辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3829号上诉人（原审被告）：柴卫平，男，1957年2月26日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：霍娜（上诉人的妻子），1958年7月13日生，汉族，住址同上。被上诉人（原审原告）：大连成园物业管理有限公司，住所大连市甘井子区红起镇柳树街20号。法定代表人：荣波军，该公司经理。上诉人柴卫平因与被上诉人大连成园物业管理有限公司物业服务合同纠纷案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初8461号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人柴卫平上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。主要事实和理由：一、上诉人入住温泉花园小区以来，被上诉人未按照合同约定提供物业服务，上诉人也未收到被上诉人委托其他物业公司按照约定提供的物业服务，根据《中华人民共和国合同法》第94条第4款规定及合同的相对性，被上诉人的不完全履行已经构成根本违约，上诉人可以要求解除物业服务合同，所以一审法院判决上诉人承担70%的物业费显然不合理。二、被上诉人并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，并且在受委托期间，多次受到行政部门的处罚以及小区业主的举报及投诉，造成了温泉花园小区物业管理混乱，造成上诉人的生活困扰，被上诉人应承担相应的赔偿责任。三、一审中上诉人举了大量证据证明被上诉人在受托期间，在物业管理服务上基本不作为的事实。被上诉人不仅没有享受到物业服务，而且因为被上诉人的不作为，导致上诉人的生活环境存在着安全隐患，一审仅认为被上诉人承担30%的责任，而被上诉人承担70%的物业费，使被上诉人逃避违约责任，显然是不公平的。被上诉人大连成园物业管理有限公司不同意上诉人柴卫平的上诉请求，同意一审判决。大连成园物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付拖欠的物业管理费15,616元（自2015年1月至2019年12月，按每平方米0.96元/月计算）及滞纳金1,171元（按年息1.5%计算），合计16,787元；2、案件受理费由被告承担。一审法院经审理查明，原告系温泉花园住宅小区（位于甘井子区的物业管理与服务企业。2014年12月3日，温泉花园住宅小区全体业主成立的温泉花园业委会就委托物业服务企业进行管理与服务事宜，与原告签订了《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》，该合同约定：继续委托原告对温泉花园住宅小区进行物业管理与服务，管理与服务的主要内容包括公用设施、房屋共用部位和设备、公共绿地和环境卫生、停车场地和社区秩序等的维修、养护、保洁、清扫与管理等；管理与服务的期限为5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止；管理与服务质量及标准，依据《大连市实施办法》（大连市人民政府令105号）和《大连市城市住宅小区物业管理标准》（大房局发[1998]86号）的相关规定制定具体的执行标准，主要包括保证小区内公共配套服务设施完好，公共照明设施齐全运行正常，小区内实行垃圾袋装化随产随清，对小区内乱堆、乱放、乱挂等现象有序清理，小区内实行24小时保安巡逻制度，电梯按规定时间运行并有专业队伍维修保养以及对车辆停放进行有序管理并完善车辆管理制度等；管理与服务费标准，住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.96元收取，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.5元收取，物业产权人、使用人逾期交纳物业管理与服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳滞纳金；合同还就违约责任、争议的解决等事项进行了约定。合同签订后，原告继续为温泉花园住宅小区全体一千六百余位业主提供相关物业管理与服务。又查，被告系温泉花园住宅小区业主，其两处房屋分别位于98—5号楼2单元4层1号（建筑面积141.29平方米），欠费期间2015年1月至2019年12月，欠费金额8,138元；98—5号楼2单元4层2号（建筑面积129.83平方米），欠费期间2015年1月至2019年12月，欠费金额7,478元。2015年之前，被告按当时的收费标准全额交纳了物业管理费。2015年以后，被告则以每平方米0.96元/月的收费标准没有备案、物业服务不符合约定为由拖欠相关物业管理费。截止到2019年12月31日，被告已累计拖欠六十个月的物业管理费合计15,616元未付。原告多次向被告索款未果，遂诉讼至法院。同时查明，2014年底至2015年初，温泉花园住宅小区部分业主因物业服务企业调整物业管理与服务价格等事宜与原告发生过严重分歧，后来有部分业主投诉称该小区被弃管，生活垃圾无人清理，路灯被毁、多部电梯随时停运等现象随处可见。经多方协调沟通并在物业服务企业作出承诺后，全体业主接受了由原告继续为该小区提供物业管理与服务的事实。之后，小区内部分业主仍沿用之前的每月每平方米0.65元的物业收费标准向原告交纳物业管理费。2017年，因对物业公司调高物业收费价格、电梯费收取方式以及部分管理与服务质量不满，温泉花园业委会向原告送达了解聘通知，由此导致物业服务企业与全体业主之间的矛盾升级，原告遂以继续履行《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》为由，将温泉花园业委会起诉至法院。该案经大连市甘井子区人民法院一审和大连市中级人民法院二审审理，最终判决认定温泉花园业委会应继续履行涉案的《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》，相关矛盾才得以缓解。另查，2016年5月13日，原告在对温泉花园住宅小区提供物业管理与服务期间存在涉嫌超范围经营停车场行为，被公安机关行政处罚过一次。2018年9月，部分业主投诉举报称温泉花园住宅小区内部分电梯有逾期未检现象。2019年6月19日，市场监督管理部门针对使用未经定期检验特种设备的行为给予原告行政处罚了一次。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”的相关规定，涉案的《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》，系原告与温泉花园业委会之间自愿签订，不违反法律和行政法规的强制性规定，且其效力已经被生效法律文书所羁束，因此，该合同对原告和温泉花园业委会、温泉花园住宅小区内全体业主以及本案被告都具有约束力，本案原、被告都应当按照上述合同全面、完整地履行各自的法律义务。涉案合同签订以后，原告作为物业服务企业虽然对温泉花园住宅小区进行了物业管理并提供了相应的服务，但其对于物业小区内长期存在的多部电梯维保不及时、违规运行以及部分公共照明设施的损毁现象等相关问题，并没有及时加以关注和做到有效整改，严重影响业主出行和人身安全，充分暴露出其安全意识的薄弱和管理制度上的漏洞，凸显其管理能力在某个阶段和节点上的不足。合同履行期间，原告还涉嫌超范围经营停车场，这也一度让其服务质量和诚信度大打折扣。由于原告提供的管理与服务有未准确达到合同约定标准之处，其物业服务质量确实存在一定的瑕疵，因此，根据诚实信用原则和交易习惯并参照相关规定精神，可以酌情减少被告此期间应当交纳物业管理费总的额度。至于减少的比例，综合考虑案情应当以30%为宜。现原告请求判令被告立即支付物业管理费，于法有据，对其合理部分予以支持。至于原告请求的滞纳金一节，证据不足，不予支持。关于被告当庭提出的相关抗辩意见，其中关于电梯停运、没有路灯的部分意见，理由适当，予以采纳；其他相关意见，无据认定，不予考虑。判决如下：一、自判决发生法律效力之日起十日内，被告柴卫平给付原告大连成园物业管理有限公司物业管理费10,931.2元（以被告拖欠的物业管理费15,616元的70%计算）。二、驳回原告大连成园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费110元（减半收取，原告预交），由原告承担38元；余款72元由被告承担，此款应同上述款项一并给付。二审中，双方均未提交新证据。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。补充查明，大连市甘井子区温泉花园业主委员会与本案被上诉人物业服务合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院作出（2018）辽0211民初3442号民事判决，认定本案被上诉人与大连市甘井子区温泉花园业主委员会于2014年12月3日签订的《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》合法有效，双方应当继续履行。大连市甘井子区温泉花园业主委员会不服上诉至本院，本院作出（2019）辽02民终7204号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院认为，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，当事人无须举证证明，人民法院可以直接采信并据此裁判。本案中，被上诉人因与小区业委会签订《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》（签订日期：2014年12月3日）而成为案涉小区的物业服务单位，上诉人是小区业主，双方成立物业服务合同关系。生效判决已确认该《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》合法有效，而且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故被上诉人依据《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》要求上诉人按0.96元/平方米/月标准给付所欠物业费有合同依据，应予支持。上诉人关于该合同无效的观点与生效判决相悖，不能成立，其作为单个业主也无权与被上诉人解除合同关系。关于应付物业费金额的确定问题，被上诉人提供物业服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施设施的运行、维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，物业档案资料管理等多项内容。上诉人虽在一审中举证证明了被上诉人在多方面未能尽职履行义务，但却无据否认被上诉人是该小区唯一物业服务单位，且已为该小区提供多项物业服务的事实，一审法院经综合考量，酌定上诉人按70%支付物业费并无明显不当，二审不予调整。对于被上诉人不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的情形，上诉人可依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，另行诉请被上诉人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持；上诉人上诉无理，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费110元，由上诉人柴卫平负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 迪审判员  毕春燕二〇二一年五月十二日书记员  王丽秋