内蒙古达拉特旗人民法院民 事 判 决 书(2016)内0621民初2894号原告秦永宽，男，1974年8月1日出生，汉族，个体户，现住内蒙古达拉特旗树林召镇。委托代理人郭利琴，内蒙古首佳律师事务所律师。被告内蒙古正鑫置业有限责任公司。住所地内蒙古东胜区乌审东街***号。法定代表人白雄祥，系董事长。委托代理人苏军，系该公司职员。原告秦永宽诉被告内蒙古正鑫置业有限责任公司（以下简称正鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月15日立案受理，依法由审判员王敬渊适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦永宽的委托代理人郭利琴、被告正鑫公司的委托代理人苏军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告秦永宽诉称，2011年10月17日，原告向被告购买被告开发的锦绣华庭10-1-701室房屋并签订了《商品房买卖合同》。2012年5月1日，原告与被告签订补充协议，约定被告在2013年6月30日前给原告办理完毕房产证，如延期办理，每迟一个月赔偿原告2500元。后原告按约定向被告交付了房款，被告却迟延至2016年1月30日办理完毕房产证，较约定时间延迟31个月，按约定每月2500元应赔偿原告77500元。因被告违约，原告起诉，请求人民法院判决被告给付原告违约金77500元并承担本案的诉讼费。被告正鑫公司辩称，对原告的诉讼请求及事实和理由都不认可。第一、对补充协议的真实性不认可，而且签订日期也是假的，也没有单位负责人签字，可能是我单位其他人员私自和原告签订的；第二、被告不存在违约行为，我公司早交了税，没有早办出来房产证是政府原因；第三、如果补充协议是真的，也是对办理房产证的时间做出变更，其他内容还应该按照原合同履行；第四、没有对原告造成实际损失，而且被告还给原告在房价上优惠了一万元。所以，不同意赔偿原告违约金。经审理查明，2011年10月17日，原告秦永宽与被告正鑫公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于达拉特旗树林召镇锦绣华庭10号楼1单元701号房屋。房屋的建筑面积共166.45平方米，每平米价格为5421.78元，总价款为902455.28元。合同约定了付款方式为按揭贷款，首付40%，金额为362455.28元，按揭贷款540000元。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。本合同附件四：合同的补充协议，第五条、办理产权证书的补充约定：买受人同意委托并配合出卖人在政府部门相关机构办理房屋权属证书。在办理入住手续时，买受人应提交办理房屋权属证书所需要的证件及相关资料，并交纳与办理产权相关的各项费用。房屋产权证的具体发放时间，根据政府部门办证机构的具体工作安排为准，因办证部门的原因，产权证未按合同约定时间办出，出卖人不承担《商品房买卖合同》中第十五条约定的违约责任。2012年5月1日，原告和被告签订了关于变更《商品房买卖合同》的补充协议，内容为：一、双方同意变更房价，即第四条计价方式与价款变更由：每平米5421.78元变更为5361.7元，价款由902455.28元变更为892455.28元;二、双方同意变更付款方式，即第六条付款方式及期限变更由：按揭贷款，首付40%金额为362455.28元，按揭贷款60%金额为540000元变更为：一次性付款，下欠530000元在2012年5月15日前付清。若迟延付款，买受人承担银行同期利率四倍的利息。三、出卖人承诺在2013年6月30日前将房屋所有权利证书办理完毕，若延迟办理，每迟一个月赔偿买受人人民币2500元。四、买受人交清全部房款，出卖人将合同约定的商品房交付买受人使用。协议落款处有出卖人内蒙古正鑫置业有限责任公司印章及当时的法定代表人王文印章和买受人秦永宽签字。被告认可是和原告签订过关于变更房款金额的补充协议，但对原告提供的这份这份补充协议的真实性有异议。2016年8月8日，被告提出对补充协议的签字日期与实际日期一致性进行司法鉴定，后于2016年9月12日撤回鉴定申请。另查明，原告称已经分三次付清了房款，付清房款后被告交付了房屋，原告提供了三张收据证明原告于2011年9月19日交付原告房屋首付款362455元，于2012年4月28日交付房款230000元，于2012年5月9日交付房款300000元，原告还提供了一张收款收据，证明交清房款后，被告给原告出具了收到892455元的总收据一张。被告对原告已经付清房款892455元的事实认可，但对上述收据的真实性有异议，认为出具收据的时间前后矛盾。原告称2012年4月28日的收款收据的时间可能写错了，最后一笔房款是2012年5月9日付清的。又查明，该房屋的产权登记时间为2016年1月30日，原告以被告未按约定时间办理房产证，较约定时间延迟31个月，每延迟一个月赔偿2500元，请求被告赔偿原告违约金77500元。被告辩称延迟办理产权证的责任不在被告，被告已经于2013年7月19日开具了销售不动产统一发票，2011年9月10日向达拉特旗住房和城乡规划建设局报请建设工程竣工验收备案，2015年8月7日达拉特旗住房和城乡规划建设局审核通过备案，办理房产证必须提交上述两样材料，被告已经履行了开具不动产发票和工程竣工验收的义务，也及时向住建局进行了备案，是因为政府的原因才导致备案审批时间延迟。原告对被告的辩称理由的意见是被告所说的理由不能对抗原告，根据原被告签订的补充协议，被告违约就应该承担违约责任。以上事实有原告提供的关于变更《商品房买卖合同》的补充协议、交付房款的收据、房产证，被告提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、建筑工程竣工验收备案表及当事人陈述在卷证实。本院认为，原被告双方签订了《房屋买卖合同》以及关于变更《商品房买卖合同》补充协议，补充协议是在《房屋买卖合同》基础上关于房屋价款、付款方式的变更以及对于房屋所有权证书办理的补充约定。原告按照变更后的价款付清了全部房款，被告承诺在2013年6月30日前将房屋所有权证书办理完毕，但该房屋的产权证于2016年1月30日办理完毕的，根据双方签订的补充协议，被告未在约定期限内为原告办理房屋产权证。被告辩称逾期办理产权证的原因是政府造成的，但被告提供的证据不能证明上述主张，被告对其违约行为应承担一定的责任。原被告约定违约金为每月2500元，被告辩称没有对原告造成损失，约定的违约金过高，原告称付清房款的来源是贷款，给原告造成了利息损失。根据法律规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，本院据此对违约金进行调整：以已付房款总额892455元，按照中国人民银行同期贷款基准利率年利率5.6%（2013年6月30日的贷款基准利率）计算的利息为造成的损失129108元（892455元×年利率5.6%×31个月），本院酌情将违约金调整为造成损失的20%即25821.6元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第（一）项之规定，判决如下：一、被告内蒙古正鑫置业有限责任公司于判决生效之日给付原告秦永宽违约金25821.6元。二、驳回原告秦永宽的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1738元，减半收取869元，由原告秦永宽负担646元，被告内蒙古正鑫置业有限责任公司负担223元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审判员  王敬渊二〇一六年十月十八日书记员  乌都娜法条链接：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，子合同订立之日起90起。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。