湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终1074号上诉人（原审被告）：卞建国，男，1964年7月11日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。上诉人（原审被告）：夏安然，男，1953年3月13日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。上诉人（原审被告）：胡显华，男，1969年5月21日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。三上诉人共同委托诉讼代理人：何松茂，湖南宗元律师事务所律师（一般授权）。被上诉人（原审原告）：潘思赋，男，1975年5月5日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。被上诉人（原审原告）：胡红梅，女，1975年9月12日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：何志春，湖南杰联律师事务所律师（一般授权）。上诉人卞建国、夏安然、胡显华因与被上诉人潘思赋、胡红梅房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2020）湘1102民初2311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。卞建国、夏安然、胡显华上诉请求：一、撤销湖南省永州市零陵区人民法院（2020）湘1102民初2311号民事判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决上诉人支付违约金无事实和法律依据。双方签订的《房屋买卖合同》是无效的，不存在违约金一事。二、未办理土地使用权证及房屋产权证是被上诉人的责任。合同明确了办证所需费用由被上诉人承担，是被上诉人不愿交纳相关费用。三、被上诉人是重复起诉，应予驳回。潘思赋、胡红梅辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。一、缴纳土地出让金是上诉人的义务，未办理土地使用权证及房屋产权证是因为上诉人不愿缴纳该笔费用。二、被上诉人的起诉不构成重复起诉，上诉人的上诉理由不能成立。潘思赋、胡红梅向一审法院起诉请求：1、判决被告支付合同违约金直至违约行为消除之日止（暂计起诉之日违约金为92806.73元）；2、本案诉讼费由三被告共同承担。一审法院经审理查明：原告潘思赋、胡红梅与被告卞建国、夏安然于2010年6月28日签订《房屋买卖合同》，该合同约定：原告潘思赋、胡红梅（乙方）以单价945元／平方米,总价为124726元购买被告卞建国、夏安然（甲方）位于零陵区七里××楼××住房一套，建筑面积为132平方米（结算时以实际竣工为准）。先付110000元，余款在甲方为乙方办好房产证、土地使用证时一并付清。双方同意于2010年6月28日由甲方将上述房产交付给乙方。甲方负责代办房产证、土地证，办证所需费用及契税由乙方承担。原告潘思赋、胡红梅于2015年3月24日起诉三被告，要求三被告为其代办房产证及土地使用证。2015年8月5日，零陵区人民法院作出（2015）零民初字第494号民事判决书，该判决书认定：因房屋所涉土地系划拨土地，三被告及第三人彭志敏、张培勇在经当地国土行政管理部门批准，并缴纳土地出让金，补办土地使用出让手续前无权转让该房屋，故对原告潘思赋、胡红梅要求三被告为其代办房产证及土地使用证的诉讼请求，不予支持。原告潘思赋、胡红梅不服该判决，向永州市中级人民法院提出上诉。永州市中级人民法院于2015年12月30日作出（2015）永中法民二终字第617号民事判决书（已生效），该判决书认定：“三被告应积极为原告办理房产证及土地使用证，且缴纳土地出让金是三被告的义务。目前不能办证的原因是三被告不愿缴纳土地出让金。但涉案房屋是否能进行产权、土地登记，需经房产、规划及国土部门等相关行政机关审查、批准后方能确定，法院不能先行代替行政机关作出行政职权范围内的决定，因此不能直接判决被告为原告办理产权证”。一审法院认为，三被告应积极为原告办理房产证及土地使用证，且缴纳土地出让金是三被告的义务。目前不能办证的原因是三被告不愿缴纳土地出让金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人不能在合同签订之日起90日内取得房屋权属证书的，除当事人另有约定外，出卖人应承担违约责任，没有约定违约金的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故该案被告为原告办妥房屋权属证书的期限是2010年9月28日前。被告至今未能为原告办妥房屋权属证书，故原告有权要求被告按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。截至2020年11月27日逾期122个月。违约金计算方法为43056元（110000元×3.85%÷12×122月），对超过此金额的违约金给付诉讼请求，法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、被告卞建国、夏安然、胡显华于本判决生效后十日内给付原告潘思赋、胡红梅违约金43056元；二、驳回原告潘思赋、胡红梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2120元，由原告潘思赋、胡红梅负担1136元，由被告卞建国、夏安然、胡显华负担984元。二审期间，双方都未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方争议的焦点是：一、一审判决上诉人支付违约金43056元是否恰当？二、被上诉人的起诉是否构成重复起诉？现评析如下：焦点一、《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，是合法有效的。被上诉人提出在未缴纳土地出让金前，其无权转让导致《房屋买卖合同》无效的主张不成立。合同第六条明确约定，上诉人负责代办房产证件、土地证，办证所需费用及契税由被上诉人承担。本院于2015年12月30日作出（2015）永中法民二终字第617号民事判决（已生效），该判决已认定缴纳土地出让金是上诉人的义务。涉案房屋于2010年6月28日交付，根据法律的相关规定，上诉人应当于2010年9月28前为被上诉人办理房产证及土地使用证。但目前涉案房屋仍未办理出房产证及土地使用证，故上诉人应当承担逾期办证的违约责任。在双方当事人未对违约金进行约定的情况下，一审法院依据法律的规定计算出违约金为43056元并无不当。焦点二、根据法律的规定，重复起诉须同时符合后诉与前诉的当事人、诉讼标的、诉讼请求相同或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果这三个要件。而在本案中，本诉与前诉的当事人及诉讼请求均不相同，故被上诉人的起诉不构成重复起诉。综上，上诉人卞建国、夏安然、胡显华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2120元，由上诉人卞建国、夏安然、胡显华承担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  李秋云审判员  万竹婷二〇二一年五月十七日法官助理胡嘉辉书记员杨能附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。