重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2015）碚法民初字第03707号原告：重庆中安房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路168号中安国际大厦，组织机构代码62192584-X。法定代表人：范锡标，该公司董事长。委托诉讼代理人：夏陵丰，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊先仪，重庆索通律师事务所律师。被告：陈军，男，汉族，1970年1月21日出生，住江苏省泰兴市。被告：钱宏华，女，汉族，1973年6月1日出生，住江苏省泰兴市。以上两被告共同的委托诉讼代理人：罗建生，重庆百君律师事务所律师。第三人：重庆翡翠湖物业管理有限公司，住所地重庆市北碚区童家溪镇同兴村，统一社会信用代码91500109742873513P。法定代表人：张从军，该公司董事长。委托代理人：廖鸿，该公司员工。原告重庆中安房地产开发有限公司（以下简称中安房地产公司）与被告陈军、钱宏华，第三人重庆翡翠湖物业管理有限公司（以下简称翡翠湖物业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中安房地产公司的委托诉讼代理人夏陵丰、樊先仪，被告陈军、钱宏华的委托诉讼代理人罗建生，第三人翡翠湖物业公司的委托代理人诉讼廖鸿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中安房地产公司诉称：2007年3月21日，被告陈军与原告签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发的坐落于重庆市北碚区童家溪镇同兴北路×号附×-×-×商品房1套。根据合同约定，若因被告原因未能按期交付房屋的，按原告书面通知中确定的办理交房手续的最后期限即为房屋交接日。自此物管费等费用开始由被告承担。合同签订后，原告全面履行了自己的合同义务，并在约定交房期限届满前向被告发出了接房通知，但被告以各种理由拒不接房。后因被告尚未办理接房手续，原告依照《前期物业服务合同》的约定，向第三人支付了涉案房屋拖欠的物业服务费、公摊电费及滞纳金。原告认为，被告应当依照合同约定的时间到原告处办理接房手续。被告拒不接房属于合同约定“因买受人原因不能接房”的情况，依照双方购房合同的约定，上述由原告代缴的费用应当由被告承担，原告代为支付后有权向被告追偿。故起诉来院请求：1、判令被告陈军、钱宏华立即偿还由原告代为支付的自2008年5月起至2015年3月期间的物业服务费23446.38元以及2009年5月至2015年1月的公摊电费1821.21元；2、被告立即偿还原告代为支付物业服务费滞纳金5246.87元及资金占用损失，资金占有损失以物业服务费23446.38元、公摊电费1821.21元和滞纳金5246.87元之和30514.46元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2015年3月9日起至30514.46元付清之日止。3、本案全部诉讼费用由被告陈军、钱宏华承担。被告陈军、钱宏华辩称：1、因中安房地产公司以房屋买卖合同纠纷起诉，根据合同相对性的原则，被告钱宏华不是本案适格的被告；2、原告主张的法律关系不清晰，其应明确其主张的法律关系是追偿权纠纷，还是房屋买卖合同纠纷；3、被告在签订合同时，原告没有出示《中安·翡翠湖别墅前期物业服务合同》，故对陈军不具有法律效力。4、案涉房屋至今没有交付给陈军，因此陈军不应当承担物业服务费、公摊电费等费用；5、即使法院认定陈军应承担物业服务费、公摊电费等费用，也超过了诉讼时效；6、滞纳金属于违约金性质，该滞纳金过高；7、北碚区法院于2013年1月9日作出的（2012）碚法民初字第05688号民事判决书查明的事实至今没有发生任何变化，应维护该生效判决的既判力。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告钱宏华的答辩意见同被告陈军的答辩意见。第三人翡翠湖物业公司述称：被告至今未向第三人交纳物业管理费、公摊电费和滞纳金，现已由原告代被告向我方支付了。经审理查明：2007年3月21日，中安房地产公司（甲方、卖方）与陈军（乙方、买方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定由中安房地产公司将其开发的中安·翡翠湖项目中坐落于重庆市北碚区童家溪镇同兴北路×号附×-×-×住宅商品房1套（建筑面积为188.32平方米）预售给陈军。该合同第六条交房期限及交付条件第二款约定：“属预售商品房的，甲方应当在2008年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。”第七条交房手续的办理约定：“商品房达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续。双方进行验收交接时，甲方应当出示《商品房竣工验收备案登记证》，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，甲方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、甲方书面通知，并由政府确认具备资质的机构确定该房屋符合验收规范即为房屋交房日。自此日起：（1）视为该房屋已由乙方接收；（2）该房屋风险及物业管理费等费用开始由乙方承担；（3）甲方开始承担该房屋相应的保修责任。”附件四《合同补充协议》第六条，物业管理：甲方根据相关法律规定委托翡翠湖物业管理有限公司为〔中安翡翠湖〕项目物业提供前期物业管理服务。双方同意《前期物业管理服务合同》作为本合同附件。第七条第五款约定：乙方保证本合同中所填写的联系电话和通讯地址的真实性和准确性，若有变化应以书面方式告知甲方，否则甲方不承担相应的责任。甲方按合同项下乙方所填写的通讯地址发出的函件，自寄发之日起十日即视为乙方已收取。2012年8月15日，翡翠湖物业公司作为原告，以中安房地产公司、陈军作为被告向北碚区法院提起诉讼，要求两被告支付重庆市北碚区童家溪镇同兴北路×号×-×-×房屋从2008年4月至2012年7月的物业管理服务费14688.96元、滞纳金34173.81元及公摊电费950.23元，共计49813元。北碚区人民法院于2013年1月9日作出（2012）碚法民初字第05688号民事判决书，该判决书查明“2007年11月23日，涉案房屋所在工程取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2008年3月29日及同年9月28日，中安房地产公司两次向陈军发出《催收楼通知书》，通知陈军前去接房。2009年6月23日，中安房地产公司向陈军发出《关于催促办理接房及有关事宜的通知》，通知陈军协助办理房地产权证。但，陈军至今未接房，该房屋也未办理房产证。2009年11月21日、2011年6月4日及2012年3月16日，原告三次以邮寄方式向被告陈军发出物管费催收函，通知陈军缴纳相应的物业服务费”。后本院以案涉房屋并未实际交付给陈军为由，“判决：一、由被告重庆中安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告重庆翡翠湖物业管理有限公司物业服务费、滞纳金、公摊电费共计49813元；二、驳回原告重庆翡翠湖物业管理有限公司对被告陈军的诉讼请求。”该民事判决书于2013年1月31日送达给中安房地产公司，于2013年2月21日送达给翡翠湖物业公司，于2013年2月28日送达给陈军，原、被告及第三人均没有上诉，该判决书已经发生法律效力。2008年3月29日，中安房地产公司按照陈军在合同上预留的地址向其邮寄《收楼通知书》，告知房屋已具备收楼条件，通知陈军于2008年4月20日前来接房，该邮寄单上载明的陈军的手机号码与其在合同上预留的手机号码是一致的，庭审中陈军陈述中安房地产公司从来没有主动通知其前来接房。案涉房屋至今没有接房。中安房地产公司于2015年3月9向翡翠湖物业公司交纳了案涉房屋的物管费23446.38（2008年5月—2015年3月）、滞纳金5246.87元、公摊电费1821.21元（2009年5月—2015年1月）。另查明：陈军和钱宏华于1995年登记结婚。2006年5月15日，中安房地产公司与翡翠湖物业公司签订《中安·翡翠湖别墅前期物业服务合同》，合同约定中安房地产公司将其开发的位于重庆市北碚区童家溪镇中安·翡翠湖别墅住宅委托给翡翠湖物业公司实施前期物业管理。该合同第十七条甲方权利义务第8款约定：“当业主/物业使用人不按规定交纳物业服务费时，协助乙方催交或以现金方式偿付。”第二十一条约定：“物业服务费，包括管理、设备运行、维护公共秩序、日常维修以及提供物业服务的其他公共性服务收费。物业交付业主前，物业服务费由甲方承担，按照本市规定执行；物业交付业主后，由业主承担。1、本物业服务费，由乙方按以下收费标准收取（按建筑面积计算）。（1）住宅：3.00元/月·平方米……2、逾期不交纳物业服务费的，按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金。”上述事实，有《中安·翡翠湖别墅前期物业服务合同》、《重庆市商品房买卖合同》、（2012）碚法民初字第05688号民事判决书及送达回执、《收楼通知书》、收据及原告、被告、第三人等的当庭陈述等证据载卷为据，经庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。处于前期物业管理期间的物业，前期物业服务合同生效之日至物业交付之日的物业服务费用应由建设单位承担，物业交付以后的物业服务费用应由业主承担。对于物业服务费的承担以物业交付为界线，而物业交付又分为了实际交付和视为交付两种情况。对于物业服务企业来说，其判断物业交付只能以实际交付为依据，而视为交付系商品房买卖合同双方对于交付的一种约定，这种约定效力只及于合同当事人。因此，相对于物业服务企业来说，其判断谁是物业服务费交纳义务人是以实际交付物业为准，而对于物业服务费的最终由建设单位还是业主承担，则是以视为交付为准。根据本案查明的事实，中安房地产公司至今也没有将房屋实际交付给陈军，因此，在实际交付房屋之前，对于物业服务企业来说，交纳物业服务费的义务人为中安房地产公司。所以，不管是否给予前期物业服务合同的约定，在房屋未实际交付之前，中安房地产公司系该房屋物业服务费的交纳义务人。现在中安房地产公司已经交纳了，最终由谁承担则应看中安房地产公司是否按照合同约定将房屋交付给了陈军，因此，中安房地产公司依据商品房预售合同纠纷法律关系起诉陈军，符合法律规定。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第二十四条规定：债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所附债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但是夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。陈军与钱宏华于1995年登记结婚，陈军基于商品房预售合同纠纷产生债务发生在夫妻关系存续期间，故应当认定为夫妻共同债务，钱宏华系本案的适格被告。根据中安房地产公司与陈军签订的《重庆市商品房买卖合同》的约定，涉案房屋的交房时间应在2008年3月31日前。涉案房屋于2007年11月23日取得该工程的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，达到了交房条件。2008年3月29日，中安房地产公司按照陈军在合同中预留的地址向陈军邮寄《收楼通知书》，告知房屋已具备收楼条件，通知陈军于2008年4月20日前来接房，庭审中，陈军否认收到中安房地产公司邮寄的《收楼通知书》。本院认为，该邮寄单是以陈军在合同上预留的地址寄出，该邮寄单载明的陈军的手机号码与陈军在合同上预留的手机号码是一致的，根据双方在合同中约定“甲方按合同项下乙方所填写的通讯地址发出的函件，自寄发之日起十日即视为乙方已收取”。本院认为，陈军在2008年4月8日前收到了中安房地产公司邮寄的《收楼通知书》，陈军拒绝接房行为不符合《重庆市商品房买卖合同》的约定。因案涉房屋未进行交接责任在陈军，故本院认定2008年4月20日视为陈军应当接房之日。根据前述分析，视为接房后的物业服务费23446.38元则应由陈军、钱宏华最终承担。关于公摊电费问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，中安房地产公司与翡翠湖物业公司签订的《中安·翡翠湖别墅前期物业服务合同》对陈军具有约束力。《中安·翡翠湖别墅前期物业服务合同》第二十二条约定：“共用的专项设备运行的能源消耗，应设立计量表核算，合理分摊计收。”因此，陈军、钱宏华应承担共用电力设备运行的能源消耗所分摊的费用。因公摊电费1821.21元已由中安房地产公司代陈军向翡翠湖物业公司缴纳，本院对中安房地产公司要求陈军、钱宏华支付公摊电费1821.21元的主张应予支持。关于滞纳金问题。由于在房屋实际交付之前，向物业服务企业交纳物业服务费是中安房地产公司的义务，因此延期交纳产生的滞纳金也应由中安房地产公司自己承担，故对于中安房地产公司要求陈军支付滞纳金的请求不予支持。关于物业服务费、公摊电费、滞纳金的资金占用损失问题。中安房地产公司于2015年3月9日向第三人缴纳了物业服务费、公摊电费，陈军、钱宏华应该从2015年3月10日起支付物业服务费、公摊电费的资金占用损失。滞纳金不应该由陈军、钱宏华承担，对于中安房地产公司主张的滞纳金的资金占用损失，不予支持。故本院认定，陈军、钱宏华从2015年3月10日起以物业服务费23446.38元、公摊电费1821.21元之和25267.59元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率向中安房地产公司支付资金占用损失至付清时止。关于被告陈军、钱宏华主张物业费、公摊电费等费用超过诉讼时效的抗辩。本院认为，虽然（2012）碚法民初字第05688号民事判决书确定，中安房地产公司于该判决生效之日起十日内向翡翠湖物业公司支付物业服务费、公摊电费等费用49813元，但是中房房地产公司于2015年3月9日向第三人实际履行了缴纳的义务，故应该从中安房地产公司实际履行之日计算诉讼时效，而中安房地产公司于2015年5月12日向法院起诉，并没有超过诉讼时效。另（2012）碚法民初字第05688号民事判决书认定本案所涉的房屋并没有实际交付，该房屋的物业管理费、公摊电费等费用应该由中安房地产公司承担，而本案中，中安房地产公司是基于房屋已经视为交付而向陈军主张相关的费用，两案并不存在冲突。因此，本院对于陈军、钱宏华的上述抗辩不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告陈军、钱宏华于本判决生效之日起十日内支付给原告重庆中安房地产开发有限公司物业服务费23446.38元、公摊电费1821.21元，并从2015年3月10日起以物业服务费、公摊电费之和25267.59元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计付资金占用损失至付清时止；二、驳回原告重庆中安房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费562元，由原告重庆中安房地产开发有限公司负担97元，由被告陈军、钱宏华负担465元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  甘文杰代理审判员  宋帅武人民陪审员  刘昌元二〇一六年十月二十日书 记 员  王 佳