上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初55340号原告(反诉被告)：白祥，男，1974年2月15日生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)：张媛，女，1973年11月12日生，汉族，住上海市浦东新区。上述两原告共同委托诉讼代理人：李冬子，北京长安(上海)律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：刘志强，北京长安(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：赖鸿辉，男，1973年12月10日生，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：赵成刚，上海安盟律师事务所律师。第三人：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区南汇新城镇环湖西二路XXX号XXX幢XXX区XXX室。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：唐娟，女，上海中原物业顾问有限公司工作。委托诉讼代理人：朱丹凤，女，上海中原物业顾问有限公司工作。原告白祥、张媛诉被告赖鸿辉以及反诉原告赖鸿辉诉反诉被告白祥、张媛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案后，经原告申请通知上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)作为第三人参加诉讼，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)白祥、张媛及共同委托诉讼代理人李冬子、刘志强，被告(反诉原告)赖鸿辉及委托诉讼代理人赵成刚，第三人中原公司的委托诉讼代理人朱丹凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白祥、张媛向本院提出诉讼请求：一、被告向原告交付上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室房屋；二、被告按每天人民币(币种下同)4,700元的标准，向原告支付自2016年6月6日起计算至实际交付房屋之日止的违约金；三、被告支付原告自2016年6月6日起计算至实际交付房屋之日止按每月15,000元计算的租金损失。事实和理由：两原告与被告于2016年3月14日签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告以房价785万元、附属设施等155万元向被告购买上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。原告按约履行义务后，被告应于2016年6月6日交付房屋，但被告至今未交付。被告(反诉原告)赖鸿辉提出反诉诉讼请求：1、原告(反诉被告)支付被告(反诉原告)逾期付款违约金244,400元；2、原告(反诉被告)支付被告(反诉原告)尾款5万元。事实和理由及对本诉的答辩意见：合同履行中，原告未如实告知其贷款金额，也未在过户当日(2016年4月15日)将贷款不足的8万元支付给被告。被告在2016年5月26日收到贷款后，立即与中介公司(即第三人)联系，第三人称8万元将于交房当日连同尾款5万元一并支付。2016年6月6日，双方办理交接手续过程中，被告提出了逾期付款违约金问题，几经辩论，原告愿意按合同约定承担违约责任，但要求被告修理地板。当晚，原告将8万元汇入被告账户。原告逾期付款构成违约，应承担违约责任，不同意原告的本诉请求，同意在原告支付违约金及尾款后交付房屋。反诉被告白祥、张媛辩称：不同意反诉请求。签订贷款合同时，被告在场，银行贷款人员已明确额度为542万元。原告表示差额8万元随同尾款一并支付，被告当时明确同意。第三人中原公司述称：原告陈述属实。被告未按时交房，应承担违约金，但原告主张的租金无依据。反诉请求不应支持。本院经审理认定事实如下：2015年11月23日，原告张媛(乙方)与被告赖鸿辉(甲方)就系争房屋签订《买卖协议合同(包含附属设施、设备及室内装饰转让协议)》，约定房屋买卖成交价为940万元，《上海市房地产买卖合同》约定的成交价为785万元，并不包括房屋内附属设施、设备及室内装饰，其转让价为155万元，乙方应于2015年11月27日前直接支付甲方155万元。双方约定过户时间后，若乙方仍未完成银行贷款审批，乙方需立即给付甲方全款，或每逾期一日给付甲方940万元的万分之五作为罚款。2016年3月14日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方(被告)将系争房屋出售给乙方(原告)，转让价款786万元。双方确认在2016年4月15日前申请办理转让过户手续。乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日；逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方面解除合同……甲方未按本合同约定的期限将房地产交付(包括房地产交接和权力转移)给乙方，应向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起算至实际交付之日；逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方面解除合同……合同附件三付款协议约定，签订合同前乙方已支付甲方定金46万元，签订本合同当日乙方支付甲方190万元，如此构成首期房价款236万元，该首期房价款中包括尾款5万元由乙方自行保管；甲方同意乙方贷款550万元支付第二期房价款，若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议第4条所述产权交易过户当日将其补足并支付甲方。待乙方贷款申请经贷款银行审核通过、相关部门出具购房人住房查询结果和房产税申报结果后7日内，双方申请办理产权过户及抵押登记手续，待交易中心出具乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内乙方将他项权证送贷款银行，并通过贷款银行支付甲方第二期房价款。待贷款银行将第二期房价款支付至甲方指定账户后3日内，双方对房地产进行验看清点，确认无误后，甲方将房地产交付乙方，同时乙方支付甲方尾款5万元。同日，该合同经公证生效。2015年11月23日，原告给付被告10万元。2015年11月27日，原告给付被告190万元。2016年3月14日，原告给付被告185万元。2016年4月5日，原告与案外人签订贷款合同，贷款金额542万元。2016年4月16日，双方办理了申请产权过户手续。2016年5月，贷款银行发放贷款542万元。2016年5月25日，第三人的经办人员魏明伦短信询问被告是否收到贷款，何时回上海？被告回复晚上再查(贷款)，大概6月5日左右(回上海)。2016年5月26日，被告发短信给魏明伦表示贷款550万元只收到542万元。魏明伦回复：“对的，当时银行贷款少贷了点，然后交房时给你，你当时也知道的”。2016年6月5日，魏明伦与被告约定次日交房。2016年6月6日，被告提出要求原告按照总房价940万元每日万分之五支付逾期付款违约金，双方产生争执，原告要求被告修复地板，终因双方意见不一，交房未成。当晚，原告转账支付被告8万元。2016年6月14日，张媛曾发短信给被告进行协商，其中提及8万元“也许是我们之间没有沟通好造成的，绝不是我们恶意拖欠”，“我们夫妻会付一些滞纳金(我的底价是1万元)作为你的损失补偿，同时地板也不用你维修了，我们愉快结束如何？”被告则回复已委托律师，要求原告与律师协商。2016年9月22日，原、被告完成系争房屋交接。此后，原告撤回了要求被告交付房屋的诉讼请求。就双方争议的事实，原告还提供了第三人工作人员宋春菊、魏明伦的情况说明书，主要内容为：贷款时，银行办理贷款人员告知原告只能贷款542万元，原告与被告协商8万元在房屋交接时随尾款5万元一并交付，被告表示同意。被告不认可该证据，认为证人应出庭作证。被告还提供了2016年6月6日的录音，证明被告对贷款有8万元差额是不知道的，原告对该8万元的性质也有多种说法，原告最后同意按日万分之五承担违约金。原告认为录音形成环境较乱，很难具体分清说话人的身份，且当时双方争吵，都是不理性的，很难准确表达自己的观点和意见；同时，录音内容也不能证明原告违约。本院认为，原、被告签署的《买卖协议合同(包含附属设施、设备及室内装饰转让协议)》和《上海市房地产买卖合同》均是双方真实意思表示。双方为避税而在《上海市房地产买卖合同》中约定房价款为786万元，违反相关法律法规，故该条款应属无效。但该条款无效不影响两份合同整体的效力，双方应按成交价940万元履行。本案的争议焦点在于双方是否口头约定贷款差额8万元在交房时支付？原告提供的宋春菊、魏明伦的情况说明书，证实原、被告曾约定8万元待交房时与尾款5万元一并支付。虽然宋春菊、魏明伦未出庭作证，但第三人已经当庭对该证据予以确认，可以作为本案的定案依据。被告提供的其与魏明伦的短信中，魏明伦在2016年5月26日回复“对的，当时银行贷款少贷了点，然后交房时给你，你当时也知道的”，亦可说明当时双方曾有8万元交房时支付的口头约定。该证据形成于纠纷发生的第一时间，可信度较高，证明效力应高于其它证据。被告提供的录音发生于交房时，录音中原告方也是主张8万元在交房时支付；虽然张媛在录音中曾有支付违约金的表述，但双方当时矛盾激烈，张媛上述表态最多也是为解决纠纷、完成交房而进行的让步及磋商行为，在双方最终未达成一致的情况下，不能作为认定原告承认违约并应支付违约金的证据。另外，根据《上海市房地产买卖合同》，完成贷款审批及补足贷款不足部分是双方进行产权过户的必要条件，被告在办理产权过户时应当确认了原告的贷款情况。而且贷款合同在办理产权过户及抵押登记时应交房地产交易中心备案。因此，被告称不知道贷款金额是542万元的说法并不可信。双方在实际过户时未发生纠纷，足以可以说明双方口头约定8万元在交房时支付。综上，被告在2016年6月6日以原告逾期付款为由要求原告支付违约金，依据不足。双方交房不成的责任应由被告承担。现双方已经完成房屋交付，原告撤回相应请求，自当准许。原告主张的违约金符合合同约定，被告在庭审中提出违约金过高，要求调整。考虑到本案纠纷一定程度上是由于双方对8万元款项支付时间未作书面约定导致，原告亦有不足，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则及诚实信用原则予以衡量，对违约金予以调整。因本院已支持原告违约金的诉请，其同时主张租金损失依据不足，本院不予支持。现房屋已交付，原告应支付被告尾款5万元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)赖鸿辉应于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)白祥、张媛逾期交房违约金(按每日940元，自2016年6月7日起计算至2016年9月21日止)；二、原告(反诉被告)白祥、张媛应于本判决生效之日起十日内给付被告(反诉原告)赖鸿辉尾款5万元；三、驳回原告(反诉被告)白祥、张媛要求被告(反诉原告)赖鸿辉赔偿租金损失的诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)赖鸿辉要求原告(反诉被告)白祥、张媛支付逾期付款违约金的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,574元，减半收取1,287元，反诉案件受理费2,858元，合计4,145元，由原告(反诉被告)白祥、张媛负担153元，被告(反诉原告)赖鸿辉负担3,992元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张卓郁二〇一六年十月十八日书记员  袁颖丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。