广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1302民初138号原告：张晗枫，男，汉族，1980年6月5日出生，户籍所在地：河南省民权县。原告：王国光，男，汉族，1960年9月9日出生，户籍所在地：广东省惠州市惠城区。两原告共同委托代理人：曾一鸣，系广东金智律师事务所律师。被告一：惠州市银河物业有限公司，住所地：广东省惠州市下埔路12号麦科特商贸广场第一层2B商场。法定代表人：杨文国，职务：总经理。被告二：罗伟斌，男，汉族，1971年6月9日出生，户籍所在地：广东省惠州市惠城区。两被告共同委托代理人：林智强，系广东宝晟律师事务所律师。原告张晗枫、王国光诉被告惠州市银河物业有限公司、罗伟斌物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告张晗枫、王国光诉称：被告一是2011年4月22日在惠城区工商行政管理局登记成立的物业管理公司，被告一承接了惠州市惠城区“银河湾”小区物业管理业务，因被告一为新成立的物业管理公司，管理经验欠缺，遂于2012年10月1日与两原告签订《银河湾物业项目合作合同》，将“银河湾”小区物业管理业务承包给两原告经营管理，承包方式为“乙方（指两原告）自组物业团队自主经营、自负盈亏”，合同期限从2012年10月1日至2017年10月1日止。双方签订《银河湾物业项目合作合同》后，两原告自建团队进驻银河湾小区对该小区进行物业管理，两原告承接物业时，该小区为新建小区，入住率不高，问题较多，两原告基本处于亏损状态，即便在此情况下，两原告仍尽职尽责管理该小区，在两原告的管理下，小区物业管理各项工作顺利进行，此后，随着小区入住率不断提高，情况逐步开始好转。在小区管理各项业务走向正轨，财务状况开始好转的情况下，被告一于2015年上半年向两原告提出收回银河湾小区物业承包经营权的要求，经原被告多次协商，在被告一同意给予原告适当补偿的情况下，原告同意退场，为此，双方于2015年6月1日签订《解除合同及退场协议书》就退场及补偿事宜进行约定。双方共同确认解除双方于2012年10月1日签订的《银河湾物业项目合作合同》，结算基准日为2015年5月31日；《解除合同及退场协议书》第二条第2款约定“甲方（指被告一）给予乙方（指两原告）退场补偿款人民币肆拾伍万元整，此款作为甲方给予乙方在经营期间的亏损、项目投资和提前终止合同的补偿，该补偿为一次性补偿。甲方提出并确定补偿款在2015年6月30日前一次性付清”；于第二条第4款约定“甲乙双方商定2015年5月31日前银河湾小区物业经营支付约九万元左右由甲方负责，主要支出为员工工资、水电费、电话费、电梯维保费、可视对讲维护费、水泥沙押金等”；于第三条违约责任约定“如甲方违反本协议第二条第2项没有按时在2015年6月30日前支付补偿款或支付数额不足，逾期超过十天甲方要向乙方支付违约金人民币伍万元，逾期超过30天按现行我国银行贷款利率的四倍计算利息”；于第四条约定“如果甲方无法履行本协议第二条第2、4条付款任务，则由甲方的履约担保方（指被告二）负责履约支付退场补偿款人民币肆拾伍万元和5月份小区物业经营九万元支出费用及承担本协议第三条违约责任”。被告二作为履行担保方在《解除合同及退场协议书》上签名。合同签订后，两原告向被告一移交了银河湾物业及相关资料，从银河湾小区退场。两原告退场后，被告一经原告多次催收于2015年7月24日向原告支付了补偿款人民币30万元，尚欠补偿款人民币15万元未付，此外，原告代被告一支付了2015年5月份电费人民币14038元，该款项被告至今未偿还原告。原告遂诉至本院，请求：一、判决被告一立即支付原告物业退场补偿款15万元，并从2015年7月31日起按中国人民银行贷款利率的四倍计付利息至全部款项支付完毕止；被告一向原告支付逾期付款违约金人民币5万元；被告一偿还原告垫付的2015年5月份电费14038元。二、判决被告二对被告一的上述债务承担连带支付责任。三、判决被告一、被告二承担本案全部诉讼费用。被告一惠州市银河物业有限公司、被告二罗伟斌辩称：一、原告在起诉状中对本案的事实及讼争起因作了虚假陈述。1、被告罗伟斌与原告是朋友关系，应原告要求，银河物业公司自成立起由原告承包经营，并非原告诉称被告欠缺管理经验、入住率低等等原因方由原告承包。2、由于原告管理不善，服务质量差，业主怨声载道，导致合同解除。二、原告严重违约，没有履行《退场协议书》的合同义务，导致争诉。原告的违约行为主要表现如下：1、未按《协议书》第二条第1款完整完好移交物业共用部位及公共设施设备。其中，配电房、发电房、水泵房、电梯机房、消防系统、照明系统、监控系统等存在设施设备不同程度损坏，具体项目在被告提交的证据3有详细的陈述。预计修缮损坏的设施设备超过15万元。2、原告未依约应被告要求将有问题的设备设施修缮好移交物业公司，无奈，被告只好垫资自己修缮，以维护物业小区的公共安全。3、原告在财务移交上存在欺诈行为，违反《协议书》第二条第3款约定，多报应由原告收取应收款项。双方结算日为2015年5月31日，5月31日前的应收款由原告收取，5月31日后由被告收取。但原告在财务移交清单上其应收款为186467.73元；还少报其已收取的车辆管理费和住户管理费，其中管理费为16616元，实已收取27177元，多收12022元属被告所有。根据《协议书》第二条第3款约定，原告应收款为138903.93元而非186467.73元，差额为47563.8元，应从补偿款中扣除。三、被告已向原告支付30万元，余额不支付是行使《合同法》第67条先履行抗辩权，并非违约。实际上，是原告违反《民法通则》和《合同法》规定的诚信原则，没有全面履行合同的移交义务引起争讼。综上，被告并没有违约行为，不支付余额系行使《合同法》赋予的先履行抗辩权，以维护自身的合法权益。相反，原告严重违反合同约定，未全面履行合同义务，造成被告损失。恳请法庭在查明事实基础上，依法驳回原告的诉讼请求。查明的案件事实经审理查明，原告张晗枫、王国光与被告惠州市银河物业管理有限公司经协商一致，被告将位于惠州市惠城区下角小中堂二路9号银河湾商住小区物业经营项目委托给原告承包经营。为此，2012年10月1日双方签订一份《银河湾物业项目合作合同》，双方约定：合同期限为2012年10月1日至2017年10月1日，原告向被告提供营业执照、资质证书及复印件，供被告存档；被告向原告移交相关的营业执照、资质证书、账户、各类公章，以便原告开展工作，合同期满后全部归还被告；原告在银河湾物业项目开展的各项工作或活动必须冠名在被告名下，如出现违约，被告有权收回管理权；原告组织物业团队自主经营、自负盈亏，在经营期间出现亏损或责任的，被告概不承担，并保留起诉权；因建筑或设备质量问题需要整改、维修、更换的，原告知会被告，由被告协调开发商处理；由原告投资、经营、管理，被告行使监督权，在原告的投资收回成本次月算起，按实际情况协商办理。因多种原因被告要提前终止合同，将银河湾商住小区物业经营权收回。2015年6月1日双方签订一份《解除合同及退场协议书》，约定如下：一、2015年6月1日起解除《银河湾物业项目合作合同》。二、结算及移交：1、原告退场时间为2015年5月31日，5月31日之前的所有收入由原告收取，6月1日之后的所有收入由被告收取，双方交接时间定为2015年6月3日。2、被告给予原告退场补偿款为45万元，此款作为被告给予原告在经营期间的经营亏损、项目投资和提前终止合同的一次性补偿，2015年6月30日前一次付清。4、2015年5月31日前银河湾小区物业经营支出约九万元左右由被告负责，主要支出为：员工工资、水电费、电话费、电梯维保费、可视对讲维护费、水泥沙押金等。三、违约责任：如被告违反本协议第二条第2项没有按时在2015年6月30日前支付补偿款或支付数额不足，逾期超过十天被告要向原告支付违约金5万元，逾期超过30天按现行我国银行贷款利率的四倍计算利息。四、如被告无法履行本协议第二条第2、4条付款任务，则由原告履行担保方负责履约支付退场补偿款45万元和5月份小区物业经营9万元支出费用及承担本协议第三条违约责任。2015年6月，双方办理业务交接。2015年6月4日原告垫付2015年5月1日-2015年6月1日电费14038.25元，被告对此予以确认。双方确认2015年7月24日被告向原告支付30万元退场补偿款，尾款15万元未予支付。为追索退场补偿款尾款事宜，原告遂于2016年1月8日诉至本院，请求判如上述所请。庭审过程中，经本院组织调解，双方未能达成一致意见。裁决理由和结果本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据2015年6月1日双方《解除合同及退场协议书》约定，2015年6月30日前被告一次付清原告退场补偿款为45万元，2015年5月31日前银河湾小区物业经营支出约九万元左右（含水电费）由被告负责，因此原告诉请被告支付退场补偿款尾款15万元以及2015年5月水电费，既有事实依据，亦有法律依据，本院予以照准。但被告抗辩认为违约金条款为选择性条款，结合文义理解，本院予以支持被告抗辩意见，即违约金应按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的4倍计息。至于被告抗辩认为不支付尾款15万元是行使《合同法》第六十七条先履行抗辩权，并非违约，但现有证据未能证实上述抗辩意见，本院不予支持。而且被告亦未提供相应证据证实修缮损坏的设施设备超过15万元，其相应抗辩意见，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市银河物业有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告张晗枫、王国光一次性支付退场补偿款15万元、相应逾期利息（计算公式：以退场补偿款15万元为本金，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的4倍，自2015年7月1日始计至被告惠州市银河物业有限公司实际支付本息之日止）、2015年5月份电费14038.25元，被告二罗伟斌对被告一惠州市银河物业有限公司上述债务承担连带清偿责任。二、驳回原告张晗枫、王国光的其它诉讼请求。本案受理费2330元（原告已预交），由被告惠州市银河物业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  朱 雄代理审判员  黄链生代理审判员  杨 梅二〇一六年十月十八日书 记 员  杨 立