上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第3380号上诉人（原审被告）汤晓雯，女，1982年11月8日生，汉族，住上海市闸北区恒丰路310弄6号。委托代理人徐铭，上海市前和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海红村实业有限公司，住所地上海市长宁区虹梅路3911号。法定代表人周辰，执行董事。委托代理人刘晓岚，上海市凌云永然律师事务所律师。委托代理人熊艳，上海市凌云永然律师事务所律师。上诉人汤晓雯因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2015）长民三（民）初字第1103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月6日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月1日公开开庭审理了本案。上诉人汤晓雯之委托代理人徐铭及被上诉人上海红村实业有限公司（以下简称红村公司）之委托代理人刘晓岚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，红村公司为上海市长宁区虹梅路3911号11号楼105室房屋的产权人。2009年7月28日，红村公司（甲方）与汤晓雯（乙方）就涉讼房屋签订了《房屋租赁合同》一份，约定由汤晓雯承租涉讼房屋，用于经营餐厅，建筑面积65平方米。租赁期限自2009年7月28日至2012年7月28日止。第1年租金为人民币（下同）12，000元／月，每年递增5%。租金按一个月为一期支付，每期租金应于使用前五日内支付，先付后用。如乙方逾期支付租金和物业管理费超过10日，则视为乙方自动退租并构成违约，甲方有权终止本合同，采取停水、停电等必要措施直至收回房屋。乙方还应承担逾期付款的违约责任（按每日千分之五支付滞纳金）并承担违约责任。租赁保证金为5.4万元，甲方应于租赁关系解除且乙方腾空、点清、并付清所有应付费用以后，于5日内将保证金全额无息退还乙方。乙方应承担租赁期内的水、电、电讯、煤气等一切因乙方实际使用而产生的费用，按时结算。甲、乙任何一方如未按合同的条款履约，导致中途终止本合同，则视为违约，双方同意违约金为5.4万元。若违约金不足以弥补无过错方之损失，则违约方还须就不足部分支付赔偿金。合同终止后，乙方必须及时办理乙方营业执照以及相关证照的注销手续。合同签订后，汤晓雯按约支付了租赁合同保证金，红村公司将房屋交付给汤晓雯，汤晓雯承租房屋后开设餐厅，工商登记注册为上海市长宁区奔尼餐厅。2012年6月26日，双方就涉讼房屋续签了租赁合同。合同约定，双方同意租赁期延长增加3年半（至2016年1月27日止）；双方同意新一年租金为2.3万元／月，此后每年增加5%（第二年为24，150元／月，第三年为25，357.50元／月）。续租之后，汤晓雯继续使用涉讼房屋。原审又认定，2014年7月起，汤晓雯因经营困难，未能按期支付租金（租金实际支付至2014年7月27日）。红村公司按约催讨未果。汤晓雯则欲与红村公司协商减免租金，但未能与红村公司协商一致，汤晓雯便一直拖欠租金。2014年10月13日，涉讼房屋所在的物业告知汤晓雯，由于其长期拖欠租金，将采取停水停电措施。汤晓雯及其丈夫立即赶往涉讼房屋准备将物品、设备搬离。红村公司认为需结清房租再搬，故汤晓雯在搬离过程中遭到了红村公司法定代表人的舅舅等（张永法、张金法）的阻扰，双方还发生了肢体冲突。由于双方发生了争执，汤晓雯搬离未果，但一直保管着房屋钥匙。该日之后，涉讼房屋就处于空置状态，汤晓雯也未能正常使用、正常经营餐厅。汤晓雯称红村公司还更换了房屋卷帘门的钥匙。此后红村公司又多次催讨租金，要求收回房屋，但双方仍然协调无果，遂致讼。红村公司要求判令：1、解除红村公司与汤晓雯签订的《房屋租赁合同》；2、汤晓雯向红村公司支付拖欠的租金304，290元（2014年7月28日至2015年7月27日，按月租金25，357.50元计算）；3、汤晓雯支付红村公司拖欠租金的滞纳金（以拖欠每期租金为本金，按银行同期贷款利率的4倍为标准，以每期实际拖欠租金分段计算至实际支付之日止）；4、汤晓雯向红村公司支付拖欠的水费937.58元，电费10，951.24元；5、汤晓雯向红村公司支付合同解约违约金5.4万元；6、汤晓雯将其经营的上海市长宁区奔尼餐厅的工商注册登记迁移租赁房屋；7、本案诉讼费由汤晓雯承担。原审审理中，在法院主持下，汤晓雯于2015年7月17日搬离了在涉讼房屋内的所有物品、设备。8月4日向红村公司交还了房屋钥匙（卷帘门、消防门、房间门）。原审另认定，2014年5月至9月，汤晓雯共拖欠水费937.58元，电费10，951.24元。原审审理中，红村公司表示汤晓雯的押金5.4万元可以抵扣汤晓雯承担的费用。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。汤晓雯未能按照合同约定按时支付2014年7月起的租金，并拖欠数月。直至红村公司收回房屋，汤晓雯也未支付相关费用。故汤晓雯拖欠租金已是事实，该行为已经构成违约。红村公司可以根据法律规定解除合同。本案的争议焦点是2014年10月13日，双方发生争执后，汤晓雯是否还应承担房屋租金。首先关于房屋的掌控，红村公司实际于2015年8月4日才收回房屋钥匙，房屋应一直在汤晓雯控制中。汤晓雯辩称红村公司已更换了房屋钥匙，故房屋已由红村公司掌控。然对此，汤晓雯并未提供相应证据印证，法院无法采信。其次，房屋在汤晓雯控制中，但汤晓雯在2014年10月13日后就再未正常经营，正常使用房屋。汤晓雯也以此为由拒绝支付该期间的费用。对此，法院认为，由于房屋钥匙一直在汤晓雯处，红村公司无法收回涉讼房屋是事实。虽然汤晓雯一直未能正常使用涉讼房屋，但该情况正是汤晓雯违约，拖欠租金造成。汤晓雯无法免除支付租金的责任。对于红村公司来说，在2014年10月13日阻止汤晓雯搬离并与其发生冲突虽为自助行为，但方式上欠妥，激化了双方矛盾。此后也未采取合理措施处理涉讼房屋，一定程度上造成了损失的扩大。综合以上因素，红村公司要求汤晓雯承担2014年7月28日至同年10月13日租金的诉请法院予以支持，2014年10月14日至2015年7月27日的租金法院根据实际情况及汤晓雯违约程度酌情予以调整，确定汤晓雯需向红村公司支付2014年7月28日至2015年7月27日的租金24万元。关于红村公司主张的违约金即合同解约违约金5.4万元，汤晓雯拖欠租金的违约行为造成红村公司与汤晓雯的合同解除，汤晓雯理应按法律及合同约定承担相应的赔偿责任。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本案中，红村公司的主要损失在于与汤晓雯的合同提前解除而造成的房屋空置损失。双方合同约定的金额大致相当于两个月租金，故红村公司对于该违约金的主张尚属合理，法院予以支持。关于红村公司提出拖欠租金滞纳金的诉请，本案因汤晓雯拖欠租金违约导致合同解除，法院已依法支持了红村公司解约违约金的诉请，最大程度上弥补了红村公司的损失。红村公司又另外提出滞纳金的诉请有重复之嫌，法院不予支持。关于汤晓雯拖欠的水电费，按照合同约定汤晓雯应支付涉讼房屋的水电费。2014年5月至9月涉讼房屋尚由汤晓雯正常使用，汤晓雯自认2014年10月13日离开之后未结算相应水电费，故该期间相应的水电费应由汤晓雯承担。红村公司共主张水电费11，888.82元，法院予以确认。关于红村公司要求汤晓雯迁移工商注册地址等的诉请，由于合同明确约定合同终止后，汤晓雯必须办理营业执照以及相关证照的注销手续。故红村公司的诉请于法有据，法院依法予以支持。另外，根据合同约定及红村公司在审理中的表示，汤晓雯已交付的租赁保证金54，000元可以抵充本案中汤晓雯需承担的费用。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十三条之规定，于二○一五年九月十一日作出判决：一、解除红村公司与汤晓雯就上海市长宁区虹梅路3911号11号楼105室房屋订立的《房屋租赁合同》；二、汤晓雯应于判决生效之日起十日内向红村公司支付2014年7月28日至2015年7月27日的租金人民币240，000元；三、汤晓雯应于判决生效之日起十日内向红村公司支付合同解约违约金人民币54，000元；四、汤晓雯应于判决生效之日起十日内向红村公司支付拖欠的水电费人民币11，888.82元；五、汤晓雯已支付给红村公司的租赁保证金人民币54，000元用以抵扣上述费用；六、汤晓雯应于判决生效之日起十日内办理上海市长宁区奔尼餐厅营业执照以及相关证照的注销手续；七、驳回红村公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5，662.10元，因本案适用简易程序减半收取计人民币2，831.05元，由汤晓雯负担。判决后，汤晓雯不服，上诉于本院，诉称：被上诉人更换门锁且断水断电，以其行为行使了合同解除权；2014年10月13日后产生的租金或使用费与上诉人无关，且被上诉人对于扩大的损失存有过错，故要求二审法院撤销原审判决主文第一、二、六项，改判涉讼《房屋租赁合同》于2014年10月13日解除，其无需支付2014年10月14日至2015年7月27日的租金。被上诉人红村公司辩称：依据合同之约定，在上诉人严重违约的情形下，被上诉人有权终止合同、采取停水停电措施直至收回房屋；被上诉人没有更换门锁，其曾告知上诉人如再拖欠租金将采取停水停电措施，但2014年10月13日当天并未采取措施；上诉人实际经营并不是其支付租金的条件，故不同意上诉请求。二审期间，基于上诉人已申请注销上海市长宁区奔尼餐厅的营业执照等，上诉人撤回针对原审判决主文第六项的上诉请求。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，涉讼《房屋租赁合同》与续租合同于法无悖，双方均应恪守。汤晓雯主张2014年10月13日红村公司更换房屋门锁并停水停电，但为红村公司所否认，汤晓雯表示就其主张无书面依据可提供。本院注意到，涉讼合同约定，如承租方逾期支付租金和物业管理费超过10日，则视为承租方自动退租并构成违约，出租方有权终止本合同，采取停水、停电等必要措施直至收回房屋。因此，在汤晓雯逾期付租的情形下，合同的单方解约权依法归于红村公司，即便红村公司有停水、停电之行为，亦属其正当行使合同约定之权利。二审中，汤晓雯陈述2014年10月13日双方发生冲突，致其未能搬离冻品等，设备亦继续存放于涉讼房屋中，本院认为，在汤晓雯未能提供有效证据证明双方交接房屋钥匙或红村公司换锁的情形下，房屋应视为仍处于承租人控制之中。本院还注意到，原审已考虑红村公司本案纠纷中履行行为问题，对于2014年10月13日后的租金予以调整，合理妥当，可予维持。二审中，汤晓雯撤回了针对原审判决主文第六项的上诉请求，系其对自己享有的民事权利之处分，于法无悖，本院予以准许。综上而言，汤晓雯关于撤销原审判决主文第一、二项，改判涉讼《房屋租赁合同》于2014年10月13日解除，其无需支付2014年10月14日至2015年7月27日的租金的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币4，980元，由上诉人汤晓雯负担。本判决为终审判决。审判长  叶振军审判员  许 京审判员  蒋辉霞二〇一六年十月十日书记员  周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……