重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0105民初5986号原告：陈霓，女，1955年10月22日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：王双圣、李洲，重庆劲立律师事务所律师。被告：重庆宏帆实业有限公司，住所地重庆是江北区宏帆路28号，组织机构代码74534622-5。法定代表人：王义昭，董事长。委托诉讼代理人：苏建红、钟长汉，重庆合纵律师事务所律师。原告陈霓与被告重庆宏帆实业有限公司（下称宏帆公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员黄静适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈霓的委托诉讼代理人王双圣，被告宏帆公司的委托诉讼代理人苏建红、钟长汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈霓向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2014年3月14日至2016年3月13日期间的逾期开通民用水电违约金387282元；2、判令被告限期为原告接通居民用水、居民用电（居民用电必须是三相电），达到一户一表的标准；3、判令被告限期为原告修建好小区围墙，完善安防设施即24小时的智能监控报警系统、红外探头、烟感报警器、紧急呼叫器；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年11月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发销售的佰富高尔夫江景别墅X号现房一套，房屋价款5305230元。房屋交付期限为2010年12月30日前。合同关于基础设施、公共配套建筑约定：甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施和其他公共配套设施按以下日期达到使用条件：基础设施，于2010年12月30日前通水、通电、通气；如果在约定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：除能源部门原因外，甲方在30日内整改以达到使用条件，如果超过30日仍未达到使用条件的，甲方向乙方按日支付已交房款万分之一的违约金，直至完成。合同签订后，原告按约履行义务，而被告却没有按照合同约定全部履行义务，至今原告使用的仍然是临时施工用的水、电。按照合同约定，被告应当承担责任。小区环境和安全应该是被告必须保障的问题，原告目前面临的问题是小区不但没有物管，且被告当时承诺的安防设施不到位，连最基本的小区围墙都没有修，原告及全体业主最基本的生命财产安全不能得到保障。宏帆公司辩称，我方认为原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回，被告修建的房屋都已通水通电，符合条件，原告所说不符合事实。即使被告存在违约行为，双方约定的违约金也过高，原告从居住以来没有交纳水电费，被告没有给原告造成损失，该违约金过高，请求法院调整。现在的小区都是一户一表，符合合同的约定。关于围墙的问题，原告的请求不成立，当时双方并未对围墙有过任何约定，修建围墙应由业主委员会来提出，并不是由原告方来提出。小区不能修建围墙，修建的也会被要求拆除，所以原告诉请不成立。小区的安防设施是都有的，要求完善设施的诉请已过诉讼时效，要求驳回。本案涉及的房屋已经办理相关产权证，原告居住的时间久，没有交纳水电费，我们要求原告方及时向被告缴纳该费用。水电已经达到相关的标准，原告要求接通水电的要求不成立。本院经审理认定事实如下：2010年11月16日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发销售的佰富高尔夫江景别墅X号现房一套，建筑面积252.63平方米，房屋总价款5305230元，原告于2010年11月15日支付首付房款1595230元，余款3710000由银行按揭支付。合同包括以下内容：合同第七条为“交房期限及交付条件”，属现售商品房的，甲方应在2010年12月30日前，将商品房交付乙方使用。约定交付房屋应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。合同第十六条为“商品房质量、装饰、设备标准的约定”：甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，乙方有权要求甲方无偿修复、更新并达到合同附件三的约定标准。合同第十七条为“关于基础设施、公共配套建筑的约定”，于2010年12月30日前通水、通电、通气，在“如果在约定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理”的选项中，内容如下：“除能源部门原因外，甲方在30日内整改以达到使用条件，如超过30日仍未达到使用条件，甲方向乙方按日支付已交付房款万分之壹的违约金，直到完成。”另，合同附件三为“装饰、设备交房条件”，对水、电、有线电视、电话及宽频网络的交付条件为“入户”，并注明另赠送：三相动力电入户、电动遥控车库门、24小时智能监控报警系统、红外探头、烟感报警器、紧急呼叫器。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部购房款。2010年12月30日原告接房。本案诉讼中，原告向本院提出调查取证申请，要求查询佰富高尔夫江景别墅的供水供电情况。本院派员到重庆市中法供水有限公司进行了调查，该公司介绍：佰富高尔夫花园小区的供水设施，由重庆宏帆实业有限公司于2003年12月在我公司建户，我公司提供的供水总表距离小区有一段距离，总表前的设施设备由我公司建造、铺设，总表后的管道由开发商建造、铺设。后因总表安置地块范围出卖给了重庆中航万科峻景置业有限公司，两家就曾共用此总表，2015年1月5日，宏帆公司申请对该表进行了销户。2014年11月4日，重庆佰富实业有限公司申请对该小区安装新表，以解决一户一表办理过渡期的用水问题，我公司已将新的总表安装在小区车库旁，由开发商再从此总表铺设管道入每户房屋。此表用水性质为商贸服务，价格为每吨4.55元，属于商业用水。一户一表安装完毕前，该小区的供水设施属于临时供水设施。现在这个小区没有欠费现象，我公司按商业用水标准向开发商收取水费。宏帆公司于2014年12月9日申请安装该小区的一户一表，小区的一户一表需要由我公司重新铺设管道设施，属于新建。我公司已将一户一表的安装预算交给了宏帆公司，但是宏帆公司到目前为止尚未缴费，因此一户一表还在办理中。本院派员到国网重庆市电力公司江北供电分公司进行了调查，该公司答复：位于江北区农场的佰富高尔夫花园小区的供电现为施工用电，用于业主使用，存在严重的违章用电行为。因采用施工用电，供电局对该小区的供电情况没办法维护，存在一定的安全隐患。双方当事人对供水、供电单位的介绍答复没有异议。原告认为上述答复恰巧证明了被告有违约行为，现在的该小区的供电是施工用电，有一定的安全隐患，从水的情况说明来看，属于商业用水，现在是属于临时供水设施。该说明证明了被告未按合同约定对水电达到使用条件。被告认为上述答复证实了现小区的水质是一样的，对业主没有任何影响；只是收费的价格不一样，业主本来没有向开发商缴纳过水费；另外一份情况说明真实性没有异议，但我们用的是商业用电，不是施工用电；电费都是由开发商来承担，业主也未向开发商缴纳过电费。审理中，被告举示了水电情况表、照片、物业服务合同、民事判决书，拟证实原告未向开发商缴纳过水电费，且水电费的单价都是按照市场价格来计算的，并非按照商业用水的价格来计算水电的价格，符合合同约定；小区有安全设施设备，安全是有保障的；且该小区有物业服务企业进行服务。原告认为水电情况表系被告单方制作，对其真实性不予认可；认为照片不能反映出小区实际的安防状态及效果；对物业服务合同的真实性有异议；认为判决书未生效，不能作为证据举示。上述事实，有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、调查取证材料、情况说明及笔录、水电情况表、照片、物业服务合同、民事判决书以及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于通水通电的认定问题。双方当事人对通水通电的理解不同，原告主张应当是居民生活用水、用电，被告辩称该小区已通水通电能。本院认为，根据双方签订的合同约定，通水、通电的使用条件约定在合同第十七条“关于基础设施、公共配套建筑的约定”中。本案讼争房屋为城市别墅房屋，城市住房所纳入的应是城市公共生活用水用电网络，故合同第十七条应为城市居民居住用房基础设施、公共配套的约定，在合同未作特殊说明的情况下，该条款中的通水、通电应理解为纳入城市自来水管网、纳入城市供电网络的居民用水、用电。同时合同附件三对水、电的交付条件约定为“入户”，故原告的水电设备还应当具备一户一表。通水、通电的期限确定问题。虽然双方当事人在合同第十七条里没有约定通水、通电的期限，因原告是以现房方式购买，而水电的使用涉及居民正常居住生活，结合合同附件三“水、电需入户”的交付约定以及商品房买卖销售行业的交易习惯，接通居民用水、用电的时间应为双方办理房屋交接时。原告于2010年12月30日接房，经供水、供电部门的调查了解，被告交付给原告使用的水电为商业用水、施工用电，并非居民用水用电，也不是一户一表。被告没有证据证明此结果系能源部门的原因所致，故被告交付的水电设备不符合合同约定，原告要求被告进行整改的诉讼请求，本院予以支持。关于被告承担违约金的问题。合同第十七条约定，如果在约定日期内未达到使用条件，除能源部门原因外，被告在30日内整改以达到使用条件，如超过30日后未解决，被告向原告按日支付房款万分之壹的违约金，直到完成。被告自原告2010年12月30日接房以来，至今未整改居民通水、通电问题，已构成违约。原告要求被告承担2014年3月14日至2016年3月13日两年期间违约责任，符合合同约定。本案诉讼中，被告提出违约金约定过高，请求降低调整。违约金是否过高，应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。原告没有举证证明因被告未接通居民用水用电致其实际遭受的损失，而按合同约定标准计算，每一年违约金193641元的约定的确偏高。结合被告拖延至今未整改的事实，本院酌情予以调整：每一年违约金为10000元。原告超出此标准部分的诉讼请求，本院不予支持。被告在合同附件三“装饰、设备交房条件”承诺赠送原告三相动力电入户、电动遥控车库门、24小时智能监控报警系统、红外探头、烟感报警器、紧急呼叫器，原告主张被告未履行承诺，现被告无证据证明在交房时已如数交付，故本院确定被告未交付上述物品。原告诉至本院要求被告予以交付安装，此请求权属于债权，应受两年诉讼时效的限制。原告自2010年12月30日接房就应知道其权利受到了损害，其应在2012年12月30日前提出请求，本案中原告没有举证证明存在诉讼时效中断、中止情形，故诉讼期间已超过两年，被告就此提出的诉讼时效抗辩的理由成立，本院予以采信。关于原告要求被告修建小区围墙的诉讼请求。根据《物权法》的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。本院认为，小区要修建围墙，应为小区全体业主对共有部分行使共有和共同管理权利的重大事项，应由小区全体业主共同决定。原告作为该小区的一位业主，不能单独行使该权利，故对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条之规定，判决如下：一、被告重庆宏帆实业有限公司于本判决生效之日起五日内对原告陈霓位于重庆市江北区佰富高尔夫江景别墅X号房屋的通水、通电进行整改，达到纳入城市自来水管网、城市供电网络的居民用水、用电条件，一户一表；二、被告重庆宏帆实业有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告陈霓违约金20000元；三、驳回原告陈霓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3554元，由被告重庆宏帆实业有限公司负担3330元，原告陈霓负担224元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 黄 静二〇一六年十月十九日书记员 卢俊玲