吉林高新技术产业开发区人民法院执 行 裁 定 书(2021)吉0291执异16号异议人（被执行人）：智莉莉，女，1955年4月19日出生，汉族，住吉林市丰满区。委托诉讼代理人：佟艳芹，吉林琴明世兴律师事务所律师。申请执行人：中国东方资产管理股份有限公司吉林省分公司，住所地吉林省长春市南关区。法定代表人：李孝辉，总经理。委托诉讼代理人：周玉杰，吉林季美律师事务所律师。被执行人：吉林市大丰房地产开发有限公司，住所地吉林市高新产业开发区。法定代表人：张宁，董事长。在本院执行中国东方资产管理股份有限公司吉林省分公司（原名中国东方资产管理公司长春办事处，以下简称东方资产公司）与智莉莉、吉林市大丰房地产开发有限公司（以下简称大丰公司）借款合同纠纷一案中，异议人智莉莉对本院评估、拍卖吉林高新区XX城XX号XX楼XX号房屋，对本院要求履行的利息数额，对冻结银行账户不服，向本院提出书面异议。本院受理后，于2021年5月10日依法组成合议庭举行了听证。智莉莉及其委托诉讼代理人佟艳芹，东方资产公司委托诉讼代理人周玉杰，大丰公司法定代表人张宁到庭参加了听证。现已审查终结。智莉莉向本院提出异议请求：1.纠正（2007）吉高新执字第133号的执行案件的违法评估、违法拍卖等执行行为，中止或终结吉林高新技术产业开发区人民法院（2021）吉0291执恢37号案件的执行。2.对执行通知书及裁定书中责令履行的利息，亦持有异议，认为计算缺少法律根据，故一并提出异议。3.解除智莉莉被法院冻结之全部银行账户。事实及理由:一、涉案抵押物的价格变化：1.高新区XX城XX号XX楼XX座XX号，建筑面积245平方米（见抵押房屋合同、抵押物清单中载明：抵押时—即2000年6月该房评估价为49万元），评估报告评估价为2007年19.6万元，拍卖起拍价15.7万元，成交价15.7万元，抵押人智莉莉，买受人滕国学。2.高新区XX城XX号XX楼XX座XX号，建筑面积166.06平方米，评估报告评估价为166060元，起拍价13.3万元；成交价13.3万元、抵押人张树彬，买受人侯光策。3.高新区XX城XX号XX楼XX座XX号，建筑面积166.06平方米，评估报告评估价为166060元，起拍价13.3万元，成交价13.3万元。抵押人徐冰雁，买受人周丽梅；4.高新区XX城XX号XX楼XX座XX号，建筑面积166.06平方米，评估报告评估价为132848元，起拍价11万元，成交价11万元（见委托拍卖结论书）662/平方米；抵押人滕运英，买受人张超。二、程序违法1.剥夺被执行人的知情权、异议权，表现在：评估机构、拍卖机构的选定、评估报告、拍卖会及拍卖的裁定没有依法送达异议人，显然违法。没有依法送达，在司法实践中极容易被当事人利用，同时也使当事人失权，即失去了向法庭澄清真相、对抵押物的状况举证答辩、对违法评估、低价拍卖的异议权、抗辩权的权利和机会；2.从法院执行的全过程可以看出：法院立案两天，即6月2日令被执行人5日内财产申报，依民诉法期间的规定，开始日不计算在内，次日起算即8日没有申报，才开始研究评估拍卖，而本案7日就开庭涉及评估拍卖事宜，按执行卷宗（105页2007年6月7日，即在评估机构选定之前就已经委托吉林市信翔房地产评估公司了），结合评估拍卖全过程，没有在立案前、立案后存款等财产查控、评估机构、拍卖机构的选定、评估报告没有依法送达、拍卖会及拍卖的裁定，也没有依法送达，进而剥夺被执行人智莉莉的知情权、异议权；以低价评、低价拍的执行行为侵犯被执行人，甚至侵犯了申请执行人的权利，尤其是当申请执行人都感觉评估的价格，明显的低。并于2008年1月2日向执行法院提出异议，当法院对异议不答复。又于同年8月21日向执行法院口述“我们公司认为按评估价拍卖低。我们公司考虑参加竞买”（张树彬执行卷宗56页、58—59页）。这里是否存在恶意串通、徇私舞弊的情况。3.申请执行人传票传唤拒不到庭参加拍卖机构的选定，（见2008年8月25日庭审笔录智莉莉卷宗43-44页；张树彬卷宗54页。）执行法院于2008年6月13日向中请执行人下达的通知书：“因你公司不向本院申请进入拍卖程序，本案无法继续进行”法院应当中止对房屋的拍卖，而法院却继续拍卖，程序违法。相反，不通知抵押人即缺席亦属于程序暇疵。4.庭审笔录没有合议庭成员签字（见张树彬执行卷宗30页、徐冰雁28页、滕运英36页）。三、错误的执行导致天平严重失衡1.假定评估报告预设的条件—无产权手续、无水、无电、无消防手续、无门无窗；无暖真实的，采用此评估报告作为执行根据，明显亦是错误执行。理由是：根据智莉莉XX城XX号XX楼XX座XX室（编号：吉信司法鉴字-高新法第2007-004号）与张树彬的XX室XX1、XX2、XX3等四份评估矛盾重重，违背事实虚拟或重大过失出具虚假报告。仅以以下两份评估报告为例。（1）由于两份报告相互矛盾。其中智莉莉评估报告中记载：（卷宗42-45页）经筛选，所确定的A、B、C三个交易可比案例（47—56页）：智莉莉项目位置及所处区域用途结构楼层交易时间售价实例AXX城小区XX阁住宅砖混XX20062000实例BXX城小区XX阁住宅砖混XX20061900实例BXX城小区XX阁住宅砖混XX20071955张树彬报告记载：项目位置及所处区域用途结构楼层交易时间售价实例AXX城小区XX阁住宅砖混XX20072400实例BXX城小区XX阁住宅砖混XX20062480实例BXX城小区XX阁住宅砖混XX20072448从以上两份报告中反映出：同一地段、同一小区、同一怡智阁、同一年代、同一楼层，却评估出（基准价）完全不同的结果，即每平方米竞相差出500元，智莉莉245平方米，拍卖才15.7万元，仅此一项少122，500元；这一评估简直无法让人理解。因此，采用此评估报告作为执行根据，明显是错误执行。而且其他项，情形相近似评估价，亦缺少事实、证据的支撑。2.智莉莉评估报告载明：吉林市信翔房地产评估有限公司根据上表所列，确定修正系数如下：项目实例A实例B实例C区域成交价格200019001955产权状况80/10080/10080/100交易情况修正100/100100/100100/10交易日期修正100/100100/100100/100房地产供水状况80/10080/10080/100房地产供电状况80/10080/10080/100房地产质量状况80/10080/10080/100修正后单价（元/m）820778801取上述可比实例修正后价格的简单算术平均作为估价对象的比准价格。估价对象综合平均单价：（820+778+801）*3=800元/平方米总价值：800x245=19.6万元。估价结果；经采用市场法评估，估价对象在估价时点的市场价值为单价：800元/平方米，总价值；19.6万元。从以上可以看出在评估抽取实例，即确定实例的价格（区域成交价格-500元/平方米）明显不合理。在低价评估价的基础上，再降四个20%，无论在主观是，还是在客观上，都严重的影响竞价的竞买结果，就局限于特定的购买人即递减80%后，再降20%作为起拍价）“最低价”；张树彬评估报告载明：吉林市信翔房地产评估有限公司根据上表所列，确定修正系数如下：项目实例A实例B实例.C区域成交价格240024802448产权状况80/10080/10080/100交易情况修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/10房地产供水状况80/10080/10080/100房地产供电状况80/10080/10080/100房地产质量状况80/10080/10080/100修正后单价（元/m）98310161001取上述可比实例修正后价格的简单算术平均作为估价对象的比准价格。估价对象综合平均单价：（983+1016+1001）*3=1000元/平方米总价值：1000x166.06=166，060.00元估价结果：经采用市场法评估，估价对象在估价时点的市场价值为单价：1000元/平方米，总价值：166，060.00元。人民币大写金额：壹拾陆万陆仟零陆拾元整。从以上可以看出：在评估抽取实例，即确定实例的价格（区域成交价格-500元/平方米）明示不合理的低价评估价的基础上，再降四个20%，无论在主观上，还是在客观上，都严重的影响竞价的竞买结果，就局限于特定的购买人即递减80%后，再降20%作为起拍价）“最低价”；估价结果确定；根据以上计算结果，并结合估价人员多方调查（从本案上看，没有证据显示多方调查，是据此调查为依据而得出结论。而恰恰相反房屋的当时的市场价格是成倍的超过上述的评估结论的），最终确定估价对象在估价时点的公开市场价值为总价值。四、纯属是违背事实虚拟或重大过失提供虚假证明文件一评估报告对抵押物做出虚假的、违背事实描述，即报告记载“智莉莉”等人所在房屋，未完工、无产权手续、无水、无电、无消防手续、无门无窗；无暖，没有证据支撑。事实上，XX城XX#、XX#XX楼共40多套房2007年以前，大部分住户已经入住且办理了产权手续。现申请人已举证证明该拍卖的房屋的同一单元XX房屋早在2005年9月27日，即评估之前，就已实际居住，并办理房屋产权证（见XX室产权证及证人张一鸣的证言），足以说明评估机构、法院执行机构错误认定事实、错误的确定执行评估、拍卖的根据，最终导致执行不公。依据《民诉法解释》第488、489条，及《执行规定》评估中的强制检查、勘察。由于本案房屋是否存在无水电、无门、无窗、无供暖、等情况，现场勘查便一目了然，因此，本案没有勘查通知、勘查笔录、拍照录像的证据支撑评估、拍卖因房屋质量等评估机构所列的房屋瑕疵情形。五、评估报告，所采用的实例与参评的抵押物没有可比性：即实例是XX层，而张树彬抵押物所在楼房共计是XX层，智莉莉、徐冰雁、滕运英所在楼房共计是XX层；实例是普通小区，而参评的房屋是高档住宅。同时建房的年代，前者是1994建成，而后者2001建成。六、智莉莉房屋是连体别墅、有带花园、车库但是此价值因素，并没有作为评估、拍卖的价值予以考虑，实属漏评漏拍。七、执行错误还表现在以下程序及实体错误：1.登记及交保证金一个房屋仅一个竞买人。也就是说：没有第二竞买人，没有竞价；2.一口价即起拍价（对同一房屋，在低价评估价的基础上，再降四个20%，无论在主观是，还是在客观上，都严重的影响竞价的竞买结果，就局限于特定的购买人即递减80%后，再降20%作为起拍价）“最低价”；3.仅进行第一拍且拍卖的过程不公开。4.评估报告已超过有效期1年，应当根据市场状况及房地产政策法规发生重大变化做相应调减否则显失公平不能作为拍卖的依据。评估报告写明：估价2007年7月16日—2008年12月13日成交裁定评估报告已超过有效期1年。市场房价已经发生变化，且此间市场房价正处于上涨阶段。2007年下半年至2008年末前后，与此毗邻的海润家园仅多层楼价平均为3500—4000/平方米。5.智莉莉预购的坐落在XX城XX号XX楼XX座XX室，在2000年5月16日以向建行吉林市分行营业部贷款29万元，（张树彬贷款17.5万元；徐冰雁13.9万元、滕运英13.9万元）办理抵押登记（抵押2000年6月2日），抵押评估价49万元（张树彬29万元、徐冰雁、滕运英均20万元），而8年后，2008确定评估价19.6万元，且拍卖第一拍就以15.7万卖出，低于8年前房价的3倍，且此期间正处于国家政策及房屋市场大幅度涨价时期。由此可见一斑。6.本案从另一层面看：在案件的当时的市场行情上看：智莉莉A101房价（见第五项已概述）不低于5000元/平方米，按此推算智莉莉245平方米，房屋总价不低于百万元，而实际拍卖还款15.7万元；张树彬、徐冰雁、滕运英等人的房价，不低于3500元/平方米，三人建筑面积均为166平方米，按此推算房屋总价不低于50万元，而实际张树彬、徐冰雁、滕运英三人分别拍卖还款13.3、13.3、11万元；7.申请人对执行通知的利息亦持有异议认为计算缺少法律根据，故一并提出异议。8.申请人没有得到（2007）吉高新执字第133号的执行案件的执行的任何法律文书。后申请执行人从银行得知，抵押房屋已被银行拍卖还贷款了，“还完贷款”。见证据一预购商品房按揭备案注销申请表一商品房按揭备案注销申请表载明：2009年5月26日抵押注销登记，注销原因：还完贷款（此表由债权人填写，并加盖法人公章）。谁知今年初接到高新法院的（2021）吉0291执恢37号案件的执行通知说还欠贷款34万元，并冻结本人的所有银行卡、工资卡、微信内支付均予以冻结。连基本生活费都未予保留，对此，申请人强烈提出执行异议，请法院审查。东方资产公司称，一、申请人在2000年与建行签订了《建设银行个人住房借款合同》向建设银行借款用于支付其与吉林大丰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中的房屋，同时与建设银行签订《中国建设银行个人住房贷款抵押合同》，用所购房屋作为银行借款的抵押担保。上述事实被建设银行的生效判决所确认，申请人滕运英、智莉莉、姜殿利、沈玉梅、董军就是生效判决的被执行人，其依法应该向东方资产公司偿还建设银行的房屋借款，这一点是毫无异议的。二、案涉的所有房屋评估拍卖已完成，拍卖金额不足以覆盖债权，因此作为被执行人的5位异议人仍然有义务继续履行给付义务。综上，请法院驳回申请人的异议请求。大丰公司称，听了异议申请人的陈述，大丰公司对此没有异议。我公司作为上述各位的借贷担保人，借听证会的机会说下自己的观点。第一，本次沈玉梅等3人，智莉莉等4人被恢复执行，距上次被执行（沈玉梅等2009年，智莉莉等2008年）已经过去了10年以上，根据《民诉法》第239条及《民诉法司法解释》第483条规定，恢复执行已经远超“执行时效期限”。法院不应受理。第二，东方资产管理公司长春办事处对被申请执行人的债权是2004年从建设银行收购的商业性不良债权。在所收购的债权中，只有本金债权，并未包括利息债权。这在所有被执行人2006年的判决书中仅提及本金债权已有所体现。故此，请法院在执行中请予以考虑。第三，本次7人的恢复执行案，均有一个明显共同特征，就是都是属于金融不良债权转让的纠纷案，且都是2004年至2005年国有资产管理公司从建设银行收购的商业性不良债权，完全符合最高人民法院法发（2009）19号文，即《关于审理涉及金融不良债权转让案件工作座谈会纪要》（以下简称《纪要》）适用范畴。所以，恢复执行案也就应该按照《纪要》的精神和规定审理。最高院印发《纪要》通知时指出，关于审理此类案件应遵守四项原则。其中，第四项原则是：“坚持调解优先、调判结合的原则。为了避免矛盾激化，维护社会稳定，坚持调解优先，积极引导各方当事人本着互谅互让的精神进行协商，尽最大的可能采用调解的方式解决纠纷..."。为此，我公司希望上述恢复执行案能够按照最高院的《通知》和《纪要》的精神和规定执行。第四，我公司是目前在高新法院正在被恢复执行的7人的担保人和第二被执行人。在上述7人的抵押物的流失（3人）和被拍卖（4人）均有不可推卸的责任，因此造成执行中的各种争议，导致执行困难。如果法院不能给出满意结果，恐怕事情会没完没了，这是本公司所不愿看到的。因此，既然我公司负有不可推卸的责任，故我公司愿意在公平裁定债务人债务金额的前提下承担上述债务人的全部债务，成为唯一的被执行人，以解决目前的争议，化繁为简的解决纠纷。我公司认为，无论是执法人还是案件的当事人，作为不良债权纠纷案都应该按照最高院《纪要》精神和规定办理。我公司曾经在2009年与东方资产公司长春办事处有过良好的合作，代理重组了赵汉吉、董萍的债权纠纷（65万判决，25万重组）。我公司希望上述各项恢复执行案也能如此解决，既尽快、妥善的解决问题又符合最高院《纪要》精神。本院查明：中国东方资产管理公司长春办事处与智莉莉、大丰公司借款合同纠纷一案，案号（2006）吉高新民二初字第208号，判决：一、中国建设银行吉林市分行营业部与被告智莉莉签订的中国建设银行（个人住房贷款）借款合同，依法予以解除；二、被告智莉莉返还原告中国东方资产管理公司长春办事处借款本金229,411.12元，赔偿利息38,634.37元（利息计算至2006年7月29日止），合计268，045.49元，及赔偿自2006年7月29日起至借款合同解除之日止的利息（利息损失按双方借款合同约定的计算方式计算）。于本判决生效后5日内付清；三、如被告智莉莉未如期履行前项义务，则原告中国东方资产管理公司长春办事处有权以抵押楼房（座落于吉林高新区XX城1号XX楼XX座XX号，建筑面积245平方米）折抵或拍卖、变卖所得价款优先受偿;四、被告吉林市大丰房地产开发有限公司对本判决第二项所确定的返还本金和赔偿义务在以抵押楼房不能清偿部分与被告智莉莉共同承担连带责任;五、驳回原告中国东方资产管理公司长春办事处的其他诉讼请求。诉讼费3，265.00元、邮寄费100.00元，由被告智莉莉承担，被告吉林市大丰房地产开发有限公司承担连带责任。该判决生效后，东方资产公司向本院申请强制执行，本院依法拍卖了吉林高新区XX城XX号XX楼XX号房屋用以清偿贷款。因房屋拍卖价款不足以清偿贷款，经东方资产公司申请恢复执行，执行过程中冻结了智莉莉银行账户及划拨了部分款项。另查明，2016年11月4日，经吉林省工商行政管理局核准中国东方资产管理公司长春办事处更名为中国东方资产管理股份有限公司吉林省分公司。本院经审查认为，本院执行过程中评估拍卖吉林高新区XX城XX号XX楼XX号房屋，异议人应在评估拍卖过程中提出执行异议。现该执行行为已经终结，已不符合执行异议审查范围，故对智莉莉的异议请求不予支持。智莉莉认为利息计算缺少法律根据提出异议，但未提供本院已确定其履行利息的数额，亦未明确计算利息错误的具体计算方式，也未明确正确的计算方式，属于无具体内容的异议，本院无法审查。本院执行过程中依法冻结智莉莉银行账户并划拨相应款项，属于在智莉莉未履行生效判决确定的给付义务时，人民法院依法履行强制执行职权，并无不当。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第一款、第七条、第十一条、第十二条、第十六条第一款、第十七条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：驳回智莉莉的异议请求。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向吉林省吉林市中级人民法院申请复议。审 判 长  吴志奇人民陪审员  张泽君人民陪审员  郭建军二〇二一年五月十一日书 记 员  张 倩