广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016）粤01民终11683号上诉人（原审被告）：沈志强，住广州市天河区。被上诉人（原审原告）：广州市冠晖物业管理有限公司，住所地：广州市花都区。统一社会信用代码：91440101753477460Y。法定��表人：王永霖，总经理。委托代理人：李伟忠，广东四端律师事务所律师。上诉人沈志强因与被上诉人广州市冠晖物业管理有限公司（以下简称冠晖物业）物业服务合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院(2016)粤0114民初3503号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人沈志强上诉请求：1、撤销原审判决；2、发回重审或者改判为驳回冠晖物业的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审认定冠晖物业具有管理合和新城小区资质的事实不清，应予撤销。按照《物业服务企业资质管理办法》的规定，管理合和新城小区应具备一级资质，冠晖物业为二级资质物业服务企业，没有资格该小区，一审未审查冠晖物业是否具备管理该小区的法定条件。二、一审判决未反映我方质疑冠晖物业证据的陈述。一审��决将冠晖物业提供的证据直接认定为本案的事实，完全抛弃了我方的质证意见，以致判决书看不出我方的异议。三、《前期物业服务协议》为格式文本，其中免除自身责任、加重我方责任以及排出主要权利的条款应当无效。四、《前期物业服务协议》约定的权利义务不对等，双方未约定违约金条款，滞纳金不适用于民事案件，因此冠晖物业主张物管费滞纳金没有依据。五、冠晖物业没有尽到物业服务合同约定的义务，小区安保措施不到位、清洁卫生“脏乱差”、停车监管不力、服务意识缺位，因此冠晖物业属违约在先，我方有权行使同时履行抗辩权，不支付所欠的物管费。六、冠晖物业明知我方居住地址，却将催缴函寄送到其他地址，导致我方未收到，故冠晖物业未依法先书面催缴物业管理费，亦无催告我方在合理期限内缴纳物业管理费，违反了法定程序。被上诉人冠晖物业二审辩称：沈志强上诉状除了第一点理由外，其他理由在一审时沈志强也提到过，我方同意一审判决。对于上诉状第一点理由，我方的回应是，涉案小区总共有大概一千亩，合和小区是长时间开发，我方取得二级物业管理资质完全符合国家规定，沈志强只是把合和小区的最终规模作为说我方取得物业管理资质与小区管理不符，是歪曲事实。冠晖物业于2016年4月6日向一审法院起诉请求：1、沈志强于判决发生法律效力之日起10日内向冠晖物业支付广州市花都区银松五街1号X房从2014年5月起至判决发生法律效力当月止的物业服务费（暂计算至2016年2月止拖欠物业服务费为4193.50元），以及从每月11日起按当月拖欠物业服务费金额每日千分之一的标准向冠晖物业支付至清偿之日止的滞纳金（暂计算至2016年1月31日止滞纳金为1817.92元）；2、沈志强于判决发生法律效力之日起10日内向冠晖物业支付本案律师代理费4500元；3、本案诉讼费用由沈志强承担。沈志强原审辩称：一、《前期物业管理服务协议》是由冠晖物业提供给沈志强签订的格式文本，其免除自身责任、加重沈志强责任（如要求沈志强承担律师费等费用）以及排除沈志强主要权利的条款应属无效。二、冠晖物业没有尽到物业服务协议约定的义务，存在安保措施不到位、小区卫生状况差、小区停车监管不力、公共设备设施维护缺位、服务意识差等问题，沈志强有正当理由不支付物业服务费。三、因前期物业服务协议存在权利义务不对等，支付滞纳金于法无据等情形，冠晖物业要求沈志强支付滞纳金理由不能成立。原审法院经审理查明：冠晖物业是具有物业服务企业贰级资质等级的公司。广州市合和（花都）置业发展有限公司是广州��花都区迎宾大道3号合和新城的开发商。2011年12月19日，沈志强与广州市合和（花都）置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》及附件，约定沈志强向该公司购买广州市花都区迎宾大道3号合和新城银松五街（自编1栋）1001房，建筑面积为96.22平方米。冠晖物业为受开发商委托为合和新城小区提供物业管理服务的企业。《商品房买卖合同》签订当天，冠晖物业（甲方）与沈志强（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：住宅按建筑面积每月交纳物业服务费，住宅（洋房）每月每平方米为1.98元（不含公共水电费分摊）；在办妥房屋所有权证前按《广东省商品房买卖合同》上注记的建筑面积交纳物业服务费；在办妥《房地产权证》之次月起，如《房地产权证》上记载的建筑面积与《商品房买卖合同》约定的建筑面积不符，乙方按《房地产权证》上记载的建筑���积交纳物业服务费。乙方实际是否使用该房屋并不影响物业服务费的支付。每个月的物业服务费在当月10日前以先付款后消费形式支付。乙方须以银行转账的方式支付物业服务费及相关费用的，应于收楼时提供中国工商银行的账号办理委托扣费手续，并存入足够的支付金额。乙方逾期付款或因余额不足导致扣费不成功的，乙方应按逾期付款金额每日千分之一的标准向甲方支付滞纳金。如乙方未按《临时管理规约》或本协议的规定向甲方支付有关的物业服务费、维修资金或其他任何应付款项，或者任何乙方违反《临时管理规约》或本协议约定的行为，甲方可依据《临时管理规约》或本协议采取相关的行动或可依法采取法律手段予以处理。甲方依法实现权利所支付的案件受理费、执行费及在广东省律师服务政府指导价范围内支付的律师费及为实现权利所支付的其他全部费用，均由业主担。2012年8月22日，沈志强办理收楼手续。2013年12月25日，涉案房屋办妥产权证书，房屋登记地址为广州市花都区银松五街1号1001房，建筑面积为96.46平方米。冠晖物业于2016年2月24日与广东华某联合律师事务所签订《委托代理合同》，委托该律师事务所作为其与沈志强物业服务合同纠纷一案一审的受委托人，双方约定律师费为4500元。2016年3月14日，广东华某联合律师事务所向冠晖物业开具4500元的律师费发票。沈志强为证明冠晖物业未尽到《前期物业管理服务协议》约定的义务，提供照片、投诉书（时间2016年6月28日）、业主签字表（包括沈志强在内共13个签名）等证据拟证明其主张。冠晖物业对上述证据的关联性均不予确认，认为无法证明沈志强拟证明的事实，照片中也反映不出存在哪些问题，且有部分照片是其他事项所��的照片。诉讼中，沈志强于2016年5月1日向冠晖物业支付了2016年5月份之前（不包括5月份）所拖欠的物业服务费，2016年5、6月份的物业服务费尚未支付。庭审中，冠晖物业明确要求沈志强向其支付2016年5月至6月的物业服务费共381.98元；并明确2016年5月份之前服务费的滞纳金计算至2016年4月30日止，2016年5、6月份服务费的滞纳金计算至付清款之日止。原审法院认为:冠晖物业与沈志强签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。沈志强作为涉案房屋的业主，享受了冠晖物业提供的物业管理服务，依约负有向冠晖物业交纳物业服务费的义务。沈志强从2014年5月开始欠交物业服务费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，冠晖物业要求沈志强支付拖欠的物业管理服务费及滞纳金��理合法，原审法院予以支持。涉案房屋建筑面积为96.46平方米，以每月每平方米1.98元标准计算，每月的物业服务费为190.99元，因此沈志强应向冠晖物业缴纳2016年5月至6月期间的物业服务费381.98元。沈志强于2016年5月1日缴纳了2016年5月份之前的物业服务费，因此2016年5月之前服务费的滞纳金应计算至2016年4月30日止，2016年5月至6月服务费的滞纳金计算至实际付清款之日止。根据《前期物业管理服务协议》约定，沈志强逾期缴纳相关费用的，冠晖物业依法实现权利所支付的律师费应由沈志强承担，该约定并未违反法律法规的强制性规定，且该费用系因沈志强违约导致冠晖物业为实现权利所支出的合理费用，并非无理加重沈志强的责任，故对律师代理费4500元的请求，原审法院予以支持。沈志强提供的证据并无法充分证明其主张，其抗辩意见依据不足，原审法院不���采纳。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第十七条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决:一、被告沈志强于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市冠晖物业管理有限公司支付2016年5月至2016年6月期间的物业服务费381.98元。二、被告沈志强在支付上述第一项物业服务费的同时，支付逾期缴纳物业服务费的滞纳金给原告广州市冠晖物业管理有限公司（滞纳金的计算方法：以每月应交物业服务费190.99元为基数，按每日千分之一的标准，分别从欠费当月的11日起计算。欠费月份为2014年5月至2016年6月，其中2014年5月至2016年4月期间物业服务费的滞纳金计算至2016年4月30日止，2016年5月至6月期间物业服务��的滞纳金计算至付清款之日止。上述各月物业服务费的滞纳金数额以不超过该月应交的物业服务费为限）。三、被告沈志强在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市冠晖物业管理有限公司支付律师代理费4500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31元，由被告沈志强负担。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。在二审庭审中，上诉人沈志强提交了证据1、照片（照片在手机里面，没有打印出来），证明冠晖物业垃圾清运不到位、安保措施不到位、设备设施损坏、服务意识缺位；证据2、投诉书和业主签名，证明冠晖物业没有尽到《前期物业服务协议》约定的义务。被上诉人冠晖物业对沈志强证据的质证意见为，对于证据1，是我方垃圾集中清运要清走之前的状态，并非小区的卫生管理长期存在的状态，沈志强只是把垃圾集中清运过程中的问题放大作为有利于其的证据使用，单凭这几张照片不能证明小区卫生状况有沈志强所说的那么差。对于证据2，合和小区到目前为止入住的户数大概3500户左右，对于如果是我方在物业管理上存在部分瑕疵的地方，我方将努力予以改正。3500户的入住率，对于23户业主的签名不能代表小区管理存在问题。本院认为，原审法院根据双方当事人的诉辩意见、提交的证据，作出的认定事实清楚，所作判决阐述充分、全面，本院不再赘述，予以确认。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。沈志强上诉主张冠晖物业没有尽到物业服务合同约定的义务，小区存在安保措施不到位、清洁卫生“脏乱差”、停车监��不力、服务意识缺位等问题，但沈志强提交的照片不能充分证实其所主张，本院不予支持。沈志强的上诉请求不能成立，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费62元，由上诉人沈志强负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴国庆审 判 员  李 民代理审判员  姚伟华二〇一六年十月九日书 记 员  胡 茜颜玉婵