吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终1091号上诉人（原审被告）：李喜山，男，1968年7月11日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：梁少铎，吉林延年律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吉林市海逸房地产开发有限责任公司，住所地吉林省吉林高新区。法定代表人：栾国光，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑启慧，女，该公司职员。上诉人李喜山因与被上诉人吉林市海逸房地产开发有限责任公司（以下简称海逸房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服吉林省吉林市昌邑区人民法院（2021）吉0202民初254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李喜山的委托诉讼代理人梁少铎，被上诉人海逸房地产公司的委托诉讼代理人郑启慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李喜山上诉请求：一、撤销一审民事判决，改判驳回海逸房地产公司诉讼请求或发回重审。二、一审、二审费用均由海逸房地产公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。（一）涉案购房款总价为362,440元，已给付完毕。1.涉案房屋总价款为362,440元。2016年5月13日的合同，交易标的为涉案房屋，交易单价是2000元／㎡，总房款为362,440元，但上述总价并未包含契税。2016年6月1日的合同，交易标的、交易单价均未改变，但交易的总价款变为了380,562元，其中房款为362,440元，契税为18,122元，合计总额刚好为380,562元。上述2个缔结于不同日期的合同，更加印证了李喜山与海逸房地产公司曾2次共同达成合意，以2000元／㎡的价格交易涉案181.22㎡房屋，房屋总价款是362,440元的事实。2.涉案购房款362，440已经给付完毕。一审中，李喜山提供了双方于2016年6月1日签订的最终《房屋买卖合同》，记录房款交付方式为“一次性交付”，同天，在由海逸房地产公司为李喜山开出的《增值税普通发票》中，关于的涉案房屋的平米单价、总价款、面积均与《商品房买卖合同》的内容完全相符。现有完整的证据链证明：双方2次商定交易价格均为362,440元（不含契税），交易方式为“一次性交付”，2016年6月1日，在李喜山交付全额房款362,440元后，海逸房地产公司于当天为李喜山出具了契税发票作为收据。3.《增值税普通发票》为海逸房地产为李喜山出具362,440元购房款发票收据，双方债权债务已消灭。海逸房地产为李喜山出具全额房款的发票，等同于承认自己收到全额房款362,440元，并为李喜山出具的“发票收据”。房地产公司虽提出自己出具发票，但李喜山未实际给付全额房款的主张，但始终不能对自己作为正规经营商主体作出上述不符合逻辑与交易习惯的事实作出合理解释，故其主张不应得到支持。综上，现有证据能证明涉案房屋交易价款为362,440元（含契税共380,562元），李喜山已经全额房款，买卖双方合同已经履行完毕，债权债务已经消灭。一审法院认定在事实不清的情况下做出判决，等于判令李喜山给付房地产公司2倍购房款，极大减损了李喜山的合法权益，是错误的。（二）本案诉讼主体错误，253,050元是栾国光个人赌债。涉案《商品房买卖合同》的价款是362,440元（含契税共380,562元），李喜山已经全额给付。本案中，海逸房地产公司所诉依据是内容为253,050元的欠条。但涉案房屋为特定物，既然房款已给付，发票已收到，那为何李喜山又重新出具欠条。为何商品房的债权人不是海逸房地产，而是栾国光个人为何欠条的45万与买卖合同价款完全不符？为何海逸房地产始终无法提供交易额为45万元的房屋买卖合同？因为事实上，此253,050元是李喜山欠栾国光的个人赌债，因栾国光担心写明赌债不受法律保护，而故意欺骗胁迫李喜山将253,050元赌资与涉案房屋相关联以确保他日债权得以实现。李喜山出于被欺骗胁迫的虚假意思表示，而向栾国光个人出具了欠据一张。李喜山承认上述赌债欠据为真，但欠据内容为假。《房屋买卖合同》中写明定金10万元已交、内容为253,050元的欠条中写明的“已给付20万购房款”，两者可证明李喜山至少已给付了30万的购房款，即便假设房款为45万，假设欠条真与涉案房屋有关，那没给付的部分也绝非是25万元。而海逸房地产并没对25万债权的产生作出合理解释。现在事实真伪不明，不能排除25万本身为赌债的高度可能性。完全符合法律意义的事实不清。首先，根据法律规定，赌债属于自然之债，不应得到支持；其次，李喜山出具欠条的对象是栾国光而非海逸房地产公司，且根据合同相对性，海逸房地产公司不是本案适格主体。综上，应当驳回海逸房地产公司诉讼请求。（三）涉案253,050元债权不应当被支持。首先，涉案房屋购房款362,440元李喜山已经给付完毕，无需2次给付。其次，45万的债权根本不存在，涉案253,050元全额均为赌债，自然之债李喜山也不应当继续给付。本案中，海逸房地产除了欠条之外，未提供任何其他证据，不足以支撑自己对253,050元享有合法债权。但李喜山却可以根据不同日期的2份买卖合同、契税发票、不动产登记信息来证明自己和海逸房地产履行房屋买卖合同的全过程（缔结、签订、履行、给付房款、更名过户）。综上，本案事实不清，真伪不明，望二审法院发回重审，或依法改判，维护李喜山合法权益。海逸房地产公司辩称，不同意李喜山的上诉请求，其上诉请求及事实理由与事实不符。（一）案涉房款362,440元是当时李喜山提出要办理贷款让海逸房地产公司给予帮助先办理房证，李喜山提出税务局有人脉，可以少写房款、少交税，在这种前提下才出具的362,440元的购房合同，合同当中已经注明只交定金10万元整，所有不动产税及相关各种税自行承担，所以李喜山所述与事实不符。（二）李喜山与栾国光是朋友关系。朋友之间房款可以欠，但是要办理房证必须要出具购房合同以及开具不动产发票才能办理房证，所以李喜山举出各种税票用来证明已经缴纳了全部房款的情况与事实不符。（三）欠条是李喜山在没有受到任何威胁恐吓的情况下且自身精神正常的状态下为栾国光出具的，欠条意思真实，表达清楚，具有法律效力。（四）关于诉讼主体，李喜山前期购房款交给了栾国光，购房合同也是和栾国光签订的，所以李喜山陈述栾国光不能代表海逸公司的说法与事实不符。（五）关于赌博事宜，李喜山应提供证据证明，否则涉嫌诬告。（六）二审中海逸房地产公司提供的通话录音证据能够说明：1.多次不接电话的原因是因为李喜山没有钱款还账，不好面对才不接听电话，把欠条说成赌债是因为栾国光起诉了。2.通话中栾国光、王智英一再强调欠的是房款，而李喜山没有对此提出异议及反驳意见，通话过程中李喜山是没有受到任何胁迫的，自始至终没有提到欠条是赌债的事项。3.通话中栾国光、王智英说着急贷款都是按照最低开的，是为了少交税，李喜山对此也没有争辩及纠正，没有辩解房款为是36万元而不是45万元，其是默认态度，能够证实其主张与事实不符。海逸房地产公司向一审法院起诉请求：判令李喜山立即支付拖欠海逸房地产公司的购房款本金253,050元，自2016年8月13日开始至实际给付为止按年利率6％支付利息。一审法院认定事实：李喜山与海逸房地产公司签订两份《商品房买卖合同》，约定李喜山购买海逸房地产公司开发的逸海花园XXX号商品房，建筑面积181.22平方米，在2016年6月1日签订的合同中，价格写明380,562元，在2016年5月13日签订的合同中价格362,440元。2016年8月12日，李喜山出具欠条一份，写明“今购买逸海花园2单元7层36号住宅，总房款453,050元（肆拾伍万叁仟零伍拾元整），已交房款贰拾万元整，还欠海逸房地产开发有限责任公司法人栾国光人民币253,050元（贰拾伍万叁千零伍拾元整）。”海逸房地产公司将案涉房屋交付给李喜山。认定上述事实的证据商品房买卖合同、欠条及当事人的当庭陈述。一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。李喜山与海逸房地产公司签订商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案中海逸房地产公司将案涉房屋交付给李喜山，履行了合同约定的义务。李喜山应当按照合同约定向海逸房地产公司交付购房款。关于房屋价款的认定，虽然李喜山与海逸房地产签订的两份合同中对于房屋价格约定不一致，但李喜山在2016年8月12日出具的欠条中可以看出，双方交易房屋的真实价格应为453,050元。关于借款的主体，李喜山和海逸房地产公司均承认，之前缴纳的部分购房款均是交给栾国光本人或其爱人，虽然李喜山在借条中写明“欠海逸房地产公司法人栾国光人民币253,050元”，但结合欠条的内容及交易习惯，可以认定李喜山拖欠的253,050元是拖欠海逸房地产公司的购房款。双方在欠条中并未约定欠款的给付时间及利息，李喜山对于诉讼时效的抗辩法院不予支持。李喜山于2016年8月12日出具欠条，但并未约定给付时间，故海逸房地产公司应自起诉之日起视为向李喜山主张权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定作出判决如下：一、李喜山于判决生效之日起十日内向海逸房地产公司给付购房款253,050元；二、李喜山于判决生效之日起十日内向海逸房地产公司给付上述第一项购房款的利息（以253,050元为基数，自2021年1月8日起至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回海逸房地产公司的其他诉讼请求。案件受理费2548元，由李喜山负担。本院二审期间，当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。李喜山向本院提交了吉林增值税普通发票2张，证明：2016年6月1日已经交付全部购房款362,440元。海逸房地产公司质证称，对该证据的真实性无异议，但与本案没有关联。海逸房地产公司向本院提交的证据如下：证据一、2021年2月2日13时29分的电话通话录音一份，证明：一审庭审后与李喜山进行过电话沟通，电话内容体现了李喜山主张欠条是赌债不属实以及房款所开发票金额为36万元的原因；证据二、证明一份，证明：栾国光是海逸房地产公司的法人代表、董事长，可以代表公司出具商品房买卖合同，收取购房款及购房欠款等一切事宜。李喜山质证称，对证据一的真实性不予认可，并表示近两年期间从未与栾国光进行通话。对证据二真实性没有异议，但认为此份证据对于本案没有意义。本院经审查认为，李喜山提交的增值税发票，与一审中其提交的证据属于同一份增值税发票的不同分页，不属于二审中新证据，且不足以证明其主张的事实，本院不予采信；关于海逸房地产公司所提交的手机通话录音，虽李喜山对双方的通话事实及通话内容均予以否认，但结合通信部门所出具的通话记录情况，可以认定栾国光通过王智英手机与李喜山进行过通话。本院对双方进行过电话联系的事实予以确认。海逸房地产公司所提交的证据二，能够证明栾国光与海逸房地产公司之间的关系，李喜山对真实性亦没有异议，本院予以采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。另查明，2021年2月2日，栾国光通过手机（号码为XXX，用户名为王智英）与李喜山（手机号码为XXX）进行过联系。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。在实际的商品房买卖过程中，确实存在双方的真实交易价格与正式商品房买卖合同所记载的价格不一致的情况。本案中，海逸房地产公司履行了房屋出卖人的义务，并提供了李喜山出具的欠据。虽然双方商品房买卖合同中所约定的价格为362,440元，但海逸房地产公司亦对此进行了合理解释。结合本案实际情况，应当以李喜山出具的欠据中所记载金额认定为双方的真实交易价格。李喜山主张支付了案涉房屋的全部价款，但其在案涉房屋的商品房买卖合同签订后以及办理过户手续后，依然出具了欠据，欠据内容与其主张的事实存在矛盾。李喜山进而主张欠据所记载的内容不真实，所欠款项为赌债，是在受到威胁的情况下出具的，李喜山应对其主张的事实承担相应的举证责任。现李喜山未提供充分、有效的证据证实其主张，其上诉请求本院无法支持。综上所述，李喜山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5168元，由李喜山负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  李 炜审判员  郝振翔二〇二一年五月八日书记员  周双媛