杭州市上城区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0102民初2475号原告：陈钢，男，1970年9月3日出生，汉族，住浙江省诸暨市。委托诉讼代理人：罗龙江，浙江匡智律师事务所律师。被告：黄益梅，男，1985年10月18日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。委托诉讼代理人：黄兆凤（系被告之父），男，1960年10月23日出生，汉族，户籍所在地：浙江省平阳县。委托诉讼代理人：王凤兰，浙江中铭律师事务所律师。原告陈钢诉被告黄益梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月15日立案受理后，依法由代理审判员杭岑适用简易程序独任审判，于2016年7月7日、同年8月25日公开开庭进行了审理。原告陈钢的委托诉讼代理人罗龙江，被告黄益梅的委托诉讼代理人黄兆凤、王凤兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈钢向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告590000元（2014年4月1日至2015年9月30日期间的租金）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年8月21日，原、被告签订《合作经营协议》一份，约定双方在杭州市上城区统一码头63号地块原售楼处合作经营餐厅；由原告提供杭州市统一码头63号面积为750平方米的场地给被告经营，被告按年支付原告费用，其中第一年支付350000元，第二年支付380000元；合作经营期限暂定两年，并约定如原告续签房屋的，到期后合同续签两年，后两年按每年400000元支付。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告经营。被告第一年也依约支付了款项。但是从2013年起拖欠原告半年190000元合同款项，并在其继续使用房屋的情况下拒绝支付2014年10月至2015年10月期间的400000元。被告黄益梅辩称，第一，原、被告签订的《合作经营协议》无效，原告无权向被告收取租金。原告诉称将案涉房屋转租给被告的事实不存在，原告证据只能证明原告将房屋转租给被告，但事实是案涉房屋的所有权人是杭州建工集团有限责任公司，原告并未向杭州建工集团有限责任公司承租案涉房屋底层，杭州建工集团有限责任公司2010年5月开始直至案涉房屋被拆迁都将案涉房屋底层都出租给了杭州大力贸易公司。第二，原告与杭州建工集团有限责任公司签订的租赁合同的期限是2011年11月16日至2012年1月15日，但原告私自涂改房屋租赁期限，将上述期限涂改为2012年9月16日至2017年9月15日，原、被告签订合同时原告已经超过其与杭州建工集团有限责任公司签订合同的期限。因此即使杭州建工集团有限责任公司将案涉房屋出租给原告，原告与被告签订合同时其也已经超出租赁期限而无权转租。第三，原、被告签订的合同是2012年10月1日至2014年4月30日，该期间双方的权利义务已经履行完毕，原告无权要求被告履行该期限之后的支付租金义务。杭州建工集团有限责任公司同意被告2014年5月至拆迁之前无偿使用案涉房屋，只要求被告在拆迁时无条件配合搬离，对此有会议纪要证明。因此2014年5月之后原告无权向被告主张租金，即使被告应当支付租金，也应支付给杭州建工集团有限责任公司。第四，原告是将案涉房屋售楼处出租给被告的，该售楼处没有产权证，是违章建筑。原告无权出租案涉房屋，因此也无权向被告收取租金。第五，原告主张案涉房屋750平方米，实际被告使用的仅有200多平方米，可证明统一码头63号底层和该售楼处不是同一地址。综上，原告无权将案涉房屋出租给被告，被告要求原告将被告支付的2012年10月1日至2014年4月30日的500000元返还，并保留要求原告赔偿被告装修损失的权利。此外，即使原告诉讼请求成立，原告的部分诉请也已经超过诉讼时效。原告陈钢为证明其诉称的事实，向本院提交了如下证据材料：1、《合作经营协议》一份，证明2012年8月31日原、被告签订合作协议，约定被告每年支付费用的事实。2、欠条一份，证明被告应向原告支付押金40000元，被告拖欠30000元的事实。3、房屋租赁合同一份，证明原告与杭州建工集团签订租赁合同，期限为2012年9月16日至2017年9月15日。4、所有权证各一份、租赁备案审批表二份、关于杭州建工集团改制方案的批复一份、证明一份、企业法人营业执照一份、法人代表身份证明一份，证明原告取得案涉房屋场地的事实。5、房屋租赁备案证一份，证明原告就案涉房屋办理租赁备案。6、结账小票二份、发票十二张，证明被告使用房屋至2015年10月的事实。7、（2014）杭上民初字第92号判决书一份，证明杭州大力贸易公司与杭州建工集团有限责任公司的诉讼不包含案涉房屋。8、百度街景照片一份，证明被告承租房屋的位置及原状、被告经营的店铺的情形。9、一鸣真鲜奶吧百度百科一份，证明该店地址为杭州市飞云江路36-9号。10、飞云江路36-9号门牌一份，证明杭州市飞云江路36-9号与杭州市统一码头36号系同一处。11.工商局调取的地名证一份，证明杭州市飞云江路36-9号原为杭州市统一码头63号其中一个门牌号之一。12.杭州市上城区民政局（地名委员会）出具的证明一份，证明飞云江路36-9号原为统一码头63号其中一个门牌号之一。13.建设工程临时建筑规划许可证及图纸一份，证明案涉房屋的面积，以及位置。14.2015年10月15日在杭州建工集团有限责任公司的会议室的通话录音及文字整理稿一份，被告父亲、原告和杭州建工集团有限责任公司工作人员三方在场，证明原告向被告催讨租金的事实。15.短信记录一份，证明原告向被告催讨租金。16.证人刘某的书面证言一份及出庭证言一份，证明刘某是被物业公司委托收取电费的人员，其在2015年期间收取电费过程中多次代表原告向被告催讨租金的事实。17.赵磊出庭证言一份，证明2014年11月6日其与原告向被告催讨租金，并发生斗殴事件的事实。被告黄益梅为证明其辩称事实，向本院递交如下证据材料：18.杭州建工集团有限责任公司的通知一份、房屋租赁合同二份，证明杭州建工集团有限责任公司自2010年5月1日至2013年6月30日将杭州市统一码头63号房屋的底层出租给了杭州大力贸易公司，原告不可能将案涉房屋出租给被告的事实。19.企业法人营业执照一份，证明被告开办的杭州兆众餐饮有限公司的住所地在杭州市上城区飞云江路36-9号。20.统一码头63号土地使用证一份，证明原售楼处和杭州市统一码头63号的位置，二者不在同一处。21.被告代理人与杭州建工集团有限责任公司的办公室主任的谈话录音一份，证明案涉房屋原售楼处不被包含在杭州市统一码头63号房屋1570平米内，原告的租金从未交付给杭州建工集团有限责任公司，杭州建工集团有限责任公司未见过原告提交的其与杭州建工集团有限责任公司签订的合同，2013年单师傅向被告承诺过拆迁前同意其免费使用。22.照片一份，证明2014年7月案涉房屋门前已经开始施工，被告不能正常营业，如果原告有权收取租金，也只能收到2014年7月止的租金。23.证人吴某的书面证言一份及出庭证言一份，证明刘某向被告收水电费过程中未向被告催讨过租金。经被告申请，本院向杭州建工集团有限责任公司就本案相关情况进行询问并制作询问笔录一份。经原告申请，本院调取报警记录一份。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，具体如下：被告对证据1，真实性无异议，证明对象有异议，认为被告承租的房屋不属于杭州市统一码头63号。对证据2，真实性无异议，押金被告确实只支付了10000元，该10000元已经由杭州建工集团有限责任公司退还给被告。对证据3，三性均有异议，无原件，认为复印件上租赁期限有涂改。对证据4，认为均无原件，对所有权证、关于杭州建工集团有限责任公司改制方案的批复、证明、企业法人营业执照、法人代表身份证明三性无异议，对租赁备案审批表复印件三性均有异议，不予质证，且认为与本案无关，因原告向杭州建工集团有限责任公司承租的是杭州市统一码头63号房屋，但原、被告的协议是指原告将杭州市统一码头63号地块原售楼处出租给被告。对证据5，真实性无异议，关联性有异议，认为原、被告的协议是指原告将杭州市统一码头63号地块原售楼处出租给被告，与杭州市统一码头63号房屋不是一处。对证据6，真实性无异议，被告确实使用杭州市统一码头63号地块原售楼处至2015年10月。对证据7，真实性无异议，对证明对象有异议，认为该证据证明了被告并未承租杭州市统一码头63号的房屋，被告确实也不是从杭州大力贸易公司处承租的房屋。对证据8，真实性无异议，证明对象有异议，认为杭州市飞云江路36-9号就是图上一鸣真鲜奶吧、黄焖鸡米饭、温州海鲜排挡三家店，三家店是被告承租经营的，可证明被告所承租的是违章建筑。对证据9、10，真实性无异议，认为证明被告承租的房屋是杭州市飞云江路36-9号，不在杭州市统一码头63号范围内。对证据11、12，三性无异议，但认为租赁备案证办理过程中有违法行为，只能证明杭州建工集团有限责任公司将面积为1570平米的房屋出租给原告，不能证明原告将售楼处出租给被告。对证据13，三性无异议，证明对象有异议，认为证明了原告交付给被告的房屋使用面积只有265平米，且图纸上1570平米的房屋与售楼处265平米的房屋是分开的两处房屋，租赁备案证上的1570平米是杭州建工集团有限责任公司出租给他人的，与本案无关，被告认为原告出租给被告的案涉售楼处265平米不是原告从杭州建工集团有限责任公司处承租的，是其违法使用的。对证据14，真实性无异议，确实是原告所述的三方人员在场，原告提供的书面稿与录音内容有一定差异，如文字稿第三页陈钢说的话“我刚才有话在先……”录音原话没有讲到房租问题，只谈及拆迁问题；该证据不能证明原告的待证事实，只证明谈话三方就拆迁配合问题进行商谈，原告没有就房租问题向被告方进行催讨，且当时被告本人没有在场，只有被告的父亲在场，因此不能证明原告的证明目的。对证据15，真实性有异议，认为该手机号确实是被告本人的，但被告没有收到过原告的短信，被告早就将原告的手机号码拉入黑名单，且经向电信公司核实，原告可以通过电脑伪造短信记录。原告应该提交向移动公司调取短信记录，短信记录上显示被告是加拿大、美国的，与事实不符。对证据16，三性均有异议，认为该证人证言不真实，作证过程中多次陈述自相矛盾且不能自圆其说，明显是受原告指使，其证言内容不真实，她只是收取电费的，与原告又无其他关系，原告委托其收取租金，不符合一般常理。对证据17，真实性有异议，证人陈述内容有出入，认为2014年11月6日不是原告找被告，而是因为被告房屋有问题无法正常营业而找的原告，应有派出所调取的笔录作为证据，证人与原告有经济上业务往来，其证言真实性存疑。对询问笔录，形式真实性无异议，内容真实性有异议，认为笔录中陈述的原告承租了1570平米中的一部分不属实，1570平米杭州建工集团有限责任公司都出租给了杭州大力贸易公司，售楼处是临时建筑，不可能被包含在备案证中的1570平米中，被询问人不能代表杭州建工集团有限责任公司。对报警记录，三性无异议，但可证明纠纷发生时间是2014年。原告对证据18，真实性无异议，关联性有异议。对证据19，真实性无异议，证明对象有异议，认为杭州市飞云江路36-9号就是杭州市统一码头63号，杭州兆众餐饮有限公司一开始是叫温州海鲜大排档的个体经营户。对证据20，真实性无异议，证明目的有异议，原售楼处就在杭州市统一码头63号内。对证据21真实性无异议，关联性、证明对象有异议，认为谈话中的工作人员不能代表杭州建工集团有限责任公司，说话的内容不能反映客观事实，该工作人员不清楚事实情况。对证据22，形式真实性无异议，关联性、证明对象有异议，认为被告在前几次庭审中陈述其经营至2015年11月份。对证据23，真实性有异议，证人是被告的员工，其作证过程中大量使用揣测性语言，不真实。对询问笔录，三性均无异议，可证明售楼处是杭州建工集团有限责任公司出租给原告，原告有权将其出租给被告，出租行为经其同意。对报警记录，三性无异议。本院认为，证据1、2、4、5、8-14、19及询问笔录、报警记录，真实、合法，与本案有关联，予以认定；证据3，原告未提供原件，不予认定；对证据6、7、15-18，20-23，对其真实性予以确认，证明目的综合全案考虑。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下：2012年8月21日，原告陈钢（作为甲方）与被告黄益梅（作为乙方）签订《合作经营协议》一份，约定：甲、乙双方经友好协商一致，合作经营杭州市统一码头63号地块原售楼处；甲方与乙方自2012年10月1日至2014年9月30日止，合作期内，乙方将房屋转租、转让须与甲方协商且需经甲方同意；乙方承诺第一年支付甲方经营报酬350000元整，第二年支付甲方经营报酬380000元整，支付方式为一年一付，每年付款在上一年到期前壹个月支付，即在当年9月1日付清下一年整年经营报酬；如甲方取得续签之后两年协议权利，应与乙方续签两年协议，第三年支付甲方经营报酬400000元，第四年支付甲方经营报酬400000元，支付方式与前两年同样方式支付，甲方如单方面终止续签后两年协议，甲方负责赔偿乙方损失300000元；如在前两年中遇政府城建规划需要拆迁或进行改造等情况，乙方在收到通知后直至腾空房屋前，免费使用六个月经营场地，如政府拆迁下达之日起至腾空房屋不足六个月时间，甲方补足六个月不到天数合作费用，超出六个月按实际天数计算合作费用；双方还对其他事项进行了约定。签订协议后，被告依约开始使用案涉售楼处房屋并交纳了能耗费，成立了杭州兆众餐饮有限公司（登记住所地为杭州市上城区飞云江路36-9号）。被告于2012年8月支付原告押金10000元，于2012年9月30日支付2012年10月1日至2013年9月30日的款项350000元，于2013年4月30日支付2013年10月1日至2014年3月31日的款项190000元。此后被告未支付剩余款项，双方于2014年11月6日发生冲突并报警，杭州市上城区紫阳派出所出警处理。庭审中，原、被告一致确认本案《合作经营协议》的性质为房屋租赁合同，案涉售楼处房屋门牌号为杭州市上城区飞云江路36-9号；被告自认经营该售楼处至2015年10月底，且押金10000元已由案外人杭州建工集团有限责任公司退还。另查明，案涉售楼处房屋为临时建设工程（建筑面积265平方米），位于杭州市上城区飞云江路与钱江路交叉口，杭州建工集团有限责任公司于2005年3月23日经杭州市规划局批准获得该建筑规划许可证，后该房屋所在地被划入杭州地铁4号线一期工程南延伸段5标段区域，该标段施工工期自2014年7月至2018年6月30日。诉讼过程中，本院前往杭州建工集团有限责任公司进行询问并制作询问笔录一份，该公司表示：被告使用的部分包含在原告自该公司承租的房屋范围内，租赁期限自2012年9月16日至2015年9月15日；该公司知晓原告将案涉建筑出租给被告，且提供过相关证明；该公司未向原告或被告承诺过在房屋拆迁之前可无偿使用。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案争议焦点有：一、原、被告之间的《合作经营协议》是否有效；二、被告欠付租金的数额；三、原告的起诉是否已超过诉讼时效。对于争议焦点一，原、被告之间签订的《合作经营协议》，实为房屋租赁合同，系双方真实意思表示，结合本院前往杭州建工集团有限责任公司制作的询问笔录，本院认为，原告自权利人杭州建工集团有限责任公司处承租该售楼处房屋，租赁期限自2012年9月16日至2015年9月15日，且原告转租给被告的事宜已获得权利人杭州建工集团有限责任公司认可，故上述合同部分有效，原告有权收取的租金的时间段为2012年10月1日至2015年9月15日，超过原告租赁期限的部分约定无效。对于争议焦点二，本案中，原告依约将案涉房屋交给被告使用，被告应按约支付租金，原告有权收取的租金的时间段为2012年10月1日至2015年9月15日。被告未按约支付租金的行为属违约行为，理应承担租金的偿付责任。至于欠付租金的数额，被告于2012年9月30日支付2012年10月1日至2013年9月30日的租金350000元，于2013年4月30日支付2013年10月1日至2014年3月31日的租金190000元，尚欠原告自2014年4月1日至2014年9月30日的租金190000元及自2014年10月1日至2015年9月15日的租金383333元（400000÷12×11.5），共计573333元。但双方在《合作经营协议》中约定“如在前两年（2012年10月1日至2014年9月30日）中遇政府城建规划需要拆迁或进行改造等情况，乙方在收到通知后直至腾空房屋前，免费使用六个月经营场地，如政府拆迁下达之日起至腾空房屋不足六个月时间，甲方补足六个月不到天数合作费用，超出六个月按实际天数计算合作费用”，而案涉房屋被划入杭州地铁4号线一期工程南延伸段5标段区域，该标段施工工期自2014年7月至2018年6月30日，故本院确认自2014年7月1日至2014年12月31日的租金195000元被告无须交纳。综上，被告欠付原告租金数额为378333元（573333-195000）。对于争议焦点三，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。本案中，双方于2014年11月6日在案涉租赁物中发生纠纷并报警处理，结合原告证人赵磊的证人证言及被告自认与原告除租赁案涉售楼处房屋外无其他来往，本院认为诉讼时效自2014年11月6日中断。对于原告证人刘某和被告证人吴某的证言，本院认为，虽证人刘某对于其最后一次代原告催讨租金的时间存在记忆不清的情况，但结合物业公司出具的代收公共能耗费发票（“备注2015.7”）的记载和短信记录，被告最晚于2015年8月13日缴纳了2015年7月的能耗费，故本院确认证人刘某最后一次代为催讨的时间为2015年7、8月左右，诉讼时效因此中断。至于证人吴某关于刘某并未代为催讨租金的证言，本院认为，证人吴某是被告开始的杭州兆众餐饮有限公司的员工，证人刘某未向其催讨租金并不能证明证人刘某未向被告催讨租金，证人吴某的陈述无法证明该证明目的。本案于2016年6月15日立案，原告的起诉并未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告黄益梅于本判决生效之日起10日内支付原告陈钢租金378333元；二、驳回原告陈钢的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。预收案件受理费9700元，减半收取4850元，由原告陈钢负担1363元，由被告黄益梅负担3487元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 杭 岑二〇一六年十月十九日书 记 员 李华珺