湖南省株洲市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘02民终108号 上诉人（原审原告）攸县联星街道富康社区蔚蓝国际小区业主委员会，住所地湖南省攸县联星街道为富康社区蔚蓝国际小区。 负责人：夏其德，该小区业主委员会主任。 委托诉讼代理人：尹坚定，湖南湘东律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）攸县东风投资置业有限公司，住所地湖南省攸县联星街道为富康社区蔚蓝国际小区。 法定代表人：宁冬连，该公司总经理。 委托诉讼代理人：付湘龙，湖南人信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）王建国，男，汉族，1951年11月9日出生，住所地攸县。 委托诉讼代理人：王海，男，汉族，1975年2月19日出生，系株洲市海键远程教育有限公司董事长，住湖南省攸县，系王建国儿子。 上诉人攸县联星街道富康社区蔚蓝国际小区业主委员会（以下简称攸县蔚蓝国际小区业委会）因与与被上诉人攸县东风投资置业有限公司（以下简称攸县东风公司）、王建国物权保护纠纷一案，不服湖南省攸县人民法院（2020）湘0223民初2352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人的委托诉讼代理人尹坚定、被上诉人的委托诉讼代理人付湘龙、王海，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 攸县蔚蓝国际小区业委会上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，判决确认被上诉人攸县东风公司与被上诉人王建国签订的蔚蓝国际小区地下停车位转让协议无效；2、请求判决确认被上诉人攸县东风公司与被上诉人王建国签订的蔚蓝国际小区地下停车位转让协议所涉地下车位属于上诉人攸县蔚蓝国际小区业委会所有。事实及理由：攸县蔚蓝国际小区系攸县东风公司的开发项目之一，其中该楼盘的地下空间等人防工程系已列入开发成本，根据物权法第七十三条之规定，应当属于攸县蔚蓝国际小区全体业主所有。2018年12月1日，两被上诉人之间就原本属于全体业主所有的地下车位进行非法转让，严重的侵害了全体业主的合法权益。原审在举证分配方面适用法律错误，如果攸县东风公司不能举证其车位、车库等地下空间等人防工程系列入单独的开发成本，就应当推定该项目已列入了房屋价格进行分摊，应当属于全体业主所有；其次，即使涉案车库车位属于攸县东风公司所有，根据物权法第七十四条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定：该小区对涉案车位享有优先购买权，现由非小区业主王建国大量购买，势必由业主向王建国个人购买，侵害了业主的优先购买权。另攸县东风公司拖欠了部分业主的款项，部分业主本身对攸县东风公司享有债权，业主直接向攸县东风公司购买车位可以实现业主的债权抵消，而向王建国个人购买车位则不能实现业主债权，上诉人为维护全体业主的合法权益，依法提起上诉，请求依法判决。 攸县东风公司口头答辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，东风公司的车位应该属于东风公司所有，因为该地下车库是由东风公司投资建设的，与蔚蓝国际小区不是属于共有部分，是单独所有的，因此不属于小区业主所有。依据我国法律规定，在此情况下可以由东风公司处置，我方与王建国之间只是抵扣工程款，而且车位可以对业主出售，是由我们东风公司签订合同，只是车位款由王建国收取。没有影响业主的利益。 王建国口头答辩称：按照一审判决，车位产权属于东风公司，对于王建国来说，只是以车位款项抵扣工程款，以东风公司的名义卖出的车位不影响业主利益，请求驳回上诉人上诉请求。 攸县蔚蓝国际小区业委会向一审提出诉讼请求：1、判决确认被告攸县东风投资置业有限公司与被告王建国签订的蔚蓝国际小区地下车位转让协议无效；2、判决确认被告攸县东风投资置业有限公司与被告王建国签订的蔚蓝国际小区地下车位转让协议所涉地下车位属于原告方所有。 一审经审理查明：攸县东风蔚蓝国际系被告攸县东风公司以出让方式取得土地使用权、建设工程规划许可证,合法进行建设的房地产项目。攸县东风蔚蓝国际小区2017年12月28日经攸县住房和城乡规划建设局审批同意总建筑面积为99639.92㎡，计容建筑面积83951.48㎡，不计容建筑面积15688.44（其中地下车库总面积14842.79㎡，均为不计容建筑面积）。 2014年11月3日，攸县人民防空办公室出具关于蔚蓝国际项目人防工程的批复，同意被告攸县东风公司蔚蓝国际项目人防工程易地建设，但必须依规缴纳防空地下室易地建设费。被告攸县东风公司按规定缴纳了人防易地建设费。 东风蔚蓝国际小区建成后,购房业主陆续入住,于2016年8月10日经攸县房地产管理局备案成立了原告攸县蔚蓝国际小区业委会。 2017年6月26日，被告攸县东风公司（甲方）与被告王建国（乙方）签订了《工程建设相关遗留事项及其结算、付款协议》，约定：“……一、攸县东风蔚蓝国际一期工程总价……二、付款时间及方式……（二）、除（一）外，余下未支付款项按下列约定进行：……3、甲方以攸县蔚蓝国际项目地下车位抵押的方式向乙方支付工程款1428万元（该车位估价5万元一个，甲方负责销售，乙方也可协助）每销售一个甲方支付5万元给乙方，截至该车位销售款抵扣该款项为最终支付日期，车位价格按市场价不得引发业主之间的矛盾。 2018年12月1日，被告攸县东风公司作为东风蔚蓝国际项目开发商（甲方）与被告王建国作为东风蔚蓝国际一期工程承建方（乙方）签订了《协议》，约定：“2017年6月26日甲方与乙方签订了工程建设相关遗留事项及其结算、付款协议，合同中付款时间及方式第二条第3点约定甲方以攸县东风蔚蓝国际项目地下车位抵押的方式向乙方支付工程款，由于各种原因，自此协议签订以来，车位自今销售不理想，一期工程余款未能按时支付给乙方，为友好解决债务，经双方本着自愿、公平、诚实信用的原则，经充分协商达成如下协议：一、双方同意，自此协议签订之日甲方将其名下东风蔚蓝国际小区一期肆拾个地下停车位（无产权、只有使用权），以每个车位伍万元的价格抵乙方的东风蔚蓝国际一期工程款，抵款金额为贰佰万元，抵款的车位编号分别为：（见附页）。二、乙方已实地调查过上述车位号真实存在，且未被出售。三、……”就上述《协议》中约定的40个车位，被告攸县东风公司与被告王建国签订了《东风、蔚蓝国际车库（位）购买协议书》。被告王建国因承包东风蔚蓝国际项目工程差欠他人工程材料款，被告攸县东风公司作为甲方、被告王建国作为乙方、案外人黄云等人作为丙方分别签订了《协议》，将被告攸县东风公司名下的东风蔚蓝国际小区一期地下停车位共计56个，以每个51800元的价格抵被告王建国所需支付给丙方的工程材料款。 2019年，经攸县国土资源测绘队测量，并出具不动产测量报告，蔚蓝国际小区2栋、3栋的地下停车位并未计入建筑公摊面积。 另查明，案外人夏其德与被告攸县东风公司于2017年11月1日签订了《攸县商品房买卖合同》（该套房坐落于攸县联星街道办事处中心大道东风.蔚蓝国际2#楼2901号）,其中在合同附件三：合同补充协议的第六条第3条约定:“出卖人有权通过协议方式出让地下停车位的所有权（或使用权）。 2019年1月8日，本案被告王建国以被告攸县东风公司在《工程建设相关遗留事项及其结算、付款协议》后至2018年12月30日止，尚欠其攸县东风蔚蓝国际一期建设项目工程款7342776元，且被告攸县东风公司存在未按协议约定以攸县蔚蓝国际项目地下车位抵押的方式向原告支付工程款等违约行为诉至该院，请求被告攸县东风公司支付下差工程款7342776元及违约金，在该案庭审中，被告攸县东风公司就其差欠原告余下的工程款认可无法按双方签订《工程建设相关遗留事项及其介结算、付款协议》以其地下车位抵偿给原告的方式付款。 一审法院认为,本案系物权保护纠纷。本案的争议焦点为：本案涉案地下车位的权属。现做如下分析：根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。”通过上述规定可以看出，建筑区划内，规划建设范围内的车位、车库，如开发商与业主之间未明确约定归属，则相应的车位、车库应属于开发商所有。本案中，被告攸县东风公司作为投资兴建蔚蓝国际小区地下车库的开发商,其与业主签订的《商品房买卖合同》附件三已约定“出卖人有权通过协议方式出让地下停车位的所有权（或使用权）。”，上述约定足以证明被告攸县东风公司与业主已书面约定将蔚蓝国际小区的地下车库所有权（或使用权）约定为被告攸县东风公司所有，且根据攸县国土资源测绘队出具的不动产测量报告，本案所涉地下车位并未计算至建筑公摊面积，并非共有部分，原告主张该车库属全体业主共有，缺乏事实与法律依据，该院不予支持。又根据《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则,允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁”之规定,再根据《中华人民共和国人民防空法》第五条“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有”之规定,地下车库所包含的人防建筑面积部分虽具有人防性质,但并未排除被告攸县东风公司作为投资建设主体对此享有合理占有、使用、收益的权利,故被告攸县东风公司将涉案部分地下车位处置给被告王建国的行为，系其对地下车库的合法处置行为，且根据庭审查明情况，地下车位转让协议的车位以被告东风公司的名义出售车位，由被告王建国收取出售款，故上述协议并未排除或限制全体业主正当、合法的车位使用需求，且目前地下车位尚有大部分未售，故对原告请求确认被告攸县东风公司与被告王建国签订的蔚蓝国际小区地下车位转让协议无效的请求，该院亦不予支持。 依照《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款，《中华人民共和国物权法》第七十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告攸县联星街道富康社区蔚蓝国际小区业主委员会的诉讼请求。本案案件受理费100元，由原告攸县联星街道富康社区蔚蓝国际小区业主委员会负担。 二审中，被上诉人提交新证据2021年1月15日攸县蔚蓝国际小区业委会、物业公司张贴的“通知”一份，拟证明业委会在通知中明确要求业主到公司门口的销售部购买地下车位，认可车位的所有权属于攸县东风公司。上诉人对证据的真实性无异议，但认为只是出于管理需要才进行通知，不代表认可产权。本院对该证据综合认定。本院对一审判决认定的事实和证据予以确认。 另查明：2021年1月15日，攸县蔚蓝国际小区业委会和物业公司张贴“通知”，要求业主到攸县东风公司门口的销售部购买地下车位。本案中攸县东风公司向王建国抵债的车位位于攸县蔚蓝国际小区2、3栋地下。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：东风蔚蓝国际小区地下车位所有权属于谁所有以及攸县东风公司向王建国抵债是否影响业主利益。就此分析如下： 根据本案查明的事实，攸县东风公司向王建国抵债的车位位于攸县蔚蓝国际小区2、3栋地下。对于该地下车位的权属，分别由攸县住房和城乡规划建设局审批确认攸县蔚蓝国际小区的地下车库总面积14842.79㎡不计入小区计算容积率的建筑面积。攸县国土资源测绘队也出具不动产测量报告，确认蔚蓝国际小区2栋、3栋的地下停车位并未计入建筑公摊面积。故该小区的地下车位未计入容积率面积分摊给小区业主，也不属于小区的公有部分属于业主共有。上诉人主张依据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。但该规定明确的是建筑区划内的其他公共共有的部分才属于业主共有。而未计入建筑公摊面积的房屋产权应属于投资建设的开发商所有。上诉人主张地下车位的产权属于代表全体业主的业委会所有，没有事实依据；要求认定攸县东风公司向王建国抵债车位的《转让协议》无效的主张也与所有权人有权处置其资产的法律规定不符，本院不予支持。 上诉人还主张攸县东风公司向王建国抵债车位的行为影响了业主的优先购买权。经查，攸县东风公司向王建国抵债的车位只是小区地下车位的一部分，仍有大量的车位未予销售。没有证据显示有小区业主想购买车位而不能购买的情形。同时，侵犯业主的优先购买权也应由被侵权的业主提出，上诉人作为业委会也无权代表个体业主提出诉讼主张。故该上诉理由亦不符合法律的规定，本院不予支持。 综上所述，上诉人攸县蔚蓝国际小区业委会的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人攸县联星街道富康社区蔚蓝国际小区业主委员会承担。 本判决为终审判决。 审判长  罗湘武 审判员  彭建爱 审判员  李小红                                                                                                                   二〇二一年五月七日                                                                                                                    书记员  周慕妍