金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书〔2016〕浙07**民初8850号原告：倪荣良。委托代理人：王央央、俞翔，金华市务诚法律服务所法律工作者。被告：张毅。原告倪荣良为与被告张毅租赁合同纠纷一案，于2016年8月11日向本院起诉，本院于当日受理后，依法适用简易程序，于2016年9月12日公开开庭进行了审理。原告倪荣良的委托代理人王央央，被告张毅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告倪荣良起诉称：2011年5月30日，原、被告签订《厂房（场地）租用协议书》一份，约定由被告以98000元/年的价格租用原告租赁的原化肥厂磷肥仓库北二幢房屋及场地，双方并就其他事项进行了约定。协议签订后，原告按约向被告交付了租赁物，被告亦按约定按期向原告支付了2011年6月1日至2014年5月31日的租金，但自2014年6月1日开始，被告开始拖欠，原告经多次催讨无果。现原告诉至本院，要求：1.请求依法解除原、被告在2011年5月30日签订的《厂房（场地）租用协议书》；2.请求判令被告张毅支付原告倪荣良2014年6月1日至2016年5月31日的租金164000元，并支付逾期付款利息（利息计算至2016年5月31日为人民币16581.60元，之后利息按月息千分之四点七付至实际支付之日止），合计180581.60元；3.请求判令被告按每月8166元支付原告自2016年6月1日至实际腾空之日止的租金；4.由被告承担本案诉讼费用。被告张毅辩称：关于本案事实部分：被告自2005年向原告租赁原化肥厂地块的厂房（以下简称“标的厂房”）用于金华市婺城区城西玉兔装潢材料厂作厂房使用，于2011年5月30日再次签订《厂房（场地）租用协议》。自租赁开始，被告从未拖欠租金。2014年5月初，原告通知被告，市政府拟将该标的厂房改作停车场，让被告做好搬迁准备，并同时说“能拖尽量拖，租金按实际使用时间算”。为配合搬迁，婺城区工商局城北工商所也于2014年5月初来到金华市婺城区城西玉兔装潢材料厂，建议重新选址到安全经营场所，并于5月22日下发《关于城西玉兔装潢材料厂有安全隐患应该重新选址的建议》。考虑到下半年生意好，用电量大，万一停电，生产停止，造成的损失太大，被告综合考虑后作出搬迁决定，于2014年5月19日在赤松镇潘村赤松路52号同方洪源签订厂房租赁协议，开始搬迁工作。被告亦将相关信息告知原告，并明确告知原告，被告将搬迁厂房，不再继续承租相关厂房。（同年5月23日、8月21日，原告分别到被告厂家抄水电费及收取水电费，原、被告多次见面亦多次表示已经着手搬迁）。2014年7月28日，金华市土地储备中心及金华市市场集团来人将被告电话号码、仓库位置、面积及租金一一登记。此外，金华市土地储备中心向被告下发《通告》一份，根据金华市土地储备中心已经根据市政府的要求，终止与金华市复原地质矿山有限公司的委托管理协议，同时金华市复原地质矿山有限公司与原告的土地租赁关系也废除，相关事宜请与金华市市场发展集团联系。被告当时将情况进行了登记，并告知金华市土地储备中心及金华市市场集团，金华市婺城区城西玉兔装潢材料厂已准备搬迁，现已在新址安装机器设备。2014年9月底，被告电话告知金华市市场集团租用厂房已搬迁完毕，原厂房内还留有建筑垃圾，若金华市市场集团需要清理干净，被告愿意负责相关工作。市场集团工作人员亦明确表示不要向原告付款。2014年10月初被告正式开始生产经营活动，并于2014年10月28日办理了工商登记。因个体工商户无法跨区进行变更登记，且原厂仍有债权债务关系未处理完毕，金华市婺城区城西玉兔装潢材料厂营业执照自2014年5月后未年审，另注册了金华市金东区晨明装潢材料厂从事经营。2015年2月18日，被告向倪荣良支付了2014年6月1日起至2014年9月30日间的厂房腾房期间的占用费，合计人民币32000元整。付钱时，原告曾明确表示，如果市场集团向被告主张房租，原告会退回已收取的腾房期间的占用费。金华市婺城区城西玉兔装潢材料厂搬迁后，原告已将标的厂房租赁给车必学用于放置散装黑水泥使用。关于原告的诉请：被告与原告之间的租赁合同权利义务关系早已终止，原告提出的，要求解除双方签订的合同的诉讼请求与法与理均无依据。原告与复原地质公司的租赁合同早在2013年12月12日就已经解除，原告也仅向复原地质公司支付租金到2013年11月27日，因此原告不再享有转租的权利基础，原告与被告的权利义务关系自然终止。且原、被告所签订的合同是不定期租赁合同，被告享有合同解除权，被告已依法行使了合同解除权。合同解除，双方的权利义务关系自然终止。根据原、被告签订的《厂房（场地）租用协议书》，合同的租赁期限为2011年6月1日至市府拆迁为止。而事实上，市府拆迁的时间是不确定的，且直到今日也尚未确定。此外，原告也未与被告就合同的租赁期限签署补充协议。因此，原告与被告所签订的合同属于不定期租赁合同。根据《合同法》第二百三十二条之规定，原、被告均可以随时解除合同。2014年5月初，基于原告通知被告做好搬迁准备以及婺城区工商局城北工商所的搬迁建议等原因，被告遂与方洪源签订厂房租赁协议，并明确告知原告将搬迁厂房，不再租赁标的厂房，随后被告开始搬迁工作。至此，被告已经将解除合同的通知明确通知了原告。被告已经行使合同的解除权，双方合同已解除，双方的权利义务关系也已经终止。2014年7月28日，金华市土地储备中心的《通告》的发出，原、被告的转租合同即行终止。原、被告的权利义务关系终止后，被告已经履行了腾房义务并支付了腾房期间的房屋占用费。原告所提出的要求答被告支付租金并腾房的诉讼请求无事实和法律依据。合同权利义务关系终止后，被告已经履行了腾房义务，并已经足额支付了腾房期间的房屋占用费。被告自2014年10月1日起完成腾房义务后，已经不再占有并使用标的厂房，原告无权继续主张租金或腾房期间的占用费。根据被告所提交的证据，标的厂房的电表足以证明2014年9月30日以后，金华市婺城区城西玉兔装潢材料厂未在标的厂房内发生过生产经营活动。此外，原告也未能举证证明被告在2014年9月30日后仍在占有并使用房屋的证据。原告与被告所签订的租赁合同是转租合同（次承租合同）。就该次承租合同而言，合同所约定的超过2015年11月27日的租赁期限部分应属无效。被告在与原告签订转租合同时，并不知道原告与金华市复原地质矿山有限公司所签订的合同的租赁期限。根据原告所提供的，其与金华市复原地质矿山有限公司所签订的《空地及房屋租赁合同》显示，其租赁期限为三年，自2012年11月28日至2015年11月27日止。原告在与被告签订合同时，亦并未告知原告该事实。根据司法解释规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。因此，原、被告所签订的转租合同的租赁期限超过2015年11月27日的租赁期限部分是无效。退一万步说，即使被告有义务向原告支付租金，原告要求被告支付房屋租金的诉讼请求已经超过诉讼时效，应当依法判决驳回原告的诉讼请求根据《民法通则》第一百三十六条之规定，延付或拒付租金的，诉讼时效期间为一年。就本案而言，基于多方面原因，被告自2014年5月起就向原告明确表明即将搬迁，搬迁后，将解除合同并不再支付任何租金。此外，双方所签订的合同明确约定，标的厂房的使用为“先付后用”，即先付款后使用厂房。因此，原告在2014年5月就已知道被告将不再履行合同义务。原告2016年8月份向法院起诉时已过诉讼时效。综上所述，要求驳回原告的诉讼请求。为证明上述主张，原告倪荣良向本院提供了以下证据：1.原告身份证复印件1份，证明原告主体资格；2.厂房（场地）租赁协议书1份（2011年5月30日），证明双方订立租赁物、租金协议及约定；3.空地及房屋租赁合同1份（2012年12月10日），证明原告租赁物来源；4.通告1份，证明原告出租租赁物的合法性；5.租金票据复印件3份，证明原告已将22万元租金支付给了市场发展公司（环城西路1786号原化肥厂厂区内2014年4月20日至2016年4月19日的租金）。被告张毅提出质证意见：对证据1无异议。对证据2，协议书中有更改，更改应经双方签字盖章确认，我认为划掉的第五条划除的横线无效，应按照协议书中机打部分履行。对证据3合同无异议，但应提供合同租金支付凭证，租赁期限应以租金支付凭证为准。对证据4，通告系复印件，且两次盖章都不是同一个单位，应属于无效，签章时间是2016年2月3日，权利义务应从2016年2月3日开始，我已经2014年9月30日搬离，这个通告与我无关。对证据5是复印件，没有盖章，应属于无效，我不予质证。对原告提交的上述证据1、2本院确认其证明力。对证据3，对该合同真实性本院予以确认，因本案涉及被收储土地租赁合同履行过程中规划调整，合同以实际履行期限为准。对证据4本院确认其部分证明力。对证据5，原告未提交原件，其真实性无法核实，本院不予确认其证明力。被告张毅提交了以下证据：1.金市市集团（2013）58号文件复印件、金华市人民政府办公室公文处理单复印件（加盖土地储备中心公章）各1份，证明金华市治堵办、金华市市场发展集团拟将标的厂房所处的原化肥厂地块临时用于机动车停放，并报政府批示；2.托管终止通知书复印件、通知、情况说明各1份，证明金华市土地储备中心终止与复原地质矿山有限公司的托管关系；金华市复原地质矿山有限公司已于2013年12月12日解除了与原告的合同，原告不再享有转租的权利基础；厂房移交金华市市场发展集团管理；原被告之间的转租合同权利义务关系因此终止；3.《关于城西玉兔装潢材料厂有安全隐患应该重建选址的建议》1份，证明标的房产已经处于不得使用的状态；金华市婺城区工商局城北工商所要求被告所开厂家（即金华市婺城区城西玉兔装潢材料厂）限期搬离；4.厂房租赁协议、银行转账流水、个体工商户营业执照副本各1份，证明被告于2014年5月19日签订了新的厂房租赁协议，新厂房位于金华市赤松镇；被告已经履行了新厂房的租金支付义务；因个体工商户不得跨区变更工商登记信息等原因，被告另设新厂，并办理工商登记；被告已经履行了腾房义务；5.收款收据1份，证明被告于2015年向原告支付腾房期间房屋占用费32000元，期限自2014年6月1日至2014年9月30日；6.电费度数清单影印件3份、电费收款收据照片、电费收款收据原件各1份，证明2014年8月21日支付电费6541元，显示电底42389，抄47345；2014年12月22日支付电费32327元，显示电底47345，抄49795；电费度数清单，自2014年12月22日支付电费后，截止2016年2月27日，用电量仅为40度，证明标的厂房处于停用状态；7.光盘1张（电话记录2份、视频录像3份），证明2016年1月1日与车必学通话记录，车必学承认被告已经搬迁，并自被告搬走后就承租使用标的厂房，并支付原告租金；2016年9月1日金华市场集团联系人申金平（以下简称申）的通话记录，申承认2014年9月底被告致电给他，并表示已经搬走，仓库里剩下的是垃圾，申表示被告不要向原告支付房租；2016年1月2日，被告所拍摄的标的仓库的录像，仓库内堆满散装黑水泥。而被告仅销售装饰用白水泥，随意堆砌影响产品白度和质量；2016年8月24日，被告拍摄的标的仓库的录像，清楚看出仓库内多数库存为他人产品，被告仅放置了垃圾；2016年9月3日，被告拍摄的标的仓库的录像，清楚的看出仓库内原先被他人占用部分所堆放的产品在庭前调解后已经搬走。原告倪荣良提出质证意见：对证据1真实性无异议，但该两份证据无法证明原告与被告的协议已经终止。对证据2真实性无异议，原告是否享有转租的权利并不仅仅依托于金华市复原地质矿山有限公司，就像现在原告与金华市市场发展公司重新订立了租赁关系，原告有权转租。对证据3真实性无异议，但该组证据并不合法，工商所无权对一个企业的是否存在安全隐患做出认定，故其所做出的其实是建议而不是限期搬离。对证据4与本案无关，与待证目的4没有逻辑上的关联性。对证据5无异议。对证据6真实性无异议，但不能证明被告工厂停工的事实。对证据7中两份录音真实性有异议，我们无法判别是谁与被告在进行通话，当事人在通话过程中所说的也并不全是事实，即便是被告与其二人通话，也未必能证明其所要证明的事实；仓库的录像，其实并无显示仓库内堆满了散装黑水泥，录像还是以法庭参考为准。2016年9月3日的录像不足以证明被告提出的待证目的。对被告张毅提交的证据1、2、5本院确认其证明力。对证据3，该份证据仅证明金华市婺城区城西玉兔装潢材料厂存在安全隐患，工商部门曾出具建议，本院确认其部分证明力。对证据4，根据工商登记显示，金华市婺城区城西玉兔装潢材料厂经营地址在被告向原告承租的厂房处，2014年5月19日该厂与方洪源签订厂房租赁协议并支付租金，对该组证据本院确认其部分证明力。对证据6，被告对其真实性无异议，本院予以确认，但不足以证明被告厂房搬迁的事实，本院确认其部分证明力。对证据7，车必学系原告申请出庭证人，以其当庭陈述为准，对其他录音及录像资料，本院确认其部分证明力。在案件审理过程中，原告倪荣良申请证人车必学、朱卫东出庭作证，证明被告至今尚未腾空租赁厂房的事实。原告倪荣良提出质证意见：两位证人足以证明被告没有腾空所租赁房屋场地的事实，但证人车必学所做的不影响出租的判断过于主观，请法庭不予采信。被告张毅提出质证意见：证人证言证明了他们东西放在讼争厂房里面，我的东西已经腾空出来的，另外，他们与原告关系密切，部分证言不足以采信。对该两份证人证言，本院确认其部分证明力。根据被告张毅申请，法院向金华市公安局婺城分局乾西派出所调取出警记录两份，出警照片三份，光盘一份（出警两段录音及三张照片）。原告倪荣良、被告张毅对上述证据均无异议，本院确认出警记录及照片、录音材料记录的，原被告曾因本案厂房发生租赁纠纷的事实。根据上述确认了证明力的证据及原告的庭审陈述，本院认定事实如下：涉案厂房所在原化肥厂地块属政府储备土地，由金华市土地储备中心收储，于2005年1月1日委托给金华市复原地质矿山有限公司（以下简称复原地矿公司）管理，后复原地矿公司与原告倪荣良就原化肥厂内部分地块（约占总面积55%）签订租赁合同，租赁期限为三年，每三年重新签订合同。2012年12月10日，原告与复原地矿公司重新签订租赁合同，租赁期限自2012年11月28日至2015年11月27日，租金为22万元/年，并约定如遇政府拆迁等行为，由复原地矿公司提前一个月通知原告，租金按实际天数计算，承租方需在规定的时限内无条件搬迁，复原地矿公司不承担违约责任。2013年12月12日，复原地矿公司接金华市土地储备中心托管终止通知书后，即向原告下发了解除合同通知书，租金收至2013年11月27日。根据复原地矿公司与原告签订的合同对解除条件的约定，该合同在通知解除后一个月，即2014年1月12日解除。2014年7月28日，金华市土地储备中心向原告租赁地块的各厂房实际使用人发放通告，告知各租户其已终止与复原地矿公司的委托管理协议，同时解除了复原地矿公司与原告的土地租赁关系，今后将该地块交由金华市市场发展集团管理（以下简称市场集团），要求各租户与市场集团联系相关事宜。2016年2月3日，市场集团出具：同意由倪荣良管理原化肥厂地块至2016年6月30日。2011年5月30日，被告张毅因生产经营需要，向原告倪荣良租赁位于金华市环城西路1786号（原化肥厂）场地磷肥仓库北二幢厂房，约定租用时间从2011年6月1日至市府拆迁为止，租金为98万元/年，先付后用。该厂房用于金华市婺城区城西玉兔装潢材料厂经营生产，租金付至2014年5月31日。2014年7月28日，金华市土地储备中心向被告发放通告后，经原、被告协商，被告于2015年2月18日另向原告支付了厂房自2014年6月1日至2014年9月30日的使用费。本院认为，原、被告于2011年5月30日签订协议时，该地块由金华市土地储备中心收储，双方均认可当时对拆迁的具体时间无明确规划，也未出台相应动迁文件，故本案合同虽约定期限至市府拆迁为止，但该拆迁事实是否发生，何时发生均不明确，根据相关法律规定，应视为不定期合同，合同双方当事人可以随时解除合同，若出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，被告辩称已通知原告解除合同，但其提供证据不足以证明已明确告知原告要求解除合同，故本院不予采信。本案原被告的租赁关系基于复原地矿公司与原告的房屋租赁合同。因政府规划调整，复原地矿公司于2013年12月12日通知原告解除合同，该租赁合同已于2014年1月12日解除。原告将原化肥厂其中一处厂房转租给被告，根据相关规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，应当认定超过部分的约定无效，若有因腾房产生逾期房屋使用费的，应当予以支持。因此，本案中原、被告签订的租赁协议，自原告与复原地矿公司合同解除之日，即2014年1月12日起归于无效。原告诉请要求被告支付房屋占用费，但其提交的证据不足以证明被告仍使用涉案厂房，也无证据证明合同无效后被告占用厂房的时间，而原在涉案厂房处生产经营的金华市婺城区玉兔装潢材料厂已于2014年5月19日另行签订厂房租赁协议，同时支付了首年租金10万元，故对被告辩称的，其已于2014年9月30日前搬迁完毕，本院予以采信。对于涉案厂房内被告的遗留物品可由现使用权人自行处置。原告称，金华市土地储备中心将涉案地块交由市场集团管理后，原告已向其取得原化肥厂地块管理权限，故被告应继续履行租赁合同。经审查本院认为，仅凭市场集团出具的说明，不足以证明原告与市场集团之间建立了租赁关系。即使原告与市场集团于2016年2月3日建立了租赁关系，也不能视为市场集团在原告与复原地矿公司租赁合同终止后对原告承租权的追认，且该说明未明确原告的转租权限，若被告继续租赁厂房，应重新签订协议。至于被告提出的，原告诉请已超过诉讼时效，经审查，因双方多次就租金问题进行协商，并于2016年2月26日因租金纠纷报警，诉讼时效中断，故原告诉请未超诉讼时效，对被告辩称不予认可。综上，原告诉请于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第是八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告倪荣良的诉讼请求。本案受理费2244元（已减半收取，原告已预交），由原告倪荣良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。应在递交上诉状时按不服部分的诉讼标的额预交上诉费用，上诉期满之日起7日内不预交的，则按自动撤回上诉处理。代理审判员  邱霜玮二〇一六年十月十七日代书 记员  廖甜甜