浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0782民初02992号原告：黄志斌。委托代理人：骆海江，浙江东方亮律师事务所律师。被告：林希柱。被告：张赛红。被告：陈厚教。原告黄志斌为与被告林希柱、张赛红、陈厚教房屋租赁合同纠纷一案，于2015年11月4日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员季文超独任审判，分别于2015年12月16日、2016年8月12日公开开庭进行了审理。原告黄志斌的委托代理人骆海江、被告陈厚教参加了两次庭审，被告张赛红参加了第一次庭审；被告林希柱经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄志斌诉称，2014年12月1日，原告将其所有的位于义乌市宾王商贸区X街XXX号的两间房屋（一至顶层含地下室）整体出租给第一被告林希柱。双方为此订立了《房屋租赁合同》一份，约定：租赁期为五年，年租金为人民币60万元，如对外转租，要征得原告同意。此后，由于第一被告称资金紧张，双方重新约定了租金的支付方式：2014年12月15日前付清2014年12月、2015年1月、2月份的房租；2015年2月1日前付清3月至5月份的房租；5月1日前付清6至8月份的房租；8月1日前付清9至11月份的房租。此后，第一被告支付了2014年12月至2015年5月份的租金，而6月份之后的租金第一被告至今未支付，原告多次催讨也无结果。2015年5月份，原告发现第一被告将房屋转租给了第二、第三被告。原告随后联系到第二、三被告，明确表示不愿意转租，并一直与其交涉要求腾退房屋，但第二、三被告以与第一被告订立租赁合同合法为由拒不腾退房屋。原告认为，原告与第一被告在订立房屋租赁合同时明确约定，如对外转租，要征得原告同意。第一被告与第二、三被告之间订立的房屋租赁合同未征得原告同意，当属无效。三被告理应立即腾退原告的房屋，并支付占用房屋期间的费用。诉请：一、依法解除原告与第一被告订立的《房屋租赁合同》。二、判令第一被告支付原告房屋租金30万元从2015年6月1日计付至2015年11月30日止。三、依法确认三被告之间订立的《房屋租赁合同》无效。四、判令三被告立即腾退原告的房屋，并支付占用房屋期间的使用费（从2015年12月1日计付至实际腾空房屋之日止）。五、判令第一被告支付原告电费41850.85元（从2015年8月计付至2015年11月）。被告林希柱未作答辩。被告张赛红、陈厚教共同答辩称，第二、三被告不存在腾退房屋的情况，不需要支付占用房屋期间的房租费，原告于2015年9月7日晚上将本案所涉的房屋包括店面和楼上的房屋强行上锁收回。房租费应该向第一被告主张。原告为证明自己的主张，向本院提供证据如下：证据1、房产证一份，证明涉案房产系原告所有的事实。证据2、房屋租赁合同一份，证明原告与第一被告之间的房屋租赁法律关系，双方明确约定转租需征得原告同意。证据3、补充协议一份，证明原告与第一被告重新约定了租金的支付方式。证据4、房产租赁合同复印件一份，证明第一被告将涉案房间转租给第二、三被告的事实。证据5、电费单据一份以及电费证明一份，证明2015年8月份、9月份电费使用情况。被告林希柱经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，放弃了其享有的相关诉讼权利。被告张赛红、陈厚教对原告提供的证据共同发表质证意见如下：对证据1的真实性无异议，确实是原告所有的。第二、三被告在装修好以后才知道房屋是原告所有的。对证据2的真实性不清楚，合同相对性，是原告跟第一被告签订的，我们不知情，无法质证。对证据3无异议。证据4是真实的，我们租赁的时候，按照第一被告的陈述，认为第一被告是房屋所有权人，在房屋装修好以后才知道原告才是房屋的所有权人。对证据5，电费是第一被告饭店使用的。被告张赛红、陈厚教为证明其辩解主张，向本院提供照片七张，证明本案原告等四个房东在2015年9月7日晚上将房屋强行上锁，把房屋收回。上锁人是黄志斌的儿子。原告对被告张赛红、陈厚教提供的证据发表质证意见如下：对照片的真实性无异议，是事实的。原告补充一个事实，现在涉案房屋的锁被第二、三被告换掉，不是原告的锁。被告林希柱经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃其享有的相关诉讼权利。经庭审质证，本院对原告及被告张赛红、陈厚教提供的证据的真实性均予以认定。经审理查明，2014年11月底，原告黄志斌将自有座落在义乌市宾王商贸区X街XXX号的两间房屋一至顶层含地下室，与另案当事人朱建宝、吴广荣、吴广灯等人的房屋一起出租给被告被告林希柱经营酒店。双方为此于2014年11月27日签订了《房屋租赁合同》一份，约定：租赁期为五年，自2014年12月1日至2019年11月30日；年租金为人民币20万元，提前一个月支付给原告；如对外转租，要征得原告同意。双方还约定了其他事项。后原告将房屋交付给被告林希柱使用。后由于被告林希柱称资金紧张，双方重新约定了租金的支付方式：2014年12月15日前付清2014年12月、2015年1月、2月份的房租；2015年2月1日前付清3月至5月份的房租；5月1日前付清6至8月份的房租；8月1日前付清9至11月份的房租。被告林希柱支付了2014年12月至2015年5月份的租金，而6月份之后的租金第一被告至今未支付，原告多次催讨也无结果。被告林希柱至今未将租赁的房屋交还给原告。被告林希柱尚欠电费41850.85元未付。2014年12月1日，被告林希柱未经原告等房屋产权人同意，擅自将其承租的原告的房屋及另案当事人朱建宝、朱广荣、吴广灯的房屋转租给被告张赛红、陈厚教开办美容汗蒸养生馆。合同约定：租期从2014年12月1日至2019年11月30日止，计60个月，租金为前两年50万元，第三年52.5万元，第四年55.1万元，第五年57.8万元。合同签订后，被告张赛红、陈厚教按约定已实际支付租金46万元。后被告张赛红、陈厚教对承租房屋进行了全面装修。装修完毕后进行了营业。2015年9月初，被告张赛红、陈厚教发现被告林希柱已经将自己经营的酒店关门歇业，同时发现被告未经房屋所有权人同意，擅自将其承租的部分房屋转租给被告张赛红、陈厚教使用。经三方协商，未就被告张赛红、陈厚教继续使用第三人房屋的事宜达成协议。原告等人即于2015年9月7日晚上将原告的营业场所大门关闭上锁，阻止原告经营。为此，被告张赛红、陈厚教于2015年10月26日向本院提起诉讼，经本院（2015）金义民初字第2898号民事判决：一、张赛红、陈厚教与林希柱于2014年12月1日签订的房屋租赁合同无效。二、林希柱于本判决生效后十日内返还给张赛红、陈厚教租金人民币46万元。三、林希柱于本判决生效后十日内赔偿给原告张赛红、陈厚教房屋装修损失人民币901604元。现已生效。本院认为：原告与被告林希柱签订的《房屋租赁合同》应认定有效。被告林希柱长期拖欠房租不付，应属违约。被告林希柱长期不履行租金支付义务，原告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持；原告要求判令被告林希柱支付原告房屋租金20万元（从2015年6月1日计付至2015年11月30日止）的诉讼请求应予支持。原告要求确认三被告之间订立的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求已经生效判决确认。三被告立即腾退原告的房屋，被告林希柱应支付占用房屋期间的租金损失。被告张赛红、陈厚教应当支付使用房屋期间的电费。被告林希柱经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告黄志斌与被告林希柱于2014年11月27日签订的《房屋租赁合同》。二、被告林希柱于本判决生效之日起十日内支付原告黄志斌从2015年6月1日计付至2015年11月30日止的房屋租金计人民币20万元。三、被告林希柱于本判决生效之日起十五日内腾退向原告黄志斌租赁的房屋（义乌市宾王商贸区X街XXX号的两间房屋一至顶层含地下室），并支付占用房屋期间的使用费（从2015年12月1日计付至实际腾空房屋之日止，按年租金20万元计算）。四、被告林希柱于本判决生效之日起十日内支付原告黄志斌电费41850.85元。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2195元，由被告林希柱负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费4390.00元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；汇入账号：1969-9901-0400-0409-0000-0106-003，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室，联系电话：8205****、8205****。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）审判员  季文超二〇一六年十月二十一日书记员  骆健雄