福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0502民初2448号 原告：肖良，男，1983年7月10日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。 委托诉讼代理人：林福星，福建安凯律师所执业律师。 委托诉讼代理人：林才水，福建安凯律师所执业律师。 被告：泉州市临江房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区。 法定代表人：陈晓华，该公司执行董事。 原告肖良与被告泉州市临江房地产开发有限公司（下简称“临江公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖良的委托诉讼代理人林福星到庭参加诉讼，被告临江公司经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 肖良向本院提出诉讼请求：1.临江公司向肖良支付逾期交房违约金8681.7元（自2013年6月1日起至2014年2月14日止，每日33.65元）；2.临江公司向肖良支付自2014年5月15日起按每日33.65元计算至临江公司对址在鲤城区开元西城商厦第3号楼五层506号房履行完毕协助办证义务之日止的逾期办证违约金。事实和理由：2013年1月17日，肖良与临江公司签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》。合同约定肖良向临江公司购买鲤城区开元西城商厦第3号楼五层506号房，购房金额为673000元。肖良已依约支付了房款，临江公司应于2013年5月31日前交房，但其于2014年2月14日才将诉争房屋交付给肖良，已经构成违约。另因为临江公司至今未办理房屋所有权初始预登记，也未将办理权属登记需要的资料交付给肖良，致使肖良至今未取得房屋权属证书，临江公司应当承担相应的违约责任。 临江公司书面答辩称，1.临江公司于2014年2月14日将诉争房屋交付给肖良，肖良于2016年9月12日才提起本案诉讼，肖良请求的逾期交房违约金已过诉讼时效，应予驳回。2.临江公司享有法定及约定的可迟延交房的免责事由，不存在逾期交房的违约行为，肖良的该项诉求错误，应予驳回。首先，肖良未依法依约及时缴纳专项维修资金，临江公司不承担逾期交房的违约责任。并且，《补充协议》第七条约定了肖良应当先支付专项维修资金后办理房屋交接，双方的义务存在先后履行顺序，在肖良履行支付专项维修资金义务前，临江公司告享有不向其交房的权利。临江公司在肖良缴纳专项维修资金的当天，即将诉争房屋交付肖良使用，不存在逾期交房行为。临江公司还享有天气、高考等可据实延期交房的免责事由。其次，根据合同第八条第2款约定，双方约定的违约金为500元。合同第九条关于逾期交房违约责任的约定并不适用于本案。3.因业主无正当理由阻挠配电室位置变更事宜的期间（自2015年6月19日至该新配电室通过规划审批为止）应从逾期办证期间扣除。根据法律规定及合同约定，临江公司承担违约责任的前提是“由于临江公司的原因”造成的办证迟延。由于诉争工程在建设完成后电力技术规范发生变化，导致原已经通过规划审批的配电室不符合新规范要求而需要变更位置。变更配电室设计方案确定后，临江公司于2015年4月27日向泉州市城乡规划局提出配电室规划设计变更申请，泉州市城乡规划局受理了该申请并按照法律规定进行了规划许可审批前公示。公示期间，由于小区业主无正当理由的阻挠，导致泉州市城乡规划局至今未批准该设计变更方案，致使新的配电室无法施工、验收，导致其他建设项目也无法通过工程竣工验收，直接影响了诉争房屋产权证的办理。配电室设计在诉争工程建设完成后需要办理位置变更，这属于规范的变化造成的，而非临江公司原因造成的。业主无正当理由阻挠造成该期间的办证迟延，故该阻挠期间应当从逾期办证期间中扣除。4.关于肖良诉求的办证问题。根据补充协议约定，肖良同意办证期限为交房后90日再加6个月。因此，肖良计算违约金起始日是错误的，导致其诉求的数额错误，不合法部分应予驳回。 本院经审理认定事实如下：对于双方没有争议的事实，本院予以确认。本案争议焦点在于：一、临江公司是否存在逾期交房和逾期办证违约行为？二、如临江公司存在逾期交房违约行为，肖良请求的逾期交房违约金是否已过诉讼时效？三、如临江公司存在逾期交房和逾期办证违约行为，违约金计算标准如何确定？ 一、关于临江公司是否存在逾期交房和逾期办证违约行为的问题。双方在《合同补充协议》第六条对出卖人可据实予以延期的情形进行了约定，从本案双方提供的证据来看，可引为据实延期的情形只有天气原因和高考原因。从《天气证明》可以认定，自合同签订日起至合同约定的房屋交付期限止共遇见中雨及中雨以上天气14天，该时间符合合同的约定，应在逾期交房时间中扣除，临江公司据此可以顺延交房14天至2013年6月14日。顺延期间，遇见中雨及中雨以上天气2天、高考2天，因此，临江公司可延长交房时间4天至2013年6月18日。至于双方签订合同之前发生的政府公告创卫、中雨及中雨以上天气等情形，临江公司在签订合同时就应当清楚上述事实并可对交付房屋的时间作出相应的调整，临江公司不得以此作为逾期交付房屋的抗辩理由。而至《商品房买卖合同》约定的交付期限，临江公司即应履行交付房屋的义务，否则应承担相应的违约责任。《合同补充协议》约定“以上各情形自开工之日起至（商品房符合交房条件之日）止按实际发生天数计算顺延”，该约定明显减轻了临江公司的责任，与《商品房买卖合同》第二十二条约定相悖，故本案计算顺延交房的情形应按本院上述分析进行认定。临江公司于2014年2月14日才交付诉争商品房，属于逾期交房违约行为，逾期天数为240天。 对于配电室规划设计变更是否应当从逾期办证期间扣除的问题。在本案审理过程中，临江公司临江公司申请本院向泉州市城乡规划局及相关电力部门调取与诉争小区西城商厦配电室位置变更、业主对变更配电室提出的意见等证据。就上述调查取证事项，泉州市城乡规划局、国网福建省电力有限公司泉州供电公司分别向本院出具了《泉州市城乡规划局关于西城商厦有关规划情况的函》（泉规函[2015]473号）、《关于临江房地产——西城广场一户一表配电工程回复函》及《关于临江房地产——西城广场一户一表配电工程补充回复函》。泉州市城乡规划局出具的《泉州市城乡规划局关于西城商厦有关规划情况的函》载明：“建设单位泉州市临江房地产开发有限公司至今未向我局申请规划条件核实。”该函并未体现泉州市城乡规划局要求临江公司进行配电室规划设计变更。国网福建省电力有限公司泉州供电公司回复函中载明：“配电室等相关电力设施建设……并持规划部门批复同意的总平面图（上面有批复配电室的位置），即可向我司有关部门办理申请用电。”这表明配电工程等相关电力设施建设应在规划部门批复同意后进行。所以，本案现有证据不足以证明逾期办证系行政部门原因等非临江公司原因所致，临江公司主张原已经通过规划审批的配电室不符合新规范要求需要变更位置，业主无正当理由阻挠配电室位置变更导致无法施工、验收，逾期办证期间应予扣除，缺乏依据，不予采纳。 根据本案《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。”根据上述约定，临江公司应于2014年5月15日前办理初始登记并通知肖良，现临江公司并未履行上述义务，属于逾期办证违约，应从2014年5月16日起承担逾期办证违约责任。临江公司提供的《商品房买卖合同示范文本》系2014年4月之后才开始启用，与本案商品房买卖合同并无关联性，本院不予采信。 二、关于肖良请求的逾期交房违约金是否已过诉讼时效的问题。肖良认为诉争房屋尚不符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，临江公司至始至终没有通知其交房，肖良在房屋未达到交房条件的情况下主动去交接房屋，不属于法律或合同意义上的交房，临江公司未真正履行交房义务。肖良不清楚就临江公司逾期交房的违约金应向法院进行诉讼，而是到逾期办证和逾期交房两个违约事由同时出现时再向法院起诉，该处理方式减少了诉累，也减少了司法资源，依法应支持。本案临江公司违约情形属于持续的连贯的，并未受到诉讼时效约束。临江公司认为其已于2014年2月14日将诉争房屋交付肖良使用，而肖良直至2016年9月12日才提起本案诉讼，其主张的逾期交房违约金已超过诉讼时效。本院认为，临江公司已构成逾期交房违约，肖良有权根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，选择解除或继续履行合同，并由临江公司按照约定向其支付违约金。现肖良已经接收了房屋，即实际上选择了继续履行合同，临江公司应当按照继续履行合同约定的违约金计算标准向肖良支付违约金。根据法律规定，诉讼时效应当从当事人知道或应当知道其合法权益受到侵害时开始计算。临江公司违约行为一经发生，其侵害肖良合法权益的事实即已开始，且具有持续性，2014年2月14日，肖良接收了诉争房屋，临江公司逾期交房违约行为即终止，诉讼时效开始计算，肖良应自此时起2年内主张自己的权利。肖良直至2016年9月12日才向法院提起诉讼，且未能提供诉讼时效中断、中止的相关证据，其请求逾期交房违约金已经超过2年诉讼时效。 三、关于本案逾期办证违约行为的违约金计算标准如何确定的问题。关于逾期办证违约金。本案《商品房买卖合同》第十四条的约定：“……买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金……”。另外，《合同补充协议》第十条约定：“4、……买受人同意对本合同第十四条款规定时间再延续6个月，买受人不追究出卖人责任。”该约定与《商品房买卖合同》第二十二条：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任，排除买受人主要权利的内容”的约定相悖，因此，本院对临江公司关于6个月的逾期办证免责期限的主张不予支持。综上，临江公司应向肖良支付从2014年5月16日起按每日33.65元（6730000元×0.00005）计算至临江公司对诉争房屋履行完毕协助办证义务（即将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料，包括法律、法规规定应报送的资料以及房地产行政主管部门要求提供的其他资料，报送房屋所在地房地产行政主管部门，并告知买受人）之日止的逾期办证违约金。 本院认为，肖良与临江公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。双方当事人应当全面履行合同约定的义务。现临江公司存在逾期交房、逾期办证的违约行为，应承担相应的违约责任。肖良主张的逾期交房违约金已经超过2年诉讼时效，由此丧失胜诉权，其请求临江公司支付其逾期交房违约金，不予支持。临江公司未在2014年5月15日前办理初始登记并通知肖良，应从2014年5月16日起承担逾期办证违约责任，故临江公司应向肖良支付从2014年5月16日起按每日33.65元（6730000元×0.00005）计算至临江公司对诉争房屋履行完毕协助办证义务之日止的逾期办证违约金。 综上所述，肖良请求临江公司向其支付逾期交房违约金8681.7元，超过2年的诉讼时效，不予支持；肖良请求临江公司应向其支付从2014年5月16日起按每日33.65元计算至临江公司对诉争房屋履行完毕协助办证义务之日止的逾期办证违约金，符合法律规定，予以支持。临江公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条、第一百三十条、第一百三十五条,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款，判决如下： 一、泉州市临江房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告肖良支付自2014年5月16日起按每日33.65元计算至泉州市临江房地产开发有限公司对址在鲤城区开元西城商厦第3号楼五层506号房履行完毕协助办证义务之日止的逾期办证违约金； 二、驳回肖良的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费733元，减半收取计366.5元，由肖良负担108.5元，泉州市临江房地产开发有限公司负担258元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  郑英好 二〇一六年十月二十六日 书记员  庄 恺 本判决书适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。