上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0105民初6312号原告：上海港湾基础建设(集团)有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：徐士龙，执行董事。委托诉讼代理人：陈祖龙，男，该公司员工。被告：上海金莱投资管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：史竟成，经理。委托诉讼代理人：严民昌，男，该公司员工。原告上海港湾基础建设(集团)有限公司与被告上海金莱投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月28日立案后，依法适用简易程序，于2016年4月25日进行了公开开庭审理。本院经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定本案转为普通程序，于2016年8月17日、10月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈祖龙、被告的委托诉讼代理人严民昌到庭参加诉讼。审理中，当事人合意申请延长审限一个月。本案现已审理终结。原告上海港湾基础建设(集团)有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认原、被告2014年9月6日签订的《上海市房屋租赁合同》(以下简称合同)于2015年11月10日解除。被告搬离上海市长宁区天山支路XXX号XXX层XXX室等房屋(以下简称涉讼房屋)，并将涉讼房屋按现状返还原告；2.被告向原告支付从2014年12月6日起至2015年11月10日止的欠付租金，按每月66,636.36元计，及2014年10月6日起至同年12月5日止欠付的租金差额636.72元，以租房保证金66,000元抵充；3.被告向原告支付违约金199,909.08元(按月租金的三倍计)；4.被告自2015年11月11日起支付涉讼房屋使用费，付至被告搬离之日止，以每月租金66,636.36元计。事实和理由：2014年9月6日，原告与被告签订合同，约定涉讼房屋租金采取先付后用的方式，租金每一个月支付一次，被告应当及时足额支付租金和应由被告承担的其他费用。另外，合同约定被告租赁涉讼房屋后不得进行转租和分租。但合同签订至今，被告仅向原告支付了一个月的租金，且未经原告同意擅自转租给案外人，被告已经严重违反合同的约定。据原告了解，被告已完全没有持续经营的能力，也没有继续经营的意愿。根据合同的约定，被告逾期不支付租金累计时间超过30天的，原告即可解除合同，并要求被告承担相应的违约责任。被告上海金莱投资管理有限公司辩称，被告投入巨额资金经营涉讼房屋，故不同意合同解除；双方签订合同时，被告已将涉讼房屋转租给案外人，原告是知晓的，合同解除的条件并不存在；合同履行期间，原告多次断水、断电，致使被告经营困难。综上，被告不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上海市房地产权证、上海市房屋租赁合同、广东省揭西县人民法院民事裁定书、广东省揭西县人民法院通知、广东省揭西县人民法院协助执行通知书、民事判决书、公证书及附件、中国建设银行电脑交易截屏、账户清单等证据，当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年12月间，原告通过广东省揭西县人民法院委托拍卖取得了上海市天山支路XXX号XXX层XXX、XXX-XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX-XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX-XXX、XXX室(建筑面积合计718.29平方米)的涉讼房屋。2015年8月26日，原告登记为房屋的权利人。原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)于2014年9月6日签订合同。合同约定如下：甲方出租给乙方的房屋为涉讼房屋，建筑面积718.29平方米。甲方按照涉讼房屋的现状出租给乙方；乙方租赁涉讼房屋作为商业使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。涉讼房屋租赁期自2014年9月6日起至2024年8月30日止。无论乙方装修与否，乙方均负有向甲方全额支付房屋租金的义务；涉讼房屋租金为3.05元/平方米/日(不含税但包含物业管理费)，甲方不提供发票。涉讼房屋租金采用先付后用的方式，租金每一个月支付一次，每三年递增5%，乙方于每月的15号前交付甲方。具体租金如下：(1)第一年、第二年、第三年(2014年9月6日至2017年9月5日)，每一天的租金为3.05元/平方米，每一个月的租金为66,636.36元，每一年的租金为799,636.34元……。乙方应于合同签订之日向甲方支付租房保证金66,000元。租赁关系终止时，甲方收取的租房保证金扣除应由乙方承担的费用后，剩余部分应在租赁关系终止日之后七个工作日内无息退还乙方。合同签署，且乙方缴纳首期一个月房屋租金及租房保证金(66,000元)之后，甲方于2014年9月6日之前将房屋交付乙方，由双方对房屋现状进行验收交接。乙方租用过程中，物业管理费用由甲方承担；乙方返还房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，乙方须结清应承担的费用。返还房屋时，乙方添附改建的可拆除物，属乙方所有，由乙方处置(但乙方拆除时不得损坏房屋主体结构)。不能拆除的物品，属于甲方所有；涉讼房屋乙方不得进行转租或分租(确因经营需要的，须经甲方同意)，亦不得利用房屋进行违法违纪活动；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同。且违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金。给对方造成损失，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金差额部分：……(五)乙方逾期不支付租金累计超过30天的。本协议生效后，甲乙双方均不得擅自解除本协议，违约方应按当时月租金的三倍金额向对方支付违约金。乙方未按约支付房屋租金，自应付款之日起，还须按照欠款额度的每日千分之一向甲方支付违约金，直至乙方清偿为止。2014年9月19日，被告分三次向原告的相关人员账户汇款共计132,636.36元；2014年10月15日，被告分二次向原告的相关人员账户汇款共计66,318元；2014年11月14日，被告分二次向原告的相关人员账户汇款共计66,318元。审理中，原、被告一致确认被告向原告足额支付了2014年9月6日起至同年10月5日止的一个月租金及租房保证金，2014年10月6日起至同年12月5日止的二个月的部分租金。2015年11月10日，原告(申请人)与上海市徐汇公证处的公证员来到“上海市天山支路XXX号”，原告的委托代理人在“金莱酒店”一层大门张贴了《房屋租赁合同解除通知书》四张，公证员就现场进行了拍摄。上海市徐汇公证处为此出具了《公证书》。审理中，被告确认已看到《房屋租赁合同解除通知书》。审理中，原、被告一致确认涉讼房屋内的隔墙已经拆除，在涉讼房屋内有多家商户在经营。原告仅要求被告按涉讼房屋现状交还，不要求涉讼房屋的次承租人搬离。另查明，本院(2016)沪0105民初5783号民事判决书认定如下事实：2014年7月23日，案外人上海虹桥电子时代广场有限公司与案外人上海懿心实业有限公司、案外人马某某、徐某(原告的代理人，表述为一楼业主代理人)及涉讼房屋所在上海市公安局长宁分局周家桥派出所民警等就涉讼房屋租赁事宜召开协调会，经共同协商，达成了书面共识，约定：原虹桥电子时代广场有限公司与承租人冯春(为案外人上海懿心实业有限公司当时的法定代表人)签订的合同，二楼产权代理人和一楼业主代理人予以认可，并重新与承租人签订补充合同条款；现承租人支付租金方式，直接支付给上述两位业主，其他小业主由虹桥电子广场有限公司负责操作；租金为每平方米3.20元/天，一楼业主面积为718.29平方米，二楼业主面积2,187.47平方米；物业管理费由两位业主及代理人与物业公司以合同方式约定；相关合同由上述两位业主代理人起草；2014年7月30日上述两位业主与现承租人签订补充合同，作为大合同副本等。本案庭审中，被告确认上述协调会书面记录的真实性。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告就涉讼房屋签订了合同。之后，被告租赁使用涉讼房屋，原告已实际履行了交付房屋的义务，但被告从2014年12月6日后就未再向原告支付过租金，被告的上述行为已严重违约，且符合合同约定的解除条件。2015年11月10日，原告将《房屋租赁合同解除通知书》张贴于涉讼房屋大门处(亦是被告的经营地址)的行为已表明其向被告行使了合同解除权，且被告已知晓。本院因此确认原、被告2014年9月6日签订的合同于2015年11月10日解除。合同解除后，被告应搬离涉讼房屋，同时有义务将涉讼房屋按现状返还原告。原告向被告主张支付未付租金的诉请符合合同约定，本院予以支持。原告同时主张租房保证金660,000元充抵租金的诉请亦符合合同的相关约定，本院亦予以支持。被告逾期未付租金远超30天，导致合同解除的违约责任应归咎于被告，被告应依合同约定向原告支付三倍租金的违约金，据此本院支持原告提出的第三项诉请。被告提出原告有停水、停电的行为，对被告的经营造成了影响的答辩意见，审理中，被告未就该答辩意见提供充分的证据予以证实，本院难以采信。合同解除后，涉讼房屋由被告使用至今未返还原告。原告提出被告参照租金标准支付房屋使用费的诉请，于法无悖。本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告上海港湾基础建设(集团)有限公司与被告上海金莱投资管理有限公司就上海市天山支路XXX号XXX层XXX、XXX-XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX-XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX-XXX、XXX室房屋(建筑面积718.29平方米)签订的《上海市房屋租赁合同》于2015年11月10日解除；二、被告上海金莱投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离上海市天山支路XXX号XXX层XXX、XXX-XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX-XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX-XXX、XXX室房屋(建筑面积718.29平方米)，并将前述房屋按现状交还原告上海港湾基础建设(集团)有限公司；三、被告上海金莱投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海港湾基础建设(集团)有限公司支付自2014年10月6日起至2014年12月5日止欠付租金差额636.72元及自2014年12月6日起至2015年11月10日止的租金(以每月租金66,636.36元计)，以租房保证金66,000元先行抵充，不足部分由被告上海金莱投资管理有限公司继续支付；四、被告上海金莱投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海港湾基础建设(集团)有限公司支付违约金199,909.08元；五、被告上海金莱投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海港湾基础建设(集团)有限公司支付自2015年11月11日起至被告上海金莱投资管理有限公司实际搬离上海市天山支路XXX号XXX层XXX、XXX-XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX-XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX-XXX、XXX室房屋之日止的房屋使用费，以每月66,636.36元计。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币19,815.87元，由被告上海金莱投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 董 隽代理审判员 李 冬人民陪审员 牟世荣二〇一六年十月二十七日书 记 员 饶 婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……