浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)浙01民终4945号上诉人（原审被告）上诉人（原审被告）时洁，女，1966年3月7日出生，汉族，户籍所在地杭州市上城区，现住杭州市江干区。被上诉人（原审原告）浙ＸＸ太物业服务有限公司，住所地杭州市江干区景芳五区景苑公寓内。法定代表人徐爱秀，总经理。委托代理人陈玲、朱沈楼，浙江弘源律师事务所律师。上诉人时洁因与被上诉人浙ＸＸ太物业服务有限公司（以下简称华太物业）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2016）浙0104民初1835号号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审判决认定事实如下：时洁系杭州市江干区盛世钱塘花园7幢1103室房屋所有人（与案外人俞晓共同共有），该房屋面积为76.35平方米。时洁另买受盛世钱塘花园B-301号地下车位一个。2009年9月，华太物业与杭州市江干区盛世钱塘花园业主委员会签订《盛世钱塘花园物业管理服务合同》一份，约定物业管理服务费的收费标准为每月1.80元/平方米，地下汽车位使用管理费每个每月50元。2011年8月15日，华太物业与杭州市江干区盛世钱塘花园业主委员会签订《补充协议》一份，约定自2011年7月1日起物业管理服务费的收费标准为每月2.30元/平方米。时洁未缴纳2011年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费和地下车位使用管理费。华太物业于2015年11月曾向时洁邮寄律师函予以催缴。另查明，华太物业原名称为杭州复兴物业管理有限公司，于2007年8月27日更名为现名称。华太物业的一审诉讼请求为：1、判令时洁支付其物业管理服务费用8200元，车位费2400元（物业服务费以76.35平方米自2011年1月1日至2011年6月30日按照1.8元每月每平方米计算，自2011年7月1日至2014年12月31日按照2.3元每月每平方米计算；车位费自2011年1月1日至2014年12月31日，按照每月50元每个车位计算）；2、判令由时洁承担本案诉讼费用。原审法院认为，华太物业与杭州市江干区盛世钱塘花园业主委员会签订《盛世钱塘花园物业管理服务合同》、《补充协议》，系杭州市江干区盛世钱塘花园业主委员会代表全体业主而签订，在该份合同及补充协议被依法撤销或确认无效前，对华太物业、时洁均有约束力。物业服务企业按照合同约定提供物业服务，业主应按合同约定支付物业服务费。本案华太物业为盛世钱塘花园小区提供了物业服务，时洁作为业主应当按照约定支付服务费用及地下车位使用管理费。时洁拖欠自2011年1月1日至2014年12月31日的物业管理费8200元及地下车位使用管理费2400元，经华太物业书面催讨仍未支付，故对华太物业要求其支付物业管理费及地下车位使用管理费的主张原审法院予以支持。时洁认为华太物业未按约定提供相应服务，但未能提供充分证据予以确认，故原审法院不予采纳。时洁认为华太物业物业服务致使其受损，可以另行提起损害赔偿之诉。时洁认为华太物业侵吞物业维修基金，并已由业委会向原审法院起诉，与本案华太物业主张物业服务费及地下车位使用管理费的问题属于不同的法律关系，本案不予处理，时洁以此抗辩不交物业费等，缺乏法律依据，原审法院不予采纳。时洁认为物业费涨价系华太物业采取不合法手段所取得，但未能提供业委会与华太物业签订的《补充协议》被确认无效或被撤销的证据，故原审法院不予采纳。时洁认为已缴纳物业服务费及车位费至2014年8月，但未能提供证据予以证明，故原审法院不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、时洁支付浙ＸＸ太物业服务有限公司2011年1月1日至2014年12月31日的物业管理费8200元，于判决生效之日起十日内付清；二、时洁支付浙ＸＸ太物业服务有限公司2011年1月1日至2014年12月31日的地下车位使用管理费2400元，于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取32.50元，由时洁负担。时洁应负担的诉讼费用应在判决生效之日起三日内交纳原审法院。宣判后，时洁不服，向原审法院提起上诉称：一、被上诉人按照专有部分每平米2．30元的标准计算物业费所依据的《补充协议》是被上诉人串通上届业委会用欺诈手段炮制出来的，属于无效合同，被上诉人据此主张按照“住宅每平米2．30元”标准向本小区业主收取物业费的主张没有事实及法律依据，请二审法院依法驳回其相应诉请。1、《盛世钱塘花园物业管理服务合同》第二十三条明确约定：“本合同所签物业管理服务费为包干价，乙方(被上诉人)自负盈亏(遇国家政策性调整除外)”，而被上诉人并未向法庭提供“国家政策向调整”的证据，故其涨价首先就违反了该合同的约定。2、被上诉人与盛世钱塘花园第一届业主委员会签订的《补充协议》称：“业主委员会经向全体业主发放物业服务费调整的征询意见表，得到多数业主的理解和认可，为此，业主委员会同意2011年7月1日起物业费按新标准，住宅每月每平方米2．3元。”但事实上．关于上调物业服务费标准的《征询意见表》是被上诉人串通第一届业委会，由被上诉人操作大量假冒业主签名和重复计票得到的“表决结果”，严重违反法律强制性规定。根据《物权法》第七十六条、国务院《物业管理条例》第十二条、《浙江省高级人民法院民一庭关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见(试行)》第二十条可知，业主大会关于物业服务费调整的表决应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总占总人数过半数的业主同意。从上诉人提交法庭的《移送处理书》里面官方认定的数据可知：盛世钱塘花园业主共有1240户，但即使将大量假冒业主签名和重复票都计算在内，同意上调物业费的票数也仅为601票，根本达不到法定的票数过半标准。被上诉人与第一届业委会串通搞非法涨价的行为既违反物权法和物业管理条例的规定，亦违反《合同法》第五十二条关于“恶意串通，损害……第三人利益”的合同无效的规定，因此，被上诉人根据无效的《补充协议》“住宅每平米2．30元”标准向本小区业主主张物业费不应得到法庭的支持。二、被上诉人严重违反物业服务合同，其服务和管理质量严重低于合同约定的标准；更有甚者，被上诉人采用种种不择手段、毫无道德底线的行为对待本小区维权业主，才导致本小区众多业主群情激愤，依法维权，请二审法院依法认定被上诉人的种种违约行为。l、第一届业委会与被上诉人串通，坑壑一气，损害广大业主利益。而广大业主在罢免第一届业委会过程中，被上诉人竟然唆使社会不良人员对业主进行殴打恐吓，导致广大业主极度抵触被上诉人，奋起维权。2、被上诉人毫无法治理念，竟然挪用物业维修基金的几十万元。被上诉人挪用物业维修基金的事实已经被杭州市审计局、杭州市住房保障和房产管理局的确认，并且新组建的第二届业主委员会也已就该事实向贵院提起了诉讼，要求被上诉人返还该部分费用，该案目前现正在审理中。被上诉人此种行为不仅严重违法，也是严重的违约行为。3、被上诉人收费而不服务、收费而服务质量差，根本不符合所谓的物业服务一级资质的标准，别说按照2.3元、即使按照1.8元的标准，其服务质量也远未达标。故其不仅不应该按照2.3元标准收费，而且在原合同1.8元的基础上也应该降低收费标准，具体降费幅度由法庭裁量。三、任何商事主体在履行合同当中都在享受合同权利的同时要承担相应的合同义务，而被上诉人在享有物业服务合同权利的同时却不履行或不适当履行、甚至公然违背自己的合同义务，虽然被上诉人种种严重违约行为均有上诉人所提交的视频资料、甚至是政府部门的官方文件来证明，但一审法院却默许被上诉人可以只享受权利而不必承担违约责任，对于上诉人所主张的要求被上诉人承担违约责任的正当诉求视而不见听而不闻不予支持。综上所述，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，或在查清事实后改判。被上诉人华太物业答辩称：1、被上诉人是依法与小区的业主委员会签订补充协议，该协议是合法有效的。（1）自2011年7月1日起，住宅小区每平方米为2.3元，是依据案涉小区与业主委员会签订的补充协议约定的，该补充协议是物业管理服务合同的附件，与物业管理合同具有同等的效力，且该补充协议是在2011年8月11日签订的，物业服务合同是在09年10月11日签订的，补充协议的签订时间晚于物业服务合同的签订时间，因此物业管理费用的收费标准应按照补充协议约定的为准。（2）对提升物业费标准事宜，是向小区业主征询意见，是案涉业主委员会负责的，是业主委员会的权利与义务，与被上诉人无关，被上诉人与业主委员会不存在串通的情况，且上诉人提交的移送处理书是对小区业主的户数统计系在2014年，而征询意见是在2011年，两者不在同一时间，故对业主统计户数会存在差别。2、被上诉人自进该小区进行管理开始，均按照合同进行履行，不存在上诉人所诉称的情况，因此上诉人应按时缴纳给被上诉人所拖欠的物业费。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求依法驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。双方当事人在二审期间均未向本院提交新证据。原审法院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，华太物业根据其与业委会签订的《盛世钱塘花园物业管理服务合同》、《补充协议》向业主时洁主张物业服务费及地下车位使用管理费于法有据。上诉人对补充协议效力所持异议缺乏有效证据证明，亦是对其业主委员会行为效力所提异议，在本案中不予采信。对于上诉人所述物业维修基金事宜，因业委会已经另行提起诉讼，故不在本案中处理，亦无法作为其拒交物业服务费和地下车位使用管理费的合理事由。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费65元，由时洁负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 辉审 判 员  余江中代理审判员  石清荣二〇一六年十月二十八日书 记 员  徐媛媛