山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁10民终648号上诉人（原审原告）：阮伊德，男，1960年1月16日出生，汉族，住浙江省温岭市。委托诉讼代理人：潘夏夫，温岭市石塘法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：乳山市长城住宅开发有限公司，住所地山东省乳山市深圳路28号。法定代表人：王学昭，经理。委托诉讼代理人：李峰，男，该公司职工。上诉人阮伊德因与被上诉人乳山市长城住宅开发有限公司（以下简称“长城公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省乳山市人民法院(2020)鲁1083民初4143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。阮伊德上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持阮伊德的诉讼请求。事实和理由：1.一审认定事实不清，未就当年双方签订《新建商品房买卖合同》时的房价行情进行询问，未对《解除函》的真实性、合法性予以认定。根据阮伊德一审时提交的网上下载的《乳山房价最近消息2020》的内容，足以证明长城公司虚抬物价，专门诱骗山东省以外的其他省市居民以万元以上单价购买地处穷乡僻壤地段的所谓“海景房”，而当地居民却以4000-5000元的单价购买位于乳山市区的房屋的事实。3.阮伊德于2020年2月17日向长城公司发出《解除函》至一审开庭前，长城公司均未向人民法院或仲裁机构对此提出异议，合同实际已处于解除状态。另,阮伊德于2019年5月底明确表示拒绝贷款，也不愿履行继续付款义务至今已有一年有余，期间长城公司从来没有要求阮伊德继续履行付款义务，合同可以也应当予以解除。4.退一步说，假设阮伊德为违约行为的一方当事人，请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为衡平双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。长城公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。阮伊德向一审法院起诉请求：1.要求与长城公司解除于2019年5月17日签订的新建商品房买卖合同；2.要求长城公司退还购房款239000元。一审法院认定事实：2019年5月17日，阮伊德、长城公司签订《新建商品房买卖合同（现售）》(合同编号：X2019041513)，由阮伊德购买长城公司开发的位于山东省乳山市长城文华花苑5幢1单元8层808号房屋，并约定房屋建筑面积共50.82平方米，该商品房单价为每平方米人民币9405.75元，总价款为人民币478000元。合同第八条付款方式及期限约定：（一）签订本合同前，阮伊德已向长城公司支付定金143400元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）阮伊德采取下列第3种方式付款：3、贷款方式付款：商业贷款239000元。阮伊德应当于2019年4月28日前支付首期房价款239000元，占全部房价款的50%。余款239000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。合同第九条逾期付款责任约定：除不可抗力外，阮伊德未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1.2种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)逾期在30日之内，阮伊德按日向长城公司支付逾期应付款万分之3的违约金。（2）逾期超过30日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后，长城公司有权解除合同。长城公司解除合同的，应当书面通知阮伊德。阮伊德应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的20%向长城公司支付违约金，同时，长城公司退还阮伊德已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分）。长城公司不解除合同的，阮伊德按日计算向长城公司支付逾期应付款万分之3(该比率不低于第(1)项中的比率)的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第八条及附件五约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际己付款的差额确定。2.在合同履行期，若因阮伊德原因退房，除依据本合同第九条第1款承担违约金并包损失外，所付定金不予退还；阮伊德履行合同，定金抵做合同价款。合同附件十二补充协议约定:……2.1、银行按揭客户，自合同签订之日起15日内办理完毕按揭贷款手续；因阮伊德原因不能办理按揭贷款，则应在一个月内付清余款，否则按银行贷款利息4倍计算……。另查明，阮伊德已交款239000元。案涉房屋已经办理产权登记证书，权利人为阮伊德，并于2019年6月25日办理了抵押登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司乳山支行。一审法院认为，阮伊德作为完全民事行为能力人，具有相应的社会经验和判断能力，阮伊德称签署商品房买卖合同并非出于自愿，而是在被诱骗的情况下签订的，且案涉合同约定的房价明显高于市场价格属于显失公平，但未能提供充分、有效的证据予以证实。因此，双方签订的商品房买卖合同不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应依照合同约定严格履行各自的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，长城公司已经按照合同约定履行完毕自己的义务，并协助办理了涉案房产的权属登记证书，阮伊德现已按照合同约定支付首期房价款239000元，但剩余房款239000元却未依约办理按揭贷款，阮伊德诉称未能办理贷款的原因在于得知房价虚高的情况下不想再继续履行合同，打算解除合同，故没有到银行办理按揭贷款。同时双方合同明确约定因买受人原因不能办理按揭贷款，则应在一个月内付清余款。本案中，阮伊德因自身原因未按期办理银行按揭，且未在约定期限内履行给付房款义务，已然构成违约。合同的解除权包括法定解除权及约定解除权。根据双方当事人的陈述及现有证据证实，案涉合同不存在法定解除权成立的情形，同时长城公司亦不存在根本性违约足以导致合同解除的情形，阮伊德作为违约方，无权在长城公司要求其继续履行合同的情况下解除合同并要求长城公司返还已付购房款。综上，阮伊德之诉请与法无据，亦未提供充分证据，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决：驳回阮伊德要求解除与乳山市长城住宅开发有限公司于2019年5月17日签订的《新建商品房买卖合同（现售）》并由乳山市长城住宅开发有限公司返还阮伊德购房款239000元的诉讼请求。案件受理费减半收取2443元，由阮伊德负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人争议的焦点为阮伊德是否有权解除案涉商品房买卖合同并要求长城公司返还已付购房款。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，阮伊德与长城公司于2019年5月17日签订的《新建商品房买卖合同（现售）》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。阮伊德主张合同约定的房屋价格明显高于市场价格及长城公司存在诱骗、欺诈行为，未提供充分证据证实，本院不予采纳。长城公司已就案涉房屋为阮伊德办理了产权证书，履行了其主要合同义务。阮伊德未按约支付全部价款，现作为违约方以房价太高为由要求解除案涉商品房买卖合同并返还已付购房款，于法无据，本院不予支持。同理，阮伊德于2020年2月17日向长城公司发出的《解除函》，亦不能当然发生解除合同的效力，阮伊德不能依据该证据主张案涉商品房买卖合同已经解除。综上所述，阮伊德的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4885元，由上诉人阮伊德负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二一年五月十二日法官助理俞凯书记员张济节