苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0509民初6506号原告欧彪。原告谢得群。委托代理人陆志华，吴江经济技术开发区法律服务所法律工作者。被告太仓市鑫乐化纤有限公司，住所地江苏省苏州市太仓市璜泾镇永乐村。法定代表人赵惠明，董事长。委托代理人蔡仁清，太仓市璜泾法律服务所法律工作者。第三人苏州市润良纺织厂，住所地江苏省苏州市吴江区平望镇金联村。负责人王良。原告欧彪、谢得群与被告太仓市鑫乐化纤有限公司（简称鑫乐公司）、第三人苏州市润良纺织厂（简称润良厂）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年5月20日立案受理。由审判员陈娴静、人民陪审员丁松林、张芹芳依法组成合议庭，适用普通程序分别于2016年6月29日、2016年8月9日公开开庭进行了审理。原告欧彪、谢得群及其委托代理人陆志华、被告鑫乐公司的委托代理人蔡仁清、第三人润良厂的负责人王良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧彪、谢得群诉称：2016年5月6日，原告收到了苏州市吴江区人民法院作出的(2016)苏0509执异26号执行裁定书，原告认为上述裁定书驳回原告提出的执行异议，缺乏事实和法律依据。2015年10月25日，原告与第三人的投资人王良签订的房产买卖契约依法成立并生效，且原告在支付定金2万元后实际入住了该房屋并支付了水电费、物业费等费用，即原告购买房屋早于被告申请强制执行之日。后原告因王良要求又支付了20万元购房款，该款已被用于代王良归还其借款所用，且吴江区法院因原告方的垫付而对标的房屋进行了解封。原告多次催促王良及利民房产中介办理房屋过户手续，但王良一直以各种理由拖延，致使原告所购买的房屋一直未能登记过户。原告支付了大部分的房屋对价并实际占有和使用了该房屋，且系由于王良的原因导致未能办理房屋过户手续，原告并不存在过错，请求法院确认王良所有的位于苏州市吴江区黎里镇浒泾北路58号2幢305室房屋为原告所有，并停止对该房屋的执行，且本案诉讼费用由被告承担。后两原告撤回要求确认讼争房屋归其所有的诉讼请求。被告鑫乐公司辩称：原告与第三人签订的买房合同是在法院已经查封的情况下签订的，是无效合同。原告提出的执行异议也被驳回，因为在原告与第三人签订协议之前，案外人俞金传作为原告起诉的案件已经把涉案房屋查封了，根据2016年1月13日俞金传写的收条上可以看出，在2016年1月13日前涉案房屋已经被查封。原告提供的原告与第三人的合同与实际签订日期不符，签订买卖契约的时间应以登记为准，原告的诉讼请求与事实不符，要求驳回原告的诉讼请求。第三人润良厂述称：同意原告的意见。经审理查明：位于苏州市吴江区黎里镇浒泾北路58号2幢305室房屋登记于王良名下，房屋所有权证号为06××39。欧彪、谢得群与王良签订房屋买卖合同一份，约定售房人为王良，购房人为欧彪、谢得群，中介方为“利民中介”（签字人为俞某），约定王良将位于苏州市吴江区黎里镇浒泾北路58号2幢305室房屋（房产证号06××39、国有土地证1006660）出售给欧彪、谢得群，成交价格为420000元，付款方式为合同签订后第一次付定金20000元，第二次在房地产交易中心签字确认后支付350000元，余款50000元在王良付清室内水电等费后一次性付清。合同同时约定：王良于2015年10月25日交付房产产权及使用权，并同时结清水、电、电话等费用，上述合同落款时间为2015年12月25日。2015年10月28日，谢得群将200000元转入俞某账户,王良认可将上述房款放在中介处用于归还他人的借款，并于2016年1月12日出具收条，确认收到欧彪购房款200000元。同时，王良认可定金20000元也收到了。2016年7月1日，苏州市吴江区黎里镇黎里振黎社区居民委员会（简称振黎社区居委会）出具了关于苏州市吴江区黎里镇浒泾北路58号2幢305室房屋居住情况的证明，载明：欧彪、谢得群夫妻从2015年10月底至2015年11月初对该房屋进行局部装修，装修后即一直由欧彪、谢得群夫妻及其父母、女儿居住在该房屋内，且居住至今。同时，计志明、陈剑飞、吴建华在上述证明上签字。另查明：太仓市人民法院于2015年2月4日作出(2014)太商初字第01171号民事调解书，确认润良厂支付鑫乐公司货款及利息560000元，鑫乐公司于2015年11月25日向太仓市人民法院申请强制执行，后太仓市人民法院委托本院执行。本院在执行过程中于2016年1月22日对王良名下位于苏州市吴江区黎里镇浒泾北路58号2幢305室房屋进行了查封，现仍处于查封阶段。欧彪、谢得群于2016年4月18日向苏州市吴江区人民法院提出执行异议，2016年4月26日本院出具了（2016）苏0509执异26号执行裁定书，裁定驳回欧彪、谢得群对位于苏州市吴江区黎里镇浒泾北路58号2幢305室房屋的执行异议。欧彪、谢得群在收到执行裁定书后的法定期限内向本院提起诉讼。经本院查询得知：本院在原告俞金传与被告王永明、润良厂等民间借贷纠纷案件的执行过程中，于2015年1月23日查封了位于苏州市吴江区黎里镇浒泾北路58号2幢305室房屋，当时上述房屋上还设有17万元一般抵押权。2016年1月14日，俞金传以已与润良厂达成和解为由，申请解除对上述房屋的查封。2016年1月22日，本院就该案解除了对上述房屋的查封。且该房屋上现已不存在抵押权。庭审中，为证明向王良购买讼争房屋的事实，欧彪、谢德群申请证人俞某、郭某出庭作证。俞某陈述：俞某是做房产中介的，有时自己做有时和他人合作，欧彪是在2015年8月份开始到俞某处看房子，看了几套没有看上，最后郭某做的中介那边有一套房子，俞某让欧彪去看下，欧彪说这个房子价格什么的都还可以，刚开始房东说45万元，后来砍到42万元，砍价是郭某砍的，王良不是俞某的客户，俞某与王良不认识，也没有经济往来；2015年10月25日，欧彪他们与王良在俞某店里签合同的，付了两万元定金，约定好在房产证过户的时候付20万元，另外20万元在土地证过户的时候支付，后来要过户了，俞某让郭某同王良说，但王良说在银行里有贷款，还有震泽的欠款，两笔一共18万元，权证没有消掉不能过户；欧彪他们是租房子的，需要房子住了，就说反正定金也付了，先付一部分钱把贷款还掉，等权证消掉再去过户，王良说好的，欧彪他们就付20万元到俞某的账户上；王良委托郭某去银行还款，当时是俞某、郭某、王良一起去银行的，但是还款之后房子被查封了，还是没法过户，双方也没有去房产交易中心签字，之后就不清楚了；对于协议上写10月25日交付产权，合同落款时间为12月25日的原因记不清楚了，当时合同原件让郭某拿走了。郭某陈述：郭某是开房产中介的，中介名字和俞某的一样，但是是两个地址；郭某不认识欧彪，和王良的父亲之前就认识，王良的父亲让郭某把房子卖掉，郭某就叫俞某的店一起帮忙卖，后来卖给了欧彪，大概于10月底在俞某那里签订了协议，欧彪付了2万元作为定金给了王良，后来又付了20万元，郭某就把房子交给欧彪，准备过户；由于房子上有贷款，王良的父亲告诉郭某说把钱先放在郭某这边，弄好了一起结账，郭某准备去还房屋贷款了，王良的父亲告诉郭某在震泽还欠了7万，郭某不相信，王良的父亲说让郭某去法院问，过了一段时间王良的父亲打电话过来说让郭某到法院去，在高法官的办公室，有一个大概叫俞传金的人，说欠8万元，协商下来7万元，让郭某给俞传金，郭某说要放在法院，但被拒绝了；当时房子被封掉了，郭某问有没有其他案件封了房子，王良的父亲说没有，因为不能先解封，郭某就走了，走的时候王良的父亲说这笔钱他会自己付掉的，时间就拖下来了；后来郭某去找了俞传金，按照俞传金要求划了75000元给他，俞传金就出了个纸申请解封；下午郭某和王良一起去银行把贷款还掉了，当时银行也起诉了，所以不仅还了贷款的数额，还还了诉讼费，多下来的钱郭某给了王良；后来因为解封拖了一个多星期，不久另外一个案子也查封了该房屋，过户过不了了，就又拖下来了；房屋买卖契约上落款时间和交付产权的时间签反了，契约是俞某签订的，钱也打到俞某账户，郭某来还贷款什么的，中介费每人一半。为证明购买讼争房屋后对该房屋进行了装修，欧彪、谢得群申请证人欧某出庭作证，欧某陈述：欧某和欧彪是老乡，从事装修工作，欧彪让欧某将客厅和房间改造一下，水电重新做一下，双方没有签订协议，装修的房子是欧彪买的，装修从2015年10月底开始，五六个人一起做，到11月初装修结束，装修时候去楼下维修过，楼下的人应该知道，装修总共32000元，给的是现金，收条在装修结束后不久出具。鑫乐公司对于上述证人证言不予认可，认为俞某和郭某两人的说法相互矛盾，俞某说这笔买房生意是郭某的，郭某说这笔生意是俞某的；郭某说合同是俞某签的，与他陈述说落款时间写错了也是自相矛盾的，合同不是郭某签的，他没有解释权；而证人欧某与原告是老乡，其证言真实性有问题。第三人王良对于证人证言没有异议。欧彪、谢得群陈述当时签协议时说好留2个月时间的余地用来过户，至于是否签反了，应该是俞某的事情，当时说好了12月份结束整个买卖。庭审中，欧彪、谢得群表示同意支付剩余购房款200000元，并于2016年8月18日将200000元支付至本院执行款账户。以上事实，由原告提交的执行裁定书、房屋买卖契约、证人证言、房屋所有权证、土地使用权证、银行明细、振黎社区证明、被告提交的太仓市人民法院通知、吴江区法院送达回证、本院调取的房屋权属登记证明等以及当事人的陈述予以证实。本院经审查认为：根据振黎社区证明、证人证言以及原告欧彪、谢得群支付20万元房款的时间，本院认定原告欧彪、谢得群与第三人润良厂负责人王良于2015年10月25日签订了房屋买卖合同，原告欧彪、谢得群较合同约定提前支付了22万元房款，并于2015年10月底开始对讼争房屋进行装修，继而入住讼争房屋至今。同时，在原告欧彪、谢得群支付22万元房款后，王良就涉及对讼争房屋查封的案件与俞金传处理完毕，俞金传于2016年1月14日向本院申请解除查封，而在被告鑫乐公司申请执行的案件中，本院于2016年1月22日才将讼争房屋进行查封，可见，在被告鑫乐公司申请执行案件中就讼争房屋查封之前，两原告与王良在已签订合法有效的房屋买卖合同，且两原告占有了该房屋，现并无任何证据证明原告欧彪、谢得群对于未办理过户登记手续存在过错。同时，两原告已将剩余房款支付到本院执行款账户，因此，涉案房屋不应作为第三人润良厂负责人王良名下的被执行财产。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：停止对位于苏州市吴江区黎里镇浒泾北路58号2幢305室房屋（所有权证号06××39）的执行。案件受理费7600元，由第三人苏州市润良纺织厂负担，于本判决生效后十日内直接给付原告欧彪、谢得群，原告欧彪、谢得群已预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户名称：苏州市中级人民法院；账号10555301040017676）。并将已交上诉费的凭证提交本院。审 判 长  陈娴静人民陪审员  丁松林人民陪审员  张芹芳二〇一六年十月十日书 记 员  吴 昊