江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏10民终1971号上诉人(原审被告)：扬州珠宝城实业有限公司，住所地江苏省扬州市邗江经济开发区江阳西路111号。法定代表人：吴嘉毓，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋敏，江苏华朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵成崟，江苏华朋律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：刘娜娜。上诉人扬州珠宝城实业有限公司（以下简称珠宝城公司）因与被上诉人刘娜娜商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省扬州市邗江区人民法院（2015）扬邗民初字第5089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月20日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。珠宝城公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回刘娜娜一审中的全部诉讼请求。事实和理由：1、案涉两份《绿地商务广场定购协议》中明确约定的签订购房合同的日期为刘娜娜收到珠宝城公司签约通知书之日起3日内，而非2015年9月7日。珠宝城公司已于2015年6月30日取得《商品房销售许可证》，并于10月中旬依据定购协议通知刘娜娜签订正式购房合同。原审法院认定2015年9月7日是珠宝城公司与刘娜娜约定的签订正式购房合同的最后期限，且认定珠宝城公司拒绝与刘娜娜签订正式合同，显属于认定事实错误。2、定购协议约定的定金罚则并未不当排除刘娜娜享有的双倍返还定金的权利，应为有效。刘娜娜要求珠宝城公司双倍返还定金的条件尚未成就。原审法院认定定购协议约定的定金罚则无效并径行适用担保法司法解释第115条判决珠宝城公司双倍返还定金，显属适用法律错误。3、一审认定定金数额为12万属于认定事实错误，定购协议中载明金额为6万元，上诉人开具的两张收据仅一张6万元系定金，而另一张6万元系房款。被上诉人刘娜娜辩称，一审判决正确，没有签约是珠宝城公司的责任，珠宝城公司应该双倍返还定金，一审法院认定的签约日期是正确的。刘娜娜向一审法院起诉请求：刘娜娜于2015年8月31日与珠宝城公司签订购房定购协议，并实际支付人民币12万元定金。根据定购协议的约定，珠宝城公司应于2015年9月7日与刘娜娜签订正式的购房协议，但因珠宝城公司单方面原因，双方未能按约签订合同。在珠宝城公司数次爽约后，刘娜娜于2015年10月下旬向珠宝城公司提出退房申请，珠宝城公司表示同意，但之后珠宝城公司又再次毁约，于2015年11月初告知刘娜娜无法退款。刘娜娜为此请求法院依法判令珠宝城公司双倍返还定金共计24万元，并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年8月31日，刘娜娜与珠宝城公司签订《绿地商务广场定购协议》一份，约定刘娜娜认购珠宝城公司位于扬州绿地商务广场SOHO2号楼1单元903/904室房产，刘娜娜支付立约定金12万元作为对双方订立《商品房买卖合同》的担保，刘娜娜应于2015年9月7日付清总付款50%（即人民币303282元），剩余房款29万元采用贷款按揭方式支付，享受房款94折优惠（每套减2万元后），折后房款总价为593282元，逾期定金不予退还。2015年8月31日，刘娜娜支付定金12万元。2015年10月中旬，珠宝城公司在具备网签购房合同条件之后通知刘娜娜来签约，刘娜娜接到通知后要求退房。2015年10月24日，刘娜娜以“未按约定时间签合同，延期至10月中旬”为由，向珠宝城公司申请退房，珠宝城公司经办销售人员王艳及案场经理在《绿地集团客户退款申请流转单》上签字，后因双方未就退款事宜达成一致意见，刘娜娜遂诉至法院，要求珠宝城公司双倍返还定金。一审法院认为，合同生效后，当事人就相关内容没有约定或者约定不明确的，可以补充协议；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，珠宝城公司首先认为双方没有明确约定签订正式合同的时间，又认为应以珠宝城公司通知后三日内为准。刘娜娜则认为，珠宝城公司销售员王艳讲先交20%定金，然后付齐总房款50%就和刘娜娜订合同，因此双方对于在2015年9月7日签订正式合同是有明确约定的。原审法院认为，双方在定购协议中约定由刘娜娜先支付立约定金作为双方签订正式商品房买卖合同的担保，并在定购协议备注栏中明确2015年9月7日前付清总房款50%，剩余房款采用按揭贷款方式支付，结合协议的上述条款和商品房交易的常识，可以确定2015年9月7日即是双方约定的签订正式合同的最后时间。珠宝城公司因自身原因未按合同约定履行签订正式合同的义务，已构成违约，刘娜娜有权要求珠宝城公司双倍返还已支付的定金，故对刘娜娜的该项诉讼请求，予以支持。珠宝城公司认为定金罚则条件并未成就，因为双方约定出卖人承担定金责任的情形是出卖人在规定的期限内未经买受人同意将认购的房屋另售第三人，对此，原审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条的规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。由此可见，法律对于定金罚则的适用条件已经作出了明确规定，珠宝城公司在其提供的格式条款中又规定了不同于法律规定的适用条件，该格式条款不当排除了刘娜娜享有的要求双倍返还定金的权利，依法应确认为无效。据此，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条等规定，判决如下：扬州珠宝城实业有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还刘娜娜定金共计24万元。二审期间，双方当事人均没有向本院提交新的证据。经审理查明，涉案定购协议“定金”一栏载明“收讫：（人民币）6万元整”。另查明，上诉人珠宝城公司在定购协议签订当天向被上诉人刘娜娜出具了两张收据，其中编号为0000754的收据载明“903、904房款定金”，金额6万元；编号为0000756的收据载明“903、904房款”，金额也为6万元。原审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为：刘娜娜与珠宝城公司签订了定购协议，双方均应按照协议的约定履行各自义务。定购协议中明确了买受人以支付的定金作为对订立商品房买卖合同的担保。通常来讲，正式商品房买卖合同签订之后，购房人刘娜娜才负有付款义务。根据定购协议约定，“签订商品房买卖合同后，买受人支付的立约定金转为房价款”，因此，刘娜娜支付50%房款的日期应当为双方签订正式商品房买卖合同的最后期限。但是，由于珠宝城公司单方原因，其在约定的期限内未能向刘娜娜提供正式的商品房买卖合同，致使刘娜娜签订定购协议的目的落空，珠宝城公司的行为显然构成了根本违约，应当承担双倍返还定金的法律责任。需要指出的是，定购协议中第3条所称“出卖人将房屋出售给第三人”，该条款应理解为因出卖人一方原因致正式合同无法订立的一种具体表现，是在适用法律规定时的一种特别说明，既不对条款本身的效力产生影响，也不对买受人在出卖人违约的情况下主张双倍返还定金的权利产生限制。关于涉案定金数额，本院认为应当认定为6万元：1、定购协议上载明的定金金额是6万元；2、刘娜娜持有的珠宝城公司出具的收据上也仅有6万元明确注明的是定金。根据担保法相关规定，“定金应当以书面形式约定”，由于现有书面材料明确载明的定金数额是6万元，并且能够相互印证，故刘娜娜交付的12万元中仅有6万元能够视为定金，但是由于双方最终未能签订商品房买卖合同，故珠宝城公司在双倍返还定金的同时应当返还多收取的6万元。综上，依照依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销扬州市邗江区人民法院（2015）扬邗民初字第5089号民事判决；二、扬州珠宝城实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还刘娜娜18万元。三、驳回刘娜娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4900元，由刘娜娜负担1225元，由珠宝城公司负担3675元；二审案件受理费4900元，由刘娜娜负担1225元，由珠宝城公司负担3675元。本判决为终审判决。审 判 长  柏 鸣代理审判员  唐宏杰代理审判员  韩 冰二〇一六年十月十八日书 记 员  王 媛