江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终754号上诉人（原审被告）：连云港温菲尔德环保科技有限公司，住所地连云港市海州区锦屏工业园区。法定代表人：房树民，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘骁。委托诉讼代理人：李冬俭，江苏尚扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：连云港存年贸易有限公司，住所地连云港市海州区解放东路248号连云港国际商城五金机电城F号楼1号。法定代表人：孙存年，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马海峰，江苏云台山律师事务所律师。原审被告：刘骁，男，汉族，住连云港市海州区。上诉人连云港温菲尔德环保科技有限公司（以下简称温菲尔德公司）因与被上诉人连云港存年贸易有限公司（以下简称存年贸易）及原审被告刘骁房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初2899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人温菲尔德公司上诉请求：1、撤销一审民事判决，发回重审；2、依法改判上诉人承担给付被上诉人13600元的责任；3、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实部分错误。1、刘骁只是上诉人的生产员工，公司没有任何授权刘骁代表公司签订厂房租金变更协议，刘骁也无权代表公司签订对公司不利的任何协议。2019年6月25日刘骁与被上诉人之间签订的厂房租金变更协议属于无权代理，对上诉人不产生法律效力。一审法院根据该协议认定上诉人与被上诉人之间厂房租金提高到每年13万元是错误的。2、通过上诉人对账，2019年5月1日至2020年5月1日的上诉人欠被上诉人13600元租金，一审法院认定78600元是计算错误。3、被上诉人从2020年5月11日就将上诉人使用的厂房门锁死并焊死，直至10月底一审法官通知要去勘察现场，被上诉人才将门提前打开。被上诉人一审中称7月25日之后的锁门行为是其侄儿所为，一审法院并没有查清事实，根据被上诉人的口头陈述就认定7月25日之后的封门行为不是被上诉人做的。根据上诉人与被上诉人的纠纷及被上诉人一审第一次开庭前的封门行为，被上诉人称7月25日之后的锁门行为是其侄儿所为完全是不真实的，事实上7月25日之后的锁门行为都是被上诉人的意思。因此一审法院认定2020年7月25日至12月1日封门行为不是被上诉人所为认定事实错误。二、一审法院适用法律部分错误。上诉人与被上诉人签订的租赁合同是无效合同，被上诉人的厂房是无任何建设规划手续的违法建筑，一审法院判决占有使用费参照合法的租金没有任何法律依据。况且厂房从2020年5月11日至一审开庭结束一直被被上诉人焊死，上诉人根本无法使用房屋，因此不应该承担任何使用费用。是否欠租金与被上诉人锁门是两个法律关系，一审法院按照该过错责任承担使用费没有法律依据。综上所述，请求二审法院查明事实，判决支持上诉人的上诉请求。被上诉人存年贸易辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法维持原判。从上诉人与被上诉人签署的厂房租赁合同，刘骁作为上诉人的代表签字，刘骁一审的当庭答辩及上诉理由均可以证实刘骁是上诉人员工的事实，无论是民法总则还是民法典，都对职务代理作出明确规定，本案中刘骁变更房屋租金行为产生的后果应当由上诉人承担。原审被告刘骁辩称，我是温菲尔德公司员工，我签的租金条子没有告诉温菲尔德公司，签这个条子是因为被上诉人当时不给我们经营，还把我们工人都锁在厂房里面，逼迫我在旁边厂房办公室签的。一审法官去调查的时候也知道这个事情，但因为我们没有报警，一审法官没有采纳这个意见。存年贸易向一审法院起诉请求：1、判令解除存年贸易与温菲尔德公司签订的《厂房租赁合同》，要求温菲尔德公司返还租赁房屋；2、判令温菲尔德公司、刘骁向存年贸易支付2019年9月至温菲尔德公司归还厂房之日的拖欠租金，截止2020年12月1日共计154433元（2019年6月25日温菲尔德公司向存年贸易作出承诺2019年5月1日-2020年5月1日房屋租赁款原有10万元调整为13万元每年，分四次付清，每次付32500元，第一次履行了，第二个32500元只付了18900元还欠13600元，后两个季度65000元没有付，计78600元；2020年5月2日至2020年12月1日按13万元/年计算为75833元）。3、诉讼费由温菲尔德公司承担。一审法院认定事实：2017年4月13日，存年贸易与温菲尔德公司签订厂房租赁合同，该合同约定，出租方（甲方）存年贸易、承租方（乙方）温菲尔德公司。甲方将连云港市海州区锦屏镇新坝中路26号内厂房租赁给乙方使用，租期5年，2017年5月1日至2022年5月1日止。合同第三条约定租金10万元，五年之内不得以任何理由调整租金。合同第五条约定，乙方应于每年5月1日前向甲方交付租金。合同另就其他方面做了约定。2019年6月25日，刘骁与存年贸易达成协议，该协议载明，2019年5月1号-2020年5月1号房租共计壹拾叁万元整，分4次付清。2019年5月1号付32500元，2019年8月1号前付32500元，2019年11月1号付32500元。2020年2月1号前付32500元，已付11400，在（再）付21100元。刘骁系温菲尔德公司员工，担任温菲尔德公司的经理职务，负责整个公司的运营和生产。至2019年6月6日温菲尔德公司共向存年贸易支付21.6万元房租，2020年6月9日，温菲尔德公司再给付存年贸易11400元房租。存年贸易涉案厂房无产权证无建房施工手续。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，存年贸易厂房没有相关产权手续，因此存年贸易与温菲尔德公司双方签订的厂房租赁合同应当认定为无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，租赁合同无效后，承租方交回房屋，此前占有的房屋的，按租金标准向出租人支付房屋占用费用。本案中，刘骁为温菲尔德公司经理，负责公司的运营、生产及日常管理且代表温菲尔德公司与存年贸易签订了2017年4月13日的厂房租赁合同，故刘骁有权代表温菲尔德公司与存年贸易就房屋房租变更问题进行约定。刘骁系代表温菲尔德公司与存年贸易签订房屋租赁合同和房租变更协议，厂房使用人为温菲尔德公司，故一审法院认为刘骁不承担责任，相关责任应由温菲尔德公司承担。关于房屋占有使用费数额，一审法院认为刘骁已同意2019年5月1日至2020年5月1日房租为13万元/年，系双方合意变更了原合同中对房租的约定。对存年贸易2019年5月1日至2020年5月1日的租金主张按13万/年计算，一审法院予以支持。对刘骁辩称该协议系存年贸易胁迫签订，但无证据证实，对该辩称，一审法院不予支持。存年贸易自认截止2020年5月1日温菲尔德公司尚欠存年贸易租金78600元，结合温菲尔德公司举证的付款金额，一审法院予以认定。但在疫情发生前订立的合同，因疫情导致无法使用租赁标的物要求减免部分租金或者延长租期的，一般应予以支持。因疫情影响酌情减免温菲尔德公司3个月租金，共计32500元。关于2020年5月2日至2020年12月1日房屋占有使用费，因双方没有新的约定，应按照原合同租金标准10万元/年计算为58333元。温菲尔德公司称存年贸易于2020年5月11日将厂房大门封死，于同年7月25日才打开。存年贸易辩称封闭大门的行为系其侄儿所为，自己在6月中旬才封门，但根据温菲尔德公司提供短信记录显示，存年贸易2020年5月9日有明确的封门意思表示。故对存年贸易于2020年5月11日至2020年7月25日的封门行为予以确认。存年贸易因温菲尔德公司未按约定交纳租金采取封门措施确系不当，温菲尔德公司未及时交纳租金也存在过错。一审法院酌定此期间租金损失由存年贸易和温菲尔德公司各承担50%责任。2020年5月11日至2020年7月25日共计2月14天，租金为20548元，温菲尔德公司应承担10274元。关于2020年7月25日之后的封门行为，温菲尔德公司未举证证实系存年贸易所为，对温菲尔德公司该主张，一审法院不予支持。故2020年5月2日至2020年12月1日期间，温菲尔德公司应支付存年贸易占有使用费48059元。温菲尔德公司共应支付存年贸易占有使用费合计94159元（78600元-32500元+58333元-10274元）。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、存年贸易与温菲尔德公司于2017年4月13日签订的厂房租赁合同无效；二、温菲尔德公司于判决生效后十日内给付存年贸易房屋占有使用费94159元；三、温菲尔德公司于判决生效后十日内将涉案厂房腾空返还存年贸易；四、驳回存年贸易其他诉讼请求。案件受理费3389元，由存年贸易承担880元，由温菲尔德公司承担2509元（存年贸易已预交，温菲尔德公司在付款时一并给付存年贸易。二审期间，被上诉人存年贸易申请证人孙某到庭，孙某陈述：孙存年是我亲叔叔，我是被上诉人的员工，帮被上诉人跑业务。我在2020年7月份把厂房大门锁了，因为上诉人欠我煤气钱。我不知道厂房是被上诉人的，我认为我锁的房子是上诉人的。我不知道厂房被上诉人租给上诉人了，不了解他们的纠纷。门我是电焊锁住的，上诉人工人要进去拿东西生产，房树民叫我打开门，我就把门打开了。具体哪一天我不记得了。上诉人欠我煤气费大概几千元还没有给。经质证，上诉人温菲尔德公司质证意见为：对证言三性都有异议，证人陈述不属实，其作为被上诉人的员工，又是孙存年侄儿，不可能不知道厂房是被上诉人的，并且证人与被上诉人之间既是员工又是亲属，与被上诉人有亲密的利害关系，即使是孙某从2020年7月25日把门焊死，也应该视为其叔叔孙存年的意思表示。被上诉人存年贸易质证意见为：对证人证言的真实性予以认可。从证人证言的陈述内容与刘骁的当庭陈述来看，双方确有煤气款项纠纷，双方说法相互吻合，而且被上诉人的经营范围与灌装煤气毫无关系，证人的个人行为与被上诉人无关。结合当事人质辩意见，本院对证人孙某的证言认定如下：孙某及刘骁均陈述上诉人与孙某存在煤气款纠纷，孙某自认将涉案厂房锁门，本院对孙某的证言予以采信。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，孙某认可其因与温菲尔德公司存在煤气费用纠纷，在2020年7月将涉案厂房大门锁死。本案二审争议焦点为：1、2019年5月1日至2020年5月1日之间双方约定的租金是13万元还是10万元；2、上诉人温菲尔德公司应当支付的占有使用费期限及欠付金额如何认定。对于第一个争议焦点。本院认为，刘骁作为上诉人的经理，主要负责公司生产经营，且代表上诉人与被上诉人签订厂房租赁合同，故其有权代表上诉人变更合同租金数额，一审认定2019年5月1日至2020年5月1日之间的租金是13万元并无不当，本院予以维持。上诉人主张刘骁无权代理缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于第二个争议焦点。虽然上诉人温菲尔德公司与被上诉人存年贸易签订的厂房租赁合同无效，但一审法院参照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费符合法律规定，本院对此予以维持。关于计算占有使用费的期间问题，本院认定如下：1、上诉人温菲尔德公司主张2019年5月1日至2020年5月1日欠付的租金数额为13600元。二审庭审中经过双方对账，按年租金为13万元计算，该期间欠付租金数额为一审法院认定的78600元，上诉人温菲尔德公司虽主张仅欠付13600元占有使用费，但未能举证证明其支付了相应的占有使用费，故上诉人温菲尔德公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。2、上诉人温菲尔德公司主张其不应支付2020年5月11日至2020年7月25日被上诉人封门期间的占有使用费。经查明，被上诉人存年贸易认可其因上诉人温菲尔德公司拖欠租金而在2020年5月11日至2020年7月25日期间将出租的涉案厂房锁门，本院认为，如上诉人存在拖欠租金情形，被上诉人可通过催要、诉讼等方式维护自身权益，但擅自锁门无合同依据，且导致上诉人该期间无法使用厂房，故上诉人不应承担支付该期间占有使用费的义务，该期间的占有使用费应由存年贸易自行承担。3、上诉人温菲尔德公司主张2020年7月26日至2020年12月1日期间厂房大门被锁无法使用厂房，不应支付相应费用。对此，证人孙某到庭陈述其因与上诉人温菲尔德公司存在煤气款纠纷，孙某将涉案厂房予以锁门，故该期间锁门的行为及造成的后果与被上诉人无关，上诉人与孙某之间的纠纷可另行主张，上诉人温菲尔德公司关于不应支付该期间占有使用费的主张不能成立，本院不予支持。综上，上诉人温菲尔德公司应支付存年贸易占有使用费数额为83885元（78600元-32500元+58333元-20548元）。综上，上诉人温菲尔德公司的上诉请求部分成立，对成立部分，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初2899号民事判决第一项、第三项；二、撤销江苏省连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初2899号民事判决第二、第四项；三、连云港温菲尔德环保科技有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付连云港存年贸易有限公司房屋占有使用费83885元；四、驳回连云港存年贸易有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3389元，由连云港存年贸易有限公司承担1389元，由连云港温菲尔德环保科技有限公司承担2000元；二审案件受理费3389元，由连云港温菲尔德环保科技有限公司负担1389元，由连云港温菲尔德环保科技有限公司承担2000元。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二一年五月十三日法官助理  徐林杉书 记 员  王 冰法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。