贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2016)黔27民终1072号上诉人（原审原告）聂银洁，女，1996年4月21日生，水族，复旦大学学生，住三都县。委托代理人聂建设，男，上诉人聂银洁之父，住址同上。委托代理人聂益飞，男，上诉人聂银洁之兄。上诉人（原审被告）三都县鸿基伟业房地产开发有限公司，住所地贵州省三都县。法定代表人蒙道君，该公司经理。委托代理人伍海童，贵州行者律师事务所律师。上诉人聂银洁因与上诉人三都县鸿基伟业房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服三都县人民法院（2016）黔2732民初117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。聂银洁上诉请求：1、撤销贵州省三都县人民法院（2016）黔2732民初字第117号民事判决第二项，依法判决被上诉人返还上诉人已支付的全部购房款434252元、利息22748元。承担434252元的赔偿责任；2、一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。主要事实及理由：一审法院判决被上诉人向上诉人承担130000元的赔偿责任，适用法律正确，但因认定事实有误而明显轻判，应当改判。上诉人认为被上诉人故意隐瞒所售房屋已经抵押和出卖给第三人，又将该房出卖给上诉人。其主观上是故意的，并在一审中提供了二十多项证据加以证明。而被上诉人辩称其不是故意隐瞒而是工作失误，但却不能提供证据证明。一审法院判决书将被上诉人在案发后单方面采取的一些补救行为的时间顺序弄颠倒，错误认定被上诉人的故意一房两卖行为是“存在过失”不当。同时，一审判决将上诉人已支付的购房款认定是131252元，而认为贷款303000元已经归还给上诉人，与事实不符。一审判决认定被上诉人的行为系“工作存在过失”错误。被上诉人故意隐瞒所售房屋已经抵押和卖给第三人，又将该房屋出卖给上诉人，其主观上是故意的，其实施的手段是有预谋的，目的是采用一房两卖，套取上诉人的购房款。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，被上诉人围绕6701号房实施的一房两卖并故意隐瞒真相的行为，完全符合该司法解释第二、三项，应当承担惩罚性的赔偿责任。三都县鸿基伟业房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销贵州省三都县人民法院（2016）黔2732民初字第117号民事判决第二项，依法改判上诉人只需返还被上诉人购房款131252元及相应利息19194元，不承担130000的赔偿责任；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实及理由：一、一审判决认定上诉人与被上诉人签订的6701号商品房买卖合同中，有关退房条款的约定成立生效的事实正确，并以此认定上诉人承担过失责任的事实正确，上诉人无异议。二、一审判决上诉人向被上诉人承担130000元赔偿责任，属适用法律不当，应当改判。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，该司法解释对出卖人适用惩罚性赔偿的前提条件是出卖人故意一房二卖。而本案一审判决通篇阐明，上诉人是因过失（非故意）不能向被上诉人交付房屋，但判决却错误引用该司法解释的惩罚性条款，错误课处上诉人承担惩罚性赔偿责任，属于认定事实正确，适用法律错误，于法无据。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，约定出卖人违反承诺，导致买受人不能办理预售登记备案、房屋登记或发生债权债务纠纷的，买受人有权退房，出卖人将已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给买受人。实际上一审判决已认定该条款的法律效力，双方应当依约履行和承担相应的违约责任。本案系上诉人、被上诉人及贷款人、房屋登记机构各方都有过失造成的多因一果的损害后果，一审判决已经认定该事实。但一审判决在认定上诉人按照合同约定承担过失补偿性赔偿责任的同时，又错误适用法律让上诉人再次承担惩罚性赔偿责任，显失公平、应予纠正。二审诉讼中，三都县鸿基伟业房地产开发有限公司向本院提交《上诉补充意见》，主张其没有“一房二卖”的主观动机、本案系楼盘销售中的个别现象，属销售工作人员失误导致，同意对聂银洁作出5万元经济补偿。聂银洁向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判决解除原告与被告签订的购买三都县腾龙世纪6栋701房（2014）05号商品房买卖合同；2、判令被告返还原告已支付的6701号房房款434252元、利息22748元，承担434252元的赔偿责任；3、依法判决被告承担本案的诉讼费及全部费用。一审法院认定事实：2014年6月6日，三都县住房和城乡建设局经审查，认为被告三都县鸿基伟业房地产开发有限公司开发建设的水岸都市二期·腾龙世纪（6号楼）具备商品房预售条件，准予预售，并颁发字号为：（2014）三商房预售字第2014006号的《三都县商品房屋预售许可证》。2014年7月8日，案外人罗恩凯与被告签订编号为0000447的《商品房认购协议书》，认购6701号商品房。同年8月2日，案外人罗恩凯与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买了6701号商品房。同年11月25日，案外人罗恩凯与被告签订的6701号商品房买卖合同进行了备案登记。2014年12月2日，被告三都县鸿基伟业房地产开发有限公司的工作人员接待原告聂银洁之母吴丽芬看房，被告的工作人员在未认真核实6701号商品房是否售出的情况下，与原告之母吴丽芬签订编号为0000780的《商品房认购协议书》，认购6701号商品房；当日，原告之母吴丽芬向被告支付认购金50000元。2015年2月28日，原告聂银洁与被告签订《商品房买卖合同》，约定购买6701号商品房，合同约定房屋总价434252元；约定出卖人违反承诺，导致买受人不能办理预售合同登记备案、房屋登记或发生债权债务纠纷的，买受人有权退房，出卖人将已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给买受人。原告之母吴丽芬支付的认购金转为原告聂银洁的购房款，被告向原告出具收到原告首付款51252元的收据；2015年3月5日、8月10日、8月31日，原告分3次向被告支付购房款共计80030.30元，以上原告向被告支付购房款总计131282.30元。2015年3月5日，原告与三都县农村信用合作联社（以下简称三都信合）签订《个人购房抵押借款合同》，以所购买的6701号商品房向三都信合抵押，向三都信合借款303000元，被告为该借款提供连带责任保证，保证期间自该合同生效之日起至该合同约定的主债务还款期限届满之日起两年；同日，三都县住房和城乡建设管理局为6701号商品房办理《房屋他项权证》（三都房他证三合镇字第151**号）；同日，三都信合将借款303000元转入原告账户，原告亦将此款支付给被告；至此，原告已将6701号商品房的购房款支付完毕。2015年12月2日，被告向三都信合发出《更正函》，要求三都信合变更原告贷款资料中记载的6701号商品房更正为6703号商品房。2016年1月28日，被告已通过中国建设银行转账支票功能，向原告返还其购房款303000元。三都信合发现6701号商品房重复抵押后，于2016年1月29日、2月3日，向原告及被告发出《催款通知书》及《提前归还贷款通知书》，要求提前收回贷款及相应利息。原告遂向法院起诉。一审法院认为，被告三都县鸿基伟业房地产开发有限公司经审批取得《三都县商品房屋预售许可证》后，将正在建设中的房屋预先销售给案外人罗恩凯及原告聂银洁，同时案外人及原告向被告支付定金或者房屋价款，且双方签订《商品房买卖合同》，被告与案外人、被告与原告存在商品房预售合同关系。本案中，案外人罗恩凯与被告签订的商品房买卖合同在前，原告与被告签订的商品房买卖合同在后，且案外人的商品房买卖合同已经过三都县房屋管理所备案登记，案外人罗恩凯依法取得6701号商品房的物权。因原告与被告签订商品房买卖合同后，原告已向被告支付房屋价款，但被告由于工作存在过失，造成所售6701号商品房已经出卖给案外人的事实，被告不能履行交付房屋的义务，原被告都向法院提出解除合同的要求，故原告关于解除商品房买卖合同的诉讼请求，有事实及法律依据，法院予以支持。本案中，被告存在过失，造成所售房屋已经出卖给第三人之后又卖给原告的事实，故应向原告返还购房款、支付利息并承担赔偿责任。但被告已向原告返还购房款303000元，原告要求被告返还购房款的诉讼请求，与案件事实不符，法院部分支持，即支持被告向原告返还购房款131252元（434252元303000元=131252元）；原告要求被告支付购房款利息，因双方在合同中有约定，法院从其约定，部分支持该诉请，即自2015年3月5日起至截止原告起诉之日止（共312天），被告向原告支付购房款利息19194元（434252×5.10%÷360×312≈19194）；原告要求被告承担赔偿434252元的责任，因被告造成所售房屋已经出卖给第三人的事实，法院根据法律的规定，酌情判决被告向原告承担130000元的赔偿责任。被告关于原被告之间签订的6701号商品房买卖合同未经备案登记，是无效合同的辩解意见，没有法律依据，法院不予采纳。判决：一、解除原告聂银洁与被告三都县鸿基伟业房地产开发有限公司签订的6701号《商品房买卖合同》；二、本判决生效后十日内，被告三都县鸿基伟业房地产开发有限公司向原告聂银洁返还购房款131252元，支付购房款利息19194元，承担赔偿责任130000元，共计人民币贰拾捌万零肆佰肆拾陆元整（￥：280446元）；三、驳回原告聂银洁对被告三都县鸿基伟业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费12712元，已减半收取6356元，由被告三都县鸿基伟业房地产开发有限公司承担。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于聂银洁在二审期间提交的新证据：《备案表》、《三都水族自治县政务服务中心窗口业务受理台账》，由于《三都水族自治县政务服务中心窗口业务受理台账》未加盖填报单位印章，且三都县鸿基伟业房地产开发有限公司质证否认该份证据的真实性，故，该两份证据不能达到聂银洁的证明目的，应不予采信。对于三都县鸿基伟业房地产开发有限公司在二审期间提交的新证据：6号楼图片图纸、6号楼销售表、在聂银洁之前签约客户名单、三都县房产局证明；6号楼潘发军等人商品房买卖合同。其中，三都县房产局证明，已在一审诉讼中经双方当事人举证质证，本案二审不作为新证据重复认证。至于另外四份证据，均系三都县鸿基伟业房地产开发有限公司内部保管的资料或与是与其他案外人签订的商品房买卖合同，与本案缺乏关联性，故，应不予采信。一审法院查明事实清楚，本院予以确认。本案二审诉讼中，本院组织双方当事人进行了多次调解，但因双方意见分歧较大，未能调解成功。本院认为：二审诉讼中，双方当事人对一审判决解除聂银洁与三都县鸿基伟业房地产开发有限公司签订的6701号《商品房买卖合同》不持异议，本院予以确认。关于三都县鸿基伟业房地产开发有限公司在本案中是否构成“一房二卖”行为的问题。本案中，三都县鸿基伟业房地产开发有限公司在与聂银洁签订《商品房买卖合同》之前，已就6701号商品房与案外人罗恩凯签订了《商品房买卖合同》，并办理了备案登记，案外人罗恩凯已依法取得6701号商品房的物权。此后，其在未将该房已出售的真实情况告知聂银洁的情况下，又与聂银洁签订6701号商品房的《商品房买卖合同》，并以该合同配合聂银洁办理了按揭贷款及申请预售登记手续。由于三都县鸿基伟业房地产开发有限公司与案外人罗恩凯签订的《商品房买卖合同》已经备案登记，聂银洁无法取得6701号商品房的物权，因此，三都县鸿基伟业房地产开发有限公司的行为已构成商品房的“一房二卖”。虽然三都县鸿基伟业房地产开发有限公司上诉主张其没有“一房二卖”的主观动机，本案系楼盘销售中销售工作人员失误导致，但从聂银洁向一审法院提供的《商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》、《个人购房抵押借款合同》、《房屋他项权证书》、《预售商品房预购登记申请书》等证据看，上述证据材料均载明聂银洁所购买的商品房为6701号房，而非其他商品房。三都县鸿基伟业房地产开发有限公司虽向一审法院提交了其与聂银洁签订的6703号房的《商品房买卖合同》以及相应的备案登记材料，但6703号房的《商品房买卖合同》却存在合同第七页载明的开工、竣工日期与实际不符、未载明预售许可证号、未载明备案机关及备案号，合同第八页载明的房屋户型与合同所附房屋平面图不一致（合同约定房号为：6703号，3个阳台，建筑面积142.26平方米；合同所附房屋平面图载明：该房在整栋楼中的位置6#楼，A1户型，第07层，户型编号为6701，A1户型为4个阳台，建筑面积142.96平方米）等重大瑕疵，三都县鸿基伟业房地产开发有限公司对此亦不能作出合理解释，不能够证实其提出的上诉主张成立。故，对上诉人三都县鸿基伟业房地产开发有限公司提出的该项上诉主张，本院不予采纳。关于本案的责任承担问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”、第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”之规定，三都县鸿基伟业房地产开发有限公司应向聂银洁返还全部购房款、支付利息，并承担赔偿责任。本案一审立案前，聂银洁已向三都县鸿基伟业房地产开发有限公司履行了支付全部购房款的义务，即支付了434252元购房款，一审法院受理本案的次日，三都县鸿基伟业房地产开发有限公司通过中国建设银行转账支票功能，退还了聂银洁303000元购房款，剩余131252元购房款尚未退还，因此，一审判决三都县鸿基伟业房地产开发有限公司向聂银洁返还购房款131252元并无不当。同时，一审法院根据中国人民银行公布的贷款基准利率计算聂银洁从签订购房合同到起诉时的购房款利息为19194元，也并无不当，本院予以确认。对于赔偿金额应如何确定的问题。三都县鸿基伟业房地产开发有限公司上诉提出，其在本案中并无“一房二卖”的主观故意，仅应按照合同约定承担过失补偿性赔偿，同意酌情对聂银洁作出5万元补偿的主张，首先，司法解释第八条并未规定出卖人“一房二卖”需具备主观故意的条件；其次，三都县鸿基伟业房地产开发有限公司提供的证据不足以证实本案“一房二卖”仅是其工作人员的失误，也不足以证实其不具备“一房二卖”的主观故意；再次，三都县鸿基伟业房地产开发有限公司的行为，客观上已造成其与聂银洁签订的6701号《商品房买卖合同》不能履行，给聂银洁造成了经济损失的后果，一审法院综合三都县鸿基伟业房地产开发有限公司在本案中的过错程度，酌情在聂银洁已付购房款434252元的基础上，判决三都县鸿基伟业房地产开发有限公司承担130000元的赔偿责任，并无不当。故，对其提出的该项上诉主张，本院不予采纳。针对聂银洁上诉提出的要求三都县鸿基伟业房地产开发有限公司承担已付购房款434252元的一倍赔偿责任的主张，虽然上述司法解释规定，购房者可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，但具体赔偿金额的确定属于法院行使自由裁量权的范围。一审法院根据三都县鸿基伟业房地产开发有限公司在案发后的退款情况，结合其“一房二卖”可能获得的利益、其在本案中的过错程度以及“一房二卖”可能给聂银洁造成的损失情况等因素综合考虑，酌情判决三都县鸿基伟业房地产开发有限公司向聂银洁承担130000元的赔偿责任，并无不当。故，对聂银洁上诉提出的该项上诉主张，本院不予采纳。综上所述，上诉人聂银洁、上诉人三都县鸿基伟业房地产开发有限公司的上诉请求不成立，应予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，上诉人聂银洁交纳12712元，由上诉人聂银洁负担；上诉人三都县鸿基伟业房地产开发有限公司交纳2900元，由上诉人三都县鸿基伟业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郑 晔审判员 熊元伦审判员 蔡云飞二〇一六年十月十三日书记员 李才福