广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0204民初998号原告：党超，男，1964年12月8日出生，汉族，住广西合山市。委托诉讼代理人：朱声敏，广西瀛聪律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：陆仕平，广西瀛聪律师事务所律师（特别授权）。被告：柳州望泰房地产开发有限公司，住所地：广西柳州市红锋路21号江南新天地商住三区1-2号，营业执照注册号：450200200013014。法定代表人：冯望均，系该公司总经理。委托诉讼代理人：高国琦，广西创和律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：庞洪权，男，1978年9月13日出生，汉族，住广西柳州市城中区，系该公司员工（一般代理）。原告党超与被告柳州望泰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案后，依法适用普通程序，于2016年6月22日、2016年8月11日公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人朱声敏、陆仕平以及被告之委托诉讼代理人高国琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告党超向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金46000元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼求为：判令被告向原告支付逾期交房违约金80000元。事实与理由：2010年9月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买由被告开发的位于柳州市航一路1号“龙城华府”小区7栋1单元16-3号房屋一套，总价款为545672元。合同签订后，原告按约履行了付款义务，支付了全部购房款，取得《销售不动产统一发票》。根据案涉《商品房买卖合同》，被告的交房期限为2012年12月31日。但是被告一再拖延交房日期，直到2013年11月初才向原告发出入伙通知，要求原告于2013年11月8日办理入伙手续，至此，被告逾期交房311天。原告认为，被告违反合同约定，逾期交房311天，违约事实清楚。同时，因为该房屋在交房时未经有关行政部门进行竣工验收备案登记，不符合法律强制性规定，所以计算逾期交房违约金的天数应当从约定交房之日的次日2013年1月1日起至2015年11月20日备案登记之日止，按照1053天计算。由于违约金数额过高，原告向被告主张的逾期交房违约金自愿降低为80000元，放弃主张其余的逾期交房违约金的权利。因双方协商未果，故原告依法提起诉讼。被告柳州望泰房地产开发有限公司辩称，原告主张的逾期交房违约金已经超过了二年的诉讼时效，不同意原告的诉讼请求，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。理由：一、本案涉诉房屋的实际交房日期是2013年11月8日，从实际交房之日起原告就已经知道被告存在迟延交房的事实，故本案的诉讼时效应当从2013年11月8日的第二天开始计算，至2015年11月8日时效期间届满。二、原、被告双方已达成了迟延交房违约责任的和解方案，原告领取了被告支付的违约金，并在领取延期交房违约金的收据上签字，故双方已经就本案迟延交房和违约金的问题达成一致，原告亦无权再对此提起诉讼。三、原告认为应当以备案通过之日起开始作为计算违约金的交房日期，这不符合事实和法律规定：1.原、被告双方在《商品房买卖合同》中第8条第一款明确约定，交房应当具备的条件是经验收合格，而本案被告已经提交了证据，证明本案商品房已经验收合格，具备交房条件。而且《商品房买卖合同》已经过柳州市住房与城乡建设委员会（以下简称“柳州市住建委”）的备案登记。柳州市住建委并未对合同提出异议或者进行修改，原、被告双方也按照《商品房买卖合同》中第8条第一款的约定于2013年11月8日交房完毕；2.我国建筑法和行政管理等规范性文件，均未将备案登记作为交房的前置条件，没有要求先备案后交房，也没有要求没有备案就不允许交房，所以原告主张不备案登记就不能交房无法律依据；4.关于本案的违约天数。应当按照《商品房买卖合同》中第8条第二款的约定，对符合气象部门的气象记录中“当日累计有四个小时以上（含四个小时）风雨”、“当日停电（水）四小时以上（含四小时）”、“国家法定节、假日”等情形的天数予以扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人所提交的其他有争议的证据，本院将结合事实查明部分对其真实性以及证明目的予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2010年10月19日，原告与被告柳州望泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买柳州市航一路1号龙城华府7栋1单元16-3号房屋，建筑面积103.74平方米，购房总金额545672元，该合同第八条中约定：“出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.买受人变更联系电话、地址，没有及时通知出卖人；供水部门当日停水四小时以上（含四小时）的、供电部门当日停电四小时以上（含四小时）的，或者气象部门的气象记录当日累计有四小时以上（含四小时）风雨的，顺延一天；国家法定节、假日，及政府部门要求停工等造成工程延误的，顺延一天”；合同第九条约定：“除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.逾期不超过90天，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至交房通知上注明的交房之日止，出卖人应向买受人支付已交付房款每日万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，自过90日的第二天至交房通知上注明的交房之日止，出卖人应向买受人支付已交付房款的每日万分之三违约金，合同继续履行”；合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条约定的拟证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示拟证明文件或出示拟证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”；合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。2014年3月3日，原告向被告出具《领取延期违约金收据》一份，载明被告领取延期天数为25天的违约金2728.36元。原告认可其已收到被告根据《领取延期违约金收据》的约定向其支付的逾期交房违约金。另查明，根据《建设工程竣工验收意见书》载明，柳州市龙城华府7#楼于2010年3月5日开工，于2013年11月3日竣工。该工程最终于2013年11月6日经施工、勘察、设计、监理、建设五单位检查并验收合格。根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示，该工程于2015年11月20日经柳州市住建委进行竣工验收备案登记。原、被告均认可涉诉房屋的交房日期为2013年11月8日，即逾期交房天数为311天。再查明，原告提供了一段形成时间为2016年3月28日的录音，录音中的男性对话人为龙城华府的业主封文安。经查，封文安以商品房销售合同纠纷为由将被告诉至本院，本院于2016年4月12日以（2016）桂0204民初990号案件进行立案受理。封文安作为前述案件的原告在该案件审理过程中表示，录音中的另一女性对话人“管总”为被告公司的主管人员，表示该录音是在对方不知道其录音的情况下，在该主管人员的办公室内私自录制，并当庭表示其在录音中所说的2015年清明节前后找过对话人是为了了解房产证的办理事宜。庭审中，原告认为封文安于2015年清明节前后找到被告，是代表2016年4月至2016年5月期间到本院起诉的涉及龙城华府的72个商品房销售合同纠纷案件的原告要求被告支付逾期交房违约金，认为原告诉求的逾期交房违约金的诉讼时效应当由此中断。被告认为该录音是未经对话人同意的情况下录制，不能作为证据使用，且该录音不能证明对话者的真实身份，亦不能证明原告在内的其他业主是否在录音现场，并表示2015年清明节前后封文安并未向原告主张过逾期交房违约金，且案外人封文安亦在庭审中自认其于当日找到被告是为了办理房产证的事宜，并表示该男性对话人进行诱导性提问的内容也并未得到对话人的认可，认为不能认定2015年清明节前后发生过符合诉讼时效中断的情形。本案在审理过程中，原告主张根据建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的相关规定，建设单位自工程竣工验收合格后需向建设主管部门备案，而被告直到2015年11月20日才获得柳州市住建委的备案登记，则原告知道或者应当知道其权利被侵害的起算时间为2015年11月20日，认为计算逾期交房违约金的计算天数应当从约定交房之日的次日起至2015年11月20日备案登记之日止按照1053天计算，并认为即使不以备案登记之日为诉讼时效起算时间，本案亦因案外人封文安代表原告主张权利而于2015年4月引起诉讼时效中断，主张原告诉求的逾期交房违约金并未超过诉讼时效。被告认为逾期交房的311天中，应当按照原、被告签订的《商品房买卖合同》中的约定，扣除因法定节假日以及累计达到4小时风雨天气、停水停电等导致施工迟延的天数，并主张原告从2013年11月8日实际交房之日的次日起就已知道其权利受到侵害，其应当在2013年11月9日至2015年11月8日期间向被告主张权利，而原告的起诉时间为2016年4月，已超过二年的诉讼时效，且案外人封文安的录音不能引起时效的中断，故要求法院驳回原告的诉讼请求。本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案的争议焦点为原告主张的逾期交房违约金是否已超过诉讼时效。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思一致的表示，该合同第八条中约定“该商品房经验收合格”即具备商品房交付给买受人使用的交付条件，而本案涉及的工程已于2013年11月6日经施工、勘察、设计、监理、建设五单位检查并验收合格，有《建设工程竣工验收意见书》为凭，故被告于2013年11月8日交房符合当事人约定的交房条件。虽然原告主张涉诉房屋在交房时不但需要验收合格，还需要备案登记，认为被告交房时没有进行备案登记，违反了法律法规的强制性规定，但本院认为，国家对于建筑工程建筑质量实行的备案登记制度是行政法规的管理性规定，而非效力性规定，所以被告在工程未经竣工验收备案的基础上就向原告交付房屋的行为，虽然违反了法律法规的强制性规定，但由于其违反的是行政法规的管理性规定而非效力性规定，故被告交付房屋的行为应当视为有效的交付行为，因此原告主张以竣工验收备案日期作为原告知道其权利被侵犯之日的时效起算时间，本院不予支持。本案涉诉房屋的约定交房日期为2012年12月31日，则被告从2013年1月1日起即开始违约，违约行为终止之日为实际交房的2013年11月8日。因此，原告于2013年11月8日起即知道被告的逾期交房天数为311天，此时亦应当知道原告的合法权益受到了侵害，故原告应当自2013年11月8日起二年内向被告主张权利。本案中，原告曾于2014年3月3日向被告主张过部分逾期交房违约金，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条关于“权利人对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余债权，但权利人明确表示放弃剩余债权的情形除外”之规定，本案的诉讼时效因原告向被告主张权利而中断，原告应当从2014年3月3日起二年内对被告未支付的其余逾期交房违约金向被告主张权利，但原告直至2016年4月才向法院起诉，其请求权已经超过二年的诉讼时效，由此丧失胜诉权。对此，虽然原告主张案外人封文安曾代表原告在内的其他业主于2015年清明节前后向被告主张过逾期交房违约金，但是从原告提供的录音内容来看，该录音仅能证明封文安将自己于2016年3月28日找到被告的工作人员协商逾期交房违约金的事宜的过程，以及对方以超过诉讼时效为由拒绝协商的过程进行了录音，而录音中的对话人关于封文安在2015年清明节前后找过被告的原因，双方均未明确予以说明，封文安在录音中将2015年清明节前后找过被告一事，与其主张逾期交房违约金联系在一起，并未得到录音中的女性对话人的确认，故结合封文安当庭自认的其在2015年清明节前后找到被告是为了解房产证办理情况的陈述来看，仅凭录音并不能得出封文安在2015年清明节前后曾经代表包括原告在内的其他业主向被告主张过逾期交房违约金的结论，且原告亦未能提供其他诉讼时效中断、中止的相关证据，应当由原告自行承担举证不力的法律后果，因此，原告关于本案逾期交房违约金的诉讼时效已于2015年清明节明后中断的主张不成立，即原告的诉讼请求已超过二年的诉讼时效，故本院对于原告的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条、第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告党超的全部诉讼请求。案件受理费1800元（原告已预交），由原告党超负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄 颖人民陪审员  覃艳奇人民陪审员  兰学军二〇一六年十月十六日书 记 员  钟秋莉附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条权利人对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余债权，但权利人明确表示放弃剩余债权的情形除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以拟证明。没有证据或者证据不足以拟证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。有证据或者证据不足以拟证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。