贵州省习水县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0330民初3476号原告：肖永飞，男，汉族，生于1990年6月14日，贵州习水人，住习水县。被告：遵义市华居房地产开发有限公司。住所地遵义市红花岗区子尹路南段综合*号楼。统一社会信用代码915203007457115607法定代表人：金晓梅，公司执行董事。委托代理人：罗安梅，公司员工。原告肖永飞诉被告遵义市华居房地产开发有限公司（以下简称华居公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员周佳兴独任审判，公开开庭进行了审理。原告肖永飞、被告华居公司的委托代理人罗安梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2015年5月1日起至实际交房之日止的原告全部房款（351584.00元）的万分之二的违约金：25665元（大写：贰万伍仟陆佰陆拾伍元整）。2、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告公司与原告于2013年6月21日签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被告将座落于习水县杉王大道御景山居17栋14-6出售给原告，原告方已经按照合同约定支付了全部款项即351584.00元（大写：叁拾伍万贰仟伍佰捌拾肆元整），依照该合同第十一条第一项规定，被告于2015年5月30日交付该房屋，但截止今日，被告仍然未交付，业已逾期一年有余。���告认为，被告迟延的行为已构成严重违约，该违约行为致使原告没有按照正常计划装修入住，影响了原告一家人迫切的用房需求，因此给原告造成了重大经济损失，依照该合同第十一条以及第十三条之规定，请求贵院判令被告支付自2015年5月30日起至实际交房之日止的原告已付全部房款（351584.00元）的万分之二的违约金，现原告根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条规定，依法提起诉讼，请求贵院依法判决，以维护原告的合法权益。原告当庭确认其诉请的违约金25665.00元是计算的从2015年5月30日到2016年5月30日期间的违约金。被告辩称：违约天数应该是从2015年5月30日到2016年4月30日，按合同计算是23000元。违约金过高，且我公司不是恶意违约，因为违约的主要原因是供电方不能及时供电，所以才未把房屋交给他们。根据合同法64条规定，���了防止损失扩大，可根据实际损失调整违约金，实际损失主要就是房屋租金，根据涉案房屋在当地毛胚房的租金，面积小的低于130平方为八千至一万一年，面积大的130平方一万一年。希望根据实际损失来判定原告的损失，根据实际交房时间来计算违约时间。14、15、16号楼不光有在场的原告，还有其他的业主，说没有通电通水是没有依据的，这3栋楼有80%是交了房的；通水通电我方能提供依据；合同是格式合同，为了让损失降到最低，应该将违约金做调整，我们在社区做了调查，根据租金来做赔偿。房屋的差价是根据房屋的行情来调整的。17号楼的考虑到供电安全，没有在去年交房，实际上4栋楼都是在2014年完工的。合同约定了只要能够交付使用，并不需要达到一户一表，而且我们在此期间没有收过电费，双方应该遵守合同。原告方之间互相联系且建立了微信群，���知道交房信息的，业主是多次找县政府和有关部门上访的。经审理查明：原告于2013年6月10日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发修建的位于习水县××天生路××商品房××套，建筑面积100.51平方米，套内建筑面积81.37平方米。合同第八条约定付款方式为银行按揭。买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款105584.00元，余款246000.00元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起十五日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后十日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；合同第十一条约定交房时间为2015年5月30日，该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求；合同第十三条约定逾期交房超过30个工作日的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的万分之二向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第十四条约定交接手续：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的十日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。合同签订后，原告依照合同约定交齐全部房款。2016年5月8日，被告华居公司首次正式以张贴交接房屋通知的方式通知14、15、16、17号楼的业主接房。另查明，肖永飞至今未接房，其当庭认可被告提出的交房时间即2016年4月30日。该涉案房屋同路段的房屋租金为10000元／年左右。以上事实，有《商品房买卖合同》、调查笔录以及原、被告双方当庭���述等证据在卷佐证，并经当庭举证质证，本院予以确认。本院认为，原、被告于2013年6月10日的签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方应按照合同约定全面履行合同义务。合同签订后，原告按照《商品房买卖合同》约定向被告支付了购房款，被告应按合同约定向原告交付房屋，但被告未依约交房，构成违约，应当按照《商品房买卖合同》第十三条的约定承担违约责任，向原告支付违约金。被告当庭辩称违约金过高，要求减少，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，对被告要求减少违约金的抗辩，本院予以支持。被告违约造成原告不能如期入住，原告的实际损失为租房产生的租金，综合合同的履行情况、房屋面积以及涉案房屋所在地住房租赁情况，对原告的损失，本院酌情支持每年10000.00元的租金，即每年的违约金为10000.00元×（1＋30%）＝13000.00元。被告华居公司未按合同约定的交接手续交付房屋，原告肖永飞虽然至今未接房，但其当庭表示对被告提出的交房时间即2016年4月30日认可，故本院支持2015年5月31日至2016年4月30日的违约金，即13000.00元÷12个月×11个月=11916.67元。综上，为维护交易安全，保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、限被告遵义市华居房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告肖永飞支付违约金11916.67元；二、驳回原告肖永飞的其余诉讼请求。如果未按判决书确定的履行期间给付金钱义务或履行其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费442.00元，减半收取计221.00元，由被告遵义市华居房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，预交二审案件受理费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。代理审判员  周佳兴二〇一六年十月十三日书 记 员  袁 航