贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔03民终3921号上诉人（原审原告）：遵义鸿苑物业管理有限公司，住所地贵州省遵义市汇川区大连路福星楼二楼。法定代表人：吴祖仙，该公司经理。委托代理人：令狐晓雪，贵州新长征律师事务所律师。委托代理人：汪家迥，贵州新长征律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗庆，男，1971年1月1日出生，汉族，贵州省遵义县人，住遵义县。委托代理人：傅洪彬，遵义县南白镇遵南社区鑫南丽锦小区业主委员会副主任。上诉人遵义鸿苑物业管理有限公司（以下简称鸿苑物业公司）因与被上诉人罗庆物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义县人民法院（2016）黔0321民初1790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。鸿苑物业公司上诉请求：一、请求撤消一审判决，依法改判由被上诉人立即向上诉人支付拖欠物业费1158元及滞纳金58元；二、由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。根据双方签订的《物业管理委托合同》第五章双方权利义务第15条规定：“对承租人、使用人等违反《物业管理条例》和欠缴物管公司各类费用等造成的损失、损害、除补交所欠费用外，承担5%滞纳金”。本案是因被上诉人违反《物业管理委托合同》缴纳物业费的规定而引起的，理应由被上诉人向上诉人除补交所欠物业费外，还应向上诉人支付所欠物业费5%的滞纳金。然而在一审判决中，不但没有支持上诉人的诉讼请求，反而在没有被上诉人提出反诉请求的情况下对被上诉人所欠物业进行扣减，并且在一审判决中，上诉人不仅提交了在小区服务的证据，且提交了与小区业主委员会及凤冈县康友物业管理有限公司进行移交的手续，以上证据能够充分的证明上诉人在小区服务一直到上诉人与小区业主委员会及凤冈县康友物业管理有限公司办理移交手续之日（即2015年9月24日）止。而一审判决仅依据上诉人的催缴物业费的通知，而认定上诉人在小区服务的截止日期为2015年3月12日。该判决认定存在事实不清，证据不足，严重损害了上诉人的合法权益。二、一审判决程序不合法。本案一审中，被上诉人并没有对上诉人的服务质量存在问题而要求扣减物业费进行提起反诉，而一审判决却在没有被上诉人提出反诉的情况下，判决上诉人的服务存在问题并对被上诉人的所欠物业费进行扣减20%，因此该判决存在程序违法。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实不清，程序违法，为维护自身合法权益，特向贵院提起上诉，请求依法判决，支持上诉人的上诉请求。被上诉人罗庆二审未提交书面答辩意见。上诉人鸿苑物业公司向一审法院起诉请求：1、解除双方于2014年1月7日签订的《物业管理委托合同》；2、判令罗庆立即支付拖欠的物业管理服务费1158元及滞纳金58元（滞纳金按照拖欠金额的5%承担）。3、本案案件受理费由罗庆承担。一审法院认定事实：遵义县南白镇遵南社区鑫南丽锦小区于2007年由遵义市鑫发房地产开发有限公司规划建设，建成后鸿苑物业公司于2009年11月承接该小区物业管理。小区业主在接房之前，业主（作为甲方）与鸿苑公司（作为乙方）签订《物业管理委托合同》，合同中对委托管理事项、管理期限、双方的权利义务、物业服务费收取依据及违约责任等方面均作了约定，其中部分内容为“五、双方权利义务：1、甲方权利和义务：（10）、在接房时缴纳相应的装修保证金1000元，装修垃圾清运费300元，装修管理费100元，在装修时须办理装修工人出入证，出入证10元一张。（15）、对承租人、使用人等违反《物业管理条例》和欠缴物管公司各类费用等造成的损失、损害，除补交所欠费用外，承担5%滞纳金。2、乙方的权利和义务：（5）、依据本协议向甲方收取物业服务费和其他相关合理费用”、“七、物业管理服务费收取依据：1、按每户建筑面积收费，小高层商品房每平方按0.5元交纳，交纳装修保证金1000元（装修完6个月以后，经物业公司验收合格后无渗、冒、堵、漏等现象，即刻退还业主装修保证金），装修垃圾清运费300元/户，装修管理费100元，装修出入证10元一张，未装修入住的闲置房按房开公司交房公告发布之日起按半价收取。第二年起全价收费”。前述合同签订后，在履行合同过程中，鸿苑公司存在履职不到位，物业服务不符合合同约定的情形，鑫南丽锦小区部分业主也存在拖欠物业服务费的情况。2015年3月6日，鸿苑物业公司张贴通知，告知鑫南丽锦小区业主：因小区业主拖欠物业管理费，公司将于2015年3月13日起暂停对小区的物业服务；待相关部门协调解决后，公司将恢复正常服务。后小区业主将鑫南丽锦物业管理问题和办事处工作人员不作为等问题向遵义县信访局反映，经遵义县住房和城乡建设局和遵南社区等部门协调，鑫南丽锦小区于2015年8月19日成立业主委员会，终止了鸿苑公司的有关服务，于2015年9月24日将小区的物业服务工作移交给了凤冈县康友物业管理有限责任公司。罗庆系鑫南丽锦小区住宅楼业主，其居住房屋面积为109.73㎡。2014年1月7日，罗庆接房并与鸿苑物业公司签订了前述《物业管理委托合同》，合同约定物管费为每月0.5元/㎡，罗庆缴纳物业服务费至2014年12月，从2015年1月起未继续缴纳，鸿苑物业公司遂诉至法院。一审法院认为，遵义县南白镇鑫南丽锦小区在成立业主委员会之前，小区物业管理是由鸿苑物业公司负责，其与小区业主罗庆之间签订《物业管理委托合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条以及第四十三条之规定，双方签订的《物业管理委托合同》合法有效。现双方对解除《物业管理委托合同》均无异议，且鸿苑物业公司在鑫南丽锦小区的物业服务已经实际终止，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定，对双方之间签订的《物业管理委托合同》予以解除。鸿苑物业公司要求罗庆支付物业服务期间的物业服务费用，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条以及《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，双方应该按照《物业管理委托合同》的约定结算物业服务费用。鸿苑物业公司要求罗庆支付物业服务费的时间为2015年1月起至2015年9月24日止。本案中，鸿苑物业公司以张贴通知的方式告知包括罗庆在内的小区业主，其将于2015年3月13日起暂停对小区的物业服务，且鸿苑物业公司也未提供证据证明其于2015年3月13日及之后仍然在向涉案小区提供物业服务，故确认鸿苑物业公司对罗庆所在小区提供物业服务的截止时间为2015年3月12日，其收取服务费应按实际提供服务的期间进行计算，即从2015年1月起计算至2015年3月12日止。鸿苑物业公司在提供物业服务期间，因其履行义务存在瑕疵，也存在一定的违约行为，故应扣减相应的物业服务费，根据案情酌情扣减20%为宜，即由罗庆向鸿苑物业公司支付物业服务费252.80元；同时，对于鸿苑物业公司要求罗庆支付违约金的请求，不予支持。罗庆辩称应由鸿苑物业公司退还130元费用（装修服务费100元、装修出入证费30元），因鸿苑物业公司收取的130元系双方在《物业管理委托合同》中自愿约定的费用，其请求退还的理由不充分，证据不足，不予支持。据此，为规范物业管理活动、维护当事人合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十三条、第九十三条第一款、第九十八条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、解除鸿苑物业公司与罗庆于2014年1月7日签订的《物业管理委托合同》；二、罗庆应于本判决生效后10日内向鸿苑物业公司支付物业服务费252.80元；三、驳回鸿苑物业公司的其余诉讼请求。案件受理费减半收取55元，由罗庆负担。二审查明的事实与一审基本一致。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：罗庆差欠的物业费用及鸿苑物业公司诉请的滞纳金如何认定。首先，双方当事人对签订《物业管理委托合同》及鸿苑物业公司提供相应物业服务的事实无异议，本院予以确认。因部分业主欠交物业服务费，鸿苑物业公司以张贴公告的方式告知所在小区业主将于2015年3月13日暂停对小区的物业服务。虽然鸿苑物业公司的相关工作交接是于2015年9月24日与凤冈县康友物业管理有限责任公司完成，从客观情况看，工作交接本身需要一定的时间，而鸿苑物业公司提供的工资发放清册、代收水费票据等证据不完整，没有形成完整关联的证据锁链，无法证明其在此期间曾持续有效的提供正常的物业服务，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，对鸿苑物业公司上诉认为其实际提供物业服务的截止时间是2015年9月24日的理由，本院不予采纳。其次，根据涉案小区现场图片及贵州省遵义县住房和城乡建设局出具的答复意见书等证据足以反映鸿苑物业公司在管理涉案小区期间存在卫生情况差、基础设施维护不及时等履职不到位的情况，同时小区部分业主也存在不按约交纳物业服务费的情形出现，故双方均存在一定过错，一审根据鸿苑物业公司的管理情况酌情扣减20%的物业服务费，符合本案客观情况，并无不当，应予维持。故对鸿苑物业公司上诉认为不应扣减物业服务费及应收取相应滞纳金的理由，与查明的事实不符，本院不予采纳。综上，鸿苑物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费110元，由遵义鸿苑物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  文小琼代理审判员  张 鹏代理审判员  张辉云二〇一六年十月十日书 记 员  杨 涛