安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖01民终3999号上诉人（原审原告）：安徽饭店物业管理有限责任公司，住所地安徽省合肥市蜀山区梅山路18号。法定代表人：金龙，总经理。委托诉讼代理人：张林林，安徽徽美律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姚文中，男，1973年11月4日生，户籍地上海市闵行区，现住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：刘洁，女，住安徽省合肥市包河区桐城。上诉人安徽饭店物业管理有限责任公司（以下简称安徽饭店物业公司）因与被上诉人姚文中物业服务合同纠纷一案,不服安徽省合肥市蜀山区人民法院(2016)皖0104民初740号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。安徽饭店物业公司上诉请求:一、撤销合肥市蜀山区人民法院作出的出(2016)皖0104民初740号民事判决书之判决，改判被上诉人姚文中立即支付物业费5961元，水电费371元，并支付物业费滞纳金(自2015年1月1日起按银行同期贷款利率的四倍为标准计算至款项付清之日止，暂计算至上诉之日滞纳金为1093元)，以上费用合计为7425元;(不服一审判决数额为1730元)；二、一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一审法院认定事实不清、证据不足。1、上诉人安徽饭店物业管理有限责任公司一审中己提供充分证据证明被上诉人拖欠物业费5961元、水电费(水费与增压水泵电费)371元；2、上诉人提供的证据《白鹭苑小区物业管理服务合同(委托管理)》中约定“甲方逾期交纳物业管理费从逾期之月起每日按应交费的3%交纳滞纳金”，所以上诉人请求被上诉人支付滞纳金的诉讼请求合理合法；3,被上诉人主张上诉人在物业服各中存在严重的服各质量问颗，无法达到其证明目的，如被上诉人提供的《合肥市白鹭苑小区第三届业主委员会工作联系函(合白鹭苑(2015)3号)》只是业主委员会单方面的主张，《图片16张》不能体现拍摄时间、拍摄地点，且没有第三方机构对物业服务的质量进行认定或处罚。故以上诉人提供的物业服务存在瑕疵、服务质量未达到物业合同约定标准而对滞纳金不予支持、物业费予以核减是无证据支持的。综上所述，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人姚文中辩称：对物业服务合同的合法性有异议，签订合同时作为业主是不知道物业公司和业委会签订合同的存在，我方要求按照老的合同即1.1元每平方米计算物业费，其按照新的合同收取的物业费我方要求返还。上诉人提供的物业服务存在严重的瑕疵，法院给予物业费打九折已经是特别照顾上诉人，一审法院认定事实清楚，判决合理合法，我方认可一审判决结果。我方已经将物业费缴纳到业主委员会，帮助姚文中结算物业费，但是物业公司认为费用没有缴纳清楚而拒绝接受物业费。安徽饭店物业公司向一审法院起诉请求判令：2001年，安徽饭店物业公司受建设单位聘请在白鹭苑小区提供前期物业服务。2005年8月16日，姚文中与安徽饭店物业公司签订《白鹭苑小区物业管理服务合同（委托管理）》，约定：物业费高层每平方米建筑面积每月1.1元，别墅每平方米建筑面积每月1.3元，管理费每年结算一次，每年元月份交本年的物业费；业主逾期交纳物业管理费（公共设施的维护、保养费用）从逾期之月起每日按应交费的3％交纳滞纳金。2013年4月23日，白鹭苑小区业主委员会与安徽饭店物业公司签订一份《白鹭苑小区物业管理服务合同》，该合同约定：白鹭苑小区业主委员会委托安徽饭店物业公司对白鹭苑小区提供物业管理服务；委托期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止；高层区住宅物业费标准为按建筑面积每月每平方米1.3元；本物业高层区二次供水设备未移交给供水部门，其增压水泵运行费用据实分摊收取。事后，安徽饭店物业公司在白鹭苑小区内提供物业服务至2015年11月7日，此后未继续提供物业服务。姚文中系白鹭苑小区二期A幢703室业主，其房屋建筑面积为206.24平方米。因姚文中自2014年1月开始未向安徽饭店物业公司交纳物业费及水电费，安徽饭店物业公司遂具状诉至原审法院要求判如所请。原审法院另查明，安徽饭店物业公司在物业服务中对白鹭苑小区公共设施维修、绿化养护、环境卫生管理等方面存在瑕疵。2015年5月20日，白鹭苑小区第三届业主委员会向安徽饭店物业公司发出书面工作联系函，要求对物业服务中存在的问题进行检查、整改。安徽饭店物业公司在物业服务期间，白鹭苑小区水表未出户，安徽饭店物业公司已向供水部门代缴水费。原审法院认为：安徽饭店物业公司与白鹭苑小区业主委员会签订了《白鹭苑小区物业管理服务合同》，并对该小区提供物业服务直至2015年11月7日，姚文中作为小区业主，应当缴纳相应的物业费。姚文中主张已将物业费缴纳至白鹭苑小区业主委员会，无证据证明白鹭苑小区业主委员取得安徽饭店物业公司的合法授权，不予支持。安徽饭店物业公司提供的物业服务存在瑕疵，服务质量未达到物业合同约定标准，故原审法院对安徽饭店物业公司主张的滞纳金不予支持，对安徽饭店物业公司主张的物业费予以核减，姚文中应交纳物业费5364.92元（206.24㎡×1.3元/㎡/月×22个月零7天×90%）。安徽饭店物业公司未能提供充分证据证明姚文中应承担水费及二次供水分摊电费的具体数额，姚文中对二次供水电费总额、欠费计算标准亦不予认可，鉴于白鹭苑小区水表未出户，安徽饭店物业公司已向供水部门代缴的水费的事实，酌定姚文中支付安徽饭店物业公司代为缴纳水费及二次供水分摊电费330元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条,《物业管理条例》第三十六条、第四十二条第一款,《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告姚文中于本判决生效之日起十日内一次性支付原告安徽饭店物业管理有限责任公司2014年1月1日至2015年11月7日期间的物业管理费5364.92元、水电费330元，合计5694.92元；二、驳回原告安徽饭店物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当约定进行了交纳，故原告主张被告支付物业服务依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费837元，减半收取为418.5元，由原告安徽饭店物业管理有限责任公司负担360.5元，被告姚文中承担58元。二审期间，双方没有提交新证据，二审查明的事实与原审一致。本院认为：安徽饭店物业公司依据与业主委员会签订的物业管理服务合同在合同期间对案涉合肥市白鹭苑小区提供物业服务是实，小区业主应当依法交纳物业费和水电费。但安徽饭店物业公司在服务过程中并未严格按合同约定履行，业主委员会向安徽饭店物业公司出具工作联系函中已列明相关问题及需要改进的建议，并有相应照片佐证，安徽饭店物业公司没有证据否认其真实性，因此，安徽饭店物业公司提供物业服务确有瑕疵，一审法院对安徽饭店物业公司收费予以酌减和不予支持其主张滞纳金，该处理并无不当。安徽饭店物业公司上诉理由不能成立，本院对其上诉主张依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人安徽饭店物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  钱爱民审判员  程亚娟审判员  胡 娟二〇一六年十月二十四日书记员  汪 磊附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。