新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民 事 判 决 书(2016)新2301民初4752号原告：连玉春，男，汉族，1981年11月18日出生，无固定职业，现住昌吉市，公民身份号码：×××。委托代理人：王开贵，新疆赛天律师事务所律师。被告：新疆缔森地产开发有限公司。统一社会信用代码：×××。住所地：新疆昌吉州昌吉市宁边东路***号。法定代表人：陈恩慧，系该公司总经理。委托代理人：周晓东，国浩律师（乌鲁木齐）事务所律师。原告连玉春诉被告新疆缔森地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2016年8月23日受理后,由审判员丁晓娟适用简易程序于2016年9月30日公开开庭进行了审理。2016年10月27日原告向本院提出鉴定申请，要求对涉案房地暖是否毁损、毁损原因及地暖维修更换且恢复原状所产生的费用进行评估。本院于2016年10月27日将此案裁定转为普通程序，并依法组成合议庭于2017年8月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王开贵，被告的委托代理人周晓东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告连玉春诉称：2016年2月24日，原告与被告签订了一份商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的昌吉市31区3丘21栋房屋。房屋面积336.7平方米，总价1939392元。合同签订后原告依法缴纳了购房款，以及契税、维修基金等税费。之后被告带原告、物业公司到现场看房、交房。现场呈现的楼房情形是该房已被被告装修过，且部分装修毁损严重，墙面有掉皮、水渍及发霉现象。原告要求退房，被告称只有这一套房屋，装修是原打算作样板房使用，后因种种原因放弃了，希望原告不退房，双方友好解决。经原告与被告充分协商，双方确定该套已装修房屋视为被告交付合同约定的房屋，原告也同意。验收房屋时，物业公司确认该房屋壁挂炉毁损，经打压地暖冻裂，无法正常使用。后原告多次找被告要求维修，更换地暖及壁挂炉，被告始终推脱，不积极处理。经原告找相关机构评估，更换冻裂的地暖必须将现有地砖全部拆除，重新找平才能铺设，损失达589065.4元，原告认为被告出售的房屋壁挂炉毁损，地暖暖气冻裂导致冬季无法正常使用，侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1、被告赔偿房屋地暖维修、更换费用589065.4元；2、被告更换壁挂炉一台；3、本案的诉讼费、送达费、评估鉴定费由被告承担。被告新疆缔森地产开发有限公司辩称：地暖损坏的事实是存在的，维修费用不同意原告所主张的费用，壁挂炉确实坏了，被告同意更换新的。事实与理由部分陈述与客观事实不符。”现场呈现房屋已经被装修过的，且部分装修严重毁损”与事实不符。”墙面有掉皮水渍发霉现象”这个与事实相符。”经原告与被告协商，双方确定该已装修房屋就视为被告已交付与合同约定的房屋”与事实不符。地暖修复费用与事实不符。双方约定购买的房屋是毛墙毛地房，交付的房屋是精装修房屋，被告的销售人员在不知情的情况下将精装房屋出售给原告，装修部分应作为原告的不当得利，要求原告作价返还。原告连玉春提供证据，被告新疆缔森地产开发有限公司质证及本院认证如下：证据一、商品房买卖合同一份、附件二、附件三、补充协议一份，证实原、被告于2016年2月24日签订房屋买卖合同，合同对房屋的座落、面积、单价、总价约定明确；附件二证实房屋的布局情况是上下两层，附件三证实装饰和设备标准问题，其中厨房约定为毛墙毛地，给排水管线预留接口，壁挂炉、天然气。补充协议15条证实地暖在交付时已经铺设在地面下，并且提示冬季寒冷要开启壁挂炉防止地暖冻裂。被告质证后对该组证据真实性没有异议，房屋是顶帐给项目经理陈传中的，原告是陈传中的材料供应商，陈传中将房屋抵给了原告，该房屋计划是作为样板房，装修了一半就停工了，后来抵给陈传中，被告与原告签合同也是按照毛墙毛地签的，对于装修部分，被告不承担责任。壁挂炉用天然气供暖是事实，但是在交付给原告之前壁挂炉被告已经拆除了，被告同意给原告安装一个新的壁挂炉。地暖管道损坏是事实。被告将房屋销售给原告时，业务人员没有落实清楚房屋是精装房屋，将房屋销售给了原告，就装修部分应作为原告的不当得利，要求原告作价返还。本院对该组证据的真实性予以确认。证据二、不动产发票一张、契税发票一张、收款收据三张，证实原告于2016年2月27日缴纳购房款1939392元，印花税5元；2016年2月29日缴纳契税38787元，门禁卡15元、电视初装费350元，维修基金38788元，房屋登记费80元。被告质证后对该组证据真实性没有异议。本院对该组证据的真实性予以确认。证据三、房屋交付验收单一份，证实被告于2016年3月8日委托物业公司给原告交付房屋，房屋交付时，物业公司工作人员在房屋交付验收单标注了房屋存在的问题。被告质证后对真实性没有异议，对原告证明的问题不认可，认为屋顶漏水、发霉的情况，是签订合同三年前整栋楼屋顶漏水造成的，签合同之前被告已经整体翻修，现已不漏水了。关于墙面掉皮，被告交给原告的房屋是毛墙毛地。地暖管和给水管的打压没有写结论。本院对该证据的真实性予以确认。证据四、预算书一份，证实原告房屋地暖拆除再装修，恢复原样，评估作价需要589065.4元。被告质证后对真实性、合法性、关联性均不认可，认为预算书是原告单方委托的，内容是对拆除、恢复至现有原样产生的费用，原告要求赔偿损失应该是已经发生的实际损失，被告与原告签订的合同是毛墙毛地，不存在恢复到现有装修状态。本院认为，该预算书系原告单方作出的，被告不予认可，故对关联性不予确认。证据五、产权证一份，证实位于昌吉市31区3丘21栋房屋所有权人是原告，产权登记时间为2016年4月13日。被告质证后对真实性没有异议。本院对该证据的真实性予以确认。证据六、鉴定意见书一份、发票一张，证实经鉴定部门评估房屋修复费用为197366.2元，支出鉴定费15000元。在鉴定现场被告承认交给原告的房屋于2012年11月完工，地暖进行带水打压试验，因未通天然气，地暖一直没有使用，同时地暖水没有排除，因此导致地暖管爆裂，房屋交付的时候地暖就是坏的，没有壁挂炉。被告质证后对该组证据真实性没有异议，对确认的地暖漏水的事实无异议，但对维修更换且恢复原状的费用有异议：地板砖，墙面壁纸、硅藻泥、天棚乳胶漆、踢脚线等项目属于原告不当得利，应当作价返还，不存在赔偿损失的问题；墙面壁纸、硅藻泥、天棚乳胶漆、踢脚线等项目与地暖维修没有任何关系，鉴定的项目范围超出原告的诉请范围，原告诉请是地暖维修，鉴定报告中却包括了墙面壁纸、硅藻泥、天棚乳胶漆、踢脚线等项目，故只认可涉及地暖维修的项目，超出部分不认可。评估报告中，地板砖的修复包括人工及材料，而报告中未明确人工及材料价格，评估报告中得出的单价缺乏依据，对其科学性不认可。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。被告新疆缔森地产开发有限公司未向本院提交证据。根据上述已认定的证据、双方当事人陈述及庭审笔录，本院查明以下事实:被告新疆缔森地产开发有限公司欠案外人陈传中的工程款，双方同意用被告公司开发的房屋抵工程款；因陈传中又欠原告连玉春货款，经三方协商，同意将涉案房屋抵给本案原告连玉春，故原告与被告新疆缔森地产开发有限公司于2016年2月24日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以总价1939392元的价格购买被告开发的昌吉市西域君悦海棠A区21幢房屋（面积：336.7平方米）。合同第十六条”保修责任”第一款约定：”买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；”第三款约定”在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非因出卖人原因造成损坏的，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由出卖人购买”。合同”附件三”约定了装饰、设备标准，”附件四补充协议”第十五条约定：”因买受人购买的商品房为壁挂炉采暖，冬季必须启动壁挂炉供热供暖，否则将造成室内供水排水管、地暖管风冻裂等事故。办理入住手续截止日后，如买受人仍未及时办理入住手续，为避免事故发生，出卖人将对买受人房屋内的地暖管道内进行注水，启动壁挂炉，确保买受人室内温度保持在正常温度内，避免因天气寒冷而发生壁挂炉及供排水、地暖等系统事故，避免影响整体楼栋公共排水设施正常运行。同时，出卖人将根据同期集中供热采暖收费标准，按买受人房屋建筑面积收取当年实际采暖期的采暖费”。合同签订后，原告缴纳了契税、维修基金等税费，并于2016年4月13日登记取得了《房屋所有权证》。2016年3月8日，被告向原告交房时，原告发现被告的房屋系装修过一部分的房屋，且房屋存在壁挂炉被拆除，地暖管冻裂，地下一层屋顶漏水、发霉，墙面掉皮的现象。因被告未予维修，原告认为房屋壁挂炉毁损，地暖暖气冻裂导致冬季无法正常使用，侵害了其合法权益，故诉至法院，要求被告赔偿地暖维修费用589065.4元及更换壁挂炉。另查，被告新疆缔森地产开发有限公司在该小区安装的是威能牌，规格型号为：LIPB38-VUWCN352/2-3HTURBO，额定热水热负荷为38KW的壁挂炉。庭审中，本院委托新疆维吾尔自治区司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心就房屋地暖是否毁损及毁损原因、地暖维修更换且恢复原状所产生的费用进行鉴定。经评估，涉案房屋地暖维修更换且恢复原状所产生的费用为197366.20元，其中被告对地下一层的地板砖恢复38368.2元，墙面硅藻泥恢复3912元，墙面壁纸恢复10896元，天棚乳胶漆铲除1024.2元，天棚乳胶漆恢复3840.75元，踢脚线2572.5元不予认可，对其他财产的维修费用予以认可。原告向鉴定机构交纳鉴定费15000元。本院认为：被告用自己开发的房屋偿还欠款，原告自愿接受房屋，并签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思的表示，内容合法，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对双方的商品房买卖合同关系予以确认。涉案房屋在出售时，被告进行了部分装修，装修物作为添附物，已成为房屋的一部分。被告将装修过的房屋出售给原告，装修物也因添附而成为合同标的有机组成。尽管被告交付的房屋与《商品房买卖合同》”附件三”约定的装饰、设备标准有所不同，但双方系先签订合同后实际看房，且在合同中未特别约定装修物所有权不发生转移。综合原、被告交易的过程，被告向原告交付房屋，就已经包含了转移装修物所有权的意思表示。原告因合法取得房屋而取得装修物的所有权，属于合法取得，不构成不当得利。被告辩解房屋作为毛坯房出售，而交付的房屋是装修房屋，装修部分原告构成不当得利，本院不予采信。其次，在商品房买卖合同中，开发商向购房者交付符合合同约定和法律规定的房屋是其首要的合同义务。本案中，被告向原告交付的房屋壁挂炉被拆除，地暖管网冻裂，不符合合同约定。被告作为向原告出售房屋的开发商，对此应当依据合同约定和法律规定承担维修责任。庭审中，被告认可壁挂炉被拆除，并同意为原告重新安装，本院予以支持。被告认为鉴定机构超范围鉴定，故只认可鉴定意见书中二层地暖修复费用，而不认可一层的地板砖恢复费用38368.2元，墙面硅藻泥恢复费用3912元，墙面壁纸恢复费用10896元，天棚乳胶漆铲除费用1024.2元，天棚乳胶漆恢复费用3840.75元，踢脚线费用2572.5元。对此，本院认为：首先，装修物因添附而成为合同标的的组成部分，被告向原告交付的房屋同样也应保证装修部分的完好。而被告在向原告交付房屋时，装修物就已经部分损坏，根据《合同法》第一百四十二条”标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担”之规定，故被告依法应当予修复和恢复原状；其次，由于地暖管网冻裂而造成地下一层房屋墙面、地面、天棚乳胶漆踢脚线受损，属于扩大部分的损失，此部分损失系被告未及时履行注意义务而导致的，亦应由被告承担责任。被告认为房屋地暖墙面、地面及其他部位受损产生的费用与地暖修复无关的辩解本院不予采信。原告要求被告赔偿房屋地暖维修、更换费用589065.4元，经评估，原告室内地暖维修及受损财产恢复原状维修费用为197366.2元，故本院对原告主张合理部分的赔偿费用予以支持。原告向鉴定机构交纳鉴定费15000元，因本案双方对毁损财产及维修费用无法协商一致，原告为查明和确定损失程度向本院申请鉴定并支付鉴定费用15000元，原告对于其房屋受损并无过错，故鉴定费由被告承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百四十二条，《物权法》第三十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：一、被告新疆缔森地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告连玉春房屋地暖维修、更换费用197366.2元；二、被告新疆缔森地产开发有限公司于本判决生效后十日内给原告连玉春的昌吉市西域君悦海棠A区21幢X单元X号房屋内安装威能牌（规格型号为：LIPB38-VUWCN352/2-3HTURBO，额定热水热负荷为38KW）壁挂炉一台；三、被告新疆缔森地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告连玉春鉴定费15000元。本案受理费9890元，由原告连玉春负担6330元，由被告新疆缔森地产开发有限公司负担3560元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向本院申请执行，申请执行的期限为二年，若超过法定期限提出申请执行的，本院则依法不予受理。审 判 长  唐文琳审 判 员  丁晓娟人民陪审员  朱 平二〇一七年十月二十五日书 记 员  李芙蓉