广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0111民初5623号原告（反诉被告）：容晓丝，身份证住址广东省台山市。被告（反诉原告）：广州市盛膳海品餐饮有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：彭雄海，总经理。委托诉讼代理人：刘立健，广东国道律师事务所律师。原告（反诉被告，以下简称原告）容晓丝与被告（反诉原告，以下简称被告）广州市盛膳海品餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年5月13日受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告容晓丝，被告的委托诉讼代理人刘立健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告容晓丝诉称及答辩称：2015年7月20日，我与被告签订位于广州市白云区嘉禾街道鹤泰路*号YH城*楼盛膳美食广场*铺，租期为一年。2015年12月31日，被告在未告知我的情况下与第一房东海航集团YH商城解除合同，导致我店铺无法正常营业，至今已停业4个多月，被告与我的合同在未到期的情况下与第一房东解除合同违反了我与被告之间合同的约定，造成了我的直接损失。由于我只营业了5个月，1万元的入场费每月为833元，5个月应为4167元，综上，请求法院判令：1.被告退还店铺押金20000元；2.被告退还入场费10000元；3.被告退还2015年9月已缴纳的房屋使用费4800元；4.被告退还门面装修以及购买设备费用8850元；5.本案诉讼费由被告承担。我不同意被告的反诉请求，我一共营业了5个月，2015年8月份为免租期，2015年9月的租金我已全部缴纳，有收据为凭证，2015年10月至2015年12月的管理费我已经缴纳，不存在只缴纳一半的问题，有收据可以证实。我没有缴纳2015年10月至2015年12月的租金，因租金一直存在争议，我不同意按4800元/月缴纳租金，我同意按照原租金的7折缴纳租金，即3360元/月。被告广州市盛膳海品餐饮有限公司辩称及反诉称,我司不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.我司与原告解除合同是基于原告没有按时缴纳租金，根据合同的约定，我司有权没收经营保证金并解除合同；2.双方于2016年1月6日解除合同，原告已经缴纳管理费至2016年1月6日，故可以推定原告对解除合同的时间予以认可；3.入场费实际是属于装修使用费，是我司对场地进行全部整理装修的情况下而收取的费用，不应退给原告；4.我司不存在违约情况，不需要赔偿损失，且原告也没有证据证明其遭受的损失，请法院驳回原告全部的诉讼请求。2015年7月20日，我司与原告签订《租赁合同》，约定由原告承租广州市白云区鹤龙一路*号（广州海航YH城）的盛膳美食广场*—*号餐饮铺位物业，租赁期限自2015年8月1日至2016年7月31日，租金为4800元/月，管理费为2500元/月。合同签订后，我司依约向原告交付租赁物业，且场地是完整带装修的，原告接收场地后直接进行经营使用。但原告承租场地后只缴纳了第一月的租金，此外并无支付任何期间的租金，为维护我司的合法权益，请求判令：1.原告向我司支付自2015年9月1日至2016年1月6日的房屋使用费20160元，按照4800元/月计算；2.本案的诉讼费用由原告承担。经审理查明，2015年7月20日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《租赁合同》，甲乙双方约定：乙方承租甲方位于广州市白云区YH城盛膳美食广场*—*号餐饮铺位（下称涉案商铺）用作“炸鸡排、鱿鱼”餐饮经营，租赁期为1年，自2015年8月1日起至2016年7月31日止，租金为4800元/月。乙方须在签订本合同当日向甲方缴付经营保证金（含水、电费、煤气押金）20000元，同时缴付一个月租金4800元及一个月管理费2500元。租赁期限内物业管理费按2500元/月（日常管理、保安、保洁、碗碟洗消、空调维护等）缴纳。甲方应在商城开业之前将租赁物业交付乙方使用。乙方应当在接到甲方交铺通知后10日内到甲方处办理收铺手续，并签署《接收单》。若乙方接在甲方交铺通知后未按规定时间及要求到场办理收铺手续，则甲方有权将“通知交铺日”视为乙方实际收铺日（“通知交铺日”指甲方以电话方式向乙方传达交铺通知），如果乙方不能在以上时间内完成签署《接收单》手续，乙方将自行承担由此而所产生所有不利后果，也无权就装修及附属配套设施提出任何异议等等。上述合同签订后，被告将涉案商铺交付原告使用，原告对涉案商铺进行了装修，原告向本院提交收据一张，证明为购买地柜、钢台等支出费用2200元；原告还向本院提交照片，拟证明其装修的事实。原告于2015年7月20日向被告缴纳了经营保证金20000元、装修使用费10000元（原告主张为入场费），2015年9月的租金4800元、2015年9月的管理费2500元，被告为原告开具了经营保证金20000元、装修使用费10000元、2015年9月的租金4800元（收据编号为NO.*）及2015年9月的管理费2500元的收据。审理中，原告主张2015年8月为免租期，故被告未有收取租金。被告则抗辩双方并未约定免租期，编号为NO.*号收据收取的实为2015年8月的租金。原告在2015年10月9日缴纳的3260元（收据编号为NO.*）已包括2015年9月的管理费2500元，原告不可能重复缴费。根据双方当事人均无异议的《盛膳美食广场*-*便携式2015年9月份费用表》显示，原告在当月应付水电费、公摊费、空调费、管理费合计为4798.5元。关于租金标准，双方当事人存在争议，原告主张已与被告达成约定，租金按提取营业额的15%作为铺位租金。为此，原告向本院提交被告于2015年8月30日出具的《合作方案》，其中约定“提取营业额的15%作为铺位租金”。被告确认该份《合作方案》的真实性，但因部分分租户不同意该份方案，故并未实际执行。原告未交2015年10月至2015年12月的租金。原告营业至2016年1月6日，装修及物品均未搬离。审理中，经本院释明，双方当事人均确认同意原告将铺内物品搬离，原告表示不对涉案商铺的装修进行评估。审理中，原告申请证人黄某出庭，证人黄某述称：其本人向被告承租了美食广场铺位用于经营，被告曾提出营业额15%标准计收租金，并要求分租户共同开会决定，原告同意该方案，但因部分分租户反对，该方案不了了之。被告收取租金一直没有统一的标准，与原告对此存在争议。被告与上一手租户解除合同并未提前通知分租户，反而说是为了装修，将在2016年4月重新开业。2016年1月29日，广州市潮市场经营有限公司（甲方，案外人）与被告（乙方）签订《广州海航YH城*层东区美食广场租赁合同终止协议》，约定：甲乙双方同意于2015年12月31日起解除广州海航YH城*层东区美食广场原合同。乙方于2016年1月31日前完成退场并将场地交给甲方。双方原合同权利义务终止，双方不再以任何方式追究各方的合同责任。乙方负责处理好与旗下商户的债权关系，如产生纠纷，自行处理，与甲方无关等等。另经本院向广州市白云区国土资源和规划局核查，该建筑物经该局（92）建字第*号核发《建筑审核书》，为6幢4层厂房，总建筑面积42336平方米。查无该建筑物的产权登记记录。该局附《建筑审核书》中审核意见一栏显示：一、同意你公司（广州市白云区新市镇经济发展总公司）在（92）穗城规字第*号文征地红线范围内兴建六幢四层厂房，建筑面积共42336平方米。二、需请市规划局勘测研究院按1/1000厂房总平面图红色所示位置尺寸放出建筑物界桩。三、有关消防、环保应取得各部门的意见并切实执行（如有不符，更改设计图纸后需到我局更换报建图纸）。四、涉及施工质量问题报区质监站监理。五、拟建建筑物放线后请通知我局派员验线，合格后领取《建设工程规划许可证》方可施工等等。经本院向原、被告释明合同效力，原、被告变更诉讼请求如上。原、被告均同意以原告缴纳的押金抵扣房屋使用费。以上事实，有租赁合同、收据、终止协议、民事判决书、证人证言、费用表及双方当事人陈述等证据证实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”现涉案租赁物无规划报建，故原告与被告之间签订的《租赁合同》应属无效合同。但原告实际使用场地，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”原告应向被告支付其占有使用涉案商铺期间的房屋使用费，故原告要求被告返还2015年9月的房屋使用费4800元的诉讼请求于法无据，本院不予采纳。关于房屋使用费的起算时间，原告主张2015年8月为免租期无证据证实，本院不予采信。但从原告提交的收据可知，被告已确认原告缴纳了2015年9月的房屋使用费，被告抗辩该笔费用实为2015年8月的房屋使用费亦缺乏证据证实，而关于被告提出原告在2015年10月9日缴纳的3260元（收据编号为NO.*）已包括2015年9月的管理费2500元的意见，通过对照双方认可的费用表，上述费用差额760元与原告在2015年9月需缴的扣除管理费的其他租赁费用并不一致，故现有证据并不足以支持被告的反驳意见。在双方的主张均无充分证据支持的情形下，可以认定的是被告确实开出了载明原告已缴纳2015年9月房屋使用费的收据，应视为被告对自身权利的处分，在无充分反驳证据的情形下，本院对原告已缴纳2015年9月的房屋使用费的意见予以采纳。原告自2015年10月起欠缴房屋使用费，并于2016年1月6日搬离涉案商铺，故房屋使用费应止算至2016年1月6日止，房屋使用费参照租金标准，即4800元/月计算，经计算，原告需缴房屋使用费约为4800元×3个月+4800元×6天÷31天=15329元。合同无效，因合同而取得的财产应相互返还，原告要求被告返还押金20000元的诉讼请求合理合法，本院予以支持。双方当事人均同意以上述押金抵扣原告欠付的房屋使用费，本院予以准许，原告应缴的房屋使用费在押金中予以抵扣，被告的该项反诉请求诉讼目的已实现，本院不再重复处理。扣除原告应缴的房屋使用费后，被告仍需返还原告押金4671元。关于原告缴纳的装修使用费实为入场费，属于原告为经营使用涉案商铺而缴纳的费用，并不具有担保性质，原告已使用涉案商铺一段期间，要求被告全额返还该笔费用于法无据，本院酌情认定被告应将剩余租期对应的入场费，即10000元×（6个月零25天÷12个月），约5672元。合同无效，双方均有过错，因合同无效而遭受的损失应由双方各自承担。关于商铺内的物品，双方当事人均确认由原告自行搬离，本院予以准许。对于原告要求被告赔偿未形成附合部分的装修及物品费用的损失，本院不予支持；原告并未提交充分证据证明已形成附合的装修损失额，且不申请对装修进行评估，要求原告赔偿已形成附合部分的装修损失也缺乏证据支持，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:一、本判决生效之日起十日内，广州市盛膳海品餐饮有限公司返还容晓丝押金4671元；二、本判决生效之日起十日内，广州市盛膳海品餐饮有限公司返还容晓丝入场费5672元；三、驳回容晓丝其他的本诉请求；四、驳回广州市盛膳海品餐饮有限公司其他的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费891元，由容晓丝负担449元、由广州市盛膳海品餐饮有限公司负担442元并于本判决生效之日起三日内迳付容晓丝；反诉受理费203元，由容晓丝负担92元并于本判决生效之日起三日内迳付广州市盛膳海品餐饮有限公司、由广州市盛膳海品餐饮有限公司负担111元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  段静楠人民陪审员  霍家荣人民陪审员  冯剑霞二〇一六年十月十七日书 记 员  蔡佳丽