成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)川0114民初4958号 原告：刘应强，男，汉族，1982年8月26日出生，住成都市新都区。 原告：杨进菊，女，汉族，1982年10月29日出生，住成都市新都区。 以上原告的委托诉讼代理人：蓝明万，四川川商律师事务所律师，特别授权代理。 被告：四川藏鑫置业有限公司，住所地成都市新都区大丰街道办皇花街438号。 法定代表人：李博，董事长。 原告刘应强、杨进菊与被告四川藏鑫置业有限公司（以下简称藏鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月6日受理后，依法由代理审判员霍萍适用简易程序，于2016年10月9日公开开庭进行审理。原告杨进菊及其委托诉讼代理人蓝明万、刘应强的委托诉讼代理人蓝明万到庭参加诉讼，被告藏鑫公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘应强、杨进菊诉称，2011年4月，藏鑫公司投资开发的成都市新都区大丰街道太平村四社“凤凰山1号”楼盘开始预售。刘应强、杨进菊与藏鑫公司签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》。刘应强、杨进菊依约付清了所有购房款、办理产权转移登记的相关税费。藏鑫公司于2012年12月31日通知交房并办理了交接手续，但藏鑫公司未依约定及时办理房屋产权证书，导致不能行使完整的物权而产生损失。请求判令藏鑫公司立即办理该房屋产权分割和过户手续；支付违约金（从2014年1月1日起至实际取得房屋产权证书之日止，以购房款为基数，按照中国人民银行公布的贷款利率计算）。庭审中，刘应强、杨进菊明确第一项诉讼请求为判令藏鑫公司立即办理房屋所有权证书以及国有土地使用权证书。 藏鑫公司未作答辩。 经审理查明，2012年6月25日，原告刘应强、杨进菊与被告藏鑫公司签订了《商品房买卖合同》，约定由刘应强、杨进菊购买藏鑫公司开发的房屋，房屋总价款385963元。商品房买卖合同第十条约定：“出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房。”第十九条产权登记第一款初始登记载明：“出卖人应当在2013年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。”第十九条第二款转移登记载明“1.商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：.……（2）买受人不退房。自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按银行同期活期存款利息支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。”签订商品房买卖合同的同时，双方还签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，补充协议第八条针对买卖合同第十九条的补充约定载明：“……6.因出卖人的责任，买受人未能在《买卖合同》约定期限内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起，至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按银行同期活期存款利息支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三十日内支付给买受人。7.出卖人在交付买受人房屋产权证后的二年内，为买受人办理完毕房屋分户国有土地使用证。” 商品房买卖合同及补充协议签订后，刘应强、杨进菊按约支付了购房款。2013年2月3日，藏鑫公司向刘应强、杨进菊交付了房屋，刘应强、杨进菊向藏鑫公司支付了办理房屋所有权证、国有土地使用权证所需缴纳的契税、维修基金、登记费、印花税等税费。截止法庭辩论终结前，刘应强、杨进菊仍未取得该房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证。 以上事实有商品房买卖合同及补充协议、收据及到庭当事人的陈述在卷佐证。 本院认为，刘应强、杨进菊与藏鑫公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。商品房买卖合同第十九条第二款转移登记第二项和商品房买卖合同补充协议第八条第六款的约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按银行同期活期存款利息支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。商品房的实际交付时间为2013年2月3日，因此，刘应强、杨进菊应从交房之日2013年2月3日起365日（即2014年2月3日）内取得房屋所有权证书，但刘应强、杨进菊却尚未取得该房屋的房屋所有权证书。藏鑫公司未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（一）项的规定，应承担逾期办证的法律责任。根据双方商品房买卖合同第十九条第二款第二项的约定，藏鑫公司应从2014年2月4日起至取得房屋所有权证之日止，以房屋总价款385963元为基数，按银行同期活期存款利息支付违约金。 依据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，藏鑫公司提供的《商品房买卖合同》第十九条第二款第二项系格式条款，但格式条款并不必然无效。刘应强、杨进菊与藏鑫公司签订《商品房买卖合同》时，对其主要条款有审查的权利和义务，也有选择是否签订该份合同的自由。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《商品房买卖合同》第十九条第二款第二项对藏鑫公司逾期办理房屋所有权证书的违约责任进行了约定。免除违约责任和违约金约定过低，是两个不同的法律概念，前者可以申请确认格式条款无效，后者可申请调整违约金但不能确认该条款无效。所以刘应强、杨进菊主张“双方签订的《商品房买卖合同》第十九条第二款第二项是格式条款，规避或减轻违约责任，应依法确认无效而适用法定赔偿”，没有法律依据，对其主张本院不予采纳。 刘应强、杨进菊主张其损失超过了银行活期存款利息，请求调高违约金。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”违约金数额的调整必须基于事实上造成的损失，而且该损失必须有明确证据予以证明，现刘应强、杨进菊没有提交证据予以证明其损失。故对于刘应强、杨进菊提出调高违约金计算标准的诉讼请求，本院不予支持。 刘应强、杨进菊与藏鑫公司在《〈商品房买卖合同〉补充协议》中约定，在交付房屋产权证后的二年内办理完毕国有土地使用证，目前房屋所有权证尚未办理，国有土地使用证的办理时间尚未开始，因此，对于刘应强、杨进菊要求藏鑫公司办理国有土地使用证及支付逾期办理国有土地使用权证违约金的诉请，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告四川藏鑫置业有限公司于判决生效之日起三十日内为原告刘应强、杨进菊办理藏鑫·凤凰山1号房屋的房屋所有权证； 二、被告四川藏鑫置业有限公司于办理完毕房屋所有权证之日起三十日内向原告刘应强、杨进菊支付逾期办理房屋所有权证的违约金（以房屋总价款385963元为基数，按中国人民银行公布的同期活期存款利息，从2014年2月4日起计算至房屋所有权证办理完毕之日止）； 三、驳回原告刘应强、杨进菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费665元，由原告刘应强、杨进菊负担315元，被告四川藏鑫置业有限公司负担350元（此款原告刘应强、杨进菊已预交，被告四川藏鑫置业有限公司在履行上述付款义务时一并结清）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 （此页无正文） 代理审判员  霍萍 二〇一六年十月二十一日 书 记 员  王倩