四平市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0303民初1161号原告：刘岭，1976年4月14日生，住四平市。委托代理人：许越菲，1984年11月13日，住四平市。被告：四平乐邦泰合物业管理有限公司。法定代表人：许鹏，总经理。委托代理人：刘爱良。原告刘岭诉被告四平乐邦泰合物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2016年9月30日公开开庭进行了审理。刘岭的委托代理人许越菲、四平乐邦泰合物业管理有限公司的委托代理人刘爱良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘岭诉称：原告于2013年9月11日入住华亿紫金城在10号楼3单元12楼69.62平米的1209室，新楼办理房屋入住时，被告无视国家法律政策和《吉林省物价局、吉林省住房和城乡建设厅关于规范房屋销售和入住环节收取费用及有关问题的通知》利用其垄断地位借入住之机，被告以不交费不给钥匙相要挟，强行收取8项不合理费用，原告为了入住只能屈服，致使原告个人利益受到严重侵害，虽长期上访始终未予解决。故诉至法院，具体请求如下：1、可视对讲1280元。（吉省价发(2012）179号)第二条第一款规定：房屋附属设施对讲系统应纳入开发建设成本，不得向购房者收取。2、有线电视初装费1288元。（吉省价发(2012）179号)第二条第一款规定:此项费用不得向购房者收取。3、建筑设施安全管理费1000元。（吉省价发(2012）179号)第二条明确规定：房地产开发企业和物业不得收取装修保障金，此费用属于违规收费，应全额返还。4、电梯运行保险费233元。除国家设立的保险公司外任何部门收取保险费属于违法，应返还此费用。5、电梯维护保养费980元。被告所收取的物业费已包含电梯维护保养费和用电及智能维护费（1400元），属重复乱收费，应全额返还。6、电卡工本费和电费卡90元。属被告自设收费项目，无任何收费依据，应予全额返还。7、建筑垃圾清运费500元。被告一次性收取建筑垃圾清运费500元，(2012）179号文件（三）明确规定:建筑垃圾清运费物业服务企业代为征收，装修结束后需将余额返还业主。原告在装修时产生垃圾少，外运费最多100元，故应将余额返还。8、公共用电及智能维护费420元。所收物业费中含维修费，属重复收费，应全额退还。原告在装修过程中物业禁止使用电梯运料，造成原告装修力工费增加，应赔偿原告装修经济损失2500元。根据我国消防安全法规定，居民住宅楼内消防设必须完善，有危险时才能正常使用，对人民生命、财产才有保障，消防安检部门验收合格才能入住。但是10号楼消防设施于2015年6月份才进行安装消防设备，我们要求物业费用应该从消防安全检验合格之日起，收取物业费，物业费收取的依据应与省物价局、市物价局下发的文件标准为依据。综上所述，被告收取费用违反国家法律和政策规定，故请求人民法院依法判令被告返还强制非法收取返还不合理费用5691元，赔偿原告装修经济损失赔偿2500元，合计8191元，一切诉讼费用由被告承担。四平乐邦泰合物业管理有限公司辩称:1、诉讼时效失效：该诉讼事实系2013年9月11日发生，依据《民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。本案现已经超出法定的诉讼时效。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。2、华亿紫金城小区是本市棚户区改造项目（24#—3），由四平市华亿房地产集团有限公司开发建设。业主公约制定的法律依据：依据“[2003]第379号令[2016]第666号令修改《国务院物业管理条例》第二十二条建设单位应当在销售物业之前制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主共同利益，业主应当履行义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法做出约定”之规定，制定了华亿紫金城小区《业主公约》并进行了现场公示，首位物业买受人签字生效时间为2011年4月。四发改收管字[2006]57号，第七条第二款，“提前告示服务收费标准：在显著位置设立公示牌，将服务收费标准和细化的服务内容公示。在签订房屋预售、租赁合同时，签订前期物业服务协议《业主公约》，业主入住后至该业主委员会成立之前，按合同约定执行”。第九条第二款“开发商在签订前期物业管理服务协议时，要明确公共照明费、电梯使用费、楼宇防盗门维护费。”四发改收管联字[2013]46号，第七条第二款“提前告示收费服务收费标准:在显著位置设立公示牌，将服务收费标准和细化的服务内容公示。在签订房屋预售、租赁合同时，签订前期物业服务协议《业主公约》，业主入住后至该业主委员会成立之前，按合同约定执行”。建设单位委托物业管理的法律依据：依据“《国务院物业管理条例》第二十一条业主大会、业主委员会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”之规定，四平市华亿房地产集团有限公司将华亿紫金城小区物业服务工作委托给北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司，公司现更名为：四平乐邦泰合物业管理有限公司。并签订了前期物业服务合同。3、各项收费都有法律及政策依据。华亿紫金城小区系我市棚户区改造项目，该项费用未计算在建设成本及销售成本中。（1）、收取可视对讲门铃1280元。（2）收取有线电视初装费1288元，为彩色可视对讲设备购置及安装费用。政策依据：依据：四住建字[2015]99号文件，第七条第二款：“紫金城小区为政府道路改造回迁，所回迁的房屋为政府定价的保障性住房，2010年动迁时四平市政府未将天然气、有线电视初装费、可视门铃等费用计入回迁楼建设成本。将此项费用记录成本的时间点为2012年8月1日，所以2012年8月1日以前动迁且回迁的房屋为政府定价的保障性住房的回迁户，此项费用应在办住时缴纳”。吉省价收[2012]179号文件第三条第二款规定，“未计入成本的费用，可以在办理入住时另行收取”。第四条第二款规定：“业主与房地产开发企业签订具有法律效力的合同约定商品房价格的时间在本通知生效之前的，如房地产开发企业确未将本通知第二条第一款所规定的房屋附属设施相关费用以及天燃气安装费未纳入开发建设成本，可在办理入住时另行收取。政府定价的保障性住房，政府制定价格的时间在本通知生效之前的，如以上费用未计入成本，可在办理入住时另行收取。各地已有规定的，在本通知生效之前仍按各地规定执行。”（3）收取天然气报警器390元的情况说明：天然气报警器系业主自愿购置商品，如业主现反悔购置天然气报警器，随时可以凭票据退还390元购置费用，小区统一安装天然气报警器时将不予安装。（4）收取建筑设施安全管理费（装饰装修管理费）1000元的政策依据：未向用户收取装修保证金。依据住宅室内装饰装修管理法的要求，为维护公共安全和公众利益，与业主签订了《业主规约》有明确规定。(5)收取电梯费的政策依据：电梯运行费100元/年，电梯维护保养费980元：房屋销售之前依据《国务院物业管理条例》第二十二条规定，制定并签订的《业主公约》有明确约定。四发改收管字[2006]57号，第七条第二款、第九条第二款、吉省价收[2012]179号第一条、四发改收管联字[2013]46号第九条之规定进行了约定，并签定了《业主公约》。依据《国务院物业管理条例》第三十九条,物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”之规定,将电梯维保服务委托给四平经济发开区三洋电梯设备工程处。首年业主办理入住手续时间电梯已经具备运行条件。(6)收取电卡费门禁卡90元的政策依据：电卡费10元，是为电业局代收；80元是三枚小区一卡通的IC卡费及业主办理相关手续的复印费。并且此项费用在《业主公约》中也有明确约定。(7)收取建筑垃圾清运费500元的政策依据：依据中华人民共和国建设部令第110号的要求对住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程安全，维护公共安全和公众利益的要求制定了《装修施工管理办法》，签订了《业主规约》,约定了装修垃圾清运的权利和义务。吉省价收[2012]179号文件第三条第二款、依据《国务院物业管理条例》第二十二条之规定，制定了《业主公约》并进行了现场公示，物业买受人签字生效。(8)收取公共用电及智能管理费的政策依据：依据《国务院物业管理条例》第二十二条之规定，制定了华亿紫金城小区《业主公约》并进行了现场公示，物业买受人签字生效。四发改收管字[2006]57号，第七条第二款、吉省价收[2012]179号文件第三条第二款规定签定的《业主公约》有明确的约定。（9）物业费的计算时间：根据《物业管理条例》第四十二条，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。（10）禁止使用电梯运输散装颗粒的政策依据:依据《中华人民共和国特种设备安全法》第四十三条第三款规定，公众乘电梯或操作电梯、客运索道、大型游乐设施，应当遵守安全使用说明和安全注意事项的要求，服从有关工作人员的管理和指挥。依据《关于禁止违规操作电梯及违规运输危险品的通知》第二条第二款“禁止电梯运送装修材料、建筑垃圾及水泥、沙子等容易泄露的物品”。依据《电梯使用说明书》3.2.4乘客电梯不允许作为载货电梯使用。乐邦泰合物业公司未阻止乘客使用电梯。双方签订的服务协议《业主公约》合法、有效，应受法律保护。依据《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于装修吊运费的问题，因电梯管理有规定，不能运装修材料，故原告此项诉讼请求没有法律依据，请求法院对于被告的意见给予支持，依法驳回原告的诉讼请求并承担本案诉讼费用。在开庭审理时，原、被告分别向法庭陈述了各自的主张及理由，并向法庭提供了相关证据。原告向法庭提供了如下证据材料：1、原告及代理人身份证复印件，证明原告身份及自然情况。被告质证认为没有异议。2、商品房房销售合同，证明原告购买房屋，系被告管理的小区的业主，10号楼3单元1209室69.62平方米。被告质证认为没有异议。3、四平乐邦泰和物业管理有限公司收取可视对讲机、天然气报警器、有线电视初装费等费用6张收款收据，证明以上票据是原告入住时缴纳的由被告单位收取的费用。被告质证认为没有异议。被告质证认为没有异议。被告向法庭提供如下证据材料：1、授权委托书、法定代表人身份证明、营业执照、资质证书、组织机构代码证、企业变更通知书，证明被告身份及企业资质。原告质证认为没有异议。2、办理入住手续通知书、办理入住手续通知书的照片、废除赠送四个月物业服务费通知书、办理入住手续现场照片，证明办理入住的时间及物业服务费赠送的条件及时间。赠送四个月物业服务费是住建局调查与事实不符。原告质证认为有异议，我们有泰和物业的证明，赠送4个月物业费。3、中标通知书、成本测算报告，证明原告提出诉请的费用没有包含在建设成本内。原告质证认为有异议，我们不认可，应拿出证据。4、首份业主公约、业主本人业主公约、业主公约公示照片，证明小区公约依法进行公示的生效时间及业主本人对业主公约内容知情并签订该公约。原告质证认为有异议，我不签字就不给我钥匙。先交钱后给出示公约。5、禁止电梯运送装修材料的通知、电梯使用说明书、电梯维保合同及资质证书，证明物业公司依照政府的相关规定对电梯实施相关的管理。原告质证认为有异议，电梯我们都没用，应该电梯的厂家进行维修和保养，不应该由业主承担，属于不合理收费。6、电卡、电卡费的收据，证明物业公司收取的电卡费交给了供电局。原告质证认为有异议，收费不合理。没有开具正规发票。10块钱卡收我们90元。根据双方当事人的诉讼请求和泰合物业的答辩意见，归纳本案的争议焦点是：原告刘岭的诉讼请求是否有事实和法律依据?根据原告陈述和被告答辩，结合双方当事人举证、质证情况，本院综合评判如下：原告刘岭要求被告四平市乐邦泰合物业管理有限公司返还其收取的各项费用5691元，赔偿装修经济损失赔偿2500元，不合理。经审理查明：2013年9月11日，刘岭与泰合物业签订《业主公约》，约定物业管理服务费（多层）住宅每平方米0.8元/月、（高层）住宅每平方米1.2元/月，公共照明费、电梯使用费、楼宇防盗门、安防系统、水泵维护费另行向业主收取。包括刘岭诉请的：彩色可视对讲系统设备及安装费1280元，有线电视初装费1288元，建筑设施安全管理费1000元，电梯维护保养费980元，电卡工本费和电费卡90元，建筑垃圾清运费500元，公共用电及智能维护费420元/年/户，电梯运行保险费233元/年/户。刘岭于2012年3月1日购买的一套被告所在小区10号楼3单元1209室69.62平方米的房屋，泰合物业为二级资质物业管理。本院认为：泰合物业与刘岭签订的《业主公约》是双方真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人理应恪守履行。参照国家发展和改革委2014年发改价格[2014]2755号文件第六条规定：物业服务企业接受业主的委托，按照物业合同约定，对非保障性住房及配套设施设备和相关场地进行维护、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动等向业主收取费用。对于非保障性住房物业收费问题由以前的政府指导价变更为市场调节价。泰合物业与刘岭在签订的《业主公约》中第五章第十五条规定了应交纳物业服务费等各项费用及数额，刘岭所诉请的各项收费内容均在第十五条内说明，刘岭在签订业主公约时应该清楚，并在签约时交纳了上述费用，双方应按约定价格履行。因电梯管理有禁止承运装修材料的规定，故关于原告刘岭诉讼要求被告承担装修吊运费的诉讼请求没有法律依据。故刘岭的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告刘岭的诉讼请求。案件受理费25元，由原告刘岭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审判员  姜军龙二〇一六年十月十日书记员  李 丹