湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0104民初6683号原告冯xx。被告xx地产集团长沙置业有限公司，住所地xxx室。法定代表人谷xx，该公司董事长。委托代理人李xx，该公司员工。原告冯xx诉被告xx地产集团长沙置业有限公司（以下简称“xx公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后依法由审判员肖必芳适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员王孟凡担任法庭记录。原告冯xx，被告xx公司的委托代理人李xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯xx诉称：被告xx地产集团长沙置业有限公司系长沙“xx时代广场”（又名xx中央广场）项目的开发商。2011年10月7日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定购买“xx时代广场”xx房屋一套，建筑面积为96.16平方米，按照建筑面积计算，购房单价为8113.92元每平方米，价款总额人民币780235元；房屋实测面积为96.04平方米，原告实际支付房款780235元。合同第十九条关于产权登记的约定中载明“办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。”且合同约定“如因出卖人的责任，致买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金。”被告已于2014年5月19日为原告办妥了房屋所有权证，按约应在之后的180日内为原告办好土地使用权证，也就是在2014年11月15日之前，被告应履行该项义务，而实际被告为原告办好土地使用证的时间是2015年5月15日，按原、被告合同约定，被告存在违约行为，且被告的违约行为没有法律规定的不可抗力等因素。原告认为，被告的违约行为损害了原告依据合同和法律应当享有的权利和权益。为了维护自身权益，特起诉至法院，请求法院依法判令：（一）被告赔偿因延迟交付土地使用权证给原告的违约金14026元；（二）被告承担本案的诉讼费用。被告xx公司答辩称：一、原告从被告处购买房屋直至被告为原告办好房屋产权证和国土使用权证，被告已经完全正确履行了原、被告间的合同义务，并不存在违约行为，主要体现在被告已经向原告按合同约定交付了房屋，并且在合同约定期限内提前办好了房屋所有权证，也在约定期限内办好了国有土地使用权证。二、对于被告提前为原告办理好房屋所有权证并不能加重被告的义务，也不应视为加重被告的义务，从双方的合同约定来看，被告向原告交付合同约定的房屋比双方合同的期限提前了两天，根据合同第十九条关于产权登记的约定，在合同约定的房产证办证时间之前被告为原告办理好了房屋所有权证，根据合同约定，被告在收房之后540天之内办好国有土地使用权证，而被告也在此期限内将办理国有土地使用权证的所有资料提交给了国土局，退一步说即使国土证出证时间稍微延迟于合同约定时间，这也是国土局的原因所致。三、对于被告而言，从2011年至2015年期间，是国家对于房地产调控最为严格的几年，对于开发商而言，很多开发商资金断裂或者交不了房或办不了产权证或国土证，而被告作为负责任的房产企业在此期间之内顶住各方的压力克服实际困难，本着为业主负责的态度，为业主积极办理好房屋产权证和国土证，即使被告存在国有土地使用权证办理上的细微瑕疵，被告也认为不应对被告加重违约责任，对于双方合同当中所约定的万分之一的违约金，被告向法院申请调低。从原告的损失来看，被告已经为原告办理好产权证和国土证，对原告的影响是微乎其微的，也就是说不存在原告所主张的损失，因此希望法院能够结合本案的实际情况，如认定被告违约则将违约金调低。四、在原告起诉前，在2016年1月份曾经有两户业主已经起诉被告，也是因逾期办理国土证要求被告承担违约责任，这两份判决均已生效，在上两份判决中法院认定了违约金应当计算至办证材料入窗之日，是2015年5月8日，这是人民法院向国土局核实的情况。另外法院降低了违约金的计算标准，因此被告认为本案也应当参照该两份判决，以免出现判决书的矛盾以及认定事实的偏差。经审理查明：2011年10月7日，原告冯xx与被告xx公司签订《长沙市商品房买卖合同》(合同编号：xxx)及附件，合同约定原告冯xx购买被告xx公司开发建设的位于xxx号房；房屋总价款为780235元，交房时间为2013年9月30日前。合同第十九条关于产权登记的约定“出卖人应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。……如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。”合同签订后，原告向被告实际支付了购房款779261元，并缴纳了契税、维修资金。被告按照合同约定向原告交付了涉案房屋。2014年5月19日，被告为原告办妥了所购房屋的产权证，于2015年5月8日将办理土地使用权证所需资料交至长沙市国土资源局，2015年5月18日，长沙市国土资源局对原告所购房屋的土地使用权进行了登记。土地使用权证上注明的宗地图制作日期为2015年6月2日。上述事实，有当事人的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、契税完税证、维修资金缴款凭证、房屋所有权证、国有土地使用权证，被告提交并经质证的《长沙市商品房买卖合同》、业主家庭情况登记表、房屋接收表、房产证领取登记表、国土证接收证明等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原告冯xx与被告xx公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自义务。合同签订后，原告全额支付了购房款并办理了收房手续。根据合同约定，被告应在收房后540日内（2015年3月24日前）为原告办理国有土地使用权证，现被告实际于2015年5月8日将办理国有土地使用权证所需材料交至长沙市国土资源局，于2015年5月18日完成了国有土地使用权的登记，故应从2015年3月25日起承担逾期办理国土证的违约责任。考虑到被告办理相关权证的主要义务是将办证所需材料交至办证机关，具体办理权证的时间不由被告控制，故违约金应当计算至办证材料入窗之日（2015年5月8日）止。原告提出，被告应在办妥房屋产权证之日（2014年5月19日）起180日内（2014年11月15日前）为原告办妥国有土地使用权证，本院认为，《长沙市商品房买卖合同》第十九条实际为房屋出卖人办理房屋产权证及国有土地使用权证的概括约定，如因被告提前办理房屋所有权证而导致加重其违约责任的后果，将与公平原则相悖，故被告逾期办理土地使用权证的时间应认定为44天（2015年3月25日至2015年5月8日）。关于违约金的具体金额，因被告仅逾期办理国有土地使用权证，本院综合考虑被告的过错程度以及给原告造成实际损失大小，酌情确定被告向原告支付的违约金数额为1714元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、限被告xx地产集团长沙置业有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性给付原告冯xx逾期办理国有土地使用权证的违约金1714元；二、驳回原告冯xx的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取75.5元，由被告xx地产集团长沙置业有限公司承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖必芳二〇一六年十月二十七日书记员  王孟凡