上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初9209号原告上某1，住所地上海市嘉定区。法定代表人李某某，执行董事。委托诉讼代理人吴斌，上海志道律师事务所律师。委托诉讼代理人刘畅，上海志道律师事务所律师。被告上某2，住所地上海市浦东新区。法定代表人冯某某，董事长。委托诉讼代理人王磊，上海市万众律师事务所律师。原告上某1诉被告上某2房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员黄卉独任审判，公开开庭进行了审理。原告上某1委托诉讼代理人刘畅、被告上某2委托诉讼代理人王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令确认原被告双方于2014年9月18日签订的《房屋租赁合同》于2016年1月11日解除；被告支付原告2015年7月1日至2016年1月10日的房屋实际使用费人民币237,914元(以下币种同)；被告支付原告以60,180元为基数自2015年6月16日起至被告实际清偿之日止的逾期付款违约金、以160,180元为基数自2015年9月16日起至被告实际清偿之日止的逾期付款违约金、以17,554元为基数自2015年12月16日起至被告实际清偿之日止的逾期付款违约金，按银行同期贷款利率四倍计算。事实和理由：原、被告于2014年9月18日签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将位于上海市嘉定区南翔镇惠申路XXX号B座建筑面积为2,620平方米的房屋出租给被告使用；租赁期限共36个月，自2014年10月1日起至2017年9月30日止；租金标准为每天每平方米0.67元，每三个月租金为160,180元，年租金为640,721元；付款方式为先付后用，每三个月支付一次，需提前15日支付；租赁期内的水、电等相应费用由被告支付；如逾期支付租金，每逾期一日，被告需按日租金的0.5倍支付滞纳金。合同签订后，原告按约将上述房屋出租给被告使用，但被告仅初期按约支付了2014年10月1日至2014年12月31日的租金，之后便屡次欠缴租金及相关费用。经原告及案外人嘉定区南翔镇曙光村民委员会多次口头及书面发函催缴，但被告仅支付部分租金及相应电费，剩余款项每次都承诺付款但一直未付。被告于2015年6月24日停产并在未告知原告的情况下已搬离上述房屋，原告无奈于2016年1月11日收回上述房屋。因双方未能就租金事宜达成一致意见，遂涉讼。审理中，原告表示，系争房屋租赁期间产生的水、电费等相关费用在本案诉讼中不予主张。被告辩称，不同意原告诉请。《房屋租赁合同》第九条第3款、第十二条约定了原告有权解除合同的情形，原告解除合同的依据是被告逾期付款达到六个月，但实际未满六个月，合同所约定的“拖欠房租累计六个月”应当是指拖欠租金的金额达到六个月，原告无权解除合同。被告未支付2015年9月以后的租金是因为原告未按约定履行房屋维修义务。原告已经于2015年10月底强行收回房屋，被告无法进行营业。被告已于2015年9月30日支付2015年第三季度的部分租金10万元，现仅同意按每天1,755.40元的标准支付2015年9月1日至2015年10月28日期间的租金。原告将被告租赁房屋内的材料等物品搬离，原告擅自收回房屋的行为构成违约。审理中，双方对于下列事实均没有争议：1、租赁合同的内容；2、被告分别于2015年3月9日付60,180元租金、2015年4月23日付100,000元租金、2015年6月30日付160,180元租金、2015年7月31日付60,180元租金、2015年9月30日付200,000元租金，此后再未付过租金；3、被告2015年9月30日缴付的200,000元租金中其中100,000元系缴付尚欠的2015年4月1日至2015年6月30日期间的租金，另100,000元系缴付尚欠的2015年7月1日至2015年9月30日期间的租金；4、2015年6月10日，原告向被告发出催款通知书，通知被告2015年上半年房租及2015年5月电费未缴纳，如仍未缴纳将收回厂房；5、2015年8月25日，被告出具材料，内容为：“上某2因当前业务不景气，至2015年9月底尚欠房租260,180元，现双方商定至9月底若企业仍未付清，村民委断电示罚。”本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于双方有争议的：1、被告是否已经拖欠租金累计六个月；2、原告收回房屋的具体时间的事实，本院根据双方提交的证据及在庭上的陈述，认定如下：1、根据合同约定，被告应于2015年6月16日缴付2015年7月1日至2015年9月30日期间的租金160,180元，然被告直至2015年9月30日方支付其中的部分租金100,000元，至2015年12月15日未支付余款部分，且至今仍未支付，显然已经超过六个月；2、被告提交证据不足以证明系争房屋在2015年10月底即已被收回，故对被告所述的系争房屋已在2015年10月底被收回的事实本院不予认可，鉴于原告自认已于2016年1月11日收回系争房屋，对此节事实本院予以确认。本院认为，原被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告未按时足额支付租金，拖欠租金累计六个月以上，原告在催收无果的情况下于2016年1月11日收回房屋符合合同约定，原告行使单方解除权亦符合合同约定，但原告的解除通知未能送达被告处，鉴于原告表示已将系争房屋另行出租，合同已不具继续履行的可能，故本院认定原被告双方于2014年9月18日签订的《房屋租赁合同》于2016年1月11日解除。被告实际使用系争房屋至2016年1月10日，理应按照约定支付使用期间的租金，现原告要求被告给付自2015年7月1日至2016年1月10日期间尚欠的租金237,914元合法有据，本院予以支持。原告要求被告支付迟延给付租金的逾期付款违约金，以60180元为基数自2015年6月16日起至实际清偿之日止、以160,180元为基数自2015年9月16日起至实际清偿之日止、以17,554元为基数自2015年12月16日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算，与法不悖，本院予以照准。被告认为原告解除合同须以被告拖欠的租金的金额达到六个月的总额，原告无权解除合同，此辩解与合同约定不符，本院不予采纳。被告提出因原告未按约定履行维修义务故其未支付2015年9月以后的租金以及原告已于2015年10月底收回系争房屋的辩解，但被告提供证据不能证实原告未履行维修义务导致其不能正常使用房屋，也不能证明原告已于2015年10月收回房屋。至于租赁期间产生的水、电等相关费用，现原告表示不予主张，系其自主处分权利的行为，予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原告上某1与被告上某2于2014年9月18日签订的《房屋租赁合同》于2016年1月11日解除；二、被告上某2应于本判决生效之日起十日内给付原告上某1租金237,914元；三、被告上某2应于本判决生效之日起十日内给付原告上某1迟延给付租金的逾期付款违约金(分三段计算，以60,180元为基数自2015年6月16日起计算至实际清偿之日止；以160,180元为基数自2015年9月16日起计算至实际清偿之日止；以17,554元为基数自2015年12月16日起计算至实际清偿之日止；以上均按中国人民银行同期贷款利率四倍计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4,868.71元，减半收取2,434.36元，由被告上某2负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 黄 卉二〇一六年十月三十一日书记员 严欢蕾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。