辽宁省本溪市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽05民终488号 上诉人（原审被告）：史连福，男，1980年10月8日出生，满族，辽宁省本溪满族自治县人，无业，现住辽宁省本溪满族自治县。 委托诉讼代理人：史金英，女，1977年12月24日出生，满族，辽宁省本溪满族自治县人，无业，现住辽宁省本溪满族自治县。 委托诉讼代理人：孙玲，本溪市明山区明达法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审原告）：本溪实华置业发展有限公司，住所地辽宁省本溪满族自治县小市镇正佳花园15#-19。 法定代表人：冯兴旺，该公司经理。 委托诉讼代理人：张辉，辽宁燕东律师事务所律师。 原审第三人：刘井春，男，1960年2月25日出生，满族，辽宁省本溪满族自治县人，无业，现住辽宁省本溪满族自治县。 上诉人史连福因与被上诉人本溪实华置业发展有限公司（以下简称实华公司）、原审第三人刘井春占有物返还纠纷一案，不服本溪满族自治县人民法院（2020）辽0521民初2048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 史连福上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回实华公司的诉讼请求。2、实华公司承担本案费用。事实与理由：1、一审法院事实认定不清。本案中实华公司主张史连福侵害其财产权利，应从侵权责任的构成要件上分析史连福是否存在侵权行为。一审法院没有对史连福合法取得案涉房屋的具体过程进行查清及认定。史连福取得案涉房屋虽然是在2011年9月29日通过向刘井春交付购房款及11月25日签订购房合同的方式购买的，但是史连福在2014年入住该房时是通过实华公司指定的金利物业公司办理的入住手续，取得了房屋钥匙，并按规定交纳了入住费用。金利物业公司是实华公司指定的办理所有业主入住房屋手续的部门，代表的是实华公司的交付房屋行为，因此史连福通过该方式入住该房屋符合实华公司的入住流程。而且史连福入住房屋以后距今长达六七年的时间里正常居住，正常缴纳水、电、物业费等相关费用，名头均为史连福本人名义。并且，史连福从2014年入住直到2019年9月份，案涉房屋的供电还是属于临时供电状态，供电需要由实华公司为小区内住户临时提供，史连福交纳电费也是需要直接向实华公司交纳。上述事实足以证明实华公司对史连福居住房屋的事实是完全知情并认可的。2、一审法院适用法律不当。史连福已经合法取得案涉房屋的所有权，史连福居住房屋属合法占用使用，不存在侵权行为。首先根据实华公司和刘井春于2011年8月2日签订的承包合同及附表，案涉房屋在可用于抵顶工程款的房屋范围内，因此刘井春完全有权对外出售附表中的房屋，刘井春于2011年9月29日向史连福出售房屋正是行使实华公司在承包合同中提前授权刘井春的合同权利，因此该出售行为属于合法有效的行为，史连福也因此合法取得了案涉房屋的所有权。即便实华公司与刘井春存在工程款结算方面的争议，也是属于他们承包合同的具体履行方面的争议，属合同争议性质，而该争议本身与史连福无任何关联。涉案房屋之所以未办理房屋所有权登记的原因正是由于实华公司以与刘井春之间存在工程款纠纷为由不配合、不协助史连福与刘井春办理，其责任在于实华公司。综上，史连福购买涉案房屋及入住环节无任何违法违规违约情节，且自2014年起至今已经长达7年时间，实华公司的诉请早已超过诉讼时效。实华公司引发该案明显属于恶意诉讼。 实华公司辩称，一审判决正确，应予维持。 刘井春述称：同意史连福的上诉请求。 实华公司向一审法院起诉请求：1、史连福腾空房屋，将位于小市镇山水俪城小区I区24号楼-1-1003，面积为76.33平方米的房屋交给实华公司；2、诉讼费由史连福承担。 一审法院认定事实：刘井春系山水俪城I区23#、24#楼建设实际施工人，曾作为辽宁实华建筑安装工程有限公司项目经理代表该公司于2011年8月2日与实华公司签订《山水俪城I区工程承包合同》（后附23#、24#楼销控表），约定由辽宁实华建筑安装工程有限公司负责山水俪城I区23#、24#楼及8-24#地下停车场施工建设。合同条款中工程款拨付及付款方式约定“1、该项工程款全部以房屋抵顶，房屋立体分配，楼房为见附表。2、房屋统一由售楼处代售……对外统一销售价格，甲方（实华公司）给乙方（辽宁实华建筑安装工程有限公司）设立专用账户，乙方达到相应的工程进度后，甲方从专用账户中给乙方拨付合同约定的工程款……”。山水俪城I区23#、24#楼于2014年6月竣工交付，2013年7月25日，实华公司办理了案涉房屋的所有权证（所有权证号为：公171111003），因为刘井春与实华公司就工程价款结算发生争议，导致该工程双方至今没有结算。另查，2011年9月29日，刘井春将案涉房屋卖给史连福，史连福支付刘井春购房款185000元，双方于2011年10月25日补签《购房协议》，协议约定由史连福购得山水俪城I区24#-1-1003室房屋（即案涉房屋），面积77.19平方米，每平方米价格2900元，总计223850元。2014年史连福取得房屋钥匙，并对涉案房屋进行装修入住至今。刘井春将案涉房屋出售给史连福后未在实华公司处登记备案。 一审法院认为：公民的合法权益受法律保护；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，刘井春作为实际施工人挂靠在辽宁实华建筑安装工程有限公司名下与实华公司签订《山水俪城Ⅰ区工程承包合同》，刘井春应享有合同中属于辽宁实华建筑安装工程有限公司的权利并承担相应义务。合同条款第九条第1款约定“该项工程款全部以房屋抵顶，房屋立体分配，楼房为见附表”，但附表中所列为23#、24#楼全部楼房，虽然刘井春主张销控表中备注为黑色的房屋即为实华公司抵顶给刘井春的房屋，史连福购买的案涉房屋备注为黑色，亦为实华公司抵顶给刘井春的房屋，但一审庭审中实华公司予以否认，刘井春亦未能拿出证据证明以上观点；结合合同条款第九条第2款“房屋统一由售楼处代售……对外统一销售价格，甲方（实华公司）给乙方（辽宁实华建筑安装工程有限公司）设立专用账户，乙方达到相应的工程进度后，甲方从专用账户中给乙方拨付合同约定的工程款……”，案涉房屋未经售楼处销售，系刘井春私自销售的行为。刘井春向史连福出售案涉房屋后，也未到实华公司处登记备案，刘井春提供的证据无法证明自身获得了案涉房屋所有权和销售权，对所售卖案涉房屋，并未取得实华公司关于案涉房屋出售的代理权，且刘井春与史连福签订房屋买卖协议后，也未获得实华公司的事后追认，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”，上述购房协议对实华公司不发生法律效力，相关责任应由刘井春个人承担。史连福虽提供其与刘井春之间的房屋买卖协议及购房收条，但房屋属于不动产，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，应当进行产权登记，史连福未办理产权登记，不能作为善意买受人对抗案涉房屋所有权人实华公司。关于史连福辩称其于2014年入住至今，实华公司此时起诉已超过诉讼时效的主张，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定“不动产物权的权利人请求返还财产不适用诉讼时效的规定”，实华公司要求史连福返还占有的房屋系实华公司对不动产物权的诉求，不适用诉讼时效为三年的规定，故该项主张，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国物权法》第七条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：史连福于判决发生法律效力后五日内将位于小市镇山水俪城小区I区24号楼-1-1003（滨河西路1-1-1-1003），面积为76.33平方米的房屋腾空并交给本溪实华置业发展有限公司。案件受理费4450元，由史连福负担。 二审中，当事人提交了新证据，本院组织双方当事人进行了证据质证。对当事人二审争议的事实本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：案涉房屋建筑工程的发包单位为实华公司，承包单位为辽宁实华建筑安装工程有限公司，刘井春系实际施工人。依据实华公司与辽宁实华建筑安装工程有限公司的承包合同，该项建筑工程的工程款全部以房屋抵顶。因刘井春系该项工程的实际施工人且依据承包合同案涉房屋属于工程款抵顶范围，故史连福有理由相信刘井春具有处分权。史连福从刘井春处购买案涉房屋并取得房屋钥匙于2014年开始入住，其占有涉案房屋具有合法依据。且史连福入住后便交纳水电等费用，实华公司并未提出异议，应视为认可将案涉房屋出售给史连福。故实华公司以史连福强占诉争房屋要求返还的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。 综上，史连福的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销本溪满族自治县人民法院（2020）辽0521民初2048号民事判决； 二、驳回本溪实华置业发展有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费4450元，二审案件受理费4450元，由本溪实华置业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张艳玲 审判员  刘 颖 审判员  王国涛 二〇二一年五月十二日 法官助理赵艳强 书记员刘淼 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；