广西壮族自治区河池市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2021）桂12行终528号 上诉人（一审被告）南丹县不动产登记局，住所地南丹县城关镇民生路27号。统一社会信用代码11451221MB0406596J。 法定代表人林玉琴，局长。 委托代理人黎默默，广西周道律师事务所律师。 委托代理人黎祖兴，广西周道律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司，住所地南宁市青秀区天桃路27号。统一社会信用代码91450000715182514C。 法定代表人黄福加，副总经理。 委托代理人张晓姝，广西君桂律师事务所律师。 委托代理人莫晓寒，广西君桂律师事务所律师。 一审第三人梁丹红，女，1981年8月9日出生，汉族，住广西南丹县。 上诉人南丹县不动产登记局因房屋所有权登记一案，不服南丹县人民法院（2020）桂1221行初563号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。 上诉人南丹县不动产登记局上诉称，一、本案不属于人民法院受理的行政诉讼范围，涉案《预购商品房预告登记证明》不是实体的具体行政行为，且该预告登记证明已经失效。1.原房地产管理所为一审第三人颁发的《预购商品房预告登记证明》只是为其将来办理《房屋所有权证》而实施的一个过程性准备行为。2.根据《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。在本案中，涉案房产在2016年时已经竣工验收，且已经交付给善意购买的一审第三人，在交付房屋时已经达到能够进行不动产登记的条件，但至今为止，一审第三人与广西百舜集团有限公司（简称百舜集团公司）都未对本案涉房产进行不动产登记，显然已经超过了三个月的有效期限。二、被上诉人中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（简称长城公司广西分公司）的起诉已经超过法定起诉期限。被上诉人于2018年12月3日向南丹县不动产登记中心和南丹县房地产管理所致函要求查询本案所涉的抵押物状况，南丹县不动产登记中心按照被上诉人的要求在收到查询函后十日内向其提供抵押物登记信息，证明被上诉人已经知道或者应当知道抵押物的信息，被上诉人的行政起诉状的落款时间为2020年8月25日，已经超过了提起诉讼的法定期限。三、被上诉人不具有提起本案诉讼的主体资格。被上诉人向法庭提供的《在建工程抵押权登记证明》是否真实合法，涉案债务本金是否偿还等均无法确认，被上诉人是否享有《在建工程抵押权登记证明》的合法债权同样无法确认。本案中一审法院并没有审查被上诉人的上述债权的合法性，直接认定被上诉人的主体资格合法是错误的。四、本案遗漏了百舜集团公司、监管账户的所有人等必须参加诉讼的当事人。五、一审法院审理本案时程序严重违法。1、上诉人按照《行政诉讼法司法解释》第八十七条之规定向一审法院提出中止审理本案的申请书和公安机关立案侦查的文书，一审法院口头答复本案不符合中止审理的条件，但未做任何说明。2、一审法院对被上诉人在开庭审理后才当庭提交的四组证据（证据目录二），不给予上诉人答辩及举证期限，属程序违法。3、一审法院违反不告不理的原则和违反诉讼处分权原则，所作判决结果与庭审审理焦点不一致，审判地位不中立，存在严重的程序违法。六、一审判决认定事实错误，证据不足，部分事实尚未查明。1、本案上诉人自成立至今未给一审第三人作出任何具体行政行为。一审法院审理及认定上诉人对一审第三人作出的行政行为是否违法，属于认定事实错误。2、被上诉人是否享有《在建工程抵押权登记证明》的合法债权至今无法确认，一审法院认定《在建工程抵押权登记证明》的来源合法，且将其作为本案定案依据，属于认定事实不清。在房屋登记薄中并没有本涉案的《在建工程抵押权登记证明》的记载，原登记机关南丹县房地产管理所在系统中查询一审第三人所购房产信息时，无法查询到本案所涉的在建工程抵押权登记证明的存在，其作出被诉的行政行为是依法定程序进行办理，该具体行政行为合法。综上，请求撤销一审判决，驳回被上诉人的起诉或发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人长城公司广西分公司辩称，一、涉案房产已经办理在建工程抵押权登记，被上诉人对此房产享有抵押权，上诉人未经被上诉人同意，为一审第三人办理预告登记明显违反法律规定。综上，请求人民法院驳回上诉，维持原判。 一审第三人述称，同意南丹县不动产登记局的上诉意见。一审第三人是善意购买人，南丹县房地产管理所作出的登记行为合法有效。请求人民法院依法作出公正判决。 经审理查明，长城公司广西分公司企业名称原为“中国长城资产管理公司南宁办事处”，2016年12月20日变更为“中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司”。南丹县房地产管理所原为南丹县人民政府依法设立的不动产登记机构，行使不动产的登记职权。2015年10月23日，南丹县不动产登记局依法成立，成立文件规定“将分散在国土资源、住房和城乡建设、林业、水产畜牧和农经等部门承担的土地、房屋、林地、河道(滩涂)等不动产登记职责统一划入不动产登记局”。2016年6月28日，南丹县人民政府发布《关于在全县范围内实行不动产统一登记的公告》，决定“自2016年6月29日起在全县范围内实行不动产统一登记，各类不动产登记业务统一由被告办理”。2013年12月9日，长城公司广西分公司与百舜集团公司签订《抵押合同》，约定百舜集团公司将位于广西南丹县城关镇丹东路的“南丹·百舜建材城”项目在建工程126739.32㎡抵押给长城公司广西分公司。2013年12月11日南丹县房地产管理所向长城公司广西分公司颁发丹房建他字第××号《在建工程抵押权登记证明》，载明南丹县城关镇丹东路铁路桥北的在建工程抵押权人为长城公司广西分公司，抵押人为广西百舜集团有限公司南丹分公司（简称百舜南丹分公司），债权数额为壹亿元整，抵押清单另见明细表。2014年10月31日，百舜南丹分公司与一审第三人签订《商品房买卖合同》，将百舜建材城5幢2单元802号房屋出售给一审第三人。2016年12月1日百舜南丹分公司和一审第三人向南丹县房地产管理所提交《房屋所有权转移登记申请书》，转让人百舜南丹分公司因买卖向受让人梁丹红转移百舜建材城5幢2单元802号房屋的所有权，南丹县房地产管理所已经受理。百舜南丹分公司取得南丹县房地产管理所颁发的丹房权证南丹字第××号《房屋所有权证》，载明5幢2单元802号房屋是百舜南丹分公司所有，登记时间为2017年1月19日。2020年长城公司广西分公司向南丹县人民法院提起行政诉讼，请求确认南丹县不动产登记局给一审第三人办理涉案房产预告登记的行政行为违法，南丹县人民法院于2020年12月28日作出（2020）桂1221行初563号行政判决，判决确认南丹县不动产登记局就涉案房产向一审第三人颁发《预购商品房预告登记证明》的行政行为违法，不撤销一审第三人的《预购商品房预告登记证明》。南丹县不动产登记局不服，向本院提起上诉。 本院认为，被上诉人长城公司广西分公司向一审法院提起诉讼，请求确认南丹县不动产登记局给一审第三人办理位于南丹百舜建材城5幢2单元802号房产预告登记的行政行为违法。诉讼中，上诉人南丹县不动产登记局提交的证据中没有涉案房产的《预购商品房预告登记证明》。被上诉人长城公司广西分公司提交的《广西百舜集团有限公司抵押物清单、房屋产权办理情况及查封清单》虽然记载涉案房产已经办理预告登记等内容，且加盖了“南丹县不动产登记查询专用章”，但涉案房产的预告登记行为状况目前无法确定。同时，被上诉人南丹县不动产登记局提供的证据证实百舜南丹分公司对涉案房产办理了房屋所有权登记。因此，一审法院作出确认预告登记行政行为违法的实体判决，属于认定事实不清，证据不足，适用法律错误。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百零一条第一款第（十三）项之规定，裁定如下： 一、撤销南丹县人民法院（2020）桂1221行初563号行政判决； 二、发回南丹县人民法院重审。 审 判 长 谭凌云 审 判 员 申国毅 审 判 员 梁海亮 审 判 员 韦荷嫩 审 判 员 寇四清 二〇二一年四月十二日 法官助理 谢春程 书 记 员 韦鉴恒 附：本裁定所适用的法律、法规依据 1、《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。 2、《最高人民法院关于适用的解释》 第一百零一条裁定适用于下列范围： （一）不予立案； （二）驳回起诉； （三）管辖异议； （四）终结诉讼； （五）中止诉讼； （六）移送或者指定管辖； （七）诉讼期间停止行政行为的执行或者驳回停止执行的申请； （八）财产保全； （九）先予执行； （十）准许或者不准许撤诉； （十一）补正裁判文书中的笔误； （十二）中止或者终结执行； （十三）提审、指令再审或者发回重审； （十四）准许或者不准许执行行政机关的行政行为； （十五）其他需要裁定的事项。 对第一、二、三项裁定，当事人可以上诉。 裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。