上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初7415号原告王瑶，女，1968年11月24日出生，汉族，住上海市。委托代理人陆建宇，上海君韵律师事务所律师。被告黄彬，男，1962年1月15日出生，汉族，住上海市。委托代理人谢鹏，浙江君策律师事务所律师。原告王瑶与被告黄彬房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王瑶及其委托代理人陆建宇，被告黄彬及其委托代理人谢鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王瑶诉称，原、被告于2015年12月27日经德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑公司)居间服务，签订房地产买卖居间协议，约定被告将其所有的位于上海市普陀区延川路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给原告，总房价款为430万元(以下币种均为人民币)，2015年12月28日原告按被告要求，另支付房款2万元。协议对于房屋交易的相关事宜作了约定，签约当日原告支付定金40万元，双方约定2016年1月25日共赴德佑公司签署房屋买卖示范文本。2016年1月24日，原告致电被告，由于原告将旧房出售而购买系争房屋，而旧房出售款要延迟3日到账，故希望在1月28日签约以及支付首付款，被告当即表示无所谓，自己也要回老家过年，一、二期房款可一并支付。2016年1月27日，原告通知被告1月28日签约、支付首付款，并委托德佑公司通知被告，经反复多次催促，被告明确等正月十五回沪后再来办理。正月十五后，原告立即约被告办理手续，被告表示房价已经上涨，需按照市场价550万元成交，双方未协商一致。由于被告的违约行为，导致原告已无法按照原价格购买系争房屋，合同约定的违约金标准过低，原告主张的实际损失以550万元与430万元的差价为基础。现原告诉至法院，请求判决：1、被告返还定金40万和房款2万；2、被告向原告赔偿经济损失120万；3、本案诉讼费由被告承担。被告黄彬辩称，第一，1月24日，原告提出要求延迟签约与房款支付至1月25日之后，被告明确表示不同意，并指出原告的行为构成违约，应承担违约责任。1月27日，原告再次通过德佑公司工作人员提出要求变更签约日期为春节之后，且要求变更买受人为其儿子(原告儿子要春节后才成年)，被告亦明确表示不同意。在与原告签订买卖居间协议时，被告并不清楚原告要以其儿子名义购买，且德佑公司工作人员也未对买卖居间协议约定可以变更买受人这一条款进行合理提示与解释。第二，因原告要购买系争房屋，被告解除了与前买受人的买卖关系，赔偿了对方2.15万元。原告为此补偿了被告2万元，该2万元是原告给予被告的购房补贴，不应该计入总房价。第三，春节后，被告明确表示因原告多次违约要求没收定金，双方还就重新签约一事进行过协商，但是对房价款未达成一致，期间被告确实提出过系争房屋当时市场价已达550万元，但如果与原告继续交易，该价格还需与原告进一步磋商，原告不能以此作为其诉请的损失的基础，且损失的数额已经超过被告预见或应当预见的范围。现被告愿意退还原告定金40万元以及2万元补偿款，不同意原告要求赔偿损失的诉讼请求，如果法院认定双方均有违约行为，原告的损失应当扣减其违约的部分，且该损失金额过高，希望法院予以调整。经审理查明，2015年12月27日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《手拉手代办买卖协议》，载明“乙方自己找到甲方协商购买该物业，地址为延川路XXX弄XXX号XXX室，甲乙双方友好协商谈定房屋总价、付款方式、交房时间，手牵手到链家地产签订购房居间协议……”。同日，原告(买受方、乙方)、被告(出售方、甲方)与德佑公司(居间方、丙方)就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》，约定总房价款为430万元；为表示购买诚意，乙方应于2015年12月27日前向丙方支付意向金40万元，如甲方签署本协议，则乙方同意交付的意向金转为定金；甲、乙双方同意于2016年1月25日共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，若甲方未能依照本协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向乙方双倍返还定金，若乙方未能依照本协议约定签订上述示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还；乙方应于签订买卖合同示范文本当日通过丙方或直接向甲方支付首期房价款100万元，第二期房价款160万元于2016年2月15日前支付；剩余房价款120万元于2016年4月10日前支付，尾款10万元于交房时支付；在本协议约定的买卖交易条件保持不变的情形下，甲方同意乙方可以增加、减少或变更本协议中的“买受方”，且乙方依据本协议或相关补充协议已经部分履行(包括付款行为等)的，视为增加、减少、变更后的“买受方”已经部分履行；本协议生效后，甲、乙双方应诚意履行，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价款的百分之二十向守约方支付违约金；在签署本协议时，甲乙双方均已认真查阅了本协议的全部条款，且丙方已对本协议的全部内容以及房地产市场限售等政策细则进行了详尽的解释及合理的提示并已提供全套上海市房地产登记簿信息，尽到了良好的告知义务，甲、乙、丙三方对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按本协议约定严格履行；其他约定：二月上产权人为严沁予。协议另对交易过户、交房、户口迁出等事宜作了约定。上述协议签订当日，被告收到原告支付的定金40万元。2015年12月28日，被告出具收条，载明“今收到王瑶购房补贴2万元整，不计入房价”。2016年1月24日，原告丈夫严松林致电被告，希望能够延期三日支付首付款100万元。2016年1月25日，双方未按约至德佑公司签订《上海市房地产买卖合同》。2016年1月27日，德佑公司工作人员倪某短信联系被告，称原告首付款已经准备好，约被告1月28日下午三点付款，且指出严沁予要春节后满18周岁，希望延期签约。被告次日回复收到，但未发表其他意见。根据原告丈夫严松林的工商银行存折，2016年1月28日的余额为97万元。当日，原告丈夫严松林短信联系被告，称房款已经准备好，被告未作回复。2016年2月29日、3月1日、3月5日，原告丈夫严松林多次短信联系被告，要求与被告签约并支付房款。被告均未作短信回复。期间，原、被告就系争房屋是否继续交易进行过协商，被告表示如果要继续交易要重新协商房价款，并且指出系争房屋市场价已达550万元。2016年3月3日，原告向被告发《催告函》，催告被告于2016年3月6日与原告签订《上海市房地产买卖合同》，并表示不放弃解除该协议以及追究被告违约责任的权利。2016年3月8日，原告向被告发《律师函》，再次要求被告三日内与原告签约。2016年3月22日，被告向原告发《律师函》，称原告因资金问题未能在1月25日按约签约，后双方就重新签约一事数次沟通未能达成一致；同时指出原告未能在1月25日签约构成违约，定金应由被告没收；要求原告前来协商买卖居间协议的解除清算或协商重新签约事宜。另查明，一、2015年12月23日，原告夫妻与案外人签订《房地产买卖居间协议》，约定原告夫妻将上海市宝山区菊联路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给案外人，房价款为286万元，其中一笔房款90万元于2016年1月20日前支付。2016年3月24日，双方申请办理过户手续。二、严沁予系原告儿子，1998年2月10日出生。严沁予与父母目前共有本市梅川路XXX弄XXX号XXX室房屋一套。三、2016年9月29日，严沁予与案外人张1、张某2、张某3、张某4签订《上海市房地产买卖合同》与《装修补偿协议书》，以575万元的价格另购位于上海市嘉定区金沙江路XXX弄XXX号XXX室房屋。现原告诉至本院，请求判决如其诉请。庭审中，原、被告对解除买卖协议均无异议。原告申请证人倪某出庭作证，其证人证言为：原告亲属曾有房屋交易由证人经手，故原告认识了证人也认可证人的工作能力，原、被告事先已就系争房屋的交易细节沟通一致，双方共同找到证人，要求代办居间手续。有关买卖居间协议的重要条款，证人均已向原、被告作出合理解释。2016年1月24日晚间，原告丈夫致电证人，称其与被告已经沟通过，因房款未筹齐，签约以及支付首付款日期变更至1月28日。1月27日原告向证人表示首付款已经备齐，证人就短信通知被告1月28日下午签约，1月28日早上被告回复短信称其已经不在上海，等他春节回来再说，但未明确表示同意或是反对签约。春节过后，证人再次联系被告，被告称等到正月十五以后再说，此后证人与被告失去联系，正月十五左右证人接到一位自称被告女婿的人通过被告手机打来的电话，称因原告未按时签约，被告不打算与原告交易了。3月份，被告曾向德佑公司投诉居间不公，公司还未处理。原告对证人证言无异议。被告对证人证言不认可，认为证人与原告相识，而被告与证人公司发生过冲突，证人的陈述具有明显的倾向，此外证人对于变更签约日期等情况均是听原告单方面陈述，并未与被告核实过，只是主观推断了被告的意见。审理中，被告变更了其在庭审中的部分意见，第一，被告清楚并同意最终的产权人为严沁予(“二月上产权人严沁予”为签约后另加)，但并不清楚严沁予何时满18周岁，也不清楚如何与原告以及严沁予进行签约，但被告不同意原告多次要求延期签约及付款。第二，原告提供的录音中被告虽同意原告晚三天支付首付款，但并未放弃追究其违约责任，同时重新与原告协商系争房屋的价格。原告补充意见称，第一，因与被告协商买卖过程比较融洽，原告希望等严沁予满18周岁后由其本人进行签约，如果届时被告不同意，也可以由原告先行代签，等严沁予满18周岁后再修改买卖合同，但原告仍会按照合同约定的付款期限付款。第二，严沁予另购的他处房屋，不论从位置、面积、价格方面均不如系争房屋。本院认为，《房地产买卖居间协议》是当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点在于最终未交易成功是何方违约。首先，根据买卖居间协议约定，双方应于2016年1月25日签约，而实际未签约系原告首付款支付问题导致，对此原告陈述被告同意延期三日支付、延期签约，被告庭审中辩称其当即表明不同意，后在接受本院谈话中表示同意晚三日交易但要求追究违约责任。本院认为，原告的陈述能够与证人证言、录音等相印证，而被告的陈述前后矛盾，本院对被告的意见不予采信。另外被告庭审中辩称其不清楚买受人为严沁予，但事后又表示认可同时指出该条款为事后添加，对严沁予何时满18周岁有异议。本院认为，被告的辩称意见再次前后矛盾，且与协议约定“二月上产权人为严沁予”不符，本院亦不予采信。本院认定双方对签约日期以及首付款支付日期重新做了协商，被告应当按约与原告签约，并配合原告办理产权人为严沁予的相关变更手续。现被告多次拒不配合致双方最终未交易成功，被告的行为构成违约，应当承担违约责任。鉴于双方均同意解除协议，被告应将原告支付的定金以及购房补贴返还原告。关于原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，原告主张以550万元与430万元的差额即120万元为计算基础，该依据不充分，本院综合双方的履约行为、责任认定、原告的合理损失等因素，酌情确定被告应当赔偿原告的损失金额。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下：一、被告黄彬应于本判决生效之日起十日内返还原告王瑶定金人民币400000元、购房补贴人民币20000元；二、被告黄彬应于本判决生效之日起十日内赔偿原告王瑶人民币400000元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案保全费人民币5000元，由被告负担。本案受理费人民币19380元，由原告负担人民币7380元，被告负担人民币12000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  余莉敏审 判 员  陈文丽人民陪审员  周婵娟二〇一六年十月二十八日书 记 员  陈文渊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……