审 判 长  合议庭法官助理    书 记 员    湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂01民终4882号上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉豆天添餐饮有限公司，住所地武汉市硚口区长宜路1号（荟聚竹叶海购物中心）L13层2-13-03-SU、2-13-04-SU。法定代表人：窦弘，该公司董事及总经理。委托代理人：刘艾舟、肖彬，北京盈科（武汉）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉宜家购物中心有限公司，住所地湖北省武汉市硚口区长宜路1号。法定代表人：丁晖，该公司董事长。委托代理人：刘飞志、谭毅，湖北今天律师事务所律师。上诉人武汉豆天添餐饮有限公司（以下简称豆天添公司）因与上诉人武汉宜家购物中心有限公司（以下简称宜家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2015）鄂硚口民三初字第00441号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。豆天添公司向一审法院起诉，请求判令：1、确认宜家公司终止双方签订的《武汉市商铺租赁合同》的行为违法；2、宜家公司退还豆天添公司租赁保证金139748元及装修保证金6965元；3、宜家公司支付豆天添公司违约金139745.76元；4、宜家公司赔偿豆天添公司各项损失1530674元；5、本案诉讼费用由宜家公司承担。宜家公司提出反诉，请求判令：一、豆天添公司赔偿宜家公司以下各项损失共计368097.25元。1、应交纳而未交纳的租金172928.92元；2、金钱义务违约金26177.26元（到期未付款项的0.3%）；3、非金钱义务违约金7898.88元（从2015年9月28日终止租赁合同时起，至豆天添公司从荟聚·竹叶海购物中心L13层2-13-03-SU、2-13-04-SU商铺腾退出场时止，豆天添公司占用商铺期间的违约金，每日为月租金的0.3%）；4、因清理该商铺而产生的费用32740元；5、自豆天添公司腾退出场后至下一承租人进场缴纳租金时止，该期间的租金损失128352.19元。二、本案的诉讼相关费用由豆天添公司承担。一审法院查明，2014年4月21日，豆天添公司的股东窦弘与咖啡陪你（上海）投资管理有限公司（以下简称咖啡陪你公司）签订《CAFFEBENE合资意向书》，该合同约定窦弘有意向以合资经营的方式与咖啡陪你公司合作CAFFEBENE项目，并认可咖啡陪你公司对咖啡店进行受托经营管理的经营模式，之后窦弘向咖啡陪你公司缴纳了517000元意向金。2014年6月18日，武汉英特宜家置业有限公司（2015年6月23日变更为宜家公司）与咖啡陪你（上海）投资管理有限公司签订一份编号为LA-SHC001-0069号《武汉市商铺租赁合同》，约定宜家公司将坐落于武汉荟聚·竹叶海购物中心2-12-03-SU和2-12-04-SU单元，计租面积为199平方米的商铺出租给咖啡陪你公司；租期五年，自2015年1月25日至2020年1月24日止；咖啡陪你公司每月支付给宜家公司的费用包括租金、物业管理费、推广费等（第一个租赁年度上述款项每月合计46583元）。合同对双方的权利义务和违约责任以及合同终止情形作出约定。合同签订后，咖啡陪你公司向宜家支付了139748元保证金。2015年4月15日，宜家公司、咖啡陪你公司与豆天添公司签订一份《三方协议》，协议约定咖啡陪你公司将其与宜家公司签订的《武汉市商铺租赁合同》项下全部权利义务转让给豆天添公司。豆天添公司股东窦弘于《三方协议》签订后，对案涉商铺进行了装修（装修合同金额为32万元，实际支付297000元）和消防工程建设（合同金额59700元，实际支付41790元）以及环保系统的改造（合同金额43000元，实际支付40800元）。豆天添公司向宜家公司缴纳了装修保证金6965元。2015年4月25日，荟聚购物中心开始营业。豆天添公司在经营过程中发现案涉商铺存在油烟泄露问题及空调漏水问题，于2015年7月2日向宜家公司书面告知相关问题。豆天添公司因经营困难，2015年6月开始欠租。2015年8月19日，宜家公司向豆天添公司发出《催款及中止供电服务的通知》，要求豆天添公司在2015年8月24日之前支付到期未付款项，如宜家公司在2015年8月20日仍未收到相关款项及还款计划，将于2015年8月21日上午中止供电。2015年8月27日豆天添公司出具还款计划书，内容为：2015年8月31日晚00：00之前支付15000元；2015年9月10日晚00：00之前支付50289.92元；2015年10月31日晚00：00之前支付157058.17元。2015年8月19日豆天添公司向宜家公司支付25000元、2015年8月31日支付3000元、2015年9月1日支付12000元。2015年9月25日，宜家公司再次向豆天添公司发出一份《催款及中止供电服务的通知》，称豆天添公司如在9月25日不能支付相关到期款项则将于9月28日上午9点对案涉商铺中止供电。2015年9月27日，豆天添公司向宜家公司支付5万元。2015年9月28日，宜家公司向豆天添公司发出《关于终止武汉市房屋租赁合同的通知》，提出于当日终止案涉房屋租赁合同。豆天添公司退出涉案商铺。2015年12月5日，宜家公司对涉案商铺的场地现状做了保全证据公证，费用10400元。并对涉案商铺进行清理，费用22340元。2016年2月4日，宜家公司将涉案商铺出租于上海大鼓餐饮管理有限公司。一审另查明：2015年1月13日，案外人栾敏与豆天添公司股东窦弘签订了一份《协议书》，栾敏将与咖啡陪你公司在武汉宜家合资开设CAFFEBENE店的合资经营权转让给窦弘，窦弘合计向栾敏支付转让费569784元。一审法院认为，首先，合同双方当事人均有履行约定的义务。豆天添公司、宜家公司签订了租赁合同，后宜家公司又虑及豆天添公司的履行能力，达成新的、较之前宽松的还款协议。此时，豆天添公司仍然不能按约定履行合同义务，及时缴纳租金。而宜家公司将商铺租赁的主要目的就是获取相应回报即租金，豆天添公司的行为已经构成了《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百四十七条规定的，债务人延迟履行主要债务，且看不到债务人有机会和能力履行。故本案宜家公司解除合同于法有据，予以支持。合同解除后，双方应按照法律规定和双方约定，承担相应后果。首先，实际发生的费用，豆天添公司仍应当支付欠缴的租金，时间从2015年7月1日计算至2016年9月28日：2015年6月15日的账单（期限2015年7月1日至2015年7月31日）为66768.25元；2015年7月15日的账单（期限2015年8月1日至2015年8月31日）为50289.92元；2015年8月15日的账单（期限2015年9月1日至2015年9月30日）为50455.48元。9月份的账单应扣除9月29日和9月30日的费用（3105.5元），另加上未出的水电费用（7623.2元，见9月和10月的账单）。故9月的应付金额为54973.18元。以上费用合计172031.35元。因豆天添公司已支付90000元，豆天添还需向宜家公司支付82031.35元。宜家公司为此支付的合理费用包括清理商铺费用和保全证据费用32740元，豆天添公司应支付给宜家公司。第二，豆天添公司作为违约方，自当按约定向对方支付违约金。因此，宜家公司按合同约定主张的金钱义务违约金26177.26元，予以支持。关于非金钱义务违约金，宜家公司在9月28日终止合同，应当给予豆天添公司合理期间腾退清场，酌情确定该违约金自2015年10月27日计算至2015年12月23日，该违约金即为5175.13元。关于租金损失，因豆天添公司的违约导致宜家公司解除合同，宜家公司有权按约向豆天添公司主张损失。考虑到宜家公司在9月28日终止与豆天添的合同之时即可对外招租，根据宜家公司提交的其与案外人签订的合同，宜家公司在12月30日将涉案商铺交付给案外人上海大鼓餐饮管理有限公司使用，该时段的租金损失全部由豆天添公司承担有失公平，故酌情确定2015年9月29日至2015年11月15日的租金损失30263.92÷30×47=47413.47元由豆天添公司承担。第三，豆天添公司在商铺装修改造过程中，承担了本应由宜家公司负责的维修义务，即豆天添公司改造环保系统花费40800元。该部分花费应予扣除。豆天添公司交给宜家公司的保证金139748元和装修保证金6965元，宜家公司应予以返还。关于豆天添公司诉请的其他各项损失，系公司在经营中应当自行承担的风险，例如支付员工工资及加盟转让费等。企业在营业之前，本应经过充分调查研究预计核算，显然本案豆天添公司对自身产品、销售额的预计及偿付能力，缺乏理性判断，其损失不应归咎于他人，故对豆天添公司该部分请求不予支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十一条、第二百四十七条之规定，判决：一、宜家公司解除《武汉市商铺租赁合同》的行为合法；二、豆天添公司于本判决生效之日起十日内向宜家公司支付欠付租金82031.35元；三、豆天添公司于本判决生效之日起十日内向宜家公司支付违约金31352.39元，租金损失47413.47元，清理费用和保全证据费用32740元；四、宜家公司于本判决生效之日起十日内向豆天添公司返还保证金及装修保证金共计146713元；五、宜家公司于本判决生效之日起十日内向豆天添公司返还40800元；六、驳回豆天添公司其他诉讼请求；七、驳回宜家公司其他诉讼请求。案件受理费依法减半收取13491元，由豆天添公司负担6891元，由宜家公司负担6600元。（宜家公司于本判决生效之日起十日内向豆天添公司支付3686元）。豆天添公司、宜家公司均不服一审判决，向本院提起上诉。上诉人豆天添公司上诉请求：改判支持其一审全部诉讼请求，并驳回宜家公司的全部反诉请求。上诉理由：1、一审判决认定事实不清。一审判决认定“豆天添公司延迟履行主要债务，且看不到债务人有机会和能力履行”，缺乏依据。豆天添公司已经按照还款协议支付款项。豆天添公司仅构成延迟履行债务，并不构成根本违约，宜家公司无权解除合同。宜家公司单方终止合同，构成根本违约。豆天添公司基于5年经营期限预期，支付了各项费用合计1530674元，该损失并非正常经营中的损失，而是宜家公司单方终止合同的违约行为导致的损失，一审判决认定为豆天添公司在经营中应当自行承担的风险，该认定错误，该损失应由宜家公司予以赔偿。2、一审判决认为“豆天添公司作为违约方，应当向宜家公司支付违约金”，属适用法律错误。宜家公司于2015年8月19日发出催款通知后，其合同解除权因合同约定的解除权行使期限届满未行使而消灭。双方就欠付租金的支付达成合意，是变更了付款方式，豆天添公司已经按照还款协议支付了两期款项，第三期款项付款时间未到，宜家公司不得再依此前发出的催款通知行使合同解除权。豆天添公司支付第二期款项仅仅晚了两天，仅构成延迟履行债务，并不构成根本违约。宜家公司非法终止合同，构成根本违约，应向豆天添公司支付违约金139745.76元。宜家公司辩称，豆天添公司违约事实清楚，其上诉请求和理由均不能成立。上诉人宜家公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第五项，依法改判。理由：一审判决认定事实不清。1、一审判决计算租金数额有误，截止2015年9月28日，豆天添公司应当支付各项费用252928.92元。豆天添公司已经支付的租金为8万元，并非一审判决认定的9万元。故豆天添公司还应当支付172928.92元。2、根据合同约定，厨房排烟和换风的风机及过滤器、烟雾感应器、厨房排烟风管喷淋头的责任方和付费方均为豆天添公司，且豆天添公司未提交支付改造环保系统费用的正式发票，故一审判决宜家公司返还豆天添公司改造环保系统费用40800元，没有依据。豆天添公司辩称，除一审判决计算租金错误，应为161376.17元外，宜家公司的其他上诉请求及理由均不能成立。本院经审理查明，一审判决认定事实部分，除“2015年8月27日豆天添公司出具还款计划书”应为“2015年8月21日豆天添公司出具还款计划书”、“2015年6月15日的账单（期限2015年7月1日至2015年7月31日）为66768.25元”应为“2015年6月15日的账单（期限2015年7月1日至2015年7月31日）为146768.25元”外，其他属实，本院予以确认。二审中，豆天添公司、宜家公司均确认租金起算时间应为2015年4月30日。2015年6月15日的账单为146768.25元；2015年7月15日的账单50289.92元；2015年8月15日的账单为50455.48元；9月份的账单为5069.92元；10月份的账单中应付费用为3450.79元。豆天添公司已经支付的租金、水电费共计9万元。但是，豆天添公司认为，应扣除2015年9月28日、9月29日和9月30日的费用4658.19元，宜家公司则认为仅应扣除9月29日和9月30日的费用3105.46元。本院认为，本案应围绕上诉人的上诉请求和理由进行审理。豆天添公司、宜家公司签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应严格依照合同约定履行义务。在履行合同过程中，豆天添公司自2015年6月即开始欠租。2015年8月19日，宜家公司向豆天添公司发出《催款及中止供电服务的通知》，要求豆天添公司在2015年8月24日之前支付到期未付款项，并要求豆天添公司在2015年8月20日支付相关款项及提交还款计划，否则将于2015年8月21日上午中止供电。而豆天添公司2015年8月21日才出具还款计划书，已经逾期。而且，豆天添公司亦未严格按照计划书向宜家公司支付所欠费用。2015年9月25日，宜家公司再次向豆天添公司发出《催款及中止供电服务的通知》，称豆天添公司如在9月25日不能支付相关到期款项则将于9月28日上午9点对案涉商铺中止供电。之后，豆天添公司仍未按时向宜家公司支付款项。因此，豆天添公司拖欠相关费用的违约行为客观存在，且是连续性的，故宜家公司解除合同有事实和法律依据，一审判决对豆天添公司应承担的违约责任的认定和处理并无不当。豆天添公司称支付第二期款项仅仅比还款计划的时间晚了两天，只构成延迟履行债务，并不构成根本违约，以及宜家公司非法终止合同，构成根本违约的上诉理由不能成立，对豆天添公司基于该理由主张宜家公司支付违约金及赔偿损失的上诉请求，本院不予支持。关于租金的计算，豆天添公司、宜家公司均确认租金起算时间应为2015年4月30日，根据双方对账，2015年6月15日的账单为146768.25元；2015年7月15日的账单50289.92元；2015年8月15日的账单为50455.48元；9月份的账单为5069.92元；10月份的账单中应付费用为3450.79元，扣除9月28日、9月29日和9月30日的费用4658.19元及豆天添公司已支付的9万元，豆天添还应向宜家公司支付161376.17元。因此，宜家公司关于一审判决计算租金错误的上诉理由成立，本院予以支持。但因宜家公司于2015年9月28日通知解除了合同，故2015年9月28日的租金不应计收。关于豆天添公司改造环保系统花费40800元，宜家公司没有充分证据证明此系豆天添公司的合同义务，而提供符合环保要求的经营场所应是宜家公司的义务，故一审判决宜家公司返还豆天添公司该笔费用并无不当，宜家公司称不应返还该费用的上诉主张，本院不予支持。综上，上诉人宜家公司的上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以部分支持；豆天添公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定适用法律正确，但事实部分不清，实体处理部分不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市硚口区人民法院（2015）鄂硚口民三初字第00441号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项、第六项；二、撤销湖北省武汉市硚口区人民法院（2015）鄂硚口民三初字第00441号民事判决第七项；三、变更湖北省武汉市硚口区人民法院（2015）鄂硚口民三初字第00441号民事判决第二项为：武汉豆天添餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉宜家购物中心有限公司支付欠付的租金161376.17元；四、驳回武汉宜家购物中心有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费依法减半收取13491元，由武汉豆天添餐饮有限公司负担6891元，由武汉宜家购物中心有限公司负担6600元。二审案件受理费24332元，由武汉豆天添餐饮有限公司负担23512元，由武汉宜家购物中心有限公司负担820元。本判决为终审判决。审判长李斌成审判员安林锋审判员骆朝辉二○一六年十月十四日书记员饶诗敏