广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)穗云法江民初字第00639号 原告（反诉被告）：白云电气集团有限公司，住所地广州市白云区神山镇石龙墟当铺街1号，组织机构代码23125114-9。 法定代表人：胡德良，董事长。 委托代理人：沈刚伟，广东合邦律师事务所律师。 委托代理人：蒋霆，广东合邦律师事务所律师 被告（反诉原告）：梁本良，男，汉族，1953年5月5日出生，身份证住址广东省清新县， 委托代理人：李芳春，广东安国律师事务所律师。 原告白云电气集团有限公司与被告梁本良租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月23日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告白云电气集团有限公司的委托代理人蒋霆、沈刚伟，被告梁本良的委托代理人李芳春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告白云电气集团有限公司诉称：2008年4月18日，原、被告签订《物业租赁合同》，约定原告将位于广州市白云区*路一横路3号的厂房及公共设施有偿租赁给被告使用，租赁期限从2008年4月1日起至2019年12月31日止，其中2014年4月至2017年3月每月租金100014.27元，2017年4月至2019年12月每月租金105014.99元；被告违纪、违法经营或未征得原告同意租赁给第三方及不履行合同严重损害原告利益者，原告有权终止合同，被告应以剩余租期内应交租金总额的20%以现金方式支付给原告作为损失赔偿，同时押金不予退回。合同签订后，被告违反合同约定，未经原告同意擅自将租赁物租赁给他人使用，拖欠原告租金超过3个月以上，被告未完成合同约定的经营纳税业绩，鉴于上述原因，原告依法于2015年9月29日解除合同，被告于2015年10月31日搬离租赁物业，但仍拖欠原告租金、污水处理费等。现特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付2014年9月1日至2015年10月31日的租金1400199.78元及逾期付款利息（逾期付款利息以逾期未付的各月租金100014.27元为基数，自租金逾期的上个月的11日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）、违约金（违约金每天按所欠租金总额的0.2%计算，自租金逾期的上个月的11日起计算至实际清偿之日止）；2、被告向原告支付解除合同赔偿金1033147.45元；3、被告向原告支付污水处理费2282.4元；4、原告收取的押金300000元不予退回给被告；5、本案诉讼费用由被告承担。 被告梁本良辩称：我方并没有将涉案场地转租给他人，涉案场地是由实际由被告出资和经营的个体企业在使用；被告自2014年9月后没有交纳租金是由于原告的原因造成的，原告一直想增加租金，在被告没有满足其要求后就于2014年8月18日至28日期间连续10天切断被告的工厂电源，致使工厂停业，客户订单取消，我方有权拒付租金，而且原告一直不提供其公司的账号，我方在客观上也无法交租；原告的环保许可证和电镀牌照不敢公开转租，其不能也不敢配合我方申办公司，只能让我方成立个体户企业即金圣达五金厂，而个体户不是一般纳税人，税务机关根本不会给我方每月30万元的营业税税额。综上所述，原告对被告实施重大侵权行为给被告造成重大经济损失才是本案发生的直接原因，故请求驳回原告全部诉讼请求。原告的侵权行为导致双方合同不能履行，而原告在2015年9月单方解除合同，将被告赶走，已违反合同约定，是严重的违约行为，其应承担提前解除合同的违约责任。为维护被告合法权益，特向法院提起反诉，请求判令：1、原告双倍返还被告合同押金600000元；2、原告向被告支付因提前解除合同的环保升级费用赔偿金2200000元、装修款1000000元；3、反诉的诉讼费用由原告负担。 原告白云电气集团有限公司针对被告的反诉请求辩称：我方从未强行单方提高租金，2011年8月至2012年12月期间按照广州市政府清洁生产的要求，我司和丰宁电镀公司先后投入巨资进行排污设备的环保升级改造，导致包括被告在内的经营企业生产成本均大幅提高，我司曾于2013年初与被告商议调整租金，因被告不同意我方嗣后未再提此事；2014年8月18日的停电并非我司强行切断供电，而是发现电房被人非法进入后配电设备出现异常而不得不采取停电检修措施，而停电十天恢复供电后，被告就再未恢复生产；被告提供的清洁生产环保升级费用的相关证据显示金额不足其主张的2200000元，所有的设备并未向原告报备，即使设备存在于涉案的租赁现场，但在2015年10月底被告搬离时也已全部带走；被告所述的装修费用损失无事实与法律依据，被告所有的装修未经原告同意，也从未向原告告知装修价值，现被告已办理，原告已对涉案场地进行改造，即使有其所述的装修物存在，原告也并未利用。 经审理查明，2008年4月18日，广州市白云电气集团有限公司作为甲方与乙方（即被告）签订《物业租赁合同》，约定甲方将位于广州市白云区*路一横路3号的厂房及公共设施有偿租赁给乙方使用，租赁期限从2008年4月1日起至2019年12月31日止，其中2014年4月至2017年3月期间每月租金100014.27元，2017年4月至2019年12月期间每月租金105014.99元；合同第七条约定，根据先交款后使用原则，乙方于合同签订之日一次性缴纳半年租金800000元后方可使用甲方的厂房，其中30万元作为押金，合同期满退还，其余按比例在每月租金中扣除，乙方必须每月以不小于30万元的营业税税额向税务部门纳税或将材料购置发票（17点增值发票）给予甲方交税和抵税，否则，甲方有权解除合同；合同第八条约定，根据先交款后使用原则，乙方应当于每月10日前支付下月租金和上月污水处理费，支付方式为现金支付给甲方，未按合同要求延期付款，超过6个工作日的，乙方同意甲方有权马上采取停水、停电、不给乙方使用污水处理系统等措施，同时乙方除按银行同期贷款利率支付利息给甲方外，每天还应按所欠租金总额的0.2%违约金缴纳给甲方，如拖欠租金3个月以上（含3个月）的，甲方有权解除本合同；合同第十一条约定，甲方按车间现状租给乙方使用，乙方负责租赁物的维修、保养工作和费用，要求每季度检修保养一次，每年大修一次，每两年外墙清洗一次，每年视具体情况对厂房内墙进行翻新一次，费用由乙方承担，若乙方未按规定维修、清洗或翻新，而甲方认为有必要时可自行维修、清洗或翻新，所需费用乙方承担；合同第十八条约定，乙方在租赁期内未经甲方同意，不得将租赁物及公用设施转让或租赁给他人使用，否则甲方可单方解除本合同……租赁期内，乙方违纪、违法经营和未征得原告同意租赁给第三方及不履行合同严重损害甲方利益者，乙方有权终止本合同……乙方的一切对外债务必须全部偿还清楚，特别是不能拖欠甲方任何租金和费用，否则本条款所述提前终止租赁合同的，乙方应以剩余租期内应交租金总额的20%以现金方式支付给甲方作为损失赔偿，同时押金不予退回。双方另约定，污水处理费7.50元/立方米（不含税），以车间总用水量计算，污水处理费由乙方直接划拨给甲方或污水处理承包单位。 合同签订后，原告依约将涉案物业交付被告使用，被告已依约向原告交纳了2014年8月30日之前的租金。2014年8月18日，原告以检修为由暂停了被告租赁的涉案场所的用电，至2014年8月28日恢复供电。对于停电的原因及责任，原、被告双方存在争议。因双方发生纠纷，被告未向原告交纳自2014年9月1日之后的租金。2015年9月29日，原告解除合同。2015年10月31日，被告将涉案物业交还给原告。被告在租赁涉案物业期间为生产经营之需要曾进行环保设备的升级改造，被告称其为此花费了220万元，大部分是设备费用，但因没有明细账，无法明确具体的费用数额；被告另确认在其向原告交还涉案物业前已将场地内的设备卖掉，向原告交还涉案场地时场地内已没有遗留被告方的机器设备等财物。被告另称在租赁涉案物业期间曾对涉案厂房进行装修，并为此支付了100万元，其称曾口头告知过原告，但没有证据证实，亦未能提供相应的装修项目清单、施工材料清单等证据。诉讼中，本院要求原告明确其主张的污水处理费的具体时间段、计算依据及收取该费用的相关事实方面的证据，但原告逾期未能明确及提交。 另查，涉案的广州市白云区*路一横路的3号厂房及公用设施的产权人为广州白云电气设备厂（现变更名称为广州白云电气设备股份有限公司），该司将涉案物业出租给案外人广州丰宁电镀制品有限公司使用并允许其转租，广州丰宁电镀制品有限公司后委托原告出租涉案物业。被告承租涉案物业后，与案外人文淑艳、文远查共同成立广州市白云区神山金圣达五金厂，并将涉案场地用于该厂的生产经营。再查，广州市白云电气集团有限公司后变更企业名称为原告。 以上事实，有物业租赁合同、押金收据及缴款单、租金支付凭证、（2015）穗云法江民初字第5号民事判决书、（2016）粤01民终3071号民事判决书、房屋交接确认书、解除合同通知书、邮寄单及妥投证明、房地产登记资料、房地产权证、企业委托经营协议、工商档案、当事人陈述等证据证实。 本院认为，原、被告之间签订的物业租赁合同成立，且未违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方应依约履行各自的义务。被告自2014年9月1日至2015年10月31日期间承租原告涉案物业却未依约向原告交纳的该期间段租金，其行为已构成违约，现原告要求被告支付上述期间的租金共计1400199.78元合法合理，本院对此予以支持。原告虽于2014年8月18日暂停被告租赁的涉案场所的用电而未尽到合理的停电告知义务，但至2014年8月28日已恢复供电，被告以此为由拒绝交纳2014年9月1日起之后的租金理据不足，本院对此抗辩意见不予采纳。 关于逾期付款利息及违约金。被告未依约向原告交纳租金，依照合同约定，现原告要求被告以逾期未付的各月租金100014.27元为基数，自2014年9月开始以各月租金逾期之月的上个月的付款日的次日（即该月11日）起按照中国人民银行公布的银行同期贷款利率向其支付逾期付款利息至上述租金实际清偿完毕之日止合法合理，本院对此予以支持。原告另要求被告按照每天按所欠租金总额的0.2%计算，自租金逾期之月的上个月的11日起计算至租金实际清偿完毕之日止，对此被告认为原告不能既主张利息又主张违约金，并主张违约金过高。本院认为，原告主张的逾期付款利息在法律性质上亦属于违约金，在双方既约定逾期付款利息又约定违约金的情况下原告可以同时主张，但双方约定的违约金折合年利率73%，加上其已主张的逾期付款利息，折合年利率近80%，而除被告逾期付款导致原告的利息损失外，原告未提供证据证实被告逾期付款还造成了原告的其他损失，在此情况下，双方约定的违约金明显过高，综合考虑被告违约程度、起因等情况，本院酌定违约金的计算利率亦按照中国人民银行公布的银行同期同类贷款基准利率计算，自租金逾期之月的上个月的11日起计算至租金实际清偿完毕之日止。 关于解除合同赔偿金、押金及污水处理费。原告主张被告存在转租、非法聚众闹事、严重损害租赁物的行为，但未提供证据证实，本院对此不予认可。原告另以被告未交纳租金损害其利益为由要求被告支付解除合同赔偿金，但对于被告未交纳租金的行为双方已约定被告须支付上述逾期付款利息及违约金，且已高于其利息损失，在此情形下，原告要求被告另行支付解除合同赔偿金且不予退回押金理据不足，本院对此不予支持。原告已解除与被告之间的物业租赁合同，则涉案的30万元押金应向被告返还。原、被告双方在物业租赁合同中并未约定涉案的押金为定金，被告要求原告双倍返还60万元无事实与法律依据，本院对此不予支持。原告另要求被告向其支付污水处理费2282.4元，但其在诉讼中未能明确其主张的污水处理费的具体时间段、计算依据，亦未能提供其该费用已产生并应由其收取的相关证据，其要求被告支付该费用无事实依据，本院对此不予支持。 关于被告主张的环保升级改造费用及装修款损失。被告在庭审中确认其主张的环保升级改造费用大部分是设备费用，没有明细账，无法明确具体的费用数额，亦确认在其向原告交还涉案物业前已将场地内的设备卖掉，向原告交还涉案场地时场地内已没有遗留被告方的机器设备等财物，则被告并未提供充分证据证实其存在此项损失且是由于原告解除合同所造成的；再者，原告提前解除合同是由于被告逾期三个月未交纳租金的违约行为所导致，故其要求原告赔偿环保升级改造费用损失220万元无事实与法律依据，本院对此不予支持。被告称在租赁涉案物业期间曾对涉案厂房进行装修，并曾口头告知过原告，但没有证据证实，亦未能提供相应的装修项目清单、施工材料清单等证据，不足以证实其存在此项损失，而且依照合同第十一条约定，被告应负责租赁物的维修、保养工作，费用由被告承担，故被告要求原告赔偿装修款损失100万元无事实与法律依据，本院对此亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下: 一、自本判决生效之日起十日内，梁本良向白云电气集团有限公司支付租金1400199.78元，并支付逾期付款利息【逾期付款利息以逾期未付的各月租金100014.27元为基数，自2014年9月开始以各月租金逾期之月的上个月的11日起，按照中国人民银行公布的银行同期同类贷款利率计算至该月租金实际清偿完毕之日止后，将各月租金的逾期付款利息累计相加】； 二、自本判决生效之日起十日内，梁本良向白云电气集团有限公司支付违约金【违约金以逾期未付的各月租金100014.27元为基数，自2014年9月开始以各月租金逾期之月的上个月的11日起，按照中国人民银行公布的银行同期同类贷款利率计算至该月租金实际清偿完毕之日止后，将各月租金的违约金累计相加】； 三、自本判决生效之日起十日内，白云电气集团有限公司向梁本良返还押金30万元。 四、驳回白云电气集团有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回梁本良的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费35063元，由白云电气集团有限公司负担20024元，梁本良负担15039元；反诉受理费18600元，由白云电气集团有限公司负担1468元，梁本良负担17132元；财产保全费5000元，由白云电气集团有限公司负担2835元，梁本良负担2165元。梁本良负担的本诉受理费15039元、财产保全费2165元应在本判决生效之日起十日内直接向白云电气集团有限公司支付。白云电气集团有限公司负担的反诉受理费1468元应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。 审 判 长  张旭增 人民陪审员  莫结珍 人民陪审员  张冬晗 二〇一六年十月十二日 书 记 员  马浩铭 肖耀峰