福建省柘荣县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0926民初843号原告：朱雄，男，1974年6月20日出生，汉族，住福建省福鼎市。原告：施晓霞，女，1972年3月14日出生，汉族，住福建省福鼎市。上述两原告共同委托诉讼代理人：郭海强，福建人文律师事务所执业律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：黄丽镔，福建人文律师事务所执业律师。被告：柘荣县明轩房地产开发有限公司，住所地：柘荣县柳城东路住房公积金大楼3C室。法定代表人：林快贤，该公司董事长。委托诉讼代理人：张承更，福建鹏远律师事务所执业律师。原告朱雄、施晓霞诉被告柘荣县明轩房地产开发有限公司（以下简称明轩房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱雄、施晓霞的委托诉讼代理人郭海强、被告明轩房地产公司的委托诉讼代理人张承更到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱雄、施晓霞向本院提出诉讼请求：1.明轩房地产公司继续履行合同编号为0014652的商品房买卖合同：⑴按照合同第八条第一款1-3项约定的“交付条件与期限”条款，将同时符合上述约定条件的商品房交付朱雄、施晓霞。⑵按照合同约定协助朱雄、施晓霞取得房屋权属证书，并在取得权属证书之日起五个工作日内依合同的方式交付；2.明轩房地产公司承担逾期交房违约责任，给付朱雄、施晓霞逾期交房违约金（从2014年11月1日起算至实际交房之日止，每日按已付购房总款的万分之三计算违约金，其中至起诉之日的违约金为43124.4元）。事实和理由：朱雄、施晓霞与明轩房地产公司于2013年11月26日签订了《商品房买卖合同》，朱雄、施晓霞购买明轩房地产公司开发的位于柘荣县××住宅小区××层××商品房××套，合同对双方之间的权利义务进行了详细的约定。朱雄、施晓霞于2013年11月26日将首付款66000元交付给明轩房地产公司，2014年1月2日将二期款132000元交付给明轩房地产公司，双方约定余款22000元待实际交房之日给付，合计总房款220000元朱雄、施晓霞已经按照合同约定支付198000元到明轩房地产公司指定账户。朱雄、施晓霞依据合同中的约定，履行了买受人应尽的付款义务，根据合同第八条的约定，该商品房应于2014年10月31日前验收合格并交付使用，但是迄今明轩房地产公司尚未交房，因此明轩房地产公司应当承担逾期交房的违约责任，并按照合同“最后交付期限的第二天起到实际实际交付之日止，出卖人按日向受买人支付已付购房款万分之三的违约金。”之规定向朱雄、施晓霞支付逾期交房违约金，其中至朱雄、施晓霞起诉之日的逾期交房违约金为43124.4元。此外，据朱雄、施晓霞了解，明轩房地产公司迄今未通过相关职能部门的验收，无法提供符合合同约定条件的房屋给朱雄、施晓霞，且明轩房地产公司至今未办理房屋所有权初始登记，将影响朱雄、施晓霞办理房地产权属证书，明轩房地产公司行为已经严重侵犯朱雄、施晓霞的合法权益，因此，朱雄、施晓霞请求法院责令明轩房地产公司按照合同第八条第一款1-3项约定的“交付条件与期限”条款，立即将同时符合上述约定条件的商品房交付朱雄、施晓霞并责令明轩房地产公司按照合同约定协助朱雄、施晓霞取得房屋权属证书，在取得房屋权属证书之日起五个工作日内依合同约定的方式交付给朱雄、施晓霞，以维护朱雄、施晓霞合法权益。明轩房地产公司辩称，1、商品房的交付应当按照合同第八条第二款第四项约定,且明轩房地产公司已经通知过朱雄、施晓霞收房。2、明轩房地产公司同意朱雄、施晓霞的按照合同约定协助取得房屋权属证书的该项诉求。3、明轩房地产公司通过与柘荣县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》开发柘荣县明轩苑住宅小区，按合同约定明轩房地产公司在该小区开发承建220套安置房，总安置面积为23700平方米，每平方米限价2500元（包括销售税费），该小区开发性质决定其利润空间不大，应与其他的房地产开发有所区别。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月23日，柘荣县国土资源局与明轩房地产公司签订国有建设用地使用权出让合同，合同约定：出让宗地编号为柘桂2012**号，宗地总面积为11332平方米，出让宗地坐落于柘××××前山村后井；明轩房地产公司应留安置房220套，总安置建筑面积为23700平方米，安置房回购价格为每平方米2500元（包含销售税费等）。2012年10月16日，柘荣县城郊乡人民政府与明轩房地产公司签订了国有建设用地使用权出让合同安置房安置条款协议书，合同约定明轩房地产公司提供安置房220套（总建筑面积为23700平方米，建筑面积120平方米的户型130套，建筑面积90平方米的户型90套）给柘荣县城郊乡人民政府用于安置，安置房价格为每平方米2500元。2013年11月26日，朱雄、施晓霞与明轩房地产公司订立《商品房买卖合同》，购买了位于柘荣县××住宅小区××室××商品房××套，总价款为220000元。合同约定：明轩房地产公司应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合合同第八条约定条件的商品房交付买受人使用。合同第九条约定明轩房地产公司如未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理。（1）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起三天内退还全部已付款，并按买受人已付款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。明轩房地产公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由明轩房地产公司提供的资料交付朱雄、施晓霞。如因明轩房地产公司原因，朱雄、施晓霞不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，朱雄、施晓霞不退房，明轩房地产公司自逾期之日起每日按朱雄、施晓霞已付购房款的0.0005%向朱雄、施晓霞支付违约金。经朱雄、施晓霞书面委托，明轩房地产公司可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。双方在合同附件六中又约定：朱雄、施晓霞同意委托明轩房地产公司代办产权等手续，有关费用在领取入伙通知书后七日内交清，办妥产权证、房产抵押手续后，由出卖人将有关证件转给贷款银行收押。合同还约定了其他事项。合同签订后，明轩房地产公司分别于2013年11月26日和2014年1月2日收到朱雄、施晓霞支付的购房款合计198000元，2014年10月30日，柘荣县明轩苑住宅小区（即本案商品房所在楼盘）经建设、勘察、设计、监理、施工单位共同参与竣工验收合格。2015年5月25日，明轩房地产公司经网上备案受理系统进行了柘荣县明轩苑住宅小区工程竣工验收消防备案，未被确定为抽查对象。至本案法庭辩论结束时，诉争商品房建筑工程尚未经规划核实。本院认为：关于明轩房地产公司是否存在逾期交房的行为，且是否应支付违约金及违约金的数额和标准。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定，建设工程如未经核实或经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。《中华人民共和国消防法》第十三条规定，依法就应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。本案诉争商品房属于消防备案工程，通过竣工验收即符合法定的交付条件。法律、法规规定的强制性交房条件和约定的交房条件若是有一项未满足，那么诉争商品房交房条件就未达到。明轩房地产公司未能提交有效的证据证明诉争商品房已通过规划条件核实，约定交房条件未满足。双方约定的交房时间为2014年10月31日前，明轩房地产公司主张已通知朱雄、施晓霞交付商品房，但没有提供相应的证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果，朱雄、施晓霞主张明轩房地产公司承担违约责任符合合同约定。根据合同第九条第二款的约定，朱雄、施晓霞要求继续履行合同，故明轩房地产公司应当自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向朱雄、施晓霞支付已付款万分之三的违约金，即明轩房地产公司应从2014年11月1日起按已付款万分之三向朱雄、施晓霞支付违约金至实际交付之日止。综上所述，朱雄、施晓霞与明轩房地产公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，合同成立并生效，双方应当依照合同的约定履行义务。朱雄、施晓霞主张明轩房地产公司向其交付符合合同约定的商品房，应予支持。朱雄、施晓霞主张明轩房地产公司支付逾期交房的违约金，事实和法律依据充分，应予支持，具体时间标准依前述标准确定。明轩房地产公司同意继续履行代为办理房屋权属证书的义务，对朱雄、施晓霞的此项请求可予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告柘荣县明轩房地产开发有限公司应当在本判决生效之日起十日内向原告朱雄、施晓霞交付符合合同约定的商品房。二、被告柘荣县明轩房地产开发有限公司应当按照合同约定协助原告朱雄、施晓霞取得房屋权属登记证书，并在取得权属证书后的5个工作日内依合同约定的方式交付。三、被告柘荣县明轩房地产开发有限公司应当在本判决生效之日起十日内向原告朱雄、施晓霞支付逾期交房的违约金（每日按已付购房款198000元的0.03%，从2014年11月1日起计算至实际交付之日止）。案件受理费879元，由柘荣县明轩房地产开发有限公司负担（柘荣县明轩房地产开发有限公司应当在本判决生效之日七日内向本院交纳案件受理费）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。审 判 长  胡坤龙审 判 员  蔡 婧人民陪审员  汪雪华二〇一七年三月三十日书 记 员  林丽倩附注：义务人在本判决生效后，在确定的履行期限内拒不履行义务的，权利人可就本案案件受理费一并向人民法院申请强制执行，申请期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。附件：证据清单原告朱雄、施晓霞提供的证据：序号证据目录证明事项1原告身份证证明原告的出生时间等身份情况2商品房买卖合同证明：1、原、被告于2013年11月26日签订商品房买卖合同；2、被告应于2014年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合交付条件的商品房交付原告，若逾期未交付按日向原告支付已付款万分之叁的违约金；3、被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属部门办理房屋所有权初始登记，如果因被告的原因，原告不能再商品房交付使用后90日内取得房屋所有权属证书的，被告应向原告承担支付违约金的责任；3销售不动产统一发票、个人购房担保借款合同、借款凭证、税收完税证明证明原告分别于2013年11月26日向被告支付购房首付款66000元，于2014年1月2日向被告支付购房款132000元，合计付款198000元，即原告依照合同约定履行付款义务；原告按被告的要求支付办证契税4柘荣县住建局信访答复证明被告开发的位于柘荣县城郊乡的明轩苑住宅小区实际规划与合同约定不符5住建局在小区所贴公告照片一组证明该商品房迄今未通过经过职能部门验收6柘荣县国土资源局7月26日给明轩苑小区业主办理不动产权证的答复证明因被告的原因，原告不动产权证至今无法办理被告柘荣县明轩房地产开发有限公司提供的证据：序号证据目录证明事项1法人营业执照证明被告的主体身份情况2法定代表人身份证明、法人身份证3国有建设用地使用权出让合同安置房安置条款协议书、国有建设用地使用权出让合同证明：1、被告与柘荣县城郊乡人民政府签订了安置条款协议书的事实；2、被告与柘荣县国土资源局签订了开发建设明轩苑小区的事实【有关法律】《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。