上海市浦东新区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0115民初25926号 原告：徐兰芳，女，1962年6月30日生，汉族，住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：左建华，上海孚安律师事务所律师。 被告：曹叶云，男，1981年1月19日生，汉族，户籍地安徽省芜湖市，现住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：毛德荣，上海市浦东新区上钢法律服务所法律工作者。 第三人：张龙兴，男，1961年7月28日生，汉族，住上海市浦东新区新场镇王桥村XXX号。 原告徐兰芳诉被告曹叶云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月6立案后，通知张龙兴作为第三人参加诉讼，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐兰芳的委托代理人左建华，被告曹叶云及委托代理人毛德荣到庭参加诉讼。第三人张龙兴经本院合法传唤，到庭参加了2016年5月24日的庭审，但无正当理由未到庭参加2016年10月9日、10月28日的庭审，不影响本案审理。本案现已审理终结。 原告徐兰芳向本院提出诉讼请求：一、被告立即归还租赁厂房及设备；二、被告支付原告场地使用费人民币(币种下同)82,000元(暂计至2016年3月31日，要求按照每月9,000元的标准，计算至实际返还厂房之日止)；三、被告支付水电费25,576元(截至2016年2月)。审理中，原告撤回了要求返还设备及支付水电费的诉讼请求。事实和理由：2011年4月26日，原、被告签订《租赁合同》，约定由被告向原告承租位于上海市浦东新区新场镇王桥村上海峰汇木器厂厂房，租赁期限两年，租金标准为每天每平方米0.20元，面积1400平方米。另约定，借用期间如遇政府动迁，原告提前3个月通知被告，原告无须提供任何费用、补贴。合同到期后，双方调整租金为每月9,000元。2015年1月起被告共计支付租金53,000元，截至2016年3月底共计应支付135,000元，共计欠付租金82,000元。截至2016年2月，被告共计欠付水电费25,576元。2015年12月1日，原告向被告送达了《厂房租赁期间届满不再续租通知书》，明确告知被告应于2016年2月28日前搬出，按时归还厂房。经多次催告，被告未搬离厂房，并由此导致原告无法及时获得拆迁款，为此提起诉讼。 被告曹叶云辩称：不同意原告全部诉讼请求。事实和理由：1、2012年2月8日，第三人(原告丈夫)与被告签订《厂房租赁合同》，租赁期限为2012年3月1日至2017年2月28日，此后被告按照该合同支付租金，要求继续履行该租赁合同。2、2016年2月，原告未经协商，擅自拆除配电间和水表，导致被告停工停业，应对被告进行赔偿，被告保留请求赔偿的诉权。停水、停电之后，被告已实际无法使用房屋，不应再支付租金。3、截至2015年12月，被告共计欠付租金及水电费58,600元，现同意支付。4、由于房屋拆迁，要求按照拆迁标准进行补偿。 第三人张龙兴述称：1、不认可2012年2月8日《厂房租赁合同》的真实性，该合同系原告伪造。房子要拆迁，第三人不可能签订合同到2017年。如按该合同租赁面积2000平方米，年租金应该是15万元，但双方租金是按照10万元一年计算的。2、停水、停电是由于拆迁，政府停掉的。 本院经审理认定事实如下：2011年4月26日，原、被告签署《租赁合同》，约定乙方(被告)因业务需要借用甲方(原告)王桥村厂房，每天0.20元/平方米，计1400平方米。第一年按月付款，每月交费，第二年每半年付费，先付后租用，租借时间2年。甲方将场内现存货估价卖给乙方，估价后乙方资金一次性交甲方。门面房动迁，没有补偿。借用期间如遇政府行为动迁(规划需要)，甲方提前3个月通知乙方搬迁，甲方无需提供任何费用、补贴，乙方无任何搬迁上的纠缠，必须无条件服从搬迁(因租费已低于市场费用综合考虑过，如乙方不愿搬迁，一切后果自负，即不享受任何动迁费用)。甲方预收乙方厂房定金10,000元，当合同终止时，乙方将甲方的厂房及其它资产无损坏归还时，甲方归还乙方定金。房屋租金自2011年3月1日至2013年2月30日。 2012年2月8日，第三人(甲方)与被告(乙方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方将新场镇王桥村XXX号厂房租赁给乙方使用，厂房面积2000平方米，租赁期限5年，即从2012年3月1日起至2017年2月28日。厂房年租金150,000元，半年交付一次，乙方应于每年3月1日和9月1日以前向甲方支付租金，先付后用。如遇政府拆迁等不可抗拒原因，使本合同无法履行时，本合同自动解除。本合同经双方签字，并收到乙方支付的年租金后生效。 2016年4月19日，第三人出具《情况说明》，载明关于曹叶云租赁上海峰汇木器厂2000平方米的租金一事，经张龙兴、曹叶云与徐兰芳在2016年1月5日结算后，还欠峰汇木器厂租金及水电费58,600元。 审理中，原告、第三人均对2012年2月8日《厂房租赁合同》真实性持有异议。第三人曾向本院申请对该合同上其签名的真伪进行鉴定，本院委托了司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心进行鉴定，但因第三人未缴纳鉴定费用，该中心于2016年8月26日退回。此后，原、被告均不同意垫付鉴定费用进行鉴定。 徐兰芳、张龙兴原系夫妻，2016年1月6日离婚。徐兰芳、张龙兴表示，系争土地系张龙兴向案外人王桥村委会承租，承租之后，张龙兴、徐兰芳拆除了原地上建筑物，建造了现有建筑，新建建筑没有产权证，也没有审批手续。 被告表示，徐兰芳及张龙兴在涉案地址开设了上海峰汇木器厂，被告与徐兰芳签订《租赁合同》后，发现峰汇木器厂的法定代表人是张龙兴，与村委会的租赁合同也是张龙兴签订，因此与张龙兴重新签订了《厂房租赁合同》。 经查，上海峰汇木器厂系个人独资企业，注册日期为1998年9月8日，注册地址为上海市浦东新区新场镇王桥村，原投资人为张龙兴，2015年5月投资人变更为徐兰芳，2016年4月投资人变更为案外人。 审理中三方对被告承租部位存在争议：原告称，被告的承租部位是新场镇489号上海峰汇木器厂内东面和北面的两层房屋。第三人称，被告的承租部位是新场镇489号上海峰汇木器厂内东面和北面的两层房屋；签订合同后三四个月，西南角房屋底层以及二楼两个房间给被告使用，但未增加租金。被告则称，租赁部位包括东面、北面的二层房屋以及西南角房屋底层和二楼两个房间、中间大棚。 三方对2016年4月19日张龙兴出具的《情况说明》所载结算结果无异议，并确认三人均参与了结算，结算金额截止时间是2015年12月31日。张龙兴称，当时三方是根据每年10万元的租金标准进行的结算，并扣除了被告的已付租金、门卫的餐费和张龙兴向被告的借款。徐兰芳认可张龙兴所称结算方式。被告则称系按照每年15万元的租金标准进行了结算。本院向各方曾询问结算的具体明细，但各方均未能做出明确陈述，也未能提供书面材料。张龙兴还表示，钱(租金)是徐兰芳收的，被告有钱就付一点，也没有出收条。徐兰芳表示，被告付钱很不稳定，都是现金支付，有时开收条，有时不开。被告表示，张龙兴和徐兰芳都收过租金；当时(支付租金)没有单子(收据)，都是现金交易，说不清了。 因租赁房屋为不合法建筑，本院向双方释明并询问了合同无效需处理的后果。被告表示，因房屋已涉及拆迁，故要求张龙兴补偿搬迁费、误工费、停工停业损失80余万元。张龙兴表示，被告所说的拆迁时“土地改良化”，没有停工停业损失、搬迁补偿等费用，而且被告是个人租赁，不存在停工停业等损失。徐兰芳承认其和张龙兴已经签署拆迁协议，但不知道拆迁单位名称，也没有拿到拆迁协议，但政府已支付了1000余万元拆迁款，该款已用于替张龙兴还债。徐兰芳还认为，即便《厂房租赁合同》是真实的，该合同的生效条件是被告按年租金支付，但被告未提供支付年租金的收据；如果《租赁合同》已被《厂房租赁合同》替代，在2016年1月结算时不需要徐兰芳参与；另外，两份合同明确不需要向被告补偿拆迁费用。 被告曾向被告申请调查令，向新场镇拆迁办公室查询拆迁协议及相应的补偿明细，未果。本院也至新场镇拆迁办公室进行了调查，该办公室回复称：涉案地块涉区重大工程项目大芦线二期整治工程杨辉路桥梁项目，已协议动迁，拆迁单位为上海城投航道建设有限公司，徐兰芳已经签署拆迁安置协议，但因厂房未移交，审计未结束，拆迁金额未最终确定，故无法提供拆迁协议及相关材料；目前已发放部分拆迁款。 审理中，原告明确，其系依据其与被告2011年4月26日签订的《租赁合同》提起本案诉讼。另外，徐兰芳明确其诉请主张的费用为《情况说明》载明的58,600元及自2016年1月6日起按每月9,000元计算的房屋使用费。 本院认为，一、原告及第三人否认《厂房租赁合同》的真实性，但均未提供相反证据，第三人拒不缴纳鉴定费用，原告也不愿支付鉴定费用，故原告及第三人应承担举证不能的不利后果。其次，三方均认可的《情况说明》上明确载明租赁面积为2000平方米，与《厂房租赁合同》吻合。再次，本院曾欲通过查明被告的租金支付情况，并以此认定双方实际履行的是哪份合同。但各方均不能陈述及举证租金结算时的具体明细。原告及第三人均承认被告以现金方式支付租金，有时并不开具收据，且租金结算时还扣除了其他费用，因此不能依据租金支付情况认定实际履行哪份合同的责任，不应由被告一方承担。另外，张龙兴与徐兰芳原系夫妻，涉案房屋也系两人共同建造，因此两人共同出租房屋、共同收取租金，符合常理。综合上述几点，本院认定《厂房租赁合同》的真实性，并确认《租赁合同》已被《厂房租赁合同》替代。 二、涉案租赁标的厂房系违法建筑，因此《租赁合同》、《厂房租赁合同》均属无效。根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。本案合同无效的情况下，被告负有返还租赁物的义务。但是本院考虑到，目前涉案地块已经涉及协议动迁，补偿范围中涉及的停产停业损失、搬迁等费用与承租人有着一定关系。现经本院调查，虽然徐兰芳已经签署拆迁协议，但最终拆迁补偿金额尚不确定，有关补偿明细亦无法查明，若在被告是否应获补偿、补偿多少金额等问题未确定之前迳行判决被告迁出，则难以保障承租人的合法权益。因此，徐兰芳以《租赁合同》到期为由，要求被告归还租赁厂房的诉请予以驳回，各方可待拆迁补偿金额、明细确定后，再行主张各自权利。 三、虽然，本院认定《租赁合同》已被《厂房租赁合同》替代，徐兰芳也是依据《租赁合同》主张权利。但本院考虑到徐兰芳、张龙兴共同建造房屋、共同出租房屋的事实，《情况说明》中所载58,600元的租金和水电费已经由三方确认，该费用发生于徐兰芳与张龙兴婚姻存续期间，因此本院判决被告支付该笔费用，但该费用应由徐兰芳、张龙兴共同收取。应当说明的是，因合同无效，该费用中的租金实际是使用费。徐兰芳主张的2016年1月6日之后的使用费，因涉及拆迁，可在解决拆迁补偿问题过程中，根据具体情况，再一并确定金额并结算。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 一、被告曹叶云应于本判决生效之日起十日内给付原告徐兰芳、张龙兴房屋使用费及水电费58,600元； 二、驳回原告徐兰芳其余诉讼请求。 负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,451元，减半收取1,225.50元，由原告徐兰芳负担593元，被告曹叶云负担632.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员  张卓郁 二〇一六年十月二十八日 书记员  袁颖丽 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。