四川省内江市市中区人民法院民 事 判 决 书(2016)川1002民初372号原告内江市万丰商贸有限公司，住内江市东兴区大千路591号。法定代表人：张秀华。组织机构代码06239723-4。委托代理人谭彪，系四川斗城律师事务所律师。被告内江市新上城商场经营管理有限责任公司，住内江市市中区玉溪路435号。法定代表人：黄新明，系该公司经理。组织机构代码78226208-X。委托代理人：刘俐，系四川平新律师事务所律师。委托代理人：张军，系四川平新律师事务所律师。第三人：内江市诚信房地产开发有限责任公司，住所地内江市市中区玉溪路435号。法定代表人：罗小平，公司经理。委托代理人：罗建伟，男，汉族，1983年8月25日。原告内江市万丰商贸有限公司（以下称万丰公司）与被告内江市新上城商场经营管理有限责任公司（以下称新上城经管公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中被告新上城经管公司申请追加内江市诚信房地产开发有限责任公司（以下称诚信房地产公司）作为本案第三人。原告万丰公司的委托代理人谭彪、被告新上城经管公司的委托代理人张军、第三人诚信房地产公司的委托代理人罗建伟到庭参加诉讼。本案审理中，被告申请追加第三人期间、被告申请法院调取证据期间，不计入审限。现已审理终结。原告万丰公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决解除2005年11月16日诚信房地产公司与新上城经管公司签订的房屋租赁协议以及12月5日签订的补充协议；2.判令被告新上城腾退位于内江市玉溪路435（453）号新上城商业广场二、三楼面积为7,767.63㎡的房屋，将使用权归还给原告；3.判令被告支付租金1,259,663元以及自2013年6月20日起至租金付清之日止按照银行同期贷款利率计算的利息；4.判令被告支付自2015年11月16日起至判决之日止的全部租金及利息（租金按照50元/㎡计算，利息按照银行同期贷款年利率计算至付清之日）；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2005年11月6日诚信房地产公司与新上城经管公司签订了房屋租赁协议，约定诚信房地产公司将其位于内江市市中区玉溪路453（435）号新上城商业广场-2楼至6楼共计面积为26,002.41㎡的房屋租赁给新上城经管公司，租赁期限自2005年11月16日起至2025年11月16日止，租金为前三年免租金，第四年月租金为78,000元每月，在每月的20日之前支付当月租金，以后每两年递增1元/㎡/月。2005年12月5日签订补充协议，约定在租赁期间可以所租房产进行自营、联营或者转租经营。原告于2013年5月6日、5月28日分别通过拍卖的方式取得了上述租赁协议中的房屋第二层、第三层面积计7,767.63㎡，并办理了房屋所有权证书。原告取得了该处房屋的所有权后，被告却未按照原租赁协议的约定向原告支付租金，经过多次的索要并向被告发出了催收房租函件，被告予以拒收。2015年5月25日原告向四川省内江市大千公证处申请公证邮寄送达催收房租函件，限定被告于收到后5日内支付全部租金，但被告至今没有支付。第三人诚信房地产公司是诉争房屋的前权利人，应当缴纳房屋维修基金，即使未缴也应当由第三人承担缴纳义务，原告通过拍卖形式取得了房屋并办理相关权证，不应由原告缴纳该费用。被告新上城经管公司辩称，被告与第三人签订了房屋租赁协议与补充协议，在协议履行中被告为第三人垫付了许多费用，被告以该欠款品迭了20年的全部房屋租金后，第三人仍欠被告1000万元左右。原告在竞买诉争房屋时，第三人已经将20年的房屋租金全部收取了，原告不再享有租金收取权，只能向第三人主张权利，要求第三人向原告支付返还已收取的租金。本案诉争的房屋由第三人开发建设，后因未能按期归还贷款，原告同法院拍卖程序竞买取得了房屋的所有权，则原告应当依法缴纳住宅专项维修基金。原告通过人民法院发协助执行通知书的形式办理了诉争房屋的变更手续，不是第三人将房屋交付与原告的，原告与第三人之间未按办理房屋移交手续，原告亦未出示移交证据，现原告未按法律规定缴纳住宅专项维修至今，第三人有权拒绝交付房屋。诉争房屋的合法占有主体依然是第三人诚信房地产公司，房屋占有主体未发生变化，房屋租金收取权的主体为第三人诚信房地产公司。原告虽以公证方式邮寄了要求交付租金的函件，但该函件没有明确要求如不交付租金，其将行使合同解除权，这充分证明原告明确房屋行使合同解除权，因此原告要求解除的合同的诉讼请求，于法无据，请求法庭予以驳回。诉争房屋与众多小业主房屋密不可分，一旦解除租赁合同，将引发不稳定因素。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人诚信房地产公司辩称，诉争房产系第三人开发，该房屋的初始登记应登记在第三人名下。原告通过拍卖方式取得了房产，原告在取得房产时没有按照相关法律规定向第三人缴纳住宅专项维修基金。因此第三人通知承租人即本案被告在原告缴纳维修基金前房屋的占有人不发生转移，房屋的合法权益人依然为第三人，被告应将房屋租金交付第三人或暂不支付给原告，待原告与第三人完善相关事宜后，再行处理。在房屋的合法占有主体未变更的情况下，原告无权行使房屋所有者享有的权利，无权主张解除第三人与被告签订的房屋租赁合同。被告按照第三人的要求暂不支付租金，不存在违约问题，房屋的合法占有人为第三人，则第三人享有收取租金的权利。因被告无法判断应该向谁缴纳租金，其暂不支付租金的行为是行使私力救济权。被告为第三人办理电力增容事宜，因第三人无支付资金，被告代第三人支付了工程价款，第三人同意将该款抵扣租金。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2005年7月10日，第三人诚信房地产公司与案外人罗小平签订《房屋租赁协议》，约定罗小平租赁第三人所有的坐落于内江市市中区玉溪路453号新上城商业广场-2楼至6楼共26,002.41㎡的房屋；租赁期限自2005年7月10日至2025年7月10日；自罗小平正式营业开始计算租金，前三年免租金，第四年第四年月租金为78,000元/月，在每月的20号之前支付当月租金，以后每两年递增1元/㎡/月；该协议在罗小平成立经营公司后，再以公司名义续签与该协议内容一致的合同。同年11月16日第三人诚信房地产公司与被告新上城经管公司签订《房屋租赁协议》，约定被告新上城经管公司租赁第三人所有的坐落于内江市市中区玉溪路453号新上城商业广场-2楼至6楼共26,002.41㎡的房屋；租赁期限自2005年11月16日至2025年11月16日止，起始时间自被告正式营业开始计算，租用期限顺延；自被告正式营业开始计算，前三年免租金，第四年月租金为78,000元/月，在每月的20号之前支付当月租金，以后每两年递增1元/㎡/月；第三人与罗小平于2005年7月10日签订的《房屋租赁协议》不再履行。2005年12月5日，第三人诚信房地产公司与被告新上城经管公司签订《房屋租赁协议补充协议》，约定在原租赁期间内被告可对所租房产进行自营、联营或转租经营。2013年4月原告万丰公司通过拍卖的形式取得了坐落于内江市市中区玉溪路435号附301-310号、附312.315-323号、附324-333号、附334号、435号附202-208、210、214、215、243、245、246、247、252号、附216-221、266、269、254号房屋，共计7767.63㎡。2013年12月31日被告新上城经管公司与第三人诚信房地产公司签订《欠款确认书》，确认被告自2011年至2013年为第三人垫付各项欠款共计1,040万元。原告曾于2014年5月4日向本院提起诉讼，请求确认被告与第三人签订的房屋租赁合同以及被告与内江市中区良木缘咖啡店签订的租赁经营合同书均无效，本院经审理后判决驳回了原告的诉讼请求。第三人诚信房地产公司分别于2014年3月5日、7月1日、11月25日向被告新上城经管公司发去通知，告之第三人出租给被告的房产因拍卖给原告所有，原告取得产权后未按照法律规定交付房屋维修资金，要求被告暂不向原告支付租金，将应付房租支付给第三人抵扣原告应缴纳的房屋维修基金。2015年5月25日原告万丰公司通过公证邮寄的方式向被告新上城经管公司送达房屋租金催收函。经查，现登记在原告名下的坐落于内江市市中区玉溪路435号附301-310号、附344号、附312.315-323号、附324-333号、玉溪路435号的房屋未缴存维修资金。庭审中，原、被告确认被告新上城经管公司开设的商场正式营业时间为2010年5月。现原告诉至本院，提出上述诉讼请求。本院认为，被告新上城经管公司与第三人诚信房地产公司签订的房屋租赁协议，经法院审理后认定为合法有效，双方应当按照合同的约定行使权利、履行义务。原告万丰公司通过拍卖竞买的方式取得了诉争房屋的所有权，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，原告万丰公司承接了第三人诚信房地产公司的权利义务，被告新上城经管公司应当按照合同约定向原告万丰公司交纳房屋租赁费用。第三人诚信房地产公司将其开发的房屋登记在其名下，是为初始登记；第三人诚信房地产公司将诉争房屋租赁给被告新上城经管公司，属于将开发的产品转作经营性资产，应当由第三人缴存该部分房屋的房屋维修资金。原告在取得房屋所有权后，多次要求被告新上城经管公司交纳自2013年5月6日起的房屋租赁费，被告新上城经管公司均未交纳，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在没届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，针对被告新上城经管公司在持续使用房屋却无正当理由拒不交纳房屋租金的行为，原告万丰公司可主张解除租赁合同。原告于2016年1月26日诉至本院，被告新上城经管公司于同年2月16日收到民事诉状副本，《四川省高级人民法院关于审理合同解除纠纷案件若干问题的指导意见川高法（2016）149号》第17条第4款“当事人向人民法院起诉要求解除合同并得到支持的，合同自原告起诉状副本送达给对方之日起解除”之规定，本院认定上述租赁协议解除之日为2016年2月17日，被告新上城经管公司应当将诉争房屋腾退与原告万丰公司，并向原告交纳自2013年5月6日起至2016年2月16日的房屋租赁费、自2016年2月17日至腾退房屋之日止的房屋占用费。原、被告之间的租赁关系因被告不按期交纳房租而被终止即解除租赁协议，该结果系对被告违约行为的惩罚，故原告不应再主张其他违约责任。综上所述，被告新上城经管公司、第三人诚信房地产公司辩称提出的应由原告万丰公司缴存房屋维修基金、因原告未缴存房屋基金故第三人未向原告交付房屋、诉争房屋实际所有人仍为第三人故原告无权收取房屋租金的主张，于法无据，本院不予支持。原告万丰公司提出的要求解除被告新上城经管公司于第三人诚信房地产公司于2005年11月16日签订的《房屋租赁协议》、12月5日签订的《补充协议》的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告新上城经管公司按照合同的约定支付自2013年5月6日起至2016年2月16日止面积为4,782.27㎡的房屋租金以及自2013年5月28日起至2016年2月16日止面积为2,985.36㎡的房屋租金1,179,268.80元（按照被告新上城经管公司与第三人签订的租赁协议的约定，被告应自2010年5月1日起按照3元/月/㎡支付房屋租金，每两年递增1元，故被告新上城经管公司应向原告万丰公司支付2013年5月6日-2016年2月16日的房屋租赁费1,179,268.80元），并将房屋腾退的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。自2016年2月17日起至将房屋返还给原告之日止，应按照此前的合同约定的租金支付房屋占用使用费，原告万丰公司提出的要求按照50元/㎡计算房屋占用费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原告提出的要求被告支付未按期交纳房屋租金、解除租赁协议后的房屋占用费的利息损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告内江市新上城商场经营管理有限责任公司与第三人内江市诚信房地产开发有限责任公司于2005年11月16日签订的《房屋租赁协议》、12月5日签订的《补充协议》均自2016年2月16日起解除。二、被告内江市新上城商场经营管理有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告原告内江市万丰商贸有限公司房屋租赁费1,179,268.80元。三、被告内江市新上城商场经营管理有限责任公司于本判决生效后三十日内将坐落于内江市市中区玉溪路435号附301-310号、附312.315-323号、附324-333号、附334号、435号附202-208、210、214、215、243、245、246、247、252号、附216-221、266、269、254号共计7767.63㎡房屋腾退与原告内江市万丰商贸有限公司，并按照合同约定的租赁费支付自2016年2月17日起至腾退房屋之日止的房屋占用使用费。四、驳回原告内江市万丰商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,136元，减半收取8,068元，由被告内江市新上城商场经营管理有限责任公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。审判员  徐婷婷二〇一六年十月八日书记员  陈雅玲