江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初7135号原告：徐敏，男，汉族，1970年5月10日生，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：徐宇洋，上海申勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨建梅，上海申勤律师事务所律师。被告：张斌，男，汉族，1967年9月15日生，住上海市长宁区。被告：昆山保昆房产有限公司，住所地江苏省昆山市开发区前进中路285号柏悦商务大厦165室，组织机构代码60827573-1。原告徐敏与被告张斌、昆山保昆房产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月12日受理后，依法由代理审判员欧平独任审理，后组成合议庭并于2016年9月30日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人杨建梅到庭参加诉讼，两被告经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐敏请求法院判令：被告张斌承担自2014年3月起的贷款本息168539.77元；被告张斌承担第一项贷款本息的违约金（按照月利率2%标准自2014年3月起计算至欠款还清之日）；被告张斌立即归还剩余贷款本金548062.39元，并按银行实际贷款利息向原告支付贷款利息；若被告张斌未能及时支付第三项请求的本息，则以原告每月实际还贷之本息为本金、按月2%向原告支付违约金；被告昆山保昆房产有限公司对被告张斌的还款义务承担连带保证责任；两被告承担诉讼费用。审理中，原告明确其诉讼请求为：1、被告张斌承担自2014年3月起的贷款本息168539.77元；2、被告张斌承担第一项请求中贷款本息的违约金（按照月利率2%标准自2014年3月起计算至欠款还清之日）；3、被告张斌立即归还剩余贷款本金548062.39元，并自起诉之日起按照银行同期贷款利率标准支付利息支付至实际归还之日；4、被告昆山保昆房产有限公司对被告张斌的还款义务承担连带保证责任。被告张斌未作答辩。被告昆山保昆房产有限公司未作答辩。经审理查明：2004年1月20日，徐敏、须漫琪、徐嘉怡与昆山保昆房产有限公司签订《昆山市商品房购销合同》，约定由徐敏、须漫琪、徐嘉怡向昆山保昆房产有限公司购买位于蓝岸晶舍一期第一幢9单元房屋，面积为214.03平方米，房屋总价款为1188880元。付款方式为签订合同时支付238800元，其余房款95万元于2005年2月19日前付清（包括银行贷款到账）。随后，徐敏向中国建设银行昆山市支行申请了抵押贷款，贷款金额为95万元，贷款期限为20年。担保方式为抵押加阶段性担保。昆山保昆房产有限公司对该贷款在抵押登记之前承担阶段性保证责任。后中国建设银行昆山市支行依法发放了95万元贷款。此后，原告与被告昆山保昆房产有限公司之间达成退房协议。2006年12月18日，被告昆山保昆房产有限公司出具《关于蓝岸晶舍退房事宜的说明》，该说明载明：蓝岸晶舍#1-9业主：贵方曾于2005年1月20日购买我公司开发的蓝岸晶舍小区内房号为#1-9的房屋，已付清全部首付款238800元，所申请的建设银行按揭贷款95万元也已全部由建行直接划拨到我公司账户。经双方协议同意，该房屋已办理退房，我公司并已另行出售。其中该房屋原来的按揭贷款95万元应由我公司直接归还建行。由于我公司资金紧张，占用了该笔按揭贷款至今未还，尽管按揭贷款的每月还本付息仍由我公司在支付，还是给客户带来了不便和麻烦。在此，我公司承诺将尽快直接归还该笔贷款，并在全部还清前按期支付相应的贷款本息。如我公司未按期归还贷款本息或建行另有追索，我公司承诺将承担客户的一切损失，并同意建行可直接向本公司追索该笔贷款的本息及相应费用。2014年2月25日，被告昆山保昆房产有限公司向原告出具《担保书》，言明：蓝岸晶舍#1-9业主：由于我公司的责任，导致贵方原已退房的蓝岸晶舍#1-9房屋的应由我公司承担归还责任的按揭贷款至今尚未还清，并多次未按月支付本息，导致业主名誉及其他损失。我司特别声明：将最晚于2014年2月28日前全部归还该套房屋的全部按揭贷款余额及相应利息，并向建行有关部门说明此事并非业主责任。如未能如期归还，愿意承担一切责任，同时就此提供以下担保：1、如到约定时间仍为归还，导致业主受到建行诉讼追索，我公司愿意作为责任方承担归还责任并承担由此引起的建行及业主的一切损失，业主完全不应该承担此时的责任；2、我公司愿意提供位于前进中路285号四楼的自有产权房屋作为此事的担保，如不足将无条件补足；3、在未完全归还该笔贷款并赔偿相应损失前，本担保书不可撤销。2014年6月1日，徐敏作为甲方，张斌作为乙方，被告昆山保昆房产有限公司作为丙方《还款补充协议》，该协议约定：昆山保昆房产有限公司因与甲方退回其购买“蓝岸晶舍（御墅临峰）#1-9”住宅一套，而应退还房款并由丙方一次性还清建设银行按揭贷款。因该公司法定代表人即乙方要求暂缓退款，改由其以甲方名义按期归还按揭贷款。履行期间因乙方多次违反约定延迟还款，直至无法按约偿还贷款本息，造成甲方损失。经友好协商，达成补充协议如下：1、甲方同意自2014年3月31日开始（扣款日为每月1号），代乙方先行垫付归还上述按揭贷款本息，直至2015年1月31日，共还款11期，垫付总金额为72600元。2、乙方同意于2015年2月15日前，由乙方一次性归还该贷款全部本息并全部归还甲方垫付的上述金额，如乙方按期全部归还前述本息及甲方垫款，甲方同意不追索垫款利息。3、丙方同意提供位于昆山市××路××大厦＃1621，#1622房屋作为乙方归还贷款、甲方垫款的抵押和担保，甲方可采取网签、设置抵押等方式进行锁定并由甲方实际接管，直至乙方还清贷款和甲方垫款后方可撤销和归还，如涉及税收和费用均由乙方和丙方承担。乙方和丙方保证，所提供的两套房屋未设定任何的抵押，并可办理过户等手续。4、如至2015年2月15日前，乙方未能按本协议约定如期全部归还所欠按揭贷款的本息及甲方垫付款，三方约定，可采取以下措施来保护甲方权益：甲方可按2014年基准贷款利率的4倍向乙方追索所有已垫付金额的利息，即2%月息，作为乙方违约的违约金，直至乙方全部还清所欠按揭贷款本息及期间甲方垫付款；如甲方同意，甲方也可以要求直接办理柏悦大厦#1621和#1622房屋的过户，所有税费由丙方承担，乙方所欠贷款本息和甲方垫付金额及应收之利息直接冲抵全部房款，两不相欠。丙方应无条件协议办理，并保证该两套房屋不受任何第三方追索，直至办妥甲方的房产证。5、乙方及乙方控制的昆山保昆房产公司以其个人和公司全部资产对前述本息归还及甲方的其他相关损失负连带责任。此后，被告未能还款。截止2016年4月12日，由原告自行偿还了约定由应由被告偿还的贷款168539.77元；截止该日，贷款余款为548062.39元。审理中，须漫琪及徐嘉怡的法定代理人出具书面承诺书，关于房屋买卖事宜及本案事宜同意按徐敏意见处理，绝无异议。以上事实由原告提供的商品房购销合同、个人住房借款合同、关于蓝岸晶舍退房事宜的说明书、担保书、还款补充协议、银行对账单和当事人陈述予以证实。2016年5月20日，本院依原告申请查封了被告昆山保昆房产有限公司名下位于昆山开发区××路××商务大厦××、××室房屋。查封期限为三年。本院认为：原被告在签订房屋买卖合同后，又解除房屋买卖合同。被告昆山保昆房产有限公司应该将原告支付的购房款返还给原告。因被告昆山保昆房产有限公司资金紧张原因未能返还，昆山保昆房产有限公司法定代表人张斌承诺其愿意归还，并约定如被告未能及时支付原告偿还银行的贷款，则原告有权要求被告按月利率2%支付违约金。在签订补充协议后，被告未能按约还款，现原告主张被告归还约定由被告偿还银行贷款本息而实际由原告偿还的贷款168539.77元，本院予以支持。关于原告主张贷款本息违约金，本院认为，双方对此有明确约定，如被告未能实际支付按揭贷款，原告有权要求被告按照月利率2%标准支付违约金直至实际还清之日，故本院对原告要被告支付截止到2016年4月30日的违约金46489.01元予以支持。关于2016年4月30日之后的违约金应以168539.77元为基数按照月息2%标准从2016年5月1日计算至被告实际归还原告之日止。关于原告主张被告归还贷款本金548062.39元，本院认为，原被告解除房屋买卖合同后，被告昆山保昆房产有限公司就应当将购房款返还原告，但昆山保昆房产有限公司未能返还，近年由被告昆山保昆房产有限公司自行向银行归还过部分款项，后又未能如期归还银行贷款，且昆山保昆房产有限公司法定代表人张斌也承诺其承担还款义务，现原告来主张两被告连带返还贷款余额548062.39元及利息，本院予以支持，利息应按照中国人民银行同期贷款基准利率标准从起诉之日即2016年5月12日计算至实际还款之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告昆山保昆房产有限公司、被告张斌连带支付原告徐敏房贷还款168539.77元并偿付违约金（截止到2016年4月30日违约金为46489.01元；2016年5月1日之后的违约金以168539.77元为基数，按照月利率2%标准从2016年5月1日计算至实际支付之日止）。二、被告昆山保昆房产有限公司、被告张斌连带返还原告徐敏购房款548062.39元并偿付逾期支付利息（计算方式：以548062.39元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率标准从2016年5月12日起计算至实际还清之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费11430元，公告费690元，保全费4336元，合计16456元，由两被告昆山保昆房产有限公司、张斌共同承担。两被告昆山保昆房产有限公司、张斌应负担的16456元，在履行上述判决义务时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  欧 平人民陪审员  姚雪琴人民陪审员  杨 芬二〇一六年十月二十七日书 记 员  高美娟