北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终3563号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京万泉谊和投资有限公司大兴分公司，住所地北京市大兴区地铁大兴线高米店南站地下负一层。负责人：慕万学，总经理。委托诉讼代理人：何鹏，男，该公司员工。委托诉讼代理人：闫慕，女，该公司员工。被上诉人（原审被告、反诉原告）：马围，男，1978年10月11日出生，回族，住河北省廊坊市文安县大围河乡大围河村市场区。上诉人北京万泉谊和投资有限公司大兴分公司（下称万泉谊和大兴分公司）因与被上诉人马围租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初16893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万泉谊和大兴分公司上诉请求：撤销一审判决第四项，依法改判支持我公司一审诉讼请求的第二、三项，即判令马围支付逾期交还商铺违约金（自2020年6月20日起至实际完成撤场之日止，按照合同约定日租金的1.5倍标准计算）以及判令马围支付万泉谊和大兴分公司违约金79500元；本案一审、二审诉讼费用全部由马围承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，结果显失公平。1.双方签订的《商铺租赁合同》中明确约定，马围逾期支付租金，应自逾期之日起，每日支付逾期交付金额0.3%的违约金。一审以合同约定的违约金标准过高为由对逾期支付违约金不予支持，适用法律错误，于法无据。2.马围故意拖延腾退商铺于2020年12月3日才完成撤场，以致案涉商铺处于无法出租状态，该行为给我公司造成了实际的经济损失。该事实就是证据。且依据合同马围违约，我公司有权单方解除合同并收回该出租商铺，且不退还租赁保证金。故一审判决以我公司未提供证据证明马围逾期退店行为给我公司造成的实际损失，我公司未能履行防止损失扩大义务为由，用租赁保证金抵扣违约金费用，进而不支持我公司主张的违约金，适用法律错误，于法无据。综上，我公司非产权单位，亦系承租人，需要缴纳租金至出租单位，因疫情亦遭受巨大损失，请法院根据案件实际情况和公平公正原则，依法判决。马围辩称，同意一审判决，不同意万泉谊和大兴分公司的上诉意见。万泉谊和大兴分公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方合同并立即收回店铺，马围应支付万泉谊和大兴分公司欠缴租金73045元及滞纳金（以73045元为基数，按照日0.3%计算，自2020年3月20日至实际支付之日止）截止到2020年12月2日为56756元；2.判令马围支付逾期交还商铺违约金（自2020年6月20日起至实际完成撤场之日止，按照合同约定日租金的1.5倍标准计算）；3.判令马围支付万泉谊和大兴分公司违约金79500元；4.判令马围支付万泉谊和大兴分公司欠缴电费2055元、水费294元，合计2349元，及逾期缴纳水电费的滞纳金（2349元*0.3%*天数）截止2020年12月2日为2283元；5.本案诉讼费由马围全部承担。马围向一审法院提出反诉请求：1.判令万泉谊和大兴分公司退还马围2020年2月1日至2020年3月19日租金42400元；2.判令万泉谊和大兴分公司退还马围租赁保证金53000元；3.判令免除马围2020年3月20日至2020年6月19日期间的租金73045元；4.判令万泉谊和大兴分公司赔偿马围损失200000元；5.本案诉讼费由万泉谊和大兴分公司承担。一审法院认定事实：2019年6月19日，万泉谊和大兴分公司（甲方，出租方）与马围（乙方，承租方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将坐落于北京市大兴区地铁大兴线高米店南站地铁尚城内第C08号商铺（以下简称该商铺）出租给乙方使用。租赁期限为2019年6月20日起至2020年6月19日终止。自起租日起，按照首年固定租金人民币31800元计算租金，以后每年租金在上一年基础上递增5%。租赁保证金总额为53000元。除租赁保证金已依本合同的约定被扣减或不予退还外，甲方应满足下列2个条件后30日将租赁保证金的50%无息退还乙方：（1）本租赁合同届满及乙方按照本合同约定将商铺交还于甲方；（2）清理完毕就该商铺而产生的一切权利和义务（包括但不限于完成变更或注销注册地址）；剩余50%的租赁保证金将直接转作为乙方所出售的商品或产品或提供服务的质量保证金，若乙方所出售的商品或提供的服务在按前款退还保证金之日起3个月内未出现顾客因质量等问题投诉的，则甲方应在3个月期满后无息退还剩余的质量保证金。但是如果乙方有任何违反产品或服务质量法规而使甲方遭受任何损失，甲方可将租赁保证金冲抵其损失或不予退还，并向乙方追究由此造成的其他损失。水电、能源费、厨余垃圾清理费、物业管理费等费用乙方需按照规定的标准进行交纳。乙方应于本合同约定的租赁期限届满当日内交还该商铺。合同终止时（不论基于任何原因），甲方有权要求乙方采取一切措施或自行采取任何措施，使得该商铺恢复到商铺交付时的状态（正常使用导致的自然磨损除外）。并完好无损的退还甲方所提供的设施设备。如果该商铺交还时之状态有悖于前项规定，甲方有权要求乙方采取一切措施或自行采取任何措施，使得该商铺之状况符合前项规定，由此而产生的一切费用和开支由乙方负担。乙方逾期交还该商铺，除应当自甲方发出交还通知之日起依照本合同履行相关租金及其他费用的支付相关条款外，每逾期一日还应当按照日固定租金的1.5倍向甲方交付违约金，直至乙方交还该商铺或甲方按照相关条款收回该商铺。乙方逾期支付租金、租赁保证金、等其他费用的，应当自逾期之日起，每逾期一日，按逾期交付金额的0.3%支付违约金。因乙方有本合同第19.3（乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除本合同，收回该商铺，并按照合同约定由乙方承担违约责任…19.3.5拖欠支付租金及其他费用连续超过15日或一年内累计超过30日（无论甲方是否正式追索…）条约定的违约行为的，甲方有权单方解除本合同并收回该出租商铺，对乙方已支付的租赁保证金、所有租金或其他费用（无论该等租金或其他费用所对应的租赁期间是否届满）均不予退还，并向乙方索取乙方在本合同规定的装修期内所免去的所有租金等费用。此外，乙方还应向甲方支付相当于3个月租金的违约金（租金以违约行为发生年度的租金标准计算）。合同附件二商铺租金支付明细表为中第四期2020年3月20日至2020年6月19日期间租金79500元于2020年2月19日之前支付。马围支付租金至2020年3月19日，已支付租赁保证金53000元。双方均认可未缴纳的水、电费共计2349元。2019年6月19日，万泉谊和大兴分公司（甲方）与马围（乙方）签订《商场管理服务协议》，约定本协议自2019年6月20日起至2020年6月19日止。乙方应自觉遵守地铁尚城的各项规章制度、办法和规定，按时足额向甲方缴纳物业管理费及各种相关费用，乙方不按规定交纳相关费用，每逾期一日，应按逾期金额的千分之三支付违约金。2020年3月11日，马围（乙方）与万泉谊和大兴分公司（甲方）签署《商铺租赁合同之减免协议》，约定因2020年疫情影响导致商户的生产经营困难，经双方友好协商达成一致，签订本协议如下：1.甲方同意减免乙方租金，共计1589元。2.甲乙双方同意在收取下一期租金中自动进行等额抵减。2020年6月2日，马围（乙方）与万泉谊和大兴分公司（甲方）签署《商铺租赁合同之减免协议二》，约定因2020年初疫情影响导致商户的生产经营困难，经双方友好协商达成一致进行二次减免，签订本协议如下：1.甲方同意减免乙方租金，共计4866元。2.甲乙双方同意在收取下一期租金中自动进行等额抵减。一审中，万泉谊和大兴分公司提交《商铺租赁合同》《商场管理服务协议》《催缴通知》《商铺租赁合同之减免协议》2份、照片、微信聊天记录等，证明租赁关系、违约条款及相关诉讼请求的依据。疫情期间对马围进行过租金减免，同意抵扣租金。认可马围2020年11月22日腾退，但是未腾退干净；马围认为合同约定的违约金过高且重复约定。马围未撤场是因疫情原因商铺关闭，对方未配合撤场。马围已经于2020年11月22日腾空。马围虽然签署租金减免协议，但是并未享受该减免金额，并且签署非马围的真实意思表示，马围当时并不知道万泉谊和大兴分公司已经享受三个月全额租金减免。马围向法庭提交系统查询截图及相关通知文件、录音、网站截图、微信截图、视频及银行流水，证明出租场地属京内市属国有企业房产，应享受减免3个月租金政策，万泉谊和大兴分公司不存在损失。马围于2020年3月已提出解除合同，万泉谊和大兴分公司任由损失扩大。受疫情影响，2020年6月10日之前，马围一直无法经营，给马围造成损失；万泉谊和大兴分公司认可场地属于市属国有企业房产，但是与本案无关，确实有3个月租金减免，但是因疫情期间商场一直在营业，公司有损失。录音是在不知情的情况下录制，且马围未到公司办理退租手续。对马围的损失不认可。庭审中，马围认为双方之间的合同应于2020年3月19日解除，认可于2020年5月11日收到万泉谊和大兴分公司发送的《解除通知》，万泉谊和大兴分公司主张后期租金无事实依据；万泉谊和大兴分公司主张合同应该于马围完成撤场之日解除，认可马围于2020年12月3日拆掉招牌，完成撤场。万泉谊和大兴分公司称疫情期间国家给予商场二三四月份租金全额减免，共计20余万元，已经按面积对商户进行相应减免。双方均认可2份《商铺租赁合同之减免协议》均于2020年6月2日签署，减免的为二三四月份租金。万泉谊和大兴分公司认可2020年1月23日之后，马围未营业。一审法院认为，根据双方庭审陈述及提交的证据，可以认定马围与万泉谊和大兴分公司之间存在商铺租赁关系。双方均应按照前述协议行使权利、履行义务。现双方均主张合同应该解除，但对于合同的解除日期有争议，法院认为以马围收到《解除通知》之日，即2020年5月11日为合同解除日为宜。因马围支付租金至2020年3月19日，马围还应支付2020年3月20日至5月11日期间的租金，现双方就疫情期间租金减免数额签订协议，经核算，扣减减免租金数额后，马围应向万泉谊和大兴分公司支付租金38849元；按照合同约定，水电费用应该由马围负担，现双方均认可未缴纳水电费数额为2349元，对万泉谊和大兴分公司主张马围支付欠缴水电费共计2349元的诉讼请求，法院予以支持；虽新型冠状病毒感染肺炎疫情的发生，对合同目的实现有一定影响，但是综合考虑马围欠付租金及水电费用、合同到期后未及时腾退等情形，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。但考虑到合同中约定的违约金标准过高，且万泉谊和大兴分公司提交的证据不足以证实因马围逾期腾退店铺对其另行出租店铺造成的实际损失，且其有防止损失扩大的义务等情形，法院对马围应支付的违约金数额予以调整，鉴于马围反诉要求万泉谊和大兴分公司退还租赁保证金53000元，法院认为该租赁保证金可以用于抵扣马围在本案中的所有违约费用，双方互不支付为宜。因马围已经搬离涉案场地，对万泉谊和大兴分公司主张马围腾退店铺的诉讼请求，法院不予支持；因双方已经就疫情期间租金减免签订相应的协议，对马围主张万泉谊和大兴分公司退还及免除相应租金的反诉请求，法院不予支持；马围主张万泉谊和大兴分公司赔偿经济损失200000元，无事实及法律依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认北京万泉谊和投资有限公司大兴分公司与马围2019年6月19日签订的《商铺租赁合同》于2020年5月11日解除；二、于判决生效后十日内，马围支付北京万泉谊和投资有限公司大兴分公司租金38849元；三、于判决生效后十日内，马围支付北京万泉谊和投资有限公司大兴分公司水、电费用共计2349元；四、驳回北京万泉谊和投资有限公司大兴分公司的其他诉讼请求；五、驳回马围的其他反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理期间，双方均未提交新证据。万泉谊和大兴分公司称2020年3月初马围表示等疫情后还想经营，其公司就告知马围租金可以先不交，等其恢复经营时再补上；4月份向马围发催缴通知书并询问其是否要继续经营，马围未回复；5月份给马围发解除合同告知书，马围亦未回复；7月份再次发送告知书，7月10号马围微信询问押金是否能退，其表示不能退，后公司诉至法院；2020年6月2日签订租金减免协议时曾询问马围是否解除合同，马围称看客流情况决定是否继续经营；考虑到疫情，搬离不容易，当日就没有特别强制要求马围搬离；2020年7月10日是最后一次催马围搬离。马围称其5月份收到解除通知后同意解除合同并询问是否能够退押金，万泉谊和大兴分公司称不能退押金；7月10日公司并未让其搬离，只是让把东西挪地方。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实无异。本院认为，根据万泉谊和大兴分公司的上诉意见和庭审情况，本案二审的争议焦点可以归纳为一审法院对万泉谊和大兴分公司所主张的违约金的处理是否恰当。根据已查明的事实，马围欠付万泉谊和大兴分公司租金且合同到期后未及时腾退，构成违约，应承担相应的违约责任。综合考虑万泉谊和大兴分公司因马围欠付租金已行使解除权、具有防止损失扩大的义务、并未提供证据证明案涉商铺未能另行出租全系马围逾期腾退店铺所致、合同中约定的不予退还保证金亦属于违约的后果以及疫情因素等情况，本院认为，根据本案具体情况，一审法院对合同约定的违约金予以调整并认定租赁保证金可以抵扣马围在本案中的所有违约费用，双方互不支付，并无不当。综上所述，万泉谊和大兴分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7253元，由北京万泉谊和投资有限公司大兴分公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王艳芳审 判 员 李蔚林审 判 员 王 元二〇二一年五月八日法官助理 刘欣宇书 记 员 梁 佳