河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)豫17民终2659号上诉人（原审被告)：驻马店市新天地房地产开发有限公司，住所地驻马店经济技术产业集聚区综合服务中心办公楼。法定代表人李艳红，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨春生，河南华珠律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：张保喜，男，1983年9月1日出生，汉族，住泌阳县。被上诉人（原审原告)：乔玉丽，女，1985年9月8日出生，汉族，住河北省涿州市双塔区。二被上诉人委托诉讼代理人：李玲玲、张存义（实习），河南嘉同律师事务所律师。上诉人驻马店市新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地公司）因与被上诉人张保喜、乔玉丽商品房预售合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2016）豫1702民初2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人新天地公司的委托诉讼代理人杨春生，被上诉人张保喜、乔玉丽参加诉讼的委托诉讼代理人李玲玲、张存义（实习）。本案现已审理终结。新天地公司的上诉请求：请求撤销(2016）豫1702民初2号民事判决第一项并改判驳回张保喜、乔玉丽的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院未向其释明其有申请核减违约金标准的权利，一审判决审理程序错误。二、按照合同约定，张保喜、乔玉丽未在合同约定的时间内办理按揭手续构成先期违约，一审判决认定事实错误、判决错误。张保喜、乔玉丽辩称：一、根据买卖合同司法解释规定，其要求的违约金并不属于违约金过高，一审法院判决程序是合法的。二、一审中，其提交的证据充分证明已将购房款全部支付给新天地公司，新天地公司也予以认可，其积极履行了合同义务，银行按揭贷款延迟与其无关。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。张保喜、乔玉丽向一审法院起诉请求：依法判令新天地公司向张保喜、乔玉丽支付截止到2015年12月30日的违约金36051元，并继续支付直至交房时止的违约金。一审法院认定事实：2011年1月18日，张保喜、乔玉丽（××）与新天地公司（出卖人）签订了商品房买卖合同一份。合同中约定：1、××购买出卖人位于驻马店市××新区××中××北侧××天地·××住宅小区（××）第2号楼B栋603号房屋一套。2、建筑面积为131.31平方米，其中套内面积111.43平方米，公摊面积19.88平方米。每平方米为2256元，总价款为296235元。3、××应于签定合同当日付清首付款121235元，余款175000元作银行按揭，并在5日内备齐按揭资料，否则出卖人有权将房屋另行出售，且已交房款不予退还。4、出卖人应当在2012年8月30日前，将验收合格的商品房交付××使用。5、出卖人逾期交房的违约责任：①逾期不超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1％向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金。6、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于××原因，未能按期交付的，出卖人在驻马店市天中晚报公布交房日期，视为××接到出卖人通知，30日内办理交接手续，由于××原因不能如期办理所产生的责任由××承担。7、下列情况，出卖人延期交付商品房，无须承担合同涉及的违约责任······④为遵守配合政府法规政策变化或因政府管理部门有关机构的行为而延误的······等条款。合同签订当日，张保喜、乔玉丽向新天地公司交付首付房款122124元；2012年3月12日，张保喜、乔玉丽以办理银行按揭的形式支付下余房款175000元。后新天地公司未按合同约定的交房日期履行交房义务，张保喜、乔玉丽提起诉讼。另查明：一、诉讼中，新天地公司提交的证据包括：1、2013年7月9日、2014年4月3日，驻马店市建设工程质量（安全）监督站向新天地公司出具的建设工程质量（安全）整改通知书两份；2、2014年5月5日，新天地公司与河南省豫南燃气有限公司驻马店市燃气分公司签订的供用气合同一份；3、2014年5月15日，新天地公司与河南省豫南燃气有限公司签订的安装合同一份；4、2013年7月30日，新天地公司与驻马店市兴驿管道工程有限公司签订的供水施工协议一份；5、2013年8月8日，新天地公司与河南大地电力勘察设计有限公司签订的供配电项目工程施工图设计合同书一份；6、2014年8月26日，新天地公司向业主张维维发出的入住通知单、装修协议书各一份；7、2014年8月24日，新天地公司向业主郑腾飞发出的入住通知单、装修协议书及业主入住验房表各一份；8、2015年3月12日，新天地公司在天中晚报刊登的交房通知一份。以上证据新天地公司用以证明新天地公司开发的新天地·紫金城住宅小区经过整改后虽未出具验收报告，但该小区基本符合装修入住条件。新天地公司通过电话和在报纸上刊登交房通知的方式通知业主办理交房手续，至今已有100多户业主办理了入住手续。张保喜、乔玉丽对上述证据的质证意见是：新天地公司提交的上述证据不能证明新天地公司开发的该小区符合交房条件，其也没有接到新天地公司通知交房的电话。对天中晚报刊登的交房通知没有异议，但不符合商品房合同第十一条的约定。二、新天地·紫金城住宅小区至今未经骏工验收合格。一审法院原审栏同的中见书，认为《认为：张保喜、乔玉丽与新天地公司于2011年1月18日签订商品房买卖合同，新天地公司将其正在建设的房屋出售给张保喜、双方系商品房预售合同法律关系。合同双方意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，且新天地公司已取得商品房预售许可证，故双方签订的商品房预售合同为有效合同。根据有关法律规定，当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张保喜、乔玉丽依约已全部支付了购房款，完全履行了自己的合同义务，新天地公司未按合同约定的履行期限即2012年8月30日，履行交房义务，构成违约。现张保喜、乔玉丽以新天地房产公司为新天地公司并请求其支付逾期交房违约金，于法有据，予以支持。关于逾期交房违约金数额，合同约定：逾期交房违约金按已付购房款的日万分之一计算，故本案的违约金应从2012年8月31日起计至判决确定的支付之日止，按已付购房款296235元的日万分之一计算；一审法院判决确定支付之日以后的逾期交房违约金因尚未实际发生，张保喜、乔玉丽请求该部分违约金损失，不予支持，张保喜、乔玉丽可待违约金实际发生后另行主张权利。关于新天地公司主张导致新天地公司逾期交房的原因系供电、供水、燃气、暖气等主管道未铺设至小区范围内，该情况属于商品房买卖合同中约定的免责事由。根据合同约定，为遵守配合政府法规政策变化或因政府管理部门有关机构的行为而延误的，新天地公司无须承担延期交房责任，但本案中新天地公司所主张的上述免责事由与合同的相关约定不符，故新天地公司该项主张，无事实依据，不予采纳。关于新天地公司在天中晚报刊登的交房通知，根据双方签订的合同中约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于××原因，未能按期交付的，出卖人在驻马店市天中晚报公布交房日期，视为××接到出卖人通知，30日内办理交接手续，由于××原因不能如期办理所产生的责任由××承担”，根据上述约定，新天地公司在天中晚报公布交房日期的前提是新天地公司所开发的小区具备交房条件而张保喜、乔玉丽拒绝接收房屋；而本案中，新天地公司所开发的该小区至今未取得竣工验收备案的相关手续，不符合合同约定的交房条件，故新天地公司持该份在天中晚报上刊登的交房通知主张其已向张保喜、乔玉丽履行了通知交房义务，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、限驻马店市新天地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向张保喜、乔玉丽支付逾期交房违约金（自2012年8月31日起计至判决确定的支付之日止，按已付购房款296235元的日万分之一计算）。二、驳回张保喜、乔玉丽的其他诉讼请求。案件受理费700元，由驻马店市新天地房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审法院审理查明的事实与一审法院判决认定的事实一致。本院认为，张保喜、乔玉丽与新天地公司签订商品房买卖合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。本案中，张保喜、乔玉丽依约已全部支付了购房款，完全履行了自己的合同义务，新天地公司未按合同约定的履行期限履行交房义务，构成违约。张保喜、乔玉丽请求新天地公司支付逾期交房违约金，于法有据，予以支持。根据双方合同约定的逾期交房违约金按已付购房款的日万分之一计算。该违约金标准并不属于约定过高的情形，一审认定违约金标准并无不当。新天地公司上诉称，根据最高人民法院公布的关于被执行人承担迟延履行期间债务利息的规定，一审判决认定的违约金明显过高的上诉理由不足，不予支持。本案合同签订后，张保喜、乔玉丽于2012年3月12日以银行按揭贷款的形式支付下余房款175000元，新天地公司未提出异议。新天地公司上诉称，按照合同约定，张保喜、乔玉丽未在约定的时间内办理好按揭手续构成先期违约，一审判决未予认定，导致判决错误的上诉理由不足，不予支持。综上所述，新天地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费700元，由驻马店市新天地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  于俊义代理审判员  王 威代理审判员  呼小伟二〇一六年十月二十四日书 记 员  袁慧明