上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0105民初6876号原告(反诉被告)：上海七彩人生娱乐餐饮有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：黄解平，职务董事长。委托诉讼代理人：李平，上海市协力律师师事务所律师。委托诉讼代理人：孔庆，上海市协力律师师事务所律师。被告(反诉原告)：上海锦珂塑胶科技有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：陈明华，职务执行董事。委托诉讼代理人：王继红，男。委托诉讼代理人：赵玉娟，上海君澜律师事务所律师。第三人：陈明华，男，1964年9月26日出生，汉族，住上海市长宁区愚园路XXX号XXX号楼XXX室。委托诉讼代理人：赵玉娟，上海君澜律师事务所律师。第三人：上海市长宁第三房屋征收服务事务所有限公司，住所地上海市哈密路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：苏菊弟，职务董事长。委托诉讼代理人：张伟华，上海市君悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王天乐，上海市君悦律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称“原告”)上海七彩人生娱乐餐饮有限公司诉被告(反诉原告，以下简称“被告”)上海锦珂塑胶科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案受理，依法适用普通程序。应原告的申请，本院于2016年5月11日依法追加上海市长宁第三房屋征收服务事务所有限公司(以下简称“第三房屋征收事务所”)作为第三人参与诉讼。审理中，根据原告的申请，本院依法裁定查封(冻结)被告、第三人陈明华名下价值11,640,000元的银行存款或等值财产。本院于2016年4月25日、2016年9月7日两次组织证据交换，并于2016年6月7日、2016年9月20日两次公开开庭进行审理。原告的法定代表人黄解平、委托诉讼代理人李平，被告的委托诉讼代理人王继红，被告及第三人陈明华的共同委托诉讼代理人赵玉娟，第三人第三房屋征收事务所的委托诉讼代理人王天乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告、第三人陈明华共同补偿原告租赁坐落于上海市长宁区哈密路XXX号B1、C1、C2房屋征收补偿款10,000,000元。审理中，原告变更诉讼请求为：1、被告、第三人陈明华共同补偿原告租赁坐落于上海市长宁区哈密路XXX号B1、C1、C2房屋相关拆迁补偿款11,640,472元；2、被告、第三人陈明华共同支付原告上述款项的利息，计算方法为：以11,640,472元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年3月1日起计算至实际支付之日止；3、被告返还原告租赁押金100,000元。事实和理由：上海市长宁区哈密路XXX号B1、C1、C2房屋(以下简称“涉案房屋”)产权人系第三人陈明华。2009年9月3日，原告与被告签订《锦珂塑胶中心租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，约定：原告承租涉案房屋，租赁期限自2009年9月4日起至2019年9月3日止；若涉案房屋遇政府拆迁，合同无条件终止，互不承担违约责任，装修补偿按照政府补偿标准补偿给原告。承租期间，原告依约向被告履行支付租金、公共事业费等费用。2014年10月24日，上海市长宁区人民政府以陈明华作为被征收人征收涉案房屋，作出沪长府房征补【2014】71号上海市长宁区人民政府房屋征收补偿决定书。陈明华提起行政复议，上海市人民政府维持上述征收补偿决定。2015年6月26日，陈明华与上海市长宁区住房保障和房屋管理局、上海市长宁区绿化管理事务中心、第三房屋征收事务所等单位签订《中新泾公共绿地(二期)工程征收陈明华房屋补偿协议》(以下简称“补偿协议”)，该协议2.1条第二段载明：“该房屋补偿费用总额为22,999.15万元。其中：建筑物(包括过期临时建筑)补偿费18,912.34万元，建筑装修(包括过期临时建筑)补偿费906.58万元，停产停业补偿费1,891.23万元，设备迁移和安装费用、无法恢复使用的设备补偿费1,275万元，搬迁费9万元，搬迁奖励费5万元。”原、被告之间的租赁合同于2015年6月26日经上海市长宁区人民法院判决解除，2015年12月28日上海市第一中级人民法院判决维持原判，期间涉案房屋确认被拆除。原告认为承租涉案房屋用于生产经营活动，系原告主要营业地。被告、第三人陈明华作为出租方、产权人应共同补偿原告的装修补偿费用，并应按《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(即“71号文”)搬迁费用、设备迁移和安装费用、无法恢复使用的设备补偿费用及停产停业损失。经多次与被告、第三人陈明华协商未果，为维护自身权益，遂诉至本院。被告、第三人陈明华不同意原告的诉讼请求，理由是：1、根据租赁合同约定，在租赁合同因动迁而终止的情况下，装修补偿按照政府补偿标准补偿给原告，而原告承租的1,751平方米中，523.33平方米属公共部位，由被告装修，不应补偿给原告，故被告应补偿给原告的装修应为147万余元；前案二审判决书已经明确原告在“租约项下的债权限于装修补偿，范围为政府补偿标准”，原告主张停业损失、无法修复的设备费、搬迁费缺乏依据；2、第三人陈明华与原告无租赁合同关系，无需向原告承担补偿责任；3、押金应于原告结清租金等相关费用后返还原告；4、租赁合同约定，租金每三个月每次提前10天支付，被告有权收取滞纳金，同时约定原告应当支付物业管理费、电费、水费、电话费、停车费等费用。自2014年6月起，原告再未支付租金及其他任何费用。因此，被告提出反诉请求：1、原告支付被告2014年6月4日至2015年6月26日房屋租金1,276,667元及滞纳金461,168.29元；2、原告支付被告电费110,108.78元、水费14,480元、电话费2,345.71元、停车费25,500元。原告不同意被告的反诉请求，理由是：2013年底公告征收，2014年6月以后涉案房屋外部搭建脚手架，导致原告无法经营，至2015年初完全停业，原告无需支付租金；因原告未营业，没有水、电等费用，且被告所称金额未经原告确认。第三人第三房屋征收事务所陈述：1、涉案房屋被征收人是陈明华。2、涉案房屋于2015年9月底拆除，在拆除前，原告法定代表人及家人曾到现场取走保险柜内资料。当事人围绕本诉、反诉诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的证据及陈述，本院认定事实如下：涉案房屋的产权人系陈明华，用途为仓储。2009年9月3日，原告与被告签订租赁合同，约定原告向被告租赁涉案房屋，面积1,751平方米，租金120万元/年；租赁期自2009年9月4日至2019年9月3日；如房屋遇政府拆迁，合同无条件终止，双方不承担违约责任，装修补偿按照政府补偿标准补偿给原告；……。租赁合同签订后，原告开始使用涉案房屋。使用期间，原告向被告支付租金、物业费等，并由被告开具发票。审理中，原告确认租金支付至2014年6月3日。2013年4月23日，上海市长宁区人民政府作出长府房征【2013】4号房屋征收决定，因公共利益需要，根据71号文，对包括涉案房屋在内的部分地块进行征收。陈明华为此先后提起行政复议、行政诉讼，要求撤销上述征收决定，本院作出(2013)长行初字第61号行政判决，驳回了陈明华的诉讼请求。第三人不服，提起上诉，上海市第一中级人民法院审理后作出(2014)沪一中行终字第10号行政判决，驳回上诉、维持原判。对于陈明华就该案的再审申请，上海市第一中级人民法院也作出驳回再审申请通知书予以驳回。2014年6月20日，被告向原告发送告知书，告知涉案房屋被政府征收，希望双方共同协商租赁合同解除以及处理善后事宜。2014年7月21日，被告再次向原告发送告知书，要求原告尽量在2014年8月15日前搬离涉案房屋，并再次表示希望双方共同协商租赁合同解除以及善后事宜。2014年10月24日，上海市长宁区人民政府以陈明华为被征收人，作出了沪长府房征补【2014】71号上海市长宁区人民政府房屋征收补偿决定书。陈明华就上述房屋征收补偿决定书提起了行政复议的申请。后上海市人民政府作出行政复议决定书，维持了上海市长宁区人民政府作出上述房屋征收补偿决定书的具体行政行为。在该案审理期间，经过多次磋商，陈明华于2015年6月26日与上海市长宁区住房保障和房屋管理局、上海市长宁区绿化管理事务中心、第三房屋征收事务所等单位签订《中新泾公共绿地(二期)工程征收陈明华房屋补偿协议》，就征收补偿一事达成一致。签订补偿协议后，第三人向上海市第三中级人民法院撤回了相应行政诉讼。2014年10月，被告向本院提起诉讼，要求解除与原告就涉案房屋签订的租赁合同等。本院经审理，于2015年8月21日作出(2014)长民三(民)初字第2634号民事判决，确认双方的租赁合同于2015年6月26日解除，原告应搬离涉案房屋。原告不服，提起上诉。上海市第一中级人民法院2015年12月28日作出(2015)沪一中民二(民)终字第3560号民事判决，驳回上诉，维持原判。2015年9月底，涉案房屋被拆除。另查明，征收补偿协议载明，涉案房屋所属的哈密路XXX号，房屋建筑有证面积5,269.76平方米及车位、地坪和绿化等附属设施，过期临时建筑面积2,285.10平方米及车位；补偿费用总额为22,999.15万元；该土地上租赁单位清退工作由乙方即陈明华负责。第三人第三房屋征收事务所陈述，补偿费用包括：1、房屋、车位、附属设施补偿费经评估、协商为18,912.34万元，其中有证部分17,142.23万元，临时建筑部分1,770.11万元；2、停产停业损失1,891.23万元，为第1项的10%；3、无法恢复使用的设备补偿费经协商为1,275万元，其中有证建筑部分1,150万元，临时建筑部分125万元；4、装修补偿经评估、协商为906.58万元，每平方米1,200元，其中有证建筑部分632.37万元，临时建筑部分274.21万元；5、搬迁费经协商为9万元，其中有证建筑部分7万元，临时建筑部分2万元；6、搬迁奖根据征收补偿方案确定为有证建筑部分5万元。审理中，被告陈述，哈密路XXX号地块共有承租人39户，除原告外，其他承租人清退工作于2014年11月完成，根据租赁合同约定按政府标准支付装修补偿。本案的争议焦点之一是原告有权主张的补偿项目。原告认为包括停产停业损失、无法恢复使用的设备、装修、搬迁费四项，被告及陈明华认为根据租赁合同仅应补偿装修一项。本院认为，租赁合同约定，如所租房屋遇政府拆迁，合同无条件终止，双方不承担违约责任，装修补偿按照政府标准补偿给原告。该条款对于房屋遇政府拆迁情况下双方的权利义务作出明确约定，即原告有权按政府标准获得被告的补偿，对其他三项费用并无约定。现原告依据71号文向被告、陈明华主张其他三项补偿费用，而71号文第34条规定征收非居住房屋，应当对被征收人给予被征收房屋的市场评估价格、设备搬迁和安装费用；无法恢复使用的设备按重置价格结合成新结算的费用、停产停业损失，第35条则规定停产停业损失的补偿标准，一般按照被征收房屋市场评估价的10%确定。涉讼房屋的用途是仓储，属非居住用房，因被征收而获得前述三项补偿费用，是陈明华作为被征收人的权利。原告基于其与被告的租赁合同而使用涉讼房屋，与被告的权利义务应在租赁合同范围内予以界定。原告作为承租人，超越租赁合同向合同相对方、被征收人主张权利，缺乏合法依据，本院不予认可，被告的抗辩意见，予以采纳。本案的争议焦点之二是装修补偿金额的确认。原告主张按政府补偿标准每平方米1,200元、原告租赁面积1,751平方米计算，被告及陈明华认为应扣除公共部位523.33平方米。本院认为，租赁合同对原告的租赁面积以及装修补偿标准作出明确约定，并未区分公共部位和独用部位，且即使公共部位由被告装修，原告亦有权使用。被告的抗辩意见，与合同约定不符，本院难以认同。故原告应获得的装修补偿款为2,101,200元。被告未及时支付补偿款的原因在于双方对补偿项目及金额始终存在巨大分歧，非因被告单方拒绝支付。因此，原告要求支付利息缺乏事实及法律依据，本院不予支持。本案的争议焦点之三是补偿主体的确定。原告主张因陈明华与被告之间的租赁合同未实际履行，应由被告与陈明华共同承担补偿责任，被告及陈明华认为应由出租人补偿，陈明华与原告无租赁合同关系，不承担补偿责任。本院认为，根据合同相对性的原则，被告作为出租人，理应承担补偿责任。对于第三人陈明华，其与第三房屋征收事务所签订的补偿协议明确约定土地上租赁单位清退工作由乙方即陈明华负责，故陈明华亦应承担补偿责任。原告主张被告与陈明华承担共同责任的意见，本院予以采纳。本案的争议焦点之四是原告是否应该支付2014年6月4日至2015年6月26日期间的租金及滞纳金、水电费、电话费、停车费，原告认为因2014年6月20日被告通知其房屋被征收后，涉案房屋外面即搭设了脚手架，无法经营，不应支付租金和相关费用，被告及陈明华认为虽然外部搭设了脚手架，但预留了通道，不影响原告经营，原告实际经营至2015年9月下旬，应当支付租金及相关费用。本院认为，原告在涉案房屋内开展经营活动，外面搭设脚手架确实会影响原告的经营环境，这从被告提供的电费单据也得到印证。但原告并未因完全无法使用而将房屋提前交还被告，说明原告仍可将房屋付诸经营使用。对于2014年6月4日至同月20日期间的租金55,890.41元，应由原告支付。对于2014年6月21日至2015年6月26日期间的租金，本院结合案件实际情况，酌定为243,945.20元。因处于征收期间，合同履行情况不明，原告未按合同约定支付租金，难谓构成违约，故被告提出的滞纳金请求，本院不予支持。关于水电费、电话费、停车费，被告提供的客户缴费情况清单系物业公司制作，未经原告确认，在诉讼中原告亦不予认可，故对于该部分反诉请求，因缺乏充分的依据，本院不予支持。关于押金100,000元，被告应返还原告，原告的该项诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海锦珂塑胶科技有限公司、第三人陈明华应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海七彩人生娱乐餐饮有限公司装修补偿款2,101,200元；二、被告(反诉原告)上海锦珂塑胶科技有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海七彩人生娱乐餐饮有限公司租赁押金100,000元；三、原告(反诉被告)上海七彩人生娱乐餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海锦珂塑胶科技有限公司2014年6月4日至2015年6月26日的租金299,835.61元；四、驳回原告(反诉被告)上海七彩人生娱乐餐饮有限公司的其余本诉请求；五、驳回被告(反诉原告)上海锦珂塑胶科技有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。司法保全费5,000元，由原告(反诉被告)上海七彩人生娱乐餐饮有限公司负担。本诉案件受理费93,183.80元，原告(反诉被告)上海七彩人生娱乐餐饮有限公司负担75,943.80元，被告(反诉原告)上海锦珂塑胶科技有限公司负担17,240元。反诉案件受理费11,855元，原告(反诉被告)上海七彩人生娱乐餐饮有限公司负担1,681元，被告(反诉原告)上海锦珂塑胶科技有限公司负担10,174元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  顾鸣香审 判 员  史 捷人民陪审员  牟世荣二〇一六年十月二十八日书 记 员  李浩浩附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。