重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终5658号上诉人(原审原告）:蹇廷树,男,汉族,1956年6月28日出生。委托诉讼代理人:蹇如贵,重庆展汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:陶正湘,男,汉族,1947年4月10日出生。被上诉人（原审被告）:陶正华,女,汉族,1953年12月7日出生。被上诉人（原审被告）:陶正书,女,汉族,1951年3月26日出生。被上诉人（原审被告）:陶正兰,女,汉族,1964年1月30日出生。被上诉人（原审被告）:陶剑,男,汉族,1983年2月9日出生。上诉人蹇廷树为与被上诉人陶正湘、陶正华、陶正书、陶正兰、陶剑房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院（2015）綦法民初字第08681号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。蹇廷树上诉请求：维持一审判决第一项，改判第二项为被上诉人协助蹇廷树办理房屋产权过户登记。事实和理由：一审判决已经认定本案房屋买卖《协议书》有效，意味着蹇廷树为房屋新的所有权人，一审判决又不支持协助过户的诉讼请求，实际对蹇廷树行使房屋所有权设置了障碍，蹇廷树只能占有房屋，处分权受到限制，诉讼目的不能实现，本案纠纷没有得到实际解决。本案应当保护蹇廷树作为善意第三人的权益，维护交易安全和正常的经济秩序，判决被上诉人协助办理过户登记。陶剑对于房屋的共有权利是代位继承所得，其祖母吴荣芳病故时发生继承，按后来房屋卖价5000元，陶学勤分得一半2500元，其余2500元由陶学勤与五个子女平分，陶剑代位继承416元，仅占8.3%。陶学勤健在时，按当地习俗，子女不会要求父亲将母亲所占房屋份额拿出来分。陶学勤卖房时，陶正湘作为证人在协议上签字，陶正兰收的购房款，说明子女对父亲卖房款相当关注，房款已经分割的可能性大，如果陶剑没有分到，就是被祖父及伯父、姑姑等人侵占。如果卖房后没有分割房款，陶学勤病故后，陶剑参加后事处理，对陶学勤掌握的卖房款也应该是进行了分割，如仍未分得，则是被本案另四被告侵占。本案中占房屋91.7%份额的共有人同意或认可出卖房屋，陶剑无权阻止房屋出卖，而且负有协助买方过户的法定义务。蹇廷树占有使用房屋16年，xx街上众所周知，陶剑每年春节回来给祖母上坟，都在xx街上逗留，从未提出异议，说明其已分得相应份额或者不在乎400余元的份额而默认了卖房的事实。如果陶剑认为自己共有权利受到侵害，应当依法向相关侵权人追讨，无权干涉和阻止善意第三人行使对房屋的权利。陶正湘、陶正华、陶正书、陶正兰、陶剑均未作答辩。蹇廷树向一审法院起诉请求：确认其与陶学勤2000年12月8日签订的房屋买卖协议有效；陶正湘、陶正华、陶正书、陶正兰、陶剑协助其办理房屋产权过户手续。一审法院认定事实：陶学勤与吴荣芳生前系夫妻，吴荣芳于1999年左右去世，陶学勤于2008年8月14日去世，二者一共生育了五个子女即陶正湘、陶正林、陶正华、陶正书、陶正兰。陶正林大概于1996-1997年左右去世，其育有一子陶剑。1990年4月10日，綦江县xx商店办理了xx老街房屋的国有土地使用证。之后，陶学勤向xx商店购买了该房屋（建筑结构为川逗，层数为2层，建筑面积为62平方米），并于1996年11月29日取得了房屋所有权证（所有权人记载为陶学勤），同日，陶学勤一并办理了房屋契证。2000年12月8日，陶学勤与原告签订了一份协议书，该协议书载明：“兹有綦江xx街村居民陶学勤有旧房房盖屋架一间，面积陆拾贰平方米，出售给xx街村居民蹇廷树，经过双方商定旧房售价贰仟元正、房屋叁证齐全。此据”。同时，姜柏林、陶正相（即本案被告陶正湘）等人作为证明人在该协议书上签字。另，在该协议书落款时间“2000年12月8日”后空白处还备注了“此协议书两份，从旧房出售后今后发生一切事情由蹇廷树自己负责，房屋叁证件协议书签字之日已交齐全给蹇廷树”字样。协议签订后，原告实际支付陶学勤的房款为5000元，陶学勤将国有土地使用证、房屋所有权证、房屋契证一并交给了原告。自此，该房屋一直由原告管理使用至今。2015年7月8日，陶正华、陶正兰、陶正相（即本案被告陶正湘）、李开庸(陶正书之丈夫)与原告签订了一份“陶学勤为甲方、原告为乙方”的协议，约定：“一、甲方陶学勤于2000年12月8日签订的房屋买卖协议有效；二、判决陶正相代父陶学勤协助蹇廷树办理房屋过户；三、如是私有的在政府征用占地后补偿甲方20000元，大写：贰万元整，如是国有的房产乙方补偿甲方40000元，大写：肆万元整；四、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份。双方同意后签字生效”。该协议甲方处签字有陶正华、李开庸代陶正书、陶正相、陶正兰，乙方处签字为蹇廷树。同时，黄天桥等人作为见证人在该协议上签字。庭审中，陶正湘陈述：该协议系女儿代签字，但其本人认可；陶正华、陶正兰系本人签字；陶正书知晓此事但由其丈夫李开庸代签。审理中，陶正湘、陶剑均表示陶剑对出售房屋及2015年7月8日签订协议的相关事宜均不知情；原告称，陶剑及其母亲从头到尾不知道卖房子事情，原告系善意取得，如陶剑认为权利遭到侵犯应找侵权人，不该找原告。一审法院认为，公民的合法的民事权益受法律保护。讼争房屋是在陶学勤与吴荣芳夫妻关系存续期间购得，应属于夫妻共同财产。吴荣芳去世后，讼争房屋未进行继承分割处理，陶学勤将该房屋出售的行为已构成无权处分。尽管如此，原告与陶学勤于2000年12月8日签订的《协议书》，是双方真实意思表示，依据相关法律规定，该合同依然有效。陶正湘辩称“陶学勤在签订房屋转让协议时未经房屋的所有继承人签字，卖房屋的协议无效”，与《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定不符，该院不予采纳。对于原告要求五被告协助其办理过户手续的问题。陶学勤死亡后，原告作为合同的相对方有权要求其第一顺序继承人即本案五被告承担相应的合同义务。本案中，陶正湘在2000年12月8日的《协议书》上作为证明人签字以及陶正湘、陶正华、陶正书、陶正兰与原告达成2015年7月8日《协议》，足以说明四被告对陶学勤出售讼争房屋的行为予以认可；而陶剑作为讼争房屋权利人之一，现其不认可2000年12月8日的《协议书》，也不同意将房屋过户到原告的名下，原告也无证据证明该房已实际分割归陶学勤个人所有，且亦无证据显示陶学勤的售房行为实际获得了陶剑的授意，致使售房协议无法履行，物权变动不能。因此，原告依据2000年12月8日的《协议书》要求办理产权变更登记无法实现，该院不予支持。为此，一审依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：“一、原告蹇廷树与陶学勤于2000年12月8日签订的《协议书》有效；二、驳回原告蹇廷树的其余诉讼请求。本案案件受理费80元，由原告蹇廷树负担（此款已交纳）。”经审查，本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，本案房屋原系陶学勤与吴荣芳夫妻共同财产，吴荣芳去世后，该房中属于其遗产部分未作分割，陶学勤与蹇廷树2000年12月8日签订《协议书》出卖房屋时，该房屋的法律性质为陶学勤与陶正湘、陶正华、陶正书、陶正兰、陶剑共同共有。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条规定:共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。本案中，虽然陶学勤将房屋出卖给蹇廷树未得到全体共同共有人同意，但蹇廷树购买房屋系善意，且支付了合理对价，并实际占有使用房屋至今达十五年多，其合法权益应当得到保护，其要求陶正湘、陶正华、陶正书、陶正兰、陶剑协助办理房屋产权过户手续的理由正当，对该诉讼请求应予支持。综上所述，蹇廷树的上诉理由成立，本院对其上诉请求予以支持。一审判决适用法律不当，本院予以纠正。为此，依照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持重庆市綦江区人民法院（2015）綦法民初字第08681号民事判决第一项；二、撤销重庆市綦江区人民法院（2015）綦法民初字第08681号民事判决第二项；三、陶正湘、陶正华、陶正书、陶正兰、陶剑于本判决生效之日起五日内协助蹇廷树办理位于重庆市綦江区xx街道xx老街xx号房屋（房屋所有权证：綦县字第xxxxx号，所有权人记载为陶学勤）产权过户手续。一审案件受理费80元，由蹇廷树负担30元，陶正湘、陶正华、陶正书、陶正兰、陶剑各负担10元；二审案件受理费80元，由蹇廷树负担30元，陶正湘、陶正华、陶正书、陶正兰、陶剑各负担10元。本判决为终审判决。审 判 长  周海燕代理审判员  周 舟代理审判员  陈 莹二〇一六年十月二十八日书 记 员  刘德宝