浙江省武义县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0723民初3311号原告：周仓余，男，1973年4月1日出生，汉族，住浙江省武义县。原告：王笑桃，女，1983年5月8日出生，汉族，住浙江省武义县。共同委托代理人：仰忠（特别授权代理），浙江今日律师事务所律师。被告：张秀岳，男，1967年12月31日出生，汉族，住浙江省武义县白洋街道百团一路*幢*号，现住武义县。被告：陈妩慧，女，1971年8月24日出生，汉族，住浙江省武义县白洋街道百团一路*幢*号，现住武义县。原告周仓余、王笑桃与被告张秀岳、陈妩慧房屋买卖合同纠纷一案，本院依法受理后，由代理审判员叶青独任审判，公开开庭进行了审理。两原告及其委托代理人、被告张秀岳到庭参加诉讼，被告陈妩慧经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：两原告系夫妻关系。2016年3月11日，经武义正和房产经纪有限公司中介下，原告王笑桃与被告张秀岳签订一份《房地产买卖合同》（张秀岳之妻陈妩慧也在该合同落款上签字捺印），该合同约定了房价以及付款方式等条款，其中第五条约定：“甲乙双方同意，甲方于2016年4月11日前腾空该房屋并通知中介机构和乙方进行验收交接。”该合同第九条还约定：“因土地性质变更所需缴纳的土地出让金，由甲方承担”。合同签订后，原告依约支付了购房定金（房款）20万元。2016年4月1日，原告提前交付了第二期130万元购房款之后。双方于当日在中介公司人员陪同下，前去办理了房屋产权过户至周仓余名下的登记手续。但是后来在办理国有土地使用权证的过户登记时，办证机关要求先补交土地出让金之后才能办理登记过户，但由于出让金数额暂时无法确定，所有双方口头约定待8月份土地出让金政策出台后再由被告按约交纳，然后再由原告付清第三期购房款，被告即向原告交房。2016年8月中旬，经县国土局对该房屋地块容积率进行复核，确定该房屋土地超容积率建筑面积89.6平方米，需缴纳土地出让金74368元。于是，原告以及中介公司人员多次电话催促被告前去县国土局缴纳土地出让金，但是被告置之不理。2016年8月19日，原告周仓余邮寄给被告张秀岳一份《催缴土地出让金通知书》，并附上国土局缴纳土地出让金通知。8月22日，被告张秀岳复函一封，认为超容积率土地出让金不是合同约定其承担土地性质变更所需缴纳土地出让金范围，故拒绝缴纳土地出让金。为了实现合同目的，原告于2016年9月5日向县国土局为被告张秀岳垫付代交了土地出让金74368元及相关税费后，随即领取了房地产两证合一的《不动产权证》（由办证中心收回过户登记在周仓余名下的房屋所有权证）。2016年9月6日，原告在第三期应付32万元购房款中扣除垫付代交土地出让金74368元及相关税费2768.24元、垫付的中介费10000元之后，将尚需支付的232863.76元购房款通过银行直接汇入被告陈妩慧的账户内。同时，原告周仓余通过快递寄给被告张秀岳一封信函，告诉其第三期32万元房款已扣除出让金及相关税费中介费后剩余房款已打入你方陈妩慧建行账户的情况，并同时要求被告于2016年9月9日前腾空该房产交给原告。但是，两被告仍然置之不理。两原告认为：双方签订的《房地产买卖合同》合法有效，在被告违约拒缴土地出让金的情况下，原告具有先履行的不安抗辩权。在函告未果的情况下，为实现合同目的，善意为被告垫付土地出让金及相关款项，领取了《不动产权证》并同时付清了第三笔购房余款。根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，原告持有《不动产权证》是县城百团一路三幢5号房屋不动产的合法所有人，两被告至今未腾空交付房屋不仅违约，而且侵权。原告诉请要求：1、依法判令两被告将登记在原告周仓余名下坐落在武义县城百团一路三幢5号的房屋腾空交给两原告；2、本案诉讼费用由两被告承担。两原告为证明自己的主张，向本院提供证据：1、2016年3月11日签订的房屋买卖合同，证明双方签订房地产买卖合同及合同条款约定的事实。2、收条，证明原告支付定金房款20万元的事实。3、收条，证明原告支付第二期房款130万元的事实。4、催缴土地出让金通知书，证明原告向被告张秀岳函告需要交土地出让金的事实。5、被告张秀岳复函一份，证明被告拒交土地出让金的事实。6、2016年8月27日函件一份，证明原告要求被告9月30日前交清土地出让金的事实。7、非税收入通用票据，证明原告为了房产过户代被告名义垫付土地出让金74368元的事实。8、浙江省增值税普通发票，证明原告垫付土地评估费500元的事实。9、税收缴款书，证明原告垫付土地出让金税费2268.24元的事实。10、收款收据，证明原告为办理过户垫付被告中介费用10000元的事实。11、地契证，证明原告交纳土地出让契税的事实。12、建行汇款转账凭条两张，证明原告于2016年9月6日支付第三期房款余款232863.76元及支付中介费10000元的事实。13、2016年9月6日函件一份，证明原告函告垫付出让金等抵扣以后汇款情况并要求被告交付房屋的事实。14、不动产权证，证明原告领取了不到产权证，原告是合法产权人的事实。15、结婚证，证明原告周仓余与王笑桃系夫妻关系。16、行政处罚通知书（复印件），证明被告违章加层建筑的事实。17、武证办（2007）20号文件（复印件），证明提高容积率需要补缴土地出让金的事实。18、武土资（2016）51号文件（复印件），证明补缴超容积率的土地出让金的对象是土地使用权人即被告。19、民事诉状，证明原告4月12日曾告诉被告补缴出让金的事实。被告张秀岳辩称：1、原告诉称的事实与理由多数是事实的，2016年3月11日签订房地产买卖合同是认可的。本次诉讼的目的是原告要求被告腾空房产并交付钥匙。被告就要求拿到182万元的房款。本案的关键在于容积率提高需要缴纳的土地出让金，该部分款项当时双方都没有意识到。当时卖房的时候，双证都是合法有效的，原告对房产的了解也是非常清楚的。如果是合同签订前，出现容积率提高的情况法律及道义上是被告交纳。但是签订合同后，就不应当由被告交纳，因为涉及房屋交易成本上升的问题。如果被告在签订合同前知道该情况，就会把该款项转嫁到交易成本中，但是中介没有告知，城建部门也没有及时收缴，故该款项应由中介公司或者相关部门承担。原告称“但是后来在办理国有土地使用权证的过户登记时，办证机关要求先补交土地出让金之后才能办理登记过户，但由于出让金数额暂时无法确定，所有双方口头约定待8月份土地出让金政策出台后再由被告按约交纳，然后再由原告付清第三期购房款，被告即向原告交房”是错误的，事实是4月12日被告接到中介的电话其告知土地不能过户，说在电脑上查到房屋加层建造，加盖的第五层根据2007年政府文件中说明需要补交土地出让金。周仓余说如果是在10万元内他是可以交掉的。但是之后查出来需要交纳30多万元。原告了解情况后通知中介若原告能自行承担的，继续交易，若不能承担的终止交易。中介说房产证已经做到原告名下，若重新过户到被告名下，需要交纳税费。被告认为撤销交易是不需要交纳税费，若仍需要税费由被告自己承担。后来被告与土管局进行沟通，认为不能缴纳那么多，到七月上旬，土管局重新下达了文件，出让金就减少到七万多了。被告在8月22日发函给周仓余，明确需要继续交易的在8月28日前付清剩余32万元，8月28日后未收到原告的款项，以为原告终止交易了。但是之后陈妩慧收到短信说有一笔23万多元的款项，联系原告，原告说是房子已经过户，这笔是剩余款项，当天下午中介联系被告叫被告交钥匙，被告认为原告款项没有付清是不能交钥匙的。“原告以及中介公司人员多次电话催促被告前去县国土局缴纳土地出让金，但是被告置之不理”也是不真实的，被告是8月19日收到周仓余的通知，在8月22日回复。土管局是8月18日才计算出该笔钱，被告就接到中介一个电话以及周仓余一封信函，不存在多次的情况。中介说计算出来大概七、八万元，被告以为在周仓余说的10万元内，周仓余自己会去交纳。但是之后又收到周仓余的信函。被告并未授权原告为其缴纳土地出让金，原告有什么权利交纳。不安抗辩权仅仅是律师的一面之词。综上，没有收到32万元剩余房款，不会交房。原、被告为了过户曾经于4月1号签订了一份虚假的合同，当时原告提出来要被告帮忙开后门做防水，所以付款的事情就拖下来了。被告张秀岳为证明自己的主张，向本院提供催缴房款通知书一份，证明其曾向原告催缴房款的事实。被告陈妩慧未做答辩，也未提供证据。对于原告提供的证据，经庭审举证质证，被告对证据7、8、9、10组不认可，认为被告没有叫原告去交纳土地出让金，且按照合同，所有的税费、评估费都是由原告承担。本院认为原告提供的证据1-19，来源合法，内容真实，依法可予确认；对于被告提供的证据，原告对真实性无异议，但表示是8月23日才收到，本院依法予以确认。综上，本院认定事实如下：原告王笑桃与周仓余系夫妻关系。2016年3月11日，原告王笑桃（乙方）与被告张秀岳、陈妩慧（甲方）在武义正和房产经纪有限公司的中介下，签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将坐落于武义县百团一路3幢5号的房地产（房屋所有权证号武字第200907968号）转让给乙方，建筑面积369.6平方米，土地性质出让，占地面积以证为准。合同约定转让价款为182万元，合同签订后乙方支付20万元作定金，乙方于2016年4月10日前支付人民币130万元作为第二次付款，于2016年4月11日前支付32万元作为第三次付款。甲乙双方同意，甲方于2016年4月11日前腾空房屋并通知中介机构和乙方进行验收交接。甲乙双方确认，合同签订之日起30日内，向房地产交易所办理过户手续。合同第九条约定：上述房地产办理权属过户手续所需缴纳的费用（包括交易费、契税、评估费、工本费、个税、营业税等）由乙方承担，因土地性质变更所需缴纳的土地出让金由甲方承担。合同第十条约定签订房地产买卖合同时，甲乙双方各支付中介方佣金10000元。合同签订后，两原告依约支付定金20万元。2016年4月1日，周仓余提前向支付了第二笔购房款130万元，并由陈妩慧出具收条一张。之后原、被告在中介的协助下办理了房产证的变更登记，但是在办理土地使用权变更登记时，发现因涉案房屋曾经未经审批加建一层，虽然张秀岳已经补办了审批手续并领取了新的房产证（包括加建一层），但根据政策，提高容积率需要补缴土地出让金，而当时未通知补缴，如果现在过户就需要先行补缴相应的土地出让金。因双方对土地出让金的数额、由谁缴纳等有争议，土地使用权证未能过户，两原告未将32万元剩余购房款支付给两被告，两被告也未将房屋交付两原告。2016年7月5日，武义县国土局下发了《关于经营性商业、住宅（个人）用地加层后增加建筑面积补缴土地出让金的实施细则》，按照该细则规定，经计算，该房屋尚需补缴土地出让金74368元，另有土地估价费500元、土地使用权出让的税费2231.04元和产权转移书据费37.20元。2016年8月19日，周仓余向张秀岳寄送催缴土地出让金通知书一份，认为土地性质变更所需缴纳的土地出让金应由出卖人承担，要求张秀岳在2016年9月3日前到武义县国土资源局行政服务中心补缴76599元土地出让金，以便两原告能顺利办理过户登记手续。2016年8月22日，张秀岳向周仓余复函两份，认为：原告无权催缴土地出让金，出让的房价是最低净卖价，在办理过户手续中所发生的一切费用均由受让人承担。合同第九条约定的是因土地性质变更所需缴纳的土地出让金，不是因超容积需缴纳的土地出让金。本合同未约定的其他费用概由原告承担。由于超容积率需缴纳出让金是个新政策，是由于中介不熟悉政策造成了原、被告不必要的损失，因此被告方一直要求终止合同，如果原告方认为房价不合算可以随时要求终止合同，被告方将返回预付款。根据合同，原告方应在4月11日前付清所有房款，现仍有32万元未支付已构成违约，要求所欠房款必须于2016年8月28日前支付完毕，否则将追究原告方的违约责任，违约期将自4月11日开始计算。周仓余收到复函后，于2016年8月27日又致函张秀岳，认为其信函中提到的违约责任不成立，因被告方未交清出让金导致土地证一直未能办理过户手续，多次电话沟通未果才造成买卖合同至今未能兑现，认为违约责任在于被告方，希望被告方在2016年9月3日前交清房屋的出让金，交清当日将支付第三期房款32万元，否则将追究被告的违约责任。2016年9月5日，原告周仓余以张秀岳的名义向武义县国土资源局缴纳了土地出让金74368元，并支付了估价费500元、契税2231.04元及印花税37.20元，并领取了新的不动产权证书（产权证号：浙【2016】武义县不动产权第0000068号）。2016年9月6日，周仓余代张秀岳向中介支付了中介费10000元，并向陈妩慧的账户转账232863.76元。同日，周仓余向张秀岳寄送信函一份，告知已经办理好产权过户手续，并将320000元购房款扣除土地出让金、契税、估价费及中介费后剩余的232863.76元打入陈妩慧账户，要求被告方于2016年9月9日腾空该房产并办理交接手续。被告方不同意交房，现原告提起本案诉讼。另查明，2016年9月14日，张秀岳作为原告以王笑桃、武义正和房产经纪有限公司为被告提起诉讼，就同一事实要求王笑桃支付房款87136.24元并支付自2016年4月11日起至判决生效执行完毕止的违约金（每日1092元）及由张秀岳没收定金20万元，由武义正和房产经纪有限公司赔偿原告损失76599元。该案正在审理中，尚未判决。本院认为：原告王笑桃与被告张秀岳、陈妩慧之间的房屋买卖合同，系双方真实意思的表示，未违反法律强制性规定，应认定为合法有效，原告周仓余、王笑桃系夫妻关系，应作为共同购买人，两原告和两被告均应按照合同约定履行相应的权利义务。本案中，原、被告主要的争议焦点系因超容积率产生的土地出让金应由谁承担的问题。本院认为，对于该费用由谁承担双方合同并未进行明确约定，且被告张秀岳已经就该费用的承担向法院提起诉讼，故可待另一案判决确定。根据物权法规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，现原告已经履行了大部分合同义务，并依法取得该房屋的产权证书，对该不动产享有占有、使用和收益和处分的权利，故对其要求两被告腾空交付房屋之诉请，本院依法予以支持。被告陈妩慧经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对自身诉讼权利的放弃，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本院依法缺席判决。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条之规定，判决如下：被告张秀岳、陈妩慧于本判决生效后十日内将坐落于县城百团一路3幢5号的房屋（产权证号：浙【2016】武义县不动产权第0000068号）腾空交付给原告周仓余、王笑桃。案件受理费10590元（减半收取），由被告张秀岳、陈妩慧承担，限本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。代理审判员  叶青二〇一六年十月二十六日代书 记员  廖君