江西省都昌县人民法院民 事 判 决 书（2015）都民一初字第1598号原告都昌县新妙湖水产养殖场（反诉被告），住所地为江西省九江市都昌县新妙大坝。法定代表人余义峰，系该场场长。委托代理人江新梓，江西准星律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人段碧波，都昌县新妙湖水产养殖场职工，代理权限为一般代理。被告蔡险峰，男，1978年1月5日出生，汉族，江西省都昌县人，住江西省九江市都昌县。被告周明河（反诉原告），男，1968年6月1日出生，汉族，江西省都昌县人，住江西省九江市都昌县。委托代理人程爵全，江西准星律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告都昌县新妙湖水产养殖场（反诉被告）诉被告蔡险峰、周明河（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月10日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）的委托代理人江新梓、段碧波，被告蔡险峰、周明河（反诉原告）及其委托代理人程爵全均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告都昌县新妙湖水产养殖场诉称：2006年5月13日，原告与被告蔡险峰签订了《戴家咀租赁合同》，约定由被告蔡险峰租赁原告的戴家咀基地鱼池、塘堰及房屋、电力等设施从事养殖业；租期8年，即自农历2006年5月13日起至农历2014年5月13日止；到期后，被告蔡险峰按原状将戴家咀湖基地所有水面及固定资产交付原告，同时规定不得私自转包。合同期满后，原告多次通知被告交付租赁物，被告一直置之不理，原告只好同意被告延期租赁1年。2014年12月25日，原告再次书面通知被告于2015年5月13日交付租赁物。到期后，被告并没有交付租赁物，而是被告蔡险峰与实际经营人周明河之间，以他们存在转包关系而相互扯皮，拒不交付租赁物。原告多次与被告协商无果，特诉至贵院，请求判令：1、确认原、被告签订的《戴家咀租赁合同》终止；2、被告交还诉争基地鱼池、塘堰及房屋等固定资产；3、被告承担合同延期一年的租金人民币16250元及逾期交付租赁物的违约损失人民币4062元。被告蔡险峰答辩称：1、原告诉请没有事实及法律依据。首先，延长一年租期是经原被告双方协商一致的结果；其次，在实际经营过程中，我方曾对相关的固定资产进行过修缮，同时也添置了部分资产，原告诉称固定资产不明确；最后，我方曾与原告协商，租期届满就交还鱼池，但原告对我方的损失不予赔偿，故我方一直没有交付租赁物。被告周明河答辩称：1、根据《戴家咀租赁合同》的约定，租赁期限至农历2014年5月13日到期，但2010年发生洪涝灾害，鱼池全部被淹没，根据合同第6条约定，我方可延期一年，免交租金，故该合同实际到期日为农历2015年5月13日；2、被告蔡险峰于2008年春季将《戴家咀租赁合同》的权利义务转让给答辩人不属于私自转包，因为转包前后均得到原告的同意；3、答辩人的行为不构成违约，更谈不上赔偿原告的损失，合同到期后，答辩人已同意终止戴家咀租赁合同，退出戴家咀基地鱼池，但答辩人退出之前，原告应对答辩人添置的财产作价补偿，对其损毁答辩人种植的104亩藕进行赔偿，因原告没有履行补偿及赔偿义务，所以答辩人至今未交付租赁物，其不利后果应由原告承担。综上，请求法院依法驳回原告的各项诉讼请求。反诉原告周明河反诉称：2006年5月13日，反诉被告与蔡险峰签订了《戴家咀租赁合同》，由蔡险峰租赁戴家咀鱼池及塘堰从事养殖业。合同签订后，蔡险峰于2007年2月在戴家咀鱼池基地征地修石子路花费人民币43500元、于2007年3月对戴家咀基地楼下堰进行堤坝加固花费人民币24000元、于2008年1月对戴家咀基地的供电系统进行改造花费人民币214800元。2008年，经反诉被告同意，反诉原告与蔡险峰签订了《移交补充协议》、《合作协议》，约定蔡险峰将其在《戴家咀租赁合同》中的权利义务全部转让给反诉原告，基于双方系叔侄关系，由反诉原告一次性补偿蔡险峰人民币20万元。反诉原告承包该新妙湖戴家咀基地鱼池后，为能正常生产经营，经反诉被告同意，反诉原告于2008年4月对基地危房进行维修，花费人民币52750元；于2008年9月在基地打深水井二口，花费人民币24600元；于2013年8月为反诉被告垫付修水泥路的征地费用以及补偿青苗、砍树等费用共计16800元；于2014年1月对基地六口鱼池进行改造，花费48000元；于2014年2月因土地守业、整平荒地在基地栽种桂花树，花费人民币78700元；于2014年3月在基地添置养鱼设施，花费人民币71000元。综上，反诉原告与蔡险峰在经营期间，为反诉被告添置的价值人民币574150元的财产，在反诉原告退出时，反诉被告应当作价补偿。同时在2013年11月至12月期间，反诉被告因政策原因对基地鱼池进行大型改造，在反诉原告因施工时间紧迫来不及处理的情况下，反诉被告指使施工队对反诉原告种植的104亩面积的藕以及栽种了6年的白杨树3000株均予以损毁，并向反诉原告言明“不要难受，不会要你吃亏”，但反诉原告的损失至今未能得到相应赔偿。为此，特向贵院提起反诉，请求判令：1、反诉被告补偿反诉原告添置的财产折价人民币200000元（具体价值以评估结论为准）；2、反诉被告赔偿反诉原告财物损失共计人民币500000元（具体价值以评估结论为准）。反诉被告都昌县新妙湖水产养殖场答辩称：反诉原告诉请无事实及法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。原、被告就本诉举证如下：原告都昌县新妙湖水产养殖场为支持其本诉请求，除当庭陈述外，另向本院提交了下列证据：1、原告的组织机构代码证复印件、事业单位法人证书复印件以及法定代表人身份证复印件。证明原告的诉讼主体资格。2、《戴家咀租赁合同》一份。证明原、被告之间存在租赁合同关系以及合同约定了双方的权利义务的事实。3、《通知》两份。证明原告分别于2014年12月25日、2015年3月24日通知两被告做好到期交湖的准备。被告蔡险峰为支持其答辩意见，除当庭陈述外，另向本院提交其本人身份证复印件，用于证明其诉讼主体资格。被告周明河就本诉未向本院提交任何证据。原、被告就本诉证据质证意见如下：被告蔡险峰对原告都昌县新妙湖水产养殖场所举证据质证意见如下：对证据1无异议；对证据2真实性无异议；对证据3无异议。被告周明河对原告都昌县新妙湖水产养殖场所举证据质证意见如下：对证据1无异议；对证据2真实性无异议，同时合同约定洪灾水位达18.5米免租金延期1年，2010年6月17日发生的洪灾水位达到19米以上；对证据3真实性无异议，同时证明租期顺延一年的事实。原告都昌县新妙湖水产养殖场以及被告周明河均对被告蔡险峰所举证据无异议。反诉原、被告就反诉举证如下：反诉原告周明河为支持其反诉请求，除当庭陈述外，另向本院提交了下列证据：1、反诉原告身份证复印件。证明反诉原告的诉讼主体资格。2、《戴家咀租赁合同》复印件一份。证明反诉被告已同意蔡险峰将合同权利义务转让给反诉原告的事实，同时合同第6条约定，遇到洪灾水位超过18.5米，可以免租延期1年的事实。3、《合作协议》一份、《移交补充合同》一份。证明蔡险峰将戴家咀租赁合同中的权利义务全部转让给反诉原告的事实。4、《水域、滩涂养殖证》一份。证明反诉被告已同意反诉原告与蔡险峰之间的转让关系；养殖权人周明河以及反诉被告已同意延期1年的事实。5、《添置表》一份、《报表细单》一份。证明反诉原告添置财产价值574150元的事实。6、《添置财产凭证》十份、《照片》十七张。证明反诉原告添置财产的事实以及相关费用。7、证人黄某1的《证人证言》。证明反诉原告修水泥路的相关情况。8、证人李某1的《证人证言》。证明反诉原告维修楼下堰堤坝的相关情况。9、证人李某2的《证人证言》。证明蔡险峰对基地进行电网改造的相关情况。10、证人陈某1的《证人证言》。证明反诉原告对戴家咀的房屋进行维修的相关情况。11、证人江某的《证人证言》。证明反诉原告在戴家咀挖井的相关情况。12、证人蔡某1的《证人证言》。证明反诉原告对戴家咀鱼池进行改造的相关情况。13、证人黄某2的《证人证言》。证明蔡险峰对戴家咀的土路改造为砂石路的相关情况。14、《藕的面积证明》一份、《证明》一份。证明反诉被告鱼池改造导致反诉原告所种植的104亩面积的藕以及栽种6年的白杨树3000株予以损毁的事实。15、《戴家咀104亩藕开支》一份。证明反诉原告种植藕的开支为586190元的事实。16、《良种藕种植产量、市场价调查证明》一份。证明反诉原告种植藕的事实以及藕的价值为1440000元的事实。17、证人黄某1、李某1的《证人证言》。证明反诉原告在承包的鱼池里种植藕的事实。18、证人蔡某2的《证人证言》。证明反诉被告向反诉原告承诺被损毁的藕由其承担赔偿责任的事实。19、证人陈某2的《证人证言》。证明藕的产量。20、《都昌县新妙湖堤坝水位与天气逐日记载表》复印件三份。证明戴家咀于2010年发生的洪灾水位达到19米以上的事实。反诉被告都昌县新妙湖水产养殖场为支持其反诉答辩意见，除当庭陈述外，另向本院提交了《中国共产党都昌县委员会关于提名桑青等同志职务任免的通知》复印件一份。用于证明都昌县县委于2007年12月11日免除了张冬佑新妙湖水产场场长职务，并到都昌县水产局任职的事实。反诉原、被告就反诉证据质证意见如下：反诉被告都昌县新妙湖水产养殖场对反诉原告周明河所举证据质证意见如下：1、对证据1，无异议。2、对证据2，真实性不清楚，以原件为准。“同意转让”是在2008年2月21日签的，但张冬佑已于2007年12月19日免除了场长职务。同时字迹不是原始字迹，要求反诉原告提供原始笔迹。同时这份证据无法证明洪灾水位超过18.5米的事实。3、对证据3，合作协议的真实性无异议，对移交补充合同的真实性有异议。合作协议充分证明反诉被告不同意转让。他们私下转让时间为2008年4月，“同意转让”签字时间为2008年，但2007年已免除张冬佑的职务。4、对证据4，真实性无异议，但延期1年需要加盖公章予以确认。5、对证据5，真实性有异议。6、对证据6，三性均有异议。首先，证明没有负责人签字，其他证人证言中的证人也没有到庭；其次，照片不能反映时间、地点；最后，与本案无任何关联性。7、对证据7，真实性无异议，但与本案无关联性。8、对证据8，真实性不清楚，但与本案无关联性。9、对证据9，真实性不清楚，关联性、合法性均有异议，对线路的老化，需要专业的检查和相关人员的认定才能得出，而不是个人能证明的。10、对证据10，真实性不清楚，关联性、合法性均有异议。11、对证据11，真实性不清楚，关联性、合法性均有异议。12、对证据12，真实性不清楚，关联性、合法性均有异议。13、对证据13，真实性不清楚，关联性、合法性均有异议。14、对证据14，三性均有异议，证明属于证人证言，证人未到庭。对鱼池的维修是根据养殖户的请求进行的，同时也提前告知了养殖户。关于反诉原告是否在鱼池种植藕不得而知。15、对证据15，三性均有异议。16、对证据16，三性均有异议。17、对证据17，三性均有异议。18、对证据18，三性均有异议。19、对证据19，三性均有异议。20、对证据20，无异议。反诉原告周明河对反诉被告都昌县新妙湖水产养殖场所举证据的真实性无异议，但张冬佑什么时候免职我不清楚。经合议庭对证据进行审查，并综合分析双方当事人的质证意见，本院认证意见如下：一、本诉证据原、被告双方所举证据，经质证，双方对其真实性均无异议，同时本诉证据与本案具有关联性，且来源合法，故本院均予以认定。二、反诉证据反诉原告提交的证据1、2、3、4、6、7、8、9、10、11、12、13、20以及反诉被告所提交的证据，因其来源合法，且与本案具有关联性，同时证据之间相互印证，结合双方当事人的陈述以及质证意见，本院依法予以认定。反诉原告提交的证据5，系其单方制作，无法确定其真实性，依法不予认定。反诉原告提交的证据14、15、16、17、18、19，因无法确定其真实性，故本院依法不予认定。根据上述证据及双方当事人在庭审中的陈述，本院确认本案的案件事实如下：2006年5月13日，原告（反诉被告）与被告蔡险峰签订了《戴家咀租赁合同》，并约定：原告（反诉被告）将戴家咀租赁给被告蔡险峰经营；租赁期限为8年，即自农历2006年5月13日起至农历2014年5月13日止；租金共计13万元；经营期间，如受洪灾水位达到18.5米以上戴家咀围堤淹没可延期一年租金免交；租赁期间，对大型固定资产添置或修建要取得原告同意方可进行，不得私自转让或转包；合同期满，被告蔡险峰按原状将戴家咀湖基地所有水面及其他场部固定资产交付原告。合同签订后，被告蔡险峰于2007年2月在戴家咀基地征地修石子路花费人民币43500元、于2007年3月对戴家咀基地楼下堰进行堤坝加固花费人民币24000元、于2008年1月对戴家咀基地的供电系统改造为高压三相电。经原告（反诉被告）同意，被告蔡险峰与被告（反诉原告）周明河于2008年3月28日签订了《移交补充协议》，于2008年4月6日签订了《合作协议》，并约定蔡险峰将其所享有的新妙湖水产场的权利义务全部转让给周明河，周明河需遵守《戴家咀租赁合同》中的约定。签订协议后，为能正常生产经营，被告（反诉原告）周明河于2008年4月对戴家咀基地危房进行维修，花费人民币52750元；于2008年9月在戴家咀基地打深水井二口，花费人民币24600元；于2013年8月在戴家咀基地修水泥路花费征地费用以及补偿青苗、砍树等费用共计16800元；于2014年1月对戴家咀基地鱼池进行改造，花费48000元；于2014年2月在戴家咀基地整平荒地，花费8700元，同时栽种桂花树，花费人民币70000元。2014年12月25日，原告（反诉被告）书面通知被告（反诉原告）周明河《戴家咀租赁合同》于2015年5月13日到期，并提前做好交湖准备。2015年3月24日，原告（反诉被告）再次书面通知被告蔡险峰提前做好交湖准备。现被告未按约定履行相关义务，故原告（反诉被告）诉至法院。另查明，2010年7月-8月，新妙湖水位达到19米以上。本案争议主要焦点为：1、被告蔡险峰、周明河之间的转租行为效力问题；2、原告（反诉被告）是否应对被告蔡险峰以及被告周明河（反诉原告）在租赁期间内添置的财产予以作价补偿；3、原告（反诉被告）是否应对被告（反诉原告）周明河种植的藕以及白杨树予以赔偿。原告认为：根据《合同法》的规定以及《戴家咀租赁合同》的约定，被告之间签订协议系私自转租，未征得本诉原告的同意。被告添置财产应征得原告同意方可进行，未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失，故原告依法不承担责任。被告私自改变租赁物的用途，即使种植藕属实，其损失依法只能自付。被告认为，被告之间签订协议已征得本诉原告的同意，不属于私自转租。其添置财产也征得本诉原告同意，应予以作价补偿。原告对鱼池进行改造，导致被告种植的藕以及栽种的白杨树予以损毁，并承诺予以赔偿，故依法被告应得到相应的赔偿。本院认为，首先，被告蔡险峰与周明河签订协议前已征得前任场长张冬佑的书面同意，虽然张冬佑签字时已免除其场长职务，但被告作为不知情的第三人，张冬佑的书面同意仍然对本案当事人产生法律效力。根据合同法第二百二十四条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。原租赁合同继续有效。故，原、被告以及被告之间签订的《戴家咀租赁合同》、《移交补充协议》以及《合作协议》系有效合同，受法律保护。根据合同约定，因戴家咀所属的新妙湖于2010年遭受洪灾水位达到18.5米以上，故被告有权延长租期一年至农历2015年5月13日止，并免交租金，故本院对原告要求被告支付延期一年的租金的诉讼请求不予支持。租赁期限届满后，双方未能就租赁合同续签达成一致意见，因被告至今仍继续使用该租赁物，故双方之间转为不定期租赁关系，双方均有权随时解除合同。现原告要求解除本案当事人双方之间的租赁合同，并要求被告将交付租赁物并支付逾期租金人民币4062元的诉讼请求，本院予以支持。其次，根据两被告之间的协议约定，被告蔡险峰将其享有的权利义务转让给被告周明河，故其在租赁期间添置财产的所有权归属被告周明河所有。针对被告在租赁期间添置的以下财产：1、于2007年2月在戴家咀基地征地修石子路花费人民币43500元；2、于2007年3月对戴家咀基地楼下堰进行堤坝加固花费人民币24000元；3、于2008年4月对戴家咀基地危房进行维修，花费人民币52750元；4、于2008年9月在戴家咀基地打深水井二口，花费人民币24600元；5、于2013年8月在戴家咀基地修水泥路花费征地费用以及补偿青苗、砍树等费用共计16800元；6、于2014年1月对戴家咀基地鱼池进行改造，花费48000元；7、于2014年2月在戴家咀基地整平荒地，花费8700元，同时栽种桂花树，花费人民币70000元。因上述财产已形成添附，对于原告而言，存在利用价值。虽然被告在添置财产过程中，未取得原告的同意，但考虑实际情况，结合公平原则，本院酌定原告补偿（43500+24000+52750+24600+16800+48000+8700+70000）×55%=158592.5元。对于被告添置的高压三相电等其他财产，因其未能举证证明所添置财产的价值，故本院对此不予处理。最后，被告周明河主张原告赔偿其在租赁期间种植的104亩藕以及栽种了6年的白杨树共计3000株，因其所举证据无法确定其真实性，故本案对此不予处理。现依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第八十八条、第八十九条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条以及参照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十六条之规定，判决如下：一、解除原、被告之间的戴家咀租赁合同关系。被告周明河（反诉原告）在本判决书生效后一个月内将戴家咀基地清场（折价补偿的财产除外），并交付给原告（反诉被告）。同时被告周明河（反诉原告）向原告支付逾期交付租赁物的租金人民币4062元，并于上述期限一并支付。二、原告都昌县新妙湖水产养殖场（反诉被告）在本判决书生效后一个月内一次性对被告周明河（反诉原告）在租赁戴家咀基地期间内添置的财产折价补偿人民币158592.5元。三、驳回原告都昌县新妙湖水产养殖场（反诉被告）其他诉讼请求。四、驳回反诉原告周明河其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币3306元，由本诉原告负担357元，本诉被告周明河负担2949元；反诉案件受理费人民币10800元，由反诉原告负担8353元，由反诉被告（本诉原告）负担2447元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  占良春审 判 员  胡泽勤代理审判员  郝燕英二〇一六年十月十日书 记 员  喻海亮