贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终1999号上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州佳永商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市观山胡区石林路。法定代表人：彭凤英，该公司执行董事兼总经理。上诉人（原审第三人）：贵州富春江物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区翠柳路喀斯特公园K1508商业街7号楼。法定代表人：陇浩宇，该公司执行董事。二上诉人共同委托诉讼代理人：冯冰白，贵州大隐律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：易金玉，贵州大隐律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：秦大维，女，1956年9月16日生，汉族，住重庆市九龙坡区。被上诉人（原审被告）：李柏知，女，1989年6月7日生，汉族，住重庆市九龙坡区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王莎，贵州宏贯律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：宋芮。原审被告：贵阳观山湖悠乐儿童乐园，经营场所贵州省贵阳市观山湖区喀斯特城市广场L3-8、9、10、11、12号。经营者：秦大维，身份信息见上。上诉人贵州佳永商业管理有限公司（以下简称佳永公司）、贵州富春江物业管理有限公司（以下简称富春江物业公司）因与被上诉人秦大维、李柏知、原审被告贵阳观山湖悠乐儿童乐园房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院作出的（2019）黔0115民初4166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人佳永公司上诉请求：一、撤销原审判决第三项、第四项、第五项，依法改判或发回重审；二、改判被上诉人秦大维、李柏知向上诉人贵州佳永商业管理有限公司支付代其履行清场义务所支付的费用5万元；三、改判被上诉人秦大维、李柏知向上诉人贵州佳永商业管理有限公司支付从2019年3月23日起至商铺实际交还之日止其占用商铺期间的使用费（以该商铺日租金标准的两倍，暂计算至2019年5月20日为217764元）；四、改判被上诉人秦大维、李柏知支付从开业之日起至合同终止之日止约150㎡闲置商铺的租金82044元；五、依法驳回被上诉人秦大维的全部诉讼请求；六、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、因被上诉人秦大维、李柏知闲置商铺，导致上诉人的经济损失，且被上诉人在2018年8月至2019年2月租赁期间，未按租赁合同的约定按期支付扣点租金，构成违约，根据双方租赁合同约定，上诉人佳永公司有权单方解除合同，并追究其相应的违约责任，故上诉人对于合同解除不存在过错，一审法院认定事实错误。2、被上诉人主张的仅为装修损失，一审法院判决上诉人赔偿被上诉人装修等残值损失（包括可移动设备），超出被上诉人的诉讼请求，违反不告不理原则。3、一审法院并未对合同解除的原因进行审查，本案系被上诉人闲置商铺以及未按规定经营时间营业的违约行为导致的合同解除，故上诉人无须承担违约责任，无须退还30000元保证金。上诉人富春江物业公司上诉请求：一、撤销原审判决第四项，改判上诉人不赔偿被上诉人秦大维装修等残值损失12642.72元和经营损失12051元，共计24639.72元或将本案发回重审。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人之间并无租赁合同关系，仅有物业服务合同关系，一审法院判决上诉人承担被上诉人装修残值损失赔偿，系法律适用错误，且被上诉人提供的证据中有部分是可移动设备并不属于装饰装修损失，一审法院未对其区分即将其认定为装修损失，系认定事实和适用法律错误。2、被上诉人因未按时支付物管费及其他费用，上诉人多次催收无果后才采取断电断水的行为来维权，该系被上诉人违约导致，上诉人不应承担赔偿责任。并且，上诉人也未举证证明上诉人对案涉商铺装修实施了拆除行为，故上诉人并无侵权行为，一审法院判决上诉人赔偿装修残值损失无事实和法律依据。被上诉人秦大维、李柏知答辩称，1、秦大维、李柏知及佳永公司签订的主体变更协议以及各方当事人的陈述已足以证明，李柏知已将原租赁合同项下的权利义务转让给了秦大维，也包括对商铺的装修以及设施设备价值，后秦大维作为经营者，注册悠乐儿童乐园经营，佳永公司在一审庭审及上诉状中对该事实没有异议，李柏知亦认可该转让事实，因此，秦大维是本案的适格当事人；2、佳永公司在秦大维不存在欠付租金、水电费、闭店经营以及闲置商铺等违约行为的情况下，协同富春江物业公司对商铺采取强制断水断电锁铺以及拆铺等行为导致悠乐儿童乐园无法继续经营，佳永公司的违约行为是导致租赁合同解除的根本原因；3、依据前述分析可知，佳永公司在未与秦大维协商一致解除合同的情况下，违约解除合同并协同富春江物业公司对涉案商铺采取强制断水断电锁铺等措施，后又在争议未解决的情况下强制拆除商铺内的装修设施，将涉案商铺出租给了他人，系导致本案租赁合同解除的根本原因，而富春江物业公司应依据物业服务合同的约定保证给予秦大维正常供给水电服务，却协助佳永公司对涉案商铺采取断水断电措施侵犯了秦大维的合法权益，因此二者对秦大维均负有赔偿的义务；4、秦大维不存在闲置商铺、闭店经营等违约行为，双方也没有将合同约定的“扣点租金”标准变为“固定租金”标准，因此，本案的租金标准应以租赁合同的约定为依据，且自2019年4月16日起，秦大维已无法经营，自该日起的商铺使用费应由佳永公司自行承担。佳永公司向一审法院起诉请求：1、依法判令确认原被告之间的租赁合同已于2019年3月18日解除，被告应支付原告代其履行清场义务所支付的相关费用5万元；2、依法判令被告支付从2019年3月22日起至商铺实际交还之日止其占用商铺期问的使用费（以该商铺日租金标准的两倍，暂计算至2019年5月20日为217，764元）；3、依法判令被告支付从开业之日起至合同终止之日止约150㎡闲置商铺的租金82，044元；4、依法判令被告支付2019年3月1日至18日期间的扣点租金886元；5、本案诉讼费由被告承担。秦大维向一审法院提起反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告签订的《喀斯特城市广场商铺租赁合同》及其补充协议；2、判令反诉被告返还租赁保证金人民币3万元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告装修损失人民币1,112,559.07元、停业期间损失12,051元、退卡费用17,740元，合计人民币1,142,350.07元；4、诉讼费由反诉被告承担。庭审中，反诉原告增加诉讼请求：判令第三人富春江物管对第三项反诉请求承担连带责任。一审法院认定事实，2018年2月2日，原告佳永公司（甲方）与被告李柏知（乙方）签订《喀斯特城市广场商铺租赁合同》一份，合同编号：筑KST035（2017），约定原告佳永公司将喀斯特城市广场L3-8、9、10、11、12号商铺（套内面积约711.67㎡）出租给李柏知用于经营儿童娱乐培训，经营品牌为悠游堂，租赁期限为2018年6月1日至2023年5月31日。双方合作方式为联营，乙方按月提成经营收益（月销售额×提成经营收益比）的方式支付租金，第一、二年提成比例为9%（前6个月按50%提成）。同日，双方还签订了《关于商务条件的补充协议》（以下简称《商务补充协议》），约定以商场统一开业日即2018年9月1日或乙方门面开业日之较晚者为计租开始日。上述合同签订后，李柏知于2018年6月12日与九龙坡区艺象设计工作室（以下简称艺象工作室）签订了《游乐场门店装修施工合同》，将悠游堂交由艺象工作室施工，为此，李柏知向艺象工作室共支付装修工程款576,088元。同日，李柏知还与贵州中和消防工程有限公司签订了《消防工程施工合同》，李柏知将案涉商铺消防工程交由该公司施工，之后付给该公司19万元。2018年6月16日，李柏知又与南京宝橙文化娱乐发展有限公司（下称宝橙公司）签订《宝橙主题乐园承建委托合同》、《主题乐园设计委托合同》，由宝橙公司对悠游堂进行设计和购买设施、设备以及装修监理工作，为此，李柏知向宝橙公司支付了801,038元。综上，李柏知因乐园装饰、装修、购买仪器设备等共花费1,567,126元。2018年6月25日，佳永公司与李柏知、秦大维签订了《喀斯特城市广场租赁合同》补充协议（以下简称《补充协议》），约定各方同意将2018年2月2日佳永公司与李柏知签订的《商铺租赁合同》中的乙方主体由李柏知变更为秦大维。2018年11月26日，佳永公司与李柏知签订了《科斯特城市广场商铺租赁合同》补充协议一（以下简称《补充协议一》），针对甲方提货卡的手续费扣除问题进行了补充约定。2018年8月16日，悠游堂正式开始营业。从2018年8月至2019年3月，被告所经营的悠乐儿童乐园（悠游堂）均制作了营业报表，佳永公司的财务人员进行核对之后，李柏知均通过自己账户向佳永公司付清了截至2019年2月的租金。在此期间，李柏知均以个人名义向佳永公司预付电费，直至2019年4月4日还向佳永公司工作人员转账500元，佳永公司向其出具的收据显示应收500元，未收0元。2018年12月10日、22日，李柏知共交纳水费19.2元，此外，李柏知还于2018年3月30日，向佳永公司支付了水电费押金1.2万元。2019年2月22日，佳永公司向李柏知去函称悠游堂有150㎡闲置，影响其收益，要求其整改。同年4月2日，佳永公司向秦大维送达了《合同解除通知书》，载明自2019年3月18日解除双方签订的《商铺租赁合同》。2019年3月25日，佳永公司在悠游堂门店张贴了《悠游堂门店解除合同公告》，通知充值会员到悠游堂处退费，为此悠游堂向充值会员共退费17,740元。2019年4月16日，悠游儿童乐园向原告工作人员发送了《沟通函》，表明其并未放弃店铺任何部分，不断在做整改，在原水吧位置增加了玩具零售和8台电玩设备和益智玩具项目，同日，第三人富春江物管对案涉商铺实施断水、断电行为。2019年4月19日，佳永公司要求李柏知、秦大维撤场腾还商铺。4月30日，佳永公司委托贵州中孚律师事务所邓生玲律师向李柏知、秦大维发送《律师函》，要求二人三日内到佳永公司办理退铺手续。2019年5月12日，第三人富春江物管将案涉商铺上锁，并称其按照物业管理协议采取了断水断电措施。自此，悠游堂未再营业。2019年6月5日，李柏知向3名员工支付工资共计5,648.5元。2019年7月1日，佳永公司向李柏知、秦大维发送《关于商铺限期归还的告知函》，要求二被告收到告知函三日内腾还商铺，逾期则视为抛弃店内物品。因被告未按其告知函规定的时间撤场并清空商铺，佳永公司于2019年7月11日与案外人万泽富签订了《拆除协议》，要求万泽富在2019年7月12日前将案涉商铺墙体、墙面、天花、游乐设施等一并拆除，为此佳永公司向万泽富付款1.8万元。另外，富春江物管聘请了贵州鸿欣聚源物业管理有限公司清理了拆除垃圾，进而向该公司支付了垃圾清运费6,050元。之后，佳永公司将案涉商铺另行出租，并以前述事实及理由诉至本院。又查明，佳永公司和秦大维向本院提交的现场照片均显示原告所指的空置部分均已装饰装修，在靠后位置有儿童游乐堡，前部安放了数辆儿童游乐车。庭审中，佳永公司表示被告还存在不交纳水费、逾期支付租金、长期不按商场规定营业时间营业等情形，均符合合同解除的条件。一审法院认为，本案的争议焦点在于佳永公司于2019年3月18日向被告发送《合同解除通知书》单方解除双方之间的《商铺租赁合同》的效力问题。佳永公司据以解除双方《商铺租赁合同》的理由在于认为悠游堂内尚有150㎡闲置，且悠游堂店铺未予整改，从一审法院查明情况来看，佳永公司所谓闲置的部分其实已经完成装饰装修，之后被用于经营儿童小汽车和其他项目，经营惨淡并不代表闲置，故佳永公司据以解除合同的理由不成立，其单方通知解除合同并未发生效力。另外，悠游堂也不存在差欠电费之情形，即便其差欠水费，也可以用其所交纳的1.2万元的保证金予以抵扣。关于佳永公司所述悠游堂经营期间存在逾期支付租金的问题，一审法院认为，从合同约定和双方对合同的实际履行情况来看，被告方制作出营业报表之后，尚需佳永公司核对，之后被告再行按点支付租金，佳永公司并无证据证实在其向被告通知之后，被告却拖延或拒不交纳。此外，佳永公司也无证据证明悠游堂长期存在未按规定经营时间营业的情况，且不按规定时间营业也并非约定的合同解除条件。综上佳永公司所述被告方在经营期间内存在的各种所谓违约情形并已构成解除条件之意见，一审法院不予采信。佳永公司作为商场管理方和经营方，且与被告作为联营关系，面对经营惨淡情况更应当同心协力、共创繁荣，但其却以前述种种为由解除双方租赁合同，并在之后采取了一系列诸如强制拆除商铺内设施、让物业公司锁铺等行为，虽然拆除悠游堂内部装饰装修之前其向李柏知或秦大维告知了限期搬离并交换商铺，但在双方租赁合同并未解除的情况下，被告有权依据《商铺租赁合同》及其补充协议对案涉商铺享有占有、使用、收益的权利，佳永公司利用自己强势地位，强行收回店铺，鉴于目前案涉商铺装饰、装修、设施、设备均已被拆除，且商铺亦被佳永公司另行出租给他人，故双方之间的《商铺租赁合同》及其补充协议之合同目的已无法实现，同时双方均有解除该合同的意愿，故对于秦大维要求解除案涉商铺租赁合同及补充协议之诉请，一审法院予以支持。双方于2019年3月已就合同履行产生争议，故未就此月份的营业额核对并计算租金，被告也无意逃避支付租金的义务，佳永公司按照统计数据要求被告支付886元的租金，被告虽表示支付条件未成就，但其掌握最为准确的经营数据，现一审法院已确认解除双方《租赁合同》，故承租方应当付清承租期间的所有租金，其若认为数据不正确应当提供证据予以反驳，故一审法院认定佳永公司要求886元无误，对此诉请予以支持。案涉《商铺租赁合同》解除的原因在于佳永公司在解除条件不成就的情况下，做出单方解除的通知，在该通知并未发生合同解除效力的情形下，强势采取一系列措施迫使悠游堂停止营业，过错在佳永公司，理由见前，此处不再赘述，故其作为过错方应当承担违约责任，无权要求被告支付清场费用5万元，同时悠游堂被迫停止经营后至其将商铺另行出租他人这一期间商铺所产生的租金损失亦应由其自行承担。关于本诉的第三项诉请，佳永公司与悠游堂之间为联营关系，本是一荣俱荣、一损俱损的关系，且亦不存在被告闲置商铺的情形，故基于前述理由，一审法院对此诉请不予以支持。鉴于佳永公司、李柏知、秦大维共同签订了《补充协议》，各方对于李柏知将案涉《商铺租赁合同》的权利和义务全部转让给秦大维一事明知，且均表示同意，故《商铺租赁合同》约定的权利、义务应由秦大维承担，相应的责任也应由秦大维承担。案涉合同解除的原因在于佳永公司，故其应返还李柏知向其交纳的租赁保证金3万元，而该项权利由秦大维享有。佳永公司作为商场管理方，并非悠游堂实际经营业主，其擅自收回商铺并在悠游堂店铺张贴《悠游堂门店解除合同公告》，致使悠游堂已预收客户的款项被退回，造成了其经营上的实际损失，故佳永公司应对此一并赔偿，秦大维的此项反诉请求，一审法院予以支持。第三人富春江物管作为喀斯特城市广场的物业管理方，并非某特定业主的物管方，而是为整个商场租户共同提供物业服务。在合同未实际解除之时，便擅自采取断水、断电措施，致使悠游堂无法经营。悠游堂具体上锁、断水、断电时间并无确切证据证实。佳永公司、富春江公司表示上锁时间在2019年5月12日，加之此后悠游堂并未再经营，富春江无需之后再行断电、断水，说明断水、断电行为发生在2019年5月12日之前，而被告表示断水、电时间在2019年4月16日，佳永公司和富春江物管对此也并未表示异议，故一审法院认定断水、断电的时间为2019年4月16日。悠游堂经营的项目在断电的情况下，经营难以为继，则从2019年4月16日起富春江物管应对其擅自断电造成悠游堂的损失予以承担赔偿责任；2019年7月12日之后佳永公司采取了强制拆除措施，导致《商铺租赁合同》的目的已然无法实现，故自此之后的损失由佳永公司承担。关于被告秦大维的损失，佳永公司擅自拆除的装修、装饰物价值问题，李柏知装修和购买设施等共花费1,567,126元，虽然未作装修残值评估，且因佳永公司擅自拆除之原因也无法评估，被告要求按照5年租赁期限进行分摊，一审法院认为该方法是目前最为有效、且符合双方实际利益的方法，一审法院对此予以采纳。被告表示应扣除实际使用的16个月（2018年2月28日至2019年6月27日），未超过实际情况，一审法院予以准许，剩余年限内装修残值为1,162,559.07，被告要求1,112,559.07元，一审法院从其自愿。而这其中，2019年6月27日至2019年7月12日之间的装修残值分摊为12,642.72元，即被告的装饰装修等残值损失由富春江物管承担12,642.72元，佳永公司承担1,099,916.35元。关于停业期间营业损失，佳永公司和富春江公司的行为导致悠游堂未能正常经营，给其造成了实际损失。按照悠游堂营业期间的经营表现，原告仅要求12,051元，预估为一至二个月的营业收入，与原告主张的装修、设备残值的时间相一致，应为2019年6月27日前产生，该损失由富春江物管承担。关于退卡费17,740元，系佳永公司误判形势后自作主张张贴公告，同时因后来一系列措施导致，过错在佳永公司，被告秦大维的该项损失就由佳永公司承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第二百二十五条“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定、判决如下：一、解除原告（反诉被告）贵州佳永商业管理有限公司与被告李柏知于2018年2月2日签订的《喀斯特城市广场商铺租赁合同》（合同编号：筑KST035（2017））及《关于商务条件的补充协议》（编号：筑KST035-1（2017））；解除原告（反诉被告）贵州佳永商业管理有限公司与被告李柏知、被告（反诉原告）秦大维于2018年6月25日签订的《喀斯特城市广场租赁合同》补充协议（合同编号：筑KST035-1（2017））；二、被告（反诉原告）秦大维于本判决生效之日起三日内，向原告（反诉被告）贵州佳永商业管理有限公司支付租赁期间欠付租金886元；三、原告（反诉被告）贵州佳永商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内退还被告（反诉原告）秦大维保证金30000元；四、原告（反诉被告）贵州佳永商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内，赔偿被告（反诉原告）秦大维装修等残值损失1099916.35元、退卡费用17740元，共计1117656.35元；四、第三人贵州富春江物业管理有限公司于本判决生效之日起三日内，赔偿被告（反诉原告）秦大维装修等残值损失12642.72元和经营损失12051元，共计24693.72元。五、驳回原告（反诉被告）贵州佳永商业管理有限公司的其余诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）秦大维的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6560元（原告预交3280元）、诉讼保全费100元，反诉案件受理费7675元，共计14335元，由原告贵州佳永商业管理有限公司负担。二审中，双方当事人均无新证据提交。本院二审查明事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、本案中系哪方违约以及如何承担违约责任，佳永公司向被上诉人发送《合同解除通知书》是否达到合同约定的解约条件，是否发生单方解约的效力；二、案涉装修残值损失如何认定；三、富春江物业公司是否应该在本案中承担责任。对于焦点一。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。本案上诉人佳永公司主张单方解除合同的理由系认为被上诉人经营的游乐场所内尚有近150㎡的面积闲置，导致其经济损失，且被上诉人未按合同约定按期支付扣点租金，构成违约。但经本院查明，佳永公司所诉称的闲置部分的商铺实际上已完成装饰装修且被用于经营儿童小汽车和其他项目，虽经营情况比较惨淡，但并不代表该部分闲置，故佳永公司据此解除合同的理由并不成立。另外，对于佳永公司诉称被上诉人经营期间不按照合同约定时间支付租金的问题。经查明，因双方是以联营的方式开展合作，即被上诉人系按月提成经营收益（月销售额×提成经营收益比）的方式支付租金，具体操作方式为：被上诉人方按月制作营业报表，报送佳永公司核对后向被上诉人发送结算单据通知，被上诉人再行按点支付租金。现佳永公司并未举证证明其在向被上诉人通知付款后，被上诉人存在拖延或拒绝支付租金的情况，且被上诉人已举证证实其在正常经营期间并无欠付租金的事实，另外，佳永公司亦未提供证据证明被上诉人在经营过程中长期存在未按规定经营时间营业的情况，且案涉租赁合同中也未约定该种情形系合同解除的条件之一，故佳永公司主张被上诉人存在违约已构成合同解除条件的理由均不能成立，其单方作出的解约通知不发生合同解除的效力，本院就此予以确认。对于焦点二。本院认为，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，依法应予支持。本案中，上诉人佳永公司因误判形势，认为其单方解除合同的行为发生法律效力而擅自将被上诉人的装饰装修物拆毁，并将案涉商铺另租他人，已构成根本违约。被上诉人请求赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，于法有据，应予支持。现被上诉人已举证证明其装修和购买设施等共花费1567126元，由于佳永公司擅自拆除导致装饰装修物无法评估，一审法院以装修花费的总价值按照5年租赁期限进行分摊，认定被上诉人的装修残值损失为1112559.07元，系较为公正客观的计算方法，本院予以确认。现上诉人佳永公司主张一审认定的该装修残值损失中有一部分系可拆卸，可移动的仪器设备，不应计入装饰装修损失。对此，本院认为，案涉商铺装修合同中载明的仪器设备虽系可移动设备，但其系按照案涉商铺的实际情况定做的，属定制类产品，安装后不可移动，已形成附和物。由于案涉仪器设备已被佳永公司拆除搬离，且案涉商铺已被佳永公司另行出租给他人，故该相关仪器设备已丧失使用价值，因此给被上诉人造成的损失，依法应计入装修残值损失的赔偿范围。再者，佳永公司也并未提供证据证明该可移动设备的具体数量及价值，且该相关设备已被佳永公司强制拆除、搬离，现无法进行价值鉴定，故佳永公司的上述诉请不能成立，本院不予支持。对于焦点三。本院认为，富春江物业公司虽在佳永公司的指使下对案涉商铺断水断电，导致被上诉人无法经营遭受损失，显然已构成侵权，但由于富春江物业公司并非本案商铺租赁合同相对人，故被上诉人可选择以本案商铺租赁合同为据主张佳永公司承担合同责任或主张佳永公司和富春江物业公司承担共同侵权责任，二者仅能择一主张。由于被上诉人在原审反诉请求中已明确以案涉商铺租赁合同来主张权利，故对于富春江物业公司的侵权赔偿问题，系另一法律关系，不在本案审理范围，本院不再做处理。现佳永公司违约导致合同解除，故因此给被上诉人造成的全部损失应由佳永公司赔偿，富春江物业公司在本案中不承担合同责任。一审法院认定富春江物业公司承担合同责任，系适用法律不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人贵州佳永商业管理有限公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；上诉人贵州富春江物业管理有限公司的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十六条、第五百零九条、第五百六十三条第一款第四项、第五百七十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初4166号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初4166号民事判决其余判项；三、贵州佳永商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内，赔偿秦大维装修等残值损失1112559.07元、退卡费用17740元和经营损失12051元，共计1142350.07元。四、驳回贵州佳永商业管理有限公司的其余诉讼请求；五、驳回秦大维的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费6560元（佳永公司预交3280元）、诉讼保全费100元，反诉案件受理费7675元，共计14335元，由贵州佳永商业管理有限公司负担；贵州佳永商业管理有限公司预交的二审案件受理费6560元及贵州富春江物业管理有限公司预交的二审案件受理费6560元，诉讼保全费5000元，均由贵州佳永商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 颜 云审判员 李云鹤二〇二一年五月十日法官助理钟钦书记员李雪然