重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝04民终1139号上诉人（原审被告）：重庆磐石房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区，工商注册号500112000081895，组织机构代码793500629。法定代表人：胡荣辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈伟，重庆川东南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾勇，男，生于1983年10月20日，土家族，住重庆市黔江区。被上诉人（原审原告）：谢凤凰，曾勇之妻，生于1983年10月29日，土家族，住重庆市黔江区。上诉人重庆磐石房地产开发有限公司（以下简称磐石公司）因与被上诉人曾勇、谢凤凰商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市黔江区人民法院于2016年4月25日作出的（2015）黔法民初字第05819号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，并对上诉人磐石公司的委托诉讼代理人陈伟、被上诉人曾勇进行了询问。本案现已审理终结。磐石公司上诉请求:撤销原判并依法改判驳回曾勇、谢凤凰的全部诉讼请求。事实和理由：因黔江区土地房屋权属登记中心在2012年底以前整个房屋网签合同的系统都是自动生成的格式，合同都是采取的预售房销售合同版本，约定的交房时间以及备案登记问题均属于不可更改的，请求法院对此情况进行核实。曾勇夫妇实际购买的房屋系现房而非预售房，无需进行房屋预售备案登记程序，一审支持逾期备案登记违约金错误。曾勇辩称：其他购房户的售房合同都是一样的模板，根本不存在笔误之说，及时备案才是贷款的必要条件，一审认定合同需备案登记是正确的；合同中明确约定需要办理备案登记，一审支持逾期备案违约金正确。曾勇、谢凤凰向一审法院起诉请求：1.磐石公司支付逾期交房违约金30720元并履行交房义务；2.磐石公司支付逾期备案违约金14322元。一审法院认定事实：曾勇与谢凤凰（乙方）于2012年8月20日与磐石公司（甲方）签订编号为YS00015415号《重庆市商品房买卖合同》购买磐石公司开发建设的重庆市黔江区“磐石·圣缇亚纳”小区9－1－2－2号商品房，并同时签订了《磐石·圣缇亚纳商品房买卖合同补充协议》，补充协议第四条第四款约定“乙方办理该商品房交付手续时，须结清届时应付的所有购房款、税费、银行按揭月供欠款和其他应付的费用。如乙方未按时付清应付款，甲方有权拒绝办理该商品房的交付手续，并有权追究乙方的违约责任，且甲方不承担逾期交房的违约责任。”第十七条约定“以上合同和合同补充协议内容双方均理解和明白其真实意思，甲方并向乙方详细解释了合同内容，双方对合同的理解完全一致。”第十八条约定“本补充协议是《重庆市商品房买卖合同》的有效组成部分，与买卖合同具有同等的法律效力，若两者约定不相同的，以补充协议为准。”同时合同第二条约定磐石公司所销售的系“预售商品房”，第七条第二款约定“属预售商品房的，甲方应当在2012年3月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。”第十二条第一款约定“预售商品房的，自本合同签订之日起十日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同备案登记，提交土地房屋登记机构规定的相关材料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”，第三款约定“如甲方的责任，未能按期向房屋所在地房屋登记机构提交办理商品房合同备案登记，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（2）逾期超过10日后……。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向房屋所在地土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方应按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”2012年8月15日在双方签订商品房认购书的同时，曾勇夫妇缴纳定金20000元，合同签订后，曾勇夫妇先后缴纳了首付款、契税、物业专项维修资金等费用；后曾勇夫妇在办理公积金按揭贷款过程中，由于政策性变化而致首付比例提高，贷款额度不能达到房款数额，导致曾勇夫妇的公积金贷款未能办理到位，致使合同履行出现问题。2015年4月21日磐石公司向黔江区人民法院提起诉讼要求与曾勇夫妇解除商品房买卖合同，7月30日双方签订补充协议，约定：“甲乙双方于2012年8月20日签订《重庆市商品房买卖合同》，因公积金政策发生变化，需将首付款提高为总房价三成，总房价不变，为￥658000元整（大写：陆拾伍万捌仟元整）1、原首付金额为￥132000元整（大写……），贷款金额为￥526000元整（大写……）”2、现首付款变更为￥198000元整（大写……），贷款金额变更为￥460000元整（大写……）。经甲乙双方友好协商，甲方在乙方提交完整资料后五个工作日内在黔江区公积金住房管理中心和委托银行将乙方资料进行贷款审核，如乙方符合贷款条件，甲方通知乙方于五个工作日内将首付款差额（￥66000元整，大写……）缴纳到甲方处。2015年7月30日”。2015年8月8日磐石公司撤回对曾勇夫妇的起诉，2015年8月10日曾勇夫妇缴纳首付款198000元（含先行缴纳的132000元）并于2015年8月21日取得房屋产权证。2015年9月23日公积金贷款460000元整到达磐石公司账户；同年10月29日磐石公司向曾勇夫妇送达入伙通知书，曾勇夫妇于11月2日接收磐石公司房屋，至此原磐石公司双方商品房买卖合同履行完毕。一审法院认为，《重庆市商品房买卖合同》及补充协议以及2015年7月30日的补充协议是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，亦不损害国家、集体和他人利益，该合同合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行合同义务，如一方违约应承担相应违约责任。结合双方当事人诉辩主张，本案双方争议焦点有三，一是合同约定的交房时间问题，合同约定交房时间为“2012年3月31日前”是否有效；二是磐石公司是否存在逾期交房；三是磐石公司是否应当承担未按时备案登记的责任。现评述如下：一、交房时间问题。《重庆市商品房买卖合同》约定交房时间是“2012年3月31日前”，合同签订时间是2012年8月20日，而交房时间约定为同年的3月31日前，显然有悖常情常理，应为笔误。二、磐石公司是否存在逾期交房。双方第一次补充协议第四条第四款约定“乙方办理该商品房交付手续时，须结清届时应付的所有购房款、税费、银行按揭月供欠款和其他应付的费用。如乙方未按时付清应付款，甲方有权拒绝办理该商品房的交付手续，并有权追究乙方的违约责任，且甲方不承担逾期交房的违约责任。”同时，2015年7月30日双方所签订的补充协议也证实因公积金政策发生变化双方协商再次向公积金中心申请贷款，即2012年8月20日至2015年7月30日期间曾勇夫妇未能接房系不能归责于双方的原因，故该段时间磐石公司不应承担责任。曾勇夫妇的公积金贷款到账时间为2015年9月23日，同年10月29日磐石公司达入伙通知书，该段时间在双方没有约定的情形下应视为合理期限，故磐石公司不存在逾期交房的问题，不应承担相应的责任。三、磐石公司是否应当承担未按时备案登记的责任。双方合同约定为本案所涉商品房性质属预售商品房，磐石公司辩称因涉案房屋已经在2012年7月17日完成了整栋房屋的大证登记，也就是说涉案房屋待证办理后已经属于现房，以此不适用于备案登记，更不适用于违约责任；签订的合同属预售合同，是因为当时的国土网签合同只接受预售合同，没有现房的网签合同文本。一是磐石公司辩称的网签合同只接受预售合同无证据证明；二是整栋房屋的大证登记并不能代替备案登记，两者性质上存在明显区别，所谓的大证仅仅是保证了开发商即磐石公司所有权，并不必然能保证购房者的权利，而备案登记其立法目的是为了保障购房者的权益。为此，磐石公司应承担未予备案登记的违约责任，即按照原磐石公司所签订的合同第十二条第一款约定支付违约金，其时间段为2012年8月20日至2015年8月21日减去十天共1085天，计14322元（132000元×0.0001×1085天）。综上，曾勇、谢凤凰主张磐石公司承担逾期交房而产生的赔偿责任，证据不足，不予支持；主张磐石公司未对涉案商品房进行备案登记而应承担违约责任的请求，于法有据，予以支持。为此。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起十日内由磐石公司支付给曾勇、谢凤凰备案登记违约金14322元；二、驳回曾勇、谢凤凰的其他诉讼请求。案件受理费874元，由曾勇、谢凤凰负担717元，由磐石公司负担157元。二审查明：曾勇二审中陈述，其购买涉案房屋曾看了房，房屋已修建完工。曾勇夫妇购买的“磐石·圣缇亚纳”小区9栋1单元202号商品房，已于2012年3月30日前完成了竣工验收并取得竣工验收备案证；根据黔江区土地房屋权属登记中心出具的《重庆市土地房屋登记簿》，该登记簿记载涉案房屋已于2012年7月17日完成了初始登记，权证编号为：302房地证2012字第010028号。本院二审查明的其他事实与一审相同。本院认为，二审中双方争议的焦点是磐石公司应否承担逾期备案登记的违约责任。针对该焦点，评判如下：《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第三条规定：“商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为”。据查，涉案房屋已于双方签订《重庆市商品房买卖合同》时即2012年8月20日之前，办理了竣工验收备案登记及产权初始登记，根据该条规定，涉案房屋在出售时已属于现房而非预售房。虽然双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第二条及第十七条明确约定，曾勇夫妇所购房屋为预售房，且磐石公司应于合同签订起10日内办理预售合同备案登记。但双方当事人实际交易的房屋并非预售房而非现房，应当视为双方已通过实际履行行为对合同约定的内容进行了变更，对涉案房屋的性质应当据实认定为现房性质。因此，《重庆市商品房买卖合同》第十二条关于办理预售合同备案登记的约定，对涉案房屋并无效力。另外，经查我国现行法律、行政法规，无相关强制性规定要求对现房销售进行合同备案登记，《中华人民共和国城市房地产管理法》及《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第588号）仅规定了预售商品房需要进行预售合同备案登记。基于以上分析，磐石公司对涉案房屋的销售合同并无约定及法定义务办理合同的备案登记，一审认定磐石公司承担逾期备案登记的违约责任错误，应当予以纠正。综上所述，因二审出现了新事实，导致一审认定事实部分不清，判决结果错误，应当予以纠正。磐石公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条、《商品房销售管理办法》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销重庆市黔江区人民法院（2015）黔法民初字第05819号民事判决；二、驳回曾勇、谢凤凰的诉讼请求。一审案件受理费874元，由曾勇、谢凤凰承担；二审案件受理费874元，由曾勇、谢凤凰承担。本判决为终审判决。审 判 长  谭中宜代理审判员  刘文玉代理审判员  万永福二〇一六年十月十四日书 记 员  陈桂华