广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初7981号原告苏志祥，男，汉族，1970年8月28日出生，住佛山市顺德区。委托代理人董国楷、吴达邦，均为广东法制盛邦律师事务所律师。被告吴华钦，男，汉族，1980年7月5日出生，住佛山市南海区。委托代理人王敏，广东智宸律师事务所律师。原告苏志祥诉被告吴华钦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月11日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判。被告在答辩期内向本院提出管辖权异议，本院经审查于2016年9月1日作出（2016）粤0604民初7981号民事裁定，驳回被告对本案管辖权提出的异议。本院于2016年10月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴达邦，被告的委托代理人王敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年3月17日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限至2021年2月28日，如被告迟交租金应向原告按每日千分之十支付违约金，如被告承租少于36个月的应赔偿原告五个月租金。但被告自2016年6月起拖欠租金，原告追讨未果，特起诉，请求判令：1、自2016年9月起解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告将租赁房屋返还给原告，租金计算至被告所办机构迁出租赁地址和交清相关物业税费次月止；2、被告向原告支付租金55136元（2016年6月1日至2016年9月30日）及违约金（违约金分两部分，第一部分以每月应交租金为本金，按日千分之十从欠款之日起分别累计计算至2016年8月10日的违约金为12405元，第二部分为五个月的合同加权平均月租金，共计72421元；另外以上述租金及违约金合计139962元为本金，从2016年8月11日起按照银行同期贷款利率计算迟延履行违约金至被告付清139962元之日止）；3、原告所收押金不予退还；4、诉讼费由被告承担。被告辩称，①本案的《房屋租赁合同》已于2016年6月1日实际解除，被告无须支付2016年5月31日后的租金、物业管理费及租金税费等费用。被告于2016年5月25日告知原告解除房屋租赁合同，原告表示同意，原告已于2016年6月1日将涉案房屋上锁。②原告要求被告支付违约金和迟延履行违约金理据不足，因双方的租赁合同已于2016年6月1日实际解除，故被告无逾期交租；《房屋租赁合同》补充条款第二项“承租物业时间不得少于36个月，否则需赔偿五个月的租金作违约金”的约定有违公平原则，被告已承租该房屋15个月，违约金应以2个月为宜，合同中补充条款第二项中仅仅约定了被告赔偿原告五个月的租金，但并没有说明是按照合同期六年的平均月租金计算，被告认为应以合同期第一、二年月租金即13784元作为基数计算违约金。③《房屋租赁合同》第19条的约定实际上是将押金当成一种带有违约性质的金额处理，有鉴于原、被告的租赁合同已于2016年6月1日实际解除，故该押金应返还被告。被告同意以该押金折抵租金。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告的身份证、被告的身份证复印件。拟证明原告及被告的诉讼主体资格。2、房地产权证。拟证明原告有权出租涉案房屋。3、房屋租赁合同。拟证明原、被告双方存在租赁合同关系。4、全国企业信用信息公示系统查询内容打印件。拟证明被告使用涉案房产注册了佛山市共赢未来会计师事务有限公司。诉讼中，被告提交以下证据：1、2016年5月31日电话录音两段。拟证明被告与原告沟通希望协商解除租赁合同。2、2016年5月20日网络截图、2016年6月3日、2016年6月4日被告与房地产经纪的通话聊天记录。拟证明2016年5月20日被告在“58同城”网站发布转租房屋的广告，被告的积极行为是为了防止损失进一步扩大。3、2016年6月3日照片3张。拟证明被告积极解决房屋转租问题，防止损失扩大，从现场图片可以看到原告在2016年6月1日已将涉案房屋上锁，阻止被告进入。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据，均为原件或与原件核对无异的复印件，被告无异议，本院予以采信。被告的证据1，原告确认为原、被告之间的对话，本院对真实性予以确认；证据2，原告对真实性不持异议，本院对真实性予以确认；证据3，原告确认照片的拍摄对象为涉案商铺大门，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2015年3月17日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，双方主要约定如下：第一条、房屋坐落于佛山市禅城区季华五路23号508、511室，租赁用途为办公。第四条、房屋租赁期自2015年3月1日至2021年2月28日，2015年1月8日至2015年2月28日为乙方装修免租期。第五条、租金：2015年3月1日至2017年2月28日每月租金为13784元，2017年3月1日至2019年2月28日每月租金为14473元，2019年3月1日至2021年2月28日每月租金为15196元。第六条、租金于每月10日前支付。第七条、乙方同意支付甲方租赁押金27568元，以保证乙方退租时结清所欠租金及其他杂费。合同到期后，如乙方不再续约，并结清所欠租金及其他杂费，且将公司注册地址迁出后，由甲方将剩余押金返还乙方。第十四条、乙方权利和义务。②按时如数支付租金。④乙方未经甲方书面同意，不得将房屋转租。第十八条、乙方逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按应付租金的千分之十支付违约金，拖欠租金超过七天，甲方有权解除本合同，收回房屋。第十九条、乙方提前解除本合同，应提前30天通知甲方，租赁押金不予退还。补充条款：。②乙方必须承租该物业时间不得少于36个月，否则乙方赔偿甲方五个月租金作为违约金。从被告提供拍摄于2016年6月3日的照片反映，涉案物业的大门用两把外挂锁锁着。另查明，佛山市禅城区季华五路23号508、511室为原告与何超群按份共有。佛山市共赢未来会计师事务有限公司的经营场所为佛山市季华五路23号五层611室之一，于2015年4月1日核准登记，法定代表人是吴华钦。原、被告确认，被告交纳了押金27568元；被告的家具、空调设备、挂画尚在涉案房屋内。原告陈述，被告在2016年5月25日提出解除合同，原告同意，但双方对被告如何承担违约责任协商不成；被告自2016年6月起没有交租；因物业管理费、水电费不是由原告收取，税费的缴纳义务人亦是被告，且上述费用原告均没有代被告垫付，所以原告不在本案中对上述费用提出主张；原告没有将房屋大门上锁。被告陈述，因被告无法进入涉案房屋，故没有向物业公司申请搬离物品。被告从2016年6月10日起没有支付租金。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。关于原告诉请解除与被告的《房屋租赁合同》。原告确认被告于2016年5月25日主张解除房屋租赁合同、其于当日同意的事实，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，本院确认涉案租赁合同已于2016年5月25日解除。关于原告诉请返还房屋。被告抗辩主张原告已于2016年6月1日锁上涉案房屋大门，但未能提供有效证据予以证明，原告不予确认，本院不予采纳。涉案租赁合同关系解除后，被告继续占有租赁物已无依据，原告诉请被告返还，本院予以支持。关于原告诉请的租金。如前所述，涉案《房屋租赁合同》解除后，被告尚未返还涉案物业，故被告还应参照租金标准（2017年2月28日前以每月13784元，2017年3月1日至2019年2月28日以每月14473元，2019年3月1日后以每月15196元）向原告支付占有使用费。原告主张被告自2016年6月起开始欠费，被告虽有异议，但未能举证予以反驳，故本院确认被告自2016年6月起拖欠占有使用费的事实，被告应支付自2016年6月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费。原告主张租金应计算至交清物业管理费、水电费、租赁税次月止，因涉案租赁合同并未有此约定，且上述费用原告亦可根据实际情况向被告主张，故原告上述主张无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告诉请没收押金和支付违约金。《房屋租赁合同》的补充条款约定，如被告承租物业时间少于36个月，应向原告赔偿五个月的租金作为违约金。依据上述约定，原告有权主张五个月的租金作为违约金，因涉案租赁合同对合同期限内的租金进行分段约定，故原告主张按照加权平均月租金计算违约金符合公平原则，本院予以支持，经计算，被告应向原告支付违约金72421.67元【13784元＋14473元＋15196元）÷3×5个月】，原告诉请72421元，是对自己诉讼权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以准许。至于原告同时诉请其他违约金及没收押金，因无证据证明被告赔偿的上述五个月租金不足以弥补原告的实际损失，故本院对原告关于其他违约金和没收押金的诉请不再支持。因被告尚拖欠原告占有使用费，而被告抗辩主张以押金折抵，本院确认以押金折抵2016年6、7月的占有使用费，抵扣后被告应支付从2016年8月1日起的占有使用费，暂计至2016年9月30日为27568元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：确认原告苏志祥与被告吴华钦于2015年3月17日签订的《房屋租赁合同》已于2016年5月25日解除；二、被告吴华钦于本判决发生法律效力之日起十日内，将佛山市禅城区季华五路23号508、511室交还原告苏志祥；三、被告吴华钦于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告苏志祥支付2016年8月1日至2016年9月30日的占有使用费27568元，并自2016年10月1日起按照2017年2月28日前以每月13784元，2017年3月1日至2019年2月28日以每月14473元，2019年3月1日后以每月15196元的标准继续支付房屋占有使用费至实际返还第二项的房屋之日止；四、被告吴华钦于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告苏志祥支付违约金72421元；五、驳回原告苏志祥的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行返还房屋义务和给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金和加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取1550元，由原告苏志祥负担140元，被告吴华钦负担1410元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一六年十月二十一日书记员  李若梅附引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。