上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初13873号原告(反诉被告)：金明训。被告(反诉原告)：郁忠培。原告金明训与被告郁忠培房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月11日受理后。期间，被告以原告未按约及时归还房屋，还应向其支付租赁费用为由，要求在扣除租赁押金后向其支付剩余租赁费用向本院提起反诉，本院依法由审判员陈春芳适用简易程序并案处理，于同年7月18日公开开庭进行了审理。金明训及郁忠培到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金明训向本院提出如下本诉诉讼请求：要求判令郁忠培返还租赁押金人民币(下同)1,900元。事实和理由：2010年3月21日，其通过案外人上海A房地产经纪事务所的居间，与郁忠培订立《房屋租赁合同》，约定由郁忠培将上海市闵行区××路××弄××道××号×××室房屋出租给其使用。郁忠培向其收取押金1,900元并出具书面收条。另合同约定，如果其没有违反合同约定事项，合同将自动续延到郁忠培停止出租该房屋时为止。因此，合同在2011年4月3日、2012年4月21日、2013年4月1日三次续延，到2014年3月31日终止。合同还约定，租赁关系终止时，除用以抵充合同约定由其承担的费用外，郁忠培应将租赁押金立即向其返还。合同终止时没有按合同约定应由其承担的费用，但郁忠培至今未向其返还租赁押金。其经多次催讨未果，遂诉诸法院要求判令所请。诉讼中，金明训增加要求郁忠培支付逾期归还押金的违约金1,273.76元之诉请(以1,900元计，自2014年4月1日起暂算至2016年7月18日，按每日万分之八计算)，要求计算至实际返还之日止。郁忠培辩称，双方续租合同应在2014年3月31日到期。期间其也明确告知金明训合同不再续租，金明训也未提前告知其有续租意向，故金明训直到2014年5月12日才向其交还房屋，已经逾期42天。金明训应向其支付自2014年4月1日至2014年5月12日止，按每月2,200元计算的租赁费用6,160元，抵扣1,900元押金后，金明训还需向其支付剩余租赁费用4,260元。在房屋交接时，因其已将押金抵扣了租赁费用，故其并未要求金明训再支付相关费用。综上，不同意金明训的全部诉讼请求。同时郁忠培向本院提出如下反诉诉讼请求：要求判令金明训支付剩余租赁费用4,260元。事实和理由：2010年3月21日，其通过上海A房地产经纪事务所的居间，与金明训订立书面租赁合同，合同在2011年4月3日、2012年4月21日、2013年4月1日三次续延，到2014年3月31日终止。根据租赁合同第三条交付日期和租赁期限约定：租赁期满，承租方应如期归还该房屋。承租方需要继续承租该房屋，则应于租赁期届满前2个月向出租方提出续租书面要求，经出租方同意后重新签订租赁合同。2014年3月31日之后，未签订新的续租合同，金明训在合同终止后未及时归还房屋，直至拖到2014年5月12日才搬离租赁房屋，然后于同年5月17日才归还房屋钥匙。根据租赁合同第七条约定，除出租方同意承租方续租外，承租方应在租赁期届满后如期返还该房屋。逾期十日内返还按原租金比例按日支付，超过十日承租方应按原租金的两倍向出租方支付费用。现金明训于2014年5月12日搬出，至少逾期42天，按2013年4月1日续签协议，当时每月租金为2,200元。因此金明训应向其支付租赁费用6,160元，抵扣押金1,900元后,还应向其支付租赁费用4,260元。针对郁忠培的反诉，金明训辩称，2014年3月31日没有如期搬离，原因是郁忠培没有提前通知其所造成的，责任在郁忠培。根据合同第三条约定，如果郁忠培继续出租该房屋，而其没有违反合同约定的事项，郁忠培同意合同自动续延到房屋停止出租时为止。按照合同第三条约定，即使在郁忠培通知房屋停止出租提出终止合同的情况下，其仍然可以提前2个月向郁忠培提出继续承租的书面要求，经郁忠培同意后重新签订合同。因此，郁忠培至少应提前2个月履行通知义务。当然，郁忠培有权拒绝该书面要求，则其应如期返还房屋。如因其原因逾期返还则适用合同第七条。其积极准备搬离返还房屋，于4月27日签订合同落实新址，并积极、充分与郁忠培协商沟通。而且5月12日搬离事先得到郁忠培完全同意，作为郁忠培必须进行补偿的宽限期。郁忠培之前从没有提出过要支付房屋使用费6,160元，且该请求已经超过诉讼时效。综上，不同意郁忠培的反诉请求。金明训为证明其本诉主张，向本院提供如下证据材料：1.双方签订的《房屋租赁合同》；2.郁忠培出具的收到租赁押金的《收条》；3.双方来往短信记录。经庭审质证，郁忠培对于上述证据的真实性均表示没有异议，但对于金明训提供证据1的证明目的持有异议。郁忠培为证明其反诉(暨抗辩)主张，向本院提供了如下证据材料：1．双方签订的《房屋租赁合同》；2．双方来往短信记录。经庭审质证，金明训对于上述证据的真实性均表示没有异议。上述证据均具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。根据本院认定的证据，并结合当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：位于上海市闵行区××路××弄××道××号×××室房屋的产权人为郁忠培及案外人冯某。2010年3月22日，金明训(作为承租方，签约乙方)与郁忠培(作为出租方，签约甲方)在案外人上海A房地产经纪事务所的居间下，订立《房屋租赁合同》1份，约定由甲方将座落于上海市闵行区××路××弄××道××号×××室，建筑面积为135.79平方米的房屋出租给乙方居住使用。甲方于2010年3月21日前向乙方交付该房屋。租赁期自2010年4月1日起至2011年3月31日止。如果甲方继续出租该房屋，且乙方在租赁期内没有发生违反本合同约定的事项，甲方同意本合同自动续延到该房屋停止出租时为止。租赁期满，乙方应如期返还该房屋。乙方需要继续承租该房屋，则应于租赁期届满前2个月向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。该房屋每月租金为1,900元整，在本合同约定的租赁期内租金不变。租金每3个月支付一次，由乙方在每次支付周期前7日内存入甲方指定的下列银行账号。银行名称：××银行，银行账号：×××××××××××××××××××，户主姓名：郁忠培。甲方应在收到乙方已支付通知后3日内查询确认到账并向乙方开具收款凭证。乙方每逾期1日按月租金的5‰支付违约金。甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金1,900元整。甲方收取保证金后向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，该房屋租赁保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分立即无息归还乙方。租赁期间，由乙方实际使用该房屋所发生的水、电、煤气、通信、有线电视、宽带等费用由乙方承担。其它费用均由甲方承担。该合同第七条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在租赁期届满后如期返还该房屋。逾期十日内返还按原租金比例按日支付，超过十日乙方每日应按原租金的2倍向甲方支付费用。上述合同还约定了双方的其他权利和义务。签约当日，金明训向郁忠培自2010年4月1日至同年6月30日止的3个月租金5,700及押金1,900元，共计7,600元。郁忠培作为收款人向金明训出具了相关书面收条。同日，郁忠培将租赁房屋交付金明训使用。上述合同履行完毕后，双方分别续租3次，第一次续签日期为2011年4月3日，租期续至2012年4月1日，租金调整为每月2,000元整。第二次续签日期为2012年4月21日，租期续至2013年4月1日。第三次续签日期为2013年4月1日，租期续至2014年3月31日，租金调整为每月2,200元整。2014年3月31日之后，双方未能签订新的续租合同，但金明训直至2014年5月12日才搬离租赁房屋。金明训认为，根据双方合同约定，租赁关系终止时，除用以抵充合同约定由其承担的费用外，郁忠培应将租赁押金立即向其返还。现因合同终止时其无需承担应支付的费用，但郁忠培至今未向其返还租赁押金，遂以上述诉称及理由提起本案诉讼。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，合法有效，双方均应信守并依约履行。根据上述合同约定，租赁期满，承租方应如期返还该房屋。承租方需要继续承租该房屋，则应于租赁期届满前2个月向出租方提出续租书面要求，经出租方同意后重新签订租赁合同。本案中，金明训在双方续租合同到期后，未能于续租租赁期届满前2个月向郁忠培提出续租书面要求。因此，金明训应于2014年3月31日(双方续租期满日)前，将承租房屋如期返还郁忠培。金明训关于3月31日没有如期搬离，是因郁忠培没有提前通知其所造成之观点，理由不能成立。现金明训因其自身原因直至2014年5月12日才搬离租赁房屋，理应向郁忠培支付占用期间的租赁费用。考虑到双方先前续签过3次合同，使得金明训误以为只要其没有违反合同约定的事项，合同自动续延到房屋停止出租时为止，故其通过短信方式在与郁忠培协商的情况下，于2014年5月12日搬离了租赁房屋。本院综合考虑本案发生的实际情况，并结合双方在办理房屋交接时郁忠培所持的态度以及对郁忠培造成的实际损失，酌情由金明训向郁忠培支付自2014年4月1日起至2014年5月12日止，参照每月2,200元计算的租赁费用3,037元。另根据上述租赁合同约定，租赁关系终止时，该房屋租赁保证金除用以抵充本合同约定由承租方承担的费用外，剩余部分立即无息归还承租方。现金明训因自身原因造成其于2014年5月12日才搬离租赁房屋，需另行向郁忠培支付自2014年4月1日起至2014年5月12日止占用该房屋期间的租赁费用，该费用足以抵扣该项租赁保证金，故金明训要求郁忠培支付自2014年4月1日起至实际返还之日止的逾期归还押金违约金之诉请，缺乏依据，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、郁忠培于本判决生效之日起十日内返还金明训租赁保证金1,900元。二、金明训于本判决生效之日起十日内支付郁忠培自2014年4月1日起至2014年5月12日止，参照每月2,200元计算的的租赁费用3,037元。上述两项款项相抵，金明训需于本判决生效之日起十日内支付郁忠培剩余租赁费用1,137元。三、驳回金明训的其余本诉诉讼请求。四、驳回郁忠培的其余反诉诉讼请求。本诉案件受理费25元(已减半收取)，反诉案件受理费25元(已减半收取)，合计50元，由金明训负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈春芳二〇一六年十月八日书记员  周 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。