四川省凉山彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川34民终631号 上诉人（原审被告）：洪源，男，1995年10月7日出生，汉族，四川省西昌市人，村民，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人（特别授权）：彭发富（系洪源继父），男，汉族，1949年3月20日出生，四川省西昌市人，居民，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人（特别授权）：马迎峰，四川毫达（凉山）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张晓辉，男，1966年8月24日出生，汉族，四川省西昌市人，村民，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人（特别授权）：姚姝，四川谦亨律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：瞿源江，男，1993年9月18日出生，汉族，四川省西昌市人，村民，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人（特别授权）：姚姝，四川谦亨律师事务所律师。 原审第三人：陈平，男，1974年9月26日出生，汉族，四川省攀枝花市人，攀钢集团西昌钢钒有限公司职工，住四川省西昌市。 上诉人洪源因与被上诉人张晓辉、瞿源江、原审第三人陈平案外人执行异议之诉一案，不服四川省西昌市人民法院（2020）川3401民初4992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭进行审理。因本案事实清楚，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款的规定，本院决定不开庭审理，经过阅卷、询问当事人，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 洪源上诉请求：一、撤销四川省西昌市人民法院(2020)川3401民初4992号民事判决书;二、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求;三、由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院判决认定事实错误。一审法院认为只要陈平与张晓辉、瞿源江之间存在合法有效的房屋合同买卖关系、张晓辉、瞿源江己经实际足额支付购房款,张晓辉、瞿源江即可排除对案涉房屋的执行是错误的。陈平只与张晓辉存在房屋买卖合同关系,与瞿源江不存在房屋买卖合同关系。陈平与被上诉人张晓辉签订《房屋转让协议》时,张晓辉明知该房未取得房屋产权证明而与陈平签订协议，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条《城市房地产转让管理规定》第六条中房产转让禁止性规定即未依法登记领取权属证书的房产不得转让，《房屋转让协议》显然应认定为无效。《房屋转让协议》中约定乙方有权将该房再行转让,该房产权过户条件成就时,实际产权过户受让方名字由乙方指定,加之张晓辉在签订协议后从未居住该房,显然,张晓辉购买该房的目的即是用于转卖牟利,且想通过协议中违法的约定达到不交相关税费的目的。基于上述情况,一审法院认定协议合法有效进而认定张晓辉享有物权期待权和居住权是变相的保护了签订协议双方的违法行为是完全错误的。二、原审法院适用法律错误。原审法院认为《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是二十七条的除外规定是错误的。适用二十八条规定的前提是金钱债权执行,而二十七条规定的不是金钱债权执行,是含担保物权的执行,应当优于无担保物权的金钱债权。本案中上诉人申请的执行的依据是担保物权(抵押权),与所有权同属物权范畴,而不是金钱债权执行。如果认为二十七条但书包含第二十八条,则包含登记物权的执行都将让位于案外人之债权(物权期待权),既不符合物权优先之法律原则,也将破坏社会共识,紊乱社会实践。抵押权是物权,根据物权优先于债权的基本法理,案外人的物权期待权不应当优先于申请执行人的抵押权。《异议复议规定》第二十八条除规定了四个条件之外,其实还规定了几个前提:“金钱债权的执行”、“其权利能够排除执行”等。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项的规定,就是不得执行该执行标的,进而根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十六条的规定,解除对该执行标的采取的执行措施。三、一审法院对上诉人对陈平享有的是普通债权被上诉人对陈平享有居住权,该项权利属于基本人权,在权利价位保护秩序方面应优先于一股债权的认定是错误的是没有法律依据的。上诉人对陈平享有的是设定了担保物权的特殊债权,非一般债权;被上诉人对陈平不享有居住权,所谓居住权在《民法典》中才有具体的规定。居住权具有专属性和无偿性的特征,居住权可以通过书面合同设定,但以登记为权利设立的要件。原审法院认定的被上诉人享有的居住权不知是如何取得的,居住权如因购买而取得,那么前提是要办理房屋的过户登记手续,而被上诉人确实未办理涉案房屋的过户登记,被上诉人还不能享有对案涉房屋的居住权。综上所述,一审法院认定事实错误、适用法律错误、上诉人特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条的规定向提出上诉,请求二审人民法院查明事实依法裁判。 张晓辉、瞿源江辩称，一、一审判决认定事实清楚,无论答辩人张晓辉与原审笫三人陈平之间签订的《房屋转让协议书》还是答辩人张晓辉与崔源江之间签订的《房屋买卖合同》均是合法有效的合同,应当受到法律保护。首先,《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定是属于管理性的强制性规定,并非效力性的强制性规定,违反该条规定的房屋买卖合同并不当然无效。其次,陈平与张晓辉签订《房屋转让协议书》实质是转让的购房资格,该协议是双方的真实意思表示,没有违反法律、行政法规的禁止性规定。该《房屋转让协议书》不仅合法有效,并且也实际开始履行,张晓辉付完了全部款项,房屋建成后也实际完成了交付,答辩人张晓辉因此取得了对该房屋占有、使用、收益和处分的实体权利,后来由于张晓辉的妻子李晓红患癌症,为了能负担高昂的治疗费用不得不将房屋卖掉,并未从中牟利。同理,答辩人张晓辉与瞿源江签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示,没有违反法律、法规的禁止性规定,瞿源江在付完全部价款后对房屋重新进行了装修并实际居住至今。一审判决认定两份合同合法有效,答辩人依据合同取得案涉房屋的实体权利是正确的。二、一审判决适用法律正确,答辩人对案涉房屋享有的实体权利能够排除被答辩人的强制执行。我国法律之所以规定案外人提起执行异议之诉的救济途径,其目的在于通过人民法院对案外人提出的执行异议进行实体性的审查,判断案外人是否对执行标的享有实体权利,以确实保障因故未能获取权利凭证的案外人的合法权益。《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定了申请执行人对执行标的享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,但该条规定并不是绝对的,该条规定明确了法律、司法解释另有规定的除外。第一种除外情形:根据最新实施的《中华人民共和国民法典》第三百一十一条的规定及立法精神来看,无权处分人将不动产转让或者抵押给第三人,除非该第三人在受让或者办理抵押时是善意的,否则实际所有权人有权追回该不动产。第二种除外情形:最高人民法院(2018)最高法民申4090号生效裁判文书认定:《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条是分别针对涉及不动产和用于居住的商品房案件作出的二十七条除外情形的规定,符合二十八条规定的房屋买受人物权期待权可以排除享有担保物权等优先受偿权的申请执行人的强制执行。本案中答辩人张晓辉与陈平签订的买卖合同合法有效,且已支付全部价款并实际占有房屋,之所以未能办理过户登记是由于陈平恶意拖延和隐瞒,不能归责于答辩人,上述情形均符合第二十八条规定的能够排除强制执行的条件。被答辩人能够轻松出借800000.00元给素昧平生的人,其借钱的目的无非是为了赚取利息,虽然被答辩人享有担保物权,但是法律首先保护的应当是公民的生存利益,一审判决适用了生存利益优先的原则,并参考了最高人民法院生效法律文书的思路和观点,适用法律得当。因此,以上两种可以排除担保物权优先受偿强制执行的除外情形在本案均能够适用。综上,答辩人为了居住而买房在先,由于陈平的恶意以及被答辩人的重大过失在房屋卖出后设立了担保物权,虽然法律规定了担保物权的优先受偿性质,但其目的是为了保护善意的担保物权人的债权得以实现,而本案的担保物权不具备合法性,且答辩人具有足以排除该强制执行的正当权益,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,被答辩人的上诉理由均不能成立,应当驳回上诉,维持原判。 陈平未准时到庭，庭审后提交“证明”载明：2014年5月张晓辉找到我让我把单位房屋的指标转让给他，当时我对张晓辉说单位住房不允许向外转让，但张晓辉说他在公安部门上班，他认识单位熟人，由他自己去勾兑，当时我卖给张晓辉的不是房子，只是转让给张晓辉一张房票。 张晓辉、瞿源江向一审法院起诉请求：1.判令停止对位于西昌市××小区××栋××单元××楼××号房产的执行；2.确认该房产由瞿源江个人所有；3.本案的全部诉讼费用由洪源及陈平承担。 一审法院认定事实：攀钢集团成都地产有限公司（现更名为合谊地产有限公司）在西昌市航天大道一段开发的西昌××小区。2014年6月19日，陈平与其签订《商品房买卖合同》，陈平购买西昌月城丽景小区9栋4单元8楼16号房屋，该商品房单价为4430元／㎡，总价622947.00元，付款方式为贷款方式付款，首期支付购房总价款的57%，其余价款可向中行凉山分行借款支付。同日，陈平进行商品房备案登记，取得了案涉商品房的购房资格，陈平便将该房转让给张晓辉。同日,张晓辉以陈平的名义交纳了购房首付款392947.00元及公证费510.00元。2014年6月20日，陈平（甲方）与张晓辉（乙方）签订了《房屋转让协议》主要约定：转让费110000.00元，分三次支付，第一次为本协议签订之日支付20000.00元；第二次交钥匙支付70000.00元；第三次办理完过户手续支付20000.00元。房屋单价4430.00元／㎡，面积计140.62㎡，总房价622947.00元，首付392947.00元，余款按揭230000.00元。按揭还款卡由乙方负责还款，如未及时还款所有责任由乙方承担。甲方过户乙方前乙方必须付清按揭款，甲方方才办理过户手续。该房屋产权过户前名义上甲方为房屋所有人，实际由乙方所有，有关该房屋的占有、使用、收益、处分等权利及利益全部归乙方享有，甲方不得干涉。乙方有权将该房再行转让，不影响本协议的履行，甲方不得干涉，在该房产权过户条件成就时，实际产权过户受让方名字由乙方指定，甲方不得干涉。甲方应自领取该房的产权证、国土证时将该房产权证、国土证交由乙方，产权过户按国家房产政策办理。甲方必须第一时间无条件为乙方办理过户手续，一切相关费用由乙方承担。同日，张晓辉以陈平的名义交纳了商业贷款产权税费及物管费，共计34031.20元。2014年6月20日，陈平向张晓辉出具《收条》载明：今收到张晓辉现金90000.00元整，月城丽景9栋4单元16号房屋转让费。收款人陈平签名捺印。2014年9月15日，陈平向张晓辉出具《收条》载明：今收到张晓辉购月城丽景9-4-16号房款（转让费）现金5000.00元整。收款人陈平签名捺印。2017年5月8日，张晓辉支付了剩余按揭尾款230000.00元，张晓辉已付清全部房屋价款。至此，张晓辉按约向陈平支付了转让费，并以陈平的名义支付了全部购房款622947.00元，交纳房屋产权税费、公正费及物管费，已实际占有了案涉房屋。2017年6月10日，张晓辉及其妻子李晓红（卖方）与瞿源江（买方）签订《房屋买卖合同》主要约定：卖方所转让房屋坐落于四川省西昌市××小区××幢××单元××号，面积计140.62㎡。该房屋为卖方于2014年6月从原房屋所有者陈平（身份证号510402197409××××）处购得，所有购房款项及税、费均已付清，目前尚未办理房屋产权证。该房屋性质为商品房，抵押情况为未设立抵押也未被查封，未出租状态，清水房状态，卖方对该房屋享有完全的处分权。经买卖双方协商一致，该房屋转让总价为人民币810000.00元。签订合同当日，买方向卖方一次性支付人民币785000.00元。该房屋产权证过户登记到买方名下当日，买方一次性支付人民币25000.00元。双方约定，该房屋过户到买方名下时产生的税、费，由买方承担。买卖合同签订当日，买方瞿源江向卖方张晓辉和李晓红支付购房款785000.00元。张晓辉和李晓红将案涉房屋交付瞿源江。瞿源江对房屋进行装修后，一直居住至今，小区物管费、生活拉圾清运费由瞿源江以陈平名义交纳，电费瞿源江另立户主以自己名义交纳。以后张晓辉、瞿源江多次通过电话、微信联系陈平要求按协议约定办理过户手续，陈平以各种借口推诿。在张晓辉、瞿源江知道合谊地产有限公司办理了案涉房屋的产权证后，再次联系陈平要求办理房屋变更登记，但陈平不接电话、也不回微信，案涉房屋也未办理过户登记。2019年5月10日，陈平到合谊地产有限公司领取了案涉房屋不动产权证（川20**西昌市不动产权第0××4号）。2019年5月13日，陈平向洪源出具《承诺书》主要载明：本人承诺，本人所抵押的房屋（不动产权证：川20**西昌市不动产权第0××4号）为本人一人所有，本人对该房屋具有完全处分权。该套房屋产权清晰、没有设立担保、无任何抵押和质押等情况，无任何法律纠纷。本人及本人亲属代表一致，本人承诺此套抵押住房是二套，还有一套住房在四川省攀枝花市西区××街××号××栋××单元××号。如果本人不能履行抵押借款合同，洪源可向人民法院申请对该套房屋保全及拍卖。同日，陈平与洪源签订《抵押借款合同》，借款人陈平向出借人洪源借款人民币800000.00元，用于生意周转，借款期限12个月。陈平自愿以本人名下所有的西昌市××道××段××号月城丽景一期9栋4单元8层16号（不动产权证：川20**西昌市不动产权第0××4号）房屋为该笔借款向出借人洪源的800000.00元借款提供抵押担保。双方于2019年5月14日办理不动产登记证明（川20**年西昌市不动产证明0003716）。2019年10月16日，洪源向西昌市人民法院起诉要求陈平归还借款本金及利息，一审法院于2019年11月15日作出（2019）川3401民初5101号《民事调解书》。洪源申请强制执行，本院于2020年3月4日立案执行，于2020年4月22日对案涉房屋予以查封，洪源于2020年6月2日向一审法院申请评估、拍卖陈平的抵押房产用以偿还欠款，一审法院在对案涉房产进行处置期间，张晓辉、瞿源江对该房产提出执行异议，一审法院于2020年10月28日作出（2020）川3401执异26号《执行裁定书》，裁定驳回案外人张晓辉、瞿源江的异议。案外人张晓辉、瞿源江不服，于2020年11月11日向一审法院提起案外人执行异议之诉。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求人民法院不许对该标的实施执行之诉。案外人执行异议之诉作为特殊类型的诉讼应符合诉讼主体资格要件和诉讼权利要件。同时，案外人提起执行异议之诉的前提条件是执行异议申请已经被人民法院裁定驳回，且有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求。本案主要涉及张晓辉、瞿源江对案涉房屋是否享有民事权益，该民事权益能否对抗洪源享有的担保物权的问题。争议的关键在于张晓辉、瞿源江对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，核心是张晓辉、瞿源江的房屋居住权利这一基本宪法性权利和洪源一般债权受偿权利这两种权利共存时如何认定受到法律优先保护顺位的问题。综合诉辩意见，关键问题包括：一、陈平和张晓辉、瞿源江之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系；二、张晓辉、瞿源江是否已经实际足额支付购房款。《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”依据该条规定，不动产权属证书起到的是物权公示的作用。但为保护因故未能办理不动产权属登记的权利人，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与事实权利状态不符、其为该不动产的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本案中，张晓辉在洪源申请查封之前已与陈平签订《房屋转让协议书》，已向陈平支付转让款95000.00元，并向开发商支付了全部购房款，已经实际合法占有案涉房屋。张晓辉因其他原因，将案涉房屋转卖给瞿源江，双方于2017年6月10日签订《房屋买卖合同》，瞿源江向张晓辉支付785000.00元购房款，剩余房款25000.00元待房产证登记到其名下当日一次性付清，张晓辉已将房屋交付瞿源江，瞿源江对该房屋进行装修后，居住至今，并以陈平的名义向小区交纳物管费、生活拉圾清运费，办理了电费户主为瞿源江的登记交纳电费。张晓辉提交的《房屋转让协议书》、《收条》，瞿源江提交的《房屋买卖合同》、《收条》，交纳物管费、电费、生活拉圾清运费等证据，可以证实张晓辉与陈平签订的《房屋转让协议书》已经履行，张晓辉与瞿源江签订的《房屋买卖合同》亦已经履行。据此，张晓辉与瞿源江对案涉房屋享有物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条文是关于案外人排除执行的实体权利与申请执行人优先受偿权产生冲突时如何处理的规定，其适用的一般原则是享有担保物权的申请执行人依法享有对抗案外人普通债权的优先受偿权，在此情况下对案外人提出的排除执行异议不予支持。但上述司法解释第二十八条针对不动产和用于居住的商品房规定了除外情形。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”一审法院查封案涉房屋之前，陈平已经与张晓辉签订合法有效的书面《房屋转让协议书》，陈平已经将案涉房屋交付张晓辉，其已合法占有该不动产。张晓辉又与瞿源江签订合法有效的书面《房屋买卖合同》，张晓辉已将案涉房屋交付瞿源江，其已合法占有案涉房屋。双方当事人均已支付全部价款，并对合同的主要义务予以履行。张晓辉、瞿源江对于案涉房屋未能办理转移登记并没有证据证实存在过错。故张晓辉、瞿源江享有对案涉房屋的物权期待权，洪源对陈平享有仅是普通债权，而张晓辉、瞿源江对陈平享有的居住权，该项权利属于基本人权，在权利位阶保护秩序方面应优先于一般债权，可以排除享有担保物权等优先权的申请执行人的强制执行。据此，对张晓辉、瞿源江关于停止执行案涉房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。同时鉴于陈平就案涉房屋涉嫌违法犯罪，洪源可以依据相关法律规定向其主张权利，但不影响张晓辉、瞿源江主张排除执行的诉讼请求。关于洪源辩称：陈平自2018年领取不动产权证至2019年5月期间,张晓辉未督促第三人办理过户手续,有过错和责任。经审理查明，第三人于2019年5月10日到合谊地产有限公司领取案涉房屋不动产权证，2019年5月13日向洪源抵押借款800000.00元。因房屋价格上涨，陈平不想卖房，因此才没有把房屋产权转给张晓辉。该事实与本案查明的事实和认定的证据能够相互印证、相互联系，不能证明张晓辉存在过错，故洪源的辩称理由不能成立。关于洪源辩称：张晓辉、瞿源江不能成为物权法所指的房屋所有权人，张晓辉、瞿源江称因其享有对执行标的的物权期待权而可排除执行的理由不能成立。因《执行异议》二十八条规定是对无过错不动产买受人物权期待权的保护，故洪源的辩称理由不能成立。关于张晓辉、瞿源江要求确认该房产由瞿源江个人所有的诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中，陈平与张晓辉签订的《房屋转让协议书》，张晓辉又与瞿源江签订的《房屋买卖合同》，张晓辉与瞿源江均对诉争房屋享有物权期待权，可以请求陈平协助其办理产权登记手续，但张晓辉、瞿源江诉请直接确认案涉房屋产权归瞿源江个人所有与本案查明事实不符，且无法律依据，一审法院不予支持。张晓辉、瞿源江可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行陈平名下位于四川省西昌市××小区××幢××单元××号房屋；二、驳回张晓辉、瞿源江的其他诉讼请求。案件受理费17400.00元，陈平负担（此款张晓辉、瞿源江已垫付，由洪源径付张晓辉、瞿源江）。 二审审理期间，张晓辉提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。洪源、瞿源江、陈平没有新证据提交。 张晓辉提交的证据如下： 四川大学华西第二医院病历诊断报告。 用以证明2017年患癌症，急需治疗，迫不得已才将案涉房屋出售用于治病，并非转让获利。 洪源质证意见：对证据真实性、合法性、关联性均无异议，但不能证明其待证事项，转让价格有差价，张晓辉是通过买房转让获利。 陈平未发表质证意见。 本院对上述证据认证如下：本院依据查明的事实及其他证据综合认定是否采信。 洪源、张晓辉、瞿源江对一审判决查明的事实无异议。 二审审理查明的事实与一审判决查明的一致，对一审判决查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点如下：张晓辉、瞿源江是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十七条:“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，执行申请人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，可以排除案外人提出的执行异议，但该条款规定了除外情形，第二十八条即为第二十七条但书的除外情形之一，本案应当审查张晓辉、瞿源江是否符合该条规定的情形。1.本案涉及的执行是否属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十八条规定的“金钱债权执行”。本案上诉人洪源据以执行的依据是四川省西昌市人民法院（2019）川3401民初5101民事调解书，该案件的基础法律关系是民间借贷关系，调解书确认了陈平应归还陈平借款800000.00元及利息，故虽然该调解书确认了洪源对案涉房屋的优先受偿权，但从其本质上看洪源申请执行的是属于金钱债权的执行，故一审法院适用上述规定并无不当。2.张晓辉、瞿源江的异议是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十八条规定的情形且其权利能够排除执行。首先，陈平与张晓辉、张晓辉与瞿源江签订的合同是否有效。陈平与张晓辉签订的《房屋转让协议》、张晓辉与瞿源江签订的《房屋转让合同》均系当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。虽然洪源上诉主张《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项规定“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让，但该项规定属于管理性强制性规定，非效力性强制性规定，且案涉房屋系商品房，其房屋的权属证书是能够办理的，案涉房屋也已经实际取得不动产权证。故洪源主张上述合同无效，本院不予采信。第二，上述合同均签订于陈平将案涉房屋抵押前，在抵押前该房屋无其他纠纷，陈平与张晓辉签订的合同约定张晓辉有权再行转让案涉房屋，故张晓辉、瞿源江实际使用占有该房屋应属合法。第三，是否支付完毕购房款或者已按合同约定支付部分价款。两份合同均约定尾款在办理过户登记后支付，除上述约定的尾款外，张晓辉、瞿源江均支付完毕约定支付的款项，张晓辉仅剩余15000.00元转让尾款未支付给陈平。第四，未能办理过户的原因。张晓辉曾多次电话、微信联系陈平办理产权证事宜，但陈平未回复张晓辉的电话、微信，在领取案涉房屋产权证后第三日即将案涉房屋抵押，故未办理过户登记的责任显然在陈平。 综上，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》（法释〔2015〕5号）第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”的规定，张晓辉、瞿源江提供的证据足以证明其主张，张晓辉、瞿源江的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十七条、第二十八条规定的情形，其异议成立，张晓辉、瞿源江享有排除强制执行的民事权益，一审判决不得执行案涉房屋正确，应予维持，洪源上诉请求驳回张晓辉、瞿源江诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，洪源的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17400.00元，由洪源负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈慧玲 审判员  马 俊 审判员  邱红莲 二〇二一年五月十二日 书记员  高宇晗 附本判决适用的法律条文如下： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。