广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初8933号原告（反诉被告）：罗其通，男，1976年12月1日出生，汉族，住广东省廉江市，委托诉讼代理人：毛国华，广东德疆律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑坚沫，广东德疆律师事务所律师。被告（反诉原告）：张利文，男，1980年8月10日出生，汉族，住江苏省江都市，被告（反诉原告）：乔艳，女，1982年11月20日出生，汉族，住广东省江门市江海区，上述两被告委托诉讼代理人：吴深权，广东御藏律师事务所律师。上述两被告委托诉讼代理人：梁照和，广东御藏律师事务所律师。原告（反诉被告）罗其通诉被告（反诉原告）张利文、乔艳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。原告的委托诉讼代理人毛国华、郑坚沫，被告的委托诉讼代理人吴深权到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2015年12月29日，原、被告双方在中山市家家顺房地产经纪有限公司(下称中介公司)协商下，签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》（下称《购房合同》），由原告向二被告购买其位于中山市火炬开发区××号凯茵新城03区4幢404房，购房款总额为150万元。原告于签约当日通过中介公司向二被告支付15万元定金，双方在2015年12月29日还签订了1份《资金托管协议》。同时，原告向中介公司支付中介服务费用39800元。签约时，双方约定购房方式为按揭付款，并由中介公司代理原告于2016年2月29日取得《中国邮政储蓄银行个人消费贷款审批通知书》，中国邮政储蓄银行中山分行同意给予原告72万元的贷款金额。中介公司已将该通知书内容告知二被告。根据《购房合同》第六条第2款之约定，二被告应在原告取得银行贷款批复函之日起60个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予中介公司。合同履行过程中，因二被告不同意办理首期款的银行监管，经中介公司协调，改为于房产过户当日支付首期款。其后，为便于促成交易，原告通过中介公司告知二被告可以一次性付清全部购楼款。但二被告以现在不急用钱，及中介公司居间存在失误为由，单方解除《购房合同》。原告认为，双方签订的《购房合同》均为真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。《购房合同》第十二条第1款约定：“如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。”二被告单方解除合同属严重违约，直接损害原告对于合同的信赖利益，原告始终本着诚信的原则认真履行合同，在中山房价上涨的情况下，继续履行合同符合原告的最大利益。为维护原告的合法权益，原告要求二被告恪守商业道德，继续履行《购房合同》。另外，签订合同当日在合同中约定首期款于2016年2月25日划到双方约定的银行监管账户，但是后来张利文不同意银行监管，就改为过户时一次性支付，故在合同履行过程中，原告没有违约的行为。被告因赎楼出现意外情况拖延时间，后来楼价上涨，被告反悔，拒绝履行合同。据此，原告特向法院起诉，请求判令：二被告继续履行原、被告于2015年12月29日签订的《中山市二手房买卖及居间合同》，合同购房款总额150万元。原告为支持其诉请向本院提交的证据有：1.《中山市二手房买卖及居间服务合同》；2.中国邮政储蓄银行个人消费贷款审批通知书；3.房产证；4.微信聊天记录截图9页纸；5.证人证言2份。两被告答辩并反诉称：2015年12月29日，反诉人与被反诉人签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》，约定被反诉人以总价150万元购买反诉人名下的中山市火炬开发区××号凯茵新城03区4幢404房，合同对付款方式及相关权利义务进行了约定。被告当时把房产卖给原告时，是低于购买价格将房屋转让给原告，之所以用低于购房价格转让给原告，是因为当时被告资金周转困难，急需把房产套现，但是合同签订后，被反诉人仅向反诉人支付了定金，其余转让款未能按合同约定支付，导致反诉人签订该合同的目的不能实现。被反诉人的行为已构成违约，为此，反诉人已通知被反诉人解除合同，但被反诉人却不予理会，并提起本诉，为此，反诉人为维护自身合法权益，特向法院提起反诉，请求判令：1.解除反诉人与被反诉人签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》；2.被反诉人向反诉人支付违约金300000元。被告为其辩解及反诉，向本院提供了以下证据：1.《中山市二手房买卖及居间服务合同》；2.中山市不动产登记资料证明表；3.信息截屏。经审理查明：2015年12月29日，原告（买方）、两被告（卖方）及中山市家家顺房地产经纪有限公司（以下简称家家顺公司，经纪方）签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》约定，卖方拟转让自有的位于中山市××开发区凯茵新城03区4幢404房的住宅一套，该房建筑面积为177.36平方米，转让总价款为150万元；买方同意本合同签订时向卖方支付定金15万元；买、卖方双方一致同意将上述定金交由居间方托管，托管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与居间方所签的托管协议或类似文件而定，买方将定金支付给居间方托管或打入卖方已签署的托管协议或类似文件上指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫；买卖双方协商一致约定由买方按下列第2项约定支付除定金之外的楼款【即按揭付款：买方须于2016年2月25日前支付除定金之外的首期款63万元至买卖双方约定的银行监管账户；买方意向贷款金额为72万元（具体贷款金额以银行批复为准），并于2016年1月10日前申请按揭，向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续】，卖方须无条件配合签署银行资金监管协议，办理资金监管手续；在买方按约定将楼款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方需签署《广东省房地产买卖合同》并办理递件过户手续，递件回执由居间方或第三方代为托管；该房产处于抵押状态，卖方承诺在买方取得银行贷款批复函后（一次性付款的在办理完银行资金监管后）60个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方；如卖方未按合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金。合同末端所附收据载明两被告确认收到原告交付购房定金15万元(本院注：该款当日系托管于家家顺公司，合同签订后几天，家家顺公司将145000元支付给被告，自留5000元作保证金)。该合同还约定了其他事项。该合同“居间方”栏除有家家顺公司加盖公章外，另有经纪人董某签名。同日，原告、两被告与家家顺公司签订《资金托管协议》约定，房屋买卖双方签订了前述合同后，经协商一致，买卖双方就相关款项的托管事宜达成如下协议：买卖双方同意将定金150000元交由居间方免息托管，其中包括交房保证金5000元；买卖双方已明确知晓未选择资金托管将面临的风险，仍选择放弃办理除本协议第一条约定款项外的资金托管服务，并自愿承担由此产生的风险及损失；买卖双方提供如下银行账号予居间方放款，居间方按约定将相关托管款项存入以下账号，即视为卖方已经收取；若账号发生变更，卖方需及时书面告知居间方：卖方开户行中山市中国银行，户名张利文，账号（略）。合同签订当日，原告即已向家家顺公司提供了相关的按揭贷款资料，因缺少两被告的身份资料，家家顺公司遂提醒催促被告提供。被告张利文于2016年1月13日向家家顺公司员工杜某表示要晚点才能给资料，其后张利文于2016年1月20日将两被告的户口本拍照通过微信发给杜某。原告得以备齐资料申请按揭贷款。2016年2月29日，中国邮政储蓄银行股份有限公司中山市分行出具《个人消费贷款审批通知书》告知原告：您申请的二手房贷款，现已审批通过，决定给予您贷款金额/额度为72万元，请您自通知日期起90个自然日内，按借款申请时约定事项办妥相关手续。两被告因案涉房地产尚有银行贷款未还清，为注销抵押以顺利过户，其于2016年3月下旬办理提前还贷手续，该房地产于同年4月14日注销了抵押登记。2016年4月22日，被告取得了无抵押登记的新房产证。次日，被告张利文向家家顺公司的员工董某发微信：“你好，董小姐，现在证已经拿回来了，但由于你们对整个流程时间控制的问题和罗先生那边年后又更改了付款方式，在我们卖方等用钱的时候，你们也没按合同日期资金到位，对我卖房子的资金帮助的初衷一点作用都没有起到，还因为还款时又碰上银行换法人，导致我这边资金很大损失，现在还在和银行交涉，鉴于目前的状况，我老婆现在对卖这个房子很大意见，我们商量了，决定不卖了。你看看后续工作怎么处理。”由于被告拒绝卖房，原告遂起诉至本院，提出前述诉求。被告亦以原告未按合同约定在2016年2月25日前支付首期款63万元为由，提出前述反诉诉求。案件审理过程中，根据原告申请，本院依法传唤证人董某、杜某出庭作证。董某证言：就案涉房地产交易事宜，2015年12月30日在银行申请按揭，客户资料当日交齐，业主（被告）资料次月20日补齐。在整个赎楼和交易过程中，我们已提前电话和短信通知业主到银行做资金监管，业主不同意，我们告知业主若不做资金监管，楼款要过户当日才能支付完成。赎楼过程中，客户年前就通知我们要出国，并订好4月23日机票，要我们抓紧时间办理，隔三岔五地催我们时间，我们已告知业主此事，希望他抓紧时间办理。我们三天两头的催业主取证，业主告诉我们7-10个工作日就可以完成注销抵押，取证，所以我们2月份通知业主提前还款，业主还款后于4月1日才拿证去银行注销抵押，于4月22日上午五点左右才通知我取证完毕，取完证后告知我们此房不卖了。杜某证言：我是家家顺公司按揭经理。在案涉房地产按揭贷款手续办理过程中，业主卖方张利文于1月20日补齐户口本复印件，才能送银行送审，在银行审批出具同意贷款通知书过程中已告知业主要提前申请还款，并且业主张利文坚持不做银行资金监管，期间业主张利文老婆要生小孩，直到3月16日，张利文打电话我，说要拿房产证在银行办理注销；3月17日早上我通过顺丰快递寄给张利文，3月21日张利文送证到银行办理注销；在此期间，买方罗其通在年前和年后一直不停的催目前的进度和过户的具体时间，我一直电话和微信催促张利文加紧办理注销进度，直到4月22日下午17：31分，张利文通知已经注销抵押，随后就发微信告知我同事董某说不卖房了。董某与杜某的前述证言有杜某与被告张利文的微信聊天记录佐证。另查：杜某与被告张利文的微信聊天记录显示，双方于2015年12月31日互加为好友。2016年1月13日，张利文表示要晚点才能给到资料。当日晚上，杜某要求张利文拍户口本过来。当月20日，张利文将户口本拍照发送杜某。2016年3月至4月的聊天记录反映杜某多次询问、催促或代表原告罗其通询问、催促张利文房地产注销抵押事宜，张利文则于3月16日称：“麻烦快点了你们另外的同事已经耽误了点时间，买房的付款方式又变，又希望尽快过户”。杜某询问其还款到注销，最快多少天能搞定。张利文称银行说7-10个工作日，其后数日，在杜某的催促下张利文表示因银行原因导致拖延，并跟银行在扯皮中。张利文于2016年4月28日发微信给董某：“……才看到你发来这么不靠谱的回复……是谁通知我，说罗先生的贷款没有批的，想一次付款的？……”。又查：《中山市二手房买卖及居间服务合同》签订时，被告曾提出（定金外款项）不作资金托管。在中国邮政储蓄银行股份有限公司中山市分行出具《个人消费贷款审批通知书》后，原告于2016年3月初向家家顺公司提出将按揭付款变更为一次性付款。本院认为：原、被告签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。结合原、被告在本诉、反诉中的诉辩意见，本院归纳本案主要争议焦点为：原告未在2016年2月25日前支付首期款，是否构成违约？本案中，《中山市二手房买卖及居间服务合同》约定首期款63万元于2016年2月25日前支付至买卖双方约定的银行监管账户。但在合同履行过程中，原告提出变更首期款的支付方式，将按揭付款变更为一次性付款，从被告张利文与家家顺公司员工董某、杜某的微信聊天记录“麻烦快点了你们另外的同事已经耽误了点时间，买房的付款方式又变，又希望尽快过户”（2016年3月16日）、“你好，董小姐，现在证已经拿回来了，但由于你们对整个流程时间控制的问题和罗先生那边年后又更改了付款方式……”（2016年4月23日）、“是谁通知我，说罗先生的贷款没有批的，想一次付款的？”（2016年4月28日）来看，张利文在2016年3月16日之前即已知晓原告变更付款方式为一次性付款，且该一次性付款并非在2016年2月25日前支付，而是在过户时支付。鉴于被告在与家家顺公司长期持续的沟通交流中并未对原告变更付款方式表示反对或提出异议，且直到张利文于2016年4月23日作出不卖房的意思表示之前，其从未向原告或向家家顺公司催收过首期款。因此，可认定被告已经同意原告变更（推迟）首期款的付款时间。双方对于购房款的支付时间达成了新的合意。故原告未在2016年2月25日前支付首期款不构成违约。原告有权请求继续履行合同。案涉房产名下按揭抵押已注销，且该房产除本案查封外并无其他抵押或查封，合同约定之过户义务可以通过强制执行实现，因此，合同具备继续履行的条件，原告请求继续履行案涉合同，理据充分，符合法律规定，本院予以支持。两被告的反诉请求，缺乏理据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、原告罗其通与被告张利文、乔艳继续履行双方于2015年12月29日签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》；二、原告罗其通应于本判决发生法律效力之日起七日内向被告张利文、乔艳支付剩余购房款135万元；在付款后的三个工作日内，双方签署《广东省房地产买卖合同》并办理位于中山市火炬开发区南外环路8号凯茵新城03区4幢404房【房产证号：粤房地权证中府字第××号、02××08号；土地使用权证号：中府国用（2014）第易1507362号】的递件过户手续；三、驳回反诉原告张利文、乔艳的反诉请求。案件受理费18300元，诉讼保全费5000元，合计23300元，由两被告负担（该费原告已预付，两被告应在判决生效之日起七日内迳付原告）；反诉费2900元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李 芳审 判 员  杨 颖人民陪审员  陈宇玲二〇一六年十月二十一日书 记 员  张炜立