北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终4851号上诉人（原审原告）：北京仁福泰普德欣大药房有限公司，住所地北京市通州区潞苑南里1号42号楼1层4单元商6。法定代表人：杨颖，经理。委托诉讼代理人：路永华，北京谦高律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京丹霞房地产开发有限公司，住所地北京市通州区潞城镇武兴路156号。法定代表人：崔巍，执行董事。委托诉讼代理人：刘倩倩，女，北京丹霞房地产开发有限公司职员。上诉人北京仁福泰普德欣大药房有限公司（以下简称大药房公司）与上诉人北京丹霞房地产开发有限公司（以下简称丹霞公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初15539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月18日公开开庭审理了本案。上诉人大药房公司的委托诉讼代理人路永华，上诉人丹霞公司的委托诉讼代理人刘倩倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大药房公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项中关于延期交房违约金的判决；2.改判丹霞公司向大药房公司支付延期交房违约金203009元。事实和理由：一、一审法院认定延期交房违约责任时，基于事实错误，丹霞公司未交付符合合同约定的房屋。丹霞公司在竣工验收备案之后进行了擅自改造，丹霞公司交付的房屋已经与竣工验收备案的房屋不同，交付的改造后的房屋已经不符合合同约定。二、丹霞公司履行合同不符合约定时，大药房公司拒收房屋理由正当，丹霞公司应承担延期交房的责任。三、丹霞公司的改造，不论是否可以认定为改变房屋用途，都已经构成事实上的违约行为。四、一审法院的判决显失公平，不利于市场主体之间平等地位的保护。丹霞公司辩称，丹霞公司在涉案商品房达到合同约定的交付条件以后，已经通知了大药房公司在2018年12月26日来收房，按照合同规定已经视为房屋交付，丹霞公司不存在逾期交房的情况。水管和烟道会影响房屋是大药房公司的主观臆断。丹霞公司交付的房屋是符合合同约定的房屋，大药房公司主张拒绝接收房屋的理由不成立。涉案房屋显然不存在合同约定以及法律规定的主体质量不合格或者严重质量问题，买受人拒绝接收房屋没有法定或者约定的理由依据，丹霞公司承担逾期交房的违约责任也无任何依据。大药房公司的上诉请求毫无法律及合同依据，相关理由均不符合事实情况，一审法院认定丹霞公司不构成逾期交房事实认定正确，请求驳回大药房公司的上诉请求。丹霞公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回大药房公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由大药房公司承担。事实和理由：一、涉案房屋内水管和烟道是丹霞公司在项目竣工备案后为利于办公需要的添附，是对大药房公司的赠送，不应承担赔偿责任。二、退一步说，一审法院经现场测量，管道面积为0.75平方米，按照套内单价61212.73元/平方米来计算，折合45909.5元，一审法院酌情丹霞公司返还大药房公司购房款7万元，有违公平原则。三、丹霞公司不应对自己的好意添附行为承担违约责任，大药房公司也不应该在要求丹霞公司进行赔偿后，再利用丹霞公司添附赠与的相应管道。如后期大药房公司收楼装修办公时，利用丹霞公司添附的装置进行装修并投入使用，应将相应判决金额返还丹霞公司。大药房公司辩称，不同意丹霞公司的上诉请求，大药房公司二审提供照片证明室内的违规改造已经确实影响到了使用，空间的利用率已经降低。因为丹霞公司现在确认不再拆除，大药房公司需要对此进行额外的装修，也会导致更多的面积占用和额外的装修支出。关于延期交房，因为已经不再整改了，所以大药房公司主张以现有的条件，大药房公司同意收房，但按照合同约定的时间，丹霞公司当时并不符合收房的条件，因此其应当向大药房公司支付延期交房违约金。大药房公司向一审法院起诉请求：1．请求判令丹霞公司支付延期交房违约金203009.64元（自2019年1月1日至2020年6月30日，暂计547天，按照已付房款的日万分之一计算）；2．判令丹霞公司支付延期交房造成的租金损失148608.96元（自2019年1月1日至2020年6月30日，暂计547天）；3．判令丹霞公司支付违规占用套内面积购房款244850.92元及相应利息；4．判令丹霞公司支付因违法改造导致的房屋贬损价值226400元；5．判令丹霞公司返还因擅自将公共卫生间改为它用的购房款183638.19元及相应利息，以上暂计1006507.71元。在审理过程中，大药房公司撤回其第3项诉讼请求中的利息损失，将第5项诉讼请求变更为，要求判令丹霞公司返还因擅自将公共卫生间改为它用的购房款122945.7元，不再主张该项中的相应利息；其他诉讼请求没有变化。一审法院认定事实：2017年4月23日，大药房公司（买受人）与丹霞公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类，合同编号×××，以下简称《预售合同》），约定大药房公司购买丹霞公司坐落于通州区×地块×号房屋，规划性质为办公；该商品房的预测建筑面积为90.56平方米，套内建筑面积为60.63平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米61212.73元，总价款为3711328元，付款方式为分期付款。《预售合同》特别提示：该商品房性质为办公，所占用范围内的土地（地类）用途为办公，土地使用年限为50年；出卖人应当按照规划行政主管部门核定的建设工程规划许可证规定的条件建设、交付商品房，并按照规划性质销售，不得擅自改变房屋性质和内部结构作为住宅出售。《预售合同》第九条约定，涉案房屋交付时应当已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件，已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》，相关基础设施设备、公共服务及其他配套设施达成交付条件，提供《房屋建筑质量保证书》《房屋建筑使用说明书》。《预售合同》第十一条约定，出卖人应于2018年12月31日前向买受人交付房屋，在交房时应当出示满足第九条约定的证明文件，补充协议另有约定的按补充协议的约定执行，如不能出示或不能完全出示，应按约定承担相应的责任；由于买受人的原因导致房屋未能按期交付的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日向买受人交付房屋。《预售合同》第十二条逾期交房责任约定，逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。《预售合同》第十四条规划变更约定，出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更，因规划性质、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划内容经城乡规划主管部门批准变更的，以及由此引起共有部分建筑面积分摊说明发生变化的，出卖人应当自变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人；出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。附件五关于项目内相关设施、设备的具体约定，因规划及设计方案调整而导致信息变化的，以最终的规划及设计方案为准，出卖人无需另行通知买受人。附件十二补充协议第七条约定，出卖人与买受人一致同意并确认主合同关于该商品房交付条件的约定不再适用，该商品房的交付条件以补充协议约定为准，即该商品房交付时应具备由项目勘察、设计、施工、监理及建设单位确认的竣工验收合格报告，买受人应当办理入住手续。补充协议第九条约定，为完善和优化设计，出卖人可对该项目的规划做出局部变更，出卖人无须另行通知买受人，买受人予以认可；买卖合同中约定设计变更仅指买卖合同生效后，出卖人变更合同附件一“房屋平面图”（该平面图为该商品房的平面示意图，其结构形式、户型、空间尺寸以施工图为准）明示的该商品房专有部分的结构形式、户型、空间尺寸、朝向致使该商品房专有部分的质量与使用功能受到严重不利影响的情形；发生前述设计变更的，出卖人应在该商品房交付前书面通知买受人，买受人应自该通知送达之日起15日内做出是否接受变更的书面答复，若买受人未在通知送达之日起15日内做出书面答复，视为接受变更；若买受人不接受变更的，有权单方解除买卖合同，买受人行使解除权的，应按补充协议相关约定执行；但若买受人已接收房屋的，视为买受人接受上述变更；买卖合同及补充协议所述之“严重影响正常使用”，是指房屋存在重大安全隐患或者严重功能缺陷，经维修整改不能解决，致使合同目的不能实现的情形。《预售合同》及补充协议还约定了其他内容。2018年12月15日，丹霞公司向大药房公司发出《×号入住通知书》，要求大药房公司于2018年12月26日前往涉案房屋办理入住手续。大药房公司以丹霞公司在取得竣工验收备案手续后私自安装上下水管和烟道为由，未予收房。另查，2018年9月25日，北京市通州区住房和城乡建设委员会作出通住建信答字[2018]266号《信访事项处理意见书》，主要内容为：×号项目核准名称×，该项目规划用途为商业、办公；根据调查，该项目存在销售广告与实际不符的行为，存在擅自处分属于业主物业共用部位使用权的行为，存在在竣工验收备案后自行进行改造的行为；对于上述情况，该委进行了现场检查，约谈了该项目开发单位负责人，责令改正违法违规行为，暂停办理现房销售备案、网签业务，对该项目存在的违法违规行为进行行政查处。同时，要求开发企业与业主沟通，依法解决合同履约问题。2019年8月21日，北京市规划和自然资源委员会通州分局向丹霞公司作出京规自通函[2019]460《北京市规划和自然资源委员会通州分局关于采取整改措施拆除通州运×地块商业金融用地项目办公商业楼内部上下水管及烟道的通知》，主要内容为：经查，丹霞公司在开发建设通州运×地块商业金融用地项目过程中，存在通过规划核验（验收）后，在办公商业楼内部安装上下水管、烟道的行为，涉嫌改变使用用途，现要求丹霞公司立即采取整改措施，自行拆除丹霞公司在该商业楼安装的上下水管、烟道。2019年11月29日，北京市规划和自然资源委员会通州分局作出编号为访2019-33号《答复意见书》，主要内容为：该分局已针对丹霞公司通过规划核验（验收）后，在办公商业楼内部安装上下水管、烟道的行为，下发整改通知书，但鉴于该通知书所依据的政策文件并未就整改时限作出明确规定，故该分局缺乏相关依据明确丹霞公司的整改时限；针对“×”项目的上下水管、烟道问题，该分局已数次约谈丹霞公司及其上级集团公司，要求其采取可行措施推进整改工作，但因约三百户业主联名反对，整改工作难以继续推进，该分局已要求丹霞公司妥善解决业主诉求，并尽快恢复整改工作；同时，目前并无证据证明丹霞公司存在违反土地出让合同内容，擅自改变土地使用性质的情形；另外，目前涉嫌改变使用用途具体情形以及处罚对象、方式等问题尚不明确，依据《北京城乡规划条例》查处该条例施行前发生的×上下水管及烟道问题的诉求，缺乏事实和法律依据。再查，涉案通州区×地块×楼于2018年1月3日取得竣工验收备案表。在审理过程中，大药房公司主张就涉案房屋加建管道的问题，多次向政府部门反映。丹霞公司表示相关规划部门确实要求丹霞公司予以整改，但因大多数业主不同意拆除，故目前并未拆除，但相关行政部门目前未就涉案事项进行过处罚。在审理过程中，双方均认可丹霞公司在涉案房屋内安装的上下水管道及排烟管道占用套内面积，并均同意以一审法院组织现场勘查测量的面积为准。一审法院经现场勘验，涉案房屋内的上下水管及烟道成组出现，共三组，分别靠近房屋南侧墙体（2组，第一组占地长×宽为70cm×26cm，第二组占地长×宽为64cm×57cm）、西侧墙体（1组占地长×宽为80cm×25cm）。涉案房屋所在楼层有男、女卫生间各一间。在审理过程中，大药房公司主张因丹霞公司未拆除安装的上下水管、烟道，构成逾期交房，应当按照合同约定，向大药房公司支付违约金；因丹霞公司逾期交房，导致大药房公司无法出租涉案房屋，造成实际租金损失，要求丹霞公司按照每平方米每天3元的价格（大药房公司询价后估算）赔偿；因丹霞公司违规改造涉案房屋，导致涉案房屋售价、租金均可能降低，造成房屋贬值损失，要求丹霞公司按照每平方米2500元的标准赔偿（大药房公司估算，无评估报告等证据）；因丹霞公司违规占用公共卫生间的面积，造成大药房公司公摊费用增加，应向大药房公司返还相应面积的购房款（以建筑面积单价计算，估算3平方米）。丹霞公司对此均不认可，认为丹霞公司已按照合同约定的交付条件向大药房公司发出交房通知，不存在逾期交房；大药房公司上述其他主张均无证据证明，不同意负担。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应按照约定履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。大药房公司、丹霞公司双方签订《预售合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为有效的合同，对当事人具有约束力，双方均应按照合同约定，全面履行合同义务。关于大药房公司主张的延期交房违约金，大药房公司主张因丹霞公司在规划验收后改变房屋使用用途，且拒不整改，故未按期交付符合合同约定的房屋，构成逾期交房，应承担相应违约责任。一审法院认为，《预售合同》约定涉案房屋规划性质为办公，相关行政部门认为丹霞公司存在通过规划验收后，在办公商业楼内部安装上下水管、烟道的行为涉嫌改变使用用途，但并未对此予以明确认定，且仅要求丹霞公司对此予以整改，未予处罚。故对于大药房公司提出的丹霞公司改变房屋使用用途的主张，一审法院不予认可。根据《预售合同》附件十二补充协议关于房屋交付条件的约定，涉案房屋交付时具备由项目勘察、设计、施工、监理及建设单位确认的竣工验收合格报告后买受人即应当办理入住手续，丹霞公司于《预售合同》约定的交房日期之前已取得竣工验收备案，达到了《预售合同》约定的交房条件，且亦已向大药房公司发出收房通知，故大药房公司以丹霞公司延期交房为由要求丹霞公司支付违约金，与事实不符，一审法院不予支持。关于大药房公司主张的因丹霞公司延期交房造成的租金损失，根据一审法院前项论述，丹霞公司并未构成延期交房，大药房公司据此主张租金损失，无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于大药房公司要求丹霞公司退还占用套内面积购房款的诉讼请求，《预售合同》并未明确约定丹霞公司可在涉案房屋内安装上下水管及烟道，且丹霞公司在安装管道前并未征得大药房公司同意，故丹霞公司履行合同不符合合同约定，应对此向大药房公司承担违约责任。丹霞公司提出安装上下水管道及烟道是“完善和优化设计”，属于好意添附，但是否构成好意添附应以房屋使用人即大药房公司的意见为准，应依据大药房公司是否予以实际利用，以及此项利用是否更益于实现合同目的进行判断，现大药房公司并不认可丹霞公司安装上下水管及烟道的行为，故丹霞公司的此项答辩意见不能成立。虽然相关行政机关要求丹霞公司拆除涉案管道，但丹霞公司已表示基于现实原因无法拆除。根据大药房公司举证及一审法院现场勘查情况，涉案上下水管、烟道实际占用涉案房屋室内面积不足一平方米，丹霞公司在涉案房屋内安装水管、烟道的行为致使大药房公司使用面积减少，且管道位置分散，势必造成大药房公司使用不便。故一审法院综合本案实际情况，酌情确定丹霞公司向大药房公司退还购房款7万元。对于大药房公司主张过高部分，一审法院不予支持。关于大药房公司主张的房屋贬损价值损失，证据不足，于法无据，一审法院不予支持。关于大药房公司主张的丹霞公司擅自将公共卫生间切割改为他用增大了公摊面积并据此要求返还购房款的诉讼请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、北京丹霞房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内向北京仁福泰普德欣大药房有限公司返还购房款7万元；二、驳回北京仁福泰普德欣大药房有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，大药房公司提交了照片打印件一张，主张该照片是涉案房屋所在的×项目的楼外围由丹霞公司所做宣传广告的照片，证明丹霞公司违法改造行为是为了将房屋作为商改住进行宣传，结合室内改造，改变了房屋的使用用途。丹霞公司主张该证据不属于新证据，不认可该证据的真实性。二审中，丹霞公司未提交新的证据。关于大药房公司二审提交的证据，本院将结合案件事实予以综合论述。本院二审对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，大药房公司与丹霞公司签订的涉案《预售合同》及补充协议系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系属有效，一审法院对此认定正确，本院二审予以确认。根据双方当事人的诉辩意见及本案案情，本案二审的争议焦点为：1.丹霞公司是否存在逾期交房的违约行为，是否应当向大药房公司支付延期交房违约金；2.丹霞公司是否应当向大药房公司退还购房款及金额。关于争议焦点1，首先，涉案《预售合同》约定涉案房屋规划性质为办公，根据法院查明的事实，相关行政部门并未明确认定丹霞公司存在的通过规划验收后在办公商业楼内部安装上下水管、烟道的行为系属擅自改变土地使用性质的行为；其次，根据涉案《预售合同》关于交付条件的约定，丹霞公司于合同约定的交房日期前已经取得竣工验收备案，达到了合同约定的交付条件，且其已经向大药房公司发出了收房通知；再次，即便丹霞公司存在于办公商业楼内部安装上下水管、烟道的行为，大药房公司据此主张其有权拒收涉案房屋，无法律及合同依据。综上，本院对于大药房公司所持丹霞公司存在逾期交房的违约行为的上诉主张难以采信，对大药房公司要求丹霞公司支付逾期交房违约金的上诉请求不予支持。二审中，大药房公司提交的证据不足以证明其主张的事实成立，本院二审对此不予采信。关于争议焦点2，涉案《预售合同》中并未约定丹霞公司有权在涉案房屋内安装上下水管、烟道，且丹霞公司事先并未征得房屋买受人大药房公司的同意，丹霞公司的上述行为违反了合同约定，其应当向大药房公司承担违约责任。丹霞公司上诉主张其在涉案房屋内安装上下水管、烟道，悉属好意添附，其不应向大药房公司承担违约责任。对此本院认为，丹霞公司所主张“添附”行为，其事前并未征得房屋买受人大药房公司的同意，且大药房公司对丹霞公司所持“好意添附”之主张不予认可，丹霞公司亦未提交充分证据证明该行为更有利于合同目的的实现，故本院对丹霞公司的该项上诉主张不予采信。丹霞公司存在于涉案房屋内擅自安装上下水管、烟道的违约行为，且该行为导致房屋买受人大药房公司可居住使用的房屋面积减损，对其享有的权利造成了损害，一审法院根据上述情形，并综合现场勘验的涉案上下水管、烟道所在位置及所占面积等情况，酌情确定丹霞公司向大药房公司退还购房款7万元，并无不当，本院二审对此予以维持。综上所述，大药房公司、丹霞公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5895元，由北京仁福泰普德欣大药房有限公司负担4345元（已交纳）；由北京丹霞房地产开发有限公司负担1550元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 杨淑敏二〇二一年五月十八日法官助理 石艳明法官助理 魏 举书 记 员 李星月