广西壮族自治区北海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂05民终601号上诉人（一审被告）：广西镒建房地产开发开发有限责任公司，住所地南宁市西乡塘阳东路1号。法定代表人：覃振华，该公司董事长。委托诉讼代理人：谭小燕，广西桂三力律师事务所北海分所律师。被上诉人（一审原告）：夏宏香，女，1973年12月7日出生，汉族，住所地上海市闵行区。委托诉讼代理人：卢波锋，广西启迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：张军，广西启迪律师事务所律师。一审被告：北海季烨房地产营销策划有限公司，住所地北海市北海大道海韵假日家园一单元0504号。法定代表人：李雨浓，该公司总经理。上诉人广西镒建房地产开发有限责任公司（下简称镒建公司）因与被上诉人夏宏香、一审被告北海季烨房地产营销策划有限公司（下简称季烨公司）商品房预约合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院于2016年6月18日作出（2015）海民一初字第2071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月29日立案受理后，依法组成合议庭，并于2016年9月9日公开开庭审理了本案，上诉人镒建公司的委托诉讼代理人谭小燕，被上诉人夏宏香的委托诉讼代理人卢波锋、张军到庭参加了诉讼，一审被告季烨公司经传票传唤不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人镒建公司上诉请求：1、撤销北海市海城区人民法院（2015）海民一初字第2071号民事判决第二项，改判驳回被上诉人夏宏香的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人夏宏香承担。事实和理由：2014年12月15日，被上诉人夏宏香在对上诉人开发的涉案住宅项目实地考察及深入了解后，就12-2-2003号商品房面积、单价、总房款、付款方式签订商品房买卖合同的时间及条款等内容与上诉人项目代理人季烨公司达成预定合意后，向季烨公司支付了购房定金50000元，季烨公司将该定金付给了上诉人。支付定金当日，被上诉人在《镒建世纪城客户确认单》上签字确认12-2-2003号商品房应交定金为50000元，建筑面积为88.79平方米，增值面积为17.35平方米，总面积为106.14平方米，建筑面积单价为4686.27元，增值面积单价为4519.20元，总房价款为494520元，按揭贷款的额度为总房价款的70%，为346000元。上诉人与被上诉人成立了商品房预约合同关系，该预约合同关系是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，属有效合同。被上诉人在接到季烨公司及上诉人电话通知要求签订《商品房买卖合同》后，未前来与上诉人签订《商品房买卖合同》而以诉讼行为表明不再履行预约合同义务，不再购买所预定的商品房，被上诉人的行为已构成违约，而上诉人没有违约行为。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的规定》的相关规定，被上诉人无权要求返还定金。被上诉人夏宏香辩称：1、被上诉人向季烨公司支付了50000元定金，认购涉案12-2-2003号房屋，季烨公司只向被上诉人出具了一张加盖其公司财务专用章的《收据》，双方没有签订书面商品房预约合同。被上诉人知道上诉人取得涉案楼盘预售许可证后，先后两次前往上诉人处协商，双方对房屋单价、总价、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等主要条款无法达成一致意见，这是导致双方不能签订商品房买卖合同根本原因。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，双方未签订书面的商品房预约合同，导致正式商品房买卖不能签订，属于因不可归责于当事人双方的事由的情形；2、确认单上被上诉人的签名不是夏宏香本人签名，与夏宏香无关。确认单没有约定将来签订正式的商品房买卖合同时必须以其内容为依据，也未对双方何时签订商品房买卖合同进行约定。因此，确认单不具有商品房认购书的法律效力。综上，请求驳回上诉，维持原判。一审被告季烨公司未出庭参加诉讼，也未提交书面意见，视为放弃答辩。被上诉人夏宏香一审诉讼请求：1、解除原告夏宏香与被告镒建公司、季烨公司于2014年12月5日成立的商品房预约合同关系，镒建公司、季烨公司共同返还购房定金50000元并支付相应利息给夏宏香（利息以50000元为基数自2015年11月5日起按中国人民银行同类贷款基准利率计至实际还款之日止）；2、两被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：被告镒建公司是镒建世纪城项目的开发商。2014年3月16日，二被告签订《世纪城项目代理销售合同》，由被告镒建公司委托被告季烨公司独家代理销售世纪城项目的商品房，期限自2014年3月18日至2015年3月21日止。2014年12月15日，原告与被告季烨公司口头约定由原告预约购买镒建世纪城12-2-2003号房屋。原告为此支付了50000元购房定金，被告季烨公司出具收据给原告。原告以双方多次协商，未能对房屋价款达成一致意见为由，提出上述诉讼请求。另查明：原告支付定金当日，案外人夏宏华以原告的名义在《镒建世纪城客户确认单》上签字确认12-2-2003号房屋应交定金金额为50000元，建筑面积为88.79m2，增值面积为17.35m2，总面积106.14m2，建筑面积单价4686.27元，增值面积单价4519.2元，总房价494502元。被告季烨公司于2014年12月17日将原告的购房定金50000元通过交通银行转给被告镒建公司，镒建公司于2014年12月23日出具收据给季烨公司，载明“兹收到夏宏香交来世纪城12-2-2003号购房定金50000元”。一审法院认为，被告季烨公司是被告镒建公司的项目委托代理销售商，原告通过交付世纪城12-2-2003号房屋的购房定金50000元给被告季烨公司，与被告镒建公司之间达成购买涉案房屋的意向。但双方没有签订书面的商品房预约合同，也没有约定签订正式房屋买卖合同的时间，原、被告亦未能提供证据证实因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，因此原告与被告镒建公司之间的商品房预约合同关系因没有约定履行期限，导致签订正式房屋买卖合同的合同目的无法实现，因此原告请求解除双方之间的商品房预约合同关系，予以支持。合同解除后，被告镒建公司应返还原告已缴纳的定金50000元，但原告请求被告支付自起诉之日起至返还之日止的利息没有法律依据，不予支持。另，被告季烨公司与被告镒建公司之间是代理人与被代理人的关系，且被告季烨公司已将原告的50000元定金转账给被告镒建公司，因此原告请求被告季烨公司对上述还款义务承担连带责任没有法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除被告广西镒建房地产开发有限责任公司与原告夏宏香的商品房预约合同关系；二、被告广西镒建房地产开发有限责任公司返还原告夏宏香购房定金50000元；三、驳回原告夏宏香其他的诉讼请求。本案案件诉讼费1050元，减半收取计525元，由被告广西镒建房地产开发有限责任公司负担。镒建公司在二审举证期限内提交证据：《镒建.世纪城客户确认单》，拟证明夏宏香是对所购的商品房作了充分了解，并就房屋的房号、面积、单价、总房款、付款方式、贷款额度、定金支付与上诉人达成合意后在客户确认单上签名予以确认。被上诉人夏宏香在二审期没有提供新证据，认为上诉人提供的客户确认单上的签名不是其本人所签，对其不具有法律效力。对此，上诉人认为，夏宏香系与夏宏华、夏宏兰、周丽萍一起来看房的，但是只有夏宏香、夏宏兰、周丽萍三人在上诉人处认购购房屋，当场由夏宏华代签。夏宏华与夏宏兰、夏宏香是兄弟姐妹关系，听说夏宏华与周丽萍是夫妻关系。对夏宏华代签，夏宏兰明知并认可。对当事人争议的上述事实，本院认定如下：虽然夏宏香的签名是夏宏华代签，但其四人是一起来看房购房的，夏宏香依确认单约定交付50000元定金的行为可认定其明知并认可夏宏华代其在确认单上签名，接受确认单上记载的内容。镒建公司提供的证据提供的证据能证明其主张的目的，可作为证据使用。本院二审审理查明，2014年12月15日，被上诉人夏宏香与夏宏兰、夏宏华、周丽萍等四人一起到镒建公司开发的镒建世纪城项目看房。涉案房屋2015年4月已取得预售许可证即具备签订正式商品房买卖合同条件，庭审中上诉人表示现公司仍愿意与被上诉人签订正式购房合同，而被上诉人则明确表示不愿意再购买涉案房屋。其余的事实与一审判决查明的事实相同，本院予以确认。根据双方当事人诉辩意见，本院二审归纳本案争议焦点为：被上诉人请求解除与上诉人签订的商品房预约合同并返还购房定金50000元有无事实与法律依据？本院认为，2014年12月15日，被上诉人夏宏香与夏宏兰、夏宏华、周丽萍等四人一起到上诉人开发的镒建世纪城看房，在季烨公司出具的《镒建.世纪城客户确认单》上签名，并交付了50000元定金。该确认单记载有房号、建筑面积、增值面积、总面积、建筑面积单价、增值面积单价、总房价、应交定金、按揭贷款比例等商品预约应具备的主要内容，是双当事人的真实意思表示，不违反法律强制规定，因此，上诉人与被上诉人之间成立商品房预约合同关系，确认单对双方当事人均具有法律约束力，双方均应当遵照履行各自的义务。虽然确认单上夏宏香的签名是夏宏华代签，但夏宏香当时即按确认单约定的定金数额交纳了定金，应视为夏宏香知道并认可夏宏华代其在确认单上签名的行为，夏宏香主张该确认单不是其本人签名，对其没有法律约束力，理由不成立。被上诉人自认已知道涉案房屋于2015年具备了签订正式商品房买卖合同的条件，事后来到上诉人处，但称双方就房屋单价、总价、付款时间、付款方式、交付条件、时间等主要条款无法达成一致意见，导致双不能签订正式的《房屋买卖合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，双方未签订书面的商品房预约合同，导致正式商品房买卖合同不能签订，属于因不可归责于当事人双方的事由的情形。经查，该解释第四条规定为：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”，被上诉人认为“涉案房屋正式商品房买卖合同不能签订，属于因不可归责于当事人双方的事由的情形”是对该解释错误理解。根据查明的事实，双方对涉案房屋价格、面积、付款方式确认单都已经确定，上诉人并没有改变确认单记载的内容，而且在庭中表示仍愿意按确认单约定将涉案房屋卖给被上诉人，被上诉人当庭表示不再购买涉案房屋。被上诉人亦不能举证证明其与上诉人进行过协商、存在何种分歧，或是归责于上诉人，或不可归责于双方原因导致正式商品房买卖合同不能签订。因此，一审判决认定导致正式商品房买卖合同不能签订，属于因不可归责于当事人双方的事由的情形不当，本院予以纠正。综上，上诉人已依据确认单的条件履行义务，导致正式商品房买卖合同不能签订的责任不在上诉人，被上诉人在涉案房屋具备签订正式房屋买卖合同的情况下，无正当理由不与上诉人签订房屋买卖合同，明确表示不购买涉案房屋，已构成违约，被上诉人的违约行为是导致双方不能签订正式房屋买卖合同的原因。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条：“给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”的规定，被上诉人无权要求上诉人返还已支付的定金。鉴于被上诉人已明确表示不再购买涉案房屋，一审判决解除双方签订的商品房预约合同并无不当，双方当事人对此也没提出异议，本院予以确认。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，导致判决结果错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持北海市海城区人民法院（2015）海民一初字第2071号民事判决的第一项、第三项；二、撤销北海市海城区人民法院（2015）海民一初字第2071号民事判决第二项。一审案件受理费1050元元，减半收取525元（夏宏香已预交）。二审案件受理费1050元（镒建公司已预交），共1575元，由被上诉人夏宏香负担。夏宏香应负担的案件受理费在履行支付义务时一并结清给上诉人镒建公司）。上述支付义务，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行，逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长  何能媛审 判 员  叶 萍代理审判员  周润生二〇一六年十月二十八日书 记 员  陈淑宪附本判决书适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。appoint