苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初1860号原告：张金春。委托诉讼代理人：徐国珍，江苏拙正律师事务所律师。原告：朱宿兰。委托诉讼代理人：徐国珍，江苏拙正律师事务所律师。被告：ＸＸ。委托诉讼代理人：黄中华，江苏诚茂律师事务所律师。原告张金春、原告朱宿兰诉被告ＸＸ房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月20日依法受理后，由代理审判员宁璐适用简易程序于2016年6月17日公开开庭进行了审理。原告张金春、原告朱宿兰及两人共同委托诉讼代理人徐国珍，被告ＸＸ的委托诉讼代理人黄中华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张金春、原告朱宿兰向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行《房屋买卖合同》，配合原告办理房屋过户手续，向原告交付房屋，并向原告支付违约金人民币50000元，另判决被告承担本案诉讼费用。审理中，两原告变更其诉讼请求为：1、判令解除2016年2月28日原、被告双方签订的《房屋买卖（居间）合同》；2、判令被告双倍返还购房定金300000元，并赔偿两原告损失70000元；3、判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年2月28日，原、被告就苏州市相城区建元路1635号春天花园2幢503室签订《房屋买卖（居间）合同》，合同签订后，原告于2016年2月28日、29日共向被告支付定金150000元。双方约定于2016年3月10日开始办理房屋过户手续，后被告以未征得配偶同意及原告征信不良等为由多次推诿，拒绝配合原告办理房屋过户手续，经多次沟通无果，原告遂起诉至法院。被告ＸＸ辩称，原告未按照《房屋买卖（居间）合同》的约定配合被告办理各种手续，原告明知自身资信度不足，却仍以贷款方式购买被告房屋，构成欺诈。对于原告主张解除合同，我方予以同意，但因原告方原因致使合同无法履行，其要求双倍返还定金及赔偿损失的主张没有法律依据，请求法院对此依法驳回。经审理查明，2016年2月28日，原告张金春、原告朱宿兰（两原告系夫妻关系）作为乙方、被告ＸＸ作为甲方、苏州相城经济开发区卓联房产信息咨询服务部作为丙方，三方共同签订《房屋买卖（居间）合同》（合同编号：NO.1804594）一份，约定：由乙方买受甲方所有的座落于苏州市相城区元和街道建元路1635号春天花园2幢503室房屋；甲、乙双方协商后的实际成交价格为人民币2200000元，该房屋产权或租赁权过户时产生的个税由乙方负担，营业税由乙方承担，契税由乙方负担，其他相关税、费由乙方负担，该房屋配套设施过户的相关税、费用由乙方承担；甲方需向丙方交纳中介信息服务费人民币40000元，乙方须向丙方交纳中介信息服务费人民币44000元；乙方于2016年2月28日交付定金人民币50000元，于2016年2月29日再交付甲方100000元；甲乙双方约定乙方资金放于托管帐户，甲方于权属过户结束从托管帐户领取；甲乙双方须在2016年3月10日之前提供相应原合法的（过户/贷款）证件，否则视为违约；甲方承诺于款清当日腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方；甲方须保证该房屋的权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。该房屋若为共有房屋，甲方须保证在签订本合同时，已取得其他共有权人同意，并有权代表其他共有人签订本协议；甲方保证该房屋符合国家及地方房屋上市的有关规定及政策法规，且甲方有权将该房屋上市交易，否则引起的法律和经济责任由甲方承担；甲方认可乙方贷款方式付款时：（1）贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该房款，并承担由此引起的经济损失，已交纳的服务费不予退还。（2）乙方须保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠。如因证明不属实或其资信度不够造成的贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失；甲乙双方积极配合丙方过户，甲、乙双方不得违约，如哪方违约，违约方则按定金的双倍赔付对方，另外中介佣金双方都要照常支付。各方在合同中还作了其他约定。缔约后，原告总计向被告支付购房定金150000元。另查明，签订上述合同时，苏州市相城区元和街道建元路1635号春天花园2幢503室房屋登记的所有权人为被告ＸＸ，该房屋上尚有他项权（他项权利人为中国建设银行股份有限公司苏州分行）未注销。以上事实，由当事人提供的身份信息、《房屋买卖（居间）合同》、房屋定金合同、购房定金收据、房屋所有权证复印件、土地使用权证复印件、房屋权属登记簿、结婚证及当事人陈述等附卷佐证，本院予以认定。本案争议焦点：涉案房屋上他项权未能涤除是何方违约。被告ＸＸ认为，涉案房屋上存在他项权，被告已经按照《房屋买卖（居间）合同》第八条的约定积极配合中介方与垫资方签订了《垫资借款协议》，《垫资借款协议》第五条约定自买房贷款预审批通过后（垫资方与买方的贷款银行核实真实后），垫资款在5个工作日内到帐。原告后没有通过贷款预审批，经垫资方向中国人民银行征信中心查询，原告的征信报告不合格，但该征信报告被原告从垫资方处私自取走。综上，违约方是原告而非被告。为此提供以下证据：1、2016年3月18日《垫资借款协议》1份，证明在中介方的安排下，被告积极配合垫资，后因垫资方在垫资过程中发现原告资信不够，垫资未果，现原告认为垫资义务在被告不符合常理，也不符合《房屋买卖（居间）合同》第八条约定，所以是原告违约在先；2、公证书9本及公证费发票1张，证明垫资协议已经履行到公证流程，但是由于原告征信不合格，所以导致垫资无法完成。公证的事项是委托朱仁彬全权处理涉案房屋后续过户、注销他项权等事宜。经质证，原告张金春、原告朱宿兰认为，对于证据1，真实性无异议，但关联性不认可，《房屋买卖（居间）合同》第６条第1款约定被告作为卖方应保证房屋的权属无争议，如有权属或债务纠纷应由卖方负责；对于证据2，真实性均无异议，但关联性不认可，垫资还贷是被告义务，被告一直强调垫资因原告资信不良无法完成，故而导致合同无法履行，但被告上述理由其实是强加给原告的义务，实际上原告没有该义务。原告张金春、原告朱宿兰共同认为，银行对涉案房屋享有他项权，涤除他项权是交易进行的前提，而涤除他项权的义务在于被告，待他项权涤除后，原、被告双方才能办理网签和资金托管手续，原告支付首付款后才可申请银行贷款，现被告未涤除涉案房屋上的他项权，原告无法办理贷款，也就不存在贷款预审批一说，因此，是被告违约。为此提供以下证据：1、两原告征信记录各1份、原告张金春工行历史明细清单1份、个人贷款结清证明1份，证明征信记录仅仅是记录，并不对原告是否能够申请到贷款进行评判，工行的还款记录显示的是归还原告张金春在老家房屋的贷款，记录中每月贷款的还款日为21号，因原告有时忘记，一般情况下拖欠两三天，现该房屋的所有贷款已经全部还清，且原告每次还款逾期均不超过10天，根据中国银行相城支行的工作人员的陈述，上述期限是在豁免期内，因此，原告是可以贷款的；2、提供《苏州市存量房买卖合同》复印件一份，证明2016年3月19日，中介方对涉案房屋进行了网签备案，但是因被告不配合办理，双方没有签字，网签手续未办理成功；3、被告寄送给原告的律师函复印件1份，证明被告认为原告资信不够，在贷款期限内，未通过银行贷款审批，但此恰恰证明被告未能涤除抵押权。被告一再强调要原告配合办理贷款手续，但涤除涉案房屋他项权是被告义务，不应由原告配合。本案就是在第三方不愿垫资，被告不能涤除涉案房屋他项权的情况下产生的纠纷；4、原告寄送给被告律师函复印件1份及邮寄凭据3张，证明原告要求继续履行合同，请被告配合办理网签及资金托管手续；5、提供与中国银行相城支行工作人员对话录音1份及相应文字整理稿1份，证明原告在中国银行相城支行是可以贷款的；6、提供中介方工作人员瞿艳芬证明1份，其中载明：“2016年4月13日，本人陪同购房人张金春前往中国银行相城支行，向信贷部门工作人员咨询贷款事宜。银行工作人员在审阅了张金春的征信记录后，表示张金春可以贷款。同时银行工作人员表示二手房贷款，需要房东还清贷款，买卖双方网签合同现场签字并办理资金托管后方可进行。特此证明！”，以此证明中介方陪同原告前往银行咨询，原告可以贷款，房屋买卖需要被告先还贷。经质证，被告ＸＸ认为，对于证据1，两原告征信记录的真实性由法院依法审核，对原告张金春工行历史明细清单及个人贷款结清证明真实性无异议。当时垫资方查询了原告征信，原告不可以贷款，如原告认为自身条件符合贷款，应该配合中介方说服垫资方积极配合完成垫资，以便于合同的继续履行，而不是将征信报告拿走，因此，是原告违约在先；对于证据2，真实性有异议，我方没有签过网签合同，因为原告方未配合中介将垫资手续完成；对于证据3，无异议，律师函是我方寄送的，垫资机构是中介方安排介绍的，原告应该配合；对于证据4，无异议，原告寄出的律师函收到，但该律师函规避自身配合的义务，回避自身的征信情况；对于证据5，真实性不予认可，无法确认被录音人的身份，且谈话内容很不专业，其中对话未遵照规范的贷款预审批流程，仅是口头上的解释，故不能证明原告有贷款资格；对于证据6，真实性不予认可，瞿艳芬是中介方工作人员，但没有出庭作证。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方真实意思的表示，并未违反法律的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据合同的约定和二手房交易习惯，被告ＸＸ作为卖方应保证涉案房屋权属无争议，符合上市交易的条件，本案中两原告已经按照合同的约定先行支付了150000元的定金，被告即应该涤除涉案房屋上的他项权，以保证房屋买卖合同的继续履行，但现被告ＸＸ虽与垫资方签订了《垫资借款协议》，但垫资手续却并未完成，涉案房屋上他项权并未涤除，且被告ＸＸ亦不再寻求其他途径涤除上述他项权，由此导致本次房屋买卖后续手续无法继续进行，故本院认定为被告违约。被告ＸＸ虽抗辩因原告方资信不足导致垫资方不肯垫资，且私自拿走了征信报告，是原告违约在先，但被告方对此并未提出任何证据予以证明，且合同也未明确约定原告方有需要配合被告办理垫资手续的义务，另原告的征信报告也仅是对其是否存在逾期还贷的情况予以如实记录，具体是否能够贷款应由其申请贷款的银行作出评判，故本院对被告上述辩解不予采信。现被告在原告发函催促后，仍未及时涤除涉案房屋上的他项权，合同无法继续履行，两原告有权解除双方签订的《房屋买卖（居间）合同》，原告于本案审理中已主张解除合同，而被告ＸＸ也于庭审中明确表示对解除合同无异议，故本院认定原、被告之间签订的《房屋买卖（居间）合同》解除。同时，因上述已认定被告违约，故两原告按照合同约定要求被告双倍返还购房定金300000元应予支持。对于两原告主张的损失70000元，本院认为，根据原告实际支付的购房定金金额及涉案房屋所在区域在上述时间区段内房屋价格的市场行情等综合考量，上述本院支持的双倍返还定金300000元已基本可以弥补两原告的损失，且本案中两原告未申请对本案房屋现有价值进行鉴定，其庭后补充提供的相近地段土拍楼面价亦不能直接推算出涉案房屋在上述期间内的具体价值变化，故本院对两原告的该项主张不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条及《中华人民共和国担保法》第八十九条等规定，判决如下：一、原、被告于2016年2月28日签订的《房屋买卖（居间）合同》（合同编号：NO.1804594）解除。二、被告ＸＸ于本判决生效之日起十日内双倍返还原告张金春、原告朱宿兰购房定金人民币300000元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。三、驳回原告张金春、原告朱宿兰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币12400元，由被告ＸＸ负担（被告负担之款，两原告已自愿垫付，不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内直接给付两原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。代理审判员 宁 璐二〇一六年十月十四日书 记 员 戴梦瑜