河南省漯河市召陵区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1104民初1927号原告赵丽君，女，汉族，1984年12月27日出生，住漯河市召陵区。委托代理人李建华，女，汉族，1955年2月17日出生，住河南省漯河市召陵区，系赵丽君母亲。被告漯河万盛置业有限公司，住所地漯河市召陵区人民东路100号。法定代表人朱国杰，该公司执行董事。委托代理人谷广辉，河南汇星律师事务所律师。原告赵丽君与被告漯河万盛置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月1日受理后，依法组成合议庭，于2016年9月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李建华与被告委托代理人谷广辉到庭参加诉讼。现本案已审理终结。原告诉称，原告于2013年4月16日在被告处购买房屋一套，面积为34.52平方米（实际为33.9平方米），商定价格为每平方米3754.17元，并签订了购房合同。合同约定被告最迟在2013年6月30日前交房，并约定了相应的违约责任。为此原告一次性支付房款129594元。2013年4月16日，原告又与被告签订了格林豪泰酒店租赁合同一份。约定原告购买的该套房屋租赁给被告用于酒店经营，同时约定了租金以及违约责任。时至今日，被告未按照合同约定期限交房，且拒不向原告支付逾期交房的违约金，也未按合同约定期限办理房产证，且被告也未向原告支付租金及逾期违约金，上述被告的行为均构成违约，应承担违约责任。为了维护原告的合法权益，特诉请至贵院，请求：1、判令被告向原告支付从2013年4月16日起至实际交房之日止的违约金8514元。2、判令被告支付租金22030元，并承担10%的违约金2230元。3、退还多交房款2328元。4、本案诉讼费由被告承担。被告万盛公司辩称，一、根据被答辩人诉状中的诉讼请求及事实与理由，可以看出被答辩人的诉请系其与答辩人签订的两份合同：《商品房买卖合同》及《格林豪泰酒店租赁合同》，该两份合同涉及两个法律关系：房屋买卖关系、租赁关系，而被答辩人的立案案由为“房屋买卖合同纠纷”，因此本案不应对被答辩人所诉请的两种法律关系合并审理，恳请贵院在查明事实的基础上依法驳回被答辩人对租赁关系方面的诉请。二、若贵院合并审理本案中的两种法律关系，答辩人对被答辩人的诉请答辩如下：（一）被答辩人基于《商品房买卖合同》的诉请及事实理由，答辩人现提出以下答辩意见：1、《商品房买卖合同》的买方为赵丽君与李建华二人，而被答辩人赵丽君作为其中一人单独提起诉讼，有违合同相对性原则及必要共同诉讼的法律规定；2、房屋实际面积以房管局测量为准。（二）被答辩人基于《格林豪泰酒店租赁合同》的诉请及事实理由，答辩人现提出以下答辩意见：1、《商品房买卖合同》、《格林豪泰酒店租赁合同》两份合同的相对人均系答辩双方，但合同的性质及其法律关系是不一致的，因此合同的履行以及合同相对人的权利义务也是不一致的，应予以区分对待。《商品房买卖合同》中答辩人系卖方，其有义务按照合同约定向被答辩人交付房屋，在答辩人上述的答辩意见中，也表示认可其自身存在逾期交房的问题，并接受按照合同的约定承担逾期交房的违约责任，因此在该份合同的法律关系中，答辩人已经承担了逾期交房的违约责任；而《格林豪泰酒店租赁合同》系租赁合同，答辩人系租赁方，被答辩人系出租房，因答辩双方基于《商品房买卖合同》中约定的房屋尚未交房，而因该房屋系《格林豪泰酒店租赁合同》并未实际履行，被答辩人尚未实际占有该房屋，更未实际取得该房屋的所有权，在《格林豪泰酒店租赁合同》中，被答辩人系交付租赁房屋的义务方，因此不能将房屋买卖关系中答辩人未向被答辩人交付买卖房屋的违约行为，适用在租赁合同关系之中。2、答辩人已经因逾期交付房屋按照《商品房买卖合同》的约定承担了违约责任，根据合同的相对性以及《民法》公平原则，应该具体问题具体分析，对两个法律关系区别对待，不能在两个完全不同的法律关系中重复加重一方的责任。3、根据《格林豪泰酒店租赁合同》第三条第一项“酒店提前开业则时间前移，以甲方公布日期为准”租赁期限的约定，表明答辩双方对租赁合同的开始时间存在一定的不确定性，事实上也存在标的房屋未按照设想的时间交付，正是上述原因才导致《格林豪泰酒店租赁合同》未实际履行；在上述原因力消灭后，《格林豪泰酒店租赁合同》才存在可以履行的前提条件和履行基础。综上所述，被答辩人基于《格林豪泰酒店租赁合同》的诉请无事实和法律依据，依法不能支持，请求法院依法予以驳回。原告为支持自己主张提供如下证据予以支持：证据一买卖合同一份，证明我们双方存在买卖关系。证明二租赁合同一份，证明存在租赁合同。证明三装修合同及购房发票一份，缴纳装修费收据一份，证明完全履行了合同义务。被告质证称，对商品房买卖合同有异议，合同约定购房款为127266元，与其提供的发票数额一致，该数额与其提供的诉状中事实与理由部分一次性支付房款129594元不符，对原告提供的租赁合同，以及装修合同因本案审理的案由为房屋买卖合同纠纷，因此该两份证据与本案无任何关系。被告漯河万盛置业有限公司没有证据提交。审理查明：原告于2013年4月16日在被告处购买房屋一套，原合同约定面积为34.52平方米，实际面积为33.9平方米，商定价格为每平方米3754.17元，合同约定被告最迟在2013年6月30日前交房，并约定了逾期60日交房的情况下，被告按日向买受人支付预交房款万分之零点六的违约金。为此原告一次性支付房款129594元，多支付了2328元。同日，被告根据其宣传的购房返租金的宣传条件，双方又签订了格林豪泰酒店租赁合同一份。约定原告购买的该套房屋租赁给被告用于酒店经营，同时约定了十年的租赁期限，从2014年7月1日至2023年6月30日，每年的7月1日为固定支付日，逾期30日支付当年租金，被告承担10%的违约责任。其中2013年7月1日至2017年6月30日按照总房价的8.5%支付租金。庭审中原告承认2014年度之前的租金被告已经支付，其诉求的是2015年与2016年的租金。本院认为：合同当事人应当按照合同约定履行合同义务，逾期履行或者不按照合同约定的方式或者时间履行合同义务，守约方可以要求违约方按照合同约定承担违约责任。本案中，被告在销售商品房过程中，宣传购房返租，并于消费者购买房屋的同时又与消费者签订了房屋租赁合同，根据上述事实，双方签订的房屋买卖合同与租赁合同实际上是一个附条件的房屋买卖合同，即原告购买房屋，被告按照约定的方式租赁原告购买的房屋，并向原告支付租金，且租赁合同已经开始履行，两份合同一起审理有利于减少当事人的诉累，故本院对该两份合同一起进行审理。关于原告诉求的逾期交房违约金，因本案中的原告购房的目的是为了出租给被告，并不是以自己居住为目的，且无论被告是否按时交付房屋，不影响原告向被告履行租赁合同的租赁物的交付义务，也不影响原告收取租金，且被告已经履行了一年的租金支付义务，故本案中原告所购买的房屋应视为已经交付，故对原告该项诉求，本院不予支持。关于原告诉求的租金及违约金，因租赁合同已经履行，被告已经支付一年的租赁费用，在双方均不要求解除租赁合同的前提下，租赁合同应当继续履行，被告应当向原告支付2015年度与2016年度租金21635.22元〔（129594元－2328元）×8.5%×2年〕，并按照租赁合同约定支付逾期支付违约金应为2063.52元（21635.22元×10%）。关于原告诉求的返还多支付的购房款2328元，系因购房面积少于合同约定面积，被告应当按照购房合同的约定予以返还，故对原告该诉求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第一百零七条之规定判决如下：一、被告漯河万盛置业有限公司应当在判决生效后十日内向原告支付2015年度与2016年度的租金合计20635.22元与逾期支付的违约金2063.52元；二、被告漯河万盛置业有限公司应当在判决生效后十日内向原告退还多支付的购房款2328元；三、驳回原告赵丽君的其他诉讼请求。案件受理费680元，由被告漯河万盛置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。如上诉人在上诉期满后未缴纳上诉费视为上诉人未上诉。审判长  刘学连审判员  于胜华审判员  常 丽二〇一六年十月二十六日书记员  辛婉婷