湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终652号上诉人（一审被告）：余巍，男，1985年12月1日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。被上诉人（一审原告）：湖南昱鸿物业服务有限公司，住所地岳阳市八字门电信花园。法定代表人:武占祥，总经理。委托诉讼代理人：彭铭望，湖南昌言律师事务所律师。上诉人余巍因与被上诉人湖南昱鸿物业服务有限公司（以下简称昱鸿物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初6679号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。余巍上诉请求：1、撤销一审判决，裁定中止审理或改判上诉人少承担物业费50%；2、确认昱鸿物业公司与开发商签订的物业服务合同无效，并择期中止物业服务；3、一、二审案件受理费由昱鸿物业公司承担。事实与理由：1、一审判决认定物业服务合同有效不合理，双方的法定代表人没有在合同上签字，只盖有公章；二、昱鸿物业公司没有通过合格的物业服务维系本小区的正常生活秩序和环境秩序，余巍多次上门指出昱鸿物业公司的工作欠缺与失职，但昱鸿物业公司置若罔闻，余巍认为昱鸿物业公司只完成了份内工作量的50%；三、本小区的收费标准有三种，但提供的服务却是一样的，对余巍的收费标准最高，余巍不同意该差别化的收费标准；四、余巍入住本小区后，一开始是积极交纳各项费用的，并非恶意拒交，在昱鸿物业公司只催交费不改进服务的情况下，被迫拒交物业费，以维护自己的权益。综上，余巍认为昱鸿物业公司管理混乱、服务人员不足、服务意识淡薄、差别化对待业主、收费标准不统一，余巍要求要么昱鸿物业公司提高服务标准，要么降低收费标准。昱鸿物业公司答辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。昱鸿物业公司向一审法院起诉请求：1、判令余巍向昱鸿物业公司支付物业管理费共计6880元。2、由余巍承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年5月，昱鸿物业公司与湖南新岳房地产开发有限公司签订《新岳嘉园前期物业管理服务合同》。合同约定：物业管理费按照招投标结果，高层住宅为1.34元/月/平方米；多层住宅为0.68元/月/平方米，商业用房为3.05元/月/平方米；物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人在每月的8日前履行缴费义务；合同还约定昱鸿物业公司提供的常规物业服务内容包括：物业共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部分的清洁卫生、垃圾收集、清运及排水管道，污水管道的疏通；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；机动车和非机动车的停放管理；公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务等。双方还就物业管理服务质量、权利义务及违约责任等进行了明确约定。余巍是新岳嘉园B2-102房业主，其房屋面积为148.99平方米。2018年12月31日以前，物业管理费按照物业服务合同约定的1.34元/平方米/月的标准收取，每月应交物业管理费199.65元。2019年1月1日后，按照岳阳市三供一业政策，新岳嘉园小区物业费高层电梯房按照1.3元/平方米/月的标准收取，每月应交物业管理费193.68元。庭审中，昱鸿物业认可余巍已经交清了2016年5月1日至2018年8月31日50%的物业费，2020年1月1日起的物业费余巍已经交纳完毕。通过折抵已收部分物业费金额，昱鸿物业公司在庭审中申请将诉讼请求中的物业费金额变更为5518元，欠费时间段为2017年9月1日至2019年12月31日止。另查明昱鸿物业公司于2020年4月委托湖南昌言律师事务所向被告张贴了律师函。一审法院认为，昱鸿物业公司与湖南新岳房地产开发有限公司签订《新岳嘉园前期物业管理服务合同》系合同双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对新岳嘉园小区全体业主具有约束力。昱鸿物业公司为新岳嘉园小区提供了物业服务，余巍作为小区业主，亦享受了相应的物业服务，缴纳物业费是其基本的义务，也是物业管理服务机构为业主提供必要服务的基本保障。故对昱鸿物业公司要求被告补交2017年9月1日至2019年12月31日前的物业费5518元（148.99㎡×1.34/㎡×16个月+148.99㎡×1.3元/㎡×12个月），一审法院予以支持。因物业服务具有长期性、零散性等特点，余巍认为物业服务不到位的问题，可以通过协商、成立业主委员会变更物业服务公司等方式维权。但因此不交物业费没有法律依据。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、限余巍在判决生效后十日内向昱鸿物业公司支付2017年9月1日至2019年12月31日期间的物业管理费5518元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回昱鸿物业公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计25元，由余巍负担。本院二审期间，余巍围绕上诉请求，依法提交了新证据。本院组织当事人进行了质证。余巍提交了其自称拍摄于2020年9月、10月期间的一组照片，拟证明1、一楼的主管道堵住了，水从二楼漏出，导致其居住的一楼墙面漏水；2、消防栓上面没有连接水管，消防设施成了摆设；3、车辆乱停，占用了消防通道；4、电梯里面张贴有许多小广告，小区应急门旁边有水泥河沙销售点，河沙随意堆放在应急门门口，现在水泥河沙销售点已经搬走了；5、地下车库没有电灯，车库黑暗，地库应该是24小时亮灯；6、楼梯过道没有搞卫生，卫生应该从1楼搞到顶楼；7、昱鸿物业公司与成都我来啦网络信息技术有限公司签订了《丰巢智能柜合作协议》，昱鸿物业公司收取了管理费，昱鸿物业公司没有将收费使用情况向业主公示。昱鸿物业公司质证称：1、墙体开裂的照片一不能确定是余巍的家里，二不能确定是因为没有疏通、维修下水管道导致的墙体开裂，导致墙体开裂的原因不明，不能达到余巍的证明目的；2、消防栓在没有使用时，上面没有接水管是正常现象，只有在发生火灾时才会接上水管；3、照片只能证明某个时间点某个地方存在车辆乱停的情况，拍照完后，车辆就开走了，不能证明物业公司未经监管义务；4、因为业主没有全部入住，为了防止装修人员损坏电梯，电梯里面安装了木板，小广告是张贴在木板上的，等木板拆除后，就不会张贴小广告，应急门旁边的水泥河沙销售点已拆除；5、6、照片都只能反映部分时间点的状态，不能证明物业公司没有提供物业服务；7、物业公司与成都我来啦网络信息技术有限公司的丰巢柜合同与本案无关，不能证明物业服务的质量有瑕疵。本院认证为，余巍自称该组照片拍摄于2020年9、10月期间，但本案中昱鸿物业公司起诉的欠费期间是2017年9月1日至2019年12月31日，故余巍提交的证据与本案没有关联性，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审的一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。《新岳嘉园前期物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，盖有双方当事人公章，且无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，该合同合法有效，且昱鸿物业公司已经履行了该合同，为新岳嘉园的业主提供了物业服务，业主也均未提出异议。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位与物业公司签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。余巍主张昱鸿物业公司与开发商签订的物业服务合同无效，于法无据，本院不予支持。至于余巍要求择期中止物业服务的主张系另一法律关系，不属于本案审理范围，余巍可通过召开业主大会的形式行使权利。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。如上所述，余巍作为新岳嘉园的业主，受物业合同约束，且一直以来享受了昱鸿物业公司提供的物业服务，应当履行按时足额缴纳物业服务费的义务。余巍提交的证据不能证明昱鸿物业公司的服务与合同的约定不符，故余巍上诉主张根据昱鸿物业公司提供的服务情况相应减免物业费的请求，没有事实依据，本院不予支持，上诉人应当按照合同约定的金额履行缴费义务。另外，上诉人主张小区存在多种收费标准的问题，被上诉人根据物业服务合同约定的物业服务费标准收取物业费，有合同依据，并无不当，至于昱鸿物业公司对某些在电力公司工作的业主给予的物业费优惠系对自己权利的处分，与余巍无关，余巍不能以昱鸿物业公司对某些在电力公司工作的业主给予的优惠对抗物业服务合同的约定，故余巍以昱鸿物业公司存在不同标准收取物业费为由拒缴物业费无法律依据，本院不予支持。余巍所提供的证据不能充分证明昱鸿物业公司未履行合同约定的义务，鉴于物业服务具有整体性、长期性等特征，余巍不能仅以特定时期、特定地点存在的短期情形作为昱鸿物业公司不履行主要义务或履行瑕疵的依据，更不能通过拒缴物业费的方式进行对抗。关于物业财务支出公示问题，业主对小区公共事务和物业管理的相关事项享有知情权，可以向物业公司要求公布情况和资料，物业公司也应当依法向业主公示，对物业公司不依法公示的，业主应当通过合法途径申请公示，但这不能构成拒交物业费的理由。物业服务企业和业主应当和谐相处，业主不宜刻意放大小区管理中的细微瑕疵，当然物业服务企业也应当自觉接受业主的监督，对业主提出的意见、建议中的合理部分应当及时加以改正、完善，才能创建一个和谐宜居的小区。综上，余巍的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人余巍负担。本判决为终审判决。审判长  刘景镔审判员  许震鹏审判员  王延红二〇二一年五月十二日书记员  羿 林