广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0781民初2142号原告：广东碧桂园物业服务有限公司台山分公司。地址：台山市台城街道办事处沙岗湖开发区。代表人：李长江，系该分公司总经理。委托代理人：黄春花、邝英曼，均系该分公司职员。被告：郑永恒，男，1977年12月5日出生，汉族，住广州市海珠区。被告：罗小珊，女，1991年7月22日出生，汉族，住台山市。上述两被告委托代理人：黄泽涛，系广东雄军律师事务所律师。原告广东碧桂园物业服务有限公司台山分公司（以下简称“碧桂园台山分公司”）诉被告郑永恒、罗小珊物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月28日立案受理后，依法由审判员冯仲仁适用简易程序公开进行了审理。碧桂园台山分公司的委托代理人邝英曼、黄春花，郑永恒、罗小珊的委托代理人黄泽涛律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园台山分公司向本院提出诉讼请求：1、判令郑永恒、罗小珊向碧桂园台山分公司支付物业服务费，暂计至2016年7月20日为33115.6元，并支付到郑永恒支付费用之日的物业费；2、判令郑永恒、罗小珊支付从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金，暂计至2016年7月20日为33115.6元；3、判令郑永恒承担本案全部诉讼费用。事实和理由：郑永恒、罗小珊购买了台山市碧桂园房地产开发有限公司开发的位于台山碧桂园商品住宅区中的×××××云水鸣翠16街18号商品房。双方于2011年3月26日签订《台山碧桂园前期物业服务协议》，约定由碧桂园台山分公司向郑永恒、罗小珊提供物业管���服务，郑永恒、罗小珊须按每月591.35元向碧桂园台山分公司缴纳物业服务费。合同签订后，碧桂园台山分公司依约向郑永恒、罗小珊提供物业管理服务，但其从2011年12月1日起至今一直未支付物业服务费，欠款金额高达33115.6元，经多次催收，其均无理拒绝缴纳。郑永恒上述欠款行为违反了《台山碧桂园前期物业服务协议》的约定，已构成了严重违约。被告郑永恒、罗小珊辩称，一、涉案房屋物业服务费应由开发商承担，郑永恒、罗小珊不承担责任。1、根据《广东省物业管理条例》相关规定，郑永恒、罗小珊不具备签订合同主体资格，故《台山碧桂园前期物业服务协议》无效。2、台山市碧桂园房地产开发有限公司与郑永恒、罗小珊未约定买受人交纳前期物业服务费的时间、方式和标准，且涉案房屋至今尚未交付郑永恒、罗小珊使用。3、《台山碧桂园前期���业服务协议》前言部分已明确约定郑永恒、罗小珊将交付后的涉案房屋由碧桂园台山分公司提供物业管理，现因涉案房屋尚未交付使用，因此郑永恒、罗小珊无需支付物业服务费。虽然《台山碧桂园前期物业服务协议》第六条约定物业服务费自《商品房买卖合同》约定的物业交付之日开始交付，但该约定与前言部分相违背，且为加重郑永恒、罗小珊责任的格式合同，应作出有利于郑永恒、罗小珊一方的解释，优先适用前言部分的约定。二、违约金不合理。1、因《台山碧桂园前期物业服务协议》属无效合同，违约金计算没有合同依据。2、《台山碧桂园前期物业服务协议》约定按每日应付物业服务费5‰过高，请求法庭予以调整。3、碧桂园台山分公司对违约金计算方式不明，根据协议约定，每月物业服务费违约金应当从当月11日开始计算，总违约金为每月物业服务费��约金之和。三、2014年3月23日前的物业服务费及违约金已过诉讼时效，不应支持。本院经审理认定事实如下：2011年3月26日，郑永恒、罗小珊与台山市碧桂园房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定台山市碧桂园房地产开发有限公司向郑永恒、罗小珊预售位于台山市×××××台城台山碧桂园云水鸣翠十六街的商品房，台山市碧桂园房地产开发有限公司应在2011年11月30日前将经验收合格的商品房交付郑永恒、罗小珊使用。同日，碧桂园台山分公司与郑永恒、罗小珊签订《台山碧桂园前期物业服务协议》，约定郑永恒、罗小珊已购买的由台山市碧桂园房地产开发有限公司负责开发建设的台山碧桂园商品住宅区中的×××××云水鸣翠十六街18号单位交付后由碧桂园台山分公司提供物业管理服务，郑永恒、罗小珊交纳的物业服务费标准按该物业的房屋��筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米1.5元及花园面积每月每平方米0.4元计收。该物业的套内建筑面积为319.58平方米，花园面积为260平方米，按上述计算方式、标准，郑永恒、罗小珊应按583.37元／月向碧桂园台山分公司缴交物业服务费。郑永恒、罗小珊应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论其是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。碧桂园台山分公司采用银行代收代缴的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月10日（节假日或系统原因顺延），郑永恒、罗小珊应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费。郑永恒、罗小珊或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。该协议还对其他权利义务作出了约定。自台山市碧桂园房地产开发有限公司与郑永恒、罗小珊约定的交楼期限届满之日即2011年12月1起，郑永恒、罗小珊没有向碧桂园台山分公司支付物业管理费，暂计至2016年7月拖欠碧桂园台山分公司物业管理费32668.72元。碧桂园台山分公司经催收未果，遂于2016年7月28日诉至本院，请求解决。上述事实，有当事人的陈述、《广东省商品房买卖合同》《台山碧桂园前期物业服务协议》《告知函》《台山碧桂园应收未收欠费名单（2016年3月22日挂号信明细）》等证据证明，查证属实，予以确认。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。物业服务合同是业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施，业主按约定支付物业服务费的服务合同。郑永恒、罗小珊根据《台山碧桂园前期物业服务协议》接受了碧桂园台山分公司的物业管理服务，双方之间形成了物业服务合同��系。碧桂园台山分公司依约提供物业服务，郑永恒、罗小珊应按照约定如期交纳物业服务费，该物业管理服务费具有整体性、连续性，碧桂园台山分公司诉请郑永恒、罗小珊支付2011年12月1日起的物业服务费32668.72元，理据充分，应予支持。关于违约金的计算问题，郑永恒、罗小珊拖欠碧桂园台山分公司物业服务费的行为已构成违约，碧桂园台山分公司主张违约金自逾期支付物业服务费的第二月1日起计至实际全额支付应付款之日止，不违反法律规定，予以支持。但其主张违约金以每日按应付物业服务费的5‰计算，明显高于延迟支付物业费造成损失（即参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率）的百分之三十，因此，违约金应以所欠物业服务费按中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮百分之三十的标准计算。对于碧桂园台山分公司主张过高部分违约金，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告郑永恒、罗小珊应于本判决生效之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务有限公司台山分公司支付物业服务费32668.72元及逾期付款违约金（2011年12月至2016年7月每月分别以物业服务费583.37元为基数，均按中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮30％的利率标准，从次月1日起计至2016年7月31日止）；二、驳回原告广东碧桂园物业服务有限公司台山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费728元由被告郑永恒、罗小珊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  冯仲仁二〇一六年十月十八日书记员  张慧敏