辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3012号上诉人（原审原告）：阎永家，男，1954年7月25日出生，汉族委托诉讼代理人：韩余忠（系阎永家妻子），女，1955年1月13日出生，汉族，户籍所在地辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：周权，男，1968年8月22日出生，系大连市市政公用事业服务中心工人，住辽宁省大连市甘井子区。被上诉人（原审被告）：大连花卉苗木绿化工程有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区华北路39-1。法定代表人：王琛，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐丹，辽宁朋信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓玲，辽宁朋信律师事务所实习律师。上诉人阎永家因与被上诉人大连花卉苗木绿化工程有限公司（以下简称花卉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人阎永家及其委托诉讼代理人韩余忠、周权，被上诉人花卉公司委托诉讼代理人徐丹、张晓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阎永家上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持一审诉讼请求；2、一、二审案件受理费由花卉公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决对逾期不能办理产权登记的违约期间没有认定，案涉合同相关条款后部均为空白，未经双方协商，是被上诉人自己单方设定，不是双方真实意思表示。2、关于案涉《经济适用住房买卖合同》是否约定了逾期办证违约金的问题。没有约定逾期办证违约金是因为案涉合同是花卉公司单方面拟定，没有与上诉人协商，上诉人只是在签字页指定位置签名、摁手印。在合同内容中，只约定了逾期交房违约金，而未约定逾期办证违约金。花卉公司刻意规避逾期办证违约金的单方面拟定行为，完全符合《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第四百九十六条和第四百九十七条的规定。3、一审判决认定双方“自行协商选择”合同第十五条“出卖人继续办理相关手续，合同继续履行”错误。该条款是花卉公司单方设定，未经协商，是格式条款。二、一审判决适用法律不当，本案是经济适用住房合同纠纷，应该准确适用《中华人民共和国合同法》和《经济适用住房管理办法》做出公正判决。三、关于花卉公司逾期提供办证权属登记材料备案是否给上诉人造成实际损失问题。首先，《经济适用住房买卖合同》第三款约定：本合同所称经济适用住房是指政府提供优惠政策，限定建筑标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房，因此案涉房屋属于商品房。其次，《经济适用住房买卖合同》也应遵守契约精神，不能破坏公平交易原则，不能利用合同签约主体优势地位不合理地免除或减轻其责任，加重对方责任、限制对方主要权利。再次，案涉房屋是单位集资建房，但是并未集资，开工建设前未定价也未向社会公示价格。2014年销售时，企业自定价格未向社会公示，也不是政府指导价，没有物价局和住建局的价格成本审核批复件。最后，该房价是由花卉公司职工代表同意通过的。《经济适用住房价格管理办法》规定，严格执行政府指导价，以零（微）利润建造成本向住房困难群体销售，本案房屋价格是企业职工代表同意，价格远远超出正常经济适用住房价格。花卉公司将物业服务用房和居民委员会用房抵债给联建单位，联建单位又将公建改造成商住房对社会出售、出租。花卉公司未按约定及时办证，致使上诉人背上沉重债务负担，实际损失无法计算。四、按照办证新规定，“完全产权证的办理条件是购房合同签订日起满五年”，上诉人自与花卉公司签订购房合同至办理完全产权证，已超过五年时间。根据双方合同约定，保证房屋所有权能够转移登记至上诉人名下，是花卉公司作为房屋出卖人的最基本合同义务。不动产权属证书是买受人享有不动产物权的依据，只有在买受人获得房屋所有权的情况下，买受人才能完全行使对所购房屋的处分权。案涉房屋虽为经济适用房，但上诉人是按照购买经济适用住房所实际支付的购房款项为基础主张违约金，该违约责任的承担与房屋是否享受了购买价格或购买条件上的优惠并无关联。而且，受政策限制，上诉人购买经济适用房后有五年的有限产权期，在取得产权证后五年内不能对房屋进行出租或其他交易。花卉公司逾期办证的违约行为，客观上延长了上诉人突破有限产权、自由处分房屋的时间，花卉公司理应对逾期办证的违约行为承担违约责任。因花卉公司已实际占用上诉人的房款，故参照出卖人占用购房款期间的逾期贷款利息认定其应当承担的违约责任，符合公平等价的基本原则及一般交易习惯。五、案涉合同关于“继续办理”的约定应属于双方对履行期限约定不明的情形，对此《民法典》第五百七十七条、第五百八十二条有明确规定。本合同并没有规定以办理完全产权之日开始计算违约金，而是以花卉公司是否在合同约定180天内办理完备案登记（即初始登记）为违约金起算日。该条款免除了提供格式条款一方的责任，排除了上诉人主要权利，按《民法典》第四百九十七条规定，该条款无效。花卉公司辩称，一、原审判决对花卉公司逾期办理有限产权登记的违约行为已经做出认定，花卉公司对此并无异议。双方在合同中明确约定，花卉公司应当在房屋交付后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，由于第三方拒绝配合，花卉公司不能取得施工档案等材料，未能在合同约定的时间内完成备案手续，对此导致的逾期办理有限产权证的事实花卉公司从未否认。原审法院在认定了花卉公司存在逾期办证情况的前提下，基于该行为未给上诉人造成实际损失，双方亦未约定逾期办证违约金，认定上诉人要求花卉公司支付逾期办证违约金缺乏事实依据和法律依据，做出了驳回上诉人原审诉请的判决。二、案涉合同中违约责任承担方式为双方协商确定，系双方真实意思表示。案涉合同系大连市国土资源和房屋局与大连工商行政管理局监制的文本合同，相关条款后部的空白行、选择内容、空格部位均应由合同双方协商确定，自行补充，并非花卉公司单方设定。双方在合同中对违约责任承担方式的约定系当事人真实意思表示，双方均应受该条款约束。上诉人主张相关条款为单方添加、补充、选择并无事实依据，且上诉人作为具有民事行为能力的成年人，在从事房屋买卖此等大额交易之时，如未看合同文本内容，在不知情的情况下即签订合同，与常理不符。三、上诉人主张花卉公司“不让买受人看合同内容”没有事实依据。案涉合同是双方当事人在平等自愿前提下，对合同内容完全知悉的情况下签订的，其称在签订合同时未看合同书内容，没有事实依据。阎永家向一审法院起诉请求：1、判令花卉公司赔偿因其逾期不予办理房屋权属证书违约金130473.72元（自2015年5月14日至2019年11月19日计4年6个月，以全额购房款为基数按年利率6%计算）；2、案件诉讼费用由花卉公司承担。一审法院认定事实：2014年10月11日，阎永家与花卉公司（原名称大连花卉苗木绿化工程总公司）签订《经济适用住房买卖合同》，约定：阎永家向花卉公司购买位大连市甘井子区号的经济适用住房，总房款483236元，花卉公司应于2014年11月15日前交付房屋。合同第十二条约定：出卖人保证销售的经济适用住房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该经济适用住房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同第十五条预购经济适用住房预告登记和产权登记的约定：出卖人应当在经济适用住房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X日内将买受人的已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的X%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的X向买受人支付违约金。3.出卖人继续办理相关手续，合同继续履行。合同签订后，阎永家如约交纳了房款，花卉公司于2015年1月24日向阎永家交付了房屋。2019年11月19日，花卉公司委托物业服务企业在案涉小区贴出通知，载明：“城建花木公寓”产权证相关手续已经完成。从即日起，小区业主可以开始办理房屋产权证。2019年12月18日，阎永家取得案涉房屋的不动产权证。双方庭审中均认可，案涉房屋于2020年2月前即具备办理完全产权的条件。一审法院认为：双方签订的《经济适用住房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，双方对花卉公司未能于交房后180天内将办理权属登记需由花卉公司提供的资料报产权登记机关备案的事实均无异议，本案的争议焦点为花卉公司是否应当赔偿阎永家逾期办证违约金。1、关于案涉《经济适用住房买卖合同》是否约定了逾期办证违约金的问题。该合同明确约定了因出卖人的责任致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的处理方式，即列明退房并赔偿损失、不退房支付违约金和继续办理手续三种方式，由合同当事人自行协商选择。从合同内容来看，双方确认以“出卖人继续办理相关手续，合同继续履行”作为花卉公司逾期办证后的处理方式，而并未选择赔偿损失或者支付违约金，该约定是当事人意思自治的结果，对双方均具有法律约束力。因此，阎永家主张花卉公司赔偿逾期办证违约金没有合同依据。2、关于花卉公司逾期提供办理权属登记材料备案是否给阎永家造成实际损失的问题。首先，案涉房屋系经济适用住房，是政府提供政策优惠，限定套型面积、销售价格以及开发单位利润，面向城市低收入住房困难家庭供应、具有保障性质的政策性住房，不同于一般商品房，经济适用住房的主要目的在于实现其保障功能，而不在于实现房屋的交易价值。其二，经济适用住房受政策限制，买受人购买后有五年的有限产权期，即取得有限产权证后的五年内不能对房屋进行出租、出售或其他交易。根据阎永家的主张，即使花卉公司在房屋交付后180日内提交资料进行备案并办理产权，那么阎永家取得有限产权证的合理的时间也是2015年5月15日前（合同约定房屋交付时间为2014年11月15日），则阎永家取得完全产权证的合理时间是五年之后，即2020年5月15日前。而实际上，案涉房屋于2020年2月前即具备办理完全产权的条件，并未超出买受人的合理预期时间，亦未延长买受人自由处分房屋的时间。因此，阎永家未能举证证明花卉公司逾期提供办理权属登记材料备案给阎永家造成了实际损失，阎永家主张花卉公司赔偿逾期办证违约金没有事实依据。3、关于阎永家主张本案应当适用《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（以下简称《八民会纪要》）第18条第2款规定的意见。《八民会纪要》系人民法院主动适应经济社会发展新形势新常态，为更加充分发挥审判工作职能，通过讨论，对当前和今后一段时期更好开展民事审判工作形成的纪要，其形成具有一定的前提与背景，可看作在审判实务中对现有法律法规的进一步补充、调整或解读。《八民会纪要》第18条第2款规定“合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”，该条款产生的背景原因系“由于近年来我国金融市场利率化改革，央行不再公布贷款基准利率，由此导致在适用该条（即《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款）上失去了参照的依据”（出自人民法院出版社《理解与适用》第1版第三章第四节“条文理解”）。可见《八民会纪要》第18条第2款规定的由来系为适应金融市场利率化改革，对商品房买卖合同纠纷司法解释的相应调整，而本案案涉房屋系经济适用住房，并非商品房，不适用此款纪要规定，故阎永家据此主张花卉公司支付逾期办证违约金不当，阎永家的诉讼请求没有法律依据。4、关于阎永家主张案涉合同第十五条第二款第3项是格式条款，免除了提供条款一方的责任，加重了对方责任、排除了对方主要权利，应属于无效条款的意见。案涉合同系大连市国土资源和房屋局与大连市工商行政管理局监制的文本合同，相关条款后部的空白行、选择内容、空格部位均应由合同双方协商确定，自行补充，案涉合同第十五条第二款第3项即属于此种情况，系由买卖双方在空白行自行约定，并非花卉公司单方面提供的格式条款。阎永家主张相关条款的空白行、选择内容等未经过买卖双方平等协商，由花卉公司单方添加、补充、选择，但阎永家并未提供相应的证据佐证。退一步而言，房屋买卖是生活中比较重要的大额交易，阎永家作为有民事行为能力的成年人，在未看文本内容而不知情的情况下签订合同，与常理不符。因此对阎永家该节诉讼主张，依法不予认定。5、阎永家在本案中主张适用的《城市房屋权属登记管理办法》已被《房屋登记办法》废止，即《房屋登记办法》自2008年7月1日起施行，《城市房屋权属登记管理办法》、《建设部关于修改＜城市房屋权属登记管理办法＞的决定》同时废止。后《房屋登记办法》于2019年9月6日被《中华人民共和国住房和城乡建设部令第48号—住房和城乡建设部关于废止部分规章的决定》废止。因此，阎永家在本案中依据《城市房屋权属登记管理办法》主张权利不当，不予支持。综上所述，阎永家要求花卉公司赔偿逾期办证违约金缺乏合同依据和法律依据，且阎永家也未能举证实际损失，故对阎永家的诉讼请求依法不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告阎永家的诉讼请求。案件受理费2862元（阎永家已预交），由原告阎永家承担。本院二审期间，上诉人提交以下证据：证据1：录音一份（2021年2月9日、2021年2月20日，上诉人的委托诉讼代理人周权拨打12345咨询电话及大连市住建局保障中心工作人员回复电话的录音），拟证明现在大连市完全产权证办理条件是以购房合同签订日期起算5年；证据2：（2019）辽0203民初362号民事判决书，拟证明被上诉人应承担逾期办证的违约责任。被上诉人对证据1的真实性及证明目的均有异议，认为根据大连市住建局的文件，经济适用住房取得房屋所有权证满5年，可以办理取得房屋完全产权手续；被上诉人对证据2的真实性没有异议，但认为该案系被上诉人与案外人大连胜通房屋开发公司之间的合资、合作开发房地产合同纠纷，与本案无关。本院认为，上诉人提交的录音证据无法核实通话双方的真实身份，现上诉人虽称有新的办理完全产权证的政策（纪要），但未提交书面证据，故对证据1不予采纳；上诉人提交的证据2，系被上诉人与案外人之间基于合资、合作开发房地产合同所产生的纠纷，该案并未涉及逾期办证问题，与本案不具有关联性，故对该证据亦不予采纳。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院另查明，2014年10月16日，案外人陈喜红与花卉公司签订《经济适用住房买卖合同》，合同签订后，陈喜红交纳了房款，花卉公司亦将房屋交付陈喜红，因花卉公司未能办理房屋权属登记，陈喜红诉至法院，要求花卉公司赔偿逾期不予办理房屋权属证书违约金（自2015年5月15日起至完成向产权登记机关报备房屋权属登记所需资料之日止）。大连市甘井子区人民法院于2019年1月9日作出（2018）辽0211民初1528号民事判决（以下简称1528号判决），驳回陈喜红的诉讼请求。陈喜红不服，上诉至本院，本院于2019年9月17日作出（2019）辽02民终2379号民事判决（以下简称2379号判决），撤销1528号判决，改判花卉公司向陈喜红支付逾期办证违约金31494元（自2018年6月1日计算至2019年9月17日）。陈喜红及花卉公司均不服，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2020年5月25日作出（2020）辽民申318号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2020年12月11日作出（2020）辽02民再229号民事判决，撤销本院2379号判决，维持1528号判决。现该判决已发生法律效力。本案二审审理过程中，上诉人承认本案情况与陈喜红案件一致。本院认为，本案中，上诉人与被上诉人于2014年10月11日签订《经济适用住房买卖合同》，约定被上诉人应于房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被上诉人对于未能在合同约定的时间内完成备案手续，由此导致逾期为上诉人办理有限产权证的事实并无异议，现上诉人以被上诉人逾期办理案涉房屋的权属证书为由，要求被上诉人支付其逾期办证违约金，故本案二审争议焦点为：被上诉人应否向上诉人支付逾期办证违约金。案涉《经济适用住房买卖合同》系大连市国土资源局和房屋局与大连市工商行政管理局监制，在第2页“经济适用住房买卖合同说明”中已载明，“本合同文本为购买经济适用住房专用文本合同”、“为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后部有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，被修改的文本印刷文字视为双方同意内容”、“对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应协商确定”。案涉合同第十五条约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.出卖人继续办理相关手续，合同继续履行”。该第3项系用黑体及下划线单独注明，属于双方在空白行处以打印方式添加的内容，即经自行约定后协商确定的内容。上诉人上诉称，上述内容并非其真实意思表示，而是被上诉人单方拟定，是格式条款，并依据《民法典》第四百九十六条、第四百九十七条之规定，主张该条款无效。本院认为，诚如一审所论，房屋买卖是生活中比较重大的大额交易，上诉人亦应持谨慎的注意义务，在签订合同之前应阅读合同文本并就不理解或有异议处进行咨询、磋商，该条款已用黑体及下划线单独注明，足够引起上诉人的注意，且上诉人已在合同买受人处签名并捺印，其称该条款所约定内容不是其真实意思表示，依据不足。关于被上诉人应否向上诉人支付逾期办证违约金问题。本院认为，首先，案涉合同签订于2014年10月，上诉人主张被上诉人支付2015年5月至2019年11月的逾期办证违约金，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（以下简称《民法典时间效力若干规定》）第一条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案应适用相关法律事实发生时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，可见，“继续履行”、“采取补救措施”、“赔偿损失”、“支付违约金”等均为违约责任的承担方式，当事人可在合同中进行约定，且“支付违约金”与“继续履行”的违约责任可以单独约定，也可以并存。本案双方当事人在合同中约定，如买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由“出卖人继续办理相关手续，合同继续履行”，已对出卖人承担违约责任的方式进行了约定，即“继续履行”，并未约定花卉公司应当支付逾期办证违约金。合同中未约定“支付违约金”并不属于免除被上诉人责任或排除上诉人主要权利的情形，上诉人以此为由主张案涉条款无效，本院不予采纳。上诉人上诉称，其系按实际支付的购房款项为基础主张违约金，因花卉公司已实际占用上诉人的房款，故应参照出卖人占用购房期间的逾期贷款利息（年利率6%）认定其承担的违约责任。如前所述，双方在合同中既未约定确定数额的违约金，亦未约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，故上诉人主张花卉公司承担逾期办证违约金的诉请缺少合同依据。其次，上诉人上诉称，该条款中“继续办理”属于双方对履行期限约定不明的情形，应根据《民法典》第五百七十七条、第五百八十二条之规定处理。本院认为，上诉人所引用的相关条款规定在民法典第三编第一分编第八章“违约责任”一章，如前所述，根据《民法典时间效力若干规定》，案涉合同的签订时间、履行行为、违约事实均发生在《民法典》施行之前，故应适用法律事实发生时的法律规定。案涉合同中双方就“继续办理”的履行期限未做明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”之规定，上诉人依法可以随时要求被上诉人履行协助办证的义务，同时亦应给予被上诉人必要的准备时间。因上诉人所提交证据不足以证明其向被上诉人主张办证的具体时间，根据查明的事实，2019年11月19日，被上诉人已在案涉小区通知小区业主从即日起可以开始办理房屋产权证，2019年12月18日上诉人已取得案涉房屋的不动产权证，在一审诉讼期间，即2020年2月，案涉房屋即具备办理完全产权的条件。因此，在双方合同中未约定逾期办证违约金的情况下，上诉人要求被上诉人支付自2015年5月14日至2019年11月19日期间的逾期办证违约金，亦无事实依据。再次，案涉房屋为经济适用住房，住房和城乡建设部《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》要求，“在取得完全产权前，经济适用住房购房人只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途”；《大连市经济适用住房管理办法》第二十条规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权。经济适用住房购房人在取得房屋所有权证五年后，方可将所购房屋上市出售，……购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。……”；大连市国土资源和房屋局《关于经济适用住房取得完全产权和上市交易等有关问题的通知》（大国土房屋发[2017]282号）规定，“经济适用住房取得房屋所有权证满5年，购房人按规定缴纳土地收益价款，可以办理取得房屋完全产权手续”。上诉人称按照办证新规定，“完全产权证的办理条件是购房合同签订日起满5年”，但上诉人就此并未提交书面证据。根据双方合同约定，被上诉人应在房屋交付后180日内提交资料进行备案并办理产权，故上诉人取得案涉房屋完全产权证或上市出售的时间应在取得有限产权证五年之后，在取得完全产权之前，购房人只能将房屋用于自住，现案涉房屋在2020年2月前即具备办理完全产权的条件，未超过上诉人应当取得案涉房屋完全产权证的合理预期时间，亦未延长买受人自由处分案涉房屋的时间。基于上述理由，本院认为，上诉人要求被上诉人向其支付逾期办证违约金缺乏事实依据和法律依据，且与合同约定不符，对其上诉请求，本院不予支持。至于上诉人所提及的案涉房屋定价未向社会公示、超出正常经济适用住房价格，被上诉人将相关房屋对外出售、出租等上诉理由，不属于本案审理范畴，本院对此不予审理。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2909元，由上诉人阎永家负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘冬艳二〇二一年五月十日书记员  连亚妮