上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第2338号原告：上海广厦集团七一市政工程有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：张文昌，董事长。委托诉讼代理人：梁兰，上海儒君律师事务所律师。被告：上海珍华艺品有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：陈银海，总经理。委托诉讼代理人：陶维云，系被告公司员工。委托诉讼代理人：张波，上海众华律师事务所律师。原告上海广厦集团七一市政工程有限公司与被告上海珍华艺品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月29日立案受理。依法由审判员金卫东适用简易程序于2016年2月24日、2016年8月26日公开开庭进行了审理。原告上海广厦集团七一市政工程有限公司的委托诉讼代理人梁兰，被告上海珍华艺品有限公司的委托诉讼代理人陶维云、张波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海广厦集团七一市政工程有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间就上海市闵行区七宝镇联宝路XXX号厂房签订的《租赁合同》；2、判令被告向原告支付拖欠的租金2,028,000元(截止2014年10月)；3、判令被告搬离上海市闵行区七宝镇联宝路XXX号租赁场地，并将该场地返还原告。事实和理由：原、被告于2009年9月1日签订《租赁合同》，该合同对租赁金额、租赁期限、违约责任及解除事项均作了明确约定。然而，被告一直拖欠房屋租金，经多次催讨未果。2014年7月25日，原、被告签订《补充协议》，对租赁房屋的面积作了调整，并明确截止2014年10月被告欠原告房屋租金2,028,000元。《补充协议》约定的年租金为648,500元。被告支付了部分租金后，其余租金至今未付。原告遂诉至本院。诉讼中，原告上海广厦集团七一市政工程有限公司以被告已搬离涉案房屋为由向本院撤回其第三项诉讼请求，本院口头裁定予以准许。原告上海广厦集团七一市政工程有限公司另称，因原告出租的厂房无房屋产权证、无规划许可证，原、被告间的租赁合同系无效合同，根据相关法律规定，被告应向原告支付房屋占有使用费。截止2014年10月10日，被告所欠的房屋占有使用费为2,028,000元。2014年10月11日起至2015年12月31日止，按每平方米0.55元、建筑面积3230.55平方米计算，被告所欠的房屋占有使用费为792,400元，扣除被告在2015年5月、7月各支付的108,000元，再扣除押金71,500元，被告尚欠原告的房屋占有使用费为2,532,900元。现将诉讼请求变更为：1、确认原、被告间就上海市闵行区七宝镇联宝路XXX号厂房于2009年9月1日签订的《租赁合同》、2010年2月21日签订的《房屋租赁补充合同》及2014年7月25日签订的《补充协议》无效；2、判令被告向原告支付房屋占有使用费2,532,900元。被告上海珍华艺品有限公司辩称：对原告所述事实无异议，双方间租赁合同确系无效合同，所欠房屋占有使用费金额予以确认，已付金额亦属实，同意扣除押金。其已于2016年8月1日前搬离租赁房屋。对于房屋占有使用费的支付方式由法院依法判决。诉讼中，被告上海珍华艺品有限公司曾提起反诉，要求原告赔偿装饰装修、附属设备设施等损失。后被告以双方达成和解为由撤回其反诉请求，本院裁定予以准许。经审理查明：2009年9月1日，原、被告签订《租赁合同》1份，约定原告将位于上海市闵行区七宝镇联宝路XXX号，用地面积约5,931.64平方米，厂房建筑面积为4,280平方米的场所租赁给被告生产经营。租赁期限为15年，从2009年10月1日起至2024年9月30日止。租赁费为：第一年每平方租金为0.55元，年租金为859,200元，以后每三年递增5%。租金起算日为2009年10月1日，以先付租金后使用的原则，每个月支付一次，每次支付年租金的十二分之一。合同签订后，租金支付日期定为上个月的25日为支付日，假期顺延。第一次租金支付为二个月143,000元，其中一个月租金71,500元为押金，等租赁期满时归还被告。双方当事人还就违约责任、争议的解决方法等权利、义务在合同中作了约定。合同签订后，原告将租赁房屋交付被告使用。2010年2月21日，原、被告签订《房屋租赁补充合同》1份，约定出租辅助用房地址与原合同不变，增加辅助用房建筑面积1,450.66平方米，辅助用房南面与北面场地约500平方米左右不计租费。租赁期限为14年，从2010年2月1日至2024年9月30日止。租赁费为：第一年年租金为1,150,000元。以后每三年递增5%，租金起算日为2010年3月1日，以先付租金后使用的原则，每个月支付一次，每次支付年租金为十二分之一。合同签订后，租金支付日期定为上个月的25日为支付日，假期顺延。第一次租金支付为95,830元，原合同中的71,500元押金不变，等租赁期满归还被告。该补充合同还约定，第3条至第9条条文按原合同不变，补充合同与原合同具有同等法律效力。2014年7月25日，原、被告签订《补充协议》1份，将原用地面积调整为2,931.64平方米，厂房建筑面积调整为3,230.66平方米。确认截止2014年10月10日，被告累计欠原告的租金为2,028,000元。将年租金调整为648,500元，从第四年起每三年递增5%。之后，原、被告间的房屋租赁合同及补充协议继续履行。因被告未全面履行合同义务，2015年1月至7月间，原告曾向被告发送催款函及律师函，要求其履行付款义务。被告虽承诺付款，但仅分二期各支付108,000元，余款至今未付。另查明，截止2014年10月10日，被告所欠的房屋占有使用费为2,028,000元。从2014年10月11日起至2015年12月31日止，被告所欠的房屋占有使用费为792,400元。上述扣除被告已支付的216,000元及押金71,500元，被告实际尚欠原告的房屋占有使用费为2,532,900元。上述金额，原、被告在庭审中均予以确认。因被告未全面履行付款义务，原告遂以诉称理由起诉来院。庭审中，原告明确表示，从2016年1月1日起至被告搬离之日止的房屋占有使用费，在本案中不予主张。上述事实，有原告提供的租赁合同、补充协议、催款通知书、律师函等及双方当事人在庭审中的陈述等证据证明，并均经庭审质证证实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案所涉房屋未取得建设工程规划许可证，在一审法庭辩论终结前亦未取得建设工程规划许可证及主管部门批准建设，故原、被告于2009年9月1日签订的《租赁合同》、2010年2月21日签订的《房屋租赁补充合同》及2014年7月25日签订的《补充协议》均无效。关于房屋使用费，根据法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故原告要求被告参照租金标准支付房屋使用费的诉讼请求，予以支持。对于原告明确表示，从2016年1月1日起至被告搬离之日止的房屋占有使用费，在本案中不予主张，于法不悖，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第六条第一款之规定，判决如下：一、原告上海广厦集团七一市政工程有限公司与被告上海珍华艺品有限公司于2009年9月1日签订的《租赁合同》、2010年2月21日签订的《房屋租赁补充合同》及2014年7月25日签订的《补充协议》均无效；二、被告上海珍华艺品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海广厦集团七一市政工程有限公司房屋占有使用费2,532,900元；负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计13,531.60元，由被告上海珍华艺品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  金卫东二〇一六年十月二十八日书记员  张 辰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的《租赁合同》无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第六条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持……。