四川省眉山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川14民终422号上诉人[原审原告（反诉被告）]汪利红，男，生于1967年12月26日，汉族。上诉人[原审原告（反诉被告）]罗晓芳，女，生于1972年3月13日，汉族。委托代理人杨西勇，四川达宽律师事务所律师。被上诉人[原审被告（反诉原告）]四川华硕房地产开发有限公司。法定代表人蓝紫旖，总经理。委托代理人刘吉云，四川精伦律师事务所律师。委托代理人燕琼，四川精伦律师事务所实习律师。上诉人汪利红、罗晓芳因与被上诉人四川华硕房地产开发有限公司（以下简称华硕公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省眉山市彭山区人民法院(2015)彭山民初字第2250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月10日立案受理后，依法组成合议庭于2016年6月14日公开开庭审理了本案。上诉人汪利红、罗晓芳及其委托代理人杨西勇，被上诉人华硕公司的委托代理人刘吉云依法到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，汪利红、罗晓芳系夫妻关系，因汪利红、罗晓芳所有的房屋处于彭山区玻璃厂片区旧城改造的拆迁范围内，作为对该片区具体实施土地开发与房屋改造的华硕公司，于2012年6月19日与汪利红、罗晓芳签订了《玻璃厂片区就成改造房屋拆迁产权调换安置补偿协议书（“香堤漫步”居住小区）》（以下简称《补偿协议书》）。该《补偿协议书》约定：“一、拆迁说明：1、乙方被拆迁房屋的使用性质、结构、建筑面积按相关规定，以房屋测绘实际丈量的建筑面积为准。2、拆迁补偿、补助：被拆迁房屋以建筑面积产权调换为基础，甲方（华硕公司，下同）对乙方（汪利红、罗晓芳，下同）拆迁房屋进行面积补偿和货币补偿。”、“三、被拆迁房屋补偿：1、甲方补偿的房屋地址位于“香堤漫步”小区18栋1单元11层2号，户型K3跃层，为四室二厅，共计1套，建筑面积共计144.48平方米（以实测面积为准），另外甲方再补偿给乙方住房一套，户型为E户型，面积100.43平方米，商铺面积94.59平方米。选择的门面在6号，共计1套（两个门面），建筑面积共计94.06平方米（以实测面积为准）。”同日，双方签订《补充协议》，该协议约定：“1、乙方原房屋建筑面积共计189.18平方米；门面建筑面积共计94.59平方米。甲方补偿乙方的房屋建筑面积共计144.48平方米，门面建筑面积共计94.06平方米。另外甲方再补偿给乙方住房一套，户型为E户型，面积100平方米，甲方补偿给乙方住房面积共计244.48平方米，商铺面积94.06平方米。2、因乙方要求将甲方另外补偿的面积100平方米的住房折算为现金补偿，甲方不再另行补偿该住房。甲方同意补偿乙方现金386000元，该费用包含了100平方米房屋折现价值以及189.19平方米原住房和94.59平方米原商铺的所有过渡费、搬迁费、装修费等一切费用，乙方不得再以任何理由向甲方索要补偿。3、乙方要求，甲方补偿乙方住房及商铺面积超出的55.23平方米（庭审核实，该数字系计算错误，实为55.3平方米），只按照1000元/平方米的价格支付甲方，共计补偿甲方55230元，在交房前付清。”上述《补偿协议书》和《补充协议》的尾部均由作为甲方的华硕公司加盖公章，作为乙方的汪利红签字，日期2012年6月19日。华硕公司于上述协议签订当日向汪利红、罗晓芳支付了386000元，汪利红、罗晓芳向华硕公司出具收条一张。此后，汪利红、罗晓芳以华硕公司补偿安置的房屋建筑面积不足为由，拒绝收房。另查明，受华硕公司的委托，眉山市佳柯测绘有限公司在2015年6月22日对位于眉山市彭山区凤鸣大道三段253号（即“香堤漫步”小区）商业、住宅用房进行了房屋面积测绘，并出具了房屋面积测绘报告（彭报告编号：2015-0042），其中18栋1单元11层2号房屋的产权面积是128.59平方米。原审法院根据汪利红、罗晓芳的申请，依法向眉山市彭山区房产管理局调取了香堤漫步小区18栋1单元11层2号房屋的建筑面积为126.48平方米（含套内建筑面积和公摊面积）。还查明，汪利红于2010年4月30日向华硕公司出具收条一张，载明：“于2010年4月29日收到华硕房地产开发公司过渡费伍仟元。待正式签订搬迁合同时，从总过渡费中扣除。汪利红（签字）2010年4月30日”；同日，汪利红向华硕公司出具收条一张，载明：“今收到华硕房地产开发有限公司人民币壹万伍仟元正。注：（此款为垫付张智玉邦公司购买钢管厂土地工作费用）。2010年4月30日汪利红（签字）。”；汪利红于2010年12月8日向华硕公司出具领条一张，载明：“今领到华硕房地产有限公司房租5000元正，从2010年到2011年全年房租.伍仟元正。汪利红（签字）2010年12月8号。”；汪利红于2010年10月2日向告华硕公司出具领条一张，载明：“今领到华硕房地产开发有限公司从2009年9月3日到2010年9月3日止，全年劳务费10000元正，壹万元整。2010年10月2日汪利红（签字）。”原判认为，依法成立的合同，受法律保护。双方之间签订的《补偿协议书》及《补充协议》，均有双方的签章，系双方的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，故依法成立并生效，双方均应按协议约定切实履行各自义务。结合双方提供的证据及庭审查明的事实，对本案的争议焦点问题分析如下：一、在本诉部分，汪利红、罗晓芳以补偿安置的房屋建筑面积不足为由诉请华硕公司支付赔偿金63000元人民币是否有事实和法律依据。对于双方拆迁补偿的原则，依据双方签订的《补充协议》第1、3条的约定来看，双方达成了关于华硕公司向汪利红、罗晓芳超面积补偿的建筑面积是55.3平方米的共同合意，从该数字的计算方式来看，可以反映双方关于汪利红、罗晓芳房屋的拆迁补偿原则是按1：1的比例进行安置，这也与《补偿协议书》第一条第2款关于“被拆迁房屋以建筑面积产权调换为基础”的原则相互印证。关于华硕公司向汪利红、罗晓芳补偿安置的位于香堤漫步小区18栋1单元11层2号房屋的建筑面积应以《补偿协议书》载明的144.48平方米为准，还是以实测面积为准的问题。原审认为，虽然双方签订的《补偿协议书》第三条约定华硕公司向汪利红、罗晓芳补偿安置的住房包括一套位于香堤漫步小区18栋1单元11层2号的建筑面积144.48平方米的住房（下称“诉争房屋”）和一套面积为100.43平方米的住房，但以括号形式备注“（以实测面积为准）”，且《补偿协议书》第一条1款也明确了“乙方被拆迁房屋的使用性质、结构、建筑面积按相关规定，以房屋测绘实际丈量的建筑面积为准。”的约定，故协议约定的144.48平方米并非确切的诉争房屋的建筑面积，而应以实测面积为准。同时，根据华硕公司提供的《眉山市房屋面积测绘报告》关于诉争房屋建筑面积测绘的结论，诉争房屋的实测面积是128.59平方米，尽管与彭山区房产管理局提供的诉争房屋的建筑面积126.48平方米有所出入，但协议双方作为平等的民事主体，应尊重其意思自治，故原审认为诉争房屋的建筑面积应以实测面积128.59平方米为准。综上，诉争房屋实际建筑面积128.59平方米，连同华硕公司向汪利红、罗晓芳单独补偿的100平方米的住房，华硕公司实际向汪利红、罗晓芳补偿安置的住房面积为228.59平方米，与汪利红、罗晓芳的原住房面积189.18平方米相比较，超面积向汪利红、罗晓芳补偿了39.41平方米（228.59-189.18），故汪利红、罗晓芳以补偿安置的房屋建筑面积不足为由，诉请华硕公司支付赔偿金63000元人民币，原判认为，与事实不符，对此不予支持。二、在反诉部分，华硕公司反诉请求汪利红、罗晓芳支付和退还超面积补偿款、预借补偿款项共104410元是否有事实和法律依据的问题。结合上文所述，华硕公司超面积向汪利红、罗晓芳补偿房屋建筑面积39.41平方米，参照双方《补充协议》第3条约定的对于华硕公司超面积补偿安置给汪利红、罗晓芳的建筑面积，汪利红、罗晓芳要求按1000元/平方米的标准向华硕公司予以现金返还，华硕公司诉求汪利红、罗晓芳退还超面积补偿款39410元（39.41平方米×1000元/平方米），原判认为系立足于合同双方权利义务对等原则出发的正当诉求，故应予支持。对于华硕公司反诉请求汪利红、罗晓芳返还预借补偿款项的问题，依据双方于2012年6月19日签订的《补充协议》第2条“因乙方要求将甲方另外补偿的面积100平方米的住房折算为现金补偿，甲方不再另行补偿该住房。甲方同意补偿乙方现金386000元，该费用包含了100平方米房屋折现价值以及189.19平方米原住房和94.59平方米原商铺的所有过渡费、搬迁费、装修费等一切费用，乙方不得再以任何理由向甲方所要补偿。”的约定，双方已明确了华硕公司针对100平方米房屋折现价值以及189.19平方米原住房和94.59平方米原商铺的所有过渡费、搬迁费、装修费等一切费用，向汪利红、罗晓芳补偿现金价款是386000元，而华硕公司所提供的由汪利红签字的收条、领条及借条，日期均发生在2010年，系《补充协议》签订之前，且华硕公司也未举证证明汪利红以收条、借条等形式向华硕公司收取的款项共65000元与386000元的存在关联性或该65000元应在386000中扣除而尚未扣除，同时在庭审中，对于日期为2010年1月5日的金额为30000元的借条，华硕公司仅提供了复印件，汪利红、罗晓芳对此也提出异议，故依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，对华硕公司诉求汪利红、罗晓芳返还预借费用65000元，原判认为欠缺证据证明华硕公司的主张成立，不予采信。综上,原审法院遂根据《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决:一、驳回汪利红、罗晓芳的诉讼请求。二、汪利红、罗晓芳须在本判决生效之日起十五日内向四川华硕房地产开发有限公司退还拆迁房屋超面积安置补偿款39410元。三、驳回四川华硕房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1884元，由汪利红、罗晓芳负担1140元，四川华硕房地产开发有限公司负担744元。汪利红、罗晓芳上诉称，原审认定事实不清，适用法律错误。《房屋拆迁安置补偿协议》及《补充协议》均明确对拆迁房屋的补偿，并非按照上诉人实际拆迁面积补偿，即不能按1：1比例补偿。《补充协议》有关实际测量面积的约定是对被拆迁房屋的约定，而不是对安置补偿房屋的约定。面积误差上诉人提出按市场价进行赔偿符合最高法院商品房案件司法解释的规定。被上诉人已超过两年未交房，应向上诉人支付过渡费。请求撤销原判，改判支付赔偿金63000元及过渡费。华硕公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《房屋拆迁安置补偿协议》及《补充协议》，双方约定以建筑面积产权调换原则为基础，按照1：1比例进行补偿安置，华硕公司已超面积进行补偿，完全履行了合同义务。双方约定被拆迁房屋和用于补偿的房屋面积均以实测面积为准。未交房的原因在于上诉人以房屋面积不足为由拒绝收房，故要求支付过渡费没有理由。请求驳回上诉，维持原判。二审经审理查明的事实，与原审查明的事实相一致。以上事实有汪利红、罗晓芳提供的证据：汪利红、罗晓芳的身份证复印件、《玻璃厂片区旧城改造房屋拆迁产权调换安置补偿协议书（“香堤漫步”居住小区）》和《补充协议》和申请原审法院依法向眉山市彭山区房产管理局调取的证明一份；华硕公司提供的：华硕公司的营业执照、组织机构代码证及法定代表人身份证明等主体资格证明、《玻璃厂片区旧城改造房屋拆迁产权调换安置补偿协议书（“香堤漫步”居住小区）》和《补充协议》、《眉山市房屋面积测绘报告》，汪利红签字的收条原件2份、领条原件2份、借条复印件1份，何利如出具的收条复印件1份；以及双方当庭陈述等在卷作佐证。本院认为，双方的争议焦点为华硕公司是否应当对安置补偿给汪利红、罗晓芳的房屋建筑面积不足赔偿其损失63000元，以及汪利红、罗晓芳是否应当向华硕公司支付超面积安置补偿款？从审理查明的事实来看，双方2012年6月19日签订的《补充协议》约定：1、乙方原房屋建筑面积共计189.18平方米；门面建筑面积共计94.59平方米。甲方补偿乙方的房屋建筑面积共计144.48平方米，门面建筑面积共计94.06平方米。另外甲方再补偿给乙方住房一套，户型为E户型，面积100平方米，甲方补偿给乙方住房面积共计244.48平方米，商铺面积94.06平方米。2、因乙方要求将甲方另外补偿的面积100平方米的住房折算为现金补偿，甲方不再另行补偿该住房。甲方同意补偿乙方现金386000元，该费用包含了100平方米房屋折现价值以及189.19平方米原住房和94.59平方米原商铺的所有过渡费、搬迁费、装修费等一切费用，乙方不得再以任何理由向甲方索要补偿。3、乙方要求，甲方补偿乙方住房及商铺面积超出的55.23平方米（庭审核实，该数字系计算错误，实为55.3平方米），只按照1000元/平方米的价格支付甲方，共计补偿甲方55230元，在交房前付清。”从协议的约定来看，被拆迁房屋以建筑面积产权调换为基础，对于超面积补偿的面积双方约定为55.3平方米，也侧面映证双方对于拆迁补偿的原则是以1:1为基础。《玻璃厂片区旧城改造房屋拆迁产权调换安置补偿协议书》第一条1款约定：“乙方被拆迁房屋的使用性质、结构、建筑面积按相关规定，以房屋测绘实际丈量的建筑面积为准。”反映出双方的真实意思应是以房屋的实际测量面积为准，根据华硕公司提供的测绘报告，讼争房屋的实测面积为128.59平方米，故讼争房屋的实际补偿安置面积为128.59平方米。此外华硕公司已向汪利红等人单独补偿了100平方米住房的款项，故华硕公司实际向汪利红等人安置补偿的住房面积为228.59平方米，与汪利红、罗晓芳原住房面积189.18平方米相比，超面积向其补偿了39.41平方米，汪利红、罗晓芳以华硕公司安置补偿住房面积不足为由要求支付赔偿款63000元没有依据，原审的认定并无不当，本院予以采纳。.对华硕公司要求汪利红、罗晓芳给付超面积安置补偿款的问题，由于华硕公司向汪利红、罗晓芳超面积安置补偿住房39.41平方米，参照《补充协议》第3条关于超面积安置向华硕公司按1000元每平方米返还的约定，华硕公司要求汪利红、罗晓芳返还超面积安置补偿款39410元，原审对此予以支持符合双方的约定，本院予以确认。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费2348元，由汪利红、罗晓芳负担。本判决为终审判决。审判长 蒋 毅审判员 罗卫平审判员 王 敏二〇一六年十月二十六日书记员 李龙宇