陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书（2016)陕0802民初8497号原告中国农业银行股份有限公司榆林城区支行。负责人马永平，该行行长。委托代理人常宏，陕西正北律师事务所律师。被告康某某。委托代理人ＸＸ。被告张某某。被告榆林市盛景房地产开发有限公司。法定代表人陈永平，该公司总经理。原告中国农业银行股份有限公司榆林城区支行与被告康某某、张某某、榆林市盛景房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月31日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年10月26日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司榆林城区支行负责人马永平的委托代理人常宏，被告康某某的委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼，被告张某某，榆林市盛景房地产开发有限公司法定代表人陈永平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2012年9月20日，被告康某某向原告借款人民币700000元，被告康某某与原告签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定：1、原告为被告康某某提供贷款人民币700000元，借款期限156个月，分期还款，贷款期间从2012年10月8日起至2025年10月7日止；2、借款利率，本息偿还方式，罚息、复利的计算依据及标准；3、提前收贷的条件及违约责任；4、被告康某某、张某某以其所有的位于榆林市榆阳区保宁西路沙城明珠小区6号楼1单元603室为其借款合同项下债务提供抵押担保；5、被告榆林市盛景房地产开发有限公司自愿就被告康某某借款合同项下债务承担连带保证责任。随后，原、被告在抵押登记机关办理了抵押财产登记手续。同时，原告向被告足额发放了贷款700000元。截止2016年6月14日，被告康某某仍拖欠原告贷款本金589486.77元，连续8个月未按合同约定按时足额偿还贷款本息，其行为已经构成违约。经过原告多次催要仍拒不履行还款义务，故原告提起诉讼，请求：1、判令被告康某某、张某某共同向原告偿还借款本金589486.77元及利息（从2015年9月8日起至2015年10月7日以年利率6.55%计算，从2015年10月8日起至款项付清之日止以年利率9.825%计算，截止2016年10月25日已产生利息37181.64元）。2、判令被告榆林市盛景房地产开发有限公司就被告康某某的上述债务向原告承担连带清偿责任。3、判令以被告康某某、张某某所有的抵押物（房地产）的拍卖、变卖价款优先偿还原告借款本息。4、由被告承担本案诉讼费、保全费、鉴定费、评估费、拍卖费、律师费等原告因实现债权而产生的全部费用。原告向法庭提交了以下证据：第一组证据：户口簿复印件、身份证复印件、结婚证复印件各一份，用以证明被告主体适格；第二组证据：个人购房担保借款合同复印件一份、借据复印件一份，用以证明原、被告存在借款、担保及抵押合同，原告依约向被告发放贷款的事实。第三组证据：预售抵押登记审批表复印件一份、预售房他证复印件一份、担保承诺书复印件一份、抵押物清单一份，用以证明被告康某某、张某某以其所有的房屋作为抵押，并办理了抵押登记的事实。第四组证据：电子清单一份，证明截止2016年10月26日被告拖欠原告借款本金589486.77元（已到期借款本金49631.00元，未到期借款本金539855.77元），利息37181.64元（含未结清正常息总额32396.45元，未结清复利总额1437.83元，未结清罚息总额2024.71元，提前还息金额1322.65元），合计626668.41元的事实。被告康某某、张某某辩称，一、榆林市榆阳区人民法院应当依法确认被告康某某、张某某与原告签订的《个人购房担保借款合同》无效，同时依法确认商品房预售合同无效。首先，根据《融资性担保公司管理暂行办法（节录）》第八条、第五十条之规定，榆林市盛景房地产开发有限公司未取得融资性担保机构经营许可证不得从事担保业务，个人购房担保借款合同主体不适格，该合同无效。其次，根据《中华人民共和国消防法（节录）》第五十八条、《建设工程质量管理条例（节录）》第五十八条、《建设工程消防监督管理规定（节录）》第八条、第四十一条、《城市商品房预售管理办法（节录）》第十二条、第十五条之规定，榆林市盛景房地产开发有限公司虚构竣工日期骗取商品预售许可证，并对未组织竣工验收不符合消防安全条件的房屋交付购买人张某某、康某某使用，张某某、康某某有权解除合同，同时，原告对预售资金疏于管理，导致贷款挪作他用，榆林市盛景房地产开发有限公司不能依法办理验收，最终不能办理房屋权属证书，抵押物属于非法建筑，不符合安全消防条件，因此给张某某、康某某造成损失，同时给原告造成损失，榆林市盛景房地产开发有限公司与张某某、康某某签订的商品房预售合同不符合强制性规定，榆林市榆阳区人民法院应当确认该合同无效。二、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、第二十五条之规定，榆林市榆阳区人民法院应当依法解除康某某、张某某与原告签订的《个人购房担保借款合同》，同时依法解除榆林市盛景房地产开发有限公司与张某某、康某某签订的预售房合同，判令榆林市盛景房地产开发有限公司返还购房款并按同期银行利率4倍支付利息，造成原告损失的应当由榆林市盛景房地产开发有限公司依法赔偿。三、原告请求张某某、康某某支付本息主张不能成立，榆林市榆阳区人民法院应当依法驳回原告诉讼请求，但不能免除榆林市盛景房地产开发有限公司民事责任。四、预售许可相关手续是骗取的，该工程未经公安机关进行安全审查、审核，不符合放贷条件，并且在一年内未办理房屋产权登记，请求榆林市榆阳区人民法院按照相关法律规定依法解除被告与原告签订的个人购房借款抵押合同，造成的损失由原告和被告榆林市盛景房地产开发有限公司共同承担，免除康某某、张某某民事责任，并且返还康某某、张某某的预付的购房款及同期银行利率的四倍计算所得的利息。五、被告榆林市盛景房地产开发有限公司涉嫌刑事犯罪应当依法移送公安机关立案侦查。被告康某某向法庭提交榆林市建设工程规划许可证复印件一份，用以证明榆林市盛景房地产开发公司未按规定办理节能评估和审查，环境影响评价审查，建设工程消防设计审核以及未组织竣工验收，并且存在安全隐患，中国农业银行对不具备贷款条件的贷款人发放贷款，依据政府核准投资项目管理办法的相关规定中明确规定对于未按规定取得规划选址、用地预审、环评审批、节能审查意见的项目各级项目核准机关不得予以核准，对于未按规定履行核准手续或者未取得项目核准文件的项目，城乡规划建设，国土资源安全生产监督管理等部门不得办理相关手续，金融机构不得发放贷款，该笔贷款是违规放贷，取得利益不受法律保护。被告张某某未向法庭提交证据材料。被告榆林市盛景房地产开发有限公司未到庭应诉，亦未向法庭提交书面答辩状，相关证据材料及书面质证意见。经庭审质证，被告康某某对原告提供的对第一组证据的真实性及证明目的均无异议；对第二组证据的真实性无异议，证明目的有异议，认为个人购房担保借款合同无效，涉嫌违规放贷，抵押物不合法，涉案金额巨大，应当先由中国银监会调查处理，被告房地产公司涉嫌骗贷，数额特别巨大，应当移送公安机关立案侦查。对第三组证据的真实性无异议，证明目的有异议，认为被告榆林市盛景房地产开发有限公司提供的商品房预售手续是骗取的，未按合同约定的竣工日期向被告康某某、张某某提供竣工验收的房屋，并且未在一年内完成房屋权属登记，该房屋存在安全隐患，未通过消防安全审核验收，房地产开发商未按照合同约定提供。对第四组证据的真实性无异议，证明目的有异议，认为因原告提前收回贷款本金，在利息计算上还有复利及罚息所以被告不认可，因合同真实但是是违法的。原告对被告康某某提供证据认为与本案无关不予质证。本院对当事人提交经庭审质证的证据作如下认证，原告提交的证据，来源合法且均有被告的签字确认，原告提交的证据能够证明被告康某某向原告借款700000元，被告榆林市盛景房地产开发有限公司提供保证责任担保，由被告康某某、张某某所有的房产进行抵押，截止2016年10月26日二被告拖欠原告借款本金589486.77元，已到期借款本金49631.00元及利息32396.45元，罚息2024.71元，复利1437.83元，提前还息金额1322.65元的事实，与本案具有关联性，对本案具有证明力，依法均予以采信。被告康某某提供的证据，因该证据为复制件且与本案无关，本院依法不予采信。本院根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：2012年9月20日，原告中国农业银行股份有限公司榆林城区支行与被告康某某、张某某、榆林市盛景房地产开发有限公司签订个人购房担保借款合同，合同约定：1、贷款金额为人民币700000元，借款期限156个月，贷款期限从2012年10月8日起至2025年10月7日止；2、贷款用途为购买房产；3、借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础，据此确定年利率6.55%执行，罚息利率为本合同执行利率基础上上浮50%；4、还款方式为等额本息还款法；5、保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。保证期间为借款到期日起二年。由阶段性保证人榆林市盛景房地产开发有限公司提供保证担保，阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带责任保证；6、被告康某某、张某某将其所有的位于榆林市保宁西路北铁道线东沙城明珠6幢603号的房产提供抵押担保，于2012年9月20日办理了预购商品房抵押权预告登记（榆房预榆林市字第024035号）；7、合同发生争议向贷款人所在地人民法院提起诉讼。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告中国农业银行股份有限公司榆林城区支行于2012年10月8日按时向被告康某某发放了借款人民币700000元，后被告康某某不能按期偿还原告借款。另查明，被告康某某与被告张某某系夫妻关系。截止2016年10月26日二被告拖欠原告借款本金589486.77元，已到期借款本金49631.00元及利息32396.45元，罚息2024.71元，复利1437.83元，提前还息金额1322.65元。原告对上述欠款本金及利息进行催要无果，致原告向本院提起诉讼并提出上述诉讼请求。本院认为，原告与被告康某某、张某某、榆林市盛景房地产开发有限公司签订的个人购房担保借款合同，均系当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律行政法规的效力性强制性规定，依法应确认为有效合同。合同签订后，原告足额向被告康某某发放了借款，被告康某某理应按照合同约定按时向原告偿还借款，但其未能按期履行还款义务已构成违约，应承担继续履行的违约责任。被告康某某与被告张某某系夫妻关系，且该笔债务发生在被告康某某与被告张某某夫妻关系存续期间，依据婚姻法有关法律规定，依法应确认为夫妻共同债务，应当由其二人共同偿还。原告请求被告康某某、张某某偿还原告借款本金人民币589486.77元及利息的诉讼请求，经审查，截止2016年10月26日被告康某某、张某某拖欠原告已到期借款本金49631.00元及利息32396.45元，罚息2024.71元，事实清楚，对已到期的债权原告主张权利依法应予以支持，被告康某某、张某某应当支付原告借款本金人民币49631.00元，并按逾期年利率9.825%【6.55%×（1+50%）=9.825%】支付逾期利息；其余借款由于尚未到期，虽然合同中约定“借款人违反合同约定的任何义务，贷款人均有权宣布对借款人已贷出的借款立即到期并要求借款人立即偿还全部借款本金、利息和其他应付款项”的内容，但因该借款合同系原告提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务……”及第四十条“格式条款具有……或者提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，该条款约定的内容加重了被告康某某、张某某的责任，应属于无效条款，对被告方不具有法律拘束力，故原告主张由被告康某某、张某某偿还剩余未到期借款本金及利息的诉讼请求，依法不予以支持；原告主张复利及提前还息的请求，无法律依据，依法不予以支持。原告主张被告榆林市盛景房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任的诉讼请求，原告主张权利是在保证期间内，故被告榆林市盛景房地产开发有限公司应当在保证责任范围内承担连带责任保证，原告的该项诉讼请求符合双方合同的约定及法律的规定，依法应予以支持；原告主张在被告康某某、张某某所购买的房产在抵押物价值范围内享有优先受偿的诉讼请求，经审查，本案所涉抵押房产至今未取得房屋的房屋产权证，也未能办理该房产的抵押登记，原告主张优先受偿的请求没有法律依据，不予支持；原告主张由被告承担律师费、评估费、拍卖费等费用，无事实和法律依据，依法不予支持。被告康某某、张某某辩称榆林市盛景房地产开发有限公司未取得融资性担保机构经营许可证，应当依法确认商品房预售合同无效，并返还康某某、张某某预付购房款及银行同期利率四倍计算所得的利息之理由，因被告未提供相关证据予以佐证，无事实及法律依据，且非同一法律关系，本院依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，由被告康某某、张某某共同偿还原告中国农业银行股份有限公司榆林城区支行截止2016年10月26日借款本金人民币49631.00元及利息（从2016年10月26日起至借款付清之日止，按逾期年利率9.825%计算），并支付已产生的利息及罚息34421.16元，被告榆林市盛景房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任。二、驳回原告中国农业银行股份有限公司榆林城区支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9940元，由原告中国农业银行股份有限公司榆林城区支行负担8600元，被告康某某、张某某、榆林市盛景房地产开发有限公司共同负担1340元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于榆林市中级人民法院。审 判 长  霍 扬审 判 员  李海波人民陪审员  纪凤建二〇一六年十月二十九日书 记 员  万强强