长春高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）长高开民初字第818号原告：于某1，女，1969年2月19日生，汉族，住长春市朝阳区。委托代理人：朱大勇，吉林朗业律师事务所律师。委托代理人：隋欣，吉林朗业律师事务所律师。被告：刘某，男，1969年11月22日生，汉族，住长春高新技术产业开发区。委托代理人：张岩，吉林司鼎律师事务所律师。被告：赵某，女，1973年3月15日生，汉族，住长春市朝阳区。原告于某1诉被告刘某、赵某同居关系析产纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。原告于某1及其委托代理人朱大勇、隋欣，被告刘某及其委托代理人张岩、被告赵某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。于某1诉��，1998年4月28日，原告于某1与被告刘某登记结婚，2000年，双方经长春市朝阳区人民法院（2000）朝法民初字第1548号民事调解书离婚。原被告后于2003年6月起同居，直至2006年4月28日双方登记复婚。在双方同居期间，被告刘某于2004年4月11日与一汽轿车股份有限公司签订《长春市集资合作建房协议书》一份，约定被告刘某参建长春高新技术产业开发区蔚山路4399号新兴红旗嘉园x室房，共计集资181412元。涉案房屋的集资款系原被告双方共同从于某2、于某3处借款人民币合计17800元用于购置房屋。2006年5月31日，涉案房屋的长房权字第x号房屋产权证下发。2014年2月8日，被告刘某在未征得原告于某1同意的情况下，擅自将房屋出售给被告赵某，并办理房屋所有权变更登记手续，将涉案共有房屋登记到被告名下。涉案房屋系于某1与刘某双方同居期间共同借资购置，虽然涉案房屋《长��市集资合作建房协议书》及房屋所有权证被告刘某名义签订及登记，但不能改变该房屋系双方同居期间共有财产的性质。故诉讼至法院，请求判令1.依法确认位于“新兴红旗嘉园”x室房屋为原告于某1与被告刘某双方按份等额共有，并依法对前述房屋进行平等分割；2.被告赵某立即返还原告位于“新兴红旗嘉园”x室房屋，将前述房屋更名过户至原告名下，并依法判令刘某、赵某立即共同赔偿原告前述房屋自2014年2月8日至判决生效时的租金损失16000元（具体以鉴定结论为准）；如无法返还的，则请求判令刘某按照房屋市场价格的50%赔偿原告损失；3.请求依法确认178000元欠款为原告于某1与刘某共同债务并按份等额分割承担。4.刘某立即给付原告前述房屋自2012年6月1日起至2014年2月7日至租金收益的50%暂主张20000元（具体以鉴定结论为准）；5.本案案件受理费、保全费��鉴定费等一切诉讼费用由被告负担。刘某辩称，1.本案中，刘某于2014年4月11日与案外人一起轿车股份有限公司签订的《集资建房协议书》，集资房的主体必须是一汽轿车股份有限公司的职工，原告本身不具备任何符合参建的主体资格，且涉案房屋的交款时间及集资建房签订时间均为原被告婚姻关系存续之前（2006年4月28日原被告复婚）为原告个人财产，当然对于涉案房屋不能享有任何权益，包括共同共有和安份共有。2.本案中涉案房屋不具有任何安份共有的基础1）对外而言，2006年5月31日，涉案房屋产权证下发，明确写明产权人为刘某单独所有，并没有载明双方按照份额享有。2）对内而言，原被告之间对于该房屋份额问题，双方并没有任何书面约定，3）双方并没有共同买房的意愿，只是双方因为买房形成的债务问题，且该债务已经在2014年1��3日高新法院判决中确认，原告系重复起诉行为。3.原告在2014年的诉讼过程中，主张该房屋为夫妻共同共有，请求分割，在该请求没有得到法院支持之后又起诉要求按份等额共有该房屋并要求分割，从根本上属于从实质上否定前述判决认定的：涉案房屋属于刘某个人财产该法院已经确认的事实。属于滥用诉讼权利的行为，应裁定驳回起诉。4.在2014年1月3日高新法院生效判决认定本案刘某个人财产，本案原告上诉无果后，涉案房屋已经出售给案外人，行政机关在依据法院生效判决审核资料之后变更登记过户的行为，已经再次确认了该房屋为被告刘某个人所有。5.原告在2014年1月3日高新法院认定涉案房屋属于被告个人财产的判决生效后，再次起诉，已经违反了最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第247条的规定，系重复起诉行为，综上，法院应裁定���回原告的起诉。赵某辩称，我购房是通过正常手续进行，请法院驳回原告的诉讼请求。针对原告的起诉与被告的答辩，本庭归纳焦点问题为：原告的各项请求有无事实根据及法律依据。于某1为支持自己的诉讼主张，提供了以下证据：第一组证据：证实争议房屋是原、被告是在同居期间双方以借款出资共同购买，争议房屋为双方共有财产。证据一、（2014）长民二终字第135号《民事判决书》，证据二、2014年3月10日开庭审理笔录（第5页）、2014年3月11日庭审笔录，证明1、判决书第9页倒数第2行至第10页上数第7行证实本案诉争红旗嘉园房屋是原、被告同居生活期间，共同向于某2、于某3处借款购买，本案争议房屋为双方同居期间共同财产，应按��等额共有；2、在离婚案件的审理中，被告刘某对双方共同借款购置争议房屋的事实无异议，只是对借款金额有有异议；3、2013长高民初字第744号民事判决非生效判决，双方已在二审审理中表示同意对争议房屋另诉解决。证据三、2004年4月11日《长春市集资合作建房协议书》、票据3张，证明1、被告刘某于双方同居期间的2004年4月11日购买了争议房屋，购房款金额为181412元。2、办理争议房屋产权证时，缴纳契税、物业维修基金等合计7694.05元。证据四、于某2书面证言1份及工商银行存款单3张，证据五、借条1张，证明1、2004年2月至2005年1月期间，原告和被告刘某为购买争议房屋，分三次从于某2处借款合计90000元；2、2004年5月，原告和被告刘某为购买争议房屋，从于某3处借款88000元，并约定每人偿还44000元。3、原告和被告刘���共同借款178000元购买争议房屋，争议房屋是原告和被告刘某同居期间共同财产，房屋双方为按份等额共有、借款178000元为双方共同债务。证据六、2006年4月28日结婚证，证据七、《房屋所有权证》房权证长房权字第10600343**号（2006年5月31日），证明原告与被告刘某于2006年4月28日登记复婚。涉案争议房屋所有权证于2006年5月31日双方结婚后取得并登记于被告刘某名下。证据八、便笺1份（2012年5月26日），证明争议房屋虽登记于被告刘某名下，但实为原、被告共同财产，双方曾在2012年5月26日对此进行明确确认。第二组证据：综合证实被告刘某未经共有权人原告同意，以明显不合理的低价将争议房屋转让给被告赵某，并办理了产权更名，被告刘某属无权处分，赵某应返还原告所有的房屋。证据九、2014年2月8日《长春市房屋转让合同》，证据十、《房屋所有权证》房权证长房权字第x号（2014年1月14日），证据十一、房屋所有权证存根（长房权字第x），证明1、结合证据1、2及证据6证实在2014年2月8日即被告刘某在离婚诉讼二审期间，未经原告同意恶意将双方共有房屋于转让给被告赵某，被告刘某属无权处分；2、被告赵某未对刘某婚姻及涉案房屋共有情况尽到合理审慎义务，且二被告房屋成交易价格为10万元，远远低于房屋正常市场价格，被告赵某以明显不合理的价格购买房屋，不符合成为善意第三人的条件，应依法返还。证据十二、长春市住房保障和房地产管理局《存量房转移登记（个人买卖）服务指南》截屏3张，证据十三、长春市房地产交易中心、长春市房产产权登记发证中心《房地产交易与房屋登记规范化操作手册》，证据十四、户口薄，证明根据长春市房地产管理规定，二手房转移时必须提供夫妻关系证明或户口单身证有如户口薄等证明资料，以证实婚姻状况，而被告赵某未对被告刘某婚姻及涉案房屋共有情况未尽到合理审慎义务，不属于善意第三人。证据十五、法庭审理笔录一份。第七页中证明刘某曾经在其他案件中主张此房屋的市场价格为每平方米6500元。刘某对以上证据质证意见为对证据一、证据二的真实性无异议，对证明问题有异议，该证据仅能证明诉争房屋系双方共同生活期间购买的问题，不能推定该房屋为同居期间共同财产；2.询问笔录写明本案只是解决双方婚姻关系存续期间财产问题，未明确认定该财产为同居关系共同财产，本案从产权登记人看，诉争房屋亦属于个人所有。对证据三仅能证明集资��房协议的基础，相关税费维修基金的缴纳均为产权人刘某个人，不能证明原告享有份额，进一步证明该房屋产权人为被告。对证据四的真实性有异议及证明问题，不能证明是李晓霞个人出具，且李晓霞是原告亲属，其证人证言不应才信；单纯凭借原告提供的相关转账记录不能证明被告刘某欠款事实的存在，因为没有刘某出具的任何欠条，且原告提供的李晓霞借刘某2万元的事实发生在2005年1月18日，系被告交付全部房屋集资款项（集资款项交付时间：2004年11月1日）之后，因此不能证明诉争房屋是双方同居期间共同财产，被告对借款事实有异议。对证据五该欠条的形成时间为原被告同居期间，因借条中没有关于份额的任何约定，故不能推定为诉争房屋系双方共有。对证据六、证据七只能证明同居期间购买，不能证明是共同财产。对证据八该协议仅能证明原告无权处分被告的房屋，所以需要被告本人签字，该份证明不能推定刘某承认原告对诉争房屋享有份额。对证据九不动产以不动产登记簿记载的权利人为所有权人，登记簿未载明原告未诉争房屋的按份共有人，只写明所有人为刘某，据此，被告对于该房屋并非无权处分人，且该房屋的成交价格为59万元，并不是原告所述的不合理低价转让。对证据十至证据十四仅能证明被告在进行房屋买卖交易时，提供了房产交易中心要求的所有材料，包括双方离婚判决，房屋产权证书等，足以证明产权人为刘某个人的事实。对证据十五，对该份证据的真实性无异议，但对证明问题有异议，该法庭笔录时间为2013年11月14日，被告刘某当时的陈述只能证明在此时间点房屋估价，二被告房屋转账时间为2014年2月8日，随着市场价值及其他变化，细微的价值调整并不能认定为二被告不合理低价转让。赵某对以上证据的质证意见为对证据一、证据二的真实性无异议，对证明问题有异议，我购买房屋时，产权证上仅有刘某一人。对证据三至证据八证据八与我无关，不予质证。对证据九有异议，我实际购房款是59万元，长春市房屋转让合同上的10万元是自动生成的，与我无关。对证据十至证据十四与我无关，那是产权证大厅的事儿，如果被告手续不全我也不能从他手中买到房子。对证据十五，对于证据的真实性我不清楚，但房子我是用合理价钱买的。刘某为支持自己的抗辩意见向本院提交以下证据：证据一、2014年4月11日被告刘某与一汽轿车股份有限公司签订的《集资建房协议书》一份，2015年1月16日一汽轿车股份有限公司出具的收据一份，证明案涉房屋的交款时间及集资建房协议签订的时间均为原���被告婚姻关系存续之前（2006年4月28日原、被告复婚），房屋为被告婚前取得，故案涉房屋为原告婚前个人财产，与原告无关，并非原、被告等额按份共有。证据二、吉林省房产产权管理收费专用票据及中华人民共和国契税完税证一份，长春市物业专项维修资金专用票据一份，证明案涉房屋产权为刘某个人的事实，与原告无关。证据三、2014年1月3日长春高新技术产业开发区人民法院（2013）长高开民初字第744号判决一份，证明判决中“法院审理查明”及“本院认为”部分已经明确案涉房屋位于长春高新技术产业开发区蔚山路4399号新星红旗嘉园x号房，系原告复婚前参与集资建房，婚前缴付房款，房产证上房屋所有权人为被告刘某个人，为其婚前个人财产原告为重复起诉行为。于某1对以上证据的质证意见为对证据一的真实性无异议，对证明问题有异议，不能证明诉争房屋为刘某个人所有，刘某是否是在同居期间购买及购买房屋款项是刘某个人财产还是同居期间共同财产；可以证明购房诉争房屋的款项是在同居期间所借。对证据二的真实性无异议，对证明问题有异议，该票据仅能证明是以被告的名义缴款，不能证明被告的主张。对证据三的真实性无异议，对证明问题有异议，该判决第七页、第八页判项中没有确认诉争房屋是个人财产，且经双方二审判决第十页中，双方均表明诉争房屋双方同意另案解决，故根据民事诉讼法第一百四十二条第五项规定，生效判决书对本案诉争房屋没有进行审理，不能证明原告的主张属于重复告诉。赵某对以上证据的质证意见为对以上证据与我无关，不予质证。于某1申请证���于小波出庭证实证明原告与刘某为购买红旗嘉园的房子，刘某给我打了借条，向我借了88000元，当时说是他们一人一半，但至今他俩谁都没还我钱。于某1对证人证言的质证意见为无异议。刘某对证人证言的质证意见为该借条为刘某向于某3、于某2共同借款88000元，当时因于某2未到场，所以仅为于某3个人出具包括于某2在内的金额为88000元的借条，且借款事实的存在不能证明该款项确实实际用于集资房屋的购买，也无法证明该房屋为原、被告同居期间按份共有财产。赵某对证人证言的质证意见为与我无关，不予质证。赵某为支持自己的抗辩已经，向本院提交以下证据：转账凭证及汇款凭证。证明全款59万将诉争房子购买。于某1对以上证据的质证意见为对于证据本身真实性无异议，但对于与本案的关联性有异议，上述证据不能证明所发生的存款或者取款是本案的涉案房款。并且与二被告双方在产权登记金额不符，对于上述存取款凭证。同时如果说双方真正交易为59万，同样证实双方在产权部门登记的合同是恶意串通以合法形式掩盖非法目的。二被告双方交易合同无效。如果双方交易额为59万元，根据被告刘某曾经在另案中陈述，涉案房产的市场价格为每平方米6500元，那么如果按照59万元来计算除以119.35每平方米4943元，所以二被告交易价格明显低于市场价格，也证实了2被告存在恶意串通或者被告赵某购房时存在重大过失。刘某对以上证据的质证意见为对证据真实性和证明问题无异议。经本院审理查明，于某1与刘某于1998年4月28日登记结婚，2000年7月27日离��。2003年6月，二人开始同居并于2006年4月28日复婚。后刘某向本院起诉离婚，本院作出（2013）长高开民初字第744号民事判决书，判决双方离婚。于某1对（2013）长高开民初字第744号民事判决书不服，上诉至长春市中级人民法院，2014年3月20日，长春市中级人民法院作出（2014）长民二终字第135号民事判决书，判决刘某与于某1离婚。（2014）长民二终字第135号民事判决书认定以下事实：二审中双方一致认可于2003年开始一起同居生活至2006年4月28日复婚登记的事实。上诉人于某1表示在2004年被上诉人单位团购争议房屋的事实，她知情并积极参与此房购买的筹款事宜。在其姐姐于某2及哥哥于某3处借款，二审中被上诉人刘某对借款事实认可，只是不认可上诉人于某1主张的借款数额。2004年4月11日，刘某作为乙方与一汽轿车股份有限公司作为甲方签订《长��市集资建房协议书》，约定刘某参建新兴红旗嘉园x室的住房，户建筑面积为119.35平方米，户型3室2庭厅。乙方按照建筑面积1520元/平方米集资，共集资181412元。截至2004年11月1日前一次性交齐。甲方于2004年11月1日前将验收合格的住房交付乙方使用。2005年1月16日，刘某交付房款181412元，并缴纳物业维修基金等共计7694.05元。2006年5月31日，上述房产产权证下发，并登记在刘某名下。2014年3月11日，于某1与刘某在长春市中级人民法院15号法庭接受询问，双方均认可长春高新技术产业开发区蔚山路4399号新兴红旗嘉园x号房屋为双方同居期间财产，并同意另案解决此案.案外人于某2分别于2004年2月25日、2004年4月27日、2005年1月28日向刘某共计汇款90000元。2004年5月，于某1与刘某出具《借条》一份，内容为“刘某、于某1因购房借于某3人民币捌万捌仟元整，还款时每人偿还肆万肆仟元��。2012年5月26日，于某1和刘某出具字据一份，内容为“夫妻双方共同同意出售高新区新兴红旗嘉园A-13栋，x号房，建筑面积119.35平方米”2014年2月8日，刘某将涉案房屋以590000元出售给赵某，并于2014年2月11日在长春市房产登记机关将所有人由刘某变更至赵某。于某1委托本院司法辅助办公室对以上房屋2012年6月1日至2014年2月7日平均房屋日平米租金、2014年2月8日至申请鉴定之日止的平均房屋租金进行评估，本院委托吉林省共建伟业房地产估价有限责任公司作出吉共建评报字（2016）第135号《评估报告》结论为2014年至2016年估价时点的租金，不含物业费不含取暖费的租金为0.71元/平方米，含物业费及取暖费的租金方法为0.8元/平方米（2012年至2014年的租金，不含物业费及不含取暖费的租金为0.68元/平方米，含物业费及取暖费的租金方法为0.76元/平方米）��本院认为：一、关于赵某应否承担责任的问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者是动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理价格转让的；（三）转让的该不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中赵某支付59万元从刘某处购买案涉房屋，并且已经将产权登记在其名下，故本院认为其已经构成善意取得。理由如下：赵某庭审中表示其不知道刘某系无处分权人，且房产管理部门已经通过了刘某提交的单身证明等资料的审核，本院认为赵某已经尽到了合理的审慎义务，对于于某1主张的非善意购买此房屋的意见本院不予��纳。关于于某1主张的59万元明显低于市场价格，但其并未举证证实其主张，故本院认为赵某支付59万元购买此房屋系合理价格。且该案涉房屋已经登记至赵某名下，故赵某作为购买此案涉房屋的行为构成善意取得，于某1作为此房屋的按份共有人应向无处分权人刘某主张权利，故于某1主张的判令赵某向于某1返还案涉房屋并更名至于某1名下的诉讼请求本院不予支持。二、关于于某1请求的依法确认本案案涉房屋为其与刘某等额按份共有，并依法对案涉房屋平等分割及如对上述房屋无法返还的应要求刘某、赵某共同赔偿其2014年2月8日至判决生效时的租金损失的问题。于某1与刘某于2003年6月开始同居至2006年4月28日复婚，案涉房屋购买于2004年11月，产权证下发于2006年5月31日，属于双方同居期间财产，应由于某1与刘某按份共有，即等额共有。刘某抗���意见中的此房屋系其个人财产，其所依据的本院（2013）长高开民初字第744号民事判决书并未生效，且其在庭审中自认此房屋系其向于某1亲属借部分款项购买，长春市中级人民法院（2014）长民二终字第135号民事判决书对上述房屋已经予以认定为同居期间财产，刘某和于某1在便签及询问笔录中均对此房屋认可为同居期间财产，故对其抗辩意见中的其个人财产本院不予支持，案涉房屋在2014年2月8日出售给赵某前为于某1与刘某同居期间财产，双方为等额共有。但刘某未经过等额共有人于某1同意将案涉房屋出售给善意受让人赵某，故应作为无处分权人向于某1承担赔偿责任。因于某1诉状中及庭审中明确如案涉房屋无法返还，按照市场价格50%赔偿其损失。赵某向刘某支付购房款共计59万元，于某1认为此款项明显低于市场价格，但并未向本院提交证据证实其主张，其向本���提起鉴定证实其主张，本院认为刘某仅应在其获得购房款项承担赔偿责任，为减少当事人诉累，对于某1提出的案涉房屋在2014年2月出售期间的市场价值申请不予准许，刘某应在其获得的59万元的购房款中向作为等额共有人的于某1承担赔偿责任，即向于某1支付其作为等额共有人应获得的购房款29.5万元；三、关于于某1主张的确认178000元欠款为于某1与刘某共同债务并按份等额承担的问题。根据于某2分别于2004年2月25日、2004年4月27日、2005年1月28日向刘某共计汇款凭证90000元及2004年5月，于某1与刘某出具的《借条》，以上出具时间均为二人同居期间，刘某主张已经偿还部分款项但并未向本院提交证据，故本院对于某1与刘某同居期间对于某290000元和对于某388000元的债务予以确认，双方应按份等额承担还款义务；四、关于于某1主张刘某给付其2012年6月1日至2014年2月7日期间的租金收益的50%的问题。于某1主张2012年6月1日至2014年2月7日期间此房屋产生的租金损失应向本院提交本房屋已经被用于出租及产生租赁费用的事实，但其未向本院提交书面证据证实其主张，故本院对其此部分主张不予支持，其提起对此房屋2012年至2014年期间的租金鉴定费用应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百条、第一百零六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告刘某于本判决生效后立即给付原告于某1购房款295000元；二、被告刘某与原告于某1对同居期间产生的对于某2、于某3178000元债务各自承担89000元还款责任；三、驳回原告于某1的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11080元、保全费4270元，共计15350元由被告刘某负担，鉴定费8000元由原告于某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  徐雅文代理审判员  郭鹏飞代理审判员  唐虹梅二〇一六年十月二十七日书 记 员  迟春卉