福建省龙岩市新罗区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0802民初2982号原告：福建紫金房地产开发有限公司，住所地厦门市湖里区翔云三路128号5层东侧，统一社会信用代码91350200671930794B。法定代表人：戴瑞珍，总经理。委托诉讼代理人：吴潮欣，福建正廉律师事务所执业律师。被告：苏胜武，男，1987年1月16日出生，汉族，住龙岩市新罗区。被告：邱兰妹，女，1987年2月1日出生，汉族，住龙岩市新罗区。第三人：兴业银行股份有限公司龙岩分行，住所地龙岩市新罗区九一南路46号，统一社会信用代码913508008578668580。委托诉讼代理人：林萃春，男，兴业银行龙岩分行员工。委托诉讼代理人：郭家骥，男，兴业银行龙岩分行员工。原告福建紫金房地产开发有限公司（以下简称紫金地产公司）与被告苏胜武、邱兰妹商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月28日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案件审理需要本院依法组成合议庭，并依紫金地产公司的申请依法追加兴业银行股份有限公司龙岩分行（以下简称兴业银行龙岩分行）作为本案的第三人，于2016年8月2日、2016年10月12日公开开庭进行了审理。紫金地产公司的委托代理人吴潮欣、兴业银行龙岩分行的委托代理人林萃春到庭参加诉讼，苏胜武、邱兰妹经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。紫金地产公司向本院提出诉讼请求：1、解除苏胜武、邱兰妹与紫金地产公司于2014年11月12日签订的编号为201408359号的《商品房买卖合同》及补充协议；2、苏胜武、邱兰妹向紫金地产公司支付违约金94534.2元；3、苏胜武、邱兰妹承担紫金地产公司因本案支出的律师代理费5000元。事实与理由：紫金地产公司开发建设龙岩市新罗区“紫金莲园”商品房项目，苏胜武、邱兰妹向紫金地产公司购买该项目第2幢2703号房屋一套，双方于2014年11月12日签订《商品房买卖合同》及补充协议。合同约定：房屋总价款为472671元，苏胜武、邱兰妹应支付首付款142671元，余款330000元以向银行按揭贷款形式支付。因苏胜武、邱兰妹只支付首付款48671元，于2014年11月12日与紫金地产公司签订《借款协议》，以借款的形成确认尚欠首付款94000元。该款分二期付清，分别应于2015年11月11日之前支付47000元、2016年11月10日之前支付47000元。《借款协议》第二条约定：苏胜武、邱兰妹未能按期归还借款本金、利息，逾期超过60日为根本违约，紫金地产公司有权解除《商品房买卖合同》，苏胜武、邱兰妹应按总房价款的20%支付违约金，并承担解除《商品房买卖合同》后办理备案变更手续所产生的相关税费，及紫金地产公司因主张权利而发生的律师费、诉讼费等所有费用。另外，补充协议第五条第6项约定：苏胜武、邱兰妹未能按期偿还按揭贷款，导致紫金地产公司承担担保责任的，苏胜武、邱兰妹须在次日立即偿还原告承担担保责任的金额。超过7日未支付的，紫金地产公司有权解除合同，苏胜武、邱兰妹应承担购房价款总额的20%的违约金、因此产生的律师费、保全费等费用。现《借款协议》项下苏胜武、邱兰妹尚欠的购房款付款期限2015年11月11日已过，但苏胜武、邱兰妹未按期支付47000元。按揭贷款从2015年12月15日开始未还款。银行已通知紫金地产公司履行担保责任代为偿还贷款。苏胜武、邱兰妹的违约行为，导致合同目的不能实现。为此，紫金地产公司于2016年4月28日诉至本院，请求判如所请。苏胜武、邱兰妹未作答辩。兴业银行龙岩分行向本院提出独立的诉讼请求：1、要求解除苏胜武、邱兰妹与兴业银行龙岩分行签订的编号：兴银岩零售龙津按揭（2015）第242号《个人购房抵押（保证）借款合同》；2、要求苏胜武、邱兰妹立即归还对贷款清偿之日尚欠的贷款本金、利息、罚息、复利；3、紫金地产公司对上述债务承担连带清偿责任，并将应返还苏胜武、邱兰妹的款项优先用于偿还苏胜武、邱兰妹尚欠的贷款本息。事实与理由：兴业银行龙岩分行已从紫金地产公司缴交的保证金中抵扣8000元用于偿还苏胜武、邱兰妹尚欠的贷款本息。至2016年7月15日苏胜武、邱兰妹尚欠借款本金311901.71元，利息为3806.69元，罚息75.51元。紫金地产公司对苏胜武、邱兰妹尚欠的借款本金及利息、罚息、违约金、复利承担连带清偿责任，因本案的房屋已办理抵押登记，故紫金地产公司应当返还给苏胜武、邱兰妹的购房款应优先偿还尚欠的贷款本息。经审理查明：2014年11月12日，紫金地产公司（××）与苏胜武、邱兰妹（××）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201408359）及补充协议，主要约定：苏胜武、邱兰妹购买紫金地产公司开发的位于龙岩市新罗区曹溪街道莲庄南路5号“紫金莲园”第2幢03单元2703号房产，建设面积86.92平方米，每平方米5438元，总金额472671元；××在签订合同当天支付购房首付款142671元，剩余房价款330000元由××以向银行申请办理按揭贷款的方式支付给××；××应当在2017年10月30日前将经验收合格的商品房交付××使用；附件六《合同补充协议》第五条第6款中约定“××在××担保期内，如因××未能按期偿还按揭贷款，导致××承担担保责任的，××须在次日立即偿还××承担担保责任的金额及××在此过程中发生的包括律师费等其他费用支出。……前述应付款项超过7日未支付的或××未能按时偿还银行按揭贷款由××为其垫付超过三期的，××有权解除合同，××应承担购房价款总额的百分之二十的违约金、××追偿产生的诉讼费、律师费、保全费等。第十三条通知：双方均必须保证合同及本补充协议中所填写的姓名、名称、联系地址、代理人地址、电话、邮政编码等内容真实有效。如有变更，必须于变更之日起7日内以书面形式送达对方，否则自通知寄出之日起三日内即视为送达，由此引起的后果由变更方自行承担。同日，紫金地产公司（甲方）与苏胜武、邱兰妹（乙方）签订《借款协议》一份，主要约定：乙方因缺乏资金向甲方借款用于支付房款，双方同意采用首付分期政策：根据银行信贷政策乙方应付首付款30%，可获得银行按揭贷款70%的购房户，乙方无法付清首付款142671元，现双方协议于签订《商品房买卖合同》当日支付购房款48671元，剩余首付款94000元作为本协议的借款，借款免息应于2年内分2期且交房之前还清；乙方自《商品房买卖合同》签订之日起每一年还款一次，即应于2015年11月11日之前支付47000元、2016年11月10日之前支付47000元。当日，苏胜武、邱兰妹按约支付购房首付款48671元。2015年3月11日，苏胜武、邱兰妹作为借款人与兴业银行龙岩分行作为贷款人、紫金地产公司作为保证人签订一份《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：兴银岩零售龙津按揭（2015）第242号），主要约定借款金额330000元，借款期限20年，自2015年3月11日至2035年3月11日止，还款方式等额本金，苏胜武、邱兰妹以所购买的房屋作为抵押财产提供抵押担保；紫金地产公司为本合同项下苏胜武、邱兰妹的全部债务提供阶段性连带保证担保。当日，双方办理了预购商品房抵押权预告登记。2015年3月24日，兴业银行龙岩分行将贷款33万元转入苏胜武银行账户。自2016年12月15日起，苏胜武、邱兰妹未按约归还贷款。2016年3月1日，兴业银行龙岩分行发出《关于贷款客户苏胜武逾期的告知函》，告知紫金地产公司，苏胜武已逾期还款，要求其承担连带责任保证，代为缴交从2015年12月15日至2016年2月29日拖欠的代按揭款合计8433.77元。此后，兴业银行龙岩分行从紫金地产公司开立的保证金账户中扣划苏胜武、邱兰妹拖欠的本金、利息合计8000元。2015年10月27日、2015年11月16日，紫金地产公司发出二份《催告函》，要求苏胜武、邱兰妹支付尚欠的第一期首付款47000元，苏胜武、邱兰妹至今未支付尚欠的首付款，也未归还紫金地产公司代为缴纳的按揭贷款。为此，紫金地产公司于2016年4月28日诉至本院。因本案诉讼紫金地产公司支出律师费5000元。在案件审理过程中，紫金地产公司于2016年9月26日偿还苏胜武、邱兰妹尚欠兴业银行龙岩分行的贷款本金311901.71元、利息和罚息6965.09元，共计318866.8元，兴业银行龙岩分行认为紫金地产公司已代苏胜武、邱兰妹偿还尚欠的贷款本息，苏胜武、邱兰妹与兴业银行龙岩分行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》于2016年9月26日解除，放弃其他诉讼请求。以上事实，有紫金地产公司提供的《商品房买卖合同》及补充协议、借款协议、告知函、催告函、EMS快递单、关于贷款客户苏胜武逾期的告知函、委托代理合同、律师费发票，兴业银行龙岩分行提供的申请表、《个人购房抵押（保证）借款合同》、借款借据、龙岩市房地产抵押权（预告）申请书、销售不动产统一发票、龙岩市商品房买卖合同备案信息表和预告登记申请书以及当事人的庭审陈述在案佐证。本院认为，紫金地产公司与苏胜武、邱兰妹签订的《商品房买卖合同》及补充协议，苏胜武、邱兰妹、紫金地产公司与兴业银行龙岩分行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。因苏胜武、邱兰妹从2016年1月起未按约支付银行按揭款，导致紫金地产公司的保证金账户款项8000元被银行扣划，苏胜武、邱兰妹至今已超过8个付款期未按时向银行偿还贷款本息，已构成违约，紫金地产公司依据合同约定有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，并有权要求苏胜武、邱兰妹支付按购房款的20%计算的违约金94534.2元。同时，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。2016年9月26日，紫金地产公司已偿还苏胜武、邱兰妹尚欠兴业银行龙岩分行贷款本金311901.71元、利息和罚息6965.09元，共计318866.8元。现兴业银行龙岩分行要求确认《个人购房抵押（保证）借款合同》于2016年9月26日解除，有事实依据，应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案《商品房买卖合同》、《个人购房抵押（保证）借款合同》解除后，紫金地产公司共计收取苏胜武、邱兰妹购房款378671元，扣除代苏胜武、邱兰妹偿还的贷款本息，还应返还苏胜武、邱兰妹购房款51804.2元（378671元-318866.8元-8000元）。根据《商品房买卖合同》的约定，因苏胜武、邱兰妹违约导致合同解除的，紫金地产公司有权追偿律师费，故紫金地产公司主张苏胜武、邱兰妹承担其因本案支出的律师费5000元，有事实依据，应予支持。苏胜武、邱兰妹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自愿放弃诉讼权利，依法缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除福建紫金房地产开发有限公司与苏胜武、邱兰妹于2014年11月12日签订的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号为201408359号），福建紫金房地产开发有限公司应返还苏胜武、邱兰妹购房款51804.2元。二、苏胜武、邱兰妹、福建紫金房地产开发有限公司与兴业银行股份有限公司龙岩分行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号为兴银岩零售龙津按揭（2015）第242号）于2016年9月26日解除。三、苏胜武、邱兰妹应支付福建紫金房地产开发有限公司违约金94534.2元；经与第一项判决福建紫金房地产开发有限公司应返还苏胜武、邱兰妹购房款51804.2元抵扣后，苏胜武、邱兰妹还应支付42730元，该款苏胜武、邱兰妹应于本判决生效之日起二十日内支付。四、苏胜武、邱兰妹应于本判决生效之日起二十日内向福建紫金房地产开发有限公司支付律师代理费5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9522元，由苏胜武、邱兰妹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审 判 长 江    彬人民陪审员 李  克  如人民陪审员 谢  友  鸿二〇一六年十月十七日书 记 员 林巧红（代）附注：引用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。主动履行生效法律文书提示具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款帐户时，应当在转入或存入后及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。生效法律文书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在法律文书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费帐户，并向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。履行款帐户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人17×××010034401）诉讼费缴交帐户（开户行：福建海峡银行龙岩分行；开户单位：龙岩市新罗区人10×××010010001）支付款项时，请在摘要栏写明案件承办人、案号、当事人姓名。新罗区法院财务咨询电话：0597-28903300597-2890331