文书内容重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝01民终2671号上诉人（原审原告）：陈应琴，女，汉族，1970年10月30日出生，户籍所在地重庆市沙坪坝区，现住北碚区。委托诉讼代理人：李绍保，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆鲁商地产有限公司，住所地重庆市北碚区碚南大道7号，统一社会机构代码91500109798022005D。法定代表人：张全立，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨方洪，重庆大新律师事务所律师。上诉人陈应琴与被上诉人重庆鲁商地产有限公司(以下简称鲁商公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2020）渝0109民初11033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈应琴的委托诉讼代理人李绍保、被上诉人鲁商公司的委托书诉讼代理人杨方洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈应琴上诉请求：请求依法撤销原判第二项，改判支持其一审主张的延迟交付房屋的违约金；本案诉讼费由鲁商公司承担。主要事实和理由：一、一审认定部分事实、定性和适用法律严重错误。1.陈应琴依约支付了首付款，虽合同补充条款约定了“若隐乙方未按法律法规的规定及本合同的约定缴清房款、税费等费用，则甲方有权暂停交房，直至乙方缴清为止”，但案涉房屋130万元按揭贷款是由鲁商公司代为办理，且双方没有约定也无法约定该贷款具体到帐时间。因此，130万元按揭贷款于2019年3月18日有银行直接发放至鲁商公司帐户，陈应琴并没有构成逾期付款，没有违反合同任何约定，鲁商公司无权根据补充条款的上述约定暂停交房。2.案涉房屋即便是一审判决认定的早已具备交付条件，但具备交付条件并不等于实际交房，一审认为“在正常情况下，被告既然已经将案涉房屋的权利凭证交付给原告，没有理由会无故拒绝交付房屋”，这是毫无根据的主观臆断，根据该推理同样可推断陈应琴在正常情况下没有理由会拒绝接受交房。如果鲁商公司有正当理由拒绝交房当然不构成违约，但实际情况是其于2020年10月22日才履行交房义务，且并无证据证明延迟交房具有正当理由。3.陈应琴一审提交的证据能充分证明实际交房时间是2020年10月22日，但一审法院未予采信，系认定错误。4.双方已经约定了交房以书面通知为准，而鲁商公司既无书面通知，也无口头通知，一审却认为陈应琴“自2019年3月20日领取产权证后可随时办理接房，被告是否通知其接房并不会对其接房行为造成阻碍”。5.陈应琴在2020年10月11日向鲁商公司发送书面《催促交房联系函》后，黄姓经理电话告知可以到物业管理处接受交房，陈应琴才按照指定时间地点于2020年10月22日去物业管理处办理接房手续，领取钥匙、水卡和两书，并办理入住手续。一审错误认定陈应琴在鲁商公司没有另行通知的情况下办理接房手续，明显违背事实。二、关于鲁商公司延迟交房的损失赔偿。陈应琴因鲁商公司延迟交房，不能及时装修入住，产生严重经济损失。依据最高院审理商品房买卖合同纠纷的相关司法解释，鲁商公司应案同类房屋租金标准赔偿其遭受的损失，月租金大约为13000元，陈应琴参照银行同期同类贷款利率和贷款市场报价利率诉请损失赔偿标准远低于租金标准，于情合理，于法有据，应得到支持。鲁商公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈应琴向一审法院提出诉讼请求：1.判令鲁商公司支付延迟交付房屋违约金262229元（以房屋已付房款3120000元为基数，自2018年12月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金至2019年8月19日；自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金至房屋实际交付之日即2020年10月22日）；2.判令鲁商公司维修房屋入户楼梯、车库门和屋顶瓦。事实与理由：2018年9月28日，双方签署《重庆市商品房买卖合同》及附件《补充条款》，约定陈应琴购买鲁商公司开发的云山原筑双拼别墅一套，房屋坐落于重庆市北碚区××街道××道××号××幢附16-1，房屋建筑面积362.18平方米，套内面积349.77平方米，成交价3120000元。鲁商公司应在2018年11月30日前将房屋交付陈应琴使用，具体的房屋交付事宜以鲁商公司的《交房通知书》的内容为准，双方应按照通知书所规定的期限和地点办理相关房屋交接手续。合同签署后，陈应琴如约向鲁商公司支付了全部房款，但鲁商公司迟迟没有交房。陈应琴多次致电鲁商公司的销售中心，询问交房事宜，鲁商公司要么无人接听，要么告知原来的销售业务员辞职，销售总监刘硕江调回总部，无法处理。陈应琴迫于无奈于2020年10月11日向鲁商公司发送书面《催促交房联系函》。2020年10月22日，鲁商公司通过物业公司向陈应琴交付了房屋，但陈应琴查看现场发现案涉房屋入户楼梯和墙体（接缝处）断裂严重，车库门破损，屋顶瓦有少量残缺。陈应琴认为，鲁商公司的违约行为给陈应琴造成了较大的经济损失，而合同约定的逾期交房违约金明显过低，不足以弥补陈应琴的损失，故要求调增违约金数额。综上，为维护自身合法权益，陈应琴特起诉至法院，望判如所请。一审法院认定事实：2018年9月19日，陈应琴和鲁商公司签署了《重庆市商品房买卖合同》的草稿。2018年9月28日，双方签署了《重庆市商品房买卖合同》，约定陈应琴购买鲁商公司开发的坐落于重庆市北碚区××街道××道××号××幢××号房屋，该房屋为现房，总成交价为3120000元。陈应琴应于2018年9月27日付首付款936000元，于2018年11月15日补交首付款884000元，余额1300000元办理银行按揭。合同第七条约定：属现售商品房的，甲方应在2018年11月30日前，将商品房交付乙方使用。第八条约定：甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。第九条约定甲方逾期交房的违约责任。1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行。该合同附件四《补充条款》第四条约定对合同交房期限、交房手续办理的补充说明，甲乙双方一致同意：若乙方未按法律法规的规定及本合同的约定缴清房款、税款等费用，则甲方有权暂停交房，直至乙方缴清为止，由此造成的损失由乙方自行承担。第五条关于房屋交付的约定。双方同意按以下程序处理房屋交付事宜：1.具体的房屋交付事宜应以出卖人向买受人发出的《交房通知书》的内容为准，买受人应按照通知书所规定的期限和地点与出卖人办理相关房屋交接手续；如因买受人自身原因未能在通知书规定的期限届满之日前办理交接手续，即视为出卖人已按期交付房屋，并视为完全交接，相关房屋风险及各项房屋使用费用（包括但不限于物业管理费等）自动转移至买受人。7.甲方交付该房屋是否存在质量问题的标准，按建设部有关质量缺陷的规定认定。确属质量问题，甲方在保修期内无条件予以修理。但因下列情况，甲方不再承担保修责任。（1）因不可抗力引起的任何损失或损坏；（2）因乙方自行装修、改动或不适当使用或其他非甲方原因所造成的损失或损坏。第十五条约定送达事宜，明确双方均按本合同所列传真电话、地址进行联络。合同签订当日，陈应琴收到鲁商公司出具的《情况说明》，该说明明确了房屋为现房销售，签订合同时房屋花园的围墙现状如图。从情况说明中图片的内容无法看出车库门是否有破损，同时由于拍摄角度原因也无法确定入户室外楼梯墙体是否开裂。合同签订后，陈应琴在2018年11月4日前将所有首付款支付给了鲁商公司。在此之前，陈应琴也办理了按揭贷款手续。2019年2月21日，重庆市北碚区不动产登记中心受理了案涉房屋的不动产登记申请。2019年3月18日，鲁商公司收到按揭款1300000元。2019年3月20日，陈应琴从鲁商公司处领取了案涉房屋印花税、契税的《完税证明》、房款增值税发票。鲁商公司陈述，陈应琴当天还领取了案涉房屋的不动产权证，鲁商公司也口头通知陈应琴办理接房手续。陈应琴陈述已经领取了案涉房屋的不动产权证，但领取时间不清楚，同时否认鲁商公司通知办理接房手续。2020年10月22日，陈应琴其及代理人到物业公司办理了房屋交接手续并签收了案涉房屋的《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。其中质量保证书记载：“墙体开裂（填充墙）、门窗及五金件、防护栏杆细部工程保修期限为2年。”陈应琴接房时签署的《房屋交接验收单》备注栏中记载：“2020年10月22日业主陈应琴从云山原筑物业（永升物业）处接收云山原筑16-1房屋。业主陈应琴保留追究鲁商公司逾期交房的违约责任。另，现场查看，发现该房屋入户楼梯断裂、车库门破损、屋顶瓦少量残缺。”鲁商公司认可案涉房屋存在入户楼梯断裂、车库门破损、屋顶瓦少量残缺，但认为上述情况在陈应琴购买案涉房屋时就存在，陈应琴对此也非常清楚。在本案审理过程中，陈应琴还举示了《催促交房联系函》和快递单，拟证明陈应琴向鲁商公司发函，催促鲁商公司交付房屋和维修损坏部分。鲁商公司对证据的真实性不确认，表示没有收到。鲁商公司举示了《辞职申请》、《解除劳动合同证明书》、《组织内部调动》原件，拟证明涉案销售业务员郑善军于2019年7月31日向鲁商公司提出辞职，鲁商公司与其在2019年8月1日解除劳动合同，销售经理刘硕江于2020年3月19日才到鲁商公司公司总部，陈应琴在诉状中陈述的多次致电鲁商公司销售中心询问交房事宜，鲁商公司无人接听等情况不属实。陈应琴对证据的三性不予认可，并认为与本案无关。一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同及补充条款系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。本案中，双方均认可鲁商公司已经将案涉房屋的产权证交付给了陈应琴，鲁商公司陈述产权证交付时间为2019年3月20日，陈应琴表示不清楚。结合鲁商公司于2019年3月20日将案涉房屋的完税证明和房款发票交付给陈应琴的事实，一审法院对鲁商公司陈述的房产证交付时间为2019年3月20日的事实，予以采信。关于鲁商公司是否应支付陈应琴逾期交房违约金。根据合同及补充条款的约定，鲁商公司应当在2018年11月30日前将案涉房屋交付给陈应琴，但在陈应琴未缴清房款前，鲁商公司有权暂停交房。鲁商公司收到房屋尾款1300000元的时间为2019年3月18日，故在此之前，鲁商公司有权利暂停交房且不承担逾期交房违约责任。因案涉房屋为现房，双方交易时案涉房屋早已具备交付条件。2019年3月20日，鲁商公司将案涉房屋的不动产证、完税证明、房款发票交付给陈应琴。在正常情况下，鲁商公司既然已经将案涉房屋的权利凭证交付给陈应琴，没有理由会无故拒绝交付房屋，从庭审查明的情况看，也没有证据证明鲁商公司存在拒绝交房的行为，故一审法院认为，鲁商公司辩称已经于2019年3月20日口头告知陈应琴可以接房的事实，较为可信。更何况，即便鲁商公司没有明确告知陈应琴可以接房，陈应琴自2019年3月20日领取产权证后也可以随时办理接房，鲁商公司是否通知其接房并不会对其接房行为造成障碍，且陈应琴事实上也是在鲁商公司并未另行通知的情况下于2020年10月22日办理接房手续。综上，一审法院认为，虽然合同约定了鲁商公司应当书面通知陈应琴接房，但并不能以此否定口头通知的效力。且鉴于本案是现房交易，在鲁商公司于2019年3月20日将产权证交付陈应琴时，鲁商公司是否再另行通知陈应琴接房，均不会对陈应琴的接房造成障碍，陈应琴要求鲁商公司支付逾期交房违约金，于法无据，一审法院不予支持。关于鲁商公司是否应对案涉房屋存在的质量瑕疵问题进行整改。本案中，双方均认可案涉房屋存在入户楼梯断裂、车库门破损、屋顶瓦少量残缺，一审法院对此予以确认。鲁商公司作为开发商应当履行保修义务，不管该质量瑕疵问题是在双方交易之前就存在，还是陈应琴在接房之后才发现，鲁商公司都应当依法履行保修义务，故对陈应琴要求鲁商公司对上述问题进行整改的请求，一审法院予以支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：“一、被告重庆鲁商地产有限公司于本判决生效之日起1个月内对案涉房屋存在的入户楼梯断裂、车库门破损、屋顶瓦少量残缺问题进行整改；二、驳回原告陈应琴的其他诉讼请求。本案案件受理费5233.43元，减半收取2616.72元，由原告陈应琴负担2591.72元，由被告重庆鲁商地产有限公司负担25元。”二审中，双方对一审查明的事实均无异议。陈应琴未提交新证据。鲁商公司向本院提交陈应琴与鲁商公司原来的销售人员郑善军的微信截屏打印件，拟证明2019年3月19日至20日上诉人与郑善军沟通的比较好，不存在无法联系鲁商公司的销售人员。还证明2019年3月19涉及到房屋的装修，20日还涉及产权证、大修基金票据的情况，陈应琴都知晓这些情况；陈应琴质证认为，该证据不是新证据，且系打印件无法确认真实性，与本案上诉请求也无关，该截图没有涉及交房事宜，鲁商公司不能以此证明已经通知陈应琴接房；本院认为，因鲁商公司举示的系复印件，陈应琴不认可真实性，故对真实性无法确认，不予采信。二审查明的事实与一审法院查明的事实基本相同。另查明，《商品房买卖合同》第九条：甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日其30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款万分之0.5的违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5（该比率应不小于第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。根据诉辩双方主张，本案争议焦点为鲁商公司是否应向陈应琴支付逾期交房的违约金。本院认为，案涉《商品房买卖合同》及《补充条款》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的效力性规定，合法有效。协议签订后，各方均应依约履行义务。关于鲁商公司是否应支付逾期交房的违约金。第一，鲁商公司具有逾期交房的违约行为。根据合同第五条约定，陈应琴的义务为：2018年9月27日付首付款936000元，2018年11月15日补交首付款884000元，余额1300000元办理银行按揭；合同第七条和第八条约定，鲁商公司的义务为：应在2018年11月30日前，将商品房交付乙方使用；应予确定交房日的七日前书面通知陈应琴做好办理交付手续的准备。根据一审已查明且双方确认无异议的事实，陈应琴已于2018年11月4日前将所有首付款支付给了被告，并在此之前已办理按揭贷款手续，即陈应琴已履行合同约定的缴纳购房款义务。但鲁商公司未按照合同约定履行交付房屋的义务，构成违约。第二，鲁商公司关于未收到按揭款之前有权拒绝交房的抗辩意见不能成立。《补充条款》第四条约定，若乙方未按法律法规的规定及本合同的约定缴清房款、税款等费用，则甲方有权暂停交房，直至乙方缴清为止，由此造成的损失由乙方自行承担。鲁商公司主张因有1300000元是通过按揭贷款方式支付，而其实际收到该笔款项时间为2019年3月18日，故根据该约定，鲁商公司在此之前有权不交付房屋。但是，本合同约定的缴付房款的义务是前述合同第五条，对于除首付款以外的房款余额1300000元，陈应琴的义务仅是办理银行按揭手续，在案尚无证据证明银行按揭迟延发放系因陈应琴原因所致，银行按揭何时办理下来并非陈应琴的合同义务，合同中亦未约定鲁商公司收到银行按揭款的时间。因此，鲁商公司的该抗辩意见不能成立。再次，鲁商公司亦未履行书面通知接房的义务。鲁商公司应按照合同约定于2018年11月30日向陈应琴交付房屋，且在确定交房七日前书面书面通知陈应琴。其虽辩称于2019年3月20日曾口头通知陈应琴可以接房，但尚无证据证明，且与合同约定的通知接房方式也不相符，本院对其该辩解不予采信。综上，鲁能公司未在约定时间交付房屋，其行为构成违约，应当承担自2018年12月1日起至2020年10月22日止期间逾期交房的违约责任。至于鲁商公司应支付的违约金金额。根据合同第九条约定，鲁商公司应自2018年12月1日起至2020年10月22日止，按日向陈应琴支付已付房价款万分之0.5的违约金，共计100776元（182万×万分之0.5/天×108天+312万×万分之0.5/天×583天）。陈应琴一审诉讼请求认为违约金过低，不足以弥补其损失，要求调增违约金额。但陈应琴并未举示证据证明其损失，且其作为守约方有止损义务，故综合考虑本案情况，本院对合同约定的违约金不予调整。综上，陈应琴的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款二项之规定，判决如下：一、维持重庆市北碚区人民法院（2020）渝0109民初11033号民事判决第一项；二、撤销重庆市北碚区人民法院（2020）渝0109民初11033号民事判决第二项；三、重庆鲁商地产有限公司于本判决生效之日起五日内支付陈应琴逾期交房的违约金100776元；四、驳回陈应琴的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取2616.72元，由陈应琴负担1611.4元，重庆鲁商地产有限公司负担1005.32元；二审案件受理费5183.44元，由陈应琴负担3191.44元，重庆鲁商地产有限公司负担1992元。本判决为终审判决。审 判 长  陈 瑜审 判 员  乔 艳审 判 员  吴学文二〇二一年五月十一日法官助理  庞端端书 记 员  李 娜