福建省泉州市洛江区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0504民初1020号原告：中国工商银行股份有限公司泉州洛江支行，住所地福建省泉州市洛江区万荣街万祥商厦1幢10-17号。负责人林福胜，支行行长。委托诉讼代理人：卢小芳，女，系该行员工。被告：傅仰燊，男，1985年07月29日出生，汉族，住福建省南安市。被告：林远真，女，1985年06月27日出生，汉族，住福建省南安市。被告：福建中润置业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区北峰街道招联社区中润嘉园。法定代表人：陈永年。原告中国工商银行股份有限公司泉州洛江支行（以下简称工行洛江支行）诉被告傅仰燊、林远真、福建中润置业有限公司（以下简称中润公司公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人卢小芳到庭参加诉讼，被告傅仰燊、林远真中润公司经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告工行洛江支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告傅仰燊、林远真、中润公司签订的《个人购房借款/担保合同》；2.判令被告傅仰燊、林远真立即偿还借款本金462940.91元及积欠利息7547.11元并支付至实际付款日止的利息、罚息、复利；3.判令被告傅仰燊、林远真承担抵押担保责任，对其提供的抵押物址在丰泽区北峰街道招联社区中润嘉园7号楼705的房产拍卖、变卖的价款原告享有优先受偿权；4.判令被告中润公司对本笔借款承担保证担保责任；5.本案的所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年1月20日，被告傅仰燊以个人一手房购置资金需要为由，向原告申请贷款，并与原告签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定，借款金额50万元整，期限180个月，即自2014年1月20日至2029年1月20日止（以借据为准），贷款采用等额本息的方式还款，以傅仰燊所有的位于丰泽区北峰街道招联社区中润嘉园7号楼705的房产作为抵押物，并依法办理了预抵押登记。中润公司为被告傅仰燊的借款提供连带责任保证担保。自2015年12月2日起。借款人不再支付贷款本息，经原告催收，被告中润公司于2015年1月29日为其归还本息4252.06元，被告傅仰燊于2016年1月2日归还贷款本金4252.29元，2016年2月2日归还贷款利息141.71元，后再无还款记录。现被告傅仰燊已连续违约4期、累计违约10期。截止2016年5月25日贷款逾期本金462940.91元，积欠利息7547.11元。虽经原告多次催收，被告傅仰燊仍未按合同约定归还贷款。被告傅仰燊、林远真、中润公司未作答辩。原告工行洛江支行为证明其主张，向本院提供如下证据：1．被告身份证、户籍证明及结婚证一份，证明被告傅仰燊、林远真主体适格及婚姻关系；2．营业执照副本一份，证明中润公司主体适格；3．《个人购房借款/担保合同》一份，证明被告傅仰燊向原告申请借款50万元，期限至2029年1月20日止，以傅仰燊所购买的丰泽区北峰街道招联社区中润嘉园7号楼705的房产提供抵押担保，由中润公司承担阶段性担保责任；4．商品房抵押登记证明一份，证明以上抵押物已经依法进行登记；5．借款凭证一份，证明原告依约发放50万元贷款给被告傅仰燊；6．非诉讼催收函，证明原告向被告傅仰燊、林远真及中润公司催收贷款；7．解除合同函，证明原告于2016年4月20日向傅仰燊、林远真及中润公司发函要求提前解除合同；8．共同偿还贷款确认书一份，证明借款系傅仰燊与林远真的共同债务。本院认为，被告傅仰燊、林远真下落不明，经本院多方查找无果，无法直接向其送达原告诉状、应诉通知书、开庭传票等法律文书，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条的规定，本院依法向其公告送达法律文书，公告期满后，二被告未按指定的时间到庭应诉答辩也未在本院指定的期限内提出异议并提交证据，被告中润公司经本院合法传唤，亦未按指定的时间到庭应诉答辩也未在本院指定的期限内提出异议并提交证据，视为自愿放弃答辩、举证和质证的权利。原告提供的上述证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，本院予以确认。经审理查明，2014年1月20日，原告与被告傅仰燊、林远真、中润公司签订编号为01408洛江2014一手贷0000056号《个人购房借款/担保合同》，约定：1.被告傅仰燊向原告借款50万元，用于购置丰泽区北峰街道招联社区中润嘉园7号楼705，期限180个月,实际放款日与到期日以借款凭证为准（即自2014年4月2日至2029年4月2日止）；2.贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定，罚息利率按合同约定的利率基础上加收30%，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；3.贷款采用按月等额本息的方式还款，还款日为贷款发放日次月起的每期对应日；4.本合同由被告傅仰燊所有、林远真共有的位于丰泽区北峰街道招联社区中润嘉园7号楼705作为抵押物，并于2014年1月23日依法办理预购商品房抵押权预告登记手续（泉房预丰泽区(丰)字第201401686号）；5.保证人即被告中润公司提供阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本息、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告实现债权的费用和其他应付费用承担连带保证责任，但合同约定的正式抵押登记手续办理完毕且原告收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋的他项权证书的，保证人免除保证责任；6.主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人（即原告）有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权；7.借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，原告有权宣布本合同未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并有权要求解除合同。2014年1月1日，原告与被告林远真签订《共同还款确认书》，载明被告林远真与被告傅仰燊系夫妻关系，被告傅仰燊申请的贷款50万元，系共同债务，由被告林远真共同偿还。上述合同签订后，原告依约于2014年4月2日发放贷款。截止至2016年5月25日，被告傅仰燊、林远真已连续逾期4期，累计违约10期，尚欠原告借款本金462940.91元及至2016年5月25日止的利息7547.11元。经催讨无果，原告诉至本院，请求判令支持其诉讼请求。本院认为，原告与被告傅仰燊之间的金融借款合同关系，与被告中润公司之间的保证合同关系，主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性、强制性规定，均应确认合法有效，各方当事人均必须严格履行合同义务。原告按照合同约定发放贷款后，被告傅仰燊在借款期间内未能依约按期履行偿还借款本息的义务，其行为已构成违约，被告中润公司也未履行担保义务，故原告有权要求解除合同，被告傅仰燊应立即偿还尚欠原告的全部借款本息，并承担违约责任。根据原告与被告林远真关于共同还款责任的约定，被告林远真承担共同还款责任。根据原告与被告中润公司关于连带保证责任的约定，被告中润公司应承担连带保证责任。被告中润公司承担保证责任后，有权向被告傅仰燊、林远真追偿。本案借款就抵押物办理了抵押预告登记，本院认为,预告登记不等同于物权登记，预告抵押登记不等同于抵押登记，抵押预告登记权人的权利是当抵押登记条件成就或约定期限届满时，可以要求义务人办理不动产抵押登记，并可以对抗他人针对所登记不动产的处分权利，抵押预告登记是就讼争房产设立抵押权的一种预先的排他性保全，不能直接产生优先受偿权，在正式办理抵押登记后,才具有优先受偿权。故原告要求对讼争房产行使优先受偿权的诉求，本院不予支持。综上，原告的诉求，合理部分，本院予以支持。被告傅仰燊、林远真、中润公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十二条第（二）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司泉州洛江支行与被告傅仰燊、林远真、福建中润置业有限公司签订的编号为01408洛江2014一手贷0000056号《个人购房借款/担保合同》；二、被告傅仰燊、林远真应在本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司泉州洛江支行借款本金462940.91元及相应的利息（2016年5月25日前的利息计7547.11元，2016年5月26日起至实际付清款项之日止的利息按合同约定的利率和中国人民银行的有关规定计付）；三、被告福建中润置业有限公司对本判决第二项的债务承担连带清偿责任，在承担保证责任后，有权向被告傅仰燊、林远真追偿;四、驳回原告中国工商银行股份有限公司泉州洛江支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8357元，由被告傅仰燊、林远真、福建中润置业有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  王腾飞代理审判员  苏静娴人民陪审员  黄雅思二〇一六年十月二十六日书 记 员  戴宇楠附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第四十二条办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。