杭州市萧山区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0109民初6890号原告杭州高盛物业管理有限公司。法定代表人李士和，总经理。委托代理人樊秀伟，浙江宝国律师事务所律师。被告杭州萧山城厢灿和明眼镜店。经营者邵红春。原告杭州高盛物业管理有限公司（以下简称高盛物业公司）诉被告杭州萧山城厢灿和明眼镜店（以下简称灿和明眼镜店）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月9日立案受理后，依法由审判员谢金金适用简易程序于同年7月6日、9月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人樊秀伟，被告灿和明眼镜店的负责人邵红春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高盛物业公司诉称：原告与杭州萧山家景园业主委员会一直签订《物业管理服务合同》，根据合同约定原告为被告在内的整个小区提供物业服务；每服务年度起每半年的前十天预收物业费，非住宅由业主（使用人）按其拥有的建筑面积每月2.1元/平方米计收，逾期缴纳的，自逾期之日起每日按应缴费用的1‰加收滞纳金。案外人朱关鑫、洪芳系家景园377号商铺业主，被告灿和明眼镜店系上述商铺的实际使用人。被告灿和明眼镜店拖欠自2014年1月1日起的物业费和自2014年3月5日起的电费，故原告起诉要求被告支付原告自2014年1月1日起至2016年6月30日止的物业费和自2014年3月5日起至2015年12月4日止的电费共计31205.10元，并支付自逾期之日起至实际履行日止按日1‰计算的滞纳金。被告灿和明眼镜店未作书面答辩，在庭审中口头辩称：1.被告灿和明眼镜店承租了案外人朱关鑫所有的位于杭州市萧山区育才路377-2号商铺，以及洪芳所有的位于杭州市萧山区育才路377-1号商铺，当时约定物业费由被告灿和明眼镜店承担。2014年、2015年的物业费，被告灿和明眼镜店有去原告处缴纳，但原告不肯收取。2.因为原告的物业服务存在问题，所以被告灿和明眼镜店只能缴纳相应的物业费，不愿意全额缴纳物业费。3.至于电费，因为原告处的总电表是峰谷电表，而被告处的分表之前是普通电表，导致计量存在问题，收费明显不合理。被告等多家商铺一直要求原告更换电表，将分表也换成峰谷电表，但原告一直怠于履行直到2015年12月。电表更换后，被告的电费单价大约为0.9元/度，而之前的电费单价大约为1.05元/度，而且由于之前的电表也无法显示峰电、谷电具体度数，因此之前的电表计量不合理。原告高盛物业公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.2015年度的《物业管理服务合同》一份，欲证明原告为被告提供物业服务，有权按照合同约定收取物业费，以及被告违反合同约定交纳物业费，原告有权收取滞纳金的事实。2.原告缴纳电费清单一份（2页），欲证明原告已替被告缴纳电费的事实。3.电费明细表一份（21页），欲证明被告在2014年3月至2015年11月消费的电费明细。4.房屋所有权证存根一份，欲证明被告朱关鑫、洪芳系案涉房屋所有权人的事实。5.EMS快递面单四份、物管费水电费催缴通知单五份、通知一份、照片一份，欲证明就被告所欠物业费及电费，原告多次进行催讨的事实。6.家景园小区的开发商浙江方正房地产开发有限公司出具的证明一份，欲证明被告所在小区建成时，被告的电表（分表）无峰谷计量功能，原告无法按每户实际使用的峰谷电计费的事实。在第二次庭审时，原告补充提供以下证据：7.2014年度、2016年度的《物业管理服务合同》各1份，欲证明原告为被告提供物业服务，有权收取物业费，及被告未按约缴纳物业费，原告有权收取滞纳金的事实。8.国网浙江杭州市萧山区供电公司城区中心出具的电费情况说明1份，欲证明原告已代为缴纳电费，贴损的形成，以及原告有权向被告收取贴损的事实。9.商铺电费分摊说明1份，欲证明原告向被告收取电费的计算方式。10.原告缴纳电费清单1份、被告电费明细表22份、电费发票66份，欲证明原告已向供电局缴纳电费以及被告每月消耗电费的情况。经质证，被告灿和明眼镜店对证据1的真实性没有异议，但是原告没有按约履行合同义务，原告在人员配置、服务上都没有做到位，没有提供好的服务；而且原告向每个商铺收取的物业费单价不一样。对证据2的真实性没有异议，这些费用是原告向电力局缴纳的；由于总表是峰谷电表，而分表是普通电表，在被告灿和明眼镜店等商户向原告要求更换电表的情况下，原告一直不作为直至两年后的2015年12月才更换了电表，这样给被告灿和明眼镜店等商户造成损失。对证据3中的电费明细表只能看出每个月的用电量，不能看出每家商户的峰电和谷电的具体数量。对证据4没有异议。对证据5中给被告灿和明眼镜店的催款单等均有收到；至于原告有无寄送给朱关鑫、洪芳不清楚，如果朱关鑫、洪芳有签收的那就是寄给他们了。对证据6，关于前期开发商装了普通电表这一事实是认可的，但是应该是可以更换的，被告灿和明眼镜店等商户一直要求原告予以更换，原告一直怠于履行直至2015年12月才更换了电表。对证据7没有异议。对证据8的真实性没有异议，但是只能说明电力局和原告之间的关系，不能证明原告和被告之间电费收取的问题。对证据9有异议，因为当时电力局收取电费是分峰谷电的，而原告向被告收取电费时也应该分峰谷电，原告这样的分摊方式是不合理的。对证据10中缴纳电费清单、电费发票的真实性没有异议，对于电费明细表中的度数也是认可的，但是原告这种分摊的单价是不合理的，不予认可。被告灿和明眼镜店为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.缴费时间为2013年12月27日的电费缴费发票一份（复印件），欲证明原告向电力局缴费是按照峰谷电来缴纳的，但是原告向被告灿和明眼镜店等商户收取的电费是不分峰谷电的事实。2.家景园服务中心人员明细一份（打印件），欲证明案涉小区有5900多平方米，但是物业公司保安只有3人，保洁只有1人，无法提供到位的服务的事实。3.证明八份，欲证明原告没有对家景园商户进行定期消防安全检查的事实。4.物业费发票两份（复印件），欲证明其他商户物业费打折的事实。在第一次庭审后，被告灿和明眼镜店补充提供以下证据：5.2011—2012年度《物业管理服务合同》一份（复印件），欲证明原告与杭州萧山家景园业主委员会2011年1月1日至2012年12月31日的《物业管理服务合同》中写明了物业人员配置情况，虽然之后的合同上没有写物业人员配置情况，但该合同中的物业人员配置情况应该作为之后的物业人员配置依据的事实。6.电费发票六份，欲证明更换峰谷电表后，被告灿和明眼镜店缴纳电费的情况，电费单价最高时为0.9元/度，而更换电表之前电费单价在1.06元-1.1元/度，可见之前缴费的单价不合理的事实。经质证，原告对证据1没有异议，总表是有峰谷计量功能，分表因为是开发商装的，是没有峰谷计量功能。对证据2的真实性没有异议，但是这个只是物业公司的部分人员，不是全部人员，而且物业服务人员的多少并不能代表物业服务的质量。对证据3，属于证人证言，证人没有出庭作证，不予认可。对证据4的真实性没有异议，之前原告也来起诉过被告，经过法院调解，给被告的物业费打折了，后来其他商户的缴费也是参照这个标准来交的，但是从2014年开始是没有给任何商户打折了。对证据5，因为是复印件，不能作为证据使用，而且是2011年1月1日至2012年12月31日的合同，与本案没有关联性。对证据6，这个是被告应当履行的义务，与本案没有关联性。对以上证据，本院依据有效证据的“三性”特征并结合原、被告的质证意见，作如下认证：1.对原告提供的证据1、4、7，被告灿和明眼镜店对其真实性无异议，故本院对其真实性予以确认。2.对原告提供的证据6，鉴于被告灿和明眼镜店认可案涉小区建成时商铺电表已由开发商安装且电表无峰谷计量功能的事实，故本院对该证据予以采纳。3.对原告提供的证据5，来源形式合法，内容客观明确，可以证明原告就案涉物业费和电费已向被告进行了诉前催收的事实。4.对原告提供的证据2以及证据10中的缴纳电费清单、电费发票，来源形式合法，内容客观明确，经法院核对，2014年3月5日起至2015年12月4日的电费清单与发票均能一一对应，且被告灿和明眼镜店对其真实性也无异议，故本院予以采纳；对2015年12月5日起至2016年1月4日的电费清单和发票，因原告仅主张至2015年12月4日的电费，故该证据与本案无关，本院不予采纳。5.对原告提供的证据8，被告灿和明眼镜店对其真实性无异议，故本院对其真实性予以确认。6.对被告提供的证据1，原告无异议，该证据可以证明案涉小区的总电表为峰谷电表的事实。7.对被告提供的证据2，对被告欲证明的对象尚缺乏证明力。8.被告提供的证据3，系单位出具的证明材料，但上述证明材料均未加盖单位印章，故本院不予采纳。9.对被告提供的证据4、5、6，与本案无关，故本院不予采纳。10.对原告提供的证据3、9以及证据10中的电费明细表，鉴于被告对原告向供电局缴纳的电费总金额、商铺的用电量无异议，故本院对电费明细表中原告向供电局缴纳的电费总金额、商铺用电量予以确认；至于电费分摊方式，本院认为，2014年3月5日至2015年12月4日期间，家景园小区商铺的总电表系峰谷电表，而各商铺的分表系普通电表，且在被告未能举证证明原告在此期间存在怠于向供电局申请更换商铺分表的情况下，原告主张按照原告向供电局缴纳的电费总金额除以各商铺当月用电总量计算电费单价，并无不当，因此各商铺每月的电费金额为当月的电费单价乘以商铺当月的用电量；至于原告制作的电费明细表，明细中显示2014年4月至6月的商铺电费金额为（单价+贴损）×用电量，这与原告主张的电费分摊方式并不一致，且原告向供电局缴纳的电费中已包含了贴损，若在计算各商铺电费总金额时再次计算贴损，存在重复计算的情况，使得原告从电费收取中赚取了差价，与代收代缴电费的目的不符，故本院予以调整；原告制作的电费明细表中存在电费单价计算至小数点后三位或两位的情况，为了保持前后一致以及数据的精准，我院对此进行调整，均计算至小数点后三位；2015年11月，原告主张的其向供电局缴纳的电费有误，实际应为24594.78元；经核算后，被告尚欠原告代为缴纳的电费为12267.37元。根据以上所采纳的证据和法庭调查，本院认定以下事实：原告和杭州萧山家景园业主委员一直签有《物业管理服务合同》，约定由原告为案涉小区提供物业管理服务，非住宅由业主（××）按其拥有的建筑面积每月2.10元/平方米收取，在每服务年度起每半年的前十天预收物业费；业主出租物业的，物业费由业主交纳，如约定由承租人（××）支付的，从其约定，但业主负连带责任；逾期缴纳的，原告可自逾期之日起每日按应缴费用千分之一加收滞纳金；原告为业主（××）代收代缴水电费用，按独立水电度表数加损耗向业主或物业××收取。在此期间，被告承租了案涉小区朱关鑫所有的位于杭州市萧山区育才路377-2号面积为150.06平方米的商铺，以及洪芳所有的位于杭州市萧山区育才路377-1号面积为150.06平方米的商铺，双方约定物业费由被告承担。因被告未及时缴纳2014年1月1日起至2016年6月30日止的物业费和2014年3月5日起至2015年12月4日止的电费，原告多次向被告发送书面的催费通知书。但被告至今分文未付。本院认为：原告与杭州萧山家景园业主委员会签订的《物业管理服务合同》合法有效，各业主（使用人）及原告均应按照合同约定履行各自义务。关于物业费，原告依据其与业主委员会签订的《物业管理服务合同》，灿和明眼镜店与出租人朱关鑫、洪芳之间关于物业费的约定，以及原告向物业使用人灿和明眼镜店催讨相应费用的凭证，原告向被告灿和明眼镜店主张物业费，应属正当，故对原告的该部分诉讼请求，本院予以支持。至于被告关于原告提供的物业服务存在瑕疵要求减免物业费的抗辩意见，依据尚不充分，本院不予支持。原告关于要求被告支付滞纳金的诉讼请求，被告是由于与原告就物业服务合同的履行问题产生分歧而拒交物业费，而并非恶意拖欠物业费，故对原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。关于案涉电费，根据原告与杭州萧山家景园业主委员会签订的《物业管理服务合同》，原告作为物业公司为业主（使用人）代缴电费，原告在代缴后有权要求业主（使用人）承担，因此，对于原告主张2014年3月5日起至2015年12月4日期间被告拖欠的电费，应属合理，本院予以支持；但鉴于原告在核算中存在一定误差，本院予以调整，以本院核算的12267.37元为准。据此，根据《物业管理条例》第四十二条、第四十五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、杭州萧山城厢灿和明眼镜店于本判决生效后十日内支付杭州高盛物业管理有限公司物业费18907.56元；二、杭州萧山城厢灿和明眼镜店于本判决生效后十日内支付杭州高盛物业管理有限公司代为缴纳的电费12267.37元；三、驳回杭州高盛物业管理有限公司的其余诉讼请求。如杭州萧山城厢灿和明眼镜店未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费890元，减半收取445元，由杭州高盛物业管理有限公司负担127元，由杭州萧山城厢灿和明眼镜店负担318元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  谢金金二〇一六年十月二十七日书记员  王海燕