湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终3005号上诉人（原审原告）：张亮，男，1984年9月22日出生，汉族，住武汉市江夏区。委托诉讼代理人：沙登峰，湖北今天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宇，湖北今天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉锦苑中南房地产开发有限公司，住所地武汉市黄陂区横店前进大街**。法定代表人：鞠文杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：解石，上海建纬（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张铮，上海建纬（武汉）律师事务所律师。上诉人张亮因与被上诉人武汉锦苑中南房地产开发有限公司（以下简称锦苑中南房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2020）鄂0116民初4546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张亮上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除双方签订的《武汉市商品房买卖合同》；2.依法改判锦苑中南房产公司向张亮返还全部购房款956964元，并支付逾期交房违约金96341.02元（以956964元为基数，自2018年8月7日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止，暂计至立案之日）；3.本案一审、二审诉讼费由锦苑中南房产公司承担。事实和理由：1.一审法院对本案事实认定错误，锦苑中南房产公司逾期交房时间已超过90天。自2020年1月24日湖北省政府决定启动重大突发公共卫生事件I级响应至2020年4月8日武汉市解除封城措施，该期间为76天。双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第九条交付时间及条件中约定“出卖人应当在2019年11月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。”由此可知，锦苑中南房产公司逾期交房时间应从2019年11月30日开始起算。从2019年11月30日至2020年5月14日，锦苑中南房产公司逾期交房期限为167天，假设在可以适用不可抗力的前提下，扣除疫情防控76天，锦苑中南房产公司逾期交房的时间为91天，已经达成合同约定的解除条件，张亮享有合同约定的解除权。2.一审法院适用法律错误，本案不应当适用不可抗力，张亮按合同约定有正当的、合法的解除合同的权利。《中华人民共和国民法典》第五百九十条第二款规定：当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。武汉市住房保障和房屋管理局、武汉市教育局、中国人民银行武汉分行营业管理部关于印发《关于应对新冠××疫情做好商品房交付有关工作的指导意见》的通知中规定：买卖双方已签订商品房买卖合同且约定交付时间在2020年1月24日及以后的商品房项目，受疫情影响不能如期交付的，依法适用不可抗力有关规定，根据实际情况合理顺延交付时间。该通知明确指出，只有合同约定交付时间在2020年1月24日以后的商品房交付才能适用不可抗力相关规定，本案约定的交付时间是在2019年11月30日之前，不适用不可抗力的规定。最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》要求依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。本案应严格按照最高人民法院指导意见关于不可抗力适用的相关规定判案。3.S2-124门口是扶手电梯，锦苑中南房产公司在张亮购买前未予告知，电梯与商铺门口距离不到一米，无法正常使用该商铺。锦苑中南房产公司辩称：1.锦苑中南房产公司逾期交房实际并未达到90日，张亮对不可抗力持续时间计算错误。2.涉案《武汉市商品房买卖合同》约定的解除条件没有成就，张亮主张解除合同没有事实依据。3.锦苑中南房产公司违约程度显著轻微，不影响张亮合同目的实现。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张亮向一审法院起诉请求：1.判令解除张亮与锦苑中南房产公司签订的合同编号为黄170447257号《武汉市商品房买卖合同》；2.判令锦苑中南房产公司向张亮返还全部购房款956964元；3.判令锦苑中南房产公司向张亮支付逾期交房违约金96341.02元（以956964元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，自2018年6月21日至实际给付之日止；计算至立案之日）；4.本案诉讼费由锦苑中南房产公司承担。一审法院认定事实：2018年6月21日、2018年8月7日，张亮分别向锦苑中南房产公司缴纳购房定金及购房款486964元、470000元，合计956964元，用于购买锦苑中南房产公司位于武汉市黄陂区横店街中南拂晓城一期S2幢1层商24号商铺。2018年11月13日，张亮与锦苑中南房产公司签订合同编号为黄170447257《武汉市商品房买卖合同》。约定，张亮购买锦苑中南房产公司开发的中南拂晓城一期S2幢1层商24号商铺，建筑面积38.44平方米，该商品房单价为每平方米24895元，总价款956964元。买受人在2018年11月13日前，一次性支付全部购房款956964元。出卖人应当在2019年11月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还已付全款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。合同同时约定了双方的其他权利和义务。2020年1月2日，锦苑中南房产公司向武汉市城乡建设局就涉案房屋递交消防验收资料，黄陂区住房和城乡建设局于当日出具武汉市建设工程联合验收联办函。2020年1月23日，因新冠××疫情的突发，武汉市采取封城措施。2020年1月24日，湖北省人民政府决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月26日，锦苑中南房产公司通过其微信公众号发送《至武汉中南业主的一封信》，向业主说明因新冠××疫情影响，武汉中南拂晓城项目建设进度、验收进度受到影响，房屋交付时间可能会迟延。2020年4月8日，武汉市解除封城措施，各行各业逐步复工复产。2020年4月9日，锦苑中南房产公司就关于复工及未完事项限期施工事宜与项目施工单位湖北中构加固工程技术有限公司、北京纵横工程监理有限公司武汉分公司发函联系。2020年4月11日，湖北中构加固工程技术有限公司回函表示劳务班组人员大部分滞留家中无法外出，无法保证4月9日到达项目。2020年4月12日，湖北省人民政府颁布《省人民政府办公厅关于印发促进建筑业和房地产市场平稳健康发展措施的通知》（鄂政办发[2020]13号），载明疫情防控导致工期延误，顺延时间原则上应增加不少于15天的施工现场准备期；因疫情影响不能按时完成竣工验收的备案和交付的房地产开发项目，依法适用不可抗力有关规定，根据实际情况合理顺延交房日期。2020年4月21日，项目通过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收，同日经黄陂区园林和林业局绿化核实验收合格。2020年4月30日，获得建设工程竣工验收规划条件核实证明。2020年5月12日，经武汉市城乡建设局评定项目消防验收合格，次日完成竣工验收备案。2020年5月12日，锦苑中南房产公司向张亮邮寄送达《中南拂晓城交付通知书》，通知涉案商铺于2020年5月14日交付。张亮于2020年5月13日委托他人代收该邮件。2020年5月16日，张亮向锦苑中南房产公司送达《退房告知书》，并由锦苑中南房产公司工作人员当场签收。一审法院认为，张亮与锦苑中南房产公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效。合同当事人均应按合同约定履行各自权利和义务。关于涉案房屋买卖合同是否达到合同约定的解除条件。根据双方合同约定，锦苑中南房产公司应于2019年11月30日前交付房屋，逾期超过90日，张亮有权解除合同。锦苑中南房产公司逾期交房期间，遇新冠××疫情的突发，系不可抗力事件，该不可抗力造成的延迟交房期限应当在逾期交房期限中予以扣除。自2020年1月24日湖北省人民政府决定启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应至2020年4月8日武汉市解除封城措施，此期间属不可抗力造成的延迟期限，计75天。锦苑中南房产公司于2020年5月12日向张亮发出交房通知，通知房屋于2020年5月14日交付。张亮于2020年5月13日收到通知，锦苑中南房产公司已履行通知交房的告知义务。从2019年12月1日起至2020年5月14日，锦苑中南房产公司逾期交房期限为165天，扣除上述疫情不可抗力影响期间75天，锦苑中南房产公司逾期交房期限未超过90日，尚未达到合同约定的解除条件，张亮不享有约定解除权。同时，房屋已办理竣工备案手续，具备合同约定和法定交付条件，锦苑中南房产公司逾期交房的违约行为尚未达到合同目的无法实现的程度，为维护交易稳定，房屋买卖合同应继续履行。故对张亮要求解除涉案房屋买卖合同的诉讼请求，一审法院不予支持。张亮要求锦苑中南房产公司支付逾期交房违约金，因该违约金系其基于合同解除而提出的诉讼请求，而一审法院未支持其解除合同的诉讼请求，故对张亮的该项诉讼请求，一审法院不予支持。张亮可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：驳回张亮的诉讼请求。一审案件受理费14280元，由张亮负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张亮向本院提交《关于S2-124门口手扶梯的说明》以及照片一组，拟证明锦苑中南房产公司不仅存在逾期交房情形，还有擅自变更规划导致商铺不能作为商铺使用，张亮不能实现购买房屋的合同目的。经质证，锦苑中南房产公司对该证据的真实性、证明目的均有异议，认为该证据只是张亮单方出具的说明，不能证实锦苑中南房产公司擅自变更规划，不能达到其证明目的。本院认为，张亮向本院提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，张亮与锦苑中南房产公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同约定锦苑中南房产公司应当在2019年11月30日前将符合条件的商品房交付张亮使用。锦苑中南房产公司存在逾期交房问题，构成违约。新冠××疫情发生于锦苑中**产公司迟延履行之后，锦苑中南房产公司的逾期交房违约责任并不能免除。关于《武汉市商品房买卖合同》是否应当解除的问题，张亮系以锦苑中南房产公司逾期交房超过90日，合同约定的解除条件已成就为由主张解除合同。参照最高人民法院于2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第47条“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持”的规定，在约定解除情形下，本院应当就违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现进行审查。对此，本院认为，一方面，合同对“出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同”的约定，既是对买受人合同解除权的约定，也是为督促出卖人及时履行交房义务而设立90日“宽限期”。新冠××疫情所致的不可抗力虽然因迟延履行在先而不导致违约责任的免除，但客观上直接阻碍了锦苑中南房产公司在逾期交房90日内完成各项验收手续。因此，在对锦苑中南房产公司违约程度的审查中，应当考虑新冠××疫情所致不可抗力对锦苑中南房产公司无法采取补救措施以达到合同约定交房条件的不利影响；另一方面，锦苑中南房产公司通知于2020年5月14日集中交付房屋时，房屋已达到了合同约定及法定的交房条件，并不影响合同目的实现。综上，根据诚实信用原则，本院认定锦苑中南房产公司的违约程度显著轻微，不影响张亮合同目的实现，对张亮要求解除合同、返还购房款的上诉请求，本院不予支持。关于张亮要求锦苑中南房产公司支付逾期交房违约金的上诉请求，因该违约金系张亮基于合同解除而提出的诉讼请求，而本院并未支持张亮要求解除合同的诉讼请求，故对其该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，张亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14280元，由张亮负担。本判决为终审判决。审判长 李 瑜审判员 方 红审判员 刘鑫荣二〇二一年五月六日法官助理李一凡书记员郭丽