北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终6651号上诉人（原审原告）：北京农业生产资料有限公司物业管理分公司，住所地北京市丰台区西四环南路30号平房2幢。负责人：许亮，经理。委托诉讼代理人：胡泊，北京市易和律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：北京农业生产资料有限公司，住所地北京市丰台区小井村294号1-101。法定代表人：盛爽，总经理。上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：王永利，北京市易和律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京枫林商务酒店有限公司，住所地北京市丰台区西四环南路8号-1号。法定代表人：梁继华，执行董事。委托诉讼代理人：李伟，北京雍行律师事务所律师。上诉人北京农业生产资料有限公司物业管理分公司（以下简称农资物业分公司）、北京农业生产资料有限公司（以下简称农资公司）因与上诉人北京枫林商务酒店有限公司（以下简称枫林公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初29395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭开庭对本案进行了审理。上诉人农资公司、农资物业分公司之共同委托诉讼代理人王永利及农资物业分公司之委托诉讼代理人胡泊，上诉人枫林公司之委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农资物业分公司、农资公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持我们一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由枫林公司承担。事实和理由：1.一审法院支持枫林公司减免3个月租金的抗辩意见于法无据。枫林公司自称其系相关文件中规定的小微企业、个体工商户，枫林公司应承担举证责任，且北京市丰台区西四环南路30号北京供销农资大厦主楼4层至11层、1楼大堂（以下简称涉案房屋）的产权人为北京市供销合作总社，属于集体所有制企业，不属于国有企业，不符合相关文件中免除2020年2、3、4月房租的要求。枫林公司未按照合同约定，将不可抗力情况书面通知我们，也未在30天内提交不能履行合同的证明，枫林公司应承担其不履行合同的过错责任。即使因为疫情原因，我们的损失也同样惨重，双方应当共同承担疫情造成的损失。2.一审法院对滞纳金、违约金数额予以调整系适用法律错误。枫林公司以疫情为借口，拒付2020年3月21日至2020年12月20日期间的租金，严重损害了双方合作多年的信任基础，枫林公司应承担违约责任。枫林公司未按时支付租金，但其一直占用涉案房屋并长期对外出租，其租金收入并未损失，但我们损失巨大，远超我们主张的违约金及滞纳金。一审法院调整违约金、滞纳金金额，在双方责任承担中明显失衡。枫林公司辩称，同意一审法院关于租金计算和减免的判决，不同意农资物业分公司、农资公司的上诉请求。我公司在疫情开始前并未欠租，双方合作愉快。疫情开始，我公司被迫长期停业，属于北京市政府规定的可以减免2、3、4月份租金的小微企业，故我公司申请减免租金，且按照最高人民法院疫情期间的政策、司法解释等，新冠疫情属于不可抗力，应当免除我公司违约责任。退一步讲，滞纳金和违约金均属于违约金，不应重复收取。枫林公司上诉请求：撤销一审判决第二项。事实与理由：我公司在新冠疫情爆发之前，交清了全部房屋，也没有拖欠过房租。疫情爆发后我公司经营活动受到严重影响，长时间停业、大量房屋空置，但是我公司为了保持经营的持续和稳定，疫情好转就积极营业，尽到了企业的社会责任。一审法院关于租金的判决符合相关规定，应当予以支持。关于违约金及滞纳金，我公司认为判决错误，理由如下：1.疫情属于不可抗力，要求我公司支付违约金，没有法律依据。本案纠纷的发生并非是我公司主观过错造成，而是由于不可抗力的客观原因。不可抗力发生后，双方互相免除责任，互不承担违约责任，一审法院判令我公司支付违约金，于法无据，应当予以改判。2.本案不能适用租赁合同中关于违约金的约定。租赁合同第五条系关于滞纳金的约定。租赁合同第七条第二款第1项、第4项系关于违约金的约定，但该约定指乙方违反合同约定导致不能履行的情况，与本案情况不符。本案中合同可以继续履行且仍须继续履行。3.一审判决我公司支付386585.33元违约金计算方式不明。如按照合同第五条每日1‰的标准计算违约金远远超过合理限度，即便计算违约金，也应当按照银行业协会发布的同期贷款利率计算。农资物业分公司、农资公司辩称，不同意枫林公司的上诉请求。一审判决减免3个月租金不符合法律和相关政策规定，我们不属于国有企业，枫林公司也不属于小微企业。而且，枫林公司提出减免3个月租金，我们表示不能接受，后要求其先搁置争议期间的租金，交纳后续租金，但其未再支付租金，给我们造成极大损失，严重违约，应当支付违约金与滞纳金。农资物业分公司、农资公司向一审法院起诉请求：判令枫林公司支付2020年3月21日至2020年12月20日期间的租金3281800元，滞纳金302816.44元，违约金773733元；案件受理费由枫林公司承担。一审法院认定事实：2007年4月2日，农资物业分公司（甲方、出租方）与北京枫林时尚酒店有限公司（以下简称枫林时尚公司）（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁地址位于北京市丰台区西四环南路30号北京供销农资大厦主楼4层至11层、1楼大堂及其相配套的设备设施，租赁建筑面积7232平方米，乙方租赁房屋主要用于写字楼、宾馆和宾馆相配套的餐饮、娱乐、休闲等商业性用途；租赁期限为10年，自2007年3月21日至2017年3月20日止，租赁期满后，续租5年，合同顺延，第三个5年租金在第二个5年租金的基础上再上调8%；免租期为6个月，2007年6月21日至2007年9月21日，2008年3月21日至2008年6月21日，免租期内，甲方免收房租，乙方进行装修时，需办理消防及相关手续；租金为每日每平方米1.48元，自租期正式起算时间起，每5年租金按前一档租金递增8%，租期内第一个5年每年租金总额为3900000元，第二个5年租金单价在第一个5年租金基础上上调8%，每年租金总额为4212000元，第三个5年租金单价在第二个5年基础上再上调8%，每年租金总额为4548000元；租金每季度交纳一次，双方合同签订当日乙方以押3付3的方式交纳第一笔租金1950000元。以后每3个月前5日（即：3月21日、6月21日、9月21日、12月21日前）交纳季度租金，如乙方逾期未按规定支付租金，甲方以日为单位，按应交租金的1‰向乙方收取滞纳金；乙方同意，按照本合同条款规定的期限、全额向甲方足额交纳租金及相关费用，逾期（45日以内）未交纳租金，按本合同第五条款的约定交纳滞纳金，超过45日未足额交纳租金及滞纳金的，甲方有权终止本合同，收回房屋，并追缴欠款；违约责任：因甲方违反合同条款约定，甲方在7个工作日内退还乙方预交的租金（按乙方实际使用天数收取后的剩余部分），返还乙方交纳的押金，并赔偿乙方2个月租金作为违约金，同时要承担乙方的经营损失；因乙方违反合同条款约定或使合同无法履行，视为违约，甲方不退还乙方已交纳的房屋押金及预付款，乙方还需对甲方赔偿2个月租金作为违约金，追缴欠款，同时要承担甲方的经营损失，由于乙方违约发生的经营及经营客户的损失，由乙方自行承担；乙方有下列情形之一的，视为违约：无正当理由提前终止合同，乙方应当向甲方支付12个月房租的违约金；乙方违反本合同第五条款的约定，超过45天未按期足额交纳租金及相关费用。2009年7月8日，农资物业分公司（甲方、出租方）、枫林时尚公司（乙方、原承租方）与枫林公司（丙方、现承租方）签订《房屋租赁补充协议》，约定：因签订《房屋租赁合同》时合同标的物尚未装修、改造，丙方也未开业和办理营业执照，故当时乙方与甲方签订《房屋租赁合同》。乙方、丙方是具有共同控股股东的兄弟企业，均为独立企业法人，注册资金也均为1000000元。为理顺合同关系，便于项目管理，避免双重纳税、特将原《房屋租赁合同》的承租方主体，由乙方变更为丙方。今后，由丙方享有原《房屋租赁合同》及本补充协议乙方的全部权利并承担全部义务。由丙方直接向甲方交纳房租及相关费用，由甲方直接对丙方开具发票。如甲方与丙方发生一切经济纠纷，乙方负有为丙方的担保责任，承担丙方的一切违约责任；租赁建筑面积和租金的调整：按《房屋租赁合同》第一条第三款规定，经权威机构实测，调租赁建筑面积，现三方共同确认最终核定租赁建筑面积由7232平方米调整为7382平方米，比原合同增加租赁建筑面积150平方米；按原《房屋租赁合同》标的物租金为每日每平方米1.48元，自租期正式起算时间起，每5年租金按前一档租金递增8%；自2007年3月21日起至2012年3月20日止，租期内第一个5年每年租金总额为3980000元，折合每季度租金为995000元，2012年3月21日起至2017年3月20日止，租期内第二个5年租金单价在第一个5年租金基础上上调8%，每年租金总额为4298400元，折合每季度租金为1074600元，2017年3月21日起至2022年3月20日止，租期内第三个5年租金单价在第二个5年基础上再上调8%，每年租金总额为4642300元，折合每季度租金为1160600元；丙方按原《房屋租赁合同》建筑面积与本《房屋租赁补充协议》调整后建筑面积的差额部分，补交年租金的差额部分，但6个月的免租期除外。一审审理中，双方均认可枫林公司租金交纳至2020年3月20日；枫林公司于2020年7月17日支付租金200000元。枫林公司表示受疫情影响，经营困难，且农资公司作为国有企业，未能按照疫情相关政策对其公司进行租金减免，双方对此发生争议，故未能按时足额交纳租金；农资物业分公司表示涉案房屋所有权人系其上级单位北京市生产资料合作总社，属于集体所有制，不是国有企业，不适用北京市国有企业针对中小微企业的相关政策，且枫林公司亦未出示其公司属于中小微企业的证明，如果按照该政策是需向政府申报的，故不同意减免3个月租金。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，农资物业分公司与枫林时尚公司、枫林公司签订补充协议，由枫林公司承担农资物业分公司与枫林时尚公司之间签订的《房屋租赁合同》中枫林时尚公司的权利义务，故农资物业分公司与枫林公司之间形成租赁合同关系，双方均应依照《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》履行其相应的权利义务。因合同的签订主体为农资物业分公司，基于合同的相对性，农资公司要求枫林公司支付租金，缺乏依据，法院不予支持。枫林公司作为承租人，理应按照合同约定交纳2020年3月21日至2020年12月20日期间的租金。关于枫林公司主张减免3个月租金的辩称意见，因双方在合同履行期内爆发疫情，考虑到枫林公司租赁房屋的用途，综合房屋所在辖区疫情防控措施、疫情形势及双方沟通协商情况等因素，对于枫林公司的该辩称意见，法院予以支持。关于滞纳金、违约金，枫林公司未能按照合同约定交纳租金，构成违约，但考虑到双方合同的履行情况，枫林公司在疫情之前，能按照合同约定履行，现受疫情影响，未能及时足额交纳租金，法院基于公平原则，综合考虑合同交易情况、履行情况、枫林公司的违约情形、农资物业分公司的损失及疫情影响等因素，对农资物业分公司要求支付滞纳金、违约金的数额予以调整。据此，一审法院判决：一、北京枫林商务酒店有限公司于判决生效之日起7日内给付北京农业生产资料有限公司物业管理分公司租金2121150元；二、北京枫林商务酒店有限公司于判决生效之日起7日内给付北京农业生产资料有限公司物业管理分公司违约金386585.33元；三、驳回北京农业生产资料有限公司物业管理分公司、北京农业生产资料有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，枫林公司对于一审判决已经认定的事实无异议；农资公司和农资物业分公司除对一审判决记载的枫林公司称农资公司为国有企业持有异议外，对一审判决认定的其他事实均无异议，其认为农资公司系集体企业，并非全民所有制企业，不属于国企。本院对此认为，一审判决认定事实部分如实记录一方当事人意见，即便该意见存在不当之处，也不属于一审认定事实部分存在错误的情形，故本院对一审判决已经认定的事实予以确认。枫林公司认可其2020年9月仍未交纳租金系因其经营不景气，无力交纳。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，农资物业分公司与枫林时尚公司、枫林公司以签订《房屋租赁补充协议》的方式，确认由枫林公司继受农资物业分公司与枫林时尚公司之间所签《房屋租赁合同》中约定的枫林时尚公司的权利义务。故一审法院认定农资物业分公司与枫林公司之间形成租赁合同关系，双方均应依照《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》履行其相应的权利义务是适当的。基于合同的相对性原则，农资公司要求枫林公司支付租金，缺乏依据，本院无法支持。关于枫林公司主张减免3个月租金的请求是否应当得到支持的问题。2020年1月24日北京疫情爆发，政府颁布一系列管控政策和措施，严防死守，才使得抗疫工作取得全面胜利。但不可否认，社会经济因此也受到很大影响。考虑枫林公司租赁房屋的用途，以及所在地区疫情及防控措施影响、双方沟通协商情况等诸多因素，枫林公司主张减免3个月租金，请求合理，应予支持。至于农资公司和农资物业分公司所持其并非国有企业，不能按照相关政策规定要求其减免3个月租金的主张，因疫情属于不能预见、不能避免的人类灾难，无疑给本案双方都会造成一定损失。特别是承租方枫林公司，疫情对酒店经营行业影响较大，如还要求其按照合同约定的标准支付租金，显然对其不公平。合理减免租金，有利于合同继续履行、维护交易稳定，从而最大限度保护双方合法权益，无疑是极其必要的。所以即便农资公司和农资物业分公司作为集体企业，也应适当减免枫林公司整个疫情期间的租金。故本院对其此项主张，实难支持。关于枫林公司是否应当承担违约责任支付违约金、滞纳金。枫林公司在2020年3月21日受疫情因素影响迟延交纳租金，尚不构成违约，但其在疫情好转、政府鼓励各行各业有序复产复工之后，理应积极筹措资金，尽快履行付款义务，但其不仅在农资物业分公司、农资公司2020年10月起诉时未交纳租金，甚至至今也未能交纳任何租金。因此，一审法院认定枫林公司迟延支付租金，构成违约，是适当的。至于农资物业分公司、农资公司主张的违约金和滞纳金，均是基于枫林公司迟延支付租金这一违约事实提出的，而其主张违约金所依据的合同条款，结合上下文，明显属于双方对于因一方违约导致出现合同解除后果时的违约责任，故农资物业分公司、农资公司坚持认为枫林公司应当同时承担违约金和滞纳金，缺乏依据，本院实难支持。关于一审判决确认的违约金是否适当的问题。农资物业分公司、农资公司虽主张按照农资物业分公司与枫林公司合同中约定的每日1‰的标准计算违约金，但考虑到疫情之前枫林公司均如约履行了付款义务，因受疫情影响，才出现未能及时、足额交纳租金的情况，一审法院基于公平原则，综合本案合同履行情况、枫林公司的违约情形、农资物业分公司的损失及疫情影响等诸多因素，并考虑枫林公司的抗辩意见，酌情确定了枫林公司因迟延支付租金应当承担的违约金数额，并无明显不当。农资物业分公司、农资公司坚持认为应当按照合同约定标准支持其此项请求，显然缺乏事实及法律依据，本院无法支持。综上所述，农资物业分公司、农资公司以及枫林公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28555元，由北京农业生产资料有限公司物业管理分公司、北京农业生产资料有限公司负担21456元（已交纳），由北京枫林商务酒店有限公司负担7099元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 王军华审判员 刘慧慧二〇二一年五月七日书记员 刘 荧