河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0191民初5226号原告（反诉被告）郑州大家房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区花园中路东、沙门路南2幢1单元1层北13号，组织机构代码74740183-0。负责人朱登伟，总经理。委托代理人张圣涛，河南天荣律师事务所律师。委托代理人牛久华，河南天荣律师事务所律师。被告（反诉原告）朱菊香，女，汉族，1969年2月1日出生，住郑州市金水区。委托代理人罗明浩，河南英泰律师事务所律师。委托代理人张旭娜，河南英泰律师事务所实习律师。原告郑州大家房地产营销策划有限公司（以下简称“大家房地产”）诉被告朱菊香合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张圣涛、被告朱菊香及其委托代理人罗明浩、张旭娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年11月19日，原告与被告的委托代理人化遂柱签订《房屋托管合同》，合同约定被告将位于郑东新区铭轩国际的房屋托管于原告经营管理，并约定“甲乙双方如有一方违约，违约方向守约方支付30000元（叁万元）的违约金”。合同签订后，原告如约履行合同义务向被告缴纳房屋押金和租金，并代替被告向小区物业公司缴纳了被告所拖欠的物业费、水电费等。在合同履行至2015年9月份时，被告无故与原告解除合同并不把房屋托管于原告。被告这种单方解除合同的行为给原告的正常经营和公司信誉造成了极大的损害。为维护原告的合同权益，故诉至法院请求判令：1、被告退还原告押金、剩余房租、物业费、水电费等共计12500元；2、被告支付原告违约金30000元；3、被告承担本案诉讼费用。被告辩称，原告未经被告同意私自搬走原告家具并造成家具损坏、拖欠天然气费、电费、物业费的行为，给被告造成严重经济损失，依法应当承担违约责任。反诉原告诉称，2014年11月19日，原被告签订房屋托管合同一份，合同约定反诉原告将位于郑东新区铭轩国际1号楼2单元1202房间（包括房屋内所有家具）托管给大家房地产出租管理，月租金为2700元，托管期限自2014年11月19日至2016年11月19日止，双方如有一方违约，违约方向守约方支付30000元违约金。反诉原告依照合同约定向大家房地产交付了房屋，包括床、床垫、电视柜、餐桌、电视机、冰箱、热水器等家具。2015年8月12日大家房地产未经反诉原告同意就派人派车（豫Ａ×××××）将房屋内的所有家具运走，待其第二次装车完毕，离开小区时被小区物业公司保安发现，并通知反诉原告，我方强烈阻止，对方才将家具返还，但此时对方已经将部分家具损坏，房屋内脏乱，我方多次要求对方对损坏的家具进行修复或赔偿，对方以各种理由拒绝。2015年11月19日起对方开始不再向我方支付房租，又不退还房屋，我方又多次要求对方解决此事，对方均不予解决，导致反诉原告的房屋空置长达近2个月，损失无法得到弥补。无奈，反诉原告只能自己垫付了对方托管期间所拖欠的天然气费及滞纳金、电费等798.1元，支付费用维修家具、打扫卫生，另外餐桌、电视柜、房屋门等无法修复。对方上述行为已构成严重违约，应赔偿反诉原告的损失，并支付30000元违约金。故诉至法院请求判令：1、原告支付被告垫付的天然气费、电费、物业费等798.1元，赔偿被告床、床垫、电视柜、餐桌、电视机、冰箱、热水器等损失5830元，赔偿被告房屋空置损失5400元。以上共计12028.1元；2、原告赔偿被告违约金30000元；3、原告承担诉讼等费用。反诉被告辩称，1、被告要求赔偿床、床垫、电视柜、餐桌、冰箱等损失没有事实和法律依据。2、本案中是由于被告原因，被告主动解除合同要求原告支付房屋空置损失于法无据。3、合同的单方解除是被告主动提出的，被告要求原告支付违约金太过荒唐，应当由被告向原告支付违约金。原告(反诉被告）大家房地产针对本诉和反诉提交如下证据材料：1、被告及其代理人化遂柱的身份证明，证明被告的主体身份及合同由其代理人化遂柱代为签订。2、签购单复印件一张，证明合同所租赁房屋为被告所有。3、房屋托管合同一份，证明被告把房屋托管给原告，进行出租，并对租赁期限、押金、租金支付方式及违约责任进行了详细约定。4、交通银行账户交易明细一份，汇款人董俊元房地产经纪人注册证书一份，证明原告通过其员工手机银行向被告委托人化遂柱支付租金8100元。5、通话记录录音两份，证明是由于被告代理人单方提出的终止合同，导致合同无法继续履行。被告（反诉原告）朱菊香质证称，证据1-4无异议，对证据5，首先通话录音其中有部分化遂柱的声音无法听清，不能辨别真伪。其次，通话录音朱登伟亲口承认未经朱菊香代理人化遂柱同意将房屋内家具运走，并造成家具损坏。再次，通话录音2中原告承认因为原告将家具拉走的行为严重违约，故朱菊香代理人化遂柱不愿继续履行合同。被告（反诉原告）朱菊香针对本诉及反诉提交如下证据：1、《选房协议书》、《房屋托管合同》各一份，证明郑东新区铭轩国际1号楼2单元1202房间属朱菊香所有，房屋托管合同真实有效；原告未按合同约定交纳天然气、电、物业等费用，未按合同约定赔偿家具损失，未按期支付租金的事实。2、铭轩国际物业服务中心证明及营业执照各一份，照片数张，证明原告未经朱菊香同意私自派车（豫Ａ×××××）搬运房屋内家具，屋内电视柜、餐桌、床、床垫、热水器、遥控器、冰箱、电视机、房屋门等损坏的事实。3、欠费停气、停电通知各1份、天然气发票3张、电费收据2张、物业费收据1张，证明被告垫付原告房屋托管期间拖欠的天然气、电、物业费等费用的事实。4、销货清单2张、订货购销合同1份、票据1张、收据3张，证明被告购买房屋内电视柜、餐桌、床、床垫、冰箱、电视机、房屋门等家具所花费的费用情况，被告为维修热水器、冰箱、电视机等所支付的费用情况、支付卫生费的事实。原告（反诉被告）大家房地产质证称，对证据1真实性无异议，但对证明目的有异议，从本合同看无法证明原告未按合同约定交付天然气、电、物业等费用的事实存在。对证据2中物业中心出具的证明真实性有异议，由于被告提供的证据为复印件，未见到原件不予质证。对被告提供的照片数张客观性、关联性、合法性均有异议，首先此照片是在被告单独情况下拍摄，没有原告参与，无法证明房屋照片为当时房屋状况。也无法看清物品的损坏程度，更无法了解物品的损坏价格，并且也不能证明此物品一定是由于原告的托管行为造成的。对证据3真实性无异议，但对关联性有异议，无法证明证据3中的数张发票是原告托管期间所产生的消费，请法院予以核实，且证据3所出示的数张证据中有些不是发票，原告对其不予认可。对证据4，首先被告所提供的证据为复印件，其真实性无法证明，且被告提供的这几张证据中也不具有合法性，首先对编号为974420的收据只是一张收据，没有加盖任何印章。对编号为5061787的销货清单也为单张手写收据，没有收款人及收款单位的任何印章，也无法证明其真实性。对编号为0007080的订货购销合同也只是单纯的空白的手写，不能证明与本案具有关联性。对编号为0002552号票据不是正规的发票，也无法证明此次维修是由于原告托管期间造成的。对清理油烟机费用100元及打扫房屋费用350元不能证明是由于原告的行为造成的支出，与原告托管房屋期间所造成损失无关联性，票据形式也不合法。本院对原、被告提交的证据材料进行了审查，综合上述证据与案件事实的关联程度、各证据间的联系及证据本身的真实性及合法性等方面判断，本院确认事实如下：2014年11月19日，原告大家房地产（乙方、受托管方）与被告朱菊香（甲方、委托方）签订《房屋托管合同》一份，约定甲方将坐落于郑州市郑东新区铭轩国际1号楼2单元1202房的房屋，建筑面积两室两厅一厨一卫，托管给乙方经营出租管理。托管期限自2014年11月19日起至2016年11月19日止。托管期间，乙方有权以乙方的名义对外出租托管房屋，并对房屋有完全经营自主权。房屋租金每月为2700元，每次按一个季度支付。首次支付8100元，为2014年11月19日至2015年2月19日期间的租金，甲方提供乙方合作银行账户用于收取租金，指定银行账户户名化遂柱，开户银行：工商银行，账号：62×××90。乙方每季度准时将房屋租金打入甲方收租专用账户，首次房屋租金需要在房屋相关手续完善之后三个工作日内支付。托管期内的水电费、物业费、天然气费、暖气费、有线电视使用费、卫生费等由乙方支付，以实际发生的费用为准缴纳。甲方两年给予乙方60天作为空置期，此期间甲方不收取乙方任何费用（含物业费），空置期自第二季度起计算。出租代理期内任何一方需提前终止合同的，应提前三十日通知对方，并按10个月的租金标准支付违约金。合同补充条款约定：1、在双方都同意的情况下签订本合同，甲乙双方如有一方违约，违约方向守约方支付30000元的违约金。2、房屋里有电视、洗衣机、冰箱、餐桌各一个，茶几两个，其中一个小茶几，椅子四把。3、60天空置期由乙方承担（物业费），托管期满，甲方同意续租乙方不超过三个月期间乙方照常付房租，乙方提前十天付房租，乙方向甲方交房屋押金2700元整。同时，合同附表对房屋物品进行罗列。同日，被告朱菊香出具授权委托书，将上述房屋全权委托给朱登伟，进行出租管理的各项事宜。原告依约交纳房屋押金2700元。2015年8月9日，原告按照约定将下一季度（即2015年8月19日至2015年11月19日）房屋租金8100元交付原告，之后房租未再支付。2015年8月12日，原告将其代为管理被告房屋内的床、柜子、餐桌、沙发、电视、冰箱等家具家电搬离被告房屋时，被被告方发现，引起纠纷。原告将搬出家具家电全部退还被告，但未进行房屋交接。现该房屋已交由被告朱菊香。在本案审理过程中，被告在法定期限内提出反诉，本院将本诉、反诉合并审理。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告与被告签订的《房屋托管合同》系双方的真实意思表示，双方均应恪守履行。本案中，被告将房屋托管给原告，原告对该房屋享有完全经营自主权，但未经被告同意，原告擅自搬离被告房屋内家具家电，对引发该纠纷负有一定的责任。因家具当即回搬被告处，并未导致根本违约。涉案房屋租金已实际交付至2015年11月19日，原告称其8月份已经搬离，但未及时与被告办理房屋交接，且未积极主张自身权益，对扩大部分的损失应自行承担，故原告主张被告返还2015年8月份至11月份租金8100元，本院不予支持。因被告已自行收回房屋，双方之间合同无法继续履行，对合同无法继续履行，双方均有责任。故被告应当返还原告房屋押金2700元。故对原、被告主张对方承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。原告主张前期物业费1700元的诉讼请求，因未提交相应证据予以证明，故本院不予支持。对被告主张原告支付天然气费、物业费的反诉请求，因其未提交相应证据予以证明，故本院不予支持。对被告主张原告支付床、床垫、电视柜、餐桌、电视机、冰箱、热水器等损失的反诉请求，因在房屋使用过程中存在自然损耗，且未提交有效证据证明予以证明，故本院不予支持。对被告主张原告支付2015年8月份前电费246元的反诉请求，因该期间属于原告托管期间，故该费用应由原告承担。根据合同约定，在两年合同期内，原告享有60天房屋空置期，因房租已实际交付至2015年11月19日，之后60天应属合同约定的房屋空置期，原告不应承担在此期间的房屋空置损失。故对被告主张原告支付2015年11月至2016年1月份两个月空置损失5400元的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉被告朱菊香于本判决生效后十日内返还本诉原告郑州大家房地产营销策划有限公司房屋押金2700元。二、反诉被告郑州大家房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内支付反诉原告朱菊香电费246元。三、驳回本诉原告郑州大家房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告朱菊香的其他反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费863元，反诉案件受理费425元，合计1288元，由原告郑州大家房地产营销策划有限公司负担813元，由被告朱菊香负担475元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  刘冰泉代理审判员  秦海伟人民陪审员  张志业二〇一六年十月二十七日书 记 员  荆 盼