广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终10544号上诉人（原审被告）：广州市黄老太餐饮管理有限公司，住广州市天河区。法定代表人：黄燕华，该公司董事长。委托代理人：陈硕、曾照红，分别为广东启源律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审原告）：陈晓阳，住广东省汕头市金平区。委托代理人：陈唯真，广东国道律师事务所律师。原审第三人：曾国耀(已死亡)，住广州市越秀区。上诉人广州市黄老太餐饮管理有限公司（以下简称黄老太公司）因与被上诉人陈晓阳及原审第三人曾国耀房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1872号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人黄老太公司上诉请求：1、驳回陈晓阳的全部诉讼请求；2、案件受理费由陈晓阳承担。事实和理由：一审法院认定事实部分错误，适用法律不当，陈晓阳的诉讼请求依法应予全部驳回。一、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第24条的规定，黄老太公司与陈晓阳的租赁合同关系早于2014年2月27日因陈晓阳签收了黄老太公司以其逾期交租违约而发出的《解除租赁合同通知书》已解除,黄老太公司有权没收押金和保证金。根据黄老太公司与陈晓阳签订的《广州市房屋租赁合同》约定，陈晓阳违约，黄老太公司有权解除租赁合同，收回租赁该场地，没收保证金。因陈晓阳拖欠租金，黄老太公司两次发出书面通知解除租赁合同。租赁合同解除时间应以第一次书面通知送达陈晓阳之日即2014年2月27日起解除。陈晓阳在签收了黄老太公司解除合同书面通知后3个月内并没有提出异议，距签收第一份书面解除租赁合同通知书18个月后的2015年9月才提起要求解除租赁合同的诉讼。一审法院认定双方签订的《广州市房屋租赁合同》租赁期限至2015年10月30日止，租赁期限已经届满，双方的行为说明事实上该合同已经解除，不存在需要法院再次去解除上述合同的情形，而忽视黄老太公司提交的陈晓阳至今仍在诉争场地经营的证据。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因本案涉及租赁房屋的转租问题，对同一个租赁标的物，不可能由陈晓阳同时履行与黄老太公司的房屋租赁合同以及陈晓阳与曾国耀的租赁合同。因为陈晓阳只会交一份租金，那么必然有一份合同是已解除或未履行的。如果陈晓阳代替黄老太公司向曾国耀足额缴纳了租金，则黄老太公司法定代表人黄燕华与曾国耀的租赁关系仍未解除，因为目前场地仍在使用中。如果曾国耀所称已与陈晓阳签订租赁合同，则目前陈晓阳使用涉案场地是依据新签的租赁合同，原黄老太公司与陈晓阳的房屋租赁合同在陈晓阳提起诉讼前已解除。一审法院回避了黄老太公司与陈晓阳租赁合同因为什么原因解除的核心问题，而该事实的认定直接影响判决结果。二、一审法院没有查明曾国耀和何某荣谁是与黄老太公司法定代表人黄燕华发生前一租赁关系的合法出租人的事实。何某荣是曾国耀的代理人还是另一个转租人?如果按曾国耀在庭审时的陈述，他没有委托他人代为出租涉案场地，则何某荣与黄燕华所签的合同无效。既然曾国耀否认曾委托何某荣代为出租涉案场地，陈晓阳提交的何某荣的《情况说明》也无效。即使黄燕华有拖欠租金的行为，曾国耀至今亦未以合法的形式与黄燕华解除租赁合同关系。陈晓阳起诉时提供的是何某荣与黄燕华签订的《金某路街铺租赁合同》与黄老太公司提交的备案的合同中出租人不同。而黄燕华确认与何某荣签订了《金某路街铺租赁合同》，哪份合同有效，需要法院审理查明。这牵涉到黄燕华与前手出租人履行的是哪份合同，租赁关系是否已解除的问题，以及黄老太公司与陈晓阳租赁合同解除的效力认定问题。关于何某荣和曾国耀的关系，黄老太公司听何某荣说他与曾国耀是合作伙伴关系。三、本案在转租关系中原出租人曾国耀与次承租人陈晓阳涉嫌恶意串通，签订新的租赁合同损害原承租人黄老太公司的利益。一审诉讼期间曾国耀未提交任何证据，只是笼统地说黄老太公司在租赁合同履行不久就欠租了。曾国耀更没有陈述什么时间找到陈晓阳。黄老太公司提交证据证明至2014年2月陈晓阳在该场地经营了“广州市海珠区万家牛丸面店”近两年半，曾国耀称2014年初到现场才知道该场地陈晓阳转租，不符合事实和常理。黄老太公司感觉到陈晓阳拒交租金是陈晓阳与曾国耀恶意串通的故意所为，目的是陈晓阳可以少交租金给黄老太公司，从而将黄老太公司从转租关系中踢走出局。黄老太公司认为出于这种目的陈晓阳与曾国耀新签订的租赁合同依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项的规定也应被认定无效。被上诉人陈晓阳辩称：一审判决查明事实清楚，符合证据，陈晓阳对一审判决查明无异议，对一审判决无异议。根据双方合同和陈晓阳的交租金证据，都证实了陈晓阳没有违约。陈晓阳和何某荣之间的合同，陈晓阳均无违约。黄老太公司的理由无事实依据，同意一审判决，请求维持原判。2015年10月16日，陈晓阳向一审法院起诉请求：1、解除《广州市房屋租赁合同》；2、黄老太公司向陈晓阳返还租赁押金人民币48000元和水电保证金人民币4000元；3、本案诉讼费由黄老太公司承担。一审法院认定事实：黄老太公司为自然人独资有限责任公司，法定代表人为黄燕华。2011年7月1日，黄老太公司（甲方、出租人）与陈晓阳（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将座落于广州市海珠区金沙路9号自编16-18号出租给乙方使用；租赁该场地的建筑面积为现使用的125平方米（含阁层建筑面积），租赁该场地只作乙方经营粥粉面之用；租赁期自2011年7月8日起至2015年10月30日止；租赁合同期内乙方承租该场地的月租金（已含综合管理费、不含税价格）为16000元；每年一递增，每一年的租金均在上一年的基础上递增10%；乙方向甲方交付三押一租费用64000元，合同期满，乙方不续租又没有违约的，甲方不计息退回乙方所交48000元押金；乙方在签订本合同同时向甲方交纳4000元水电保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将水电保证金无息退回乙方，如果乙方违反本合同条款，甲方有权没收该水电保证金；乙方逾期支付租金或租赁合同规定的其他款项的，每逾期一天，乙方应按未付款金额的2%向甲方支付违约金，乙方逾期15天仍不全部支付应付款项的，甲方有权解除租赁合同，收回租赁该场地，没收保证金，乙方须向甲方支付全部应付款项，并承担因此给甲方造成的其他损失；等。合同签订后，陈晓阳依约向黄老太公司支付了押金48000元及水电保证金4000元。陈晓阳为证明其主张，提交了如下证据：1、陈晓阳支付涉案商铺的租金清单，证明陈晓阳履行了合同义务，向黄老太公司支付了租金至2014年1月份；2、案外人何某荣2015年9月21日出具的《情况说明》，证明黄老太公司无法提供租赁场地给陈晓阳使用；3、何某荣（出租方、甲方）与黄燕华（承租方、乙方）签订的《金某路街铺租赁合同》复印件，约定甲方将海珠区金沙路9号自编之16、17、18号出租给乙方，租赁期限自2010年11月1日起至2015年11月30日止，租赁面积220平方米，首年首月的租金和综合管理费为28600元，每一年的租金和综合管理费均在上一年的基础上递增10%，等。黄老太公司的质证意见：证据1的付款情况予以认可，确认陈晓阳支付租金至2014年1月止；证据2表示陈晓阳没有举证证明何某荣与黄老太公司的关系，对于其陈述内容不真实，其不是合法收取租金的主体；证据3确认真实性。曾国耀的质证意见：证据1不清楚，不发表意见；证据2不清楚，何某荣没有与曾国耀合作；证据3曾国耀未委托他人代为出租涉案场地。黄老太公司为证明其主张，提供了如下证据：1、2014年2月26日的《解除租赁合同通知书》及2014年3月11日的《解除租赁合同通知书》，证明黄老太公司发函给陈晓阳，认为其违反租赁合同拖欠租金未还，通知其依据合同约定解除双方之间的租赁合同关系并没收保证金；2、特快专递的投递单及妥投证明，证明上述两份通知已妥投，按法律规定单方解除合同的，解除合同通知送达时发生解除的法律效力；3、2011年5月3日曾国耀与黄燕华签订的《广州市房屋租赁合同》，约定曾国耀将海珠区金沙路9号自编16号房面积48平方米出租给黄燕华，租赁期限从2011年5月1日至2013年4月30日，等；4、2013年2月21日，曾国耀与黄燕华签订的《广州市房屋租赁合同》，约定曾国耀将海珠区金沙路9号自编16号房面积130平方米出租给黄燕华，租赁期限从2013年3月1日至2015年11月30日，黄燕华不得将商铺擅自转租，等。证据3、4经备案，由黄老太公司在龙凤街租赁服务中心复印，拟证明与陈晓阳解除租赁关系时，一上手房屋出租合同的出租人不是何某荣，陈晓阳提供的情况证明无效；5、商事登记信息，证明陈晓阳至今仍在涉案商铺经营海珠区万家牛丸店，何某荣收回涉案商铺与事实不符；6、现场相片3张，证明万家牛丸店至今仍在经营。陈晓阳的质证意见：证据1的通知不是当时的通知，因为黄燕华没有签字，内容也不予以确认；证据2EMS快递单上没有邮局的印戳也没有相应的收费单据，上面记载的地址是涉案商铺，电话和陈晓阳起诉状上陈晓阳记载的地址一致，妥投证明无法证实签收人是谁；证据3、4涉案租铺16、17、18的商铺总面积是220平方米，但是黄老太公司只是将其中的125平方米转租给了我方，实际上给我方的编号是18号，现在这两份租赁合同有疑点因为编号是16号，从租赁合同的租金来看，2011年5月3日的合同记载的面积为48平方米，租金为120元每月，2013年2月21日的合同记载的面积为130平方米，租金是5000元每月，而我方的合同面积是125平方米，租金为16000元每月，所以我方认为黄老太公司提供的两份合同与本案没有关联，不是涉案商铺；对证据5、6认为与本案无关，曾国耀已证明其和黄老太公司解除租赁关系，所以陈晓阳与黄老太公司的租赁关系已解除，黄老太公司已不向曾国耀交租，曾国耀另行出租是其权利，陈晓阳有权承租。曾国耀的质证意见：证据1、2不清楚，不发表意见；证据3、4上的签名不是曾国耀签的，由法院认定；证据5予以确认；证据6不清楚，不发表意见。一审诉讼中，曾国耀作出如下陈述：海珠区金沙路9号16、17、18号铺是其承租并转租给黄老太公司，但找不到其与黄老太公司之间的租赁合约；黄老太公司何时承租也记不得了，黄老太公司租了没多久开始欠租；黄老太公司承租涉案商铺后，不管黄老太公司有无能力交租，黄老太公司都有交租的义务；黄老太公司在没有交租的情况下，曾国耀到现场查看才得知黄老太公司将涉案商铺转租给陈晓阳，黄老太公司也没有告知其转租的事情，作为出租方，其可向黄老太公司追究其不交租及转租的违约责任，但由于陈晓阳投入装修费用、经营状况不错，且陈晓阳愿意交租给曾国耀，曾国耀就让陈晓阳交租给其，其就没有再追究黄老太公司的责任；其与黄老太公司之间的租赁合同其认为是解除了。黄老太公司表示：根据陈晓阳的商事登记信息，陈晓阳从2011年9月开始经营牛丸店，长达几年时间，曾国耀作为出租人不可能不去涉案商铺查看，曾国耀应当知道转租的事实，曾国耀将整个场地租下来，何某荣与曾国耀之间是合作关系，黄老太公司将租金是交到曾国耀的银行账户，至少交租交到2013年12月给曾国耀，由于陈晓阳拖欠黄老太公司租金，导致黄老太公司无法交租给曾国耀，才发生拖欠租金的事情，黄老太公司与曾国耀之间的合同也履行不下去了，黄老太公司通过发《解除合同通知书》的形式与陈晓阳解除合同，后来黄老太公司也不管这件事，就不了了之。一审法院认为:关于陈晓阳第一项要求解除陈晓阳、黄老太公司之间租赁合同的诉讼请求，黄老太公司认为其向陈晓阳发出解除合同通知书时合同已经解除，陈晓阳自2014年2月开始也没有向黄老太公司交租，而双方签订的《广州市房屋租赁合同》租赁期限至2015年10月30日止，租赁期限已经届满，双方的行为说明事实上该合同已经解除，不存在需要法院再次去解除上述合同的情形，故对于陈晓阳要求解除其与黄老太公司之间的租赁合同的请求一审法院予以驳回。关于陈晓阳要求黄老太公司退回押金和水电保证金的请求。现在当事人双方均确认涉案商铺由曾国耀出租给黄老太公司，黄老太公司转租给陈晓阳，故黄老太公司应当及时履行向曾国耀交租的义务，陈晓阳应当及时履行向黄老太公司交租的义务。曾国耀作为出租人，有查看租赁商铺的义务，曾国耀称不知道黄老太公司转租给陈晓阳的事实一审法院不予采信。现曾国耀确认黄老太公司欠租，黄老太公司表示向曾国耀交租金至少至2013年12月，黄老太公司确认陈晓阳向黄老太公司交租至2014年1月。在黄老太公司对曾国耀拖欠租金的情况下，曾国耀表示其到现场与陈晓阳沟通，陈晓阳也表示愿意交租给曾国耀。由于黄老太公司不及时交租给曾国耀，此情况下曾国耀找到陈晓阳，陈晓阳停止向黄老太公司交租并无不妥，合同解除的过错方不在于陈晓阳，黄老太公司认为是陈晓阳拖欠租金导致合同解除，黄老太公司有权没收保证金的抗辩意见无理，一审法院不予采纳，黄老太公司应当将收取的押金及水电保证金退还给陈晓阳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，于2016年4月14日作出判决：一、广州市黄老太餐饮管理有限公司在判决生效之日起10日内向陈晓阳退回押金48000元及水电保证金4000元。二、驳回陈晓阳的其他诉讼请求。案件受理费1100元，由广州市黄老太餐饮管理有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院另查明，曾国耀因死亡于2016年6月26日被注销户口。陈晓阳原审期间提交的案外人何某荣的《情况说明》，主要内容为：何某荣于2010年11月2日与黄燕华签署《金某路街铺租赁合同》，租期从2010年11月1日起至2015年11月30日止；后因黄燕华欠交3个月的租金，经多次催促，黄燕华均不理睬，无奈之下，根据双方的约定，何某荣于2014年2月份单方面解除上述合同，收回租赁物。本院认为：关于应否追加曾国耀继承人参加诉讼的问题，本案处理结果不涉及曾国耀权益的处分，故可不予追加曾国耀的继承人参加诉讼。本案争议焦点在于黄老太公司应否向陈晓阳退还押金和水电保证金。从黄老太公司提交的曾国耀与黄燕华的合同以及其陈述向曾国耀交租来看，黄老太公司与曾国耀之间存在租赁合同关系。至于曾国耀与何某荣是否共同出租涉案场地给黄老太公司，则与本案争议焦点无关，本院不进行审查。黄老太公司自述其向曾国耀交租至2013年12月，原审第三人曾国耀到庭陈述黄老太公司交租不久后就没有再交租，其有权追究黄老太公司的违约责任，其到现场查看，由于陈晓阳愿意交租给曾国耀，曾国耀就让陈晓阳交租给其，其就没有再追究黄老太公司的责任。首先，黄老太公司未举证证明其欠租之后曾国耀向黄老太公司主张过不交租的违约责任，这与曾国耀关于其让陈晓阳交租给其，其就不再追究黄老太公司责任的陈述相一致；其次，黄老太公司主张解除合同，但未要求陈晓阳交回场地、也未主张2014年2月之后的租金，可见黄老太公司自知在其停止向曾国耀交租之后，已失去继续出租涉案场地给陈晓阳的合法权利来源，黄老太公司的行为与曾国耀的陈述也不存在矛盾之处。综上，黄老太公司未提交证据证明曾国耀的上述陈述不属实，故原审法院认定在黄老太公司不及时交租给曾国耀的情况下，曾国耀找到陈晓阳，陈晓阳停止向黄老太公司交租并无不妥，合同解除的过错方不在于陈晓阳并无不当，本院予以确认。因此，黄老太公司应向陈晓阳返还押金和水电保证金。上诉人黄老太公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1100元，由上诉人广州市黄老太餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡粤海审判员  闫 娜审判员  曹佑平二〇一六年十月十七日书记员  张 利