广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0502民初2423号 原告:李良宇，男，汉族，1989年9月29日出生，住福建省厦门市思明区。 原告：吴有颂，男，汉族，1973年11月29日出生，住福建省古田县。 两原告共同委托诉讼代理人：范琦，广西海盟律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：李蓓，广西海盟律师事务所律师 被告一：北海东城房地产开发有限公司，住所地北海市。 法定代表人：罗木林，董事长。 委托诉讼代理人：许松，男，汉族，1963年2月10日出生，住北海市，系该公司法务部经理。 被告二:北海东辉房地产开发有限公司，住所地北海市。 法定代表人：罗木林，董事长。 原告李良宇、吴有颂与被告北海东城房地产开发有限公司（以下简称东城公司）、北海东辉房地产开发有限公司（以下简称东辉公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年8月15日受理后，依法由代理审判员莫雪芳适用简易程序，于2016年10月17日公开开庭进行了审理。书记员林广青担任法庭记录。两原告的共同委托诉讼代理人李蓓、被告东城公司的委托诉讼代理人许松到庭参加诉讼。被告东辉公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李良宇、吴有颂诉称：2010年4月29日，两原告与被告东城公司签订了《商品房买卖意购协议书》，欲购买被告东城公司开发的位于北海市中鑫大厦（原石化大厦）0107号商铺，商铺总价为250万元，意购保证金为50万元。签订协议书当日，在被告东城公司的要求下，两原告将50万元的意购保证金直接转入被告东辉公司的账户，被告东城公司向两原告开具了《收款收据》。之后被告东城公司在两原告毫不知情的情况下，将整栋中鑫大厦转让给了第三人。根据《意购协议书》第五条第二款的约定，两原告有权解除协议并要求被告东城公司双倍返还意购保证金，但被告东城公司却拒绝履行。被告东城公司的行为已严重损害了两原告的合法权益，而被告东辉公司是意购保证金的收款人，应为被告东城公司的违约行为承担连带责任。为此，两原告向法院提起诉讼，请求判决：一、判令解除两原告与被告东城公司于2010年4月29日签订的《商品房买卖意购协议书》；二、判令被告东城公司向两原告双倍返还意购保证金共100万元整；三、判令被告东城公司向两原告支付利息共187479.45元（以50万保证金为计算基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至起诉时，以后另计）；四、判令被告东辉公司为被告东城公司双倍返还意购保证金和支付利息承担连带责任；五、本案的诉讼费用由两被告承担。 被告东城公司辩称：1、本案已超过2年的诉讼时效。原告与被告东城公司于2010年4月29日签订合同，当时是在有现房的条件下签订合同的，协议签订后被告东城公司曾经电话通知原告前来购房，但原告一直拖延不来。被告东城公司是在经过5年后才将涉案商铺转让给第三人，因此原告的诉讼请求没有事实及法律依据。2、原、被告签订协议中的意购保证金属于履约保证金，不属于定金性质。原告与被告东辉公司没有签订任何担保协议和书面承诺，原告主张由被告东辉公司与东城公司承担连带责任没有事实及法律依据。 被告东辉公司未作书面答辩，亦未到庭参加诉讼。 经审理查明：两原告与被告东城公司于2010年4月29日签订了《商品房买卖意购协议书》一份，约定两原告意购由东城公司所有的位于北部湾西路20号中鑫大厦（原石化大厦）0107号商品房，建筑面积约65.37平方米，总价款250万元。协议书同时约定原告应在协议签订当日一次性支付50万元意购保证金给被告东城公司，在被告东城公司取得《商品房销售许可证》后由被告东城公司通知原告，原告在接到通知后十日内再付总房款的30％即75万元并签订《商品房买卖合同》。协议书还约定了房屋交付时间、违约责任等内容。2010年4月29日，原告向被告东辉公司转账50万元，被告东城公司当日向两原告出具收款收据一份，载明：“兹收到吴有颂、李良宇交来中鑫大厦意向定金五十万（￥500000），房号：0107商铺。收款单位：北海东城房地产开发有限公司。”2015年6月20日，被告东城公司与案外人莫济良签订《房屋买卖合同》，将包含案涉0107号房屋在内的北部湾西路20号石化大厦转让给了案外人莫济良，并于2015年6月29日办理了转移登记，受让方为：莫济良，房屋所有权证号：北房权证（2015）字第028821号。原告为此诉至本院，提出上诉请求。 以上事实，有《商品房买卖意购协议书》、广西北部湾银行特约商户签购单、收款收据、房屋所有权转移登记申请书、房屋所有权登记审批单、房屋买卖合同、房屋登记信息查询证明以及庭审笔录等在卷证实。 本院认为，两原告与被告东城公司签订的《商品房买卖意购协议书》是在自愿、平等的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。我国《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”。本案中，涉案房屋已被被告东城公司过户至案外人莫济良名下，已无法再为原告李良宇、吴有颂办理涉案房屋的产权过户手续，致使原告李良宇、吴有颂的购房目的不能实现，故原告李良宇、吴有颂要求解除《商品房买卖意购协议书》，理由正当，合法有据，本院予以支持。 关于本案意购保证金性质的问题，根据中华人民共和国担保法》第九十一条：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，本案主合同标的额为250万，意购保证金金额50万元，并未超过主合同标的额的20%。同时根据原、被告签订《商品房买卖意购协议书》第五条第二款“如甲方不能按本协议约定的房号、价钱兑现给乙方，乙方有权解除本协议，并要求甲方双倍返还意购保证金。”的约定，本院认为本案的50万元意购保证金的性质应为定金性质。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”的规定，两原告要求被告东城公司双倍返还意购保证金1000000元的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。 关于两原告要求被告东城公司支付利息的诉讼请求，因原告无法举证证实其实际损失，故该项诉讼请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 关于两原告要求被告东辉公司对被告东城公司的债务承担连带责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院》第四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条之规定，判决如下： 一、解除原告李良宇、吴有颂与被告北海东城房地产有限公司于2010年4月29日签订的《商品房买卖意购协议书》； 二、被告北海东城房地产有限公司双倍返还意购保证金1000000元给原告李良宇、吴有颂； 三、驳回原告李良宇、吴有颂的其他诉讼请求。 案件受理费15487元，减半收取7743元，由原告李良宇、吴有颂承担843元，被告北海东城房地产有限公司承担6900元。（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告） 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费15487元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 代理审判员  莫雪芳 二〇一六年十月二十七日 书 记 员  林广青 附：本判决书引用的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理； 三、《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。