安徽省肥东县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0122民初3698号原告：郭玉华，女，1964年8月7日出生，汉族，户籍地安徽省肥东县，现住安徽省肥东县，委托代理人：孙业康，安徽凯安律师事务所律师。被告：陶颖，女，1995年9月9日出生，汉族，住安徽省肥东县，委托代理人：谢正木，安徽皖大律师事务所律师。被告：李昌早，男，1967年10月14日出生，汉族，户籍地安徽省肥西县，现住安徽省肥西县，原告郭玉华与被告李昌早、陶颖房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法由代理审判员陈芝独任审判，公开开庭进行了审理。原告郭玉华及其委托代理人孙业康、被告陶颖的委托代理人谢正木、被告李昌早到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告郭玉华与王保建系夫妻关系，双方育有一女王茹。王保建于2012年7月30日去世。2009年，吴保长从被告李昌早处购买了位于肥东县店××镇××室。2011年4月，吴保长与王保建经协商，将其出售给原告夫妻，双方商定总价款44万元，房屋交接之前付40万元，余款4万元应于房产过户时结清。其后，王保建分数笔将购房款30万元汇至吴保长指定账户。因买卖的上述房屋系拆迁恢复楼，没有房产证，只能以原权利人李昌早的名义进行，王保建另将购房余款10万元以现金方式支付李昌早。2011年4月29日，李昌早向王保建出具40万元购房款收条一张。其后，吴保长、李昌早向原告夫妻移交了星光嘉园14幢210室。为明确双方权利义务，便于今后办理房屋过户，王保建、李昌早于2011年5月18日补充签订《房屋买卖合同》及补充协议，将双方口头协商的内容以书面协议的方式予以明确。2016年6月，一伙不明身份的人突然闯进原告房屋，言明该房李昌早出售给他们，让原告立即搬走，原告不从，他们多次上门打砸，经了解，涉案房屋被李昌早过户给被告陶颖，但陶颖并没有支付合理对价款。原告认为，两被告明知上述房屋已出售给他人，并为他人占有使用，却仍然签订房屋买卖合同，故意损害他人的合法权益，双方的房屋买卖行为应当无效，且陶颖没有支付合理对价，不能善意取得房屋所有权，原告为了维护自己的合法权益，遂诉至法院请求判令：1、确认二被告2016年5月30日签订的《存量房买卖合同》无效；2、判令被告恢复原房地权登记，即将肥东县店埠镇沿河东路星光嘉园14幢210室恢复登记到李昌早名下；3、本案诉讼费及其它费用由被告承担。被告陶颖辩称：请求驳回原告诉请，一、郭玉华作为原告主体身份不符合，王保建至少有两人以上的第一继承人；二、两被告签订买卖合同是有效的，双方买卖手续合法，没有恶意串通，陶颖应构成善意取得，没有损害原告利益；三、原告诉请恢复房地权登记是行政行为，本案是民事纠纷，合同合法有效，房地产权不应恢复登记；四、本案诉讼费由原告自行承担。被告李昌早辩称:一、原告提供的《存量房买卖合同》（陶颖和李昌早）是伪造的，没有我妻子和儿子、本人亲自签字；二、陶颖没有支付我一分钱房款；三、涉案房屋在2016年7月1日前没有做析产的房产属于家庭共有财产，房产局违规违法把房屋过户给他人；四、本人2016年2月14日老身份证作废不在使用，现在户籍地址是肥西县××镇桃花工业园；五、陶颖没有到星光家园14幢210室去了解有房产纠纷的房子，明知有问题还要买，陶颖构成合同诈骗，要立案处理并承担140万元的房款给第二被告李昌早。原告事实理由不成立，理由是：1、收条没有注明是哪里的房子，也没有第三方证人，也没有汇款证据，明确注明4月29日房屋买卖合同即日起生效，3、王保建把房款打给第三方；4、根据法律规定，未依法登记，领取权属证书的房地产不得转让，说明我与原告之间签订的合同属于无效协议，依法不受法律保护，只能说债务纠纷；5、夫妻存续期间领取的房产证书属于夫妻共同财产，李昌早无权个人买卖。李昌早现要求：1、撤回陶颖房产证权属，过户到我儿子李成龙名下；2、原告郭玉华无条件清空搬出，撤回买卖合同及收条，要承担6万元房租；3、所有协议、合同、证明、收条，本人只有三分之一的权利。经审理查明：2007年，李昌早与陈玉芳经法院调解离婚，协议约定夫妻共同财产位于店埠镇公园路11号土产公司宿舍归李昌早所有。2008年，该房产被拆迁，后安置为涉案房屋。2011年4月29日，李昌早出具收条于王保建（郭玉华之夫，已故），上载明：今收到王保建购房款肆拾万元整，注房屋买卖合同从即日起生效。2011年5月18日，（甲方）李昌早与（乙方）王保建签订了书面《房屋买卖合同》，约定李昌早将涉案房屋卖给乙方，房屋产权证号暂无，房价为44万元，本合同签字生效时乙方给付甲方10万元并在20日内付给甲方房款30万元，同时交接房屋，甲、乙双方到房产部门申请产权过户时，乙方付4万元，房款结清，同日双方签订《房屋买卖合同补充协议》。后，李昌早将涉案房屋交付郭玉华一家居住。2014年8月29日，李昌早缴纳了土地使用金，2014年12月25日，涉案房屋进行了房地权登记（房地权证肥东字第××）。2015年6月，李昌早、邬家燕从黄超群处借款25万元，借款期限自2015年6月19日至2015年9月18日，并出具了《委托书》，委托杨春杏全权办理涉案房屋出售事宜，全权办理事项如下：1、代为归还借款、办理注销登记手续、领取房产权证、他项权证；2、代理签订存量房买卖合同、办理房产证、土地证过户及领取房产证、土地使用证、办理房屋交接手续、协助买方办理贷款事宜；3、代理到税务部门办理纳税手续并代交税款或开具免税证明；或办理退税事宜；4、代理领取上述房产出售款项（含定金、预付款、结算款）等共11项，杨春杏在办理上述事项中所签署的一切文件，李昌早均予承认，由此产生的一切权利和义务均由李昌早享有和承担。李昌早在《委托书》上按手印确认，该《委托书》经公证。2015年12月16日李昌早签字的一份《承诺书》载明：本人李昌早承诺在2015年12月30日前归还黄超群借款本金及利息（以借据为准），若违约，同意由受托人杨春杏以贰拾伍万元全权处理，房内无任何贵重物品、家俱、家电任由对方处置，本人放弃诉讼权利，本人与王保建的债权债务与此无关，若及时还款，则解除他项权利。2016年5月30日，杨春杏代理李昌早与陶颖签订《存量房买卖合同》。一、合同签订情况。该合同约定存量房坐落在星光嘉园14幢210室，权属证号肥东10053125号，建筑面积99.3平方米，房屋总价款为35万元，税费由陶颖承担，对于付款时间、付款方式、办理存量房转移登记手续的时间、房屋办理交接时间、附存量房同时转让的设备、装饰情况及处理、物业管理、水、电、气电讯等其他费用的支付、相关关系（包括抵押、租赁、相邻等其他关系）和户口转移等均未进行约定；二、房款交付情况。签订《存量房买卖合同》当日9时08分，经案外人张会会账户向杨春杏账户汇款35万元，杨春杏出具收条载明，今收到张会会转交购买星光嘉园14幢210室购房款全款人民币叁拾伍万元整。案外人郭胜楠于同日8时51分许，向张会会上述账号转账135000元；案外人陶德来于2016年5月30日、5月31日经网银互联向张会会上述账号汇款两笔合计94000元，另卡号62×××78显示2016年5月30日即时汇出两笔合计80000元，未显示汇至账户信息；三、房屋交易纳税和房地产权证办理情况及中介费情况。2016年5月30日，税务机关出具了相关发票，经王永生账户POS消费29961.9元、6914.29元，两笔消费金额与税票金额一致，同日，合肥尚好家房地产投资咨询有限公司出具收据载明陶颖以现金方式支付服务佣金9000元。2016年6月1日，房地权证登记陶颖为涉案房屋所有权人。2016年6月2日，郭玉华遭人上门主张权利，让其搬走，郭玉华才得知，该房已经过户给陶颖，郭玉华认为杨春杏与陶颖签订的《存量房买卖合同》是恶意串通侵犯了其合法权益，且陶颖没有支付合理对价款，陶颖不能善意取得涉案房屋的所有权，为了维护自己的合法权益，遂诉至法院请求判如所请。以上事实由当事人陈述、《房屋买卖合同》及补充协议、《存量房买卖合同》、《借款合同》、承诺书、汇款及转账明细、收条、纳税证明、房地权证等证据予以证实。本院认为：恶意串通损害第三人合法利益的，合同无效。本案涉及一房二卖，郭玉华是先买受人，其与李昌早签订的《房屋买卖合同》及其补充协议意思表示真实，内容不违反法律、法规规定，为有效合同。本案争议焦点是陶颖作为后买受人，其在签订《存量房买卖合同》的过程中，与出卖人李昌早或者其代理人杨春杏有无恶意串通。根据原、被告提交的证据，结合日常经验法则、行为习惯等综合分析判断，本院认为，杨春杏与陶颖属恶意串通，理由如下：一、李昌早于2015年12月16日签字的《承诺书》，该《承诺书》中特别强调了李昌早与王保建的债权债务与此次委托卖房无关；二、陶颖在购房前，并未对涉案房屋进行详细的了解。三、杨春杏与陶颖仅在2016年5月30日一天的时间内便完成《存量房买卖合同》的签订、购房款的支付、房产交易税费的缴纳，2016年6月1日，房地权证载明陶颖是涉案房屋登记所有权人，郭玉华于2016年6月2日便遭人上门主张权利，要郭玉华搬离该房；四、《存量房买卖合同》仅约定了房屋价款，税费承担，但对于房款的付款时间、付款方式、办理存量房转移登记手续的时间、房屋办理交接时间、存量房同时转让的设备、装饰情况及处理、物业管理、水、电、气电讯等其他费用的支付、相关关系（包括抵押、租赁、相邻等其他关系）和户口转移、违约责任等非常重要的事项均未进行约定；五、双方合同约定的涉案房屋价款35万元，低于地税部门核定纳税的基准价460952元，更远低于正常市场交易价格，为不合理低价；六、本案购房款由案外人张会会直接汇至杨春杏账户，陶颖提供的转账给张会会的单据等却未注明是涉案房屋购房款，也不能反映其共付给张会会35万元。综上，杨春杏与陶颖在涉案房屋交易过程中存在恶意串通，双方签订的《存量房买卖合同》无效，合同无效，自始没有法律效力，涉案房屋应恢复登记至李昌早名下。杨春杏作为李昌早的代理人，其行为的法律后果应由李昌早承担。所以，对于原告的诉请，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告李昌早与被告陶颖于2016年5月30日签订的《存量房买卖合同》无效；二、判令被告李昌早、陶颖将肥东县店埠镇沿河东路星光嘉园14幢210室恢复登记到李昌早名下。本案诉讼费160元，减半收取80元，由被告李昌早、陶颖各承担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员 陈 芝二〇一六年十月二十四日书 记 员 任莉莉附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。