天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终1577号上诉人（一审被告）：吴健强，男，1989年8月23日出生，汉族，住甘肃省庆阳市西峰区。被上诉人（一审原告）：李琦，男，1991年1月16日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：张国猛，天津张盈（武清）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周玉婷，天津张盈（武清）律师事务所实习律师。一审第三人：天津宇涵房地产经纪有限公司，住所地天津市武清区高村镇台头新苑小区底商2号。法定代表人：李金振，经理。上诉人吴健强因与被上诉人李琦及一审第三人天津宇涵房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2020）津0114民初11612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴健强上诉请求：1．撤销一审判决第二项，依法改判驳回李琦诉讼请求；2．改判吴健强不退还定金；3．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：双方签订合同时李琦尚无购房资质。2020年3月吴健强催促李琦办理户籍手续，但李琦以疫情、孩子手术为由迟延履行。吴健强不应承担违约责任。李琦辩称，不同意吴健强的上诉请求。其主要答辩意见是：双方约定吴健强于2020年6月1日清偿房屋抵押贷款，该项约定并不以李琦取得购房资质为前提，吴健强已经违约。李琦取得购房资质前，积极履行支付定金、中介费、评估费等前期义务。李琦积极推进户籍办理进程，取得购房资质后，也第一时间联系了吴健强。李琦同意一审判决。天津宇涵房地产经纪有限公司经本院传唤未参加二审诉讼，亦未发表意见。李琦向一审法院起诉请求：1．判令解除李琦与吴健强签订的《房屋买卖合同》；2．判令吴健强双倍返还李琦定金100000元；3．判令吴健强赔偿李琦中介费8400元、评估服务费3000元；4．诉讼费由吴健强承担。一审法院认定事实：天津宇涵房地产经纪有限公司系从事房地产经纪、房地产信息咨询的公司。2020年4月8日，吴健强作为出卖人、李琦作为买受人，天津宇涵房地产经纪有限公司作为居间方签订《房屋买卖合同》，载明：“根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》及其他有关法律、法规的规定，出卖人和买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就存量房屋买卖事宜达成如下协议：第一条房屋基本情况：（一）出卖人所售房屋（以下简称该房屋）坐落为：武清区高村镇海逸路北侧xxx苑xx-1-xxxx室，建筑面积共84.36平方米（以产权证面积为准）；（二）该房屋规划设计用途为：住宅；第二条房屋权属情况：（一）该房屋的所有权证证号为：2018-102xxxx；（二）该房屋占用的国有土地使用权以出让方式获得；（三）该房屋性质为：商品房；（四）该房屋抵押情况为：2。1、……；2、该房屋已经设定抵押的，出卖人应于2020年6月1日前办理抵押注销手续；……；第三条成交价格、付款方式：（一）经买卖双方协商一致，该房屋总成交价格为人民币1174000元整；（二）买受人于签订合同当日交付出卖人定金：人民币50000元整。该笔定金将在买卖双方办理房屋相关交易手续同时自动转为部分房款。出卖人应配合买受人或居间方对该房屋的权属或其他情况去相关机构进行查询；（三）当事人关于付款方式的约定如下第2项：1、……；2、买受人向［银行］［公积金管理中心］申办抵押贷款。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，买受人应继续申请其他银行贷款或自筹剩余房价款。若当事人一方不积极办理或不配合办理贷款申请，则以按揭服务机构通知时间为准，参照本合同第七条承担违约责任；……；第七条违约责任：出卖人将该房屋出卖给天津宇涵房地产经纪有限公司或不再出售，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还买受人全部已付款，按照央行金融机构同期贷款基准利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金，该违约金不足以弥补买受人因购买该房屋可获得的预期利益损失的，买受人有权要求出卖人补足。（预期利益损失是指因出卖人违约行为导致买受人按照本合同约定可获得的赔偿与违约情形发生时该房屋市场价格之间的差额）。买受人不再购买该房屋的，所支付的全部已付款出卖人不予退还；……；第九条特别约定：买卖双方应于签订合同当日，交齐居间方的所有服务费用（买卖双方各1%），无论任何一方中途违约服务费不退；……；第十二条补充约定：房屋尾款由房主自己清；……。”。上述合同签订当日，李琦向吴健强支付定金50000元，向天津宇涵房地产经纪有限公司支付中介费8400元、评估服务费3000元。李琦在签订合同时户籍地在山西省芮城县，2020年8月14日其户口迁入天津市西青区。李琦落户天津后，与天津宇涵房地产经纪有限公司多次催促吴健强清尾款、办理抵押注销手续未果，故起诉要求解除合同，判令吴健强双倍返还定金并赔偿中介费、评估服务费。一审诉讼中查明天津宇涵房地产经纪有限公司预收李琦评估服务费后评估机构未对涉案房屋进行评估，一审庭审时天津宇涵房地产经纪有限公司表示可以协商该款处理事宜。一审法院认为，李琦与吴健强及天津宇涵房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》为三方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有约束力。合同签订后李琦依约支付了定金及中介费，吴健强未在2020年6月1日前办理抵押注销手续，经李琦、天津宇涵房地产经纪有限公司多次催告仍未履行，已构成违约，李琦要求解除合同、双倍返还定金并赔偿中介费理由成立，应予支持。天津宇涵房地产经纪有限公司预收李琦评估服务费后，未向李琦交付评估机构工作成果，也未提供评估机构出具的正式发票，应与李琦另行解决该款退还事宜，李琦要求吴健强赔偿该款依据不足，一审法院不予支持。一审法院判决：“一、解除原告李琦与被告吴健强及第三人天津宇涵房地产经纪有限公司于2020年4月8日签订的《房屋买卖合同》；二、被告吴健强于本判决生效后5日内双倍返还原告定金100000元，并赔偿原告中介费8400元，合计108400元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1264元，由原告承担34元，由被告承担1230元”。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人吴健强提交微信聊天记录共计13页，包括其与中介及兴业银行经理的聊天记录及半岛拼车群聊天记录。证明目的是：吴健强未成功办理兴业银行清贷手续是因为李琦当时尚未取得购房资质，兴业银行无法和清贷公司对接。李琦对证据真实性、关联性不予认可，其主要意见是：吴健强一审无故缺席，应视为放弃举证权利；即便证据为真，吴健强无法通过此途径办理清贷，也应该积极通过其他渠道筹款；半岛拼车群聊天记录与本案无关。天津宇涵房地产经纪有限公司未发表意见。其他当事人未提交证据。对当事人二审争议事实，本院认定如下：吴健强主张其清贷失败的原因在于李琦，上述证据不能达到该证明目的。本院对上述证据不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为吴健强是否应就合同解除承担违约责任。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。本案中，双方约定出卖人应于2020年6月1日前办理抵押注销手续。吴健强未依约履行上述义务。吴健强主张因李琦未及时办理天津户籍，导致其无法配合案外人完成抵押注销手续。双方并未约定李琦办理户籍的时间，吴健强亦未事先告知其办理抵押注销手续需要李琦完成的义务，其主张李琦存在违约不能成立，吴健强应当承担违约责任。对吴健强的各项上诉请求，本院不予支持。综上所述，吴健强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2468元，由上诉人吴健强负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  刘翠翠审判员  张玉洁二〇二一年五月十九日法官助理梁菁菁书记员丁萍萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……