广西壮族自治区贵港市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂08民终805号上诉人（原审被告）：张小丽，女，1950年11月19日出生，汉族，住桂平市。委托诉讼代理人：李羡辉，广西理维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：欧美瑞，女，l973年2月5日出生，汉族，住桂平市。委托诉讼代理人：李俊杰，广西李俊杰律师事务所律师。上诉人张小丽因与被上诉人欧美瑞债权债务概括转移合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2016）桂0881民初678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月11日立案后，依法组成合议庭，于2016年8月30日公开开庭进行了审理。上诉人张小丽的委托诉讼代理人李羡辉，被上诉人欧美瑞的委托诉讼代理人李俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张小丽上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人欧美瑞的诉讼请求。事实和理由：一、本案不是房屋买卖合同纠纷，而是确认合同效力纠纷。一审法院认定上诉人与被上诉人之间的法律关系错误，即案由定性错误。二、一审法院认定上诉人与被上诉人之间系房屋交易没有事实和法律依据，认定事实错误，证据不足。上诉人并未取得涉案房屋的所有权，只是获得了购买权；双方也没有约定房屋的面积、价格、交付日期等，综合双方达成的口头协议的目的和实际履行的客观事实，完全符合权利转让合同的法律特征。三、一审判决适用法律错误。被上诉人欧美瑞辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审原告欧美瑞向一审法院起诉请求：1、确认其与张小丽以口头形式订立的桂平市xxxA5栋x号《房屋买卖协议》无效；2、张小丽返还房屋转让费288000元给原告，并向其赔偿利息损失（损失计算方法：以转让费288000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2013年4月13日起计至还清款项之日止；计至2016年4月12日的利息约52000元）。一审法院认定事实：2012年1月13日，张小丽向裕丰公司认购该公司预售的桂平市xxxx住宅楼A5栋6号房屋，并向该公司交了购房定金300000元。2013年4月10日，欧美瑞与张小丽就转让张小丽认购的上述房屋事宜，以口头形式达成如下协议：一、张小丽将其认购的桂平市xxxx住宅楼A5栋6号房屋转让给欧美瑞，转让费为288000元；二、该房屋占地面积为52.70元平方米，建筑面积为321.40平方米；三、由于张小丽向裕丰公司认购该房屋时，双方约定的成交价为1100000元，且张小丽已向裕丰公司交付了购房定金300000元。因此，欧美瑞应向裕丰公司交付房屋价款800000元，代裕丰公司返还购房定金300000元给张小丽。四、张小丽协助欧美瑞与裕丰公司签订购买上述房屋的《房屋认购书》，将张小丽已交给裕丰公司的购房定金300000元转为欧美瑞所交。五、欧美瑞应在2013年4月10日向张小丽支付转让费100000元，在2013年4月13日付清剩余转让费l88000元和代裕丰公司返还购房定金300000元，二次付款合计588000元。协议达成后，欧美瑞即按协议的约定在2013年4月10日转帐付款100000元给张小丽，于2013年4月13日转帐付款488000元给张小丽。张小丽收到款后，于2013年4月13日让裕丰公司与欧美瑞签订了一份《房屋认购书》，裕丰公司在该公司出具给张小丽的内容为“今收到张小丽交来购买xxxxA5栋x号房定金叁拾万元”的《收据》上注明“此笔款转到欧美瑞户上”，然后将该《收据》交给欧美瑞收执，作为欧美瑞己向裕丰公司交付了购房定金300000元的凭据。欧美瑞于2013年7月9日支付了购房款250000元给裕丰公司。裕丰公司实际收到了欧美瑞的购房定金和购房款合计550000元；张小丽实际收取了欧美瑞288000元房屋转让费。但是，裕丰公司至今仍未建好上述房屋，也未取得上述房屋的商品房预售许可证明，无法将房屋交付给欧美瑞。因此，欧美瑞于2015年4月24日向法院起诉，请求判决裕丰公司返还财产，赔偿损失。2015年11月24日，一审法院作出（2015）浔民初字第1914号民事判决书，认定裕丰公司与欧美瑞签订的《房屋认购书》为无效合同，判决裕丰公司返还实际收取的购房款（包括定金）550000元给欧美瑞，并赔偿欧美瑞利息损失。一审法院认为，一、欧美瑞、张小丽的口头约定符合买卖合同的定义，欧美瑞、张小丽之间存在房屋买卖关系。欧美瑞、张小丽买卖的房屋至今未通过竣工验收，并未依法领取权属证书，该房屋尚未具备转让的条件，其转让行为违反了法律、行政法规的强制性规定，应依法确认欧美瑞、张小丽签订的房屋转让《协议书》无效。二、本案处理同裕丰公司没有法律上的利害关系，其不是必需参加诉讼的当事人，所以，不应追加裕丰公司作为本案的共同被告。三、根据合同法规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。欧美瑞主张张小丽返还转让费288000元符合法律规定，予以支持。对欧美瑞主张张小丽赔偿利息损失，因欧美瑞未查明张小丽是否对房屋已取得权属证书，是否具备转让条件，就与张小丽签订协议，欧美瑞也存在一定的过错，故欧美瑞要求的利息损失，本院不予支持。符合法律规定，本院为此，该院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）、（七）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认欧美瑞与张小丽以口头形式订立的桂平市xxxxA5栋x号《房屋买卖协议》无效；二、张小丽返还288000元给欧美瑞；三、驳回欧美瑞的其他诉讼请求。案件受理费3250元（立案时按简易程序减半收取，欧美瑞已预交），由张小丽负担。上述应付款项，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕。二审期间，当事人没有提交新证据。本院认为，上诉人张小丽于2013年4月13日与裕丰公司签订了《房屋认购书》并支付了30万元定金给裕丰公司，约定了上诉人订购裕丰公司的桂平市xxxxA5栋x号房屋，待裕丰公司办理好预售手续并通知上诉人后，上诉人再与裕丰公司签订正式的《商品房买卖合同》。显然，上诉人与裕丰公司订立的《房屋认购书》系认购合同，也即预约合同，上诉人因此取得的是桂平市xxxxA5栋x号房屋认购权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，因此，应认定上诉人向裕丰公司认购房屋的行为符合法律规定。2013年4月10日，上诉人与被上诉人欧美瑞就上诉人上述房屋的认购权达成了转让协议，实质上是上诉人将其在《房屋认购书》中的权利义务转让给被上诉人，而并非将其已购买的商品房转售给被上诉人。因此，本案案由应定为债权债务概括转移合同纠纷。事实上，此后的同年4月13日，被上诉人付清转让款288000元及已付裕丰公司定金30万元后，在上诉人的协助下，与裕丰公司就桂平市xxxxA5栋x号房屋订立了《房屋认购书》，取得了该商品房的认购权。上诉人与被上诉人之间的《房屋认购书》转让已履行完毕。上诉人在其与裕丰公司签订的《房屋认购书》的权利义务转移给了被上诉人，风险亦由被上诉人承担。一审法院认定上诉人与被上诉人之间的法律关系为房屋买卖合同关系，并将本案案由定为房屋买卖合同纠纷，属定性错误，应当纠正。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”的规定，应认定上诉人与被上诉人于2013年4月10日达成的《房屋认购书》转让口头协议合法有效，且双方已履行完毕。被上诉人以上诉人未取得该房屋的所有权或处分权的情况下，便将该房屋转让，违反了法律强制性规定为由，请求确认双方口头协议无效，并要求上诉人返还转让费及利息损失，没有事实和法律依据，依法应予驳回。综上所述，一审判决定性错误，认定事实错误，导致适用法律和判决结果错误，依法应予纠正。上诉人的上诉理由成立，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销桂平市人民法院（2016）桂0881民初678号民事判决；二、驳回欧美瑞的诉讼请求。本案一审案件受理费3250元，二审案件受理费6500元（张小丽已预交），全部由被上诉人欧美瑞负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄钰雄代理审判员  陈燕霞代理审判员  覃献军二〇一六年十月二十四日书 记 员  梁明燕