徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0311民初2648号原告：徐州新盛嘉和物业经营服务有限公司,住所地本市云龙湖大堤北侧滨湖新天地步行街C区-202。法定代表人：张强，该公司总经理。委托诉讼代理人：王聪，江苏东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋为为，女，1982年6月25日生，汉族，该公司职员，住本市鼓楼区。被告：姜文，男，1983年1月16日生，汉族，徐州市万寓房产开发有限公司职工，住本市泉山区。委托诉讼代理人：赵俊红，女，1980年8月7日生，汉族，徐州市万寓房产开发有限公司职工，住本市鼓楼区。原告徐州新盛嘉与物业经营服务有限公司（以下简称嘉和物业公司）诉被告姜文物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月6日立案后，依法由代理审判员张梦瑶独任审判，于2016年7月11日公开开庭进行了审理，原告嘉和物业公司的委托诉讼代理人王聪、被告姜文的委托诉讼代理人赵俊红到庭参加诉讼。后依法适用普通程序，组成合议庭，于2016年10月18日公开开庭进行了审理。原告嘉和物业公司的委托诉讼代理人蒋为为到庭参加诉讼、被告姜文经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉和物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付物业费173237.3元（自2012年4月至2016年2月25日），违约金51971.19元。事实与理由：原、被告双方于2011年9月7日签订《滨湖商业街区物业管理服务协议》，约定原告为被告提供物业服务区域建筑面积为450平方米，物业服务费计费标准为每月每平方米10元收取。协议签订后，原告按约定提供了物业服务，但被告姜文未按约定给付物业费，虽原告多次催要，被告均未支付，至今拖欠物业费173237.3元。原告认为，双方签订的物业合同成立且有效，被告应当按照约定支付物业费，被告拖欠物业费行为严重侵害原告利益，构成根本违约，但物业协议第六条第三款约定的违约金过高，故原告暂按欠费总金额的30%向被告主张违约金51971.19元。被告拖欠物业费用的行为，严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益特诉至法院。被告姜文辩称，1、2014年11月份原告单方对被告所承租的房屋进行断电，导致被告无法继续使用该房屋进行经营，因此从原告方不再向被告提供物业服务之日起，被告即不应再承担相应的物业服务费用；2、自2015年6月，徐州市新盛建设发展投资有限公司单方解除租赁合同之日起，被告姜文已不再是房屋的承租人，物业费应由徐州市新盛建设发展投资有限公司承担；3、原告起诉的违约金过高，基于原告自2014年11月份并未向被告提供物业服务，因此被告拖欠物业费的行为不能导致给原告造成所拖欠物业费30%的损失，被告认为违约金金额过高，请求依法按照银行同期贷款利率来酌情减少违约金。本院经审理认定如下事实：2011年9月7日，被告姜文（乙方）与江苏大成商业物业投资管理股份有限公司徐州分公司（甲方）就滨湖新天地西区B区5号商铺签订《滨湖商业街区物业管理服务协议》一份，约定由甲方对坐落于滨湖新天地西区B区5号房屋提供物业服务，房屋建筑面积450平方米。物业管理服务费用的缴费标准为每月每平方米（建筑面积）10元，自乙方签收承租房屋交房确认书第二日起算。物业服务管理费用的缴费周期及缴费时间按每两个月缴纳一次，在第二个月结束前的7日内缴纳下一缴费期的物业服务费。在租赁期限内，乙方自用的水、电、气等能源费，根据独立表具的计数（水、电能源费加计10%的损耗）和相关单价支付水费、电费、气费。每月由甲方在每个相关能源缴费终端单位抄表日期后的5日内，向乙方提供缴费通知单，乙方应于接到甲方缴费通知单5日内向甲方缴纳相关费用。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用的及时足额缴纳费用的，甲方有权要求乙方补交和足额缴纳，并从逾期之日起按每日千分之五加收滞纳金；逾期不交纳和拖欠物业管理服务费用及相关费用的，甲方有权对其停止服务，由此造成的一切责任均由乙方承担。协议还约定了双方的权利义务、物业管理服务内容及其他费用和违约责任等。2011年8月5日，江苏大成商业物业投资管理股份有限公司与徐州市新盛仁和资产管理有限公司共同出资设立徐州新盛大成物业经营服务有限公司，2012年1月17日，徐州新盛大成物业经营服务有限公司变更公司名称为徐州新盛嘉和物业经营服务有限公司，即原告。原告嘉和物业公司设立后，即根据《滨湖商业街区物业管理服务协议》对包括西区B区5号商铺在内的滨湖商业街提供物业管理服务。因被告姜文未按时足额缴纳物业费，原告嘉和物业公司多次催缴未果，遂于2016年5月6日以诉称理由起诉来院。要求被告姜文支付2012年4月至2016年2月25日的物业费用及违约金。原被告双方庭审中均认可按照368.59平方米计算物业费。原告庭审中提交了2014年9月12日、2014年10月22日、2014年11月13日、2015年4月24日的收据四张，证明被告一直在向原告缴纳水电费，原告并不存在对被告租赁的房屋进行断电的行为。另查，被告姜文是与徐州新盛建设发展投资有限公司建立租赁关系，租赁涉案房屋。2015年9月1日，徐州新盛建设发展投资有限公司因与被告姜文的租金纠纷向本院提出诉讼，本院于2016年2月25日作出（2015）泉民初字第3731号民事判决，判令解除徐州市新盛建设发展投资有限公司与姜文所签《徐州滨湖新天地租赁合同》及《滨湖新天地西区租赁合同补充协议》；判令姜文向徐州市新盛建设发展投资有限公司返还所租赁的位于徐州市泉山区云龙湖北大堤滨湖新天地步行街西区F2区1-107的房屋。滨湖新天地步行街西区F2区1-107房屋即为本案物业服务合同中的滨湖新天地西区B区5号房屋。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。另根据权利义务相一致的原则，业主在享受物业服务的同时也应当承担交纳物业费、水电费等的义务。本案中，江苏大成商业物业投资管理股份有限公司徐州分公司与被告姜文签订物业服务合同，后徐州新盛大成物业经营服务有限公司变更为原告徐州新盛嘉和物业经营服务有限公司，由原告对协议约定的区域提供物业服务，被告姜文作为经营滨湖新天地西区B区5号商业用房的业主，在原告为其提供了物业服务后，应按照双方的协议约定，及时、足额的缴纳物业费。在2016年2月25日本院作出（2015）泉民初字第3731号民事判决，解除徐州市新盛建设发展投资有限公司与被告姜文就涉案房屋签订的租赁合同之前，房屋处于被告姜文的管理之下，原告要求被告姜文支付自2012年4月1日至2016年2月25日的物业服务费的主张符合合同约定，该费用应为172622.99元。由于被告存在违约行为，原告主张按物业服务费30%主张违约金符合法律规定，不违反双方约定，故被告姜文应当向原告支付违约金51786.90元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第九条之规定，判决如下：本判决生效后十日内，被告姜文支付原告徐州新盛嘉和物业经营服务有限公司物业服务费172622.99元（2012年4月1日至2015年2月25日）、违约金51786.90元，合计224409.89元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4680元，由被告姜文负担（此款原告已预交，被告姜文随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张红梅代理审判员  张梦瑶人民陪审员  牛太平二〇一六年十月三十一日书 记 员  张 瑜