重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝05民终3116号上诉人（原审被告）：重庆中房资产管理有限公司，住重庆市渝中区青年路**(B幢)20-1#，统一社会信用代码915000006965982146。法定代表人:方向春，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊亚利，重庆迈纵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐维飞，男，1983年12月14日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被上诉人（原审原告）：李小娅，女，1986年5月17日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：周香利，重庆嘉豪律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：张诺，重庆嘉豪律师事务所律师。原审第三人:重庆杭商房地产经纪有限公司，住重庆市渝中区新华路**附**，统一社会信用代码91500103MA60JUM97J。法定代表人:殷秀梅。上诉人重庆中房资产管理有限公司（以下简称中房公司）因与被上诉人唐维飞、李小娅与、原审第三人重庆杭商房地产经纪有限公司（以下简称杭商公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院作出的（2020）渝0103民初23860号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。中房公司向二审法院提出上诉请求，撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。主要事实理由，一审判决错误。在一审判决前，涉诉房屋已解除抵押，双方所签订的房屋买卖合同可以履行，不应被判决解除合同；一审主张的违约金过高。被上诉人唐维飞、李小娅辩称，一审判决正确。原审第三人杭商公司无陈述意见。唐维飞、李小娅向一审法院提出诉讼请求：1、解除原被告双方于2020年1月4日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、判决被告向原告退还房款1353394元、税费60903元及资金占用损失(从起诉之日2020年8月20日起至实际退还款项之日止，以1414297元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算)；3、请求判令被告支付原告违约金135339.4元；以上数额暂计1549636.4元。4、本案诉讼费18747元、前期律师费15000元、保全费5000元由被告承担。一审查明，2019年12月6日，唐维飞、李小娅向中房公司指定的收款人杭商公司交纳购买重庆市渝中区民族路1号3-6号商铺定金50000元。2020年1月4日，中房公司（甲方、卖方）与唐维飞、李小娅（乙方、买方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定甲方将位于重庆市渝中区商铺（建筑面积48.71平方米）出售给乙方。合同约定的总价款为1353394元，乙方于签订合同当日一次性付清全部房款1353394元，房款全部由杭商公司进行代收代付。合同约定甲方于2020年12月31日或之前将商品房交付乙方使用。合同第七条关于房屋交易具体事宜的约定：“7.2、自乙方付清该商品房房款及双方约定的其他费用之日起，甲乙双方须在90个工作日内亲临房屋所在地房管局办理商品房权属转移登记递件手续，递件完成后10个工作日内须再次亲临房屋所在地房管局办理取件手续。合同第九条违约责任约定甲方若提供的该商品房所有权、原购房合同等相关产权证明手续不真实、该商品房成交后被查封或者限制转让等导致乙方无法取得房屋所有权的，甲方则构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，合同若因此解除的，甲方须向乙方支付该商品房成交总价10%的违约金。合同9.6条约定守约方因采取合法手段维护自身权益产生的一切费用由违约方承担，该费用包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等。合同签订当日，唐维飞、李小娅向中房公司指定的收款人杭商公司分别支付购房款1215647元、150000元。2020年7月6日，中房公司向唐维飞、李小娅出具《承诺书》，主要内容为确认唐维飞于2020年1月4日向中房公司购买了涉案房屋，并付清了房款和税费，因中房公司未按合同约定时间办理过户手续，也未告知房屋现处于抵押状态，现承诺于2020年7月15日之前完成解押手续，并于2020年7月30日前过户给唐维飞，如未按约定时间办理过户手续，则中房公司按原合同的违约条款，按已交房款总金额的10%支付违约金并解除合同，同时返还已支付的房款和税费1414297元。唐维飞、李小娅因诉讼产生了律师费15000元、保全费5000元。截止2020年11月10日一审开庭时，中房公司仍未办理涉案商品房的解押手续及过户手续。一审认为，唐维飞、李小娅与中房公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系各方真实意思表示，内容合法，属依法成立的有效合同。中房公司未能依约为唐维飞、李小娅办理解押手续及过户手续，其行为构成违约，唐维飞、李小娅据此要求解除《重庆市商品房买卖合同》并要求中房公司承担违约责任符合合同约定及法律规定，结合案件具体情况，一审认定双方签订的《重庆市商品房买卖合同》于中房公司收到起诉状副本之日即2020年9月28日解除，合同解除后，中房公司理应向唐维飞、李小娅退还购房款1353394元、税费60903元。唐维飞、李小娅请求中房公司支付违约金135339.4元、律师费15000元、保全费5000元亦符合合同约定，一审予以支持。关于中房公司认为唐维飞、李小娅没有实际损失，违约金约定过高，申请进行调整的抗辩意见，一审认为，合同约定、唐维飞、李小娅付款情况、中房公司违约情况以及违约金兼具赔偿与惩罚的双重功能，且中房公司在违约后出具《承诺书》再次确认违约金的标准和金额，理应预见到其违约时将要承担的具体违约责任，其从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺，对其抗辩理由，一审不予采纳。关于唐维飞、李小娅请求中房公司支付房款和税费的资金占用损失的诉讼请求，中房公司承担的违约金已经足以弥补资金占用损失，对该项诉讼请求，一审不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决：一、原告唐维飞、李小娅与被告重庆中房资产管理有限公司于2020年1月4日签订的《重庆市商品房买卖合同》于2020年9月28日解除；二、重庆中房资产管理有限公司于本判决生效之日立即向原告唐维飞、李小娅退还购房款1353394元、税费60903元；三、重庆中房资产管理有限公司于本判决生效之日立即向原告唐维飞、李小娅支付违约金135339.4元；四、重庆中房资产管理有限公司于本判决生效之日立即向原告唐维飞、李小娅支付律师费15000元；五、驳回原告唐维飞、李小娅的其他诉讼请求。一审案受理费减半收取9441元，保全费5000元，均由重庆中房资产管理有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审诉讼中，上诉人中房公司陈述，仍未办理涉案商品房的解押手续及过户手续。二审查明的其他事实与一审相同。本院认为，2020年7月6日，上诉人中房公司向被上诉人唐维飞、李小娅出具《承诺书》，被上诉人以此《承诺书》为依据向法院主张其请求，该《承诺书》所载明的内容系双方的真实意思表示，未违背法律禁止性规定，应属有效的合同，对双方均产生拘束力。在二审诉讼中，上诉人也陈述，涉案房屋仍处于抵押状态，无法为被上诉人办理过户手续。因此，一审法院依据《承诺书》作出的判决并无不当。上诉人诉称的涉案房屋已解除抵押，双方所签订的房屋买卖合同可以履行，无事实依据，对其提出的上诉请求予以驳回。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18882元，由重庆中房资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 蒋 科审判员 肖 琴审判员 黎 明二〇二一年五月六日书记员 李彦莹