甘肃省张掖市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）甘07执异27号 案外人：赵士玮，男，汉族。 委托诉讼代理人：朱磊，甘肃金都律师事务所律师。 申请执行人：王永昌，男，汉族。 被执行人：张掖市德征房地产开发有限责任公司。 法定代表人：张虎，该公司总经理。 本院在执行申请执行人王永昌与被执行人张掖市德征房地产开发有限责任公司（以下简称德征公司）建设工程施工合同、房屋买卖合同纠纷一案中，案外人赵士玮于2021年4月23日对本院查封的德征公司名下位于××街××号商业楼X层X铺、X层X铺（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2021年4月29日进行了听证，案外人赵士玮的委托诉讼代理人朱磊、申请执行人王永昌、被执行人德征公司的法定代表人张虎参加了听证。现已审查终结。 赵士玮称，请求中止对案涉房屋的执行，并解除查封。事实与理由：2020年4月6日，赵士玮与德征公司签订了《商品房买卖合同》，约定德征公司将位于张掖市滨河新区××街××案涉房屋出售给赵士玮，双方按约定期限履行了合同义务，赵士玮向德征公司付清了全部房款。此后因赵士玮外出工作没有办理房屋过户手续，现法院将赵士玮所有的房屋予以执行，导致赵士玮无法办理过户手续。请求法院中止对案涉房屋的执行，将案涉房屋归还赵士玮，保护赵士玮的合法权益。 王永昌称，赵士玮与德征公司之间的基础法律关系系民间借贷关系，而非房屋买卖合同关系，赵士玮对德征公司享有的是金钱债权，而非对案涉房屋享有物权。赵士玮购买案涉房屋，其实质系以物抵债。因至今并未办理不动产权属登记，赵士玮没有取得案涉房屋的物权，案涉房屋仍属于德征公司所有。赵士玮所购买的案涉房屋用于商业而非居住，其名下还有用于居住的其他房屋，案涉房屋没有办理不动产权属登记，其自身存在过错。因此，赵士玮对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，应驳回赵士玮的异议请求。 德征公司称，因德征公司欠有赵士玮的借款不能偿还，双方协商以案涉房屋抵顶赵士玮的借款本息，故签订了商品房买卖合同。案涉房屋已经移交给了赵士玮，应属于赵士玮的财产。法院在执行本案过程中，不应执行案涉房屋。 本院查明，王永昌与德征公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案受理。2020年7月3日，本院作出（2020）甘07民初7号民事判决书，判决：一、王永昌与德征公司签订的《景福宁园干挂花岗岩安装承包合同》中涉及干挂花岗岩工程施工合同部分无效；二、解除王永昌与德征公司签订的《景福宁园干挂花岗岩安装承包合同》中涉及房屋买卖合同内容；三、德征公司支付王永昌干挂花岗岩工程款27733940元，并承担利息2634724元（计算至2020年2月14日），并自2020年2月15日起，以27733940元为基数，按年利率6%计算利息至款项付清之日；四、德征公司返还王永昌购房款11032900元，并承担利息2036345元（计算至2020年2月14日），并自2020年2月15日起，以11032900元为基数，按年利率6%计算利息至款项付清之日；五、德征公司赔偿王永昌逾期交房造成的租金损失3500000元；六、驳回王永昌的其他诉讼请求。上述三、四、五项，均限于判决生效后30日内履行。德征公司不服一审判决，提起上诉。2020年10月29日，甘肃省高级人民法院作出（2020）甘民终570号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，德征公司未履行判决书确定的义务，王永昌向本院申请强制执行。本院于2021年1月5日受理，案号为（2021）甘07执5号。2021年3月8日，本院作出（2021）甘07执5号之一执行裁定书，查封了德征公司开发建设的位于张掖市滨河新区××路××街××小区××号楼××XXX铺，XX号楼XXX铺，查封期限为三年。案涉商铺在查封之列。本案现在执行中。 另查明，德征公司在开发建设景福宁园房地产项目过程中，于2015年向案外人赵士玮借款，因借款未能偿还，双方协商以案涉房屋抵顶借款本息。2020年4月6日，德征公司与赵士玮签订《商品房买卖合同》，约定案涉房屋中X铺、X铺的预测建筑面积均为818.39平方米，单价为每平方米4000元，房款总额为6547120元，公共维修基金103117元，两项合计为6650237元，德征公司应付赵士玮的借款本息截止2020年3月30日为6120000元，两项折抵后的余额为530237元，由赵士玮于网签《商品房买卖合同（预售或现售）》前向德征公司支付。同日，德征公司向赵士玮开具了房款及公共维修基金的收款收据。因案涉房屋所在建筑物尚未进行竣工验收，现案涉房屋空置。 本院认为，发生法律效力的法律文书，当事人必须履行。在执行程序中，人民法院有权对被执行人的责任财产采取相应的执行措施。但是，对于执行标的不属于被执行人所有或者案外人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，人民法院应当停止对该财产的执行。本案争议的焦点问题为案外人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。分析如下： 第一，案外人赵士玮不是案涉房屋的权利人，对案涉房屋不享有物权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一款第（一）项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。本案中，案外人虽称已购买了案涉房屋，但并未办理不动产权属登记。根据物权公示原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因此，案外人尚未取得案涉房屋的物权，不能认定其系案涉房屋的权利人。相反，案涉房屋系德征公司开发建设，根据土地使用权、建设工程规划许可、施工许可等相关证据可以判断案涉房屋的权利人系德征公司，本院对案涉房屋采取执行措施，并无不当。 第二，案外人赵士玮对案涉房屋亦不享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条是对房屋买卖关系中无过错不动产买受人物权期待权保护条件的规定，即案外人作为房屋买卖关系中的买受人，虽未取得不动产之物权，但在符合上述规定的情形下，可以排除法院的强制执行，目的是为了保护案外人基于真实买卖行为而对不动产享有的物权期待权。该条规定并未将抵债受让人列入物权期待权的保护范围。本案中，案外人赵士玮虽然提交了其与德征公司签订的《商品房买卖合同》，但该合同并非基于双方当事人真实的买卖商品房的合意而签订，其实质上是以房抵债协议，目的是为了消灭德征公司对赵士玮民间借贷这一金钱债务，显然不同于普通房屋买受人与出卖人之间建立的单纯房屋买卖关系。赵士玮在本质上仍然系德征公司的普通金钱债权人，签订买卖合同、开具收据、交付房屋等行为系以物抵债的履行方式，在完成不动产权属转移登记之前，赵士玮仅凭商品房买卖合同并不足以形成优先于一般债权的权益，不能对抗人民法院对案涉房屋的强制执行。 综上所述，案外人赵士玮不是案涉房屋的权利人，对案涉房屋不享有物权，也不享有足以排除强制执行的民事权益，其执行异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人赵士玮的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向甘肃省张掖市中级人民法院提起诉讼。 审 判 长 张正权 审 判 员 刘曙光 审 判 员 郭永旺 二〇二一年五月十三日 法官助理 梁海霞 书 记 员 杨立婷 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。