福建省厦门市集美区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0211民初2528号原告：江建强，男，1967年11月7日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。原告：黄德胜，男，1970年9月3日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。原告：刘小华，女，1970年2月20日，汉族，住福建省漳州市芗城区。三原告共同委托诉讼代理人：蓝启润，福建南州律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：吴大锦，福建九信律师事务所律师。被告：厦门海合美地产有限公司，住所地厦门市集美区西滨路52号（杏林镇工贸公司综合楼703#）。法定代表人：江栋恒，董事长。委托诉讼代理人：方辉，北京盈科（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林键，北京盈科（厦门）律师事务所律师。原告江建强、黄德胜、刘小华与被告厦门海合美地产有限公司（以下简称海合美公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。三原告的委托诉讼代理人蓝启润、吴大锦，被告海合美公司的委托诉讼代理人方辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江建强、黄德胜、刘小华向本院提出诉讼请求：1.被告交付中海锦城国际10号商业房，并协助原告办理房屋过户登记手续；2.被告赔偿自2014年7月15日至实际交付房屋之日的租金损失，至起诉之日暂计46万元（以每月租金2万元计，暂计23个月，具体租金数额以有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定）。庭审中，三原告变更诉讼请求为：1、解除合同、返还已付购房款20万元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利息，从2014年7月15日计算至实际还款之日止）、赔偿损失(购买同地段同样房屋的当前市场价格减去原购房总成交价2111111元)；2、被告承担已付购房款一倍即20万元的赔偿。3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年7月2日，原告与被告签订《商业认购协议A版》认购被告开发的中海锦城国际10号商业房，用途为商业，建筑面积125.41平方米，土地使用期限自2011年12月29日起至2051年12月28日止，总成交价2111111元。《认购协议》签订当日，原告即向被告交付定金100000元。2014年7月15日，原告又向被告交付首付款100000元。此后，被告以种种理由拒不与原告签订正式《商品房买卖合同》，亦不向原告交付中海锦城国际10号商业房，并拒绝协助原告办理房屋过户登记手续，经原告多次交涉无果。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告海合美公司辩称，原告的诉求没有任何法律合同依据，应依法予以驳回。本案是商品房预约合同纠纷不是买卖合同纠纷，双方不存在商品房买卖合同的基础法律关系，原告的诉求都是基于商品房买卖合同关系，故不存在解除商品房买卖合同说，因此原告的诉求没有事实和法律依据，应予以驳回。原告的诉求同时主张20万元及利息、赔偿差价损失，这些损失都是一种性质，原告的诉求是重复主张，应予以驳回。本院经审理认定事实如下：2014年7月2日，被告海合美公司作为卖方（甲方）与原告江建强、黄德胜、刘小华作为买方（乙方）签订《商业认购协议A版》（以下简称协议），约定：“第一条：买方自愿认购卖方中海锦城国际项目的商品住宅10号商业房，用途为商业，建筑面积为125.41平方米。第二条：本物业总成交价（预定总价）为人民币贰佰壹拾壹万壹仟壹佰壹拾壹元（小写￥2111111元）。按建筑面积计算，单价为每平方米人民币壹万陆仟捌佰叁拾肆元（小写￥16834元）。签订本认购协议时，买方应向卖方支付定金人民币壹拾万元整（小写￥100000元）。签署正式合同时，买方愿意采取按揭贷款方式支付剩余房款。……第七条：自签订本认购协议之日起7日内，即2014年7月9日前，双方于本项目售楼处签订正式《商品房买卖合同》，并按约定流程（参见卖方于售楼现场公示/出具的《新房购房指引》）结清余款、办妥手续。除双方书面同意延期，或本认购协议除违约责任的约定外，其他条款的效力即行终止。一方应按约定缴纳各项款项，若买方延期交款，卖方有权没收定金。如因买方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，买方已付定金不予退还，卖方无需书面通知买方，可另行出售该商品房。如因卖方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，卖方应双倍返还买方已付定金。第八条：客户已阅读购买房源可能存在的不利因素，在签订本协议时已清楚知晓所购房屋存在的不利因素以及可能产生的后续问题，同意按照协议约定签约。本认购协议在履行过程中发生纠纷时，由买卖双方协商解决；协商不成的，循法律途径解决。本认购协议自买卖双方签字、盖章之日起生效，至正式买卖合同签订后即行终止。本认购协议一式2份，卖方执1份，买方执1份。”协议还约定了其他内容。同日，三原告向被告支付定金100000元。2014年7月15日，三原告向被告支付首期100000元。后三原告向被告提交《中海锦城国际延期付款申请书》，载明：“现认购中海锦城国际10号楼，原定签约缴纳楼款日期为2014年7月9日，现因资金问题，申请于2014年7月15日缴纳楼款贰拾万元整（含定金）。剩余尾款于2014年7月31日付清50%首付款，并签定商品房买卖合同及银行按揭相关事宜。如逾期则取消以上房源所有优惠折扣，发展商有权对以上房源挞定处理并另作他售，定金不予退还。”被告对三原告的申请未予同意。2014年8月11日，被告向三原告发出《挞定函》，以三原告未与被告签署《商品房买卖合同》，构成严重违约为由，没收三原告已交付的定金，并将房屋另行出售。2014年8月15日，三原告收到被告发出的《挞定函》。庭审中，被告确认讼争商品房已另售他人。以上事实，有原告提供的《商业认购协议A版》、收款收据两份，被告提供的中海锦城国际房号确认单、《中海锦城国际延期付款申请书》、《挞定函》，本院依法制作庭审笔录及原被告当庭陈述予以佐证，本院予以确认。本院认为，本案系因合同解除而引发的商品房预约合同纠纷。关于本案的争议焦点，本院分述如下：1、协议的法律性质问题。原告主张原告与被告双方签订的协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经接受并开具注明“首付”的收款收据，根据司法解释的规定，该协议应当认定为商品房买卖合同。被告主张双方是商品房预约合同纠纷，并未成立商品房买卖合同关系。本院认为，协议系原被告双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，该协议合法有效，对双方均有约束力。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”依据《商品房销售管理办法》（建设部第88号令）第十六条规定，商品房买卖合同的主要内容共涉及13项，而原被告双方在协议中仅是对意欲交易商品房的楼号、面积、价格、购房款及购房款支付方式进行约定，对交付条件及日期、装饰设备标准承诺、配套基础设施和公共设施、面积补差、产权登记、违约责任等影响双方权利义务的重要条款均未进行约定，因此协议并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故协议应为商品房预约合同，三原告的主张于法无据，本院不予采信。三原告尚主张其向被告缴纳首付款后，预约合同已终止，双方的商品房买卖合同已经成立。该主张与三原告前述主张相互矛盾，且合同的订立须具备相应的形式和法律要件，三原告以被告接受少量房款即主张商品房买卖合同成立，于法无据，本院不予支持。2、关于协议解除的问题。三原告主张因被告拒绝签订正式的《商品房买卖合同》并将房屋另售他人，故要求解除协议。被告主张因三原告未依约签订本约，构成严重违约，已书面通知原告解除合同。本院认为，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”本院认为，协议第七条明确约定2014年7月9日前双方应签订正式《商品房买卖合同》，从延期付款申请书也可看出三原告均已知晓付款期限及签订《商品房买卖合同》的义务。三原告主张被告拒绝签订《商品房买卖合同》，但并未提供证据予以证明，且在被告发出《挞定函》解除协议之后将近2年的时间内，三原告亦未采取必要措施救济其权利，故三原告的主张缺乏事实依据，本院不予采信。三原告未按时与被告签订《商品房买卖合同》违反双方协议约定，被告依约解除协议，于法有据，因三原告已于2014年8月15日收到挞定函，故本院确认原被告双方签订的协议于2014年8月15日解除。3、关于原告其他诉求。（1）关于购房款及利息。协议约定：“如因买方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，买方已付定金不予退还，”三原告共向被告支付200000元，其中100000元为定金，100000元为购房款。三原告未在约定时间内与被告签订《商品房买卖合同》，被告依约解除协议并没收定金100000元，于法有据，本院予以支持。因协议已解除，三原告主张被告返还购房款100000元，于法有据，本院予以支持。关于利息，原告主张被告未向三原告返还购房款，造成其利息损失。被告主张三原告拒绝配合办理退款手续，因此不应支持利息。本院认为，被告未能提供证据证明三原告拒绝配合办理退款手续，即使三原告拒绝配合，被告也可以提存方式履行退款义务，故被告的主张于法无据，本院不予支持。三原告于2014年8月15日已收到被告的《挞定函》，但至2016年7月14日方向被告提出主张，导致损失的扩大，故本院酌情认定购房款的利息按中国人民银行同期同类贷款利率，从2016年7月14日计算至被告实际还款之日止，于法有据，本院予以支持；（2）关于差价损失、购房款一倍的赔偿。该两项主张均须以原被告之间订立商品房买卖合同为前提，而本案中三原告与被告并未签订《商品房买卖合同》，双方之间系商品房预约合同关系，故三原告的主张缺乏事实依据与法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第一款、第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告江建强、黄德胜、刘小华与被告厦门海合美地产有限公司签订的《商业认购协议A版》于2014年8月15日解除；二、被告厦门海合美地产有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告江建强、黄德胜、刘小华购房款100000元及利息（以100000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2016年7月14日起计至本判决确定的还款之日止）；三、驳回原告江建强、黄德胜、刘小华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9800元，减半收取4900元，由原告江建强、黄德胜、刘小华负担4083元（已预缴），由被告厦门海合美地产有限公司负担817元。该款被告海合美公司应于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。代理审判员 林 达二〇一六年十月十八日代书 记员 林雅霏附：本案所适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。