福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0206民初6138号 原告：施毓斌，男，1971年6月19日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：王晓林，北京蓝鹏（厦门）律师事务所律师。 被告：陈晗，男，1996年10月13日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：林乐漂，福建九信律师事务所律师。 被告：廖丽芳，女，1976年4月6日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：林龙辉，福建志远律师事务所律师。 第三人：厦门欣佳房产代理有限公司，住所地福建省厦门市湖里区双浦东里**110。 法定代表人：马斌，公司总经理。 委托诉讼代理人：温新成，男，该公司职员。 原告施毓斌与被告陈晗、被告廖丽芳、第三人厦门欣佳房产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告施毓斌及其委托诉讼代理人王晓林、被告陈晗的委托诉讼代理人林乐漂、被告廖丽芳及其委托诉讼代理人林龙辉、第三人厦门欣佳房产代理有限公司的法定代表人马斌和委托诉讼代理人温新成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告施毓斌向本院提出诉讼请求：1.廖丽芳向施毓斌返还定金20万元；2.廖丽芳向施毓斌支付违约金92万元；3.廖丽芳承担施毓斌的律师代理费37800元；4.廖丽芳承担施毓斌支付的中介费7万元；5.陈晗对上述债务承担连带清偿责任；6.施毓斌、陈晗承担本案诉讼费。事实和理由：址于厦门市筼筜·温莎公馆4#楼B梯12层1201室系讼争房产，为陈晗向厦门市特房筼筜开发有限公司购买。2016年5月14日，在厦门欣佳房产代理有限公司的居间下，施毓斌与陈晗的委托代理人廖丽芳签署了《房产预约买卖协议书》一份，约定施毓斌以460万元购买讼争房产，房款分三次支付：于一手产权出证两个月内（送件前）支付150万元（含定金）；于取得二手产权证20天内支付180万元；余款130万元由施毓斌向银行申请按揭贷款。施毓斌按约于签约当日支付购房定金20万元，向厦门欣佳房产代理有限公司支付了首笔中介费5万元。后施毓斌得知廖丽芳已将讼争房产另售他人并已办理过户手续。至此，廖丽芳的不诚信行为已构成根本违约，严重侵害施毓斌的合法权益。根据《房产预约买卖合同》约定，廖丽芳违约的，应向施毓斌返还购房款，同时向施毓斌支付讼争房产总价款20%的违约金；同时还约定违约方需向守约方承担中介费、诉讼费及律师费等。而陈晗将尚未办理产权证的讼争房产出售给廖丽芳，继而廖丽芳将讼争房产再次出售，廖丽芳在庭审中亦表示其以陈晗的名义出售讼争房产，故陈晗对该行为产生的法律后果应承担连带责任。 被告陈晗辩称，一、陈晗从未与施毓斌发生法律关系，施毓斌应撤回对陈晗的起诉。施毓斌是故意给陈晗增添讼累，陈晗保留相应的法律权利。二、施毓斌与温新成发生的法律关系，与陈晗无关。施毓斌未审查温新成的代理权，应自行承担不利后果。三、陈晗是与廖丽芳发生房屋买卖关系，廖丽芳在取得处分权或代理权之前的行为对陈晗没有约束力。陈晗对廖丽芳及温新成的无权代理行为并不知情，也没有任何追认，不发生相关约束力。陈晗对廖丽芳、梁元河的公证委托是履行合同行为，对受托人之前的行为没有追认的意思表示，也不发生追认的效力。四、施毓斌与无权代理人签订的合同属无效合同，对陈晗没有任何法律效力。五、陈晗履行房屋买卖合同合法正当，没有任何违约、违法责任。综上，温新成、廖丽芳等人在与施毓斌签订合同时，没有取得处分权或代理权，且未经陈晗的追认，依法对陈晗不发生法律效力。施毓斌未尽合同签订的注意义务，存在过错，应自行承担不利后果。恳请法院依法驳回施毓斌对陈晗的诉讼请求。 被告廖丽芳辩称，一、廖丽芳关于讼争合同的签约行为属于无权代理，事后没有获得陈晗的追认，讼争合同依法不发生法律效力。即便讼争合同有效，依据委托代理相关法律规定，代理行为的法律后果归属于被代理人陈晗。讼争合同系温新成以陈晗代理人的名义在2016年5月14日与施毓斌签订的，5月17日廖丽芳回厦门后在留存于第三人处的讼争合同上补签字。讼争房产原产权人是陈晗，不论是温新成还是廖丽芳在签约时均未取得陈晗的授权，事后讼争合同亦未得到陈晗的追认，故温新成、廖丽芳的签约行为属于无权代理。二、施毓斌对讼争房产未能及时过户存在过错。廖丽芳在2016年5月24日后已两次通过第三人通知施毓斌过户，第一次约5月27日过户，温新成说施毓斌有事改在5月30日过户，但5月30日温新成又电话说施毓斌的钱在银行做理财取不出来，需要再等等。另外，施毓斌未依约及时支付相应款项，亦未通知陈晗或廖丽芳收取剩余款项。三、施毓斌主张的违约金、律师代理费、中介费过分高于因相对方的违约给其造成的损失，依法不应得到全部支持。从权利义务平衡的角度讲，施毓斌仅付出20万的定金，却主张高达92万元的违约金、律师代理费37800元和中介费7万元，其主张的违约金（包含损失）高达其所支付定金的5倍，毫无疑问权利义务严重失衡。我国合同法关于违约责任采用的是损失弥补原则，约定的违约金不能过分高于守约方的实际损失。厦门市房价在2016年5月份之后大幅上涨是施毓斌与廖丽芳在签约当时无法预见的，施毓斌未能举证其损失达到或接近其上述主张，依法廖丽芳有权请求适当减少违约金。廖丽芳认为：在上述协议书对陈晗或廖丽芳有约束力的情况下，陈晗或廖丽芳双倍返还定金40万元已足以弥补原告包括律师费、中介费在内的全部损失。四、施毓斌在整个交易中存在诸多疑点，廖丽芳有理由怀疑其与第三人恶意串通损害陈晗和廖丽芳的利益。施毓斌在第三人没有讼争房产钥匙的情况下如何看房；施毓斌从未见过廖丽芳与陈晗，在廖丽芳回厦门后也不主动来和廖丽芳见面，其手上的购房协议也没有让廖丽芳补充签名，在第三人处的定金收条也没有拿走；廖丽芳多次通知施毓斌过户，施毓斌却以各种理由不在约定时间去办理过户手续，也未要求办理网签手续；廖丽芳得知讼争房产被梁元河出售后告知第三人法定代表人马斌，马斌主动向廖丽芳索要12万元，否则联合施毓斌让其承担更多赔偿等威胁言语。 第三人厦门欣佳房产代理有限公司陈述，对施毓斌的诉讼请求没有异议。廖丽芳是比较有名的炒房客，2016年3月15日，廖丽芳经我司居间与陈晗签定合同购买了讼争房产，当时廖丽芳支付了40万元定金后，就说有赚就卖掉，过后几日，廖丽芳也委托了其他同行去挂牌出售讼争房产，其他房产中介也有带人去看房，后来有客户愿意买房时，廖丽芳就一直加价，直至施毓斌以460万元购买讼争房屋时，廖丽芳口头授权温新成与施毓斌签订合同，并在电话中确定付款方式，授权温新成代其收下定金，后5月17日，廖丽芳回厦门后，到店里收取20万元定金，当时廖丽芳看到合同约定460万元时是很开心的，因为同期该类型房产都只卖430万元，廖丽芳在合同上补签字还写了一份收条就走了。2016年5月22日前后，第三人催促廖丽芳要求其办理与施毓斌的过户手续，但廖丽芳一直拖延。直至2016年5月29日，廖丽芳打电话告知其已将讼争房屋过户到案外人名下。2016年6月2日，廖丽芳说中介费7万元她愿意出，让第三人去搞定施毓斌让施毓斌不要再买讼争房子，她不愿意承担违约金，后来廖丽芳找第三人愿意支付12万元，让第三人搞定施毓斌。 本院经审理认定事实如下：2015年6月29日，陈晗向厦门市特房筼筜开发有限公司购买址于厦门市筼筜·温莎公馆4#楼B梯12层1201室的房产并办理了商品房买卖合同备案登记。2016年3月15日，陈晗将上述房产以385万元的价格出售给廖丽芳，至2016年5月24日止，陈晗收到了全部385万元的购房款。 2016年5月14日，在厦门欣佳房产代理有限公司的居间下，施毓斌与作为陈晗委托代理人的温新成签署了《房产预约买卖协议书》一份，约定：1、施毓斌以460万元购买址于厦门市筼筜·温莎公馆4#楼B梯12层1201室的房产，建筑面积119.03平方米，施毓斌应于协议签订当日支付购房定金20万元，于一手产权出证两个月内（送件前）支付150万元（含定金），于取得二手产权证20天内支付180万元，余款130万元由施毓斌向银行申请贷款，应于协议签订当日支付中介费7万元；2、双方签订本协议后，卖方已支付购房款后，双方除遇到不可抗拒因素外，否则不得中途悔约。若卖方中途悔约，应及时书面通知买方，并自悔约之日起三日内退还支付的购房款，同时支付房产总价款的20%作为违约金。若买方中途悔约，应及时书面通知卖方，卖方应退还买方支付的购房款，但买方需向卖方支付房产总价款的20%作为违约金。 同日，施毓斌向温新成转账20万元，向厦门欣佳房产代理有限公司的法定代表人马斌转账支付了首笔中介费5万元；温新成作为陈晗的代理人出具了《定金收条》。2016年5月17日，廖丽芳在存于第三人处的讼争合同上补签字，并出具《收条》确认收到施毓斌的购房定金20万元。2016年7月27日，施毓斌为本案支付了律师代理费37800元。 2016年5月24日，讼争房产取得了一手产权证，陈晗办理了公证委托给受托人廖丽芳、梁元河，授权廖丽芳、梁元河出售讼争房产、代为清偿讼争房产抵押贷款、代为办理抵押借（贷）款手续等。2016年5月29日，梁元河作为陈晗的代理人与王志鹏签订《存量房买卖合同》将讼争房产出售，讼争房产已转移登记至王志鹏名下。 庭审中，施毓斌陈述其于2016年5月12日作为其父亲施剑溪的代理人将址于厦门市思明区屿后北里392号702室房产以380万元的价格出售给朱新法，朱新法于2016年5月28日支付施毓斌128万元，施毓斌购买讼争房产是作为改善性住房；施毓斌为避免了损失扩大，于2016年6月5日以500万元的价格购买了址于厦门市筼筜·温莎公馆4#楼A梯14层1404室的房产，建筑面积119.03平方米，为此施毓斌多支付了40万元的房屋差价款、2.1万元的解押利息和提前还贷违约金几千元等。廖丽芳主张施毓斌一家已有多处房产，施毓斌购买讼争房产并非用于改善性住房；廖丽芳对讼争房产有进行装修后因钥匙被收回停止了装修，施毓斌在签订合同时钥匙已不在第三人处，施毓斌并未看过讼争房产又如何购买，讼争合同存在虚假和串通可能。 以上事实，有施毓斌提供的《房产预约买卖协议书》、银行转账凭证、《定金收条》、《收条》、《收据》、《厦门市商品房买卖合同》、法律事务委托合同、发票、《房产买卖协议》、《房产买卖居间协议书》、《存量房买卖合同》，陈晗提供的编号为1600134的《房产预约买卖协议书》、《收据》2份，廖丽芳提供的《房产买卖居间协议》及庭审笔录为证。 本院认为，廖丽芳辩称其与施毓斌签订的讼争合同未经陈晗授权和追认，应属无权代理行为，讼争合同无效，因陈晗当庭确认上述行为未经其授权，也不予追认，施毓斌也确认是与廖丽芳签订讼争合同，故本院认为，廖丽芳无权代理陈晗签订讼争合同，讼争合同的实际签订人为廖丽芳。施毓斌与廖丽芳签订的《房产预约买卖协议书》是双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。廖丽芳辩称其签订讼争合同属无权处分，讼争合同应为无效合同，因没有法律依据，本院不予采纳。廖丽芳辩称施毓斌与第三人恶意串通，损害陈晗和廖丽芳的利益，因没有事实依据，本院不予采纳。 施毓斌与廖丽芳之间存在房屋买卖合同关系，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，施毓斌已依约支付了20万元购房定金。施毓斌依约应于一手产权出证即2016年5月24日两个月内支付150万元购房款，现因讼争房产已于2016年5月29日签订《存量房买卖合同》出售并转移登记至王志鹏名下，施毓斌订立合同时所期望的取得讼争房产的目的已无法实现，廖丽芳的行为已构成根本违约，应当承担相应的违约责任，施毓斌要求廖丽芳返还定金20万元和支付违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。廖丽芳辩称施毓斌对讼争合同未能及时变更登记存在过错，因没有事实依据，本院不予采纳。施毓斌主张陈晗将尚未办理产权证的讼争房产出售给廖丽芳，继而廖丽芳将讼争房产再次出售，廖丽芳在庭审中亦表示其以陈晗的名义出售讼争房产，故陈晗对该行为产生的法律后果应承担连带责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。 施毓斌要求廖丽芳支付违约金92万元，廖丽芳辨称讼争合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，施毓斌举证其于2016年6月5日以500万元的价格购买了址于厦门市筼筜·温莎公馆4#楼A梯14层1404室的房产，为此施毓斌多支付了40万元的房屋差价款、2.1万元的解押利息和提前还贷违约金几千元等，本院认为，与讼争房产比照，除讼争房产有经廖丽芳进行二次装修外，新购房产与讼争房产位置、楼层、面积等均较为相近，故施毓斌为此多支付的上述费用可以作为认定施毓斌实际损失的参考，另施毓斌支付了关于讼争房产的中介费5万元，为本案支付了律师代理费37800元，上述费用也是施毓斌的实际损失，即施毓斌的实际损失可参考50.88万元计，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定违约金按不超过造成损失的百分之三十计，为66.144万元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，本案双方当事人约定的违约金按合同约定的成交价的20%计算为92万元，超过造成损失的百分之三十66.144万元，应予以调整，本院酌定违约金损失为65万元，该违约金损失已包含律师代理费37800元和已支付的中介费5万元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、廖丽芳应于本判决生效之日起十日内向施毓斌返还购房定金20万元。 二、廖丽芳应于本判决生效之日起十日内向施毓斌支付违约金65万元。 三、驳回施毓斌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7925元，由施毓斌承担1775元，廖丽芳承担6150元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 代理审判员  范功怡 二〇一六年十月二十五日 代书 记员  马承威 附页： 本案适用的法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。