重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0103民初17104号原告：成都中南物业服务有限公司重庆分公司，住所地重庆市渝中区长江二路39号，组织机构代码66088379-3。负责人：桑子露，分公司经理。委托诉讼代理人：卢鹏，男，1963年4月2日出生，汉族，成都中南物业服务有限公司重庆分公司员工，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：敖祥琴，女，1971年9月20日出生，成都中南物业服务有限公司重庆分公司员工，住重庆市巴南区。被告：胡强，男，汉族，1971年11月6日出生，住重庆市渝中区。被告：张开群，女，汉族，1971年1月15日出生，住重庆市渝中区。原告成都中南物业服务有限公司重庆分公司（以下简称中南物业重庆公司）与被告胡强、被告张开群物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员颜莉丽独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中南物业重庆公司的委托代理人敖祥琴、卢鹏，被告胡强到庭参加了诉讼。被告张开群经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中南物业重庆公司诉称，中南物业重庆公司系胡强、张开群居住的重庆市渝中区长江二路XX号房屋所在小区的物业服务公司。从2014年7月1日起，胡强、张开群一直未按约定向中南物业重庆公司缴纳物业管理服务费。截止2016年5月31日，胡强、张开群共欠缴物业管理费用2544元，中南物业重庆公司多次向其催收均遭拒绝。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告胡强、张开群立即向原告中南物业重庆公司支付拖欠的物业管理费2392元、水电公摊费152元；2、本案诉讼费由被告胡强、张开群承担。被告胡强辩称，被告未向原告缴纳从2014年7月1日起至2016年5月31日共23个月的物业服务费属实。原因是：原告是前期物业服务的提供方，但是据被告所知前期物业合同到期后，小区并没有与原告续签物业合同。即便原告在前期物业服务合同到期后实际提供了物业服务，但是其提供物业服务的服务标准与其收取物业服务费每月每平方米1.1元的收费标准并不匹配。被告家中无宽带信号，到原告处要求修理被告之属于开发商的事情，如果原告处理需要缴纳300元。小区3幢14楼走廊照明灯的灯罩快脱落存在安全隐患，2016年8月左右被告就向原告反应，到现在都没有处理。小区楼下花台环境被人破坏，绿化设施未改善，小区乱摆摊收费。小区安装了三道门禁系统一直未用，入住时就安装了可视系统，每户安装费600元左右，可视系统用了几个月之后就不能使用了。原告对小区出入人员管理不善，外来人员随便进入小区到处张贴小广告。据被告所知，原告擅自接水管、电表，其使用水电产生的水电费用是在小区的公摊费用中。原告提供的物业服务不符合标准，其物业费的收费标准与物价局规定的标准不一致。故被告不同意原告的全部诉讼请求。被告张开群未答辩。经审理查明，重庆兰波房屋开发有限公司系重庆市渝中区大坪XX路XX号“兰波·红城丽景”项目的开发商。2007年3月8日，重庆兰波房屋开发有限公司（甲方）与成都中南物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定，甲方选聘乙方对“兰波·红城丽景”高层商住楼（建筑面积计224155.27平方米）实施前期物业管理服务；物业服务的主要内容为物业共用部分的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理等；本物业管理区域的物业服务费选择包干制（物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算），住宅：1.10元/月·平方米；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收；物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季季初第一个月前10日内履行交纳义务；合同期限为2年，自2007年3月8日起至2009年3月8日止；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金；本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。该合同并对双方的其他权利及义务进行了约定。签约后，成都中南物业管理有限公司进驻“兰波·红城丽景”小区并提供物业服务。2009年3月1日，双方又签订《前期物业服务合同》一份，该合同对物业服务收费标准、业主交费时间等事项的约定与前一《前期物业服务合同》的约定相同，其中第二十六条约定，合同期限为3年，自2009年3月8日起至2012年3月8日止。2014年4月1日，重庆市渝中区兰波红城丽景小区业主委员会与中南物业重庆公司签订《兰波-红城丽景物业服务合同》，约定，中南物业重庆公司为兰波红城丽景小区提供物业服务，服务费收费选择包干制，住宅（按建筑面积计算）物业服务费用收取标准为1.10元/月·平方米；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取每月每户固定收取8元的方式向业主分摊计收；业主应于每10日前交纳当月物业服务费用；合同期限1年，自2014年4月1日至2015年3月31日止。合同签订后，中南物业重庆公司为兰波·红城丽景小区提供物业服务至今。另查明，胡强、张开群系渝中区XX路XX号兰波·红城丽景小区附XX号房屋（建筑面积94.59平方米）所有权人。在入住初期曾向成都中南物业服务有限公司支付过物业服务费等费用，从2014年7月1日起未再支付物业服务等相关费用。2016年6月16日，成都中南物业服务有限公司出具《关于我司为渝中区兰波·红城丽景小区提供物业服务工作的情况说明》，内容为：成都中南物业服务有限公司于2007年成立分支机构即中南物业重庆公司为兰波·红城丽景小区提供物业服务工作、收取物业服务费及水电公摊费，并全权委托该公司对“兰波·红城丽景”项目所有物业费欠费及滞纳金予以追收，包括向重庆市渝中区人民法院提起诉讼进行追收。庭审中，中南物业重庆公司称物业费收取的标准为住宅1.1元/平方米·月，水电公摊费在2015年10月1日前按每户每月8元分摊，2015年10月1日之后按照每户每月4元分摊。上述事实，有《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同备案证明》、《兰波-红城丽景物业服务合同》、资质证书、委托书、《关于我司为渝中区兰波·红城丽景小区提供物业服务工作的情况说明》、《电梯定期检验报告》、《重庆市渝中区物业专项维修资金管理中心文件》、《消防设施保养合同》等证据以及当事人的陈述载卷，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。重庆兰波房屋开发有限公司与成都中南物业管理有限公司签订的关于“兰波·红城丽景”小区物业服务的《前期物业服务合同》及兰波红城丽景小区业主委员会与原告中南物业重庆公司签订的《兰波-红城丽景物业服务合同》系合同双方当事人的真实意思表示，其内容合法，在合同有效期间内对物业服务企业、开发商、业主及物业使用人依法具有约束力。上述合同到期后，由于兰波·红城丽景小区尚未选聘新的物业服务企业，且原告中南物业重庆公司亦仍然按照前述合同约定继续在对该小区提供物业服务，因此，业主应参照物业服务合同的约定向物业服务企业支付相应的物业服务费用及其他相关费用。同时应当指出，因原告在向“兰波·红城丽景”小区提供物业服务的过程中，虽然存在一定不足，但经本院审查，其并不存在未履行物业服务合同约定的主要义务或者履行合同有重大瑕疵的情形，该“不足”并不足以成为被告拒交物业服务费的理由。原告中南物业重庆公司主张的物业费按照1.1元/平方米·月计算收取，符合合同约定，本院予以确认。《兰波-红城丽景物业服务合同》约定公摊费为每月每户固定收取8元，原告自认2015年10月1日后公摊费为每月每户固定收取4元，本院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告胡强、被告张开群于本判决生效后立即支付原告成都中南物业服务有限公司重庆分公司自2014年7月1日起至2016年5月31日的物业服务费2392元（94.59平方米×1.1元/平方米·月×23个月）及公摊费152元。本案受理费25元，由被告胡强、张开群负担。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  颜莉丽二〇一六年十月二十日书记员  蒋雪琴