广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0402民初539号原告：吴虹，女，1974年10月8日出生，汉族，住珠海市。委托诉讼代理人：于欢，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李轩，北京德恒（珠海）律师事务所律师。被告：珠海市卡都海俊房产开发有限公司，住所地珠海市前山。法定代表人：郑洪，董事长。委托诉讼代理人：吴在霖，男，1987年2月17日出生，汉族，住福建省，系公司员工，委托诉讼代理人：王晓冰，男，1993年3月3日出生，汉族，住河南省，系公司员工，原告吴虹与被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司（以下简称卡都公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，被告卡都公司提出管辖权异议，经审查本院裁定驳回其异议。之后被告卡都公司提起反诉，本院受理了反诉，并依法适用普通程序，将本诉与反诉合并、公开开庭进行了审理。原告吴虹及委托诉讼代理人于欢、李轩，被告的委托诉讼代理人吴在霖、王晓冰到庭参加诉讼。后卡都公司于2016年10月27日撤回反诉，本院已准许其撤回反诉。本案现已审理终结。原告吴虹向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务[要求实际交房标准为：1.实际取得竣工验收备案表；2.满足合同第十四条、附件三中第十条所列明的基础设施及配套达到正常使用标准；3.被告交付户型应当为其宣传册中所承诺的户型；4.根据合同第十一条办理完交接手续]；2、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金（起算时间是2015年5月31日，暂计至2015年11月20日共计29008.36元，全部违约金请计至实际交付房屋之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告卡都公司签订《珠海市商品房买卖合同》及相关附件，购买被告所开发的位于珠海市香××区××路××心海州花园××房。该《珠海市商品房买卖合同》及相关附件为统一格式，合同约定出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将已完成工程竣工验收备案手续并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》的商品房交付买受人。合同还约定，除特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，如逾期不超过90天，自以上规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，按规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告已按期支付了全部房款。截至起诉之日起，被告没有通知原告交楼，且未向原告书面说明无法按期交房的原因，据原告了解，被告尚未取得《竣工验收备案表》。原告认为，被告延迟交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，属逾期交楼，构成违约，给原告造成损失，应承担相应责任。为了维护原告合法权益，特提起本案诉讼。被告卡都公司辩称，1.本案存在依据双方合同约定可以给予据实延期的特殊原因，根据双方约定，我方可延长交房时间，在最终的交房时间到达前，我方不应承担逾期交房的违约责任。根据合同以及补充协议约定，我方据实予以延期的特殊原因包括停水停电、6级以上大风、24小时以内30mm以上的大雨、暴雨、高考、中考、因地质条件无法施工、因政策性因素政府行为导致的影响工程施工等我方无法控制的客观原因导致商品房交付期限延误的，且这些事项是公众须知的，我方无需事后告知。2.原告计算的违约金的金额错误，且根据双方合同约定的违约金约定过高，应当依法予以调整。具体如下：原告作为商品房的买受人的购买房屋，是为了实现占有房屋使用权益，我方迟延交付的行为对原告造成的权益妨碍是导致原告对房屋的使用权益无法正常行使，因此原告所遭受的损失主要是对房屋的租金损失，根据相关的法律及司法解释，违约金不应超过造成损失的30%，我方申请将违约金调整为同地段延期期间毛坯房的租赁标准的130%。综上，原告的诉求法律与事实依据不足，请法院依法作出判决。本院经审理认定事实如下：2013年12月10日，原告（买受人）与被告卡都公司（出卖人）签订一份《珠海市商品房买卖合同》及附件（附件二至附件七），约定卡都公司将香洲区凤祥路X号X栋X房以838392元的价格出售给原告。合同第七条约定，出卖人应当在2015年5月31日前将已完成工程竣工验收备案手续，并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》，且符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定出卖人逾期交房超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之二的违约金；第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第七条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同的附件二《装饰、设备标准的约定（住宅-中小户型）》约定：出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰视为无条件赠送给买受人；设置全程垃圾自动收集系统，垃圾投放口每层一个，设置于公共部分，但该系统非毛坯交房标准，系在毛坯交房标准之外增加投入的设备。合同的附件三《补充协议（商品住宅）》第2条约定《买卖合同》的“商品房价款”中不包括按国家有关部门规定缴纳共用部分共用设施设备维修基金。第7条约定，针对《商品房买卖合同》第七条“交付期限”，如遇下列特殊原因，出卖人可以据实予以延期交付：遭遇不可抗力影响施工进度，不可抗力包括六级以上地震、六级以上大风、24小时以内30mm以上大雨、暴雨、火灾、遭遇普遍性的流行性疾病、战争、动乱、空中飞行物体坠落及其他非出卖人责任造成的爆炸、火灾；因地质条件无法施工等非出卖人可以控制的原因影响工程进度；政策性因素或政府行为导致的影响，如政府有关部门不容许或限制施工，或因政府规划等行政部门对项目进行调整，或因市政府配套设施批准与安装的延误，或因政府部门原因导致验收延误、受国家及市政府新颁布的法律法规政策等影响而导致延误等等的原因造成工期顺延的；高考、中考前期和期间停止施工；施工期间发生停水停电；非出卖人所能控制的客观原因导致商品房交付期限延误。第10条约定出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑在该商品房交付期限届满起达使用条件：供水、供电管线通至户内总表；电话路线、有线电视线路、宽带网线路安装完毕，由买受人自行申请开通并承担相应的管理单位规定缴纳的费用；电梯达到使用条件。合同及附件还约定了其他相关内容。在原、被告签订上述合同及附件同日，原告（甲方）、珠海横琴华基装饰工程有限公司（乙方）与被告（丙方）签订了一份《房屋改造协议书》约定，甲方委托乙方在该房屋《珠海市商品房买卖合同》规定的报建平面图基础上，包工包料对房屋进行依法隔断改造。此前，被告在《心海州—心海云预售住宅签约须知》中第五条关于房屋交付时间提及“因买受人所购买的商品房交房标准是毛坯房，依现行的法律法规规定，改造施工需在取得《竣工验收备案表》之后，委托第三方专业实施。出卖人仍应当根据《买卖合同》的约定，于2015年5月31日之前达到商品房的交付条件，出卖人的交房义务不会因为改造协议的签订而变更或解除。”被告卡都公司印制的《心海云户型宣传册》介绍了有关商品房的户型图，该宣传册下方注明“此户型图为建议装修图，所有户型面积最终以政府批准及商品房买卖合同为准”。上述合同及附件签订后，原告按约定支付了购房款。2016年8月16日，被告卡都公司开发的心海州花园商品房2区、3区工程取得竣工验收备案。2016年8月28日，被告卡都公司通过登报方式通知业主定于9月1日交楼。原告等业主提交现场照片证明在9月2日到现场发现存在户型与宣传册不一致、户内存在渗水、大堂仍在施工、垃圾通道未安装等情况。2016年9月20日，本院组织双方到案涉房产现场进行勘查，基本情况为：小区内部及各部分绿化已经完成；各栋大堂地砖铺设完毕，墙砖基本施工完毕，部分大堂正在安装玻璃门；电梯及门禁电子设备已经投入使用；各户的水电、煤气、通讯设备已经接入户内。个别业主的门窗玻璃仍在进行最后的安装和打乳胶；垃圾处理系统尚未安装。庭审中，被告对其已逾期交楼的事实、原告要求继续履行交房义务没有异议，对原告主张的计算违约金的基数亦无异议。但对起算交房时间有异议，认为应按照合同附件三第七条约定对可延期事宜顺延完之后才起算交房时间。被告为此提出以下延期事实及主张：1.《珠海市气象资料查询服务资料》显示从2013年11月23日至2015年5月31日6级以上大风、30mm以上暴雨共116天，应按照合同约定因天气原因可顺延116天。2.2015年5月31日《关于商品区住宅工期延误的说明》显示2015年5月15日案涉商品房（前山旧村B区改造项目）在施工至第三条地库，遇到地下大面积孤石，导致延误工期15天，因地质条件原因交房时间可顺延15天。3.珠海供电局出具的《停电通知》显示2014年8月29日、2014年9月15日、2014年12月1日因线路维修工作被告前山旧村B区改造项目所属线路受停电影响，2015年1月22日因线路维修工作前山街道办事处城市管理办公室（0502033023）所属线路受停电影响，因停电原因应顺延4天。另，被告提交了前山街道办事处城市管理办公室于2016年3月28日出具的《说明》证明前山旧村改造项目1#门（临三台石路）南侧5#变压器（用户编号502033023）已于2011年6月分接给被告前山旧村B区改造项目。4.2015年3月20日《关于商品区住宅工期延期的说明》显示原定于2014年12月10日施工商品区住宅外围市政综合管网，因凤祥路市政规划批复延期，导致市政综合管网无法按预定计划施工，商品区综合管网施工也因此延期至2015年3月10日，因政府规划原因交房时间应顺延3个月。被告还提供2013年11月1日至2016年2月1日的《工程进度汇报（月度）》对上述工程进度及顺延工期天数详情加以证明，但该汇报仅有二十二冶集团建设有限公司珠海前山工程项目部（总承包方）、北京远达国际工程管理咨询有限公司（监理单位）及被告（建设单位）盖章确认。根据珠海国家基本气象站的雨量、极大风速记录，从2013年12月到2015年5月31日，珠海市录得日降水量100毫米以上的日期有：2014年5月9日录得日降水量136.8毫米（大暴雨），2014年5月11日录得日降水量143.5毫米（大暴雨）；录得风力达12级以上的日期有：2014年9月16日录得极大风速34.8m/s（12级）。其余时间风力均未达到10级。本院认为，原、被告签订《珠海市商品房买卖合同》后，原告已经依约履行了支付购房款的义务，被告应按约定的时间及标准向原告交付商品房。根据已查明的事实和有关的证据，结合原、被告的请求及抗辩，就双方的主要争议焦点分析认定如下：一、关于交房及具体交付条件的问题。合同第七条及附件二约定了交房的标准为“完成工程竣工验收备案手续取得备案表”，附件三第10条关于基础设施公共配套建设正常运转承诺内容包括“供水、供电管线、电话路线、有线电视线路、宽带网线路安装完毕、电梯达到使用条件。”案件审理过程中，被告已于2016年8月16日取得竣工验收备案表，并通知2016年9月1日办理交楼手续，从本院现场勘查的情形来看，案涉房产已符合上述约定的交楼标准，应认定被告已于2016年9月1日履行了合同约定的交楼义务，被告在诉讼中履行了原告请求的交房义务，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。对于原告关于房屋应当符合《心海云户型宣传册》等交房条件的主张，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房销售广告和宣传资料为要约邀请”，且该宣传册已注明“该户型图仅为建议装修图，所有户型面积最终以政府批准及商品房买卖合同为准”的字样，在原、被告签订的合同中也已清楚标识出原告购买户型的报建平面图，所以，原告请求被告应按《心海云户型宣传册》中所承诺的户型交付，没有事实与法律依据，本院不予支持。原告主张的大堂玻璃门施工、垃圾收集系统等问题，并非合同约定的交付条件，且从现场调查的情况来看，亦不影响原告接收毛坯房并进行装修使用，原告以此作为被告延期交楼的理由，本院不予支持。二、关于交付期限延期的问题。附件三第7条约定了可以延期交付的各种情形，针对被告提出的延期事实，分析认定如下：1.关于被告主张因遭遇不可抗力天气原因（六级以上大风、24小时以内30mm以上大雨）应延期116天交付的抗辩。合同附件三《补充协议（商品住宅）》第7条约定出卖人遭遇“六级以上大风、24小时以内30mm以上大雨、暴雨”的情形时可以据实予以延期交付房屋。本院认为，上述条款是被告卡都公司为了销售“心海州”商品房而拟定的重复使用的条款，属于格式条款。卡都公司作为格式条款的提供方，应当依照《中华人民共和国合同法》的规定，遵循公平原则确定双方的权利和义务。珠海位于亚热带沿海地区，出现“六级以上大风、24小时以内30mm以上大雨、暴雨”的情形相当普遍，卡都公司作为开发商在制定施工计划以及确定交楼期限时就应当预见并将其作为确定有关期限的考虑因素。而根据中国气象局《突发气象灾害预警信号及防御指南》的规定，对于大风大雨，建议在发布台风红色预警信号（6小时内可能或者已经受热带气旋影响，沿海或者陆地平均风力达12级以上，或者阵风达14级以上并可能持续）和暴雨红色预警信号（3小时降雨量将达100毫米以上或者已达100毫米以上且降雨可能持续）时停业，因此，应当在大风暴雨等恶劣天气的影响达到应当停工的程度时，才可以据实延长交房时间。综上，上述条款明显存在免除被告责任、排除原告主要权利的情形，属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的无效格式条款，不应对原告产生约束力。故对于被告主张遭遇不可抗力天气原因应延期天数，参照中国气象局《突发气象灾害预警信号及防御指南》的规定，在2014年5月9日录得日降水量136.8毫米（大暴雨），2014年5月11日录得日降水量143.5毫米（大暴雨）,2014年9月16日录得极大风速34.8m/s（12级），属于该指南中发布台风红色及暴雨红色信号、进入特别紧急状态、应予停工的情形，应予以延期。其他天气未达到需要完全停工的程度，不应作为延期交付房屋的正当理由，对被告此部分的抗辩，本院不予采纳。据此，被告因天气原因应予以延期的天数为3天。2.关于被告主张孤石原因（非出卖人可控地质条件）的停工时间应延期15天交付的抗辩。依合同约定，因地质条件原因导致无法施工可以据实延期交付房屋。根据被告提交的施工单位二十二冶集团建设有限公司珠海前山工程项目部因孤石原因停工的《说明》及监理单位出具的《工程进度汇报（月度）》，发现孤石的时间是在2015年5月15日，距工程取得竣工验收备案表还有一年多的时间，被告没有举证证明孤石的处理对整个工程存在全局性的影响，会导致整个工程都无法施工，因此，对被告要求延长交房期15天，本院不予采纳。但考虑到孤石的存在属于地质原因，且对工程施工存在一定的影响，故本院酌定可延长交房时间5天。3.关于被告主张施工期间停电原因延误时间应延期4天交付的抗辩。本院认为，被告提交2014年8月29日、2014年9月15日、2014年12月1日的《停电通知》是由珠海供电局向被告发出的通知，可证实停电事实的发生。另，虽然2015年1月22日的《停电通知》的通知对象为前山街道办事处（变压器号0502033023）而非被告，但前山街道办事处已证实相同编号的变压器于2011年6月开始交由被告使用，可证实施工工地在该日确有停电。故被告主张的上述4天符合合同约定的施工期间发生停水停电的情形，该期间应予延期。据此，被告因施工期间停电原因可延期交房4天。4.关于被告主张因凤祥路市政规划批复延期的政府原因延误时间应延期3个月交付的抗辩，本院认为，被告提供的2015年3月20日《关于商品区住宅工期延期的说明》没有政府相关部门文件予以印证，且无证据证明凤祥路市政规划批复延期与被告施工延误有关联，故被告此项抗辩缺乏事实与依据，本院不予采纳。5.关于被告主张因高考、中考原因延误时间应延期的抗辩。珠海市有关部门确有发出高考期间考场周边建筑工地停止施工的通知并列出需停止施工的工地名称，但涉案房地产项目并非处于高考考场周边，不在停止施工的工地之列。被告也没有举证证明曾因中考被要求停工，被告此项抗辩没有事实依据，本院不予采纳。综上，被告交付期限可延期12天，即被告应交付房屋的期限应为2015年6月12日。三、关于逾期交房违约金计算标准及数额。被告未依照合同的约定在顺延后的最后交付期限前向原告交付房屋，已构成违约，原告要求被告支付逾期交房违约金，有事实和法律依据。庭审中，被告对原告提出违约金的计算基数并无异议，本院予以确认。按照合同约定“自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之二的违约金”，被告实际延期交付的期间为2015年6月13日到2016年9月1日，合计447天，应支付违约金74952.24元（838392元×0.0002×447天）。被告辩称按日万分之二计算违约金约定标准过高，应调整至同地段期间房屋租赁租金130%计算。本院认为，违约金是双方对于未能按照合同履行的违约责任的约定，具有惩罚性和补偿性。租金标准仅为衡量延迟交房导致原告损失的因素之一，且双方合同所约定每日万分之二的计算标准，并非明显过高。被告关于违约金过高应予调整的主张，依据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告吴虹支付逾期交房违约金74952.24元；二、驳回原告吴虹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费626元，由被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  蔡超明审 判 员  杨擎轩人民陪审员  徐媛媛二〇一六年十月二十七日书 记 员  阳伟萍张清亮