江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终5880号上诉人(原审被告、反诉原告）苏州绿城御园房地产开发有限公司,住所地苏州工业园区时代广场24幢2001室。法定代表人：田强，董事长。委托诉讼代理人：朱海龙，该公司员工。委托诉讼代理人：赵竹群，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈梅。被上诉人（原审原告、反诉被告）：顾旭明。被上诉人（原审原告、反诉被告）：顾某。法定代理人：陈梅、顾旭明，即被上诉人陈梅、顾旭明，系顾某的父母。三被上诉人委托诉讼代理人：杨相宁，江苏德策律师事务所律师。三被上诉人委托诉讼代理人：梅世杰，江苏德策律师事务所律师。上诉人苏州绿城御园房地产开发有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院作出的（2016）苏0591民初1653号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人苏州绿城御园房地产开发有限公司上诉请求：撤销原���判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：2012年6月被上诉人意向购买涉案房屋，价款为4500万元。同小区同时间同类型房屋价格可以证实涉案房屋毛胚房价格背离市场水平。从意向购房到签订合同，再到履行合同，整体体现的是双方针对一套精装修房进行交易，而不是毛胚房交易。原审法院单纯通过合同的签订形式而不顾合同签订的事实背景及双方的实质意向来判决，背离了事实。被上诉人陈梅、顾旭明、顾某二审辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。涉案房屋为一房一价，不能通过其他小区的价格进行类比。被上诉人支付购房款时涉案房屋所在小区尚未开始预售。被上诉人在上诉人最困难的时候通过预付购房款的方式对上诉人予以支持。请求二审法院维持原判。陈梅、顾旭明、顾某向一审法院起诉请求判令：1、依法确认绿城公司解除编号为201206300330的销售合同行为无效，判令绿城公司继续履行双方签订的《苏州工业园区商品房（毛坯房）销售合同》，按照合同约定向原审原告交付玉园花园12-111房屋并办理产权过户手续；2、诉讼费由绿城公司承担。苏州绿城御园房地产开发有限公司向一审法院提起反诉请求判令：1、解除反诉人与被反诉人之间签订的销售合同及装修合同，并办理注销销售合同的备案手续；2、被反诉人支付反诉人违约金450万元；3、反诉案件受理费由被反诉人承担。庭审中，绿城公司确认，违约金450万元包括根据销售合同约定10%的违约金计270万元、以及根据装修合同约定10%的违约金计180万元。原审法院经审理查明：2012年6月30日，绿城公司作为出卖方（甲方），陈梅、顾旭明、顾某作为买受方（乙方），约定乙方向甲方购买苏州工业园区玉园花园12-111幢房屋，该房屋为低密度住宅，建筑层数二层，地下一层，套内面积1300.46平方米，房屋总价2700万元。付款方式约定为乙方自有资金支付全部房价款。在逾期付款部分，约定乙方未按合同约定时间付款，甲方有权按逾期付款额向乙方追索逾期利息，逾期利息自本合同的付款期限到期之日的第二日起算至实际付款之日止，按照中国人民银行同期同档住房贷款基准利率计算。逾期超过十五日的，合同继续履行，乙方除支付逾期利息外，还应按照总房价的5%向甲方支付违约金。逾期超过三个月未履行的，甲方有权单方面书面通知乙方解除本合同，乙方应当在书面通知送达之日起十五日内按照总房价的10%向甲方支付违约金。关于房屋交付时间，双方约定为2013年12月30日前，甲方至少提前十五日书面通知乙方办理该房屋的交接手续，乙方应当在书面通知书中确定的交付日起十五日内会同甲方对房屋验收，房屋交付的标志为签署房屋交接文件。甲方逾期交付房屋的，乙方有权按已支付的房价款向甲方主张逾期利息，从约定交付期限的第二日开始计算。逾期超过三个月的，乙方有权单方面书面通知甲方解除合同，甲方除支付逾期利息外，每延期一天按实际总房价款的万分之一向乙方支付违约金。合同第二十六条约定，甲方设置样板房的，应当在补充条款中说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。在单方解除权行使方面，双方约定对甲乙双方的单方解除权行使期限有约定的，解除权应当在约定的期限内行使，超出期限不行使的，解除权消失；对行使期限没有约定的，甲乙双方合同单方解除权自解除事由成立之日起三个月内不行使的，该权利消失。一方违���约定，另一方有权按照本合同规定索赔，合同生效后一方无正当理由要求解除合同的，除了双方签订补充协议外，责任方须按本合同及补充协议条款承担违约责任，并按房价的10%赔偿对方损失。双方另指定接受对方面呈、快递或邮寄挂号信的地址，地址变更未通知的自行承担后果。当日，各方形成《补充协议》，作为销售合同的一部分。在解除合同、退房部分，双方补充约定在出卖人可以行使解除合同情形下，如果出卖人未通知解除合同或根据买受人的书面请求而同意不解除合同的，合同继续执行，买受人除应继续支付房款义务及每日按逾期支付房款万分之四向出卖人支付违约金之外，还应另按未付房款额的5%向出卖人偿付一次性违约金，并在支付房款时一并给付出卖人。在具备交房条件时，买受人未付清房款的，出卖人届时有权不交付商品房，保留对该��品房的所有权，并仍可选择解除商品房买卖合同及补充条款，买受人同时应向出卖人承担约定违约责任。房屋交接、质量异议处理补充约定，双方约定出卖人实际交付的房屋的质量、设备与同户型样板房主要不同在于合院住宅室外就餐区实际交付时无顶。合同附件四中，付款时间约定为：2012年6月30日签约时支付总房价的34%即900万元，2014年6月30日前支付总房价款的66%计1800万元。销售合同及补充协议下方，甲方加盖公章，乙方由陈梅签字。另查明：2012年6月30日，陈梅（委托方，甲方）与绿城公司（受托方，乙方）另行签订装修合同，约定甲方就玉园花园12幢111室房屋委托乙方进行设计、施工，设计风格按照御园一期样板房Ab2装修风格、承包范围包括室内设计、硬装及设备安装及施工，开工日期约定为2012年6月22日，竣工日期为2014年6月30日，装修总价���为1800万元（装修平面图、主要装饰材料清单、设备配置清单见本合同附件），甲方应在2013年6月30日前一次性付清全部工程款计1800万元。工程质量评定以国家或行业质量检验、评定标准为依据，因乙方原因工程质量违反强制标准的承担违约责任。隐蔽工程需要验收的，应在验收前3个工作日通知甲方验收。双方将商品房装修平面图、主要装饰材料、设备配置清单约定于合同附件一、附件二，双方应当约定装修使用的主要材料和设备品牌等内容。变更设计方案、材料清单、施工内容等需征得另一方同意。竣工达不到约定标准的，乙方补偿装修、设备差价，并承担装饰、设备差价的5%的违约金。装修完工后应书面通知甲方验收并办理交接手续，双方验收交接时签署交接清单。本合同因任何一方原因解除的，违约方向守约方支付工程款总额10%的违约金。该合同附件一平面布置图为空白，附件二主要装修材料、设备配置清单中，对于建筑部门、室内部分的设备等有约定。装修合同下方，甲方由陈梅签字，乙方加盖绿城公司印章。诉讼中，绿城公司确认，陈梅在签约及履约时，均向绿城公司披露相对方为陈梅、顾旭明、顾某，本案装修合同、销售合同及补充协议上陈梅的签字同时代表顾旭明及顾某，合同买方履约主体也为陈梅、顾旭明、顾某；原审原告顾旭明、顾某对陈梅代表该二人签署及履行上述合同的行为予以认可。2012年4月28日，顾旭明、陈梅向绿城公司支付房款100万元;2012年8月27日，顾旭明、陈梅向绿城公司支付房款350万元;2012年9月3日，顾旭明、陈梅向绿城公司支付900万元；2012年9月30日，顾旭明、陈梅向绿城公司支付房款500万元;2012年12月31日，顾旭明、陈梅向绿城公司支付300万元；2013年1月30日，顾旭明、陈梅向绿城公司付款200万元。另有188.4万元系案外人顾雅韵因购买绿城公司的其余房屋，在支付意向金后退房，经绿城公司同意而于2014年5月30日确定转至本案房款。就销售合同，双方一致确认已付款项合计2538.4万元，欠付为161.6万元。双方另确认装修合同未付款。2015年11月30日，绿城公司向陈梅邮寄《解约通知函》，通知陈梅，根据购房合同，应于2014年6月30日前支付全部购房款，但截至发函之日，逾期超过三个月。现绿城公司决定解除购房合同，并要求陈梅于收函后15日内支付10%的违约金即270万元，同时协助办理注销合同备案登记手续。该函件陈梅于2015年12月1日签收。2015年12月22日，绿城公司另向顾旭明、陈梅邮寄《催办商品房买卖合同注销手续通知函》，告知因未履行付款义务，绿城公司已于2015年11月30日发解约通知函，要求顾旭明、陈梅收函后15日内支付10%违约金，并办理商品房买卖合同注销备案登记手续，但截至本函发出之日，顾旭明、陈梅仍未办理注销登记且未支付违约金。现通知顾旭明、陈梅于2015年（应为2016年）1月10日前办理上述全部手续并支付全部违约金，在配合办理上述手续后将已付房款退还，否则将按约采取法律措施。该函件顾旭明、陈梅于2015年12月24日签收。2016年1月5日，顾旭明、陈梅向绿城公司邮寄《回函》，内容包括：1、根据购房合同，解除权应当在约定期限内行使，对行使期限无约定的，自解除事由成立之日起三个月内不行使的，解除权消灭。双方约定2014年6月30日为房款最后支付之日，绿城公司未按期行使解除权，相关权利已经消灭；2、合同约定房屋应当和样板房一致，绿城公司售楼处展示的铝木门窗所用木材为橡木，小区样板房也使用橡木门窗，而顾旭明、陈梅购买的房屋却使用杉木门窗，与样板房严重不符，要求更换；3、装修合同约定应当在2012年6月22日开工装修，在2014年6月30日竣工，但截至发函尚未开工装修，甚至没有任何设计图纸，导致顾旭明、陈梅无法居住并支付巨额租金，依法享有要求赔偿损失及承担违约责任的权利。该函绿城公司于2016年1月7日签收。2016年2月1日，顾旭明、陈梅委托江苏德策律师事务所向绿城公司邮寄《律师函》，告知事项与回函一致，同时通知绿城公司无权单方面解除销售合同，要求绿城公司于收到函件后5日内同委托人办理房屋合同履行手续，并按照约定办理房屋产权证书，更换橡木门窗，装修事宜双方另行协商处理。如逾期不交房将采取法律措施。该《律师函》于2016年2月3日由绿城公司签收。关于房屋价款。庭审中，绿城公司提交一张《购房优惠审批单》，证实讼争房屋应���价5595.99万元，经内部审核，优惠1095.99万元，按4500万元出售。陈梅、顾旭明、顾某主张该单据为绿城公司内部审批材料，对此不知情也不予认可。对于销售合同范围内的欠付房款161.6万元，陈梅、顾旭明、顾某愿意支付，也同意法院以判决的形式确认给付义务。关于讼争房屋及样板房。绿城公司确认，讼争房屋位于小区二期，销售时为毛坯，故未设置样板房；小区一期为精装修房，销售时在一期设置有样板房，但有明确不做交付标准仅供参考的提醒，对于样板房具体用于哪一期没有明确。两期工程实为同一地块，只是基于小区的内部设置，以一个景观空间进行了区分。两期房屋的地段与面积不一致，户型存在差别。因房屋所在项目开发时间较长，两期的房屋在2012年6月同时对外销售。讼争毛坯房屋验收时间为2013年12月30日，而装修需在验收完毕的基础上进行，故装修合同虽约定为2012年6月22日，实际上该时间无法开工。顾旭明、陈梅未按照装修合同约定在2013年6月30日前支付装修款，故此至今尚未装修，讼争房屋也至今未交付。顾旭明、陈梅本身是做装修的，想拿该小区的其余装修工程，双方一直在协商但未成功，所以本案装修合同的施工图纸一直未得到确认。绿城公司也确认，双方一直协商装修，未以书面形式催要装修款。关于门窗材质，绿城公司确认讼争房屋使用的门窗材质确为杉木，样板房使用材质为橡木，但主张双方并未明确约定应当使用橡木门窗；顾旭明、陈梅主张应当按照样板房的标准使用橡木门窗，二者的价格差达到一百多万，故此暂未付尾款。就相关更换门窗材质的权利在本案中暂不主张。以上事实，由《苏州工业园区商品房（毛坯房）销售合同》、《绿城苏州玉园花园装修工程服务合同》、往来函件及邮寄凭证等以及当事人的庭审陈述予以证实，原审法院予以确认。原审法院认为，原审原、被告之间签订的《苏州工业园区商品房（毛坯房）销售合同》、《绿城苏州玉园花园装修工程服务合同》均系双方当事人意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法、有效。上述协议原审原告方虽由陈梅一人签署，但绿城公司确认签约时陈梅已向其披露另有共同购买人顾旭明、顾某，顾旭明、顾某对陈梅的签约行为予以确认且同意对于合同项下的权利义务概括承担，故陈梅、顾旭明、顾某作为共同原审原告主张权利符合法律规定，原审法院予以确认。本案的争议焦点是讼争销售合同是否得以合法解除。综合现有证据及庭审陈述，原审法院认定如下：（一）、关于房屋价款。绿城公司主张房屋总价款为4500万元，其中包括��售价款2700万元、装修价款1800万元。原审法院认为，本案装修合同与销售合同分别签订，其中，2700万元的销售总价系根据房屋单价及面积所确定。一方面，并无证据表明双方将房价分摊于装修价款及房屋价款，各方确认别墅一房一价，其余别墅的价格不具有完全参照性；另一方面，并无证据表明2700万元销售价格的确定存在欺诈、胁迫等情形，或销售价格严重悖离市场水平。本案销售合同签订至今已有近四年，绿城公司并未举证存在以上情形并在法定期限内诉请撤销，故房屋价款原审法院认定为2700万元。（二）、关于两份合同。本案原审原被告之间，既存在基于销售合同产生的房屋买卖关系，也存在基于装修合同产生的承揽或相关的法律关系，二者非同一法律关系。两份合同对签约双方的权利义务各有约定，并无证据表明在签约及履约上互为前提。本案中，绿城公司以陈梅、顾旭明、顾某未履行装修合同为由提起反诉，但反诉的功能为抵消、吞并本诉并使本诉部分或全部失去作用。因分属不同法律关系，装修合同是否履行不能对抗陈梅、顾旭明、顾某主张交付房屋的本诉请求，绿城公司以陈梅、顾旭明、顾某未支付装修价款1800万元为由主张逾期交房及解除销售合同同样缺乏依据，原审法院不予支持。如绿城公司认为因陈梅、顾旭明、顾某未履行装修合同导致损害，应当在依法举证的情况下按照法律规定主张权利，其在本案中就装修合同的解除以及赔偿装修合同违约金180万元的反诉诉请，本案不予处理。（三）、关于绿城公司解除销售合同的行为。原审法院认为，根据销售合同，陈梅应当于2012年6月30日前支付房款900万元，绿城公司在2013年12月30日前交付房屋，陈梅在2014年6月30日前支付余款1800万元。根据约定，在具备解除权���情况下，对解除权行使期限没有约定的，甲乙双方合同单方解除权自解除事由成立之日起三个月内不行使的，该权利消失。本案中，陈梅、顾旭明、顾某未在2012年6月30日前足额交付第一笔房款，但绿城公司并未依据法律规定及合同约定据此解除合同，此后陈梅、顾旭明、顾某继续交付绝大部分房款，绿城公司收取房款且未提出异议，应当视为此后销售合同继续履行。我国《合同法》第六十七条规定，事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，根据约定，陈梅、顾旭明、顾某在交付全部尾款之前，绿城公司应当履行交付房屋的先合同义务。现绿城公司未交付房屋，陈梅、顾旭明、顾某以此为由未足额支付尾款并无不妥。此外，根据庭���陈述，毛坯房在交付时也应带有木质门窗，双方的争议点为材质应为杉木还是橡木。根据销售合同约定，如补充协议对交付房屋的质量、设备及装修与样板房是否一致未作说明的，实际交付房屋应当与样板房一致；根据补充协议约定，交付房屋与样板房不同之处在于无顶。讼争两期房屋位于同一地块且同步销售，绿城公司认可并未确认样板房用于哪一期房屋，本案销售合同为绿城公司提供且对于样板房存在有约定的情况下，陈梅、顾旭明、顾某作为购买方，有理由对绿城公司履行合同是否符合约定提出质疑并拒绝绿城公司相应的履行要求。我国《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。��最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。陈梅、顾旭明、顾某向法院起诉提出异议并诉请确认无效在法定期限内，原审法院予以支持。（四）、关于违约责任。绿城公司表示，如法院不支持解除合同，其反诉违约概括包含陈梅、顾旭明、顾某逾期付款所致违约责任。原审法院认为，陈梅、顾旭明、顾某首笔房款900万元中，部分款项存在逾期给付，应当承担相应的违约责任，鉴于陈梅、顾旭明、顾某不认可违约行为且合���对违约金约定过高，原审法院以应付未付金额为基数、参照同期银行贷款利率的1.3倍支付绿城公司损失，折算酌情支持10万元。综上，原审原、被告之间的《苏州工业园区商品房（毛坯房）销售合同》并未依法解除，现陈梅、顾旭明、顾某诉请继续履行以及要求绿地协助过户，原审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十七条、第九十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院判决如下：一、依法确认本诉原审被告苏州绿城御园房地产开发有限公司解除《苏州工业园区商品房（毛坯房）销售合同》（编号201206300330）的行为无效；二、本诉原审原告陈梅、顾旭明、顾某于本判决生效之日起10日内支付本诉原审被告苏州绿城御园房地产开发有限公司房款161.6万；三、本诉原审被告苏州绿城御园房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内将苏州工业园区玉园花园12-111室房屋交付本诉原审原告，并协助本诉原审原告将上述房屋过户至本诉原审原告陈梅、顾旭明、顾某名下；四、反诉原审被告陈梅、顾旭明、顾某于本判决生效之日起10日内支付反诉原审原告违约金10万元；五、驳回反诉原审原告苏州绿城御园房地产开发有限公司的其余诉讼请求。本诉案件受理费收取176800元，由本诉原审被告苏州绿城御园房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费减半收取14200元，由反诉苏州绿城御园房地产开发有限公司负担12000元，反诉原审被告陈梅、顾旭明、顾某负担2200元。以上费用，由本诉及反诉原审原告相应缴纳，原审法院均不予退还，双方在本判决生效之日起10日内自行结算。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。涉案《苏州工业园区商品房（毛坯房）销售合同》、《绿城苏州玉园花园装修工程服务合同》均系双方当事人意思表示，内容不违反法律、行政法规关于合同效力性规定，原审法院认定为有效合同正确。《苏州工业园区商品房（毛坯房）销售合同》、《绿城苏州玉园花园装修工程服务合同》分别为独立合同，合同约定内容意思表示清楚。双方当事人对毛胚房价格及装修价款分别予以约定，本院碍难认定涉案房屋约定的毛胚房价格及装修价款相加为房屋买卖总价。上诉人接受了被上诉人支付的涉案毛胚房大部分房款，但上诉人未能按照合同约定交付房屋，被上诉人未支付少量房屋尾款理由正当。涉案《绿城苏���玉园花园装修工程服务合同》为独立合同，与涉案《苏州工业园区商品房（毛坯房）销售合同》属于不同法律关系，其履行情况不能作为解除涉案《苏州工业园区商品房（毛坯房）销售合同》的依据。原审法院不予处理上诉人针对《绿城苏州玉园花园装修工程服务合同》提起的反诉诉请正确。上诉人要求解除《苏州工业园区商品房（毛坯房）销售合同》无合法依据，本院难以支持。综上所述，上诉人苏州绿城御园房地产开发有限公司的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费176800元，由上诉人苏州绿城御园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨恩乾代理审判员  黄学辉代理审判员  黄源榕二〇一六年十月十七日书 记 员  毛莉莉