贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)黔05民终2005号上诉人（原审被告）毕节市民兴物业服务有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050059417420X6。法定代表人贺勇，该公司董事长。委托代理人罗凤兰、左秀柒，贵州本芳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）姚政伟，男，1977年12月12日出生，汉族，贵州省毕节市人，住毕节市七星关区。委托代理人罗大洲，贵州中创联律师事务所毕节分所律师。原审被告毕节碧阳置业有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。法定代表人王炎，该公司总经理。上诉人毕节市民兴物业服务有限公司（下称民兴物业公司）因与被上诉人姚政伟、原审被告毕节碧阳置业有限公司（下称碧阳置业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2016）黔0502民初229号民事判决，向本院提出上诉，本院于2016年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》及《室内装饰装修管理协议》有效合同对于装修产生的额外管理、维护、卫生等费用作出具体明确约定，上诉人收取被上诉人装修房屋额外产生的1330元依法依约有效。具体条款为《前期物业服务协议》第四条第二款第7目，《室内装饰装修管理协议》第六条。二、二次装修管理、维护、卫生费用是物业公司因为工作成本增加实际产生的额外费用，与基本共用部分、共用设施设备及环境卫生并无重合，该笔费用的收取合法合理。被上诉人辩称：根据《商品房买卖合同》前期物业服务约定内容，涉案物业小区是采用包干制交纳物管费，上诉人提供的物业服务依约包括但不限于装饰装修管理服务。再根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，上诉人主张的二次装修管理、维护、卫生费用属于重复收费，应退还被上诉人。上诉人的上诉理由不能成立。原审原告向一审法院起诉请求：1、二被告连带返还被告民兴物业公司向原告收取的费用共计1,390.00元，分别为被告民兴物业公司于2014年9月3日向原告收取的二次装修管理费615.00元、二次楼道维护费100.00元、二次装修垃圾清运费615.00元，共计1,330.00元。以及被告民兴物业公司于2015年12月10日向原告收取城市生活垃圾处理费60.00元；并判决二被告向原告连带支付上述款项同期同类贷款利率的两倍，时间分别从2014年9月3日以1,330.00为基数和时间从2015年12月10日以60.00元为基数计算，直至上述款项返还完毕为止；2、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2013年5月21日原告姚政伟与被告碧阳置业公司签订《商品房买卖合同》。原告购买由被告碧阳置业公司建设开发的位于毕节市七星关区南部新区碧阳国际城F地块第Z-02幢1单元13层4号房一套。《商品房买卖合同》第九章（前期物业管理）第二十三条约定：“出卖人依法选聘的物业服务企业为：毕节市民兴物业服务有限公司，前期物业管理期间，物业服务价格为1.50元/月/平方米（建筑面积）。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化费、综合管理费等”。《商品房买卖合同》附件十一约定物业服务内容为：一、物业公用部分维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范、消防安全等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。物业服务收费采取包干制方式。合同签订后，原告姚政伟与被告民兴物业公司又于2014年9月3日签订了《前期物业服务协议》，其中第二条约定了物业服务的内容为：（一）共用部位的维护和管理（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等）。（二）共用设施设备及其运行的维护和管理（包括共用的上下水管道，落水管、水箱、加压水泵、电梯、共用照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、楼道、避雷装置、共用设施设备使用的房屋、室外场地等）。（三）环境卫生（包括公共部位的保洁、垃圾的收集、清运到指定的垃圾库、排水排污井、沟、化粪池的清掏等）。第四条第七项约定：装修期间收取的费用为：二次楼道维护修缮费100.00元/户，装修管理服务费按建筑面积0.1元/平方米/天(预收60天)，建筑垃圾清运费6元/平方米。原告姚政伟与被告民兴物业公司签订《前期物业服务协议》的当天原告向被告民兴物业公司交纳了物业服务费1,844.00元（建筑面积×1.50元/平方米/月，按年收取），二次装修管理费615.00元（0.1元/平方米/天，预交60天），二次楼道维护费100.00元（按户收取），二次装修垃圾清运费615.00元（按建筑面积×6.00元/平方米）。2015年12月10日被告民兴物业公司向原告姚政伟收取了60.00元的城市生活垃圾处理费。原告姚政伟所购房屋建筑面积为100.2平方米，但被告民兴物业公司向其收取的物业管理费是按照102.43平方米计算的，被告民兴物业公司向原告姚政伟收取的二次装修管理费、二次楼道维护费、二次装修垃圾清运费以及城市生活垃圾处理费并没有包含《商品房买卖合同》中前期物业管理约定的物业收费价格为1.50元/月/平方米的物业服务内容。《商品房买卖合同》约定中也并未区分二次装修管理费、二次楼道维护费、二次装修垃圾清运费。另查明：城市生活垃圾处理费是由贵州毕节水务有限责任公司代为征收。一审法院认为：根据《物业管理条例》第二十五条“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”之规定。作为买受人的原告姚政伟与作为建设单位的被告碧阳置业公司签订的《商品房买卖合同》中明确约定了前期物业管理内容：由被告碧阳置业公司选聘被告民兴物业公司作为物业服务企业，其中前期物业管理期间，物业收费价格为1.50元/月/平方米，价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化费、综合管理费等。物业服务的项目包括物业共用部分的维修、养护和管理，物业共用设施的运行、维修、养护和管理，物业共用部分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理以及装饰装修管理服务等。原告姚政伟与被告民兴物业公司签订的《前期物业服务协议》第二条中的物业服务内容也包含了楼道的维护与垃圾清运的处理。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”之规定。《商品房买卖合同》中已经明确了物业服收费价格为1.50元/平方米/月，而二次装修管理费、二次楼道维护费、二次装修垃圾清运费并不包含在《商品房买卖合同》已经明确了收费价格为1.50元/平方米/月的物业服务内容中，且《商品房买卖合同》约定中也并未区分二次装修管理费、二次楼道维护费、二次装修垃圾清运费。因此，对于被告民兴物业公司向原告姚政伟收取的二次装修管理费615.00元、二次楼道维护费100.00元、二次装修垃圾清运费615.00元，共计1,330.00元属于重复收费，故被告民兴物业公司应退还向原告姚政伟违规收取的上述四项费用共计1,330.00元，并承担相应的利息。重复收取的二次装修管理费、二次楼道维护费、二次装修垃圾清运费的利息以1,330.00元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率从2014年9月4日起计算至履行完毕之日止；对于原告要求返还被告向原告收取的城市生活垃圾处理费60.00元，因被告民兴物业公司向原告代缴的水费中，已包含了由贵州毕节水务有限责任公司代为征收的城市生活垃圾处理费，故对原告要求被告退还城市生活垃圾处理费60.00元不予支持。对于原告请求另一被告碧阳置业公司承担连带责任，因签订前期物业服务内容只是被告碧阳置业公司签订《商品房买卖合同》的附随义务，并非真正意义上的物业服务管理方，故对原告要求被告碧阳置业公司承担连带责任的请求于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第二十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市民兴物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内退还重复向原告姚政伟收取的物业服务管理费人民币1,330.00元，并从2014年9月4日起以1,330.00元为基数计算至履行完毕之日止的利息（利息以中国人民银行同期同类贷款利率计算）。二、驳回原告姚政伟的其他诉讼请求。案件受理费人民币50.00元，由原告姚政伟承担人民币2.20元，由被告毕节市民兴物业服务有限公司承担人民币47.80元。二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明，原判查明事实无误，本院予以确认。二审争议的焦点：被上诉人姚政伟主张的二次装修管理、维护、卫生费用应否退还被上诉人姚政伟。本院认为：被上诉人姚政伟主张的二次装修管理、维护、卫生费用不应退还被上诉人姚政伟。理由如下：姚政伟与民兴物业公司签订的物业服务合同（名称为前期物业服务协议签约文件）第四条对于二次装修管理、维护、卫生费用进行了明确约定，该合同已经双方当事人签字盖印成立并生效，且被上诉人姚政伟已向民兴物业公司交纳了上述款项，说明其认可并履行了上述合同约定，其再要求上诉人返还该款没有合法理由，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求成立；一审判决认定事实和适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条的规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2016）黔0502民初229号民事判决；二、驳回被上诉人姚政伟的诉讼请求。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，由被上诉人姚政伟负担。本判决为终审判决。审判长 张 雄审判员 朱 莉审判员 唐 琳二〇一六年十月十七日书记员 谢贤聪