四川省眉山市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川14民终849号上诉人（原审原告）：眉山市彭山区精诚物业管理有限公司，住所地四川省眉山市彭山区彭溪镇彭谢路。法定代表人：张明，该公司总经理。委托诉讼代理人：金义华，男，1957年12月6日出生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：李冰青，四川华敏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汪秀容，女，1974年3月10日出生，汉族，住四川省眉山市彭山区观音镇，现住四川省眉山市彭山区迎宾大道。上诉人眉山市彭山区精诚物业管理有限公司（以下简称精诚公司）因与被上诉人汪秀容物业服务合同纠纷一案，不服眉山市彭山区人民法院（2016）川1403民初960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月17日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人精诚公司委托诉讼代理人金义华、李冰青，被上诉人刘凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。精诚公司上诉请求：撤销原判，改判支持精诚公司在一审中的全部诉讼请求。事实和理由：（一）原审判决以精诚公司起诉之日起计算违约金，属于法律适用错误。本案违约金应从违约之日即2015年3月20日起算。（二）原审法院在汪秀容未明确提出违约金过高的情况下主动调整违约金，属于法律适用错误。本案应按合同约定从逾期缴费之日支付违约金。汪秀容辩称，“上岭”小区3栋2楼1号住户于2014年9月违规搭建，对答辩人居住安全造成隐患，答辩人多次向精诚公司交涉，但至今无果。精诚公司大约在2015年12月至2016年1月，在没有任何通知的情况下撤离了小区保洁人员，小区卫生无人管理，垃圾遍地。正是由于精诚公司首先存在上述违约行为，答辩人才与其他业主拒绝缴纳物管费。请求判令：1.精诚公司按服务协议第5条第二款的约定履行职责；2.驳回精诚公司要求承担迟纳金（违约金）的诉讼请求；3.要求精诚公司书面道歉并承担本案诉讼费。精诚公司向一审法院起诉请求：判令汪秀容向精诚公司支付拖欠的物业服务费1417.92元以及按合同约定从逾期缴费之日起支付违约金。一审法院认定事实：（一）精诚公司与汪秀容于2013年6月20日签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定：“……甲方：彭山精诚物业管理有限公司，乙方：汪秀容，……前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。本物业名称：‘上岭’住宅小区物业管理……乙方所购房屋基本情况：类型：住宅，座落位置：3-2-1，建筑面积：101.28平方米……第四条、物业管理服务费用（不包括房屋公用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）：一、乙方交费时间：每季度缴一次管理费；二、住宅按建筑面积每月每平米1元；……第十一条，违约责任：一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.5%交纳违约金……”。精诚公司在该协议书上盖章、汪秀容在该协议上签字并捺印。汪秀容于2013年10月入住“上岭”住宅小区，并居住至今。自签订《前期物业管理服务协议》后，一直由精诚公司向“上岭”住宅小区的业主提供物业服务至今。（二）精诚公司与汪秀容均认可汪秀容物业服务费支付至2015年3月20日。“上岭”住宅小区至今未成立业主委员会。一审法院认为，精诚公司与汪秀容于2013年6月20日自愿签订的《前期物业管理服务协议》没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的相关规定，协议合法有效，双方均应按照协议约定履行自己的义务。汪秀容辩称合同无效的主张，不予认可。精诚公司向汪秀容提供了物业服务，汪秀容应按协议约定支付物业服务费用。汪秀容辩称精诚公司未履行协议约定的义务，提供的物业服务质量差，违约在先，但汪秀容提供的证据不足以证明精诚公司不履行物业服务合同或履行合同有重大瑕疵，因此对汪秀容的该项主张，不予认可。若精诚公司确不履行或不完全履行协议的约定，汪秀容可按协议约定要求精诚公司限期改正或另行主张其权利。汪秀容辩称精诚公司与小区开发商四川美盛实业有限公司（以下简称美盛公司）有连带关系，要求美盛公司为汪秀容办理土地使用权证的主张，与本案无关，不予审查。精诚公司诉请汪秀容按协议约定支付2015年3月20日至2016年5月20日物业服务费1417.92元的主张，符合协议约定和法律规定，予以支持。精诚公司主张要求汪秀容支付逾期交费的违约金2977.80元，因精诚公司提供的证据不足以证明已对汪秀容进行了催告，且违约金约定过高，综合本案实际情况，汪秀容逾期交费的违约金应从精诚公司主张权利之日，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为标准计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、汪秀容于判决生效之日起五日内向精诚公司支付2015年3月20日至2016年5月20日物业服务费1417.92元和逾期交费的违约金（违约金计算方式为：以1417.92元为基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为标准，时间从2016年5月26日起计算至本判决确定的本金给付之日止。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止）；二、驳回精诚公司的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由汪秀容负担。二审中，汪秀容提交了物管费收据1张，拟证明：汪秀容于2016年7月5日向精诚公司交纳了2015年3月19日至2016年5月19日期间的物管费。精诚公司对上述证据无异议。二审中，精诚公司未提交证据。二审经审理查明的事实，与原审法院查明的事实一致，本院对此予以确认。本院另查明：（一）精诚公司与汪秀容签订的《前期物业管理服务协议》同时约定：“每次交纳费用的时间：3月30日、6月30日、9月30日、12月30日……”。2015年3月31日，汪秀容欠交2015年3月20日至2015年3月30日物业服务费30.38元（1417.92元÷14个月÷30天∕月×9天）；2015年7月1日，汪秀容欠交2015年3月31日至2015年6月30日物业服务费303.84元（1417.92元÷14个月÷30天∕月×3个月）；2015年10月1日，汪秀容欠交2015年7月1日至2015年9月30日物业服务费303.84元（3个月）；2015年12月31日，汪秀容欠交2015年10月1日至2015年12月30日物业服务费303.84元；2016年3月31日，汪秀容欠交2015年12月31日至2016年3月30日物业服务费303.84元；2016年7月1日，汪秀容欠交2016年3月31日至2016年5月19日物业服务费172.18元（1417.92元扣减上述期间的物业服务费）。（二）一审宣判后，汪秀容于2016年7月5日向精诚公司交纳了2015年3月19日至2016年5月19日期间的物管费1418元。（三）原审正卷第7页《答辩状》载明：“原告（精诚公司）的违约金没有法律依据……驳回原告的诉请……”。（四）2016年5月24日，经眉山市彭山区工商行政管理和质量技术监督局核准，彭山精诚物业管理有限公司名称变更为眉山市彭山区精诚物业管理有限公司。上述事实，有身份证复印件、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、《前期物业管理服务协议》、业主入户房屋验收单、照片、收费单、收据以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，由于汪秀容并未就精诚公司存在违约行为而提起反诉，也未提起上诉，故本院对汪秀容在答辩意见中提出的请求判令精诚公司履行协议、书面道歉的主张不予审查。根据双方的诉辩意见，本案争议焦点在于：案涉违约金起算时间及计算标准的认定。首先，关于违约金的起算时间。本案中，由于汪秀容自2015年3月20日至2016年5月20日期间未向精诚公司缴纳物业服务费，存在违约行为。根据双方《前期物业管理服务协议》有关每次交纳费用的时间分别为“3月30日、6月30日、9月30日、12月30日”的约定，以及汪秀容于2016年7月5日向精诚公司交纳了2015年3月19日至2016年5月19日期间的物管费1418元的事实，汪秀容欠交物业服务费所承担违约金应计算至2016年7月4日。其违约金起始时间应分段认定如下:1.自2015年3月31日，以汪秀容欠交2015年3月20日至2015年3月30日物业服务费30.38元为基数计算；2.自2015年7月1日，以汪秀容欠交2015年3月31日至2015年6月30日物业服务费303.84元为基数计算；3.自2015年10月1日，以汪秀容欠交2015年7月1日至2015年9月30日物业服务费303.84元为基数计算；4.自2015年12月31日，以汪秀容欠交2015年10月1日至2015年12月30日物业服务费303.84元为基数计算；5.自2016年3月31日，以汪秀容欠交2015年12月31日至2016年3月30日物业服务费303.84元为基数计算；6.自2016年7月1日，以汪秀容欠交2016年3月31日至2016年5月19日物业服务费172.18元为基数计算。其次，关于违约金的计算标准。本案中，精诚公司起诉主张按照《前期物业管理服务协议》有关“（汪秀容）不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方（精诚公司）有权要求乙方（汪秀容）补交并从逾期之日起按每天0.5%交纳违约金”的约定，汪秀容应从逾期之日起按每日0.5%交纳违约金。汪秀容抗辩称不同意承担该违约金责任，并请求驳回该项诉请。对此，本院认为，在汪秀容提出不同意承担该违约金责任的情况下，应视为其已经提出了违约金过高的抗辩意见。在精诚公司未能就由于汪秀容逾期交纳物业服务费给精诚公司造成损失的事实提交证据予以证明的情况下，双方约定的“从逾期之日起按每天0.5%交纳违约金”明显过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，对该违约金应当予以适当减少。本院结合双方的合同约定以及本案案情，酌情确定本案的违约金计算标准为每日0.067℅（即月利率2℅÷30日∕月）。因此，原审判决认为汪秀容逾期交费的违约金应从精诚公司主张权利之日并按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为标准进行计算，存在法律适用错误的情形，应当予以纠正。综上所述，精诚公司的上诉请求部分成立；一审判决事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持眉山市彭山区人民法院（2015）川1403民初959号民事判决第二项判决，即“二、驳回原告彭山精诚物业管理有限公司的其他诉讼请求”；二、变更眉山市彭山区人民法院（2015）川1403民初959号民事判决第一项判决为“汪秀容于判决生效之日起五日内向眉山市彭山区精诚物业管理有限公司支付2014年12月28日至2016年5月28日物业服务费1484.61元（已经支付，不再履行）和违约金（按每日0.067℅分别计算至2016年7月4日，其起始时间应分段认定如下：1.以30.38元为基数自2015年3月31日起计算；2.以303.84元为基数自2015年7月1日起计算；3.以303.84元为基数自2015年10月1日起计算；4.以303.84元为基数自2015年12月31日起计算；5.以303.84元为基数自2016年3月31日起计算；6.以172.18元为基数自2016年7月1日起计算。”如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元、二审案件受理费50元，共计75元，由被上诉人汪秀容负担。本判决为终审判决。审判长 唐 部审判员 张澌岷审判员 余 鹏二〇一六年十月三十一日书记员 陈乐奕