四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终7948号上诉人（原审陈晶酉）：陈晶酉，男，1973年9月22日出生，汉族，住浙江省仙居县淡竹乡尚仁村下扇*号。委托诉讼代理人：唐卫国，安徽众城高昕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:成都锦尚置业有限公司。住所地：成都市锦江区一环路东五段**号。法定代表人杨宁，该公司董事长。委托诉讼代理人续薇薇，四川英特信律师事务所律师。委托代理人杨超，男，1992年10月2日出生，汉族，住四川省荣县，系公司员工。上诉人陈晶酉因与被上诉人成都锦尚置业有限公司（以下简称：锦尚公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院(2015)锦江民初字第5115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月26日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈晶酉上诉请求：撤销一审判决，对本案发回重审或依法改判；一审、二审诉讼费用由锦尚公司承担。事实和理由：1.陈晶酉接手房屋后，锦尚公司曾承诺减免7月至10月的租金，后来其以拖欠租金为由未通知即解除合同不符合合同约定。2.锦尚公司在陈晶酉闭店期间，擅自将房屋转租给绿茶人家餐饮管理有限公司，并将内部设备设施交由该公司使用，一审法院认定案涉房产仍由陈晶酉控制系事实认定错误，并由此判决其承担至房屋腾退之日的占用费与事实不符。3.锦尚公司的解约函和催缴通知单表明陈晶酉自2014年8月8日起才拖欠租金，一审判令陈晶酉自当年2月1日起支付租金存在错误。4.锦尚公司隐瞒事实并严重违约，其支付的律师代理费不应由陈晶酉承担。锦尚公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律适当，应予维持。事实和事由：1.陈晶酉使用房屋过程中，只是提出过减免租金的申请，锦尚公司未答应减免且未达成协议，故租金应按合同约定日期起算。2.案涉房屋仍陈晶酉占有和控制，其应当支付至腾退之日的房屋占有费。3.有关解约函和催缴通知单存在的错误是公司一段时间财务管理混乱，财务人员套用对其他符合减免条件客户的通知时工作失误造成的，同时公司向不闭店客户减免租金是有协议的，而陈晶酉与锦尚公司无此协议，且擅自闭店，不符合公司的规定。锦尚公司向一审法院起诉请求，陈晶酉、锦尚公司于2013年9月26日签订《租赁合同》,约定锦尚公司将位于成都市锦江区一环路东五段87号6层L602号商铺出租给陈晶酉，租赁期限为2013年9月1日至2023年12月31日。合同签订后，锦尚公司全面履行了合同义务，但陈晶酉违反合同约定无故拖欠租金，经多次催告不仅未支付上述费用，且在未经锦尚公司同意的情况下于2015年1月20日擅自闭店。锦尚公司已于2015年3月26日依据《租赁合同》约定向陈晶酉发出解约函。后诉至法院，请求判令：1、陈晶酉向锦尚公司支付截至合同解除之日拖欠的租金1015091.28元（租赁面积993.24平方米，租金标准每天每平方米2.4元，每月72506.52元；从2014年2月1日起至2015年3月31日止共计拖欠14个月的租金，根据上述标准计算，拖欠金额为14个月×72506.52元/月＝1015091.28元），并支付因逾期支付租金产生的违约金（以欠款金额为基数，从2015年3月31日起至实际付清租金之日止，按银行同期贷款利率四倍标准计算）；2、立即腾退并返还房屋，并从2015年4月4日（合同解除后三日）起按每日7151.32元标准支付房屋占用费，直至实际返还房屋之日止；3、向锦尚公司支付律师费43952元（律师费已经实际支付35161元）。本案诉讼费由陈晶酉承担。一审法院认定：2013年9月26日，锦尚公司、陈晶酉签订《租赁合同》,约定锦尚公司将位于成都市锦江区一环路东五段87号6层L602号商铺出租给经营绿茶餐厅，计租面积993.24平方米，租赁期限为2013年9月1日起至2023年12月31日止；租金自2013年12月24日起开始计租，首期保底租金自2013年12月24日缴纳至2014年1月31日，日租金标准为2.4元/平方米，月租金为72506.52元/月，共计91576.73元；自2014年2月1日至2015年12月31日，日租金标准为2.4元/平方米，月租金为72506.52元/月。逾期付款违约金按所欠金额每天2‰的比率支付。陈晶酉有下列情形之一的，锦尚公司有权解除合同，收回房屋，即：陈晶酉拖欠应付租金或其他应付费用三十天以上、未经锦尚公司同意擅自停止营业达三天等。合同租赁期满或被解除后的三日内，陈晶酉须将房屋恢复原状或经锦尚公司同意保留全部或部分装修、装饰或附属物（锦尚公司无须向陈晶酉支付任何补偿或赔偿），使之具备良好、清洁和适于出租的状况及条件（正常磨损除外）。同时陈晶酉须及时撤离其所有人员，并将房屋内其所属财产物品和装置全部搬离房屋及房屋所属建筑物，否则即被视为已经放弃其对该物品中享有的权益，且锦尚公司有权处置该物品而不必向陈晶酉承担任何责任。陈晶酉应承担锦尚公司为清除上述物品发生的支出以及将房屋恢复原状的费用。如陈晶酉逾期交还房屋，则每逾期一天应向锦尚公司支付原日租金3倍的房屋占用费。造成锦尚公司经济损失的，陈晶酉应当赔偿。倘若陈晶酉未能支付合同规定的任何应付款项，包括但不限于租金、宣传推广费、履约保证金、物业管理费、电费、水费、煤气费、逾期付款违约金、损害赔偿金，陈晶酉应承担锦尚公司为追讨欠款所发生的相关费用（包括但不限于手续费、诉讼费、仲裁费用和律师费等）。合同条款发出的通知均须采用书面形式，向乙方书面通知的地址为其户籍地，在租赁期间，陈晶酉承租的房屋也是有效通知地址。锦尚公司有权选择将本合同项下的通知张贴于该房屋的门窗或墙面上，该等通知一经张贴即视为已经向陈晶酉送达，通知张贴当日视为送达之日。同日，双方还签订《补充协议》，对主合同条款进行了一定的修改和补充，载明锦尚公司须保证在2013年9月25日之前将符合本合同约定的承租条件的房屋交付给陈晶酉，并于2013年11月15日之前为陈晶酉办理相关的工商登记等营业所需要的手续提供所需的证明文件包括但不限于房产证等，并提供必要的协助，提供抵押权人同意租赁的函件等内容。2013年9月22日，锦尚公司将租赁商铺交付给陈晶酉。陈晶酉经营的绿茶餐厅于2014年7月开业，在经营期间，陈晶酉曾经于2014年8月向锦尚公司提交过商铺免租申请书，载明因经营艰难，故申请7月1日至10月31日为餐厅免租期。但其后双方未就租金减免问题达成一致意见。在陈晶酉实际经营期间，自2014年2月1日起即未再按合同约定支付租金。锦尚公司多次向陈晶酉发出《欠费催缴通知单》，并于2015年1月20日闭店。2015年3月25日，锦尚公司向陈晶酉户籍所在地邮寄发出《解约函》，并于2015年3月28日在店铺门口张贴《解约函》。《解约函》载明鉴于陈晶酉存在拖欠锦尚公司租金的违约行为，且未经锦尚公司同意擅自闭店，故锦尚公司行使合同解除权，要求解除与陈晶酉签订的《租赁合同》，终止租赁关系，收回租赁房屋。并通知自2015年3月31日起《租赁合同》解除，租赁关系终止；要求陈晶酉于2015年4月5日前将租赁房屋恢复原状，并将房屋内其所属财产物品和装置全部撤离房屋及房屋所属建筑物等。其后，上述邮寄件被快递退回。另查明，锦尚公司为追讨本案所涉欠费，与四川英特信律师事务所签订《民事案件委托合同》，委托律师代理诉讼，已支付律师代理费35161元。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。锦尚公司、陈晶酉签订《租赁合同》，约定锦尚公司将位于成都市锦江区一环路东五段87号6层L602号商铺出租给陈晶酉使用并收取租金等相应的费用，上述合同签订后，双方即建立起事实上的租赁合同关系，该租赁合同关系是双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行各自的义务。已查明，锦尚公司已按《租赁合同》的约定向陈晶酉履行了交付租赁物的义务。但陈晶酉在使用租赁房屋期间，自2014年2月起拖欠租金至今，其行为已违反《租赁合同》的约定，锦尚公司多次向陈晶酉催收均未果。根据双方合同中关于“陈晶酉有下列情形之一的，锦尚公司有权解除合同，收回房屋，即陈晶酉拖欠应付租金或其他应付费用三十天以上、未经锦尚公司同意擅自停止营业达三天等”之约定，及《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，锦尚公司于2015年3月25日向陈晶酉发出《解约函》、并于2015年3月28日在案涉商铺门口张贴《解约函》通知陈晶酉，要求与陈晶酉解除租赁合同关系。上述解约通知根据双方合同约定应视为已到达陈晶酉，陈晶酉对解除合同关系未表示异议，锦尚公司主张双方合同于2015年3月31日解除，要求陈晶酉支付截至该日止拖欠的租金，符合事实与法律，本院予以支持。因导致《租赁合同》解除的原因系陈晶酉未履行合同约定的支付租金的主要义务所致，故陈晶酉理应承担相应的民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”之规定，现锦尚公司要求陈晶酉支付尚欠的2014年2月1日起至2015年3月31日的租金1015091.28元，于法有据，本院予以支持。关于锦尚公司主张的逾期支付租金的违约金，双方合同中有关于“逾期付款违约金按所欠金额每天2‰的比率支付”之约定，本院综合考虑双方合同履行情况，对该违约金标准予以调整，酌情确定为以尚欠租金金额为基数，从2015年3月31日起计至实际付清租金之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算。关于锦尚公司要求陈晶酉腾退并返还房屋，从2015年4月4日（合同解除后三日）起按日7151.32元标准向锦尚公司支付房屋占用费的主张。双方合同中有关于“合同租赁期满或被解除后的三（3）日内，陈晶酉须将房屋恢复原状或经锦尚公司同意保留全部或部分装修、装饰或附属物（锦尚公司无须向陈晶酉支付任何补偿或赔偿），使之具备良好、清洁和适于出租的状况及条件（正常磨损除外）。同时陈晶酉须及时撤离其所有人员，并将房屋内其所属财产物品和装置全部搬离房屋及房屋所属建筑物……如陈晶酉逾期交还房屋，则每逾期一天应向锦尚公司支付原日租金3倍的房屋占用费”之约定，本院已经确认双方租赁合同关系于2015年3月31日解除，则根据上述约定，陈晶酉理应向锦尚公司腾退并返还租赁房屋。自2015年4月4日起至其完全腾退租赁房屋期间的房屋占用费，本院酌定陈晶酉应按日2384元（日租金2.4元/平方米×993.24平方米）标准计付。对锦尚公司主张的房屋占用费，本院予以部分支持。关于锦尚公司主张的律师代理费。双方合同中有关于“倘若陈晶酉未能支付合同规定的任何应付款项，包括但不限于租金、宣传推广费、履约保证金、物业管理费、电费、水费、煤气费、逾期付款违约金、损害赔偿金，陈晶酉应承担锦尚公司为追讨欠款所发生的相关费用（包括但不限于手续费、诉讼费、仲裁费用和律师费等）”之约定，锦尚公司因此次诉讼委托律师所支付的律师代理费35161元，属于锦尚公司为追讨欠款所发生的相关费用，根据上述约定，陈晶酉理应承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百四十八条之规定，判决如下：一、陈晶酉应于本判决发生法律效力之日起十日内向成都锦尚置业有限公司支付尚欠的2014年2月1日至2015年3月31日的租金1015091.28元，并支付违约金（以尚欠租金1015091.28元为基数，从2015年3月31日起计至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算）；二、陈晶酉应于本判决发生法律效力之日起十日内腾退并交还其承租的位于成都市锦江区一环路东五段87号6层L602号房屋给锦尚公司成都锦尚置业有限公司；三、陈晶酉应按日2384元标准向锦尚公司成都锦尚置业有限公司支付自2015年4月4日起计至其实际搬离时止的房屋占用费；四、陈晶酉陈晶酉应于本判决发生法律效力之日起十日内向锦尚公司成都锦尚置业有限公司支付律师代理费35161元；五、驳回成都锦尚置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费22370元，公告费600元，共计22970元,由陈晶酉陈晶酉承担。二审中，当事人没有提交新的证据。经二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。本院认为,锦尚公司与陈晶酉就案涉房产所签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方应按合同约定履行义务和解决产生的争议。关于陈晶酉所提锦尚公司在个人未违约的情况下擅自解除合同不符合合同约定的上诉意见，本院认为：首先，因陈晶酉不能举证证明双方曾达成过2014年7月至10月减免租金的协议，以及自2014年2月1日起其余期限曾支付应付租金的事实，故截至2015年3月25日锦尚公司通知解约之日，陈晶酉存在拖欠租金已超过约定30天期限的事实，该行为已构成违约且符合合同约定的解除合同的条件。其次，锦尚公司基于其享有的合同解除权，按照合同约定的通知方式通知陈晶酉解除合同，已经实现解除合同的效果，故一审法院对这一事实的认定符合案件事实和合同约定，对陈晶酉该上诉意见本院不予采纳。关于陈晶酉提出案涉商铺后由锦尚公司转租他人并实际控制，个人不应支付至腾退之日的占用费的上诉意见，本院认为，根据民事诉讼证据规则，陈晶酉对该事实应举证加以证明，但在指定期限内未提供证据，且本案亦无其他证据证明案涉房产后由他人控制使用，故该上诉意见不能成立，本院亦不采纳。关于陈晶酉提出有关催缴通知单和解约函可证明其仅拖欠2014年8月8日之后的租金，一审认定其欠付租金的事实存在错误的上诉意见，本院认为，锦尚公司提出上述通知系公司财务人员套用对其他符合减免条件客户的通知不慎所致错误，且陈晶酉擅自闭店的行为不适用公司关于减免租金的规定，不能同其他符合条件客户一样享受减免租金的优惠。综合本案事实和证据情况，这一解释较为合理，可信度较高。同时，陈晶酉对其上诉意见也不能提供租金已支付至2014年8月8日的证据。故陈晶酉该上诉意见与查明缺乏事实根据，本院不予采纳。关于陈晶酉提出不应支付锦尚公司律师代理费的上诉意见，本院认为，如上所述，陈晶酉长期拖欠租金的行为已构成违约，且民事案件委托合同及相关票据，可证明锦尚公司已为追过租金而支付了35161元律师代理费，因双方在租赁合同中约定此种情况下由违约方支付律师代理费，故一审法院判令陈晶酉承担该项费用符合案件事实和合同约定，本院对该上诉意见不予采纳。综上所述，陈晶酉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22370元，由上诉人陈晶酉负担。本判决为终审判决。审判长  曾光勇审判员  张卫敏审判员  曹 洁二〇一六年××月××日书记员  袁龙飞