江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终1632号上诉人（原审被告）：华伟江，男，1963年3月10日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：张岚，江苏金汇人律师事务所律师。委托诉讼代理人：符燕培，江苏金汇人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：海翔瑞光电技术无锡有限公司，住所地无锡市金山四支路11-1-218。法定代表人：杨虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：诸宇巍，该公司员工。上诉人华伟江因与被上诉人海翔瑞光电技术无锡有限公司（以下简称海翔瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2020）苏0214民初5141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。华伟江上诉请求：撤销一审判决，改判驳回海翔瑞公司一审全部诉讼请求，一、二审案件受理费由海翔瑞公司负担。事实和理由：一、虽然案涉房屋租赁合同因房屋未取得建设工程规划而无效，但海翔瑞公司亦应当参照双方协议约定的租金标准向其支付房屋占有使用费，一审法院判令其退还该期间的房屋租金，无事实和法律依据。二、海翔瑞公司明知案涉房屋未取得建设工程规划许可证，仍进行租赁，并在企业登记信息未办理变更登记的情况下，擅自生产经营，导致被行政部门责令停产停业并搬迁，其对此不存在过错，相应损失与其出租厂房的行为间无因果关系，一审法院判决其赔偿损失无事实与法律依据。三、即使海翔瑞公司因厂房搬迁产生的损失与其租赁行为存在一定因果关系，但一审法院制作的《调查笔录》中明确环保部门仅责令海翔瑞公司停产，并未要求搬迁，海翔瑞公司自行搬离薛典南路厂房产生的损失属扩大损失，应由其自行承担责任。四、即使其应当对海翔瑞公司的损失承担一定损害赔偿责任，但海翔瑞公司在一审阶段提交的所谓证据，多为手写票据，真实性无法确认，与租赁行为之间亦缺乏关联性。海翔瑞公司辩称：一、华伟江提供的租赁标的物属违法建筑，案涉租赁合同无效，华伟江再请求按照原合同约定让其支付占有使用费无合同及法律依据。二、其签订合同时不知晓案涉房屋属违章建筑，根据合同签订时华伟江提供的房产证，其也不可能知晓该事实，其在知晓后已第一时间与华伟江进行了交涉。三、其搬迁的原因系案涉房屋为违章建筑，与其是否存在环保违法不存在直接关系，相关部门也未向其发送因环保违法而要求停产的书面材料。请求驳回上诉，维持原判。海翔瑞公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令华伟江退还其支付的租金85235.70元；二、判令华伟江赔偿海翔瑞公司各项损失共计94135元；三、判令华伟江支付违约金50000元。一审法院认定事实：2019年10月30日，华伟江作为出租方、马爱军作为原承租方与海翔瑞公司作为现承租方签订《房屋租赁合同》，约定华伟江将坐落于无锡市新吴区××路××号××号库的房屋出租给海翔瑞公司，该出租部分的面积约为1295平方米，该房屋性质为工业；厂房租赁期限，海翔瑞公司租用该厂房期限为22个月，即自2019年11月1日至2021年8月31日止；租金及保证金支付方式，该厂房租金每年为382025元，第一年为押一付五，五个月支付一次为159177元，第二年房租为六个月支付一次为191012.50元，押金为一个月租金31835.40元；本合同一经双方签订，即行生效，任何一方都不得任意变更和解除本合同，否则，违约方应向对方支付50000元为违约金；附加条款，租赁成功后，中介费由海翔瑞公司承担，为租赁面积的一个月房租，房屋保证金为20000元，租赁期满后保证金由华伟江退还海翔瑞公司。上述合同签订后，海翔瑞公司支付华伟江租金191012.50元及保证金20000元。2019年11月，海翔瑞公司从鸿山搬入案涉厂房。2020年1月2日，开发区（硕放街道）污染防治攻坚战指挥部办公室、安全生产委员会查封了海翔瑞公司的电力柜，并责令海翔瑞公司停业停产，进行整顿。2020年1月15日，双方进行结算，华伟江在扣除2019年11月1日至2020年1月21日期间的租金85235.70元后退还海翔瑞公司125776.80元（含保证金20000元）。2021年1月下旬，海翔瑞公司从案涉房屋内搬出，迁移至胡埭。海翔瑞公司认为华伟江违约并给其造成其损失，因双方对赔偿事宜及违约金协商无果，海翔瑞公司遂诉至法院。一审中，海翔瑞公司陈述其在2019年12月初向市场监督管理局空港分局提交了办理营业执照变更登记所需材料，但因案涉厂房系绿化用地，没有建房批复，导致营业执照无法变更登记。华伟江认为，因为海翔瑞公司在经营过程中被街道环保部门查封，被列入黑名单，所以才不能办理营业执照变更。一审法院至硕放街道污染防治攻坚战指挥部办公室调查，工作人员邹小勇陈述，2020年1月2日查封海翔瑞公司电力柜的原因是海翔瑞公司有污染因子以及没有落实环保设施，不符合环评要求；查封并不是将公司赶走，而是让公司先停产进行整顿，及时办理环评手续，公司按照要求完成整改后，还是可以解除查封的；海翔瑞公司没有进行整改，后来就直接搬走了。经质证，海翔瑞公司对此无异议。华伟江对真实性无异议，表示根据该调查笔录，可以证实海翔瑞公司在没有拿到营业执照的时候已经开始生产，并因此遭到环保部门的停产查封。关于海翔瑞公司主张的损失。海翔瑞公司主张特种设备检验费600元、空调移机费1600元、油烟机安装费680元、脚手架租金80元、从鸿山搬至案涉房屋内的搬迁费33600元、厂房接气管费12400元、厂房电力维修安装费18000元、机油490元、电话宽带移机114元、搬迁午餐费1601元、绿植礼炮费1120元、解聘员工费用23850元，合计94135元。华伟江对该费用不认可，认为与本案无关。另查明，案涉房屋所在的薛典南路58号有产权证，房屋产权人为无锡市华威金属制品有限公司，但案涉房屋未取得建设规划许可证，属于违章建筑。一审法院认为：华伟江系房屋租赁合同上载明的出租人，现其辩称其作为无锡市华威金属制品有限公司的法定代表人签订案涉合同，其并非本案适格被告的抗辩，与事实不符，不予采信。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，海翔瑞公司与华伟江订立的《房屋租赁合同》无效。按照法律规定，民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，海翔瑞公司主张华伟江返还已收取的租金85235.70元，于法有据，法院予以支持。华伟江未提供证据证明其在合同签订前或签订时，已就案涉房屋未取得建设工程规划许可证这一情况告知海翔瑞公司，其在海翔瑞公司对房屋性质不知情的情况下与海翔瑞公司签订合同，并在合同上约定该房屋性质为工业，过错较大。海翔瑞公司在签订合同前未仔细审查房屋性质，自身也存在一定过错，故酌定海翔瑞公司因此产生的损失由华伟江承担70%，由海翔瑞公司自行承担30%。关于海翔瑞公司的损失，对于特种设备检验费600元、空调移机费1600元、油烟机安装费680元，脚手架租金80元、接气管费12400元、电力维修安装费18000元、机油490元、电话宽带移机费114元、搬迁午餐费1601元、烟花420元，海翔瑞公司提供了相应证据，法院予以确认。对于搬迁费33600元，海翔瑞公司仅提供25700元的付款凭证，故法院确认搬迁费为25700元。对于绿植费用700元，绿植盆栽属于可搬动物品，海翔瑞公司可搬至现住所继续使用，故对该损失不予确认。对于员工解聘费用23850元，与本案无关，不予确认。故海翔瑞公司的损失为61685元，由华伟江赔偿70%即43179.50元。双方间的合同无效，合同中约定的违约金条款亦无效，海翔瑞公司要求华伟江支付违约金的主张，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第一百五十五条、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出如下判决：一、华伟江于判决生效之日起十日内退还海翔瑞公司租金85235.70元；二、华伟江于判决生效之日起十日内赔偿海翔瑞公司的损失43179.50元。三、驳回海翔瑞公司的其他诉讼请求。一审案件受理费4740元，由海翔瑞公司负担2086元，由华伟江负担2654元。二审中，双方未提供新的证据。双方对一审法院已查明事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为：华伟江虽主张海翔瑞公司自签订合同时即知晓案涉房屋未取得建设工程规划许可证，但并未就此提供证据证明，海翔瑞公司亦不予认可，其该项上诉主张，因缺乏事实依据，本院不予采信。关于华伟江提出案涉房屋未取得建设工程规划许可证与海翔瑞公司搬迁之间无因果关系及海翔瑞公司搬迁造成的损失属扩大损失的问题，本院认为，即便海翔瑞公司在此期间系因环保问题被责令停止经营，因案涉房屋未取得建设工程规划许可证，海翔瑞公司照样面临无法取得营业执照变更等手续的情形，该情形将导致其合同目的无法顺利实现，故应认定海翔瑞公司搬迁与华伟江提供的租赁标的物不符合合同约定间具有因果关系，华伟江相应上诉主张不能成立。关于海翔瑞公司自合同签订后至搬出前应否承担相应占用使用费的问题，根据修订后的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。从该规定的内容来看，房屋租赁合同无效，承租人并不必然应向房屋出租人支付占有使用费。具体到本案，案涉合同终止的直接原因系华伟江提供的租赁标的物未取得建设工程规划许可证所致，海翔瑞公司自签订合同后占用案涉房屋进行生产准备至搬离仅有2个月左右时间，华伟江也未举证海翔瑞公司在该期间内因使用案涉房屋取得经营收益，故一审法院结合本案情形，判令华伟江全额退还海翔瑞公司该期间交纳的房屋租金，并无明显不当。关于海翔瑞公司因搬迁产生损失金额认定的问题，一审中海翔瑞公司已提供相关证据予以证明，华伟江虽对手写收据等真实性不予认可，但未能提出相反证据推翻或说明损失金额存在明显不合理之处，一审法院结合海翔瑞公司举证及搬迁客观需要，认定相关损失金额，本院予以确认。综上，上诉人华伟江的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4740元，由华伟江负担。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  杜伟建审判员  宁尚成二○二一年五月十日书记员  李宜洋