安徽省凤阳县人民法院民 事 判 决 书（2015）凤民一初字第01641号原告（反诉被告）：范克亭，男。委托诉讼代理人：张乃胜，男。委托诉讼代理人：王尚斌，安徽伟诚律师事务所律师。原告（反诉被告）：王明兰，女。被告（反诉原告）:焦波，男。委托诉讼代理人：魏玉英（系焦波妻子）。原告范克亭与被告焦波返还原物纠纷一案，本院于2015年7月7日立案受理，由代理审判员王绘宇适用简易程序独任审判，审理中，被告焦波提起反诉，本院依法决定合并审理。本案于2015年9月25日第一次公开开庭进行了审理。原告范克亭及其委托代理人张乃胜、王尚斌、被告焦波及其委托代理人魏玉英到庭参加诉讼。后因案情复杂，发现有必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼，本院依法追加范克亭的妻子王明兰作为共同原告及反诉被告到庭参加诉讼，本案转入普通程序，依法组成合议庭，于2016年1月15日第二次公开开庭进行审理，原告范克亭的委托诉讼代理人张乃胜、王尚斌、原告王明兰、被告焦波及其委托诉讼代理人魏玉英到庭参加诉讼，于2016年7月12日第三次公开开庭进行审理，原告范克亭的委托诉讼代理人张乃胜、王尚斌、被告焦波及其委托诉讼代理人魏玉英到庭参加诉讼，原告王明兰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。范克亭、王明兰向本院提出诉讼请求：1.判令焦波立即停止侵害、排除妨碍，将其侵占的位于凤阳县××城镇老人桥村××路西侧两上两下楼房及院落返还给范克亭（注：房产证号府城字第××号，建筑面积123.08平米，价值9万元）；2.焦波赔偿因其侵占行为给范克亭造成的经济损失1万元；3.本案诉讼费用由焦波承担。事实和理由：位于凤阳县××城镇老人桥村××路西侧，坐西面东两上两下楼房及院落系范克亭所有的房产[四至为：东至凤亮路；南至老城南面粉厂大门；北至自家房屋；西至老城南面粉厂院墙。房产证号为：府城字第××号。土地证号为：凤国用（2004）字第00**号。建设面积123.08平米]。2005年左右，上述房子由范克亭的儿子范学民、儿媳杨建华（已故）代为管理，后来听说出租给焦波的叔叔焦某经营使用，杨建华、范学民收取房租用于家庭开支。不久，焦波独自使用租赁房屋用于开办个体医疗诊所。后来，焦波私自在院落里加盖附属房屋，范克亭制止无效后请求行政执法局进行处理。2014年1月6日，焦波无中生有，以购买房屋并要求协助办理过户为由将范克亭起诉到法院，因无证据证明其购买范克亭房屋自行撤回起诉。范克亭多次要求焦波返还侵占的房屋未果，特提起诉讼。焦波辩称：范克亭所述事实、理由不属实，其诉讼请求没有事实和法律依据，具体答辩意见理由同反诉状。焦波向本院提出反诉请求：1.确认焦波与范克亭之间签订的协议有效；2.判决范克亭协助焦波办理所购买的位于凤阳县府城镇××村××路西侧××层门面房屋（府城字第××号房产证、凤国用（2004）字第0048号国用土地使用权证）的过户手续；3.本案全部诉讼费用由范克亭承担。庭审中，焦波表示如果请求办理过户未得到支持，要求解除协议，判令范克亭、王明兰按照房屋现在的市场价值赔偿经济损失859700元(含评估费9000元)。事实和理由：2003年12月份，范克亭将其所有的位于凤阳县城南办事处桥北村凤亮路西侧的二间二层门面楼房出售给焦波，并签订了书面协议。协议签订时，焦波即按协议约定支付了全部购房款133000元。范克亭亦将所售房屋的房产证及土地使用证交付给焦波。售房协议约定由焦波办理过户手续，同时范克亭口头承诺协助办理房产过户手续。后焦波持房产证、土地使用证及双方签订的售房协议到凤阳县房产交易所办理过户手续时，范克亭以种种理由不到场签字，致使至今无法办理所购房产过户手续。范克亭、王明兰辩称：焦波的诉讼请求及事实理由不能成立。范克亭诉焦波是返还原物，与焦波反诉所基于的合同关系，不是同一法律关系。焦波提供的买卖协议是复印件，该协议签名不足以证明是范克亭所签的，焦波要求范克亭全面履行合同的前提是书面买卖合同是否成立，该合同系他人仿签范克亭名字，合同当然不能成立，焦波要求全面履行合同是毫无道理的。范克亭从未与焦波签订过关于诉争房屋的买卖合同，焦波所持的协议是杨建华与焦波达成的，这份协议没有经过产权人范克亭认可，范克亭也从未追认过该协议有效，综上，请求驳回焦波的反诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：１.范克亭提交的范学明的问话笔录复印件一份，因范学民系范克亭之子，双方存在利害关系，其陈述证明力较低，本院将综合予以认定。2.焦波提交的证据买卖房产协议书复印件一份、村委会证明复印件一份、证人焦某、汪某、李某、王某出庭证言，能够证明焦波自2004年起一直居住占有诉争房屋至今，对该组证据的其他证明效力，本院将综合予以认定。3、焦波提交的安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司评估报告，范克亭虽有异议，但经本院释明，其不要求鉴定人员出庭接受质询，故对该份证据，本院予以采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年左右，范克亭、王明兰夫妇在凤阳县××城镇老人桥村××路西侧临街建造了五上五下楼房。其中南侧二上二下房屋，于2003年10月16日，凤阳县建设局颁发了登记所有人为范克亭的府城字第××号房屋所有权证（位于凤阳县府城镇城南办事处桥北村的二层四间，建筑面积123.08平方米）；于2004年2月20日，凤阳县国土资源局颁发了土地使用者为范克亭的凤国用（2004）字第0048号国有土地使用证（座落于凤阳县××办事处××路西侧），院内有范克亭建造的2间瓦房。上述二上二下房屋及院落自2004年起一直由焦波居住使用,房屋所有权证、土地使用权证也均由焦波持有。审理中，焦波申请对上述二上二下房屋及院落的市场交易价值进行评估。本院依法委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司进行了评估，该公司于2016年6月13日出具评估报告，一层商业房价值52.5万元，二层住宅价值为23.55万元，两间瓦房价值为9.92万元，合计房地产市场价值为85.97万元。焦波为此支付评估费9000元。本院认为：本案争议的焦点是：1、范克亭、焦波之间是否存在有效的房屋买卖关系。2、焦波要求协助办理房屋过户手续能否得到支持。3、范克亭、王明兰要求焦波返还房屋应如何处理。焦点1：关于范克亭主张的事实，第一，范克亭在（2014）凤民二初字第00060号焦波起诉其协助办理房屋过户一案中辩称，其从未将房屋卖给焦波，焦波提交的协议书是焦波和焦某为将合伙租用范克亭的房屋占为己有而伪造范克亭签名。房屋是租用做诊所的，可以进行装修是范克亭允许的，2006年开始收房租，焦波所持的房产证是焦某为办诊所营业执照需要出租方房产证所借的。而在本案中，范克亭称其于2005年左右将涉案房屋交由儿媳杨建华（已故）、儿子范学民代管，2014年焦波起诉后，才听范学民说前期房屋是租给焦某，后期杨建华把房屋卖给了焦波。房产证、土地证可能是范学民、杨建华私自拿走的，其不知情。综上，可以看出范克亭的陈述前后不一致，存在矛盾，其陈述真实性存疑。第二，范克亭所称的出租一节未提交任何证据证明。所称的杨建华出卖房屋一节，仅提交了范学民的陈述证明，范学民陈述的主要内容有：“大约是2005年左右焦某起草的协议，卷宗里的协议是我抄写的。当时在焦某家，在场人有杨建华、焦某、汪某、焦波，其他还有那些人记不清了，范克亭不在场，协议是杨建华操办的，房款当时焦波就给了，杨建华点的钱，卖房的事杨建华之前可能和我父母谈过，当时我父母什么意见我不清楚。杨建华办好房产证、土地证后都给了我父母。收钱时一并把两证给了焦波”。范学民的陈述与证人焦某、汪某的陈述多处不一，对范克亭夫妇是否知情也未用肯定词语,由于范学民系范克亭儿子，其陈述的证明力相对证人焦某、汪某证言较小，且无其他证据佐证，故本院对范学民陈述与证人焦某、汪某证言不一致的地方，不予采信。范克亭对其主张的事实应承担举证不利的相应后果。第三，涉案房屋焦波已居住十余年，房屋所有权证、土地使用权证原件均在其手中。对这一客观事实，范克亭辩称房屋所有权证、土地使用权证是其办理并保管的，没有交给别人，有可能是范学民趁范克亭不注意，私自拿走的。王明兰辩称可能是杨建华偷去的。庭审中，范克亭也陈述范学民、杨建华未与其共同生活居住。且第一次诉讼中范克亭关于证件的辩称是为办诊所营业执照需要所借，故范克亭、王明兰的本次辩解理由因未提交相应证据证明，应承担举证不利的后果。房产作为一项家庭重大财产，权利人日常都会进行关注并妥善保管房产证、土地使用权证等证件，如发现不见都会及时查找并主张权利。而本案中，范克亭、王明兰长达十年间未发现两证问题以及行使权利，现却辩称被他人私自拿走，其理由可信度较低。本地城区范围较小，范克亭住所地与诉争房屋之间距离并非很远，而范克亭却辩称自2005年将房屋交儿子代管后至2014年间，对房屋状况不了解，其说服力也较低。关于焦波主张买卖房屋的事实，其提交的协议虽为复印件，但有协议中间人焦某、汪某夫妇的出庭证言印证，焦某系焦波叔叔，汪某系范克亭外甥女，证人与焦波、范克亭之间亲戚关系远近程度相当，其证言相对来说具有中立、客观性，二人关于协议主体、时间、地点、标的、交易金额等基本情况陈述一致，能够形成完整的证据链，且陈述的情况与诉争房屋已实际交付多年，房产证、土地使用权证均已转移占有等基本事实相符合。基于协议双方之间的上述亲朋关系，协议内容简单不正规也是可能的。综合以上分析，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定”。本院认为与范克亭所述情况相比，焦波主张与范克亭之间存在房屋买卖关系，更加符合涉案房屋已实际交付多年、两证也均已转移占有的客观事实，本院认定焦波与范克亭之间的房屋买卖协议有效。对范克亭、王明兰要求焦波赔偿损失1万元的请求，本院不予支持。焦点2：涉案房屋虽登记在范克亭名下，但范克亭与王明兰之间的夫妻关系是客观存在的，王明兰对于涉案房屋享有共有权。庭审中，王明兰表示不同意按照协议办理过户手续，由于焦波、范克亭之间的协议未经房屋共有人王明兰签字同意，虽协议对协议双方有效但构成事实上的履行不能，不能产生房屋过户的效力，故对焦波要求办理房屋过户的请求，本院不予支持。焦点3：涉案房屋虽已转移占有十几年，但焦波未及时主张协助过户，现房屋共有人王明兰也不同意过户，因房屋物权尚未变动，故本院对王明兰主张追回房屋予以支持。庭审中，焦波表示如果请求办理过户未得到支持，要求解除协议，范克亭、王明兰按照房屋现在的市场价值赔偿经济损失859700元(含评估费9000元)。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，范克亭与焦波之间的买卖协议有效，焦波主张的已支付购房款133000元在当时也属合理对价，但范克亭出卖房屋未经共有人王明兰同意，其应对合同目的不能实现承担违约责任，赔偿焦波相应损失，包括合同履行后可以获得的利益。但房屋市场评估价值只是一种参照，而房屋升值也并非一朝一夕，焦波与范克亭签订协议后未及时主张协助过户，物权未发生变动，对与物权有关的房屋升值部分，焦波并不能完全享有。从范克亭诉称争议房屋价值9万元，可以看出其在有意回避房屋正常市场价值涉及的相关问题。范克亭对评估费亦应承担相应部分。故经综合考量，对焦波要求解除协议的请求，本院予以支持，合同解除后，由焦波将诉争房屋返还给范克亭，范克亭返还焦波购房款133000元，并赔偿焦波损失45万元，承担评估费4500元，合计587500元。根据物权法和婚姻法相关规定，王明兰作为范克亭妻子、房屋共有人，在要求返还共有房屋的同时对上述款项亦应承担共同给付责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决如下：一、确认被告(反诉原告)焦波与原告(反诉被告)范克亭之间签订的协议有效；二、原告(反诉被告)范克亭、王明兰于本判决生效后十日内给付被告(反诉原告)焦波587500元；三、被告(反诉原告)焦波于本判决生效后四十日内腾退凤阳县府城镇桥北村凤亮路西侧二间二层房地产[府城字第××号房产证、凤国用（2004）字第0048号国用土地使用权证],交付原告(反诉被告)范克亭、王明兰；四、驳回原告(反诉被告)范克亭、王明兰的其他诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)焦波的其他诉讼请求。本诉案件受理费2050元，减半收取1025元，由本诉原告范克亭负担512.5元，本诉被告焦波负担512.5元，反诉案件受理费12397元，减半收取6198.5元，由反诉原告焦波负担1858.5元，反诉被告范克亭负担4340元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  郑维堂审 判 员  王绘宇人民陪审员  赵玉芝二〇一六年十月二十三日书 记 员  孙 敏附1：本案证据目录一、范克亭、王明兰提交的证据及证明目的如下：1、身份证复印件一份。用于证明范克亭的身份情况。2、房产证复印件一份（一页）、建设工程规划许可证复印件一份（四页）。用于证明诉争的房屋属于范克亭所有。3、对范学明的问话笔录复印件一份，来源于安徽省滁州市中级人民法院（2014）滁民二终字第228号卷宗P62－P63页。用于证明诉争房屋是范克亭大儿子范学民的妻子杨建华（2011年去世）在2005年时把房屋出售给焦波的，杨建华卖房没有取得范克亭的同意，房款也是由杨建华收取的。4、2014年4月3日安徽惠民司法鉴定所函件复印件一份。用于证明焦波持有的房屋买卖协议书，甲方范克亭签名是别人仿签的，不是范克亭本人所签，司法鉴定所认为焦波提供的协议书是复印件，不具备鉴定条件，不能作为证据使用，不能证明范克亭将诉争的房屋卖给了焦波。二、焦波提交的证据及证明目的如下：1、焦波的身份证一份。用于证明其主体资格。2、买卖房产协议书复印件一份。用于证明范克亭和焦波的房屋买卖是自愿的，焦波已支付购房款，范克亭也将城南两套门面房及建房所用土地、后院转让给焦波，转让款范克亭已全部收到。3、村委会证明复印件一份。用以证明焦波一家居住使用诉争的房屋已十多年的事实。4、房屋所有权证、土地使用权证各一份。用于证明焦波购买范克亭的房屋，范学民将房屋所有权证及土地使用权证交付给焦波，而且是范学民和范克亭一起将房屋所有权证交给焦万俭的，当时焦波付钱签协议，然后就把房屋所有权证拿走了。5、证人焦万俭出庭证言。主要内容有：“焦波是我的亲侄子，范克亭是我妻子汪静的亲舅舅。2003年11月下旬左右，范学明和其妻杨建华找我，说他们要卖城南面粉厂大门北侧两间两层房屋，加个走道、小院子。然后我跟他们说我侄子要买房子，然后就以133000元的价款谈好了，协议不知道是谁起草的，是范克亭和范学民拿到我家来，焦波、魏玉英到我家签的协议，当时在场的有范学民、范克亭、焦波、魏玉英、我、汪静，在协议上签字的有我、范克亭、魏玉英，协议上焦波的名字是魏玉英写的，范克亭的签字是其本人当时所签。签完协议后，范学民把签好字的协议拿出去复印，复印好后交给了焦波一份，焦波和魏玉英当场点了133000元给范学民和范克亭。房产证当场是谁交的记不清了，土地证是后来给的。房子卖掉后范克亭去看过，抽梁子和拆墙的时候征求过范克亭的意见”。用于证明焦波与范克亭之间签定房屋买卖协议，涉案房屋是范克亭依法出售给焦波的，在签定协议当时，焦波付清了全部购房款，且实际居住至今。6、证人汪静出庭证言。主要内容有：“范克亭是我亲舅舅，焦波是我丈夫的侄子。2003年11月份范学民找到我们，问我们可有买房子的他要卖房子，然后焦波需要房子就买下来了，当时谈好的是133000元，当时焦波付的钱，范学民和范克亭收的钱，当时没有法律意识，只写了一份协议，当时焦万俭在协议上签字的，魏玉英签的是焦波的名字，范克亭也在协议上签的字，协议书我也看过的，内容记不得，我没有签字。当时签协议的在场人有范克亭、范学民、焦波、魏玉英、焦万俭、我。房产证是范学民和范克亭交的，当时钱是焦波交给范学民，范学民清点的。土地使用权证送的迟。当时协议书写了一份，然后范学民拿去复印件的，焦波家拿了一份，焦万俭没有拿协议”。用于证明焦波与范克亭之间签定房屋买卖协议，涉案房屋是范克亭依法出售给焦波的，在签定协议当时，焦波付清了全部购房款，且实际居住至今。7、证人李明琳出庭证言。主要内容有：“我认识焦波有十几年了，和焦波是邻居，住在城南面粉厂那一片。焦波家刚来的时候开的是诊所，具体时间我记不清了，我有病到他家买药，问他房子是租吗？他说是买的”。用于证明焦波与范克亭之间签定房屋买卖协议，涉案房屋是范克亭依法出售给焦波的，在签定协议当时，焦波付清了全部购房款，且实际居住至今。8、证人王静出庭证言。主要内容有：“我是2005年到城南面粉厂对面居住的，2006年的时候，我需要购买太阳能，然后就到焦波家购买，我和焦波的妻子谈的时候，我怕质量不好，她说这个房子是她们自己家买的，不需要房租，所以少挣一点钱就行了，而且都是邻居，不会多挣我的钱”。用于证明焦波与范克亭之间签定房屋买卖协议，涉案房屋是范克亭依法出售给焦波的，在签定协议当时，焦波付清了全部购房款，且实际居住至今。9、安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司评估报告一份。用于证明争议房屋经评估价格为85.97万元，为此花去评估费9000元。附2：本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第一百零二条因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。