西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0113民初1224号原告陕西西周生态物业有限公司，住所地西安市雁塔区崇业路丰泰大厦第1幢1单元11306号。法定代表人徐亮，该公司总经理。委托代理人王云生，陕西海普睿诚律师事务所律师。被告姜某某，男，汉族。委托代理人王天，北京市惠诚律师事务所西安分所律师。原告陕西西周生态物业有限公司（以下简称西周公司）与被告姜某某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告原名陕西西周实业有限公司，2015年1月份因业务发展需要变更为陕西西周生态物业有限公司。被告为崇业路23号丰泰大厦200D室的业主（××）。原告于2011年10月1日与丰泰大厦业主委员会签订了《物业服务合同》，就原告给居住在丰泰大厦的全体业主提供物业服务作出了诸多约定，其中第十一条约定：“费用标准（按业主拥有物业的建筑面积交纳）1、物业服务费：高层0.9元/月.㎡。2、电梯费：住宅0.2元/月.㎡起，每增加一层加0.03元。”第十二条约定：“代收代缴费用约定按以下标准收取（一）电费：住宅0.6元/度（二）水费：3.25元/吨（三）生活垃圾处理费：住宅：6元/户.月。”第十四条约定：“费用交纳的其他事项（一）物业服务费用，业主应在每季度初15日内按季度交纳物业费和水电费（物业费、电梯费和垃圾费预收；水电费按实际使用结算上季度费用）。（六）业主逾期缴纳本合同约定的相关费用，违约金的支付约定如下：“1、每延期1日交纳应付款的5‰的违约金。”第二十二条约定：“物业服务期限为3年，自2011年10月1日起至2014年9月30日止”，其余约定条款详见该《物业服务合同》。该《物业服务合同》签订后双方到雁塔区建设和社会保障局进行了备案。在合同生效当天原告即进驻丰泰大厦开始提供物业服务，但被告从2011年10月1日起无理由地拖欠物业服务费等费用。经核算，被告截止2015年12月31日累计拖欠原告物业服务等费用共计37309.4元，依约定的逾期付款违约金的标准计算，截止2015年12月31日被告应支付96693.92元违约金。经原告工作人员多次催款，被告置之不理，原告只能将催款通知书张贴在被告门上并拍照存底。原告在2014年9月30日《物业服务合同》到期后，由于丰泰大厦业主委员会的原因，导致双方未能续订书面的《物业服务合同》也未办理交接手续，基于此情况丰泰大厦业主委员会于2014年11月12日向原告发出一份《通知》载明在没交接给新物业公司前，双方继续按原合同履行。因此从2014年10月1日至今原、被告已形成事实物业服务合同关系。现原告诉至本院请求依法判令被告立即支付拖欠原告的物业服务费、电梯费、生活垃圾处理费、电费、水费、停车费等共计37309.4元（从2011年10月1日起计算至2015年12月31日止）；被告承担上述款项逾期付款的违约金96693.92元（从2011年10月1日起计算至2015年12月31日止）；依法承担本案诉讼费用。被告辩称，首先，根据该小区业委会与原告的（2015）雁民初字第01495号判决书所载内容已确认原告提供物业服务的期间为2011年10月1日至2014年9月30日后的物业费，原告无权收取，应予以驳回。其次，原告所述的催款通知书，被告并未签收。原告在起诉前仅在2016年2月24日通知被告缴费，且原告起诉时间为2016年1月18日，由此看出原告对于2014年1月18日前的物业费等相关费用的主张已过诉讼时效，故对于原告要求的2014年1月18日前的物业费应当予以驳回。第三，原告的物业服务存在严重瑕疵，构成违约，故被告有权拒绝缴纳物业费。根据《最高人民法院审理物业服务合同纠纷案件若干问题的司法解释》第三条的规定：“物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律规定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”面对原告如此不合格的服务，被告有权拒绝缴纳相应服务费用。对于原告提出的违约责任，被告不应承担，且合同中约定的日千分之五的滞纳金比例过高，应驳回原告要求的滞纳金请求。第四，关于原告所述的停车费，停车问题并未在物业合同中进行约定，在物业合同中明确划掉，这是另外的法律关系，不应在本案中一并处理。且该小区无规划的车位，原告并未提供任何停车服务，所有车辆均随意停放，对原告的停车费不应予以支持。最后，2011年2月20日，由于小区物业保安燃放烟花爆竹失火，给被告造成严重的经济损失，原告曾与物业服务公司口头约定被告可不缴纳物业费，这也是原告未缴纳物业费的原因。综上，原告的主张不应得到支持，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告系西安市雁塔区崇业路23号丰泰大厦1幢12004号房屋的业主，该房屋建筑面积为198.05平方米，原告原系该大厦的物业服务公司。2014年12月2日经工商部门批准，陕西西周实业有限公司将名称变更为陕西西周生态建设有限公司，2015年1月陕西西周生态建设有限公司经工商部门核准将名称变更为陕西西周生态物业有限公司。2011年10月1日，陕西西周实业有限公司即本案原告与丰泰大厦业主委员会签订《物业服务合同》约定业主大会选聘陕西西周实业有限公司对位于西安市雁塔区崇业路23号丰泰大厦提供物业管理服务事宜，物业服务的受益人为该物业的全体业主和物业使用人，该物业的全体业主和物业使用人均应对履行该合同承担相应的责任；物业服务的内容包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；6、车辆停放管理服务；7、房屋装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。原告提供服务质量按《陕西省住宅小区物业管理公共服务指导标准》（试行）二级执行，双方对实际管理效果发生异议的，由双方认可的第三方予以评定。双方约定物业服务费采取包干制，由业主向原告按合同约定标准支付物业服务费用，盈余或亏损均由原告享有或承担，其中物业服务费的标准为高层0.9元/月.平方米，电梯费住宅为0.20元/月.平方米起，每增加一层加0.03元；代收代缴的费用标准电费住宅为0.6元/度，水费为3.25元/吨，生活垃圾处理费住宅为6元/户.月。对于物业服务费用，业主应在每季度初15日内按季度交纳物业费和水电费（物业费、电梯费和垃圾费预收，水电费按实际使用结算上季度费用），业主逾期缴纳合同约定的相关费用，每延期1日交纳应付款的5‰违约金。双方约定该物业服务期限为3年，自2011年10月1日起至2014年9月30日止。2014年11月12日丰泰大厦业主委员会向原告发出通知称请原告在2014年11月30日前收回服务期间应收的各类费用，如有问题业委会协助，在没交接给新物业公司前，原告继续按原合同履约，全面管理丰泰大厦。2015年丰泰大厦业主委员会将原告诉至本院要求原告退出该小区并移交物业办公设施及业委会管理资料，本院2015年7月27日作出（2015）雁民初字第01495号民事判决书判决原告物业公司于判决生效之日起十日内退出丰泰大厦管理场地并向丰泰大厦业主委员会移交相关办公设施及资料，该判决已生效。2015年9月11日，原告与丰泰大厦业主委员会签订《交接协议》约定双方的物业服务合同顺延至2015年9月30日，并于2015年9月29日进行合同终止的相关交接，在合同终止前的小区物业服务费、水电费等由原告收取；交接当日，原告如实提供丰泰大厦业主欠费明细，同日，由丰泰大厦业主委员会支付给原告除物业费之外所有的欠费（含水费、电费、电梯费、垃圾费），如出现偏差，业主提供缴费凭证，由原告与丰泰大厦业主委员会核对无误后进行退费，此约定不代表原告放弃对应交物业费追索的权利。本案在2016年4月15日的庭审中，原告表示其虽与丰泰大厦业主委员会签订《交接协议》，但业主委员会未向原告支付约定的费用，故原告与业主委员会口头约定在新的物业公司进入前由原告管理，原告至今仍在向业主提供服务。对此，被告表示新的物业公司已经确定，但由于原告未撤场，故新的物业服务公司尚未进入该小区进行服务。另原告向法庭提交催款通知单及水电费收据，证明其不断向被告主张权益及原告垫付被告拖欠的水电费，被告对此不予认可。从该缴费催款通知书显示被告自2011年10月1日至2015年12月31日拖欠物业费、电费、水费、电梯费、卫生费、停车费共计36740元。庭后原告向法庭提交了费用明细显示被告自2011年10月1日至2015年12月31日拖欠物业服务费9090.50元、电梯费4343.24元、垃圾处理费306元、停车费13950元、用电11088度共6541.92元、用水947吨共3078元。被告向法庭提交了照片及物业服务不到位的证明，证明原告提供物业服务存在重大瑕疵，应当减免物业费，原告对此亦不予认可。另被告向法庭提交了失火证明及物业协商证明，用于证明被告不缴纳物业费的原因系由于原告前手陕西朝阳物业管理有限责任公司在提供物业管理服务期间因监管不力导致被告家中发生火灾产生经济损失，后陕西朝阳物业管理有限责任公司承诺用物业费、水电费抵扣损失，且原告对此是知晓的，故被告停交物业费等费用，但原告对此不予认可。庭审中，原告向法庭提交了2011年10月1日原、被告签订的协议书及照片，证明被告共有两辆车，车牌号分别为陕Ａ×××××及陕Ａ×××××，陕Ａ×××××是自2011年10月1日开始停放的，陕Ａ×××××是自2012年7月1日开始停放的，被告应交纳上述两辆车自停放之日至2015年12月31日期间的停车费。该协议书针对陕Ａ×××××号车辆约定停车包次费用为每月150元。被告表示陕Ａ×××××并不是被告的车，其只认可协议中的车辆，但该协议书并非被告签订，对此被告并未向法庭申请笔迹鉴定，另被告称陕Ａ×××××大概是于2011年底到2012年初的时候开始在该小区停放的。上述事实，有入住通知、物业服务合同、民事判决书、交接协议、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，经核对与原件无异，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，丰泰大厦业主委员会代表全体业主与原告签订《物业服务合同》系双方真实意思表示，对双方及全体业主均具有约束力，原告提供了物业服务，被告理应缴纳相关费用。双方约定物业服务期限为3年，自2011年10月1日起至2014年9月30日止。本院（2015）雁民初字第01495号民事判决书判决原告物业公司退出丰泰大厦管理场地后，原告与丰泰大厦业主委员会签订《交接协议》，双方约定将物业服务合同顺延至2015年9月30日，由丰泰大厦业主委员会支付给原告除物业费之外所有的欠费（含水费、电费、电梯费、垃圾费）。2016年4月15日的庭审中，原告表示因丰泰大厦业主委员会未向原告支付约定的费用，故双方口头约定在新物业公司进入前由原告管理，且被告亦表示新的物业服务公司由于原告未撤场尚未进入该小区进行服务，故对于原告要求被告支付2011年10月1日至2015年12月31日期间的相关物业服务费用的请求，本院依法予以支持。具体应缴纳的费用为：1、物业服务费。按照丰泰大厦业主委员会代表全体业主与原告签订《物业服务合同》约定物业服务费的标准为高层0.9元/月.平方米，被告的房屋面积为198.05平方米，故自2011年10月1日至2015年9月30日被告应缴纳的物业服务费为9090.49元。被告向法庭提交照片等证据证明原告的物业服务存在瑕疵要求减免物业费，但据《物业服务合同》约定双方对实际管理效果发生异议的，由双方认可的第三方予以评定，现并未经第三方评定，故对于被告要求减免物业费的要求，本院不予认可。2、电梯费。《物业服务合同》约定电梯费住宅为0.20元/月.平方米起，每增加一层加0.03元，被告的房屋为20层，故对于原告主张的自2011年10月1日至2015年12月31日的电梯费4343.24元，本院依法予以支持。3、生活垃圾处理费。《物业服务合同》约定生活垃圾处理费住宅为6元/户.月，故自2011年10月1日至2015年12月31日被告应缴纳的生活垃圾处理费为306元。4、电费。《物业服务合同》约定代收代缴的费用标准住宅为0.6元/度，自2011年10月1日至2015年12月31日，被告用电量为11088度，故对于原告主张的电费6541.92元，本院依法予以支持。5、水费。《物业服务合同》约定水费为3.25元/吨，自2011年10月1日至2015年12月31日用水量为947吨，故被告应缴纳水费3077.75元。综上，被告自2011年10月1日至2015年12月31日应向原告缴纳物业服务费9090.49元、电梯费4343.24元、生活垃圾处理费306元、电费6541.92元、水费3077.75元，共计23359.4元。对于原告要求被告支付停车费一节，被告表示陕Ａ×××××并非被告的车辆，且原告并未向法庭提交相关证据证明该车辆系被告的车辆及原、被告关于该车辆停放的相关协议，故对于原告要求被告支付该车辆停车费的请求，本院依法不予支持。2011年10月1日原、被告签订的协议书对陕Ａ×××××车辆的停车费进行约定为每月150元，被告表示认可协议中的车辆，但该协议书并非被告签订，对此被告并未向法庭申请笔迹鉴定，另被告称陕Ａ×××××大概于2011年底到2012年初的时候开始在该小区停放的，同时结合《物业服务合同》中约定物业服务的内容包括车辆停放管理服务，被告应向原告支付该车辆自2011年10月1日至2015年12月31日的停车费7650元。对于原告要求被告支付逾期付款的违约金一节，被告表示陕西朝阳物业管理有限责任公司对被告的火灾损失用物业费及水电费等进行扣减，故被告一直未交物业费等费用，且原告对此知情，但原告表示不予认可。被告对于原告提供物业服务是知晓的，同时对于被告与陕西朝阳物业管理有限责任公司的约定不能对抗原告物业公司，故被告应承担一定的违约责任。被告表示原告要求的违约金过高，本院参照原告要求的物业费数额，酌情认定由被告向原告支付违约金3000元。对于被告所述本案的诉讼时效问题，由于物业服务的连续性，且原告自2011年10月1日至2015年12月31日实际为该小区提供服务，故原告的起诉并未超过诉讼时效。综上，兹根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告姜某某应于本判决生效之日起十日内支付原告陕西西周生态物业有限公司自2011年10月1日至2015年12月31日的物业服务费、电梯费、生活垃圾处理费、电费、水费，共计23359.4元。二、被告姜某某应于本判决生效之日起十日内向原告陕西西周生态物业有限公司支付陕Ａ×××××号车辆自2011年10月1日至2015年12月31日的停车费7650元。三、被告姜某某应于本判决生效之日起十日内支付原告陕西西周生态物业有限公司违约金3000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告的其余诉讼请求。本案案件受理费2980元，由原告承担2000元，被告承担980元。因原告已预交，故被告应于本判决生效之日起十日内将其应承担的案件受理费直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  陈 婷人民陪审员  张停战人民陪审员  王 力二〇一六年十月九日书 记 员  张焕焕