广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0111民初6468号原告：林二妹，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：杨练飚，广东广大律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨志恒，广东广大律师事务所实习人员。被告：曹红花，身份证住址江西省赣州市大余县。委托诉讼代理人：周福禄（系曹红花的配偶），住广州市白云区。原告林二妹与被告曹红花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月1日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林二妹的委托诉讼代理人杨练飚、杨志恒，被告曹红花及其委托诉讼代理人周福禄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告系广州市白云区汇侨路111号1608房的产权人。2016年3月1日，原告与被告签订了《广州市房屋租赁合同》，合同约定：甲方（即原告）同意将坐落在广州市白云区汇侨新城1栋1608房号的房地产于2016年3月1日起出租给乙方（即被告）作为住家用途使用，并约定月租金额3300元，按月结算，乙方在每月的1日交付月租金给甲方。乙方向甲方交付（2个月租金）作为保证金，乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额1%向甲方支付违约金。乙方拖欠租金10天以上的，甲方可解除合同，收回房屋，保证金不予退还。合同签订后，原告依约将上述房屋交付给被告使用，可被告自2016年5月1日起拖欠租金至今，经原告多次催促，被告均以各种借口推脱，不履行支付租金的义务。综上，原被告签订的租赁合同合法有效，原告依约交付房屋给被告使用，而被告一直拖欠租金至今，被告的上述行为已构成根本违约，为维护原告的合法权益，特诉诸贵院并判如所请，请求判令：一、被告向原告支付拖欠的租金6741.5元及逾期违约金（逾期违约金按月租金3300元为本金，按每天1%计算，计至实际支付之日止）；二、被告向原告支付水某102.96元、污水处理费42.12元、燃气费为121.18元、电费894.58元；三、被告所交的保证金6600元归原告所有；四、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：我不同意支付租金，我于2016年3月6日入住后即发现洗手间天花漏水，向汇侨管理处和原告反映，原告答应维修，此后多次向原告反映，直到2016年5月5日来人维修，但仍然漏水。我因此要求原告退还押金，房东不退押金要求我搬走，我于5月15日告知房东已找好房子，6月10日前搬走，在这期间5月15日至5月17日原告弟弟来协商提出退回押金，补偿2000元搬家费，租金住到哪天算到哪天，我方未答应，提出房子漏水租金不应按3300元支付，需要退回部分租金或延期到6月10日。2016年6月2日我告诉原告我方正在搬家，要求其6月10日来交接，6月10日我方搬家私，去汇侨管理处要求开放行条，原告不让开，家私被迫全放电梯口。我认为原告未尽到维修义务，在5月1日原告告诉我水电费是多少，我直接告诉原告说在找房屋准备搬走，所以水电费可以在押金中扣除。6月10日我方已经将所有的家私家电搬到电梯口，已短信通知原告过来交接房屋，但原告一直没有过来，直到6月28日才过来交接，并将钥匙交给原告。6月10日我方到管理处要求原告出具放行条，结果原告不愿意出具放行条，所以家私家电从6月10日开始一直放置在电梯口。2.关于原告主张的水电费等费用，我已经明确如果实际产生了水电费等费用可以在保证金中扣除，而且我抄了度数，最终的金额应该以发票金额为准。3.不同意保证金归原告所有。4.原告没有尽到维修义务，我方一直与原告沟通说要搬走，原告就是不愿意退回2个月的押金。经审理查明：原告系广州市白云区汇侨路111号1608房（以下简称涉案房屋）的房地产权属人。2016年3月1日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋于2016年3月1日起出租给乙方作为住家用途使用，月租金额3300元，租金按月结算，乙方在每月的1日交付月租金给甲方。乙方向甲方交纳2个月租金作为保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日，乙方结清一切因使用产生的费用（包括电话费、水某、电费、煤气/天然气费、有线电视、宽带费、房屋税费等），甲方将保证金退回乙方。甲方应负的修缮责任为房屋结构性问题；乙方应付的修缮责任为房屋非结构性问题。乙方应按时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金。乙方的物业管理费、水某、电费、煤气/天然气费等其他费用需按月另外缴付，不得拖欠。若乙方租期未满六个月解除租赁合同，乙方需赔偿甲方两个月租金。上述合同签订前，被告向原告支付了保证金6600元和第一个月的租金。此后，被告于2016年4月1日向原告转账支付3158.50元，被告主张该款项为4月份租金3300元，扣除被告自行给空调加雪种的费用100元，扣除被告自行购买花洒的费用50元，再加上三月份的水某8.5元，因此实际支付3158.50元。原告对被告提出的扣除安装花洒费50元、加雪种费100元无异议，并确认上述费用中包含3月份的水电费8.5元。为证明涉案房屋存在漏水，被告提交照片若干和视频两段，拟证明涉案房屋卫生间天花板在2016年6月11日存在漏水，原告认为上述照片和视频的拍摄时间无法确定，故对于关联性不予确认。原告提交天气网上关于广州市2016年3至5月天气情况及气候影响评价，拟证明涉案房屋漏水系“回南天”导致的，被告对此不予确认。本院于2016年7月27日到涉案房屋进行现场勘验，现场勘验可见：涉案房屋卫生间天花板干燥，无渗漏水痕迹，掀开天花板看到顶上也没有渗水痕迹。在勘验现场，原、被告通知汇侨新城管理处工作人员到场，汇侨新城管理处工作人员出示《汇侨新城管理处北区业户反映问题跟进记录表》内容包括：2016年3月12日，与工程师傅到1608单元检查，发现1608卫生间天花上洗脸盆排水管边及地漏管边有明显渗漏现象，后到1708单元检查，业主表示装修未满两年，他将找原装修公司处理，待跟进1708具体装修时间。2016年5月3日，经催促1708业主，今上午1708找来师傅查看后在1608房天花做防水，提醒可能没把握，明天可能会漏。2016年5月5日，1608业主不同意在楼下维修，留了1708业主电话，自己沟通协商解决，1708已在1608做。汇侨新城管理处工作人员表示涉案房屋在2016年5月份经原、被告和1708号房屋业主同意在涉案房屋卫生间进行维修，之后就没有人再向管理处反映漏水情况，管理处因此没有再跟进。本案审理过程中，原告确认被告已搬出涉案房屋，双方并确认双方交接钥匙的时间是2016年6月28日。被告主张其在2016年6月10日将家私搬出涉案房屋，由于原告未来交接，也未开具放行条，家私一直放在电梯口，其直到2016年6月18日才将家具搬走。为证明其主张，被告提交与原告的手机短信记录，显示被告于2016年6月3日向原告发送短信，内容为“林小姐，我们现在搬家，十号过来交接把押金退一下。“2016年6月10日，被告向原告发短信，内容为：“几点过来。”2016年6月13日，被告向原告发短信，内容为：“麻烦过来交接，上午11点左右一般都可以。”2016年6月18日，被告向给原告发短信,内容为：“林小姐，我们家私放电梯口一个星期了，你不开放行条，遗失了是不是你会负责呢？不来交接房子，不让我们搬走？一直不开放行条？”原告向被告回复短信称：“我不是叫了我小弟开放行条给你，你又要反着过这样子说吗？物业不是早开了吗？”被告发回复短信称：“今天去管理处他们说没开，你给他们打个电话吧。”原告回复短信称：“我刚刚打电话给物业了，你直接过去开就行了。”2016年6月19日，被告给原告发短信称：“林小姐，麻烦过来交接，抄水电煤气，一般上午十一点左右都行，来之前说一声”。原告向本院提交开具日期为2016年6月13日的放行条，主张其已于2016年6月13日开具了放行条。被告主张6月13日原告打电话给其说开好放行条让其去拿，其叫原告将放行条放在管理处，6月18日其去管理处拿放行条，管理处说没开，直到原告给管理处打电话后管理处才说开好了，因此其于2016年6月18日将家私搬走。涉案房屋2016年2月3日至4月3日发生电费金额为228.81元，2016年2月3日电表度数为2892，4月3日电表度数为3148，双方确认被告入住时电表度数为2894元。双方确认2016年4月3日至2016年6月4日产生的电费为665.77元。原告主张被告入住期间产生的燃气费为120.75元，被告对此无异议。原告主张被告入住期间合计用水量为45吨，故水某和污水处理费合计125.5元（45吨×1.98元/吨+45吨×90%×0.9元/吨），被告对用水量无异议。以上事实，有房地产权证、广州市房屋租赁合同、银行流水、天气网网页打印件、电费通知单、电费发票、燃气费清单、电表读数照片、照片、视频、短信记录、放行条及当事人陈述等证据证实。本院认为：原、被告之间签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当恪守履行。被告主张涉案房屋卫生间天花板漏水，根据本院2016年7月27日到涉案房屋现场勘验时汇侨新城管理处工作人员出示的《汇侨新城管理处北区业户反映问题跟进记录表》可以证实，涉案房屋在被告入住后即出现卫生间天花漏水，原、被告已于2016年3月12日向汇侨新城管理处反映，但直至2016年5月3日才进行维修。根据2016年5月3日和5月5日的维修记录，1708房业主找来师傅查看后在1608房天花做防水，而当时维修的师傅已“提醒可能没把握，明天可能会漏”，故从当时的维修记录来看对漏水的维修仅在涉案房屋卫生间天花上做防水，且维修的师傅已表示该方案存在继续漏水的风险，故涉案房屋卫生间天花在该次维修后继续漏水可能性较大。另根据被告提交的拍摄于2016年6月11日的两段视频可以看出，涉案房屋在2016年6月11日时仍存在漏水。虽然本院于2016年7月27日至涉案房屋进行现场勘验时并未看到卫生间仍存在漏水，但由于现场勘验的时间距离被告搬出涉案房屋已一月有余，不排除原告在被告搬离涉案房屋后进行维修。综合以上事实，本院对被告关于涉案房屋卫生间天花经过维修后在2016年6月11日仍存在漏水的事实予以采信。从本案查明的事实来看，涉案房屋的卫生间天花在被告入住后一直存在漏水问题，原告在2016年5月初才进行维修，且经维修后仍在漏水，该情形已经影响到被告对涉案房屋的使用，被告通知原告其将于2016年6月10日搬走，应当视为被告要求解除合同。从原告举证其于2016年6月13日向被告开具放行条的事实可以看出，原告至迟在2016年6月13日已收到被告解除合同的通知，且原告亦同意解除合同，故双方合同于2016年6月13日经协商一致解除。合同解除后，当事人应当对合同权利义务进行清结。对于租金，原告确认被告已向其支付了2016年3月份的租金。被告于2016年4月1日向原告转账支付3158.5元，原告确认该款项为月租金3300元扣除安装花洒费50元、加雪种费100元，包含3月份水某8.5元，即被告已向原告付清2016年4月份的租金。被告虽然未按照双方约定缴纳2016年5月和6月份的租金，但由于涉案房屋存在漏水未得到及时解决，被告迟延支付租金应视为行使先履行抗辩权，并不构成原告行使解除权的条件，故双方租赁合同是由于涉案房屋存在漏水未得到及时维修而由双方协议解除的，并非由于被告的违约行为而解除，原告要求没收被告所交的保证金6600元依据不足，本院不予支持，保证金应当根据双方约定在被告结清租金和相关费用后由原告退还给被告。双方租赁合同虽然解除，但被告仍应当支付合同解除前即2016年6月13日之前的租金，被告抗辩由于涉案房屋存在漏水，租金不应当按每月3300元的标准计算，对此本院认为，涉案房屋存在漏水的位置仅为卫生间的天花板，该漏水问题的持续存在虽影响被告对涉案房屋的使用，但在整体上来看并未贬损涉案房屋的居住价值，被告要求减少租金依据不充分，本院不予采纳。故被告应当向原告支付的租金4730元（3300元+3300元÷30×13天）。对于租金的逾期付款违约金，如前所述，被告在租赁期内迟延支付租金系行使先履行抗辩权，但双方租赁合同解除后，被告应当及时与原告结算租金，故本院仅支持自2016年6月14日起的逾期付款违约金，双方约定每日1%的违约金标准过高，根据公平原则，本院将该标准酌情调整为按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（即在中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率基础上上浮40%）计付。对于2016年6月13日以后的租金（占用费某，虽然原被告双方于2016年6月28日才交接涉案房屋钥匙，但在合同解除前后，被告已多次通知原告前来交接，因原告自身原因导致双方未进行交接，故原告主张2016年6月14日至6月28日的租金（占有费某本院不予支持。被告居住涉案房屋期间产生的燃气费、水某、电费应由被告承担。首先对于燃气费，原告明确被告居住期间产生的燃气费金额为120.75元，被告对此无异议，本院予以确认。对于电费，涉案房屋2016年2月3日至4月3日发生电费金额为228.81元，2016年2月3日电表度数为2892，4月3日电表度数为3148，双方确认被告入住时电表度数为2894元，故该期间被告应负担的电费为228.81元-（2894度-2982度）×0.61元/度=227.59元，双方对2016年4月3日至6月4日产生的电费665.77元无异议，本院予以确认，故被告入住至2016年6月4日发生的电费合计893.36元。对于水某，双方确认被告入住期间用水量合计45吨，故该期间水某（含污水处理费某合计125.5元（45吨×1.98元/吨+45吨×90%×0.9元/吨）本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十条、第九十三条、第一百四十四条、第二百二十条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告曹红花向原告林二妹支付租金4730元及逾期付款违约金（违约金以4730元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，即在中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率基础上上浮40%，从2016年6月14日起计算至实际清偿之日止）；二、在本判决生效之日起三日内，被告曹红花向原告林二妹支付水费（含污水处理费）125.5元、燃气费120.75元、电费893.36元，以上各项合计1139.61元；三、驳回原告林二妹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费163元，由原告林二妹负担113元，被告林二妹负担50元（被告负担的部分应于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  温萍霞人民陪审员  周宇东二〇一六年十月十三日书 记 员  郑萍军