广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终10869号上诉人(原审原告)：广州百x超级市场有限公司，住所地广州经济技术开发区。法定代表人：简力宏（PHILIPPERENEGIARD），董事总经理。委托诉讼代理人：徐燕，广东同益律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：广州洪x置业有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：李晓帆。委托诉讼代理人：罗淡鹏，公司职员。原审第三人：广州市利x实业有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：李晓帆。上诉人广州百x超级市场有限公司(以下简称百x公司)因与被上诉人广州洪x置业有限公司(以下简称洪x公司)及原审第三人广州市利x实业有限公司(以下简称利x公司)租赁合同一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。百x公司上诉请求：一、撤销原审判决，改判洪某公司返还百x公司履约保证金455040元；二、本案一、二审诉讼费由洪某公司承担。事实和理由：一、原审法院事实查明不清，判决没有法律及合同依据，导致判决错误。完成一个支付租金的行为需要以下几个步骤：支付行为、支付金额、收款行为，就是付款凭证、付款金额以及收款发票。对此付款行为的完成，双方在《房屋租赁合同补充协议》第一条第七款第二项最后一段已进行约定，即“乙方应于每月十日或之前向甲方交付所有的款项（包括但不限于租金、管理费及公用事业费用）应以税务局制定的相应项目发票为收款收据。甲方收到款项起七天内开具租金及管理费等合法发票予乙方。在下次支付所有款项时，甲方仍未开具发票给乙方，乙方有权延缓支付租金，直到收到发票为止。付款方式：银行转账支票。”百x公司提交的2006年2月支付租金的证据是：百x公司通过银行转账的形式支付租金。即百x公司委托英国渣打银行有限公司深圳分行向原审法院办案专户支付租金的银行支票存根以及渣打银行出具的百x公司的转账记录。该证据可以证明支付时间是2006年2月8日、支付用途是租金、支付租金金额是人民币113760元、收款人是原审法院，收款账号是原审法院办案专户，支付金额与百x公司应支付给洪某公司的租金金额完全一致。百x公司提交的2011年9月支付租金的证据是：广州保利丰现代物业发展有限公司出具的代收租金的发票，该发票清晰注明是代收2011年9月租金，收取租金金额是人民币131904.72元。该证据可以清晰证明租金支付时间、支付用途、支付金额，且收款金额与百x公司应支付给洪某公司的租金金额完全一致。而广州保利丰现代物业发展有限公司是洪某公司委托的物业管理公司，该公司自2005年7月份起一直代洪某公司向百x公司收取综合物业管理费及设备管理费，百x公司提交的2006年2月及2011年9月支付租金的证据，结合百x公司提交的除2006年2月及2011年9月支付租金的支付凭证、收款发票和租金金额及其他洪某公司认可的证据来看，足以证明百x公司已经完成了支付租金的行为。而原审法院对能够清晰证明支付租金的证据却因洪某公司的不确认，在没有阐述任何不予采纳的理由的情况下，直接认定百x公司提交的证据不能充分证明其主张，有失偏颇。二、原审法院判决驳回百x公司的理由是，由于百x公司没有全部支付清租金，不符合双方合同的约定，从而驳回百x公司的诉请。原审法院所依据的双方签署的合同内容是《房屋租赁合同补充协议》第二条第二款“在本协议租期（包括依法延期）届满时若乙方没有违反房屋租赁合同及本协议，甲方应于合同租期届满后七个工作天内，在乙方没有拖欠租金及各项费用缴清后，将全部保证金全数无息退还给乙方”，该条款并没有约定如果百x公司拖欠租金，洪某公司有权不予退还履约保证金。而不予退还履约保证金是原审法院主审法官的个人主观理解，并非双方约定。对于洪某公司不予退还履约保证金，在《房屋租赁合同补充协议》第九条第二款约定，“如在租期届满前，乙方有下列情形之一时，甲方可以终止本协议，收回物业，不退还乙方所缴付的履约保证金，1）乙方利用物业进行非法活动，损害公共利益的；2）乙方无理由拖欠缴纳租金累计达三个月的；3）乙方未经甲方同意将物业改变经营范围；4）乙方擅自将整个出租物业转租的。”从该条款内容来看，洪某公司适用不予退还履约保证金的前提是：其一，租赁合同提前终止；其二，百x公司无理由拖欠缴纳租金累计达三个月的。显然本案不适用该条款。原审法院在没有法律、合同约定的情况下，驳回百x公司的诉请，有失公平。洪某公司答辩称：我方对于原审法院认定事实和判决没有异议，百x公司在一审时没有任何证据证明已支付过2006年2月和2011年9月租金。利某公司未到庭，亦未发表书面意见。百x公司于2015年5月4日向原审法院提起诉讼，请求判令：一、洪某公司退还百x公司的履约保证金455040元；二、利某公司对洪某公司的上述债务承担连带赔偿责任；三、洪某公司及利某公司承担本案诉讼费。原审法院认定事实：2003年9月11日，洪某公司（出租方，甲方）与百x公司(承租方，乙方)签订了《房屋租赁合同补充协议》，约定：甲方同意将其合法拥有的位于广州市海珠区洪x路的“保利丰花园”二期裙楼二、三层商场建筑面积约为5688平方米，出租予乙方用于经营其超级购物广场业务；双方同意物业租赁期限自2003年10月20日开始至2013年10月19日截止或根据本协议第九条提前终止；甲乙双方同意从2003年10月20日至2004年6月19日为免租期，免租期内乙方必须按本协议书的约定向甲方支付其它应由乙方支付的费用，包括电费、水某、电话费、煤气费、装修工程的垃圾费等；在租赁期限内，乙方需于每月10日前根据下述规定向甲方缴付当月的定额租金及管理费，商场租赁费用按商场建筑面积计算为每月每平方米40元，其中租金为每月每平方米20元，管理费及折旧费为每月每平方米20元，首三年租赁费用免递增，第四年至第十年租金每年复式递增3%；租金：店铺开张日至2005年6月19日，每月租金20元/㎡×出租物业建筑面积×12/（店铺开张日至2004年6月19日之月数＋12），2005年6月20日至2006年10月19日，每月租金20元/㎡，2006年10月20日至2007年10月19日，每月租金20.6元/㎡，2007年10月20日至2008年10月19日，每月租金21.22元/㎡，2008年10月20日至2009年10月19日，每月租金21.85元/㎡，2009年10月20日至2010年10月19日，每月租金22.51元/㎡，2010年10月20日至2011年10月19日，每月租金23.19元/㎡,2011年10月20日至2012年10月19日，每月租金23.88元/㎡，2012年10月20日至2013年10月19日，每月租金24.6元/㎡；管理费及折旧费：店铺开张日至2005年6月19日，每月管理费及折旧费20元/㎡×出租物业建筑面积×12/（店铺开张日至2004年6月19日之月数＋12），2005年6月20日至2006年10月19日，每月管理费及折旧费20元/㎡，2006年10月20日至2007年10月19日，每月管理费及折旧费20.6元/㎡，2007年10月20日至2008年10月19日，每月管理费及折旧费21.22元/㎡，2008年10月20日至2009年10月19日，每月管理费及折旧费21.85元/㎡，2009年10月20日至2010年10月19日，每月管理费及折旧费22.51元/㎡，2010年10月20日至2011年10月19日，每月管理费及折旧费23.19元/㎡,2011年10月20日至2012年10月19日，每月管理费及折旧费23.88元/㎡，2012年10月20日至2013年10月19日，每月管理费及折旧费24.6元/㎡；保证金相当于两个月的租金（含管理费）即每月每平方米40元，签订正式合约七个工作日内时支付30%，场地交付使用七个工作日内支付70%；在本协议租期（包括依法延期）届满时，若乙方没有违反房屋租赁合同及本协议，甲方应于合同租期届满后七个工作天内，在乙方没有拖欠租金及各项费用缴清后，将全部保证金全数无息退还给乙方；因甲方违约或在不可抗力的情况下终止本协议，甲方都要于十五天内无息发还乙方预付而未用的费用（包括保证金）；若乙方违约，则甲方有权不退还预付费用及保证金；等。合同签订后，洪某公司将涉案场地交付给百x公司使用，并于2003年9月27日、2003年12月11日向百x公司开具了保证金136512元及318528元的《收据》。2005年7月，原审法院发出（2005）海民执协字第4号-2协助执行通知书给百x公司，载明：提取洪某公司租金收入600万元，将上述款项直接划入原审法院账号。2013年12月16日，原审法院依法作出了（2009）海指执字第130-36号执行裁定书，并向百x公司发出（2009）海指执字第130-1号解除提取租金通知书，载明：“原审法院在执行中国建设银行股份有限公司广州天河支行申请执行广州洪某置业有限公司还款系列案，因被执行人广州洪某置业有限公司拒不履行义务，原审法院裁定提取被执行人广州洪某置业有限公司的裁定应收取的租金。现你公司租用广州洪某置业有限公司的场地已被原审法院委托拍卖并成交，原审法院于2013年12月作出(2009)海指执第130-36号执行裁定书，准买受人广州市广民机电安装有限公司以13400万元购买广州市洪x路以东、歧兴横巷以南、广州铅笔厂以西、马冲以北地段（第二期）B塔南楼首、二、三、四全层；北楼首层02、04、06-15号；二层01-29号；三层01-127号；四层01-36号铺房屋产权。现通知你公司停止向原审法院交纳应交给广州洪某置业有限公司的租金。”。据广州市工商行政管理局出具的《商事登记信息》显示，利某公司系洪某公司的股东，洪某公司及利某公司均于2010年12月2日因不按照规定接受年度检验，被依法吊销营业执照。诉讼中，百x公司为证明其已付清全部租金，还提交了部分支付凭证。洪某公司和利某公司经质证表示，确认百x公司已经付清除2006年2月和2011年9月外的租金。百x公司表示，其在2006年2月委托渣打银行向原审法院的办案账户支付了该月的租金，并提交了银行的转账记录；2011年9月的租金是由广州保利丰现代物业发展有限公司代收，并由该公司开具了发票。洪某公司和利某公司主张百x公司应当提交2006年2月租金的法院代管款票据，没有法院的收费凭证无法确认百x公司陈述；对于广州保利丰现代物业发展有限公司开具的发票不予确认，没有明确具体代收的租金明细，也不是洪某公司公司的发票。原审法院认为，百x公司与洪某公司签订的《房屋租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。按照该协议约定，在本协议租期（包括依法延期）届满时，若百x公司没有违反房屋租赁合同及本协议，洪某公司应于合同租期届满后七个工作天内，在百x公司没有拖欠租金及各项费用缴清后，将全部保证金全数无息退还给百x公司。现百x公司主张已经付清全部的租金，洪某公司对此不予确认，百x公司提交的证据也不能充分证明其主张，应承担举证不能的不利后果。百x公司要求洪某公司及利某公司退还保证金455040元，不符合双方合同的约定，对百x公司的该项诉讼请求，原审法院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院于2016年3月29日作出判决：驳回百x公司的全部诉讼请求。本案受理费8126元，由百x公司负担。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，洪某公司于2013年9月5日提起诉讼，请求判令：一、百x公司向洪某公司支付2004年11月19日至2013年8月19日的租赁物业增大面积的租金人民币1201404.73元；二、百x公司向洪某公司支付2004年11月19日至2013年8月19日占用物业的租金人民币298449.17元。百x公司辩称，洪某公司所提供的测绘的证据无法证实是百x公司所承租的位置，退一步说即使洪某公司所主张的增大面积是事实，洪某公司所主张的2011年1月21日前的租金也超过了诉讼时效，故不同意洪某公司的诉讼请求。原审法院经审理后于2013年12月5日作出（2013）穗海法民三初字第2456号民事判决：一、百x公司在本判决生效之日起30日内支付2004年11月19日至2013年8月19日广州市海珠区洪x路的“保利丰花园”二期裙楼二、三层增大面积的租金1201404.73元给洪某公司；二、百x公司在本判决生效之日起30日内支付2004年11月19日至2013年8月19日使用广州市海珠区洪x路的“保利丰花园”二期裙楼首层部分及四楼部分物业的使用费298449.17元给洪某公司。百x公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月20日作出(2014)穗中法民五终字第845号民事调解书，双方自愿达成和解协议：一、百x公司于签收民事调解书之日起20个工作日内支付2004年11月19日至2013年8月19日广州市海珠区洪x路的“保利丰花园”二期裙楼二、三层增大面积的租金840983元给广州洪某置业有限公司；二、百x公司于签收民事调解书之日起20个工作日内支付2004年11月19日至2013年8月19日使用广州市海珠区洪x路的“保利丰花园”二期裙楼首层部分及四楼部分物业的使用费208914元给洪某公司。二审期间，百x公司提交下列证据：1.《关于租金支付的函》，拟证明洪某公司于2011年8月11日致函百x公司，要求百x公司于2011年9月起将每月租金及租赁物业管理费向其支付，指定收款账户开户行为工行工业大道支行，收款人户名广州保利丰现代物业发展有限公司，账号36×××33。2.原审法院2006年2月15日收管款（物）收据，拟证明百x公司已向原审法院缴纳2006年2月租金。洪某公司认为上述证据不属于新的证据，不发表质证意见。洪某公司未在本院限定期限内申请对于《关于租金支付的函》中洪某公司公章真伪进行鉴定。洪某公司提出应以“保利丰花园”二期裙楼首、四层物业使用费以及二、三层增大面积租金抵扣保证金，百x公司认为双方对于如何计算增大面积的租金、使用费有争议，对于起算期限也有争议，所以不同意抵扣，洪某公司应当另行起诉。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条的规定，当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳，并依照民事诉讼法第六十五条、第一百一十五条第一款的规定予以训诫、罚款。当事人非因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院应当采纳，并对当事人予以训诫。关于2011年9月租金，百x公司已在一审期间提交广州保利丰现代物业发展有限公司开具的租金发票，二审期间又提交洪某公司致百x公司《关于租金支付的函》予以佐证，证明洪某公司要求百x公司于2011年9月起将每月租金及租赁物业管理费支付至广州保利丰现代物业发展有限公司账户，洪某公司未能举出反证推翻上述证据，故本院对于百x公司已向洪某公司支付2011年9月租金的事实予以确认。关于2006年2月租金，百x公司在一审期间提交渣打银行向原审法院办案账户支付租金的转账记录，二审期间又提交原审法院2006年2月15日收管款（物）收据予以佐证，证明已向原审法院办案账户缴纳2006年2月租金，故本院对于百x公司已支付2006年2月租金的事实予以确认。关于洪某公司提出以保利丰花园二期裙楼首、四层物业使用费以及二、三层增大面积租金抵扣保证金的问题。本案诉讼之前，双方对于2013年8月19日之前的保利丰花园二期裙楼首、四层物业使用费以及二、三层增大面积租金存在争议，故而成讼。该案一审判决之后，二审对于2013年8月19日之前的物业使用费、租金系以调解方式进行处理。合同租期已于2013年10月19日届满，双方当事人本应及时清结有关权利义务，本案诉讼之前和本案中洪某公司均未就2013年8月19日之后的保利丰花园二期裙楼首、四层物业使用费以及二、三层增大面积租金提起诉讼，而百x公司对于该部分物业使用费、租金存有异议，该争议不属本案审理范围。因此，洪某公司主张以2013年8月19日之后的物业使用费、租金抵扣保证金及以此为由不予退还保证金，不能成立。百x公司与洪某公司签订的《房屋租赁合同补充协议》约定，在本协议租期（包括依法延期）届满时，若百x公司没有违反房屋租赁合同及本协议，洪某公司应于合同租期届满后七个工作天内，在百x公司没有拖欠租金及各项费用缴清后，将全部保证金全数无息退还给百x公司。由于百x公司已举证证明并未拖欠租金，而洪某公司关于不予退还保证金的抗辩理由不能成立，故本院判令洪某公司应向百x公司退还保证金455040元。综上所述，百x公司的上诉请求成立，本院予以支持。根据百x公司二审期间提交的证据，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字931号民事判决；二、广州洪x置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广州百x超级市场有限公司返还保证金455040元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照原审判决执行；二审案件受理费8126元，由广州洪x置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  李 静审判员  郑怀勇二〇一六年十月二十八日书记员  李宪琼黄妙丽