江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书(2015)惠民初字第00259号原告：上海高地物业管理有限公司无锡分公司，组织机构代码58234453-1，住所地江苏省无锡市惠山区政和大道99号复地新城93号3-1室、4-1室。负责人：徐金明，上海高地物业管理有限公司无锡分公司总经理。委托诉讼代理人：董长珍（受上海高地物业管理有限公司无锡分公司的特别授权委托），江苏法舟法律事务所律师。委托诉讼代理人：姜辉（受上海高地物业管理有限公司无锡分公司的特别授权委托），江苏法舟法律事务所律师。被告：李霞，女，1976年12月12日生，汉族，户籍所在地无锡市崇安区，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：薛本肖（受李霞的特别授权委托），江苏求本律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏金忠（受李霞的特别授权委托），男，1973年8月7日生，汉族，户籍所在地无锡市惠山区，住无锡市惠山区。原告上海高地物业管理有限公司无锡分公司（以下简称高地物业公司）与被告李霞物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月22日立案受理后，依法由审判员李洪毅适用简易程序，于2015年3月11日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2015年6月9日、2016年7月14日两次公开开庭进行了审理。原告高地物业公司的委托代理人姜辉、董长珍和被告李霞的委托代理人薛本肖、夏金忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高地物业公司诉称：李霞于2012年1月17日与无锡复地房地产开发有限公司（以下简称复地房地产公司）签订《商品房买卖合同》，约定由李霞购买复地新城19号商铺的1、2、3、5、6、7、8、9、10号9套商铺，并于同年4月18日领取了上述商铺的房屋钥匙使用房屋，但一直未交纳物业服务费。高地物业公司系李霞购买商铺所在小区的物业管理服务企业，因多次与李霞沟通要求支付物业服务费未果，现诉至法院，要求李霞立即支付拖欠的2013年、2014年9套商铺的物业管理费78384元（其中1号商铺扣除计费面积115.09㎡）。被告李霞辩称：复地新城的物业管理公司系上海复瑞物业管理有限公司无锡分公司（以下简称复瑞物业公司）而非高地物业公司，高地物业公司不具备原告主体资格。复地房地产公司至今未将符合交付条件的商铺交付李霞，故李霞没有交付物业服务费的义务，且高地物业公司应当提供相关的收费依据。据此，要求依法判决驳回高地物业公司的诉讼请求。经审理查明：复地房地产公司是无锡市惠山区复地新城小区的开发建设单位。2005年5月1日起，复地房地产公司选聘复瑞物业公司对该小区进行前期物业管理服务并签订了《前期物业服务合同》。《前期物业服务合同》约定：1、物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理。2、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为多层住宅1.2元/月/平方米（其中含0.1元/月/平方米公共能耗费用）、小高层住宅1.5元/月/平方米（其中含0.1元/月/平方米公共能耗费用和0.3元/月/平方米电梯运行费）、高层住宅1.6元/月/平方米（其中含0.1元/月/平方米公共能耗费用和0.4元/月/平方米电梯运行费）、别墅2元/月/平方米、商业物业3元/月/平方米。3、物业服务费按半年度交纳，业主或物业使用人应在每半年度首月的10日前履行缴纳义务；建设单位、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应按欠费总额的千分之三的标准向复瑞物业公司支付违约金。合同还就其他事项作出了约定。2013年12月，复瑞物业公司变更名称为高地物业公司。同月20日，复地房地产公司、复瑞物业公司、高地物业公司共同对上述名称变更事项进行了公示。此后复地房地产公司与高地物业公司重新签订了《前期物业服务合同》（合同内容除合同期限外，其余均与原合同一致）。无锡市惠山区住房保障和房产管理局对上述物业服务收费标准予以了核准备案。2007年10月18日，无锡市惠山区建设局向复地房地产公司发出了复地新城1.2期竣工综合验收备案的通知，确认该项目竣工综合验收备案资料齐全，达到交付使用条件。2012年1月17日，李霞与复地房地产公司签订《商品房买卖合同》9份，购买了复地新城19号之1、2、3、5、6、7、8、9、10商铺9套，同时签署《复地新城临时管理规约》。2012年4月18日李霞丈夫夏金忠领取了上述商铺钥匙，2012年4月16日、7月19日上述商铺以李霞为所有权人领取了房屋所有权证，登记建筑面积分别为546.2平方米、142.46平方米、177.37平方米、180.31平方米、155.96平方米、187.71平方米、143.45平方米、138.29平方米、273.01平方米，合计1944.76平方米，登记的规划用途为商业。《商品房买卖合同》约定：上述商铺的交付期限为2012年1月30日前，交付条件为经验收合格；李霞应自交房之日起次月承担相应的物业管理费用；复地房地产公司负责通过后期改造提供给李霞每铺2个专用车位供使用。《复地新城临时管理规约》规定：业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费；商业用房物业管理服务费为3元/月/㎡（含公共能耗）。在李霞向复地房地产公司签订商品房买卖合同前，复地房地产公司将1号商铺的底层（建筑面积115.09㎡）出租给了上海克莉丝汀食品有限公司，约定的租赁期限自2009年6月1日起至2014年12月31日止；7、8、9、10号商铺二楼为复地公司的员工食堂（后于2012年9月初搬离）。商铺钥匙交付后，李霞与复地房地产公司为上述占用、商铺部分门窗损坏及专用车位等问题发生争议，双方经交涉，于2012年7月签订《补充协议》约定：为了经营形象及招商品牌等原因，复地房地产公司同意李霞将8、9、10号商铺大门整体向外移出约2米；2、3、5、6号商铺大门整体向东移出约7米，与1号商铺门面保持相平（最后以施工结束现状为准）；施工费用由李霞承担。2012年7月1日，李霞出具委托书给物业公司，该委托书载明：2012年6月经双方友好协商，本人将复地新城商铺19-2、19-3底层租赁给金丽萍（经营水果、素菜等），因经营的需要现准备装修，特委托金丽萍前往复地新城物业办理相关手续，一切费用有金丽萍全部承担，与本人无关，请复地新城物业按有关规定给予办理各项手续。据此，金丽萍到物业公司办理了商铺装修申请。2012年10月24日，复地房地产公司向李霞发出9套商铺的房屋交付通知书，要求李霞于2012年10月28日前办理交付手续。2012年10月25日，复地房地产公司、李霞、复瑞物业公司共同签署《补充协议书》约定：李霞所购买的9套商铺的物业费2013年度按50%支付、2014年度按70%支付。2013年7月17日、19日，复地房地产公司分别向上海克莉丝汀食品有限公司、李霞发出《告知函》，告知双方办理租赁变更手续及相关事宜，其将予以配合。审理中，李霞称：因三方协商时复地房地产公司要求其确认2012年4月18日为收房时间（即拿钥匙时间）才肯签订三方协议，李霞方没有同意，故租赁变更等交接手续没有办成。此后，因上述商铺所在的商业广场上的树木被移、水景遭破坏，高地物业公司经到现场劝阻、制止未果，遂向行政执法部门报告，并向本院提起诉讼，要求李霞支付2012年2月至2014年12月为止的物业服务费138264元并将商铺广场恢复至原状。审理过程中，高地物业公司以行政执法机关在执法过程中对遭破坏的商业广场改造成了平面场地并建造了花坛、李霞提起了商品房买卖纠纷为由，向本院明确表示2012年应交物业服务费及恢复商业广场原状的诉讼请求在本案中暂不主张，待相关情况明确后另行主张。在审理过程中，李霞于2015年9月1日向高地物业公司交纳了物业服务费48624元，并要求高地物业公司收费人员在其事先打印好的收条上的收款人处签名。该收条内容为“至2015年12月31日止收到李霞缴纳的复地城邦9间商铺的物业费48624元，双方确认李霞物业费已结清”。高地物业公司收到上述物业服务费后向李霞开具了收费发票，票面载明为2015年1-12月物业费（按7折收取）。李霞认为，物业公司收费人员已签字确认双方至2015年为止的物业服务费已结清，故高地物业公司没有理由再要求李霞支付物业服务费。高地物业公司认为：收条系李霞单方打印，其所载内容模糊有歧义，物业公司工作人员理解2015年之前的物业服务费正在通过诉讼途径解决，与其无关，故被李霞方骗取了签名；收费后物业公司开具的发票上明确载明“2015年1-12月7折”，因2012、2013、2014年的物业服务费纠纷已经诉至法院，如果双方达成一致意见，起码应与物业公司代理人或公司可以盖章的人员进行协商，而收费人员的签名未得到公司认可，不具法律效力；2012年10月25日双方就2013、2014年缴纳物业费达成的折扣补充协议书，无论此前开发商与李霞就房屋交付存在怎样的争议，结合涉案商铺产权办理完毕时间等，可以说明该补充协议书系双方达成的一致意见，李霞理应按约履行义务。上述事实有《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、竣工综合验收备案的通知、钥匙签收表、房屋所有权证、买卖商铺补充约定及补充协议、房屋交付通知书及签收单、录音光盘、告知函及公证书、补充协议书、物业服务公司变更公告、违规行为报告单、收条、物业费发票及当事人的陈述等在卷作证。本院认为：复地房地产公司与复瑞物业公司、高地物业公司签订的前期物业服务合同对复地新城小区的业主具有约束力。李霞作为小区的业主签署了《复地新城临时管理规约》、接受了复瑞物业公司、高地物业公司提供的物业服务，应按《复地新城临时管理规约》和《前期物业服务合同》的约定按时足额交纳相应的物业服务费，拒不交纳的，复瑞物业公司、高地物业公司有权根据合同约定要求李霞支付物业服务费。复瑞物业公司变更名称为高地物业公司后，其权利义务依法由变更后的高地物业公司享有和承担。关于2013年、2014年李霞应交物业服务费的确定，因李霞购买涉案商铺后，与开发商复地房地产公司在商铺的交付等事宜发生争议，但结合李霞已办理产权证书等情形综合分析，2012年10月25日达成的三方补充协议书的内容合乎常理和有关法律规定，应当认定系当事各方的真实意思表示，对双方具有约束力，故李霞应当按50%、70%的比例交纳2013年、2014年的物业服务费。关于2015年9月1日高地物业公司工作人员在收条签名所确认的事实，因该收条对当天收取的物业服务费48624元是否包含2015年以前的物业服务费在内、是否意味着免除2015年以前的物业服务费均未明确，结合高地物业公司就该48624元物业服务费所开具的票据、高地物业公司已就2015年以前的物业服务费向本院提起诉讼且当时还处于诉讼阶段的事实，本院认为，高地物业公司就该收条作出的反驳意见具有合理性和可信度，依法应予采纳；对李霞以高地物业公司工作人员已在收条上签字确认至2015年12月31日为止的应交物业服务费已结清的辩称意见不予采信。现高地物业公司要求李霞支付2013年、2014年的物业服务费78384元合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：李霞于本判决发生法律效力之日起十日内向高地物业公司交纳物业服务费78384元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1759.6元，由李霞负担。该款已由高地物业公司预交，李霞于本判决发生法律效力之日起三日内将该款直接支付给高地物业公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  李洪毅人民陪审员  张 明人民陪审员  陆 阳二〇一六年十月十日书 记 员  高 俊本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。