上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初5426号原告王爱珍，女，1954年2月16日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托代理人张晓薇(婆媳关系)，女，1981年1月26日出生，汉族，户籍地及居住地上海市徐汇区。委托代理人陆岷，上海市锦天城律师事务所律师。被告陆瑾华，女，1956年10月19日出生，汉族，户籍地上海市静安区。被告陆妞华，女，1961年10月27日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托代理人须永发(系陆妞华姐夫)，男，1954年12月21日出生，汉族，户籍地上海市静安区。被告陆妍华，女，1945年1月7日出生，汉族，户籍地上海市静安区。被告陆燕华，女，1951年3月29日出生，汉族，户籍地上海市静安区。以上两被告共同委托代理人陆瑾华(姐妹关系)，女，1956年10月19日出生，汉族，户籍地上海市静安区。被告陆棣华，女，1959年1月21日出生，汉族，户籍地及居住地上海市黄浦区。委托代理人须永发(系陆棣华姐夫)，男，1954年12月21日出生，汉族，户籍地上海市静安区。原告王爱珍与被告陆瑾华、陆棣华、陆妞华、陆妍华、陆燕华、陆穗华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月25日作出(2015)闸民三(民)初字第1806号民事判决书，被告陆瑾华、陆妞华、陆棣华不服该判决依法提起上诉，因陆穗华在原审判决前死亡，上海市第二中级人民法院审理后裁定撤销(2015)闸民三(民)初字第1806号民事判决，发回本院重审。本院于2016年4月6日立案后，依法另行组成合议庭，于2016年4月27日组织证据交换，并于同年8月11日公开开庭进行了审理，原告王爱珍及其委托代理人陆岷、张晓薇，被告陆瑾华、被告陆妞华委托代理人须永发、被告陆棣华到庭参加诉讼，被告陆妍华、被告陆燕华经本院合法传唤未到庭参加诉讼。后被告陆妍华、被告陆燕华委托陆瑾华参加诉讼。本案现已审理终结。原告王爱珍诉称，1987年5月起，原告向被告陆瑾华租赁上海市原闸北区天通庵路XXX弄XXX号甲房屋(以下简称系争房屋)。1991年1月11日，原告与被告陆瑾华签订《卖买房屋契约》，其中约定：被告陆瑾华将其享有的在系争房屋中的房屋产权份额转让给原告，双方约定了转让的房屋位置及面积，并约定房屋转让价格为17000元(以下币种均为人民币)。同时，其他五位产权共有人也在契约书上签字表示同意。同日，原告将系争房屋转让款人民币17000元给付陆瑾华，被告陆瑾华称房屋办理产权证后将与原告办理产权变更登记手续。此后，原告及家人长期居住在系争房屋内。自2003年起，原告公婆长期居住在系争房屋内。1999年10月25日，被告陆瑾华收取原告关于系争房屋的地租费。2015年7月，原告经调查得知被告已经取得系争房屋的产权，系争房屋的产权登记信息为陆瑾华、陆棣华、陆妞华、陆妍华、陆燕华、陆穗华共同共有。此后，原告多次与被告交涉办理产权变更事宜，但被告故意拖延。为维护原告的合法权益，故起诉请求判令：1、确认原告为上海市静安区天通庵路XXX弄XXX号甲房屋共同共有产权人之一(将原陆瑾华的名字变更为王爱珍)；2、五被告协助原告办理系争房屋产权变更手续。被告陆瑾华、陆棣华、陆妞华、陆妍华、陆燕华共同辩称，不同意原告的诉请，理由如下：一、系争房屋是四代祖传，结构上与相邻方连成一体，面积上各有争议。与王爱珍签署房屋买卖契约时没有产证，房屋不能过户；二、王爱珍自愿与陆瑾华等人在房屋买卖契约上不约定房屋过户，也不约定协议生效日期，只要求王爱珍与儿子王佳荣的户口迁入房屋并按照房屋不过户约定价，支付房款。现因动迁政策与25年前不一样，王爱珍又要求过户是违背协议约定的；三、1992年因家人要用房证办理社会事务，才办理了房屋产权证，但产证也未记载文革时被侵占的面积。系争房屋被分割成几间房间，现在系争房屋除陆瑾华以外，其余被告都住在其中。经审理查明：1991年，原告王爱珍与被告陆瑾华签订《卖买房屋契约》，载明：卖主陆瑾华、买主王爱珍，今由卖主陆瑾华(甲方)与买主王爱珍(乙方)通过商定，在双方互利、自愿的基础上就房屋买卖事宜达成如下契约：一、房屋地址：天通庵路XXX弄XXX号甲；二、房屋位置及面积：1、前门灶间楼下的三分之一(约3平方米)归买主所有，今后拆房时此三分之一的房屋面积仍属买主。2、外客堂现分隔为二间，前半间约16平方米及搁楼一间归买主，该房东边与陆燕华走廊垟相接，西边与青云街道相接，北边与陆燕华客堂后半间相接，以上三边(东边、西边、北边)垟为双方共同财产，未经双方同意，任一方不得擅自拆除及另立门、窗。南边垟归买主所有(以屋沿为准)。该房屋顶中间正樑与陆燕华各一半，正樑以南屋顶全属买主所有；三、房屋价格为人民币壹万柒千元正，买主一次付清。落款处有陆瑾华、王爱珍签名。下备注“以上陆瑾华与王爱珍协商的卖买房屋契约，我们姐妹等伍人都同意，今后无论发生什么变化，决不反悔，否则后果自负”。陆妞华、陆妍华、陆棣华、陆燕华、陆瑾华、陆穗华分别签名。1991年1月11日，陆瑾华出具《卖房现金收条》，载明：今收到买主王爱珍买房现金人民币17000元(壹万柒仟元)正，以此为据。落款处有陆瑾华签名。原告王爱珍及子王佳荣户籍于1991年1月11日从他处迁入系争房屋，原告王爱珍又于1994年2月迁出系争房屋，现王佳荣户籍在系争房屋。2015年7月9日，《证明》载明：本居委居民王佳荣，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX，本人现居住在本辖区内(其祖父母均长期居住在此)。居住地址：本市闸北区天通庵路XXX弄XXX号。特此证明。落款宝山路街道宝华居委会，盖章上海市闸北区宝山路街道宝华里居民委员会。另查明，陆瑾华、陆棣华、陆妞华、陆妍华、陆燕华、陆穗华六人系兄弟姐妹关系。其六人之父亲陆松凡于1975年去世，母亲石富珍于1982年去世，陆松凡夫妇生育了上述六子女。1988年5月6日,上海市国有土地使用权申报登记表载明：土地使用户名陆瑾华等，土地座落天通庵路XXX弄XXX号甲，土地用途居住；使用来源及共有情况写明此房是隔代传，由祖父母(已故)遗留给子陆松凡夫妇(已故)现遗留给陆松凡子女。1992年11月20日，陆瑾华等六人取得系争房屋房地产权证，产权证号沪房闸字第11367号。其中载明：房屋座落天通庵路XXX弄XXX号甲，室号或部位全幢，结构砖木，层数1，间数6，建筑面积92.9平方米；所有权性质私有，陆瑾华、陆妍华、陆燕华、陆穗华、陆棣华、陆妞华共同共有。现上海市房地产登记薄载明：房屋坐落天通庵路XXX弄XXX号甲②全幢(注记信息栏中2007-09-03房屋坐落天通庵路XXX弄XXX号甲)。陆穗华于2015年11月16日去世，其未婚且无子女。2015年12月19日，五被告签署协议书一份，其中载明：陆穗华生前所属天通庵路XXX弄XXX号甲六分之一房屋产权归五姐妹陆妍华、陆燕华、陆瑾华、陆棣华、陆妞华共同继承和管理。……以上事实，由原告提供的《卖买房屋契约》、《卖房现金收条》、证明、上海市国有土地使用权申报登记表、上海市房地产登记薄，被告提供的房屋房地产权证、户籍证明、协议书及当事人的陈述等证据予以佐证。审理中，原告提交1999年10月25日《收条》，载明：今收到王佳荣1999年10月地租费拾肆元陆角肆分。(天通庵路XXX弄XXX号甲1/6地租费)，盖章陆瑾华。被告方对该证据提出异议，认为收条上的字不是陆瑾华写的，章也不是陆瑾华的。审理中，原告表示，原告自1987年即居住在系争房屋，1991年被告陆瑾华主动询问原告是否想要购买系争房屋，若原告无购房意向，则将系争房屋出售给他人，故原告同意购买系争房屋并签署协议，双方并口头约定待房屋符合过户条件时办理过户手续。为让原告安心，被告建议将原告之子户籍迁入系争房屋，手续均由被告办理。原告一家三口及原告的公婆实际居住系争房屋至今。被告取得房产证后一致拖延未告知原告，故被告应承担继续履行合同的法定义务。被告表示，系争房屋系祖传房屋，被告父亲于1975年去世，母亲于1982年去世，六名子女未就产权份额进行分割。现陆穗华已去世，其份额由五名被告共同继承。根据1987年的实际居住状况，陆瑾华将自己的居住部位租赁给了原告。1991年系争房屋是不能买卖的，原告只要求迁入原告及儿子两人户口，并没要求过户，故双方只是租赁关系。原告居住的部位与房屋买卖契约记载一致，即外客堂前半间、阁楼一间、前门灶间楼下的三分之一。原告与被告之间签订的买卖合同没有实际履行，被告办出产证与原告无关。本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告王爱珍与被告陆瑾华签订的《卖买房屋契约》对系争房屋买卖的位置、面积、价格均作了明确约定，陆妞华、陆妍华、陆燕华、陆棣华、陆瑾华、陆穗华均签名认可，故该合同系双方当事人真实意思表示、房屋共有人均同意、未违反法律法规的强制性规定，应属有效。根据审理查明，原告签订房屋买卖合同后支付了合同约定的全部购房款，且原告及其家人一直居住系争房屋中，以上事实与被告所称房屋买卖合同未实际履行、双方之间为租赁关系明显不符，故原告要求被告在系争房屋可以办理产证后协助其办理产权证的变更登记手续、将原陆瑾华名字变更为原告王爱珍，于法不悖，本院予以支持。现因陆穗华已去世，在系争房屋中原属陆穗华名下的产权应由其法定继承人即被告陆妞华、陆妍华、陆燕华、陆棣华、陆瑾华五人共同继承，据此，本院认为系争房屋产权应变更登记为陆妞华、陆妍华、陆燕华、陆棣华、陆瑾华、王爱珍共同共有。关于原告及各被告应享有的系争房屋产权份额，当事人可依法另行解决。另，原告要求依据与陆瑾华的《卖买房屋契约》，主张系争房屋之物权权利，不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第八十五条、《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陆瑾华、陆妞华、陆妍华、陆燕华、陆棣华应于本判决生效之日起三十日内协助原告王爱珍将上海市闸北区天通庵路XXX弄XXX号甲②产权登记变更为陆妞华、陆妍华、陆燕华、陆棣华、陆瑾华、王爱珍共同共有(因过户产生的税、费按国家规定承担)；二、驳回原告王爱珍的其余诉讼请求。案件受理费80元(原告王爱珍已预缴)，由陆瑾华、陆妞华、陆妍华、陆燕华、陆棣华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  蔡韶华审 判 员  钱 萍人民陪审员  徐德媛二〇一六年十月十日书 记 员  鲍舒婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国继承法》第五条继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的,按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。第十三条同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。