河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1602民初3503号原告：王如勤，女，汉族，1968年8月6日出生，住河南省淮阳县。委托诉讼代理人：符新晖，河南众望律师事务所律师。被告：河南省康元置业有限公司。住所地：周口市七一路中段。组织机构代码证72583995-4。法定代表人：李帅，经理。委托诉讼代理人：张国立，系该公司法律顾问。原告王如勤与被告河南省康元置业有限公司（以下简称康元公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王如勤委托诉讼代理人符新晖、被告康元公司委托诉讼代理人张国立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王如勤向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告支付给原告逾期交房违约金7757元、逾期未办理房屋产权登记违约金5070元，合计12827元；二、依法判令被告十日内协助原告办理房屋权属证书；三、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年5月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开房建设的位于周口市七一路南侧人民公园对面的紫晶花苑小区1号楼2单元1608号房一套，建筑面积126.50平方米，房屋总价款507000元；被告应当在2011年12月31日前将经验收合格的商品房交付给原告使用，逾期交付超过90日，被告应从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金；约定被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房屋产权证书的，原告不退房，被告按已付房款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告如期按约交付了全部购房款及其他相关费用。然而，被告却违反合同约定，没有如期于2011年12月31日前交付房屋，房屋逾期至2012年5月3日交付使用，逾期交房时间长达153日。交付房屋后，被告违反合同约定，不按期将办理权属登记需由被告提供的资料报向产权登记机关备案，致使原告不能在规定期限内取得房屋产权证书。原告认为，被告的违约行为，给原告造成了极大的损失，依法依约应承担支付逾期交房违约金7757元和逾期未办理房屋权属证书违约金5070元的责任，并依法提供相关资料，协助原告办理房屋权属证书。之后，虽经原告多次催促，要求被告协助办理房屋权属登记证书、支付违约金，被告仍拒绝履行。为此，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判如所请，以维护原告的合法权益。被告康元公司辩称：一、原告主张迟延交房违约金超过了法定的诉讼时效。康元公司向原告交房的时间为2012年5月3日，从康元公司向原告交房之日，应当知道康元公司逾期交房的事实，因为原告持有双方签订的房屋买卖合同。原告于2016年8月3日才提起诉讼主张该项权利明显超过了《民法通则》第一百三十五条规定的，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，应当依法驳回原告主张逾期交房违约金的诉讼请求。二、原告主张的逾期办理产权证的违约金不符合合同约定。1、康元公司已按照合同约定对涉案房屋办理了备案登记手续，已履行协助原告办理房屋产权证的合同义务；2、假如康元公司对原告未取得涉案房屋产权证存在违约行为，应当按照双方签订的房屋买卖合同第十五条执行。因为双方签订房屋买卖合同第十五条特别约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第一项处理。第1项约定：买受人退房，出卖人在买受人提出退房之日起60日内将买受人已付房屋价款退还给买受人，并按已付房款的百分之一赔偿买受人损失。因此，原告在没有向康元公司提出退房之前，要求康元公司承担支付违约金的责任不符合法律规定和合同约定，依法应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于周口市七一路南侧人民公园对面的紫晶花苑小区1号楼2单元1608号房一套，建筑面积126.5平方米，房屋总价款507000元；合同第八条交付期限约定为被告应当在2011年12月31日前将经验收合格的商品房交付给原告使用。合同第九条有关出卖人逾期交房的违约责任约定逾期交付超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。被告应从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定为被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房屋产权证书的，双方同意按原告退房，被告在原告提出退房之日起60日内将原告已付房价款退还给原告，并按已付房款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告如期按约交付了全部购房款及其他相关费用。被告却违反合同约定，没有如期于2011年12月31日前交付房屋，直至2012年5月3日才将房屋交付原告使用，逾期交房时间153天。交付房屋后被告康元公司将原告所购买房屋在房产部门进行了备案，但因被告未能取得其开发的紫晶花苑小区1号楼总房产证，致使原告不能再规定期限内取得所购房屋的产权证书，原、被告因此引起纠纷。本院认为，本院归纳总结本案焦点：原告的主张逾期交房违约金是否超过法定诉讼时效，原告的诉请是否应得到支持。原告夏立民与被告康元公司所签的商品房购销合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十六条第一款规定，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在原告夏立民已按约支付全部房款的情况下，康元公司应当依法按约向夏立民交付房屋并协助办理房屋所有权证。由于被告康元公司存在至今未能取得所开发房屋的总证的事实，该事实涉及行政管理问题且已成为涉诉房产所有权变更登记的障碍，本案中直接判决被告康元公司履行办理所有权变更登记义务不妥当，被告康元公司应当在取得房产总证后协助原告办理所有权变更登记手续。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中原、被告对交房及产权登记有违约责任的约定，被告康元公司逾期153天才将房屋交付原告，其已构成违约，应当按合同约定承担违约责任。原告夏立民有权要求康元公司支付违约金，但原告夏立民应当在法定的两年内主张该权利。本案原告夏立民提起诉讼的时间是2016年8月3日已超过二年，被告康元公司对原告夏立民的该项请求提出已超过诉讼时效的抗辩，原告夏立民没有提供能够引起诉讼时效中止、中断的相关证据，所以原告夏立民要求被告康元公司支付逾期交付房屋违约金的请求，本院不予支持。关于原告提出的被告逾期未办理产权登记违约金的请求，因原、被告在《商品房买卖合同》第十五条约定只有原告退房的前提下，才有被告向原告支付违约金，对不退房逾期办证的违约金双方未约定，现原告不主张退房，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额507000元，从合同约定交房日后180日即2012年6月29日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准承担违约金，计算至本案起诉2016年8月3日之日止。综上所述，原告诉求合理部分，本院予以支持。被告辩解合理部分，本院予以采纳。依据《中华人民共和国合同法法》第八条、第六十条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条之规定，判决如下：被告河南省康元置业有限公司于周口市七一路南侧人民公园对面的紫晶花苑小区所涉行政管理事由消除后60日内协助原告夏立民办理1号楼2单元1608号房所有权变更登记手续。并承担逾期办证违约金（按照已付购房款总额507000元，从2012年6月29日起计算至本案起诉2016年8月3日之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准）。二、驳回原告原告夏立民的其他诉讼请求。案件受理费减半收取121元，由被告康元公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提供副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员 许 东二〇一六年十月二十一日书记员 杨丽娟