广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0305民初6371号原告：深圳市华侨城物业服务有限公司，住所地深圳市南山区华侨城创意文化园E1栋401，组织机构代码19240251—3。法定代表人：刘丹林，执行董事。委托诉讼代理人：黄维杰，男，汉族，系公司员工。委托诉讼代理人：艾海伦，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告：黄荣，男，汉族。委托诉讼代理人：周健，广东深大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘芳，广东深大地律师事务所实习律师。原告深圳市华侨城物业服务有限公司诉被告黄荣物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年7月29日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人黄维杰、艾海伦，被告黄荣及其委托诉讼代理人周健、刘芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业服务费(2012年8月至2016年4月)人民币19140.75元（以下币种均为人民币）;2、被告向原告支付本体维修基金(2012年8月至2016年4月)1709.1元；3、被告向原告支付违约金6982.83元（按应付金额每日0.5‰计算，至被告履行完毕之日止，暂计至2016年4月30日）。以上合计27832.68元。事实和理由：2001年9月2日，原告与深圳市南山区某花园业主委员会签订《物业管理委托合同》约定由原告为某花园提供物业管理服务。2001年11月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业管理服务费收交协议》，约定：①乙方应向甲方支付物业管理服务费516.49元／月；②乙方应向甲方支付本体维修金37.98元／月；③乙方应于每月20日前支付前述费用，如延期下月1日支付的，甲方按规定从该日起每天加收应付金额万分之五的滞纳金；④本协议有效期自2001年11月1日起至调整管理费标准，重新签订收费协议为止。上述协议签订后，原告向被告提供物业管理服务至今。自2012年8月起，被告未按月缴纳上述费用至2016年4月。期间原告多次向被告催缴，要求其缴纳所拖欠的费用，但被告仍不缴纳。原告已依约向被告提供物业服务，被告亦应约定履行支付费用的义务。被告的行为已严重违反协议约定，其应立即向原告支付物业管理服务费及本体维修基金，还应承担违约责任。被告辩称：一、原告诉请收取物业服务费没有合同和法律依据。《物业管理条例》第三十六条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”。第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”。2004年9月1日之后，原告与某花园业主委员会再未签订过任何形式的物业服务合同。原告向被告主张2009年9月以后的物业服务费没有合同依据。二、被告与原告之间并不存在所谓“事实上的物业服务合同关系”。所谓“事实上的物业服务合同关系”成立的前提，必须同时具备两个条件：一是原告确实提供了小区的物业服务，二是小区业主预设和接受了这种服务，而不是“被服务”。被告不但没有默认和接受原告所谓的物业服务，反倒是多次明示拒绝原告的所谓物业服务。早在2013年，原告就因被告拒绝缴纳所谓物业服务费，向贵院提起民事诉讼，主张物业服务费。在该案中，被告就不认可、不承认、不接受原告的所谓物业服务，坚决反对原告强卖服务的行为。上述一审判决后，被告不服，提起上诉。深圳中院终审判决维持原判。据此，被告履行了生效判决所规定的义务，但这仅是被告对法院和法律的尊重和敬畏，并不等于被告所谓“承认和享受原告提供的各项物业管理服务”（原告诉状语），更不意味着所谓事实上的物业服务合同关系的成立。三、作为全体业主代表的某花园业主委员会，履行业主大会赋予的职责，已致函原告，要求其退出物业服务区域。原告拒不履行法律规定的义务，既不公开物业管理费以及维修基金的收支账目，也拒绝业主委员会委托专业机构查账，涉及到业主切身利益的重大事项，比如公用设施专项维修资金的管理及使用，从来不与业主委员会协商。1、原告为某花园业主提供的所谓物业管理服务的行为，实为商业上的“强买强卖”行为，明显违反了民事活动应该遵循的自愿和平等原则。某花园第二届业主委员会依法成立后，立即派代表与原告取得联系，代表某花园全体业主对被告提了几点请求：一是公布三年合同期间物业管理费和本体维修基金的详细收支账目；二是允许业委会财经委员查看合同期间的物业管理费和本体维修基金的收支账目，或者允许业主委员会聘请会计师事务所对收支账目进行审计；三是敦促原告将占用小区的违法建筑拆除并恢复原状等。针对业委会的要求，原告仅仅公布了一年的物业管理费账目，既不同意业委会财经委员查账，也不同意业委会委托的会计师事务所进行审计。至于违法建筑，也拒绝拆除。基于上述理由，小区业委会理所当然的拒绝代表某花园全体业主与原告续签物业服务合同。2、原告关于物业服务费的主张，违反了《消费者权益保护法》的公平和诚实信用原则。多年来，被告只有交纳物业费的义务，却从没有享受过作为业主的相应权利。比如：业主享有“对物业共享部位、共享设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权”（《物业管理条例》第六条第二款八项）；“监督物业共享部位、设施设备专项维修资金的管理和使用”的权利（《物业管理条例》第六条第二款第九项）。自2004年9月原告与小区业委会的物业服务合同期满后至今，尽管小区业委会与原告没有续订物业服务合同，尽管原告拒不履行深圳市中级人民法院的生效判决，拒不向小区业委会移交物业服务数据，尽管原告拒绝业主合情合理合法的查账要求，尽管原告在小区公共区划内兴建违章建筑，谋取非法利益，但某花园的绝大多数业主，还是本着极大的宽容之心，怀着极大的谅解之意，不断释放善意，采取协商、投诉、上访直至诉讼的方式，要求原告履行作为“事实上的物业服务关系”中另一方理应履行的法律义务。但是，原告拒不回应业主们的合理合法诉求，业主们只好无数次致函、投诉、上访，但都如石沉大海，杳无音讯。当业主自我救济（如向集团总裁任克雷、总经理陈剑等写信）、行政救济（如向各级政府、人大、纪检等致函授诉）、司法救济（起诉至法院）都无济于事的情况下，某花园的业主们，仍然从国家社会稳定的大局出发，没有采取诸如静坐、绝食、游行、示威等比较激烈的维权手段，尽管宪法赋予了他们拥有这些合法权利，几十户具有维权意识的业主，被迫采取了“缓交物业管理费”这样非常温和的抗辩方式，来维护自身的合法权益。2013年7月22日，在穷尽一切救济手段的情况下，某花园业主委员会履行业主大会赋予的职责，致《关于请求退出物业服务区域等事项的函》给原告，主要内容如下：1、再次强烈要求原告继续履行深圳中院(2006)深中法民五终字第1570号《民事判决书》所判决的“移交某花园物业管理资料”的法律义务；2、如原告仍拒绝履行人民法院的生效判决，则要求原告务必于2012年8月l日18：00时之前：“(1)退出物业服务区域；(2)移交物业服务用房和相关设施；(3)移交代管的专项维修资金（须账目清晰明确）。否则，由此产生的一切后果，由贵司承担完全的法律责任。证据显示，上述函件已经送达给原告。四、某花园业主委员会要求原告退出物业服务区域后，原告还要求业主交纳物业服务费的主张，不应得到法院的支持。如前所述，早在2013年，原告就因被告拒交物业服务费，向法院提起民事诉讼。2013年3月28日，贵院作出一审判决，判令业主们应当交纳物业服务费。业主们不服，全部提起了上诉。2013年7月20日，深圳市中级人民法院作出生效的(2013)深中法房终字第918号《民事判决书》，认定：“根据诚实信用原则和逻辑思维解释方法，物业服务企业在物业服务合同终止时应移交物业服务资料。业主有权拒交物业服务费的前提，应是已被业主委员会请求退出物业服务区域（此时不论物业服务企业事实上有无继续提供物业服务）”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”。“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”，据此，被告认为，某花园业主委员会要求原告退出物业服务区域之前，即：2013年8月1日之前，原告要求业主交纳物业服务费的主张，应当得到法院的支持。某花园业主委员会要求原告退出物业服务区域之后，即：2013年8月2日之后，原告要求业主交纳物业服务费的主张，不应当再得到法院的支持。五、原告诉请的每平方米0.25元／月的本体维修基金，没有事实和法律依据，不应得到法院的支持。按照有关法律规定，物业管理公司根本无权收取物业维修资金，更无权直接使用维修资金。《物权法》第七十九条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”根据《物业管理条例》第五十四条第二款、第十二条第三款规定，《住宅专项维修资金管理办法》第二十三条规定，原告没有法律依据来主张小区物业本体维修基金。六、《物业管理服务费收交协议》已被贵院认定“对双方当事人失去法律约束力”[详见（2010）深中法民五终字第1352号《民事判决书》]，原告以此作为依据主张滞纳金，不应得到法院的支持。七、1、业主拒交物业服务费是因为原告拒绝履行人民法院的生效判决，至今仍拒不移交物业服务相关资料；2、原告侵犯了业主知情权，原告所收物业服务费没有向业主公开。原告在某花园共设置了39块广告牌，该收入应当归业主所有，不应由原告所有，原告还拒绝业主委员会和第三方鉴定机构去查看，综上所述，业主被迫以拒交物业服务费的方式来促使原告履行人民法院判决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告成立于1995年12月25日，同日被准予从事物业管理活动，资质等级为壹级。被告系某花园某号房权利人，该房产建筑面积151.91平方米，产权核准登记日期为2001年10月16日。2001年9月2日，深圳市南山区某花园业主委员会（甲方）与深圳市华侨城物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方对某花园进行物业管理，合同期限从2001年9月2日起至2004年9月1日止，物业管理服务费按每月每平方米3.4元标准向业主（住户）收取，本体维修基金按每月每平方米3.4元标准向业主（住户）收取，合同规定的管理期满，双方若未提出异议，合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满三个月前向对方提出书面意见，及其它内容。2001年11月1日，深圳市华侨城物业管理有限公司某花园管理处（甲方）与被告（乙方）签订《物业管理服务费收交协议》，约定乙方建筑面积151.91平方米，乙方当时的阶段应交纳管理服务费的标准为每月每平方米3.4元（不含本体维修基金），每月应交的管理服务费为516.49元，本体维修基金的标准为每月每平方米0.25元（本体竣工交付使用一年后交纳），每月应交的本体维修基金为37.98元，乙方委托中国农业银行深圳华侨城支行于每月20日前代理乙方交纳管理服务费，如延期至下月1日后交纳，甲方按规定从该日起每天加收应付金额的万分之五的滞纳金；协议有效期从2001年11月1日起至调整管理费标准并重新签订收费协议时止。2016年5月18日，深圳市南山区沙河街道光华社区工作站出具《证明》，载明原告自1994年起对某花园提供物业服务，被告对该证据的真实性不予确认。原告提供的2016年4月份收费通知单显示涉案房产从2012年8月至2016年4月期间共拖欠管理费19140.75元（单价为2.8元/月/平方米），本体维修金1709.1元。被告否认收到该收费通知单。原告提供了其向被告邮寄收费通知的邮单以及张贴收费通知的照片，该邮件被拒收。被告否认收到上述收缴通知。被告认可没有向原告支付2012年8月至2016年4月期间的物业管理费和本体维修金，被告认为在原告与业主委员会的物业管理合同到期后，涉案小区没有引进新的物业管理企业进行管理，原告在强卖其服务。另查，2005年4月26日，某花园业主委员会以深圳市华侨城房地产有限公司及本案原告为共同被告向本院提起诉讼，案号为（2005）深南法民三初字第946号，请求判令：1、被告无条件将某花园的下列资料移交某花园业主委员会：（1）某花园项目批准文件——《建设工程规划许可证》、《建设工程规划许可证附图》、《建设工程规划许可证附件》；（2）某花园用地批准文件——《建设用地规划许可证》、《建设用地规划许可证附图》、《建设用地规划许可证附件》、《土地使用权出让合同》；（3）某花园房屋产权资料——《建设工程竣工测量报告》、《建设工程竣工查丈报告》、《建设工程规划验收合格证书》、《房屋建筑面积查丈报告》；（4）某花园规划图；（5）某花园各类房屋清单；（6）某花园出售房屋产权范围或成本核算清单；（7）某花园公用设施、设备及公共场地清单；（8）某花园内商业用房及其他可用于经营的公用设施、设备和场地清单；（9）某花园全部的物业管理档案、文件、记录、财务账簿；（10）某花园物业质量保修文件；（11）某花园物业使用说明文件；（12）某花园竣工总平面图；2、被告承担该案的诉讼费。本院作出（2005）深南法民三初字第946号民事判决，判令：驳回某花园业主委员会的诉讼请求。某花园业主委员会不服一审判决，上诉于深圳市中级人民法院。该院于2008年11月13日作出（2006）深中法民五终字第1570号判决，认定：《物业委托管理合同》终止后，某花园业主委员会与华侨城物业公司（即本案原告）没有依约进行续订，华侨城物业公司负有向某花园业主委员会交接物业的义务；同时，依据《实施细则》第十八条的规定，华侨城物业公司有法定义务向某花园业主委员会移交有关材料，并据此判令撤销原判，由华侨城物业公司、华侨城地产公司向某花园业主委员会移交某花园规划图、某花园各类房屋清单（含住宅、商业、办公、停车、娱乐等房屋）、某花园出售房屋产权范围或成本核算清单、某花园公用设施、设备及公共场地清单、某花园内商业用房及其他可以用于经营的公共设施、设备和场地清单、某花园竣工总平面图。该终审判决已经生效，某花园业主委员会已经申请本院予以执行，案号为（2009）深南法执字第1332号；本院作出（2010）深南法执异字第15号《民事裁定书》，载明撤销（2009）深南法执字第1332号案件的《结案通知书》。原告于2012年7月10日以物业服务合同纠纷为案由将涉案小区业主刘群兰诉至本院，请求判令：被告向原告支付自2009年9月暂计至2012年5月期间拖欠的物业管理费15688.53元、本体维修基金1400.85元及滞纳金3918.13元。本院作出（2012）深南法民三初字第522号民事判决书，判决刘群兰向华侨城物业公司支付从2010年6月至2012年5月期间的物业管理费11409.89元，从2009年9月至2012年5月期间的本体维修基金1400.77元，并驳回其它诉讼请求。刘群兰不服该判决，上诉至深圳市中级人民法院，深圳市中级人民法院于2013年6月5日作出（2013）深中法民五终字第918号民事判决书，该判决认为，物业服务合同终止后，我国法律并未要求相关业主大会必须选聘新的物业服务企业、禁止其续聘原物业服务企业，即对此情形仍尊重、当事人意思自治。双方可继续形成物业服务合同法律关系。基于此《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同终止后，原物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务资料及业主有权拒付物业服务费的前提是业主委员会向原物业服务企业提出请求。该规定要求的意思表示简单易行，未加重业主委员会负担，即可避免纠纷产生。并且根据诚实信用原则和逻辑解释方法，物业服务企业在物业服务合同终止时应移交物业服务资料、业主有权拒交物业服务费的前提均应是已被业主委员会请求退出物业服务区域（此时不论物业服务企业事实上有无继续提供物业服务）或虽未被请求退出物业服务区域但物业服务企业事实上已不再提供物业服务，而不能简单以物业服务合同是否到期作为判断标准，业主有权拒付物业服务费的前提不是物业服务企业没有移交物业服务资料。是否持有相关物业服务资料与能否选聘新的物业服务企业亦没有必然因果关系。本案中，《物业管理委托合同》于2004年9月1日到期后，涉案小区业主委员会至今未请求华侨城物业公司退出涉案小区，华侨城物业公司继续提供物业服务，刘群兰支付了部分物业服务费，由此，本院确认，《物业管理委托合同》到期后，虽然双方形式上未签订新的物业服务合同，但实质上形成事实物业服务合同关系。该判决判令驳回刘群兰上诉，维持原判。被告向本院提交了《关于请求退出物业服务区域的等事项的函》、国内特快专递邮件详情单、EMS邮件全程跟踪查询结果，拟证明：一、截止2013年7月22日，某花园业主委员会仍在继续履行业主大会赋予的职责，其向原告发出《关于请求退出物业服务区域的等事项的函》：1、要求原告务必于2013年7月31日前将（2006）深中法民五终字第1570号民事判决所确定的物业服务所必需的某花园物业管理资料移交业主委员会；2、如在上述期限届满之日原告仍拒不履行或不完全履行生效判决，请原告务必于2013年8月1日18:00之前：（1）退出物业服务区域；（2）向业主委员会移交物业服务用房和相关设施；（3）移交代管的专项维修资金（须账目清晰明确）。否则，由此产生的一切后果，由原告承担完全的法律责任。二、2013年7月22日，业委会委员刘群兰受业委会的委托，向原告法定代表人刘丹林寄送《关于请求退出物业服务区域等事项的函》，邮件上已注明内容，由康艺娜于2013年7月23日签收；三、同日，刘群兰向华侨城某花园物业管理服务中心主任寄送《关于请求退出物业服务区域等事项的函》，该服务中心拒绝签收，邮件退回。原告对《关于请求退出物业服务区域的等事项的函》不予认可，原告认为从2007年开始小区未成立业主大会，不存在有业委会授权，原告也未收到该函。原告对国内特快专递邮件详情单的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，原告公司并无签收人康艺娜，其收件人为公司法定代表人，原告未收到。以上事实，有工商登记资料、资质证书、《物业管理委托合同》、《物业管理服务费收交协议》、某花园管理服务中心收费公示、证明、收费通知单及邮单、函件、民事判决书、执行案件资料、当事人陈述及庭审笔录等在卷为证，且经庭审质证，足以认定。本院认为，（2010）深中法民五终字第1352号民事判决、（2013）深中法民五终字第918号民事判决已对本案及涉案小区关联案件的相关事实进行查明，对此，本院亦予以认可。（2013）深中法民五终字第918号民事判决认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同终止后，原物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务资料及业主有权拒付物业服务费的前提是物业服务企业已被业主委员会请求退出物业服务区域（此时不论物业服务企业事实上有无继续提供物业服务）或虽未被请求退出物业服务区域但物业服务企业事实上已不再提供物业服务，而不能简单以物业服务合同是否到期作为判断标准，业主有权拒付物业服务费的前提不是物业服务企业没有移交物业服务资料。本案中，被告虽提交了《关于请求退出物业服务区域的等事项的函》、国内特快专递邮件详情单、EMS邮件全程跟踪查询结果等证据，原告否认收到上述函件，被告提交的证据也不足以证明上述函件有效送达原告，且涉案小区业委会也至今未选聘新的物业管理企业对涉案小区进行物业管理，原告仍继续提供物业服务，故本院认为《物业管理委托合同》到期后，虽然双方形式上未签订新的物业服务合同，但双方形成的事实物业服务合同关系也并未解除。故对于原告要求被告支付2012年8月至2016年4月期间的物业管理费及本体维修基金的诉讼请求，本院予以支持。被告应向原告支付物业管理费19140.75元（2.8元×151.91平方米×45个月）和本体维修基金1709.1元（0.25元×151.91平方米×45个月）。关于原告主张的违约金，生效判决已确认《物业服务费收交协议》已对双方失去法律约束力，故原告据此主张违约金没有合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告黄荣应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市华侨城物业服务有限公司支付从2012年8月至2016年4月期间的物业管理费19140.75元；二、被告黄荣应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市华侨城物业服务有限公司支付从2012年8月至2016年4月期间的本体维修基金1709.1元；三、驳回原告深圳市华侨城物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费247.9元，由原告负担61.9元，被告负担186元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  廖艳二〇一六年十月十日书记员  张颂附相关法条：《中华人民共和国合同法》第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。