甘肃省天水市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）甘05民终379号上诉人（原审被告）：王丽丽，女，生于1963年10月11日，汉族，个体工商户，住天水市秦州区。委托诉讼代理人：丁新奎，甘肃昊峒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军甘肃省天水军分区。住所地甘肃省天水市秦州区。负责人:李建中，该单位司令员。委托诉讼代理人：田小强，男，该单位工作人员。委托诉讼代理人：王军民，男，该单位工作人员。上诉人王丽丽因与被上诉人中国人民解放军甘肃省天水军分区（以下简称军分区）房屋租赁合同纠纷一案，不服天水市秦州区人民法院（2016）甘0502民初885号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年7月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人王丽丽的委托诉讼代理人丁新奎，被上诉人军分区的委托诉讼代理人田小强、王军民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王丽丽上诉请求：1、撤销天水市秦州区人民法院（2016）甘0502民初885号民事判决书第二、三项，改判为驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：2015年11月19日，上诉人给被上诉人交纳2015年12月30日至2016年12月31日的房租费1.8万元，被上诉人出具了盖有其单位公章的收据一张，双方形成了不定期租赁合同关系。原审判决第一项对被上诉人关于解除房屋租赁关系的请求予以驳回，进一步从法律上确认了上诉人与被上诉人之间不定期租赁合同关系是客观存在的。但判决第二项又要求上诉人返还租赁的被上诉人的房屋，与第一项判决“驳回军分区关于解除与王丽丽租赁关系的诉讼请求”相互矛盾。且被上诉人单方要求解除合同的依据是《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，该《通知》属于政策性规定。政策性规定不得对抗法律，且合法的租赁关系受法律保护。因此，该租赁关系合法有效，受法律保护，在租赁期间，不存在返还租赁房屋的问题。军分区辨称：一审法院认定事实清楚，判处得当，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。军分区向一审法院起诉请求：1、请求依法解除军分区与王丽丽之间的租赁合同，由王丽丽返还其承租军分区的位于天水市秦州区泰山路128号的房屋；2、本案诉讼费用由王丽丽承担。一审法院认定事实：军分区与王丽丽从2013年开始有租赁关系，合同一年一签。2014年8月25日，军分区（甲方）、王丽丽（乙方）签订合同编号为兰陇（2014)031626号的《军队房地产租赁合同》1份，约定甲方将位于天水市秦州区泰山路128号一楼一层一房建筑面积18.8平方米（坐落号：兰陇字第0485号），出租给乙方使用；租赁期限自2014年12月30日起至2015年12月29日止；租赁用途为殡葬用品；年租金1.8万元，按年结算，乙方于每年到期的前十日内一次性用现金交付甲方；租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业等其它费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担；乙方向甲方支付房地产租赁保证金5000元；甲方保证出租给乙方使用的房地产，按照规定报军队审批部门批准；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效等。合同签订后，军分区按照规定将该合同上报兰州军区房地产管理局审核，该局于2014年12月3日审核批准并加盖合同审核专用章。2015年11月19日，王丽丽给军分区交纳2015年12月30日至2016年12月31日的房租费1.8万元，军分区出具盖有其单位公章的收据一张。后因中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求军队所有单位一律不得新上项目、新签合同开展对外有偿服务活动，凡已到期的对外有偿服务合同不得再续签。故2015年12月29日合同到期后，军分区与王丽丽无法再继续签订租赁合同。另查明，2016年1月25日，军分区书面通知王丽丽停止出租，让王丽丽尽快寻找房源并搬离，2016年2月25日，军分区又书面通知王丽丽于2016年3月1日前腾退承租的门面房，并尽快办理房租退款手续，王丽丽在这两份书面通知上均有签名。2016年4月14日，军分区再次出具关于腾退门面房的函，要求王丽丽于2016年4月16日前腾退，并交清2016年1月1日至腾退之日的租金，该函以快递邮寄的方式向王丽丽送达，但王丽丽拒收。一审法院认为：依照军分区与王丽丽原签订的军队房地产租赁合同的约定，租赁合同由双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效，军分区、王丽丽双方在以往的租赁过程中也均按照规定上报审批。王丽丽虽将2015年12月30日至2016年12月31日的租赁费预交给了军分区，但根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，军队房地产管理部门对新签订的租赁合同不再审批，故军分区与王丽丽也无法签订新的租赁合同，因此，军分区与王丽丽之间未形成新的租赁关系，故军分区要求解除与王丽丽间不定期租赁关系的诉请不成立，依法应予驳回。本案军分区自2016年1月25日起多次书面通知王丽丽原合同已到期，不再出租并要求王丽丽搬离，王丽丽拒不搬离已构成侵占。军分区要求王丽丽返还其房屋的诉请成立，依法应予支持。但王丽丽占用期间的占用费仍应比照原合同约定的租金标准给军分区予以支付。因王丽丽已预付的租金，对占用期间的费用应在预交的租金中予以扣除，剩余部分退回王丽丽。王丽丽辩称要求军分区赔偿其预期的收益和损失，若该预期收益和损失确实存在，也属王丽丽侵占期间发生，王丽丽应自行承担，故王丽丽的辩解理由不成立。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，判决:1、驳回原告中国人民解放军甘肃省天水军分区要求解除与被告王丽丽之间不定期租赁关系的诉讼请求；2、被告王丽丽于本判决生效后10日内返还原告甘肃省天水军分区位于天水市秦州区泰山路128号房屋；3、原告中国人民解放军甘肃省天水军分区退还被告王丽丽租赁保证金5000元及自2015年12月30日至王丽丽腾房之日后的剩余预交租金，占用期间费用按年租金1.8万元的标准计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元，因适用简易程序减半收取35元，由王丽丽负担。本院二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人二审争议焦点为：1、双方是否存在不定期租赁关系？2、如果存在不定期租赁关系，其是否已经解除或是否应解除？关于第一个焦点，上诉人主张被上诉人收取了其预交的2016年全年租金，双方形成事实上的不定期租赁关系。根据双方之前交易习惯，被上诉人均是提前收取下一年度租金，再签订书面合同。被上诉人收取了上诉人交纳的2016年租金，证明双方具有继续履行原租赁合同的意愿，在2015年12月29日合同到期后，上诉人继续使用房屋，被上诉人也未提出异议，仅是在2016年1月25日根据军委政策的变化而向上诉人书面通知不再租赁，此时，原合同已到期，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。故双方已形成了不定期租赁关系。上诉人的该上诉理由成立。关于第二个焦点，双方形成不定期租赁关系后，当事人有权随时解除合同，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，被上诉人因政策原因不能继续出租房屋，其已向上诉人多次通知解除合同，已履行了法定义务，故双方的房屋租赁合同应予以解除，上诉人主张应按照不定期租赁关系继续租赁的理由不能成立，其应返还所承租的房屋。一审中，军分区变更诉讼请求，要求将王丽丽预交的房屋租金与腾房之前而占有使用房屋产生的占用费相折抵，并退还余款，对此本院认为，此系当事人对其权利的处分，王丽丽亦应支付腾房之前的房屋占用费，两项折抵亦不违反法律法规的禁止性规定，应予支持。但如在王丽丽所预交2016年租金折抵完毕后，其仍未腾房，则军分区不负有退还余款的责任。此后产生的房屋占用费，军分区一审中未明确主张，在符合法律规定的情况下，军分区可另行主张。综上所述，上诉人的部分上诉请求成立，应予支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，判处不当，二审予以调整。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：维持天水市秦州区人民法院（2016）甘0502民初885号民事判决第二项及诉讼费负担部分；撤销天水市秦州区人民法院（2016）甘0502民初885号民事判决第一项及第三项；解除上诉人王丽丽与被上诉人中国人民解放军甘肃省天水军分区之间的房屋不定期租赁合同。被上诉人中国人民解放军甘肃省天水军分区退还给上诉人王丽丽租赁保证金5000元；被上诉人中国人民解放军甘肃省天水军分区退还给上诉人王丽丽2015年12月30日起至王丽丽腾房之日止的房屋占用费与预交租金折抵后的余款，房屋占用费按年租金18000元的标准计算。以上第四、第五项之义务，被上诉人中国人民解放军甘肃省天水军分区于上诉人王丽丽腾房之日履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费70元，由上诉人王丽丽负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 兰审 判 员  李虓晖代理审判员  雒 璇二〇一六年十月八日书 记 员  徐 艳