浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)浙01民终5038号上诉人（原审被告）：浙ＸＸ夏物业管理有限公司，住所地：浙江省桐庐县迎春南路207号新青年广场201室。法定代表人：郭力前，总经理。委托代理人：陈小雁，浙江光正大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱静芳，女���1968年11月7日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。委托代理人：夏璟、钱珣，浙江五联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杭州佰富勤置业投资有限公司，住所地：浙江省杭州市江干区天城路88号杭州皇冠大酒店五楼511-515室。法定代表人：徐海娒，董事长。原审被告：浙ＸＸ夏物业管理有限公司杭州第三分公司，住所地：浙江省杭州市江干区秋涛北路316号三楼。负责人：蒋金星，经理。上诉人浙ＸＸ夏物业管理有限公司（以下简称华夏公司）因与被上诉人朱静芳、被上诉人杭州佰富勤置业投资有限公司（以下简称佰富勤公司）、原审被告浙ＸＸ夏物业管理有限公司杭州第三分公司（以下简称华夏公司三分公司）租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2016）浙0104民初1688号民事判决，向���院提起上诉。本院于2016年8月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：2014年7月14日，佰富勤公司作为甲方，与朱静芳作为乙方，签订《佰富时代中心车位租赁合同1》一份，约定：甲方将坐落在佰富时代中心北区的车位×层×号出租给乙方使用；合同期限自2014年7月14日起到2019年7月13日止；租金每年3000元，租金半年一付；本合同签订之日乙方向甲方交纳押金10万元，待合同期限届满后且乙方返还车位后，甲方予以返还，押金不计利息；在征得甲方同意后，乙方有权将车位转租或委托他人经营管理；等等。同日，朱静芳作为甲方，与华夏公司三分公司作为乙方，佰富勤公司作为丙方，签订《佰富时代中心车位租赁合同2》一份，约定：甲方自愿将向丙方承租的坐落在佰富时代中心北区的车位×层×号出租给乙方使用；合同期限自2014年7月14日起到2019年7月13日止；乙方每半年向甲方支付一次租金，第一期支付时间为合同签订之日起满半年；具体支付金额为：第一、二期5500元，第三、四期6000元，第五、六期6500元，第七、八期7000元，第九、十期7500元；乙方支付给甲方的租金已扣除甲方应向丙方支付的租金后直接支付给甲方，甲方不再另行向丙方支付租金；如乙方未及时向甲方支付租金的，乙方按未付租金金额每日千分之一向甲方承担违约责任；丙方同意为乙方在本合同下的租金支付义务提供连带责任保证；等等。上述合同签订后，朱静芳已经收取了第一期租金，其余租金未收取。2015年5月29日，佰富勤公司作为甲方，与华夏公司三分公司作为乙方签订《委托代理租赁补充协议》一份，约定：鉴于甲方将其拥有位于杭州佰富时代中心车位已经出租给广大业���后，再借用乙方名义向广大业主返租车位问题，经甲乙双方现协商一致达成如下补充协议；佰富时代中心地下车位（共484个）由甲方出租给广大业主后，再由业主转租给乙方，但乙方并未实际承租，实际从业主手中承租（返租）车位的承租人为甲方；鉴于上述实际情况，甲方必须依照业主与乙方签订的租赁合同要求及时向业主支付租金；鉴于上述情况，若甲方不能及时向广大业主支付租金，由此产生的一切不利后果均由甲方承担，损失范围包括但不限于由此产生的诉讼费、交通费、差旅费、律师费、违约金等全部损失均由甲方承担；甲方承诺借用乙方名义与业主签订车位租赁协议为合法目的，不得以其进行任何违法、犯罪活动，否则视为甲方违约，乙方保留对甲方一切追究法律责任的权利；若甲方不能履行本合同下的义务需向乙方承担违约责任，违约金额为乙方��全体业主签订的车位租赁合同总标的额的20%；等等。2016年3月31日，佰富勤公司向华夏公司、华夏公司三分公司出具《承诺书》一份，承诺：佰富勤公司与承租佰富时代中心北区车位的所有业主所发生的合同纠纷都由佰富勤公司承担，与华夏公司、华夏公司三分公司无关。朱静芳于2016年3月7日向原审法院起诉，请求：1、判令华夏公司三分公司、华夏公司向朱静芳支付租金11500元；2、判令华夏公司三分公司、华夏公司向朱静芳支付逾期付款违约金987元（按人民银行贷款年利率4.35%计算，暂计算半年，日后计算至判决履行之日止）；3、判令佰富勤公司对上述第1、2项诉请承担连带还款责任；4、判令本案诉讼费用由华夏公司、华夏公司三分公司、佰富勤公司承担。原审法院认为：依法成立的合同，对于双方当事人均具法律约束力，双方当事人均应按照合同之约定履行其义务，并享受其权利，任何一方当事人不履行其义务的，应承担相应的违约责任。本案中，朱静芳与华夏公司三分公司、佰富勤公司签订的《佰富时代中心车位租赁合同1》、《佰富时代中心车位租赁合同2》，均系各方当事人真实意思的表示，不违反法律及行政法规禁止性规定，合法有效，华夏公司三分公司理应按约向朱静芳支付租金。根据各方约定，第二期、第三期租金的支付时间已经届满，华夏公司三分公司拖欠朱静芳租金合计11500元。因华夏公司三分公司逾期支付租金，还应按照双方约定支付逾期付款违约金。朱静芳自愿将违约金标准调整为按年利率4.35%计算，不超过双方约定的标准，系处分自身权利的行为，原审法院予以确认。朱静芳主张第三期租金逾期付款违约金也计算180天，但华夏公司三分公司对第三期租金到起诉时逾期天数尚不足180天，故原审法院对逾期付款违约金均暂计算至朱静芳起诉之日，即2016年3月7日。佰富勤公司对华夏公司三分公司的租金支付义务提供连带责任保证，理应对上述款项承担连带清偿责任。华夏公司三分公司系华夏公司的分支机构，华夏公司理应对华夏公司三分公司的付款义务承担责任。华夏公司三分公司、华夏公司辩称系接受佰富勤公司委托签订《佰富时代中心车位租赁合同2》，朱静芳对此明知，且佰富勤公司签订《委托代理租赁补充协议》、出具《承诺书》，故应当由佰富勤公司直接承担责任。原审法院认为，首先，佰富勤公司与华夏公司三分公司签订的《委托代理租赁补充协议》，以及佰富勤公司出具的《承诺书》，均系佰富勤公司与华夏公司三分公司及华夏公司之间的约定，朱静芳对此并未确认，《委托代理租赁补充���议》及《承诺书》不能约束朱静芳；其次，华夏公司三分公司、华夏公司并未提供证据证明朱静芳明知佰富勤公司借用华夏公司三分公司的事实；第三，即便本案存在隐名代理的情形，朱静芳仍然可以选择名义上的合同相对方主张权利。因此，对华夏公司三分公司、华夏公司的上述辩称意见，原审法院不予采纳，其与佰富勤公司之间的纠纷可以另行解决。华夏公司三分公司、华夏公司辩称案涉车位手续不齐全，合同应属无效。原审法院认为，案涉车位实际存在，无论其是否存在质量问题，已确实交由华夏公司三分公司管理，车位审批手续是否办理完毕并不构成《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故对华夏公司三分公司、华夏公司的该项辩称意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第���十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第四百零三条，《中华人民共和国担保法》第二十一条，《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，原审法院于2016年6月25日判决：一、华夏公司、华夏公司三分公司支付朱静芳第二期、第三期租金合计11500元，于判决生效后十日内付清；二、华夏公司、华夏公司三分公司支付朱静芳逾期付款违约金194.61元（暂计算至2016年3月7日，此后按年利率4.35%的标准计算至第一项付款义务付清之日止），于判决生效后十日内付清；三、佰富勤公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任；四、驳回朱静芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收���的案件受理费56元，由朱静芳承担10元，华夏公司、华夏公司三分公司、佰富勤公司承担46元。宣判后，华夏公司不服，向本院提起上诉称：1、一审法院认定朱静芳与华夏公司三分公司、佰富勤公司签订的《佰富时代中心车位租赁合同2》是合法有效的，系事实认定不清，法律适用错误。依据朱静芳作为甲方、华夏公司三分公司作为乙方、佰富勤公司作为丙方签订的《佰富时代中心车位租赁合同2》“甲方自愿将丙方承租的坐落在佰富时代中心北区的车位×层×号出租给乙方使用”之约定，同时依据佰富勤公司“涉案北区块车位的相关手续未就绪，需要等南区块工程竣工才能得以一起继续办理各项手续，即涉案停车位尚未竣工交付使用”之陈述，以及依据《建筑法》第61条、《建筑工程质量管理条例》第16条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条、《商品��销售管理办法》第40条、《浙江省物业管理条例》第24条、《杭州市机动车停车场（库）建设和管理办法》第20条之规定，华夏公司认为《佰富时代中心车位租赁合同2》符合《合同法》第五十二条第（五）项之规定，应为无效。且由于涉案停车位尚未竣工交付使用，朱静芳诉求收取租金的主张也是不存在任何事实依据的。2、一审法院认定朱静芳可以选择名义上的合同相对方主张权利，系事实认定不清，法律适用错误。鉴于：华夏公司三分公司系受佰富勤公司委托在佰富勤公司的授权范围内为佰富勤公司与朱静芳签订《佰富时代中心车位租赁合同2》，且华夏公司三分公司接受佰富勤公司委托为佰富勤公司办理上述事务也未收取任何报酬；以及在华夏公司三分公司与朱静芳订立《佰富时代中心车位租赁合同2》时，朱静芳就知晓华夏公司三分公司与佰富勤公司之间的代��关系，因此，华夏公司该《佰富时代中心车位租赁合同2》应直接约束华夏公司三分公司与朱静芳，即朱静芳应直接向佰富勤公司主张支付租金等。同时鉴于涉案停车位尚未竣工交付使用，因此朱静芳事实上也无权主张支付租金等。3、一审法院存在审理程序严重违法：对于华夏公司提出的要求全员法官回避申请，自己认定自己无需回避程序；法律文书未送达至华夏公司处，就缺席审理，甚而至于作出判决等等。4、朱静芳与佰富勤公司签订的合同即车位租赁合同1实际是金融产品，本案涉及非法吸收公众存款罪，本案应移送公安立案侦查。综上，请求将本案移送公安机关。针对华夏公司的上诉，朱静芳答辩认为：一、案涉《佰富时代中心车位租赁合同2》合法有效，一审法院就此定性正确。1、根据朱静芳一审提交的证据3《停车费收费发票》以及一审查明的事实，案涉车位实际存在，已交付华夏公司使用，且华夏杭州分公司已就案涉车位进行管理并收取停车费。2、本案系租赁合同纠纷，建设工程竣工及相应手续办理与否并非租赁合同效力的否定条件。华夏公司主张案涉合同无效所依据的法律、法规系用于调整商品房买卖合同、建设工程施工合同等其他法律纠纷，并不适用本案。此外，违反法律、行政法规的强制性规定导致合同无效系指违反法律、行政法规的效力性强制性规定，违反管理性强制性规定并不发生导致合同无效之效力。且，部门规章及地方性法规并不能作为判定合同无效的法律依据。故此，本案车位所涉相关手续完成与否并不构成《合同法》第五十二条第（五）项规定的合同无效情形。综上，案涉租赁合同合法有效，华夏公司关于案涉合同无效此上诉理由于法无据，一审法院就此定性正确。二、华夏公司三分公司系《佰富时代中心车位租赁合同2》的一方当事人，作为总公司的华夏公司应承担其分公司的民事责任。华夏公司关于上述合同直接约束朱静芳与佰富勤公司之上诉理由，罔顾本案事实。一审法院关于华夏公司就本案承担责任，事实认定清楚、适用法律正确。1、案涉《佰富时代中心车位租赁合同2》系由朱静芳、华夏公司三分公司、佰富勤公司三方共同签署，华夏公司三分公司不但系合同一方当事人，而且系案涉车位的次承租人。作为合同当事人及案涉车位的次承租人的华夏公司三分公司理应受合同约束，承担合同责任。华夏公司作为华夏公司三分公司的总公司，理应承担华夏公司三分公司的民事责任。2、关于华夏公司三分公司与佰富勤公司之间的委托事宜，无法对抗朱静芳。首先，在案涉《佰富时代中心车位租赁合同2》签订时，华夏公司三分公司、佰富勤公司从未向朱静芳披露过任何双方之间的委托关系，朱静芳在案涉《佰富时代中心车位租赁合同2》签订时不知晓华夏公司三分公司、佰富勤公司之间的代理关系。其次，《委托代理租赁补充协议》、《承诺书》系在《佰富时代中心车位租赁合同2》签署之后形成的，朱静芳并非上述材料的当事人，非但从未认可过上述材料的内容，而且就上述材料的签署均不知晓，上述材料不能约束朱静芳。最后，无论是朱静芳在《佰富时代中心车位租赁合同2》签订时知晓委托事宜，还是该合同签订后朱静芳认可《委托代理租赁补充协议》、《承诺书》之约定，均属华夏公司的举证责任范畴，华夏公司未能就上述事宜举证证明，理应承担举证不能的不利后果。3、退一万步而言，假设华夏公司三分公司与佰富勤公司之间真实存在隐名代理之情形，根据《合同法》第四百零三条之规定，即便华夏公司三分公司向朱静芳披露委托事宜，朱静芳仍有权选择华夏公司三分公司承担《佰富时代中心车位租赁合同2》项下的责任。综上，华夏公司三分公司系《佰富时代中心车位租赁合同2》的一方当事人，作为总公司的华夏公司应承担其分公司的民事责任。华夏公司关于上述合同直接约束朱静芳与佰富勤公司之上诉理由，罔顾本案事实。一审法院关于华夏公司就本案承担责任，事实认定清楚、适用法律正确。综上所述，朱静芳认为，一审法院认定事实清楚、适用法律正确、审理程序合法，华夏公司的上诉理由不能成立，恳请驳回华夏公司的上诉请求。被上诉人佰富勤公司未发表答辩意见。原审被告华夏公司三分公司未发表意见。二审举证期限内，各方当事人均未向本院提交属于二审程序的新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：当事人对其主张，负有举证的义务，其举证不能的，应承担不利的法律后果。本案中，佰富勤公司虽在原审答辩时陈述“因北区块车位的相关手续均未就绪，需要等南区块工程竣工才能得以继续进行，竣工后一起办理相关手续”，但其并未提交任何证据予以佐证。此外，佰富勤公司在原审中同时陈述“北区块房子已经竣工验收，可以交付，仅剩产权证等一些合法手续还没有办出来。出租的车位也是可以使用的”，结合华夏公司三分公司自认其已经将第一期租金支付完毕等事实，原审法院认定案涉《佰富时代中心车位租赁合同2》合法有效符合法律规定，本院予以维持。案涉《佰富时代中心车位租赁合同2》系朱静芳、华夏公司三分公司以及佰富勤公司三方签订的合同，华夏公司三分公司与佰富勤公司均为该合同的当事人，华夏公司现主张华夏公司三分公司与佰富勤公司之间构成代理关系，与现有法律规定不符，该主张本院不予采信。据此，朱静芳有权按照该合同的约定要求华夏公司三分公司及佰富勤公司承担相应的责任。华夏公司三分公司系华夏公司的分支机构，华夏公司理应对华夏公司三分公司的付款义务承担责任。至于华夏公司上诉所称的程序问题，经查阅原审案卷，本案各方当事人到庭参加了诉讼，且庭审笔录记载，各方当事人均明确表示不申请回避，亦未见其他书面的回避申请。因此，华夏公司认为本案存在程序错误没有事实依据，本院不予采信。综上，华夏公司的上诉意见不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费92元，由上诉人浙ＸＸ夏物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵为民代理审判员  秦海龙代理审判员  睢晓鹏二〇一六年十月十九日书 记 员  项 琳