海口市龙华区人民法院民 事 判 决 书(2016)琼0106民初6067号原告蔡英兰。委托代理人钟敏，广东深天成（文昌）律师事务所律师。委托代理人胡必磊，广东深天成（文昌）律师事务所实习律师。被告海南日新酒店管理有限公司。法定代表人邢丹丹，董事长。委托代理人冯桦，海南白驹律师事务所律师。委托代理人柯晓蕾，海南白驹律师事务所律师。第三人海口市民防局。法定代表人张伟滨，局长。委托代理人李志坚。委托代理人朱长健，海南中邦律师事务所律师。原告蔡英兰与被告海南日新酒店管理有限公司、第三人海口市民防局房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人钟敏和胡必磊、被告委托代理人柯晓蕾、第三人委托代理人朱长健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称,2012年11月2日，原告与被告签定编号为L0XXXXXXXXX号的《海口市商品房买卖合同》，该合同约定被告将位于海口市海德路XX号现代花园三期X#住宅楼X幢XXX房屋出售给原告，建筑面积为143.47平方米，实际支付总房价款为1327958元(其中合同价1147760元已开发票，另外180198元汇入开发商私人账户未开发票)，合同约定被告应当在2012年1月4日将该商品房经设计、施工、监理、勘察四个建设相关单位现场验收认可合格交付原告使用，对于产权登记约定，被告应当在房屋交付之日起1100日内为买受人办理房屋权属证书。如出卖人（被告）的责任，买受人（原告）不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款，但是到了办证截止时间2015年11月7日，被告仍然以各种理由拒不办理产权登记。原告认为《海口市商品房买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已经按约履行了交付房款的义务，而被告未协助原告办理产权登记，导致原告在《海口市商品房买卖合同》约定的办理房屋所有权登记期限届满后，仍无法取得房屋权属证书，被告应按合同约定承担违约责任，向原告支付逾期办理产权证书的违约金。由于原告与被告在《海口市商品房买卖合同》第十五条中约定被告应该为原告办理房屋权属证书的时间是交房后的1100天，即应该在2015年11月7日办理完毕，其逾期办理的话应该自2015年11月8日开始起算按已付购房款的日万分之一承担违约金，暂时计算至2016年6月1日，计206天，按总购房款的日万分之一计算，每日人民币132.7958元，总计27355.9348元。综上，为维护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求判令：1、确定被告逾期为原告办理海口市龙华区海德路XX号现代花园三期X#住宅楼X幢XXX房屋产权登记违约，判决被告支付逾期办理产权登记违约金至实际办理产权登记之日,暂计算至2016年6月1日为人民币27355.9348元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称,被告逾期办证是行政机关的行政行为造成的，属于不可抗力，与被告无关。一期项目开发商是现代工业集团公司2012年报建的，三期开发商是被告，两个项目的开发商不同，分别报建，是独立的，一期项目存在的问题与被告的三期无关。除人防验收外，三期项目的其他验收手续被告均已按时完成。本案中，最晚也在2013年7月之前验收完成，人防办在2010年10月的文件里不予受理，要求被告处理完一期项目遗留的问题后才能办理。被告与一期的开发商协商后，也一直没结果，后来被告代一期开发商缴纳了异地建设费用，被告尽到了全部的应尽责任，逾期办证是不可抗力的原因造成的，应予以免责。被告逾期办证也有原告的原因，部分业主违章改造房屋的结构，如业主林宇宁、陈丽梅、赵鑫、张引、蔡英兰对房屋行了封闭的改造，导致验收无法通过。被告对这些业主进行抗辩外，还要求这五名业主承担赔偿责任。目前总共有135户业主仍未按期缴税，在业主税单上注明的时间后，已经缴税的业主也没有提交完税证明给被告，而是被告到税务机关查证后才能办证，造成了时间的拖延。在合同约定办证义务内容中，并没有约定办证的时间，只约定了配合业主办证。因目前办证制度的改变，难度变大，暂停办证期间内被告不应承担相应的责任。第三人述称，一、本案与第三人没有任何关系，第三人不是合同的当事人，不应参与本案诉讼。二、2015年4月1日，被告向第三人提交了现代花园三期7-X、XX号楼的竣工验收申请，第三人同日受理后，于2015年4月9日出具了海口人防验字[2015]第20号民用建筑人防工程竣工验收（备案）意见书，同意核发这五栋楼的验收备案手续，这是在法定的期限内。被告的抗辩没有依据，被告的责任是否逾期办证的问题，与第三人无关。经审理查明，2012年11月2日，原告与被告签订一份《海口市商品房买卖合同》，约定被告将其开发位于海口市海德路XX号现代花园三期X#住宅楼X幢XXX房出售给原告。该房建筑面积共143.47平方米，该房总价款为1147760元。合同还约定被告应于2012年1月4日前将经设计、施工、监理、勘察四个建设相关单位现场验收合格的商品房交付给原告，被告应在交房之日起1100日内为原告办理权属证书，被告应提前10日如实书面告知原告办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由原告提供的证件资料，原告应及时提供。如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金。原告主张，涉案房屋总价款为1327958元，其中合同价1147760元已开发票，另外180198元汇入开发商私人账户未开发票。庭审中，被告对原告主张的180198元购房款不予认可，原告也未提供证据予以证实。原告提供被告出具的购房发票金额为1147760元。2012年1月4日，被告通知原告进行交房，被告向原告进行交房。2011年9月28日，被告在履行工程验收中向第三人提交一份申请，申请办理现代花园三期第XX、XX号楼人防验收，对于第三人提出的一期人防工程遗留问题建议在7-XX号楼验收时一并处理。2011年10月9日，第三人以海民防[2011]183号批复。回复被告，原则上同意先对现代花园三期XX、XX号楼办理验收手续，现代花园三期7-X号、XX号楼的人防验收手续须在现代花园一期人防工程遗留问题处理清楚后，方能办理。2011年10月20日，第三人对被告作出海口人防验字[2011]106号意见书，告知被告在海口市海德路XX号兴建的现代花园三期XX、XX号楼属于现代花园三期项目工程之一，根据《关于现代花园三期XX、XX号楼人防验收的批复》（海民防[2011]183号）的意见，同意办理该项人防验收（备案）手续，现代花园三期7-XX号、XX号楼人防（备案）手续，须在现代花园一期人防工程遗留问题处理清楚后，方能办理。2011年12月28日，海口市建设工程质量安全监督站作出海建质监字[2011]174号意见，对现代花园三期X号、XX号楼工程进行验收，同意验收组质量验收结论。2013年1月3日至2013年7月17日期间，被告分别申请的防雷验收、绿地规划验收、工程消防验收、环保验收、国安验收、节水设施验收。2015年3月1日，被告代现代花园一期开发商向第三人交纳现代花园一期异地建设费378万元。2015年3月27日，被告向第三人申请现代花园7-XX号、XX号楼的人防验收手续。2015年4月9日，第三人对被告的申请作出海口人防验字[2015]20号意见书，同意核发现代花园三期7-XX号、XX号楼的人防竣工验收手续。2015年12月29日，海口市规划局对现代花园三期核发海规核字第[2015]931号意见书，该项目通过规划验收。2016年3月12日，被告在海南日报上发布公告，要求现代花园三期业主至税务部内办理缴税。现被告尚未协助原告办理产权登记，原告于2016年6月13日向本院提起诉讼。另查明，现代花园一期的建设单位为海南现代工业集团有限公司，现代花园三期的建设单位为被告，该两项目属两个不同的报建手续。以上事实有海口市商品房买卖合同、海南省销售不动产专用发票、企业机读档案登记资料、民用建筑人防工程竣工验收（备案）意见书、防雷装置竣工验收核准书、关于现代花园绿地规划验收的审核意见、建筑工程消防验收意见书、关于现代花园三期（X、X、X、XX、XX号楼）项目竣工环境保护预验收意见的函、涉及国家安全事项的建设项目（验收）准予许可决定书、建设项目节水设施竣工验收意见书、建筑工程施工质量监督意见、结建人防工程竣工验收（备案）意见书，海口市人防验字（2011）106号、海口市民防局收据、建设工程规划核实意见书[海规核字（2015）0131号]、关于现代花园三期项目规划核实的复函、责令限期改正通知书、行政处罚决定书、测绘报告，海口市房屋建筑面积测绘报告（X、X、X、XX、XX号楼测绘报告），海口市规划局龙华分局海规龙函（2015）94号函，海口市规划局2015185号通知，付款凭证（收款单位：海口市规划局，为市政配套费）、海口市建设工程规划许可证副本、现代城签约文件、五份照片、海南日报“3.12公告通知书”、手机信息、海口市政府服务中心受理通知书（20150XXXXX）、2015.XXXXX关于现代花园三期7-XX、XX号楼人防工程竣工的申请、2015.XXXXX介绍信、海口市民用建筑“结建”人防工程竣工验收申请表、海口人防验字（2015）20号民用建筑人防工程竣工验收（备案）意见书以及庭审笔录在卷为凭，足以认定。本院认为，原、被告之间签订的《海口市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格履行。签订合同后，原告依约履行付款义务，被告已向原告交付对应的房产，双方履行主要的合同义务。本案的争议焦点为：被告是否存在逾期为原告办理房屋权属证书的问题。根据《最高人民法院案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。（二）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。被告于2012年1月4日向原告交付房产，并分别向有关部门申请办理各项验收手续，至2013年7月17日为止，除了人防验收因历史遗留问题未能妥善解决外，被告申请的防雷、绿地规划、工程消防、环保、国安、节水设施均通过验收。被告在交房后积极申报各项验收，为办理商品房权属登记尽出卖人的责任。由于案外人海南现代工业集团有限公司在建设现代花园一期遗留的异地建设费未能妥善解决，导致被告在申报现代花园三期的人防验收未能顺利解决。该历史遗留问题的原因并不是由被告造成。被告不应对遗留问题承担相应的法律责任。2015年3月1日，该历史遗留问题已经解决，被告应在历史遗留问题解决后依约承担责任，即自2013年7月17日起至2015年3月1日止（共计591天）属不可归责于被告原因造成的逾期天数，不应计算在原、被告在合同中约定的1100日办证期间内。故，根据房屋买卖合同约定的办证天数以及扣除不可归责于被告原因造成的逾期天数，被告应于2016年8月17日前为原告办理房屋权属证书。被告未能在上述时间内为原告办证，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张涉案房屋总价款为1327958元，其中合同价1147760元，另外180198元汇入开发商私人账户，但被告对超出合同约定的180198元购房款不予认可，原告也未提供证据证明涉案房屋总价款为1327958元，故原告主张的房屋总价款超出1147760元部分，本院不予确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、限被告海南日新酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蔡英兰支付逾期办证违约金（违约金的计算方法：自2016年8月18日起至被告海南日新酒店管理有限公司为原告蔡英兰办理房屋权属证书之日止，以本金1147760元，按每日万分之一计算）；二、驳回原告蔡英兰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费484元，原告蔡英兰负担434元，被告海南日新酒店管理有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长  林宏业人民陪审员  吴钟伟人民陪审员  王 映二〇一六年十月二十一日书 记 员  余红梅