文书内容江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终1806号上诉人（原审被告）：章弼程，男，1990年3月13日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：秦琪，江苏行德律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋菊兰，江苏行德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：方刚，男，1981年3月5日生，汉族，住无锡市锡山区。被上诉人（原审原告）：叶桥会，女，1980年7月7日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：陆发祥（受方刚、叶桥会共同特别授权委托），江苏崇宁律师事务所律师。上诉人章弼程因与被上诉人方刚、叶桥会商品房销售合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2020）苏0205民初3727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。章弼程上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持其按照定金罚则支付被上诉人300000元，驳回被上诉人其他诉讼请求。事实与理由：1.一审法院在判决书中认定“案涉房屋同户型同面积的二手房交易价格远高于案涉房屋买卖合同约定的成交价4200000元”，与事实不符。案涉房屋所在地块的房价在买卖合同签订前后一年内波动不大，在2019年10月31日，也即案涉合同签订半年前左右，同小区房产拍卖成交价为4420000元，半年后案涉房屋也仅以4200000元成交，足以证明案涉小区同地段房价波动不大，甚至有所下降。且其是因为家人未充分沟通才不得以对被上诉人违约，事后其也及时与被上诉人沟通，同意按照双倍定金罚则承担相应违约责任，其在违约时并未获利，而是以同样4200000元的价格出售给了第三人，故其并不存在恶意违约情形。2.其已全额退还了全部购房款，未长时间占用资金，被上诉人并未因其行为造成损失，反而自行造成了扩大损失，故不应判决其承担高额违约金。被上诉人委托律师产生的费用属于自行扩大的损失，应由其自行承担。在其已经初步举证被上诉人并无损失的相关情形下，举证责任应当移转给被上诉人。一审法院以其举证不足要求承担不利后果，实质不公。被上诉人方刚、叶桥会辩称，本案违约金并未高于其实际损失。案涉房屋买卖合同约定的违约责任是经双方协商一致确定，对双方是公平的。其已经按照约定支付了房款，而章弼程未履行任何合同义务，属于恶意违约。其因为要购买案涉房屋向亲戚借款，低价转让了自有房屋，且因为案涉房屋地段的房价上涨，导致其至今未能买到类似房屋。如果案涉合同履行，其不仅购买了合适的房产还享受到增值利益。故本案约定违约金并未超出其损失。关于违约金过高的举证责任在于章弼程，其应当对违约金过高承担举证责任并承担举证不能的法律后果。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回起诉，维持原判。方刚、叶桥会向一审法院起诉请求：1.判令章弼程继续履行双方之间的房屋买卖合同，配合其办理过户登记；2.判令章弼程支付逾期过户违约金（以4200000元为基础，自2020年7月2日起按每日万分之五计算至办理过户登记之日止）；3.判令章弼程承担本案律师费194980元；4.判令章弼程承担本案诉讼保全担保保险费8873.96元。庭审中，方刚、叶桥会变更诉讼请求为：1.判令双方之间的房屋买卖合同于章弼程收到起诉状副本之日起解除；2.判令章弼程支付违约金840000元；3.判令被告章弼程承担律师费194980元；4.判令章弼程承担本案诉讼保全担保保险费2598元。一审法院认定事实如下：2020年5月10日，在无锡财富房产经纪有限公司居间下，房屋出卖人（甲方）章弼程与房屋买受人（乙方）方刚、叶桥会签订无锡市存量房屋买卖合同1份，约定：甲方所售案涉房屋所在楼栋建筑总层数为4层，其中地上3层，地下1层，案涉房屋所在楼层为1层，产权证明所载建筑面积共586.50平方米；案涉房屋已经设定抵押，抵押权人为交通银行，抵押登记日期为2020年4月29日，甲方应于2020年6月25日前向案涉房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2020年6月28日前办理完毕注销抵押登记手续，提前还款产生的利息和费用，由甲方自行承担；案涉房屋按套转让，转让价款共计4200000元，此价格为甲方净得价，不含税；乙方付款方式为应于本合同签订当天自行支付给甲方定金500000元，应于2020年6月30日前将第一笔购房款3690000元自行支付给甲方，乙方从本合同约定的购房款中留存10000元作为物业交割保证金，双方签署物业交割确认书后由乙方自行支付甲方；买卖双方应于2020年6月30日前共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续，若房屋登记机构要求预约的则以预约时间为准；违约责任为：（二）出售方若出现将案涉房屋出售给第三方等五种情形之一的，出售方构成根本违约，购买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出售方双倍返还定金或要求出售方支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出售方退还购买方已支付的其他款项；（三）购买方若出现拒绝购买案涉房屋等三种情形之一的，购买方构成根本违约，出售方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权没收购买方的定金或要求购买方支付房屋转让价20%的违约金；（五）买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费（如有）等等。同日，甲方章弼程与乙方方刚、叶桥会在中介方居间下签订补充协议1份，约定经甲、乙双方协商一致，现将双方于2020年5月10日签署的案涉房屋买卖合同做如下修改：1.乙方支付定金由500000元改为300000元整；2.余款更改为3900000元整；3.买卖合同第五条房屋成交价为4200000元整，房屋状态为毛坯房。同日，叶桥会向章弼程转账支付购房定金300000元，章弼程出具了收条。2020年6月30日，甲方章弼程与乙方方刚、叶桥会在丙方无锡财富房产经纪有限公司居间下签订补充协议1份，内容为由于甲方原因，约定于2020年6月25日前甲方一次性还清贷款并注销抵押的流程需要延后，故经得甲乙双方同意，原合同解押、付款、过户时间及流程修改如下：1.甲方预约交通银行还贷日期为2020年7月1日，在无锡贝壳找房已经委托北京中融信融资担保有限公司为甲乙方提供该笔交易房款资金安全担保、并生效的前提下，乙方同意支付3700000元整帮甲方归还抵押贷款；2.贷款还清次日，交通银行归还他项权证，甲乙丙三方一同前往不动产登记中心，办理抵押注销、网签、缴税、过户手续，乙方同时支付甲方尾款200000元整。2020年7月1日，方刚转账支付章弼程购房款3700000元，章弼程出具了收条。2020年7月2日13时45分，章弼程通过微信通知方刚因家里原因案涉房屋不能卖了，后续事情律师会跟方刚对接。同日，章弼程将其已收取的购房定金、购房款共4000000元退回方刚、叶桥会。2020年7月18日，章弼程委托的律师与方刚、叶桥会在中介处商谈解约事宜，方刚、叶桥会一方要求章弼程按房屋总价的20%承担违约责任，最低可接受的违约金数额为800000元，章弼程未能接受，导致双方协商未成。2020年7月27日，章弼程告知方刚其愿意双倍返还定金，即除已退还的定金外，另行支付300000元，要求方刚提供银行账号以便安排支付。方刚于次日回复“已起诉，等法院判决吧。”又查明，2020年7月1日，章弼程与案外人王利新、潘秋亚签订房屋买卖合同1份，双方约定章弼程将案涉房屋以4200000元价格出卖给王利新、潘秋亚。2020年7月7日，案涉房屋过户登记至王利新、潘秋亚名下。方刚、叶桥会在本案第一次庭审时才知晓章弼程已将案涉房屋出卖给案外人的情节，因而变更了诉讼请求。再查明，方刚、叶桥会因本案诉讼产生律师代理费194980元，实际已支付20000元，另产生诉讼保全担保保险费2598元。以上案件事实，有无锡市存量房屋买卖合同，补充协议，转账记录，账户交易清单，收据，收条，律师费发票，担保保险费发票，房屋买卖合同，不动产权证，电子数据及当事人陈述等在卷佐证。一审法院认为，方刚、叶桥会与章弼程签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应为有效，双方均应遵照履行。现章弼程已将案涉房屋出卖给他人，导致合同目的无法实现，章弼程的行为已构成根本违约，方刚、叶桥会要求解除双方之间的房屋买卖合同关系并追究章弼程的违约责任，理由正当，予以支持，鉴于双方在庭审中就解除房屋买卖合同意见一致，故确认双方之间的房屋买卖合同于2020年9月17日解除，包括解除双方签订的补充协议。本案争议焦点为：一、章弼程在本案中是按定金罚则承担违约责任，还是以支付违约金方式承担违约责任；若适用后者，双方约定的违约金是否属于过高而予以调整；二、弼程是否应承担方刚、叶桥会因本案产生的律师代理费和诉讼保全担保保险费，若承担，章弼程应承担多少。关于争议焦点一。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，因合同一方章弼程违约，合同另一方方刚、叶桥会有选择适用违约金或者定金条款追究对方违约责任的权利，因此方刚、叶桥会要求章弼程支付违约金并无不当，予以支持。认定约定违约金是否过高，一般应当以损失为基础进行判断，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。本案中，虽然案涉房屋所在地块房价在买卖前后变化不大，但与案涉房屋同户型同面积的二手房交易价格远高于案涉房屋买卖合同约定的成交价4200000元，章弼程就双方约定的违约金过高主张举证不足，应由其承担不利后果，故对方刚、叶桥会要求章弼程按合同约定支付违约金840000元的诉求予以支持。关于争议焦点二，双方在案涉房屋买卖合同中约定“因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用”，现因章弼程违约引起诉讼，故方刚、叶桥会有权按合同约定向章弼程主张律师代理费和与诉讼保全相关的担保保险费用损失。对于章弼程应承担多少上述费用问题，根据合同相对性原则，律师费金额仅对签订律师代理合同的双方当事人具有约束力，不能及于合同外第三方，法院应当结合收费金额的可预见性，具体案件的难易程度、律师工作量大小、胜诉比例等因素衡量认可支持的合理律师费。本案当事人实际因章弼程应承担多少违约金意见不一才导致诉讼，鉴于本案案情简单、法律关系清楚，酌定由章弼程承担方刚、叶桥会律师代理费损失60000元。方刚、叶桥会主张的诉讼保全担保保险费损失2598元合理，予以采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认方刚、叶桥会与章弼程于2020年5月10日签订的房屋买卖合同、补充协议和2020年6月30日签订的补充协议于2020年9月17日解除；二、章弼程于判决生效后10日内支付方刚、叶桥会违约金840000元；三、章弼程于判决生效后10日内支付方刚、叶桥会律师代理费损失60000元；四、章弼程于判决生效后10日内支付方刚、叶桥会诉讼保全担保保险费损失2598元；五、驳回方刚、叶桥会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费42030元，减半收取计21015元，保全费5000元，合计26015元，由章弼程负担，章弼程于判决生效后10日内将应负担的诉讼费用给付方刚、叶桥会。一审查明事实正确，本院予以确认。二审中，方刚、叶桥会补充提供贝壳网房屋出售信息（手机app中显示）及其网页打印件、网页新闻打印件，以证明案涉小区同户型同面积毛坯别墅的挂牌价已达到6300000元，且锡山土拍的楼面价格已经超过12000元，肯定会造成房价进一步上涨，故违约金并未超出其实际损失。章弼程经质证认为，对房屋出售信息真实性无法确认，挂牌价格与成交价格是两个概念，且从2020年该小区实际成交情况来看，市场价是下行的4200000元，并不存在交易价格远远高于该价格的情形；关于土拍价格与本案并无关联性。对上述证据，本院经审查原件和相关资料，确认证据真实性，通过同小区同类型房屋的挂牌出售价格、土地拍卖价格可一定程度佐证案涉房屋价格上涨的事实，故本院对上述证据予以采信。上述事实有贝壳网房屋出售信息网页打印件、网页新闻打印件、当事人陈述在卷佐证。本案二审争议焦点与一审争议焦点一致。本院认为，关于本案是否应当按照定金罚则处理以及约定违约金是否过高的问题。同时约定违约金和定金的，守约方有权选择主张违约方支付违约金或是定金，故方刚、叶桥会要求章弼程承担违约金并无不当，章弼程要求适用定金罚则，于法无据。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当承担举证责任；相对人主张违约金约定合理的，也应提供相应的证据。章弼程主张本案约定违约金明显高于方刚、叶桥会的实际损失，但其提供的阿里拍卖的网页打印件即使属实也仅能反映案涉房屋销售前同小区的二手房屋出售价格，不能证明案涉房屋出售至今的价格，无法用于证实方刚、叶桥会不存在房屋增值等损失。而方刚、叶桥会提供的贝壳网房屋出售信息等证据却能够印证案涉小区同类型房屋的市场价值已明显超出本案合同价格，也即能够证明其存在房屋增值利益的损失。因此，一审法院认定应由章弼程承担举证不利法律后果，支持了方刚、叶桥会要求章弼程按合同约定支付违约金的诉求，并无不当。关于章弼程是否应当支付方刚、叶桥会律师费、诉讼保全担保保险费等损失问题，因双方在合同中已明确约定该部分费用由违约方承担。一审法院确认和酌定了上述合理费用后认定应由章弼程负担，理由充分，并无不当。综上所述，章弼程的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，所作判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人章弼程负担。本判决为终审判决。审判长 顾 妍审判员 毛云彪审判员 韦 苇二○二一年五月十七日法官助理李佳书记员沈秋月