河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫04民终1195号上诉人（原审原告）：赵晓华，女，1978年5月5日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：吴保善，河南博识律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘晓娜，女，1981年3月2日出生，汉族，住平顶山市卫东区。委托诉讼代理人：张长春，河南倚天剑律师事务所律师。上诉人赵晓华因与被上诉人刘晓娜租赁合同纠纷一案，不服河南省平顶山市卫东区人民法院（2021）豫0403民初406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵晓华的委托诉讼代理人吴保善,被上诉人刘晓娜的委托诉讼代理人张长春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵晓华上诉请求：1.撤销原审判决并依法改判刘晓娜向赵晓华支付2020年下半年的租金18000元。2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认为原租赁合同已经终止，上诉人与第三人成立了新的租赁合同关系是错误的。上诉人赵晓华将房屋出租给了被上诉人刘晓娜，刘晓娜在合同期内，将房屋转租给了第三人房思萌、杨晓燕。上诉人赵晓华与被上诉人刘晓娜及第三人房思萌、杨晓燕之间的关系，是转租的关系。1.原合同约定租赁期限为2018年1月1日至2020年12月31日。每年租金36000元。被上诉人刘晓娜按年支付了两年的租金，在租赁合同未到期的前提下，在2019年年底将房屋转租给了第三人房思萌、杨晓燕。而上诉人对此并不知情。没有书面同意，也未有默认同意。2.按照合同约定，被上诉人刘晓娜应当在2019年12月份支付2020年全年的房租，但在上诉人多次催要的情况下，刘晓娜仍以没钱为由拒不支付。上诉人去到租赁房屋处索要房租时，才发现刘晓娜早已转租给了第三人，据上诉人向第三人了解，被上诉人还收取了4万元的转让费。第三人为了避免房东收回房屋，提出向上诉人直接缴纳半年度的房租，即2020年1月1日至2020年6月30日的房租，为避免经济损失，上诉人只得同意。但这并不等同上诉人解除了与原承租人刘晓娜的租赁合同关系，也不等同上诉人与第三人建立了新的租赁合同关系。上诉人认为：在双方并没有明确解除原租赁合同的前提下，原租赁合同就依然有效。房屋的出租人仍然是上诉人赵晓华，承租人仍然是被上诉人刘晓娜。第三人的地位仍然是次承租人。三方建立的关系，就是房屋转租的关系，应当按照房屋转租的法律规定来处理。3.按照《城市房屋租赁管理办法》第三十条的规定——转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。第十七条的规定——因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。根据上述规定，第三人向上诉人支付房租的行为，仍属于转租的范畴。在转租后，转租人刘晓娜仍然负有向出租人赵晓华支付租金的义务。二、举证责任问题。上诉人依据租赁合同向被上诉人刘晓娜起诉要求支付房租，被上诉人应当举证证明自己已经支付过房租，或者证明双方已经解除租赁协议，如不能举证，应当承担付款义务。这种举证责任应当在被上诉人而不是在上诉人。但一审法院却以原告未能举证证明被上诉人刘晓娜与第三人之间是转租的关系，驳回了原告的诉讼请求，这是十分荒谬的。将原属于被上诉人的举证责任强加给上诉人，于是造成了如今错误的判决。三、一审中被上诉人刘晓娜提交一份聊天记录证据，上诉人因为未收到2020年下半年的房租，向被上诉人刘晓娜催要，被上诉人刘晓娜还曾经向第三人发消息称房东向我们催要房租了等等话语，这恰恰证明了被上诉人刘晓娜明知道自己属于转租人，又收取了第三人的转让费，担心房东因未收到房租而要求收回房子，从而造成自己对第三人的违约。才会联系第三人催要房租。若真的按被上诉人所称原合同已经解除，那么对于被上诉人刘晓娜而言，完全不需要再承担任何责任，又何必再向第三人索要房租。四、综合以上事实，可以确认，上诉人赵晓华与被上诉人刘晓娜及第三人房思萌、杨晓燕之间的关系，是转租的关系。刘晓娜辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持，理由如下：1.赵晓华与刘晓娜之间的租赁关系在第三人租赁时合同已经终止，一审时刘晓娜申请的证人赵某出庭作证，证明了自2019年赵晓华在没有收到房租的时候就一直在向房租的承租人房思萌、杨晓燕催要房租，此案的纠纷是由于在2020年时房思萌、杨晓燕突然搬家找不到人，赵晓华才找到刘晓娜催要所谓的房租；2.一审刘晓娜提供的工商登记信息显示在2019年下半年在出租房屋登记的工商信息是房思萌、杨晓燕，且在房思萌、杨晓燕登记工商信息时，赵晓华还提供自己的身份证复印件去工商局配合进行工商登记，再结合一审时赵晓华认可之后房租由房思萌、杨晓燕直接向赵晓华进行支付，完全证明了赵晓华与刘晓娜之间的房屋租赁关系已经终止，且由于赵晓华接受了房思萌、杨晓燕交纳租金，配合进行工商登记，说明赵晓华在第三人向其履行义务时，赵晓华也予以接受，依据相关法律规定，赵晓华与房思萌、杨晓燕之间已经成立新的合同租赁关系，最后关于出租房屋处的物业公司也明确证明了自2019年所有水电费等费用均由房思萌、杨晓燕交纳，且赵晓华给予了配合。综上所述，赵晓华与刘晓娜之间的租赁关系已经终止，赵晓华与房思萌、杨晓燕已经形成新的合同租赁关系，所以赵晓华要求的2020下半年的房租应向房思萌、杨晓燕进行催要，与刘晓娜没有任何关系。赵晓华向一审法院起诉请求：1.被告支付2020年下半年的租金18000元；2.诉讼费用被告承担。一审法院认定事实：2018年原告赵晓华与被告刘晓娜签订《房屋租赁协议一份》，约定：“甲方赵晓华，乙方刘晓娜，甲方将平顶山市卫东区新华路街帝景花园1-1-6号房屋租赁给乙方使用。双方约定租赁房屋一间面积52平方米，乙方每一年向甲方缴纳租赁费36000元，本年租赁费最后一个月月初交给甲方下年全年租金。租赁期为叁年，自2018年元月1日至2021年元月1日。”双方还约定“租赁期间乙方有下列情形之一的甲方可以终止合同，收回房屋使用权乙方承担全部责任并赔偿甲方损失：（1）乙方擅自将房屋转租、转让或转借的；（2）乙方不得偷盗水电，如有后果自负”。协议签订后被告刘晓娜依约承租房屋经营平顶山市卫东区美颜公馆美甲店并缴纳房租至2019年上半年。2019年下半年涉案房屋由案外人房思萌以及杨晓燕承租，二人承租涉案房屋经营平顶山市卫东区美颜公馆美容店。2019年下半年的房租16500元由房思萌直接转账给原告方，且2019年10月以后涉案房屋的电费、水费以及物业费一直由实际承租人房思萌和杨晓燕缴纳。平顶山市卫东区美颜公馆美容店工商登记成立于2019年10月28日，经营者房思萌，经营场所：平顶山市卫东区黄楝树祥瑞街中段路北1-1-6号。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中原被告2018年签订的《房屋租赁协议一份》合法有效，双方均按合同约定履行义务至2019年上半年。2019年下半年起涉案房屋即由房思萌以及杨晓燕承租，且2019年12月31日房思萌将房租直接微信转账给本案原告，原告对涉案房屋的承租人变更知晓且予以核实确认，故法院认为原告将租赁的房屋交付承租人（房思萌）使用、收益，承租人（房思萌）支付租金，原告已经与新的承租人形成事实上的房屋租赁合同，赵晓华与被告刘晓娜的房屋租赁合同已于2019年下半年事实上终止。原告庭审时主张被告将涉案房屋进行转租的事实，证据不足，法院不予采信。故原告请求被告支付2020年下半年房租18000元，于法无据，应予驳回。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告赵晓华的诉讼请求。本院二审期间，当事人未提交新证据。二审另查明：刘晓娜缴纳涉案房租至2019年底，涉案16500元房租系案外人房思萌、杨晓燕所缴纳的2020年上半年房租。对当事人二审争议的其他事实，二审查明的事实与原审判决认定的事实相一致。本院认为，本案争议的焦点问题为赵晓华和刘晓娜签订的房屋租赁协议是否因赵晓华与房思萌、杨晓燕形成新的租赁事实而终止，赵晓华是否有权向刘晓娜主张涉案租金。对此，结合一、二审查明的事实及各方当事人的上诉、答辩理由，综合分析评议如下：经查，赵晓华于2019年底知晓了涉案房屋被刘晓娜租给案外人房思萌、杨晓燕的情况，并添加了杨晓燕为微信联系人，且于2019年12月31日收取了杨晓燕通过微信转账所缴纳的2020年上半年房租16500元，结合案外人房思萌、杨晓燕已于2019年下半年实际使用涉案房屋，且房思萌、杨晓燕缴纳了2019年10月之后的涉案房屋的电费、水费以及物业费等事实，可以视为赵晓华于2019年12月31日与房思萌、杨晓燕形成了新的房屋租赁关系，同时赵晓华与刘晓娜之间原房屋租赁合同法律关系在事实上终止。故上诉人赵晓华请求被上诉人刘晓娜支付2020年下半年房租18000元的上诉请求不能成立，本院不予采信。原审判决处理结果并无不当，应予维持。综上所述，上诉人赵晓华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费125元，由上诉人赵晓华负担。本判决为终审判决。审判长  李明审判员  郭滨审判员  彭莉二〇二一年五月七日法官助理雷东书记员王艳华附：本案裁判法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。