山西省太原市迎泽区人民法院民 事 判 决 书（2016）晋0106民初91号原告张德华，女，1966年4月19日出生，汉族，住太原市小店区。委托代理人陈功，男，山西初良斋风味小吃有限公司员工，住太原市万柏林区。被告王拉元，男，1954年2月1日出生，汉族，郝庄镇马庄村村民，住太原市。委托代理人韩石柱，男，郝庄镇马庄村村民，住山西省太原市。原告张德华与被告王拉元房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张德华的委托代理人陈功，被告王拉元及其委托代理人韩石柱到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张德华诉称，2015年8月27日，原、被告双方签订一份《房屋租赁合同》，约定被告以年租金85000元的价格将位于太原市迎泽区马庄村的一处宅基地内的三间房屋出租给原告用于食品加工销售。租赁期限为2015年10月1日至2020年9月30日，共5年。双方约定年租金为85000元，于每年的9月1日前付清。合同签订后，原告依约履行了付款义务，于当日以现金方式向被告支付了首年的房租85000元，被告当场为原告出具了收条一份。在办妥房屋手续后，原告于2015年10月5日雇佣油漆工孟开封将所租整院中所有的房屋内墙进行了清理与粉刷，花费人民币13500元。由于原告所经营的山西初良斋风味小吃有限公司主要从事碗托的生产加工，需要配备整套的生产车间及设备，故原告代表公司于2015年10月15日与太原市智友汇科技有限公司签署了《生产车间建设合同》，委托该公司进行厂房的装修与建设，并按照合同约定，于2015年10月16日通过银行转账的方式分两次向该公司支付了首批工程款57000元。至此，原告为开设食品加工厂投入的前期费用已高达155500元。2015年11月11日，太原市智友汇科技有限公司的施工人员开始进场施工，并按照生产车间施工规划及施工要求，对厂房进行了适当和必要的改造。在施工过程中，房东王拉元因对施工方在内墙打板和外墙装钉龙骨架等具体施工措施不满，与施工人员发生口角，几度阻挠工人施工，使得施工方被迫停工。原告在得知这一情况后，立即安排公司员工前往现场与被告进行交涉，并告知其在双方签订的《房屋租赁合同》中有明确约定：如果我方对基础设施造成了损坏，我方会在离场时为其恢复原状或赔偿损失。但被告坚称合同只是一句空话，原告必须向其交付3万元的押金，否则就不允许施工队继续施工。从2015年11月15日停工至11月18日的三天时间里，在多方的努力和协商下，被告依然坚持让原告再交付3万元押金后方可开工，并多次通过阻挠、谩骂等恶劣的形式妨碍工人施工。施工方无奈之下只能决定撤离现场，并要求原告赔偿包括误工费及材料费在内的一切损失。更有甚者，在施工人员撤离现场时，被告依然态度蛮横，扣押其施工工具、私人用品并强行阻止施工人员离开。施工人员只能选择报警，在派出所的民警到达现场后才得以脱身。原告认为，为工厂的生产经营，原告前期已投入各项费用155500元，现被告阻挠施工并扣押我方的生产设备，使得装修工程从2015年11月15日以来未有任何进展，原告的损失正在进一步扩大，而这一切源于被告不依约履行双方之间签订的房屋租赁合同，被告的行为构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第一百一十三条之规定：当事人一方…有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同；当事人一方不履行合同义务…给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失。为维护原告合法权益，诉至法院，请求判令：1、依法解除原、被告双方于2015年8月27日签订的《房屋租赁合同》；2、被告返还原告房租85000元，并赔偿原告为建设及装修厂房而投资的费用70500元，以上共计155500元；3、被告返还其扣押原告的机器设备两台；4、本案诉讼费由被告承担。被告王拉元辩称，原告装修租赁物时破坏了该租赁物的基础设施，因为我怕造成断水、断电、触电等后果，故我要求原告应提供改建规划，双方达成一致后可以继续改建，本身是原告违约在先，我同意原告继续租赁房屋，不同意解除《房屋租赁合同》；原告改建租赁物未和我商量达成一致，请求赔偿其建设装修厂房投资的费用无理无据；两台施工工具是因施工队在破坏墙体后未完工要撤走而暂扣的，待破坏的设施解决后同意返还。经审理查明，2015年8月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：1、原告向被告承租其所有的位于太原市迎泽区马庄村的整院房屋，用于碗托生产车间，租赁时间从2015年10月1日起至2020年9月30日止；年租金每年85000元，于每年9月1日前付清；2、原告在厂房建设过程中如需破坏原有的门窗时，在合同结束后原告需再安一套新的门窗，恢复原貌；合同结束时，原告可将所有的机器设备搬走，厂房及固定设施不能破坏；原告在厂房建设过程中尽量避免破坏原有的基础设施。同日，原告向被告缴纳房租85000元。原告为山西初良斋风味小吃有限公司的经营者。该公司生产加工碗托需要配备生产车间及设备，故对上述承租房屋进行改建和装修。原告对上述租赁物进行了装修和改建，但双方就装修和改建方案未达成一致意见。2015年10月15日山西初良斋风味小吃有限公司与太原市智友汇科技有限公司签订《碗托生产车间建设合同》，约定由太原市智友汇科技有限公司对上述租赁房屋进行改造，用于碗托生产，内容包括彩板装饰部分、电部分、空调系统部分、地面处理等，合同总造价19万元。建设合同签订后，原告进场装修、改造期间，被告表示原告未告知其改造方案，且目前的改造行为有可能对房屋基础设施造成损害，随后通知原告停止改造工程。原告庭审中表示当时我方仅有一个初步方案，还未来得及与被告沟通，被告就通知我方停工。2015年11月18日，施工人员撤离施工现场，双方未办理房屋交接手续，房屋钥匙仍在原告处保存。原告要求返还生产碗托的机器设备两台，但无法说明该机器名称和型号，被告表示，原告在租赁房屋内遗留两台施工工具。庭审后，被告递交书面申请，表示原告未再续交第二年房租，鉴于此被告同意解除双方租赁合同。另查明，该房屋宅基地使用证载明户主是王拉元，地址位于太原市郝庄乡马庄村皮儿沟。以上事实，有房屋租赁合同、收据、生产车间建设合同等书证及当事人当庭陈述等在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格履行。被告作为出租方，在收取一年租金后依约将房屋交付给原告，符合法律的规定。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物”，原告在未告知被告租赁房屋改建方案的情况下，即对租赁物进行改建，被告在此情况下阻止原告擅自改建并无不当，不构成违约，故原告以被告的行为构成根本违约为由要求解除合同的请求不符合法律规定，不予支持。鉴于庭审后被告书面表示同意解除合同，视为双方对解除合同达成一致意见，现准予原告解除租赁合同的诉讼请求。原告撤离租赁房屋时仍自行保管房屋钥匙，至今未与被告办理任何房屋交接手续，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行”，被告无须退还原告已缴纳的房租85000元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”，原告未经被告同意为生产而对承租房屋进行装修、改建，发生的费用应由原告自行负担，故对原告要求被告赔偿建设及装修厂房投入的费用70500元的诉讼请求，不予支持。原告要求被告返还两台机器设备，但其对该设备的型号、名称等无法明确，机器设备是特定物而非种类物，原告未完成其应负的举证义务，原告要求被告返还机器设备两台的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、终止原告张德华与被告王拉元于2015年8月27日签订的位于太原市迎泽区马庄村皮儿沟整院房屋《房屋租赁合同》的履行；二、驳回原告张德华的其他诉讼请求。案件受理费3410元由原告张德华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长  李晋涛人民陪审员  田 莉人民陪审员  张 欣二〇一六年十月十六日书 记 员  程志民相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十三条【租赁物的改善】承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。