贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终3290号上诉人（原审被告）：杨运辉，男，1974年9月20日出生，汉族，住贵州省金沙县。委托诉讼代理人：方芳，贵州跃达禾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：秦元祥，男，1942年10月29日出生，汉族，住贵州省修文县。委托诉讼代理人：萧云阳，贵州宇泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王卓，贵州宇泰律师事务所实习律师。原审第三人：杨建成，男，1993年6月12日出生，汉族，住贵州省金沙县。原审第三人：龚婷，女，1994年11月12日出生，汉族，住贵州省修文县。上诉人杨运辉因与被上诉人秦元祥、原审第三人杨建成、龚婷确认合同无效纠纷一案，不服贵州省修文县人民法院（2020）黔0123民初2597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展诉讼程序繁简分流改革试点的工作决定》，依法适用普通程序，进行了独任审理，本案现已审理终结。上诉人杨运辉的上诉请求：1、撤销原判，发回重审或依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为返还购房款及占用使用房屋费用是属于双方主张的权利，一审中双方都未提及的情况下，一审法院违背不告不理原则，判决超过原告诉请，属于适用法律错误。退一步说即使适用法律是正确的，上诉人认为购房款与占用使用住房费不能简单相抵扣，占用使用住房费应参考同时期同类型租赁房屋费用先计算出结果，再做抵扣。另外关于苗木归属问题，上诉人认为村调解委员会出具《调解协议》背景是2019年3月4日双方之间土地、房屋纠纷曾组织过调解，但被上诉人不遵守合同契约，不满足于双方达成的房租补偿款，不断上访闹事，为了约束被上诉人一方继续上访，为了彻底解决纠纷，村调解委员会主持下又签订了该协议，上诉人答应在原基础上再不畅4万元，但签订该协议目的并未实现，被上诉人还是继续上访闹事，该协议应是一份被终止的协议，原审法院仅苗木归属问题依照该协议判定，有失偏颇，在有协议都不能遵照，失去诚实信用精神的情况下，一审法院应依据法律规定来判定苗木的所有权。被上诉人秦元祥答辩称，一审法院认定合同效力问题属于部分无效合同，是针对宅基地的无效。根据农村宅基地的获取原则，必须是本村的集体经济组织成员才有资格获得宅基地使用权且仅有一次，上诉人非本村集体成员，而是他乡因土地流转而获取本案农房，一审认定符合规定。上诉人认为应该按照租赁权给予补偿不成立，宅基地原来是有房屋的，上诉人是拆毁了房屋新建房屋，按照法律处理原则，恢复原状必须将拆毁的全恢复，但是这个不可能，修的房屋是对被上诉人的补偿且该房屋上诉人也使用多年，一审法院认定该房屋由被上诉人占有使用是没有违反法律的。林木种植问题，土地流转如果用于种植林木是非法种植林木行为，双方进行了调解，根据要求是要移出，或者移裁，所以一审也是符合法律规定的。原审第三人杨建成答辩称，同意上诉人意见。原审第三人龚婷未到庭，未提交书面答辩状。秦元祥向一审法院起诉请求：1、判令确认原、被告双方于2008年05月17日签订的《转包耕地合同》无效；2、判令被告返还原告住房五间、猪牛圈、院坝及房屋周边的空地；3、判令被告返还原告承包的水田11亩，旱地3亩，被告栽种的位于姚家墓及岩角土地的苗木归原告所有。一审法院认定事实，2008年05月17日，原告秦元祥作为甲方与被告杨运辉作为乙方签订《转包耕地合同》，约定：“一、甲方将自己承包的水田壹拾壹亩，旱地叁亩长期（政府征用除外）转包给乙方（具体期限2008年5月17日至2038年5月16日）。二、甲方将住房五间及猪牛圈、院坝、围墙（除现有通道外）折价人民币柒仟元整永久出售给乙方。三、乙方承包期间不管天干水旱都要上交甲方粮食折款壹仟陆佰元整（乙方不得荒芜一块田土）。四、中途甲方需要土地时，乙方应无条件给予支持，甲方应相应减少（甚至不要）乙方每年所给的承包费用。五、双方必须坚守合同内容，单方不履行合同，必须承担对方一切经济损失（其中包括甲方可向乙方收回房权及房款分文不退，乙方可要求甲方加倍偿还房款）。六、甲方协助乙方办理落户手续。七、乙方须帮助甲方照看自留坡上林木，不得擅自砍伐。八、若遇征地，所得征地费用全部归甲方所有。……”2008年05月05日及05月17日，原告分别收到被告父亲杨必全支付的购房款10000.00元和5000.00元。2018年，原告收到被告支付的2008年至2018年承包土地费共计16000.00元。2019年03月04日，因被告杨运辉及案外人杨必全在案涉土地上新建房屋一事，修文县人民调解委员会出具《关于处理杨运辉、杨必全户侵占我村田兴组秦元祥户土地建房一事的会议记录》，载明：“2008年5月17日，大兴村（原大山村）田兴组村民秦元祥与金沙县沙土镇后山乡双联村大坡村民组杨运辉签订了《转包耕地合同》，双方约定，秦元祥将水田壹拾壹亩、旱地叁亩转包给杨运辉耕种，同时将住房五间及猪牛圈、院坝、围墙（除现有通道外）折价壹万伍仟元出售给杨运辉。后来，杨运辉将秦元祥老屋及围墙拆除，修建二层楼房时没有通知秦元祥，擅自占据协议约定的通道及山林104平方米。同时杨运辉在未经秦元祥的同意下，擅自在耕地上种植树木，还私占秦元祥山林喂养鸡鸭。杨必全（杨运辉的父亲）未经秦元祥同意，擅自占其土地186.29平方米修建住房及圈舍。处理意见：一、杨必全擅自占秦元祥土地186.24平方米修建住房及圈舍，补偿秦元祥贰万肆仟伍佰捌拾肆元整；二、杨运辉擅自占秦元祥通道及住房104平方米修建房屋，补偿秦元祥壹万叁仟柒佰贰拾捌元整；三、杨运辉私占秦元祥山林喂养鸡鸭，限30日内拆除围栏，归还秦元祥山林；四、杨运辉擅自在秦元祥土地上栽种树木，在两个月内搬离；五、秦元祥、杨运辉解除土地租赁协议。”该纪要出具后，被告按照纪要补偿了原告13728.00元。2019年07月05日，原、被告双方再次发生纠纷，经扎佐镇综治办、扎佐镇大兴村人民调解委员会调解，原告作为甲方与被告作为乙方达成调解协议，约定：“一、甲乙双方终止于2008年签订的转包耕地合同第一条（协议内容：甲方将自己承包的水田壹拾壹亩，旱地叁亩长期（政府征用除外）转包给乙方（具体期限2008年5月17日至2038年5月16日），乙方自协议签订之日起，从2019年7月5日至2020年7月5日之内将栽种在甲方姚家墓及岩角土地（水田十一亩、旱地三亩）内苗木自行移栽，并支付甲方2019年土地流转金，如在期限之内未能移栽，视为乙方放弃对土地内苗木所有权，土地内苗木归甲方所有。二、甲方放弃对乙方擅自占用其通道及土地104平方米修建房屋的责任追究，占用甲方通道及土地104平方米修建的房屋归乙方所有，乙方不得在现有房屋占地面积上进行扩建，不得堵塞通道，阻止杨必全通行，乙方补偿甲方人民币￥40000.00元，乙方于2019年7月20日前支付甲方人民币￥20000.00元，2019年12月31日之前将剩余￥20000.00元补偿款付清，付款方式为现金，需大兴村调解委员会见证。三、甲方与杨必全自行商量拆除杨必全房子，保证通道运输木料，乙方不得阻止，同时乙方不得阻止甲方使用通道运输木料。四、甲方在签订协议后，在乙方未违反协议内容的情况下，不得向各级人民政府及机关继续反映此事。……”协议签订后，原告于2019年07月22日收到被告支付的土地占用款20000.00元。2020年07月03日，原告儿子秦晓雷收到被告支付的补偿款20000.00元。另查明，被告的户籍地从原、被告双方合同签订至今均在贵州省金沙县。原告向修文县村民委员会承包的土地有地块名称为“岩角”的土地两块（四至界限分别是东抵陈丽捷、南抵陈丽捷、西抵李正林、北抵黄学文和东抵秦元祥、南抵邓国忠、西抵陈贵华、北抵陈玉杰）；“后冲水田”的土地一块（四至界限为东抵周祥林、南抵房子边、西抵周从刚、北抵鲜正秀）；“后冲干田7块”的土地一块（四至界限为东抵其他田、南抵其他田、西抵曾绍芬、北抵周从刚）；“寡婆洞6块”的土地五块（四至界限分别为东抵林边、南抵其他土、西抵王绪英、北抵林边，东抵胡家文、南抵胡家林、西抵秦元祥、北抵其他土，东抵秦元祥、南抵秦元祥、西抵林边、北抵其他土，东抵胡家林、南抵王绪英、西抵其他土、北抵秦元祥，东抵林边、南抵其他土、西抵其他土、北抵其他土）等，承包期限自1994年01月01日起至2043年12月30日止。经本院现场勘验，被告耕种原告承包的土地有“岩角”（部分）、后冲水田（又名“六棚大田”、“姚家墓”）、后冲干田7块（又名“姚家墓”）及“寡婆洞6块”，其中地块名称为“寡婆洞6块”的土地系被告交付给其父母进行耕种，其余土地有被告栽种的树苗。原告出售给被告的位于修文县（原修文县扎佐镇大山村田兴组）的住房、猪牛圈及院坝均未办理相关产权手续，其中出售给被告的原砖木瓦房五间已被被告进行翻修。原猪圈、牛圈、土墙及房屋周围空地被拆除新建房屋和猪圈、鸡圈。除案涉住房五间外，原告在修文县地。经本院释明，被告未在本院确定期限内就合同效力问题及损失等向本院提起反诉。一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，原告除案涉住房五间外无其他宅基地，故案涉住房应视为原告宅基地，被告杨运辉的户籍地为金沙县，为修文县以外的人员，宅基地需在同一集体经济组织内部成员之间流转，原、被告之间签订的《转包耕地合同》中，关于买卖住房条款因“房地一体”原则直接涉及宅基地转让，该部分约定违反了法律的强制性规定，应为无效条款。其余约定，未违反法律禁止性规定，应属有效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方关于住房买卖的条款无效，被告应将合同约定住房五间返还原告，关于原告主张的猪牛圈已被拆除，原物灭失，关于院坝及空地已被新建住房，不具备返还条件，故本院不予支持该部分的返还。对被告已经支付购房款，因被告已实际占用使用住房多年，不予返还。关于因该条款无效所造成的损失，经本院释明，被告未提起反诉予以主张，故不宜在本案中一并处理。关于原告提出判令被告返还原告承包地及被告栽种的位于姚家墓及岩角土地的苗木归原告所有的诉讼请求，根据原、被告双方于2019年07月05日在扎佐镇社会管理综合治理办公室见证下签订的《调解协议》，双方虽于当日协商终止《转包耕地合同》第一条关于承包地转包的约定，但被告至今仍实际占有该土地，故对原告主张被告返还承包地的请求，本院予以支持。关于苗木问题，根据该《调解协议》约定，被告应在2020年07月05日前将栽种在原告姚家墓及岩角（即承包证中的“岩角”、“后冲水田”及“后冲干田7块”）土地内苗木自行移栽，如在期限之内未能移栽，视为被告放弃对土地内苗木所有权，土地内苗木归原告所有，被告至今未将苗木移除，应视为其放弃该土地内苗木所有权利，位于该土地的苗木应归原告所有。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十六条、第一百五十七条、第三百三十九条、第三百六十二条、第三百六十三条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第九条、第六十二条规定，判决如下：一、确认原告秦元祥与被告杨运辉于2008年05月17日签订的《转包耕地合同》中第二条关于住房买卖的约定无效；二、被告杨运辉于本判决生效之日起三十日内返还原告秦元祥位于贵州省修文县（原修文县扎佐镇大山村田兴组）住房五间；三、被告杨运辉于本判决生效之日起三十日内返还原告秦元祥由被告杨运辉占有使用的原告秦元祥承包的位于修文县地块名称为“岩角”（四至界限分别是东抵陈丽捷、南抵陈丽捷、西抵李正林、北抵黄学文和东抵秦元祥、南抵邓国忠、西抵陈贵华、北抵陈玉杰）、“后冲水田”（四至界限为东抵周祥林、南抵房子边、西抵周从刚、北抵鲜正秀）、“后冲干田块”（四至界限为东抵其他田、南抵其他田、西抵曾绍芬、北抵周从刚）及“寡婆洞6块”（四至界限分别为东抵林边、南抵其他土、西抵王绪英、北抵林边，东抵胡家文、南抵胡家林、西抵秦元祥、北抵其他土，东抵秦元祥、南抵秦元祥、西抵林边、北抵其他土，东抵胡家林、南抵王绪英、西抵其他土、北抵秦元祥，东抵林边、南抵其他土、西抵其他土、北抵其他土）范围内的土地；四、被告杨运辉栽种于原告秦元祥承包的位于修文县地块名称为“岩角”、“后冲水田”及“后冲干田7块”土地中的苗木归原告秦元祥所有；五、驳回原告秦元祥的其他诉讼请求。案件受理费50.00元，减半收取计25.00元，由被告杨运辉负担。二审期间，当事人双方没有提交新证据，本院二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为，关于双方的《转包耕地合同》中，其中的住房买卖条款因损害宅基地所有权，违反了宅基地禁止在非农村集体经济组织成员国之间买卖的法律规定，应为无效条款。其余条款并未违反法律法规禁止性规定，应属有效，双方均应按照合同履行自身义务。关于占有住房费，一审中被上诉人秦元祥没有提出诉讼请求，上诉人杨运辉也并未提出反诉，本案不予处理，对于约定无效条款造成的损失上诉人杨运辉可另案主张。关于返还耕地和苗木的合同约定原属有效，后根据《调解协议》已经终止了土地的转包条款约定，并且对后续的土地苗木已经约定了一年的移除期限，上诉人应受该调解协议的约束，却未在规定时间内移除苗木，一审按照该约定判决苗木归秦元祥所有无误，本院予以维持。综上所述，上诉人杨运辉的上诉请求与理由均不能成立，不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用50元，由上诉人杨运辉负担。本判决为终审判决。审判员  李云鹤二〇二一年五月十二日法官助理钟钦书记员李雪然