江苏省高级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏民终141号上诉人(一审被告)：中国电影集团公司，住所地北京市海淀区新外大街25号。法定代表人：焦宏奋，该公司董事长。委托诉讼代理人：任永明，北京市康达律师事务所律师。上诉人(一审被告)：镇江中影电影城有限公司，住所地江苏省镇江市天桥路1号。法定代表人：崔立忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：耿龙国，江苏江洲律师事务所律师。被上诉人(一审原告)：镇江九润国际置业有限公司，住所地江苏省镇江市矿机路1号。法定代表人：赵纯心，该公司董事长。委托诉讼代理人：封孝权，江苏汇典律师事务所律师。委托诉讼代理人：严丽娜，江苏汇典律师事务所律师。上诉人中国电影集团公司(以下简称中影公司)、上诉人镇江中影电影城有限公司(以下简称镇江中影公司)为与被上诉镇江九润国际置业有限公司(以下简称九润公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省镇江市中级人民法院(2015)镇民初字第00049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中影公司委托诉讼代理人任永明、上诉人镇江中影公司委托诉讼代理人耿龙国、被上诉人九润公司委托诉讼代理人封孝权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中影公司、镇江中影公司的上诉请求为：请求二审法院撤销一审判决，改判驳回九润公司的诉讼请求。事实和理由：1、租金、物业费的交纳方式已由预交三个月变更为按月先用后交，一审法院认为九润公司以商函形式通知后就应恢复至租赁合同原先约定支付方式是错误的。2、中影公司、镇江中影公司不存在逾期或拖欠租金的违约行为，租赁合同第6.4.7条约定的解除条件不成就，自催款通知于2014年8月29日送达中影公司后至2014年11月19日，中影公司已付清至2014年11月27日应交纳的所有租金和物业费，上述期间累计未超过60个工作日，故一审法院认定九润公司有权解除合同亦是错误的。3、一审法院认定本案诉讼过程中即2014年12月31日，九润公司通过通知函的形式对汇典律师事务所解除合同行为予以追认，并由此认定双方签订的租赁合同于2014年11月19日解除，属适用法律错误。2014年11月19日中影公司收到江苏汇典律师事务所发出的通知书，于2014年11月24日向该律所致函，告知其不是合同当事人，在没有提供委托手续的情况下，无权函告解除。至2014年12月31日九润公司才向中影公司发出通知，称已委托江苏汇典律师事务所发出解除通知书，此时已经超过法定一个月期限，不能产生追认解除通知效力的法律后果。4、九润公司在诉讼过程中已强行拆除和损毁中影公司的设备财产，且已重新施工完毕至其他项目开业，一审判决已无任何意义。本案应与(2015)镇民初字第00034号案件合并审理。被上诉人九润公司辩称：1、关于租金交付方式的问题，合同的第4条有明确约定，每三个月提前10日支付。中影公司和镇江中影在履行过程中，因其经济困难自行按月先用后付，并未征得九润公司的同意，该行为本身就是违约，两公司无权以其延迟支付的违约行为来推定改变合同的约定。九润公司早在2014年8月18日就致函两公司，到8月28日、10月9日多次要求两公司按合同约定支付租金。8月18日的函件主要是针对上一期没有提前三个月支付的房租进行催告，10月9日的函是针对当期即将要缴纳的租金进行催告。但是，两公司依旧延期支付，违约事实清楚。2、九润公司根据合同第6.4.1条，6.4.5条，6.4.7条等约定的解除条件，有权依法解除合同。按电影院的经营特征，实际上是没有节假日的，所有的时间都是工作日，所以九润公司解除合同有事实依据。3、一审法院认定租赁合同于2014年11月19日解除正确。江苏汇典律师事务所作为专业服务机构，没有授权是不可能实施法律行为的。2014年12月24日九润公司函件的性质是对之前解除合同通知的确认，而不是追认。4、合同解除之后，中影公司和镇江中影公司没有迁让房屋并支付房租，已经严重影响九润公司的相关权益。到现在为止也没有交还房屋，有关租赁物目前的现状为由第三方进行管理，与九润公司无关。综上，请求驳回中影公司和镇江中影的上诉请求，维持原判。九润公司向一审法院起诉请求，判令中影公司和镇江中影公司：1、迁让出镇江九润商业广场项目4-01商铺；2、支付租金、管理费、迟延履行违约金1719227.12元（计算至2014年11月19日）；3、支付合同解除后的房屋使用费89268元（按原合同租金1.2元每平方米每天的标准暂计算自2014年11月20日至2014年12月2日，最终计算至被告实际完全搬迁之日止）；4、支付九润公司律师费44985元；5、承担全部诉讼费用、保全费用。一审审理中，九润公司变更诉讼请求为：请求判令中影公司和镇江中影公司：1、迁让出镇江九润商业广场项目4-01商铺；2、支付合同解除后的物业管理费282224元（计算标准按照原来的物业管理费10元每平方米每月，5000个平方，从2014年11月20日暂时计算到2015年5月13日一共是174天，最终计算至被告实际完全搬迁之日止）；3、支付合同解除后的房屋使用费1023916.67元（按照原来合同租金标准1.2元每平方米每天，5000个平方，自2014年11月20日起暂时计算至2015年5月13日一共是174天，最终计算至被告实际完全搬迁之日止）；4、支付空调系统、水系统、消防系统的维修保养费66200元；5、支付租金逾期付款违约金42787.45元，物业费逾期付款违约金20653.09元（按中国人民银行同期贷款利率年利率5.6%，以被告每期应付未付金额为基数×被告拖欠的天数）；6、支付九润公司律师费44985元；7、承担全部诉讼费用、保全费用。后九润公司又向一审法院申请本案主要就迁让问题先行处理，其他主张可在中影公司起诉九润公司的案件中一并处理。一审法院认定事实：2010年1月18日，中影公司与九润公司签订租赁合同，约定乙方（中影公司）承租甲方（九润公司）坐落于镇江市矿机路1号（矿机路以东地块）镇江九润商业广场项目4-01商铺，建筑面积5000平方米，租期为15年，起租日(即开业日期)暂定为2011年1月1日，具体以九润公司书面提前通知为准。租期分三期，第一期3年，第二期3年，第三期9年，第一期保底租金为1元每天每平方米，第二期保底租金为1.2元每天每平方米，第三期保底租金为1.5元每天每平方米，乙方应付甲方的收入抽成收益，第一期为年度净票房收入抽成收益10%，第二期为年度净票房收入抽成收益12%，第三期为年度净票房收入抽成收益12%，乙方应付租金为年度保底租金和年度收入抽成收益中较高者。乙方在开业前一个月支付甲方首期三个月（一个季度）的保底租金，之后每三个月的保底租金提前10个工作日支付，以租金实际到达甲方银行账户的时间为准。乙方每月有义务告知甲方上月销售金额，每个租赁年度完成后10日内，甲、乙双方以售票系统合约年度票房收入进行结算，为确保甲方利益不受损，乙方应根据甲方要求，随时向甲方公布相关的账目，并接受甲方委托的相应机构的审计。乙方必须支付甲方物业管理费，物业管理费由物业服务费、公摊水电费、空调能源费三部分组成，第一期（第1-3年）物业管理费8元每月每平方米，第二期（第4-6年）物业管理费10元每月每平方米，第三期（7-15年）物业管理费为12元每月每平方米，影院全部租赁面积的独立空调系统、水系统、风系统、消防系统由甲方负责安装制作并免费提供于乙方使用，并由乙方单独控制，物业管理费的支付方式及时间与租金同步。乙方应于签署合同10个工作日内向甲方支付576250元，即三个月保底租金和三个月物业管理费总和作为租赁保证金，只要发生乙方的违约事件，甲方就可以用前述押金冲抵租金、物业管理费等所有各项欠款以弥补损失，该保证金不计利息。6.4条约定：在下列情况下，甲方有权提前解除本合同，并可要求乙方将该物业恢复原状，同时甲方有权扣留押金并要求乙方赔偿全部各项经济损失：（1）乙方在租赁期间营业额数据对甲方进行隐瞒或虚报，但如果出现乙方非故意或者重大过失因素而产生账目处理错误，经甲方指出，乙方应立即予以调整……（5）乙方未履行本合同中双方约定的条款，或一方在甲方发出违约通知后的六十个工作日内对该违约行为仍为予以纠正的……（7）乙方收到甲方或物业管理公司发出的催缴通知单后，逾期未付或未足额支付累计达六十个工作日以上。6.5条约定：在租赁期间，甲方应承担该房屋结构范围内的责任，包括物业结构、公共部位及由甲方安装或者提供的设施及设备（如电梯、自动楼梯、防火和安全设施、空调设备、公共服务设施、水电服务设施、水电供应系统）的质量、安全、保养和修理。7.3条约定：乙方在收到甲方或物业管理公司发出的付款通知单后，应按付款通知单中规定的日期及时交纳款项，包括租金、物业管理费等相关费用，如发生乙方逾期支付上述费用，应按乙方应付而未付款项为基数，每逾期一天，按基数的万分之三计算支付逾期付款违约金。在租赁期内，乙方逾期缴费累计达三十个工作日以上的，甲方有停止供应水、电及气的权利，所带来的后果由乙方自己承担，乙方还应承担恢复上述供应可能发生的一切费用，乙方逾期计费累计达六十个工作日以上的，按（参考6.4.7条款）处理。10.7条约定：本合同所指甲方损失包括直接损失和间接损失，甲方追究乙方违约责任而发生的代理费用和律师费用等均为甲方损失。2012年2月5日，中影公司向九润公司支付576250元。上述合同签订后，涉案物业的开业时间为2011年10月28日。中影公司基本依照合同约定支付租金及物业管理费。自2012年10月28日起的租金和物业管理费，镇江中影公司均是先使用物业，后支付费用，基本按月支付。镇江中影公司最后一次付款时间为2014年11月14日，该款项支付的是2014年10月28日至2014年11月27日租金和物业管理费。九润公司均按季度向镇江中影公司出具发票。2014年8月18日，江苏汇典律师事务所向中影公司和镇江中影公司发出律师函，认为两公司截止2014年8月15日尚拖欠租金（456250元）、管理费、电费合计660488元，通知两公司在收到该律师函后五日内足额支付上述款项，并告知相关法律后果。第二天，该律师函被签收。2014年8月28日，九润公司向中影公司和镇江中影公司发出商函称：1、两公司承租面积最终测量为5722.3平方米，应补偿面积差导致的租金差额724466.9元及物管费差额208022.4元；2、截止2014年8月26日尚拖欠租金456250元、管理费12万元，且需提供2011年10月以来从未提供的年度收入相关数据，以便确定应收租金的最终金额；3、按合同约定，空调系统、水系统、消防系统产生的维护保养费用应由两被告承担，其中消防维护5400元每天，空调机组、风冷热泵设备5万元每年，自2011年10月28日起至2014年8月26日所产生费用为66200元；3、两公司自2012年7月起发生未按租赁合同约定支付租金、管理费的情况，按照合同约定，两公司应向九润公司支付逾期付款违约金分别为76484.38元和23868元。并要求两公司：1、足额支付至今已逾期未交纳的上述全部租金、管理费、设备维护费及逾期付款所产生的违约金等合计1675291.68元；2、将租赁以来两被告从未提供的年度收入相关数据一并提供给九润公司。第二天，该商函被签收。2014年10月9日，九润公司向中影公司发出催缴通知书，要求中影公司支付2014年10月28日至2015年1月27日的租金456250元。涉案物业管理单位镇江恒业商业地产管理有限公司向中影公司发出催缴通知书，要求中影公司支付2014年10月28日至2015年1月27日的管理费12万元。2014年10月16日，镇江中影公司向九润公司发出函告称：1、双方一直按照实际使用面积3953平方米结算租金，且就九润公司认为的建筑面积实测为5722.3平方米（我方无法核实）来讲，并未导致实际使用面积增加，不存在面积增加而增加租金一说；2、合同虽约定每三个月保底租金提前10天交纳，但双方在实际履行合同过程中，已改为每月交纳当月租金，贵方每三个月开据一次发票，我方至今不存在违反该实际履行方式的行为，故不存在拖欠租金一说，也不存在其他违约行为；3、因贵方委托经营管理的团队更换，导致大量商户撤场，致使整个九润广场客流量锐减到门口罗雀的地步，租赁合同所依据的客观情况已经发生重大变化，继续按合同约定的租金标准履行明显不公，要求商谈降低租金，否则将暂停支付租金和诉请法院裁决。2014年11月18日，江苏汇典律师事务所向中影公司和镇江中影公司发出解除合同通知书，认为两公司一直拖欠租金、管理费等相关费用，依据租赁合同第5.2条、6.4.7条、7.3条、9.2条、10.7条，通知两公司依法解除双方签订的租赁合同以及相关善后事宜。第二天，该通知书被签收。2014年11月24日，镇江中影公司向江苏汇典律师事务所发出工作联系函称：1、贵所不是租赁合同的出租方，无权解除合同，贵所的解除合同通知书未经出租方盖章确认，故对中影公司和镇江中影公司不产生法律效力；2、关于合同履行问题，镇江中影公司已经致函九润公司，明确告知不存在违约行为，且提出减少租金要求；3、据镇江中影公司了解，九润公司已向相关部门申请整体改变九润商业广场原有经营范围性质。2014年12月31日，九润公司向中影公司和镇江中影公司发出通知函，称：2014年11月18日九润公司委托江苏汇典律师事务所致函两公司，正式通知两公司解除2010年1月18日签订的租赁合同，并通知两公司迁让出租赁物业和结清拖欠租金、物管费及违约金等费用，但两公司至今未按照通知书履行，鉴于双方合同已合法解除，特再次通知两公司搬迁等事宜。2014年12月26日上午，九润商业广场物业将中影公司影院的电停了。2015年1月14日下午，九润商业广场十多人带着加力钳将影院的铁链锁打开。一审法院另查明，九润公司与江苏汇典律师事务所于2014年11月27日签订委托代理合同，约定九润公司因与中影公司、镇江中影公司纠纷一案，委托江苏汇典律师事务所律师代理，律师费44985元。九润公司于2015年1月21日向江苏汇典律师事务所开据44985元的增值税发票。镇江中影公司是中影公司成立的子公司，系涉案物业的实际经营人。天桥路1号九润商业广场1幢4层411室经登记建筑面积为5722.30平方米，套内建筑面积3969.57平方米，该物业系涉案租赁物业。上述物业已规划调整经营范围，一审审理时，已在施工阶段。2015年2月10日，一审法院立案受理中影公司诉九润公司房屋租赁合同纠纷一案，案号为：（2015）镇民初字第00034号。本案一审争议焦点为：1、江苏汇典律师事务所于2014年11月18日通知中影公司、镇江中影公司解除租赁合同的效力；2、九润公司是否享有解除权。一审法院认为，九润公司与中影公司签订的租赁合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照约定履行合同义务和行使合同权利。关于第一项争议焦点，九润公司认为其已经委托江苏汇典律师事务所于2014年11月18日通知中影公司、镇江中影公司解除租赁合同，两公司认为江苏汇典律师事务所并非合同当事人，且无相关授权，无权解除涉案租赁合同。对此，一审法院认为，首先，合同一方当事人可以单方解除合同，但应当以当事人的名义进行。江苏汇典律师事务所虽为社会服务机构，但在为委托人提供法律服务时应当取得委托人的授权，并在授权范围内从事委托事项。江苏汇典律师事务所在向中影公司、镇江中影公司发出解除合同通知书时，虽在通知书中载明其受九润公司委托，但并未向两公司披露其已经取得九润公司授权的相关文书。故江苏汇典律师事务所于2014年11月18日向两公司发出的解除合同通知书不能发生解除本案租赁合同的效力，但经九润公司追认后，该通知书发生法律效力。2014年12月31日，九润公司通过通知函的形式通知中影公司、镇江中影公司其已通过江苏汇典律师事务所通知其解除租赁合同，应当视为九润公司对江苏汇典律师事务所通知两公司解除合同行为的追认。故江苏汇典律师事务所发出的解除合同通知书对两公司发生法律效力。虽然此为事后对该通知书的法律评价，但实际操作中，中影公司、镇江中影公司作为市场主体，在收到律师事务所解除合同通知书后，应当尤为关注，应当预见到该通知书可能的法律后果。关于第二项争议焦点，一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条和最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，解除合同的通知自到达对方时解除，对方有异议的，可以在收到通知之日起三个月内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。九润公司于2014年12月31日追认江苏汇典律师事务所的解除合同行为，追认的效力及于原通知的时间。九润公司于2014年12月份起诉，中影公司、镇江中影公司明确答辩要求继续履行合同，应当视为对九润公司解除合同意思表示存有异议。中影公司、镇江中影公司的上述意思表示发生在诉讼期间，且未超过异议期，人民法院应当审查九润公司是否有权解除涉案租赁合同。九润公司认为其解除合同的依据是租赁合同第4.1条和6.4条。中影公司、镇江中影公司认为，其已经告知九润公司销售情况，并按照改变后的支付方式支付租金及物业管理费，其并不拖欠九润公司租金和物业管理费。一审法院认为，九润公司通知中影公司、镇江中影公司解除合同，解除合同的事由应当以解除合同通知书中载明的事由为准。审查江苏汇典律师事务发出的解除合同通知书，九润公司解除的事由是租赁合同第6.4.7条的约定。依照该条约定，九润公司依据该条解除合同应当具备两个条件，一是中影公司、镇江中影公司收到九润公司或物业管理公司发出的催缴通知单；二是两公司在收到上述通知单后逾期未付或未足额支付累计达六十个工作日以上。九润公司于2014年8月28日向中影公司商函，要求中影公司支付拖欠的租金、物业管理费及相关利息，以及其他费用。九润公司用商函的形式通知中影公司应当依照租赁合同的约定支付租金及管理费，中影公司应当依照约定先预付三个月租金及物业管理费。但中影公司仍然按照之前的按月支付、先用后付的方式支付租金和物业管理费，不符合合同约定，构成违约，九润公司有权依照合同的约定或者法律规定主张权利。九润公司于2014年11月18日通知中影公司、镇江中影公司解除租赁合同，自2014年8月29日至2014年11月19日期间，虽然中影公司仍有付款，但均未按照约定付款，中影公司欠付租金和物业管理费的期间累计已经超过六十个工作日，九润公司于2014年11月18日通知解除租赁合同，符合合同约定。中影公司、镇江中影公司于2014年11月19日收到九润公司的解除合同通知书，双方签订的租赁合同于该日解除。综上，九润公司与中影公司签订的租赁合同于2014年11月19日解除，中影公司应当于租赁合同解除后迁出涉案物业。鉴于中影公司是租赁合同的缔约方，中影公司有责任依照租赁合同的约定迁出涉案物业。镇江中影公司能够实际使用涉案物业源于中影公司，且由镇江中影公司实际履行了九润公司与中影公司签订的租赁合同，故镇江中影公司亦应迁出涉案物业。九润公司其他诉讼请求在中影公司起诉九润公司的（2015）镇民初字第00034号案件中一并处理。一审法院认为，本案与该案具有关联性，为便于案件处理，对九润公司的申请予以准许。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：中影公司、镇江中影公司于判决生效之日起三十日内迁出镇江九润商业广场项目4-01商铺。一审案件受理费80元，由中影公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明事实与一审一致。经双方当事人确认，本案二审的争议焦点为：九润公司是否有权解除租赁合同，如果有权解除，一审法院认定双方租赁合同的解除时间为2014年11月19日是否正确。本院认为，九润公司与中影公司签订的租赁合同是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应遵约履行。该租赁合同中关于租金支付方式条款的约定为：“中影公司在开业前壹个月支付九润公司叁个月的保底租金，之后每三个月的保底租金提前10个工作日支付。”中影公司自2011年10月28日开业后至2012年10月28日前均按上述约定支付租金，但自2012年10月28日后，自行开始每月月中或月底支付当月的租金。九润公司在2014年8月18日前对此未明确表示异议，仅说明其同意中影公司在该期间缓交租金，而不能据此得出其认可中影公司不构成违约的结论，更不能视为双方就租金支付方式的变更已达成一致意见。故中影公司关于租金支付方式已由预交三个月变更为按月先用后交的主张，不能成立。按照租赁合同的约定，中影公司应在2014年7月18日前支付2014年7月28日至10月27日三个月租金，在2014年10月18日前支付2014年10月28日至2015年1月27日三个月租金。2014年8月18日，江苏汇典律师事务所受九润公司的委托，向中影公司和镇江中影发送律师函，催缴已超期的2014年7月28日至10月27日三个月租金。2014年8月28日，九润公司函告该两公司，同样催缴上述三个月租金。2014年10月9日，九润公司向中影公司发出催缴通知书，催告中影公司支付2014年10月28日至2015年1月27日应预交的三个月的租金。物业管理公司亦发出催缴通知书。但中影公司和镇江中影公司在接收上述催款函件后，仍按自行确定的每月先用后交的方式支付租金，分别于2014年8月5日支付7月租金，8月26日、9月29日、10月28日、11月14日支付当月租金，之后因双方产生纠纷未再支付租金。根据双方租赁合同第6.4.7条的约定，中影公司在收到九润公司或物业管理公司发出的缴费通知单后，逾期未付或未足额支付累计达60个工作日以上的，九润公司有权解除租赁合同。而至2014年11月18日，九润公司委托江苏汇典律师事务所向中影公司发送解除合同通知书时，中影公司逾期支付2014年7月28日至10月27日及10月28日之后两期租金，已累计超过60个工作日。故一审法院认定九润公司享有解除权，并无不当。关于江苏汇典律师事务所律师函效力及租赁合同解除时间的问题。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五的规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任，民事法律行为的委托代理可以用书面形式，也可以用口头形式。故代理人在代理权限内实施的代理行为，其法律效力直接约束被代理人和第三人。本案中，江苏汇典律师事务在九润公司的授权范围内向中影公司、镇江中影公司发送律师函，律师函到达时对接收人产生约束力。中影公司和镇江中影公司主张律师函中未附授权委托书，对其没有法律效力，但江苏汇典律师事务所在律师函中明确表明系受九润公司委托，而委托代理亦并非必须以书面形式作出。再之，律师事务所作为专业的法律服务机构，不同于一般的机构或组织，对于律师函中告知的相关法律后果，接收方应有足够的重视和关注，即便对律师事务所的授权有质疑，也应当及时地询问委托人。而中影公司在认可江苏汇典律师事务所在处理租赁合同纠纷中有授权委托的情形下，却对2014年8月18日的律师函未予理睬，对于2014年11月18日的解除通知书则向江苏汇典律师事务所回函。对于本院询问为何向江苏汇典律师事务所回函而不是向九润公司回函，中影公司的回答为“其向汇典律师事务所发函也相当于发给了九润公司”，故上述陈述的内容也表明中影公司应当是清楚汇典律师事务所与九润公司之间代理关系的，其以没有看到相关授权为由主张律师函对其不产生法律效力，不能成立，本院不予以支持。一审法院认定九润公司与中影公司间租赁合同于解除合同通知书送达之日即2014年11月19日解除，并无不当。租赁合同解除后，中影公司、镇江中影公司应当迁出涉案商铺。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。中影公司、镇江中影公司的上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由中国电影集团公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  葛晓明代理审判员  潘 宾代理审判员  王 芬二〇一六年十月十一日书 记 员  戚亦萍