宁夏回族自治区贺兰县人民法院民 事 判 决 书(2016)宁0122民初2228号原告：泰安华新物业管理有限责任公司银川分公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县。法定代表人：李进春，该公司总经理。委托代理人：马志宁，男，现住宁夏回族自治区贺兰县。被告：郭丕东，男，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告泰安华新物业管理有限责任公司银川分公司（以下简称泰安华新物业）与被告郭丕东物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月12日立案受理后，依法适用简易程序于2016年7月11日公开开庭进行了审理。原告泰安华新物业的委托代理人马志宁及被告郭丕东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告向原告支付物业服务费4501元，违约金1350.3元，共计5851.3元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《某小区前期物业管理服务协议》，协议约定由原告向被告位于贺兰县某小区XX号楼X单元XXX室房产提供物业服务，被告按其拥有物业的建筑面积缴纳物业服务费，缴费时间为每月1-10日内缴纳当月费用。如被告未及时缴纳物业费，乙方有权要求甲方限期补齐，并收取欠费总额每天千分之三的滞纳金。被告郭丕东系上述房产业主，其物业建筑面积为113.68㎡，按约定每月应当向原告缴纳物业费136.42元，但自2013年2月1日起至2015年10月31日，被告无故拖欠4501元物业服务费未予缴纳，原告多次催促被告仍拒绝缴纳。现原告诉至法院，请求判如所请。被告郭丕东辩称，贺兰县某小区XX号楼X单元XXX室是我的房屋，房屋建筑面积113.68平米，原告所诉物业费我确实没有交，我对物业费金额没有异议，我不交物业费主要是因为我的房屋质量有问题，我反映了，但是一直没有得到解决，我的电动车在小区车棚内丢失了也没有人管、小区内设了三个大门，办理了车辆月卡和年卡的业主，可以从两个大门通行，临时进出的车辆只能从东门进出，给我的生活带来了不便。小区内公共设施及家里面的管道漏水、停电问题、楼道卫生、楼道墙乱花、楼道门口的瓷砖掉了等问题都维修不及时。我对原告所诉的物业费本金没有异议，但是违约金我不愿意承担，因为我没有恶意拖欠物业费，我不交物业费是有原因的。本院经审理认定事实如下：原告系被告居住的某小区的物业管理公司。2012年8月4日，原、被告签订《某小区前期物业管理服务协议》，约定原告为被告居住的某小区提供物业管理服务，物业服务费为1.2元/月/建筑平方米，被告应于每月10日前交纳当月物业服务费，逾期交费原告有权要求被告限期补齐，并收取欠费总额每日3‰的滞纳金。被告认可原告通过电话通知的方式向被告催缴物业费，被告在原告限定的时间内未交纳物业费。2013年2月1日至2015年10月31日期间，被告共计欠付物业服务费4501元。现原告诉至法院，要求判如所请。上述事实，依据原告与被告当庭陈述，原告当庭提交的证据予以证实，本院予以采信。本院认为，原、被告之间建立的物业服务合同关系真实、合法、有效，双方均应按合同约定履行合同义务。被告当庭认可至今欠付物业服务费4501元，其违反了双方签订的物业管理服务协议，应当按照合同约定履行交费义务。故对原告要求被告支付物业管理服务费4501元的诉讼请求，本院予以支持。涉案合同约定被告应于每月10日前交纳当月物业费，逾期交费原告有权要求被告限期补齐，并收取欠费总额每日3‰的滞纳金。虽合同约定为滞纳金，但在民事案件中，滞纳金的约定即为违约金的约定，故应认定上述条款系原、被告对逾期付款违约金的约定。原告自愿降低违约金比例，主张按欠付物业费金额的30%计算违约金，但其在物业服务管理过程中，对业主的一些合理要求尚未有效解决，本院认为按欠款总额的10%计算违约金较为适宜，即违约金应为450元(4501×10%=450)，故对原告要求被告支付违约金1350.3元的诉讼请求的合理部分450元，本院予以支持。被告以涉案房屋质量存在问题、物业服务有瑕疵为由拒交物业费，未提交相应证据，亦未提交证据证实房屋质量问题与原告存在关联性，被告的辩称理由无法律依据。因物业公司的经营范围是对其所管理的小区房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。当该小区业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平。同时小区的业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费，故对被告的上述辩称意见，无法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：被告郭丕东向原告泰安华新物业管理有限责任公司银川分公司支付2013年2月1日至2015年10月31日期间物业管理服务费4501元及违约金450元，合计4951元，于本判决生效之日起十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告郭丕东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。代理审判员 祁 玮二〇一六年十月九日书 记 员 张海丽附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第1页共6页