上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三(民)初字第1712号原告：王秀英，女，1955年12月2日生，汉族，住上海市宝山区华灵路XXX弄XXX号。原告：王秀珍，女，1959年9月19日生，汉族，住上海市宝山区大场镇龙珠苑XXX号。原告：王秀珠，女，1965年9月29日生，汉族，住上海市宝山区大场镇龙珠苑XXX号。上列三原告共同委托诉讼代理人：徐华斌，上海市朝华律师事务所律师。上列三原告共同委托诉讼代理人：汪伟敏，上海市朝华律师事务所律师。被告：朱宝珍，曾用名朱珍宝，女，1961年6月25日生，汉族，住上海市宝山区真大路XXX弄XXX号XXX室。被告：王喜，女，1983年11月25日生，汉族，住上海市宝山区真大路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：钱某(王喜之夫)，住上海市宝山区真大路XXX弄XXX号XXX室。上列两被告共同委托诉讼代理人：陈军，北京大成(上海)律师事务所律师。第三人：徐伟庆，男，1990年9月27日生，汉族，住上海市宝山区大场镇龙珠苑XXX号。委托诉讼代理人：徐华斌，上海市朝华律师事务所律师。第三人：大华(集团)有限公司(以下简称大华公司)，住所地上海市宝山区华灵路XXX号。法定代表人金惠明，董事长。原告王秀英、王秀珍、王秀珠诉被告朱宝珍、王喜共有纠纷一案，本院于2015年10月10日受理后，依法由审判员金敏浩独任审判，于2015年11月24日公开开庭进行了审理。原告王秀英、王秀珍、王秀珠的共同委托诉讼代理人徐华斌，被告朱宝珍、王喜的共同委托诉讼代理人陈军到庭参加诉讼。本院依法于2016年1月11日通知徐伟庆作为第三人参加本案诉讼。本案转为普通程序后，本院依法组成合议庭，于2016年8月12日通知大华公司作为第三人参加诉讼，并于2016年8月29日公开开庭进行了审理。原告王秀英、王秀珍、王秀珠及第三人徐伟庆的共同委托诉讼代理人徐华斌，被告朱宝珍、王喜、被告王喜的委托诉讼代理人钱某及两被告的共同委托诉讼代理人陈军到庭参加诉讼。第三人大华公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院又于2016年9月21日公开开庭进行了审理。原告王秀英、王秀珍、王秀珠的共同委托诉讼代理人徐华斌、汪伟敏，被告王喜及其委托诉讼代理人钱某、被告朱宝珍、王喜的共同委托诉讼代理人陈军到庭参加诉讼。第三人大华公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王秀英、王秀珍、王秀珠诉称，原上海市宝山区大场镇东方红村侯家舍25号房屋(以下简称侯家舍25号房)，农村宅基地使用权证登记使用者为王金根(于2003年8月18日报死亡)。王金根与妻子陆锦云(2012年5月13日报死亡)共育有四个子女，即王秀英、王兴发(2010年12月9日报死亡)、王秀珍、王秀珠。因权利人已死亡，侯家舍25号房应由原被告分别依法继承，为继承人共有。在明知存在共有的情况下，被告朱宝珍擅自以侯家舍25号房代表名义签订《东方红村民房拆迁补偿安置协议(侯家舍)》，并将侯家舍25号房违法拆除，侵犯原告合法的私有财产。侯家舍25号房动迁后，该户共分得房屋四套，对动迁利益分割后，原告至少应分得房屋一套。原告多次要求被告分割动迁补偿利益均被拒，故起诉要求共同继承并分割动迁补偿利益，原告得到位于上海市宝山区真大路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称1704室房屋)。因1704室房屋已登记房地产权利人，原告变更诉讼请求：要求取得上海市宝山区真大路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称1404室房屋)。被告朱宝珍、王喜辩称，对原告所述各当事人的关系、王金根、陆锦云、王兴发死亡时间等事实没有异议，但认为，侯家舍25号房屋的评估价格为人民币83,055元，装潢费用及补贴等与王金根、陆锦云无关。侯家舍25号房屋已灭失，原告要求按照共有分割，应以房屋的评估价格83,055元为基础。陆锦云可以享有50个平方米的额度，但这不是其遗产的范围，动迁房源的配置是被告的独立行为，与原告无关，不属于原告的权益。对于陆锦云的遗产，王喜享有代位继承的权利。陆锦云一直由王兴发、朱宝珍照顾，故王喜应当多分。原告没有照顾陆锦云，应当少分或不分。而且，陆锦云去世丧葬产生的费用，应当从中扣除，基本上没有原告可以分配的遗产。综上，不同意原告诉请。第三人徐伟庆述称，徐伟庆放弃对侯家舍25号房屋所享有的权利，由权利人共享。第三人大华(集团)有限公司述称，1404室房屋由大华公司开发，已交付使用。1404室房屋现仍登记在大华公司名下，尚未办理小产证。大华公司对于相关当事人家庭纠纷不知情，将按照生效法律文书办理手续。经审理查明，2014年10月13日，甲方(委托实施单位)上海两港房屋拆迁有限公司与乙方(被拆迁户)户主朱珍宝即朱宝珍(户)签订《东方红村民房拆迁补偿安置协议(侯家舍)》，朱宝珍、王喜在乙方签名盖章栏签字。协议载明，乙方在册户口人员：朱珍宝、王喜、钱珈怡、钱某、王兴发、陆锦云。主要内容为，因建设需要，甲方取得拆迁乙方现有住房的房屋拆迁许可证(沪宝房管拆许字2010第0011号)并实施拆迁。约定，乙方房屋经评估机构评估，总评估金额为170,868元；户口补贴4万元；劳动力贡献补贴中工龄十年以上封顶补贴1万元的人共3人；独生子女补贴5,000元；动迁奖励费5,000元，设备迁移费2,440元，以上乙方应得补偿金额合计253,308元。根据东方红村动迁政策规定，乙方应分配平价安置房(800元/平方米)面积为310平方米，金额248,000元。乙方所购安置房为真大路XXX弄XXX号XXX室(126平方米)、5号901室(92.72平方米)、1404室房屋(55.01平方米)、1704室房屋(55.01平方米)，合计328.74平方米(新房进户时，以实测面积为准，房价多退少补)；超购面积每平方基价5,000元，超购18.74平方米，金额93,700元；多层和高层按层次(增加或减少)的楼层价合计2,592.50元【计算：126×(-300)%2B92.72×50%2B55.01×300%2B55.01×350】，乙方应付购安置房屋金额合计344,292.50元。本协议中乙方所得的房屋补偿款总额与购房款总额相抵扣后，乙方实付甲方的差额总计90,984.50元。《东方红村动迁补偿及房源配置结算表》载明，侯家舍27号朱珍宝(户)，协议结算：家庭成员中朱珍宝、王兴发、陆锦云为各50平方米，王喜、钱某为各40平方米，钱珈怡为80平方米，合计310平方米；旧房估价170,868元、户口补贴4万元、劳动力补贴3万元、独生子女补贴5,000元、动迁奖励费5,000元、设备迁移费2,440元，合计253,308元。房源配置及结算明细：上述四套安置房屋建筑面积合计328.74平方米；楼层差价合计2,592.50元，其中1404室房屋为300元/平方米，1704室房屋为350元/平方米；应分面积金额为310平方米×800元/平方米=248,000元；超面积18.74平方米金额计93,700元，房源结算合计344,292.50元。分房总结算：344,292.50元-253,308元=90,984.50元。应交付90,984.50元。2014年11月11日，朱宝珍支付了房款90,984.50元。2012年11月3日，大华公司经核准登记为上述安置房屋等房地产的权利人，其中1404室房屋、1704室房屋的建筑面积均为55.01平方米。2016年5月27日，1704室房屋经核准登记为王喜、钱某共同共有，房屋建筑面积为55.01平方米。审理中，原被告确认，侯家舍25号、27号是同一宅基地，同一幢房屋，有两个户口本。被告表示，除1404室房屋外，其他动迁房屋均已登记至被告及案外人钱某名下。原告表示，本案中仅主张取得1404室房屋，对于其他遗产将另行主张。原告原主张取得1704室房屋，并申请对其市场价值进行评估。本院根据原告的申请，通过上海市高级人民法院委托上海国衡房地产估价有限公司进行评估。该公司于2016年6月13日出具估价报告，结论为，1704室房屋于价值时点2016年6月3日的市场价值为总价格2,871,500元，单位价格每平方米52,200元。原告表示，1404室房屋价格参照1704室房屋评估价格，大致相当的情况下，由法院决定。被告表示，1404室房屋的价格可以比照1704室房屋的评估价格，具体由法院酌定。另查明，侯家舍25号(原侯家舍9号)的原户籍人口为王金根(2003年8月18日报死亡)、陆锦云(2012年5月13日报死亡)、王秀英、王兴发(2010年12月9日报死亡)、王秀珍、王秀珠、朱珍宝、王喜，该户户主先后由王金根变更为陆锦云、陆锦云变更为王秀英。王秀英及案外人柏某甲、柏某乙的户籍于2005年7月29日因投靠亲属从他处迁入该户，刘依雯(柏某乙与刘亚平之女)于2007年1月5日在该户报出生，柏程远(柏某甲与赵静之子)于2009年11月7日在该户报出生。王兴发、朱宝珍、王喜的户籍于1984年5月变更为侯家舍27号，该户户主由王兴发变更为朱宝珍。审理中，原被告确认，王金根与陆锦云共生育王秀英、王兴发、王秀珍、王秀珠四人，没有其他子女；王金根、陆锦云、王兴发均没有遗嘱。被告为证明一直由其照顾陆锦云的主张，提供由上海市宝山区大场镇东方红村民委员会(以下简称东方红村)盖章并由俞菊芳等签字的《证明》。原告随后提供东方红村盖章及联系人签字的关于对前述《证明》内容无法证明是否属实的《情况说明》，及由柏祥龙、王爱娣等签署的关于上述《证明》与事实不符的《情况说明》。被告随后又提供王爱娣等签署的关于原告提供的《情况说明》上签名是在未知具体情况下所签并声明该签名无效的《情况说明》、马福生等关于陆锦云从1983年起生活不能自理、由朱宝珍一家照顾赡养的《证明》。原告表示，前一《证明》已被原告提供的《情况说明》否定，不具有证明力；被告提供的其他证据，属证人证言，证人未出庭作证，不予认可。被告表示，原告提供《情况说明》上签字的柏祥龙是王秀英的丈夫，柏祥龙让有关人员签名的，是不真实和无效的。再查明，申报日期为1991年11月12日的《宝山区农村宅基地使用权申请登记表》载明，侯家舍25号房的土地使用者为王金根，人员为王金根、陆锦云、王兴发、朱珍宝、王喜、王秀珠、徐伟庆；全户8人，其中本市7人，照顾1人；楼房91.9平方米，平房65.5平方米，阳台10.2平方米，合计总用地291平方米；注明独生证号：1959。《宝山区农村宅基地使用权申请审核表》载明，侯家舍25号房的土地使用者为王金根，使用证号为宝农(大场)第066132号，核定用地面积、总用地面积均为291平方米，核定人口为8。上海上资房地产估价有限公司出具有《上海市征用集体所有土地居住房屋拆迁估价分户报告单(校对稿)》，载明，估价时点为2010年10月20日，侯家舍25号房中楼房183.76平方米，成新率为60%，评估总价64,624元；平房73.14平方米，成新率为60%，评估总价18,431元，合计83,055元；装潢评估补偿金额30,020元，其中成新率为60%的砖隔墙的评估价格为2,340元，其他部分的成新率均为94%以上；其它设施评估补偿金额22,289元，其中成新率为60%的3、4、5号无证房屋的评估价格计6,851元，其他部分的成新率均为100%，以上款项合计135,364元。另加围墙(成新率60%)504元及补贴35,000元，共计170,868元。审理中，原告表示，宅基地申请表上照顾1人，应是独生证号为1959的人，不清楚是谁。被告表示，该独生子女指的应是王喜。还查明，2014年10月13日，朱宝珍、王喜、钱某、钱珈怡签署《承诺书》，主要内容为，王金根、陆锦云夫妇除儿子王兴发外还有三个女儿，该三个女儿不是本次拆迁补偿的安置对象，但其对父母的财产享有继承权。承诺在签订《房屋拆迁补偿安置协议》后，如发生遗产纠纷，所有经济法律问题由本户自行承担，与拆迁人和拆迁实施单位无关。以上事实，有原告提供的《东方红村民房拆迁补偿安置协议(侯家舍)》、《东方红村动迁补偿及房源配置结算表》、上海市农村集体经济组织统一收据、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息、房地产估价报告、侯家舍25号的户口簿、户籍信息摘录、《情况说明》、《宝山区农村宅基地使用权申请登记表》、《宝山区农村宅基地使用权申请审核表》、《上海市征用集体所有土地居住房屋拆迁估价分户报告单(校对稿)》、《承诺书》、被告朱宝珍、王喜提供的户籍摘录、《证明》、《情况说明》，及原被告和第三人徐伟庆所作陈述等证据为证，可以认定。本院认为，侯家舍25号房屋的土地使用者登记为王金根，当时的家庭成员为王金根、陆锦云、王兴发、朱宝珍、王喜、王秀珠、徐伟庆七人，故侯家舍25号房屋应由该七人共同共有。王金根于2003年8月18日报死亡，其所享有侯家舍25号房屋的权利份额应为其遗产，依法应由其法定继承人陆锦云、王秀英、王兴发、王秀珍、王秀珠继承。在遗产未作分割的情况下，依法应属其继承人共同共有，故侯家舍25号房屋属陆锦云、王兴发、朱宝珍、王喜、王秀珠、徐伟庆、王秀英、王秀珍共同共有。王兴发于2010年12月9日报死亡，陆锦云于2012年5月13日报死亡，在没有动迁的情况下，其所享有侯家舍25号房屋的权利应依法由其法定继承人继承，侯家舍25号房屋应属有关权利人共同共有。根据2014年10月13日签署的《东方红村民房拆迁补偿安置协议(侯家舍)》，系依据沪宝房管拆许字2010第0011号房屋拆迁许可证对侯家舍25号房屋实施拆迁，协议中作为被拆迁户的朱宝珍(户)的成员为朱宝珍、王喜、钱珈怡、钱某、王兴发、陆锦云六人，仍然包括了王兴发、陆锦云二人，故该拆迁补偿安置协议约定的权利应由该户包括王兴发、陆锦云在内的六人共享，该拆迁补偿安置协议约定的义务应由该户的六人共担，即1404室房屋等总价为344,292.50元的四套房屋由六人共同享有权利，应付房款差价90,984.50元由六人共同承担付款义务。按平均计算，每人可得价格为57,382.08元的相应房屋，每人应支付差价款15,164.08元。王兴发、陆锦云已死亡，其权利义务由其继承人承继。王兴发先于陆锦云死亡，其份额由陆锦云、朱宝珍、王喜三人继承，三人可各得三分之一。陆锦云的份额(含继承王兴发的份额)，由王秀英、王秀珍、王秀珠、王喜四人继承，其中王喜为代位继承，四人可各得四分之一。由此，王秀英、王秀珍、王秀珠三人共可得价格为57,382.08元的相应房屋，承担差价款15,164.08元。拆迁补偿安置协议约定安置的房屋为1404室房屋等四套房屋，除1404室房屋未登记确定房地产权利人外，其他三套房屋的房地产权利人已登记为朱宝珍、王喜及案外人钱某，王秀英、王秀珍、王秀珠三人要求取得的1404室房屋，建筑面积为55.01平方米，价格为1100元/平方米(基价800元/平方米加上楼层加价300元/平方米)，按王秀英、王秀珍、王秀珠三人可得房屋价格为57,382.08元计算，可得房屋的面积为52.17平方米，故王秀英、王秀珍、王秀珠三人要求取得1404室房屋的诉请可予准许。1404室房屋的其余面积2.84平方米，应由王喜享有，可由王秀英、王秀珍、王秀珠按市场价值折价补偿给王喜。1704室房屋的市场价值经评估为2,871,500元，每平方米价格为52,200元，双方同意1404室房屋的市场价值参照1704室房屋市场价值的情况下由法院酌定，本院参考二者楼层差价的因素，确定1404室房屋的市场价格按每平方米52,150元计算。由此，王秀英、王秀珍、王秀珠应补偿王喜房屋折价款148,106元。房屋差价款由朱宝珍支付，故差价款15,164.08元可支付给朱宝珍。朱宝珍、王喜主张陆锦云一直由王兴发、朱宝珍照顾，王喜应当多分，其提供由东方红村盖章的《证明》，但东方红村表明对该《证明》内容无法证明是否属实，故本院对该《证明》不予采信。朱宝珍、王喜提供王爱娣等签署的《情况说明》、马福生等出具的《证明》，但相关人员未出庭作证，本院难以采信。此外，由于陆锦云还有其他遗产未处理，王喜是否可以多分的问题可在以后遗产纠纷中解决，故本案对王喜是否多分问题不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国继承法》第二条、第五条、第十条第一款第一项、第十一条、第十三条第一款、第二十五条第一款、第二十六条、第二十九条、《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见(试行)》第177条、《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第162条的规定，判决如下：一、坐落于上海市宝山区真大路XXX弄XXX号XXX室房屋由原告王秀英、王秀珍、王秀珠享有，第三人大华(集团)有限公司于本判决生效之日起十日内，配合办理房地产权利转移手续；二、原告王秀英、王秀珍、王秀珠于本判决生效之日起十日内，支付被告王喜房屋折价款148,106元；三、原告王秀英、王秀珍、王秀珠于本判决生效之日起十日内，支付被告朱宝珍房屋差价款15,164.08元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当按上述法律条文之规定，支付迟延履行金。案件受理费13,800元，由原告王秀英、王秀珍、王秀珠负担3,450元，被告朱宝珍、王喜负担10,350元；评估费8,700元，由原告王秀英、王秀珍、王秀珠负担4,350元，被告朱宝珍、王喜负担4,350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  金敏浩审 判 员  蒋梦娴人民陪审员  时金兰二〇一六年十月三十一日书 记 员  罗仁冰附：相关法律条文一、《中华人民共和国继承法》第二条继承从被继承人死亡时开始。第五条继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。……第十一条被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。第十三条同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。……第二十五条继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。……第二十六条夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。第二十九条遗产分割应当有利于生产和生活需要，不损害遗产的效用。不宜分割的遗产，可以采取折价、适当补偿或者共有等方法处理。二、《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》177.继承的诉讼时效按继承法的规定执行。但继承开始后，继承人未明确表示放弃继承的，视为接受继承，遗产未分割的，即为共同共有。诉讼时效的中止、中断、延长，均适用民法通则的有关规定。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;若干问题的意见》162.无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。