湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终3949号上诉人（原审原告）：彭光栋，男，1979年9月4日出生，汉族，住武汉市黄陂区，委托代理人：陈涛，湖北天泓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：熊杜顺，男，1988年9月29日出生，汉族，住武汉市黄陂区，委托诉讼代理人：董才高，武汉市黄陂区前川街道法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：杜慧玲，女，1962年7月28日出生，汉族，住武汉市黄陂区，委托诉讼代理人：董才高，武汉市黄陂区前川街道法律服务所法律工作者。原审第三人：熊杜帆，女，1986年9月27日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：董才高，武汉市黄陂区前川街道法律服务所法律工作者。上诉人彭光栋因与被上诉人熊杜顺、杜慧玲，原审第三人熊杜帆合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2020）鄂0116民初715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制于2021年4月19日公开开庭对本案进行了审理，上诉人彭光栋及其委托诉讼代理人陈涛、被上诉人熊杜顺、杜慧玲、原审第三人熊杜帆的委托诉讼代理人董才高及被上诉人杜慧玲、原审第三人熊杜帆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。彭光栋上诉请求：一、撤销原审判决，发回重审或依法改判：1、熊杜顺、杜慧玲支付彭光栋房屋及添附部分价款30万元；2、熊杜顺、杜慧玲赔偿彭光栋信赖利益损失50万元。3、熊杜帆对上述两个诉求承担连带责任。二、诉讼费由熊杜顺、杜慧玲承担。事实及理由：本案系农村房屋买卖合同纠纷，在全国范围内形成了标准性的处理方法。一、原审将彭光栋在房屋添附部分的价值当做信赖利益损失，系认定事实错误，处理不当。原房屋及添附部分的合计价值系现在房屋的的价值。原审法院将其分割处理不当。本案中房屋鉴定结论为：现有房屋及添加部分的市场价值为294593元。根据北京市画家村指导性案例的精神，熊杜顺、杜慧玲应当补偿彭光栋房屋及添加部分的市场价值为294593元，还应当赔偿彭光栋信赖利益损失。二、熊杜顺、杜慧玲及熊杜帆应当赔偿彭光栋信赖利益损失。在原审诉讼中，彭光栋提出信赖利益损失鉴定申请，但是该鉴定没有进行，属于遗漏，应当对彭光栋提出的信赖利益损失鉴定。鉴于诉讼争议房屋属于武汉市黄陂区的拆迁范围，应对案涉房屋的宅基地区位价值（或土地升值）进行评估，来确定信赖利益。熊杜顺、杜慧玲、熊杜帆共同辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。本案焦点为信赖利益。履行利益是合同履行后，当事人所得到的利益。本案彭光栋的信赖利益尚未发生，彭光栋也未提交信赖利益的有效证据。我国实行的实体法，并非案例法，彭光栋提交的案例不能成为本案依据。熊杜帆不应承担本案连带责任。彭光栋向一审法院提出诉讼请求：一、判令熊杜顺、杜慧玲返还彭光栋已付购房款、添附部分折价款282500元；二、判令熊杜顺、杜慧玲返还彭光栋购房贷款利息69295.4元（计算时间为2016年8月26日起至2020年1月7日止），并以30万为本金，按年利率6.68%，计算至熊杜顺、杜慧玲向彭光栋返还已付购房款及添附部分折价款之日止；三、判令熊杜顺、杜慧玲赔偿彭光栋依赖利益损失50000元；四、本案诉讼费用由熊杜顺、杜慧玲承担。费用清单：购房款145000元、钢板活动房定制加工费91500元；房屋装修费46000元。彭光栋后变更第一项、第三项诉讼请求为：判令熊杜顺、杜慧玲返还彭光栋已付购房款、添附部分折价款300000元；判令熊杜顺、杜慧玲赔偿彭光栋依赖利益损失500000元。一审法院经审理查明，杜慧玲与熊保华系夫妻关系，1986年9月27日生育长女熊杜帆，1988年9月29日生育子熊杜顺。1992年，经批准杜慧玲和熊保华在位于武汉市黄陂区前川街大兴村熊木桥79号的宅基地上建有房屋一栋，该房屋土地使用权证号为环集建大兴字第92001号（土地使用者熊保华），建房许可证号为武农（居）建NO450号（户主熊保华）。2010年4月12日，熊保华去世。2016年12月17日，杜慧玲向熊杜顺出具《房屋授权委托书》一份，委托熊杜顺全权处置位于武汉市黄陂区前川街大兴村熊木桥79号的房屋相关的所有事宜，代为与买方签订《房屋买卖合同》，代收房款以及办理交房等相关事宜，杜慧玲承担在处置前述房屋过程中发生的一切费用，熊杜顺在代理权限内签署的一切相关文件杜慧玲均承认，由此在法律上产生的权利义务均由杜慧玲享有和承担。2016年12月17日，熊杜顺（甲方、转让方）与彭光栋（乙方、受让方）签订《房屋转让协议书》一份。该协议约定：甲方将自己合法所有的位于武汉市黄陂区前川街大兴村熊木桥79号的一套房屋（该房屋为两层砖混楼房，房屋用地面积为60平方米包括卧室、客厅、卫生间、厨房、阳台、水井以及其他附属设施）；该房地产权类型为国土使用证，武汉市村镇农（居）民建房许可证；房屋的《国有土地使用证》号为环集建大兴字第92001号，武汉市村镇农（居）民建房许可证号为武农（居）建NO450号；该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让，该房屋的相关权益随该房屋一并转让；甲方不得隐瞒与转让房产相关的重要事实，必须保证其对转让房产拥有完全的所有权，保证该房屋不受他人合法追索；房屋转让价格为145000元；付款方式为分二次付款，乙方前期付甲方45000元，第二次付100000元，房屋交付时付清。协议书还对办证等事项进行了约定。案涉房屋的村支部书记和证明人在该协议书上签字，该协议书上加盖有案涉房屋的村委会公章。2016年12月17日、2017年1月19日，熊杜顺分别收彭光栋房款45000元、100000元，计145000元。随后，熊杜顺将该房屋交付给彭光栋。2019年8月13日，彭光栋为此案诉讼到一审法院。一审法院作出（2019）鄂0116民初4807号民事判决书，确认2016年12月17日熊杜顺与彭光栋签订《房屋转让协议书》无效。2020年1月15日，彭光栋诉至一审法院，并提出前述诉讼请求。一审诉讼中，一审法院根据彭光栋的申请依法对案涉房屋进行测量和评估。湖北江南房地产资产评估有限公司接受一审法院委托作出评估，结论为：估价对象的价值时点2020年10月9日完整权利状态及满足各项假设限制条件下的市场价值为：1、现有房屋及添加部分的市场价值为294593元；2、原有房屋的市场价值为154715元。为此，彭光栋支付测量费和评估费合计7500元。一审法院认为：合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，各自承担相应的责任。熊杜顺与彭光栋2016年12月17日签订的《房屋转让协议书》被确认为无效后，双方应按照各自的过错程度承担相应的责任。熊杜顺作为出卖人在出卖房屋时明知所出售的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转的范围，后又主张合同无效，故其应承担合同无效主要的民事责任。彭光栋作为城镇居民，其在大量的宣传教育中，也应当知晓所购买的房屋为法律禁止的范围，故其应承担本案次要的民事责任。故彭光栋支付的购房款应当由145000元熊杜顺、杜慧玲返还，彭光栋主张的利息损失和杜慧玲抗辩的房屋租金损失，应由双方各自承担。该房屋经评估为：现有房屋及添加部分的市场价值为294593元；2、原有房屋的市场价值为154715元。该评估机构系双方当事人选定的，由一审法院依法委托，且具备评估资质，评估程序合法，结果公正，一审法院予以采纳。则可以断定彭光栋添加部分的市场价值为139878元（294593元－154715元），与彭光栋主张的数额相近，该部分已经附和于出卖人所有的房屋，无法识别与分离，即使能够分离，分离后添附部分的使用价值会造成极大的贬值，故熊杜顺、杜慧玲依法给与彭光栋补偿139878元。关于原有房屋升值部分9715元（154715元－145000元），按照过错程度补偿，即由熊杜顺、杜慧玲补偿彭光栋损失6800.5元（9715元×70%）。关于彭光栋主张的信赖利益损失50万元。彭光栋主张的系因土地升值或拆迁、补偿所获利益，该利益并未发生或者出现该情形，但该房屋自然升值部分，一审法院已经处理，其他利益损失无证据证实，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由熊杜顺、杜慧玲返还彭光栋购房款145000元；二、由熊杜顺、杜慧玲赔偿彭光栋损失146678.5元；三、由彭光栋返还熊杜顺、杜慧玲位于武汉市黄陂区前川街大兴村熊木桥79号的房屋一套；四、驳回彭光栋的其他诉讼请求。前述款项于判决生效后十五日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3620元，测量费和评估费7500元，合计11120元，由熊杜顺、杜慧玲负担7784元，彭光栋负担3336元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明一审查明事实属实，本院予以确认。二审审理中，经询问彭光栋其诉请的信赖利益损失具体指向，彭光栋表示案涉房屋已纳入拆迁范围，案涉房屋的拆迁利益即信赖利益损失。本院认为，熊杜顺与彭光栋签订的《房屋转让协议书》已被法院生效判决认定无效，对彭光栋因此所受损失，熊杜顺、杜慧玲应在过错责任范围内承担赔偿责任。一审法院为查明彭光栋损失，对案涉房屋委托专业机构进行了相应评估，并依《房屋司法鉴定估价报告》对熊杜顺、杜慧玲应支付的赔偿款进行了认定，该认定正确。关于彭光栋要求熊杜顺、杜慧玲赔偿信赖利益损失，因彭光栋并不能证明案涉房屋即将拆迁且拆迁利益为50万元，故对其要求熊杜顺、杜慧玲赔付50万元信赖利益损失的请求本院不予支持。综上所述，彭光栋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由彭光栋负担。本判决为终审判决。审判员  李宏斌二〇二一年五月十日法官助理余文婷书记员邬云格