广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0183民初3813号原告：广州尚东物业酒店管理有限公司，住所地广东省广州市天河区兴民路222号之一自编C1栋办公楼23层2305房。法定代表人：郭泽华。委托代理人：裴紫薇，广东普罗米修（广州）律师事务所律师。委托代理人：龚敏，广东合邦律师事务所律师。被告：杨洲，男，1984年12月21日出生，回族，住湖北省松滋市，委托代理人：郭明，广东鸿开律师事务所律师。原告广州尚东物业酒店管理有限公司（以下简称“尚东公司”）诉被告杨洲物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案后，依法由审判员刘勋独任审判，公开开庭进行了审理。原告广州尚东物业酒店管理有限公司的委托代理人裴紫薇、被告杨洲的委托代理人郭明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚东公司诉称：原告受开发商的委托对尚东阳光雅苑（一期）进行前期物业管理。同时，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定被告应按时向原告交纳物业管理费等相关权利义务。但经原告多次催促，被告仍拖欠本案诉请金额的物业管理费拒不交纳，现原告为维护其合法权益，诉至法院，请求法院判令，一、被告支付拖欠的物业管理费4350.4元及滞纳金（滞纳金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额的千分之三收取，从发生之日起计至被告实际付清之日止，暂计至2016年6月30日）3487.16元，共计7837.56元；二、被告承担本案诉讼费用。被告杨洲辩称：一、对于从2014年7月12日之前的物业费已经超过诉讼时效。对于开发商和原告签署的合同的有效期是三年，到2014年5月1日到期，后来的续期的物业协议业主并不清楚，也没有经过业主同意。后来也没有提到约定自动续约，所以被告认为开发商和原告的合同到2014年5月1日到期，故业主和原告的协议也已经到期。二、违约金、滞纳金计算标准过高。三、原告没有经过书面催告，根据法律规定，不能进行诉讼。四、原告没有尽到任何物业义务，而且在合同中约定物业要履行的内容，存在的问题有房屋有质量问题，无人维修，燃气管道的出口裸露，小区多次被盗，原告没有采取任何措施，停车场的出口只有一个，投诉处理的时候原告聘请涉黑人员殴打业主。经审理查明：2011年9月26日，尚东物业公司（甲方）与杨洲签订《尚东阳光雅苑（一期）前期物业服务协议》，约定“……本协议乙方所拥有的房屋单位尚东阳光雅苑一街4号（栋）32层02单元房屋用途为住宅。……第四条物业管理授权、管理范围（简称服务区域）1、受开发商增城市新乐房地产有限公司委托，并与开发商签订了尚东阳光雅苑（一期）《前期物业管理服务合同》，授权甲方管理尚东阳光雅苑（一期）楼宇共用部位、商场、康体、停车场、小区公共设备及小区共用道路、广场、公告园林绿化、公共环境、消防、安全防范管理等……第六条物业服务费……高层建筑带电梯的洋房物业服务费：按1.98元/平方米/月收取……4、物业服务费收取起始日期：物业服务费计费日期按开发商向业主发出的《交楼通知书》内所列的交楼日期之日起计算。5、物业服务费及其他定期收取或代收费用的收取方式：（1）业主须于每月十日前预先缴交其单元每月应付的物业服务费；（2）乙方依据《物业管理条例》应按时交相关费用，逾期不缴费甲方按每日0.3%收取滞纳金，并保留依法追究的权利……第十三条乙方的权利和义务……2、乙方应当履行下列义务：……（3）按时交纳物业服务费用。……第十六条法律责任1、甲方违约（1）甲方未按本协议规定管理物业或管理不善，乙方有权要求甲方限期整改；……2、乙方违约：（1）乙方须按本协议规定交纳物业服务费。每延迟一天，按拖欠额的千分之三支付滞纳金……”。2013年6月23日，杨洲签署《尚东·阳光雅苑收楼确认书》，接收涉案房屋。2015年3月27日，涉案房屋登记在杨洲名下，建筑面积为85.73平方米。2015年11月17日，尚东物业公司向杨洲的广州市黄埔区护林路马丽丰大厦2楼204的地址邮寄《法律函》，向杨洲催收其拖欠的物业费和公摊水电费和尚东物业公司垫付的水电费。该法律函于2015年11月20日妥投。2016年7月12日，本院立案受理本案。本院认为：杨洲与尚东物业公司签订的《尚东阳光雅苑（一期）前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行义务。杨洲抗辩上述协议已到期缺乏依据，本院不予接纳。关于诉讼时效的问题。尚东物业公司于2015年11月20日向杨洲送达《法律函》，构成诉讼时效的中断，因此尚东物业公司主张的2014年5月1日起的物业服务费并未超过《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定二年的诉讼时效期间，故杨洲关于诉讼时效的抗辩缺乏依据，本院不予采纳。尚东物业公司已依约对涉案房屋提供了物业管理服务，故杨洲应按上述协议的约定交纳物业服务费。杨洲抗辩尚东物业公司没有尽到任何义务，且涉案房屋存在质量问题，未提供证据证明，本院不予采纳。因杨洲于2013年6月23日接收涉案房屋，故尚东物业公司主张要求杨洲支付2014年5月1日至2016年6月30日期间的物业服务费，理据充分，本院予以支持。经核算，杨洲应支付每月的物业服务费为169.75元（1.98元/平方米/月×85.73平方米），上述期间的物业服务费总金额为4413.5元（169.75元×26个月）。尚东物业公司主张4350.40元，本院予以准许。至于滞纳金的问题。《尚东阳光雅苑（一期）前期物业服务协议》约定，杨洲不按约定时间交纳费用的，尚东物业公司有权要求杨洲支付从逾期之日起按每日千分之三计算的滞纳金。该协议约定每月物业服务费的交纳时间为每月10日前交纳该月的物业服务费，现尚东物业公司主张从次月1日起计算滞纳金，无违反法律法规强制性规定，本院予以确认。滞纳金以每月欠付的物业服务费为本金，按每日千分之三的标准自次月1日起计算至付清款项之日止，并以该月欠付的物业服务费为限，滞纳金总额以4350.40元为限。杨洲抗辩违约金过高，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告杨洲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州尚东物业酒店管理有限公司支付2014年5月1日至2016年6月30日的物业服务费4350.40元及滞纳金（每月滞纳金按当月欠付的物业服务费为基数，从次月1日起以每日千分之三为标准计算至付清款日止，每月滞纳金总额以当月欠付物业服务费为限，滞纳金总额以4350.40元为限）；二、驳回原告广州尚东物业酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告杨洲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），并向广州市中级人民法院预交。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘勋二〇一六年十月十一日本件原本核对无异书记员  李靖附相关法律《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。