江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0681民初330号原告：沈健。委托诉讼代理人：李徐生、陈孝洋，江苏通衡律师事务所律师。被告：启东安润和投资有限公司，住所地启东市汇龙镇人民中路608号（东方明珠B区域7层瞭望间）。法定代表人：陆海峰。被告：启东安润和投资有限公司启东分公司，住所地启东市汇龙镇人民中路152号。负责人：何宇立。两被告共同委托诉讼代理人：胡勇、奚佳蓓（实习），上海福湾律师事务所律师。原告沈健与被告启东安润和投资有限公司（以下简称为安润和公司）、启东安润和投资有限公司启东分公司（以下简称为安润和启东分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员张燕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈健及其委托诉讼代理人陈孝洋、两被告的共同委托诉讼代理人胡勇、奚佳蓓到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告沈健向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告向原告交付B101号商业用房；2、请求判令两被告向原告提供办理商业用房产权登记所需的材料，协助原告办理产权登记手续。3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年3月2日，原告与江阴精亚房地产置业有限公司启东分公司（以下简称精亚启东分公司）签订《商品房买卖合同》。合同约定原告向其购买启东市汇龙镇东方明珠商业广场第1幢M1-25B号房的商业用房，建筑面积为28.62㎡，合同价款为656428元，交付时间为2007年7月31日前。原告已支付房款336428元，而精亚启东分公司未能在合同约定的期限内办理房产交付及产权登记手续。江阴精亚房地产置业有限公司（以下简称精亚公司）与精亚启东分公司曾于2009年4月3日承诺在2009年12月31日之前办理产权登记，但至今未能兑现。精亚启东分公司系精亚公司设立的分公司，精亚公司于2012年7月变更为安润和公司，精亚启东分公司于2013年6月变更为安润和启东分公司。2015年8月，两被告书面通知原告办理产权登记手续，原告对两被告在通知中提出的在办理产权证之前与原告签订委托出租及经营管理协议的要求不予认可。原告认为，两被告已与其不能交付及办理产权登记，属于严重违约，两被告应当立即交付商铺并协助原告办理产权登记手续。两被告辩称，一、由于现在的消防分割方案与出售房屋时的方案不一致，因此原告诉请的房屋位置有变动，按原有合同无法履行，只能按目前通过的消防分割方案中原告的商铺位置办理相应的产权证；二、由于本案的商品房销售有特殊性，为减少业主的损失，要求原告签订委托经营管理协议，大部分业主已经签订了相应的合同，但由于本案原告等人阻扰，本案所涉的商铺无法整体对外出租，因此可以在原告签订相应协议后办理产权证明。请法庭按实际情况及大部分业主的要求作出符合实际的裁判；三、本案原告未按合同约定支付房款，原告至今仅支付50%的房款，故原告违约在先，在原告未付清房款前，原告不应要求被告交付房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2007年4月18日，原告与被告安润和公司启东分公司（原精亚启东分公司）签订了商品房买卖合同（合同编号为2007S546）一份，载明：原告向被告购买东方明珠商业广场第1幢1层M1-25B号商业用房，建筑面积为28.62㎡，商品房价款为656428元。合同第六条约定2007年4月18日首付50%（叁拾叁万陆仟肆佰贰拾捌元整），其余32万（叁拾贰万元整）于5月份办理贷款。合同第八条约定，出卖人应在2007年7月31日前，将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付原告使用。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。商品房买卖合同订立后，原告已实际向被告支付房款336428元。针对剩余房款，原告陈述合同约定系办理贷款后支付，但由于被告未能提供相应的交房手续，原告无法办理银行抵押贷款。被告则认为合同约定的办理贷款并非以案涉商品房抵押贷款，而是原告通过其他途径办理贷款。另查明，2008年5月26日，南通市公安局消防支队对被告申报的“东方明珠”商业广场地上一至三层整体消防工程出具通公消验[2008]第0146号建筑工程消防验收意见书，意见为：被告开发建设的启东市汇龙镇“东方明珠”商业广场地上一至三层工程消防验收合格。2012年8月3日，针对被告申报的东方明珠商业广场一层分隔方案，南通市公安消防支队出具了通公消审[2012]第0455号建设工程消防设计审核意见书，意见为：不同意启东安润和投资有限公司启东市东方明珠分隔工程消防设计方案，并载明申报方案主要存在的问题。事后，被告依据消防审核意见完成整改工作并向消防部门重新申报审核。2016年3月1日，针对被告安润和公司申报的东方明珠地下一层、地上一至六层平面布局变更工程消防设计图纸及相关申请资料，南通市公安消防支队出具了通公消审字[2016]第0103号建设工程消防设计审核意见书，意见为：该工程消防设计审核合格。在履行买卖合同过程中，由于被告建设的商铺分割方案未能通过消防验收等原因，致原告等业主无法进行产权登记，双方为此产生纠纷。2009年4月3日，被告安润和公司启东分公司（原精亚启东分公司）向其开发建设的东方明珠广场各业主作出公开承诺，内容为：一、尽最大努力，在2009年12月31日前办理商铺房产权证。二、购房合同约定的5年返租期不变，前3年的返租收入已在购房款中扣除，剩余2年的返租资金按合同约定到时如数兑现。三、先前签订的购房合同，保证按合同约定到时严格履行。四、加大招商力度，保证2009年12月30日前大型商家入驻东方明珠商业广场，确保业主投资长期利益。五、上述条款中第一、四条须同时满足，否则允许无条件退房。被告安润和公司（原精亚公司）作为担保人在承诺书上加盖印章。2015年8月28日，两被告向原告发出书面通知：1、根据新的经过消防审核的分割方案确定你方商铺位置，将与你方签订商品房买卖补充协议；2、违约金、房屋余款及契税交纳：A、贵商铺合同价为656428元，已交购房款为336428元；B、违约金共计：根据已交房款X逾期天数X万分之二/天，计算得出贵商铺的违约金为179892.28元；C、贵商铺为办证需契税等费用20252.84元。合计你将支付公司160360.56元。庭审中，原、被告均同意按变更后商品房编号B101号履行合同。原告方认可依据两被告的书面通知支付剩余房款、契税等费用。两被告对其发出的通知提出异议，并认为本案中原告先行违约，被告不承担违约金，书面通知系工作人员的错误造成，故原告应全额支付剩余房款320000元。又查明，江阴精亚公司启东分公司系江阴精亚公司设立的领有营业执照的分支机构，江阴精亚公司于2012年7月名称变更为安润和公司。江阴精亚公司启东分公司于2013年6月24日名称变更为安润和公司启东分公司。本院认为，原告与被告安润和启东分公司签订的商品房买卖合同不违反法律、法规的强制性效力性规定，合法有效，双方当事人均应受其拘束，依法履行义务。被告辩称因原告在内的部分业主未与被告签订委托出租及经营管理协议导致东方明珠一至三层无法整体对外招商出租，并非无法向原告交付商铺的法定事由，故本院对被告的该项抗辩不予采信。案涉商铺法定交付条件已成就，被告安润和启东分公司应当依照合同约定向两原告交付房屋并向两原告提供办理案涉商铺产权登记所需资料，协助两原告办理产权登记手续。针对本案中，原、被告双方在履行合同过程中哪方存在违约行为以及原告需支付的房款，被告认为原告未能按合同约定支付剩余房款，构成违约。本院认为，原、被告双方合同约定除首付款外，剩余房款通过贷款支付，依据一般商品房交易习惯，贷款均为以买受商品房在银行抵押取得贷款，由于案涉商品房在前期未能通过消防验收等原因，致使原告无法办理产权登记亦未能办理银行抵押贷款，且两被告于2015年8月28日向原告发出的书面通知已自认其构成逾期交房违约，且自愿承担违约金179892.28元，并认可将违约金在未支付房款中予以扣除，被告辩称发出该通知系工作人员错误造成不能成立，因此，本院认定原告在履行合同过程中并未存在违约行为，现原告尚余房款320000元未支付，扣除被告自认的违约金179892.28元，尚需支付房款140107.72元，办理产权所产生的契税等费用由原告自行承担。被告安润和启东分公司系被告安润和公司设立的领有营业执照的分支机构，不具有对外独立承担民事责任的法人资格，故相应民事责任由被告安润和公司承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下：一、原告沈健于本判决生效之日起十日内支付被告启东安润和投资有限公司房款人民币140107.72元；二、被告启东安润和投资有限公司向原告沈健交付启东市东方明珠商业广场第1幢1层B101号商业用房；三、被告启东安润和投资有限公司向原告沈健提供办理上述第二项中商业用房产权登记所需资料，并协助原告办理产权登记手续，因办理不动产产权登记所产生的税费等由原告沈健承担。以上二、三项均限于原告沈健履行完第一项确定的义务之日起十日内履行。本案受理费依法减半收取5182元（原告已预交），由被告启东安润和投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费10364元（该院开户行：中国银行西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：47×××82）。代理审判员 张 燕二〇一六年十月八日书 记 员 周小楠