重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝01民终2644号上诉人（原审原告）：重庆市蔡家组团建设开发有限公司，住所地重庆市北碚区蔡家岗镇凤栖路**，统一社会信用代码91500109778455479T。法定代表人：潘勇,董事长。委托诉讼代理人：任远，中豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：李全振，中豪律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：重庆和诺房地产经纪有限公司，住所地重庆市北碚区蔡家岗镇佳汇苑小区，统一社会信用代码91500109MA5UB6E41B。法定代表人：郑善均。委托诉讼代理人：张德学，男，公司员工。上诉人重庆市蔡家组团建设开发有限公司（以下简称蔡家公司）因与被上诉人重庆和诺房地产经纪有限公司（以下简称和诺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院(2020)渝0109民初8723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，于2021年4月6日进行了询问。上诉人蔡家公司委托诉讼代理人任远、李全振，被上诉人和诺公司的法定代表人郑善均及委托诉讼代理人张德学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡家公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判和诺公司支付租金4329190.9元;2.判令和诺公司向蔡家公司支付违约金1561889.57元；3.本案一、二审诉讼费由和诺公司承担。事实和理由：1.一审以疫情减免政策为由，减免了3个月共155476元租金存在错误。根据重庆市关于疫情期间减免租金的有关文件规定，租金减免的对象应该针对服务业小微企业和个体工商户，而和诺公司并未提供证据证明其符合文件规定的减免范围，也未提供其向最终实际承租人进行租金减免的证据。此外，一审判决在计算疫情租金减免时，对2020年1月-3月的所有承租商铺的租金进行了整体减免；而在计算因水表和质量问题导致的租金减免时，又对该部分商铺2020年1月的租金进行了减免。故一审判决减免疫情期间租金存在事实未查清和减免项目重复计算的问题。2.一审未区分涉案房屋的商铺性质，对未安装水表的商铺减免了全部租金存在事实认定问题和法律适用问题。其一，和诺公司提供的证据显示，未安装水表的房屋同样进行了出租，一审判决对此也予以认可，而且和诺公司在正常支付租金期间及其后多次发函要求减免租金的理由中并未提出水表问题，所以在商铺租赁中未安装水表并非房屋不能出租的关键因素，和诺公司要求减免租金理由中的小区入住率低才是商铺难以转租的根本原因，而入住率问题是和诺公司作为市场主体应当承担的市场风险。其二，即使未安装水表影响了商铺转租，根据案涉租赁合同约定，房屋进行现状移交，由和诺公司自行负责水电等设备，而和诺公司消极不作为存在过错，故应对其遭受的租金损失承担部分责任。其三，一审判决认定蔡家公司将商铺交付和诺公司时未进入商铺清点设施缺乏事实依据。其四，一审判决在认定未安装水表商铺的租金扣除数额时存在明显问题。一审法院认定未安装水表的商铺不得收取租金，而事实证明未安装水表并已出租的商铺具备出租条件，所以应当自始计算租金而不能仅仅扣除其实际出租期间的租金。故一审以全部未安装水表商铺的应付租金减去未安装水表并已出租商铺的实际出租期间的租金，其计算方式存在问题。其五，未安装水表的商铺租金应当全额计算，如果要扣减也应该参照（2020）最高法民申1741号民事裁定书支持的在房屋不通水电的情况下按约定租金的80%计算房屋占有使用费，本案应对未安装水表的商铺按约定租金的80%计算租金。而本案一审法院完全不支持未安装水表商铺的租金，与最高院的裁定不一致。3.一审判决对和诺公司主张的工程质量问题进行租金减免存在事实认定不清的问题。其一，和诺公司未举证证明因质量问题影响商铺的具体范围。和诺公司在一审中仅提交了其自行制作的表格和报告作为证据，蔡家公司并不认可其真实性。此外，和诺公司对部分商铺自行改建、拆分所造成的质量问题应当承担修缮责任。其二，一审判决认定和诺公司支付的维修费5万元系其对商铺改建、拆分的改造费，不应由蔡家公司承担。和诺公司提供的《施工合同》明确约定为安顺路部分商铺建设隔断墙，此工程并非维修工程。而且蔡家公司在一审中提供的证据显示，和诺公司对案涉房屋进行多处隔断，目的是增加出租房屋个数，而非对房屋进行整改维修。故一审判决认定应当在租金中抵扣维修费5万元，属于事实认定不清。4.一审判决认定双方均有违约行为且各自承担责任，存在法律适用问题。根据一审判决蔡家公司应对部分存在问题的房屋承担免除租金的违约责任，而和诺公司对于不影响租赁的部分房屋未支付租金，应当依照案涉合同约定承担支付违约金的违约责任。一审法院对蔡家公司主张的违约金不予确认，导致和诺公司并未承担任何违约责任，在法律适用上存在问题。5.在租赁合同期满后的托管期间，和诺公司瞒报了一部分实际出租的房屋，约有9处房屋，且未向蔡家公司交纳该部分租金。和诺公司辩称：1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回蔡家公司的上诉请求，维持原判。2.疫情期间减免三个月租金经过蔡家公司的同意，按照租赁合同对承租人减免三个月租金，而且和诺公司对次承租人减免的租金比蔡家公司减免数额还要多。3.关于未安装水表房屋免交租金问题。在签订租赁合同时，蔡家公司未告知和诺公司有15个房屋未安装水表；在交付房屋时，双方并未到现场对房屋内设施设备进行清点确认。作为商铺，水电设施配套才能出租，而安装水表须由房屋所有人蔡家公司申请，和诺公司多次向蔡家公司书面报告反映情况，蔡家公司一直未答复处理，从而导致商铺租不出去，对和诺公司收益造成较大损失。而且蔡家公司迟延分房加重了商铺难以出租的情况，另因房屋维修过多、封路导致商铺无法出租。4.关于支付维修费用5万元的问题。该费用主要用于维修墙体和地面渗水，主要包括为墙体和地面作防水防潮层处理、挖排水沟、修建隔断墙等费用，而不包含对房屋加设隔断的费用。对此物管公司和承建人可以证明。5.关于违约金问题。和诺公司从2017年6月至11月按照合同交纳了租金，而蔡家公司交付的部分商铺存在质量不合格、设施设备不配套、未安装水表等问题，和诺公司多次向蔡家公司报告反映未得到解决，并导致房屋无法出租，给和诺公司造成了巨大的租赁收益损失，其中未安装水表导致商铺不能出租的收益损失为1595263元，商铺维修整改期间耽误商铺出租的收益损失为1587363.8元，蔡家公司不允许租赁给重庆山外山血液净化技术股份有限公司造成的收益损失为554949.8元。事实证明，蔡家公司违约在先，和诺公司不应承担支付违约金的违约责任。6.根据2020年4月18日双方协商意见，合同到期后，和诺公司按照当时已出租的商铺面积、区域，并参照2019年的租赁单价交纳2020年5月至7月的租金，未出租的商铺不交纳租金。蔡家公司向一审法院起诉请求：1.和诺公司支付所欠房屋租金4329190.90元；2.和诺公司支付拖欠租金违约金1561889.57元;3.和诺公司将租赁房屋及其设施、设备恢复原状；4.和诺公司腾空租赁房屋并向蔡家公司完好交还租赁房屋；5.本案诉讼费由和诺公司负担。一审中，蔡家公司撤回要求和诺公司恢复原状、交还房屋的诉讼请求。一审法院认定事实：2017年5月15日，甲方蔡家公司与乙方和诺公司签订了《商铺租赁合同》，甲方将位于重庆北碚区(佳汇苑小区)77个商铺及其设施出租给和诺公司。该商铺建筑面积14202.40平方米。甲方按现状将房屋交付给乙方使用。租赁期从2017年2月1日至2020年4月30日止;合同租金:单价为6.6元/平方米每月，有南苑3号、北苑7、8、16、17、18号楼共28个商铺，面积6110.18平方米，每月租金40327.19元;单价为11元/平方米每月，有南苑4号、北苑4、11、12号楼共18个商铺，面积3387.93平方米，每月租金37267.23元;单价为13.20元/平方米每月，有南苑1、5号、北苑1、2号楼共31个商铺，面积4704.29平方米，每月租金62096.63元;2017年2月1日至2017年12月31日期间，月租金139691元，2018年1月1日至2018年12月31日期间，月租金146676元，2019年1月1日至2019年12月31日期间，月租金155476元;甲方给予乙方免租期为4个月，2017年2月1日至2017年5月31日，租金从2017年6月1日起计收，租金按季度收取，乙方先支付租金后使用房屋。乙方必须在合同签订时，向甲方一次性缴纳履约保证金150000元，租赁期满后，乙方未违反合同约定的，甲方应无息退还。乙方将所有的商铺整体租赁，在租赁期间内，不得将房屋转让、转借给他人等，甲方应负责出租房屋原有建筑结构因自然损坏所造成的维修保养及其费用。乙方未经甲方书面同意，不得擅自改变房屋结构和超出原设计的载重负荷，乙方租赁期间该房屋内的水、电、管道、厨厕、电梯及消防等设施的维护，由乙方自行负责，甲方不承担任何费用;乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施交还甲方，并应当保持房屋及设施的完好状态。在租赁期间内，如乙方未能按合同规定的期限交纳租金，乙方每天须按拖欠租金金额的2%向甲方支付违约金等约定。小区临时农贸市场(北苑16号楼32、34、36号门市，面积767.29平方米)作为便民工程，由乙方投资建设，甲方予以免除该合同农贸市场租金。合同还对其他事宜作了相关规定。合同签订前，蔡家公司已将商铺全部交给和诺公司，交付商铺时是现场在外面口头指认商铺，双方没有进入商铺内查看设施。和诺公司接受商铺后，再将租赁商铺分租给其他租户。蔡家公司交付和诺公司的商铺中有15个商铺未安装水表，分别为嘉全路:2、12、28、9、15、29号，同悦路:4、24、26号，安顺路:816-1、818、820、822、804-2、806-1号。和诺公司于2017年11月15日、2018年3月20日两次书面向蔡家公司报告要求安装水表，蔡家公司未予回复也未联系相关单位安装水表。上述商铺中除嘉全路12号2019年8月1日起、安顺路818、820、2019年8月1日起、804-2、806-1号2019年6月1日起出租外，其余均未出租。2017年6月至2020年1月期间合计面积为2468.76平方米，应交租金为799528.12元(同悦路2号非合同承租商铺，安顺路816-1号商铺2017年6月租金减免已统计在另一减免项目中和嘉全路12号、安顺路818号、820号、804-2号、806-1号5个已出租商铺出租期间除外)。2017年10月16日和诺公司与重庆山外山血液净化技术股份有限公司签订《租赁意向性协议》约定，重庆山外山血液净化技术股份有限公司租赁同顺路54、56、58、60号、62号商铺，租期十年。2017年11月4日和诺公司书面向蔡家公司报告，关于重庆山外山血液净化技术股份有限公司租赁同顺路52、54、56、58、60号、同济路62号商铺，作为设置医疗机构，蔡家公司未予回复。2017年11月26日和诺公司与重庆山外山血液净化技术股份有限公司签订《租赁意向性协议》约定，重庆山外山血液净化技术股份有限公司租赁同顺路52、54、56、58、60号、同济路62号6个商铺，建筑面积940平方米，租期2017年12月1日至2027年11月30日止，商铺租赁单价25元/平方米/月，每月租金23500元。重庆山外山血液净化技术股份有限公司拟将租赁商铺开设北碚山外山康达血液透析中心，并于2018年3月取得重庆市卫生和计划生育委员会设置医疗机构批准书。后因租赁商铺周边群众对在此开设北碚山外山康达血液透析中心反对，蔡家公司责令和诺公司与重庆山外山血液净化技术股份有限公司终止合同，装修撤场，和诺公司称与重庆山外山血液净化技术股份有限公司于2018年3月30日以违约方式终止合同，并承担50000元违约金。同日，和诺公司书面向蔡家公司送达承诺书，承诺以后不再出租给重庆山外山血液净化技术股份有限公司，并因承租公司在装修期间损坏了商铺内隔墙、厕所、楼顶、水电设施，导致此商铺今后无法出租，申明从即日起不承担责任及940平方米的租金费，扣减50000元合同租金，蔡家公司对此未予回复。合同履行中，租赁商铺因涉及漏水、污水管堵塞、化粪池整修等工程质量问题，和因化粪池工程、污水管网堵塞整改需建围挡，耽误部分商铺长时间不能出租，为此和诺公司于2018年1月10日、2018年1月7日、2018年2月10日、2018年2月26日、2018年3月3日、2018年3月12日、2018年3月27日、2018年4月27日、2019年2月15日、2019年3月1日、2019年10月21日、2020年3月27日向蔡家公司报告，并要求减免商铺租赁费、解除商铺租赁合同，蔡家公司对此均未予回复。和诺公司称受影响商铺为同悦路12、16、22、4、6、18、44、48、50、54号，同顺路56、58、60号，同济路62号，嘉全路17、13、21、23、27、24、30、35号，安顺路826、816、824、822、830号，上述商铺因耽误不能出租期间应交租金为709697.16元，和诺公司为维修，支付维修费50000元。时间为2017年6月至2019年12月期间(见附表及照片)。2020年3月、4月，和诺公司两次书面向蔡家公司报告要求因新冠肺炎疫情减免3个月租金，蔡家公司未予回复。2020年4月18日，和诺公司与蔡家公司会议协商，2020年4月30日合同期满后，商铺暂由和诺公司继续管理。和诺公司于5月19日参照2019年的价格缴纳已出租商铺2020年5月至7月3个月租金213704.10元给蔡家公司。2020年7月31日，和诺公司已将除农贸市场外其他商铺交还给蔡家公司，2020年12月21日，和诺公司将农贸市场商铺交还给蔡家公司。蔡家公司将房屋交与和诺公司使用后，和诺公司于2017年6月30日向蔡家公司支付保证金150000元;2017年6月1日-2017年11月交纳租金838146元，2019年交纳租金310952元，实际交纳租金共计1149098元。一审法院认为，蔡家公司与和诺公司签订的《商铺整体租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规，合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。本案双方的争议焦点有七，一、临时农贸市场租金是否应在总租金中予以扣减，农贸市场装修残值部分是否应该折旧补偿;二、疫情期间租金中是否予以扣减;三、蔡家公司交与和诺公司商铺中因有15个商铺未安装水表，其租金是否在应交租金中扣除;四、和诺公司租赁商铺因涉及漏水、污水管堵塞、化粪池整修等工程质量问题，耽误部分商铺长时间不能出租期间租金是否在应交租金中扣除;五、关于和诺公司将同顺路54、56、58、60号、62号商铺租赁给重庆山外山血液净化技术股份有限公司后，因租赁商铺周边群众反对，蔡家公司责令和诺公司与重庆山外山血液净化技术股份有限公司终止合同，其间2017年12月1日至2018年3月30日的租金以及后一段时间合理询租期租金是否应予减免;六、合同期满后，和诺公司按现有已实际出租商铺的面积区域交纳2020年5-7月的租金，其余商铺2020年5-7月是否再交纳租金。七、双方均有违约行为存在，是否主张违约金。关于一、临时农贸市场租金应在总租金中予以扣减。按照双方签订的《商铺整体租赁合同》第14条约定，小区临时农贸市场(北苑16号楼32、34、36号门市，面积767.29平方米)作为便民工程，由乙方投资建设，甲方予以免除该合同农贸市场租金。该临时农贸市场应在总租金中予以扣减。2017年6月1日-2017年12月租金：6.6元/平米/月×767.29平方米×7月=35448.8元；2018年1-12月租金:6.93元/平米/月×767.29平方米×12月=63807.84元；2019年1月-2020年1月租金：7.35元/平米/月×767.29平方米×13月=73314.55元，共计172571.24元应予以减免。对和诺公司投资建设农贸市场的残值部分，双方协商不一致，和诺公司可另案起诉。二、疫情期间按照政策规定，应给予商户免交三月租金，在总租金中是否予以扣减，即155476元/月×3月=466428元应予以减免。三、出租人有保证租赁房屋适租的义务，本案蔡家公司交与和诺公司商铺中因有15个商铺未安装水表，蔡家公司是出租商铺所有人，在出租商铺中安装水表是房屋所有人蔡家公司的基本义务，蔡家公司在将商铺交与和诺公司时并未进入商铺清点设施，也未明示部分商铺未安装水表，和诺公司多次要求蔡家公司安装水表，蔡家公司未予回复也未积极处理，因出租商铺中未安装水表，无水源提供由此造成和诺公司无法出租商铺，影响使用收益的实现，蔡家公司不履行安装水表的义务应当承担责任，故和诺公司要求分别按影响不同的时间、面积、区域、价格，2017年6月至2020年1月期间租金799528.12元应予减免理由正当，应予支持(合计面积为2468.76平方米，同悦路2号非合同承租商铺，安顺路816-1号商铺2017年6月租金减免已统计在另一减免项目中和嘉全路12号、安顺路818号、820号、804-2号、806-1号5个己出租商铺出租期间除外)。四、在租赁期间，出租人应当履行维修义务，保持房屋及附属设施的完好。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。合同履行中，租赁商铺因涉及漏水、污水管堵塞、化粪池整修等工程质量问题，和因化粪池工程、污水管网堵塞整改需建围挡，耽误部分商铺长时间不能出租，和诺公司多次向蔡家公司报告，并要求维修整改，蔡家公司维修整改不及时，受影响商铺因耽误不能出租2017年6月至2020年1月期间租金为709697.16元，和诺公司要求减免该期间租金理由正当，应予支持。和诺公司为维修，支付维修费50000元，应在租金中抵扣。五、关于2017年10月16日和诺公司将同顺路54、56、58、60号、62号商铺租赁给重庆山外山血液净化技术股份有限公司后，因租赁商铺周边群众对在此开设北碚山外山康达血液透析中心反对，蔡家公司责令和诺公司与重庆山外山血液净化技术股份有限公司终止合同，装修撤场，本案根据实际酌情确定，对2017年12月1日至2018年3月30日的租金以及至2018年9月30日6个月合理询租期租金共计65991.18元应予减免;和诺公司称承担50000元违约金未举证证明，一审法院不予认定，2018年3月30日之后，和诺公司仍然可以将此商铺出租，其申明从2018年3月30日起不承担责任及940平方米的租金费，扣减50000元合同租金的意见一审法院不予采纳。六、合同期满后，和诺公司按现有已实际出租商铺的面积区域，按2019年度的单价交纳2020年5-7月3个月租金213704.1元，其余商铺和诺公司未实际占有使用，不应再交纳租金。七、关于违约金，和诺公司在2017年6月—11月按合同条款缴纳了租金，后因部分商铺房屋存质量不合格，设施、设备不配套，多次打报告给蔡家公司得不到解决处理，造成和诺公司营运损失，蔡家公司违约在先，和诺公司2017年11月后未正常按合同条款及时缴纳租金亦有违约行为，双方均有违约事实存在，应各自承担责任，对要求违约金的请求不予支持。综上，蔡家公司2017年6月1日-2020年4月30日在扣减临时农贸市场租金、疫情期间租金后应收租金后为5225565元-172571.24元-466428元=4586565.76元，再扣除未安装水表租金799528.12元、维修整改期间租金709697.16元、维修费50000元、租赁给重庆山外山血液净化技术股份有限公司期间及后6个月合理租期租金65991.18元后，应收租金为2961349.30元，和诺公司已交租金1149098元、保证金150000元，折抵后和诺公司实际还应交纳租金1662251元(取整)。审理中蔡家公司撤回恢复原状、交还房屋的诉讼请求符合法律规定，一审法院应予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、和诺公司于判决生效之日起十日内向蔡家公司支付租金1662251元;二、驳回蔡家公司的其他诉讼请求。案件受理费53037.56元，由蔡家公司负担31927.30元，和诺公司负担21110.26元。本院二审中，双方均无新证据举示。本院二审查明事实与一审查明的事实一致。本院认为，二审争议焦点为：1.和诺公司是否属于疫情期间租金减免对象，蔡家公司应否直接向和诺公司减免租金，一审判决减免和诺公司租金是否存在重复计算的问题。2.一审判决对未安装水表商铺减免租金是否存在事实认定和法律适用问题。3.一审判决对和诺公司主张的工程质量问题进行租金减免是否存在事实认定不清的问题。4.一审判决认定双方均有违约行为且各自承担责任，是否存在法律适用问题。5.蔡家公司上诉称和诺公司瞒报了2020年5月至7月托管期间其实际出租房屋的数量，且未交纳该部分房屋租金的问题。关于争议焦点一，本院认为，本案系租赁合同纠纷，疫情属于不可抗力的因素，不可归责于当事人双方。由此，一审法院根据本案案情并结合当地政府出台的减免租金的相关方案，确定由蔡家公司给予和诺公司3个月免租期并无不当。虽然和诺公司将租赁房屋又对外出租，但根据合同相对性原则，本案中蔡家公司的减免对象应当是和诺公司。至于和诺公司与次承租人之间的关系不属本案审查范围，本院不予审查。同时，减免3个月房屋租金是当地政府在疫情情况下采取的应对措施，目的是为了稳定社会和支持经济发展，与一审法院根据案情确定的其他免租事由并不相同，故不存在重复计算的问题。关于争议焦点二，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、《中华人民共和国民法典》第七百零八条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。虽然蔡家公司与和诺公司签订的《商铺租赁合同》约定按现房交付，但是蔡家公司作为出租人应当保证其向承租人交付的商铺符合商业出租和经营的用途，其在交付商铺时并未向和诺公司说明部分商铺未安装水表，一审中双方均确认商铺交付时是通过口头指认门面的方式，没有进门查看，现蔡家公司又作相反抗辩，本院不予支持。《商铺租赁合同》约定由乙方（和诺公司）自行负责租赁期间商铺内水电等设施的维护，但未约定由乙方负责水电等设施的安装。根据前述法律规定，出租人应当保证租赁物符合合同约定的用途，故安装水表系出租人的义务。同时，部分未安装水表的商铺能够转租成功，并不能免除蔡家公司对其他商铺应当安装水表的义务。由此，因其他商铺未安装水表致使和诺公司租赁房屋的合同目的不能实现，一审法院据此确定免除该部分商铺的租金并无不当。同时，和诺公司将蔡家公司未履行安装水表义务的部分商铺对外转租，是为了减少损失，不能据此确定该部分商铺的租金应当自始计算，一审法院对该部分商铺的租金据实计算并无不当。关于争议焦点三，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。对于案涉部分商铺存在墙体和地面渗水、消防管道漏水、污水管道堵塞等工程质量问题，和诺公司自2018年1月10日起至2020年4月30日期间多次向蔡家公司报告上述工程质量问题并要求维修整改，而蔡家公司不仅未进行答复，也怠于履行其作为出租人对于租赁商铺的维修义务。对于上述工程质量问题，虽然蔡家公司在二审中提出了异议，但根据一审中的在案证据和证据优势原则可以认定。一审法院据此减免部分租金并无不当。同时，和诺公司关于5万元维修费用的用途问题举示的证据具有证据优势，而租赁合同终止后，蔡家公司接收了商铺隔断的实际情况没有提出异议，并在一审中撤回了恢复原状的请求，故蔡家公司主张一审判决对商铺工程质量问题进行租金减免存在事实认定不清的问题并不成立。关于争议焦点四，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包含合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。和诺公司承租商铺的目的是为了通过转租获取收益，而蔡家公司交付的部分商铺由于存在未安装水表和工程质量问题导致商铺不适租，从而导致和诺公司签订商铺租赁合同的履行利益难以实现。和诺公司未按租赁合同的约定交纳租金，应当承担违约责任。由此，双方互不承担违约金符合公平原则。关于争议焦点五，本院认为，对于蔡家公司主张的2020年5月至7月托管期间和诺公司隐瞒了约9处实际出租的商铺且未支付相应租金，蔡家公司应当承担举证责任。蔡家公司在诉讼中并未举示充分证据证明和诺公司隐瞒的约9处商铺的事实和9处商铺的具体位置、面积、租金情况，该项请求本院不予支持。综上所述，蔡家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定。判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39430.64元，重庆市蔡家组团建设开发有限公司由负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  郑 泽审 判 员  刘 希二〇二一年五月七日法官助理  黄春燕书 记 员  梁 麟