新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终1406号   上诉人（原审原告）：刘继平，男，1979年12月2日出生，汉族，无固定职业，住甘肃省张家川回族自治县。   委托诉讼代理人：刘龙萍，国浩律师（乌鲁木齐）事务所律师。   被上诉人（原审被告）：陈加炳，男，1964年5月3日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。   委托诉讼代理人：周新义，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。   原审被告：闫小刚，男，1954年2月3日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市米东区。   委托诉讼代理人：周新义，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。   上诉人刘继平因与被上诉人陈加炳、原审被告闫小刚房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2020）新0109民初4065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭，于2021年4月13日公开开庭进行了审理。上诉人刘继平的委托诉讼代理人刘龙萍与被上诉人陈加炳及其委托诉讼代理人周新义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   刘继平上诉请求：1、撤销原判第二项并依法改判或发回重审；2、由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年第三人冯志艳与陈加炳签订了案涉幼儿园《房屋租赁合同》，租赁期间为2014年7月1日至2019年6月30日。2017年4月1日，冯志艳将幼儿园转让给刘继平，陈加炳同意。2017年5月18日陈加炳与刘继平签订《房屋租赁合同》并将该合同的日期倒签至2014年7月1日，房屋租赁时间追认至2014年7月1日至2019年6月30日，并在该租赁合同第19条明确约定：“如遇征购乙方有权向征购方提出幼儿园投资赔偿，甲方予以配合。如合同生效期第一年征购，幼儿园投资赔偿款按照甲、乙双方二八分，甲二乙八。一年以后征购至合同期满，赔偿按照甲乙双方三七分，甲三乙七”。2017年4月1日，刘继平与案外人冯志艳签订的《幼儿园转让协议》，第三条中明确约定：“幼儿园现有装修、设备、设施等归刘继平所有”。上述合同签订后，刘继平向冯志艳支付了295万元的幼儿园转让费，向陈加炳支付了2017年5月至2018年5月期间房屋租赁费289,730.76元，租房保证金5万元。但刘继平经营幼儿园不到一个月的时间内就出现拆迁，导致刘继平无法正常经营，造成巨大损失。根据刘继平与冯志艳签订的《幼儿园转让协议》第三条、刘继平与陈加炳签订的《房屋租赁协议》、民办非企业单位登记证书、冯志艳在原审的证言、陈加炳签订的《国有土地上房屋征收与补偿协议书》、米东区园艺村东片区（检察院北）征收项目补偿信息一览表等证据可以充分证明，刘继平受让案涉幼儿园后，该幼儿园的相关装修、设施、设备归刘继平所有.现案涉幼儿园拆迁陈加炳已领取房屋拆迁款21,775,967元,其中包括案涉幼儿园装修及附属设施补偿款1,345,640元。陈加炳应当将案涉幼儿园装修及附属设施补偿款1,345,640元返还给刘继平。   陈加炳辩称，案涉幼儿园的装修及附属设施与刘继平无关，属于陈加炳房产的固定资产，由此产生的补偿款不应当归刘继平所有。原审认定事实清楚，请求维持原判。   闫小刚述称，同意陈加炳的意见。   刘继平向一审法院起诉请求：1、被告返还保证金5万元；2、被告返还装修及附属设施补偿款1,345,640元；3、本案诉讼费、邮寄送达费有被告承担。   一审法院认定事实：涉案房屋产权登记于闫小刚名下。2017年4月1日，刘继平（乙方，受让方）与案外人冯志艳（甲方，转让方）签订幼儿园转让协议，约定：甲方将位于乌鲁木齐市米东区古牧地镇园艺村的世纪宝贝幼儿园经营权转让给乙方（包括有形和无形资产），甲方将世纪宝贝幼儿园的园舍租赁权转让给乙方，合同期限到2019年6月30日止，接园后甲方配合乙方与房东重新签订房屋租赁合同。甲乙双方签订本转让协议后，幼儿园现有装修、设备、设施等归乙方所有，甲方不得无故搬离。转让费295万元。甲方保证在3月31日前生源在册人数达到400人以上。另，2018年1月23日冯志艳出具收据，内容为今已收到刘继平转让世纪宝贝幼儿园的全部费用合计295万元。   2017年5月17日陈加炳向冯志艳、刘继平发出告知书，告知：本租赁物有面临被征收的可能。如有牵扯备案、登记、办理一切相关手续，遇到停办或不办等问题，甲方不承担任何责任。如遇到征收，冯志艳、刘继平不得以任何理由和借口阻止征收，如遇到赔偿多与少的问题，由冯志艳、刘继平自行和征收方协商解决，甲方协助。同日陈加炳向刘继平出具收据，内容为：今收到刘继平交来2017年的房租289,733.76元，另加5万元保证金。   2017年5月18日，刘继平（乙方）与陈加炳（甲方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将位于稻香北路东侧院落（三层公寓及前院）整体出租给乙方，作为开办幼儿园使用，租赁期限五年，从2014年7月1日至2019年6月30日，租金第一年23万元，以后每年按8％递增。合同签订之日起，乙方向甲方交纳5万元保证金，此保证金是用来约束合同条款必须按照合同约定正常履行，如有任何一条没有履行，此保证金甲方不退还给乙方。甲方将租赁物交给乙方时，房屋上下水、电、暖、电路一切正常，乙方必须维护好；乙方对自来水、电路、供热锅炉有维修义务。院内树木草坪保证成活，如有损坏照价赔偿。乙方不得以任何理由对所装修及建造的搭建物进行拆毁和破坏，违者按建筑物价值的五倍进行赔偿。合同期满后，乙方不得拆除其建造的搭建物，应完好无损交于甲方，甲方不付乙方任何费用。如遇征购，乙方有权向征购方提出幼儿园投资赔偿，甲方予以配合。如合同生效期第一年征购，幼儿园投资赔偿款按照甲乙双方二八分，甲二乙八，一年以后征购至合同期满，赔偿按照甲乙双方三七分，甲三乙七。双方将落款时间提前为2014年7月1日。   2018年1月8日乌鲁木齐市米东区房屋征收与补偿管理办公室（甲方）与闫小刚（乙方）签订《国有土地上房屋征收与补偿补充协议》，该协议尾部落款处被征收人签名为陈加炳。协议约定附属设施及装修补偿共37项，包括警卫室用彩板房、铁艺围栏、花砖地坪、砖木附属房、不锈钢护栏、水泥地坪、方钢护栏、条砖地平、沙坑、石砌桌椅、白蜡树、果树、石桥、有柱走廊、水池、渗坑、石狮子、地下室入口、锅炉、管沟、摄像头、250千瓦变压器及配套设施、80千瓦变压器及配套设施、铁大门、门垛、1号房屋1层装修、1号房屋2层装修、1号房屋3层装修、搬迁费、窨井、楼梯间装修、电线杆、地下循环水罐、钢护栏、水泥台阶、爬炉、花砖地坪。其中警卫室彩板房补偿款3，648元，摄像头补偿款6,200元、沙坑补偿款3,000元。以上37项附属设施及装修补偿款共1,345，640元，陈加炳已实际收到。2018年7月2日，乌鲁木齐市米东区房屋征收与补偿管理办公室（甲方）与刘继平（乙方）签订《国有土地上房屋征收与补偿补充协议》，对原评估报告中缺少的停产停业损失，经陈加炳与刘继平协商，同时甲乙双方协商，由甲方补偿给乙方停产停业损失291,839元。2018年7月5日幼儿园所承租的涉案房屋被拆除。   案外人冯志艳承认陈加炳获得补偿的37项附属设施及装修中除警卫室彩板房、摄像头是冯志艳承租时出资添加的以外，其余在冯志艳从前承租人胡朕国处受让幼儿园时就存在。刘继平承认37项附属设施及装修其接手幼儿园时就存在，其未出资添加。陈加炳承认其获得补偿的37项附属设施及装修中除警卫室彩板房、摄像头、沙坑外，其余均由陈加炳出资建设。   一审法院认为，1、关于37项附属设施及装修补偿款1,345,640元的归属。刘继平认为，其与陈加炳签订的房屋租赁合同约定了投资赔偿事宜，刘继平支付给前承租人冯志艳的转让费属于刘继平“投资”范畴。刘继平与冯志艳的幼儿园转让协议约定，双方签订转让协议后，幼儿园现有装修、设备、设施等归刘继平所有。陈加炳获得补偿的37项附属设施及装修包括在“幼儿园现有装修、设备、设施等”之中，故相应补偿款1,345,640元应当归属刘继平。陈加炳认为，37项附属设施及装修是陈加炳出资建设，相应补偿款应当归属陈加炳，与刘继平无关。而冯志艳承认涉讼37项附属设施及装修中除警卫室彩板房和摄像头是冯志艳承租时添加的以外，其余在冯志艳接手幼儿园时就存在。刘继平也承认37项附属设施及装修不是其投资建设，刘继平也未举证证明冯志艳对37项附属设施及装修除警卫室彩板房、摄像头以外的部分享有所有权。相反，刘继平与陈加炳签订的房屋租赁合同约定，涉讼房屋交付时上下水、电、暖、电路一切正常，乙方对自来水、电路、供热锅炉有维修义务，对院内树木草坪有保证成活义务，可以证明涉讼37项附属设施及装修中的白蜡树、果树、锅炉、管沟、250千瓦变压器及配套设施、80千瓦变压器及配套设施、窨井、电线杆、地下循环水罐等相应财产为陈加炳所有。关于涉讼37项附属设施及装修中的沙坑，刘继平、陈加炳及冯志艳均否认是其投资建设，可以推定沙坑系冯志艳之前的承租人投资建设。幼儿园层层转让，刘继平作为受让人有权获得沙坑的相应征收补偿。法院认为，陈加炳作为不动产所有权人有权获得征收补偿，冯志艳作为前承租人只能对自己取得所有权的财产享有处分权，无权转让房屋所有权人所有的财产。涉讼37项附属设施及装修除警卫室彩板房、摄像头、沙坑外，其他34项刘继平可以行使承租人的使用权，但无权主张征收补偿。刘继平实际经营至2018年7月，实际经营已达一年以上，按照刘继平与陈加炳签订的房屋租赁合同约定，经营一年以上的，其幼儿园投资补偿按甲三乙七的比例分配，合同并约定乙方有权向征购方提出幼儿园投资赔偿，甲方予以配合。现陈加炳所获补偿款中包含部分刘继平投资，故陈加炳应当返还刘继平警卫室彩板房补偿款3,648元、摄像头补偿款6,200元、沙坑补偿款3,000元合计12,848元补偿款的70％即8,993.60元。   2、关于5万元保证金陈加炳应否返还。在本案原审时被告对原告要求退还保证金的诉讼请求无异议，在本案重审时陈加炳以刘继平拖延搬迁，导致陈加炳未能及时取得补偿款为由，拒绝退还保证金。刘继平与陈加炳签订的房屋租赁合同约定，保证金用来保证合同履行，违约不退。而乌鲁木齐市米东区房屋征收与补偿管理办公室、陈加炳、刘继平三方协商签订协议，刘继平获得停产停业损失补偿款的日期是2018年7月2日，涉案房屋被拆除的日期是2018年7月5日，前后仅3天，刘继平并未拖延。陈加炳将刘继平作为承租人主张停产停业损失补偿的合理诉求视为违约行为，依法不能成立，法院不予采纳。故法院对刘继平该项诉请予以支持。   3、关于责任主体。闫小刚与陈加炳系姻亲关系，两人当庭认可涉案房屋只是登记在闫小刚名下，所有权实际属于陈加炳，征收补偿款也由陈加炳领取和享有。认为因涉讼房屋租赁及征收补偿产生的纠纷应当由陈加炳承担民事责任。刘继平对此也无异议。法院认为，房屋租赁合同是刘继平与陈加炳签订的，租金和保证金是陈加炳收取的，征收补偿款也由陈加炳取得，因涉讼房屋租赁及征收补偿产生的纠纷应当由陈加炳处理和承担民事责任。刘继平要求闫小刚在本案承担民事责任，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第四十二条规定，判决如下：一、被告陈加炳返还原告刘继平保证金5万元，于判决生效后十日内付清；二、被告陈加炳返还原告刘继平装修及附属设施补偿款8,993.60元，于判决生效后十日内付清；三、驳回原告刘继平对被告闫小刚的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费17,360.76元（原告已预交），由原告刘继平负担16,666.33元，由被告陈加炳负担694.43元。本案邮寄送达费120元（原告已预交），由被告陈加炳负担。   二审中，当事人没有提交新证据。   二审经本院与上诉人刘继平及被上诉人陈加炳核算，对本案涉及的拆迁协议附属设施及装修补偿37项中，除第24项铁大门3,169元、第26项1#房屋1层装修195,736元、第27项1#房屋2层装修195,736元、第28项1#房屋3层装修195,736元、第29项搬迁费2万元、第31项楼梯间装修34,663元、第37项花砖地坪7,372元，合计652,412元权属存在争议，其余30项中，第1项彩板房3,648元、第9项沙坑3,000元、第21项摄像头6,200元合计12,848元陈加炳认可系承租人投资，同意返还，剩余27项合计680,380元，刘继平认可是陈加炳投入的资产，归其所有。   其余事实与原审认定一致。   本院认为，上诉人刘继平承租被上诉人陈加炳名下房产从事幼儿园经营，该幼儿园已经三手承租，自2012年起胡朕国首次承租，此后转租给冯志艳，冯志艳再次转租给刘继平。三次租赁合同均合法有效，应按合同履行各自义务。   在刘继平租赁期间，涉案房产被征迁，本案争议焦点是涉及幼儿园经营的37项附属设施及装修补偿款的权属认定。根据刘继平与陈加炳签订的房屋租赁合同约定，刘继平有权提出投资赔偿。而刘继平与冯志艳的转让合同中对转让内容仅表述为“幼儿园现有装修、设备、设施等归乙方所有”，但并未具体明确。根据本案二审双方达成的一致意见，37项补偿款中的27项合计680,380元已确认系陈加炳投资，与刘继平无关。对彩板房等3项合计12,848元确认属于承租方投资,同意返还。对争议对剩余7项补偿款做以下分析认定：   首先对7项补偿款的权属，双方均无有效证据证实。刘继平的依据为其与冯志艳的转让合同，但该合同对具体装修、设备、设施并未明确，况且冯志艳也只能对其享有权属的财产进行处理，不得处理他人财产。刘继平不能依据与冯志艳签订的合同约束陈加炳的财产。   其次，在双方均无有效证据证实的情况下，本院按照一般逻辑关系及交易习惯认定处理。争议的7项补偿中，铁大门、花砖地坪可按房产基本设施认定，属于陈加炳的投资财产，与刘继平无关。而第26、第27、第28、第31项，均为装修费。根据本院查明的事实，涉案房产从2012年起就出租他人从事幼儿园经营，在2018年房屋被征迁，即从事商业活动时间有六年之久。在此期间均是由承租人在租赁使用，装修可理解为为经营使用进行的投入，同时参照冯志艳与刘继平签订的转让合同，对幼儿园装修也做了约定，故本院认定以上装修费系刘继平通过合同转让取得权属，可要求赔偿。   关于29项搬迁费，因征迁时间是幼儿园正常经营期间，该搬迁费也是针对幼儿园产生，故该费用亦认定为刘继平可主张的权益。   综上，对争议的7项补偿款中的第26、第27、第28、第29、第31项合计641,871元，加上陈加炳认可的3项12,848元，合计654,719元，按照刘继平与陈加炳的合同约定，刘继平可分得70%即458,303.30元。   关于保证金、责任主体的处理,双方均未提出异议，视为认可，本院予以维持。   综上所述，刘继平的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：   一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2020）新0109民初4065号民事判决第一、三项，即被告陈加炳返还原告刘继平保证金5万元，于判决生效后十日内付清；驳回原告刘继平对被告闫小刚对诉讼请求；   二、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2020）新0109民初4065号民事判决第二项，即：被告陈加炳返还原告刘继平装修及附属设备补偿款8,993.60元，于判决生效后十日内付清为：被上诉人陈加炳返还上诉人刘继平装修及附属设备补偿款458,303.30。   以上合计，被上诉人陈加炳应给付上诉人刘继平508,303.30元，限于本判决生效后十日内一次性付清，逾期则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费17,360.76元（刘继平已预交），由上诉人刘继平负担11,037.97元，由被上诉人陈加炳负担6,322.79元，邮寄送达费120元（刘继平已预交），由被上诉人陈加炳负担。二审案件受理费16,829.82元（刘继平已预交），由上诉人刘继平负担10,700.40元，由被上诉人陈加炳负担6,129.42元。   本判决为终审判决。   审  判  长   马 骏   审  判  员   仝淑莉   审  判  员   项 颖   二 ○ 二 一 年 五 月 十 一 日   书  记  员   董 颖