云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云23民终359号上诉人（原审被告）：赵丽菲，女，1980年10月24日生，汉族，高中文化，个体工商户，户籍地云南省禄丰县，现住禄丰县。委托诉讼代理人:袁开国，男，1977年1月2日生，汉族，大专文化，公务员，住云南省禄丰县，系赵丽菲丈夫。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）:吴建杰，男，1990年12月17日生，汉族，初中文化，个体工商户，住云南省禄丰县。委托诉讼代理人:夏迎中，云南迎中律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人赵丽菲与被上诉人吴建杰租赁合同纠纷一案，不服云南省禄丰县人民法院（2015）禄民初字第1844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人赵丽菲上诉请求：撤销（2015）禄民初字第1844号民事判决，改判驳回吴建杰的的诉讼请求，并由吴建杰承担本案一、二审案件受理费。事实和理由：一、一审认定事实错误。一审认定吴建杰将官场社区小台子农贸市场A幢一楼2136平方米租赁给赵丽菲使用是错误的，吴建杰实际上出租给赵丽菲的房屋面积仅有1708.8平方米，相差427.2平方米；一审认定赵丽菲自2015年11月6日起至今未付租金给吴建杰也是错误的，赵丽菲已经支付吴建杰租金5万元，赵丽菲没有全部支付租金，是由于合同中的租赁面积明显错误，双方协商未果造成。二、一审遗漏认定赵丽菲使用的房屋面积是1708.8平方米。三、一审适用法律错误、认定费用错误、判决错误。一审因错误认定房屋面积，导致没有按照实际面积来计算租金，且赵丽菲与吴建杰是因为租赁合同面积与实际面积不符引发争议，才没有完全支付租金，赵丽菲没有违反合同约定，且赵丽菲在所租赁的房屋中进行了大额投资，一审没有考虑终止合同的严重后果，一旦合同终止，会给赵丽菲造成巨大损失。被上诉人吴建杰辩称：一、吴建杰与赵丽菲签订的租赁合同是在2014年7月6日，而合同实际从2014年11月6日才开始履行，中间存在4个月的时间，在此期间，赵丽菲如认为合同存在问题，可以提出异议或者要求撤销、解除合同，但自合同签订至今，赵丽菲是在吴建杰向法院起诉后才提出异议的。二、本案租赁标的是房屋，并非由国家定价按面积出租的产品（如公共车位），双方签订合同都是按照约定的面积和单价出租，并非按照实际面积丈量计算。三、赵丽菲在与吴建杰签订租赁合同后，支付了第一年的租金并对房屋进行了装修，已经实际履行合同，应视为对合同内容的认可。四、赵丽菲在本案一审过程中并未向法庭提交过测绘报告，且其所谓的测绘报告属于单方测绘，没有经过吴建杰一方的认可和参与，测绘机构也不是司法机关确认的司法鉴定机构，不具备任何法律效力。五、赵丽菲拒绝支付租金，已经构成违约，按照合同法规定，谁违约谁承担损失。六、赵丽菲称其已经支付5万元租金发生在一审判决后，该笔款项属于什么性质，吴建杰也不得而知，赵丽菲将5万元付给吴建杰也不是全面履行合同。吴建杰向一审法院起诉请求：1、判令终止双方2014年7月6日所签订《租赁合同》，由赵丽菲将所租赁使用的A栋一楼农副产品交易市场腾空并恢复原状，清理干净后交还吴建杰。2、由赵丽菲支付2015年11月6日至11月19日租金20734元，并自2015年11月20日起至腾空归还之日止，由赵丽菲按每天1481元支付租金，并由赵丽菲自行承担此期间所产生的水、电、垃圾清运及市场管理费用。3、本案诉讼费由赵丽菲承担。4、律师代理费3000元由赵丽菲承担。一审法院认定事实：吴建杰于2014年6月18日与禄丰县金山镇官场社区小台子村民小组签订《官场社区小台子农副产品交易市场租赁合同》，租赁官场社区小台子农贸市场经营。合同约定该农贸市场可以转租。2014年7月6日，吴建杰将该市场内的A栋一楼农副产品交易市场转租给赵丽菲。双方签订了《租赁合同》，合同主要内容为：吴建杰将官场社区小台子农副产品交易市场A栋一楼2136平方米租赁给赵丽菲经营，租赁期限为10年，自2014年11月6日至2024年11月5日止。租金2014年11月6日至2017年11月5日每平方米每月20.8元、2017年11月6日至2020年11月5日每平方米每月22.88元、2020年11月6日至2024年11月5日每平方米每月26.312元。第一年租金于合同签订后三日内一次性支付，以后于每年11月6日前支付下一年度租金。超出10日不支付则按违约处理，出租方有权终止合同，将出租的房屋收回另行处理。租赁期间该市场所发生的水、电、垃圾清运费等费用由赵丽菲承担。如一方违约，另一方起诉，违约方应承担由此产生的一切费用（包括诉讼费和守约方聘请诉讼代理人的费用）。合同签订后，赵丽菲支付了2014年11月6日至2015年11月5日的租金，在该市场一楼装修后用于经营超市和餐厅。自2015年11月6日起至今的租金未支付。一审法院认为，吴建杰、赵丽菲签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合同条款不违反法律规定，也不损害第三人的合法权益，是有效合同，对双方当事人均有约束力。吴建杰按照约定将租赁房屋交付给赵丽菲使用经营，赵丽菲本应按约定先支付租金再使用房屋。现赵丽菲拒不支付第二年的租金已超过10日，其行为已构成违约。对吴建杰要求终止合同，由赵丽菲交还房屋并承担违约责任的诉讼请求，符合双方的约定，且不违反法律规定，予以支持。对于赵丽菲提出的吴建杰租赁给赵丽菲的房屋面积不符，应按实际使用面积支付租金的答辩意见，因无证据证实，且与合同约定相悖，不予支持。对于赵丽菲提出的吴建杰租给赵丽菲的房屋漏水致使赵丽菲无法经营，停业14个月，要求吴建杰赔偿赵丽菲停业损失130550元的辩解意见，因无充分的证据证实，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决：一、终止吴建杰、赵丽菲于2014年7月6日签订的《租赁合同》，由赵丽菲于判决生效后一月内将禄丰县金山镇官场社区小台子农副产品交易市场A栋一楼腾空并恢复原状，清理干净后交还吴建杰。二、由赵丽菲支付吴建杰2015年11月6日至11月19日租金20734元，并自2015年11月20日起至腾空归还之日止，由赵丽菲按每天1481元支付吴建杰租金，并由赵丽菲自行承担租赁期间至交还房屋之日所产生的水、电、垃圾清运及市场管理费用。三、由赵丽菲支付吴建杰因起诉聘请律师支付的代理费3000元。案件受理费318元，由赵丽菲承担。因吴建杰已预交，由赵丽菲在履行判决时一并支付给吴建杰。上述支付义务于判决生效之日起三十日内履行完毕。本院二审期间，赵丽菲围绕其上诉请求提交了以下证据：1、由楚雄万鼎地理信息有限公司测绘的好乐多超市使用面积测绘图一份，欲证明吴建杰出租给赵丽菲的房屋面积是1708.8平方米；2、转账记录查询一份，欲证明赵丽菲已经支付吴建杰房租5万元。本院组织吴建杰进行了证据交换和质证，经质证，吴建杰认为证据1的测绘时间是在一审法庭辩论终结之后，且楚雄万鼎地理信息有限公司不是司法鉴定机构，对该份测绘报告的真实性、合法性、关联性均不认可；认为证据2中的5万元是吴建杰在收到上诉状之后才发现账户中存在这笔款项，因不清楚赵丽菲的付款意图，无法确认该笔款项的性质是否属于租金，对证据2不予认可。本院认为，赵丽菲提交的证据1属于赵丽菲单方测绘，吴建杰不予认可，本院不予采信；证据2能证明在2016年2月2日23:14:16，赵丽菲向吴建杰转账5万元，但不能证明该笔款项的性质属房屋租金，对赵丽菲欲证明的付款性质，本院不予采信。经征询双方当事人对一审认定事实的意见，赵丽菲对一审认定的以下事实提出异议：1、认为一审认定“双方签订了《租赁合同》，合同主要内容为：吴建杰将官场社区小台子农副产品交易市场A栋一楼2136平方米租赁给赵丽菲经营”有误，《租赁合同》中约定的2136平方米的面积与吴建杰实际租赁给其的面积1708.8平方米不符；2、认为一审认定“自2015年11月6日起至今的租金未支付”有误，2015年11月6日吴建杰起诉后，赵丽菲支付了吴建杰5万元租金；3、一审遗漏认定双方签订租赁合同后因面积不符及房屋漏水产生了矛盾，双方为此磋商未果才导致诉讼。吴建杰对一审认定事实无异议。本院认为，赵丽菲对一审认定事实提出的异议，无相应证据证明，其异议不能成立，故对一审查明的事实本院予以确认。二审另查明，赵丽菲已支付吴建杰2014年11月6日至2015年11月5日的租金533145元。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点是：1、吴建杰与赵丽菲签订的《租赁合同》是否应当解除？2、一审判决对合同解除后的判处是否恰当？本院认为，本案中，吴建杰与赵丽菲签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容并未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效。该《租赁合同》约定：租赁期限为10年（2014年11月6日至2024年11月5日），先支付房租后使用房屋，合同签订后三日内支付2014年11月6日至2014年11月5日的租金，以后每年11月6日支付下一年度租金，如赵丽菲不按照合同约定支付租金超过十日，吴建杰有权单方解除合同并收回房屋。租赁期间该市场所发生的水、电、垃圾清运费等费用由赵丽菲承担。一方违约引发诉讼由违约方承担诉讼费及守约方聘请诉讼代理人的费用。合同签订后，双方本应依照合同的约定全面履行权利义务，但赵丽菲在支付第一年房租之后，未按合同约定的期限支付第二年（2015年11月6日至2016年11月5日）的房租，违反了合同约定，现吴建杰依合同约定主张解除《租赁合同》、返还房屋并支付租金等相应费用有事实和法律依据。对于赵丽菲提出吴建杰交付给其的房屋实际面积与合同约定面积不符的问题，本院认为，因《租赁合同》中对于2136平方米的房屋面积是否是使用面积没有作出明确约定，赵丽菲在《租赁合同》签订后至租期开始的合理期限内并未向吴建杰提出面积上的异议，并对租赁房屋进行了装修后实际使用，且赵丽菲已经足额支付第一年租金，应视为赵丽菲认可吴建杰交付给其的房屋符合合同约定，故赵丽菲的该项主张不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，结合《租赁合同》的相关约定，一审对双方合同解除后由赵丽菲搬离房屋并支付归还房屋之日止的租金及承担相应费用的判处并无不当。综上所述，赵丽菲的上诉理由不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，判处正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，并报经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费393元，由赵丽菲负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向原审法院或者与原审法院同级的被执行的财产所在地的人民法院申请强制执行。审判长  邱德英审判员  刘 莹审判员  王丽娟二〇一六年十月二十四日书记员  曾琳媛