云南省盐津县人民法院民 事 判 决 书(2016)云0623民初681号原告（反诉被告）刘某甲，住盐津县盐井镇。原告（反诉被告）周某乙，住盐津县盐井镇。委托代理人张光金，云南大韬律师事务所盐津分所律师。被告（反诉原告）罗某丙，住盐津县盐井镇。被告（反诉原告）谢某X，住盐津县盐井镇。委托代理人罗均鸿（系被告罗某丙之弟），住盐津县盐井镇。原告（反诉被告）刘某甲、周某乙诉被告（反诉原告）罗某丙、谢某X房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年6月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘某甲、周某乙的委托代理人张光金、被告（反诉原告）罗某丙、谢某X的委托代理人罗均鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘某甲、周某乙诉称：2009年12月31日，原告作为甲方与被告作为乙方签订房屋转让合同一份，约定由原告将其所有位于盐津县盐井镇康源路东2幢1单元3-2号的住房一套卖与被告；售房价款198600元在合同签订之日支付140600元，余款58000元定于房产证交接时支付；交接房产证时间为2010年12月30日前，特殊情况除外；违约责任为由违约方向守约方支付违约金50000元。合同签订后，被告支付原告140600元，原告如约将房屋交付被告。后在房产过户过程中，因被告方不愿承担3%的契税，便同意由原告在交易房产满5年后再行办理过户登记手续。2016年3月22日，原告与被告双方在盐井镇司法所达成协议：由原告向被告支付保证金50000元，保证原告于2016年4月22日前向被告办理买卖房屋过户登记手续。原告当场给付被告保证金50000元。2016年4月13日，原告与被告双方在过户登记过程中重新签订房地产买卖契约一份，约定乙方（被告）应在2016年4月13日前一次性将房款付清给甲方（原告）；双方同意于2016年4月13日由甲方将上述房地产正式交付给乙方；乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约方向对方付给相当于上述房地产价款千分之五的滞纳金。而房产过户后，被告非但不向原告支付购房尾款58000元，反而连之前收取的50000元保证金也拒不退还。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判决：1、被告支付原告购房尾款58000元、过户保证金50000元；2、被告自2016年4月14日（被告实际违约之日）起至被告向原告全部给付购房尾款之日止期间，以购房款总价196000元为基数按日息5‰计算支付原告违约金、以保证金50000元为基数按银行同期贷款利率的2倍计算支付原告资金占用利息。被告（反诉原告）罗某丙、谢某X反诉辩称：原告刘某甲、周某乙与被告于2009年12月31日自愿签订房屋转让合同后，依该合同约定，已履行支付房价款140600元及原告交付转让房屋属实。但原告为达到其个人利益，将房屋产权证去银行作抵押登记申请获得巨额贷款，致不能在约定期限交付过户手续。房产证交接时间到期后，被告曾多次要求并催促原告办理交付过户手续，但原告恶意隐瞒已作抵押登记贷款的事实，均以各种理由拒绝办理房屋产权过户。2016年3月22日，基于原告而未严格按合同约定主动履行过户手续，被告迫于维护自身权益，经司法所达成协议：为确保原告在同年4月22日前，履行办理买卖房屋过户登记手续，才由原告向被告支付50000元作为履约保证金，但原告也未在约定期限内履行交付义务。2016年4月13日，双方共同前到房管部门办理产权过户手续时，应房管部门的格式契约要求，才又签订（2016）房契字72号《房地产契约》。但该《房地产契约》与双方当事人实际履行不相符，不是双方真实意思表示，仅是为办理产权过户预登记的“程序”要求所为。现双方实际均未按该契约履行，应解除该契约。即使不符合解除条件，被告也没有违约。如违约，约定的违约金也明显过高。特提起反诉，请求判决：1、解除（2016）房买卖契字72号房地产契约；2、由反诉被告支付反诉原告房屋买卖转让合同违约金50000元。原告刘某甲、周某乙针对自己的主张，向本院提交了如下证据：1、房地产买卖契约一份，证明双方对诉争房屋的权利义务都进行了约定；2、房产证复印件一份，证明原告已经按照2016年4月13日的合同履行登记义务；3、收条一份，证明原告曾与被告在盐井镇司法所进行调解，保证2016年4月22日前办理房屋过户登记手续；4、短信记录一份，证明原告在履行完毕房屋过户登记义务后曾于2016年4月19日发送短信告知被告履行尾款返还保证金的义务。经质证，被告罗某丙、谢某X对证据1、2、3的真实性无异议，但认为房地产买卖契约的签订是在原告乘人之危时签订，不是无法真实意思表示，显示公平，且该契约的履行不是真实的，原告在2009年转让给被告的房屋后拒不过户产权，并拿去抵押贷款，被告方为了过户房屋产权，才答应原告的要求；对证据4被告表示不知情，是后来才得知原告曾发过短信给被告。被告罗某丙、谢某X针对其答辩主张和诉讼主张，向本庭提交如下证据：1、房屋产权买卖协议见证书及房屋转让合同一份,用以证明双方于2009年12月31日签订合同并经公证的事实；2、被告罗某丙房屋产权证一份，用以证明该房屋于2016年4月18日过户的事实；3、原告刘某甲原房屋产权证一份，用以证明原告曾于2015年9月1日将该房屋申请抵押贷款的事实；4、原告向房管所提交的申请一份，用以证明原告曾申请盐津县房管所不予发放房产证给被告作为要挟，要求被告作出违约金不得抵扣房屋尾款的承诺的事实；5、税收缴款单，用以证明过户所需费用均由原告承担的事实。经质证，原告对上述证据真实性均无异议，但对证据2认为与本案无关，现已经还清了贷款，及时过户产权；对证据4认为是出于对原告权益保护的自行救济方式；对证据5认为该个人所得税约定由卖方承担，不能推定一切费用由原告承担；本院认为：原告出示的证据，被告对其真实性均无异议，该证据其来源合法、客观、真实，与本案事实有关，本院依法予以采信；被告出示的证据1、3、4、5，原告对其真实性均无异议，本院依法予以采信；原告对证据2的关联性有异议，本院认为该证据能够客观、真实反映案件事实，与本案有关，本院依法予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2009年12月31日，原告刘某甲、周某乙与被告罗某丙、谢某X签订房屋转让合同，合同约定:1、由原告刘某甲、周某乙将其所有位于盐津县盐井镇康源路东2幢1单元3-2号的住房一套卖与被告罗某丙、谢某X；2、房屋出售价款为198600元在合同签订之日支付140600元，余款58000元定于房产证交接时支付；3、交接房产证时间为2010年12月30日前，特殊情况除外；4、违约责任为由违约方向守约方支付违约金50000元。同日，该房屋转让合同经盐井镇法律服务所见证，出具盐井（2009）见字第C-38号《见证书》予以确认。合同签订后，被告罗某丙、谢某X支付原告刘某甲、周某乙约定房价款140600元，原告刘某甲、周某乙同时将房屋交付给被告居住使用至今。约定交接房产证时间届满后，原告刘某甲、周某乙未按约定履行办理产权交接手续。2016年3月22日，原告刘某甲、周某乙应被告要求，为保证履行办理产权交接手续义务，预付给被告罗某丙、谢某X保证金50000元，约定在同年4月22日前，切实履行办理买卖房屋过户登记手续。2016年4月13日，原告刘某甲、周某乙与被告罗某丙、谢某X在过户登记过程中，按契约格式要求再次签订了（2016）房契字72号《房地产契约》，契约约定：房地产成交价为196000元；约定由罗某丙、谢某X应在2016年4月13日前一次性将房款付清给原告刘某甲、周某乙；双方同意于2016年4月13日由原告刘某甲、周某乙将房屋产权正式交付给被告罗某丙、谢某X；被告罗某丙、谢某X不能按期向原告刘某甲、周某乙付清购房款，或原告刘某甲、周某乙不能按期向被告罗某丙、谢某X交付房地产，每逾期一日，由违约方向对方付给相当于上述房地产价款千分之五的滞纳金。房产过户后，原告刘某甲、周某乙即要求被告罗某丙、谢某X按原房屋转让合同约定，主张由被告罗某丙、谢某X支付购房尾款58000元及退回履约保证金50000元。被告罗某丙、谢某X以原告刘某甲、周某乙已构成违约，应负担违约责任为由拒绝支付，遂成纠纷。另查明，2015年9月1日，原告刘某甲、周某乙曾以该房屋（产权证）作为抵押，以贷款年限3年，获得银行贷款500000元，该贷款已由原告自行清偿完毕。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，存在的争议焦点为：1、原告与被告双方先后签订的两份合同效力及履行问题；2、原告刘某甲、周某乙主张按房屋转让合同约定，由被告罗某丙、谢某X支付其购房剩余价款、过户保证金及违约金的主张是否成立；3、被告罗某丙、谢某X主张原告刘某甲、周某乙存在违约，并应支付其违约金5万元的主张是否成立及合同效力问题。本院评判如下：1、原告与被告双方先后签订的两份合同效力及履行问题2009年12月31日，双方自愿签订房屋转让合同并经盐井镇法律服务所见证，出具盐井（2009）见字第C-38号《见证书》后，原告与被告均各自按约定履行了合同主要义务（支付房款、交付房屋）。2016年4月13日，原告与被告同在房管部门办理房屋产权交接手续时，再次签订房屋买卖契约，交房管部门登记备案。根据法律相关规定，两份合同均不违反法律法规的禁止性规定，实属合同双方当事人的真实意表示，故两份合同均合法有效。但从两份合同约定的内容及履行来看，原告与被告均按照房屋转让合同（第一次）履行了支付房款与交付房屋的义务。同时，原告以房屋转让合同（第一次）约定主张权利，即应按该约定履行义务。依据权利与义务相对等的原则，本院确认按照已实际履行的合同，确定双方的权利义务。2、原告刘某甲、周某乙要求被告罗某丙、谢某X支付其剩余价款、过户保证金及违约金等的主张是否成立的问题按照前合同约定的价款，被告负有在房屋办理过户交接手续时支付剩余价款的义务，现该房屋已经办理过户手续，取得相应产权证。故原告主张被告支付剩余房价款的主张成立，本院予以支持；对原告要求被告返还其过户保证金的主张，符合法律规定，且被告对该主张明确表示认可，故该主张成立，本院予以支持；对原告主张要求被告自2016年4月14日起至被告全额给付购房款之日止期间，以购房款总价196000元为基数按日息5‰计算支付原告违约金，因该主张是按照后合同内容提出，而后合同内容实际并未全面履行，故原告的该主张，本院不予支持；对原告主张要求被告以保证金50000元为基数按银行同期贷款利率的2倍计算支付资金占用利息，原告提交的证据，未能充分证明原告与被告对过户保证金的给付时间及利息进行了约定，原告对此主张应当承担举证不能的不利后果，该主张不能成立，本院不予支持。3、被告罗某丙、谢某X主张原告刘某甲、周某乙存在违约，并应支付其违约金5万元的主张是否成立及合同效力问题本案中，原告与被告均按照前合同履行了支付、房屋交付义务。在彼此履行付随义务中，在交接房产证时间届满后，原告在未满足无合同约定的特殊情况及未取得被告认可或重新约定的前提下，利用所持证件（房产证）采取用于本人个人贷款担保抵押，贷款年限为3年，获得银行贷款的行为显系故意违约行为，并不因后合因的约定，免除其应承担迟延办理交付房产证的违约责任，故被告主张由原告支付违约金50000元的请求合法成立，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）罗某丙、谢某X支付原告（反诉被告）刘某甲、周某乙购房剩余价款8000元，过户保证金50000元，共计58000元。该款项均限于本判决生效后10日内付清。二、驳回原告（反诉被告）刘某甲、周某乙其他诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）罗某丙、周某乙其他诉讼请求。案件本诉诉讼费2460元，由被告罗某丙、谢某X承担。案件反诉诉讼费1230元，由原告刘某甲、周某乙承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。审 判 长  廖春梦审 判 员  杨桂益人民陪审员  杨英强二〇一六年十月二十四日书 记 员  严忠兰附：本案引用的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条【举证责任原则性规定】当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。