广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初13124号原告（反诉被告）：彭源利，男，1974年5月7日出生，汉族，住湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：曾东汉，广东至简律师事务所律师。被告（反诉原告）：王广村，男，1979年4月9日出生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：邹雪峰，广东科德（佛山）律师事务所律师。原告彭源利与被告王广村租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月11日立案后，被告提出反诉，本院经审查决定将反诉与本诉合并审理，并于2016年9月27日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人曾东汉，被告及其委托诉讼代理人邹雪峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2014年7月23日签订的租赁合同书；2.被告向原告支付自2015年10月至2016年8月的租金合计94500元，从2016年9月至被告实际返还厂房之日止按每月10500元的标准向原告支付占用费，并以每月应当支付的租金10500元为本金，从当月6日开始至实际清偿之日止按日1%的标准计算的违约金；3.判令原告无须向被告退还保证金20000元；4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原被告双方于2014年7月23日签订《租赁合同书》，约定原告出租佛山市南海区狮山镇兴贤村第二工业区830㎡厂房给被告使用。2015年10月25日起被告开始拖欠租金等费用至今合共94500元。被告辩称，1.原、被告签订的合同无效，依据兴贤经济合作社与王军红签订的租赁合同第7.10条的约定，王军红转租给原告必须经过甲方和丙方的书面同意，王军红和原告擅自转租；涉讼厂房未经报建及消防验收，不具备出租条件，故合同无效。2.原告一直未交付涉讼厂房给被告使用。3.原告的诉求不符合日常生活经验。原、被告签订合同的日期是2014年7月23日，合同约定的装修时间长达一年多才交付，这不符合常理；依据双方的交易习惯，如果存在租赁事实，应由原告先出具收据，被告按收据转款给原告，但原告从未向被告出具过收据；如果被告使用了厂房，则必然存在水电费，但原告在诉求中并未主张水电费；原告主张被告拖欠其租金，但原告在近一年多时间里，从未向被告催收租金，直到本案起诉才主张租金。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告返还租赁保证金20000元，并支付自2015年10月25日起至还清款项之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3.本案的诉讼费用由原告承担。事实和理由：2014年7月23日，原被告双方签订《租赁合同书》，约定：原告同意将位于佛山市南海区狮山镇兴贤村第二工业区的厂房约830㎡出租给被告使用，使用期限为五年，即自2014年8月10日到2019年6月30日止，厂房租金为10500元/月，租赁保证金31500元；电费保证金10000元。合同签订后，由于之前租赁的电镀厂并未退出而是继续承租，导致原告无法将租赁物交付给被告使用，因被告已租赁了原告其他厂房，对这份合同就没有在意，主观上认为该合同作废。直到2015年9月份，原告对被告陈述原电镀厂在2015年10月份将解除合同并腾空厂房，并要求被告先支付定金，但被告不太确定原电镀厂是否会退出厂房，故于2015年9月6日支付向原告支付20000元保证金，但2015年10月份原电镀厂并未解除合同并腾空厂房，原告无法将该厂房交付给被告使用，之后被告要求原告返还保证金，但原告以各种理由搪塞推脱，不予返还。被告认为涉案合同并未实际履行，原告未能将租赁物交付给被告使用，被告也从未支付过租金，故原告应当返还被告保证金20000元。事实上，原、被告真正签订合同的时间是2015年8月底，因原被告签订合同时，落款时间是空白的，租赁合同上写的时间是原告在签订租赁合同后自己添加的。原告针对被告反诉答辩称：1.原告可以在庭后向法院提交相关证据证明原告享有涉讼厂房的合法出租权。2.因为涉诉租赁物是通过政府的合法交易平台流转至原告作为租赁使用，众所周知，作为政府公共资源的交易中心，挂牌出让的租赁物都必须通过法定程序方可完成，故涉诉租赁物具备出租的正当性，原告的举证足以证明这点。3.被告经营的业务严重违反环保的相关法律，被告一直不敢在一个固定的地方进行生产经营，还反复要求原告承诺能够解决环保的监管问题，原、被告在签订租赁合同后，被告基于上述情况，迟迟不去使用涉讼厂房，但原告已经预留了该厂房给被告使用。2015年9月前，被告又向原告要求使用该厂房，且要求原告给予一定的设备装修期限，故出现租赁合同的补充条款。被告于2015年9月7日向原告交付20000元履约保证金，但原告一直未向被告承诺原告提供环保监管的保护问题，被告则以各种理由不使用该厂房。综上所述，被告应就租赁合同承担违约责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的租赁合同书原件1份，因被告确认该合同上的签名及签名处的指模是真实的，本院对该租赁合同的真实性予以确认。被告主张合同中涉及租赁地址、租赁期限、租赁保证金、租金标准的指模均不是其本人的指模，其在合同上签名时，上述内容均为空白，其陈述与日常交易习惯相背且被告未提供证据予以证明，本院对其抗辩不予采信。2.原告提供的收据原件（编号NO.3087157）1份，因该收据为原告单方制作，没有被告签名确认，本院对其真实性不予确认。3.原告提供的收据原件2份（编号NO.0313884、0314394）、协议书原件1份、南海农商银行进账单原件1份、中国工商银行自动柜员机客户凭条原件1份、中国农业银行转账凭证原件1份、厂房使用权租赁合同原件1份、成交确认书复印件1份、平面图原件1份、南海区狮山镇集体组织收据（电子）原件2份，上述证据均为第三方出具的原件，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2014年7月23日，原告（出租房、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同书》（以下简称涉讼合同），合同约定：甲方将位于狮山镇兴贤村第二工业区的厂房（以下简称涉讼厂房）出租给乙方使用，厂房面积约830㎡，使用期限为五年（即2014年8月10日到2019年6月30日止），两年为一租期，每次租期满两年后按上期月租金底价递增10%；厂房租赁保证金31500元，租赁期满后如乙方无损坏该厂房内的各种建筑及设施（如电线、水管等无损坏，如乙方有挖坑要恢复原状），租赁保证金则如数退回给乙方，甲方不得无故扣押，此租赁保证金在任何时候均不能抵租金。合同未到期或乙方违约则此租赁保证金当违约金，不予退还给乙方。厂房每月租金10500元，甲方收取乙方每月租金为先收租后使用该厂房。每月5日前交纳租金，乙方过期缴纳租金，每延迟一天加收滞纳金1%，若延期10天不缴纳租金，甲方有权收回该厂房的使用权，乙方无条件同意将全部保证金付给甲方弥补甲方的损失。甲方收取乙方电费保证金为人民币10000元整，电费保证金在乙方租赁期满后无息退回给乙方。涉讼合同最后注明：中途装修一下，从2015年10月25日开始计收租金。2015年9月6日，原告向被告出具收据，收据上写明收到被告厂房定金20000元，收据抬头注明：以转入到彭源利农行账号金额为准。原被告双方均在收据上签名予以确认。同月7日，被告向原告转账支付厂房定金20000元。2016年8月11日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原被告确认涉讼合同签订后，被告未实际使用涉讼厂房。另查明，涉讼厂房属于佛山市南海区狮山镇兴贤第二工业区上三经济社风梅岭旧厂房（原潘锦平厂房）的一部分。本院于2013年6月20日受理佛山市南海区大沥镇兴贤村上三股份合作经济社（因部分镇街行政区划调整，后变更为佛山市南海区狮山镇兴贤村上三股份合作经济社）诉潘锦平租赁合同纠纷一案，于2013年7月26日作出（2013）佛南法民三初字第491号民事判决，确认位于佛山市南海区狮山镇兴贤第二工业区上三经济社风梅岭旧厂房没有办理报建手续。该判决于2013年8月31日生效。至庭审辩论终结前，原告未提供涉讼厂房已取得规划许可证或经行政主管部门批准建设的相关证据材料。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。原告出租给被告的涉讼厂房未办理规划报建手续，原、被告之间形成的租赁合同无效。无效合同自始没有法律约束力，原告请求解除合同的主张本院不予支持。因无效合同取得的财产，应当予以返还。被告请求原告返还租赁保证金20000元，本院予以支持。对原告主张无须向被告退还保证金20000元的诉讼请求，本院不予支持。合同的效力及原告返还款项的义务经本院判决后才予以确定，被告主张原告从2015年10月25日起以中国人民银行同期贷款利率给付利息没有依据，本院不予支持。原告和被告共同确认双方尚未交接涉讼厂房，被告没有实际占有使用涉讼厂房，故原告要求被告支付场地使用费及违约金的诉讼请求均没有事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）彭源利应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金20000元予被告（反诉原告）王广村；二、驳回原告（反诉被告）彭源利的全部诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）王广村的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取1457.02元（原告已预交），由原告负担。反诉受理费164.09元（被告已预交），由原告负担150元，由被告负担14.09元。原告负担的150元应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予被告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员 赵 燕二〇一六年十月二十日书 记 员 谭国敏