北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0115民初5415号原告（反诉被告）：李立华，男。委托诉讼代理人：ＸＸ林，北京瀚江律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩潼，北京瀚江律师事务所律师。被告（反诉原告）：王忠玮，男。委托诉讼代理人：王凤雷，男。原告（反诉被告）李立华与被告（反诉原告）王忠玮房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李立华的委托诉讼代理人ＸＸ林、韩潼，被告（反诉原告）王忠玮的委托诉讼代理人王凤雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李立华向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的房屋租赁合同于2016年2月15日解除；2、判令王忠玮立即支付拖欠的租金130134元；3、判令王忠玮支付违约金56812元；4、判令王忠玮承担诉讼费用。事实与理由：2014年9月2日，李立华与王忠玮签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限自2014年11月11日起至2019年9月10日止;房屋租金每平方米4元，每月租金28406.73元，每年租金340880.8元;租赁期内被告不得无故退租，如中途退租，则剩余房租及押金不予退还并向原告支付60日租金作为违约金。合同签订后李立华己履行了全部义务，王忠玮未按约定向原告支付租金，其行为严重违反合同约定，损害了李立华的合法权益。被告（反诉原告）王忠玮辩称，不同意李立华的事实理由和诉讼请求。王忠玮共计支付租金382940.38元，租金已交纳至2016年1月11日。双方的补充协议对于租金数额有变更，自2015年5月11日起，每月租金减少到25000元。因此，2015年5月11日至2016年1月11日期间的租金应为160000元。王忠玮曾替李立华缴纳空调运行费6198.23元。2016年1月27日王忠玮搬走，故房屋租赁合同应于该日解除。房屋租赁合同签订以后，王忠玮开始装修并成立了北京艺瑗餐饮管理有限公司（以下简称：艺瑗餐饮公司）。2014年9月5日，王忠玮与北京康悦合兴餐饮管理有限公司（以下简称：康悦餐饮公司）签订吉食客品牌特许经营合同，加盟亭苑烤肉。办理餐饮服务许可证，必须要出示房屋所有权证书原件，但李立华说不能提供所有权证书。2015年1月开业后，北京市食品药品监督管理局经济技术开发区分局（以下简称：食药局开发区分局）口头警告必须办理餐饮许可证，否则不能再开下去。后来王忠玮积极办证，但一直没有办理下来，因为李立华没有提供产权证书的原件，只提供商品房预售合同。李立华也曾积极协助办理餐饮许可证，但也没有办下来。餐厅一直到经营到2016年1月份。2016年1月23日，北京市食品药品监督管理局对餐厅进行查封，不能继续经营。在这种情况下，王忠玮积极与李立华联系，但是联系不上了。王忠玮没有违约，不同意承担违约金。2016年1月27日，王忠玮搬离房屋。王忠玮想与李立华协商退押金的问题，但找不到李立华，就把房屋钥匙交给了物业公司。交钥匙以后，给李立华打手机电话也打不通，一直联系不上李立华。王忠玮向本院提出反诉请求：1、判令李立华返还王忠玮房屋租赁押金56813元；2、李立华给付王忠玮为其垫付的空调运行费6198.23元；3、李立华赔偿王忠玮经济损失10万元；4、李立华承担反诉费用。事实与理由：李立华与王忠玮于2014年9月2日签订《房屋租赁合同》，王忠玮向李立华交纳了房屋租赁押金56813元。同年11月28日，李立华协助王忠玮办理了艺瑗餐饮公司营业执照。截至2016年1月，王忠玮均按合同约定向李立华交纳房屋租金。但由于李立华拒不向王忠玮提供房屋产权证，导致王忠玮所经营餐馆不能取得餐饮服务许可证，被食药局开发区分局于2015年5月和2016年1月先后两次下达《责令整改通知书》，责令立即停止食品经营活动，并警告如今后无证经营，将罚款30万元。经与李立华协商终止《房屋租赁合同》及赔偿经济损失事宜未果。为了避免经济损失的扩大，王忠玮单方终止了《房屋租赁合同》，并于2016年1月27日将所租赁房屋腾退给李立华。根据以上事实，李立华不能提供房屋产权证书，使得王忠玮不能取得餐饮服务许可证，从而使餐饮不能继续经营，这是造成租赁合同不能继续履行的根本原因。李立华的行为给王忠玮造成了不可挽回的经济损失。仅餐馆装修及置办设备，王忠玮就投资30余万元，但只经营一年有余，实际损失为10万元。针对被告（反诉原告）王忠玮的反诉请求，原告（反诉被告）李立华辩称，不同意王忠玮的全部反诉请求。一、本案因王忠玮的无故退租且拖欠房屋租金给李立华造成损失。双方于2014年9月2日签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限自2014年11月11日起至2019年9月10日止;房屋租金每平方米4元，每月租金28406.73元，每年租金340880.8元;租赁期内王忠玮不得无故退租，如中途退租，则剩余房租及押金不予退还并向李立华支付60日租金作为违约金。由于王忠玮无故退租，理应承担违约责任。李立华在起诉时已经减少了大量租金，李立华在庭审过程亦向法庭阐明了起诉租金的计算方式，因此对于李立华要求的租金损失请求法庭按照李立华的诉请予以支持。二、补充协议中的租金变更条款己失效。原王忠玮双方于2015年5月5日签订了《补充协议》，协议中约定如王忠玮在2015年5月11日前支付拖欠租金及应交租金，则可以变更月租金由28406.73元变为25000元，但实际王忠玮于2015年5月12日才支付上述款项，此协议租金变更条款未生效，仍应按每月租金28406.73元计算租金。三、李立华无义务配合办理经营执照、王忠玮并未向李立华提出过需要房产证来办理许可证。《补充协议》第四条约定，王忠玮根据经营需要，自行向政府相关部门办理经营执照，办理费用由王忠玮自行承担。根据此项约定，李立华没有义务必须配合办理证照，王忠玮亦未向李立华提出过需要房产证来办理餐饮许可证。李立华的房产证登记时间为2015年9月16日，比王忠玮在被食药监察部门查封的2016年1月25日早很多，所以王忠玮提出的李立华无房产证的理由并不属实。如果王忠玮如实告知李立华，李立华也愿意配合王忠玮工作，从王忠玮向法庭提交的证据来看，王忠玮并没有向李立华提出要求。王忠玮搬离涉案房屋的主要原因是其自身经营不善。四、王忠玮应自行承担经营风险。王忠玮租赁房屋时明知该房屋为新建成的毛坯房，双方在租赁合同中亦明确了当时房屋的现状。李立华才从开发商手中取得钥匙，根据现行政策，办理房产证需要很长的时间，王忠玮在明知这些事实的前提下，还是同意租赁涉案房屋开办餐馆，主要是因为王忠玮对于开办餐馆的相关政策不了解，由此发生的经营风险应由王忠玮自行承担。如果法庭判决李立华承担王忠玮的损失，这对李立华是极其不公平的，李立华仅是房屋出租方，于理于法均不应替王忠玮承担经营风险。五、王忠玮反诉的返还押金、空调运行费两项请求，根据双方签订合同12条4款及19条的约定，王忠玮中途退租的，李立华有权不予退还押金;根据租赁合同第7条的约定，空调运行费应由王忠玮承担。王忠玮反诉的经济损失10万元，主要是装修损失及餐具损失。事实上，王忠玮对涉案房屋的装修仅铺了部分地板砖以及墙刷白，并不存在王忠玮声称巨大的投入(2016年7月，李立华将涉案房屋另行租与他人，因本案李立华认为现在的租赁合同与本案无关，不愿提供新的租赁合同，现在的承租人己另行装修房屋)。餐具在王忠玮擅自搬离时己经全部带走，根本不存在餐具损失。从王忠玮在庭审提交法庭的证据来看，根本无法看出王忠玮的具体损失，王忠玮亦未请求法庭对其损失予以评估，王忠玮反诉的损失请求无凭无据，应予驳回。反诉费不应由李立华承担。原告（反诉被告）李立华围绕诉讼请求依法提交了：1、房屋租赁合同；2、补充协议；3、银行交易明细。被告（反诉原告）王忠玮围绕其主张提交了1、责令改正通知书；2、烤肉餐厅被查封的照片；3、加盟烤肉合同书；4、购买炉具用品和装修的收据；5、垫付空调运行费的发票。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李立华系北京经济技术开发区文化园西路6号院3号楼-1至1层107房屋（以下简称：107号房屋）的产权人，该房屋建筑面积233.48平方米。涉案房屋所有权证登记时间为2015年9月16日，规划用途为商业。2014年9月2日，李立华（甲方）与王忠玮（乙方）签订房屋租赁合同，约定李立华将107号房屋租赁给王忠玮，关于房屋基本租赁情况约定如下：李立华将位于北京经济技术开发区北侧绿化带B街区B-1#办公楼及商业裙房-1层107室（毛坯房）租赁给王忠玮，租赁房屋用途未填写。关于租赁期限约定如下：租赁期限为60个月，自2014年11月11日起至2019年11月11日止。关于租金及支付方式约定如下：房屋租金为每平方米4元，每年租金合计340880.8元，每月租金28406.73元；房屋租金支付方式为押2付3，房屋租金每3个月支付一次;此后，在每期房屋租金期满前十五日支付下一期房屋租金，如乙方过期未付，须按日加租金0.5%作为滞纳金，超过十五日未付视作自动退租并按本合同违约条款规定办理。在合同有效期内，房屋租金自本合同租赁第三年起每年递增5%。关于押金约定如下：本合同签订之日起，乙方应向甲方缴付2个月房屋租金作为押金，共计人民币56813.46元;本合同期满乙方如不再续租，在结清所有由乙方消耗的费用后，甲方应将押金全部退还乙方。关于其他费用约定如下：2014年度物业费、供冷费、取暖费合计29098元己由甲方先行垫付（详见相关票据)，乙方应于支付押金之日一并将29098元支付给甲方;以后每年度物业费、供冷费、取暖费乙方于第一季度支付租金时一并支付给甲方。关于承租方权利义务约定如下：在租赁房屋现有的装饰和设施之外，乙方如要增加设备或其他装修须征得甲方同意，其产生的费用由乙方承担；乙方应按时缴纳房屋租金及租赁房屋所产生的各项消耗费用。关于营业执照的办理约定如下：乙方独立向租赁房屋所在地工商行政管理局办理营业执照。甲方应予提供与租赁房屋经营有关的文件，以便顺利办理营业执照，租赁期满后乙方应及时注销或迁址营业执照。关于违约及赔偿约定如下：租赁期内乙方不得无故退租，如乙方中途退租，则剩余房屋租金及押金不予退还并向甲方支付60日房租租金作为违约金。关于合同的解除约定如下：本合同签订后，经甲、乙双方同意并签署书面文件，本合同可以提前终止或解除；甲方如因租赁房屋的产权、债权债务纠纷或抵押等问题影响乙方正常使用的，乙方有权解除合同并要求赔付相应损失。合同签订后，李立华向王忠玮交付了租赁房屋，王忠玮接收房屋后，对租赁房屋进行改造和装修，并与康悦餐饮公司签订合同，取得吉食客特许经营权。2014年11月28日，王忠玮注册成立了艺瑗餐饮公司。之后，王忠玮在107房屋以艺瑗餐饮公司的名义开立亭苑烤肉店，但一直未取得餐饮服务许可证。2015年5月5日，双方又签订补充协议，约定如下：1、从2015年5月11日起，租金由28406.73元/月变更为25000元/月，支付方式按原合同执行。乙方已支付的押金金额不予变更；2、双方一致确认，乙方已拖欠租金金额为45220.19元;乙方应付2015年5月11日-2015年8月10日租金为75000元，以上金额合计125220.19元，乙方应于2015年5月11日前支付，如逾期未付视为租金不予调整，乙方应按照原租金金额支付且应向甲方支付滞纳金；3、乙方已支付2014年度从2014年9月10日至2015年9月9日物业费、供冷费、供暖费等费用。因物业费调整，乙方应按照房屋实际使用日期根据甲方实际缴纳费用给甲方补齐2014年度费用。乙方应在每年9月9日前根据甲方实际缴费向甲方如数支付以后年度前述费用；4、乙方根据自身经营需要，自行向政府各相关管理部门办理经营证照，办理费用由乙方自行承担。2015年7月30日，王忠玮以艺瑗餐饮公司的名义交纳了107号房屋的空调运行费7004元。2016年1月25日，食药局开发区分局将亭苑烤肉店查封。2016年1月26日，食药局开发区分局向艺瑗餐饮公司下发责令改正通知书，责令立即停止食品经营活动，待取得《餐饮服务许可证》后方可从事食品生产经营活动。李立华称2016年7月其将107号房屋出租给他人。房屋租赁合同签订后，王忠玮分别于2014年9月3日、2015年3月2日、2015年4月7日、2015年5月12日、2015年5月13日、2015年9月23日、2015年12月12日、2015年12月16日，通过转账方式共计支付389132元（含押金56813.46元）。其中2015年5月12日转账50000元、2015年5月13日转账50000元。对于涉案餐饮服务许可证的办理问题，王忠玮陈述2015年5月，食药局开发区分局下达口头整改通知，没有书面形式的通知。其以艺瑗餐饮公司的名义申请办理餐饮服务许可证，但因为没有房产证原件不能办理，餐馆就一直经营着。本院询问其向李立华要房产证的日期，王忠玮称2016年1月接到整改通知后向李立华要房产证。李立华否认王忠玮向其要过产权证。王忠玮对其主张向李立华要房产证一事，未向本院提交任何证据。此外，李立华主张签订合同时不知道王忠玮租用房屋的使用目的，故合同中租赁房屋用途一栏空着没有填写。艺瑗餐饮公司的营业执照记载的经营范围为餐饮管理，投资咨询，故李立华并不知道王忠玮使用该房屋具体经营什么。王忠玮提交的食药局开发区分局发放的餐饮服务许可证办事指南中记载没有房产权属证明也可以由开发区房屋土地管理局出具相关关于李立华诉讼请求中的130134元计算方式，李立华陈述2014年11月11日至2016年5月10日本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，李立华和王忠玮前后就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》及补充协议，系双方真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。缔约双方均应恪守合同，行使权利、履行义务。合同签订后，李立华将107房屋交予王忠玮占有、使用，王忠玮以该房屋为注册地址设立了艺瑗餐饮公司，并以该公司名义经营餐饮。根据其自述内容可知，2015年5月前，王忠玮一直未办理餐饮许可证。虽然其主张2015年5月被食药局开发区分局口头警告后，开始办理餐饮许可证，并因没有产权证原件无法办理，但此时该房屋产权证尚未发放。而对于107房屋在签合同时未取得房屋产权证这一情况，王忠玮是知情的。其在租赁房屋之初就已经知晓租赁房屋系毛坯房，应当知道没有房屋所有权证的风险，并且其作为餐厅经营者从事餐厅经营活动，理应知晓开设餐厅所需材料。并且，根据王忠玮提交的食药局开发区分局餐饮服务行政许可办事指南所记载的内容，在没有房屋产权证时，也可由房屋土地管理局出具相关证明。因此，对于王忠玮主张因107房屋没有产权证致使其无法办理餐饮许可，本院不予采信。庭审中，经本院询问，王忠玮陈述其向李立华要房产证的时间是在2016年1月26日接到整改通知后，李立华对此予以否认。综合上述情况可知，在107房屋产权证颁发后至2016年1月26日前，王忠玮未能举证证明其曾向李立华要过房产证，而李立华存在拒绝提供产权证的违约情形。故本院认为王忠玮主张李立华构成违约的证据不足。王忠玮2016年1月27日擅自搬离房屋，且在搬离时未通知李立华并与之办理交接手续，违反了合同约定，属于单方提前解除合同的违约行为。因双方并非协商一致而解除合同。结合本案案情，考虑到在王忠玮搬离后，李立华已将房屋收回，租赁合同事实上已经终止履行。故本院酌情以李立华自认的接收房屋日期，即2016年2月15日作为《房屋租赁合同》的解除日期。关于拖欠租金数额，双方在补充协议中约定共同确认了王忠玮拖欠租金的金额，约定了欠付租金的履行期限。同时还约定如逾期未付视为租金不予调整，王忠玮应按照原租金金额支付。由于王忠玮未按合同约定日期足额清偿欠付租金，故以合同约定对王忠玮的应交纳租金不予变更，仍按原合同的约定金额即每月28406.73元计算。经计算，截至2016年2月15日，王忠玮欠付租金及合同中约定的其他费用（2014年度物业费、供冷费、取暖费）数额共计127614.91元。扣除王忠玮已经交纳的押金56813.46元，截止合同解除之日，王忠玮尚欠租金70801.45元。李立华在诉讼请求中主张的130134元租金，应包含两部分，一是合同解除前的欠付租金，二是合同解除后房屋空置期的租金损失。减去截止合同解除之日的欠付租金，李立华在收回房屋后空置期间的租金损失为59332.55元。参照租金标准核算下来，李立华实际主张的空置期间的租金损失约合2个月的房屋租期。本院根据租赁合同的剩余租期、107房屋再行租赁的难易程度等情况，酌情确定李立华的房屋空置合理损失期限为2个月。考虑到涉案房屋租赁合同中所约定的违约金亦为2个月的租金标准，故本院认为李立华所主张的违约金数额已经涵盖损失金额，可以弥补守约方的实际损失，因此本案中由同一违约行为而产生的违约金与赔偿损失不宜并用。本院仅支持违约金一项的诉讼请求。关于支付垫付的空调费之反诉请求，合同约定每年供冷费于第一季度支付租金时一并支付给李立华，故王忠玮负担空调费系其合同义务，对此项反诉请求本院不予支持。关于租赁房屋的装饰装修及购置设备的经济损失，因涉案租赁合同并非因李立华违约而导致解除，李立华亦明确表示不愿意进行补偿，本院对该项反诉请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）李立华与被告（反诉原告）王忠玮签订的《房屋租赁合同》于二〇一六年二月十五日解除；二、被告（反诉原告）王忠玮自本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）李立华支付拖欠的租金七万零八百零一元四角五分；三、被告（反诉原告）王忠玮自本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）李立华违约金五万六千八百一十二元；四、驳回原告（反诉被告）李立华的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）王忠玮的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费三千二百零七元，由原告（反诉被告）李立华负担一千零一十七元（已交纳），由被告（反诉原告）王忠玮负担二千一百九十元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费一千七百八十元，由被告（反诉原告）王忠玮负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  齐伟龙二〇一六年十月三十一日书记员  李金益