广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终4062号上诉人（原审被告）：李东峰，住所地：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：黄伟荣，广东熙业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄良缘，住所地：福建省南安市。委托诉讼代理人：邝箭，广东滨都律师事务所律师。上诉人李东峰因与被上诉人黄良缘房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院(2015)深龙法地民初字第817号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年3月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。李东峰上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令黄良缘继续履行双方2013年1月28日签订的《房屋租赁合同》；3、判令李东峰不予支付2015年2月1日至2015年6月30日期间的租金差额36050元及滞纳金；4、判令李东峰不予支付税费70876.48元及其逾期付款利息；5、本案的二审诉讼费由黄良缘承担。事实与理由：一、李东峰按照合同约定履行交纳租金行为，不存在根本违约行为，依法不应解除合同。1、李东峰每月支付了合同约定的租金，不存在不履行合同的行为。双方有过口头变更合同约定，租金交付日期更改为每月25日前交付，根据黄良缘提交的《深圳农村商业银行个人活期交易明细》显示，李东峰每月25日前支付了租金，不存在不履行合同行为；即使按照双方签订的《房屋租赁合同》每月5日前交付租金，李东峰的行为也不属于重大违约行为，不能构成根本违约的理由。2、李东峰的确存在不足额支付的情况，但事出有因：(1)李东峰就变压器漏水问题与黄良缘达成协议，将2015年2月至2015年6月的租金由90125元变更为82915元。李东峰提交了《收款收据》及《收据》证明了黄良缘交付李东峰的涉案厂房存在变压器漏水问题，李东峰对变压器进行了维修，并支付了相应的维修费用。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，黄良缘交付给李东峰的涉案厂房应满足李东峰的正常使用要求，现出现变压器的漏水问题，即存在不能满足李东峰对涉案厂房的正常使用要求。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，李东峰可以要求黄良缘在合理期限内维修；黄良缘未履行维修义务的，李东峰自行维修的费用由黄良缘负担；因维修涉案厂房变压器给李东峰的使用造成的影响，黄良缘应当相应减少租金或者延长租期。因此，该项租金的变更合法有据。(2)李东峰就该项租金问题，在后期已将差额补足了黄良缘。3、李东峰不存在欠交租金超过两个月的法律事实，李东峰每月都按期履行支付义务，未曾拖欠超过一个月，一审判决不能就此认为李东峰欠交租金超过两个月，从而支持黄良缘单方面解除合同。4、李东峰不足额支付租金不足4万元，而涉案厂房的租金每月都达到8万多元，其与交付的租金相比相差甚远，并且李东峰对涉案厂房投入大量的财力、物力，不足额支付的租金差额，不能构成根本违约的理由。因此，一审判决将累计不足额支付的36050元当作超过两个月未支付的理解存在偏差，依法应予以改判。二、黄良缘的税费70876.48元，依法应由黄良缘缴纳。1、黄良缘作为房屋出租受益人，依法应履行纳税义务。根据财政部、国家税务总局财税[2008]24号《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》规定，房屋租赁管理费的交纳人是房屋出租人，据此可知，黄良缘作为出租人依法应缴纳房屋租赁管理费。黄良缘作为法定纳税人，并不能通过合同的方式将自己的法定纳税义务转移给合同相对人，就算双方签订了税务转让条款，也属于无效条款。因此，黄良缘向一审法院提交的《广东省行政事业性收费统一票据》、《税收通用完税证》只能证明黄良缘作为出租人按照国家法律规定依法交纳房屋租赁管理费，而不能证明李东峰拖欠黄良缘的房屋租赁管理费。2、黄良缘应按合同约定，就其一楼临街的11间商铺缴纳税费，而黄良缘所交的税费中包括这部分的税费，不应由李东峰支付。3、李东峰与黄良缘签订的《房屋租赁合同》中关于税费的问题只约定了第十七条，若李东峰如需要登记备案的租赁合同，则当月所产生的税费、管理费等由李东峰支付，这也是厂房租赁的交易习惯。三、李东峰将涉案厂房转租事实，已经过黄良缘同意，依法应予以支持。李东峰向一审法院提交了一份《同意书》及《书面通知》证明李东峰的转租行为经过了黄良缘的书面同意。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，在李东峰转租给第三人的事实存续期间，黄良缘是知道李东峰存在转租事实的，相当长的时间内（超过六个月），黄良缘并没有提出异议。因此根据上述第十六条的规定，黄良缘不能以此为由解除合同或认为转租合同无效。综上所述，一审判决认定事实不清，依法适用法律不当，作出了错误的判决，请求二审法院判如所请。黄良缘二审答辩称，应驳回李东峰的全部上诉请求。理由：李东峰2013年2月－6月的租金差额至今未交付，拖欠一年多，并且起诉后仍不缴纳，属于拒不缴纳的行为。李东峰2013年1月份租金在2013年3月13日才支付，拖欠达68天，达到合同约定的解除条件，并且至租赁之日起，至今都未按合同约定5日交租，且未经书面同意擅自转租。综合各种违约行为，都已经达到了解除租赁合同的条件，李东峰主张房屋漏水维修问题，完全是捏造事实，李东峰从未向黄良缘反映过漏雨问题，并且合同都已约定了维修由李东峰负责，黄良缘也从未同意将交足时间推迟到每月25号。租赁税费也约定由李东峰承担。故李东峰的上诉无任何依据。黄良缘向一审法院起诉请求：1、解除黄良缘、李东峰2013年1月28日签订的《房屋租赁合同》；2、李东峰将租赁的房屋返还给黄良缘；3、李东峰支付黄良缘2015年2月1日至2015年5月31日期间的租金差额28840元；4、李东峰支付黄良缘房屋租赁管理费17940元；5、李东峰支付黄良缘税费59974.62元；6、李东峰支付黄良缘2015年6月1日至2015年6月30日租金90125元；7、李东峰支付黄良缘房屋占有使用费（从2015年7月1日起按每月90125元的标准支付至房屋返还之日）；8、李东峰支付黄良缘水电费、管理费、税费等费用（从2015年6月1日起计算至房屋返还之日止按实际产生的费用收取）；9、李东峰承担本案诉讼费。经变更及增加，黄良缘最终的诉讼请求为：1、解除黄良缘、李东峰2013年1月28日签订的《房屋租赁合同》；2、李东峰将租赁的房屋返还给黄良缘；3、李东峰支付黄良缘2015年2月1日至2015年6月30日期间的租金差额36050元及滞纳金（按每天3%从起诉之日计至还款之日，暂计9034.4元）；4、李东峰支付黄良缘房屋租赁管理费17940元；5、李东峰支付黄良缘税费71875.8元及逾期利息（以71875.8元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从起诉之日2013年5月21日计至还款之日，暂计4539元）；6、李东峰支付黄良缘房屋占有使用费（从2015年7月1日起按每月90125元的标准支付至房屋返还之日）；7、李东峰支付黄良缘水电费、管理费、税费等费用（从2015年6月1日起计算至房屋返还之日止按实际产生的费用收取）；8、李东峰承担本案诉讼费。一审法院查明，2013年1月28日，黄良缘、李东峰签订了一份《房屋租赁合同》，约定：黄良缘将位于深圳市龙岗区龙岗街道XX厂房出租给李东峰使用（不包含宿舍一楼临街的11间铺面面积，该11间铺面由黄良缘自行出租），租赁期限为八年，即从2013年1月28日起至2021年1月27日止；免租期为两个月，从2013年1月28日起至2013年3月27日止，免租期届满次日为起租日，出租日开始计收租金；2013年1月28日至2015年1月27日每月租金总计82915元，2015年1月28日至2017年1月27日每月为90125元；李东峰应于每月五号或该日以前向黄良缘支付当月租金，逾期支付的，应以欠缴租金乘以拖欠日数按每日3%向黄良缘支付滞纳金；关于租金，黄良缘只提供收据不提供发票，如李东峰需要发票，则税费由李东峰承担；李东峰应向黄良缘交纳保证金300000元，待合同到期办好交接手续时退还；经黄良缘书面同意后，李东峰可将租赁物的部分面积转租，但转租部分的管理工作由李东峰负责；若李东峰欠交租金超过两个月，黄良缘可单方提前解除合同，李东峰应支付相当于两个月的租金作为违约金且押金不予退还；李东峰如需登记备案的租赁合同，则产生的所有税费、管理费由李东峰承担。李东峰提交的《收条》显示，黄良缘、李东峰签订上述《房屋租赁合同》的当日即2013年1月28日，李东峰向黄良缘支付了涉案厂房的租赁保证金300000元。黄良缘向一审法院提交的《房屋租赁凭证》显示，涉案深圳市龙岗区龙岗街道新生社区XX房产，租赁面积分别为1810平方米及4774.08平方米，出租人为黄良缘，承租人为李东峰，租赁期限分别为自2013年5月12日至2021年1月28日及2013年6月6日至2021年1月28日，该房屋已按规定办理了租赁合同的备案手续。黄良缘称，李东峰自2015年2月1日至2015年6月30日期间未按照合同约定的每月90125元向黄良缘缴纳租金，而是仍然以每月82915元的标准支付，且李东峰在租赁期间一直未按约定在每月5号前缴纳租金，存在拖欠行为，并提交了《深圳农村商业银行个人活期交易明细》予以证明。李东峰称，因为双方曾口头约定了月底支付租金，因此李东峰一直是在月底缴纳租金给黄良缘。另李东峰确认其2015年2月1日至6月30日期间系按照每月82915元向黄良缘支付租金，但主张原因是涉案厂房的变压器漏水，由李东峰出钱进行维修，后与黄良缘协商2015年2月至6月期间的租金提价部分不交，仍按照原租金数额支付，黄良缘亦同意该方案，故李东峰才会按原价继续缴纳租金。为证明其主张，李东峰向原审法院提交了《中山市青龙防水补强工程有限公司收款收据》、《收款收据》、《收据》、《永新浙安消防器材批发门事部收据收据》等，显示相应收款人分别收到“补漏”费64334元、“变压器损坏修复及换线保险管”费用69700元及电梯维修工资、电房电表及人工材料费等费用若干。黄良缘对上述各《收款收据》及《收据》的真实系均不认可。黄良缘称李东峰未经其书面同意而将涉案房产转租，存在违约，李东峰认可存在转租行为，并在第一次庭审时确认共转租给五家，但表示已经过黄良缘的书面同意，并提交了一份《同意书》及《书面通知》予以证明。其中《同意书》落款日期为2013年4月2日，显示，黄良缘同意李东峰将承租的涉案物业部分面积转租给马某平，转租期不得超过2021年1月27日，李东峰须在与次承租人签订租赁合同三日内将合同交黄良缘备案，否则视为同意书作废；《书面通知》则载明，“厂房一二三四共四层出租情况及登记。以书面通知黄良缘先生（1）一层租户：孙建华，汽车二线检测；（2）二层租户：桂先生，浴室装饰”。黄良缘确认上述《同意书》的真实性，但主张李东峰未依约定将其与次承租人的租赁合同交付黄良缘，因此该同意书已作废，且其他转租的租户未经黄良缘书面同意；对《书面通知》黄良缘则不予认可，称系李东峰自行制作，无黄良缘签名确认，该转租未经黄良缘同意。黄良缘向一审法院提交了一份《广东省行政事业性收费统一票据》，该票据的交款单位为黄良缘，收费项目及期间为2010年11月1日至2012年12月31日期间的房屋租赁管理费。黄良缘另向一审法院提交了涉案房屋2013年1月至2014年10月期间的《税收通用完税证》（无2013年6月至7月期间），完税证纳税人名称一栏显示为黄良缘（其中编号为XXX，备注“2013年5-7”的完税证纳税人名称为李东峰，纳税金额为111.32元），地址为XXX号，纳税品目名称为房产租赁、出租、财产租赁所得税等相关税目，其中2013年1月1日至2013年4月30日期间的纳税金额为888元，2013年5月2014年10月期间纳税人名称显示为黄良缘的纳税金额合计为70876.48元，营业税计税金额为74381元。李东峰对该完税证不予认可，称缴纳的是黄良缘自行出租的11间临街商铺的税费，与李东峰无关，李东峰应当缴纳的相关税费李东峰已经自行承担，并提交了2013年6月至2014年12月期间的《税收通用完税证》以证明其主张，其中2013年6月至7月期间租金的完税证纳税人名称显示为黄良缘，其他纳税人显示为李东峰名称的完税证营业税计税金额为38701元。黄良缘称李东峰所交完税证所缴纳的税款系李东峰自行将涉案房产转租之后所发生的费用，计税金额与黄良缘的不同，也与黄良缘提交的税单不重复，另登记备案的合同是黄良缘与李东峰的租赁面积，并不包括黄良缘自用的商铺，因此，登记备案的租赁面积所产生的全部税费均应由李东峰承担。为查明涉案房产相应租赁税费的缴纳情况，原审法院于第一次庭审后前往税务部门了解情况，税务部门口头答复称转租亦需缴税，因此会存在相同的房产不同纳税人重复缴纳某些税目的情况，但计税金额是根据各自备案的合同计算。一审庭审时，黄良缘、李东峰确认李东峰已按合同约定的90125元的标准支付了2015年7月至9月期间的租金，水电费亦不存在拖欠。一审法院认为，黄良缘、李东峰双方签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法、有效，双方均应当遵照执行。李东峰称，因涉案房屋的变压器漏水，李东峰出钱维修与黄良缘协商后，黄良缘同意李东峰2015年2月至6月期间的租金仍按照每月82915元的标准缴纳。对该主张，李东峰虽提交了《收款收据》及《收据》等用以证明，但却无相应的发票及收款单位的主体资格材料以印证《收款收据》及《收据》的真实性，且即使上述单据真实可信，亦仅能证明李东峰维修维护变压器的事实，不能证明黄良缘据此与李东峰约定同意将2015年2月至6月期间租金数额由90125元变更为82915元。因此，李东峰的上述主张证据不足，一审法院依法不予采信。按照合同约定，自2015年1月28日开始至2017年1月27日止，李东峰应当按照每月90125元的标准向黄良缘缴纳涉案房屋的租金，但李东峰仅按照每月82915元的标准向黄良缘支付了2015年2月1日至2015年6月30日期间的租金，对于其间的差额36050元【（90125元-82915元）×5个月】，李东峰应当支付黄良缘。李东峰未按照双方合同约定按时足额支付租金，依法应当自逾期之日向黄良缘支付租金差额的滞纳金，现黄良缘仅要求了自起诉之日即2015年6月10日起计的部分，不违反法律规定，一审法院予以支持。但双方合同约定的日3%滞纳金标准过高，经李东峰请求，一审法院依法调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准予以计算。黄良缘、李东峰确认李东峰已按照合同约定支付了2015年7月至9月期间的租金，故李东峰应当依法按照双方约定的标准向黄良缘支付自2015年10月1日起至原审法院确定的搬离之日止的租金。黄良缘、李东峰双方在《房屋租赁合同》中约定，如李东峰欠交租金超过两个月，黄良缘可单方提前解除租金合同。现李东峰未按时足额支付黄良缘2015年2月至6月共计5个月期间的租金，其中的差额36050元至今未予支付，按照合同约定，黄良缘有权单方解除合同，故对于黄良缘的该项诉求请求，一审法院依法予以支持。合同解除后，李东峰依法应当搬离并向黄良缘返还涉案的租赁房产。李东峰主张其已经按照合同约定缴纳了承租期间涉案房产的相应税费，但根据其提交的完税证，2013年6月至7月期间租金的纳税人名称显示为黄良缘而非李东峰，其他纳税人名称为李东峰的完税证营业税计税金额则为38701元，与黄良缘、李东峰约定的租金数额差距甚大。而黄良缘提交的完税证，营业税计税金额为74381元，与双方约定的租金数额接近，且所显示的税款所属时间连续，结合李东峰承租涉案房产后存在转租给多家的事实，一审法院认为，李东峰所提交的完税证，无法排除系其自行转租后针对转租行为而缴纳税款的可能性。据此，一审法院依法采信黄良缘的主张及其提交的相应完税证，认定黄良缘已缴纳了李东峰承租涉案房产期间的部分税费，该部分费用李东峰应当按照约定支付黄良缘。根据《房屋租赁凭证》显示，黄良缘、李东峰备案的租赁期限为2013年5月12日至2021年1月28日及2013年6月6日至2021年1月27日，对于黄良缘提交的所属税款时间在该期间内的纳税金额70876.48元，一审法院予以支持。李东峰逾期支付该税款，依法应当自逾期之日按照中国人民银行的同期贷款利率向黄良缘支付相应的逾期利息，现黄良缘仅要求了自起诉之日即2015年6月10日起计的部分，不违反法律规定，一审法院予以支持。对于一审法院确定的李东峰搬离之日之前的水电费及税费，李东峰应按照实际产生的数额及时足额缴纳，但该几部分费用尚未实际发生，在黄良缘未替李东峰垫付的情况下，黄良缘暂无权请求处理。综上，一审判决：一、解除黄良缘与李东峰2013年1月28日签订的有关深圳市龙岗区龙岗街道XX厂房出租的《房屋租赁合同》；二、李东峰于判决生效之日起十日内搬离涉案深圳市龙岗区龙岗街道XX厂房，将其返还黄良缘；三、李东峰于判决生效之日起十日内支付黄良缘2015年2月1日至2015年6月30日期间的租金差额人民币36050元及滞纳金（滞纳金以人民币36050元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，自2015年6月10日起计至原审法院确定的还款之日止）；四、李东峰于判决生效之日起十日内支付黄良缘税费人民币70876.48元及逾期付款利息（利息以人民币70876.48元基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2015年6月10日起计至原审法院确定的还款之日止）；五、李东峰于判决生效之日起十日内支付黄良缘涉案房屋的租金，该租金按照每月人民币90125元的标准，自2015年10月1日起计至原审法院确定的搬离之日止；六、驳回黄良缘的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4238元，由李东峰承担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点主要为：一、黄良缘是否有权解除涉案合同；二、一审认定李东峰应向黄良缘支付的税费数额是否正确。关于焦点一，本院认为，根据涉案租赁合同的约定，李东峰应每月5日或该日以前支付当月租金，如李东峰欠租超过二个月，黄良缘有权提前解除合同，李东峰应支付黄良缘两个月租金作为违约金且押金不予退还。经查，李东峰于2015年3月13日才支付2015年1月的租金，拖欠时间长达68天，李东峰虽主张与黄良缘口头约定每月月底支付租金，但黄良缘对此不予认可，李东峰未能提交证据予以证明，故李东峰的该主张，本院不予采信。同时，李东峰亦未能提交证据证明黄良缘同意其按82915元/月的标准支付2015年2月至6月期间的租金，每月相应的租金差额亦存在拖欠达两个月以上的情形。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。因此，本案合同解除的条件已经成就，黄良缘有权解除涉案合同，李东峰上诉主张双方应继续履行涉案合同缺乏依据，本院不予支持。关于焦点二，根据涉案租赁合同的约定，李东峰如需登记备案的租赁合同，则产生的所有税费、管理费由李东峰承担。故李东峰上诉主张不承担税费，理由不能成立，本院不予支持。黄良缘已代为缴纳的税费，李东峰应予支付。至于李东峰应支付的税费数额，李东峰上诉主张黄良缘交纳的税费包含了李东峰未承租的另外11间临街铺位，本院认为，从黄良缘提交的税收通用完税证上确实无法甄别是否包含了11间临街铺位的税费，黄良缘未能提交证据证明相应的税费只对应李东峰承租的物业，应由黄良缘承担不利的法律后果。但李东峰持有2013年6月至7月的《税收通用完税证》，显示交税主体为黄良缘，李东峰主张2013年6月至7月的税费6719.88元由自己缴纳，该主张符合事实，李东峰应支付的税费亦应以该标准计算更为合理。即李东峰每月应交税费为3389.94元，从2013年5月至2014年10月的税费应为61018.92元。扣减李东峰自己缴纳的2013年6月至7月的税费6719.88元，李东峰应向黄良缘支付的税费为54299.04元。综上，李东峰的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法地民初字第817号民事判决第一、二、三、五项；二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法地民初字第817号民事判决第六项；三、变更深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法地民初字第817号民事判决第四项为：李东峰应于本判决生效之日起十日内支付黄良缘税费54299.04元及逾期付款利息（利息以人民币54299.04元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2015年6月10日起计至本院确定的还款之日止）；四、驳回黄良缘一审其他诉讼请求。本案一、二审案件受理费共计8476元，由李东峰负担6780.8元，由黄良缘负担1695.2元。本判决为终审判决。审 判 长 唐    毅审 判 员 张    睿助理审判员 王  丹  妮二〇一六年十月二十四日书 记 员 李全慧（兼）附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理:（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。