北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0113民初5304号原告刘晨，男，1985年10月23日出生，汉族，北京市石景山区居民，住北京市石景山区，身份号码×××。原告杨会，女，1985年12月6日出生，汉族，河北省石家庄市村民，住北京市石景山区，身份号码×××。二原告共同委托代理人郑胜男，北京市玖典律师事务所律师。二原告共同委托代理人艾栢存，北京市玖典律师事务所实习律师。被告马秀兰，女，1943年6月1日出生，汉族，北京市顺义区居民，住北京市顺义区，身份号码×××。被告兼被告马秀兰委托代理人马鸿丽，女，1966年10月16日出生，汉族，北京市顺义区居民，住北京市顺义区，身份号码×××。原告刘晨、杨会与被告马秀兰、马鸿丽房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘晨、杨会及其委托代理人郑胜男、艾栢存，被告马秀兰、被告兼马秀兰委托代理人马鸿丽到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告刘晨、杨会共同诉称：二原告为夫妻关系，被告马鸿丽为被告马秀兰的女儿。原告通过北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）向被告购买了坐落于顺义区×室楼房一所。2016年3月1日，二原告及原告杨会的母亲一起到涉诉房屋看房并与马秀兰了解房屋情况，商议购房事宜，马秀兰同意出售房屋并于当日晚五点半委托马鸿丽与原告签订了买卖定金协议书、北京市存量房屋买卖合同及补充协议。当日，原告支付了购房定金5万元，并按照合同约定进行了房屋评估。合同约定原告应于2016年4月15日前支付首付款58万元。合同签订后，原告于2016年3月28日筹到首付款，便与被告联系可以提前支付首付款，被告明确表示房屋不卖了，后经中介协商，被告仍拒绝继续履行合同。起诉要求：1.判令解除原告与被告于2016年3月1日签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议；2.判令被告返还原告定金5万元；3.判令被告赔偿原告违约金34.4万元；4.诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告继续履行2016年3月1日原告与被告马秀兰签订的北京市存量房屋买卖合同，配合原告办理网签手续，商业贷款手续，房屋产权过户登记手续；2.判令被告交付房屋钥匙、进行物业交割、房屋相关票据并腾退房屋；3.诉讼费由被告承担。被告马秀兰辩称：房本是我的，他们拿走房本卖了以后才跟我商量的，我才知道房子卖了，我当时很不同意，我房卖了没地住。被告马鸿丽辩称：2016年3月1日四点多我接到链家公司的电话，我赶到链家公司幸福东区店，经理告诉我说我母亲同意卖涉案房屋，我就替我母亲签字了，当时我也没打电话问我母亲卖不卖房。我四点多到的链家，签完合同八点多了。过几天我去我母亲那儿跟我母亲说把房卖了，我母亲说没同意卖，卖了住哪去。我说我已经签合同了，她说签了也不卖。链家公司工作人员周彬玉让我做做我母亲工作，但我母亲就是不卖了，我就跟链家说这房是我母亲的房，我也没委托书，被你们忽悠我就过来了，链家公司经理说这合同是无效的。我们登的售房价款是175万，合同签的是172万，172万是签合同当天晚上定的，从175万到172万他们还要降价，我说我不卖了，原告说商量商量，最后商量是贷款，同意172万，我才签的合同。我从小不跟我母亲住。我生下来四十天我母亲去内蒙工作了，我跟我舅舅生活。我母亲1987年回的北京，我当时当兵回来了。因为这个原因我跟我母亲关系不是很融洽，我是背着我母亲把房子卖了。我卖完房想把我母亲接到我家，我母亲不同意。经审理查明：刘晨、杨会为夫妻关系。马秀兰与马鸿丽为母女关系，马秀兰没有其他子女。刘晨、杨会通过链家公司购买房屋。2016年3月1日，链家公司工作人员周彬玉带刘晨、杨会查看了登记在马秀兰名下的坐落于顺义区×室的房屋。马秀兰居住在该房屋内。看房时，马秀兰接待了刘晨、杨会等人，并介绍了房屋情况及邻里关系等。看房后，刘晨、杨会决定购买涉案房屋，链家公司工作人员即通知马鸿丽到链家公司协商涉案房屋买卖问题。在链家公司居间下，马鸿丽与刘晨、杨会协商确定了涉案房屋的购买价格后，在无书面授权委托书的情况下，马鸿丽即以马秀兰代理人名义与刘晨、杨会签订了一份北京市存量房屋买卖合同，合同约定：马秀兰所售房屋坐落为顺义区×室，产权证明所载建筑面积共66.1平方米；房屋成交价格为155万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为17万元；刘晨、杨会向马秀兰支付定金5万元。刘晨、杨会拟贷款金额为108万元；马秀兰收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后3个工作日内将房屋交付给买受人。双方当事人同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，马鸿丽还以马秀兰代理人名义与刘晨、杨会、链家公司签订了一份补充协议、一份居间服务合同、一份买卖定金协议书。其中，补充协议约定：刘晨、杨会于2016年3月1日将定金5万元自行支付马秀兰；刘晨、杨会于办理面签手续当天且不晚于2016年4月15日前将首付款58万元以理房通托管方式支付马秀兰。马秀兰与刘晨、杨会应于链家公司收到评估报告后三个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续;刘晨、杨会与马秀兰同意，在批贷函下发后三个工作日内，刘晨、杨会与马秀兰应共同办理房屋所有权转移登记手续；马秀兰与刘晨、杨会应当在交房当天自行办理物业交割手续，链家公司陪同。马秀兰与刘晨、杨会一致同意，刘晨、杨会从本协议约定的购房款中留存1万元，作为物业交割保证金。该保证金于刘晨、杨会与马秀兰办理物业交割当日，由刘晨、杨会自行支付给马秀兰。2016年3月1日即上述合同签订当日，马鸿丽收取了刘晨、杨会支付的定金5万元。后马鸿丽表示马秀兰不同意卖房，不同意继续履行合同。诉讼中，马鸿丽称签完合同没几天其就和链家公司说其母亲不同意卖房，房不卖了，但链家公司没跟刘晨、杨会说，刘晨、杨会是三月二十几号才听链家公司说房不卖了。诉讼中，马秀兰称房卖了以后才知道马鸿丽要卖房，刘晨、杨会看房时，其介绍了房屋情况，但是没说卖房，其也没在合同上签字。马鸿丽称出售涉案房屋是其登记的，房是其母亲的，其说服不了其母亲卖房。双方对刘晨、杨会看房过程中是否谈及房屋买卖事宜各执一词，未能达成一致意见。刘晨、杨会称马秀兰虽未在合同上签字，但实际其知晓卖房的事情，并授权马鸿丽代其出售房屋，涉案房屋买卖合同系有效合同。为证实其主张，刘晨、杨会提交了以下证据：1.链家公司看房记录，该记录显示针对涉案房屋共有三次看房记录（包括刘晨、杨会），刘晨、杨会用以证明涉案房屋不止与刘晨、杨会一家磋商买卖，马秀兰住在该房中，据链家公司陈述每次看房都是由马秀兰接待，马秀兰是知晓卖房情况的。马鸿丽、马秀兰经质证称确实有其他人看过房，马秀兰一个人住在涉诉房屋，门开着，谁进去马秀兰都跟人聊天。2.链家公司幸福店经理季国强证某（经刘晨、杨会申请季国强出庭作证）。季国强证实：我店的经纪人周彬玉带着杨会和刘晨去看了煤炭公司家属楼马鸿丽家的房子，一共看过两次。谈判的当天我在场，我来主谈的，价格中间产生分歧，最后谈妥了。谈判当天马秀兰没过来，马鸿丽拿着房本过来的，谈妥以后需要马秀兰的身份证，马鸿丽给马秀兰打过电话，说这房子已经卖了，让我们去人取的身份证。我派我同事张景亮及李春燕去煤炭公司住宅楼2号楼七单元202室取的，到那儿以后马秀兰把身份证给这两个人了，然后就继续签约了。过了一段时间马鸿丽给周彬玉打电话，说马秀兰不太同意卖房了，我方说能否再沟通一下，马鸿丽说再做做工作。又过了一段时间马鸿丽跟我们说做不通工作，不卖了，协商一下怎么解决。后期我们组织双方见面，因赔偿金的问题没沟通妥。我和周彬玉去过马秀兰家和马秀兰沟通，马秀兰明确表示不卖了。马鸿丽、马秀兰经质证称马秀兰的身份证、房本都在马鸿丽手中，不存在证人说的去马秀兰那儿取。马鸿丽、马秀兰并否认在签订合同过程中马鸿丽给马秀兰打过电话。上述事实，有北京市存量房屋买卖合同、补充协议、买卖定金协议书、短信记录、证人证某、通话记录及本院庭审笔录等在案作证。本院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案焦点问题为马鸿丽是否有代理权。链家公司工作人员与刘晨、杨会查看涉案房屋时，马秀兰虽进行了接待，并介绍了房屋情况，但在此过程中，马秀兰并未表示授权马鸿丽签订合同。在马鸿丽签订合同过程中，马鸿丽并未持有马秀兰的书面授权委托书，刘晨、杨会提交的证据亦并不足以证明马鸿丽系受马秀兰委托签订涉案合同。且涉案房屋为马秀兰的唯一住所，房屋的买卖涉及马秀兰个人重大财产处置，根据交易习惯和生活常识，马鸿丽作为代理人签订合同理应有马秀兰的书面授权。因此，马鸿丽在未经授权的前提下，擅自与刘晨、杨会签订房屋买卖合同，系无权代理，且未经马秀兰追认，其签订的北京市存量房屋买卖合同、补充协议等系无效合同，对马秀兰不发生法律效力。马鸿丽系无权代理人，对涉案房屋不享有处置权。综上所述，刘晨、杨会要求马秀兰、马鸿丽继续履行合同等诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款之规定，判决如下：驳回原告刘晨、杨会的诉讼请求。案件受理费二万零二百八十元，由原告刘晨、杨会负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李红艳人民陪审员  刘淑霞人民陪审员  焦晓卫二〇一六年十月十三日书 记 员  李 娜