黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0110民初5191号原告哈尔滨市建成工业公司，住所地哈尔滨市香坊区。法定代表人刘树森，该公司总经理。委托代理人吴博，该公司办公室主任。委托代理人张春，黑龙江高盛律师集团事务所律师。被告许学瑜，男，1969年5月26日出生，汉族,住哈尔滨市南岗区。委托代理人籍凯，黑龙江仁大律师事务所律师。原告哈尔滨市建成工业公司（以下简称建成公司）与被告许学瑜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月2日受理后，依法组成合议庭，于2016年10月11日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告分别于2014年5月13日承租了原告位于哈尔滨市香坊区南直路65号建成实业办公楼一层，租期为三年；2015年1月6日承租了位于哈尔滨市香坊区南直路65号建成实业办公楼北侧部分地下室、北侧部分一层、全部二层，租期为四年。并签署了二份房屋租赁合同。被告承租原告的房屋主要经营黑龙江国济中西医结合医院。2014年5月13日和2015年1月6日签署的两份房屋租赁合同中明确约定，被告应于2016年7月15日前交纳下一年的房屋租金，分别为280000元和660000元。被告没有按时给付租金，且一黑龙江中西医结合医院的名义给原告发函，称房屋不符合使用条件，要求原告按照其要求的标准及报价进行维修。原告已明确答复，并要求被告支付租金，但被告拒不履行租金义务，故原告诉至法院，要求法院判令：1、解除原、被告双方于2014年5月13日和2015年1月6日签订的房屋租赁合同；2、判令被告每月给付78000元租金至被告迁出之日止（第一份合同年租金28万元，每月23333元，第二份合同年租金66万元，每月55000元，原告起诉时逾期1个月，到目前为止又逾期1个月）；3、被告立即迁出原告租赁房屋；4、诉讼费被告承担。被告辩称：第一、被告不同意解除原被告签订的租赁合同。原被告在2014年5月13日签订1楼部分租赁合同，被告于2016年8月25日向原告支付了租金28万元，按合同晚了一个月。第二、关于二层楼的租赁合同，被告不否认至今没有给付租金，但被告表示随时可以支付该部分租金，只要原告做好4楼的屋面防水，被告租赁原告房屋总4层，原告起诉的是1、2楼的租赁合同，4楼漏水不影响1、2楼的租赁合同，被告要求对4楼进行维修，2楼的租金被告随时可以给付，只要原告同意维修。第三、原告所述事实错误，原告称被告在2016年6月20日以黑龙江中西医医院名义发函，没有表示拒绝支付租金。综上，被告不同意解除合同，只要双方就4楼防水达成一致意见，被告随时可以支付租金。被告在租赁房屋投入较大，解除合同会给被告带来巨大损失。原告为证明其主张成立，向本院提交证据如下：证据一、2014年5月13日原、被告签订合同一份，证明原告将香坊区南直路65号办公楼1层部分出租给被告使用，约定年租金28万元。2016年7月15日前交付下一年房租，房屋维修等由被告负责承担费用，同时约定了违约条款。证据二、2015年1月6日原、被告签订合同一份，证明原告将香坊区南直路65号办公楼部分地下室1层北侧部分、全部2层出租给被告使用，约定年租金66万元。2016年7月15日前交付下一年房租，房屋维修等由被告负责承担费用，同时约定了违约条款；被告没有如约给付房屋租金，并且已经明确表示不给付两份合同的租金，所以原告依据合同法约定要求解除合同。证据三、建成实业办公楼屋面改造等项目维修方案一份，证明被告自己报价维修房屋等需要100余万元，并且同时附工程预算书。可以佐证被告以自己的方式拒绝履行给付金钱义务。证据四、房屋所有权证一份，证明租赁房屋归原告所有。证据五、致黑龙江国济中西医结合医院复函一份，证明原告收到被告的函之后，原告给付被告复函，回复了原告提出的问题，被告接受复函后对原告复函没有任何解释，也没有给付租金。被告质证：对以上证据一、证据二、证据三、证据四的真实性均无异议，但对原告所证明的问题有异议。两份租赁合同均没有约定房屋屋面维修费用由被告承担。原告混淆了室内维修费用及室外维修费用承担问题，两份合同只约定室内漏水被告承担费用，没有约定室外谁承担费用。两份合同均没有约定如果迟延交付租金就应解除合同，两份合同约定违约承担损失。被告向原告发函要求协商屋面防水维修，并没有表明要解除合同和拒不支付租金。被告没有收到证据五的复函，因此也不予质证。被告为证明其主张成立，向本院提交证据如下：证据一、2014年5月15日哈尔滨建成工业公司与哈尔滨龙胜防水工程有限公司签订工程合同一份，证明原被告签订合同后，原告找第三方曾做过屋面防水，但之后仍然漏水，证明该楼的室外屋面维修应由原告承担。证据二、2015年3月13日黑龙江国济中西医医院给原告的函一份，证明被告租赁房屋楼顶大面积漏水。证据三、2016年6月20日函一份，证明被告与原告就屋面漏水协商，并提出维修方案及费用。证据四、房屋漏水照片29张，证明由于室外漏水造成4楼及楼下无法正常使用。证据五、2016年8月26日汇款单一份，证明被告支付了2016年7月15日至2017年7月15日租金28万元。证据六、资金汇总表一份，证明被告在租赁房屋内投入5857万元。原告质证：对证据一真实性无异议，对证明问题有异议，该合同是2014年5月15日签订的，与被告签订合同时5月13日签订的，但是第一份合同房屋交付和使用的期限时间是2014年8月15日至2017年8月14日，恰恰证明租赁房屋在交付被告使用前原告进行了房屋维修。对证据二真实性无异议，对证明问题有异议，只能证明原告接到过被告的函，按双方签订三份合同，房屋维修漏雨等均由被告自行承担，原告没有承担维修房屋的义务。对证据三真实性无异议，对证明问题有异议，原告接到函后给被告回复了一份函，对被告提出的问题已经給予答复，被告在原告起诉之前至开庭，被告没有提出异议。2016年7月6日原告给被告复函说明了屋面防水问题由被告自行承担。对证据四真实性及证明问题均有异议，该照片是被告单方证据，在照片背面没有被告法人签字认可。不知道照片的出处，无法证明是租赁原告房屋。原告请求的租赁费是2层以下部分，没有请求3、4楼租金。对证据五真实性及证明问题无异议，不能佐证被告已经不存在违约行为，而且第二份合同的租金至今没有给付。按合同约定第一份合同租金应在7月15日前给付，被告即便给付租金28万元，也存在事实上违约行为。对证据六真实性、证明问题、关联性均有异议，是被告单方证据，没有法律效力，不能作为证据使用。被告的投入不能成为被告违约的基础和条件。第二次庭审中，被告提交网络专款记录打印件9张，证明第一次庭审后5日内已给原告转款66万元租金。对此原告质证意见为，对汇款事实没有异议，对关联性及证明内容有异议，依据2015年1月6日签订的合同约定，被告应在2016年7月15日前支付租金，2016年9月27日庭后转款也是违约，并且没有与原告提前打招呼，即便汇款也不能否认被告违约事实。经法庭调查，本院确认以下事实：原、被告分别于2014年5月13日承租了原告位于哈尔滨市香坊区南直路65号建成实业办公楼一层，租期为三年；2014年7月14日租赁了3-4楼、车库及附属二层，租期为五年；2015年1月6日承租了位于哈尔滨市香坊区南直路65号建成实业办公楼北侧部分地下室、北侧部分一层、全部二层，租期为四年。被告承租原告的房屋主要经营黑龙江国济中西医结合医院。2014年5月13日和2015年1月6日签署的两份房屋租赁合同中明确约定，被告应于2016年7月15日前交纳下一年的房屋租金，分别为280000元和660000元。2015年3月13日被告以黑龙江国济中西医医院名义给原告致函一份，内容大致为被告租赁房屋楼顶大面积漏水。2016年6月20日被告以黑龙江国济中西医医院名义给原告建成实业办公楼屋面改造等项目维修方案一份，内容大致为房屋漏水改造维修价格。2016年7月6日，哈尔滨市建成工业公司致黑龙江国济中西医医院复函一份，内容大致为原告没有房屋维修义务。2016年8月26日，被告给原告方支付了2014年5月13日签订的房屋租赁合同2016年7月15日至2017年7月15日租金280000万元。2016年10月7日，被告向原告方支付了2015年1月6日签署房屋租赁合同2016年7月15日至2017年7月15日租金660000万元。本院认为：原、被告分别于2014年5月13日、2014年7月14日、2015年1月6日签订房屋租赁合同，该租赁合同双方是在自愿、平等基础上签订的，是合法有效的，双方应当履行合同义务。根据合同法规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另方当事人可以解除合同。本案被告虽未在合同约定期限履行金钱给付义务，但在原告向法院起诉后，被告分别于2016年8月26日、2016年10月7日向原告支付了两份房屋租赁合同的全部租金，而原告亦表示已收到两份租金，故本院认为被告的行为不构成根本违约，不符合合同解除条件。且被告与原告共签订三份租赁合同，在其承租的房屋内经营黑龙江国济中西医医院，投入较大，如此时解除合同给被告造成的损失过大，且该合同符合继续履行的条件，故原告要求解除合同的请求本院不以支持。关于原告的第二项、第三项诉讼请求，因被告已经支付租金，且原告要求解除租赁合同的请求未被支持，而原告经本院释明后坚持不改变自己的诉讼请求，故此两项请求本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：驳回原告哈尔滨市建成工业公司的诉讼请求。案件受理费1750元（原告已预交），由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉到黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  郭 庆人民陪审员  王爱萍人民陪审员  刘晓晖二〇一六年十月十七日书 记 员  赵可心