湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂06民终1570号上诉人（原审原告）：周维，男，1980年11月27日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：周厚超（系周维之父），住襄阳市樊城区。上诉人（原审被告）：湖北汉家刘氏茶业股份有限公司。住所：谷城县城关镇县府街43号。法定代表人：刘家国，该公司董事长。委托诉讼代理人：钟呈银，湖北吾约汉珈律师事务所律师。原审被告：刘家国，男，1962年3月22日出生，汉族，住谷城县。上诉人周维、上诉人湖北汉家刘氏茶业股份有限公司（以下简称刘氏茶业公司）因与被上诉人刘家国房屋租赁合同纠纷一案，均不服襄阳市樊城区人民法院(2020)鄂0606民初6068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。周维上诉请求及答辩意见：撤销原判，判令被上诉人自判决生效之日起七日内腾空、返还房屋，并结清房屋占有使用费（自2020年11月10日起至退房之日止，按每月6000元标准支付房屋占有使用费）及使用房屋期间的水、电、卫生费用；判令被上诉人承担违约责任，押金10000元不退还（将押金10000元抵作违约金，用作赔偿违约金10000元）；判令被上诉人自判决生效之日起七日内向上诉人履行给付金钱义务；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人最终诉求是判令被上诉人立即腾房退房，原审既未对腾房时间加以明确，也未对立即腾房这一事项进行判决，属漏判，损害了上诉人合法权益。2.原审适用法律错误，认定基本事实不清。原审认为上诉人未在被上诉人延迟交付租金的当期提出异议。事实是，上诉人于2020年9月13日向原审法院起诉，在起诉书中提出押金10000元不予退还，2020年10月13日原审法院立案，被上诉人支付租金日期为2020年10月21日，因此，上诉人在延迟交付租金的当期内提出了异议，被上诉人应当按照合同约定，承担违约责任并赔偿10000元违约金。原审判决没有指定履行给付金钱义务的期间。在被上诉人承租期间，上诉人多次长期对被上诉人提供便利，包括降低租金、免除延迟支付租金产生的滞纳金。被上诉人严重违反诚实信用原则、公平原则、公序良俗原则。刘氏茶业公司上诉请求及答辩意见：撤销原判，驳回周维的起诉，或将本案发回重审；本案案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.原判认定事实错误。原审认定上诉人在交付房租过程中存在部分违约，与事实不符，恰恰是被上诉人违约。上诉人租用被上诉人的房屋已经十余年，被上诉人未提供税务发票，导致上诉人公司无法处理账务。原审认定租赁期限已经到期，不符合实际情况，2018年10月6日，上诉人与周厚超签订的商铺租赁补充协议（三）约定，大桥通车次月起，月租金参照邻近商铺标准执行，并另行签订协议。但双方多次协商未果，上诉人继续使用房屋并于2020年8月-10月支付租金27000元，加上之前押金10000元，共计37000元，一直计算到2021年2月，一审法院计算错误。2.周维不是本案适格主体，应依法驳回起诉。自2009年至2018年，上诉人公司均与周厚超签订租赁合同，并未与周维发生联系，更未与周维签订过租赁合同。周维起诉上诉人公司无事实与法律依据。3.一审判决自2020年7月按5000元收取租金，8月以后按月6000元收取租金，无事实依据。被上诉人房屋与周边房屋存在局限性，面积也不相同，应根据公平原则处理。刘家国未陈述意见。周维向一审法院起诉请求：1.依法解除其与刘氏茶业公司、刘家国签订的《房屋租赁合同》和《商铺租赁补充协议》；2.判令刘氏茶业公司、刘家国立即退房，押金10000元不退还，刘氏茶业公司、刘家国结清房租和水、电、卫生等相关费用；3.保护其2020年7月以及后期租金标准，其中7月租金标准为5000元/月，8月及之后的租金标准为6000元/月；4.本案诉讼费用由刘氏茶业公司、刘家国承担。一审法院认定事实：2016年12月11日，刘家国代表刘氏茶业公司，周厚超代表周维，双方签订《房屋租赁合同》，周维将其经过产权登记，位于襄阳市××区炮××街××号樊城宾馆商住楼一层南端第一间临街面积80多平方米的门面房，出租给刘氏茶业公司用于经营。合同约定：租期三年，第一年月租金8600元，第二年月租金8800元，第三年月租金8800元；刘氏茶业公司向周维交押金10000元，退房时退还，如有欠交房屋租金或损失房屋结构、设施造成损失时，将从押金中扣除，承租方中途违约或单方面提出终止合同时，押金不返还；每三个月为一付款期，每期的第一个月的10号为付款日，超过付款日5天未交即为延期，延期部分除交付正常房租外，另按每天300元向出租方交付滞纳金，延期15天不交房租，即终止合同，出租方有权收回房屋，且押金不予返还；合同期内凡涉及该房使用、经营所产生的一切税、费（物业管理、水电、治安、卫生、排污等费用及应缴的税金等）均由承租方承担；出租方出租房屋时，只提供原有的电源、水源，不负责改造和装修；合同有效期自2017年2月10日至2020年2月9日。合同签订后，周维向刘氏茶业公司交付了房屋，刘氏茶业公司向周维交付了租金，但租金交付存在迟延，最长迟延时间达76天。2018年10月6日，鉴于庞公大桥（凤雏大桥）施工所造成实际影响，周维、刘氏茶业公司同意在原有合同基础上签订《商铺租赁补充协议》，协议约定：自2018年8月10日起，商铺月租金调整为2000元；协议有效期至庞公大桥通车当月；大桥通车次月起，月租金参照邻近商铺标准执行，并另行签订协议。2019年11月30日，刘氏茶业公司向周维支付6000元，交付了2019年11月10日至2020年2月9日按月租金2000元标准计算的租金。2020年4月27日，刘氏茶业公司向周维支付6000元，交付了2020年2月10日至2020年5月9日按月租金2000元标准计算的租金。2020年8月27日，刘氏茶业公司向周维支付租金12000元。2020年10月21日，刘氏茶业公司向周维支付租金15000元。现周维以刘氏茶业公司交付租金迟延，2020年7月之后的租金标准双方达不成一致意见为由，提起本案诉讼。一审法院于2020年10月21日向刘氏茶业公司、刘家国送达了起诉状副本。一审法院另查明，襄阳凤雏大桥于2020年6月24日通车运营。2020年6月之后，位于襄阳市××区炮××街××号邻近商铺，每平方米月租金60元至110元不等。一审法院还查明，2016年12月11日之前，刘氏茶业公司即承租使用周维的房屋，并交纳租房押金10000元。2016年12月11日，刘氏茶业公司与周维续签《房屋租赁合同》后，未另向周维交纳租房押金10000元，合同中约定的10000元押金延用原交纳的押金。一审法院认为，周维将经过产权登记的房屋出租给刘氏茶业公司使用，双方签订了《房屋租赁合同》及《商铺租赁补充协议》，该合同及协议是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同约定的租赁期限届满后，刘氏茶业公司继续使用房屋，周维未提出异议，双方原签订的租赁合同及补充继续有效，但租赁期限变为不定期。不定期租赁，当事人可以随时要求解除合同。故周维诉请解除双方签订的《房屋租赁合同》和《商铺租赁补充协议》，符合法律规定，予以支持。法律规定，约定或法定解除合同，合同自解除合同的通知到达对方时解除。周维于2020年10月13日向法院提起诉讼，一审法院于2020年10月21日向刘氏茶业公司送达了起诉状副本，故周维与刘氏茶业公司签订的《房屋租赁合同》和《商铺租赁补充协议》于2020年10月21日解除。周维以刘氏茶业公司原交纳的押金10000元，为后续合同的押金，不违反法律规定，予以确认。在合同期内虽然刘氏茶业公司向周维支付租金存在迟延，但周维在刘氏茶业公司迟延交付租金的当期未提出异议，且刘氏茶业公司已按合同约定的租金标准向周维支付了租金，故周维诉请不退还押金10000元，与法无据，不予支持。合同约定，使用房屋产生的水电费、卫生费等费用由承租人刘氏茶业公司承担，故周维诉请刘氏茶业公司结清水、电、卫生等相关费用，予以支持。关于租金及房屋占有使用费。刘氏茶业公司已按约定向周维结算了2020年5月9日之前的租金。襄阳凤雏大桥于2020年6月24日通车运营，刘氏茶业公司于2020年8月27日、2020年10月21日向周维支付的12000元、15000元，合计27000元，根据协议约定其2020年7月9日之前的租金应按每月2000元计取，则2020年5月10日至2020年7月9日的租金为4000元，剩余23000元应为2020年7月10日之后的租金。根据市场调查，本案涉诉商铺面积80多平方米，邻近商铺2020年6月之后的每平方米月租金60元至110元不等，故周维诉请2020年7月租金按5000元计算，2020年8月及之后的租金按每月6000元计算，与市场价相符，予以支持。刘氏茶业公司于2020年8月27日、2020年10月21日向周维支付12000元、15000元，合计27000元，应视为2020年5月10日至2020年11月9日的房屋租金或房屋占有使用费。刘家国不是合同当事人，周维对刘家国提起诉讼，无事实依据，不予支持。刘氏茶业公司辩称，周维要求解除合同，应赔偿刘氏茶业公司、刘家国装修款430000元，无事实和法律依据，不予采纳。刘家国经法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃质证、抗辩等诉讼权利，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、周维与湖北汉家刘氏茶业股份有限公司签订的《房屋租赁合同》和《商铺租赁补充协议》于2020年10月21日解除；二、湖北汉家刘氏茶业股份有限公司自2020年11月10日起至向周维腾还位于襄阳市××区炮××街××号的门面房之日止，按每月6000元标准向周维支付房屋占有使用费，并结清使用房屋期间的水、电、卫生费用；三、驳回周维的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，由湖北汉家刘氏茶业股份有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。原审判决认定属实，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》及《商铺租赁补充协议》系有效合同，当事人应按约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点：(一)周维是否有权提起本案诉讼。《房屋租赁合同》及《商铺租赁补充协议》虽是周厚超签订的，但案涉房屋的产权人为周维，周厚超与周维系父子关系，周维认可一直授权周厚超签订合同、收取租金。一审庭审时，法庭要求明确合同的出租方与承租方，双方当事人均认可出租方是周维，承租方是刘氏茶业公司。故周维对诉争房屋享有管领权，有权提起本案诉讼。(二)刘氏茶业公司所交的押金10000元是否应予退还。双方合同约定：“乙方(刘氏茶业公司)向甲方(周维)交押金10000元，退房时退还。如有欠交房屋(租金)或损失房屋结构、设施造成损失时，甲方将从押金中扣除，乙方中途违约或单方面提出终止合同时，押金不返还”。刘氏茶业公司在租赁期间内并无上述情形，周维认为押金不应予以退还，缺乏事实和法律依据，周维应在刘氏茶业公司交还房屋后返还收取的押金10000元。(三)2020年7月之后的租金标准应如何确定。《房屋租赁合同》约定：“第一年月租金8600元，第二年月租金8800元，第三年月租金8800元”，《商铺租赁补充协议》是双方因庞公大桥施工影响，而对租金标准进行调整达成的补充协议，补充协议明确“本补充协议有效期至庞公大桥通车当月；大桥通车次月起，月租金参照邻近商铺标准执行，并另行签订协议”，庞公大桥于2020年6月通车，双方对之后的租金标准无法协商一致，原审法院对邻近商铺租金进行了调查，认为周维诉请2020年7月租金按5000元计算，2020年8月及之后的租金按每月6000元计算，与市场价相符，对周维的相关主张予以支持，符合本案实际情况。综上所述，周维的上诉请求部分成立；刘氏茶业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持襄阳市樊城区人民法院(2020)鄂0606民初6068号民事判决第一项，即周维与湖北汉家刘氏茶业股份有限公司签订的《房屋租赁合同》和《商铺租赁补充协议》于2020年10月21日解除；二、撤销襄阳市樊城区人民法院(2020)鄂0606民初6068号民事判决第二、三项；三、湖北汉家刘氏茶业股份有限公司于本判决生效后十五日内结清使用房屋期间的水、电、卫生费用，返还周维位于襄阳市樊城区炮铺街9号樊城宾馆商住楼一层南端第一间临街的门面房；四、湖北汉家刘氏茶业股份有限公司于本判决生效后十五日内向周维支付房屋占有使用费(自2020年11月10日起至返还之日止按照每月6000元标准计算)；五、驳回周维的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费130元，由湖北汉家刘氏茶业股份有限公司负担；二审案件受理费210元，由周维负担50元，湖北汉家刘氏茶业股份有限公司负担160元。本判决为终审判决。审判长  焦静平审判员  黄 鹂审判员  何小玲二〇二一年五月七日书记员  严琦童