辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽09民终411号上诉人（原审原告）：阜新万达广场商业管理有限公司，住所地阜新市细河区解放大街甲17号。法定代表人：王志彬，总经理。委托诉讼代理人：殷巍巍、邵秋雨，辽宁海泉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马乾坤，女，1990年1月20日出生，汉族，无业，住阜蒙县。上诉人阜新万达广场商业管理有限公司（以下简称万达公司）与被上诉人马乾坤租赁合同纠纷一案，不服阜新市细河区人民法院（2020）辽0911民初1422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案受理后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。本案现已审理终结。万达公司上诉请求，一、请求撤销一审法院判决的第二项，改判被上诉人补缴店铺租金人民币97,689.66元。二、全部诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由，原判认定事实不清、证据不足，适用法律错误。首先，原审法院以双方签订的《阜新万达广场（筹备期）商铺租赁合同》（以下简称租赁合同）第21.8条约定，被上诉人已尽到告知义务不需承担补缴减免租金义务，但本案中，上诉人是依据双方在租赁合同签订之后再次签订的《补充协议》条款要求被上诉人补缴店铺租金，该《补充协议》是经过双方意思自治而签订的，是合法有效的合同，且该《补充协议》是在租赁合同签订之后签署的，其效力已经覆盖了《租赁合同》，上诉人以《补充协议》为由，因被上诉人违约解除合同，应当依据补充合同的条款约定由被上诉人承担补缴店铺租金的义务。其次，双方在签订《租赁合同》时已经就租金的数额及给付方式明确约定，如原审未认定补充协议的条款效力，则依据《租赁合同》21.10条之规定在合同签订时双方对店铺租金优惠政策同样也作出了约定，在违约闭店时需要补缴已经给予的租金优惠政策，原审法院仅适用了《租赁合同》中对被上诉人有利的条款，而未适用《租赁合同》中关于被上述人违约后的条款，严重侵害了上诉人的合法权益。最后，上诉人系阜新地区招商引资来为该地区促进经济发展的商业主体，开业初期困难重重，但为了带动当地的经济发展，只要被上诉人等商户能继续经营，上诉人在亏损的状态下均对被上诉人等商户均作出了巨大租金优惠政策，包括疫情期间，为商户减免了大部分的租金，且本次诉讼中并未要求被上诉人承担双方签订的《租赁合同》中除租金扶持以外的其他违约责任及疫情内的租金。故此，如商户违约后均如一审判决所判令的不需承担补缴店铺租金的违约责任，则上诉人今后将无法管理现有的所有商户，双方签订的协议形同虚设，无任何约束力，上诉人在商业上难于立足。请二审法院作出公正的判决。马乾坤辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审法院判决。万达公司向一审法院起诉称：一、请求人民法院依法判令被告补缴原告因被告违约提前终止合同而减免的店铺租金人民币97,689.66元。二、判令原告扣除被告预留在原告处的履约保证金19884.80元。三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年7月6日，原告与被告签订《阜新万达广场（筹备期商铺）租赁合同》，约定被告承租原告所有的商场内3层3013A号商铺用于经营芭乐兔品牌，租赁期限自2018年8月10日起至2021年5月9日止。被告于2020年5月6日自行提前违约终止《租赁合同》，原告依据双方签订的《租赁合同》21.7条之约定，扣除被告预留在原告处的履约保证金19884.80元，依据《租赁合同》21.10条及《租赁合同》补充协议第一条2款之约定，补缴原告因被告违约提前终止合同而减免的店铺租金97689.66元。一审法院认定事实，2018年7月6日，阜新万达广场投资有限公司与被告马乾坤签订《阜新万达广场（筹备期商铺）租赁合同》，约定被告马乾坤承租阜新万达广场投资有限公司所有的商场内3层3013A号商铺用于经营芭乐兔品牌，租赁期限自2018年8月10日起至2021年5月9日止。《阜新万达广场（筹备期商铺）租赁合同》第21.7条约定：“双方确认，本合同因乙方（马乾坤）违约提前终止的，则甲方（阜新万达广场投资有限公司）有权没收本合同项下之履约保证金。．．．．．”第21.8条约定：“在甲乙双方协商达成书面一致后，乙方经提前九十天书面通知甲方，可提前解除本合同，除履约保证金不予返还外，无须承担本合同项下其他违约责任。”根据《阜新万达广场（筹备期商铺）租赁合同》第7.1条约定：合同签订日，被告马乾坤预留在阜新万达广场投资有限公司处的履约保证金为19884.80元。《阜新万达广场（筹备期商铺）租赁合同》21.10条约定：“双方确认，乙方（马乾坤）妥善履行本合同是甲方（阜新万达广场投资有限公司）给予乙方（马乾坤）8.2条项下减免租金优惠政策的前提。如乙方原因导致本合同提前终止，则乙方应当在本合同终止后7日内补交减免全部租金。”2019年11月12日，阜新万达广场投资有限公司与被告马乾坤及原告万达阜新公司签订三方协议，主要内容：“阜新万达广场投资有限公司将2018年7月6日阜新万达广场投资有限公司与被告马乾坤签订《阜新万达广场（筹备期商铺）租赁合同》的权利义务转移给本案原告万达阜新公司，由原告万达阜新公司作为出租人继续履行《租赁合同》，马乾坤对此完全同意和认可。”2019年12月28日原、被告双方《租赁合同》补充协议，第一条1款之约定，2020年1月1日至2020年3月31日，原告对被告扶持优惠租金金额为21276.75元；2020年4月1日至2020年6月30日，原告对被告扶持优惠租金金额为21276.75元；2020年7月1日至2020年9月30日，原告对被告扶持优惠租金金额为21773.2元；2020年10月1日至2020年12月31日，原告对被告扶持优惠租金金额为22766.1元。2020年3月9日，原告万达阜新公司与被告马乾坤签订补充协议，主要内容：“为扶持乙方（马乾坤）经营，2020年1月1日至2020年1月31日，优惠租金金额2127.67元，优惠物业服务金额1376.64元；2020年2月1日至2020年2月29日，优惠租金金额2219.19元，优惠物业服务金额1435.85元。”2019年11月25日起，被告马乾坤与原告万达阜新公司的工作人员沟通，申请停止经营。原告万达阜新公司的工作人员表示联系对外招商。被告马乾坤在原告万达阜新公司处经营至2020年5月6日。被告马乾坤经营期间，2019年3-5月，原告应收取租金29827.2元，实际收取9942.4元；2019年6-8月，原告应收取租金30337.58元，实际收取10452.2元；2019年9月，原告应收取租金10638.37元，实际收取3546.12元；2019年10-12月，原告应收取租金31915.11元，实际收取10,638.36元；2020年1-3月，原告应收取租金31,915.11元，实际收取10,638.36元；2020年4月，原告应收取租金10,638.36元，实际收取3,546.12元；2020年5月，原告应收取租金1988.48元，实际收取806.44元；上列各项，即2019年3月起至2020年5月止，应收与实际收取的差额累计为：97689.66元。一审法院所确认的上述事实，有租赁协议、补充协议、缴款明细表及微信截屏及当事人陈述在案为凭，且经开庭质证，可以采信。一审法院认为，案涉《阜新万达广场（筹备期）商铺租赁合同》、《补充协议》、《三方协议书》，对其中内容不违反法律、法规规定部分有效，应予按约定执行。被告与原告协商撤店不再经营，虽未达成书面协议，并非被告责任。依据租赁合同21.8约定，甲乙双方协商达成“书面”一致后，乙方经提前90天书面通知甲方，可提前解除本合同，除履行保证金不予返还外，无须承担本合同项下其他违约责任，故原告不予返还履约保证金19884.80元。由于被告已提前90天向原告提出不再经营的意向，故被告无需向原告补交已经减免的租金97689.66元。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决：一、被告马乾坤预留在原告阜新万达广场商业管理有限公司的履约保证金19884.80元归原告阜新万达广场商业管理有限公司所有；二、驳回原告阜新万达广场商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2651元，减半收取人民币1325.5元，由被告马乾坤负担。二审期间，各方当事人没有提供新的证据。本院对二审争议的事实认定如下：本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，被上诉人马乾坤依照双方《租赁合同》约定提前90天书面向上诉人万达公司提出撤店申请，符合“提前解除本合同，除履约保证金不予返还外，无须承担本合同项下其他违约责任”之情形。即便依据《租赁合同》补充协议的约定，也不能得出被上诉人马乾坤必须向上诉人万达公司补交减免租金的结论。纵观本案，被上诉人马乾坤并不存在严重无故违约情节，原判认定被上诉人马乾坤无需向万达公司补交已经减免的租金较为适当。综上所述，上诉人阜新万达广场商业管理有限公司的上诉请求不能成立，不予支持。一审法院认定事实及适用法律正确，审判程序合法。应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2651元，由上诉人阜新万达广场商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  乔丹青审判员  吴晓东审判员  于 丽二〇二一年五月十八日书记员  赵兴国