（案件已上诉，本文书非终审文书）重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0112民初15628号原告：杨紫琳，女，1987年2月18日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：杨才府（原告父亲），1960年2月15日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：李燃，重庆胜大律师事务所律师。被告：重庆鲁能开发（集团）有限公司，住所地重庆市渝北区渝鲁大道777号，统一社会信用代码91500000202806301C。法定代表人：魏海群，董事长。委托诉讼代理人：刘夫军，重庆能海律师事务所律师。被告：深圳之平物业发展有限公司重庆分公司，住所地重庆市渝北区渝鲁大道666号鲁能星城7街区4幢12-5，统一社会信用代码915001127980476402。负责人：陈宏斌，总经理。委托诉讼代理人：刘姗（公司员工），女，1984年9月20日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：陈思远（公司员工），男，1993年2月13日出生，汉族，住四川省邻水县。原告杨紫琳与被告重庆鲁能开发（集团）有限公司（以下简称鲁能公司），深圳之平物业发展有限公司重庆分公司（以下简称之平物业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案受理。依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2016年8月29日、10月9日两次公开开庭进行了审理。原告杨紫琳的委托诉讼代理人杨才府、李燃，被告鲁能公司的委托诉讼代理人刘夫军，被告之平物业的委托诉讼代理人刘姗、陈思远到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告杨紫琳向本院提出诉讼请求：1、判令二被告共同对原告2-3商铺承担合同保修责任，维修商铺因漏水造成的毁损部分，并恢复原状；2、判令二被告向原告赔偿因2-3号商铺不能正常使用所导致的房屋租金损失36091元（月租金31845.25元，自2016年6月11日起至2016年7月14日起诉时止），以及2016年7月15日起直至漏水彻底解决之日止期间的房屋租金损失。原告明确其第一项诉讼请求即要求被告承担保修责任，对房屋漏水的问题进行维修。事实和理由：原告为重庆市渝北区xx街道xx大道xx号xx小区xx幢x商铺的登记所有权人，鲁能公司系开发商，之平物业系物管公司。鲁能公司在将房屋出售给原告前已将房屋出租给案外人王宗贤经营餐馆。在原告与鲁能公司、王宗贤的《租赁合同出租方变更之三方协议》中特别约定租赁期内，若因鲁能公司的原因造成该物业漏水，则由鲁能公司负责维修，赔偿一切经济损失。原告购房后王宗贤即向原告反映房屋漏水。之平物业检查后进行了简单维修，但并未根本解决。后漏水越来越严重。承租人陈秀均于2016年6月10日在租赁合同期内将房屋交回原告。之后房屋一直闲置。原告认为原告购买房屋时即已漏水，原告的商铺在质保期内。鲁能公司应当承担质保责任并对原告的财产损失承担赔偿责任。之平物业没有按《临时管理规约》的约定对商铺的共用设施、设备进行有效地维修、养护，造成商铺经常性的漏水，也应向原告承担赔偿责任。二被告还应当承担连带责任。故起诉。被告鲁能公司辩称：原告所购房屋经竣工验收合格。且现已过房屋质保期，被告不应再承担质保责任。原告房屋漏水可能是因其二次装修造成也可能是因原告的房顶上有其他业主弄私家花园，修建水漕造成。二被告之间是独立的法人单位，原告要求承担连带责任没有法律依据。被告之平物业辩称：原告起诉的是房屋买卖合同纠纷，与其无关。房屋漏水的原因可能是因质量问题也可能是楼上业主侵权，但均与之平物业无关。之平物业公司尽到了提醒义务。本院经审理认定事实如下：鲁能星城七期9街区一标段11-14号楼及车库于2010年3月16日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。鲁能公司是建设单位，之平物业是该小区的物业管理企业。2010年9月1日，鲁能公司与案外人王宗贤签订《租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋座落在重庆市渝北区xx街道xx大道xx号xx小区xx幢x商铺。租赁期为2010年9月10日至2015年9月9日。2010年10月15日，原告作为乙方（买受人），鲁能公司作为甲方（出卖人）签订《重庆市商品房买卖合同》，购买位于重庆市渝北区xx街道xx大道xx号xx小区xx幢x商铺。第十八条保修责任约定：《新建商品房质量保证书》作为本合同的附件。甲方在本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或非甲方原因造成的损失，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担。后原告取得该房屋的产权证。《新建商品房质量保证书》中约定屋面防水、外墙面、厨房和卫生间地面、地下室的防水工程渗漏保修期限为五个，质量问题处理完成时间期限为1个月内。报修办法：当您正常使用本商品房发现存在质量问题时，应在上述保修期限内及时填写《重庆市新建商品房屋质量报修联系单》，向我公司或委托的物业管理公司进行报修。保修处理期限：在接到《重庆市新建商品房屋质量报修联系单》后，由本公司或委托的物业管理公司，在用户的配合下，一般情况按规定时间完成修复工作。原告（丙方）、鲁能公司（甲方）和王宗贤（乙方）后签订了《租赁合同出租方变更之三方协议》，第十条约定租赁期内，若因甲方原因造成该物业漏水，则由甲方负责维修，赔偿一切经济损失。2011年6月27日,鲁能公司下属的客户服务中心向泰州市建设工程有限公司发出《房屋质量问题维修通知函》，内容为：承建的xx小区xx号，接业主报事并经工程人员现场查看，属下水道漏水造成商铺包房漏水。接函三日内安排人员前来维修。对于双方当事人没有争议的事实，本院予以支持。对于维修的问题，三方均认可鲁能公司及之平物业对房屋进行了小修小补。但鲁能公司与之平物业均认可他们之间不存在委托维修关系，之平物业称其对原告房屋的维修是基于超范围服务。对于房屋的漏水位置，鲁能公司称不清楚。原告与之平物业均陈述是包房、厨房和走廊。大厅是2015年底开始漏水。对于房屋是否空置的问题，鲁能公司称不清楚；之平物业称未营业，不清楚是否出租。对于租金标准31845.25元/月三方均无异议。原告另举示了如下证据：1、证人王xx出庭证言，内容为，其2010年8月从鲁能公司承租房屋前即发现漏水，当时鲁能公司的工作人员承认可进行维修。承租后装修的三个月期间没有漏水，但有渗水。鲁能公司称漏水问题已交由物管公司进行统一维修，费用也支付给了物管公司。2010年12月开业后三个月出现大面积漏水。多次找物管公司和鲁能公司进行维修，物管公司只是简单维修，维修之后的几天不漏水。一下雨就又开始漏水。至少维修三次以上，漏水问题并没有解决，在其承租过程中因漏水装修了两次。原告来购房时就提醒过原告房屋漏水的事实。《租赁合同出租方变更之三方协议》的第十条是证人要求添加的，怕鲁能公司对漏水问题不予处理。漏水原因不清楚，楼上确实有花园及鱼池。2014年因漏水证人不再承租房屋。2、出庭证人陈xx证言，内容为：从2014年6月3日从前一承租人处转租了案涉房屋。2015年4月，厨房开始漏水，找物管进行了维修。8月左右吧台又开始漏水，物管又进行了维修。2016年3月，吧台又开始漏水。因漏水影响经营，从2016年6月10日开始没有缴纳房租，退出了承租案涉房屋。租赁期限还有四年未到。2014年6月接手房屋时就发现墙面发泡，当时以为是墙现返潮，接手对发泡的部位进行了处理。物管进行了维修，但均治标不治本；3、照片14张。原告拟证明房屋漏水情况。鲁能公司对上述证据质证后，对证据1质证意见为：证人证言存在推测，也无法证明证人向鲁能公司反映过漏水问题。案涉房屋楼上存在鱼池和花园，故漏水情况可能是第三方侵权造成。认可房屋存在漏水，物管公司对漏水进行了整改。对证据2的质证意见为：证人证言证明从2014年6月3日至2015年4月期间，有近一年的时间没有漏水。故原告与证人王宗贤陈述一直漏水在虚假成分。在此之前的问题已整改好了。2016年3月以后的漏水问题已过质保期，鲁能公司不能再承担质保责任。对证据3的质证意见为：对真实性无法确认，因拍摄的时间、地点无法确认，且即使存在这些现状，也是过了质保期后的现状。之平物业对上述证据质证后，对证据1、2均无异议，对证据3认为与其无直接联系，不清楚，不发表质证意见。对于原告所举示的上述三份证据，与原被告三方所做的陈述基本一致，能证明本案事实，本院予以采信。另，原告在庭审中明确其是基于与鲁能公司的商品房买卖合同关系作为起诉的依据。庭审后，鲁能公司向本院提出鉴定申请，要求对房屋漏水原因进行鉴定。本院认为，原被告所签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。由于原告选择以与鲁能公司之间的商品房买卖合同关系作为起诉依据，被告之平物业并不是该合同关系的相对人，其与鲁能公司在质保期内也没有委托维修关系，故其在本案中不应当承担民事责任。对于鲁能公司的责任问题。原告从鲁能公司所购的房屋在质保期内一直存在漏水问题，而鲁能公司与之平物业均陈述只进行了小修小补，维修之后并未彻底解决漏水问题。也即该质量问题并非在质保期后出现，而是质保期内质量问题的延续。故质保期已过，被告鲁能公司也应当对在质保期内已经存在的漏水问题进行维修整改。对于房屋的损失，由于房屋漏水，造成房屋现不能正常使用，现之平物业作为物业管理公司也认可原告的商铺从2016年6月10日之后即未营业，故对原告房屋空置的事实应当予以认定。被告未履行保修义务，原告要求其进行租金赔偿符合双方合同的约定。故对原告要求的租金损失本院予以支持。由于鲁能公司对31845.25元/月的租金标准没有异议。故应当按该标准对原告进行赔偿至其对房屋漏水问题维修整改完毕之日止。对于鲁能公司提出的第三方侵权问题，本院认为，在鲁能公司作为建设单位承担质保责任期内，既使存在第三方侵权造成漏水。鲁能公司作为与原告的商品房买卖合同关系的相对方，也应当按合同约定承担责任。其与第三方的法律关系，应当另行处理。故鲁能公司的抗辩理由不能成立，本院不予支持。对其鉴定申请本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百二十一条，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下:一、被告重庆鲁能开发（集团）有限公司在本判决生效后立即对原告杨紫琳所有的位于重庆市渝北区xx街道xx大道xx号xx小区xx幢x商铺的承担保修责任，修复房屋漏水问题；二、被告重庆鲁能开发（集团）有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告杨紫琳房屋空置的租金损失，以31845.25元/月为标准，从2016年6月11日起至房屋维修整改完毕之日止；三、驳回原告杨紫琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费700元，因适用简易程序审理减半收取350元，由被告重庆鲁能开发（集团）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  胡可萍二〇一六年十月十七日书记员  吴朋爱