广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初11871号原告：赖伟军，男，汉族，住广州市海珠区珠海。委托诉讼代理人：邓文兴，广东经国律师事务所律师。被告：郑静，女，汉族，住四川省渠县。第三人：佛山京粤大酒店有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：潘广标。第三人：佛山市京粤投资有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：潘广标。两第三人的共同委托诉讼代理人：宋开国，广东豪盛律师事务所律师。两第三人的共同委托诉讼代理人：王耀良。原告赖伟军与被告郑静租赁合同纠纷一案，本院2016年7月20日立案后，依法追加佛山京粤大酒店有限公司、佛山市京粤投资有限公司作为第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序，于2016年9月5日和2016年10月13日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓文兴，被告郑静，两第三人的共同委托诉讼代理人宋开国均到庭参加了两次庭审。诉讼中，各方当事人共同申请庭外和解，庭外和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2015年4月10日签订的《房屋租赁合同》于2016年6月15日解除；被告缴纳的租金押金12060元、水电押金1000元不予退还；2.被告将涉案房屋归还原告；3.被告偿还原告代其缴纳的水电费370元；4.被告承担本案的诉讼费。诉讼中，原告增加诉讼请求：5.被告按合同约定租金标准支付自2016年7月1日起至实际腾退之日止的租金予原告。原告在本案不对第三人主张权利。事实和理由：2006年12月12日，原告与佛山京粤大酒店有限公司的前身佛山京粤大酒店签订《租赁合同（编号07-001号）一份，承租其位于佛山市南海区＊＊洗衣房范围内新建并经营“京粤体育休闲中心”，租赁期限从2007年6月30日起至2017年6月30日止。2006年12月31日，原告与佛山京粤大酒店有限公司的前身佛山京粤大酒店签订《租赁合同》（编号07-002号）一份，约定出租方将位于佛山市＊＊宿舍首层房间及房前空地的改建建筑物540平方米租赁给原告经营商业或商铺出租，租赁期限从2007年6月30日起至2017年6月30日。2007年8月15日，原告与京粤冶金联合公司签订《出资新建、扩建工程出资额确认及合同补充说明》，约定京粤冶金联合公司对上述两份租赁合同予以追认，并由其承担该两份合同京粤大酒店的权利义务。2008年11月30日，原告与佛山京粤大酒店有限公司的前身佛山京粤大酒店签订《租赁合同补充协议》，约定前述两份租赁合同的租赁期限变更为从2008年11月30日起至2018年11月30日止，其他条款不变。2015年4月10日，原告以京粤体育休闲中心名义与被告签订《房屋租赁合同》，约定将位于佛山市南海区＊＊商铺出租给被告使用，双方约定租赁期限、租金标准及保证金等。2016年4月8日，房东佛山京粤大酒店有限公司、佛山市京粤投资有限公司多次向原告提出提前终止租赁合同，并于2016年6月15日起对休闲体育中心及商铺停止供水供电；原告将相关提前解约通知送达被告；2016年5月18日，被告复函，2016年5月29日被告提出赔偿方案，双方协商未果。2016年5月1日起被告拖欠5、6月水电费合计370元，经原告多次催讨，被告没有支付也不返还房屋。被告辩称，被告同意解除合同，租赁物已返还给第三人佛山市京粤投资有限公司，被告不同意向原告支付水电费370元。原告没有提供发生的依据。按交易习惯，原告每两月到被告处收取水电费，先使用后交费。原告的代表＊＊从2016年6月28日起没有上门收取水电费，导致被告无法缴纳。被告不同意原告没收押金。被告已与佛山市京粤投资有限公司签订协议，对原告全部追索权转给第三人佛山市京粤投资有限公司，佛山市京粤投资有限公司向被告支付120000元，被告于2016年9月28日搬离并返还租赁物予佛山市京粤投资有限公司。被告不同意支付2016年7月1日后的使用费。原告2016年6月中旬对涉讼租赁物停水停电，导致被告无法正常使用租赁物。两第三人共同述称，原、被告签订的租赁合同未经出租方同意，违反第三人与原告签订租赁合同的相关约定，该租赁关系无效。本案租赁标的所占用的土地已被政府纳入三旧改造，由政府相关部门对该地块进行收储。出租方已提前向原告发出搬离交房通知，原被告的行为损害了出租方的合法权益。1.原告承租的物业位于＊＊，该物业的产权人为佛山市京粤投资有限公司，佛山市京粤投资有限公司的前身为京粤冶金联合公司，并于1990年由佛山市京粤投资有限公司组建佛山京粤大酒店，2011年，由于股东转让股权，故京粤冶金联合公司变更为佛山市京粤投资有限公司，佛山京粤大酒店变更为佛山京粤大酒店有限公司。2.2007年8月15日，原告与京粤冶金联合公司约定原告与佛山京粤大酒店所签订的租赁合同的权利义务由京粤冶金联合公司承受，故涉讼租赁物与原告所签订合同的相对方应是佛山市京粤投资有限公司。且涉讼租赁物的登记权人一直是京粤冶金联合公司（即佛山市京粤投资有限公司）。3.出租方与原告签订的租赁合同的租赁期限至2017年6月30日，原告主张至2018年11月30日没有事实依据。4.根据佛山京粤大酒店与原告签订的租赁合同转租约定，合同项下租赁物业的转租，必须经出租方同意，原告转租予第三方时，应书面报告给出租方，经出租方同意，由出租方与第三方另签合同，并由第三方承担发生的法律责任。出租方从未收到原告提出的转租申请，在与原告租赁期间，租金均由原告向出租方支付。5.2016年2月26日，南海区政府相关部门作出批复，将佛山市京粤投资有限公司名下的地块纳入政府三旧改造，根据产权人的申请，由政府相关部门对该地块进行收储，为配合政府收储工作，出租方需提前终止与原告的租赁关系，出租方于2016年4月8日向原告送达解除合同、收回租赁场地的通知，要求原告于2016年6月15日前清场。6.原告收到出租方通知后，未能交还租赁物，出租方已于2016年6月24日对原告提起诉讼，案号为（2016）粤0605民初10324号，在该案中以佛山市京粤投资有限公司的名义提出交还物业、赔偿损失等诉讼请求，并向法院申请先行判决，由于本案原告逾期交还物业，导致佛山市京粤投资有限公司项下物业土地面积约15000平方米、建筑面积约21000平方米整体闲置，无法完成上述建筑物的拆除，导致政府工作无法继续进行，导致出租方发生巨大损失。第三人佛山市京粤投资有限公司于2016年9月27日与被告签订协议，就被告使用的租赁物返还及代退代垫的补偿款等事宜达成协议。第三人已收到被告交还的租赁物，并向被告垫付全部款项120000元。第三人已代原告退还多收取被告2016年6月10日至2016年7月10日的租金予被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的租赁合同（编号：＊＊）和（编号：＊＊）、出资新建、扩建工程出资额确认及合同补充说明、通知有原件核对，且合同相对方当事人即第三人对真实性无异议，本院对其真实性予以确认。原告提供的租赁合同补充协议与本案没有关联性，本院不予审查认定。原告提供的与被告签订的房屋租赁合同、告知函，合同相对方当事人即被告对形式真实性无异议，本院对其真实性予以确认。2.被告提供的4份有原件核对的收据，收据上的经手人“苏”的签名和原告确认的按金收据上的经手人“苏”的签名未见明显不同，原告没有举证推翻其真实性，且原告在诉讼中确认被告已支付至2016年6月的租金及至2016年4月的水电费，本院对该4份收据的真实性予以确认，对其他没有原件核对的收据真实性不予确认。被告提供的工商营业执照有原件核对，本院对其真实性予以确认。3.第三人提供的佛山市南海区旧城镇厂房旧村居改造协调领导小组文件和佛山市大沥镇人民政府关于佛山（大沥）国际珠宝广场改造项目的改造申请均有原件核对，本院对其真实性予以确认。第三人提供的通知、补充协议及租赁合同，原告作为相对方对真实性无异议，本院对其真实性予以确认。第三人提供的协议书、债权转让通知及银行回单等均有原件核对，且协议书相对方及收款方即被告均对其真实性予以确认，本院对其真实性予以确认。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：位于佛山市南海区＊＊的体育休闲中心已办理房地产权证，登记权利人为佛山市京粤投资有限公司。2006年12月12日，原告与佛山京粤大酒店签订《租赁合同（＊＊）一份，约定原告承租佛山京粤大酒店位于佛山市南海区＊＊京粤大酒店内洗衣房范围的场地供原告投资新建并经营“京粤体育休闲中心”，租赁期限从2007年6月30日至2017年6月30日。对合同项下出租场地的转租必须经佛山京粤大酒店同意。原告转租时，应书面报告佛山京粤大酒店，经佛山京粤大酒店同意，由佛山京粤大酒店与第三方另签合同等。2006年12月31日，原告与佛山京粤大酒店签订《租赁合同》（编号＊＊）一份，约定佛山京粤大酒店将位于佛山南海＊＊宿舍首层房间及房前空地的改建建筑物540平方米租赁给原告经营商业或商铺出租，租赁期限从2007年6月30日至2017年6月30日。2007年8月15日，原告与京粤冶金联合公司签订《出资新建、扩建工程出资额确认及合同补充说明》，约定京粤冶金联合公司对上述两份租赁合同予以追认，并由京粤冶金联合公司承担上述两份合同京粤大酒店的权利义务。京粤冶金联合公司于2011年11月18日变更名称为佛山市京粤投资有限公司。佛山京粤大酒店于2012年9月5日变更名称为佛山京粤大酒店有限公司。2015年4月10日，原告以“京粤体育休闲中心”（甲方、出租人）（没有工商登记）名义与被告（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于南海区＊＊出租给乙方使用，经营范围饮食，期限自2015年4月10日至2018年4月10日。月租金为4020元。乙方在签定合同时向甲方交纳第一次租金、三个月租金的保证金及1000元水电保证金，租赁期满或解除合同时，付清应缴费用后，甲方将押金不计息退还乙方。租金以季度形式缴纳，每次缴交三个月租金，每季第一个月的1-5号为缴租日期。乙方每月向甲方缴纳水电费、超出部分由各铺公摊。如欠交水电费一个月，甲方有权终止合同，保证金不退回。如遇政府规划地拆迁或政府行为，则本合同自动终止，双方互不补偿。2015年4月10日，被告向原告支付了铺位押金12060元，水电押金1000元。2016年4月28日，原告的工作人员出具收据，记录原告铺位上月电表和本月电表用量，确认收到相应水电费304元。涉讼租赁物的水电费支付习惯为每月月底被告现金支付上月和本月的水电费予原告的苏姓工作人员。原告苏姓工作人员开具收据。2016年4月1日，原告苏姓工作人员出具收据确认收到被告支付的租金9975元。2016年4月8日，佛山市京粤投资有限公司向京粤休闲中心发出通知，决定于2016年6月15日起收回休闲中心一二楼、宿舍一楼及宏威路商铺及员工宿舍的租赁场地，并在次日起停止供水供电。2016年5月，原告发出告知函，通知由于佛山京粤大酒店有限公司提前收回租户承租的商铺，并自2016年6月15日起交回承租商铺给酒店方，故请求各租户提出一次性补偿数额及具体计算依据，同时签定相关文件。被告其后向原告提交补偿方案。2016年6月，原告再次发出告知函，载明佛山京粤大酒店有限公司提前收回承租商铺，并自2016年6月15日起停水停电。原告对各租户提出的补偿方案均不同意，但同意退回按金及多交租金等。被告和第三人在诉讼中陈述，涉讼租赁物从2016年6月中旬起停水停电。被告在诉讼中陈述，被告每月水电费约500元。原告和被告共同陈述，涉讼租赁物位于佛山市南海区＊＊。另查明，本院于2016年6月24日受理佛山市京粤投资有限公司诉赖伟军租赁合同纠纷一案，案号：（2016）粤0605民初＊＊号，佛山市京粤投资有限公司在该案请求解除合同等。本院于2016年6月20日受理赖伟军诉佛山京粤大酒店有限公司、佛山市京粤投资有限公司、＊＊租赁合同纠纷一案，案号：（2016）粤0605民初＊＊号，赖伟军在该案诉请佛山京粤大酒店有限公司、佛山市京粤投资有限公司赔偿合同提前解除的损失等。上述两案仍在审理中。2016年9月27日，被告和佛山市京粤投资有限公司签订《协议书》，就被告使用的租赁物返还予佛山市京粤投资有限公司及代退代垫的补偿款等事宜达成协议，约定佛山市京粤投资有限公司代原告垫付的款项包括原告收取被告的押金、进场费、更名费及一个月的租金，还包含被告的装修、营业损失及搬迁等费用合计120000元。佛山市京粤投资有限公司已于2016年9月28日收回涉讼租赁物并已向被告支付协议书约定款项合计120000元。本院认为，关于原告是否有权提起本案诉讼，没有证据显示“京粤休闲体育中心”办理了工商登记、是独立的法律主体，原告以“京粤休闲体育中心”名义与被告签订房屋租赁合同，相应权利义务由原告承受，原告有权提起本案诉讼。关于合同解除的问题，两第三人主张原告出租未经佛山市京粤投资有限公司同意转租，但涉讼合同自2015年4月10日开始履行，至原告提起本案诉讼时已远远超过6个月，且原告将包括涉讼房屋在内的京粤休闲中心进行大面积的转租予多个经营者以不同经营字号、不同门店形式的各类经营，出租人对租赁物有管理义务，知道或应该知道该种外观明显可见的转租情况，本院对第三人辩称原告转租未经出租人同意故涉讼合同无效的意见不予采纳。被告已举证证明涉讼商铺的水电费由原告的工作人员告知相关使用情况后每两月现金收取一次，原告没有举证证明已告知被告2016年5、6月的水电用量及应支付水电费，也没有举证证明向被告发出催缴通知而被告不予支付，本院对原告主张被告迟延支付水电费构成违约的意见不予采纳。被告不存在违约行为，原告提出解除合同，被告同意，本院对原告解除合同的请求予以支持，但原告对涉讼合同不具有行使解除权的权利，本院对原告主张合同于2016年6月15日解除的意见不予采纳，本院认定涉讼合同于2016年10月13日被告答辩同意解除当日解除。被告对涉讼合同的解除没有过错，原告主张没收租赁押金和水电押金，没有法律依据，本院不予支持。关于原告主张返还租赁物的请求，由于被告和第三人已确认第三人已收回涉讼租赁物，原告的租赁物返还请求已无必要，本院对原告该项请求不予支持。关于原告的水电费请求，被告在诉讼中确认尚未支付涉讼租赁物2016年5、6月的水电费，且原告主张的水电费符合被告过往使用习惯，被告应支付原告主张的水电费370元予原告。关于原告的租金请求，双方约定涉讼租赁物作经营使用，涉讼租赁物自2016年6月中旬起停水停电，至租赁物返还之日，涉讼租赁物不具备正常使用的条件，被告的合同目的不能实现，且合同因原告原因解除，本院综合原告对合同解除的过错程度及涉讼租赁物不具备正常使用条件的情况，对原告主张被告支付自2016年7月1日起的租金请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告赖伟军与被告郑静于2015年4月10日签订的《房屋租赁合同》于2016年10月13日解除；二、被告郑静应于本判决生效之日起十日内支付2016年5、6月的水、电费370元予原告赖伟军；三、驳回原告赖伟军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告负担并于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。原告和被告如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇一六年十月十四日书记员 林巧薇