湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鄂01民终3003号上诉人（原审原告）：孙雪梅，女，1969年3月5日出生，汉族，住武汉市江汉区，委托诉讼代理人：杨艳，湖北筝辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王**，湖北筝辰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：九龙仓（武汉）置业有限公司，住所地湖北省武汉市汉阳区翠微路特1号第1层。统一社会信用代码9142010056557233XF。法定代表人：陈国邦，该公司总经理。委托诉讼代理人：张珍，湖北高韬律师事务所律师。上诉人孙雪梅与被上诉人九龙仓（武汉）置业有限公司（以下简称九龙仓公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院作出的(2020)鄂0105民初3882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人孙雪梅上诉请求：一、依法撤销武汉市汉阳区人民法院（2020）鄂0105民初3882号民事判决书第二项，改判支持孙雪梅一审全部诉讼请求；二、本案一审、二审的诉讼费由九龙仓公司承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当，有法未依，导致判决不公，请求二审依法予以改判。一、一审判决已经查明并认定案涉车位在合同签订前实际交付，且孙雪梅已经提交相应票据证实实际交付时间的情况下，一审判决却草率的以合同约定的交付时间作为车位的交付时间，明显属于事实认定错误。根据孙雪梅与九龙仓公司签订的武汉市商品房买卖合同及补充协议，明确约定的办证起算时间为“交付使用后”，而非“合同签订后”，此处的“交付使用”应当理解为实际交付时间，即事实交付。在实际交付时间与合同约定交付时间不一致的情况下，应当以实际的事实交付时间为准，而非单纯的以合同约定为准。双方签订案涉车位的武汉市商品房买卖合同，主要目的就是为了备案、办理产权登记所用，并非车位交付情况的实际反映，在此情况下，应当尊重事实。孙雪梅已经提交了关于车位实际交付的支付车位管理费发票，证实了案涉车位的实际交付时间，庭审中九龙仓公司也认可车位是在合同签订前已经实际交付。该发票的“停泊服务费”实际就是车位的物业管理费，为每月96元，停泊服务费的产生，就是基于案涉车位权属归属于孙雪梅的情况下，即基于买卖合同关系。即使一审对此有疑问，在孙雪梅已经举证的情况下，若九龙仓公司对此有异议，应当由九龙仓公司对实际交付的时间进行举证。二、本案案涉车位至今未能取得产权登记的原因，应当是九龙仓公司的故意迟延行为引起，在双方有明确违约责任约定的情况下，一审判决不支持违约金，与法有悖，属于适用法律错误。首先，一审判决已经查明，案涉车位于2017年8月22日取得商品房预售许可证，案涉车位的合同签署日期均在取得预售许可之后，即按照当时有效的规定，是可以合法销售，并依法办理房屋所有权登记，但因九龙仓公司怠于履行办证的必要手续，导致至今未能取得案涉车位的权属登记。其次，一审法院以交付日期与武汉市关于办证政策的文件实施之日2019年3月1日不足360日，以政策调整不能办理认定车位不能办理产权登记的原因不可归责于九龙仓公司，并不承担违约责任，明显没有事实依据及法律依据。正如一审判决所认为的，不论是房屋所有权证，还是现行规定的不动产登记，均是双方签署案涉车位武汉市商品房买卖合同的最终目的。不论是何种登记，均是对物权的一种确认方式。九龙仓公司如果能够在交付车位后积极办理产权登记的相关手续，也不会引起本案的诉讼。政策的调整，不能抹去九龙仓公司怠于履行办证手续的合同违约行为，不能免除九龙仓公司应承担的违约责任。再次，基于上述事实，案涉车位的合同有明确的办证时限，即在车位“交付使用”后180日内进行备案，交付后360日内取得权属证书，政策的调整不能免除九龙仓公司的违约责任，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷解释之规定，九龙仓公司应当按照约定承担违约责任。另，九龙仓公司的违约行为至今仍在延续，且履行完毕的期间无法预计，如果有法不依，放任违约行为的延续，而不受任何制裁，没有违约成本，不仅将导致公平正义的失衡，更将助长违约的不良之风。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，九龙仓公司除应依法办理产权登记外，更应当承担合同约定的违约责任。被上诉人九龙仓公司辩称：首先，应驳回孙雪梅上诉请求，其请求均不成立。理由如下：1、孙雪梅上诉基础为地下车位买卖签订的合同，其合同标的为地下车位，提起诉讼的依据，办证期限等，援引至上述合同的约定，因此，车位的交付时间应当遵循合同约定的时间，在合同中对车位交付时间有明确约定，一审法院对该事实认定没有错误。2、自从武汉市地下车位办理权属登记新政策出台后，2020年6月疫情结束，九龙仓公司就依据武汉市新政策在办理权属登记，武汉市规划局汉阳分局收取了我公司递交的相关材料，新政策涉及到了供地手续，比较复杂，土地出让金是其中一部分，2020.12.17开始公示，目前公示期满后开始土地评估，评估结果应该出来了，我们在等武汉市规划局的价格会，等了大概二十多天，会议一直没开，我们也在催，开会完后交土地出让金，办理不动产权属调查后签订合同，取得地下车位初始权属登记证明。关于权属证书办理，补充协议有明确的约定，车位权属登记由买受人自行办理，如因为客观原因延迟，办证的时间相应顺延，出卖人无需因此承担责任。因此这里涉及到办证期间正好碰到相关政策改变，我们证就办不下来。孙雪梅向一审法院提出诉讼请求：一、依法判令九龙仓公司协助孙雪梅办理车位的不动产权属登记；二、依法判令九龙仓公司向孙雪梅支付逾期办理权属登记的违约金（违约金以260,000元为基数，按每日万分之一的标准自2017年12月26日起计算至实际办理完毕产权登记之日止）；三、本案诉讼费用由九龙仓公司承担。一审法院认定事实：2018年10月12日，孙雪梅（买受人）与九龙仓公司（出卖人）签订了《武汉市商品房买卖合同》一份，合同约定由孙雪梅购买九龙仓公司在位于武汉市汉阳区汉钢中路西南侧、编号为D0030020025地块上投资建设的武汉九龙仓月湖B地块商品房项目的地下室-1层车库367号；总价款为260,000元；九龙仓公司需于2018年10月31日前将符合合同约定的车库交付给孙雪梅等条款。该合同的附件六合同补充协议第六条还约定：“出卖人应当在该车位交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后360日内取得房屋权属证书的，买受人不退车位，出卖人按照已付购车位款的万分之一的标准按日向买受人支付违约金”；“按国家和武汉市现行相关政策，该车位仅能办理《房屋所有权证》，不能办理《国有土地使用证》，故本合同中‘权属证书’均应理解为《房屋所有权证》，‘产权登记内容’仅指《房屋所有权证》记载内容”。合同签订前，孙雪梅已经向九龙仓公司支付了车位款并实际使用案涉车位。九龙仓公司于2018年10月12日向孙雪梅开具了确认收到车位款260,000元的增值税发票。合同签订后，九龙仓公司未能在合同约定时间内协助孙雪梅办理涉案车库的《房屋所有权证》登记手续，遂引起本次诉讼。一审法院另查明，案涉地下车库位于九龙仓公司开发建设的九龙仓·月玺小区。九龙仓公司于2011年12月28日取得案涉车库所在商品房项目地块的土地使用权；于2014年4月28日取得该项目的《建设工程规划许可证》；于2016年11月23日取得该项目地下室的人民防空工程竣工备案表；于2016年12月19日取得该项目的《建设工程竣工验收规划条件核实证明》；于2017年8月22日取得该项目的《武汉市商品房预售许可证》。一审法院再查明，武汉市人民政府于2019年1月8日出台《市人民政府关于进一步规范开发建设项目配建地下停车场管理的意见》（武政规[2019]2号），该意见载明：对于意见施行前已建成的配建地下停车位，“（一）配建地下停车位已办理《房屋所有权证》，未办理《国有土地使用证》的，业主申请办理配建地下停车位不动产登记，……不动产登记机构应当在《不动产权证书》中注明地下停车位转让时需补办地下建设用地使用权出让手续、补缴相关费用。业主要求办理地下建设用地使用权出让手续的，国土管理部门可直接与其补办地下建设用地使用权协议出让手续。……（三）配建地下停车位《商品房买卖合同》已经房屋管理部门备案但尚未取得《商品房初始登记证明》或者《商品房权属证明书》的，或者配建地下停车位未办理预售许可或者现售备案手续的，可以参照本意见第二条的规定，由开发建设单位补办配建地下停车场规划、供地手续，办理地下建设用地使用权不动产登记和配建地下停车位的不动产首次登记后，再向业主进行转让，并按照规定办理相关交易监管手续和不动产登记。……本意见自2019年3月1日起施行，有效期为2年”。经一审法院向武汉市自然资源和规划局汉阳分局了解，在上述文件出台之前，地下停车位在符合条件的情况下可以单独办理《房屋所有权证》，在该文件施行后，符合办理权属登记的地下停车位仅能办理不动产权属登记。经一审法院函询，武汉市自然资源和规划局于2020年12月4日向一审法院回函称，根据《市人民政府关于进一步规范开发建设项目配建地下停车场管理的意见》，九龙仓·月玺小区按照规划配建的地下停车位依法取得相应地下空间的地下建设用地使用权，可以进行销售和办理不动产登记；案涉小区属于配建地下停车位《商品房买卖合同》已经房屋管理部门备案但尚未取得《商品房初始登记证明》或者《商品房权属证明书》的，或者配建地下停车位未办理预售许可或者现售备案手续的情形，该情形下办理不动产登记手续涉及补缴地下建设用地使用权出让金、契税及不动产登记费。在本案审理过程中，一审法院向孙雪梅、九龙仓公司告知了调查及复函内容，孙雪梅表示在知悉上述流程及费用的情况下，不变更诉讼请求，并表示办证相关费用应由九龙仓公司承担。九龙仓公司表示，办证流程时限较复函列明的更复杂，并表示办证费用应由孙雪梅承担。本案经人民法院组织调解，双方当事人未能达成一致意见。一审法院认为：孙雪梅、九龙仓公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。一审法院综合孙雪梅、九龙仓公司双方在庭审中的举证、质证、法庭陈述等内容，归纳本案的争议焦点为：一、案涉车位的交付日期确定问题；二、案涉车位未能按合同约定期限办理《房屋所有权证》的情形能否归责于九龙仓公司；三、案涉车位在无法办理《房屋所有权证》的情形下，孙雪梅要求办理不动产登记的诉讼请求是否应予支持。关于第一项争议焦点，根据孙雪梅、九龙仓公司双方签订的《武汉市商品房买卖合同》，九龙仓公司应当在2018年10月31日前将案涉车位交付给孙雪梅。首先，孙雪梅虽在合同约定的交付之日前已经使用案涉车位，但孙雪梅提交的证据不足以明晰孙雪梅是基于何种法律关系而占有案涉车位；其次，合同条款系双方当事人合意的体现。在合同签订之前，双方当事人均可对合同条款进行修改、增补和删减，孙雪梅在签订合同时未对该条的约定提出异议，表明了孙雪梅对合同约定的交付日期予以认可。因此，本案中案涉车位的交付日期应当认定为合同约定的2018年10月31日。关于第二项争议焦点，根据合同约定：“出卖人应当在该车位交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后360日内取得房屋权属证书的，买受人不退车位，出卖人按照已办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案付购车位款的万分之一的标准按日向买受人支付违约金”，而武汉市人民政府出台的《市人民政府关于进一步规范开发建设项目配建地下停车场管理的意见》自2019年3月1日起施行。自2018年10月31日起至2019年3月1日尚未满360日，案涉车位的《房屋所有权证》已经因不动产登记政策的调整无法办理，该情形不应当归责于九龙仓公司，故一审法院对孙雪梅要求九龙仓公司支付迟延办证违约金的诉讼请求不予支持。关于第三项争议焦点，孙雪梅作为案涉《武汉市商品房买卖合同》的买受人，获得案涉车位的不动产权属系其订立该合同的最终目的。虽然受国家关于不动产登记政策调整的原因致使合同约定的《房屋所有权证》无法继续办理，但本次不动产登记政策的调整的主要目的为整合不动产登记职责，将原房屋所有权及国有土地使用权进行分别登记变更为统一登记。因此，在案涉车位符合办理不动产登记的情形下，孙雪梅的该项诉讼请求，一审法院应予支持。关于协助办理不动产权属登记期限的问题，因九龙仓公司需向相关行政主管部门补办相关规划、供地手续并补缴地下建设用地使用权出让金及契税，一审法院酌定给予九龙仓公司六个月的办理期限。另，经一审法院释明，孙雪梅明确表示不应承担办理不动产权属登记费用，鉴于该费用尚未实际发生，一审法院不宜处理，可待相关费用实际发生后另案诉讼。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、九龙仓公司于判决生效之日起6个月内协助孙雪梅办理位于武汉九龙仓月湖B地块商品房项目的地下室-1层车库367号的不动产权属登记；二、驳回孙雪梅的其他诉讼请求。本案一审案件受理费410元，由孙雪梅与九龙仓公司各负担205元。二审期间，各方当事人未提交新的证据。一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案双方争议焦点为：被上诉人九龙仓公司是否存在违约，是否应当承担违约责任。根据孙雪梅、九龙仓公司签订的《武汉市商品房买卖合同》的约定：“出卖人应当在该车位交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后360日内取得房屋权属证书的，买受人不退车位，出卖人按照已办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案付购车位款的万分之一的标准按日向买受人支付违约金”，同时，该合同还约定，九龙仓公司应当在2018年11月30日前将案涉车位交付给孙雪梅。孙雪梅虽在合同约定的交付之日前已经使用案涉车位，该实际使用是权利人合同权利的提前实现，该行为并不必然导致双方义务的提前到期，根据合同的可预见性原则，合同双方约定的出卖人应当“在该车位交付使用后”180日内办理备案手续及在“该房屋交付后”360日内取得房屋权属证书，上述合同中约定的“交付”应是约定的交付时间，即2018年11月30日，而不是实际交付时间。而武汉市人民政府出台的《市人民政府关于进一步规范开发建设项目配建地下停车场管理的意见》自2019年3月1日起施行。自2018年11月30日起至2019年3月1日尚未满360日，案涉车位的《房屋所有权证》已经因不动产登记政策的调整无法办理，该情形不应当归责于九龙仓公司，一审法院对孙雪梅诉请九龙仓公司支付迟延办证违约金的请求不予支持符合法律规定。综上，上诉人孙雪梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费205元，由上诉人孙雪梅负担。本判决为终审判决。审判长  夏丽华审判员  骆朝辉审判员  张 红二〇二一年五月十日法官助理王晓曼书记员李明志