贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终1023号上诉人（原审被告、反诉原告）：袁琳，女，1988年2月10日生，汉族，农民，住贵州省威宁县。委托诉讼代理人（特别授权）：赵德文，威宁县中心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈文娅，女，1992年2月10日生，汉族，农民，住贵州省威宁县。委托诉讼代理人：翟长松，贵州新黔景律师事务所律师。上诉人袁琳因与被上诉人陈文娅租赁合同纠纷一案，不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2020）黔0526民初7013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人袁琳上诉请求本院依法改判或将本案发回重审。事实及理由：首先，一审法院认定事实错误，本案中，上诉人并未违约，自双方于2020年7月27日签订门面租赁合同时，上诉人就将租赁物交付给被上诉人，是因被上诉人未履行其义务缴纳房租至本案纠纷，其后，上诉人于同年7月30日多次催告且两次向威宁县东风派出所报案，被上诉人迟至一审法院开庭时也未支付上诉人的房租，上诉人反诉其解除合同给付房租的请求符合法律规定。被上诉人作为《门面租赁》合同的当事人，在无任何正当理由的情形下，就应当遵守诚实信用原则，按照《合同法》相关规定，依约履行自己设定的义务，按时支付门面租金，但是，被上诉人不顾上诉人的合法主张，拒绝支付租金（2020年7页27日至2020年10月27日），构成严重违约。据相关法律规定，“对合同是否履行产生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”。所以，被上诉人无法提供已在合同约定的义务上履行合同，应承担相应的违约责任。一审法院不查究竟，未认真分析证据，仅凭主观臆断进行判断，属于认定事实错误。再次，一审法院认定被上诉人于2020年7月28日早上至成都与成都巨鹿餐饮管理有限公司签订《订货协议》，同日与唐洪东在东风签订《装修协议》的事实也错误。因此判决上诉人承担责任严重损害了上诉人的合法权益。7月28日，被上诉人上午在成都签订订货协议，下午在威宁县二塘镇与唐洪东签订装修合同时不存在的事实。被上诉人也无法完成。其时间相互冲突，一审法院凭被上诉人的一面之词就采信。因同日被上诉人与唐洪东在租赁屋内进行测量试图装修该房屋，并未离开东风。而对于被上诉转账记录，被上诉人在东风参与经营还有其他项目，被上诉人的转账是用于其他开支并非租赁屋的损失。被上诉人与唐洪东签订装修协议支付5000元的定金，其达成协议装修费是用于东风镇的（被上诉人丈夫参与合伙）非樊酒吧。一审法院认定装修协议与微信转账记录形成完整的证据链毫无事实依据。一审法院颠倒事实真相，混淆黑白是非。明显违背了“以事实为根据，以法律为准绳”的法律基本原则。属于认定事实错误。再者，上诉人主张的房租的请求应依法得到支持，在上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同后，被上诉人就将一直占用租赁屋，致使该房屋上诉人无法正常使用而产生损失，依据双方签订房屋租赁合同约定的房租，被上诉人违约事实清楚，证据充分，被上诉人应依约承担违约责任。故上诉人主张的三个月房租的诉讼请求合法合理、具体、得当，依法应得到支持。被上诉人陈文娅答辩称：双方的合同合法有效，应严格履行。合同第2条约定，出租方无论以任何理由收回门面，负责承租方的全部损失。被上诉人在起诉状中所列明的各项请求就是发生在双方签订合同后，上诉人根本违约情形下所发生的损失应由其承担。如上诉人将租赁门面交付被上诉人使用，就不会发生门面装修损失、加盟费损失，也不会委托律师产生代理费损失。一审法院未严格按照合同约定违约条款进行判决已经是对上诉人的最大限度保护了，其提起上诉缺乏事实和法律依据。被上诉人为息事宁人、减少诉累，构建和谐社会才未提起上诉。原审原告陈文娅诉称：原告欲开餐馆，便于2020年7月中旬联系了一家餐饮加盟公司（该公司名称为成都钜鹿餐饮管理有限公司），联系后，该公司及时指派市场开发人员到东风镇街上帮助原告选择最适合的地段和门面。选定门面后，原告找到被告协商租赁门面的事宜，双方达成合意后，于2020年7月27日签订了《门面租赁合同》，合同约定了各方权利义务和违约责任。合同签订后，原告多方筹集资金，及时将租赁门面的情况告诉钜鹿公司，同时找到装修师傅装修房屋，原告与装修师傅签订了《装修协议》，并迅速与钜鹿公司签订了《订货协议》。当原告与案外人签订《装修协议》和《订货协议》并履行了部分义务后，被告拒绝将门面交付给原告，经派出所及司法所调解未果。故诉至法院，请求法院判令：1、认定原、被告签订的《门面租赁合同》成立并生效；2、被告构成根本违约，由被告赔偿原告装修损失费35000元、原材料采购及加盟费53000元、代理费5000元，共计93000元；3、由被告承担本案诉讼费。原审反诉原告袁琳诉称：我与陈文娅于2020年7月27日签订了《门面租赁合同》，约定我将我位于上的门面出租给陈文娅使用，租期为2020年7月27日至2023年7月27日，年租金为每年18000元，每年的租金提前一个月支付。签订合同后，我依约履行了义务并将门面交付给陈文娅，但陈文娅未按约缴纳租金，我便向东风派出所报了案。派出所告知走法律程序后，又经东风司法所调解未果。综上，被反诉人陈文娅未履行合同义务向原告缴纳租金，已构成违约，故请求法院判令：1、解除双方于2020年7月27日签订的《门面租赁合同》；2、由被反诉人支付反诉人租金4500元；3、本案诉讼费由被告承担。原审法院查明：原告陈文娅与成都钜鹿餐饮管理有限公司洽谈后，拟加盟成都钜鹿餐饮管理有限公司在威宁县从事餐饮行业。此后，原告（乙方）与被告袁琳（甲方）于2020年7月27日签订了《门面租赁合同》，约定被告将其位于上的门面出租给原告使用，租期为2020年7月27日至2023年7月27日，年租金为18000元，每年的租金提前一个月支付。合同第二条约定：“租赁期间，甲乙双方均不得无故解除合同，甲方在合同期内不能提前收回门面，合同期间，甲方不论以任何理由收回门面，负乙方全部损失。……”双方签订租赁合同后，原告于2020年7月28日早上至成都与成都钜鹿餐饮管理有限公司签订了《订货协议》，约定原告向成都钜鹿餐饮管理有限公司采购产品制作原料，材料总价款为53000元，定于2020年7月28日支付25000元，于2020年7月31日前补齐尾款28000元，之后，原告按约向成都钜鹿餐饮管理有限公司支付了53000元的货款。2020年7月28日晚上，原告又与唐洪东签订了《装修协议》，约定原告将其向被告承租的门面交由唐洪东装修，装修费用总计为45000元，违约金为30000元，当日，原告向唐洪东预交了装修款5000元。在原、被告签订租赁合同前，被告已将其二楼的房屋出租给他人开奶茶店，考虑到原告承租房屋并经营后可能与二楼的奶茶店存在竞争，故自2020年7月30日起，被告便拒绝将门面交付给原告，并阻止原告进行装修。后经派出所及司法所调解未果，原告遂诉至原审法院。原审法院认为：当事人协商一致，可以解除合同。本案原、被告签订的《门面租赁合同》已陷入僵局，没有继续履行的必要，且庭审中双方均表示同意解除合同，故对反诉原告袁琳要求解除合同的主张，原审法院予以支持。本案需予解决的焦点问题有二，一为如何评判是何方违约；二为守约方的损失如何认定。对于焦点一：原、被告签订的租赁合同上未体现出第一年租金的支付时间，应视为双方对此约定不明，根据交易习惯，并参照双方对第二年及第三年租金支付期限的约定，应认定为第一年同样系先支付租金后交付房屋。从原告提交的通话录音看，原告确于2020年7月30日及2020年7月31日与被告及被告丈夫商谈支付租金及交房的相关事宜，而被告明确表示不再出租，且不出租的原因并非为原告不支付租金。对此，原审法院认为虽原告有先向被告支付第一年租金的义务，但被告也应给原告一定的合理期间，而事实是原告已在双方签订租赁合同3天后向被告提出支付租金，3天的时间也应较为合理，故原告并不存在违约行为；相反，在双方签订租赁合同且原告同意支付租金的情况下，被告拒不收取租金并交付房屋，其已构成违约。对于焦点二：原告提交的《装修协议》与微信转账记录已形成完整的证据链，能够相互印证原告与唐洪东签订《装修协议》并向唐洪东支付5000元装修款的事实。但原告与唐洪东签订的《装修协议》并未实际履行，若原告仍想继续从事餐饮生意，则其完全可另寻地点，采取与唐洪东协商并变更合同的方式来解决问题，即便协商未果，原告亦未必就需向唐洪东支付30000元的违约金；同样，原告提交的《订货协议》、《收款单》及微信转账记录也能够证实原告已与成都钜鹿餐饮管理有限公司签订《订货协议》并向成都钜鹿餐饮管理有限公司支付53000元材料款，但原告未提交证据证明其向成都钜鹿餐饮管理有限公司购买的原材料已不能使用，况且从常理上来说，为了尽量将损失降到最低，原告完全可另寻地点，继续使用向成都钜鹿餐饮管理有限公司购买的材料。综上分析，原告主张的35000元门面装修损失及53000元的原材料采购费过高，然而，原审法院已在焦点一中认定被告存在违约行为，原告不能承租门面后，其在与唐洪东协商变更合同或解除合同时、在重新向他人承租门面时均可能另行产生费用，向成都钜鹿餐饮管理有限公司购买的材料也可能贬值，若驳回原告的诉讼请求明显会显失公平，故从公平合理的角度出发，再结合本案案情，原审法院酌情由被告赔偿原告18000元的损失为宜。因原、被告未在《门面租赁合同》上对律师费进行约定，故对原告主张的律师费，原审法院不予支持。在双方签订租赁合同后，原告并不存在违约行为，故对被告要求原告向其支付租金的反诉请求，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告陈文娅与被告袁琳签订的《门面租赁合同》；二、由被告袁琳于本判决生效后十日内赔偿原告各项损失18000元；三、驳回原告陈文娅的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告袁琳的其他诉讼请求。如逾期不履行本判决确定之金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费1062.5元，反诉费25元均由被告袁琳承担。经二审审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，东风镇人民调解委员会于2020年8月12日组织双方进行了调解，就调解情况，东风镇人民调解委员会出具的《关于陈文娅与袁琳的门面租赁合同纠纷的情况说明》载明“一、申请方（指陈文娅，下同）拉走门面里要装修的材料，被申请方（指袁琳，下同）300元的补偿，作拉材料的运费，申请方不同意。二、申请方要求1000元的补偿作为拉到被申请方门面的装修材料运费，被申请方不同意，申请方要求被申请方给600元的拉材料运费，被申请方也不同意。三、东风镇人民调解委员会调解一次性付三年的租金54000元给被申请方，被申请方同意租门面给申请方，但申请方不同意。经东风镇派出所和东风镇人民调解委员会多次调解，双方无法达成一致，建议走司法程序”。对该《情况说明》，双方无异议。本案二审当事人争议焦点：当事人双方谁违约，如何承担违约责任。本院认为：本案当事人双方签订租赁合同后，陈文娅便着手对房屋进行装修并将部分装修材料拉进租赁房屋内，袁琳称因陈文娅未交租金便拒绝陈文娅使用门面，并不再租房给陈文娅。因双方对第一年租金的交付时间未作明确约定，即使陈文娅有先交租金的义务，但根据《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日起施行，2021年1月1日废止，因双方的合同关系发生在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”规定，本案应适用合同关系发生时的《中华人民共和国合同法》予以调整）第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”第三项规定，袁琳亦应经催告并给合理履行期限，陈文娅不履行义务后，袁琳方可解除合同，但袁琳并未举出相关证据证明其已尽到合法的催告义务，其贸然阻挡陈文娅使用租赁房屋，违反了租赁合同第二条“袁琳在合同期内不能提前收回门面”之约定，违约方在袁琳，袁琳应承担违约责任。陈文娅因袁琳阻挡未正常使用门面而未付租金理由正当，不存在违约。袁琳上诉请求陈文娅支付租金的理由不充分，本院不予支持。如何确认陈文娅的经济损失是本案的主要争点。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”规定，本案因租赁合同签订后几天双方便产生了纠纷，尽管陈文娅与他人签订了《订货协议》、《装修协议》，但因对房屋尚未进行实质性的装修，其尚可采取措施避免大的损失，原审法院判决由袁琳赔偿陈文娅损失合法，但赔偿数额18000元过高，本院考虑到陈文娅已将部分装修材料拖至租赁房屋内及陈文娅支付唐洪东的5000元装修款有可能收不回的实际，结合东风镇人民调解委员会事发后的调解情况及引起纠纷的诉讼成本，酌情确定由袁琳赔偿陈文娅损失8000元较为恰当。袁琳上诉请求不赔偿陈文琳损失的依据和理由不充分，本院不予支持。综上所述，原审认定基本事实清楚，但判决处理不当，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三项、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2020）黔0526民初7013号民事判决第一项；二、变更贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2020）黔0526民初7013号民事判决第二项为：由袁琳于本判决生效后十日内赔偿陈文娅各项损失8000元；三、撤销贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2020）黔0526民初7013号民事判决第三项；四、驳回陈文娅的其他诉讼请求；五、驳回袁琳的反诉请求及其他上诉请求。如逾期不履行本判决确定之金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费1062.5元由陈文娅负担，反诉费25元由袁琳负担；二审案件受理费250元由袁琳负担。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向一审法院申请强制执行。本判决为终审判决。审判长  徐洪审判员  张雄审判员  殷勇二〇二一年五月六日书记员  刘佳