杭州市富阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0111民初1867号原告：南都物业服务股份有限公司，组织机构代码：14292494-6，住所地：杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼。法定代表人：韩芳，董事长。委托代理人：吴天野、娄秀君，浙江几丰律师事务所律师。被告：朱玉群，女，1971年8月22日出生，汉族，住杭州市富阳区。原告南都物业服务股份有限公司（以下简称南都物业）与被告朱玉群物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年10月14日公开开庭进行了审理。原告南都物业的委托代理人娄秀君到庭参加诉讼，被告朱玉群经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南都物业起诉称：原告系杭州市富阳区复城国际公寓的物业服务企业；被告系复城国际公寓2幢2303室业主。原告与复城国际公寓的开发商签订前期物业服务合同，约定了物业管理服务内容、物业管理服务费的收费标准、支付时间、违约金的计算方式等内容。截止目前，被告尚未支付2013年7月1日至2015年6月30日的物业服务费4469.71元，能耗费1369.92元、2013年7月1日至2014年6月30日的车位服务费600元。根据合同对违约金计算方式的约定产生的违约金为555.17元。以上物业服务费、能耗费、车位服务费、违约金共计6994.80元。现诉请法院，要求判令：1、被告支付物业费4469.71元；能耗费1369.92元、车位服务费600元。2、被告支付违约金555.17元（违约金按每日万分之五暂计算至2015年6月30日，最终计算至实际支付之日止），以上二项共计6994.80元。3、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更第2项诉讼请求为：请求判令被告支付违约金（按物业费欠款总额4469.71元为基数，按每日万分之五的标准，从2015年7月6日计算至实际支付之日止）。其他诉讼请求不变。原告南都物业为证明其主张，向本院提交如下证据：1、商品房买卖合同、住户基本情况登记表、房屋验收交接单、入住流程表、钥匙IC卡领取表、水费代收代付委托服务协议、房产查询记录各一份，证明被告为本案所涉物业业主。2、前期物业服务合同一份，证明原告与复城国际公寓开发商富阳复润置业有限公司对复城国际公寓前期物业管理服务权利义务所作出的约定以及被告应按合同支付物业费。3、催缴通知单、邮寄凭证、邮件签收查询单、律师函各一份，证明原告向被告催讨物业费的事实。被告朱玉群未作答辩，亦未举证。对原告提供的证据，被告朱玉群未到庭质证，视其自行放弃质证权利。本院审查认为，原告提供的证据1形式合法、内容真实，对被告朱玉群系复城国际公寓2号2303室的业主及其房屋建筑面积为142.71平方米的事实具有证明力，本院予以认定。证据2，符合证据的基本特性，本院认为开发商富阳复润置业有限公司委托原告对复城国际公寓提供物业管理服务，物业收费标准等内容由原告和开发商签订的前期物业合同确定，对全体业主具有约束力，故予以认定。证据3,本院审查认为,该证据能达到证明原告向被告催讨物业费等相关费用的待证目的,予以认定。经审理，本院认定如下事实：2010年5月19日，原告南都物业（前身为：浙江南都物业管理有限公司）与复城国际公寓开发商富阳复润置业有限公司签订《前期物业服务合同》一份。开发商富阳复润置业有限公司委托原告对复城国际公寓进行物业管理，委托管理期限自本合同签订之日起至复城国际公寓业主委员会成立与物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日止。合同第三条约定：原告提供服务的受益人为本物业的业主和物业使用人。本物业的业主和物业使用人均应对履行本合同以及根据本合同所签署的前期物业协议承担相应的责任。合同第十八条约定：物业服务费收费标准为高层公寓1.80元/平方米/月，公共能耗费另行按建筑面积预收，预收金额为0.40元/平方米/月，地下车位服务费50元/个/月。第十九条第二项约定：开发商通知交付房屋的次月1日起，业主或物业使用人须根据政府相关规定承担物业服务费。首次办理交付手续时，应一次性预交纳12个月的物业服务费，次年起每半年首月5日前支付半年物业服务费，逾期之日起按逾期费用每日千分之三的标准支付违约金。合同签订后，原告依约为复城国际公寓提供物业管理服务。被告朱玉群系复城国际公寓2号2303室的业主，房屋建筑面积为142.71平方米。被告朱玉群至今未支付自2013年7月1日至2014年4月30日期间的空置房物业服务费1798.15元（10月×1.80元/平方米/月×142.71平方米×70%），自2014年5月1日至2015年6月30日期间的物业服务费3596.29元（14月×1.80元/平方米/月×142.71平方米），扣除前一年余留的物业费924.77元，共尚欠物业费4469.67元；以及2013年7月1日至2015年6月30日期间的能耗费1370.02元（24月×0.40元/平方米/月×142.71平方米）；以及2013年7月1日至2014年6月30日期间的车位服务费600元（12月×50元/月）。故原告南都物业起诉要求处理。另查明，原告南都物业现仍为复城国际公寓提供物业服务，并以发催缴通知单、邮寄律师函等方式向被告催讨物业服务费。本院认为：《物业管理条例》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，对业主具有约束力。被告朱玉群系复城国际公寓业主，开发商富阳复润置业有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应视为合法有效，对被告朱玉群具有法律约束力，被告朱玉群应当按照合同约定交纳物业费、能耗费及车位服务费。原告南都物业提供的物业服务部分不符合合同要求，存在物业服务瑕疵，被告朱玉群可通过业主大会或业主委员会在服务期满后更换物业公司，如造成被告朱玉群人身、财产损失的，可依据合同规定要求原告南都物业赔偿，但不能作为其拒缴物业服务费的理由。对于原告要求被告支付逾期付款违约金之诉请，本院认为，根据前期物业服务合同约定，被告朱玉群首次办理交付手续时，应一次性预交纳12个月的物业服务费，次年起每半年首月5日前支付半年物业服务费。被告朱玉群至今未予缴纳2013年7月1日至2015年6月30日期间的物业费、能耗费及2013年7月1日至2014年6月30日期间的车位服务费，其行为已经构成违约。合同约定逾期交纳物业费的，按逾期费用每日千分之三的标准支付违约金，现原告自愿调整为按照每日万分之五的标准计收逾期付款违约金，已属合理范围，本院予以支持。关于违约金的起算日期，现原告要求一并从2015年7月6日起算，属合理范围，本院予以支持。经本院核算，被告朱玉群自2014年5月1日至2015年6月30日期间的物业服务费欠费数额应调整为4469.67元；自2013年7月1日至2015年6月30日期间尚欠能耗费1370.02元，而原告主张能耗费的欠费数额为1369.92元，系其自行处分部分实体权利，并无不当。综上，原告南都物业的诉讼请求，合理部分本院予以支持。被告朱玉群经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其自动放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱玉群支付原告南都物业服务股份有限公司物业费4469.67元、能耗费1369.92元、车位服务费600元，合计6439.59元，于本判决生效之日起十日内支付。二、被告朱玉群支付原告南都物业服务股份有限公司自2015年7月6日起至本判决确定的履行日止的逾期付款违约金（以所欠物业服务费4469.67元为基数，按照每日万分之五的标准计算），于本判决生效之日起十日内付清。三、驳回原告南都物业服务股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告朱玉群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  何建胜审 判 员  陈琴霞人民陪审员  胡悦玮二〇一六年十月十四日代书 记员  徐思宇