广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤06民终6156号上诉人（原审被告）：梁某某，男，汉族，住广东省佛山市三水区。被上诉人（原审原告）：佛山市三水区某资产投资管理有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：陆某某，该司总经理。委托诉讼代理人：麦锦河，广东锦豪律师事务所律师。上诉人梁某某与被上诉人佛山市三水区某资产投资管理有限公司（以下简称“三水某公司”）一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2016）粤0607民初1677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁某某上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回三水某公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由三水某公司负担。事实和理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误，涉讼房屋的所有权人并非三水某公司，某公司将涉案房屋分配给梁某某永久免费居住，三水某公司无权向梁某某收取租金。梁某某要求三水某公司补偿其在1972年至2002年12月的住房公积金30万元、清偿1998年1月至2002年拖欠的工人工资20万元三水某公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。2016年5月4日，三水某公司向一审法院起诉请求：1.梁某某向三水某公司退还位于佛山市三水区某街道某路某巷某座某号的房屋；2.梁某某向三水某公司支付上述房屋的租金（从2004年1月计至2016年4月的租金为8382.60元；从2016年4月至实际交还房屋日止的租金按每月62.40元计算）；3.本案诉讼费用由梁某某承担。一审法院认定事实：梁某某是原佛山市三水区某副食品总公司职工，某公司转制前将涉案房屋出租给梁某某使用。某公司转制后，三水某公司取得了涉案房屋的所有权。梁某某租用涉案房屋后，只支付了计至2003年12月份的租金，之后没有再向三水某公司交租。从2011年4月起，梁某某每月应交纳上述房屋的租金为62.40元。一审法院认为，本案争议的焦点问题主要为：1、三水某公司、梁某某之间是否存在房屋租赁关系；2、三水某公司要求解除涉案房屋的租赁关系理由是否成立；3、梁某某应向三水某公司交纳的租金金额是多少。关于第一个焦点问题。梁某某否认其与三水某公司存在租赁关系，梁某某认为由于其是原某公司的职工，涉案房屋是由某公司以福利房性质提供给其使用。一审法院认为，三水某公司在某公司转制后取得涉案房屋产权的事实有相关的产权证明文件予以证实，梁某某无论从某公司或三水某公司处取得的仅是涉案房屋的使用权，且在2003年12月份前，梁某某一直有向三水某公司交纳涉案房屋的租金，故三水某公司、梁某某就涉案房屋形成的是事实上的租赁合同关系。关于第二个焦点问题。三水某公司以梁某某一直未与其签订书面租赁合同，而且拒绝支付房屋租金，并将涉案房屋转租他人使用等为由，主张解除双方的租赁关系。一审法院认为，三水某公司、梁某某之间一直存在事实上的租赁关系，三水某公司要求与梁某某签订书面租赁合同是为进一步明确双方的权利义务关系，梁某某理应予以配合，但三水某公司以梁某某拒绝与其签订书面租赁合同为由解除双方的房屋租赁关系，于法无据，一审法院不予支持。其次，虽然梁某某从2004年1月起没有向三水某公司交纳过涉案房屋的租金，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。三水某公司在本案中没有举证证明其有向梁某某催收涉案房屋租金，且梁某某在合理期限内未予支付的情形，故一审法院对三水某公司该解除合同的主张不予支持。最后，三水某公司主张梁某某未经同意擅自转租涉案房屋但并未提供相应证据予以证明，梁某某对此亦不予认可，故三水某公司该主张不成立。综上，一审法院认为三水某公司请求与梁某某解除涉案租赁关系，并要求梁某某退还涉案房屋，理据并不充分，一审法院不予支持，关于第三个焦点问题。既然三水某公司、梁某某之间存在房屋租赁合同关系，则梁某某使用三水某公司房屋后，便负有向三水某公司缴纳相应租金的义务。三水某公司主张梁某某应向其支付从2004年1月起算至今的租金，但梁某某认为三水某公司主张的租金部分已超过诉讼时效。一审法院认为，对于2014年4月份之前的租金，三水某公司并未举证证明其在提起本案诉讼前曾经有向梁某某主张过权利，故三水某公司主张的2014年4月份之前的租金已过两年的诉讼时效，一审法院不予支持。梁某某应从2014年4月起至2016年4月止，按每月62.40元的标准向三水某公司交纳涉案房屋租金，合计为1497.60元，至于2016年4月后的租金的交纳标准、支付期限等，应由双方另行协商确定，一审法院暂不处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、梁某某于判决生效之日起十日内向三水某公司支付从2014年4月至2016年4月的租金1497.60元。二、驳回三水某公司的其他诉讼请求。如果梁某某未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取即25元，由梁某某负担。二审中，梁某某围绕上诉请求向本院提交了三水区不动产登记信息查询证明一份、三水某公司于2015年12月2日发出的通知一份，拟证明三水某公司并不拥有涉案房屋的所有权，三水某公司起诉的目的是逼迫梁某某迁走。三水某公司向本院提交了照片三张、佛山市三水区某资产管理办公室关于规范职工用户相关事项的通知、三水某公司租用公房享受职工优惠的实施细则，拟证明梁某某提交的房产查询证明无法证明三水某公司不拥有涉案房屋的所有权，事实上三水某公司拥有包括涉案房屋在内的整栋建筑物的所有权，三水某公司已经考虑到原产权单位转制后员工的居住困难，给予梁某某在内的租户极大的租金优惠，但梁某某仍然不交纳租金。因双方当事人在二审中提交的证据均与原件核对无异，本院确认其真实性。至于梁某某的信息查询证明，仅能证明涉案房屋未进行单独的产权登记，不能对抗三水某公司提交的涉案房屋所在楼宇的权属登记证书的证明力，本院不予采信。梁某某提交的通知，亦与本案讼争的租金无关，本院不予采信。三水某公司提交的照片与本案无关，本院不予采信。三水某公司提交的文件系公文和内部规章，与本案具有关联性，本院予以采信。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，2013年4月28日，三水某公司制定《租用公房享受职工优惠的实施细则》，其中第三条第二项规定，“给予租金4折优惠。适用于以下几类对象：1、资产转制前已分配（出租）住房并居住至今的原职工或行政事业单位职工、已退休职工及已离世职工的配偶；……”。另查明，2014年10月31日，佛山市三水区某资产管理办公室发出《佛山市三水区某资产管理办公室关于规范职工用户相关事项的通知》，其中第三条规定，“企事业单位转制前已安排原职工居住，原职工申请续租的事项审批，由区某公司负责审批”。本院认为，本案为租赁合同纠纷。针对梁某某的上诉请求，本案二审中的争议焦点是：涉案房屋的权属；梁某某与三水某公司之间是否存在房屋租赁合同关系；一审判决梁某某向三水某公司支付从2014年4月至2016年4月的租金1497.60元是否合法有据；梁某某要求三水某公司补偿其在1972年至2002年12月的住房公积金30万元、清偿1998年1月至2002年拖欠的工人工资20万元的问题。关于涉案房屋的权属问题。梁某某上诉称，三水某公司并非涉案房屋的权属人，二审法院应当明确判决位于佛山市三水区某街道某路某巷某座某号的涉案房屋归谁所有。本院认为，三水某公司在一审中提交了位于佛山市三水区某街道某路某巷某座的整栋房屋的房屋产权登记证书，证明其对包括涉案房屋在内的整栋房屋享有所有权，现梁某某仅以佛山市三水区某街道某路某巷某座某号无房产登记证明为由主张三水某公司并非涉案房屋的所有权人，理据不足，本院不予支持。至于梁某某要求二审法院在判决中明确房屋归属的问题。本院认为，本案系租赁合同纠纷，一审法院在一审判决本院认为部分已对涉案房屋的权属作出认定，但因三水某公司在一审中并未提出确认所有权的诉请，梁某某亦未就此问题提出反诉，故一审法院并未在判项中予以确认，处理并无不当，本院予以维持。关于梁某某与三水某公司之间是否存在房屋租赁合同关系的问题。梁某某认为，涉案房屋是某公司提供给其永久免费居住的福利房，其与三水某公司之间并不存在房屋租赁合同关系。本院认为，梁某某从某公司处取得的仅是涉案房屋的使用权，梁某某亦未提交证据证明某公司承诺其永久免费居住涉案房屋。三水某公司系涉案房屋的所有权人，有权向使用涉案房屋的梁某某收取租金，梁某某亦已向三水某公司交纳了2003年的租金。三水某公司、梁某某虽未签订形式上的房屋租赁合同，但双方之间已经形成事实上的租赁合同关系。梁某某否认双方之间存在租赁合同关系，无事实和法律依据，本院不予支持。关于一审判决梁某某向三水某公司支付从2014年4月至2016年4月的租金1497.60元的问题。梁某某认为，某公司将涉案房屋无偿提供给其居住，三水某公司无权向其收取租金。如前所述，三水某公司已取得涉案房屋的所有权，依法有权向梁某某收取租金，且三水某公司已充分考虑到转制企业原职工的困难，自愿给予梁某某租金优惠，一审法院根据三水某公司主张的每月62.40元的标准，判令梁某某向三水某公司支付从2014年4月至2016年4月的租金1497.60元，处理妥当，本院予以维持。关于梁某某要求三水某公司补偿其在1972年至2002年12月的住房公积金30万元、清偿1998年1月至2002年拖欠工人工资20万元的问题。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，梁某某的上述主张均与本案无关，且均未在一审中提出，故本院依法在二审中不予审查。综上所述，梁某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人梁某某负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈笑尘审 判 员  邱程辉代理审判员  安 静二〇一六年十月二十七日书 记 员  黎嘉鸿