广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初14411号原告：吴媛媛，女，1970年4月30日出生，汉族，住广东省阳春市，委托诉讼代理人：刘叠，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄家荣，广东香山律师事务所实习律师。被告：中山市富业房地产开发有限公司，住所地广东省中山市石岐区中山二路68号三楼300室。法定代表人：李凯潮，总经理。委托诉讼代理人：张强，广东铭致律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟荣，广东铭致律师事务所实习律师。原告吴媛媛与被告中山市富业房地产开发有限公司（以下简称富业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴媛媛委托诉讼代理人刘叠、黄家荣，被告富业公司委托诉讼代理人张强、刘伟荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴媛媛向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期办理产权证的违约金，违约金按已付购房款的万分之一按日从逾期之日即2014年9月16日起计至原告取得涉讼房屋的不动产权证时即2016年4月7日止，共逾期569天，为19659元。事实与理由：2011年2月22日，原告作为买受人与被告签订中山市商品房买卖合同，由原告向被告购买坐落于中山市东尚新地大厦813房的房屋。合同约定房屋总价为345510元，其中合同第八条交付期限约定：出卖人（即被告）应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.双方确定并同意于2011年10月31日为该商品房的交付时间”。另外合同第十四条关于产权登记的约定中约定：出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：买受人不退房，出卖人自延期之日起每日按买受人已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。原告已支付全部购房款，直至2016年4月7日才取得房屋产权证，被告迟延履行协助办证义务，已构成违约。原告吴媛媛对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提供的证据有：1.被告工商公示信息；2.中山市商品房买卖合同；3.广东省地方税收通用发票（电子）、中华人民共和国税收转账专用完税证；4.不动产权证。被告富业公司辩称：1.被告不存在逾期办理产权的事由。商品房交付的法定要件是该商品房经过综合验收合格，形式上是取得建设主管部门颁发的建设工程竣工验收备案登记证。被告开发建设的商品房是在2016年2月2日取得建设工程竣工验收备案登记证，也就是说，该商品房至此才符合法定的交楼条件。至于合同约定的交楼实际时间以及原告实际的收楼时间，是商品房买卖合同双方对房屋提前入住的约定。在有法律法规明文规定的情况下，买卖双方选择提前收楼满足了买受人的需求，但不能以提前收楼的时间点来起算办理权属证书的天数。因办理产权证是以取得建设工程竣工验收备案登记证为前提，而这恰好是交楼的必要条件。被告在商品房验收后立即办理了权属证书，因此不存在超过720个工作日的情形。原告作为业主，如一方面享受了提前收楼给其带来的入住便利，另一方面又按提前收楼的时间点来计算延迟办证的违约损失，显然不公平。既然原告在当初选择的商品房未达到交楼条件下的提前收楼的入住便利，该实际收楼到该商品房达到交楼条件的期间应视为自然债务期间，双方互不追究责任。2.退一万步而言，如按实际收楼来计算违约天数，原告主张的违约天数与实际不符，超出部分缺乏法律依据。（1）原告所主张的违约金应当从2014年9月9日开始起算。原告于2011年11月1日取得涉讼商品房的钥匙、住户须知、前期物业服务协议、验房表及其他物品，应当视为该日为交房日，参考《关于职工全年月平均工作时间和工资折算问题的通知（劳社部[2008]3号）》，按全年250个工作日计算，则全年工作日率为：250个工作日÷365个日历日/年=0.69。将720个工作日推算至日历日，即720个工作日÷0.69=1043个日历日，即2011年11月1日后720个工作日（1043个日历日）为2014年9月9日，即该日为违约金的起算时间。（2）违约时间应当截止至2016年2月22日。由于被告已于2016年2月22日取得涉讼商品房的商品房产权权属证明书，故违约时间应当截止至该日。（3）新增排水工程报建所需时间应当予以扣除。中山市住房和城乡建设局于2015年7月28日发布《中山市住房和城乡建设局关于启用“建设工程网上办事系统”办理建设工程有关的通知》，明确要求涉讼楼盘必须完成排水工程报建手续后才能通过建设工程竣工验收备案。收到通知后，被告积极准备申请材料，并于2015年12月7日网上递交排水户申请排水接入登记申请，后中山市住房和城乡建设局于2016年1月6日对涉讼楼盘颁发城镇污水排入排水管网许可证。由于办理排水工程报建手续为中山市住房和城乡建设局新增的强制性行政命令，乃订立商品房买卖合同时被告不可预见的情形，属情势变更，故从收到通知（2015年7月28日）至城镇污水排入排水管网许可证颁发之日（2016年1月6日）的时间应当在违约时间范围内予以扣除。违约时间段为：2014年9月9日至2016年2月22日，共计531个日历日，推算至工作日为531个日历日×0.69=366.39个工作日。办理排水工程报建的时间段为：2015年7月28日至2016年1月6日，共计162个日历日，推算至工作日为：162个日历日×0.69=111.78个工作日。即实际违约的工作日天数为366.39-111.78=254.61个工作日。3.即便被告需要承担违约责任，被告认为违约金约定过高，请求予以调整至不超过房价款的1%。由于被告仅仅是逾期办理产权证，对原告未造成其他实质性影响，且原告也没有提供其损失的证明材料，如被告须承担责任，该违约金约定的金额过高，请求予以调整。被告请求将违约金的比例调整至不超过购房款的1%。被告富业公司对其辩解在举证期限内提供的证据有：1.中山市住房和城乡建设局网上办事系统截图；2.中山市住房和城乡建设局关于启用“建设工程网上办事系统”办理建设工程有关业务的通知；3.排水户申请排水接入登记申请；4.排水设施接入城市排水设施施工隐蔽之前申请验收申请；5.申办正式城市排水许可证申请；6.城镇污水排入排水管网许可证；7.中山市建设工程竣工验收备案登记证；8.商品房产权权属证明书；9.权属证收据；10.关于职工全年月平均工作时间和工资折算问题的通知；11.住宅商户（钥匙）、资料签收表。本院经审理认定事实如下：2011年2月22日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订中山市商品房买卖合同，约定由买受人向出卖人购买出卖人开发建设的位于中山市东区东尚新地大厦813房商品房（建筑面积44.47平方米，套内建筑面积32.79平方米）；总价款为345510元，付款方式为2011年2月22日以现金方式支付104510元，2011年3月22日以商业贷款支付241000元；出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.双方确认并同意于2011年10月31日为该商品房的交付时间，出卖人承诺在交付使用日起三个月内提供由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告，逾期方视为交付延误，按本合同第九条承担违约责任。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因台风、雨天或战争、动乱等非出卖人的责任对工程造成的延误的灾害或事由；在施工中遇到政府或工程监理认定的重大技术难关；3.因恶劣天气、罢工、政府举行活动、封路、配合政府法则、政府部门的验收或市政配套的批准与安装等引致延误，及其他非出卖人所能控制的因素。买受人未付清全部或房款（含按揭款、欠款）或其他应付款项。若买受人未付清全部房款或银行按揭未获审批，则交付使用时间相应至买受人付清全部房款之日。出卖人逾期交房（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金；（3）逾期超过90日而不足180日，买受人不能行使解除合同的权利，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意（1）买受人不退房，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价的0.01%向买受人支付违约金。（2）因买受人的原因，如按揭供款因有未按时还款记录导致银行不移交商品房买卖合同/备案表等文件给出卖人办证、或面积有差异买受人不及时前述确认文件、或不及时缴交办证税费等，造成不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任，办契证期限相应顺延。该合同还约定了其他事项，并由原告签字，被告盖章确认。后原告通过现金以及贷款形式向被告支付全部购房款345510元，被告于2011年6月2日向原告开具购房发票。原、被告双方确认被告于2011年11月1日将涉讼房屋交付给原告使用。2015年11月3日，涉讼大厦通过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、出卖人（建设单位）竣工验收。被告于2016年2月2日取得涉讼大厦的中山市建设工程竣工验收备案登记证。2016年2月22日，中山市人民政府向被告发出商品房产权权属证明书。2016年2月29日，中山市房地产交易登记管理所商品房交易审核股向被告出具权属证收据，载明收到被告权属证正本2份，被告明确认为此时间即为合同约定的“持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”的时间。原告于2016年4月7日取得涉讼商品房的不动产权证。原告认为被告并没有在商品房合同约定的办理期限为原告办理权属证书，被告的行为构成违约，遂诉至本院，主张前述实体权利。另查，诉讼中，被告认为因涉讼大厦需要在中山市住房和城乡建设局网上办理排水工程的报建手续，据被告提交的证据材料显示网上申请的时间为2015年12月7日，涉讼大厦于2016年1月6日取得城镇污水排入排水管网许可证。诉讼中，原、被告双方有和解意愿，向本院申请45天庭外和解期限，但期限届满，双方并未达成一致意见。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原、被告之间所签订的中山市商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容及形式均未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，全面履行各自的义务。本案中，原告明确仅向被告主张逾期办证的违约金。根据双方签订的中山市商品房买卖合同约定，对于收楼的期限，双方的约定是“双方确认并同意于2011年10月31日为该商品房的交付时间，出卖人承诺在交付使用日起三个月内提供由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告，逾期方视为交付延误”，本院认为，原、被告双方约定的交楼时间为2011年10月31日，向原告提供工程竣工验收报告，仅是被告向原告履行后续的出示涉讼商品房相关资料文件的义务。根据合同约定，被告应在合同约定的交付商品房日即2011年10月31日后的720个工作日即2014年9月15日之前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，而被告持商品房产权权属证明到产权登记机关备案的时间为2016年2月29日，故被告合共逾期532天，被告的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，应承担相应的违约责任。即被告需要向原告支付的违约金为18381元（345510元×0.01%×532天）。对于被告认为违约金过高要求调整的问题，本院认为，原、被告双方对违约金的计算有明确的合同约定，该约定并没有违反法律法规的强制性规定，且属合理范围，本院对此不予调整。综上，原告诉求合理部分，本院予以支持。被告抗辩理据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告中山市富业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告吴媛媛支付逾期办证违约金18381元；二、驳回原告吴媛媛的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费292元，减半收取为146元（原告吴媛媛已预交），由原告吴媛媛负担10元，被告中山市富业房地产开发有限公司负担136元（被告中山市富业房地产开发有限公司负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告吴媛媛）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  梁丹妮二〇一六年十月三十一日书记员  宋依蒙刘佳林