广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书(2016)粤2072民初913号原告：吴润霞，女，1982年9月15日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：廖国敏，广东凯行律师事务所律师。被告：梁惠洪，男，1964年6月12日出生，汉族，住广东省中山市。被告：王茂添，男，1956年7月2日出生，汉族，住广东省中山市。被告：梁艳芳，女，1966年10月10日出生，汉族，住广东省中山市。被告：吴少芳，女，1964年7月16日出生，汉族，住广东省中山市。原告吴润霞与被告梁惠洪、王茂添案外人执行异议纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，追加梁艳芳、吴少芳为共同被告，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人廖国敏到庭参加诉讼。被告梁惠洪、王茂添、梁艳芳、吴少芳经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除对位于中山市××大道中××东润华庭盈瑞台3幢402房的房地产（土地证号：中府国用（2007）第易040397号，房产证号：粤房地证字第××号）的查封；2.判令原告与被告梁惠洪签订的《协议书》合法有效；3.被告梁惠洪协助原告将上述房地产过户至原告名下；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2005年5月25日，梁惠洪与中山市东润房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，梁惠洪购买位于中山市××大道中××东润华庭盈瑞台3幢402房。该房价值259450元，梁惠洪通过银行按揭进行付款。梁惠洪于2005年6月28日与中山市东润房地产开发有限公司及中国银行股份有限公司中山分行签订《房屋抵押贷款合同》。之后，原告也有意向中山市东润房地产开发有限公司拟购买东润华庭瑞茵阁1幢603房。后经亲属介绍，原告认识被告梁惠洪，梁惠洪因觉得3幢402房面积过少，原告觉得1幢603房过大，因此双方有意进行互换产权。双方于2006年2月10日，在广东正日律师事务所的见证下，签订了互相调换房屋产权的《协议书》，明确双方将梁惠洪的盈瑞台3幢402房与原告的瑞茵阁1幢603房互相调换，并按协议约定将款项及房屋进行交接。之后房屋的银行贷款按揭亦是按谁使用的原则进行分期按揭供款，且使用期间的房屋一切费用均由实际所有人进行支付。签订协议后，原告一直对盈瑞台3幢402房进行使用，梁惠洪也一直对瑞茵阁1幢603房进行使用。双方除仅是对方使用的商品房的名义登记人外，其他关于房屋的权利义务均由实际房屋所有人享有，包括交纳物管、维修等均由实际所有人的名义进行。2012年3月左右，梁惠洪将瑞茵阁1幢603房一次性付清银行贷款，原告应梁惠洪要求将该房地产过户至该房屋的实际所有人的名下。但在2014年11月，原告发现登记在梁惠洪名下的盈瑞台3幢402房被法院查封，该房地产虽登记在梁惠洪名下，但房地产权早已调换，且房地产相互交付使用至今，房地产权属仅是登记在对方名下，但实际产权归实际使用人享有。四被告未作答辩。本院经审理查明：关于王茂添与梁惠洪、梁艳芳、伍少芳民间借贷纠纷一案，本院作出的（2014）中二法黄民一初字第374号民事调解书已经发生法律效力，因梁惠洪、梁艳芳、伍少芳未自觉履行义务，王茂添于2014年7月25日向本院申请强制执行。2014年8月12日，本院作出（2014）中二法执字第3265-1号执行裁定，查封梁惠添名下位于中山市三角××大道中××东润华庭盈瑞台3幢402房的房地产（土地证号：国（2007）易040397，房产证号：Ｃ5××82）。吴润霞于2015年12月9日向本院提出执行异议。本院审查后，于2016年3月30日作出（2015）中二法执外异字第29号执行裁定，驳回吴润霞的异议申请。吴润霞不服该执行裁定，起诉至本院，要求判如所请。另查明：2005年5月25日，被告梁惠洪与中山市东润房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由被告梁惠洪以259450元价格向中山市东润房地产开发有限公司购买位于中山市××大道中××东润华庭盈瑞台3幢402房。被告梁惠洪以该商品房向银行办理按揭贷款，并办理抵押登记给银行。2006年2月10日，原告与被告梁惠洪在广东正日律师事务所见证下签订协议书，约定：原告拟向中山市东润房地产开发有限公司购买东润华庭瑞茵阁1幢603房；双方同意将盈瑞台3幢402房与瑞茵阁1幢603房的产权进行调换；被告梁惠洪支付的盈瑞台3幢402房的首期房款52450元、已偿还按揭本息12010元、购买402房申请按揭支付的律师费、保险费等各项费用8736.68元，由原告在本协议生效之日起3日内支付给被告梁惠洪；瑞茵阁1幢603房的首期购房款、购房及申请按揭所需的一切费用均由被告梁惠洪按规定支付；从本协议生效之日起，盈瑞台3幢402房由原告以被告梁惠洪名义向银行偿还按揭贷款本息，瑞茵阁1幢603房按揭申请获批后由被告梁惠洪以原告名义向银行偿还按揭贷款本息；原告应在本协议签订之日起五日内与瑞茵阁1幢603房的开发商签订《商品房买卖合同》及办理银行按揭申请手续，原告在签署上述所有文件时须经被告梁惠洪同意；被告梁惠洪应于原告按约定将购买盈瑞台3幢402房及申请按揭所支付的各项费用支付给被告梁惠洪，且原告已与瑞茵阁1幢603房的发展商签署了《商品房买卖合同》及其按揭申请获银行审批之日起三日内，将盈瑞台3幢402房按现状交付给原告使用；原告在收到瑞茵阁1幢603房的收楼通知之日起三日内协同被告梁惠洪办理收楼手续，在被告梁惠洪验收房屋无误后，原告负责办理收楼手续，同时原告将房屋钥匙交给被告梁惠洪，视为原告将瑞茵阁1幢603房交付给被告梁惠洪使用；盈瑞台3幢402房及瑞茵阁1幢603房因使用所产生的水电费、管理费等费用由使用者各自承担；原、被告任何一方在偿还完按揭贷款本息并解除房屋抵押登记之日起三日内，另一方应配合办理房屋的产权过户手续等。同日，原告与中山市东润房地产开发有限公司签订《商品房买合同》，约定由原告以396080元价格向中山市东润房地产开发有限公司购买位于中山市××大道中××东润华庭瑞茵阁1幢603房。原告以该商品房向银行办理按揭贷款，并办理抵押登记。在原告收楼后，原告与被告梁惠洪将各自购买的商品房及相关资料交给对方使用，并由实际使用人交纳所使用商品房的银行贷款、水电费及物业服务费。2012年3月31日，原告与被告梁惠洪签订《房地产买卖合同》，约定：被告梁惠洪以价格55万元购买原告自有瑞茵阁1幢603房，并于本合同签订后五日内付清款项；在本合同签订之日起九十日内，原告与被告梁惠洪应携带有关资料到中山市房地产交易登记管理所办理过户手续等。2014年12月30日，瑞茵阁1幢603房登记至案外人李艳桃名下。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”原告与被告梁惠洪签订《协议书》，约定将双方购买的房产产权进行调换，该协议是双方真实意思表示，其内容亦不违反法律或行政法规强制性、效力性规定，合法有效，但该协议书本身不发生物权变动的法律效果，在涉案房产变更登记至原告名下之前，被告梁惠洪仍为涉案房产的所有权人。因被告梁惠洪未履行生效法律文书确定的义务，本院对被告梁惠洪名下涉案房产进行查封，符合法律规定。原告请求解除对涉案房产的查封，理据不足，本院不予支持。因涉案房产处于查封状态，原告要求被告梁惠洪协助其办理过户手续，理据不足，本院亦不予支持。四被告经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为自动放弃质证、抗辩的权利，但不影响本案的判决。综上所述，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、确认原告吴润霞与被告梁惠洪于2006年2月10日签订的《协议书》有效；二、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费5192元，由原告负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  曾志专审 判 员  黄燕芳代理审判员  蒋伟成二〇一六年十月二十日书 记 员  张 驰