江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终3807号上诉人(原审原告）：南京金金霞实业有限公司，住所地江苏省南京市六合区大厂街道毕洼37-45号。法定代表人：冷静霞，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：夏存翠，女，1965年6月20日生，汉族。被上诉人（原审被告）：苏传容，女，1975年2月10日生，汉族。上诉人南京金金霞实业有限公司（以下简称金金霞公司）因与被上诉人夏存翠、苏传容房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2016）苏0116民初704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金金霞公司上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人给付2011年至2012年12月28日拖欠的承包费25000元，被上诉人给付2012年12月28日至2015年12月28日强占房屋使用费75000元，一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。其理由为，上诉人于2010年12月28日与两被上诉人签订了承包合同，合同头条说明上诉人公司在濒临绝境，为帮公司失业员工缴纳社保金，把翻建、装修、装潢好的西厂门街54号房屋给被上诉人承包经营，一审法院认定为租赁合同错误。一审法院认定苏传容退出，案外人叶某某加入，上诉人不认可，被上诉人私自将房屋转包、转让违约。上诉人作为承租人，应依法享有受益权。一审法院按照生效民事判决书认定事实，上诉人现正申请再审中。被上诉人夏存翠辩称，一审认定事实清楚，判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人苏传容辩称，一审认定事实清楚，判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。金金霞公司向一审法院起诉请求：判令对方给付2011年12月28日至2012年12月28日期间的承包费25000元、2013年12月28日至2015年12月28日期间的占有使用费75000元，并赔偿利息损失20000元。一审法院认定事实：2010年12月28日，金金霞公司与夏存翠、苏传容签订了《承包合同》一份，约定，金金霞公司把南京市六合区西厂门街54号面积150平方米房屋承包给夏存翠、苏传容经营，期限为二年，自2010年12月28日起至2012年12月28日止，全年承包费为25000元，半年付一次；合同还约定如经营房屋国家征用，需搬迁拆除、国家法令法规等不可抗力因素，本合同自然终止。2012年12月28日，苏传容退出经营，案外人叶某某加入经营。金金霞公司的法定代表人冷静霞分别于2012年6月28日及2013年1月28日、2013年4月28日，向夏存翠出具收条三份，确认收到2012年6月28日至2013年4月28日的承包费（占有使用费）。后南京市六合区西厂门街54号纳入征收范围，夏存翠未再支付承包费。一审法院另查明，六合区西厂门街54号系南京大厂房地产发展有限公司（下称大厂房地产公司）所有的公有商业用房，2001年12月1日大厂房地产公司与金金霞公司签订租赁合同，约定大厂房地产公司将该房出租给金金霞公司使用，租赁期限至2006年12月30日。合同到期后，双方未再签订书面租赁合同，但房屋仍由金金霞公司使用。2012年8月，该房屋被纳入征收范围，自2012年9月，大厂房地产公司未再向金金霞公司收取租金，大厂房地产公司于2013年7月向一审法院提起诉讼，要求解除与金金霞公司的租赁合同，并要求金金霞公司及夏存翠等迁出西厂门街54号房屋。2014年10月22日，一审法院作出（2014）六沿民初字第255号民事判决，认定金金霞公司与大厂房地产公司之间的租赁合同于2013年5月22日解除，判令金金霞公司将南京市六合区大厂54号房屋交还大厂房地产公司。一审法院认为，金金霞公司与夏存翠、苏传容2010年12月28日签订的名为承包合同，实为金金霞公司将其承租的西厂门街54号房屋转租给夏存翠、苏传容经营使用的房屋租赁合同，该房屋租赁合同不违反法律禁止性规定，合法有效。但因2012年8月，涉案房屋被纳入征收范围，根据双方的约定，双方之间的租赁合同关系终止；因金金霞公司与房屋所有权人之间的租赁合同关系于2013年5月22日终止，故自2013年5月23日始，金金霞公司无权再向夏存翠、苏传容收取租赁合同关系终止后的占有使用费。夏存翠提供的收条可以证实，其已向金金霞公司支付租金及房屋占有使用费至2013年4月28日，故金金霞公司要求夏存翠支付合同期内的租金及2013年4月28日之前的占有使用费没有事实依据，一审法院不予支持。夏存翠应支付金金霞公司2013年4月29日至2013年5月23日期间的占有使用费，金额为1643.8元（25000/365*24天）；对金金霞公司要求支付2013年5月23日至2015年12月28日期间的占有使用费并赔偿利息损失20000元的请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。由于苏传容经金金霞公司同意已于2012年12月终止了与金金霞公司的合同关系，故金金霞公司要求苏传容与夏存翠共同承担付款责任的观点，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决：一、夏存翠于判决生效后十日内给付南京金金霞实业有限公司人民币1643.8元。二、驳回南京金金霞实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2700元，南京金金霞实业有限公司和夏存翠各负担1350元。二审中，当事人没有提交新证据。上诉人金金霞公司对“苏传容退出经营，案外人叶某某加入经营”有异议。双方对一审查明的其他事实并无异议，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院二审另查明，（2015）宁民终字第5477号生效判决书认定：“2010年12月28日金金霞公司与夏存翠、苏传容签订承包合同，约定将房屋承包给夏存翠、苏传容…后案外人苏传容退出经营，叶新荣加入经营”。本院二审还查明，2012年8月，诉争房屋所在地段被纳入当地政府规划的房屋征收拆迁范围。以上事实，有当事人陈述、本院生效判决书予以证实。本院认为，本案二审争议焦点为双方之间合同的性质，以及夏存翠、苏传容是否应支付使用费及利息。关于双方之间合同性质问题，合同性质的确定不应仅凭合同的名称，而应着重考虑双方约定的权利义务内容。本案双方签订的合同虽名为《承包合同》，但夏存翠、苏传容并非金金霞公司员工，根据双方合同约定，金金霞公司亦不对夏存翠、苏传容的经营管理承担责任，夏存翠、苏传容仅向金金霞公司支付房屋的使用费，故双方合同名为《承包合同》实为房屋租赁合同，金金霞公司认为双方之间的合同为承包合同，本院不予支持。关于夏存翠、苏传容是否应支付使用费及利息的问题，因生效判决认定苏传容已退出经营，上诉人金金霞公司上诉主张苏传容支付相应占有使用费，并无事实依据，本院不予支持。2012年8月涉案租赁房屋被纳入政府拆迁范围，金金霞公司与房屋所有权人之间的房屋租赁关系、金金霞公司与夏存翠的房屋租赁关系均应终止。此后，夏存翠并未将涉案房屋返还出租人金金霞公司，仍占有使用涉案房屋，故夏存翠应向金金霞公司支付相应的占有使用费。夏存翠已支付占有使用费至2013年4月28日，故夏存翠应向金金霞公司支付2013年4月29日至2015年12月28日的占有使用费。但因涉案房屋已被纳入征收范围，该情况必然对夏存翠使用房屋造成不利影响，综合考虑涉案房屋的使用情况，本院酌定夏存翠应按照与金金霞公司合同约定的租金标准的40%支付该期间的占有使用费，经计算，2014年4月29日至2015年12月28日合计费用为16658元（25000元/年÷365天×608天×40%），被上诉人夏存翠应将该费用支付给金金霞公司。一审法院认定有误，本院予以纠正。上诉人的其他上诉主张，并无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持南京市六合区人民法院（2016）苏0116民初704号民事判决第二项。二、变更南京市六合区人民法院（2016）苏0116民初704号民事判决第一项为：夏存翠于判决生效后十日内给付南京金金霞实业有限公司占有使用费16658元。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2700元，由南京金金霞实业有限公司负担2325元，夏存翠负担375元；二审案件受理费2700元，由南京金金霞实业有限公司负担2325元，夏存翠负担375元。本判决为终审判决。审 判 长  殷源源审 判 员  孙 伟代理审判员  张卓慧二〇一六年十月八日书 记 员  汪海燕