江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终602号上诉人（原审被告）：马俊杰，男，1970年7月23日生，汉族，现住宜兴市。委托诉讼代理人：徐孟生，广东雄邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陆群，女，1972年4月9日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：朱文，江苏开炫律师事务所律师。上诉人马俊杰因与被上诉人陆群租赁合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2020）苏0282民初3616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马俊杰上诉请求：请求撤销一审判决或改判驳回陆群的一审请求。事实和理由：在双方之前关于《资产整体租赁协议书》（以下简称租赁协议）是否有效的一审、二审案件中，其即使在利益受到严重损害的情况下也多次向陆群支付租金，但陆群一直拒绝收取，同时因陆群要求强制清空的行为导致其实际租赁资产的减少，应当重新协商租金，但陆群拒绝协商，导致其不能支付租金的行为责任在于陆群，故不能解除租赁协议。被上诉人陆群辩称，马俊杰所谓利益受到严重损害的事实不存在，马俊杰从来就没有交纳租金的愿望，在其多次口头催交，并且在2020年书面要求支付的情况下，马俊杰仍然拒绝支付，并且找出各种不正当的理由拒绝支付租金，马俊杰的上诉理由不成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。陆群向一审法院起诉请求：1.要求解除马俊杰于2015年3月1日与宜兴市兴田汽车销售服务有限公司（以下简称兴田公司）签订的租赁协议；2.要求马俊杰立即从其所有的房屋及土地［不动产登记证号：苏（2018）宜兴不动产权第0××8号］中迁出；3.马俊杰立即从无证房产（包括门卫室1间86.45平方米、杂物房1间42.75平方米）中迁出；4.马俊杰向其支付从2018年10月9日起至2020年3月1日止的房租306880元（费用按每天685元计算508天）；5.要求马俊杰支付以306880元为基数，按同期央行贷款利率4倍计算的违约金；6.本案诉讼费由马俊杰承担。一审法院认定事实：兴田公司原有位于宜兴市××镇××村××村××土地证号为宜国用（2013）第01600555号的国有出让建设用地使用权（面积10596.7平方米）以及位于宜兴市××镇××路××段××号××所有权证号为××的房产（建筑面积2646.25平方米）。宜兴市善卷汽车修配厂（以下简称善卷汽修厂）原有位于宜兴市××镇××村××洞村）、所有权证号为××的房产（建筑面积1049.18平方米）。兴田公司的法定代表人与善卷汽修厂的投资人均为田云良，两家企业的上述不动产位于同一厂区内。2015年3月1日，兴田公司（协议甲方）与马俊杰（协议乙方）签订租赁协议一份，约定甲方将企业现有整体资产出租给乙方，租赁资产为甲方坐落于××镇××路××段××号××宜房权证张渚字第1××0号厂房（建筑面积2646.25平方米）以及三间平房，现有设备出租给乙方作为生产经营使用；租赁时间10年，自2015年3月1日起至2025年3月1日止，自2015年3月1日起计算租金；租金每年25万元，乙方于每年6月30日前付清；乙方如未能按时足额支付租赁费用超过10日，甲方有权单方面解除协议，收回租赁资产。租赁协议载明的三间平房在签订该协议时系善卷汽修厂名下房产，生产设备为兴田公司名下、权证号为宜房权证张渚字第1××0号厂房内的一台行车。租赁期间，兴田公司、善卷汽修厂因债务纠纷涉诉并经法院强制执行。2017年11月29日，法院作出拍卖裁定，依法在淘宝网司法拍卖网络平台上对兴田公司厂区内的资产进行整体公开拍卖（含兴田公司名下的上述有证房产、土地使用权及厂区范围内的无证房屋、道路、绿化、附属设施等以及善卷汽修厂名下的上述有证房产）。2018年7月23日，法院在淘宝网发布《宜兴市人民法院关于宜兴市兴田汽车销售服务有限公司的整体资产（第一次拍卖）的公告》，公告中载明：“房屋有租赁，租赁期为2015年3月1日起至2025年2月28日，年租金25万元，租金一年一付，2018年度租金尚未支付，具体信息请咨询......”2018年9月13日，陆群作为买受人在本次拍卖中竞得上述财产，并已付清竞买款项。2018年10月8日，法院作出（2016）苏0282执1535号执行裁定，裁定原兴田公司名下位于宜兴市张渚镇的有证厂房的房屋所有权（所有权证号为××）及国有建设土地使用权［土地证号为宜国用（2013）第01600555号］，以及善卷汽修厂名下的有证房产的房屋所有权（所有权证号为××）转归陆群所有；原兴田公司厂区内的无证房产（门卫室1间、杂物房1间）的使用权、附属设施的财产所有权转归陆群所有。2018年11月20日，法院发出强制迁出公告，责令兴田公司等被执行人及其他实际占用人立即腾空上述被法院拍卖的房产及设施。2018年12月24日，陆群办理了权证号为苏（2018）宜兴不动产权第0××8号的不动产权登记，将上述土地使用权及房屋所有权登记于其名下。2020年4月9日，陆群向马俊杰发函，要求马俊杰10日内支付2018年10月9日起至2020年3月1日止的租金并按时支付后续租金。同年4月22日，马俊杰回函要求与陆群重新签订租赁协议并按新协议交付租金，并称其按原租赁协议承租的是厂房、三间平房、场地及门卫等整体资产，因陆群要求法院强制搬离，造成其除厂房外，无法按约使用其他资产，故交付租金应当核减，重新签订的租赁协议也应根据实际使用资产重新计算租金，同时要求陆群赔偿其因故意诉讼造成的经济损失。一审中，马俊杰明确如双方解除合同，则要求互不承担责任；如继续租赁，认可后续租金按每年17-18万元计算，但对之前结欠的租金不予认可，因为陆群的行为也造成了其损失。陆群对马俊杰提出的上述方案不予认可。诉讼过程中，马俊杰向法院提起反诉，但未在规定期限内缴纳反诉费用，法院按马俊杰撤回反诉处理。上述事实，有租赁协议、（2020）苏02民终256号民事判决书、催交房租通知、函、不动产权证、强制迁出公告、（2016）苏0282执1535号案执行裁定书、执行笔录、询问笔录及本案庭审笔录等证据在卷佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，陆群经司法拍卖取得案涉不动产的物权，拍卖公告中明确系负担租赁拍卖，租赁合同对陆群、马俊杰具有法律效力，马俊杰应按租赁合同约定向陆群支付租金。但自2018年10月陆群取得案涉不动产物权以来，马俊杰未能支付租金，对此马俊杰辩称因陆群原因致使其于2018年11月20日经法院强制执行从承租的三间平房、门卫及杂物房中迁出，之后不再使用上述房屋，租赁项目变更，故应重新商定租金。对其抗辩主张不予支持。首先，马俊杰提供的强制迁出公告仅能证明法院曾责令被执行人及实际占用人即时迁出，但当时并未强制清场，陆群亦于庭审中确认直至2020年9月21日经法院执行才实际取得除标准厂房以外的房产，而马俊杰亦未能举证证明其向法院或陆群实际交付了上述占用的不动产；其次，关于租用的生产设备，马俊杰在（2016）苏0282执1535号案件执行笔录中确认仅租赁一台行车，一般而言，行车应附着于厂房一并出租，难以单独计算租金，即便陆群未取得行车所有权，马俊杰亦不能据此妨碍陆群对案涉不动产整体资产收益的正当获取，其完全可就其认可的租金先行向陆群进行支付或提存，但马俊杰在占有使用租赁物的情形下，以租赁物发生变更、需重新商定租金为由长期拖欠租金，且经陆群发函催告后仍未支付，已构成根本违约，陆群有权解除与马俊杰之间的租赁关系并要求马俊杰腾空并返还占用的不动产。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十七条、第二百二十九条规定，判决：一、解除兴田公司与马俊杰于2015年3月1日签订的《资产整体租赁协议书》；二、马俊杰于判决发生法律效力之日起十五日内腾空并向陆群返还占用的不动产［不动产权证号：苏（2018）宜兴不动产权第0××8号］。一审案件受理费80元，由马俊杰负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，马俊杰依据租赁协议取得案涉不动产的使用权，在租赁期间，陆群于2018年10月经司法拍卖取得案涉不动产的物权，租赁协议仍继续有效，马俊杰应按租赁合同约定向陆群支付相应的租金。但自陆群取得案涉不动产物权以来，马俊杰未能支付租金。马俊杰主张系陆群拒绝收取租金，却未提供相应证据，且与陆群向马俊杰发函催告租金的事实相悖，本院不予采信。另马俊杰提出因陆群要求强制清空的行为导致其实际租赁资产的减少，应当重新协商租金，但法院执行中虽曾责令被执行人及实际占用人即时迁出，可当时并未强制清场，马俊杰也未提供其实际租赁资产减少的相应证据，故马俊杰要求重新商定租金，没有事实依据。马俊杰长期拖欠租金，且经陆群催告后仍未支付，构成根本违约，陆群解除与马俊杰之间的租赁关系，合法有据。马俊杰认为其不付租金的责任在于陆群，租赁协议不能解除等上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，马俊杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人马俊杰负担。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  杜伟建审判员  宁尚成二〇二一年五月十八日书记员  李 睿