莎提交的非尝甜品蛋糕店（甲方）与广州鑫轩装饰工程有限公司（乙方）签订的《工程承包合同》约定，工程项目包工包料，造价为295279元。包税金，乙方应提供与所收工程款等额有效的工程发票。合同签订后十个工作日内甲方支付工程造价的50%（￥147636元）作为材料款；按工程进度在工程量完成100%的时候再支付工程造价的50%（￥147636元）。以上所有付款，均需乙方提供甲方要求的项目明细的发票予甲方。乙方向甲方申请工程进度款时须提供工程施工进度报告作为依据，并经甲方确认后支付进度款。工程最终结算以实际发生的工程量为准进行核算，乙方需提供甲方签予的施工现场签证单。任莎就向创庭公司承租红专厂创意园项目B区x1—xx号房屋提起租赁合同纠纷一案，原审法院于2015年9月1日以（2015）穗天法民四初字第1447号立案受理，该案尚未判决。任莎在二审期间提交下列证据：1.《关于工程造价评估事宜的情况说明》及附件（工程承包合同及装修报价表）；2.2015年10月30日中国邮政EMS特快专递回单；3.妥投证明。以上证据拟证明2015年10月30日任莎向原审法院提交《关于工程造价评估事宜的情况说明》及相应评估鉴定资料。4.施工图纸（共6张），是经过扫描的电子文档打印件；5.2015年11月23日EMS特快专递回单；6.妥投证明。以上证据拟证明2015年11月23日任莎再次向原审法院补充提交涉案商铺《平面布置图》、《照明布置图》、《插座布置图》、《系统配置图1》、《系统配置图2》等施工图纸。创庭公司发表意见称：对于证据1的真实性、合法性。关联性不予确认。证据1附件《工程承包合同》第四项承包形式及施工准备第3点税金已明确约定工程总价款295272元中已包含税金，且在第七项付款方式第（二）点第三句约定，对于甲方依约向乙方的付款，乙方均需提供发票。关于证据1附件《装修报价表》，首先，该表任莎并未签字，根据该表第二页说明内容第六项可知，该表并未生效；其次，该表为装修前的项目报价，并非实际施工完成后双方结算的依据，如工程已依约实际竣工，甲乙双方在结算时肯定会出具实际施工工程量结算表，但任莎并未提供，足以说明涉案物业装修并未实际完成；再次，报价表列明的项目，经现场勘查，绝大部分项目根本无法确定是否有实际施工，现场能够看到的墙面、地面也仅只是做了简易粉刷，无法确定是否已按照该报表完成该部分装修。第三，对于证据1附件收据，首先，《工程承包合同》已明确约定，先由任莎支付工程总造价的50%作为材料款，在工程竣工后再另行支付工程总造价的50%，但收据却是在装修完成后一次性支付工程总价款，也就是说装修公司需自行先行垫付总工程全款，明显与常理不符。对于证据2、3的真实性没有异议，证据4、5、6的真实性、合法性不予确认，《平面布局图》没有装修单位盖章，不确认真实性，结构与现状相符。关于面积以及测量数据我方不清楚，其他五张图无法确认具体地点，不确认真实性。证据4、5、6只能证明在一审过程中原审法院建议任莎进行评估工作，但不能证明造成评估机构无法评估等原因是因为原审法院，相反该证据足以证明一审过程中涉案物业无法评估的实际原因是由于任莎无法按照评估机构要求提交评估手续的相关材料，从而导致评估无法正常进行。创庭公司确认向任莎交付时涉案房屋系毛坯房，对于水电提供到户、未提供到室内的事实予以确认。本院认为：原审法院认定创庭公司是租赁合同的违约方，任莎有权解除租赁合同，创庭公司并未提起上诉，本院予以维持。由于本案系创庭公司违约，导致合同无法履行，创庭公司应当赔偿任莎的装修损失。根据任莎的上诉请求，本案二审争议焦点在于装修损失的认定问题。任莎据以证明其装修损失的《工程承包合同》约定工程最终结算以实际发生的工程量为准进行核算，但任莎并未对此举证，亦即未能证明工程实际完工情况。根据《工程承包合同》，工程造价包含税金，乙方应提供与所收工程款等额有效的工程发票，但任莎在本案除收据之外并未提交包括发票或者银行转账记录等付款凭证，装修公司一次性出具收据与《工程承包合同》约定的分期支付亦不相同。在原审法院已委托鉴定机构对装修造价进行评估，鉴定机构要求任莎补充提交资料的情况下，任莎撤回对装修造价评估的申请，导致未能完成评估。因此，任莎依据《工程承包合同》、《装修报价表》和收据等证据上诉主张装修损失为168683元，依据不足。另一方面，根据原审法院现场勘查，任莎确对涉案房屋进行了一定的装修，装修范围包括地板、天花、墙壁、门窗等等。根据原审法院现场勘查拍摄照片，涉案房屋尚有广告招牌、玻璃隔墙、玻璃大门等装修项目。创庭公司对于涉案房屋系毛坯交付，水电提供到户，未提供到室内的事实予以确认。涉案房屋建筑面积为174.4平方米，在任莎已进行上述装修项目的情况下，原审法院酌情认定装修损失仅为12000元，显然过低，本院予以纠正。根据双方的主张、举证和违约责任的认定以及原审法院现场勘查情况，本院酌情判令创庭公司赔偿任莎装修损失100000元。任莎二审期间提交的证据不能证明其关于装修损失的主张，无碍本案处理，本院不予采纳。综上所述，任莎的上诉请求部分成立，原审判决对于装修损失认定事实有误，处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1002号民事判决第一、二、四项；二、变更广东省广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1002号民事判决第三项为，自本判决发生法律效力之日起十五日内，广州市创庭投资管理有限公司向任莎赔偿装修损失100000元。款书》，其中院是否欠交金，将无偿归甲方所有，并赔偿双倍年________________________________________________________________________________________________如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4110元，由任莎负担1482元，由广州市创庭投资管理有限公司负担2628元。二审案件受理费3434元，由任莎负担1242元，由广州市创庭投资管理有限公司负担2192元。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  李 静审判员  郑怀勇二〇一六年十月十八日书记员  李宪琼黄妙丽