山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁03民终1250号 上诉人（原审原告）：苏付标，男，1984年8月14日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 委托诉讼代理人：李政宇，山东长城长律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：孙江博，男，1962年9月4日出生，汉族，住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：王阎冬，淄博张店法林法律服务所法律服务工作者。 上诉人苏付标因与被上诉人孙江博房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院（2020）鲁0303民初6898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月25日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人苏付标上诉请求：1、判令被上诉人向上诉人支付违约金370000元。2、本案一、二审诉讼费用、保全担保费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院对事实认定和适用法律均存在明显错误。第一，本案涉合同的标的物并非普通的一般沿街房，而是处于房家艺术村园区内。该区域由多个大院组成，组成区域性的一体化文化院落群，该院落群文化氛围相当浓厚，坐落的商户逾百家，多为涉及艺术创作、休闲、娱乐等高档文化产业，所以附加值特别高。上诉人以每年伍万元承租(第三年开始每年陆万元)后，随即以每年壹拾叁万元转租第三方(做休闲娱乐场所)。第二，2020年9月17日，一审原告深知一审被告毫无诚信的人格特质，故未携带原件、而是带上复印件到一审被告处。一审被告一番胡搅蛮缠、耍赖撒泼之后，未经一审原告同意，而是单方将自己手中的原件和一审原告的复印件撕毁并烧掉。而一审法院则为了自己的裁判结果所依据的逻辑具有“合理”推理性，强行解释成“原、被告经协商同意将合同撕掉”。第三，一审被告在一审庭审时表示“可以让原告继续租赁”，上诉人认为这完全是为逃避法律责任、慌不择路而做出的权宜之计，况且上诉人的承租并非自己经营使用，而为转租后获得合法收益，次承租人王健在无法实现合同目以后，已另租他房。第四，《租赁合同》文本为一审原告从网上随意下载、就相关条款也是与一审被告磋商形成。该合同文本亦并非格式条款。双方当事人为同等身份的自然人。第五，相关法律、司法解释、会议纪要均明确予以违约金过高的举证责任在违约(被告)一方，而本案一审被告并未能举证予以证明。第六，《民法典》第584条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。最高人民法院也在《九民会议纪要》中强调：违约金应当以合同法第113条规定的损失为基础进行判断，损失包括合同履行后可以获得的利益。……违约金是否过高的标准应当兼顾合同履行情况，当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。这是基本裁判准则。结合本案，一审被告为了获取巨大经济利益，严重违反诚实信用原则，撕毁在先合法有效订立的合同，另与出价更高的第三方订立合同，损害原合同当事人的合同现实利益和预期利益，依法应当承担违约责任。请二审法院能在查明事实基础上予以纠正。 被上诉人孙江博辩称，一审判决认定事实清楚，合法有效，上诉人的上诉无事实和法律依据，请求二审法院查明事实，依法驳回上诉人的上诉。 苏付标向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付违约金500000元；2.判令诉讼费用、保全担保费用由被告承担。 一审法院认定事实：2020年9月15日，孙江博（出租人，甲方）与苏付标（承租人，乙方）签订一份《租赁合同》，约定租赁房屋位于房家艺术村院内Y3房屋8间，建筑面积400平方米；租赁期限5年，从2020年10月1日至2025年10月1日，期满后双方友好协商，租金不变，乙方有优先续租权（前2年伍万元，以后陆万元）；合同签订后，租金每6个月支付一次，每年租金伍万元，首次租金支付时间为合同生效后10日内；乙方承租房屋用途为商业经营，甲方同意在租赁期内乙方有权对租赁物部分或全部转租；甲乙双方同意对合同签订前甲方和原租赁方所拥的租赁房屋内的装修设施、设备等按照20000元费用由乙方购买，本合同签订之日起5日内乙方第一次支付50%，剩余部分2021年10月份支付完毕；违约责任：甲方未按时交付租赁物、交付的租赁物不符合安全使用标准、租赁物存在权属争议以及有其他导致乙方无法正常使用的违约情形的，甲方应向乙方支付50万元的违约金，乙方同时可要求甲方赔偿相应损失；乙方未按约定时间支付租金的，除继续补交租金外，应当按照法律规定向甲方支付迟延交纳产生的利息；租赁期满，乙方对租赁物所作的添附、改建、装修等部分，双方同意按照合同终止时的市场评估价值，由甲方向乙方一次性支付该费用；本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件，附件与本合同具有同等的法律效力；本合同经双方签字盖章后生效。上述合同签订后，孙江博将其名下中国农业银行尾号为1518的银行卡（正面）拍照通过微信发送给苏付标。2020年9月16日，苏付标（出租方，甲方）与案外人王健（承租方，乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将上述租赁房屋出租乙方使用，租赁期限自2020年10月1日起至2035年10月1日止，共计5年，租金标准为每年人民币130000元，并约定甲方未能按时向乙方交付租赁房屋时，每逾期一日，乙方有权向甲方收取年租金之千分之三的违约金。原、被告签订上述租赁合同后，孙江博于第二日发现租赁合同第4页第十一条第3项存在问题便通过微信要求原告过来，同时被告还打电话给原告要求过来改改合同，原告于2020年9月17日傍晚来到房家艺术村院内证人许某的工作室，原、被告经协商同意将合同撕掉，被告还将撕毁的合同（实际撕毁的是原告手中租赁合同的复印件和被告手中租赁合同的原件）拿到室外烧了，被告表示要临时用用房屋，再腾出来给原告，原告说行，被告还向原告表明等元旦后再说（指签合同）。此后，原告亦未按租赁合同约定向被告支付租金及装修设施、设备费用。但原告不久即发现被告又将上述房屋出租给他人用于经营摄影，原告便于2020年10月9日给被告打电话进行交涉，被告承认已将房屋租给一个亲戚使用。为此，原告诉至法院请求依法裁判。庭审时，考虑到上述租赁合同的文本系由原告事先拟定，本案承办人询问被告在2021年元旦之后能否再让原告继续租赁时，被告表示可以让原告继续租赁，但是需要重新签订新的租赁合同，租赁费不变。后经原告的委托诉讼代理人征询原告本人意见，原告表示不再租赁。 一审法院认为，原、被告于2020年9月15日签订的租赁合同，其合同文本虽系由原告事先拟定，但原、被告均签字确认，合同内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力，双方当事人应严格遵照履行。在上述租赁合同已生效尚未履行之前，原、被告于2020年9月17日傍晚经协商同意将合同撕掉，被告表示要临时用用房屋，再腾出来给原告，原告亦同意，被告口头向原告表明等元旦后再签合同，但由于原、被告在租赁合同中已约定，本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，故被告通过将合同撕掉的方式并不能表明原、被告解除了上述租赁合同，况且原告尚持有租赁合同原件。因此，在本案租赁合同尚未解除的情况下，被告又将房屋租赁给他人使用的行为明显构成违约，应承担相应违约责任。被告辩称原告诉求的违约金过高，一审法院通过考量违约造成的损失，并结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后，结合本案的实际情况依法对违约金进行调整。对于被告违约给原告造成的实际损失，原、被告均未提供相应证据，考虑到原告与案外人王健签订的房屋租赁合同约定“甲方未能按时向乙方交付租赁房屋时，每逾期一日，乙方有权向甲方收取年租金之千分之三的违约金”，自2020年10月1日至今已有120余天，依上述标准计算，违约金应为46800元。由于原告亦尚未按租赁合同约定向被告支付租金及装修设施、设备费用，且被告在庭审时同意于2021年元旦后继续将房屋租给原告，但原告不同意租赁，故一审法院对原告主张的通过转租获得的预期利益不再予以支持。同时考虑到原、被告在租赁合同中约定的第一年租金为50000元，故一审法院酌情将本案违约金依法调整为46800元。据此，依据《中华人民共和国民法典》第五百八十二条、第五百八十四条、第五百八十二条第二款和《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告孙江博于本判决生效后十日内向原告苏付标支付违约金46800元；二、驳回原告苏付标的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4400元，保全费3020元，保全保险费1500元，合计8920元，原告苏付标承担8085元，被告孙江博承担835元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人苏付标提交证据一，张店区人民法院（2021）鲁0303民初2819号调解书，证明上诉人与案外人王健发生纠纷后，起诉到法院，调解书确认上诉人赔偿案外人195000元，上诉人履行了调解书所确定的赔偿义务。证据二，一审判决书，判决书所确认的被上诉人向上诉人赔偿46800元，与调解书达成的赔偿款项并不冲突。证据三，收费单据，证明一审案件受理费4400元，保全费3020元，保险费1500元，共8920元。证据四，二审诉讼费6148元。证据五，委托合同和发票，证明一审发生的律师费1万元。证据六，委托合同和发票，证明二审律师费4000元。被上诉人孙江博质证称，首先对上诉人提交证据一的真实性无异议，但对其证明内容不予认可。因上诉人与案外人王健发生的诉讼以及出具的调解书，均为双方达成的调解意愿，并不能说明是因被上诉人造成的损失。对证据二认可。对于证据三，在一审判决中已明确判决由上诉人承担8085元。证据四是二审的诉讼费，请求依法判决。对证据五、证据六均不予认可，都不是上诉人的直接损失。本院对上诉人提交证据的真实性予以确认，对证据所要证明的问题不予确认。二审查明的事实与一审查明一致，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百九十一条规定当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。2020年9月15日被上诉人孙江博与上诉人苏付标签订《租赁合同》的第二天，孙江博即通知苏付标合同内容需要改动，并于2020年9月17日双方当面进行沟通，孙江博在苏付标面前撕毁《租赁合同》，此时苏付标应当清楚孙江博不再履行合同的意思表示，苏付标亦答应孙江博可再行临时使用涉案房屋一段时间，因此，苏付标对于其于2020年9月16日与案外人王健签订的房屋租赁合同，苏付标是清楚无法向案外人交付租赁房屋的，苏付标没有及时采取措施防止损失扩大，苏付标对扩大的损失要求孙江博进行赔偿，于法无据。一审判决综合考量案件事实，确定孙江博赔偿苏付标承担合同违约损失致使案外人利益受损46800元正确，本院予以确认。 综上所述，苏付标的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6148元，由上诉人苏付标负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 苏坤明 审 判 员 孟庆红 审 判 员 赵绛帼 二〇二一年五月二十四日 法官助理 宋 戈 书 记 员 王 婧