山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1091民初107号原告：蒋鹏，男，1975年5月12日出生，汉族，住威海市环翠区。被告：张亮，男，1981年3月26日出生，汉族，住威海市环翠区。被告：李于霞，女，1988年6月11日出生，汉族，住址同上。被告：环翠区小时候烧烤店，经营场所威海市环翠区张村镇长乐小区怡沁园-1号-6，统一社会信用代码92371002MA3CT1QC8D。经营者：李于霞，店长。三被告之共同委托诉讼代理人：勇静华，山东合度律师事务所律师。三被告之共同委托诉讼代理人：王雁楠，山东弘誉律师事务所律师。原告蒋鹏与被告张亮、李于霞、环翠区小时候烧烤店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋鹏、被告张亮及三被告之共同委托诉讼代理人勇静华、王雁楠到庭参加诉讼。审理过程中，双方调解无果。本案现已审理终结。蒋鹏向本院提出诉讼请求：1．判令三被告支付原告房屋使用费12300元；2．判令三被告共同赔偿原告违约金22.6万元；3．判令三被告共同赔偿原告房屋装修破坏损失6000元；4.判令三被告将房屋未完成装修部分继续装修完毕；5.判令三被告返还租赁期间侵占原告的物资（不锈钢传递窗、钢管推拉门等，被告应返还物资价值共计27480元）。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：判令三被告支付原告电费6270元、水费190元、商业管理费3000元、租赁欠费2000元，以上共计11460元；放弃第三项诉讼请求。事实与理由：2018年6月9日，原告与三被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将初张路路西、双岛湾药学院西侧一、二、三号厂房出租给被告，租赁期限7年，自2018年7月1日起至2025年7月1日止，被告于2020年6月1日应向原告支付房屋租金85000元，如被告逾期支付租金超过一个月，原告有权解除合同并按房屋租金未履行部分总额的40%要求支付违约金。三被告拖欠租金超过一个月后，原告于2020年7月3日向三被告送达《解除合同通知》，三被告直至2020年8月11日才搬离案涉房屋，应支付2020年7月1日至8月11日期间的房屋占用费12300元，同时应按合同约定赔偿原告违约金。三被告搬离前破坏承租房屋装修，该部分损失应向原告赔偿，且被告至今未将拆除重修的房屋装修完工，应继续将房屋装修完毕。同时，三被告在租赁期间侵占原告物资，应返还原告，三被告在解除合同之前拖欠电费、水费、商业管理费、租赁欠费至今未履行。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求依法判决。张亮、李于霞、环翠区小时候烧烤店辩称，对第一项诉讼请求合同解除的时间没有异议，被告应当支付房屋占用使用费，被告认为应当按照第三年租金的标准来计算房屋占有使用费为85000元/365天*42天=9781元；对第二项诉讼请求不认可，被告认为违约金过高，当时被告并不是故意拖延房租，被告是想继续承租的，但原告不同意被告续租，被告未给原告造成22.6万元的损失；对第三、四、五项诉讼请求不认可，被告未造成原告房屋装修破坏，也未侵占原告的物资，另外房屋装修已经完成，能够满足被告的经营使用需要，不存在要继续装修的问题；对增加的诉讼请求，被告确实未支付搬离前最后一个月的水、电费，但具体数额被告不清楚；对商业管理费3000元被告不认可，原告没有为被告提供管理服务；租赁欠费2000元与本案诉讼无关。另，被告要求原告退还被告押金3万元。本院经审理认定事实如下：案涉厂房土地使用权人为威海市海鹏塑胶机械有限公司，2020年12月2日，该公司出具授权委托书，内容为“我公司授权并同意蒋鹏对位于高区初张路路西、双岛湾药学院西侧我公司拥有产权的一号、二号、三号厂房对外出租。威海市海鹏塑胶机械有限公司法定代表人蒋绍斌2020年12月2日”。2018年6月9日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）威海火炬高技术产业开发区小时候火锅店、李于霞、张亮签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将产权房屋租赁给乙方用于餐饮经营及办公使用，双方本着平等、自愿原则，为明确权利、义务，订立本合同，共同遵守：乙方租赁部分为一号、二号、三号厂房；租赁期限七年，自2018年7月1日起至2025年7月1日止；租赁价格：第一年租金柒万元，第二年租金柒万元，第三年租金捌万伍仟元，第四年租金拾万元，第五年租金壹拾壹万元，第六年租金壹拾叁万元，第七年租金壹拾肆万元；付款方式：2018年6月9日乙方向甲方支付第一年度租金，2019年3月1日乙方向甲方交纳租赁押金叁万元整（租赁期满押金全额退还乙方），2019年6月1日乙方向甲方支付第二年度租金柒万元整，2020年6月1日乙方向甲方支付第三年度租金捌万伍仟元整，余下四年租金支付方式以此类推于每年的6月1日支付；租赁期内乙方按甲方指定时间缴纳水（5元/m3）、电费、商业管理费（300元/月），逾期每天加收千分之一滞纳金，租赁期内因变压器损耗、电缆损耗等不确定因素，电价相应上调（电费执行实时价格）；乙方因商业经营需要，对甲方一号、二号厂房原有净化彩钢板装修进行拆除，按乙方需要重新装修，装修费用乙方自行承担，装修完毕乙方负责消防验收，乙方退租时不得将装修拆除或破坏，否则一次性赔偿甲方原装修被拆除损失人民币贰拾万元整（装修标准按双方确认图纸施工），三号厂房原有净化装修不拆除、按现状使用；租赁期内乙方不按合同约定时间支付房租，逾期每天加收万分之一滞纳金，拖欠租金累计达到一个月甲方有权解除合同，同时乙方应承担违约责任，赔偿甲方违约金，乙方违约按合同约定房屋租金未履行部分总额的百分之四十（40%）向甲方支付违约金。甲方签章处蒋鹏签字，乙方签章处李于霞、张亮签字，加盖环翠区小时候烧烤店公章。2019年3月1日，原告收取张亮押金3万元并为其出具收据。2020年7月2日，威海市海鹏塑胶机械有限公司发出《解除合同通知书》，原告签名，内容为“张亮、李于霞、环翠区小时候烧烤店、威海火炬高技术产业开发区缘串小时候金海滩串店：因你拒不履行合同约定的2020年6月1日支付威海高区双岛湾药学院西侧一号、二号、三号厂房租金85000元的付款义务，迄今逾期已超过一个月，依据双方2018年6月9日签订的《房屋租赁合同》第九条之规定，现依法通知你：解除蒋鹏与你于2018年6月9日签订的位于威海高区双岛湾药学院西侧一号、二号、三号厂房《房屋租赁合同》。威海市海鹏塑胶机械有限公司签字：蒋鹏2020年7月2日”。原告提交张亮分别于2018年9月1日、9月11日两次用微信给原告发送的厂房装修设计图电子版，证明原、被告双方确认案涉房屋装修图纸为两层设计，但此后被告不仅未将案涉房屋按两层装修，且直到搬离未装修完工，属于半拉子工程，三被告未按合同约定完成房屋装修构成违约，应按合同赔偿原告违约金，同时应将未完成装修的房屋继续装修完毕。原告提交案涉房屋原装修设计图纸原件、原装修被拆除前照片，证明案涉房屋原装修由山东省医药工业设计院设计图纸，按十万级次净化标准设计、装修，照片中案涉房屋500㎡的十万级次净化装修已被被告整体拆除，合同第八条可证实原装修价值远高于20万，给原告造成原装修被拆除损失。原告提交刻录有六段视频及一张图片的光盘，视频1、3、5、6证明被告于2020年8月6日采用爬墙、手拽、汽车拖拉方式破坏、拆除案涉房屋墙上部分的动力电缆；视频2、4证明被告于2020年8月9日采用人工挖地方式破坏、取出埋在厂区地下部分的动力电缆；图片1证明被告破坏取走的电缆为35㎡三相四线制动力电缆。合同第八条约定，被告退租时不得拆除、破坏房屋装修，否则赔偿原告20万元。被告在搬离前两次破坏并取走案涉房屋基础设施动力电缆，构成违约、侵权，该部分电缆损失6000元。庭审中，原告放弃此项房屋装修破坏损失6000元的诉讼请求。原告提交刻录有五段视频及四张图片的光盘，证明三被告直至搬离也未完成案涉房屋装修，视频1、2、3证明被告对案涉房屋南侧、北侧外墙原有门、窗进行改造后，仅砌砖封堵，即停止施工，被告应将房屋外墙所有裸砖部分按原有外墙标准抹灰、刷涂料、完成施工。案涉房屋东部钢立柱未喷漆部分锈蚀严重，应按已喷漆部分标准喷涂黑油漆。视频4证明案涉房屋室内红砖墙体、水泥板墙体应继续抹灰、刮白墙腻子、刷乳胶漆完成施工；室内木板隔断应继续刷油漆完成装修；案涉房屋内部装修与被告连锁店面一致，具备很强的主题性、独一性、局限性，只适用被告使用。视频5证明案涉房屋室内地面约有28㎡未施工土地面，应按已装修标准平铺黑地砖完成施工。图片1、2、3为案涉房屋外墙照片，应按原外墙标准完成施工。图片4玻璃墙钢化玻璃（尺寸约1.9*2.6米）租赁期内破碎，被告应负责更换。原告提交视频截图照片，证明2019年2月16日上午10：45分被告安排车牌号鲁Ｋ×××××货车将原告仓库物资装车拉走。被告拉走物资包括：不锈钢连锁传递窗、铝合金地弹门、铝合金门、窗、防盗窗网、方管防盗门、工字钢、铝合金装饰条等。原告提交记录有七段视频和图片的光盘，视频1至4证明被告于2019年12月4日、2020年1月1日将原告仓库方管架取走使用；视频5、6、7证明，被告于2020年2月11日将原告角钢、铁棒、方管架等物资装车拉走（车牌号鲁Ｋ×××××）；图片为被告侵占原告的方管架。原告提交2020年11月18日原告与张亮通话录音，录音中，原告“关于你们提到的押金问题，你这个还有欠费，房费是12300，我说你听着，有异议你可以提出来……房费是12300元，电费是6270元，水费是190元，还有和解协议尾款是2000元，然后19年9月1日到今年6月底10个月商管费是3000元，我说的这些费用你有没有异议？”张亮“没有。”原告“没有的话这些就是个两万三仟来块钱一共。”张亮“嗯，对。”原告“然后呢还有个事情，就是去年2月份我仓库的物资你拉走了一整车，这还没完，此后你还取用我的物资，一直到去年的12月底，我有一个钢管的大推拉门也被你们拉走了。”张亮“是那样的大哥，那个钢管推拉门做成啥了呢，做成你前面那个档门围档了，就门口那个。”原告“没有，没有，你说的那个不是钢管，那是方管。反正这些东西具体价值我还需要算，但是这些东西现在看肯定不止三万。”张亮“嗯。”原告“肯定不止三万呢，我的意思是这样，你把拖欠的费用支付给我，然后这些东西你要是返还给我，我就把这个押金退给你。你要是不认可我说的这些事实，我也可以报案。因为你们多次找我要押金，这个事我必须给你们说清楚。”张亮“蒋大哥，第一我没多次找你要押金，因为最后谈完之后咱也说这个事了，你也说了这个押金那个咱俩结算结清了之后返给我，我也没找你多次要，你要是有时间咱就结算。”原告“首先我说的费用你没有异议是吧？”张亮“对，费用我没有异议……现在我都撤出去了，最后就这押金的问题了。”原告“……我就要求你把拖欠的刚才我说的这些费用支付给我，然后那些物资要是你不认可……”张亮“你的意思是押金你不退给我了呗。”原告“我不是不退给你了，你这话说的，我说的去年这些物资的事情如果你不承认。”张亮“我从来也没不承认啊，我刚才不是说我承认嘛……”。录音中提到的2000元是双方间其他事情达成协议的尾款，包括在本案原告诉讼请求数额内。原告提交被告拉走处理的物资明细及2019年2月16日的监控截图，主张物资价值27480元，并陈述5号厂房就是仓库，当时这些物资被锁于5号厂房内，后来被告急用5号厂房，要求原告向其交付钥匙，并向原告承诺在北面空地搭个小房存放这些物资，就相当于把仓库的物资倒到被告新建的小房里，但是被告直接安排车辆将上述物资拉走。原告提交与李于霞的微信聊天记录，记录中，原告向李于霞发送电表截图，内容“电费6270元，1.2.3号厂房7月份使用费9300（300/天）和解协议尾款2000合计17570元”。被告对《房屋租赁合同》真实性没有异议，认为合同第九条约定的违约金数额过高，高于原告损失的30%，被告主张应调低违约金数额，另外被告对于迟延支付房租不具有主观上的恶意，是因为被告忘记了1、2、3号厂房房租支付时间，被告的违约程度显著轻微，如当时原告同意被告支付房租继续履行合同，就不影响原告合同目的的实现，因此被告并未给原告造成过多的损失。被告收到《解除合同通知书》后，想继续支付房租履行合同，但原告不同意，后被告于2020年8月11日退房。小时候高区帝王宫店是张亮开的，另外三个店是加盟店，不是张亮和李于霞经营的。原告与张亮聊天记录是2018年6月的，该照片及聊天记录不能证实被告在2020年故意拖延拒不支付房租，被告迟延支付房租的原因是因为被告忘记了支付房租的时间。根据双方签订的房屋租赁合同第八条约定，被告可以按照自己的商业经营需要重新装修，因此被告的装修仅需要满足自己的经营使用需要，不需要满足他人需要。对厂房装修设计图电子版真实性不予认可，该装修设计图不是被告最终的设计图，双方也没有在微信中确认这是最终的设计效果图。对案涉房屋原装修设计图纸真实性不清楚，与本案无关。对案涉房屋原装修被拆除前照片真实性不予认可，在被告承租时涉案1、2、3号厂房内装修已经损毁严重，另外对1、2号厂房装修是原告合同中同意的事情，被告重新装修也花费了六七十万，重新装修必然造成原装修的拆除，不需赔偿原告损失。对六段视频和一张图片的真实性没有异议，从监控中可以看出，该电缆在1号厂房之外，该电缆是被告为了1、2、3号厂房之外的小房接电，从1号厂房中接了电缆到小房，该电缆是被告自己铺设的，和原告无关。对视频截图照片的真实性没有异议，从截图中可以看出被告是将装修废料拉走，里面不包含原告的物资。对2020年11月18日通话录音的真实性没有异议，张亮对物资明细不认可，当时张亮卖废品一共卖了600元，之后原告给张亮打电话说卖他物资了，因为张亮与原告合作很长时间，就没强硬理论，但张亮没有卖原告物资。当时被告和原告是基于协商调解，在扣除相关费用后原告还能退还被告部分押金，所以被告才认可了其中的相关费用，但后来没有协商成，原告起诉，被告主张房屋占用费按照租金标准计算。水电费原告需提供相应证据证实数额，对商业管理费不认可，原告没有提供该服务，原告不应收取相应管理费。租赁欠费2000元，与本案无关，这是与小房的和解协议有关，原告说过在这个案子的押金里一并扣除。关于物资明细，原告所述不属实，当时被告要租5号厂房，原告要求被告在对面建个小房，但现在物资还在5号厂房里，被告只拉走自己的废品。拖欠电费的聊天记录是原告单方出具的，并且没有相应的电费收据予证实，被告不予认可。对原告补充提交的聊天记录的真实性没有异议，但是该截图内容有删改，与被告提交的不一致，并且在微信截图中原告所说的12300元只是双方就本案全部争议进行和解时谈到的数额，被告是本着本案全部争议一次性解决的态度才认可了12300元，但现原告提起诉讼，推翻了双方达成的协议，被告对该数额不予认可。被告提交原告与张亮的微信聊天记录，记录中，2020年7月3日，张亮“蒋大哥：房租的日期我记错了实在对不起，我明天就把房租打给您，我不是故意拖欠房租，请大哥原谅”，原告“合同已解除，不要打房租，请问尽快腾房”，7月10日，张亮“蒋大哥：今天给您转的房款能不能宽限到月底之前转给您，我父亲这边要做脑血管引流手术实在有点紧张……”，原告“是和解协议那32000元么？同意延迟至本月20日支付。不过电费今天支付吧……”，张亮“是和解协议的32000元，电费今天支付给您……”。8月2日，原告“张亮这几天天天下雨，请下周将东部小房屋顶房盖装好，我怕墙体被雨冲坏倒塌”，张亮“蒋大哥，明后天就处理，请放心”。8月5日，原告“张亮我们之间有分歧、矛盾，但我知道你很能干（鼓励等话语）……张亮修东部小房商标不必拆，到期别人租我不准他们动就是”，张亮“谢谢您的鼓励与支持……”。8月11日，原告“8月11号张亮1.2.3号厂房交付，房费截止至8月10号，共计12300元”，张亮“对！2020年8月11号张亮李于霞自愿放弃初村4.5号厂房以及厂房门前小房租赁权将房屋交还，自2020年8月11日4.5号厂房以及门前小房一切事宜与张亮李于霞无关”。8月12日，原告“4.5号厂房钥匙未收，到期交付即可。感恩相逢，未来你我皆安好”，张亮“谢谢大哥！以后有机会再合作”。被告认为上述聊天记录证明被告在2020年7月3日收到原告的合同解除通知书后，于2020年7月3日与原告进行协商，要求支付房租继续履行合同，但原告不同意，原告应退还租房押金。庭审中，被告同意用押金抵扣房屋占用费、水电费等合理费用后余额不需退还。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规中的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案被告逾期一个月未付房租，构成违约，原告有权依据合同约定解除合同，双方合同于解除合同通知送达被告之日即2020年7月3日解除。合同解除后，被告应支付房屋占用费至交房之日止，从双方的聊天记录以及原告提供的录音中可以看出，被告认可截至2020年8月10日房屋占用费为12300元、电费6270元、水费190元、商管费3000元、协议尾款2000元，共计23760元，此款被告应予以支付，被告相关的辩解理由本院不予采纳。关于被告应承担的违约责任，从双方聊天记录可以看出，原告要求解除合同，被告表示要继续交纳房租、履行合同，原告仍坚持要求被告腾房、不同意继续履行，之后双方对解除合同后的相关事宜进行交流，原告仅要求被告支付房屋占用费、水电费、交付房屋钥匙等，被告亦无异议，双方2020年8月12日最后一次聊天内容显示原、被告互道祝福、以后有机会再合作，表明双方对解除合同后的相关问题沟通完毕，但未提及押金问题。之后因被告索要30000元押金双方产生分歧，原告提交的2020年11月18日的录音中，被告认可拉走过原告的物资，原告退还押金的前提是被告返还拉走的物资或赔偿损失。综合以上事实，在合同已经解除的情况下，原告应退还被告押金30000元，但被告亦应支付违约金并负有赔偿原告物资损失的义务，但原告主张的物资已不存在，且无充分证据证实被告拉走物资明细，另原告主张的违约金过高，应予以调整，本院酌定被告承担的违约金及赔偿原告物资损失的金额为30000元，即原告无须再退还被告押金。关于原告要求被告将未完成装修部分继续装修完毕的诉讼请求，因合同已经解除，原告此项诉讼请求，本院不予支持。综上，本院对原告诉讼请求的合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告张亮、李于霞、环翠区小时候烧烤店于本判决生效之日起十日内支付原告蒋鹏房屋占用费为12300元、电费6270元、水费190元、商管费3000元、协议尾款2000元，共计23760元；二、被告张亮、李于霞、环翠区小时候烧烤店于本判决生效之日起十日内支付原告蒋鹏违约金及赔偿物资损失共计30000元（以30000元押金抵扣，三被告无须再另行支付）；二、驳回原告蒋鹏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2688元，由原告负担2177元，三被告负担511元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  高爱华二〇二一年五月十四日书记员  张爱晓