苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初2457号原告：吴兴生，男，1951年12月15日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。原告：周蔚萍，女，1952年6月6日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：刘迪、蒋信阳，北京市中银（苏州）律师事务所律师。被告：金永刚，男，1973年9月14日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告吴兴生、周蔚萍诉被告金永刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月24日受理后，依法由代理审判员王玲独任审判，于2016年8月19日公开开庭进行了审理。原告吴兴生、周蔚萍的委托诉讼代理人蒋信阳，被告金永刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴兴生、周蔚萍向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告之间的房屋租赁关系，被告立刻返还原告万客隆商城275号房屋；二、被告支付原告拖欠租金76200元（其中2015年11月20日至2015年12月31日的租金为7700元，2016年1月1日至2016年5月16日的租金为68500元）；三、被告承担迟延返还房屋违约金，自2016年5月17日至被告实际返还房屋之日止，按照500元/天的标准计算；四、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告将第二、第三项诉讼请求明确为要求被告支付原告2015年11月20日至2015年12月31日的租金7700元以及迟延返还房屋违约金，自2016年1月1日起至被告实际返还之日止、按照500元/天的标准计算。事实和理由：原、被告于2012年10月31日签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告租赁位于苏州市相城区万客隆商城275号房屋，租期为3年。合同期满后，被告未搬离承租房屋，经原告多次催告，双方于2015年11月19日签订《补充协议》，约定被告继续租赁涉案房屋至2016年11月19日，租金与保证金合计72000元，于签约当日一次性支付完毕，如被告未能于2015年12月5日前支付以上款项并签订新年度租赁合同，视为被告自动放弃租用，被告应搬离承租房屋。该补充协议并对搬离前租金、逾期不搬的违约金等进行了约定。因被告一直未支付租金，也未主动搬离承租房屋，原告多次催讨无果，故诉至法院。被告金永刚辩称，不同意解除双方之间的房屋租赁合同。涉案房屋的租金支付至2015年11月19日，之后的租金因资金紧张，至今未付。涉案房屋目前我仍在使用，希望能继续承租。如法院判决解除合同，原告主张的迟延交房违约金过高，希望予以调低。经审理查明，2012年12月31日，案外人李永清作为出租人（甲方），被告金永刚作为承租人（乙方），双方签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将苏州市万客隆商行5幢257号房屋出租给乙方，房屋建筑面积约214平方米，使用用途为经营酒类。租期为2012年11月20日至2015年11月19日，租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期交还；乙方若要求续租，则必须在租赁期满前2个月内通知甲方，经甲方同意后重新订立租赁合同。房屋第一、第二年租金为60000元，第三年租金按市场价格浮动，其中第一年房租于签约当天一次性付清，第二年租金提前2个月一次性付清，第三年以此类推。乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的5%支付滞纳金；拖欠租金超过一个月，甲方有权收回房屋。租赁期满后合同终止，乙方应在期满当日将钥匙及正常使用状态的附件所列物品移交给甲方（包含室内装修部分），房屋留置的一切物品视为放弃，甲方有权处置，乙方绝无异议。合同还就其他内容进行了约定，双方并均在下方落款处签名，甲方处并加盖苏州台开置业有限公司章。2015年11月19日，原告吴兴生作为甲方、被告金永刚作为乙方，双方签订《补充协议》一份，载明：“一、在本合同到期之前，即2015年11月19日之前，乙方应无条件将合同期内拖欠的租金全额支付给甲方，最迟不得超过2015年12月5日。二、考虑到乙方经营方面的实际情况，甲方同意与乙方续签房屋租赁合同，期限为壹年，即从2015年11月20日至2016年11月19日。三、新年度房屋租金为5500元/月×12=66000元/年，收取租金保证金6000元，房租金+租房保证金6000元=72000元，在新年度租房合同签约之时一次性支付给甲方。……五、如乙方不能在2015年12月5日前签订新年度租赁合同或不接受甲方提出的租房条件，均被视为乙方自动放弃租用该房屋。乙方应在2015年12月31日前主动搬离租用房屋。如乙方逾期不搬的，甲方将通过法律手段来解决这一问题，并要求乙方支付每天500元的违约金。六、2015年11月20日起至乙方搬离之日止，房租须按新年度房租金5500元/月×实际天数算，2016年元月一日起的房租金按每天500元人民币计算。七、本补充协议与租房合同一样具有同等法律效力，并在新租房签订之日起自动失效。……。”下方落款处由原告吴兴生、被告金永刚签名、捺印。2016年3月11日，原告吴兴生向被告金永刚（收件人地址填写为涉案房屋）以EMS快递的形式发出《通知书》一份，载明：“本人是位于苏州市相城区万客隆商行5幢275号房屋的所有人。2012年10月31日本人委托李永清先生与您签订《房屋租赁合同》，约定您租赁我的上述房屋，租期3年……该合同履行期间，您无正当理由一直拖欠支付房屋租金壹拾贰万元，后经双方协商以酒水抵消此前拖欠的房租。2015年11月19日双方就租金问题及继续租赁问题达成《补充协议》，约定您继续租赁房屋至2016年11月19日，租金与租房保证金共计72000元，于签约当日一次性支付完毕。但时至今日，本人多次催促您支付以上款项，但您一直拖延至今未支付。……我现在依法通知您：一、自本通知函发之日起，2016年3月31日前将双方协议规定之款项共计72000元整支付给本人。二、如以上期限内，您没有全额支付相关款项。本人将依法行使本人享有的合同解除权，解除你我之间的《房屋租赁合同》，请您在收到书面解除通知后10日内搬出位于苏州市相城区万客隆商行5幢275号房屋，将房屋恢复原状并支付拖欠的房租及由此造成的其它损失。……。”2016年4月6日，本案两原告的委托诉讼代理人刘迪向被告金永刚（收件人地址填写为涉案房屋）以EMS快递的形式发出《律师函》一份，载明：“北京市中银（苏州）律师事务所刘迪律师依法接受吴兴生先生的委托（下次‘我方委托人’），就你方租赁我方委托人房屋，拖欠租金，严重违约一事，郑重致函如下：……鉴于上述事实，律师认为：《房屋租赁合同》及《补充协议》是双方当事人自愿签署的，内容合法有效，双方当事人均应严格遵守。你方拒不履行双方协议约定，已经构成严重违约。故本律师特函告你方，请于收到本律师函后5日内将双方协议规定之款项共计72000元整支付给我方委托人，并与我方委托人协商后续处理方案。如以上期限内，你方没有全额支付相关款项，我方委托人将解除《房屋租赁合同》，请你方在收到本律师函后10日内搬出位于苏州市相城区万客隆商行5幢257号房屋，将房屋恢复原状并支付拖欠的房租及由此造成的其它损失……。”该函下方落款处加盖北京市中银（苏州）律师事务所公函专用章。庭审中，被告金永刚确认其于2016年4月11日收到原告方发出的《律师函》，《通知书》则因被邻居签收，其于2016年7月才从邻居处取得。另查明，2012年10月6日，原告吴兴生、周蔚萍作为房屋所有权人，向李永清出具《授权委托书》一份，内容为：“今委托李永清全权代理吴兴生、周蔚萍名下的产权商铺（苏州市相城区万客隆商行5幢257号，建筑面积约214㎡）的出租、出售和其他一切有关该商品的商务活动。”再查明，位于苏州市相城区元和街道万客隆商城5幢257室房屋登记于本案两原告名下，房屋建筑面积为213.92平方米。以上事实，由原告提供的身份证复印件、流动人口信息复印件、房屋所有权证、土地使用权证、《房屋租赁合同》复印件、《补充协议》、《通知书》、《律师函》、快递回单、授权委托书及当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原告与被告之间的《房屋租赁合同》、《补充协议》为双方当事人真实意思的表示，应为有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。根据《房屋租赁合同》约定，涉案房屋的租期为2012年11月20日至2015年11月19日，而租期届满当天，原、被告双方达成的《补充协议》又约定，被告应在2015年11月19日，最迟不得超过2015年12月5日前，全额支付《房屋租赁合同》期内拖欠的房租，如双方不能在2015年12月5日前签订新租赁合同或不接受原告提出的租房条件，均被视为被告自动放弃租用涉案房屋。因《房屋租赁合同》期限届至，且被告未按照《补充协议》约定与原告在2015年12月5日前重新签订租房合同并支付房租及保证金，应认为《房屋租赁合同》的权利义务已终止，而《补充协议》约定的解除条件亦已成就，故双方之间的房屋租赁关系自2015年12月5日解除，原告要求被告返还承租房屋，于法有据，可予支持。关于原告要求被告支付2015年11月20日至2015年12月31日期间的房屋占有使用费，及2016年1月1日起至被告实际返还房屋之日止的延迟返还房屋违约金的主张，根据《补充协议》约定，如被告不能在2015年12月5日前签订新租赁合同或不接受原告提出的租房条件，均被视为被告自动放弃租用涉案房屋，被告应于2015年12月31日前主动搬离租用房屋，逾期不搬，原告可要求被告支付500元/天的违约金；同时，2015年11月20日至被告搬离之日止，房租按5500元/月的标准计算，2016年1月1日起的房租按500元/天的标准计算。现被告对原告所主张的2015年11月20日至2015年12月31日租金7700元无异议，但认为2016年1月1日起仍应按照5500元/月的标准计算占有使用费。本院认为，因原、被告双方就2015年11月20日至2015年12月31日期间的房屋租金按照7700元计算无异议，故对此期间的房屋占有使用费本院予以认定；原告现主张2016年1月1日起至被告实际返还房屋之日止，均按照500元/天的标准计算租金，该租金远高于原标准，应认为附带了违约金，因原告未提供被告延迟交房导致原告损失的相应证据，被告亦要求调低，故本院按照双方所认可的房屋占有使用费5500元/月，并酌定被告另行支付20%的违约金，即按照每月6600元的标准计算2016年1月1日起至被告实际返还之日止的房屋占有使用费。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第四十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条及相关法律法规之规定，判决如下：一、原告吴兴生、周蔚萍与被告金永刚于2015年11月19日签订的《补充协议》解除。三、被告金永刚于本判决生效之日起三十日内将苏州市相城区元和街道万客隆商城5幢257室房屋返还原告吴兴生、周蔚萍。四、被告金永刚支付原告吴兴生、周蔚萍房屋占有使用费7700元，并支付自2016年1月1日起至租赁房屋实际返还之日止、按每月6600元标准计算的房屋占有使用费（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费852元，由被告金永刚负担（该款原告吴兴生、周蔚萍已预付，本院不再退还，由被告金永刚在本判决生效之日起十日内给付原告吴兴生、周蔚萍）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。代理审判员 王 玲二〇一六年十月十二日书 记 员 唐宽正