广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终12220号上诉人（原审被告）：杜某甲，住广州市黄埔区。委托代理人：陈新胜，广东明浩律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：李某甲，户籍地广州市越秀区，现住广州市海珠区。原审被告：杜某乙，户籍地广州市越秀区，现住广州市海珠区。原审被告：杜某丙，住广州市越秀区。上诉人杜某甲因法定继承纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2016）粤0112民初803号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判查明：被继承人杜某丁（1937年4月29日出生）与李某甲是夫妻关系，共生育三名子女：杜某甲、杜某乙、杜某丙。被继承人杜某丁于2011年4月27日死亡，生前没有立下遗嘱。李某甲、杜某丙、杜某乙、杜某甲均确认杜丁星的父母于上世纪六、七年代死亡。位于广州市黄埔区XXXX房屋（现门牌号：广州市黄埔区XXXX房，以下简称涉案房屋）为房改房，由杜某丁于1991年2月2日向黄埔造船厂购买，至今登记在杜某丁名下。2006年杜某甲搬入该房居住至今。为使用该房屋，杜某甲前后共支付80000元给杜某丁星及李某甲。2013年11月杜某甲补交了该房的成本价差额11408.18元及评估费1000元；2014年10月缴交了该房公有住房共有分摊建筑面积价款1456.80元。原判认为：本案争议的焦点问题为涉案房屋的权属是否已出售给杜某甲，能否进行分割继承。李某甲诉称涉案房屋只是出租给杜某甲；杜某甲则辩称涉案房屋父母已出售给其，其亦已支付购房款。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房屋属于不动产，不动产权的获得需要交付和登记。本案中杜某甲声称其支付的款项是为了购买该房，但涉案房屋未办理过户登记，李某甲对双方存在买卖关系不予认可，且双方并无签署房屋买卖合同，故不产生物权变动的效力，该房的权属人依然是杜某丁。由于涉案房屋系在杜某丁与李某甲婚姻关系存续期间购得，故为夫妻共同财产。根据《中华人民共和国继承法》第五条的规定，杜某丁生前并未立下遗嘱，故涉案房屋被继承人杜某丁享有的50%所有权为其遗产，由其第一顺序法定继承人依法等额继承，即由李某甲、杜某甲、杜某乙、杜某丙各继承12.5%的份额。杜某甲交纳的涉案房屋成本价差额11408.18元、评估费1000元、共有分摊建筑面积价款1456.80元，由于涉案房屋自2006年至今由其使用，故其余继承人无需补偿杜某甲。本案为继承纠纷，故杜某甲支付给杜某丁及李某甲的款项、涉案房屋的使用及是否拍卖，不是本案处理的范围。综上所述，依照《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第十三条、第二十六条和《中华人民共和国物权法》第九条的规定，于2016年5月17日判决:被继承人杜丁星的遗产位于广州市黄埔区XXXX房屋50%所有权由李某甲、杜某甲、杜某乙、杜某丙各继承12.5%的份额。判后，上诉人杜某甲不服，向本院提起上诉称：1.原判未认定涉案房屋已出卖给杜某甲，不属于遗产，系认定事实不当。（1）2006年杜某甲已支付了房屋对价款，善意取得了涉案房屋。2006年1月，杜某甲离婚后暂住在涉案房屋。同年，父母李某甲、杜丁星为替杜某丙还清海珠区新港西路景致街10号1202房的银行按揭尾款而与杜某甲达成口头协议，约定将涉案房屋转让给杜某甲，转让款为7万元，并承诺择日去办理房屋过户手续。口头买卖协议达成后，杜某甲向李某甲支付了7万元转让款，李某甲收款后认为7万元不够，要求杜某甲再支付1万元，杜某甲于是再支付了1万元。李某甲收到8万元之后将房产证交给杜某甲。李某甲确认收到杜某甲8万元，并确认将8万元用于偿还海珠区新港西路景致街10号1202房的银行按揭尾款。上述事实足以证实，涉案房屋已出卖给杜某甲，杜某甲己支付了对价款并取得涉案房屋。（2）杜某甲对房屋行使了装修和支付房屋差价款的物权行为，李某甲称涉案房屋出租给杜某甲与事实不符。杜某甲在涉案房屋居住了10年，李某甲既没有与杜某甲签订租赁合同，也未向杜某甲收取过任何租金，足以证实涉案房屋不存在租赁关系。杜某甲在2006年一次性支付给李某甲8万元转让款之后，对涉案房屋一直行使物权权利。2006年，杜某甲对房屋进行装修，在房屋铺设了大理石地板块，对墙壁进行了批荡粉刷等装修装饰，花去了8万多元。如果房屋不是杜某甲的，是租用的房屋，杜某甲不可能对房屋投巨资装修。2013年，杜某甲向涉案房屋出售单位补交成本价房屋差价款、评估费和共有分摊面积价款。支付这些款项的行为，应是行使房屋所有权的行为。（3）李某甲一审时提交了一份《对杜某甲“答辩状”之辩》，其在第一点中提到杜某甲“不惜丢掉工作，净身出户，把名下房子败掉，故无房产之说，我们知道此情后，决定不给他过户，不齿他的行径”，“决定不给他过户”这一句话足以证实涉案房屋已约定出卖给杜某甲并办理过户，只不过李某甲得知杜某甲丢掉工作，净身出户，把名下房子给了前妻之后，才作出不将涉案房屋过户的决定，这足以证实在此前涉案房屋存在买卖关系。2.杜某甲占有、使用房屋十年，李某甲从未主张过任何权利和提出过任何异议，默认了杜某甲是合法产权人。父亲已去世多年，如果涉案房屋系遗产，李某甲早就提出了主张。如果涉案房屋系出租给杜某甲，李某甲也早己提出了租金要求，不可能让杜某甲无偿占有、使用十年。3.原判超出了审理范围。李某甲请求的是分割继承涉案房屋，未请求杜某甲支付的房屋差价款折抵房屋使用费。按照“不告不理”的法律原则，原判不应当处理房屋差价款，可原判却作出“杜某甲交纳的涉案房屋成本差价额11408.18元……，故其余继承人无需补偿杜某甲”的认定，明显超出审理范围。4.原判未对杜某甲支付的8万元购房款和房屋装修款作出处理，明显不公。既然原判认定涉案房屋系遗产并对继承份额作出判决，就应对杜某甲支付的8万元购房款和房屋装修款8万多元作出处理。从法理上说，房屋买卖不成立，李某甲就应当返还杜某甲支付的购房款，并应对杜某甲的房屋装修作出补偿，而原判却对购房款和房屋装修不作处理，导致杜某甲房、钱两空，明显违反法律公平原则。5.原判适用法律不当。本案涉案房屋不是遗产，原判适用《继承法》不当。据此，请求：1.撤销原判，驳回李某甲的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由李某甲承担。被上诉人李某甲答辩称：1.虽然我们之间没有租赁合同，但是杜某甲也没法出示买卖合同，“不给过户，足以证实该房屋已约定出售”，这种不合理逻辑的推理，未免过于牵强，荒谬。“口头协议”、“变相承认”均不足采信。事实是杜某甲因婚外情，被厂除名，被妻扫地出门，其几次登门求我们把正在出租的房屋借给他居住，虽然杜某甲从未对我们尽过孝心，但作为父母的我们还是不忍心看他流落街头，才借房子给他居住，他预付8万元房租，我们帮小儿子杜某丙交了买房的按揭。2.杜某甲入住涉案房屋时已经预付了8万元租金，2015年因房租早已涨价，我向杜某甲索要房租，杜某甲从2015年6月起通过银行转账每月付500元给我。尽管房租已经涨到每月1500元，我不跟他计较。最后一次转账是2016年2月，共有9张单。3.如果杜某甲交还十年的房租，那么8万元的购房款我会分文不少的归还。杜某甲未经允许私自将完好无损的房屋进行装修，肆意改装，破坏了原房的构架，将如何负责？原审被告杜某丙答辩称：原判没有按照当时的事实，笼统判决是不对的，我当时亲耳听到父母说了房屋是卖给哥哥的，当时没有办手续是因为父亲的封建思想，认为其还在世，还有就是2010年亚运会，广州市居民每人可获得补助50元，我哥哥的户口也在一起才能领钱，哥哥领钱后一下子忘记给父亲，父亲很生气，就不过户。原审被告杜某乙答辩称：我同意母亲李某甲的意见。当时房屋是租出去的，哥哥杜某甲没有地方住，就给了父母8万元，房屋就租给哥哥。我没听说过房屋卖给哥哥，我只听说如果将来父母百年归老后，哥哥尽了赡养义务，房屋可以归哥哥。房产证为什么会在杜某甲那里呢，是因为房屋是房改房，有一些补充费用需要缴纳，要凭着房产证办理，所以房产证就给哥哥办理缴纳手续。本院查明：二审时，李某甲的妹妹李某乙出庭作证，表示：当时姐姐和姐夫经常来上海玩，我就听他们说要将黄埔的房屋给杜某甲，并收了杜某甲8万元，但是后来姐夫可能因为忌讳，一直没有去办理过户手续。李某甲质证表示：证人的证言没事实依据，没有录音、车票等佐证。本院查明的其他事实与原判相同。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的变更，需经法定程序进行登记，否则不发生法律效力。本案中，根据房地产证的记载，涉案房屋至今仍登记在杜某丁而非杜某甲的名下。杜某甲提出了下列事实：自2006年始，杜某甲一直占有使用涉案房屋，持有房屋产权证，并对房屋进行装修；杜某甲前后共支付了8万元给杜某丁及李某甲；2013年11月杜某甲补交了该房的成本价差额11408.18元及评估费1000元；2014年10月杜某甲缴交了该房公有住房共有分摊建筑面积价款1456.80元；李某乙出庭作证的证言以及李某甲自述“决定不给他过户”等事实，杜某甲因此主张涉案房屋已转让给其。本院分析认为，即使杜某丁、李某甲与杜某甲之间有转让涉案房屋的意向，并已交付使用，但是涉案房屋至今仍登记在杜某丁名下，根据上述规定，由于转让行为未经法定的登记程序，因此不产生物权变更的效力，杜某甲的产权主张无法得到确认和法律保护。由于杜某丁星与李某甲在婚姻关系存续期间购得涉案房屋，故涉案房屋为夫妻共同财产，被继承人杜某丁星享有的50%产权份额属于其遗产，由其第一顺序继承人依法等额继承。原判的观点正确，分析有理，本院予以认同。另外，杜某甲交纳的涉案房屋成本价差额11408.18元、评估费1000元、共有分摊建筑面积价款1456.80元，以及杜某甲支付给杜某丁、李某甲的款项8万元，由于双方当事人均没有对上述款项的返还、交付事宜明确提出请求，故本案不宜处理。如当事人坚持其诉求的，可另案诉讼解决。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。杜某甲的上诉请求理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审受理费100元由上诉人杜某甲承担。本判决为终审判决。审判长  黄文劲审判员  苗玉红审判员  钟淑敏二〇一六年十月二十一日书记员  邱穗珠陈颖斯谢灵珠