南宁铁路运输法院民 事 判 决 书(2015)南铁民初字第413号原告：邓美芬,女,1980年7月出生，汉族，住广西浦北县。委托诉讼代理人：陈谋添（原告丈夫），住广西浦北县。委托诉讼代理人：杨仕通，广西君桂律师事务所律师。被告：南宁市永恒钢木家具厂，住所地广西南宁市北湖路。执行事务合伙人：王定瑚。委托诉讼代理人：滕胜高，男，该厂副厂长。委托诉讼代理人：梁亮，广西桂恒丰律师事务所律师。被告：王定瑚，男，1937年3月15日出生，汉族，住广西南宁市。被告：黄树珍，女，1961年7月7日出生，汉族，住广西南宁市。被告：王彪德，男，1973年4月2日出生，汉族，住广西南宁市。上述三被告共同委托诉讼代理人：梁亮，广西桂恒丰律师事务所律师。第三人：刘强，男，1969年4月5日出生，汉族，住广西博白县。委托诉讼代理人：刘邵文，广西鹏越律师事务所律师。原告邓美芬与被告南宁市永恒钢木家具厂（以下简称永恒家具厂）房屋租赁合同纠纷一案中，本院于2015年7月23日立案后，依法适用普通程序进行审理。诉讼过程中，原告邓美芬申请追加王定瑚、黄树珍、王彪德为本案共同被告，追加刘强为第三人，本院经审查予以准许，并书面通知了各方当事人。本案分别于2016年5月19日、2016年8月22日、2016年10月26日公开开庭审理。原告邓美芬的委托诉讼代理人陈谋添，被告永恒家具厂、王定瑚、黄树珍、王彪德的共同委托诉讼代理人梁亮，第三人刘强的委托诉讼代理人刘邵文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓美芬向本院提出诉讼请求：1.解除原告邓美芬与被告永恒家具厂签订的《租赁合同》；2.被告永���家具厂向原告邓美芬退还押金10万元、租金142735.5元，支付利息3641元（利息以已付押金和租金为基数，从2015年4月20日起暂计至2015年7月23日，之后的计至被告永恒家具厂实际还清之日止）；3.被告永恒家具厂向原告邓美芬支付违约金5709.42元；4.被告永恒家具厂赔偿原告邓美芬设备设施采购费159340元、人员误工费36000元、交通费1490元；5.被告永恒家具厂赔偿原告邓美芬房屋装饰装修损失613082.67元；6.被告王定瑚、黄树珍、王彪德对被告永恒家具厂的上述债务承担连带清偿责任；7.本案诉讼费、评估鉴定费由四被告共同承担。诉讼中，原告将第一项诉讼请求变更为：确认原告邓美芬与被告永恒家具厂于2015年4月20日签订的《租赁合同》无效。事实和理由：2015年4月20日，原告邓美芬与被告永恒家具厂签订一份《租赁合同》，约定由被告永恒家具厂将位于南宁市东面铁皮屋和露天场地共520平方米出租给原告作幼儿园使用。合同签订后，原告依约向被告永恒家具厂支付押金、租金，并开始对租赁房屋、场地进行装修，采购相关开办幼儿园的设备设施等。后由于被告永恒家具厂与第三人刘强的纠纷导致原告无法继续装修。为继续履行租赁合同，原告多次找被告永恒家具厂协商，但均遭其拖延不予解决，原告在2015年9月1日开业的计划落空。经调查，被告永恒家具厂系普通合伙企业，合伙人是王定瑚、黄树珍、王彪德。根据《中华人民共和国合伙企业法》的有关规定，普通合伙企业的合伙人对合伙企业的债务承担连带责任。为维护合法权利，原告诉至法院，请求判如所请。被告永恒家具厂辩称：1.涉案房屋为违章建筑，未经整体验收合格，原告与永恒家具厂签订的《租赁合同》为无效合同，原告主张违约金于��无据；2.原告在签订《租赁合同》前已充分了解涉案房屋的产权和报建情况，双方在合同第二条第三款约定如因永恒家具厂的手续不全给原告带来损失的，由原告邓美芬负责，永恒家具厂不负任何责任，故被告永恒家具厂无报建手续不应成为原告主张各项损失的理由；3.《租赁合同》第六条第二款约定原告如改变房屋的内部结构、装修，或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均需事先征得被告永恒家具厂的书面同意，在不影响大楼整体安全后方可施工。然而原告邓美芬的整体装修工程并未告知或征得永恒家具厂的书面同意，原告向被告永恒家具厂主张装修损失不应得到支持；4.被告永恒家具厂无过错，原告已经使用涉案房屋，故原告应参照租赁合同约定的租金标准支付房屋占用费；5.原告无法使用涉案房屋的原因系第三人刘强多次切断���电的行为造成，故原告应向第三人刘强主张设备采购费、人员误工费、交通费损失等，而不是向被告永恒家具厂主张损失。被告王定瑚、黄树珍共同辩称：1.依据《中华人民共和国合伙企业法》的相关规定，承担合伙企业债务的，是合伙企业而非合伙人；用以清偿债务的，是合伙企业的财产而非合伙人的个人财产，故原告不能直接要求合伙人承担清偿债务的责任；2.合伙企业对其债务应先以其全部财产清偿，合伙企业财产不足以清偿到期债务的，各合伙人才承担补充性的清偿责任，合伙人对合伙企业债务的清偿责任以合伙企业的财产不足以清偿到期债务为前提，而这一前提是否确实存在，原告并没有提供任何证据予以证实；3.合伙人承担清偿债务的范围是合伙企业财产所不足以清偿的余额，这一余额的大小，只有在对合伙企业的��产进行清算后才能确定，现永恒家具厂具有独立承担民事责任的能力，又具有诉讼主体资格，故应由被告永恒家具厂直接承担合同责任，请求法院依法驳回原告对被告王定瑚、黄树珍的诉请。被告王彪德辩称：1.其对永恒家具厂与原告所签订的《租赁合同》并不知情，本案诉讼发生后其才知晓涉案租赁合同的存在；2.关于是否应作为被告以及是否应与被告永恒家具厂承连带责任的答辩意见与被告王定瑚、黄树珍的意见一致。第三人刘强述称，其并非涉案租赁合同的相对方，原告与四被告的租赁合同纠纷与其无关，其在本案中无需承担法律责任。经审理查明：涉案房屋所在土地的使用权人为被告永恒家具厂，土地性质为工业划拨用地。2014年2月19日，被告永恒家具厂（甲方）与第三人刘强、案外人罗芸、刘力彰（乙方）签订《建房改造合作协议书》，约定：甲方出地（南宁市北湖路东三里5号），乙方出建房资金及进行建房管理；甲方配合出具相关手续并对外负责厂房改造项目的报批报建，报批报建内容由乙方决定；房屋建好后，在没分清甲乙双方收入所占比例时，不得进行经营；甲方拥有建筑物30%股权的固定资产，乙方拥有建筑物70%股权的固定资产；协议还约定其他的权利与义务。上述协议书签订后，第三人刘强、案外人罗芸、刘力彰按照协议的约定建设了房屋。2015年4月20日，原告邓美芬（乙方，承租方）与被告永恒家具厂（甲方，出租方）签订《租赁合同》，约定：1.甲方将位于南宁市东面铁皮屋和露天场地共520平方米、新建一楼铺面62.1平方米、新建二楼整层1150平方米出租给乙方做幼儿园使用，租期自2015年4���1日至2023年6月31日，前三个月为装修免租期；2.月租金47578.5元，第一年按季度交，第二年起按半年交，租金每三年递增一次，增幅为租金总额的13%；3.如因甲方所提供的手续不全给乙方带来损失，由乙方负责，甲方不负任何责任；4.合同签订时，乙方应预付押金10万元；5.乙方如改变房屋的内部结构、装修，或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均需事先征得甲方书面同意，在不影响大楼整体安全后方可施工；此外，合同还约定了其他的权利与义务。合同签订当日，原告依约向被告永恒家具厂支付押金10万元及2015年7月至9月期间的租金142735.5元，永恒家具厂将房屋（毛坯房）交付原告使用。原告接收房屋后开始对房屋、场地进行装饰装修，着手采购开办幼儿园所需的设备设施。2015年6月10日，原告就购买儿童游乐设备与广西南宁市发乐谷游乐设备有限公司（以下简称发乐谷公司）签订《订货合同》，该合同约定的总价款为216900元，同时该合同还注明已收邓美芬定金15万元。2015年7月1日开始，第三人刘强陆续书面通知原告，主要内容为：涉案房屋由刘强和被告永恒家具厂合作建设，在双方对收入所占比例未完全分清的情况下，永恒家具厂无权单方对外出租，要求原告停止立即装修，否则扩大的装修损失由原告自行承担。2015年7月初，第三人刘强切断涉案房屋的水、电。2015年7月19日、20日，原告通过邮寄及手机短信的方式通知被告永恒家具厂，要求永恒家具厂退还押金、租金，并支付相应的银行利息，赔偿采购设备费用及装修损失等。根据南宁市西乡塘区工商行政管理局出具的电脑咨询单显示，被告永恒家具厂成立于1989年5月26日，性质为普通合伙企业，黄朝福、��定瑚、黄树珍、王彪德系被告永恒家具厂的股东。黄朝福已于2012年4月10日去世。另查明：涉案房屋未取得建设工程规划许可证。本案诉讼中，经原告邓美芬申请及各方质证，本院依法委托广西信达友邦工程造价咨询有限责任公司（以下简称信达公司）对涉案房屋装饰装修的造价进行鉴定。信达公司于2016年4月21日作出桂信达友邦字（2016）第F012号《工程造价鉴定意见书》，认定涉案房屋建筑装饰的价值为531145.26元，水电安装的价值为81937.41元，总价值为613082.67元。邓美芬因本次鉴定支出鉴定费6000元。被告永恒家具厂收到《工程造价鉴定意见书》后对鉴定公司及鉴定人的鉴定资质提出书面异议并申请鉴定人常某出庭，本院审查后予以准许，并依法通知了该鉴定人出庭作证。被告永恒家具厂支付鉴��人出庭费600元。以上事实有《租赁合同》、《工程造价鉴定意见书》、《订货合同》、《建房改造合作协议书》、“南宁市规划管理局复函”、“广西增值税普通发票”、“出庭费发票”、当事人陈述及庭审笔录等予以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案房屋未取得建设工程规划��可证，也不属于经相关部门批准建设的临时建筑，原告邓美芬与被告永恒家具厂签订的《租赁合同》应属无效。故对原告请求确认其与被告永恒家具厂签订的《租赁合同》无效，本院予以支持。租赁合同被认定无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告永恒家具厂向原告提供的租赁物未取得建设工程规划许可证，导致合同目的无法实现；而原告在知晓合同约定的“如永恒家具厂所提供的手续不全给邓美芬带来损失的，由邓美芬负责，永恒家具厂不负任何责任”的条款后仍然与被告永恒家具厂签订了租赁合同,亦应对合同无效承担过错责任。本院综合原告邓美芬与被告永恒家具厂引起合同无效的原因力比例及过错大小，确定由被告永恒家具厂承担60%的民事责任��由原告邓美芬承担40%的民事责任。关于押金、租金的问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告永恒家具厂收取了原告押金10万元，原告主张被告永恒家具厂退还该款项，有事实和法律依据，本院予以支持。至于租金，本案租赁合同租期从2015年4月1日开始，免租期为三个月，即计租日从2015年7月1日开始。第三人刘强因与被告永恒家具厂产生纠纷于2015年7月初切断涉案房屋的水电，导致原告无法对租赁房屋继续进行装修，也不能正常使用租赁房屋。且根据本院现场查看的情况，涉案房屋的装修未实际完成，除些许装修材料外，房屋内并未有其他物品，原告并未构成对涉案房屋的占用。故原告要求被告永恒家具厂退还房屋租金142735.5元，本院予以支���。关于利息和违约金的问题。因原告邓美芬签订租赁合同时未对涉案房屋尽谨慎审查义务，对导致合同无效有一定的过错责任，故对原告诉请的利息，本院不予支持。至于违约金，涉案租赁合同为无效合同，原告主张违约金的前提是租赁合同合法有效，故对原告诉请被告永恒家具厂支付违约金5709.42元，本院不予支持。关于设备设施采购费的问题。原告邓美芬主张其为开办幼儿园与发乐谷公司签订《订货合同》，原告已向发乐谷公司支付定金15万元，因涉案房屋不能正常使用，原告为购买游乐设备设施所支出的15万元属于原告的经济损失，被告永恒家具厂应赔偿给原告。因本院无法确定原告与发乐谷公司签订的订货合同是否已经实际履行以及原告是否已经实际收到部分游乐设施、设备，故原告主张的订货损失尚处于不确定状态，待订货损失确定后，原告可另行向被告永恒家具厂主张。关于误工费和交通费的问题。原告主张因本案纠纷，其与丈夫陈谋添误工三个月时间，按照他们在南宁市沙易企业咨询有限公司每人每月6000元的收入，原告已造成其误工损失36000元；且为处理该纠纷，原告多次前往法院和涉案房屋，支出的交通费客观存在，其主张1490元的交通费属于合理范围。本院认为，原告诉请被告永恒家具厂支付误工费36000元和交通费1490元既无法律依据又无合同依据，不予支持。关于装饰装修费的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条规定：“人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以作为认定���证明力”，因原被告均未提交足以反驳鉴定结论的证据，亦无足以反驳鉴定结论的理由，故本院依法认定鉴定意见书的证明力，确认本案因合同无效造成的装修损失为613082.67元。双方均有过错，应分担损失，根据责任比例，由永恒家具厂承担367849.602元（613082.67元×60%），邓美芬自行承担245233.068元（613082.67元×40%）关于评估费的问题。原告为鉴定装修损失支出鉴定费6000元，属于合同无效造成的损失，有发票为证，根据责任比例，应由永恒家具厂承担3600元（6000元×60%），由邓美芬自行承担2400元（6000元×40%）。关于被告王定瑚、黄树珍、王彪德是否应与被告永恒家具厂承担连带责任的问题。根据《中华人民共和国合伙企业法》第三十���条规定：“合伙企业对其债务，应先以其全部财产进行清偿。”第三十九条规定：“合伙企业不能清偿到期债务的，合伙人承担无限连带责任。”第四十条规定：“合伙人由于承担无限连带责任，清偿数额超过本法第三十三条第一款规定的其亏损分担比例的，有权向其他合伙人追偿。”被告永恒家具厂的性质为普通合伙企业，被告王定瑚、黄树珍、王彪德系被告永恒家具厂的合伙人，故被告永恒家具厂应先以其全部财产进行清偿，被告永恒家具厂不足以清偿该债务的，被告王定瑚、黄树珍、王彪德对被告南宁市永恒钢木家具厂不能清偿的债务部分承担无限连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二第（五）项、第五十八条、《��高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款、《中华人民共和国合伙企业法》第三十八条、第三十九条、第四十条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十一条之规定，判决如下：一、确认原告邓美芬与被告南宁市永恒钢木家具厂于2015年4月20日签订的《租赁合同》无效；二、被告南宁市永恒钢木家具厂向原告邓美芬退还押金10万元、租金142735.5元；三、被告南宁市永恒钢木家具厂向原告邓美芬赔偿装饰装修损失367849.602元；四、被告王定瑚、黄树珍、王彪德对被告南宁市永恒钢木家具厂上述不能清偿的债务部分承担无限连带清偿责任；五、驳回原告邓美芬的其他诉讼请求。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费14690元（原告已预交），由原告邓美芬负担6528元，被告南宁市永恒钢木家具厂负担8162元；评估费6000元，由原告邓美芬负担2400元，被告南宁市永恒钢木家具厂负担3600元；鉴定人出庭费600元，由被告南宁市永恒钢木家具厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。审 判 长  杜金泽审 判 员  梁 娟代理审判员  刘东海二〇一六年十月二十八日书 记 员  秦翔华