河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终5489号上诉人（原审原告）：王小要，男，1970年10月9日出生，汉族，住河南省上蔡县。委托诉讼代理人：毕大龙，河南佳鑫律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郑州绿湖置业有限公司，住所地河南省新郑市滨湖路与祥云路交叉口北500米路东绿都温莎城邦售楼部二楼，统一社会信用代码：914101845698120899。法定代表人：路向前，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘金磊，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林磊，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。上诉人王小要与上诉人郑州绿湖置业有限公司（以下简称“绿湖公司”）因商品房预售合同纠纷一案，均不服河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王小要上诉请求：1.依法撤销河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初182号民事判决书第二、四项，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判支持王小要一审全部诉讼请求;2.判决一审、二审诉讼费由绿湖公司承担。事实与理由：原审认定事实错误，适用法律错误。（一）关于原审适用法律错误问题。原审依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（以下简称《若干规定》）第一条第二款，认为本案系民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。王小要与绿湖公司就涉案房屋的买卖、交付、办证等事宜均发生在民法典实施前，但是绿湖公司逾期交房、逾期办理房屋权属证书、致使王小要损失等行为一直在持续，原审适用上述《若干规定》第一条第二款没有依据，明显错误，应当适用《若干规定》第一条第三款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。绿湖公司出卖的房屋至今未完成交付，王小要未取得房屋钥匙，双方之间纠纷至今尚未得到解决。因此，原审以《合同法》相关法条为审判依据明显有误，应以《民法典》相关法条作为审理本案的法律依据。原审依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）对本案据以判决明显系法律适用错误。该解释于2020年12月23日在最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》中予以修正，施行日期为2021年1月1日。因此，原审适用已失效的司法解释判决本案明显不当。综上，原审判决适用法律明显错误，应当按照《民法典》及最新的现行有效的相关司法解释审理本案。（二）关于涉案房屋质量问题。王小要在原审诉讼过程中就涉案房屋存在的质量问题申请司法鉴定，经河南省基本建设科学实验研究院有限公司于2020年6月24日作出的豫基研（2020）建质鉴字第14号司法鉴定检验报告书的检验结果显示，涉案房屋墙体存在水平、竖向裂缝；烟道及柱体垂直度、房屋空间尺寸净高等不符合相应国家质量规范标准，存在偏差。房屋的主体结构是指在房屋建筑中，由若干构件连接而成的能承受作用的平面或空间体系。主体结构要具备足够的强度、刚度、稳定性，用以承受建筑物上的各种负载，如地基、承重墙等。在房屋的框架结构、剪力墙结构、框剪结构或框支结构、砖混结构工程中,主体结构均包括梁、柱、构造柱、墙、楼梯、板、屋面板等工程。根据《中华人民共和国建筑法》第六十条规定，建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。由此可见，涉案房屋经鉴定存在的质量问题系房屋主体质量问题，原审认定“经鉴定涉案房屋并不存在地基基础和主体结构方面的质量问题”，该事实认定明显错误。（三）关于涉案房屋逾期交付及逾期违约金问题。《商品房买卖合同》第十一条明确约定：双方进行验收交接时，出卖人应出示本合同第八条规定的证明文件……，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件……，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人在房屋交接时提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等相关材料亦在《商品房销售管理办法》第三十二条中明确规定，绿湖公司至今未向王小要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等证明材料，亦违反了《商品房买卖合同》第十一条的约定，因此王小要有权拒绝接收房屋，绿湖公司应当承担逾期交房的违约责任。《商品房买卖合同》补充协议第三条约定，出卖人以《入伙通知书》作为买受人接受房屋的依据。依据《民法典》第四百九十七条第二款的规定,补充协议中关于出卖人以《入伙通知书》作为房屋交付依据的约定，明显不合理的减轻了绿湖公司提供合同第八条约定的相关材料，且绿湖公司未就作为补充协议的格式条款对王小要尽到注意提示义务，补充协议第三条作为格式条款，应认定为无效约定。原审查明：绿湖公司称其基于约定的交付期限前向王小要邮寄《入伙通知书》，但因时间久远无法找到通知书快递单，并提交2018年1月8日向王小要邮寄的房屋交付催告函。但是原审已查明涉案房屋于2014年1月20日才竣工验收，绿湖公司称其基于约定的交付期限前向王小要邮寄《入伙通知书》的事实不可能成立，也证明了绿湖公司通知时尚没有取得合同第八条约定的文件。绿湖公司没有提供合同补充协议约定的房屋交付手续，其应承担举证不利的法律后果，且房屋交付催告函不等同于《入伙通知书》，不能证明其在合同约定期限或合理期限内向王小要交付房屋。无论是《入伙通知书》还是房屋交付催告函均不是合同第八条约定的房屋交付材料，更不是法定的房屋交付材料，绿湖公司作为出卖人未履行提供房屋交付手续，王小要当然有权拒绝接收房屋，逾期交房的违约责任当然应由绿湖公司承担。故原审虽认定了绿湖公司存在逾期交房的事实，但是原审仅依据王小要自称2015年绿湖公司曾通知其收房即认定绿湖公司实际交房日期为2015年12月31日没有事实依据，同时原审以2015年12月31日作为房屋实际交付之日径自以计算的违约金金额是明显错误的。(四)关于绿湖公司租金损失问题。原审认定“原告租房是因为自己的客观需求，并非因该房屋存在质量问题为及时交付造成”的事实是错误的，除上文已述涉案房屋存在质量问题及绿湖公司存在逾期交房的行为外，绿湖公司在给王小要多次维修房屋后仍不能使涉案房屋达到交付条件，经鉴定仍存在鉴定结论中显示的质量问题，王小要无法正常使用涉案房屋。另外原审认定“逾期交房违约金也具有弥补原告在逾期交房期间所产生的租金损失的功能和作用”没有法律和事实依据。根据《商品房销售管理办法》第三十五条规定，商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房;给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任，现涉案房屋经鉴定存在主体结构的质量问题。另依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第九条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。王小要租房系因绿湖公司出卖的房屋存在质量问题，至今仍不能达到交付条件，王小要纯属无奈。由此可见，绿湖公司应承担因其过错行为而导致的王小要租金损失，原审判决将合同约定违约责任同租金损失混为一谈是明显错误的，没有事实和法律依据。（五）关于逾期办理权属证书违约金问题。《商品房买卖合同》补充协议第五条5.6约定：本合同第十五条中“…如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，…”其中“规定期限”双方约定为该商品房交付后365个工作日。首先，假如按原审认定2015年12月31日作为房屋实际交付之日，王小要实际于2018年7月12日才获得涉案房屋权属证书，办证期间明显超过双方约定期间，更何况涉案房屋至今未完成交付，绿湖公司存在逾期为王小要办理房地产权属证书的行为。其次，《商品房买卖合同》补充协议约定买受人自行缴纳税费的，买受人应提供相应证明资料。实际上，绿湖公司未向王小要催要提供相应证明材料，亦无相应证据证明其曾向王小要进行过催要行为，履行协助义务的举证责任应在绿湖公司而不应在王小要，原审认为王小要未提供相应证据证明绿湖公司未履行协助义务而对王小要的诉请不予支持，系举证责任分配错误。办理房地产权属证书与房地产权属登记并非同一概念，绿湖公司办理了房地产权属登记并不意味着绿湖公司的协助义务全部履行，否则《商品房买卖合同》补充协议第五条5.6约定内容就形同虚设。原审认为绿湖公司在完成涉案房屋的权属首次登记后即完成协助义务，不存在逾期办理权属证书的行为是对案件事实认定不清。在绿湖公司办理权属登记和权属证书前，绿湖公司对涉案房屋享有独占的排他权利，办理权属登记以转移涉案房屋的所有权是绿湖公司负有专属的义务。王小要无义务办理房产证。综上，原审判决认定事实错误，适用法律错误。恳请贵院查明事实后依法支持王小要的诉讼请求，维护王小要的合法权益。绿湖公司辩称：本案的核心纠纷系王小要一直主张房屋存在主体结构质量问题，故其拒绝收房，并据此要求绿湖公司承担70余万元的赔偿。而一审中在王小要的一再要求下，连续进行了4轮鉴定，耗时近两年，最终的鉴定报告显示房屋仅存在轻微瑕疵，全部修复完毕的费用仅为14224.04元，并不存在主体结构等影响居住的质量问题，王小要主张的逾期交房、逾期办证违约金及租房损失等无任何依据。1、案涉房屋已经通过验收，依法取得了新郑市住建局颁发的竣工合格证，且一审经过四轮鉴定，也未鉴定出任何主体结构质量问题。在如此明确的证据面前，王小要仍声称案涉房屋存在主体结构不合格问题，完全是其个人想象。绿湖公司已经尽到了约定的交房义务，王小要根据想象中存在的房屋主体质量问题，无视购房合同的明确约定及绿湖公司的一再催告，一直单方拒绝收房，相应后果应由其自行承担，绿湖公司不应承担逾期交房违约金。此外，关于房屋交付的时间，王小要在购房合同有明确约定的情况下主张其不知道交房时间，明显与事实不符。王小要在一审第一次质证环节自认于交房时间前就到案涉房屋找绿湖公司人员沟通过交房事宜，足以证明王小要在交房前已经收到绿湖公司发出的交房通知。但王小要在其后的发问环节又自称2016年8月才第一次到案涉房屋沟通交房事宜，可王小要自己提交的验房报告却显示于2016年1月作出，自相矛盾。王小要对此又改口说2015年底第才首次知晓交房事宜。以上种种互相矛盾的陈述违反了禁止反言原则，充分说明王小要在做虚假陈述，刻意歪曲事实。况且王小要在2013年斥巨资170余万买房后就不管不问，宁愿自己在外租房也任由所购房屋闲置2年多，才在所谓的绿湖公司的“首次”告知下于2015年底到涉案房屋，也明显与常理不符，难以自圆其说。最后，在绿湖公司的一再催促下，王小要在2018年7月12日已经办理完毕涉案房屋的权属证书。连房产证都已办理完毕，王小要却还一直声称绿湖公司没有交付房屋，索要累计至今的巨额逾期交房违约金，没有任何依据。2、关于所谓的逾期办证违约金，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，办理房屋所有权登记手续的主体为预售商品房的购买人，而开发商负有的仅是协助购买人办理房屋所有权登记手续。绿湖公司已经按照合同约定及时办理了商品房买卖合同备案、案涉房屋所有权预告登记、并在2014年10月10日完成涉案房屋的首次登记，充分履行了自身的协助义务。而反观王小要，其不仅未能提供任何证据证明绿湖公司存在逾期办证的违约行为，反而还一直拖延收房、拖延提交办证资料、拖延交纳契税、拖延交纳产权代办费等费用；并且王小要于2016年5月提前结清案涉房屋的贷款，但是又拖延办理预抵押登记的注销手续，由此种种拖延行为导致房屋产权证书无法及时办理。最终案涉房屋产权证书还是在绿湖公司的不断催促并且由绿湖公司自行垫付代办费用的情况下，于2018年7月12日办理完毕。而代办费用王小要在2019年才支付给绿湖公司。因此王小要房屋产权证逾期办理完全系其自身造成的结果，所有后果应当由其自身承担。3、关于王小要主张的房屋租金损失231618.99元。根据王小要自述，其本人自1997年开始一直在郑州做防水工程，在郑州租房是为了自己居住、孩子上学方便，可见王小要租房是因为自己的客观需求，并非绿湖公司导致。并且绿湖公司已经按照约定交付房屋，而王小要放任所购房屋空置数年，自己另行租房，之后再向绿湖公司主张20余万的租金损失，属于刻意谋取不当利益，其不当主张不应得到支持。最后，需要强调的是，据一审查明，王小要因自身工作、小孩上学等原因，日常对位于新郑市的案涉房屋并无使用需求，因此其一直拒绝一审法院的调解及绿湖公司的合理解决方案，将仅需14224.04元即可解决的问题不断单方刻意扩大。王小要的目的只有一个，就是要求绿湖公司支付不合理的、高达70余万的赔偿金，而非维修房屋、解决纠纷。绿湖公司作为开发商，已经充分尽到了自身义务，王小要单方面行为导致的各项扩大损失，绿湖公司不应承担。绿湖公司上诉请求：1．撤销一审判决第二项，改判驳回王小要关于逾期交房违约金的诉讼请求或依法发回重审；2.撤销一审判决第三项，改判鉴定费75000元由王小要承担或依法发回重审；3.本案一审、二审案件受理费由王小要承担。事实与理由：一、本案中绿湖公司依照合同约定按时交付房屋，不存在逾期交房情况。王小要单方面违约拒绝接收房屋与绿湖公司无关，绿湖公司不应对王小要拒绝收房的行为承担逾期交房违约责任。1、本案中，王小要一直主张房屋存在主体结构质量问题，故其拒绝收房并要求绿湖公司承担逾期交房违约金等。但是一审过程中已经依法委托专业鉴定机构对案涉房屋进行了质量鉴定，根据鉴定机构的多轮鉴定，明确案涉房屋不存在任何地基基础或主体结构问题，仅仅是粉刷层开裂、户外门窗有生锈等轻微瑕疵。根据绿湖公司、王小要双方签订的《商品房买卖合同》附件四《商品房买卖合同补充协议》第四条第4.3条约定：“如该房屋存在地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修问题，出卖人应当按照本合同义务承担保修责任，但买受人不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续，否则视为已交付”之约定，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”之规定，本案中王小要主张因房屋质量问题而拒绝收房无任何依据，绿湖公司已经充分尽到自身义务，不存在逾期交房的情形，不应承担逾期交房违约金。2、本案中，案涉房屋已经通过五大责任主体验收，并取得了新郑市住房和城乡建设局颁发的《新郑市房屋建筑工程竣工验收备案证明书》，符合约定的房屋交付标准。且绿湖公司于2013年12月31日前已通知王小要收房，之后一直在催促王小要收房。从2018年1月8日绿湖公司向王小要邮寄的《交付催告函》名称及内容也可看出，属于绿湖公司再次催促王小要尽快收房，充分说明绿湖公司之前已经多次告知过王小要收房事宜。并且案涉小区系在2013年12月31日统一交付，与王小要同批次的购房人均在当天收房。绿湖公司已经充分履行了自身的交房义务，并无任何过错，不应承担逾期交房违约金。3、一审法院根据王小要的自认，认定王小要在2015年底才知晓案涉房屋交付事宜明显与事实不符。《商品房买卖合同》第八条明确约定了交房日期为2013年12月31日，交房日期属于《商品房买卖合同》的重大事项，各方对此均明确知晓。王小要在2013年斥巨资（170余万）买房后就不管不问，宁愿自己在外租房也任由所购房屋闲置2年多，才在所谓的绿湖公司“首次”告知下于2015年底到涉案房屋，明显与常理不符，难以自圆其说。同时为了防止上述情况发生，双方还特意在补充协议第三条3.3款明确约定“若买受人未接到《入伙通知书》，最迟应在合同约定的房屋交付时间，到房屋所在地或出卖人另行通知的地点办理房屋交付手续”。因此即使王小要因故未收到绿湖公司邮寄的《入伙通知书》，也应该在约定的2013年12月31日到房屋所在地办理房屋交付手续。因此无论从合同约定，还是正常实践，王小要都应于2013年12月31日到达房屋所在地办理交房手续。王小要本人之所以虚假陈述表示2015年底才知晓交房事宜，就是为了掩盖绿湖公司按时通知其收房并后续多次催促的事实。对此绿湖公司请求人民法院依法查明事实，维护绿湖公司的合法权益。4、退一步说，即使王小要因故未能在2013年12月31日前收到绿湖公司的《入伙通知书》，那么根据合同法基本的减轻损害原则，其也应当在合理期限内及时联系绿湖公司，沟通确认交房事宜。对此案发时有效的《合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”，第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。根据上述规定，王小要应当在合理期限内要求绿湖公司履行交房义务。而王小要不管不顾，放任170余万的房屋空置数年，并且还另行租房，之后再向绿湖公司主张464538.27元的违约金和231618.99元的租金损失，既与常理不符，也严重违反法律规定，属于刻意扩大损失，谋取不当利益。其不当主张不应得到支持。二、原审中，王小要对仅需一万余万就可解决的问题（最终鉴定出的修复费用为14224.04元），在绿湖公司明确表示愿意维修或者支付一万余元的情况下，仍申请了四轮鉴定，导致产生鉴定费用合计75000元，该费用完全是王小要妄图获得70余万的不当利益导致，并非必要费用，且将实际损失扩大了5倍多，因此该鉴定费用应当由王小要承担。1、本案在开庭前，一审法院依法组织双方进行了多次调解，调解中绿湖公司已明确表示愿意对案涉房屋进行维修或者支付一万余元维修费用，但王小要一方一直坚持诉请，要求赔偿70余万，在无法达成一致的情况下，王小要申请了两轮房屋质量鉴定和修复方案鉴定，由此产生鉴定费用60000元。在修复方案出具后，一审法院再次组织调解，劝导双方以修复方案为依据进行协商。绿湖公司根据修复方案中记载的具体工艺评估修复案涉房屋花费大概在1万余元，因此再次明确表示可以按照修复方案进行维修或者直接支付王小要1万余元费用。但是王小要一方仍坚持诉请，要求赔偿70余万，并再次径行申请了修复方案造价的鉴定，由此又产生鉴定费用15000元。最终根据鉴定机构的数轮鉴定，确认案涉房屋不存在任何主体结构问题，仅存在部分轻微质量瑕疵，最终的修复费用也仅为14224.04元。这一金额与绿湖公司多次调解时愿意承担的金额基本一致，而与王小要主张的金额相差巨大。诉讼的目的是解决纠纷,本案中本来很轻微的房屋质量瑕疵问题,修复仅需一万余元即可,然而由于王小要一方坚持索要70余万，并申请进行了四轮鉴定,共花费鉴定费75000元，导致鉴定费高出了最终修复费用五倍多。这些鉴定费用，尤其是最后一次的修复方案造价鉴定费15000元，完全是非必要的，是由于王小要单方无依据的主张导致，严重违反了减轻损害原则，因此相应的鉴定费用也应由王小要承担。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第二款规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”，根据该规定，即使案涉房屋存在质量瑕疵且王小要对绿湖公司的数次维修均不满意，其也可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失可主张由绿湖公司承担。但是王小要对此未采取任何措施，并且在绿湖公司明确提出维修和赔偿两种方案的情况下，仍申请了四轮鉴定，导致案涉纠纷额外花费一年多时间，额外产生鉴定费用75000元，属于刻意扩大损失。扩大部分对应的鉴定费应当由王小要本人承担。3、《诉讼费用交纳办法》第十二条规定：诉讼过程中因鉴定、公告、勘验、翻译、评估、拍卖、变卖、仓储、保管、运输、船舶监管等发生的依法应当由当事人负担的费用，人民法院根据谁主张、谁负担的原则，决定由当事人直接支付给有关机构或者单位，人民法院不得代收代付。因此本案中的鉴定费用应当由主张人王小要承担，原审法院判决由绿湖公司承担明显错误。综上所述，一审法院无视合同约定，未查明案件事实，错误适用法律，最终作出错误的判决，损害了绿湖公司的合法权益。王小要辩称：一、绿湖公司关于其依照合同约定交付房屋，不存在逾期交房的辩称与事实严重不符。《商品房买卖合同》第十一条明确约定：双方进行验收交接时，出卖人应出示本合同第八条规定的证明文件……，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件……，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。绿湖公司至今未向王小要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等证明材料，不仅违反合同约定，亦违反了《商品房销售管理办法》等相关法律规定，因此王小要有权拒绝接收房屋，绿湖公司辩称系王小要单方违约没有事实和法律依据，绿湖公司应当承担逾期交房的违约责任。《商品房买卖合同》补充协议第三条约定，出卖人以《入伙通知书》作为买受人接受房屋的依据。依据《民法典》第四百九十七条第二款的规定,补充协议中关于出卖人以《入伙通知书》作为房屋交付依据的约定，明显不合理的减轻了绿湖公司提供合同第八条约定的相关材料，且绿湖公司未就作为补充协议的格式条款对王小要尽到注意提示义务，补充协议第三条作为格式条款，应认定为无效约定。绿湖公司称其基于约定的交付期限前向王小要邮寄《入伙通知书》，但是原审已查明涉案房屋于2014年1月20日才竣工验收，并且在原审质证过程中，王小要提供了案外人周秋娜在涉案房屋同小区房屋关于交房、权属证书办理等事实和绿湖公司违约理由，绿湖公司称其基于约定的交付期限前向王小要邮寄《入伙通知书》及案涉小区系在2013年12月31日统一交付的辩称不可能成立，也证明了绿湖公司通知时尚没有取得合同第八条约定的文件。绿湖公司没有提供合同补充协议约定的房屋交付手续，其应承担举证不利的法律后果，且房屋交付催告函不等同于《入伙通知书》，不能证明其在合同约定期限或合理期限内向王小要交付房屋。无论是《入伙通知书》还是房屋交付催告函均不是合同第八条约定的房屋交付材料，更不是法定的房屋交付材料，绿湖公司作为出卖人未履行提供房屋交付手续，王小要当然有权拒绝接收房屋，逾期交房的违约责任当然应由绿湖公司承担。根据《中华人民共和国建筑法》第六十条规定，建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。由此可见，涉案房屋经鉴定存在的质量问题系房屋主体质量问题，原审认定“经鉴定涉案房屋并不存在地基基础和主体结构方面的质量问题”，该事实认定明显错误。故涉案房屋存在主体结构质量问题，王小要有权拒收房屋，原审认定绿湖公司存在逾期交房的事实正确。二、关于绿湖公司辩称涉案鉴定费用系非必要费用，应由王小要承担没有事实和法律依据。《商品房买卖合同》中明确约定绿湖公司对涉案房屋具有修复义务，但至今未能修复至符合交付条件并交付王小要，王小要无奈起诉并申请质量鉴定。经鉴定涉案房屋在墙体、柱体等结构存在多处质量问题，后王小要申请修复方案及工程造价鉴定系绿湖公司在涉案房屋鉴定过程中不予配合，未向原审法院和鉴定机构提供房屋设计图纸导致。因涉案房屋是否存在质量问题双方存在较大争议，王小要要求质量鉴定是合理使用自身合法权利体现，而质量鉴定的结果也说明涉案房屋存在问题，也证明本案全部鉴定费用是合理且必要的费用，因此因绿湖公司未能提供符合合同约定的合格房屋，由此导致的鉴定费用应由绿湖公司承担是合理而正当的。王小要向一审法院起诉请求(变更后）：1、判令被告赔偿原告房屋修复费用14224.04元；2、判令被告向原告支付逾期交付房屋违约金464538.27元（自2014年1月1日起暂计至2021年3月10日，共计2624天）；3、判令被告向原告支付逾期办理权属证书的违约金228020.3元（自2015年1月1日至2018年7月12日，共计1288天）；4、判令被告向原告支付逾期交房，原告租房的租金损失231618.99元（暂自2014年1月5日计算至2021年3月10日）；5、判令被告向原告支付鉴定费用75000元；6、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告王小要购买被告绿湖公司开发的位于龙湖镇××路西侧、××北侧××单元××房，双方于2013年6月10日签订《商品房买卖合同》一份，合同主要约定：第八条、交付期限出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位共同验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条、出卖人逾期交房的违约责任。出卖人未按本合同规定将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。第十一条、交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人已按本合同约定条件和质量标准交付商品房，同时买受人应承担该商品房交付（包括视为交付）之日起所有风险责任和物业管理费等各项费用。第十五条、关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按补充协议的相关约定执行。第十八条、保修责任买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。住宅由出卖人按《住宅质量保证书》、非住宅房屋由出卖人按房屋质量保修法规或规范性文件承担保修责任。保修期自交付（包括正常交付和因买受人原因而视为交付两种）之日起计算。双方在《商品房买卖合同》补充协议中另约定有如下内容：第三条、关于房屋交付的补充约定。本合同第八条约定的该房屋交付时间为2013年12月31日之前，具体时间以出卖人发放《入伙通知书》载明的交房时间为准（不迟于前述交房日期），买受人对此无异议。在该房屋具备交房条件（即五大责任主体验收合格）的情况下，出卖人可发出房屋交付通知。房屋交付时，买受人应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则按买受人原因造成房屋未能按期交付执行出卖人就此不承担延期交房责任。买受人应在出卖人《入伙通知书》确定的交付开始时间5日内，到房屋所在地或出卖人另行通知的地点办理房屋交付手续。若买受人未接到《入伙通知书》,最迟应在合同约定的房屋交付时间，到房屋所在地或出卖人另行通知的地点办理房屋交付手续。若因该房屋存在瑕疵需要整修的，整修期间不视为出卖人逾期交房。第四条、关于房屋质量、装修装饰、设备标准的补充约定。如该房屋存在地基基础和主体结构工程以外的质量或装修问题，出卖人应当按照本合同约定承担保修责任，但买受人不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续，否则视为已交付。对于质量保修期间内的房屋质量维修问题，买受人不得为维修设定先决条件，否则，由此引起的迟延维修及造成的任何损失，责任由买受人承担。第五条、关于办理产权登记手续的补充约定：因出卖人不是法定办证机构，只要按规定完成产权备案登记，出卖人的受托办证义务履行完毕，不对房屋产权证颁发日期迟延问题承担任何责任。本合同第十五条中“……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……”其中“规定期限”双方约定为商品房交付后365个工作日。如因出卖人的责任致使买受人不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，买受人选择不解除合同，出卖人应自逾期之日起至产权证可以办理之日止，按日向买受人支付购房总价款0.01%的违约金。该协议中载明买受人提供的有效通讯地址为：郑州市郑东新区商鼎路12号龙祥苑小区1号楼3单元4楼东户。《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议下方有原告签名按指印，被告加盖有其销售合同专用章。合同签订后，原告依约交纳了全部购房款。2016年5月25日，原告结清了涉案房屋的按揭贷款。2018年7月13日，涉案房屋变更登记至原告名下。2016年1月16日，郑州仟喜居房地产咨询有限公司接受原告委托，就涉案房屋作出郑验字2016011601号房屋查验评估报告。2019年8月31日，郑州房博士验房咨询有限公司接受原告委托，就涉案房屋作出咨询报告书。一审诉讼过程中，原告认为涉案房屋存在质量问题，申请对外墙及屋面防水质量缺陷;墙面裂缝受损情况;柱体构件的垂直度缺陷；空间尺寸质量缺陷；门、窗、护栏安装质量缺陷进行司法鉴定。河南省基本建设科学实验研究院有限公司于2020年5月25日接受一审法院委托，于2020年6月24日作出豫基研（2020）建质鉴字第14号司法鉴定检验报告书，检验结果为：1、经现场检测，发现该“受鉴房屋”露台防水卷材未做混凝土保护层厚度，三层至四层墙体、顶板有渗水痕迹，五层墙体有渗水现象。2、经现场检测，发现该“受鉴房屋”露台护栏基座有破损现象，墙体存在水平、竖向裂缝，裂缝均为粉刷层裂缝。3、所检测烟道垂直度不符合《住宅排气管道系统工程技术标准》（JGJ／T455-2018）规定的要求；所检测柱垂直度不符合《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2015）规定的要求。4、所检测房屋空间尺寸净高不符合《河南省成品住宅工程质量分户验收规程》（DBJ41／T194-2018）规定的要求。5、经现场检测，发现该“受鉴房屋”门、窗、护栏安装质量存在问题。该鉴定检验报告书作出后，原告提出异议，认为检验报告书存在遗漏部分，并申请补充鉴定。对此河南省基本建设科学实验研究院有限公司于2020年8月19日作出回复，内容为：（一）关于申请人提出的异议部分回复如下：1、经现场勘验：三层2-4／A-B轴顶板有渗水现象，三层1-3／H-J顶板下部窗台有泛碱现象，四层5-6／F-H轴顶板有渗水痕迹，五层4／（1／A）-D东南卧室西墙下部有渗水现象。2、受鉴房屋已粉刷，现场对三层5-6／D、5-6／F、四层5-6／D、5-6／F剔凿验证，裂缝为混凝土构件与加气块墙体之间的干缩裂缝。3、关于烟道垂直度评定，我方依据的是《住宅排气管道系统工程技术标准》JGJ／T455-2018第6.3.6条：垂直度允许偏差为15mm。（二）关于申请人提出的遗漏部分回复如下：经现场勘验：三层至四层楼梯间5-6／D轴墙体有竖向裂缝，三层2-4／C轴墙体水平裂缝，三层2／B-C轴墙体竖向裂缝，四层3-4／D轴门上水平裂缝，五层4-6／C轴体没有墙体。原告为此支付鉴定费30000元。2020年9月7日，原告申请对河南省基本建设科学实验研究院有限公司作出的豫基研（2020）建质鉴字第14号司法鉴定检验报告书及《关于工程质量鉴定补充申请书附表的回复函》的鉴定结论就案涉房屋所需的修复方案进行鉴定。九州工程设计有限公司接受一审法院委托后，于2020年11月5日作出JG2020-16号修复方案，就涉案房屋存在的楼面渗漏水、墙体渗漏水、墙面开裂、栏杆基座破损、柱及烟道垂直度、房间尺寸偏差、门窗安装质量问题、电梯门套安装不平整、栏杆雨棚锈蚀问题分别给出了具体的处理方法。原告为此支付设计费30000元。2020年11月10日，原告申请对九州工程设计有限公司出具的修复方案的修复费用进行鉴定。河南华豫正大工程咨询有限公司接受一审法院委托后，于2020年1月11日作出豫华基鉴字[2020]第232号工程造价鉴定意见书（征求意见稿），原、被告均就该征求意见稿提出书面异议，河南华豫正大工程咨询有限公司根据原、被告的异议对相关项目进行了调整，并于2021年2月26日作出豫华基鉴字[2020]第232号工程造价鉴定意见书，鉴定意见为：九州设计有限公司出具的修复方案（编号：JG2020-16）的修复费用造价为14224.04元。原告为此支付鉴定费15000元。一审法院另查，1、被告称其于约定的交付期限前已向原告邮寄入伙通知书，但因时间久远无法找到入伙通知书快递单，提交了2018年1月8日其向原告邮寄的关于温莎城堡8-3-3号房屋交付催告函。原告称约定的交付期限届满前，被告并没有通知原告收房，也没有电话联系也没有发邮件，被告第一次通知其收房是2015年12月底，涉案房屋的钥匙至今还在物业公司处。2、原告称其购买涉案房屋是给孩子买的婚房。其本人自1997年开始一直在郑州做防水工程，在郑州租房是为了自己居住，孩子上学方便。原告提供其与张爱兰签订的《房屋租赁合同》5份，张爱兰出具的收条8份，用于证明因被告逾期交房，截至2021年3月10日原告一直租房居住，房屋租金损失共计231618.99元。3、经一审法院向新郑市不动产登记中心核实，被告已于2014年10月10日办理完毕涉案房屋的房地产权首次登记。一审法院认为，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用当时的法律、司法解释的规定。原、被告于2013年6月10日签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，属有效合同，双方均应按照《商品房买卖合同》及补充协议的约定全面履行自己的义务。关于原告要求被告赔偿房屋修复费用14224.04元的问题。经原告申请，一审法院委托有资质的鉴定机构对涉案房屋是否存在质量问题、就质量问题所需的修复方案、采用选定的修复方案进行修复的造价均进行了鉴定，根据豫基研（2020）建质鉴字第14号司法鉴定检验报告书、JG2020-16号修复方案、豫华基鉴字[2020]第232号工程造价鉴定意见书，可以确定原告购买的涉案房屋存在质量问题，针对该质量问题进行修复的费用为14224.04元，故原告主张该费用，一审法院予以支持。关于原告要求被告支付2014年1月1日起至2021年3月10日的逾期交房违约金464538.27元的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2013年12月31日前，将经五大责任主体共同验收合格的商品房交付给原告，但被告未提供证据证明其在合同约定的时间前已通知原告收房，原告自认被告于2015年底首次通知其收房，但因房屋存在质量问题没有办理收房手续，房屋钥匙至今仍在被告处。经鉴定涉案房屋并不存在地基基础和主体结构方面的质量问题，根据《商品房买卖合同》补充协议第4.3条的约定，视为被告已于2015年底向原告交付了涉案房屋。被告逾期交房超过60日，根据《商品房买卖合同》第九条的约定，应当自最后交付期限的第二天（即2014年1月1日）起至实际交付之日（即2015年12月31日）止，按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金129235.11元（1770344元×0.01%×730天）。被告辩称不存在逾期交房的情况，但其提供的竣工验收备案证明书显示涉案房屋的竣工验收日期为2014年1月20日，EMS邮寄单显示其向原告邮寄房屋交付催告函的时间为2018年，故对被告的该项辩解意见，一审法院不予采纳。关于原告要求被告支付2015年1月1日至2018年7月12日的逾期办理权属证书违约金228020.3元的问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的主体为预售商品房的购买人，而房地产开发企业负有的仅是协助购买人办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件的义务，并非办理房屋权属证书登记的主要义务。同时，办证系房管部门、不动产登记部门的职责，既涉及不同部门工作交接，又涉及原告交纳契税、提供税票等配合义务。被告已于2014年10月10日完成涉案房屋的房地产权首次登记，原告已于2016年5月25日结清了涉案房屋的按揭贷款，办理所有权登记手续的条件已经较为成熟和完备，而因双方就涉案房屋是否存在质量问题存在争议，一直未有按照正常流程办理交付手续，也可能难以按照正常流程办理所有权登记手续，原告也未提供相应的证据证明其办理房屋所有权登记手续过程中被告未履行协助义务，故对原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于原告要求被告赔偿2014年1月5日至2021年3月10日期间因逾期交房产生的租金损失231618.99元的问题。根据原告自述，其本人自1997年开始一直在郑州做防水工程，在郑州租房是为了自己居住、孩子上学方便，可见原告租房是因为自己的客观需求，并非因该房屋存在质量问题未及时交付所造成，故原告主张的租房损失，一审法院不予支持。同时，双方在《商品房买卖合同》中已经约定了逾期交房的违约金计算方法，一审法院已认定被告应向原告支付逾期交房违约金129235.11元，该违约金也具有弥补原告在逾期交房期间所产生的租金损失的功能和作用。关于鉴定费的承担问题。因原、被告双方就涉案房屋是否存在质量问题存在争议，原告提出本案的鉴定申请，是为了对涉案房屋是否存在质量问题、就质量问题进行修复所需要的方案、按照确定的修复方案对涉案房屋进行修复的工程造价进行确定，鉴定结论已确定涉案房屋存在质量问题，故原告为此所支出的鉴定费及设计费共计75000元，是合理的、必要的费用，应由被告承担。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告郑州绿湖置业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告王小要房屋修复费用14224.04元；二、被告郑州绿湖置业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告王小要逾期交房违约金129235.11元；三、被告郑州绿湖置业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告王小要鉴定费及设计费75000元；四、驳回原告王小要的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13921元，由原告王小要负担10920元，被告郑州绿湖置业有限公司负担3001元。本院二审期间，上诉人王小要提交河南绿都物业服务有限公司起诉状及新郑市人民法院庭审笔录各一份，拟证明绿湖公司及物业公司对王小要购买的房屋存在质量问题一直未进行交付的事实是明知的；提交新郑市个人房屋权属信息表一份，拟证明绿湖公司逾期为王小要向相关部门提请办理权属证书，应当承担逾期办理产权证书的违约责任。绿湖公司质证称，对证据的真实性无异议，但对王小要的证明目的不认可。绿湖公司认为，上述证据也充分说明了王小要一直拒绝接收房屋，拒绝接收房屋钥匙，相应后果应由其自行承担；案涉房屋产权证应该是由王小要本人办理，是绿湖公司在多次催促王小要办理案涉房屋产权证无果的情况下，自行垫付了相应办证费用，绿湖公司并无任何过错。王小要本人拖延办理其房屋产权证，后果不应由绿湖公司承担。本院经审查认为，上诉人王小要提交的上述证据，不能证明其证明目的，故本院不予采纳。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，本案中，双方当事人于2013年6月10日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律行政法规的强制性规定，系有效合同。双方在《商品房买卖合同》中约定，出卖人应当在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位共同验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，并明确约定了出卖人逾期交房的违约责任；同时双方又在《补充协议》中约定了“关于房屋交付的补充约定”；但是，根据绿湖公司提交的《新郑市房屋建筑工程竣工验收备案证明书》（编号：豫新郑J201405-0001），案涉绿都温莎城堡8#楼竣工验收日期为2014年1月20日，备案日期为2014年5月4日。根据以上事实，可以认定绿湖公司并未在商品买卖合同中约定的交房日期前使案涉房屋达到交付条件；而绿湖公司也未能提交相应的证据证明案涉房屋达到交付条件时，已经通知王小要接收房屋的证据，故绿湖公司应承担相应的举证不能的法律后果。王小要自认绿湖公司于2015年底通知其收房，但因房屋质量问题没有办理收房手续；本案中，双方合同约定的交房条件是明确的，具体的；案涉房屋在2014年1月20日已经竣工验收合格，已经具备了合同约定的交房条件；且案涉房屋经鉴定，亦不存在双方合同约定的王小要可拒绝收房的质量缺陷，且经鉴定的房屋质量缺陷可予修复。在此情况下，一审法院综合本案案情，认定绿湖公司应自2014年1月1日起至2015年12月31日，依据双方合同约定向王小要支付逾期交房违约金，符合本案案情，并无不当；绿湖公司请求不支付王小要逾期交房违约金的理由，以及王小要要求按照其一审诉讼请求支持其违约金的理由，均依据不足，证据不充分，本院均不予支持。关于王小要诉讼请求的要求绿湖公司支付其逾期办理权属证书违约金228020.3元、赔偿其租金损失231618.99元问题，一审法院不予支持的论述充分，处理适当，本院予以维持。本案中，绿湖公司作为案涉房屋的开发建设单位，应确保其开发建设的相应工程的工程质量符合国家规定；本案中，经鉴定，绿湖公司开发建设的案涉房屋确实存在相应的质量问题，一审法院判决相应的鉴定费用及设计费用75000元由绿湖公司承担，并无不当。综上所述，上诉人王小要、上诉人绿湖公司的上诉理由均依据不足，证据不充分，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17405.31元，由上诉人王小要负担13041.78元，由上诉人郑州绿湖置业有限公司负担4363.53元。本判决为终审判决。审判长  谢宏勋审判员  王燕燕审判员  陈 涛二〇二一年五月十三日书记员  白雪岩