云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2015）嵩民初字第00149号原告云南包豪斯房地产经纪有限公司。住所：云南省昆明市万宏路金星东门桃园大厦**。法定代表人何瑛，系公司董事长。委托代理人刘胡乐、兰进，系云南刘胡乐律师事务所律师。特别授权代理。被告昆明宁昌屋业有限公司。住所：云南省嵩明县嵩阳街道办事处玉明路海宇花园****。法定代表人王树兴，系公司总经理。委托代理人何卫东、邓金荣，系云南乾太律师事务所律师。特别授权代理。原告云南包豪斯房地产经纪有限公司（以下简称“包豪斯公司”）与被告昆明宁昌屋业有限公司（以下简称“宁昌屋业公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2014年12月30日受理后，于2015年5月27日依法组成合议庭，公开开庭进行了第一次审理。原告包豪斯公司的委托代理人兰进、被告宁昌屋业公司的委托代理人邓金荣、何卫东到庭参加了诉讼。因本案被告宁昌屋业公司于2015年6月4日向本院依法提起鉴定申请，本院于2015年6月4日依法中止对本案的审理，于2016年9月12日恢复审理并开庭。原告包豪斯公司的委托代理人兰进、被告宁昌屋业公司的委托代理人邓金荣、何卫东到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。原告包豪斯公司诉称：2010年3月13日，原、被告双方订立了《“海宇花园”策划及销售代理委托合同》，双方约定：被告委托原告进行海宇花园项目的策划及销售代理合同，实行有偿委托，并按合同约定的条款和条件向原告支付相关费用和佣金等。原告自接受委托后，认真履行合同义务，为项目的销售投入了大量的人力、物力。至2014年2月，原告完成了合同约定的各项任务，财务对账已经完成。经计算，佣金总金额为8788436元，扣减已支付的5960000元，尚欠款2828436元。经原告多次催讨，被告一直未予给付。特向人民法院依法提起诉讼，请求法院依法判决：1、被告立即支付原告佣金2828436元人民币，利息101472元，合计2929908元。2、本案诉讼费由被告承担。被告宁昌屋业公司辩称：第一、针对原告陈述的双方已经完成对账的情况不予认可，实际上到起诉之日双方并未完成对账，对下欠的佣金并未取得一致的认识，故针对原告所计算出来的佣金总金额不予认可；第二、双方实际的欠款金额，应当本着协商处理解决或者邀请第三方评估机构来予以确认；第三、对于利息部分的主张，因双方并未对账，佣金部分不予认可，所以利息部分的主张没有事实依据，综上所述，请法庭依法驳回原告方的诉讼请求。原告为证实自己的主张，向本院提交了如下证据：一、《“海宇花园”策划及销售代理合同》及《补充协议》。欲证实1、被告委托原告对海宇花园项目进行全程策划及代理销售；2、销售佣金包含销售代理费及溢价佣金两项。3、2011年6月15日，双方经商定同意对“海宇花园”11栋公寓及写字楼单独进行佣金核算；对车库、车位、储藏间销售佣金计提标准进行了更改。二、四次财务对账单、《“海宇花园”销售价目表》、《“海宇花园”项目1-4次对账数据统计表》。欲证实1、双方共进行过四次对账的事实；2、原告依据《“海宇花园”销售价目表》所载的建筑面积和套内面积作为执行和计提价款的依据，在《“海宇花园”项目1-4次对账数据统计表》中对住宅、公寓、写字楼、商铺、车位、车库、储藏间按双方约定的条款和协议进行计算，得出佣金为8788437元。三、海宇花园项目撤场报告、宁昌屋业嵩明项目收款明细。欲证实原告已经按照合同履行营销策划工作，经计算佣金总额为8788436元，减去已经支付的5960000元，被告尚欠原告佣金2828436元。经质证，被告对第一组证据的三性予以认可，但认为按照双方在合同1.4条的约定，没有施工图纸予以确定房屋的建筑面积是多少，即对销售总面积无法确定，无法计算出佣金金额；依据双方《补充协议》的约定，对特定建筑物和车库、车位的佣金计算发生改变，因此，溢价部分和基本销售代理费均会发生改变；原告实际也未在约定时间内完成销售面积的70％。第二组证据，被告对财务对账单的三性均不予认可。其认可在回款清单上签字人员均为被告公司的工作人员，但认为被告并没有在结算单上签字，不能视为同意原告单方计算的标准和得出的数额。并且原告主张的总建筑面积与被告的预售面积有出入，对涉及公寓、写字楼、车库、车位等计算标准和依据有异议。对《“海宇花园”项目1-4次对账数据统计表》的三性不予认可，认为仅仅是原告的一个单方统计；对《海宇花园销售价目表》认为是复印件，对真实性有异议。销售面积合同里有约定，建筑面积和被告主张的面积有出入。对第三组证据中海宇花园项目撤场报告的真实性予以认可，但对证明目的不予认可，其认为所载数据没有被告财务人员予以对账，杨金华是公司该项目的负责人，其签字只能表示收到了撤场报告，对数额并未确认，不能作为对账的依据；对宁昌屋业嵩明项目收款明细中被告支付策划费及代理佣金共计5960000元的事实予以认可。被告为证实自己的主张，向本院提交了如下证据：一、《“海宇花园”策划及销售代理合同》。欲证实2010年3月13日，双方建立嵩明海宇花园策划、委托代理销售合同关系，在合同中约定了各方的具体权利义务关系和佣金计算标准。二、2011年6月15日《补充协议》一份。欲证实双方对海宇花园11幢的公寓及写字楼销售佣金计提标准另行作了约定，对车库、车位、储藏间销售佣金计提标准调整为每套500元。三、2011年9月8日《补充协议》一份及支票头及付款单据。欲证实双方约定被告垫付给昆明卓商房地产经纪有限公司的66000元策划费，由原告承担。在最终结算时，应将被告实际支付的66000元款项，从应付原告佣金中扣除。四、两份退房申请表及退款单据。欲证实有部分业主申请车位退款，不应计提销售佣金。五、两份商品房预售许可证。欲证实被告取得了对海宇花园项目的预售资格，其注明的建筑面积与原告计算的出入较大，会影响最终的佣金结算金额。经质证，原告对被告提交的第一、二、三组证据的三性均无异议。对第四组证据三性无异议，但对证明内容有异议，不能因此证明原告不应提取佣金。对第五组证据，认为商品房预售许可证无原件证实，其次该部分车位、商铺及商品房的销售是按照不同的提取标准计算的。上述证据，经过原、被告当庭举证、质证，本院对双方无争议的证据予以采信，对有争议的证据结合本院查明的案件事实综合予以认定。经审理，本院确认如下法律事实：2010年3月13日，原、被告双方签订《“海宇花园”策划及销售代理委托合同》，约定被告将暂定名称为“海宇花园”的项目交由原告进行全程策划及代理销售，实行有偿委托，并按照合同约定的条款和条件向原告支付相关费用和佣金。2011年6月15日，原、被告双方达成《补充协议》，对“海宇花园”项目中11栋的公寓及写字楼单独进行佣金核算，对车库、车位、储藏间销售佣金不再提取溢价佣金，按每套500元销售标准收取代理费。2011年9月8日，原、被告双方另行达成《补充协议》，双方约定被告先行垫付给案外人昆明卓商房地产经纪有限公司的66000元策划费在最终结算时，原告在佣金中扣除该项费用。此后，原告制作了共计四次包含住宅、商铺、公寓及写字楼、车库、车位的回款清单并经被告工作人员审核签字。2014年2月17日，原告向被告交付了《“海宇花园”项目结算撤场报告》。根据《“海宇花园”项目结算撤场报告》的记载，佣金总额为8788436元，扣减原告已领取的5960000元，尚欠2828436元。另外，被告于2015年6月4日向本院申请对原告代理销售的嵩明县“海宇花园”商品房住宅、商铺、公寓及写字楼、车库、车位应得的佣金数额进行鉴定，本院依法委托云南汇通司法鉴定所进行鉴定。2015年11月20日，因被告未按要求送交检材，云南汇通司法鉴定所向本院发函退还委托鉴定事项。本院认为：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，原告包豪斯公司作为受托人接受被告宁昌物业公司的委托，对“海宇花园”项目进行策划和销售代理。双方在《“海宇花园”策划及销售代理合同》中对销售佣金的计提标准、计提条件、计提方式等均作出了明确的约定，在2011年6月15日的《补充协议》中对其中部分销售类别佣金计提标准和方式作出了更改，均属双方当事人的真实意思表示，受合同和协议内容的约束。被告认为原告未按照合同约定的时间完成销售任务，在建筑面积和销售面积上亦不认可原告的主张，根据双方签订的《“海宇花园”策划及销售代理合同》条款第5.3.1.2.1的约定，甲方（宁昌屋业公司）需在2010年6月30日前取得《商品房预售许可证》，开盘后60天内乙方（包豪斯公司）完成销售目标，否则自己承担相应责任。而被告取得商品房预售许可证的时间是2010年12月24日，违反了双方之间的约定；其次根据原、被告双方签字和盖章确认过的《“海宇花园”销售价格表》和原告提交的四次对账单，住，住宅的建筑面积能够印证告主张在销售过程中有部分业主提出退款，该部分不应计提销售佣金，根据《“海宇花园”策划及销售代理合同》条款第5.7.1、5.7.3的约定，从被告提交的两份业主申请对车位退款的单据看，均是车位上有其他设施导致业主使用受影响，属于被告宁昌屋业公司的原因，应视为包豪斯公司完成了销售目标。被告认为双方对销售佣金没有进行过核对，原告向被告提交了共计四次的对账单，虽然均无被告法定代表人或授权代理人的签字或印章，但被告认可在回款清单上审核人处的签字均是该公司的工作人员，并且在2014年2月17日，原告包豪斯公司交付给了被告宁昌物业公司项目结算撤场报告，在签收人处有项目负责人杨金华的签字，应视为双方就原告所完成的销售量进行了核对。被告不认可四次对账单系双方结算，但并未提供证据予以证实原告所应得到的佣金数额为多少，且被告的付款行为一直在持续，应视为双方对原告应获佣金的确认和结算。对于原告诉请要求被告支付佣金2828436元的诉讼请求，本院不完全支持。经核对，双方合同中所指的全部公寓及写字楼即为11栋公寓及写字楼，根据2011年6月15日双方达成的补充协议，对原11栋公寓及写字楼的计提标准和方式作出了变更。而《“海宇花园”项目1-4次对账数据统计表》中计算得出的销售公寓及写字楼248076元的佣金费用与补充协议中双方更改后的计算标准不一致。因此，对该部分的销售佣金248076元本院不予支持；《“海宇花园”项目1-4次对账数据统计表》对住宅（8075571元）、车库及车位（54000元）、商铺（410790元）的计算方式与原告提供的四次对账单中的回款清单、结算单载明的销售任务完成情况大致吻合，并与合同及补充协议约定的佣金及溢价佣金计算标准相符，上述款项共计8540361元，扣除被告已支付的5960000元，尚有2580361元；2011年9月8日，双方另行达成《补充协议》，约定：被告垫付给昆明卓商房地产经纪有限公司的66000元策划费，由原告承担。该部分费用尚未在佣金中予以扣除，且原告对此也无异议，因此，本院支持由被告支付给原告的剩余佣金为2514361元（2580361元-66000元）。对于原告主张要求被告向原告支付利息101472元，双方并未在合同中对利息进行过约定，并且原告也未明确利息的起算时间和利率标准，因此，对该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条、第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告昆明宁昌屋业有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性向原告云南包豪斯房地产经纪有限公司支付佣金2514361元。二、驳回原告云南包豪斯房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。案件诉讼费30239元，由原告云南包豪斯房地产经纪有限公司承担2239元，被告昆明宁昌屋业有限公司承担28000元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，申请执行的期间为二年。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（此页无正文）审 判 长  杨红巧审 判 员  秦 崧人民陪审员  李自新二〇一六年十月十一日书 记 员  管文娟