贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终2065号上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目**。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：王莉，贵州华顿律师事务所律师。委托诉讼代理人：李颖萍，贵州华顿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何贤蜜，女，1983年11月23日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：何健，男，1982年6月23日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区，系何贤蜜之兄。上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）因与被上诉人何贤蜜商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初3902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年02月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人宏益房开上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，被上诉人的解除权已消灭，无权单方解除《商品房买卖合同》；2、依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定，被上诉人已办理接房手续，并已实际占有案涉房屋并对外出租进行收益，是案涉房屋的业主，合同目的已经实现，未办理房屋转移登记的有关文书，并不影响案涉房屋的占有、使用、收益的权利；3、《合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条不能作为解除合同的法律依据；4、被上诉人已丧失解除权，《商品房买卖合同》应继续履行，故被上诉人提出的退还购房款、利息等其他诉请不应予以支持。被上诉人何贤蜜答辩称：1、被上诉人解除权并未消灭，被上诉人请求解除合同的请求权基础并非基于行使约定解除权，该解除权是否消灭与被上诉人一审诉请并无关联；2、上诉人逾期未交付转移登记相关文书的行为属根本违约，应当认定为《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款：“当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”所规定的合同解除情形；3、上诉人的经营活动不能成为其逾期交付转移登记相关文书的抗辩事由。综上，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。何贤蜜向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告签订的编号为184422的商品房买卖合同及补充协议，并判令返还原告已支付的购房款343499元；2、判令被告支付以原告已付购房款总额为基数，按照中国人民银行同期存款利率，支付购房款之日起计算至被告全额退还购房款之日止的利息；3、判令被告退还原告代收的专项维修基金3434元；4、本案诉讼费及财产保全费由被告承担。一审法院认定事实：2015年1月11日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的本市南明区花果园路花果园R-1区第3栋3层1A号商业营业用房，建筑面积19.86平方米，套内建筑面积12.81平方米，按套计算总房款343499元；买受人采取分期方式付款。应当在2015年1月11日前分期支付房价款。预付款103499元。剩余房款240000元于2015年1月11日付清；出卖人应当在2015年10月31日前向买受人交付该商品房；合同第二十二条房屋登记约定“双方约定不申请预告登记。……二、初始登记出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；如晚于上述期限办妥初始登记的，不影响出卖人按时办理转移登记的义务。……三、转移登记（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人在约定期限内不能交付商品房转移登记的有关文书，双方按照以下约定处理1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按支付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍然不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）项处理（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息……”；合同并就其他事项进行了约定。该合同附件十二补充协议第20.2条约定无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项……”。合同签订当日，原告向被告支付购房款343499元。2016年2月21日，原、被告签订《交付协议》及《房屋交付验收表》，原告确认自2016年1月29日起涉案房屋被告交付给原告。同日，原告向贵州宏立城物业服务有限公司第二分公司交纳有线电视开户费265元、电表开户费122元、维修基金3434.99元。该分公司在向原告出具的代收费收据上注明此费用为物业公司代收代缴。2017年8月25日，贵阳市公安消防支队对涉案房屋所在1-6号楼作出筑公消验字（2017）第0478号建设工程消防验收意见书，综合评定该工程土建部分消防验收合格。2018年6月12日，涉案房屋所在楼栋住宅部分取得不动产权证，2019年5月15日，涉案房屋所在楼栋住宅部分办理了商品房现房备案。因被告在2018年6月29日前未将交付办理商品房转移登记有关文书交付给原告。原告于2020年4月9日向一审法院递交民事起诉状，提出如前诉请。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护，双方均应遵按约履行合同权利义务。合同签订后，原告作为买方已履行了向被告支付购房款的最基本合同义务，被告的合同目的已经实现，原告作为买方取得房屋及房屋所有权为原告订立商品房买卖合同的根本合同目的，被告作为房屋出卖人须向原告交付房屋并将房屋所有权转移给买受人，这是被告作为出卖人最基本的合同义务，被告逾期履行交房义务或产权转移登记义务其中之一的，即构成根本违约。本案涉案商品房买卖合同签订后，被告已向原告交房，按合同约定，被告承诺于2017年12月31日前，取得商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至原告起诉时止仍未履行该项产权转移登记义务，以致原告未能取得房屋所有权，原告虽占用房屋，但对房屋缺少最根本的处分权，严重影响原告订立合同时所期望的经济利益。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，自2017年12月31日起180日后即2018年6月29日后原告有权解除合同，至一审庭审终结时止被告逾期履行产权转移登记的违约行为处于持续状态，原告合同目的未能实现。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，在合同具备继续履行的条件下，守约方原告能通过继续履行合同实现其合同目的并能弥补其损失，其合法权益能够得到有效救济的，为维护合同稳定性可考虑合同继续履行。但本案，被告违约后至今仍未取得初始登记，未能履行产权转移登记义务，也没有向原告明确可以办理产权转移登记的时间，亦未举证证明有向相关产权登记机关申请办理房屋初始登记等积极履行合同义务的行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”及《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，在被告逾期履行产权转移登记义务的根本违约行为持续的情况下，原告合同目的不能实现，原告有权依照法律规定行使合同解除权，以使其合法权益得到救济。否则，将产生原告作为守约方既不能通过行使合同解除权使其合法权益得到救济，又因违约方怠于履行办理产权转移登记义务无法取得房屋所有权，不能通过行使对房屋的处分权如将房屋出售使其合法权益得到救济，原、被告签订的《商品房买卖合同》将陷入僵局，并明显违反公平原则及诚实信用原则。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条未对由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人行使合同解除权的期间作出规定，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”，本案中，原、被告于合同中未约定解除权的行使期限，故涉案合同解除权应经被告催告后原告在合理期限不行使，该权利才消灭，被告未对原告进行催告，故对被告除斥期间的抗辩一审法院不予采纳。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国合同法》第九十四条及双方《商品房买卖合同》第二十二条之约定，原告诉请解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议并要求被告退还相应购房款，于法有据，一审法院予以支持。对原告要求被告支付利息的诉请，双方合同约定出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款并按照同期银行存款利率支付利息，但并未就利息的起算时间进行约定，现因被告逾期办证的违约行为导致双方签订的商品房买卖合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，合同的违约方为被告，原告有权要求就利息部分的损失要求赔偿。但原告诉请利息从付款之日起算有误，一审法院确认从付款之次日起算予以支持。至于被告辩称所承担的违约金中应扣除原告已获取的租金收益，因涉案合同系因被告逾期办证的违约行为导致解除，而原告合法占有涉案房屋期间，对涉案房屋进行出租获取收益，系原告对涉案房屋行使自己的处分权利，该收益理应属原告所有，故被告的该辩解意见，于法无据，一审法院不予采纳。对原告要求赔偿房屋维修基金的诉请，因该款并非被告收取，在原、被告签订的商品房买卖合同解除后，原告可向相关房产部门或向收取人申请退还，故对原告的该诉请，一审法院依法不予支持。对于被告辩称如合同解除原告还应当配合被告办理完毕商品房买卖合同备案登记注销手续，一审法院认为合同解除以后，房屋的返还以及相关备案登记属于合同解除以后原、被告双方应履行义务，为减轻双方当事人诉累，故对房屋的交还及相关备案登记的注销在本案当中一审法院一并进行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决：一、解除原告何贤蜜与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2015年1月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号184422）及补充协议。二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告购房款343499元并支付利息（以343499元为基数，按照同期银行存款利率，从2015年1月12日计算至全部购房款退清之日止）。三、原告何贤蜜于本判决生效之日起十日内将本市南明区花果园路花果园R-1区第3栋3层1A号房屋腾空交还给被告贵阳宏益房地产开发有限公司。四、原告何贤蜜于本判决生效之日起二十日内配合被告贵阳宏益房地产开发有限公司办理本市南明区花果园路花果园R-1区第3栋3层1A号房屋的商品房买卖合同备案登记注销手续。五、驳回原告何贤蜜的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6504元，减半收取3252元，保全费2238元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担（该款原告何贤蜜已预交，被告贵阳宏益房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付给原告何贤蜜）。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：本案所涉《商品房买卖合同》及补充协议是否应当解除。宏益房开逾期履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务构成违约，且案涉房屋至今仍未达到办理产权转移登记的条件，不能履行协助办理产权转移登记的义务，已构成根本违约，本案并不存在解除权已过法律规定的行使期限，违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定的情况，一审判决解除合同并无不当，本院予以确认。被上诉人签订《商品房买卖合同》的目的系取得完备的所有权，并非仅取得占有、使用、收益的权利，故宏益房开仅以房屋已交付使用为由认为被上诉人合同目的已实现，其不构成根本违约的主张不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用6504元，由上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  邓禹雨二〇二一年五月六日书记员  帅艳芷