广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初3960号原告：岑宇豪，男，1995年6月29日出生，汉族，住广东省佛山市三水区××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××130。委托诉讼代理人：高新红，广东信征律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈少莹，广东信征律师事务所律师。被告：佛山市汇威达电力科技产业园开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区××××××××××××××××××××××××××××××，统一社会信用代码914××××××××××897X0。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：林钻友，广东泓磊律师事务所律师。委托诉讼代理人：王菁柏，广东泓磊律师事务所律师。原告岑宇豪诉被告佛山市汇威达电力科技产业园开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月9日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月6日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人沈少莹、被告委托诉讼代理人林钻友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.解除原告与被告于2014年2月16日签订的《广东省商品房买卖合同》(合同编号：201××××××××802）；2.被告退还原告购房款415903元；3.被告向原告支付逾期办理房地产权证及拒绝退房的违约金(以购房款415903元为基数按日利率万分之二自2017年5月1日起计算至《广东省商品房买卖合同》解除之日止）；4.被告向原告支付物业管理费和滞纳金损失(物业管理费损失自2015年5月11日起计，每月为321.71元；滞纳金损失按欠缴物业管理费金额0.1%/天自2015年6月1日起计）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年2月16日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201××××××××802），约定原告购买被告位于佛山市南海区××××××××××佛山市××××××××××××××××的商品房，总价为415903元，交付期限为2014年8月31日前。合同签订后，原告按约定向被告支付了所有购房款415903元，但被告却未能按约定时间交付涉案商品房，直至2015年5月11日才将涉案商品房交付原告。其后，原告多次要求被告办理涉案商品房的房地产权证，但一直未能取得相应的房地产权属证书，延期已超过820天。根据原被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条、《〈商品房买卖合同〉补充协议》第四条的约定，买受人不能在商品房交付使用后720天内取得房地产权属证书，延期超过100天，每延期一日，出卖人按已付房价款的万分之二向买受人支付违约金。据原告了解，涉案商品房不能办理房地产权证的原因是涉案商品房的土地出让存在瑕疵，南海区不动产登记局已停止办理涉案商品房所在产业园的所有不动产登记业务。因无法办理涉案商品房的房地产权证，原告曾多次找被告要求解除合同并退房，被告也多次表示同意，但却推说具体的退房方案公司仍在商议当中，要待商议好后，才能处理。为此，原告至今不敢将涉案商品房出租，涉案商品房交付后，至今仍是空置状态。2020年12月，原告经查询中国裁判文书网，发现佛山市中级人民法院作出的（2020）粤06民终2948号《民事判决书》查明事实中，有提及涉案商品房办理不动产权登记的问题，“某自然资源局作出的复函（补充函）载明关于某科技产业中心房屋办理不动产权登记的问题，经区政府常务会议研究决定：……2.对于已办理登记备案但未办理不动产权登记的96套非居住用房，责成项目开发方汇威达公司与购买人协商解除合同备案，并妥善做好相关业主购房款的退赔工作……”可见，被告应依行政部门的决定，解除涉案的《广东省商品房买卖合同》并退还原告的购房款及赔偿相应的损失。综上所述，被告将涉案商品房交付原告至今已超过五年的时间，但原告一直无法取得房地产权证，在自然资源局责成被告与购买人协商解除合同备案，并妥善做好相关业主购房款的退赔工作后，仍拖着不办理退房手续，导致原告自购买涉案商品房以来，无法出租、出售，原告虽实际占有了涉案商品房，但却无法对其享有正常使用、处分和收益的权利，并一直被物业管理公司催交物业管理费及滞纳金，给原告造成了巨大的经济损失，致使合同目的无法实现。同时，被告向原告出售涉案商品房时，隐瞒了涉案商品房土地存在瑕疵和不能办理房地产权证的风险，已构成欺诈。因此，原告为维护自身的合法权益，被迫诉至法院，请求法院依法支持原告的诉请。被告辩称，第一，原告涉案房屋不能办理产权证不是事实，原告主张被告支付逾期交房违约金没有依据。根据被告提交的案外人陈灏生粤（2020）×××××××××××号，证明了同类型的物业案外人在2020年期间能办理不动产权证。另外，原告提交的证据（2020）粤06民终2948号民事判决书已查明佛山市自然资源局作出的复函（补充函）载明涉案产业园在复函（补充函）作出前已有63套同类型物业办理了不动产权证。故原告主张涉案房屋不能办理产权证不是事实。第二，被告不同意解除《广东省商品房买卖合同》及相关补充协议。虽然相关政府部门确实是在2018年2月11日起暂缓办理涉案房屋所在的佛山市××××××××的不动产登记，但据被告了解所知，至少从2020年1月1日起已经恢复办证，原告签订合同目的能够实现，其主张解除《广东省商品房买卖合同》及相关补充协议没有事实和法律依据。第三，退一万步说，即使人民法院判决解除涉案的《广东省商品房买卖合同》及相关补充协议，对于原告主张的违约赔偿、物业管理费及滞纳金，被告认为并无法律依据。1.就未能在合同的约定时间将涉案房屋交付给原告事宜逾期，原告与被告于2016年1月31日签订了《补充协议》，明确了原告于2016年1月31日办理了收楼手续，约定了被告因未能在约定时间将房屋交付给原告使用向原告支付逾期交楼补偿金等条款，故对于未能在合同的约定时间将涉案房屋交付原告，被告早已作出补偿且已实际履行，原告不能再以此为由主张逾期交房违约金，原告主张拒绝退房违约金没有事实及法律依据。2.至于逾期办证，《广东省商品房买卖合同》及相关补充协议并没有约定由被告为原告办理不动产权证，根据被告提交的证据，证明涉案房屋同类型的业主有些早于2016年已办理了不动产权证，虽然政府部门在2018年期间暂缓办证，但在2019年年底已经恢复。至于原告至今未办证，责任在于原告，与被告无关。3.关于物业管理费（滞纳金）、水电费，涉案房屋自2015年4月9日交楼给原告，原告于2016年1月13日办理了收楼手续，故从应从接到交楼通知之日至今，一直由原告实际控制、占有、使用至今，期间的物业管理费、水电费肯定由其支付。第四，被告不同意解除合同，但若人民法院判决解除合同并判令被告支付违约赔偿的，请人民法院依照现行合同法司法解释二第27条的规定，在被告提出抗辩的情况下，抵销被告所应当支付的违约赔偿。若人民法院判令解除合同，则原告应当按照《商品房买卖合同》的《补充协议》第十六条第3款有关“合同解除时，如该商品房已经交付使用的，自交付使用之日起，乙方应按月以该商品房总价的1%向甲方支付房屋折旧及使用费，甲方有权于退款时扣除该费用”的约定，向被告支付物业的使用费。本涉案物业通知交楼的日期为2015年4月9日，购房本金为415903元，使用费为每月4159.03元，到答辩日止，原告的使用时间为71个月，共计使用费为295291.13元。且该数额为暂计数，被告要求原告支付至实际向被告交还房屋日止，并且被告主张该款项直接从原告根据判决所得的赔偿款中直接扣除，扣除后原告仍应向被告支付的部分，被告保留继续追索的权利。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交的佛山市南海区国土城建和水务局关于岑立雄反映佛山市××××××××退房纠纷问题的回复，本院对其进行综合认定；2.被告提交的粤（2020）×××××××××××号、（2019）×××××××××××号不动产权证，本院对其进行综合认定。本院经审理认定下事实：2014年2月16日，被告（出卖人）、原告（买受人）签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201××××××××802），约定：出卖人向买受人出售位于佛山市南海区××××季华东路33号佛山市××××××××××××××××，总金额415903元，买受人在2014年2月16日前支付全部房价款；买受人逾期付款超过60日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；出卖人应当在2014年8月31日前将经竣工验收合格、已办理竣工验收备案的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交付超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；（第十五条）出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理（3、非出卖人原因，该商品房在双方约定期限内不具备办理房屋权属登记条件或未办结房地产权属证书，出卖人不承担责任）。双方并约定其他权利义务。该合同已于2014年3月20日在佛山市南海区房产交易所登记备案。同日，被告（出卖人）、原告（买受人）签订《补充协议》，约定：如因出卖人原因未能按时办理房屋所有权初始登记或因出卖人原因导致买受人未能及时办理房屋所有权转移登记的，出卖人承担违约责任；买卖合同第十五条所述的“出卖人的责任”是指出卖人无法按照产权登记机关的规定提供办理《房地产权证》所需的权属证件而产生的责任；买卖合同第十五条所约定的“规定期限”是指商品房交付使用后720天内；买受人未付清房款（含按揭款）、相关费用及违约金，或须办理面积补差手续而买受人未能按照本补充协议第三条约定办理的，办理产权过户的时间顺延；买受人选择委托出卖人办理《房地产权证》的，应在《办证通知书》发出后十五天内将办证有关资料交给出卖人，否则，视为自行办理；若因出卖人原因导致买受人不能按以上约定时间内取得《房地产权证》的，买受人不退房，若延期100天以内，每延期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；若延期超过100天，每延期一日，出卖人按已付房价款的万分之二向买受人支付违约金，直至买受人取得《房地产权证》，若因买受人自身原因导致无法在约定的时间内取得《房地产权证》的，出卖人不做任何赔偿；合同及补充协议解除之日起，出卖人拥有对该房屋完全的所有权，合同解除时，如该商品房已经交付使用的，自交付使用之日（由于买受人原因未能交付的，自本合同约定交付之日）起，买受人应按月以该商品房总价的1%向出卖人支付房屋折旧及使用费，出卖人有权于退款时扣除该费用。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方）和佛山市汇恒物业管理有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定乙方同意甲方为涉案房屋所在的大厦提供物业管理服务，乙方向甲方支付物业服务费。无论出于任何原因，公共分摊水电费需要甲方代收代付时，甲方不收取任何手续费，但业主或物业使用人必须按时足额向甲方支付其应承担的水电费。原告已支付全部购房款予被告。2016年1月31日，被告（甲方）、原告（乙方）签订《补充协议》，约定甲方已于2016年1月31日将商品房交付乙方使用，双方确认自交房之日起，结合甲方延迟交楼的时间、未在约定的位置安装木门等因素，甲方同意向乙方支付逾期交楼补偿款、木门补偿款合计27880.06元。该协议是双方就履行《商品房买卖合同》所作的最终解决方案，协议签订后，各方切实履行自己义务，不得再以任何形式向对方主张其他权利。2020年5月20日，佛山市汇恒物业管理有限公司向原告发送《物业管理费催缴通知书》，通知原告缴纳自2015年5月11日至2020年4月30日的未付物业管理费28793.34元、滞纳金25698元。2020年12月28日，原告向本院提交起诉材料，本案起诉状及应诉材料于2021年3月17日送达予被告。诉讼中，经本院询问原被告双方是否同意交接房屋，原告同意返还房屋，被告同意在判决后接收。另查明，2018年2月11日，佛山市南海区××××不动产登记中心向桂城街道行政服务中心发出《通知》，载明：因土地出让合同的条款约定，项目买受人的资格有待进一步明晰，自本通知发出之日起，暂缓办理季华东路33号佛山市汇威达电力科技产业园所有不动产登记业务（包括一手、二手办证、抵押、租赁备案登记等），待有关部门明晰后再开通办理。2020年1月9日，佛山市自然资源局南海分局出具关于（2018）粤0605民初24748号之一函的复函（补充函），载明关于佛山市×××××××××屋办理不动产权登记的问题，对于已办理登记备案但未办理不动产权登记的96套非居住用房，责成项目开发方佛山市汇威达电力科技产业园开发有限公司与购买人协商，解除合同备案，并妥善做好相关业主购房款的退赔工作；如购买人不同意解除合同备案，不动产登记部门可按照正常不动产登记程序予以办理，允许其进行市场流通，在二次转让时买受人不受资格限制。对于其余未办理登记备案的非居住用房，汇威达公司不得再向市场销售，全部改为自持。本院认为，本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用相关法律事实发生时施行的法律及司法解释进行处理。原告和被告签订的《广东省商品房买卖合同》及几份补充协议是当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方签订的《补充协议》约定因出卖人原因未能按时办理房屋所有权初始登记或因出卖人原因导致买受人未能及时办理房屋所有权转移登记的，出卖人承担违约责任。涉案房屋自2018年2月11日起暂缓办理不动产登记，至2020年1月9日佛山市自然资源局出具复函（补充函）时才可办理房地产权证，但该复函明确对于已备案但未办理不动产权登记的房屋，是在购房人不同意解除合同的情况下可办理不动产登记，现原告以被告逾期办理房地产权证为由明确请求解除合同，有相应依据，本院对其请求解除合同的请求予以支持，并确认涉案合同及补充协议于被告收到本案应诉材料当日即2021年3月17日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告应返还原告已支付的购房款415903元予原告。本院综合考量原告的付款情况、被告占有原告购房款的期间、原告占有使用房屋的情况等具体履行合同情况和被告的过错程度，综合公平和诚实信用原则予以衡量，参照涉案合同对逾期交楼、付款的根本违约责任的约定，酌定被告按照房款的5%向原告支付违约金20795.15元（415903×5%）予原告，原告主张逾期办理房地产权证及拒绝退房的违约金超出核定部分，本院不予支持。本院核定违约金时已对原告占有使用涉案房屋的情况予以考虑，对被告要求从赔偿款中扣除使用费的意见不予采纳。原告占有使用涉案房屋发生的物业管理费和水电费相应利益已由原告享受，相应费用应由原告自行负担，原告接收房屋后是否实际使用房屋是原告对自身权利的处分，原告主张物业管理费及滞纳金损失应由被告支付，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告岑宇豪与被告佛山市汇威达电力科技产业园开发有限公司于2014年2月16日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201××××××××802）于2021年3月17日解除；二、被告佛山市汇威达电力科技产业园开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款415903元予原告岑宇豪；三、被告佛山市汇威达电力科技产业园开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金20795.15元予原告岑宇豪；四、驳回原告岑宇豪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取4853.96元（原告已预交），由原告负担928.96元，由被告负担3925元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄爱文二〇二一年五月八日书记员  陈嘉瑜