南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初648号原告：南京银行股份有限公司城西支行，住所地在南京市鼓楼区江东北路93号。主要负责人：仲铁军，该支行行长。委托诉讼代理人：周易宇，江苏高的律师事务所律师。被告：王锦之（曾用名王镜之），女，汉族，1982年12月3日生。委托诉讼代理人：陈俊，江苏钟山明镜律师事务所律师。被告：中冶置业南京有限责任公司，住所地在南京市玄武区中山东路311-1号。法定代表人：王建国，该公司董事长。委托诉讼代理人：汪大江，江苏天淦律师事务所律师。原告南京银行股份有限公司城西支行（以下简称南京银行城西支行）诉被告王锦之、中冶置业南京有限责任公司（以下简称中冶公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年1月19日立案受理后，经审理发现有不宜适用简易程序情形，于2016年3月8日裁定转换为普通程序。被告王锦之在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院于2016年5月16日裁定驳回王锦之的异议申请，王锦之提起上诉。2016年8月3日，南京中级人民法院做出终审裁定，驳回上诉，维持原裁定。依法由审判员孙军、人民陪审员蔡琳、人民陪审员卞晓文组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南京银行城西支行的委托诉讼代理人周易宇、被告王锦之委托诉讼代理人陈俊以及中冶公司委托诉讼代理人汪大江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南京银行城西支行向本院提出诉讼请求：1.判令王锦之偿还南京银行城西支行借款本金3388928.02元及截止2016年9月12日的利息、罚息182706.99元，并按合同约定标准继续支付自2016年9月13日起至实际偿还之日止的利息、罚息和复利；2.判令被告王锦之向南京银行城西支行支付律师费67700元；3.判令南京银行城西支行对王锦之提供抵押的位于南京市玄武区韦陀巷钟鼎山庄01幢302（含地下-1、3、4层）房屋享有优先受偿权；4.判令中冶公司对王锦之的还款义务承担连带责任；5.本案诉讼费用由王锦之、中冶公司承担。事实和理由：2011年2月24日，南京银行城西支行与王镜之签订《个人购房借款合同》，约定王镜之向南京银行城西支行贷款360万元用于购买南京市玄武区韦陀巷钟鼎山庄01幢302（含地下-1、3、4层）房屋，中冶公司作为开发商，对前述贷款承担连带保证责任，并物弃物保优先抗辩。同日，南京银行城西支行与被告王镜之签订《南京市房地产抵押合同》，约定王镜之将其所购买的房屋抵押给南京银行城西支行作为上述借款的抵押保证。上述合同签订后，南京银行城西支行按约发放贷款。王锦之自2015年11月不再还款，构成违约。经催要无果，现提起诉讼，请求判如所请。被告王锦之辩称，对借款事实及所欠借款本金数额不持异议，南京银行城西支行提供的对账单无法体现罚息、复利的计算方式，既收取罚息又收取复利，有违法律的强制性规定，不应得到支持。被告中冶公司辩称，对借款事实以王锦之确认的为准。中冶公司作为房屋开发商，已按约交付房屋，王锦之亦办理了所有入住手续，开发商没有任何违约行为。王锦之怠于办理房屋两证，南京银行城西支行怠于督促王锦之办理两证进而办理他项权证，存在明显故意和过错，该过错责任后果，不应由中冶公司承担。中冶公司承担的是阶段性保证责任，房屋两证在房屋交付后已具备办理条件，王锦之故意不办理两证，该责任风险非中冶公司所能控制，故在他项权证已具备办理条件时，中冶公司的阶段性保证责任应得以免除，请求驳回南京银行城西支行对中冶公司的诉讼请求。本案原告南京银行城西支行围绕诉讼请求提供《个人购房借款合同》、《南京市房地产抵押合同》、借款借据、贷款对账单、委托代理合同、律师费发票及支付凭证等1组。被告王锦之未提交证据。被告中冶公司提供《商品房预售合同》、办理房屋入住手续等交付资料1组。本院组织当事人进行了证据交换和质证，王锦之、中冶公司对南京银行城西支行提供的各项证据的真实性不持异议，坚持答辩意见；南京银行城西支行、王锦之对中冶公司提交的各项证据的真实性亦予认可，但认为与本案无关。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对各项证据的关联性，本院将结合其他相关事实和证据，综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月24日，南京银行城西支行作为甲方（贷款/债权/抵押权人）与王镜之作为乙方（借款/抵押人）、中冶公司作为丙方（保证人）签订《个人购房借款合同》（编号C01080711022400029），合同对贷款利率及利率的调整、贷款内容、发放条件及支付方式、还款规则、保证、抵押、三方的权利和义务、违约责任等条款进行了约定。其中：乙方购买房屋坐落于南京市××韦陀巷钟鼎山庄01幢302（含地下-1、3、4层），建筑面积270.14㎡，总房价515万元，贷款金额360万元，贷款期限360个月，贷款利率为月利率4.675‰，系中国人民银行公布施行的同档次贷款的基准利率下调15%，还款以月为一期，首期自放款日起计算，贷款实际发放后，遇中国人民银行调整基准利率的，则在公布的次年第一日按新利率调整；逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%；贷款的支付方式为贷款人受托支付方式，乙方委托甲方在贷款发放后，将贷款资金以甲方购房款名义从放款账户支付至中冶公司；乙方选择等额本息还款法，本息按期支付，还款日为放款日的对应日；丙方即中冶公司为本合同项下贷款提供连带责任保证；保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及乙方实现债权的费用，放弃物保优先抗辩；本合同项下的抵押物为坐落于南京市玄武区韦陀巷钟鼎山庄01幢302（含地下-1、3、4层）的房屋；抵押担保的范围为贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用；乙方应按合同约定的时间、金额偿还贷款本金并支付利息，未按约还款的，甲方有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求乙方立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；乙方未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，甲方有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利；甲方依本合同约定宣布贷款全部提前到期时，有权处理抵押物；实现债权而产生的律师费、诉讼费等费用，均有乙方承担。当天，抵押人、借款人（甲方）王镜之与抵押权人、贷款人（乙方）南京银行城西支行、担保人、开发商（丙方）中冶公司签订《南京市房地产抵押合同》（预购商品房贷款抵押），合同号2010118660，合同约定所对应担保的主合同是《个人购房借款合同》，借款金额360万元；房屋坐落在南京市××韦陀巷钟鼎山庄01幢302（含地下-1、3、4层），建筑面积270.14㎡，甲方将该商品房屋抵押给乙方，抵押担保范围为借款本金及其利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；丙方愿为甲方以上借款承担连带保证责任，丙方保证担保的范围为借款本金及其利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用，丙方担保期间自本合同生效之日起至乙方领取上述甲方所购商品房他项权利证书之日；丙方在接到乙方要求其履行担保还款义务通知后10日内，清偿甲方所欠乙方的款项，并有权向甲方追偿所支付的款项。丙方未按时清偿甲方所欠的款项，乙方有权从丙方账户中扣收。甲方连续3个月或累计6个月未能按约定归还借款，丙方也未履行保证责任的，乙方有权依法定程序处分上述商品房，并可要求提前清偿上述借款。甲方与丙方办理完毕上述甲方所购商品房交易过户手续后，甲方同意将上述商品房抵押给乙方，作为以上借款的担保。甲方连续3月或累计6月未能按约归还以上借款的，乙方有权处分上述甲方所购商品房，并可要求提前清偿以上借款。三方同意在本合同签订后办理甲方所购商品房抵押预告登记手续。2011年3月3日，南京房地产市场管理局在合同登记机关处加盖抵押登记专用章。2011年4月1日，南京银行城西支行向王锦之发放贷款360万元，王锦之自2015年11月起，未再还款。截止2016年9月12日，王锦之欠贷款本金3388928.02元，欠利息、罚息182706.99元。为提起本案诉讼，南京银行城西支行与江苏高的律师事务所律师签订委托代理合同，并实际支付律师费67700元。审理中，南京银行城西支行确认，其主张的2016年9月12日之前的利息金额包含罚息，但不包含复利，如果包含复利金额的，愿意放弃该部分主张；2016年9月13日之后的复利，按合同约定计算。另查，王锦之曾用名王镜之。本院认为：南京银行城西支行与被告王锦之、中冶公司签订的《个人购房借款合同》及《南京市房地产抵押合同》均系当事人的真实意思表示，合法有效，各方应严格履行。王锦之自2015年11月起未再按约足额偿还贷款，致使其在该期间发生未按约定时间归还贷款本息的违约情形。南京银行城西支行有权依据双方约定要求王锦之提前归还剩余借款，并支付利息、罚息。根据南京银行城西支行出具的王锦之贷款对账单记载，截至2016年9月12日，王锦之欠贷款本金3388928.02元、利息、罚息182706.99元，故南京银行城西支行主张支付各欠付款项以及继续支付自2016年9月13日之后产生的利息、罚息、复利的请求，本院予以支持。对利息、罚息加收复利，合同中有明确约定，该项约定不违反相关法律、行政法规的强制性、禁止性规定，对借贷双方具有法律约束力。王锦之、中冶公司认为计收复利显失公平的答辩意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案中，王锦之的贷款既有其房产设立的预抵押担保，又有中冶公司提供的保证担保。因中冶公司明确放弃物保优先抗辩，故中冶公司应当对王锦之所欠款项的还款义务承担连带责任，并在实际承担保证责任后，有权向王锦之追偿。中冶公司作为开发商，虽在房屋买卖及交付过程中并不存在违约行为，但中冶公司在本案中承担的系金融借款引起的保证责任，与房屋买卖合同并无实质关联，中冶公司提供阶段性保证，其在保证合同订立时，应当预见到他项权证有可能不能按期申领的相关风险和责任，其认为在他项权证已具备办理条件、购房人恶意阻止条件成就、其保证责任应予免除的意见，与约定及法律规定不符，该项抗辩意见，本院不予采纳。关于律师费。《个人购房借款合同》及《南京市房地产抵押合同》均约定，实现债权而产生的律师费等费用，均由违约方和保证人承担，故南京银行城西支行要求王锦之支付律师费67700元的请求，本院亦予支持。关于案涉房产的抵押问题。《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（五）项、第一百八十七条规定，正在建造的建筑物可以设定抵押，抵押权自登记时设立。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”。王锦之以其位于南京市玄武区韦陀巷钟鼎山庄01幢302（含地下-1、3、4层）为其与南京银行城西支行的住房借款提供抵押担保时，并未取得该房产的所有权。因此，王锦之与南京银行城西支行、中冶公司签订的南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）办理了抵押预告登记。在王锦之未能依约履行还本付息的义务时，南京银行城西支行有权处分被抵押的房产优先清偿其贷款。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款之规定，判决如下:一、被告王锦之于本判决生效之日起十日内偿还原告南京银行股份有限公司城西支行借款本金3388928.02元及2016年9月12日前的利息、罚息182706.99元，并继续按合同约定标准支付自2016年9月13日起至实际支付之日止的利息、罚息、复利；二、被告王锦之于本判决生效之日起十日内支付原告南京银行股份有限公司城西支行律师费67700元；三、原告南京银行股份有限公司城西支行有权以被告王锦之提供抵押的位于南京市玄武区韦陀巷钟鼎山庄01幢302（含地下-1、3、4层）折价或者拍卖、变卖的价款在债权数额360万元范围内优先受偿；四、被告中冶置业南京有限责任公司对被告王锦之的前述（一）、（二）项付款义务承担连带责任，被告中冶置业南京有限责任公司在承担保证责任后，有权向被告王锦之追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应缴纳案件受理费35110元，保全费5000元，合计40110元，由被告王锦之、中冶置业南京有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 孙 军人民陪审员 蔡 琳人民陪审员 卞晓文二〇一六年十月八日书 记 员 周凤娟附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条人民法院审理第一审民事案件，由审判员、陪审员共同组成合议庭或者由审判员组成合议庭。合议庭的成员人数，必须是单数。适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。陪审员在执行陪审职务时，与审判员有同等的权利义务。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。