甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）甘01民终1793号上诉人（原审被告）：张某甲，女，1976年5月24日出生，汉族，住甘肃省兰州市西固区。被上诉人（原审原告）：令某某，女，1992年3月10日出生，汉族，住甘肃省白银市西区。被上诉人（原审原告）：张某乙，女，1990年7月11日出生，汉族，住甘肃省靖远县。上诉人张某甲因与被上诉人令某某、被上诉人张某乙房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2016）甘0102民初3000号民事判决，向本院提出上诉，本院于2016年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张某甲上诉请求：1.撤销原判，依法发回重审或改判，驳回令某某与张某乙的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由令某某与张某乙承担。事实与理由：一审法院认定事实不清、适用法律不当，导致判决结果错误。1.张某甲并未违反《租赁协议》，令某某与张某乙在承租房屋时就已经知道房屋的具体情况，且在刚租赁房屋时就见到了房东本人，房东并未提出异议，视为认可转租事实，故张某甲没有违约。一审法院据此认定张某甲违约错误；2.令某某与张某乙在租赁房屋期间未按《租赁协议》交纳物业费、厨房水费、暖气费、燃气费，已构成违约，其将已收押金冲抵违约金，不应退还，一审法院在认定令某某与张某乙存在违约的前提下判决张某甲退还押金错误。而且令某某与张某乙还将张某甲的床、冰箱、卫生间的大理石瓷砖严重损坏，将厨房灶台严重污染且未清洗，给其造成巨大经济损失；3.双方在《租赁协议》中约定，租赁期间的水、电、暖气费、物业费由承租人自己承担，令某某与张某乙在庭审中也认可从未交过暖气费与物业费。一审判决只扣除该费用的三分之一与事实不符；4.令某某与张某乙至今仍未归还房屋钥匙，致使其无法收回租赁房屋，涉案房屋仍由令某某与张某乙占有，故不退还剩余房租。令某某与张某乙辩称，1.签订合同时她们并不知道张某甲不是真正的房东，而且被赶出房子后她们才知道房东要求收回房屋是因为未缴纳物业费与暖气费，但对这两项费用她们并不知情，故造成违约的过错不在于她们；2.租赁期间她们并没有损坏东西；3.4月29日她们已经搬出了涉案房屋，但一直联系对方无果，故没有将钥匙交还给对方；4.她们只占用了房屋的三分之一，故原审判决承担费用的三分之一合情合理。令某某与张某乙向一审法院起诉请求:1、张某甲退还租房押金2000元及剩余租金1000元，共计3000元。2、本案的诉讼费用由张某甲承担。一审法院认定事实：张某甲从案外人孙某某处承租了坐落于兰州市城关区定西路团结新村小区12号楼102室房屋一套，2015年11月2日，张某甲将上述房屋中的主卧转租给了令某某与张某乙，并于2015年11月25日签订了租赁合同，约定：张某甲将自有的上述房屋中的主卧出租给令某某与张某乙，租赁期12个月，自2015年11月25日至2016年11月25日；月租金为1000元，租金每半年结算共计6000元，同时付押金2000元；租赁期间内，水、电、取暖、燃气、物业以及其他由居住而产生的费用由令某某与张某乙负担，双方还约定了其他事宜。合同签订后，令某某与张某乙按约向张某甲交纳了半年的房屋租金6000元及押金2000元，张某甲出具了收据。2015年12月，孙某某曾来到涉案房屋见过令某某与张某乙，2016年4月底，孙某某以张某甲拖欠暖气费及物业费、且不准转租为由，要求令某某与张某乙腾房，令某某与张某乙遂于2016年4月底搬出涉案房屋。另，涉案房屋小区内张贴了交纳暖气费的通知，但令某某与张某乙以张某甲未通知其交纳为由未交纳涉案房屋的暖气费及物业费，孙某某遂于2016年4月12日向甘肃天源物业管理中心交纳了涉案房屋2015年11月-2016年3月的暖气费2000元，半年物业费232元。2016年5月12日，张某甲向孙某某支付了上述费用。另查明，令某某与张某乙在使用房屋期间缴纳了水费79.50元，电费211.12元，张某甲予以认可。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方签订的租赁合同系真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。因令某某与张某乙已搬离房屋，双方所签合同已实际解除，现对令某某与张某乙要求解除房屋租赁合同的诉讼请求不再处理。关于令某某与张某乙认为张某甲隐瞒涉案房屋系承租而来非其所有，致使房东最后以擅自转租为由收回房屋的主张，虽然双方的租赁合同中写明房屋为张某甲自有，但令某某与张某乙也自述曾经见过房东且在租住期间房东并没有因擅自转租为由要收回房屋，实际上房东收回房屋是因为承租人拖欠相关费用，故本院对令某某与张某乙的该主张不予采纳。关于本案是谁违约的问题。虽然张某甲没有按照其与房东之间的租赁合同缴纳相关费用最终导致房东收回了房屋，但令某某与张某乙作为房屋的实际使用人，其负有支付使用房屋期间相关费用的义务。同时，双方合同约定：“乙方租赁期间内，水、电、取暖、物业费自理”。根据该约定，令某某与张某乙在使用房屋期间负有支付上述费用的义务，其庭审中认可未交纳过暖气费及物业费。因此，双方均有一定的违约行为，根据本案实际情况，本院认定双方互不承担违约责任。关于令某某与张某乙要求张某甲退还押金2000元的诉讼请求。张某甲依据合同约定收取押金2000元且出具了收条，本院认定令某某与张某乙向张某甲交纳了押金2000元，合同解除后，应退还押金2000元。关于令某某与张某乙要求张某甲退还2014年4月25日至2016年5月25日房租1000元的主张，本院认为，令某某与张某乙提供证据证明在2016年5月1日已经另外租房居住，故合同解除后张某甲应该退还令某某与张某乙2016年5月1日至2016年5月25日的房租839元（1000－1000÷31×5天＝839元）。由于令某某与张某乙在租住房屋期间没有缴纳物业费和暖气费，根据本案的实际情况，原告应承担的744元〖（2000元＋232元）÷3＝744元〗在张某甲应退款项中予以扣除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条之规定，判决：一、张某甲于判决生效后五日内向令某某、张某乙返还押金2000元。二、张某甲于判决生效后五日内退还令某某、张某乙剩余房租839元。以上合计2839元，扣除令某某、张某乙应承担暖气费、物业费744元后张某甲应支付令某某、张某乙2095元，判决生效后五日内一次性支付。案件受理费50元，减半收取25元，令某某、张某乙负担10元，张某甲负担15元，余款25元退回令某某、张某乙。本院二审期间，张某甲围绕上诉请求依法提交了（2016）甘0102民初2983号民事判决书复印件一份，内容是张某甲与另一位租客的租赁纠纷，证明令某某与张某乙当时看到了小区张贴的交费通知。令某某与张某乙依法提交了两份证据：证据一：2016年4月15日播出的《兰州零距离》视频截图五张，证明涉案房屋不是张某甲的，押金也没有退还以及房屋的原始状态，其并未将屋内设施损坏；证据二：房东出具的证明一份，证明其在2016年7月18日已将房屋钥匙交还给房东。本院组织当事人进行了质证。令某某与张某乙对张某甲提交的证据真实性无异议，承认看到了交费通知，但对证明目的不予认可，认为张某甲没有通知她们交纳费用，作为租客她们不知道该如何交纳。张某甲对节目视频截图不予认可，只承认房屋不是她所有；对房东的证明不予认可，认为不是房东所写，且存在涂改。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：令某某与张某乙认可看到过小区张贴的交费通知，只是不知道该如何交纳，故对张某甲提交的（2016）甘0102民初2983号民事判决书复印件本院予以采纳。对于节目视频截图，因不属于二审新证据，且不能反映待证事实，对该证据本院不予认定。对于房东的证明因与本案无关，亦不予认定。经审理查明，一审认定的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，合同依法成立后双方均应依照诚实信用原则及合同约定全面履行自己的义务。本案中，张某甲认为其不存在违约行为，不应该退还押金，房东收回房屋的原因是令某某与张某乙未交暖气费与物业费。但是在其提交一审法庭的与房东的微信聊天记录反映出房东收回房屋的原因不只是暖气费未交，还因为张某甲欠交房租，故一审法院认定双方均有一定的违约行为，互不承担违约责任，判令张某甲退还押金2000元并无不当。张某甲上诉称令某某与张某乙对其物品损坏严重，但未提供充分的证据证明该主张，对此请求本院不予支持。关于暖气费与物业费的分担问题，双方签订的《租赁合同》约定：甲方将位于团结新村12号102室主卧租与乙方使用，乙方在使用期间水、电、暖、物业费自理。因为令某某与张某乙仅租住了一间卧室，根据房屋结构及该房屋系几方共同租住的事实，原审法院判令令某某与张某乙承担暖气费与物业费的三分之一并无不当。张某甲主张该费用全部由令某某与张某乙承担与实际情况不符，对该上诉理由本院不予支持。张某甲上诉称令某某与张某乙一直未向其归还涉案房屋钥匙，故不应退还剩余房租。令某某与张某乙陈述因双方无法就退款事宜达成一致意见，联系不到张某甲，故未将钥匙退还。但其于2016年5月1日起已经另外租房居住并通知了张某甲，且提交了证据予以证明。一审法院处理正确，对该上诉理由本院不予支持。综上所述，张某甲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。拟依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张某甲负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨伟东代理审判员  张 茜代理审判员  王晶琦二〇一六年十月二十五日书 记 员  段鸿燕