上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初8569号原告(反诉被告)：潘井峰，男，1979年12月25日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：马俊峰，上海国年律师事务所律师。被告(反诉原告)：施雪枫，男，1971年1月17日生，汉族，住江苏省启东市。委托诉讼代理人：卢娜，江苏江海明珠律师事务所律师。委托诉讼代理人：张耀辉，江苏江海明珠律师事务所律师。原告潘井峰与被告施雪枫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月9日立案后，依法适用简易程序于同年8月10日公开开庭进行了审理。期间，被告施雪枫提起反诉，本院依法予以受理。原告潘井峰及其委托诉讼代理人马俊峰、被告施雪枫及其委托诉讼代理人卢娜、张耀辉到庭参加诉讼。审理中，经双方当事人同意并由本院院长批准，本案延长简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。原告潘井峰向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金54.5万元(人民币，以下币种同)、租房押金20万元；2.判令被告向原告支付逾期付款的利息(以54.5万元为基数，以中国人民银行同期存款利率为标准，自2016年2月28日起计算至实际付款日止)。事实和理由：2015年5月20日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，合同对租赁期限、租金及付款方式等均作了明确约定，并约定租金每半年支付一次，每期租赁期限开始的前7天支付该期半年的房屋租金。合同签订后，原告按约向被告提供了租赁物，被告也按约向原告支付了上半年的租金。按照合同约定，被告应于2016年2月23日向原告支付下半年的租金，但其并未支付。后经原告多次催要，被告仅支付了38万元，剩余的54.5万元尚未支付。另，被告按约应于签订合同时向原告支付租房押金20万元，但直至起诉，被告仍未支付。根据《中华人民共和国合同法》(以下简称“《合同法》”)的相关规定，支付租金为承租人的主要义务，承租人无正当理由未支付租金或者延期支付租金的，出租人可要求承租人在合理期限内支付。原告在合理期限内多次催要，甚至委托律师发函，被告仍未支付。为维护原告的合法权益，起诉至法院，望判如所请。被告施雪枫辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，不同意支付原告主张的54.5万元租金的诉请。合理的年租金应为120万元，现被告已支付130.5万元，属超额支付第一年度的租金，故被告并未欠付租金；其次，由于被告并未欠付租金，亦无需支付利息。同时，被告施雪枫向本院提出反诉请求：1.判令原告向被告赔偿违约损失2,340,804元〔含第五层阁楼装修损失1,416,524元、可得利益损失464,280元(159元/间/天×8间×365天)、开业延期损失46万元(营业额23万元/月/层×2个月×1层)〕：2.判令原告赔偿相应的利息(以2,340,804元为基数，以中国人民银行同期同档贷款利率为标准，自2015年12月1日起计算至实际付款日止)；3、判令原告将年度租金降低65万，调整为1,536,831元。事实和理由：首先，原告就第五层阁楼的信息作虚假陈述，致使被告投资错误、损失巨大。2015年5月20日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于上海市松江区车墩镇车新公路南姚路XXX弄XXX号房整幢房屋(东靠旗山大酒店好又多超市、南靠庵后路、西靠整幢房屋整体中心线、北靠车墩资产管理公司1-2住宅楼，以下简称“涉案房屋”)作为商住两用房出租给被告，并承诺协助办理第五层阁楼的经营执照、环评等事宜。被告随即斥资改造装修了第五层阁楼，但至今仍未取得相关执照。后经了解，第五层阁楼根本无法作为商业用房，也无法办理营业执照，且在诉讼中，被告得知原告亦非涉案房屋的所有权人，故原告作虚假陈述。其次，第五层阁楼无法用作商业用房，导致合同目的无法实现。双方签订合同时，原告承诺系争房屋为商住两用房，但现因第五层阁楼无法投入使用，导致被告的经营目的无法实现，预期利益无法获取，故根据《合同法》第一百零七条的规定，原告应承担赔偿责任。而第五层阁楼的租金亦应予以扣除。另外，案外人李某某系涉案房屋的权利人，其并未授权原告可将第五层阁楼进行出租，故原告并无相应的处分权。综上，请求法院依法裁判。原告潘井峰对被告施雪枫的反诉辩称，不同意被告的诉讼请求。首先，双方签订合同时明确约定了租赁面积不包括第五层阁楼，阁楼是免费使用的，合同签订后，被告亦从未用作商业用途。今年3月份，被告告知原告因经济不景气，要求配合办理第五层阁楼用作商业用房的相关证照。其次，被告于2016年3月8日作出承诺，欠付的租金分三次偿还，但直至目前，其仍未支付，故被告违约在先，无权要求原告支付利息。另外，签订合同是双方真实的意思表示，对于租金标准并无异议，且前期被告按约支付了部分租金，后期也承诺会支付全部租金，现被告要求降低租金并无法律依据。经审理查明：2015年5月20日，原告潘井峰作为甲方(出租方)与被告施雪枫作为乙方(承租方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋作为商住两用房租赁给乙方经营使用。乙方已充分了解甲方出租房屋的产权状况，即出租房屋目前仅具有大产证，今后不得以此作为合同无效的条件。但乙方可根据地方政府部门经营业态的要求，作为商住两用房使用。租赁期限为10年，租期从2015年9月1日至2025年8月31日。其中，2015年5月1日至2015年9月1日(4个月)为免租期，不计入租赁期限。合同第四条约定,2015年9月1日至2018年8月31日三年的租金为185万元，以后每三年按7%递增；2018年9月1日至2021年8月31日三年的租金为1,979,500元；2021年9月1日至2024年8月31日三年的租金为2,118,065元；2024年9月1日至2025年8月31日一年的租金为2,266,329元。第五条约定，房屋租赁按先支付房款后使用为原则，每半年支付一次，乙方应须以每期租赁期开始的前7天支付该期半年房屋租金。第六条约定，乙方同意向甲方先支付20万元租金作为押金，如乙方在租赁期内中途违约退房，押金不予退还，作为赔偿金处理。第七条第6款约定，甲方承诺出租乙方使用的该栋房屋可以作为商业用途使用，可经营酒店、宾馆、重餐饮等项目并能够办理出营业执照。若该房屋无法达到以上要求，甲方应退还乙方支付的所有房租及押金。内有装潢的部分甲方应按装潢费用发票清单支付偿还乙方。第7款约定，在租赁期内，甲方同意全力配合乙方及乙方的承租商户办理营业执照、消防、环评、卫生等相关事宜。第八条第1款约定，乙方在租赁期内应合理正规的进行全方位布局及形象装修装潢。其装修装潢的费用由乙方自行负责承担，与甲方无关，并且租赁期到期后或者中途退租，乙方同意不得向甲方提出任何装修装潢费用经济补偿。合同另对合同的终止与解除、违约责任等事项进行了约定。另查明，被告租用涉案房屋系用于开办汉庭连锁酒店，其承租涉案房屋后，于2015年6月19日注册成立上海汉成酒店管理有限公司(以下简称“汉成酒店”)，法定代表人即为被告施雪枫，注册地址为上海市松江区车墩镇南姚路XXX弄XXX-XXX号，经营期限自2015年6月19日至2025年6月18日。目前，被告已就涉案房屋第一至四层办理相关证照并实际经营，因第五层阁楼无法作商业用房，故未办理出证照。审理中，原告于起诉时提交了《房屋租赁合同》复印件1份，载明出租方为潘井峰、承租方为施雪枫。后，原告又提交了《房屋租赁合同》原件1份，载明出租方为潘井峰、承租方为施雪枫且有汉成酒店的盖章。而被告亦提交了《房屋租赁合同》原件1份，该合同约定的条文内容与原告起诉时提交的合同复印件一致，不一致之处在于被告持有的这份合同有汉成酒店的盖章。被告对于原告提交的《房屋租赁合同》原件上的签名及盖章真实性予以认可，但认为前期合同是以被告个人名义签订的，合同上加盖汉成酒店的公章系因加盟连锁酒店总部审核需要，签订合同时，尚未有公司公章，是于2015年6月补盖的，且公章并非被告本人加盖，系因工作人员疏忽未仔细审核而导致合同版本不一致，故其持有的合同才是最终版本。对此，原告称所有合同均由被告草拟，其起诉时提交的合同是在磋商过程中形成的，作废后，合同原件已由被告收回，其只有复印件，最终形成的合同就是原告当庭出示的合同原件。审理中，被告认为租赁物包括涉案房屋第五层阁楼，且原告承诺为被告办理出第一至五层的证照，并配合做好阁楼及电梯的改造和使用。对此，原告不予认可，认为案外人李某某将系争房屋出租给原告时，第五层阁楼是免费使用的，故原告出租给被告时也是免费给被告使用，并未收取租金，且已经口头告知被告无法用作商业用途，亦无法办理出证照。又查明，2016年3月8日，被告向原告出具抬头为“房租续交：总计玖拾贰万伍仟”的书面付款计划，载明：2016年3月10日付房租20万元；2016年4月10日付房租25万元-30万元；2016年5月10日，剩余房租全部结清。庭审中，就租金的支付情况，原、被告双方确认，被告于2015年9月支付92.5万元；2016年3月、4月合计支付38万元，共计已支付130.5万元。因被告未按约付款，原告又向被告发送了落款日期为2016年4月30日的《律师函》，向其催要欠付的租金。被告确认已经收到，并称已对原告进行了回函。审理中，原告提供了其与被告之间的微信记录截图，以证明被告于2016年3月要求其配合办理系争房屋第五层阁楼用作商业用房的相关手续。对此，被告并无异议，但认为在上述过程中，原告怠于办理手续，急于催要租金，且恰可证明被告持有的合同中对阁楼及电梯的约定才是双方真实的意思表示，若原告持有的合同原件是真实的，则被告不会要求其于3月份配合办理手续。审理中，原告又提供了其与案外人李某某签订的《房屋租赁合同》及2015年3月28日李某某出具的《授权书》，以证明原告将涉案房屋租赁给原告是经李某某授权的，故转租有效。对此，被告对上述证据真实性不予确认，合法性亦有异议，认为起诉前并未看到过上述证据，且认为李某某并不享有涉案房屋的使用权。另，被告称原告曾于2015年11月或12月以微信形式向其出示过一份《委托书》的照片，并当庭提供了委托人为李某某、时间为2015年7月21日的《委托书》照片，以证明原、被告双方签订合同时，原告无权转租。对此，原告对《委托书》并无异议，认为恰可证明其是在李某某的授权下合法出租，该份《委托书》中亦明确了租赁面积及范围，且《委托书》于2015年7月21日向被告出示的，因此，被告对于上述情况是清楚的，而《委托书》出具的目的是为了让被告办理营业执照。审理中，被告提供了其与案外人白某某于2015年5月20日签订的《租赁物业转让协议书》，证明原告与案外人白某某恶意串通虚构了涉案房屋所有权人为原告及涉案房屋先由原告出租给白某某的事实，此外，白某某还向被告收取了10万元的转让费。对此，原告认可其作为见证人签字确认，但认为与本案无关，且被告超过了举证期限。审理中，被告曾提出申请要求追加案外人李某某及白某某为本案第三人，后庭审时明确，考虑到合同相对性问题，放弃追加上述二人为本案第三人。审理中，被告还提供了案外人上海车墩资产经营有限公司与上海田兴电器有限公司(原上海新成毛巾厂)签订的《动迁安置补偿协议》及《补充协议》复印件，以证明目前上海田兴电器有限公司已经注销，该公司存续时李某某系法定代表人，而该协议复印件是李某某出具的。原告对于该协议的真实性无异议，但认为李某某是法定代表人，动迁后，涉案房屋系动迁补偿物。另，审理中，被告还提供了第五层阁楼装修工程量清单、系统合同(弱电系统、热水系统、消防系统)、第一层至四层3月1日-6月30日每月营收报表、开业期间汉庭酒店定价、第五层阁楼改造照片，以证明第五层阁楼改造的费用及无法作为商业用途使用所造成的损失。对此，原告认为上述证据均未经过第三方审核，故对真实性有异议，且认为与本案无关。审理中，本院于2016年5月10日致函上海市松江区规划和土地管理局，调查涉案房屋的产权情况及有无合法建造手续。该局于同月18日复函称，涉案房屋土地权属上海车墩资产经营有限公司，使用性质为集体建设用地使用权，并于2012年4月13日取得建设工程规划许可证。对此，原、被告双方均无异议。上述事实，有《房屋租赁合同》、《授权书》、房租续交的书面付款计划、调查函及复函、双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效，双方本应恪守。原告将涉案房屋转租给被告亦经案外人李某某同意，故该转租行为有效。本案中，原、被告双方均出具了《房屋租赁合同》原件，主要的不一致之处在于租赁物是否包括涉案房屋第五层阁楼。被告认为原告持有的合同并非是最终版本的合同，租赁物包括涉案房屋第五层阁楼，原告应配合其办理相应的证照并配合做好阁楼及电梯的改造和使用。对此，本院认为，双方最终形成的合同系原告持有的《房屋租赁合同》。理由如下：其一，被告对原告持有的合同上“张雪枫”签名及“上海汉成酒店管理有限公司”盖章的真实性予以确认，虽然其称公章并非本人加盖，但其作为法定代表人对公章有保管的义务，且其亦确认是其本人的签名。其二，原告起诉时提交的合同复印件与被告提交的合同原件的内容一致，不同之处在于被告合同上有“上海汉成酒店管理有限公司”的盖章，而被告作为法定代表人对于公章的使用具有一定的便利性，故原告所称的该合同是在磋商过程中形成的，原件已由被告收回，是被告在作废的合同上加盖了公章的意见具有可信度；其三，根据被告于庭审时提交的李某某于2015年7月21日出具的《委托书》照片可看出，租赁范围系涉案房屋第一至四层商住两用房，而被告在起诉前从未就此向原告提出过异议，还于2016年3月8日出具欠付租金的书面还款计划，可视为其对此是明知的。关于原告主张的租金及押金的诉请。本院认为，《房屋租赁合同》对租金及押金、支付方式均有明确约定。按照合同约定，房屋租金每半年支付一次，按先支付后使用为原则，被告应于每期租赁期开始的前7天支付该期半年房屋租金。故对于2016年3月1日至2016年9月1日的租金，被告理应于2016年2月23日支付，但被告并未按约支付。经原告多次催告后，被告于2016年3月8日就未支付的92.5万元出具了书面的付款计划，可见被告对于半年期租金为92.5万元是认可的，此后，其亦实际支付了38万元。对于被告所称其系要求原告配合办理涉案房屋第五层阁楼用作商业用房的相关证照才出具付款计划的意见，本院不予采纳。同时，合同对于押金的支付亦有约定，被告理应支付。故对于原告的上述诉请本院予以支持。关于原告主张的逾期付款的利息。由于被告逾期付款违约在先，理应承担相应的责任，故本院亦予以支持。现原告要求从2016年2月28日起计算，对于计算基数、期间及标准并无不妥，本院予以采纳。关于被告主张的要求原告赔偿违约损失及利息、降低年度租金的诉请。本院认为，结合《房屋租赁合同》、《委托书》及原、被告双方的陈述，原告仅将涉案房屋第一至四层租赁给被告，第五层阁楼是免费提供被告使用，亦并未收取租金，故原告不存在违约行为。对于被告自身行为造成的损失，不应由原告承担。另，被告要求降低租金的诉请亦缺乏合同及法律依据。故对于被告的上述诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)施雪枫于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)潘井峰租金54.5万元；二、被告(反诉原告)施雪枫于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)潘井峰租房押金20万元；三、被告(反诉原告)施雪枫于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)潘井峰逾期付款的利息(以54.5万元为基数，以中国人民银行同期存款利率为标准，自2016年2月28日起计算至实际付款日止)；四、驳回被告(反诉原告)施雪枫的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11,250元，减半收取计5,625元，反诉案件受理费13,248元，合计诉讼费18,873元，由被告(反诉原告)施雪枫负担(已付13,248元，余款5,625元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨惠星二〇一六年十月十七日书记员  林梅均附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。