新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终1978号   上诉人（原审被告）：毛福利，男，1986年12月19日出生，汉族，红云红河烟草集团有限责任公司新疆卷烟厂员工，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市经济技术开发区。   委托诉讼代理人：刘佳妮，上海建纬（乌鲁木齐）律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：新疆新金坤物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市高新区（新市区）安宁渠路169号丽景水岸26号楼201室。   法定代表人：熊勇军，该公司总经理。   委托诉讼代理人：王翠芳，女，该公司法务。   委托诉讼代理人：徐周刚，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。   上诉人毛福利因与被上诉人新疆新金坤物业服务有限公司（以下简称新金坤物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2020）新0106民初2605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭，于2021年4月28日公开开庭进行了审理。上诉人毛福利及其委托诉讼代理人刘佳妮，被上诉人新金坤物业公司的委托诉讼代理人王翠芳、徐周刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   毛福利上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回新金坤物业公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实有误。新金坤物业公司存在违约行为，未能按照《乌鲁木齐市物业服务合同》提供相应的物业管理服务：1．不履行制止并报告不法行为义务。2．不履行安全保卫义务。3．不履行维护公用设施的义务。4．不维护消防设施。5．物业人员配备不足。6．绿化维护不到位。7．各种车辆无序停放。8．物业证照出示不全。9．小区多处地下室长期存在漏水问题。基于上述行为，新金坤物业应当承担相应的违约责任，并对我赔偿，一审判决我全额支付物业服务费明显不公。新金坤物业公司违约在先，在其纠正违约行为前，我有权拒绝支付物业服务费。新金坤物业公司的物业资质为二级，收费标准为三级，由于其服务不达标，业主与新金坤物业公司一直无法达成一致意见，据此博香苑小区物业服务收费标准应当由乌鲁木齐发改委及住建部门核定，但新金坤物业公司一直未办理核定手续。新金坤物业公司的物业收费与服务水平不符合相适用原则。二、一审法院程序违法，适用法律有误。根据国务院379号文件《物业管理条例》第六十七条规定，新金坤物业公司在没有履行博香苑业主委员会催缴的前置程序的前提下，无权直接起诉业主。一审法院适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条属于适用法律不当。我从未与新金坤物业公司签订合同，不是民事合同主体。本案应适用该解释第五条规定。业主请求物业服务企业退还其已经收取的违规费用的，人民法院应予支持。综上，请求查明事实，依法驳回新金坤物业公司的诉讼请求或发回重审，维护我的合法权益。   新金坤物业公司辩称，毛福利的上诉理由与事实不符。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。   新金坤物业公司向一审法院起诉请求：判令毛福利支付2018年6月1日至2019年12月31日期间的物业服务费4,533.21元、利息164元。   一审法院认定事实：2018年5月31日，新金坤物业公司（乙方）与乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）博香苑小区业主委员会（以下简称博香苑业主委员会）签订《乌鲁木齐市物业服务合同》一份，约定：新金坤物业公司为博香苑小区提供物业服务；第二条物业管理区域四至：东至卫星路，南至峨眉山路，西至玄武湖路，北至凤凰山街；第五条：乙方提供的物业服务应达到约定的自治区《住宅物业服务标准》叁级物业服务标准……第七条本物业管理区域物业服务收费选择包干制的方式，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳：高层住宅为1.5元每平方米每月……第十条由业主或物业使用人承担的物业服务费用（物业服务资金）按每年交纳给乙方（新金坤物业公司），业主或物业使用人应在每年1月1日前履行交纳义务；第二十五条：本合同期限自2018年6月1日起至2019年5月31日止；同时，该合同还对物业服务内容和质量、物业的经营与管理、物业的使用和维护等内容进行了约定。后新金坤物业公司进入博香苑小区为该小区提供物业服务。由于上述合同履行期限届满，2019年5月31日，新金坤物业公司（乙方）与博香苑业主委员会（甲方）续签了一份《乌鲁木齐市物业服务合同》，合同内容同上，合同期限自2019年6月1日起至2020年5月31日止。2020年6月1日，合同履行期限届满，新金坤物业公司（乙方）与博香苑业主委员会（甲方）签订《博香苑物业服务合同到期延续服务补充协议》一份，约定：鉴于甲方委托乙方对博香苑小区提供物业服务的物业服务合同期限已于2020年5月31日到期，在玄武湖社区的协调下，为了小区的稳定过渡，在新的物业服务企业进场之前，经甲乙双方协商一致，就“博香苑”小区物业服务合同到期延续服务事宜，作如下补充：一、延续服务期限甲方委托乙方自原物业服务合同到期后延续服务三个月，即从2020年6月1日至2020年8月31日；二、延续服务期间服务要求：按照原物业服务合同约定服务内容及要求，在延续服务期内全权负责博香苑小区的物业服务工作；三、延续服务期间服务收费标准：按照原物业服务合同约定收费标准收取物业服务相关费用；四、延续服务期间的其他约定：1．鉴于博香苑前期遗留性问题的严重影响，延续服务期间，由甲方全力推动协调建设单位解决小区维修资金问题……五、本补充协议作为原《博香苑物业服务合同》的补充文本，与原合同具有同等的法律效力等内容。上述合同签订后，新金坤物业公司自2018年6月1日开始为案涉博香苑小区提供物业服务，直至2020年8月31日撤离案涉小区。另查明，毛福利系该小区20栋2单元1502号房的业主，该房屋建筑面积为159.06平方米。毛福利自2014年10月入住该房屋，自2018年6月1日至2019年12月31日共拖欠新金坤物业公司物业服务费4,533.21元（1.5元／月／平方米×159.06平方米×19个月），该款至今未交纳。   一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，根据新金坤物业公司与博香苑业主委员会签订的《乌鲁木齐市物业服务合同》第九条约定：业主应当按照本合同约定按时足额支付物业服务费，新金坤物业公司自2018年6月1日至2020年8月31日期间对博香苑小区提供物业服务，毛福利作为案涉小区20号楼2单元1502室的业主（房屋面积159.06平方米），接受了新金坤物业公司的物业管理服务，但未按约交纳2018年6月1日至2019年12月31日期间的物业费，其行为已构成违约，应承担继续履行和赔偿损失的违约责任。关于新金坤物业公司要求毛福利支付2018年6月1日至2019年12月31日期间的物业费4,533.21元的诉讼请求，合法有据，故予以支持。毛福利辩称新金坤物业公司提供的物业服务不达标的理由，一审法院认为，毛福利提供的证据不足以证明其主张，故对毛福利的上述辩解意见，不予采信。关于新金坤物业公司要求毛福利支付利息164元［2018年度欠付物业费1,670.13元（159.06平方米×1.5元／月／平方米×7个月，自2018年6月1日至2018年12月31日）×4.875‰月息×15个月（2019年1月1日至2020年3月31日）＋2019年度欠付的物业费2,863.08元（159.06平方米×1.5元／月／平方米×12个月，自2019年1月1日至2019年12月31日）×4.875‰月息×3个月（2020年1月1日至2020年3月31日）］的诉讼请求，一审法院认为，根据新金坤物业公司与博香苑业主委员会签订的《乌鲁木齐市物业服务合同》第十条约定：由业主或物业使用人承担的物业服务费用（物业服务资金）按每年交纳给乙方（新金坤物业公司），业主或物业使用人应在每年1月1日前履行交纳义务。根据该约定，毛福利未按期交纳物业费，应承担相应的违约损失，现新金坤物业公司要求毛福利支付欠付物业费的利息损失，符合法律规定，但2019年8月20日之后按月息4.875‰计算利息损失标准有误，予以调整：一、关于2018年度欠付的物业费1,670.13元所产生的利息损失为116.24元［1,670.13元×4.875‰月息×12个月÷365天×230天（2019年1月1日至2019年8月19日）＋1,670.13元×4.25％年息÷365天×30天（2019年8月20日至2019年9月19日）×1.3倍＋1,670.13元×4.20％年息÷365天×60天（2019年9月20日至2019年11月19日）×1.3倍＋1,670.13元×4.15％年息÷365天×91天（2019年11月20日至2020年2月19日）×1.3倍＋1,670.13元×4.05％年息÷365天×40天（2020年2月20日至2020年3月31日）×1.3倍］；二、关于2019年度欠付的物业费2,863.08元所产生的利息损失为37.26元［2,863.08元×4.15％年息÷365天×49天（2020年1月1日至2020年2月19日）×1.3倍＋2,863.08元×4.05％年息÷365天×40天（2020年2月20日至2020年3月31日）×1.3倍］。综上，毛福利应向新金坤物业公司支付的利息损失合计153.50元（116.24元＋37.26元）。一审判决：一、毛福利于判决生效之日起十日内向新疆新金坤物业服务有限公司支付2018年6月1日至2019年12月31日期间的物业费4,533.21元；二、毛福利于判决生效之日起十日内向新疆新金坤物业服务有限公司支付利息损失153.50元。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。   毛福利提交如下证据：1．《新疆维吾尔自治区住宅三级物业服务标准》打印件，用以证明新金坤物业公司提供的物业服务应达到三级物业服务标准，但其满意度没有达到、人员配置不达标、监控覆盖率不够、监控未维修。2．微信截图打印件24张、照片73张、视频3段，用以证明新金坤物业公司在提供物业服务期间，业主多次向新金坤物业公司反映小区内存在的问题，物业公司未妥善处理，与《乌鲁木齐市物业服务合同》不符。3．博香苑小区公共设施及公共部位承接查验遗留问题汇总表，用以证明融科物业公司接管博香苑小区物业服务后，对新金坤物业公司提供物业服务期间未解决的小区遗留问题进行了查验，发现许多设施需要进行维护和修复。4．博香苑小区2019年上半年收支公示、投诉材料，用以证明新金坤物业公司未能按照《乌鲁木齐市物业服务合同》约定的标准提供物业服务，其配置人员不足。新金坤物业公司的质证意见为：1．对该文件的真实性、合法性认可，但2020年该文件已经颁布新版本，该文件已被废止，其中关于人员配置，人数只是作为参考，并不是强制性的人数配置规定。2．对微信截图、照片、视频的真实性、合法性、关联性均不予认可，该组证据没有说明形成的时间及地点，并且其中部分照片是我公司接管博香苑小区之前的物业公司造成的。3．问题汇总表只有盖章并无交接双方签字，对其真实性不予认可。4．对收支公示和投诉材料的真实性无法确认，对其真实性不予认可。本院对上述证据在本院认为中结合本案其他事实予以认定。   本院对一审查明的事实予以确认。   另查明：博香苑小区的物业收费标准自新金坤物业公司提供物业服务前为1.5元/月/平方米。   本院认为，一、关于程序问题。毛福利上诉称根据国务院379号文件《物业管理条例》第六十七条规定，新金坤物业公司在没有履行博香苑业主委员会催缴的前置程序的前提下，无权直接起诉业主。经查，《物业管理条例》2002年6月8日经中华人民共和国国务院令第379号公布，现行《物业管理条例》系2018年3月19日经国务院令第698号修订。毛福利上诉所称的《物业管理条例》（国务院令379号）已不再适用。现行有效的《物业管理条例》（国务院令698号）第六十四条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”上述规定中并无业主委员会督促业主交纳物业费是物业服务企业向法院提起诉讼的前置程序的意思表示。毛福利上诉引用修订前的规定且对规定的理解有误，本院对毛福利认为本案存在前置程序，一审程序有误的上诉理由不予采信。   二、关于法律适用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（［2009］8号）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据查明的事实，2018年5月31日，新金坤物业公司与博香苑小区业主委员会签订《乌鲁木齐市物业服务合同》，毛福利系博香苑小区的业主，故《乌鲁木齐市物业服务合同》对毛福利具有约束力，对毛福利称其并未与新金坤物业公司签订合同，不是合同主体的相关上诉理由，本院不予采信，新金坤物业公司有权要求毛福利支付欠付的物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（［2009］8号）第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”因博香苑小区在新金坤物业公司提供物业服务前，其物业收费标准为1.5元/平方米，本案中新金坤物业公司按照1.5元/月/平方米主张物业费，毛福利未证明新金坤物业公司存在上述违反法律规定收费的情形，故对毛福利上诉称一审适用法律有误的上诉理由，本院不予采信。   三、关于毛福利是否应向新金坤物业公司缴纳物业费及支付利息的问题。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。毛福利上诉称新金坤物业公司未按照《乌鲁木齐市物业服务合同》约定提供物业服务，毛福利应当承担举证责任。二审中毛福利提交了微信聊天截屏、照片、视频证据，但未提交原件亦无法对该照片及视频的形成时间进行说明，本院对上述证据的真实性无法确认，故对其真实性、合法性、关联性本院均不予认可。毛福利提交的收支公示和投诉材料为照片，对其真实性本院无法确认，故对其真实性、合法性、关联性，本院均不予认可。毛福利提交的问题汇总表无法反映与新金坤物业公司有关，本院对其关联性不予认可。毛福利提交《新疆维吾尔自治区住宅三级物业服务标准》，的真实性，新金坤物业公司对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，但该证据无法证明毛福利所称的新金坤物业公司提供物业服务违反合同约定的事实，对毛福利的该上诉理由，本院不予采信。   综上所述，毛福利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元（毛福利已预交），由毛福利负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   谭建艳   审  判  员   黄淑梅   审  判  员   王 菲   二 〇 二 一 年 五 月 十 日   书  记  员   杨文新