广东省深圳市福田区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）粤0304民初4963号 原告：李涛，男，汉族，1985年9月11日出生，住址广东省深圳市南山区， 原告：杜莹莹，女，汉族，1985年11月26日出生，住址广东省深圳市福田区， 两原共同委托代理人：周翔，广东广和律师事务所律师。 被告：周敏，女，汉族，1972年11月15日出生，住址广东省深圳市福田区， 委托代理人：王海荣，广东广深律师事务所律师。 委托代理人：胡振华，广东广深律师事务所律师。 第三人：深圳市扬美房地产经纪有限公司，住所地深圳市福田区福田南路皇御苑******裙楼1070，组织机构代码30623625-1。 法定代表人：颜琼玲。 委托代理人：刘召档，男，汉族，1990年7月18日出生，系公司员工。 第三人：中国工商银行股份有限公司深圳喜年支行，营业场所深圳市福田区深南大道6021号喜年中心大厦1-2楼，组织机构代码73305628-X。 负责人：胡青。 委托代理人：闵齐双，广东嘉得信律师事务所律师。 委托代理人：康倩兰，广东嘉得信律师事务所律师。 上列原告诉被告及第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月24日受理后，依法组成合议庭，于2016年8月30日进行了证据交换，于2016年10月18日公开开庭进行了审理。原告李涛及两原告的共同委托代理人周翔，被告的委托代理人王海荣，第三人深圳市扬美房地产经纪有限公司（下称扬美公司）的委托代理人刘召档，第三人中国工商银行股份有限公司深圳喜年支行（下称工商银行喜年支行）的委托代理人康倩兰到庭参加证据交换，两原告及其共同委托代理人周翔、被告及其委托代理人王海荣、第三人杨美公司的委托代理人刘召档、第三人工商银行喜年支行的委托代理人康倩兰到庭参加了庭审。本案现已审理终结。 原告诉称，2015年11月28日，原告李涛与被告周敏签订了房屋买卖合同（NO：33059XX），以199.5万元购买被告位于深圳市福田区××路××广场××房产。合同生效当日买方支付定金5万元，合同生效后5日内买方再支付定金5万元，卖方保证对该物业享有完全的处分权，并于签署合同后3日内将房地产证原件交予第三人扬美地产。后原告李涛与杜莹莹结婚，为了方便办理贷款，与被告于2016年1月5日签订了第二份房屋买卖合同（NO:0000828），落款日期为2015年11月28日。由于修改太多，不符合银行要求，当场撕毁，当日签订了第三份房屋买卖合同，约定将第二笔定金5万元转为首期款进行监管。被告于2015年12月31日取得房产证书，约定2016年1月5日双方办理后续手续，并于2016年1月20日过户。但被告在约定当日没有赴约，并通知扬美地产房子不卖了。后经协商于2016年1月29日办理递件过户手续同时收取5万元购房款，但被告于约定当日拒绝过户。后原告以EMS的形式发函通知被告于2016年2月4日办理递件过户手续，被告仍不予配合。2016年2月22日，被告提出如原告在一周内支付10万元的更名费就可以办理过户手续。至此，原告认为被告隐瞒上述事实、逾期履行合同及恶意敲诈的行为已经严重损害了原告的合法权益，构成根本违约，特向贵院提起诉讼，请求判令：1、被告周敏继续履行与原告李涛、杜莹莹签署的《房产买卖合同》（转让成交价199.5万元），将深圳市福田区皇岗路与滨河路交界东南后城广场皇溪苑XXX房产（房产证号为××号）过户至原告名下，同时将该房产交付给原告；2、被告周敏负有配合原告李涛、杜莹莹减免相关交易税费的义务，拒不配合导致增加的税费由被告周敏承担；3、被告周敏支付原告李涛、杜莹莹违约金38304元（以199.5万元为基数，按日万分之四自2016年1月23日起至涉案房屋过户并交付给原告之日止，暂计至2016年3月10日为38304元）；4、本案诉讼费用由被告承担。 被告口头答辩称，第三份合同是被告配合原告办理贷款所签订，且只签署了一份，不是被告的真实意思表示。第二份、第三份合同是为配合原告办理贷款所签署，不是原、被告实际履行的合同，不是被告真实意思表示。此外，原告签订第一份合同时就知道涉案房产当时的房产状态，被告并无隐瞒。直至今日被告仍同意履行与原告李涛的第一份买卖合同，没有履行是因为原告违约。原告与被告2016年1月5日签署第二、三份买卖合同时原告已经违约，原告未按合同约定交付10万定金。因此，原告应当一次性付款，向我方承担违约责任，并承担所有税费。即使是在被告违约的情况下，原告要求我方支付日万分之四的逾期违约金也过高。 第三人杨美地产述称，双方就涉案房产没有交易成功是因房价上涨，被告不卖了，涉案房产交易期间其他房产公司也多次与被告接触，被告询问房价行情。 第三人工商银行喜年支行述称，我方不是合同当事人，对原、被告之间的房屋交易细节不清楚。 经审理查明,2015年11月28日,原告李涛(买方)与被告(卖方)签订编号为33059XX的三联制式《房地产买卖合同》约定，卖方将其名下位于深圳市福田区××路××广场××房产（下称涉案房产）转让给买方，建筑面积为56平方米，房产证号以房产证为准，转让成交价为199.5万元；买方同意在生效之日起当日内向卖方支付定金5万元，在合同生效后三日内再向卖方支付定金5万元，定金交由第三方监管，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效。买方向银行按揭贷款支付购房款，买方须于2015年12月20日前（含当日）将除定金、交房押金之外的剩余首期款以银行评估为准支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第在方的监管账号中；买方须于2015年12月20日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续；在买方按照合同约定将房款支付至监管账户或取得贷款承诺函，且卖方已取得房地产原件之日起三个工作日内，买卖双方须共同向房地产所在地房屋登记机构申请办理递件过户手续，但最晚不得迟于2015年12月31日；该物业没有设定抵押，卖方保证于签署本合同后3日内将房地产证原件交予第三方；交易税费由买方承担；卖方应于收到全部房款当天将该物业交付予买方；双方协商在定金中预留1万元作为交房押金；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过13日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价的百分之二十的违约金额承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过13日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金额承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同备注约定，合同书上约定的时间以银行审批时间为准。 同日，被告向原告李涛出具收据，确认收到原告李涛支付的购房定金5万元。被告确认定金未退还原告。 同日，两原告（均为买方）与被告（卖方）签署签订编号为00008XX号的三联制式《二手房买卖合同》约定，被告将涉案房产以199.5万元的价格转让给两原告，买方同意在合同生效之日起向卖方支付定金5万元；买方以按揭贷款的方式支付购房款，买方应于2016年1月30日前将除定金及交楼押金之外的购房款以银行评估为准支付至指定监管账户；该合同约定的内容与编号为3305979号合同约定的其他内容大致一致，只是履行时间有部分变更。该合同约定的定金支付部分有多处修改，原件已撕毁。 同日，双方又另行签署了一份没有编号的《房地产买卖合同》，约定涉案房产的成交价为199.5万元，买方在签署合同时向卖方支付定金5万元，剩余购房买方以银行按揭贷款的方式付款，买方应于签署合同之日起30日内付清首期款55万元，买卖双方须于银行贷款承诺书之日起3日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理过户递件手续；交易税费由买方承担；交楼日期为卖方收齐全部房款当天交，交付前卖方须付清一切有关该物业之杂费（包括但不限于水、电煤气、电话、有线或数字电视、管理费等）；如买方未按本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百份之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。原告与被告确认已撕毁的编号为0000828号合同与本合同实际于2016年1月5日双方在监管银行即第三人工商银行喜年支行办理资金监管时协议签署，因编号为0000828号合同修改太多无法办理银行贷款，所以现场撕毁。因第三人扬美公司的工作人员当时没有携带多余的空白合同，所以没有编号的合同由为涉案房产提供按揭服务的人员提供的版本，只有一联，原件由原告持有，该版本与双方之前签署的两个版本的合同版式均不同，各方确认两原告向第三人工商银行喜年支行申请贷款提交的合同即为该没有编号的合同。原告称，第一份合同约定的办理资金监管时被告没有取得产权证书，因此原告无法办理首期款监管及申请按揭贷款的手续。原告处于购房诚意，也基于对第三人扬美地产的信任，同意在被告周敏取得房产证后，继续履行合同。2016年1月2日，第三人扬美地产通知原告李涛，周敏已于2015年12月31日取得了房产证书，且第三人扬美地产于2016年1月4日通过对房产证书查档确认该房产证书有效，并告知两原告，由于此时两原告已经办理了结婚登记，原告与被告协商将买方由原告李涛变更为两原告，被告亦同意，于是双方签署的后两份合同约定的买方均为两原告。被告则称，后两份合同是为配合原告办理贷款所签署，不是双方实际履行的合同，不是被告的真实意思表示。 2016年1月5日，两原告（甲方、买方）、被告（乙方、卖方）、第三人工商银行喜年支行（丙方）签署《二手楼交易资金监管协议》约定，买卖双方同意将首期款55万元委托给丙方托管，两原告当日即将监管款55万元存入监管账户。目前该监管的首期款已在监管期限届满后退回原告。 2016年1月13日，原告取得了《深圳市个人住房公积金贷款审批通知书》，通知书记载公积金贷款审批通过，金额900000元，贷款期限360月。 2016年1月18日，第三人工商银行喜年支行向两原告出具《二手楼按揭贷款确认书》，确认向两原告发放额度为49.5万元的贷款。 2016年2月2日，两原告通过邮政EMS向被告寄发《履约催告函》称，原告多次催告办理办理递件过户手续，被告仍未办理，特发函催告被告于2016年2月4日之前联系原告继续履行合同。该函件于次日妥投。 原告为证实被告违约、未提供涉案房产的房产证、不配合办理递件过户手续及被告违约给原告造成的损失，向本院提交了原告与第三人扬美公司员工的微信聊天记录、扬美公司员工发送给原告的其与被告微信聊天的截屏、短信、原告与被告及第三人扬美公司代理人刘召档于2016年2月2日的谈话录音、原告与广东广和律师事务所签署的《委托代理合同》、8万元的律师费发票及转账凭证、原告与案外人签署的房屋租赁合同予以佐证。微信记录显示，原告李涛于2015年12月3日询问第三人扬美公司员工涉案房产的房产证周五能否拿到红本。深圳市不动产登记中心的受理书显示该中心于2015年12月10日受理了被告办理房地产转移登记的申请。2015年12月31日，周敏将涉案房产的房产证照片发送给第三人扬美公司。第三人扬美公司于2016年1月2日将该照片转发给原告李涛。2016年1月4日，第三人扬美公司告知被告在第二天整齐材料到第三人工商银行喜年支行。2016年1月10日，第三人扬美公司通知被告第二天下午2点办理过户。2016年1月19日、20日，原告李涛及第三人扬美公司员工分别通过短信通知被告于次日办理递件过户。三方的谈话录音记载被告因买方变更为两原告，被告要求两原告支付10万元的更名费才愿意履行合同。 另查，涉案房产原为被告及纪某共同所有，被告占有33%的份额，纪某占有67%的份额。2015年12月4日，经本院（2014）深福法执字第5592号执行裁定书及协助执行通知书将纪某名下所有67%产权裁定过户至被告名下，于2015年12月31日核准登记至被告名下，不动产证号为0074557号。涉案房产没有抵押。两原告于2015年12月15日登记结婚，具备在深圳市购买房产的资格，两原告愿意一次性支付购房款，并提供原告李涛名下在中信银行有存款1966000元的个人账户明细查询予以佐证。 庭审时，两原告、被告及第三人扬美公司确认签署三份合同后，被告曾就原告未按编号为3305979号合同约定足额支付10万元定金事宜与原告及第三人进行了沟通，原告及第三人扬美公司称，根据两原告支付的首期款、可获得的贷款额度及已支付的5万元定金，被告可足额获得全部购房款199.5万元，如被告坚持要求原告补交定金5万元，则直接后果是被告收取的购房款将超出合同约定的成交价199.5万元。原告同意向被告补充定金5万元，但要求买卖双方签署协议明确被告在收到监管的首期款后向原告退还该5万元，被告不同意，双方遂没有签署协议，也没有交纳5万元定金。 本院认为，本案的争议焦点买卖双方实际履行的合同为哪一份合同？ 原告李涛与被告于2015年11月28日签署的编号为3305979的《房地产买卖合同》为双方的真实意思表示，合同约定的定金为签署当日支付5万元，5日内再支付5万元，合同同时约定被告应在签署合同后3日内将房地产证原件交予第三人，根据涉案房产实际变更过户至被告一人名下的时间及原告与第三人扬美公司员工的微信记录，可以认定原告李涛没有支付剩余定金5万元、与被告没在合同约定的期限内办理资金监管的原因为涉案房产未在合同约定的期限内变更过户至被告一人名下、被告未在合同约定的期限内向第三人交付涉案房产的房产证所导致，原告不构成违约。两原告与被告于2016年1月5日签署了两份买卖合同，其中一份三联的制式合同因修改而被撕毁，另一份合同并非一式三联的制式合同，该两份合同与编号为3305979号合同约定的内容相比，合同约定的买方由原告李涛变更为两原告、定金由约定的分两次支付共10万元变更为支付5万元、迟延履行违约金由日万分之五变更为日万分之四，另就合同的履行时间作了部分更改，三份合同关于成交价、付款方式、税费的承担、交房时间的约定均为一致，结合被告在签署合同后配合两原告办理了首期款55万元的资金监管及两原告作为共同申请人申请了公积金贷款90万元、商业贷款49.5万元，加上原告已支付的定金5万元，在涉案合同继续履行的情况下，被告可足额收到购房款199.5万元。被告在配合两原告签署资金监管及办理贷款手续时即应知晓只有涉案房产过户登记至两原告名下时，才能顺利收到监管资金及贷款，对被告主张双方于2016年1月5日签署的用于办理贷款的合同非其真实意思表示，双方实际履行合同应为编号为3305979号合同的抗辩意见，本院不予采信。没有编号的合同应为买卖双方的真实意思表示，两原告与被告之间成立合法有效的房屋买卖合同关系。 两原告按合同约定支付了定金、办理了首期款监管、获得了足额的贷款，在两原告及第三人扬美公司通过微信、短信及函件的形式催告被告办理递件过户后，被告仍未配合两原告办理递件过户手续，且根据原被告及第三人扬美公司员工的谈话录音可知，被告在迟延履行合同后以向原告索要更名费为由要求两原告加价10万元才愿意继续履行合同，被告构成根本违约，且违约性质恶劣，在两原告具备购房资格、愿意一次性支付购房款的情况下，其请求继续履行合同，本院予以支持。过户的所有税费按合同约定由两原告承担。关于履行合同的顺序，涉案房产没有抵押，两原告应向被告支付剩余购房款194.5万元后，被告配合两原告办理过户手续。办理完毕过户手续之后，被告应向两原告交付房屋。合同虽未约定被告负有减免相关交易税费的附随义务，但双方在合同中约定由两原告承担房产交易的相关税费，一般而言，此种情况下，房屋交易过程中，税费的高低直接影响到房屋交易的总成本，是买方考量及交易能否达成的因素之一，两原告请求被告配合申请减免税费等符合诚信原则，并且配合申请减免交易税费，并不会损害被告一方的利益。综上，被告应履行申请减免交易税费的附随义务，至于能否通过审核则由税务机关依法审查。即在涉案房产实际过户完成前，涉案房产申请减免税费能否通过审查，被告如不配合申请减免税费可能导致税款增加的数额亦为不确定，原告请求被告承担增加的费用，本院不予支持。两原告可待该事实实际发生后，另行向被告主张相应权利。关于迟延履行违约金的问题，合同约定被告应于银行出具贷款承诺书之日起三日内签署《深圳市二手房买卖合同》并办理过户递件手续，两原告于2016年1月18日获得第三人工商银行喜年支行发放的《二手楼贷款确认书》，两原告请求自2016年1月23日起按日计算迟延履行违约金，本院予以支持。涉案合同未能继续履行的主要原因为买方由原告李涛变更为两原告，该变更行为虽为买卖双方协商一致的结果，但该变更行为对合同未能继续履行从而导致了涉案纠纷的发生有一定影响，且被告亦认为原告主张的违约金过高，在本院认定涉案合同继续履行的情况下，本院酌定被告按合同成交价的日万分之二向两原告支付违约金，暂计至2016年10月26日的违约金为110523元（1995000×0.2‰×277）。此后的违约金，因房产过户时间尚未确定，且两原告未预交诉讼费用，两原告可在相关事实明确后另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条条之规定，判决如下： 一、被告周敏应于本判决生效之日起10日内向原告李涛、杜莹莹提供收款账号，原告李涛、杜莹莹应于提供账号后的10日内向该账号支付购房款1945000元； 三、被告周敏应于原告李涛、杜莹莹支付完购房款后的10日内，或在被告周敏逾期未提供收款账号时则应于上述指定提供账号的期限届满后10日内，与原告李涛、杜莹莹共同向深圳市房地产权登记部门申请将位于深圳市福田区福田南路皇城广场皇溪苑3002房（证号：0074557）转移登记至原告李涛、杜莹莹下，过户登记需缴纳的税费按合同约定由原告李涛、杜莹莹承担，被告周敏负有配合原告李涛、杜莹莹办理减免相关交易税费的义务； 四、被告周敏应于涉案房产过户至原告李涛、杜莹莹名下后的10日内，结清涉案房产的物业管理费、水电费、燃气费、有线电视费、电话费、网络费等相关费用，配合原告李涛、杜莹莹办理有关过户手续，将涉案房产交付于原告李涛、杜莹莹； 五、被告周敏应于本判决生效之日起10日内向原告李涛、杜莹莹支付2016年1月23日至2016年10月26日期间的违约金110523元； 六、驳回原告李涛、杜莹莹的其他诉讼请求。 当事人如未按本判决指定期间履行上述义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条、第二百五十三条之规定处理。 本案受理费23644.43元、保全费2765元（均已由原告预交），均由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审 判 长  肖 英 人民陪审员  侯媛蓉 人民陪审员  高 兰 二〇一六年十月二十七日 书 记 员  苏 颖 附法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。