上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初7355号原告上海盈缤建筑装饰工程有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人焦玉龙，执行董事。委托代理人曾清汉，博爱星(上海)律师事务所律师。被告上海复宝投资发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人杜倩，董事长。委托代理人蔡敖飙，上海左券律师事务所律师。原告上海盈缤建筑装饰工程有限公司与被告上海复宝投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海盈缤建筑装饰工程有限公司的法定代表人焦玉龙及委托代理人曾清汉、被告上海复宝投资发展有限公司的委托代理人蔡敖飙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海盈缤建筑装饰工程有限公司诉称，2014年7月，原、被告就原告租赁被告房屋用于办公事宜进行协商。2015年5月，双方签订《写字楼物业服务合同》，约定被告将上海市三门路XXX号XXX幢A区3层05室(以下简称“系争房屋”)出租给原告用于办公，租期自2015年6月1日起至2017年5月31日，每月租金15,010元，每2月结算支付一次。合同签订后，原告向被告支付2个月的租金30,020元、租房押金45,030元、装修押金2,000元。2015年6月1日，原告雇佣的装修人员进场装修，6月16日基本完工，装修费和办公家具共计138,936.93元。2015年6月16日、17日连续下雨，系争房屋出现大面积漏水，地上和桌上都积水，原告通知被告漏水情况，被告于7月初对房屋漏水进行维修，但7月中旬又下雨，房屋又出现大面积漏水，后被告又派人维修，但直至9月仍未修好。在此期间，原告无法使某系争房屋，曾向被告提出房屋质量存在严重问题，要求退租，但被告不予理会。后被告于2015年9月将系争房屋另行出租他人，将原告购置的办公家具私自处理，给原告造成重大损失。原告认为，被告在未将房屋漏水实情告知原告的情况下将房屋出租给原告，构成欺诈，系争房屋存在重大瑕疵，经被告多次维修仍未修好，使原告无法进驻使某，并擅自将房屋出租给他人，严重违反合同约定，故起诉要求：1、判决解除原、被告签订的《写字楼物业服务合同》；2、判令被告向原告返还租金30,020元；3、判令被告向原告返还租房押金和装修押金共计47,030元；4、判令被告向原告支付房屋装修以及办公家具损失共计138,936.93元；5、判令被告向原告支付利息损失(本金215,986.93元，按同期银行贷款利率计算，自2015年10月1日起算到被告付清本金为止)。被告上海复宝投资发展有限公司辩称，根据2015年8月21日给原告发送的违约告知函，双方合同已经解除。租金已经支付，且原告已实际使某，不存在返还问题。同意返还装修押金2,000元。但因原告违约，根据合同约定租房押金45,030元不予返还。原告提出的房屋装修及办公损失13万多无事实依据。被告对房屋漏水问题已经进行维修，且原告所提损失与漏水漏雨没有直接关系，亦不同意利息的请求。经审理查明，2015年5月，原告(物业服务使某方、乙方)与被告(物业服务提供方、甲方)签订《写字楼物业服务合同》，主要约定，甲方提供给乙方的系争房屋，作办公场地使某，建筑面积211.8平方米，租赁期共2年，从2015年6月1日起至2017年5月31日止，物业服务费每月15,010元(包含租金和物业管理费)；上述费用以每2个月为一个结算支付周期，合计物业服务费30,020元，首期费用在本合同签订生效之日支付，以后每期费用，乙方在上述费用支付届满前的10个工作日内一次性付清甲方；其中2015年6月1日至2015年6月20日为免租期，免租期和免费使某期收取物业管理费，物业管理费与首期物业服务费同时收取，先付后用；为保证物业服务合同得到全面履行，乙方在支付首期物业服务费同时，向甲方支付3个月物业服务费作为押金，合计45,030元，租期届满，乙方将所使某的写字楼及设施、设备以原状归还甲方，甲方在收房后三日内将押金无息退还乙方，若乙方未按约定时间付清物业服务费等费用超过十个工作日的，押金不予退还；等等。合同签订后，原告向被告支付装修押金2,000元、租房押金45,030元、2015年6月1日至6月20日的物业管理费1,398元、2015年6月21日至8月20日物业服务费30,020元。2015年6月，原告对系争房屋进行装修。系争房屋于2015年6月及7月发生两次漏水，原告报修后被告组织人员进行维修。原告表示，因房屋漏水一直未修好，故未支付后续物业服务费。被告表示，因原告未按期支付后续物业服务费，于2015年8月底更换系争房屋门锁，并于9月份将房屋另行出租，现系争房屋由案外人使某。以上事实，有《写字楼物业服务合同》、收款收据及双方当事人所作陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。审理中，原告为证明己方主张，向本院提供：1、与案外人李某的调查谈话笔录，证明系争房屋于2015年6月16日、17日出现大面积漏水，经被告维修后，7月中旬又出现大面积漏水，仍未修好；2、原告拍摄于2015年6月16日及17日的照片三张，证明系争房屋漏水严重；3、手机短信，证明因房屋漏水原告向被告业务员主张了退租和赔偿；4、装饰装修合同、银行对账单、装修投标报价，证明原告将系争房屋装饰工程发包给案外人李某，装修和办公家具投标总价为138,936.93元，而装修工程尚未与李某结算，故以投标总价来主张装修和办公家具的损失；双方合同是约定不超过15万元，原告已将15万元全部支付给了李某。原告还表示，进场的时候是毛坯房，已对房屋进行了装修隔断，安装了木地板和灯具，家具基本都已进场；5、收据、订货单、收条，从装修公司处调取的部分单据，证明装修和购买家具的事实实际发生。原告还申请证人李某出庭作证，李某表示装修合同及投标文件所载的装修已完毕，所有办公家具均已进场，原告向李某支付112000元左右的钱款；还陈述，李某于2014年年底向尚刚借款10万元，因原告与尚刚是朋友，尚刚就介绍李某为原告装修，装修款由尚刚与原告结算，实际上李某并未拿到原告支付的钱，后又陈述尚刚转账给李某15万元，具体情况记不清了。被告质证如下：1、真实性无异议，但李某与原告有直接利害关系，证言不应采信；2、真实性无异议，但照片仅显示有漏水现象，并未反映出原告所说的那么严重的漏水情况；3、真实性无异议，该业务员已离职，原告提出的退租索赔是沟通中的正常现象；4、真实性无异议，但与本案无关，即便造成损失，也不应按招标合同来计算，即便按合同计算，原告也不能任意扩大损失，漏水问题应通过协商、维修来解决；5、对9,100元的订货单的真实性无异议；对金额为8,048元的收据载明有系争房屋的地址，可能是用于系争房屋的；其他的收据及收条，无法反映是用于系争房屋的。被告认为原告提供的中标书是原告内部制作，不正规，且向证人李某的转账是借款，并非工程款；被告对装修合同及合同价款的约定均存有很大疑问。被告还提供违约告知函及照片，证明因原告未按约支付房租及物业管理费，被告于2015年8月21日在系争房屋墙壁上张贴告知函告知解除合同，并催缴欠款，若8月30日前仍未支付欠款，将采取强制措施，或进一步采取清场措施，届时场所内的全部物品，均将视作原告的遗弃物，由此产生的一切后果由原告承担。原告表示没有收到过该函件，也没有看到过张贴的函件。本院认为，原、被告就系争房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，双方均应恪守履行。根据本案查明的事实，系争房屋已由被告另行出租，双方租赁合同事实上已无法履行，故原告要求解除双方合同的诉请，本院予以准许。被告表示双方合同已在其向原告发送违约告知函之日解除，鉴于被告并无证据证明其已向原告送达该函件，本院对被告的上述意见不予采纳。被告自认系争房屋确实存在漏水情况，原告亦认可被告两次进行维修，但原告并未举证证明该漏水导致系争房屋无法正常使某，且在2015年7月被告进行维修后，并未向被告提出过仍旧存在漏水情况，原告以此为由拒绝支付后续租金等费用的行为确实存在违约。但被告在并未向原告催讨租金的情况下撬门并另行将房屋出租，亦存在违约。故双方合同解除后，被告应将租房押金及装修押金予以返还。被告关于租房押金应当予以没收的意见，本院不予准许。对于已付租金部分，被告于2015年8月底撬门，故原告应当支付自2015年6月20日起至该日止的租金，考虑到房屋的漏水情况，本院酌情确定原告应付租金1万元，被告应当返还租金20,020元。对于原告主张的装修及办公家具损失，原告申请证人出庭作证，但证人陈述中部分存在前后不一致的情况，本院综合考虑证人证言、原告举证提供的装修合同等材料及双方当事人在本案中各自的过错，酌情确定由被告赔偿原告损失5万元。对于原告主张的利息损失，因原告亦存在过错，故本院对该项诉请不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十条、第一百二十条的规定，判决如下：一、解除原告上海盈缤建筑装饰工程有限公司与被告上海复宝投资发展有限公司签订的《写字楼物业服务合同》；二、被告上海复宝投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告上海盈缤建筑装饰工程有限公司租金20,020元；三、被告上海复宝投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告上海盈缤建筑装饰工程有限公司租房押金45,030元及装修押金2,000元；四、被告上海复宝投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿原告上海盈缤建筑装饰工程有限公司损失50,000元；五、原告上海盈缤建筑装饰工程有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案受理费4539元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈亮亮审 判 员  刘 姗人民陪审员  时金兰二〇一六年十月十日书 记 员  朱 丹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。