重庆市武隆县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0232民初2188号原告：武隆县绿园物业服务有限公司，住所地重庆市武隆县巷口镇建设东路35号，统一社会信用代码91500232691205215W。法定代表人：陈开明，该公司总经理。委托诉讼代理人：聂勇，该公司职工。委托诉讼代理人：应在华，重庆星空律师事务所律师。被告：余英碧，女，1960年8月25日出生，住重庆市武隆县。被告：陈亚辉，男，1957年12月9日出生，住重庆市武隆县。二被告共同委托诉讼代理人：陈银江，男，1956年10月2日出生，住重庆市武隆县。原告武隆县绿园物业服务有限公司（以下简称绿园物业公司）诉被告余英碧、陈亚辉物业服务合同纠纷一案。本院于2016年8月4日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员陈华独任审理，并于2016年9月14日公开开庭进行了审理。原告绿园物业公司的委托诉讼代理人聂勇、应在华，被告余英碧、陈亚辉的委托诉讼代理人陈银江到庭参加了诉讼。本案现已经审理终结。原告绿园物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告立即支付拖欠的2015年2月17日至2016年5月31日期间的物业服务费1806.8元、电梯费275元、公摊费110元；2.判决由被告支付滞纳金1436.19元；3.由被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原告绿园物业公司是武隆县XX镇XX小区的物业服务企业，被告余英碧、陈亚辉是该小区的业主。2015年1月15日，原告与被告签订《XX前期物业服务合同》和《XX物业小区业主临时规约》，该合同就物业管理服务的内容、物业服务费用、物业使用及维护等事项进行了约定。自2015年2月17日以来，被告余英碧、陈亚辉一直未向原告交纳物业服务费、电梯费和公摊费用，截至2016年5月31日，被告共欠交物业服务费1806.8元、电梯费275元、公摊费110元，根据《XX前期物业服务合同》的约定，被告余英碧、陈亚辉还应当支付滞纳金1436.19元。被告在原告工作人员已经催收的情况下，仍然拖延未交。为此，原告绿园物业公司诉至本院，提出前述诉讼请求。被告余英碧、陈亚辉辩称：1.原告绿园物业公司没有与业主协商过前期物业服务合同，该合同是原告单方拟定，原告以欺骗胁迫的手段使被告在不知情的情况下签订，该合同不具有法律效力；2.被告的房屋属于拆迁安置房，不同于一般商品房，被告与安置企业达成过协议，明确物业费另外计算，不按照商品房的标准收费；3.原告绿园物业公司代表被告参与了房屋竣工验收，但是房屋交付使用之后确存在了质量问题；4.原告绿园物业公司收取的物业服务费标准过高，超过武隆县市场价格，也没有法律依据；5.城投公司交付给被告的安置房安装的货梯不符合规格，导致被告在接房装修时另行支付了人工费，应当由原告承担该笔费用；6.原告绿园物业公司没有按时公示发改委关于物业费收费标准的批复，并且该批复不具有法律效力；7.原告绿园物业公司管理的小区存在服务质量差，各种设施不齐全等情况，还存在卫生情况差，外来人员随意进入等情况；8.由原告原告管理不当，小区多次发生不同程度的安全事故；9.原告绿园物业公司私自在小区公有场地打广告，确没有公布广告收入；10.原告主张的违约金标准过高，没有法律依据。经审理查明，被告余英碧、陈亚辉系武隆县XX镇XX小区的业主，原告绿园物业公司系该物业小区的物业服务公司。2013年11月12日，原告绿园物业公司与武隆县利丰房地产开发有限公司签订《XX前期物业服务合同》，合同约定由甲方武隆县利丰房地产开发有限公司将XX物业委托给乙方武隆绿园物业服务公司实行前期物业服务。2015年1月15日，原告绿园物业公司与被告余英碧、陈亚辉签订《XX前期物业服务合同》，约定物业服务区域的物业服务费采取包干制，其中住宅按建筑面积每月每平米0.8元（不含电梯费）的标准收取，电梯费以第三楼（自然层）为基准，按每月每户20元，每增加一层每户每月增加0.5元的标准收取，共用部位、共用设施的能源消耗等费用，应独立计表，按每户据实分摊后由产权人或使用人交纳，物业区域内公共耗能费用按每月10元/户预收，每年结算一次。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。另查明，2016年6月22日，武隆县发展和改革委员会以武隆发改价[2016]11号文件对原告绿园物业公司就XX项目物业费收费请示进行了批复，批复核定该物业小区住宅物业服务费为0.8元/平方米/月，其中包含公共设备设施日常维修养护费40%，住宅楼电梯费由物业管理企业根据实际情况决定选择实行月票或者次票收费。还查明，被告余英碧、陈亚辉所有的物业建筑面积为146.05平方米，位于该物业物理层第13层。在2015年2月17日至2016年5月31日期间，被告余英碧、陈亚辉未向原告绿园物业公司交纳物业服务费，在2015年7月1日至2016年5月31日期间，被告余英碧、陈亚辉未向原告绿园物业公司交纳电梯费、公摊费，原告绿园物业公司曾于2016年6月13日向被告余英碧、陈亚辉催收上述费用。上述事实，有原、被告的当庭陈述与答辩，原告绿园物业公司提交的《XX前期物业服务合同》2份、《房地产权证》、《装修申请表》、《业主临时规约》、《催缴通知书》，被告余英碧、陈亚辉提交的照片等证据在案为凭，上述证据经庭审质证，具有真实性、合法性、关联性，可以作为定案依据。本院认为，依法成立的合同对合同双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，原告绿园物业公司按约为被告提供了物业服务，被告亦应按约向原告支付物业服务费、电梯费、公摊费等费用。被告余英碧、陈亚辉辩称签订物业服务合同并非其真实意思表示，不应按照合同约定交纳物业费，本院认为，被告余英碧、陈亚辉作为完全民事行为能力人，应当对自己签订合同的行为及后果有充分合理的认识，且其并未举证证明签订合同时存在被欺诈或者被胁迫等行为，故此，本院对被告余英碧、陈亚辉的该辩称理由不予采信。被告余英碧、陈亚辉辩称原告收取物业服务费的标准过高，本院认为，原告绿园物业公司与被告余英碧、陈亚辉约定的物业服务费收取标准已经过国家价格行政主管部门依法核定，可以此价格作为收费标准，故此，本院对被告余英碧、陈亚辉的该辩称理由不予采信。就被告余英碧、陈亚辉辩称的原告绿园物业公司存在服务质量差等情形，本院认为，被告余英碧、陈亚辉举示的照片能够证明原告绿园物业公司的物业服务存在一定瑕疵，但不足以证明其没有履行合同义务，依据双方《XX前期物业服务合同》的约定，被告可要求原告限期整改，故对该辩称理由，本院不予采信。根据双方物业服务合同的约定，被告余英碧、陈亚辉每月应当交纳的物业服务费为116.84元（146.05平方米×0.8元/平方米），电梯费为25元（20元+（13-3）×0.5元），公摊费为10元。被告余英碧、陈亚辉自2015年2月17日起至2016年5月31日期间未交纳物业服务费，在2015年7月1日至2016年5月31日期间未交纳电梯费和公摊费，故上述费用合计应为物业服务费1807.4元、电梯费275元、公摊费110元，原告绿园物业公司主张由被告余英碧、陈亚辉支付2015年2月17日至2016年5月31日期间的物业费1806.8元、电梯费275元、公摊费110元的请求符合法律规定，本院予以支持。原告绿园物业公司还主张由被告以欠费总额为基数按每日3‰的标准向其支付滞纳金1436.19元。本院认为，虽然双方在合同中对违约责任进行了约定，但该约定明显高于其损失，并结合原告绿园物业公司在物业服务中存在部分瑕疵的事实，本院认为，被告余英碧、陈亚辉主张调整违约金的主张应当予以采信，结合本案实际，违约金以中国人民银行同期同类贷款利率作为计算标准更为适宜。根据《XX小区业主临时规约》的约定，被告应于每月20日前缴纳当月物业服务费及相关费用，逾期三日的，从第四日收取滞纳金。故此，被告余英碧、陈亚辉应当以欠交费用为基数，从2015年2月24日开始支付违约金。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条之规定，判决如下：一、被告余英碧、陈亚辉在本判决生效后五日内向原告武隆县绿园物业服务有限公司支付2015年2月17日至2016年5月31日期间的物业服务费1806.8元、电梯费275元、公摊费110元，合计2191.8元；二、被告余英碧、陈亚辉在本判决生效后五日内向原告武隆县绿园物业服务有限公司支付未按时交纳物业服务费、电梯费、公摊费的违约金（违约金计算方式：以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从2015年2月24日起以54.8元为基数计算至2015年3月23日；从2015年3月24日起以171.6元为基数计算至2015年4月23日；从2015年4月24日起以288.4元为基数计算至2015年5月23日；从2015年5月24日起以405.2元为基数计算至2015年6月23日；从2015年6月24日起以522元为基数计算至2015年7月23日；从2015年7月24日起以673.8元为基数计算至2015年8月23日；从2015年8月24日起以825.6元为基数计算至2015年9月23日；从2015年9月24日起以977.4元基数计算至2015年10月23日；从2015年10月24日起以1129.2元为基数计算至2015年11月23日；从2015年11月24日起以1281元为基数计算至2015年12月23日；从2015年12月24日起以1432.8元为基数计算至2016年1月23日；从2016年1月24日起以1584.6元为基数计算至2016年2月23日；从2016年2月24日起以1736.4元为基数计算至2016年3月23日；从2016年3月24日起以1888.2元为基数计算至2016年4月23日；从2016年4月24日起以2040元为基数计算至2016年5月23日；从2016年5月24日起以2191.8元为基数计算至2016年5月31日）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元（原告武隆县绿园物业服务有限公司已预交），由被告余英碧、陈亚辉负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  陈华二〇一六年十月二十八日书记员  钱伟