山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁15民终1790号 上诉人（原审原告、原审反诉被告）：东昌府区东昌影院，住所地聊城市东昌府区兴华东路32号。 法定代表人：张传友，经理。 委托诉讼代理人：刘佃春，山东荣法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘磊，山东荣法律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：聊城东昌府普恩医院，住所地聊城市东昌府区凤凰工业园聊位路183号。 法定代表人：马朝民，院长。 委托诉讼代理人：陈海强，山东鲁朋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵春果，山东鲁朋律师事务所律师。 上诉人东昌府区东昌影院因与被上诉人聊城东昌府普恩医院房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2020）鲁1502民初290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 东昌府区东昌影院上诉请求：1.撤销一审判决第三项，依法改判上诉人不承担赔偿责任或将本案发回重审；2.本案一、二审案件受理费、财产保全费、鉴定费等均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审人民法院认定基本事实不清，案涉房屋均能正常经营使用，被上诉人未及时支付所欠房租并且自行搬离案涉房屋致使合同目的不能实现，因被上诉人（承租人）违约导致合同解除，其在一审反诉中主张的营业损失、租赁物装饰装修费用、租赁期间加盖改建租赁物费用均应由被上诉人自行承担。1.在租赁期内被上诉人正常营业至2020年初直至搬离案涉租赁房屋，并不存在被上诉人在一审反诉状中所称因消防问题严重影响了其正常生产经营活动的情况。被上诉人欠付租金并自行搬离导致合同解除，被上诉人的营业损失主张并无事实依据，被上诉人应自行承担营业损失。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”因被上诉人违约行为导致合同解除，被上诉人主张租赁物装饰装修费用不符合法律规定。3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”在租赁物的扩建过程中上诉人并未参与设计及施工，案涉租赁物的扩建部分因被上诉人的原因至今未办理合法建设手续，过错责任应由被上诉人全部承担，被上诉人应自行承担租赁期间加盖改建租赁物的费用。二、聊城市消防救援支队东昌府区大队下发《责令限期改正通知书》的原因是案涉楼房西侧缺少疏散楼梯，但是案涉房屋西侧有备用楼梯，由于被上诉人装修原因导致该备用楼梯无法使用；同时该改正通知书是对经营医院场所的特殊性要求，作为医院经营主体的被上诉人在选址及装修过程中理应尽到注意义务。1.案涉房屋西侧有备用楼梯，在双方租赁合同生效后，上诉人并未参与被上诉人的装修设计及施工，由于被上诉人装修原因导致案涉楼房西侧楼梯不能正常使用，过错在被上诉人一方，与上诉人无关。2.即使案涉楼房西侧没有疏散楼梯，一审判决上诉人就被上诉人的损失承担80%的责任明显不当。案涉房屋用于出租经营，上诉人已经尽到了一个出租人应尽的注意义务，案涉房屋正常使用至今；被上诉人作为医院经营的主体，理应对案涉房屋用于经营医院这一特殊性尽到安全注意义务，在签署租赁合同前按经营医院的标准进行选址，本案中案涉房屋被整改的原因是其不符合经营医院的需要，而非正常经营需要，被上诉人的过错明显高于上诉人。三、山东聊城泰源资产评估事务所出具的聊泰源估字[2020]059号资产评估报告不能作为裁判依据。1.该评估报告采用成本法，一审庭审中鉴定人出庭时称：“因为评估的要求是指重置成本法，该方法是在现有市场条件下计算装饰装修物的成本然后扣除折旧计算的重置成本。”但案涉租赁物的装饰装修发生在2014年，评估报告用2020年的市场条件计算装修成本无法还原案涉租赁物的真实发生费用，该评估报告没有坚持客观、公正的立场，评估数据不真实。2.因被上诉人违约自行搬离租赁物，上诉人不应承担该项营业损失；退一步讲即使如一审法院判决认为上诉人有过错应按比例承担该项损失，但该鉴定报告不能作为裁判依据。鉴定人出庭时称：“对营业损失没有成文规定，所以该评估报告中的营业损失部分依据的是《聊城市人民政府房屋拆迁管理条例》（聊政发[2007]8号）对临时安置费按三个月计发，共计90天。”经查询关于贯彻实施《山东省城市房屋拆迁管理条例》规范城市房屋拆迁工作的通知（聊政发[2007]8号）对于临时安置费规定为：“（二）临时安置补助费：被拆迁房屋实行货币补偿的，临时安置补助费按三个月一次性计发；实行房屋补偿的按过渡期计发。其标准为：住宅（按房屋合法建筑面积计算，每户不足60平方米的按60平方米计发）、办公、生产、仓储用房，按每平方米每月5元计发；商业用房按每平方米每月15元计发。”鉴定人依据聊政发[2007]8号出具评估报告营业损失部分明显错误，该通知规范的是聊城市城市房屋拆迁工作，案涉纠纷为租赁合同纠纷，依据该通知无任何依据。即使如鉴定人所称依据合法，但该文件对于临时安置费有明确计算规定，评估报告营业损失部分的计算数据严重失真，有违客观公正。3.鉴定人依据聊建函[2019]23号关于调整山东省建筑和市政工程安全文明施工费费率标准的通知，聊建字[2017]69号关于发布聊城市建设工程规费记取标准的通知等文件计算的规费、安全文明施工费、措施项目费、综合单价、夜间施工费、二次搬运费、冬雨季施工增加费、税金等费用并非实际发生的费用。在一审庭审中鉴定人称：“只是依据上述文件计算得出，不是依据实际发生的证据作出的。”由此可以得出该评估报告是鉴定人的主观臆断，套用相关公式得出的数据，该数据不能真实再现2014年装修期间的实际费用，有违客观公正，不能作为裁判依据。 被上诉人辩称，一、依照《租赁合同》的约定，被答辩人在交付租赁物时，应保证该租赁物达到正常交付条件（即能满足答辩人从事医疗经营的需要），并应符合规划建设要求。但被答辩人未经批准擅自变更规划，并将房屋出租给答辩人进行医疗经营活动，现致使答辩人在经营过程中无法通过消防验收，被责令限期整改，进而导致合同不能继续履行。根据《消防法》第13条第3款、第15条第2款规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。本案纠纷系房屋本身的原因导致的消防验收不合格，其没有交付符合法律规定的租赁物。答辩人的合同目的无法实现，被答辩人构成违约。二、因房屋消防验收不合格，承租人合同目的无法实现，承租人以此为由要求出租人整改，在房屋消防验收合格之前拒付房租构成合理抗辩，承租人不构成违约。三、根据双方签订的租赁合同，被答辩人同意答辩人对租赁房屋进行装饰装修，应当认定答辩人装修房屋是经被答辩人同意的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律》第九条：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理:因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；之规定，被答辩人应当对答辩人进行的装饰、装修及加盖改建的残值损失进行赔偿。四、本案鉴定系人民法院依法对外委托,答辩人及被答辩人均到达鉴定现场的情况下进行的,且鉴定过程由法院工作人员陪同,程序合法。同时该鉴定机构其有相关鉴定资质,虽然被答辩人对该鉴定报告提出了异议，但鉴定人员出庭做出了合理充分的说明。在此情况下,原审判决对涉案评估报告予以采信符合本案情况。 东昌府区东昌影院向一审法院起诉请求：1.依法判令解除《东昌影院临街楼租赁合同》；2.判令被告支付租赁费1182000元及利息；3.本案诉讼费用、律师费由被告承担。 聊城普恩医院答辩并反诉称：1.依法确认双方合同为无效合同；2.依法判令被反诉人赔偿反诉原告房屋扩建、加固、装修装饰及营业损失共计1434728.12元；3.本案诉讼费用、鉴定费用等由被反诉人承担。 一审法院认定事实：东昌府区东昌影院与聊城普恩医院于2014年1月1日签订了《东昌影院临街楼租赁合同》，原告将位于兴华东路32号临街办公楼租赁给被告，从事医院经营，租期十年，即从2014年2月1日起至2024年1月31日止。合同第四条约定：每年租金为1210000元，每半年缴纳一次，即提前一个月缴纳下半年租金，租金自第四年起开始递增，第四、第五年递增3%，第六年递增4%，剩余四年不再递增。第八条第3项约定：若乙方在交付下次租金超过七日，视为乙方违约，甲方有权终止合同。合同签订后，双方均履行了合同。被告欠缴2018年度租赁费36000元及2019年租赁费1146000元。2019年3月12日起聊城普恩医院先后数次收到聊城市消防救援支队东昌府区大队《责令限期改正通知书》，整改原因是涉案楼房西侧缺少疏散楼梯，最后整改期限至2019年12月10日，导致被告部分租赁房屋不能经营使用，为此双方产生纠纷。审理中，经被告申请，一审法院委托山东聊城泰源资产评估事务所对涉案租赁物装饰装修费用、营业损失等进行了评估，结论为：营业损失、租赁物装饰装修费用、租赁期间加盖改建租赁物费用合计1434728.12元。另查，2020年1月聊城普恩医院搬离，将涉案楼房交于原告。 一审法院认为，东昌府区东昌影院与聊城普恩医院签订的《东昌影院临街楼租赁合同》系双方真实意思表示，且不违背国家禁止性规定，为有效合同，对双方有法律约束力。原告要求被告支付欠缴的租金的诉讼请求应予以支持。双方未约定利息及律师费，原告该要求于法无据，不予支持。被告因为不能正常营业而搬离，并将涉案房屋交于原告，双方合同目的不能实现，原告要求解除，应予准许。被告租赁涉案房屋用于经营医院，但该房屋由于未达到消防标准而被责令整改，原告也未按要求增建消防疏散通道，造成被告部分房屋不能使用，营业损失减少及不能继续经营，应对被告损失承担赔偿责任，但被告在签订合同时就其经营项目的特殊性也未尽到安全注意义务，故对其损失亦应负相应责任。被告损失以原告承担80%，被告承担20%为宜。因双方就损失不能达成一致而产生的鉴定费，根据本案实际情况，应以均担为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第一百一十三条规定，判决：一、原告东昌府区东昌影院与被告聊城普恩医院签订的租赁合同已于2020年1月份解除；二、被告聊城普恩医院于判决生效后十日内给付原告东昌府区东昌影院租赁费1182000元；三、原告东昌府区东昌影院于判决生效后十日内赔偿被告损失1147782.5元，支付被告鉴定费30000元。案件受理费7719元、保全费5000元、反诉费9126元，由原告负担7561元、被告负担14284元。 本院二审中，被上诉人聊城东昌府普恩医院提交民办非企业单位登记证书复印件一份，拟证明聊城东昌府普恩医院住所地变更情况。 本院查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，从一、二审查明的事实看，东昌府区东昌影院与聊城东昌府普恩医院签订的《东昌影院临街楼租赁合同》系双方真实意思表示，且不违背国家禁止性规定，为有效合同，对双方有法律约束力。根据当事人双方租赁合同记载事项，被上诉人租赁案涉房屋用于医疗经营，但因涉案房屋本身原因导致未能通过消防验收，上诉人未按要求进行整改，造成合同目的无法实现，上诉人所提因被上诉人原因导致合同解除的上诉理由不能成立。 关于一审法院判决案涉房屋所有人东昌影院承担80%过错责任是否适当。聊城东昌府普恩医院租赁东昌府区东昌影院房屋用于经营医院，因该房屋未达到消防标准被责令整改，东昌府区东昌影院未按要求进行整改，造成被上诉人聊城东昌府普恩医院营业损失减少及不能继续经营，对聊城东昌府普恩医院的损失，上诉人应对被上诉人因此造成的损失承担责任，原审鉴于被上诉人在订立合同时亦有一定责任，一审判决上诉人承担80%责任并无不当。 关于山东聊城泰源资产评估事务所出具的聊泰源估字【2020】059号资产评估报告能否作为裁判依据。经查，本案鉴定系人民法院依法对外委托，该鉴定机构具备相关鉴定资质，且鉴定程序合法，原审法院将该评估报告作为裁判依据，符合法律规定。 综上所述，东昌府区东昌影院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项和第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件案件受理费15438元，由上诉人东昌府区东昌影院负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 胡洪建 审 判 员 王亚利 审 判 员 李令庆 二〇二一年五月十二日 法官助理 田雨松 书 记 员 王黎娇