黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终423号上诉人（原审被告，反诉原告）：王岩岭，男，1961年12月23日出生，汉族，黑龙江省高级人民法院人民陪审员办公室干部，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：孙雪梅，黑龙江金马律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：哈尔滨市香开物业管理有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区顺水街7号。法定代表人：姜晓东，总经理。委托诉讼代理人：申雪，黑龙江大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄君妍，黑龙江大地律师事务所律师。上诉人王岩岭因与被上诉人哈尔滨市香开物业管理有限责任公司（以下简称香开物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初4431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王岩岭及其委托诉讼代理人孙雪梅、被上诉人的委托诉讼代理人申雪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王岩岭上诉请求：撤销哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初4431号民事判决第一项和第三项，改判香开物业公司给付王岩岭维修楼顶共用部分的维修费及经济损失61,413元，并按照全国间拆借中心公布的贷款市场报价支付王岩岭上述费用支出之日起至实际付清之日止的利息，本案的反诉费和上诉费由香开物业公司负担。事实和理由：一、依据王岩岭与香开物业公司之间的物业服务合同约定，香开物业公司应当承担小区共用部位的维修和养护费用，另依据《住宅专项维修资金管理办法》第二十五条的规定，该费用不得从住宅专项资金中列支，故王岩岭为修缮房屋楼顶等共用部分产生的费用应当由香开物业公司承担。二、王岩岭提供的证据可以充分证实，因王岩岭维修了应由香开物业公司负责维修的房屋共用部分，香开物业公司同意减免王岩岭的物业费，因此，本案并不是王岩岭欠缴物业费，而是香开物业公司没有兑现承诺，香开物业公司的起诉属于虚假诉讼。三、因香开物业公司同意减免王岩岭的物业费，香开物业公司从未向王岩岭催缴过物业费，故香开物业公司要求王岩岭给付2002年1月1日至2016年2月28日期间的物业费已经超过法定诉讼时效，一审判决认定香开物业公司的起诉未超过诉讼时效系适用法律错误。且一审判决超出了香开物业公司的诉请范围，违反处分原则。四、一审法院没有让证人进入法庭作证，一审笔录遗漏了证人证言并存在重大瑕疵，审判程序违法。五、王岩岭的诉求证据充分，符合法律规定，依法应予以支持，一审法院不尊重事实，枉法裁判，适用法律错误，未审先定。综上，一审判决违背案件事实，适用法律错误，程序违法。请求二审法院查明事实，依法改判支持王岩岭的上诉请求。香开物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。香开物业公司向一审法院起诉请求：1.判令王岩岭给付香开物业公司2002年1月1日至2019年7月31日物业费7844元；2.诉讼费由王岩岭承担。王岩岭向一审法院反诉请求：1.判令香开物业公司支付王岩岭用于共用部分维修的各项费用34,785元；2.判令香开物业公司支付王岩岭因维修共用部分而产生的误工费、交通费等各项费用共计7778元；3.判令香开物业公司支付王岩岭2002年至2013年清理冰雪花费人工费11,400元；4.判令香开物业公司支付王岩岭因主张权利而发生的复印、刻盘等各项费用共计1010元；5.判令香开物业公司按照中国人民银行同期贷款利率支付王岩岭自上述费用57,115元自支出之日起至实际付清之日止的利息；6.本案的反诉费由香开物业公司承担。一审法院认定事实：香开物业公司于2002年在珠江小区进户时与业主签订了《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》，约定香开物业公司为珠江小区业主提供物业服务，普通住宅系按房屋使用面积每平方米0.30元/月收取物业费。其后，香开物业公司两次上涨物业费，2012年涨至按建筑面积每平方米0.4元/月收取，2015年1月1日，涨至按建筑面积每平方米0.6元/月收取。2019年8月，香开物业公司撤出珠江小区，不再提供物业服务。王岩岭系珠江小区104栋1单元702室业主，其房屋建筑面积109.62平方米，使用面积73.57平方米。一审法院认为，香开物业公司与珠江小区业主签订的《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》合法有效，双方应按协议履行各自的义务。香开物业公司履行了物业服务义务，故王岩岭应依法交纳物业服务费用。本案争议的焦点为香开物业公司上调物业费收费标准是否有依据、王岩岭应按什么标准交纳物业费、王岩岭能否依据物业服务质量瑕疵而拒交物业费。一、香开物业公司上调物业费收费标准没有依据。第一，物业服务合同中约定了收费标准。《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”香开物业公司与珠江小区业主已签订《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》，并约定了物业服务费的收费标准，故双方应按约定的收费标准收取物业费。第二，上调物业费收费标准未经业主大会决定。《哈尔滨市物业管理条例》第三十五条规定：“实行政府指导价的，由市价格行政主管部门会同市物业行政主管部门制定基准价和浮动幅度，定期向社会公布，并根据社会平均物价指数变动情况适时进行调整。具体收费标准，由当事人根据政府指导价在物业服务合同中约定。物业服务合同签订后，物业服务收费标准调整的，应当经过业主大会决定。”物业服务企业变更收费标准，应经法定程序，但香开物业公司并未提交证据证明经业主大会决定的决议，故香开物业公司调整物业费没有合法依据。第三，上调物业费收费标准未经业主过半数同意。哈尔滨市物价监督管理局和哈尔滨市住房保障和房产管理局联合下发的《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第十条第二款规定：“未成立业主大会的，由所在地街道办事处、社区居委会组织征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总套数过半数的业主同意后，代表业主与物业服务企业按照前款规定协商确定物业服务标准和物业服务收费标准”。第四，上调物业费收费标准未经主管部门同意。《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第十条第三款规定：“通过协商无法确定物业服务标准和物业服务收费标准的，由区物业行政主管部门牵头组织区价格行政主管部门、所在地街道办事处、业主委员会会同物业服务企业共同商定”。第五，王岩岭有权以违规收费为由抗辩。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”。综上，香开物业公司擅自提高收费标准，既未与业主签订物业服务合同，亦未经过法定程序，因此王岩岭有权拒绝交纳香开物业公司上调部分的物业费，王岩岭抗辩有理，予以支持。二、王岩岭交纳物业服务费标准的依据。按照香开物业公司与珠江小区业主签订的《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》约定，按使用面积每平方米0.3元/月收取物业费，但该协议书签订的时间为2002年，2013年11月4日出台的《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第九条规定：“物业服务收费以元/月·平方米（建筑面积）为计费单位，按月、季、年计收，预收期限不得超过12个月”，故从该办法施行后按建筑面积收取物业费，符合该规定。因此，王岩岭应交纳2002年1月1日至2013年12月31日按使用面积每平方米0.3元/月计算的物业费3178元（73.57平方米×0.3元×144月），2014年1月1日至2019年7月31日按建筑面积每平方米0.3元/月计算的物业费2203元（109.62平方米×0.3元×67月），合计5381元，香开物业公司诉请超出部分，不予支持。三、关于香开物业公司的服务质量问题。王岩岭辩称的香开物业公司物业服务没有达到《哈尔滨市物业管理条例》规定的标准的答辩意见，王岩岭已经举证证明物业公司存在严重的不作为，但依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，即业主对物业服务不满意，应采取积极的措施维护自身的合法权益，法律、法规未赋予业主以拒交物业费的方式进行抗辩的权利，故对于王岩岭的该项答辩意见，不予采纳。四、关于王岩岭提出的诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。香开物业公司在2019年8月撤出案涉小区前，一直持续地履行物业服务合同，为案涉小区提供物业服务，王岩岭欠缴物业费属于连续行为，故对王岩岭的抗辩理由，不予支持。五、关于王岩岭要求香开物业公司支付其用于共用部分维修的各项费用、共用部分维修而引发的误工费、交通费、复印费、刻盘费、水箱维修费及自上述费用支出之日起至实际付清之日止的利息等主张。根据《哈尔滨市物业管理条例》第五十三条“物业共用部位、共用设施设备的日常维修养护，由物业服务企业或者社区物业服务机构负责组织维修，费用从物业服务费用列支;对物业共用部位、共用设施设备除日常维修养护之外的维修、更新和改造，由物业服务企业或者社区物业服务机构负责组织维修，费用从专项维修资金列支。”之规定，王岩岭修缮房屋楼顶的行为，应属于对共用部位除日常维护之外的维修与改造，因此产生的费用应从专项维修资金列支，王岩岭要求香开物业公司承担因此产生的修缮费用及因此产生的其他费用的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、王岩岭于判决生效后立即给付香开物业公司物业费5381元（2002年1月1日至2019年7月31日）；二、驳回香开物业公司的其他诉讼请求;三、驳回王岩岭的反诉诉讼请求。案件受理费50元，由王岩岭负担。反诉案件受理费1228元，由王岩岭自行负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王岩岭提供的证据一，物业综合管理证，拟证明物业费应当按照房屋使用面积每平方米0.30元/月标准收取，2001年11月6日至2003年11月5日的物业费应予以扣除。证据二，照片5张及（2017）黑01民终746号、（2017）黑01民终2314号、（2017）黑01民终1644号、（2019）黑01民终1239号民事判决书四份，拟证明香开物业公司服务质量存在重大瑕疵，不符合标准，应当减免业主的物业费。证据三，照片5张、黑龙江增值税普通发票、华润漆建国专卖店辅料细目、收据（2份）、房屋租赁合同及（2020）黑01民终7752号民事判决书。拟证明由于房屋共用部位漏雨严重，王岩岭自行维修产生各种费用29,571.10元；该费用应当由香开物业公司承担。证据四，证人于某、王某的证言，拟证明香开物业公司同意王岩岭自行维修房屋共用部分，并承诺减免王岩岭的物业费。证据五，王岩岭与柴启胜的通话录音，拟证明是香开物业公司找柴启胜为王岩岭的房屋做防水。本院认证意见为，王岩岭提供的上述证据均不属于二审新的证据，且不能证明王岩岭拟证明的问题，本院不予采信。本院经审查，对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明，王岩岭维修房屋楼顶的方式是在楼顶加盖彩钢瓦。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，根据双方当事人的诉辩主张，二审争议的主要焦点为，一、香开物业公司的诉讼请求是否超过了诉讼时效；二、王岩岭应按什么标准交纳物业费，一审判决是否超出了香开物业公司的诉讼请求范围；三、王岩岭维修房屋楼顶产生的各种费用是否应当由香开物业公司承担。关于香开物业公司的诉讼请求是否超过了诉讼时效的问题。因香开物业公司与王岩岭的物业服务合同关系属于持续履行状态，物业费亦是持续发生的，故香开物业公司要求王岩岭给付物业费的诉讼时效期间，应从双方终止物业服务合同关系之日起计算。香开物业公司于2019年8月撤出案涉小区，因此，香开物业公司要求王岩岭给付物业费的诉讼请求并未超过诉讼时效。关于王岩岭应按什么标准交纳物业费，一审判决是否超出了香开物业公司的诉讼请求范围的问题。香开物业公司与珠江小区业主签订的《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》对香开物业公司和王岩岭具有约束力，双方应按该协议约定履行合同义务。该协议书虽约定，按使用面积每平方米0.3元/月收取物业费，但该协议书签订的时间为2002年，2013年11月4日出台的《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第九条规定：“物业服务收费以元/月·平方米（建筑面积）为计费单位，按月、季、年计收，预收期限不得超过12个月”，故从该办法施行后按建筑面积收取物业费符合规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。该项法律规定赋予了业主在物业服务企业不履行或不完全履行合同义务时的维权方式。本案中，王岩岭提供的照片等证据虽能证明香开物业公司提供服务期间，该小区庭院存在公共环境脏乱等情形，但王岩岭举示的证据不足以证明物业管理瑕疵长期存在。且《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》载明，香开物业公司对该小区庭院、道路、给排水、公共服务配套设施、房屋共用部位提供管理服务。香开物业公司按照协议约定履行了公共配套服务的主要义务，能够保障小区业主的正常居住、生活，香开物业公司管理能力、服务质量存在的瑕疵，尚不构成其拒不履行合同义务的法律情形，不能因此成为王岩岭长期拒交物业费的理由。诉讼中香开物业公司未要求王岩岭承担迟延交纳物业费给付利息的违约责任，已趋于公平合理。此外，香开物业公司请求判令王岩岭给付2002年1月1日至2019年7月31日物业费7844元，一审判决王岩岭给付香开物业公司2002年1月1日至2019年7月31日物业费5381元，并未超出香开物业公司的诉讼请求范围。王岩岭另主张香开物业公司同意减免其物业费无充分证据证实，其主张因缺乏事实依据，本院不予支持。关于王岩岭维修房屋楼顶产生的各种费用是否应当由香开物业公司承担的问题。房屋的楼顶属于共用部位，王岩岭修缮房屋楼顶的行为，应属于对共用部位除日常维护之外的维修与改造，根据《哈尔滨市物业管理条例》第五十三条的规定，因此产生的费用应从专项维修资金中列支，且王岩岭在房屋楼顶加盖彩钢瓦亦不属于香开物业公司的维修范围，故王岩岭要求香开物业公司承担因此产生的相关费用无事实及法律依据，一审判决对王岩岭的该项反诉请求不予支持并无不当。综上所述，王岩岭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1228元，由王岩岭负担。本判决为终审判决。审判长  赵丹晖审判员  侯守东审判员  尹红杰()二〇二一年五月十七日法官助理宛吟竹书记员李迪