河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初1764号原告（反诉被告）：张霞，女，1987年6月26日出生，汉族，住河南省太康县。委托诉讼代理人：朱军伟，男，1986年5月13日出生，汉族，住河南省鹿邑县。被告（反诉原告）：郑州华南城有限公司，住所地河南省新郑市华南城三路南侧、环西路东侧，统一社会信用代码91410184596284760U。法定代表人：梁丽仪，董事长。委托诉讼代理人：王增奎，该公司法务经理。原告（反诉被告）张霞与被告（反诉原告）郑州华南城有限公司（以下简称华南城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人朱军伟，被告（反诉原告）华南城公司的委托诉讼代理人王增奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张霞向本院提出诉讼请求：1、判令解除张霞与华南城公司签订的《商品房买卖合同》。2、判令华南城公司返还张霞支付的购房款及其他费用共计261634元。事实与理由：在2017年误信华南城公司业务员宣传，张霞购买了华南城公司开发的位于9#楼2层46号一套商铺。合同约定，该商铺的总面积为26.17平方米，总购房款为276423元；张霞按照合同约定向华南城公司支付了首付款及其他费用共计261634元。华南城公司承诺2018年5月份将开业，张霞购买该商铺之后由华南城公司负责对外租赁。在约定开业的时间过了之后，华南城公司仍然迟迟没有开业，说明华南城公司存在严重的违约行为。由于华南城公司存在违约行为，导致张霞不敢再向华南城公司支付剩余购房款。2020年8月18日，华南城公司发出解除通知函，张霞收到后同意解除双方签订的《商品房买卖合同》。因华南城公司存在先期违约行为导致双方合同解除，华南城公司应当依法返还张霞支付的所有费用并承担违约责任。因此，张霞提起本案诉讼，请求判如所诉。被告华南城公司辩称，同意解除与张霞签订的《商品房买卖合同》；张霞未按照约定支付剩余购房款，应当承担违约责任。反诉原告华南城公司向本院提出反诉请求：1、判令张霞支付逾期付款违约金146423元。2、判令张霞配合华南城公司办理《商品房买卖合同》备案注销手续和预告登记注销手续。事实与理由：2017年10月13日，华南城公司与张霞签订《商品房买卖合同》（合同编号17001927456）。双方约定：“房屋总价款276423元，××支付首付款146423元，余款130000元申请银行按揭贷款于2017年12月22日前补齐。××迟延支付房款的，每天须按应付款的0.05%作为违约金支付给出卖人，自迟延付款之日起至实际付清之日止。××超过本协议约定的付款期限60日仍未付清房款的，除需按双方另行约定承担违约责任之外，出卖人有权随时单方面解除原合同及本协议。出卖人解除原合同/本协议时将以书面形式通知××，并有权以违约金名义没收××已支付的房款。若××支付的违约金尚不足以抵付出卖人损失的，××还须赔偿因此给出卖人造成的一切损失及所发生的一切费用和开支（包括一切法律费用）。出卖人有权把该等损失和费用当做债务向××追索”。合同签订后，张霞未按照约定的时间支付剩余房款。2020年8月18日，华南城公司向张霞邮寄解除合同通知。截至起诉之日，张霞仍拒不补齐余款，构成根本违约。华南城公司有权以违约金名义没收张霞已支付的购房款。因此，华南城公司提起反诉，请求判如所诉。反诉被告张霞辩称，同意解除《商品房买卖合同》；因为华南城公司未按期交房违约在先，张霞不同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年10月13日，华南城公司（出卖人）与张霞（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号17001927456）。合同主要内容约定如下：张霞购买华南城公司开发的位于新郑市××镇××城××、××路东郑州××城××＃区××楼××号房屋，该商品房用途为仓储（物流），建筑面积共26.17平方米，房屋总价款为276423元。第六条付款方式及期限。××按下列第3种方式按期付款：3、其他方式。约定金额146423元，付款方式现金，约定付款时间2017-10-13，交纳比例52.97%；约定金额130000元，付款方式商业贷款，约定付款时间2017-12-13，交纳比例47.03%。第七条××逾期付款的违约责任。××如未按合同规定的时间付款，按下列第2种方式处理：2、详见附件四。第八条交付期限。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房经验收合格。第二十二条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十三条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十五条本合同自双方签订之日起生效。同日，张霞与华南城公司签订《合同补充协议》（附件四），主要内容约定如下：第二条付款方式及期限。如因个人原因导致××无法办理按揭的，××需按出卖人要求在2017年12月22日前补齐余款。第三条××逾期付款的违约责任。××未按时足额支付房款的，须按以下约定向出卖人承担违约责任：3.1××迟延支付房款的，每天须按应付款的0.05%作为违约金支付给出卖人，自迟延付款之日起至实际付清之日止。3.2××超过本协议约定的付款期限60日仍未付清房款的，除需按双方另行约定承担违约责任之外，出卖人有权随时单方面解除原合同及本协议。出卖人解除原合同/本协议时，将以书面形式通知××，并有权以违约金名义没收××已支付的房款。若××支付的违约金尚不足以抵付出卖人损失的，××还须赔偿因此给出卖人造成的一切损失及所发生的一切费用和开支（包括一切法律费用）。出卖人有权把该等损失和费用当做债务向××追索。第七条其他。本补充协议自双方签字盖章后生效。本补充协议为主合同不可分割的组成部分。主合同和本补充协议未尽事项，双方可另行约定。上述《商品房买卖合同》及《合同补充协议》上面，加盖有华南城公司合同专用章，有张霞签名。2017年10月13日，张霞向华南城公司支付购房款146423元、维修基金1701元，向深圳华南城网科技有限公司郑州分公司支付会员服务费20000元、商铺开通费15000元，向河南省浙商联物业服务有限公司支付团购费用78510元。在本案庭审中，华南城公司认可收到张霞支付购房款146423元、维修基金1701元，认为张霞支付的其他款项与其无关。华南城公司提交邮寄2020年3月10日的《关于办理按揭付款手续的催办函》、2020年8月18日的《关于解除商品房买卖合同的函》及邮件跟踪查询单，拟证明张霞逾期没有补齐剩余房款，华南城公司已经履行了催促义务；由于张霞根本违约，华南城公司行使合同解除权，已通知张霞解除《商品房买卖合同》。张霞陈述没有收到《关于办理按揭付款手续的催办函》，认可于2020年8月21日收到《关于解除商品房买卖合同的函》。上述事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》,《合同补充协议》（附件四）,发票，收据，《关于办理按揭付款手续的催办函》，《关于解除商品房买卖合同的函》，邮件跟踪查询单及本案庭审笔录等证据予以证明。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。华南城公司与张霞签订的《商品房买卖合同》（合同编号17001927456）,系双方当事人的真实意思表示，其中不违反法律、行政法规的强制性规定的内容合法有效。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《合同补充协议》（附件四）第三条约定，张霞超过本协议约定的付款期限60日仍未付清房款，华南城公司有权随时单方面解除原合同及本协议，并以书面形式通知张霞。2020年8月21日，张霞认可收到华南城公司邮寄的《关于解除商品房买卖合同的函》，且也同意解除该合同。因此，华南城公司与张霞签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》于该日已经解除，本院对此予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张霞已向华南城公司支付购房款146423元、维修基金1701元，华南城公司应当予以返还。张霞向深圳华南城网科技有限公司郑州分公司支付会员服务费20000元、商铺开通费15000元，向河南省浙商联物业服务有限公司支付团购费用78510元，华南城公司认为上述款项与其无关；在缺乏其他证据相印证的情况下，本院对张霞要求华南城公司返还会员服务费、商铺开通费及团购费用的诉请不予支持，但张霞可以另行主张权利。《合同补充协议》（附件四）第二条约定，如因个人原因导致××无法办理按揭的，××需按出卖人要求在2017年12月22日前补齐余款。张霞既未在2017年12月13日前以商业贷款的方式支付剩余购房款130000元，也未在2017年12月22日前补齐剩余购房款，其应当承担相应的违约责任。《合同补充协议》（附件四）第三条3.1和3.2对××逾期付款的违约责任作出了两种解释，因华南城公司系该合同格式条款提供者，应作出不利于华南城公司的解释，即张霞的逾期付款违约金应当按照《合同补充协议》（附件四）第三条3.1每天按应付款的0.05%计算。2017年12月23日至2020年8月21日共计973天，以应付购房款130000元为基数按日0.05%计算，张霞应当向华南城公司支付逾期付款违约金63245元。在上述合同解除后，华南城公司要求张霞协助办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续和预告登记注销手续的诉请，本院对此予以支持。相应地，本院对华南城的其他反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款，第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告张霞与被告郑州华南城有限公司在2017年10月13日签订的《商品房买卖合同》（合同编号17001927456）于2020年8月21日解除。二、被告郑州华南城有限公司应当于本判决生效之日起十日内向原告张霞返还购房款146423元、维修基金1701元，共计148124元。三、反诉被告张霞应当于本判决生效之日起十日内向反诉原告郑州华南城有限公司支付违约金63245元。四、反诉被告张霞应当于本判决生效之日起十五日内协助反诉原告郑州华南城有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号17001927456）备案登记注销手续和预告登记注销手续。五、驳回原告张霞的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告郑州华南城有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计2612元，反诉案件受理费减半收取计1614元，共计4226元，由原告（反诉被告）张霞负担1817元，被告（反诉原告）郑州华南城有限公司负担2409元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  潘龙峰二〇二一年五月二十一日书记员  陈兆祥