重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0240民初3008号原告：重庆峰景物业管理有限公司，住所地：重庆市石柱土家族自治县南宾街道红井社区66号粼江峰景小区。法定代表人：杜小莉，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜可，重庆星兴律师事务所律师。被告：秦新闻，男，1977年9月12日出生，汉族，现住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：文军（系秦新闻合伙人），1987年9月2日出生，汉族，住重庆市丰都县。原告重庆峰景物业管理有限公司（以下简称峰景物业）与被告秦新闻房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告峰景物业的委托诉讼代理人杜可，被告秦新闻及其委托诉讼代理人文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。峰景物业向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告租金115663.70元（2015年5月1日至2016年4月30日止）；2、被告自2016年5月1日起至房屋租金支付完毕之日止按房屋年租金日万分之五的标准向原告支付违约金；3、被告支付原告物业管理费25629.50元；4、被告按日千分之三的标准向原告支付违约金（违约金按照每月被告所欠物业管理费应缴纳之日起计算至被告向原告支付物业管理费完毕之日止）。事实和理由：石柱县南宾街道红井社区66号粼江峰景小区系重庆乾和置业开发有限公司开发建设，原告系该小区的物业管理服务公司。2014年4月15日，原、被告达成《商业租赁合同》和《商业物业服务协议》，由原告将业主全权委托发展的粼江峰景小区共计8间门面328.59平方米出租给被告用于经营建材，合同期限内商铺租金为每月每平方米32.00元，且每年租金递增10%，租金支付方式为一年一交。被告签订合同后仅支付了2015年4月30日以前的租金，之后被告一直不按约定向原告缴纳租金。《商业租赁合同》和《商业物业服务协议》同时约定了物业管理费为每平方米6.00元（按建筑面积计算），缴费期限为每月30日之前。被告从2015年5月1日起至今一直未按前述合同约定向原告缴纳相应的物业管理费。被告不按约定向原告支付租金和物业管理费，故诉至法院。秦新闻辩称，1.原告不应将不同的法律关系在一案中进行合并审理。原、被告签订了《商业租赁合同》和《商业物业服务协议》两份合同，合同内容不同，一份合同是房屋租赁，一份合同是物业管理服务，原告不应糅合在一个案件中。2.原告违约在先，被告有权拒绝支付租金和物业管理费。原告不履行《商业物业服务协议》导致被告开业之日的花篮、设备被盗，至今没有得到合理赔偿，原告的收费标准与服务水平不相匹配，清洁卫生不做。原告提供的租赁物渗漏导致被告遭受了损失，原告停电长达半年之久，导致被告营业损失50余万元。3.被告已向原告支付了5万的费用，由于原告无故停电导致被告无法营业，被告无奈才交了5万元。4、《商业租赁合同》和《商业物业服务协议》中的违约金过高，要求适当予以调整。本院经审理认定事实如下：被告对原告提交的《商业租赁合同》和《商业物业服务协议》、《收据》、文军签字的缴款通知书无异议，本院予以确认。2014年4月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商业租赁合同》，约定：甲方将重庆市石柱土家族自治县（以下简称石柱县）南宾街道红井路××号共计8间门面建筑面积328.59平方米出租给乙方经营建材，租赁三年，自2014年5月1日至2017年4月30日止。合同期限内租金为32.00元/㎡（建筑面积），每年租金递增10%。合同年限总租金共计341865.00元。在租赁期限内产生的水、电、卫生费、商业垃圾费、物业管理费由乙方自行负担。水、电、卫生费为代收代缴费，物业管理费收费标准为6.00元/㎡/月，缴费日期为每月30日之前，不得拖欠。乙方在经营过程中所产生的经营性垃圾、费用、税收、债务均由乙方自行承担。乙方应按时交纳甲方收取的各项服务费用。如未按时交纳费用，甲方有权催促其限期交纳。逾期仍不交纳的业主，甲方为维护大多数业主的共同利益，受大多数业主委托，有权对乙方实行停水停电等强制措施并通报全体业主，并按每日应交费用的3%追收违约金。如乙方未按时交纳租金，每延迟一天，违约方按当年租金总额的万分之五向守约方支付延期违约金直至其履行义务时止。租金每年一交。同日原告（甲方）与被告（乙方）签订了《商业物业服务协议》，约定：物业管理费标准为：商业用房6.00元/月﹒平方米（按建筑面积计算），商业用电1.3元/度，商业用水4.5元/吨。如逾期不缴纳物业管理费按每日费用的3%追收违约金。原告将物业服务收费标准在小区内进行了公示。2014年4月15日，原告交纳涉案门面2014年5月1日至2015年4月30日的租金73604.20元、物业管理费23658.50元。文军与被告合伙租赁了涉案门面，2015年11月20日至2016年4月，原告多次向被告租赁的门面房发出缴款通知书，文军曾在缴款通知书上签字确认。2015年1月26日被告秦新闻预交水电费10000.00元，2015年5月14日被告预交门面租金50000.00元。相邻的6-1-11的门面租金是按2.00元/平方米计算。原告自认第二年赠送2个月租金。本院认为，原、被告签订的《商业租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规等强制性规定，合法有效。原、被告应按照约定履行自己的义务，原告将涉案的8个门面交付给被告执业，被告应按约定向原告支付租金及约定的费用。被告辩称原告起诉的包含房屋租赁合同关系与物业管理服务合同关系，本院认为虽然两个合同为不同的法律关系，但是原、被告已在《商业租赁合同》中约定物业管理费用的交纳方式、方法等，原告应按照《商业租赁合同》中约定的6.00元/月/平方米交纳物业管理费及32.00元/月/平方米交纳租金，交纳物业管理费、租金均属于《商业租赁合同》的约定范围，原告可以以房屋租赁合同将房屋租金和物业管理费一并起诉。第二年租金（2015年5月1日至2016年4月30日）被告已预交50000.00元，原告自愿赠送被告2个月租金，被告还应向原告交纳租金65663.68元{[32.00元×（1+10%）×328.59平方米×10个月]—50000.00元}。被告应向原告交纳2015年5月1日至2016年4月30日物业管理费23658.48元[6.00元×328.59平方米×12个月]。被告辩称原告物业服务管理不到位，并未提出证据证明，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定违约金，如违约金高于造成的损失，违约方可以请求法院予以适当的减少。本案中，被告认为《商业租赁合同》中约定的房屋租金及物业管理费的违约金过高，请求法院调整违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金的调整，法院应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。被告应从2015年5月1日起向原告支付租金，应从2015年5月30日交纳当月物业管理费，被告于2015年5月14向原告预交租金50000.00元，而被告于2015月5月14日交纳了租金并未交纳物业管理费，本院以应交纳租金65663.68元为基数，从2015年5月15日起至2016年4月30日止（351天），按照中国人民银行同期同类贷款利率（一年以内贷款年利率5.1%）计算原告的租金实际损失，即3220.40元（65663.68元×5.1%÷365天×351天）。本院以应交纳物业管理费23658.48元为基数，从2015年5月1日起至2016年4月30日止（365天），按照中国人民银行同期同类贷款利率（一年以内贷款年利率5.1%）计算原告的物业管理费的实际损失，即1206.58元（23658.48元×5.1%）。原、被告在合同中约定租金违约金为每延迟一天按年租金总额的万分之五即11523.98元（65663.68元×0.0005×351天），物业管理费违约金为每日按应交费用的万分之三即25906.03元（23658.48元×0.003×365天），约定的以上两项违约金均超过实际损失的30%。原告诉请租金违约金从2016年5月1日起计算系其处分自己的诉讼权利，本院予以准许。本院结合实际履行情况及被告自身的过错，将租金违约金调整为以未付租金为基数，从2016年5月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算至兑现时止，将物业管理费违约金调整为以未付物业管理费为基数，从应缴物业管理费之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算至兑现时止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告秦新闻于本判决生效之日起十日内向原告重庆峰景物业管理有限公司支付2015年5月1日至2016年4月30日的租金65663.68元、物业管理费23658.48元；二、被告秦新闻于本判决生效之日起十日内向原告重庆峰景物业管理有限公司支付租金违约金（以未付租金为基数，从2016年5月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算至兑现时止）；三、被告秦新闻于本判决生效之日起十日内向原告重庆峰景物业管理有限公司支付物业管理费违约金（以未付物业管理费为基数，从应缴物业管理费之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算至兑现时止）；四、驳回原告重庆峰景物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费3126.00元，减半收取1563.00元，由被告秦新闻负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。代理审判员 刘 玲二〇一六年十月九日书 记 员 宋来勇