广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂03民终2068号上诉人（一审被告）蒋华，男，1973年12月31日出生，汉族，居民，住广西壮族自治区兴安县。上诉人（一审被告）邓红英，女，1967年10月1日出生，汉族，兴安县社保局职工，住广西壮族自治区兴安县，系蒋华的配偶。委托诉讼代理人李福明，广西灵渠律师事务所律师。被上诉人（一审原告）兴安县高正物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市兴安县银杏广场ＸＸ巷20号。法定代表人张海波，该公司总经理。委托诉讼代理人唐辉仁，广西利业律师事务所律师。委托诉讼代理人王振珍，女，1982年6月15日出生，汉族，兴安县高正物业服务有限公司办公室主任，身份证住址广西壮族自治区合浦县，现住广西壮族自治区桂林市兴安县。上诉人蒋华、邓红英因与被上诉人兴安县高正物业服务有限公司（以下简称高正物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区兴安县人民法院（2016）桂0325民初643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月24日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蒋华、邓红英的委托诉讼代理人李福明，被上诉人高正物业公司的委托诉讼代理人唐辉仁、王振珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，原告高正物业公司为合法的物业服务企业。2014年11月1日原告与明日佳园业主委员会签订了《明日佳园物业委托服务合同》，明日佳园业主委员会委托原告为明日佳园小区提供物业管理服务，服务期限为三年，自2014年11月1日起至2017年10月31日止。合同约定了双方的权利义务，并约定物业管理服务费由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.4元向原告交纳；物业管理服务费每季度第一个月10日前交纳；物业管理服务费中未计入的水电公摊费，按每户每年96元收取，以实际产生费用为准，多退少补，垃圾清理代收费每户每年84元；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳违约金。被告蒋华、邓红英为明日佳园小区2栋6单元502号房业主，计收物业管理服务费面积为118.81平方米。被告自2014年11月1日起至今一直未交纳物业服务费，原告催收无果诉至该院，请求判令被告蒋华、邓红英���原告支付自2014年11月1日至2016年3月31日止拖欠的物业管理费864元，公摊水电费144元、生活垃圾处理费126元，并支付长期拖欠上述费用的违约金595.15元；本案的诉讼费由被告承担。一审法院审理认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理服务费用。明日佳园业主委员会与原告高正物业公司签订的《明日佳园物业委托服务合同》，是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同对明日佳园小区的业主蒋华、邓红英具有约束力。原告负有按合同约定的维修、养护、管理等义务；被告负有享受物业服务企业提供的物业服务后，及时、足额交纳物业服务费的义务。本案原告在按照合同约定提供了相关物业管理服务后，被告未按合同约定交纳物业管理服务费，原告要求被告支付拖欠的物业服务费请求，该院予以支持。根���《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务合同，对业主具有约束力。故被告以合同是业主委员会的个别人与原告签订，被告没有参与的抗辩理由，该院不予支持。被告主张系原告未尽合同义务，但未向该院提交充分证据证实，故该院不予采信。业主认为物业服务公司未履行合同义务造成被告财产损失的，被告可依合同另行通过正当途径主张权利。经核实，被告应支付原告自2014年11月1日起至2016年3月31日止的物业服务费为808元（118.81平方米×0.4元／平方米／月×17月），公摊水电费为136元（96元／年／户÷12月×17月），垃圾清理代收费119元（84元／年／户÷12月×17月）。关于原告请求的违约金，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的���分之三交纳违约金，该院认为原告主张的违约金数额过高，适当予以减少，2014年11月1日至2016年3月31日被告应交的物业管理服务费为808元，被告未交纳，按百分之三十计算，该院酌定支持242.4元。综上所述，依照《物业管理条例》第七条、第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告蒋华、邓红英支付原告兴安县高正物业服务有限公司2014年11月1日至2016年3月31日期间的物业管理服务费808元，公摊水电费136元，垃圾清理代收费119元，合计1063元；二、被告蒋华、邓红英支付原告兴安县高正物业服务有限公司拖欠物业管理服务费违约金242.4元；三、驳回原告兴安县高正物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由原告负担5元，被告负担20元。上诉人蒋华、邓红英不服一审判决，上诉称：一、被上诉人高正物业公司与上诉人所在小区“业主委员会”签订的《明日佳园物业委托服务合同》无效，不能作为上诉人承担责任的依据。明日佳园业主委员会成立不合法。上诉人物业所在的明日佳园小区共有500多个业主，成立业主委员会时召开的业主大会实到业主人数为105人，实到业主人数为应到业主人数的百分之二十一，业主大会参会人数没达到法定“过半数”（即总面积过半数的业主和总人数过半数的业主）的标准。因此，通过该次业主大会成立的业主委员会的成立程序不合法，不具有代表性，不能代表大多数业主的意志。明日佳园业主委员会无权替代业主大会做出“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”的决定。选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人是物权法和物业管理条例赋予业主大会的权利，该权利是一种不可让渡的权利，业主委员会不可替代业主大会做出“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”的决定。按照法律规定，业主大会选定物业服务企业后，授权依法成立的业主委员会代表业主大会与业主大会选定的物业服务企业签订物业服务合同。本案被上诉人既没有举证证明其是业主大会选定的物业服务企业，也没有举证证明与其签订物业服务合同的业主委员会得到了业主大会的授权。根据《合同法》第九条第一款规定“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。”在物业服务合同订立双方，业主委员会并不是当事人，只是当事人依法可以委托的代理人，业主委员会没有得到业主大会的委托就无权订立合同，因此该合同无效，自始无效。二、被上诉人无证据证明其为上诉人垫付了公摊水电���144元和向环卫部门垫付了126元的生活垃圾处理费，一审法院判令上诉人向被上诉人支付以上费用没有事实根据。综上所述，上诉人认为本案一审判决所依据的事实不清，法律适用及实体处理错误，故恳请二审法院查明事实后依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审，以彰显以事实为根据，以法律为准绳的司法准则。被上诉人高正物业公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。本院认为，上诉人不服一审判决提出的上诉问题，一是被上诉人高正物业公司与上诉人蒋华、邓红英所在小区“业主委员会”签订的《明日佳园物业委托服务合同》的效力问题，一是被上诉人高正物业公司是否为上诉人蒋华、邓红英垫付了���摊水电费144元和生活垃圾处理费126元的问题。关于合同效力问题，经审查，本案《合同》系合同相对人即被上诉人高正物业公司与上诉人蒋华、邓红英所在小区的“业主委员会”真实意思的表示，亦无《中华人民共和国合法》第五十二条规定的无效情形，因此，该《合同》合法有效。至于上诉人提出其所在小区的“业主委员会”成立不合法的问题，不属于本案的审理范围，本院不予审查。关于垫付公摊水电费144元和生活垃圾处理费126元费用问题，该两项垫付费用数额系被上诉人在一审提起诉讼的数额，一审法院根据《明日佳园物业委托服务合同》第二十条第8小点“物业管理公共服务费中未计入的水电公摊费，按每户每年96元收取，垃圾清运代收费每户每年84元。”的约定，经核算后，在上诉人未能举证证明已另行缴纳水电费的情况下，判令其按照上述合同约定向被上诉人支付公摊水电费136元、垃圾清理代收费119元并无不当，本院予以支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据充分，审理程序合法，适用法律实体处分正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人蒋华、邓红英负担。本判决为终审判决。审 判 长  王治斌审 判 员  陆建华代理审判员  周 丽二〇一六年十月十七日书 记 员  秦 婧