中华人民共和国上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初4478号原告：元富喜(WONBOOHEE)，男，1957年1月3日出生。委托诉讼代理人：沈浓，上海市白玉兰律师事务所律师。被告：上海十一味餐饮管理有限公司，注册地上海市浦东新区。法定代表人高素梅，总经理。被告：郑秀山，男，1970年2月16日出生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市浦东新区。二被告共同委托诉讼代理人：董军林，上海国畅律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：王越，上海国畅律师事务所律师。第三人：上海美事勤物业管理有限公司，住所地上海市闵行区吴中路XXX号XXX幢-1489。法定代表人王青春，董事长。委托诉讼代理人：王孙吉，系第三人公司员工。委托诉讼代理人：沈云高，系第三人公司员工。原告元富喜(WONBOOHEE)与被告上海十一味餐饮管理有限公司(以下简称十一味餐饮公司)、郑秀山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月4日立案受理后，依法适用普通程序并于2016年4月13日公开开庭予以审理。因上海美事勤物业管理有限公司(以下简称美事勤公司)与本案的处理结果存在利害关系，本院依法追加为第三人参与诉讼，并于2016年8月18日公开开庭予以审理。原告的委托诉讼代理人沈浓，被告的委托诉讼代理人董军林，第三人的委托诉讼代理人王孙吉、沈云高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告元富喜向本院提起诉讼请求：1.被告十一味餐饮公司向原告返还押金人民币(币种下同)18,000元；2.被告十一味餐饮公司向其原告返还保证金26,000元；3.被告十一味餐饮公司返还商铺转让费15万元；4.被告十一味餐饮公司赔偿原告损失15万元；5.被告郑秀山对上述2-4项诉讼请求承担连带责任；6.本案的诉讼费由被告负担。事实与理由：2013年8月8日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定被告十一味餐饮公司将其承租的美事勤公司所有的位于虹泉路XXX号广场店铺转租给原告，租赁期限为1年，即2013年8月8日至2014年8月7日，租金为每月9,000元，租赁费以付三押二的形式支付。鉴于被告十一味餐饮公司与业主签订的租赁合同即将到期，2014年2月25日被告十一味餐饮公司与原告再次签订合同，约定十一味餐饮公司与业主的租赁合同于2014年6月到期后，由被告十一味餐饮公司出面协调合同到期后与原告继续承租，原合同条件维持不变，合同每两年签订一次，且被告十一味餐饮公司保证原告与业主方续签的租赁合同与被告十一味餐饮公司与业主签订的合同享受同样的条件，否则被告十一味公司应当退还原告依据本合同支付的15万元转让费，且另外赔偿乙方15万元，被告郑秀山对该合同承担连带保证责任。合同签订后，原告按照合同约定支付了租金和押金，2014年4月25日、4月26日，原告按照合同约定支付给被告十一味餐饮公司转让费15万元，但是合同到期后业主并未与原告续签合同，而是将该商铺租给了其他人，被告十一味餐饮公司作出的保证未能兑现。另十一味餐饮公司向业主方承租房屋时缴纳的保证金2.60万元，即原告成为承租人以后被告十一味餐饮公司原缴纳的保证金自动转为原告的保证金，原告无需再向业主方支付任何保证金，该保证金在将来原告不再承租店铺且业主退还后由原告退还给被告十一味餐饮公司。原告认为双方合同真实有效，原告已经按约履行，但被告未能履行义务，故起诉至法院。被告十一味餐饮公司、郑秀山辩称，不同意原告的诉讼请求。原告原转租了部分商铺7平方米，后来向被告承租了更大的面积，所以原支付的1.80万元冲抵了2.60万元押金的部分，二者不并存，2.60万元已经涵盖了1.80万元。该保证金2.60万元是交给了第三人美事勤公司。又双方约定由原告接替承租，但美事勤公司不同意与原告签订合同，故由被告出面签订合同后将系争房屋交给原告使用，第三人知道该情况，原告将2.60万元交给被告去冲抵原来由被告支付给第三人的押金2.60万元。原告承租后因不符合物业公司的管理，租赁期一年到期后第三人不愿意再续约，后退押金时产生争议故未退回，该押金应由第三人退还。现因为原告自身问题导致无法继续续租，责任不在被告，故请求驳回原告的诉讼请求。第三人美事勤公司陈述到，被告郑秀山向其承租房屋后转租给原告，此后第三人与被告签订了一份一年期的租赁合同，实际使用人是原告。该合同到期后没有再续签，支付租金时以现金支付，其公司开具抬头为郑秀山的租金发票，现押金在第三人处未退还，因本案的特殊情况需经确认后退还，愿意扣除水电费后退还押金。经审理查明，2012年，被告郑秀山与第三人签订《租赁协议》一份，第三人出租位于上海市闵行区虹泉路XXX号A-1的商铺给郑秀山，租赁期限为24个月，自2012年10月1日起至2014年9月30日止，月租金为13,000元，保证金为26,000元等。承租系争商铺后，被告十一味餐饮公司于2013年将该房屋转租，被告郑秀山作为被告十一味餐饮公司的总经理于2013年8月8日与夏a签订房屋租赁合同，将部分商铺转租，租赁期限自2013年8月8日至2014年8月7日，租金每月9,000元，押金为18,000元。夏a系原告聘请之员工，原告向被告支付了押金18,000元。又被告于2013年9月3日与案外人金某某、朴某某签订房屋租赁合同，将剩余部分店铺转租。2014年2月5日，被告十一味餐饮公司(甲方、转让方)与原告元富喜(乙方、受让方)、郑秀山(丙方、担保方)签订《合同》一份，约定：甲方原向美事勤公司租赁系争店铺，将于2014年6月底到期，甲方负责向业主方续签，承租人变更为乙方；自签订合同之时，店铺全部由乙方承租，甲方不再向乙方收取租金，应向业主方缴纳的租金由乙方负责承担，应当由甲方向其他实际租赁人收取的房租由乙方收取；原租赁场地上的灯箱广告(四面店招)自签订合同时起，原甲方使用的部分由乙方使用；乙方向甲方缴纳转让费15万元，该转让费签订合同时一次性付清，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用；甲方向业主方承租时缴纳的保证金2.60万元，即乙方成为承租人后甲方原缴纳的保证金自动转为乙方保证金，乙方无须再向业主方支付任何保证金，该保证金在将来乙方不再承租店铺且业主方退还后由乙方退给甲方；甲方郑重承诺由其出面协调上述合同到期后由乙方继续承租，原合同条件维持不变，合同每两年签订一次，且甲方保证乙方与业主方续签的租赁合同与甲方和美事勤物业签订的合同享受同样的条件，否则甲方应当退还依据本合同支付的15万元转让费，且另外赔偿乙方15万元；如不可抗力导致租赁场地无法继续租赁经营，则甲方无需承担违约责任，也无须退回转让金(如：火灾、地震，政府动迁或美事勤物业收回商铺租赁权)；丙方就本合同项下的所有义务为甲方提供担保，如甲方因在履行本合同规定的条款时应承担相关责任，丙方应当承担无限连带担保责任，且不可撤销；如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划，国家征用等拆迁店铺，其有关补偿归乙方。该协议签订后原告向被告支付了转让费15万元，此后由原告向案外人金某某、朴某某收取转租租金，并向第三人支付租金。2014年9月9日，第三人美事勤公司与被告郑秀山签订《租赁协议》一份，约定将系争房屋继续出租给郑秀山，租期自2014年10月1日至2015年9月30日，每月租金13,000元，保证金为原保证金26,000元，并约定该场地租金一年不变，自第二年起，每年按5%的租金递增比例进行递增。并约定系争商铺用作香酥鸡、鸡翅、魔法棍冰激凌、核桃饼、饮料、咖啡用途，不得经营与其他路吧相同产品，如有雷同第三人将终止租赁合同。该协议签订后，郑秀山于2014年10月9日向原告出具收条一份，载明收到押金(美事勤公司)26,000元。该协议租期内房屋由原告实际占有使用，到期后美事勤公司未再续约，于2015年10月1日将商铺另租他人，与案外人交接房屋抄表数为：电表54922、水表144。同时，美事勤公司结算原告于2015年9月应付水电费为：电费3,545.70元、水费135元，共计3,680.70元，美事勤公司将付款通知交给原告员工。美事勤公司并要求原告与被告共同至物业处确认退还保证金，但原、被告未能达成一致，故保证金现未予退还。另，郑秀山承租系争房屋曾缴付水电费押金2,000元，美事勤公司结算水电费后，尚余24,319.30元未予返还，美事勤公司表示愿意按照法院的判决返还该款。本案诉讼中，第三人美事勤公司出具《情况证明》一份，载明：2014年9月5日，郑秀山与元富喜一起来公司，就系争商铺续签了租赁合同，由郑秀山出面续签合同，每月租金及水电费、物业管理费由元富喜到公司缴纳。因系争商铺实际经营人元富喜不按合同约定的项目经营导致各商铺之间恶意竞争，用电不按安全手册使用，留下很多安全隐患并被要求多次整改，烧烤摊摆在店外广场上导致交通拥堵、空气污染，违反物业管理规定，故在合同到期后收回系争商铺。该证明加盖第三人公章，并由第三人本案代理人沈云高签名。上述事实，由原告提交的《房屋租赁合同》、《合同》、收据三份，由被告提交的与第三人签订的《租赁协议》二份、《房屋租赁合同》二份、《情况证明》，由第三人提交的《商铺交验单》、《付款通知》及发票等证据及当事人的陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，被告郑秀山自第三人处承租系争房屋后，原转租于原告承租使用，后在履行过程中与原告达成一致签订转让协议一份。就该转让协议内容而言，系被告将系争商铺的承租、经营权利转让于原告，而原告支付相应对价15万元。该协议签订后，被告退出了与美事勤公司、与次承租人金某某、朴某某的租赁关系，由原告向第三人支付租金并收取次承租人之租金，实际为被告将其在两处租赁协议中的权利义务概括转让，该转让协议自签订后已实际履行。又在该转让协议中双方约定，在被告与美事勤公司于2013年签订租赁协议到期后由原告继续承租，与美事勤公司直接签订租赁合同。然此后仍由被告郑秀山签订租赁协议，故原告认为被告未能按约履行起诉要求退还转让费并赔偿损失。但就此后租赁协议的履行，虽由郑秀山签订租赁协议，但房屋的实际使用人为原告，也由原告支付租金及水电费，履行被告在该租赁协议中的权利义务。同时，本院认为系争商铺的转让费，源于被告将其占有使用房屋、经营获利及转租获益的权利均让渡于原告，虽双方履行该转让协议的形式不尽如约定，但履行之内容符合合同本意，且该种履行方式持续了一年，原告并未提出异议，故双方实际履行了该转让协议。至于合同约定续签合同需两年，但实际仅履行了一年期之租赁协议，被告郑秀山与美事勤公司签订的租赁协议约定租金确为一年，但本院注意到就租金标准合同中约定：“自第二年起，每年按5%的租金递增比例进行递增”，可见签约时已对再次续约的标准磋商一致。又原、被告签订转让协议中还约定，美事勤物业收回租赁权属被告的免责事由，在一年租赁期履行过程中因原告的多项违规导致第三人美事勤公司不再续租，被告已按约履行了自己于协议中的义务，因原告原因导致无法继续履行，故原告要求返还转让费并赔偿损失的要求不符合双方约定，本院难以支持。关于原告要求被告返还租赁押金1.80万元与租赁保证金2.60万元的诉讼请求，被告认为2.60万元的保证金系在1.80万元保证金上补足差额部分，被告将原缴纳给第三人的保证金转给原告，故二者不并存。本院认为，原、被告之间租赁协议并未实际履行完毕，在租期未结束时已约定予以转让。又签订转让协议时虽未提及原合同的租金及押金，但该协议在双方结算的基础上才能予以签订。同时，如若原告所述该1.80万元押金未退，原告此后再次支付押金2.60万元而不与被告协商原押金的处理方式，显然有悖常理及租赁习惯。故本院认为被告的抗辩意见与双方实际履行情况能够相印证，原告要求被告返还1.80万元押金的诉讼请求本院难以支持。至于现未予第三人美事勤公司结算的押金，对于2015年9月的水、电费金额原告愿意支付，考虑到原告将该保证金已支付被告，其也系实际使用人，故第三人美事勤公司将剩余保证金24,319.30元返还原告。综上，第三人美事勤公司应将剩余保证金24,319.30元返还原告，原告的其余诉讼请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十二条之规定，判决如下：一、第三人上海美事勤物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告元富喜返还租赁保证金24,319.30元；二、驳回原告元富喜的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,360元，由原告元富喜负担。如不服本判决，原告可以在判决书送达之日起三十日内，被告及第三人可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  蒋鸣良审 判 员  殷 雪人民陪审员  邓红霞二〇一六年十月三十一日书 记 员  罗香琴附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。