重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终6160号上诉人（原审被告）重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司，住所地重庆市荣昌区板桥工业园区迎宾大道，统一社会信用代码915002265616256257。法定代表人：舒策丸，系被告公司董事长。委托代理人：张代玉，重庆川伟律师事务所律师，一般代理。被上诉人（原审原告）：凌军，男，被上诉人（原审原告）：杨支平，女，委托代理人：陈昌玲，重庆渝荣律师事务所律师，特别授权。上诉人重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司（以下简称：“五洲五金公司”）因与被上诉人凌军、杨支平商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市荣昌区人民法院(2016)渝0153民初89号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。经审理查明：原告与被告五洲五金公司于2011年11月11日签订《重庆市商品房买卖合同》（下称“《合同》”）及《荣昌五洲国际商贸城商品房买卖合同补充协议》(下称“《补充协议》”)，并于当日向被告完清大修基金、转让手续费、转移手续费。《合同》约定甲方（被告）将座落于重庆街的商业用房以总金额286427元的价格出售给原告。该房为预售商品房，用途为非住宅商业用房，付款方式为：分期付款，乙方在签订本合同时已支付房款258427元整，余款28000元整于2012年9月28日前付清。对于产权登记的办理，《合同》第十三条第二款约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。《合同》第十三条第四款约定：“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在土地房屋登记机构提交办理商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过30日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”《补充协议》第七条第一项a目约定，甲方将该商品房交付乙方使用的前提是乙方办理收房手续时，应付清全部应付房价款、违约金、契税、公共维修基金、办理产权的相关费用，提供物业服务费的收据凭证、提供委托代办产权证和抵押登记所需要的资料等，否则甲方有权相应顺延交付至乙方履行全部义务之日，且无需承担任何违约责任。2012年12月17日，原告支付被告剩余购房款28000元，原告（乙方）、被告（甲方）及荣昌县五洲物业管理有限公司（丙方）签订五洲国际商贸城房屋交接书，约定：“乙方购买甲方开铺，现该商铺已达到使用交付条件，乙方同意接收上述商铺，并根据乙方与丙方签订的《商铺委托经营管理协议》，将上述商铺通过本交接书转交丙方经营管理并交付承租户进场装修。”2013年1月31日，本案房屋取得竣工验收备案登记证。2013年4月18日，原、被告签订《重庆市新建商品房使用说明书、新建商品房质量保证书》，同日原告向被告支付契税8573元、合同印花税143元、权证印花税5元。2014年3月4日，荣昌县地方税务局出具《税收完税证明》，载明原告应纳和实纳契税额均为8592.81元。本案房屋于2014年3月14日取得荣昌县国土资源和房屋管理局业务受理通知书。2015年11月25日，原告向被告支付补交契税20元。庭审中，原、被告一致认可原告已付房款为286427元。对于本案房屋实际交付时间，原告主张实际交付时间以房屋交接书签订时间为准。被告主张本案房屋于2013年1月31日才取得竣工验收备案登记证，房屋只有在竣工验收合格后才能交付使用，被告举示的合同印花税、契税、契税补交收据能够证明原告完清相关税费的时间为2013年4月18日，契税及契税补交收据金额之和与原告举示的完税证明金额一致。根据补充协议第七条的约定，交付房屋的前提是原告向被告付清相应的房款、大修基金、契税等费用，否则被告有权顺延交房时间。另查明，被告公司于2016年4月21日经重庆市工商行政管理局荣昌区分局准予变更名称登记，名称由荣昌县五洲五金装饰城有限公司变更为重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司。上述事实，有原、被告陈述及《准予变更登记通知书》、《重庆市新建商品房使用说明书、新建商品房质量保证书》、《业务受理通知书》、户室详细情况、收据、发票、POS机刷卡凭证、完税证明、房地产权证等证据予以证实，一审法院予以确认。原告凌军、杨支平诉称：原、被告双方于2011年11月11日签订合同编号为YS0030455号《重庆市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于荣昌区昌州街道迎宾大道铁路桥南段3号117的预售商品房，且在该合同中对购房款、商品房交付时间、办理房产申请、违约金等进行了约定。2012年12月17日，被告将房屋交付原告后，却不按照双方签订商品房买卖合同十三条第2项的约定，在交房后60日内办理房地产权证申请，其迟至2014年3月14日才向相关行政机构提出办证申请，被告已构成违约，因此原告特针对被告违约行为诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付逾期办理房屋产权证违约金33512元；二、本案讼费由被告承担。被告辩称：被告不是本案房屋的法定办证义务人，也不是合同约定的办证义务人，原告也没有委托被告办理涉案的房地产权证。即使原告的违约金主张得到支持，原告主张的违约金天数错误，合同约定的违约金也过高，要求根据实际损失予以调低。根据补充合同的约定，原告只有在付清相关税费及办理相关手续后才能实际接房，否则因延期办证的违约金起算时间也应当相应顺延。原告主张的部分违约金已过诉讼时效，对超过时效部分不受法律保护，只有原告起诉之日起倒推两年以内的违约金才可以得到支持。一审法院认为，原、被告签订的《合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，本院予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。对于原告要求被告承担逾期办证违约金的诉讼请求，被告抗辩其无办证义务，原告也未授权被告办理房产证申请，被告不负有为原告申请办证的义务，不应承担延期办证的违约责任。按照《补充协议》第七条关于接房的约定，被告将房屋交付原告的前提是原告付清了全部房款、契税、办理产权的相关费用、提供委托代办产权和抵押登记的资料、办理物业相关手续等。原告在接房时已与被告完清了所有房屋交接手续，可知原告已经提交了委托被告办理房屋所有权证的有关资料，并将办证的费用交与被告，被告即负有为原告申请办理所购房屋所有权证的义务，被告的该项抗辩理由不成立，本院不予采信。对于实际接房时间，原告举示房屋交接书，拟证明双方于2012年12月17日实际接房。被告抗辩签订房屋交接书时本案房屋尚未取得竣工验收备案登记证，原告完清相关税费的时间为2013年4月18日，故应以该日作为房屋实际交付时间。根据《建筑法》的相关规定，建设工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收，不得交付。本案房屋于2013年1月31日取得竣工验收备案登记证，在此之前房屋不符合法定交付条件，原告主张于2012年12月17日实际接房，本院不予采信。另根据《补充协议》的约定，交付房屋的前提是原告完清所有购房款及相关税费，否则被告有权顺延交房时间，并不承担违约责任。只有原告委托被告办证的付款义务履行完成，被告才负有为原告申请办理房屋所有权证的义务，故对于被告抗辩以原告完清相关税费的时间即2013年4月18日作为实际交房时间，本院予以采信。对于违约金起算时间，原告于2013年4月18日实际接房，故被告应在实际交付使用之日起60日内，即2013年6月17日前为原告申请办理诉争房屋的产权登记。被告在此期间未为原告申请办理房屋产权登记，应从次日，即2013年6月18日起承担违约责任。对于违约金计算的终止时间，本案房屋于2014年3月14日取得土地房屋登记机构出具的业务受理通知书，原、被告均认可以该日作为违约金计算的截止日期，本院依法予以确认。对被告主张原告的诉讼请求有部分已经超过二年的诉讼时效，超过二年的部分不应再承担赔偿责任的抗辩意见。根据有关法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，诉讼时效的期间从当事人知道或者应当知道权益被侵害时起计算。原、被告签订的《合同》约定，在被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金。被告应从2014年3月14日起30日内向原告支付违约金，30日届满后诉讼时效才开始起算。原告于2016年1月11日向本院提起诉讼，尚未超过二年诉讼时效。被告的抗辩理由不成立，本院不予采信。综上，被告违约期间共计270天。对于被告应承担的违约金额，《合同》约定按照原告已付房款的万分之三每日计算，根据该约定，年利率为10.95%，并不畸高，被告认为违约金约定过高，要求调减违约金的意见不能成立，本院不予支持。综上，对延期办证违约金，本院计算为：286427元×0.0003/天×270天=23200.59元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司在本判决生效后十日内支付原告凌军、杨支平延期办证违约金23200.59元；二．驳回原告凌军、杨支平的其他诉讼请求。一审宣判后，重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司不服，向本院提起上诉，认为本案被上诉人未提交完整申请资料，逾期办证非上诉人原因所致，同时，被上诉人权利主张已超过诉讼时效，即便支持，合同约定的违约金计算标准明显过高，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被上诉人可主张的违约金应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，请求撤销原判，相应予以改判。被上诉人凌军、杨支平辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。二审审理查明的事实与一审审理查明事实相同。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”涉诉合同第十三条第二款约定，“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”按照《补充协议》第七条约定，房屋交付以买受人付清全部房款、契税、办理产权的相关费用、提供委托代办产权和抵押登记的资料、办理物业相关手续等为前提。现被上诉人已举证证明其在接房时与上诉人完清所有房屋交接手续，上诉人对此未提供反证，仅辩称被上诉人未提交完整申请资料，进而抗辩逾期履行办证义务有违诚信，本院不予采信。关于逾期办证违约金的支付条件，涉诉合同第十三条第四款约定：“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在土地房屋登记机构提交办理商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过30日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”据此，被上诉人主张自实际取得受理单之日起算相关债务履行期限于法有据，本院予以采信。上诉人所提之时效抗辩不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案上诉人和被上诉人在合同中约定，逾期办证则上诉人按日向被上诉人支付已付房价款万分之三的违约金。根据该约定，年利率为10.95%，一审法院将当事人约定的违约金计算为年利率予以判断，“并不畸高”的判断在法律规定的范围内，上诉人虽主张调减，但并未对调减所依据的实际损失相应举证，本院对此不予采信。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费638元，由上诉人重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王伯文代理审判员  钱昳心代理审判员  邓 瑀二〇一六年十月二十五日书 记 员  汪腊梅