广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0783民初568号原告：胡建学，男，汉族，1988年6月30日出生，住址：广东省开平市。委托代理人：张巨欢，广东知成律师事务所律师。委托代理人：余惠玲，广东知成律师事务所实习律师。被告：江门市领美投资有限公司，住所地：开平市三埠区祥龙一区182号，组织机构代码证代码：694715587。法定代表人：焦健鹏。委托代理人：李静，广东中汉律师事务所律师。原告胡建学诉被告江门市领美投资有限公司（以下简称“领美公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2016年3月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月9日公开开庭进行了审理。原告胡建学及其委托代理人张巨欢，被告江门市领美投资有限公司的委托代理人李静到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告胡建学向本院提出诉讼请求为：1、请求判决被告向原告支付逾期交房违约金34732元（暂计算至2016年2月29日，余款从2016年3月1日起计至实际交楼之日止，以456999元为基数，以日利率万分之五计算）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年8月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于开平市祥龙中路50号领美花园10幢603房的房屋，总价款为456999元；被告应在2015年9月30日前交付经验收合格的房屋，若不能在上述期限前交付房屋，则从2015年10月1日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告已全部支付购房款，但被告至今仍未能交楼，违反了合同的约定，侵犯了原告的合法权益。鉴于被告对逾期交房的问题不予置理，原告为维护本人的合法权益，现根据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定提出诉讼。原告胡建学对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、原告胡建学的身份证（复印件）一份；2、被告江门市领美投资有限公司的组织机构代码证（复印件）一份；3、商品房买卖合同复印件一份；4、发票3张复印件一份；5、关于开平领美花园劳资等纠纷的情况说明复印件一份；6、住宅专项维修资金专用收据复印件一份。被告领美公司辩称：被告不同意原告的全部诉讼请求。理由1、被告已在2015年12月29日以邮政快递的形式寄出收楼通知书，通知原告于2016年1月28日至29日前来办理收楼手续，由于商品房完成验收的时间是在2016年1月27日，并且我方发出的收楼催告函是要求原告在2016年1月28日至29日进行收楼，所以原告是在商品房经过验收合格后进行收楼的。2、合同约定在2015年9月30日的交楼日期，由于开平住建局在2014年12月9日通知被告对本案的工程项目实施停工处理，为此被告只有暂时停工，并对该通知提起行政复议。江门市住建局在2015年4月8日复议决定撤销开平住建局的上述通知，这可证明开平住建局要求被告停工是错误的行政行为。被告在收到复议行政书后马上复工。由于政府的原因导致工期延误了4个月，根据合同第8条的约定被告可以对收楼时间予以延期，现在被告通知原告收楼的时间延误了尚不到4个月，由于原告没有前来收楼，根据合同约定被告不承担违约责任，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告领美公司在举证期限内提供证据有：1、关于暂停办理江门市领美投资有限公司在我局有关业务的通知、行政复议决定书复印件各一份；2、收楼通知书、特快专递邮寄单据、收楼须知复印件各一份；3、收楼催告函、特快专递邮寄单据复印件各一份；4、补充协议一份；5、开平市工程建设项目竣工联合验收终审意见书、工程质量竣工联合验收通知书、江门市公安消防局建设工程消防验收意见书复印件各一份；6、EMS邮寄查询凭单打印件一份。本院依法向开平市住房和城乡建设局调取开平领美花园C1C4幢建设项目监督管理证据如下：竣工验收备案表（4页）、建筑工程施工许可证、施工合同（4页）、建设工程安全监督管理行政执行委托书及建设工程质量监督管理行政执行委托书（7页）、监理日志（19页）、现场检查记录相片（3页）、建设工程安全隐患整改情况报告书及复工申请书（5页）、开建字【2015】89号责令停止违法行为通知书、建设工程施工安全整改通知单（6页）复印件各一份。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，双方当事人对提交的证据及法院调取的证据进行质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人有争议的证据认定如下：原告胡建学提交的证据5未能证明与本案具有关联性，本院不予采纳。对被告领美公司提交的证据1，本院审查认定该证据来源合法，具备真实性、但关联性本院不予以认定。对被告提供的其他证据的合法性，真实性，关联性本院予以认定。对本院调取的证据，被告质证提出的关联性异议理据不足，本院对调取证据的真实性、合法性、关联性予以确认。根据认定的证据和原、被告的陈述，本院查明事实：2014年8月22日，原告胡建学与被告领美公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买开平市三埠区祥龙中路50号领美花园10幢603房的房屋，房屋总价款为人民币456999元。合同在“交付期限”的第八条对交付房屋进行了约定：“出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；而第1种条件为：1、“该商品房经验收合格”。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、因政府部门行为导致出卖人迟延交付商品房的，因买受人的行为直接导致出卖人不能依约交付商品房的，因买受人的违约行为导致出卖人遭遇不可抗力、政府部门行为，致使出卖人不能依约交付商品房（该内容在合同中以特别字体印注）。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的30%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”原、被告双方在签订上述合同的同时，还签订一份《〈商品房买卖合同〉补充协议》，第五条“商品房的交付“约定：“1、对于交房期限，甲乙双方除按商品房买卖合同第八条规定履行外，还须遵守如下约定：（1）乙方必须向甲方付清全部应付款项（包括所有房价款、应付违约金、税金、规费等）后，方可要求甲方交付该商品房，否则双方约定的商品房交付使用期限相应顺延，直至乙方付清所有应付款项之后顺延满十日，甲方不承担顺延期交楼的责任。……2、经甲方向乙方发出交楼通知后，乙方应按交楼通知书规定的时间及地点办理收楼手续。乙方收楼时发现商品房有质量瑕疵的，双方按照第五条第4款的规定处理，乙方不得以此为由拒绝收楼，否则从该交楼通知书规定的收楼日期/期限届满之日起，视为甲方已按合同及适用了所有法律、法规、规章的规定向乙方交付了该商品房，乙方自该日起承担房屋毁损、灭失的风险，及承担由此产生的一切费用和责任。……”。上述合同签订后，原告胡建学依约向被告领美公司支付了购房款人民币456999元、契税6854.99元、住宅专项维修资金2795.10元。2016年2月2日，包括涉案商品房在内的开平市三埠区祥龙中路50号领美花园住宅C1C4幢（即13幢、12幢、11幢、10幢）工程项目经联合验收后，取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。被告表示其于2015年12月29日以EMS邮寄的方式第一次向原告胡建学发出收楼通知书，通知其专约收楼时间为2016年1月28日至2016年1月29日；被告表示其又于2016年4月19日第二次向原告胡建学发出收楼催告函，通知原告胡建学在收到此函五个工作日内办理收楼手续。EMS邮寄查询显示，上述收楼通知书及收楼催告函分别于2016年1月2日及2016年4月22日妥投。至本案起诉时止原告胡建学未办理涉案商品房的收楼手续。另查明，2014年12月9日，开平市住建局作出开建字〔2014〕218号《关于暂停办理江门市领美投资有限公司在我局有关业务的通知》文件，认为被告公司建设的领美花园住宅（C1C4幢）工程存在工程结算纠纷和劳资纠纷，从即日起暂停办理被告公司有关业务通知：1、对领美花园在建工程项目实施停工处理；……。被告领美公司不服提起行政复议。2015年4月1日，开平市住建局发出开建字【2015】67号《关于停止执行暂停办理江门市领美投资有限公司在我局有关业务的通知》，停止执行开建字【2014】218号文件。2015年4月8日，江门市住建局作出复议决定，撤销开平市住建局作出的《关于暂停办理江门市领美投资有限公司在我局有关业务的通知》的行政行为。该复议决定作出后申请人没有提起诉讼，现已生效。再查明，2013年8月15日，被告领美公司为发包人与承包人广东省电白建筑工程总公司就开平领美花园住宅C1C4幢工程签订《广东省建设工程施工合同》。开平领美花园住宅C1C4幢的建设单位为江门市领美投资有限公司，施工单位为广东省电白建筑工程总公司，监理单位为开平市天地建设监理有限公司。2014年11月18日，开平市建筑工程质量安全监督站作为开平市住房和城乡建设局的行政执行委托单位，在对开平领美花园住宅C1C4幢工程项目进行监督检查，于2014年11月18日至2014年12月15日期间，分三次发出《建设工程施工安全整改通知单》，要求施工单位停工整改。根据监理日志记录，该工程项目至2015年2月5日一直处于正常施工状态，后因春节假期开始处于停工状态，期间，开平领美花园C1C4幢（13幢、12幢、11幢、10幢）工程项目发生工程款结算以及劳资纠纷等问题，并经相关部门作了协调处理。2015年5月7日，开平市建筑工程质量安全监督站检查发现领美花园住宅C1C4幢工程项目未落实整改仍在施工，开平市住建局于2015年5月8日发出开建【2015】89号《责令停止违法行为通知书》，责令施工单位立即停止违法行为，停业整顿，至2015年6月1日该工程才审批同意复工。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》是双方当事人平等、自愿签订的，没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，对双方当事人具有约束力，双方应当依照合同约定承担责任和履行义务。在诉讼中，原、被告对于房款的交付没有异议，且被告确认其未能在合同约定的时间内向原告交付经验收合格的商品房，对此本院予以认可。但双方对商品房的交付问题存在分岐，原告以被告逾期交付商品房，应承担违约责任；被告则以其逾期交付商品房是因为开平市住建局实施责令领美工程停工和停止工程项目审批的错误行政行为导致，不存在违约问题。因此，本案争议的主要焦点为：被告是否违反合同约定逾期交付商品房及应否支付违约金给原告。首先、对于被告逾期交付商品房是否违约的问题。对被告认为其延迟交付商品房是因为开平市住建局实施责令领美工程停工和停止工程项目审批的错误行政行为导致的，该行为属政府部门行为，符合合同的约定，因政府部门的行政行为导致迟延交付商品房，其逾期交楼不属违反合同约定的情形的抗辩理由。经查，根据上述查明的事实，开平领美花园建设工程是因为建设工程质量问题而被质安部门下达停工整改通知，而事实上建设单位没有完全执行，仍然继续进行施工，至2015年春节假期才处于完全停工状态；期间，该建设工程项目又因为工程款结算、拖久工人工资等问题发生纠纷，以致相关部门介入协调处理，这些都是因为被告作为商品房开发商在处理工程建设等方面存在的问题，从而导致工程延误，并非是合同约定的〝政府部门行为导致迟延交付商品房的、可据实予以延期〞的情形。因此，被告的抗辩理据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，以及原告与被告签订的商品房买卖合同、补充协议的相关约定，原告请求被告对其逾期交付商品房的行为承担违约责任的理据充足，本院予以支持。其次、对违约金的逾期时间起止时间的计算问题。证据显示，开平领美花园工程项目经联合验收后，于2016年2月2日取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。因此，应认定从此时起涉案商品房才具备合法的交付条件。而被告主张的其第一次通知约定原告的收楼时间为2016年1月28日至2016年1月29日，当时涉案商品房尚未具备交付条件，不能视为交付。2016年4月19日再次向原告发出收楼催告函，原告亦于2016年4月22日收到被告的收楼催告函，因此，原告应当在收到该收楼催告函后5日内（即2016年4月27日前）办理收楼手续。因为原告没有在期限内办理收楼手续，应认定2016年4月27日为被告已向原告交付了商品房。所以，涉案商品房逾期交付起止时间应为：从2015年10月1日起至2016年4月26日止，共计209天。再次、对违约金的计算标准问题。本案在审理过程中，被告主张合同约定按日向原告支付已交付房价款万分之五违约金过高，向本院申请参考中国人民银行贷款利率计算调整违约金。对此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；……”、第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，原告在诉讼中未能提交证据证明被告逾期交付房屋造成其实际损失的数额，虽然涉案合同约定了违约金的支付标准，但综合考虑本辖区同期同类商品房销售合同中有关逾期交付商品房违约金的约定标准，以及本地区同期同类房屋的租金价格，考虑被告在合同履行当中确因劳资纠纷问题导致涉案商品房工程进度拖延等情况，本院认为，原告与被告约定的逾期交付商品房按已交付房价款每日万分之五支付违约金确属过高，根据公平、诚实信用原则，应予调整。酌定被告逾期交付商品房应支付的违约金为按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，即：被告应支付原告违约金28653元（456999元×209天×3?）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定：“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。”案经调解无法达成协议，本院依法作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告江门市领美投资有限公司应自本判决生效之日起十日内支付逾期交付商品房违约金人民币28653元给原告胡建学。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费668元（原告已交纳），由被告江门市领美投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  戚锦洪审 判 员  张永进代理审判员  黄婷婷二〇一六年十月二十日书 记 员  高万丽劳惠萍