湖南省华容县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0623民初560号 原告：华容县金瑞花园业主委员会，住所地华容县马鞍新区金瑞花园小区。 负责人：杨永发，业主委员会主任。 委托诉讼代理人：兰平，系金瑞花园小区业主，男，汉族，1970年9月18日出生，出租车司机，住华容县马鞍新区。 被告：谭建国，男，汉族，1956年6月16日出生，退休职工，住华容县。 委托诉讼代理人：季帜秋，华容县华民法律服务所法律工作者。 原告华容县金瑞花园业主委员会与谭建国侵权责任纠纷一案，本院于2021年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华容县金瑞花园业主委员会负责人杨永发及其委托诉讼代理人兰平，被告谭建国及其委托诉讼代理人季帜秋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告华容县金瑞花园业主委员会向本院提出诉讼请求：1、判令被告无条件立刻退出金瑞花园1号小区服务区；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：华容县金瑞花园小区有大区（2-9栋）和1号小区两个区，1栋总户数40户，实际住户39户，之前没有成立业主委员会。1号小区自行成立业主委员会后，与被告签订了物业服务合同，合同时间为2018年1月1日至2022年12月31日为止，由被告为金瑞花园1号小区提供物业服务。被告在之前的三年物业服务管理期间，经常与小区业主发生冲突，服务不到位且态度十分嚣张、恶劣。金瑞花园小区后于2019年9月15日经业主选举成立了业主委员会，并在马鞍社区和相关部门备案。自业主委员会成立后，收到了很多业主对被告的投诉。业主委员会于2020年1月11日召开了业主大会，大会决定给被告一个改正的机会，但被告不但不改，还与业主委员会对着干，不听业主委员会安排，自作主张。业主委员会多次进行劝导，但被告始终不改变服务态度，导致业主十分不满，强烈要求更换物业服务人员。经业主委员会入户走访调查，被告与大部分小区业主都发生过冲突与争吵。后业主委员会召开会议，决定提前解除与被告的物业服务合同，物业服务合同终止时间为2020年12月31日。业主委员会于2020年9月25日将解聘通知送达给被告，12月24日再次送达解聘通知，要求被告在2020年12月31日退出金瑞花园1号小区服务区，但被告一直不肯退出。业主委员会在2021年1月2日召开业主代表会，与被告沟通无果，且被告态度强硬，与业主代表发生冲突。2021年1月12日，马鞍社区来金瑞花园1号小区调查、调解，被告态度依旧强硬，不接受调解。为了维护社会稳定，为了小区有个良好秩序，不让矛盾进一步升级激化，再次发生冲突。故诉至法院，望判如所请。 被告谭建国答辩称：1、原、被告双方签订的是物业管理合同，现原告要求解除合同，案由应当是合同纠纷而非侵权责任纠纷；2、双方应该继续履行合同，原告要求解除合同、辞退被告的行为是违约行为。被告与华容县金瑞花园1号小区业主委员会签订了物业管理合同，并盖了业主委员会的公章，该合同是双方的真实意思表示，是受法律保护的合同。原告既没有请求法院认定物业管理合同无效，也没有请求终止2018年4月15日签订的物业管理里合同，依照民事诉讼法的规定，原告要求被告退出金瑞花园1号小区诉讼请求，显然不能支持。 原告为支持其诉求，提交了以下证据：1、业主委员会成立备案表，拟证明金瑞花园业主委员会于2019年8月6日成立，之前个别业主自认的业主委员会是不合法的，没有社区及相关部门的备案，被告与之前个别业主签订的服务合同无效。2、金瑞花园小区1号楼39位业主中27位业主签名的解聘合同通知，拟证明小区业主委员会通知被告解除聘用关系；3、业主代表座谈会意见，拟证明被告在职期间没有履行工作职责，经常与业主发生冲突，侵犯业主权益；4、金瑞花园1号小区业主委员会公告的照片，拟证明金瑞花园小区1号楼在金瑞花园业主委员会成立之前，存在另一个业主委员会；5、业主签名照片，拟证明金瑞花园小区业主不同意被告继续担任金瑞花园小区物业服务人员；6、解除物业服务合同通知、终止与被告物业服务合同的通知诉讼补充材料明细，佐证第二份证据；7、原告与被告费用交接明细表，拟证明被告认可解除合同，并认可已收取的物业费。 被告为支持其答辩意见，提交了以下证据：1、两张照片，拟证明金瑞花园有两个门，两个招牌，一个是金瑞花园小区，一个是金瑞花园1号小区；2、被告与金瑞花园签订的两份物业服务合同，2018年1月1日与2-9号楼签订，4月15日与1号楼签订，拟证明被告与金瑞花园签订了物业服务合同；3、金瑞花园1号楼小区业主委员会名单，没有经过备案；4、告示照片，拟证明被告张贴告示后，没有业主签名要求被告退出金瑞花园的物业管理。5、证人陈某当庭证言，证言有如下内容：金瑞花园1号小区与金瑞花园小区是一个开发商，但地理位置上不在一个园区，且物业、安保等都是分开管理的，也是不同的进出口。小区以前都叫金瑞花园，2012年左右，因为快递经常送错、安全等方面的原因，金瑞花园1号楼所有业主自主集资，在1号楼北面修筑了围墙，安装了铁门，另外成立了金瑞花园1号小区，与金瑞花园小区正式区别开来。金瑞花园1号小区在2017年底至2018年没有物业管理，聘请严嗲管理。金瑞花园1号小区业主委员会成立多年，一直都有，金瑞花园大区的业主委员会在后成立，陈某担任了1号小区第二届业主委员会的主任，2018年4月底，经过业主同意，聘请谭建国在小区进行物业服务。后因为社区整顿，只认可一个业主委员会，金瑞花园1号小区业主委员会就在新的金瑞花园业主委员会成立后解散了。 被告就原告提交的证据发表了如下质证意见：1、对证据1真实性、合法性无异议，关联性有异议。根据新颁布的《民法典》，业主委员会成立不需要备案；2、对证据2真实性、合法性与关联性均有异议，前面四个人的笔迹是一样的，这份证据系伪造，不真实，不合法。3、对证据3真实性不做评价，合法性和关联性有异议。按照《民法典》物业管理合同的规定，大会需要有大多数业主参加，但是这次会议只有8个人参加，所以对这次会议形成的意见有异议。4、证据4是真实的，金瑞花园1号小区2018年5月份成立的第二届业主委员会；5、证据5恰恰证明了没有人同意不让被告继续担任物业服务人员；6、解除物业服务通知的真实性无异议，合法性有异议，原告一方要求解除合同的行为不合法；终止服务的合同没有异议，但终止的是2-9号楼的物业服务，不是整个金瑞花园小区，与1号楼无关；7、证据属实，但补偿损失没有包括1号楼。 原告就被告提交的证据发表了如下质证意见：1、照片属实，金瑞花园只有一个，开发商也是一个，房产证上也没有登记为两个小区。但1号楼与2-9号楼确实是分开的，保安也不一样；2、第一个合同属实，2018年1月1日签订的合包括1号楼，金瑞花园小区只有一个；第二个合同没有见过，被告在2018年4月16日正式接管1号楼的物业管理；3、证据3属实，但没有经过备案，不合法；4、证据4属实，但是不能达到证明目的，业主不可能签字；5、证人证言大部分属实，也有不属实的地方，金瑞花园小区是同一开发商，最开始一起管理，大概从2012年开始，1号楼那边开始不交费，就渐渐开始分开管理了，但是从来没有分开过。证人是前一任业主委员会的委员，但后来开会经常不来，就没有再担任业主委员会委员。 经当事人举证质证，本院对双方没有异议的证据予以采信，对有异议的证据认定如下：1、对于原告提交的金瑞花园业主委员会成立备案表，有金瑞花园小区、马鞍社区居委会、华容县住房保障服务中心的签字盖章，具有真实性、合法性及关联性，能够证明金瑞花园业主委员会依法成立的事实，具备证明效力；2、对于原告提交的业主代表座谈会意见及金瑞花园小区1号楼39位业主中27位业主签名的解聘合同通知，有小区业主的签字确认。被告提出签名有笔记一致的可能，但被告在本院指定的期限内未提出鉴定申请，本院对该份证据予以认定；3、对于被告提交的2018年1月1日签订的《物业服务委托合同书》，有华容县金瑞花园业主委员会的盖章，业主委员会成员陈翔、杨永发等人及被告的签字确认，2018年4月15日签订的《关于金瑞一号小区委托金瑞物业公司进行物业管理的合同》，有华容县金瑞壹号小区业主委员会的盖章，时任业主委员会主任陈某及被告的签字确认，两份合同均具有真实性、合法性及关联性，能够证明金瑞花园小区（2-9栋）和金瑞花园1号小区分别与被告签订了物业服务合同的事实，具备证据效力；4、对于原告提交的《金瑞花园业主委员会与物业人员谭建国解除物业服务合同的通知》、《关于提解聘物业服务人员谭建国的通知》、《金瑞花园终止合同》及谭建国收款明细表，前两个通知有金瑞花园业主委员会的盖章确认，终止合同有金瑞花园业主委员会主任杨永发、副主任兰平、被告谭建国及见证人的签名和捺印，明细表有收款人谭建国的签字捺印，上述证据具有真实性、合法性及关联性，能够证明金瑞花园小区业主委员会要求提前解除与被告的物业服务合同，被告同意解除合同并收取35780元违约补偿的事实，具备证明效力；5、对于证人证言，因证人已到庭作证，本院对证人证言予以采信。 根据本院认定的证据及当事人当庭陈述，本院认定事实如下：金瑞花园小区（2-9栋）与金瑞花园1号小区同属一个开发商，建成之初是统一管理，但由于地理位置上不在一个园区，相隔一条小巷，分开设了进出口，快递经常送错，且具有安全隐患，在2012年左右，金瑞花园1号楼的所有业主自主集资，在1号楼北面修筑了围墙，安装了铁门，成立了金瑞花园1号小区业主委员会，正式与金瑞花园小区（2-9栋）区分开来。2018年1月1日，金瑞花园业主委员会（2-9栋）与被告谭建国签订物业服务合同，2018年4月15日，金瑞花园1号小区与被告谭建国签订物业服务合同，被告为整个金瑞花园小区（1-9栋）提供物业服务。后因为马鞍社区进行整顿，只认可一个业主委员会，在原告金瑞花园业主委员会（1-9栋）成立并备案登记后，金瑞花园1号小区解散。由于金瑞花园大部分小区业主对被告及其提供的物业服务不满，原告决定提前解除与被告的物业服务合同，并通知了被告，被告与原告于2020年12月28日签订了金瑞花园小区物业服务终止合同，并领取了35780元违约补偿。但被告认为终止的是金瑞花园小区2-9栋的物业服务合同，与金瑞花园1号小区的物业服务合同没有解除，违约赔偿也不包括1号小区的，至今没有搬出金瑞花园1号楼物业服务区。 本院认为，本案的诉讼争议焦点为金瑞花园1号楼的物业服务合同是否终止。现论述如下：金瑞花园小区（2-9栋）业主委员会和金瑞花园1号小区业主委员会分别与被告签订了物业服务合同，后金瑞花园1号小区业主委员会解散，金瑞花园小区业主委员会（1-9栋）成立并在相关部门登记备案，原金瑞花园1号小区业主委员会的民事权利及义务被原告金瑞花园业主委员会承受。金瑞花园小区业主委员会依法行使解除权，要求提前解除被告与金瑞花园小区（1-9栋）的物业服务合同。被告在终止服务合同上签字捺印，并且领取了违约补偿金，说明被告同意终止物业服务合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，原、被告之间的物业服务已经解除。故本院对原告要求被告立即退出金瑞花园1号小区服务区的诉讼请求予以支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第六十七条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 谭建国在本判决生效之日起三日内退出金瑞花园1号楼（原金瑞花园1号小区）服务区。 本案案件受理费200元，减半收取100元，由谭建国负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  黄永清 二〇二一年五月十日 法官助理刘甜 书记员廖晨晓