四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终5360号上诉人（原审被告）：卢全福，男，汉族，1954年2月23日出生，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：卢林渊（系卢全福之子），住成都市武侯区。被上诉人（原审原告）：深圳市深业家之福家居建材有限公司成都分公司，住所地：成都市青羊区草堂东路66号。负责人：刘俊宏。委托诉讼代理人：杨建秋，四川致高守民律师事务所律师。委托诉讼代理人：李乾应，四川致高守民律师事务所律师，上诉人卢全福与被上诉人深圳市深业家之福家居建材有限公司成都分公司（以下简称深业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2015）青羊民初字第9093号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。卢全福上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回深业公司全部诉讼请求。事实和理由：涉案房屋被盗，故卢全福不应支付租金和管理费，深业公司负责人也承诺过相关损失从租金中扣除，故卢全福不支付租金是在依法行使抗辩权；深业公司提交的到期通知单卢全福并未收到；涉案商铺至今未归还是因为深业公司强行拒绝卢全福腾退搬离，且在2015年4月后，深业公司即将铺面断电，导致无法正常经营使用；涉案的租赁合同系深业公司提交的格式合同，限制了卢全福的主要权利，该条款无效；即便卢全福要支付租金和管理费，也应该按照正常的租金和管理费交付，而不应按贷款利率四倍支付违约金及按双倍租金、管理费支付逾期占用费。深业公司辩称，卢全福已就其商铺被盗另案起诉；2015年4月后有间断停电，但具体停电时间代理人不清楚；由于卢全福未能付清租金，故深业公司有权留置其财产，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。深业公司向一审法院起诉请求：1.卢全福向深业公司支付逾期租金、市场管理费共计52576元（自2013年9月28日至2014年9月27日）。2.卢全福返还房屋并依约支付逾期未返房屋使用金80990元（从2014年9月27日暂计至2015年7月2日，实际按卢全福返还房屋之日止）。3.卢全福按照银行同期贷款利率四倍支付逾期缴费违约金19419元（从2013年9月28日暂计至2015年7月2日，实际按付清欠款之日止）。一审法院认定事实：深业公司（乙方）与案外人成都市兴城建实业发展有限责任公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限暂定2012年3月6日至2022年3月6日，甲方同意将坐落在成都市青羊区浣锦路99号的全部房地产（房地产权证号码：成房权证监证字第××号）出租给乙方商业用途使用，建筑（或使用）面积5622.65平方米。甲方同意乙方在租赁期限内可以将承租房屋的部分或全部转租给他人，乙方行驶该转租权利无需甲方另行同意。2012年7月31日，深业公司（甲方）与卢全福（乙方）签订《深业家之福租赁合同书》及补充协议载明，甲方将位于成都市青羊区浣锦路99号内编号为99208铺位出租给乙方作为商业经营场地，经双方确认该租赁铺位面积为38平方米。租赁期限自2012年9月28日起至2014年9月27日止，共计24个月，免租期为60天，即自2012年9月28日至2012年11月27日止。甲方于租赁起始日前向乙方交付铺位，双方就此签署交接表，确认租赁铺位现状。租金为3420元/月，商场管理费为950元/月。乙方逾期交纳租金、商场管理费、电费、及其他应缴款项的，每延迟一天应按欠款金额的0.5%向甲方支付逾期缴纳违约金。乙方未能依约交回租赁铺位的，应甲方支付每日双倍租金及双倍管理费的违约使用金，计至交回租赁铺位之日止。合同签订后，深业公司按约将租赁铺面交付给卢全福使用，但卢全福自2013年9月28日起未再向深业公司支付房租及管理费。另查明：1.成都市青羊区浣锦路99号建筑面积6071.87平方米，成房权证监证字第××号的房屋为案外人成都市兴城建实业发展有限责任公司所有；2.案涉商铺至今未归还深业公司；3.卢全福于2013年9月28日止停止向深业公司支付房租、管理费。一审庭审中，（一）深业公司还提交了以下证据：1.租赁合同到期通知书及顺丰快递单，欲证明卢全福承租的房屋于2014年9月28日已经到期，卢全福认为从未收到过该通知，并且快递单上卢全福的签字不是卢全福本人所签；2.发票8张及收据5张，欲证明卢全福缴纳了铺位为99208的租赁保证金8740元、装修管理费300元、装修保证金2000元，月管理费950元、月租金3420元，卢全福认为其按约履行了合同。（二）卢全福还提交了以下证据：1.接受刑事案件登记表、呈请立案报告书、询问笔录、受案回执，欲证明卢全福商铺被盗给卢全福造成了损失并且卢全福及时报警并立案，卢全福商铺被盗后未支付租金的原因是深业公司违约在先。深业公司对其关联性不予认可。2.证明7张及情况说明，欲证明商品被盗情况，深业公司对其三性不予认可；3.视频光盘及资料整理，欲证明卢全福与深业公司商洽商铺被盗后的租金及相关费用的支付，故卢全福在与深业公司商量期间未支付房屋租金，深业公司对其关联性与合法性不予认可。一审法院认为，深业公司、卢全福于2012年7月31日签订的《深业家之福租赁合同书》是双方的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应系合法、有效，双方的合同关系依法成立并生效。根据双方依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应当按照约定全面履行自己的义务并享有合同权利。深业公司依约将案涉房屋交付给卢全福使用，但卢全福自2013年9月28日起未再向深业公司支付房屋租金及管理费，故卢全福应当向深业公司支付自2013年9月28日至合同到期日2014年9月27日止的房屋租金51840元（4320×12），管理费11400元（950×12），共计63240元，深业公司仅主张卢全福支付52576元，视为其自愿放弃其余部分金额，一审法院予以认可，故对深业公司的该项诉讼请求一审法院予以支持。对于卢全福提出的其商铺于2014年10月丢失高达70余万元的货物，后双方进行协调，故卢全福没有缴纳后期租金的抗辩。一审法院认为，深业公司、卢全福双方就案涉房屋建立了房屋租赁合同关系，双方在合同中并未约定深业公司应向卢全福承担安保义务，卢全福也未提交有效证据证明深业公司同意就卢全福承租期间的货物丢失承担责任或同意卢全福免交租金，故卢全福不能以此为由拒绝支付房屋租金及管理费。对卢全福提出的其所承租的商铺已停电长达8个月，给卢全福造成了一定损失的抗辩。关于深业公司主张的卢全福向其返还房屋的诉讼请求。一审法院认为，双方就案涉房屋约定租赁期限至2014年9月27日止，合同到期后，双方未就房屋续租达成一致意见，虽然合同到期后，卢全福继续使用房屋至今，但卢全福并未向深业公司支付任何租金及管理费，而深业公司提交的其向卢全福发出的租赁合同到期通知书及顺丰快递单亦证明深业公司不同意卢全福继续占有使用其房屋，故双方也未构成事实租赁合同关系，故深业公司要求卢全福向其返还案涉房屋于法有据，一审法院予以支持。关于深业公司主张的卢全福向其支付逾期未返房屋使用金80990元（从2014年9月27日暂计至2015年7月2日，实际按卢全福返还房屋之日止）的诉讼请求。一审法院认为，根据合同约定，如卢全福未能依约交回租赁铺位的，应向深业公司支付每日双倍租金及双倍管理费的违约使用金，计至交回租赁铺位之日止，据此，卢全福应当自合同终止之次日起，即2014年9月28日起，按租金10540元（4320×2+950×2）每月的标准向深业公司计付房屋使用金，直至案涉房屋实际返还给深业公司为止，故对深业公司的该项诉讼请求，一审法院部分予以支持。关于深业公司主张的卢全福按照银行同期贷款利率四倍支付逾期缴费违约金19419元（从2013年9月28日暂计至2015年7月2日，实际按付清欠款之日止）的诉讼请求，一审法院认为，按合同约定，如卢全福逾期交纳租金、商场管理费、电费及其他应缴款项的，每延迟一天应按欠款金额的0.5%向深业公司支付逾期缴纳违约金。卢全福自愿调低上述违约金计算标准，仅主张卢全福自逾期缴费之日起按银行同期贷款利率四倍支付逾期缴费违约金，一审法院对此予以认可，故对深业公司的该项诉讼请求一审法院予以支持。综上，对深业公司的诉讼请求一审法院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：一、卢全福于本判决发生法律效力之日起十日内将位于成都市青羊区浣锦路99号内的编号为99208铺位返还给深业公司；二、卢全福于本判决发生法律效力之日起十日内向深业公司支付逾期租金、市场管理费52576元；三、卢全福于本判决发生法律效力之日起十日内向深业公司支付房屋使用金（按租金10540元每月的标准计算，自2014年9月28日起，计算至案涉房屋实际返还给深业公司之日止）；四、卢全福于本判决发生法律效力之日起十日内向深业公司支付逾期缴费违约金（按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款利率的四倍计算，自2013年9月28日起，计付至前述第一项费用全部付清之日止）；如果卢全福未按照本判决指定的期间向深业公司履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3360元，减半收取1680元，由卢全福负担，并在履行上述给付义务时一并向深业公司支付。二审中，卢全福提交了如下新证据：1、卢全福向成都市青羊区人民法院提交的民事起诉状一份，拟证明其已就涉案商铺被盗起诉深业公司，要求其支付被盗损失40万元和扣押物品的损失10万元；2、2015年4月21日成都市公安局青羊分局草堂派出所接处警登记表，该表处境情况载明卢全福因拒绝支付物业管理费，物业方对其店铺实施断电；3、2015年2月3日成都市公安局青羊分局草堂派出所接处警登记表，该表接警内容载明，卢全福在物品被盗后拒绝支付房租，市场方停电，现卢全福要搬东西走，市场方不同意。上述两份接处警登记表拟证明深业公司在2015年4月后就停止供电，深业公司拒绝卢全福搬离。深业公司对三份证据真实性均无异议，但认为2015年4月的接处警登记表不是新证据，同时也与本案无关联性。本院对三份证据的真实性合法性予以确认，对关联性和证明力在下文综合评述。本院认为，卢全福与深业公司于2012年7月31日签订的《深业家之福租赁合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按照约定及时全面履行各自的义务。本案的争议焦点在于：卢全福是否应支付深业公司2013年9月28日至2014年9月27日的租金、管理费及是否应按银行同期贷款利率的四倍支付逾期付款违约金；卢全福是否应支付2014年9月27日后的房屋占用费及是否应按租期租金及管理费的两倍支付。关于卢全福是否应支付2013年9月28日以后的租金、管理费。本院认为，卢全福与深业公司之间建立了租赁合同关系，该合同关系中深业公司的主要义务是提供涉案商铺供卢全福正常经营使用，而卢全福的主要义务是依约按期缴纳租金及管理费。虽然卢全福租用的商铺被盗，但卢全福已另案就其商铺被盗向深业公司主张损失赔偿，且房屋租赁与赔偿损失属不同的法律关系。在卢全福提交的证据并未证明深业公司因其被盗双方协商深业公司同意其免交租金及管理费的情况下，原审认定卢全福不能以被盗为由拒付租金及管理费并无不当，本院对卢全福关于其不应支付2013年9月28日至2014年9月27日的租金及管理费52440元的主张不予支持。关于卢全福是否应按银行同期贷款利率的四倍支付逾期付款违约金。卢全福认为，即便其应支付租金，也不应按银行同期贷款利率四倍支付违约金。本院认为，违约金的主要目的在于补偿守约方的实际损失，同时辅以兼具惩罚违约方的功能。本案中，一方面，卢全福延期支付租金及管理费，深业公司客观上产生了资金占用损失，卢全福应承担相应的赔偿责任。在深业公司未提交其他证据的情况下，按银行同期贷款利率计算违约金已能补偿深业公司的实际资金占用损失；另一方面，卢全福未能及时付清租金及管理费的原因在于其商铺被盗，其过错程度较低，不宜要求其承担过重的违约责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及与其利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，本院对卢全福关于其不应按银行同期贷款利率四倍支付逾期付款违约金的主张予以部分支持，本院酌定由卢全福以52440元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算并支付违约金。关于卢全福是否应支付2014年9月27日后的房屋占用费。与上述租金问题同理，卢全福在租金合同到期后，实际并未腾退房屋，应支付实际占用期间的房屋使用费。但是，从本案查明的事实来看，2015年4月21日起，深业公司就存在停止向卢全福占用商铺供电的情形，结合接处警登记表和深业公司关于其有权留置卢全福财产的陈述，应当认定深业公司有阻碍卢全福在2015年4月后搬离的行为。由于从2015年4月21日起，卢全福已不能正常经营使用涉案商铺，同时卢全福未能腾退房屋的原因在于深业公司，因此卢全福不应承担2015年4月21日后的房屋使用费。一审判决卢全福支付房屋使用费至实际返还房屋之日止不当，本院予以纠正。关于卢全福是否应按租期租金及管理费的两倍支付房屋使用费。本院认为，双方合同中约定了承租方未能依约交回租赁铺位的按照合同期内双倍租金及管理费支付房屋使用费，其多出原约定租金及管理费的部分实质为违约金。卢全福未及时支付该房屋使用费，应赔偿深业公司的资金占用损失，同理租金部分的违约金，该违约金的计算应兼顾深业公司的实际损失和卢全福的过错，故亦应按照银行同期贷款利率计算逾期支付房屋使用费的违约金。一审判决卢全福按照合同期内租金及管理费的两倍支付房屋使用费，适用法律不当，本院依法予以纠正。卢全福应支付的房屋使用费为（3420+950元）×6.66月﹦29104.2元，并以29104.2元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算并支付违约金。综上，上诉人卢全福的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持成都市青羊区人民法院（2015）青羊民初字第9093号民事判决第一项；二、变更成都市青羊区人民法院（2015）青羊民初字第9093号民事判决第二项为：卢全福于本判决生效之日起十日内向深圳市深业家之福家居建材有限公司成都分公司支付租金及市场管理费52440元及逾期付款违约金（违约金以52440元为基数，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款利率计算，自2013年9月28日起，计付至前述费用全部付清之日止）；三、变更成都市青羊区人民法院（2015）青羊民初字第9093号民事判决第三项为：卢全福于本判决生效之日起十日内向深圳市深业家之福家居建材有限公司成都分公司支付房屋使用费29104.2元及逾期付款违约金（违约金以29104.2元为基数，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款利率计算，自2014年9月28日起，计付至前述费用全部付清之日止）；四、驳回深圳市深业家之福家居建材有限公司成都分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费案件受理费3360元，减半收取1680元，由深圳市深业家之福家居建材有限公司成都分公司负担800元，卢全福负担880元，二审案件受理费3360元，由深圳市深业家之福家居建材有限公司成都分公司负担1660元，由卢全福负担1700元。本判决为终审判决。审判长  李俊审判员  王果审判员  赵韬二〇一六年十月十二日书记员  黄迪