四川省郫县人民法院民 事 判 决 书(2016)川0124民初688号原告董天伟，男，汉族，1981年8月13日出生，住四川省郫县团结镇。委托代理人伍安平，系四川中一律师事务所律师。委托代理人王优，系四川中一律师事务所律师。被告成都西南交大府河苑培训中心有限公司，住所地为成都市郫县安靖镇方桥村。法定代表人常明，系该公司总经理。委托代理人王自力，系四川迪泰律师事务所律师。委托代理人车驰，系四川迪泰律师事务所律师。第三人四川盛源置业有限公司，住所地为四川省青羊区鼓楼北三街11号。法定代表人李胜元。原告董天伟与被告成都西南交大府河苑培训中心有限公司、第三人四川盛源置业有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年1月29日受理后，分别于2016年9月21日、2016年10月14日由审判员袁波适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的特别授权委托代理人伍安平、一般授权委托代理人王优，被告的特别委托代理人王自力、一般授权委托代理人车驰到庭参加了诉讼，第三人四川盛源置业有限公司经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告董天伟诉称，被告成都西南交大府河苑培训中心有限公司系盛源学府名城房地产项目（后称“项目”）的开发商。2014年1月8日，原被告双方签订了32份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买该项目32套预售商品房。同日，被告对上诉8栋1单元的10分商品房买卖合同进行了预售登记及网签备案。2014年1月10日，针对前述32套商品房，原被告双方签订了相应的《商品房购房合同》。合同约定，原告以808万元的总价，向被告购买该32套预售商品房。被告应于2014年5月9日之前完成前述商品房的回购，否则原告有权拒绝被告回购，或要求被告按照每日千分之五的标准向原告支付迟延履约金。合��签订以后，被告向原告出具《付款委托书》，要求原告将800万元汇至四川盛源置业集团有限公司账户，并承诺由此委托产生的所有法律风险由被告承担。2014年1月10日，原告委托第三人通过银行转账的方式将该借款分两笔汇至被告指定的收款账户，被告向原告出具了金额为800万元的购房款收据。2014年5月，因被告表示暂无力回购，双方签订了《商品房回购合同补充协议》，约定将回购期限延至2014年9月9日，同时被告自愿增加10套商品房作为补充房源，即双方一致同意原告以原《商品房回购协议》约定的总价款808万元购买案涉42套商品房。就新增10套补充房源，双方签订了《商品房买卖合同》，并完成了预售登记及网签备案。至起诉之日，回购期限已过，被告未能支付回购款，亦未给出任何的解决方案。本案双方签订的些列合同名为商品房买卖及回购，实为借贷，原告有权要求被告偿还借款本金及利息：双方签订商品房买卖合同作为借款的担保，如被告不履行给付义务，原告有权要求拍卖案涉商品房，以偿还债务。原告向法院起诉要求：1、判令被告向原告偿还借款本金800万元，并按月利率2%支付从2014年1月10日起至付清本金之日的利息（暂算至2016年1月10日为人民币384万元）；2、判令被告承担并向原告支付为实现债权所支出的律师费、诉讼保全担保费，合计人民币585491元；3、判令如被告未履行生效判决的给付义务，原告有权申请强制执行原告与被告签订《商品房买卖合同》的盛源学府名城房产，以折价或变卖、拍卖的价款清偿；4、本案的诉讼费、保全费、执行费由被告承担。被告成都西南交大府河苑培训中心有限公司（以下简称“府河苑公司”）辩称，府河苑公司与原告之间无借款关系，不应承担本��及利息，第三人盛源公司与原告之间订立了借款合同，原告按照双方的借款约定将款项出借至双方借条合同约定的账户，因此第三人是合同主体，应当承担偿还责任。从合同实际履行看出盛源公司通过其股东谭红菊账户向原告偿还了相应款项，原告与第三人之间实际履行了合同义务。商品房回购合同及补充协议上涉及府河苑公司印章均为虚假印章，不能代表府河苑表示。盛源公司利用其与府河苑公司关系，掌握公司备案密码，将房屋备案至原告名下，在整个合同订立磋商中原告从未与被告有任何磋商，由于在整个合同订立磋商中原告从未与被告公司有任何磋商，由于原告证据中所涉及府河苑公司印章都是虚假的，并没有被告方公司工作人员签字，上述全部合同及文件均不产生法律效力。原告主张的违约金过高，律师费、诉讼保全担保费没有法律依据，应予调整或驳回。府河苑公司与盛源公司之间《合作建设府河苑项目协议》及补充协议表明双方系合作开发关系，合同中6.2.13项明确盛源公司不包括签订抵押担保合同，盛源公司对其签订的全部合同独自承担法律后果。原告将款项支付至合同第六条第一项合同约定的账户中。因此原告实际与盛源公司之间履行了双方签订的借款合同，与府河苑公司无关。请求驳回原告诉讼请求。第三人四川盛源置业有限公司经本院依法传唤未到庭，也没有向本院提交书面答辩意见。经审理查明，2010年1月27日，府河苑公司作为甲方与四川盛源集团公司作为乙方签订《合作建设“府河苑”项目协议》，约定合作开发位于成都市郫县安靖镇方桥村十组交大府河苑项目（后改名盛源·学府名城）。该协议中约定：“第一条，合作建设项目的名称：交大府��苑项目（后改名盛源学府名城），甲乙双方合作建设的内容：甲方开发的由其所属的约83.34亩土地之内的全部开发建设工作。第二条，合作建设方式:甲方提供“府河苑”享有国土证确定之现状的土地作为开发用地；乙方负责提供该宗地开发与建设所需的全部资金（含土地变性、规划调整以及开发建设等一切费用）。甲方为本项目的开发建立甲乙双方的共管账户，所有与项目有关的资金须进入该账户并由双方共同鉴章管理，专款专用，合同约定的除外。甲方针对该项目设立项目部，项目部主要由乙方负责甲方参与。项目部负责该项目开发建设的具体实施。项目部由甲乙双方书面委派的人员组成，项目部成员的更换应取得对方的同意。第三条，双方收入的约定：甲方收入按可售住宅建筑面积计算收入人民币9756万元；乙方收入为整个项目可售建筑面积销售收入扣除以下��项费用的实际收入：甲方收入9756万元、开发商支出的税费、维修基金，其他按法律法规需预留的费用。第四条，甲乙双方资金与收入安排：在本协议签订后七日内，乙方应将人民币1000万元定金打入甲方指定的账号；乙方在2010年2月23日前再向该甲方指定的账号打入人民币1000万元定金。甲方9756万元收入在扣除定金之后的其余部分，在项目实现销售时用售房销售款中的三分之一支付。无论该项目售房进度如何，乙方保证必须在本协议签订之日起三十个月内将甲方9756万元收入全部划转到甲方指定的账户；另三分之二的销售房款在保证项目进度用款、适当的预留款和应缴纳税金等的前提下，甲方配合乙方由乙方自行安排使用，甲方不得干涉乙方的用款计划。第五条，项目的运作管理：在甲方全面监管公司印章、财务、销售、工程质量与安全等的前提下，由项目部具体负责项目的实施；甲方工作由甲方专人保管供项目运作使用；项目部管理费用进入该项目成本。第六条，双方权利和义务：甲方的权利：甲方有监管本项目的财务、销售、工程质量与安全的权利；甲方有制止乙方在项目中违反国家级地方政府的法律法规行为的权利，并有权就该行为对甲方造成的损害向乙方进行索赔。甲方的义务：甲方有义务协同乙方办理项目开发的各种手续；甲方不得干预乙方在法律法规范围内及本协议范围内的正常运作；甲方须为项目运作提供公章、财务章等一切项目运作的必须的印鉴；甲乙双方均应保证销售收入必须进入双方共管账户，甲乙双方均不得自行收取房款、购房保证金等；甲方应确保派驻人员按期到位并有效地配合乙方工作；乙方的权利：乙方有权负责项目部的运作管理，甲方有权参与但不得干预乙方在法律法规范围内及本协议范围内���正常运作；乙方有权决定项目的施工单位、材料及设备供应商，决定销售方案及销售价格，觉得签订与项目有关的非抵押担保类合同之外的各种合同、协议等。但乙方在选择项目的施工单位、材料及设备供应商时，必须遵照政府相关职能部门批准的招标方式进行，同时乙方也独自承担由此而产生的一切法律责任及后果。乙方的义务：乙方应保证该项目在运作过程中不涉及法律纠纷，若合作项目的资产因乙方原因被查扣和处置，乙方应赔偿甲方全部经济损失，以及甲方为实现债权而支付的全部费用。如在该项目运作过程中，因乙方原因而引发的法律纠纷、群体事件等，由乙方承担一切责任，并赔偿为此而给甲方造成的一切损失”。2011年8月8日，四川盛源集团公司与府河苑公司另行签订该合作协议的补充协议（一），其中关于印章使用情况约定如下：“第二条，关于��方印章及证照管理的补充约定：1，甲方委派专人专职在府河苑项目部管理甲方的公章、财务专用章及甲方在本项目共管银行账户的预留印章和甲方证照，履职尽责按规参与本项目开发建设管理。2，在项目运作中，凡属于本项目的用章和使用证照，在经乙方法定代表人或乙方法定代表人授权委托的“府河苑项目部”第一负责人签字即可用章或使用证照。3，乙方保证甲方印章和证照仅限用于本项目开发建设、经营管理，不得他用；并承诺由此引起的经济和法律责任由乙方独立承担，与甲方无关”。2014年1月8日，府河苑公司与董天伟签订《商品房买卖合同》，合同约定，由被告向原告出售学府名城商品房共计42套商品房，原告应付价款为808万元，原告委托刘霞于2014年1月10日向盛源公司账号付款300万元，原告委托陈瑶于2014年1月10日向盛源公司账号付款500万元，共计800万元。2014年1月10日，原告董天伟与第三人盛源公司签订自编号：借字（2014）第0102号借款合同，合同约定盛源公司向原告借款800万元，借款期限从2014年1月10日到2014年5月9日共计四个月，合同终止需要盛源公司收到董天伟的收款凭证，用于补充流动资金。合同项下的借款月综合费用为2.4%，盛源公司指定的收款银行账户为：户名：四川盛源置业集团有限公司；开户行：工行成都双楠小区支行。董天伟指定的盛源公司支付利息和归还到期本金指定的银行账户为：开户行：成都农商银行郫县支行郫筒分理处；户名：刘玲双方约定合同项下的借款的担保方式为：预售抵押回购方式。抵押回购方式以董天伟、盛源公司以及府河苑培训中心签订的,《商品房买卖合同》和《商品房回购合同》为准。盛源公司应按约定按时足额付息���未按约定支付利息视为违约。董天伟除应向盛源公司收取约定利息外，甲方第一次违约应按约定利率应付利息的30%向董天伟支付违约金；第二次违约应按约定利率应付利息的50%向乙方支付违约金。第三次违约，乙方可以提前收回全部本金、利息及违约金。盛源公司在本合同约定还款日到期仍未归还本金，视为违约。盛源公司按未还款本金千分之五每天计算，支付惩罚性违约金给董天伟，直至借款本金偿付。2014年1月10日，原告董天伟与被告府河苑公司签订《商品房回购合同》，合同担保方为盛源公司。合同约定府河苑公司依据2014年1月10日与董天伟签订的《商品房买卖合同》向董天伟出售了府河苑公司所开发的商品房，回购方或者保证方必须在本协议规定时间内办理回购事宜，若不按时回购造成董天伟按合同履约，回购方或者保证方���须无条件按每平方米5000元补偿董天伟。补偿款进入董天伟指定账户。并董天伟未支付剩余款项8万元整由回购方或者保证方无条件一次性补偿给府河苑公司。迟延履约金为按照超过回购期限日按日千分之五计算，府河苑公司回购标的房屋的价值总额为：乙方已支付给甲方的全部购房款加上迟延履约保证金。府河苑公司应于2014年5月9日前将全部款项以转账方式支付到乙方指定的下列账户：开户行：成都农商银行郫县支行郫筒分理处；户名：刘玲；。在合同既定期限内甲方没有按照本合同规定日期将回购标的全部价款支付到乙方指定的收款账户，即证明甲方已违反本合同约定。在合同既定期限内甲方未能促使本合同回购条件成就，则按照三种方案予以解决：1、选择房产。董天伟有权拒绝府河苑公司回购标的商品房。府河苑公司应无条件配合乙方或乙方指定的受让人对��签《房屋买卖合同》相对应得房产办理剩余相关手续直至房产证办理完毕，2、选择代偿。乙方不选择房产。要求盛源公司在回购到期日代偿支付回购款项给董天伟。3、选择府河苑公司继续回购。董天伟有权采取相关措施保障本回购合同的继续履行。本合同为《商品房买卖合同》（2014年1月10日）和《借款合同》（借字（2014）第0102号）不可缺少之补充。府河苑公司与董天伟签订担保方为盛源公司的名为《（2014年1月10）补充协议》的合同，合同约定经过三方友好协商，府河苑公司愿意增加本合同《房源清单》涉及的房产作为2014年1月0日签订的《商品房回购合同》的补充房源，并签订《商品房买卖合同》，出具相关财务手续。府河苑公司和盛源公司确认董天伟按照原回购协议约定的总价款一次性购买原回购合同和本补充协议涉及的房产，并且已经支付了相应买卖价款。董天伟同意将回购期限延期至2014年9月9日。此回购协议为2014年1月10日签订的《商品房回购合同》必要补充。庭审中,原被告均认可本案中所涉合同中府河苑公司的所盖印章与府河苑公司在公安机关备案印章不一致。另查明，府河苑公司将其“盛源·学府名城”共计20套房屋备案为董天伟。原告董天伟与四川中一律师事务所于2016年1月5日签订《委托代理合同》，约定由四川中一律师事务所代理董天伟与府河苑民间借贷一案，代理费为532800元。并已支付给四川中一律师事务所。原告于2016年2月25日由诚泰财产保险股份有限公司四川分公司作为担保人，向法院提出保全申请，并支付诚泰财产保险股份有限公司四川分公司担保费49700元。以上事实有原告身份信息、被告工商备案信息、商品房买卖合同、商品房买卖合同摘要、商品房回购合同、商品房回购合同补充协议、付款委托书、汇款凭证、代付款证明、购房款收据、借款合同、《合作建设府河苑项目协议》及其补充协议（一）、委托代理合同、银行交易凭证、代理费发票、保全担保费用发票以及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，第一，关于被告辩称印章非备案章因此合同对其不发生效力的主张是否成立。被告府河苑公司以合同用章与其在公安机关备案印章不一致抗辩其未与原告发生过任何法律关系，但根据本案查证的事实，本案中所涉合同中府河苑公司的所盖印章与被告府河苑公司在公安机关备案用章形成的印文不一致，但不足以证明案涉合同上所使用的印章就系伪造。同时被告府河苑公司在该项目售楼部与原告签订了《商品房买卖合同》、《回购协议》等，原告在此取得委托转款书和收据，表明原告的该笔借款与合作开发的府河苑项目建设具有密切关联性。本院认为，作为出卖人公司的公章是公司对外行使民事法律行为外化意思表示的重要标志，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第五十八条“企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应该承担民事责任”之规定，本案中，尽管被告府河苑公司主张本案所涉及的府河苑公司系列印鉴系第三人四川盛源置业集团有限公司未按照合同约定擅自使用的假非备案章，但合作双方关于公章（印鉴）的管理、使用的约定只能对合作双方具有约定束力，合作一方当事人未按双方约定使用公章（印鉴）对外仍应产生法律���力，合作另一方不得以此为由对抗善意第三人。因此，该公章（印鉴）的使用行为对被告府河苑公司仍应产生法律效力，被告府河苑公司应当承担相关责任。综上，本院对原告抗辩的理由不予支持。第二，关于原被告的法律关系。从本案查明的事实看，原被告之间签订《商品房买卖合同》，但府河苑公司并未实际交付房屋给原告。2014年1月10日原被告签订《回购协议》中约定：府河苑公司依据2014年1月10日与董天伟签订的《商品房买卖合同》向董天伟出售了府河苑公司所开发的商品房，回购方或者保证方必须在本协议规定时间内办理回购事宜，若不按时回购造成董天伟按合同履约，回购方或者保证方必须无条件按每平方米5000元补偿董天伟。府河苑公司与董天伟签订担保方为盛源公司的名为《（2014年1月10）补充协议》的合同，合同约定经过三方友好协商，府河苑公司愿意增加本合同《房源清单》涉及的房产作为2014年1月0日签订的《商品房回购合同》的补充房源，并签订《商品房买卖合同》，出具相关财务手续。府河苑公司和盛源公司确认董天伟按照原回购协议约定的总价款一次性购买原回购合同和本补充协议涉及的房产，并且已经支付了相应买卖价款。董天伟同意将回购期限延期至2014年9月9日。此回购协议为2014年1月10日签订的《商品房回购合同》必要补充。本院认为买卖合同与回购协议均系为借款提供的担保，其形式符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款的，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理”的规定，故本案系府河苑公司以签订商品房买卖合同、第三人与原告签订借款合同为名，实际为被告、第三人共同向原告借款，以《商品房买卖合同》房屋的为借款进行担保的民间借贷法律关系。因此，本院认为被告、第三人应当向原告董天伟承担返还借款本金及利息。由于原告与第三人约定的利息过高，原告起诉请按照月利率2%计算，不超过法律规定，本院予以认可。第三，关于律师费、保全担保费的问题，本院认为，原告和第三人的《借款合同》第十条约定，实现债权的相关费用由借款人承担。同时原告支付代理费为532800元、担保费49700元。根据合同约定，该费用应当由借款人承担。第四，被告主张第三人已经还款的事实，因无证据证明，本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十���、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第五十八条，《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条、第二十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条、第一百四十四条的规定,判决如下:一、被告成都西南交大府河苑培训中心有限公司、第三人四川盛源置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告董天伟偿还借款本金8000000元，并按月利率2%支付从2014年1月10日起至付清本金之日的利息。二、被告成都西南交大府河苑培训中心有限公司、第三人四川盛源置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告董天伟支付为实现债权所支出的律师费、诉讼保全担保费，���计人民币582500元。三、若被告成都西南交大府河苑培训中心有限公司、第三人四川盛源置业有限公司在判决生效后未履行生效判决的给付义务，原告董天伟有权申请强制执行原告与被告签订《商品房买卖合同》的房产，以折价或变卖、拍卖的价款清偿。四、驳回原告董天伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，收取案件受理费48176元、保全费5000元，由被告成都西南交大府河苑培训中心有限公司、第三人四川盛源置业有限公司承担。上述费用已由原告董天伟垫付，被告成都西南交大府河苑培训中心有限公司、第三人四���盛源置业有限公司在履行上述给付义务时一并向原告董天伟支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  袁波二〇一六年十月十四日书记员  陈李