南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2015）栖民初字第3166号原告：徐旭东，男，1979年10月9日出生，汉族。委托诉讼代理人：周毅，江苏法德永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：季洁，江苏法德永衡律师事务所律师。被告：南京中豪房地产发展有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区仙林街道仙隐南路2号46幢12室。法定代表人：吴丙忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱丽，江苏石城律师事务所律师。原告徐旭东与被告南京中豪房地产发展有限公司（以下简称中豪公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐旭东的委托诉讼代理人周毅，被告中豪公司的委托诉讼代理人朱丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐旭东向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付涉案房屋修复费用10840元；2、判令被告支付涉案房屋质量问题给原告造成的装修损失16696元；3、判令被告支付涉案房屋拟修复期间无法居住给原告造成的租金损失3000元；4、判令本案的诉讼费用、鉴定费用由被告承担。事实和理由：原被告于2012年8月签订商品房现售合同，约定原告向被告购买某某路X号XX幢XXX室房屋，后原告于2014年6月26日办理房产登记，2014年5月装修完成入住，原告装修投入50万元。根据双方商品房现售合同的约定，被告对涉案房屋的防水、防渗漏有五年的保修期。原告在涉案房屋的主卧室墙面发生渗水的质量问题后，分别于2014年8月、2015年6月要求被告对涉案房屋进行维修，被告也确实进行了简单的修缮，但是两次修缮均未使房屋质量问题得到解决，原告认为被告纯系拖延时间以期房屋保质期满而摆脱房屋质量问题需要承担的责任，原告已彻底失去对被告的信任，原告认为继续要求被告进行修复已不能解决房屋存在的质量问题，所以要求被告以支付修复费用的方式承担责任。关于原告主张的装修损失，在涉案房屋渗水以后，原告的既有装修遭到破坏，原告被迫进行多次更换和修缮，相关损失确实实际发生，合情合理，原告所举证的证据也能够印证装修损失的具体金额。因涉案房屋的装修多次进行修缮，现进行鉴定评估无法还原损失的真实情况，故原告没有申请法院委托鉴定评估。为此原告特诉至法院，请求判如所请。被告中豪公司辩称，原被告签订的商品房买卖合同中约定了五年的质保期，我国相关法律规定商品房需要有五年的质保期，因为现今的建造技术、材料及温差等等原因均不能保证房屋建造以后能够完全的不发生渗漏的问题，所以才有五年渗水质保期的规定。案涉房屋主卧室墙面渗水的原因系被告售卖的房屋存在瑕疵，被告均及时进行了维修，但因为近几年的梅雨季节气候变化越来越恶劣，才会导致维修存在瑕疵。被告从来没有向原告拒绝维修，房屋尚在五年的质保期内，故应当由被告继续履行维修义务。对原告主张的装修损失，被告认为原告所提供的证据尚不能证明原告确实对房屋进行了装修，也不能证实当时损失的具体情况。对原告主张支付拟修复期间无法居住造成的租金损失3000元，被告认为修复期间原告不需要另行租房居住，且该费用尚未发生，故被告不予认可。综上，请求驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：双方当事人没有争议的事实如下，本院予以确认：原告徐旭东与被告中豪公司于2012年8月7日签订商品房现售合同，约定由原告购买被告的、坐落于南京市栖霞区某某南路X号XX幢X单元XXX室的商品房1套（以下简称案涉房屋），建筑面积为141.48平方米，于2012年8月31日前交付，房屋防水和外墙面的防渗漏的保修期为5年。该商品房系住宅，已登记在原告名下。原告入住案涉房屋后，发现房屋的主卧室西边墙渗水，分别于2014年8月16日、2015年6月3日向小区物业公司保修，被告均对外墙面进行了维修，但至今仍未解决墙面渗水问题。审理中，应原告申请并经本院依法委托，南京东南建设工程安全鉴定有限公司和南京长城土地房地产资产评估造价事务所，分别对案涉房屋的主卧室外墙渗水的修复方案与修复费用进行鉴定和评估。鉴定机构出具的鉴定报告载明，修复方案包括外墙面和内墙面，内墙面的修复涉及墙面裂缝及附近区域的装修层至墙体基层的铲除和恢复、水电线路和其它装潢损坏的修复。评估报告载明根据该修复方案，外墙面和内墙面的修复费用为10840元。原告支付了鉴定费13000元、评估服务费2000元。原告徐旭东为证明其主张的装修损失，提供了南京肯富装饰工程服务中心出具的如下证据：1、该中心向本院出具的情况说明，主要内容为：该中心于2014年10月起受徐旭东委托对案涉房屋主卧室室内装修因渗水破坏进行了3次修缮处理，第一次为2014年10月修缮踢脚线部分价格为862.5元，后两次为2015年3月、9月对主卧室墙面装修进行修缮处理，第二次价格为7221.5元，第三次价格为2100元，都是由徐旭东以现金向其直接支付，另第二次修缮时其还代为采购了用于更换的地板，价格为6510元，由徐旭东直接支付给其代办人员；2、该中心于2015年3月20日、9月12日出具的工程预（决）算书两份，分别载明工程名称、工程地点和装修项目的具体内容、数量、单价、复价，合计金额分别为7221.5元和2102元；3、该中心分别于2014年10月12日、2015年3月28日、2015年9月25日出具的工商服务业统一收款收据，另开具时间为2015年4月2日、无开票人的收款收据，第一份收据载明的内容为踢脚线、乳胶漆修补、金额为862.5元，第二份收据载明的内容为室内装修、金额为7221.5元，第三份收据载明的内容为室内装修、金额为2102元，第四份收据载明的内容为地板、单价为420元、金额为6510元。原告表示，上述收据系案涉房屋主卧室装修进行维修所产生的费用票据，上述证据证明原告因案涉房屋的质量问题产生的部分装修损失。经质证，被告表示，对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，该中心出具的均是收款收据而不是发票，第四份收据无任何单位盖章及个人的签字。本院认为，原被告签订的商品房现售合同约定案涉房屋外墙面的防渗漏保修期为5年，原告徐旭东本次起诉在5年保修期内，案涉房屋出现的主卧室外墙面渗水系房屋自身存在的质量问题所产生，被告中豪公司应当承担相应的民事责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，在发现案涉房屋存在主卧室外墙面渗水的质量问题后，被告虽然进行了两次维修，但至今未能完成修复，已远远超过合理的期限，不仅影响原告的正常生活，还造成了原告的相应损失，故而产生本案诉讼。原告主张被告支付房屋渗水修复费用，是基于被告至今未能完成修复而对被告失去信任，选择由其自行修复或者委托他人修复，故而要求被告承担评估机构所确定的修复费用。因此，原告此请求符合上述司法解释的规定，本院予以支持；被告以支付相应维修费用的方式承担了维修责任，故被告对相应的渗水部位不再承担其它维修义务。关于原告主张的装修损失的请求，原告提供了相应书证，被告虽对其真实性、关联性均不予认可，但未提供任何证据予以否定。本院经审查认为，原告委托装修施工人先后3次对案涉房屋所进行的部分装修，可以认定与案涉房屋存在的渗水质量问题相关联，根据原告举证的由装修施工人出具的情况说明、工程预（决）算书、工商服务业统一收款收据，可以认定原告由此产生的装修损失为金额为862.5元+7221.5元+2102元=10186元；关于其中原告主张的地板更换费用，原告提供的仅是无任何单位盖章或个人签字的普通收据，被告对此真实性又不予认可，故本院认为该收据不能足以证实原告所主张的地板更换费用，对原告主张的6510元地板更换费用的请求不予支持。关于原告主张的房屋修复期间无法居住造成的租金损失3000元的请求，本院经审查认为，鉴定机构出具的鉴定报告确定的维修方案，包括主卧室内墙面的修复，涉及内墙面裂缝及附近区域的装修层至墙体基层的铲除和恢复、水电线路和其它装潢损坏的修复等，修复期间不仅主卧室无法使用，同时也影响到原告对案涉房屋其它区域的正常使用，原告在修复期间另行选择临时住处属于正当合理，被告应当赔偿相应损失；考虑到为减少当事人的诉累，避免为此再次诉讼，故本案中对此可以一并处理，本院酌定此项损失为1500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告南京中豪房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐旭东房屋修复费用10840元、赔偿装修损失10186元和房屋修复期间另选住处的损失1500元，合计22526元；二、驳回原告徐旭东主张的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费563元，减半收取281元，鉴定费、评估费15000元，由原告徐旭东负担100元，被告南京中豪房地产发展有限公司负担15181元（此款已由原告预交，由被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  程前葆二〇一六年十月十日书记员  郑佳玲