甘肃省高台县人民法院民 事 判 决 书（2016）甘0724民初2277号原告：李新荣，男，1951年5月出生，汉族，甘肃省高台县人，现住高台县。委托代理人：裴希明，甘肃鑫星律师事务所律师。被告：嘉峪关市西部天地房地产开发有限责任公司。（以下简称西部天地公司）组织机构代码：79489195-9。法定代表人周浩义，公司董事长。委托代理人：田鹤鹏，该公司高台分公司经理。委托代理人：蔺春，甘肃梓钊律师事务所律师。原告李新荣与被告嘉峪关市西部天地房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年5月12日作出（2016）高民初字第2230号判决。被告西部天地公司对判决不服向张掖市中级人民法院提起上诉，该院于2016年8月17日作出（2016）甘07民终436号民事裁定，撤销高台县人民法院（2016）高民初字第2230号判决，发还本院重审，本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告被告及其委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李新荣诉称，原告原在高台县城关镇解放南路362号有砖木结构的平房一院，土地证载面积143㎡，房屋证载面积为57.86㎡，伙房证载面积为22.31㎡。2014年1月4日，被告与原告签订了《房屋拆迁补偿协议》和《房屋拆迁补充协议》，约定原告于2014年3月1日前搬出房屋并将房产有关手续交与被告，由被告拆除原告的房屋，被告在新建楼中单元二楼给原告提供建筑面积90㎡房子一套，并提供同楼内10㎡地下室一间，被告于楼房竣工验收后15日内向原告交付楼房。若任何一方违约，应向对方支付违约金10000元，还约定原告多余的面积由被告补偿原告50000元，于楼房入住时付清。如被告违约应承担10%的违约金。协议签订后，原告按约履行了自己的全部义务。被告经原告催告，以书面形式承诺在2015年10月30日前开工建设楼房，但被告没有履行承诺，至今未开工建设。现被告表示向原告交付楼房的时间无法确定，被告已构成根本违约，合同目的无法实现，故原告要求解除合同，由被告赔偿原告的损失389300元（三楼90㎡×3470元/㎡=312300元，地下室10㎡×1200元/㎡=12000元,违约金10000元，多余面积的补偿金50000元及10%的违约金5000元。被告西部天地公司辩称，被告与原告签订房屋拆迁安置补偿协议、被告已按协议拆除了原告的房子以及被告按约支付原告每月500元房租至2016年6月30日的事实都属实。2015年3月30日，被告向原告出具承诺书也没有异议，但承诺的是工程开工时间，没有承诺交房的具体时间。被告是应高台县招商引资而来并参与到该拆迁工程中，该项目建设初期的拆迁工作系政府主导，被告参与。现该项目拆迁工作比较困难，被告现在也无法确定具体的开工日期和交房时间。另外，被告在拆迁房屋前未能取得相关合法手续，政府部门答应边拆边办，但直到现在也没有办下来。因此，被告认为与原告签订的拆迁安置补偿合同系无效合同，被告愿意承担无效合同的法律责任，同意赔偿原告的损失，但不承担违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告对原告提交的证据《房屋拆迁安置补偿协议》及《房屋拆迁补充协议》、被告的承诺书和本院依法调查高台县城建局、招商引资单位相关人员的证言及原告代理人从高台县物价局调取的商品房价格备案表和价格公示牌均无异议，本院予以确认并在卷佐证。上述证据证实，2014年1月份，被告在没有取得工程项目开发建设有关手续的情况下，经政府有关部门协调，于2014年1月14日，被告与原告签订了《房屋拆迁安置补偿协议》和《房屋拆迁补充协议》。协议约定，原告将位于高台县城关镇解放南路362号所有的砖木结构的平房一套（土地证载面积143㎡，房屋证载面积为57.86㎡，伙房证载面积为22.31㎡）的《房屋产权证》和《房屋土地使用证》在协议签订之日交给被告，并保证在2014年3月1日前搬出该房屋，交由被告拆除，任何一方违约，应向对方支付违约金10000元。被告以房屋置换方式给予原告拆迁补偿，被告在新建住宅楼给原告提供一套90㎡的中单元的二楼，（阳面）同楼内10㎡地下室一间，多余面积，被告一次性支付原告50000元（注：楼房验收合格时，入住前付清）如被告不按时付给原告，原告有权收取被告10%的违约金。被告支付原告搬迁费4800元，被告于楼房竣工验收后15日内交付楼房。协议签订后，原告按约履行了自己的义务，将房屋及土地使用权证、房产证交与被告，被告随后拆除了原告的房屋。2015年3月30日被告向原告出具承诺书，承诺2015年10月30日前开工建设，逾期由原告通过法院主张自己的合法权利。被告承担原告房租500元/月至2016年6月30日，直至本案开庭法庭辩论结束时被告仍未开工建设。另查明，原告被拆除房屋片区附近地段现有楼盘的备案价格：国安公司于2015年7月22日向高台县物价局备案的楼房均价为3255元/㎡，其中一楼为3155元/㎡，二楼至四楼为3355元/㎡；附近地段恒瑞公司于2015年8月6日备案的均价为3300元/㎡，其中一楼为3190元/㎡，二楼为3410元/㎡，三楼为3435元/㎡；甘肃頣馨房地产开发有限公司如意馨园二期住宅2015年2月16日楼盘备案的均价为3348元/㎡；甘肃文新房地产开发有限公司天和家园的楼盘备案价一楼为3300元/㎡，二楼为3350元/㎡，三楼为3400元/㎡。本院认为，被告与原告签订的《房屋拆迁安置补偿协议》和《房屋拆迁补充协议》系双方当事人真实意思表示，该合同由政府相关部门参与协调而签订，合同从内容到形式并不违反法律的强制性规定，应认定合同有效。双方当事人签订的合同生效后，原告按约定将拆迁房屋的《房屋产权证》和《房屋土地使用证》交给了被告，并搬出被拆迁房屋，交给被告进行了拆除。原告房屋被拆除后，被告却未按约将置换的房屋交付原告。由于原被告在签订的合同中没有约定具体的交房时间，在原告的催告下，被告于2015年3月30日向原告出具了承诺书，承诺在2015年10月30日前开工建设楼房，若逾期，原告可通过法院主张自己的权利。但至今被告仍不能确定开工和交付楼房的具体时间，被告已经构成实质性的违约，致使合同目的无法实现，双方签订的合同应予解除。现原告的房屋已被被告拆除，其房屋及其附属设施无法返还，被告应当赔偿因此造成的所有损失。对于赔偿损失的范围应以合同中约定的楼房面积为依据，价格依据被拆迁片区附近地段已建成楼盘的备案价格并结合市场行情予以认定。对于原告提出的由被告继续承担2016年7月1日起至主债务履行完毕前房租的请求，本院予以支持。原告要求的违约金不符合合同的约定或所附条件没有成就，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）、（三）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四第一款之规定，判决如下：一、解除原告李新荣与被告嘉峪关市西部天地房地产开发有限责任公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》和《房屋拆迁补充协议》。由被告嘉峪关市西部天地房地产开发有限责任公司赔偿原告李新荣损失357000元[90㎡×3300元/㎡（二楼）+10㎡×1000元/㎡（地下室）+50000元（多余面积一次性补偿款）]，于判决生效后十日内履行。二、被告嘉峪关市西部天地房地产开发有限责任公司从2016年7月1日起至主债务履行完毕之前每月支付原告房租500元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7150元，由被告嘉峪关市西部天地房地产开发有限责任公司承担。并连同上述案件款一并给付原告。原告预交的受理费，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。逾期本判决发生法律效力，双方当事人必须自觉履行。否则，本院将依据对方当事人的申请强制执行。申请执行的期限为二年，当事人超过申请执行期限申请执行的，不予受理。审判长  吴永周审判员  许永华审判员  王琇元二〇一六年十月二十四日书记员  张 涛附：适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。