山东省汶上县人民法院民 事 判 决 书鲁08**民初1908号原告刘丽丽，女，1980年11月10日出生，汉族，居民，住汶上县。原告马金利，男，1980年12月30日出生，汉族，居民，住汶上县,系原告刘丽丽之夫。上列二原告委托理人秦茂龙，山东民桥律师事务所律师。被告胡洪昌，男，1962年10月22日出生，汉族，居民，住汶上县。被告马香兰，女，1962年9月25日出生，汉族，居民，住汶上县，系被告胡洪昌之妻。上列二被告委托代理人房平堂，汶上圣城法律服务所法律工作者。被告马宏宾，男，1964年5月26日出生，汉族，居民，住汶上县。委托代理人张忠军，山东乐和律师事务所律师。第三人王瑞峰，男，1976年8月23日出生，汉族，居民，住汶上县闵子街**号，公民身份号码3708301976********。委托代理人宋建勋，汶上弘义法律服务所法律工作者。原告刘丽丽、马金利与被告胡洪昌、马香兰、马宏宾、第三人王瑞峰返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告刘丽丽、马金利及二原告的委托代理人秦茂龙，被告马香兰及二被告胡洪昌、马香兰的委托代理人房平堂，被告马宏宾的委托代理人张忠军，第三人王瑞峰及其委托代理人宋建勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘丽丽、马金利诉称，2010年11月17日案外人刘仁平与汶上县汶上镇人民政府签订汶上县东和园社区房屋拆迁安置协议，编号：1-17-118，获得小高层住宅安置房120平方米、70平方米二套。2013年11月20日刘仁平与第三人王瑞峰签订转让协议合同，刘仁平将120平方米的安置房卖给第三人王瑞峰。2015年12月22日第三人王瑞峰根据汶上镇东和园建设改造指挥部的通知选定了汶上县东和园社区11号楼3单元5楼东户的安置房。刘仁平将安置房的所有手续交付第三人王瑞峰，第三人王瑞峰付清了全部房款，并占有使用了房屋。2016年3月17日原告欲购买涉案房屋，因拆迁安置协议中登记人为刘仁平，故第三人王瑞峰在刘仁平的配合下与原告签订拆迁安置房买卖合同，将该房屋卖与原告，并将房屋的所有手续和钥匙交付原告，原告于当日在东和园社区物业将东和园社区11号楼3单元5楼东户房屋业主变更为原告刘丽丽，并交纳了物业费。2016年3月20日三被告以与刘仁平有经济往来为由，撬锁而入，强行占用该房屋。原告合法购买了该房屋，拥有该房屋所有权，被告在没有任何手续的情况下强行占用该房屋，侵犯了原告的权利，是违法行为。原告多次与三被告协商未果，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令三被告返还汶上县东和园社区11号楼3单元5楼东户房屋，支付房屋占用费1000元，赔偿原告损失300元，诉讼费用由被告负担。庭审中，原告放弃三被告支付房屋占用费1000元，赔偿原告损失300元的诉讼请求。被告胡洪昌、马香兰辩称，被告胡洪昌、马香兰对涉案房屋拥有所有权，一直占有使用，直至转让与被告马宏宾。被告胡洪昌、马香兰未占有二原告房屋，二原告不具备诉讼主体资格，请求法院依法驳回二原告对被告胡洪昌、马香兰的起诉。被告马宏宾辩称，被告马宏宾未占有二原告房屋，二原告不具备诉讼主体资格，请求法院依法驳回二原告对被告马宏宾的起诉。第三人王瑞峰述称，对二原告陈述的事实与理由均无异议，但二原告的诉讼请求与第三人无关。经审理查明，2010年汶上县人民政府为了城市建设发展的需要，决定将汶上县城二环以内的原汶上县汶上镇辛王庄社区及汶上县南站镇李街村、岗子村、高里村等村庄拆迁改造，一并回迁安置在汶上县城二环以内的汶上县东和园社区，并成立了汶上县汶上镇东和园建设改造指挥部。2010年11月13日案外人刘仁平向汶上县汶上镇东和园建设改造指挥部提出申请，并出具《申请书》，声明：“我是辛王庄社区第十组村民，名叫刘仁平。因孩子有病在外地住院，没有及时回家，测量房子时，由租房人马香兰签了字。以前，因为孩子看病、结婚等借了马香兰的钱，由于借钱较多，没有及时还清，房子借给马香兰居住。我和马香兰只是经济上的纠纷，房子是我的，我才是房子的主人，只有我有权利签字，她没有权利签字，我申请把签字换成我的名字。申请人：刘仁平2010年11月13日”。汶上县汶上镇辛王庄社区居民委员会在该《申请书》上加盖公章，时任汶上县汶上镇东和园建设改造指挥部负责人宫庆帅、李登军等人在该《申请书》上签字。2010年11月17日刘仁平与汶上县汶上镇人民政府签订编号为1-17-118《汶上县东和园社区房屋拆迁补偿安置协议》，选择房屋产权调换方式，在汶上县城银星路以西、东一环以东、市政路以北、广场路以南的区域选择小高层住宅楼，户型为120ｍ²和70ｍ²的安置房，同时将被拆迁房屋的《房屋所有权证》（证号0000076）交汶上县汶上镇人民政府，统一办理注销登记手续。2015年12月21日汶上县汶上镇东和园建设改造指挥部向刘仁平下达《东和园王庄社区居民回迁安置选房通知单》，通知载明：“王庄（单位）刘仁平同志选房号：171所选住宅楼为11号楼3单元5楼东户。面积（122.51ｍ²）储藏室3-107号面积9.28平方米。”选房确定后，指挥部又向刘仁平下达《东和园回迁户入住通知单》，通知载明：“小区物业管理公司：请将以下楼房的钥匙交付王庄回迁户刘仁平11楼号3单元5层501室储藏室编号3-107”，刘仁平在“回迁户”栏签名。在等待回迁安置房屋期间，2013年11月20日刘仁平将编号1-17-118住宅楼，户型为120平方米的安置房以240000元的价款转卖给第三人王瑞峰；回迁房确定后，2016年1月，刘仁平与第三人王瑞峰明确买卖房屋位置为东和园社区北区11#3单元5楼东户，面积122.51平方米，储藏室面积9.28平方米，第三人将实际选房面积超出部分差价款12500元交付给拆迁指挥部，领取本套房屋钥匙，房屋及储藏室所有权完全归第三人所有，如更改为第三人姓名及办理产权证件时，刘仁平全力配合，所需费用由第三人负担。2016年3月17日第三人王瑞峰以310000元的价款转卖给原告刘丽丽、马金利，因回迁户姓名仍为刘仁平，故刘仁平与原告刘丽丽签订《拆迁安置房买卖合同》，约定刘仁平将东和园社区北区11号楼3单元5楼东户，建筑面积122.51平方米，储藏室面积9.28平方米卖给原告刘丽丽、马金利，该房屋为刘仁平和肖雷兰（刘仁平之妻）的共同财产，原建房售房单位允许转卖，该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押、债权债务以及其它权利瑕疵，成交价格为人民币310000元整，购房款汇入第三人王瑞峰在中国农业银行开设的账户内。刘仁平与原告刘丽丽经协商，又补充约定：“刘仁平同意将东和园社区北区11#楼3单元501室的房名更改为马金利、刘丽丽。以上信息经甲乙双方及见证人核实同意，产生任何纠纷与物业无关。”刘仁平作为甲方、刘丽丽作为乙方、王玉花作为见证人在上述三人身份证复印件上书写的内容下部分签名并捺印。同日原告刘丽丽以刘丽丽的名义向汶上嘉福物业管理有限公司交纳物业费1078元、垃圾清运费500元，并以业主的名义与汶上嘉福物业管理有限公司签订《东和园（北区）室内装修协议》、《东和园（北区）业主临时管理规约》，《电费明细清单》上也载明涉案房屋的客户名称为原告刘丽丽。原告刘丽丽陆续向第三人王瑞峰交付房款270000元后，下欠40000元，2016年3月19日原告刘丽丽向第三人王瑞峰出具欠条一张，保证在2016年4月20日付清下欠40000元房款。二原告占有该房屋后不久，第三人及其家人与被告马香兰、马宏宾及其亲属因房屋所有权问题发生矛盾纠纷，为此向汶上县公安局报警处理，当事人未能就房屋所有权问题达成一致意见。三被告至今占有涉案房屋。2016年4月18日，二原告以维护自己的合法权益为由诉至本院，请求判令三被告返还汶上县东和园社区北区11号楼3单元5楼东户房屋，支付房屋占用费1000元，赔偿原告损失300元，诉讼费用由被告负担。庭审中，原告放弃三被告支付房屋占用费1000元，赔偿原告损失300元的诉讼请求。本案在诉讼过程中，三被告辩称，被拆迁的房屋系被告胡洪昌、马香兰购买刘仁平房屋院落后翻建的房屋，属于被告胡洪昌、马香兰所有。因房屋位于汶上县汶上镇辛王庄社区，刘仁平属于该社区居民，以刘仁平的名义回迁房屋，可以多得一套70余平方米的楼房，被告胡洪昌、马香兰与刘仁平一致同意以刘仁平的名义回迁房屋。刘仁平因其他原因涉嫌刑事犯罪，现羁押于汶上县看守所。上述事实，由刘仁平出具的《申请书》、编号为1-17-118《汶上县东和园社区房屋拆迁补偿安置协议》、证号为0000076《房屋所有权证》复印件、《拆迁价值评估明细表》、《东和园王庄社区居民回迁安置选房通知单》、《东和园回迁户入住通知单》、《转让协议合同》、《补充协议》、收款条、《拆迁安置房买卖合同》、银行转账凭条、原告刘丽丽与刘仁平约定证明、收款证明、欠条、交纳物业费及垃圾清运费收款收据、《东和园（北区）室内装修协议》、《东和园（北区）业主临时管理规约》，《电费明细清单》、钥匙照片、《转让合同》、土地使用证复印件、辛王庄社区三、九、十生产组居民住宅分布图复印件、汶上县汶上镇东和园社区建设改造指挥部通知、汶上县公安局卷宗材料复印件、证人证言、当事人的陈述、庭审笔录等为证，均已记录在卷，经庭审质证，足以认定。本院认为，涉案房产由汶上县汶上镇人民政府依照回迁安置的程序回迁给刘仁平，刘仁平对回迁的该房屋拥有所有权，由本院依据原告的申请，向汶上县汶上镇东和园建设改造指挥部调取的档案材料、原告提供的证据和当事人的陈述予以证实。刘仁平将回迁给自己的房屋出卖给第三人，第三人又转卖给二原告，系涉事方自由权利的行使，法律予以尊重不应干预。二原告通过支付房屋对价的方式，从房屋权利人处购买取得房屋，获得涉案房屋的钥匙，并以业主的名义入住，交纳物业管理费等各项费用，应当认定二原告已经从卖房人处合法取得了涉案房产，对涉案房产实际占有，后三被告入侵涉案房屋至今，对二原告请求三被告返还涉案房屋的主张，本院应予支持。三被告辩称，涉案房屋是由被告胡洪昌、马香兰所有的房屋回迁所得，应属于被告胡洪昌、马香兰所有，本院认为，涉案房屋在回迁时的回迁户为刘仁平，而不是被告胡洪昌、马香兰，被告胡洪昌、马香兰庭审时亦称为能多得一套70余平方米的房屋，同意以刘仁平的名义回迁房屋，回迁后的房屋亦应属于刘仁平所有，至于回迁前房屋的归属及回迁后刘仁平应否交付被告胡洪昌、马香兰，不是本案审理评判的范围。因拆迁安置单位明确的回迁户为刘仁平，在刘仁平与被告胡洪昌、马香兰之间未对回迁的涉案房屋所有权作出约定的情况下，应当认定刘仁平对回迁的涉案房屋拥有所有权，被告胡洪昌、马香兰不具有所有权。三被告的辩解理由不当，本院不予采纳。三被告还辩称，涉案房屋系小产权房，不应买卖，二原告未取得涉案房屋所有权，不具备原告诉讼主体资格，且二原告还拖欠卖方40000元房款，本院认为，汶上县人民政府为了城市建设发展的需要，决定将汶上县城二环以内的原汶上县汶上镇辛王庄社区及汶上县南站镇李街村、岗子村、高里村等村庄拆迁后，一并回迁安置在汶上县城二环以内的汶上县东和园社区，该社区所使用的土地不属于某个村集体所有。二原告向卖方支付大部分房屋价款，获得房屋的钥匙，取得该社区业主身份，应当认定二原告已取得占有涉案房屋，请求三被告返还该房屋，与本案有直接的利害关系，二原告具备本案的诉讼主体资格，关于拖欠房款40000元，系二原告与卖房人之间形成的债权问题，并不影响卖房人将房屋交付给买房人（即二原告）占有的事实。三被告的辩解理由不当，本院不予采纳。三被告又称，回迁后涉案房屋的钥匙由刘仁平交付给被告胡洪昌、马香兰，被告胡洪昌、马香兰最先取得占有涉案房屋，其提供的证据明显劣于二原告提供的证据，对三被告的辩解，证据不足，本院不予采信。三被告还称，二原告提交的证据“刘仁平”签名是否为刘仁平本人所签，不能确定，本院认为，二原告提交的证据，能够相互佐证，第三人均无异议，结合被告胡洪昌、马香兰陈述“以刘仁平名义回迁”的事实，应当认定“刘仁平”签名系刘仁平本人所为，三被告的辩解无证据证实，本院不予支持。综上，本院认为，不动产物权变动是法律行为及其他法律事实的产物，不是登记机关登记行为的产物，登记的公示效力在于保障对外的交易安全。本案中，第三人从刘仁平处购得房屋，转卖给二原告，二原告支付对价，通过正常的市场交易渠道取得占有涉案房屋；对回迁后所得的涉案房屋，刘仁平与被告胡洪昌、马香兰未存在买卖交易等法律行为，本院应依据真实权利状态确定权利人，而非依据登记确定权利归属。对于三被告辩解，以涉案房屋未登记，二原告未取得涉案房屋，不能行使涉案房屋返还请求权的理由，本院不予采纳。原告自愿放弃请求三被告支付房屋占用费1000元，赔偿原告损失300元的主张，系当事人自由处分自己的权利，不违反法律规定，本院应予照准。依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告胡洪昌、马香兰、马宏宾于判决生效后十日内返还原告刘丽丽、马金利位于汶上县东和园社区北区11号楼3单元5楼东户房屋一套；二、驳回原告刘丽丽、马金利的其他诉讼请求。案件受理费5950元，由被告胡洪昌、马香兰、马宏宾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  刘利振审 判 员  王 振人民陪审员  李桂新二〇一六年十月十四日书 记 员  郭 晨第-8-页共8页