广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终11874号上诉人（原审原告、反诉被告）：张廷选，男，汉族，1966年12月15日出生。委托诉讼代理人：黄波，广东深南律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：聂建宇，男，汉族，1974年7月1日出生。委托诉讼代理人：吴克坚，广东同仁律师事务所律师。原审第三人：深圳市南山国际花卉中心有限公司。法定代表人：陈建岚，该公司总经理。上诉人张廷选因与上诉人聂建宇及原审第三人深圳市南山国际花卉中心有限公司（以下简称南山花卉中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院(2016)粤0305民初1737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张廷选上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判张廷选不用返还租赁押金15，000元；3、聂建宇支付水电费674.09元；4、聂建宇支付回复原状期间经营损失24，000元；5、聂建宇承担本案诉讼费用。事实和理由：（一）一审法院判令张廷选返还押金，没有法律依据。经(2014)深南法民三初字第1179号、(2015)深中法房终字第135号民事判决书审理确认，聂建宇违法占用涉案商铺事实清楚，且时间长达近两年，情节非常恶劣，根据双方合同约定，合同签订时聂建宇缴纳了15，000元押��作为租赁保证金。依据交易常规，该保证金系保证双方完全合理地履行租赁合同各项权利义务，虽双方书面合同文本未就不按时履行返还商铺约定违约责任，但按照该租赁保证金性质及交易惯例，违反租赁合同扣除租金合情合理合法，何况过期10天缴纳租金即可扣押金，为何拖延缴纳租金或占有使用费和交付商铺近两年相反不用扣押金，一审法院判令返还押金，违背基本法律逻辑及交易惯例。（二）张廷选请求的经营损失赔偿清楚合理，应该依法予以支持。一审审理中聂建宇清楚确认涉案商铺经由其拆毁导致无法使用，在这一状态下，张廷选恢复原状是必然的客观事实，张廷选依据商铺装修一般常理以月租金为标准主张3个月的恢复期，合理合规，但一审法院以没有相关约定为由驳回，不合常理。张廷选请求的水电费系聂建宇占用期间产生，应由聂建宇支���。聂建宇上诉请求：1、改判张廷选返还商铺转让金13万元；2、张廷选承担本案诉讼费用。事实和理由：双方于2011年7月22签订涉案商铺承包合同时，虽然每年一签，但双方口头商定为长期合同，据此张廷选要求聂建宇支付一次性转让金13万元，双方同时另签一份协议，聂建宇随后按协议要求陆续向张廷选支付了转让费13万元。鉴于张廷选违约不再续签租赁合同，其收取的商铺转让费亦失去合法占有的理由，这笔费用理当退还给聂建宇。南山花卉中心未作陈述。张廷选向一审法院起诉请求：1、聂建宇支付涉案商铺非法占用费102，630.01元（从2014年10月24日计至2015年12月12日，每月租金6707.89元、水电费674.09元及管理费8045.52元）；2、聂建宇赔偿张廷选恢复原状期间损失24，000元（按3个月计算，每月8000元，从2015年12月12日计至2016年3��11日）；3、聂建宇承担本案诉讼费用。聂建宇向一审法院反诉请求：1、张廷选退还花卉世界X区X号商铺转让金13万元、押金15，000元；2、张廷选承担反诉费用。一审法院认定事实：（一）2010年5月19日，南山花卉中心（出租方，甲方）与张廷选（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将涉案前海公园内南山花卉世界X区X号商铺出租给乙方使用，建筑面积为191.56平方米，租赁期限从2010年7月1日起至2012年6月30日止，自2011年7月1日起至2012年6月30日止，商铺租金每平方米28.99元，管理费每平方米2元；经甲方书面同意后，乙方在交纳1000元铺位转让手续费后在合同期内可以将承租的铺位转租，转让或与他人调换使用，但必须与甲方另行签订合同后方可生效，及其它内容。2012年8月21日，南山花卉中心（出租方，甲方）与张廷选（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案商铺出租给乙方使用，租赁期限从2012年7月1日起至2014年6月30日止，自2012年7月1日起至2013年6月30日止，商铺租金每月租金为5942.19元，管理费每月为574.68元。其余内容同上一份合同。2014年6月26日，南山花卉中心（出租方，甲方）与张廷选（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案商铺出租给乙方使用，租赁期限从2014年7月1日起至2019年6月30日止，自2014年7月1日起至2015年6月30日止，商铺租金每月租金为6707.89元，管理费每月为574.68元。其余内容同上一份合同。（二）2011年7月22日，张廷选（发包方，甲方）与聂建宇（承包方、乙方）签订《商铺承包合同》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方作园林石用途，租期从2011年7月22日起至2014年7月22日止，乙方负责每月租金交市场管理处，乙方应向甲方交付押��15，000元，甲方负责（与）南山花卉中心续签合同，保证乙方合同履行，承包期间，乙方负责租金税收及其它一切费用；乙方应于每月10日前交清当月铺租，不得以任何理由拖延，如过期10天乙方仍未交租金，甲方有权终止合约，收回商铺，并扣押金；承包期满或乙方提前解除合同，乙方须迅速搬走全部货物，不得故意拖延，否则甲方有权自行处理，承包结束后，商铺装修归甲方所有，乙方不得破坏或拆除；花卉世界租金调高、调低都是乙方负责交纳；乙方按每年2万元的标准支付甲方承包费，每年度的7月15日前一次性支付下一年度的承包费；及其它内容。2011年7月22日，聂建宇向张廷选支付押金15，000元。聂建宇提交了多份收据及银行账户交易明细，以证明向张廷选共计支付13万元涉案商铺转让金的事实，张廷选对此不予确认。（三）根据张廷选��交的（2014）深南法民三初字第1179号、（2015）深中法房终字第135号民事判决书显示：2014年张廷选曾就涉案商铺将聂建宇、南山花卉中心诉至一审法院，要求判令聂建宇返还商铺并赔偿损失36564元。在该案庭审中，张廷选、聂建宇均确认聂建宇直接向南山花卉中心支付涉案商铺的租金及各类费用至2014年8月；张廷选认可合同期内每年均收到聂建宇支付的2万元。该案一审法院判决聂建宇在判决生效之日起10日内向张廷选返还涉案商铺、向张廷选支付2014年8月至10月24日期间的房屋占用费18，609元、管理费1594元并承担受理费162.1元。后聂建宇不服提起上诉，二审法院于2015年4月7日作出驳回上诉、维持原判的终审判决。2015年，张廷选向一审法院申请强制执行上述生效判决，根据聂建宇提交的（2015）深南法执字第3282号结案通知书显示，聂建宇已于2015年8月7日支付涉案商铺房屋占用费、管理费及受理费共计20，365.1元；2015年12月9日，聂建宇通知一审法院向张廷选返还涉案商铺。（四）一审庭审中，双方确认涉案商铺返还时间是2015年12月9日。张廷选向一审法院提交现场照片一组，以证明聂建宇搬离涉案商铺时非法拆毁商铺导致无法正常使用，必须重新装修。张廷选主张以涉案合同约定的租金、管理费为标准计算恢复原状期间的经营损失，同时认为根据合同约定聂建宇在空地部分另行搭建的建筑也应归张廷选所有。聂建宇认为，该现场照片所反映的情况与聂建宇返还涉案商铺时的情况基本相符，但聂建宇方拆除的是在合同以外自行搭建的构筑物，并没有破坏原有商铺的装修及主体结构，张廷选主张解除合同后新搭建的建筑物归其所有没有合同依据。张廷选提交了南山花卉中心出具的2014年12月至2015年12月期间涉案商铺交纳租金和管理费的部分发票。聂建宇表示，有相关票据支持的费用予以认可，对无票据的部分不予确认。一审法院认为，张廷选和南山花卉中心签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人均应严格履行。张廷选、聂建宇签订的《商铺承包合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人亦应严格履行。根据《商铺承包合同》的相关约定，该合同期限已于2014年7月22日届满，但聂建宇返还涉案商铺的时间是2015年12月9日。根据查明的事实，聂建宇在合同期限届满后已将房屋占用费、管理费等费用付至2014年10月24日，鉴于其在2015年12月9日前一直占有使用涉案商铺，故聂建宇应参照《租赁合同》和《商铺承包合同���的约定并结合张廷选向南山花卉中心支付的情况，向张廷选支付自2014年10月25日至2015年12月9日期间占用涉案商铺的相关费用，包括房屋占用费90665元[6707.89×（13+16÷31）]，管理费7767元[574.68×（13+16÷31）]。至于张廷选主张的水电费，张廷选并未提交证据证明其实际代缴，一审法院不予支持。张廷选提交的涉案票据只是一审法院确定聂建宇支付房屋占用费及管理费的参考依据，并非直接证据，故对聂建宇关于应以张廷选提交的票据为据确认相关费用的答辩意见，一审法院不予采纳。关于涉案商铺是否需要恢复原状，张廷选并未提交充分证据予以证实，且涉案合同亦未对“恢复原状期间的经营损失”予以明确约定，故对张廷选关于赔偿恢复原状期间经营损失的诉求，一审法院不予支持。根据涉案《商铺承包合同》的约定，合同期满后应退还押金除非聂建宇有逾期10天缴纳租金的情形，在没有证据证明聂建宇违约的情况下，聂建宇主张退回押金15，000元，有事实和合同依据，一审法院予以支持。关于商铺转让金的问题，聂建宇未提交充分证据证实其向张廷选支付共计13万元的商铺转让金，即使聂建宇确有支付，该商铺转让金也系双方为订立涉案《商铺承包合同》而约定支付的相关费用，聂建宇在合同履行完毕后要求张廷选返还，没有合同依据，一审法院不予支持。据此，一审法院判决：一、聂建宇于一审判决生效之日起十日内向张廷选支付2014年10月25日至2015年12月9日期间占用涉案商铺的房屋占用费90，665元、管理费7767元；二、张廷选于一审判决生效之日起十日内向聂建宇退还押金15，000元；三、驳回张廷选的其它诉讼请求；四、驳回聂建宇的其他反诉请求。本诉受理费2832.6元，由张廷选负担804.5元，由聂建宇负担2028.1元；反诉受理费1600元，由聂建宇负担1434元，由张廷选负担166元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于张廷选上诉主张的押金问题，本院认为，从双方租赁合同第1至3条关于押金的约定内容可知，本案中的押金系特定针对合同期内聂建宇按时支付租金及不得转租的现金担保，其担保对象并不包括承租人的其他履约行为，虽然聂建宇在合同期满后未交回租赁物，但双方并未约定在此情形下可不退还押金，而聂建宇所应支付的房屋占用费则属因其未按期交回房屋所产生的违约损害赔偿，在法律性质上亦不等同于合同期内的约定租金，聂建宇未按约交还房屋及未支付占用费的行为不在合同押金条款的适用范围之内。因合同终止后张廷选继续占有该押金已无法律和合同依据，根据《中华人民共和国民法通则》第九���二条关于不当得利应予返还的规定，聂建宇有权请求返还，故本院对张廷选关于不应退还押金的上诉主张不予支持。关于张廷选上诉主张的赔偿恢复原状期内经营损失问题。本院认为，虽然双方租赁合同中有商铺装修归张廷选所有的约定，但根据张廷选提供的商铺照片显示，该商铺门面内的室内装修并未拆除，被拆除的主要为加扩建的建筑，因张廷选既未举证证明该拆除部分原系其建造，也未举证证明聂建宇拆除加扩建部分对商铺结构安全造成损害，故聂建宇的拆除行为并不违反合同约定或法律规定。张廷选虽上诉亦称加扩建部分属于装修，但鉴于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条至第十四条针对装饰装修与扩建的费用负担分别作出规定，可知对房屋的加扩建不应等同于房屋装饰装修，故张廷选关于加扩建部分也应属其所有的主张，缺乏事实和法律依据。而另一方面，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条关于后合同义务的规定，当事人在合同终止后应当遵循诚实信用原则及交易习惯履行协助等义务，聂建宇虽可拆除其自行加扩建的部分，但根据张廷选提供的商铺照片显示，租赁场地内遗留了大量加扩建结构残骸及拆除后的废弃建筑材料，因聂建宇在搬离房屋时并未履行合理清理等协助义务，按一般生活常理将对涉案商铺的继续正常使用造成影响，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十二条关于违反后合同义务法律后果的规定，张廷选有权就由此遭受的实际损失主张赔偿，故本院酌定按1月租金即6707.89元由聂建宇作出赔偿。至于张廷选主张的水电费问题，因其并未举证证明费用数额及其代缴事实，本院对此不予支持。关于聂建宇主张的13万元转让费退还问题，按聂建宇提供的《转让定金收据》显示，向聂建宇收取13万元转让金的为案外人“张X全”，依本案现有证据不能证实系由张廷选实际收取。且聂建宇为承租涉案商铺而经与他人协商自愿支付转让费，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，在涉案租赁合同已经到期终止的情况下，其向张廷选主张返还则缺乏法律和合同依据，一审法院未予支持并无不当。综上所述，张廷选的上诉请求部分成立；聂建宇的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第九十二条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十��条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持深圳市南山区人民法院(2016)粤0305民初1737号民事判决第一、二、四项；二、撤销深圳市南山区人民法院(2016)粤0305民初1737号民事判决第三项；三、聂建宇于本判决生效之日起十日内向张廷选支付赔偿金6707.89元；四、驳回张廷选的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费2832.6元，由聂建宇负担2265.6元，由张廷选负担567元；一审反诉案件受理费1600元，由聂建宇负担1434元，由张廷选负担166元；二审案件受理费共3691.85元，由张廷选负担728.51元，由聂建宇负担2963.34元。本判决为终审判决。审  判  长 唐 毅审  判  员 张 睿代理 审 判员 王丹妮二〇一六年十月三十一日书记员（兼） 李开宇附本判决所适用法律法规：《中华人民共和国民法通则》第九十二条：没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。《中华人民共和国合同法》第九十二条：合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合��一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十二条：当事人一方违反合同法第九十二条规定的义务，给对方当事人造成损失，对方当事人请求赔偿实际损失的，人民法院应当支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。