广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0306民初15713号原告深圳市三江地产有限公司，住所地深圳市罗湖区。法定代表人姚上荣。委托代理人高建国，广东福强律师事务所律师。被告深圳市龙塘股份合作公司，住所地深圳市宝安区。法定代表人詹汉强。委托代理人刘斯亮，广东法迈律师事务所律师。委托代理人吴博，广东法迈律师事务所实习律师。原告深圳市三江地产有限公司诉被告深圳市龙塘股份合作公司合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人高建国，被告深圳市龙塘股份合作公司的委托代理人刘斯亮、吴博均到庭参加了��讼。本案现已审理终结。原告诉称，2006年3月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订深圳市龙华上塘龙塘新村《项目开发合同书》（以下称“开发合同”），就位于深圳市宝安区龙华镇上塘龙塘新村[红线图坐标为X（29851.14）Y（110306.18）、X（29832.42）Y（110267.65）、X（29743.47）Y（110311.46）、X（29709.92）Y（110305.94）、X（29698.24）Y（110378.28）、X（29713.35）Y（110368.86）、X（29723.93）Y（110385.843）]总占地面积为8226平方米的地块项目约定合作开发。上述合同签订后，原告依约向被告支付项目保证金人民币20万元，但被告至今未能按照开发合同第二条1款及第四条3款之约定“提供所有相关的用地证等资料供乙方报批报建，并协助原告办理该项目的报批报建手续、提供相关证明文件并签署盖章相关书页文件及相关资料”，导致开发项目拖延至今，期间原告多次催告均无果。原告认为，被告拒不履行合同约定义务的行为已构成严重违约，根据开发合同第五条第3款任何一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故原告有权要求被告继续履行涉案合同、退还20万元保证金并采取补救措施以其他具备开发条件的地块进行合作开发。原告为维护其合法权益，请求法院判令：1、被告继续履行2006年3月21日与原告签订的深圳市龙华上塘龙塘新村《项目开发合同书》；2、被告退还20万元保证金并采取补救措施，以其他具备开发条件的地块进行合作开发；3、被告承担本案案件受理费、保全费、公告费等相关诉讼费用。被告答辩称，双方签署合同约定的目标地块目前仍然尚未取得任何权属证书，也没有与相关部门签订任何土地使用权出让合同，因此该合同属无效合同。��告的诉求已超过诉讼时效，从原、被告双方签署的项目开发合同书可以看到该合同签订的时间是2006年3月份，且该合同第四条第5款明确约定乙方也就是原告应当在本合同签订后18个月内办理好该项目的报建报批手续，以及第6款乙方也就是原告在甲方配合下办理本项目在政府部门的报批报建手续通过后两年半内将房产交付甲方也就是被告使用。因此，该合同最迟也应当是在2010年履行完毕，本合同是具有明确履行期限的一份合同，而原告在未满足第四条第5款报批报建的手续的情况下其诉讼时效应当从2007年9月份开始起算。原告未在合同约定的期限内办理好该项目的报批报建手续，属于原告的重大过错，合同未履行的责任理应由原告承担。原告在未提供充分证据的情况下多次变更诉讼请求，为的是查封被告的银行存款，被告认为原告的行为属于滥用诉讼权利，被告保留��究其法律责任的相关权利。经审理查明，2006年3月21日，原告（乙方）和被告（甲方）签订《龙华上塘龙塘新村项目开发合同书》，约定甲方提供开发地块[红线图坐标为X（29851.14）Y（110306.18）、X（29832.42）Y（110267.65）、X（29743.47）Y（110311.46）、X（29709.92）Y（110305.94）、X（29698.24）Y（110378.28）、X（29713.35）Y（110368.86）、X（29723.93）Y（110385.843）]，总占地面积为8226平方米给乙方进行改造开发建设，甲方不再投入任何资金用于该项目的开发建设，但甲方必须提供所有相关的用地证明等资料供乙方报批报建；乙方提供该项目开发建设的全部资金，并负责该项目从规划设计、报批报建、施工建设、直至项目建设完成的全部工作；该项目开发建设完成后，甲方分的房屋面积共5500平方米，其中位于一、二、三层的商业用房2500平方米，其余30000平方米为住宅，具体分配房屋的方式及位置于本项目报批完成后，另行签订补充合同确定；乙方提供给甲方的上述商业面积部分必须具备常规招商条件，即外装修（与大楼立面装修统一），商场内墙刮糙，水电到位和水电验收合格；甲方上述标的物土地虽未办理征地确认产权，但必须确保上述标的物的土地范围属甲方所有，甲方保证上述标的物没有进行买卖、赠予、没有涉及抵押及第三者权益，并免遭第三者的追索，第三者包括政府、抵押权人、债权人、承租方等，今后如因权属争议等原因产生纠纷，由甲方承担全部的法律和经济责任，甲方如与其他有关利益关系人之间存在经济补偿问题均由甲方负责解决；本合同书签订生效后，甲方不得与第三者就标的物的转让、改造、合作、租赁等签订任何合同或合同书，不得设置第三者权益，否则视为违约，并承担由此造成的乙方损失；甲方协助���方办理该项目的报批报建手续，提供相关证明文件并签署盖章相关书面文件及相关资料；本合同签订后10日内，乙方一次性支付给甲方项目保证金贰拾万元，待乙方将甲方应分得的房屋移交甲方是，甲方一次性将此保证金退还给乙方；乙方应于本合同签订后十八个月内办理好该项目的报批报建手续；乙方在甲方配合下办理本项目在政府部门的报批报建手续完毕并获通过后二年半内将房产交付甲方使用，在政府规定的期限内办齐有效的房产证（使用年限与土地出让年限相同），补交地价及办证费用一切由乙方负责；乙方在合作开发此地块时应取得合法的有关开发手续，如因开发手续不符所产生的所有责任由乙方负责；如乙方在中途出现资金不足或无能力开发，而需要将项目转让，乙方所发生的债权债务与甲方无关，转让时须经甲方确认，单本合同条款不变；若甲方违反本合同书的有关约定，与第三方就标的物的转让，改造合作，租赁事宜签订任何合同或合同书，或者设置任何第三者权益，乙方有权要求甲方赔偿乙方因此而产生的一切损失；若乙方延期将房产交付给甲方使用，乙方应按同期同等水平房产租金收入每月赔付给甲方；任何一方不履行合同书义务或履行义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；任何一方对由于不可抗力（如战争、地震等自然灾害）造成的部分或全部不能履约不承担责任，但应在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失；若乙方通过运作将本开发地块与其它地块进行调整置换，则可将成功置换后的地块并入其他地块一起开发建设，具体物业分配方式不变。2006年5月19日，原告向被告支付保证金20万元。另查，2008年3月6日，深圳市国土资源和房产管理局宝安分局作出《关于深圳市龙华上塘股份合作公司城市化非农建设用地的批复》（深国房宝[2008]167号），同意将《建设用地方案图》（2007-60L-0001号）确定范围内的土地划定给被告作非农建设用地，非农建设用地类型为工商用地，自批复核发之日起，被告取得该地块的国有土地使用权。该地块宗地号为A817-0499，建设用地面积为10627.47平方米，土地性质为非商品房，地块坐标如下：X1=29738.00，Y1=110656.00;X2=29839.11，Y2=110593.92;X3=29884.76，Y3=110666.95;X4=29804.00，Y4=110726.00;X5=29779.00，Y5=110722.00。以上事实，有项目开发合同书、关于深圳市龙华上塘股份合作公司城市化非农建设用地的批复等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，依据《最高人民法院关于审理实际国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，���作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。根据涉案合同的约定，被告提供土地使用权，收取5500平方米物业的固定收益，应当认定涉案合同为土地使用权转让合同。因涉案合同签订时，原被告均知晓被告并不具备标的地块的使用权，且至今，被告亦未取得涉案土地的使用权，故涉案合同违反国家强制性规定，应当认定无效。由于合同无效，原被告双方基于无效合同获得的利益应当返还。合同签订后，原告向被告支付了保证金20万元，被告应当返还。关于原告主张的要求被告调换具有土地使用权的地块继续履行合同的诉讼请求，因涉案合同自始无效，原告的该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条��第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市三江地产有限公司与被告深圳市龙塘股份合作公司2006年3月21日签订的《深圳市龙华上塘龙塘新村项目开发合同书》无效；二、被告深圳市龙塘股份合作公司于本判决生效之日起五日内返还原告保证金20万元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费83000元，保全费5000元,由原告承担86240元，由被告承担1760元。上述费用原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民��院。审 判 长 范    藜人民陪审员 朱  纯  禄人民陪审员 郭  映  舜二〇一六年十月二十五日书 记 员 董    宏书 记 员 银海莹（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，��方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第9页共9页