新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终1986号   上诉人（原审原告）：白杰，男，1987年8月7日生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市天山区。   委托诉讼代理人：谭振，新疆鼎泽凯律师事务所律师。   被上诉人（一审被告）：乌鲁木齐高新技术产业开发区大成实业有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市高新区（新市区）北京南路358号大成国际20层。   法定代表人：郝中惠，该公司总经理。   委托诉讼代理人：王斯琦，新疆元正盛业律师事务所律师。   上诉人白杰因与被上诉人乌鲁木齐高新技术产业开发区大成实业有限责任公司（以下简称：大成实业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2020）新0104民初5327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭，本案现已审理终结。   白杰上诉请求：1．不服一审判决第二项，请求依法改判，支持白杰请求大成实业公司支付利息损失67，631.76元的诉讼请求；依法改判由大成实业公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1．一审判决部分事实认定错误。一审判决查明“后原、被告签订补充协议，主要内容为……”属认定错误，《补充协议》只是大成实业公司在确定面积误差后，单方加盖公章起草的，白杰没有签字认可其中的赔偿数额及赔偿方式，白杰只知道所购房屋面积减少。一审判决认定双方签定《补充协议》错误。白杰既不认可《补充协议》赔偿数额，也不认可抵扣方式。2．一审判决适用法律错误。双方签订的《商品房预售合同》中面积确认及面积差异处理条款属于格式条款，应当认定无效。本案中，关于大成实业公司提出的合同约定面积与产权登记面积不一致，则按照《商品房预售合同》第五条约定：每平方米价格保持不变，房价总额按产权面积调整，属于格式条款，侵害了白杰权益。大成实业公司认为白杰已放弃了主张多收房款的利息损失，但事实是双方签订的《商品房预售合同》是大成实业公司预先拟定并与人数众多的购房人重复使用的合同，为格式合同。根据法律规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。案涉格式条款具有《中华人民共和国民法典》规定的格式条款无效情形。本案大成实业公司作为格式条款的提供方，在《商品房预售合同》中取消了白杰在房屋面积误差小于3％时享有的支付利息损失的权利，违反了公平原则，且无任何证据证明大成实业公司曾采取合理方式提请白杰注意，故该格式条款无效，白杰仍享有法定的主张利息损失的权利。白杰履行了合同付款义务，除支付了首付款外，银行按揭贷款了1448000元，并支付了贷款利息。大成实业公司已经收到了全部房款，但其给白杰交付的房屋，实际面积比产权登记的面积少了10.65平方米，大成实业公司多收了白杰房款115020元，因此给白杰造成了多支付银行贷款及利息的损失。鉴于大成实业公司的原因导致房屋面积存在误差，导致了白杰多贷了按揭款，也因此多支付了利息损失，都是白杰客观实际损失，从公平角度考虑，再结合着该格式条款无效的情形，依据法律规定，白杰要求大成实业公司赔偿利息损失符合法律规定。一审判决未认定白杰的利息损失不符合法律规定，违反了公平原则，损害了白杰的合法权益。白杰特提起上诉，望依法予以改判。   大成实业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。1．《商品房预售合同》中对房屋产权面积的确认及面积差异处理有明确约定，即商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式处理，即：每平方米价格保持不变，房产总额按产权面积调整。其中并未约定支付利息，故白杰主张支付利息的请求不符合合同约定。合同中案涉房屋的坐落和支付价款等重点条款均有明显标注，该条款合法有效，并不是白杰所述的格式条款。房屋产权面积的确认及面积差异处理并不影响白杰使用该房屋；2．白杰主张的利息是尚未实际发生的损失，是白杰按照借款合同约定金额向银行偿还十年借款的情况下产生的利息差额。本案中，大成实业公司于2019年6月经测绘部门实测得知房屋面积差异后，主动联系白杰，白杰亦同意按照合同约定退还购房款，退还后白杰可一次性向银行偿还该笔借款，故该部分利息并未实际发生，且偿还后亦不会发生，故白杰主张支付利息的主张无事实依据。综上，双方签订的《商品房预售合同》合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方应当按照合同约定履行相应的权利义务，大成实业公司同意退还因面积差异产生的购房款，但白杰主张的利息不符合合同约定，请求驳回白杰的上诉请求。   白杰向一审法院起诉请求：1．判令大成实业公司退还多收购房款115，020元；2．判令大成实业公司支付因多收房款导致白杰多付的银行贷款按揭利息损失67，631.76元（利息标准按照年息5.88％，贷款期限10年）。   一审法院认定事实：2017年10月13日，白杰与大成实业公司签订《商品房预售合同》，约定大成实业公司将其开发的位于乌鲁木齐市水磨沟区红光山路1988号乌鲁木齐晚报报业大厦X幢X座X号房屋出卖给白杰，房屋建筑面积335.41平方米，单价每平方米10，800元，总金额3，622，428元，付款方式为2017年9月12日付房款60％即2，174，428元，剩余40％房款即1，448，000元以银行按揭贷款的方式支付。合同关于面积确认即面积差异处理的约定为：商品房交付后，产权登记面积与合同预定面积发生差异，双方同意按照第1种方式进行处理：1．双方自行约定：每平方米价格保持不变，房价总额按产权面积调整。同年10月27日，上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行（贷款人、抵押权人）、白杰（借款人、抵押人）及大成实业公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定贷款金额为1，448，000元，贷款期限为10年自2017年10月27日至2027年10月27日，贷款利率按贷款实际发放日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率的基础上上浮20％计算，签订本合同时的中国人民银行同期同档次贷款基准年利率为4.9％等。后白杰与大成实业公司签订《补充协议》，主要内容为“出卖人与买受人于2017年10月13日签订购买了位于乌鲁木齐市水磨沟区会展大道1119号乌鲁木齐晚报报业大厦X栋X号房屋，该商品房预售（预测面积）合同建筑面积为335.41平方米，预售房款总额为3，507，408元。现经‘乌鲁木齐万绘成测绘有限公司’实测后，该套商品房实测建筑面积（即不动产产权证面积）为324.76平方米，实测房款总额为3，507，408元。实测建筑面积与预测建筑面积产生了误差，误差值为10.65平方米，误差房款为115，020元……”。   一审法院认为，案涉双方签订的《商品房预售合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。经测绘，涉案房屋的实际测绘面积为324.76平方米，比合同中约定的335.41平方米减少了10.65平方米，根据合同约定，大成实业公司应当退还白杰购房款115，020元，大成实业公司对此亦无异议，故白杰的该项诉讼请求成立，一审法院予以支持。白杰主张被告支付利息67，631.76元，一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方在《商品房预售合同》中明确约定，“商品房交付后，产权登记面积与合同预定面积发生差异，双方同意按照第1种方式进行处理：1．双方自行约定：每平方米价格保持不变，房价总额按产权面积调整”，上述条款中未对因面积差异需支付购房款利息进行约定，故白杰主张大成实业公司支付利息不符合双方的约定，且白杰按照其与贷款人签订的借款合同中约定的贷款利率上浮20％并以此主张10年的利息亦无事实及法律依据，故对于白杰的该项诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院遂判决：一、大成实业公司于判决生效之日起十日内返还白杰购房款115，020元；二、驳回白杰的其他诉讼请求。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。   白杰提交：房屋入住单，用以证明：案涉房屋入住时间为2017年10月28日，2017年签订《商品房预售合同》时房屋已经是现房。大成实业公司对该证据真实性不予认可。因该证据中未加盖大成实业公司印鉴，亦无其他证据相佐证，本院对该证据真实性无法确认。   对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定案涉《补充协议》系白杰与大成实业公司签订。对此，经审核一审中白杰提供的证据《补充协议》内容显示，《补充协议》中仅有大成实业公司加盖印鉴，白杰并未在《补充协议》中签字，故该证据仅能证明大成实业公司单方制作《补充协议》并送达白杰，系对实测建筑面积与预测建筑面积产生的误差处理方式发出的要约，白杰并未对此作出承诺，因此不能认定双方基于合意签订《补充协议》。   本院对一审查明的其他事实予以确认。   本院认为：首先，案涉《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《商品房预售合同》第五条明确约定“商品房交付后，产权登记面积与合同预定面积发生差异，双方同意按照第1种方式进行处理：1．双方自行约定：每平方米价格保持不变，房价总额按产权面积调整。”该约定显示双方对于产权登记面积与合同预定面积发生差异处理方式有明确约定，并未约定需支付购房款利息。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款的规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；…”据此，白杰主张大成实业公司支付购房款利息的主张不符合双方间《商品房预售合同》约定，没有事实和法律依据。   其次，对于白杰上诉认为案涉《商品房预售合同》第五条均约定系大成实业公司提供的格式条款，排除白杰的主要权利，应认定无效的主张。本院认为，案涉《商品房预售合同》“说明”部分载明：“1．本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。…3．为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。…7．本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。”由此可知，案涉《商品房预售合同》系中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局联合印发的示范文本，对于自行约定条款，已对缔约各方，尤其是买受人进行了明确提示。因此，《商品房预售合同》第五条约定不能认定为无效的格式条款，白杰的该项上诉主张不能成立。   最后，一审中白杰提供的《个人购房担保借款合同》第5.9条约定“借款人如提前归还部分贷款本息，对提前还款部分，在提前还款日当日及以前仍按本合同有关规定计收贷款利息，不计退已计收的贷款利息。贷款人如一次性提前归还全部结欠本金及利息的，贷款人有权在提前还款日当日及以前仍按本合同有关规定计收贷款利息，不计退已计收的贷款利息，不计收提前还款日之后的贷款利息。”由此约定可知，白杰诉请主张的购房款利息损失并未实际发生，且并不必然发生，故本院对其上诉主张不予采信。   综上所述，一审判决认定事实存在瑕疵，但基本事实查明清楚，适用法律正确，裁判结果正确，故对白杰的上诉请求不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力若干规定》【法释〔2020〕15号】第一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1490.79元，由白杰负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   蒋 欣   审  判  员   王朋坤   审  判  员   张 昊   二 〇 二 一 年 五 月 七 日   书  记  员   孙雪芹