重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书2016渝01**民初4472号原告：易尚美，男，1950年4月14日出生，汉族，住重庆市巫溪县凤凰镇。委托代理人：冉茂蒽，重庆无尤律师事务所律师。委托代理人：向群瑶，重庆无尤律师事务所律师。被告：重庆寰泰房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区两路五星路二巷10号，组织机构代码73981952-4。法定代表人：刘世国，男，1973年1月2日出生，汉族该公司执行董事，住重庆市北碚区静观镇。委托代理人：石恒，重庆坤源衡泰律师事务所律师。原告易尚美与被告重庆寰泰房地产开发有限公司（以下简称“寰泰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告易尚美、被告寰泰公司委托代理人石恒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告易尚美向本院提出如下诉讼请求：1、确认原、被告于2007年9月25日签订的《预售房屋安置补偿协议书》无效；2、被告向原告返还购房款20406元及利息；3、被告赔偿原告房屋差价损失33706元【（一楼评估价6100元/㎡-2300元/㎡）×8.87㎡】；4、本案诉讼费由被告承担。后原告变更请求1项为：解除原、被告于2007年9月25日签订的《预售房屋安置补偿协议书》。事实和理由：2004年7月13日，原告与重庆林鑫置业有限公司（以下简称“林鑫公司”）签订《重庆市商品房买卖合同》约定：“原告向林鑫公司购买其开发的位于万州区负一层79号摊位，面积为8.87平方米，单价2300元/平方米，合同总价款20406元，交房时间为2005年12月18日。原告依约支付了购房款20406元”。因林鑫公司未能完成该项目建设，在万州区委、区府的高度重视和支持下，该项目1#楼项目由被告寰泰公司独立投资开发建设，新建为重庆市万州区“寰泰·世纪新城”项目，被告承担原115已拆迁户和230户预购房户的还房责任，并根据其与林鑫公司签订的《土地使用权转让合同》附件，于2007年9月25日与原告签订了《预售房屋安置协议书》。该协议约定：“由被告根据新项目工程规划设计要求，建好会峰轩商品房，原告同意会峰轩负一层作为自己在林鑫公司所购的摊位安置，被告按原告与林鑫公司签订的《商品房买卖合同》中约定房价执行，按原告原预付房款安置面积，并以实际安置还房的实际面积据实结算房款，由被告支付或收取。”合同签订至今，被告未依约交付原告的安置房屋和办理安置房屋所需的全部合同和手续，故原告提起诉讼。被告寰泰公司辩称，原告与林鑫公司签订《商品房买卖合同》时，林鑫公司未取得商品房预售许可证，该合同为无效合同，故原、被告基于原合同签订的《预售房屋安置协议书》也属无效合同。林鑫公司应当办理商品房预售许可证，原告也应要求林鑫公司提供商品房预售许可证，故导致合同无效的原因在于原告与林鑫公司，被告没有过错，原告主张的房屋差价损失，被告不予认可。根据《合同法》第五十六条规定的缔约过失责任的原意和归责原则，在适用《合同法》第五十八条时，合理确定原、被告双方应当承担的民事责任，充分考虑原告对其损失产生的过错及原因力大小。因此，被告请求人民法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行理论证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2004年7月13日，原告与林鑫公司签订《重庆市商品房买卖合同》，合同登记号为（2004）商字第030号，该合同约定：原告向林鑫公司购买其开发的位于万州区79号摊位，面积为8.87㎡，单价2300元/㎡，合同总价款20406元；本合同约定原所交房款20000元为首付款，办理房产证前付清406元；交房时间为2005年12月18日前；该合同还对其他方面进行了约定。该合同附件一的房屋平面图载明了负壹层79号摊位的位置。该合同上有万州区房地产管理局龙宝房屋交易所的经办人李明、负责人胡显峰签名及单位印章，批注同意预售登记。2004年7月13日，原告向林鑫公司支付购买79摊位款20000元。2004年7月14日交纳登记费合计20.40元。2006年9月1日，林鑫公司（甲方）与被告寰泰公司（乙方）签订《万州国有土地使用权转让合同》，该合同约定甲方同意将取得的位于万州区牌楼街道办事处清堰一组的国有土地24106平方米（36.16亩）作价817.89万元转让给乙方作为商业用地使用。该合同附件约定，为了解决历史遗留问题，乙方用应支付给甲方的土地使用权转让费代甲方偿还该宗土地上以下债务，其中第3项为由乙方按“寰泰·世纪新城”方案，以甲方已收预售门面、摊位房款按其合同约定销售价格计算的面积建成商业门面、摊位用房（以该宗地上预购门面、摊位合同和收据为准）；经审查属该宗地上预购门面、摊位的预购房户，乙方与其重新签订重庆市商品房买卖合同；预购门面、摊位户以所购面积，据实结算价款，由乙方收取或者支付……。2006年9月30日，林鑫公司（丁方）、被告（丙方）与重庆市万州区建设委员会、重庆市万州区国土资源局、万州商业银行电报路支行签订协议书，为解决预购房户和被拆迁户的合法权益不受损害，接盘企业被告同意受让丁方抵押在银行的土地36亩；为保证115户被拆迁户和230户预购房户的安置，被告须交1658万元保证金；被告拟独家开发的“三峡农副产品批发交易市场”剩余土地36亩，首先应当在宗地号为01-09-452号的土地中修建115户拆迁还房和230户预购房……。2006年11月9日，被告在《三峡都市报》刊登公告，公告载明：为化解原“三峡农副产品批发交易市场”建设的遗留问题，原“三峡农副产品批发交易市场”东区由被告独立投资开发建设，新建为“重庆市万州区寰泰·世纪新城”，该宗地上115户已拆迁户和230户预购房户的还房责任由被告公司承担，并要求已拆迁户和预购房户于2006年11月13日至2006年12月31日到被告指定地点重新完善相关手续。2007年9月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《预售房屋安置协议书》约定：被告按“重庆市万州区寰泰·世纪新城”建设工程规划设计方案要求，建好会峰轩商品房，原告同意会峰轩负一层作为自己在林鑫公司所购的摊位安置，或会峰轩一层作为自己在林鑫公司所购的门面安置；被告按原告与林鑫公司签订的《商品房买卖合同》中约定房价执行，按原告原预付房款安置面积，并以实际安置还房的实际面积据实结算房款，由被告支付或收取……。”另查明，原、被告争议房屋会峰轩B栋于2008年1月15日取得重庆市万州区商品房预售许可证，2009年6月22日取得建设工程竣工验收备案登记证。同月，会峰轩B栋中的3-32层住宅和负3层车库取得商品房预售许可证。2009年8月10日，被告取得万州区（龙宝）王牌路555号附1号会峰轩B栋的房屋产权证，房产证编号301房地证2009字第07549号。2015年8月28日，本院就张德菊诉被告寰泰公司商品房预售合同纠纷案件进行判决，二审维持一审结果。在该案一审中，本院委托重庆正宏资产房地产土地评估有限责任公司对万州区王牌路555号附1号寰泰.世纪新城会峰轩商B栋正一层和负一层商业用房的现有市场单价进行评估：第一层房屋在评估基准日2015年6月18日的评估单价为13580.00元/㎡，负一层房屋在评估基准日2015年6月18日的评估单价为6100.00元/㎡。诉讼中，被告认可负一层房屋损失按6100.00元/㎡计算。本院认为：本案的争议焦点如下：一、原告与林鑫公司签订的《重庆市商品房买卖合同》和原、被告签订的《预售房屋安置协议书》是否合法有效；二、原告的诉讼请求是否能得到支持。针对本案的争议焦点，结合查明的事实和具体的法律规定，本院作如下评析：一、原告与林鑫公司签订的《重庆市商品房买卖合同》和原、被告签订的《预售房屋安置协议书》是否合法有效？本案中，寰泰公司与林鑫公司签订土地使用权转让合同约定，寰泰公司为化解原林鑫公司开发建设的“三峡农副产品批发交易市场”的遗留问题，由寰泰公司独立进行投资开发建设，开发项目为“寰泰·世纪新城”，原林鑫公司在该宗地上115户已拆迁户和230户预购房户的还房责任由被告寰泰公司承担，并且寰泰公司已将该事项进行登报公示。因此，林鑫公司与原告签订的《重庆市商品房买卖合同》中的权利义务已进行概括性转让，由被告寰泰公司承接原林鑫公司的合同权利义务，并承担相应法律责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，而与买受人订立商品房预售合同的，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。结合本案，林鑫公司和被告寰泰公司与原告签订合同时虽未取得商品房预售许可证明，但起诉前取得商品房预售许可证明，且该房屋已经竣工验收备案登记，故原告与林鑫公司签订的《重庆市商品房买卖合同》和原、被告签订的《预售房屋安置协议书》未违反法律、行政法规的强制性规定，该两份合同均为有效合同。被告称所签订的协议违反法律的禁止性规定属无效，不符合法律规定，本院不予认可。二、原告的诉讼请求是否能得到支持？原、被告签订的《预售房屋安置协议书》为有效合同，而被告当庭表示不能交付约定的房屋，原告要求解除合同，符合法律规定；对此，被告仅仅提出协议无效，也表明无法继续履行合同，同意退还原告交纳的房款及资金利息。故双方签订的协议予以解除。按《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。原告现要求解除合同和赔偿房屋差价损失，符合法律规定，应予以支持。被告提出该协议无效，不符合法律规定，本院不予采信。另被告提出房屋差价损失，原、被告均有过错，要求按照过错责任分担损失。本案系被告原因不能履行该协议，而原告已完成合同约定的义务，由于被告的过错不能交付约定的摊位，责任不在于原告。被告寰泰公司具有过错，应当承担法律责任。房屋差价损失按被告认可的每平方米6100元计算为【即6100元/㎡-2300元/㎡）×8.87㎡=33706元】。对于原告主张已付房款的利息损失，因原告已经主张按照房屋差价损失由被告赔偿，原告再行主张房款的利息损失，不符合法律规定，本院不予以支持。原告主张返还20406元的房款，经查原告缴纳的房款为20000元，余下406元在办理房产证前付清而未缴纳。故被告应返还20000元房款。综上所述，原告要求解除与被告所签订的协议和要求被告赔偿房屋差价损失，符合法律规定，本院予以支持；原告请求被告支付房款的利息损失，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告易尚美与被告重庆寰泰房地产开发有限公司于2007年9月25日签订的《预售房屋安置补偿协议书》予以解除；二、被告重庆寰泰房地产开发有限公司在本判决生效后七日内向原告易尚美返还购房款20000元；三、被告重庆寰泰房地产开发有限公司在本判决生效后七日内向原告易尚美赔偿房屋差价损失33706元；四、驳回原告易尚美在本案中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1143元，由被告重庆寰泰房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  牟登春人民陪审员  魏 英人民陪审员  王 毅二〇一六年十月十七日书 记 员  罗小莉