广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院民 事 判 决 书（2015）钦南民初字第1565号原告：卢秋林，女，1957年3月15日出生，壮族，住所地防城港市港口区。委托诉讼代理人：李金东，广西海湾律师事务所律师。被告：钦州现代新街市市场管理有限公司，住所地钦州市南珠西大街100号。法定代理人黄锡华，该公司总经理。被告：肖光玉，女，1951年8月5日出生，汉族，住所地重庆市北碚区。委托诉讼代理人：李厚杰，佛山市顺德区均安镇法律服务所法律工作者。原告卢秋林诉被告钦州现代新街市市场管理有限公司、肖光玉商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，于2016年10月13日公开开庭进行了审理。原告卢秋林的委托诉讼代理人李金东，被告肖光玉的委托诉讼代理人李厚杰到庭参加了诉讼，被告钦州现代新街市市场管理有限公司经本院公告送达期限届满后没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢秋林向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决解除原告与被告2签订的编号为0001234的《认购协议》和与被告1签订的编号为GF-2000-0171的《房地产买卖契约》合同；2、两被告共同返还原告支付的购房款238000元，并支付违约金47600元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与钦州现代新街市市场管理有限公司于2013年9月7日签订《现代新街市认购协议》，约定购买钦州市南珠西大街100号现代新街市盛世名门店第二层商铺，编号5-2220，原告按约定支付了定金到钦州现代新街市市场管理有限公司，按钦州现代新街市市场管理有限公司的要求跟肖光玉于2014年3月29日签订《房地产买卖契约》并把后期购房款支付到钦州现代新街市市场管理有限公司，协议约定原告支付完购房款后180日内被告将上述商铺的产权过户到原告名下。原告多次要求其办理过户手续，但被告一直未履行协议约定，2014年11月19日向被告申请解除合同退购房款，但至今没有得到答复，2015年4月27日向被告发函处理此事，被告置之不理。原告卢秋林为证明其陈述事实向本院提供的证据有：1、身份证、电脑咨询单。拟证明主体资格。2、认购协议。拟证明原告与被告间的法律关系。3、商品房买卖合同、补充协议。拟证明双方法律关系。4、收据。拟证明原告支付前期购房款。5、客户特殊要求申请表。拟证明原告向被告申请退房。6、律师函、快递单。拟证明向被告发函主张退房、退款。7、公证书。拟证明肖光玉授权曾祥照出卖房屋。被告肖光玉辩称，一、肖光玉与卢秋林没有签订过《房地产买卖契约》、《补充协议》，肖光玉没有收取过定金80000元、房款158000元，无须向卢秋林返还购房款及违约金。二、《房地产买卖契约》、《补充协议》上，并不是肖光玉签名，对肖光玉无约束力。钦州现代新街市市场管理有限公司收取购房款，与肖光玉无关。被告钦州现代新街市市场管理有限公司答辩状辩称，一、钦州现代新街市市场管理有限公司同意向原告返还购房款238000元，不同意向原告支付违约金。2013年9月7日，原告与钦州现代新街市市场管理有限公司签订了《现代新街市认购协议》，收取定金80000元，2014年3月29日，钦州现代新街市市场管理有限公司收取5-2220商铺房款120000元，2014年4月1日收取房款38000元。二、《房地产买卖契约》、《补充协议》是被告钦州现代新街市市场管理有限公司的委托代理人曾祥照签的名，并不是肖光玉所签。被告钦州现代新街市市场管理有限公司、肖光玉未向本院提供证据。经本院组织质证，被告肖光玉对原告卢秋林提供的证据材料的质证意见如下：对于证据1、7无异议。证据2、3真实性不予确认。证据4与肖光玉无关。上提到的林地使用权，被告认为系五个人的。证据3被告受到过，但被告认为仅仅是土地附着物为原告所有。证据4、5、6认为与本案无关。对原告卢秋林提供的证据，本院评议如下：对于证据材料1、2、3、4、5、6、7的真实性本院均予以认可。综合诉辩双方的诉讼主张及全案证据，本院确认以下法律事实：2013年9月7日，钦州现代新街市市场管理有限公司与卢秋林签订《现代新街市认购协议》，卢秋林认购位于钦州市南珠西大街100号现代新街市盛世名门店第二层商铺，编号为5-2220，建筑面积5.87平方米，价格250000元。2014年3月27日，肖光玉与陈德友出具委托书，委托曾照祥代理其出售坐落在钦州市南珠西大街100号泰禾.盛世名门2号楼的5-2220商铺，该委托书经公证。2014年3月29日，曾祥照代理肖光玉与卢秋林签订《房地产买卖契约》，契约内容：肖光玉自愿将坐落在钦州市南珠西大街100号泰禾.盛世名门2号楼5-2220商铺的房地产出售给卢秋林（房屋所有权人肖光玉，房屋所有权证号钦房权证城区字第××号，建筑面积5.87平米），价格238000元，交房时间为2017年1月1日，肖光玉不能按期向卢秋林交房，每逾期一日支付房屋总价款千分之五的违约金。2014年3月29日，曾祥照代理肖光玉与卢秋林签订《补充协议》，约定：出卖人应在买受人交齐房款后180日内办理权属登记，如因出卖人责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起10天内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人损失。2013年9月7日至2014年4月1日，原告分四次向钦州现代新街市市场管理有限公司支付房款，合计238000元，其中2013年9月7日支付定金80000元。后卢秋林没能在《补充协议》规定的期限内取得房地产权属证书，其于2014年11月19日提出了退房申请，要求退还房款及按已付房款的1%赔偿损失。钦州现代新街市市场管理有限公司受理了卢秋林的申请，并表示：愿意退还全部房款给卢秋林，曾祥照系其委托代理人。本院认为：一、本案涉及到两个法律关系：1、卢秋林与钦州现代新街市市场管理有限公司之间的商品房销售合同关系；2、卢秋林与肖光玉的房屋买卖合同关系。从原告提交的证据《房地产买卖契约》来看，卖方（出售方）是肖光玉，证据《现代新街市认购协议》的出售方是钦州现代新街市市场管理有限公司，这是两份主体不同的合同，是两个不同法律关系的纠纷。根据原告的主要诉讼请求以及钦州现代新街市市场管理有限公司系购房款的接收人这一基本法律事实，本院对卢秋林与钦州现代新街市市场管理有限公司之间的商品房销售合同关系进行处理。至于原告主张解除原告与肖光玉签订的《房地产买卖契约》及要求肖光玉与现代新街市市场管理有限公司承担连带清偿责任的诉讼请求，在本案中不作处理，原告可另行起诉处理。二、卢秋林与钦州现代新街市市场管理有限公司签订的《现代新街市认购协议》出于双方真实意思表示，内容没有违反法律的规定，其有效性应于确认，双方应当依约履行。本案中卢秋林在与钦州现代新街市市场管理有限公司签订的《现代新街市认购协议》中约定，原告认购的位于钦州市南珠西大街100号现代新街市盛世名门店第二层编号为5-2220的商铺，但该商铺所有权人是肖光玉。钦州现代新街市市场管理有限公司在明知销售的商铺的所有权人是肖光玉的情况下，仍与原告签订认购协议并收取了原告的定金及全部房款，致使双方未能签订商品房买卖合同，原告购房的合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。基于上述事实，钦州现代新街市市场管理有限公司的行为存在过错，原告依据事实要求解除与钦州现代新街市市场管理有限公司签订的《现代新街市认购协议》、返还购房款的主张，本院予以支持。三、关于原告主张的违约金问题。对此本院认为，认购协议设定的签署商品房买卖合同之目的因钦州现代新街市市场管理有限公司的过错导致无法履行，原告依法要求其支付违约金具有事实及法律依据，本院予以支持。现原告主张的违约金47600元没有超过按定金法则钦州现代新街市市场管理有限公司应支付的违约金标准，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第九十四条、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、第九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：原告卢秋林与被告钦州现代新街市市场管理有限公司签订的编号为0001234的《现代新街市认购协议》于本案发生法律效力之日起解除；被告钦州现代新街市市场管理有限公司返还原告卢秋林购房款238000元；被告钦州现代新街市市场管理有限公司支付原告卢秋林违约金47600元；驳回原告卢秋林的其他诉讼请求。案件受理费5864元，公告费700元，由被告钦州现代新街市市场管理有限公司负担。上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期按﹤﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥﹥第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案发生法律效力规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院，并在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费5864元（直接汇入银行帐户。开户行：中国农行银行钦州金桥支行；开户名称：钦州市中级人民法院；开户帐号：20×××20），逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 杨 程人民陪审员 梁 映人民陪审员 吴 钧二〇一六年××月××日书 记 员 邓龙鹏