四川省乐至县人民法院民 事 判 决 书(2016)川2022民初1237号原告：乐至县龙城物业管理有限责任公司，住所地四川省乐至县天池镇北郊二组。组织机构代码：55102590-9。法定代表人：曹曦，总经理。委托诉讼代理人：陆澜，四川高洁律师事务所律师。被告：王超，男，1974年11月02日出生，居民，住四川省资阳市乐至县。原告乐至县龙城物业管理有限责任公司（简称龙城物业公司）诉被告王超物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陆澜到庭参加诉讼，被告王超因采用其他方式无法送达，经公告向其送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、告知审判庭组成人员通知书、开庭传票及廉政监督卡等法律文书，现公告期已届满，被告未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告龙城物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告给付原告拖欠的物管费2707元、水费541.2元、电费1259.3元及所欠费用从2015年1月1日起按人民银行逾期贷款利息计收标准计算至给付完毕之日止的违约金；2、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2007年6月18日，原告与资阳市晶鑫实业有限公司（简称晶鑫公司）签订了《状元府邸前期物业管理合同》。约定：晶鑫公司委托原告对状元府邸小区前期物业管理服务，物业管理费按多层房屋每月0.45元/㎡，高层电梯房每月0.6元/㎡收取并代收代交水电费，违约金从欠费之日至交清欠费之日止按日3‰计算。被告系状元府邸小区业主，从2012年8月1日起至2014年12月31日止被告累计拖欠物业管理费2707元、水费541.2元、电费1259.3元。被告王超未到庭，亦未提出答辩。原告为证实自己的主张，向本院提交以下证据材料：证据材料1：原告营业执照、组织机构代码证，法人身份证明、被告身份信息。拟证明双方当事人的主体资格；证据材料2：房屋产权登记信息。拟证明被告系状元府邸小区业主及房屋建筑面积X平米的事实；证据材料3：《晶鑫.状元府邸前期物业管理服务合同》。拟证明晶鑫公司与原告签订前期物业合同的时间，双方的权利义务以及违约责任；证据材料4：业主临时规约。拟证明原告为加强对状元府邸小区的管理，制定了公约，明确了业主的权利义务；证据材料5：乐至县人民政府（2013）第46号文件（关于听取制定县城小区前期物业收费标准的情况汇报相关事宜议定事项的通知）。拟证明县城小区前期物业收费标准多层为0.4元-0.6元/平米·月、高层（8层及以上、不含电梯维修）为0.8元-1.2元/平米·月；证据材料6：通告。拟证明原告根据县政府的文件要求及前期物业合同约定，向状元府邸小区业主发布通告：将该小区物业管理费调整为多层0.5元/平米·月、高层1.1元/平米·月；证据材料7：催费通知。拟证明原告向被告催收物管费的事实；证据材料8：状元府邸小区抄表记录及物管费、水费、电费明细、国家税务局通用机打发票。拟证明龙城物业从状元府邸撤出后水电的原始抄表记录及被告所欠物管费、水费、电费的金额；证据材料9：（2015）资民终字第189号民事判决书。拟证明与被告同小区的业主的水电收费标准及依据；依据原告的申请，本院调查的证据材料10：调查袁昌勇、颜家忠的证言。拟证明原告撤出状元府邸小区时固定业主水、电用量的止度的事实被告未到庭，未举证、质证。本院对原告所举证据材料认证如下：证据材料1系原、被告身份信息，由相关职能部门出具，来源合法，反映内容客观真实，予以采信；证据材料2系房屋产权登记信息系职能部门依法出具，来源合法，反映内容客观真实，与本案具有关联性，予以采信；证据材料3系原始书证，来源合法，反映内容客观真实，能证实原告与被告签订了《状元府邸前期物业服务合同》，合同约定了原被告的权利义务及物业服务收费标准，与本案具有关联性，予以采信；证据材料4系业主临时规约，因系打印件，无业主、物管企业签名或盖章，且无证据证实在所在小区进行了公示，对其真实性不予采信；证据材料5系政府文件，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以采信；证据材料6系告知物业管理费的通告，与证据材料5相佐证，能达到原告公示通告物业收费标准及催收物业管理费之目的，本院予以采信；证据材料7催收通知书无证据证实向被告送达，不予采信；证据材料8、9、10符合证据的三性，本院予以采信。经上述由本院确认的证据查明以下事实，状元府邸小区由晶鑫公司承建。2007年6月18日，晶鑫公司与原告签订了《状元府邸前期物业管理服务合同》。合同与本案有关的内容：原告为状元府邸小区提供物业服务，期限从合同签订之日起至该小区业主委员会与选聘物业服务企业签订的《物业管理服务合同》止。委托管理服务事项：原告负责对房屋建筑主体共用部位、公用设施、设备、附属建筑物、构筑物、附属配套建筑和设施的小型维修、养护和管理；物业管理费按多层房屋每月0.45元/㎡，高层电梯房前三年按每月0.6元/㎡收取,如政府出台指导价按新标准执行。物业管理费每半年交纳一次，每次交纳时间为半年前10天。合同还约定，由原告代为小区业主交纳水、电费；物业管理公共服务费中未计入的共用设施运行、能耗费用，按该幢（该物业）住户实际用量共同分摊。业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费或水、电费的，从逾期之日起每天按欠费总额千分之三交纳滞纳金或违约金。签订合同后，原告入驻状元府邸小区，对该小区进行物业管理，原告垫交水电费后，向业主收取垫交的水电费。被告系状元府邸小区高层电梯房屋业主，其房屋面积为X平方米，被告拖欠从2012年8月1日起至2014年12月31日止物业管理费2707元、水费541.2元、电费1259.3元。状元府邸小区2014年8月31日前的水、电费均由原告垫付。因小区业主用水、电未单独立户，小区内设总电表及变压器各1个及总水表4个，各业主安装分水、电表各一个。原告每月按总电表度数向四川乐至供电有限责任公司交纳该小区电费后，依据供电公司收取的该小区生活用电费用除以小区业主分电表（生活用电）总和，另加供电公司收取的水利基金、农网还贷、库区移民基金、城市附加、再生能源附加五项费用分摊之和计算小区业主生活用电单价：2011年至2014年8月该小区每年每度电价为：0.7966元/度、0.7226元/度、0.7110元/度、0.6716元/度，三年零八个月的均价为0.7255元/度。原告每月按总水表度数向乐至海天水务有限公司交纳该小区水费后，依据水务公司出具的该小区生活用水费用除以小区业主分水表（生活用水）总和为：2011年至2014年8月该小区每年每度水价为：2.89元/立方、3.1元/立方、3.56元/立方、3.74元/立方，三年零八个月的均价为3.32元/立方。原告按0.62元/度向被告收取电费，被告分电表2012年8月1日至2014年8月31日起度为8276度，止度为10307度，期间用电2031度，单价0.62元/度，计电费1259.22元；原告按3.3元/立方向被告收取水费，被告分水表2012年8月1日至2014年8月31日起为344立方，止为508立方，期间用水为164立方，单价3.3元/立方，计水费541.2元。经原告多次催收未果。本院认为，原告与晶鑫公司签订的《状元府邸前期物业管理服务合同》是双方在平等自愿基础上形成，内容不违反法律规定，合法有效，其系建设单位与原告签订的前期物业合同，在状元府邸小区未成立业主委员会，未与选聘的物业服务企业签订物业合同前，该前期物业合同约定的权利义务对原告及状元府邸小区的全体业主均具有约束力，均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定为该小区提供了物业服务、垫付了水电费，被告系该小区业主，亦应按照合同约定履行义务，现被告未向原告交付物管费，构成违约，应承担相应的法律责任。2012年8月1日至2014年12月31日被告拖欠原告物业管理费为2698.19元（2012年8月-2014年4月：130.98㎡×0.6元/㎡×21个月=1650.35元；2014年5月-12月：130.98㎡×1元/㎡×8月=1047.84元），2012年8月1日起至2014年8月31日止原告为被告垫付电费1259.3元、水费541.2元，故原告要求被告给付物管费2698.19元、垫付的电费1259.3元、水费541.2元的请求成立，本院予以支持,对原告超出的诉讼请求，本院不予支持。关于逾期交纳物业管理费的违约责任问题。被告未按合同约定时间交纳物业管理费，构成违约，依法应承担违约责任。前期物业合同约定业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起以欠费总额为基数按日利率3‰（年利率108%）交纳违约金。原告主张违约金从2015年1月1日起按人民银行逾期贷款利息计收标准计算至给付完毕之日止。最高人民法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三项“关于罚息利率问题。……”规定，罚息利率在贷款利率水平上加收30%-50%，2015年1月中国人民银行的贷款年基准利率（1—3年期）为6%，逾期年利率上浮40%为8.4%（即月利率为7‰），原告的要求不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告王超在本判决生效后五日内给付原告乐至县龙城物业管理有限责任公司物业管理费2698.19元、垫付的电费1259.3元、水费541.2元共计4498.69元及以4498.69元为基数从2015年1月1日起至给付完毕之日止按月利率7‰标准计算的违约金；二、驳回原告乐至县龙城物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费50元，由被告王超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审 判 长 唐 军代理审判员 刘 姝人民陪审员 任全祥二〇一六年十月十一日书 记 员 郭 典