辽宁省营口市老边区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0811民初218号原告：王某某，男，1981年10月25日出生，汉族，福建省三明市人，无业，现住：营口市老边区。原告：王某，女，1985年7月18日出生，汉族，辽宁省大石桥市人，无业，现住：营口市老边区。委托诉讼代理人：王某某，男，1981年10月25日出生，汉族，福建省三明人，无业，现住：营口市老边区，系原告王某的丈夫。被告：营口某某置业有限公司，住所地营口市老边区。法定代表人：刘某，系该公司董事长。委托诉讼代理人：郭某某，系该公司法务。被告：某某物业有限公司营口分公司，住所地营口市老边区。负责人：谷某某，系该公司经理。委托诉讼代理人：张某某，系该公司经理。原告王某某、王某与被告营口某某置业有限公司、某某物业有限公司营口分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某某同时作为原告王某的委托诉讼代理人，被告营口某某置业有限公司的委托诉讼代理人郭某某，被告某某物业有限公司营口分公司的委托诉讼代理人张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某某、王某向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿因恒大绿洲三期设施未完善给原告造成的损失，共计4240元（130.88平*0.9元*39月，暂定截至日期为2020年12月末，最终返还具体金额以法院判令日为准）；2.本案诉讼费由被告单位承担。事实与理由：2016年3月17日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1000000023068，约定被告将位于营口市老边区商品房（建筑面积130.88平方米）出售给原告，原告以公积金贷款方式向被告支付购房首付款193910.00元。被告于2017年10月1日前交付原告房屋。营口恒大绿洲三期规划20栋楼，2017年入住至今，只交付使用6栋，且连正式的小区大门及门牌都没有，三期规划建设的活动广场、凉亭、喷水池、雕塑人物像、回廊木桥、业主活动中心等相关配套设施严重短缺甚至未建，三期地下停车场至今无法投入使用。原告认为被告整整三年未动工，小区配套设施严重短缺，整个小区完善也遥遥无期，系严重违约行为，故诉至贵院，请予依法公正判决。被告营口某某置业有限公司辩称，原告与我公司之间权利义务是基于双方之间的商品房买卖合同，我公司已经按双方签订合同履行了义务，原告在本案诉求没有合同约定，也没有法律依据，请法院驳回原告诉请。我公司不是物业服务合同主体，原告对我公司的起诉诉讼请求没有合同及法律依据，并且就本案相同诉求，原告已经于2020年起诉于本院，被本院驳回起诉，根据一事不再理原则，本案诉讼请求应予驳回。物业服务费是否应当降低不仅取决于业主的满意度也应当参照物业服务的成本价格，如果物业服务成本价格已经高于物业费的价格，即使业主对物业服务不满意也不应降低物业服务费。本案涉及的物业服务费价格是经过相关政府部门批准的符合市场价格，不应当予以降低。被告某某物业有限公司营口分公司辩称，我公司按与开发商签订的前期物业服务合同及与业主签订的前期协议内约定条款收取费用，另，之前关于物业费标准几位原告已经起诉过，法院判决原告败诉。根据民法典第944条业主支付物业费义务：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费，物业服务人已经按照约定和有关规定提供物业的，业主不得已未接受或无需接受相关服务为由拒绝支付物业费，根据辽宁省物业管理条例44条已经交付业主的物业，物业服务费由业主承担。我司仅提供物业服务，不提供开发商移交物业的房屋及规划改造。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的商品房买卖合同、被告提交的前期物业服务合同等证据材料本院予以确认并在卷佐证。根据经审查确认的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2016年3月17日，原告王某某、王某与被告营口某某置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定由原告向被告营口某某置业有限公司购买位于营口市老边区建筑面积130.88平方米房屋。合同第九章关于前期物业管理的约定包括：物业服务费为1.8元/月/平方米（建筑面积），并同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理。被告营口某某置业有限公司与被告某某物业有限公司营口分公司签订了《前期物业服务合同》，约定由某某物业有限公司营口分公司为案涉房屋所在的恒大绿洲小区提供前期物业服务。该合同中对于物业管理服务的内容约定为：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、物业管理区域内安全防范等事项的协助管理、公共秩序的维护，但不含业主、物业使用人的人身保障和财产保管责任；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、其他服务事项。原告王某某、王某已实际入住案涉房屋，并按照1.8元/月/平方米的标准，向被告某某物业有限公司营口分公司交纳了2017年10月1日至2018年9月30日的物业费2827.20元。原告王某某、王某因认证及邀请认证恒房通，被告营口某某置业有限公司向原告出具了赠送12个月物业费的承诺函。另查明，按照营口市城市规划设计院的图纸显示，案涉房屋所在小区的本期工程计划建设20余栋，现已交付使用6栋，该期工程尚在建设当中，该期工程的地下停车位等设施尚未投入使用。再查明，本院于2020年9月15日立案受理了原告王某某、王某诉被告营口某某置业有限公司、某某物业有限公司营口分公司物业服务合同一案（2020辽0811民初1921号）,原告向本院提出诉讼请求：1.要求降物业费,物业费标准由1.8元/月/平方米调整为0.9元/平方米,并从2017年10月1日起执行，同时要求金碧物业返还原告多收取的物业费共计4240元；2.待整个三期按规划建设完成，且相关配套完善，我们愿意按1.8元/月/平方米的标准向金碧物业缴纳物业费；3.电梯内广告收入扣除成本之外的收入应返还全体业主；4.本案诉讼费由二被告单位承担。该案中，本院经审查认为，原告与被告某某物业有限公司营口分公司之间签订的前期物业服务合同，明确了双方权利义务，被告某某物业有限公司营口分公司承担对小区物业进行管理、维修、养护等义务。现原告认为被告某某物业有限公司营口分公司未尽到管理、维修、养护等职责，可提起违约之诉。原告提出小区相关配套设施短缺等问题非物业服务合同约定范畴，本次诉讼不予审理。裁定驳回了原告王某某、王某的起诉。本院认为，根据法律规定，有偿合同受损害方有权要求减少价款。本案中，原告与被告某某物业有限公司营口分公司之间存在前期物业服务合同，合同中对于物业服务范围及内容进行了明确约定，而从现状来看，被告某某物业有限公司营口分公司实际提供服务的范围及内容远远不及合同约定，从而造成原告如约交纳物业费但未能得到约定的服务、被告按约收取物业费但不用提供全部服务的状态，在此情况下，原告提出的赔偿损失即减少价款的主张应当得到支持。至于减少的金额，综合考虑楼盘及物业服务的现状，原告提出的50%予以照准。对于被告营口某某置业有限公司认为原告构成重复起诉的答辩意见，因本案中原告诉请具体内容与（2020）辽0811民初1921号案件中原告的诉请内容并不一致，且（2020）辽0811民初1921号案件中系基于不予审理而驳回了原告的起诉，因此，原告的本案诉请主张并不构成重复起诉，被告营口某某置业有限公司的该答辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、被告某某物业有限公司营口分公司退回已收取的原告王某某、王某物业费的50%，即1413.60元；二、驳回原告王某某、王某的其他诉讼请求。上述款项于本判决生效后十日内付清，逾期给付,按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告某某物业有限公司营口分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于营口市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  邱珊珊人民陪审员  蒋 凤人民陪审员  李 妮二〇二一年五月二十一日法官助理赵琳琳书记员郑舒月