湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终4220号上诉人（原审被告）：武汉通宇国际数码控股有限公司，住所地武汉市东西湖区将军三路**（12）。法定代表人：刘杰，该公司总经理委托诉讼代理人：钱谦良，湖北今天律师事务所律师。委托诉讼代理人：周和，湖北今天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋思丹，女，1993年8月19日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：赵杰，湖北卓道律师事务所律师。原审被告：武汉链家宏业房地产经纪有限公司，住所地武汉市江汉区云霞路**、云霞路**、淮海路**泛海国际中心办公******。法定代表人：杨立峰，该公司总经理。上诉人武汉通宇国际数码控股有限公司（以下简称通宇公司）因与被上诉人宋思丹、原审被告武汉链家宏业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2020）鄂0112民初3508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，对本案适用独任制进行了审理。现已审理终结。通宇公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判案涉合同合法有效，双方应按照合同的约定履行各自的权利义务，并由宋思丹承担诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。本案通宇公司实际已经完成燃气管道、设备建设。一审法院认为通宇公司的规划图纸中并未设计宣传时承诺的燃气管道，案涉房屋未能达到合同约定的交房条件，导致宋思丹订立合同的目的不能实现，系事实认定不清。根据通宇公司与宋思丹签订的《武汉市商品房买卖合同》第九条第一款的约定“出卖人应当在交付房屋前完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收”。宋思丹购买的房屋系3号楼，而此楼栋目前还并未完成交付，燃气管道、设备尚未进行验收，且通宇公司已经按照逾期交房天数以双方签订的购房合同为依据向宋思丹支付违约金。根据《武汉市商品房买卖合同》的约定，通宇公司应在交房时保证水、电、燃气的正常供应，且已经交付的1号、2号楼栋已经完成燃气管道、设备的建设，已办理完毕交房手续的业主仅需向物业登记，物业即会每周安排一次燃气公司上门安装燃气表。但3号楼目前并未交房，一审法院在此时即认定案涉房屋未能达到合同约定的交房条件属于违约，影响宋思丹的居住使用，导致宋思丹订立合同的目的无法实现为时过早。二、一审判决适用法律错误。本案宋思丹是否有权要求解除与通宇公司签订的《武汉市商品房买卖合同》是一审庭审的争议焦点。一审法院认为宋思丹的解除权未超过除斥期间，但第一，通宇公司销售房屋前就已依法取得《国有土地使用权证》、《武汉市商品房预售许可证》，且依照规定对上述两证进行了公示，宋思丹购房前有义务自行履行了解相关信息，通宇公司无任何欺骗、隐瞒的行为。第二，购房合同的签订时间虽然为2019年5月，但合同的成立时间为2019年7月，且合同中明确载明通宇公司所购房屋土地规划用途为金融用地，该房屋用途为办公。若宋思丹认为其权利收到侵害要解除合同，应当适用除斥期间的规定，但除斥期间应从2019年7月起算，截至2020年7月止，而宋思丹的起诉时间是2020年8月，除斥期间届满，解除权已丧失。宋思丹辩称，驳回上诉，维持原判。链家公司未作陈述。宋思丹向一审法院起诉请求：1.解除2019年07月10日宋思丹与通宇公司签订的商品房买卖合同；2．通宇公司、链家公司共同赔偿宋思丹房屋首付款370000元及利息（2019年5月20日交付的20000元至2019年5月26日利息16.92元；2019年5月27日至2019年8月19日利息3755.50元；2019年8月20日至2020年9月1日暂计利息16511.25元，共计：20283.67元），本息暂共计：390283.67元；3．通宇公司、链家公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：一、2015年3月29日，通宇公司取得东西湖区将军路街宏图路以西、银潭路以南土地使用权，规划用途为商务金融用地。二、宋思丹通过链家公司介绍了解了通宇公司开发的汇悦城项目。宋思丹（买受人）与通宇公司（出卖人）于2019年7月10日就案涉你购物签订《武汉市商品房买卖合同》，该合同约定，商品房用途为办公，每平方米房屋建筑面积单价为15582.23元，总价为74万元。付款方式为贷款付款，在2019年8月4日前一次性支付首付款37万元，其余价款办理贷款。合同第九条约定交房期限即条件为：出卖人应当在2020年6月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；……5、供电用电类别为商业用电；6、给水用水类别为商业用水。逾期交房的，出卖人每日按全部房价款的万分之一支付违约金。第十八条约定，买受人的房屋仅作办公使用，买受人使用期间不得擅自改变商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。合同附件一显示楼层为公共卫生间。附件三载明出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目所作的宣传资料、广告、设计效果图、沙盘模型、房屋模型、样板房以及预测分户图等仅供买受人购房时参考，最终以经批准的规划、设计方案、实测分户图和双方签订的商品房买卖合同约定的内容为准。附件六约定，如买受人选择按揭付款，需同时向出卖人或按揭银行提交按揭所需资料并在签订本合同30日内获得银行放款。出卖人不负责为买受人代办按揭贷款手续，也不承担任何义务。合同还约定了其他权利义务。宋思丹向通宇公司支付了首付款37万元，余款未支付。三、在案涉项目的宣传中，多次使用“燃气入户”、“天然气入户”等表述方式。四、通宇公司未按照合同约定的时间向宋思丹交付案涉房屋，并于2020年6月24日向宋思丹发出《延期交房通知书》，具体交房日期以书面通知为准，但并未明确迟延交付房屋的具体时间。一审法院认为，本案的争议焦点为宋思丹是否有权要求解除与通宇公司签订的《武汉市商品房买卖合同》？首先，宋思丹与通宇公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规禁止性规定的情形，应为有效，双方均应全面履行合同义务。其次，1．通宇公司未能按照合同约定的期限即2020年6月30日前向宋思丹交付房屋。虽然通宇公司向宋思丹发出过迟延交房的通知，但对于其具体交房的时间无法给予明确回复。期限不确定的迟延交房，导致宋思丹订立合同的目的无法实现。2.2006年原建设部发布的JGJ67-2006《办公建筑设计规范》行业标准中，明确公寓式办公楼同酒店式办公楼、商务写字楼等同属办公建筑的子种类，指由统一物业管理，根据使用要求，可由一种或数种平面单元组成，单元内设有办公、会客空间和卧室、厨房和厕所等房间的办公楼。其厨房设计分为使用燃气的或电炊式厨房，并设置洗涤池、案台、炉灶及排油烟机等设施或预留位置。通宇公司在案涉房屋的宣传资料及合同中均表明会预留燃气设备，但规划图纸中并未设计燃气管道。案涉房屋未能达到合同约定的交房条件亦属违约，显然会影响生活居住使用，导致宋思丹订立合同的目的无法实现。故宋思丹有权要求解除其与通宇公司的《武汉市商品房买卖合同》。对于其要求解除双方《武汉市商品房买卖合同》的诉讼请求，予以支持。第三，通宇公司辩称，宋思丹的解除权已经超过了除斥期间。而通宇公司向宋思丹发送迟延交房通知的时间为2020年6月22日，而宋思丹在2020年7月5日才签收，故其知道自身权利被侵害行使法定解除权的期限应当从2020年7月6日起算，故对通宇公司的该辩称意见，不予采纳。第四，合同解除后的法律后果。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因为通宇公司未按合同约定履行合同义务的行为已经构成违约，对合同解除存在过错，故本案案涉合同解除后，通宇公司应当向宋思丹返还已收取的购房款37万元，并承担资金占用损失。宋思丹要求通宇公司退还资金占用期间的利息的诉讼请求，而宋思丹并未提供证据证明其损失实际产生，故酌情在宋思丹向通宇公司主张权利的次日即起诉之日的次日起，以37万元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，计算至实际付清之日止的范围内予以支持，超出部分，不予支持。第五，链家公司并非案涉合同的当事人，对于宋思丹与通宇公司签订及履行合同也并不存在过错，对于宋思丹要求链家公司承担返还首付款及利息的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、解除宋思丹与通宇公司于2019年7月10日签订的《武汉市商品房买卖合同》；二、通宇公司于判决生效后十日内向宋思丹返还购房款37万元并支付利息（以37万元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从2020年9月2日起计算至实际付清之日止）；三、驳回宋思丹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5701元，由宋思丹负担2276元，由通宇公司负担3425元。二审中，通宇公司提交证据一：《燃气工程建设委托合同》、《燃气热力工程竣工验收备案表》、已收房业主安装完毕燃气表照片，拟证明案涉项目实际已完成安装燃气管道、设备建设。证据二：土地使用权证、房屋预售许可证，拟证明通宇公司已按照规定对土地、房屋性质进行了公示，且购房合同中载明房屋土地规划用途为商务金融用地，房屋性质为办公，宋思丹对上述土地、房屋性质知道或应当知道之日至少应为购房合同签订之日，即2019年7月10日。经质证，宋思丹认为证据一无原件核对，对其真实性有异议。对证据二的真实性无异议，但对证据目的有异议。本院经审查认为，证据一无原件核对，本院不予采信。证据二不能达到其证明目的，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，在案涉《武汉市商品房买卖合同》合法有效的情况下，双方均应依约履行其各自义务。根据该合同约定，通宇公司应当在2020年6月30日前向宋思丹交付符合约定条件的房屋。但通宇公司未能按约交付，已构成违约。虽通宇公司向宋思丹发出《延期交房通知书》，但不能改变其已违约的事实。且在该通知书中并未明确交付房屋的具体时间。在此情形下，一审法院认为该期限不确定的迟延交房已导致宋思丹订立合同的目的无法实现并无不当。因合同约定的交房时间为2020年6月30日，通宇公司未按该时间向宋思丹交付房屋方令宋思丹知道其权利被侵害，故宋思丹诉请解除案涉买卖合同并未超过通宇公司所称的除斥期间。通宇公司主张应从2019年7月起算除斥期，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，通宇公司的上诉理由及请求均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11402元，由武汉通宇国际数码控股有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  易齐立二〇二一年五月七日法官助理李健伟书记员李炎