北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京01民终3129号上诉人（原审被告）：刘思尧，男，1990年6月25日出生，汉族，住河北省张家口市宣化区。委托诉讼代理人：刘金坤（刘思尧之父），住河北省张家口市宣化区。被上诉人（原审原告）：赵海心，女，1975年5月15日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：王辉才，北京市勤道律师事务所律师。委托诉讼代理人：呼国侠，北京市勤道律师事务所实习律师。上诉人刘思尧因与被上诉人赵海心房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初11029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘思尧上诉请求：认可一审判决第一项2019年11月15日解除合同，一审判决第二、三、四项均应驳回。事实和理由：1.赵海心扣留的押金应是北京市石景山区1603室、1604室（以下简称涉案两套房屋）延长一个月至2019年11月30日止的租金，一审法院确认解除时间为2019年11月15日，刘思尧不应支付租金，赵海心应退还刘思尧半个月房屋租金；2.刘思尧没有违约，不应承担违约责任；3.赵海心应承担部分房屋装饰费和设备费。赵海心辩称，同意一审判决。赵海心向一审法院起诉请求：1．刘思尧应立即向赵海心支付拖欠一个半月的房租60624.68元及相应利息2879.67元（按照年利率6％计算自2019年10月16日至起诉之日止）；2.刘思尧应立即向赵海心支付违约金不足部分共计20208.23元（按照一个月租金的150％计算）；3.刘思尧应向赵海心支付合同解除之后的房屋空置损失242498.76元（按照六个月租金计算）；以上三项金额总计326211.34元；4.刘思尧向赵海心返还房屋钥匙及电卡；5.刘思尧承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年12月11日，赵海心（出租人、甲方）与刘思尧（承租人、乙方）就坐落于北京市石景山区1603室、1604室签订《北京市房屋租赁合同》，两份合同除租赁位置不一致，其他大部分内容约定一致。其中均载明：第三条租赁期（一）房屋租赁期自2018年12月11日至2022年1月31日，共计3年1个月20天。（二）免租期：2018年12月11日至2019年1月30日。免租期内，乙方无须向甲方支付租金，但须自行支付实际使用费用，包括但不限于水、电等费用。（三）交付：甲方应于2018年12月11日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及钥匙水电卡后视为交付完成。（四）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照装修后的状态交还房屋，不得破坏装修及不动产，可动产乙方有权处理。甲乙双方应对房屋和附属品，结清各自应当承担的费用。（五）乙继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。第四条租金及押金（一）租金标准及支付方式：第一年：每日每平方米4.5元，该房屋每日租金664.38元。首次押一付三，即付人民币80832.9元，其中押金为20208.23元。后续每六月付一次款，年租金总计242498.7元。第二年房屋租金递增5%即每日每平方米4.725元，该房屋每日租金计697.6元。年租金：254623.64元。第三年房屋租金递增5%即：每日每平方米4.96125元，该房屋每日租金计732.48元。年租金267354.82元。（二）押金：20208.23元在租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。（三）该租金不含税金，如需要缴纳，由乙方承担，每次付租金，应在到期日前15日支付。第五条其他相关费用的承担方式（一）租赁期内的冷暖费、物业管理费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、房屋租赁税费、网费、车位费、室内设施维修费由乙方承担。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担，如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。......第八条合同解除（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同、收回房屋：1、不按照约定支付租金达七日的。2、欠缴各项费用达1000元（不包含租金）。......第九条违约责任（一）......乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的150%向甲方支付违约金，甲方要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的150%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。第十一条其他约定事项2）如若乙方提前退租，乙方应在通知甲方后的30个工作日内搬出，否则甲方有权将乙方支付的押金作为违约金扣留。合同附有附件一《房屋交割清单》备注收到前后门钥匙两把，电箱一把。庭审中，赵海心提交其与微信名为“谭（瑜伽）”的微信聊天记录及短信记录，用于证明此前多次催刘思尧交纳房租，刘思尧及其父母拒绝交纳租金，无奈之下只能发送解除通知。根据微信聊天记录显示，2019年10月18日和30日，赵海心曾向“谭（瑜伽）”催要房租。2019年12月15日下午3:37，赵海心向“谭（瑜伽）”发出“谭总，刘思尧应于10月15日前缴纳所租绿地环球金融中心5-1643、1604房屋2019年11月至2020年4月的租金。刘思尧父亲说刘思尧身体原因延迟缴纳，后电话又说11月15日回京面谈，但至今联系不上你们。你们单方违约，按合同我们将收回房屋，给你们2天时间，将房屋内你们的东西搬走。12月16日（周一）下午14点我将收房，到时屋内遗留的所有东西我们视为垃圾处理，到时你到现场将电卡、钥匙交还并办理房屋移交手续。特此通知你！”根据短信内容显示，2019年12月14日下午4:35，赵海心向“刘思尧爸爸”发送如下内容“刘思尧父亲，刘思尧应于10月15日前缴纳所租绿地环球金融中心5-1643、1604房屋2019年11月至2020年4月的租金。你电话总说刘思尧身体原因延迟缴纳，后电话又说11月15日回京面谈，但至今联系不上你们。你们单方违约，按合同我们将收回房屋，给你们2天时间，将房屋内你们的东西搬走。12月16日（周一）下午14点我将收房，到时屋内遗留的所有东西我们视为垃圾处理，到时你到现场将电卡、钥匙交还并办理房屋移交手续。特此通知你！”赵海心提交由刘思尧签字的涉案两套房屋租金支付及时间表，证明刘思尧承诺按照该时间表交纳房租。根据该表显示2019年4月15日前应支付2019年5月1日至2019年10月31日的租金242498.7元；2019年10月15日前应支付2019年11月1日至2020年4月30日的租金248561.2元；2020年4月15日前应支付2020年5月1日至2020年10月31日的租金254623.64元；2020年10月15日前应支付2020年11月1日至2021年4月30日的租金260989.23元；2021年4月15日前应支付2021年5月1日至2021年10月31日的租金267354.82元；2021年10月15日前应支付2021年11月1日至2022年1月31日的租金133677.41元。该表下方有“本人按照以上时间支付刘思尧2018.12.11.”签字字样。对此，刘思尧予以认可。刘思尧提交微信聊天记录截图，用于证明刘思尧之父于2019年9月28日通知赵海心能不能降低租金，如果不能降低租金，则不打算继承承租，同时涉案两套房屋已经于2019年11月15日停止经营。对此，赵海心不予认可，其表示双方并没有说解除合同，只是对租金有争议。经询问，双方均认可租金已经缴纳至2019年10月31日。刘思尧表示涉案两套房屋经营至2019年11月15日关门，并由瑜伽馆的主管和赵海心进行了交接，合同解除时间应为2019年10月31日。赵海心则表示房屋并未交接，合同解除时间应为第一次通知刘思尧时解除时的时间，即2019年12月14日。一审法院认为，赵海心与刘思尧签订的两份《北京市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，赵海心已经按照合同约定向刘思尧交付房屋，刘思尧应按照双方约定的租金支付方式及金额定期交纳房屋租金。现赵海心提交相应证据证明刘思尧在交付租金至2019年10月31日后即未再交纳，刘思尧亦予以认可，尽管其表示于2019年9月份已经通知赵海心提前退租，但其实际经营涉案两套房屋至2019年11月15日，且其所提交的证据并不足以证明此前与赵海心就合同解除事项达成一致。因此，法院对刘思尧的说法不予采纳。刘思尧仍应支付从2019年10月31日至其实际搬离房屋之日2019年11月15日之间的房租。同时由于此时双方合同已经无法继续履行，合同目的无法实现，赵海心主张房屋钥匙及电卡未返还并不实质影响此时房屋已经不归属刘思尧控制或使用的事实情况，因此法院据此确认2019年11月15日为双方合同解除期。故赵海心主张刘思尧支付房租60624.68元，法院对此调整为20208.23元。搬离房屋后，刘思尧亦应返还房屋钥匙及电卡。关于赵海心主张的违约金问题，现刘思尧提前退租应当承担相应的违约责任。根据双方的合同约定，刘思尧应在扣除押金40416.23元后，支付违约金20208.23元。关于赵海心主张的利息损失及空置房屋损失，因双方并未在书面协议中约定，赵海心亦未提交充分的证据证明利息损失及空置房屋损失的发生，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认赵海心与刘思尧之间签订的两份《北京市房屋租赁合同》于2019年11月15日解除；二、刘思尧于本判决生效之日起七日内支付赵海心房屋租金20208.23元；三、刘思尧于本判决生效之日起七日内支付赵海心违约金20208.23元；四、刘思尧于本判决生效之日起七日内向赵海心返还涉案房屋钥匙及电卡；五、驳回赵海心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应按照约定履行自己的义务。赵海心与刘思尧签订的两份《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。刘思尧承租涉案两套房屋并支付租金至2019年10月31日，刘思尧虽主张已于2019年9月份通知赵海心提前退租，但刘思尧认可实际经营至2019年11月15日，故刘思尧应当支付涉案两套房屋2019年11月1日至2019年11月15日的租金，一审法院认定刘思尧应支付的房屋租金为20208.23元正确，本院予以维持。刘思尧主张赵海心扣留的押金应为延长一个月的租金，还应退还其半个月租金缺乏事实和法律依据，本院不予采信。涉案两套房屋租赁期为2018年12月11日至2022年1月31日，依据双方合同约定，刘思尧提前退租，应当按月租金150%支付违约金，故除赵海心扣留的押金作为违约金外，刘思尧还应向赵海心支付不足部分的违约金20208.23元，刘思尧主张其不应承担违约责任缺乏事实依据，一审法院认定正确，本院予以维持。双方在庭审中均认可解除两份《北京市房屋租赁合同》，原审法院认定该两份合同于2019年11月15日解除并无不当。合同解除后，刘思尧应当返还房屋钥匙及电卡，其主张已经归还但未提供充分证据予以证明，本院不予采信。刘思尧亦主张赵海心应承担部分房屋装饰费和设备费，但其未提出反诉，不属于本案审理范围。综上所述，刘思尧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费811元，由刘思尧负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 磊审 判 员  刘秋燕审 判 员  赵 蕾二〇二一年五月六日法官助理  李昊婷书 记 员  张 一