江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1921号上诉人（原审原告）：许阳，男，1969年12月15日出生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：黄伟，江苏苏旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭兴甫，江苏苏旭律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：徐建忠，男，1955年2月27日出生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：耿培峰，江苏淮海明镜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州市金万达房地产开发有限公司，住所地江苏省徐州市云龙区三环路8号C5-406室。法定代表人：崔建国，该公司董事长。上诉人许阳与被上诉人徐建忠、徐州市金万达房地产开发有限公司（以下简称金万达公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2020）苏0302民初1433号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人许阳上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或依法改判二被上诉人签订的房屋买卖合同无效；2、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、许阳已取得对涉案房屋的房屋消费者物权期待权。1、许阳与金万达公司已签订合法有效的书面商品房买卖合同。2、许阳与金万达公司之间的商品房买卖合同一直有效。(2008)泰仲调字第126号仲裁调解书被徐州市中级人民法院裁定不予执行，根据法院裁定，双方没有达成有效的仲裁协议，更没有达成解除合同的合意，合同一直有效。3、许阳已支付涉案房屋的全部价款。4、许阳从2004年起已经合法、实际占有使用涉案房屋至今。5、涉案房屋非因许阳自身原因未办理过户登记，许阳长期以来一直在通过司法程序维护自己的合法权益。二、徐建忠与金万达公司之间的房屋买卖合同属于虚假交易，即使成立，也因恶意串通损害第三人利益而无效。1、金万达与徐建忠签订房屋买卖合同时存在恶意。许阳与金万达公司存在合法有效的房屋买卖行为，案外人刘琳也对涉案房屋提起诉讼，鼓楼区人民法院也作出生效法律文书裁定金万达公司给刘琳办理过户登记手续，在此情形下，金万达公司对涉案房屋的任何行为都是恶意的。2、徐建忠与金万达签订房屋买卖合同时存在恶意。徐建忠与金万达公司之间房屋买卖合同签署时间是2007年5月16日，没有证据证明徐建忠向金万达公司支付了购房款，没有证据证明金万达公司向徐建忠开了收据，该交易属于虚假交易。徐建忠与金万达公司签订房屋买卖合同时，房屋实际由许阳一家人居住，徐建忠应当知道涉案房屋当时的实际状况，而且在合同签订后长期未对涉案房屋主张权利，进一步印证虚假交易的情形。3、金万达公司与徐建忠之间存在恶意串通。三、徐建忠与金万达公司所称的以物抵债行为不成立，即使成立，也属恶意串通损害第三人利益的无效行为。四、无论徐建忠与金万达公司主张是房屋买卖关系还是以物抵债关系，许阳在先取得的商品房屋消费者物权期待权均优先于徐建忠取得的一般债权。五、徐建忠取得涉案房屋登记所基于的法律行为无效，且登记行为违法。徐建忠取得涉案房屋登记所基于的房屋买卖合同或以物抵债行为无效，丧失不动产物权变动的基础条件。金万达公司拒不执行法院在已生效的裁定，恶意将涉案房屋登记到徐建忠名下，属于违法登记行为。本案中，许阳在2004年即取得涉案房屋的房屋消费者物权期待权，其对涉案房屋的物权期待权在法律保护顺位上优先于其他债权，具有足以排除执行的效力。许阳购买涉案房屋是用于居住，而且在涉案房屋已经过了16年和平连续的占有居住，在知道自身权利受到损害之日起一直在通过诉讼手段依法维权，积极主张权利，16年来为维权承受了巨大的经济和精神压力。而徐建忠在与金万达公司签订房屋买卖合同和取得房屋登记之时为专业投资者和放贷人，并非房屋消费者，其与金万达公司之间不存在真实的房屋买卖关系或以物抵债关系，即使存在也因恶意串通损害第三人利益而无效。无论徐建忠与金万达公司之间主张是房屋买卖关系还是以物抵债关系，根据九民会纪要和最新的司法实践，许阳所享有的房屋消费者物权期待权均优先于徐建忠在后取得的一般债权，徐建忠取得房屋登记的行为因所基于的法律行为无效而无效，且该登记行为属于金万达公司拒不执行判决裁定、恶意损害第三人利益的违法行为。被上诉人徐建忠答辩称：一、上诉人之所以没有获得该房屋的物权，恰恰是因为上诉人自己已经明确取消了自己的购房的主观意识。在多次庭审以及2018年泰仲调字第126号仲裁调解书上已经明确得出结论，该调解书申请人就是上诉人，其申请的意思表示是解除该购房合同的意思表示，并要求被申请人予以经济补偿。虽然其伪造了该购房合同而仲裁，以此虚假诉讼想获得巨额的赔偿，这一非法行为被中级人民法院予以撤销。法院虽然撤销了这种非法行为，但是其解除购房的主观意识没有被撤销，也撤销不了。所以上诉人在本案当中申请要解除两被上诉人的买卖合同，没有事实和法律依据。许阳已不具备本案的解除主体，该主体不适格。上诉人提到被上诉人徐建忠和金万达公司签订的购房合同是虚假的，这在十多次的庭审当中皆已经查实，徐建忠和金万达公司签订的购房合同是合法有效的，没有任何违反法律，没有任何有虚假的地方。其中，许阳提到在徐建忠和金万达公司签订该购房合同时，法院已经下达裁定让公司将房屋过给刘琳，该裁定是真实的。但是该裁定是金万达公司和刘琳之间的法律关系，并不涉及上诉人和金万达公司的法律关系。上诉人和刘琳达成了购房意向以后，迟迟没有办理过户，反而通过仲裁要取消购房的意思表示，所以上诉人的陈述无事实和法律依据。二、上诉人主张徐建忠与金万达公司有恶意串通的行为，该陈述明显是违背事实和违背法律的。此事实在本案有牵连的十多次审判中，皆已查实徐建忠和金万达公司之间签订买卖完全是合法有效的，不存在任何违反法律的地方。无论是以物抵债还是正常的房屋买卖，都是在合情合理合法的事实基础上完成的。三、任何物的期待权皆应该建立在合法有效的基础上，不存在合法有效的期待权，皆是违法的。本案中被上诉人徐建忠同样存在物的权利，更存在其生存所需要的居住权，上诉人非法侵占了被上诉人徐建忠的物的权利及居住权利，剥夺了徐建忠的居住权和生存权，这种违法行为在我们的民法典和九民会议纪要物权规定上皆有明确的规定。综上，上诉人的上诉没有事实和法律依据，应予驳回。被上诉人金万达公司未到庭，亦未提交书面答辩状。许阳向一审法院请求：1、请求判令徐建忠、金万达公司签订的房屋买卖合同无效；2、本案诉讼费用由徐建忠、金万达公司承担。一审法院认定事实：2002年7月30日，案外人刘琳（乙方、买方）签订合同编号为0010712商品房购销合同一份，约定乙方购买坐落于千禧龙小区15号楼2单元502室房屋。合同显示徐州市金穗房屋开发公司为甲方、卖方，委托代理机构为被告金万达公司。合同附文中注明：本合同是集体团购房协议的附属合同，与集体购房协议具有相同的法律效力。2004年12月28日，许阳（乙方、买受人）与金万达公司（甲方、出卖人）签订商品房买卖协议书一份，双方约定许阳自愿认购千禧龙小区15号楼2单元502室，总房款170324元。金万达公司已将涉案房屋交付给许阳占有使用至今。2004年12月28日，金万达公司向许阳出具房屋收款条一张，主要内容为收到涉案房屋房款170324元。金万达公司向许阳出具收条一张，主要内容为收到安装进户防盗门1000元。2004年12月28日，案外人刘琳向许阳出具书面材料一份，主要内容为：本人自愿将千禧龙小区15-2-502室房屋卖给许阳，总房款170324元，房款已全部付清，待我从产权处领取该房屋所有权证之日起，三个月内协助许阳到产权处办理产权登记，办证费用约8000元，待办理时由许阳按实交纳。2008年3月，泰安仲裁委员会作出（2008）泰仲调字第126号调解书，申请人为许阳，第一被申请人为徐州市金万达房地产开发有限公司，第二被申请人为徐州裕朗房地产开发有限公司，调解意见主要内容为：解除双方签订的千禧龙小区15号楼2单元502室商品房买卖协议书，第一被申请人返还申请人购房款及利息并赔偿损失，第二被申请人对第一被申请人的债务承担连带责任等。2009年，徐州市中级人民法院作出（2008）徐执字第0172-2号民事裁定书，申请执行人为许阳，被执行人为徐州市金万达房地产开发有限公司与徐州裕朗房地产开发有限公司，因该院查明申请执行人申请执行依据的泰安仲裁委员会（2008）泰仲调字第126号仲裁案卷中“徐州市金万达房地产开发有限公司”与“徐州裕朗房地产开发有限公司”公章印文与有关印文不一致，故裁定对泰安仲裁委员会（2008）泰仲调字第126号调解书不予执行。一审法院另查明，2006年1月6日，徐州市财政局出具契税完税证一份，主要内容为：纳税人刘琳，房地产位置千禧龙小区15-2-502/1-06/1车库，实纳金额4462元。2006年11月，一审法院作出（2004）鼓执字第676号民事裁定书，申请执行人为刘琳，被执行人为徐州市金穗房屋开发公司，主要内容为：刘琳申请强制执行徐仲裁（2004）裁字第25号裁决书，裁定为刘琳办理千禧龙小区15-2-502室房屋权证等。2006年11月，一审法院作出（2004）鼓执字第676号协助执行通知书，抬头为徐州市房管局产权监理处，主要内容为:为刘琳办理千禧龙小区15-2-502室房屋权证。2013-2014年，涉案房屋水、电户名登记在案外人刘琳名下。一审法院又查明，2007年5月16日，金万达公司（出卖人）与徐建忠（买受人）签订编号为0168984商品房买卖合同一份，双方约定金万达公司将千禧龙小区15-2-502室房屋出售给徐建忠，总房款170324元，买受人一次性付清全款。双方未约定房屋交付期限。金万达公司至今未将涉案房屋交付给徐建忠占有使用。2007年5月16日，金万达公司开具购房发票一张，主要内容为：房屋坐落千禧龙小区15-2-502室，售房款170324元，付款方由“刘琳”修改为“徐建忠”，身份证号码由“320303771013202”修改为徐建忠的身份证号码即“320302195502270817”。上述修改处均加盖了金万达公司的印章。2009-2010年，徐建忠向田玉林、田玉梅等进行数额不等的汇款。2009年7月29日，借款人田玉林向徐建忠出具金额为100万元的借条一张，借款期限为2009年7月29日至2010年7月29日，担保人为田玉梅。2009年7月29日，田玉林向徐建忠出具金额为30万元的借条一张，担保人为田玉梅。2010年3月2日，金额为150万元的借据显示，出借人为徐建忠，借款期限为2010年3月2日至2010年4月2日，借款人处落款为“田玉梅代田玉林宋蕊”。涉案房屋未曾在产权登记机关登记备案在许阳或案外人刘琳名下，所有权亦未曾登记在许阳或案外人刘琳名下。涉案房屋所有权于2010年6月17日登记在徐建忠名下至今。徐建忠于2010年7月2日获颁涉案房屋土地使用权证。2012年2月24日，涉案房屋上设定了抵押权，抵押权人为李圣杰、薛瑞红，债权数额60万元。一审法院还查明，许阳因对李圣杰、薛瑞红申请执行徐建忠、李璇一案提出异议，以徐建忠、李璇、李圣杰、薛瑞红为被告，以金万达公司为第三人提起案外人执行异议之诉，其诉讼请求为：1、对千禧龙小区15-2-502室的房屋不予执行；2、判令千禧龙小区15-2-502室房屋归许阳所有，徐州市金万达房地产开发有限公司将上述房屋过户到许阳名下；3、本案诉讼费由对方承担。一审法院于2016年1月18日作出（2015）鼓民初字第1339号民事判决，驳回了许阳的诉讼请求。后许阳不服该判决，向徐州市中级人民法院提起上诉，徐州市中级人民法院作出（2016）苏03民终1294号民事裁定，撤销一审法院（2015）鼓民初字1339号民事判决；发回一审法院重审。一审法院另行组成合议庭进行审理，作出了（2017）苏0302民初2680号民事裁定书：驳回许阳起诉。许阳不服该判决，上述至徐州市中级人民法院，后许阳撤回上诉。2016年2月18日许阳诉徐建忠、金万达公司确认合同无效纠纷一案，一审法院受理后认为许阳已在泰安仲裁委员会（2008）泰仲调字第126号案件中明确表达要求解除与金万达公司所签合同、赔偿损失等意思表示。根据相关法律规定，仲裁裁决被人民法院裁定不予执行的，当事人可以根据双方达成的书面仲裁协议重新申请仲裁，也可以向人民法院起诉。故在该仲裁调解书被徐州市中级人民法院裁定不予执行后，许阳完全可以通过重新申请仲裁或向人民法院起诉要求解除合同、返还购房款、赔偿损失等途径进行法律救济。但许阳并未重新申请仲裁或提起诉讼，而是在涉案房屋被执行时才提出执行异议并进而提出要求确权、过户等诉讼请求。许阳现又要求确认徐建忠、金万达公司所签合同无效，其诉讼目的是在二者之间合同能够被确认无效后，要求金万达公司协助将房屋过户登记至许阳名下。为保障公民、法人的合法民事权益，《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》分别就民事法律行为和合同的无效、可撤销的情形作出了规定。上述规定，旨在赋予公民或法人在其合法权益受到侵犯或者有纠纷需要解决时，享有提起诉讼要求国家司法机关予以保护和救济的权利。提出合同无效的主张应与其实体权利的救济（协助房屋过户登记）密不可分，本案许阳人为地割裂一个完整的诉讼请求，只主张合同无效，其诉讼目的明显且不正当，故本案诉讼请求不明确，许阳起诉应予驳回。此外，许阳已在一审法院（2015）鼓民初字第1339号案件中提出判令涉案房屋归许阳所有、金万达公司将上述房屋过户到许阳名下诉讼请求，该案现正在二审审理阶段，许阳的上述两项诉讼请求，一为确权之诉，一为给付之诉，该两项诉讼请求实际上已隐含了确认徐建忠、金万达公司所签合同无效的内容。而许阳在本案诉讼中主张的徐建忠、金万达公司恶意串通侵害许阳利益的理由，也已在执行异议案件中提出，并由人民法院审理裁决。故本案与许阳提起的执行异议之诉中的部分诉讼请求具有同一性，因执行异议之诉尚在审理过程中，本案中许阳再次起诉，构成重复起诉。故许阳起诉应予裁定驳回。为此依法作出（2016）苏0302民初707号民事裁定书裁定驳回许阳起诉，该民事裁定书已发生法律效力。一审法院认为，根据法律规定有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中讼争房屋许阳虽与案外人刘琳办理房屋所有权转让手续，但当时该房屋所有权登记没有变更，该房屋的物权未发生转移。房屋所有权仍登记在金万达公司名下，后金万达公司经与徐建忠协商达成买卖协议，并将房屋产权经合法手续登记在徐建忠名下，属当事人处置自己权利的自由，并未因此损害国家利益或社会公共利益，双方买卖合同内容亦不违反法律强制性规定，当事人之间亦未有恶意串通、掩盖非法目的。许阳主张的事实均非合同无效的任一法定情形。许阳向金万达公司交纳购房款并居住在涉案房屋中，双方之间基于买卖合同产生债权，但涉案房屋的所有权至今没有转移至许阳名下，许阳对涉案房屋不享有物权权利，纵观许阳多年对涉案房屋的处理，均没有要求金万达公司办理相关房屋所有权的转移，因此许阳没有取得涉案房屋物权并非因为徐建忠、金万达公司合同行为所致，徐建忠、金万达公司之间的买卖及转让并没有侵害许阳物权利益。许阳向一审法院提出确认徐建忠、金万达公司之间合同无效，无法律依据。故对许阳要求确认徐建忠、金万达公司之间关于涉案房屋买卖合同无效的诉请，一审法院不予支持。综上所述，遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，裁定：驳回许阳的诉讼请求。案件受理费3710元，由许阳承担。二审期间，上诉人许阳提交如下证据：（2020）苏03民再567号民事判决书，以证明：该案件和本案情况是完全一样的，最后经过徐州市中级人民法院再审，认定了以下的事实和法律观点：1、最初的购房人享有物权期待权，是真正的权利人。2、徐建忠与金万达公司以物抵债的行为从买卖合同成立时间看，从主观故意看，从购房对价上看，均不能认定是合法的。恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。被上诉人徐建忠质证称，首先，本案和（2020）苏03民再567号再审案件事实和情节是不一致的。本案是上诉人和刘琳之间签订的购房协议，并不是与金万达公司签订的购房协议，而（2020）苏03民再567号是刘立敏直接和金万达公司签订了购房合同，由金万达公司直接交付给刘立敏。第二，本案上诉人已经通过仲裁取消了购房合同，这种通过仲裁的方式取消购房合同的意思表示不能予以抹杀。第三，刘立敏与金万达公司的买卖合同，成立的时间上和本案也有区别。第四，这两个案件本身就有根本区别。刘立敏是执行异议之诉，本案是买卖合同是否有效之诉，所以两个诉讼不具备相同的法律关系。第四，（2020）苏03民再567号判决书认定的事实和适用法律是错误的，已申请抗诉，现立案审查中。被上诉人金万达公司未到庭，亦未提交书面质证意见。二审认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为:首先需要明确法律适用问题，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释[2020]15号）第一条规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。本案的民事纠纷系因民法典实施前的法律事实引起的，且民法典实施前有明确的相关规定，故本案的法律适用民法典施行前的法律及相关司法解释。上诉人许阳主张被上诉人徐建忠、金万达公司之间的商品房买卖合同无效，应当审查该合同是否满足构成无效的要件。徐建忠2007年与金万达公司签订关于涉案房屋的买卖合同，同时签订共计10份买卖合同，徐建忠陈述购房款均来自于2009年以后其借给金万达公司实际负责人田玉林等的款项，自己并未实际居住。在签订合同时，其知道涉案房屋有人居住，但田玉林告知是公司内部人员在居住，公司负责把人清除出去。从该陈述可以看出，徐建忠仅系为实现债权目的的“以房抵债”债权人。徐建忠从未起诉过金万达公司或者田玉林等人主张交付涉案房产，在田玉林等人拖欠其巨额债务的情况下，徐建忠通过抵债获得涉案房屋产权后，仍然将涉案房屋进行抵押并借款给田玉林等使用，据此可以认定，徐建忠虽然与金万达公司签订了房屋买卖合同，并据此办理了所有权变更登记，但其主观上并不具有善意，客观上也非一般意义上的房屋购买人。徐建忠在明知房屋内有人居住的情况下，仍然与金万达公司签订房屋买卖合同，不符合房屋买卖常理，其对此的解释亦缺乏可信度，应认定徐建忠与金万达公司之间存在恶意串通损害原买受人许阳的情形，徐建忠与金万达公司所签订的关于涉案房屋的商品房买卖合同应被认定为无效。综上，上诉人许阳的上诉理由和请求成立，本院予以支持。原审判决事实认定不清，适用法律错误，依法应予以纠正。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销徐州市鼓楼区人民法院（2020）苏0302民初1433号民事判决；二、确认徐建忠、徐州市金万达房地产开发有限公司于2007年5月16日签订的商品房买卖合同无效。一审案件受理费3710元，二审案件受理费3710元，均由徐州市金万达房地产开发有限公司、徐建忠共同负担。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  宋新河审判员  孟 娟二〇二一年五月二十日书记员  侯梦池