辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3130号上诉人（原审被告）：高伍生，男，1967年11月29日出生，汉族，户籍所在地江苏省泰兴市，现住江苏省泰兴市虹桥开发区。被上诉人（原审原告）：刘杨，女，1970年12月15日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：杨锡文，辽宁中山律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐伟进，辽宁中山律师事务所律师。上诉人高伍生因与被上诉人刘杨租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。高伍生上诉请求：撤销一审判决，改判高伍生向刘杨返还租金6767.12元或发回重审。事实和理由：1、一审认定事实不清。2019年7月22日，我和刘杨的商铺租赁合同到期，因刘杨还要继续租该商铺，双方经协商达成口头合同，租赁期限一年，从2019年7月22日至2020年7月22日，租金从3万元降低为26000元，但不包括物业费，物业费每年4100余元由被刘杨承担。双方约定2021年1月上旬签订书面合同，因为2020年12月25日商城着火，所以没有签订书面合同。一审认定双方为不定期租赁合同错误，双方合同有期限。2、一审程序违法。我在一审开庭前已提出管辖权异议，但一审却未予审查。3、商城并未整体改造，由于一楼部分装修，施工过程中引起电路起火，消防部门查封而停业，案涉商铺在地下二层受影响而停业。4、刘杨主张退还的租金计算有误，计算日期应以实际交付商铺钥匙和交付商铺为准。2019年12月25日至2020年4月15日期间消防部门查封，任何人不得进出，刘杨根本无法交还商铺，承租方的东西并未腾空，直至2020年4月16日钥匙才寄给我，因此计费日期应从我可以拿到商铺使用权计算，即从2020年4月17日至7月22日，返还房租合计6767.12元（26000元÷365×95天）。5、消防部门已出具事故认定书，是由施工方电缆桥架内电缆引燃刘永军的货物等可燃物起火，该事故应由施工方负全责，我本人未违反租赁协议。物业应该尽到给业主提供改善环境的义务，没有尽到此义务，物业应该承担主要责任。刘杨辩称,不同意高伍生的上诉请求。双方虽然没有订立书面合同，但后续合同的全部内容比照前面的合同内容，只是租金标准不一致，双方约定物业费由出租方承担，每年租金为3万元，包括物业费在内。高伍生承认2020年4月17日之后的租金应该返还，按照法律规定，出租方要保障租赁物的正常使用，因为第三方原因造成不能正常使用，由出租方向肇事者、侵权者主张权益。由于第三方原因造成的租赁物不能使用导致租金退还的后果应先由出租方垫付，但从本质上并没有给出租方带来租赁物不能使用的损失，出租方可以追偿，一审法院判决正确，应予维持。刘杨向一审法院起诉请求：1、解除商铺租赁合同；2、高伍生返还2019年12月25日至2020年7月22日房屋租金17342.46元(年租金3万元÷365天×211天)。一审法院认定事实：2018年7月，刘杨与高伍生签订书面商铺租赁合同，约定：刘杨从高伍生处承租位大连市西岗区号商铺；租赁期限自2018年7月23日至2019年7月22日，年租金34000元，一次性付清。合同签订后，刘杨向高伍生交付了当年的房屋租金。2019年7月，双方未再续签书面商铺租赁合同，口头约定继续由刘杨承租案涉商铺。后，刘杨分别于2019年7月7日、7月12日向高伍生交付了24000元、2000元房屋租金，向大连大都会物业管理有限公司交纳了物业费4104元。2019年12月25日10时13分，大连市消防救援支队指挥中心接到报警，位大连市西岗区层（中冶建设高新工程技术有限责任公司产权区域）刘永军使用的库房发生火灾；火灾造成该建筑、库房及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍，而后蔓延至凯旋商城造成建筑、卖场、店铺、库房、办公室及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍；无人员伤亡。2019年12月26日，大连市西岗区消防救援大队作出《封闭火灾现场公告》，自2019年12月26日8时30分起对大连市西岗区菜市街1号火灾现场予以封闭。封闭范围为警戒标志以内的区域。禁止任何人擅自进入封闭区域，违者依法追究相应法律责任。同日，大连大都会物业管理有限公司向凯旋商城全体业主发出《通知》，内容为：因2019年12月25日部分商铺失火，导致凯旋地下商城无法正常营业，消防部门正在调查失火原因及损失情况，一切以消防部门调查结果为准，望广大业主耐心等待通知。大都会公司也会积极配合消防部门工作并展开各项善后工作，尽快恢复商场营业。2020年2月3日，大都会公司对凯旋商城业户发布《通知》称，为响应大连市新型冠状病××炎疫情防控工作要求，避免人员聚集引发交叉感染，疫情期间禁止到商城内取送货物，因受疫情影响，设备恢复工作暂时无法开展。2020年2月16日，大都会公司向业户发出《关于延期开业通知》称，为贯彻落实大连市新型冠状病××炎疫情防控指挥部令（第1-5号），避免人员聚集引发交叉感染，经研究决定：大连凯旋商城继续延期营业，开业时间另行通知，待疫情缓解时第一时间进行设施设备修复工作。2020年3月22日，辽宁省大连市西岗区公安消防大队经调查后，作出西消火认字〔2020〕第0002号《火灾事故认定书》。火灾事故基本情况：2019年12月25日10时13分，大连市消防救援支队指挥中心接到报警，位大连市西岗区层（中冶建设高新工程技术有限责任公司产权区域）刘永军使用的库房发生火灾；火灾造成该建筑、库房及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍，而后蔓延至凯旋商城造成建筑、卖场、店铺、库房、办公室及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍；无人员伤亡。对起火原因认定如下：起火时间为2019年12月25日10时09分左右；起火部位为刘永军使用的库房内距北墙向南第5至第6个梁柱之间；起火点为自第6个梁柱北端至向北3米、距东墙向西4.9米至7.8米的区域内；起火原因为电缆桥架内电缆故障引燃刘永军的货物等可燃物起火。大连大都会物业管理有限公司于2020年4月上旬发出《恢复营业通知》，通知业户凯旋商城于2020年4月17日恢复营业。2020年4月15日，刘杨通过短信通知高伍生商铺已清空，要求高伍生次日办理商铺交接，高伍生因租期未到不同意解除租赁合同，拒绝接收商铺。2020年4月16日，刘杨将案涉商铺钥匙邮寄给高伍生，高伍生拒收。一审法院认为，刘杨、高伍生于2018年7月签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。该合同期满后，刘杨继续租赁案涉店铺，但双方未再签订书面租赁合同。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百一十五条规定，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。《合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，刘杨、高伍生之间租赁期限为不定期。根据《合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同。本案中，由于大连市西岗区菜市街1号大连凯旋商城地下一层失火，现场被消防部门封闭，商城整体停业，刘杨租赁的商铺无法正常经营，且刘杨已于2020年4月15日通知高伍生于2020年4月16日交接商铺，解除合同，故确认案涉合同已于2020年4月16日解除。刘杨主张高伍生退还2019年12月25日至2020年7月22日房屋租金17342.46元（年租金3万元÷365天×211天）的诉讼请求符合法律规定，予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决：一、确认原告刘杨与被告高伍生之间的租赁合同于2020年4月16日解除；二、被告高伍生于判决生效之日起十日内返还原告刘杨房屋租金17342.46元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费234元（原告已预交），减半收取117元，由被告高伍生负担。本院审理过程中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。根据一审卷宗材料及双方二审陈述，本院另查明如下事实：1、在双方签订的书面租赁合同于2019年7月22日到期之前，刘杨与高伍生口头协商，由刘杨继续租赁高伍生的商铺，租赁期限一年，自2019年7月23日至2020年7月22日。现双方对于刘杨已于2019年7月7日、7月12日向高伍生支付26000元，并已向物业公司全额交纳租期内物业费无异议。但刘杨称双方商定年租金为3万元，物业费由出租方负担，由于高伍生本人不在大连，由刘杨代替高伍生向物业公司交纳物业费；高伍生则称双方商定年租金为26000元，物业费由承租人负担。2、一审时，高伍生曾在答辩期内提出管辖权异议，但一审法院于2020年8月21日开庭审理时，高伍生针对管辖问题未再提出异议，并就实体内容进行了答辩、陈述、举证及质证。3、二审中，高伍生承认其在2020年4月17日委托物业公司到案涉商铺进行查看，并于2020年9月5日将商铺另行出租。本院认为，《合同法》第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。本案中，刘杨与高伍生曾于2018年7月签订书面商铺租赁合同，约定租赁期限自2018年7月23日至2019年7月22日，在该合同到期之前，双方虽未续签书面合同，但已口头商定由刘杨继续承租案涉商铺，且双方对于租赁期限为一年，即自2019年7月23日至2020年7月22日并无异议，故双方之间并非为不定期租赁，不能适用《合同法》第二百三十二条之规定认定刘杨可随时主张解除合同。一审判决认定当事人之间为不定期租赁，可随时解除合同不当，本院予以纠正。根据《合同法》第一百一十条之规定，对于非金钱债务，如果存在法律上或者事实上不能履行、标的不适于强制履行等情况，不能强制要求当事人继续履行合同。本案中，鉴于案涉租赁合同在履行过程中发生火灾、新××炎疫情等有碍合同履行的情形发生，2020年4月17日之后影响合同履行的情形虽然已经消除，但刘杨已在此之前明确表示不履行合同，要求退还租金，并于2020年4月15日腾空案涉店铺，于4月16日将案涉店铺钥匙通过邮寄方式返还高伍生，且高伍生亦于4月17日委托物业公司对商铺进行查看，在一审判决确认双方之间的租赁合同于2020年4月16日解除后，双方针对此点均未上诉，故本院对合同解除问题不再审理，仅就高伍生上诉所提及的解除合同后违约责任的承担及租金返还金额等问题进行审理。关于续租的租金标准。双方在原商铺租赁合同中约定，年租金34000元，合同中对于物业费的承担主体虽未约定，但双方在庭审中均承认由高伍生负担，只不过因高伍生不在大连，由刘杨代高伍生向物业公司交纳。对于案涉口头租赁合同的年租金标准，刘杨主张为3万元，高伍生虽承认系在原年租金标准基础上降低4000元，但上诉称双方约定物业费由刘杨负担，故年租金为26000元，但高伍生就此未提交证据，且其陈述亦与此前双方的履行习惯不符，故本院对其上诉意见不予采纳，认定续租期间年租金为3万元。关于返还租金的金额。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。双方之间已约定租赁期限为2019年7月23日至2020年7月22日，刘杨已全额支付该期间全部租金，高伍生应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。但由于2019年12月25日案涉铺位所处凯旋商城地下一层失火，现场被消防部门封闭，商城整体停业，后又因新冠疫情商城未能及时进行设施设备修复工作，直至2020年4月17日才恢复开业，此期间刘杨无法正常使用案涉房屋，故对于刘杨2019年12月25日至2020年4月16日不能使用租赁物期间的租金，高伍生应向刘杨返还，即9288元（3万元÷365天×113天，取整）。对于2020年4月17日至2020年7月22日期间的租金返还问题，如前所述，案涉租赁合同约定的履行期限尚未届满，在有碍合同履行的情形于2020年4月17日已消除的情况下，刘杨可以继续履行合同而拒绝履行，应当为此承担相应的违约责任。结合剩余租赁期限，本院酌定扣除30日租金作为刘杨单方解除合同应承担的违约责任。综上，高伍生应返还的租金数额总计为14712元［（3万元÷365天×66天）+9288元，取整］，一审对此认定有误，本院予以纠正。关于高伍生上诉所称一审程序违法问题，其虽在一审答辩期内提出管辖权异议，但在一审开庭审理时，针对管辖问题未再提出异议，并就实体内容进行了答辩、陈述、举证及质证，应视为其接受一审法院管辖，故对其此点上诉理由，本院不予采纳。综上所述，高伍生的上诉请求部分成立，一审判决认定事实基本清楚，但处理结果不当，本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3837号民事判决第一项；二、变更大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3837号民事判决第二项为：高伍生于本判决发生法律效力之日起十日内退还刘杨租金14712元；三、驳回刘杨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费234元，减半收取117元，由高伍生负担84元，由刘杨负担33元；二审案件受理费234元，由高伍生负担167元，由刘杨负担67元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘冬艳二〇二一年五月六日书记员  葛美玲