江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0682民初4409号原告（反诉被告）：应良弟。原告（反诉被告）：张苏连。原告（反诉被告）：徐云。三原告（反诉被告）共同委托代理人吕美萍，浙江省仙居县城关法律服务所法律工作者，特别授权。被告（反诉原告）：谢宏斌。被告（反诉原告）：钱国兵。被告（反诉原告）：张雷黎。被告（反诉原告）：金新沂。被告（反诉原告）：黄海荣。五被告（反诉原告）共同委托代理人姚勇华、姜林岑，江苏金皋律师事务所律师，特别授权。原告（反诉被告）应良弟、张苏连、徐云与被告（反诉原告）谢宏斌、钱国兵、张雷黎、金新沂、黄海荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案后，依法先适用简易程序，后转为普通程序并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）应良弟、张苏连、徐云及委托代理人吕美萍，被告（反诉原告）谢宏斌、钱国兵、张雷黎、金新沂、黄海荣及委托代理人姚勇华、姜林岑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告应良弟、张苏连、徐云向本院提出诉讼请求：1、判令五被告支付自2015年5月30日至合同解除之日止的租金（2015年5月30日至2016年5月5日租金为371506.85元）及自2015年6月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算的至付清之日止的利息损失；2、判令五被告支付违约金50万元；3、判令五被告赔偿原告因追款造成的住宿费、交通费等损失，合计35000元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年5月14日，原被告签订《房屋租赁协议》。协议签订后，原告（反诉被告）按约履行了义务，被告（反诉原告）仅支付租金至2015年5月31日，尚欠2015年6月1日后的租金未支付。后经原告（反诉被告）多次催讨，被告（反诉原告）均未给付。现诉至法院要求判如所请。本诉被告谢宏斌、钱国兵、张雷黎、金新沂、黄海荣辩称：1、本诉原被告之间存在租赁合同关系是事实，但合同标的物的范围包括二楼广告位，本诉原告在购房时将广告位所有权的管理让与给了开发商，导致本诉被告一直不能使用广告位。2、在原告一直未能收回广告位的使用权向被告交付的情况下，双方进行磋商，形成将租金价格变更为每年25万元的意向。虽然双方未能达成新的协议，被告申请根据每年25万元计算租金。3、根据每年25万元的租金标准，以及合同约定的租金支付期限，截止到2015年11月本诉被告应当给付的租金是37.5万。而事实上，本诉被告已经给付40万元，而此后的付款节点应当是2016年6月1日开始，故本诉被告不欠原告租金，不存在违约行为。4、由于本诉原告不能交付租赁物广告位的行为已经构成根本违约，导致本诉被告合同目的不能实现，本诉被告提起反诉，当庭通知本诉原告解除房屋租赁合同，要求本诉原告当庭接受房屋钥匙，接收房屋。综上，本诉原告所主张的欠付租金、违约金、追款费用均不能成立，应予驳回其诉讼请求。同时，本诉被告谢宏斌、钱国兵、张雷黎、金新沂、黄海荣向本院提出反诉请求：1、解除原被告2014年5月14日签订的《房租租赁协议》；2、判令反诉被告给付违约金50万元；3、判令反诉被告赔偿原告装修费用292909元（为暂定价，具体以司法鉴定为准）；4、诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：因反诉被告未能按约履行交付二楼广告位的合同义务，构成根本违约，致使反诉原告合同目的不能实现，请求判如所请。反诉被告（本诉原告）辩称：1、反诉被告（本诉原告）已经按约交付了广告位，不存在根本违约。2、反诉原告未足期使用租赁物要求解除合同，合同解除后应按约承担违约责任，并按原状返还租赁物。3、反诉原告在租赁物中装修是其经营所需，不是应反诉被告的要求，反诉被告对此不承担责任。本诉原告（反诉被告）为证明其诉称主张，向本院提交如下证据：1、房屋租赁协议，证明原被告签订租赁协议，协议对租金给付、违约责任等均予以约定；2、催收费用清单票据、高速公路收费收据，证明本诉原告6次到如皋向本诉被告主张租金权利，花费近10万元；3、收据两份，证明2014年6月1日至2014年8月30日本诉原告收到本诉被告租金10万元，押金8万元；4、王某的证明，证明本诉被告承租案涉房屋后一直在使用二楼广告位，并向王某支付了广告费用委托其帮忙做广告；5、商铺现场照片两张，证明本诉被告承租案涉房屋后一直在使用商铺，并多次开办展销会。本诉被告（反诉原告）发表质证意见如下：对证据1真实性没有异议，租赁协议上违约条款针对的是根本性违约，不是对逾期支付租金的约定，该约定明显过高，应当予以调整。对证据2催收费用清单票据真实性、关联性不予认可。本诉原告主张权利的费用应根据法律规定的标准和项目确定。高速公路收费收据的真实性没有异议，与本案没有关联性。本诉原告长期奔波扩大的损失，应当由其自行承担。对证据3真实性、合法性、关联性没有异议，本诉被告已经支付本诉原告40万元。对证据4因证人没有出庭，对书面证言真实性不予认可，证人王某作为收取费用的利害关系人的单方陈述不能成立。对证据5真实性不予认可，该照片反映的是商铺，不是广告位。这些照片不是来自本诉被告的活动现场，也看不出本诉被告一直在使用。本诉被告（反诉原告）为证明其诉称主张，向本院提交如下证据：1、本诉原告之一的徐云与南通市金威置业有限公司签订的房屋买卖合同，证明本诉原告将外墙面的管理权让渡给出卖人，无法履行交付义务。出卖人聘请的物业公司向本诉被告主张权利，导致本诉被告不能使用二楼广告位；2、本诉被告发给本诉原告的房租租赁协议稿及协议修改稿，证明本诉原告未按合同约定交付广告位，双方协商后租金价格调整为每年25万元。3、租赁物外墙照片一组，证明租赁协议约定的广告位实际被多家单位和个人使用，反诉被告一直未能交付二楼广告位。新的商铺出租广告牌表明，自2016年6月23日第一次庭审后，房屋实际处于反诉被告的控制中；4、2016年7月28日苏浙大市场物业管理人员王泰山和徐总的录音资料一份，证明反诉被告出租的房屋因其与开发商的合同约定，不能交付反诉原告；5、装修现场录像及清单一份，证明装修损失，并对该损失申请司法鉴定。本诉原告（反诉被告）发表质证意见如下：对证据1真实性没有异议，对证明对象有异议，本诉原告支付2万元取得了墙面广告权，已经向本诉被告交付了广告位，本诉被告也分别于2014年5月14日和2014年9月1日分两期向本诉原告支付10万元租金。并且管理权的让渡并非是使用权的让渡。对证据2真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明原被告达成新的租赁条款。对证据3真实性无法认定，关联性有异议。照片拍摄时间无法确定，也不能反映本诉原告未交付广告位，反而能证明本诉被告在使用广告位，且延伸到了3楼和4楼。对证据4系证人证言，因证人未到庭接受质询，证言无法采信。通话内容不能反映通话人的身份、时间、与本案的关系，对白含糊不清，也不能达到反诉原告的证明目的。对证据5录像反映的是卫生间设施附属和装饰、地毯等，反诉被告要求反诉原告予以拆除，返还原状。对清单上的材料无法确定。经审理查明：2011年1月16日，买受人徐云与出卖人南通金威置业有限公司（以下简称金威置业）签订商品房买卖合同，徐云购买金威置业建设的金威.苏浙大市场第107幢2层204南号房，合同约定：“该商品房所在楼宇的屋面使用权归属该楼宇全体业主，该商品房所在楼宇的外墙面管理权归属出卖人”。2014年5月14日，应良弟、张苏连、徐云（作为甲方）与谢宏斌、钱国兵、张雷黎、金新沂、黄海荣（作为乙方）签订房屋租赁协议。协议约定：甲方将位于如皋苏浙大市场107幢2层商铺（包括二楼广告位及一楼电梯口）出租给乙方；合同期限为五年，自2014年6月1日至2019年5月31日；第一年至第三年每年40万元租金，第四年42万元租金，免第五年租金。租金支付方式为合同签订时乙方向甲方支付10万元，此款充抵2014年6月1日至2014年8月30日租金，在甲方协助乙方与苏浙市场交接完毕且乙方收到本合同房屋所有业主的授权确认书之日，乙方向甲方支付2014年9月1日至2014年11月30日的10万租金。以后每年6月1日、12月1日乙方向甲方支付下一个半年的租金；合同签订后，如有违约，违约方赔付对方违约金50万元。协议签订当天，徐云、张苏连出具收据两份，分别载明“收到谢宏斌租房押金捌万元”和“收到谢宏斌租金拾万元（2014年6月1日至2014年8月31日的租金）。租赁协议签订后至原告（反诉被告）起诉之日，被告（反诉原告）共向原告（反诉被告）支付租金40万元。以上事实有原被告的庭审陈述、房屋租赁协议、商品房买卖合同、收据等证据在卷佐证。因被告未能如期支付房屋租赁费用，原告于2016年5月5日诉至本院，要求判如所请。审理中，原告（反诉被告）放弃要求被告（反诉原告）承担利息损失的要求。双方于2016年8月30日达成一致意见，同意解除合同，但未就租赁物钥匙进行交接，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付自合同解除之日起至被告（反诉原告）实际交付房屋之日止按照租金标准的房屋占用费。被告（反诉原告）称仅于2015年1月18日向王某支付5000元左右后使用广告位做过一次广告，王某是买同一幢楼的四楼、五楼的业主，其是否具有使用权我们也不知道。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原被告2014年5月14日签订的房屋租赁协议系双方的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，该租赁协议合法有效。后双方在2016年8月30日一致同意解除双方所签订的该份租赁协议，故本院确认该租赁协议已于2016年8月30日解除。本案争议焦点为：1、原被告双方有无对2014年5月14日签订的租赁协议约定的每年40万元租金条款进行变更？2、至起诉之日，被告（反诉原告）是否尚欠原告（反诉被告）租金？3、原告（反诉被告）有无根据租赁协议的约定向被告（反诉原告）交付广告位？4、被告（反诉原告）是否应承担违约责任？如果承担，违约金数额如何确定？5、原告（反诉被告）是否应当赔偿被告（反诉原告）房屋装潢的相关损失及原告（反诉被告）是否能够要求被告（反诉原告）支付追要租金产生的交通费损失。关于争议焦点1：本院认为，被告（反诉原告）提供的房屋租赁协议修改稿并没有协议当事人的签名，不能认定系双方意思表示达成一致，该租赁协议修改稿的内容对协议双方不产生约束力，故不能认定原告（反诉被告）同意将租金修改为每年20万元。关于争议焦点2：基于原告（反诉被告）没有修改租金的意思表示，房屋租赁金额仍为每年40万元。自双方2014年5月14日签订协议至今，被告（反诉原告）仅向原告（反诉被告）支付40万元租金，即被告（反诉原告）仅按照协议约定支付了一年的租金。2015年6月1日至2016年8月30日，双方协商同意解除合同之日，被告（反诉原告）尚欠原告（反诉被告）租金466666元，应予给付。合同解除后，被告（反诉原告）即应当交还房屋给原告(反诉被告)，交还房屋的义务方为被告（反诉原告），但由于双方就房屋的交还与接收未能协商达成一致意见，且该讼争房屋大门的锁仍在被告（反诉原告）处，故合同解除之后，被告（反诉原告）仍需按照租金标准向原告支付至实际交付之日占用租赁房屋的费用。关于争议焦点3：本院认为，原告（反诉被告）之一的徐云与金威置业房屋买卖合同上仅写明的是外墙面管理权归出卖人，并没有约定外墙面使用权的归属。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本机构部分，通道、楼梯、大堂等共同通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或设备间等结构部分；……。第四条规定，业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法、管理规约，损害他人合法权益的除外。由此可见，外墙面属于特定房屋全体业主所有，不属于开发商或者其他人员，单个业主可以对与其专有部分紧密相连的外墙面进行合理使用。案涉租赁物由金威置业出卖给本案原告（反诉被告），原告（反诉被告）即拥有与其专有部分紧密相连的外墙面合理使用权，开发商并无使用权。被告（反诉原告）虽辩称原告（反诉被告）因将广告位所有权的管理权让渡给了开发商，没有向其交付广告位，也未提供证据证明，故对本院对被告（反诉原告）的辩解不予采信。且租赁协议签订日，被告（反诉原告）即向原告（反诉被告）交付押金8万元，租金10万元，后又陆续支付部分租金，且未向原告主张要求交付广告位。如原告（反诉被告）没有按照协议内容交付广告位，则一方面被告（反诉原告）及时向原告提出交付广告位的要求，另一方面被告（反诉原告）无需陆续支付相应租金。被告（反诉原告）辩称仅使用一次广告位，并向案外人王某支付了5000元的费用。庭审中，被告（反诉原告）陈述对王某是否具有广告位的使用权也并不清楚，故对其给付5000元的费用不能确定为广告位的费用。关于争议焦点4：原告（反诉被告）主张依据合同约定，要求被告（反诉原告）支付50万元违约金。被告（反诉原告）认为偏高，应当予以调整。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，房屋租赁协议虽约定违约方需赔付对方违约金50万元，但综合考量原告（反诉被告）的损失即2015年6月1日至2016年8月30日的租金及房屋占用费的损失，原告（反诉被告）主张的违约金50万元，明显超过原告的实际损失。本院酌情认定由被告（反诉原告）支付15万元作为应向原告（反诉被告）支付的违约金。关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付50万元违约金，因原告（反诉被告）不存在违约行为，故对被告（反诉原告）的该项诉讼请求本院不予支持。关于争议焦点5：关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿装修费用292909元，且对该项损失申请司法鉴定。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十一条第（二）项规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，被告（反诉原告）未按期向原告（反诉被告）支付租赁费用，系合同违约方，且原告（反诉被告）未表示同意利用，故对被告（反诉原告）要求赔偿装修损失，本院不予支持。关于原告（反诉被告）主张的追讨租金的损失35000元，原告（反诉被告）虽然提供了油费发票、过路费发票、住宿费发票予以证明，但无法确认这些票据与本案的关联性。追讨租金并不必然会产生交通费。原告（反诉被告）居住在浙江省，租赁物在如皋，原告主张交通费应与租赁物在如皋这一因素有关联。故本院对原告的该项主张不予支持。据此，按照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十一条第（二）项规定之规定判决如下：一、确认原告（反诉被告）应良弟、张苏连、徐云与被告（反诉原告）谢宏斌、钱国兵、张雷黎、金新沂、黄海荣于2014年5月14日签订的《房屋租赁协议》经双方协商已于2016年8月30日解除。二、被告（反诉原告）谢宏斌、钱国兵、张雷黎、金新沂、黄海荣支付原告（反诉被告）应良弟、张苏连、徐云20**年6月1日至2016年8月30日的租金损失466666元及自2016年8月31日计算至被告（反诉原告）实际交付房屋之日止按40万元/年计算的房屋占用损失。三、被告（反诉原告）谢宏斌、钱国兵、张雷黎、金新沂、黄海荣支付原告（反诉被告）应良弟、张苏连、徐云违约金150000元。以上二、三项于本判决生效后立即支付。四、驳回原告（反诉被告）和被告（反诉原告）的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12870元，由被告（反诉原告）谢宏斌、钱国兵、张雷黎、金新沂、黄海荣负担3870元，由原告（反诉被告）应良弟、张苏连、徐云负担9000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费12870元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82）。审 判 长  王 华代理审判员  商晶晶人民陪审员  臧亚军二〇一六年十月二十七日见习书记员  黄欣蓉