广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终11029号上诉人（原审被告）：广州市东凌房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市增城区。法定代表人：黄俊灿，董事长。委托代理人：李龙、胡文敏，分别为广东盛元天得律师事务所律师和实习律师。被上诉人（原审原告）：张华新，住广东省广州市越秀区。委托代理人：李芳，住广东省广州市越秀区。上诉人广州市东凌房地产开发有限公司（以下简称东凌公司）因与被上诉人张华新商品房预售合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初495号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人东凌公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回张华新的诉讼请求；2、张华新承担案件的全部诉讼费用。事实和理由：一、原审法院无视预售合同双方在补充协议中就交楼条件的特别约定，认定东凌公司暂时未能提供永久用电但有临时用电的涉案房屋不具备交楼条件构成违约，系认定事实错误。1、签约前东凌公司已经进行了必要风险提示，预售合同的《补充协议》十一条就交楼条件也进行了特别约定，签约双方已经确认交楼时如涉案房屋不具备永久用电不影响东凌公司交楼义务的履行。2、根据粤高法（2012）240号文件精神，涉案房屋具备交楼条件。因为涉案房屋已经具备法律法规有关交楼的强制性条件，并能够满足基本安全条件和居住需求。原审判决也认定，根据《建筑法》第六十一条，2012年12月29日涉案房屋已取得《竣工验收备案表》，具备法定的交房条件。二、本案中未能及时提供永久用电的原因是政府供电部门没有按规划进度建设供电工程，对此东凌公司无法预见、无法控制，东凌公司已按规定建设好涉案项目中应由开发商负责的供电工程。故东凌公司对未能及时提供永久用电并没有过错，应予免责。三、在因政府供电部门原因无法及时提供永久用电的情况下，我方已接入临时用电供张华新使用，实际上解决了居民用电生活需求，也未给张华新造成损失。原审认定临时用电不能满足基本居住要求缺乏事实依据，判决我方承担违约责任明显不公。临电和永电虽然在供电管理规则上用途和使用期限不同，但实际使用功能并无差别。由于涉案项目所在区域因经济高速发展，用电需求剧增，而政府供电部门规划建设的供电工程又由于征地等各种原因没有按期投产运行，导致许多楼盘无法及时接通永久用电，只能用临时用电过渡解决居民用电问题。政府及供电部门对上述用电状况十分了解，因没有其他更好的替代解决途径，所以对将临电用于居民生活用电的行为没有按供电规则采取罚款、断电等措施，反而尽量保障供电，以满足居民生活用电需求。由于涉案项目实际入住率较低，小区用电稳定，且东凌公司主动承担临电与永电的差价，故小区业主没有实际损失。四、本案中我方对造成交楼时没有永久用电没有任何过错，张华新没有实际损失发生，一审法院拒绝对每日万分之二的违约金予以调整显失公平。涉案房屋根据合同约定的逾期交楼违约金远高于可得租金收益，也就是违约金远高于其可能损失。在二审庭审中，东凌公司补充上诉意见：违约金计算的问题，如果按照一审法院的判决结果来计算，涉案房屋每个月的违约金超过4000元，根据2013年增城市房管部门公布同类型同物业指导价每平方米15元的标准计算，违约金远远超过指导价，请求法院根据合同法司法解释二第29条第一款的规定调整违约金计算方式。被上诉人张华新二审辩称，本案的事实已经广州市中级法院两个生效判决予以确认，分别是（2014）穗中法民五终4099号及（2016）粤01民终900号，我方认为没有必要在此再针对事实部分进行调查及提交证据。本案争议焦点及法律问题也已经经过上述广州市中级法院两个生效判决予以判定，没有必要作重复辩论。此外，本案争议的事实及争议焦点还经广东省高级人民法院再审判决予以确认及裁判，案号为（2015）粤高法审监民提字第30号，也作出再审生效判决。我方认为东凌公司没有必要讨论违约金的标准问题，在合同中东凌公司已经作出不平等的约定，对于我方的违约是按照万分之四计算违约金,对于东凌公司违约是按照万分之二计算违约金,因此东凌公司没有权利调整违约金标准的问题。张华新于2016年1月18日向一审法院起诉请求：一、东凌公司向张华新支付延期交楼违约金55460.09元（每日按已付房款822847元的万分之二计算，从2015年1月22日起计至2015年12月24日止)；二、东凌公司承担本案诉讼费。原审法院经审理查明：2012年7月21日，张华新（乙方、买方、买受人）和东凌公司（甲方、卖方、出卖人）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议）。该合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房……地址：增城市新塘镇永和荔湖城澜山院二街X号（荔湖城澜山院二街X号）X房……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）822847元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件……第十三条房屋交付甲方应当在2013年12月30日前将作为本合同的标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.详见补充协议……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》。……上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。……”。该合同附件七为本合同补充协议，约定“买方及卖方经充分协商，达成如下一致补充协议作为《广州市商品房买卖合同》（下称“买卖合同”）的变更及补充：……十、买卖合同第十四条变更为：卖方如果未能在本合同约定的交付期限内取得该商品房的建设工程竣工验收证明文件，卖方每逾期一日按照买方已交付购房款的万分之二向买方支付违约金。十一、买卖合同第十二条、第十五条补充：由于该商品房项目分期规划、分期开发，如果该商品房所属当期没有要求建设人防工程，则房屋交付时的有关资料没有人防部门出具的认可文件或准许使用文件；供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料指被告与该等公共服务单位签订的供水、供气、供电、通邮协议，或者相关施工合同文件，或者相关竣工验收文件，该商品房交付时，卖方无需向买方提供环保部门出具的认可文件或准许使用文件；交楼时可能暂时没有永久用电，但有临时用电。……二十、……因不可抗力导致卖方未能或迟延交付商品房、办理产权登记，卖方履行义务的期限作相应顺延而无需承担违约责任。……二十六、……如果本补充协议与买卖合同的约定存在不一致之处，以本补充协议约定为准。”。2012年7月21日和9月26日，东凌公司分别出具了两张发票给张华新收执，确认收到购房款822847元。2008年3月19日，东凌公司与广州市变电电力工程有限公司签订《荔湖城B区一期施工用电工程合同》，工程内容约定按电力部门审核同意的图纸由永和站F24#24塔接取电源引至荔湖城B区一期内（距离约280米），合同价54万元。2011年5月20日，增城市新和自来水有限公司出具《供水证明》，内容为东凌公司向其公司申请永久用水水表2组，装表口径为DN200，水表编号为22040062和22040063，申请用水地点位于荔湖城B区，该项水表安装工程已竣工，验收合格。2012年12月29日，涉案楼盘在增城市建设局办理了《竣工验收备案表》。2013年4月24日，东凌公司与广州供电局有限公司签订《供用电合同》，约定用电地址为增城市新塘镇永和金地荔湖城B区，用电性质为临时性，期限2013年10月24日止。2013年6月4日，广州供电局有限公司增城供电局作出《关于广州市东凌房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷11案问题的复函》，内容为“一、广州市东凌房地产开发有限公司(以下简称东凌公司)就其投资建设的荔湖城B区项目（即荔湖城二期）于2008年1月与我局签订了用电负荷为1000kVA（2×500kVA的变压器）的《供用电方案协议》（SQ0183200801001209），用电性质为临时基建用电，……2012年5月东凌公司与我局再签订临时基建用电负荷为1000kVA（2×500kVA的变压器的《供用电方案协议》（SQ0183201205038494）……临时基建用电仅限于建设项目，不能用于业主的日常生活正常供电。二、东凌公司投资建设的荔湖城B区项目于2011年12月向我局申请永久用电约30000kVA报装，由于项目需求容量大，而且周边变电站均已处于重载状态，因此无法短时间内满足其用电需求。而我局早于2009年已规划建设110KVA余庒变电站（处在该项目附近），原计划2011年建成投产，以为能够满足该项目的用电需求。但是，该变电站站址土地因青苗赔偿、征地等历史遗留问题造成交地工作滞后，导致该变电站建设工作于2012年4月才开始施工，变电站建设工作预计到2013年11月才能投产，待该变电站投产后才能解决东凌公司的用电需求。我局将尽最大努力推进该变电站建设，建设完成后，将积极配合东凌公司用电报装、业扩配套项目实施，帮助业主解决用电问题……”。2013年12月23日，东凌公司邮寄《入伙通知书》给张华新，通知张华新于2013年12月28日办理入伙手续。张华新称有收到上述收楼通知并有现场查看房屋，但发现涉案房屋未符合永久用电条件，故拒绝收楼。2014年6月20日，东凌公司与广州供电局有限公司签订《供用电方案协议》，约定用电地址增城市新塘镇永和荔湖区B区一期7组团，用电性质为永久，行业类别为房地产业。该协议第七条第2款约定，装表送电前东凌公司与当地供电营业部门应签订《供用电合同》；第8款约定，本协议由双方签订之日起生效，至乙方向甲方正式送电之日终止，高压供电方案效期为壹年，低压供电方案有效期为三个月，如逾期仍未实施须重新确认。2014年12月5日，广州东部发展燃气有限公司出具《关于荔湖城B区住宅燃气事项的复函》，载明“……一、我司于2011年底与广州市东凌房地产开发有限公司就荔湖城B区的供气问题签订了《荔湖城项目B区燃气供气协议》。经了解，贵院来函中所提到的涉案房屋均位于由我司供气的荔湖城B区楼盘。二、我司自2012年1月1日采用天然气瓶组站的方式为该小区供气，目前该小区已与我司天然气市场管网连通，我司于2014年1月15日开始向该小区供应管输天然气。来函中提到的涉案房屋均于2014年1月15日完成了天然气置换，具备供应管输天然气的条件。……”。二、2014年12月9日，增城市城乡规划局出具《关于荔湖城B区项目天然气瓶组站及用房建筑规划审批、报建、验收情况的回复》，记载以下内容“……经核查，我局批复的广州市东凌房地产开发有限公司荔湖城B区修建性详细规划方案未规划天然气瓶组站及用房建筑。且未办理相关用房报建及验收手续。……”。2015年10月26日，东凌公司与广州供电局有限公司签订一份《高压供用电合同》，合同载明用电地域范围为增城区新塘镇永和荔湖城B区一期7组团广州市东凌房地产开发有限公司内；用电类别为居民生活用电。2015年12月20日，东凌公司于向张华新邮寄送达《关于再次催请收楼的通知》。2015年12月24日，张华新接收涉案房屋。一审另查明，2014年8月18日，一审法院作出（2014）穗增法民三初字第708号民事判决书，该判决书判决，东凌公司应向张华新支付2014年1月1日起至2014年6月17日止的延期交房违约金。2015年8月25日，一审法院作出（2015）穗增法民三初字第339号民事判决书，该判决书认定，截至2015年8月5日，涉案房屋仍未取得永久用电的条件，该判决书判决，东凌公司应向张华新支付2014年6月18日起至2015年1月21日止的延期交房违约金。一审庭审中，一、张华新和东凌公司均确认，《高压供用电合同》的供用电范围包括涉案房屋在内；二、张华新确认，截至2015年12月20日止，涉案房屋已经具备法定和合同约定的交楼条件；另张华新在法庭辩论终结前，变更其主张逾期交房违约金的截止日期至2015年12月20日之日止。原审法院认为：张华新与东凌公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件七）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。关于双方当事人所买卖的房屋在2015年8月5日之日止是否符合合同约定的永久用电的交楼条件、东凌公司应否承担延期交房的违约责任以及违约金如何计付等已有相应的生效民事判决所认定，不予赘述。东凌公司对此相应的抗辩，不予采纳。关于延期交楼违约金的计算问题。东凌公司于2015年10月26日与广州供电局有限公司签订用电范围包括涉案房屋在内的《高压供用电合同》，后东凌公司于2015年12月20日向张华新送达《关于再次催请收楼的通知》，张华新亦确认截至该日涉案房屋已经具备了永久通邮、永久用气、永久用水、永久用电的居住使用条件，故张华新要求东凌公司支付自2015年1月22日起至2015年12月20日的延期交房违约金，合理合法，应予以支持。经核算，东凌公司应向张华新支付自上述期间延期交房违约金54801.61元（以合同约定的购房款822847元为本金，以0.02％，延期333天计算）。东凌公司抗辩延期交房违约金过高，并无依据，不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出判决：被告广州市东凌房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张华新支付从2015年1月22日起至2015年12月20日止的延期交楼违约金54801.61元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费585元，由被告广州市东凌房地产开发有限公司负担。经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，双方当事人均表示无新证据提交。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、涉案房屋是否符合交付条件；二、东凌公司提出的免责理由是否成立；三、违约金标准是否需要进行调整。关于东凌公司提供临时用电是否符合涉案房屋的交付条件的问题。首先,根据《中华人民共和国电力法》第三十二条第一款的规定，用户用电不得危害供电、用电安全，扰乱供电、用电秩序。根据国务院《电力供应与使用条例》第二十三条、第三十条、第四十条规定，申请新装用电、临时用电、增加用电量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续；用户不得有擅自改变用电类别等危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为；违章用电情节严重的，供电企业可以按照国家规定程序停止供电。根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条规定，“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”。由上述规定可知，所谓临时用电是区别于永久性正式供电的一种供电方式，不能用作居民的日常生活用电。东凌公司向涉案房屋买受人提供临时用电，违反了上述规定，属扰乱供电、用电秩序的行为，尚未具备永久用电的涉案房屋不能满足买受人日常生活用电的基本条件。其次，根据涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议的约定，房屋交付时的供电标准为东凌公司提供供电的永久使用证明文件，故涉案房屋供电的交付标准应为永久用电。《补充协议》另约定“交楼时可能暂时没有永久用电，但有临时用电”，系双方对将来不确定用电状况的描述，东凌公司作为开发商以补充协议的方式免除其应承担的提供永久用电的基本义务，明显与上述《中华人民共和国电力法》、《电力供应与使用条例》及《供电营业规则》的相关规定相悖，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求。因此，东凌公司上诉主张以临时用电作为涉案房屋供电的交付条件，缺乏法律依据，本院不予支持。东凌公司于2015年10月26日才与广州供电局有限公司签订用电范围包括涉案房屋在内的《高压供用电合同》，直到2015年12月20日向张华新送达《关于再次催请收楼的通知》，一审中，张华新确认截至该日涉案房屋已经具备了永久通邮、永久用气、永久用水、永久用电的居住使用条件，故原审认定东凌公司应向张华新支付自2015年1月22日起至2015年12月20日的延期交房违约金，并无不当，本院予以维持。关于东凌公司提出的免责理由是否成立的问题。东凌公司认为增城供电局规划的余庄变电站及相关的电路铺设工程超期完成超出其建设规划和风险预估，进而主张其无法提供永久用电系政府原因所致，构成不可抗力。本院认为，一方面，东凌公司与广州市变电电力工程有限公司签订的《荔湖城B区一期施工用电工程合同》不能证明未能提供永久用电的原因；另一方面，东凌公司未能证明供电部门无合理原因拒绝供电，造成不可抗力的客观后果。因此，原审法院不予采纳东凌公司的免责抗辩并无不当，东凌公司上诉提出的免责理由缺乏依据，本院不予采信。关于违约金标准是否过高的问题。根据涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议）的约定，卖方逾期交付房屋的，每逾期一日按买方已付购房款的万分之二向买方支付违约金。该项违约金系双方在签订合同时对逾期交房违约事项预先确定的损失赔偿计算方法。东凌公司未能证明涉案合同约定的违约金过分高于张新华的损失，其要求调整违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，东凌公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1170元，由上诉人广州市东凌房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  姚伟华审判员  余 盾二〇一六年十月十四日书记员  胡 茜颜玉婵