黑龙江省红兴隆农垦法院民 事 判 决 书（2016）黑8103民初565号原告吴术忠，男，汉族，无固定职业。委托代理人赵伟华，桦川县悦来镇法律服务所法律服务工作者。委托代理人李晓翠，桦川县悦来镇法律服务所法律服务工作者。被告黑龙江省宝山农场，住所地黑龙江省桦川县宝山农垦社区B区2委*栋***号。法定代表人万新军，该农场场长。委托代理人王金辉，该农场法律顾问。委托代理人曹学森，黑龙江红兴隆律师事务所律师。原告吴术忠与被告黑龙江省宝山农场（以下简称宝山农场）合同纠纷一案，于2016年4月7日向本院起诉，本院于当日立案受理。依法适用简易程序由审判员张英杰独任审理，于2016年5月31日公开开庭进行了审理。因案情复杂，于2016年7月11日转为普通程序，依法由审判员张英杰担任审判长，与审判员李云峰、代理审判员张文志组成合议庭，于2016年8月17日公开开庭进行了审理。吴术忠委托代理人赵伟华、李晓翠，宝山农场委托代理人王金辉、曹学森到庭参加诉讼。证人梁××、李××、尹××出庭作证。双方庭外和解时间1个月。本案现已审理终结。原告吴术忠诉称，2013年7月25日，被告宝山农场与吴术忠经营的黑龙江红兴隆农垦中香米业有限公司（以下简称中香米业，已于2015年8月4日注销）签订《宝山农场入园企业投资合同》，合同约定：宝山农场在工业园区内提供9250平方米土地给吴术忠建设新大米加工厂，宝山农场负责完成用地的征地、拆迁及土地平整工作，土地使用权出让金由吴术忠垫付人民币64万元，该款在中香米业建成后宝山农场分三年按每年总额的三分之一进行返还。吴术忠未按《宝山农场入园企业投资合同》的要求实现达产，是因为宝山农场违反该合同第四款约定的义务，即：宝山农场负责园区内水、电、路、通信等基础设施建设。2015年4月，吴术忠、宝山农场、北大荒粮食集团（宝山）贸易有限公司（以下简称宝山粮贸）及北大荒粮食集团有限公司签订的《协议书》（以下简称《四方协议》）中约定的转让款与《宝山农场入园企业投资合同》中的土地使用权出让金不是同一债务，而是新产生的土地使用权出让金。《四方协议》并没有对吴术忠垫付的64万元土地使用权出让金作出约定。现吴术忠诉至法院，要求宝山农场返还土地使用权出让金64万元，支付2013年7月25日至2016年7月25日期间的利息138240元，庭审中增加解除合同并要求宝山农场承担违约责任的诉讼请求，变更利息请求为支付2014年4月2日至2016年4月2日期间的利息80896元，由宝山农场承担诉讼费用。被告宝山农场辩称，没有返还原告吴术忠土地使用权出让金的义务。原因为：一是吴术忠与宝山农场签订的《宝山农场入园企业投资合同》中的“垫付”与“返还”是订立合同时用词错误。所谓“垫付”，是指债务人因购买土地使用权或履行其他付款义务时，在暂时无力支付的情况下，由他人垫付，债务人与垫付人之间形成借贷法律关系，债务人理所当然负返还垫付款的义务。吴术忠申请建设用地并购买土地使用权，负有支付土地使用权出让金的义务，而宝山农场并没有购买土地使用权。所以，吴术忠与宝山农场之间不存在债权债务关系。合同中约定的中香米业建成达产后，宝山农场分三年返还土地使用权出让金，是宝山农场给予吴术忠的优惠政策，不建成达产，不享受该政策。因中香米业是大米加工业，不是仓储业，也不是制造业，所以，对加工企业是否建成达产，应当符合以下条件：1、有关厂房、生产车间，包括储粮仓等建设完工并经过有关部门竣工验收合格；2、生产设备、生产线等应全部安装完毕；3、生产食品企业的卫生环境标准及环保标准建设全部达标；4、企业进行生产加工经过试运行没有任何问题；5、企业所有证照齐全。符合以上条件的才可以称得上是建成达产。而中香米业在转让时，根本没有建成，《资产评估报告书》对中香米业的固定资产已经列明，即：只有储粮仓，办公室，储粮仓地基，没有厂房、生产车间，也没有生产线。自2013年开始建厂到2015年4月吴术忠将资产转让给宝山粮贸时止，只办理了工程规划手续，未办理施工许可证和相关的环评、消防、质量安全监督等手续，未履行建筑工程基本程序和招、投标手续，工程一直未竣工，更没有达到加工投产甚至是达产状态；二是2015年4月，吴术忠与宝山粮贸协商，将中香米业全部资产转让给宝山粮贸，转让的资产不仅有地上建筑物，还包括土地使用权，土地使用权的取得在于吴术忠向国土部门缴纳了土地使用权出让金，在《资产评估报告》中单列了《土地使用权评估明细表》，作价1122714元，即，吴术忠为获得土地使用权所支出的成本（主要是土地使用权出让金64万元）已经在《资产评估报告》中超值作价评估，一并出让。2015年4月27日，《四方协议》约定由宝山农场代替宝山粮贸分四批次将土地及建筑物的转让款支付给吴术忠，并且该协议正在履行中；三是中香米业在资产转让时没有建成达产，宝山农场已经向吴术忠明确表示不承担土地使用权出让金，吴术忠是同意的。为此请求依法驳回吴术忠的诉讼请求。原告吴术忠提供证据及被告宝山农场质证情况：1.《中华人民共和国居民身份证》、《准予注销登记通知书》复印件各一份，证明原告吴术忠是适格主体。被告宝山农场无异议。2.《宝山农场入园企业投资合同》一份，证明原告吴术忠与被告宝山农场约定土地使用权出让金先由吴术忠垫付，后由宝山农场按约定返还。宝山农场质证认为，对证据的真实性无异议。对证明的问题有异议，“土地使用权出让金先由吴术忠垫付，后由宝山农场按约定返还”是只取部分条款理解的，全部条款是吴术忠经营的中香米业符合建成达产的条件时宝山农场才承担土地使用权出让金。中香米业没有建成达产，吴术忠在对中香米业资产进行转让时，宝山农场已经向吴术忠表明不承担土地使用权出让金，吴术忠是同意的。3.《黑龙江省单位往来资金结算票据》、《黑龙江省政府非税收入票据》、《中国农业银行个人结算业务申请书》、《中国农业银行记账凭证》、《中国农业银行业务凭证》，证明原告吴术忠于2013年8月5日按照合同约定先行垫付第一笔土地使用权出让金32万元，2014年4月21日吴术忠按照合同约定垫付第二笔土地使用权出让金364010.67元，合计金额684010.67元。被告宝山农场无异议。被告宝山农场提供证据及原告吴术忠质证情况：1.《企业法人营业执照》、《中华人民共和国组织机构代码证》复印件各一份，证明宝山农场的企业法人身份。原告吴术忠无异议。2.证人梁××出庭证明，梁××是黑龙江省龙垦资产评估有限公司的注册资产评估师，《资产评估报告书》由宝山粮贸申请，黑龙江省龙垦资产评估有限公司对土地使用权价值进行评估，评估的前提是，要求被评估单位具有土地使用权证书。土地使用权证书是在交纳土地使用权出让金后取得的，在土地使用权年限内可以转让，黑龙江省龙垦资产评估有限公司就土地使用权出让金交纳问题有权进行说明，对土地使用权进行评估的依据是土地使用权证书，土地使用权证书上的64万元只代表当时土地使用权出让金的价格。土地在使用年限内再次发生转让不需要再次交纳土地使用权出让金。1122714元体现的是土地使用权价值，是根据市场行情确定的，不能直接取得的市场行情，就采取标准地价进行调整。原告吴术忠质证认为，资产评估报告书是由宝山粮贸申请的，吴术忠没有参与，吴术忠、被告宝山农场、宝山粮贸及北大荒粮食集团有限公司签订的《四方协议》中没有关于资产评估报告书的任何内容和字样，所以该资产评估报告书与本案无关；64万元土地使用权出让金是否由吴术忠垫付，黑龙江省龙垦资产评估有限公司不知情；土地评估价值1122714元是根据市场行情作出的。3.证人李××出庭证明，原告吴术忠经营的中香米业从入驻宝山农场工业园区到最后转让给宝山粮贸，李××知情，中香米业搬迁到宝山农场工业园区后因未建成达产，宝山农场不同意返还土地使用权出让金。因北大荒粮食集团有限公司需要扩建，宝山农场有两家米业转让给了北大荒粮食集团有限公司下属的宝山粮贸，一家是李××经营的红宝米业，另一家是吴术忠经营的中香米业。米业转让的事情是从2015年的元旦前后谈起的，因价格问题一直没有谈妥，其中李××与宝山粮贸的副经理尹××及吴术忠私下聊天时多次谈到因米业没有建成达产，宝山农场不会返还土地使用权出让金。直到2015年4月底才达成意向，4月底签订的《四方协议》，当时签订协议书时，是根据市场评估价给中香米业转让款280万元，已经超过了市场价，里面包括中香米业办理土地使用权证书的钱，其中还有地基、厂房、办公室，当时李××与宝山农场副场长李×代表宝山农场与吴术忠谈到了土地使用权出让金因中香米业没有建成达产，宝山农场不能返还土地使用权出让金的事实，吴术忠表示同意，没有书面的记录。因李××经营的红宝米业没有达产，所以也没有要求宝山农场返还土地使用权出让金。在中香米业进行转让时，因建成达产返还土地使用权出让金的问题与北大荒粮食集团有限公司、宝山粮贸无关，所以在转让协议中没有写入是否返还土地使用权出让金的事宜。宝山农场质证无异议。吴术忠质证认为，李××是宝山农场的工作人员，属于有利害关系的当事人，李××所陈述的内容，属于宝山农场陈述的行为，且该陈述内容与事实严重不符，对李××证人证言不予认可。4.证人尹××出庭证明，尹××代表宝山粮贸与原告吴术忠，被告宝山农场，北大荒粮食集团有限公司签订了《四方协议》。吴术忠要求的转让款为300多万元，最后谈妥转让款为280万元。在签订《四方协议》前，李××、尹××、吴术忠曾私下聊天时谈起宝山农场不返还土地使用权出让金问题，吴术忠说：“我想要这个土地出让金，农场也不可能给。因为我的厂子没有建成。”宝山粮贸收购了李××经营的红宝米业和吴术忠经营的中香米业，签订协议时因返还土地使用权出让金与宝山粮贸没有关系，所以协议中没有写土地使用权出让金是否返还的问题。吴术忠同意后才签订的协议。吴术忠质证认为，该证据已证明《四方协议》中不包含64万元土地使用权出让金，对证人证言无异议。宝山农场对证人证言无异议。5.原告吴术忠、被告宝山农场、宝山粮贸及北大荒粮食集团有限公司签订的《四方协议》复印件一份，证明该协议第五条约定了土地及建筑物转让款的支付方式。宝山农场已如约向吴术忠履行付款义务。吴术忠质证认为，对证据的真实性无异议，对证据证明的问题有异议，协议中约定的转让款与吴术忠主张的64万元土地使用权出让金不是同一债务，另外，该协议说明了吴术忠履行了《宝山农场入园企业投资合同》，才又产生新的转让行为。6.《资产评估报告书》一份，证明表4-12-1《无形资产-土地使用权评估明细表》中载明土地使用权评估价值为1122714元，其中包含了原告吴术忠垫付的64万元土地使用权出让金，土地使用权出让金吴术忠已经超值获得。资产评估明细表中列明中香米业只有储粮仓、办公室、储粮仓地基，说明中香米业没有建成，更不存在达产。黑龙江省龙垦资产评估有限公司选取基准地价系数修证法作为本次评估的基本方法。基准地价是以土地使用权出让金为标准乘以相关系数得出的。吴术忠质证认为，1122714元转让款与吴术忠垫付的64万元土地使用权出让金不是同一债务，不存在包含在内的问题。吴术忠从事了生产经营行为，已经建成了储粮仓、储量基地和办公室，吴术忠之所以没有全面生产是因为工业园区内水电等配套设施没有安装完毕。土地使用权转让款是受市场价格调整所产生的政府指导性价格，1122714元是按当时的市场价格评估的，与2013年8月5日吴术忠交纳的64万元土地使用权出让金没有关联性，不存在超值获得。7.黑龙江省龙垦资产评估有限公司《证明》一份。证明评估机构要评估土地使用权价值，首先要求被评估单位有土地使用权证书，才能对该宗土地使用权进行评估，获得土地使用权的前提是交纳土地使用权出让金，没有获得土地使用权就不存在转让的权利和价值。原告吴术忠交纳土地使用权出让金获得土地使用权年限为50年，评估公司评估的时候含有土地使用权出让金的因素。吴术忠质证意见同证据2。8.黑龙江国土资源厅驻农垦总局国土资源局红兴隆国土资源分局出具的《关于宝山农场中香米业大米加工厂用地项目占地情况说明》，证明原告吴术忠交纳土地使用权出让金，获得土地使用权的过程，吴术忠与宝山粮贸通过协商，评估作价后按评估作价的价值，吴术忠将资产转让给宝山粮贸，并且土地使用权已经过户给宝山粮贸。吴术忠质证认为，对证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，该证据并没有体现吴术忠的资产先经评估后再协商转让的过程。9.宝山粮贸出具的《证言》，证明原告吴术忠、被告宝山农场、宝山粮贸及北大荒粮食集团有限公司签订的《四方协议》中对土地及建筑物转让价值有约定，其中土地使用权转让款1122714元包含了土地使用权出让金64万元，并且宝山农场已按约定分期偿还土地使用权转让款。又证明中香米业是在建筑手续未完成，也未达到生产状态的情况下被宝山粮贸收购的。吴术忠质证认为，《宝山农场入园企业投资合同》的履行没有宝山粮贸的参与，在《四方协议》中也没有64万元土地使用权出让金的内容，所以该证据证明的内容不真实。10.宝山农场住建局出具的《关于宝山农场中香米业加工厂建设项目的情况说明》，证明原告吴术忠经营的中香米业未建成，未达产。吴术忠质证认为，对证据的真实性有异议，宝山农场住建局是宝山农场的下属单位，所以宝山农场住建局出具的情况说明不具备法律效力。11.原告吴术忠申请支付土地使用权转让款及支付的手续复印件一份，证明被告宝山农场已按约定向吴术忠支付土地使用权转让款。吴术忠质证认为，该组证据为复印件，对证据的真实性有异议，且与吴术忠要求返还土地使用权出让金64万元的诉讼请求无关。对原告吴术忠提供的证据1、3，被告宝山农场无异议，经本院审查，该证据真实、合法、与本案具有关联性，故予以采信。证据2，宝山农场对证据的真实性无异议，故应予采信。对被告宝山农场提供的证据1，4，原告吴术忠质证无异议，应予以采信。证据2、7，反映的是吴术忠经营的中香米业资产转让价值构成的表述，与《宝山农场入园企业投资合同》的履行无关联性，应不予采信。证据3，对宝山农场不予返还土地使用权出让金的原因进行了不利于李××本人的自认，故吴术忠关于该证据与宝山农场有利害关系的质证意见不予采信，该证据应予以采信。证据5，吴术忠对该证据的真实性无异议，经本院审查，该证据真实、合法、与本案具有关联性，应予以采信。证据6，因与本案无关联性，应不予采信。证据8，吴术忠对该证据的真实性无异议，应予以采信。证据9，证明的内容不具有客观性，应不予采信。证据10，宝山农场住建局为宝山农场的下属单位，具有利属关系，证明效力较弱。证据11为复印件，吴术忠对证据的真实性有异议，但并未对宝山农场已经支付转让款的事实提出反驳的证据，应予以采信。根据当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证意见，本院确认事实如下：2015年8月4日，原告吴术忠经营的中香米业经申请注销。2013年7月25日，吴术忠与被告宝山农场签订《宝山农场入园企业投资合同》，合同约定，宝山农场在工业园区内提供9250平方米土地给吴术忠建设新厂，宝山农场负责完成用地的征地、拆迁及土地平整工作；关于土地方面事宜，按土地部门有关规定执行，土地出让金由吴术忠垫付，该款由宝山农场在中香米业建成达产后，分3年按每年按总额的三分之一分期返还吴术忠；宝山农场负责园区内水、电、路、通信等基础设施建设；中香米业未按本合同规定时间实施开工建设，本合同自动解除，宝山农场收回土地使用权，园区内厂址由宝山农场另行安排。2013年8月5日，吴术忠向黑龙江省国土资源厅驻农垦总局国土资源局红兴隆分局交纳土地使用权出让金32万元，该分局为吴术忠出具电子票号：220302498562《黑龙江省单位往来资金结算票据》，收款项目栏为保证金-大米加工厂地块号垦红G2013-007号竞买保证金，备注：该项目为宝山农场大米加工厂项目。该项目缴纳保证金64万元，本次交款50%即32万元。2014年4月21日，吴术忠向黑龙江省国土资源厅驻农垦总局国土资源局红兴隆分局交纳土地使用权出让金32万元，由于逾期，产生利息6570.67元，滞纳金37440元。该分局为吴术忠出具电子票号：323300493464《黑龙江省政府非税收入票据》，收款项目栏三项均为国有土地使用权出让金，备注：该项目为宝山农场第三作业站中香米业制米厂项目。用地面积为9251.87平方米，单价为69.1752元/平方米。本次缴纳出让金32万元，利息6570.67元，滞纳金37440元。2015年3月25日，黑龙江省龙垦资产评估有限公司作出黑龙垦评报字（2015）第262号资产评估报告书，评估范围载明：本项目的评估对象与评估范围为中香米业有限公司资产，其中：储粮仓710平方米、办公室210平方米、土地使用权面积9251.87平方米。该评估报告书《固定资产评估汇总表》中载明“固定资产-土地净值”为1122714元，《无形资产-土地使用权评估明细表》中标明地号240212103006评估价值为1122714元。2015年4月27日，中香米业作为乙方与宝山粮贸（甲方）、宝山农场（丙方）、北大荒粮食集团有限公司（丁方）签订《四方协议》，约定：因甲方计划新建5万吨仓储库，鉴于宝山农场工业园区已无建设用地，经丙方协调，甲方与乙方就乙方土地使用权及地上建筑物转让一事达成一致；因丙方欠丁方的借款尚未归还，甲方系丁方的全资子公司，甲方应向乙方支付的土地及建筑物转让款由丙方代为支付，丁方同意丙方所支付的款项用以抵销丙方与丁方的债务；乙方转让土地使用权及地上建筑物的总价款为280万元。乙方应取得的土地及建筑物的转让款由丙方分四次按照比例分期分批支付给乙方，具体支付方式为，2015年6月30日前支付20%转让款；2015年12月31日前支付20%转让款；2016年6月30日前支付30%转让款；2017年6月30日前支付30%转让款。2015年5月25日，宝山农场向吴术忠支付转让款56万元，2016年2月2日支付478453.18元。本院认为，原告吴术忠与被告宝山农场签订的《宝山农场入园企业投资合同》是双方的真实意思表示，该合同合法有效。吴术忠、宝山农场、宝山粮贸、北大荒粮食集团有限公司签订的《四方协议》是债务承担的法律关系，是四方当事人的真实意思表示，该协议亦合法有效，但与《宝山农场入园企业投资合同》的履行无必然的联系。《宝山农场入园企业投资合同》关于“建成达产”的约定，既没有国家标准也没有行业标准，属于约定不明，且在该合同的履行过程中，并不能看出哪一方违约。宝山农场建设工业园区的目的是为了活跃农场经济，解决剩余劳动力，提升经济效益，是鼓励、支持大米加工企业在工业园区内投资建厂，《宝山农场入园企业投资合同》订立的目的在于大米加工企业只有继续在工业园区内生产经营，才能享受到给付土地使用权出让金的政策。吴术忠经营的中香米业至今不能活跃经济，并且已经转让，谋取到了自身的利益。同期转让的李××经营的红宝米业也明确表示宝山农场不应当给付红宝米业土地使用权出让金，符合工业园区内企业转让的政策和交易习惯，因此吴术忠也不应当要求宝山农场给付土地使用权出让金。因中香米业已经转让并注销，宝山农场与吴术忠签订的《宝山农场入园企业投资合同》应当解除。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条之规定，判决如下：一、解除原告吴术忠与被告黑龙江省宝山农场之间的《宝山农场入园企业投资合同》；二、驳回原告吴术忠的其他诉讼请求。案件受理费11584元，由原告吴术忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状二份，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审 判 长  张英杰审 判 员  李云峰代理审判员  张文志二〇一六年十月十日书 记 员  韩 冰