江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏07民终2246号上诉人（原审被告）：连云港九龙大世界商贸有限公司，住所地连云港市海州区通灌北路118号、128号九龙世贸城。法定代表人：尤建霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐洪伟，江苏尚扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：章春微。委托诉讼代理人：杨周，江苏海滋律师事务所律师。委托诉讼代理人：嵇丽，江苏海滋律师事务所律师。原审被告：连云港市九龙世贸城有限公司，住所地连云港市海州区陇海商业街通灌北路东侧。法定代表人：张启飞，总经理。委托诉讼代理人：徐洪伟，江苏尚扬律师事务所律师。上诉人连云港九龙大世界商贸有限公司（以下简称九龙大世界）因与被上诉人章春微、原审被告连云港市九龙世贸城有限公司（以下简称九龙世贸城）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2015）海民初字第05006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月21日立案受理后，依法组成合议庭于2016年8月26日公开开庭审理了本案。上诉人九龙大世界的委托诉讼代理人徐洪伟，被上诉人章春微的委托诉讼代理人杨周、原审被告九龙世贸城的委托诉讼代理人徐洪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人九龙大世界上诉请求：1、依法改判上诉人不承担2015年9月11日后的租金（使用费）；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：1、一审查明原审被告与上诉人继续使用涉案商铺与客观事实不符。原审被告与被上诉人之间是委托租赁协议关系，被上诉人的商铺是委托原审被告代为对外出租，租赁合同关系的权利义务主体是作为出租人的被上诉人和作为承租人的上诉人，上诉人不存在与原审被告（共同）继续使用涉案商铺的事情，上诉人作为承租人自行承担租金，也不应由原审被告与上诉人就租金（使用费）共同承担给付责任。2、一审漏查关键事实，即在2015年4月25日上诉人与业主代表周某某等五人达成的协议中特别约定，从2015年4月26日开始，甲方（被上诉人方）不得组织业主围堵上诉人，保证正常经营，如甲方再次组织业主围堵，导致上诉人不能正常经营，由此给上诉人内的所有商户造成的损失，由甲方全部承担。但被上诉人没有遵守该约定，多次滋事影响营业。又因被上诉人方于2015年7月2日选择第二套方案，但迟迟不能新聘任经营团队管理，导致2015年9月11日上诉人处于停业状态。上诉人认为，至2015年9月11日，距被上诉人方选择第二套方案时间长达2个多月，被上诉人方迟迟不能聘任经营团队接管，又滋事导致实际使用期至该日不得已停止，故租金计算日应止于2015年7月2日，实际使用费计算日应止于2015年9月11日。3、被上诉人方还成立业主委员会，设立维权小组，于2015年10月19日向上诉人发送《解除商铺租赁协议通知书》，至该日起，双方租赁合同在法律意义上完全终止。上诉人和原审被告对被上诉人涉案商铺形成无因管理关系，被上诉人应迅速做好交接工作并承担上诉人因无因管理产生的费用。据此，一审判决商铺使用费计算至判决之日无客观事实依据，在法理上也说不通。被上诉人章春微辩称：1、被上诉人的商铺目前仍由上诉人和原审被告实际控制，实际使用人系上诉人。被上诉人将商铺出租给原审被告使用，在租赁合同到期后，原审被告未将房屋交还给被上诉人，而是擅自移交给上诉人使用，理应承担连带责任。2、2015年4月25日的协议只是提供了二套方案，但签字的代表并未得到被上诉人的授权，被上诉人并未选择过第二套方案，上诉人也从未通知过被上诉人收回商铺，商铺一直由上诉人占有使用。3、被上诉人没有堵门闹事，关门停业是由上诉人决定的。被上诉人的商铺一直在上诉人的控制之下，上诉人关门导致的损失由其自己承担。4、2015年10月19日以九龙业主维权小组名义发出的《解除商铺租赁协议通知书》不真实，下方无维权小组成员签名。后添加的业主委员会公章不能代表业主，因为该业主委员会不是业主选举成立的，业主不知道业主委员会成员是哪些人，也不知道公章由谁保管，公章是不是在上诉人处保管也未知。同时，上诉人也从未向被上诉人移交过商铺，上诉人在给业主的书面回复中，以及在一审法院及连云港仲裁委员会最初的书面答辩状中都不同意解除合同，返还商铺。原审被告九龙世贸城辩称，同上诉人的意见。章春微向一审法院起诉请求：1、判令九龙大世界、九龙世贸城支付章春微租金（使用费）28892元（暂算至2015年9月30日，实际以28892元/年租金的标准自2014年10月1日起计算至实际履行之日止）；2、判令九龙大世界、九龙世贸城赔偿章春微逾期支付租金（使用费）的利息损失504.55元（以未付租金总额为基数，按同期银行贷款基准利率暂算至2015年8月31日，实际应自2014年12月26日起计算至实际履行之日止）；3、本案诉讼费、保全费、公告费等诉讼费用均由九龙大世界、九龙世贸城承担。一审法院查明事实：章春微系新浦区通灌北路118号九龙世贸城南区N1-343号商铺产权所有人。2003年8月13日，章春微与九龙世贸城签订《委托出租协议》，约定由章春微将N1-343号商铺委托给九龙世贸城代为对外出租，委托出租期限为10年，自商场正式开业之日即2003年12月28日至壹拾年后的相同日期为合同期满日；委托出租期间，九龙世贸城保证章春微每年获得其购买铺位总价款的10%的租金，即28892元，每季度支付一次租金，支付时间为每季度第3个月的25日，每季度租金为7223元；协议期满则自动终止，经九龙世贸城同意，章春微有权选择续租或者自营，若章春微选择续租，双方应另行签订协议以延长委托出租期限，若章春微选择自营，则本协议自动终止。2013年12月1日，九龙大世界、九龙世贸城向商铺业主致函称:九龙大世界有意承租业主名下的“九龙世贸城”商铺，并愿意以固定租金与浮动租金的组合方式支付租金；在业主与九龙大世界未签署《商铺租赁协议》之前，九龙大世界将继续按照业主与九龙世贸城签订的原《委托出租协议》约定的租金标准，支付自2014年1月1日起至业主与九龙大世界签署《商铺租赁协议》前一日止的租金（使用费）。在《委托出租协议》签订后，九龙世贸城将涉案商铺交给九龙大世界经营。在《委托出租协议》到期后，九龙世贸城与九龙大世界继续使用涉案商铺，九龙大世界曾按照《委托出租协议》约定的租金标准向章春微支付了至2014年9月30日前的占有使用费，但是自2014年10月1日至今的占有使用费，九龙大世界、九龙世贸城未支付。涉案商铺自2015年9月11日开始至今处于停止经营状态，但九龙大世界、九龙世贸城未将涉案商铺返还给章春微。一审法院另查明，2015年4月25日，九龙大世界（乙方）与业主代表周某某等五人（甲方）就涉案租赁经营一事达成如下协议：第一套方案，乙方提出30天以内支付甲方2014年第四季度的租金，2015年6月30日之前支付甲方所有的租金和违约金。第二套方案，乙方放弃九龙大世界经营权交甲方经营，甲方保证乙方资产的租金和甲方给乙方的租金相同。乙方聘用的九龙大世界经营团队在甲方没有接管的情况下，甲方同意由乙方团队继续经营到甲方经营团队接管为止。2015年7月2日，九龙大世界与业主代表召开协调会，基于2015年4月25日的协议内容，在九龙大世界至今没有支付拖欠租金的情况下，业主选择第二套方案，即九龙大世界放弃经营权，交由三分之二以上的业主新聘任的经营团队管理。一审法院认为：章春微与九龙世贸城签订的《委托出租协议》已于2013年年底到期，双方委托出租协议因合同约定的履行期限届满而自动解除。章春微与九龙世贸城签订《委托出租协议》后，九龙世贸城又将涉案商铺交给九龙大世界经营，在《委托出租协议》到期后，章春微未与九龙世贸城、九龙大世界签订新的租赁协议，九龙世贸城、九龙大世界仍继续使用涉案商铺，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。故九龙大世界、九龙世贸城逾期占有使用章春微的涉案商铺应支付逾期占有使用费。本案中，九龙大世界在《委托出租协议》到期后也曾按原协议约定的租金标准向章春微支付了2014年9月30日前的占有使用费，对于涉案商铺虽自2015年9月11日开始停止了经营，但涉案商铺仍由九龙大世界、九龙世贸城占有且至今未返还给章春微。为此，九龙大世界、九龙世贸城应按照原协议约定的租金标准连带支付逾期使用费，即按年租金28892元（季度租金7223元）为计算标准，因涉案商铺的使用情况在本院判决后一段时期内具有不确定性，章春微主张计算至实际履行之日缺乏事实和法律依据，本院确定商铺逾期使用费计算至本院判决之日，即九龙大世界、九龙世贸城应支付章春微自2014年10月1日至判决作出之日即2016年3月31日期间的商铺逾期使用费为43338元（7223元×6），对主张超出部分一审法院不予支持。对于章春微主张利息损失的诉讼请求，一审法院认为，如前所述，在《委托出租协议》到期后，九龙大世界也曾按原协议约定的租金标准向章春微支付了部分占有使用费等情况，九龙大世界、九龙世贸城应按原《委托出租协议》支付章春微自2014年10月1日至判决作出之日的商铺逾期使用费43338元，利息也应参照原《委托出租协议》约定的应付租金日期，对逾期支付的商铺使用费给付相应利息损失。因此，九龙大世界、九龙世贸城给付章春微的利息损失应按原《委托出租协议》约定的每季度付租金的次日开始起算，分别以每季度应付租金数额7223元为基数，以判决确定的本案应付商铺逾期使用费总额43338元为限，按中国人民银行同期贷款利率分段进行计算，分别计算至判决确定的付款之日，对主张超出部分则不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、九龙世贸城、九龙大世界于判决生效之日起十日内给付章春微2014年10月1日至2016年3月31日期间的商铺逾期使用费43338元；二、九龙世贸城、九龙大世界于判决生效之日起十日内给付章春微利息损失（利息具体计算为：1、2014年10月1日至2014年12月31日占有使用费7223元的利息，从2014年12月26日起计算；2、2015年1月1日至2015年3月31日占有使用费7223元的利息，从2015年3月26日起计算；3、2015年4月1日至2015年6月30日占有使用费7223元的利息，从2015年6月26日起计算；4、2015年7月1日至2015年9月30日占有使用费7223元的利息，从2015年9月26日起计算；5、2015年10月1日至2015年12月31日占有使用费7223元的利息，从2015年12月26日起计算；6、2016年1月1日至2016年3月31日占有使用费7223元的利息，从2016年3月26日起计算；上述利息均以7223元为基数按中国人民银行同期贷款利率分别计算至判决确定的付款之日止）；三、驳回章春微其他诉讼请求。一审案件受理费520元，由九龙世贸城、九龙大世界负担。二审诉讼期间，上诉人九龙大世界围绕上诉请求提交以下证据：证据1、周某某等五人代表全体业主与上诉人代表丁某于2015年4月25日签订的协议书一份以及该协议书所附的协调会签到簿共计四页，委托人陈明、吴登宽等业主授权委托书的复印件11份（该授权委托书在4月25日调解时已经政府部门审核确认周某某等人为全体业主的代表），这样的授权委托书共1100余份，现留存在相关政府部门。证明：2015年4月25日因上诉人拖欠租金导致被上诉人方到上诉人经营场所关门、闹事，最后被上诉人方选举了周某某等五人作为全体业主代表在海州区分管副区长以及相关领导的见证下与上诉人方达成一致意见。该五位业主代表经1100余户业主授权，并在九龙世贸城维权小组19位成员中产生的，具有一定的代表性和合法性。在该协议中共形成了两套方案，第一套方案是由上诉人方在2015年6月30日之前继续给付租金；第二套方案是上诉人方放弃九龙大世界的经营权，交给被上诉人方经营，由被上诉人方聘用经营团队，在被上诉人方没有聘用经营团队的情况下，由上诉人方继续经营到被上诉人方找到经营团队接管为止。同时特别约定了被上诉人方不得再围堵九龙大世界影响经营，如果被上诉人方再次组织业主围堵造成的损失由被上诉人方承担全部赔偿责任。签到簿有双方参加协调会的代表以及海州区政府副区长和公安局长等人的签名。该协议书的手写体是分管治安的副局长亲手所写。证据2、2015年10月18日，被上诉人方业主委员会送达给上诉人的《解除商铺租赁协议通知书》一份，证明：2015年9月11日因为被上诉人闹事导致上诉人商场停业后，被上诉人于2015年10月18日以业主委员会的名义给上诉人送达解除商铺租赁协议通知，上诉人签收了该通知。双方租赁合同法律关系到此从法律意义上讲已经解除。证据3、2015年12月21日上诉人给被上诉人方的告知函及邮寄清单，证明：上诉人向被上诉人明确告知因为业主闹事导致商场关门停业，停业期间的租金不再支付，且已告知业主，业主还应对上诉人承担损失赔偿的义务。被上诉人章春微对上述证据质证意见为：对证据1，在协议上签名的甲方代表不能代表被上诉人，未经被上诉人授权，也非被上诉人选举。虽然上诉人提交了授权委托书，但是该授权委托书无被上诉人签名。根据一审提供的上诉人给全体业主的回复，回复中上诉人明确表示不同意解除合同。在一审期间，以及在仲裁案件的前期，上诉人提供的书面答辩状都是不同意解除合同。不同意归还商铺的。到了一审和仲裁的后期，上诉人才改变答辩意见，由不同意解除合同辩解为合同已经解除。同时这些商铺仍然在上诉人的实际控制之下，在一审调查中也查明北区是九龙大世界出租给案外人使用的。也说明这些商铺仍在其控制之下并由其继续使用。同时这份协议虽然提供了两套方案，但是双方未达成一致意见使用哪套方案，是不确定的。对证据2，这份《解除商铺租赁协议通知书》的发出人是九龙世贸城维权小组，但是发出人并没有维权小组人员的签名和盖章，只是文字打印。世贸城业主委员会的签章以及手写的情况属实的字体是后加的。该业主委员会并非业主选举成立，公章正常应该是在上诉人处保存的，所有的业主未通过业主委员会进行维权，业主委员会加盖印章也超出了其权限，商铺都是业主个人所有，业主委员会无权处分他们的权利。对证据3，这是上诉人单方面制作的告知函，用来免除自己的法律责任，不具有证据效力。原审被告九龙世贸城对上述证据质证意见为：同意上诉人的意见。本院经审理查明，一审法院查明的案件事实清楚，本院依法予以确认。本院另查明，原审被告与被上诉人签订的《委托出租协议》还约定以下内容：原审被告承担该铺位租赁风险（租赁是否成功的风险），并应如期向被上诉人支付租金。委托出租期限内，被上诉人不得干涉原审被告对该铺位的经营和管理以及授权他人对该铺位的经营和管理。有关该铺位的招商或经营活动由原审被告全权负责。原审被告有权代理被上诉人并以被上诉人代理人的名义对外签约及办理其它租赁事宜。在被上诉人与连云港市九龙房地产开发有限公司签署的《商品房买卖合同》交房后，本《委托出租协议》视同《房屋租赁合同》，具有同等法律效力。本院还查明，原审被告将涉案商铺交给上诉人经营，双方没有签订书面协议。一审庭审中，原审被告和上诉人均明确陈述，在《委托出租协议》约定的租赁期间，涉案商铺是由原审被告使用并支付租金；在租赁期满后，涉案商铺仍是由原审被告使用并支付租金，虽然支付租金的银行交易明细单上显示是由上诉人支付租金，但可能是委托支付。但是，二审庭审中，上诉人又陈述，在《委托出租协议》约定的租赁期间，原审被告将涉案商铺交给上诉人经营，上诉人与商铺业主之间形成租赁关系，并且10年期间的租金均是由上诉人支付的。经各方当事人确认，本案在二审期间的主要争议焦点为：1、一审法院认定上诉人与原审被告继续使用涉案商铺是否符合客观事实，判决上诉人与原审被告共同承担给付被上诉人租金及使用费的义务是否正确；2、上诉人上诉主张其给付被上诉人的租金应计算至2015年7月2日，实际使用费应计算至2015年9月11日能否成立；3、上诉人上诉主张双方的租赁关系于2015年10月19日终止并要求被上诉人承担之后其对涉案商铺无因管理而产生的费用能否成立？关于第一个争议焦点，本院认为：原审被告与被上诉人签订的《委托出租协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《委托出租协议》的约定，原审被告对涉案商铺既可以代为对外出租，也可以自主经营或者授权他人经营，但无论采取哪一种使用方式，原审被告均负有按约向被上诉人支付租金的义务。上述《委托出租协议》签订后，双方均依约履行，被上诉人将涉案商铺交给原审被告，原审被告按照协议约定向被上诉人支付租金，由于原审被告没有举证其将涉案商铺代为对外出租的证据，所以本院认定在《委托出租协议》约定的10年期间内，原审被告实际使用了涉案商铺，其与被上诉人之间并非委托租赁合同关系，而是租赁合同关系。二审庭审中，上诉人称原审被告在《委托出租协议》约定的租赁期间内将涉案商铺交给其经营，其与商铺业主之间形成租赁关系，且10年期间的租金均是由其支付的主张，因无任何证据证实且与其一审庭审陈述相矛盾，故本院不予采信。在《委托出租协议》即将到期的情况下，原审被告与上诉人虽于2013年12月1日共同致函涉案商铺业主，告知了上诉人愿意从2014年1月1日起承租涉案商铺的情况，但原审被告与上诉人在一审庭审中均明确表示在租赁期满后，涉案商铺仍是由原审被告使用并支付租金，虽然支付租金的银行交易明细单上显示是由上诉人支付租金，但可能是委托支付。在此情况下，一审法院认定在《委托出租协议》到期后，原审被告与上诉人继续使用涉案商铺并无不当，判决上诉人与原审被告共同承担给付被上诉人租金及使用费的义务也是正确的。故本院对上诉人上诉主张原审被告不应承担给付被上诉人租金及使用费的理由不予采信。关于第二个争议焦点，本院认为，二审诉讼期间，上诉人虽以2015年4月25日其与业主代表周某某等五人达成的协议以及其于2015年12月21日向涉案商铺全体业主发出的告知函为依据，上诉主张涉案商铺业主于2015年7月2日选择协议约定的第二套方案，但迟迟不能新聘任经营团队接管，又滋事导致其实际使用涉案商铺至2015年9月11日止不得已停业，要求租金计算至2015年7月2日，实际使用费计算至2015年9月11日，但由于被上诉人对该协议不予认可，且上诉人也未能提供因被上诉人参与围堵等闹事行为导致其于2015年9月11日停业的证据，所以本院认为该份协议对被上诉人不具有效力，上诉人以告知函的形式单方停止向被上诉人支付租金也无事实和法律依据，故本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于第三个争议焦点，本院认为，二审诉讼期间，上诉人虽以其收到连云港九龙世贸城业主委员会和连云港九龙世贸城维权小组向其送达的《解除商铺租赁协议通知书》为由，上诉主张其与被上诉人之间形成的租赁合同关系于2015年10月19日已经终止，但由于被上诉人对该份《解除商铺租赁协议通知书》不予认可，且连云港九龙世贸城业主委员会和连云港九龙世贸城维权小组均非依法成立，不具有代表被上诉人作出解除租赁合同关系的权利，所以该份《解除商铺租赁协议通知书》对涉案双方当事人均不具有法律效力。上诉人和原审被告仍然占有使用涉案商铺，未将涉案商铺退还被上诉人，所以双方之间形成的不定期租赁合同关系仍然继续存在，并未终止，故本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。综上，上诉人九龙大世界的上诉请求及理由均不能成立，本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费520元，由上诉人连云港九龙大世界商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨代理审判员  严伟晏代理审判员  吴雪莹二〇一六年十月二十日书 记 员  王 辉杨慧法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。