湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0112民初748号原告甘一然。委托代理人杜柯，湖北金卫律师事务所律师。委托代理人刘梅芳，湖北金卫律师事务所律师。被告谢慧娜。委托代理人夏威，湖北光年律师事务所律师。第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司（原名湖北深中联置业顾问有限公司）。法定代表人单一刚，总经理。委托代理人韩红霞，公司员工。委托代理人何钰寅，公司员工。原告甘一然与被告谢慧娜、第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李振华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告甘一然的委托代理人杜柯、刘梅芳，被告谢慧娜及其委托代理人夏威，第三人链家公司的委托代理人韩红霞、何钰寅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甘一然诉称，2015年9月25日，原、被告在第三人主持下，签订了1份《存量房居间（买卖）合同》，约定原告将位于武汉市东西湖区常青花园六小区南区x栋x单元x层x室房产转让给被告，转让价885,000元。合同违约责任约定：买方或卖方不履行合同约定的义务，导致交易无法完成的，应当向对方承担违约责任，如买方违约，卖方有权解除合同并没收定金或要求买方支付房产转让价的20%的违约金。合同履行中，被告在支付50,000元定金后，即表示不再继续履行合同。2015年11月12日，在第三人的安排下，原、被告见面洽谈，并就被告是否购买房屋问题另行签订了补充协议性质的《说明》。其后，被告仍坚持不再履行上述《存量房居间（买卖）合同》，故双方的合同关系已自行解除。被告的违约行为造成原告巨大的经济损失。现请求判令：1、被告向原告支付违约金127,000元（另有50,000元由定金冲抵）；2、被告承担本案全部诉讼费用。被告谢慧娜辩称，被告没有违约，当时没有提交银行贷款资料是因为原告告知已经有第三方买了，就不需要准备资料了。原告的委托人和母亲同意不管是被告买还是第三方购买，被告就连款带利息一起给原告。被告一直与第三人及原告协商，原告起初同意以第三方的名义履行合同，其后又不同意，被告表示按照原合同继续履行，并向原告发出律师函要求继续履行合同，但原告以被告违约为由拒绝履行原合同并要求支付违约金。关于违约金，原告并没有发生实际损失，根据诚实信用及公平原则，请求驳回原告的诉讼请求。第三人链家公司陈述，签订《存量房居间（买卖）合同》之后，被告在光大银行办理贷款被拒，后又找到工商银行，因没有提供资料也没有通过银行贷款审批。2015年11月初，被告与第三人沟通，想通过第三方购买房屋。第三人遂与原告的授权代办人金萍协商，并开始寻找第三方买主，金萍表示要考虑，当晚表示不同意。第三人于是退了第三方买主的诚意金。后第三人通知双方决定是继续履行还是修改合同，金萍能够来，但一直无法约上被告。按照合同约定应该于2015年11月12日过户，所以第三人赶紧通知双方协商。双方及家属都到场后，经第三人做工作，原告方同意只要被告当晚12点前还同意购买，合同就继续履行。但为了退45,000元定金的问题，双方没有协商好，被告要求退50,000元定金，原告方不同意，双方吵起来，被告就走了，被告丈夫李天顺还在，被告说李天顺决定的，其均予以认可。李天顺当时明确表态不购买此房屋，于是签订1份《说明》。此后，被告就一直没有消息了，第三人还通知了双方来签订解约协议，但双方一直没有来。第三人于是将房屋两证还给了原告。原告的诉讼请求与第三人无关，应该由违约方承担责任，第三人对于违约方不发表意见。原告甘一然提交了以下证据：1、原告居民身份证，证明原告主体适格；2、被告居民身份证复印件，证明被告主体适格；3、《存量房居间（买卖）合同》，证明合同关系；4、湖北深中联置业顾问有限公司收款收据、收条，证明原告支付了交房保证金及房屋两证，依约履行了合同义务；5、《说明》，证明合同解除及被告违约情况；6、原告代理人金萍与被告往来短信打印件，证明被告明确表示不再履行合同；7、长江日报关于该案有关情况的报道打印件（2015年12月23日第14版），证明被告违约及其他有关情况；8、原告代理人金萍与第三人员工司亮的微信联络记录，证明被告违约，原告卖房是因其急需用钱，被告及第三人意图让他人购买此房，原告一直未同意；9、原告代理人金萍的购房发票、合同及银行往来明细，证明被告违约导致原告方购房时不得不向他人高息借款造成了损失；10、授权委托书，证明原告授权金萍办理相关事宜。被告谢慧娜提交了以下证据：1、《二手房签约告知书》、《存量房居间（买卖）合同》，证明双方合同关系；2、收据，证明被告向第三人支付了费用；3、转账记录截图，证明被告向原告支付了定金；4、律师函、邮件回单，证明被告发函给原告要求继续履行合同，但原告拒绝履行；5、被告与第三人员工司亮的微信联络记录，证明2015年11月12日，原、被告签订《说明》前，原告已经委托第三人将涉案房屋挂牌，其有另行出售的意思表示，当时原告已有同意由第三方购买房屋的意思表示。第三人链家公司未提交证据。经庭审质证，被告谢慧娜对原告甘一然提交的证据1、2、3、10无异议；证据4真实性无异议，但与被告无关；证据5真实性无异议，但第一句有歧义，没有说清楚是决定购买还是不购买，协议签订后被告也清楚表示愿意购买，不能达到原告的证明目的；证据6真实性无异议，证明目的有异议，短信无法体现被告不愿意履行合同，短信内容表明双方在协商，被告并没有明确表示不买，但原告明确表示其不卖；证据7报纸报道客观存在无异议，但对内容有异议，本案与该报道无关联性，贷款问题导致合同无法履行的说法不成立；证据8系原告与第三人的联系记录，真实性无法核实，也不能代表被告的意思表示，记录中有表明是被告的朋友来购买此房，并不是被告不买，至于着急用钱属于原告自述；证据9真实性无异议，但证明目的有异议，且与本案无关。第三人链家公司对原告甘一然提交的证据1、2、3、4、10无异议；证据5、7、8、9三性无异议，但是否能达到证明目的不发表意见；对证据6不发表意见。原告甘一然对被告谢慧娜提交的证据1、3无异议；证据2与原告无关；证据4函件收到过，收到时间不清楚，该函落款日期为2016年1月14日，已过双方签订的说明约定的解除合同时间；证据5是被告与第三人联系记录，无法确定真实性。第三人链家公司对被告谢慧娜提交的证据1、2无异议；证据3、5真实性无异议，证明目的不发表意见；证据4与第三人无关。本院经审查认为，原告甘一然提交的证据1、2、3、4、5、7、10，被告谢慧娜及第三人链家公司对真实性无异议，予以采信；证据6系原、被告的联系记录，被告谢慧娜对其真实性无异议，予以采信；证据8系原告与第三人的联系记录，第三人链家公司对其真实性无异议，予以采信；证据9系原告代理人购房事宜，本案审理的是原、被告的买卖合同关系，两者属于不同法律关系，该证据与本案缺乏关联性，不予采信。被告谢慧娜提交的证据1、3，原告甘一然及第三人链家公司对真实性无异议，予以采信；证据2、5经第三人确认无异议，予以采信；证据4原告甘一然确认收到，予以采信。以上已采信的证据能否达到当事人证明目的，本院将结合查明的事实综合认定。根据以上有效证据及各方当事人在庭上的陈述，本院综合认定本案事实如下：第三人链家公司原名湖北深中联置业顾问有限公司，2015年12月22日变更工商登记为现名。原告甘一然欲出售其位于武汉市东西湖区常青花园六小区南区x栋x单元x层x室房产，委托了金萍全权办理出售事宜。2015年9月25日，原告甘一然（卖方）、被告谢慧娜（买方）、第三人链家公司（经纪方）签订1份《存量房居间（买卖）合同》，主要约定：卖方将坐落于武汉市东西湖区常青花园六小区南区x栋x单元x层x室房产转让给买方，转让价885,000元；定金50,000元为第一部分房款，经纪方预留5,000元作为交付保证金，在完成房产过户交接并结清相关费用后3日内，由经纪方直接划入卖方账户；第二部分房款835,000元，付款方式为银行按揭商业贷款，买方需在房产过户见房产收件单前支付首期款265,000元（不含定金），买方应在首期款支付截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料……；买卖双方在此合同签订30个工作日内签署《武汉市存量房买卖合同》，交纳税费，办理过户手续；卖方应当在收到全款后3日内交房；买方应向经纪方支付佣金20,355元。违约责任：买方或卖方不履行合同约定的义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任。如买方违约，卖方有权解除合同并没收定金或要求买方支付转让价20%的违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求双倍返还定金或要求卖方支付转让价20%的违约金……合同还约定了三方其他权利义务。合同签订后，原告甘一然于同日向第三人链家公司交付了标的房屋的房屋所有权证及土地使用权证。2015年9月26日，被告谢慧娜支付定金50,000元，其中原告甘一然代理人金萍收取45,000元，另有5,000元由第三人链家公司保管。此后，因被告谢慧娜未能通过银行按揭贷款审批，2015年11月初，被告谢慧娜欲通过寻求第三方购买房屋的方式履行合同。期间，双方多次通过短信等进行了协商。2015年11月11日，被告谢慧娜发送短信：“……可我觉得和这房子没缘，不想买了，又不想有损失。中介让我们先过户，公司可借钱给我们，他们自己也计划收购，我也不知道怎么样比较好。”原告方金萍回复：“你们也是做生意的，也是讲诚信信用，凡事有理有据，按章办事的。当初我们都是商谈好的才促成这事，现在发生这样不是我的问题。”被告：“是的，知道都是我们的错，中介他们已找到买主了，我也就放心了，我想只要你们没少钱应该卖给谁都一样……”。2015年11月12日，三方当事人签署1份《说明》，主要内容：甲方甘一然，乙方谢慧娜、李天顺，丙方链家地产金银潭店。经三方协商，乙方若于2015年11月12日24时之前不能决定是否购买武汉市东西湖区常青花园六小区南区x栋x单元x层x室之房产，则原先签署的房屋居间（买卖）合同及其他相关合同文件均自行解约。丙方可以再次为此房寻找客户，若丙方客户购买此房，则乙方之前支付给甲方的50,000元定金，甲乙双方协商退还金额。2015年11月13日丙方将房产证、土地证交还甲方。备注：1、关于定金退还金额双方协商，具体数额待定；2、关于定金50,000元，其中甲方实际收取45,000元，其余5,000元由丙方暂存。原告甘一然、被告谢慧娜之夫李天顺及第三人链家公司员工何钰寅在该说明中签名。原告甘一然及第三人链家公司称被告谢慧娜之夫李天顺当晚即表示不再购买。被告谢慧娜称其认可李天顺的签字，但不记得是否表示买或不买。后第三人链家公司已将诉争房屋房产证、土地证交还原告甘一然。2015年11月19日，被告谢慧娜发送短信：“金萍你好，房子的事再次说对不起……中介一直在把我往歪路上引……之前他们说有人一定会买的，你也同意了，最后又说中介可以收购，这一切都没有实现……我们目前50,000定金、20,350中介费、11,000评估费8万多在别人手里，之前我不懂法律也没有时间，最近我问了好几个律师说中介有很多漏洞，我们可以拿回这些钱，因为中介和我沟通和承诺的微信都是证据。就是有可能耽误了你们卖房的时间，如果可以的话，我们尽量先卖房子，能卖高一点就最好，也算陪我们的错……也许有人因为不用中介费而买。但希望你们只收房价的利息钱，其余的退给我们可以吗？如果你同意了我们就先卖房子再找律师要中介赔偿费用，免得耽误你卖房子？当然决定权在你，如果你不同意，我们明晚就有律师开始工作了。”原告：“发生这样的事我们都不想，如果中介早点告知真相，我们可以在桌面上不是不可以谈，接下来你们和中介做的什么事，让我们很不好接受。首先，我没答应中介什么转卖房子的事，我有微信证据。其次，我的押金也没有退回。最后，你们也确实存在违约行为，从贷款开始从头到尾都是欺骗我，把我蒙在鼓里。”被告：“我一直和中介说不要瞒着，尽快帮忙卖掉，最好能卖高一点，你们应该会同意。他们也没说你们不同意，就是让我们最好不要去中介免得人多口乱……”2015年12月2日，被告：“今天下午电视台要采访我……主要突出中介处理问题的不靠谱。我们最后的结果是我尽快买或找个人买都行，从违约到付清全款的利息我们会付给你，一个月6,000元，可以吗？如果可以我就用这个话做结尾。如果你不回话，就表示不同意……”，原告：“该说的我都已经说清楚了，是你们违约在先的……”。2015年12月15日，被告：“我再和你商量一下，我买你又不要贷款怕麻烦。那我找个小区的人或朋友买，找个付全款的，什么时候找到我就付银行利息给你可以吗？如果你同意的话，我们就这样友好解决……我已找律师正式立案告中介，我就不让甘一然出庭了。”原告：“这个房子现在我不卖了，如果你想和平解决，我还是那句话，我们都是按合同来的……”。2015年12月24日，原告：“李先生，请转告你老婆，不经房主同意擅自挂中介到处卖房？谁给你的权利，合同期内你们不按时按合同规定时间买房，合同失效你们强行擅自处理他人房屋……”。2015年12月28日，被告：“你4.5万不还我的话，你把房子卖给我朋友，她说只要你88.5万卖给她，她补偿我一些，但我朋友也没太多钱，也要贷款，首套房快些，半个月差不多就可以下来了……”。2015年12月30日，原告：“签订合同期内你违约在先没有履行合同规定，是你的违约责任，我是无过失方……合同失效后，你未经房主同意擅自处理他人房屋挂网上，并以不法手段伙同中介撬开他人房门……因为你的违约，打乱我的计划，我是借高利贷还的别处房款，这个损失怎么算谁的……”被告：“请问你什么时候去办贷款履行合同。”双方为合同后续履行事宜未能达成一致意见。被告谢慧娜于2016年1月14日委托湖北光年律师事务所律师制作了《律师函》，主要内容：致甘一然、金萍女士，根据谢慧娜提供的资料显示，2015年9月25日，你与谢慧娜签订《存量房买卖合同》……谢慧娜按约定支付定金50,000元。现由于你明确表示拒绝继续履行合同……特函告：1、继续履行2015年9月25日签订的买卖合同；2、请在收到本函之日起5日内与谢慧娜联系，到房产管理部门办理房屋过户事宜……原告甘一然收到载有该函的快递邮件。2016年3月，原告甘一然将诉争房屋另行出售。2016年3月18日，原告甘一然诉讼来院，要求如诉称。审理中，被告谢慧娜于2016年3月24日另行起诉原告甘一然，要求解除合同等。因各方当事人坚持各自诉、辩意见，本案调解不成。本院认为，原告甘一然与被告谢慧娜、第三人链家公司签订的《存量房居间（买卖）合同》系当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。2015年11月12日签署的《说明》属于补充约定，亦合法有效。各方当事人应严格按照协议约定履行义务。根据合同约定，原告甘一然与被告谢慧娜应于合同签订后30个工作日内，即2015年11月13日前办理房屋过户手续；在取得房产过户收件单前，被告谢慧娜应另付首付款265,000元。而从双方于2015年11月12日签署的《说明》可见，被告谢慧娜此时尚不能决定是否购买，已有不再履行合同之意。按《说明》的约定之意，被告谢慧娜应于2015年11月12日24时之前应决定是否继续履行合同，否则合同解除，该内容属于合同解除条件的约定。但被告谢慧娜并未按此约定明确表示履行合同也未支付首付款。且第三人链家公司证实被告谢慧娜之夫明确表示不再购买，被告谢慧娜对此表示不记得是否作出了决定，购买房屋应属于家庭事务中的重大事项，被告谢慧娜的如此解释不合常理，本院实难采信。故本院认定合同依约已达到解除条件。双方此后协商的短信内容，亦可佐证被告谢慧娜因贷款不能而希望变更合同履行方式，寻求由第三方购买以支付房款的事实。被告谢慧娜辩称已取得原告甘一然的同意，由第三方购买房屋的方式代为履行合同，但从三方当事人的陈述以及原、被告进行协商时的短信内容，不仅不能证明原告甘一然同意变更合同履行方式，还表明了被告谢慧娜未向原告甘一然如实告知其不能如约履行合同的情况，故被告谢慧娜的该节辩称意见，没有证据证实，本院不予采纳。被告谢慧娜于2016年1月14日再要求继续履行合同，既不符合《存量房居间（买卖）合同》关于合同履行期间的约定，也与2015年11月12日双方签署的《说明》所约定内容相悖。被告谢慧娜未按合同约定支付首付款已构成违约，对于未能办理贷款的缘由，被告谢慧娜也未举证证明属于政策调整或其他不能归责于其的事项。因此，由于被告谢慧娜的原因，其未依约支付首付款，也未能办理按揭贷款以履行支付购房余款的义务，导致合同不能继续履行，其属于合同违约方，应当依照合同约定向原告甘一然承担违约责任。被告谢慧娜辩称其未违约的意见，本院不予采纳。合同关于违约责任约定：“买方或卖方不履行合同约定的义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任。如买方违约，卖方有权解除合同并没收定金或要求买方支付转让价20%的违约金……”，原告甘一然认为定金赔偿不足以弥补其损失，要求被告谢慧娜承担转让价20%的违约金，但原告甘一然主张的损失主要为其代理人金萍购房的损失，该损失既不能确证，也与本案原、被告的房屋买卖合同关系在法律上没有直接的、必然的关联性，不属于合同当事人在订立合同时预见或应当预见的可得利益损失，不能以此认定为原告甘一然的主要损失，故本案所涉合同不能履行给原告甘一然所造成的损失主要是资金利息损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”；第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定；以及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”的规定，本院对被告谢慧娜辩称违约金过高的意见予以采纳，并酌定被告谢慧娜应向原告甘一然支付转让价10%的违约金88,500元。被告谢慧娜已支付的定金50,000元，原告甘一然主张扣减，本院予以准许。其中有第三人链家公司代为保管的被告谢慧娜定金5,000元，鉴于原告甘一然未另行提出主张，第三人链家公司亦表示对其权属无意见，可由其直接交付给原告甘一然，本院不另行处理。综上，被告谢慧娜未按合同履行义务应承担违约责任，其已支付的定金不予退还，并还应向原告甘一然支付违约金38,500元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百三十条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告谢慧娜于本判决生效后五日内向原告甘一然支付违约金38,500元（已扣减定金50,000元）；二、驳回原告甘一然的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,420元（已减半收取），由原告甘一然负担400元，被告谢慧娜负担1,020元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费2,840元，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  李振华二〇一六年十月十四日书记员  李程程