江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏07民终1532号上诉人（原审被告）：连云港万锦房地产开发有限公司,住所地连云港市海州区盐河北路39号。法定代表人：葛美凤，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李岭，江苏崇公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨超，男，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：于德志，江苏汉平律师事务所律师。上诉人连云港万锦房地产开发有限公司（以下简称万锦公司）因与被上诉人杨超房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初7344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人万锦公司上诉请求：1.撤销一审法院判决，改判驳回杨超的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由杨超承担。事实与理由：一审法院关于杨超诉讼并未超过诉讼时效的认定是错误的。双方于2015年8月27日签订的《万锦花园认购书》有以下约定：1、杨超应于2015年9月3日之前到万锦公司所在地与万锦公司签订《商品房买卖合同》以及附随相关文件；2、如杨超在本认购书约定的预定期限内（非乙方原因）拒绝签订《商品房买卖合同》的，万锦公司同意按照相关法律规定进行定金罚责。万锦公司因与案外人存在债务纠纷，没能及时将网签担保的涉案房产释放出来，致使2015年9月3日之前无法与杨超就涉案房产再行签订《商品房买卖合同》。万锦公司未能在约定期限内履行与杨超签订《商品房买卖合同》的义务，杨超对此事实是非常清楚的，对于自己权利至此遭受损害也是知道的。因此，自2015年9月4日起,杨超即有权要求万锦公司按认购书之约定双倍返还定金。但是，杨超却怠于行使自己的权利，在此后的5年多时间里一直没有向万锦公司主张双倍返还定金，直至2020年11月25日才向一审法院提起诉讼，其诉讼显然己超过了诉讼时效。至于杨超于2020年12月10日才去查询涉案房产的预告登记情况，完全是为了起诉取证需要，并不能据此认定杨超自此才知道自己的权益受到损害。被上诉人杨超答辩称：杨超起诉没有超过诉讼时效。杨超向一审法院起诉，请求判令：1.万锦公司双倍返还定金12万元（对超出定金损失的部分杨超保留另案起诉）；2.由万锦公司承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2015年8月27日，杨超与万锦公司签订《万锦花园认购书》，约定：1.杨超向万锦公司认购万锦花园X栋X单元X层X室物业，单价每平方米6680元，总房价777752元，付款方式按揭付款，首期50%即397752元，杨超于2015年9月3日之前支付，按揭贷款50%即380000元；2.杨超向万锦公司交付定金人民币50000元，作为杨超、万锦公司订立《商品房买卖合同》的担保，签订《商品房买卖合同》后，杨超已支付的定金可冲抵部分首期房款；3.杨超应于2015年9月3日之前至万锦公司所在地与万锦公司签订《商品房买卖合同》以及相关附随文件；4.如果万锦公司在认购书约定的预定期限内（非乙方原因）拒绝签订《商品房买卖合同》的，万锦公司同意按照相关法律规定进行定金罚责。同日，万锦公司向杨超出具《优惠审批单》，载明：折扣内容：①贷款享受8.5折：777752×0.85=661089元；②电商活动交1万抵2万：661089-20000=641089元；③高总给优惠50元/㎡：5506.55-50=5456.22元。同日，杨超向万锦公司支付定金50000元，杨超向连云港三六五网络科技有限公司缴纳10000元。后万锦公司未与杨超签订《商品房买卖合同》。一审法院另查明，2015年5月14日，涉案万锦花园（一期）第X楼X单元X室房产进行了预售商品房买卖预告登记，权利人为王怀忠。一审法院认为，杨超与万锦公司签订的《万锦花园认购书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，杨超、万锦公司均应按照合同约定履行各自的合同义务。杨超已按约向万锦公司履行支付定金的义务，万锦公司在合同约定期限内却怠于与杨超签订《商品房买卖合同》，现涉案房产已被预告登记在案外人名下，万锦公司已无法履行合同约定的签订《商品房买卖合同》的义务，万锦公司构成违约。庭审中，原万锦公司双方均同意解除认购书，一审法院确认涉案认购书被解除。关于定金的数额，杨超主张60000元，根据双方认购协议约定以及万锦公司出具给杨超的收据能够认定杨超交付的定金为50000元，故万锦公司应当向杨超双倍返还定金100000元。关于杨超向连云港三六五网络科技有限公司缴纳10000元，虽然万锦公司不予认可，但是万锦公司向杨超出具的《优惠审批单》中载明“电商活动交1万抵2万”，能够证明该10000元实际上系杨超向万锦公司交纳的购房款，因此该10000元款项万锦公司应当返还杨超。万锦公司辩称杨超诉求已过诉讼时效，根据庭审查明事实，至杨超起诉时万锦公司违约行为仍持续，杨超在2020年12月10日调取涉案房屋不动产查询记录时发现涉案房屋已预告登记在案外人名下，合同目的无法实现，故杨超本次诉讼并未超过诉讼时效。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，一审法院判决：一、万锦公司连云港万锦房地产开发有限公司于判决发生法律效力后十日内双倍返还杨超定金共计100000元；二、万锦公司连云港万锦房地产开发有限公司于判决发生法律效力后十日内返还杨超购房款10000元；三、驳回杨超的其他诉讼请求。一审案件受理费2700元，由杨超负担226元，由万锦公司万锦房地产开发有限公司负担2474元（杨超已预交，万锦公司负担的款项于履行判决时一并给付杨超）。二审期间，被上诉人杨超提交下列证据材料：1.2017年在万锦公司售楼处，杨超与万锦公司销售负责人许宁的通话录音，证明杨超在纠纷发生后一直积极同万锦公司沟通、协商，并没有超过诉讼时效，双方在沟通的时候，许宁对杨超答复是因为其销售账户被查封，导致杨超不能缴纳购房款，上诉人以上述原因一直拖延同杨超签订正式品房买卖合同。2.2019和2020年杨超与万锦公司人员的两份微信聊天记录，证明杨超在纠纷后积极同万锦公司沟通寻求解决办法，没有超过诉讼时效。上诉人万锦公司经质证后认为，对证据1，录音时间不确定，销售负责人许宁并非是万锦公司工作人员。该录音内容并不能证明杨超起诉的时候没有超过诉讼时效，合同约定，万锦公司应当在2015年9月3日之前和杨超签订商品房买卖合同，如果在这个期限内非因杨超原因，万锦公司不与其签订书面商品房买卖合同，杨超要受到定金处罚。事实上由于万锦公司对情况误判，没有及时将之前因为民间借贷抵押担保给案外人并网签在案外人名下涉案房产及时释放，导致约定期限内无法和杨超签订商品房买卖合同。我公司因受到定金处罚。向杨超双倍返还定金。但是杨在长达五年多时间内并没提起要求双倍返还定金的诉讼。该证据并非是双倍返还定金的诉求，而是要求签订合同，买卖房屋，与本案实际并无关联。对证据2的真实性、合法性及关联性不认可，无法证明杨超的证明目的。本院对被上诉人杨超举证证据的认证意见为，对证据1、2的真实性无法核实，且对方也该证据也不认可，故本院对该证据不予采信。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：被上诉人杨超提起本案诉讼是否超过诉讼时效。本院经审查后认为，根据双方于2015年8月27日订立的《万锦花园认购书》约定，杨超应当于2015年9月3日之前与万锦公司订立《商品房买卖合同》及相关附随文件，如果不是杨超的原因，万锦公司预定期限内拒绝订立《商品房买卖合同》的，万锦公司应当按照法律规定承担定金罚则。万锦公司在庭审中也确认，因其公司自身原因致使未能在约定期限内与杨超订立《商品房买卖合同》，应当受到定金处罚。对此本院认为，万锦公司因自身原因未能对与对方订立《商品房买卖合同》的违约行为一直处于持续状态，直至一审庭审中杨超得知双方合同无法继续履行进而要求解除认购书，因此，杨超在提起本案诉讼时并未超过诉讼时效。万锦公司上诉认为杨超应当于2015年9月4日起要求其承担定金罚则的处罚，而不是等到诉讼时效已过才主张权利，对此本院认为，万锦公司于2015年5月14日已将涉案房屋预告登记在他人名下，万锦公司未抗辩已将该事实告知杨超，也未能举证证明杨超早已知晓该事实，在此情况下，杨超并不知晓与万锦公司的认购书无法继续履行，其合同目的将无法实现，杨超在主张继续履行认购书无果的情况下，起诉要求对方双倍返还定金也符合普通人的通常做法，况且，杨超在一审庭审中，经一审法院释明才要求解除与对方的认购书更能够印证其此时才明确得知继续履行合同的权利将无法实现的事实，所以杨超提起本案诉讼时并未超过诉讼时效，万锦公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人万锦公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元（连云港万锦房地产开发有限公司已预交），由连云港万锦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二一年五月十三日法官助理 蒋 寻书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。