福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)闽06民终1476号 上诉人（原审被告）：蔡月卿，女，1986年4月12日出生，汉族，住福建省南靖县。 委托诉讼代理人：张静波，福建闽格律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林仕超，男，1985年4月20日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被上诉人（原审原告）：苏凌赟，女，1986年12月25日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 二被上诉人的共同委托诉讼代理人：徐志彬，福建正廉律师事务所律师。 原审被告：戴晓娴，女，1990年10月26日出生，汉族，住福建省南靖县。 原审被告：池涌，男，1983年2月16日出生，汉族，住福建省闽清县。 上诉人蔡月卿因与被上诉人林仕超、苏凌赟、原审被告戴晓娴、池涌房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省漳州市龙文区人民法院（2020）闽0603民初784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案受理后，依法组成合议庭，以阅卷、调查、询问当事人的方式进行审理。本案现已审理终结。 蔡月卿上诉请求：撤销一审判决，改判驳回对蔡月卿的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审认定事实错误。蔡月卿并非房屋的实际购买人，从未与苏龙斌、明发房产公司协商过购买房产。实际购房人是戴晓娴夫妇，由戴晓娴与苏龙斌的姐夫林仕超、明发房产公司协商购买包括本案房屋在内的六套房屋。因戴晓娴夫妇当时有多处工程需要管理，且蔡月卿是戴晓娴夫妇公司员工，才代为签订《房屋买卖协议书》，但具体的购买价格、支付方式、违约条款等等内容均是由戴晓娴与苏龙斌的姐夫林仕超沟通的，蔡月卿从未参与，也不认识苏龙斌、林仕超等人。事实如下：1.戴晓娴与林仕超系朋友关系，戴晓娴与林仕超协商购买明发广场401-406一共六套房子（401登记在苏龙斌夫妇名下，剩余五套登记在林仕超夫妇名下），蔡月卿只是经过戴晓娴授意代为签署《房屋买卖协议书》，对此林仕超夫妇是知情的。2.蔡月卿夫妇只是普通的工薪阶层，没有经济能力一次性购置六套房屋，房屋款项均是由戴晓娴与林仕超沟通支付，由戴晓娴账户直接转账至林仕超账户。3.蔡月卿一审提交的戴晓娴与林仕超的微信聊天记录，证实购买房屋（共六套）价格、付款方式等是戴晓娴与林仕超协商；戴晓娴出具的说明，证实戴晓娴与林仕超是朋友关系，戴晓娴是实际购房人，蔡月卿仅是代为签字；社保缴纳记录等证实蔡月卿是戴晓娴公司的员工，所以才会在戴晓娴要求下代为签订《房屋买卖协议书》，帮其跑流程；戴晓娴公司与曾文彬的借款协议，证实房屋的处分权利在戴晓娴手中。4.房屋买卖与蔡月卿无关，蔡月卿不是实际购房人，相应的权利义务不应当由蔡月卿承担，蔡月卿从未获利，让蔡月卿承担违约责任显失公平。二、为查明房屋转售的协商者、房屋的实际权利人，本案应当追加明发房产公司作为第三人参加诉讼。 林仕超、苏凌赟辩称，驳回上诉，维持原判。一、合同是双方在平等、自愿的基础上协商后签订的，系双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，应按协议履行。二、房屋过户至曾文彬名下完全是蔡月卿的行为，而不是戴晓娴的行为。2017年6月21日，双方在公证处就买卖问题达成协议，并签订协议书。因当时林仕超、苏凌赟还拖欠明发房产公司购房款，不能立即办理过户。为便于履行，林仕超、苏凌赟又委托蔡月卿全权办理房产的相关事宜，并经公证处公证。根据协议书约定，蔡月卿在向明发房产公司支付110000元尾款后即可过户至其名下，但其却将房产卖给曾文彬，而未按协议书约定将曾文彬支付的购房款优先偿还给林仕超、苏凌赟。这一系列最主要的法律和事实行为均由蔡月卿完成。双方是在公证处当面签订协议，蔡月卿作为完全民事行为能力人对自己的交易行为可能产生的法律后果也是完全知悉的。蔡月卿将房屋卖给曾文彬的行为说明林仕超、苏凌赟系将房屋交付蔡月卿，而非交付给戴晓娴。即使是戴晓娴支付了购房尾款，也仅仅是其与蔡月卿之间的内部关系，与本案无关。 戴晓娴辩称，明发商业广场401至406房产系其与池涌与林仕超夫妻协商并购买，用作员工食堂及宿舍，购房款由戴晓娴支付，蔡月卿是戴晓娴公司的员工，与林仕超夫妻并不认识，是受戴晓娴夫妻委托，借名给戴晓娴夫妻买房，此情况林仕超夫妻是知情且同意的。戴晓娴夫妇愿意承担支付尾款以及违约责任。 林仕超、苏凌赟向一审法院提出诉讼请求：解除林仕超、苏凌赟与蔡月卿于2017年6月21日签订的房屋买卖协议，并返还房屋。诉讼过程中，变更诉讼请求为：1.蔡月卿立即向林仕超、苏凌赟支付就买卖位于漳州市龙文区，水仙大街以北明发商业广场20幢403号房屋逾期支付的购房款合计73253.8元。2.蔡月卿按下述1至2项应付违约金总额的14.45%向林仕超、苏凌赟支付就买卖位于漳州市龙文区。水仙大街以北明发商业广场20幢403号房屋所产生的违约金。（1）从2017年9月22日至2018年2月6日，按日以剩余购房款606000元的千分之二计算的违约金合计168468元。（2）从2018年2月9日起至款清日止，按日以剩余购房款306000元的千分之二计算的违约金。3.蔡月卿支付从2018年3月1日起至款清日止，按日以剩余购房款29036.8元的千分之二计算的违约金。 一审法院认定事实：林仕超和苏凌赟于2010年8月5日登记结婚。2012年1月12日，苏凌赟为买受人与明发集团（漳州）房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（编号为35060108029602361），约定苏凌赟向明发集团（漳州）房地产开发有限公司购买位于漳州市龙文区，水仙大街以北明发商业广场20幢402号房屋，总价款232618元，于当日支付首期款122618元，余款110000元通过银行按揭贷款方式向出卖人支付。林仕超为买受人与向明发集团（漳州）房地产开发有限公司签订了四份《商品房买卖合同》（编号分别为35060108029602363、35060108029602358、35060108029602360、35060108029602362）购买位于漳州市龙文区，水仙大街以北明发商业广场20幢403、404、405、406号四套房屋，其中403号房屋总价款为232669元，于当日支付首期款122669元，余款110000元通过银行按揭贷款方式向出卖人支付；404号房屋总价款为314771元，于当日支付首期款164771元，余款150000元通过银行按揭贷款方式向出卖人支付；405号房屋总价款为360347元，于当日支付首期款180347元，余款180000元通过银行按揭贷款方式向出卖人支付；406号房屋总价款为265412元，于当日支付首期款135412元，余款130000元通过银行按揭贷款方式向出卖人支付。2017年6月21日，林仕超、苏凌赟作为甲方（卖方）与蔡月卿为乙方（买方）签订五份《房屋买卖协议书》，约定林仕超、苏凌赟将上述402、403、404、405、406五套房屋出卖给蔡月卿，其中402房产转售价格为290317元、403房产转售价格为290368元、404房产转售价格为372470元、405房产转售价格为418046元、406房产转售价格为323111元，总计1694312元。乙方应当在双方协议签字盖章之日向开发商付清房屋购房尾款，其中402购房尾款110000元、403购房尾款110000元、404购房尾款150000元、405购房尾款180000元、406购房尾款130000元，合计680000元；扣除乙方向开发商支付的购房尾款、违约金及其他费用后的剩余购房款（402剩余购房款143686元、403剩余购房尾款143735元、404剩余购房尾款181731元、405剩余购房尾款195029元、406剩余购房尾款154840元，总计剩余购房款819021元），乙方应在甲乙双方办理房屋买卖公证手续甲方交付房屋后三个月内付清。乙方预留总房价的10%的金额（402预留款29031.7元、403预留款29036.8元、404预留款37247元、405预留款41804.6元、406预留款32311.1元），待甲方不动产权登记证过户至乙方名下之后三日内付清。该款乙方应按期足额转入甲方指定的如下账户（户名：林仕超，开户行：中国民生银行龙岩新罗支行，账号：62×××18）。合同约定违约责任：“乙方没有按照本协议第三条内容约定的付款方式与时间付款的，每逾期一日，按照剩余购房价款的千分之二支付违约金，逾期15日，甲方有权解除合同”。2017年6月21日，在《房屋买卖协议书》签订后，林仕超、苏凌赟在福建省漳州市弘立信公证处公证下办理一份《委托书》，委托蔡月卿全权办理明发商业广场20幢403房产的相关事宜：一、代为向明发集团（漳州）房地产开发有限公司开具并领取为办理上述房产的《不动产权证书》、《不动产登记证明》所需的一切相关证明资料。二、代为办理并领取上述房产的《不动产权证书》、《不动产登记证明》。…六、代为出售上述房产，收取售房款，与买受人签订房产买卖协议，契约，协助买受人到有关部门办理上述房产的不动产权过户、变更的一切相关手续，…。十、在上述房产没有出售之前，代为管理上述房产，受托方有权以委托方的名义对外出租上述房产，收取租金并办理相关手续等。戴晓娴分别于2017年7月3日、2017年8月28日、2018年2月7日、2018年2月8日通过银行转账方式向林仕超的银行账户62×××18支付188310元、200000元、150000元、150000元，合计支付688310元。2017年6月23日，戴晓娴通过中国银行漳州龙江路支行向明发集团（漳州）房地产开发有限公司支付明发商业广场20幢401号房尾款140760元、明发商业广场20幢402号房尾款103021元、明发商业广场20幢403号房尾款103020元、明发商业广场20幢404号房尾款140556元、明发商业广场20幢405号房尾款169189元、明发商业广场20幢406号房尾款122037元及上述401至406号房屋逾期交款违约金80000元。2018年2月，明发商业广场20幢403号房不动产权过户登记至案外人曾文彬名下，已办证，出卖人为林仕超。2012年1月12日，案外人苏龙斌向明发房产公司购买位于漳州市龙文区，水仙大街以北明发商业广场20幢401房产。2017年6月14日，苏龙斌、张晓君作为甲方（卖方）与蔡月卿为乙方（买方）签订《房屋买卖协议书》，约定苏龙斌、张晓君将上述401房屋出卖给蔡月卿，出售价格为365688元。乙方应当在双方协议签字盖章之日向开发商付清房屋购房尾款150000元；扣除乙方向开发商支付的购房尾款、违约金及其他费用后的剩余购房款175289元，乙方应在甲乙双方办理房屋买卖公证手续甲方交付房屋后三个月内付清。乙方预留总房价的10%的金额36568.8元，待甲方不动产权登记证过户至乙方名下之后三日内付清。该款乙方应按期足额转入甲方指定的如下账户（户名：林仕超，开户行：中国民生银行龙岩新罗支行，账号：62×××18）。蔡月卿系福建省鑫煌建设发展有限公司员工。福建省鑫煌建设发展有限公司股东为池涌、戴晓娴二人，池涌占注册资本51%，戴晓娴占注册资本49%。 一审法院认为，林仕超、苏凌赟与蔡月卿签订《房屋买卖协议书》，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。当事人均应按合同约定全面履行各自义务。任何一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，守约方有权依照合同约定要求违约方承担违约责任。蔡月卿辩解不是本案房屋购买方，实际购买人为池涌和戴晓娴等意见与查明事实不符，不予采纳。该辩解与本案查明的其为涉案《房屋买卖协议书》买受人并经公证机关公证接受林仕超、苏凌赟委托代为办理涉案403号房屋不动产权证书、出售房屋及过户等事项的事实相矛盾。另外，虽然购房款的支付方为戴晓娴，但该付款事实仅证明涉案房屋购房款的支付者为戴晓娴，不足以证明蔡月卿被借名购买涉案房屋及实际购房人为戴晓娴。关于403号房屋尚欠的购房款问题。根据查明的事实，蔡月卿同时向林仕超、苏凌赟购买涉案402号至406号五套房屋及案外人苏龙斌的401号房屋，且均指定付款至林仕超的同一银行账户，因此，在林仕超、苏凌赟认可戴晓娴支付的688310元系上述六套房屋的购房款又未明确具体金额分配指向的情况下，从公平公正角度可予按各套房屋应付的交易价格所占比例予以分配购房款。本案403号房屋双方合同约定的应付款143735元÷总应付款994310元=14.45%×尚欠的应付款306000元=44217元。另有合同约定的10%预留款29036.8元应在房屋不动产权登记证过户至乙方名下之后三日内付清。涉案403房屋已于2018年2月被登记至案外人曾文彬名下，已符合支付条件。综上403号房屋未付购房款为44217元+29036.8元=73253.8元。因此，林仕超、苏凌赟主张蔡月卿支付购房款73253.8元，符合客观事实和法律规定，依法应予支持。关于违约金问题。根据双方合同约定的付款时间，蔡月卿应付购房尾款44217元应于双方办理房屋买卖公证手续甲方交付房屋后三个月内付清。双方当事人于2017年6月21日签订涉案《房屋买卖协议书》的当日即办理房屋买卖及委托授权公证，因此该笔购房尾款44217元应于2017年9月21日前付清。至于预留款29036.8元，根据双方合同约定应于房屋不动产权登记证过户至乙方名下之后三日内付清。虽然涉案房屋未登记至蔡月卿名下，但林仕超、苏凌赟已公证授权给蔡月卿出售讼争房屋并办理不动产权属过户登记，也实际代为出售给案外人曾文彬且于2018年2月完成不动产权属过户登记。因此，预留款应于2018年3月3日前支付。综上，蔡月卿已构成付款违约。根据双方合同约定的违约责任，买受人蔡月卿逾期付款应每逾期一日，按照剩余购房价款的千分之二支付违约金。因蔡月卿对违约金计算标准提出过高的异议，且日千分之二的违约金标准明显过高，林仕超、苏凌赟又不能举证证明其因蔡月卿的违约行为造成的损失超过约定的违约金，故依法可予调整，按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率四倍计算违约金。违约金具体计算如下：2017年9月21日至2018年2月7日以14.45%×尚欠的应付款606000元=87567元为基数；2018年2月8日起至还清款项之日止以14.45%×尚欠的应付款306000元=44217元为基数；应付预留款29036.8元自2018年3月3日起计算违约金。池涌、戴晓娴经合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法应视为放弃诉讼权利，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、蔡月卿应于判决生效之日起十日内支付林仕超、苏凌赟购房款73253.8元。二、蔡月卿应于判决生效之日起十日内向林仕超、苏凌赟支付按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率四倍计算的违约金（其中2017年9月21日至2018年2月7日以87567元为基数计算；2018年2月8日起至还清款项之日止以44217元为基数计算；2018年3月3日至还清款项之日止以29036.8元为基数计算）。三、驳回林仕超、苏凌赟的其他诉讼请求。一审案件受理费5656元，由蔡月卿负担4000元，林仕超、苏凌赟负担1656元。 二审中，蔡月卿提供证据如下：1.房屋交接验收单复印件、消防安全责任书、装修施工责任书、装修承诺书、装修申请审批表，拟证明房屋的实际购买人、权利人为戴晓娴。2.个人客户境内人民币汇款申请书，拟证明房屋尾款、逾期交款违约金均由戴晓娴直接支付给明发房地产公司。林仕超、苏凌赟质证认为，证据1中房屋交接验收单只提供复印件，三性均不予认可，且只有戴晓娴单方签字，如果是交接验收应有交付人签名或盖章，不能说明该房所有人是戴晓娴；消防安全责任书、装修施工证责任书、装修承诺书、装修申请审批表，三性均不认可，并不是一定需要房屋业主或实际产权人签订，使用人、承租人均可签订，不能证明所证；证据2三性不认可，是戴晓娴单方的签字，没有银行盖章，无法证明款项支付，不能证明所证，即使是戴晓娴支付的尾款，付款人与房屋实际产权人没有因果关系。戴晓娴质证认为，没有意见，是真实的。经审查，证据1虽证据形式部分为复印件、部分为复写件，但可以体现20幢401-406房业主为戴晓娴。证据2虽无加盖款项付讫的银行业务专用章，但与在案的中国银行无折转客户账流水记录一致，真实性可以确认，足以证实其中款项由戴晓娴支付。 对一审认定的事实，林仕超、苏凌赟无异议。蔡月卿、戴晓娴对一审认定蔡月卿为房屋的购买人有异议，认为蔡月卿并非实际购买人。经审查，蔡月卿系受戴晓娴委托签订本案合同，蔡月卿、戴晓娴的异议成立，一审认定有误，应予纠正，具体理由下文另述。对一审认定的其他事实，当事人均无异议，本院予以确认。但其中蔡月卿与福建省鑫煌建设发展有限公司之间的关系、福建省鑫煌建设发展有限公司的股东情况与本案处理结果无关，在本案中不作认定。 二审另查明如下： 1.2016年11月27日下午7：39，戴晓娴与林仕超微信聊天记录如下：戴晓娴：“对了，房子的事我有跟我老公说了”“我老公说196万好数字，六套一起买”。林仕超：“小事”。戴晓娴：“成交”。2017年7月3日下午3：51前的聊天记录显示如下：戴晓娴：“我算一下金额，叫财务转给你”。林仕超：“好的”。 2.2021年4月12日17时42分，母单号ＳＦ1432611801208顺丰快递由寄件人“池涌”（185××××6866）向本院寄出，内封答辩状一份，主要内容如下：“明发商业广场401至406房产系我们夫妻与林仕超夫妻购买，价格、购买方式均由我们与林仕超、苏凌赟协商，所有购房款也由我妻子戴晓娴支付。蔡月卿是我公司的员工，与林仕超、苏凌赟并不认识，蔡月卿是受我们委托，借名给我们买房，对借名买房的情况林仕超、苏凌赟是同意且知情的。我们愿意承担支付尾款的责任以及违约责任，与蔡月卿无关。” 3.林仕超经法庭询问后陈述：林仕超在签订合同之前并不认识蔡月卿；逾期付款后，林仕超通过电话向戴晓娴催讨，通过发律师函向蔡月卿催讨。 以上事实有在案微信聊天记录、“池涌”答辩状、当事人陈述等为证，足以认定。 本案二审的争议焦点为蔡月卿是否应承担支付购房款及违约金的合同责任。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。” 本案中，蔡月卿虽以自己的名义与林仕超、苏凌赟签订合同，但合同成立前的协商、成立后的付款均由戴晓娴所为，蔡月卿也未实际将该房屋登记于自己名下或有其他获益，因此可认定，蔡月卿并无为自己购买房屋的真实意思表示，其签订合同行为系受戴晓娴所委托。至于委托的动机，戴晓娴解释系因签订合同时尚无法过户至自己名下，为了降低交易风险，经房产中介建议必须找一个信任的第三人来代为签订合同，后出卖人通过全权委托公证授权给第三人，以此保证最后房产能过户至戴晓娴名下。而林仕超自认签订合同前并不认识蔡月卿，也未与蔡月卿协商，径行将多套房屋出售给蔡月卿，该主张与戴晓娴的解释相比，戴晓娴的解释更合理，故本院采信戴晓娴的解释。 从戴晓娴与林仕超的聊天记录可看出，林仕超明显清楚蔡月卿系受戴晓娴的委托签订合同。依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，本案合同直接约束委托人戴晓娴。林仕超、苏凌赟要求蔡月卿承担合同责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，应予驳回；蔡月卿的上诉理由成立，应予支持。因林仕超、苏凌赟在本案中未要求戴晓娴、池涌承担合同责任，本院不予主动审查，当事人可另案主张。 综上，蔡月卿的上诉请求成立，应予支持；林仕超、苏凌赟的诉讼请求不成立，应予驳回。一审适用认定事实和适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省漳州市龙文区人民法院（2020）闽0603民初784号民事判决； 二、驳回林仕超、苏凌赟的诉讼请求。 一审案件受理费5656元，二审案件受理费5656元，均由林仕超、苏凌赟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 廖书茵 审 判 员 陈春生 审 判 员 陈天明 二〇二一年五月十一日 法官助理 徐明水 书 记 员 马晓斌