江西省上饶县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）赣1121民初2307号 原告：叶志飞，男，1984年12月24日出生，汉族，个体户，初中文化，住江西省上饶县。 原告：温丽瑶，女，1990年8月11日出生，汉族，护士，中专文化，住江西省上饶县。 委托诉讼代理人：叶志飞，男，系原告温丽瑶丈夫，特别授权。 被告：上饶锦辉房地产开发有限公司，住所地江西省上饶县旭日中大道**，统一社会信用代码913611217567762477。 法定代表人：黄晓辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴明龙，该公司法务人员，特别授权。 原告叶志飞、温丽瑶诉被告上饶锦辉房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶志飞（也系原告温丽瑶委托诉讼代理人）、被告上饶锦辉房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴明龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶志飞、温丽瑶向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，并为原告购买的“三清国际花园”2幢1单元1001号房屋办理房地产权属证书；2、判令被告支付违法逾期交房违约金39,901.5元和逾期办理房地产权属证书违约金618.7元，合计约为40,520元；3、本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：两原告系夫妻关系，两原告于2013年10月27日与被告签订了《商品房买卖合同》，两原告向被告购买了其尚在开发建设的“三清国际花园”第2幢1单元1001号商品房，为此支付购房款618,628元。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应在2014年10月30日前，将“取得商品住宅交付使用批准文件”的所购商品房交付原告使用，可据原告向房管部门了解得知被告至今都未取得上述批准文件，也就给不出批准文件，因此被告未能按合同约定交房，存在逾期交房违约，应根据合同第九条第1种方式：“逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。”的约定，支付逾期交房违约金39,901.506元（计算至2016年8月5日）。合同第十五条“关于产权登记”约定，被告应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，以办理房地产权属证书，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。由于被告未能取得商品住宅交付使用批准文件，导致原告至今未取得房地产权属证书，亦存在违约，应依上述合同约定支付违约金618.7元。原告多次向被告交涉其违约一事，要求按约履行，但被告均不理睬，故提起诉讼。 被告上饶锦辉房地产开发有限公司辩称，对原告主张的原告向被告购房、签订买卖合同、支付的购房款没有异议。承认原告主张的第1项诉请，但要求原告依合同约定履行协助办理房地产权属证书义务。认为不存在逾期交房及产权登记违约，故不承认原告主张的第2项诉请，理由：1、涉案房屋于2014年10月10日完成了勘察、设计、监理等五方组织的竣工验收，符合法定交付条件。被告于合同约定交房截止日期2014年10月30日前一个星期电话通知原告收房，但原告未来，最后双方于2014年11月25日办理了交房手续，原告领取了房屋钥匙，被告履行了交房义务，因此交房滞后的原因在原告，而非被告，被告不承担责任；2、房屋施工期间，存在降雨、高温天气影响501天，依照合同第八条不可抗力约定，交房期限也应相应延期，所以在2014年11月25日交房不构成逾期；3、退一步，即便存在逾期交房，逾期交房的违约责任也应算至房产实际交付日2014年11月25日止，而不应算至起诉日2016年8月5日；4、至今未能完成房屋权属登记的原因是政府审批权限调整，导致重复测绘，使备案滞后60天，影响了房屋权属登记，依合同约定被告不应承担违约责任。 原告为证明其主张，提交了以下证据： 1、两原告的身份证复印件、两原告的结婚证，用以证明两原告系适格的主体，两原告系夫妻关系； 2、《商品房买卖合同》和《个人购房借款及担保合同》，用以证明原告已按合同约定支付了首付款及办理了按揭贷款，被告至今没有达到交房条件，存在逾期交房违约行为，应按合同相关条款承担违约责任； 3、“三清国际花园1﹟、2﹟楼交房费用明细”、原告交纳的代办土地证、办证费用等收据4张、房屋首付款票据1张、用以证明原告交纳了房屋首付款和交纳办证费用、装修守约金、物业费等相关费用； 4、开发项目交付使用备案审批表、情况说明、微信记录，用以证明2014年10月份被告工作人中员在业主群里发了微信记录说商品房合格了，但在2016年8月11日才竣工，不具备交房条件。 经质证，被告对原告提供的证据1、2、3无异议。而且证据3证明了原告在2014年11月25日已实际收房，实际收费的数额以票据为主。对证据4有异议，微信聊天记录不能证明涉案商品房不具备交房条件，之前的审批制度已经由行政审批改为备案制度了，只需备案就可直接交付。 被告为证明其主张，提供了以下证据： 1、被告的营业执照和法定代表人身份证明，用以证明被告的主体资格； 2、《商品房买卖合同》，用以证明合同第八条第二款及补充条款第二条均约定了遭遇不可抗力则双方同意交房期限顺延，合同第九条第二款约定了计算逾期交房违约金的情形； 3、“三清国际花园”2﹟楼工程竣工验收报告、国网江西省电力公司上饶供电分公司出具的“竣工验收合格证明”，用以证明涉案房产已在合同约定的交付时间前验收合格，电力设施也具备入住条件； 4、入住通知单、“三清国际花园1﹟、2﹟楼”交房费用明细、物业管理服务合同、装修申请表、钥匙移交单，用以证明房屋实际交付原告使用的时间是2014年11月25日，被告履行了交房义务； 5、2016年9月19日江西省上饶市气象服务中心出具的气象证明、从上饶市建设局官网上下载的《关于做好雨季汛期和“五·一”假期建筑施工安全生产工作的通知》（2014年4月25日）、关于做好高温天气防暑降温和安全生产工作的紧急通知（2013年8月12日），用以证明涉案房屋施工期间存在降雨天气360天、高温天气≥35°以上的天数为141天，根据建设施工规范及建设局通知，高温和雨天是停工的，属于顺延工期的时间； 6、2014年3月2日“市政府关于公布2014年市级行政审批项目清理结果的决定”、规划局办证需提交材料的清单、建筑物规划竣工测量材料、上饶市信达测绘有限公司测绘的竣工验收地形图和测绘发票，用以证明因行政审批调整，进行了两次测绘，使备案程序滞后60天； 7、住宅使用说明书、住宅质量保证书、上饶市人民防空办公室结合民用建筑修建防空地下室工作联系单、上饶市公安消防支队建设工程消防验收意见书、上饶市房屋交易楼盘备案告知单、上饶市房地产管理局上饶经济技术开发区直属分局出具的“交付使用通知单”。 经质证，原告对被告提供的证据1、2无异议。对证据3中的“竣工验收合格证明”无异议，但对竣工验收报告不认可，五方验收不符合法律规定，五方都是为开发商服务的，政府部门参与的验收才符合法律规定。对证据4无异议。对证据5认为不属不可抗力，是开发商可以预见的行为。对证据6不予认可，这是开发商的责任。对证据7的真实性无异议。 本院经审理认定事实如下： 被告上饶锦辉房地产开发有限公司系从事房地产开发的企业。两原告是夫妻。2013年10月27日，原告向被告购买其尚在建设的“三清国际花园”第2幢1单元1001号商品房，双方签订了商品房预售买卖合同（预售许可证号：饶房预售证第**），两原告支付了首付房款258,628元，剩余房款36万元采用按揭贷款方式于2014年1月7日贷款到位后支付。 双方签订的商品房预售买卖合同第三条“所购商品房基本情况”约定：“该商品房的用途为住宅…”。第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、由于政府规划调整或滞后导致本项目基础配套不能如期完成。”第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之壹的违约金。”第十一条“交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。…”第十五条“关于产权登记的约定”约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理：…2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”合同附件四“合同补充协议”第二条约定：“除商品房买卖合同第八条约定的不可抗力外，如政府及相关部门开具相应的延期证明，则双方一致同意商品房买卖合同第八条约定的交付期限据实予以顺延。”第五条约定：“产权登记的约定，项目综合联审合格后，如当地政府、有关部门出具相关办理权属登记延期证明的，出卖人不承担本合同第十五条约定之违约责任。如因买受人未能及时提供相关个人资料、手续（包括提供签名）等原因造成房地产权属证书不能及时办理，由此造成的责任由买受人承担，出卖人不承担违约责任。”合同还对其他事项作出了约定。 2014年10月10日，涉案商品房所在的“三清国际花园”2﹟楼经建设、监理、勘察、设计、施工五方竣工验收合格。2014年11月25日，原告向被告交纳办理土地证费用、办证费用等费用。被告向原告发放了入住通知单，原告领取了房屋钥匙，签订了物业管理服务合同和装修申请表。房屋于2015年8月份开始装修，于2016年2月已经入住。2014年12月24日2#楼取得人防手续。2015年10月9日2﹟楼评定为建设工程消防验收合格，2016年8月18日取得“上饶市房屋交易楼盘备案告知单”，同日上饶市房地产管理局上饶经济技术开发区直属分局下发了同意交付使用的“交付使用通知单”，现2﹟楼正在进行所有权初始登记。 另查明，被告提供的江西省上饶市气象服务中心出具的“气象证明”载明：“2012年6月1日至2014年10月31日降雨日数360天，最高气温大于等于35度以上的天数为141天。”《关于做好雨季汛期和“五·一”假期建筑施工安全生产工作的通知》和关于做好高温天气防暑降温和安全生产工作的紧急通知的主要内容为相关建设业主管部门要求建筑施工重视安全生产，遇雨天、气温高等情况科学调整施工，并无要求建筑施工停工。1﹟、2﹟楼分别于2015年9月14日和2015年11月进行了2次测绘，庭审中，本院要求被告就其主张的系测绘影响办理权属登记到有关部门开具延期证明提供给法院，但被告未提供。庭后，被告提交承诺书，承诺在本案判决生效后90日内完成涉案房产权属证书的办理。 本院认为，被告将取得预售许可批准的涉案商品房出卖给原告，符合法律规定，双方签订的商品房预售合同合法有效，应予以履行。被告承认原告主张的第1项诉求，本院予以确认，但原告依合同约定应履行相关协助办理权属证书义务。被告承诺在判决生效后90日内完成权属证书的办理，不违反法律规定及合同约定，应予允许。被告不承认原告主张的第2项诉求，认为自己不存在逾期交房和产权登记违约，无需承担违约责任，此系本案争议焦点。针对该争议焦点，本院评述如下： 一、关于逾期交房。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案原、被告虽对房屋交付作了达到交付使用条件、书面通知、双方验收、签署房屋交接单、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等约定，但双方在2014年11月25日办理入住手续，原告领取房屋钥匙，是以实际交付改变了合同约定交付，系当事人权利的自我处置，应予允许。庭审中原告提出该实际交付系违法交付的异议，其实质是否认交付的效力，从而追究被告逾期交房违约责任。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“…房地产开发项目竣工，经验收合格，方可交付使用。”也即房屋交付使用的前提条件系“竣工经验收合格”，此处的验收合格原系指房地产开发主管部门组织相关部门进行验收后审批，可住建部《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收规定》、《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》改变了验收审批的规定，实行房屋竣工验收由建设单位自行组织实施，行政备案监督，即在备案过程中，若不符合规定可责令停止使用，重新竣工验收，对建设单位进行行政处罚。因此备案过程中，房屋的交付使用法律并未明确。从本案情况看，房屋实际交付时楼层已经五方竣工验收合格，交付使用后取得了人防手续、消防验收和“上饶市房屋交易楼盘备案告知单”等，说明已通过各项备案审查，未对房屋的交付使用产生影响。而从房屋实际交付时房屋的基本使用功能具备，原告已实际装修入住，购买房屋的使用目的基本实现，这种情况不应对实际交付使用的效力作出否定性评价，故对原告的上述异议不予采信。由此房屋的实际交付使用这一事实，阻却了逾期交房违约责任的继续计算，原告主张实际交房后的逾期交房违约责任实则混淆了交房不符合约定的违约责任，故对原告主张被告承担房屋实际交付使用后的逾期交房违约责任不予支持。 房屋虽于2014年11月25日实际交付使用，但仍滞后于合同约定的交房截止日期2014年10月30日，存在逾期。对此，被告抗辩理由有两点，一是被告在交房截止日期前一个星期电话通知原告收房，是原告不来，故被告不承担逾期交房违约责任。二是降雨、高温天气对房屋施工影响，构成不可抗力，依合同第八条规定，应顺延交房，故不存在逾期交房。被告所述的电话通知收房，无证据证实，本院不予采信，被告第一点抗辩理由不成立。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，被告所抗辩的降雨、高温天气影响并非双方签约时不可预见，也并非不能克服，不属不可抗力，而且涉案商品房所在的“三清国际花园”2﹟楼，于2014年10月10日就经五方验收合格，上述的降雨、高温天气并未显示影响了工程竣工验收进度，故被告以此抗辩不承担逾期交房责任理由不成立，由此被告应承担上述逾期期间的逾期交房违约责任，即支付违约金618,628元×0.1‰×26天=1,608.4元。 二、关于逾期办证。 合同第十五条“关于产权登记的约定”约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，…买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”涉案房屋于2014年11月25日完成实际交付使用，则被告应当于实际交付使用日起延后180日即在2015年5月23日前完成相关资料备案，以办理房地产权属证书。根据相关规定，必须是涉案房屋所在的2﹟楼取得“上饶市房屋交易楼盘备案告知单”办理权属证书后，涉案房屋才能备案办理房地产权属证书。2﹟楼于2016年8月18日取得“上饶市房屋交易楼盘备案告知单”，也即涉案房屋办理房屋产权证书也只能在2016年8月18日之后进行，远滞后于2015年5月23日，被告所抗辩的2次测绘延误60天备案时间，既便成立，亦不足以免除系其导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的责任，被告应承担逾期办证违约责任，故对原告相应诉求予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条之规定，判决如下： 一、被告上饶锦辉房地产开发有限公司继续履行原、被告签订的《商品房买卖合同》，在本判决生效后九十日内为原告叶志飞、温丽瑶购买的“三清国际花园”第2幢1单元1001号房屋完成办理房地产权属证书，原告叶志飞、温丽瑶负有提供个人材料、签名等协助义务； 二、被告上饶锦辉房地产开发有限公司在本判决生效后五日内向原告叶志飞、温丽瑶支付逾期交房违约金人民币1,608.4元和逾期办理房地产权属证书违约金人民币618.6元，合计人民币2,227元； 三、驳回原告叶志飞、温丽瑶其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币814元，减半收取人民币407元，由原告叶志飞、温丽瑶负担人民币382元，被告上饶锦辉房地产开发有限公司负担人民币25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：36×××14）；上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。 本案申请执行的期间为二年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。 审判员  周秋化 二〇一六年十月二十七日 书记员  吕雅雯