上海市崇明县人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0230民初2884号原告(反诉被告)上海佑发楼宇智能化工程有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人陆伟，经理。委托代理人黄贤，上海市恒远律师事务所律师。被告(反诉原告)王吉玉，男，1959年12月20日生，汉族，住安徽省。委托代理人张如玉，安徽繁星律师事务所律师。原告(反诉被告)上海佑发楼宇智能化工程有限公司与被告(反诉原告)王吉玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年5月23日公开开庭进行了第一次审理，嗣后本案转适用普通程序，于2016年10月9日再次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)委托代理人黄贤、被告(反诉原告)王吉玉及委托代理人张如玉两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海佑发楼宇智能化工程有限公司向本院提出请求：1、终止原、被告之间的房屋租赁关系，被告立即腾退崇明县长兴镇潘园公路XXX号XXX栋XXX-XXX室房屋；2、被告支付原告从2014年7月至2016年9月期间的租金人民币240,000元(以下币种均为人民币)。事实与理由：2012年6月原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，原告将位于崇明县长兴镇潘园公路XXX号XXX栋XXX-XXX室房屋出租给被告，用于幼儿园、托儿所教育用房，双方就有关权利义务作出了约定，租金每半年支付一次，实行先付后用方式。2014年7月起，被告因停办幼儿园，即未再支付租金，虽经多次协商，但被告拒不支付租金也不腾退房屋。原告认为，被告长期不支付租金，构成严重违约，继续履行合同已无必要，故提起上述请求。原告为佐证其诉称的事实，向本院提交如下证据：1、原被告于2016年6月签订的《房屋租赁合同》一份；2、2009年12月31日《住宅房屋续租合同》一份；3、租赁房屋的现场照片6张。被告王吉玉辩称，双方之间的租赁关系已于2014年7月被告经办的幼儿园被要求停办而终止，而且此后原告从来没有向被告主张过租金，故原告现主张租金已超过诉讼时效。因被告提出要求原告对被告在租赁期间改建和增建的房屋做补偿，双方协商将租赁房屋及被告改建、增建的部分，一并转租给他人，由新的承租人对被告改建、增建的部分做补偿，说明双方的租赁合同已经终止，故不同意原告的诉讼请求。被告为佐证其辩称的事实，向本院提交上海华夏艺术专修学院和上海流动花朵教育咨询有限公司共同出具的证明一份。反诉原告王吉玉向本院提出请求：1、要求反诉被告对反诉原告改建、增建的部分补偿260,000元；2、要求反诉被告退还押金20,000元。事实与理由：2012年6月反诉原、被告签订《房屋租赁合同》一份，租赁期间为2012年7月1日至2018年6月30日止，合同履行期间反诉原告按约支付了押金20,000元并按时支付租金，同时征得反诉被告同意，在租赁区域增建了部分房屋，增加了部分设施，以及对反诉被告的房屋进行了改造及装修。2014年7月反诉原告通知反诉被告因为种种原因幼儿园被停办，需要提前解除租赁关系，2014年8月25日教育部门正式通知幼儿园停办，此时双方就增建、改建部分的补偿进行了协商，反诉被告提出待新的承租户承租时由新的承租户对反诉原告作出补偿。在此期间反诉原告多次陪同反诉被告与租客看房，但都是因为反诉被告房屋手续不完备无法办理有关经营证照而未果。故提起上述请求。反诉原告为佐证其诉称的事实，向本院提交如下证据：1、2012年6月双方签订的《房屋租赁合同》一份；2、2012年4月27日施工方案一份；3、2012年4月27日押金收据一份；4、军队房地产租赁许可证一份；5、房屋增建、改建部分照片9张。反诉被告上海佑发楼宇智能化工程有限公司辩称，反诉被告起诉要求解除合同，系反诉原告不支付租金违约所致，故不同意对反诉原告的投入作补偿，反诉原告应该自行拆除其增建的设施。但鉴于本案的实际情况，为尽快解决纠纷，反诉被告可以对反诉原告的投入部分进行再利用，但补偿的金额应为评估后的残值，补偿的费用和押金可在反诉原告应付反诉被告的租金中予以扣除。反诉被告未提供书面证据。本院经审理认定事实如下：2012年6月原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告将位于上海市崇明县长兴岛潘园公路XXX号XXX栋XXX-XXX室15间房屋出租给被告作幼儿园、托儿所教育用房，租赁期限为2012年7月1日至2018年6月30日止，并约定第一年度租金为90,000元，第二年度租金为90,000元，第三年度租金为100,000元，第四年度租金为110,000元，第五年度租金为120,000元，第六年度租金为130,000元，并自签订之日付押金20,000元，租金为每半年付一次，实行先付后用的方式。合同签订后，被告即开办了幼儿园并支付了押金(实际在签约之前已支付)，租赁期间被告按约支付了2012年7月1日至2014年6月30日之间的租金，并在租赁房屋的基础上进行了改建和增建了部分建筑物。2014年8月被告开办的幼儿园按教育部门通知被停办，自此被告即未再支付租金，因双方未能对被告的投入设施达成一致补偿意见，故被告未向原告履行房屋返还的手续。另查明，对于相关部门要求被告停办幼儿园所致的损失，已由相关部门于2014年7月对被告作了一次性补偿。又查明，本案系争的租赁房屋原系案外人上海华星机械有限公司从中国人民解放军南京军区上海房地产管理处租赁取得，上海华星机械有限公司再转租给本案原告。在原、被告履行租赁合同期间，部队及上海华星机械有限公司均未提出异议。审理中，经反诉原告的申请本院依法通过上海市高级人民法院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对本案租赁房屋中改建和增建工程的残值作出沪建经咨(2016)第431号鉴定报告，鉴定结论为：一、双方无异议部分，根据涉案工程事实以及上海市建筑工程的有关计价规定，涉案工程双方无异议造价为265,835元；二、涉案工程残值的计算部分：1、按反诉原告意见计算：涉案残值=工程造价×(1-房屋使用期÷房屋使用期限)=265835×(1-25个月÷72个月)=173531元；2、按反诉被告意见计算：涉案残值=工程造价×(1-房屋使用期÷房屋使用期限)=265835×(1-52个月÷72个月)=73843元。庭审中反诉原告坚持认为房屋实际使用期限为25个月，且对鉴定机构按6年的房屋使用期折旧持有异议。反诉被告认为，反诉原告实际使用房屋期限为52个月，另鉴定机构系根据反诉原告按600,000元的报价收取鉴定费用，现鉴定结论与报价明显不符，故由于反诉原告的原因导致鉴定费用的增加，希望法院在鉴定费用分担时予以考虑。鉴定机构在庭审中表示，根据行业规定，折旧的参考年限为5-8年，根据对现场的勘察及本案的合同期限，对本案中的鉴定物采用了6年的折旧年限较为合理。本院认为，本诉部分的争议焦点为：一、双方的租赁关系是否已经解除？被告租赁房屋的用途系开办幼儿园，在履行期间因相关部门要求被停办，致无法实现合同目的。现原告以被告长期不履行租金义务，已属根本性违约，要求解除合同，故原、被告双方对解除合同形成合意，本院予以确认。被告认为在幼儿园停办之时即已告知原告，原、被告共同寻租以解决被告投入损失的行为，表明原、被告之间实际已经解除租赁关系。本院认为，虽然被告有解除合同的意思表示，但未能提供相应的证据佐证原、被告之间实际已经解除了租赁关系，即使原、被告共同寻租也只能表明原告接受被告转租以弥补被告之投入损失，或在新的承租人出现时愿意与原告解除合同。在该条件未成就之前，双方始终还存在租赁关系，况且事实上被告仍控制着租赁房屋，未能提供证据证明已将房屋返还原告的事实，故本院认定原、被告之间的租赁关系仍存续。二、原告主张的租金是否超过诉讼时效？本院认为被告未按约交付租金后，原告未能提供向被告催要租金的证据，但从原告起诉之时因认定为诉讼时效的中断，本院依法仅能支持原告主张的租金追溯至起诉前一年。关于反诉：一、反诉原告主张反诉被告给予投入损失的补偿，本院认为双方在租赁期间，非为双方的原因最终致合同解除，同时对该原因所致的损失合同也未作约定，审理中反诉被告同意对反诉原告的投入作再利用，给予反诉原告改建、增建部分的残值补偿，本院予以确认。因原、被告之间的租赁关系一直延续，故本院采用鉴定机构按实际使用期限为52个月计算，同时采纳鉴定机构对折旧年限的行业标准，结合本案的租赁年限、反诉原告改建、增建的部分无任何审批手续、相关部门对反诉原告已作相应补偿等因素，确认本案被告投入部分的折旧年限按6年计算。二、反诉原告主张返还押金，因双方之间租赁合同解除，故押金理应返还，对此诉请本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第(三)项、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：原告上海佑发楼宇智能化工程有限公司与被告王吉玉于2012年6月签订的《房屋租赁合同》予以解除，被告王吉玉于本判决生效之日起十日内腾退上海市崇明县长兴镇潘园公路XXX号XXX栋XXX-XXX室房屋(包括被告改建、增建部分)并交付原告；被告王吉玉于本判决生效之日起十日内支付原告上海佑发楼宇智能化工程有限公司自2015年5月至2016年10月期间的租金人民币158,333元；反诉原告王吉玉于租赁期间对租赁房屋改建、增建部分的建筑物归反诉被告上海佑发楼宇智能化工程有限公司所有，反诉被告上海佑发楼宇智能化工程有限公司于本判决生效之日起十日内补偿反诉原告人民币73,843元；反诉被告上海佑发楼宇智能化工程有限公司于本判决生效之日起十日内返还反诉原告王吉玉押金人民币20,000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本诉受理费人民币4,450元，由原告负担1,450元，被告负担3,000元。反诉受理费人民币1,350元，由反诉原告负担1,000元，反诉被告负担350元。鉴定费人民币18,000元，由反诉原告负担15,000元，由反诉被告负担3,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  周 健审 判 员  沈丽平人民陪审员  施照祥二〇一六年十月三十一日书 记 员  黄瑜玲附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：…（三）延付或者拒付租金的；…第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。二、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。…