大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0211民初4214号原告杨娇。委托代理人唐树文，系原告丈夫。被告大连红星美凯龙投资发展有限公司。法定代表人颜晓境，系董事长。委托代理人王洪岩，女，系辽宁众义律师事务所律师。原告杨娇与被告大连红星美凯龙投资发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告杨娇及被告委托代理人王洪岩出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨娇诉称，2012年9月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告正在开发建设的“大连红星国际广场”第**号房屋，面积73.98平方米，房屋总价款为768,091元整，并一次性支付总价款。合同约定2014年1月15日前交房，于交房后360日内办理产权证，协议生效后，被告于2014年1月11日交房，按合同第十五条约定，被告应于2015年1月6日前提供报产权登记机关备案的资料，但被告直到2016年3月10日才通知为原告所购房屋办理房屋所有权证书，直到2016年3月22日，原告才取得房屋所有权证书。根据合同约定及法律规定，被告的行为已构成违约，应支付原告违约金(按照合同约定自交房后360日开始计算违约金,757916×428天×0.01%)。因此原告诉至法院，请求判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金人民币32,438.8元并承担本案诉讼费。被告大连红星美凯龙投资发展有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、逾期交房办证非答辩人因素导致，被告不应承担违约责任，根据双方所签商品房买卖合同的补充协议第3条第2款的约定：非出卖人所能控制的其他因素，包括但不限供水供电供热等配套部门对出卖人相关报批手续不及时，能源使用限制等，导致的逾期交房办证，被告不承担违约责任。2、合同及补充协议中，关于逾期交房办证的免责条款，同样免除被告的违约责任。3、根据合同第15条的约定和原告诉讼请求当中支付违约金截止的时间，均是至被告将办理权属登记需要的资料报登记机关备案时止，而非原告所主张的通知之日，更不是原告取得房产证之日针对被告的答辩意见原告辩称，违约行为的产生是被告方原因造成的，不应当转嫁由原告承担,关于免责条款是格式合同,不利于买受人应是违反法律的情形,是无效的。经审理查明，2012年9月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于**号房屋一处。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人同意不退房，自本合同及补充协议约定办证期限届满之日的第二天起至出卖人将该商品房办证资料递交给房管部门取得房管部门回执之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，该违约金总额总房款的20%为限。合同订立后，原告全额支付了房款768,091元。被告于2014年1月11日交付房屋。后因合同约定的面积与产权登记面积有差异,被告退原告房屋面积差价款10,175元。2013年3月20日，大连电力勘察设计院有限公司出具《大连红星美凯龙华南店10KV中心变进线工程施工说明设计书》及图纸，载明：由大连红星美凯龙投资发展有限公司在甘井子区中华路北、华东路西汇达街东合围地块内建设大型家具商业广场，其电力建设申请新装用电容量为14500千伏安，新建10KV变电所3座，分别供商业广场1#楼、5#楼、8#楼公建。中心变采用双电源供电，由66KV泉水变电站10KV配电装置室102和311开关各配出一回10KV电缆线路至红星美凯龙中心变电所。2013年5月1日，被告（甲方）与大连煜龙电气安装工程有限公司（乙方）签订《电力建设工程施工合同专用条款》，约定由乙方依据大连电力勘察设计院有限公司出具的图纸，为甲方开发的红星国际广场1#楼、5#楼、8#楼商业部分电力外网及变电气安装工程施工。该工程于2013年7月21日通过验收并送电。2013年12月26日，被告（甲方）与国网辽宁省电力有限公司大连供电公司（乙方）签订《新建住宅供电工程建设协议》，约定：甲方开发案涉商品房住宅项目，甲方向乙方申请供电。乙方在收取建设费后，组织进行新建住宅供电外网工程建设并负责供电设施建成后的维修、改造和供电安全；甲方应一次性缴纳建设费1755.565万元。乙方自进场施工之日起应在90个工作日完成工程建设；同时约定了工期可以相应顺延的原因。协议签订后，被告于2014年1月7日全额缴纳了建设费。该工程于2015年12月竣工，2016年1月验收合格。2016年2月25日，案涉商品房完成竣工验收备案。2016年3月2日，被告将案涉商品房办证资料递交至大连市房地产管理部门办理初始登记，并有房地产登记询问记录在案为凭。以上事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、销售不动产统一发票、专用收款收据、《大连红星美凯龙华南店10KV中心变进线工程施工说明设计书》及图纸、《电力建设工程施工合同专用条款》、《新建住宅供电工程建设协议》、工程验收证明书、竣工验收备案表、初始登记申请书、房地产登记询问记录、当事人陈述等证据材料及庭审笔录等在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，根据原、被告的诉辩理由及双方提供的证据分析，本案的争议焦点如下：一、依据案涉合同第十五条的约定，能否认定并非系被告自身的责任导致其逾期递交办证资料，从而支持被告承担全部或部分违约责任，亦或被告免责。二、违约金计算的起止时间及方式。关于第一个争议焦点：虽然我国《合同法》在归责上奉行的是无过错责任原则，即通常情况下，只要一方未能按照合同约定履行义务，无论是否存在过错，违约方均应承担违约责任。但是，从《合同法》第五十三条的规定来看，《合同法》允许合同当事人约定免责条款，该条规定只有造成对方人身伤害的或因故意或者重大过失造成对方财产损失的免责条款才是无效的。本案中，双方在合同第十五条约定：“如因出卖人的责任”，被告才应按约定方式承担违约责任，显然未违反《合同法》第五十三条的禁止性规定，系双方真实意思表示，应当具有法律效力。被告提供大连电力勘察设计院有限公司出具的《大连红星美凯龙华南店10KV中心变进线工程施工说明设计书》及图纸，能够证明被告在开发案涉商住项目中，需要进行电力扩容工程，然因华南区域电力紧张，需从泉水变电站配电；同时被告需要自建部分电力外网及变电气安装工程。被告提供的证据显示，被告自建的电力工程部分早于2013年7月21日通过验收并送电，然而由国网辽宁省电力有限公司大连供电公司依照《新建住宅供电工程建设协议》承建的电力工程于2016年1月才通过验收，被告主张该原因直接导致了被告完成竣工验收备案以及向房管部门递交办证资料的延迟，而该因素系被告作为开发商在客观上无法掌控的。鉴于我国目前电力管理的现状，将此类违约责任完全归由开发商承担有失公允。因此，本案应从衡平合同双方利益的立法本意出发，兼顾公平合理，对被告的违约程度加以综合考虑。事实上，在商品房交易过程中，买卖双方均应预料到会存在这样的风险，故现通行的《商品房买卖合同》示范文本通过第十五条“如因出卖人的责任”这一免责条款，对这一风险作出了合理的分担。因此，综合考虑被告作为合同相对方具有的违约程度，及其在本案中所提及的抗辩理由中的合理因素部分，本院认为，被告应承担30%的违约责任。关于第二个争议焦点：本院认为，违约金的计算应按照双方合同中的约定，即自案涉商品房交付使用后第361日起，按照已付房款的日万分之一计算至被告将办证资料递交给房管部门取得房管部门回执之日即2016年3月2日止。本案中,被告已退原告房屋面积差价款10,175元,原告实际支付房款应为合同约定房款768,091元扣减已退房屋面积差价款10,175元,即已付房款为757,916元。因此，被告应当向原告支付违约金人民币9,549.74元(757916元×0.01%×420天×30%)。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十三条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决如下：一、被告大连红星美凯龙投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告杨娇违约金人民币9,549.74元。二、驳回原告杨娇的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费及其他诉讼费合计人民币670元（原告已预交），由原告负担469元，被告负担201元（给付时间同上）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判长  李晓男审判员  张金霞审判员  刘 瑾二〇一六年十月二十一日书记员  宋雅楠附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十三条合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。