上海市松江区人民法院执 行 裁 定 书（2021）沪0117执异102号案外人：张某，女，1969年11月10日生，汉族，住福建省福安市中兴东路XXX号。申请执行人：中溢长茂有限公司，住所地香港新界沙田安平街XXX号新贸中心B座1309室。负责人：张晓琳，董事。委托诉讼代理人：高超群，上海市商海律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾慧，上海市东方正义律师事务所律师。被执行人：上海帝增物资有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：郭逢生，负责人。被执行人：薛明福，男，1989年1月16日生，汉族，住福建省福安市。被执行人：林春，男，1974年12月1日生，汉族，住福建省宁德市。被执行人：陈佳佳，男，1976年10月13日生，汉族，住福建省福安市。被执行人：郭慧，女，1977年8月28日生，汉族，住福建省福安市。本院在执行申请执行人中溢长茂有限公司与被执行人上海帝增物资有限公司、薛明福、林春、陈佳佳、郭慧公证债权文书一案中，案外人张某向本院提2书面异议，要求本院拍卖坐落于上海市普陀区常德路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)时保障其对于该房的合法租赁权，租期自2012年5月2日至2027年5月1日。本院受理后依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。案外人张某异议称，被执行人陈佳佳向案外人于2012年5月2日借款200万元，为保障陈佳佳按期归还借款，陈佳佳与案外人签订租赁协议，约定陈佳佳将涉案房屋出租给案外人，租金每月13,100元，以借款本息抵付。自陈佳佳向案外人交付涉案房屋后，涉案房屋一直由案外人占某，并于2015年10月15日转租给他人用于瑜伽舞蹈培训并收取租金每月22,000元，租赁期限至2023年10月14日。至今，陈佳佳未归还借款，案外人的租赁合同是合法有效的，应受法律保护。法院查封涉案房屋时间和涉案房屋设立抵押时间均晚于租赁关系形成时间，因此，案外人请求法院在拍卖涉案房屋时保障案外人对该房屋的合法租赁权。为证明其主张，张某提1了租赁协议、房屋租赁合同、银行卡取款凭条、欠条、借条、电费缴纳凭证等材料。申请执行人中溢长茂有限公司答辩称，不同意张某的异议请求。张某作为出借人对陈佳佳向其借款却至今未归还并不关心，仅凭转账凭证和借条不能证明张某和陈佳佳之间存在真实的债权债务关系。且根据(2015)普民四(民)初字第1102号民事判决书载明内容，陈佳佳于2012年9月29日委托林春金与王丙利就涉案房屋签订租赁合同，租赁期限五年，由陈佳佳收取租金和保证金，在2015年8月该租赁合同解除以前，涉案房屋由王丙利实际占某。案外人提1的证据并不能证明在司法查封和抵押设立以前即占某涉案房屋。被执行人上海帝增物资有限公司、薛明福、林春、陈佳佳、郭慧均未发表意见。本院经审查查明，涉案房屋权利人系被执行人陈佳佳，房屋类型为公寓，房屋用途为居住。广发银行股份有限公司上海分行于2012年5月7日在涉案房屋上设立了最高债权限额600万元的抵押(债权发生期间：2012年4月26日至2013年3月16日)；中国银行股份有限公司上海市宝山支行分别于2012年9月12日、9月24日在涉案房屋上设立13,560,000元和18,403,200元的抵押(余额抵押)。上海市徐汇区人民法院于2018年7月9日以(2016)沪0104执345号轮候查封涉案房屋，因前序查封解除，已递进为正式查封。本院于2019年9月16日以(2015)松执字第431号案件轮候查封涉案房屋。再查明，2013年12月30日，广发银行股份有限公司上海分行将对主、从债务人(上海帝增物资有限公司债权项目中)所享有的债权及相关所有权益转让给中国长城资产管理公司上海办事处。2014年11月11日，中华人民共和国上海市普陀公证处作出(2014)沪普证执字第63号执行证书，确认：“申请执行人中国长城资产管理公司上海办事处可持本执行证书向有管辖权的人民法院申请执行。被申请执行人为上海帝增物资有限公司、薛明福、林春、陈佳佳、郭慧。执行标的：1.垫付的汇票票款本金12,783,222.71元及截至2014年6月6日的利息4,325,145.56元；2.自2014年6月6日起至清偿之日止的利息及复利(均按日万分之五计收)；3.公证费38,000元；4.律师费150,000元；5.至实际清偿之日止的所有应付利息、罚息、复利等为实现债权、质押权、抵押权的一切费用。或以处分坐落于上海市常德路XXX弄XXX号XXX室房产、上海市松江区泗泾镇沪松公路XXX弄XXX号XXX室房产、上海市松江区泗泾镇沪松公路XXX弄XXX号XXX室、XXX室房产的价款抵偿。或以处分《最高额动产质押合同》项下提1的钢材质押物的价款抵偿。或由保证人薛明福、林春对上述债务承担连带保证责任。”因上海帝增物资有限公司、薛明福、林春、陈佳佳、郭慧未履行上述生效法律文书确定的义务，中国长城资产管理公司上海办事处于2015年1月6日向本院申请强制执行，执行案号为(2015)松执字第431号。因无财产可供执行，本院于2015年7月3日裁定终结本次执行程序。2020年8月27日，经中溢长茂有限公司申请，本院出具(2020)沪0117执异132号执行裁定书，裁定变更中溢长茂有限公司为执行(2014)沪普证执字第63号执行证书一案的申请执行人。2020年12月29日，本院向上海市徐汇区人民法院出具商请移送执行函，2021年1月15日，该院回函，同意将涉案房屋的处置交由本院，拍卖款项亦由本院依法处理。2021年3月23日，本院以(2015)松执字第431号裁定拍卖涉案房屋，并至涉案房屋现场张贴公告，案外人遂提起异议。另查明，陈佳佳诉王丙利房屋租赁合同纠纷一案，上海市普陀区人民法院依法立案受理，经审理查明：2012年9月29日，陈佳佳委托林春金与王丙利签订租赁合同，将涉案房屋出租给王丙利，租赁期限自2012年11月9日起至2017年11月8日止……该院于2015年8月4日作出(2015)普民四(民)初字第1102号民事判决书，判决：一、陈佳佳与王丙利签订的关于涉案房屋之租赁合同于本判决生效之日解除；二、王丙利应于本判决生效之日起十日内将涉案房屋恢复原状并返还陈佳佳……以上事实，由执行证书、执行裁定书、不动产登记信息、商请移送执行函、公函、公告、民事判决书等证据予以证实。本院认为，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提2的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。因此，本案的审查重点在于张某主张对涉案房屋的租赁权是否早于抵押权设立和司法查封的时间。本案中，张某主张其于2012年5月2日与陈佳佳签订租赁协议之后即占某使用涉案房屋，但另有生效法律文书确认陈佳佳在2012年9月将涉案房屋出租给他人，并因故诉至法院要求解除租赁合同，故张某未提1足够证据证明其在抵押权设立前与陈佳佳存在真实的租赁关系，故对其异议主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人张某的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 管忠辉审 判 员 崔 宁审 判 员 施风雅二〇二一年五月八日法官助理 赵璋翊书 记 员 赵璋翊附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。