苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0506民初153号原告：章莉敏，女，1949年7月26日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：张建民，苏州市姑苏区匡正法律服务所法律工作者。被告：钱琴，女，1971年3月28日出生，汉族，住苏州市姑苏区。被告：石彬，男，1970年12月27日出生，汉族，住苏州市姑苏区。上述俩被告共同委托诉讼代理人：陈小丽，北京德恒（苏州）律师事务所律师。原告章莉敏与被告钱琴、石彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告章莉敏及其委托诉讼代理人张建民、被告钱琴、石彬之共同委托诉讼代理人陈小丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告章莉敏向本院提出诉讼请求：1、判令俩被告履行2015年11月2日签订的房屋买卖合同；2、判令俩被告支付违约金96000元；3、诉讼费由俩被告承担。事实和理由：原告与被告钱琴于2015年11月2日达成房屋买卖居间合同，被告钱琴经被告石彬同意，将俩被告共有的小石城花园六区4幢605室房屋以960000元卖给原告。合���签订后，原告向被告按约支付了定金20000元，但其后被告钱琴经济紧张、无法还清贷款以及房价上涨较多等原因拒绝履行合同，故诉至法院，请求人民法院支持原告上述诉请。在审理过程中，原告经本院释明，其将诉讼请求变更如下：1、请求判令解除原、被告双方签订的房屋买卖合同；2、判令两被告返还定金20000元；3、判令两被告支付原告违约金96000元；4、判令两被告支付被告因房屋价格上涨损失61.65万元；5、判令两被告赔偿原告中介费12000元；6、判令两被告赔偿原告2016年2月起至判决生效日的房屋租金按每月3000元计算；7、本案诉讼费用由两被告承担。被告钱琴辩称，原告经苏州梦想之家房地产经纪有限公司业务人员联系答辩人，要求购买答辩人位于吴中经济开发区城南街道小石城花园六区4幢605室房屋。当时答辩人丈夫出差��在苏州，答辩人通过电话跟他沟通，他说他当时比较忙，等他回来再说，但因当时中介等多人劝说下，被告钱琴考虑以房换房等原因，又听信了中介说可以公积金贷款等原因一时头脑乱了，签下该合同。被告没有预料到该合同遗漏了房款的支付时间和方式等约定。在合同签订第二天，被告钱琴就发现该问题，与原告沟通，要求原告先将首付款支付给被告，以便被告先行还掉贷款注销他项权证，然后才能办理网签合同及过户手续，但原告拒绝配合。被告将该问题告诉中介后，中介答应原告会在45天内全额支付房款，偿还贷款的事情由被告自行解决。在后续协商过程中，原告拒不同意先行支付首付款以便办理还贷及网签手续，因双方对于购房款的支付问题无法达成一致，导致合同无法继续履行。因原告拒不支付首付款导致答辩人的涉案房屋无法及时出售获得售房款，致���被告新购房屋不能及时支付购房款，被开发商没收定金，损失严重。被告认为，中介未尽到义务，遗漏合同重要条款，后又无法达成一致意见，导致合同无法履行。约定的10%的违约金过高，导致合同不能履行的责任不在于被告，请求法院根据过错责任对违约金进行调整。被告石彬辩称，其不是本案适格的被告，不应作为本案的被告。本案所涉的房屋合同抬头和落款处只有被告钱琴，该合同其与无关。当时其在外出差，未在苏州，未同意出售本案房屋，其出差回苏州后即发函给原告不同意出售该房屋。因此在其未同意的情况下原告与被告钱琴签订了房屋买卖居间合同，且事后其未予追认，该合同对其无法律约束力，应当驳回原告对其之起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，经审理查明以下事实：1、原告章莉敏（乙方）与被告钱琴（甲方）于2015年11月2日在苏州梦想之家房地产经纪有限公司（丙方）（以下简称中介公司）的居间下签订了《房屋买卖（居间）合同》一份，该合同约定甲方将苏州市吴中经济开发区城南街道小石城花园六区4幢605室房屋出售给乙方，价格为960000元，签订本合同时甲方向丙方支付中介费4000元，乙方支付12000元。还约定2015年11月2日乙方支付定金20000元，约定评估价为900000元，网签过户当日乙方支付甲方现金差价20000元，交税当日支付甲方10000元，交房当日支付甲方10000元。甲乙双方须在2015年12月5日前提供相应原合法的过户贷款证件，否则视为违约。甲方承诺他项权证出来3个工作日腾空该房屋并将房屋钥匙交给乙方。甲乙双方还特别约定网签、过户、托管时间为2015年12月5日，甲方承诺该房屋无户口，未占用学区名额，丙方承诺若中介方原因导致该房屋无法交易的话，退还全部中介费。甲乙任何一方解除合同或拒绝履行合同或发生其他违约现象，均由违约方向另一方支付房屋成交价10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。合同签订当日，原告向被告支付了定金20000元，原告还向中介公司支付了中介费6000元。2、2015年11月30日，章莉敏与被告钱琴进进行电话通讯，在该通话中，原告询问被告钱琴：“我听中介说你不愿意卖房了”，钱琴在通话中陈述：“我不是不愿意卖，是因为卖这个房子是为了换大房子，现在没办法公积金贷款，还要把这套房子的贷款还掉，资金周转不了，你的钱又没办法给我，你的资金又不知道什么时候能够到帐，没办法把房子贷款还清，这桩事情就没办法做了。”3、因未按合同约定的时间办理网签、资金托管等手续，原告于2015年12月24日发函给被告钱琴，该函主要内容为原告告知被告钱琴，双方合同约定2015年12月5日前共同去网签、过户，可其后钱琴以资金紧张、无法还清该房剩余贷款、无法注销他项权证和房价上涨等原因拒绝履行合同，经原告和中介多次催仍未得已解除，现要求被告钱琴接信后在2015年12月28日前作出是否履行合同的答复，届时未收到答复，视为被告拒绝履行合同。4、2015年12月26日，被告石彬向原告发出短信，短信主要内容为：我刚出差回苏州，我妻子钱琴未经��人书面同意，单方面与你签订了房屋合同，我不同意出卖此房产，此协议无效，特此通知。5、在本案审理过程中，经原告申请，本院依法委托苏州通宜房地产土地评估咨询有限公司对本案所涉房屋进行了价值评估，价值时点为2016年4月26日，该房屋评估的市场估价为157.65万元。原告为此预缴了评估费13700元。原告对该评估报告无异议。被告认为真实性没有异议，但是认为鉴定报告与本案没有关联性。首先这个报告所作的基准日为2016年4月26日，本案被告钱琴在2015年12月5日未按合同约定与原告进行网签，此时原告已经知晓被告钱琴根本违约，应当积极止损，而非让损失扩大；其次2015年12月26日，被告石彬发短信通知原告不同意出卖房屋，原告在此时更应积极止损，所以报告所依据的基准日不能作为衡量原告实际损失的依据。以上事实，由原告提供的房屋买卖居间合同、通话录音、催告函、短信记录、中介收据以及本案庭审笔录予以证实。对当事人有争议的证据和事实，本院作如下认定：原告提交了由中介公司于2015年12月8日出具的《说明》和2015年12月20日出具的《证明》各一份。（1）《说明》的主要内容为：钱琴和章莉敏经我公司牵线达成房屋买卖协议，成交价为960000元，贷款评估价为900000元，章莉敏说房子是代儿子买的，公积金不够，需要组合贷款，由于该房屋系钱琴与她爱人共同共有，我们需要共有人身份信息，让钱琴打电话问她爱人的身份证号码，钱琴在电话中要了她爱人的身份证号，然后告诉她爱人，房子决定卖了。我公司工作人员填写了房屋买卖合同，并向她们讲解了合同条���，钱琴和章莉敏仔细看了条款后，未表示异议，在合同上签字，章莉敏当场向钱琴交付了定金20000元，钱琴向我们提交了产权证和土地权及两份共有权证的原件，并当场支付了中介费2000元。（2）《证明》的主要内容为：钱琴和章莉敏在我公司签订了房屋买卖合同，双方约定在2015年12月5日进行网签，合同签订后钱琴多次向我店反映因需还清该房屋贷款的资金不够，无法注销他项权证以及房价上涨再按合同约定价格卖房，心里不平衡等理由拒绝履行该房屋买卖合同。原告举证认为：该组证据可以证明：1、签订房屋买卖合同时需要公积金贷款的事情已经告诉被告了，而且房屋的评估价为90万元，贷款需要按照国家规定，不需要合同约定；由于被告石彬在出差，被告钱琴就房屋买卖的事情以及交易价格已经电话征求被告石彬的同意，被告石彬同意后被告钱琴才与我签订房屋买卖合同。被告拒绝履行合同的理由是资金不够、房价上涨等原因。被告质证认为：对中介公司的证明和说明不认可，首先该说明中只提到原告买房的情况，没有提到被告钱琴以房换房的情况以及向他们咨询公积金贷款的事宜，因中介公司为促成合同签订收取中介费欺骗被告钱琴可以用公积金贷款，才导致被告钱琴签订本案所涉合同，在签订合同时，中介也未逐一向双方说明合同的条款，合同是由中介公司草拟好双方就签字了，并未仔细查看才导致合同遗漏了房屋价款支付方面的约定，在后续被告钱琴与中介沟通过程中从未表示过因房价上涨导致心里不平衡而不愿出售房屋。本院认为，中介公司出具的上述两份证据的所反映的内容与原告提供的其与被告的���话录音的内容基本一致，而俩被告对该通话录音的真实性无异议，因此对该中介公司出具的俩份证据的真实性本院予以确认。对本案的争议焦点，本院作如下认定：一、本案合同履行过程中谁构成违约的问题。本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖居间合同》合法有效，对原告和被告钱琴均具有法律约束力，双方均应按约履行。根据该两份证据结合前述审理查明的双方对真实性均无异议的证据及事实，可以认定在本案房屋买卖居间合同签订后，被告钱琴因为自身原因导致其未能按约履行合同义务，因此被告钱琴属于违约方，其经原告催告后仍未按约履行合同，其构成根本违约。尽管被告钱琴辩称的因房屋买卖居间合��缺乏首付款和其他款项的交付时间和交付方式，因此合同未继续履行的责任不在于被告。该合同对于定金、差价的支付均作了明确约定，则意味着其他房款的支付均应按房管部门制定的交易流程进行，尽管该房屋买卖（居间）合同中并未约定其余房款具体的支付方式和支付时间，但该内容的缺乏并不影响该合同的效力，同时也并不妨碍双方当事人对合同之履行。因为房屋买卖合同是需要严格按照房产交易行政管理部门规定的交易流程进行的，首付款的支付、资金的托管、房款的领取均有严格的规定，双方当事人的约定不得违背行政管理部门的相关规定，因此被告钱琴认为房款支付方式和时间的缺失并不成为其拒绝履行的正当理由，其完全可以按照合同约定的时间于2015年12月5日去办理网签、资金托管等手续，后续事宜不管当事人如何约定均应按房产行政主管部门指定的流程进行，因此被告的该辩解本院不予采信，在被告构成根本违约的情况下，原告要求解除本案所涉房屋买卖合同符合法律规定，本院予以支持。因被告钱琴构成根本违约，导致原告依法行使合同解除权，被告应当赔偿原告因此造成的损失。二、关于被告石彬是否同意出售的问题。本院认为，关于原告与被告钱琴在签订本案房屋买卖合同时，被告石彬是否知情且同意的问题。根据中介公司提供的说明以及原告提供的通话录音，仅能证明被告钱琴在签订该合同时发生了以向被告石彬打电话沟通征询意见的行为，但并不能得出该时与钱琴通话之人就是石彬以及石彬确实在电话中同意钱琴出售本案房屋之结论。因为从常理来看，如果共有人一方擅自出卖共有房屋时，一般不会向买受人讲另外的共���人不愿意卖房的，不能仅凭在一个共有人陈述另外的共有人同意卖房就认定其他共有人亦同意卖房。另外，尽管在签订合同时被告钱琴作出向被告的石彬打电话征询过意见的行为，但是并不能排除电话中被告石彬并不同意出售而被告钱琴擅自谎称被告的石彬同意而签订了该合同，也有可能是被告钱琴向与本案无关的案外人假装打电话说是被告石彬通话且石彬同意的，因此根据现有的证据无法证实被告石彬同意出售本案房屋，故原告主张被告石彬同意出售之主张，因缺乏证据证实，本院实难采信。三、关于原告主张的房屋差价损失金额问题。本院认为，因被告钱琴根本违约而房价上涨迅猛，合同约定的违约责任并不足以弥补原告之损失，因此原告主张按房屋市价与合同约定的价格之差价赔偿其��失，该主张合理，本院予以支持。本案所涉房屋经本院依法委托司法评估机构进行评估，市场价值为157.65万元，与原合同约定的价格差额为616500元，被告钱琴应予赔偿，但鉴于在合同签订过程中，原告在明知本案所涉房屋属于俩被告共有且只有被告钱琴一人处分而对于被告石彬是否同意未尽合理注意义务的情况仍签订本案房屋合同，其自身也具有一定过错，因此对于产生的房屋差价损失其应承担一定的责任，本院根据本案实际情况，酌情确定被告钱琴赔偿原告554850元的房屋差价损失。关于被告钱琴辩称评估报告所作的基准日为2016年4月26日，本案被告钱琴在2015年12月5日未按合同约定与原告进行网签，此时原告已经知晓被告钱琴根本违约，应当积极止损，而非让损失扩大的问题。本院认为，被告钱琴作为违约方，其无解除权，原告���权要求其继续履行合同，事实上原告诉至本院时的诉讼请求即为请求继续履行合同，此时要求原告承担防止损失扩大的义务与原告有权要求违约方继续履行合同之权利相悖，因此该时原告并无止损之义务。关于在2015年12月26日被告石彬发出短信明确表示不同意出售本案房屋时，从表征来看此时原告知道或者应当知道共有人反对钱琴处分该房屋，此时原告似乎确系具有止损义务。但从本案房屋买卖合同签订的整个过程来看，原告与被告钱琴签订本案房屋买卖合同时，被告钱琴当时即作出了与被告石彬沟通征询意见并称取得了石彬同意的行为，此时原告有合理理由相信被告钱琴确实是取得了石彬的同意而与其签订本案所涉房屋买卖合同，只是后来在本案审理过程中本院出于对不动产在转移登记之前一般不认可善意取得和表见代表之规则，在原告没有充分证据证明被告同意钱琴出售本案房屋的情况下向原告释明后，原告变更了诉讼请求，因此原告作为守约方，在被告钱琴违约的情况下继续与被告进行磋商，要求继续履行，在磋商不成的情况下。向本院诉请继续履行合同且在案情并不明朗的情况下，要求原告在2015年12月26日被告石彬发出不同意出售房屋的短信时就具有止损的义务并不合理，原告以评估公司现场勘察日作为评估日并无不妥，因此评估报告应当作为本案确定房屋价值的关键证据，房屋差价应当确认为61.65万元。四、关于原告主张的其他损失问题。本院认为，上述的房屋差价损失足以弥补了原告的损失，原告再主张房屋租金损失没有依据，不予支持。另外原告还主张违约金系重复主张，不予支持。关于原告已支付的定金20000元，因合同解除，被告因此取得的财产应当返还，故该主张本院予以支持。原告主张的中介费12000元，目前原告只支付给中介6000元，另外6000元中介费尚未实际发生，因此可支付原告主张的中介费6000元，另外未发生的不予支持。五、被告石彬的责任承担问题。本院认为，尽管无充分证据证明被告石彬同意被告钱琴出售本案房屋，但俩被告未提供证据证明钱琴处分本案房屋并非用于家庭共同生活或生产经营，因本案房屋买卖合同发生在俩被告夫妻关系存续期间，钱琴的上述责任属于夫妻共同债务，原告要求俩被告承担共同责任并无不妥，因此被告辩称其主体不适格本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国婚姻法》第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告章莉敏与被告钱琴于2015年11月2日签订的《房屋买卖居间合同》解除。二、被告钱琴、石彬于本判决生效之日起十日共同返还原告章莉敏定金20000元、赔偿中介费6000元、赔偿违约损失554850元，合计580850元。二、驳回原告章莉敏其他诉讼请求。案件受理费25200元，财产保全费5000元，财产评估费13700元，合计人民币43900元，由原告章莉敏负担2200元，由被告钱琴、石彬负担41700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  陈柏安人民陪审员  徐 利人民陪审员  徐振海二〇一六年十月十七日书 记 员  张凤娟