辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终6590号上诉人（原审被告）：关书莆，男，1950年2月7日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：关慧岩，辽宁东拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：马天祎，辽宁东拓律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：辽宁建和物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区岐山中路55-1号。法定代表人：魏东红，该公司总经理。上诉人关书莆因与被上诉人辽宁建和物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初14161号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。关书莆上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。上诉人每年按时以现金缴纳物业费，有的由被上诉人工作人员上门收取，有的是在物业办公室多人在场的情况下缴纳，一审并未向工作人员核实真实情况。被上诉人在庭审中举证证明上诉人未缴纳物业费的证据是被上诉人单方制作的手写账本，可以随意书写，没有上诉人的任何签字能够证明账本的真实性。并且上诉人缴纳物业费后，被上诉人开具手写三联据，常理上讲，要求上诉人保留2015年至2017年的纸质收据属强人所难，不符合普通民众的生活习惯。在没有确切证据证明上诉人未缴纳物业费的情况下，被上诉人应当承担不利后果，即应驳回被上诉人的诉讼请求。二、一审判决适用法律错误。被上诉人主张上诉人欠缴物业及电梯费的时间为2015年1月1日至2017年4月15日，被上诉人起诉时间为2019年7月1日，在此之前被上诉人从未向上诉人主张过权利，要求补缴物业费，根据法律规定，2015年1月1日至2016年7月1日的物业费及电梯费已过诉讼时效，在一审庭审中，上诉人明确提出诉讼时效抗辩，但是一审未予采纳。辽宁建和物业管理有限公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。辽宁建和物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.被告支付物业费5610元及滞纳金；2.被告承担诉讼费。一审法院认定事实，被告关书莆是沈河区东滨河路32号291房屋的业主，房屋建筑面积180.13平方米。原告建和公司于2015年3月31日与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，合同自2014年10月1日起，该园区物业费标准为1元/平方米/月。委托管理事项包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理等。物业服务费用半年交纳一次，每年2月1日前交纳当年1月1日至6月30日的物业管理服务费；每年8月1日前交纳当年7月1日至12月31日的物业管理服务费。2014年9月27日，沈阳现代物业管理有限公司与原告签订债权转让协议，约定截至本协议签署日前，沈阳现代家园小区所有业主拖欠甲方2005年至今的物业管理费的债权由沈阳现代物业管理有限公司转让给原告。2015年12月28日，沈阳市沈河区现代家园业主委员会作为原告向一审法院提起诉讼，要求解除与建和公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议，要求建和公司退出现代家园物业服务区域、清腾物业服务用房和返还相关设施以及物业服务相关资料，对单元门锁、刨开的路面恢复原状，按照合同约定支付收益分配款，对多收取的物业费用返还业主。2016年5月30日，一审法院作出（2015）沈河民二初字第01037号民事判决书，判决解除沈阳市沈河区现代家园业主委员会与建和公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议；建和公司返还沈阳市沈河区现代家园业主委员会停车费20万元（2015年2月至2016年2月期间）；移交全部物业服务相关资料。建和公司对判决不服提起上诉。2017年3月30日，本院作出（2016）辽01民终8159号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决于2017年4月7日送达给原告。原告建和公司于2017年4月16日与现代家园业主委员会签订现代家园物业管理服务交接明确书，双方确认物业费结算点为2017年4月15日。因被告拖欠自2015年1月1日起至2017年4月15日期间的物业费，原、被告双方因物业费交纳问题发生纠纷，原告起诉至一审法院。一审法院认为，原告建和公司与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订有《物业管理服务合同》，原告已履行合同义务，为现代家园小区提供物业管理服务，现合同虽已被解除，但对合同解除前原、被告双方权利义务仍具有约束力。现原告要求被告作为相对人在接受了服务后承担支付合同约定的相应价款的义务，是对自己合法债权的维护，故一审法院对原告要求被告支付物业费的请求予以支持。原告与业主委员会约定物业费结算点为2017年4月15日不违反法律规定，故原告有权向被告主张2015年1月1日起至2017年4月15日期间的物业费及电梯费。根据一审法院掌握情况，原告履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，其要求被告全额交纳物业费并不公平，但被告物业服务不到位并不构成被告拒交全部物业费的理由。鉴于原告服务有瑕疵应当适当酌减物业服务费，根据收取费用与服务质量相适应的原则，一审法院认为由被告按欠费金额的80%向原告交纳物业费较为公平。关于被告主张已缴纳物业费的问题，基于该小区业主委员会于2015年张贴暂时不向原告缴纳物业费的通知导致该小区大部分业主未缴纳2015年1月1日起至2017年4月15日期间的物业费，且被告未能提供任何证据证明其已缴纳物业费，故一审法院对该抗辩意见不予采纳，被告应交物业费3960元（1元×180平方米×27.5个月×80%）及电梯费660元。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求。被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院判决：一、被告关书莆于判决生效后十日内一次性给付原告辽宁建和物业管理有限公司物业服务费3960元、电梯费660元（2015年1月1日至2017年4月15日）；二、驳回原告辽宁建和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告关书莆负担。二审中，被上诉人提交了上诉人2015年6月26日交纳涉案房屋2014年1月到12月的物业费和电梯费票据，证明对方缴费情况。上诉人质证意见：对真实性无异议，关联性有异议，能证明上诉人交的2014年的物业费，通过被上诉人举证说明被上诉人有业主缴费的三联据，被上诉人应提供连续完整的号码的2015年到2017年三联据底联证明我方没交。如果不能提供应视为我方交纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人作为案涉园区业主，应按被上诉人与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订的《物业管理服务合同》的约定交纳物业费。但上诉人已于一审提出诉讼时效抗辩，虽然被上诉人提交照片证明其于2015年5月4日及2016年1月7日张贴催缴物业费通知，但被上诉人起诉时间为2019年7月1日，根据法律规定，2015年1月1日至2016年7月1日的物业费及电梯费已过诉讼时效，故对被上诉人要求上诉人交纳2016年7月2日至2017年4月15日期间的物业服务费1368元（1元×180平方米×9.5个月×80%）及电梯费228元（12×2×9.5个月）的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初14161号民事判决；二、关书莆于本判决生效后十日内一次性给付辽宁建和物业管理有限公司物业服务费1368元、电梯费228元（2016年7月2日至2017年4月15日）；三、驳回辽宁建和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费25元，由上诉人关书莆负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年五月十四日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。