湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0302民初2152号原告柯昌凯，男，汉族，1962年2月出生，住湖北省十堰市茅箭区。委托代理人梁建国，湖北立丰（十堰）律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告湖北虹桥房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市车站路**号。法定代表人朱奎荣，该公司董事长。委托代理人刘勋，该公司总经理助理。代理权限：一般代理。委托代理人曹树全，该公司法务部主任。代理权限：一般代理。原告柯昌凯诉被告湖北虹桥房地产开发有限公司（下称虹桥房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月20日受理后，依法组成由审判员王建涛担任审判长，审判员张京郧、代理审判员朱敏敏参加的合议庭，分别于2016年7月18日、2016年8月30日两次公开开庭进行了审理。原告柯昌凯（第一次开庭）及其委托代理人梁建国，被告虹桥房地产公司的委托代理人刘勋、曹树全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告柯昌凯诉称：2004年12月7日，我和虹桥房地产公司签订合同，购买了位于茅箭区二堰街办车站路16号5栋1-7-1号房屋，房屋实际面积112.83平方米，房款141037元。当日，我支付了首付款57500元，余款通过银行按揭方式支付给了虹桥房地产公司。虹桥房地产公司于2004年12月31日交付了房屋，但至今未为我办理土地使用权证书，影响了我转让房产等利益。请求判令虹桥房地产公司在判决生效后60日内协助办理不动产权属证书，支付逾期办理土地使用权证书违约金113854元（从2005年3月31日按年利率7.125%计算至2016年7月31日），并承担本案诉讼费。原告柯昌凯为支持起诉主张，向本院提供以下证据：证据一：市国土局回复网上问政网面。证据二：承诺书证据三：市国土局给虹桥房地产公司的函。证据四：企业名称变更核对通知书。被告虹桥房地产公司辩称：我公司与柯昌凯签订的房屋买卖合同中，约定的产权登记是房屋产权登记，该义务我公司已履行完毕；2016年3月18日，市政府下发的通知规定，原房屋产权交易中心、市国土资源局大厅停止受理房地产登记、土地登记业务，柯昌凯此后提出办理土地使用权证的请求应予驳回；柯昌凯在法庭辩论结束后变更请求不符合规定，不应准许。在办理土地使用权证分割事宜中，我公司已经尽到必要的辅助办理义务，导致业主的土地使用证迟迟未能分户是因为相关职能部门的相互推诿以及政策原因，不是我公司怠于履行或不履行义务所致，我公司没有过错。办理土地使用证的主体原是十堰市国土资源局，现为不动产登记中心，我公司在办理过程中仅需尽到必要的辅助义务；合同中对于逾期办理土地证没有关于支付违约金的约定，也没有法律对此作出规定，柯昌凯也未证明由此产生的损失，柯昌凯关于支付违约金的诉讼请求应予驳回。被告虹桥房地产公司为支持其抗辩理由，向本院提交以下证据:证据一：十堰市土地管理局的说明及附图、土地使用权变更审批书、土地使用权证、完税证。证明市土地开发公司于1999年3月21日同意将位于黄背草沟67937.5平方米的土地使用权转让给虹桥房地产公司，用途为商住小区；市土地开发公司于1999年5月17日正式将位于黄背草沟60967.5平方米的土地使用权以出让方式转让给虹桥房地产公司，用途为商住小区；虹桥房地产公司自2008年12月23日始，取得面积56290平方米的土地使用权，并将土地用途变更为住宅，使用年限70年；虹桥房地产公司已缴纳变更中的全部税费。证据二:1-17栋、19栋、23-29栋、A栋、B栋、C栋、D栋、E栋、F栋、搬迁楼建设工程规划许可证。证明虹桥房地产公司承建的所有楼栋均有合法的规划审批手续。证据三：罚没款票据、非税收入一般缴款书。证明虹桥房地产公司已缴纳8-12栋违章建筑罚款，对违章建筑部分已依法予以处理；虹桥房地产公司补缴土地价款3708889元，土地出让款已全部缴纳完毕；虹桥房地产公司为分割土地使用权证，已缴纳办理土地使用权分割保证金300万元。证据四：信访摘报、信访事项实体性受理告知书、信访事项办理情况、李涛等人来访事项转办单。证明虹桥房地产公司积极履行办理土地使用证的义务，未能及时办理好是因相关职能部门怠于履行职务行为所致。证据五：关于加快督办虹桥公司土地证的申请。证明虹桥房地产公司多次催促各职能部门加快土地使用证分割事宜，已履行相关的义务，暂时未办理土地使用证的根源依然是主管部门怠于履行职务行为所致。证据六：关于补充提供建设用地竣工验收所需资料的函、关于市国土局要求提供建设用地竣工验收所需资料落实情况的汇报。证明十堰市国土资源局在2015年8月28日方才开始办理虹桥房地产公司土地使用证分割事宜，虹桥房地产公司为办理土地使用证事宜积极给予配合。证据七：关于加快督办虹桥公司土地证的申请、湖北省信访局回复。证明虹桥房地产公司为加快办理土地使用证分割事宜向省各职能部门反映情况，而省各职能部门亦未作出合理的处理。证据八：未办理土地证楼盘小区明细。证明十堰城区涉及未办理土地使用证分割的房地产开发商高达105家。证据九：关于在十堰城区实施不动产统一登记工作的通告。证明自2016年3月18日17时起，原市房屋产权交易中心、市国土资源局大厅停止受理房产登记、土地登记业务。证据十：增值税专用发票。证明虹桥房地产公司向十堰市土地勘测规划院缴纳测绘费。证据十一：致虹桥全体业主的一封信。证明虹桥房地产公司积极办理土地使用证的事宜，尽到必要的告知义务，不存在任何怠于履行办理义务和违约行为。经审理查明：2004年12月7日，虹桥房地产公司（原十堰市虹桥房屋开发有限公司）和柯昌凯签订《商品房买卖合同》。约定柯昌凯购买虹桥房地产公司位于车站路16号5栋1单元7层1号住宅，面积110平方米，单价每平方米1250元，总价款137500元（以产权登记面积为准，多退少补）；出卖人应当在2004年12月31日前将经综合验收合格的商品房交付买受人使用。合同中没有明确约定办理产权登记事项及违约责任。合同签订后，柯昌凯共支付房款141037.5元（房屋实测面积为112.83平方米），虹桥房地产公司亦按约将房屋交给柯昌凯使用。此后，虹桥房地产公司仅为柯昌凯办理了房屋所有权证，而未为柯昌凯办理土地使用权证。柯昌凯于2016年5月18日向本院起诉，请求判令虹桥房地产公司在判决生效后六十日内办理土地使用权证书，并支付逾期办理房屋土地使用权证违约金113854元，引起诉讼。另查明：涉案房屋占用的土地原用途为商住小区，土地使用年限为40年。虹桥房地产公司在2008年12月前陆续补缴土地出让金等款项后，国土资源管理部门于2008年12月23日向该公司核发了使用面积为56290平方米的土地使用权证，土地使用年限变更为70年。因土地使用权证迟迟未办理，柯昌凯所在小区的众多业主于2015年1月通过网上进行问政。市国土资源局予以回复，表示因虹桥房地产公司部分房屋属违章建筑，目前由市三违办牵头对其违章进行处理，还未向该局提出土地验收申请。2015年1月27日，虹桥房地产公司向虹桥小区各业主承诺，表示该公司在2015年7月31日之前将欠各位业主的土地使用证办理完成并交付到各户主手中。同时说明，该承诺的前提是没有办理土地使用证的业主必须派代表或亲自到政府相关部门，去反映虹桥房地产公司至今没有给业主办理土地使用证的问题，否则该承诺无效。此后，虹桥小区业主多人集体或单独信访，要求办理土地使用证；虹桥房地产公司信访要求解决土地验收办证。市国土资源局在收到虹桥房地产公司提交的建设用地竣工验收申请及资料后，进行了踏勘、核实，于2015年8月28日致函虹桥房地产公司，要求该公司补充资料。虹桥房地产公司此后补交了能补充的资料，对不能补交的说明了情况，但柯昌凯的土地使用权证仍未办理完毕。2016年3月22日起，十堰城区实施不动产统一登记，原市房屋产权交易中心、市国土资源局大厅自2016年3月18日17时起停止受理房产登记、土地登记业务，十堰城区的不动产登记有关业务工作由十堰市不动产登记中心负责办理。相关通告告知，按照“发新停旧、不变不换”的原则，从2016年3月22日起，其他有关部门不再发放各类不动产权证书。本院核实通告相关内容后，向柯昌凯进行释明，柯昌凯遂变更诉讼请求如前。本院认为：虹桥房地产公司和柯昌凯签订的《商品房买卖合同》不违反法律规定，该合同有效。根据《建设部、新闻出版总署、公安部、国家工商行政管理总局关于印发〈房屋权属证书印制管理办法〉的通知》规定，房屋权属证书不包含土地使用证；双方在合同中也无办理土地使用证的约定；因此，办理土地使用证不是双方约定的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，协助商品房购买人办理土地使用权变更登记手续是房地产开发企业的法定义务，虹桥房地产公司关于办理土地使用权证不是该公司义务的答辩理由不能成立。因十堰城区实行不动产统一登记，土地使用权证书无法办理，柯昌凯根据人民法院在诉讼过程中的释明变更诉讼请求符合法律规定，应予准许。在实行不动产统一登记后，因没有经过土地使用权登记，柯昌凯持有的房屋所有权证书不是完整的权属证书，应当进行不动产权属登记，柯昌凯主张虹桥房地产公司协助办理不动产权属证书应予支持。虹桥房地产公司未履行协助办理不动产权属证书的义务，柯昌凯有权请求人民法院强制其履行，但并不必然产生违约金责任。承担违约金，必须要有合同的约定或者法律的规定。双方在合同中未约定逾期办理土地使用证变更登记手续的违约责任，法律对此亦无明文规定。但按照公平原则，虹桥房地产公司未依法全面履行义务，致使柯昌凯取得的物权不完整，该公司应承担相应的责任，应从柯昌凯起诉之日，以购房款为本金，按照中国人民银行公布的同期银行活期存款利率计付利息，至协助办理土地使用证完毕时止。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，判决如下：一、被告湖北虹桥房地产开发有限公司在本判决生效后，提供办理不动产权属登记所需的资料，协助原告柯昌凯办理不动产权属证书。二、被告湖北虹桥房地产开发有限公司从2016年5月18日起，以购房款141037.5元为本金，按照中国人民银行公布的同期银行活期存款利率向原告柯昌凯支付利息，至其协助办理不动产权属证完毕时止。三、驳回原告柯昌凯的其他诉讼请求。案件受理费2577元，由原告柯昌凯负担577元，被告湖北虹桥房地产开发有限公司负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  王建涛审 判 员  张京郧代理审判员  朱敏敏二〇一六年十月二十一日书 记 员  陈 芳