湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0211民初1916号原告胡金祥，男，1973年8月10日出生，汉族，广东省江门市人，住广东省江门市。委托代理人杜南羲，湖南湘东律师事务律师，代理权限为一般代理。委托代理人叶晶晶，湖南湘东律师事务律师，代理权限为一般代理。被告株洲中泰物业管理有限公司，住所地株洲市天元区。法定代表人宋向生，系该公司总经理。委托代理人宋开明，湖南百杰律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、反驳诉讼请求，代为进行和解、调解，代为签收相关法律文书等。原告胡金祥与被告株洲中泰物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案受理后，依法由审判员刘祥宇适用简易程序于2016年9月9日、10月31日公开开庭进行了审理。书记员陈璟担任庭审记录。原告胡金祥的委托代理人叶晶晶及被告株洲中泰物业管理有限公司的委托代理人宋开明到庭参加了诉讼，原告胡金祥的委托代理人杜南羲到庭参加了2016年9月9日的庭审。本案现已审理终结。原告胡金祥诉称：原告购买株洲中泰财富湘江小区1栋房屋，购房合同约定房屋规划用途为住宅用房，交房时被告告知原告购买的房屋为公寓，要求原告按公寓标准支付物业管理费。经原告多次与被告协商，都未能达成一致意见，原告无奈向法院提起诉讼，请求判令：1、被告应按住宅标准向原告收取物业管理费，被告应向原告退回多收的物业管理费372元；2、由被告承担诉讼费用。被告株洲中泰物业管理有限公司辩称：第一、原告在购买房屋时对房屋为高层住宅式公寓是知道的，物业宣传资料及置业计划均明确告知了原告，并不是原告诉称的在交房时才知道；第二、原告所取得的房屋并不缺失住宅的功能，公寓显然是包含在住宅用房之内，公寓和普通住宅的物业管理费的内涵是不尽相同的，原告错误理解了住宅与公寓之间的概念；第三、被告所管理的房屋在承建、报批的过程中均是按高层公寓依法依规报建的，通过竣工验收才向原告交付的；第四、关于物业收费，按照现行政策，株洲物价部门实行政府指导价，被告与原告对物业管理费的收取签订了合同，原告应当按约定的标准承担支付物业管理费的义务。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理查明：被告系一家从事物业管理的有限责任公司，成立于2013年8月28日。原告于2015年8月21日与株洲中泰房地产开发有限公司签订《株洲市商品房（预）销售合同》，约定原告购买株洲中泰房地产开发有限公司开发的位于株洲市天元区滨江西路33号中泰财富湘江1栋3018号房屋，政府批准的规划用途为成套住宅，预测建筑面积51.66平方米，其中套内面积38.61平方米，公摊面积13.05平方米，房屋应在2016年3月26日前交付使用。原告在与株洲中泰房地产开发有限公司签订购房合同的同时与被告签订了一份《签约文件》，该文件中包括《业主临时管理规约》和《前期物业服务协议》，约定株洲中泰房地产开发有限公司与被告签订的前期物业服务协议中涉及业主共同利益的内容应与临时管理规约一致，物业名称为中泰财富湘江，物业类型包括高层住宅、公寓、商业用房，物业管理服务费收费标准选择包干制方式（可根据市物价局审批文件进行调整）按建筑面积收取（建筑面积以购房合同为准），其中高层住宅1.9元／月／平方米、高层公寓2.5元／月／平方米、商铺及门面4元／月／平方米。2016年3月10日，株洲中泰房地产开发有限公司在株洲晚报上刊登公告称中泰财富湘江1号栋精装公寓已经达到交房标准，通知业主于2016年3月26日开始入伙。原告在办理好入伙手续后，于2016年6月24日向被告支付了2016年7月1日至2017年6月30日期间的物业管理费1550元。后原告认为其购买的房屋为住宅，在交房时才被告知所购房屋为公寓，故被告只能按住宅的标准向原告收取物业管理费，而不能按公寓标准收取物业管理费，原告在与被告协商未果的情况下，遂向本院提起诉讼，请求判如所请。另查明，被告就物业管理服务收费向株洲市物价局办理了备案登记，株洲市物价局于2014年6月10日确定被告管理服务的中泰财富湘江一期住宅前期公共性物业服务收费标准为高层住宅1.9元／月／平方米、高层公寓2.5元／月／平方米，备案期从2014年6月10日起至小区业主委员会成立并代表全体业主与其选聘的物业管理企业签订正式的物业管理服务合同生效时止。2014年6月11日，株洲市物价局向原告制发《湖南省服务价格登记证》，有效期为2014年6月至2017年6月止。再查明，株洲中泰房地产开发有限公司在开发建设原告所购买的中泰财富湘江一期房屋期间，株洲市规划局向其颁发的《湖南省建设工程规划许可证》明确载明在滨江南路定点建设1栋30层公寓、1栋27层商住、1栋25层商住、2栋33层商住、2栋27层住宅、地下一层车库，共7栋。原告所购房屋即为规划建设中的公寓。上述事实，有当事人的陈述、《株洲市商品房（预）销售合同》、《签约文件》、入伙公告、《湖南省服务价格登记证》及备案文件、《湖南省建设工程规划许可证》及规划图纸、当事人的身份信息等证据予以证实，足以认定。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。本案原、被告争议的焦点为：本案所涉物业应按何种标准收取物业管理费？被告所收取的物业管理费标准有无依据？原告在本案中主张的收费标准有无依据？被告是否应承担退还物业管理费的责任？原告所主张的多收物业管理费372元有无证据证实？具体分析如下：根据本案查明的事实，原告所购买的房屋为住宅，该房屋规划建设为公寓，原告所取得的房屋实际具备住宅使用功能，因此本案原、被告诉争的房屋可以表述为具备住宅使用功能的公寓，即住宅式公寓，根据开发商所刊登的入伙公告及原告与被告签订的《前期物业服务合同》约定的内容，足以确认原告对所购房屋为住宅式公寓的情况知情，原告认为其在收房时才知情的主张与事实不相符，本院不予采信。被告具备提供物业管理服务的资质，且在为中泰财富湘江一期物业提供物业管理服务时对收费标准向株洲市物价局办理了备案登记，并将备案登记的收费标准在与原告签订的《前期物业服务合同》中予以了明确约定，而原告与被告系自愿签订《前期物业服务合同》，合同所约定的内容系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，故该合同对原、被告均具有约束力，原告应按约定的高层公寓收费标准向被告支付物业管理费，原告认为被告应按高层住宅收费标准向其收取物业管理费的主张不能成立，本院不予支持。按照合同约定，原告在2016年7月1日至2016年6月30日期间应向被告支付物业管理费的金额为1550元（2.5元／月／平方米×51.66平方米×12个月，四舍五入），与原告实际向被告支付的金额相符，故原告要求被告退还多收的物业管理费没有事实基础，本院不予支持。本案经本院主持调解，双方未能达成一致协议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第二十二条第一款、第四十二条第一款之规定，判决如下：驳回原告胡金祥的全部诉讼请求。本案案件受理费50元、减半收取25元，由原告胡金祥承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  刘祥宇二〇一六年十月三十一日书记员  陈 璟本案适用的法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《物业管理条例》第二十二条第一款建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。