广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终8894号上诉人（原审原告）:广州仪强环保科技有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人:赵景峰，职务:经理。委托代理人:黄运焘，广东成悦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:广州东湖豪苑房产开发有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人:杨杨。被上诉人（原审被告）:广州东湖广场物业管理有限公司，住所地广州市。法定代表人:杨瑾，职务:总经理。委托代理人:冯志玲，广东法丞律师事务所律师。委托代理人:朱汉平，广东法丞律师事务所律师。上诉人广州仪强环保科技有限公司（以下简称仪强公司）与被上诉人广州东湖豪苑房产开发有限公司（以下简称东湖豪苑公司）、广州东湖广场物业管理有限公司（以下简称东湖广场公司）物业服务管理合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第322号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。仪强公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认东湖豪苑公司与东湖广场公司签订的《物业管理委托合同》中关于“已出售的车位按180-200元/台/月收取服务管理费”的条款无效；2.本案费用由东湖豪苑公司、东湖广场公司承担。事实和理由：（一）一审法院之前作出的（2014）穗中法民五终字第2449号判决的案由是物业管理权确权案，虽然该案对《物业管理委托合同》的有效性作出了确认，但该案没有对合同中所有条款的合法性进行审理，特别是对关于“已出售的车位按180-200元/台/月收取服务管理费”的条款之合法性进行审理。现仪强公司主张该条款无效，但一审法院根本没有对其审理，就以上述判决确认东湖广场公司对广州市东湖路26号地段东湖豪苑的地下停车场享有物业管理权，且该物业管理权依合法有效《物业管理委托合同》作出的，从而驳回仪强公司的诉讼请求，这与事实不符。（二）事实上，《物业管理委托合同》中关于“已出售的车位按180-200元/台/月收取服务管理费”的条款确实违反《中华人民共和国价格法》第三条、第十二条、第十五条等法律法规的强制性规定。而对于停车场的物业服务费收费标准，国家发展改革委员会和建设部发布的《物业服务收费管理办法》、广州市物价局颁布的《广州市机动车停放保管服务管理办法》均作出明确规定，室内停车场有月保为400元，收费收入的分配，由停放保管服务单位与停车位产权所有者协商确定，《广州市物价局关于优化调整停车场差别化收费有关问题的通知》规定一类地区的住宅区停车场停放服务收费标准月保为500元。住宅小区业主自有产权车位的物业服务费，按不高于该自有产权车位所有停车场小车停放保管服务费（月保）30%的原则，由业主与物业服务企业（或者停车场经营者）约定，按每月每车位计收。可见，停车场的物业服务收费标准是按政府指导价执行，涉案《物业管理委托合同》中关于“已出售的车位按180-200元/台/月收取服务管理费”的条款也违反上述规定，因此，该条款是无效条款。一审判决驳回仪强公司诉请错误，应予改判。东湖豪苑公司在二审期间未到庭答辩。东湖广场公司辩称，一审法院（2013）穗越法民三初字第2314号以及广州市中级人民法院（2014）穗中法民五终字第2449号的生效判决，已认定《物业管理委托合同》合法有效，现仪强公司上诉主张确认《物业管理委托合同》中关于“已出售的车位按180-200元/台/月收取服务管理费”条款无效的理由不成立，因此，东湖公司同意一审判决，不同意仪强公司的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。仪强公司向一审法院起诉请求：确认东湖豪苑公司与东湖广场公司签订的《物业管理委托合同》中关于“已出售的车位按180-200元/台/月收取服务管理费”的条款无效。一审法院认定事实：据广州市中级人民法院2014年9月13日作出的已发生法律效力的（2014）穗中法民五终字第2449号《民事判决书》查明的事实记载，东湖豪苑公司是涉讼停车场的开发商。2008年8月5日，广州市越秀区第四土地房屋管理所出具《广州市物业服务项目备案回执》，写明：物业服务企业名称为东湖广场公司，承接项目名称为东湖豪苑，选聘单位为东湖豪苑公司，物业服务合同期限为2006年3月1日至2011年2月29日。2011年3月1日，东湖广场公司（受托方、乙方）与东湖豪苑公司（委托方、甲方）签订《物业管理委托合同》，约定物业类型为综合商住楼，名称为东湖豪苑；续签委托物业服务期限为180个月，自2011年3月1日至2026年2月29日止，此期限内业主委员会在行政管理部门的指导下成立的，本合同自动终止，由业主委员会依法选聘物业管理公司进行服务管理，本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙双方可协商续签合同；委托服务管理事项包括有：一、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、露天及地下车库；七、交通与车辆停放秩序的管理；甲方未出售的地下室停车场车位按停车场租赁协议的规定执行；续签合同后东湖豪苑物业管理服务费住宅用途按每平方米2.5元-3.5元/月收取，非住宅用途按每平方米10元-20元/月收取，已出售的车位按180元-200元/台/月收取服务管理费，月保车位按550元-800元/台/月收取月保费，临时停车按5元-9元/小时收取临保费，以上收费标准按物价上涨指数调整，调整价格标准可依照物价部分的批准或根据有关规定与业主协商的标准进行收取等。2012年6月21日，广州市越秀区第四土地房屋管理所出具《越秀区物业服务合同备案回执》，写明收到东湖广场公司提交的东湖豪苑小区物业服务合同备案资料并已备案。仪强公司及广州市文兴房地产咨询有限公司于2004年1月15日通过拍卖竞得广州市东湖路26号地段东湖豪苑第二期地下负一层停车场产权。2006年5月8日，广州市中级人民法院作出（2002）穗中法执字第1226-3号民事裁定书，裁定将上址停车场A、B区、停车场C区（在建工程）总面积5400平方米，过户到买受人名下，过户手续按有关规定办理。2007年10月7日广州市中级人民法院作出（2002）穗中法执字第1226-3号民事裁定书，称上述第1226-3号民事裁定书文字上有笔误，应予补正，裁定：原裁定书“将广州市东湖路26号地段东湖豪苑地下负一层车库停车场A、B区、停车场C区（在建工程）总面积5400平方米，过户到买受人广州市文兴房地产有限公司、仪强公司名下，过户手续按有关规定办理”，变更为：“广州市东湖路26号地段东湖豪苑地下负一层车库停车场A、B区过户到买受人仪强公司名下，停车场C区在建工程过户到买受人广州市文兴房地产有限公司名下”。2011年3月1日，东湖广场公司（受托方、乙方）与东湖豪苑公司（委托方、甲方）还签订了另一份《物业管理委托合同》，其中约定的委托管理期限为120个月，自2011年3月1日至2021年2月28日；管理服务事项包括房屋建筑共用部位的维护、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通厅、门厅、外围；本物业的服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米2.5元向业主或物业使用人收取，商铺、写字楼使用中央空调、电梯及其他常规服务的，按每平方米10元收取，不使用空调、电梯及享受常规服务的，按每平方米8元收取，发展商未售出空置房按物业管理法规起伏不定全额收取，住宅按每平方米2.5元收取，非住宅房屋按每平方米每月8元收取等。对此，东湖广场公司称其当时确实与东湖豪苑公司签订了两份《物业管理委托合同》，但其提交的合同已办理了备案手续，应以其提交的合同内容为准。仪强公司则认为东湖广场公司提交的合同为虚假合同，且也不证明备案的合同即是其提交的合同。据广州市房地产档案馆2015年12月2日出具的《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：2010登记字1100314号）记载，房产地址：越秀区新河浦路98号122号负一层01（汽车库）；建筑面积5258.51平方米；登记时间：2010-06-02；单位名：广州仪强环保科技有限公司（权证号码：150001072号）；规划用途：车库。东湖广场公司于2013年8月26日向一审法院提起诉讼，要求确认其公司对东湖豪苑地下停车场享有物业管理权等。一审法院于2014年4月14日作出（2013）穗越法民三初字第2314号判决，判决确认东湖广场公司对广州市越秀区东湖路26号地段东湖豪苑地下停车场享有物业管理权。广州市中级人民法院于同年9月13日作出了（2014）穗中法民五终字第2449号维持原判的终审判决。该第2449号民事判决认定：东湖广场公司与涉案小区开发商即东湖豪苑公司签订的《物业管理委托合同》出自当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效合同。上述合同约定东湖广场公司为涉案小区提供物业服务的范围包括了地下车库，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，该合同对包括仪强公司在内的全体业主均有约束力。且无证据证明东湖广场公司与东湖豪苑公司实际履行的是另一份物业服务范围未包括地下停车场的《物业管理委托合同》，因此，仪强公司否认涉案小区地下停车场A、B区属于该合同委托服务管理事项与事实不符等。另该涉讼车场的东湖豪苑楼盘目前尚未成立业主委员会。仪强公司于2015年1月5日向一审法院起诉，提出上述请求。一审法院认为，根据（2014）穗中法民五终字第2449号判决确认，东湖广场公司对广州市越秀区东湖路26号地段东湖豪苑地下停车场享有物业管理权。该判决是依据认定东湖豪苑公司与东湖广场公司于2011年3月1日就东湖豪苑签订的《物业管理委托合同》是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效合同而作出的，该判决已经发生法律效力。该判决具有强制执行性和不可争议性，即该判决对作为当事人的仪强公司与东湖广场公司具有约束力，必须依判决履行，同时在该判决生效期间，法院或者其他部门在作一些与该判决有联系的处理决定时，必须以该判决为准。任何有悖于生效判决的决定都无效。生效判决在未经改变或者撤销之前始终具有不可争议性。故仪强公司要求确认上述合同中关于“已出售的车位按180-200元/台/月收取服务管理费”的条款无效的诉请没有事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，于2015年12月16日作出如下判决：驳回仪强公司的诉讼请求。一审案件受理费100元，公告费500元，合计共600元，由仪强公司负担。经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院认为:二审双方当事人争议的焦点是仪强公司主张《物业管理委托合同》中部分条款无效应否支持的问题。本院（2014）穗中法民五终字第2449号民事判决已经确认东湖广场公司与东湖豪苑公司于2011年3月1日签订的《物业管理委托合同》为有效合同并对包括仪强公司在内的全体业主均有约束力。该判决已经发生法律效力，在未经法定程序变更或者撤销之前始终具有不可争议性。故仪强公司认为上述案件案由与本案不同，该案并未对《物业管理委托合同》部分条款进行合法性审查，与事实不符，其上诉以此主张《物业管理委托合同》中关于“已出售的车位按180-200元/台/月收取服务管理费”的条款无效，本院不予采纳。同时，仪强公司认为涉案《物业管理委托合同》中关于“已出售的车位按180-200元/台/月收取服务管理费”的条款违反有关地方性法规、规章等规定,主张该条款无效，也与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”之规定不符，故本院对其上诉请求不予支持。据此，一审法院作出驳回仪强公司诉请的判决，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人仪强公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人广州仪强环保科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 余 盾审判员 李 焕二〇一六年十月十七日书记员 邓安达