呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)内01民终2607号上诉人（原审原告）：呼和浩特市悦洁蒙瑞物业服务有限责任公司。住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区兴安北路169号蒙苑建材大市场2号楼4层1单元西户。法定代表人：包吉雅图，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭少春，内蒙古辩证律师事务所律师。被上诉人（原审被告)：内蒙古自治区烟草公司呼和浩特市公司。住所地呼和浩特市赛罕区金桥开发区世纪12路北。法定代表人：董德富，该公司总经理。委托诉讼代理人李小强，内蒙古恒众尧（二连浩特）律师事务所律师。上诉人呼和浩特市悦洁蒙瑞物业服务有限责任公司（以下简称悦洁蒙瑞物业公司）因与被上诉人内蒙古自治区烟草公司呼和浩特市公司（以下简称烟草公司）物业服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初1824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人悦洁蒙瑞物业公司的委托诉讼代理人谭少春、被上诉人烟草公司的委托诉讼代理人李小强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。悦洁蒙瑞物业公司上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实及理由：上诉人与被上诉人签订的《物业服务合同》未到期，上诉人没有严重违反合同约定的事由，被上诉人无权解除合同。被上诉人烟草公司于2015年12月10日向上诉人发出解除合同的《通知》后，我方已于2016年3月6日向呼和浩特市赛罕区人民法院起诉，要求确认《通知》中解除合同的效力，一审判决缺乏事实及法律依据。烟草公司辩称：上诉人向呼和浩特市赛罕区人民法院请求确认我公司于2015年12月10日发出的《通知》无效，并未提起确认《通知》中解除合同的效力。根据合同法相关规定，《通知》自送达至对方即生效，无需法院确认。被上诉人在履行物业服务合同期间，出现严重违反合同约定的事由，我方有权解除合同。悦洁蒙瑞物业公司向一审法院起诉的请求：1、确认2015年12月10日烟草公司发出的《通知》无效；2、继续履行招标文件、中标通知的内容，双方续签2016年《委托物业服务合同》；3、烟草公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：2013年12月5日，经烟草公司公开招标，悦洁蒙瑞物业公司成为烟草公司物业管理服务项目中标单位，由烟草公司和内蒙古中涛招标代理有限责任公司向悦洁蒙瑞物业公司发出《中标通知书》，具体内容为服务期限自合同签订起三年，服务质量一级标准。2013年12月31日，悦洁蒙瑞物业公司与烟草公司签订了《呼和浩特市烟草专卖局（公司）办公楼委托物业服务合同》，合同约定“委托物业服务期限叁年，签订合同日期为一年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止。”2014年9月29日、2014年12月4日，悦洁蒙瑞物业公司与烟草公司分别签订了《呼和浩特市烟草专卖局（公司）办公楼委托物业服务合同》补充协议，对工作内容、双方权利义务等进行补充。2014年12月30日，悦洁蒙瑞物业公司与烟草公司签订了《呼和浩特市烟草专卖局（公司）办公楼委托物业服务合同》延续协议，双方同意将《呼和浩特市烟草专卖局（公司）办公楼委托物业服务合同》（2013年12月31日签订）及补充协议（分别于2014年9月29日、2014年12月4日签订）的有效期延长至2015年2月28日。2015年2月27日，悦洁蒙瑞物业公司与烟草公司签订了《呼和浩特市烟草专卖局（公司）办公楼委托物业服务合同》，委托物业服务期限自2015年3月1日起至2015年12月31日止。合同中第七条违约责任第一款约定，“因乙方（悦洁蒙瑞物业公司）违反本合同约定而未能达到任何一项服务标准，甲方（烟草公司）有权按照本合同第二条第五项扣分标准扣除相关费用，乙方经两次考核分数低于80分或烟草公司调查满意度在90%以下或有三次不符合本合同服务标准中任何一项或其它严重违反合同情节的，烟草公司有权解除合同。”2015年3月1日至2015年12月7日悦洁蒙瑞物业公司为烟草公司服务期间，烟草公司对悦洁蒙瑞物业公司进行不定期抽查并打分，3月得分77分，4月得分50分，5月得分85分，7月得分76分，8月得分82分，9月得分67分，10月得分68分，11月得分91分，12月得分95分。2015年12月10日，烟草公司向悦洁蒙瑞物业公司发出《通知》，解除与悦洁蒙瑞物业公司签订的《呼和浩特市烟草专卖局（公司）办公楼委托物业服务合同》。2015年12月10日，悦洁蒙瑞物业公司收到《通知》，悦洁蒙瑞物业公司在《通知》上盖章，且悦洁蒙瑞物业公司法定代表人包吉雅图在《通知》上签字并注明“我公司对2015年合同条款存在异议，与律师沟通后予以答复。”2015年12月31日，悦洁蒙瑞物业公司向烟草公司移交物业物品。一审法院认为，悦洁蒙瑞物业公司在中标烟草公司的物业管理服务项目后，与烟草公司签订的《呼和浩特市烟草专卖局（公司）办公楼委托物业服务合同》（2013年12月31日签订）、《补充协议》（分别于2014年9月29日、2014年12月4日签订）、《延续协议》（2014年12月30日签订）、《呼和浩特市烟草专卖局（公司）办公楼委托物业服务合同》（2015年2月27日签订）是双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。对于悦洁蒙瑞物业公司要求确认烟草公司2015年12月10日向悦洁蒙瑞物业公司发出的《通知》无效的诉讼请求，《通知》自送达至对方即生效，悦洁蒙瑞物业公司已于2015年12月10日收到该《通知》，并有悦洁蒙瑞物业公司盖章及法定代表人签字，已经送达生效，故一审法院不予支持。因烟草公司按照招标文件与悦洁蒙瑞物业公司订立合同，未订立背离合同实质性内容的协议，已履行了招标文件和中标通知的内容，且烟草公司已于2015年12月10日向悦洁蒙瑞物业公司发出解除合同的《通知》，悦洁蒙瑞物业公司亦未请求确认解除合同的效力，故悦洁蒙瑞物业公司要求烟草公司继续履行招标文件、中标通知的内容，与悦洁蒙瑞物业公司续签2016年《委托物业服务合同》的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回悦洁蒙瑞物业公司的诉讼请求。案件受理费100元由悦洁蒙瑞物业公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审法院查明事实相同。本院认为，关于2015年12月10日烟草公司向悦洁蒙瑞物业公司发出的《通知》的效力问题，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》第二十四条规定：当事人对合同法第九十六条规定的合同解除虽有异议，……当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。根据以上法律规定，2015年12月10日烟草公司向悦洁蒙瑞物业公司发出的内容为解除合同的《通知》，《物业服务合同》自通知到达悦洁蒙瑞物业公司时解除。悦洁蒙瑞物业公司有异议，在解除合同通知到达之日起三个月内即2016年3月7日向人民法院提起诉讼，对其诉请应予审查。在双方签订的2015年《委托物业服务合同》第七条第1项约定：乙方经两次考核分数低于80分或甲方满意度在90％以下或有三次不符合本合同服务标准中任何一项或其他严重违反合同情节的，甲方有权解除合同。因悦洁蒙瑞物业公司连续数月不定期抽查考核低于80分，烟草公司要求解除《物业服务合同》符合合同约定，且双方已经移交了物业物品，烟草公司已经与其他物业公司签订了2016年物业服务合同，已经不具备继续履行的条件，故烟草公司于2015年12月10日发出的解除物业服务合同的《通知》在程序和实体上均合法有效，悦洁蒙瑞物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由上诉人悦洁蒙瑞物业公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 白 雪 松审 判 员 吴  芳代理审判员 额日德尼二〇一六年十月二十五日书 记 员 雅  茹