北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初5897号原告刘x，女，1988年8月9日出生。委托代理人樊丽霞，北京市易行律师事务所律师。委托代理人王璐璐，北京市易行律师事务所律师。被告北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人左x，董事长。委托代理人孙x，女，1983年12月15日出生，北京链家房地产经纪有限公司法务部高级经理，住北京市朝阳区。委托代理人周x，女，1991年8月29日出生，北京链家房地产经纪有限公司法务部专员，住北京市朝阳区。原告刘x与被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵佳独任审判，公开开庭进行了审理。刘x之委托代理人樊丽霞、王璐璐与链家公司之委托代理人孙x、周x到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘x诉称：2010年4月，刘x欲购买一套商品房。2010年5月7日，经链家公司居间，由王x作为出卖人乔x的代理人，刘x作为买方，与链家公司三方签订了《居问成交确认书》。合同签订后，刘x支付给链家公司居间费4万元。由于链家公司在居间中存在过错，导致刘x购买房屋的目的不能实现，为此，刘x起诉，请求返还中介费。2011年经北京市朝阳区人民法院调解，双方达成协议，链家公司返还全部的中介费及利息。刘x依《居间成交确认书》约定支付房屋出卖方代理人王x弘善家园购房款146万元。2010年8月6日，三方又签订了《补充协议》，该《补充协议》约定2010年9月1日前，买卖双方签订《购房协议》，同时还约定若王x违约，则退还所有房款，并向刘x支付相当于房屋总价款的10%违约金。由于王x违约，2011年刘x诉讼，请求解除三方签订的《居间成交确认书》、《补充协议》。2012年11月10日，北京市朝阳区人民法院作出（2012）朝民初字第08427号民事判决书，判决解除2010年5月7日刘x、链家公司与王x签订的《居间成交确认书》，判决王x返还刘x购房款297000元及利息（自2012年11月10日）。判决书生效后，刘x申请强制执行。目前王x没有财产，不能履行生效判决书的给付义务。刘x认为，20l0年链家公司居间时，没有履行审查王x是否具有出卖方主体资格的职责，也没有审查弘善家园房源根本不存在的事实，导致刘x购房的经济损失。请求法院判令链家公司赔偿刘x经济损失297000元及利息29700元。链家公司辩称：一、本案已经超过诉讼时效，法院应当依法驳回诉讼��自2012年8月10日朝阳法院对此案作出判决之日起，至今长达四年有余，期间刘x并未向链家公司主张任何权利或沟通过此交易事宜。根据《民法通则》第一百三十五条之规定，此案已超两年诉讼时效。二、链家公司在本次交易中，不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的行为，故不应该承担赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案事实是，刘x委托链家公司作为居间方寻找房源，案外人王x系作为房屋出售方的委托代理人，委托链家公司作为居间方寻找客源。2010年5月7日，双方通过链家公司居间成交，并签署了《居间成交确认书》。至北京市朝阳区人民法院2012年庭审时，乔x否认其曾向王x委托出��房屋事宜，链家公司和刘x方才得知王x所持授权委托书系其伪造。因此，此次交易系由于王x本人欺诈隐瞒，无权代理，恶意违约导致合同无法继续履行。链家公司己尽形式核实之义务，且对此并不知情，并不存在故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况的行为。因此，链家公司不应承担赔偿责任。三、链家公司已尽合同义务，不应当承担违约责任。自2010年5月7日三方签订《居间成交确认书》之日起，链家公司此单交易的经纪人曾多次约买卖双方见面商谈交易事宜，积极督促双方履行各自义务，已尽到居间义务，所以不应承担违约责任。四、根据合同相对性原理，刘x之损失应由案外人王x承担，而非链家公司。此次交易由于代理人王x无权代理导致居间合同无法继续履行，且刘x曾向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，北京市朝阳区人民法院亦已对此案明确作出判决。根据（2011）朝民初字第22467号调解书、（2012）朝民初字第08427号判决书可知刘x、乔x（王x代）、链家公司三方签订的《居间成交确认书》已解除，且链家公司已退还刘x全部居间代理费，法院依据买卖合同及相关责任，判决王x返还刘x29.7万元购房款，并向其支付2.97万元违约金。故刘x应当向王x追偿。刘x因实际责任人暂无财产可供执行，就要求链家公司代为承担损失，不符合合同相对性原理。综上所述，本案已超两年诉讼时效，且链家公司在本案中并不存在故意隐瞒或恶意欺诈之情形。刘x的事实陈述有失偏颇，诉讼请求于法无据且有违合同约定及合同相对性之原理，我方不应承担其要求的赔偿责任。故请求法院驳回刘x全部诉讼请求。经审理查明：2010年5月7日，王x与刘x、链家公司三方签订《居间成交确认书》约定，通过链家公司居间，刘x与王x就位于北京市朝阳区弘善家园之房屋签署买卖合同，房屋买卖价格为156万元，刘x向链家公司支付居间报酬4万元。同日，刘x向王x交付定金2万元，并通过中国建设银行向王x支付首付款18万元。2010年5月27日，因房价下跌，王x与刘x协商将房款下调至146万元。同日，刘x通过中国工商银行转账向王x支付126万元。2010年8月6日，刘x与王x签订补充协议约定，如果因王x提供的相关房屋产权手续、合同或相关产权过户手续不真实、不完整、无效或者房屋被查封等，导致房屋产权无法过户或无法领取新的产权证，或者在签订本协议后，王x不将该房屋出售给刘x，或者在签订本协议后，王x提高房屋交易价格，或者王x将房屋出售给第三方的情形，均为王x违约。王x承诺刘x在2010年9月1日前签订购房协议．若王x违约，则应在违约行为发生之日起五个工作日内，退还所有房款并以相当于房屋总价款的10%数额向刘x支付违约金。刘x于2011年以居间服务合同纠纷为由将链家公司起诉至本院，要求链家公司退还居间报酬4万元并支付利息。本院于2011年8月11日作出（2011）朝民初字第22467号民事调解书，确认双方达成如下协议：一、链家公司返还刘x居间服务费4万元，支付利息2000元；二、该案双方再无其他争议。刘x于2012年以合同纠纷为由将王x与链家公司起诉至本院，要求判令：1、解除刘x、王x、链家公司签订的《居间成交确认书》；2、王x返还刘x购房款29.7万元，并按照银行同期存款利息支付自2010年5月7日至实际给付之日的利息；3、王x按照合同约定支付刘x违约金2.97万元。本院经审理认为，刘x、王x与链家公司签订的《居间成交确认书》和《补充协议》系各方真实意思表示，各方均应按照约定履行。刘x按照约定共计支付王x购房款146万元，但王x未在约定的时间内与刘x签订购房协议，亦未能实际履行交付房屋的相关义务，链家公司已将收取的居间服务费予以退还，现各方显然无法继续履行《居间成交确认书》及《补充协议》，故刘x主张解除《居间成交确认书》本院不持异议。根据各方签订的《补充协议》，因王x违约导致无法继续履行合同，王x应当将其收取的房价款予以退还，并按照房价款10%的比例支付违约金。现刘x主张返还购房款29.7万元及违约金2.97万元于法有据，本院予以支持。关于刘x主张的逾期付款利息，与双方约定的违约金相重合，故本院无法予以支持。本院于2012年8月10日作出（2012）朝民初字第08247号民事判决，判决：一、解除刘x与王x、链家公司于2010年5月7日签订的《居间成交确认书》；二、王x返还刘x购房款297000元；三、王x支付刘x违约金29700元；四、驳回刘x的其他诉讼请求。该判决已经发��法律效力。经询，刘x称其已依据（2012）朝民初字第08247号民事判决对王x申请强制执行，但因无法找到王x，无可供执行的财产，其尚未取得执行款。又询，链家公司称其在签订《居间成交确认书》前核实过乔x因拆迁安置在弘善家园有安置房屋，但没有确定房号，也没有交付，所以没有签订正式的房屋买卖合同。上述事实，有（2012）朝民初字第08247号民事判决书、等证据及当事人当庭陈述等在案佐证。本院认为：链家公司作为专业的从事房地产居间业务的中介机构，在提供有偿房地产中介服务时，应当尽到审慎的注意义务。根据查明事实，作为《居间成交确认书》标的物的房屋因无房号、未交付而并非确定存在的物，故其特定性、合法性不能确认，因而链家公司的居间服务存在重大瑕疵，因此给刘x造成的损失，应当承担相��的赔偿责任。但刘x主张的所谓损失系法院生效判决确定的王x的给付义务，该判决正在执行过程中，执行结果尚未最终确定，本院不能确定刘x所谓的损失数额，故其诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告刘x的诉讼请求。案件受理费3100元，由原告刘x负担（已交纳2878元，余款于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 赵 佳二〇一六年十月十九日书记员 陈逢源