上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初10016号原告：沈宝根，男，1929年4月12日生，汉族，住上海市宝山区。原告：朱阿妹，女，1931年9月21日生，汉族，住同上。上述两原告共同委托诉讼代理人：王扬，上海扬远律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：谭海燕，上海扬远律师事务所律师。被告：沈家华，男，1959年10月12日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：崔华，上海博拓律师事务所律师。第三人：**鸣，女，1963年9月30日生，汉族，住上海市宝山区宝山一村XXX号XXX室。委托诉讼代理人：崔华，上海博拓律师事务所律师。原告沈宝根、朱阿妹与被告沈家华所有权确认纠纷一案，本院受理后，通知第三人**鸣参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈宝根、朱阿妹及其两原告的共同委托诉讼代理人王扬、谭海燕、被告沈家华、第三人**鸣的共同委托诉讼代理人崔华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：依法确认两原告系上海市宝山区永清新村XXX号XXX室的房地产权利人。事实和理由：两原告系夫妻，被告系两原告的儿子。1990年两原告名下的私房动迁，安置对象是原告及被告一家三人，动迁取得了两套使用权公房，在宝山区永清一村XXX号XXX室及永清一村XXX号XXX室。其中203室房屋由原告居住，402室房屋为被告一家居住使用。嗣后，原告及被告分别购买下了203室及402室房屋的房地产权利。2001年因被告急需用钱，家庭协商一致，原告与被告交换房屋产权，被告将203室房屋出售，房款全部归被告所有。被告将402室房屋交换给原告。之后，被告一人办理了203室房屋出售的全部手续，原告从203室房屋搬入了402室房屋，户口也随之迁出。考虑到与被告的父母子女关系，故402室房屋一直未作房地产权利的更名手续。2013年开始，原告因腿脚不便，居住到小女儿家中，402室房屋委托小女儿对外出租，租金用于补贴两原告的生活之用。2016年1月，原告为便于居住打算将402室房屋出售，另外再购买一处一楼的房屋，但遭到被告的反对，拒不配合出售房屋的事宜。因双方发生纠纷协商未果，故涉讼。被告沈家华辩称，原告无直接证据证明原被告双方进行了房屋交换。原告提到根据房屋使用占有情况来推断该房屋属于原告的说法无事实依据。原被告是家庭，父母住子女的房屋不发生权利变更。房屋租赁合同不是原告所签，而是陆玉芳签订，并不能证明原告是房屋产权人，原告的推理不符常理及法律规定。原告称双方交换有证人证言证明，但证言仅是听说。所以原告无直接证据证明原被告置换房屋，原告仅以推理的方式达到其诉讼目的，请求法院驳回原告诉请。第三人**鸣述称，同意被告的答辩意见。本院经审理认定事实如下：两原告共有四个子女，分别是老大沈亚芳、老二沈金芳、老三是被告、老四是陆玉芳。2001年6月25日，两原告将其所有的宝山区永清一村XXX号XXX室房屋出售给案外人徐某某、王某某，双方签订的房地产买卖合同中约定转让房屋的总价为人民币89,500元。位于宝山区永清一村XXX号XXX室房屋(建筑面积51.90平方米)于2000年6月10日经核准登记，由被告取得该房屋的房地产权利，房屋的所有权来源为房改售房。2002年1月7日，被告经核准登记取得了宝山区宝山一村XXX号XXX室和302室房屋的房地产权利，其中303室房屋的建筑面积为62.2平方米，302室房屋的面积为42.22平方米。2016年1月22日，被告出具保证书，内容为被告将402室房屋卖掉，共计150万元交给母亲朱阿妹，算作父母在海江二村XXX号XXX室房屋居住的房屋按相同的房价给陆玉芳，将来父母百年之后将房屋卖掉，被告再拿回150万元。402室房屋自2013年开始，由小女儿陆玉芳对外签订租赁合同。该房屋内现有两原告及第三人的户口登记。审理中，关于本案房屋取得来源，原告表示为：原位于场东村XXX号房屋是78年原告自己造的私房。90年代初动迁，分了两套房屋，一套是402室房屋，一套203室。两原告开始住在203室，一室一厅40多平米。402室房屋两室一厅50多平米。这房屋最早是公房，后来买为产权房。因203室房屋原告觉得小，被告说与原告换，如不换他也要把402室卖了，原告不舍得把大房子卖掉，所以就与被告换了房子。当时拆迁时除了两套房屋，还有一万元左右的动迁款，都给了被告了，因此双方交换房屋时候没有再另外支付房屋面积的差价。房屋交换后，被告将203室出租，租金也是被告拿的，两年后被告将房子卖了。卖的钱是被告拿的。被告他们买了宝山一村的房子，从402室搬出后直接搬入宝山一村的房子。关于保证书，原告表示，在2015年年底被告欲将402室出售，两原告不同意，小女儿同时又要置换房屋，所以就一起协商，将系争房屋卖了，小女儿的102室卖给父母。在这个情况下，被告写了这份保证书。后来被告又不同意卖了，还把系争房屋的租客赶走，更换了门锁。从今年过年至今房屋一直空关。对于原告陈述的上述事实经过，被告代理人均表示不清楚。在本院释明后，被告本人仍未到庭参加诉讼。本案审理过程中，原告申请证人马某某出庭作证，证人到庭陈述，其和两原告从吴淞场东村开始就是邻居。1992年老房子房屋拆迁，证人住永清新村XXX号，原告住永清新村XXX号XXX室。另外他们家儿子还分配了一套56号。十几年前，原告不住203室了，有次碰到，证人问原告怎么看不见她了，原告对证人说她与儿子房子调换了。原告对证人证言没有异议。被告质证意见为，证人只是听说，这是传来证据，听说的描述也比较简单，老年人的语境“调换房子”有很多意思，有可能是买卖的“换”，也可能是地理位置的“换”。因此不认可证人证言的证明力。本院认为，民事诉讼证据规则规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点在于402室房屋的房地产权利归属问题，原告主张与被告在进行了房屋交换后，房屋的权利人应变更为原告。被告对原告的主张不予认可。本院认为，鉴于本案中原被告之间系父母子女的特殊近亲属关系，在认定相关法律关系和法律事实的过程中不能简单比照和适用一般公开市场的交易模式和规则，因根据案件具体情况，全面、客观地审核双方举证和陈述，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断。首先，房屋的来源系两原告原所有的私房动迁，取得203室及402室两套公房，嗣后分别由原告、被告将售后公房的产权购买下来。其次，在2001年203室房屋出售之后，原告就一直占有使用402室房屋，之后委托小女儿出租，所得收益补偿原告的生活费。而203室房屋出售后，被告随即另行购买了宝山一村的两处房屋，故原告所述203室房屋购房款由被告取得并用于支付房款，符合一般日常生活经验。对上述事实，在本院明确要求被告本人到庭予以核实的情况下，被告仍不到庭，应对此承担不利的法律后果。故本院对原告的陈述予以采信。再次，鉴于原被告是父母子女关系，在双方调换房屋后，原告未及时办理房地产权利的变更手续并不违背一般生活惯例，尽管双方对房屋交换产权没有书面协议，但从原被告双方对房屋的交换居住使用、402室房屋租金用途、被告自行书写的承诺书、再结合证人证言，原告主张402室房屋的房地产权利，具有较高可能性和合理性，本院予以采信。最后，在203室房屋出售之后，原告名下再无他处产权房屋，如果402室房屋仍归被告所有，亦严重违背公平、合理的基本民法原则。综上所述，据此，原告的诉讼请求不违反法律规定，本院予以支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条的规定，判决如下：一、位于上海市宝山区永清新村XXX号XXX室的房地产权利归属于原告沈宝根、朱阿妹所有；二、被告沈家华于本判决生效之日起十日内，配合原告沈宝根、朱阿妹办理过户手续，将上述房屋的地产权利交付给原告沈宝根、朱阿妹。人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18,300元，由被告沈家华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 陶 芳人民陪审员 林 毅人民陪审员 时金兰二〇一六年十月十日书 记 员 薛辰彦附：相关法律条文附：相关的法律条文《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。