湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2014）长县民初字第3348号原告陈健，女，1985年11月4日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托代理人肖云、曹樱，湖南君卓律师事务所律师。被告湖南华资置业有限公司，住所地：长沙县星沙镇漓湘路与东六线交汇处（圣力华苑3栋）201房。法定代表人粟胜利。委托代理人曹刚，男，1973年6月13日出生，住长沙市雨花区。原告陈健诉被告湖南华资置业有限公司（以下简称华资公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告请求判令：1、被告立即按合同约定履行交房义务；2、被告支付原告自2014年1月1日起至2014年7月31日止的逾期交房违约金27349元（130238元×0.001×210天），及按原告已付房价款的千分之一的标准支付从2014年8月1日至实际交房之日止的逾期交房违约金;3、被告承担本案诉讼费用。被告答辩要点：1、被告对原告所述合同不知情，被告未与原告签约，未收取款项，未参与，无任何约定或实际行为���2、原告所述合同上所盖印章系曹刚、粟胜利非法刻制，系无效印章，且该印章已被撤销。故合同无效；3、粟胜利不是公司法定代表人，原告所述合同系粟胜利冒用被告名义所为，应由行为人承担责任，被告无需承担法律责任。第二次庭审过程中，被告否认前述答辩意见，变更答辩要点为：1、基于生效行政判决书，工商登记部门已恢复粟胜利法定代表人及粟胜利、曹刚股东身份的相关登记事项。华资公司所售房屋签订的相关合同均合法有效，被告均予以认可；2、被告同意继续履行合同，承担诉讼费。华资公司也是受害者，希望原告能够放弃逾期交房违约金的诉讼请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、双���当事人无争议事实1、华资公司成立于2006年。华资公司在经营过程中，投资开发了“芙蓉国里”房地产开发项目，并办理了建设工程规划许可证和建设工程用地许可证。2013年，长沙县住房保障局向华资公司发放了商品房预售许可证。2013年3月，华资公司对“芙蓉国里”房地产开发项目举行了开盘活动。2、2013年3月3日，原告（××）与华资公司（××）签订了一份《长沙县商品房买卖合同》（合同编号201300241402），约定：××购买芙蓉国里2号栋14层1402号房屋，总金额290238元。××于2013年5月3日交付首付款130238元，余款160000元办理银行按揭贷款。××应于2013年12月30日前向××交付房屋。双方还对其他相关事项等进行了约定。原告支付被告房款130238元及相关代收税费，被告向原告出具了销售不动产统一发票，该发票加盖了华资公司发票专用章。因华资公司原因，原告未能办理按揭贷款手续。双方对剩余房款的支付时间和方式未签订补充协议。3、华资公司投资开发的“芙蓉国里”房地产开发项目至今未完工，也未办理竣工验收手续。华资公司未按合同约定向原告交付房屋。4、2013年12月30日，华资公司（甲方）与许正劼、孙明春、夏金梅（乙方）签订了一份合同，约定甲方承诺于2014年2月20日复工。如未复工，同意按乙方所交购房款的日千分之一的标准进行赔偿，并同意于2014年1月1日起开始计算。甲方承诺于2014年7月30日交房。如按期交房，甲方同意按乙方所交房款的日万分之一的标准进行赔偿。如未交付，甲方同意按日千分之一的标准赔偿。5、2011年3月31日，华资公司向长沙县工商行政管理局提交了变更登记资料，将法定代表人李理变更为粟胜利。2011年5月3日，华资公司向长沙县工商行政管理局提交了变更登记资料，将公司注册资本从800万元变更为5000万元，股东由李静、李理变更为李静、李理、粟胜利、曹刚。2011年8月18日，华资公司向长沙县工商行政管理局提交变更登记资料，将法定代表人粟胜利变更为李理，股东由李静、李理、粟胜利、曹刚变更为李静、李理。2011年12月30日，长沙县工商行政管理局作出长工商案字（2011）第326号行政处罚决定书，决定撤销华资公司2011年8月18日取得的变更登记。2011年12月，华资公司向长沙县国土资源局申请补办了编号为长国用2011－0840号、2011－0841号、2011－0842号国有土地使用证。2012年1月，华资公司法定代表人粟胜利在长沙市晶品雕刻有限公司刻制了“湖南华资置业有限公司”行政公章，“湖南华资置业有限公司合同专用章”、“粟胜利”法定代表人专用章，并在长沙市公安局印章管理中心办理了备案登记。6、2013年7月2日，长沙县住房保障局通知华资公司，暂停办理华资公司商品房网签手续，暂停商品房销售工作。2013年12月2日，长沙县国土资源局向华资公司出具了函件，决定暂时收回前述补办的国有土地使用证。2013年12月10日，长沙县工商行政管理局作出长县工商案字（2013）第238号行政处罚决定书，决定撤销华资公司2011年3月31日、2011年5月3日取得的变更登记。2013年12月17日，长沙县住房和保障局通知华资公司，决定撤回许可证号为长县房售许字（2013）第0023、0024号商品房预售许可证。2014年4月21日，长沙县住房和城乡建设局决定撤销于2011年12月12日补发的建筑工程施工许可证。2014年6月9日，长沙市城乡规划局经济技术开发区分局决定撤销华资公司于2011年7月补办的建设用地规划许可证，恢复华资公司于2010年10月23日办理的建设用地规划许可证的效力。2014年7月2日，长沙县人民政府出具了行政处理决定书，决定2011年12月12日补发给湖南华资置业有限公司的长国用2011－0840号、2011－0841号、2011－0842号国有土地使用权证无效。2014年7月31日，长沙市公安局治安管理支队向长沙市晶品雕刻有限公司出具了一份《关于撤销粟胜利申刻的湖南华资置业有限公司印章备案的决定》，决定撤销长沙市晶品雕刻有限公司刻制的由粟胜利申刻的湖南华资置业有限公司行政公章（编号4301210080047）、合同专用章（编号4301210080051）两枚印章的备案。7、2014年3月，曹刚诉至本院，要求撤销长沙县工商行政管理局作出的长县工商案字（2013）第238号行政处罚决定书。本院依法立案受理。2015年12月1日，本院（2014）长县行初字第00005号行政判决书判决撤销长沙县工商行政管理局作出的撤销华资公司2011年3月31日、2011年5月3日取得的公司变更登记长县工商案字（2013）第238号行政处罚决定。长沙县市场和质量监督管理局（原长沙县工商行政管理局）、华资公司不服该判决，向长沙市中级人民法院提出上诉。2016年4月18日，长沙市中级人民法院（2016）湘01行终27号行政判决书判决驳回上诉，维持原判。8、（2014）长县行初字第00005号行政判决书已生效。2016年9月，长沙县市场和质量监督管理局依据该生效判决将华资公司的法定代表人变更为粟胜利，股东变更为李理、李静、粟胜利、曹刚。判决的理由和结果本院认为，1、原告与华资公司签订《长沙县商品房买卖合同》时，根据华资公司工商登记资料显示，粟胜利系该公司法定代表人。工商登记具有对外的公示力。原、被告双方签订的《长沙县商品房买卖合同》上加盖了华资公司合同专用章（编号4301210080051），该印章系粟胜利担任法定代表人期间刻制。虽然该印章后来被撤销备案登记，但根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”及最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第58条“企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任”的规定，粟胜利的行为应由华资公司承担责任。且双方签订的《长沙县商品房买卖合同》所涉及的房屋系华资公司投资建设并以华资公司名义办理了商品房预售许可证，华资公司有权出售房屋。故原、被告双方签订的《长沙县商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，系有效合同。2、原告已按合同约定履行了相应的付款义务，因被告的原因未能办理按揭贷款，双方对剩余款项的支付可另行签订补充协议。基于合同约定，双方的合同应当继续履行。被告应将符合合同约定的房屋交付原告。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，涉案房屋在法庭辩论终结前仍未办理验收合格手续，不符合交付条件。原告可在涉案房屋经验收合格后再另行向被告主张交房的权利。3、根据合同约定，被告应于2013年12月30日交付原告房屋。被告至今未交房，亦无法定或约定免责事宜。被告的行为构成违约，应承担违约责任，支付原告逾期交房违约金。双方在合同中只对逾期交房在60日以内的违约责任进行了约定。对逾期交房超过60日的未约定违约责任承担方式。虽然被告在与许正劼、孙明春、夏金梅等业主代表签订的一份合同中同意按千分之一的标准支付违约金，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，按日千分之一的标准计算的违约金过分高于给原告造成的损失。本案逾期交房违约金宜参照双方合同约定的按已付房款的日万分之一的标准计算为宜。被告应以原告已付购房款为计算基数支付原告从2014年1月1日起至实际交房之日止的违约金，暂计算至2014年7月31日为2761元（130238元×0.0001×212天）。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第58条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条、第十七条之规定，判决如下：限被告湖南华资置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈健逾期交房违约金（计算至2014年7月31日为2761元。后段逾期交房违约金以已付房款130238元为本金基数按日万分之一的标准从2014年8月1日起计算至实际交房之日止）；二、驳回原告陈健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费564元，由被告湖南华资置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  李松艳审 判 员  蔡 明人民陪审员  唐明辉二〇一六年十月二十日书 记 员  鲍汝霞