广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0803民初730号原告孙世全，男，汉族，1968年2月10日出生，住湛江市霞山区。委托代理人周彦渊，广东正大联合律师事务所律师。被告湛江市燕宇房地产开发有限公司，住所地：湛江市霞山区绿塘路22号第一栋首层。法定代表人李岩，总经理。委托代理人赵维彬，广东意合律师事务所律师。原告孙世全诉被告湛江市燕宇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月10日立案受理后，依法组成合议庭，于同年6月30日公开开庭进行审理，原告孙世全及委托代理人周彦渊，被告湛江市燕宇房地产开发有限公司的代理人赵维彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年1月16日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：湛房商NO.201400409、NO.201400410号，以下简称买卖合同），由原告向被告购买位于湛江市霞山区绿塘路22号银苑花园2栋505、506号房屋（一房两证）。该《买卖合同》约定××应在2014年10月31日前将涉案房屋交付××，××逾期交房须按日向××支付已交付房价款万分之五的违约金及其他相应的内容。合同签订后，原告依约向被告付清了全部购房款818260元。但在合同约定的交付房屋之日，原告并没有收到被告的收房通知书，至2016年4月30日止，被告逾期交房已达546天。根据《合同法》及双方的合同约定第八、九条，被告逾期交房的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任，暂计至2015年5月31日止，逾期交房违约金为223384.98元（房款总额818260×万分之五／天×546天）。现原告提起诉讼，请支持原告的全部诉讼请求，判令被告1、在合理时间内（本案一审开庭之日起6个月内）将符合法定及合同约定的房屋交付给原告；2、向原告支付逾期交房的违约金（暂计至2016年4月30日止的违约金为223384.98元）；3、为原告出具正规的购房发票及将契税发票交还给原告；4、承担本案的全部诉讼费用。被告辩称，一、对原告主张判令被告将符合法定和合同约定的商品房交付给原告不持异议。被告原计划按合同约定的时间，将竣工验收合格的商品房交付给原告使用。但因台风“海鸥”造成不可抗力事件，以及国家金融政策的调整，导致涉案项目停工，故无法依合同约定时间向原告交房。被告仍争取多方筹集资金支持，尽快完成项目的收尾工程，履行交房义务。二、请求法院对原告主张的逾期交房违约金不予支持。被告不能按时交房给原告，是由上述原因所致。对此，被告也向原告作出解释，并表示歉意。由于被告不存在延迟交房的主观恶意。因此，被告延迟交房的行为不应适用《商品房买卖合同》第九条的约定，按已付房款每天的万分之五计算违约金。应依据最高人民法院《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》。故应以原告已付房款按中国人民银行同期贷款标准利率计算补偿金。三、对于原告要求被告向其移交购房发票及契税发票的主张，原告在《民事起诉状》中未写明理由，《商品房买卖合同》中未约定被告须将上述发票移交给原告，且被告持有购房、契税发票方便于统一集中为买受方办理《房地产权证》。因此，原告的该项诉讼请求，理由不充分。综上所述，被告将积极多方筹集资金支持，抓紧收尾工程的复工，尽早向原告交付商品房，对于原告的诉讼请求恳请法院结合被告的开发项目所遭受自然灾害事件，以及后续资金困难问题，依法予以处理。经审理查明，原告孙世全（××）与被告燕宇公司（××）于2014年1月16日签订两份《商品房买卖合同》，该合同与本案诉争的相关条款的主要内容为：第三条、××购买的商品房为预售商品房，位于湛江市霞山区绿塘路22号银苑花园2号楼505号房，该商品房建筑面积共70.37平方米；506号房，该商品房建筑面积共50.36平方米。第四条、该商品房预售，按套内建筑面积计算，505号房每平方米为8981.92元，总金额476940元；506号房每平方米为8982.11平方米，总金额为341320元。第六条、付款方式及期限。505号房按下列第3种方式按期付款：3、银行按揭贷款：（1）××在签订本合同时，一次性支付首期款286940元整（含定金部分，定金自动转为购房款）及办理按揭手续的相关费用、房地产买卖交易过程中应由××缴纳的相关费用并自签订本合同之日起十天内按本合同及缴交契税所需的其他资料亲至湛江市霞山区地方税务缴交契税；（2）余额190000元整办理银行按揭，××自签订本合同其五个工作日内按贷款银行的要求提供办理个人住房一手楼贷款所需的有关资料，并与按揭银行或公积金中心办理好按揭申请相关手续。506号房同样按银行按揭付款方式按期付款，除支付首期款为103320元及银行按揭款为238000元与505号房不同外，其余内容均同。第八条、交付期限。××应当在2014年10月31日前，依照国家和人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房经验收合格。但遇下列特殊原因，除双方协商解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：1、遭受不可抗力，且××在发生之日起15日内告知××的。第九条、××逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在30日内，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交房款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按××累计已付款的30%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后支付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已付房款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金、原告交付购房款的事实为：2013年4月28日交款80000元，2013年7月10日交款122260元，2014年1月16日交款188000元，2014年3月20日价款190000元，2014年5月14日交款238000元，五次交付款项共计818260元。2014年9月16日，“海鸥”台风登录湛江市，造成涉案的银苑花园工地多处毁坏，经被告燕宇公司申请，广东省湛江市粤西公证处对被告位于湛江市霞山区绿塘路22号银苑花园1号综合楼前场地进行现场拍摄保全证据，并于同年10月31日作出（2014）粤湛粤西第009441号《公证书》。至庭审之日，涉案房屋尚未符合合同约定的交付条件，故原、被告双方未办理交房手续。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同的主要条款内容完备，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，故《商品房买卖合同》合法有效。合同的双方当事人均应依约履行合同的义务。原告已依约付清购房款，被告未能按合同约定的交房时间，将符合交付条件的房屋交给原告，其行为已构成违约，应承担民事责任。原告请求判令被告在本案一审开庭之日起6个月内，将符合法定及合同约定的房屋交付给原告的诉讼请求，包括涉案房屋在内的银苑花园项目的收尾工程和何时恢复动工、何时竣工、何时验收合格等，处于不确定状态，属待定事实，故该诉讼请求不符合客观事实，本院不宜支持。关于原告主张被告支付逾期交房违约金的问题。自“海鸥”台风登录湛江市至今，银苑花园商住楼尚未竣工，涉案商品房也未经验收交付，其主要原因仍是后续建资金不到位，致使该工程项目的收尾工程因资金欠缺而未能继续施工，按照上述《商品房买卖合同》第九条的约定，××若逾期超过30日未交房给××使用，××继续要求履行合同的，自合同约定的交房期限届满的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之五的违约金。结合本案的实际情况，根据最高人民法院《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》第七条的规定：“对于房地产开发商确因资金暂时困难未按时交付房屋的，要多做双方当事人的调解工作，确无调解可能的案件，可以根据案件的具体情况，依法合理调整违约金数额，用于解决违约金责任问题”。结合原告的合理损失，以及被告所需续建资金的实际困难问题，本着公平补偿为主，惩罚为辅的原则，对被告所承担违约责任额度酌情予以调整，将违约金按每日万分之五计算调整为按每日万分之二计算，据此，被告应给原告支付自2014年11月1日起至2016年4月30日止（共540天）的逾期交房违约金为88372.08元（818260元×0.0002×540天）而对原告主张至2016年4月30日的逾期交房违约金超出88372.08元部分的则不予支持。2016年5月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金仍以已付款按每日的万分之二的标准计算。关于原告主张被告为其出具正规的购房发票及退还契税发票的问题。原告依约向被告交付购房款，被告在收取款项应依法向原告出具应由付款人持有的发票。原告向有关部门缴纳契税后应由原告持有的契税发票，但已交付给被告的，被告应退还给原告，被告辩称购房合同中未约定被告应移交购房发票和契税发票给原告，原告起诉时未写明理由，且被告持有上述票据方便日后办证等，理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和法国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《中华人民共和国发票管理办法》第十九条、第二十条的规定，判决如下：一、被告湛江市燕宇房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告孙世全支付2014年11月1日至2016年4月30日的逾期交房违约金88372.08元（2016年5月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金仍以已付房款按每日万分之二的标准计算）；二、被告湛江市燕宇房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内，依法为原告出具交付购房款的发票，以及退还应由原告持有的契税发票；三、驳回原告孙世全的其他诉讼请求。案件受理费4650元，由原告孙世全负担2808.6元，被告湛江市燕宇房地产开发有限公司负担1841.4元（在履行本判决第一项义务时径付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  苏 兴审 判 员  许荣春人民陪审员  黄 颛二〇一六年十月十七日书 记 员  陈奎逢附相关法律法规：《中华人民共和法国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国发票管理办法》第十九条销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。第二十条所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票。取得发票时，不得要求变更品名和金额。