重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2015)合法民初字第5631号原告：重庆新华传媒有限公司合川新华书店，住所地重庆市合川区合阳办交通街2号营业办公大楼底层右，组织机构代码55204561-0。负责人：卢雨田，该公司经理。委托代理人：熊剑刚，男，1972年3月17日出生，汉族，该公司员工，住重庆市合川区。委托代理人：张剑，重庆嘉陵律师事务所律师。被告：周用碧，女，1966年2月1日出生，汉族，住重庆市合川区。委托代理人：李蜀川，重庆兴潼律师事务所律师。原告重庆新华传媒有限公司合川新华书店与被告周用碧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月14日立案后，依法由代理审判员蔡鹏飞适用简易程序公开开庭对案件进行了审理。原告重庆新华传媒有限公司合川新华书店的委托代理人熊剑刚、张剑，被告的委托代理人李蜀川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆新华传媒有限公司合川新华书店向本院提出诉讼请求：1、依法解除双方租赁合同关系，判令被告腾退合川区学府路18号面积约1865平方米的房屋；2、判令被告支付租金685387.5元（截止2015年9月17日），支付物管费17904元（截止2015年8月）；3、判决被告支付违约金131594.4元；本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年9月16日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，原告将合川区学府路18号面积约1865平方米的房屋出租给被告，租赁期为2013年9月18日至2020年3月17日。合同签订后，原告按约定履行了自己的义务，被告从2014年11月17日开始一直拖欠租金、物管费等。原告多次催收被告都置之不理，拖欠至今，也不缴纳任何费用，严重损害了原告的合法权益，根据相关法律规定，诉至本院。被告周用碧辩称，请求驳回原告的诉讼请求，原告并没有依照租赁合同履行其义务；原告无权单方解除双方的租赁合同关系，无权要求被告腾退房屋；被告没有违约行为，而是原告存在违约，因为原告提供的房屋存在消防安全隐患，欺骗原告签订了租赁合同；驳回原告要求被告支付租金685387.5元的请求，该租金计算时间不准确，且该租金过高，要求降低；被告不应当缴纳物管费；被告不应该向原告支付违约金，是原告违约，原告应当向原告支付违约金，且原告应当向原告支付损失费50万元；诉讼费不应当由被告承担，因为是原告违约造成的；被告不是本案的适格主体，被告周用碧只是合川区煌都歌城的股东之一，应当是合川区煌都歌城是承租方；被告如果歌城出现了人身或财产事故应当由原告承担责任；如果双方协商，被告愿意让步；如果不能协商，多数股东要求向消防部门投诉，希望原告撤诉，双方友好协商。经审理查明，2011年11月18日，原告重庆新华传媒有限公司合川新华书店与重庆新华书店集团房地产开发公司签订了《房屋租赁合同》，该合同约定重庆新华书店集团房地产开发公司将位于重庆合川区假日大道18号1-1-2（底层）和1-2-1（二层）的自有产权房屋面积约3173.17㎡提供给原告作经营场地，租赁期限自2012年1月10日至2020年1月9日，并且同意原告将承租的场地对外联营和转租。庭审中原告举示了一份原告与被告周用碧签订的《房屋租赁合同》，签订日期为2013年9月18号，合同第一项约定原告将其位于重庆合川区学府路18号的房屋面积约1865㎡提供给被告作经营场地，使用面积以实际面积为准；合同第二项约定租期自2013年9月18日至2020年3月17日止；合同第三项租金约定：1、保证金，双方签订本合同时，乙方（被告）应向甲方（原告）一次性交付保证金人民币大写壹拾叁万零伍佰伍拾元（小写￥130550元正），合同期满乙方（被告）在无其他违反合同并拖欠款项的情况下离场30天后，凭保证金收据可全额领回保证金，甲方（原告）只退本金，不计利息；2租金：租赁期限内，租金金额5927119元。2013年9月18日至2014年3月17日，租金单价35元/㎡，租金为391650元正；2014年3月18日至2016年3月17日，租金单价36.75元/㎡，租金为人民币1644930元正；2016年3月18日至2018年3月17日，租金单价40.43元/㎡，租金为人民币1809647元正；2018年3月18日至2020年3月17日，租金单价46.49元/㎡，租金为人民币2080892元正；3、租金交付：租金按半年交付一次。先交付后使用，每半年的租金乙方（被告）应提前1个月交给甲方财务科；4、乙方（被告）必须按时足额交付租金，不得以任何借口拒交和拖欠租金。如拖欠交租，每拖欠一天，按应付租金的1‰支付滞纳金。以此类推，如超过半个月未付租金，甲方有权停止水电供应并终止本合同，乙方须立即从租赁场地内撤出……，合同第七项约定：甲方（原告）保证向乙方（被告）提供经营用水、用电及共用设施、设备，1、乙方（被告）每月所耗水、电，按实际发生数（含损耗），照国家价格计费；2、共用设施、设备所耗水、电、气，按实际发生数，照国家价格计费，乙方按承租场地建筑面积分摊；3、每月、水、电费，共用设施、设备所耗水、电、气费，清洁费、物管费等乙方必须按时如数交付给甲方（原告），不得拖欠或拒付。否则，甲方有权停止供应水、电并终止合同……，合同第十条关于治安、消防安全的约定，1、双方签订本合同时，须另行签订《防火安全责任书》；2、甲方（原告）负责房屋整体安全通道、消防水源和消防器材的配置及费用和维修保护，并经公安消防部门验收合格，甲方（原告）有权对乙方（被告）的安全防范和消防工作进行指导和监督，乙方（被告）负责租赁场地内的治安防范工作和消防器材的配置及其费用和维修保护，并经公安消防部门验收合格，保安费由乙方（被告）自理；3、甲乙双方须保证安全通道的畅通，消防设施完好，随时排除一切隐患，并教育员工增强安全、消防意识；4、租赁期内，如任何发生安全事故，由乙方（被告）承担一切法律责任和经济赔偿……合同签订后，原告将出租房屋交付给了被告，被告接收房屋后一直在占有、使用该租赁房屋，被告在向原告支付了部分期限内的房租后未继续向原告缴纳房租。原告现将被告诉至本院，诉请如前。另查明，被告承租原告的房屋位于“书香世家”小区，该房屋于2008年1月9日经消防部门验收合格，房屋产权人系重庆新华书店集团公司，于2009年8月6日取得产权。被告承租后主要与他人合伙用于经营歌城（先是合川区钱柜歌城，后变为合川区钱帝柜歌城，现为合川区煌都歌城）。2014年8月，合川区公安消防支队在对“书香世家”小区消防检查中发现，小区消防管网和系统出现问题，导致：1室外消火栓无水；2、室内消火栓无水；3、柴油发电机房内气体灭火系统不能正常运行；4、防排烟风机故障；5、火宅自动报警系统故障点多，不能正常运行；6、喷淋泵不能远程启动、机械排烟系统不能正常启动，致整个小区存在重大火灾隐患。2014年8月25日，重庆市合川区公安消防支队对以“自动报警系统联动测试不成功、室内消火栓内无水和喷淋管网内无水”为由，对原告经营的合川区钱帝柜歌城作出了不同意投入使用、营业决定书，并作出罚款决定。后重庆市合川区公安消防支队召集了合川区国土房管局、合阳街道办事处、重庆绿荫物业管理有限公司、书香世家业主委员会、重庆新华集团及合川区钱柜歌城等单位，专题研究了书香世家小区的重大火灾隐患整治工作。上述事实，有原、被告的陈述，房产证，重庆市合川区公安消防支队建筑工程消防验收意见书，原告与重庆新华书店集团房地产开发公司之间的《房屋租赁合同》，原告与被告之间的《房屋租赁合同》，《不同意投入使用、营业决定书》，重庆市合川区公安消防支队会议纪要，银行业务凭证（回单）等证据在卷，经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，本案的主要有几个争议焦点：原、被告直接的租赁关系是否存在；被告已向原告缴纳租金的期限；原告是否可解除双方的租赁合同关系。被告虽否认原告举示的原、被告《房屋租赁合同》中被告的签字，并向本院申请对合同中“周用碧”的笔迹进行鉴定，但首先，该合同中“周用碧”的签字与本院送达回证及地址确认书中“周用碧”的笔迹基本一致；其次，从被告的陈述可以确认被告一直在占有、使用该房屋，并且被告向原告所缴纳的房屋租金金额与合同中的双方约定金额一致；再次，被告也并未提供证据证明双方之间还签订的有其他关于该房屋的租赁合同，因此，本院对不准许被告对《房屋租赁合同》中“周用碧”的签字进行鉴定，并对原告举示的双方签订《房屋租赁合同》真实性予以确认。依法成立的合同受法律保护，本案原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定真实、全面的履行各自义务。合同签订后，原告向被告交付了房屋履行了合同约定的义务，而被告接收房屋后一直在占用、使用至今，就应当向原告履行支付租金等费用的义务。合同具有相对性，本合同双方系本案原、被告，被告经营的合川区煌都歌城也是于双方合同履行后一段时间后2014年12月才注册成立，且合同签订后被告也是以自己的名义在向原告缴纳租金，因此，本院对被告辩称合川区煌都歌城系适格被告的观点不予支持。对于原告已缴纳房屋租金的期限，本院认为，首先被告应对其已缴纳租金的事实承担举证责任，现原告已举示了被告租金缴纳统计表及银行转账凭证以证明被告租金缴纳至2014年11月17日，被告对此虽有异议并陈述租金已缴至2015年，但并未举示相对应的租金收条或转账记录加以证明，故本院对被告的主张不以采信，确认被告只缴纳房屋租金至2014年11月17日，因此本院对原告请求被告支付房屋租金（截止2015年9月18日）的请求予以支持，按照双方的合同约定“2014年3月18日至2016年3月17日，租金单价36.75元/㎡”，按照生活常识，应为每月36.75元/㎡，2014年11月18日至2015年9月17日共计10个月，房屋面积1865㎡，租金共计36.75元/㎡/月×10月×1865㎡为685387.5元。按照原、被告双方合同“每月、水、电费，共用设施、设备所耗水、电、气费，清洁费、物管费等乙方必须按时如数交付给甲方（原告）”的约定，被告应当将租赁房屋的物业服务费缴纳至原告，并承担已缴纳物业服务费的举证责任，原告提交了《新华·书香世家前期物业服务协议》的约定，物业服务费为每月1.2元/㎡，租赁房屋面积1865㎡，并向被告主张2015年1月至8月的物业服务费，被告无证据予以反驳，因此被告应向原告缴纳的物业服务费为1.2元/㎡/月×8月×1865㎡即17904元。关于原告是否可以解除双方《房屋租赁合同》的问题，本院认为，根据双方合同“乙方（被告）必须按时足额交付租金，不得以任何借口拒交和拖欠租金。如拖欠交租，每拖欠一天，按应付租金的1‰支付滞纳金。以此类推，如超过半个月未付租金，甲方有权停止水电供应并终止本合同，乙方须立即从租赁场地内撤出……”的约定，被告在超过一定期限不缴纳房屋租金时原告确实有解除合同的权利，但合同同时又约定“甲方（原告）负责房屋整体安全通道、消防水源和消防器材的配置及费用和维修保护，并经公安消防部门验收合格，甲方（原告）有权对乙方（被告）的安全防范和消防工作进行指导和监督，乙方（被告）负责租赁场地内的治安防范工作和消防器材的配置及其费用和维修保护，并经公安消防部门验收合格，保安费由乙方（被告）自理。”，即原告作为出租方，应保证租赁房屋消防水源和消防器材的配置，因原告出租该房屋时房屋于2008年1月9日经消防部门验收合格，并依法办理了产权证，并不能认定原告在出租房屋时该房屋存在消防安全隐患，只是在被告承租期间，合川区公安消防支队于2014年8月在对“书香世家”小区消防检查中发现小区整体消防管网和系统出现问题，导致室内、外消火栓无水等问题，故原告对现该房屋的消防安全隐患的产生亦无过错，但该房屋现确实又存在消防安全隐患，即租赁房屋存在瑕疵，而该房屋作为商服用房被被告承租用于商业经营，势必会受到消防部门的监督检查，可能面临被罚款、停业、甚至被查封的风险（已罚款），因被告承租房屋面积大，主要用于经营歌城，前期投资大，一旦出现上述风险可能会造成巨大损失，故被告在上述消防安全隐患、风险消除前以其为由暂不缴纳房租的行为是可以被理解的，而从现实情况来看，重庆新华集团及合川区钱柜歌城等单位也是在积极配合消防部门来消除此安全隐患，被告还是愿意继续履行双方的合同，不存在不履行合同的恶意，因此对原告要求解除双方租赁合同、判令被告腾退房屋及支付违约金的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告周用碧在本判决生效后5日内支付原告重庆新华传媒有限公司合川新华书店2014年11月18日至2015年9月17日的房屋租金685387.50元和2015年1月至2015年8月的物业服务费17904元，共计703291.5元。二、驳回原告重庆新华传媒有限公司合川新华书店其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12148元，减半收取6074元，由被告周用碧负担。（限本判决生效后5日内交至本院）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费12148元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行本判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年。该期限从判决书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  蔡鹏飞二〇一六年十月十九日书 记 员  王小凤