广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0705民初2124号原告：江门市温莎堡物业服务有限公司，住所地：广东省江门市新会区同庆路18号商业二街129号。法定代表人：刘润婵，职务董事长。委托代理人：赵静，职务客务副经理。被告：吕雪君，女，1971年1月12日出生，汉族，原住广东省江门市江海区，现住广东省江门市蓬江区。第三人：江门市骏凯豪庭开发建设有限公司��住所地：广东省江门市新会区今古洲经济开发区。法定代表人：莫冠良，职务总经理。原告江门市温莎堡物业服务有限公司（下称简称“温莎堡物业公司”）与被告吕雪君、第三人江门市骏凯豪庭开发建设有限公司（以下简称“骏凯豪庭公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月27日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2016年9月26日公开开庭进行了审理。原告温莎堡物业公司的委托代理人赵静到庭参加诉讼，被告吕雪君、第三人骏凯豪庭公司经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。温莎堡物业公司提出诉讼请求：1、判令吕雪君向温莎堡物业公司支付物业服务费13735.10元(自2014年10月1日起计至2016年4月30日止)；2、判令吕雪君向温莎堡物业公司支付违约金3746.07元（暂计至2016年3月31日;此后的违约金按每日1���，计至付清全部欠款之日止）；3、判令本案全部诉讼费用由吕雪君负担。事实和理由：吕雪君于2010年9月17日向骏凯豪庭公司购买坐落于江门市新会区同庆路18号骏凯豪庭XX大道X街XX座XXX号住宅。双方为此签订《广东省商品房买卖合同》，约定交楼日期为2011年3月31日；由温莎堡物业公司对住宅所在小区进行物业管理；吕雪君已知悉、理解、承诺签署并遵守《业主临时管理规约》；物业服务费自合同约定交楼日期开始计费；延期收楼期间的物业服务费由吕雪君承担等。2013年8月5日，吕雪君签署了《临时管理规约》与《前期物业管理服务协议》，约定物业费按月缴纳，上月月底前交纳下月费用；未按时足额交纳物业服务费等费用的，每逾期一日，应按欠费额的千分之一支付违约金。协议签订后，温莎堡物业公司依约向吕雪君提供物业服务，但吕雪君在入住后一直拖欠物业服务费，现经温莎堡物业公司屡次催讨未果，遂诉至法院，请求支持温莎堡物业公司的上述诉讼请求。吕雪君没有进行答辩。骏凯豪庭公司没有陈述意见。温莎堡物业公司围绕诉讼请求依法提交了证据，吕雪君和骏凯豪庭公司经本院合法传唤没有到庭质证，视为放弃对温莎堡物业公司所举证证据进行质证的权利，故本院对温莎堡物业公司举示的全部证据均予以采信，作为认定案件事实的依据。经审理查明：温莎堡物业公司成立于2008年5月13日，经营范围包括物业管理等。2008年6月1日，骏凯豪庭公司作为甲方与作为乙方的温莎堡物业公司签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对骏凯豪庭提供前期物业管理服务；物业基本情况是坐落于江门市新会区同庆路18号骏凯豪庭景湖轩（含景湖轩1—39座住宅楼；威尼斯1街—11街��圣马可8座及13座）的高低层住宅小区，建筑面积190351平方米；物业服务收费选择包干制，由业主按其物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅按每月1.3元/平方米收费、别墅按每月1.5元/平方米收费、花园按每月0.4元/平方米收费；合同期限自2008年6月1日至2011年5月31日止；本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业；甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺；业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任等。2011年6月1日和2014年6月1日，骏凯豪庭公司与温莎堡物业公司又续签了两次《前期物业服务合同》，合���期限延至2017年5月31日。2010年9月17日，吕雪君与骏凯豪庭公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定由吕雪君向骏凯豪庭公司购买其开发的坐落于江门市新会区同庆路18号骏凯豪庭XX大道X街XX座XXX号住宅，建筑面积共358.32平方米；房屋总价为2744596元；出卖人应当在2011年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生延期交房责任由出卖人承担；买受人应在收到收楼通���之日起5日内或者自出卖人寄出收楼通知之日起15日内（以日期较前者为准）会同出卖人对房屋进行验收交接，买受人不办理收楼手续或迟于出卖人指定的收楼日期办理收楼手续，均以出卖人收楼通知规定的最后一日为房屋交付之日；房屋交付的标志是该商品房经验收合格后，出卖人向买受人移交钥匙的当日或在上述约定的交付之日，或是房屋买卖合同约定的最后交付时间，以日期较前者为准，该商品房的风险自交付使用之日起转移给买受人；买受人没有按期对商品房进行验收或接收商品房的，在延期收楼期间内，除承担该商品房在此期间的风险外，还须承担由此产生的一切费用（包括但不限于物业服务费等）；出卖人委托温莎堡物业公司（暂定）对该物业进行统一管理，买受人须于出卖人指定的时间内签署由温莎堡物业公司为管理该商品房而制订的有关管理文件��并遵守温莎堡物业公司制订的各项规定、管理公约等；买受人与温莎堡物业公司签订书面的《前期物业管理服务协议》后，买受人同意遵守出卖人与物业公司签订的《前期物业管理服务协议》中有关物业服务内容、标准、价格等内容的约定。签订《前期物业管理服务协议》的时间可由出卖人另行指定，买受人应当在出卖人指定的时间内签署。否则，视为同意接受并遵守上述协议的规定；买受人已知悉并理解出卖人公示的《业主临时管理规约》，承诺签署并遵守《业主临时管理规约》；物业服务费将自合同约定交楼日期开始计算，如买受人提前收楼，则从收楼之日起计费等。2011年9月30日，本案涉讼房屋通过综合验收。2012年10月13日，骏凯豪庭公司向吕雪君邮寄《关于敦促办理逾期收楼手续的函》，敦促吕雪君办理逾期收楼手续并主张从2011年6月1日起收取物���服务费以及滞纳金（按每日1‰）计算。2013年8月5日，吕雪君办理了物业移交手续，并与温莎堡物业公司签订《前期物业管理协议》和《临时管理规约》，约定别墅（房屋、含附属车库）按每月1.50元/平方米缴交物业服务费，别墅花园按每月0.40元/平方米缴交物业服务费；物业服务费按月交纳，上月月底交纳下月费用；若吕雪君或物业使用人未按时足额交纳物业服务费等费用的，每逾期一日，应按欠费额的1‰向温莎堡物业公司支付违约金等。合同签订后，吕雪君于2013年8月5日向温莎堡物业公司缴交了2011年9月26日至2011年12月25日的物业服务费1995.90元（房屋按358.05㎡、车库按23.88㎡，以1.5元/㎡计算；花园按签约面积230㎡，以0.4元/㎡计算）。2014年9月16日，吕雪君又向温莎堡物业公司缴交了2011年12月26日至2014年9月30日的物业服务费23223.35元（房屋按358.05㎡、车库按23.88㎡，���1.5元/㎡计算；花园于2013年2月1日前按签约面积230㎡，于2013年2月1日起按办证后的实际占用面积374㎡，均以0.4元/㎡计算）。但自2014年10月1日起，吕雪君一直未向温莎堡物业公司依时缴交物业服务费。温莎堡物业公司经催讨未果，遂向本院提起诉讼。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。吕雪君与温莎堡物业公司签订的《前期物业管理协议》和《临时管理规约》，约定由温莎堡物业公司为吕雪君购买的涉案房产提供物业管理服务，由吕雪君按月支付物业服务费，该协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。温莎堡物业公司为涉案房屋提供了物业服务，吕雪君作为受益人理应按约定交纳物业服务费。根据合同约定，吕雪君应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。本案中，吕雪君于2013年8月5日已办理了涉案房屋的物业移交手续，且按房屋面积358.05㎡、车库面积23.88㎡、花园面积374㎡（2013年2月1日前按230㎡计算）缴交了2011年9月26日至2014年9月30日的物业服务费，但其自2014年10月1日起未按合同约定支付物业服务费，其行为已构成违约。依照《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，温莎堡物业公司请求吕雪君支付2014年10月1日至2016年4月30日期间的物业服务费，本院予以支持。本案中，温莎堡物业公司主张计收物业服务费的房屋面积为358.05㎡、车库面积为23.88㎡、花园面积为374㎡，其中房屋和车库按1.5元/㎡计算物业服务费，花园按0.4元/㎡计算物业服务费，其主张符合双方的合同约定，且与吕雪君此前已缴交物业服务费的计算面积、标准相一致，本院对此予以确认。经核算，吕雪君每月应支付的物业服务费为722.50元，因此，吕雪君需向温莎堡物业公司支付2014年10月1日至2016年4月30日的物业服务费为13727.50元（722.50元/月×19个月）。温莎堡物业公司主张超出本院核定金额的物业服务费，本院不予支持。关于吕雪��是否应当按照合同约定支付违约金的问题。本院认为，吕雪君与温莎堡物业公司在双方签订的《前期物业管理协议》中约定物业服务费的缴交方式为上月月底交纳下月费用，业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费的，每逾期一日，应按欠费额的1‰支付违约金。该约定是双方的真实意思表示，对双方均具有法律约束力。现吕雪君在温莎堡物业公司提供物业管理服务期间逾期支付物业服务费，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院��者仲裁机构予以增加；约定的违约金过份高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，温莎堡物业公司请求以吕雪君每月欠缴的物业服务费为基数，按每日1‰，自2014年10月1日至全部欠款清偿之日止计收违约金符合法律规定和双方的合同约定，本院予以支持。吕雪君经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，视为放弃应诉抗辩的诉讼权利，不影响本院依据查明的事实，依法作出判决。因此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本案应依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告吕雪君应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市温莎堡物业服务有限公司支付2014年10月1日至2016年4月30日拖欠的物业服务费13727.50元及逾期付款违约金（以每月实际拖欠的物业服务费为基数,按每日1‰，自2014年10月1日计至全部欠款清偿之日止）。二、驳回原告江门市温莎堡物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告吕雪君未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费237.02元,由被告吕雪君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  柯铭培审 判 员  冯豪德代理审判员  陈仲庆二〇一六年十月十日书 记 员  周凌燕