北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2015)石民初字第03958号原告（反诉被告）王洪才，男，1929年2月8日出生。（身份证号：×××）委托代理人李春华，北京市金栋律师事务所律师。被告（反诉原告）北京市石景山区房屋经营和市场管理中心，住所地北京市石景山区古城东街***号。（组织机构代码：56576XXXX）法定代表人李茂生，主任。委托代理人刘驰，北京邦辰律师事务所律师。第三人首钢总公司，住所地北京市石景山区石景山路。（注册号：110000003607422）法定代表人靳伟，董事长。委托代理人王涛，男，1979年4月26日出生。委托代理人翟艳，女，1972年9月13日出生。第三人北京首钢机电有限公司，住所地北京市石景山区老山东里。（注册号：110000001603201）法定代表人张满苍，总经理。委托代理人赵义，男，1963年4月22日出生。原告（反诉被告）王洪才与被告（反诉原告）北京市石景山区房屋经营和市场管理中心（以下简称区房管中心）、第三人首钢总公司、第三人北京首钢机电有限公司（以下简称首钢机电公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王洪才及其委托代理人李春华、被告（反诉原告）区房管中心委托代理人刘驰、第三人首钢总公司之委托代理人王涛、翟艳、第三人首钢机电公司之委托代理人赵义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王洪才诉称，1991年，通过中国重型机械总公司、北京重型机械总公司、沈阳重型机器厂三方沟通，王洪才取得了北京市石景山区永乐西区XX号楼X单元XXX号房屋的承租权。2004年10月，北京首钢重型机器厂破产清算，将其经营性资产交给北京市石景山区房屋管理局，但是在移交时遗漏涉案房屋的相关手续。2005年6月，原北京市石景山区房屋管理局改革，将涉案房屋交给区房管中心。2006年2月，区房管中心与王洪才签订公有住房买卖协议，将涉案房屋卖给王洪才，但至今未能办理房屋产权证。目前该房屋没有大产权。为维护原告的合法权益，诉至法院。诉讼请求：1.判令区房管中心协助王洪才办理北京市石景山区永乐西区XX号楼X单元XXX号房屋的所有权登记手续，并将该房屋的所有权登记至王洪才名下；2.案件受理费由区房管中心承担。被告（反诉原告）区房管中心辩称，2004年10月，北京首钢重型机器厂破产清算，根据政府决定，北京市石景山区房屋管理局接收管理其非经营性资产。2005年，区房管中心依政府指令承继该管理权。2006年2月，据王洪才申请，区房管中心同意依据相关政策将涉案房屋出售给王洪才。在办理相关手续期间，区房管中心发现北京首钢重型机器厂未将该房屋产权过户交付给区房管中心，致使房屋买卖合同无法履行。区房管中心即将该情况通报各相关人，并依职权积极组织协调各相关方解决问题。鉴于法律政策及相关方原因，区房管中心至今未取得该房屋的合法所有权文件，房屋买卖合同至今无法履行。为了避免双方损失扩大，区房管中心多次与王洪才协商解除买卖合同，均遭拒绝。现公有住房买卖协议因客观原因已经无法履行，请求法院驳回王洪才的诉讼请求。同时提出反诉。反诉请求：1.判令解除区房管中心与王洪才于2006年签订的《公有住房买卖协议》；2.全部诉讼费由王洪才承担。原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）区房管中心的反诉辩称，房屋买卖协议不存在解除事由，应继续履行。根据建委查询结果，涉案房屋未登记产权人，即使北京首钢重型机器厂对涉案房屋没有所有权，涉案房屋应该登记在房管局名下，区房管中心应协助王洪才办理过户手续。综上，不同意区房管中心的反诉请求。第三人首钢总公司述称，涉案房屋与首钢总公司没有关系。1990年，北京首钢重型机器厂当时的主管单位非首钢总公司，其破产清算从2000年开始，至2003年结束。经查，北京首钢重型机器厂破产清算时移交给北京市石景山区房管局的非经营性资产清单中没有涉案房屋的信息。第三人首钢机电公司述称，王洪才并非首钢机电公司的职工，双方不存在劳动关系，首钢机电公司未给王洪才分配和出售过住房。涉案房屋由中国重型机械总公司购买，其产权归中国重型机械总公司享有。涉案房屋非首钢机电公司的财产，亦非北京首钢重型机器厂的房产，不存在未移交的问题。北京首钢重型机器厂2000年因经营不善宣告破产，2003年破产终结，破产后权利义务终止。首钢机电公司与王洪才和涉案房屋均无法律关系，王洪才将首钢机电公司列为第三人不符合法律规定。经审理查明：北京市石景山区永乐西区53号楼于1989年取得了北京市城市规划管理局建设工程许可证和工程开工审批，建设单位为北京重型机器厂，主管单位是北京市机械工业管理局。1990年，工程竣工验收合格。1991年，北京市机械工业管理局将包括北京市石景山区永乐西区XX号楼X单元XXX号房屋（以下简称涉案房屋）在内的72套房屋分配给北京重型机器厂。1992年，首钢总公司将北京重型机器厂改称首钢通用机械厂。1997年，首钢通用机械厂改制为北京首钢重型机器厂（以下简称重型机器厂）。2000年12月29日,北京市高级人民法院依法裁定宣告重型机器厂破产，同日成立破产清算组。2003年6月20日，该院出具（2001）高经破字第3号民事裁定书，裁定终结重型机器厂破产程序。2005年，重型机器厂申请办理注销登记手续。王洪才原在沈阳重型机械集团有限责任公司工作，后借调到中国重型机械总公司（2011年更名为中国重型机械有限公司）。为解决住房实际困难，王洪才1990年向沈阳重型机械集团有限责任公司申请购房，该公司委托中国重型机械有限公司协助购买。1991年，中国重型机械有限公司支付7万元从重型机器厂购买涉案房屋。后，王洪才领取涉案房屋钥匙，由其家人居住使用。2002年11月22日，王洪才向重型机器厂房管科交纳1991-2002年12月的房租4532.75元、电费247.72元、水费44元，合计4824.47元。2003年2月17日，王洪才向重型机器厂房管科交纳2003年1月至3月的房租251.1元。2003年6月9日，王洪才向重型机器厂房管科交纳2003年4月至6月的房租251.1元。2003年8月11日，王洪才向重型机器厂房管科交纳2003年7月至12月的房租502.1元。2004年2月10日，王洪才向重型机器厂房管科交纳2004年1月至6月的房租502.1元。2004年7月8日，王洪才向重型机器厂房管科交纳2004年7月至2004年9月的房租251元。2004年10月25日，重型机器厂破产清算组（移交方甲方）与北京市石景山区国土资源和房屋管理局（接收方乙方）依据《北京市破产企业非经营性资产移交暂行办法》（以下简称《暂行办法》）签订《北京首钢重型机器厂非经营性资产移交接管协议》（以下简称《移交接管协议》）。第八条甲方责任约定：甲方负责提供相应的《房屋所有权证》、《土地使用权证》及其它权属证明材料，协助乙方办理过户、转户手续。第九条乙方责任约定：乙方自本协议签订之日起，全面接管破产企业原享有和承担的自管公有住房的权利和义务（详见《暂行办法》）。对在移交接管的非经营性资产中，尚未领取《房屋所有权证》或《土地使用权证》的房地产，经甲方征询有关主管部门的意见后，确定以上建筑物符合土地利用总体规划和城市规划的，应负责继续完成相关登记工作，包括为房改购房职工颁发《房屋所有权证》和结算相关费用。第十条约定：原北京首钢重型机器厂位于石景山区永乐小区的非经营性资产移交给石景山区国土资源和房屋管理局。另，《暂行办法》第八条规定：破产企业对原自管的公有住房享有的权利和承担的义务由接收单位全面接管。接收单位的权利义务主要包括：享有未出售住房的产权并与原承租人重新签订（或变更）房屋租赁协议；对未出售住房进行维修管理，收取租金，依法向承租人出售现住房；享有已售公房再上市交易时原破产企业应得的收益；协助购房职工办理已购公房再上市交易的手续。第十一条规定：非经营性资产中房屋土地尚未办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的，由破产清算组负责征询市有关主管部门的意见，在符合土地利用总体规划和城市规划的前提下，由接收单位按基本建设程序办理相关手续。涉案房屋未在《破产企业移交职工住房花名册（附表三）》中登记。2004年11月19日，重型机器厂破产清算组出具《原北京首钢重型机器厂石景山区永乐小区移交非经营性资产需要说明的情况》，其中载明：永乐西区53-3-302（一居室40.47建筑平方米），现租住该房的是中国重型机械总公司的王洪才，由于未及时办理入住手续所以在附表三中未登记。（附：关于请为王洪才同志办理住房手续的函）。该函为2000年10月23日，中国重型机械有限公司向重型机器厂出具。其中载明：前一阶段贵厂在清理我公司职工住贵厂宿舍的住房问题时，因我公司现任管理人员不了解此情况，故未做明确交代。目前，我公司在清理住房遗留问题的工作中，予以明确：我公司主动放弃这套房屋的产权，交由首钢重型机器厂房产处进行管理。此外，我公司已通知王洪才同志尽快缴纳所欠供暖及房租等费用，并恳请贵厂为王洪才办理正式住房手续。2002年8月21日，沈阳重型机械集团有限责任公司全权委托中国重型机械有限公司将涉案房屋按北京房改政策处理。2005年7月18日，王洪才向北京市石景山区房地产管理局古城房管所交纳2005年7月房费83.69元，以及8至9月管理费167.38元。2006年2月9日，王洪才向北京市石景山区房地产管理局古城房管所交纳2006年1-2月房费167.38元。2006年2月13日，北京市石景山区房屋经营管理中心（甲方）与王洪才（乙方）签订《公有住房买卖协议》。约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋价格为每建筑平方米1560元。同意乙方享受优惠。乙方交纳住宅公用部位共用设施设备维修基金，即每建筑平方米1560元的2%。经计算，乙方应付房价款金额为24003.73元，公共维修基金1262.66元，印花税17元，测绘20元，合计应付金额25303.4元。乙方购房后，供暖费用的收取，仍按职工承租公房的办法执行。乙方购房后，享有合法所有权，可以依法使用、继承、抵押、出租和出售。2006年2月13日，王洪才向北京市石景山区房屋经营管理中心支付25303.4元。另查：涉案房屋未在本区进行房屋产权权属登记。再查：1995年，原石景山区房地产管理局撤销，组建石景山区房屋土地管理局，并于2001年，更名为石景山区国土资源和房屋管理局（以下简称区国土房管局）。2005年，区国土房管局撤销，组建石景山区房屋经营管理中心，主要职责包括负责本区授权直管公房的保值、租赁经营和租金收缴、修缮维护等工作。2010年，石景山区房屋经营管理中心与石景山区市场管理中心合并，组建区房管中心，主要职责包括承担本区有关直管公房的保值、租赁、修缮、维护等工作。本案审理过程中，首钢总公司、首钢机电公司、中国重型机械有限公司对涉案房屋均不主张权利。上述事实，有工商和房屋档案资料、《关于请为王洪才同志办理住房手续的函》、《关于王洪才住房的处理意见》、《北京首钢重型机器厂非经营性资产移交接管协议》、《破产企业移交职工住房花名册（附表三）》、《公有住房买卖协议》、收据、机构改革文件、当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：涉案房屋原属于重型机器厂所有，王洪才通过其所在单位从重型机器厂购置涉案房屋，并向重型机器厂交纳房租和其他费用，双方形成了房屋承租关系。重型机器厂破产后，其享有的包括位于石景山区永乐小区的非经营性资产由破产清算组移交给区国土房管局。《移交接管协议》签订以后，区国土房管局全面接管重型机器厂原享有和承担的自管公有住房的权利和义务，包括享有未出售住房的产权并与原承租人重新签订（或变更）房屋租赁协议，对未出售住房进行维修管理，收取租金，依法向承租人出售现住房等。本案中，虽然涉案房屋未在《破产企业移交职工住房花名册（附表三）》中登记，但因区国土房管局接收重型机器厂的非经营性资产后，其所属的房管所亦向王洪才收取了涉案房屋的房租和其他费用。区国土房管局撤销后，其对本区相关房屋的经营管理职责由区房管中心承继。区房管中心与王洪才就涉案房屋亦签订了《公有住房买卖协议》。根据房租收取以及协议签订的事实，涉案房屋作为重型机器厂的非经营性资产，已实际上由区国土房管局接管。区房管中心作为区国土房管局房屋管理职责的承继单位，应继续履行《移交接管协议》的相关内容。另外，区房管中心与王洪才签订的《公有住房买卖协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约定履行各自义务。王洪才已按约定支付购房款，区房管中心应履行协助王洪才将涉案房屋登记至王洪才名下的义务。尽管涉案房屋尚未在本区进行房屋产权权属登记，但涉案房屋所在楼栋已取得北京市城市规划管理局建设工程许可证和开工审批，且经竣工验收合格，符合土地利用总体规划和城市规划，区房管中心应当根据《移交接管协议》的规定，继续完成涉案房屋的相关登记工作，并为王洪才办理涉案房屋的产权证。综合考虑涉案房屋的产权沿革、承租购买、义务履行、居住使用等因素，本院对王洪才关于区房管中心协助办理涉案房屋的所有权登记手续并将该房屋所有权登记至其名下的请求，予以支持；对区房管中心关于涉案房屋尚未进行产权登记故《公有住房买卖协议》应予解除的反诉请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、北京市石景山区房屋经营和市场管理中心于本判决生效后七日内协助王洪才办理北京市石景山区永乐西区XX号楼X单元XXX号房屋的所有权登记手续，并将该房屋的所有权登记至王洪才名下；二、驳回北京市石景山区房屋经营和市场管理中心的反诉请求。本诉案件受理费四百三十二元，由北京市石景山区房屋经营和市场管理中心负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费二百一十六元，由北京市石景山区房屋经营和市场管理中心负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长  孙 莉人民陪审员  钮金荣人民陪审员  张莎丽二〇一六年十月二十五日书 记 员  袁 帅