湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终4211号上诉人（原审被告）：武汉中港华光实业有限公司，住所地湖北省武汉市汉南区湘口街湘口工业园。法定代表人：夏国华，该公司总经理。委托诉讼代理人：张红芝，湖北智楚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海君道住宅工业有限公司，住所地上海市宝山区锦伟路438号A厂房。法定代表人：秦少秋，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：胡俊，湖北维勒律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯晓，湖北维勒律师事务所律师。上诉人武汉中港华光实业有限公司（以下简称中港华光公司）因与被上诉人上海君道住宅工业有限公司（以下简称君道公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉南区人民法院（2020）鄂0113民初719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员刘阳独任进行审理。本案现已审理终结。中港华光公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法发回重审或判决驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费等费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判认定事实不清，证据不足，适用法律错误。（一）原判认定：“……中港华光公司未按合同约定按时将租赁物业交付给君道公司。”完全系事实认定事实不清，证据不足。1、一审中上诉人在交付租赁物业之前（即2019年4月10之前《房屋租赁合同书》第六条租赁物业交付：2号厂房应在2019年4月10日前完工，完工日乙方既可入场，3号厂房应在2019年5月15日前完工入场）已全部完工（具体见上诉人在一审中提交的所有施工完工证据）。上诉人为履约专门为被上诉人巨额投资修建了租赁物业，签约后再投资大笔资金，上诉人没有理由和道理不交付租赁物业给上诉人。2、被上诉人提交给一审中上诉人与第三人签订租赁合同中显示，上诉人租赁给第三人面积减少了，租金价格不高于与被上诉人的租赁合同中租赁价格，且又给了第三人两个月的免租期。这给上诉人造成了严重损失，上诉人作为一个盈利性企业法人，这一行为显然不符合商业规则，进一步说明上诉人没有理由和道理不交付租赁物业给上诉人。3、从上诉人与被上诉人签订的租赁合同第三条约定来看：物业租赁期限十年，免租期为2个月（2号厂房自2019年4月10日起至2019年6月9日止）。按商业惯例免租期内被上诉人应当将生产预制设备等机械进场，但直到两个月期限届满未见被上诉人有任何动静，被上诉人以行为表示不准备履行租赁合同。4、被上诉人声称是因为上诉人没有按时交付租赁物业，但在本案租赁物业地点的对面同时段又租赁一个地方用于同样的生产，且将所有设备己搬进该租赁场所进行了生产（见二审中上诉人提交的照片），依法交付不动产的在不动产所在地进行交付，被上诉人完全有义务、有理由、有时间来本案租赁物业进行检查及进行催告，要求交付本案租赁物业，依据民事诉讼法第六十五条之规定，综合本案案情，被上诉人应当提供曾要求上诉人交付租赁物业的证据，否则承担举证不能的后果，但在本案中被上诉人没有任何证据证明曾要求上诉人交付租赁物业情况下而解除协议，显然不符合常理，被上诉人在合同约定的时间不入场，不接房，以行为表明被上诉人不履行租赁协议，更是直接违法要求解除租赁协议。由上可见，依据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第十条第四条之规定，因此根据现有己知的事实和日常生活经验法则可以推定出的是被上诉人根本违约，不愿意履行生效租赁协议，一审显然认定事实错误。(二)原判认定：“2019年6月10日，中港华光公司未与君道公司进行任何协商，2号厂房出租给案外人湖北加特林生物环保科技有限公司签订的合同于2019年6月10日将本应交付给君道公司的租赁物业2号厂房出租给案外人湖北加特林生物环保科技有限公司，导致其与君道公司签订的《房屋租赁合同》无法履行，合同目的无法实现，中港华光公司的行为构成根本违约。”更是认定事实错误。上诉人将租赁物业中一部分租给第三人符合法律规定，属于防止损失扩大的行为，不属于根本违约行为，一审不仅认定事实不清而且适用法律错误，理由如下：1、前述己论述是被上诉人违约不履行协议，在此不再赘述。2、依据合同法第一百一九条之规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。显然被上诉人在免租期内没有任何要求履行租赁协议的行为，再加上被上诉人己有租赁场地情况下，以行为表明不再履行租赁协议，且上诉人为履约专门为被上诉人巨额投资翻修了租赁物业，签约后再进行投资，因此在过了免租期后（2019年6月11日之后）上诉人将本案租赁物业中2号厂房租赁给第三人是为了防止损失的扩大，并不是根本违约行为。一审适用法律错误。二、原审判决错误。一审认定事实不清，证据不足，导致判决错误。1、一审判决上诉人归还被上诉人的租金207012元及利息错误。前面己述，被上诉人违约在前，应赔偿给上诉人造成的损失，上诉人在一审中举证1号门房、2号、3号厂房免租期及空置期的损失299256元。2、一审判决上诉人归还被上诉人的履约保证金248004元及利息错误。履约保证金（是三个月的租金）的性质就是为了保证合同履行，被上诉人提前解约，导致上诉人花大量的资金及人财物为被上诉人专门修建的房屋的不能收回预期投资，收益受损，被上诉人应承担违约金，即保证金是三个月的租金248004元不予退回，同时履约保证金按合同约定是不计息的，原判决错误。君道公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回中港华光公司的全部上诉请求。一、中港华光公司没有将案涉租赁物交付给我公司，而是出租给了案外人的事实是非常清楚的，中港华光公司的行为已构成根本违约，君道公司享有解除权。1、1号厂房是门卫室只有57平米，当时已建好，2号厂房当时只是主体完工，需要地坪、通水电等，3号厂房是新建的，所以在合同签订后，是需要中港华光公司施工的。何时施工完成的我方当时并不知晓，中港华光公司也从未通知我方办理移交手续。2、退一步讲，即使通知了，是否入厂、何时入厂是君道公司的权利而不是义务，君道公司已依约定支付了押金和三个月租金，租金支付至2019年9月9日中港华光公司却在2019年6月10日，既未通知君道公司或与君道公司协商，更不用说经君道公司同意，即将租赁物2号厂房擅自另行出租给他人，也是根本违约行为，典型的一房二租，君道公司也依法享有法定解除权。3、君道公司在2019年7月4日向中港华光公司发出的解除通知是合法有效的。君道公司完全没有伪造的必要，对方不认可完全是在狡辩。退一步讲，即使未收到该通知，君道公司向法院起诉解除合同也是有事实和法律依据的，一审判决合同解除完全正确。4、中港华光公司所谓的商业规则、经验法则完全与本案无关，是其无任何事实依据的猜想。中港华光公司以什么样的条件出租给第三人是其自主经营行为，和君道公司没有任何关系，至于君道公司另行租赁厂房，也完全是公司的自主经营行为，业务需要，更何况中港华光公司已将厂房另行出租给他人，君道公司只能另行租赁。5、中港华光公司称将房屋出租给案外人是为了避免扩大损失更是谬论。如前所述，中港华光公司是擅自另行出租租赁物，其行为构成根本违约。即使按照中港华光公司的分析逻辑，其当时感觉君道公司可能不想租赁房屋时，为何不书面通知、催促公司办理厂房移交手续，为何不发律师函予以警示催告，另行出租之前为何不通知君道公司?连这些商业经营活动中基本的程序都未履行，就凭借自己的猜想就可以将君道公司已缴纳押金和租金的租赁物另行出租?中港华光公司的行为当然构成根本违约。二、合同因中港华光公司的根本违约行为而解除，在君道公司从未占有和使用租赁的情况下，中港华光公司当然应该将押金和全部租金予以退还，并赔偿占用资金期间的利息损失。君道公司向一审法院起诉请求：1、请求确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年7月20日解除；2、请求判令中港华光公司立即返还押金248004元并赔偿资金占用期间的利息损失18600元（以248004元为基数，按年利率6%的标准，自2019年3月25日计算至2020年6月16日）；自2020年6月17日起的利息以248004元为基数，按2020年5月20日公布的五年期贷款市场报价利率4.65%，计算至押金返还之日；3、请求判令中港华光公司立即返还租金207012元并赔偿资金占用期间利息损失15526元（以207012元为基数，按年利率6%的标准，自2019年3月25日计算至2020年6月16日）；自2020年6月17日起的利息以207012元为基数，按2020年5月20日公布的五年期贷款市场报价利率4.65%，计算至租金返还之日；4、本案的诉讼费用由中港华光公司承担。一审法院查明，2019年3月19日，君道公司与中港华光公司签订《房屋租赁合同》。合同约定：1、租赁物业坐落在武汉市汉南区湘口街湘口工业园，包含1号门房（已建），建筑面积57平方米、2号厂房（已建）建筑面积3416平方米、3号厂房（待完成）建筑面积3416平方米；2、租赁期限为十年，其中免租期为2个月（2号厂房自2019年4月10日起至2019年6月9日止，3号厂房自2019年5月10日起至2019年7月9日），第一个五年期限（2、3号厂房自2019年6月10日起至2024年6月9日止）租赁价格按本协议执行；3、租赁期限内，前两年租金为12元/平方米/月，合计每月租金82668元，前两年每三个月的租金为248004元（其中2019年6月10日至2019年9月9日，2号厂房租金为3个月，3号厂房租金为2个月），君道公司（乙方）租金以每三个月为一个周期，应当于下一周期到来5日之前，支付下个周期租金，2019年3月25日之前付租金（扣除3号厂房1个月租金）207012元（含免租期时间），2019年9月4日之前付租金248004元，以此类推；4、履约保证金为三个月租金，金额为248004元，签约后乙方5个工作日内向甲方支付；5、2号厂房应在2019年4月10日前完工（包含主体、地坪、临时水电），完工日乙方即可入场，施工过程中甲方需要配合乙方穿插作业，并在履行保证金到账之日起90日内完成竣工验收，并达到合格要求，其次在验收合格后90日内取得2号厂房权属证明，3号厂房应在2019年5月15日前完工（包含主体、地坪、临时水电），完工日乙方即可入场，施工过程中甲方需要配合乙方穿插作业，并在履行保证金到账之日起90日内完成竣工验收，并达到合格要求，其次在验收合格后90日内取得3号厂房权属证明；6、甲方责任为向乙方交付符合合同规定条件的租赁物业（以合同第六条约定为准），否则乙方有权终止本协议，若因此造成损失的，甲方应予以赔偿。乙方责任为遵守法律，合法经营，对租赁物业进行装修、装潢，应不得改变房屋建筑结构，安全生产；7、如甲方未按合同约定将租赁物业交付乙方使用，每逾期一日，甲方需按当月租金的万分之三的数额向乙方支付违约金，同时，自下期应付租金中抵扣已预付的相应逾期天数的租金；逾期超过15天的，乙方有权选择终止本协议。乙方若未按照合同约定支付租金的，每逾期一日，则乙方需向甲方支付滞纳金，滞纳金按月租金的万分之三的数额计算，同时有权要求乙方立即支付应付未付租金；逾期超过15天的，甲方有权选择终止本协议。2019年3月25日，君道公司向中港华光公司对公转账455016元，摘要为“首期租金和押金”。另查明，2019年6月11日，中港华光公司与案外人湖北加特林生物环保科技有限公司签订《房屋租金合同》，中港华光公司将与君道公司签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁物业“2号厂房”出租给案外人湖北加特林生物环保科技有限公司并交付使用。一审法院认为，本案案由为房屋租赁合同纠纷。君道公司与中港华光公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法禁止性规定，应确认有效。根据本案依法查明的事实，2019年3月19日《房屋租赁合同》签订后，君道公司依合同约定按时将全部租赁物业首期三个月租金，即2019年6月10日至2019年9月9日租金207012元和履约保证金248004元，合计455016元支付给中港华光公司。在君道公司已支付首期租金和履约保证金的情况下，中港华光公司并未按合同约定按时将租赁物业交付给君道公司。而且，中港华光公司未与君道公司进行任何协商，于2019年6月10日将本应交付给君道公司的租赁物业“2号厂房”出租给案外人湖北加特林生物环保科技有限公司，导致其与君道公司签订的《房屋租赁合同》无法履行，合同目的无法实现，中港华光公司的行为构成根本违约，君道公司依约依法均享有合同解除权。《房屋租赁合同》因中港华光公司的根本违约行为导致解除，且中港华光公司自始未将租赁物业交付君道公司占有、使用，中港华光公司应将依合同约定取得的租金207012元及履约保证金248004元予以退还并赔偿占用资金期间的利息损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决：一、解除君道公司与中港华光公司于2019年3月19日签订的《房屋租赁合同》；二、中港华光公司于判决生效之日起十日内返还君道公司履约保证金248004元，并支付利息（以248004元为基数，自2016年8月24日起计算至2019年8月19日按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计息；以248004元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至实际付款之日止）；三、中港华光公司于判决生效之日起十日内返还君道公司租金207012元，并支付利息（以207012元为基数，自2016年8月24日起计算至2019年8月19日按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计息；以207012元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至实际付款之日止）；四、驳回君道公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8637元、保全费3020元，由中港华光公司负担。二审期间，中港华光公司向本院提交两份照片，拟证明君道公司在中港华光公司对面选址建厂，而不接受中港华光公司的房屋。君道公司经质证认为，对该份证据的真实性不认可，这是复印件，从照片上也看不出来拍摄时间和地点，对证据的关联性也不予认可，就算是真实的，君道公司建设厂房与本案没有关联，是君道公司的自主行为，中港华光公司将厂房另行出租给他人，君道公司建设厂房也是合情合理的。本院经评析认为，该证据与本案租赁合同纠纷争议的焦点缺乏关联性，本院依法不予采信。本院经审理查明一审判决查明的事实属实。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，中港华光公司与君道公司均认可双方签订的房屋租赁合同，以及君道公司向中港华光公司支付了租金和履约金的事实，租金缴纳截止时间至2019年9月9日。但中港华光公司于2019年6月将案涉租赁合同中的标的房屋2号房出租给案外人，且未告知君道公司或与君道公司协商，中港华光公司的该行为导致案涉租赁合同无法继续履行，构成根本违约，一审认定双方解除房屋租赁合同，并由中港华光公司返还君道公司履约保证金、租金及相应利息处理正确。君道公司的上诉理由与请求，缺乏相应事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，中港华光公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8637元，由武汉中港华光实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  刘阳二〇二一年五月十日法官助理陈晓玲书记员夏姣