上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终7832号上诉人（原审被告）：顾巧官，男，1948年2月10日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人：郁韶荣，上海荣弘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马玮伶，男，1967年4月10日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：乐春晴，女，1974年2月9日生，汉族，住上海市浦东新区。两被上诉人之共同委托代理人：张峥嵘，万商天勤（上海）律师事务所律师。原审被告：上海外高桥保税区开发股份有限公司，住所地上海市浦东新区杨高北路889号。法定代表人：舒榕斌，职务董事长。委托代理人：陈樑，上海外高桥保税区开发股份有限公司员工。委托代理人：王映凯，上海外高桥保税区开发股份有限公司员工。上诉人顾巧官因与被上诉人马玮伶、乐春晴，原审被告上海外高桥保税区开发股份有限公司（以下简称外高桥公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第33208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。顾巧官上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实及理由：上诉人与被上诉人签订的系借款合同而非房屋买卖合同。签订合同时，涉案房屋尚未交付，标的物尚不存在；且合同中未出现“买卖”的字样，收据也按借款合同的要求出具。涉案房屋交付给被上诉人系借款的条件，且被上诉人居住困难，并要求将该房屋作为借款抵押担保。故仅凭房屋交付以及房屋相关凭证的交付不足以认定双方之间存在房屋买卖合同关系。上诉人年近70，现在外借房居住，除涉案房屋之外上诉人无其他房屋。当初因儿子需要而勉强将涉案房屋抵押给被上诉人而获得借款，现上诉人愿意按借款合同约定的利息，连本带利一起归还给被上诉人。若法院判决将涉案房屋过户给被上诉人，将造成上诉人居无定所。本案还存在程序问题，马玮伶、乐春晴既然撤回了对外高桥公司的诉请，但一审法院却还将其列为被告。马玮伶、乐春晴辩称，不同意上诉人的上诉请求。双方之间并无借款关系。被上诉人为照顾居住在浦东的母亲，将己有的浦西唯一一套住房出售后，向上诉人购买了涉案房屋。双方未签订买卖合同主要是因为当时以为动迁安置房屋的买卖不为国家所允许，且房屋尚未建好，故以借款合同的形式签订合同。但双方约定的交易价格符合当时的市场价，被上诉人还支付了房屋维修基金及入户费，并实际装修入住至今。现因房屋价格上涨，上诉人反悔不愿意与被上诉人办理过户手续。外高桥公司述称，本案诉讼与其无关。马玮伶、乐春晴共同向一审法院起诉请求：1、判令外高桥公司协助顾巧官办理将涉案房屋产权证登记至顾巧官名下的手续；2、判令顾巧官在取得房屋产权登记后将房屋产权过户至马玮伶、乐春晴名下。一审法院认定事实：2007年9月，外高桥公司与顾巧官签署《上海市集体土地居住房屋拆迁补偿安置协议》，约定外高桥公司安置顾巧官的房屋坐落于上海市浦东新区XX号楼XX单元XX室。2010年1月25日，顾巧官作为甲方（借款人、被保证人）、马玮伶作为乙方（出借人、借款人）、案外人顾某作为借款保证人签署《借款合同》一份，约定：乙方同意甲方要求借款人民币86万元整，第一笔借款人民币80万元整于2010年1月25日、第二笔借款人民币6万元整于2010年4月30日都通过银行转账方式支付；甲方应在2016年12月31日全部偿还乙方借款本金和利息，利息按同期银行利率的三倍计算。同日，顾巧官作为甲方（抵押人、借款人）、马玮伶作为乙方（抵押权人、出借人）另签署《房屋抵押合同》一份，约定：甲方因在借款合同中向乙方借款人民币86万元整，同意将XX号楼XX单元XX号XX室预购房屋作为抵押，担保借款合同的履行；如果在债务清偿期届满后，甲方无法清偿全部债务，同意将本抵押房屋以折价方式使乙方的债权金额得到优先受偿。同日，马玮伶、乐春晴向顾巧官转账支付钱款80万元。顾巧官出具了《收条》载明“按借款协议要求，今收到马玮伶转账汇款人民币捌拾万元整。归还事宜以借款合同的约定为准”。2010年7月23日，顾巧官受付了涉案房屋。2010年7月24日，顾巧官将涉案房屋以及《新建住宅使用说明书》、《质量保证书》交付给马玮伶、乐春晴，马玮伶、乐春晴再次向顾巧官转账支付钱款6万元。顾巧官出具了内容为“今收到人民币陆万元”的字条。次月，马玮伶、乐春晴对涉案房屋进行了装修。一审审理中，1、马玮伶、乐春晴申请证人顾某到庭作证，顾某作证称：其系顾巧官的亲属，也系双方间就涉案房屋进行买卖的介绍人，总房价为89万元。其中第一笔款项于签约当天支付，第二笔现金支付6万元，剩余3万元约定过户后给付。双方签订的借款合同和抵押合同实为买卖的意思，其作为顾巧官的保证人签字是保证顾巧官把房屋过户给马玮伶、乐春晴。对此，顾巧官以顾某系借款合同保证人有利害关系为由，不予认可。2、马玮伶、乐春晴还提供证人乐某到庭作证，乐某作证称：其系乐春晴的弟弟，因乐春晴要买房以方便照顾父母，而朋友顾某的亲戚即顾巧官在附近有房要转让，故与顾某介绍双方相识并买卖涉案房屋。双方协商以9,500元每平方米价格成交。因当时不知道动迁房买卖是否合法，故临时签订了抵押借款合同。房屋交付后，马玮伶、乐春晴曾要求顾巧官签订买卖协议，但遭到其拒绝。对此，顾巧官以乐某系马玮伶、乐春晴的亲属有利害关系为由，不予认可。3、马玮伶、乐春晴还提供录音资料一份，证明双方之间实为房屋买卖关系，而非借款抵押关系。录音资料中，马玮伶、乐春晴主张“当时我知道，你这一套房子要卖掉，我们谈了89万，我把浦西房子卖了，卖了后买你这房子，当时别人买房的行规多少，你也是知道的，都留20%，我留了多少？就3万块钱”，顾巧官未予否认；马玮伶、乐春晴主张“几年前，你那时候急需钱的时候，你卖房子卖给我的时候，怎么解决，现在就怎么解决”，顾巧官回答“你们意思还是按照原来的是吗，那我想这个事情先再等等，让我附近走访一下”；顾巧官还说道：“虽然当时宝弟介绍帮忙，但是宝弟不介绍，也有人会来，不可能你们不帮忙买这房子，我们这套房子当初租借掉，不是这个意思”。对此，顾巧官否认录音资料中系其声音，但经一审法院释明，仍不要求对录音中的声音是否系其本人进行鉴定。4、马玮伶、乐春晴还提供了其于2009年12月出售自有住房的《上海市房地产买卖合同》，以证明其向顾巧官购房的事实。顾巧官对真实性不予确认，并表示与本案无关。一审中，马玮伶、乐春晴表示，尾款3万元同意在本案中一并处理，在其与顾巧官办理过户手续当天支付给顾巧官。顾巧官则表示愿意返还马玮伶、乐春晴借款86万元，并按照银行同期利率三倍支付利息。2015年11月30日，涉案房屋产权经核准登记至顾巧官名下。马玮伶、乐春晴因此变更诉讼请求为要求顾巧官协助办理将涉案房屋产权过户至马玮伶、乐春晴名下的手续，撤回对外高桥公司的诉讼请求。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。马玮伶、乐春晴与顾巧官之间虽形式上签订《借款合同》、《抵押合同》，但顾巧官在《借款合同》中明确约定借款期限至2016年12月31日，而《抵押合同》明确约定如果在债务清偿期届满后，甲方无法清偿全部债务，同意将本抵押房屋以折价方式使乙方的债权金额得到优先受偿的情况下，一待房屋交付便直接转交付马玮伶、乐春晴，并且将《新建住宅使用说明书》、《质量保证书》一并交付马玮伶、乐春晴，同时容忍马玮伶、乐春晴进行装修，显然有悖于抵押借款关系的内容，但却与马玮伶、乐春晴主张的房屋买卖关系相符。结合马玮伶、乐春晴提供的录音资料、证人证言、《上海市房地产买卖合同》以及顾巧官收到钱款后出具“收条”而非“借条”的事实，一审法院对马玮伶、乐春晴主张的签订《借款合同》、《抵押合同》的真实意思在于双方间以89万元对价买卖涉案房屋的事实予以认定。现马玮伶、乐春晴已支付房款86万元，并且同意在过户当日支付余款3万元，顾巧官理应按约履行协助过户义务。但鉴于乐春晴并非《借款合同》与《抵押合同》当事人，其主张顾巧官协助履行过户义务，缺乏合同依据，一审法院不予支持。马玮伶、乐春晴撤回对外高桥公司的诉讼请求，系当事人对诉讼权利的自行处分，并无不当，一审法院予以准许。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条的规定，于2016年3月30日作出判决：一、顾巧官应于判决生效之日起十日内协助马玮伶办理将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋过户至马玮伶名下的手续；二、马玮伶应于顾巧官履行上述第一项判决主文确定义务的同时支付顾巧官房款人民币3万元；三、驳回乐春晴的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币12,700元，保全费人民币5,000元，合计为人民币17,700元，由顾巧官负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点在于上诉人与被上诉人之间就涉案房屋是否存在买卖合同关系，被上诉人起诉要求上诉人协助办理该房屋产权过户手续是否具有合法依据。根据本案所查明的事实，涉案房屋系上诉人动迁安置取得，签约当时该房屋尚未建成，上诉人亦未取得房地产权证。因此，被上诉人关于双方之间以签订借款合同及抵押合同的形式以规避就动迁房签订买卖合同可能被认定无效的风险，并实现房屋买卖目的的辩称意见，符合当时普通民众的惯常心理。结合双方签约后，上诉人一取得房屋即将房屋及购房相关手续材料一并交付给了被上诉人，并由被上诉人装修入住，上诉人从未提出过异议。而双方对于房屋何时返还，返还时装修如何补偿则均未作出过约定。同时，《借款合同》约定的两笔借款分别为80万元和6万元，先交付80万元借款，第二笔借款6万元则在交付房屋后给付。被上诉人入住涉案房屋后还办理了房屋入住手续，并支付了物业维修基金，该些费用如何返还或结算，双方亦均未在合同中予以约定。凡此种种，一审法院综合上述情况认定上诉人与被上诉人之间就涉案房屋实为买卖合同关系，当属正确。上诉人主张双方之间系借款关系，与事实不符。且根据上诉人所称，该房屋系其唯一一套住房，现其在外借住。若此属实，则上诉人在向被上诉人借款时更不会将房屋以实际交付的方式提供抵押担保，并对房屋何时返还等事宜均不作约定，而任由被上诉人办理入住手续，交纳物业维修基金等。因此，上诉人的上诉主张，依据不足，本院不予采信。被上诉人基于上诉人在一审期间办出了涉案房屋的房地产权证，而撤回了对于原审被告的诉讼请求，一审法院对此予以准许，并无不当。原审被告作为本案当事人在列，亦无不妥。鉴于，本案并不存在引起发回重审的程序瑕疵，故上诉人要求将本案发回重审的上诉请求，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币12,700元，由上诉人顾巧官负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛 焱代理审判员 娄 永代理审判员 蒋庆琨二〇一六年十月十四日书 记 员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……