重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0111民初1083号原告：大足县印象置业有限公司（组织机构代码55902971-X），住所地重庆市大足区龙岗街道龙中路89号。法定代表人：游映川，经理。委托诉讼代理人：邱胜奎，男，1980年3月28日出生，汉族，住四川省内江市。公司员工。委托诉讼代理人：杨小梅，女，1973年1月17日出生，汉族，住重庆市南岸区。公司员工。被告：张海华，男，1976年11月16日出生，汉族，住广西北海市。原告大足县印象置业有限公司（以下简称印象置业公司）诉被告张海华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月2日受理后，依法适用简易程序，由审判员刘朝文独任审判，于2016年3月30日第一次公开开庭进行了审理。原告印象置业公司委托代理人邱胜奎，被告张海华到庭参加了诉讼。因案情复杂，本案于2016年5月26日转为普通程序，于2016年10月8日第二次公开开庭进行了审理，原告印象置业公司委托代理人邱胜奎到庭参加了诉讼，被告张海华经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告印象置业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的《租赁合同》，并将租赁原告的房屋腾空后交还给原告；2、判令由被告支付欠付的租金218501元（时间计算至2016年1月31日）；3、判令由被告支付原告违约金146318元，4、由被告以欠付租金为基数按日千分之三支付滞纳金129075元（计算至2016年1月31日），5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年6月4日，原告印象置业公司与被告张海华签订了《租赁合同》，合同约定原告将其所有的位于大足区龙岗街道办事处龙中路89号“大足印象”项目X区X单元X幢X层X号商铺（建筑面积359.14平方米）出租给被告，租赁期限为2014年8月1日至2018年7月31日。该合同对租金、支付期限、违约金、合同解除条件等事项进行了明确的约定。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，但被告只向原告交付了租金70032.30元，其余部分在无正当理由的情况下拒不支付给原告，给原告造成了重大的经济损失。原告为了维护自己的合法权益，起诉来院，提出如上诉讼请求。为证明自己的主张，原告在举证期限内向本院提交了以下证据：《租赁合同》一份，以证明2014年6月4日，原告印象置业公司（甲方）与被告张海华（乙方）签订了《租赁合同》，合同约定原告将其所有的位于大足区龙岗街道办事处龙中路89号“大足印象”项目X区X单元X幢X层X号商铺出租给被告，租赁期限为2014年8月1日至2018年7月31日。租金为：“2014年8月1日至2015年7月31日，按32.50元/月/平方米计算，年租金为140064.60元；2015年8月1日至2016年7月31日，按68.90元/月/平方米计算，年租金为292637元……”。被告除在签订合同时缴纳了租金70032.30元后，就以各种理由拒绝支付租金给原告。按照合同约定，乙方未按时缴纳租金的，每逾期一日按应缴费用的千分之三计取滞纳金，逾期30日以上，甲方有权解除合同，乙方还应承担6个月租金总额作为违约金支付给甲方。被告张海华辩称：1、被告于2014年6月4日与原告印象置业公司签订了《租赁合同》，合同约定原告将其所有的位于大足区龙岗街道办事处龙中路89号“大足印象”项目X区X单元X幢X层X号商铺出租给被告，用于经营餐饮类属实。但被告不同意解除与原告签订的租赁合同，也不同意支付原告违约金和滞纳金。理由是：1、现在整个经济大环境很差，作为在原告“大足印象”商圈的一名经营者，要求原告以减少租金的方式帮助被告渡过难关，以达到原、被告双赢的目的；2、原、被告在签订合同时，原告给被告口头承诺整个商圈的入住率在2015年春节前要达到80%以上，但实际入住率不到35%，因该片商业地段人气不足，致使被告方经营非常困难；3、被告方在经营期间，原告方承诺为被告做大型广告牌、标识至今未做，严重影响被告的正常经营。被告张海华未向本院提交证据。本院对原告提交的《租赁合同》，被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月4日，原告印象置业公司（甲方）与被告张海华（乙方）签订了《租赁合同》，合同内容（摘录）：2.1甲方将位于重庆市大足区龙岗街道办事处龙中路89号“大足印象”项目X区X单元X幢X层X号商铺（建筑面积359.14平方米）出租给乙方；2.4租赁物业经营业态为餐饮类；3.1租赁期限为2014年8月1日至2018年7月31日；3.2租金为：“2014年8月1日至2015年7月31日，按32.50元/月/平方米计算，年租金为140064.60元；2015年8月1日至2016年7月31日，按68.90元/月/平方米计算，年租金为292637元……”；3.3.1第1年度租金支付时间为2015年4月15日支付70032.30元……，其余年度租金按季度缴纳，以此类推；3.3.3签订本合同当日内预支付70032.30元，房屋正式交付前甲乙双方均不将此预付款项目视同租金，待甲方正式交付房屋时作为第一期租金，每期结束前15个工作日支付下一期租金，交纳方式以此类推；9.2.4乙方违反本合同3.3条约定，未按时缴纳租金的，每逾期一日按应缴费用的千分之三计取滞纳金，逾期三十日以上，甲方有权单方解除合同，乙方还应承担6个月租金总额（按逾期时月租金为标准计算）作为违约金支付给甲方”。合同签订后，张海华向印象置业缴纳了租金70032.30元，履约保证金50000元，此后未向印象置业公司缴纳租金。同时查明：2012年8月21日，印象置业公司与“大足印象”商圈的另一客户李强签订了《商铺租赁合同》，合同的第一条载明：“大足印象”位于大足区龙中路350号，项目建筑占地面积50亩，总占地面积3.2万方，总建筑面积月9万方。项目规划由A、B、C、D、E五个区域组成，其中A区为综合百货、大型超市，B区为潮流百货、时尚精品，C区为餐饮娱乐、酒店配套、文化中心、旅游产品、特色街区等，D区为国际影院、餐饮娱乐、旅游休闲主体购物等，E区为五星级大足宾馆，目前，项目整体处于施工阶段，其中C区工程进入收尾阶段”。2013年8月，印象置业公司在华龙网等相关媒体上称华润万家超市、UME国际影城、肯德基等30多家国内外知名商家已签约入驻“大足印象”商圈，重百商场和重百超市亦将入驻，但迄今为止华润万家超市、重百商场和重百超市皆未入驻。且“大足印象”商圈经营环境较差，原告的招租入住率不高，致使该地段的商业气氛不浓，对被告等商户的经营造成了一定的影响。现原告印象置业公司向人民法院提起诉讼，并提出如上诉讼请求。本案的争议焦点：1、原、被告之间签订的《租赁合同》是否应当解除？2、被告所欠原告租金应否酌情减少？3、被告应否向原告支付违约金和滞纳金？本院认为，一、关于原、被告之间签订的《租赁合同》是否应当解除的问题？根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，原、被告双方于2014年6月4日签订《租赁合同》后，被告张海华除在签订合同时缴纳租金70032.30元，履约保证金50000元外，未再向原告缴纳租金。按照原、被告双方合同的约定未按时缴纳租金的，逾期三十日以上，出租方有权单方解除合同，故原、被告双方约定合同解除的条件已经成就，现原告起诉要求解除与被告签订的《租赁合同》，符合法律规定，本院予以准许。合同解除后，根据本案具体情况，被告须将租赁原告的房屋在一个月内腾空后交付与原告；二、关于被告所欠原告租金应否酌情减少的问题？根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告于2014年6月4日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，该合同对被告租赁原告物业后在租金支付的金额、时间、方式上进行了约定，被告应当按照该约定向原告支付租金。关于被告辩称由于原告承诺的大型百货超市、五星级酒店未入驻，造成“大足印象”商圈商业氛围不浓，致使被告经营困难，要求减少租金的问题。因在原、被告签订的《租赁合同》中，并未就原告对“大足印象”商圈商业氛围的打造与租金金额挂钩，被告以该商圈商业氛围不佳为由要求减少租金于法无据，本院不予支持。根据双方合同的约定，租金为：2014年8月1日至2015年7月31日，按32.50元/月/平方米计算，年租金为140064.60元；2015年8月1日至2016年7月31日，按68.90元/月/平方米计算，年租金为292637元……”；3.3.1第1年度租金支付时间为2015年4月15日支付70032.30元……，其余年度租金按季度缴纳，以此类推。被告应交付原告租金的期间为2014年8月1日-2016年1月31日，共计18个月。其中2014年8月1日至2015年7月31之间的12个月按照合同的约定应缴纳租金140064.60元，扣除已缴纳的70032.30元，还应缴纳70032.30元。2015年8月1日至2016年1月31日之间的6个月按68.90元/月/平方米计算，则被告应支付给原告的租金为：68.90元/月/平方米×6个月×359.14平方米=148468.47元。因原、被告在签订合同时被告缴纳了履约保证金50000元，此款应当予以扣除，故被告还应支付原告租金168500.77元（70032.30元+148468.47元-50000元）；三、关于被告应否向原告支付违约金和滞纳金的问题？根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少；第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，虽然原、被告于2014年6月4日签订的《租赁合同》约定，未按时缴纳租金的，每逾期一日按应缴费用的千分之三计取滞纳金，逾期三十日以上，甲方有权单方解除合同，乙方还应承担6个月租金总额的违约金。但由于原告承诺的大型百货超市、五星级酒店未入驻，造成“大足印象”商圈商业氛围不浓，是被告经营困难的原因之一，被告以此为由拒绝向原告缴纳租金固然构成违约，但原告在履行合同过错中亦有较大的过错，故原告起诉被告支付违约金和滞纳金的主张本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、原告大足县印象置业有限公司与被告张海华于2014年6月4日签订的《租赁和同》从本判决书生效之日起予以解除；被告张海华在本判决生效之日起一个月内将租赁的位于重庆市大足区龙岗街道办事处龙中路89号“大足印象”项目X区X单元X幢X层X号商铺房屋交还给原告；二、由被告张海华在本判决生效之日起三十日内支付原告大足县印象置业有限公司房屋租金168500.77元；三、驳回原告大足县印象置业有限公司其他诉讼请求。如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7496元，由原告大足县印象置业有限公司负担4938元，被告张海华负担2558元。公告费260元由原告大足县印象置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  刘朝文审 判 员  何启川人民陪审员  彭祥岚二〇一六年十月十日书 记 员  艾 程