重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝02民终02277号上诉人（原审原告）：重庆市德能房地产开发有限责任公司，住所重庆市江北区建新西路2号22－1，统一社会信用代码91500105663592481Q。法定代表人：曹春林，董事长。委托诉讼代理人：彭远超，重庆博嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王伟志，重庆博嘉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邓光桥，男，1976年9月25日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：傅饶，重庆市开州区鼎天法律服务所法律工作者。上诉人重庆市德能房地产开发有限责任公司（以下简称德能公司）因与被上诉人邓光桥房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市开州区人民法院（2016）渝0234民初1197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月13日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。德能公司上诉请求：1、维持原判第二项，撤销原判第一、三项；2、改判解除双方签订的《租赁合同》；3、判决邓光桥支付自2015年12月1日起至合同解除之日止的租金及逾期违约金，并支付自合同解除次日起至邓光桥实际交还房屋之日止的使用费及违约金；4、一、二审诉讼费用由邓光桥负担。事实和理由：1、双方当事人签订的《租赁合同》合法有效，德能公司按照合同约定履行了交付门面房屋的义务，但邓光桥拖欠租金长达半年之久，且在收到德能公司的催款函后仍拒付租金，已构成根本违约。一审判决却认定邓光桥的行为不构成根本违约，系认定事实不清；2、合同法第九十三条规定当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同法第九十四条规定在履行期限届满前当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。而且，邓光桥在租赁期间有私自转租行为，违反《租赁合同》第二十条规定，德能公司有权解除涉案合同；3、原审适用普通程序审理本案，邓光桥在举证期限过后才举示交付租金的证据，不能作为原审认定事实的依据。因此，一审判决适用法律错误。邓光桥辩称，租赁房屋完全由自己经营，没有私自转租行为。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，充分保护了双方合法权益，请求驳回上诉，维持原判。德能公司向一审法院起诉请求：1、解除双方之间签订的《租赁合同》，邓光桥返还涉案房屋；2、邓光桥向德能公司支付自2015年12月1日起至合同解除之日止的租金及逾期违约金（以应付租金为基数、每日按0.1%计算）；3、邓光桥向德能公司支付自解除《租赁合同》次日起至交还房屋之日止的房屋占有使用费及违约金（以应付占有使用费为基数、按每日0.1%计算）；4、邓光桥向德能公司支付律师费2500元、差旅费500元；5、诉讼费用由邓光桥负担。一审法院认定事实：2014年9月10日，德能公司作为甲方与邓光桥作为乙方签订了《租赁合同》，约定甲方将位于重庆市开县滨湖东路德能滨海蓝湖商业街X号商铺（建筑面积为189平方米）出租给乙方用于经营超市。租赁期限为2014年12月1日至2019年11月30日。2014年9月10日交纳从2014年12月1日起至2015年11月30日止的租金22500元；2015年11月10日至2015年11月30日交纳从2015年12月1日起至2016年11月30日止的租金34500元；2016年11月10日至2016年11月30日交纳从2016年12月1日起至2017年11月30日止的租金43500元；2017年11月10日至2017年11月30日交纳从2017年12月1日起至2018年11月30日止的租金62500元；2018年11月10日至2018年11月30日交纳从2018年12月1日起至2019年11月30日止的租金65500元。乙方应当向甲方支付20000元作为履约保证金；乙方还另须向商业管理服务公司支付交纳能源周转保证金2000元作为能源周转保证金。乙方应在该房屋开业前向商业管理服务公司支付3000元作为其销售商品品牌、商品质量或提供服务的质量保证金。乙方迟延交纳租金、物业服务费或其他费用，每延迟一日，乙方应当按日向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟15日仍未足额交纳的，甲方或物业服务公司可以对该房屋暂停能源供应或物业管理服务，且无需因此向乙方或第三方承担任何责任（如第三方因此向甲方或物业服务公司索赔，甲方或物业服务公司有权向乙方追偿）；经甲方书面催告后30日内乙方未足额交纳欠费的，甲方有权单方解除本合同等。《租赁合同》签订后，德能公司将开县滨湖东路德能滨海蓝湖商业街X号商铺交付给邓光桥使用，邓光桥支付了第一个租约年（2015年11月30日前）的租金，第二个租约年租金的支付期间届满后邓光桥未支付。2015年12月5日，重庆博嘉律师事务所受德能公司的委托给邓光桥发出《律师函》，催促邓光桥积极履行应尽之义务。《律师函》快递2015年12月8日起送，未拆开，2015年12月11日以外出无法联系被快递部门退回。2016年6月23日，邓光桥通过中国建设银行向德能公司74225101826xxxx账户内缴纳从2015年12月1日起至2016年11月30日止的租金34500元。2016年1月15日，德能公司与重庆博嘉律师事务所签订了《法律事务委托合同》，约定德能公司委托重庆博嘉律师事务所为其提供本案及另一案法律服务，德能公司支付了重庆博嘉律师事务所诉讼代理费5000元。德能公司因出庭支付加油费280元和餐饮费108元。一审法院认为，双方于2014年9月10日签订的《租赁合同》合法有效。邓光桥未在约定期限内交纳第二年的租金，构成违约。租赁合同属于继续性合同，违约行为的存在是行使合同解除权的前提条件，但应当区分一般性违约和根本性违约，区分是否导致合同目的不能实现。对本案签订租赁合同的双方而言，签订合同是为了实现特定的经济目的，本案合同期限为5年，邓光桥在租赁过程中投资较大，且已在诉讼过程中将所欠的34500元（2015年12月1日起至2016年11月30日的年租金）年租金支付给出租人，出租人获得租金的合同目的已经实现。基于维护交易的稳定，从利益衡平的角度，不宜认定该违约行为构成根本性违约。故对德能公司要求解除合同及返还房屋的诉讼请求不予支持。对德能公司主张邓光桥支付逾期违约金的诉讼请求予以支持，邓光桥应支付从2015年12月1日起以34500元为基数按每天1‰计算至交纳租金之日即2016年6月23日止的逾期违约金。德能公司主张的律师费用2500元及差旅费500元符合合同约定，基于邓光桥延迟缴纳租金的违约行为的存在，对德能公司实际所花费主张的律师费用2500元及有凭据的差旅费用388元为应当由邓光桥支付。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决：1、邓光桥于本判决生效后十日内向重庆市德能房地产开发有限责任公司支付从2015年12月1日起以34500元为基数按每天1‰计算至交纳租金之日即2016年6月23日止的逾期违约金；2、邓光桥于本判决生效后十日内向重庆市德能房地产开发有限责任公司支付律师费用2500元及差旅费用388元；3、驳回重庆市德能房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费820元，由邓光桥负担。二审中，当事人没有提交新的证据。德能公司申请本院到开县文峰工商所调取邓光桥私自转租房屋的证据。经本院审查，德能公司的该项申请不符合《最高人民法院关于适用的解释》第九十四条之规定，不予准许。经本院二审查明的事实与一审判决认定事实相同。本院认为，本案的争议焦点是德能公司请求解除《租赁合同》应否得到支持。德能公司请求解除《租赁合同》不应得到支持。主要理由如下：1、双方当事人签订的《租赁合同》合法有效。邓光桥未能按时交纳第二年的租金34500.00元，直到一审期间才通过银行转帐的方式补交，存在违约行为。但是，邓光桥系因涉案房屋用电“一户一表”等问题与德能公司发生争执而拖欠租金，诉讼中表示愿意承担逾期交纳租金的违约责任，请求继续租赁涉案房屋经营。德能公司的经济损失能够通过邓光桥的上述行为得到弥补。因此，一审判决认定邓光桥尚未构成根本违约，并无不当。德能公司提出邓光桥构成根本违约、一审判决认定事实不清的上诉理由不能成立，不予支持；2、德能公司并未在一、二审中举示充分证据证实邓光桥存在私自转租的行为。《租赁合同》明确，邓光桥迟延交纳租金经德能公司书面催告后30日内仍未交纳，德能公司有权单方面解除本合同。本案中，德能公司并未举证证明履行了催告义务。而且，邓光桥是基于5年租赁期限而对涉案房屋投资经营超市，投资金额较大，需要通过长期经营才可能收回投资成本，而且愿意承担逾期交纳租金的违约责任。因此，一审法院基于充分衡平双方利益的角度，在判决邓光桥承担违约责任的同时，驳回德能公司解除《租赁合同》的诉讼请求，亦无不当。德能公司提出《租赁合同》应予解除的上诉理由不能成立，不予支持；3、邓光桥确实是在举证期限届满后才举示交付租金的证据。但是，该证据本身系举证期限届满后形成，涉及邓光桥弥补自身过失、积极履行合同义务的基本事实，对于正确处理本案有重大影响。一审判决采信该证据，亦无不当。德能公司提出一审判决适用法律错误的上诉理由不能成立，不予支持。综上所述，德能公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费820.00元，由上诉人重庆市德能房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨继伟代理审判员  蒋乾巽代理审判员  毋向娟二〇一六年十月二十四日书 记 员  章立立