新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终1553号      上诉人（原审被告）：新疆通力盛世房地产经纪有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市高新技术产业开发区（新市区）河南东路38号天和·新城市广场商业办公楼14层1号楼办公7室。   法定代表人：肖鸿昌，新疆通力盛世房地产经纪有限公司董事长。   委托诉讼代理人：杨万翔，新疆仕诚律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张蔷薇，新疆仕诚律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：刘荻琦，女，1987年8月26日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区。   被上诉人（原审原告）：王佳文，男，1987年2月6日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区。   二被上诉人共同委托诉讼代理人：徐昌平，上海市锦天城（乌鲁木齐）律师事务所律师。   二被上诉人共同委托诉讼代理人：岳瑛，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。   上诉人新疆通力盛世房地产经纪有限公司（以下简称通力盛世公司）因与被上诉人刘荻琦、王佳文不当得利纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2020）新0104民初6602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人通力盛世公司的委托诉讼代理人杨万翔，被上诉人刘荻琦和王佳文的共同委托诉讼代理人徐昌平、岳瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   通力盛世公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2020）新0104民初6602号民事判决书判决第一项，第二项，改判为驳回被上诉人的诉讼请求或发回一审法院重审。2、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误。被上诉人购买的位于乌鲁木齐市头屯河区xxx商品房。是由上诉人先行认购，再行转让给被上诉人的。上诉人即是整个阳光雅郡项目的包销方，也是阳光雅郡1幢、2幢、3幢楼的认购方。在被上诉人未购买案涉商品房前，上诉人已经和开发商金科浩宇签订了《商品房团购协议》，并向开发商交付商品房认购款4,000万元。在与被上诉人协商一致的基础上，根据商品房实际预售时与认购时存在面积差异（认购面积为113.16，预售测绘面积为114.87）上诉人分两笔收取了被上诉人1幢1单元3层301室商品房认购资格的转让款合计164,976.87元，并将案涉商品房购房资格转让给被上诉人，由被上诉人以上诉人的前期认购价与开发商签订商品房买卖合同，并取得商品房所有权。因此本案不属于不当得利，上诉人与被上诉人之间系预售商品房认购资格的转让关系，被上诉人所诉的款项系上诉人应得的转让款，应受到合法保护。相关法律规定可以参照北京市城市房地产转让管理办法第四十四条的规定：预购人在预售合同备案登记后、商品房竣工前转让其预购的商品房的，按照下列规定办理：未付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当取得房地产开发企业同意。本案中，上诉人即是案涉商品房的预购人，支付了认购款，同时也取得了房地产开发企业的同意转让案涉商品房。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。   刘荻琦和王佳文共同辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。2018年6月15日我方与金科浩宇签订商品房预售合同，购买乌鲁木齐市头屯河区xxx商品房，总价68万元。一审中被上诉人提交的证据可以证明我方向绿野久美公司支付了全部购房款。上诉人作为售房代理人，在销售期间收取了我方购房款16万元，没有交给开发商，上诉人收取我方的钱没有法律依据。   刘荻琦和王佳文向一审法院起诉请求：1．判令通力盛世公司返还刘荻琦和王佳文购房款164，976.87元；2．判令通力盛世公司支付刘荻琦和王佳文利息损失26，890元（以162，372.10元为基数，按年利率6％，从2017年11月8日暂计至2020年7月30日，共计995天，计算公式：162，372.10元×年利率6％÷365天×995天。其中以2，604.77元为基数，按年利率6％，从2018年6月15日暂计至2020年7月30日，共计776天，计算公式：2，604.77元×年利率6％÷365天×776天，实际按年利率6％计算至债务清偿之日止）合计：191，866.87元。   一审法院认定事实：绿野久美公司系金科浩宇公司100％控股的全资子公司。2018年6月15日，刘荻琦、王佳文（买受人）与绿野久美公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，刘荻琦和王佳文购买该公司开发的位于乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）xxx住房一套。房屋面积114.87平方米，每平方单价5，929.21元，房屋总价款为681，088.35元。另查明，截至2018年8月10日刘荻琦、王佳文已向开发商绿野久美公司支付完毕全部的购房款，情况如下：2017年7月20日支付10，000元、2017年11月8日支付27，090.93元、2018年6月15日支付9，997.42元、2018年6月15日支付100，000元。通过兴业银行乌鲁木齐分行商业贷款5，440，000元，2018年8月10日，该行向王佳文出具借款收据一份，借款金额544，000元，已将上列借款转入单位制定账户。上述购房款合计：681，088.35元。另查明，2017年4月28日，绿野久美公司（甲方）与通力盛世公司（乙方）签订《项目营销代理委托合同》。第一条：甲方委托乙方代理销售项目。第五条：代理费。1．代理佣金：按照总销售额的3％计提（160套通力盛世团购房、胜利油田团购房、公司关系户购房、公司内部员工自购房及工程抵款房除外）。预留20％作为保证金，保证每期销售进度，在每期销售均完成后一次性无息支付乙方，否则作为乙方违约金进行扣罚。刘荻琦和王佳文认为通力盛世公司作为第三方销售代理公司，收取刘荻琦、王佳文164，976元购房款无事实及法律依据，属不当得利应予以返还，故诉至法院。   附刘荻琦、王佳文支付购房款明细                     收款主体                   收款时间                   金额（元）                   收款主体                   收款时间                   金额（元）                         金科浩宇                   2017.7.20                   10,000                   通力盛世                   2017．11.8                   162,372.1                         绿野久美                   2017.11.8                   27,090.93                   通力盛世                   2018.6.15                   2,604.77                         绿野久美                   2018.6.15                   9,997.42                                     合计                   16,4976.87                         绿野久美                   2018.6.15                   100,000                                                                               绿野久美                   2018.8.10                   544,000                                                                                                 合计                   681088.35                                                                   一审法院认为，本案争议主要问题是通力盛世公司向刘荻琦、王佳文收取的164976.87购房款有无事实法律依据。《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”本案中，刘荻琦、王佳文与绿野久美公司签订《商品房买卖合同》约定购房总价为681，088.35元。截至2018年8月10日刘荻琦、王佳文已向开发商绿野久美公司支付了全部的购房款681，088.35元。通力盛世公司作为案涉房屋的销售代理公司另行收取刘荻琦和王佳文164，976.87元购房款无事实及法律依据，故对刘荻琦和王佳文主张通力盛世公司向其返还164，976.87元购房款的诉讼主张，法院予以支持。关于刘荻琦、王佳文主张通力盛世公司支付利息损失的问题。2017年11月8日通力盛世公司向刘荻琦和王佳文收取购房款162，372.1元，其主张2017年11月8日至2020年7月30日期间的利息损失，法院按照年利率4.75％核算为：21，021.96元；2018年6月15日，通力盛世公司再次向刘荻琦、王佳文收取购房款2，604.77元，其主张2018年6月15日至2020年7月30日期间的利息损失，法院按照年利率4.75％核算为：263.05元。综上所述，一审法院判决：一、新疆通力盛世房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内返还刘荻琦、王佳文购房款164，976.87元。二、新疆通力盛世房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内支付刘荻琦、王佳文利息损失21，285.01元（截至2020年7月30日）。并以164，976.87元为基数，支付自2020年7月31日起至2020年8月19日期间的利息损失（按照中国人民银行同期同类贷款利率计算），自2020年8月20日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），支付自2020年8月20日起至实际清偿之日止的借款利息。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人向法庭提交：1.《金科·阳光雅郡认购协议》。用以证明被上诉人刘荻琦在2017年11月8日与新疆绿野久美房地产开发有限公司签订协议，认购房屋为1-1-301，单价为7,126.75元。被上诉人认购时由于开发商还未取得商品房预售许可证明，所以被上诉人认购的房屋面积暂定为113.16，总价为806,463.03元；2.《阳光雅郡项目签约信息单1》，用以证明该信息单中标明了成交单价为7,126.75元，总价为818,649.77元，差价174,976.87元。商品房买卖合同单价为5,929.21元，总价为681,088.35元。被上诉人签订该信息单时开发商已经取得了商品房预售许可证明，所以被上诉人认购的房屋面积定为114.87元，车位12万元，已付1万元，剩余11万元银行分期。该信息单单形成时间为2018年6月15日，其中表明的单价、总价、房号、房屋面积等信息均与被上诉人和开发商签订的商品房买卖合同中的内容一致；3.《车位使用权转让协议》，由被上诉人于2018年6月15日与新疆绿野久美房地产开发有限公司签订，用于辅证《阳光雅郡项目签约信息单1》的真实性。   被上诉人对上述证据不认可，辩称其形成于一审之前，不能作为新证据提交。《金科·阳光雅郡认购协议》是预约协议，实际应以双方签订的商品房买卖合同为准。《车位使用权转让协议》与本案无关。本院对上述证据真实性予以认定。   对当事人二审争议的其他事实，本院认定与一审查明一致。   本院认为，本案争议焦点为刘荻琦、王佳文所主张的通力盛世公司收取的164976.87购房款是否为不当得利。本案中，通力盛世公司系绿野久美公司的房产销售商，双方签订了《项目营销代理委托合同》，因此，通力盛世公司可以销售绿野久美公司的房产。本案基本事实如下：刘荻琦、王佳文购买绿野久美公司开发的位于乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）xxx住房一套系由通力盛世公司代为销售，通力盛世公司收取刘荻琦、王佳文164，976.87元购房款，绿野久美公司收取681，088.35元购房款，而刘荻琦、王佳文签字的阳光雅郡项目签约信息单上载明，房屋面积114.87平方米，成交单价每平方7,126.75元，成交总价818,649.77元，合同单价每平方5,929.21元，合同总价681,088.35元，之后刘荻琦、王佳文与绿野久美公司签订《商品房买卖合同》约定购房总价为681，088.35元。因此，本案实质存在两个法律关系，即刘荻琦、王佳文分别与开发商绿野久美公司和销售代理公司通力盛世公司存在合同关系，其对通力盛世公司代理销售房屋并收取部分房款的事实明知，且双方合同已实际履行，其对涉案房产总价款818,649.77元亦签字确认，现其称通力盛世公司收取的164，976.87元购房款属不当得利无事实及法律依据，其诉讼请求不能成立，本院不予支持。刘荻琦、王佳文称通力盛世公司包销房屋违法，因通力盛世公司包销房屋是否违法，系相关行政机关对其是否行政处罚的问题，并不必然导致刘荻琦、王佳文所称的不当得利成立，其该项抗辩理由与本案无关，本院不予采纳。   综上所述，新疆通力盛世房地产经纪有限公司的上诉请求成立，本院予以支持；二审出现新证据，本院对一审判决予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2020）新0104民初6602号民事判决；   二、驳回刘荻琦、王佳文的诉讼请求。   一审案件受理费2,068.67元，由刘荻琦、王佳文负担（已付）；二审案件受理费4,025.24元（新疆通力盛世房地产经纪有限公司已预交），由刘荻琦、王佳文负担。   本判决为终审判决。         审  判  长   崔   晓   东   审  判  员   潘      涛   审  判  员   张      睿         二 〇 二 一 年 五 月 八 日     书  记  员   娜吾芭尔尼加提