安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖01民终4530号上诉人（原审被告）:丁伟，男，1986年12月27日出生，住安徽省合肥市经开区。被上诉人（原审原告）：合肥金锦物业服务有限公司，住所地安徽省肥西县桃花工业园锦绣大道锦绣大地城1幢110，统一社会信用代码913401230597390105（1-1）。法定代表人：谭蔚然，总经理。委托诉讼代理人：胡健，该公司经理。委托诉讼代理人：赵宜明，该公司法务。上诉人丁伟因与被上诉人合肥金锦物业服务有限公司（以下简称金锦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院(2016)皖0123民初2129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。丁伟上诉请求：撤销一审判决，改判驳回金锦物业公司一审的全部诉讼请求。事实和理由：1、金锦物业公司是开发商的一个部门，没有经过合法程序招投标。2、金锦物业公司的服务与收费严重违反法律规定。金锦物业公司资质为二级，物业收费标准为1.28元每平方米每月，对应服务级别为甲级。物业管理存在问题：第一，包庇开发商，接手物业管理没有全面检查工程质量问题，对开发商的违法违规行为没有劝导或处理。第二，没有按甲级服务配置质量合格的服务人员。第三,业主反映的消防存在重大隐患问题一直不予解决。消防栓没有水、消防报警设备系统瘫痪、设备缺失；1号楼的消防水箱没有水，1号楼消防通道堵死；4号楼的消防楼顶避难层逃生通道门锁死，1-4号楼的大部分或全部平台送做私人场地。第四，支持楼顶违建，1、2、3、4号楼甚至全部楼顶都存在乱搭乱建情况，得到物业公司的允许。第五，电梯放任管理。1号楼1-3层设置一台电梯，不能使用；1-4号楼所有电梯机房门不锁；电梯机房内巡查表没有，看不出进行了设备保养。第六，小区道路车辆管理混乱,车辆乱停放无人管理。第七，人员进出随意，安防设施形同虚设，小区多次发生偷盗事故。3、本人买的是二手房，刚拿到房就发现房屋外墙渗水问题，并多次报修物业，物业一审时承认问题，但推诿是开发商问题。一审时本人提出消防、安全、卫生问题，提出和1#401室提交的照片说明消防安全等存在重大安全隐患问题一致，1栋楼1个单元所提供的本栋楼和小区问题的图片，能证明本人所述事实。一审判决按照100%收取本户物业费，却按照80%比例收取1#401室物业费。金锦物业公司辩称，1、物业公司与开发商是两个独立法人单位，我公司进驻小区是与开发商签订了前期物业服务合同，符合法律规定。2、我公司按照1.28元每平米每月的标准收取物业费经过物价部门核定。我公司只负责与开发商协调房屋质量问题，但没有承担房屋质量责任的义务。3、我公司是乙级服务资质。4、没有消防问题，灭火器到期，已更换新的灭火器。5、我公司已通知在楼顶乱搭建的业主，限定其在9月30日全部清理完毕。6、我公司对电梯尽到管理职责，维保单位定期维修，每天也安排人员打扫电梯间的卫生。7、小区车辆确实存在乱停放问题，但小区有地下车库，业主不将车辆停放地下车库。8、物业公司有专人在小区入口进行登记，确保小区安全。请求驳回上诉，维持原判。金锦物业公司向一审法院起诉请求：丁伟立即支付金锦物业公司物业费3988元，逾期付款滞纳金80元。一审法院认定事实：2013年1月31日起，根据物业管理委托合同和前期物业管理服务协议书的约定，金锦物业公司为锦绣大地城小区提供物业服务，但丁伟自2014年1月1日起拖欠物业费未交，截至2015年12月30日，共计欠物业服务费3988元，滞纳金80元。金锦物业公司在向丁伟提供物业服务期间，丁伟对金锦物业公司的服务内容不满意，丁伟以此拒绝交纳物业费的理由于法无据。一审法院认为，金锦物业公司与锦绣大地城小区开发商花园置业签订的前期物业服务协议，对金锦物业公司和业主的权利义务作了明确约定，该协议符合法律规定，金锦物业公司和丁伟之间依法成立物业服务合同关系，双方应当根据合同的约定履行各自的义务，金锦物业公司根据双方合同约定及物价部门核定的收费标准，按照房屋面积向丁伟收取物业费的诉求，符合法律规定，予以认可。对丁伟关于金锦物业公司服务水平不到位所以才没有交物业费的辩称，非丁伟不交纳物业管理费的法定抗辩理由，且丁伟没有提供相应的证据予以证明，故对丁伟的该项辩称不予支持。金锦物业公司主张的滞纳金80元，符合合同约定及法律规定，予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：丁伟于判决生效后三日内向金锦物业公司支付物业管理费3988元、滞纳金80元。案件受理费减半收取25元，由丁伟负担。二审中，丁伟提交以下证据：照片一组。证明：物业公司的物业服务存在瑕疵。金锦物业公司质证认为：对照片的真实性有异议。二审中，金锦物业公司没有提交新证据。因丁伟提交的照片无法确认形成的时间和地点，本院对该证据的证明力不予确认。二审查明：2013年1月，花园置业（合肥）有限公司（以下简称花园置业公司）与金锦物业公司签订《物业管理委托合同》一份，约定：花园置业公司将锦绣大地城1#、2#、3#、4#号楼委托金锦物业公司实行物业服务管理；委托管理期限自2013年1月1日0时起至成立业主委员会选聘物业公司止；住宅物业管理费1.28元/平方米/月。丁伟系锦绣大地城小区1#502室业主，房屋建筑面积129.82平方米，该小区至今未成立业主委员会。除本院认定的上述事实，一审认定的其他事实本院依法予以确认。本院认为：案涉小区开发商花园置业公司与金锦物业公司签订的《物业管理委托合同》系合同签订方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，该物业管理委托合同依法对小区业主具有约束力。物业服务合同作为一种持续性、服务性的合同，在履行中会存在不尽如人意的问题。业主在发现物业公司存在服务瑕疵的时候，应该通过及时有效的沟通解决问题，物业公司也应当切实履行自己的职责，对业主的合理要求应当及时回应并尽可能改善和提高服务质量。业主如果通过不交纳物业费的方式来应对物业公司的服务瑕疵，则势必会进一步导致物业服务质量的降低，损害自身利益的同时更会影响小区全体业主的利益。故对丁伟以金锦物业公司物业管理存在问题为由拒不承担物业费的上诉意见，本院不予采纳。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。丁伟认为金锦物业公司存在物业管理问题，但其并未就此提供充分的证据予以证实，丁伟不能以此作为拒绝交纳物业费的理由。就金锦物业公司服务问题，金锦物业公司对其中个别问题也予以认可并作出合理说明。根据双方当事人陈述的事实情况，锦绣大地城小区的物业服务管理在电梯设备的养护管理、车辆停放管理等方面确实存在一定瑕疵，需要加以改善。考虑到上述服务瑕疵的客观存在，酌情按20%比例扣减金锦物业公司诉请主张的物业费。丁伟应向金锦物业公司支付2014年1月1日至2015年12月30日的物业费3190.40元（129.82平方米×1.28元/平方米/月×24个月×80%）。在双方就物业服务质量存在争议的情况下，丁伟逾期交纳物业服务费，不属于恶意违约行为，金锦物业公司要求丁伟交纳滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，丁伟的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：一、撤销安徽省肥西县人民法院(2016)皖0123民初2129号民事判决；二、丁伟于本判决生效后十日内支付合肥金锦物业服务有限公司物业费3190.40元；三、驳回合肥金锦物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费减半收取25元，合肥金锦物业服务有限公司负担5元，丁伟负担20元；二审案件受理费50元，合肥金锦物业服务有限公司负担11元，丁伟负担39元。本判决为终审判决。审判长  钱爱民审判员  程亚娟审判员  胡 娟二〇一六年十月三十一日书记员  邓金晨附：本案适用的法律条文《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。