四川省营山县人民法院民 事 判 决 书(2016)川1322民初1955号原告：四川明越建筑工程有限公司，住所地：四川省营山县城会展中心7幢11号。法定代表人：马有明，该公司经理。委托代理人（特别授权）：何怀国，男，生于1967年10月26日，汉族，住四川省营山县回龙镇大同村一组，该公司员工。委托代理人：高斌，四川品贤律师事务所律师。被告：侯正亚，男，生于1944年10月20日，汉族，住四川省营山县回龙镇上东街**号。委托代理人：王康平，四川营欣律师事务所律师。原告四川明越建筑工程有限公司（简称明越公司）诉被告侯正亚合同纠纷一案,本院于2016年1月18日以（2015）营民初字第2465号民事判决书作出了对该案的判决，被告侯正亚不服该判决依法提起上诉。2016年7月5日南充市中级人民法院作出（2016）川13民终585号民事裁定书，裁定：一、撤销四川省营山县人民法院（2015）营民初字第2465号民事判决。二、发回四川省营山县人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，按照一审程序审理本案。本案由本院审判员陈洛阳与人民陪审员罗天成、李瑞平组成合议庭，由陈洛阳担任审判长，于2016年8月15日公开开庭进行了审理。原告明越公司的委托代理人何怀国、高斌，被告侯正亚及委托代理人王康平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告及其他人员经过协商，于2010年5月28日自愿签订《拆迁改建还房合同》。合同签订后，原告已严格按约定将新建的门市及住房早已交付给被告使用，并为被告办理好两证，可原告多次找被告结算时，被告一直找各种理由不与原告结算，被告同时将原告车库一间无理侵占使用，鉴于此为保护原告的合法权益，特提起诉讼，请求：1.依法对原、被告于2010年5月28日签订的《拆迁改建换房合同》进行结算、找补，并由被告立即将无理侵占原告的车库一间交还原告；2.本案因诉讼产生的一切费用由被告承担。被告辨称：答辩人原在营山县回龙镇上东街有临街住房及商用门市一通，使用面积达154㎡。原告为了对该片区集中商业开发，经与答辩人及上东街其他住户居民多次协商，于2010年5月28日，以原告为甲方，答辩人及其他街道居民共10户为乙方，签订了《拆迁改建还房合同》。该合同对拆迁改建出资、还房位置和面积、还房标准以及产权证的办理均作出了明确约定。但是，原告在拆迁开发过程中，严重违反合同的约定，侵害了包括答辩人在内的被拆迁人的合法权益。答辩人多次敦促原告按照《拆迁改建还房合同》进行结算，但原告总是逃避实质问题。对原告诉请要求与答辩人结算问题，答辩人没有异议。但是，本案在结算时，应当严格按照《拆迁改建还房合同》的约定并在有利于被拆迁人解释的基础上处理。一、还房面积应当按照使用面积计算；根据原告对答辩人原房屋的勘丈核实，答辩人原房屋使用面积为154㎡，合同对还房面积也应当是指使用面积。根据建筑测绘使用面积与建筑面积1：1.3套算，原告应还答辩人新房门市建筑面积为58.5㎡，住房建筑面积156㎡。原告应将答辩人的住房和门市产权测绘面积出示，并按照合同第五条的约定进行结算、找补。《拆迁改建还房合同》是原告事先拟定并交由答辩人等被拆迁人签字的格式合同，同时，原告与答辩人等被拆人协商调换的也是按照使用面积计算。因此，当出现合同条款内容、含义理解分歧，应当作出有利于非制作方的解释。二、原告将新建门市化整为零设置成车库，有违拆迁合同约定。原告与答辩人书立的《拆迁改建还房合同》只约定了修建门市和住房，并未涉及车库，原告所称的车库事实上是将修建的应当安置调换的门市从中隔断所形成。合同第五条特别约定：“甲方所还房屋必须达现建设质量规范标准的房屋，还房时门市位置不变，甲方必须由乙方选择临街住房，在满足还完乙方住房面积后，所剩新房面积由甲方自行销售处理，乙方不得干涉。面积的增减甲、乙双方按900元/㎡互补。”因此，该门市并非原告所称的车库，而是门市。三、原告存在多个违约行为，应当承担违约责任。1、原告对答辩人原有的供水设施未予恢复。根据合同约定，对乙方原有水井的住房，由甲方另在楼顶设蓄水池，并将水返回到原住户。但是，原告至今都末履行该义务，存在明显违约。2、根据合同第四条约定，新建房屋底层必须抬空，但原告并未按照约定履行合同义务，交房后是由答辩人自己购买预制板铺设。3、答辩人原有独立的用电计费表，按照合同第六条的约定，原告应当在还房时一并恢复。但答辩人接房后，发现原告并未恢复供电，答辩人不得不垫付供电入户费1900元。4、原告所安装的卷闸门存在严重的质量问题。原告为支持自己的主张提供了以下证据：1、原、被告主体身份信息；2、2010年5月9日，合伙改建房屋协议，甲方是刘晓辉，乙方是侯正亚，刘晓辉为明越公司的员工。欲证明被告在前期就与明越公司签订了房屋改建协议，按1：1的比例和以房产证的面积还房；3、《拆迁改建还房合同》；欲证明原告于2010年5月28日与被告侯正亚等10户房主签订了《拆迁改建还房合同》，对拆迁还房的相关事宜进行了约定；4、房屋所有权证，欲证明被告房屋在拆迁前的建筑面积为98.52㎡；侯正亚还房的《房屋所有权证》为国有土地使用权证；5、房屋产权证书，欲证明原告已为被告办理好房屋两证，原告为被告办理还房的门市及住宅为172.2㎡，合同约定还房的面积为154㎡，超出了18.2㎡，被告应找补原告16380元。6、证人证言，梅建新；7、证人证言，杨智鈞；欲证明两证人的车库是自己购买，与还房无关。8、设计图纸；欲证明房屋拆迁时的设计图本设有车库。9、测绘，欲证明全楼分户信息表及房产测绘分房平面图；被告对原告提供的证据质证认为：1、对证据1无异议；2、证据2甲方叫刘晓辉，原告是明越公司，根据合同的相对性，这份合同与本案无关；3、证据3的真实性无异议，合同第三条每户住房门市使用面积为154㎡，门市总面积不能超过45㎡，住房面积在110㎡-120㎡之间，约定找补按900/㎡计算，是指门市和住房都按照900/㎡计算；4、证据4房产证是手写的，存在较大误差，只是载明的面积；5、证据5无异议；6、证据6-7，两位证人的证言仅代表个人的意见；7、对设计图纸即使设计有车库，但并没有经过被拆迁人的认可和签字，合同并没有约定房屋拆迁后有设计车库。被告为支持自己的主张提供了以下证据：1、2010年5月28日签订的《拆迁还房合同》，欲证明原告为集中商业开发将包括被告在内的10户房屋进行拆除，被告侯正亚原在回龙上东街有门市和住宅一通，使用面积为154㎡，原告修建还房门市面积不超过45㎡，住房为110-120㎡之间，并未指使用面积，应按合同约定视为建筑面积。2、收条，欲证明被告履行了原房屋产权证书交付。3、照片，欲证明原告诉称的车库是与原告交付的门市是一体的，是原告认为在门市中间隔断，作为门市和车库来分割。4、证明，欲证明原、被告在合同中约定原有水井的住户，在楼顶上装水池，被告原就有水井。5、收据，欲证明原告未按合同约定履行合同第四条，是被告收房后自己买的预制板来抬空的，也未给被告恢复水电，原告给被告安装的卷闸门是铁皮的，被告补了1000元安装的铝合金门窗。6、结算通知，欲证明被告对房屋上必需品另外计费合同上没有约定，被告认为是不合理的。7、村镇规划许可证。8.清房缴款通知。9.专用收据。原告对被告提供的证据质证认为：1、对证据1的真实性无异议，被告的原房屋不是154㎡，是原告做出了让步，认定的154㎡；2、收条出具人为刘晓辉；3、照片看不清楚，无法质证。4、证明中的4位证明人均是未与原告结算的拆迁还房人，与原告存在利害关系，不可采信；5、拆迁前被告只有一只电表，现在还房有住宅和门市，要恢复只能恢复一只电表，不能证明原告交给被告的卷闸门不合格；6、结算告知没有原告签字。原告单位系建筑工程有限公司，其经营范围包括建筑安装、装饰装修工程、建材销售等工程项目。经审理查明：被告侯正亚原在营山县回龙镇上东街有临街住房及商用门市一通，原房屋产权证登记的建筑面积为98.52㎡，土地使用权证登记面积为80.47㎡。2010年5月9日，原告公司职工刘晓辉（甲方）代表公司与被告侯正亚（乙方）签订《合伙改建房屋协议》，约定：“……二、房屋的分配甲方待设计图纸确定后，同乙方分别签订还房协议，还房位置一、二、三层依次类推，面积按乙方本次需改建的房屋的房产证登记面积（若无产权证或档案资料可查的以还房丈量的面积）为准，天井不算面积；若所还房屋面积超出原老房面积，双方共同按回龙相同地段房屋计算，由乙方一次性补偿给甲方；若所还房屋面积小于老房面积，则少的面积也按回龙相同地段房屋价格计算……”。2010年5月28日，原告（甲方）与被告侯正亚及其他街道居民共10户（乙方）签订了《拆迁改建还房合同》，合同约定：“……2.拆迁改建均由甲方全额出资，并办理房屋拆、改的相关手续；3.旧房面积的核实，乙方10户，每户原有住房（含门市一间），统一确认使用面积为154㎡；4.……新房地平面必须高于现有旧房门前公路40公分，底层必须抬空，门面宽3.4米，修建还房门市面积不超过45㎡，住房在110-120㎡之间，甲方在每个通道口设置防盗门，每个门市安装好质量的卷帘门，梯间扶手用厚度较高的不锈钢管……；完善供电、供水、排污、燃气、有线电视、电话的合理布置，楼房门前共有通道，地面硬化等基础设施；5.甲方所还房屋必须达到现建设质量规范标准的房屋，还房时门市位置不变，甲方必须由乙方选择临街住房，在满足还完乙方住房面积后，所剩新房面积由甲方自行销售处理，乙方不得干涉。面积的增减甲、乙双方按900元/㎡互补；6.甲方对乙方原住房户有水、电、天然气、有线电视、电话户头的换房时由甲方一并恢复，（供电线、有线电视线、电话线、由甲方从梯间内直接送入每户的分店箱），水由甲方送至楼顶层蓄水池后分家到每户，对乙方原有水井的住房由甲方另在楼顶设蓄水池，并将水返回到原住户；7.在新房落成并还给乙方后甲方应给乙方各户办好产权证和土地使用证交付给乙方，其所办证费用概由甲方负责。”合同对拆迁改建出资、还房位置、还房质量标准以及产权证的办理均作出了明确约定，但对还房面积标准没有约定。合同签订后，2010年6月23日，被告侯正亚将土地使用证、房产证交给原告公司员工刘晓辉，按约定搬迁出了原住房，原告按合同约定和相关法律规定完善了该改建房屋手续，按规划设计完成改建施工工程。改建工程竣工验收后，乙方选房入住。被告侯正亚所选住房及营业房已入住使用，住房房号为回龙镇上东街1幢1单元2层4号，建筑面积131.3㎡，套内建筑面积121.44㎡，产权证号为营房权证营字第20120333**号。非住宅房房号为回龙镇上东街1幢1层8号，建筑面积40.9㎡，套内建筑面积39.6㎡，产权证号为营房权证营字第20120333**号。原告与被告侯正亚在履行拆迁改建还房合同中，原告分别安装每户住房的水、电，被告家内原来有水井饮水，没有自来水，用电户名由原来的一个户名改为两个户名，其中一个用户应由被告承担开户费。被告称营业房没有抬空，原审时原告与被告协商，所用水泥预制板价款为731元由原告承担，楼梯间扶手材料改建被告表示认可。另查明，原告与被告等业主签订合同后，依据协议内容和地理位置，在施工设计时设计有数个车库，部分业主已与原告协商购买了车库，被告侯正亚已占有使用了23号车库，面积为40.31㎡。本院认为：原告具有建筑安装、装饰装修工程等项目的建筑资质，原告公司的员工刘晓辉代表原告与被告侯正亚签订的《合伙改建房屋协议》和原告与被告侯正亚等10户签订的《拆迁改建还房合同》是双方的真实意思表示，侯正亚将原土地使用证、房产证交给了刘晓辉，现双方已履行合同主要义务，其合同不违反法律规定，合法有效，对双方均具有约束力。在履行合同过程中，非合同主要义务部分，如水、电安装，地面抬空，楼梯间扶手的安装有部分的改变，已取得双方的认可，本院予以确认。被告所选房屋位置，被告房屋未抬空而加铺了水泥板开支的731元由原告承担，被告多开户安装一只电表的费用由被告承担。被告在审理中称，原告与被告等人签订的《拆迁改建还房合同》系原告方提供的格式合同，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”之规定，本案中原告多次与被告等人协商，且本案被告在签订合同前先与原告单位职工进行协商并签订了协议，被告等其他业主的原有房屋均有不同的差异，协议内容是经双方多次协商形成，仅仅合同是由原告方草拟定的。因此原告与被告侯正亚等人签订的《拆迁改建还房合同》不是原告提供的格式合同，对合同的理解应采用通常理解。双方对合同中的“使用面积”字义理解有争议，首先应从通常意义上理解，当理解有歧义时应结合合同目的、交易习俗、行业规范来综合理解认识。按通常意义和交易习俗理解房屋的面积都称建筑面积，在房屋交易和权属登记管理机关登记房屋面积也是登记房屋建筑面积，计算房价款也应以建筑面积计算房款。在房屋产权登记机关的权属证书也分别记载“建筑面积”“套内建筑面积”，从来没有登记有“使用面积”之说，同时参照国家质量技术监督局批准实施的《商品房销售面积测量与计算》的规定，商品房按“套”或“单元”出售其销售面积为购房者所购买的套内或单元内的建筑面积（简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。测量机构在测量一套房屋的面积时要分别测量：套内建筑面积、套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积、套内阳台建筑面积、共有建筑面积及共有建筑面积的分摊系数。综前所述，无论测量法规还是不动产房屋权属登记机关的登记规范都通常是称“建筑面积”或“套内建筑面积”没有单独的“使用面积”术语。从客观实际来看，一套房屋的套内建筑使用面积不可能凭空形成，它必须依赖以套内相关联的永久性建筑物而形成。本案中被拆迁的10户业主中房屋建筑面积不等，经多次协商最后统一确认面积，也应正常理解为建筑面积。再说被告侯正亚原房屋登记的建筑面积为98.52㎡，按照《合伙改建房屋协议》第二条的约定（《拆迁改建还房合同》并未约定还房面积标准），应当还侯正亚98.52㎡，加上过去丈量的不规范和误差，以及院坝、水井等附属物占用的面积确认的154㎡，现在原告按建筑面积154㎡还房给被告侯正亚是合理的。故被告侯正亚要求按套内建筑使用面积154㎡来还房的理由不能成立，本院不予支持。被告侯正亚选房时选择的营业房建筑面积为40.9㎡，住房建筑面积131.3㎡，共计172.2㎡，比约定还房建筑面积154㎡超出18.2㎡，按900元/㎡计算，被告应补房价款16380元，减去水泥板款731元，被告仍应补款15649元。被告辩称其所占的车库系营业房门市的整体隔离的一部分，从规划设计的图纸和房屋面积测量机构测量的信息显示，明显看出营业房门市和车库是相对独立的两个部分，再从被告所选的房号也能证明这一点，被告选的营业房屋8号，车库为23号，两间房屋并不相通。从《拆迁改建还房合同》内容来看，原告改建房屋后将被拆迁还房的业主应补偿的房屋安置后，剩余房屋归原告所有，因此被告所占有的车库应退还与原告。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第五十二条、第六十条、第六十一条之规定，判决如下：一、被告侯正亚支付原告四川明越建筑工程有限公司拆迁还房补差款15649元，限本判决生效后10日内履行完毕；二、被告侯正亚将占有的23号车库一间交还给原告四川明越建筑工程有限公司，限本判决生效后10日内履行完毕；三、驳回原告四川明越建筑工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费650元，由原告四川明越建筑工程有限公司负担50元，被告侯正亚负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审 判 长  陈洛阳人民陪审员  罗天成人民陪审员  李瑞平二〇一六年十月九日书 记 员  熊宛怡