苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0506民初3060号原告苏州集诚房产建设有限公司，住所地苏州市吴中区长桥街道。法定代表人李寿平，该公司董事长。委托代理人王延侠，江苏加得律师事务所律师。被告陆建军。被告苏州美韵商业经营管理有限公司，住所地苏州市吴中区长蠡路99号吴中科技创业园内。法定代表人施俊麟，该公司总经理。两被告共同委托代理人胡晓君，江苏公大律师事务所律师。原告苏州集诚房产建设有限公司（以下简称集诚房产公司）诉被告陆建军、苏州美韵商业经营管理有限公司（以下简称美韵公司）恢复原状纠纷一案，本院于2016年5月9日受理，由审判员何亚平适用简易程序进行审理。被告陆建军在答辩期内对本院管辖权提出异议，本院于2016年6月22日作出裁定，驳回被告陆建军的异议。被告陆建军不服，遂上诉至苏州市中级人民法院，苏州市中级人民法院经于2016年7月22日作出终审裁定，驳回上诉，维持本院裁定。本院于2016年8月22日公开开庭进行了审理，原告集诚房产公司的委托代理人王延侠，被告陆建军、美韵公司的共同委托代理人胡晓君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告集诚房产公司诉称，位于苏州市××国花园北××楼系原告停建项目，于2007年停建至今。2015年12月23日，其工作人员至该项目工地查看时，发现被告在工地上堆放了许多建筑工程材料，并对原告的停建工程进行了内部改造，允许外来车辆停放。目前，被告已经在原告物业内修建、出租经营场所及停车场用以营利。该侵权行为系被告陆建军以被告美韵公司的名义施工并对外招租，陆建军系该公司法定代表人，两被告为共同侵权责任人。依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十六条及其他相关法律规定，诉至法院请求判令被告停止侵害、恢复原状。被告陆建军、美韵公司共同辩称，两被告未参与上述4号楼改造，被告美韵公司自成立以来未参与过经营活动，故原告所诉两被告的主体不适格。另，原告系美之国花园小区的开发商，1999年年底交房至今17年来未为小区做综合验收，地下汽车库未做人防验收，195幢与196幢两幢房屋未做消防验收，地下室常年积水，雨水污水未分离处理，污水直排及承诺的小区菜场等均未完工，小区部分业主的产权证至今未办理，还欠每户业主入户纯净水安装费800元，原告对小区历史遗留问题避而不谈，却要求对烂尾楼改造予以恢复原状，是完全不顾美之国花园小区全体业主利益的行为，原告的诉请应予驳回。经审理查明，位于苏州市吴中区××蠡路西侧、××南侧转角××“××花园”××楼，建设单位为原告，原告于2006年7月10日取得建设工程规划许可证，于2006年9月28日取得建筑工程施工许可证。规划审批建筑面积为20162平方米，地下一层、地面六层，建筑高度为19.80米。后原告将该项目发包给他人施工。因原告建设的上述4号楼批准建筑高度为19.8米，实建22.55米，苏州市规划局于2008年1月8日向原告作出行政处罚决定：同意补办规划变更手续；罚款345900元。后原告按行政处罚决定书缴纳了罚款，但未办理变更规划手续至今。涉案4号楼建成封顶后未进行过装修，处于毛坯状态，至今尚未进行验收，未取得产权证。此后，涉案4号楼由被告陆建军与他人共同出资将负一楼地下室改造成地下停车场，一楼沿街部分改造成商铺，一楼内被改造成小商铺，并对外出租营业。另查明，被告美韵公司于2015年12月25日成立，原股东为陆建军、施俊麟、吴松枝、邓香华；于2016年6月6日变更股东为施俊麟、吴桂宝、王喜才，法定代表人变更为施俊麟。庭审时，原、被告双方均保证庭审所做陈述属实，不做虚假诉讼或不诚信诉讼。原告陈述，其于2015年12月23日发现涉案4号楼被他人侵权后，即向长桥派出所进行报案处理，但无处理结果。两被告陈述，其未参与4号楼装修改造或出资，未对外进行出租。以上事实，由原告提供的建设工程规划可证、施工许可证、国有土地使用证、（2007）苏中民一初字第0179号、（2008）苏中民一初字第0044号、建设工程施工合同、（2009）苏民终字第0061号、（2010）苏民终字第0054号民事判决书，当事人的陈述以及庭审笔录、法院调查材料等予以证实。庭审时，原告为证明两被告侵权行为的存在，提供了如下证据：1.租赁合同两份复印件，其内容载明被告美韵公司将位于宝带西路689-193号中的设施、设备出租给施俊麟，用于开设快餐面食店，租期自2015年12月18日起至2020年12月17日，前两年免租，第三年租金为70000元，押金30000元。另一份合同载明有承租人（因字迹潦草，无法识别合同落款签名），开设土灶馆，租期自2015年12月18日起至2016年12月17日。2.无线苏州栏目转载《城市商报》有关涉案4号楼被改成“邻里中心”将予取缔的报道，其中内容载明4号楼改造是由被告陆建军牵头所为。3.苏州电视台第五套2016年5月3日的《乐惠苏州》栏目关于美之国4号楼的报道，证明4号楼原为毛坯，后由被告陆建军私自改造成现有状态的事实。经质证，被告认为其均不知情，其未对4号楼进行过装修改造，也未出资过。审理中，本院至长桥派出所调取了对美之国花园业委会主任仲文良，被告陆建军，美蠡雅社区居委会的负责人的询问笔录，其中仲文良陈述：2015年年底后，陆建军、还有一个姓施、一个姓吴的等美之国小区业主对4号楼进行装修，这些装修没有经过开发商同意，与业委会讲过，但业委会是不支持也不反对。装修4号楼都是他们个人行为，与业委会没一点关系。被告陆建军陈述：其系美韵公司的法定代表人，系美之国小区业主，2015年9月其与其他业主共同出资，对4号楼由其公司进行改造装修。参与出资改造的算其在内有6人，具体姓名不便透露，其个人出资约900万元。2016年1月4日，被城区管委会以有安全隐患为由叫停，后又于1月25日左右继续对负一楼和一楼总共7000平方米进行装修。2016年2月底基本装修完毕，共花费约1600万元，现在负一楼为4000平方米的地下停车位83个，供小区业主停车，停车费用由美之怡物业公司收取。一楼3000平方米，分成21间沿街商铺，平均每间30平方米，其余作为室内摊位，现商铺和室内摊位都招商完毕，其以美韵公司名义与各商户签订设备设施租赁协议，合同期限为5年，协议第1年免租，第2年开始收取设备设施费用。其知道4号楼的产权归开发商（即集诚房产公司）所有，其本意不是侵权，目的是改善小区安全和卫生状况，也是逼开发商来解决问题，是自治自救行为。美蠡雅社区居委会的负责人陈述：2015年9月份开始，陆建军牵头合议，筹资对4号楼进行装修改造，完工后对外招租。其发现后，立即约谈了业委会主任及陆建军等人，劝说停工，但陆建军等人不听劝阻。经质证，原告对上述询问笔录予以认可。而被告认为，陆建军的笔录系其本人的个人看法，不能够作为事实依据。美韵公司无公司账户，笔录未反映公司真实信息。笔录中提及有6人参与改造，陆建军在2016年6月已退出改造，对其他业主的改造行为不应承担责任，也无法劝阻。其在笔录中称本意不在侵权，目的是改善小区安全和卫生状况，逼开发商出来解除小区历史遗留的问题。仲文良和社区负责人的笔录不能作为证据使用，只是其个人的看法，不能证明陆建军实施侵权行为和参与侵权的程度。装修是美之国花园业主的共同行为，通过业主代表大会表决同意的，不能因为某一个人可能参与改造，就由其一人承担全部责任，对两被告极不公平。审理中，本院于2016年7月14日向两被告发出通知，要求其立即停止4号楼装修改造行为。本院在庭审时向被告进行明确告知，不得对涉案4号楼进行扩大装修改造范围，不得再行对外出租，由此造成安全事故等其他不良影响等后果由被告自行承担。本院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险；造成不动产毁损的，权利人可以请求恢复原状。本案中，涉案4号楼系原告在取得建设规划及施工许可情形下开发建设，虽因层高超过审批高度而未办理规划变更手续，但至目前并无规划及住建行政管理部门对涉案4号楼认定为违法建筑，基于原告的建造事实行为，其对涉案4号楼享有使用及处分等物权。根据本院调取公安机关对仲文良、陆建军、社区居委会负责人所作的询问笔录内容，可以认定涉案4号楼系由被告陆建军与他人及被告美韵公司共同出资对处于毛坯状态的涉案房屋进行装修改造，并以被告美韵公司的名义对外出租的事实。两被告并无证据证实其对涉案4号楼的装修改造及对外出租得到原告的同意，其行为属擅自处分他人财产的行为，系侵犯原告物权的行为。原告要求两被告立即停止侵害行为、恢复原状，于法有据，应予支持。至于两被告抗辩上述公安机关的询问笔录不能证明其侵权行为，被告陆建军对其侵权事实在公安机关进行详细的陈述，且有仲文良、当地社区负责人的陈述，原告提供的租赁合同以及相关新闻媒体所做的新闻报道内容亦能印证，足以证实其侵权之事实，故本院对其上述抗辩不予采信。根据陆建军在公安机关的陈述，除其外还有其他人员参与涉案房屋的装修改造，其在庭审时既否认自己有出资改造行为亦并不明确其他参与改造人员的具体情况，致使本案其他侵权人的情况难以查清，如被告陆建军上述陈述属实，其与他人亦系共同侵权，现原告仅基于现有证据而要求两被告停止侵害并恢复原状，于法有据。被告陆建军抗辩其基于改善小区安全及卫生状况并逼原告作为小区开发商解决遗留问题而实施上述侵权行为，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益，即使被告陆建军所称业主与开发商就美之国小区存在遗留未解决问题属实，业主应通过正当合法途径解决，其所称遗留问题并不能成为两被告非法侵占他人房屋进行装修改造并对外出租的合法理由，而且涉案4号楼未经竣工验收，有可能存在安全隐患，故本院对该抗辩意见不予采信。至于本案处理结果同涉案房屋相关承租人有法律上的利害关系，因原告在本案中未对相应承租人主张权利，且被告拒不认可侵权行为，并提供相关出租凭据，致使本院无法追加相关承租人作为第三人参加诉讼，故本案中对有关承租人的问题不作理涉。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十条、第三十六条、第三十八条、《中华人民共和国侵权责任法》第五条、第十条、第十五条之规定，判决如下：一、被告陆建军、苏州美韵商业经营管理有限公司立即停止对位于苏州市吴中区盘蠡路西侧、宝带西路南侧转角处的“美之国花园”十组团4号楼实施的侵权行为，停止装修改造、扩建及对外出租经营等行为。二、被告陆建军、苏州美韵商业经营管理有限公司于判决生效之日起一个月内将上述涉案4号楼恢复至原状，不得对该房屋造成毁损。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。案件受理费减半收取40元，由被告陆建军、苏州美韵商业经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 员 何亚平二〇一六年十月十日法官助理 徐姝玢书 记 员 周亚雅