江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏1003民初7011号原告:扬州京国实业有限公司，住所地在扬州市京华城路168号。法定代表人:骆俊福，该公司董事长。委托诉讼代理人：宗宏根，江苏理华律师事务所律师。委托诉讼代理人：马震宇，江苏理华律师事务所律师。被告：黄红霞，女，1977年12月2日生，汉族，住扬州市广陵区。委托诉讼代理人：康芬，江苏擎天柱律师事务所律师。原告扬州京国实业有限公司（以下简称京国公司）与被告黄红霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告京国公司的委托诉讼代理人宗宏根、马震宇、被告黄红霞的委托诉讼代理人康芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告京国公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的租赁合同于2016年7月27日解除；2、被告立即迁让出承租的位于扬州市京华城路168号的京华城全生活广场一楼15022+15023区域、将承租区域恢复原状并返还给原告；3、被告支付拖欠的综合费151025元及逾期付款违约金23476.29元（请求判决至实际清偿之日止）、审图费500元、节庆促销费3000元、垃圾清运费6120元、房屋占用费（自2016年7月28日起至实际迁让出承租区域恢复原状并返还之日止，按租赁合同约定的综合费标准计算）；4、被告支付律师费8661元。事实和理由：2016年3月，原告与被告签订《租赁合同》一份，约定原告将位于扬州市京华城路168号京华城全生活广场一楼15022+15023区域出租给被告用于经营咖啡简餐，租赁期间自2015年12月1日起至2021年3月31日止，原告同意给予被告4个月免租期，自2016年4月1日起计算租赁年度并计收综合费，综合费按照先付后用的原则，被告每三个月向原告支付一期综合费。被告应当于进场前向原告缴纳第一租赁年度第一期综合费155125元、建筑机电审图费500元、垃圾清运费6120元、节庆促销费3000元等费用。原告依约向被告交付租赁区域，被告仅支付综合费50000元，其余款项未付。且被告于2016年7月7日擅自停业，被告的行为已经构成违约，原告依约通知被告解除双方签订的租赁合同，但被告至今未将租赁区域返还给原告。被告黄红霞辩称，1、2016年5月12日，被告将案涉房屋转租给第三人胡国桥，并且口头告知原告，原告在2016年5月份之后，一直电话与胡国桥联系拖欠综合费事宜，所以原告主张的所有费用应由第三人胡国桥承担；2、2016年7月7日，由于胡国桥拖欠员工工资，员工罢工，2016年7月9日，原告将承租区域停水停电，造成蓝湾咖啡无法经营，被告协助协商，希望原告先把水电开通，将店正常经营，再帮助原告寻找胡国桥解决拖欠租金事宜，但原告未准许；3、如果判令由被告承担费用，由于原告停水停电造成咖啡店无法经营，原告所主张拖欠的综合费应计算至2016年7月7日，房屋占用费被告以及第三人均不予承担。拖欠综合费的违约金应该只按照同期银行贷款利率的1.3倍计算。对于节庆促销费，因为本店仅营业三个多月，并未参与原告处的任何节庆促销，应不予支付。对于垃圾清运费，应按照原告实际承租房屋的天数按比例予以计算。对于律师费和诉讼费，被告不应承担；4、被告在原告处有保证金97200元，该费用应予扣除。本院经审理认定事实如下：2016年3月9日，原告京国公司（甲方）与被告黄红霞（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：1、甲方将扬州市京华城路168号京华城全生活广场一楼15022+15023区域出租给乙方使用，租赁面积为340㎡，甲方同意乙方将承租区域用于经营咖啡简餐（蓝湾咖啡）；2、租赁期间自2015年12月1日起至2021年3月31日止，甲方同意给予乙方四个月的免租金装修期，该装修期包含在租赁期间内，乙方应于2016年4月1日正式对外营业，甲方从2016年4月1日起向乙方计收租金；3、租赁期间，第一租赁年度综合费计620500元/年（2016年4月1日至2017年3月31日按5元/㎡/天），第二租赁年度综合费计670140元/年，第三租赁年度综合费计724744元/年，第四租赁年度综合费计785216.4元/年…；4、乙方综合费支付方式采用“先付后用”的原则，乙方每三个月向甲方支付一期综合费。第一年第一期综合费155125元（2016年4月1日至2016年6月30日期间）支付时间为乙方进场前一次性支付，第二期至第四期综合费（2016年7月1日至2017年3月31日期间），分别于2016年6月1日前、2016年9月1日前、2016年12月1日前各缴纳综合费155125元；5、乙方应于合同签订后一周内交纳履约保证金103500元；6、乙方进场前，必须缴清进场前一次性施工费用，建筑机电审图费500元、垃圾清运费6120元/年、节庆促销费3000元/年；7、乙方逾期交纳综合费及/或水电费等费用，甲方有权以逾期款项金额为基数，按日收取千分之一的逾期付款违约金，乙方逾期10天交纳综合费及/或水电费等费用，视为乙方根本违约，甲方有权解除合同、没收履约保证金、按逾期金额日千分之一的标准向乙方收取逾期付款违约金，并要求乙方赔偿损失；8、本合同约定的乙方违约应承担甲方的损失赔偿范围和费用，包括甲方直接、间接损失和预期的收入损失，以及甲方支付的诉讼费用、律师费用等；9、在执行本合同过程中一方给另一方的通知可以书面形式通过当面送达、快递、邮寄、传真等形式发送给对方，各方通讯地址及传真号分别为：甲方通讯地址…，乙方通讯地址为扬州市邗江区百祥路栖月苑79幢，联系电话177××××5999、180××××1199。甲方给乙方的通知亦可以电话、短信等形式发送给乙方，如联系电话发生变更，乙方及时以书面方式通知甲方，否则，甲方按本合同所载的乙方联系电话进行电话通知或短信通知的，均视为甲方所有通知均已送达乙方、乙方已收悉通知，由此而引起的责任和不利后果均由乙方承担；10、本合同期满终止或提前解除时，乙方应在合同终止或解除之日起三日内按如下顺序完成撤场，即与甲方结清所有费用、迁离出区域、将区域恢复原状并交还给甲方。合同签订后，原告依约向被告交付上述承租区域，被告用于经营蓝湾咖啡。被告向原告支付综合费50000元。期间,被告向原告提交柜位审图，原告进行了审核。2016年7月10日，原告向被告发出《解约函》一份，主要内容为：贵我双方于2016年3月签订《租赁合同》一份…根据合同约定，你方采用先付后用的支付方式，每三个月支付一期综合费，每期综合费应提前一个月支付。然而你方拖欠我司综合费、垃圾清运费、节庆促销费、履约保证金等各项费用至今，经我司屡次催款后仍置若罔闻。截至2016年6月30日，你方拖欠我司综合费260250元，履约保证金103500元，审图费500元，节庆促销费3000元，垃圾清运费6120元，共拖欠费用373370元。且你方自2016年7月7日起便擅自停业至今，已严重违背合同约定。你方的欠租、停业等种种行为已导致我司的合同权益受到实质损害，符合约定的合同解除情形，我司现特依据《租赁合同》10.2、11.3（a）(g)等约定，郑重通知贵司，解除贵我双方的租赁合同，贵我双方租赁合同关系自贵司收函之日起即行终止。请贵司接函后立即按照原《租赁合同》的相关约定结清拖欠我司的综合费及其他相关费用、履行撤场手续，并于三日内迁离并交回上述承租区域，实际产生的相关费用照实结算。2016年7月27日，被告收到原告的短信知晓上述原告解除房屋租赁关系事宜。2016年8月22日，原告因与被告黄红霞房屋租赁合同纠纷一案委托江苏理华律师事务所办理诉讼事宜，支付律师费8661元。庭审中，被告提供了由案外人胡浩芬、刘红兰分别向原告缴纳的履约保证金87200元、10000的收据两份，认为该费用应予扣减。本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方均应按照约定履行各自的义务。一、关于原告主张确认原、被告之间的租赁关系于2016年7月27日解除。根据合同的约定，综合费的支付方式采用“先付后用”的原则，扣除四个月的免租期，被告应于进场前，即2015年12月1日前，支付第一年第一期综合费为155125元（2016年4月1日至2016年6月30日期间）。被告逾期10天交纳综合费及/或水电费等费用，视为乙方根本违约，原告有权解除合同。现因被告仅支付第一期综合费50000元，原告有权按照合同约定解除双方之间的租赁合同。因原告已向被告发出《解约函》，而被告于2016年7月27日收到该解约函，故本院依法确认原、被告之间的租赁关系于2016年7月27日起解除。二、关于原告主张被告迁让出承租区域并恢复原状后返还。根据合同约定“本合同期满终止或提前解除时，乙方应在合同终止或解除之日起三日内按如下顺序完成撤场，即与甲方结清所有费用、迁离出区域、将区域恢复原状并交还给甲方”，现原、被告之间的租赁关系已经解除，被告应将租赁物返还原告，原告据此要求被告迁让出扬州市京华城路168号京华城全生活广场一楼15022+15023区域并恢复原状后返还的诉讼请求亦应支持。三、关于原告主张的综合费及违约金、房屋使用费。根据租赁合同的约定，第一租赁年度综合费计620500元/年，第二租赁年度综合费计670140元/年，第三租赁年度综合费计724744元/年，第四租赁年度综合费计785216.4元/年…，第一年第一期综合费155125元交纳期间为2016年4月1日至2016年6月30日期间，故至合同解除之日2016年7月27日止，被告应支付原告综合费201025元（620500元/年÷4+620500元/年÷365天×27天），现因被告已交纳综合费50000元，故被告尚需支付综合费151025元。因被告拖欠综合费，被告违约，原告有权要求被告支付违约金。但因合同中约定的“乙方逾期交纳综合费及/或水电费等费用，甲方有权以逾期款项金额为基数，按日收取千分之一的逾期付款违约金”，该违约金的约定明显过高，被告亦请求法院酌减，故本院依法酌定按照同期银行贷款利率的二倍计算。合同解除后，被告继续占用承租区域的，应当向原告支付区域使用费。原告主张被告自2016年7月28日至实际返还承租区域之日止按租赁合同约定的年综合费支付使用费有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称，原告于2016年7月7日对承租区域断水断电，因此被告不应承担7月7日之后的综合费及使用费，因被告未能提供证据证明原告断水断电的事实，且被告不予认可，故对该辩解本院不予采纳。四、关于原告主张被告支付审图费、节庆促销费、垃圾清运费。根据租赁合同约定“乙方进场前，必须缴清进场前一次性施工费用，建筑机电审图费500元、垃圾清运费6120元/年、节庆促销费3000元/年”，但因垃圾清运费、节庆促销费交纳以年计算，而双方约定综合费的交纳起算时间为2016年4月1日，同时，双方的租赁关系已于2016年7月27日起解除，故被告应支付上述租赁期间的垃圾清运费1989元（6120元/年÷12月×3+6120元/年÷12月×27/30）、节庆促销费975元（3000元/年÷12月×3+3000元/年÷12月×27/30）、建筑机电审图费500元。五、关于原告主张被告支付律师费8661元。依据租赁合同的约定，违约方应承担包括律师费用在内的各项损失，现原告支付律师费8661元并未超出律师收费标准，故原告要求被告支付律师费8661元有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，原告主张确认双方之间的租赁合同于2016年7月27日解除、要求被告迁让出承租区域、恢复原状后返还、被告支付综合费151025元、区域使用费、审图费500元、律师费8661元的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张被告支付节庆促销费、垃圾清运费、综合费的违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。被告辩称，应由案外人胡国桥承担支付责任，对此，因原、被告之间存在租赁关系，案外人非为合同的相对方，故被告该辩称意见无事实和法律依据，本院不予采信。被告辩称由胡浩芬、刘红兰分别向原告缴纳的履约保证金87200元、10000元应予扣减，因该费用的交纳主体并非被告，且原告不同意退还，而被告未能提供证据证明两案外人已经将该费用的债权转让给被告，与本案无涉，故对被告该辩称意见本案不予处理。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告扬州京国实业有限公司与被告黄红霞于2016年3月9日签订的《租赁合同》于2016年7月27日起解除；二、被告黄红霞于本判决生效后十五日内迁让出承租的扬州市京华城路168号京华城全生活广场一楼15022+15023区域、并恢复原状后返还给原告扬州京国实业有限公司；三、被告黄红霞于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告扬州京国实业有限公司综合费151025元及逾期付款违约金（自2015年12月1日起至实际给付之日止，以所欠综合费为105125元基数；自2016年6月1日起至实际给付之日止，以所欠综合费45900元为基数；以上均按同期银行贷款利率的二倍计算）；四、被告黄红霞于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告扬州京国实业有限公司2016年7月28日至实际返还承租区域之日止的使用费（使用费按租赁合同约定的年综合费计算）；五、被告黄红霞于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告扬州京国实业有限公司垃圾清运费1989元、节庆促销费975元、建筑机电审图费500元；六、被告黄红霞于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告扬州京国实业有限公司律师费8661元；七、驳回原告扬州京国实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2342元,由原告负担25元、被告黄红霞负担2317元（原告已垫付，原告同意其预交的案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效后十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判员  李五二〇一六年十月三十一日书记员  孟婷