辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽11民终420号 上诉人（原审原告）：阎国红，男，汉族，1966年9月25日出生，住辽宁省盘锦市双台子区。 委托诉讼代理人：张坤，辽宁鹤乡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：盘锦五彩房地产开发有限责任公司，住所地盘锦市兴隆台区音像公司六楼。 法定代表人：吕中明，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：闫华峰，男，汉族，1976年4月17日出生，住所地辽宁省盘锦市双台子区。 委托诉讼代理人：李依橦，辽宁圣代律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：盘山县农村信用合作联社，住盘锦市双台子区育红路。 法定代表人：史春光，该联社理事长。 委托诉讼代理人：王加阳，盘山县农村信用联社职工。 上诉人阎国红与被上诉人盘山县农村信用合作联社、盘锦五彩房地产开发有限责任公司、闫华峰商品房销售合同纠纷一案，不服盘锦市盘山县人民法院（2020）辽1122民初988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理。上诉人阎国红的委托诉讼代理人张坤、被上诉人闫华峰的委托诉讼代理人李依橦、被上诉人盘山县农村信用合作联社的委托诉讼代理人王加阳到庭参加诉讼。被上诉人盘锦五彩房地产开发有限责任公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 阎国红上诉请求：一、撤销盘山县人民法院（2020）辽1122民初988民事判决。二、依法认定上诉人与被上诉人盘锦五彩房地产开发有限公司（下称五彩公司）2008年10月30日签订的《房屋买卖合同》有效，高升镇商贸区3栋115单元115号房屋归上诉人所有。三、依法认定被上诉人闫华锋与被上诉人盘锦五彩房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》无效。四、依法认定被上诉人闫华锋与被上诉人盘山县农村信用合作联社（下称盘山联社）签订的《借款抵押合同》无效。五、一二审案件受理费由被上诉人承担。 闫华峰辩称，答辩人与五彩公司签订的《房屋买卖合同》真实有效。2008年3月10日答辩人与五彩公司签订的房屋买卖合同，并于合同签订当时交付房款，公司给答辩人出具的收款收据能够证明答辩人交付房款的事实。答辩人并没有表示过没有交付购房款。因此上诉人主张该买卖合同不是双方真实意思表示；答辩人是在2009年5月才成为天缘公司的法定代表人以及股东，在签订房屋买卖合同以及办理房屋产权登记时，与天缘公司无关，且该房屋买卖合同是双方真实意思表示，因此本案与上诉人提出的《最高人民法院公报案例》截然不同，并不能使用公报案例认定合无效。 盘山县农村信用合作联社同意闫华峰答辩意见。 盘锦五彩房地产开发有限责任公司未到庭参加诉讼未提交书面答辩意见。 阎国红向一审法院起诉请求：1、要求确认原告与被告五彩房地产公司2008年10月30日签订的《房屋买卖合同》有效，高升镇商贸区3栋115单元115号房屋归原告所有（房屋价值42万元）；2、确认被告闫华锋与被告盘山信用社的抵押贷款合同无效；3、案件受理费由三被告承担。第一次庭审时，原告当庭增加诉请：确认闫华锋与被告五彩公司就案涉房屋签订的房屋买卖合同无效。事实和理由：2008年10月30日，原告购买了被告五彩房地产公司开发的盘山县高升镇商贸区3栋115单元115号房，面积181.83平方米。同年原告办理了入住手续并入住至今，但一直未办理房屋产权证照。2015年7月，原告在办理房屋证照时得知，该房屋已被被告五彩房地产公司以被告闫华锋的名义抵押给盘县信用社办理贷款。 一审法院认定事实：2008年10月30日，原告阎国红与被告五彩房地产公司签订《商品房买卖合同》，原告阎国红从被告五彩房地产公司购买了坐落于盘山县，面积181.83平方米，2,300元/平方米，总价款418，209元，五彩房地产公司在合同上加盖公章，法定代表人杨兴文加盖明戳，闫国良作为五彩房地产公司的委托诉讼代理人在合同上加盖明戳，原告阎国红在合同上签了名。而后被告五彩房地产公司为原告出具入户通知书。2008年9月19日，原告交纳房款125，462元，被告五彩房地产公司作为收款人在收款收据上加盖公司财务专用章；2009年10月8日交纳房款10万元，闫国良作为经手人、盘山天缘建筑公司作为收款为原告出具收据；2010年12月23日，原告交纳房款5万元，盘山天缘建筑工程有限公司在收据上加盖公章，闫国良签了字；2012年8月28日，原告交纳房款8万元，闫国良作为收款人为原告出具收据；2013年1月4日，原告交纳房款5万元，闫国良作为经手人、盘山天缘建筑公司作为收款为原告出具收据；2013年6月27日，原告交纳房款2万元，闫国良作为收款人为原告出具收据。以上款项合计425，462元。2008年3月10日，被告五彩房地产公司与被告闫华锋签订《商品房买卖合同》，将坐落于盘山县高升镇商贸区3幢115单元115号181.83平方米商网出售给闫华锋，收款收据记载出售价格为25万元，并于当日为闫华锋出具入户通知书。同年4月7日，被告闫华锋办理了案涉房屋的所有权证，所有权证号房权证盘山县字第××号，所有权人为闫华锋。2011年10月31日，被告闫华锋向被告盘山信用社借款60万元用于购买砂石料，闫华锋用案涉房屋作为抵押物，双方签订《抵押担保借款合同》，2011年11月31日，盘山县信用社与闫华锋在盘山县房屋产权管理中心办理了房屋抵押登记，登记证号：盘山县房高升镇他字第××号，他项权证记载房屋他项权人为盘山县农村信用合作联社高升信用社，房屋所有权人为闫华锋，同时注明为商服抵押登记。盘山信用社按约向闫华锋发放了贷款60万元。涉案房屋的抵押权登记至今尚未注销。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的不影响合同的效力”，本案中，原告阎国红与被告五彩房地产公司于2008年10月30日签订《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，虽未办理过户登记手续，但不影响其效力，合法有效。在阎国红与五彩房地产公司签订房屋买卖合同之前，五彩房地产公司于2008年3月10日和闫华锋就诉争房屋签订商品房购销合同，2008年4月7日闫华锋取得了房屋所有权证书，盘山县房屋产权管理中心于2011年10月31日就涉案房屋办理了房屋抵押登记，他项权证记载房屋他项权人为盘山县农村信用合作联社高升信用社。因此，阎国红于2008年10月30日与五彩房地产公司签订房屋买卖合同时，并没有尽到合理审慎的注意义务，其对导致所购买的诉争房屋因存在他人抵押权而无法办理过户手续存在过错，目前涉案房屋所设的抵押权登记仍未撤销，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”，阎国红的请求属于法律上不能履行的情形，故对阎国红要求涉案房屋归原告所有的诉请不予支持。关于盘山信用社与闫华锋签订的《抵押担保借款合同》是否无效问题，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体、或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规强制性规定的。”本案中，盘山信用社与闫华锋是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的主体，其签订的《抵押担保借款合同》系双方真实意思表示，闫华锋在合同上签字、盘山信用社加盖公章，并不违反合同法关于合同效力的相关规定，且双方办理应为有效。关于闫华锋与被告五彩房地产公司就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》效力的问题，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”，意思表示真实是民事法律行为应当具备的构成要件之一，所谓意思表示真实，是指行为人表现于外部的意志与其内心的真实意志一致，即行为人表示要追求的某种民事后果系其内心真正希望出现的后果，本案中原告提供的闫华锋与五彩房地产公司签订的《商品房买卖合同》复印件，被告闫华锋在首页买受人处签了名，未在尾页买受人处签名，虽然按正常的交易习惯，买卖双方应在合同落款处签名，但闫华锋在合同首页签名也是其买受人本人意思表示的外在表现形式，且事后闫华锋将买卖合同中涉案房屋登记在本人名下，故不能从闫华锋未在尾页签名否定其购买房屋的真实意思表示，该《商品房买卖合同》有效。原告未提供证据证明该合同具有法定无效的情形。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告阎国红与被告盘锦五彩房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》有效。二、驳回原告阎国红其他诉讼请求。诉讼费7,600元，被告盘锦五彩房地产开发有限责任公司承担100元，原告阎国红承担7500。 二审中，上诉人与被上诉人均没有提交新的证据。 二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案中，关于上诉人阎国红与被上诉人五彩房地产公司于2008年10月30日签订《商品房买卖合同》的效力问题，依据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的不影响合同的效力”，因此，该合同系当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，虽未办理过户登记手续，但不影响其效力，合法有效。 关于上诉人主张案涉房屋归其所有的请求，本案案涉房屋在阎国红与五彩房地产公司签订房屋买卖合同之前，五彩房地产公司于2008年3月10日和闫华峰就诉争房屋签订商品房购销合同；2008年4月7日闫华峰取得了房屋所有权证书；原审法院认为，上诉人阎国红于2008年10月30日与五彩房地产公司签订房屋买卖合同时，理应尽到合理审慎的注意义务，导致所购买的诉争房屋因存在他人抵押权而无法办理过户手续存过错，且目前涉案房屋所设的抵押权登记仍未撤销，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”，请求案涉房屋应归其所有。该请求属于法律上不能履行的情形，故上诉人阎国红要求涉案房屋归其所有的上诉请求没有法律依据。 关于盘山信用社与闫华峰签订的《抵押担保借款合同》是否无效问题，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体、或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规强制性规定的。”本案中，盘山县房屋产权管理中心于2011年10月31日就涉案房屋办理了房屋抵押登记，他项权证记载房屋他项权人为盘山县农村信用合作联社高升信用社。盘山信用社与闫华峰是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的主体，其签订的《抵押担保借款合同》系双方真实意思表示，并不违反合同法关于合同效力的相关规定，原审法院认定该合同为有效合同并无不当。 关于闫华峰与五彩房地产公司就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》效力的问题，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”。上诉人认为本案诉争的房屋真正的权利人是上诉人，被上诉人闫华峰签订虚假的房屋买卖合同，并进行了恶意的产权登记，上诉人未提供证据证明。因此，该《商品房买卖合同》意思表示真实，应为有效合同。 综上所述，上诉人阎国红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7,600元，由上诉人阎国红负担。 本判决为终审判决。 审判长  王金生 审判员  高玉波 审判员  王 丹 二〇二一年五月十三日 书记员  沈雅文 附法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条：缺席审判，被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定：“第二审人民法院对上诉案件经过审理，按照下列情形，分别处理”： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决、发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。