江苏省徐州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）苏03民终2017号上诉人（原审被告、申请执行人）：陈贤武，男，汉族，1972年9月10日生，住新沂市。委托诉讼代理人：张文宝，安徽云飞律师事务所律师。委托诉讼代理人：张南南，安徽云飞律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、案外人）：付伟，女，汉族，1964年2月17日生，住新沂市。委托诉讼代理人：赵长明，江苏驰东律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：新沂市新东方置业有限公司，住所地新沂市苏北建材物流中心。法定代表人：苏汉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：成凤忠，北京市君佑律师事务所律师。上诉人陈贤武与被上诉人付伟，原审第三人新沂市新东方置业有限公司（以下简称新东方置业公司）执行异议之诉一案，江苏省新沂市人民法院（以下简称原审法院）于2016年8月13日作出（2015）新民初字第2748号民事判决。陈贤武不服，向本院提起上诉，本院于2016年12月19日作出（2016）苏03民终5027号民事判决。陈贤武不服，向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院经审理于2020年10月20日作出（2019）苏民再129号民事裁定，撤销（2016）苏03民终5027号民事判决，发回本院重审。本院于2021年2月24日立案后，依法重新组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人陈贤武上诉请求：一、撤销（2015）新民初字第2748号民事判决，恢复执行位于新沂市房屋（以下简称涉案房屋）；二、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清，适用法律不当。原审法院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条作出判决，但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，付伟主张停止执行成立，能够排除执行的先决条件必须是执行的标的是用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。而本案涉案房屋为商铺而非住房，且付伟已证明其用于商业出租而非居住，同时付伟名下显然另有居住房屋。且付伟因准备将涉案房屋转手出售，才未按约定及时向登记机关申请预告登记，该行为是付伟为了私利过错所致，应由付伟承担过错责任，原审法院判决将涉案房屋停止执行，判决错误。二、原审法院对商品房预售程序概念模糊，不具专业性，无法真正理解网上登记备案预告登记效力，无视上诉人庭审意见，造成错误判决。原审法院认定包括涉案房屋在内的新沂市苏北建材物流中心二期项目因建设用地使用权出让问题未能得到妥善解决，故无法办理产权登记。付伟与新东方置业公司订立合同后，客观上无法办理房屋所有权转移登记手续，付伟对此没有过错。实际上，涉案房屋已从2009年4月23日取得了商品房预售许可证，双方签订商品房买卖合同是通过网络登录房产局网上备案数据库进行签订，地点在新东方置业公司售楼处进行，由新东方置业公司工作人员进行操作，录入打印，经双方签章后即可生效，并不需要双方前往登记机构进行。付伟和新东方置业公司签订的认购协议书，应在约定的时间签订《商品房买卖合同》，网上备案进行预告登记，用来制约新东方置业公司再次出售或者进行抵押，来保障物权的实现。签订后也可以随时去登记机关解除预告登记。以上事实证明，付伟虽因土地问题无法办理房屋所有权转移登记，但仍可通过签订商品房买卖合同进行网上备案，及时申请预告登记，来防范风险。三、原审法院忽略上诉人在庭审中提供的证据，没有进行庭外调查，造成事实真相认定不清和错误判决。原审法院认定涉案房屋在徐州房地产信息网的实际情况，与房屋销售事实及房屋买卖合同效力的认定没有实质关联。实际上一审过程中上诉人提供的网上销售状态图片充分证明了付伟和新东方置业公司所签订的《认购协议书》为无效合同。同时也印证了付伟自2010年5月26日交购房款至查封5年多时间为什么不能办理网上备案预告登记，其真实原因就是涉案房屋拖欠房产服务中心相关费用，在双方签订认购协议前被限制销售。而原审法院不去了解上诉人提供的关键证据，反而靠个人观点称和买卖合同的效力没有关系。经审理查明，2012年8月20日，原审法院对陈贤武诉新东方置业公司债权转让合同纠纷一案作出（2012）新民初字1282号民事判决书，判决：一、新东方置业公司于判决生效后十日内偿还陈贤武款211万元及利息[自2011年11月1日按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算至本判决确定给付之日止（扣除已给付的6万元）]；二、驳回陈贤武的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百九十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。根据陈贤武的申请，原审法院立案强制执行，案号为（2013）新执字第0858号。该案执行过程中，原审法院于2015年2月25日作出（2013）新执字第0858-2号执行裁定，查封了新东方置业公司所有的包括涉案房屋在内的七套房屋。案外人付伟对本案执行标的提出异议后，原审法院于2015年9月30日作出（2015）新执异字第00207号执行裁定，裁定驳回案外人付伟的异议。付伟不服上述执行裁定，向原审法院提起执行异议之诉称，2010年5月，付伟从樊家富（苏北物流中心二期工程的实际施工人）处购买涉案房屋并付清购房款。2011年6月14日，付伟与新东方置业公司签订《苏北物流中心二期商品房认购协议书》及补充协议，并办理了房屋接收手续。因执行新东方置业公司统一安排，将房屋出租给新沂市新东方建材市场发展有限公司（以下简称新东方建材市场公司），故双方协商暂时未到房管部门作备案登记。2011年6月13日，付伟与新东方建材市场公司签订《苏北物流中心二期商铺委托代理合同》，将涉案房屋出租给新东方建材市场公司，租赁期限自2011年3月1日起至2016年2月29日止。原审法院以付伟提交的交付购房款证据与认购协议书内容存在矛盾为由，驳回付伟的执行异议，系认定错误，损害了付伟的合法权益。请求：确认涉案房屋为其所有，并停止执行。原审法院查明，新东方置业公司欠樊家富工程款未付，樊家富欠樊家余工程款未付。经三方协商，新东方置业公司将涉案房屋出售给樊家余（但以付伟名义办理有关手续），以购房款抵偿相应的工程款债务。2010年5月26日，新东方置业公司向付伟出具202050.6元的购房款收据一张。之后不久，新东方置业公司将房屋钥匙交付给付伟。2011年6月13日，付伟与新东方建材市场公司订立委托代理合同一份，约定：付伟委托新东方建材市场公司代理出租涉案房屋，委托期限自2011年3月1日起至2016年2月29日止。2011年6月14日，新东方置业公司与付伟签订《苏北物流中心二期商品房认购协议书》一份，主要内容为：新东方置业公司将涉案房屋出卖给付伟，价款202050.6元。同日，双方签订《补充协议》一份，主要内容为：付伟自愿将涉案房屋的租赁权交由新东方建材市场公司进行为期十年的统一代理租赁管理，并应当与新东方建材市场公司签订委托代理合同。但付伟至今未办理房屋所有权转移登记手续。原审法院另查明，1.包括涉案房屋在内的新沂市物流中心二期项目因建设用地使用权出让问题未得到妥善解决，故无法办理产权登记，但已于2009年4月23日取得商品房预售许可证。2.庭审结束后，陈贤武向原审法院提出书面申请，要求对以下事项进行鉴定：（1）付伟提交的所有证据材料中的文字内容和盖章印文的形成时间（但未提供比对样本）；（2）付伟提交的所有证据材料中的签名是否为其本人签名；（3）付伟提交的所有证据材料中的指纹是否为其本人的指纹。3.庭审结束后，陈贤武向原审法院提出书面申请，请求调查、收集以下证据材料：（1）涉案房屋在徐州房地产信息网的实际情况；（2）涉案房屋是否符合商品房预售条件，是否可以进行网上备案并办理按揭贷款手续。原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。付伟至今未办理涉案房屋的所有权转移登记手续，根据上述规定，其至今未取得涉案房屋的所有权。故对其要求确认涉案房屋归其所有的请求，原审法院不予支持。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据上述规定，如果付伟与新东方置业公司建立了房屋买卖合同关系，且付清全部价款并实际占有房屋，对未办理房屋所有权转移登记手续没有过错的，那么其对涉案房屋就享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院司法行政装备管理局关于对外委托文件制成时间鉴定有关事项的通知》规定，对于落款时间和怀疑时间超过六个月的，要求送检单位必须提供比对样本；由于检材与样本在纸张、墨水、油墨、保存环境等方面的不同都会对鉴定结果产生决定性影响，鉴定机构自备的样本不可能满足与送检检材在纸张的种类及颜色、墨水、油墨的色彩及染料的主要成份，保存环境的温度、湿度等方面都相同；因此，不能使用鉴定机构的自备样本进行文件制成时间鉴定。付伟提交的证据材料的落款时间均已超过六个月，陈贤武虽然要求对上述证据中的文字及印文形成时间进行鉴定，但未提供比对样本，故对其该项申请，原审法院不予准许。2010年5月26日，新东方置业公司向付伟出具202050.6元的购房款收据，即能证明双方已经建立了房屋买卖合同关系。收据内容与其后双方签订的房屋买卖合同能够相互印证，即便合同书上付伟的签名不是其本人所写，指印不是其本人所按，也不足以否定双方已于2010年5月26日建立房屋买卖合同关系的事实。更何况，双方对于签订房屋买卖合同的事实均予以认可，即便由他人代付伟签名、代付伟按指印，也因双方追认而自始发生法律效力。因此，陈贤武申请笔迹及指纹鉴定的申请，对案件事实的确定没有实质意义，原审法院不予准许。付伟与新东方置业公司订立的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、生效。陈贤武主张涉案房屋上已经设立他项权及房管部门限制销售房屋的事实，均不是法律和行政法规规定的合同无效情形。陈贤武以此为由主张付伟与新东方置业公司订立的房屋买卖合同为无效合同的抗辩理由，没有法律依据，原审法院不予支持。涉案房屋在徐州房地产信息网的实际情况，与房屋销售的事实及房屋买卖合同效力的认定没有实质关联；新东方置业公司已经于2009年4月23日取得商品房预售许可；涉案房屋是否可以进行网上备案并办理按揭贷款手续，不是新东方置业公司是否可以向付伟出卖房屋及该行为是否合法有效的前提条件，与本案处理结果没有实质关联。因此，陈贤武提出的调查证据申请，不符合法律规定，原审法院不予准许。包括涉案房屋在内的新沂市物流中心二期项目因建设用地使用权出让问题未得到妥善解决，故无法办理产权登记。付伟与新东方置业公司订立合同后，客观上无法办理房屋所有权转移登记手续，付伟对此没有过错。综上，付伟与新东方置业公司建立了合法有效的房屋买卖合同关系，且已付清全部价款并占有房屋，对未办理房屋所有权转移登记没有过错。因此，付伟对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益，对其要求停止执行房屋的请求，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决：一、驳回付伟要求确认涉案房屋为其所有的请求；二、停止执行涉案房屋。陈贤武不服，向本院提起上诉，本院于2016年12月19日作出（2016）苏03民终5027号民事判决，驳回陈贤武上诉，维持原判。陈贤武向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院认为（2016）苏03民终5027号民事判决部分事实认定事实不清，证据不足，经审理于2020年10月20日作出（2019）苏民再129号民事裁定，撤销（2016）苏03民终5027号民事判决，发回本院重审。本院重新审理期间查明，涉案房屋目前为江苏省新沂市公安局查封。2017年6月23日，江苏省新沂市苏北建材物流中心非法集资处置工作组函告原审法院，新东方置业公司、新沂市新东方建材市发展有限公司因涉嫌非法集资等问题，被新沂市公安局立案侦查，商请原审法院将涉及两公司的执行案件停止执行并移送新沂市公安局。本院认为，本案是案外人付伟提起的请求排除对涉案房屋强制执行的案外人执行异议之诉案件，原审法院于2015年2月25日作出（2013）新执字第0858-2号执行裁定，查封了新东方置业公司名下的包括涉案房屋在内的七套房屋，但根据本院查明事实，涉案房屋目前为江苏省新沂市公安局查封，涉案房屋后续的执行情况目前事实不清。另，因新东方置业公司涉嫌非法集资等问题，江苏省新沂市苏北建材物流中心非法集资处置工作组已发函原审法院将涉及该公司的执行案件移送新沂市公安局，原审法院是否将本案执行案件移送新沂市公安局的事实亦不清。以上事实涉及本案的处理程序，在以上事实不清的情况下，本案不宜径直进行评判。故本案应发回重审，在重审过程中对上述事实一并查明后依法作出裁判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：一、撤销江苏省新沂市人民法院（2015）新民初字第2748号民事判决；二、本案发回江苏省新沂市人民法院重审。上诉人陈贤武预交的二审案件受理费4300元予以退还。审判长  韩黎华审判员  宋宏伟审判员  孙 燕二〇二一年五月十七日书记员  刘 迪