烟台市福山区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0611民初1289号原告：中国银行股份有限公司烟台分行，住所地烟台市芝罘区解放路166号。主要负责人：王骏，行长。委托诉讼代理人：王宗昊，山东福阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉霞，山东福阳律师事务所律师。被告：于永康。被告：李辉。被告：烟台市三同置地开发有限公司，住所地烟台市福山区汇福街1号。法定代表人：赵秀霞，经理。委托诉讼代理人：孙玉鸽，公司职员。委托诉讼代理人：王卓若然，公司职员。被告：山东恒丰融资担保有限公司，住所地威海市环翠区和平路148号4层。法定代表人：吕林林，经理。原告中国银行股份有限公司烟台分行与被告于永康、李辉、烟台市三同置地开发有限公司、山东恒丰融资担保有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司烟台分行委托诉讼代理人王玉霞、被告烟台市三同置地开发有限公司委托诉讼代理人孙玉鸽到庭参加诉讼，被告于永康、李辉、山东恒丰融资担保有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告中国银行股份有限公司烟台分行向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告于永康、李辉向原告偿还贷款本金47844.44元、利息325.47元、罚息23.58元（以上利息、罚息计算至2016年4月12日，以后连续计算至贷款实际还清之日）；2、请求判决确认原告对被告于永康、李辉抵押的位于烟台市福山区汇福街1号高尔夫国际公寓2-1418号房产享有优先受偿权；3、请求判决被告烟台市三同置地开发有限公司、山东恒丰融资担保有限公司对上述欠款承担连带保证责任；4、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2008年1月25日，原告下属分支机构中国银行股份有限公司烟台福山支行与被告于永康、李辉签订了《中国银行个人购房借款（抵押）合同》，该借款合同约定：被告于永康、李辉向福山支行贷款人民币194000元，用于支付其购买位于烟台市福山区汇福街1号高尔夫国际公寓2-1418号房屋；贷款期限120个月，借款人自愿用等额本息还款法归还贷款本息，若被告未按照约定期限还款，福山支行将按中国人民银行规定按借款合同载明的贷款利率水平上加收50%逾期罚息，若被告未按期归还贷款本息视为违约，福山支行有权宣布本合同项下的全部贷款提前到期或通过法院直接解除合同；被告于永康、李辉系夫妻关系，且被告李辉为共同债务人，该贷款应为夫妻共同债务，故被告李辉理应承担还款责任。同时被告于永康、李辉以本合同项下贷款所购房产向福山支行提供了抵押担保，并办理了贷款购房抵押预登记证明。被告烟台市三同置地开发有限公司、山东恒丰融资担保有限公司在上述借款合同中，为被告的借款承担连带保证责任。合同签订后，原告依约足额发放了贷款。被告多次违约未按期偿还贷款。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判如所请。被告于永康、李辉未到庭但向本院提交书面答辩状称，在被告烟台市三同置地开发有限公司诱导下，答辩人于2007年9月3日购买了两套高尔夫公寓房，后因还贷压力大，加之身体等多方原因，与被告烟台市三同置地开发有限公司协商，同意将其中2-1418号公寓做退房处理，截至目前，开发商也未付清答辩人的购房本金及利息，请求法院依法裁判。被告烟台市三同置地开发有限公司辩称，第一、涉案房产仅办理了贷款购房抵押预登记备案，涉案房产现未取得房屋所有权证书，原告也未取得房屋他项权证书，故涉案房产未办理合法有效的抵押登记手续，原告对涉案房产不享有优先受偿权；第二、被告于永康与答辩人签订了退房协议，双方解除了商品房买卖合同关系，此后银行贷款一直是答辩人负责偿还，答辩人同意继续偿还剩余本金及利息。被告山东恒丰融资担保有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下，2008年1月25日，原告与被告于永康、烟台市三同置地开发有限公司、山东恒丰融资担保有限公司签订《中国银行个人购房借款（抵押）合同》一份，约定：被告于永康向原告借款人民币194000元，用于购买坐落于福山区汇福街1号高尔夫国际公寓2-1418号房产，借款期限自2008年1月25日至2018年1月25日。贷款利率按照贷款发放日中国人民银行有关政策规定执行，执行月利率为5.54625‰。借款发放后如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，贷款人根据新基准利率按原浮动比例进行贷款利率调整，自贷款发放日每满一年后年起实行新利率，贷款人不再另行通知借款人。借款人应按期偿还贷款本息，如未按约定时间归还，贷款人将按中国人民银行规定，按合同载明的贷款利率水平上加收百分之五十计收罚息。对应付未付利息，贷款人有权对借款人未支付的利息计收复利。借款人在贷款人处开立结算账户，户名于永康，卡号38×××18，贷款人与借款人双方商定，自贷款发放次月起，借款人按月归还贷款本息共120期，借款人自愿按等额本息还款法归还贷款本息。借款人保证在每期还款日前存入当期足额还本付息的存款，同时授权贷款人于每月还款日从该账户中扣收贷款本息；如果该账户内资金不足偿还当期款项，借款人授权贷款人从借款人在贷款人处开立的任何其他账户中扣收相关款项，账户币种与贷款币种不同的，按扣收日当天人民银行对外公布的汇率折算。合同有效期内借款人连续三个付款期或合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下的全部贷款提前到期或通过法院直接解除合同。合同同时约定，由保证人烟台市三同置地开发有限公司、山东恒丰融资担保有限公司提供连带责任保证。保证范围为本合同项下的借款本金、利息（包括逾期利息、复利）、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用等。保证期间自本合同生效之日起至本合同主债务还款期限届满之日起两年。贷款人依据本合同借贷条款、抵押条款中的约定，宣布贷款提前到期要求借款人立即清偿部分或全部债务视为主债务到期。2008年1月15日，被告于永康以其购买的上述房产与原告办理了贷款购房抵押预登记。同时，烟台市福山区房地产管理局向原告出具《贷款购房抵押预登记证明》载明：“于永康购买烟台市三同置地开发有限公司的房产坐落于福山区汇福街1号高尔夫国际公寓2-1418号，建筑面积38.05平方米，住宅一套，总价款324567元，在你行按揭借款194000元。经审查，该房屋符合抵押登记要求，同意办理预登记备案。待该房屋竣工验收合格，并取得《房屋所有权证》后，按抵押登记规定予以办理《房屋他项权证》登记手续。”2007年12月19日，被告于永康、李辉向原告作出借款人及共同债务人声明，李辉作为被告于永康配偶承诺上述借款为被告于永康、李辉的共同负债，愿共同履行借款合同项下的任何债务，承担偿还贷款本息的连带责任。2008年1月25日，原告依约向被告于永康发放借款人民币194000元，被告自2016年2月25日开始逾期还款，截至2016年4月12日，被告共欠原告借款本金47844.44元，利息325.47元、罚息23.58元，上述欠款一直未偿还。本院认为，2008年1月25日，原告与被告于永康、烟台市三同置地开发有限公司、山东恒丰融资担保有限公司签订的《中国银行个人购房借款（抵押）合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告依约发放贷款后，被告于永康应按合同约定的期限和数额偿还贷款本金及利息，自2016年2月25日始，被告于永康已连续三期未偿还贷款本息，应承担相应违约责任。另外，依据法律规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。本案中，被告于永康、李辉系夫妻关系，被告李辉亦同意共同承担还款义务，故被告李辉对上述欠款，应承担清偿责任。本案中，被告于永康、李辉辩称已与被告烟台市三同置地开发有限公司协商退房。对此，本院认为，在原告起诉之前，因原、被告之间的《中国银行个人购房借款（抵押）合同》并未解除，故无论被告于永康与被告烟台市三同置地开发有限公司之间另行存在何种约定，对于原告均不具有约束力，被告于永康亦无权以此为由拒付欠款，故对被告于永康、李辉该项抗辩理由，本院不予采纳。本案中，被告烟台市三同置地开发有限公司、被告山东恒丰融资担保有限公司同意为上述借款承担连带保证责任，故原告诉请被告烟台市三同置地开发有限公司、被告山东恒丰融资担保有限公司对上述欠款承担连带清偿责任，符合合同约定，本院予以支持。对于原告主张的要求对涉案房产享有优先受偿权，本院认为，被告于永康所购房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房产抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房产的处分，但并非对涉案房产享有现实抵押权，故本案抵押预告登记在未变更为抵押权设立登记之前，原告对涉案房产不享有抵押权，对涉案房产经拍卖或变卖的价款亦不享有优先受偿权。故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、被告于永康、李辉于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司烟台分行借款本金47844.44元、利息325.47元、罚息23.58元（以上利息、罚息计算至2016年4月12日，以后按照合同约定继续计算至欠款付清之日止）；二、被告烟台市三同置地开发有限公司、被告山东恒丰融资担保有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告中国银行股份有限公司烟台分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1005元，减半收取计502元，由四被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  李晓荣二〇一六年十月二十八日书记员  吕 丽