湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0304民初1321号原告：李明，男，汉族。委托诉讼代理人：彭义军，湖南湘晋律师事务所律师。被告：廖珊，女，汉族。被告：罗宏，男，汉族。两被告委托诉讼代理人：胡辉华，湖南君子莲律师事务所律师。原告李明与被告廖珊、罗宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月30日立案后，依法适用普通程序于2016年8月30日公开开庭进行了审理。原告李明的委托诉讼代理人彭义军，被告廖珊、罗宏的委托诉讼代理人胡辉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李明向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除李明与廖珊签订的《房屋租赁合同》和《湘潭帝景国际门面租赁合同》，且廖珊已交保证金不予退还；2、判令廖珊、罗宏支付至2016年6月30日止的房屋租金1617911元及上述租赁合同解除后廖珊、罗宏搬离租赁房屋期间的租金；3、判令廖珊、罗宏支付至2016年6月30日止的违约金1690805.86元及上述租赁合同解除后廖珊、罗宏搬离租赁房屋之日止的违约金；4、由廖珊、罗宏承担本案诉讼费。事实和理由：2012年6月11日，李明作为出租人，廖珊作为承租人，双方签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定李明将位于湘潭市岳塘区芙蓉路帝景国际商业裙楼三楼约6300㎡房屋出租给廖珊使用，租赁期限为15年，从2012年10月1日起至2027年9月30日止，并约定了租金标准、租金支付方式及违约责任等合同条款。2012年11月9日，廖珊作为湘潭禧福会所业主再次与李明签订了一份《湘潭帝景国际门面租赁合同》，合同约定李明将位于湘潭市岳塘区芙蓉路帝景国际一楼共计529㎡商铺出租给廖珊使用，租赁期限为180个月，从2012年11月10日起至2027年11月9日止，并约定了租金标准、租金支付方式及违约责任等合同条款。上述两份合同签订后，李明依约定将房屋交付给廖珊用于兴办禧福会所，廖珊已支付2014年4月30日之前的租金。廖珊与罗宏系夫妻关系，禧福会所系廖珊与罗宏共同经营。从2014年4月30日之后，廖珊以各种理由拒绝支付租金。李明向廖珊、罗宏多次催要未果，遂于2015年8月诉至湘潭市岳塘区人民法院，要求廖珊、罗宏立即支付2014年5月1日至2015年6月30日期间的房屋租金及逾期支付租金的违约金。湘潭市岳塘区人民法院于2016年2月1日判决廖珊、罗宏支付李明租金和违约金，但廖珊、罗宏没有履行判决书确定的义务。经李明核算，2015年7月1日至2016年6月30日，廖珊尚欠李明房屋租金1617911元，按二份合同约定的违约金计算方式，廖珊应支付李明违约金1690805.86元。李明为维护其合法权益，遂诉至法院。廖珊、罗宏辩称：李明所诉房屋租赁合同纠纷于2015年8月提起诉讼，湘潭市岳塘区人民法院作出的（2015）岳民初字第1782号民事判决书，因廖珊、罗宏提起上诉而未生效。李明以廖珊、罗宏没有履行判决书确定的义务为由提起诉讼，理由不成立，请求依法驳回李明的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据并当庭质证，双方当事人的质证意见参见法庭笔录。对双方无异议的证据当事人身份信息、《房屋租赁合同》、《湘潭帝景国际门面租赁合同》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：李明提交的湖南省株洲市中级人民法院（2009）株中法执字第125-6号执行裁定书、湘潭市岳塘区人民法院（2015）岳民初字第1782号民事判决书，因廖珊、罗宏对真实性无异议，本院对真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于湘潭市岳塘区宝塔街道芙蓉路40号帝景国际大厦一楼1104#商铺（面积约197㎡），商业裙楼二楼2104#、2107#、2108#（面积约332㎡）及三楼（面积约6300㎡）的房屋所有权均为李明及案外人全斗辉共同所有，其中李明占80%的份额，全斗辉占20%的份额。全斗辉委托了李明对外招租。2012年6月11日，李明作为出租人，廖珊作为承租人，双方签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：李明将帝景国际大厦商业裙楼三楼房屋约6300㎡出租给廖珊使用，租赁期限为15年，从2012年10月1日至2027年9月30日；第一年的月租金为15元/㎡，第二年为17元/㎡，第三年为18元/㎡，以后每年均增加1元/㎡；租金每两月一付，逢双月1日前（含1日）付清，每逾期一天需支付所欠租金总额0.5%的违约金；租赁房屋保证金为18万元；如廖珊有拖欠租金达一个月以上的违约行为，李明有权单方面解除合同，停止水电供应，无条件收回租赁房产，租赁保证金不予退还；合同终止后，廖珊应于合同终止日前迁离并交回租赁房产，李明对廖珊用于房产装修的投资不予补偿。2012年11月9日，廖珊与李明又签订了一份《湘潭帝景国际门面租赁合同》，合同约定：李明将帝景国际大厦一楼、商业裙楼二楼共计529㎡房屋出租给廖珊使用，租赁期限为180个月，从2012年11月10日至2027年11月9日；第一年的月租金为25元/㎡，第二年为27.5元/㎡，以后每年递增2.5元/㎡；租金每三月一付，每年3月30日、6月30日、9月30日、12月30日之前付清，每逾期一天需支付所欠租金总额0.5%的违约金；租赁房屋保证金为2万元；如廖珊有拖欠租金达一个月以上的违约行为，李明有权单方面解除合同，停止水电供应，无条件收回租赁房产，租赁保证金不予退还；合同终止后，廖珊应于合同终止日前迁离并交回租赁房产，李明对廖珊用于房产装修的投资不予补偿。上述两份合同签订后，李明依约定将房屋交付廖珊使用，廖珊支付了李明租赁房屋保证金20万元，房屋租金已向李明支付至2014年4月30日。之后，廖珊未按时向李明支付房屋租金。廖珊与罗宏系夫妻关系。李明向廖珊、罗宏多次催要未果，遂于2015年8月诉至本院，要求廖珊、罗宏立即支付2014年5月1日至2015年6月30日期间的房屋租金及逾期支付租金的违约金。本院于2016年2月1日作出（2015）岳民初字第1782号民事判决书，判决廖珊、罗宏向李明支付2014年5月1日至2015年6月30日的房屋租金及违约金共计2210451元。由于廖珊未向李明支付从2015年7月1日至今的房屋租金，李明经催要未果，遂诉至本院。另查明，从2015年7月1日至2016年6月30日，廖珊应支付的房屋租金具体计算方式如下：1、按《房屋租赁合同》计算：2015年7月1日至2015年9月30日为340200元（18元/㎡/月×6300㎡×3个月）；2015年10月1日至2016年6月30日为1077300元（19元/㎡/月×6300㎡×9个月）。2、按《湘潭帝景国际门面租赁合同》计算：2015年7月1日至2015年11月9日为68241元（30元/㎡/月×529㎡×4.3个月）；2015年11月10日至2016年6月30日为132382.25元（32.5元/㎡/月×529㎡×7.7个月）。以上房屋租金合计为1618123.25元。从2015年7月1日至2016年6月30日，廖珊应支付的违约金具体计算方式如下：1、按《房屋租赁合同》计算：以2015年7月1日至2015年7月31日拖欠的房屋租金113400元（18元/㎡/月×6300㎡×1个月）为基数，2015年7月1日至2016年6月30日的违约金为207522元（113400元×0.5%×366天）；以2015年8月1日至2015年9月30日拖欠的房屋租金226800元（18元/㎡/月×6300㎡×2个月）为基数，2015年8月2日至2016年6月30日的违约金为378756元（226800元×0.5%×334天）；以2015年10月1日至2015年11月30日拖欠的房屋租金239400元（19元/㎡/月×6300㎡×2个月）为基数，2015年10月2日至2016年6月30日的违约金为326781元（239400元×0.5%×273天）；以2015年12月1日至2016年1月31日拖欠的房屋租金239400元（19元/㎡/月×6300㎡×2个月）为基数，2015年12月2日至2016年6月30日的违约金为253764元（239400元×0.5%×212天）；以2016年2月1日至2016年3月31日拖欠的房屋租金239400元（19元/㎡/月×6300㎡×2个月）为基数，2016年2月2日至2016年6月30日的违约金为179550元（239400元×0.5%×150天）；以2016年4月1日至2016年5月31日拖欠的房屋租金239400元（19元/㎡/月×6300㎡×2个月）为基数，2016年4月2日至2016年6月30日的违约金为107730元（239400元×0.5%×90天）；以2016年6月1日至2016年6月30日拖欠的房屋租金119700元（19元/㎡/月×6300㎡×1个月）为基数，2016年6月2日至2016年6月30日的违约金为17356.5元（119700元×0.5%×29天）。上述违约金共计1471459.5元。2、按《湘潭帝景国际门面租赁合同》计算：以2015年7月1日至2015年9月30日拖欠的房屋租金47610元（30元/㎡/月×529㎡×3个月）为基数，2015年7月1日至2016年6月30日的违约金为87126.3元（47610元×0.5%×366天）；以2015年10月1日至2015年12月30日拖欠的房屋租金49858.25元（30元/㎡/月×529㎡×1.3个月+32.5元/㎡/月×529㎡×1.7个月）为基数，2015年10月1日至2016年6月30日的违约金为68305.8元（49858.25元×0.5%×274天）；以2015年12月31日至2016年3月30日拖欠的房屋租金51577.5元（32.5元/㎡/月×529㎡×3个月）为基数，2015年12月31日至2016年6月30日的违约金为47193.4元（51577.5元×0.5%×183天）；以2016年3月31日至2016年6月30日拖欠的房屋租金51577.5元（32.5元/㎡/月×529㎡×3个月）为基数，2016年3月31日至2016年6月30日的违约金为23725.65元（51577.5元×0.5%×92天）。上述违约金共计226351.15元。本院认为，李明与廖珊签订的《房屋租赁合同》及《湘潭帝景国际门面租赁合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行义务。因廖珊长期拖欠原告房屋租金的违约行为已满足合同约定的解除条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定及“租赁房屋保证金不予退还”的合同约定，李明要求解除双方签订的《房屋租赁合同》和《湘潭帝景国际门面租赁合同》，且廖珊已交租赁房屋保证金不予退还的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。按照合同约定计算，廖珊应向李明支付2015年7月1日至2016年6月30日的房屋租金为1618123.25元，违约金为1697810.65元（1471459.5元+226351.15元）。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，李明要求廖珊支付2015年7月1日至2016年6月30日的房屋租金1617911元的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。由于按合同约定计算的违约金过分高于欠付的租金，综合考虑本案情况，可按照相关法律规定予以酌情减少，以李明的实际损失为基础，计算违约金不超过租金损失的30%为宜，故廖珊应向李明支付违约金485437元（1618123.25元×30%）。李明要求廖珊支付2015年7月1日至2016年6月30日的违约金1690805.86元的诉讼请求，本院部分予以支持。廖珊与罗宏系夫妻关系，依法应当共同承担债务清偿责任。廖珊、罗宏答辩（2015）岳民初字第1782号民事判决书未生效应驳回李明的诉讼请求的辩解意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，判决如下：一、解除李明与廖珊签订的《房屋租赁合同》及《湘潭帝景国际门面租赁合同》，廖珊已交租赁房屋保证金20万元不予退还；二、廖珊、罗宏于本判决生效之日起十日内一次性支付李明房屋租金1617911元（暂计算至2016年6月30日，自2016年7月1日起分别按19元/㎡/月×6300㎡及32.5元/㎡/月×529㎡计算至返还房屋之日止；如进入下一对应年度，分别增加1元/㎡/月及2.5元/㎡/月）；三、廖珊、罗宏于本判决生效之日起十日内一次性支付李明违约金485437元（暂计算至2016年6月30日，后续违约金按2016年7月1日起至返还房屋之日止应付租金的30%计算）；四、驳回李明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费33260元，由廖珊、罗宏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  葛 嘉人民陪审员  谢凤兰人民陪审员  万小玲二〇一六年十月二十八日书 记 员  夏 茜附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。