新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民 事 判 决 书(2016)新2301民初2289号原告：吕耀平，男，汉族，1954年6月10日出生，现住乌鲁木齐市。委托代理人：杜红岩，新疆任远律师事务所律师。被告：杨安民，男，汉族，1961年1月29日出生，现住昌吉市。被告：杨俊华，女，汉族，1958年9月12日出生，现住昌吉市。二被告共同委托代理人：冯德政，新疆广泽律师事务所律师。原告吕耀平与被告杨安民、被告杨俊华合同纠纷一案，本院于2016年4月21日受理后，依法由代理审判员徐新军适用简易程序，于2016年6月23日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，2016年7月15日本案转为普通程序审理。本院依法组成合议庭于2016年８月17日公开开庭进行了审理。原告吕耀平及其委托代理人杜红岩，被告杨安民、被告杨俊华的委托代理人冯德政到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2014年3月，原告与被告签订《国有荒地转让协议》。该协议约定由被告办理过户登记手续，协议签订后原告依约向被告支付100万元，但被告经原告多次催促却不给原告办理土地过户登记手续。因土地非一般商品，如不办理登记手续没有任何保障，国家法律对不动产使用权也是以登记为要件，没有土地使用权证意味着权属根本无法得到保障。原告为维护自身合法权益，现诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告于2014年3月18日签订的《国有荒地转让协议》；2、被告返还原告100万元合同款；3、被告支付原告违约金20万元。原告为证实其诉讼主张成立，向本院提交以下证据：证据1、国有荒地转让协议一份，证明协议第四条约定由被告将土地使用权过户到原告名下，第五条约定违约金20万元。经质证，被告杨安民、被告杨俊华对证据真实性无异议。本院对此证据的真实性予以确认。证据2、中国工商银行打款凭证、收条各一份，证明原告以转账形式向被告杨俊华支付履约款100万元后，由被告杨安明给原告出具100万元收条的事实。经质证，被告杨安民、被告杨俊华对证据真实性无异议。本院对此证据的真实性予以确认。证据3、昌吉市国有土地租赁合同一份，证明双方转让土地的原始权利人是向学忠，该土地租赁合同第十条对转让经营权有限制，原告向被告杨安民询问过该土地转让是否需要出租方的同意，杨安民承诺没有问题。经质证，被告杨安民、被告杨俊华对证据真实性无异议，但认为转让给原告的土地是被告杨俊华将从向学忠经转让取得的。本院对此证据的真实性予以确认。证据4、中国联通通信业务收据、2016年3月25日短信记录截图（打印件）各一份，证明原告就要求被告履行合同义务进行过催告及解除协议的通知情况经常与被告杨安民联系。经质证，被告杨安民、被告杨俊华对证据真实性无异议。本院对此证据的真实性予以确认。证据5、邮政快递回执两份，证明原告以书面形式给被告邮寄了履行合同义务的催告及解除协议的通知。经质证，被告杨安民、被告杨俊华以未收到过上述材料为由，对其真实性不予认可。证据6、都市消费晨报第六版公告一份，证明原告以公告的形式向被告告知履行合同义务及解除协议的通知。经质证，被告杨安民、被告杨俊华对证据真实性无异议，对证据关联性有异议。本院对此证据的真实性予以确认。证据7、公证书（滨湖镇友丰村党支部副书记向学东的证言一份），证明土地管理机关对原告作出的通知，不准原告在该土地上修建任何建筑物。经质证，被告杨安民、被告杨俊华意见为：本案涉及的是国有土地，农村集体组织无权干预该土地的使用，故对证据真实性认可，关联性不认可。本院对此证据的真实性予以确认。证据8、录音光盘（附书面整理资料）一份，证明2016年4月6日，被告杨安民再次承诺能在转让的土地上进行房屋建设，被告杨安民存在有欺诈行为。经质证，被告杨安民、被告杨俊华意见为：对证据真实性认可，该土地上可以修建养殖场等，但是不允许修建别墅等，如果被告存在欺诈行为，合同应该变更和撤销，不应是解除，故对证据关联性不予认可。本院对此证据的真实性予以确认。被告杨安民辩称：被告并不是合同的相对人，原告不应起诉被告。关于转让土地的过户，被告一直在等待可以办理过户的时机，至于未完成过户是因国家政策的调整所导致，过错不在被告，故被告不存在违约行为。对于转让的土地，原告已享有权利义务，原告本身也进行了投资。关于用水、用电也不是被告的义务，但被告可以协助原告办理。综上，原告主张的违约金和返还价款等诉讼请求不予成立。请求驳回原告的诉讼请求。被告杨俊华辩称：转让的25亩土地已经交付给了原告，该土地是养殖用地，不得在上面修建建筑物。被告未能给原告办理过户，是政府政策行为导致无法办理过户，被告不同意原告的主张。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告杨安民、被告杨俊华在本案中未提交证据。根据原告提交的证据及双方陈述，本院确认如下事实：2014年3月，原告经人介绍与被告杨安民商议土地转让事宜，期间被告杨安民与原告共同前往转让土地现场予以落实土地位置。2014年3月18日，被告杨安民以被告杨俊华的名义与原告吕耀平签订国有荒地转让协议。协议约定：甲方（杨俊华）在昌吉市滨湖镇有国有荒地25亩，转让给乙方（吕耀平），转让价壹佰万元整。协议第三条：付款方式，乙方一次性将转让费转到甲方名下，甲方将原始合同交给乙方。协议第四条：甲方负责将原合同过户到乙方名下。协议第五条：甲方负责在该土地上的相关协调工作，保证乙方正常使用和发展。（违约金20万元）。2014年3月20日，原告通过汇款形式支付被告杨俊华转让费100万元，同日，被告杨安民以被告杨俊华名义向原告出具收到转让费100万元的收条。后杨安民将案外人向学忠（双方均认可已死亡）在2007年8月4日与昌吉市国土资源局签订的昌吉市国有土地租赁合同（协议所指原始合同）交付原告。原告与被告杨安民签订国有荒地转让协议后，原告即接手所转让的土地。原告在转让的土地上进行建设的过程中，被滨湖镇友丰一区村委会拦停。后原告以手机通话及短信方式与被告杨安民进行联系，要求被告将所转让土地办理过户手续，被告杨安民以政府已冻结土地过户工作为由，至今未为原告办理土地过户手续。2016年3月25日，原告向二被告邮寄通知一份，内容：“你与吕耀平签订的《国有荒地转让协议》，根据协议约定，你应当办理土地过户手续，经多次催促，你一直未履行约定的义务，2016年4月15日前务必办理好过户登记手续，逾期不办，我将解除与你的转让协议。”但原告未提供二被告收到该通知的证据。同日，原告将给二被告邮寄的通知在都市晨报登报予以公告。至本案原告起诉，被告尚未为原告办理土地过户登记手续。本院认为：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条：本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款：任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。本案被告杨俊华以转让方的名义与原告吕耀平签订《国有荒地转让协议》，但被告杨俊华所转让的土地的合法使用权人是案外人向学忠。被告杨俊华不能证实在起诉前其已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的的证据，故被告杨俊华不符合上述法律规定中关于土地使用权人的规定。因上述原因，被告杨安民以被告杨俊华的名义与原告吕耀平签订的《国有荒地转让协议》违反上述法律规定，应认定为无效合同。合同的解除是指合法有效合同的法律效力归于消灭，由于本案《国有荒地转让协议》已被认定为无效合同，不存在解除的事情。原告要求解除合同的主张，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据《合同法》的规定，被告杨俊华依据《国有荒地转让协议》取得1000000元转让款应予返还。由于违约责任是因违反有效合同导致的法律责任，以存在合法有效的合同关系为基础，本案中因双方转让协议无效，故不存在违约的问题，也不引发违约责任法律承担，原告关于违约金的主张，因无法律依据，本院不予支持。因被告杨安民并非《国有荒地转让协议》相对人，故被告杨安民在本案中不承担法律责任。综上，根据，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告杨安民以被告杨俊华的名义与原告吕耀平于2014年3月18日签订的《国有荒地转让协议》无效；二、被告杨俊华于本判决生效后十五日内返还原告吕耀平转让款1000000元；三、驳回原告吕耀平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15600元，由被告杨俊华负担。(本案受理费在本案执行时按本法律文书确定的数额由被告一并向原告支付)。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。本判决发生法律效力后,当事人必须履行,一方当事人拒绝履行的,对方当事人可以向本院申请执行,申请执行的期限为二年,若超过法定期限不提出申请执行的,本院则依法不予受理。审 判 长  李 强代理审判员  徐新军人民陪审员  朱 平二〇一六年十月十二日书 记 员  高 瑞