上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初20154号原告：(反诉被告)英华达(上海)电子有限公司，住所地上海市漕河泾新兴开发区。法定代表人：张景嵩，董事长。委托诉讼代理人：丁凯，英华达(上海)电子有限公司员工。委托诉讼代理人：廖列海,上海诺浩律师事务所律师。被告：程伟(反诉原告)，男，1970年1月11日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：张琪(反诉原告)，男，1976年10月27日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：姜瀛海(反诉原告)，男，1984年6月9日出生，汉族，住上海市崇明县。被告：陆洲(反诉原告)，男，1985年11月19日出生，汉族，住上海市闵行区。被告：季刚(反诉原告)，男，1969年7月19日出生，汉族，住上海市长宁区。被告：杨连杰(反诉原告)，男，1989年2月3日出生，汉族，住浙江省。上述六被告共同委托代理人梁辰，上海恒洋律师事务所律师。上述六被告共同委托代理人王诗沁，上海恒洋律师事务所律师。原告英华达(上海)电子有限公司诉被告程伟、张琪、姜瀛海、陆洲、季刚、杨连杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案受理后，依法适用简易程序，后被告程伟、张琪、姜瀛海、陆洲、季刚、杨连杰提出反诉，本院予以合并审理，于2016年7月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人丁凯、廖列海、被告的委托代理人王诗沁到庭参加诉讼。各方当事人同意并经本院院长批准，本案简易程序适用期限延长三个月。本案现已审理终结。原告诉称，2014年7月，就上海食缘餐饮管理有限公司向原告承租上海市漕河泾新兴技术开发区桂箐路XXX号XXX幢地下一层房屋签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2014年6月15日起至2019年6月14日止，自2014年12月起，被告未再向原告支付过租金及水、电费，截止2016年5月，被告已经拖欠租金462,029.08元，水电费为37,760.53元。原告多次催缴无果，故原告诉至本院，要求判令：1.解除原、被告之间就上海市漕河泾新兴技术开发区桂箐路XXX号XXX幢地下一层房屋的《房屋租赁合同》，被告搬离上述房屋；2.被告向原告支付拖欠的租金，自2014年12月起至本案判决生效之日止(2014年12月1日起至2015年7月31日，按每月26,614.58元；自2015年8月1日起至本判决生效止，按每月27,679.16元。)3.被告向原告支付2014年11月起至2015年2月拖欠的水、电费共计37,760.53元；4.被告向原告支付违约金83,037.48元。审理中，原告撤回第三项诉讼请求。被告程伟、张琪、姜瀛海、陆洲、季刚、杨连杰辩称，同意解除就系争房屋签订的租赁合同，亦同意搬离上述房屋，但搬离的时间需要双方进一步协商。因系争房屋没有独立产权证，导致被告无法办理经营餐饮的营业执照及卫生许可证，给被告造成巨大经济损失，故被告提出反诉，请求法院判令：1.解除反诉原告与反诉被告之间的《房屋租赁合同》。2.反诉被告向反诉原告返还房屋押金53,229.16元，并支付违约金79843.74元；3.反诉被告赔偿反诉原告对房屋的装修费用、租金、物业费及餐厅的开办费用共计人民币1,719,734.31元。反诉被告辩称，同意解除双方签订的租赁合同，亦同意返还保证金，但不同意反诉原告的其余诉讼请求。经审理查明。原告系上海市漕河泾新兴技术开发区桂箐路XXX号XXX幢地下一层产权人，面积为236.05平方米，类型为工厂，竣工日期1999年7月1日。系争房屋为该房屋的附属地下室。2014年7月10日，就上海食缘餐饮管理有限公司(乙方)向原告(甲方)承租系争房屋签订租赁合同，约定：租赁期限自2014年6月15日起至2024年6月14日止。其中2014年8月1日起至2015年7月31日止的月租金为26,614.58元，2015年8月1日起至2016年7月31日止的月租金为27,679.16元。乙方应向甲方支付本合同项下的租赁押金53,229.16元，用于担保乙方应付的租金、物业管理费、水费、电费、电话费等各项费用和本合同项下发生的的各种违约金、租赁房屋损坏赔偿、恢复租赁房屋原状的费用，以及因乙方故意或过失而对甲方或任何第三方侵权而发生的赔偿等所有乙方应付款项。甲方收取押金后应出具相应收据。在乙方未付上述应付款的任一项或多项时，甲方有权直接从押金中扣收。该押金在本合同终止时，在甲方扣除所有乙方应付款项后无息返还乙方(如有剩余)。在租赁期间，由上海英华鼎企业管理咨询有限公司负责租赁房屋的全部日常管理、物业服务等事宜，并负责与乙方签订、履行相关物业服务合同。乙方使用租赁房屋发生的水、电费，以该房屋内独立安装的水、电表的读数计算。根据《物业服务合同》的有关约定，合同期间可由园区管理公司按照本园区的用电设备折旧、管理维修人员配备、共用部位用电分摊、电梯等系列设备用电，参考当时上海市工业用水、用电标准收取乙方水、电费(水费单价为5.23元/m3，电费单价为1.25元/度)。乙方租赁房屋期间，正常所需各部门往来手续，需要甲方协助办理时，由乙方提供有关具体要求和数据，甲方同意积极协助办理。乙方违反本合同约定，逾期支付租金及其他应付费用的(包括租金押金)，逾期期间每日按应付未付金额的百分之一支付逾期履行违约金。逾期期间超过一个月的，则甲方有权单方解除本合同，且乙方须另行支付相当于月租金的三倍的违约金。后，双方签订补充协议，约定，乙方办理公司注册期间，正常所需各部门往来手续，需要甲方协助办理时，由乙方提供有关具体要求和数据，甲方同意积极协助办理，但并不因此承担任何责任。乙方保证并确认，乙方根据其经营活动注册新公司、将在甲方房屋产权(工业用途性质)法律规定的范围内进行，乙方对此完全知晓并依此执行。若未能保证以上情况实现，甲乙双方同意终止所签订的《房屋租赁合同》，互不承担任何违约赔偿责任，但乙方需依原合同租赁房屋返还的有效约定，及时履行房屋返还、恢复房屋原状的义务。另查明，自2014年12月起至今，被告没有支付租金，2015年5月22日，原告向被告发出催款通知。2014年7月2日，上海食缘餐饮管理有限公司企业名称预先核准审核通过，2014年12月30日，该名称保留期延长6个月，自2014年7月2日至2015年7月2日，股东(发起人)为被告，后该公司未设立。2014年7月31日，上海英华鼎企业管理咨询有限公司向相关部门申报徐汇区科技产业载体配套商业机构登记备案，配套商业企业名称为上海食缘餐饮管理有限公司，主营业务小吃，租赁位置为系争房屋。经被告申请，本院依法委托“东方”司法鉴定中心对系争房屋的装修残值作出司法鉴定，鉴定金额为617,344元。以上事实有租赁合同、补充协议、司法鉴定意见书、庭审笔录等佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告就系争房屋签订的租赁合同及补充协议均系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。被告承诺将在系争房屋产权法律规定的范围内进行经营、注册新公司，在双方签订合约时，被告对系争房屋的产权性质已经知晓，故被告将无法办理经营餐饮的相关证明责任归责于原告，本院难以认同。导致合同无法继续履行的原因系被告无法办出办理经营餐饮的相关证件，双方就被告无法正常经营的情况出现时的责任承担做出互不承担责任的约定，故原告要求被告承担违约责任，缺乏法律依据，本院难以支持。因双方就办理经营餐饮的相关证件存在争议，被告没有按照合同约定支付租金，本院予以理解，该行为并不构成违约，原告以此要求解除该租赁合同，缺乏依据，本院不予采信。但审理中，双方均同意解除该租赁合同，于法无悖，本院予以确认。合同解除，被告占用系争房屋没有合法理由，故原告要求被告搬离的诉讼请求，具有法律和事实依据，本院予以支持。在房屋租赁合同关系中，原告作为出租人的主要义务是按约将房屋交付被告使用，被告作为承租人应履行按约支付租金的义务，故原告要求被告支付拖欠的租金的诉讼请求，本院予以支持。被告将被告以无法办理经营餐饮的相关证件责任归责于原告，并要求原告承担经济损失，缺乏合同依据和法律依据，本院难以支持。审理中，经司法审价确认，被告在系争房屋的装修残值为617,344元，根据公平的原则，原告对被告的装修损失给予补偿。原告同意返还被告房屋押金，于法无悖，本院予以确认。原告撤回水电费的诉讼请求，与法无悖，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除英华达(上海)电子有限公司与程伟、张琪、姜瀛海、陆洲、季刚、杨连杰之间就上海市漕河泾新兴技术开发区桂箐路XXX号XXX幢地下一层房屋的《房屋租赁合同》，程伟、张琪、姜瀛海、陆洲、季刚、杨连杰于本判决生效之日起十日内搬离上述房屋；二、程伟、张琪、姜瀛海、陆洲、季刚、杨连杰于本判决生效之日起十日内向英华达(上海)电子有限公司支付自2014年12月起至本案判决生效之日止拖欠的租金(2014年12月1日起至2015年7月31日止，按每月26,614.58元计算；自2015年8月1日起至本判决生效止，按每月27,679.16元计算)；三、驳回英华达(上海)电子有限公司的其余诉讼请求；四、反诉被告英华达(上海)电子有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告程伟、张琪、姜瀛海、陆洲、季刚、杨连杰支付装修补偿费617,344元;五、反诉被告英华达(上海)电子有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告程伟、张琪、姜瀛海、陆洲、季刚、杨连杰返还押金53,229.16元;六、驳回反诉原告程伟、张琪、姜瀛海、陆洲、季刚、杨连杰的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取计4,854元，由程伟、张琪、姜瀛海、陆洲、季刚、杨连杰负担；反诉案件受理费减半收取计10,737.63元，由英华达(上海)电子有限公司负担2,148.03元，由程伟、张琪、姜瀛海、陆洲、季刚、杨连杰负担8,589.6。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  晏莹二〇一六年十月二十八日书记员  金雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。