江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2016）苏0602民初字4481号原告：南通鸿福物业管理有限公司，住所地南通市城港花苑26幢4层。法定代表人：杨自华，总经理。委托诉讼代理人：柏家卫（特别授权），南通鸿福物业管理有限公司职员。被告：郭莉，女，1978年5月5日生，汉族，住南通市。原告南通鸿福物业管理有限公司与被告郭莉物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月15日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告南通鸿福物业管理有限公司法定代表人杨自华及其委托诉讼代理人柏家卫，被告郭莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南通鸿福物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告郭莉支付原告2016年度的物业服务费人民币1689元。事实与理由：2015年12月，原告受南通市任港时代广场投资有限公司的委托，对被告所在的宏景大厦进行物业管理服务。被告使用的房屋面积56.3平方米。根据物业管理服务合同的约定，公寓式办公用房物业服务费为每月每平方米2.5元，按年交纳，业主或物业使用人应在每年度首月履行付费义务。被告至今未支付。被告郭莉辩称，被告在接受所购置的宏景大厦509室房产时，发现开发商许多基础设施未完全配备，如水费、电费、煤气费未改成民用收费。2015年年底，在被告所在的小区提供物业服务的南通万豪物业管理有限公司（以下得简称万豪物业公司）私自撤离后，开发商未和任何业主协商与原告订立了物业服务合同。原告除了清理卫生外，许多物业服务项目无人管理，其服务质量达不到合同规定的三级标准。一是小区未实际封闭管理。原告进驻大厦后，拆除了东西两入口处挡车栏杆，小区大门尚开，车辆随意进入小区，单元门禁24小时敞开，岗亭长时间无人值班，小区到处贴满商业宣传广告，可疑之人在小区窜行，外来车辆随意停留小区，业主电瓶及电瓶车被盗，业主无安全感。二是小区内消防栓形同虚设，大部分无消防器具，小区夜晚漆黑一片，无路灯照明，业主车辆多次被高空坠物砸坏玻璃，保安巡逻未能发现。三是小区内汽车停放无人管理，出现乱停乱放，堵塞通道，外来车辆长期停留小区，而小区业主车辆无处可停，电瓶车随意停在三个大门口、一楼电梯口及过道，各通道旁杂乱停放。四是外墙损坏，墙壁裂缝，原告视若无睹，不接受报修和投诉。对于房屋质量问题，邻居空调滴水、清晨装修产生的噪音等问题长期不能解决。五是开发商在小区店面房楼上天井处私自搭建违章建筑，影响小区居民正常视线，店面房装修时把原有地平挖深，造成地基不稳，原告未去制止。小区内照明指示灯损坏，电线乱拉，危及居民安全。综上，原告没有履行合同约定的义务，未提供符合行业标准的服务，被告有权拒绝交纳物业服务费。原告围绕其诉讼请求提供以下证据：1.物业管理合同。用以证明原告与被告存在物业服务合同关系，物业收费价格为每月每平方米2.5元。2.宏景大厦前期物业管理招标公告及开发商发的公示。证明原告进驻小区提供物业服务程序合法。3.被告郭莉办理所购房产入住手续时签署的宏景大厦业主临时管理规约及被告与南通万豪物业服务有限公司订立的前期物业服务合同。用以证明前期物业服务合同约定的物业收费价格为每月每平方米2.5元，与原告和开发商约定的收费价格未有变化。4.电梯定期检验报告、维修保养合同。证明原告按合同约定对电梯进行了维护。5.建筑消防设施维修保养合同。证明原告对消防设施进行了维护并能够正常使用。6.电梯电费收据。证明原告垫付了小区公共部位运行产生的电费。7.部分业主签署的《关于对宏景大厦物业公司进驻后管理工作的认可》、业主赠送的表扬信、锦旗。证明业主对原告的工作是认可的。8.岗位执勤记录表。证明小区安保在正常巡逻，不存在无人管理状态，卫生保洁工作也在按约定正常进行。9.照片一组。证明原告履行了物业服务合同约定的义务，不存在不作为，小区部分公共拐角、墙砖损坏系业主车辆不当停放造成。10.视频一组。证明业主不服从管理，将电瓶车从电梯推到安全通道停放，不停放在专门设置的电瓶车停放区域。11.南通市公安局崇川分局任港派出所制作的治安调解协议书。用以证明宏景大厦小区部分业主车辆被砸后，得到了公安机关的妥善处理，原告对此并不是不闻不问。经质证，被告未提出实质性异议。对于原告提供的保安值班记录，被告不予认可，其要求原告出示保安巡视的打点卡记录。被告称，在与开发商订立的补充协议中规定，买房后如确实作民用，可以按照民用标准收取水电煤气费。因为水卡发放晚了才导致没有改成。万豪物业公司撤走了，原告应设置栏杆，保证小区实行封闭管理。对于门禁，原告应该及时进行修理（现已修好）。原告设置了公共收费车库，其收费没有与业主协商。因业主没有自有车库，所以将电瓶车推到楼上去，业主因需要充电，拉了电线。原告自己也在电梯口私拉了电线。原告不作为导致消防器材被偷。对于违章搭建，业主向万豪物业公司举报过，原告没有与万豪物业办理好交接手续。被告围绕其抗辩主张，提供以下证据：1.商品房买卖合同、入住手册。2.照片一组。照片用以证明原告存在不作为：小区挡车栏杆被撤除、东单元门无门禁、大门和岗亭无人、监控室无人、业主大门贴满宣传单、电梯和大门贴满宣传广告、路灯无照明、消防栓内无消防器材、高空坠物砸坏汽车、汽车电瓶车乱停乱放、建筑物外观损坏、小区存在违章建筑、电线乱拉掉落等问题。3.宏景小区各业主证明，有54位业主签字并留有电话。用以证明被告提供的证据真实有效。经质证，原告对商品房买卖合同及入住手册无异议，并认为照片的确拍摄于小区，但以偏概全。由于房屋存在结构问题，无法用电，出现私拉电线，原告在使用过程中对电线进行了保护，无安全隐患。本院对原、被告提供的证据予以确认并在卷佐证。据此，结合双方当事人在庭审中的陈述，本院对本案事实认定如下：位于南通市钟秀西路69号的宏景大厦由南通市任港时代广场投资有限公司（以下简称时代广场投资公司）开发建设，时代广场投资公司在交付宏景大厦物业时，选聘万豪物业公司作为前期物业服务企业。2015年12月，万豪物业公司撤出宏景大厦，时代广场投资公司又选聘了原告作为前期物业服务企业，双方于2015年12月23日签订了物业服务合同。合同约定的服务内容与质量包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。合同约定的服务费用为：实行包干制，公寓式办公每月每平方米2.5元，商业物业每月每平方米5元。合同载明物业服务费主要用于以下开支：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用；物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护费用，含日常运行、维护的水费、电费、电梯年检费；物业管理区域清洁卫生费、绿化养护费、秩序维护费等等。合同约定管理区域物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人在每年度的首月履行交费义务。合同违约条款规定，乙方（原告）管理服务达不到约定的服务内容和质量标准，应按3‰的标准向甲方（时代广场投资公司）、业主支付违约金。甲方或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，按每日欠费额的5‰的标准向乙方支付违约金。合同约定的期限为自2016年1月1日至业主委员会成立时止。合同签订后，原告于2016年1月1日进驻宏景大厦提供保洁、保安、管道疏通、电梯保养及维护等物业管理服务，其服务质量得到了部分业主的认可，并收到了部分业主的感谢信及锦旗。被告郭莉系宏景大厦509室业主，其房屋建筑面积56.3平方米。被告郭莉在办理所购房屋入住手续时，签署了业主临时管理规约，并与万豪物业公司崇川分公司订立了前期物业服务协议。在业主临时管理规约中，规定物业费用标准为：办公用房每月每平方米3.5，开发商自2014年9月1日至宏景大厦成立业主委员会签订物业管理服务协议止，对物业管理费进行补贴，业主按每月每平方米2.5元交纳。前期物业服务合同规定的物业管理服务内容包括：对共同部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、秩序维护、房屋装饰装修管理等物业管理服务内容，以及物业管理服务质量标准。被告郭莉在原告提供物业服务后，未支付2016年度的物业服务费。庭审中，针对被告提出的抗辩，原告还解释称，被告购买的为商业用房，使用年限为40年，水费、电费、煤气费均按照商业用房的标准收取。业主到水电煤气公司要求改成居民用收费标准，一直没有好改，原告曾与自来水公司多次交涉，申请调价，一直没有得到批准，造成这一结果不是原告的责任。宏景大厦没有空调机位，是房屋结构问题。原告进驻小区里，按照规定程序经过了招投标和公示，并进行了备案，相关手续是合法的。关于原告提出的档车栏杆问题，原万豪物业公司提供的挡车栏杆由某广告公司无偿提供，期限两年，现因到期广告公司将挡车栏杆拆掉。关于门禁问题，原告进驻小区时，前大楼东侧门禁已被人为损坏，后经修复后又被业主拆掉了。本院认为，依照国务院物业管理条例的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面前期物业服务合同。建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。本案宏景大厦的建设单位在物业交付时选聘了万豪物业公司作为前期服务企业，万豪物业公司撤离后，宏景大厦的建设单位了聘用原告作为物业服务企业在宏景大厦提供前期物业服务，双方签订前期物业服务合同的时间是在建设单位发出招投标公告之前，不能视为经过了招投标程序。即便如此，由于原告进驻宏景大厦小区提供物业服务业主未予反对，业主也没有另聘物业服务企业，故本院认定原告为宏景大厦事实上的物业服务企业。根据原告提供的证据，原告事实上在宏景大厦提供了物业服务，业主接受了原告提供的物业服务，原告有权向业主主张物业服务费。关于物业服务费的标准，原告与宏景大厦的建设单位订立的前期物业服务合同约定的2.5元，虽然合同订立存在程序瑕疵，由于开发单位与万豪物业公司订立的物业服务合同也为这一价格，故本院采纳这一价格标准。关于原告是否完全履行物业管理服务义务，根据原告提供的证据，其在被告所在的小区提供了保洁、保安、电梯维修，还代为垫付了公共电费，进行了消防设施保养等物业服务，得到了多数业主的认可和部分业主的书面感谢，据此，被告郭莉应承担支付物业服务费的义务。分析被告的抗辩意见及所提供的证据，照片证明了宏景大厦存在公共照明、墙面损坏了没有及时维修、电瓶车车随意停放，乱贴广告等问题，虽然拍摄于同一个时间的局部区域，不能反映这一问题是长期存在的，但在一定程度上反映出原告在物业管理方面存在瑕疵，导致一部分业主对原告的服务质量并不满意，故前期物业服务合同约定的收费标准与实际服务存在性价差距。被告提出的其他问题，如消防设施的缺失、水电煤气费用无法改造、无空调外机位置、挡车栏杆的缺失等，并不是原告疏于物业管理原因造成，而是由于小区本身配套设备设施不完备造成，不能成为业主拒付物业服务费的理由。综合判断原告对物业服务疏于管理的程度，本院酌情判定被告按前期物业服务合同约定的价格的90%支付物业服务费，计人民币1520.1元（2.5×56.3×12×0.90）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百二十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告郭莉于本判决生效起十日内,一次性支付原告南通鸿福物业管理有限公司2016年1月1日至2016年12月31日间的物业服务费人民币1520.1元。二、驳回原告南通鸿福物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（已减半），由被告郭莉负担。本判决为终审判决。审判员  黄素兵二〇一六年十月二十八日书记员  朱冰鑫