广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初3845号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司，住所：广东省佛山市禅城区岭南大道****夹层**首层、夹层，统一社会信用代码：91440600560865635Y。法定代表人：陈宇辉。委托代理人：柳学纯，女，汉族，1993年11月6日出生，住所：广，住所：广东省汕头市濠江区员。委托代理人：伍阳毅，男，汉族，1991年8月24日出生，住所：广，住所：广东省佛山市三水区员。被告：周月嫦，女，汉族，1986年12月3日出生，住广东省，住广东省佛山市顺德区v>原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司与被告周月嫦物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月27日立案受理后，依法由审判员谢燕贞适用简易程序独任审判。后因被告周月嫦下落不明需公告送达，本院于2016年7月21日裁定本案转为普通程序，由审判员田媛担任审判长，与审判员谢燕贞、人民陪审员陈桂好组成合议庭，并于2016年10月18日公开开庭进行了审理,原告的委托代理人伍阳毅到庭，被告周月嫦经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：判令被告向原告支付2015年2月至2016年2月的物业服务费共计16224.65元（物业服务费计算标准1248.05元/月：2.5元/月/平方米×499.22平方米）及违约金（违约金以每月物业服务费1248.05元为本金，按每日5‰的标准自2015年4月1日起计算至被告付清物业服务费之日止）。事实和理由：2010年11月16日，佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司（下简称碧桂园房产公司）与广东碧桂园物业管理有限公司（下简称广东碧桂园）签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定选聘广东碧桂园物业管理有限公司对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务。后广东碧桂园授权原告全权负责该项目的物业服务工作。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告购买佛山市禅城区岭南大道北129号03座3002房屋，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《碧桂园城市花园前期物业服务协议》。根据协议约定，被告应当于每月5日前向原告支付物业服务费，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2015年2月开始拖欠物业服务费，原告多次致电被告，且向被告发出《催缴通知单》，要求被告缴交物业服务费，但被告至今仍然未能缴纳。被告未到庭应诉，也没有提交书面答辩意见。本院经审理查明：2010年11月16日，碧桂园房产公司（甲方）与广东碧桂园（乙方）签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定由碧桂园房产公司选聘广东碧桂园为碧桂园城市花园提供前期物业管理服务，主要内容为：“……第二条在本物业管理区域内，乙方为非酒店及酒店附楼物业提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、房屋建筑共用部位的维护和管理服务，包括：楼盖、屋顶、承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道。服务内容与要求：根据房屋建筑共用部位的使用情况及使用时间，定期进行巡查及日常维护，发现房屋建筑共用部位有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方、业主或物业使用人的配合下，及时组织对损坏部位进行修复，使受损的房屋共用部位基本恢复原状及外观，保持房屋建筑共用部位处于正常使用状态；劝阻、制止破坏房屋建筑共用部位的行为。2、共用设施设备的维护和管理服务，包括：道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、路灯、梯灯、消防设施设备、安防设施设备。服务内容与要求：依照设施设备的保养要求，定期对共用设施设备进行巡查及日常维护；发现共用设施设备有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方、业主或物业使用人的配合下，及时组织对受损部位进行维修，保持共用设施设备处于正常使用状态；劝阻、制止破坏共用设施设备的行为。3、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通讯、有线电视等设施设备。……4、公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务，……。5、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，……6、公共环境卫生的管理服务……第四条本物业的物业服务费用采用包干制方式。1、乙方按以下方式及标准计收本物业的物业服务费：（1）甲方或业主所有的物业若为住宅，物业服务费由甲方或业主按其所有的房屋建筑面积2.5元/月·平方米计收。……第七条物业服务费应按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳上月的物业服务费。业主自商品房买卖合同约定的物业交付之日起且无论其是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费；纳入本物业管理范围的已竣工但尚未出售，或尚未交付给业主使用的物业，其物业服务费由甲方交纳。……”。2012年8月7日，被告（甲方、业主）与广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司（乙方、物业服务企业）签订《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，主要内容为：“第一条、甲方同意建设单位按照法律、法规和有关规定，选聘广东碧桂园，并由其辖下的合法分支机构乙方对本园区实施前期物业管理服务。第二条、乙方按下列服务内容及标准向甲方和该物业使用人提供物业管理服务：1、房屋建筑共用部位的维护和管理服务，包括：楼盖、屋顶、承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道……2、共用设施设备的维护和管理服务，包括：道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、梯灯、路灯、消防设施设备、安防设施设备……3、协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备……4、公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务……5、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务……6、公共环境卫生的管理服务……7、交通与车辆停放秩序的管理服务……第四条、本园区的物业服务费采取包干制方式……甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米2.5元计收……上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门的最终测绘面积为准……第六条、甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方采用银行代收代交的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月5日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证缴费账户存有足够金额以备扣费……第十六条……甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金……”。2016年3月2日，原告向被告发出《禅城碧桂园欠费催缴通知单》，要求被告收函后立即尽快于银行账户存备足够金额，或到原告物业服务中心处以现金方式缴清所拖欠的物业服务费及违约金。另查明，涉案3002房建筑面积499.22平方米，权利人为被告周月嫦，登记时间为2014年8月1日；该房屋已被佛山市禅城区人民法院轮候查封。再查明，2012年3月29日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司经工商登记变更经营范围为提供物业管理及与物业管理相关的咨询服务、家居清洁及维修服务（不含特种设备修理）、绿化养护服务、物业租赁、停车场（库）服务。2012年11月29日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司经工商登记变更企业名称为广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司，即本案原告。2013年12月24日，原告经工商登记变更企业营业场所为佛山市禅城区岭南大道北131号9座夹层、10座首层、夹层。2015年11月24日，广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司经工商登记变更企业名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司，即本案原告。另，广东碧桂园物业服务股份有限公司具备一级物业服务资质。以上事实有原告提交的原告营业执照、被告身份证复印件、企业名称变更核准登记表、资质证书、碧桂园城市花园前期物业服务合同、碧桂园城市花园前期物业服务协议、佛山市禅城区物业管理服务收费备案表、物业服务费催缴通知单及邮寄回执及本院依职权调取的房产信息查询结果为证。原告提交的广东省商品房买卖合同、佛山市禅城区房地产交易中心房屋测绘报告书、入住登记表、收楼通知书、物业及资料移交书均无原件核对，且无其他证据予以佐证，本院不予采信；原告提交的物业服务费欠费明细系原告单方制作，本院亦不予采信。诉讼中，原告陈述：涉案3002房为毛坯房，现处空置状态。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。碧桂园房产公司与广东碧桂园签订的《碧桂园城市花园前期物业服务合同》、原告与被告签订的《碧桂园城市花园前期物业服务协议》均系各方当事人的真实意思表示，合同及协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照上述合同及协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告诉请被告交纳物业服务费的诉请。据本院上述查明的事实可知，被告与原告之间存在物业服务关系,原告已依约为涉案小区提供物业管理服务，涉案房屋已于2014年8月1日登记在被告名下，被告作为涉案房屋的产权人，系涉案小区业主之一，负有依约按时支付物业服务费的义务,其不按时缴纳物业管理费不仅损害了物业公司的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。根据上述合同约定，被告应于每月5日前向原告支付上月物业管理费。原告主张被告拖欠2015年2月至2016年2月的物业管理费，因被告经本院传唤无正当理由拒不到庭，故本院确认原告所诉被告欠费时段。被告每月应向原告支付涉案3002房的物业管理费1248.05元（499.22平方米×2.5元/平方米），2015年2月至2016年2月的物业管理费为16224.65元（1248.05元×13个月）。关于原告诉请的违约金。如前认定，被告拖欠物业服务费的行为已构成违约，根据《碧桂园城市花园前期物业服务合同》第十八条的约定，原告有权向被告主张违约金。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，因被告拒不到庭对违约金的计付标准提出异议，故本院不对合同约定的违约金计付标准进行调整，原告诉请按每日5‰计付，本院予以支持。原告诉讼中主张违约金自欠费月的后两个月的1日开始起计，系对其自身权利义务的合法处分，本院予以确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：被告周月嫦于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司支付2015年2月至2016年2月的物业管理费为16224.65元及违约金（自2015年2月起以每月1248.05元为本金，自欠费月的后两个月的1日起按每日5‰分段累计至本判决确定的给付之日止，即2015年2月物业服务费的违约金自2015年4月1日起计，如此类推）。被告如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费550元，由被告周月嫦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  田 媛审 判 员  谢燕贞人民陪审员  陈桂好二〇一六年十月二十日书 记 员  李树欣附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供依据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。