河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0502民初1835号原告杨爱军，男，1970年4月25日出生，汉族，住安阳市文峰区。原告聂艳霞，女，1971年4月14日出生，汉族，住址同上。二原告委托代理人ＸＸ宇，河南新大地律师事务所律师。二原告委托代理人杨明春，河南新大地律师事务所实习律师。被告安阳铭信地产开发有限公司，住所地：安阳市文峰区平原路南段聂村加油站对面。法定代表人牛拴金，该公司经理。委托代理人陈燕民，河南永生律师事务所律师。原告杨爱军、聂艳霞诉被告安阳铭信地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案。本院于2016年6月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年8月3日公开开庭进行了审理。原告委托代理人ＸＸ宇、杨明春，被告委托代理陈燕民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨爱军、聂艳霞诉称，原告与被告在2013年08月11日签订商品房预售合同（合同编码：YS00073314房屋代码：254799）。合同约定每平方米3400元。该商品房建筑面积106.16平方米，其中套内建筑面积86.24平方米，公摊面积19.92平方米。然而经房管局测量该商品房分摊面积超出5.28平方米。被告要求原告支付全部多出面积的费用。原告认为，该房屋公摊面积已经超出总面积的20%，多出公摊面积不应由原告承担。另要求被告释明该房屋的公摊面积的具体方位。原告已经支付首付款，并办理相关手续，但是至今被告仍未为原告办理房产证，原、被告所签订的合同中约定。2014年2月15日明福苑小区竣工。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应向原告支付迟延办理房产证违约金。违约金应从被告建设小区竣工之日起90天后，每天按同期逾期贷款利息每天30.29元计算。被告在合同中所定交房日期为2014年05月31日，但至今未交房，按银行同期贷款利息计算延期交房违约金每日20.18元，计算至判决生效执行完毕当日。《商品房预售合同》由被告所提供，签订时被告方告知原告合同均为安阳市统一合同范本，原告对合同内容并不清楚，合同中约定“出卖人逾期交房的违约金收取比例”和“××逾期付款的违约金收取比例”完全不平衡，合同内容倾斜于出卖人一方，有失合同公平性。合同第九条约定，出卖人未按规定期限交房，应按违约期限付××延期交房违约金，而出卖人至今未付××违约金。现请求，1、判令被告承担房屋合同约定超出公摊面积的费用17952元；2、判令被告支付延期办理房产证的违约金（自2015年6月15日起计算），按已付房款110944元，同期逾期贷款利息计算，每日30.29元，计算至判决生效执行完毕当日；3、判令被告支付延期交房的违约金，自2014年5月31日起，按已付房款110944元，以贷款利息计算，每日20.18元（但至今仍未交房），计算至判决生效执行完毕当日。4、案件诉讼费由被告承担。被告安阳铭信地产开发有限公司辩称，被告开发了位于安阳市××明××与××交叉口西明福苑小区，原告在被告处购买该房产是客观事实，合同签订后按照预测面积交纳房款也是客观事实。但在2014年11月25日安阳市房产测绘中心房屋测绘报告中，房产面积有所增加，被告在2015年2月13日通知原告补缴房款，原告至今不缴纳。对公摊面积，根据《商品房预售合同》第三条约定，约定房屋面积为预测，有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二，而附件二约定，按照国家规定执行。具体分摊办法，分摊系数，分摊面积，以安阳市房地产管理局测绘中心测绘报告为准，原告主张超出合同约定分摊部分由被告承担没有法律依据，应当予以驳回。对逾期办理房产证的问题。根据《商品房预售合同》第十五条约定，若以工程质检部门验收合格为交付起算点，60日内办理房产证显然是无法完成的，也不符合客观条件，因此，这里交付使用，只能理解为商品房实际交付给原告。按照现行的房产规定登记办法，需要报产权登记机关备案的仅仅是合同备案手续，那么在这里的备案，也只能理解为合同备案，而本案的商品房预售合同签订后就已经予以备案，被告显然不存在违约。就本案而言，被告未能按照约定期限交纳房款，导致至今未能开具房款票据，也是未能办理产权登记的一个理由。因此，显然造成逾期办理产权登记不仅是被告的责任，存在这多重因素导致这一后果的发生，原告主张被告承担逾期办理房产证违约的诉请不能成立。对逾期交房的违约责任。根据双方签订的商品房预售合同第八条交付期限的约定和第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，本案中，商品房在2014年8月27日达到了约定的验收合格标准。故被告仅承担从2014年6月1日起至2014年8月27日止期间的逾期交付的违约责任，而对于该违约责任，被告作为出卖人已经按照该项约定将违约金支付给原告或者原告尚未领取。原告主张逾期交房按照银行同期贷款利率计算违约金的诉请于法无据，应当驳回。综上，对公摊面积应当按照约定由原告承担，逾期违约金没有事实依据，对其该项诉讼请求应当驳回。延期违约金计算错误，应当按照合同约定计算，被告已经在交房时要求原告来领取。原告主张依照贷款利率没有法律依据，应当驳回。经审理查明，2013年8月11日，原告杨爱军、聂艳霞（××）与被告安阳铭信地产开发有限公司（出卖人）签订了《商品房预售合同》。合同约定：原告购买被告开发的位于安阳市××与××交叉口西南角××楼××单元××号，该商品房预测建筑面积共106.16平方米，其中，套内建筑面积86.24平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.92平方米；按建筑面积计算，该商品房单价人民币每平方米3400元，总金额人民币360944元；××已交首付款110944元整，剩余房款250000元整向银行办理贷款；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以测绘报告为准，房款按合同单价多退少补；出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经出卖方初步验收合格，并经当地有关行政机关主管部门指定工程质监部门验收合格的该商品房，并符合本合同约定的商品房交付××使用；除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付××使用，应按违约期间人民银行最低活期存款利率付××已交房款的利息；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。《商品房预售合同》附件二，公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明约定：按国家规定执行。具体分摊办法，分摊系数，分摊面积，以安阳市房地产管理局测绘中心测绘报告为准。2014年11月25日安阳市房产测绘中心出具房屋测绘报告，原告购买的明福苑1号楼2单元402号商品房产权面积为111.44平方米。套内建筑面积86.775平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积24.666平方米。被告安阳铭信地产开发有限公司至今未向原告交付房屋。上述事实，有原告提供的商品房预售合同，被告提供的房屋测量报告、竣工验收意见表及原、被告陈述予以证实，以上所有证据经举证、质证、认证可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告在平等自愿的基础上签订的商品房预售合同，系双方的真实意思表示，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同行使权利，履行义务。原告购买的该商品房预测建筑面积为106.16平方米，测绘报告中该商品房产权面积为111.44平方米，超出部分面积价格为17952元。原、被告双方约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以测绘报告为准，房款按合同单价多退少补。故原告主张被告承担房屋合同约定超出公摊面积的费用17952元，不符合原、被告双方的约定，本院不予支持。因原告未补缴购房款等因素本案商品房尚不具备办理房产证的条件，且合同约定，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。故原告要求被告支付延期办理房产证的违约金，自2015年6月15日起计算，按已付房款110944元，同期逾期贷款利息计算，每日30.29元，计算至判决生效执行完毕当日的诉请，不符合原、被告双方的约定，于法无据，本院不予支持。原、被告双方约定交房日期为2014年5月31日前，被告安阳铭信地产开发有限公司至今未向原告交付房屋，不符合合同约定，被告安阳铭信地产开发有限公司应负迟延交付房屋的违约责任。原告主张的由被告按同期贷款利息支付延期交房违约金，且从2014年5月31日起计算不符合原、被告双方的约定，本院不予支持。按合同约定，迟延交付房屋违约金应按违约期间中国人民银行最低活期存款利率计算，即被告应向原告支付延期交房的违约金，从2014年6月1日计算判决生效执行完毕当日止，支付原告已交房款110944元的利息，按中国人民银行同期活期存款利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告安阳铭信地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告杨爱军、聂艳霞延期交房违约金，从2014年6月1日计算至本判决生效执行完毕当日止，支付原告杨爱军、聂艳霞已交房款110944元的利息，按中国人民银行同期活期存款利率计算；二、驳回原告杨爱军、聂艳霞的其他诉讼请求。案件受理费249元，由原告杨爱军、聂艳霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  王 宁审 判 员  王建军人民陪审员  曹红军二〇一六年十月二十日代理书记员  黄 月