广东省广州市增城区人民法院执 行 裁 定 书（2016）粤0183执监6号申诉人（被执行人）：增城市正大房地产有限公司，住所地：广州市增城区。法定代表人：刘永福,经理。申请执行人：蒋国祥，住广州市增城区。被执行人：刘永福，住广州市增城区。申诉人增城市正大房地产有限公司（以下简称正大公司）不服广东省增城市人民法院（2002）增法执抵裁字第1819号民事裁定，向本院申诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。申请执行人蒋国祥申请执行被执行人正大公司、刘永福借款纠纷一案的执行依据为本院作出的（2001）增法民初字第803号民事判决书（以下简称803号判决书）。803号判决书判决：“被告增城市正大房地产有限公司与被告刘永福在本判决发生法律效力后二十日内归还借款600万元给原告蒋国祥。案件受理费40010元，由两被告共同负担。…”由于正大公司、刘永福未履行上述生效判决所确定的义务，蒋国祥于2002年4月16日依据上述判决向本院申请执行，本院以予立案受理，执行案号为（2002）增法执字第1819号。在执行过程中，本院于2003年7月18日作出（2002）增法执抵裁字第1819号《民事裁定书》（以下简称1819号裁定书），裁定：“被执行人增城市正大房地产有限公司位于增城市荔城镇金星村吓米冚高岭（土名）的45260平方米建设用地（《建设用地批准书》号：增国土建用字[2000]第146号）以评估价5646787元交付给申请执行人蒋国祥所有，以抵偿债务，不足部分申请人不再追偿。该土地抵偿给申请人后，涉及办理过户、产权证照的手续等一切费用由申请执行人自理。二、该土地为增城市国昌汽车配件有限公司在中国工商银行增城市支行借款担保抵押所欠银行的借款由申请人负责清偿。”申诉人正大公司不服，于2016年3月16日提起本案执行监督。申诉人正大公司称，1、1819号裁定书认定“无法拍卖变现”的事实错误，拍卖程序违法。1819号裁定书所述“上述土地属于政府控制范围，无法拍卖变现”，但根据相关政府文件的内容显示：“上述土地需重新整合，重新规划期间暂停办理拍卖、转让手续”。因此上述土地应在重新规划之后公开拍卖，并非1819号裁定书所述的“无法拍卖变现”。另外，《中华人民共和国拍卖法》第八条的规定，依照法律或者按照国务院规定需经审批才能转让的物品或者财产权利，在拍卖前应当依法办理审批手续。再根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》明确规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。《广东省土地使用权交易市场管理规定》第五条第(5)款规定，判决、裁定需要拍卖的土地使用权转让，须在土地交易机构公开进行。法院未依法进行拍卖，直接裁定以物抵债严重违反了上述法律规定。法院违背政府相关文件的通知，未经前置审批程序及拍卖程序即裁定“以物抵债”，以司法权取代行政权，严重违反法律的相关规定，严重侵害了申诉人的合法权益。2、拍卖估价严重不合理，未依法进行拍卖估价。1819号裁定书显示该地块的评估价值是5646787元，但国土局拍卖该地块的成交价超过1.5亿元。同时，根据增城市国土局2003年基准地价计算，该地块的评估价近l亿元，高于法院裁定的评估价5646787元达十几倍。因此法院的拍卖估价是严重不合理的，与国土局的拍卖成交价以及2003年的基准地价均有巨大差异，法院裁定申诉人以5646787元的明显低价以物抵债，违背了法律的公平公正原则，严重损害了申诉人的合法权益。而且，根据广东省高级人民法院粤高法(2002)111号《关于严格规范全省法院委托评估、拍卖收费标准等问题的通知》第三条第2项及粤高法发（2004）21号《关于委托评估、拍卖工作的若干规定》第二十七条规定，当事人对评估结果争议较大，且提供充分证据证实评估价格与市场价格相差较大而请求重新评估的，委托法院可以委托物价部门价格认证中心进行价格复核，也可以报告上级法院，由上级法院委托其同级政府物价部门价格认证中心进行价格复核。据此，申诉人认为本案评估结论差异巨大，应严格依法执行重新评估。3、涉案土地是申诉人为增城市国昌汽车配件有限公司向中国工商银行增城支行借款的抵押担保物，借款归还期限在2003年7月24日。但法院在2003年7月3日作出1819号裁定书，裁定将涉案土地交付申请执行人用于抵偿债务，显示是在抵押期间违反法律程序直接以物换债处理，损害了抵押权人及其他债权人的合法权益。综上理由，法院作出的1819号裁定书，缺乏事实依据及法律依据，事实认定错误及程序不合法，严重侵犯了申诉人的合法权益。据此，申诉人请求撤销1819号裁定书，将被执行的标的物即位于广东省增城市荔城镇金星村吓米冚高岭(土名)45260平方米的建设用地使用权(《建设用地批准书》号：增国土建用字[20001]第146号)执行回转给申诉人。本院查明，本院受理1819号执行案件后，于2002年4月18日向正大公司、刘永福发出执行通知书。由于正大公司、刘永福在指定期限内未履行803号判决书所确定义务，本院于2002年6月27日查封了正大公司位于增城市荔城镇金星村吓米冚高某（土名）建设用地一块，被查封土地的《建设用地批准书》号：增国土建用字[2000]第146号（以下简称涉案土地）。2002年10月28日，本院向经摇珠选定的广东世纪人评估咨询有限公司（以下简称世纪人公司）送达委托评估函，要求对涉案土地的价值进行评估，世纪人公司在2002年11月12日出具《土地估价报告》（粤世房评报字[2002]第0217号）。估价报告显示：经实地勘察，遵循土地估价的基本原则和估价程序，并选择适当的评估方法，得到委估宗地在设定条件下于评估基准日（2002年11月1日）的拍卖底价总额为5646787元，单位地价为125元/平方米。2002年11月16日，本院以公告方式向正大公司送达《土地估价报告》。2002年11月20日，正大公司向本院提出《关于土地价格评估异议报告》，主张涉案土地与市价相差太大，要求由于广东省物价评估中心再进行评估。2003年1月3日，世纪人公司根据本院要求作出《关于增城市正大房地产有限公司的答复》。世纪人公司在答复中不同意正大公司的异议理由，表示：经向增城市国土、房管、规划等职能部门了解，增城市人民政府办公室以增府办[2002]5号文批转增城市国土资源和房屋管理局《关于荔城地区新塘地区及主干道两旁相关规划用地调控方案的请示》。根据该文件明确规定，委估宗地所在区域为重点控制区，将对“重点控制区实行全封闭、全冻结控制，即在整合期间停止办理不符合本区规划的土地包括在建工程的报建、转让、办证、抵押、租赁等一切手续。按本区规划，对土地进行整合利用，对闲置土地、违法用地等按有关规定收回土地使用权，进行公开招标拍卖。”结合《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省土地使用权交易市场管理规定》的相关规定，世纪人公司对涉案土地的建议拍卖底价进行确定时，充分考虑了土地拍卖市场上竞买人的数量以及购买涉案土地可能面临的风险较大，其使用、占有、收益、处分权能否及时实现不得而知等情形，同时也考虑了强制处分、限定交易方式以及拍卖市场客户购买心理等各种因素的影响，根据变现原则，建议以评估价较低的比例作为拍卖底价。”2003年1月24日，本院向正大公司送达世纪人公司的异议答复，并告知无须再作重新评估。2003年3月11日，本院向增城市国土局调查，该局答复：在2001年5月8日发出《拟注销土地使用权的通知》（涉及增国土建用字[2000]第146号）属实，至今未依法定程序作出注销土地使用权的决定书，因此该地块使用权至今未注销。如果法院依法裁定以该土地使用权抵债，与政府的统一规划从法律角度上是没有冲突的。建议以市政府土地储备中心公告的土地收购价作处理较好。如果政府作闲置土地收回的，补偿标准一般不超过60000元/亩；涉及法院查封或银行抵押的，最高可补偿80000元/亩。2003年3月24日，本院就1819号执行案件进行听证，告知各方：世纪人公司已对正大公司的评估报告异议作出答复，法院经审查答复意见，认为无须再次评估，应进入财产处置。由于涉案土地属于国土部门拟收回的闲置土地，不宜推出拍卖。且申请执行人已提出申请同意以物抵债。故限令正大公司、刘永福在7天内按评估价格赎回土地。逾期不能赎回的，法院将依法裁定以物抵债给申请执行人。在听证中，蒋国祥、借款抵押权人中国工商银行增城支行表示对以物抵债执行方案无异议，正大公司、刘永福表示该案正在申诉审查阶段，因此不同意以物抵债的执行处理。2003年4月3日，本院作出拍卖涉案土地，以清偿债务的裁定。2003年4月16日，本院向经摇珠选定的广东创利拍卖有限公司（以下简称创利公司）发出委托拍卖函，委托该公司对涉案土地进行拍卖。创利公司在2003年5月6日函告表示：根据《广东省人民政府令》第79号令第五条第五点规定，从2002年12月1日该令施行之日起，判决、裁定需要的土地使用权转让，必须在土地交易机构公开进行，因此增城市国土资源和房屋管理局不接受创利公司对涉案土地的拍卖申请。请求法院给予答复。2003年5月26日，本院函复创利公司，表示根据《广东省人民政府令》第79号令，本院决定撤回对涉案土地的拍卖。同日，本院向增城市土地房产交易所发出委托拍卖函，委托该所对涉案土地进行拍卖。2003年6月6日，对于增城市土地房产交易所的调查咨询，增城市土地开发储备中心答复表示：涉案土地位于荔城镇金某内，根据《关于整合金竹岗小区土地资源的通知》（增府办[2002]20号和“增国房会纪[2001]21号”文件）精神，金某属于我市重点控制区域，该幅土地纳入储备范围。2003年6月11日，增城市土地房产交易所将上述调查情况书面反馈本院，表示由于竞买人竞买政府控制区域内的地块，不能办理规划和报建审批手续，将承担较大的经济风险，因此在拍卖时可能会出现无人竞买的情形，请示是否继续进行拍卖。2003年6月18日，本院向正大公司、刘永福发出《限期履行通知书》，限令正大公司、刘永福在2003年6月30日前履行803号判决书所确定的义务。逾期不履行的，本院将依法拍卖、变卖涉案土地，或将涉案土地以物抵债，用于抵偿债务，不足部分继续追偿。2003年7月3日，本院再次向正大公司、刘永福发出《通知》，告知已将被查封的涉案土地依法委托评估机构进行了评估，评估价值为5646787元，并依法委托增城市土地房产交易所进行拍卖。由于向增城市土地房产交易所调查得知涉案土地属于增城市重点控制区域，并已被纳入土地储备范围，不能办理规划和报建审批手续，故暂时不能拍卖，本院已撤回拍卖委托。现限令正大公司在接到本通知之日起七日内按评估价赎回土地。逾期不赎回的，本院依法将该土地按评估价减除该土地在银行抵押所欠借款后，以物抵债给申请人，以抵偿欠申请人的部分借款债务，不足部分继续清偿。由于正大公司、刘永福未按照本院上述《限期履行通知书》、《通知》的要求，在指定期限内履行义务，也未按评估价赎回涉案土地，因此本院在2003年7月18日作出1819号裁定书。在该裁定书中，本院认为被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人的同意可以将该财产作价后交付申请执行人抵偿债务。本案申请执行人蒋国祥同意接受该土地以抵偿债务，本院予以同意。因此依照《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第三百零二条的规定，裁定将正大公司的涉案土地以评估价5646787元交付给申请执行人蒋国祥所有，以抵偿债务，不足部分申请执行人不再追偿。另查明，增国土建用字[2000]第146号《建设用地批准书》显示：用地单位为增城市正大房地产有限公司，批准用地面积为67.89亩（45260m2）,土地坐落在荔城镇金星村吓米冚高某（土名），批准的建设工期自2000年7月至2001年7月。2001年5月8日，增城市国土局向正大公司分别发出《拟注销土地使用权的通知》和《拟收回土地使用权的通知》。《拟注销土地使用权的通知》显示：由于正大公司一直未缴交有关规费，完善出让手续，且土地长期闲置，根据土地管理法规的有关规定，现拟注销上述土地批准文件。自接到本通知之日起，建设用地批准书所载范围内的土地不得建设，不得转让，不得抵押。《拟收回土地使用权的通知》显示：由于正大公司在受让土地后，没有按照土地出让合同规定如期投入开发，已超过二年未开发建设，土地长期闲置。根据土地管理法规的有关规定，政府拟收回该土地使用权。在依法办理收回土地使用权期间，增城市国土局将停止办理该土地使用权的转让及抵押登记工作。本院认为，本院在1819号执行案件中，经摇珠选定并委托世纪人公司对涉案土地的价值进行评估，合法依规。世纪人公司作出的《土地估价报告》，评估程序合法，评估依据充分、材料真实，评估结论客观、公正，故应予采纳。由于涉案土地长期闲置，增城市政府拟注销土地使用的批准文件，并收回该土地使用权作整合开发，且政府已将涉案土地作为重点控制区域，纳入政府土地储备范围。上述根据增城市国土局的两份通知可知，在依法办理注销土地使用的批准文件和收回土地使用权期间，涉案土地不得建设，不得转让，不得抵押，增城市国土局也将停止办理该土地使用权的转让及抵押登记工作。由于竞买人在竞买涉案土地后，不能办理规划和报建审批手续，将承担较大的经济风险，因此将影响涉案土地的评估价值。世纪人公司的评估异议答复合理有据，本院经审查后采纳并据此作不予重新评估的决定，并无不当。另外，本院经向国土房管局调查得知，如果涉案土地作为闲置土地被政府收回的，最高补偿价不超过80000元/亩。按照该标准计算，涉案土地作为闲置土地被收回补偿价为5431200元（67.89亩×80000元/亩＝5431200元），该价格并与世纪人公司作出的涉案土地评估价格5646787元基本相符。根据增城市国土局发出的《拟注销土地使用权的通知》和《拟收回土地使用权的通知》，由于涉案土地存在不得建设，不能办理转让及抵押登记的等情形，故其价格与政府转让土地基准地价，或者在收回、整合土地后再拍卖的价格明显没有可比性。故正大公司、刘永福以涉案土地的评估价格与政府基准地价或拍卖价格相比差异巨大，法院明显低价以物抵债，损害其合法利益为由提出异议并请求对执行行为进行监督，其申诉理据不足。另外，在正大公司对评估结论提出异议后，本院要求世纪人公司复核并作出书面答复，并无违反当时的法律规定。正大公司、刘永福依据2004年施行的广东省高级人民法院《关于委托评估、拍卖工作的若干规定》的规定，认为本院未经重新审核即采纳世纪人公司的评估报告结论的行为程序违法，没有法律依据，本院不予采信。而且在确定评估价格后，本院多次限令正大公司、刘永福在指定期限内履行义务或按照评估价格赎回涉案土地，并告知了逾期履行义务以及赎回涉案土地的后果，已依法尽可能地保障其利益。如果正大公司、刘永福依法履行其义务，或者按照本院通知以其认为过低的评估价格赎回涉案土地，完全有途径、有可能维护自己的合法权益。正大公司拒绝履行义务，放弃其自我保护的权利，现却以申诉形式提出异议，明显无理。本院委托增城市土地房产交易所对涉案土地进行拍卖，并按照该所的反馈意见撤回拍卖委托，作出以物抵债的执行裁定。正大公司主张本院未按照《广东省土地使用权交易市场管理规定》的规定，未对涉案土地在土地交易机构公开进行拍卖，直接作以物抵债执行处理，与本院查明事实不符，本院不予采信。法院对执行财产的处置，应兼顾效率和实现标的财产最大化的原则，以平等保护双方当事人的利益。《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第302条规定：“被执行人的财产无法拍卖或变卖的，经申请执行人同意，人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理；…。”在1819号执行案件中，无证据显示在评估拍卖期间，政府对涉案土地即将完成重新整合、重新规划，涉案土地近期将可以重新拍卖，故本院根据增城市土地房产交易所反馈的调查情况和意见，撤回拍卖委托，认定涉案土地无法拍卖变现，并根据上述法律规定将涉案土地作以物抵债处理，并无不当。正大公司、刘永福主张涉案土地应在重新规划之后公开拍卖，并无事实及法律依据，本院不予采信。而且如果根据世纪人公司的建议应以评估价较低的比例作为拍卖底价继续委托拍卖，或者出现多次流拍，均不利于保护申请执行人和被执行人的利益。正大公司主张1819号裁定书裁定以物抵债的执行行为，损害了涉案土地的借款抵押权人和其他债权人的利益，由于正大公司不是涉案土地的抵押权利人，且在1819号执行案件的听证中，中国工商银行增城支行明确表示同意将涉案以物抵债处理的处理方案，本院在1819号裁定书的裁决已充分保护了中国工商银行增城支行的债权实现，中国工商银行增城支行在执行过程中也未提出异议。另外，在1819号执行案件执行过程中，无证据显示裁定以物抵债的执行行为，损害其他债权人的利益。据此，本院经审查认为，正大公司该部分申诉主张，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，本院作出的1819号裁定书,认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。正大公司的申诉请求不能成立，本院不予支持。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》129条规定，裁定如下：驳回申诉人增城市正大房地产有限公司的申诉请求。审 判 长  刘永浩审 判 员  陈红英人民陪审员  李彩珠二〇一七年一月二十三日书 记 员  谢淑芬