山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁01民终4752号上诉人（原审被告）：山东恒生置地股份有限公司，住所地济南市。法定代表人黄广文，总经理。委托诉讼代理人：王若宇，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹圆，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）冯娜，1983年10月27日出生，汉族，无业，住济南市。委托诉讼代理人：宋克成，山东博睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴帅，山东博睿律师事务所实习律师。上诉人山东恒生置地股份有限公司（以下简称恒生置地公司）因与被上诉人冯娜商品房预售合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初1018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。恒生置地公司上诉请求：撤销一审判决，驳回冯娜全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由冯娜负担。事实和理由：（一）虽然恒生置地公司存在逾期办证的情形，但逾期办证系因涉案小区施工单位和政府相关部门拖延履行办证手续所致，因此恒生置地公司不应当承担逾期办证的违约责任。（二）恒生置地公司目前已经取得办证的全部手续材料，即将可以履行办证义务。（三）恒生置地公司只负责小区建设范围内的燃气工程建设，并不负责开通天然气，且恒生置地公司在交付房屋时已经完成了燃气设施设备的安装工程，燃气设施已具备使用功能。由于燃气公司在小区红线范围外的施工延误及业主擅自改动燃气管道等原因，造成燃气设施无法正常验收不能供气，并非恒生置地公司的责任。一审法院曲解双方合同约定，将开通天然气的责任强加于恒生置地公司，没有事实依据。一审法院以双方签订的合同为恒生置地公司提供为由，剥夺恒生置地公司申请调低违约金的权利于法无据。冯娜未答辩。冯娜向一审法院起诉请求：一、依法判令恒生置地公司继续履行合同（即恒生置地公司继续履行为冯娜办理房产证的义务）。二、依法撤销商品房买卖合同第十五条第2项，并按照中国人民银行同期贷款利率支付延期办证违约金，（以总购房款785579元为基数，自2014年6月29日至2016年1月29日按年利率4.9%计算，暂定1万元）。三、依法判令恒生置地公司支付冯娜延期开通天然气违约金9800元（自2012年12月29日至2014年4月25日，按每日20元计算），由恒生置地公司承担案件受理费。一审法院认定事实：恒生置地公司（出卖人）与冯娜（买受人）签订商品房买卖合同及补充协议，约定：出卖人经批准建设商品房，定名恒生伴山。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：……燃气设施设备于房屋实际交付使用之日起具备使用功能，……燃气开通达到使用条件，买受人交清当年相关费用并符合相关部门规定后由运营商负责，出卖人不承担责任……如果在规定日期内未达到使用条件，每逾期一天，出卖人向买受人支付20元赔偿金。第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，……买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。……双方补充协议（附件五）最后一条约定“以上内容出卖人已经向买受人作出了详细合理的解释，买受人予以确认”。冯娜签字予以确认。上述合同及补充协议签订后，恒生置地公司于2012年12月29日将合同约定的商品房交付冯娜。冯娜也按合同约定支付了房款。因冯娜所购房屋至今未取得房屋所有权证，形成本案诉讼。另查明，恒生置地公司于2014年5月10日为冯娜开通了天燃气。恒生伴山小区已取得山东省建设工程档案预验收意见书，截止到一审法庭辩论终结前，恒生置地公司未取得恒生伴山小区房地产项目峻工综合验收备案证明。一审法院认为，恒生置地公司虽是为了重复使用而预先拟定了商品房买卖合同，但并非在签订补充协议时不可协商，在补充协议最后一条也注明：“以上内容出卖人已经向买受人作出了详细合理的解释，买受人予以确认。”冯娜也签字予以确认。恒生置地公司在签订合同时未利用其在经济上或其他方面的优势地位，使冯娜接受对其明显不利的合同条件；冯娜在签订合同时也并非缺乏正确的认识能力或者因某种急迫的情况，违背真实的意愿而接受了恒生置地公司提出的合同条件。商品房买卖合同第十五条第2项约定“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”的条款不属于显失公平。冯娜以显失公平为由请求撤销该条款，于法无据，不予支持。恒生置地公司于2012年12月29日将涉案房屋交付使用后365个工作日内，因其原因未将办理权属登记提供的资料报产权登记机关备案，致使涉案房屋未取得房屋产权证，已构成违约。恒生置地公司应当按合同约定即已付购房价款的1%向冯娜支付违约金。恒生置地公司所开发的恒生伴山小区开发项目在一审法庭辩论终结前仍未取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明，不符合在房产登记机关办理房产初始登记的条件，不具备协助办证的法定条件。对冯娜要求恒生置地公司继续履行合同，即协助办理房产证的诉讼请求，不予支持。双方在商品房买卖合同中明确约定了天燃气开通的具体时间及违约责任，恒生置地公司未能如期为冯娜开通天然气，应按合同约定承担违约责任，对于冯娜主张自2012年12月29日至2014年4月25日按每日20元计算逾期开通天然气违约金的诉讼请求，予以支持。对于恒生置地公司所提违约金过高，请求调低的辩解，一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同，系恒生置地公司提供的针对不特定人的格式文本，现恒生置地公司对该条款约定的违约金请求调低，于法无据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第五十四条第一款第二项、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，判决：一、限被告山东恒生置地股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告冯娜逾期办证违约金7855.79元。二、被告山东恒生置地股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告冯娜逾期开通天然气违约金9620元。三、驳回原告冯娜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费395元，由原告冯娜负担197元，被告山东恒生置地股份有限公司负担198元。一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，（一）本案中双方签订的商品房买卖合同及补充协议明确约定了恒生置地公司逾期办证，买受人不退房的，恒生置地公司按已付房价款的1%向买受人支付违约金。恒生置地公司未按照其与冯娜订立的商品房买卖合同及补充协议的约定履行完毕办证义务，事实清楚。恒生置地公司应当依约向冯娜承担逾期办证的违约责任。虽然恒生置地公司主张逾期是因施工单位和政府相关部门拖延履行办证手续所致，但是恒生置地公司未举证证明。即使恒生置地公司的主张真实，该事实也不能成为免除恒生置地公司逾期办证违约责任的法定或者约定事由。原审判决恒生置地公司承担逾期办证违约责任并无不当，本院予以维持。虽然恒生置地公司已经于2016年6月24日取得了房地产开发项目竣工综合验收备案证明，但截至二审时，恒生置地公司尚未按照商品房买卖合同及补充协议的约定完成涉案房屋所在楼宇的初始登记，涉案房屋尚不具备办证条件。待办证条件具备后，恒生置地公司与冯娜应当按照商品房买卖合同及补充协议约定和法律规定，互相配合履行办证义务。（二）双方在商品房买卖合同中明确约定了天燃气开通的具体时间及违约责任，恒生置地公司未能如期为冯娜开通天然气，应按合同约定承担违约责任。恒生置地公司二审提交的恒生伴山物业服务中心出具的《通知》，不足以证实为冯娜所购房屋开通天燃气的时间，恒生置地公司亦未能举证证实约定的违约金超过造成损失的百分之三十。故对于恒生置地公司所提要求减少违约金计算时间、调低违约金的上诉请求，本院不予支持。综上所述，恒生置地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费395元，由上诉人山东恒生置地股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  车言江代理审判员  许海涛代理审判员  王立强二〇一六年十月十八日书 记 员  张 强