广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0307民初936号原告：深圳市好万家装饰材料有限公司，住所：深圳市龙岗区龙城街道盛平社区盛平新龙岗商业中**楼**，统一社会信用代码：91440300664158812F。法定代表人：曾俊庆。委托诉讼代理人：钟美宏，广东华商（龙岗）律师事务所律师。被告：卓志边，男，汉族,住,住所：广东省陆丰市/div>被告：深圳市信誉美建材有限公司，住，住所：深圳市罗湖区笋岗街道文锦北路田贝建材市场**A28一社会信用代码：9144030068375314XP。法定代表人：叶呈峰。委托诉讼代理人：周乐洋，广东商达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王阳，广东商达律师事务所律师。原告深圳市好万家装饰材料有限公司与被告卓志边房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序审理过程中，发现案情较复杂，依法裁定转为普通程序审理，并根据原告的申请追加深圳市信誉美建材有限公司（下文简称深圳信誉美公司）作为本案的被告参与诉讼。本院依法由审判员杜攀独任公开开庭审理了本案。被告深圳信誉美公司曾在超过答辩期后提出管辖权异议，本院依法不予处理。原告的委托诉讼代理人钟美宏、被告信誉美建材公司的委托诉讼代理人周乐洋到庭参加诉讼。被告卓志边经本院合法传唤，两次均无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与两名被告之间的租赁合同关系于2020年8月26日解除；2.两名被告向原告支付2019年11月至2020年9月期间的租金（占用费）、管理费、电费合计237194元；3、两被告向原告支付因拖欠费用产生的滞纳金（违约金）47438.8元（以拖欠费用总额237194元的20%计算违约金）；4.两被告向原告支付因本案产生的律师费5000元；5.本案诉讼费由两被告承担。以上合计289632.8元。事实和理由：原告与被告卓志边于2009年7月23日签订《合作经营合同书》，就被告卓志边租用原告位于深圳市龙岗区建筑面积为253平方米的区域设置专区用于销售商品（鹰牌陶瓷）事宜进行约定，双方在合同中对每月保底金、管理费、费用支付方式、合同解除、违约责任等事宜进行了明确的约定。上述合同每年一签，合同经过几次续签之后，由于双方均能按合同约定履行各自义务，基于信任关系，在2013年1月8日签订了期限为2012年8月1日起至2013年7月31日止的《合作经营合同书》后，双方未另行签订书面合同，仅月保底金有微调，其他事项仍按原合同条款处理。在这期间，被告卓志边能按时缴交月保底金及管理费等费用。然而自2019年11月起被告卓志边就拖欠月保底金、管理费、电费等，截至2020年8月8日，共计拖欠费用达人民币178878元，原告曾多次催缴，被告卓志边却仍未缴清相关费用，原告委托律师于2020年8月23日向被告卓志边发送律师函，主张解除双方的租赁关系，要求被告卓志边清缴欠费并返还场地，然而被告卓志边仍然既不清缴欠费也不返还场地。后原告听被告卓志边称真正的承租人为深圳信誉美公司，老板是叶呈峰，租金也是叶呈峰缴交。原告称，其在庭外有与卓志边和深圳信誉美公司进行和解协商工作。被告卓志边未出庭答辩，但向本院邮寄了情况说明，主要内容是：其本人在2007年起就一直在好万家材料市场租用A010店面做瓷砖店用，之前每年都会和管理处签订租用合同。但从2013年起，由于原告方股东混乱，人事变动也混乱，整个卖场经营越来越差，就不再签订正式合同了。原告就告诉商户经营1个月就交1个月的租金，如有别人看中，提前1个月通知解除，必须办理。如果被告方经营不下去，也是一样提前1个月通知就可以搬离。2019年10月，因为生意起色无望，10月底的时候其按口头约定向管理人员说好11月就搬离。由于当时接近年底，管理人员让坚持到12月底再搬离，也告知不允许撤掉店面装修所有东西，以免影响卖场形象。12月底，其在管理人员同意且保安在场的情况下，将可以拿的东西拿走了，正式把这个店归还了原告方。当时和管理人员说好，2020年1月1日后一切与其无关，涉及到费用、电费就从押金里面扣，如果有多就退回，如果不够就会补足。被告深圳信誉美公司答辩称：光盘和照片证明A010商铺一直是空置状态，该公司也没有参与该商铺的经营。该公司庭后补交一份情况说明，称卓志边是叶呈峰老婆的哥哥；因卓志边喜好玩乐，极易冲动消费，故叶呈峰及其老婆与卓志边商议，卓志边开店所有销售款由叶呈峰监管，店租水电由叶呈峰个人账户转账支付给原告。叶呈峰虽是深圳信誉美公司的法定代表人，但更是卓志边的妹夫，出于亲友间的互帮互助，叶呈峰向原告支付房租水电的行为系个人行为，不代表公司。没有任何证据证明涉案店铺于深圳信誉美公司有关，因此该公司不应承担任何责任。本案相关情况一、案涉商铺的位置：深圳市龙岗区中心城新龙岗商业中心（好万家建材商城）1号一层A010号商铺。二、案涉房产的产权情况：产权人为案外人众多小业主，小业主出租给本案原告用于经营商场。三、房屋租赁合同的主要内容：2009年7月28日，原告（甲方）与乙方“鹰牌陶瓷（商户）”，负责人为被告卓志边签订一份《合作经营合同书》，约定甲方同意将案涉商铺建筑面积为253平方米的区域设置专区用于销售乙方供应的商品，乙方于每月向甲方支付保底金16445元，综合管理费6325元。合同履行期限为1年，即2019年8月1日起至2010年7月31日止。2010年7月19日、2013年1月8日，原告（甲方）与乙方“鹰牌陶瓷（商户）”，负责人为被告卓志边陆续签订两份《合作经营合同书》，延长了期限，其中最后一份合同约定的乙方于每月向甲方支付保底金16445元，综合管理费6325元。合同履行期限为1年，即2012年8月1日起至2013年7月31日止。乙方每月5日前支付以上费用，否则甲方有权自应缴之日起每天按所拖欠总金额的0.5%向乙方收取滞纳金；如乙方拖欠保底金达30日，甲方有权单方面终止本合同，并收回场地，且甲方向乙方收取的合同履约保证金及其他费用不予退还。上述合同到期后，双方未再签订书面合同。四、合同履行、终止情况：原告提交了缴费收据、转账电子回单等证据，显示卓志边作为“鹰牌陶瓷”负责人在2019年1月至11月期间的相应收据上签名，确认交纳的电费、管理费以及保底金等费用，其中保底金为14484元/月、管理费为6325元。银行电子回单记载的付款人是叶呈峰。原告主张，被告卓志边自2020年11月起未再交纳保底金、管理费和电费等。2020年8月24日，原告向涉案商铺地址邮寄一份律师函，催要截止2020年8月8日的拖欠的款项178878元，并明确对方收到律师函之日即解除双方的不定期租赁关系。但邮件收件人为“徐先生”，邮件状态显示8月26日“他人代收”。原告称“徐先生”是“鹰牌陶瓷”的店长，姓名是“徐灿杰”，平时都是联系此人。原告提交了一份微信聊天记录（庭审中出示了手机原始载体），显示原告管理人员与“徐灿杰”的沟通记录，“徐灿杰”于2020年1月2日称“吴总，那天我们通完电话之后，不是到了七点多他就把店关了吗？然后我一号下午我就打电话给我老总，然后我说昨天，前天就31号晚上又把灯关了，然后他又他就没出声了。”原告管理人员陈述因为对方拒不缴费致原告这边断电的情况。此后，原告管理人员多次向“徐灿杰”催款。2020年4月20日，原告管理人员要求“徐灿杰”通知“贵公司领导安排中午一点半到四楼参加会议”。“徐灿杰”表示自己全权负责，“下午我上去”。此后，双方仍有继续微信沟通。2020年6月7日，“徐灿杰”微信中称“我直接到了鹰派，后面就走了”。6月14日，“徐灿杰”微信中称“现在天天都在这边，……商场那边的要求，然后都跟他们说了，可是他直接回了我一句，现在公司账目上没那么多钱，主要是没钱过去交，然后他就直接叫我说先放一放，反正我也只能跟吴总你说。”6月18日，“徐灿杰”微信中称“昨天刚开完会，目前的情况是这样子的，公司通知裁员，缩店了，这边目前交不起了”。原告管理人员回复“就确定不再经营了是吗？”“徐灿杰”回复“是的，乐安居也经营不起了，下个月到期，国安居在谈缩店”。原告管理人员称“那前面半年多的费用如何结算？你们公司要把相应的费用交过来啊。”徐灿杰”回复“这个我也提了，他们说会处理”。6月20日，原告管理人员称“徐总，如果贵司确定不再营业好万家鹰牌店了，那要尽快处理，交清相关费用。”徐灿杰”回复“好的，我传达给他们”。原告管理人员称“现在已经6月中旬了，贵司要结清这几个月的费用，办理撤场，店里属于贵司的物品也撤清，归还物业给我司才可以啊。”8月10日，原告管理人员向“徐灿杰”微信发送了欠费明细，催促交款。8月29日，“徐灿杰”称“前两天我有收到那个什么收到律师函了，然后我也转给公司了。”10月27日，原告管理人员询问“你们在好万家商铺一楼A010号商铺鹰派陶瓷店是哪家公司经营？”对方未回复。原告提交的2021年3月12日的谈话录音资料，“徐灿杰”明确公司是“信誉美”，07年就进场了。原告提交的2021年3月24日的谈话录音资料，卓志边确认与“徐灿杰”很熟，但不承认欠费，认为做到2019年12月份就不做了。卓志边称“店面公司有时候都没有想好名字注册。”“都是他的亲戚在签，要么我在签”。原告庭审中自认，被告方尚有10000元押金在原告处。判决结果本院认为，本案的争议焦点之一是与原告产生事实上的商铺租赁合同关系相对方是哪名被告。根据查明的事实，在书面合同签订过程中均是以“鹰牌陶瓷”的名义，但该商号并未依法注册，负责人卓志边在合同上签名，因此相关书面合同的相对方是被告卓志边。在书面合同期限届满后，被告卓志边作为“鹰牌陶瓷”负责人在2019年1月至11月期间的相应收据上签名，其与原告存在事实上的不定期租赁合同关系。关于被告深圳信誉美公司，原告提交的微信聊天记录以及录音资料，显示该公司的股东叶呈峰与卓美施与卓志边存在亲属关系，在实际已缴的相关费用中实际付款人是叶呈峰；“鹰牌陶瓷”店的店长亦明确“信誉美”公司于07年就进场了。被告卓志边未出庭抗辩和提交任何证据。被告深圳市信誉美建材有限公司否认与本案的关联性，但未能合理解释法定代表人叶呈峰的付款行为，也未提供任何相反证据推翻原告的证据，其反而提交涉案商铺的现状照片。综上，本院有理由相信深圳信誉美公司实际经营了涉案商铺。因两名被告未提交证据证明卓志边与深圳信誉美公司之间是合作关系亦或是履行职务行为，应承担不利的法律后果，本院认定两名被告均是案涉租赁合同关系的相对方，应共同承担相应的合同责任。被告卓志边虽提交书面的情况说明辩称其于2019年12月即搬离涉案商铺且提前告知了原告，但未提供任何证据证明其主张，应承担举证不能的不利法律后果。相反原告提交的微信聊天记录等证据足以证明店长“徐灿杰”在2020年8月仍在涉案商铺工作并签收相关律师函，被告方在原告多次催款的情况下，消极对待，恶意违约，有违诚实信用原则，原告有权解除合同并请求被告支付拖欠的费用。本院采信原告的主张，即租赁合同于2020年8月26日（被告方的店长签收律师函之日）解除。关于原告请求的费用，根据原告在律师函中统计的明细，相关费用符合实际履行合同已交管理费以及保底金的标准，电费亦有相应电表读数予以佐证，本院采信原告在律师函中主张的截至2020年8月8日被告方拖欠的款项共计178878元。合同于2020年8月26日解除，但被告方在收到律师函后仍未积极处理合同解除后的相关交接商铺事宜；原告明知相关商铺的状态，原告在通知解除合同后有义务减少相关损失，据此本院酌情认定被告方应继续支付至2020年9月25日期间的保底金与综合管理费。经核算，被告方应支付2020年8月9日至2020年9月25日期间的保底金与综合管理费共计33294元，计算方法：（14484元+6325元）÷30天×48天。综上，被告方应向原告支付自2019年11月至2020年9月25日期间的各项费用（含保底金、综合管理费和电费等费用）共计212172元。因原、被告在上述期间并未签订书面的合同，应视为不定期租赁合同，但原书面租赁合同其他条款继续有效。原告请求被告方支付违约金有合同依据，但原告目前留有被告方的10000元押金，原告另主张的违约金明显过高，本院酌情认定原告除无需返还上述押金外，两名被告还需向原告支付违约金（一个月的保底金和综合管理费）20809元。原告请求律师代理费无合同与法律依据，本院对该部分请求予以驳回。本案系因民法典施行前履行合同发生的争议，应适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日起施行，2021年1月1日废止）第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条规定，缺席判决如下：一、确认原告深圳市好万家装饰材料有限公司与被告卓志边、被告深圳市信誉美建材有限公司之间的事实租赁合同关系于2020年8月26日解除；二、被告卓志边、被告深圳市信誉美建材有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市好万家装饰材料有限公司支付2019年11月至2020年9月25日期间的各项费用（含保底金、综合管理费和电费等费用）共计212172元；三、被告卓志边、被告深圳市信誉美建材有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市好万家装饰材料有限公司支付违约金20809元；四、驳回原告深圳市好万家装饰材料有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5644.49元（原告已预交），由原告自行负担1104.49元，两名被告共同负担4540元。两名被告应于本判决生效之日起五日内向原告迳付4540元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 杜 攀二〇二一年五月十日书记员 陈艳婷