成都市双流区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0116民初2832号原告：干九金，男，1972年1月16日出生，汉族，住四川省简阳。原告:陈志华，女，1969年9月28日出生，汉族，住四川省简阳市。二原告之委托诉讼代理人：王晓华，四川法奥律师事务所律师。被告：四川省立泰房地产开发有限公司，住所地四川省成都市大邑县。法定代表人：周永清，董事长。委托诉讼代理人：张朝建，四川英特信律师事务所律师。原告干九金、陈志华与被告四川省立泰房地产开发有限公司（以下简称“立泰公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告干九金、陈志华的委托诉讼代理人王晓华、被告立泰公司的委托诉讼代理人张朝建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。干九金、陈志华向本院提出诉讼请求：1、立泰公司立即为其办理位于成都市双流区西航港成白路99号【阳光·地中海】X栋X层X号的房屋所有权证、国土使用证；2、立泰公司向其支付逾期办理房屋所有权证的违约金至实际取得房屋所有权证书为止，现暂支付违约金44421.12元（从2014年4月9日暂算至2016年4月12日，按日计算向其支付本套房屋总价款的万分之一的违约金）。事实和理由：2013年2月22日，干九金、陈志华与立泰公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称“补充协议”），约定立泰公司将位于成都市双流区成白路的阳光·地中海小区X栋X层X号商铺售与干九金、陈志华，该商铺建筑面积20.48㎡，成交总价614400元。合同签订后，干九金、陈志华已经支付了全部购房款。立泰公司在2013年4月9日向其交付了上述房屋，合同约定立泰公司在房屋交付使用后360日内，为其办理房屋所有权证，现早已超过期限，多次磋商未果。为维护其合法权益，诉至法院。立泰公司承认干九金、陈志华在本案中主张的部分事实，但认为，干九金、陈志华虽然向立泰公司交纳了办理房屋产权证的契税、维修基金等费用，但在之后已经将上述费用退还给了干九金、陈志华，故立泰公司没有了协助办理房屋产权证的义务；即使认定立泰公司违约，其违约金亦过高应当予以调整。干九金、陈志华绕诉讼请求依法提交了双方身份信息、商品房买卖合同、补充协议、购车位款票据、契税、维修基金收据，立泰公司对上述证据的真实性、合法性没有异议，但认为立泰公司在收取契税、维修基金后又将其退还给了干九金、陈志华就不再承担协助办证的义务；对于证人证言立泰公司认为不能达到干九金、陈志华的证明目的，仅能证明双方对商品房买卖合同及补充协议中协助办证义务的变更。本院认为，对双方身份信息、商品房买卖合同、补充协议、购车位款票据、契税、维修基金收据的真实性、合法性、关联性予以确认，对于证人证言的真实性予以确认，立泰公司收取契税、维修基金后又将其退还给干九金、陈志华的行为并非对商品房买卖合同及补充协议中协助办证义务的变更，不能免除立泰公司协助办证的义务。结合双方当事人的当庭陈述，本院经审理认定事实如下：干九金、陈志华与立泰公司于2013年2月22日签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定立泰公司将其开发的位于成都市双流区成白路“阳光·地中海”小区X栋X层X号商铺售给干九金、陈志华，该商铺总价款614400元。合同同时约定，买受人委托出卖人代交专项维修资金、契税、物业服务费用、按国家规定办理产权的相关费用、其他办理权证所需的税费；如因出卖人的责任，买受人未能在房屋交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付本套房屋总款万分之一的违约金。《补充协议》约定，买受人必须委托出卖人办理本合同项下商品房的房屋产权等相关手续。出卖人在向买受人交付本合同项下的商品房时代为收取国家规定应由买受人承担的办理房屋产权登记所需各种税、费，买受人应同时提交相关资料。如因买受人原因导致在商品房交付时未将上述费用支付给出卖人或没有同时提交完整的相关资料，买受人须按日向出卖人支付人民币100元的违约金，并且不得视为出卖人原因延期履行办理变更登记义务……在本项目办理完商品房分户产权证书后三年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用权证书。另查明，合同签订后，立泰公司向干九金、陈志华交付了涉案商铺，干九金、陈志华于2013年4月9日向立泰公司交付了契税、维修基金等费用，尔后，立泰公司将上述契税、维修基金等费用退还给干九金、陈志华。本院向成都市双流区房管局调查了“阳光·地中海”项目的产权登记情况，截止2016年5月3日，“阳光·地中海”小区1-7栋、10栋及地下室取得了房屋权属证明（初始登记）。截至起诉之日止，立泰公司未向成都市双流区房管局提交干九金、陈志华办理房屋产权证的办证资料。本院认为，干九金、陈志华与立泰公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法、有效，双方均应按合同约定履行各自义务。干九金、陈志华在合同履行过程中因办理房屋所有权证问题而引发本案诉讼。本案的争议焦点在于：1.干九金、陈志华要求立泰公司办理房屋产权证、国土使用权证的条件是否成就；2.立泰公司是否应当承担迟延办理房屋所有权证的违约责任。本院根据所查明的事实，综合评判如下：1.关于干九金、陈志华要求办理房屋产权证、国土使用证的条件是否成就问题。本院认为，根据《补充协议》约定，买受人必须委托出卖人办理本合同项下商品房的房屋产权等相关手续。出卖人在向买受人交付本合同项下的商品房时代为收取国家规定应由买受人承担的办理房屋产权登记所需各种税、费，买受人应同时提交相关资料。如因买受人原因导致在商品房交付时未将上述费用支付给出卖人或没有同时提交完整的相关资料，买受人须按日向出卖人支付人民币100元的违约金，并且不得视为出卖人原因延期履行办理变更登记义务。根据双方的上述约定，交付办理房屋产权登记所需各种税、费是干九金、陈志华的约定义务，但在干九金、陈志华将税、费交付立泰公司后，立泰公司在被催促办证的情况下又将税、费退还给了干九金、陈志华，本院认为，虽然交纳税、费是协助办理房屋产权证的前提条件，但立泰公司以退费的行为阻止办证条件的成立，应当视为办证条件成就，故立泰公司应当协助干九金、陈志华办理房屋所有权证。立泰公司辩称将上述税、费用退还给了干九金、陈志华没有了协助办理房屋产权证的义务，其辩称不能成立，本院不予采纳。而《补充协议》约定，在本项目办理完商品房分户产权证书后三年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用权证书，故干九金、陈志华要求立泰公司办理国有土地使用权证的条件尚不成就。2、关于立泰公司是否应当承担迟延办理房屋所有权证的违约责任的问题。本院认为，立泰公司逾期办理房屋转移登记事实清楚，按照合同约定，立泰公司应承担相应违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而干九金、陈志华并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、立泰公司的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为13326元为宜。立泰公司抗辩称违约金过高的理由成立，本院予以采纳。综上，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法、有效，立泰公司未在约定时间内向权属登记机关申请办理案涉房屋权属转移登记，应依约承担违约责任，结合干九金、陈志华的实际损失，本院酌情支持13326元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告四川省立泰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向权属登记机关申请办理原告干九金、陈志华所有的“阳光·地中海”X栋X层X号房屋所有权证书；二、被告四川省立泰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告干九金、陈志华逾期办证违约金13326元；三、驳回原告干九金、陈志华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费455元，由干九金、陈志华负担387元，被告四川省立泰房地产开发有限公司负担68元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 陈 磊二〇一六年十月八日书 记 员 易智慧