四川省屏山县人民法院民 事 判 决 书(2016)川1529民初179号原告（反诉被告）：屏山县双兴建材有限责任公司，住所：四川省屏山县屏山镇丁发村。法定代表人：刘汝江，该公司总经理。被告（反诉原告）：陈永吉，男，1984年10月17日出生，汉族，住四川省屏山县。委托诉讼代理人：刘汉洲，四川静江律师事务所律师。原告屏山县双兴建材有限责任公司（以下简称“双兴公司”）与被告陈永吉租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月16日立案后，被告陈永吉于2016年5月10日提出反诉，本院经审查予以受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）双兴公司的法定代表人刘汝江，被告（反诉原告）陈永吉及其委托诉讼代理人刘汉洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告至2015年12月25日欠交的门市占有使用费、物管服务费共计42159元;2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年3月18日，原告与被告续期签订《商铺租赁合同》，合同约定：1、被告租赁屏山县双兴建材城××-（××、××-××）共计6间商铺。使用期限为2015年4月1日至2020年3月30日;2、租金标准及缴纳方式为被告签订合同时一次性交清3个月占有使用费14532元及物管费1614元，每期下次交纳期限为上次费用到期之日前15日一次性交清3个月占用使用费及物管费。按合同约定被告应交纳保证金3633元，但未实际交纳。被告从2015年5月1日至2015年12月25日欠原告门市占有使用费37945.45元，物管服务费4213.55元，共计42159元。经原告多次催告，被告仍未向原告交纳门市占有使用费和物管服务费。被告陈永吉辩称,2015年3月18日，被告与原告续期签订了《商铺租赁合同》计6间商铺，租赁期限为五年，签订合同时，按约一次性交清了3个月占有使用费14532元及物管费1614元。之后，被告得知原告出租商铺的土地使用权未续期，但原告承诺正在办理续期手续，屏山县住房城乡规划建设和城镇管理局于2015年6月3日向原告发出拆除违法建设催告书。此时被告才知道屏山县住房城乡规划建设和城镇管理局于2014年5月就已经向原告发出了《责令限期拆除违法建设决定书》，但原告一直隐瞒事实，误导被告与其签订了为期五年的承租合同。2015年8月20日，屏山县住房城乡规划建设和城镇管理局宣布从即日起接管屏山双兴建材城并组织人员进行强制拆迁，所有承租户停止向原告交纳费用，不久被告被强制搬到屏山县建材一条街。因此，被告所租商铺系违章建筑，原告采用欺骗行为，存在过错，被告承租商铺后投入巨大的资金进行装修且还大量进货和被强制搬迁等原因，造成巨大的经济损失。陈永吉向本院提出反诉请求：1、确认原、被告签订的《商铺租赁合同》无效；2、被告退还原告已收的保证金5382元；3、被告赔偿因合同无效给原告造成的装修及营业损失共计194794.52元。原告双兴公司对被告陈永吉的反诉答辩称，对合同无效无异议，但被告请求返还或赔偿的反诉主张不成立，依法不应支持，应当判决驳回被告的反诉请求。理由是：1、被告在租赁原告商铺时，知道土地使用权已经到期，政府强制拆除属于不可抗力，合同不能履行不能归咎于原告，被告不能据此要求原告承担营业损失；2、商铺在租赁给被告前已由原承租人伍胜东、滕玉平进行了装修，被告不能证明其又重新进行了装修，且根据合同约定，如果被告要装修商铺，必须经原告同意，租赁期限届满后装修归原告所有，被告即使进行了装修，但没有经过原告的同意，故不能由原告承担其装修损失；3、被告实际使用了商铺，租赁合同无效不能免除其给付占用使用费的义务；4、被告未实际交纳的履约保证金，而被告之妻邓丽君所租商铺租期已届满，双方已履行完毕，以法院查实为准，该抵扣的同意抵扣。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和本院经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告双兴公司修建的“屏山县双兴建材装饰城”，系临时市场，土地租赁期限至2014年5月6日届满。2015年3月18日，原告双兴公司作为甲方同被告陈永吉作为乙方签订了《屏山县双兴建材有限责任公司合同》。该合同主要约定：1、乙方使用甲方双兴公司××-（××、××-××）共计6间商铺，计费面积403.68㎡，用于灯具行业经营；2、使用期限为2015年4月1日至2020年3月30日计60个月;3、费用标准及缴纳方式：按照先付费后使用的原则，双方商定使用费标准为4844元／月／6间，交纳方式为按季度交纳，签订合同时一次性交清3个月使用费14532元，下次交纳期限为上期使用费到期之日前15日；4、物管服务费标准为538元／月／6间，每季度1614元，交纳方式与使用费相同；5、签订合同后一次性交纳履约保证金3633元；6、如需装修必须办理装修许可证，装修费用由乙方自理，期满后装修归甲方所有；在合同期内，如因政府拆迁等原因，由政府按相应补偿标准赔偿乙方相应装修损失并由甲方退还乙方已经交纳的未到期使用费；7、免责条件：合同期满后因政府拆迁等不可抗力原因导致双方或单方无法继续履行合同续租协议的，双方互不承担违约责任。合同签订后，原告双兴公司向被告陈永吉提供了相应的门面用于经营，被告也向原告交纳了占有使用费、物管服务费至2015年6月30日。本院认为，本案原告双兴公司同被告陈永吉于2015年3月18日签订的《屏山县双兴建材有限责任公司合同》所涉租赁物占地的土地使用权期限于2014年5月6日已届满，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。”之规定，且双方对租赁合同无效无异议，本院确认该租赁合同无效。该租赁合同虽无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，原告有权依照相应法律规定请求被告支付房屋占有使用费。案涉商铺所在商场于2012年发生火灾后，多次发生纠纷，当地政府职能部门也曾张贴通知说明土地租赁情况。案涉商铺占地的土地使用权期限双方都明知，却仍然签订租赁合同，该合同无效原被告均存在过错，应当依照法律规定承担相应的民事责任。被告主张因合同无效，原告应当返还履约保证金5382元；因政府强制拆迁，提前搬迁，由此产生装修及营业损失共计194794.52元，也应当由原告赔偿。对此，本院评定如下：一、被告反诉要求原告退还保证金5382元。本院认为，被告之妻邓丽君与原告于2014年1月26日签订《商铺租赁合同》，租期至2015年3月30日届满，并交纳保证金5382元，但在租期未届满前于2015年3月18日原、被告双方续签本案诉争的《商铺租赁合同》，被告并未再重新交纳保证金，而原告并未提供证据证明已退还被告之妻邓丽君所交保证金5382元，故应当退还并在本案中予以抵扣。二、装修问题，被告提供了部分证据以证明其对商铺进行了装修，原告不予认可，且认为即使进行了装修，按照合同约定，应当经原告同意后方可进行，经营期限届满后装修物也应归原告所有，而被告没有先行申请，即使再行装修也不应由原告赔偿。本院认为，根据双方合同约定，装修应当经原告许可后方可施工，被告没有提供证据证明其装修经过了原告的同意，故对其装修损失的诉讼主张，本院依法不予支持。三、营业损失问题，被告没有提供充分证据证明，本院不予支持。四、被告实际使用商铺的时间，原告主张被告使用商铺至2015年12月25日，被告主张于2015年11月中旬已搬离。本院认为，被告作为商铺的实际使用者，使用期间占用和控制商铺，对何时搬离商铺，其知悉、证明能力均超过原告，被告未提供证据证明其搬离时间，故应以原告主张的为准，商铺占有使用费、物管服务费应从2015年7月1日起计算至2015年12月25日为31395元，根据本案实际情况，按照双方过错责任，本院酌情确定被告应当给付的数额为21976.50元。抵扣被告交纳的5382元履约保证金后，被告实际还应支付原告16594.50元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第五条第一款、第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）屏山县双兴建材有限责任公司与被告（反诉原告）陈永吉于2015年3月18日签订的《屏山县双兴建材有限责任公司合同》无效；二、被告（反诉原告）陈永吉在本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）屏山县双兴建材有限责任公司商铺占有使用费、物管服务费共计16594.50元；三、驳回原告（反诉被告）屏山县双兴建材有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）陈永吉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费854元，反诉费2151元，共计3005元，由原告（反诉被告）屏山县双兴建材有限责任公司负担518元，被告（反诉原告）陈永吉负担2487元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审 判 长  张荣彬代理审判员  彭春秀人民陪审员  王德敏二〇一六年十月二十七日书 记 员  裴艺玲