上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第2019号原告：洪翠风。委托诉讼代理人：郝肖赞，上海瀛东律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘站，上海瀛东律师事务所律师。被告：何根林。委托诉讼代理人：顾積伟，上海福一律师事务所律师。委托诉讼代理人：李影，上海福一律师事务所律师。被告：钱礼彬。第三人：平安银行股份有限公司上海分行。负责人：杨某。委托诉讼代理人：王珏，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：冯祯华，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。原告洪翠风与被告何根林、钱礼彬确认合同无效纠纷一案，本院于2015年8月26日立案受理后，先适用简易程序审理。后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序，于2016年1月14日公开开庭进行了审理。后因案情需要，本院于2016年4月25日追加平安银行股份有限公司上海分行（下称平安银行）作为第三人参加诉讼，并于2016年8月9日公开开庭进行了审理。原告洪翠风的委托诉讼代理人郝肖赞，被告何根林及其委托诉讼代理人顾積伟，被告钱礼彬，第三人平安银行的委托诉讼代理人王珏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪翠风向本院提出诉讼请求：1、要求确认被告何根林与被告钱礼彬、原告洪翠风签订的关于上海市闵行区×村×号×室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；2、判令被告何根林将房屋产权恢复登记至原告及被告钱礼彬名下，过户产生的相关费用由原告承担。事实和理由：上海市闵行区×村×号×室系原告及被告钱礼彬共有，两人共同居住在内，该房系他们的唯一住房。2015年7月，何根林起诉原告与钱礼彬排除妨害纠纷的传票送达涉案房屋后，原告才得知该房屋产权已于2009年7月27日变更登记在何根林名下。然原告没有将房屋出售给何根林的意思。2009年2月，两被告诱骗原告至松江公证处签字，办理了虚假的卖房委托公证书。两被告恶意串通，将上述房屋出卖给何根林，损害原告利益，原告未得分文房款。钱礼彬以钱礼彬及原告的名义与何根林签订的房地产买卖合同系以合法形式掩盖非法目的，以房屋买卖的形式骗取平安银行贷款609,000元。贷款审批后该款项发放至钱礼彬名下，但款项到账后马上被何根林控制，最终何根林获得了该笔贷款。故原告诉至法院，要求法院保护老年人的合法权益。被告何根林辩称：其为改善住房条件，经朋友介绍购买涉案房屋，也上门看过房，购房手续合法，要求驳回原告的诉讼请求。买卖双方约定以90万元转让涉案房屋，其第一次向钱礼彬转账25万元，其向平安银行贷得款项609,000元被直接放贷至钱礼彬账户，余款41,000元待原告、钱礼彬搬离涉案房屋后才向原告和钱礼彬支付。且原告早在2010年平安银行诉何根林贷款纠纷案判决后就已知道房屋产权情况，因原告一直居住在内，静安法院目前没有继续执行。被告钱礼彬辩称：其结识放高利贷的人以后，为偿还高利贷债务，在放高利贷人的怂恿下，欲把涉案房屋做成假买卖向银行骗取贷款，何根林是高利贷方找来帮助其办贷款的。何根林并非真实的购房人，也未上门看过涉案房屋。放高利贷人将原告骗至松江某处一小房间办理了虚假的公证书。后其与何根林、高利贷方的顾某某三人在闵行交易中心签订了房地产买卖合同。其的身份证、银行卡均被何根林、顾某某控制。顾某某将首付款25万元先转给何根林，何根林再转账给其后，其再以转账的方式还给了顾某某。银行放贷609,000元至其账户后，何根林逼迫其转出516,000元。其并未真正收到首付款25万元和银行放贷的609,000元，其系上当受骗，故该房地产买卖合同应当认定为无效。第三人平安银行述称，其对原、被告间的纠纷不清楚。第三人与何根林、王某某签订的借款合同及抵押合同真实有效，涉案房屋上已设立以第三人为权利人的抵押，也合法有效，故第三人的权利不应受到损害，应保护第三人作为债权人的利益。贷款已暂停归还，第三人诉何根林贷款纠纷案目前静安法院执行中，已启动评估拍卖程序。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述，本院认定事实如下：上海市闵行区×村×号×室房屋的房地产权利原登记为洪翠风与钱礼彬共同共有。洪翠风系钱礼彬之祖母。钱礼彬于2009年2月13日携洪翠风至上海市松江公证处办理了公证手续，内容为洪翠风委托钱礼彬代为办理上海市闵行区×村×号×室房屋的抵押登记及注销手续、还贷事宜、签订买卖合同、收取房地产转让价款、银行贷款、产权过户登记手续等。2009年6月16日，在交通银行，案外人顾某某于11时49分转账25万元给何根林，何根林于11时51分转账25万元给钱礼彬，钱礼彬于11时53分转账25万元给顾某某。钱礼彬称，此系为获得支付首付款的银行流水，实际其分文未得。2009年6月24日，钱礼彬、洪翠风（出售方、甲方）与何根林（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定何根林以90万元购买上述房屋，双方于2009年7月1日之前办理过户手续。该合同关于付款方式、房屋交接日期、违约责任等内容均为空白。其中洪翠风名字由钱礼彬代签。2009年7月27日，上述房屋的房地产权利登记到何根林名下。另查明，2009年7月1日，何根林、王某某与平安银行签订《个人借款合同》，向平安银行借款609,000元。同日，何根林与平安银行签订《抵押合同》，以上述房屋作抵押担保，并办妥了抵押登记手续。抵押权登记证明号为闵200912034743号。2009年8月5日，平安银行将609,000元贷款发放于钱礼彬账户。钱礼彬当天随即转账516,000元给案外人袁某某。钱礼彬称该款系高利贷方向其收取的办理公证和贷款的手续费。因何根林、王某某从未归还贷款本息，平安银行于2010年4月诉至上海市静安区人民法院。2010年4月，静安法院判决何根林、王某某向平安银行归还本息，若何根林、王某某不履行付款义务，平安银行可以申请房屋折价或申请拍卖等所得价款优先受偿。现该案在静安法院执行程序中，涉案房屋进入拍卖阶段。涉案房屋由洪翠风、钱礼彬居住至今。洪翠风得知上述情况后，向公证机关申请撤销公证委托书，未果，致涉讼。上述事实，由原告提供的公证书、上海市房地产买卖合同、交通银行转账凭证、对账单、户口簿、撤销公证申请书及送达凭证，被告何根林提供的上海市房地产买卖合同、抵押合同、个人借款合同、静安法院民事判决书、本院至农业银行闵行支行调取的证据以及原告、被告、第三人的庭审陈述所证实。本院认为，买卖房屋系当事人的重大民事行为，当事人必然会对转让价格、付款方式、房屋交付日期、违约责任承担等作出明确约定，进而体现于买卖合同条款之中。审查涉案的买卖合同，双方当事人对房屋买卖合同一些主要条款无约定，与通常的房屋买卖合同形式上不符。从该合同的履行情况看，首期房款25万元在银行流转后又回到案外人顾某某处，何根林对此不能作出合理解释。再次，涉案房屋出售后，仍由出售方洪翠风、钱礼彬居住，始终未完成交接。何根林买受涉案房屋后，以该房向平安银行贷得款项609,000元，却分文未还贷款本息，该款由钱礼彬取得。可见买卖双方之间不存在真实的房屋交易，钱礼彬系利用洪翠风年老对公证事宜的无知，被告何根林仅为协助钱礼彬以房屋买卖形式套取银行贷款，这种方式违反了国家金融管理的相关规定，因而该买卖合同当属无效。鉴于第三人平安银行是通过合法方式取得涉案房屋的抵押权，故虽然房屋买卖合同无效，但不影响平安银行的抵押权效力，并有权要求借款人按期归还借款本息。因第三人平安银行诉何根林金融借款合同纠纷案已经进入静安法院的执行程序，涉案房屋可能被拍卖，故本院对房屋买卖合同无效的后果在本案中不作处理，当事人可待有关事项确定后另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：一、确认合同甲方落款署名为“洪翠风、钱礼彬”、乙方落款为被告何根林，就上海市闵行区×村×号×室房屋于2009年6月24日签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号705518）无效；二、驳回原告洪翠风其余诉讼请求。案件受理费12,800元，由被告钱礼彬、何根林各半负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  邹巧弟审 判 员  沈 群人民陪审员  邓红霞二〇一六年十月二十四日书 记 员  缪丽丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。