昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0112民初1740号原告:昆明腾源再生物资回收有限公司。组织机构代码证号：21671665-7。住所：昆明市官渡区民航路**（供销大厦内**）。法定代表人:杨波，职务：总经理。委托诉讼代理人：杨中，云南全鑫律师事务所律师，特别授权代理。被告：王富龙，男，1957年5月15日生，汉族，住址：浙江省东，住址：浙江省东阳市div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>委托诉讼代理人：普文华，民族法律服务所法律工作者，特别授权代理。原告昆明腾源再生物资回收有限公司（以下简称“腾源公司”）与被告王富龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后转为普通程序公开开庭进行了审理。原告腾源公司的委托诉讼代理人杨中、被告王富龙及其委托诉讼代理人普文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。腾源公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2010年9月26日签订的《经营承包合同书》，腾退属于原告的房屋；2、被告支付原告承包金，按每月52250元计算从2015年10月1日起至腾还房屋之日止（现暂计算自2015年10月1日至2016年4月30日承包金为365750元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2010年9月26日签订《经营承包合同书》，约定原告将位于昆明市西坝路*号综合大楼一栋（*层，面积2044.48平方米），大楼后面房屋（1-3层，面积640平方米），承包给被告经营，承包金每年57万元，自2013年10月1日至2016年9月30日递增10%为承包金62.7万元。被告自2015年9月30日起就不再支付承包金，截止2016年4月30日，被告尚欠原告承包金365750元。根据合同约定，若被告逾期十天未交清承包金，视为被告违约，则原告有权终止合同，收回房屋，不退还已交承包金和押金，不给任何补偿。王富龙辩称，今年交房租时被告主动与原告协商，要求在去年327500元的基础上下降5至8万元，但双方没有达成一致。之后原告封门三个月，贴通告、断水电，导致被告停业，被告要求减免三个月房租。被告从2010年9月向原告以经营承包方式租用该房屋改造成酒店使用，双方一直以来都很友好。去年修路房租降为327500元，但今年道路改造之后成为死胡同，变成停车场，铺面租不出去，酒店经营困难。2015年6月被告就写申请要求原告公司解决问题，但公司不处理，被告现在亏本经营难以维持。如果原告愿意降低租金，被告愿意继续承租并同意按照327500元支付；但如果不能降低租金，被告同意解除合同搬走，但要求原告补偿装修费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于被告提交的证据：1、房屋照片，因照片不能显示拍摄的具体地点及时间，故本院对该组照片的关联性不予确认。2、通知，因原告对印章的真实性无异议，故本院对该份证据的真实性予以确认。3、申请，虽然原告认可与被告就租金问题进行过协商，但并不认可收到过书面申请，且被告不能提交证据佐证原告确已签收申请，故本院对申请不予确认。4、押金收据、住宿结算表、房租租赁合同及收款收据，对于押金收据及结算表，因被告认可上述单据系其以前经营宾馆时剩余的单据后继续使用，故在无其他证据佐证的情况下本院对单据的关联性不予确认；对于房屋租赁合同及收款收据，因系被告与案外第三人之间的合同关系，故本院不予确认。5、酒店装修项目书、结算表，因被告未能提交原件与之核对，故本院对复印件不予确认。本院确认本案以下法律事实：2010年9月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《经营承包合同书》，约定甲方位于昆明市西坝路*号综合大楼一栋（*层，面积2044.48平方米），大楼后面房屋（*层，面积640平方米），承包给乙方经营；该大楼由乙方出资进行装修改造（安装电梯、太阳能等设施），布局为一个酒店经营使用，承包期为十年，从2010年10月1日至2020年9月30日止，承包期内允许部分出租使用，但不得整体转包转租；承包金每年570000元，从承包之日满3年（2013年10月1日至2016年9月30日）递增10%，为年承包金627000元；从承包之日满六年（2016年10月1日至承包期满）递增15%，为年承包金721050元；承包金一年一付，乙方按年到期前一个月一次性付给甲方，不得拖欠，若乙方逾期十天未交清承包金，视乙方违约；承包期内，甲乙双方不得无故终止和退出合同，甲方违约需赔偿乙方承包金总额的50%，退还已收未用完时间的承包金和水电押金，乙方违约，全部改建、装修不得拆除，甲方不给任何补偿，不退还已收承包金和水电押金；若乙方违反前述合同条款，甲方有权终止合同，收回房屋，不退还已交承包金和押金，不给任何补偿。2015年12月9日，原告向被告发出《收房通知》，载明因租户王富龙未准时缴纳租金，现该公司收回房屋使用权。2015年12月16日，原告向被告再次发出《通知》，载明因王富龙拖欠租金未付，该公司将于2015年12月17日进行房屋收回工作。另查明，2014年9月28日，被告支付2014年10月1日至2015年9月30日期间的年租金327500元。2015年6月，被告向原告提出降低房屋租金的要求，但双方未能协商一致。庭审中，原告明确表示本案系以房屋租赁合同法律关系提起诉讼，要求被告支付的承包金实际上为租金。被告表示同意解除合同并搬离，但要求原告支付装修补偿费。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，就合同的性质而言，虽然双方签订的合同名称为“经营承包合同书”，但从合同涉及的法律关系来看，双方之间并不存在原告将其“经营管理权”全部或者部分交由被告行使，并承担经营风险及获取经营收益的情形；而从合同的具体条款来看，其中就出租房屋的位置、面积、用途、租赁期限、租金支付等主要内容进行了约定，符合租赁合同的一般法律特征，故本院确认本案的合同性质为房屋租赁合同。就合同的效力而言，原告享有涉案房屋对外出租的权利，被告就承租房屋与原告达成一致意见并签订书面合同，双方当事人意思表示真实，不违反相关法律的禁止性规定，应认定为合法有效。对于原告要求解除合同的主张，因被告在答辩时同意解除合同并搬离，故本院确认解除双方之间签订的《经营承包合同书》，并由被告向原告腾退承租房屋。对于原告主张的租金，因被告确未向原告支付2015年10月1日之后的租金，故原告依据合同可要求被告支付上述期间的租金。关于租金数额的争议，本院认为，虽然被告提交的证据尚不足以证实其承租的房屋因道路改造导致经营收益出现超出一般正常风险而明显下降的情形，但从原告出具的收据来看，其确已同意将年租金调整为327500元，由此可以说明双方协商一致变更了原合同约定的年租金金额。对于2015年10月1日之后的租金，虽然双方约定年租金为627000元，但因被告于2014年9月28日支付租金时双方已对年租金予以变更并实际履行，故在双方未对下一年度的租金支付予以明确或者另行达成协议的情况下，本院认为被告应按照双方协议变更后的年租金327500元计算向原告支付2015年10月1日至2016年9月30日期间的租金；对于2016年10月1日之后的租金，则可按照双方约定的年租金721050元予以计算，但因原告按照每月52250元计算租金并不违反双方的合同约定，故本院予以确认。至于被告要求原告支付装修补偿的主张，因被告已撤回反诉，故本院在本案中对此不予处理，被告可另案主张。据此，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告昆明腾源再生物资回收有限公司与被告王富龙于2010年9月26日签订的《经营承包合同书》。二、被告王富龙于本判决生效之日起三十日内返还原告昆明腾源再生物资回收有限公司位于昆明市西坝路*号综合大楼一栋（*层，面积2044.48平方米）以及大楼后面的房屋（*层，面积640平方米）（产权证号：昆明市房权证官字第**），并按照年租金327500元计算支付自2015年10月1日起至返还上述房屋之日止的租金（2016年10月1日之后的租金按照每月52250元计算）。三、驳回原告昆明腾源再生物资回收有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6786元，由被告王富龙负担（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起三十日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  杨 洁人民陪审员  郭一入人民陪审员  钱 新二〇一六年十月十日书 记 员  张峰诚