天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0113民初2874号原告：大地影院发展有限公司，住所地深圳市南山区蛇口街道东角头半岛城邦花园一期商业216。法定代表人：刘荣，董事长。委托诉讼代理人：王中伟，男，该公司法务。委托诉讼代理人：文力男，男，该公司法务。被告：天津市长业房地产开发有限公司，住所地北辰区京津公路仓生大厦12层。法定代表人：徐永明，董事长。委托诉讼代理人：王辉，男，该公司员工。被告：刘洪君，男，1974年2月28日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：李峰，天津知方律师事务所律师。原告大地影院发展有限公司（以下简称“大地影院公司”）与被告天津市长业房地产开发有限公司（以下简称“长业房地产公司”）、刘洪君财产损害赔偿纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大地影院公司委托诉讼代理人王中伟、文力男，被告长业房地产公司委托诉讼代理人王辉，被告刘洪君委托诉讼代理人李峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大地影院公司向本院提出诉讼请求：1．请求贵院依法判令被告天津市长业房地产开发有限公司、刘洪君承担侵权责任，停止侵害，排除妨害，恢复影院供水、供电，使影院恢复正常营业，被告天津市长业房地产开发有限公司、刘洪君向原告赔偿停业损失50万元；2．本案诉讼费用由被告天津市长业房地产开发有限公司、刘洪君承担。事实与理由：天津市北辰区××路××道××广场××区域的房屋出租给大地影院公司用于经营电影院，使用面积为1000㎡。计租期为免租期满次日起20年，影院经营期前三年内，月租赁费为25000元（大写人民币：贰万伍仟元），影院经营期的第四年至第二十年内，以上一年租赁费为基数每三年递增8%。签约次日起10（十）天内，乙方应向甲方支付定金计200000元（大写人民币：贰拾万元整），另向甲方提供一张金额为150000元（大写人民币：壹拾伍万元整）的远期汇票。因2020年1月“新冠”疫情突发，应政府要求我司五百多家影院自2020年1月24日起被动停业，现金流被迫中断，直至2020年7月16日，国家新闻出版广电总局发布《关于在疫情防控常态化条件下有序推进电影院恢复开放的通知》，坚持在分区分级的基础上，逐步有序恢复影院开放营业。原告接到通知后，积极与被告长业房地产公司通过发函等方式沟通协商涉案影院开业事宜及租金支付方案。但均遭拒绝。被告长业房地产公司拒绝影院开业的行为给原告造成极大损失，应承担赔偿责任。2021年1月，被告刘洪君向原告寄送房租及物业费催缴通知函，要求原告在接到通知函7日内向其缴纳所欠被告长业房地产公司的房租和所欠天津长瀛物业管理有限责任公司的物业费，逾期不缴纳，将根据原告与被告一签订的《租赁合同》第7条第7.3款第ａ项预订采取停水停电，解除《租赁合同》以及向法院提起民事诉讼等措施。因原告与被告长业房地产公司存在租赁合同法律关系，与天津长瀛物业管理有限责任公司存在物业服务合同关系，与被告刘洪君不存在合同关系，原告无法确定租金及物业费的支付对象。2021年2月春节前，被告长业房地产公司、刘洪君对影院停水停电，使影院至今不能正常营业，给原告造成损失。故呈诉。长业房地产公司辩称，不同意原告的诉讼请求。大地影院公司承租的位于天津市北辰区××路××道××广场××区域的房屋，长业房地产公司已经于2020年10月29日与刘洪君签订了《房屋买卖合同》，将案涉房屋出售给了刘洪君，刘洪君于2020年11月2日办理了前述房屋的产权证。前述房屋的出售情况，长业房地产公司也已经发函告知了大地影院公司，并已明确告知大地影院公司与租赁钱数房屋有关的所有事宜均与刘洪君沟通。刘洪君辩称，不存在侵权行为，请求驳回原告全部诉讼请求。1．租赁合同履行过程中，案涉不动产产权发生变更，被告刘洪君为案涉不动产新的权利人，依法享有原出租方应享有的合同权利，原告拒绝向被告支付租金，构成违约；2．原告因存在违约，被告根据《租赁合同》第7.3条之规定对涉租房屋进行停水停电，并解除合同，符合合同约定，被告不存在任何侵权行为，原告要求承担侵权责任，并赔偿损失，无任何法律依据。综上所述，肯请贵院驳回原告全部诉请。本院依法组织当事人进行了证据交换及质证，对于当事人无争议的证据，本院予以认定并在卷佐证。对于当事人有争议的证据，本院认定如下：大地影院公司提交的证据1．《天津市长业房地产开发有限公司&大地影院发展有限公司关于北辰长瀛商业广场电影院的租赁合同》、证据2．《天津长瀛物业管理有限责任公司&大地影院发展有限公司物业服务合同》、证据3.2020年6月3日长业房地产公司催告函及2020年7月16日大地影院公司回函、2020年7月31日长业房地产公司催告函及2020年8月4日大地影院公司回函、证据4．房租及物业费催缴通知函、证据5.2019年2月4日至2019年2月10日春节档票房收入；刘洪君提交的证据1．《租赁合同》、证据2．《出租人变更补充协议》、证据3．《补充协议》、证据4．《补充协议三》、证据5．债权转让合同、证据6．产权转移通知书、快递邮寄单据、证据7．房屋不动产登记证明、证据8．告知函、快递邮寄单据、证据9．房租及物业费催缴通知函、证据10．停电通知、停电通知张贴照片、证据11．供电申请、证据12．解除房屋租赁合同通知书、快递邮寄单据、张贴照片、证据13.2018年2月4日至2019年1月3日期间，原告向长业房地产支付租金的回单以及长业房地产向原告开具的发票、证据14.原告2020年1月至2021年2月票房收入情况；长业房地产公司提交的证据2．邮寄单邮寄签收情况，各方对以上证据的真实性均无异议，本院对以上证据的真实性予以确认。对于长业房地产公司提交的证据1情况说明，该证据系长业房地产公司单方说明，结合其余证据，该情况说明内容属实，但该证据应属于答辩意见，本院将在本院认为部分一并认定。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定如下事实：2008年6月6日，长业房地产公司与大地影院公司签订《租赁合同》，约定天津市北辰区××路××道××广场××区域的电影院使用面积为1000㎡，出租给大地影院公司用于经营电影院。计租期为免租期满次日起20年，经营期前三年内，月租赁费为25000元，影院经营期的第四年至第二十年内，以上一年租赁费为基数每三年递增8%。本合同签约次日起10天内，乙方应向甲方支付定金计200000元。自影院免租期结束后第六个月开始，乙方应在每个月的10日之前向甲方支付当月的租赁费。遇法定节假日则顺延至节假日后的第一个工作日。乙方迟延支付约定的租赁费及其他应缴费用，应按迟延支付费用的日息0.3%向甲方支付违约金；如乙方逾期交付相应费用超过60天，则甲方有权停止向乙方供应水电以及其他设施服务。2020年6月3日，长业房地产公司向大地影院公司发出催款函，催缴2020年2月4日至7月3日共计6个月租金160,380元，大地影院公司于2020年7月16日向长业房地产公司发出回函，因疫情请求全额免除疫情停业期间租赁费、市场恢复后租金按票房分成形式支付等。2020年7月31日长业房地产公司再次向大地影院公司发函，主要内容为要求全额支付2020年2月-7月租金，不同意按照票房分成支付租金。2020年8月4日大地影院公司再次向长业房地产公司发出回函，主要内容为申请全额减免2020年1月24日至7月31日期间的租赁费，减半收取2020年8月1日至12月31日期间的租赁费。2020年10月29日长业房地产公司与刘洪君签订《债权转让合同》，确认将涉案出租房屋转让给刘洪君，对于大地影院公司自2020年2月4日至2020年11月3日期间的租赁费和滞纳金转让给刘洪君，2020年11月5日长业房地产公司向大地影院公司邮寄了《产权转移通知书》，向大地影院公司告知了涉案出租房屋转让及涉案期间房租和滞纳金一并转让给刘洪君。2020年11月6日涉案出租房屋产权登记在刘洪君名下。2020年11月16日刘洪君向大地影院公司邮寄了告知函，告知涉案出租房屋转让情况，同时要求大地影院公司接到函之后15日内付清房租等费用，如逾期不交，其将采取包括解除房屋租赁合同、停水停电、诉之于法律等措施。2021年1月9日，刘洪君向大地影院公司发出房租及物业费催缴通知函。再次要求大地影院公司接到通知函7日内缴纳拖欠的房租及物业费，逾期不缴纳将采取的措施，并将债权转让合同、房屋产权复印件一并发出。2021年2月6日，由于大地影院公司未支付租金，刘洪君通知大地影院公司将于2021年2月7日零点三十分停电，并将停电通知张贴至大地影院公司经营场所大门处。2021年2月10日，大地影院发展有限公司天津北辰分公司向刘洪君发出供电申请一份，主要内容为大地影院公司拖欠租赁费等情形，分公司已报至总部，但为能给予回复，为便于其公司为已购票观众办理退票手续请求2021年2月10日10点至16点恢复供电。2021年2月23日刘洪君向大地影院公司邮寄了接触房屋租赁合同通知书。本院认为，本案的争议焦点为被告方采取停水停电导致原告停业的行为是否存在过错，被告方是否应当承担排除妨害，赔偿损失的责任。本案中，原告大地影院公司拖欠租赁费，涉案房屋出租方原产权人即被告长业房地产公司先后两次发函催要原告大地影院公司拖欠的租赁费，后涉案房屋买卖给被告刘洪君后，被告长业房地产公司将涉案房屋买卖情况、拖欠租赁费转让事宜均发函告知原告大地影院公司。被告刘洪君亦两次发函催要拖欠租赁费及不交租赁费采取停水停电等措施。本院认为，被告刘洪君对原告大地影院公司采取停水停电系因原告拖欠租赁费所致，该措施系双方租赁合同中约定，且被告刘洪君亦给出合理期限，该行为不存在过错。被告长业房地产公司已将涉案房屋买卖情况及产权变更情况告知原告，该行为与其无关。综上，本院对原告的诉讼请求不予支持。关于疫情期间租赁费减免政策，原告的证据不足以证明其符合该政策，且原告在给被告长业房地产公司的两次回函中，其申请的减免时间及给付方式也不符合减免政策，关于该主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告大地影院发展有限公司的全部诉讼请求。案件受理费8,800元，减半收取计4,400元，由原告大地影院发展有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  黄帅二〇二一年五月七日法官助理许一梦书记员郝亚凯附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。