广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0403民初1898号原告：珠海市斗门区世创物业代理有限公司，住所广东省珠海市斗门区白蕉路（金碧丽江-东第）3195号商铺，统一社会信用代码9144040009176534XG。法定代表人：朱小翠，总经理。委托诉讼代理人：万景发，广东显德律师事务所律师。被告：冯春梅，女，1977年3月2日出生，汉族，住广东省高州市。原告珠海市斗门区世创物业代理有限公司（以下简称原告）诉被告冯春梅（以下简称被告）居间合同纠纷一案，本院于2016年7月29日立案后，依法适用简易程序，于2016年9月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人万景发、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告双倍返还原告支付的定金10000元；2.判令被告向原告支付违约金69600元；3.判令被告向原告支付中介费13920元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月被告委托原告将其所有的位于珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路6号（丽湖名居）6栋703房予以出售。2016年3月18日，原告与被告签订了房屋出售成交确认书，约定了房屋价款和其他相关事宜。当日原告即与严冬冬签订了认购协议书，约定了房屋价款和其他相关事宜，同时原告依约向被告支付了合同定金5000元，合同签订后，被告即不按约履行，导致原告与严冬冬的合同也不能履行，严冬冬即以原告违约，要求原告为其支付相关违约损失，赔偿金高达100000元。原告认为，原告的违约是属被告违约造成，此损失理应由被告承担，同时，原、被告签订的成交确认书中对违约责任已有明确约定，为了维护原告的合法权益，特诉至法院。被告辩称，被告不同意原告的全部诉讼请求。被告因父亲生病急需钱而口头委托原告出售其所有的位于珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路6号（丽湖名居）6栋703房房屋一套。2016年3月18日，原、被告双方签订了一份成交确认书，被告收取了原告5000元。后因被告父亲病危不行，被告不需要再出售房屋，被告于同月21日电话联系原告业务员告知其不再出售房屋，并按原告业务员的要求将已收取的5000元交给了被告小区的物业经理戴文贵。对于原告与严冬冬签订的认购协议，被告并不知情，原告也没有告知被告。原、被告之间签订的成交确认书一式两份，但两份内容不一致，且违约赔偿责任只约束被告一方，对原告没有约定，属于霸王、不平等协议，应为无效协议。由于买方没有与被告签署房屋买卖合同，因此，被告与原告签订的成交确认书应当为无效的。成交确认书中约定被告实收696000元，不再承担其它费用，因此被告不需支付2%的中介费。原告围绕诉讼请求依法提交的证据有：1.世创物业成交确认书1份；2.认购协议1份和购房认购协议1份；3.收据1份；4.房地产权登记表2份。被告围绕答辩意见依法提交的证据有：1.收据1份；2.世创物业成交确认书1份；3.移动通话记录1份。本院依法组织了原、被告进行质证，对当事人有无异议的证据有原告提供的收据、房地产权登记表和被告提供的全部证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的世创物业成交确认书虽与被告手持的成交确认书存在微小差异，但基本内容相同，被告也确认成交确认书的签名为本人签写，原告有原件予以核对，且该成交确认书与本案有关联，本院予以认定；2.原告提供的认购协议和购房认购协议书，被告对此不知情，无法确认其真实性、合法性及关联性，原告只提供了购房认购协议书原件予以核对，且该购房认购协议书的内容与本案有关联，可以作为本案认定事实的依据，但认购协议没有原件核对，本院不予认定。本院经审理认定事实如下：位于珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路6号（丽湖名居）6栋703房的房屋所有权人是被告。被告因父亲生病急需钱而口头委托原告出售上述房屋。2016年3月13日，原告（代理方、乙方）与严冬冬（认购方、甲方）签订一份《购房认购协议》，约定：甲方自乙方代理销售的物业中购得位于丽湖名居6栋703房的物业一套，交易总价为728800元；甲方同意签署本协议时支付认购金5000元；若甲方购买该物业，则甲方支付总成交价2%给乙方作为代理费（代理费不足3000元按3000元计），在交易过户前一次性付清给乙方；若出让方同意甲方上述要求，则该认购金即时转为定金（以卖方签收凭据作实）的一部分，甲方应于接到乙方成交通知之日起3日内补交定金45000元，逾期即视为甲方自动放弃本项认购，乙方有权处理所认购物业并不退回甲方所付认购金并有权追究甲方违约责任。2016年3月18日，原告（受托方、乙方）与被告（委托方、甲方）签订一份《世创物业成交确认书》，约定：甲方委托乙方出售座落于珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路6号（丽湖名居）6栋703房的物业，乙方已于2016年3月18日销售成功，委托出售价确认甲方实收总房款696000元，甲方不承担其他费用；若甲方违反所签订合同任一约定，导致该房产不能顺利过户给乙方介绍成交的买主，甲方双倍返还客户所交定金外须赔偿总房价的10%作为为违约金给乙方，如果买方在转定金以后因个人原因不购买，则甲方自动没收定金不予以退还。同日，被告收取了原告代客户交来的购买上述房屋定金5000元。2016年3月21日，被告告知原告不再出售上述房屋，并将已收取的5000元交给了出售房屋所在小区的物业经理。本院认为，原告是经工商核准登记的物业代理公司，被告口头委托原告出售房屋，原告根据被告的要求寻找买方并向被告报告订立合同的事项，与被告及买方分别签订成交确认书和购房认购协议，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”的规定，原、被告之间属于居间合同关系。被告与原告签订了成交确认书，该成交确认书是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方应当按成交确认书的约定履行各自的义务。该成交确认书表明，被告确认了原告的居间活动成果，原告为促成被告与第三人订立合同进行了媒介居间，已经促成了合同成立，被告应当按约定履行自己的义务。但被告因自己个人原因，单方明确表示不再履行成交确认书所约定的义务，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。关于双倍返还定金问题。本院认为，被告收取的定金5000元是由认购被告房屋的买方支付的，原告只是代为转交，且成交确认书约定双倍返还的对象也是客户，该定金5000元的权利人应为认购被告房屋的买方即案外人严冬冬，原告无权要求被告双倍返还定金，因此，对原告要求被告双倍返还定金10000元的诉讼请求，本院不予支持。关于支付中介费问题。本院认为，原告为被告提供了居间服务，促成了合同成立，被告应当按约定支付报酬给原告。根据涉案成交确认书的约定，被告不须支付其他费用。该约定表明被告不须支付原告的中介报酬，而再根据原告与案外人签订的购房认购协议约定，原告的中介报酬应当由房屋的买方支付。因此，原告要求被告支付中介费13920元，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于支付违约金问题。如前所述，被告应当承担违约责任。涉案成交确认书第三条约定，被告须赔偿总房款10%的违约金给原告。本院认为，成交确认书是由原告预先拟定的格式条款合同，关于违约责任的约定仅有对甲方即被告的单方约定，原告在拟定成交确认书时没有遵循公平原则来确定当事人的权利和义务，也没有采取合理的方式提请对方注意该条款的约定，该条款免除了原告的违约责任，该条款无效。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，在本案中，由于被告单方不再出售房屋，造成原告的损失主要是中介报酬的损失。原告在诉讼中并没有提供证据证实其实际损失的数额，原告主张的赔偿买方的违约损失也没有实际发生。根据原告与买方签订的购房认购协议对代理费的约定，如果涉案房屋买卖合同履行所得的代理费为14290元（728800元÷1.02×2%）。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，本般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，综合考虑涉案合同履行的可得利益以及原、被告双方的约定，本院酌定被告应当支付给原告的违约金为18577元（14290元×1.3）。因此，原告要求被告支付违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。但具体数额以本院酌定为准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第三十九条、第四十条、第一百一十三条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告冯春梅于本判决生效之日起五日内向原告珠海市斗门区世创物业代理有限公司支付违约金18577元；二、驳回原告珠海市斗门区世创物业代理有限公司要求被告冯春梅双倍返还定金10000元的诉讼请求；三、驳回原告珠海市斗门区世创物业代理有限公司要求被告支付中介费13920元的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1069元，由原告珠海市斗门区世创物业代理有限公司负担857元，由被告冯春梅负担212元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  杨海勋二〇一六年十月二十七日书记员  郑杏宋附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条第一款居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。