新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新28民终554号 上诉人（原审被告）：巴州宝瑞企业管理有限公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市石化大道。 法定代表人：杨光焰，该公司经理。 委托诉讼代理人：张彭**，新疆阳光律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：何某，女，1973年8月22日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市。 被上诉人（原审原告）：邓某，女，2012年4月19日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市。 法定代理人：何某（系被上诉人邓某母亲），住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：章闵，库尔勒市建设办事处法律服务所法律工作者。 上诉人巴州宝瑞企业管理有限公司因与被上诉人何某、邓某委托合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2020）新2801民初7541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月16日立案后，依法组成合议庭，于2021年4月20日开庭进行了审理。上诉人巴州宝瑞企业管理有限公司的委托诉讼代理人张彭**、被上诉人何某、邓某共同委托诉讼代理人章闵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人巴州宝瑞企业管理有限公司上诉请求：撤销原判，改判上诉人不向被上诉人支付租赁费25286.96元、律师费3000元，共计28286.96元。事实与理由：一、因证人蔡宏昌与陈洋是转租关系，故应当认定证人支付的是陈洋欠缴的租金。并且由于陈洋欠缴2019年7月至12月的租金，根据财务制度，不可能跳过欠缴部分收取下一年度租金。据此，应当认定上诉人收取的25286.96元租金是陈洋欠缴的2019年7月至12月的租金，并非2020年1月至3月的租金；二、被上诉人于2020年1月初向我公司提出解除委托关系，因此从此时开始我公司不应当支付租金。 被上诉人何某、邓某辩称，虽然我公司在一月向上诉人提出解除合同，但上诉人并未同意，根据合同约定我方不得单方解除合同。一审判决正确，请求维持原判。 被上诉人何某、邓某向一审法院起诉请求：1．判令解除原被告签订的《委托经营管理协议》；2．判令被告支付原告商铺租金26617.86元；3．判令被告支付原告违约金4059.2元；4．判令被告支付原告律师代理费3000元；5．本案诉讼费及其他费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年10月31日原告与被告签订的《委托经营管理协议》委托期限为五年，自交房之日起开始计算，原告的商铺交房时间为2016年12月30日，自2017年1月1日至2022年12月31日，第四、第五年按照与承租人实际发生的租金支付给原告，租金支付时间约定为交房三年后，每半年的最后一个月的月底。合同违约责任约定，未按时支付租金，逾期15天未支付的，经催告仍未支付的，承担租金每天万分之五的违约金。还约定了怠于履行协议约定承担违约责任外，还需承担追溯责任而产生的合理的调查费用、律师代理费、业务费等费用。 2019年7月3日，被告于与陈洋签订《商业租赁合同》合同约定2020年1月1日到2020年12月31日租金为101147.85元，2019年7月3日被告与陈洋签订《商业管理服务合同》约定了2020年1月1日到2020年12月31日商业服务费用为5323.57元，物业管理费3256.8元。涉案房2020年实际使用人为蔡宏昌，其在2019年12月30日向被告转款26617.86元。证人蔡宏昌出庭陈述，其转账给被告的款项系2020年第一季度三个月的房屋租赁费和服务费用。被告庭审中认可2020年1月开始涉案房屋移交给了原告。并主张收取的费用系2020年之前的涉案房屋费用，未收取2020年1月到3月的任何费用。 一审法院认为，关于原告要求被告支付原告商铺租金26617.86元的诉讼请求。依据被告与陈洋签订的《商业租赁合同》合同约定2020年1月1日到2020年12月31日租金为101147.85元，2019年7月3日被告与陈洋签订《商业管理服务合同》约定了2020年1月1日到2020年12月31日商业服务费用为5323.57元的事实来看，本案中证人蔡宏昌向被告转款26617.86元数额与以上两份合同约的2020年1月至3月间的租金25286.9625元（101147.85元÷12个月×3个月）和商业服务费1305.8925元（5323.57元÷12个月×3个月）刚好吻合。结合证人证言，能够证实证人蔡宏昌支付的26617.86元系被告收取的2020年1月至3月的涉案房屋的相关费用。故法院对被告收取的26617.86元费用系2020年1月至3月房屋租金和商业服务费予以认定。因此原告诉讼请求26617.86元其中的房屋租赁费实际为25286.96元，故依据原、被告2015年10月31日原告与被告签订的《委托经营管理协议》约定的第四、第五年按乙方与承租人实际签订的合同租金支付。因此被告应当向原告支付租金费用为25286.96元。故法院对被告向原告支付租金25286.96元予以支持。关于原告要求解除双方签订的《委托经营管理协议》的诉讼请求。原告与被告签订的《委托经营管理协议》约定支付租金的时间为租每半年最后一个月月底支付，现被告收取了2020年1月至3月的租金，但未按约定的支付租金的时间向原告支付，存在违约行为，且涉案房屋已经实际交付给原告，故法院对原告要求解除双方签订的《委托经营管理协议》的诉讼请求予以支持。关原告要求被告支付原告违约金4059.2元的诉讼请求。双方签订的《委托经营管理协议》支付时间约定以每半年最后一个月月底支付租金，故原告要求被告从2020年1月15日开始支付违约金没有事实依据。合同违约责任约定为未按时支付租金，逾期15天未支付的，经催告仍未支付的，承担租金每天万分之五的违约金。故违约金的支付应当以催告后仍未支付开始计算。现原告未能出示证据证明合何时对被告进行了催告，故法院对原告要求被告支付2020年1月5日至2020年11月15日之间的违约金缺乏事实依据，故违约金不予支持。关于原告要求被告支付原告律师代理费3000元的诉讼请求。双方签订的《委托经营管理协议》约定了怠于履行协议义务，违约方承担实现债权产生的律师费，因被告未能依约定向原告支付租金，存在违约行为。故法院对原告要求被告支付原告律师代理费3000元的诉请求予以支持。据此，判决如下：一、解除原告邓某、何某与被告巴州宝瑞企业管理有限公司于2015年10月31日签订的《委托经营管理协议》；二、被告巴州宝瑞企业管理有限公司于判决生效之日立即向原告邓某、何某支付租赁费25286.96元；三、被告巴州宝瑞企业管理有限公司于判决生效之日立即向原告邓某、何某支付律师费3000元；四、驳回原告邓某、何某的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。本院查明：双方签订的委托经营管理协议第五条第5.3条、5.4条均约定：···第四、第五年按乙方（巴州宝瑞企业管理有限公司）与承租人实际签订的合同租金支付。第六条6.4条约定：···甲方（邓某、何某）承诺在托管期限内不得解除本协议···；第6.10条约定：保底三年到期后，若该商铺处于空置状态，甲方有权收回该商铺经营权自行租赁或使用··· 本院查明的其余事实与一审查明的一致。二审中双方认可涉诉商铺系2016年12月30日交付，租金自2017年1月1日起开始计算。 本院认为，本案争议焦点：上诉人应否向被上诉人支付2020年1月至3月的租赁费。 巴州宝瑞企业管理有限公司认为其收取的25286.96元租金是陈洋欠缴2019年7月至12月的租金，并非2020年1月至3月的租金，因此不应当向邓某、何某支付2020年1月至3月的租金。本院认为，根据双方签订的合同约定：“第四、第五年按乙方与承租人实际签订的合同租金支付。”该条款文意内容为：巴州宝瑞企业管理有限公司向邓某、何某支付第四、第五年的租金标准按照该公司与承租人签订合同所确定的租金数额支付，而并非按照该公司向承租人实际收取的租金数额支付；故，根据该条约定，即便巴州宝瑞企业管理有限公司未实际收取2020年1月至3月的租金，也并不影响其应当承担向邓某、何某支付该期间租金的义务。 巴州宝瑞企业管理有限公司认为邓某、何某于2020年1月初提出解除委托关系，此时合同已经解除，故自2021年开始的租金不应当支付。本院认为，合同第六条6.4条约定：“邓某、何某承诺在托管期限内不得解除本协议”，根据该约定，邓某、何某无权单方解除合同，而巴州宝瑞企业管理有限公司未提交证据证实其同意解除合同，故其认为自邓某、何某单方提出解除合同时合同已经解除的意见不能成立。巴州宝瑞企业管理有限公司认为邓某、何某有权单方解除合同，依据是合同第六条6.10条的约定“保底三年到期后，若该商铺处于空置状态，甲方有权收回该商铺经营权自行租赁或使用”。本院认为，该条款文意内容为：若商铺处于空置状态邓某、何某有权单方解除合同。也就是说，邓某、何某享有单方解除权的前提条件是“商铺处于空置状态”，而根据已经查明的事实，当时商铺并非空置状态，故巴州宝瑞企业管理有限公司该意见本院不予采信。 关于律师代理费。因双方签订的合同约定：怠于履行协议约定内容的一方除承担违约责任外，必须承担追溯责任而产生的合理的调查费用、律师代理费、业务费等费用，故，巴州宝瑞企业管理有限公司应当支付律师代理费。 综上，巴州宝瑞企业管理有限公司的上诉请求本院不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费507.17元，由上诉人巴州宝瑞企业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  孟梅君 审判员  刘 燕 审判员  庞 龙 二〇二一年五月十日 书记员  王 瑞