辽宁省开原市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1282民初878号原告：王桂云，女，1963年12月29日生，锡伯族，现住开原市。委托诉讼代理人：王文强，男，1966年4月13日生，锡伯族，住铁岭市清河区，系原告弟弟。被告：陈玉红，女，1973年9月8日生，汉族，住址开原市。被告：李大奇，男，1973年6月8日生，汉族，住址同上。被告：开原市吉平房地产开发有限公司，住所地开原市文化路235号，统一社会信用代码91211282318868045T。法定代表人：朱国清，系该公司经理。委托诉讼代理人：李龙，系该公司员工。原告王桂云与被告陈玉红、李大奇及被告开原市吉平房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告王桂云于2021年2月22日向本院提起诉讼，本院于2021年2月22日立案后依法适用普通程序，于2021年3月29日在本院第7号审判庭公开开庭进行了审理。原告王桂云及委托诉讼代理人王文强，被告陈玉红、李大奇到他参加诉讼。被告开原市吉平房地产开发有限公司（以下简称开原吉平房产公司）经本院开庭传票传唤，未到庭参加诉讼。又于2021年4月27日在本院第7号审判庭第二次公开开庭审理了此案。原告王桂云委托诉讼代理人王文强，被告陈玉红，被告开原吉平房产公司委托诉讼代理人李龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王桂云向本院提出诉讼请求：1、判决房屋买卖合同成立，确认房屋归被告陈玉红、李大奇所有；2、被告陈玉红、李大奇支付剩余购房款365443.87元及利息；3、诉讼费用由被告开原市吉平房地产开发有限公司承担。事实和理由：2018年，原告通过中介开原市金钥匙房地产营销策划有限公司将香江家园32号楼6号门市（面积139.56平方米）以价格77.9万元卖给被告陈玉红、李大奇，合同签订当日首付款40.9万元已交王桂云。后原告多次找被告陈玉红、李大奇及开原市吉平房地产开发有限公司要求陈玉红、李大奇一次性交付剩余房款及被告开原市吉平房地产开发有限公司开具收据，但开原市吉平房地产开发有限公司始终不予同意。故诉至法院，请求支持原告的诉讼主张。被告陈玉红、李大奇辩称：当时拿完首付款后，应每月还款，但现在售楼处无法办理贷款手续，剩下的钱不知道给谁，同意按照每月约定给付4085.50元偿还余下房款。被告开原吉平房产公司辩称：对原告诉讼无异议，我司因为其他原因暂时无法给被告陈玉红办理贷款手续，已经为被告办理入进户，法院依法判决。原告王桂云为其诉讼请求提供证据如下：1、房屋买卖合同二份（包括铁岭银行个人按揭贷款还款计算表），证明原告向被告陈玉红出售香江家园32#6门市139.56平方米，被告欠房款37万元整。2、欠据一份，证明被告陈玉红购买原告香江家园32#6号门市楼，拖欠原告37万尾款。3、中介费收据5000元，证明香江家园32#6门门市通过中介公司开原市金钥匙房地产营销策划有限公司出售给被告。4、收款收据一份，证明被告开原市吉平房地产开发有限公司为被告陈玉红开具，确认双方买卖关系成立。5、商品房买卖合同网签手续，证明香江家园32#6门门市已经出售给被告陈玉红、李大奇，并在房产部门网签备案。微信转账记录，证明被告陈玉红已支付原告2个月按揭贷款本息款项两次4085.5元，至2021年2月22日被告欠原告售楼款365443.87元。被告陈玉红、李大奇为其抗辩理由提供证据如下：被告吉平公司为我方办理进户费票据八张及缴取暖费票子两张，证明与原告签订协议后，被告吉平公司为原告办理入住，现该房由被告居住使用管理至今的事实。收款收据一张，证明向吉平公司交纳房屋款项事实。被告开原吉平房产公司未向本院提供相关证据。庭审中，被告陈玉红、李大奇对原告提供的1、3、4、6号证据无异议，对其他证据有异议，对2号证据认为，欠据本身无异议，但实际没在银行贷款，也贷不了款；对5号证据认为，不清楚。原告对被告陈玉红、李大奇提供的证据无异议。被告开原吉平房产公司对原告提供的证据有异议，对1号证据认为，他们怎么交易的不清楚；对2号证据认为，只能等待银行办理贷款；对3、6号证据认为，与我司无关；对4、5号证据认为，我们开出的是办贷款首付的收据，这是我们办贷款的网签手续，办贷款的网签是为将来办贷款使用。被告开原吉平房产公司对被告陈玉红、李大奇提供的证据有异议，对1号证据认为，是物业公司为被告陈玉红办理的进户手续等；对2号证据认为，这是我司开出的首付收据，钱款直接给王桂云了。系公司与王桂云有债务关系引发。经庭审质证认证，原被告陈述抗辩，确认以下事实，被告陈玉红、李大奇系夫妻关系。2018年6月20日，原告通过中介开原市金钥匙房地产营销策划有限公司与被告陈玉红签订《房屋买卖定金合同》一份，合同主要内容如下：1、甲方（原告）将香江家园32号楼6号门市（面积139.56平方米）以价格77.9万元卖给被告陈玉红（乙方），合同签订当日乙方交定金款5万元，约定被告方向原告交纳首付款40.9万元，余款通过银行贷款37万元。同时约定被告方于次日交纳房款10万元，于2018年6月30日前交纳补齐30.9元，原告于2018年6月30日将争议门市房交付给被告。合同签订次日（2021年6月21日），被告开原吉平房产公司与被告陈玉红、李大奇签订了房屋买卖合同，开具了交款人为陈玉红、李大奇首付款453404元收款收据，并办理了网签确认手续。并于2018年7月6日为被告陈玉红、李大奇办理了入进户手续等，被告陈玉红、李大奇进入后居住使用至今。2018年7月5日，被告陈玉红为原告出具了欠据，欠据主要内容如下：欠香江家园6号门市尾款37万元，在银行贷款完毕后，由买方收回作废。2018年11月1日，原告与被告陈玉红为余款给付又签订《房屋买卖合同》一份，合同主要内容如下：此房售楼处暂时不能办理贷款（37万元），乙方（被告）需先按银行本金加利息每月等额还款4085.50元支付给甲方，于本月开始还款，还款日期为每月1日。双方为此，按铁岭银行十年期限银行贷款等额还款4085.50元，月利率4.9厘计算出每月偿还本金和利息比例数，其中利息总和120259.68元，本利合计490259.68元。合同签订后，被告陈玉红支付给原告至2018年底两个月本利款项8171元，其中本金为4556.13元,利息为1813元+1801.86元=3614.86元。余款本金367.727.50元及利息未付。另查，原告与被告开原吉平房产公司间存在民间借贷关系，借款时用其中的争议楼房作为借款抵押。借款到期后，原告为索要借款自己找到买主（陈玉红）后，经被告开原吉平房产公司同意以该形式将抵押楼房予以“解押”出售，并将收到的首付款40.9万元作为偿还债务直接交付给原告。而后，被告开原吉平房产公司为被告陈玉红、李大奇办理入住手续等。因被告开原吉平房产公司原因无法为被告陈玉红办理银行贷款手续，被告陈玉红随后以不知将款项交付给谁等理由停止向原告交付。原告因此提起本诉。本院认为，从原被告提供的两份“房屋买卖合同”及被告开原吉平房产公司为被告陈玉红开具首付款收据及入户手续等证据，可以捋顺出以下事实，原告与被告开原吉平房产公司间存在民间借贷关系，争议楼房为借款的抵押物之一。被告开原吉平房产公司为偿还原告借款本息，同意原告找寻购买“抵押物”的买主，然后将抵押物“解押”出售给买主。被告陈玉红即为买主，已将该“门市楼”首付款款项支付给原告。基于以上事实，应认定原告与被告陈玉红并非真正的房屋买卖合同关系，是原告为自己的权益实现（债权）与被告开原吉平房产公司自愿“解押”楼房的一种变通形式。即原告与被告陈玉红形成的“房屋买卖合同”是交付款项的协议，不能认定为买卖关系。原告与被告开原吉平房产公司也并非买卖关系，其无出售该楼房的权利。对此，被告开原吉平房产公司认可己方与被告陈玉红存在买卖合同关系，并为陈玉红办理网签等入户手续。故对被告陈玉红提供的首付款“收款收据”（买卖合同行为）及入户收据等证据予以认定，即被告陈玉红与被告开原吉平房产公司间存在买卖争议门市房的合同关系，坐落香江家园32号楼6号门市房为被告陈玉红夫妇所有。故对原告要求确认与被告陈玉红、李大奇买卖合同成立的诉请无法支持。而因原被告三方自愿形成的这种“契约”关系，被告陈玉红应将所拖欠“楼款”交付给原告应予以认定，同理，原告与被告开原吉平房产公司借贷本息额度扣减77.9万元（或以双方抵押协议为准）。庭审中，被告陈玉红、李大奇对原告提供欠条真实性无异议，认可2018年11月1日后，比照银行贷款还款额度，交付给原告两个月含利息款项8171元。本院对原告提供的“欠条”予以认定，即被告陈玉红及被告李大奇拖欠原告楼房解押款项本金367.727.50元及利息负有偿还的义务。又依据原告与被告陈玉红2018年11月1日签订的“房屋买卖合同”中还款约定内容，应从2019年1月1日起至原告起诉之日每月偿还本息4085.50元（2021年2月22日起诉，以2021年2月1日为基准点）计算，累计25个月本利合计款项为102137.50元，其中，未偿还本金数为307150.17元。该笔款项被告陈玉红、李大奇应一次性支付给原告。而余款本金307150.17元支付一节，考量原告与被告陈玉红的“还款协议”是双方真实意思表示，且原告与被告陈玉红夫妇对被告开原吉平房产公司暂无法为争议楼房办理贷款手续的实际情形知晓。被告开原吉平房产公司抗辩理由应予以支持，不承担违约责任。而原告亦非银行部门，不应该以银行放贷形式收取本息，本院也无法比照银行放贷年份等计算近八年本息偿还额度。故从公平原则出发，被告陈玉红、李大奇应从2021年2月1日起，以本金307150.17元为基准数，按照约定月利率4.9厘向原告支付相应的利息至偿还时止。至于被告陈玉红抗辩“门市房”产权证照办理手续等，应由被告开原吉平房产公司依据双方买卖合同约定等办理。故本院为维护当事人的合法权益，保护正当的买卖交易行为，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、四百七十二条、五百零二条、五百零九条、五百七十七条的规定，判决如下：被告陈玉红、李大奇与被告开原市吉平房地产开发有限公司间买卖楼房合同合法有效，即坐落于开原市门市房为被告陈玉红、李大奇所有；二、被告陈玉红、李大奇支付给原告王桂云门市楼房款项本息102137.50元（2019年1月1日起至2021年2月1日段本息）；三、由被告陈玉红、李大奇给付原告王桂云门市楼款项本金307150.17元，并承担从2021年2月2日起，按照月利率4.9厘计算的利息至偿还时止；四、被告开原市吉平房地产开发有限公司负有或协助为被告陈玉红、李大奇办理相应的房屋产权手续义务；五、驳回原告王桂云其他诉讼请求。本判决书发生法律效力后十日内执行。案件受理费6782元，由被告陈玉红、李大奇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并根据对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。审 判 长 刘 军人民陪审员 张 红人民陪审员 张英华二〇二一年五月六日书 记 员 李晓惠