四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 (2016)川0121民初2139号 原告(反诉被告):郑远川，男，1954年4月14日出生，汉族，住四川省彭山县。 委托诉讼代理人：杨成斌，四川蜀都金丰律师事务所律师。 被告：邓艳芬（反诉原告），女，1972年7月10日出生，汉族，住四川省蒲江县。 委托诉讼代理人：双林，四川华楚律师事务所律师。 原告(反诉被告)郑远川与被告（反诉原告）邓艳芬房屋租赁合同纠纷一案，本院2016年6月21日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中邓艳芬提出反诉，本院予以准许，并于2016年8月15日、2016年9月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郑远川及其委托诉讼代理人杨成斌、被告（反诉原告）邓艳芬及其委托诉讼代理人双林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑远川向本院提出诉讼请：1.判令被告返还原告支付的保证金14000元；2.判令被告赔偿原告租赁期内装饰装修残值36292元；3.本案诉讼费由被告负担。 事实和理由：2015年4月15日，原告郑远川与被告邓艳芬签订商铺租赁合同，原告向被告交纳租赁保证金14000元，经被告同意，原告于2015年11月5日与曾X签订装饰合同对房屋进行装修，工程总金额20000元，并于2015年11月23日向四川宝娜装饰有限公司交纳货柜款25365元，2016年5月5日，原、被告友好协商解除了租赁合同，原告向被告主张租赁保证金和装修款多次未果。为保护原告的合法权益，特向人民法院提诉讼，请求法院支持原告的诉请。 被告邓艳芬辩称，被告邓艳芬通过委托中介机构—希望未来城招商部，于2015年4月15日与原告郑远川和招商部负责人陈有志签订租赁三方协议，将自己位于金堂县三星镇希望未来城3号地块11-1-14号商铺出租给原告郑远川经营，经营时间为2015年7月20日至2020年7月19日，为期五年。第三方陈有志从保证金中提取7000元作为佣金。但由于郑远川自身经营问题，于2016年4月屡次提出不愿继续履行合同，要求解除租赁合同，并要求退还保证金。因郑远川违约在先，邓艳芬要求郑远川补偿：1.郑远川补交房租9300元；2.赔偿邓艳芬付给希望未来城的佣金7000元；3.郑远川应负担铺面没有租出去的直接损失7000元。郑远川同意将保证金作为提前解除合同的损失赔偿金，双方于2016年5月5日签订了合同解除协议。邓艳芬收回商铺，该商铺所有事宜均与郑远川无关。现郑远川提出退还保证金、支付装修残值费违反合同，其请求不成立，请求人民法院驳回其诉讼请求。原告拒不履行合同义务，给被告在成了巨大损失，被告保留起诉原告赔偿损失的权利。 反诉原告邓艳芬反诉称,2015年4月15日邓艳芬与郑远川签订租赁合同，将自己位于希望未来城3号地块11-1-14号商铺出租给原告郑远川经营，经营时间为2015年7月20日至2020年7月19日，为期五年。但由于郑远川自身经营问题，于2016年4月屡次提出不愿继续履行合同，要求解除租赁合同，并拒绝交纳约定的租金。郑远川违约后，邓艳芬为了避免损失扩大，被迫与郑远川在2016年5月5日签订了解除协议。郑远川实际租赁商铺时间半年，按照租赁合同，其租金应为42000元，邓艳芬只收到32700元，郑远川尚欠9300元租金没有缴纳，应当补足。被告拒不履行合同义务，给原告在成了巨大损失，请求人民法院支持反诉原告的诉讼请求。 反诉被告郑远川辩称，半年租金约定确实为42000元，但是应当扣除免租期。郑远川已按时交纳了全部半年租金，履行了租金给付义务，请求人民法院驳回反诉原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告（反诉被告）郑远川与被告（反诉原告）邓艳芬通过希望未来城招商部，2015年4月15日签订《商铺租赁协议》。双方约定：邓艳芬（甲方）将位于金堂县三星镇希望未来城X号地块11-1-14号商铺出租给郑远川（乙方）经营，经营时间为2015年7月20日至2020年7月19日（租赁起始日以实际交房为准），每月租金7000元，半年付一次，乙方在2015年7月20日一次性付清首期房租，以后每期租金在上期截止日前10日内一次性付清。如拖欠租金一个月，甲方有权单方面中止合同并收回商铺，乙方交纳的租赁保证金不予退还。为确保出租房屋设施完好以及租期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同之日交纳14000元作为租赁保证金。合同期满后乙方付清本应交纳的所有费用后，甲方应将保证金全额退还给乙方（保证金不计利息）。甲方同意将2015年7月20日至2015年8月30日作为乙方的免租期（包含装修期）。另外，陈有志作为第三方代表希望未来城招商部收取甲方佣金7000元。 合同签订后的当天，郑远川交付保证金（押金）14000元，2015年11月3日正式交房时，郑远川交付半年租金32700元，邓艳芬出具一份收条，载明：“今收到郑远川交房租2015年11月6日至2016年5月5日租金共半年金额32700.00元。”租赁起始时间从2015年11月6日起算。 郑远川承租后，于2015年11月5日与曾X签订装饰合同，对房屋进行装修，装修工程总金额20000元，并于2015年11月23日支付四川宝娜装饰有限公司货柜款25365元。 郑远川在经营过程中，经营状况不理想，几次找邓艳芬要求降低租金，但协商无果。在协商过程中的2016年4月25日被告邓艳芬认为原告郑远川不愿租房了，在该商铺张贴了一份“旺铺出租”的公告。2016年5月5日给付首期租金使用期届满时，双方协商一致，签订了《合同解除协议》。该协议内容为“经甲（邓艳芬）乙（郑远川）双方友好协商，解除金堂希望未来城X号地块11-1-14号商铺租赁合同。自本日起，甲方收回商铺，该商铺以后所有事宜均与乙方无关。”邓艳芬收回了商铺。 上述事实，有原、被告的身份信息复印件，原、被告签订的商铺租赁合同，收条两份，装饰合同书，装修工程验收保修协议，付款票据，解除合同协议，证人陈XX的证言，以及当事人的陈述在案佐证。 本院认为，2015年4月15日，原告（反诉被告）郑远川与被告（反诉原告）邓艳芬签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。审理中已查明，郑远川依照约定交纳了14000元保证金，支付租金32700元。该租金与双方约定的半年租金42000元扣除40日“免租期”的租金相当，说明郑远川在第一次给付租金符合双方约定，并无违约行为。同理，反诉原告邓艳芬诉请反诉被告郑远川给付租金9300元，而双方约定的免租期的租金正是9300元，邓艳芬请求的租金9300元按照双方的约定应当免除。故，反诉原告邓艳芬主张反诉被告郑远川给付9300元租金，本院不予支持。 2016年5月5日，双方自愿签订了《合同解除协议》，该协议经双方协商一致，不违反法律禁止性规定，合法有效。协议是双方同意解除合同，无任何一方有违约事实的表述，并且也未提及损失、赔偿等问题。并有“甲方收回商铺，该商铺以后所有事宜均与乙方无关。”的内容。所以，原告郑远川主张被告邓艳芬赔偿装修残值费不符合双方约定，也无事实和法律依据，对此主张本院不予支持。 关于原告郑远川请求的返还租赁保证金14000元问题，根据双方签订的《商铺租赁合同》约定，履约保证金的保证范围，一是原告郑远川拖欠租金超过一个月，被告邓艳芬不退还保证金；二是为确保出租房设施完好以及租期内相关费用如期结算，在合同期届满时退还保证金。首先，原告郑远川没有拖欠租金一个月以上的情形；其次，虽然双方约定合同期届满，在商铺设施完好、费用如期结算后退还保证金，但是，2016年5月5日双方协商一致解除合同，与合同期届满自然解除合同并无本质区别，均是终止合同，双方不再继续履行合同义务、享受合同权利。即合同履行终止后，如无特别约定情形出现，被告邓艳芬应当退还保证金。所以，原告郑远川请求被告邓艳芬返还保证金14000元，符合双方约定，其主张本院予以支持。 被告邓艳芬辩称原告郑远川同意将保证金作为提前解除合同的损失赔偿金，无证据证明其主张，本院不予确认。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第九十三条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）邓艳芬于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）郑远川保证金14000元； 二、驳回原告（反诉被告）郑远川的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告邓艳芬的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费529元，由被告邓艳芬负担200元，原告郑远川负担329元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 曾 进 二〇一六年十月二十五日 书记员 张婵娟