.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}新疆维吾尔自治区伊宁县人民法院民事判决书（2016）新4021民初602号原告（反诉被告）：依拉洪·努如孜，男，1934年8月10日出生，维吾尔族，现住伊宁县。委托诉讼代理人：张鹏飞，新疆宇通律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴剑波，男，汉族，1965年8月16日出生，现住伊宁县。委托诉讼代理人：孙建伟，伊宁县联众法律服务所法律工作者。第三人：伊宁县胡地亚于孜乡奥尔曼村村民委员会。法定代表入：帕尔哈提·艾合买提，该村委会主任。原告依拉洪·努如孜（以下称依拉洪）与被告吴剑波确认合同无效纠纷一案，本院于2015年3月24日受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。于2015年6月30日作出(2015)伊县民初字第947号民事判决，被告吴剑波不服该判决，提起上诉。新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院于2015年10月19日作出(2015)伊州民二终字第478号民事裁定书，裁定：1、撤销伊宁县人民法院(2015)伊县民初字第947号民事判决；2、本案发回伊宁县人民法院重审。本院立案后，经原告依拉洪申请本院追加伊宁县胡地亚于孜乡奥尔曼村村民委员会为本案第三人，被告吴剑波提出反诉，本院决定合并审理。依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）依拉洪的委托诉讼代理人张鹏飞，被告（反诉原告）吴剑波的委托诉讼代理人孙建伟，第三人伊宁县胡地亚于孜乡奥尔曼村村民委员会的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告依拉洪诉称：2004年4月2日，原告与被告签订土地租赁协议，由原告将自己家庭承包的12亩耕地出租给被告，由被告兴办塑料加工厂，租赁期限自2004年4月1日至2029年4月1日，每亩土地每年租赁费450元，合计每年5400元。第一年的租赁费在签订协议时付清，其他年度的租赁费应当在当年的年初一月份一次性付清，如果逾期三个月未交，原告有权终止协议，由此造成的损失由被告承担。被告未按时交纳2014年、2015年的租赁费。且被告未经原告同意于2014年与移动公司签订合同，在原告耕地上建设发射塔。承包土地属于农用耕地，被告改变土地性质在耕地上建设厂房，违反了法律规定，属于无效协议。现请求：1、依法判令原告与被告在2004年4月2日签订的土地租赁协议无效，被告将土地返还原告；2、依法判令被告支付原告2014年、2015年的租赁费10800元；3、判令被告承担本案涉诉费用。被告吴剑波辩称：原、被告之间签订的土地租赁协议合法有效，农用地的租赁并不违反土地管理法的规定。被告承租涉诉土地后，与土地管理部门订立了临时用地合同书，并交纳了相应的管理费，也就表明土地管理部门是允许被告在承租的土地上建设厂区的。根据土地管理法的规定，农用地作为建设用地是有许可条件的，包括兴办公益事业、乡镇企业。本案中，胡地亚于孜乡和伊宁县农业局都把被告兴办的塑料加工厂作为一个乡镇企业对待，因此在农用地上经过许可办理乡镇企业并不违法，并不属于原告所称的改变土地用途所以无效的情况。对原告要求给付2014年、2015土地租赁费的诉求无异议，被告曾多次找原告要求给付租赁费，原告一直不收。被告在承租土地后与移动公司订立协议允许其在承租土地上建设发射塔，本身并未违反双方签订的租赁协议。如果该合同无效，原告及第三人应当赔偿被告的经济损失。第三人伊宁县胡地亚于孜乡奥尔曼村村民委员会述称：从合同内容上看，是原告与被告之间签订的合同。合同上也没有第三人的权利和义务。涉诉土地是原告的承包地，第三人在合同上盖章是作证行为。反诉原告吴剑波反诉称：2004年4月2日，反诉原告与反诉被告签订了《土地租赁协议》，约定反诉原告租赁反诉被告的承包地12亩，兴办塑料加工厂，租赁期限2004年4月1日至2029年4月1日，每亩土地每年租赁费450元，合计每年5400元。在合同履行期间，反诉原告没有违约行为。如合同无效其责任应由反诉被告承担反诉原告的全部经济损失。现请求：1、依法判令反诉被告和第三人共同赔偿反诉原告地面附者物损失387035.55元；2、依法判令反诉被告和第三人共同赔偿反诉原告机器设备的损失236759.59元；3、依法判令反诉被告和第三人共同支付反诉原告违约金50000元；4、鉴定费18710元及案件受理费由反诉被告及第三人承担。反诉被告依拉洪对反诉辩称：原、被告双方签订的土地租赁协议，违反了土地管理法的规定，属于无效协议，协议无效，不涉及违约金的问题。根据双方签订的协议第五条规定，土地使用手续是反诉原告办理的，由于反诉原告没有办理农用地转为建设用地的手续，才造成合同的无效，过错在于反诉原告，反诉被告没有过错，请依法驳回反诉原告的反诉请求。第三人伊宁县胡地亚于孜乡奥尔曼村村民委员会对反诉辩称：合同是原、被告双方签订的，与第三人没有关系，第三人不承担责任。原告（反诉被告）依拉洪为证明其主张向本院提供以下证据：1、2004年4月2日，原、被告双方签订的土地承包协议，证明依拉洪将自己的12亩耕地出租给昊剑波，每年每亩承包费450元，逾期三个月不交付租赁费，依拉洪有权终止协议；2、农村土地承包经营权证一份及伊宁县胡地亚于孜乡奥尔曼村村民委员会、伊宁县胡地亚于孜乡农村合作经济经营管理站证明一份，证明涉诉12亩土地是依拉洪的家庭承包的耕地；3、照片五张，证明吴剑波在承租的土地上建设了厂房及移动发射塔。吴剑波对上述证据质证认为：对证据1的真实性无异议，该协议上有村委会主任的签字，并加盖有乡政府的合同管理委员会和村委会的公章，证明该租赁行为征得村委会和乡政府的同意；对证据2中土地经营权证的真实性无异议，但办证时间为2006年，是否就是本案诉争的土地无法确定。依拉洪只有8亩地，另外4亩属于村集体土地；对证据3的真实性无异议，但反应的地貌、物貌不全面。本院认证认为：依拉洪提供的证据1来源合法，真实有效，与本案具有关联性，吴剑波无异议，依法予以采信：依拉洪提供的证据2来源合法，真实有效，相互印证，与本案具有关联性，依法予以采信；依拉洪提供的证据3来源合法，真实有效，吴剑波对其真实性无异议，依法予以采信。被告（反诉原告）吴剑波为支持其辩解及主张向本院提供以下证据：1、伊宁县农业局伊县农字[2004]18号文件，证明伊宁县胡地亚于孜乡上报伊宁县农业局为吴剑波办理再生塑料颗粒加工厂作出立项批复，同意吴剑波在胡地亚于孜乡奥尔曼村进行项目选址；2、2007年1月1日伊宁县胡地亚于孜国土资源所与吴剑波订立的临时用地合同书及2007年8月8日伊宁县国土资源局出具的票据一张，证明国土部门同意吴剑波将承租土地作为经营性土地进行利用，并收取吴剑波临时用地费用；3、视听资料（光盘）一份，证明2014年3月27日，吴剑波、马某甲、马某乙及吴剑波的朋友去依拉洪家交付2014年度的土地租赁费，但依拉洪拒收；4、证人马某乙的证言，内容为：证人是涉诉土地上所建塑料厂的员工，老板是王某某。证人在厂子经常见到吴剑波，去年3月20日左右就去过几次。因为证人懂某某，吴老板就让证人与他一起到地的主人家里交租金。第一次是证人跟王某某一起去的，地的主人是一个七十多岁的维族，他不愿意收，时间大概是2014年3月的19号或20号。第二次是证人跟某某，还有吴剑波的一个朋友三个人一起去的。第三次证人的妹妹马某甲也来了，马某甲是昭苏县阿克达拉乡哈校的双语老师，因为考试来伊宁市找证人，让马某甲去主要是为了让她翻译的更清楚。三次去都是为了给维族老汉交租金，租金大约五千多块钱，老汉没收，说他从一个中年维族人手里借了钱，要把地转给那个人，他委托这个人来处理地的事情。王某某和吴老板什么关系证人不清楚，厂子是王某某从吴剑波那租来的。讧人去就是为了给他们充当翻译，其他的事情不清楚；5、证人马某甲的证言，内容为：去年3月27日左右，证人到伊宁市考驾照。证人的姐姐马某乙打电话让证人去给人当翻译。证人同吴剑波、马某乙和另外一个不认识的人一起到离马某乙打工的厂子不远的维族老汉家交租金，说之前已经去过两次，这是第三次。维族老汉不收，说和之前两次一样，他不收这个钱。说借了一个人五千块钱，他准备还，那个人不要，要厂子的这块地。维族老汉叫什么名字证人不清楚，具体租金多少证人不清楚，只是听他们说是2014年整年的租金；6、证人王某某的证言，内容为：涉诉土地上的塑料加工厂是吴剑波建的，2010年开始证人以每年2万元的承包费承包该厂，因为证人跟某某是朋友，所以只是口头协议。两人约定，土地的承包费每年5400元也由王某某承担。2011年至2013年的土地承包费一直是王某某交的，大概每年4月份交，维族老汉收到钱后给证人打某某。2014年3月20日、26日，证人先后两次分别与马某乙、吴剑波、马某甲去找维族老汉交租金，他均未收。移动公司的发射塔是2014年建的，是吴剑波与移动公司签的协议。厂子以院墙为界，东靠苜蓿地、西靠水渠、南靠种树的地，北边是路；7、2004年4月2日，由吴剑波与第三人村委会、依拉洪签订的土地租赁协议一份，证明第三人村委会和依拉洪同意吴剑波兴办塑料厂；8、评估报告二份，证明地上附着物的价值为387035.55元、机器设备价值为236759.59元，合同无效后，吴剑波的具体损失；9、评估收费合同，评估费发票，证明吴剑波支付了鉴定费18710元。依拉洪对上述证据质证认为：对证据1的真实性无异议，关联性不认可，认为只是同意吴剑波在胡地亚于孜乡奥尔曼村选定厂址，并非在依拉洪的农用耕地上建立塑料厂；对证据2的真实性无异议，关联性不认可。上面并未表明实际地点，且面积与本案土地面积不符，名为临时用地协议，但并未表明具体的使用期限，该协议不是合法的合同书。其中的收据与临时用地合同书不符，与本案没有关联性；证据3、4、5、6是逾期提供的证据，不发表质证意见。其中证据5的证人不知道交租金的对象及租金数额，证言没有实际意义。证据6与证据4，5的证人证言相互矛盾；对证据7的真实性无异议，认为合同甲方是依拉洪，乙方是吴剑波，村委会不是合同的甲方，只是证明人；对证据8的真实性无异议，对评估明细的第5、6、7、8、9项有异议，认为折旧率过低。对补充评估报告不予认可，认为机器设备属于动产，吴剑波可以拿走；对证据9的真实性无异议，认为机器设备部分的鉴定费，应由吴剑波自己承担。本院认证认为：吴剑波提供的证据1、2依拉洪不认可，吴剑波亦未提供其他证据予以佐证，本院对其证明的涉诉土地经相关部门批准使用的事实无法确认，故不予认可；证据3、4、5、6相互印证，形成证据链，且是在依拉洪变更诉讼请求后，吴剑波的答辩期内提供，本院对吴剑波曾去找依拉洪交纳承包费的事实予以采信。证据7、8、9来源合法，真实有效，与本案有关联性，予以采信。经审理查明：2004年4月2日，依拉洪（甲方）与吴剑波（乙方）签订土地租赁协议，约定：吴剑波租用依拉洪的12亩土地兴办塑料加工厂，租赁期自2004年4月1日至2029年4月1日共计25年。每亩土地每年的租赁费450元，吴剑波每年向依拉洪交纳土地租赁费5400元。协议签字时吴剑波向依拉洪交清第一年的租赁费，其他年度租赁费在当年的一月份一次性交清，逾期三个月不交依拉洪有权终止协议，由此造成的损失吴剑波承担。吴剑波有权在承租地内修建自己需要的一切设施，依拉洪不得干涉。合同期满后，吴剑波若不再承包，所建设施吴剑波自行搬走。土地恢复至可耕种。依拉洪协助吴剑波办理有关土地使用手续，办证费用吴剑波承担。合同上加盖有伊宁县胡地亚于孜乡合同管理委员会公章。第三人村委会在合同尾部甲方签字处盖章。合同签订后，依拉洪将涉诉土地交付吴剑波使用，吴剑波在其上投资建设塑料加工厂。承包费交至2013年。涉诉12亩地属依拉洪家庭承包的耕地。另查明，吴剑波在租赁地上建设的附着物现价值为387035.55元，机器设备现价值为236759.59元。本院认为，本案争议焦点问题为：l、依拉洪与吴剑波2004年4月2日签订的《土地租赁协议》是否有效；2、土地租赁协议无效后，吴剑波的反诉请求是否成立。对此，本院论述如下：《中华人民共和国土地管理法》第四条明确规定，国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农用水利用地、养殖水面等......使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。第十二条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。《中华人民共和国农村土地承包法》第八条第一款规定，农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经批准不得将承包地用于非农建设。本案中，涉诉12亩土地属于农用地，依拉洪与吴剑波2004年4月2日签订土地租赁协议明确约定吴剑波在承租土地上兴办塑料加工厂，也实际在涉诉土地上兴办了塑料加工厂。该塑料加工厂不属于《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第二款、第三款规定的建设项目，双方均未向本院举证证明其已经省级政府批准、依法办理了相关手续在涉诉土地上建设厂房，即并未举证证明已将涉诉土地依法转为建设用地。故原、被告签订土地租赁协议因违反了法律的强制性规定，属无效合同。我国《合同法》第五十八条规定，合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依拉洪擅自将承包地租赁用于非农建设，吴剑波在未办理承包土地转为建设用地手续的情况下，就在承包地上进行了建设，因此，该土地租赁协议无效，原、被告双方均有过错。对吴剑波的损失，原、被双方各承担50%的责任。综上所述，本院认为，依拉洪与吴剑波2004年4月2日签订土地租赁协议无效。双方对吴剑波欠付依拉洪2014年、2015年共计10800元租赁费的事实无异议，因无效租赁协议取得的土地使用权，吴剑波应归还依拉洪。2014年、2015年吴剑波确已实际使用涉诉土地，故欠付的10800元租赁费亦应一并给付。吴剑波在承包土地上建设的地面附着物属于不动产，无法搬迁，属于其损失，经评估地面附着物现价值为387035.55元。故依拉洪应赔偿50%计款193517.78元。地面附着物价值评估的评估费应由原被告双方均担。对于机器设备等动产，吴剑波可自行搬迁走，其要求依拉洪承担赔偿责任，没有法律依据，本院不予支持。对机器设备价值评估的评估费，理应由吴剑波自行承担。因双方签订的土地租赁协议无效，故不存在违约行为，吴剑波要求依拉洪承担违约金的请求，没有事实依据，本院不予支持。原、被告签订的土地租赁协议的首部出租方和承租方均没有列第三人村委会，协议的内容也未涉及到第三人村委会的任何权利义务，第三人村委会在协议尾部甲方处盖章，应认定为见证人身份。吴剑波认为第三人村委会是协议甲方（出租方）的辩解理由，本院不予采信。综上。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条、第四十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）依拉洪·努如孜与被告（反诉原告）吴剑波2004年4月2日签订的《土地租赁协议》无效；二、被告（反诉原告）吴剑波于本判决生效之日起20日内将租赁土地上的机器设备拆走，并将土地返还原告（反诉被告）依拉洪·努如孜；三、被告（反诉原告）吴剑波于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）依拉洪·努如孜2014年和2015年的土地承包费合计10800元；四、原告（反诉被告）依拉洪·努如孜于本判决生效之日起10日月内赔偿被告（反诉原告）吴剑波损失193517.78元；五、原告（反诉被告）依拉洪·努如孜于本判决生效之日起10日月内支付被告（反诉原告）吴剑波司法鉴定费5800元；六、驳回被告（反诉原告）吴剑波的其他反诉请求。逾期不履行本判决确定的金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟廷履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费100元，由被告（反诉原告）吴剑波负担。反诉案件受理费10538元，由原告（反诉被告）依拉洪·努如孜负担3026元，被告（反诉原告）吴剑波负担担7512元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本六份，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审判长荆琪人民陪审员陈龙飞人民陪审员茹仙古丽二〇一六年十月十二日书记员魏燕