济南市历下区人民法院民 事 判 决 书(2015)历商初字第2801号原告韩怀平，男，1973年2月17日出生，汉族，住济南市。委托代理人梁振东，北京市隆安（济南）律师事务所律师。委托代理人刘晓一，北京市隆安（济南）律师事务所律师。被告济南鲍德房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人王文学，总经理。委托代理人高欣，山东泉沣律师事务所律师。委托代理人张强，山东泉沣律师事务所律师。原告韩怀平与被告济南鲍德房地产开发有限公司(以下简称济南鲍德公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩怀平的委托代理梁振东、刘晓一，被告济南鲍德公司的委托代理人高欣、张强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韩怀平诉称，2009年8月10日，韩怀平与济南鲍德公司双方签订了《钢城新苑商品房买卖合同》，购买了济南鲍德公司开发的某楼，建筑面积92.98平方米，总价款304974.4元。合同签订时韩怀平已付清全部房款，履行了付款义务。根据购房合同第十五条，济南鲍德公司应于交房之日起360日内提供办理产权登记所需的材料，使房屋具备办证条件，逾期按已付房款的1%向原告支付违约金。济南鲍德公司的实际交房时间为2010年10月23日，按约定应于2011年11月23日以前提供办理房产证的所有手续并协助韩怀平办理房产证，但济南鲍德公司直至2013年12月21日才为韩怀平办理了涉案房产的房产证。韩怀平认为，济南鲍德公司的行为已经违反合同约定，理应向韩怀平支付违约金3049元。特诉至法院，请求依法判令：1、被告支付逾期办理产权登记的违约金3049元；2、诉讼费用由被告承担。原告韩怀平为证明其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、钢城新苑商品房买卖合同一份，证明原被告双方有商品房买卖关系，原告购买被告开发的坐落于历城区某楼，双方在第八条对交房时间进行了约定、第十五条对产权登记内容及违约责任进行了约定；证据2、住宅发票一份，证明原告如约履行了付款义务304974.4元；证据3、业主手册一份，证明原被告双方实际于2010年10月23日办理了交房手续，被告应于2011年10月22日前为原告办理房产证；证据4、住宅房产证一份，证明1、被告于2013年12月21日才为原告办理了房产证，违反合同第十五条约定，应承担房款1%的违约责任。2、被告的违约行为一直持续至实际办证之日，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条为取得房产证时间，即诉讼时效从取得房产证之日起计算，未超过诉讼时效；被告济南鲍德公司辩称，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，请求依法驳回原告的诉讼请求。2009年8月10日，原、被告就被告开发建设的某楼商品房的购买事宜签订商品房买卖合同。合同中约定的交付时间为2010年10月1日前（具体交房日期以济钢OA网上发布的入住公告日期为准）。被告于2010年9月20日在济钢OA网上发布《钢城新苑交房公告》，并将商品房交付原告使用。同时，合同第十五条关于产权登记的约定：“在商品房交付使用后360日内，办理产权登记所需的由出卖人提供的资料出卖人应具备办理产权条件。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内办理的，双方同意按下列第1和第2项处理……买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。”根据《济南市中级人民法院关于当前民商事审判若干法律适用问题的解答（五）》关于商品房买卖合同纠纷中逾期办证违约责任诉讼时效的起算问题，对该问题有三种意见：“第一种意见认为，逾期办证的违约行为系一个独立行为，不是持续行为，逾期办证的违约责任应适用诉讼时效的规定，从办证逾期之日起算诉讼时效……”当事人在《合同》中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性侵权，应自期限届满之次日起计算诉讼时效。本案中，被告交付商品房的时间为2010年10月23日，合同中约定的被告具备办证条件的期限为商品房交付后360天内，即2011年10月18日。现原告于2015年10月19日提起该项诉讼请求的行为，已超过法律规定的两年诉讼时效，应当驳回原告的诉讼请求。被告济南鲍德公司为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：证据1、《钢城新苑交房公告》（济钢集团有限公司盖章确认）；证据来源：济钢OA网。证明：2010年9月20日被告在济钢OA网上发布《钢城新苑交房公告》，以合同约定的方式通知原告，所购房屋的交付时间为2010年10月23日；证据2、房屋设施交接验收单，证明原告于2010年10月23日接收了涉案房屋并签署了房屋设施交接验收单；证据3、钢城新苑东36B号楼的房产大证，房产证号为：济房权证历城字第1592**号；证据来源：房管局调取。证明：钢城新苑东36B号楼取得房产大证的时间为2013年10月27日；证据4、《关于钢城新苑分户产权证办理的通知（一）》（济钢集团有限公司盖章确认）证据来源：济钢OA网。证明：被告在具备办证条件义务后，于2013年11月18日在济钢OA网发布公告，通知原告办理所购房屋即钢城新苑东36B号楼分户产权证；证据5、光盘，证明：证据一、四的下载过程。经对原、被告提交的证据进行质证和审核认定，结合当事人的陈述，本院综合确认事实如下：2009年8月10日，济南鲍德公司（出卖人）与韩怀平（买受人）签订了商品房买卖合同一份，约定由韩怀平购买济南鲍德公司开发的位于某楼商品房一套，总价款为304974.4元。合同第十五条约定，在商品房交付使用后360日内，办理产权登记所需的由出卖人提供的资料出卖人应具备办理产权条件，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内办理的，双方同意按下列第1和第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；合同补充协议中第三条约定，所有通知都以济钢OA网为准。2010年9月20日，济南鲍德公司在济钢OA网上发布《钢城新苑交房公告》，通知韩怀平于2010年10月23日开始进行交房，韩怀平也于2010年10月23日办理了交房。2013年10月27日，济南鲍德公司取得了钢城新苑东36B号楼的房产大证。2013年11月18日，济南鲍德公司在济钢OA网上发布了关于钢城新苑分户产权证办理的通知，通知钢城新苑东36B号楼办理房产证手续。2013年12月21日，韩怀平取得了某楼的房产证。韩怀平向本院提交起诉状的时间为2015年10月15日。本院立案的时间为2015年10月19日。本院认为，韩怀平与济南鲍德公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容合法、有效，本院对此予以认定。本案的争议焦点是韩怀平要求济南鲍德公司支付逾期办理房产证违约金是否超过诉讼时效？《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案中，济南鲍德公司于2010年10月23日向韩怀平办理了交房，按照双方合同约定，自此日起算360日即至2011年10月18日，济南鲍德公司应当具备为原告所购房产办理产权登记的条件，逾期未办理，被告自2011年10月18日便构成逾期办证违约。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定，诉讼时效从知道或应当知道权利被侵害时开始计算。因此，韩怀平主张逾期办证违约金的诉讼时效应当自2011年10月18日起计算二年，至2013年10月17日止。本案中，韩怀平于2015年10月15日向本院提起诉讼，该起诉已超过二年的诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决如下：驳回原告韩怀平的诉讼请求。案件受理费50元，由原告韩怀平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费50元，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判长  朱春晓审判员  綦晓玥审判员  于骐宁二〇一六年十月二十六日书记员  于腾晖