江西省宁都县人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0730民初767号原告（反诉被告）：苏毓玲，女，1961年9月25日生，汉族，住福建省泉州市鲤城区，委托诉讼代理人：黄斌，男，江西翠微律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：蔡伟凤，女，1977年5月30日生，汉族，现住宁都县，委托诉讼代理人：李月霞，女，1978年10月18日生，汉族，住宁都县，原告（反诉被告）苏毓玲与被告（反诉原告）蔡伟凤租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告特别诉讼代理人黄斌，被告（反诉原告）蔡伟凤及委托诉讼代理人李月霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告苏毓玲与被告蔡伟凤的商铺租赁合同，限被告在2016年5月5日前将所租店面房按现状空出，交还原告，2、判决被告支付拖欠的119200元租金给原告，并负担迟延支付的利息6927元，3、本案诉讼费由被告负担。诉讼过程中原告增加诉讼请求：判决被告支付从2016年5月起至空出房屋之日止的占有使用费，按每季107500元计算。事实和理由：2012年11月26日，原告与被告订立了一份《商铺租赁合同》。合同约定：原告将座落在宁都县梅江镇领秀新都5栋270号和5栋122号面积为1175.85㎡的一二楼商铺，出租给被告合法经营家具，租期三年，从2013年5月1日起至2016年4月30日止，租金每月35853元，租金按季度支付，在每个季度的第一个月前5日付清当季租金107559.30元（后口头约定59.30元作为被告汇款费用，每季度实付107500元），如被告逾期支付租金，原告有权在滞交15日后无条件收回商铺。原告交保证金50000元给被告，合同期满时，无息退还，合同期满，被告所有基本装修不得拆除或破坏，五天内无条件退场空房。合同签订后，被告支付了5万元保证金给原告。从2013年5月至2014年2月的租金被告按时交纳。但自2014年5月5日起，被告就没有按时交纳房租了，每季度的房租都需要原告再三的催收，截止2016年2月5日，被告共拖欠原告房租169200元，应支付迟延支付房租的利息6927元。原告认为，原、被告订立的房屋租赁合同合法有效，双方应全面实际履行。被告不按时交房租的行为已经构成违约，按合同约定应无条件解除合同，并最迟在2016年5月5日前将所租房屋按现状空出，交还原告，被告拖欠原告房租169200元，抵扣保证金50000元，实际还应支付给原告房租119200元。原告为支持其诉求向本院提交了以下证据：1、商铺租赁合同一份，证明原告与被告2012年11月26日订立租赁合同。合同约定：租期三年，从2013年5月1日起至2016年4月30日止，租金每季度107500元，租金每各季度第一个月的5日前付清当季度房租，房租以汇款方式交付，如承租人逾期15天交，原告无条件收回该商铺。租赁保证金5万元合同期满无息退还。2、房租支付明细表一份，3、原告中国银行存折一份，2和3证据共同证明：原告没按时付房租，符合解除合同的约定条件，被告欠房租169200元，抵扣保证金5万元后，实欠房租119200元。欠房租的利息为6927元。被告答辩，原告主张租金119200元及迟延支付的利息6927元不能成立，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。因为原告违约在先，并给被告造成重大经济损失，被告才停付原告租金。在租赁合同期内的2015年9月份原告瞒着被告将出租给被告的商铺即香江家俱商城在各大网站上网说租期到期重新招租，导致被告开办的香江家俱商城无法正常营业，造成被告经营的香江家俱商城重大损失，被告发现此情后，2015年9月下旬找原告了解此事，原告一口否认没有此事。此后影响的情况越来越严重后，被告多次找原告询问情况，原告在2015年10月份才承认其将出租给被告的商铺在各大网站上网招租，说租期到期重新招租的情况。此后被告就找原告对前述做法给被告造成的损失给予赔偿，原告置之不理。为此被告从2015年12月份才开始停付原告的租金。被告停付租金的行为，是对原告违约侵权行为的抗辩行为，是合法的行为。故请求法院依法驳回原告的诉请。被告蔡伟凤向本院提出反诉请求：1、请求判决反诉被告赔偿反诉原告损失107500元，并返还反诉原告押金50000元，2、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：如前所述，反诉原告依约支付了反诉被告合同押金50000元，并依约支付了反诉被告租金，可反诉被告在合同履行期间先违约，于2015年9月瞒着反诉原告将出租给反诉原告的商铺即香江家俱商城在各大网站上网说租期到期重新招租，导致反诉原告开办的香江家俱商城无法正常营业，造成反诉原告经营的香江家俱商城重大损失，无法实现合同目的。被告蔡伟凤为支持其反诉请求向本院提交了以下证据：1、短信聊天记录打印件证明变更房租的支付方式。2、提供七份网站的截图证明原告从2015年9月份开始，到2016年4月份一直在网站上断断续续发布房屋租赁信息。信息发布后给原告的经营造成影响，诚信下降很多，无法经营。从2015年9月份到2016年4月份每月利润基本上万，在旺季的时候发布不良信息给被告的业绩造成了直接的影响。3、提供被告方的香江家具城营业额销售对比数据，证明业绩下滑属实。4、提供录音光盘一张，证明原告造成的损失，原告同意从2016年2月1日开始到合同期满免房租。5、提供银行转账流水证明被告支付房屋租金的事实。原告苏毓玲对被告蔡伟凤的反诉辩称，反诉被告的招租行为合法，是在反诉原告没有支付房租的情况下，合同解除后才去招租的，并不构成侵权行为，反诉原告的租赁优先权并不能排除反诉被告的招租权，招租行为不构成侵权行为，也没有给反诉原告造成损失，请求法院判决驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对欠付原告的租金169200元（至合同期满）没有异议，原告对收取被告合同押金50000元没有异议，原告对自2015年9月上网发布招租广告的事实没有异议，对双方在电话中曾经协商自2016年2月至合同期满免除被告的房租的事实没有异议，对双方当事人无异议的事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于租金支付方式是否变更的问题。原告提供的租赁合同约定为按季支付房租，但被告认为已经通过短信、电话方式进行了变更，从被告提供的支付房租的银行转账流水（2015年8月至12月27日），原告的房租支付明细表及短信聊天记录等证据可以证明被告自2014年2月至2015年12月27日期间分19次支付的房租金额均不等，并没有按照每季度同等金额支付房租，被告没有提出反对意见，且原被告双方通过短信的方式进行了协商，故对被告提供的短信聊天记录及银行转账流水两份证据，真实性、合法性、关联性本院予以采信，可以证明原、被告双方对房租支付方式进行了变更。2、关于反诉原告提供的香江家具营业额销售对比数据，证明反诉被告在网上发布招租广告给反诉原告造成了损失，这份证据不能证明反诉原告的损失是由于反诉被告的网络招租行为所导致，两者之间不具有关联性，因为导致反诉原告营业额下降的市场因素很多，不能因为反诉原告的营业额下降就强行归咎于反诉被告的网络招租行为。对反诉原告提供的营业额损失对比数据，对该份证据的真实性、合法性、关联性本院不予采信。3、反诉原告提供的录音光盘，证明反诉被告附条件同意给予反诉原告三个月的房屋免租期，诉讼中反诉被告并没有否认，认为是在调解中所作出的让步，对该份证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月26日，原、被告签订《商铺租赁合同》合同写明“出租方：苏毓玲（以下简称甲方），承租方：蔡伟凤（以下简称乙方），……第一条，租赁商铺的位置、面积甲方愿意将产权属于自己的领秀新都5栋270号、5栋122号，建筑面积为1175.85㎡商铺（其中一层面积为133.15㎡，其中二层面积为1042.70㎡）租赁给乙方进行合法经营，经营项目为家俱、家电、床上用品等，…第二条：租赁期限、租金及交纳方式，租赁期限从2013年5月1日至2016年4月30日止。该商铺一层月租金50元/㎡，二层月租金28元/㎡，合计月租金35853.1元（叁万伍仟捌佰伍拾叁元壹角）。乙方应于每季度第一个月5日前交清当季租金即107559.3元（壹拾万柒仟伍佰伍拾玖元叁角）（中国银行账号：72×××27户名：苏毓玲），逾期甲方有权在滞交15日后无条件收回该商铺。第三条：租赁保证金及交纳方式，签订本合同时，乙方向甲方交纳租赁保证金50000元（伍万元整），合同期满时，由甲方全数退还给乙方或折抵租金（不计利息）。第四条有关设施和管理…第五条转租问题之约定…第六条所有权转移之约定…第七条违约责任…第八条优先租赁权，合同期满，如甲方继续出租，在同等条件下，乙方享有优先承租权。如甲方不再出租或双方不能达成租赁协议时，乙方就在合同期满后5天之内无条件退场，所有基本装修不得拆除或破坏。第九条…第十条…出租方（甲方）苏毓玲（签字）捺印，承租方：蔡伟凤（签字）捺印，签订日期;2012年11月26日”合同签订后，被告自2013年5月1日至2014年4月按照合同约定按季支付原告的房租，自2014年4月至2016年2月期间的商铺租金被告没有按照合同的约定按季支付给原告，被告支付给原告的商铺租金金额每次均不同，每次支付的租金均有不同金额的拖欠，没有足额支付完毕，原被告双方通过短信进行沟通协商，原告无奈并予以接受。自2015年9月11日始，原告瞒着被告多次在网络上发布招租广告，单方行使合同解除权，由于经常有准承租客户前往被告经营的场所查看场地，被被告发现，并向原告提出异议，被告遂停止支付原告的房租，截止2016年4月30日，被告共欠下原告的商铺租金169200元。诉讼前，原、被告就网络招租行为造成的损失进行了磋商，未果。磋商过程中，原告附条件同意免除被告自2016年2月至合同期满的房租，用于弥补被告，被告没有同意。原告遂于2016年4月7日诉至本院，请求依法处理。诉讼中，合同期满后，被告没有与原告达成续租商铺的协议，并当庭放弃了合同承租的优先权，表示不再续租。本院当庭责令被告退出商铺经营，被告于2016年7月20日搬空腾退商铺并将商铺的门锁交给了法院，原告于2016年8月3日将门锁从法院领回并收回商铺。本院认为，本案争议的焦点：1、被告是否具有拖欠原告房租的行为，原告是否可以单方行使合同解除权。被告没有按照合同的约定按季度及时支付原告的房租构成违约，但被告通过短信、电话的方式及时与原告进行沟通取得原告谅解，原告自2014年2月始至2015年12月27日止每月接受被告的房租，这一行为可以认定为双方对合同租金按季支付房租的合同约定进行了变更，所以原告单方行使合同解除权构成违约，截止2015年9月11日原告发布网络广告时，被告并没有拖欠原告的房租，原告单方行使解除权，在网络上发布招租广告的行为欠妥当。2、原告网络招租的行为是否构成侵权，是否给被告造成损失。原告在网络上发布招租广告的行为是作为物业所有人的物权行为系合法行为，由于被告承租的商铺未满合同期限，原告擅自在网络上发布特定的物业招租广告给被告的经营商誉造成了一定的负面影响，但这一行为并没有给被告的经营场所构成侵权，没有给被告的经营效益造成损失，两者之间没有关联性。3、被告提起反诉的反诉请求是否成立。被告反诉原告要求原告赔偿损失107500元，没有事实依据，不应得到支持，要求原告返还押金50000元，由于有双方合同的约定，该项请求应予支持。4、合同期满后，在诉讼中，被告占用原告的房屋使用费是否需要继续计算。合同期满后，被告未及时腾退承租的商铺，又未与原告重新达成续租协议，视为不定期租赁，被告占有付标准仍然参照原租赁合同。5、原、被告在诉讼前达成的调解方案，能否作为审判的依据。由于原告在诉讼前口头就网络招租行为给被告造成的影响达成了免除被告三个月的商铺使用费，虽系双方真实意思表示，但由于该条件方案是附条件达成的让步，因被告所附条件未成就，该方案不能做为审判的依据。被告要求原告以该方案赔偿三个月的房租的请求，本院不予以支持。综上所述，原、被告签订商铺租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，依法受法律保护。被告应当按照约定的期限支付商铺租金。租赁合同期满后，被告应当返还租赁物。租赁期间届满，被告继续使用租赁物的原租赁合同继续有效，被告应当按照原租赁合同的约定支付租金。原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付租金利息的诉讼请求，本院不予以支持。原告诉讼前达成协议同意免除被告三个月的租金，虽系双方真实意思表示，但由于该调解方案是附条件达成的让步，因被告所附条件未成就，该方案不能做为审判的依据。被告要求原告以该方案赔偿三个月的房租的主张，本院不予以支持。被告提出要求原告赔偿损失107500元的反诉请求，因被告未能向法院提供损失的相关证据，本院不予以支持，鉴于原告网络招租行为确实给被告造成了一定的影响，结合原、被告双方调解的事实，本院酌情给予被告一个月的房屋租金35820元的补偿。对合同押金50000元要求返还的反诉请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，第二百三十五条，第二百三十六条，判决如下：一、限被告蔡伟凤在判决生效后三日内将所承租的商铺空出交还给原告苏毓玲（该项判决已经履行）；二、被告蔡伟凤在本判决生效后十日内支付原告苏毓玲商铺租金169200元（合同期满前）及合同期满后的商铺占用使用费95520元（1194元每天Ｘ８０天），合计264720元；三、反诉被告苏毓玲在本判决生效后十日内返还反诉原告蔡伟凤合同押金50000元，及补偿反诉原告一个月的商铺租金35820元，合计85820元。四、上述第一、二项相抵后被告蔡伟凤还需支付原告苏毓玲商铺租金178900元，限被告蔡伟凤在本判决生效后十日内支付。五、驳回原、被告及反诉原、被告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2823元，反诉费1550元，合计4373元，由被告蔡伟凤承担3061元，原告苏毓玲承担1312元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  陈梦元审 判 员  黄江豪人民陪审员  胡冬英二〇一六年十月二十四日书 记 员  曾 斌