江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0891民初2974号原告：陈健，男，汉族，1987年3月18日生，住淮安经济技术开发区。原告：吴梦莹，女，汉族，1987年10月10日生，住淮安经济技术开发区。委托诉讼代理人：徐毅成，江苏宗泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟，江苏宗泽律师事务所律师。被告：淮安天翔房地产开发有限公司，住所地淮安经济技术开发区珠海路1号。法定代表人：张跃仁，该公司董事长。委托诉讼代理人：尹平，江苏穿石律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴广平，江苏穿石律师事务所律师。原告陈健、吴梦莹与被告淮安天翔房地产开发有限公司（以下简称天翔公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月15日立案后，依法适用简易程序，于2016年9月9日公开开庭进行审理。原告陈健、吴梦莹及其委托诉讼代理人徐毅成、刘伟，被告天翔公司委托诉讼代理人尹平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈健、吴梦莹向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付虚假宣传违约金15万元，同时承担将来发生的原告子女在淮安小学就读的相关择校费用；2、判令被告赔偿原告公积金贷款支付的利息17867元；3、判令被告赔偿原告商业贷款支付的利息26427.8元；4、由被告承担本案诉讼费用。原告主张的事实和理由：被告取得位于翔宇大道东侧，编号为淮A国用（2010出）第220号地块的使用权，并将该地块开发为商业住宅小区“中天优诗美地花园”。小区建设过程中，被告对外宣称案涉小区为淮安小学学区房。原告获知该情况，与被告售楼处的工作人员核实后，于2012年5月22日签订商品房买卖合同，购买被告开发的“中天优诗美地花园”3幢20层32004号房屋。近期，原告获悉，淮安小学的学区不包括案涉小区，被告的宣传明显存在欺诈。依据《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，提起诉讼，望判如所请。被告天翔公司辩称，1、原告诉状的请求与事实理由之间缺乏关联性，原告没有诉讼利益；2、原告的诉请没有事实和法律依据。原告围绕诉讼主张向本院提交下列证据：一、购房合同、购房发票、契税发票，证明2012年5月22日，原被告双方签订了涉案小区32004号房屋的预售商品房购房合同，合同约定房屋单价为6913.38元每平米，总价为757568元，原告于2012年12月27日缴清房款，并已完税。二、淮安电视台新闻报道一段（当庭播放），反映1、被告以涉案小区为淮安小学学区房进行了销售宣传。并且以巨幅广告的形式发布在小区楼盘的外墙上。2、小区居民向媒体反映无法就读淮安小学的事实。3、淮安小学的校长周武明确表示涉案小区不属于淮安小学学区，上述事实证明被告进行了虚假宣传，并且该宣传行为应当认定是要约。三、由淮安经济开发区住房和城乡建设局出具的与涉案小区同坐落于珠海路一号的东方明珠花园小区随即抽取的部分房屋销售价格，证明：在同一地段，未以学区房名义促销的小区面积近似的房屋售价，较涉案房屋的价格低35万元左右每套。四、原告与建设银行在2012年8月14日签订的商贷及住房公积金贷款合同，贷款金额分别为15万元、25万元，用以证明原告购买房屋贷款部分以及贷款支付的相应利息。经庭审质证，被告对原告提交对证据一无异议。对证据二的真实性认可，新闻报道是客观存在的，根据网站显示的日期，播出时间是2015年6月13日。去年6月份，就我小区学区划分问题，业主、我公司、淮安市教育部门、白鹭湖街道办事处多次协调处理。该视频不能证明我公司对所售楼盘属于淮安小学教区进行虚假宣传。也没有对原告购置本案的房屋带来任何的不利的引导。对证据三真实性不认可，与本案也无关联性，不要说同地段的其他小区，就是本小区内部不同的楼号价格都是极其巨大的，目前在售的8、9号楼，套内单价都是达到8000元的。对证据四，真实性无异议。被告针对其抗辩主张向本院提交下列证据：一、从淮安电视台调取的2011年11月29日新闻报道（刻录光碟）以及2012年5月15日定金收据、2012年4月20日淮水安澜网站的帖子。证明：1、原告订购房屋的时间是2012年5月15日。2、我公司于2011年11月20日开始打出涉案楼盘属于淮安小学学区房的广告（广告形式为在小区一号楼上悬挂布幔），于2011年11月29日被淮安电视台报道曝光，在该报道中，淮安小学校长周武明确表示涉案楼盘归属于开发区，不可能属于淮安小学的学区房，因此，涉案楼盘不属于淮安小学学区房的情况已于当时被公开报道。3、从淮水安澜的2011年4月20日帖子上的网友留言看，涉案楼盘不属于淮安小学学区房的情况已被广泛的知晓。4、2011年11月30日淮安工商局责令被告公司拆除布幔广告，停止相关的宣传，被告公司此后从未就涉案楼盘属于淮安小学学区房进行过任何形式的宣传或者将其作为售卖房屋的卖点。二、2015年6月18日被告公司致全体业主的公开信。该公开信中对于2011年11月中旬至当月月底不当以淮安小学学区房为宣传作出了诚恳的解释，并且对该期间向被告公司缴纳定金的业主兑现承诺。同时，2011年11月30日淮安市工商局责令被告公司拆除广告宣传的内容，次日起至今，被告公司从未以淮安小学学区房为噱头做过任何形式的宣传。综上，原告购房时，已是半年之后2012年5月份。对涉案小区不属于淮安小学学区房的事实是明知的，因为2011年的11月份，淮安的广电系统对该问题进行了全面的、广泛的、细致的报道。购置该房屋也属于家庭大额支出。经庭审质证，原告对于被告提交的新闻报道和淮水安澜帖子质证意见如下：1、该两份文件都是第三方发现问题后，进行的宣传或问题事实的查明，并非被告自身主动地向外界公布实际情况。2、两份文件的载体分别是淮安电视台的报道、相关的淮安论坛，该两种文件载体、宣传方式被告均没有证据证明原告已经收到或者知晓，同时强调论坛帖子的浏览量只有2465人，与淮安市整个人口相比，浏览量微乎其微。3、对于该两份证据的被告证明目的，原告认为在明确被告存在虚假宣传的情况下，被告想要免除虚假宣传给原告方造成的不利影响或者免除虚假宣传给被告带来的利益，其免责事由应是主动的向原告告知情形，或者向社会公布相关的信息，而并非是第三方的宣传。对收据的质证意见：真实性、合法性认可，但是就房屋买卖这种大宗商品买卖，定金的缴纳时间并不能认定是双方洽谈的时间，恰恰能够证明在该时间之前原、被告双方已经进行了相对慎重的并且长期的交涉过程，在此过程中，被告并没有向原告释明被告房产并非学区房这一事实，截止2015年被告才以书面形式公示。对于被告第4个证明目的，被告并没有出具任何证据加以佐证，我方认可行政处罚的行为，但行政处罚并不能影响原被告之间民事法律关系中被告就其虚假宣传而应承担的相关义务。对于公开信的质证意见：认为法庭应着重关注该份公开信制作的时间为2015年6月15日，换而言之，截止上述日期，被告才在小区明显位置明确表示本小区不属于淮安小学学区房，并且，也在截止上述日期公开的表示了对其违约行为进行的补偿，该补偿又限定了特定的主体，因此，原告认为从该份证据的形式所能认定的事实应当是截止2015年6月15日被告才对外公示其不属于淮安小学学区房这一事实，因此，该份证据不能作为认定被告已经在原告购买涉案房屋时告知相关事实的证据。本院经审查，对当事人无异议的证据予确认。根据当事人的当庭陈述，结合当事人提交的证据，本院确认以下事实：原、被告于2012年5月22日签订《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的中天优诗美地花园3幢20层32004号房，房款总价757568元。合同第八条约定出卖人应当在2012年12月28日前将经验收合格的商品房交付原告使用。合同签订后原告于2012年5月15日缴纳了5万元定金，后按约定通过公积金和商业贷款等形式支付全部购房款，并缴纳了契税，被告向原告开具了购房发票。2011年11月29日淮安电视台通过电视报道了被告对于其开发的涉案小区以淮安小学学区房作为宣传属于虚假宣传，对涉案小区不属于淮安小学学区房进行了曝光。2012年4月20日市民在淮水安澜网站上发布询问网贴，要求明确涉案小区所属学区，市教育局纪委答复：义务教育阶段施教区的划分调整，是由各县（区）教育主管部门具体负责实施的。关于涉案小区施教区问题，需要咨询小区所在的县（区）教育主管部门。2015年6月18日被告天翔公司向涉案小区业主发布公开信，公开信中明确：针对业主反映在2011年11月中旬起至11月底期间公司悬挂淮安小学学区的布幔广告，由被告公司负责协调该期间所收取房产承诺的学区。2011年12月1日起被告公司再也未就涉案小区系淮安小区学区房做过任何宣传和承诺。根据当事人的诉辩主张，本案主要争议焦点在于原告能否就涉案小区曾经以淮安小学学区房为宣传卖点向被告主张违约责任并要求被告承担贷款利息。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据最高人民法院《关于审理商品方面买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。关于原告主张的要求被告支付虚假宣传违约金和承担将来发生的原告子女就读淮安小学的相关择校费用。在庭审和庭后补充质证过程中，被告认可其在2011年11月份期间以巨幅布幔广告的形式宣传涉案小区属于淮安小学学区，但自2011年11月29日淮安电视台报道被告公司违规宣传学区房，且淮安小学校长在该报道中明确说明涉案小区不可能划归淮安小学学区房，次日，淮安工商局责令被告公司拆除布幔广告。原告称其在购买房屋时被告销售人员向其允诺涉案小区系淮安小学学区房，但没有提供任何证据加以佐证。且根据庭审查明的事实，原告在2012年5月份才缴纳订购房屋的定金，此时距离淮安电视台新闻报道的相关新闻已经过去半年之久，原告在此时购买房屋，可以认定为其并未将学区房作为购买房屋的考虑要素之一。另外原告根据其提交的附近楼盘类似面积房屋单价与原告购买的房屋价格之间的差值主张虚假宣传违约金的数额，认为该部分差值系被告虚假宣传获得的不当得利，但结合庭审查明的事实，原告主张的虚假宣传费用缺乏事实依据；对于原告子女未来就读淮安小学的相关择校费用，不属于明确的，必然发生的事实，原告应当举证证明其有无子女、子女有无达到入读小学的年龄等。对于该部分主张原告举证不足，本院对于该项诉讼主张不予支持。对于原告主张的要求被告承担原告公积金贷款和商业贷款利息的主张，其主张的是高出购房时周边小区房屋均价的部分，可以理解为房屋的价值因学区房变故而不值其购买价格。这在客观上是不存在的。房屋价值是由多种因素影响，如房屋的品质、地段、社会认可程度等，与原告主张被告以学区房进行宣传并无关联性，并且也没有证据证明被告对原告进行虚假宣传。原告购买房屋的花费，与该房屋的价值是匹配的，不存在损失。因此，原告的该项诉请无事实依据，本院不予支持。本案经调解不成，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件实用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九条的规定，判决如下：驳回原告陈健、吴梦莹的诉讼请求。案件受理费4185元，减半收取2092元，由原告陈健、吴梦莹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）代理审判员  王娅婕二〇一六年十月二十五日书 记 员  章熙媛