广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0103民初4720号原告：广东恒宝物业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：孙国林，职务：董事长。委托诉讼代理人：范成年，广东正大方略律师事务所律师。被告：余文骧（兼被告徐好的委托诉讼代理人），住广州市荔湾区。被告：徐好，住广州市荔湾区。原告广东恒宝物业管理有限公司诉被告余文骧、徐好物业服务合同纠纷一案,本院于2016年8月8日立案受理后,依法由审判员张艳独任审判,于2016年9月21日公开开庭进行了审理。原告广东恒宝物业管理有限公司的委托代理人范成年，被告余文骧、徐好到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广东恒宝物业管理有限公司诉称：2006年9月20日广州市恒果房地产开发有限公司（以下简称恒果公司）与原告签订《物业管理委托合同》，委托原告对广州市荔湾区芳村大道中344-360号恒荔湾畔花园进行物业管理服务，并经广州市荔湾区国土资源和房产管理局备案登记，原告于2006年9月20日进场提供前期物业管理服务。2009年4月10日经广州市荔湾区物价局批复，恒荔湾畔花园的物业管理收费标准为2.15元/平方米。2013年1月1日经投票决定，恒荔湾畔花园的物业管理收费标准提升为2.8元/平方米。2016年6月1日经投票决定，收费标准提升为3.2元/平方米。被告于2008年9月收楼入住恒荔湾畔花园C3-某房，至今拖欠2013年1月1日至2016年6月30日的物业管理费及滞纳金，以及2009年3月10日至2016年5月6日的公摊费。经原告多次催收，被告仍拒绝交纳。为此请求判令：1.被告向原告支付2013年1月1日至2016年6月30日的物业管理费14463.40元（2013年1月1日至2016年5月31日按2.8元/月/平方米计算，2016年6月1日起按3.2元/月/平方米）；2.被告向原告支付至付清欠款之日止的滞纳金（从欠交管理费次日起按每日1‰计算）；3.被告支付2009年3月10日至2016年5月6日由原告代垫的公摊费3577.70元；4.被告承担所有诉讼费用。被告余文骧、徐好共同辩称：按约定业主委员会成立之前物业管理费是按2.15元/月/平方米计算。根据合同约定，如需调整合约，必须在业主委员会成立后经双方同意，但原告在2013年擅自将管理费提升为2.8元。原告升价存在暗箱操纵，故我方从2013年1月开始拒交管理费。我方自2009年10月13日以来向原告提出公摊费和物管费不合理的理由和建议，但没有收到任何答复。欠费原因是原告工作没有做好，故滞纳金应由原告自行负责。C3栋楼下停车场的车位很多不是C3栋住户购买，故C3电梯应实行谁交费谁使用的原则下，我们除了电梯电费，其他公摊费均同意缴纳。但原告称不能分割收费。经审理查明：2006年9月21日，恒果公司出具《中标通知书》确认原告为[恒荔湾畔花园]物业管理投标的中标人。恒果公司（甲方）和原告（乙方）签订的《[恒荔湾畔花园]前期物业服务合同》约定：甲方选聘乙方对[恒荔湾畔花园]提供前期物业管理服务，物业服务收费采取酬金制，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，其中高层住宅按1.98元/月.平方米；乙方每月按应收的物业服务资金10%的比例提取；业主应在每月第一日之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月第一至第七日履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日加收欠交金额1‰的滞纳金标准向乙方支付违约金；本合同期限自2006年10月1日起，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等。2008年10月13日，广州市国土房管局荔湾区分局出具《广州市物业服务项目备案回执》记载：原告备案主要内容有：资质等级：三级；承接项目名称：恒荔湾畔花园；选聘单位：广州市恒果房地产开发有限公司；物业服务合同期限：2006.10至业委会成立。广州市物价局出具《关于恒荔湾畔花园小区物业服务收费标准的批复》规定：恒荔湾畔花园住宅物业服务收费标准为每月每平方米2.15元，按法定产权面积计收；上述收费标准不包括水电公摊。小区内走廊、楼梯、公共设施的公共水电费用和路灯用电费用根据供电、供水企业制定的分摊办法合理分摊，另行收取等。之后，原告按2.15元/月.平方米的标准向小区业主及住户收取物业管理服务费至2012年12月31日。2012年11月26日，原告向广州市荔湾区花地街道办事处、广州市荔湾区物价局递交《关于“恒荔湾畔花园提升物业管理服务费收费标准”的函》和附件恒荔湾畔花园提升物业管理服务费业主点票大会计票结果。2012年12月13日广东恒宝物业管理有限公司恒荔湾畔花园分公司发布《关于“调整恒荔湾畔花园物业管理服务费”的通告》，明确恒荔湾畔花园物业管理服务费收费标准自2013年1月1日起调整为2.8元/平方米。2016年5月10日，广东恒宝物业管理有限公司恒荔湾畔花园分公司向全体业主发出《通告》称，2016年3月30日起，物管处在小区各栋大堂公示了本次提升管理服务费的投票结果汇总及明细。公示期满后，该司将从2016年6月1日起按3.2元/平方米/月的价格收取物业管理服务费。原告向广州市国土资源和房屋管理局荔湾分局、广州市荔湾区花地街道办事处等多个部门提交了《关于调整恒荔湾畔花园物业管理服务费收费标准的通告》及《关于提升物业管理服务费收费标准进展情况的公告》等文件。经查，两被告是广州市荔湾区芳村大道中360号某房的业主，该房屋建筑面积122.58平方米。另查，恒荔湾畔小区业主杜秀妙、刘伟正、林祯祥向本院起诉被告及广东恒宝物业管理有限公司恒荔湾畔花园分公司，认为二者为了谋取利益，单方面制作审计报告，请求法院判令确认《调价方案表决结果》无效。本院立案号（2016）粤0103民初3080号审理该案，该案目前仍在审理当中。被告为证明其多次提出意见要求原告予以解决，但原告一直未予答复的事实，提供了被告写给原告的书面以及恒荔湾畔花园物业管理处投诉受理记录表。原告认为对于业主的合理要求，其均已作出回应。庭审中，原告提供了广州供电局出具的发票以及电力收费销货清单，拟证明原告已代垫了恒荔湾畔花园的电梯、梯灯、水泵的公用电量电费。被告对此无异议。被告以《恒荔湾畔花园管理规约》第六章第三条主张恒荔湾畔小区管理费应按2.15元/月/平方米收取。另被告确认因原告不合理升价，故其自2013年1月1日起未交纳物业管理费。因原告没有对被告的意见作出回复，故被告从2009年3月10日起没有交纳公摊费用。本院认为:原告通过和恒果公司签订的《[恒荔湾畔花园]前期物业服务合同》成为恒荔湾畔花园的前期物业服务企业，原告对恒荔湾畔花园的管理已依法进行了备案，并已实际对恒荔湾畔花园实施了物业管理，被告所有的房屋位于恒荔湾畔花园内，其已享受了原告的物业管理服务，故应向原告支付物业管理费，现被告从2013年1月1日起未付物业管理费，除需补缴未付的物业管理费外，还应依约支付相应的滞纳金。原告自2016年6月1日起按第二次提价后的标准计收物业管理费，对此恒荔湾畔花园部分业主已于2016年5月27日向本院提起诉讼，请求法院确认《调价方案表决结果》无效，该案目前仍在审理当中。因业主和原告对收费标准存在重大分歧，被告为此未交费具有合理性，因此对于原告主张这段期间的物业管理费滞纳金，本院不予支持。关于物业管理费的标准，现有证据显示，恒荔湾畔花园物业管理费于2013年和2016年的两次提价均是经业主表决通过的，符合《物业管理条例》的规定，被告认为原告提升物业管理费的程序违法，存在造假行为，但对此未能提供充分的证据予以证明，本院对此不予采纳。被告应按2.8元/平方米/月的标准交纳自2013年1月1日至2016年5月31日的物业管理费及按3.2元/平方米/月的标准交纳自2016年6月1日至6月30日的物业管理费。关于滞纳金的标准，因《[恒荔湾畔花园]前期物业服务合同》约定的每日千分之一标准过高，本院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，确定滞纳金按每日万分之五的标准计算，且滞纳金应不超过本金。关于电梯、梯灯、水泵的公摊费用，公摊电费的缴付是基于原告已向供电部门代垫支付了公共设施所用的电费，而按各物业所占面积比例、楼层计算分摊的费用。被告已享受了使用公共电梯、梯灯和水泵所带来的方便和利益，被告也没有证据证明原告存在违法违规收费的事实，因此，被告应向原告缴付从2008年3月10日至2016年5月6日的公摊电费3577.7元。被告认为原告收费不合理，但对此未能提供充分证据予以证明，本院对此不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条的规定,判决如下:一、被告余文骧、徐好自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广东恒宝物业管理有限公司支付从2013年1月1日至2016年6月30日的物业管理费（其中，从2013年1月1日至2016年5月31日按每月343.22元计算，从2016年6月1日至2016年6月30日按每月392.26元计算。）。二、被告余文骧、徐好自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广东恒宝物业管理有限公司支付从2013年1月1日至2016年5月31日期间物业管理费的滞纳金（滞纳金以当月所欠物业管理费为本金，从当月第八日起按每日万分之五标准计算至付清当月物业管理费之日止，每期滞纳金总额以当月所欠物业管理费为限）。三、被告余文骧、徐好自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广东恒宝物业管理有限公司支付从2009年3月10日至2016年5月6日的公摊电费3577.70元。四、驳回原告广东恒宝物业管理有限公司其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费237元，由被告余文骧、徐好负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 艳二〇一六年十月二十五日书记员 邱思陵黄少敏