河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终5241号上诉人（原审被告）：郑州玖智房地产开发有限公司，住所地河南省郑州高新技术产业开发区瑞达路39号。法定代表人：贾飞，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马雪菲，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：赵若虚，女，1984年5月13日出生，汉族，住河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人：苑金光，河南会盟律师事务所律师。上诉人郑州玖智房地产开发有限公司因与被上诉人赵若虚商品房预约合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初3155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑州玖智房地产开发有限公司上诉请求：1．请求依法撤销郑州市高新技术产业开发区人民法院作出的（2021）豫0191民初3155号民事判决书，依法改判上诉人退还148451元或发回重审；2．本案一审、二审上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人对于认购书无法继续履行存在过错从而退还所有购房款为认定事实错误，适用法律错误。郑州市限购政策是由政府相关部门向社会公众公示，具有对世效力，被上诉人作为购房者在签订认购书之前应当尽到审查自身是否符合购房政策的审慎义务，同时上诉人在销售现场公示了郑州市限购政策，已尽到提醒告知义务。本案中，认购书作为《商品房买卖合同》的预约合同，其目的在于担保双方签署本约《商品房买卖合同》，现由于被上诉人在签订认购书以后告知上诉人为限购对象，从而导致双方无法继续履行认购书，即导致认购书目的无法实现的根本原因在于被上诉人。被上诉人在明知以上政策的前提下仍然隐瞒相关事实提出要与上诉人签署认购书，应当承担缔约过失责任，上诉人有权扣除定金，仅退还购房款148451元。二、一审中被上诉人并未举证证明关于“无理由退房”的相关证据，一审法院以上诉人广告中有“无理由退房”的表述为依据进行判决属认定事实错误，适用法律错误。被上诉人提交的证据中并未提及一审法院所认定的无理由退房宣传，一审认定事实部分亦并未涉及无理由退房相关的事实，一审法院径行依据认购书中未进行约定的事实以及庭审中未经质证的事实进行判决，违反民事诉讼法所规定的辩论原则。同时，广告宣传仅为要约邀请，对上诉人以及被上诉人均无法律约束力，双方的权利义务应当以签订的认购书为准，认购书中并未约定无理由退房。一审法院依据未经质证的事实判决上诉人退还全部购房款系认定事实错误，适用法律错误。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审法院判决，支持上诉人的上诉请求。赵若虚辩称：被上诉人在一审中提供的证据确实充分，法院判决适用法律正确，要求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。赵若虚向一审法院起诉请求：1．判令解除原、被告双方签订《郑州·恒大城商品房认购书》，被告返还原告购房款168451元；2．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2020年5月21日，原告作为乙方，被告作为甲方，签订《郑州·恒大城商品房认购书》，约定：乙方自愿依下列条件向甲方认购郑州市恒大城楼盘8号楼2幢1603单元的房屋。乙方同意签署本认购书时，支付人民币20000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。分期付款：乙方须于2020年5月12日前支付首期款148451元，并签署《商品房买卖合同》，于2020年8月10日前付清421127元，于2021年5月10日前付清421126元。违约责任：乙方必须在约定的付款方式和期限内到郑州恒大城销售中心支付首付款及签署《商品房买卖合同》，否则，视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》，则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。原告于2021年5月21日出具收据，载明：“兹收到赵若虚8-2-1603号，交来房款（含定）168451元”。在签署上述认购书时，原告及被告销售人员均知道原告不具有在郑州市购房的资格。现原告仍不具备在郑州购房的资格，原告要求退房，被告则要求没收20000元定金并扣除49845元佣金损失后予以退款。被告提交了佣金结算截图，显示向郭伟支付兼职佣金49845元。原告质证认为收款人与实际销售顾问姓名不一致，没有银行流水或收条、财务审批手续予以佐证，对该证据真实性不认可，且该佣金是被告内部薪酬管理制度，因被告原因致使协议解除的，被告可通过内部管理制度予以追回。另查明，被告在宣传“恒大城”楼盘时，宣传页显示“选择郑州恒大城的10大理由……10．无理由退房售后保障”。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告在签订《郑州·恒大城商品房认购书》时均知道原告不具备在郑州购房的资格，且至今原告也未取得购房资格，致使《商品房买卖合同》不能签订，《郑州·恒大城商品房认购书》客观上履行不能，现原、被告均同意解除《郑州·恒大城商品房认购书》，但争议的是被告能否没收定金及要求从原告已付房款中扣除佣金。对于认购书无法继续履行，原、被告双方均有过错，被告提供的证据不足以证明其实际上有佣金损失，因此认购书解除后，根据实际履行情况，被告应当将收取的房款（包括定金）全部退还给原告。另外，被告宣传“无理由退房”，原、被告在签订认购书时的过程中并未对“无理由退房”作出约定，被告在广告宣传及售楼过程中亦未对“无理由退房”作出解释，故原告基于“无理由退房”的一般认知要求被告退房退款，理由成立，该院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条之规定，判决：被告郑州玖智房地产开发有限公司于本判决生效后10日内退还原告赵若虚房款168451元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1835元，由被告郑州玖智房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，郑州玖智房地产开发有限公司作为专业房地产开发企业，明知赵若虚不具有购房资格，仍与其签订《郑州·恒大城商品房认购书》，对于无法签订《商品房买卖合同》是明知、可遇见，且存在过错的，因赵若虚不具有购房资格，案涉《郑州·恒大城商品房认购书》合同目的不能实现，一审法院判决解除该合同，郑州玖智房地产开发有限公司退还全部购房款，并无不当。郑州玖智房地产开发有限公司在存在过错的情况下，仍要求赵若虚对其承担责任，意图从不当行为中获利，没有事实及法律依据。综上所述，郑州玖智房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但未判决解除双方之间的商品房预约合同不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初3155号民事判决；二、解除郑州玖智房地产开发有限公司与赵若虚签订的《郑州·恒大城商品房认购书》。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1835元，由郑州玖智房地产开发有限公司负担。二审案件受理费300元，由郑州玖智房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  马增军审判员  曹逢春二〇二一年五月十二日书记员  韩 冰