广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终12432号上诉人(原审原告):廖一龙。委托诉讼代理人：潘启伟，广东纬国律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：广州市富基房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：关宝伟，该司总经理。委托诉讼代理人：李阳、赖卫城，该司员工。上诉人廖一龙因与被上诉人广州市富基房地产开发有限公司（以下简称富基公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初2185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人廖一龙委托代理人潘启伟与被上诉人富基公司委托代理人李阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。廖一龙上诉请求：1、撤销原审判决，改判富某公司向廖一龙支付逾期交房违约金70857.3元；2、一、二审案件受理费由富某公司承担。事实和理由：《收楼及其权利义务确认书》的实质是一份合同，而且是富某公司预先制作好的格式条款。1、若是廖一龙单方面作出承诺，只需自行书写交给富某公司即可，无需富某公司越俎代庖为廖一龙制作确认书。2、《收楼及其权利义务确认书》的实质是《合同法》第三十九条中的格式条款，是富某公司预先制作好的，且并未与廖一龙就条款内容进行商量。此外，富某公司除了要求廖一龙签署《收楼及其权利义务确认书》外，还要求其他收楼业主签署，符合《合同法》第三十九条有关格式条款的定义。3、根据《合同法》第四十条的规定，即使廖一龙签署了《收楼及其权利义务确认书》，也因富某公司以格式条款免除其逾期交楼的违约责任以及排除廖一龙追讨其违约责任的权利而无效。综上所述，富某公司以廖一龙签署了《收楼及其权利义务确认书》作为其抗辩理由于法无据。富某公司二审辩称：一、原审法院认定事实清楚，判决依法有据，故请求二审法院维持原判，对廖一龙的无理诉求予以驳回。《收楼及其权利义务确认书》标题显而易见，能够引起签署人对此份确认书内容的注意，廖一龙在该份确认书中签名就应遵守其中的内容。因确认书中注明“购房人承诺：不向某公司追讨有关该商品房不具备交房条件的责任”，应视为富某公司所要承担的有关责任包括了延迟交房的违约金在内。廖一龙已放弃追究富某公司迟延交房违约责任的权利。二、《收楼及其权利义务确认书》的法律效力与廖一龙实际履行的情况。廖一龙自行申请先行收楼，其签署《收楼及其权利义务确认书》是自愿的。富某公司一审提交的证据可证明富某公司不存在欺诈、胁迫或乘人之危的情况。况且，廖一龙签署该确认书之后完成了收楼手续，并已实际装修入住。三、富某公司在《收楼及其权利义务确认书》中已明确告知廖一龙，富某公司尚未达到合同约定的交房条件，也没有要求廖一龙放弃追究违约责任作为其收楼的前提条件。正是因为廖一龙提出先行装修入住的申请，才有签署《收楼及其权利义务确认书》。廖一龙所说的“格式条款”是指当事人为重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与对方协商的条款。实际上《收楼及其权利义务确认书》是基于廖一龙申请先行收楼装修入住而订立的，是双方充分协商并亲笔签名确认的，因此，从法律意义上来说，《收楼及其权利义务确认书》完全不属于格式条款。廖一龙向原审法院起诉请求：1、富某公司向廖一龙支付逾期交楼违约金70857.3元（按每日万分之二的标准，以总房款2586033元为本金，从2014年7月1日起计至2014年11月14日止）；2、本案诉讼费由富某公司承担。原审法院认定事实：2014年3月1日，廖一龙（乙方）与富基公司（甲方）签订《广州市商品房预售合同》，订明廖一龙向富基公司购买广州市海珠区江南大道以东、南华东路以南、宝岗路以北草芳围地段富基广场（自编xx、xx栋）第自编xx幢xx层xxxx号房，房价总额2586033元；富某公司同意廖一龙按分期付款方式付款；如果廖一龙未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，富某公司有权要求廖一龙每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；富某公司应当在2014年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付廖一龙使用；（第十四条）延期交房的违约责任：每逾期交付房屋一日的，富某公司向廖一龙支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；如果遇有以下特殊原因，富某公司交房的时间可以相应延期，且双方互不追究责任：富某公司取得施工许可证之日以后，如遇日降雨量达25毫米以上（含25毫米）或者八级（含八级强风）以上的强风或者高温达35摄氏度以上（含35摄氏度）的异常天气；富某公司的施工遭遇异常地质状况；由于政府行为和不能预见、不能避免或者不能控制的事件等原因延期及地铁公司施工地铁通道和风亭等原因延期；除政府行为、不能预见或地铁公司施工等原因外，上述其它原因造成的延期不得超过180个工作日，如延期超过180个工作日的，从超过该180个工作日之次日起至实际交付之日止，每逾期一日，富某公司向廖一龙支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；合同附件七《本合同补充协议》：四、《合同》第八、第十条关于付款方式及逾期付款的违约责任的补充约定：乙方如未按《合同》约定的时间付款，逾期超过15日时，甲方未主张解除合同的，乙方自规定的应付款期限第二日起，至实际付款之日止，每逾期一日向甲方支付累计应付款万分之五的违约金；六、关于《合同》第十二条交房条件的另行约定：双方同意该商品房的交房条件为：（一）该商品房经建设工程规划验收合格；（二）供水、供电、供煤气及通邮；等。上述合同签订后，廖一龙依合同约定付清了全部购房款给富某公司。富某公司为证明其抗辩主张，还提交了以下证据：一、确认人处有“廖一龙”签名、日期为2014年11月4日的《收楼及其权利义务确认书》，主要内容：购房人购买了广州市富基房地产开发有限公司开发的富基广场自编B1栋2508房；1、因购房人需要对该商品房提前进行装修，在其知道该商品房尚未符合双方签订的“《商品房买卖合同（预售）》补充协议”第六条所约定的交房条件的情况下，自愿向某公司提出了先行将该商品房交付购房人使用的请求，而我司按现状将已供水、供电的商品房交付给购房人使用；经双方协商一致，同意按现有规划和房屋现状于2014年11月4日办理了收楼手续；2、鉴于：(1)双方在“《商品房买卖合同（预售）》补充协议”中对《商品房买卖合同（预售）》第十九条规划、设计的变更作了如下补充约定：“乙方（即购房人）承诺：本人在签订本协议时，已经明确同意甲方调整修改富某广场的总体修建性详细规划调整设计方案，且甲方无须在签订本协议后另行进行公告，也无须买受人另行签字同意，并明确表示放弃相应的权利”；(2)双方在“《商品房买卖合同（预售）》补充协议”中对《商品房买卖合同（预售）》第二十四条甲方关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺作了另行约定：“（三）如因政府行为或不可抗力导致基础设施、公共配套建筑的规划变更或迟延竣工或迟延验收的，甲方交付使用的时间相应顺延，并不构成违约。”故此，购房人承诺：不向某公司追讨有关该商品房不具备交房条件的责任和基础设施、公共配套建筑迟延验收的责任；不向某公司追究商品房项目规划、设计变更的责任；同时，对于富基公司及其销售代理商在预售该商品房过程中关于所涉小区规划、楼宇的宣传广告、口头承诺、模型、描述等宣传但却未在合同中明示的这些内容以及因房屋设计变更而产生的变化，购房人均不予追究富某公司的责任；……等。二、廖一龙签名确认的《收楼确认书》，内容为富基公司于2014年11月4日与本人办理了广州市海珠区富基南三街8号2508房的移交接收手续，本人确认该房屋符合合同约定的条件；等。廖一龙质证表示：对证据1的真实性、合法性和关联性均不予认可，廖一龙在办理收楼时，签署了《收楼须知》共两页，当时富某公司将《收楼须知》连同一整叠文件要求廖一龙签名，其中《收楼须知》的第二页与上述证据的背面内容相同，至于证据1的正面内容原告从来没有看过，更没有签署过；对证据2的真实性、合法性和关联性均没有异议。诉讼中，富某公司确认涉案房屋所在楼宇至今尚未取得建设工程规划验收合格证。原审法院认为，廖一龙与富某公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均有约束力。根据合同约定，富某公司应当在2014年6月30日前将符合约定条件的商品房交付给廖一龙使用；交房条件为：（一）该商品房经建设工程规划验收合格；（二）供水、供电、供煤气及通邮；每逾期交付房屋一日的，富某公司向廖一龙支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行。本案中，富某公司提交了廖一龙签名确认的《收楼确认书》证明廖一龙于2014年11月4日收楼，廖一龙对该确认书的真实性予以确认，故对廖一龙于2014年11月4日收楼的事实，原审法院予以确认。富某公司确认至今未取得合同约定的符合交房条件的文件，即富某公司确已迟延交楼。但对于2014年7月1日至2014年11月4日期间的逾期交房违约责任，富某公司认为廖一龙已签署确认书放弃追究逾期交房的违约责任，并提交了《收楼及其权利义务确认书》为证。廖一龙虽对该证据的真实性不予确认，且认为其签署的是《收楼须知》，该须知的内容正面与富某公司提交的确认书内容不一，但对此未能提供证据予以证明，故廖一龙的上述意见，证据不足，原审法院不予采信。对廖一龙签名确认了《收楼及其权利义务确认书》的事实，原审法院予以确认。《收楼及其权利义务确认书》的标题显而易见，能够引起签署人对此份确认书内容的注意，故廖一龙在此确认书中签名则应遵守其中的内容。确认书中明确注明“购房人承诺：不向某公司追讨有关该商品房不具备交房条件的责任和基础设施、公共配套建筑迟延验收的责任；不向某公司追究商品房项目规划、设计变更的责任；同时，对于富基公司及其销售代理商在预售该商品房过程中关于所涉小区规划、楼宇的宣传广告、口头承诺、模型、描述等宣传但却未在合同中明示的这些内容以及因房屋设计变更而产生的变化，购房人均不予追究富某公司的责任”。对此，原审法院认为，富某公司所要承担的“该商品房不具备交房条件的责任”已包含了迟延交房的违约责任在内，故该约定应视为廖一龙已放弃追究被告迟延交房违约责任的权利，故本案中廖一龙要求富某公司支付2014年7月1日至2014年11月4日期间的延期交房违约金的诉讼请求，依据不足，原审法院不予支持。富某公司的该项抗辩意见有理，原审法院予以采纳。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出如下判决：驳回原告廖一龙的全部诉讼请求。本案受理费1571元由原告负担。二审中，当事人没有提交新证据。富某公司确认涉案房屋还缺规划验收合格证。经审查，原审查明认定无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对廖一龙的上诉请求及富某公司的答辩意见，分析如下：从廖一龙与富某公司所签署《收楼及其权利义务确认书》的内容可知，因廖一龙需要对涉案商品房提前进行装修，而自愿向某公司提出了先行将该商品房交付其使用的请求。富某公司按现状将已供水、供电的商品房交付给廖一龙使用，双方于2014年11月4日办理了收楼手续。同日，双方签署《收楼及其权利义务确认书》。该确认书标题显而易见，能够引起签署人对此份确认书内容的注意，而廖一龙作为具有完全民事行为能力的人，其应明确知晓在该确认书签署姓名的法律后果，原审法院认为廖一龙在此确认书中签名则应遵守其中的内容并无不妥。确认书中明确注明“购房人承诺：不向某公司追讨有关该商品房不具备交房条件的责任和基础设施、公共配套建筑迟延验收的责任；不向某公司追究商品房项目规划、设计变更的责任；同时，对于富基公司及其销售代理商在预售该商品房过程中关于所涉小区规划、楼宇的宣传广告、口头承诺、模型、描述等宣传但却未在合同中明示的这些内容以及因房屋设计变更而产生的变化，购房人均不予追究富某公司的责任”。对此，原审法院认为富某公司所要承担的“该商品房不具备交房条件的责任”已包含了迟延交房的违约责任在内，故该约定应视为廖一龙已放弃追究富某公司迟延交房违约责任的权利，于法无悖。另，从廖一龙同日签署的《收楼确认书》中所确认的“该房屋符合合同约定的条件，并领取了该房屋的钥匙，从今日起，该房屋有关损毁、灭失等责任均由本人承担，与广州市富基房地产开发有限公司无关”的内容亦可印证其已放弃追究富某公司的违约责任承诺。故，廖一龙在签署上述《收楼及其权利义务确认书》后又提起本案诉讼认为该确认书为富某公司提供未经充分协商的格式合同、格式条款，应为无效的主张于法无据，本院不予采纳。原审驳回廖一龙的诉求并无不妥，本院予以维持。综上所述，原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人廖一龙的上诉主张、理据均不成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1571元，由上诉人廖一龙负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  郑怀勇审判员  李 静二〇一六年十月二十四日书记员  杨仁义王心怡