福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0104民初1786号原告：福州泰禾房地产开发有限公司，住所地：福州市鼓楼区。法定代表人：郑钟，公司总经理。委托诉讼代理人：邓允、郑志平，公司员工。被告：林晓辉，男，1986年9月13日，汉族，住福建省平潭县。原告福州泰禾房地产开发有限公司与被告林晓辉商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑志平到庭参加诉讼，被告林晓辉经公告送达开庭传票,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认解除原、被告签订的编号为：201133730017的《商品房买卖合同》；2.被告返还原告位于福州市仓山区金山街道浦上大道418号金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾·红峪）地块第AX#楼[幢]XX[层]XXX单元房屋，并配合原告办理《商品房买卖合同》备案及预告登记注销手续；3.被告向原告支付违约金136792元；4.被告返还原告为其代垫的按揭款，暂计至2016年4月11日为56347.13元（实际金额以被告实际还款之曰发生的金额为准）；并按代垫款日万分之五的标准向原告支付利息（期间自2015年6月至被告归还原告垫付的全部款项之日），暂计至2016年4月11日为3989.86元；按代垫款日万分之十的标准向原告支付违约金（期间自2015年6月至被告归还原告垫付的全部款项之日），暂计至2016午4月11日为7979.72元；共计68316.71元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年11月18日，原、被告签订合同编号为XXXXX的《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于福州市仓山区金山街道浦上大道418号金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾·红峪）地块第XX#楼[幢]X层]XXX单元房，该套商品房总价款为1367920元；被告已支付417920元首付款，剩余950000元的房价款办理了按揭贷款。合同附件六补充协议第三条约定：买受人（被告）同意在获得贷款后，及时按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息，因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人（原告）扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起7天内到出卖人处归还出卖人垫付的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），并应以出卖人垫付的全部款项为基数，自银行扣款之日起到买受人归还之日的期间内，按照日万分之五的比率向出卖人计付利息；若买受人未能在上述约定的7天之内归还，则自逾期第八日起，买受人除应按上述约定向出卖人支付利息外，买受人还应以出卖人垫付的全部款项为基数，按曰万分之十的比率向出卖人支付违约金，直至买受人归还款项。买受人连续三个月不交按揭款项或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回买受人购买的房产，同时买受人应以《商品房买卖合同》约定的购房款总额为基数，按照10%的比率向出卖人计付违约金，出卖人有权从买受人已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等）。双方还就其他事项进行约定。2012年2月1日，被告与华夏银行股份有限公司福州闽江支行（以下简称华夏银行闽江支行）签订《个人房屋抵押借款合同》，约定被告借款950000元。同日，原告向华夏银行闽江支行出具不可撤销阶段性担保函，为被告依约偿还按揭贷款承担阶段性保证责任。然，被告未按约定按期归还按揭贷款本息，截至2016年4月11日已连续拖欠9期未归还，原告截至2016午4月11日已为被告垫付了按揭贷款计56347.13元。2015年11月13日，原告向被告寄发《还款通知书》，要求被告按约定偿还代垫款项及有关费用，否则原告立即解除双方签订的《合同》并要求被告支付合同约定违约金。现诉至法院，请求判如所请。被告林晓辉未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告林晓辉未提交书面质证意见，视为放弃质证权利。原告有提交的《商品房买卖合同》、个人房屋抵押（保证）借款合同、华夏银行单位客户专用回单、编号为1001471718415EMS信件、还款通知书原件核对，上述证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的编号为1094845545617EMS信件无法确认是否已交寄，对该份证据，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月18日，原、被告签订了编号为XXXXX的《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的坐落于福州市仓山区金山街道浦上大道418号金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾·红峪）地块第XX#楼[幢]XX[层]XXX单元房，房屋总价款1367920元；被告于签订《商品房买卖合同》当日支付定金50000元，于《商品房买卖合同备案证明》备案出件当日支付417920元首付款（含定金），剩余950000元办理按揭贷款。本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。合同附件六补充协议第三条第7点约定：买受人（被告）同意在获得贷款后，按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息，因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人（原告）扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起7天内到出卖人处归还出卖人垫付的全部款项（包括但不限于贷款本、息和有关费用），并应以出卖人垫付的全部款项为基数，自银行扣款之日起到买受人归还之日的期间内，按照日万分之五的比率向出卖人计付利息；若买受人未能在上述约定的7天之内归还，则自逾期第八日起，买受人除应按上述约定向出卖人支付利息外，买受人还应以出卖人垫付的全部款项为基数，按曰万分之十的比率向出卖人支付违约金，直至买受人归还款项。买受人连续三个月不交按揭款项或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，且买受人未向出卖人归还相关款项的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回买受人购买的房产，同时买受人应以《商品房买卖合同》约定的购房款总额为基数，按照10%的比率向出卖人计付违约金，出卖人有权从买受人已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等）。双方还就其他事项进行约定。合同签订后，原告办理了讼争商品房的备案手续，并于2011年11月24日办理了预告登记手续。2013年12月19日，原告将讼争商品房交付给被告。另查，2012年2月1日，原、被告与华夏银行闽江支行签订《个人房屋抵押借款合同》，约定被告向华夏银行闽江支行借款950000元，并由原告为被告贷款本息的偿还承担承担阶段性保证责任，保证期自被告应偿还贷款本息开始之日起至合同项下办理完毕房屋所有权证及房屋抵押登记手续止。因被告未按时偿还贷款本自息，原告先后于2015年6月30日、7月24日、8月21日、9月21日、10月22日、11月23日、12月21日、2016年1月22日、2月23日向华夏银行闽江支行支付2172.36元、6192.15元、6192.15元、6192.15元、6192.15元、6192.15元、6192.15元、6192.15元、5414.83元。2015年11月13日，原告向被告在《商品房买卖合同》所留的地址发出《还款通知书》，邮政部门以“原址查无此人”为由，将信件退回。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定履行合同义务。根据合同及附件的约定，买受人即被告连续三个月不交按揭款项或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，且买受人未向出卖人归还相关款项的，出卖人即原告有权单方面解除《商品房买卖合同》，现被告已连续九个月未偿还贷款本息，且未向原告归还代付的贷款，原告有权依约解除合同，现原告诉至本院请求确认双方签订的《商品房买卖合同》解除，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，原告有权在合同解除后，要求被告返还讼争商品房，并协助办理讼争《商品房买卖合同》的备案及预告登记注销手续。被告未按约定偿还贷款本息，已构成违约，现原告要求被告按合同约定支付购房款总额10%的违约金即136792元，本院予以支持。原告根据《个人房屋抵押借款合同》的约定，代原告垫付自2015年6月30日起的贷款本息，现原告要求被告返还上述垫付的款项，合法有据，本院予以支持。根据合同附件六补充协议第三条第7点约定“因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人（原告）扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起7天内到出卖人处归还出卖人垫付的全部款项（包括但不限于贷款本、息和有关费用），并应以出卖人垫付的全部款项为基数，自银行扣款之日起到买受人归还之日的期间内，按照日万分之五的比率向出卖人计付利息；若买受人未能在上述约定的7天之内归还，则自逾期第八日起，买受人除应按上述约定向出卖人支付利息外，买受人还应以出卖人垫付的全部款项为基数，按日万分之十的比率向出卖人支付违约金，直至买受人归还款项”，原告在代被告垫付相应贷款本息后已于2015年11月15日向被告在《商品房买卖合同》的所留的联系方式发出邮件通知其还款，该邮件因被告原因未能由被告签收，但邮件未能签收的原因系被告本人所致，应视为邮件已送达至被告，应由被告承担相应的后果，故被告应按合同约定，自2015年6月30日起，以原告每次实际垫付的款项为基数，按照日万分之五的比率支付自每次款项垫付之日起至被告归还垫付的款项日止的利息。本院已支持原告要求被告相应利息以及因违约导致合同解除的违约金的诉请，现原告要求被告按代垫款日万分之十的标准向原告支付违约金，其诉请显失公平，本院不予支持。被告林晓辉经公告传唤，期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告福州泰禾房地产开发有限公司与被告林晓辉于2011年11月18日签订的《商品房买卖合同》（编号XXXXX）；二、被告林晓辉应于本判决生效之日起十日内将坐落于福州市仓山区金山街道浦上大道418号金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾·红峪）地块第XX#楼[幢]XX[层]XX单元房返还原告福州泰禾房地产开发有限公司，并配合原告福州泰禾房地产开发有限公司办理上述第一项《商品房买卖合同》的备案注销手续以及商品房预告登记注销手续（预告登记权证号：榕房预YR字第XXXX号）；三、被告林晓辉于本判决生效之日起十日内支付原告福州泰禾房地产开发有限公司违约金136792元；四、被告林晓辉应于本判决生效之日起十日内偿还原告福州泰禾房地产开发有限公司自2015年6月30日起为其支付的按揭贷款本息（截至2016年2月23日为50932.27元），并支付垫付款的利息（按日万分之五的标准，以原告每次支付的款项为基数，其中2172.36元自2015年6月30日、6192.15元自2015年7月24日、6192.15元自2015年8月21日、6192.15元自2015年9月21日、6192.15元自2015年10月22日，6192.15元自2015年11月23日、6192.15元自2015年12月21日，6192.15元自2016年1月22日、5414.86元自2016年2月23日，分别计至款项还清之日止）；五、驳回原告福州泰禾房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17110元，由原告福州泰禾房地产开发有限公司负担50元，被告林晓辉负担17060元。公告费（凭公告费收据），由被告林晓辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  陈家挺审 判 员  陈曜辉代理审判员  吴灵婧二〇一六年十月二十八日书 记 员  邱仕鹏