新疆生产建设兵团第八师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）兵08民终467号 上诉人（原审原告）：于新兰，女，1965年4月20日出生，住石河子市。 被上诉人（原审被告）：苑文俊，女，1975年3月30日出生，住石河子市。 上诉人于新兰与被上诉人苑文俊房屋租赁合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2019）兵9001民初7489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月16日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、调查和询问，当事人未提交新证据，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 于新兰上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；二、由被上诉人承担案件受理费。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。涉案房屋所有者在承租人转租的6个月内提出异议，明确表示不同意被上诉人的转租行为，且不允许上诉人使用涉案房屋，因此被上诉人转租行为无效，应当返还上诉人涉案房屋租金8000元、押金2000元。一审判决驳回上诉人的诉讼请求，损害了上诉人的合法权益。请求二审法院追加涉案房屋所有权人杨某某为本案第三人，或依职权调查杨某某，查清杨某某不同意被上诉人转租涉案房屋的事实。 苑文俊未参加本案二审审理，亦未提交书面答辩意见。 于新兰向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的房屋租赁协议书；2.被告返还原告收取的房屋租金8000元及押金2000元；3.被告承担原告两次诉讼费用50元；4.被告以10000元为基数按年利率1.95%向原告支付2019年3月12日至判决生效之日的利息损失；5.被告承担原告为索款产生的交通费用590元。 一审法院认定事实：2019年3月11日，原、被告签订房屋租赁协议书约定，被告将位于石河子市×××团×××分场的住房三套间、库房两间、牛棚3间、露天牛棚一排、屋后空地一块（约1亩）、屋前水井一个出租给原告，租赁期限自2019年6月1日起至2021年5月31日，每年租金8000元，付款方式为租赁时间按年计算，一次付清1年的费用，另付押金2000元，停止租房时被告一次性归还原告押金。同时协议约定被告负责与原房主协商，保证原告租赁房屋不少于2年的租期。双方签订该协议书时，一致同意协议书落款日期为2019年6月1日。2019年3月12日，被告收到原告的租金及押金后出具收条，内容为“今收到于新兰交房屋租金8000元，押金2000元，共计10000元”。2019年3月13日，被告给原告发送微信，内容如下：“你们自己看着办吧，我钱拿上昨天就给房东转上续交了，我和他的合同上当时就签的有违约赔偿，所以当时我朋友急着要租我这个院子，专门打电话问你们，你们确定说要留着，合同签了，又说不租了，我跟房东的合同上签的有违约赔偿，房租打过了，就不会给退，我把租房子的都拒绝了，别人着急直接在七连两万五租了一个院子，你现在让我在去找人租，你觉得合适吗?”后原告于2019年6月18日向该院起诉，要求与被告解除合同，并要求被告返还租金及押金。原告交纳25元诉讼费后，该院以（2019）兵9001民初5196号立案，审理过程中原告于2019年8月26日申请撤诉，该院裁定准许原告撤诉。现原告再次起诉。另查，案涉租赁房屋归案外人杨某某所有，2018年6月26日，杨某某与被告签订租房协议约定：杨某某将案涉租赁房屋出租给被告，租赁期间自2016年6月26日至2020年6月26日。在承租期间，未经杨某某同意，被告无权转租或转借该房屋；被告与原告签订房屋租赁协议时，原告对案涉房屋是被告从杨某某处租过来，原合同约定房子不能转租的事实知情。原告主张与被告解除合同的理由是原告和案外人杨某某确认被告不能将案涉房屋转租。 一审法院认为，被告与案外人杨某某签订租房协议，可以证实被告与案外人杨某某存在房屋租赁合同法律关系，故原、被告签订的房屋租赁协议书可以证实双方存在转租合同法律关系。本案的争议焦点是：原、被告签订的转租合同应否解除。原告主张与被告解除转租合同应当承担举证责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”故原、被告签订的转租合同因案外人未提出异议而合法有效。故原告以案涉房屋不能转租为由主张与被告解除租赁协议因证据不足，于法无据，该院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故原告的其他诉讼请求均及于解除租赁协议产生的法律后果，因解除租赁协议的主张该院不予支持，故原告的其他诉讼请求，该院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决： 驳回原告于新兰的全部诉讼请求。 案件受理费50元（原告已预交），由原告负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实上诉人无异议，本院予以确认。二审审理中，上诉人申请案外人杨某某（涉案房屋出租人）到庭陈述案件事实。经本院电话联系，杨某某不愿到庭，并称：1.房屋租赁合同是其老婆与被上诉人签订，其是否同意转租在与被上诉人签订的合同中有明确约定；2.被上诉人只交了一年租金，房屋就不租用了，去了哪里不清楚，押金没有退，也不可能退；3.其已将涉案房屋出售，不可能再租给上诉人使用。 本院认为，本案的争议焦点是：一、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁协议书应否解除；二、被上诉人是否应返还上诉人租金8000元及押金2000元并赔偿损失。 关于焦点一，根据查明的事实，被上诉人与案外人杨某某签订的房屋租赁合同租期自2018年6月26日至2020年6月26日，被上诉人租赁使用涉案房屋不到一年便于2019年3月11日与上诉人签订转租协议，约定由被上诉人负责与案外人杨某某协商，保证上诉人租赁该房屋不少于两年的租期，自2019年6月1日至2021年5月31日。上诉人明知被上诉人系租赁他人房屋未经出租人同意不能转租，仍然于2019年3月11日与被上诉人签订房屋租赁协议书，并在被上诉人尚未交付租赁房屋的情形下支付租金及押金；被上诉人明知未经出租人同意不得将承租的房屋转租仍然与上诉人签订房屋租赁协议并收取上诉人的租金和押金，双方当事人对缔约合同均有过失。2019年6月，按照与被上诉人签订的转租协议约定，上诉人应当取得该租赁房屋，却被案外人杨某某拒绝使用。上诉人在其使用租赁房屋目的不能实现的情形下，向一审法院起诉要求解除与被上诉人签订的房屋租赁协议，应当予以支持。一审法院明知双方签订的房屋租赁协议履行不能，在没有确认案外人杨某某作为房屋所有人是否同意将涉案房屋交付上诉人使用的前提下，依据出租人未提出异议的推定规则，判决驳回上诉人要求解除合同的诉讼请求不当，不利于矛盾纠纷的解决。 关于焦点二，因被上诉人未经出租人同意擅自将其承租的房屋转租给上诉人，又未能按照合同约定实现上诉人使用租赁房屋的合同目的。合同解除后，被上诉人应当返还上诉人支付的租金及押金。因双方当事人对缔约合同导致合同解除均有过错，故对上诉人要对被上诉人赔偿索款损失及租金和押金利息损失的上诉请求，本院不予支持。 综上所述，于新兰的上诉请求部分成立，应予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、撤销石河子市人民法院（2019）兵9001民初7489号民事判决； 二、解除上诉人于新兰与被上诉人苑文俊签订的房屋租赁协议书； 三、被上诉人苑文俊于判决生效后五日内返还上诉人于新兰房屋租金8000元、押金2000元； 四、驳回上诉人于新兰一审其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，合计100元（上诉人预交），由被上诉人苑文俊负担，与前款同期支付上诉人于新兰。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 莉 审 判 员  刘丽美 审 判 员  白 婷 二〇二一年五月六日 法官助理  禹 文 书 记 员  朱晓萱