苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2015)虎民初字第02032号原告:金铖巍,男,1989年2月10日生,汉族。原告:徐悦,女,1992年12月5日生,汉族。委托代理人:丁俊文，江苏名古城律师事务所律师。被告:殷倩,女,1988年5月27日生,汉族。委托代理人:刘翼，江苏姑苏律师事务所律师。原告金铖巍、徐悦与被告殷倩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月11日受理后，依法由审判员顾文娟独任审判，并于2015年10月28日、2016年10月29日公开开庭进行审理，原告委托代理丁俊文、被告委托代理人刘翼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《转让协议》；2、判令被告返还转让费4万元并赔偿违约金4000元、房租损失32000元及押金5000元，合计81000元。事实与理由：2015年2月10日，原、被告签订《转让协议》，约定被告自2015年2月23日将其承租的位于苏州市狮山路229号“苏州云密室”店铺转租给原告，转让费4万元（含押金5000元），如因被告原因造成合同终止，需承担转让费10%的违约金，协议并约定，被告与出租人签订的房租租赁合同至2017年4月20日，租金为5000元/月，按季度交付，店铺转让后，由原告向出租人支付租金。协议签订后，原告以支付宝转账的方式向被告支付转让费4万元及2015年2月23日至2015年3月10日的租金2000元，并向出租人支付租金3万元。然而，原告以该房屋为地址向工商部门办理营业执照时却被告知，该房屋为非商用住宅，不属于经营性用房，不能申办营业执照。原告与被告沟通时，其避而不见，与出租人联系时，出租人出示了房产证、土地证，其表示不清楚原、被告的转租关系，要求原告于2015年9月10日前搬离，并没收5000元押金。原告受让店铺的目的在于经营，现无法办理营业执照，不能继续经营，出租人并要求搬离，原告的合同目的不能实现，为维护自身合法权益，特诉至法院。被告辩称：1、合同不足以达到解除条件的，事实所发生的情况达不到原告说的解除条件，原因如下：一、本案所涉房屋的建筑虽是住宅，但是本案所涉房屋有数不清的企业在该小区的7幢、8幢进行办公，同是企业，别的企业可以在此处办理登记，而原告的企业不可以办理，这不符常理；二、即使如原告所述，因房屋的性质为住宅所以无法办理营业执照，而根据《物权法》第七十七条至规定，业主不得违反法律法规以及管理规约将住宅改变为经营性用房，但是同时此条还规定了业主将住宅改变为经营性用房的除遵守法律法规及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意，说明本案所涉房屋办理营业执照并非客观不能，而是需要满足一定条件；而且从整个建筑的实际使用性来看，其他业主也不会不同意其在此处经营；三、被告与原告签订转让协议时，并无约定有为原告办理营业执照之义务，相关手续均应由原告自行办理，而且本案被告已经将相关的房屋租赁权转让给原告，房东也予以认可；相应的协助义务应由房东承担。关于原告所主张的费用，转让费被告认为不足以存在解除合同的情形所以不予认可；而且40000元转让费中包括5000元房屋押金，实际转让费仅为35000元。关于赔偿违约金，被告不存在违约情况所以不认可。房租损失，原告所主张的32000元房租是无稽之谈，在原告受让该房屋的经营设施设备以及经营权、使用权之后，即开始经营和使用该房屋。押金损失，系原告重复计算，应当向房东主张。综上，被告对原告的诉请及事实理由均不认可。经审理查明：苏州高新区百合花公寓7-702室住宅为姜振环与徐建芳所有。2014年4月8日，徐建芳与被告殷倩的合伙人蔡昊延签订房屋租赁合同，约定徐建芳将百合花公寓7-702出租给蔡昊延，租赁期限至2017年4月19日止，房租每月5010元，押金5010元，其他事项中约定“5台空调、其中一台立式、一套办公桌椅、一套木质沙发椅徐建芳”以及徐建芳收取租金的银行账户。后被告殷倩将上述房屋用于经营“云密室”。2015年2月11日，两原告与被告签订转让协议，双方约定：一、被告将狮山路229号店铺（原为苏州云密室）转让给两原告使用，建筑面积200平方米，原告保证两原告享有原告在原有房屋租赁合同上的权利与义务；二、被告与房东签订的房租租赁合同租期到2017年4月20日，月租金5000元，店铺转让后两原告代替被告履行租赁合同中的条款，按期交纳租金和水电费；三、店铺转让后的现有装修、装饰以及其他设备归乙方所有，租赁期满后，房屋装修归房东所有，所有动产及营业设备归两被告所有；四、两被告在2015年2月10日向被告支付转让费4万元（含房屋押金5000元）。签订转让协议时，被告将上述与房东签订的房屋租赁合同交于两被告。转让协议签订后，两原告于2015年2月12日支付被告转让费4万元，2月20日支付被告房屋租金2000元（至2015年3月10日），被告于2月23日将合花公寓7-702室房屋及房屋内设施交于两原告，两原告在该房屋继续经营“云密室”。期间，两原告分别于2015年3月10日、6月10日各银行汇款支付房东徐建芳15000元。2015年8月4日，原告徐悦致电被告殷倩，以承租房屋为住宅无法办理营业执照为由提议解除转让协议。两原告亦向房东徐建芳提出终止房屋租赁合同，房屋押金5000元、空调、一套木质沙发、一套办公桌椅两原告未能取回。后因原、被告未协商达成一致，两原告诉至法院。以上事实由两原告提供的转让协议、支付宝交易记录、房租汇款证明、房屋所有权证、通话录音，被告提供的房屋租赁合同，以及庭审笔录等证据予以证实。本院认为，转让协议是原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，属合法有效。根据转让协议，被告的合同义务为将“云密室”提供给两原告使用、保证两原告享有原由被告享有的房屋租赁合同中的承租人的权利。现已查明，被告在签订合同后已将“云密室”交于两原告，合同签订后房屋出租人徐建芳继续允许两原告使用房屋、并接收两原告支付的租金，该事实可推知两原告已经享有房屋承租人的权利。因此，被告已经履行了转让协议中的合同义务，转让协议已经履行完毕。关于两原告所称合同目的无法实现的意见，本院认为，在开放的市场中，原告应当选择自己需要的店铺或房屋予以受让或承租，工商营业执照能否办理属两原告在开展商业经营前应自行考察、评估的事项，风险应由两原告自行负担。关于转让协议中约定归属两原告的“动产及营业设备”是否包含空调、一套木质沙发、一套办公桌椅等，本院认为转让协议中约定被告需保证两原告享有房屋承租人的权利，因此为明确承租人的权利内容、两原告如何履行房屋租赁合同，诉讼中被告所称的曾将房屋租赁合同交于两原告符合常理。而且在转让协议签订后，两原告自行经营“云密室”的过程中也曾直接向出租人转账支付房租，房屋租赁合同中载明了出租人的银行账号，因此本院更确信被告在签订转让协议时已将房屋租赁合同交于两原告。房屋租赁合同中记载了出租人徐建房提供的空调、木质沙发、办公桌椅，故可推知签订转让协议时两原告已经知晓上述物品属于房屋出租人所有，并非被告殷倩所有，这些物品并非转让协议中转让的“动产以及营业设备”。至于押金损失5000元，系两原告与房屋出租人间的事项，与被告并无关联。至于房租损失32000元，此系两原告使用涉案房屋所需负担的房租，亦与被告没有关联。综上所述，被告已经履行了转让协议中的合同义务，并无违约行为，原告主张解除合同缺乏事实和法律依据，本院不予支持。两原告基于合同解除后的返还转让费、赔偿违约金、房屋、房屋押金等诉讼请求，亦缺乏法律基础，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告金铖巍、徐悦的诉讼请求。案件受理费1826元、减半收取913元，由两原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份、副本三份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。并应根据国务院《诉讼费用交纳办法》的相关规定预交上诉费用。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行；帐号：10555301040017676。审判员  顾文娟二〇一六年十月二十九日书记员  顾 雯