上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2015）闸民三(民)初字第2588号原告上海市闸北区商业网点管理办公室，住所地上海市静安区。法定代表人商建萍。委托代理人潘梦芝。被告上海粮食储运公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人孙磊，职务经理。委托代理人陈庆，上海市金茂律师事务所律师。委托代理人徐丽锦，上海市金茂律师事务所律师。原告上海市闸北区商业网点管理办公室(以下简称闸北区网点办)与被告上海粮食储运公司(以下简称粮储公司)房屋租赁合同纠纷一案，由原上海市闸北区人民法院于2015年11月11日立案受理后，依法适用普通程序。原上海市闸北区人民法院因“撤二建一”被撤销，2016年3月30日起由上海市静安区人民法院继续审理。于2016年9月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人潘梦芝、被告的委托代理人陈庆、徐丽锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闸北区网点办诉称，原告于2004年1月7日与上海粮食储运公司浦东公司(以下简称粮储公司浦东公司)就场中路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)签订《公有非居住房屋租赁合同》，被告将所承租的全部房屋任意分割，由5家租户在经营，被告未经原告同意擅自转租，违反合同约定。次承租人破坏房屋结构，无证经营，有承重墙被擅自开凿小门，对房屋造成了实质性危害与破坏，存在极大的消防安全隐患，经原告多次告知，被告仍未有任何整改的意向和行动。按合同约定，被告需向原告支付租金及月租金一到三倍的转租收益。故起诉要求判令：1、解除原被告就系争房屋签订的《公有非居住房屋租赁合同》；2、被告迁出上址房屋并将系争房屋返还给原告；3、被告支付转租收益(按照每月13,861元计算，自2013年11月11日起至被告迁出系争房屋之日止)；4、被告支付房屋租金、房屋使用费(按每月4,620.46元计算，自2015年1月1日至被告迁出系争房屋之日止)。被告粮储公司辩称，不同意原告的所有诉讼请求。原被告之间的租赁关系是在1992年特定的环境下取得的，是依据特定的政策有偿取得的永久租赁权，属于国有资产内部调整范畴，非适用民事法律关系调整；目前房屋所有权人非原告，故原告主体不适格；被告不存在原告所称的转租行为，另是原告拒收被告租金。经审理查明：1992年7月25日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《协议书》，主要内容为：“根据市、区政府和财贸办、网点办关于新增网点有偿使用的指示精神，为加速发展网点建设，对全区商业网点实行有偿使用，特签订本协议，甲方向乙方提供710.84建筑面积，开设综合店。甲方以每平方米1,000元，计710,840元向乙方回收网点建设基金。乙方向甲方付款后，取得该房屋使用权，乙方不得将房屋转让、出租，否则甲方有权收回该网点，一切经济损失均由乙方负责。”等。1992年8月1日，被告取得系争房屋租用财贸直管网点用房凭证。2004年1月7日，原告(甲方)与粮储公司浦东公司(乙方)签订《公有非居住房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用；租赁期限为20年，自2002年10月1日至2022年9月30日止；每月租金4,620.46元；乙方造成房屋主体结构损坏的，甲方可解除租赁合同；若乙方转租房屋，应事先征得甲方书面同意，转租期间，乙方应当继续履行本合同，并向甲方支付转租收益，转租收益的标准为该房屋月租金额的1-3倍。2006年4月，根据闸府发(2006)13号《闸北区人民政府关于闸北区商业资产经营有限公司整体改革的决定》，闸北区网点办整体划入上海北方企业(集团)有限公司(以下简称北方集团)。2006年7月19日，粮储公司浦东公司注销，其债权债务由被告承担清理。2010年3月23日，北方集团成为系争房屋产权人。2015年7月21日，国浩律师(上海)事务所接受原告委托向被告发送律师函，称粮储公司浦东分公司在未经原告同意的情况下，将租赁房屋转租给多人，严重违反了合同的约定，应当承担相应的违约责任，给对方当事人造成损失的应当赔偿。要求被告在收到本律师函之日起7日内与原告联系，在2015年7月31日之前将租赁房屋腾空并交付给原告等。2015年11月，被告向北方集团出具《有关场中路XXX弄XXX号物业纠纷的谅解意见》(以下简称《谅解意见》)，称被告于1992年7月购买取得系争房屋的使用权，后双方具体管理单位发生变动，现系争房屋由上海良友物流集团股份有限公司负责管理，由于单位及人员变动造成日常管理工作沟通不畅，现就系争房屋被告方提出以下谅解意见：被告方全力配合北方集团做好“美丽家园”海鹰小区综合整治工作，愿意承担部分相应面积的整治费用；对安全隐患和无证经营行为进行整改，年内清退现有租户等。2016年5月13日，北方集团出具《关于场中路XXX弄XXX号房屋租赁事宜的情况说明》，全权委托原告处理系争房屋的一切租赁相关事宜。庭审中，原告提供照片4张，称被告在承重墙上打两个洞、开一扇门，破坏了房屋结构，以及系争房屋二楼变成旅馆，一楼变成小吃店，被告存在转租行为。被告称，照片不能证明两个洞和一扇门是被告所开，也无从看出被告的转租行为。被告在审理中提供了付款凭证、批复等，称2001年至2004年，系争房屋存在四家不同的使用人，由被告将系争房屋划拨给下属单位使用，原告也收到了批复，原告从使用人处收取租金，若属转租，则原告是知情的。2006年起租金由上海嘉定良粮商行(以下简称良粮商行)直接支付。原告称，不认可付款单位就是实际使用人，原告所指的被告擅自转租是指被告将系争房屋转租给其他单位开设小吃店、旅馆等行为。审理中，原告表示，其要求解除的合同是2004年1月7日，原告与粮储公司浦东公司签订的《公有非居住房屋租赁合同》。原告称，被告使用权从1992年取得，但非永久使用权，双方无买卖的关系，被告对于系争房屋的使用必须通过租赁，且要支付租金。原告诉讼的主要理由是被告存在转租以及破坏房屋结构行为。2015年7月，原告因配合相关部门的“美丽家园”活动，才得知被告将系争房屋转租给他人，用于开设小吃店和旅馆，因当时沟通的时候被告并没有否认转租事实，故原告除了照片，没有其他证据。《谅解意见》反映被告承认其转租房屋以及转租的租赁户无证经营的事实。目前系争房屋已经搬空。因原告已提起诉讼，故未收取2015年1月1日之后的租金。原告发票抬头开具良粮商行等单位是基于被告的要求。被告称，1992年，由被告出资，原告建造商业用房，商业用房由被告使用，被告向原告支付租金，租赁期限双方未约定，被告认为是永久使用权，因原被告都是国资企业，不涉及租赁期限的问题，以当时的背景，均由国家进行划拨使用。从1992年至今，房屋的实际使用人一直在变化，是被告公司的主管部门粮食局系统内的各公司使用。有的发函给原告，原告配合变更了租赁主体，有些也没有发函，但是支付租金都是以实际租赁人的名义向原告支付。在诉讼前系争房屋的实际使用人为良粮商行。被告没有转租给系统外部的其他单位，小吃店和旅馆是良粮商行自行无证经营。《谅解意见》中清退租户是指清退良粮商户。被告同意支付2015年1月1日之后的租金。以上事实，有当事人提供的上海市房地产权证、《协议书》、《公有非居住房屋租赁合同》、《谅解意见》等证据及陈述予以佐证。本院认为，首先，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据本案查明的事实，原告要求解除《公有非居住房屋租赁合同》的主要理由是被告的转租和破坏房屋结构的行为，原告为证明其观点，向本院提供了照片四张及被告出具的《谅解意见》，但是从被告提供的付款凭证、批复等证据来看，原告应当知晓被告非系争房屋的实际使用人，系由粮食局系统内部划拨使用，原告提供的证据尚不足以证明被告转租及破坏房屋结构之事实。其次，本院考虑到粮储公司取得系争房屋使用权是基于双方1992年7月之《协议书》，被告支付了相应款项。综上，原告要求解除《公有非居住房屋租赁合同》、被告迁出并返还系争房屋、被告支付转租收益及使用费的诉请，本院不予支持。因粮储公司浦东公司已注销，其债权债务由被告承担清理，且被告表示同意支付2015年1月1日之后的租金，故被告支付租金应从2015年1月1日至本院作出本判决之日较为妥当。原告是《公有非居住房屋租赁合同》的合同相对方，且受产权人委托管理系争房屋，故被告关于原告主体不适格的辩解意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告上海粮食储运公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海市闸北区商业网点管理办公室自2015年1月1日起至2016年10月15日止的房屋租金99,339.89元；二、原告上海市闸北区商业网点管理办公室其余诉讼请求，不予支持。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费724.09元(原告已预缴)，由被告上海粮食储运公司负担224.09元，由原告上海市闸北区商业网点管理办公室负担500元。被告上海粮食储运公司负担部分，应于本判决生效之日起十日内履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。原告上海市闸北区商业网点管理办公室，住所地上海市静安区。法定代表人商建萍。委托代理人潘梦芝。被告上海粮食储运公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人孙磊，职务经理。委托代理人陈庆，上海市金茂律师事务所律师。委托代理人徐丽锦，上海市金茂律师事务所律师。原告上海市闸北区商业网点管理办公室(以下简称闸北区网点办)与被告上海粮食储运公司(以下简称粮储公司)房屋租赁合同纠纷一案，由原上海市闸北区人民法院于2015年11月11日立案受理后，依法适用普通程序。原上海市闸北区人民法院因“撤二建一”被撤销，2016年3月30日起由上海市静安区人民法院继续审理。于2016年9月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人潘梦芝、被告的委托代理人陈庆、徐丽锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闸北区网点办诉称，原告于2004年1月7日与上海粮食储运公司浦东公司(以下简称粮储公司浦东公司)就场中路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)签订《公有非居住房屋租赁合同》，被告将所承租的全部房屋任意分割，由5家租户在经营，被告未经原告同意擅自转租，违反合同约定。次承租人破坏房屋结构，无证经营，有承重墙被擅自开凿小门，对房屋造成了实质性危害与破坏，存在极大的消防安全隐患，经原告多次告知，被告仍未有任何整改的意向和行动。按合同约定，被告需向原告支付租金及月租金一到三倍的转租收益。故起诉要求判令：1、解除原被告就系争房屋签订的《公有非居住房屋租赁合同》；2、被告迁出上址房屋并将系争房屋返还给原告；3、被告支付转租收益(按照每月13,861元计算，自2013年11月11日起至被告迁出系争房屋之日止)；4、被告支付房屋租金、房屋使用费(按每月4,620.46元计算，自2015年1月1日至被告迁出系争房屋之日止)。被告粮储公司辩称，不同意原告的所有诉讼请求。原被告之间的租赁关系是在1992年特定的环境下取得的，是依据特定的政策有偿取得的永久租赁权，属于国有资产内部调整范畴，非适用民事法律关系调整；目前房屋所有权人非原告，故原告主体不适格；被告不存在原告所称的转租行为，另是原告拒收被告租金。经审理查明：1992年7月25日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《协议书》，主要内容为：“根据市、区政府和财贸办、网点办关于新增网点有偿使用的指示精神，为加速发展网点建设，对全区商业网点实行有偿使用，特签订本协议，甲方向乙方提供710.84建筑面积，开设综合店。甲方以每平方米1,000元，计710,840元向乙方回收网点建设基金。乙方向甲方付款后，取得该房屋使用权，乙方不得将房屋转让、出租，否则甲方有权收回该网点，一切经济损失均由乙方负责。”等。1992年8月1日，被告取得系争房屋租用财贸直管网点用房凭证。2004年1月7日，原告(甲方)与粮储公司浦东公司(乙方)签订《公有非居住房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用；租赁期限为20年，自2002年10月1日至2022年9月30日止；每月租金4,620.46元；乙方造成房屋主体结构损坏的，甲方可解除租赁合同；若乙方转租房屋，应事先征得甲方书面同意，转租期间，乙方应当继续履行本合同，并向甲方支付转租收益，转租收益的标准为该房屋月租金额的1-3倍。2006年4月，根据闸府发(2006)13号《闸北区人民政府关于闸北区商业资产经营有限公司整体改革的决定》，闸北区网点办整体划入上海北方企业(集团)有限公司(以下简称北方集团)。2006年7月19日，粮储公司浦东公司注销，其债权债务由被告承担清理。2010年3月23日，北方集团成为系争房屋产权人。2015年7月21日，国浩律师(上海)事务所接受原告委托向被告发送律师函，称粮储公司浦东分公司在未经原告同意的情况下，将租赁房屋转租给多人，严重违反了合同的约定，应当承担相应的违约责任，给对方当事人造成损失的应当赔偿。要求被告在收到本律师函之日起7日内与原告联系，在2015年7月31日之前将租赁房屋腾空并交付给原告等。2015年11月，被告向北方集团出具《有关场中路XXX弄XXX号物业纠纷的谅解意见》(以下简称《谅解意见》)，称被告于1992年7月购买取得系争房屋的使用权，后双方具体管理单位发生变动，现系争房屋由上海良友物流集团股份有限公司负责管理，由于单位及人员变动造成日常管理工作沟通不畅，现就系争房屋被告方提出以下谅解意见：被告方全力配合北方集团做好“美丽家园”海鹰小区综合整治工作，愿意承担部分相应面积的整治费用；对安全隐患和无证经营行为进行整改，年内清退现有租户等。2016年5月13日，北方集团出具《关于场中路XXX弄XXX号房屋租赁事宜的情况说明》，全权委托原告处理系争房屋的一切租赁相关事宜。庭审中，原告提供照片4张，称被告在承重墙上打两个洞、开一扇门，破坏了房屋结构，以及系争房屋二楼变成旅馆，一楼变成小吃店，被告存在转租行为。被告称，照片不能证明两个洞和一扇门是被告所开，也无从看出被告的转租行为。被告在审理中提供了付款凭证、批复等，称2001年至2004年，系争房屋存在四家不同的使用人，由被告将系争房屋划拨给下属单位使用，原告也收到了批复，原告从使用人处收取租金，若属转租，则原告是知情的。2006年起租金由上海嘉定良粮商行(以下简称良粮商行)直接支付。原告称，不认可付款单位就是实际使用人，原告所指的被告擅自转租是指被告将系争房屋转租给其他单位开设小吃店、旅馆等行为。审理中，原告表示，其要求解除的合同是2004年1月7日，原告与粮储公司浦东公司签订的《公有非居住房屋租赁合同》。原告称，被告使用权从1992年取得，但非永久使用权，双方无买卖的关系，被告对于系争房屋的使用必须通过租赁，且要支付租金。原告诉讼的主要理由是被告存在转租以及破坏房屋结构行为。2015年7月，原告因配合相关部门的“美丽家园”活动，才得知被告将系争房屋转租给他人，用于开设小吃店和旅馆，因当时沟通的时候被告并没有否认转租事实，故原告除了照片，没有其他证据。《谅解意见》反映被告承认其转租房屋以及转租的租赁户无证经营的事实。目前系争房屋已经搬空。因原告已提起诉讼，故未收取2015年1月1日之后的租金。原告发票抬头开具良粮商行等单位是基于被告的要求。被告称，1992年，由被告出资，原告建造商业用房，商业用房由被告使用，被告向原告支付租金，租赁期限双方未约定，被告认为是永久使用权，因原被告都是国资企业，不涉及租赁期限的问题，以当时的背景，均由国家进行划拨使用。从1992年至今，房屋的实际使用人一直在变化，是被告公司的主管部门粮食局系统内的各公司使用。有的发函给原告，原告配合变更了租赁主体，有些也没有发函，但是支付租金都是以实际租赁人的名义向原告支付。在诉讼前系争房屋的实际使用人为良粮商行。被告没有转租给系统外部的其他单位，小吃店和旅馆是良粮商行自行无证经营。《谅解意见》中清退租户是指清退良粮商户。被告同意支付2015年1月1日之后的租金。以上事实，有当事人提供的上海市房地产权证、《协议书》、《公有非居住房屋租赁合同》、《谅解意见》等证据及陈述予以佐证。本院认为，首先，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据本案查明的事实，原告要求解除《公有非居住房屋租赁合同》的主要理由是被告的转租和破坏房屋结构的行为，原告为证明其观点，向本院提供了照片四张及被告出具的《谅解意见》，但是从被告提供的付款凭证、批复等证据来看，原告应当知晓被告非系争房屋的实际使用人，系由粮食局系统内部划拨使用，原告提供的证据尚不足以证明被告转租及破坏房屋结构之事实。其次，本院考虑到粮储公司取得系争房屋使用权是基于双方1992年7月之《协议书》，被告支付了相应款项。综上，原告要求解除《公有非居住房屋租赁合同》、被告迁出并返还系争房屋、被告支付转租收益及使用费的诉请，本院不予支持。因粮储公司浦东公司已注销，其债权债务由被告承担清理，且被告表示同意支付2015年1月1日之后的租金，故被告支付租金应从2015年1月1日至本院作出本判决之日较为妥当。原告是《公有非居住房屋租赁合同》的合同相对方，且受产权人委托管理系争房屋，故被告关于原告主体不适格的辩解意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告上海粮食储运公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海市闸北区商业网点管理办公室自2015年1月1日起至2016年10月15日止的房屋租金99,339.89元；二、原告上海市闸北区商业网点管理办公室其余诉讼请求，不予支持。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费724.09元(原告已预缴)，由被告上海粮食储运公司负担224.09元，由原告上海市闸北区商业网点管理办公室负担500元。被告上海粮食储运公司负担部分，应于本判决生效之日起十日内履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  蔡韶华审 判 员  钱 萍人民陪审员  陈名玲二〇一六年十月十八日书 记 员  潘 瑾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。