新疆维吾尔自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2021）新民终95号 上诉人（原审原告、申请执行人）：新疆福泓晟房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区南湖北路933号。法定代表人：关丽娜，该公司董事长。委托诉讼代理人：李万忠，新疆新途律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：张冠军，男，1978年7月6日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。被上诉人（原审被告、被执行人）：新疆林森房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区克拉玛依西街418号金阳综合楼801室。法定代表人：李延林，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦雪花，女，该公司工作人员。被上诉人（原审被告、被执行人）：李长林，男，1965年11月6日出生，汉族，住广东省佛山市祥城区。上诉人新疆福泓晟房地产开发有限公司（以下简称福泓晟房产公司）因与被上诉人张冠军、新疆林森房地产开发有限公司（以下简称林森房产公司）、李长林申请执行人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（2020）新01民初403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月31日公开开庭进行审理。上诉人福泓晟房产公司的委托诉讼代理人李万忠，被上诉人张冠军、林森房产公司的委托诉讼代理人秦雪花到庭参加诉讼，被上诉人李长林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人福泓晟房产公司上诉请求：1．依法撤销乌鲁木齐市中级人民法院作出的（2020）新01民初403号民事判决，改判准许执行乌鲁木齐市沙依巴克区西街XX房产；2．本案二审诉讼费、邮寄送达费等其他与本案有关的费用均由被上诉人承担。事实与理由：张冠军将房款汇入李延林个人账户，并未汇入林森房产公司账户，而一审时林森房产公司提供的马明的银行流水也无法证明林森房产公司已收到张冠军的购房款，且林森房产公司亦未向张冠军开具销售不动产统一发票，房屋产权至今仍在林森房产公司名下，张冠军与林森房产公司的房屋买卖合同不真实，故应当继续执行乌鲁木齐市沙依巴克区西街XX房产。被上诉人张冠军辩称，其与林森房产公司签订的商品房预售合同合法有效，其已向林森房产公司缴纳全部购房款，并对商品房预售合同进行备案，查封前已实际占有使用涉案房屋，一审法院认定事实清楚，判决正确。被上诉人林森房产公司辩称，其与张冠军签订了合法有效的商品房预售合同，张冠军已按照要求交付房款，至于房款的流向与上诉人无关。上诉人与其之间是普通的债权债务关系，并不享有对涉案房产的抵押权、留置权等法定优先受偿权，张冠军对涉案房屋的购买及占有符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，张冠军享有对涉案房产排除执行的权利，上诉人并不享有对涉案房产的强制执行权利。被上诉人李长林未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。福泓晟房产公司向一审法院起诉请求：准许执行林森房产公司名下位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区XX房（以下简称涉案房产）。一审法院审理查明如下事实：福泓晟房产公司与林森房产公司、李长林民间借贷纠纷一案，一审法院于2017年8月28日作出的（2017）新01民初185号民事判决书已发生法律效力。因林森房产公司、李长林未履行生效法律文书所确定的义务，福泓晟房产公司向一审法院申请强制执行，执行案号为（2017）新01执648号，双方于2019年12月16日达成长期履行的执行和解协议，一审法院于2019年12月17日作出（2017）新01执648号之一执行裁定，终结（2017）新01执648号案件的执行。2020年4月7日，福泓晟房产公司向一审法院申请恢复执行，执行案号为（2020）新01执恢35号。在恢复执行过程中，一审法院依据2020年4月7日作出的（2020）新01执恢35号执行裁定书及协助执行通知书，于2020年5月12日查封了涉案房产，查封期限为三年，自2020年5月12日至2023年5月11日止。2020年6月12日，张冠军向一审法院提出了执行异议，一审法院作出（2020）新01执异72号执行裁定，裁定中止涉案房产的执行。2017年4月11日张冠军与林森房产公司签订了《商品房预售合同》，合同主要内容为：张冠军购买林森房产公司位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区XX房屋，建筑面积920.76平方米，房款总金额6,660,004.4元，房款分期支付，2017年3月31日前付款1,000,000元，剩余5,660,004.40元于2017年4月20日前付清。2017年3月30日，林森房产公司向张冠军出具《指定支付购房款账户授权委托书》约定，林森房产公司收取张冠军购买的林森国际商住综合楼3栋第七层的购房款共计6,660,004.4元，由林森房产公司指定打入中国农业银行北京南路支行，收款人：李延林，账号：×××收讫，由此引发的任何经济责任由林森房产公司承担，2017年3月31日至2017年4月13日期间，张冠军依据该《指定支付购房款账户授权委托书》的付款指示，通过银行转账方式向林森房产公司的法定代表人李延林的账户分九次转款，金额合计6,660,004.4元，之后，林森房产公司向张冠军出具了三张收款收据，分别为2017年3月31日收到购房首付款1,000,000元，2017年4月12日收到房款3,400,004.40元，2017年4月13日收到房款2,260,000元。2017年4月11日，涉案《商品房预售合同》办理了网签备案登记手续。2017年3月30日，林森房产公司向张冠军出具《证明》，主要内容为：同意张冠军于2017年7月30日进行房屋装修。2018年12月6日，张冠军与案外人刘海涛签订租期为10年的出租合同，同日，张冠军与林森房产公司、案外人刘海涛签订三方协议，约定刘海涛按照租赁合同约定的用途使用涉案房产，刘海涛承租涉案房产后用于经营沙依巴克区克拉玛依西路福伦斯健身房，并领取了营业执照，该营业执照中反映的注册地为新疆乌鲁木齐市沙依巴克区克拉玛依西街XX号。经现场勘查，涉案房产已经进行了装修，摆满健身器材，室内墙壁挂有“福伦斯健身会所”字样的广告牌，正处于营业状态。2019年8月9日，林森房产公司因资金短缺向业主发出告示，号召商户按照楼层面积出资分摊供暖工程款，林森房产公司承诺按照出资额逐年折抵暖气费及其他费用。2019年9月27日林森房产公司与张冠军及案外人葛素萍达成《供热协议》，约定张冠军为林森房产公司垫付施工费用156,585元，2019年10月12日林森房产公司向张冠军出具预交物业管理费及采暖费150,256.72元的收据，2019年10月15日，张冠军向新疆通达热力有限责任公司支付2019-2020年度采暖费20,256.70元，新疆通达热力有限责任公司向张冠军出具收据并开具发票，2020年9月29日新疆通达热力有限责任公司向张冠军开具采暖费发票，收取张冠军缴纳的2020-2021年度采暖费20,256.72元。庭审中，林森房产公司陈述，由于其公司账户被冻结，林森房产公司曾使用其法定代表人李延林的账户收取张冠军支付的涉案房产的购房款。一审法院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，申请执行人福泓晟房产公司因案外人张冠军向一审法院提出执行异议，一审法院作出执行裁定中止了对涉案房产的执行，而向一审法院提出诉讼。福泓晟房产公司认为张冠军与林森房产公司之间不存在真实的商品房买卖关系，故其于涉案房产上所享有的权利优先于张冠军的权利。张冠军认为其与林森房产公司签订了真实的《商品房预售合同》，交纳了房款并实际占有了涉案房产，故涉案房产不应被执行。林森房产公司认为福泓晟房产公司无权执行涉案房产。故本案的争议焦点是福泓晟房产公司提出的执行异议之诉能否成立，张冠军对于执行标的是否享有足以排除强制执行的所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的民事权益。一审法院对双方的争议问题分析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”福泓晟房产公司与林森房产公司、李长林之间因民间借贷纠纷发生诉讼，林森房产公司未履行执行和解协议，福泓晟房产公司于恢复执行过程中提出申请后法院查封了涉案房产。福泓晟房产公司拥有的系普通债权，其并无法定抵押权、留置权等法定优先受偿的权利。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。张冠军就涉案房产所享有的权利是否足以排除强制执行，可参照上述司法解释的相关规定及原则予以认定。本案中，首先，张冠军与林森房产公司于2017年4月11日签订了《商品房预售合同》及《补充协议》，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，涉案房产于2020年5月12日被依法查封，一审法院认定张冠军与林森房产公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；其次，根据张冠军提交的林森房产公司于2017年3月30日向其出具的《证明》以及其于2018年12月6日与案外人刘海涛签订的《综合楼部分出租合同》，结合案外人刘海涛利用涉案房产经营沙依巴克区克拉玛依西路福伦斯健身房及张冠军向新疆通达热力有限责任公司缴纳2019-2021年度暖气费的事实，一审法院认定张冠军于法院查封之前已实际占有使用涉案房产；第三，张冠军按照林森房产公司的指示向其指定的银行账户全额支付了购房款，该事实有林森房产公司向张冠军出具的《指定支付购房款账户授权委托书》、银行转账凭证、收款收据为证，林森房产公司对张冠军支付全部购房款的事实也予以认可，故张冠军向李延林的付款行为应当视为张冠军按照其与林森房产公司签订的《商品房预售合同》的约定向林森房产公司支付了购房款，可以认定张冠军在法院查封前已支付了涉案房产的全部价款；第四，张冠军购买的房产系预售房屋，林森房产公司依法办理了预售许可证，涉案《商品房预售合同》依法办理了网签备案登记，因涉案房产所在的综合楼未竣工验收，故涉案房产尚未过户至张冠军名下，对此张冠军没有过错。综上，张冠军与林森房产公司订立《商品房预售合同》的时间、交纳房款和占有使用涉案房产的时间均在法院查封行为之前，张冠军作为涉案房产买受人，未取得房产权属登记并非其自身原因所致，福泓晟房产公司认为张冠军与林森房产公司之间不存在真实的商品房买卖关系，但也未能提交充分有效的证据予以反驳。故一审法院认为张冠军在执行过程中对涉案房产提出请求排除执行的异议成立，应予支持，福泓晟房产公司认为张冠军对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益的意见不成立，遂判决：驳回新疆福泓晟房地产开发有限公司的全部诉讼请求。二审期间被上诉人张冠军为证明其已实际占有涉案房屋，向本院提交如下证据，证据一：中国农业银行银行卡交易明细一份；证据二：与涉案房屋租户刘海涛及租户公司工作人员杜炜微信聊天记录一份。用以证明张冠军已实际占有涉案房屋并将涉案房屋进行出租。上诉人福泓晟房产公司对两份证据真实性认可，关联性不认可，认为两份证据不能证实张冠军与林森房产公司之间存在房屋买卖合同关系。被上诉人林森房产公司对两份证据真实性、合法性及关联性均予以认可。被上诉人李长林未提供书面质证意见。本院对两份证据真实性、合法性予以认可，证明力本院将结合案件事实及其他证据综合予以认定。本院依法对一审查明事实中双方当事人均无争议部分予以确认。本院认为，本案的争议焦点是张冠军对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。张冠军主张其购买涉案房屋，对涉案房屋享有排除执行的民事权益。经审查，涉案房产尚未通过竣工验收，但林森房产公司因合法建造行为原始取得涉案房产所在林森国际商住小区综合楼3栋工程的所有权，故本案可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定进行审查。第一，是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。经查，涉案房产于2020年5月12日被依法查封，而2017年4月11日张冠军即与林森房产公司签订《商品房预售合同》并对该合同办理了网签备案登记手续，据此，该合同系双方当事人基于房屋买卖的真实意思表示而签订，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。第二，是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产。对于查封前张冠军对涉案房产实际占有的事实有林森房产公司向张冠军出具的证明、张冠军与刘海涛签订的出租合同、刘海涛将涉案房产作为其健身房经营场所的一审法院现场勘验笔录、张冠军缴纳的2019-2021年度暖气费发票等证据予以证实，结合张冠军二审期间向本庭出示的银行卡交易明细及微信聊天记录，足以证实在人民法院查封前张冠军对涉案房屋的实际占有、管理和支配。第三，是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。本院认为张冠军向李延林个人账户付款系基于林森房产公司与张冠军签订《商品房预售合同》时对房款支付方式的约定，张冠军支付全部房款的事实亦有林森房产公司向张冠军出具的《指定支付购房款账户授权委托书》、银行转账凭证、收款收据等证据予以证实。且从合同履行情况来看，张冠军依约履行付款义务，林森房产公司依约履行交付房屋的义务，双方已实际履行《商品房预售合同》。而张冠军未将房款支付到林森房产公司账户、林森房产公司未向张冠军出具销售不动产统一发票以及马明的银行流水均无法否认张冠军与林森房产公司签订商品房预售合同并依约履行合同的事实，且福泓晟房产公司亦未向法庭提交相反证据以证实张冠军向李延林付款的行为非因涉案房屋买卖关系引发以及张冠军对涉案房屋的占有使用并非基于其与林森房产公司对《商品房预售合同》的履行等，故福泓晟房产公司关于张冠军与林森房产公司的房屋买卖合同不真实的理由，本院不予采信。第四，关于涉案房屋未办理过户登记的问题。经查因涉案房产所在综合楼仍未通过竣工验收，目前还无法办理过户登记，故涉案房产尚未过户至张冠军名下，非因张冠军自身原因。综上所述，张冠军对涉案房产享有的权利足以排除强制执行，上诉人新疆福泓晟房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46,800元（新疆福泓晟房地产开发有限公司已预交60,800元），由上诉人新疆福泓晟房地产开发有限公司负担，多交14,000元部分，由本院向新疆福泓晟房地产开发有限公司予以退回。本判决为终审判决。审  判  长   黄 睿审  判  员   周亚卉审  判  员   张露露二 〇 二 一 年 五 月 二 十 三 日法 官 助 理   刘 钰书  记  员   张雅静