苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初684号原告：苏州首开永泰置业有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道嘉元路959号5楼。法定代表人：赵亦军，总经理。委托诉讼代理人：崇斯源，北京观韬（苏州）律师事务所律师。被告：林美玉，女，1972年8月1日生，汉族，住江西省上饶市玉山县。被告：陈来帅，男，1973年8月28日日生，汉族，住江西省上饶市玉山县。原告苏州首开永泰置业有限公司（以下简称原告首开置业公司）与被告林美玉、陈来帅商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年2月4日受理。因对被告林美玉、陈来帅适用公告送达，本案组成合议庭适用普通程序于2016年9月30日公开开庭进行了审理。原告首开置业公司的委托诉讼代理人崇斯源到庭参加诉讼，被告林美玉、陈来帅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告首开置业公司向本院提起诉讼，请求判令：1、请求法院依法判令解除原告与二被告之间签署的《商品房买卖合同》（编号为苏相合同201211120216），同时判令二被告自合同解除之日起七日内配合原告办理注销《商品房买卖合同》网签备案及预告登记手续。2、请求法院依法判令二被告于合同解除之日起五日内腾房并向原告返还房屋。3、请求法院依法判令二被告向原告支付解除合同违约金79319.6元。4、请求法院依法判令二被告支付原告代偿款项总计569706.48元（包含代偿本金519129.97元、利息11991.55元、罚息303.96元、律师代理费33838元、诉讼费4143元、公告费300元）及代偿款项利息损失2036元（以569706.48为基准，自2015年11月26日起按照贷款基准利率标准计算到本判决生效之日止）。5、请求法院依法判令二被告承担原告支付律师代理费35000元。6、请求法院依法判令上述3、4、5项诉讼请求的相应款项，原告有权从应退还二被告购房款中予以扣除。7、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2012年11月12日，原告与两被告签订《商品房买卖合同》，约定两被告购买原告开发的位于相城区元和街道建元路1635号春天花园18幢2202室房屋，房屋总价款793196元。其后，原、被告与中国银行苏州相城支行签订《个人一手住房贷款合同》，约定被告向贷款银行借款555000元用于购买该房屋，被告采取按月等额本息方式还款等。2015年8月，因被告多期未能按期归还银行本息，贷款银行起诉至法院要求被告清偿所有借款本息等，同时要求原告承担连带清偿责任。原告无奈之下，代两被告向贷款银行支付567966.99元。由于系两被告违约行为导致原告为其垫付了上述款项，理应由两被告承担，故原告现起诉至法院。被告林美玉、陈来帅均未作答辩。经审理查明，原告苏州首开永泰置业有限公司与被告林美玉、被告陈来帅于2012年11月12日签订《商品房买卖合同》（编号：苏相合同201211120216）一份，约定：俩被告购买由原告开发的位于相城区元和街道建元路1635号春天花园18幢2202室房屋，房屋建筑面积98.02平方米，房屋总价款793196元；支付方式为俩被告于签约当日支付首付款80196元，首付余款158000元于2013年1月12日前付清，余款555000元于2013年1月12日前办理银行按揭并提供按揭所需资料。附件五合同补充协议第8条约定：买受方所购商品房系采用银行按揭方式支付房款，并由出卖方提供借款担保的，出卖方、买受方与银行之间签订的按揭合同为本合同的附件，具有同等法律效力，买受方对银行的违约视同对本合同出卖方的违约；在买受方拖欠偿还贷款致银行通知出卖方承担责任的，出卖方有权解除本合同，而将买受方所购房屋另行出售，并按合同总金额的10%向买受方收取违约金，出卖方有权从买受方已支付的房款中代为扣除应支付银行的借款本息、罚息、违约金、其他各项费用及本合同约定应向出卖方支付的违约金。如出卖方实际损失超过买受方支付的违约金时，由买受方据实赔偿。第52条约定，因买受方违反法律法规规章等规定，违反本合同正文和补充条款约定等导致出卖方采取公告、书面催告、律师函催告、聘请律师约谈、聘请律师诉讼等措施所发生的费用有买受方承担，此费用可于买受方已缴房款中扣除等。2013年4月17日，由中国银行股份有限公司苏州相城支行作为贷款人与原、被告签订《个人一手住房贷款合同》一份，被告林美玉、被告陈来帅为借款人，原告为保证人，约定本合同项下个人住房贷款金额为555000元，贷款期限为19年（228个月），还款方式采用等额本息，自发放贷款后第二个月开始按月还款，还款日为每月1日；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，保证人提供阶段性连带责任保证。该合同附件一第三条借款人违约事件及处理第一款约定，借款人未按期归还贷款本息即构成或视为本合同项下违约；第二款约定出现前款规定违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施，（四）宣布借款人在其他合同项下尚未偿还的贷款本息和其他应付款项全部或部分立即到期，（六）要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等，（十）要求保证人承担保证责任。第四条开发商保证载明，1、保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任；3、如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任。其后，被告林美玉、陈来帅支付了首付款以及银行贷款合计793196元，原告向两被告开具了销售不动产统一发票，并与两被告在2013年6月15日办理了交房及钥匙手续。涉案位于相城区元和街道建元路1635号春天花园18幢2202室房屋于2013年8月9日为两被告办理了预告登记，其后未办理产权登记手续。现涉案房屋在本案查封之前已有其他法院进行了查封。被告林美玉、陈来帅自2013年7月1日起按期偿还房贷直至2015年6月，自2015年7月起未再还贷。为此，中国银行苏州相城支行将本案原、被告起诉至本院要求清偿贷款，并委托江苏熠达律师事务所指派律师处理诉讼事宜。原告首开置业公司于2015年11月25日代两被告偿还了其自2015年7月、8月、9月、10月、11月应还银行贷款本金及剩余所有贷款本金合计519129.97元、贷款利息合计11991.55元、银行罚息303.96元。另外，原告还向中国银行苏州相城支行支付了律师费33838元、诉讼费4143元及公告费300元。中国银行苏州相城支行于2015年11月30日以本案原告首开置业公司已承担连带担保责任为由撤回对该案的起诉，本院出具（2015）相商初字第00789号民事裁定书予以准许，并裁定案件受理费减半收取为4713元由中国银行苏州相城支行负担。现原告以此为由起诉至本院要求两被告承担上述代偿费用。又查明，原告首开置业公司与北京观韬（苏州）律师事务所签订《法律服务合同》一份，由该所指派律师为原告首开置业公司代理与本案俩被告的纠纷，原告应为此支付律师费35000元，该所开具了相应金额的发票。以上事实，由原告工商信息、被告身份信息、《商品房买卖合同》、销售发票、《个人一手住房贷款合同》、代偿证明、还款清单、《法律服务合同》、律师费发票以及当事人陈述为证，本院予以确认。审理中，原告首开置业公司明确：涉案房屋目前仍是交付时的状态，两被告没有装修也没有入住。中国银行苏州相城支行起诉我方后，因为涉及还款的事宜，物业公司去找过两被告，发现房屋内没有装修，也没有入住的痕迹。现在还是这个状态。本院认为，原、被告双方所签《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》附件的相关约定，原告为俩被告与贷款银行签订的贷款（抵押及阶段担保）合同提供了连带责任保证，俩被告未按贷款合同的约定偿还贷款，银行要求原告承担担保责任的，则原告有权解除本合同；因此造成的原告的律师费等相关费用由俩被告承担。现两被告自2015年7月起即停止支付银行贷款，导致原告为其代偿了银行贷款本息等，原告单方解除《商品房买卖合同》的条件已经成就，故应认定双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：苏相合同201206060195）解除，被告林美玉、陈来帅应配合原告办理《商品房买卖合同》的注销备案登记及预告登记手续，同时被告林美玉、陈来帅将位于相城区元和街道建元路1635号春天花园18幢2202室房屋腾退并返还给原告首开置业公司，原告自涉案房屋返还原告的同时返还两被告购房款793196元。因该俩被告未按约向银行还款，原告作为连带责任保证人向中国银行相城支行代偿了贷款本金、利息及罚金总计531425.48元，根据合同约定可向俩被告追偿，故被告林美玉、陈来帅应共同返还该款项，即支付原告531425.48元。对于原告主张的另外代偿的律师费33838元、诉讼费4143元，均已实际发生并符合相关合同约定，具体金额也未超过合理范围，本院予以认定和支持。对于另外的公告费300元，缺乏相应依据，本院不予支持。对于原告主张的总房款793196元的10%违约金即79319.6元，符合合同约定，也未超过合理范围，本院予以支持。对于原告主张的代偿款的利息损失，合理有据，本院认定以569406.48元为基准，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准从2015年11月26日起计算至本判决生效之日止。另外原告主张的本案中的律师费35000元，也有相应合同条款的约定，未超过律师收费标准，本院予以认定和支持。上述两被告应当支付原告的费用，可自原告应返还两被告的购房款中抵销。被告林美玉、陈来帅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃质证、答辩等抗辩权利，应承担不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律规定，判决如下：一、解除原告苏州首开永泰置业有限公司与被告林美玉、被告陈来帅签订的《商品房买卖合同》（合同编号：苏相合同201206060195）。二、被告林美玉、被告陈来帅于本判决生效之日起十日内将位于相城区元和街道建元路1635号春天花园18幢2202室的房屋腾退并返还给原告，同时协助原告苏州首开永泰置业有限公司办理撤销《商品房买卖合同》的网签备案及预告登记手续。三、原告苏州首开永泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告林美玉、被告陈来帅购房款人民币793196元。四、被告林美玉、被告陈来帅共同支付原告苏州首开永泰置业有限公司代偿款合计人民币569406.48元、违约金79319.6元、律师费35000元及以569406.48元为基准，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准从2015年11月26日起计算至本判决生效之日止的利息损失。上述第三项与第四项相关费用可以相互抵销，抵销之后剩余款项自可抵销之日起十日内由原告苏州首开永泰置业有限公司支付被告林美玉、陈来帅（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取为人民币11812元、财产保全费5000元、公告费600元，合计人民币17412元，由被告林美玉、陈来帅负担（此款原告已自愿垫付，不再退还，俩被告于本判决生效之日起十日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  乔宁宁人民陪审员  邱玉芳人民陪审员  徐秀英二〇一六年十月十二日书 记 员  姚丽君