湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘09民终342号上诉人（原审被告）：包纯英，女，1958年12月28日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。上诉人（原审被告）：张亮，男，1983年7月18日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。上诉人（原审被告）：张斌，男，1987年10月9日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。被上诉人（原审原告）：卜武华，男，1989年1月25日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人：刘江南，益阳市高新区正天法律服务所法律工作者。上诉人包纯英、张亮、张斌因与被上诉人卜武华房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2020）湘0903民初3900号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年2月24日立案受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。包纯英、张亮、张斌上诉请求：撤销（2020）湘0903民初3900号民事判决，改判裁定驳回卜武华的起诉。事实与理由：一、一审认定事实不清。卜武华只提供了34.2万元借款，45万元中包含了10.8万元利息，一审未查明该10.8万元的性质。案涉《房屋买卖合同》第五条约定：赎房日为2020年5月23日。该条文中“赎房”二字的“赎”字，中文汉字注解为用钱财换回抵押物，故案涉《房屋买卖合同》中的房屋实质上是抵押物，是可以用45万元赎回来的。双方虽然签订了《房屋买卖合同》，但双方之间并无真实的房屋买卖合意，而是以买卖房屋的形式为借款提供担保。二、案涉《房屋买卖合同》系无效合同。1.案涉《房屋买卖合同》第一条第二项约定：该房屋建筑面积为361.37平方米，套内面积361.37平方米共三层归卜武华所有。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。本案的《房屋买卖合同》在合同签订之时即约定抵押房屋归债权人卜武华所有，违反上述禁止性规定。2.张亮因资金短缺向卜武华借款，包纯英、张斌在合同上签字时并不知晓系签订房屋买卖合同，以为只是为张亮向卜武华借款提供担保，34.2万元由张亮收取，案涉房屋的价值远不止45万元。案涉房屋产权登记的所有权人为张建新，张亮无权买卖案涉房屋，张建新没有在案涉《房屋买卖合同》上签名，合同上张建新的名字系他人代签，因为张建新当时已病重无法签字，卜武华也没有提供证据证明张建新系丧失民事行为能力的人。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，案涉《房屋买卖合同》应认定为无效合同。三、一审适用法律错误。本案基础法律关系为民间借贷，一审认定为房屋买卖合同关系错误。卜武华答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。张亮一家最初想向卜武华借款，卜武华没有同意，后张亮一家提出将房屋卖给卜武华，故签订了案涉《房屋买卖合同》，张亮一家人均在合同上签字捺印，且该合同经益阳市新市渡镇新华社区居民委员会的见证；卜武华已支付45万元购房款，由张亮、张建新出具了房款收条；当时张建新没有办法签名，所以由包纯英代为签字，房屋房产证的原件已经交给卜武华；双方之间为房屋买卖合同关系，包纯英、张亮、张斌应按合同约定交付案涉房屋，并配合办理好过户手续。卜武华向一审法院起诉请求：1.判令包纯英、张亮、张斌向卜武华交付房屋并配合办理房屋过户登记手续；2.判令包纯英、张亮、张斌支付违约金45000元。一审法院认定事实：2019年5月23日，张建新作为甲方与卜武华作为乙方签订了一份《房屋买卖合同》，约定张建新将位于新市××镇××街××号，房地产权证号为0××3，面积为361.37平方米共三层的房屋出卖给卜武华，出卖价款为45万元整，卜武华在该合同签订之日起1天内将该45万元一次性交付给张建新，张建新在结清该房屋费用后，协助卜武华办理该房屋相关的更名手续及房产证，如张建新或卜武华中途违约，则由违约方按30%的标准向对方支付违约金，张建新可在2020年5月23日前将房屋赎回。该合同落款处“张建新”的签名及捺印均系包纯英代签，张斌等以共有权人，张亮、包纯英以代理人的名义均签名捺印予以认可，益阳市新市渡镇新华社区居民委员会在见证方处加盖了公章予以见证。同日，张亮向卜武华出具收据一张，内容为“收据：今收到卜武华房款肆拾伍万元整450000元整2019年5月23日收款人：张亮2019年5月23日张建新”。张亮在其签名处捺印予以确认，该收据中“张建新”的签名及捺印均系包纯英代签。后张建新于2019年7月份去世，卜武华要求包纯英、张亮、张斌配合办理涉案房屋过户登记手续并交付房屋未果，故诉至法院。卜武华陈述转账交付了张亮34.2万元，并支付了10.8万元的现金。张亮仅承认收到34.2万元。另涉案房屋产权证原件现在卜武华处。一审法院认为，卜武华主张其与张建新及包纯英、张亮、张斌等人系房屋买卖合同关系并提交双方签订的《房屋买卖合同》、张亮出具的收据及房产证原件等予以证实，确认为房屋买卖合同关系，包纯英、张亮、张斌认为双方系民间借贷关系未提供相应证据予以证实，不予采信。包纯英代替张建新在《房屋买卖合同》及张亮出具的收据上签字捺印，包纯英、张亮、张斌系张建新的近亲属，与张建新关系密切，故对该合同非张建新的真实意思表示的举证责任应由包纯英、张亮、张斌承担，现包纯英、张亮、张斌未有证据证明该合同并非张建新的真实意思表示，且该合同经益阳市新市渡镇新华社区居民委员会见证加盖公章，故推定该合同系张建新的真实意思表示，且卜武华及包纯英、张亮、张斌均在该合同上签字捺印予以认可，该合同真实有效，不违反法律规定，双方均应按照该合同履行自身义务。包纯英、张亮、张斌陈述签订合同之时张建新已无民事行为能力，依据其陈述，卜武华将购房款交付给其子张亮亦符合常理。虽包纯英、张亮、张斌仅认可张亮收到了卜武华34.2万元，但张亮向卜武华出具了收到房款45万元的收据、且包纯英代张建新签名捺印予以认可，现张亮未有证据证明其未收到该45万元，故认定卜武华已依据《房屋买卖合同》的约定支付了相应购房款45万元。包纯英、张亮、张斌认为卜武华以45万元购买涉案房屋，远低于市场价，显失公平，但依据双方签订的《房屋买卖合同》，包纯英、张亮、张斌有一年时间可以赎回该房屋，且包纯英、张亮、张斌未提供证据证明该购房价格远低于市场价，故认为以该价格购买涉案房屋并未显失公平，卜武华已依据《房屋买卖合同》支付购房款，包纯英、张亮、张斌亦应依据该合同配合办理房屋过户登记手续并交付房屋。故对卜武华要求包纯英、张亮、张斌交付房屋并配合办理房屋过户登记手续的请求，予以支持。又因该《房屋买卖合同》约定张建新或卜武华中途违约，则由违约方按30%的标准向对方支付违约金，现卜武华已支付购房款，包纯英、张亮、张斌未交付房屋、配合办理房屋过户登记手续，构成违约。现卜武华仅要求包纯英、张亮、张斌按10%的标准支付违约金45000元，系对自身权益的合法处分，不违反法律规定，予以支持。据此依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、包纯英、张亮、张斌于判决生效之日起三十日内向卜武华交付房屋产权证为益赫房权证新字第0××3号，位于赫山区××镇××街××栋，并配合办理相关房屋过户登记手续。二、包纯英、张亮、张斌于判决生效之日起三十日内向卜武华支付违约金45000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费930元，减半收取465元，由包纯英、张亮、张斌负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审中，张斌陈述案涉房屋所占土地系集体所有，因案涉房屋所占土地的性质涉及《房屋买卖合同》的效力，本院向案涉房屋所在地益阳市新市渡镇新华社区居民委员会委员郑洪了解情况并制作了询问笔录，郑洪陈述：1.案涉房屋所占用土地属集体所有，现属于新华社区农科队组，卜武华不属于新华社区农科队集体经济组织成员。2.张亮曾告知郑洪，条据虽写收款45万元，但卜武华只支付了32万元，张亮向卜武华借款用来偿还信用社的贷款，当时信用社的信贷员承诺张亮还款后马上帮张亮又贷款出来，但张亮归还贷款后信用社未再贷款给张亮，导致张亮无法返还卜武华的借款。3.案涉房屋市场价值大概80万元以上。本院亦到益阳市赫山区不动产登记中心调取了张建新办理益赫房权证新字第0××3号的相关资料（包括赫山区房屋登记核发权证登记表、赫山区房地产所有权初始登记申请表、房屋四面墙体界申报表、益阳县居民个人建房用地报批表、个人建房用地许可证、建设工程规划许可证、房屋所有权证）。针对郑洪的询问笔录及本院到益阳市赫山区不动产登记中心调取了张建新办理益赫房权证新字第0××3号的相关资料，包纯英、张亮、张斌质证认为：对真实性、合法性、与本案的关联性均无异议，案涉房屋所占的土地属于集体所有。卜武华质证认为：对郑洪的陈述，真实性、与本案的关联性均有异议；对于张建新办理益赫房权证新字第0××3号的相关资料的真实性、合法性、与本案的关联性均无异议，但从上述资料无法看出案涉房屋所占土地是属于国家所有，还是属于集体所有，该土地应属于城镇规划的划拨土地，在缴纳土地出让金后，可以成为可转让的国有出让土地，案涉房屋是可以转让过户的。本院认证如下：张建新《益阳县居民个人建房用地报批表》（1993年）中载明：原宅基地情况，座落地点为新市渡镇农科队，处理意见为“由于弟弟已成家，需要房子，本人只能另行择地新建，原有住房给弟弟和父母居住”，村民委员会的意见为“同意在本组耕地内建房”。张建新《个人建房用地许可证》（益国土证字0000985）号载明：同意张建新在新市渡镇农科队原予（预）制坊用地建房，核准宅基地面积为220.6平方米，其中建房占有面积150平方米，宅基地座落位置、范围及面积，由乡（镇）派员建前放样，建后验收。1993年6月8日。本院到益阳市赫山区不动产登记中心调取的张建新办理益赫房权证新字第0××3号的相关资料，能证实案涉房屋所占土地系集体所有，郑洪的询问笔录能佐证上述事实。一审查明的事实，本院予以确认。二审另查明，案涉房屋位于湖南省益阳市赫山区××镇××社区××队组，所占土地性质为集体所有，卜武华不属于新市渡镇新华社区农科队组集体经济组织成员。本院认为，卜武华主张其与包纯英、张亮、张斌之间为房屋买卖合同关系，并提交双方签订的《房屋买卖合同》、张亮出具的收据以及房产证予以证实。包纯英、张亮、张斌主张双方之间为民间借贷关系，未提供充分有效的证据证明，故本院确认双方之间为房屋买卖合同关系。案涉房屋的性质为宅基地上的房屋，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系联系，不允许转让给集体经济组织成员以外的人。在房地一体的格局下，处分房屋同时也处分了宅基地，集体经济组织成员对宅基地只有使用权而无所有权和处分权。因非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的合同，损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定的情形，应认定无效。本案中，张亮、张斌、包纯英与卜武华签订的《房屋买卖合同》系宅基地房屋买卖合同，卜武华并非新市渡镇农科队集体经济组织成员，故本院认定该《房屋买卖合同》无效。本院认定《房屋买卖合同》无效后，就合同无效所引起的财产返还、赔偿损失等问题，卜武华可另行起诉。综上所述，一审认定事实不清，适用法律错误，二审予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省益阳市赫山区人民法院（2020）湘0903民初3900号民事判决；二、驳回卜武华的诉讼请求。一审案件受理费930元，减半收取465元，由卜武华负担；二审案件受理费930元，由卜武华负担。本判决为终审判决。审判长  曾艳红审判员  周佑明审判员  彭 青二〇二一年五月十四日书记员  姚 瑜