四川省南充市中级人民法院执 行 裁 定 书（2016）川13执异4号异议人（被执行人）：四川省南部县金城房地产开发有限责任公司。法定代表人：文武，董事长。委托代理人：文浩宇，男，汉族，生于1992年7月24日，住四川省南部县。委托代理人：刘先进，四川建春律师事务所律师。申请执行人：南充市顺庆区鸿鑫小额贷款有限责任公司。法定代表人：殷邦权，董事长。委托代理人：杨旭东，兴恒平律师事务所律师。委托代理人：文虹，兴恒平律师事务所律师。被执行人:四川省君合联鑫置业有限公司。法定代表人:何先俊，公司执行董事。被执行人:四川博泰房地产开发有限责任公司。法定代表人:文定国，公司执行董事。被执行人:文定国，男，汉族，生于1962年7月13日，住四川省南部县。被执行人:文武，男，汉族，生于1989年2月22日，住四川省南部县。被执行人曾美玲，女，汉族，生于1988年9月30日，住四川省南部县。被执行人：李中会，男，汉族，生于1977年9月23日，住四川省南部县。被执行人：梅敬，女，汉族，生于1985年11月20日，住四川省南部县。被执行人：文君，男，汉族，生于1954年7月24日，住四川省南部县。南充市顺庆区鸿鑫小额贷款有限责任公司（下称，鸿鑫公司）依据南充市果城公证处作出的（2014）南市执字第052号执行证书向本院申请执行。本院在执行中查封了四川省南部县金城房地产开发有限责任公司（下称金城公司）的财产，金城公司提出查封超标的异议。本院听证后作出（2016）川13执异第2号执行裁定。鸿鑫公司不服向四川省高级人民法院申请复议，四川省高级人民法院于2016年4月8日作出（2016）川执复22号执行裁定书，裁定撤销本院（2016）川13执异第2号执行裁定，发回本院重新审查。本院另行组成合议庭，依法公开开庭听证审查，异议人金城公司法定代表人文武及委托代理人文浩宇、刘先进；被异议人鸿鑫公司法定代表人殷邦权及委托代理人杨旭东、文虹参加了听证。本案现已经审查终结。本院重新审查查明，2013年1月16日，四川省南部县金城房地产开发有限责任公司（下简称金城公司）、文君、李中会、君合联鑫公司分别各自与鸿鑫公司签订了500万元借款合同，作为流动资金用或支付购房款用。鸿鑫公司与金城公司、君合联鑫公司、博泰公司、文定国、文武、曾美玲、李中会、梅敬、文君签订了《借款合同》、《抵押合同》、《保证合同》。《借款合同》约定：月利率为20‰。金城公司用其位于南充市顺庆区地块面积为9546㎡的商用住宅用地（下称周家坝地块）作为上述借款抵押担保，并办理了土地抵押登记手续。2013年1月17日南充市果城公证处对上述合同作出（2013）南市证经字第461号公证书，该公证书具有强制执行效力。2014年11月20日，南充市果城公证处对四份《借款合同》、《抵押合同》、《保证合同》作出的（2014）南市执字第052号执行证书载明，执行标的为：借款本金2000万元及利息、罚息等其他费用。鸿鑫公司可持本执行证书向法院申请对金城公司、君合联鑫公司、博泰公司、文定国、文武、曾美玲、李中会、梅敬、文君的财产强制执行。鸿鑫公司向本院申请执行公证债权文书。执行期间，2014年12月8日，本院作出（2015）南中法执字第1号执行裁定，对金城公司周家坝地块土地使用权面积9546平方米予以查封，查封期二年。2015年3月23日，本院组织协调，双方达城执行和解协议确认：截止2015年3月底，共欠本金2000万元，利息400万元，4月5日前付200万元，4月10日前付清全部利息。之后的利息按月结算。本金2000万元在2015年5月底前付清。2015年4月20日本院向南部县房管局发出（2015）南中法执字第1-2号协助执行通知书，要求对金城公司位于南部县金三角小区房产予以查封；对水务局办公楼予以查封；对就业局、社保局办公楼予以查封，查封期为3年。同日，向南部县国土局发（2015）南中法执字第1-3号协助通知，要求对金城公司位于南部县南隆镇文化路土地使用权查封；对位于南隆镇幸福大道两宗地土地使用权予以查封。2015年7月，金城公司执行了100万元。2015年9月14日鸿鑫公司向本院申请称，为支持金城公司能顺利贷款，同意解除“金三角小区”x幢商业房三处的查封。2015年9月15日，本院裁定,解除了南部县金三角小区房产。鸿鑫公司于10月26日向本院反映：金城公司于9月28日取得博泰国际项目的预售许可证（证号为15032），截止报告当日，预售30套商业房，预售金额达5500万元，请求法院予以执行并申请对博泰国际大底盘1-4层未售商业房70套予以查封。2015年10月27日，本院作出（2015）南中法执字第1-3号裁定：对金城公司开发的位于南隆镇幸福大道商品房予以查封，查封期为三年。2015年10月29日提出查封超标的的异议。本院于2015年11月11日组织双方当事人协调后，于次日，依法作出（2015）南中法执字第1-5号执行裁定：解除对金城公司位于南隆镇文化路的土地使用权的查封；解除对位于南隆镇幸福大道两宗地土地使用权的查封；解除周家坝地块土地使用权面积9546平方米的查封；解除位于南部县水务局、就业局、社保局办公楼、金胡路(原仁德中学)地块土地使用权的查封。继续对“博泰国际”项目大底盘4-1在建商品房予以查封；对“博泰国际”项目大底盘、1号楼、2号楼、3号楼、4号楼所有在建商品房全部预查封。金城公司仍认为查封超标的，于2016年1月8日提出异议，要求解除对“博泰国际”项目的查封。于12日又书面承诺称愿意以“博泰国际”7号楼第5、6层共计4058平方营业房由法院继续查封，请求对其余部分解封。又于1月22日向本院提交“自愿被查封清单”另增加地下一层（商业）和二层（车库）并注明了面积。经查，地下一层（商业）已经网签，而地下二层（车库）无规划审批手续。而七号楼第5、6层无预售许可证。金城公司于2016年1月22日提交给本院的“博泰国际已修建预估价值清单”显示，预估价值为5.16576325亿元，而南部县房管局的销售信息显示，截止2015年10月30日，销售价值约5.1325亿元。2016年1月29日本院作出（2016）川13执异2号执行裁定：“博泰国际”项目超出保障鸿鑫公司债权实现需要的查封部分予以解除查封。2016年2月3日，本院作出（2015）南中法执字第1-6号执行裁定，解除对“博泰国际”项目所有在建商品房全部预查封（大底盘4-1在建商品房除外）。同日，本院决定对各被执行人纳入失信人员名单。2016年5月5日，本院作出（2015）南中法执字第1-7号执行裁定，对金城公司开发的博泰国际项目（预售许可证号15032）的大底盘、1号楼、2号楼、3号楼、4号楼所有未售（在建）商品房的所有权及国有土地使用权予以查封。经核实，上述房产共计121套（间），其中实际查封住房69套，营业房1-44、1-47及大底盘4-1商业房，其余部分系轮候查封。2016年9月1日本院作出（2016）川13执异3号执行裁定，确定执行标的为本金2000万元及利息（利息按月息20‰计算）。本院重新审查认为，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第21条“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的查封、扣押、冻结。”本案查封是否明显超标的，应当以生效裁定即（2016）川13执异3号执行裁定所确定的执行标的：本金2000万及按月息20‰计算的利息及执行费用之和为参照。（2015）南中法执字第1-5号裁定，查封的“博泰国际”在建工程全部商品房。按2016年1月19日金城公司提交的房屋“销控表”显示：该楼盘批准预售套数167套，而已经销售139套，仅乘下28套未销售。2016年1月22日金城公司提交的“博泰国际已修建预估价值清单”显示，整幢价值为约5.16亿，但事实上“博泰国际”楼盘尚未竣工，准确价值未经评估，金城公司自己的预估价存在虚高。而该楼盘尚存在其他权利负担，比如存在其他在先查封，抵押及施工方工程款优先权等。可见，在查封的财产中，执行时鸿鑫公司可优先受偿的价值要打折扣。金城公司借款时以周家坝土地使用权为抵押，其评估价值为2938万元。综合以上情况，再考虑到随着时间推移，执行标的在加大、而现时经济下行，房价下跌可能性较大，抵押物或查封物变现困难等因素。（2015）南中法执字第1-5号裁定所查封的财产不会明显超标的。而后作出的（2015）南中法执字第1-6号执行裁定及（2015）南中法执字第1-7号执行裁定，实际查封住房69套，营业房1-44、1-47及大底盘4-1商业房，查封的财产价值更低于（2015）南中法执字第1-5号执行裁定查封财产的价值，故未明显超标的。综上，金城公司关于本院在执行中超标的查封的异议，缺乏事实根据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议”之规定，裁定如下：驳回四川省南部县金城房地产开发有限责任公司超标的查封异议。如不服本裁定，可以自收到本裁定之日起十日内向四川省高级人民法院申请复议。审判长  罗泽民审判员  刘 远审判员  鲜代秋二〇一六年十月十四日书记员  刘香廷