江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2015)虎民初字第01384号原告：矫爱方,男,1978年4月12日生,汉族。原告：陆雪琴,女,1980年2月20日生,汉族。委托代理人：赵倩倩（以上两原告共同委托），江苏东恒（苏州）律师事务所律师。被告：苏州新高置地有限公司,住所地苏州市虎丘区东渚镇渚镇路北侧。法定代表人：高剑平,该公司总经理。委托代理人：石春扣，江苏九典律师事务所律师。委托代理人：华文菁，江苏九典律师事务所律师。原告矫爱方、陆雪琴与被告苏州新高置地有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月3日立案后，依法由审判员龚春华独任审判，后因工作原因，变更为由审判员顾文娟独任审判，于2015年8月26日、10月28日、2016年9月19日公开开庭审理了本案，原告陆雪琴及其与矫爱方之共同委托代理人赵倩倩、被告苏州新高置地有限公司之委托代理人石春扣到庭参加诉讼。后因本案案情复杂，本案转为普通程序审理，于2016年9月日公开开庭审理了本案，原告陆雪琴及其与矫爱方之共同委托代理人赵倩倩、被告苏州新高置地有限公司之委托代理人石春扣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告矫爱方、陆雪琴向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿房屋差价10万元，并承担本案诉讼费。事实和理由：被告在苏州科技城兴建开发了虹锦湾花园，并依法取得了商品房预售许可证。被告在销售过程中一直对外大肆宣传为双学区房，就读学校为苏州新区实验中学科技城分校和新区三中，并且苏州新区实验中学是苏州公认的重点中学。两原告为苏州本地人，在苏有原住房和拆迁房，家庭住房需求已得到满足，在被告学区房的大肆宣传下，两原告为子女获得更好教育资源，就读重点中学，与被告签订了商品房买卖合同，房屋面积98.01平方米，房价784017元，交房日期为2014年10月30日。合同签订后，双方各自履行了付款和交房义务。2015年新区实验中学的入学通知一直未下来，小区内业主也一直与开发商交涉维权。直至2015年4月10日、6月11日，苏州阳光便民《寒山闻钟》论坛对业主投诉进行回复后，原告才知虹锦湾属于东渚镇区域，小学和中学分别为东渚镇小学和新区第三中学，根本不在新区实验中学科技城校区的学区范围内。虹锦湾小区业主多次维权未果。经查，虹锦湾所在的松花江路933号从未被划入科技城范围内，而被告的广告及所有宣传都是科技城虹锦湾，双学区可以就读重点中学新区实验科技城分校。两原告认为被告交付的房屋无法达到宣传中的学区房，按照市场公认的行情，重点中学学区房的价值高于非重点中学学区房，被告应当补偿差价损失。故两原告诉至法院，请求判如所请。被告苏州新高置地有限公司辩称:双方签订的房屋买卖合同合法有效，被告宣传资料中没有出现过原告诉称的具体学区的宣传，双方签订合同时也特别约定沙盘、宣传广告不作为合同的组成部分，且学区划分也非被告所能控制或主导，是由教育部门划分。被告销售的房屋价格是经物价主管部门备案登记的，不包括学区因素，原告主张房屋差价没有事实和法律依据，请求法院驳回原告诉请。经审理查明，两原告系夫妻关系。2014年10月8日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定两原告购买被告开发的位于苏州高新区松花江路933号虹锦湾花园房屋一套，房屋建筑面积98.01平方米，总价784017元。在合同第二十条，双方约定：本合同签订之前出卖方及其出卖方委托的销售代理机构发布或提供的商品房销售广告或宣传资料，所涉内容对商品房规划范围内房屋及相关设施设备所作说明和允诺具体明确、对本合同的订立及房价款的确定有重大影响的，视为本合同内容，出卖方违约的，买受方有权退房。买受方不退房的，出卖方应当根据买受方实际受到的影响给予合理补偿并另行签订补偿协议。在合同附件五：合同补充协议第2条，双方约定：买受人已充分了解该房屋的规划内容及周围20米范围内（本小区范围内）和该房屋地下室、屋顶部分的相关环境的建设内容和相邻关系。买受人同意按照本房屋的现有状态及小区规划接受并签署本合同，售楼沙盘、样板房等所体现之房屋设计及小区规划仅作广告宣传，不作为合同的具体组成部分。出卖方在销售广告、模型和宣传资料中对该项目开发规划范围之外的环境、公共设施、道路交通等所做不利因素公示及其他说明、示范等仅供买受方参考之用，不作为合同内容和出卖方承诺内容，具体以政府部门批准的实施方案为准。第15条约定：双方在此确认买卖合同及本补充协议均为双方经充分协商讨论后达成的一致的意思表示，双方充分明确、理解并接受买卖合同及补充协议内容，并取代在此之前双方正式或非正式的书面（含广告、楼书、模型、样板间）或口头的交流、谈判和协商。双方另对其他相关事宜进行了约定。合同签订后，两原告支付了购房款784017元，被告也向原告交付了涉案房屋。2015年月日，涉案房屋办妥产权登记，登记所有权人为两原告，共有情况为按份共有，各占50%份额。2015年4月10日，苏州市公安局便民服务员在12345苏州阳光便民《寒山钟声》论坛针对“虹锦湾属于科技城还是东渚镇”的网络咨询，回复称：虹锦湾花园项目属于东渚镇区域，业主户籍应属东渚派出所属地管理。2015年6月11日，苏州高新区便民服务员、高新区教育文体局在12345苏州阳光便民《寒山钟声》论坛针对虹锦湾花园所属学区的网络咨询，回复称：根据《2015年苏州高新区义务教育阶段学校施教区范围》，虹锦湾小区小学和初中施教区学校分别为苏州高新区东渚实验小学校和苏州高新区第三中学校。另外，在苏州市教育局发布的《2015-2016义务教育施教区及幼儿园招生范围》中，明确东渚镇、镇湖街道范围内所属村及居民住宅区属于苏州高新区第三中学施教区；在苏州高新区教育局发布的《2016年（初中）苏州高新区义务教育阶段学校施教区范围》中，明确虹锦湾花园所在的太湖大道以南、浒光运河以西范围属于苏州高新区第三中学的施教区。两原告认为被告的行为构成违约，特诉至本院。另查明，被告在虹锦湾楼盘的路面广告中，频繁出现“双学区”字样。在东渚镇公交站台设置的虹锦湾广告牌、在狮山路轻轨站外设置的虹锦湾广告牌上均标注了“双学区”字样。2014年2月至5月期间，名为“虹锦湾“的公众微信号推送的文章、信息中均介绍：“虹锦湾位于浒关运河之畔，拥有新区第三中学和科技城实验中学的双学区保障”；“选房容易择校难，双学区实验中学，且买且珍惜”；“周边更有新区第三中学、科技城实验中学，双学区保障，让孩子入学无忧”等字样。在2015年7月24日苏州搜房网的“市民看房”节目中，搜房网记者现场采访虹锦湾楼盘金牌置业顾问刘婷，刘婷介绍称“楼盘中学为双学区，一个是位于松花江路的新区三中，一个是位于北面的苏州实验中学科技城分校，业主可以双向选择”。另外，被告售楼处赠送的伞、U盘等小礼品中，均标注有“虹锦湾接待中心：科技城松花江路933号”等字样。再查明，两原告于2004年2月17日生育一子名陆某某,2016年9月入读江苏省天一中学。2008年1月8日，原告农村宅基地动迁，拆迁安置了三套房屋。诉讼中，原告就涉案房屋学区变更前后价差申请评估，2015年11月24日，苏州信谊房地产评估咨询有限公司出具《关于退回苏州市虎丘区人民法院“（2015）虎法鉴委字第195号”评估委托书的函》，认为：普通住宅是否属于学区房对其房价影响明显，但影响幅度或金额究竟多大，则因住房所处的区位及相关学校的知名度、品牌口碑、软硬教学实力等因素的不同而差异巨大，不存在一个全市通循的学区房与非学区房的价差规律。因此，对虹锦湾花园房地产学区变更前后的价差，因无法搜集到必须的市场资料，难以进行负责任的评估。故退回本院。以上事实，由原、被告双方提供的商品房买卖合同及附件、房屋所有权证、购房发票、结婚证、出生医学证明、苏州高新区住房拆迁房屋安置协议书、律师见证书、照片、微信推送文章、搜房网视频资料、苏州市公安局便民服务员、高新区便民服务员、高新区教育文体局关于虹锦湾学区问题的回复、苏州市教育局、高新区教育局关于施教区范围的文件、《关于退回苏州市虎丘区人民法院“（2015）虎法鉴委字第195号”评估委托书的函》、本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约履行。被告在虹锦湾楼盘的路面广告牌、网站宣传资料及微信平台推送信息中多次提及“双学区”、“新区第三中学和科技城实验中学”、“双学区保障”、“选房容易择校难”、“双学区，实验中学”等内容，根据上述销售广告及宣传资料，普通购房人可自然得出涉案房屋属于科技城实验中学（新区实验中学科技城分校）施教区范围、其子女可在该校就读的结论，进而对其做出是否购买涉案房屋及涉案房屋价格的确定产生重大影响，故该广告宣传应当视为要约，即使在双方未将被告关于学区的宣传及允诺内容载入《商品房买卖合同》，但该内容也应作为合同的组成部分，双方均应受其约束。现根据苏州市及高新区教育部门关于施教区划分的相关文件，涉案房屋不属于新区实验中学科技城分校学区范围，而属于新区第三中学学区范围，故被告违反了合同约定，构成违约，应承担违约责任。不动产属于家庭的大额财产，其首要功能是居住。为选择学区而选购住房的购房人不同于普通购房者，有理由相信其对当地的学区政策有更为深入的了解，相对普通购房者更应尽审慎的注意义务。首先，在苏州大市范围内，从未出现过某一小区属于不同学校学区、业主可自由选择就学的情况，对于被告所做的双学区宣传，其应有着起码的鉴别与判断；其次，即使原告对此缺乏起码的判断，其也应了解某小区是否属于某学校施教区范围并非由开发商决定，而是由政府教育部门决定，本着对自己负责的态度，原告也应向相关政府部门核实后再做决定；第三、教育行政部门只有在小区楼盘完成交房、不动产办理登记后才会正式公布该小区的施教学区划分，房屋销售过程中的学区广告具有巨大的不确定性。因此，学区选择并非本案房屋买卖合同的合同目的，原告由于疏忽、轻率而做出购买涉案房屋的决定，自身也存在相当过错。鉴于原告未提供任何证据证明涉案房屋在购买时与周边同地段、同品质非重点学校学区房存在差价，且原告的鉴定申请也因无法搜集到必须的市场资料进行比对被退回，因此原告主张的房屋差价损失没有证据证明。但是，被告的不当宣传构成违约，引起了本案纠纷的产生，本院综合考虑双方的过错程度及合同的履行情况，酌定被告赔偿原告损失1万元。至于被告辩称“合同约定沙盘、宣传广告不作为合同的组成部分”的意见，本院认为，上述约定作为出卖方提供的格式条款，形式上未采取足以引起购房者注意的方式对原告进行提示和说明，内容上排除了买方主要的权利、免除了自身义务，因而为无效约定，故本院对该意见不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：被告苏州新高置地有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告矫爱方、陆雪琴1万元。上述如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行苏州新区农行商业街支行账号548401040002924。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2230元，减半收取1150元，由被告苏州新高置地有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10555301040017676。审判员  顾文娟二〇一六年十月二十八日书记员  顾 雯