吉林高新技术产业开发区人民法院执 行 裁 定 书（2021）吉0291执异21号异议人（案外人）：珲春市誉鹏房地产开发有限公司，住所地：吉林省珲春边境经济合作区。法定代表人：刘文波。委托代理人：孙利民，公司工作人员。委托代理人：胡秀平，吉林何晓明律师事务所律师。申请执行人：吉林市安信衡利企业管理有限公司（原吉林市安信恒利小额贷款有限公司），住所地：吉林高新区。法定代表人：陈兴博。被执行人：袁爽，女，1989年4月4日生，汉族，住吉林市船营区。被执行人：林秋含，女，2015年7月28日生，汉族，住吉林市船营区。法定代理人：袁爽，女，1989年4月4日生，汉族，住吉林市船营区。系林秋含母亲。本院执行申请执行人吉林市安信衡利企业管理有限公司（原吉林市安信恒利小额贷款有限公司）与被执行人袁爽、林秋含民间借贷纠纷执行一案，案号为（2017）吉0291执142号，案外人珲春市誉鹏房地产开发有限公司（以下简称誉鹏公司）向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法进行审查。现已审查终结。案外人誉鹏公司称：2014年9月28日，申请人与林强（已故，袁爽丈夫）签订三份《商品房买卖合同》，约定林强以按揭贷款的方式购买申请人开发的环亚山城商品房，房屋总价款为5508720.00元。合同签订后，申请人为林强办理了按揭贷款手续。但林强未按约定履行向银行偿还按揭贷款的义务，中国银行诉讼袁爽、誉鹏公司解除按揭贷款合同。2017年12月12日，珲春市人民法院判决袁爽偿还给中国银行股份有限公司珲春市支行借款本金2402643.88元及利息，申请人对该借款本息承担连带保证责任。2015年3月至2016年12月22日申请人替林强偿还银行贷款692418.85元，2016年12月23日至2018年5月21日替林强偿还银行贷款531475.65元，2018年6月5日，申请人履行了全部的保证责任，替林强向中国银行清偿剩余贷款本息1979300.06元。2018年1月19日，申请人与袁爽解除了高新法院查封的珲春市XX城XX区XX号楼XX1室、XX2室、XX3室房屋（XX1，XX2，XX3）的三份《商品房买卖合同》，袁爽在《解除商品房买卖合同通知书》中签字确定解除事实。依据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”高新法院查封的上述房屋于2016年5月11日具备办理房屋产权登记，且2018年1月19日三份《商品房买卖合同》已经解除。高新法院查封的房屋预告登记已经失效，依据《物权法》第二十条规定，预告登记的效力在于排除或阻却第三人对登记权利人名下不动产物权的取得，从而保证将来本登记的实现。但预告登记权利人并不因办理了预告登记而当然取得预告登记房屋的所有权。房屋预查封的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。《商品房买卖合同》解除后，预告登记失效，林强、袁爽不再享有相应的物权期待权，申请人作为诉争房屋开发企业是房屋的所有权人，有权向人民法院申请解除查封，排除执行，符合法律规定。综上，申请人是高新法院查封房屋的所有权人，该查封行为是错误的，现提出异议，请人民法院依法解除查封，维护异议人的合法权益。异议人向本院提供了《解除商品房买卖合同通知书》、确认单、吉林省珲春市人民法院民事判决书、房屋预告登记证明、房地产抵押解除通知书一份、房地产权登记信息、不动产产权证书等证据。申请执行人安信衡利公司主要答辩意见为：一、异议人提出的2018年1月19日的《解除商品房买卖合同通知书》是在申请执行人申请强制执行，并且由人民法院查封房产后向被执行人袁爽发出，誉鹏公司与袁爽在房产被查封且在执行过程中私下解除买卖合同，该行为明显属于誉鹏公司与袁爽恶意串通，侵害申请执行人利益。誉鹏公司欲解除合同，应当将房屋首付款以及已经偿还的贷款返还给袁爽，并告知执行法院，以便申请执行人及时保全房产首付款以及已偿还贷款价值，保证法院顺利执行。法院于2016年5月18日对案涉房屋查封，被执行人无权处分。《解除商品房买卖合同通知书》并未确认双方返还财产，仅形成返还财产之债，不具有物权变动性质，不具有对抗查封裁定的效力。誉鹏公司与袁爽明知该房屋已被查封，仍故意做出通知，恶意串通行为明显。二、誉鹏公司抗辩房屋预告登记已经失效，当然取得房屋物权，不能作为对抗申请执行人的依据，属于混淆概念，对异议人的异议应予以驳回。从吉林省珲春市人民法院（2017）吉2404民初1282号民事判决书可以看出，誉鹏公司所谓的预告登记时效是指银行对被执行人的办理房屋抵押的抵押预告登记，誉鹏公司称履行了全部保证责任，替林强向中国银行代偿剩余借款本息1979300元，即可证明，银行的贷款已经全部清偿，抵押预告登记当然失效，该抵押预告登记并非是袁爽对房屋办理的预告登记，不存在三个月内未申请登记的，预告登记失效的情形，誉鹏公司更不能当然取得房屋的所有权。综上，异议人的主张缺乏事实和法律依据，如果采纳誉鹏公司的请求，将损害申请执行人的合法债权，会导致人民法院的财产保全行为无任何实质意义。依据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十条第一款的规定，本案应当继续执行。经审查查明：原告吉林市安信恒利小额贷款有限公司与被告袁爽、林辰喧、林秋含民间借贷纠纷一案，本院于2016年10月20日作出（2016）吉0291民初406号民事判决书，该民事判决书生效后，原告吉林市安信恒利小额贷款有限公司向本院申请执行，案号为(2017)吉0291执142号。在该案诉讼过程中，本院作出（2016）吉0291民初406号民事裁定书，于2016年5月18日保全查封了林强购买的珲春市誉鹏房地产开发有限公司名下的房屋（丘地号：XX1，XX2，XX3）。并于2019年4月18日续查封。2017年12月12日，吉林省珲春市人民法院作出（2017）吉2404民初1282号民事判决书，确认中国银行珲春支行与林强、袁爽、誉鹏公司签订的《个人商业用房贷款合同》已经于2016年9月26日解除，袁爽偿还中国银行珲春支行借款本金2402643.88元及利息，誉鹏公司承担连带保证责任。2018年1月19日，誉鹏公司向袁爽发出《解除商品房买卖合同通知书》，袁爽同意解除。2018年7月16日，袁爽在誉鹏公司的确认单上签字确认，确认单的主要内容为誉鹏公司向中国银行珲春支行替袁爽偿还3203194.56元，林强于2014年10月8日向誉鹏公司交付购房首付款2754360元，因林强所需，林强于2014年10月9日从誉鹏公司取走首付款270万元。2018年6月6日，抵押预告登记解除。本院认为：一、根据异议人提供的证据判断，2014年9月29日，林强与中国银行珲春支行签订了《个人商业用房贷款合同》，以案涉房屋抵押贷款270万元，2014年10月8日中国银行珲春支行将270万元划入誉鹏公司账户。至此，林强是向誉鹏公司支付了购房款的。次日，即2014年10月9日，林强从誉鹏公司取走270万元。在林强与誉鹏公司的房屋买卖合同未解除的情况下，难以解释作为出卖人的誉鹏公司因何缘故会同意买受人取走已付购房款，而作为出卖人的誉鹏公司却仍然要承担《个人商业用房贷款合同》中约定的保证责任，林强取走的270万元并不能认定为是将购房款取回，更可能是为了处理或新设立林强与誉鹏公司之间的其他债权债务关系。因此，应当认定誉鹏公司仍然占有林强支付的购房款。二、本院于2016年5月18日保全查封了案涉房屋，而2018年1月19日誉鹏公司向袁爽发出《解除商品房买卖合同通知书》，双方即使达成合意，也不导致房屋归还誉鹏公司的效力。由于林强购买了房屋，并且支付了部分购房款，誉鹏公司欲排除本院对房屋的执行，应当将林强支付的购房款提交本院执行。故本院查封房屋合法，誉鹏公司的异议不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回异议人珲春市誉鹏房地产开发有限公司的异议。如不服本裁定，可于本裁定送达之日起15日内，向本院提起诉讼。审 判 长 徐 锐人民陪审员 温 杰人民陪审员 郭建军二〇二一年五月十三日代理书记员 董文博