上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2015）静民三(民)初字第738号原告：杨炅，住上海市。原告：冯铭，住上海市。上述两原告共同委托诉讼代理人：张冀庆，北京观韬（上海）律师事务所律师。被告：干昀未（曾用名：干真真），住浙江省。被告：李素军，住浙江省。上述两被告共同委托诉讼代理人：干善庆（系干昀未之父、李素军之夫），住浙江省。上述两被告共同委托诉讼代理人：郭韧，北京盈科（上海）律师事务所律师。第三人：上海睿喆房地产经纪事务所，住所地上海市。法定代表人：阮承启，总经理。委托诉讼代理人：陈会平，男，该公司员工。原告杨炅、冯铭与被告干昀未、李素军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2016年3月1日、5月18日两次公开开庭进行了审理。因案件需要，本院追加上海睿喆房地产经纪事务所作为本案第三人参加诉讼，并于2016年8月19日公开开庭进行了审理。原告杨炅及两原告共同委托诉讼代理人张冀庆，被告干昀未以及两被告共同委托诉讼代理人干善庆、郭韧到庭参加诉讼。被告李素军参加了第一次庭审，第三人委托诉讼代理人陈会平参加了第三次庭审。本案现已审理终结。原告杨炅、冯铭向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行房屋买卖合同；2.判令被告支付原告违约金70,150元（按已付款金额日万分之五计算，自2015年10月1日暂计至2015年11月30日止，11月30日之后的不在本案中主张）；3.判令被告向原告支付延期交房违约金至实际交房之日，暂定违约金70,150元（按已付款金额日万分之五计算，自2015年10月1日暂计至2015年11月30日止，11月30日之后的不在本案中主张）；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月12日，原、被告及第三人签订《房地产买卖居间协议》，原告向被告购买位于上海市新闸路XXX弄XXX号XXX室的房屋（以下简称“系争房屋”），总价款人民币540万元，签订协议后原告支付了80万元的定金。2015年9月4日双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告于9月30日前腾空房屋，10月25日前双方向房地产交易中心办理转让过户手续。9月8日，原告至中国银行办理申请贷款手续，银行告知需由被告提供身份证、收付款收据并到现场签字。原告随即与被告联系，多次通过第三人联系被告，要求其予以配合。第三人向被告寄送了首付款收款收据要求其签字后寄回，但均遭到被告拒绝。被告更于9月30日寄给原告一份《合同解除通知书》，要求解除合同。被告未在9月30日前交腾出房屋并通知原告进行验收交接已经违约，其单方解除合同更无凭无据。原告曾多次电话联系被告，并于10月5日寄送《不同意合同解除及催促配合办理相关材料通知书》，要求继续履行合同，被告均置之不理。原告无奈诉诸法院。审理中，原告向本院撤回了要求被告给付违约金70,150元和延期交房违约金70,150元的诉讼请求。原告提供了上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、房地产买卖居间协议、收据、跨行人民币汇款凭证、上海市房地产买卖合同及补充协议、中国银行网上银行电子回单、中国银行历史交易明细单、贷款所需材料清单、合同解除通知书及顺丰快递面单、不同意合同解除及催促配合办理相关材料通知书及寄件客户存根、按揭贷款所需材料、录音光盘及书面稿等作为起诉证据。被告干昀未、李素军共同辩称，不同意原告诉讼请求。合同没有继续履行的可能，签署过程中原告有重大欺诈和胁迫情节。系争房屋在出售的时候被告从未挂牌，是包租给一家公司，2019年才租期到期。原告伙同中介人员到被告家里说要买房子，中介负责与包租公司解约，被告才勉强答应出售。双方对交房时间及过户、付款时间约定有矛盾，合同中原告及第三人都表示签居间协议后一个月办理过户，实际却等到四个月后才签合同，耽误了大量的时间。双方约定9月6日前支付首付款，原告却在日期临近时用售房款购买基金，导致9月8日才支付首付款。合同约定了原告在签署合同后三日内办妥相关贷款手续，但9月4日原告签署合同的时候名下还有两套房屋，存在限购和限贷，无法办理贷款手续。9月28日前原告及第三人没有要求过被告提供首付款收据，被告以为原告早已办好贷款手续，后来在9月30日发现原告还没有办理贷款手续。原告逾期二十多天仍未申请贷款并支付后续款项，必然导致延期付款，符合合同解除的条件，所以向原告寄送了解除合同的通知。至于交房时间，双方已重新签订补充协议，将交房时间更正为房款全部结清后三日内交房，故被告并未违约。被告提供了房地产买卖居间协议、微信聊天记录、基金交易信息、上海市房地产买卖合同、补充协议、快递单及收款收据模板、中介与原告聊天内容、合同解除通知、房屋租赁合同等作为答辩证据。针对被告的答辩意见，两原告认为，房屋买卖合同约定原告交付房款后，被告应开具符合税务规定的收款凭证，而被告在原告一再催促的情况下仍然以各种理由推脱未开具，并且拒绝配合前往银行办理手续，极大地影响了贷款审批进度，导致原告未能完成申请贷款手续，相关责任应在被告。在9月4日签订买卖合同以前，两原告已经将名下房产处理完毕，具备购房资格，不影响合同的履行。原告为此提供了公证书、发票、赠与合同、公证受理通知单、个人住房税认定通知书、房地产买卖合同及发票、微信记录、房地产权证、销售发票联、公证书、房地产询价意见单等作为补充证据。第三人上海睿喆房地产经纪事务所述称，本案所涉合同均合法有效，经过双方签字确认。原、被告于2015年9月4日签订房屋买卖合同，按约定原告必须在三日内去银行办理贷款手续。签订合同时曾告知过被告收到首付款后要提供首付款收据原件和身份证复印件，以便办理贷款需要。9月10日左右被告李素军表示首付款已收到，但一直不提供首付款收据原件和身份证复印件，第三人再三催促也没有结果。由于被告未提供贷款所需材料，银行贷款手续无法办理。之后交涉时，被告认为是原告违约。本案具体违约情节由法院认定。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：两被告系母女关系，为系争房屋的共同共有产权人。系争房屋对外租赁，租赁期为2014年7月1日至2019年7月10日。2015年5月，被告李素军、干昀未（甲方，出售方）与原告杨炅（乙方，购买方）以及第三人（丙方，居间方）签订《房地产买卖居间协议》，协议约定事项包括：乙方向甲方购买系争房屋，购买总价款540万元整；第三条、意向金支付：1.乙方同意签订本协议时，支付2万元整作为购买意向金；5.在甲方签署本协议（空白）日内，乙方应将定金补足30万元整直接付给甲方或汇入甲方指定银行账号均视为已交付甲方；第四条、买卖合同的签订及违约处理：1.甲乙双方签署本协议后买卖关系成立，甲乙双方各项丙方支付房屋成交总价1%的佣金。因房产交易过户需要，双方同意本协议生效次日起120个工作日内到丙方指定地点按本协议约定条件补签《上海市房地产买卖合同》，并于《上海市房地产买卖合同》生效后45日内办理过户手续；九、其他约定：在业主（甲方）同意签合同时提前交房的条件下，同意将定金提高到80万元整。5月13日，被告李素军收到原告杨炅支付的房屋定金20,000元并出具了收据。5月14日，原告冯铭向被告李素军的银行账号转账汇款780,000元。2015年9月4日，被告李素军、干昀未（甲方，卖售人）与原告杨炅、冯铭（乙方，买受人）签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定：乙方向甲方购买位于本市新闸路XXX弄XXX号XXX室的系争房屋，房屋建筑面积136.14平方米。合同第二条，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计4,450,000元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。第六条，甲、乙双方确认，在2015年10月25日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以静安区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。第九条，乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理：（三）乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之伍计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过拾日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付拾日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余额返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起拾日内向甲方支付。第十条，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理：（三）甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之伍计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过拾日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付拾日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起拾日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同补充条款（二）约定：在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。合同附件三（付款协议）约定：1、首付款计230万元整。乙方应于签订本合同后三日内，直接支付给甲方首期房价款计230万元整（含已支付定金计80万元整）……2、第二期房价款25万元整，乙方应于甲、乙双方共赴静安区房地产交易中心办理产权过户手续当日，向甲方支付第二期房价款计25万元整。3、第三期房价款180万元整。甲方同意乙方通过向贷款银行申请贷款的形式支付第三期房价款，乙方应在签订买卖合同后三个工作日内向贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于进交易中心当日将其以现金补足并交付给甲方。待乙方至贷款申请并经贷款银行审核通过后三日内，甲、乙双方亲自赴上海市静安区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件）后，乙方应向甲方支付第三期房价款计人民币壹佰捌拾万元整，该房价款由贷款银行按相关流程待乙方支付。4、尾款10万元整。待乙方贷款银行将上述第三期房价款支付至甲方账户后三日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，乙方支付给甲方房价尾款计10万元整；同时甲方应将该房地产交付给乙方。同日，被告李素军（甲方）与原告杨炅（乙方）另行签署《补充协议书》一份，约定：乙方除按照合同上约定的交易金额为445万元整和付款时间进行付款外，还应支付给甲方该房屋装修补偿款计95万元整作为该房屋固定装修装饰及部分设施补偿费用；乙方应于甲、乙双方房地产权过户前一天，直接支付给甲方全额装修补偿款计95万元整。……如本协议书中所指的该合同由甲、乙双方正式签订后，因甲方或乙方违约而导致该合同解约的，则本协议书也同时解约。《房屋买卖合同》签订当日，原告冯铭向被告李素军银行转账20,000元，9月6日转账500,000元，9月8日转账980,000元。至此，原告共计向被告支付购房款2,300,000元（包含已支付的定金部分）。2015年9月26日，两原告以书面形式要求被告协助办理贷款手续。10月2日，两被告向两原告寄送《合同解除通知书》一份，内容为：“在9月28日，我方才收到你方邮寄的用于向银行申请办理贷款的两张手首付款收据，要我们在上面签字，并提供身份证复印件。你方未按付款协议约定：在合同签订后三个工作日内，向银行申请贷款，并完成办理贷款的一切相关手续。你方一拖再拖，至今仍未办妥，已构成违约……现正式函告你方，解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》。”原告于10月5日函告被告，表示不同意解除合同，要求原告继续履行合同，并积极配合提供相关书面材料、相关证明，在规定的时间内前往银行配合办理贷款事宜，积极协助完成合同的履行，同时保留进一步追究违约赔偿责任的权利。因双方对合同是否继续履行存在分歧，原告于10月12日起诉来院，要求判如所请。至本案诉讼时，原告尚未完成银行贷款申请手续。系争房屋尚未办理产权过户登记手续。另查明，原告杨炅、冯铭名下房屋情况如下：1、上海市延平路XXX弄XXX号房屋为两原告共同共有的产权房。2015年8月22日，两原告与案外人崔婧琦、侯壮骐签订《上海市房地产买卖合同》，将上述房屋出售给案外人。双方已办理产权过户手续，变更后的房地产权证于10月23日核发。2、上海市彭浦新村XXX号XXX室房屋为原告冯铭名下产权房。原告冯铭于2015年8月27日办理赠与合同的公证手续，将该房屋赠与其母亲刘丽娟。双方已办理产权登记变更手续，变更后的房地产权证于9月16日核发。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的《上海市房地产买卖合同》及相应补充协议均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点在于，合同履行过程中原、被告之间何方存在违约行为？被告主张解除房屋买卖合同的理由是否成立？现被告主张原告有重大违约行为，其主要理由是原告未按照约定在合同签订后三个工作日内向银行申请贷款，并完成办理贷款的相关手续，被告据此认为原告将来无法如期支付房款，已构成合同解除条件。根据本案查明事实，被告解除合同的依据不足，理由如下：首先，在房屋买卖合同履行中，原告的主要义务为依约给付房款，被告的主要义务为如期办理产权过户并交付房屋。原告申请银行贷款是准备房款的手段之一，即使原告未能获得银行审批贷款，也可以通过其他方式筹措房款，完成付款义务。对此被告应积极沟通，给予原告继续履行合同的机会。其次，从合同附件三来看，有关条款约定，若原告的贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则原告应于办理产权过户手续当日将其以现金补足并交付给被告。双方已经预想到原告不能获得足额贷款的情形，并对此作出了替代性约定。原告是否及时办理银行贷款手续，并不必然影响到被告收取后续房款的权利。再次，双方签订的房屋买卖合同及其补充协议中，均未将延期申请银行贷款列为合同的解除条件。故被告主张的原告迟延申请银行贷款必将导致原告延期付款，被告得以行使合同解除权的理由不能成立。此外，被告还辩称原告属于限购对象，不能办理贷款及过户手续。从查明的原告他处住房情况来看，截止至双方约定的过户日期即2015年10月25日，两原告名下的两处住房已经处理完毕。即使原告名下仍有其他住房，在房地产管理部门实际审查并作出明确结论之前，被告亦不能自行认定并以此为由解除合同。综上，被告答辩所述的合同解除理由并不充分，原告要求双方继续履行房屋买卖合同，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告杨炅、冯铭与被告干昀未、李素军就上海市新闸路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议书》继续履行；二、原告杨炅、冯铭应于本判决生效之日起十日内向被告干昀未、李素军支付尚未给付的房屋价款3,000,000元（已含房屋装修补偿款）；三、被告干昀未、李素军应于本判决生效之日起十五日内协助原告杨炅、冯铭办理上海市新闸路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更登记手续，将房屋产权过户至原告杨炅、冯铭名下；四、被告干昀未、李素军应于本判决生效之日三十日内腾出上海市新闸路XXX弄XXX号XXX室房屋并将该房屋交接给原告杨炅、冯铭；五、原告杨炅、冯铭应于上海市新闸路XXX弄XXX号XXX室房屋交接之日向被告干昀未、李素军给付房屋尾款100,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49,600元，由原告杨炅、冯铭共同负担24,800元，被告干昀未、李素军共同负担24,800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  高静兰人民陪审员  薛为安人民陪审员  王文娟二〇一六年十月三十一日书 记 员  杨 凯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。