甘肃省定西市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)甘11民终302号上诉人（原审被告）：临洮县城市房屋建设开发公司。法定代表人：何立荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵永斌，临洮县城市房屋建设开发公司怡康苑项目部经理。被上诉人（原审原告）：辛莲珍，女，1954年4月1日生。委托诉讼代理人：赵雄，甘肃中规律师事务所律师。上诉人临洮县城市房屋建设开发公司因与被上诉人辛莲珍房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服临洮县人民法院（2015）临民二初字第614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月4日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼》第一百六十九条规定，经过阅卷及询问当事人不开庭审理了本案，现已审理终结。临洮县城市房屋建设开发公司上诉请求：撤销原判，改判上诉人在怡康苑小区12号楼2单元231号或14号楼301号安置给被上诉人楼房一套。事实和理由：一、2009年6月1日，上诉人与被上诉人签订《房屋拆迁补偿过渡安置协议》，协议第一条由上诉人给被上诉人在怡康苑小区4号楼三楼产权调换90-93平方米以内的框架住宅楼一套，互不补差价，93平方米以上误差范围按1980计算；第二条不以货币补偿安置；协议第三条过渡由被上诉人自行过渡，过渡期限两年，五口人过渡费3000元，搬家费700元已核算在安置费中；协议第七条违约责任约定，若违约，由违约方支付对方违约金1万元并承担由此造成的一切责任。客观原因造成上诉人违约，上诉人不承担违约责任。上诉人与被上诉人约定安置的4号楼两户拆迁户至今未达成拆迁征收安置协议，致使4号楼无法动工建设，导致在协议中的4号楼未能安置被上诉人，上诉人要求被上诉人在上诉人建设的小区内选择楼房，但被上诉人只要求上诉人在未开工建设的4号楼安置，造成上诉人违约。二、临洮县人民法院（2015）临民二初字第614号民事判决事实不清，判决上诉人给付被上诉人房屋折价款348000元没有事实和法律依据，判决上诉人承担违约金1万元与约定不符，判决上诉人给付被上诉人过渡期间损失58000元证据不足。辛莲珍答辩：一、上诉人将自身与其他拆迁户原因导致拆迁建设无法顺利进行作为本案免责事由无法成立。合同法第一百二十一条“当事人一方因第三方原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”。二、一万元违约金仅为合同履行期限过渡期内违约金完全不足以弥补答辩人实际损失。在超出本案合同履行期长达5年的时间，因上诉人违约行为，给答辩人造成经济损失，远远超出一审判决的5.8万元。三、上诉人要求改判重新安置于法无据。双方合同中明确约定了安置楼房的位置、楼层、面积都与其上诉状中提出的房屋条件相差较大，因此，其提出要求改判的诉求无法律依据。四、我国法律对商品房交易的违约行为规定为惩罚性规定，对违约方责任规定为“承担不超过已购房款一倍的赔偿责任”，一审判决未使用惩罚性条款，上诉人依照自己意愿改判的诉求于法无据。请求驳回上诉，维持原判。辛莲珍向一审法院起诉请求：要求被告按合同约定向原告交付房屋或者补偿房屋折价款35万元，支付拆迁过渡费用6万元，支付违约金1万元。一审法院认定事实：2009年6月1日，被告因旧城改造需要，征用原告名下位于临洮县小南门外39号的宅院0.411亩及地上建筑面积为49.67平方米的房屋，与原告签订《房屋拆迁补偿过渡安置协议》。协议约定，原告在临洮县小南门外39号房屋以产权调换的方式，与被告临洮县城市房屋建设开发公司康苑项目部在位于临洮县怡康苑小区4号楼三楼，建筑面积在90-93平方米以内的框架住宅楼兑换，双方互不补差价，被告应付原告2年的过渡费3000元与搬迁费700元均计算在被告的安置房价内。并约定过渡期限为2年。协议约定任何一方违约，由违约方向对方支付违约金1万元，并由违约方承担一切责任。原告按照《房屋拆迁补偿过渡安置协议》履行义务。原告自2011年6月1日开始租住在权世祥名下位于临洮文峰东路电力小区A#642住宅楼，年租金12000元。合同约定被告的履行期限为2年，即2011年5月31日截止。至今，被告对康苑小区4号楼位置的拆迁没有完成，也未采取其他措施，对原告实际进行安置。双方当事人均认可，在临洮县××小区附近，2013年住宅商品楼房价格为3400元/平方米，2014年、2015年住宅商品楼房价格为3800元/平方米。认定上述事实的证据有安置协议、证明、租房合同、庭审笔录等。一审法院认为：原、被告签订的《房屋拆迁补偿过渡安置协议》，是双方当事人的真实意思表示，符合国家法律规定，应受法律保护，双方均应切实履行。原告履行合同约定的义务，配合被告拆迁。在合同约定履行期限届满后，被告未能履行义务，长期未对原告安置，构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，向原告支付违约金，同时，按照由违约方承担一切责任约定，被告应当对原告过度期间租赁房屋的实际损失进行赔偿。原告的宅基地和地上建筑物已经由被告拆迁，被告无法按期履行合同，应依据合同约定的补偿面积，参照现在市场商品住房价格，由被告向原告予以金钱补偿348000元。被告违约期限已接近5年，按照5年计算，原告的过渡费损失已经发生，应由被告每年按照12000元，向原告赔偿损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条一款、第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决：一、被告临洮县城市房屋建设开发公司给付原告辛莲珍房屋折价款348000元，并承担违约金1万元；二、被告临洮县城市房屋建设开发公司赔偿原告辛莲珍过渡期间的损失58000元。案件受理费7600元，由被告临洮县城市房屋建设开发公司承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明，2009年6月1日，上诉人临洮县城市房屋建设开发公司与被上诉人辛莲珍签订《房屋拆迁补偿过渡安置协议》，协议第二条安置方式1、产权调换安置，由上诉人给被上诉人在怡康苑小区4号楼三楼产权调换90-93平方米以内的框架住宅楼一套，互不补差价，93平方米以上误差范围按1980计算；2、货币补偿安置，无。协议第三条过渡由被上诉人自行过渡，过渡期限两年，五口人过渡费3000元，搬家费700元已核算在安置费中；协议第七条违约责任约定，若违约，由违约方支付对方违约金1万元并承担由此造成的一切责任。客观原因造成上诉人违约，上诉人不承担违约责任。怡康苑小区4号楼所处位置的征收户权世祥、李世英至今未达成征收协议，致使4号楼无法启动建设。认定上述事实的证据有房屋拆迁补偿过渡安置协议、证明等。二审查明的其他事实及认定事实的证据与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是上诉人应否支付被上诉人房屋折价款，应否承担违约金和赔偿损失。上诉人临洮县城市房屋建设开发公司与被上诉人辛莲珍签订的房屋拆迁补偿过渡安置协议是双方当事人的真实意思表示，符合国家法律规定，应受法律保护，双方均应按协议约定履行各自的义务。被上诉人依约搬出房屋并将房屋交付上诉人，配合上诉人拆迁，履行了合同约定的义务。上诉人未在合同约定的履行期限内向被上诉人交付安置房屋，构成违约，应承担相应的民事责任。协议第二条2、无货币补偿安置，被上诉人要求上诉人按合同约定交付房屋或者补偿房屋折价款35万元，根据本案实际，上诉人按期交付合同约定房屋已无可能，只能是交付同条件其他房屋或者补偿房屋折价款，因被上诉人拒绝接受上诉人给其安置其他房屋，原判按双方认可的价格判决上诉人给付被上诉人房屋折价款348000元并无不当，本院予以确认。因上诉人未按期交付房屋，给被上诉人造成损失，该损失应由上诉人承担，原判按被上诉人的实际损失判决上诉人给付被上诉人58000元，并无不当，本院予以确认。本案上诉人违约是其与怡康苑小区4号楼位置上的征收户权世祥、李世英未达成征收协议，致使4号楼无法启动建设，属客观原因。协议第七条约定，若违约，由违约方支付对方违约金1万元并承担由此造成的一切责任，客观原因造成上诉人违约，上诉人不承担违约责任，因此，虽然上诉人违约，根据合同约定不应承担违约责任，而且损失与违约金加起来不能超过实际损失。综上，上诉人提出给付被上诉人房屋折价款348000元没有事实和法律依据，给付被上诉人过渡期间损失58000元证据不足的上诉意见理由不足，本院不予采纳，上诉人关于不承担违约金1万元的上诉意见本院予以采纳。上诉人关于改判上诉人在怡康苑小区给被上诉人安置楼房一套的上诉意见，因被上诉人拒绝接受上述房屋，其上诉意见本院不予采纳。综上所述，临洮县城市房屋建设开发公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)、（三）项之规定，判决如下：一、维持临洮县人民法院（2015）临民二初字第614号民事判决第二项及案件受理费部分;二、撤销临洮县人民法院（2015）临民二初字第614号民事判决第一项；三、由上诉人临洮县城市房屋建设开发公司于本判决生效后十日内给付被上诉人辛莲珍房屋折价款348000元；四、驳回被上诉人辛莲珍的其他诉讼请求；五、驳回上诉人临洮县城市房屋建设开发公司的其他上诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费7600元，由上诉人临洮县城市房屋建设开发公司负担7417元，由被上诉人辛莲珍负担183元。本判决为终审判决。审判长  王瑞芳审判员  张亚玲审判员  何光凯二〇一六年十月十七日书记员  赵雯萱