浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙01民终5592号上诉人（原审被告）：黄加苗，男，汉族，1991年6月19日出生，住浙江省苍南县。委托代理人：戴昌旵，浙江之江律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：廖萍，女，汉族，1962年5月21日出生，住浙江省兰溪市。委托代理人：陈款，浙江智仁律师事务所律师。原审被告：黄振璋，男，汉族，1971年1月26日出生，住浙江省苍南县。委托代理人：戴昌旵，浙江之江律师事务所律师。上诉人黄加苗因与被上诉人廖萍、原审被告黄振璋房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2016）浙0108民初2367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，2016年3月16日，廖萍作为买受方（乙方）与黄振璋、黄加苗作为出卖方（甲方），以及杭州云房源软件服务有限公司作为居间方签订《房屋买卖意向书》一份，该意向书第一条约定案涉房屋附属配套设施含开发商标准空调、硬装、家具家电（以图片为准）；第二条约定总房款为人民币3500000元；第三条约定乙方为表示购买该房屋诚意，同意在当日向甲方支付意向金人民币100000元，由居间方代替甲方收取。若甲方无法接受乙方要求，居间方应在5日内将该意向金无息退还给乙方；若甲方接受乙方所提要求，乙方同意将该意向金转为购买该房屋之定金；第四条约定甲乙双方应于2016年4月15日到居间方处签署《杭州市房屋转让合同》；第七条约定若甲方未能按第四条约定签署《杭州市房屋转让合同》，甲方应双倍返还定金。《房屋买卖意向书》还对其他事项进行了约定。当日，廖萍向居间公司支付人民币100000元。之后，甲乙双方协商一致，增加一条补充协议：约定上述房屋房款总价为3550000元，另加子孙包8800元，家具家电房东带走（除开发商标配物件）。黄振璋与黄加苗系父子关系，黄振璋在协议尾部在甲方处以代理人的身份签字并代理黄加苗签字捺印，廖萍在乙方处签名捺印，杭州云房源软件服务有限公司则在居间方处盖章。3月30日，居间方向黄加苗的银行账户汇入上述廖萍支付的人民币100000元。2016年4月15日，黄加苗委托其母方少英前往居间公司签订《房屋买卖合同》，方少英表示由于案涉房屋的阳台不属于开发商的硬件装修，因此要求房屋总价款增加30000元。廖萍方认为在意向书签署之后再提出加钱属于违反合同约定，不愿意接受加价，因此无法达成一致，双方最终未能签订房屋买卖合同。廖萍于2016年5月13日诉至原审法院，请求：1、解除廖萍与黄加苗、黄振璋签订的《房屋买卖意向书》；2、黄加苗、黄振璋双倍返还定金20万元；3、本案诉讼费用由黄加苗、黄振璋承担。原审法院认为，廖萍与黄加苗、黄振璋以及居间方签署《房屋买卖意向书》系各方真实意思之表示，为有效合同，对各方均有约束力。该《房屋买卖意向书》第二条约定总房款3500000元，该“3500000元”系手写体，该条款尾部有打印文字“（最终价格以甲乙双方签署的转让合同约定为准）”，黄加苗、黄振璋据此主张双方实际上未达成房屋价款，黄加苗、黄振璋也因此不存在违约责任。该院认为《房屋买卖意向书》系一份预约合同，廖萍与黄加苗、黄振璋双方约定将来一定期限内订立买卖合同。故从预约合同的目的来说，双方对将来某个时间按某个价款买卖某房屋的意思表示是清楚明确，且双方对将来一方不履行订立买卖合同的义务，则应承担的预约合同违约责任也是清楚明确的。从《房屋买卖意向书》第二条约定总房款3500000元，到该意向书尾部添加了“补充协议”所约定的房款总价3550000元，另加“子孙包8800元”，可以体现双方对房屋总价的约定是明确的，该院对黄加苗、黄振璋前述抗辩理由不予支持。此外，既然双方已确定了房屋的价款，黄加苗、黄振璋再以其自行将阳台改为封闭式由此支出费用30000元，而要求廖萍再行支付该费用，即不符合双方的合同约定，也于法无据。况且，双方补充协议也已明确约定“家具家电房东带走”，从不动产交易习惯来看，除约定出卖方带走的物品外，对所出售房屋内未作约定的物品等，应视为随房屋保留归买受方所有，更何况本案中基于装修已添附在阳台上的不可分的部分价值。综上，该院认为现系由于黄加苗、黄振璋的原因导致合同无法履行，即双方的房屋买卖合同最终未能订立，廖萍方有权解除合同，并要求黄加苗、黄振璋承担相应的责任。《房屋买卖意向书》约定若卖方接受买方所提要求，买方同意将该意向金转为购买该房屋之定金；若无法接受，居间方应在5日内将该意向金无息退还给买方。本案中，黄加苗、黄振璋在《房屋买卖意向书》尾部的甲方处签字并摁印，意向书签订5日后居间方将廖萍支付的100000元意向金打入黄加苗、黄振璋的账户，应该认定为是卖方接受买方所提的要求，因此廖萍支付的意向金已转为案涉房屋的定金。依《房屋买卖意向书》的约定，若黄加苗、黄振璋一方违约，应双倍返还定金。此外，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。本案黄加苗系案涉房屋的产权人，其在庭审中明确表示认可黄振璋的代理行为，因此由其代理行为产生的法律后果应由黄加苗承担。综上，该院对廖萍主张黄加苗双倍返还定金200000元的诉讼请求予以支持，对廖萍要求黄振璋双倍返还定金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2016年8月10日判决：一、解除廖萍与黄振璋、黄加苗签订的《房屋买卖意向书》。二、黄加苗于判决生效之日起七日内支付廖萍人民币200000元。三、驳回廖萍的其他诉讼请求。如黄加苗未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4300元，减半收取2150元，由黄加苗负担。宣判后，黄加苗不服，向本院提起上诉称：一、黄加苗父亲代理黄加苗在《房屋买卖意向书》的甲方处签名是2016年3月29日，地点是在浙江省苍南县××镇，并非一审法院所认定的2016年3月16日。黄振璋在签署《房屋买卖意向书》时，廖萍没来苍南县××镇，当时并不在场，是中介公司潘小光将《房屋买卖意向书》带来让黄加苗父亲签字。在签署《房屋买卖意向书》当时，黄加苗父亲就因房屋价格等因素与潘小光起争执而报警，由于潘小光一再陈述该《房屋买卖意向书》中所约定的房屋总价不是最终价格，因为该意向书第二条第1项明确约定房屋总价最终是以买卖双方签署的转让合同约定为准，黄加苗父亲看到了意向书约定的该条内容，也相信潘小光的解释，才让潘小光将《房屋买卖意向书》带回杭州，也同意在2016年4月﻿15日与廖萍签署房屋转让合同谈妥最终的房屋总价。二、由于2016年3月29日廖萍没来苍南县××镇，当潘小光在《房屋买卖意向书》第二页右下角书写“补充协议：该房总价叁佰伍拾伍万元整另加子孙包捌仟捌佰元整，家具家电房东带走(除开发商标配物件)，垫资费用由乙方承担。房东注销他项权证后10个工作日内拿尾款，该合同由黄振璋代黄加苗签订，如有一切违约责任由黄振璋承揽。”这些内容时，黄加苗父亲没有签字确认，廖萍也没有签字确认。一审法院却错误地认定这些内容是双方协商一致的，明显属于认定事实错误。潘小光书写的上述内容不仅黄加苗没有签字确认，就连廖萍也没有签字确认过，廖萍在民事诉状及一审过程中从未确认过双方就房屋总价在何时何地达成355万元的事实。三、廖萍交付给中介公司的意向金只有在黄加苗接受廖萍所提要求的情形下，才由意向金转为定金。本案中黄加苗在2016年4月15日前从未与廖萍谋面，不可能接受廖萍所提条件。意向书第三条第2项明确约定了意向金转成定金的条件，即黄加苗接受廖萍所提要求，更何况根据意向书约定内容，即便是意向金转为定金也不是交给黄加苗的，而是由中介公司托管的。因此，中介公司于2016年3月30日将意向金交付给黄加苗，并不是基于黄加苗接受廖萍所提的条件，更不是意向金转为定金的条件成就。黄加苗从未接受廖萍所提要求，因此，一审法院认定意向金己转为定金的事实认定错误。四、2016年4月15日买卖双方未能签定房屋转让合同，并非买卖双方违约所致，是双方对《房屋买卖意向书》中第一条第5项“含开发商标准空调、硬装、家具家电”的范围理解出现争议所致。买卖双方在《房屋买卖意向书》第二条第1款约定总房款350万元，但同时约定“最终价格以甲乙双方签署的转让合同约定为准”。双方在《房屋买卖意向书》第一条5项约定附属配套设施“含开发商标准空调、硬装、家具家电”，黄加苗认为《房屋买卖意向书》第一条5项约定附属配套设施“含开发商标准空调、硬装、家具家电”中的“开发商标准硬装”范围仅限于开发商向黄加苗交付房屋时的装修情况，而房屋开发商向黄加苗交付房屋时，阳台属于非封闭阳台，黄加苗是在开发商交付房屋之后自行出资对阳台进行了封闭，因此提出《房屋买卖意向书》中约定的房款仅包含开发商向黄加苗交付房屋时的标准装修内容，而黄加苗自行出资封闭的阳台不属于“开发商标准硬装”，鉴于最终价格以买卖双方签署的转让合同约定为准的约定内容，该阳台封闭费用3万元，应在签署房屋转让合同时将价格加上去;但廖萍却对封闭的阳台是否属于“开发商标准硬装”有不同理解，同时提出即便封闭的阳台不属于“开发商标准硬装”，但卖方可以将阳台拆走后再将房屋卖给廖萍，拒绝在签署房屋转让合同时将价格加上去。廖萍如此拆走阳台再签订合同的要求黄加苗无法接受。双方因此无法达成一致，也就无法签署房屋转让合同。一审法院却不顾双方没有最终确定房款总额的客观事实，以出售房屋未作约定的物品，应视为随房屋保留归买方所有而认定未能签署房屋转让合同的原因在于黄加苗是错误的。如果在签订意向书时就已经确定房款总额的，双方就早已在潘小光所写的补充协议上签字按印了，而不用约定在签署转让合同时再最终确定房价了。五、黄加苗父亲2016年3月29日签署意向书，中介公司2016年3月30日向黄加苗打款10万元，中介打款时明确备注“退回意向金”而非定金，同时意向书明确约定意向金转为定金的条件为：甲方(黄加苗)接受乙方(廖萍)所提要求。同时，意向书约定意向金转为定金以后，也是仍由中介公司托管的，而没有约定中介公司将款项打给黄加苗就视为由意向金转为定金，更没有约定中介公司将款项打给黄加苗就视为黄加苗接受廖萍所提条件。因此，买卖双方定金条款还未成就。一审法院在没有任何证据及违背意向书约定的情形下，错误地认为意向金己转成定金，属于严重认定事实错误。请求二审法院撤销（2016）浙0108民初2367号民事判决第二项，改判驳回廖萍一审的第二项、第三项诉讼请求，并判令廖萍承担一、二审全部的诉讼费用。被上诉人廖萍答辩称：原审认定事实清楚，证据明确，本案系上诉人违约，应双倍返还定金。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，廖萍未向本院提交新的证据。黄加苗向本院提交苍南县××镇人民调解委员会出具的情况证明，证明本案房屋意向书是2016年3月29日黄振璋签署的，签署人员不是廖萍，廖萍没有到场签字，而是中间人潘小光带着廖萍已经签好字的，除了补充协议之外内容的意向书带过来，双方因产生争议报案，在调解委员会调解。对于黄加苗提交的该证据，廖萍认为，对其三性均有异议，与本案无关，三方房屋买卖意向是通过协商达成，至于黄振璋与潘小光的纠纷与本案无关，如果黄加苗不卖房完全可以不签字不收取定金。黄振璋对该证据无异议。本院认为，廖萍对该证据的异议成立，本院不予确认。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院另查明，对于房屋买卖意向书的签订过程，根据双方当事人一、二审中的陈述，双方签订合同的过程系买受人廖萍在案涉房屋买卖意向书乙方处签字，并由中介工作人员持该意向书至黄振璋处协商签订意向书。本院认为：双方的争议焦点在于，买卖双方对房屋价款有无达成一致，进而，黄加苗有无违约行为以及需要承担何种责任。首先，《房屋买卖意向书》系各方真实意思的一致表示，各方均应全面履行合同义务。该意向书是黄振璋代黄加苗签订，但黄加苗在一审庭审中明确表示认可黄振璋的代理行为，故因黄振璋代理行为产生的后果应由黄加苗承担。双方提交的《房屋买卖意向书》内容一致，均明确，“二、甲方在此确认其能接受的成交条件：1、总房款人民币（大写）叁佰伍拾万元整（3500000元）。最终价格以甲乙双方签署的转让合同约定为准。”此外，尾部手写的补充协议写明“该房总价叁佰伍拾伍万元整，另加子孙包捌仟捌佰元整，家具家电房东带走（除开发商标配物件）。”结合中介方杭州云房源软件服务有限公司出具的情况说明可见双方对于房屋总价有协商达成一致的过程。其次，从中介工作人员与黄加苗的母亲方少英的录音中可以看出，方少英并未否认其要求增加的3万元系在合同之外增加，即其未否认双方已经协商确定了房屋价格，只是方少英主ＸＸ台全包费用未包含在合同约定的买卖范围之内，因而要求相应的对价为3万元，后又将房价增加至385万。故黄加苗认为双方从未对价款达成协议，不符合本案事实，本院不予采信。在意向书签订后，廖萍已按照合同约定支付意向金100000元，该款至今仍在黄加苗处。根据《房屋买卖意向书》第三条的规定，该意向金已经转为定金。现由于黄加苗要求提高房屋价款，导致双方未能签订正式房屋买卖合同，廖萍请求双倍返还定金，符合合同约定和法律规定，原审法院予以认定，并无不当。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由黄加苗负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 丹审 判 员  金瑞芳代理审判员  毕克来二〇一六年十月二十五日书 记 员  曹姝隽