北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终6212号上诉人（原审被告）：朱兵，男，1973年6月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：北京置能科技发展有限公司，住所地北京市通州区贡院街1号院1号楼二层206-33室。法定代表人：杨斌，执行董事。委托诉讼代理人：张传凤，北京市阳光律师事务所律师。原审被告：朱丽琴，女，1980年12月17日出生，汉族，住河北省张家口市万全区。上诉人朱兵因与被上诉人北京置能科技发展有限公司、原审被告朱丽琴房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初8622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。朱兵上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回北京置能科技发展有限公司（下称置能科技公司）的全部诉讼请求；2.本案的诉讼费用由置能科技公司承担。事实与理由：我已于2019年3月31日搬离北京市丰台区嘉园二里38-8-602号，房屋腾空后曾多次联系置能科技公司的周毅，但置能科技公司未按时收回房屋，现在的局面完全是由于置能科技公司内部管理混乱，制度不完善导致现状，损失应由置能科技公司承担，我无需支付房屋占用费。置能科技公司向一审法院起诉请求：1．判令朱兵支付自2019年4月8日起至2020年6月8日止的房屋占用费41333元；2．诉讼费用由朱兵承担。一审法院认定事实：2017年3月31日，置能科技公司（出租人、甲方）与朱兵（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》约定，房屋坐落于北京市丰台区嘉园二里38-8-602号。第二条租赁期限约定为，房屋租赁自2017年4月1日至2018年3月31日。第三条租金及押金约定为：租金标准：2900元，租金总计：人民币34800元，付款方式：银行汇款，付款时间：按付款方式第一个月的15日之前付款。押金：人民币2900元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数还给乙方。第六条房屋收回的验收约定为，租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋；乙方应于租赁期满后次日12点前，将承租房屋及附属设施，设备交还甲方。第七条合同解除约定为，乙方不按照约定时间支付租金达5日的，甲方有权单方解除合同，并有权追究其法律责任。第九条其他约定为，租赁期满，双方未重新签订租赁协议，乙方应在租赁期满次日中午12点前将所租房屋完好交还甲方，否则视乙方同意甲方自租赁期满次日中午12点起有权自行进入并收回房屋，乙方自动放弃房屋内乙方所留存物品，甲方可自行处置，如租赁房屋设施、设备有损坏或有欠费等情况，甲方有权向乙方进行追索。上述合同签订后，置能科技公司将涉诉房屋交付给朱兵居住使用。朱兵通过银行转账方式向置能科技公司支付租赁期限内的全部房屋租金34800元。租赁合同到期后，朱兵通过银行转账方式向置能科技公司支付房屋租金36000元。置能科技公司亦认可《房屋租赁合同》上承租人（乙方）签章处“朱丽琴”的名字不是朱丽琴本人所签，是蔡文绚签的，在合同履行过程中未与朱丽琴直接接触过。庭审中，朱兵称2018年12月底，置能科技公司工作人员周毅告知给予三个月时间腾房，其于2019年4月初将涉诉房屋与另一套李炎兵承租的北京市丰台区嘉园二里26号楼5-602号房屋一起腾空并将钥匙返还给周毅，但是周毅表示公司太乱了无法办理交接，故双方没有办理房屋交接手续，2019年9月约周毅见面，要求周毅退还多收的费用，周毅仍表示公司太乱了无法办理交接。置能科技公司对此不予认可，其认为朱兵未与置能科技公司办理房屋交接手续，朱兵应支付房屋使用费。法院于2020年6月8日组织双方前往涉诉房屋进行现场勘验。现场勘验过程中，朱兵表示房屋内无与其有关物品，其没有涉诉房屋钥匙，置能科技公司可自行进入；置能科技公司表示该公司亦没有涉诉房屋钥匙。在此情况下，置能科技公司自行撬锁进入涉诉房屋。进入涉诉房屋后，朱兵认可房屋内设施与其搬离时一致。涉诉房屋内有米一袋（袋身上标有“2019年08月07日”），矿泉水瓶一个（瓶身上标有“20190702”）。另查，水利电力出版社印刷厂于2017年10月13日经北京市工商行政管理局西城分局核准名称变更为北京置能科技发展有限公司。置能科技公司另提交《关于中国江河房地产开发公司等5家企业分别并入中国水利投资公司等2家企业有关问题的复函》；中国水利电力对外公司与中国人民银行机关事务管理局签订的《谅解备忘录》《成方街33号院拆迁补偿补充协议》《房产置换及补偿协议书》以证明该公司有权出租使用涉诉房屋。朱兵对此予以认可。一审法院认为，依据已查明的事实，《房屋租赁合同》并非朱丽琴本人所签，置能科技公司亦认可合同履行过程中未与朱丽琴直接接触，房屋租金由朱兵通过银行转账方式支付，朱兵亦认可涉诉房屋实际由其承租，置能科技公司亦未提交相应证据证明朱丽琴与朱兵存在委托代理关系，故《房屋租赁合同》的相对方应为置能科技公司与朱兵，置能科技公司要求朱丽琴支付房屋占用费的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。依据已查明的事实，置能科技公司将涉诉房屋出租给朱兵居住使用。自2018年4月1日起，置能科技公司与朱兵虽然没有签订书面租赁合同，但朱兵继续使用租赁物并向置能科技公司支付了相应的房屋租金，可以认定双方存在事实上的租赁合同关系。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。关于双方有争议的2019年4月8日起至2020年6月8日止的房屋使用费，法院从以下几方面考虑：第一，置能科技公司在北京市丰台区至少有20套房屋进行出租收益，有专门工作人员负责出租事宜，置能科技公司于2019年12月20日就20套房屋在一审法院提起房屋租赁合同纠纷，其中多套房屋出现置能科技公司工作人员代朱兵签署发生争议的房屋租赁合同，置能科技公司无法提交相应证据证明朱兵授权置能科技公司工作人员代为签署上述房屋租赁合同；多名承租人反映搬离房屋时无法与置能科技公司工作人员取得联系，置能科技公司工作人员未到场办理交接手续等其他与本案类似的情况；第二，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。租赁期满或合同解除后，承租方有义务将房屋腾退并返还给出租人，出租方有权收回房屋也有义务及时接收房屋避免扩大损失。本案中，房屋租赁合同中明确约定了租赁期满或合同解除后，置能科技公司有权收回房屋；朱兵应于租赁期满后次日12点前，将承租房屋及附属设施，设备交还置能科技公司。朱兵不按照约定时间支付租金达5日的，置能科技公司有权单方解除合同，并有权追究其法律责任。租赁期满，双方未重新签订租赁协议，朱兵应在租赁期满次日中午12点前将所租房屋完好交还置能科技公司，否则视朱兵同意置能科技公司自租赁期满次日中午12点起有权自行进入并收回房屋，朱兵自动放弃房屋内朱兵所留存物品，置能科技公司可自行处置，如租赁房屋设施、设备有损坏或有欠费等情况，置能科技公司有权向朱兵进行追索。也就是说，在承租方不按照约定时间支付应缴租金达5日的，置能科技公司有权收回房屋。而置能科技公司未提交充分证据证明其在2019年12月20日起诉前采取相应措施收回涉诉房屋，反而在此期间一直放任这种状态持续，既不查验房屋状况也不收回房屋，时隔9个月时间后起诉要求朱兵支付上述期间的房屋使用费。据此，一审法院于2020年12月判决如下：一、朱兵于判决生效之日起十日内向北京置能科技发展有限公司支付房屋使用费14500元。二、驳回北京置能科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力。虽然案涉房屋租赁合同上载明的承租人签名系朱丽琴，但经审理查明案涉合同并非朱丽琴本人所签，置能科技公司也认可合同履行过程中从未与朱丽琴直接接触，房屋租金是由朱兵支付，朱兵亦认可案涉房屋实际由其承租，故案涉合同的相对方应为置能科技公司与朱兵，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。朱兵在案涉房屋租赁期满后继续使用租赁房屋，而置能科技公司亦继续向其收取租金，故一审法院据此认定双方在房屋租赁合同到期后形成事实上的房屋租赁合同关系，并无不当。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，应视为不定期租赁，当事人可以随时解除租赁合同。朱兵向置能科技公司支付房屋租金至2019年3月底，其在与置能科技公司的租赁关系解除之时应当按照约定完成租赁房屋的交接，置能科技公司作为出租人应当积极行使收回租赁房屋的义务，朱兵作为承租人亦应承担将租赁房屋妥善交回的义务。但根据本案查明事实，双方系在一审法院现场勘查阶段实际完成房屋交接工作。朱兵虽然上诉主张案涉房屋未能及时交回系因置能科技公司过错所致，但并未能够提交相应证据予以证明，故一审法院结合合同的实际履行情况、现场勘验的房屋现状、双方对于导致房屋未进行正常交接后果的过错程度等因素，根据公平原则酌情认定了朱兵应向置能科技公司支付房屋使用费的具体数额应属合理，本院予以维持。综上所述，朱兵的上诉请求依据不足，本院不予支持；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费163元，由朱兵负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李蔚林审 判 员 王艳芳审 判 员 王 琪二〇二一年五月十一日法官助理 朱鑫壤书 记 员 弓梓瑄