湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0111民初990号原告（反诉被告）：任庆，男，1978年2月2日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：杨和平，武汉市武昌区积玉桥法律服务所法律工作者，执业证号：31701011101014。代理权限：一般授权代理。被告（反诉原告）：武汉工商学院，住所地武汉市洪山区黄家湖西路**。法定代表人：彭秀春，武汉工商学院董事长。被告：武汉统维高校后勤服务有限责任公司，住所地武汉东湖新技术开发区庙山小区弘博路**。法定代表人：杨万丽，该公司执行董事。被告共同委托诉讼代理人：黄仁春，北京大成（武汉）律师事务所律师，执业证号：14201200110576888。代理权限：特别授权代理。原告任庆（反诉被告）与被告武汉工商学院（反诉原告）、武汉统维高校后勤服务有限责任公司物权保护纠纷一案，本院于立案受理后，被告武汉工商学院提出反诉，本院依法合并审理，适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告任庆及其委托诉讼代理人杨和平，被告武汉工商学院、武汉统维高校后勤服务有限责任公司共同委托诉讼代理人黄仁春到庭参加诉讼。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令两被告立即停止侵权行为，在学校内公开发布公告、撤销其《公告》和《管理办法》中禁止弘德楼住户对外出租的条款内容，宣告原告私有房屋有对外出租的自由权，并赔礼道歉；2、诉讼费由被告承担。后增加、变更为1、确认原告与武汉工商学院签订的《内部职工购房协议》合法有效；2、确认被告禁止原告出租的行为为侵权行为，要求被告向原告赔礼道歉；3、诉讼费由被告共同承担。事实与理由：2008年中旬，被告武汉工商学院在建校期间，为了解决学校教职员工和相关集团内部职工的居住问题，根据国家方针、政策以及依据企业自由经营自主权决策，由武汉工商学院向内部教职员工以及集团部分员工集资兴建弘德楼公寓。2008年7月28日，原告与武汉工商学院签订了《内部职工购房协议》，并进行了公证。原告实质上是弘德楼公寓1701室房屋的实际所有权人。2020年6月8日，武汉工商学院在校内发布公告，明令弘德楼公寓住户禁止对外进行出租，公告第六条、第七条规定对私自出租的处罚，以及武汉工商学院有权回购房屋的权利等等。2020年7月20日，被告武汉工商学院为实施公告内容，达到禁止弘德楼住户私自出租房屋的目的，将弘德楼公寓安装了人脸识别门禁系统，导致原告及其住户不能正常出入自己家。2020年8月28日，原告与案外人阮班雨签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为半年，自2020年8月28日至2021年2月28日。另，两被告共同会商后，于2020年9月8日，在校内下发了关于《弘德楼规范管理办法》的通知，明确限制弘德楼房屋产权人对外出租。第一、第二被告为了履行《弘德楼规范管理办法》通知，于2020年9月27日，再次不准予租户进入弘德楼公寓。即不准予租户回到自己租赁的家里。为此，原告及租户不得不求助于110警务中心，被告主要负责人表示，只要有《内部职工购房协议》和《房屋租赁合同》，可以自由进出弘德楼。但此后，被告依然我行我素，公开要求租户签字，保证于2020年10月8日之前搬出弘德楼，并同意与房东解除房屋租赁合同。原告认为，被告在明知原告享有弘德楼1701室房屋所有权，享用居住、出让、出租等权利的情况之下，而公开实施侵犯原告合法权利的行为，应当承担侵权责任，请求支持原告的全部诉讼请求。被告共同辩称并反诉称，一、武汉工商学院是案涉房屋所有权人。二、案涉《内部职工购房协议》无效，不具有法律效力，原告任庆不是案涉房屋所有权人。三、武汉工商学院（反诉原告）于2008年在学校黄家湖校区修建弘德科教楼，与原告任庆（反诉被告）签订《内部职工购房协议》，约定任庆取得弘德楼1701室房屋使用权，使用功能为住宅，建筑面积79.75㎡，购房款187,412.5元。房屋建成后，武汉工商学院将案涉房屋交付任庆使用。2009年12月25日，武汉工商学院（反诉原告）取得武国用（2009）第791号国有土地使用权证，土地使用权人为武汉工商学院，地类（用途）为科教用地，使用权类型为划拨。2012年10月8日，弘德科教楼体取得武房权证洪字第**号号房屋所有权证。2015年12月21日，因学校名称变更，弘德科教楼又整办理了武房权证洪字第**号号房屋所有权证。房屋所有权人为武汉工商学院，房屋性质为存量房，规划用途为教育设施，土地使用权取得方式为划拨。被告武汉工商学院（反诉原告）认为，弘德科教楼所使用土地为划拨土地，规划用途为科教用地房屋规划用途为教育设施，且现已取得教育设施权属证书。在未经有批准权的人民政府及相关部门批准、未办理规划等变更登记手续的情况下，任庆与武汉工商学院2008年7月16日签订的《内部职工购房协议》无效。原告任庆（反诉被告）购房时取得房屋使用权，被告武汉工商学院（反诉原告）作为案涉房屋所有权人，有权规范管理案涉房屋，没有侵犯任庆的物权，不应承担任何责任。请求驳回原告任庆的全部诉讼请求，支持武汉工商学院的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2008年7月16日，被告武汉工商学院（原中南民族大学工商学院）为了解决学校教职员工住房问题，向教职员工集资兴建弘德楼教师公寓，与原告任庆等人签订《内部职工购房协议》，并进行了公证。约定原告任庆以187,412.5元购买弘德楼公寓1701室（建筑面积79.75㎡）房屋，购房时取得房屋使用权，且享有房屋转让、出租和继承权。合同签订后，原告任庆与被告武汉工商学院依约分别支付购房款和交付了房屋。2020年6月8日，武汉工商学院在校内发布公告，禁止弘德楼公寓住户对外出租，并要求解除租赁关系。7月20日，被告武汉工商学院为了实施和执行公告的具体事项，在弘德楼公寓安装指纹、人脸识别系统，限制原告和租赁人员及其它住户出入。9月8日，被告武汉统维高校后勤服务有限责任公司发布《弘德楼规范管理办法》，限制弘德楼转让、出租。9月27日，被告武汉工商学院、武汉统维高校后勤服务有限责任公司为实现上述公告事项及管理规定，禁止和限制有关人员进入弘德楼。为此与原告及租赁人员等发生纠纷。以上事实，有原告任庆与武汉工商学院签订的《内部职工购房协议》，湖北省武汉市洪兴公证处【2008】鄂洪兴证字第829号公证书、武汉工商学院公告、武汉统维高校后勤服务有限责任公司《弘德楼规范管理办法》武汉弘博集团有限责任公司《房屋交接单》《前期物业管理协议》武汉工商学院收取原告缴纳的集资款收据等证据证明，以及双方陈述、开庭笔录在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”本案中，被告武汉工商学院为了解决学校教职员工住房问题，向教职员工集资兴建弘德楼教师公寓，与原告任庆等人签订《内部职工购房协议》并进行公证。双方均具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。应当认定有效。被告武汉工商学院辩称并反诉称弘德楼为划拨土地，规划用途为科教用地，在未经人民政府及相关部门批准、未办理规划等变更登记手续的情况下，签订的《内部职工购房协议》无效的意见，不符合上述法律规定，没有法律根据。本院不予支持。《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”第五百零九条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案原告任庆与被告武汉工商学院签订《内部职工购房协议》，约定原告购买弘德楼公寓1701室房屋，且享有转让、出租和继承权。该合同依法成立，自成立时生效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。但是，武汉工商学院在校内发布公告，禁止弘德楼住户对外出租，安装指纹、人脸识别系统，限制原告和租赁人员出入；被告武汉统维高校后勤服务有限责任公司发布《弘德楼规范管理办法》，与武汉工商学院共同禁止、限制原告出租。违反了上述合同约定，应当承担相应的法律责任。原告要求确认其与武汉工商学院签订的《内部职工购房协议》合法有效、被告禁止原告出租的行为侵权，要求赔礼道歉、承担本案诉讼费的诉讼请求，符合法律规定。本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第一百七十九条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告任庆（反诉被告）与被告武汉工商学院（反诉原告）2008年7月16日签订的《内部职工购房协议》合法有效；二、被告武汉工商学院、武汉统维高校后勤服务有限责任公司禁止原告出租的行为侵权，于本判决生效之日起，五日内书面向原告任庆赔礼道歉，致歉内容须经本院审核（如拒不执行，本院采取公告方式，公布本判决的主要内容，由此产生的相关费用由被告负担）；三、驳回被告武汉工商学院反诉的诉讼请求。本案适用简易程序，本诉及反诉案件受理费各减半收取200元，共计400元，由被告武汉工商学院、武汉统维高校后勤服务有限责任公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费。上诉人在上诉期满后七日仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  丁华勤二〇二一年五月十二日书记员  陈竞捷