江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏06民终2577号上诉人（原审原告）:华辉动力机械（南通）有限公司，住所地江苏省如东县工业新区嘉陵江路北侧。法定代表人:赵爱桦，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄国林，该公司职员。被上诉人（原审被告）：江苏如东农村商业银行股份有限公司掘港支行，住所地江苏省如东县掘港镇青园路38号。负责人：杨杰，该支行行长。委托诉讼代理人：袁永金，该行职员。委托诉讼代理人：宋雅丽，江苏高仁律师事务所律师。原审第三人：华爱思实业（南通）有限公司，住所地江苏省如东县如东经济开发区新区黄山路西侧。法定代表人：赵爱桦，该公司董事长。原审第三人：赵爱桦。原审第三人：江苏华辉机械有限公司，住所地江苏省如东县掘港镇工业新区嘉陵江路北侧。法定代表人：杨刚，该公司董事长。上诉人华辉动力机械（南通）有限公司（以下简称南通华辉公司）与被上诉人江苏如东农村商业银行股份有限公司掘港支行（以下简称农商行掘港支行）、原审第三人华爱思实业（南通）有限公司（以下简称华爱思公司）、赵爱桦、江苏华辉机械有限公司（以下简称江苏华辉公司）执行异议之诉纠纷一案，不服江苏省如东县人民法院（2016）苏0623民初244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。南通华辉公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判支持本公司诉讼请求，由农商行掘港支行向���公司承担各项赔偿费用；2、一、二审诉讼费用由农商行掘港支行负担。事实和理由：1.一审忽略了抵押“连续”与“中断”的区别，忽视了《中华人民共和国担保法》第三十六规定；2.一审混淆了××、承租人的主体，如果执行拍卖影响承租人的租赁行为显属不当。农商行掘港支行辩称，1.华爱思公司和南通华辉公司的主要投资人是同一人，法定代表人是同一人，企业之间存在关联关系；2.南通华辉公司、华爱思公司和农商行掘港支行前后签订的几份最高额抵押合同中均约定未经抵押权人书面同意××不得将抵押物出租。农商行掘港支行并无知道或者应当知道案涉抵押物是否出租的义务，华爱思公司、南通华辉公司有义务向本行披露案涉抵押物是否存在租赁，抵押期间对外租赁也需本行书面同意。而在连续几次的抵押登记期间，华爱思公司、南通华辉公司从���向本行披露租赁合同，执行异议所涉租赁也未经本行书面同意；3.一审时本行提供了2008、2009年期间对案涉房屋的抵押登记用于证明该抵押登记前后是连续的，抵押登记的期间远早于案涉房屋租赁合同的起始时间；4.本案中每一次的抵押登记都是三年，该期间并非双方当事人约定，而是行政部门要求登记的时间；5.南通华辉公司、华爱思公司实际是同一主体投资的企业，华爱思公司未从事具体业务，是融资平台，实际受南通华辉公司控制，他们订立的租赁协议确立的租赁关系不能对抗本案中的抵押权。请求驳回上诉，维持原判。南通华辉公司向一审法院起诉请求：1.判令本公司与华爱思公司间的房屋租赁合同合法有效，租赁期限至2021年12月31日止，并请求法院判令带上述租赁评估拍卖；2.诉讼费用由农商行掘港支行负担。一审法院认定事实：1.2011��4月25日，如东县农村信用合作联社掘港信用社（以下简称掘港信用社，2012年6月27日更名为农商行掘港支行）与南通华辉公司签订《最高额流动资金借款合同》（以下简称流动资金借款合同），南通华辉公司、华爱思公司与掘港信用社签订《最高额抵押合同》（以下简称最高额抵押合同）并办理最高额抵押登记。南通华辉公司享有向掘港信用社借款人民币300万元的额度，期限至2014年4月30日止，并以华爱思公司所有的房产证号10××17号房产办理最高额抵押，抵押他项权证号“房如东县他字第1××7号”。在最高额借款合同期内，掘港信用社于2011年4月25日向南通华辉公司发放贷款人民币300万元，南通华辉公司于2012年4月22日偿还，后经南通华辉公司申请续借，掘港信用社于2012年4月24日向南通华辉公司发放贷款人民币300万元，南通华辉公司于2013年4月23日偿还。2012年6月27日，中国银行业监督管理委员会江苏监管局作出苏银监复（2012）322号关于江苏如东农村商业银行股份有限公司开业的批复，如东农村商业银行股份有限公司开业的同时，如东县农村信用合作联社自行终止，其债权债务转为江苏如东农村商业银行股份有限公司债权债务。原掘港信用社的所有债权债务均由农商行掘港支行承继。经南通华辉公司申请，农商行掘港支行于2013年4月24日向南通华辉公司发放贷款人民币300万元，约定该笔借款还款日期为2014年4月20日。赵爱桦、张宁华、徐冬建与农商行掘港支行签订《保证合同》，为该笔借款提供连带保证责任担保，该笔借款到期后，南通华辉公司、华爱思公司、赵爱桦、张宁华、徐冬建未履行还款义务。2012年9月4日，农商行掘港支行与南通华辉公司签订《最高额流动资金借款合同》，南通华辉公司、华爱思公司与农商行��港支行签订《最高额抵押合同》并办理最高额抵押登记，赵爱桦、张宁华、徐冬建与农商行掘港支行签订《保证合同》。南通华辉公司享有向农商行掘港支行借款人民币300万元的额度，期限至2015年9月4日止，并于2012年9月6日以华爱思公司名下的国有土地使用权办理最高额抵押，抵押他项权证号为“东他项（2012）第D×××号”，抵押面积23794.00平方米，赵爱桦、张宁华、徐冬建提供连带保证责任担保。在最高额借款合同期内，农商行掘港支行于2012年9月6日向南通华辉公司发放贷款人民币300万元，约定单笔还款日期为2013年9月5日。借款到期后，南通华辉公司、华爱思公司、赵爱桦、张宁华、徐冬建未履行合同义务。2012年9月4日，农商行掘港支行与南通华辉公司签订《最高额流动资金借款合同》，南通华辉公司、华爱思公司与农商行掘港支行签订《最高额抵押合同》并办理最高额抵押登记，赵爱桦、张宁华、徐冬建与农商行掘港支行签订《保证合同》。南通华辉公司享有向农商行掘港支行借款人民币500万元的额度，期限至2015年9月4日止。2012年9月5日，华爱思公司以其所有的房产证号0×××6-××、0×××6-××号房产办理最高额抵押，他项权利证号“如东房他证如东县城字第1×××3号”，赵爱桦、张宁华、徐冬建提供连带保证责任担保。在最高额借款合同期内，农商行掘港支行于2012年9月6日向南通华辉公司发放贷款人民币500万元，约定单笔还款日期为2013年9月5日。借款到期后，南通华辉公司、华爱思公司、赵爱桦、张宁华、徐冬建未履行合同义务。2014年10月21日，农商行掘港支行对上述三笔金融借贷纠纷分别起诉，即（2014）东商初字第00823、00824、00825号案，诉讼过程中，农商行掘港支行于2015年3月17日申请撤回对徐冬建、张宁华的起诉，法院照准。后各当事人于2015年3月19日自愿达成（2014）东商初字第00823、00824、00825号民事调解书，约定：南通华辉公司于2015年4月30日前给付农商行掘港支行三案件合计人民币150万元（每案人民币50万元）；余款由南通华辉公司于2015年5月31日前履行完毕；赵爱桦承担连带保证责任；如南通华辉公司、赵爱桦不能按约定期限履行义务，农商行掘港支行有权就华爱思公司提供抵押担保的财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。南通华辉公司、赵爱桦未按期履行生效法律文书确定的义务，农商行掘港支行申请执行，2015年5月13日立（2015）东执字第01130、01131、01132号执行案件。执行过程中，拟对华爱思公司提供担保的财产进行评估拍卖，被申请人南通华辉公司向江苏省如东县人民法院（以下简称如东法院）提出书面执行异议，请求带租赁拍卖。2.华爱思公司与南通华辉公司签订落款时间为2011年12月30日的《房屋租赁合同》，将华爱思公司所有的厂房及有关设施以租金人民币24万元出租给南通华辉公司，租期10年，自2012年1月1日至2021年12月31日止。华爱思公司、南通华辉公司、江苏华辉公司签订落款时间为2013年11月4日的《房屋租赁协议》，将华爱思公司所有的厂房及其他设施租赁给江苏华辉公司，租期20年，自2013年11月4日至2033年11月3日止，年租金人民币24万元，20年合计480万元，租金一年结算一次，其中2013年11月4日至2021年12月31日的租金交给南通华辉公司，2022年1月1日至2033年11月3日的租金交给华爱思公司。2013年11月11日，华爱思公司、南通华辉公司与叶生签订债权转让协议，华爱思公司与南通华辉公司将上述租赁协议中480万元租金的债权转让给叶生。同日，华爱思公司、南通华辉公司向江苏���辉公司发出债权转让通知书，通知江苏华辉公司将2013年11月4日签订的房屋租赁协议中480万元债权转让给叶生，江苏华辉公司按《房屋租赁协议》中约定的给付期限直接给付叶生。3.华爱思公司座落于如东县县城新区黄山路西侧的国有土地[证号东国用（2004）第1×××3号]，使用面积为31178.7平方米，自2005年1月25日起，多次向农商行掘港支行（原掘港信用社）设立抵押登记，从国土资源局出具的土地登记卡来看，时间未有间断。最后一次抵押登记设于2012年9月6日，抵押权人农商行掘港支行，抵押面积23794平方米。华爱思公司名下有四处房产：房产证号0×××6-××、0×××6-××，面积5867.08平方米，缮证时间2015年12月30日，附有500万元抵押，抵押权人农商行掘港支行；房产证号08××85，面积9579.7平方米，缮证时间2008年9月28日，建造款项部分来自于南通华辉公司，附有700万元抵押，抵押权人中国农业银行如东县支行；房产证号10××17，面积3339.98平方米，缮证日期2010年12月24日，建造款项部分来自于南通华辉公司，附有300万元抵押，抵押权人农商行掘港支行。经另案申请执行人中国银行股份有限公司南通分行、华发投资有限公司、叶生、本案申请执行人农商行掘港支行申请，南通市崇川区人民法院及如东法院对华爱思公司名下的房地产进行多次查封，目前尚未解封。华爱思公司由华爱思实业（香港）有限公司独资设立，法定代表人为赵爱桦，2004年9月9日设立，无具体的办公机构及人员配备，未从事实质经营业务。据如东法院2015年11月28日对赵爱桦所做的笔录显示：华爱思实业（香港）有限公司系赵爱桦为了在国内经营取得便利所设立的离岸公司，系机器猫集团（香港）有限公司的前身，机器猫集团（香港）有限公司系一��股份有限公司，股东为赵爱桦，华爱思实业（香港）有限公司、机器猫集团（香港）有限公司成立以来，未从事具体业务，主要系赵爱桦为作为融资平台而设立。4.南通华辉公司设立于2005年9月28日，股东系华爱思实业（香港）有限公司、上海兰宝日化有限公司，董事长兼法定代表人赵爱桦，董事张宁华。工商登记住所地江苏省如东县工业新区嘉陵江路北侧，该地址与华爱思公司房产登记地址“如东县工业新区黄山路西侧”系同一地址。南通华辉公司自成立时起即租赁华爱思公司的厂房及其他附属设施。南通华辉公司与华爱思公司签订落款时间为2005年9月8日的《厂房租赁合同》，并在如东县市场监督管理局备案，租期自2005年9月18日至2010年9月17日止。此外，华爱思公司与南通华辉公司签订的落款时间为2011年12月30日的《房屋租赁合同》，租期自2012年1月1日至2021年12月31日止，江苏华辉公司、南通华辉公司、华爱思公司签订的落款时间为2013年11月4日的《房屋租赁协议》，租期自2013年11月4日至2033年11月3日止。南通华辉公司、江苏华辉公司、叶生于2013年11月5日签订两份《买卖协议书》，约定南通华辉公司将全部的机器设备、成品、半成品、水、电等配套设施折价人民币720万元出售给江苏华辉公司，江苏华辉公司将价款720万元支付给叶生，以偿还南通华辉公司欠叶生的债务。南通华辉公司实质处于停业停产状态，尚留部分员工，替江苏华辉公司加工制作，江苏华辉公司以南通华辉公司的名义向员工发放工资，缴纳社保基金。2015年9月份，南通华辉公司员工全部转入江苏华辉公司名下。5.江苏华辉公司由南通华辉公司、叶生于2013年10月17日发起设立，法定代表人为叶生。2013年10月21日，江苏华辉公司股东变���为南通市云顶实业总公司、叶生。2013年11月1日，江苏华辉公司股东变更为南通市云顶实业总公司、海南恒鼎盛投资有限公司，法定代表人变更为杨刚。6.叶生与南通景明实业有限公司、华爱思公司、南通华辉公司民间借贷纠纷案件，南通云顶实业总公司与南通景明实业有限公司、华爱思公司、南通华辉公司企业借贷纠纷案件，华发投资有限公司与南通景明实业有限公司、华爱思公司、南通华辉公司企业贷款纠纷案件，经如东法院主持调解，分别达成（2013）东民初字第1452号民事调解书，（2013）东商初字第0530号民事调解书，（2013）东商初字第0532号民事调解书，南通景明实业有限公司、华爱思公司、南通华辉公司均未依生效法律文书履行义务，经叶生、南通云顶实业总公司、华发投资有限公司申请，如东法院分别立（2015）东执字第00714号、（2013）东执字��01405号、（2013）东执字第01407号执行案件，目前三执行案件均未执结。南通景明实业有限公司由机器猫集团（香港）有限公司独资设立，法定代表人为孙燕容。南通云顶实业总公司法定代表人为叶生。华发投资有限公司由南通云顶实业总公司、和园投资有限公司发起设立、法定代表人为杨刚。7.目前涉及华爱思公司、南通华辉公司多起借贷纠纷进入执行程序，申请执行标的合计人民币几千万元。如东法院依法受理该执行异议，案号为（2016）苏0623执异2号，审查后于2016年1月11日作出执行裁定书，裁定驳回异议申请人南通华辉公司的异议请求。南通华辉公司不服上述裁定，于2016年1月12日提起本案之诉。另查明：1.本案所涉抵押房产和土地的历次抵押情况：（1）东国用（2004）字第1×××3号国有土地，宗地面积31178.7平方���。2005年1月25日，该土地设立抵押权，抵押权人掘港信用社，抵押期限2005年1月24日至2008年1月23日。2006年9月30日，该抵押登记注销。同日，华爱思公司又将土地抵押给掘港信用社，抵押登记期限2006年9月29日至2009年9月28日，抵押面积31178.7平方米，抵押金额400万元。2009年7月6日，上述抵押登记变更为抵押担保300万元，抵押面积23794平方米，其余内容不变。2009年9月9日，上述抵押登记注销。同日，华爱思公司再次将该土地中23794平方米抵押给掘港信用社，抵押登记期限2009年9月9日至2012年9月8日。2012年9月6日，上述抵押登记注销。同日，该土地中23794平方米再次抵押给农商行掘港支行，抵押登记期限2012年9月6日至2015年9月4日。（2）如东房权证如东县字第××号房屋。2011年1月31日，该房屋设立最高额抵押，抵押权人掘港信用社，债务人为南通华辉公司，债权确定期限为2011年1月31日至2012年1月30日。2011年4月25日，上述抵押注销。同日，上述房产再次设立抵押，抵押权人掘港信用社，债权确定期限2011年4月25日至2014年4月30日。该房产抵押载明的债务人均为南通华辉公司。（3）东房权证掘港字第××号、东房权证掘港字第××号房屋。2008年9月2日，该房屋设立最高额抵押，抵押权人掘港信用社，债权确定期限为2008年9月2日至2011年9月1日。2009年9月8日，上述抵押注销。2009年9月9日，上述房产再次设立抵押，抵押权人仍为掘港信用社，债务履行期限2009年9月9日至2012年9月8日。2012年9月4日，该抵押注销。次日，该房产再次抵押给农商行掘港支行，债务履行期限为2012年9月4日至2015年9月4日。上述房产抵押载明的债务人均为南通华辉公司。2.案涉借款发生前，华辉公司与掘港信用社即存在借款关系，其中，2009年9月9日，南��华辉公司曾与掘港信用社签订最高额借款合同二份，约定自2009年9月9日起至2012年9月8日止，掘港信用社根据南通华辉公司的需要提供最高贷款余额分别不超过500万元、300万元的贷款。并约定以华爱思公司的房产提供抵押，三方于同日签订最高额抵押合同二份，约定华爱思公司以其土地和房产提供抵押担保，合同第六条抵押物保管“……在本合同有效期内，未经抵押权人书面同意，××不得对抵押物作出赠与、转让、出售、出租或其他任何方式的处分……”，第十条违约责任“××如有下列行为之一，给抵押权人造成损失，应给予全额赔偿：（一）隐瞒抵押物存在共有、争议、被查封、被监管、被扣押、出租、拖欠税款或工程款和抵押物隐蔽瑕疵等情况……”本案所涉抵押合同中均有上述条款。3.南通华辉公司与华爱思公司签订的落款时间为2011年12月30日的《���屋租赁合同》曾在南通市如东地方税务局备案。2012年12月28日，双方曾就房屋租赁开具发票一份，付款方为南通华辉公司，收款方为华爱思公司，开票项目为房租，金额240000元。5、关于案涉房产及土地的查封状况：案涉房产及土地均曾于2013年3月28日被南通市崇川区人民法院查封。此后，又多次被本院查封。一审法院认为：关于执行异议之诉如何判决，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”根据上述规定，作出判决前，首先需对原告是否对该执行标的享有实体权益作出判断，如确实享有实体权益的，则需要进一步判断该实体权益是否足以排除强制执行，即要判断该实体权益对于申请执行人依据执行依据所享有的债权是否具有优先效力。根据查明的事实，南通华辉公司与华爱思公司之间的《房屋租赁合同》曾在南通市如东地方税务局进行过备案，且开具了房租发票，本案审理过程中也未发现该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故该租赁合同有效，南通华辉公司对案涉房屋享有租赁权。本案的争议焦点在于南通华辉公司对案涉房屋的租赁权能否产生足以排除强制执行的效力，即南通华辉公司与华爱思公司签订的落款时间为2011年12月30日的房屋租赁合同中的租赁权是否可以对抗华爱思公司与农商行掘港支行之间依最高额抵押合同设立的抵押权。对此，评判如下：根据抵押形成的时间，华爱思公司的土地和房产可分为两个部分：第一部分，东国用（2004）第1×××3号土地中23794平方米土地使用权及东房权证掘港字第××号、东房权证掘港字第××号房产，抵押权均设立于2012年9月5日。第二部分，如东房权证如东县字第××号房产设立最高额抵押的时间为2011年4月25日，约定期限至2014年4月30日。在最高额借款合同期内，发生过以下借款：1、2011年4月25日借款300万元，2012年4月22日已偿还。2、2012年4月24日借款300万元，2013年4月23日已偿还。3、2013年4月24日借款300万元，约定还款日期为2014年4月20日，未能按约归还。关于第一部分，东国用（2004）第1×××3号土地中23794平方米土地使用权及东房权证掘港字第××号、东房权证掘港字第××号房产���1、从本案当事人在案涉借款、抵押及租赁中的身份看，南通华辉公司为债务人（租赁权人、承租人），华爱思公司为××（××），农商行掘港支行（原掘港信用社）为债权人及抵押权人。2、从借款合同发生及设立抵押的时间看，农商行掘港支行（债权人、抵押权人）、南通华辉公司（债务人）及华爱思公司（××）在案涉租赁合同落款时间（2011年12月30日）前后存在数次借款及抵押关系，且抵押均为连续、不间断。3、从对租赁物的使用看，南通华辉公司于2011年12月30日与华爱思公司签订了租赁合同，租赁期限10年，但南通华辉公司并未能提供充分证据证明其已经对租赁物进行了全面、充分的占有和使用。在租赁期内的2013年11月4日，南通华辉公司、华爱思公司、江苏华辉公司三方又达成协议，将房屋租赁给江苏华辉公司，并约定租赁期限为合同法所规定的最长租赁期���20年。4、从三方所签订的数份借款及抵押合同的内容看，抵押合同中抵押物保管及违约责任条款部分均载明，在合同有效期内，未经抵押权人书面同意，××不得对抵押物作出赠与、转让、出售、出租或其他任何方式的处分……××如隐瞒抵押物存在共有、争议、被查封、被监管、被扣押、出租、拖欠税款或工程款和抵押物隐蔽瑕疵等情况，给抵押权人造成损失，应给予全额赔偿。南通华辉公司与华爱思公司均在抵押合同中盖章，对上述内容予以确认。综合以上四点，南通华辉公司作为案涉借款的债务人、租赁物的承租人、执行案件的被执行人及本案执行异议之诉的异议人，对案涉的房产连续抵押给被告农商行掘港支行（掘港信用社）的事实应当明知，对合同约定的抵押物不得出租等条款也应当明知，在抵押权人连续且均为农商行掘港支行的前提下，南通华辉公司作为借款人，华爱思公司作为××，对讼争租赁房产的物权情况明知并且在最高额抵押合同中向抵押权人作出了不得擅自处分的承诺，在此情形下，南通华辉公司基于租赁合同取得的租赁权显然不能对抗一直存在于抵押物上的抵押权，故对其要求判令该部分房产、土地带租赁评估拍卖的诉讼请求不予支持。关于第二部分，如东房权证如东县字第××号房产，南通华辉公司所享有的租赁权亦不能对抗抵押权。除上述原因外，《中华人民共和国担保法》第五十九条规定：“本法所称最高额抵押，是指××与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十三条规定：“最高额抵押权所担保的不特定债权，在特定后，债权已届清偿期的，最高额抵押权人可以根据普通抵押权的规定行使其抵押权。抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力；如果实际发生的债权余额低于最高限额的，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。”基于以上规定，最高额抵押权没有确定时，债权额可以随时变更增减，即使债权为零，也不影响最高额抵押权的效力。最高额抵押权所担保的债权的确定事由发生后，最高额抵押权转变为普通抵押权。抵押权人可以优先受偿的债权数额，不得超过最高额抵押权设定时约定的最高限额。虽案涉的单笔借款发生于2013年4月24日，但华爱思公司为南通华辉公司与掘港信用社签订的最高额借款合同提供担保，将该房产设立最高额抵押的日期为2011年4月25日，约定期限至2014年4月30日。南通华辉公司与华爱思公司就上述房���订立《房屋租赁合同》的落款时间为2011年12月30日。故在本案中，对于如东房权证如东县字第××号房产，抵押权形成在前，租赁权形成在后，南通华辉公司的主张不能成立。此外，虽南通华辉公司在（2016）苏0623执异2号执行异议案件中提出要求认定落款时间为2011年12月30日《房屋租赁合同》及2013年11月4日《房屋租赁协议》的效力，并要求如东法院在执行过程中带租赁评估拍卖，但本案中，南通华辉公司认可2013年11月4日的《房屋租赁协议》，且明确不以该协议提出本案执行异议之诉。南通华辉公司虽依据第一份租赁合同享有对案涉房屋的租赁权，但南通华辉公司、华爱思公司、江苏华辉公司已于2013年11月4日订立《房屋租赁协议》，第一份租赁合同实际已不履行，案涉房产自2013年11月4日起由江苏华辉公司租赁，即江苏华辉公司获得了实际占有、使用房屋并取得合法收益等承租人应当享有的权利，而江苏华辉公司并未就执行裁定提出异议。本案审理过程中，南通华辉公司就如东房权证如东县字第××号房产的抵押还提出异议，认为该房产曾于2013年3月28日被南通市崇川区人民法院查封，农商行掘港支行作为抵押权人的债权已经确定，在2012年4月24日所借300万元款项已于2013年4月23日偿还的情况下，对此后农商行掘港支行于2013年4月24日向南通华辉公司发放的借款300万元，农商行掘港支行不得对抵押物享有优先受偿权。关于抵押与查封的关系，不属于本案应当主动审查的范围，与南通华辉公司所提出的以租赁权对抗抵押权的执行异议也无关联性。即使如南通华辉公司所述，农商行掘港支行对证号为如东房权证如东县字第××号的房产不应当享有优先受偿权，该异议的提起人也应当为南通市崇川区人民法院上述执行案��的当事人，与南通华辉公司无关，故对其该项异议不予支持。综上，应确认南通华辉公司与华爱思公司订立的落款时间为2011年12月30日的房屋租赁合同有效，但该合同记载的租赁期限不得对抗被告农商行掘港支行所享有的抵押权，不得影响抵押权的实现，对南通华辉公司同时请求判令上述房屋、土地带租赁评估拍卖的诉讼请求不予支持。作出判决：一、确认南通华辉公司与华爱思公司签订的落款时间为2011年12月30日的《房屋租赁合同》有效。二、驳回南通华辉公司要求判令对东国用（2004）字第1×××3号国有土地中23794平方米国有土地使用权、如东房权证如东县字第××号房屋、东房权证掘港字第××号房屋、东房权证掘港字第××号房屋带租赁评估拍卖的诉讼请求等。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，南通华辉公司主张执行异议的依据为其与华爱思公司间落款时间为2011年12月30日的房屋租赁合同，虽执行异议所涉财产：东国用（2004）字第1×××3号国有土地中23794平方米国有土地使用权、如东房权证如东县字第××号房屋、东房权证掘港字第××号房屋、东房权证掘港字第××号房屋均在该租赁合同所涉租赁范围内，但该租赁关系不能对抗农商行掘港支行享有的抵押权。现分别论述如下：1.如东房权证如东县字第××号房屋为借款期2011年4月25日至2014年4月30日南通华辉公司与农商行掘港支行的最高额借款合同提供抵押，并于2011年4月25日办理了抵押登记手续，抵押权同时设立。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。房屋租赁合同落款时间为2011年12月30日，晚于抵押权设立时间，故该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。2.东国用（2004）字第1×××3号国有土地中23794平方米国有土地使用权为借款期分别为2009年9月9日至2012年9月8日、2012年9月4日至2015年9月4日南通华辉公司与农商行掘港支行的最高额借款合同提供抵押担保；东房权证掘港字第××号房屋、东房权证掘港字第××号房屋分别为借款期为2009年9月9日至2012年9月8日、2012年9月4日至2015年9月4日南通华辉公司与农商行掘港支行的最高额借款合同提供抵押担保，其中主合同借款期为2012年9月4日至2015年9月4日及2012年9月4日至2015年9月4日的抵押合同均晚于2011年12月30日租赁合同。而上述抵押所涉抵押合同均约定，“××承诺……没有隐瞒抵押物项下拖欠税款、工程款等款项及抵押物出租的情况”“未经抵押权人书面同意，××不得对抵押物做出……出租或其他任何方式的处分。经���押权人书面同意，××转让、出租……所得价款，应用于提前清偿所担保的主合同项下债务，或向××与抵押权人商定的第三人提存”，可见抵押合同约定了××对抵押物出租情况的披露义务，并对合同期内抵押物的出租做了限制，租赁合同的收益也受制于抵押权人农商行掘港支行，租赁合同当事人南通华辉公司、华爱思公司均在抵押合同上签章予以认可，故租赁权应相应受限制。结合抵押合同“任一主合同项下债务履行期满，抵押权人未受清偿的，抵押权人有权依法以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿”的约定，南通华辉公司与华爱思公司在明知抵押合同成立时已存在2011年12月30日的租赁合同情况下仍认可抵押权人优先受偿，应是租赁人南通华辉公司与××华爱思公司均放弃以租赁关系对抗农商行掘港支行享有的抵押权。综上所述，南通华辉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由华辉动力机械（南通）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  朱 艳代理审判员  张志刚代理审判员  孔令峰二〇一六年十月三十一日书 记 员  沈媛媛