西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0104民初3011号原告：陕西嘉昱房地产开发有限公司，住所地:西安市莲湖区。法定代表人：刘海泓，该公司董事长。委托诉讼代理人：李慧玲、路延君，陕西忠信诚律师事务所律师。被告：宝鸡市正阳房地产开发有限责任公司，住所地:陕西省宝鸡市陇县。法定代表人：郭双喜，该公司执行董事。委托诉讼代理人：范永超，男，1981年7月24日出生，汉族，住陕西省宝鸡市渭滨区，该公司职工。委托诉讼代理人：许永红，陕西衡真律师事务所律师。原告陕西嘉昱房地产开发有限公司（以下简称嘉昱公司）与被告宝鸡市正阳房地产开发有限责任公司（以下简称正阳公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告嘉昱公司委托诉讼代理人李慧玲、路延君，被告正阳公司委托诉讼代理人范永超、许永红均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告嘉昱公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付合同佣金1400739.8元，及违约金39239.27元；2、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2016年7月19日签订了《陇州国际购物中心招商及销售委托合同》（以下简称“《委托合同》”），约定：1、原告为被告代理销售项目商铺，代理费用为销售合同总销售额4.5%，按合同额300万或者按月结算；2、被告委托原告负责项目招商事宜，招商委托服务费为完成招商面积3.5月租金，按户交付保证金后15日结算；3、如被告未按时支付应付费用，违约金为3‰/日。后经原被告双方协商，于2016年11月2日签订了《陇州国际购物中心行销服务合同》（以下简称“《服务合同》”），对原《委托合同》进行了修改和补充，约定：1、将原先的坐销模式调整为行销模式，行销服务佣金按15%（含税）结算，于每周一上午予以结算；2、合同未涉及或调整内容，以原合同（即《委托合同》）为准。两份合同签订后，原告均严格按照合同约定履行其义务，但被告却拖欠原告销售与招商佣金拒不支付。2016年11月16日，经原、被告双方核算，自2016年8月1日至2016年11月15日，原告应得的招商佣金及销售佣金共计361226.80元。2017年3月6日，经原、被告双方核算，自2016年11月15日至2017年3月6日，原告应得销售佣金共计1039513元。上述两项共计1400739.80元，被告于2017年3月3日口头承诺立即向原告给付，但至今仍未支付。综上，被告违反合同约定，拖欠原告销售佣金及招商佣金共1400739.8元，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判如所请。被告正阳公司辩称，原、被告之间签订合同属实，同意与原告解除合同，被告确实欠付原告佣金，但是对于原告主张的佣金金额双方存在争议。虽然老实人超市招商成功，双方也约定明确应当支付280000元佣金，但是老实人超市没有支付租金，因此原告要求被告支付佣金，缺乏公平和合理性。被告认为只要老实人超市入驻并支付了租金，就会向原告支付佣金，如果不入驻，该佣金就不应支付。关于抵账房，因抵账房是被告和开发商之间的行为，原告没有进行居间销售，合同也约定了抵账房屋不计算在佣金之内，而且抵账房计算佣金也不符合行业惯例，因此抵账房不能作为计算佣金的依据。关于原告主张的违约金，被告认为按3‰计算过高，请法院以中国人民银行同期利率计算。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院进行了证据审查。原告提交的证据如下：证据1、陇州国际购物中心招商及销售委托合同一份，证明原告为被告代理销售项目商铺，代理费用为销售合同总销售额4.5%，按合同额300万元或者按月结算，被告委托原告负责项目招商事宜，招商委托服务费为完成招商面积3.5月租金，按户交付保证金后15日结算，如被告未按时支付应付费用，违约金为每日3‰；证据2、陇州国际购物中心行销服务合同一份，证明原、被告协商将原先的坐销模式调整为行销模式，行销服务佣金按15%（含税）结算，于每周一上午结算；证据3、陇州国际营销与招商付款补充协议一份，证明经双方确认，截止2016年11月22日被告拖欠原告招商佣金280000元，销售佣金81226.8元，合计361226.8元，被告承诺于2016年12月15日前付清；证据4、陇州国际项目佣金结算审批表四份，证明经被告财务及法定代表人确认，被告拖欠原告2016年8月至11月15日的招商佣金280000元，销售佣金81226.8元，合计361226.8元，被告拖欠原告2016年11月至2017年2月15日的销售佣金747658元，被告拖欠原告2017年2月15日至2017年3月6日的销售佣金23118元，就开发商抵账部分，被告拖欠原告佣金268737元，上述共计1400739.8元；证据5、合同解除通知书，证明因被告根本违约，原告于2017年3月依法解除了合同。被告正阳公司对原告嘉昱公司上述证据的真实性无异议，但认为原告提交的核算单中老实人超市的招商虽然成功，但是该超市至今没有入住也没有支付租金，故该280000元佣金不应向原告予以支付；原告主张的抵账房佣金268737元不能向原告支付，这是抵账房屋，因该部分既没有回款，原告也没有进行销售。对于原告主张解除合同，被告予以同意。被告正阳公司没有向法庭提交证据。本院依据原告嘉昱公司提交的双方没有争议的证据认定事实如下：原、被告双方于2016年7月19日签订了《陇州国际购物中心招商及销售委托合同》一份，该合同约定,原告嘉昱公司为被告正阳公司代理销售位于宝鸡市陇县西关街陇州国际购物中心项目商铺，合作期间暂定12个月，即自2016年8月1日至2017年7月31日，或项目70%招商完成，80%销售完成为止。代理费用为销售合同总销售额4.5%，按合同额300万或者按月结算；被告委托原告负责项目招商事宜，招商执行费用为完成招商面积3.5月租金（按户交付保证金后15日结算）；付款方式为：代理销售部分为自项目商铺认购并交款起，被告正阳公司向原告嘉昱公司按合同额300万或按月结算销售额4.5%的佣金，结算时间为当日12时前，佣金计算的基数为买卖合同总销售额。招商费用支付为原告嘉昱公司完成被告正阳公司同第三方的合作协议签订，第三方将押金或者首付款付至被告正阳公司指定账户。被告正阳公司在收到款项起15日内将核算后的招商费用支付给原告嘉昱公司指定账户。被告正阳公司应当按照合同条款及时间向原告嘉昱公司支付费用，如被告未按时支付应付费用，违约金为3‰/日。2016年11月2日，原告嘉昱公司与被告正阳公司签订《陇州国际购物中心行销服务合同》一份，约定对《陇州国际购物中心招商及销售委托合同》中销售部分的合作内容进行调整，约定合作期限自2016年11月2日至2017年7月31日，合作期间所有销售房款及其他交纳款项均由被告正阳公司统一收取。将原先的座销模式调整为行销模式，行销服务佣金按15%（含税）结算，于每周一上午予以结算；一次性付款到账，按照被告正阳公司实际收取金额进行核算行销服务佣金，按揭付款客户付清50%首付款及按实到账结算，剩余50%在客户按揭资料经银行审核通过后，被告正阳公司次周核算。如未通过银行审核，不予结算佣金。购房者因政府干预原因退房，被告正阳公司不得扣除原告嘉昱公司的行销服务佣金，如因原告嘉昱公司原因导致客户退房，原告行销服务佣金不予计提或被告正阳公司在原告嘉昱公司应结算款项中直接扣除。本合同一旦解除，双方的合同关系即告结束，双方不再承担任何经济及法律责任，但被告正阳公司未按本合同向原告嘉昱公司支付佣金费用的除外。两份合同签订后，原告嘉昱公司进行了代理销售和招商行为。2016年11月16日，原告嘉昱公司与被告正阳公司法定代表人郭双喜签订《陇州国际营销与招商付款补偿协议》一份，确定截止2016年11月12日，陇州国际项目应结算原告嘉昱公司招商佣金280000元，销售佣金81226.80元。被告正阳公司已经先行结算招商佣金30000元至招商经理范永超处，其余费用331226.80元分三期付清，即2016年11月20日前支付70000元，2016年11月30日前支付100000元，其余款项2016年12月15日前付清。被告正阳公司法定代表人郭双喜在原告嘉昱公司制作的《陇州国际项目2016年8-11月销售佣金结算审批表》上签字确认，2016年8-9月符合结款条件共两项：1、销售佣金81226.80元，2、招商佣金280000元，合计结款金额361226.80元。之后，原告嘉昱公司制作《2016年11月至2017年2月15日正常销售客户回款明细》，该明细中共计客户97户，累计回款10787695元，佣金1618145元，已经支付870496元，欠款747658元，被告正阳公司李秀荣于2017年2月21日签字确认，被告正阳公司法定代表人郭双喜于2017年3月6日签字“核准”。2017年3月6日，原告嘉昱公司制作《正常销售客户回款明细（2017.2.15-2017.3.6）》一份，核算合计回款154120元，佣金23118元。被告正阳公司李秀荣于2017年3月6日签字确认，被告正阳公司法定代表人郭双喜于2017年3月7日签字“核准”。原告嘉昱公司还制作《甲方抵账及置换客户明细》一份，备注为“开发商抵账”，标明“以上共计11套合计金额1751580元按正常销售处理，另有王陇平所交40000元按照正常销售结佣。”被告正阳公司法定代表人郭双喜于2017年3月6日签字“核准”。2017年3月21日，原告嘉昱公司向被告正阳公司发出《解除合同通知书》，认为截止2017年3月6日被告正阳公司尚欠原告嘉昱公司招商佣金与销售佣金合计1400739.80元，被告正阳公司拒不支付，自本通知书送达之日，双方签订的《陇州国际购物中心招商及销售委托合同》、《陇州国际营销与招商付款补充协议》、《陇州国际购物中心行销服务合同》即依法解除，原告嘉昱公司已正式通过法律途径追究被告嘉昱公司违约行为产生的法律责任。被告正阳公司收到该《解除合同通知书》后，同意与原告嘉昱公司解除合同，但未支付原告嘉昱公司佣金，故原告嘉昱公司于2017年3月21日向我院提起诉讼。庭审中，被告正阳公司称老实人超市至今没有入驻，未能入驻的原因是工程进度至今无法向老实人超市交房，老实人超市应提出解除合同。本案在审理过程中，原告嘉昱公司提出财产保全，本院于2017年5月5日作出（2017）陕0104民初3011-1号民事裁定，查封、冻结被告正阳公司名下价值150万元的财产。本院认为，原告嘉昱公司与被告正阳公司之间签订的《陇州国际购物中心招商及销售委托合同》、《陇州国际购物中心行销服务合同》系双方自愿签订，主体适格，为合法有效合同，对双方均有约束力。双方合同履行过程中，原告嘉昱公司已经履行代为销售和招商的合同义务，因被告正阳公司未能向原告嘉昱公司支付佣金，原告嘉昱公司向被告正阳公司发出解除合同的通知，被告正阳公司同意解除合同，双方合同已经协商解除。合同解除后，被告正阳公司应当及时向原告嘉昱公司支付佣金，但双方因为佣金的金额发生争议。关于双方争议的老实人超市的佣金是否应当支付的问题，本院认为，原告嘉昱公司已经完成了招商工作，双方合同中约定支付招商费用条件为原告嘉昱公司完成被告正阳公司同第三方的合作协议签订，第三方将押金或者首付款付至被告正阳公司指定账户。因老实人超市已经将押金10万元支付给被告正阳公司，被告正阳公司也在其与原告嘉昱公司的《陇州国际营销与招商付款补充协议》中对该部分佣金予以确认，故该280000元佣金被告正阳公司应当向原告嘉昱公司予以支付。关于双方争议的抵账房是否应当支付佣金的问题。原告提交的数份结算单上对销售金额、佣金的计算都非常明确，并且由被告正阳公司财务人员李秀荣签字确认后，由被告正阳公司法定代表人郭双喜签字“核准”，而其提交的《甲方抵账及置换客户明细》中，仅明确标明“以上共计11套合计金额1751580元按正常销售处理，另有王陇平所交40000元按照正常销售结佣。”该明细中并没有对佣金的金额及计算方式由被告正阳公司予以明确，被告正阳公司财务人员没有签字，仅有被告正阳公司法定代表人郭双喜于2017年3月6日签字“核准”。另外，双方合同中没有约定抵账房是否作为原告嘉昱公司代理销售的范围,因原告提交的《甲方抵账及置换客户明细》中仅明确王陇平40000元按照正常销售结算佣金，故该部分按照15%计算佣金为6000元，应由被告正阳公司向原告嘉昱公司予以支付。综上，被告正阳公司欠付原告嘉昱公司佣金总额为1138002.80元，应当及时向原告嘉昱公司予以支付。被告拖延不付，已经构成违约，依法应当向原告嘉昱公司支付违约金。因双方合同中约定的违约金每日3‰过高，本院酌定按照日万分之三予以支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决定如下：一、被告宝鸡市正阳房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告陕西嘉昱房地产开发有限公司佣金1138002.80元；二、被告宝鸡市正阳房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告陕西嘉昱房地产开发有限公司逾期付款违约金，违约金按照每日万分之三计算，自2016年11月20日起以70000元为基数计算至2016年11月30日，自2016年12月1日起以170000元为基数计算至2016年12月15日，自2016年12月16日起以361226.80元为基数计算至2017年3月7日，自2017年3月8日以1138002.80元为基数计算至本判决指定给付之日止；三、驳回原告陕西嘉昱房地产开发有限公司其余之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17760元，保全费5000元，原告已预交，由被告宝鸡市正阳房地产开发有限责任公司负担22760元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长  王晓萤审判员  赵兴华审判员  雷 丹二〇一六年十月十三日书记员  赵 逸