江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣09民终775号上诉人（原审被告）：江西皇庭房地产开发有限公司，住所地：江西省宜春市铜鼓县定江西路**，组织机构代码××。法定代表人：陈振春，该公司负责人。委托诉讼代理人：曾东发，铜鼓县法律援助中心律师。被上诉人（原审原告）：梁军，女，1975年3月17日出生，汉族，江西省铜鼓县人，自由职业，住铜鼓县。委托诉讼代理人：赖爱萍，铜鼓县永宁法律服务所法律工作者。上诉人江西皇庭房地产开发有限公司与被上诉人梁军商品房销售合同纠纷一案，不服江西省铜鼓县人民法院（2015）铜民初字第933号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员黄若凡担任审判长，与代理审判员李星宇、罗武平参加的合议庭审理了本案，本案现已审理终结。原审查明：2013年5月27日，梁军、江西皇庭房地产开发有限公司双方签订了一份《商品房买卖合同》。合同第九条约定：出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备该商品房经分期综合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过150日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30条内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付购房价款万分之0.6的违约金。第十五条：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。江西皇庭房地产开发有限公司于2014年12月17日向梁军邮寄皇庭御景城交房通知书，梁军当日签收了该邮件。2014年12月22日，江西皇庭房地产开发有限公司在《今日铜鼓》报上刊登了“皇庭御景城1号2号楼交房公告”。在梁军收到交房通知书后去江西皇庭房地产开发有限公司处收房，江西皇庭房地产开发有限公司告知梁军房屋钥匙在物业公司处，故梁军到物业公司处领取房屋钥匙，物业公司要求梁军先交纳物业费等相关费用才能将房屋钥匙交付给梁军。江西皇庭房地产开发有限公司称电梯房在交付使用的时候必须配备物业管理，物业公司要代表业主先进行验收，且物业公司与梁军已签订了《皇庭-御景城物业服务合同》，故房屋竣工验收后，江西皇庭房地产开发有限公司将房屋钥匙交给了物业公司。因梁军与江西皇庭房地产开发有限公司、物业公司对于缴纳费用问题一直未达成协议，故梁军、江西皇庭房地产开发有限公司之间一直未办理好交房屋接房手续，后梁军向江西皇庭房地产开发有限公司及物业公司缴纳了相关费用，并于2015年8月28日与江西皇庭房地产开发有限公司办理好了房屋交房手续，领取了房屋钥匙。另查明铜鼓县建设部门、国土部门等联审单位对江西皇庭房地产开发有限公司开发的“皇庭御景城”验收时间均为2014年12月30日之后，铜鼓县房管部门对“皇庭御景城”综合评审同意验收的时间为2015年9月14日。原审认为：梁军与江西皇庭房地产开发有限公司于2013年5月27日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，该合同合法有效，双方均应遵守。本案中梁军依约向江西皇庭房地产开发有限公司支付了购房款及办证费用，江西皇庭房地产开发有限公司应依约将房屋钥匙交付于梁军。因梁军将房屋钥匙留存于皇庭御景城物业公司处，梁军与物业公司因缴纳相关的费用问题未达成一致，直至2015年8月28日梁军才拿到房屋钥匙，在2015年8月28日前梁军没有实际占有所购买的房屋。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：对于房屋的转移占有，视为房屋的交付。应认定江西皇庭房地产开发有限公司于2015年8月28日才交付房屋给梁军使用。且虽江西皇庭房地产开发有限公司辩称因国务院已取消了对住宅验收的行政审批，但梁军、江西皇庭房地产开发有限公司的《商品房买卖合同》约定了江西皇庭房地产开发有限公司应将经分期综合验收的房屋交付给梁军，“皇庭御景城”实际综合验收的时间晚于合同约定的2014年12月30日，故对于梁军要求江西皇庭房地产开发有限公司支付逾期交房的违约金的诉讼请求予以支持。逾期交房的违约金按梁军、江西皇庭房地产开发有限公司双方在《商品房买卖合同》第九条计算：逾期超过150日后，出卖人按日向买受人支付已付购房价款万分之0.6的违约金。江西皇庭房地产开发有限公司应向梁军支付的逾期交房违约金为：梁军、江西皇庭房地产开发有限公司间约定的交房时间2014年12月30日（次日开始计算）至实际交房的前一日即2015年8月27日，共计240天×已付购房款448965元×0.6/10000/天＝6465元。因梁军所称的厨房隔断在房屋平面图及施工图上显示并非为厨房间隔墙，而为轻质隔断，是由用户自理的，故对于梁军要求江西皇庭房地产开发有限公司赔偿厨房间隔墙款2000元的诉讼请求不予支持。根据《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。梁军、江西皇庭房地产开发有限公司办理房屋交接手续的时间为2015年8月28日，则江西皇庭房地产开发有限公司应在2015年11月26日之前将办理房屋权属登记的相关资料报产权登记机关备案，在梁军房屋产权证上登记的时间为2015年12月2日。且铜鼓县房地产管理局称房产证一般会在3个工作日内办理，但由开发商统一办理房产证的为批量办理，具体办理的时间不确定，本案中无法认定江西皇庭房地产开发有限公司逾期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故对梁军要求江西皇庭房地产开发有限公司支付未按期办理房产证按梁军已付房价款的0.3%计算的违约金1346元，不予支持。因江西皇庭房地产开发有限公司不同意调解，本案无法调解。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、江西皇庭房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付梁军梁军逾期交房违约金6465元；二、驳回梁军的其他诉讼请求。案件受理费972元，由梁军负担842元，由江西皇庭房地产开发有限公司负担130元。上诉人江西皇庭房地产开发有限公司不服上述判决，向本院提起上诉，请求二审法院撤销一审民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求，理由是：上诉人在购房合同约定的时间内向本案争议小区皇庭御景城的物业公司交付了被上诉人所购房屋的钥匙，应当视为上诉人已按照双方购房合同的约定完成了房屋交付手续。被上诉人二审答辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。本院经审理查明，一审审查明的事实属实，双方在二审均未提供新的证据，二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：上诉人江西皇庭房地产开发有限公司是否按照合同约定向被上诉人履行了房屋交付手续。上诉人在二审中主张，因被上诉人与其物业公司之间签订了前期物业管理合同，故上诉人向皇庭御景城物业公司交付房屋钥匙应当视为上诉人按照合同约定履行了房屋交付手续，但根据本案一、二查明的事实，无论是上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》，还是被上诉人与其物业管理公司之间的《皇庭御景城前期物业服务合同》中，均无物业公司代为完成房屋验收手续的约定；况且皇庭御景城物业公司亦未在《商品房买卖合同》约定的时间内代为将房屋钥匙交付给被上诉人。皇庭御景城物业公司与被上诉人之间的物业管理费纠纷属于另外的法律关系，应另行主张权利，其不能以此为由拒绝向被上诉人交付钥匙。故上诉人主张其已按照合同约定履行了房屋交付手续，不应承担延迟交房违约金的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院依法不予支持。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人江西皇庭房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄若凡代理审判员  李星宇代理审判员  罗武平二〇一六年十月十三日书 记 员  高 强