苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0591民初21号原告：ＸＸ英，住苏州市吴中区甪直镇车坊湖浜村()田肚浜**号。委托诉讼代理人：户瑞奇，江苏铠铖律师事务所律师。委托诉讼代理人：费万钧，江苏铠铖律师事务所律师。被告：张明敏。委托诉讼代理人：徐家平，江苏恒之律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司苏州工业园区支行，住所地苏州工业园区星海街198号星海大厦。负责人周刚，行长。委托诉讼代理人：石楠，该行职员。第三人：韦风仙，住苏州市吴中区东山镇渡桥村西泾()陈领头**号。第三人：施建国，住苏州市吴中区东山镇渡桥村西泾()陈领头**号。委托诉讼代理人：袁瑜洁，江苏新天伦律师事务所律师，代理第三人韦风仙、施建国。委托诉讼代理人：肖依克，江苏新天伦律师事务所律师，代理第三人韦风仙、施建国。原告ＸＸ英诉被告张明敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月4日受理，依法适用简易程序公开开庭进行审理。因中国农业银行股份有限公司苏州工业园区支行（以下简称农行园区支行）与本案有利害关系，原告申请追加其为第三人，本院裁定予以准许；韦风仙、施建国以与被告签订购房协议而对讼争房屋有权主张为由向本院申请作为第三人参与诉讼，本院一并准许。本案因案情复杂，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告ＸＸ英及委托代理人户瑞奇，被告张明敏委托代理人徐家平，第三人农行园区支行委托代理人石楠，第三人韦风仙、施建国共同委托代理人袁瑜洁、肖依克到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸ英诉称：2015年10月16日，原、被告签订《房屋买卖(居间)合同》，购买被告位于苏州工业园区林泉街608号翰林缘花园27幢2402室房屋，建筑面积96.27平方米，总价为133.5万元。合同签订当日，原告交付定金5万元、房款29.5万元，被告向原告出具了收据。合同及收据上加盖了房产中介公司弘福世居不动产公司印章。此后，该地段房屋价格上涨，被告因此毁约，拒绝配合原告办理与房产过户相关的各种手续。为此，原告起诉至法院，诉请:1、判决被告继续履行双方之间签订的房屋买卖合同；2、诉讼费由被告承担。在诉讼中，原、被告双方经协商已办妥房屋交接手续，被告已将房屋转移原告占有、使用。故原告将第一项诉请明确为要求判决被告协助原告将诉争房屋过户至原告名下。被告张明敏辩称:被告对与原告签约及收到定金及小部分房款事项无异议。诉讼中，原、被告已办理了房屋交接手续，被告将房屋交付原告占有使用。被告愿意继续履行与原告之间的房屋买卖合同。第三人农行园区支行述称:被告因向第三人农行园区支行贷款而以诉争房屋作为抵押，截至目前，被告尚欠银行29万余元贷款本息未予归还,被告在将房屋处置前应还清贷款,涤除抵押。第三人韦风仙、施建国共同诉称:2015年12月8日，第三人韦风仙、施建国经苏州锐奥房产经纪有限公司介绍向被告购买位于苏州工业园区翰林缘花园27幢2402室房产，当天交付定金4万元。2015年12月11日，被告办理公证手续，委托陈彬办理后续房屋买卖事宜。2015年12月24日，双方签订了《苏州市存量房买卖合同》，并至房管局办理了网上备案。同时签订了《存量房交易资金监管协议》，第三人韦风仙、施建国当天将首付款47.1万元进行了资金托管，其余款项及时向中国邮政储蓄银行办理了按揭贷款手续，正常一周左右就能放款，但由于房屋被法院查封，导致第三人韦风仙、施建国无法办理贷款。事后双方多次协商未果，第三人韦风仙、施建国在知悉原、被告之间纠纷后申请参与诉讼，并诉请要求被告继续履行双方之间的《苏州市存量房买卖合同》，将房屋过户至第三人韦风仙、施建国名下，并承担18997元逾期交房违约金及相应的利息损失。诉讼中，经法院释明，第三人韦风仙、施建国明确表示，如法院综合判断不能支持其前述请求，则诉请变更为:1、解除双方之间的《苏州市存量房买卖合同》；2、被告返还购房定金4万元；3、被告协助第三人韦风仙、施建国办理47.1万元房屋托管资金的返还手续；4、被告赔偿第三人韦风仙、施建国房屋差价损失人民币59.32万元；5、被告承担本案诉讼费、评估费。原告ＸＸ英、第三人农行园区支行、被告张明敏对第三人韦风仙、施建国的诉请均请求法院依法裁判。经审理查明:位于苏州工业园区林泉街608号翰林缘花园27幢2402室房屋登记在被告张明敏名下。2015年10月16日，原告（乙方）、被告（甲方）在弘福世居不动产有限公司居间下签订《房屋买卖（居间）合同》，约定甲方自愿将坐落于苏州工业园区林泉街608号翰林缘花园27幢2402室的房屋及房屋设施出售给甲方，该房屋建筑面积96.27平方米，房屋总价款为133.5万元。乙方于2015年10月16日前支付甲方购房定金5万元，2015年10月16日前支付购房款34.5万元，其中包含定金5万元。甲乙双方须在2016年12月18日之前提供相应的原合法的(过户/贷款)证件,否则视为违约。甲方承诺于2016年1月31日前腾空房屋，并将钥匙交于乙方。甲乙双方自行办理该房屋所发生的水、电、煤气、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜。该房屋产权过户时产生的个税、契税、其它相关税、费由乙方承担，房屋配套设施过户的相关税、费由乙方承担。同日，原告向被告交付定金5万元、房款29.5万元，被告出具了收据。2015年12月8日，第三人韦风仙、施建国经苏州锐奥房产经纪有限公司介绍向被告购买位于苏州工业园区林泉街608号翰林缘花园27幢2402室房屋，当天交付定金4万元，被告出具收据。2015年12月11日，被告办理公证手续，委托陈彬办理后续房屋买卖事宜。2015年12月24日，第三人韦风仙、施建国与被告委托人陈彬签订了《苏州市存量房买卖合同》(编号为:苏房存园区合同201512240435)，并至房管局办理了网上备案。该合同约定房屋(含室内附属物品)价款为157万元，付款方式为申请贷款，不足部分现金补足。同时，双方签订了《存量房交易资金监管协议》，第三人韦风仙、施建国当天将首付款47.1万元在苏州工业园区房地产交易管理中心办理了资金托管。被告与原告、第三人韦风仙、施建国分别签订房屋买卖合同后，未继续履行任何一份房屋买卖合同的义务，原告因此诉至法院，第三人韦风仙、施建国因此作为有独立请求权的第三人参与诉讼。诉讼中，2016年7月9日，原、被告双方办理了诉争房屋(含家俱家电)的交房手续，交付了房屋钥匙，被告向原告出具房屋买卖交房清单，被告明确表示愿意与原告继续履行合同。2016年9月4日，第三人韦风仙、施建国申请对诉争房屋的市场价值进行评估。本院依法委托常熟市常诚土地房地产评估工程咨询有限公司对诉争房屋(含装饰装修)在基准日2016年9月4日的市场价值进行评估。该司于2016年9月26日出具了《房地产估价报告》，确定诉争房屋的市场价值为216.32万元。第三人韦风仙、施建国支付评估费16600元。另查明:诉争房屋于2009年5月3日依法抵押给第三人农行园区支行，抵押贷款金额为40万元，抵押期自2009年5月3日至2029年5月2日止。截至目前,被告尚未还清贷款。庭审中，原告坚持要求被告继续履行合同，办理过户手续，并表示愿意3日内将剩余房款99万元支付至法院帐户作为合同履行款。上述事实，有苏州工业园区不动产登记簿、房屋买卖（居间）合同、收据、苏州市存量房买卖合同、购房定金收据、存量房交易资金监管协议、公证书、交房清单、房地产估价报告及当事人陈述等在卷佐证。本院认为：被告张明敏就其名下位于苏州工业园区林泉街608号翰林缘花园27幢2402室房屋先后与原告ＸＸ英、第三人韦风仙、施建国分别签订了房屋买卖合同，该两份合同均系合同双方真实意思表示，内容合法有效，但由于买卖标的物是同一套房屋，被告无法同时履行两份合同。本案中，原告及第三人韦风仙、施建国均提出了要求被告继续履行的主张，此情下，本院综合两份合同成立时间、房款交付、转移占有、后续履行能力等因素判断哪份合同应继续履行。从案情看，原告成立合同在先，原告及第三人韦风仙、施建国均交付了部分购房款，第三人韦风仙、施建国虽然办理了房屋买卖网上备案，但备案并不发生房屋权属转移的效果，也不能据此享有优先权。房屋买卖合同中卖方的主要义务是交付房屋及过户登记，被告已将房屋实际交付原告占有、使用，故相比两份合同的履行情况，被告已向原告履行了合同项下的主要义务，体现了其履行该份合同的真实意愿。结合原告所签合同成立在先，原告又做好了一交性交付剩余房款的准备，本院认为，支持原告的诉请更有利于平衡各方利益。鉴于被告对原告的履行必然导致第三人韦风仙、施建国无法实现房屋买卖合同目的，故对第三人韦风仙、施建国提出的解除合同、被告返还定金4万元、被告协助办理返还47.1万元托管资金手续的请求，本院予以支持。关于合同解除的损失赔偿问题，第三人韦风仙、施建国提出由于同地段房屋价格上涨导致重置房屋存在差价损失59.32万元，本院认为，诉争房屋目前的市场价值经评估为216.32万元，对该评估结果，各方不持异议，评估基准日符合本案实际情况，该结果可予采纳，第三人韦风仙、施建国与被告约定的购买价为157万元，解除合同将对第三人韦风仙、施建国造成房屋重置差价损失59.32万元。由于被告违反诚信原则，一房二卖是导致第三人韦风仙、施建国解除合同的根本原因，且无证据表明第三人韦风仙、施建国在其与被告的交易中存在过错，故被告应对第三人韦风仙、施建国的上述房屋差价损失59.32万元承担全部赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告ＸＸ英于本判决生效之日起3日内代被告张明敏向第三人中国农业银行股份有限公司苏州工业园区支行归还诉争房屋苏州工业园区林泉街608号翰林缘花园27幢2402室项下贷款本息，第三人中国农业银行股份有限公司苏州工业园区支行在上述贷款清偿情况下5日内协助出具还贷金额证明给原告ＸＸ英并协助注销房产抵押登记手续，被告张明敏对上述履行有协助义务；二、原告ＸＸ英于上述第一项判决内容履行完毕（以第三人中国农业银行股份有限公司苏州工业园区支行注销抵押登记证明为准）之日起5日内将剩余房款（以990000元扣除上述还贷金额证明载明金额为限）支付被告张明敏；三、被告张明敏在收到原告ＸＸ英支付上述第二项款项后7日内协助原告ＸＸ英将苏州工业园区林泉街608号翰林缘花园27幢2402室房屋权属登记过户至原告ＸＸ英名下；四、解除第三人韦风仙、施建国与被告张明敏于2015年12月24日签订的编号为苏房存园区合同201512240435的《苏州市存量房买卖合同》，被告张明敏于本判决生效之日起7日内协助第三人韦风仙、施建国至房管部门注销上述合同、撤销房屋资金托管并办理47.1万托管资金返还手续；五、被告张明敏于本判决生效之日起10日内返还第三人韦风仙、施建国定金人民币4万元，并赔偿第三人韦风仙、施建国损失59.32万元；六、驳回第三人韦风仙、施建国的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取25254元，鉴定费16600元，保全费5000元，合计46854元，由被告张明敏负担。上述款项中，21816元已由原告ＸＸ英预交，鉴定费16600元及诉讼费8408元由第三人韦风仙、施建国预交，本院均不予退还，由被告张明敏在判决生效之日起10日内分别给付原告及第三人韦风仙、施建国。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  刘 虎人民陪审员  孙令奇人民陪审员  叶五男二〇一六年十月十二日书 记 员  曹继红