贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)黔02民终1384号上诉人（原审原告）：蔡丽。委托诉讼代理人：严昭。上诉人（原审原告）：李江。委托诉讼代理人：卢安龙。被上诉人（原审被告）：贵州弘黔房地产开发有限公司。法定代表人张志胨，贵州弘黔房地产开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：林涧蛟。委托诉讼代理人：何德忠。上诉人蔡丽、李江因与被上诉人贵州弘黔房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省盘县人民法院（2016）黔0222民初42号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月23日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人蔡丽、李江上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉的理由是：一、一审判决仅凭《房屋竣工验收备案表》认定房屋没有质量问题是错误的，事实上上诉人购买的房屋是有质量问题的。被上诉人交房时，上诉人就发现该房屋有质量问题，并且不止上诉人一家，其他购买人也就房屋质量问题找过被上诉人交涉，被上诉人在一审出示的《关于对尚品国际部分业主反映问题的答复》、《被上诉人工作人员与上诉人通话录音及相关协商视频》等证据可以证明，可见房屋有质量问题，被上诉人也是承认的。二、上诉人已经提供证据证明房屋有严重质量问题，并且会影响正常居住，上诉人有权要求解除合同。一审中上诉人提出证据证明房屋楼板只有7厘米，没有达到国家最低标准，虽不是专业鉴定机构鉴定的，但楼板厚度不达标是客观真实存在的。我国《混凝土结构设计规GB50010-2010》对楼板最小厚度规定是8公分。楼板属于房屋主体结构部分，必须具备足够的强度、刚度、稳定性，用以承受建筑物上的各种负载。不达标的楼板增加了住房质量风险，一审法院无视这一客观事实，认定案件事实势必发生偏颇。三、一审中是没有对房屋质量问题进行鉴定的，并不是一审判决中所称鉴定机关未出具房屋存在质量问题的鉴定意见。上诉人在一审中申请了对房屋质量问题的鉴定，鉴定机构的答复是不予鉴定，为查清事实，上诉人再次向一审法官申请鉴定，但被驳回。故，房屋质量实际上是没有得到鉴定的，房屋质量问题是专门性问题，只有经过专业资质的机构鉴定才能认定，本案没有经过鉴定，案件事实实际上是没有查清的。四、被上诉人房屋的实际土地使用权年限不符合合同约定，上诉人有权利要求解除合同。被上诉人签订合同时故意隐瞒了房屋的土地使用权年限这一重要事实，有违经营者的诚实义务，上诉人可以要求解除合同，原被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定土地使用年限是1998年6月1日起至2048年6月1日止。而被上诉人提供的《商品房合同示范文本》上记载土地使用权年限是2012年5月8日至2059年10月29日。至被上诉人通知交房时，实际房屋土地使用权年限仅有30多年，远远达不到合同约定的50年使用年限。上诉人若接受这套房屋是有损失的，一是达不到最初的购房合同目的，二是我国对商品房土地使用权到期后如何办理尚无规定，其他省份有续期缴费的做法，若到时续期需要缴费，这对上诉人是不公平的。五、被上诉人擅自变更设计，按约定上诉人可以退房。根据《商品房买卖合同》第17条约定，设计有变更没有书面通知原告，被上诉人称《商品房买卖合同》补充协议约定被上诉人可以做出擅自变更不承担违约责任，该约定是无效的，该补充协议是被上诉人出具的格式条款，其效力问题应适用《合同法》第39条、40条，《合同法解释二》第6、9、10条相关法律规定，即使附件约定被上诉人可以变更，也不能免除被上诉人书面通知的义务。被上诉人贵州弘黔房地产开发有限公司答辩称，一、答辩人向上诉人交付的“尚品国际商业广场”房屋质量合格，并无严重质量问题；二、答辩人并无隐瞒交付房屋土地使用权年限的情形；三、答辩人交付的房屋不存在任何设计变更情形，上诉人称答辩人“擅自变更设计”，无任何事实依据。综上，答辩人认为一审判决认定事实清楚、所依据的证据确实充分，审理程序合法，应依法予以维持，上诉人的上诉理由无事实依据和法律依据，应依法予以驳回。蔡丽、李江向一审法院起诉请求：1、解除二原告与被告于2013年7月1日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。2、判决被告退还原告购房款580093.00元、购停车位款140000.00元、购房预告登记费80.00元、他项权证费80.00元、抵押登记费80.00元、交易费289.00元、测绘费393.00元、公共维修基金12290.00元、两书费20.00元、产权证费95.00元、土地分户费260.00元及电表、水表、闭路电视开通费1740.00元。并向原告支付贷款利息59760.50元、首付款189420元产生的利息28413元（189420×6%×2.5年）、违约金14708.40元。合计838301.9元。3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年7月1日，原被告签订《商品房买卖合同》约定，原告以总价款580093元向被告购买位于红果经济开发区胜境大道与兴华东路交汇处的尚品国际商业广场1栋4单元9-1号房屋，房屋建筑面积为144.59平方米，土地使用权年限自1998年6月1日至2048年6月1日止。双方在《商品房买卖合同》中约定：被告于2015年7月31日交付房屋，逾期30日内，承担违约责任，合同继续履行，逾期超过30日，原告有权退房；房屋达到交付条件后，被告应当在交付日的10日前书面通知原告办理交接手续；原告有权对房屋进行查验，查验房屋时，房屋质量严重影响原告对房屋的正常使用的，被告按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查验房屋之次日起90日内负责修复，并承担修复费用，由此产生的费用由被告承担，修复后或经过多次维修仍存在严重影响买受人正常居住使用的质量问题的，原告有权退房。双方未在合同中对房屋的户型、空间尺寸等设计样式进行约定。合同签订后，原告按照约定时间和方式向被告付清了房款及相关费用。2015年8月2日，被告以电话的方式通知原告办理房屋交付，原告不同意接收房屋，于2015年9月1日向被告发出退房通知书，被告于2015年9月7日回函不同意退房，双方不能达成一致意见。后原告以被告延期交房、房屋存在质量问题，合同已经符合解除条件为由，向原审法院提起诉讼要求解除合同。一审法院认为，原被告签订《房屋买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，系有效合同，对当事人有约束力，若要解除合同，双方当事人协商一致，可以解除，协商不能解除，须符合法定的解除条件方可解除。原被告对解除合同不能达成一致意见，原告坚持要求解除合同，前提是合同履行中是否存在原告所述的被告延期交房、房屋存在质量问题等情形致使合同符合法定解除条件。被告是否延期交房。双方合同约定被告交房时间为2015年7月31日前，原告认可被告于2015年8月2日接到被告电话交房通知，尽管双方约定交房应书面通知原告，但是双方约定的最终目的是让原告知晓其可以前往领取房屋，现原告已经认可并以其申请退房的行动证实确已收到交房通知的事实，故双方约定由被告告知原告交房事宜的目的已经达到，至于采取何种形式通知，并不影响目的的实现。由于原告已经于2015年8月2日收到被告的交房通知，被告不存在逾期30日交房的情形，原告不能以此为由要求退房。涉案房屋是否存在严重质量问题。本案涉案房屋已经在行政主管部门的监督下由被告组织竣工验收，并在竣工验收合格后向备案机关报备，备案机关验证了文件的齐全性，也未提出房屋存在质量问题，并办理了备案登记。由于房屋竣工验收符合相关法规规定，并在验收合格后经行政主管部门完成备案登记，能够认定房屋已经符合交付使用条件，不存在质量问题。再依照双方合同约定，房屋经修复或多次修复后仍存在严重影响原告正常居住使用的质量问题的，原告有权退房。案件审理中，原告申请对房屋是否存在质量问题进行鉴定，原审法院准许后，鉴定机关未出具房屋存在质量问题的鉴定意见，原告也未提交能够证实房屋存在严重质量问题的证据。故原告称房屋存在重大质量问题的理由不成立。原告称，被告交付的停车位不符合约定，存在违约，由于双方在买卖合同及补充协议中未涉及停车位销售问题，停车位销售未在合同中进行约定，原告提交的证据未能证明停车位销售属于本案诉争合同的范围，也不能证明被告存在销售停车位违约的事实。原告也未能提交证据证实双方买卖合同及补充协议存在可解除的法定或约定的其他情形。故原告请求解除合同的理由不成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决驳回原告蔡丽、李江的诉讼请求。案件受理费12183元，由原告蔡丽、李江负担。本院二审期间，上诉人蔡丽、李江提交了一份消防网上公布的结果打印件，拟证明被上诉方交付的房屋存在质量问题，没有达到消防条件。被上诉人质证认为该证据来源不清楚，对其三性均不予认可。被上诉人贵州弘黔房地产开发有限公司提交了盘县国土资源管理局于2016年8月26日出具的《关于尚品国际项目土地取得情况的说明》一份，拟证明土地使用证取得的时间与上诉人签订的土地使用证时间一致，土地使用证上的年限不同是因为国土资源管理局的调整所致。上诉人质证认为被上诉人没有提交原件，无法确认该说明的真实性，且土地使用的年限是在2045年5月19日，并非合同中约定的2048年6月1日，该说明恰好证明了被上诉人存在违约行为。本院对双方二审提交的证据认证如下：上诉人提交的打印结果并未载明检测时间与打印时间，也无涉及单位的确认，本院对该证据不予认定。被上诉人提交的《说明》系复印件，上诉人不认可其真实性，对该证据亦不予采信。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、关于上诉人提出的各项房屋质量问题，因被上诉人交付的房屋具有《竣工验收备案表》，已经消防及相关部门验收，由于一审中鉴定机构已针对上诉人要求对房屋质量进行鉴定的申请答复该房屋不具备鉴定条件，因此，对上诉人主张其所购买的房屋存在严重质量问题的上诉理由，本院不予支持。二、本案双方签订的《商品房买卖合同》第三条已经明确载明土地权年限为1998年6月1日起至2048年6月1日止，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条的规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，因此，对上诉人主张的因实际土地使用权年限而解除合同的上诉理由，本院不予支持。三、对上诉人提出的被上诉人擅自更改设计的问题，双方签订的《商品房买卖合同》附件十二第七条第3项约定，沙盘模型、海报等仅供买受人在选择小区及小区房屋户型及装修时参考，并不作为双方确定各自权利义务的依据，也不表明本合同项下实际建成后的小区绿化景观效果、商品房的质量、设备设施及装修标准与该宣传资料完全一样，实际建成效果可能有所差别或者有局部的调整，买受人对此给予充分理解和认可。上诉人所主张的设计问题，属于对房屋的局部调整，不影响购房者的实际居住，不构成解除合同的情形，因此，对上诉人主张被上诉人擅自变更设计，上诉人可以退房的理由，本院不予支持。综上所述，上诉人蔡丽、李江的上诉请求不予支持，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12183元，由上诉人蔡丽、李江负担。本判决为终审判决。审判长  蒙彩虹审判员  马功云审判员  瞿继红二〇一六年十月十四日书记员  熊 艳