广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1323民初2194号原告：黄琼珠，女，汉族。被告：惠东县金河湾置业有限公司。法定代表人：吴大河。委托诉讼代理人：吴清燕，惠东县金河湾置业有限公司员工。原告黄琼珠诉被告惠东县金河湾置业有限公司（以下简称金河湾公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄琼珠及被告金河湾公司委托诉讼代理人吴清燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄琼珠向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2012年7月10日签订的《商品房买卖合同》(合同号：0021XXX)合法有效；2、被告为原告办理涉案房屋的房屋所有权登记手续，为原告取得房屋权属证书,所有费用由被告支付；3、要求被告支付所有办理过户费(包括:合同备案费80元、维修基金6384元、代办房产证费25666元,总数32130元)；4、判令被告承担本案诉讼费。经询问原告，原告明确诉讼请求第三项为要求被告将预收原告款项在扣减办证费用后的多余部分退回原告。事实与理由：原、被告于2012年7月10日签订了《商品房买卖合同》(合同号：0021XXX)，双方约定：被告将XXX花园X期商住楼XX栋XX层XX号房售与原告，该房成交总价为人民币394854元。原、被告在该合同上签字、盖章，该合同合法有效。2011年8月13日，原告向被告支付了首期购房款人民币118854元，并支付了合同备案费、维修基金、代办房产证费等费用，上述款项被告均一一向原告出具了收款收据。由于该房屋是现房销售，被告于原告付款后不久的2012年8月6日便通知将房屋交于原告装修后并入住，原告也按照相关规定签订物业服务合同并缴纳了装修保证金、防盗网费﹑水电费等费用（以上费用同样有其物业公司出具的收款收据），并于装修后入住该房屋。从购买该房屋后原告多次督促被告早日办理房屋所有权证，但时至今日，被告方一直以种种原因拖延原告办理其应有的房屋所有权证，原告多次联系被告方要求办理房屋产权手续，均未果。综上所述，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告方交付房屋即购房合同成立，被告有义务为原告办理房屋所有权证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应当立即办理房屋产权证，原告保留进一步追求被告支付违约金的权利。被告金河湾公司辩称：一、金河湾公司股东钟启信涉嫌违法活动，金河湾公司有向惠州市公安局报案，公安机关有接受并且立案，有关案情侦查正在紧张进行中，另外，金河湾花园二期是通过合法验收，也是合法取得房屋权属，目前金河湾花园二期已经办证的业主达到400多户，证明金河湾公司具备办证条件，并且履行了办证责任，但因为股东钟启信涉嫌犯罪，遇到了不可抗力，正是因为不可抗力因素才不能帮原告办房产证。二、我方已实际支付备案费、维修基金、以及办证所需的契税。三、该案诉讼费不应该由金河湾公司承担，因金河湾公司遇到不可抗力，并且已多次告知业主遭遇不可抗力的事实，并且在业主提供的购房合同第十九条约定本合同在履行过程中发生争议由双方当事人协商解决，协商不成的再向人民法院起诉，但本案中原告并未与金河湾公司协商解决就向法院起诉，因此该费用应由原告承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对事实认定如下：被告金河湾公司为有限责任公司（自然人投资或控股），成立于2003年1月21日，经营范围：房地产开发；室内装饰、土方工程；销售：建筑材料、五金交电。原告黄琼珠（××）向被告金河湾公司（××）购买惠东县平山XXX花园X期商住楼XX栋XX层XX号预售商品房，2012年7月10日，原被告双方签订商品房买卖合同（合同编号：0021XXX），约定：“第一条项目建设依据。××以出让方式取得位于平山广发新村、编号为01010XXXX的土地使用权，取得《土地使用权证书》。土地使用权出让合同号为惠东国用(20XX)第010XXX号。该地块土地面积为66000.93㎡，规划用途为商住，土地使用权年限自1991年9月16日至2061年9月15日。××经批准，在上述地块上建设商品房，现定名金河湾花园第二期A区。施工许可证号为44252820100XXXXXX。第二条商品房销售依据。××购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为惠东县房产管理局。第三条××所购商品房的基本情况。××购买的商品房为预售商品房……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第XX幢XX层XX房。……该商品房合同约定建筑面积共106.4平方米，其中，套内建筑面积87.38平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.02平方米……第四条计价方式与价款。××与××约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4518.81元，总金额（人民币）￥叁拾玖万肆仟捌佰伍拾肆元整……第六条付款方式。××按下列第3种方式付款：3、其他方式于2011年8月13日前付清首期房款人民币￥118854元，余款人民币276000元于年月日前向银行办理按揭贷款……第八条交付期限。××应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：……4、以建设、施工、监理、设计及地质勘查单位出具工程竣工验收报告为交付条件。……第十五条关于产权登记的约定。××应当在商品房交付使用后待确权后一年内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、××不退房的，××按已付房价款的1%向××支付违约金……”。原告提供购房发票及中国银行借款合同、借据、房款单证实购房款的实际交付。诉讼期间，原告黄琼珠提供的加盖有惠东县金河湾置业有限公司财务专用章的以下收据证实原告黄琼珠已缴纳购房款，被告金河湾公司已收取相关费用：于2011年8月13日出具的80元合同备案费收据及6384元维修基金收据，于2012年8月6日出具的25666元代办房产证费收据。同时，原告黄琼珠还提交认购书、入伙通知书、金河湾物业管理处收款收据证明房屋已交付使用。2016年8月30日，本院去函惠东县房管局，就涉案房屋是否能够办理房产证的相关事宜进行调查，惠东县房产管理局回复称该房产已于2012年7月19日进行合同备案登记，需要银行出具同意办理房产证的书面证明后方可办证，目前不具备办证条件。办理房产证需要提供的资料如下：1、不动产权籍调查成果；2、申请人身份证明复印件、申请人是法人的应提供法人资格证明及法人身份证、工商机读证明、单位机构代码证和营业执照复印件等；3、商品房权属证明书；4、经备案登记的商品房买卖合同；5、商品房使用说明书和质量保证书；6、完税证明；7、房屋白蚁防灭治合同。诉讼过程中，被告提供证据证实其股东钟启信因涉及违法行为被惠州市公安局立案侦查，被告公司公章被公安机关调取故无法为业主办理房产证。原告对上述证据的真实性予以认可，但认为与本案无关联性。本院认为，关于涉案商品房买卖合同的效力问题，原告黄琼珠具备完全民事行为能力，被告金河湾具有房地产开发资质，且涉案商品房已进行合同备案登记，双方签订商品房买卖合同具备买卖商品房的意思表示真实，合同内容未违反法律规定的禁止性效力性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。故原告诉请确认商品房买卖合同合法有效，本院予以支持。关于办理房产证的问题，原告已按合同约定方式向被告支付购房款，被告金河湾公司作为房屋出卖方，应按合同约定履行将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案的义务，但根据惠东县房产管理局的复函，涉案商品房买卖合同虽已办理备案登记，但需要银行出具同意办理房产证的书面证明后方可办证，目前尚不具备办证条件，故原告诉请被告为原告办理房地产权证，可待上述条件成就后，由原、被告双方到相关部门办理，本案不作处理。对于原告诉请被告支付所有办证费用的问题，本院认为，涉案商品房目前尚不具备办证条件，且被告已支付款项未经双方结算，已实际缴纳金额尚未确定，原告已向被告缴纳的相关办证费用可待办证条件成就后由双方在实际办证过程中另行处理，本案亦不作处理。综上，原告黄琼珠的诉请及被告金河湾的辩解，有理部分予以支持；无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告黄琼珠与被告惠东县金河湾置业有限公司于2012年7月10日签订的编号为0021XXX号《商品房买卖合同》合法有效。二、驳回原告黄琼珠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费604元减半收取计302元（原告黄琼珠已预交），由被告惠东县金河湾置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。代理审判员 庄 滢二〇一六年十月十四日书 记 员 刘利文书 记 员 林妙儿