河南省南阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫13执异8号案外人：黄海军，男，1978年2月21日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。委托代理人：岳建洲、岳中岳，河南汉冶律师事务所律师。申请执行人：党军召，男，1959年8月7日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：田永勋，河南宛英律师事务所律师。委托诉讼代理人：张占东，河南世长律师事务所律师。被执行人：南阳市淯阳房地产开发有限责任公司。住所地：河南省南阳市人民北路。法定代表人：冯居朝，该公司总经理。在本院执行党军召与南阳市淯阳房地产开发有限责任公司（以下简称淯阳公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人黄海军于2021年4月1日对执行淯阳公司开发建设的淯龙苑1A号楼3单元1112、1113号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人黄海军称，2011年3月6日，王桂娥与淯阳公司签订楼宇认购协议书，购买淯阳公司开发建设的淯龙苑1A号楼3单元1112、1113号房屋，2017年1月16日黄海军与王桂娥签订房屋买卖合同，房款已支付完毕，且已实际占有使用。请求中止对淯阳公司开发建设的淯龙苑1A号楼3单元1112、1113号房屋的执行，并解除对该房屋的查封。党军召称，1、黄海军系从王桂娥手中购买淯龙苑1A号楼3单元1112、1113号房屋，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行审查2、结合淯龙苑同时期业务以及签订正式的商品房买卖合同并办理网签，印证了本案异议人黄海军并不是涉案房屋的真实权利人，且在法院已进入处置环节异议人才提出请求，明显不符合常理。请求驳回黄海军的异议请求。淯阳公司称，对黄海军所提执行异议没有发表意见。本院查明，本院在审理党军召与淯阳公司建设工程施工合同纠纷一案中，根据党军召的财产保全申请，于2017年5月2日作出（2017）豫13民初20号民事裁定，查封淯阳公司银行存款3000万元或查封其相应价值的财产。本院在执行（2017）豫13民初20号民事裁定的过程中，查封了包括淯阳公司开发建设的淯龙苑1A号楼3单元1112、1113号房屋在内的90套房屋。2017年6月2日，本院向南阳市不动产登记服务中心送达了（2017）豫13民初20号民事裁定书和（2017）豫13执保12号协助执行通知书；6月5日，向淯阳公司送达了（2017）豫13民初20号民事裁定书和（2017）豫13执保12号查封财产清单。党军召与南阳绿城建设有限公司、淯阳公司建设工程施工合同纠纷一案，党军召与淯阳公司达成和解协议，和解协议内容如下：1、经淯阳公司、党军召友好协商最终确认，淯阳公司欠党军召工程款21600000元；2、淯阳公司以其所有的商住楼××自北××至××轴线、××至1Ｂ-1轴线区域房屋建筑面积1200平方米（详见交接图，单价18000元/平方米）的商业用房抵还上述第一条债务。淯阳公司应于2020年4月24日前将上述房产网签到党军召或党军召指定的人员名下，并办理预告登记。本合同的建筑面积（含公摊面积）是按图纸计算的面积，具体以房管部门测量面积为准，多退少补。3、淯阳公司待办证条件成就时为党军召或者党军召指定的人员办理不动产证书。网签、预告登记及办理不动产证书等所有税费（含大修基金等）按国家规定各自承担。四、在淯阳公司为党军召或者党军召指定的人员办理第二条约定房产进行网签及预告登记后，党军召同意解除南阳市中级人民法院对淯阳公司房产的查封。五、淯阳公司将上述抵债房屋网签给党军召后，党军召将完整的施工资料交付给淯阳公司，并配合淯阳公司进行建设工程备案。6、无论何种原因，如淯阳公司不能按期履行抵债房屋网签义务，淯阳公司应于2020年4月25日承担向党军召支付21600000元的义务，并承担违约金1000000元，党军召有权（但无义务）解除以房抵债条款。7、南阳绿城建设有限公司同意本协议。8、一审案件受理费136050元，保全费5000元，共计141050元由党军召承担，二审诉讼费136050元减半收取68025元，由淯阳公司承担。河南省高级人民法院于2019年12月30日作出（2018）豫民终990号民事调解书，对上述调解协议内容予以确认。因淯阳公司未履行生效判决确定的义务，党军召于2020年4月28日向本院申请执行，本院于同日立案执行。2020年5月7日，本院作出（2020）豫13执88号执行裁定，对本院在诉讼阶段保全的90套房产中的88套房产进行了续行查封，黄海军提出执行异议的淯龙苑1A号楼3单元1112、1113号房屋在本院续行查封房屋的范围之内。2008年7月7日，王桂娥与淯阳公司签订淯龙苑楼宇认购协议书，认购淯龙苑1A号楼3单元10层K+J1户，建筑面积121.23平方米，单价2668元/平方米，房屋总价323441元，王桂娥首付款97000元，2015年2月12日王桂娥缴纳80000元房款，2020年5月26日缴纳132968元尾款及备案费174元、立户费6080元，淯阳公司于当日向王桂娥交付了房屋。2017年1月16日，王桂娥与黄海军签订房屋买卖合同，约定以30万元将1A号楼3单元1112、1113号房屋转让与黄海军。经向南阳市不动产登记服务中心查询，在南阳市城市规划区范围内黄海军名下无其他用于居住的房产。淯阳公司于2014年5月22日取得淯龙苑商住小区1#、4#、5#商住楼的商品房预售许可证，商品房预售许可证编号为（宛）房预售证第2014010号，预售总建筑面积为158561.67平方米。2020年10月15日，淯阳公司出具证明，证明内容如下：兹有我公司开发坐落于南阳市××与××路交汇处淯龙苑小区，因1A号楼开工前原设计为地上1-4层为商业，施工后修改为1A号楼的地上1-5层为商业，地上增加一层商业，所以所有购该号楼住宅户均在原楼层基础上提升一层。原协议售卖王桂娥的房屋1A号楼3单元10层K+J1户，建筑面积121.23平方米，因原定商业楼层和住宅楼层做出调整，现实际该房屋登记为1A号楼3单元11层，建筑面积为151.50平方米，现证明该户型原购买协议上1A号楼3单元10层K+J1户和实际房号1A号楼3单元11层1112、1113号为同一户。案外人黄海军的委托代理人出具说明“根据《小区前置物业管理服务协议》可知，淯龙苑小区1A号楼3单元10层K户（1A号楼3单元11层1112室），面积为116.2平方米；淯龙苑小区1A号楼3单元10层J户（1A号楼3单元11层1113室），面积为35.3平方米；现淯龙苑小区1A号楼3单元1113室的房产未交付、未占有”。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案根据党军召的财产保全申请，于2017年6月2日查封了包括淯阳公司开发建设的淯龙苑1A号楼3单元1112、1113号房屋在内的90套房屋。2008年7月7日，王桂娥与淯阳公司签订淯龙苑楼宇认购协议书，购买淯阳公司开发的淯龙苑1A号楼3单元1112、1113号房屋。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，《商品房销售管理办法》第十六条规定，“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”，王桂娥与淯阳公司签订的淯龙苑楼宇认购协议书已包含商品房基本状况、商品房价款等商品房买卖合同的主要内容，且淯阳公司已收受了王桂娥的购房款，王桂娥与淯阳公司签订的淯龙苑楼宇认购协议书应认定为商品房买卖合同。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”，合同的概括转让，系合同关系主体的变更，即由新的当事人取代原来一方当事人，合同的内容并不因而有所变动，合同的同一性不变。本案王桂娥经淯阳公司同意，将其在购房合同中的权利和义务一并转让给黄海军，该转让行为使黄海军取代王桂娥成为购房合同的当事人，取得要求淯阳公司交付房屋的权利，并承担购房合同规定的义务，该转让并未改变购房合同的同一性。王桂娥与淯阳公司签订淯龙苑楼宇认购协议书的时间为2008年7月7日，在本院查封淯龙苑1A号楼3单元1112、1113号房屋之前。党军召申请执行的债权为金钱债权，在本院查封之前黄海军与淯阳公司已签订商品房买卖合同。黄海军同时对淯龙苑1A号楼3单元1112、1113号两套房屋提出执行排除执行的异议，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，黄海军对淯龙苑1A号楼3单元1113号未实际占有，其请求排除执行淯龙苑1A号楼3单元1113号的理由不能成立，不予支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，黄海军所购房屋房款淯阳公司认可已结清，经向南阳市不动产登记服务中心查询，在南阳市城市规划区范围内黄海军名下无其他用于居住的房产，所购商品房系用居住，其请求排除淯龙苑1A号楼3单元1112的理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第二项规定，裁定如下：中止对位于南阳市人民路与光武路交汇处淯龙苑1A号楼3单元1112号房屋的执行。驳回案外人黄海军对位于南阳市人民路与光武路交汇处淯龙苑1A号楼3单元1113号房屋排除执行的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  焦怡琳审判员  杨峨生审判员  王 浩二〇二一年五月十二日书记员  李治纲