甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）甘01民终1639号上诉人（原审原告、反诉被告）：田永会，男，1957年3月8日出生，汉族，河北省平山县人，酒泉钢铁公司退休职工，住兰州市城关区。上诉人（原审原告、反诉被告）：徐万萍，女，1961年2月2日出生，汉族，甘肃省兰州市人，无固定职业，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：杨晓东，甘肃豪仁律师事务所律师。（系以上二上诉人共同的委托诉讼代理人）委托诉讼代理人：张琦，甘肃豪仁律师事务所律师。（系以上二上诉人共同的委托诉讼代理人）被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵刚，男，1983年11月23日出生，汉族，陕西省乾县人，个体工商户，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：王育民，甘肃理上律师事务所律师。上诉人田永会、徐万萍因与被上诉人赵刚返还原物纠纷一案，不服兰州市城关区人民法院（2016）甘0102民初2237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月27日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，二上诉人共同的委托诉讼代理人杨晓东、张琦，被上诉人赵刚及其委托诉讼代理人王育民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田永会、徐万萍上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项；2.本案全部诉讼费用由赵刚承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。田永会、徐万萍与赵刚之间没有房屋买卖合同关系。田永会、徐万萍将诉争房屋交给赵刚是基于赵刚与其女儿准备结婚的原因，并非是将涉案房屋出卖给赵刚。徐万萍收取的18万元并非赵刚购买房屋的购房款，其中13万元系诉争房屋租金及使用补偿费用，5万元系彩礼，且徐万萍在收到18万时又将3万元交给赵刚用于装修房屋。一审将房款认定为购房款不当。18万中的3万元并非一审认定的赠与行为，而是委托赵刚装修房屋的费用。二、一审判决认定由田永会、徐万萍自行承担赵刚非法占用涉案房屋的损失，属认定错误，严重侵害了田永会、徐万萍的合法权益。赵刚使用房屋期间，诉争房屋的租金仍由徐万萍缴纳，且赵刚与田瑾离婚后一直居住在诉争房屋内，亦未缴纳过任何租金，一审判决由田永会、徐万萍自行承担损失于法无据。赵刚辩称，田永会、徐万萍认为18万元系租赁费用，但收条写得很清楚是房款，从文字性解释也不是租赁费用，故赵刚认为双方存在买卖关系。收条的内容也可以看出双方之间存在买卖关系和赠与关系，故田永会、徐万萍称赵刚未主张赠与关系与事实不符。房屋的相关费用一直由赵刚交纳，田永会、徐万萍称由其交纳与事实不符。一审判决适用法律正确，认定证据真实，徐万萍明知房屋系公租房仍然进行买卖违反了法律规定，一审确认合同无效符合法律规定。田永会、徐万萍向一审法院起诉请求：判令赵刚立即腾出兰州市城关区嘉峪关路284号504室房屋，并承担本案诉讼费。赵刚向一审法院反诉请求：1.确认赵刚与田永会、徐万萍就兰州市城关区嘉峪关路284号504室直管公房的买卖合同无效；2.田永会、徐万萍返还赵刚购房款18万元整；3.田永会、徐万萍赔偿赵刚损失61,020元；4.田永会、徐万萍承担本案诉讼费及反诉费。一审认定事实：田永会与徐万萍于1985年7月23日结婚，案外人田瑾系田永会、徐万萍之女。位于兰州市城关区嘉峪关路284号504室、使用面积35.87平方米的房屋系徐万萍与原兰州市房地产经营公司东岗房管所（现为兰州市公有房屋管理中心东岗房管所）签订租赁协议，承租的公房。2011年，因赵刚与田瑾欲结婚，二人无房居住，徐万萍遂于2011年5月5日收取赵刚房款18万元后，将涉案房屋交给了赵刚与田瑾作为婚房使用。徐万萍给赵刚出具的收条写明：“今收到赵刚房款人民币壹拾捌万元整（180000），其中叁万元整归赵刚装修房子时使用。”此后，赵刚对房屋进行了装修，并于2011年10月20日与田瑾登记结婚。二人婚后一直在涉案房屋内居住。2015年7月17日，赵刚与田瑾因感情破裂，经兰州市城关区人民法院（2015）城民拱初字第14号民事判决书判决离婚，涉案房屋即由赵刚居住使用至今。现田永会、徐万萍以涉案房屋系其夫妻合法承租为由要求赵刚腾房，赵刚则认为双方是买卖公租房行为，且该行为无效，田永会与徐万萍应返还其购房款并赔偿损失，双方酿成纠纷。另查，在赵刚向徐万萍支付的18万元房款中，有10万元系赵刚婚前向田瑾所借；徐万萍收到18万元房款后，将其中的3万元给了赵刚用于装修涉案房屋。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案双方当事人争议的主要焦点即徐万萍与赵刚之间是否存在房屋买卖合同关系。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外；对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。”本案田永会与徐万萍虽然否认与赵刚存在房屋买卖关系，但其认可收条中所述的房款中除5万元彩礼外，其余均是针对涉案房屋所收。结合赵刚提供的收条，能够明确确定双方当事人的姓名（徐万萍与赵刚）、标的物（涉案房屋）及价款（18万元），根据上述规定，应当认定徐万萍与赵刚之间的房屋买卖合同关系依法成立。而关于田永会、徐万萍辩称18万元房款中包含赵刚给付的5万元彩礼的主张，因赵刚与田瑾的（2015）城民拱初字第14号离婚判决书仅能证明赵刚给付了5万元彩礼，并不能证明彩礼包含在房款中的事实，故对田永会、徐万萍的该项辩称不予采纳。关于田永会、徐万萍辩称收条中的房款实际是赵刚使用涉案房屋所支付的租金及装修补偿的主张，其并未提供相关的证据对该主张予以佐证，故对其该辩称亦不予采纳。徐万萍与赵刚之间的房屋买卖关系虽然依法成立，但是涉案房屋系徐万萍承租的直管公房，其所有权归国家所有，徐万萍无权将涉案房屋出售。同时，徐万萍作为承租人，其仅对涉案房屋享有居住、使用等权利。若徐万萍需要转让其承租权，须经公房管理单位即兰州市公有房屋管理中心东岗房管所的同意，并办理相应的承租权变更手续。截止法庭辩论终结，徐万萍并未提供证据证明其买卖涉案房屋的行为已经公房管理单位同意，其与赵刚之间的房屋买卖行为应属无权处分。而且直管公房的承租权由于对象特定、租金低廉等特性，往往带有福利性质，徐万萍将直管公房出售并获利的行为从一定程度上也侵犯了社会公共利益。因此，该房屋买卖合同关系应属无效，对赵刚反诉要求确认其与徐万萍之间房屋买卖合同关系无效的诉讼请求予以支持。但田永会非涉案房屋的承租人，亦非赵刚买卖合同关系的相对人，故赵刚反诉要求确认其与原告田永会之间房屋买卖合同关系无效的请求没有事实及法律依据，不予支持。我国合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依上述规定，赵刚与徐万萍之间的房屋买卖合同关系被确认无效后，赵刚应当将涉案房屋返还给徐万萍，徐万萍亦应当将收取的房款返还给赵刚。关于田永会要求赵刚返还房屋的诉讼请求，因田永会系徐万萍的配偶，其基于二人的夫妻关系对徐万萍承租的涉案房屋亦享有居住、使用权利，故田永会亦有权要求赵刚返还房屋，对田永会的该项诉讼请求予以支持。关于徐万萍应当返还的房款数额问题。虽然徐万萍收取的18万元房款中有10万元系赵刚婚前向田瑾所借，赵刚在庭审中也没有证据证明其已经将该笔欠款偿还，但徐万萍书写的收条能够证明其收到18万元房款的事实，赵刚与田瑾之间的借贷关系与本案的房屋买卖并非同一法律关系，其不能抗辩赵刚要求徐万萍返还房款的主张。关于田永会、徐万萍辩称18万元房款中的3万元已由赵刚用于装修涉案房屋，徐万萍实际收取15万元房款的主张，根据徐万萍给赵刚出具的收条内容“今收到赵刚房款人民币壹拾捌万元整（180000），其中叁万元整归赵刚装修房子时使用。”可以确定，赵刚实际给付了徐万萍房款18万元，至于用于装修的3万元实际是徐万萍基于其女田瑾与赵刚即将形成的婚姻关系而对赵刚的赠与，并非房款的减少。因此，对田永会、徐万萍的该辩称不予采纳，徐万萍向赵刚返还的房款应为18万元。同时，田永会与徐万萍系夫妻关系，二人并未提供证据证明其双方对于夫妻共同财产有相关约定，故徐万萍取得的18万元房款应当属于夫妻共同财产。现徐万萍与赵刚的房屋买卖关系被确认无效，田永会与徐万萍均有向赵刚返还的义务，故对赵刚反诉要求田永会与徐万萍返还房款18万元的请求予以支持。关于赵刚反诉要求田永会与徐万萍赔偿其损失61020元的请求，其陈述该损失系其房款的利息损失。我国合同法规定，合同无效或被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。徐万萍与赵刚之间的房屋买卖合同关系无效后，赵刚占用涉案房屋期间的使用费系徐万萍所受到的损失，而房款利息损失属于赵刚受到的损失。但本案中徐万萍作为涉案房屋的承租人，明知其对涉案房屋仅享有承租权，却未经产权人及公房管理单位同意将房屋出售给赵刚，其对导致合同无效应当承担一定的过错责任。而赵刚亦在反诉状中承认其购买涉案房屋时即明知该房屋系直管公房，其对合同无效亦应当承担一定的过错责任。双方对合同无效均有过错，双方的损失应当各自承担，故对赵刚的该项诉讼请求不予支持。判决：一、徐万萍与赵刚就兰州市城关区嘉峪关路284号504室房屋形成的房屋买卖合同关系无效。二、赵刚于本判决生效后十五日内向田永会、徐万萍返还位于兰州市城关区嘉峪关路284号504室的房屋。三、田永会、徐万萍于本判决生效后十五日内向赵刚返还房款180000元。四、驳回赵刚对田永会、徐万萍的其他反诉请求。本诉案件受理费100元，减半收取50元，由赵刚承担，余款50元，退还田永会、徐万萍；反诉案件受理费2458元，由田永会、徐万萍承担1800元，赵刚承担658元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：赵刚提交票据6张，用以证明房费、物业费及楼道亮化费由其交纳；田永会、徐万萍认为该证据不属于二审新证据，且与法庭总结的争议焦点无关，从票据本身不能证明费用系赵刚交纳。对于赵刚提交的6张票据，其中5张在一审中已经提交，一审已经作出认定，本院不再对其进行认定。对于票号为0030588号的兰州城关物业管理有限公司收费通知单，仅能证明兰州城关物业管理有限公司嘉峪关路项目部通知赵刚交纳2016年7月—2016年12月31日的物业费用，赵刚未提交其他证据予以佐证，故不能证明其交纳了该部分费用。本院查明的事实与一审查明的事实基本一致，予以确认。本院认为，本案中，双方当事人对一审判决由赵刚向田永会、徐万萍返还位于兰州市城关区嘉峪关路284号504室房屋并未提出异议，对一审的该部分判决应予以维持。本案双方争议的焦点是就涉案房屋双方之间是借用、租用关系还是买卖关系以及徐万萍收取的180，000元的性质问题。徐万萍于2011年5月5日出具收条一份，载明“今收到赵刚房款人民币壹拾捌万元整（￥：180000.00）其中叁万元整（￥30000.00）归赵刚装修房子时使用。收款人徐万萍。”该收条载明徐万萍收到的是房款，而徐万萍主张该笔款项是房屋租金及使用、装修补偿费用，但是根据徐万萍提交的用来证明其交纳房屋租金的《甘肃省费税收入统一票据》可以看出，2013年3月16日就涉案房屋所收取的一年的租金为1053.12元，其所收取的款项远远已经超出了房屋的实际租金，故徐万萍关于该笔款项系房屋租金、使用及装修补偿费用的主张不能成立，一审认定徐万萍收取的180,000元系购房款并无不当。根据上述收条的内容可以确定买卖关系双方当事人的姓名、合同的标的物及价款，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条的规定，双方之间的房屋买卖关系应当已经成立，一审认定双方之间存在房屋买卖关系并无不当。因涉案房屋系徐万萍承租的直管公房，房屋的所有权归国家所有，且公租房的出租带有社会福利性质，其出租的对象是特定的社会群体，现徐万萍未经公房管理单位同意出售房屋，系无权处分，其将公房出售给不属于公租房所针对的特定群体的赵刚，损害了不特定社会公众的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，双方之间的房屋买卖合同应认定为无效，一审判决徐万萍与赵刚之间就涉案房屋形成的房屋买卖合同关系无效并无不当。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，徐万萍与赵刚之间的房屋买卖关系无效，应当相互返还，赵刚应当向徐万萍返还涉案房屋，而徐万萍应当向赵刚返还购房款。对于徐万萍应当返还的购房款的数额问题，徐万萍收取赵刚180,000元的事实双方均认可，应予以认定。徐万萍主张其收取的180,000元中50,000元系彩礼不应返还，赵刚亦认可其确实给付了50,000元的彩礼，但是徐万萍提交的证据并不足以证明赵刚给付的彩礼包含在其所收取的房款中，故对徐万萍的该项主张不予采信。徐万萍关于180,000元中的30,000元用于房屋装修不应返还的上诉理由，因该30,000元徐万萍实际已经收到，但基于其女与赵刚即将形成的婚姻关系而将该30,000元赠与赵刚对涉案房屋进行装修，且双方均认可该30,000元用于房屋装修的事实，现徐万萍要求返还房屋，即房屋的装修将由其占有使用，徐万萍不返还30,000装修款的上诉理由不能成立。徐万萍、田永会关于一审判决由其自行承担损失侵害其合法权益的上诉理由，因在涉案房屋买卖过程中，徐万萍、田永会作为出卖人，明知其对涉案房屋不享有所有权，且涉案房屋性质特殊，其仍将涉案房屋出售，其二人对合同的无效有一定的过错，而赵刚作为买受人，明知涉案房屋系公租房，仍然购买，其亦有一定的过错，根据《合同法》第五十八条的规定，双方均有过错的，各自承担相应的责任，故一审认定由双方各自承担各自的损失并无不当，徐万萍、田永会的该项上诉理由不能成立。综上所述，田永会、徐万萍的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3650元，由田永会、徐万萍负担。本判决为终审判决。审 判 长  马列东代理审判员  赵辉君代理审判员  靳文丽二〇一六年十月十七日书 记 员  达 君