辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）辽06民再82号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：东港市金盾机动车检测服务有限公司。住所地：辽宁省东港市新兴区通港路**。 法定代表人：刘玉晶，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘野，辽宁泽宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孔庆凯，男，系东港金盾机动车检测服务有限公司副总经理。 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：翟昌平，男，1968年9月9日出生，汉族，东港市金盾机动车检测服务有限公司董事长，住辽宁省东港市。 委托诉讼代理人：刘野，辽宁泽宇律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：东港市公安局交通警察大队。住所地：辽宁省东港市青年路**。 负责人：孙卫东，该大队大队长。 委托诉讼代理人：于仲卿，辽宁仁正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜婷婷，辽宁仁正律师事务所律师。 一审被告：刘玉晶，女，1969年4月18日出生，汉族，东港市金盾机动车检测服务有限公司总经理，住辽宁省东港市。 委托诉讼代理人：刘野，辽宁泽宇律师事务所律师。 再审申请人东港市金盾机动车检测服务有限公司（以下简称金盾公司）、翟昌平因与被申请人东港市公安局交通警察大队（以下简称东港市交警队）、一审被告刘玉晶房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2019）辽06民终566号民事判决，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2019年12月30日作出（2019）辽民申4167号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人金盾公司、再审申请人翟昌平暨一审被告刘玉晶的共同委托诉讼代理人刘野、再审申请人金盾公司的委托诉讼代理人孔庆凯、再审申请人翟昌平，被申请人东港市交警队的委托诉讼代理人于仲卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金盾公司、翟昌平共同申请再审称，依法撤销原一、二审判决，改判驳回被申请人的全部诉讼请求。事实与理由：原一、二审将本案确定为房屋租赁合同纠纷不妥，翟昌平与金盾公司签订的《财产转让、财产租赁合同》并不单单是房屋租赁合同，合同标的物是东港市公安局下属的检测中心，这其中不仅是租赁还有出让出租的财产（合计1252.5平米的房屋和位于检测车间之外的场地）。检测中心将转让财产起拍价和租赁费起拍价合计312.7万元，并把转让价款和租赁费捆绑一起进行公开竞价，按照竞价约定对其中13%为转让财产价格，87%为租赁费，翟昌平以700万元竞价得胜，转让费应为93.049万元，租赁费是606.951万元，翟昌平向检测中心全部缴纳费用700万元。双方合同明确约定本轮期满在出租时甲方可以选择公开竞价和协议等其他方式公开竞价出租，同等条件下，乙方翟昌平享有优先承租权，合同4.2.8条约定，如乙方应当承担费用由甲方对外垫付，乙方应当在三工作日内给付甲方；5.2.2条约定乙方应当向甲方承担欠款数额内日1.5%的约定，4.1条约定，出现争议双方协商解决，尽可能促使双方继续履行合同。再审申请人与检验中心签订《财产转让、财产租赁合同》后一直利用检验中心的资质经营到2015年12月9日，检验中心被依法撤销后其租赁财产由被申请人管理。租赁期满后，被申请人于2015年竞拍时将转让和出租财产捆绑一起的价格606万元作为出租财产的底价进行招投标拍卖，结果是无一人报名竞标而流拍，第一次流拍后降价10%仍无人投标承租，这时被申请人找到正在继续经营并在三个月前通过电话向被申请人表示同等条件优先承租的再审申请人，要求再审申请人按照三年前净租的606万元，续签租赁合同。再审申请人不同意，要求以对房屋、场地使用权的新一轮启始时间的市场评估价继续承租，被申请人便一纸诉状告到法院。再审申请人认为，同等条件下，在先承租人优先承租权是民法典第734条规定的处理财产租赁法律关系的基本原则。民法典该条第二款规定，租赁期限届满房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利，并没有规定承租人提前通知出租人续租，被申请人也承认这条原则，关键是对同等条件如何理解。再审申请人认为这里的同等条件应是在有第三者参与同意承租的条件，并不是出租人和承租人初始租赁合同的条件。被申请人将同等条件理解为检验中心与再审申请人2015年3月24签订的《财产转让、财产租赁合同》租金标准是不对的。第一、2015年3月24日再审申请人与检验中心签订的是《财产转让、财产租赁合同》，并不是单一的租赁合同。当时检测中心是享有对车辆检测特许经营权的东港市公安局下属事业单位，其转让的财产不仅仅是有形资产（检测设备设施等）还有无形资产（客户源等），这种特许经营权直到2015年12月9日检验中心被依法撤销，这也是2015年3月检验中心进行财产转让、财产租赁捆绑招标时，再审申请人与其他人纷纷参与竞标，突破了转让租赁两项合计312.7万元的标的低价，竞价到700万元才成交的重要因素之一。被申请人2018年3月招标时，检验中心原有设备设施已经陈旧老化，基本报废，特许经营权无影无踪，几乎只剩房屋场地租赁物，而房屋场地在2015招投标的底价才270万元，被申请人要求再审申请人仍以2015年的606万元的底价接受，否则解除合同，实属不妥；第二，由于政府政策调整和形势变更，到2018年3月23日续租时，车辆检测市场已经发生重大变化，按2015年3月合同的起始价270万元续签合同已经不合理了，被申请人要求申请人按照606万元的价格续签合同有强买强卖之嫌。首先政府政策调整造成价格下降，政策调整包括公安部质检总局关于加强和改进机动车检测工作的意见，公安部和质监局为了贯彻国家提出的市场在资源配置中起重要作用的要求，取消了对车辆检验的特许经营权，该取消后全面推行检验机构市场化、社会化，也撤销了检测中心的独家检测，东港市九家检测机构出来了，比2015年3月竞拍时的客源显著下降；其二根据交通运输部办公厅关于取消总质量4.5吨及以下普通货运车辆、道路运输证和驾驶员从业资格证的通知，对总质量4.5吨及以下普通货运车辆检验放松，导致大量客源消失；其三，根据辽宁省物价局《关于取消和放开我省部分服务型收费意见的通知》，放开了机动车辆安全技术检验费、机动车排放污染物环保检测费的标准，各家企业为了竞争客源争相降价，造成服务收费显著降低。其四，根据公安交管优化营商环境新措施要求，过去六年检测一次变成现在八年一次性检测。去年八月又规定对营运大客车不再收检测费，从而使检测费收入明显减少，以上这些政策调整是改革的必要措施，但因此使再审申请人经营收入显著减少也是客观事实。其次是形势变更，由于检测市场放开，入市主体检测机构增加基本，再审申请人的经营收入减少是必然的，在2018年3月，仍按2015年3月时的形势形成的270万元底价续签合同已显属不公，而把当年捆绑竞价形成的606万元高价作为“平等条件”要求申请人接受更是不合理。平等条件不是初始价格为基础，而是应当以变化的形势做根据，在此情况下双方达成按照合同要求的促使租赁经营合同继续，再审申请人认为应当以双方共同委托的或者人民法院指定的价格评估机构根据市场形势的评估价作为双方继续履行合同的依据。在这段时间，再审申请人主动续费，但被申请人不与申请人续签。另外原审法院的两项判决都没有事实根据和法律依据，双方不存在解除合同或终止合同的法定条件和约定条件，三年内再审申请人一分不少的给租金，这就是再审申请人的诚意，合同中也没有约定，再审申请人具备解除约定条件，被申请人自己设立了租金标准，该标准无一人参与报名，这说明该价格脱离的市场，是不合理的，以不合理的价格强制再审申请人接受，这不是合同法规定的平等自愿协商一致的原则。其二，法院判决支付违约金没有合同依据。合同有一条约定，再审申请人该付的费用或税费未给付，由被申请人垫付，再审申请人对垫付租金给付外按照每日租金价格的1%承担违约金，法院判决的违约金不是该理由，是没有法律依据的。原审判决的第一项关于让再审申请人撤走租赁场地的设备设施，通过与技术员核实，有三处重合的地方，是无法履行的。 东港市交警队辩称，一、再审申请人主张原审判决认定事实缺乏证据证明不能成立；二、再审申请人主张原审判决确认基本法律关系缺乏证据证明不能成立；三、再审申请人主张原审判决认定赔偿标准不正确的主张不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。再审申请人的再审请求和再审理由没有事实根据和法律依据，不能成立，依法应予驳回。恳请法院在查明事实的基础上，依法作出公正判决。 刘玉晶意见同再审申请人意见。 本院再审认为，本案焦点问题是东港市交警队在原审的诉讼请求有无事实和法律依据。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十八条规定：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。涉案《财产转让、财产租赁合同》约定：租赁期满，翟昌平立即腾出全部租赁物交付给检验中心，否则按日租金数额每延期一日承担1%的违约金。诉讼中东港市交警队请求按照合同约定标准支付违约金，未请求增加违约金标准，同时又提出按原租赁合同5542.93元/日的标准赔偿其租金损失。赔偿责任的承担应以实际损失为原则，本案中，双方尚未就续租事宜达成合意，二审中东港市交警队答辩称根据政府资产不再对外租赁的规定，东港市交警队不再对外出租案涉场地、厂房。在此情况下，原判在判决翟昌平、金盾公司承担约定违约责任的同时，仍按原租赁合同约定的日租金数额计算损失，缺乏事实依据。本次再审庭审中再审申请人要求对被申请人出租的涉案财产的租金收益按照市场价进行评估，被申请人对此亦表示同意。综上，为查清案件事实，妥善处理纠纷，本案应当撤销原一、二审判决，发回一审法院重新审理。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第三项规定，裁定如下： 一、撤销本院（2019）辽06民终566号民事判决及东港市人民法院（2018）辽0681民初5901号民事判决； 二、本案发回东港市人民法院重审。 审判长  卢国华 审判员  徐 蕙 审判员  白银河 二〇二一年五月七日 法官助理李斌 书记员王翌