辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2241号上诉人（原审被告）:王德刚,男,1971年10月26日生,汉族,住辽宁省大连市金州区。委托诉讼代理人：钟莹，辽宁王善忠律师事务所律师。委托诉讼代理人：王善忠，辽宁王善忠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:王飞,男,1980年1月22日生,汉族,住大连经济技术开发区。被上诉人（原审原告）:李媛,女,1980年1月18日生,汉族,住大连经济技术开发区。二被上诉人共同委托诉讼代理人:曲建,辽宁鼎扬律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人:曲云,辽宁鼎扬律师事务所律师。上诉人王德刚因与被上诉人王飞、李媛房屋买卖合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2019）辽0291民初791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王德刚上诉请求：撤销原审判决，改判驳回李媛、王飞的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审法院认定王德刚未支付购房款80万元，从而判令王德刚向李媛、王飞支付购房款428800元及违约金128640元不当。1、王德刚在一审提供的证人证言能够证明支付了79万元的购房款。在2018年12月18日的庭审笔录中，证人王某在回答询问“你看到桌子上有多少钱？”时，回答“5万元一垛，竖排3垛，横排是5趟，还有一趟是3、4万元”，就已经清楚地证明了王德刚支付的款项是79万元。2、2017年间，王德刚在当地开设赌局，车里经常放有大量的现金，案涉购房款资金来源就是车里放的为开设赌局用的现金。2018年王德刚也因开设赌场被追究刑事责任。3、王德刚与李媛、王飞于2017年8月18日签订的《不动产转让合同》中约定的付款方式为“2017年8月18日一次性支付80万元，付款方式为现金”。2017年9月18日在公证处签订的《转让合同》中对付款方式约定为“签订合同当日付款79万元，余款在不动产权属证明登记为王德刚所有后一次性结清”。上述两份合同均约定在合同签订当日支付80万元或79万购房款，而案涉房屋的过户时间是2018年3月14日，如果王德刚未将79万元购房款支付给李媛、王飞，李媛、王飞在此情况下，将案涉房屋过户给王德刚，有悖于常理和双方约定。4、在《不动产买卖合同》和《转让合同》中，均约定付款方式为现金。在2017年9月18日的《转让合同》中特别用加黑、斜体字体提示“双方已于2017年8月18日将合同项下的权利义务正式交付给乙方，合同项下所涉及动迁房屋一并交由乙方居住”,可以看出，2017年8月18日，李媛、王飞已将案涉房屋交付给了王德刚，说明王德刚已履行了房屋买卖合同的义务，即在当日就支付了79万元购房款。结合王飞父亲从王德刚处取走尾款1万元的照片、王德刚占有使用案涉房屋的相关证据，能够形成完整的证据链条，证明王德刚已支付了全部80万元的购房款，王德刚提供证据的证明力大于李媛、王飞提供证据的证明力。根据优势证据规则，王德刚提供的证据达到了证明待证事实的程度，完成了举证责任。王德刚已履行买卖合同的付款义务，不应支付违约金。李媛、王飞辩称,不同意王德刚的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。1、证人证言无法证明王德刚支付了79万元购房款。在付款时间的关键事实上，证人在法庭多次提醒的情况下依然肯定其看到的交接款项的时间是在2018年8、9月份，该时间是在开庭前3、4个月，与签订房屋买卖合同的时间相差一年，证言的真实性存疑。2、就本案查明事实来看，王德刚也不具有一次性付清79万元购房款的现实可能性。王德刚开始时极力否认与王飞之间存在借贷关系，到最后承认王飞自2017年3月至8、9月份多次向王德刚借钱，在王飞已经欠付其款项的情况下，正常的交易习惯是从房款里扣除借款后支付余款，而不是全款支付。王德刚是开设赌局的，王飞因为赌博早就认识王德刚，在签订房屋买卖协议之前，王飞从王德刚处多次借高利贷，继续赌博或者还其他赌债。2017年8月，为进一步出借款项给王飞赌博或还赌债，王德刚与王飞串通“以帮助王飞摆平100万高利贷的名义”欺骗王飞的父亲和前妻李媛，将李媛名下的案涉房产作价80万过户到王德刚名下，这一欺骗过程在王德刚与王飞的录音中，均得到证实。3、除了一份真实性存疑的证人证言之外，王德刚关于案涉80万元房款的来源、交付的关键事实，均未提供证据证明。案涉房屋过户的事实不能免除王德刚就支付房款承担举证责任的义务。王飞、李媛向一审法院起诉请求：1、判令王德刚立即给付购房款428800元及因逾期给付购房款的违约金20万元(按房屋总价款0.3倍计算,王飞、李媛只主张20万元),总计628800元;2、诉讼费由王德刚负担。一审法院认定事实：王飞、李媛原系夫妻关系,于2017年7月11日离婚。离婚协议约定位于金湾山城289号1-501号房屋归李媛所有。2017年8月18日,王飞、李媛与王德刚签订《不动产买卖合同》,约定王飞将位于大连开发区房屋(建筑面积88.49平方米)出售给王德刚,房屋价款80万元。王德刚于2017年8月18日前一次性付清房款,付款方式为现金。双方同意于2017年8月18日将上述房屋交给王德刚。李媛在卖方处签署“同意”。2017年9月18日,王飞、李媛与王德刚在公证处公证了《转让合同》。《转让合同》约定:甲方(卖方)为王飞、李媛，乙方(买方)为王德刚。甲方保证依据《房屋动迁合同》取得回迁房一处,房屋坐落在大连开发区金湾山城289#-1-5-1号,建筑面积88.49平方米。该房屋现已竣工验收交付甲方,但尚未办理相关不动产权属证明。甲乙双方经协商决定,甲方将上述合同项下的权利义务转让给乙方所有。甲方所签订合同项下的房屋交由乙方居住,如该房屋可以办理不动产权属证明,甲方应积极配合乙方过户将房屋登记为乙方所有。甲乙双方经协商决定上述合同的成交价为人民币80万元。乙方二次付清房款,付款方式:签订合同时当日向甲方付款79万元,余款在不动产权属证明登记为乙方所有后一次性结清。双方已于2017年8月18日将合同项下的权利义务正式交付给乙方,合同项下所涉及动迁房屋一并交由乙方居住。如该房屋可以办理不动产权属证明,甲方应积极配合乙方办理相关手续,将房屋登记为乙方所有。合同第四条约定:甲方承诺1、甲方所签订合同权利义务清晰完整,并无任何与该合同相关的债权债务纠纷,在本合同签订之前,未曾与任何第三方签订涉及该合同相关权利义务的转让、租赁等协议、文件,亦未对合同项下的房产设定抵押、担保等权利限制;2、上述合同项下的房产属于甲方所有,无其他共有人,甲方享有完全处分权。3、如发生与甲方所签合同有关的产权纠纷或债务问题,概由甲方负责,并承担相应民事责任,因此造成的经济损失,由甲方赔偿。乙方承诺:乙方具有受让动迁合同项下全部权利义务的资格。合同第五条约定:一方可以要求违约方依据本合同确定价款的0.3倍支付违约金作为赔偿,并有权继续履行本合同:1、一方违反合同第四条内容的;2、上述合同项下的房屋可以办理不动产权属证明时需要甲方积极配合的,甲方无故拖延超过三个月或拒不履行的;3、甲方单方提高转让价款的;4、乙方无正当理由拒不履行本合同内容的其他情况。关于合同约定的房款是否支付给王飞、李媛,在本案第一次庭审中,王德刚陈述“当时房屋买卖的房款一次性由王飞拿走79万元,拿走后隔了一个月于2017年9月18日由王飞及李媛到公证处公证。在支付购房款时有证人可以证明我一次性交付的是现金79万元。另1万元是王飞与其父亲从我这儿拿走的现金,当时是打的借条。房屋过户后借条给了王飞的父亲”。在第二次庭审中王德刚陈述，“2017年8月18日签订不动产买卖合同当日支付了现金80万元。在公证处时公证员问钱有没有付完,我们说给完了,我当时说你(王飞、李媛)需要给我1万元,如果过户你不配合怎么办,然后王飞、李媛又给了我1万元,就这样在公证书上写了付79万元。2018年3月21日房屋过户到王德刚名下,过户完后,1万元王飞父亲将钱拿走了”。2018年3月21日,案涉房屋过户到王德刚名下。2018年6月8日,王飞、李媛与王德刚房屋买卖合同纠纷一案诉至大连经济技术开发区人民法院,案号为(2018)辽0291民初3130号。王飞、李媛的诉讼请求:要求王德刚立即给付购房款80万元，王德刚因逾期给付房款违约金20万元。2018年12月18日在该案庭审中,证人王某出庭作证,证实:“我与王德刚原来是邻居,2018年8、9月份,具体时间记不清了,下午两三点我打电话给王德刚想要见面,不是王德刚来接我的,是邹强来接的我,王德刚在槽店办公,邹强我也认识,我们都是邻居,我到场里面有一个1.75米左右男的在场,桌子上放了一些钱,5万元的有5垛,还有3、4万元的,他们具体办什么业务我不清楚。钱拿走以后我又坐了一会才走的。我听他们叫那个男的叫大飞子,他拿钱走是用三个袋子装的,其中有一个是红色的袋子,还有一个好像是装衣服的袋子”。在法庭询问证人陈述的事情是哪一年的事,证人答:是今年(指2018年)8、9月份的事。问:是3、4月份之前的事吗？证人答:对。2018年12月20日,王飞、李媛以待调整诉讼请求后另行提起诉讼为由,申请撤诉,法院准许。对于证人陈述的时间,王德刚称“我因个人的原因在2018年8月还在金州看守所服刑,证人当时将年份想差了,当时证人是在现场的,事实是正确的,只是日期想差了”。王德刚自认“2017年3、4月份,5、6月,8月、9月份，王飞曾经多次向我借过钱,都是几万元,还有几千元,但没有借过32万元”。一审庭审中,法院询问王飞、李媛主张的事实是商品房买卖还是以房抵债时,其明确表示主张商品房买卖合同的事实。王德刚亦认可双方之间是商品房买卖合同纠纷,对以房抵债不予认可。一审法院认为：王飞、李媛与王德刚签订的《不动产买卖合同》、《转让合同》及公证书均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。《不动产买卖合同》约定王德刚于2017年8月18日前以现金方式一次性付清房款。2018年9月18日公证的《转让合同》约定的付款方式，变更为王德刚分两次付清房款，即签订合同当日付款79万元，余款在不动产权属证明登记为王德刚所有后一次性结清。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条规定，“主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”，王德刚对履行80万元付款义务应承担举证责任。本案的争议焦点为王德刚是否按照合同约定支付了购房款。王德刚为此提供的证据有：1、证人证言，证人王某证实“看到桌子上放了一些钱，5万元的有5垛，还有3、4万元的，他们具体办什么业务我不清楚”。结合王德刚自认“2017年3、4月份，5、6月，8月、9月份王飞曾经多次向我借过钱，都是几万元，还有几千元，但没有借过32万元”，可以证明王飞与王德刚之间存在借款的事实，证人王某对双方具体办什么业务不清楚，对时间记忆不准确(到底2018年8、9月份，还是3、4月份之前，亦或是王德刚陈述证人将年份记差了),故证人证言不能证明王德刚向王飞、李媛支付了案涉房款79万元。2、王德刚在两次庭审中陈述的支付房款的数额不一致。第一次庭审王德刚陈述“当时房屋买卖的房款一次性由王飞拿走79万元”。第二次庭审中王德刚陈述“2017年8月18日签订不动产买卖合同当日支付了现金80万元”;第一次庭审王德刚陈述“另1万元是王飞与其父亲从我这儿拿走的现金,当时是打的借条。房屋过户后借条给了王飞的父亲”。第二次庭审陈述“王飞、李媛又给了我1万元。过户完后，1万元王飞父亲将钱拿走了”。据此,王德刚关于付款79万元还是80万元,是王德刚给了王飞1万元的借款,还是王飞返给王德刚1万元房款,王德刚的陈述相互矛盾。3、王德刚提供的照片,没有形成时间,也无法辨认照片中书面证据上所载内容,亦无法证明王德刚已将1万元购房款支付给王飞的父亲。综上,王德刚关于2017年8月18日王飞、李媛一次性拿走79万元的主张,证据不足,且与双方当日签订的《不动产买卖合同》中“80万元房款一次性付清”的约定不符。高达79万元的现金交易,王德刚未提供款项来源的取款凭证,也未提供王飞、李媛出具的收款凭据等其他证据佐证,不符合常理及交易习惯。2017年9月18日经过公证的《转让合同》约定“签订合同当日向甲方付款人民币柒拾玖万元整”,与王德刚自称房款是在8月18日王飞一次性拿走79万元的表述相矛盾,所以公证的《转让合同》亦不能证明王德刚履行了支付房款的义务。故王德刚关于已经支付购房款80万元的抗辩意见,证据不足,不予采纳。现案涉房屋已过户至王德刚名下,王德刚应当按照《转让合同》约定向王飞、李媛支付购房款80万元。鉴于王飞、李媛自愿扣除与王德刚之间的借款32万元及利息51200元,是王飞、李媛对自己权利的合法处分,予以照准,王德刚还应支付王飞、李媛房款428800元。王德刚未按约定支付购房款428800元,构成违约,根据违约金补偿为主,惩罚为辅的性质,兼顾公平原则,违约金按照未付款428800元的0.3倍计算为128640元,予以支持,超出部分,不予保护。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条,《最高人民法院关于适用本院审理过程中，被上诉人提交录音一份（2017年11月26日，王飞与王德刚之间通话录音），拟证明王飞父亲曾向王德刚借款1万元，该款项与王德刚所称的房屋尾款无关。王德刚对录音的真实性没有异议，但认为录音不完整，只是通话一部分，录音中提到的款项与案涉1万元购房尾款不是同一笔款项，王飞曾想向王德刚借3万元，王德刚未同意，录音中内容与本案无关。本院认为，王德刚虽对录音的真实性无异议，但双方均认可录音中提到的1万元与本案无关，故本院对该证据的关联性不予确认，对该证据不予采纳。二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。现双方对于彼此之间为房屋买卖合同关系、案涉房屋在签订合同时的市场价格为80万元、被上诉人于2017年8月18日将房屋交付给王德刚并由王德刚占有、使用至今均无异议。根据双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：1、王德刚是否已支付80万元购房款；2、王德刚应否支付违约金。针对第一个争议焦点，即王德刚是否已支付80万元购房款问题。本院认为，双方当事人在一、二审中均明确表示彼此之间为房屋买卖关系，对于房屋交易价款为80万元亦无异议。现被上诉人已经将房屋交付给王德刚，并已协助其办理房屋过户手续，履行了房屋买卖合同项下卖方的义务，故王德刚作为买方需举证证明其已按约定履行了全额支付80万元购房款的义务。对此，王德刚在（2018）辽0291民初3130号案件中，申请证人王某出庭作证，但王某所陈述的看到王德刚以现金形式支付房款79万元的时间（2018年8、9月份）与王德刚的陈述并不一致，且王德刚在本案一审两次庭审中所陈述的支付房款的数额也不一致，第一次称由王飞拿走79万元，第二次称签订合同当日（2017年8月18日）支付现金80万元。如按王德刚所称，其系以现金形式一次性（或分两次）支付房款，对于交易双方来说，79万元（或80万元）属于大额现金交易，在王德刚的陈述与证人证言相矛盾、且王德刚未能提供相应取款记录或款项来源证明的情况下，现有证据不足以证明王德刚已向被上诉人支付了案涉房屋的购房款80万元，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，王德刚应承担举证不能的不利后果。王德刚上诉称被上诉人已将房屋交付，且已办理过户手续，说明已支付房款。本院认为，被上诉人交付房屋、办理过户手续确为事实，但不能因此就推断出王德刚已履行了支付房款的义务，故王德刚此点上诉理由不能成立。被上诉人虽承认其父亲从王德刚处曾取走1万元，但主张系另外的借款，与本案无关，王德刚亦承认录音中提到的1万元与本案无关，故如果双方存在其他债权债务关系，可另行主张权利，本案不予审理。鉴于被上诉人同意从王德刚尚欠其购房款80万元中扣除371200元，属于对其权利的合法处分，一审法院判令王德刚向被上诉人支付剩余购房款428800元并无不当，对于此点，本院予以维持。针对第二个争议焦点，即王德刚应否支付违约金问题。本院认为，本案中，双方当事人除了于2017年8月18日签订《不动产买卖合同》外，亦另行于2017年9月18日在公证处公证了《转让合同》，在该《转让合同》第五条约定了相应的违约责任。但是，被上诉人在本案一审第一次庭审中（2019年3月25日），曾陈述“刚开始签订合同目的并不是真实的买卖关系。签完协议之后，王飞实际从王德刚处借款32万元，后来双方去办理的公证也是因为房产当时没有产权证书，应王德刚的要求找的关系才在公证处做了公证。”，即其自述办理公证时的《转让合同》所约定的内容并非双方当时就房屋买卖所达成的真实意思表示。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定，“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定”,在被上诉人已对《转让合同》的相关内容予以否认且其陈述与《转让合同》的约定内容存在矛盾的情况下，被上诉人依据《转让合同》中关于违约金的约定，要求王德刚承担逾期付款的违约责任，依据不足。一审法院支持被上诉人关于违约金的诉讼请求不当，本院予以纠正。综上所述，王德刚的上诉请求部分成立，本院对其上诉请求合理部分予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销大连经济技术开发区人民法院（2019）辽0291民初791号民事判决第二项；二、变更大连经济技术开发区人民法院（2019）辽0291民初791号民事判决第一项为“于本判决生效之日起十日内,被告王德刚给付原告王飞、李媛购房款428800元”；三、驳回原告王飞、李媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10088元,由王德刚负担7732元，由王飞、李媛负担2356元；二审案件受理费10088元，由王德刚负担7732元，由王飞、李媛负担2356元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘冬艳二〇二一年五月十日书记员  苏 锐