江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初10185号原告：吴怡音，女，1974年1月20日出生，汉族。原告：雒建利，男，1974年2月3日出生，汉族。两原告共同委托诉讼代理人：季洁，江苏法德永衡律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：庄卓，江苏法德永衡律师事务所律师。被告：江苏九德拍卖有限公司，住所地南京市鼓楼街88号绿地中心XXXX室。法定代表人：刘明伟，董事长。原告吴怡音、雒建利与被告江苏九德拍卖有限公司（以下简称九德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴怡音、雒建利的共同委托诉讼代理人季洁到庭参加诉讼。被告九德公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴怡音、雒建利向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2013年11月30日签订的房屋租赁合同，被告迁出租赁房屋，恢复租赁房屋原状；2.被告支付原告2016年5月22日至2016年7月29日房屋租金38850.33元（按17395.67元/月支付至起诉之日）；3.被告支付原告违约金（按每日17395.67元×0.5%，自2016年5月22日计算至实际支付之日）；4.被告按照房屋租金支付原告占有使用费（自2016年7月29日至实际迁出之日）。事实与理由：2013年11月30日，原、被告双方签订房屋租赁合同，约定原告将位于南京市鼓楼区鼓楼街88号翠峰大厦XXXX室房屋出租给被告使用，租赁期限自2013年5月22日至2017年5月21日，租金支付方式为半年一付，每六个月租金为104374元。2016年5月22日，被告应当支付原告2016年5月22日至2016年11月21日期间的租金104374元，但被告到期未支付，原告多次催要未果。现该房屋仍由被告占有使用。根据合同约定，被告逾期支付租金的，每逾期一天，应按月租金的0.5%支付违约金，逾期7天不履行的，原告有权终止合同。被告的行为违反了合同约定，损害原告合法权益，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告九德公司未应诉、答辩。本院经审理认定以下事实：位于南京市鼓楼区鼓楼街88号翠峰大厦XXXX室房屋（建筑面积为126.67平方米，以下简称XXXX室）所有权人为原告吴怡音、雒建利。2013年11月30日，原告吴怡音、雒建利（出租人、甲方）、案外人水平、邓寅（出租人、甲方，系南京市鼓楼区鼓楼街88号翠峰大厦XXX室房屋所有权人，已另案诉讼）与被告九德公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：原告方将XXXX室房屋出租给被告，租房用途为办公；租期期限共48个月，自2013年5月22日至2017年5月21日止，免租期为2017年4月22日至2017年5月21日；租金为4.3元/平方米/天，租金按房屋产权建筑面积支付，自2015年5月22日至2017年5月21日在原来基础上增加5%，即4.515元/平方米/天（以上价格含租赁发票税费）；被告应向原告方支付的每期6个月租金为：2013年5月22日至2015年5月21日每期99404元，2015年5月22日至2017年5月21日每期104374元；签约时被告向原告方支付房屋租赁定金20000元，在被告支付首次租金、保证金时充抵租金；租金支付方式为半年一付，首次付款时间2013年5月31日前，被告汇款后第一时间将汇款凭证提供给原告方；租赁期内，为保证被告合理并善意使用房屋及配套设施，被告需支付履约保证金33135元由原告方保管，该费用被告于首次租金一起支付予原告方；被告若逾期支付租金，每逾期一天，应按月租金0.5%向原告方支付违约金，逾期7天仍不履行，原告方有权终止合同，被告应按上述规定支付违约金；合同期满时，被告室内装修如得到下一租客认可并接受，原告可免除房屋复原工作及费用，乙方不得移走自行添加的结构性设施，原告也无须对以上设施进行补偿，如下一租客不认可、不接受，被告需复原至交付标准，费用由被告承担，被告应按产权证平面图恢复该房屋隔墙，并确保空调系统及消防系统可正常使用，如有损坏被告需修复或赔偿相关损失等等。合同签订后，双方履行各自义务，原告方将房屋交付被告使用，被告支付履约保证金，并缴纳租金至2016年5月21日。2016年7月20日，被告出具一份《关于江苏九德拍卖有限公司房租违约金的说明》，内容为：江苏九德拍卖有限公司在翠峰大厦11楼XXX-XXXX室房租未如期交付，按照合同约定应付违约金，违约天数5月22日-7月22日，共计62天，具体数额为104374元/6个月×0.5%×62=5392元，确定于2016年7月22日付清本次房租和违约金。后被告未向原告方支付任何费用，涉案房屋至今仍由被告占有使用。2016年8月23日，被告收到本院送达的起诉状副本、开庭传票等应诉材料。案件审理过程中，原告表示，不要求对被告已支付的保证金一并进行处理。以上事实，有原告陈述、房屋所有权证、《房屋租赁合同》、说明以及本院庭审笔录等证据证实。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的效力性禁止性规定，该租赁合同依法成立并有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于合同解除及房屋返还问题。依照合同约定，被告应于2016年5月31日前支付2016年5月22日至2016年11月21日的租金，但被告至今未支付该期租金，构成违约，原告可依法行使合同解除权，要求解除合同。因原告未就合同解除事宜向被告发函，被告2016年8月23日收到本院送达的起诉状副本及应诉通知书等应诉材料，视为原告要求解除合同的通知到达被告，双方之间的合同于送达之日解除。合同解除后，被告应按照合同约定的标准向原告返还房屋、恢复原状。此外，被告应向原告支付自2016年5月22日起至合同解除之日的租金，并按房屋租赁合同约定的租金标准支付自合同解除之日至返还房屋之日的房屋使用费。关于违约金的问题。被告在履约过程中，迟延支付租金，合同解除后，亦未及时返还租赁房屋，存在违约，应当承担违约责任。双方合同约定，被告若逾期支付租金，每逾期一天，应按月租金0.5%向原告方支付违约金，逾期7天仍不履行，原告有权终止合同，被告按上述规定支付违约金。案件审理过程中，被告对此违约金标准未提出异议，原告主张违约金的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。被告支付的履约保证金不属本案的受理范围，被告可另行提起诉讼，维护自身的合法权益。综上，被告应按照双方签订的《房屋租赁合同》的标准将涉案房屋恢复原状，并返还给原告。同时，应向原告方支付房屋租金、房屋占有使用费及违约金。被告九德公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，自行承担不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告江苏九德拍卖有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于南京市鼓楼区鼓楼街88号XXXX室的房屋腾空，并按照原、被告双方于2013年11月30日签订的《房屋租赁合同》的标准，将上述房屋恢复原状，返还给原告吴怡音、雒建利；二、被告江苏九德拍卖有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性支付原告吴怡音、雒建利租金及房屋使用费（以每月17395.67元为标准，自2016年5月22日起计算至实际迁出之日止）；三、被告江苏九德拍卖有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性给付原告吴怡音、雒建利逾期付款违约金（以17395.67元为基数，按每日千分之五自2016年5月22日计算至本判决确定的给付之日止）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费921元，减半收取460元，由被告江苏九德拍卖有限公司负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判员  邢珊珊二〇一六年十月十七日见习书记员  李雅文