贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔01民终3910号上诉人（原审被告）中国平安财产保险股份有限公司贵州分公司，住所地贵州省贵阳市北京路27号鑫都财富大厦5楼。负责人张小春，该分公司经理。委托代理人刘枊，贵州心典律师事务所律师，执业证号：15201201110139270。被上诉人（原审原告）贵州京洲电子发展有限公司，住所地贵州省贵阳国家高新区金阳科技产业园创业大厦B451室。法定代表人刘晖，该公司总经理。委托代理人刘杰，贵州圣伦达律师事务所律师，执业证号：15201201010376356。上诉人中国平安财产保险股份有限公司贵州分公司（以下简称平保贵州分公司）因与被上诉人贵州京洲电子发展有限公司（以下简称京洲公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2015）南民初字第6752号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判查明，2011年3月25日，原告京洲公司（甲方，出租方）与被告平保贵州分公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将坐落于贵阳市南明区水东路中天世纪新城三组团第D1、D2、E1、E2一层7号、8号房屋出租给乙方使用，期限60个月，自2011年4月1日至2016年3月31日止（甲方免费提供两个月装修期，即2011年4月1日至5月31日免租金，乙方自行承担装修期间产生的水电费、物管费），月租金为47990元，年总租金575880元，房屋租赁第二年（即2012年4月1日至2013年3月31日），租金年环比递增5%，第三年开始（即2013年4月1日起），租金年环比递增10%，直至合同期满；甲方应于2011年4月1日前将出租房屋交付乙方使用，租赁期内乙方负责支付出租房屋的水电费、物业管理费；合同终止时，乙方应按时腾空交回房屋并保证房屋及内部设施的完好（正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用；租赁期间，甲乙双方都不得借故解除合同，如甲方确需解除合同，应提前通知乙方，并赔偿乙方的装修费用，如乙方确需退房的，应提前两个月通知甲方，并赔偿给甲方所造成的损失。合同并就其他相关事项进行了约定。合同签订后，原告将上述房屋出租给被告使用。2013年12月26日，被告向原告提出解除合同，并于2014年4月22日在《贵州商报》刊载《通知》，载明：“京洲公司：我公司已于2014年2月28日解除了与贵单位签订的位于中天世纪新城第D1、D2、E1、E2一层7号、8号房屋租赁合同，并搬离了该场所。该房屋4月15日已经按照贵司要求完成恢复工作，敬请贵单位接受该房屋并对该房屋进行处置。如因未及时处置导致的法律后果由贵单位承担。如有疑义，请和我单位联系……。平保贵州分公司。2014年4月22日”。此后因双方发生争议，原告遂诉至法院，诉请：一、被告向原告支付房租110856元（2014年3月1日至4月30日的房租）；二、被告向原告支付原告代为支付的物业管理费1920元；三、被告赔偿原告损失182913元（2014年5月、6月、7月的房租，每月按60971元计算）；四、诉讼费由被告承担。审理中，原告提交以下证据：1、《公证书》，证明原告于2014年4月28日通过公证向原告邮寄催告函，催告被告交纳3、4月的房租及各种应缴纳的费用，要求被告于4月28日至5月5日来商铺进行清算盘点，若2014年5月5日前未进行清算移交，则在物管的见证下进行相关的清点。被告称未收到《公证书》中所记载的催告函，原告称被告直至4月28日未将房屋清空与事实不符。2、商铺清点见证、明细单，证明原告在物管人员见证下，于2014年5月5日将房屋打开进行清点。被告对该证据表示异议，认为所谓见证人并未签署意见载明见证内容是否属实，证人未到庭无法核实该证据的真实性，见证单多处增添修改，笔迹不同，明细单无单位签章。3、《房屋租赁合同》，证明原被告之间的房屋租赁关系，2014年3月房租为55428元、4月房租60971元，合同终止时被告应按时腾空房屋并保证房屋内部设施完好，结清应由乙方承担的费用；如乙方确需退房，应提前两个月通知甲方，并赔偿甲方所造成的损失。被告对合同真实性无异议，认为合同约定乙方有腾空房屋的义务而非将房屋恢复原状的义务，被告于2013年12月26日通知原告解除合同，房租已支付至2014年2月28日，甲方的损失是其不作为所造成。4、房屋租赁合同（原告与绿万家超市签订，房屋租赁期十年，自2014年8月9日至2024年8月8日，原告免费提供2014年6月10日至2014年8月9日共2个月装修期，装修期间乙方自行承担装修期间所需缴纳的物业管理费及水、电费用……），证明原告与绿万家超市签订合同，2014年6月10日至8月9日是装修免租期。被告认为原告将房屋交付给绿万家超市的时间为2014年6月10日而非8月9日，租金低于与被告所签订合同约定的租金。5、图片，证明被告直至2014年3月尚未将房屋腾空。被告表示2月27日已腾空房屋，只是未恢复原状。6、缴费通知书，证明原告2014年4月15日、4月18日向原告邮寄催缴函，被告应交清相关费用。被告表示未收到催缴函，2014年3月、4月的房租未支付，被告将房租交至2014年2月28日，之前的物业管理费、水电费等相关费用均已交清。7、报纸，证明原告于2014年5月10日在贵阳晚报刊载房屋出租的广告，绿万家超市看到广告后与原告联系并签订协议。被告对真实性无异议，认为原告故意拖延，扩大损失。被告提交以下证据：1、图片，证明被告已于2014年4月16日将房屋恢复原状。原告认为被告2014年4月16日是将房屋腾空而非恢复原状，3、4月的房租及相关费用并未结清。2、被告于2014年4月22日在《贵州商报》刊载的通知，证明已通知原告自行处理房屋，若不自行处理损失由原告自行承担。原告表示可证明被告于2015年4月15日将房屋腾空的事实。3、原告的投诉信，证明被告曾向原告交付房屋钥匙，原告拒收。原告表示不清楚。4、被告向居委会递交的报告，证明被告请求当地居委会进行协调，解除合同的时间是2014年2月28日。原告认为无居委会签收的证据，不予认可。5、告知函，证明被告于2014年3月5日、4月15日告知原告，被告已于2014年2月28日搬出房屋，原告可自行处理房屋。原告表示不清楚是否收到，也不能证明出具的时间，不认可被告的证明目的。6、发票复印件，证明被告已将物管费交至2014年2月28日。原告对复印件不予质证。原判认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原被告签订的《房屋租赁合同》，意思表示真实，内容不违反法律规定，属有效合同，双方当事人均应按照合同约定享受权利并承担义务。合同约定的租赁期限自2011年4月1日至2016年3月31日止，此后在合同履行过程中，被告于2013年12月26日向原告提出了解除合同通知，现合同已实际解除，对此双方均无异议。关于双方争议的以下问题：1、被告将房屋腾空返还给原告的时间。原告认为被告2014年4月15日将房屋腾空返还给原告，被告辩解已于2014年2月28日将房屋腾空返还，但被告提交的证据，包括被告在《贵州商报》上刊载的通知，可证明被告已于2014年2月28日与原告解除合同，并于4月15日完成恢复工作，但不能证明被告于2月28日已将房屋腾空返还给原告，故对被告所持于2014年2月28日将房屋腾空返还的辩解，不予采信，应当认定被告腾房交还原告的时间为2014年4月15日。2、关于原告主张被告支付的租金110856元的诉请，按《房屋租赁合同》约定，年总租金575880元，房屋租赁第二年（即2012年4月1日至2013年3月31日），租金年环比递增5%，即年租金应为604674元，月租金为50389.5元；第三年开始（即2013年4月1日起），租金年环比递增10%，直至合同期满，即年租金应为633468元，月租金为52789元。被告将房屋租金交至2014年2月28日，于2014年4月15日将房屋腾空交还给原告，原告主张被告支付2014年3月、4月的租金，符合法律规定及合同约定，对该诉请法院支持103178.5元。3、关于原告主张的代付的物业管理费1920元。原告未在举证期限内提交证据，不予支持。4、关于原告诉请被告赔偿损失182913元（2014年5月、6月、7月的房租）的诉请。被告于2014年4月15日将房屋腾空返还给原告，原告于2014年5月10日刊登招租广告，后与案外人绿万家超市签订房屋租赁合同，免费提供2014年6月10日至8月9日两个月装修期，该合同系原告与绿万家超市之间就房屋租赁权利义务进行的约定，对被告不具有法律约束力，原告免费提供两个月装修期间的房租损失，不应由被告承担，但被告应承担原告2014年5月的房租损失。对原告的此项诉请，支持52789元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、中国平安财产保险股份有限公司贵州分公司于判决生效后十日内，支付房屋租金103178.5元给贵州京洲电子发展有限公司；二、中国平安财产保险股份有限公司贵州分公司于上项同时，赔偿贵州京洲电子发展有限公司经济损失52789元；三、驳回贵州京洲电子发展有限公司的其余诉讼请求。案件受理费2624元，由贵州京洲电子发展有限公司负担1124元，中国平安财产保险股份有限公司贵州分公司负担1500元。原审宣判后，平保贵州分公司不服，向本院上诉称，一、原判由上诉人承担2014年3月、4月的房屋租金，无法律依据和事实依据。上诉人于2013年12月26日提出解除合同，并支付租金至2014年2月28日，上诉人已履行了提前两个月通知解除合同的义务。告知函、居委会的报告证明上诉人于2014年2月28日搬离租赁房屋，并结清了租金。原审中，上诉人提交了2014年4月22日在《贵州商报》刊载的告知被上诉人房屋已腾空、其可自行处理的通知，因此，即使上诉人要承担2014年2月28日以后的房租，也只应承担2014年3月1日至2014年4月15日期间的房租，但原判由上诉人承担2014年3月、4月的房租，导致上诉人多承担26394.5元。二、原判由上诉人赔偿被上诉人经济损失52789元，无法律依据。上诉人提前通知解除合同，且支付房租至2014年2月28日，被上诉人理应于2013年12月26日开始着手出租房屋工作，但其于2014年5月10日才刊登招租广告，其损失理应由其自行承担，故上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。被上诉人京洲公司答辩称，虽然上诉人于2013年底告知答辩人解除协议，但是上诉人直到2014年4月15日才腾空房屋。因此答辩人于2014年5月10日发布招租广告。要求驳回上诉，维持原判。经二审审理查明的事实与原判认定事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人平保贵州分公司与被上诉人京洲公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同。根据该租赁合同的约定：“如乙方（平保贵州分公司）确需退房的，应提前两个月通知甲方，并赔偿给甲方（京洲公司）所造成的损失”，上诉人平保贵州分公司于2013年12月26日单方提出解除合同并于2014年4月15日腾空退还房屋，即应承担因提前解除合同给京洲公司造成的经济损失。本案中，平保贵州分公司于2013年12月提出解除合同，但其迟至2014年4月15日才腾退房屋，理应支付给京洲公司腾房交还以前的房屋租金，即应支付京洲公司2013年12月至2014年4月15日期间的租金，按合同约定的2014年月租金52789元计算，平保贵州分公司还应支付京洲公司的租金为：52789元＋52789元÷2＝79183.5元。原判对于上诉人平保贵州分公司应当承担房屋租金的期间认定有误，导致判决给付的租金数额错误，本院予以纠正。关于京洲公司原审诉请的2014年5月、6月、7月的房租损失，因上诉人平保贵州分公司于2013年12月26日提出解除合同，并于2014年4月15日腾空交还房屋，京洲公司在此期间有充裕时间寻找新的承租人并订立合同，而其于2014年5月以后才发出招租广告并于2014年6月以后与新的承租人订立合同，诉讼中，京洲公司不能举证证明其主张的租金损失系平保贵州分公司的单方解除合同行为所致，原判由平保贵州分公司承担京洲公司2014年5月的房租损失，缺乏充分事实理由，本院予以纠正。综上，上诉人平保贵州分公司关于腾退房屋之前的租金承担问题和违约赔偿的责任范围问题的上诉理由部分成立，其合理部分本院予以采纳；原判关于平保贵州分公司应承担的腾退房屋之前的租金数额和违约赔偿的责任范围认定错误，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”的规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2015）南民初字第6752号民事判决第三项，即：驳回贵州京洲电子发展有限公司的其余诉讼请求；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2015）南民初字第6752号民事判决第二项，即：中国平安财产保险股份有限公司贵州分公司于判决生效后十日内赔偿贵州京洲电子发展有限公司经济损失52789元；三、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2015）南民初字第6752号民事判决第一项为：中国平安财产保险股份有限公司贵州分公司于判决生效后十日内支付房屋租金79183.5元给贵州京洲电子发展有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2624元，由贵州京洲电子发展有限公司负担1942元，中国平安财产保险股份有限公司贵州分公司负担682元；二审案件受理费5248元，由贵州京洲电子发展有限公司负担4148元，中国平安财产保险股份有限公司贵州分公司负担1400元。本判决为终审判决。审 判 长  颜 云代理审判员  袁波文代理审判员  彭 攀二〇一六年十月二十一日书 记 员  赵 艳