湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘05民终1231号上诉人（原审原告）：黄辉娥，女，1971年1月23日出生，汉族，居民，住邵阳县塘渡口镇xx。被上诉人（原审被告）：邵阳市吉胜房地产开发有限公司，住所地：邵阳县振羽大道渣滩小区对面。法定代表人：张世胜，该公司负责人。委托诉讼代理人：李正杰，湖南泽宇律师事务所律师。上诉人黄辉娥因与被上诉人邵阳市吉胜房地产开发有限公司（以下简称吉胜公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省邵阳县人民法院（2015）阳民初字第1792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄辉娥、被上诉人吉胜公司委托诉讼代理人李正杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄辉娥上诉请求：1、判令吉胜公司尽快为车库办理房屋所有权证和国土使用权变更登记证书；2、判令吉胜公司按合同约定支付迟延办理套房两证及车库两证的违约金10365.69元；3、判令吉胜公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、吉胜公司提交的邵阳县房地产开发经营管理办公室及邵阳县房产局出具的书面证明，不符合相关法律法规的有关规定，该证明材料不能作为定案依据。黄辉娥早已提交了身份证、结婚证、户口本等办证所需资料，不存在资料不齐全的问题。二、依照合同第十五条约定，双方只是约定了办证的备案时间延迟到交房后的360日内，而未约定黄辉娥是办证的主体义务人，因此，一审依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定认定黄辉娥是办证义务主体错误，本案应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定来确定办证义务人与办证期限。根据该条规定，办理权属证书应当是开发商履行商品房买卖合同的附随义务，办证的主体及责任人应当是吉胜公司。另外，依照该司法解释第十八条的规定及双方合同关于备案时间的约定，本案产权证书的取得时间最长也不应当超过该时间范围，即房屋交付使用后，经360日备案时间后的90日内。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，程序违法，请求二审法院依法支持黄辉娥的上诉请求。吉胜公司答辩称，一审判决合理合法，黄辉娥的上诉没有事实与法律依据，请求依法驳回上诉，维持原判。黄辉娥向一审法院起诉请求：1、吉胜公司尽快办理土地使用权变更登记证书；2、吉胜公司按所交房款3%赔偿违约金10365.69元；3、本案诉讼费由吉胜公司承担。一审法院认定事实：2008年，湘邵国用（2008）第000138号文件确认吉胜公司以出让方式合法取得位于邵阳县振羽新区10-2＃的地块，后吉胜公司经批准在上述地块上建设商品房，定为“振羽五金电器城·金鑫花园”，并办理了商品房预售许可。2011年12月14日，黄辉娥与吉胜公司签订了《房屋买卖合同》，黄辉娥购买吉胜公司第5栋2单元401号房，建筑面积141.53平方米，该商品房单价为每平方米2004.69元，总金额为283723元，同时购买了第5栋5号车库，价格为61800元。黄辉娥于签订合同的当日分别付清了购房款及车库款，约定房屋交付期限为2012年11月30日。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第一、二项处理：1、买受人退房……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。吉胜公司于2012年、2013年就“振羽五金电器城·金鑫花园”1-7栋在邵阳县房产局开发经营管理办公室办理了登记备案手续，并于2014年9月-10月向邵阳县房产局申请办理了全部购房户的房产证，吉胜公司在颁证前曾因资料不齐被邵阳县房产局退回。吉胜公司于2015年11月1日办理了所有购房户的土地使用权证。因部分购房户没有领取土地使用权证，黄辉娥及其他五十三名购房户与吉胜公司发生纠纷，酿成本案。一审法院认为，该案系房屋买卖合同纠纷。吉胜公司称已在黄辉娥起诉前为其办理了土地使用权变更登记，黄辉娥提供的证据也足以证实，故黄辉娥要求吉胜公司办理土地使用权变更登记证书的诉讼请求应予驳回。本案的争议焦点是：在办理产权登记过程中，吉胜公司的行为是否构成违约，是否应当承担违约责任？吉胜公司依法取得国有土地使用权，并经批准在该国有土地上建设商品房，取得了商品房预售许可，与黄辉娥签订商品房买卖合同，不违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。双方已经履行了合同主要义务，仅就合同第十五条约定的产权登记存在争议。关于《商品房买卖合同》第十五条约定，双方存在三点分歧意见：一、黄辉娥对登记备案约定部分理解有误，黄辉娥认为吉胜公司应当在商品房交付使用后360日内办理好房地产权属证书，而合同约定是吉胜公司应当在房屋交付使用后360日内将需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，此外，黄辉娥还认为吉胜公司在2014年9月14日才向房产部门申报资料，但从吉胜公司提供的证据来看，吉胜公司已经在商品房交付使用后360日内将有关资料报产权登记机关备案，因此，吉胜公司不构成违约。二、关于在规定期限内办理房屋权属证书的约定，黄辉娥认为双方在合同第十五条中约定房屋交付使用后360日内为办理房屋权属登记时间，是双方的特别约定，吉胜公司未按约定履行义务，构成违约。经查，双方并未在合同中约定办理房屋权属证书的期限，故本案应当按照法律法规和司法解释的规定确定办理房地产权属证书的期限。且根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，在预售商品房交付使用后90日内办理房地产权属证书是购买人的义务，出卖人只有协助义务。因此，黄辉娥认为吉胜公司构成违约的理由不能成立。三、该条约定出卖人违约的前置条件是“如因出卖人的责任”所致，黄辉娥认为吉胜公司构成违约，但黄辉娥忽略了合同约定和法律规定的前提条件是因出卖人的原因所致才由出卖人承担违约责任，而黄辉娥提交的证据不能证实其未在此规定期限内取得房地产权属证书系吉胜公司的责任，黄辉娥应承担举证不能的不利后果，故黄辉该主张不能成立，吉胜公司不构成违约，不应承担违约责任，同时黄辉娥也未提供证据证明其购买的车库是符合办理权属证书类型的车库。据此判决：驳回黄辉娥的全部诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。吉胜公司提交的记账凭证、银行转账明细查询单、房屋交接结算清单复印件，经与原件核对，可作为本案定案依据。收款收据系吉胜公司收取车库办证费后出具给黄辉娥，黄辉娥领款后又将该收据退还给吉胜公司，现虽无原件核对，但黄辉娥未能提供原件予以反驳，故该收款收据复印件可以作为证据使用。黄辉娥在认可退款事实的同时提出其对该款是否系预交的办证费不知情，因收款收据与结算清单证明了预收车库办证费用6220元，而银行转账明细查询单及记账凭证又证明吉胜公司退回6220元给黄辉娥，故对黄辉娥的质证抗辩意见不予采信。本院对一审审理查明的事实予以确认。二审另查明，黄辉娥预交车库办证费用6220元。2015年4月6日，吉胜公司以车库不办证为由通过银行转账退款6220元给黄辉娥，黄辉娥领取了该退款，并将吉胜公司出具的收款收据退给吉胜公司。本院认为，双方当事人二审争议焦点为：1、吉胜公司在为黄辉娥办理套房及车库产权证和国有土地使用权证的过程中是否存在违约行为，应否承担违约责任？2、吉胜公司未为黄辉娥购买的车库办理房屋产权证及国有土地使用权证应否承担违约责任及应否继续履行办证义务？关于吉胜公司在为黄辉娥办理套房房屋产权证及国有土地使用权证的过程中是否存在违约行为及应否承担违约责任的问题。经查，双方签订的合同第十五条明确约定:“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案...”上述双方当事人关于出卖人承担违约责任的约定，排除了无过错责任的适用，而是适用过错责任，该过错责任约定条款系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效。依照该约定，吉胜公司在办证上的义务仅为向产权登记机关提供资料备案。邵阳县房产局及邵阳县房地产开发经营管理办公室在一审审理期间分别向法院出具的书面证据真实、合法，能有效证明吉胜公司并未存在迟延提供资料备案从而直接导致办证迟延或不能的行为，黄辉娥也未提交证据证实吉胜公司存在其他实际过错行为。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，出卖人承担违约责任的前提条件亦是因出卖人原因而导致办证延迟或不能。而吉胜公司在为黄辉娥办理产权证书的过程中，并未存在主观故意延迟办证或其他实际过错导致办证迟延或不能的情形，故吉胜公司并未构成违约，不需承担违约责任。关于吉胜公司未为黄辉娥购买的车库办理房屋产权证及国有土地使用权证应否承担违约责任及应否继续履行办证义务的问题。本案中，双方当事人虽在签订《商品房（车库）买卖合同》时约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，黄辉娥也预交了办证费用，但黄辉娥在吉胜公司提出不办证并将预交的办证费用退回时，黄辉娥领回该款且将吉胜公司出具的收款收据予以退回，说明双方对车库不办证已达成了合意，系对合同内容进行部分变更，《中华人民共和国合同法》第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同”，吉胜公司与黄辉娥变更合同的行为符合上述法律规定，变更后的合同对双方具有约束力。现黄辉娥以吉胜公司不为其车库办证为由主张吉胜公司违约，要求吉胜公司承担违约责任并继续履行办证义务缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，黄辉娥的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人黄辉娥承担。本判决为终审判决。审 判 长  李玉芳审 判 员  李盛刚审 判 员  莫佩华二〇一六年十月三十一日代理书记员  周 鑫附相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……