江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终1832号上诉人（原审原告）：徐文婷，女，1989年8月20日生，汉族，住无锡市龙业世家Ａ区。委托诉讼代理人：黄正焱,江苏云崖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：无锡嘉御置业有限公司，住所地无锡市新吴区龙山路2-28-409。法定代表人：许健康，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈明伟,江苏楚乾律师事务所律师。上诉人徐文婷因与被上诉人无锡嘉御置业有限公司（以下简称嘉御公司）商品房预约合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2020）苏0214民初6782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐文婷上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审法院对意向金定性错误。根据一般购房人的认知，意向金就是基于购房意向而缴纳的费用，如购房可抵定金。本案中，根据双方签订的《无锡宝龙世家销售中心客户预约登记表》，双方对于意向金的合意明确是作为意向登记及选房之凭证，而关于优先选房以及5000元的购房优惠仅仅是嘉御公司在预约登记表中设定的附随性的义务，目的是为了吸引购房人买房而并非系作为意见金3000元的对价义务，一审法院认定缴纳意向金与优先选房并享受5000元优惠购房款形成了对价关系，超出了双方当事人意思表示的范畴，故一审法院对于意向金定性错误。二、关于3000元意向金是否抵扣5000元购房款的问题。根据《龙业世家签约确认单》未载明3000元意向金以及3000元意向金收据，和《无锡宝龙世家销售中心客户预约登记表》原件仍在其处等事实，能够反映出即便嘉御公司优惠了5000元购房款，也并非是以3000元意向金抵扣的，而是缴纳3000元意见金的一个附随性的优惠。嘉御公司认为3000元意向金抵扣了5000元购房款，其应当举证证明。三、本案3000元意向金应当予以返还。《无锡宝龙世家销售中心客户预约登记表》系预约合同，在合同中明确约定了3000元意向金可直接专作认购定金的一部分，但客观上该3000元意向金并未转作定金，即为合同未实际履行，故其要求退还3000元意向金于法有据。被上诉人嘉御公司辩称：根据徐文婷缴纳意向金之后双方签订的所有的文件可以明确，该3000元钱并不包含在购房的认购定金50000元钱以及总房款里面。徐文婷购买的涉案房屋在成交时原总价与实际成交价之间有5000元钱的优惠，徐文婷否定是3000元意向金抵扣了5000元，但其并未就5000元优惠系基于其他活动或是何种原因进行说明，据此根据民诉法证据优势及合理性规则，一审法院认定该3000元是独立参加了一个3000元意向金抵扣5000购房款并且优先进场摇号的这样一个活动的认定是准确的。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。徐文婷向一审法院起诉请求：判令嘉御公司退还意向金3000元及利息（以3000元为基数，自2020年11月30日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。一审法院认定事实：2018年6月27日，徐文婷与嘉御公司签订《无锡宝龙世家销售中心客户预约登记表》，约定：本人同意缴纳3000元意向金，作为意向购买上述开盘房产的诚意表示。本人在嘉御公司的开盘房产指定通知的开盘时间，凭本人《登记表》及本人身份证件至该公司销售中心现场参加开盘房产的选房活动，本人根据选房先后顺序确认意向房源并签署《认购协议》（意向金可直接转作认购定金的一部分），如本人未选中意向房源，则视为本人放弃《登记表》所述权益，本《登记表》自动终止；如本人在指定的开盘时间未到场的，视为本人自动放弃《登记表》所述权益，本《登记表》自动终止。本《登记表》仅作为意向登记及选房凭证，不作为选房顺序凭证及房屋销售的保证，不具有商品房买卖合同的性质，且每份《登记表》仅限购买一套房产，不得重复使用，同时《登记表》实行实名制，不得更名、改名或转让，否则视为自动放弃《登记表》所述权益，本《登记表》自动终止。《登记表》终止后，本人同意在向嘉御公司交回本《登记表》原件后由嘉御公司在15个工作日内将意向金全额无息退还本人。同日，嘉御公司收取了3000元意向金并出具收款收据一张。2018年6月30日，徐文婷与嘉御公司签订《商品房认购协议》一份，约定：徐文婷认购位于长江南路与新华路交汇处，A区24-1幢202室的商品房，该商品房建筑面积暂定为91.18平方米（上述面积以《无锡市商品房买卖合同》的约定为准）。该商品房按建筑面积进行计价，其单位售价为14033.60元/平方米，按此计算的该商品房的总价暂定为1279584元。徐文婷在签订本协议时，向嘉御公司支付认购定金50000元，该定金不计利息，在签订《商品房买卖合同》时该定金将抵作所购商品房房价款的一部分。徐文婷应于2018年7月6日前携带本协议、认购定金收据正本、身份证及通过相关银行和机构审查的按揭资料到嘉御公司销售部，付清首期款后与嘉御公司签订《商品房买卖合同》等文件，并按《商品房买卖合同》的约定办妥全部按揭贷款手续和将按揭款支付至嘉御公司指定账户。该《商品房认购协议》第一页空白处手写原单价14088元，原总价1284584元。2019年1月10日，徐文婷与嘉御公司网签备案《商品房买卖合同》（预售）（合同备案号：201901100004）一份，约定：徐文婷向嘉御公司购买坐落于宅基浜以东、长江南路以南，新华路以西，漓江路以北地块的龙业世家A区1单元2层202号房屋，房屋建筑面积为91.18平方米，套内面积为72.32平方米，该商品房单价为每平方米14033.6元，总价款为1279584元。签订本合同前，徐文婷已向嘉御公司支付定金50000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。徐文婷应当于2019年1月9日前支付首期房价款649584元，余款630000元向江苏银行申请贷款支付。嘉御公司应当在2020年6月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的房屋向徐文婷交付。上述网签备案合同的实际落款时间为2019年3月31日。2019年3月31日，嘉御公司出具龙业世家签约确认单，载明房号24-1-202；建筑面积91.18㎡；付款方式按揭；原总价1284584元；原单价14088元；成交总价1279584元；成交单价14033.6元；首付房款649584元；贷款金额630000元。交款明细罗列为2018年6月30日支付50000元，2018年7月10日支付339584元，2018年12月14日支付260000元，未付贷款630000元。徐文婷对上述所载内容签字确认。合同签订后，徐文婷于2018年6月30日支付50000元定金；于2018年7月10日支付339584元首付款；于2018年12月14日支付260000元首付款，剩余贷款630000元于2019年4月24日由贷款行支付至嘉御公司。一审法院认为，从现行法律规定看，意向金并非一个法律概念，对其的定性应回归到双方当事人的合意内容，探询并遵循其真实意思表示。本案中买受人缴纳意向金与出卖人达成的合意内容为优先选房并享受5000元优惠购房款，现买受人诉称客观上没有享受到5000元购房折扣，因该意向金没有转作认购定金，故应该予以退还。对该诉请法院不予支持，理由如下：其一，退还意向金的条件并未成就。双方在预约登记表中对意向金的相关权利义务进行了约定，明确约定了意向金的退还条件均存在一个共性即为不能继续履行商品房买卖合同，才产生《登记表》终止后由买受人退还登记表原件，出卖人退还意向金的法律后果，而本案中双方已签订并实际履行商品房买卖合同，退还意向金的条件并未成就。其二，意向金的内容实际已经兑现。买受人所谓的客观上没有享受到5000元购房款折扣与事实不符，根据出卖人提供的签约确认单，明确列明了案涉房屋原总价，成交总价并得到买受人的签字确认，上述两个购房款之间的差价即为5000元，故该意向金所承诺的优惠内容已予以兑现。买受人认为意向金只能转化为定金的主张于法无据，民事主体从事民事活动，有权根据自己的意愿，自主决定民事法律关系的内容及其设立、变更和终止，自觉承受相应的法律后果，双方将意向金直接予以抵扣的优惠方式并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应遵照执行。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下:驳回徐文婷的诉讼请求。一审案件受理费25元（该款已由徐文婷预交)，由徐文婷负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应承担不利的后果。本案中，关于意向金的退还条件以及意向金内容即“3000元意向金抵扣5000元购房款”是否已经兑现的问题，一审已作详细阐述，论理和结论正确，本院予以确认，不再赘述。另外，针对涉案房屋成交总价低于原总价5000元的事实，一、二审中徐文婷仅作了非3000元意向金抵扣的表示，但并未举证或合理说明该5000元优惠的缘由，故应承担于己不利法律后果。据此，一审判决结果并无不当，徐文婷的上诉意见依据不足，本院不予支持。综上所述，徐文婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐文婷负担。本判决为终审判决。审判长 顾 妍审判员 毛云彪审判员 韦 苇二○二一年五月十二日法官助理杨志书记员沈秋月