福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2015）仓民初字第478号原告：任梅平，女，1978年3月19日出生，汉族，住福建省平潭县。委托诉讼代理人：杨锴，福建海坛律师事务所律师。被告：福建中庚置业有限公司，住所地福州市仓山区金山建新大道西侧金山街道办事处四楼。法定代表人：梁衍锋，董事长。委托诉讼代理人：程梦瑶，公司职员。委托诉讼代理人：周捷，福建汇德律师事务所律师。原告任梅平与被告福建中庚置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告任梅平的委托诉讼代理人杨锴、被告福建中庚置业有限公司的委托诉讼代理人周捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付迟延办理房产证和土地使用权证的违约金（违约金每日按已付购房款1936001元×0.01%计算，从2013年12月29日计至被告为原告办妥土地证之日止，暂计到起诉之日为27104元）；2.被告向原告支付不符合交房条件的违约金500元；3.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年3月30日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告所开发的福州市仓山区金山街道某单元号房，该商品房总价款为1936001元；被告在规定日期内未达到合同约定的交房条件，原告同意接收，被告支付原告500元违约金；如因被告的原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。原告依约履行了合同义务，于2013年9月29日接收了不符合交房条件的房屋。被告至今未通知原告去办理房产证事宜，已构成违约。被告辩称，被告提交的证据可证明其不存在主观过错，而是由于政府的原因无法接收地块，导致无法办理相关手续。被告已多次向国土资源局申请办理中庚城的权属登记，但由于项目中A地块尚未交地，无法办理整幅地块的土地核验手续。因A地块内的村道未拆除，旧市场仍在营业，大量的苗木未移植和渣土未清理，尚未具备交地条件，导致无法交地，最终影响被告办理土地证和产权证，但被告仍积极通过各种方式促成办证，并最终于2015年2月15日办理完房屋产权初始登记的相关手续，并于2015年2月16日向原告发出相关的办证通知。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的商品房买卖合同系双方签署的，本院对该证据予以采信。被告对原告提交的销售不动产统一发票、综合服务管理费等票据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。2.原告对被告提交的福州市国土资源局退件通知书、关于金山城市广场项目城市公共绿地用地交地情况的函、福州市房地产交易登记中心初始登记通知书、中庚房屋权属证书办理交寄清单、关于商品房房屋权属证书办理的通知、福州市国土资源局仓山分局通知真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。被告提交的关于商品房土地证书办理的通知及邮寄清单内容真实，来源合法，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于福州市仓山区建新大道某单元房，总房价款为1836001元。《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。合同签订之后，原告依约支付了全部购房款，被告于2013年9月29日将该房屋交付原告使用。2014年9月1日，被告向福州市国土资源局提交中庚城25#、30#、31#、公厕B、C及C地下室办理建设项目开竣工申报及土地检查核验手续。同月3日，福州市国土资源局向被告发出退件通知书，内容为：被告提交的中庚城25#、30#、31#、公厕B、C及C地下室申请，由于其他的原因，根据榕地合（2006）64号约定，受让人必须建设、管理A地块的城市公共绿地并承担所需费用，其绿地建设方案和管理、养护方案等需经有关部门审查后执行。据此，项目中A地块尚未交地，无法办理整幅地块的土地核验手续，予以退件处理。2015年2月15日，福州市房地产交易登记中心审核通过中庚城25#、30#、31#、公厕B、C房屋产权初始登记。同月16日，被告交寄邮件通知原告办理房屋权属证书。2015年3月20日，福州市国土资源局仓山分局通知被告，其申请办理位于仓山区金山街道金康路157、159号“中庚城”项目25#楼、30#楼、31#楼及其连接体地下室，公厕的土地分割总登记手续，已通过审核，现可以办理该项目的子证分割登记手续。同日，被告再次交寄邮件通知原告办理商品房土地证书。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定履行合同义务。本案涉及的土地使用权交付迟延不属于法定不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力情形。现有证据不能证实A地块的交付与否与本案讼争房屋权属证书的办理之间存在因果关系。故被告有关逾期办证系政府无法将A地块及时交付属不可抗力，其可免除该部分违约责任的主张不能成立。《商品房买卖合同》第十四条系被告为重复使用而预先拟定的格式条款，无法证明在订立合同时与原告协商过。该条款约定逾期办证时，被告承担违约责任的前提为可归责于被告的原因。根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十六条的规定，《商品房买卖合同》第十四条中免除被告责任的部分无效，但不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。无论无法办理土地权属证书是否可以归责于被告，被告均应向原告承担违约责任。故被告以《商品房买卖合同》第十四条约定为依据，主张其无需承担违约责任，本院不予采纳。讼争房屋于2013年9月29日交付原告使用。按照《商品房买卖合同》第十四条有效部分的约定，买受人（原告）不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人（原告）不退房，出卖人（被告）应自逾期之日起每日按照买受人已付款的0.005%向买受人（原告）支付违约金。原告诉请被告自2013年12月29日起至被告为原告办妥土地证之日止按已付款的0.01%标准承担逾期办证违约金没有合同依据，本院不予支持。被告于2015年3月20日以邮件方式通知原告讼争房屋可以办理土地使用权证，通知邮件从寄出至送达原告存在3日合理期限，故本院确认邮件送达原告的日期为2015年3月23日。被告应自2014年9月29日起至2015年3月23日，按照《商品房买卖合同》第十四条的约定承担逾期办证违约责任。此外，原告以被告交付不符合交房条件的房屋为由要求被告支付违约金500元，但未提供相应证据，应承担举证不能的不利后果，故对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条第一款、第五十六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告福建中庚置业有限公司于本判决生效之日起十日内按已付购房款1836001元的每日0.005%标准向原告任梅平支付自2014年9月29日起至2015年3月23日止的逾期办理房屋权属证书违约金；二、驳回原告任梅平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费490元，由原告任梅平负担245元，被告福建中庚置业有限公司负担245元。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  吴灵婧代理审判员  陈家挺代理审判员  陈曜辉二〇一六年十月二十四日书 记 员  瞿彬彬