浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0282民初5335号原告：慈溪市其美塑化工贸有限公司。住所地：慈溪市观海卫镇方家村。法定代表人：方其挺，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙泽康，浙江金穗（杭州湾新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马海燕，浙江金穗（杭州湾新区）律师事务所律师。被告：慈溪市欧艺米兰娱乐会所。住所地：慈溪市观海卫镇育才路**号。代表人：徐成，该会所负责人。委托诉讼代理人：刘彬，浙江欧硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅成伟，浙江欧硕律师事务所律师。原告慈溪市其美塑化工贸有限公司（以下简称其美公司）与被告慈溪市欧艺米兰娱乐会所（以下简称欧艺米兰会所）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案于2016年8月30日转为普通程序，并再次公开开庭进行了审理。双方当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告其美公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2011年1月18日签订的房屋租赁协议；2.被告支付自2016年1月18日起至协议解除日止、按年租金30万元的标准计算的租金；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：解除原、被告于2011年1月18日签订的房屋租赁协议中与一至二层楼房部分的条款。事实与理由：2011年1月18日，原、被告签订房屋租赁协议一份，双方约定被告承租原告所有的位于慈溪市观海卫镇育才路的一至三楼13间房屋；前三年租金计100万元，从第四年起每年租金为30万元且须提前两个月支付下一年度的租金；协议另对其他事项进行了约定。按协议约定，被告应于2015年11月18日支付2016年度的租金，经原告多次催讨，被告至今仍未支付2016年度的租金，遂酿纷争。被告欧艺米兰会所辩称：1.原告诉称的被告欠付2016年度租金不实。被告已累计支付原告330余万元，该款项中除70.42万元系归还原告的借款外，其余的260余万元系支付原告房屋租金，扣除被告前五年度应付的租金为160万元外，被告已超额支付100余万元的房屋租金。2.当初原告出租给被告的房屋系白坯房，不具备商业经营环境，被告承租后投入了四五百万元对房屋进行了装修，并经多年运营，租赁房屋现已具备了良好的商业氛围，房屋的经营价值巨大。退一步讲，即便被告欠付2016年度的租金，但鉴于被告已对租赁房屋作了巨额投入以及房屋目前的商业价值，被告也愿意随时支付原告2016年度租金，继续履行租赁合同。此外，据被告了解，原告在房屋租赁协议尚未解除的情况下将租赁房屋出租给了案外人，原告的行为也构成违约。综上，原告要求驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己主张的事实成立，向本院提供以下证据：A1.房屋所有权证和土地使用权证各一份（复印件），拟证明涉案的出租房屋系原告合法所有；A2.房屋租赁协议一份，拟证明原、被告于2011年1月18日签订了房屋租赁协议一份，协议对租赁的有关事宜进行了约定；A3.通知函及邮件快递单各一份，拟证明原告于2016年1月27日致函被告，向被告催讨租金。A4.银行转账凭证一份（针对证据B2的反驳证据），拟证明被告负责人徐成曾向原告借款70万元；A5.手机信息截图一组，拟证明被告负责人徐成于2015年6月24日在发给原告法定代表人的手机信息中承认拖欠原告房租并愿意赔偿原告损失；A6.银行账户明细一份（针对证据B2的反驳证据），拟证明被告汇给原告的806800元系用于归还原告借款及利息；A7.电费交款凭证一组、电表照片一组，拟证明原告代被告缴纳了2011年至2015年的电费，以及被告在经营期间的用电情况；A8.水费交款凭证一组，拟证明原告代被告缴纳了2011年至2015年的水费；A9.手机信息截图一份，拟证明被告向原告确认其已签收了原告发给被告的通知函。被告向本院提供以下证据：B1.照片两张、名片一张，拟证明原告已将租赁房屋出租给案外人胡孟伟，胡孟伟已对租赁房屋进行了装修并使用；B2.银行转帐明细及记账凭证一组，拟证明被告已累计支付原告房屋租金3313400元；B3.收款收据四份，拟证明被告向原告支付了部分水费；B4.手机信息截图一组，拟证明原、被告之间的水电费按月结算，被告在2015年10月前的水电费与原告已结清。上述证据经当事人质证，本院认证如下：被告对证据A1、A2无异议，该两组证据本院予以认定。被告对证据A3的真实性无异议，但主张被告未收到该邮件。证据A3具有真实性，结合被告在庭审中所作的该邮件于2016年2月5日被他人签收的陈述，本院对该证据以及原告于2016年1月27日向被告邮寄催收租金的通知函、该邮件于同年2月5日被他人签收的事实予以认定。被告对证据A4的真实性无异议，被告负责人徐成向原告法定代表人方其挺借款70万元属实，但该证据与本案没有关联性；对证据A5、A9的真实性、合法性无异议，但该证据所涉手机信息系被告负责人在未核对双方之间的往来款项时发给原告法定代表人的，原告提起本案诉讼后，被告对双方之间的往来款项进行了核对，发现被告已超额支付了2016年度的房租，该证据不能证明原告主张的待证事实。证据A4、A5、A9具有真实性，与本案事实存在关联，该两组证据及证据反映的事实本院予以认定。被告对证据A6、A7、A8的真实性、合法性无异议，证据A6中徐成于2011年9月22日汇入方其挺账户中的40万元、30.42万元两笔款项系徐成归还方其挺的70万元借款，其余汇款均系被告支付原告房租；证据A7、A8中的水电费交款凭证显示的户名系原告，不能证明被告经营期间的水电费收支情况。证据A6、A7、A8具有真实性，该三组证据反映的事实本院予以认定，至于该三组证据涉及的款项本院将结合本案其他证据进行综合分析认定。原告对证据B1的真实性、合法性、关联性均有异议。证据B1系原件，具有真实性，但该证据显示的租赁房屋的室内状况并不能证明涉案房屋由他人进行重新装修，故被告主张的证明对象本院难以认定。原告对证据B2的真实性无异议，该证据中被告汇给妻子岑亚婷（原告法定代表人妻子）、岑兰芬（原告法定代表人岳母）的五笔款项与本案没有关联性。本案诉讼过程中，原告又认可被告汇入岑亚婷、岑兰芬账户的款项与岑亚婷、岑兰芬无关，所汇款项系被告支付原告的水电费以及归还原告的借款本息。证据B2具有真实性，结合原告的自认，本院对该证据以及该证据反映的汇款事实予以认定。原告对证据B3、B4的真实性无异议，但认为证据B3所涉的水电费已包含在被告汇给原告的款项中，证据B4证明了原告曾向被告催讨电费，并明确款项都是汇入原告方账户，以及被告认可尚欠房租的事实。证据B3、B4具有真实性，本院对该证据反映的事实予以认定。根据本院认定的上述证据，结合当事人对本案有关事实的陈述，本院认定本案事实如下：位于慈溪市观海卫镇育才路的二层房屋于2009年3月23日登记在原告名下（房产证号：慈房权证2009字第××号）。后原告未经审批将该房屋增建一层。2011年1月18日，原、被告签订房屋租赁协议一份，双方约定被告向原告承租前述一至三层楼房13间；租期八年（自2011年1月18日至2019年1月17日止）；房屋租金为前三年先付100万元，自第四年起租金每年30万元且须提前两个月付；租赁期间的水电费由被告承担，按表计算；协议另对其他事项进行了约定。被告承租房屋后，在原告的电表、水表上安装了电表一只、水表一只，原告每月向被告开具该电表、水表上月的水电费收款收据，被告再将水电费支付给原告。原告开具给被告的2015年4月水电费收款收据记载的水电费为8719元，2014年12月、2015年1月、2月、6月、7月的水电费收款收据记载的水电费在13735元至19950元不等，2015年9月的水电费收款收据记载的水电费为14772元。2010年12月7日至2014年11月20日期间，被告负责人徐成共汇入原告法定代表人方其挺、岑亚婷、岑兰芬银行账户346.11万元，上述汇款中的85.69万元的款项摘要信息为“还款”，另有5.76万元的款项摘要信息为“利息”。2015年10月13日，岑亚婷将“徐总，这个月电费14722元，给我安排一下”的手机短信发送给徐成，徐成回复“知道了，我和妈妈说下”。同月25日徐成回复岑亚婷“老板娘电费明天白天我妈妈会给你送来的，我在安排关门重新搞下再开”、“电费明天拿来，明天开始关门整顿下”。同年11月25日，岑亚婷将“徐总，你什么时候打钱过来？我到时候给你帐号”的手机短信发送给徐成。同年12月1日，岑亚婷将“徐总，你怎么电话也不接，你总要给我回个话呀，我也没办法，你知道的我们也很困难，等着要用钱”的手机短信发送给徐成。同月13日，岑亚婷将“徐总，你电话不接，信息不回，人也不来商量以下”、“我们也没办法了，在1月18日之前你把东西搬走，房子我们自己用了”的手机短信发送给徐成。同月14日，徐成回复岑亚婷“才回来，明天下午给你们通电话”、“阿姐，那天和挺哥电话通过了，房租这几天副下，执照需要在批一个”。2016年1月3日，岑亚婷将“徐总，KTV水表一直在转，现在已经浪费了将近500吨水了，你们叫人过来看一下”的手机短信发送给徐成。2016年1月27日，原告向被告邮寄通知函一份，称被告尚未支付2016年度的房租，要求被告在接函后三日内支付，若被告未按要求支付房租，原告有权解除房屋租赁协议并追究违约责任。该邮件快递面单记载的收件人为被告负责人徐成、收件人地址为龙山镇东门外村中心路105号110室（徐成住所地为龙山镇东门外村东门外）。当日，方其挺另通过手机短信将通知函内容发送给徐成。同年2月25日，该邮件由他人签收。同年4月23日，方其挺再次通过手机短信将上述通知函内容发送给徐成。同月25日，徐成回复方其挺“挺哥不好意思，给你造成损失了，不管KTV哪个接手，房租和损失肯定可以收到，你先不要急，没人接手我也会想办法付你房租的”。同月28日，方其挺再次通过手机短信将上述通知函内容发送给徐成，徐成回复“挺哥人在外面，我叫三毛他们代表我来找你探讨下，不好意思了”；同年5月12日，徐成再次回复方其挺“挺哥，和我欠他钱的老板谈了一下午，不出意外下礼拜交你房租”。另查明：被告安装的电表在2016年7月29日显示的用电度数为21174.54度。庭审中，被告陈述其在2015年10月底11月初开始停业，原告陈述其在2016年5月底6月初开始占有涉案租赁房屋。本案的主要争议焦点：被告是否拖欠原告房屋租金。本院结合双方的诉辩称意见以及在案证据对上述争议焦点综合分析如下：在案证据反映被告负责人在原告法定代表人妻子向其催讨2015年9月的水电费以及原告法定代表人邮寄催讨租金的通知函、数次向其发出催讨租金的手机信息后，于2015年12月14日、2016年4月25日、5月12日数次回复“房租这几天副下”、“房租和损失肯定可以收到，你先不要急，没人接手我也会想办法付你房租的”、“不出意外下礼拜交你房租”。被告辩称其在未核对双方之间款项往来金额的情况下回复了上述信息，后经核对，被告已多支付了租金100余万元，上述信息不能证明被告尚欠原告房租。本院认为，被告负责人在原告法定代表人及其妻子向其催讨水电费、租金后，在不同的时间、先后数次回复了上述信息，且数次回复的信息内容一致，均明确反映被告尚欠原告租金并对租金的支付时间作出了承诺，上述信息内容能够证明被告尚欠原告水电费和租金。被告负责人在收到原告法定代表人及其妻子催讨租金以及水电费的信息后，如果被告已多支付原告租金100余万元，按生活常理，被告显然会明确告知原告其已超额支付租金，而不可能多次回复尚欠租金以及何时支付租金的信息，被告的辩称意见与生活常理明显不合。其次，根据涉案房屋租赁协议的约定，租赁房屋全部租限内的租金为250万元，自第四年起每年租金提前两个月支付。被告辩称其除了支付前五年的租金160万元外，另多支付原告100余万元的租金。根据被告的辩称意见，被告累计支付了原告租金260余万元，已超出了被告在全部租期内所需支付的租金。而被告最后一笔汇款时间为2014年11月20日，此时租赁期限仅过一半，被告提前四年将全部租金支付完毕，与涉案房屋租赁协议对租金支付期限的约定以及商业交易习惯不合。此外，从被告汇款的情况分析，被告负责人共汇入原告法定代表人及其妻子、岳母等人的银行账户346.11万元。上述汇款中85.69万元的款项摘要信息为“还款”，其中的70.42万元原、被告一致认可该款项系归还被告负责人于2011年9月20日向原告法定代表人所借的70万元，对款项摘要信息为“还款”的其余款项，被告称因其欠原告房租，支付房租也是还款，故汇款时将款项性质注明为“还款”。对此，本院认为，被告所汇的款项中除部分款项的款项摘要信息为“还款”外，另有5.76万元的款项摘要信息为“利息”，而其余汇款的款项摘要信息则为“房租”或“网银转账”。被告在汇款时对所汇款项的款项摘要信息分别作出不同的记录，说明被告在汇款时对所汇款项的性质有着明确认知。且被告在归还70.42万元借款后，仍将部分汇款的款项摘要信息记录为“还款”和“利息”，说明被告（或其负责人）与原告（或其法定代表人）之间存在房屋租赁合同之外的其他法律关系，故其汇给原告的该部分款项本院难以认定为支付房租。对被告所汇的其余款项，原告主张其中的近100万元系被告支付的水电费，被告经营期间的水电费均以汇款方式支付；被告辩称其经营期间的水电费均以现金方式支付给原告，其所汇的款项与水电费无关。由于被告仅提供了部分水电费收款收据，为查明本案事实，本院要求双方提供被告经营期间的所有水电费收款收据，双方均以收款收据以遗失或灭失为由未予提供，致使本院难以查明被告经营期间的水电费。综合被告提供的水电费收款收据以及与原告提供的电表照片分析，本院推算被告经营期间的水电费为90余万元，此与原告关于被告经营期间的水电费约100余万元的主张相近。对于水电费的付款方式，被告在庭审中的陈述，经营期间原告先向被告开具上月的水电费收款收据，后被告负责人妻子、收银员将现金交付给原告法定代表人妻子，或者原告的保安来被告吧台拿现金，即先开票后付款。根据被告对水电费支付方式的陈述，在被告未提供补强证据的情况下，本院认为被告提交的部分水电费收款收据不足以证明其以现金方式支付水电费。综上，本院认为，被告提供的银行转账明细、水电费收款收据等证据不足以证明其已超额支付房租；综合全案证据分析，本院认为被告尚欠原告2016年度房租这一事实的存在具有高度可能性，本院予以认定。本院认为：原、被告签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示。涉案租赁房屋共三层，其中第一层、第二层房屋系合法建筑，第三层的建造系未经相关部门审批，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，涉案房屋租赁协议中涉及第三层房屋的内容无效，涉及第一层、第二层房屋的内容合法有效。合同一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方可以解除合同。被告租赁原告房屋后未按约定支付租金，且经原告多次催告后仍未支付，原告可要求解除涉案房屋租赁协议中涉及第一层、第二层的内容。被告另辩称即便其承租涉案房屋后投入了巨资对房屋进行了装修，且经多年经营，涉案房屋的经营价值显著增加，即便被告拖欠租金，被告也愿意随时支付租金以继续履行房屋租赁协议，但被告自原告起诉之日起至今仍未支付租金，故被告的此项辩称意见与事实不符，本院不予采纳。原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项之规定，判决如下：解除原告慈溪市其美塑化工贸有限公司与被告慈溪市欧艺米兰娱乐会所于2011年1月18日签订的房屋租赁协议中涉及第一层、第二层房屋（即慈房权证2009字第××号房屋所有权证项下的房屋）的内容。案件受理费100元，由被告慈溪市欧艺米兰娱乐会所负担，于本判决生效后七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  方苏琴人民陪审员  方华春人民陪审员  章绍海二〇一六年十月八日代书 记员  沈丽香