河南省开封市金明区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0211民初1146号原告朱兆波，男，汉族，1967年2月16日生，住河南省开封市经济技术开发区。委托代理人苏袁斌、曲帅，河南时代律师事务所律师，特别授权代理。被告开封市大鹏房地产开发有限公司。住所地开封市宋城路金龙花苑1号楼21-22号。法定代表人贾广文，董事长。被告李强，男，汉族，1977年6月5日生，住河南省开封市鼓楼区。被告李承照，女，汉族，1978年4月25日生，住河南省开封市龙亭区。原告朱兆波诉被告开封市大鹏房地产开发有限公司、李强、李承照确认合同效力纠纷一案，本院于2016年5月11日立案受理后，由审判员秦建强、张丹丹、王辰娟组成合议庭，于2016年9月26日公开开庭进行了审理。原告朱兆波及其委托代理人曲帅，被告李强、李承照均到庭参加了诉讼，被告开封市大鹏房地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。原告诉称，原告系开封市第六建筑工程有限公司项目部经理，2005年3月8日和2006年7月19日，开封市第六建筑工程有限公司（以下简称“六建公司”）依据中标通知书与被告开封市大鹏房地产开发有限公司（以下简称“大鹏公司”）签订了金色阳光4、5、7号楼建设工程中标备案合同。工程竣工后，六建公司于2007年向法院起诉，诉讼过程中六建公司与大鹏公司达成调解，大鹏公司同意用2007年4月27日出具的《房产抵工程款一览表》中列明的房产以及车库抵工程款90余万元。其中，金色阳光小区8号楼1单元4层西户402号房屋抵款共计337303元。2007年4月27日，被告大鹏公司向原告出具了房款交齐的收款收据并实际向原告交付了该房屋。2007年11月19日，被告大鹏公司将国有土地使用权分割转让预登记及房屋确权登记证书交付原告持有。至2009年1月15日，金明区法院作出（2007）金民初字第817号民事调解书，调解书第二项确认被告大鹏公司应在规定的期限内为原告办理正式商品房销售合同并开具正式发票和有关手续。至此，原告与被告大鹏公司就金色阳光小区8号楼1单元4层西户402号房屋的买卖合同依法予以确认。2011年7月11日，原告发现家门口粘贴了一张催款单，经了解得知，原告取得的涉案房屋被被告大鹏公司和李强恶意串通后，以按揭贷款的形式向中国建设银行股份有限公司开封分行（以下简称“建行开封分行”）贷款29万元，贷款期限30年。此后，原告通过多种方式向被告提出异议，被告李强作为建行开封分行的工作人员称自己未购房，只是帮助被告大鹏公司贷款，本身也并不负责还款。被告大鹏公司董事长再三表示歉意的同时，一再表态尽快还清贷款并妥善处理此事，但至该董事长去世之前，该贷款亦未还清。建行开封分行负责人对此表示查清事实并请示上级后再给原告答复。2015年9月16日，原告接到开封市鼓楼区人民法院（2015）鼓民执字第303号民事裁定书和书面腾房通知，要求原告限期腾房，原告才得知在原告不知情的情况下，被告李强、李承照又和建行开封分行以恶意串通的方式，在开封市鼓楼区法院提起虚假诉讼。鼓楼区法院作出（2015）鼓民初字第287号民事判决书，判令被告李强、李承照承担偿还贷款的责任。且李强、李承照明确表示愿意拍卖房屋抵作还款。2015年9月18日，原告依法向鼓楼区人民法院执行局提出书面执行异议申请并提交了相关证据，执行局中止了要求原告腾房的强制措施。2015年9月28日，该执行案件因被告李强、李承照以其他方式履行还款责任后执行终止。现原告诉至本院，请求1、依法确认原告与被告大鹏公司签订的购房协议的效力，并判令被告大鹏公司履行协助原告办理房屋产权登记手续等合同义务；2、依法确认被告大鹏公司与被告李强、李承照签订的商品房买卖合同无效；3、依法判令本案诉讼费用由被告承担。被告李强、李承照辩称，同意法院依法判决。被告大鹏公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院视为其放弃答辩、举证、质证权。经审理查明，原告系开封市第六建筑工程有限公司项目部经理。2009年1月15日，六建公司起诉大鹏公司建设工程施工合同纠纷一案经本院调解作出（2007）金民初字第817号调解书，内容为“一、大鹏公司于2009年1月21日支付六建公司工程欠款及利息160万元；二、六建公司向大鹏公司依法开据余额票据后，大鹏公司应按六建公司提交的购房人姓名于3日内为其办理正式商品房销售合同并开据正式票据和有关手续……”大鹏公司在诉讼过程中经与六建公司协商一致，与六建公司指定的购房人（原告朱兆波）签订了金色阳光小区8号楼1单元4层西户402号房屋购房预订书，并向原告出具了房款及配套费的收款收据共计337303元，日期均填写的2007年4月，同时大鹏公司还将国有土地使用权分割转让预登记及房屋确权登记证书交付原告持有。原告自2007年至今一直在该房屋中居住。另查明，2015年7月14日开封市鼓楼区人民法院作出（2015）鼓民初字第287号民事判决书，认定被告李强因购买大鹏公司开发的金色阳光8号楼1单元4层西户402号房屋即本案涉案房屋于2008年4月28日与建行开封分行签订了个人住房借款合同，被告李强将上述房产抵押给银行，从银行贷款29万元，期限360个月。后建行开封分行将29万元贷款支付给被告李强，但李强仅还贷至2015年3月30日，此后未再还款。故法院判令解除借款合同，被告李强、李承照归还建行开封分行借款本金及利息。2015年9月11日，因被告李强、李承照未履行判决确认的义务，开封市鼓楼区人民法院作出腾房通知，要求涉案房屋的住户于2015年9月20日前将房屋腾出，否则将依法强制腾房。2015年9月18日，原告朱兆波依法向鼓楼区法院执行局提交书面执行异议申请并提交相关证据，该执行案件最终由被告李强、李承照按照判决内容偿还贷款后执行终结。此外，涉案房屋已在在房产部门办理了合同备案。本院认为，根据《物权法》第十五条之规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”被告大鹏公司与原告朱兆波于2007年签订的购房预订书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为有效协议，双方均应按照协议约定全面履行各自义务。对被告李强、李承照与大鹏公司签订的房屋买卖合同，该合同已经成立，现原告主张该合同无效，却未向本院提交充分证据证明该合同违反法律或行政法规的强制性规定，或者恶意串通损害他人利益，故李强、李承照与大鹏公司之间签订的房屋买卖合同亦是有效合同，对原告主张依法确认被告大鹏公司与被告李强、李承照签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。综合全案，原告已按约支付大鹏公司购房款及配套费，大鹏公司也已将涉案房屋实际交付原告使用，且原告自2007年至今一直在涉案房屋中居住。被告李强、李承照虽办理了备案登记，但商品房预售合同备案登记的目的在于对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理，而并非赋予当事人因合同而取得的债权以优先和对抗效力，商品房预售合同虽因备案登记而得已公开，但不具有预告登记的效力，故不能当然发生物权对抗效力。综上，本院认定涉案房屋归原告朱兆波所有，对原告朱兆波要求被告大鹏公司为其办理房屋产权登记手续的诉讼请求，本院予以支持。被告李强、李承照可另案起诉大鹏公司主张违约责任。据此，依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：依法确认被告开封市大鹏房地产开发有限公司与原告朱兆波于2007年4月22日签订的购房预订书有效；被告开封市大鹏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告朱兆波办理房屋产权过户手续；三、驳回原告朱兆波的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告开封市大鹏房地产开发有限公司、李强、李承照承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。审判长  秦建强审判员  张丹丹审判员  王辰娟二〇一六年十月三十一日书记员  王晓丹