河南省项城市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1681民初380号原告：宋金花，女，汉族，1970年7月6日生，住项城市。委托诉讼代理人：许艳艳，河南睿东律师事务所律师。被告：项城市通广置业有限公司。住所地：河南省项城市花园路东段路南。统一社会信用代码：9141168MA3X4TFB90。法定代表人：郭月新，系该公司经理。委托诉讼代理人：种松柏，河南颖滨律师事务所律师。被告：陈红伟，男，汉族，1975年3月6日生，住项城市。委托诉讼代理人：张启军，河南律师事务所律师。原告宋金花与被告项城市通广置业有限公司、陈红伟商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月8日作出（2020）豫1681民初1333号民事判决，被告项城市通广置业有限公司不服，提起上诉。河南省周口市中级人民法院于2020年12月16日作出（2020）豫16民终4103号民事裁定书，撤销项城市人民法院（2020）豫1681民初1333号民事判决，发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋金花的委托诉讼代理人许艳艳、被告项城市通广置业有限公司的法定代表人郭月新及其委托诉讼代理人种松柏、被告陈红伟及其委托诉讼代理人张启军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宋金花向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的商品房认购协议；2、判决被告返还原告购房款、天然气开户费、自来水开户费等共计252460元及利息；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2018年5月19日与被告签订商品房认购协议，约定由原告购买被告开发的位于项城市花园路书香府邸小区的1号楼一单元6层西户住房一套，面积为141.18平方米的商品房，单价3895元/平方，总房款549190元，由于当时双方商定为按揭方式购买，原告于2018年5月27日按约向被告支付首付款248000元，并按被告的要求缴纳了天然气开户费、自来水开户费等费用共计4460元，被告向原告出具了收据及签约付款单，但直至今日被告迟迟不与原告签订商品房预售许可证，不给原告办理按揭贷款手续后原告经过询问得知，被告开发的书香府邸小区，缺乏相关的建筑手续，没有办理商品房预售许可证，尽管原告多次向被告主张要求解除合同，返还已付房款，但被告到目前为止以种种理由推脱，为此原告诉至法院。综上所述，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释》第九条之规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。请人民法院依法作出公正判决以维护原告的合法权益。被告陈红伟辩称，一、答辩人陈红伟没有和宋金花签订过商品房认购协议，双方之间不存在商品房买卖合同关系。陈红伟所收到的宋金花的钱款是项城市通广置业有限公司偿还给陈红伟的欠款。二、与宋金花签订商品房买卖认购协议书及签约付款单的是项城市通广置业有限公司，他们之间存在商品房买卖合同关系，如果他们之间买卖合同无效，依据合同的相对性原则，应当由合同的当事人项城市通广置业有限公司返还购房款。三、在项城市通广置业有限公司与宋金花签订协议时，涉案房屋归项城市通广置业有限公司所有，项城市通广公司没有把房屋房产证办给陈红伟，陈红伟没有取得涉案房屋的所有权，当然也不可能对外出售房屋。综上所述，陈红伟不是商品房买卖合同的当事人，不应为本案承担任何责任。被告项城市通广置业有限公司辩称，我们公司并未和原告签订协议，我们双方没有买卖关系，没有收到原告付款，没有给原告签订收据，房子是我们公司欠陈红伟的工程款，房子顶工程款了，陈红伟是承建方，不是我们公司的房子，我们有分房证明。本案涉案房屋在2017年1月3日实际所有权归陈红伟所有，涉案房屋买卖是原告与陈红伟之间实际发生。另补充该涉案房产是我公司以工程款抵给了被告陈红伟，所有权及买卖的收钱方均是陈红伟，所以我公司不应该承担退房及退房款的责任。原告宋金花向本院提交如下证据：证据一、原告身份证复印件，证明目的：证明原告身份信息，具有合法的诉讼主体资格；证据二、认购协议书；证明目的：原、被告于2018年5月19日双方签订了商品房认购协议，原告购买被告公司开发的书香府邸小区商品房，建筑面积为141.18平米，单价为3895元每平米，原告和被告的置业顾问邝华丽签字确认；证据三、签约付款单，证明目的：原告购买的房屋的总价款为549190元，被告通广置业同意原告按揭进行购买，首付款应交248000元，被告进行盖章确认，原告签字摁手印；证据四、收据两张和转账记录，证明目的：证明原告向被告指定的账户通过农村信用社转账105000元，通过农业银行转账130000元，首付款余款原告现金进行了缴纳，被告财务室出具了248000元的收据，还证明原告应被告的要求缴纳了自来水开户费、天然气的初装费等共计4460元，被告财务部门向原告出具了收据。被告陈红伟质证意见如下：均无异议，但是钱是我收的，房子是通广置业抵工程款抵给我的，并且该公司老板认同抵给我的房子可以在售楼部销售，该涉案房产就是抵给我九套中的一套。但证据二和证据三，该证据证明与宋金花订立商品房认购协议和签约付款单的事是通广置业公司的，他们之间形成的是商品房买卖合同关系；证据四收款的真实性无意义，但是陈红伟所收的款项是通广置业欠陈红伟的欠款，陈红伟只是代收。被告项城市通广置业有限公司质证意见如下：对证据一无异议；证据二有异议，在该协议书产生时涉案房屋产权实际归第二被告所有，该协议书具体内容的产生及权利义务关系的约定，被告并不知情，况且该协议书并没有被告方的印章，书香府邸售楼部与被告之间是不同的法人单位，与被告之间无任何的因果关系；对证据三有异议，部分异议点同上，补充说明该付款单显示的购房价款由于当时公司并不是涉案房屋产权的实际产权人，公司并未见到涉案房款，收据及银行转账均充分证实本案房屋实际产权人在原告购买本涉案房产之前已归第二被告所有，首付款单据及银行转账证明相互证实第二被告作为涉案房产的实际产权人，实际收到了房款，为此原告以上证据诉求被告承担责任，明显证据不足。被告陈红伟提交证据如下：书香府邸小区工程承包协议复印件一份，证明与被告通广置业有合同，该公司欠我的工程款。原告宋金花对被告陈红伟提交的证据无异议。被告项城市通广置业有限公司质证意见如下：真实性无异议，但是由于本案是商品房买卖合同纠纷，而该承包协议显示的内容及结合被告方的发表意见，该协议只能证明被告与公司存在着建设合同纠纷，本案审理的部分与被告提交的该协议证明的目的，均不是同一个法律关系，因为我公司认为没有关联性，若被告陈红伟认为理亏，可以另行起诉。被告项城市通广置业有限公司提交证据如下：一、项城市通广置业有限公司与陈红伟等人签订的书香府邸工程款兑换房屋协议，书香府邸大包工程房屋分配协议书、书香府邸大包工程分房详细表，证明陈红伟分房的事实及抵工程款房屋价格的事实，抵工程款房屋价格为每平方米2700-3000元价格不等；本案房屋所有权已归陈红伟所有。陈红伟卖给原告房屋价格是每平方米3895元，进一步说明房屋卖方陈红伟，而不是项城市通广置业有限公司。二、陈红伟等人的委托书，证明：本案涉案房屋是陈红伟委托郭辉、刘伟卖给已原告的事实，涉案购房款应由陈红伟退还原告。原告宋金花质证意见如下：证据一，房屋置换协议证明目的有异议，房屋置换协议也是以物抵债，但是房屋并没有取得商品房预售许可证，不具有买卖的资格，所以房屋置换协议无效，不能作为证据使用，不能达到被告的证明目的。证据二，无异议；其他同意见同证据一的质证意见。被告陈红伟质证意见如下：证据一和证据二综合质证，由于涉案的房屋缺乏合法的法定手续，因此房屋兑换协议和房屋分配协议均为无效协议，陈红伟出具的委托书进一步证明该房屋没有取得合法的手续，对于该房屋不能取得法定凭证，不能取得合法权属，其原因是由于开发商通广置业公司造成的，通广置业公司没有依法取得法律规定的土地及建设相关证件，在原告宋金花与通广置业签署买卖协议时，通广置业没有取得法定的售房资格，从而导致双方的买卖协议无效，因此应有通广置业承担合同无效的法律后果，通广置业称房屋已抵给陈红伟，陈红伟拥有房屋的所有权及处置权，这一说法是严重违背客观事实和法律规定的，如果房屋抵给陈红伟其前提是房屋必须是合法建筑的房屋，另外需要为陈红伟办理合法的房屋产权登记手续，只有这样才能达到以物抵债的目的，因此被告通广置业的证据不能证明其所主张的以物抵债能够成立，依法应当承担返还原告购房款的法律后果。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月19日原告宋金花与被告项城市通广置业有限公司签订商品房认购协议，约定原告缴纳认购定金11000元，认购被告项城市通广置业有限公司开发的位于项城市花园路书香府邸小区的1号楼1单元6层西户住房一套，面积为141.18平方米的商品房，单价3895元/平方，2018年5月27日原告确定购买房屋是项城市书香府邸小区1号楼1单元2层西户，单价为每平方米3810元，成交总价为538000元，首付款缴纳248000元，剩余290000元约定按揭支付。当日，原告通过银行转账给被告陈红伟235000元购房首付款，被告项城市通广置业有限公司的售楼部即项城市书香府邸售楼部出具的收到248000元收据和签约付款单一份。2018年12月9日原告又向项城市书香府邸售楼部缴纳自来水开户费和天然气开户费4460元，并由项城市书香府邸售楼部出具收据一份。后原告得知该小区的建设缺乏相关许可证，买受人无法办理按揭贷款手续，原告对此找被告要求解除合同，返还已付购房款无果。为此，原告诉至法院。另查明，2016年5月4日被告项城市通广置业有限公司与被告陈红伟等六人之间签订书香府邸小区工程承包协议；2016年9月26日被告陈红伟等与郭辉、刘伟签订委托书，委托郭辉、刘伟（均系书香府邸小区售楼部人员）作为陈红伟的代理人办理书香府邸小区售房相关事宜；2016年12月25日，被告项城市通广置业有限公司与被告陈红伟等六人签订书香府邸大包工程兑换房屋协议约定由被告项城市通广置业有限公司所欠的工程款用部分房屋作抵，庭审中被告陈红伟认可收到涉案房屋钥匙；被告项城市通广置业有限公司开发的书香府邸小区至起诉前并没有取得涉案商品房预售许可证明。本院认为，本案争议的焦点是：1、原告与被告项城市通广置业有限公司之间的商品房认购协议效力如何认定？2、原告的购房款应由谁承担返还责任？首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。据此，本案中原告在2018年5月19日与2018年5月27日与被告项城市通广置业有限公司签订的认购协议书及签约付款单具备了房屋买卖合同的主要内容，应认定具备商品房买卖合同的法律形式要件，但由于被告项城市通广置业有限公司起诉前没有取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明，可以认定有效。据此，原告主张解除商品房认购协议的主张不能成立，该认购协议书应认定为无效合同。其次，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。据此，本案中通过庭审可以认定原、被告三方均参与了涉案房屋买卖的过程，被告项城市通广置业有限公司的售楼部即项城市书香府邸售楼部出具的收据上显示购房款为248000元，其中原告直接将买房首付款235000元打到被告陈红伟的账户，剩余购房款13000元应认定为被告项城市通广置业有限公司实际收取购房款，此外被告项城市通广置业有限公司还收取宋金花自来水开户费、天然气开户费等费用共计4460元，有项城市书香府邸售楼部出具的收据为凭。由于本案房屋买卖合同认定为无效合同，按照上述法律规定行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，因此该涉案房屋买卖合同涉及的收受款项均应当由行为人即各实际收款人向原告予以返还。原告主张利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持；被告项城市通广置业有限公司与被告陈红伟等六人签订书香府邸大包工程兑换房屋协议之间产生的法律关系与本案不属于同一法律范畴，不在本案处理范围，涉及当事人的权益可另行主张。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十七条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告项城市通广置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告宋金花购房款13000元、自来水开口费和天然气开口等费用4460元，以上共计17460元；二、被告陈红伟于本判决生效之日起十日内返还原告宋金花购房款235000元；三、驳回原告宋金花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2543元，由被告项城市通广置业有限公司负担176元，被告陈红伟负担2367元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向河南省周口市中级人民法院预交上诉案件受理费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  张晓峰审 判 员  魏陆军人民陪审员  李天荣二〇二一年五月六日书 记 员  刘少东主动履行案款账号：户名：项城市人民法院。开户行：中国农业银行股份有限公司项城市支行。账号：16×××00。行号：1035509158018（汇款时请标明案件号）。