浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0402民初2944号原告：袁正明，男，1971年8月13日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。原告：张林荣，男，1959年8月26日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。两原告委托代理人：李涛、刘祥龙（实习），浙江开发律师事务所律师。被告：嘉兴市开盛小商品批发市场有限公司，住所地：嘉兴市少年路道前街口。法定代表人：朱照明。被告：嘉兴市开盛物业服务有限公司，住所地：嘉兴市秀洲新马路口开盛小商品批发市场3号楼二层201-202室。法定代表人：张蕾。上述二被告诉讼代表人：浙江中兴会计师事务所有限公司，浙江圣文律师事务所，浙江中铭会计师事务所有限公司（××）。委托代理人：李东旭、吕玲，浙江圣文律师事务所律师。被告：陆倩，女，1982年2月22日出生，汉族，住安徽省肥东县。原告袁正明、张林荣因与被告嘉兴市开盛小商品批发市场有限公司（以下简称开盛批发市场）、嘉兴市开盛物业服务有限公司（以下简称开盛物业）及被告陆倩房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2016年6月1日立案受理后，依法适用简易程序由审判员余锦明独任审判，于2016年7月13日公开开庭审理，原告委托代理人李涛律师、被告开盛批发市场及开盛物业××的委托代理人李东旭律师、被告陆倩到庭参加诉讼。庭后原告申请二个月的调解和解期，但未达成一致协议，本案现已审理终结。原告袁正明、张林荣起诉称，2005年4月27日，两原告与嘉兴市东盛房地产开发有限责任公司（以下简称东盛房地产公司）签订一份《开盛商城商铺委托经营管理合同书》，约定原告将坐落于秀州路开盛商城内2号楼106号商铺（建筑面积37.36平方米）委托东盛房地产公司经营管理，期限自2005年10月1日至2015年9月30日；其中2005年10月1日至2008年9月30日三年商铺收益105175元由东盛房地产公司一次性支付两原告，2008年10月1日至2012年9月30日四年中每年支付商铺收益36089元，2012年10月1日至2015年9月30日三年中每年支付商铺收益37120元。2009年5月20日，东盛房地产公司更名为被告开盛批发市场。后因被告开盛批发市场未按期支付商铺收益，两原告遂向嘉兴仲裁委员会提起仲裁，该委于2015年4月9日裁决被告开盛批发市场支付两原告商铺租金37120元，并支付违约金1600元。2015年9月30日，委托经管期限届满，经原告调查发现，被告开盛物业与陆倩于2014年3月9日签订了《嘉兴市开盛小商品批发市场商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：被告开盛物业将开盛批发市场东区商铺一层580、581、582号共三间营业用房租赁给被告陆倩使用，租赁时间从2015年9月28日至2018年9月27日，三年租金共计51448元（租三免一）；而该租赁合同项下的商铺为原告委托被告开盛批发市场经营管理的部分商铺。2015年6月23日，南湖区人民法院作出（2015）嘉南破字第11号民事裁定书，认定开盛批发市场、开盛物业系关联公司，且存在人格高度混同，故裁定包括被告开盛批发市场、开盛物业等八家“开盛系”企业合并破产，并指定了破产××。原告认为，原告与被告开盛批发市场签订的委托经营管理合同合法有效，开盛物业在未合法取得原告商铺委托经营管理权的情况下擅自与陆倩签订租赁合同，向被告陆倩出租原告名下的部分商铺，故原告有权要求被告陆倩立即腾退，并赔偿原告占用商铺的损失。故提起诉讼，请求判令：1.被告陆倩立即从占有使用的位于嘉兴市秀州路开盛小商品批发市场东区一层580、581、582号商铺腾退；2.被告陆倩支付原告商铺占有使用费10789.79元（自2015年10月1日起，按每年25724元计算暂计至2016年5月30日，要求计算至陆倩实际腾退之日止）；3.本案诉讼费由本案三被告负担。被告开盛批发市场、开盛物业（××）答辩称，1.2005年原告与被告东盛房地产公司（后该公司更名为开盛小商品批发市场）签订委托经营管理合同书确实是存在的。2、开盛物业公司与陆倩签订的租赁合同，因为在2014年3月××入驻之前，××未介入，后××经过了解发现陆倩和物业公司签订合同时符合相关法律要求，原告提出的超出委托经营管理期限问题，对其中各方有无协商，××无法明确。希望法庭依法判决。被告陆倩答辩称，1.其与开盛物业在2014年3月9日签订租赁合同时，原告和朱照明（开盛批发市场的法定代表人）之间继续在委托经营。2014年是续签租赁合同，本人一直在市场里经营了10多年，原告有义务告知相关的委托情况，但原告并未告知。2.原告购买该商铺的情况本人是不知情的，本人也不清楚原告和朱照明是什么关系。2015年9月28至2018年9月27日期间的房租我方已经支付，被告开盛物业也出具了收款收据，商铺是在公共场所，具有公开性，而原告和开盛批发市场的委托经营合同是内部的，也没有告知我方，所以本人与开盛物业的租赁合同应当是有效的。原告没有提前通知本人到期收回商铺，应当承担相应的没有告知的责任，所以本人有理由不承担原告的收益损失。针对自己的诉讼主张，原告提供了下列证据：1、委托经营管理合同书一份，证明原告与原东胜房地产公司签订商铺委托经营管理合同，将其购买的开盛2号楼102号商铺委托被告开盛批发市场经营管理，期限是10年，至2015年9月30日届满。同时约定由被告开盛批发市场向原告支付租金的事实。2、仲裁裁决书一份，证明被告开盛批发市场因未按委托经营管理合同约定向原告支付第十年租金（2014年10月1日至2015年9月30日），原告申请仲裁，仲裁裁决对事实予以认定。3、商铺租赁合同一份，证明2014年3月9日被告开盛物业与被告陆倩签订了商铺租赁合同，将上述原告的商铺部分租赁给被告陆倩，期限自2015年9月至2018年9月。系提前了1年半签订了合同，并且该合同约定的租赁期限已超出原告委托经营管理期限之外，故原告认为这份合同损害原告作为商铺所有人的合法权益，合同应属无效。4、商铺平面图、1楼摊位图、商铺对应情况表各一份（系由开盛物业提供给原告），证明原告提供的证据3中所涉商铺属于原告委托被告开盛批发市场委托经营管理商铺中的一部分。5、民事裁定书一份，证明被告开盛批发市场及开盛物业已被嘉兴市南湖区法院裁定合并破产的事实。6、商品房买卖合同一份及房屋权属证书一组（包括房产证、土地使用证及契证），证明涉案商铺系两原告在2005年4月27日向原东胜房地产公司购买，房产权属办证时间是2006年3月22日。被告开盛批发市场及开盛物业质证认为，对以上证据1-6真实性均无异议。但提出：有关租赁合同系提前一年半签订的情况，因为××接管破产企业是2015年3月，了解后确实存在提早续签，但提前签订合同的时间是在原告委托经营管理合同的期限内。开盛批发市场与开盛物业有一定的关联性，所以并入了合并破产，作为开发商东胜房地产签订了委托经营管理合同后，由物业公司和经营户签订租赁合同，整个市场都是这样的操作模式。被告陆倩质证认为，其与开盛物业签订的租赁合同租期到期时间是2018年9月，该合同已在履行中；开盛破产前我方一直不知道这些房产已经出售，更不知道中间有委托经营管理合同，我方可以提供一份东胜房地产公司委托开盛物业出租的委托书，是在2008年出具的。对原告的证据6房屋买卖合同和房产权证没有异议。针对自己的相关抗辩，被告陆倩提供了如下证据：1、2014年3月9日陆倩和开盛物业签订的租赁合同一份、收款收据一份，证明被告三和被告二于2014年3月9日签订房屋租赁合同，约定了租期是2015年9月至2018年9月并支付了租金。而在签订合同的时间是在原告和开盛批发市场委托经营管理合同期限内。提前一年半是因为市场经营不景气，所以有一个租3年免1年租金的政策，三年租金是5万余元。2、2008年6月28日委托书复印件一份，证明东胜房地产在2008年已经委托开盛物业代签合同、代收房租。原告及被告开盛批发市场、开盛物业对证据1真实性均无异议，原告认为上述租赁合同中出租方是开盛物业，原告委托的经营主体是开盛批发市场，虽然签订租赁合同时原告的委托经营管理合同仍然有效，但是租赁期间超过了委托经营管理期限，且租金明显不合理损害了原告合法权益，应属无效。原告及被告开盛批发市场、开盛物业对证据2真实性均存在异议，系复印件。被告开盛批发市场及开盛物业未提供证据。本院认证如下：原告提供的证据1-6经质证，三被告均对证据的真实性无异议，本院予以认定；被告陆倩提供的证据1经质证，原告及被告开盛批发市场、开盛物业均对证据的真实性无异议，本院予以认定；被告陆倩提供的证据2经质证，原告及被告开盛批发市场、开盛物业均对证据的真实性提出异议，该证据是复印件，不足以证明其主张的事实，经法庭责令限期提供证据原件但未能提供（法庭无法核对其真实性），故本院不予认定。本院经审理，认定案件事实如下：开盛批发市场原名为东盛房地产公司，于2009年从东盛房地产公司更名为开盛批发市场。原告从东盛房地产公司处购得位于嘉兴市秀州路新马路口2幢2-106室商铺（建筑面积37.36㎡），并依法于2006年3月22日取得上述商品房的权属登记手续。2005年8月27日，原告与东盛房地产公司签订商铺委托经营管理合同，原告委托东盛房地产公司经营上述商铺，期限自2005年10月1日至2015年9月30日止，原告同意在上述期限内由东盛房地产公司以自己的名义对商铺从事经营管理等一切活动，其中东盛房地产公司在2012年10月1日起至2015年9月30日至的三年中，每年支付给原告商铺房屋收益37120元（含税）。任何一方违反合同规定，给对方造成经济损失的，须向对方支付人民币一万元的违约金；实际损失超过违约金部分的，应当据实赔偿。双方还约定发生争议由嘉兴市仲裁委员会仲裁等。后由于开盛批发市场（即原东盛房地产公司）未能按照上述约定支付商铺收益，原告向嘉兴市仲裁委员会申请仲裁，该委员会于2015年4月9日依法裁决开盛批发市场支付原告自2014年10月1日至2015年9月30日期间的商铺租金37120元，并支付违约金1600元。2014年3月9日，被告开盛物业与被告陆倩签订商铺租赁合同，约定由原告租赁开盛小商品批发市场东区商铺一层580、581、582号三间营业用房，面积6.29㎡，租赁期限自2015年9月28日至2018年9月27日，三年租金共51448元（租三免一）。被告陆倩于签订上述合同当日即支付被告开盛物业租金51448元，并实际占有使用上述房屋至今。上述租赁营业用房系原告名下的秀州路新马路口开盛商城2幢2-106室商铺的一部分。另查明，2015年6月23日，本院作出（2015）嘉南破字第1-1号民事裁定书，裁定对包括被告开盛批发市场、开盛物业在内的八家“开盛系”关联企业进行合并破产，并依法指定浙江中兴会计师事务所有限公司、浙江圣文律师事务所、浙江中铭会计师事务所有限公司为破产××。本院认为，本案被告开盛物业在未合法取得原告所有商铺的委托经营管理权的情况下，擅自将原告名下的部分商铺出租给被告陆倩，并提前收取了商铺租金，事后原告对被告开盛物业的上述处分行为也未进行追认，故对于原告作为商铺的权利人，基于物权受损而要求被告陆倩从上述租赁房屋腾退的诉讼主张，本院予以支持。对于被告陆倩，一方面根据其租赁合同的记载，其应当清楚开盛物业仅是受委托从事经营服务管理的主体而非商铺的所有权人，而其在缔约时应尽到谨慎注意义务，审查合同相对人是否有缔约权限，被告陆倩怠于履行上述审查义务，并实际占有使用原告商铺；另一方面，从续签租赁合同的实际操作来看，本案争议所涉合同为提前18个月左右签订，且租金约定为用三年免一年，显然不符合其与开盛物业此前的合同约定及市场交易习惯，理应承担相应的商业风险。故对于原告要求被告陆倩支付自2015年10月1日至实际腾退之日止的房屋占有使用费的主张，本院予以支持。房屋占有使用费可参照二被告之间租赁合同约定，按照租金优惠之前的租赁价格，即每年25724元计算。鉴于被告开盛物业现已进入破产程序，陆倩可基于其与被告开盛物业之间的合同纠纷，选择向破产××及时申报债权或者进行诉讼救济。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十二条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告陆倩于本判决生效后十五日内从占有使用的位于嘉兴市秀州路开盛小商品批发市场东区一层580、581、582号商铺腾退（面积共6.29平方米），并将上述房屋归还原告；二、被告陆倩于本判决生效后十五日内支付原告袁正明、张林荣房屋占有使用费（按照每年25724元计算，从2015年10月1日计算至实际腾退之日止）。如果未按上述期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取35元，由被告陆倩负担，于本判决生效后十五日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  余锦明二〇一六年十月十九日书记员  姚李燕