河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0191民初8296号原告边鹏，男，1986年5月17日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人韩铭，河南陆达律师事务所律师。被告河南金地置业有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区郑汴路北农机市场对面。法定代表人周善庆，经理。被告河南晟烨置业有限公司，住所地河南省郑州市管城区城东路94号2号楼1区7层1号。法定代表人冯老豹，总经理。二被告委托代理人毛学谦，北京华泰（郑州）律师事务所律师。二被告委托代理人李磊，北京华泰（郑州）律师事务所实习律师。原告边鹏与被告河南金地置业有限公司（以下简称金地公司）、河南晟烨置业有限公司（以下简称晟烨公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告边鹏及其委托代理人韩铭、二被告委托代理人毛学谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年6月24日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定被告将其开发的郑东新区商都路北、福禄街南、康平路西7幢X单元21层2101号商品房出售给原告，房款为766500元，付款方式为首付加公积金贷款。原告于2013年12月2日贷款付清了全部房款，2013年12月3日缴纳了房屋契税。根据合同约定，被告应当在2013年8月31日前将竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人如未按照合同约定期限将商品房交付买受人使用，逾期超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。根据合同第15条及附件四第6条的约定，出卖人应当在2013年10月31日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定的时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款0.005%的违约金。被告至今未能将房屋按照合同约定的条件交付于原告，也未能为原告办理房产证。故请求判令被告支付逾期交房和逾期办理房权证违约金共计135325元。被告金地公司、晟烨公司辩称，对逾期交房及逾期办证的事实予以认可，请求原告对被告违约责任的承担做出适当让步。关于原告所主张的逾期交房违约金，应以原告实际接收、占有、使用的时间，即2015年3月11日作为双方实际交房时间及计算逾期交房违约金的截止时间。原告为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：证据1、原告身份证复印件一份，证明原告是适格的诉讼主体；证据2、原、被告签订的商品房买卖合同一份，证明被告逾期交房、逾期办理产权初始登记并逾期办理房权证的行为，违反双方签订的商品房买卖合同，被告应依照合同约定向原告进行赔偿；证据3、被告向原告开具的销售不动产统一发票二份，证明原告依照约定履行了向被告支付房款的义务，被告至今未能依约向原告完成交房（逾期交房违约金的计算期间自2014年7月1日至2016年4月30日共670天）；证据4、完税证一份，证明原告已交纳契税等相关费用，而被告至今未履行产权初始登记并为原告办理房权证；证据5、办证费、维修基金收据二份，证明原告已向被告支付所购商品房屋的维修基金和办理产权证费；证据6、违约金收据一份，证明被告已向原告支付逾期交房违约金至2014年6月30日；证据7、商品房买卖合同补充协议和业主的承诺书一份（本案原告没与被告签订），证明被告要求本小区业主对其所建项目超出部分予以保留，被告如未按期完成约定的交房，自2014年7月1日起自愿以总房款的万分之三向业主支付延期交房违约金，如本小区业主同意提前装修入住的，同样可以领取延期交房违约金；证据8、旭日龙园违约金发放约定影印件一份，证明二被告有关联关系，被告承诺的支付违约金没有兑现，违约金的发放是按合同约定执行，不存在任何的附加条件；证据9、判决书一份，证明被告的违约行为和违约事实。被告金地公司、晟烨公司质证认为：对原告所提交证据1-4、6无异议；对证据5有异议，应交给被告金地公司，对被告晟烨公司收取两项款项的事实予以认可；对证据7有异议，非原告签订；对证据8有异议，非原件，不予认可；对证据9真实性无异议，但与本案无关。经审查，本院认为，原告提交的证据1-6、8、9真实且与本案具有关联性，本院予以采信；证据7因不能证明原告证明目的，本院不予采信。被告金地公司、晟烨公司共同提交如下证据材料：证据1、钥匙发放登记表；证据2、房屋验收交接表，以上证据证明原告所述的房屋已在原告领取钥匙及领取房屋相关资料时予以实际交付，被告承担逾期交房违约责任的终止时间应当是实际交付房屋之日止（即2015年3月11日）。原告质证认为：对二份证据真实性无异议，对证明目的有异议，原告的入住行为是在被告承诺入住不影响支付逾期交房违约金的情况下进行的，交付钥匙的行为不是合同约定的交付条件，原告的入住也不能免除房屋的竣工验收，更不能免除被告应该承担的逾期交房违约责任。经审查，本院认为，被告金地公司、晟烨公司提交的证据真实且与本案具有关联性，本院予以采信。依据当事人庭审陈述及上述有效证据，本院确认如下案件事实：2013年6月24日，原告与被告金地公司签订商品房买卖合同一份，合同约定被告金地公司将其开发的郑东新区商都路北、福禄街南、康平路西7幢X单元21层2101号商品房出售给原告，房屋总价款为766500元，付款方式为2013年6月24日支付现金366500元，2013年8月19日以公积金贷款方式支付400000元；被告金地公司应当在2013年8月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同约定内容已完成，前期物业管理已经落实，并符合合同约定的商品房交付原告使用；买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延；被告金地公司如未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期不超过180日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告金地公司按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告金地公司按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金；被告金地公司应当在2013年10月31日（房屋交付后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告金地公司在约定时限内未报送申报资料或者报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款0.005%的违约金。上述合同签订后，被告金地公司分别于2013年6月24日、2013年12月2日向原告开具金额为366500元、400000元的销售不动产统一发票各一份。2013年12月3日，原告缴纳了本案涉及房屋的契税。2013年8月31日，被告金地公司未按约定向原告交付房屋。2015年3月11日，原告在钥匙发放登记表上签名领取钥匙。在案件审理过程中，原告称被告已支付2014年6月30日之前的逾期交房违约金，现请求2014年7月1日至2016年4月30日期间的逾期交房违约金及2014年1月1日至2016年4月30日的逾期办证违约金。二被告称本案涉及小区系由二被告合作开发，目前尚不具备办理产权登记的条件。本院认为，原告与被告金地公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反相关法律法规的强制性规定，合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告履行了支付房款义务，被告金地公司未能在2013年8月31日前交付合同约定的房屋，故被告金地公司的行为构成违约，应当按照商品房买卖合同的约定，向原告支付违约金。原告虽实际领取了房屋钥匙，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案原告与被告金地公司在商品房买卖合同对交付房屋的条件作出了明确约定，被告金地公司并未提交证据证明其已交付的房屋已达到合同约定的交付条件，故被告金地公司的交付房屋的义务并未履行完毕，其应当向原告支付逾期交房违约金至房屋符合合同约定的交付条件止。截至2016年4月30日，被告金地公司逾期交房已超过180日，依照合同约定的标准计算，自2014年7月1日至2016年4月30日的逾期交房违约金为102711元（766500×0.02%×670）。关于原告主张的逾期办理产权登记的违约金，被告金地公司应当在2013年10月31日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告金地公司在约定时限内未报送申报资料或者报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款0.005%的违约金，庭审中被告确认房屋至今不具备办理产权登记的条件，故按合同约定标准计算，自2014年1月1日至2016年4月30日的逾期办理房屋产权初始登记的违约金为32614元（766500×0.005%×851）。关于原告要求被告晟烨公司承担连带责任的诉讼请求，本案涉及小区虽系二被告合作开发，但根据合同的相对性原则，原告要求被告晟烨公司承担连带责任并无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南金地置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告边鹏逾期交房违约金102711元、逾期办理房屋产权初始登记违约金32614元，共计135325元。二、驳回原告边鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3007元，由被告河南金地置业有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  梁 珍代理审判员  常美林人民陪审员  魏林露二〇一六年十月十二日书 记 员  徐世超