上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四(民)初字第2956号原告：张海民，男，1961年6月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人：汪友蕊，女，1977年9月11日出生，汉族，住上海市浦东新区大道站路***弄***号***楼***室。原告：张卿贺，男，2006年10月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人：朱铁英，女，1986年8月8日出生，汉族，住浙江省诸暨市马剑镇石门村***号。两原告共同委托诉讼代理人：赵玉娟、谢冬，上海君澜律师事务所律师。被告：王玉兰，女，1954年9月3日出生，汉族，住安徽省。被告：方婷，女，1981年11月9日出生，汉族，住安徽省。两被告共同诉讼委托代理人：金韶峰，上海市华亭律师事务所律师。原告张海民、张卿贺与被告王玉兰、方婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月12日立案后，适用普通程序,依法组成合议庭，于2016年4月26日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人谢冬、被告委托诉讼代理人金韶峰、证人王某1和李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张海民、张卿贺诉称，2014年12月8日，经上海寅欣房地产经纪有限公司(下称寅欣公司)居间，原、被告就买卖本市黄浦区凝和路XXX弄XXX号底层平房(下称涉案房屋)签订房地产买卖居间合同，约定：涉案房屋建筑面积为28.7㎡，转让价格为人民币(币种下同)150万元，2014年12月8日支付意向金4万元，次日支付6万元，2015年1月20日进房地产交易中心交易当日支付120万元，待被告将房内户口迁出后，原告再支付20万元。2014年12月18日，双方签订上海市房地产买卖合同，为了规避税费，该合同约定的房价款为80万元，其他内容与房地产买卖居间合同基本一致。合同签订后，原告张海民于2015年1月22日前共支付购房款150万元。2015年1月21日，在被告告知已将涉案房屋内户口迁出后，原告将剩余20万元支付被告。被告按约将涉案房屋过户至原告名下。后原告张海民得知，被告在交易过程中存在严重的欺诈行为，隐瞒原告涉案房屋存在另一本户口薄，内有案外人黄某的户口尚未迁出，在2007年本案证人李某将涉案房屋出售给被告时已明确告知涉案房屋存在一本户口簿无法迁出，但本次交易中被告从未告知过原告上述事实，并欺骗原告称房屋内所有户口已经全部迁出，导致原告向被告支付了20万元的尾款。另外，被告向原告隐瞒涉案房屋第三层面积存在权属争议的事实，第三层原系本案证人王某1加盖，被告曾与王某1约定该部分面积属于王某1所有，但被告在未经王某1同意的情况下，隐瞒原告该事实，将涉案房屋连同第三层面积一并出售原告，现王某1向原告主张第三层面积的相应权利。原告认为，合同约定的尾款20万元应在涉案房屋内所有户口全部迁出的情况下支付，被告通过欺诈方式骗取尾款20万元构成违约，应向原告返还该款项；房屋第三层面积的权属争议导致交易价格应低于150万元，差价损失应由被告承担；而且原告张海民属于XXX残疾，原告张卿贺未满十周岁，均为无民事行为能力人。因此，原告起诉要求：1、确认原、被告就涉案房屋签订的上海市房地产买卖合同无效；2、两被告返还购房款150万元。后原告变更诉讼请求为：1、两被告返还购房款20万元；2、两被告赔偿差价损失30万元。被告王玉兰、方婷辩称，不同意原告的诉请。原、被告之间签订的买卖合同约定2015年2月底交房前出卖方应迁出户口，本案中被告已于同年1月31日前履行了交房、过户义务，迁出了被告和其亲属的户口，原告要求被告将房内所有户口迁出无任何依据。另一本户口簿户主为黄某，与本案无关，黄某亦非被告家庭成员，其户籍系1973年9月12日迁入涉案房屋，而被告系2007年向证人李某购得该房屋，即黄某的户口早于被告迁入，被告与黄某无亲属关系和买卖关系，本案诉讼前被告不清楚该情况。涉案房屋权利人为两被告，产权证面积与合同约定面积一致，未侵害原告利益。涉案房屋第三层系被告委托他人搭建，并非证人王某1搭建。经审理查明，涉案房屋权利人于2006年8月28日登记为本案证人李某、案外人王2，于2007年11月29日登记为案外人方雨、本案被告方婷。2011年3月22日，方雨与本案被告王玉兰签订赠与合同，将其在涉案房屋内的产权份额赠与被告王玉兰，该合同经公证，后办理了产权登记手续。2014年12月8日，经寅欣公司居间，原、被告就买卖涉案房屋签订房地产买卖居间合同，约定：涉案房屋建筑面积为28.7㎡(面积以房产证为准)，转让价格为150万元；原告应于2014年12月8日支付意向金4万元(待被告收到后的当日即转定金)，次日支付6万元，2015年1月20日前进房地产交易中心交易当日支付120万元，待被告将房内户口迁出后原告再支付20万元；交易中所发生的一切费用均由原告支付；双方于2015年2月30日办理交房手续，交房前被告必须迁出户口；原、被告如有任何一方违约，造成该合同无法继续履行的，则违约方必须赔偿守约方违约金(违约金按总房价20%计算)，同时赔偿居间中介方服务费(按总房价2%计算)。2014年12月18日，双方签订上海市房地产买卖合同，约定：涉案房屋部位为底层平房，建筑面积28.7㎡，转让价款为80万元，2015年1月31日前双方共同向房地产交易中心办理转让过户手续，原告张海民含该产权的2%份额，原告张卿贺含该产权的98%份额。双方签订的房地产买卖居间合同和上海市房地产买卖合同约定的出售范围均未包括涉案房屋第三层。原、被告签订上述合同时，原告张海民属于XXX残疾，原告张卿贺未满十周岁，上述合同已由两原告法定代理人追认。合同签订后，至2015年1月22日，原告张海民支付被告购房款共计150万元。2015年1月21日，被告将涉案房屋内方艺霖的户籍迁出，后原告将剩余20万元支付被告。被告未举证证明其当日或之前告知原告涉案房屋内另有他人户口未迁出。2015年2月15日，涉案房屋权利人登记为两原告，建筑面积为28.7㎡。再查明，案外人黄某的户籍于1973年9月12日迁入涉案房屋，至今未迁出。本案证人李某提交其(甲方)与黄某(乙方)2006年8月28日签订的协议书，内容为：“乙方已将凝和路XXX弄XXX号的产权房卖给甲方，由於特殊情况，黄某户口暂时没地方迁移，故保留在凝和路XXX弄XXX号，如遇动迁，黄某不享受一切待遇，享受的一切待遇归李某所有。乙方支付给甲方保证金人民币叁万元正。本协议一式二份，甲乙双方各执一份。”李某确认其已收取黄某支付的保证金3万元。以上事实，由原告提供的房地产买卖居间合同、上海市房地产买卖合同、转帐凭证、户籍信息摘录、上海市房地产权证以及被告提供的常住户口登记簿信息摘抄、上海市房地产权证、公证书以及当事人的庭审陈述等证据予以证明。本院认为，原、被告确认双方签订的房地产买卖居间合同系其真实意思表示，涉案房屋的真实转让价款为150万元，待被告将房内户口迁出后，原告再支付20万元。但被告并未按约履行将涉案房屋内的户口全部迁出的义务，仅迁出部分户口，系对合同义务的不完全履行。而被告迁出涉案房屋内的全部户口系先履行义务，原告支付20万元系后履行义务，现被告未举证证明其请求原告支付20万元时已告知原告涉案房屋内尚有他人户口未能迁出、原告在明知该事实时自愿提前履行付款义务，故原告要求被告返还20万元的诉请，本院予以支持。待涉案房屋内黄某的户口迁出后，被告可再向原告请求履行支付20万元房款的义务。因原、被告双方签订的合同约定的出售面积并不包括第三层，且双方均未提供第三层系合法建筑的证据，故原告要求被告赔偿第三层面积差价损失30万元的诉请，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告王玉兰、方婷应于本判决生效之日起十日内返还原告张海民、张卿贺购房款人民币20万元；二、驳回原告张海民、张卿贺其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币8,800元，由原告张海民、张卿贺负担人民币5,280元，由被告王玉兰、方婷负担人民币3,520元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  曹 云审 判 员  张 宁人民陪审员  王铿华二〇一六年十月九日书 记 员  周 玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。