上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0116民初8669号原告姜金花，女，1955年11月2日生，汉族，住上海市金山区。委托代理人濮家良，上海金亭律师事务所律师。被告丁超，男，1988年11月5日生，汉族，住安徽省巢湖市。被告张纯洁，女，1991年4月9日生，汉族，住上海市金山区。被告中国工商银行股份有限公司上海市金山支行，住所地上海市金山区。法定代表人张作学。委托代理人许杰。原告姜金花诉被告丁超、张纯洁房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，准予原告追加中国工商银行股份有限公司上海市金山支行(下称工行金山支行)作为本案被告参加诉讼的申请，后适用简易程序于2016年10月17日公开开庭进行了审理。原告姜金花及其委托代理人濮家良、被告丁超、张纯洁、被告工行金山支行委托代理人许杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年7月27日，被告丁超、张纯洁与原告通过房屋中介签订了《上海市房屋买卖合同》。合同约定：原告购买上列两被告所有的位于上海市金山区金山卫镇学府路XXX弄XXX号XXX室房屋(案涉房屋)；转让价为人民币(以下币种相同、略)108万元(庭后更正为108.5万元)。签订合同前原告已经支付被告定金5万元，2016年7月28日支付购房首付款20万元。2016年8月30日，原告按约至中介处支付第二期房价款60万元，然被告丁超至中介处明确不予接受第二期房款，并表示不再卖房。被告不收房款及明确表示不再卖房已经构成逾期违约，严重侵害了原告的合法权益，原告为此提起诉讼，请求判令：被告丁超、张纯洁继续履行《上海市房屋买卖合同》，并将案涉房屋过户给原告。原告在审理中进一步明确并增加诉讼请求：1、继续履行案涉房屋的合同；2、原告直接向被告工行金山支行支付债权，由被告工行金山支行涤除案涉房屋上的抵押权；3、被告丁超、张纯洁支付原告逾期交房违约金(以房屋总价108.5万元为基数，自2016年9月4日起至实际交房之日止，按日万分之五计算)。被告丁超、张纯洁庭审中辩称，因自住需要及家庭等原因不再履行与原告签订合同，愿按照合同约定承担违约责任。被告工行金山支行庭审中辩称，其向被告丁超、张纯洁商业贷款61.9万元，主贷人为被告张纯洁，贷款期限三十年，以案涉房屋作抵押。2014年2月18日放款后截止2016年9月26日尚有本金余额56万多元。贷款后，其对借款人再行买卖房屋并不知情。本案所涉的贷款情形按规定可以提前偿还借款本息；作为出借人只要收到借款人偿还的本息后，可以协助涤除设定在案涉房屋上的抵押。经审理查明，案涉房屋登记权利人为被告丁超、张纯洁。2016年7月5日，原告通过中介向被告丁超、张纯洁支付购房定金5万元。2016年7月27日，被告丁超、张纯洁(甲方)与原告(乙方)为乙方购买案涉房屋通过房屋中介签订了《上海市房屋买卖合同》。合同约定：第二条及附件三，转让价款为108.5万元；已付定金5万元于签订本合同后转为首期房价款，并于当日支付首付房价款20万元，以上款项25万为首期房价款，甲方收到后应优先用于注销抵押，不足部分由甲方自筹；乙方应于2016年8月31日前向甲方支付第二期房价款60万元；待双方办理过户手续(送件)取得收件收据后当日内，乙方应支付甲方第三期房价款21.5万元；该房地产交付且甲方将户口迁出后(若有)当日内，乙方应支付甲方尾款2万元。合同第六条，双方确认于2016年11月10日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条，甲方逾期交房或未按约定期限过户的，每逾期一日，应按乙方已付款的万分之五向乙方支付违约金，直至实际履行之日。合同第十一条，本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。合同补充条款(一)，甲方应于收到第二期房价款后三日内，将该房地产交付给乙方；若甲方迟延交付该房地产的，每逾期一日应按照总房价款万分之五支付违约金。当日，原告向被告支付首期房价款20万元。2016年8月30日，房屋中介单位员工李植兴出具证明，证实原告于当日至房屋中介缴纳第二期房价款60万元，被告丁超明确表示不接受第二期房价款，并称其方不再履行合同。另查明，被告工行金山支行辩称事实属实。原告已将剩余房价款支付至本院账户。审理中原告表示，案涉房屋的过户交易费用由其承担。审理中，本院准予原告财产保全申请，查封了被告丁超、张纯洁名下的案涉房屋。以上事实，由原告提供的上海市房地产登记簿、《上海市房屋买卖合同》、收据、转账凭证、说明，被告工商银行金山支行提供的丁超、张纯洁还贷清单，以及当事人的当庭陈述等证据证实。证据确凿，足以认定。本院认为，原告与被告丁超、张纯洁所签合同系当事人的真实意思表示，且无法律规定的无效情形，应当认定为合法有效，对当事人具有法律约束力。被告丁超、张纯洁拒绝接受原告支付的第二期房价款，并表示不再履行合同，已然构成违约。依据双方合同约定，原告选择继续履行合同是为正当，而被告丁超、张纯洁并无合同约定的解除权。被告丁超、张纯洁在房价上涨期试图违约而从中获益，既为不诚信从事民事活动，也为法律所禁止。因此，被告丁超、张纯洁除应按照合同约定继续履行外，还应承担合同约定的迟延交房违约金。关于继续履行合同，鉴于原告已将剩余房价款支付至本院账户，以及合同约定的交房、房地产转移登记时间或届期或临近，可于判决生效即可履行；因被告工行金山支行并非房屋买卖合同的当事人，故原告应向被告丁超、张纯洁支付剩余房价款，而被告丁超、张纯洁应涤除设定在案涉房屋上的抵押，被告工行金山支行对此应予协助。关于迟延交房违约金，合同正文与补充条款对于违约金的计算基数约定不同，应以合同补充条款约定为准；原告主张的起算日期、计算标准均符合合同约定和法律规定。综上，为维护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第三款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、原告姜金花与被告丁超、张纯洁于2016年7月27日签订的《上海市房屋买卖合同》继续履行；二、原告姜金花应于本判决生效之日起三日内支付被告丁超、张纯洁购房款人民币835,000元(该款优先用于偿还被告中国工商银行股份有限公司上海市金山支行的借款本息)；三、被告丁超、张纯洁应于原告姜金花支付上列款项后三日内将位于上海市金山区金山卫镇学府路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告姜金花；四、被告丁超、张纯洁应于本判决生效之日起三日内涤除设定在上海市金山区金山卫镇学府路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押，被告中国工商银行股份有限公司上海市金山支行应予协助；五、被告丁超、张纯洁应于设定在上海市金山区金山卫镇学府路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押涤除后十日内将该房屋变更登记至原告姜金花名下，相关交易费用由原告姜金花承担；六、被告丁超、张纯洁应于本判决生效之日起十日内支付原告姜金花迟延交房违约金(以房屋总价108.5万元为基数，自2016年9月4日起至实际交房之日止，按日万分之五计算)。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取人民币7,260元、财产保全费人民币5,000元等合计人民币12,260元，由被告丁超、张纯洁负担。被告丁超、张纯洁所负之款，应于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  金志荣二〇一六年十月二十八日书记员  沈张歆附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。