广东省深圳市宝安区人民法院民 事 裁 定 书（2016）粤0306民初15894号原告梁水流，男，汉族，1968年6月26日出生，住址广东省陆丰市。委托代理人刘颖颖，广东普罗米修律师事务所律师。委托代理人李娜，广东普罗米修律师事务所实习律师。被告廖远梅，女，汉族，1972年12月4日出生，住址广东省深圳市福田区。委托代理人王学连，广东融关律师事务所律师。委托代理人孟军，广东融关律师事务所律师。被告韩永思，男，汉族，1977年8月28日出生，住址河南省沁阳县。委托代理人董厚银，广东广和律师事务所律师。原告梁水流和被告廖远梅��被告韩永思确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人刘颖颖、李娜，被告廖远梅的委托代理人王学连，被告韩永思的委托代理董厚银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告和被告廖远梅于1996年6月6日登记结婚，并与2003年共同建造位于深圳市宝安区龙华街道景龙社区油福新村2栋的房产一栋，该房屋为夫妻共同财产。2014年5月4日，被告廖远梅在未征得原告同意的情况下擅自与被告韩永思签订房屋买卖合同，低价出售油福新村2栋，被告韩永思亦不具备购买涉案房产的合法条件，双方签订的房屋买卖合同应属于无效合同。首先，从房屋支付对价上看，两被告签订合同的时间为2014年5月4日，而涉案房屋早于2012年便确定旧改拆迁，深圳市龙华新区龙华办事处土地整备中心发出的协商拆赔通知也是2014年5月4日，被告韩永思不可能不对涉案房产的现状和周边环境进行实地考查和深入了解，但韩永思在明知拆迁价值远远高于合同约定的转让价格的情况下与被告廖远梅签订房屋买卖合同，故被告韩永思属于低价购买的情形。其次，从时间上看，被告廖远梅从2013年7月便提起离婚诉讼，双方因离婚问题一直处于诉讼期间，被告廖远梅转移属于夫妻共同财产的涉案房屋意图明显，两被告之间的转让行为明显属于恶意串通损害第三人利益的情形。最后，涉案房屋属于小产权房，房屋用地系深圳龙华镇的村内空闲地，属于村委集体所有，被告廖远梅在取得建设用地规划许可证、村镇住宅建筑许可证及村民兴建住宅用地批准通知书等相关文件后进行房屋施工。根据我国法律规定，该小产权房属于村民自住房，可以在本集体经济组织成员之间转让，但不得出售给外村村民��及城镇居民。根据《土地管理法》第六十三条、《城镇市房地产管理费》第三十八条，被告韩永思并非涉案房屋所在地村委组织成员，房屋转让行为是不受法律保护的，因此双方签订的房屋买卖合同应属于无效判决。为维护原告合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、认定被告廖远梅与被告韩永思签订的转让油福新村2号的房屋买卖合同属于无效合同，被告韩永思无权主张房屋的所有权利；2、本案所有诉讼费用由两被告承担。被告廖远梅答辩称，涉案房屋为被告廖远梅的个人财产，与原告无关，原告请求确认买卖合同无效没有事实和法律依据。1、生效判决已判决涉案房屋归被告廖远梅使用，（2014）深福法民一初字第3140号民事判决书、（2016）粤03民终5044号民事判决书已经判决涉案房产归被告廖远梅使用，并且该判决已经发生法律效力；2、被告廖远梅已��以个人名义进行了农村城市化历史遗留违法建筑的申报，现在正在处理之中；3、被告廖远梅已收取被告韩永思的全部转让款。被告韩永思答辩称，1、原告同本案买卖合同没有利害关系，涉案的房屋权利所有人为被告廖远梅，该事实已经经福田区人民法院和深圳市中级人民法院生效判决所认定，原告不具有主张权利的主体资格；2、根据福田区人民法院和深圳市中级人民法院判决已经确认的事实，涉案房产两证一书的权利人是被告廖远梅，并且该房屋也经过被告廖远梅申请作了历史遗留房产的申报，目前申报尚在处理中；3、两被告签订的涉案房产的买卖合同意思表示真实，且被告韩永思已经全额支付了对价款。综上，请求驳回原告的起诉。经审理查明：1996年6月6日，原告梁水流和被告廖远梅登记结婚。2009年10月22日，被告廖远梅作为权利人就涉案房产进行了农村城市化历史遗留违法建筑的申报，原、被告均确认行政主管部门尚未对涉案房产作出处理决定。2014年5月4日，被告廖远梅作为甲方，被告韩永思作为乙方，双方签订了《房地产买卖合同》，约定甲方将位于深圳市宝安区龙华街道景龙社区油福新村2栋房屋及所属土地转让给乙方，转让价款为人民币16,708,800元，签订合同当日乙方向甲方支付款项人民币13,367,040元，余款人民币3,341,760元乙方应当在2014年11月4日向甲方一次性付清；乙方向甲方支付第一笔款项后，本房地产的所有权益全部归乙方所有。两被告确认被告韩永思已经向被告廖远梅支付了所有的购房款项。2014年7月23日，梁水流诉至法院，请求判令其与被告廖远梅解除婚姻关系。2015年12月17日，深圳市福田区人民法院作出（2014）深福法民一初字第3140号《民事判决书》，判决准许梁水流和廖远梅离婚，在对双方夫妻共同财产中涉案房产的分割判令如下“深圳市宝安区龙华街道景龙社区油福新村2栋房产的权利义务由被告廖远梅享有和承担”。梁水流提起上诉后，深圳市中级人民法院于2016年5月16日作出（2016）粤03民终5044号《民事判决书》，维持了原审中准许离婚的判项，并将对涉案房产的分割的判项变更为“深圳市宝安区龙华街道景龙社区油福新村2栋房产由上诉人廖远梅使用”，且二审判决“本院认为”部分认定：“对于上诉人梁水流所称被上诉人廖远梅擅自处分深圳市宝安区龙华街道景龙社区油福新村2栋房产的问题，因该房产属于深圳经济特区历史遗留违法私房，上诉人梁水流和被上诉人廖远梅目前实际均不具备处分该房产所有权的资格”、“如本案双方或者一方当事人日后取得了本案所涉深圳经济特区历史遗留违法私房的所有权或者获得了未来有关房产的拆迁补偿款，可以另循法律途径解决”。另查，原、被告确认涉案房产为2004年以夫妻共同财产出资建设。上述事实，有结婚证、深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执、房地产买卖合同、（2014）深福法民一初字第3140号《民事判决书》、（2016）粤03民终5044号《民事判决书》等证据以及庭审笔录予以证实。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案中，涉案《房地产买卖合同》所约定的涉案房屋并无权属证明，且进行历史遗留违法建筑申报后，行政主管部门尚未作出处理决定，本院认为本案的合同效力因涉及相关的财产权益关系的处理，故依法先应由行政主管部门对涉案建筑物的合法性进行审查处理后再予确定，故原告的诉讼请求，目前不属于人民法院受理民事诉讼的范围，依法应予驳回起诉。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告梁水流的起诉。原告预交的受理费人民币4,900元，予以退还给原告。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 杨 莹二〇一六年十月十日书记员 李婷霞书记员 王 冰附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民���院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百一十九条起诉必须符合下列条件：原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；有明确的被告；有具体的诉讼请求和事实、理由；属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告��当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。第2页共7页