河南省漯河市召陵区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1104民初1926号原告：朱素征，女，汉族，1971年1月8日出生，住河南省西华县。委托诉讼代理人：朱贵香，女，汉族，1977年7月15日出生，住河南省西华县。被告：漯河万盛置业有限公司，住所地漯河市召陵区人民东路100号。法定代表人：朱国杰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谷广辉，河南汇星律师事务所律师。原告朱素征与被告漯河万盛置业有限公司（以下简称万盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月1日受理后，依法组成合议庭，于2016年9月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱贵香与被告委托代理人谷广辉到庭参加诉讼。现本案已审理终结。原告诉称，原告于2013年4月21日在被告处购买房屋一套，面积为39.75平方米（实际为39.04平方米），商定价格为每平方米3835.09元，并签订了购房合同。合同约定被告最迟在2013年6月30日前交房，并约定了相应的违约责任。为此原告一次性支付房款152445元，2013年4月27日，原告又与被告签订了格林豪泰酒店租赁合同一份。约定原告购买的该套房屋租赁给被告用于酒店经营，同时约定了租金以及违约责任。时至今日，被告未按照合同约定期限交房，且拒不向原告支付逾期交房的违约金。也未按合同约定期限办理房产证，且被告也未向原告支付2015年至2016租金及逾期违约金，上述被告的行为均构成违约，应承担违约责任。为了维护原告的合法权益，特诉请至贵院，请求：1、依法判令被告向原告交付房屋，并为原告办理房屋产权证，退还多交房款2722.91元。2、判令被告向原告支付从2013年6月30日起至实际交房之日止的违约金10470元。3、判令被告支付租金2015年7957元、2016年租金12957元，合计20914元，并承担10%的违约金15498.5元。4、本案诉讼费由被告承担。被告万盛公司辩称，一、根据被答辩人诉状中的诉讼请求及事实与理由，可以看出被答辩人的诉请系其与答辩人签订的两份合同：《商品房买卖合同》及《格林豪泰酒店租赁合同》，该两份合同涉及两个法律关系：房屋买卖关系、租赁关系，而被答辩人的立案案由为“房屋买卖合同纠纷”，因此本案不应对被答辩人所诉请的两种法律关系合并审理，恳请贵院在查明事实的基础上依法驳回被答辩人对租赁关系方面的诉请。二、若贵院合并审理本案中的两种法律关系，答辩人对被答辩人的诉请答辩如下：（一）被答辩人基于《商品房买卖合同》的诉请及事实理由，答辩人现提出以下答辩意见：1、《商品房买卖合同》约定的房屋总价款为152445元，被答辩人首付77445元，余款办理银行按揭贷款，而非被答辩人诉请的一次性支付房款152445元，房屋实际面积以房管局测量为准；2、按照答辩双方签订的《商品房买卖合同》第八条“出卖人应当在2013年6月30日前……交付买受人使用”，因此逾期交付天数自2013年7月1日至2016年8月1日共计1127日安，依据《商品房买卖合同》第九条第1项的约定，按日支付已交付房价款万分之0.6的违约金，结合上述事实，计算违约金数额为5236元，而非被答辩人诉请的10470元。（二）被答辩人基于《格林豪泰酒店租赁合同》的诉请及事实理由，答辩人现提出以下答辩意见：1、《商品房买卖合同》、《格林豪泰酒店租赁合同》两份合同的相对人均系答辩双方，但合同的性质及其法律关系是不一致的，因此合同的履行以及合同相对人的权利义务也是不一致的，应予以区分对待。《商品房买卖合同》中答辩人系卖方，其有义务按照合同约定向被答辩人交付房屋，在答辩人上述的答辩意见中，也表示认可其自身存在逾期交房的问题，并接受按照合同的约定承担逾期交房的违约责任，因此在该份合同的法律关系中，答辩人已经承担了逾期交房的违约责任；而《格林豪泰酒店租赁合同》系租赁合同，答辩人系租赁方，被答辩人系出租房，因答辩双方基于《商品房买卖合同》中约定的房屋尚未交房，而因该房屋系《格林豪泰酒店租赁合同》并未实际履行，被答辩人尚未实际占有该房屋，更未实际取得该房屋的所有权，在《格林豪泰酒店租赁合同》中，被答辩人系交付租赁房屋的义务方，因此不能将房屋买卖关系中答辩人未向被答辩人交付买卖房屋的违约行为，适用在租赁合同关系之中。2、答辩人已经因逾期交付房屋按照《商品房买卖合同》的约定承担了违约责任，根据合同的相对性以及《民法》公平原则，应该具体问题具体分析，对两个法律关系区别对待，不能在两个完全不同的法律关系中重复加重一方的责任。3、根据《格林豪泰酒店租赁合同》第三条第一项“酒店提前开业则时间前移，以甲方公布日期为准”租赁期限的约定，表明答辩双方对租赁合同的开始时间存在一定的不确定性，事实上也存在标的房屋未按照设想的时间交付，正是上述原因才导致《格林豪泰酒店租赁合同》未实际履行；在上述原因消灭后，《格林豪泰酒店租赁合同》才存在可以履行的前提条件和履行基础。综上所述，被答辩人基于《格林豪泰酒店租赁合同》的诉请无事实和法律依据，依法不能支持，请求法院依法予以驳回。原告为支持自己主张提供如下证据予以支持：证据一买卖合同一份，证明存在买卖关系。证据二租赁合同一份，证明存在租赁关系，证据三装修合同及票据一张，证明交给被告装修费19875元。被告质证称，原告提供的商品房买卖合同以及购房发票均显示原告向被告支付购房款77445元，其他证据与本案无关系。被告漯河万盛置业有限公司没有证据提交。审理查明：原告于2013年4月21日在被告处购买房屋一套，原合同约定面积为39.75平方米，实际面积39.04平方米，商定价格为每平方米3835.09元，原告已经按照约定缴纳购房款为152445元，比实际购房面积多缴纳了2723.09元（152445元－39.04㎡×3835.09）。合同约定被告最迟在2013年6月30日前交房，并约定了逾期60日交房的情况下，被告按日向买受人支付预交房款万分之零点六的违约金。2013年4月27日，被告根据其宣传的购房返租金的宣传条件，双方又签订了格林豪泰酒店租赁合同一份。约定原告购买的该套房屋租赁给被告用于酒店经营，同时约定了十年的租赁期限，从2013年7月1日至2017年6月30日，每年的7月1日为固定支付日，逾期30日支付当年租金，被告承担10%的违约责任。其中2013年7月1日至2017年6月30日按照总房价的8.5%支付租金。庭审中原告承认2015年度的租金被告已经支付5000元，其诉求的是2015年下余的租金与2016年的租金及违约金。本院认为：合同当事人应当按照合同约定履行合同义务，逾期履行或者不按照合同约定的方式或者时间履行合同义务，守约方可以要求违约方按照合同约定承担违约责任。本案中，被告在销售商品房过程中，宣传购房返租，并于消费者购买房屋后又与消费者签订了房屋租赁合同，根据上述事实，双方签订的房屋买卖合同与租赁合同实际上是一个附条件的房屋买卖合同，即原告购买房屋，被告按照约定的方式租赁原告购买的房屋，并向原告支付租金，且租赁合同已经开始履行，两份合同一起审理有利于减少当事人的诉累，故本院对该两份合同一起进行审理。关于原告诉求的逾期交房违约金，因本案中的原告购房的目的是为了出租给被告，并不是以自己居住为目的，且无论被告是否按时交付房屋，不影响原告向被告履行租赁合同的租赁物的交付义务，也不影响原告收取租金，且被告已经履行了两年的租金支付义务，故本案中原告所购买的房屋应视为已经交付，故对原告该项诉求，本院不予支持。关于原告诉求被告办理房屋产权证明，系被告应当办理的事项，故对原告该诉求，本院予以支持。关于原告诉求被告退还多缴纳的购房款2722.91元，系原告实际多缴纳的，被告应当予以退还。关于原告诉求的租金及违约金，因租赁合同已经履行，被告已经支付两年的租赁费用，在双方均不要求解除租赁合同的前提下，租赁合同应当继续履行，被告应当向原告支付2015年与2016年度租金，由于原告实际应当支付房款为152445元，故被告应当向原告支付的2015年与2016年度的租金为20915.65元（152445元×8.5%×2年－5000元），并按照租赁合同约定支付逾期支付违约金应为2091.57元（20915.65元×10%）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第一百零七条之规定判决如下：一、被告漯河万盛置业有限公司应当在判决生效后十日内向原告支付2015年与2016年的租金合计20915.65元与逾期支付的违约金2091.57元；二、被告漯河万盛置业有限公司应当在判决生效后六十日内为原告办理房屋产权证明；三、被告漯河万盛置业有限公司在判决生效后十日内退还原告多支付的购房款2722.91元；四、驳回原告朱素征的其他诉讼请求。案件受理费510元，由被告漯河万盛置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。如上诉人在上诉期满后未缴纳上诉费视为上诉人未上诉。审判长  刘学连审判员  于胜华审判员  常 丽二〇一六年十月三十一日书记员  辛婉婷