成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0115民初2212号 原告：袁玉梅，女，1982年2月5日出生，汉族，住成都市武侯区。 被告：成都蜀府信义房地产开发有限公司，住所地：成都市温江区柳城街办万春路433、435、437号15栋1层4号。 法定代表人：贺信，董事长。 委托诉讼代理人：姚远，男，1983年5月25日出生，汉族，住成都市青羊区，公司员工，特别授权代理。 原告袁玉梅与被告成都蜀府信义房地产开发有限公司（以下简称蜀府公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁玉梅、被告蜀府公司的委托诉讼代理人姚远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告袁玉梅向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告双方所签署Z-0154号《商品房买卖合同》合法有效；2.判令被告完成Z-0154号《商品房买卖合同》合同备案，为案涉房屋办理房屋分户产权登记；3.判令被告向原告支付违约责任金（2017年1月1日-2020年9月10日）共计58470.11元，并由被告承担原告房屋房产证办理完毕之前的物业管理费及相关滞纳金（具体金额计算至房屋分户产权证书载明之日）；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年12月3日，原告购买被告所销售的明信·仕林府项目2幢1单元27层2705号商品房，双方签署《商品房买卖合同》（合同编号：Z-0154），原告向被告支付了全部购房款433433元。合同约定出卖人应在2015年12月31日前向买受人交付该商品房，房屋交付后，出卖人受托负责办理房屋权属转移登记。合同第十九条约定产权登记，原告应在2016年12月31日前为被告办理案涉房屋产权证明。如因出卖人责任，导致买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，双方同意按照以下方式处理：买受人不退房，出卖人按买受人已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，从逾期之日起计算至买受人房屋所有权证书载明之日止。2017年4月9日，原告于成都优居物业服务有限公司物业服务中心办理收房交接手续，该物业公司未按合同要求出示第十条约定的相关证明文件，也未告知原告所购买房屋开发商没有进行网签、没有在房管局办理合同备案等实情，未履行告知责任。原告在不知情的情况下与该物业公司办理了房屋交接手续、签订了《物业服务协议》，并缴纳了2016年1月1日至2017年4月30日物业管理费、居民水电费4862元。原告于2014年已按约全面履行合同义务，被告迄今为止仍未履行合同义务办理房管局合同备案手续，导致无法办理房屋分户产权登记。被告已构成严重违约，并且由于无法办理产权证导致房屋无法正常进行出租和买卖，损害了原告对房屋的使用经营权和处置权，给原告造成巨大经济损失。为维护自身合法权益，根据相关法律规定，原告特向贵院起诉，望判如所请。 诉讼中，原告袁玉梅将原诉讼请求第二项变更为：判令被告为原告办理案涉商品房买卖合同的备案登记手续及案涉房屋的不动产权证书。 被告蜀府公司辩称，认可双方签订的合同有效及被告未办理合同备案登记手续的事实，但违约金的计算日期有误。原告在2017年4月9日完成收房交接手续，根据合同第十九条约定，被告应在收房后365个工作日完成产权登记，即2018年8月31日。补充协议第九条又约定了分户产权办理后的国土办理，即被告应在2017年4月9日的730个工作日内完成两证的办理。《市国土局关于实施不动产统一登记的通告》发布时间在分户产权办理之前，也在原告实际收房之前，被告无法在365个工作日完成分户产权登记，应在730个工作日内完成不动产权证登记，即2020年2月15日。根据合同法第一百一十九条和民法典相关规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中被告确系违约，但是被告在确认该房屋因未办理合同备案而不能办理不动产权证后，在2020年4月7日代原告草拟诉状，请求原告起诉被告完成房屋备案，并在2020年4月9日由进行了催促，故此在预留两个月合理产权办理时限后，被告认为违约金的终止计算时间为2020年6月9日。原告没有证据和法律依据证实上述事实给其造成了损失，被告不应承担案涉房屋的物业管理费及相关滞纳金。 本院经审理认定事实如下：2014年12月3日，袁玉梅与蜀府公司签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），约定蜀府公司将其开发的位于成都市温江区××街××路××号××幢××单元××层××号房屋出售给袁玉梅，总价433433元。袁玉梅于2013年4月21日、2014年12月3日分别向蜀府公司支付107000元、326433元，合计433433元。合同第十条约定出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房，袁玉梅实际于2017年4月9日接收房屋。合同第十九条第（二）款转移登记约定，商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按买受人已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，起算日期为自逾期之日起至买受人房屋所有权证书载明之日止。补充协议第九条约定，买受人的分户国有土地使用权证在分户房屋产权办理完毕后365个工作日内，由出卖人协助买受人办理完毕。蜀府公司至今尚未为袁玉梅办理合同备案登记手续，也未办理房屋所有权证及分户国有土地使用权证。 另查明，2016年8月12日，成都市温江区国土资源局发布《关于在成都市温江区实施不动产统一登记的通告》（以下简称通告），自2016年8月22日起，在温江区范围内实施不动产统一登记，启动不动产登记簿证。 上述事实，有当事人的当庭陈述、当事人双方身份信息、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、四川银行卡POS凭证客户存根、蜀府公司收款收据、物业公司收款收据、网签合同信息查询记录、个人住房信息查询记录、通告等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以确认。 本院认为，袁玉梅与蜀府公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同依法成立，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。对于袁玉梅主张确认合同合法有效的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”《城市房地产开发经营管理条例》第二款规定“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”袁玉梅主张蜀府公司办理案涉商品房买卖合同的备案登记手续，符合法律规定，本院依法予以支持。按照合同及补充协议约定，蜀府公司应于2018年9月19日前为袁玉梅办理房屋所有权证书，于2020年3月12日前办理分户国有土地使用权证。但2015年3月1日施行的《不动产登记暂行条例》第二十一条第二款规定：“不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。”成都市温江区于2016年8月22日开始实施不动产统一登记，蜀府公司根据《不动产登记暂行条例》、《关于在成都市温江区实施不动产统一登记的通告》的规定，不能继续为袁玉梅办理房屋所有权证及分户国有土地使用权证，关于《商品房买卖合同》中约定的蜀府公司向袁玉梅负担办理房屋所有权证和分户国有土地使用权证的义务属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条关于法律上不能履行的情形。不动产权证系房屋所有权证和分户国有土地使用权证的“二证合一”，袁玉梅取得不动产权证的时间应为合同约定的办理分户国有土地使用权证的时间，即2020年3月12日。蜀府公司应承担逾期办证的违约责任，向袁玉梅支付违约金（自2020年3月12日起计算至案涉房屋不动产权证书载明之日止，以购房款433433元为基数，按日万分之一计算）。袁玉梅主张蜀府公司为其办理案涉房屋不动产权证书并支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。蜀府公司违约后，袁玉梅多次催告蜀府公司履行义务，系采取适当措施防止损失扩大，蜀府公司陈述违约金的终止计算时间为2020年6月9日的辩称，缺乏事实依据，其主张理由不成立，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”物业合同的当事人系袁玉梅与物业公司，蜀府公司不是合同当事人，不应承担合同约定的物业管理费。袁玉梅主张蜀府公司承担其房屋不动产证办理完毕前的物业管理费及相关滞纳金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，其主张理由不成立，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告袁玉梅与被告成都蜀府信义房地产开发有限公司于2014年12月3日签订的《商品房买卖合同》合法有效。 二、被告成都蜀府信义房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内办理原告袁玉梅与被告成都蜀府信义房地产开发有限公司于2014年12月3日签订的《商品房买卖合同》的备案登记手续。 三、被告成都蜀府信义房地产开发有限公司本判决生效之日起三十日内协助原告袁玉梅办理位于成都市温江区××幢××单元××层××号房屋的不动产权证书，并向原告袁玉梅支付逾期办理房屋不动产权证书违约金（以购房款433433元为基数，自2020年3月12日起至实际办理不动产权证书之日止按日万分之一计算）。 四、驳回原告袁玉梅的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费631元，由被告成都蜀府信义房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李** 二〇二一年五月七日 书记员  何 勃