河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀10民终3234号上诉人（原审被告）：邵明悦。委托诉讼代理人：金晓光，北京市京伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宏良，陕西泽诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈无霞，三河市兴达恒远房地产经纪有限公司员工。委托诉讼代理人：吕勇，河北霍振林律师事务所律师。上诉人邵明悦因与被上诉人沈无霞房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2016）冀1082民初1511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月20日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。2016年8月5日经征求双方当事人同意，合议庭成员李成佳组织双方当事人进行案情调查，上诉人邵明悦的委托诉讼代理人金晓光、被上诉人沈无霞的委托诉讼代理人吕勇到庭参加诉讼。上诉人邵明悦、被上诉人沈无霞未到庭。后经上诉人邵明悦委托诉讼代理人金晓光申请，本院于2016年9月22日公开开庭进行了审理，上诉人邵明悦的委托诉讼代理人金晓光、李宏良、被上诉人沈无霞及其委托诉讼代理人吕勇到庭参加诉讼。上诉人邵明悦未到庭。本案现已审理终结。邵明悦上诉请求：撤销原审判决，驳回被上诉人诉讼请求，一、二审诉讼费用、保全费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人沈无霞和证人张某都是三河市兴达恒远房地产经纪有限公司员工，沈无霞系房产经纪人，张某系房产销售经理，是沈无霞的领导，张某与本案被上诉人沈无霞的输赢有经济利害关系，并且房屋买卖合同先写的买受人是王广允，后改为沈无霞，张某解释说是和王广允没有谈成，然后改成沈无霞，张某在补充协议上又添写乙方有权指定贷款人及过户名，沈无霞是房产经纪人，根据日常生活经验，明显可以看出张某存在和沈无霞一起先把房买过来再卖房的可能，张某与本案有较大的经济利害关系，张某在上诉人的问题上没有如实作证，张某的证言虚假。一审法院判决认为涉案房屋办理抵押注销是在《房屋买卖合同》签订之后，证人证言与合同履行情况相互印证，认为上诉人是在履行房屋买卖合同，一审法院对此没有查清事实，上诉人选择这个时间办理抵押注销是在原来买房时就计划好了，并为此一直在努力，目的就是为了少还借贷本息，并非在履行房屋买卖合同。一审法院认为贺斌已经构成表见代理，这种认为是错误的。被上诉人作为房产经纪人明知贺斌无权售房，却让贺斌写了邵明悦的委托书，被上诉人存在过错，贺斌不符合表见代理的构成要件，房屋买卖合同对上诉人是无效的，其责任应由被上诉人和行为人承担。第二次开庭审理时上诉人补充事实和理由如下：1.被上诉人不是善意签订房屋买卖合同。2.本案不符合表见代理的法律构成。3.一审判决上诉人配合被上诉人过户，违反法律规定。沈无霞辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，尤其是在上诉人清贷撤押行为的认定与事实相符。由此可看出上诉人知道房屋出售的事实，只是因当地房价在出售房屋后房价上涨，上诉人违反合同约定不愿再出售房屋，导致本案发生纠纷。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。沈无霞向一审法院起诉请求：l、被告继续履行与原告签订的《房屋买卖合同》，即将位于三河市燕郊开发区学院大街北侧、燕高路东侧福城涵福苑小区29-3-2602号房屋过户至原告名下，并向原告交付上述房屋。2、被告给付原告定金20000元。3、被告给付中介服务费12800元。一审法院认定事实：2016年1月15日，原告与被告爱人贺斌经兴达房产公司居间服务签订《房屋买卖合同》及补充协议，合同约定：原告购买被告所有的位于三河市燕郊开发区学院大街北侧、燕高路东侧福城涵福苑小区29-3-2602号房屋一套，房屋总价款640000元。补充协议约定，原告于2016年1月15日向被告支付定金20000元，《买卖合同》签署时，则该定金视为首付款的一部分。被告应在2016年3月15日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。原告于2016年3月16日前将首付款人民币160000元（含定金20000元）支付被告。双方于2016年3月16日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续，并于办理贷款当日自行办理物业交割手续。关于违约责任双方约定，出卖人未按补充协议约定履行义务的，每逾期一日，向买受人支付已付房屋价款万分之五的违约金；买受人未按照补充协议约定履行义务的，每逾期一日，向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。卖方拒绝将该房屋出售给买方或擅自提高房屋交易价格的，或者买方拒绝购买该房屋的，违约方自违约行为发生之日起十五日内，按照房屋总价款的20%向守约方支付违约金。合同签订当日原告向被告爱人贺斌支付了购房定金20000元，贺斌收款后向原告出具了收条。被告认为原、被告未签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，贺斌未经被告邵明悦授权办理卖房一事，被告不予认可，故贺斌签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》及收取定金的行为与被告无关，被告不同意卖房。庭审中，原告申请兴达房产公司业务员张某出庭作证，证实《房屋买卖合同》是经证人与被告在其家中看房与原告谈妥房屋价款后签订的，后被告将涉案房屋的房产证交给了兴达房产公司，2016年1月27日左右，被告夫妻双方到兴达房产公司取回房产证去工商银行还清贷款，办理了抵押注销手续，办理完毕被告又将房产证交给兴达房产公司保管至今。证人当庭出示涉案房屋产权证，产权证标注抵押注销时间为2016年1月27日。2016年3月3日，原告表示可以全款购房，不再办理贷款，3月10日贺斌表示其爱人不同意卖房。证人同时证实，合同签订后双方在被告家里看房谈赠送家具家电一事时，原告及被告夫妻均在场。另外证人还通过手机短信形式与被告爱人贺斌交流房屋买卖交易过程，但贺斌未出庭证实短信的内容。被告不认可双方在其家中谈论送家具一事，在庭审中提交了被告夫妻的结婚证，证明涉案房屋是被告婚前购买，系婚前个人财产，贺斌签订的《房屋买卖合同》没有法律效力。被告于2016年3月6日以特快专递形式向原告及兴达房产公司发出解除合同通知书。原告对被告结婚证无异议，认为涉案房屋是否属于婚前财产与房屋买卖无关，对被告发出的通知表示没有收到，不予认可。原告在庭审中提交了河北银行出具的个人存款证明，证明自己有能力全款购房，故请求在办理过户当日全款支付剩余购房款620000元。一审法院认为，被告邵明悦与贺斌系夫妻关系，对贺斌与原告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，被告以未授权为由不认可合同效力。通过中介公司业务员张某出庭证实在看房及商谈房屋价款、赠送家具等事项时被告夫妻均在场，合同签订后，被告夫妻二人将涉案房屋产权登记证交给兴达房产公司，后又从兴达房产公司取回办理清偿贷款解除抵押手续，产权证附记“此笔抵押于2016年1月27日注销”，且涉案房屋办理抵押注销时间在《房屋买卖合同》签订之后的履行过程中，故证人证言与合同履行情况相互印证，其证人证言本院予以采信。贺斌在与原告签订合同时，已提交了涉案房屋产权证及被告身份证，虽然未办理授权委托手续，但通过以上合同履行情况，可以确认被告亦参与了合同履行过程，被告主张不知晓卖房一事，理由不成立，据此贺斌签订合同及收取原告定金的行为，已构成表见代理，合同合法有效，本院予以确认。被告主张以特快专递方式向原告发送了解除合同的通知，原告不予认可，被告亦未提交原告收到该通知的书面证据，对其主张本院不予采信。原告要求被告继续履行合同将涉案房屋过户至原告名下的主张，于法有据，本院予以支持。庭审中，原告明确表示变更履行付款方式为一次性付清剩余房款，不违反法律规定，亦未损害被告利益，且有利于交易的顺利进行和实现双方的合同目的，本院予以认可。原告要求被告给付定金20000元，但双方在补充协议中约定签署合同时，定金视为首付款的一部分，该定金属于立约定金，故对原告的该项请求，本院不予维护。根据本院查明的事实，本院已支持原告要求被告继续履行合同协助原告办理涉诉房屋过户手续的诉讼请求，故根据公平原则，中介费应由原告承担为宜。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告沈无霞与被告邵明悦签订的《房屋买卖合同》有效。二、被告邵明悦于本判决生效后十五日内配合沈无霞办理位于三河市燕郊开发区学院大街北侧、燕高路东侧福城涵福苑小区29-3-2602号房屋的过户手续，并将上述房屋于过户后三日内交付给原告。三、原告沈无霞于上述房屋过户后当日支付被告邵明悦剩余房款人民币620000元。四、驳回原告沈无霞的其他诉讼请求。案件受理费5264元，由原告沈无霞负担310元（已预交），被告邵明悦负担4954元；保全费3720元，由被告邵明悦负担（于本判决生效后三日内交纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审期间，邵明悦提交：1.EMS查询单，证明中介公司已签收；2.邵明悦借记卡账户历史明细清单2页，证明上诉人还款情况；3.个人购房借款合同，证明2016年1月前不得提前还款；4.三河市燕郊人民医院出具的诊断证明书，上诉人对于清除解押贷款房产证不清楚；5.张某与贺斌2016年3月14日通话录音，证明张某不可能如实作证；6.民法学教科书表见代理构成要件论述，证明本案不符合表见代理构成。被上诉人沈无霞针对上诉人提交的证据发表质证意见如下：1.证据一是百度的截屏，内容无法与网络内容核实，即无法确认其真实性。从该证据中无法看出快递单上的收件人，事实上被上诉人也未收到该特快专递。2.证据二是上诉人与银行之间借款合同履行的情况，与本案无关联性。3.证据三真实性无异议，但在买卖合同的履行过程中，上诉人邵明悦清偿银行贷款，并撤消了抵押登记。由此可以看出，上诉人与银行之间通过行为变更了借款合同中的一项约定，故该证据不能证明上诉人的主张。4.证据四我方认为与本案无关联性，上诉人怀孕并不影响其对出售房屋事实的判断。实际上邵明悦也亲自到银行申请了偿还全部贷款，故我方对该证据的证明效力不予认可。5.证据五内容属于上诉人与证人张某双方履行合同的电话沟通，从内容中无法看出张某在通话时有威胁成分，故证人在一审庭审中的证言应依法认定并采纳。6.证据六不属于证据的范围，与案件没有关联性，法律规定，属于民法上的探讨。第二次庭审时，邵明悦提交：1.《房地产经纪管理办法》及补充协议，主张依据该办法第二十五条规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：（一）捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；2.邵明悦的两个身份证，证明贺斌用其一个身份证发给张某，邵明悦不知道；3.法院文书范文，要求一审判决书中当事人应写清籍贯及工作单位，一审判决故意没有写被上诉人工作单位回避被上诉人的身份是错误的。被上诉人沈无霞针对上诉人提交的证据发表质证意见如下：1.针对证据一，房地产管理办法不影响被上诉人作为房产经纪人购买房屋，该买卖行为不是无效行为，合同法规定只有违反法律和行政法规强制性规定的行为才是无效行为，同时合同法解释对强制性规定进行了释明，即指效力性强制性规定，我方购买房屋不违反上述规定，应认定为有效。对上诉人提交的补充协议真实性无异议，对其证明目的不认可，被上诉人与上诉人商量补充协议内容时写明指定贷款人和过户人，一审被上诉人已经明确表示想结婚写男方的名字，约定了这样的内容，我方作为婚龄女子，购房是生活需要；2.针对证据二，上诉人提交的是两份身份证扫描件，我方无法核实真实性，对真实性不予认可，上诉人如果有两张身份证，应当按照相关规定进行处理，我方认为其属于违法行为，对该证据不予认可。3.针对证据三，我方认为该证据不属于证据范围，是人民法院书写判决书的规范，在一审中被上诉人就表示自己是房产经纪人，并没有刻意回避，一审判决书是否规范，我方认为与案件事实的认定无关，我方对该证据不予认可。本院经审查认为，上述证据均非新证据，上诉人在案情调查时提供的证据1无法证明被上诉人收到解除合同通知书；证据2、3可以证明上诉人邵明悦已实际清偿银行贷款，并撤销抵押登记；证据4无法证实上诉人怀孕即不能处理银行解押事宜；证据5该录音证据无法证实张某没有如实作证；证据6作为理论探讨不是本案证据；上诉人开庭时提供的证据1《房地产经纪管理办法》是由2010年10月27日住房和城乡建设部第65次部常务会议审议通过，并经国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部同意，自2011年4月1日起施行。该办法是对房地产经纪人从业过程中的行为进行规范，如果该经纪人存在违反该办法的行为，应由主管部门进行处理，不是认定房屋买卖合同效力的法律依据；证据2显示上诉人现拥有两张身份证，已违反《中华人民共和国居民身份证法》的相关规定，且该证据无法证明上述主张；证据3该文书书写尽管存在不规范之处，但无法证实上诉人的主张；综上，上诉人提供的上述证据无法证实其主张，本院对其证明效力不予认定，一审法院认定其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是，贺斌与被上诉人沈无霞2016年1月15日签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，贺斌的行为是否是表见代理行为。《中华人民共和国合同法》第49条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，贺斌、邵明悦系夫妻关系，2016年1月15日，贺斌持涉案房屋产权证书在三河市兴达恒远房地产经纪有限公司，与被上诉人沈无霞签订存量房买卖合同及补充协议，当日贺斌出具收取涉案房屋定金贰万元的收条一张，该房屋系贺斌妻子邵明悦婚前财产，登记在上诉人邵明悦名下，合同签订后，贺斌按照《房屋买卖合同》及《补充协议》约定，将涉案房屋产权证书原件交给中介机构保管，因该房屋尚有银行贷款未清偿完毕，双方在合同中约定，出售方应于2016年3月15日之前将银行贷款清偿并办理抵押注销手续，因此贺斌又将房屋产权证取走，由上诉人邵明悦办理了银行贷款提前清偿手续，并于2016年1月27日办理了抵押注销手续，在房屋产权证上标注抵押已注销，此后又将涉案房屋产权证书原件交给中介机构，结合一审期间证人张某证明，双方交易时，曾到现场看房，上诉人邵明悦在场，并谈到赠送家具家电的情节，可以证明上诉人邵明悦对该房屋买卖合同是明知的并认可的，并实际履行了合同的部分义务，被上诉人作为买受方，基于上诉人邵明悦与贺斌的夫妻关系，及上诉人邵明悦实际履行合同的情节，有理由相信出售房屋系上诉人邵明悦的真实意思表示，贺斌以上诉人邵明悦名义与被上诉人签订房屋买卖合同，属于表见代理行为，该合同合法有效，应予履行。上诉人邵明悦主张其提前还款并办理抵押注销手续与房屋买卖行为无关，其不知道贺斌出售涉诉房屋，还款是因为之前已有还款计划，不是履行房屋买卖合同的行为。本院认为，上诉人邵明悦对该主张未提交有效证据予以证明，且与本案其他证据相矛盾，本院不予采信。上诉人邵明悦主张本人持有两张身份证，贺斌是将其中一张身份证复印发送给中介机构，不能由此证明上诉人对出售涉案房屋是知情的。本院认为贺斌的行为构成表见代理，上诉人应对该行为承担法律后果。上诉人持有身份证的数量与贺斌表见代理的行为并不矛盾，上诉人该上诉理由，本院不予支持。上诉人邵明悦主张，被上诉人在《补充协议》中约定“有权指定贷款人及过户名”，被上诉人作为房屋中介工作人员，此约定是其囤房倒房行为，并依据《房地产经纪管理办法》提出，被上诉人作为房地产经纪人，禁止其低价收进高价卖出房屋赚取差价，双方房屋买卖合同因此无效。本院认为，首先合同约定被上诉人沈无霞可以指定贷款人和过户名，系贺斌、中介机构相关人员与沈无霞协商的合意，并不违反法律行政法规的强制性规定，亦不存在欺诈、胁迫等情形，且在合同订立后合理期限内，上诉人邵明悦未提出异议，并到金融机构还清剩余贷款办理解除抵押登记手续；其次，认定合同效力，应以法律行政法规的强制性规定为依据，《房地产经纪管理办法》是为了规范房地产经纪活动，是房地产经纪人员违反该规定如何处罚的依据，该办法未对房地产经纪人员所签订合同的效力问题予以规定，且该办法不属于法律行政法规的范畴，不影响双方签订合同的效力，上诉人该上诉理由，本院不予支持。上诉人主张，不应判决被上诉人取得涉案房产所有权。本院认为，根据双方约定，在贷款机构通知批贷后7日内，双方共同办理所有权转移登记手续，因上诉人邵明悦在申请办理贷款之前已不同意履行合同，导致双方未办理所有权转移登记，系上诉人邵明悦违约，现被上诉人沈无霞作为守约方要求继续履行合同，符合法律规定，应予维护。综上所述，邵明悦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5264元，由上诉人邵明悦负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 欣代理审判员 杨 莉代理审判员 李成佳二０一六年十月九日书 记 员 查士怡