广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0115民初3223号原告：吴章，住广东省湛江市霞山区。委托代理人：杨雪燕、朱恒强，国信信扬（南沙）律师事务所律师。被告：广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司,住所地广州市南沙区，统一社会信用代码914401157082169661。法定代表人：王常松,职务经理。委托代理人：罗建宁，该公司职员。原告吴章诉被告广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司（以下简称逸涛雅苑公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员老善涵独任审判，公开开庭进行了审理。原告吴章的委托代理人杨雪燕、朱恒强,被告逸涛雅苑公司的委托代理人罗建宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴章诉称：被告把其所有的位于南沙区环市路西侧逸涛雅苑四期出售给原告，原被告双方于2010年11月30日签订《广州市商品房买卖合同》。根据双方合同约定，原告支付了房款，被告应在交付房屋后的210个工作日办理产权证并把证件交付给原告。原告于2013年12月23日收取涉案房屋，被告应于2014年10月27日之前交付房产证，但被告直到2016年3月14日才通知原告领取涉案房屋的房产证。根据双方合同第二十一条及第二十二条约定，被告不能按期交付房产证的，每天按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金。原告要求被告尽快交付违约金，但被告置之不理。据此，原告吴章起诉请求判令：1、被告向原告支付延迟办理房产证的违约金121825.34元（从2014年10月28日起至2016年3月14日止，每日按总房款484395元的0.05%计算）；2、被告承担本案的诉讼费用。被告逸涛雅苑公司答辩称：不同意原告的诉讼请求。一、被告承担逾期办证责任时间应自原告向被告提交全部办证所需资料之日起算。被告于2014年7月10日向原告发出了《产权办理通知书》，敦促原告于2014年7月17日之前带齐相关资料到被告售后部办理产权相关手续，但原告并没有前来办理相关产权手续。被告又于2015年11月17日向原告再次发出了《产权办理最后通知书》，通知原告务必于2015年11月31日前到被告售后部办理产权相关手续，原告收到通知后于2015年12月10日才到被告处签署了《委托代缴契税办理房产证业主确认清单》。因被告已于2016年3月14日通知原告领取涉案房屋房产证，因此，被告承担的逾期办证时间为原告向被告提交全部办证所需资料之日至2016年3月13日。二、购房合同约定的违约金过高，请法院依法予以调整为按2015年广州市南沙区住宅最高租金标准计算。违约金的性质是为了填补守约人的实际损失，如守约人因违约人违约而获得远远高出其实际损失的违约金，这与违约金的宗旨完全相悖，因此，守约人获得的远远高出其损失的部分属于不当获利。原告因被告逾期办证违约所遭受的实际损失就是涉案房屋租金。根据广州市最新的房屋租金标准《2015年广州房屋租金参考价》，南沙地区住宅（带电梯）的最高租金标准为每月21元/平方米，涉案房屋的建筑面积为97.29平方米，涉案房屋每月的租金为2043.09元。而根据购房合同的约定，涉案房屋逾期办证违约金为每月7265.92元，违约金高出租金3.556倍，如按合同约定计算违约金，显然远远高出了原告的实际损失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，被告请求法院依法降低违约金标准，按照原告实际租金损失来计算逾期办证违约金。按租金标准计算的逾期办证违约金金额为2043.09元/30天×逾期办证违约天数94天=6401.68元。请求法院查明本案全部事实，依法进行判决。经审理查明：被告是广州市南沙区环市大道北逸涛雅苑的开发商。2010年11月30日，原告吴章（为乙方）与被告逸涛雅苑公司（为甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定“乙方向甲方购买广州市南沙区环市路西侧逸涛雅苑四期（建筑面积97.29平方米，套内建筑面积81.77平方米），总金额为484395元。甲方应当在2011年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第二十一条产权登记约定甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意由乙方委托甲方办理涉案房产的房地产权证。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金等”。《商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议约定“第八条，根据房管部门出具的测绘报告，因面积差异需补差的，乙方须在甲方书面通知所确定的期限（如无特殊规定，则一般为甲方按乙方在合同中约定的通讯地址以快递形式送达书面通知之日起30日）内补齐；若逾期，乙方应自逾期之日起至实际补差之日止按日向甲方支付应补款万分之五的违约金，甲方并延期协助乙方办理《房地产权证》。第十条合同第二十一条产权登记补充约定，办证日期从乙方领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算，若乙方未按合同约定日期领取钥匙或未办理面积补差的，甲方有权顺延办证日期的起计时间”。双方确认原告已向被告付清购房款484395元，原告于2013年12月23日办理收楼手续，同时领取涉案房产的钥匙。被告于2014年7月14日向原告发出《产权办理通知书》，通知原告内容“于2014年7月17日提交资料办理产权证，办理手续前务必携带下列文件资料：（1）购房合同原件，楼款发票或收据；（2）业主身份证原件和复印件1份；（3）若委托代理人办理，需持经公证的《业主授权书》，业主身份证、代理人身份证原件和复印件；（4）如业主为未满18周岁的未成年人，必需带户口本；（5）物业维修基金收据，注：我省契税税率为3%，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一的，减半征收契税，即税率为1.5%。对个人购买90平方米及以下普通住房，且属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。我司之前统一收取楼款总额的1.5%契税款，如按规定不能减免税率的，需补交1.5%契税款，办理情况及所需资料明细详见附件等”。原告确认于2014年7月20日收到该通知书，并确认实际未向被告交付楼款总额1.5%的契税款。2014年9月9日，广州市房地产交易登记中心向被告出具编号为0420141080的《广州市房地产初始登记告知书》，核准涉案楼盘的初始登记。2015年11月20日，被告向原告发出《产权办理最后通知书》，通知原告务必于2015年11月31日前带齐相关资料亲临被告售后部办理产权相关手续，办理手续前务必携带按照政府规定交纳相关契税及填写相关办证申请等资料，原告于2015年11月21日收到该通知书。2015年12月10日，原告向被告递交业主身份证复印件、契税收据，双方签署《委托代缴契税办理房产证业主确认清单。2016年1月12日，广州市国土资源和规划委员会填发了原告为涉案房屋权属人的不动产权证，登记房屋地址为南沙区南沙街倚涛四街。被告于2016年3月14日向原告发出《领取房地产权证通知书》，原告于2016年6月8日领取涉案房屋的不动产权证。另查明：原告与被告确认原告购买的广州市南沙区环市路西侧逸涛雅苑四期#栋#房与广州市南沙区南沙街倚涛四街#号#房是同一房屋，从原告办理收楼手续之日即2013年12月23日开始计算210个工作日为2014年10月27日。被告认为其于2014年7月14日向原告发出《产权办理通知书》时，已将增量房（一手房）契税申报征收（个人纳税人）表作为附件一并邮寄给原告，原告对此不予认可，增量房（一手房）契税申报征收（个人纳税人）表打印时间为2016年6月21日。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。原告于2013年12月23日办理收楼手续，按买卖合同约定被告应当在商品房交付之日起210个工作日内即2014年10月27日前办妥并交付房地产权证给原告，但被告未按时办妥并交付房地产权证给原告，构成违约。原告要求被告支付逾期办证违约金，合法合理，本院予以支持。被告于2016年3月14日才向原告发出《领取房地产权证通知书》，故被告应向原告支付至该日止的逾期办证违约金。被告于2015年11月20日向原告发出《产权办理最后通知书》，通知原告于“2015年11月31日前”带齐按照政府规定交纳相关契税及填写相关办证申请等资料办理产权相关手续，虽然2015年11月份并未有31日，但该通知书未明确原告一定于“11月31日”提供相关办证资料，原告按合同约定应在收到通知书后7个工作日内即2015年12月1日前向被告提供办证所需的资料，而原告于2015年12月10日才提供契税收据给被告，故原告要求被告支付2015年12月2日至同年12月10日的逾期办证违约金，本院不予支持。被告应向原告支付从2014年10月28日起至2015年12月1日及从2015年12月11日至2016年3月14日止共495日，每日按总房价款484395元0.05%标准计算的逾期办证违约金119887.76元，原告要求被告支付逾期办证违约金121825.34元，超出119887.76元以外部分，本院不予支持。被告虽然于2014年7月14日向原告发出《产权办理通知书》，但被告发出该通知书时涉案房屋仍未办理大确权，不具备办证条件，且该通知书未明确原告需要交纳契税和提交契税收据，故被告提出其承担逾期办证时间为自从原告向被告提供全部办证所需资料之日至2016年3月13日或自原告缴纳契税之日起至2016年3月13日止的抗辩理由依据不足，本院不予支持。原、被告在合同中对违约金标准有明确约定，该约定标准属于合理范围，故被告以违约金标准过高为由要求予以调整没有依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴章支付逾期办证违约金119887.76元；二、驳回原告吴章的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1368元，由原告吴章负担20元，被告广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司负担1348元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决义务时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  老善涵二〇一六年十月八日书记员  张大会