四平市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0303民初1348号原告：付如柏，1937年12月16日生，住四平市。委托代理人：付华，1963年12月9日生，住四平市。被告：四平乐邦泰合物业管理有限公司。法定代表人：许鹏，总经理。委托代理人：刘爱良。原告付如柏诉被告四平乐邦泰合物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案。本院受理后，依法适用简易程序，于2016年10月18日公开开庭进行了审理。付如柏的委托代理人付华、四平乐邦泰合物业管理有限公司的委托代理人刘爱良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付如柏诉称：原告于2013年11月30日回迁至31号楼2单元1301室。办理房屋回迁时，被告无视国家法律政策和《吉林省物价局、吉林省住房和城乡建设厅关于规范房屋销售和入住环节收取费用及有关问题的通告》、《吉省发（2012）179号》规定。被告已不交费不给回迁相挟，强行收取上述9项不合理收费，并对所收取的费用拒绝返还，原告为了得到回迁只能屈服。二年来原告就此问题不断到市政府和城乡建设局上访，始终未得到解决。被告在原告落户时收取不合理费用包括：1、可视对讲门铃：1280元。2、有线电视初装费:1288元。3、天然气报警器:390元。4、建筑设施安全管理费：1000元。5、电梯运行保险费：233元。6、电梯维护保养费:980元。7、电卡费:90元。8、建筑垃圾清运费500元。(此垃圾自家清运的)。9、公共用电及智能维护费：420元。四平市发改委、四平市住房和城乡建设局联合下发的2012年36号文件，第一款、第一条明文规定：物业服务企业不得阻止业主在装修期间使用电梯，也不得收取费用。我在装修期间，物业严厉阻止我们使用电梯运料，造成我装修费用增加了（7461元）的往楼上运料的力工费。上述9项原告认定的不合理收费如法院认定收费合理，请被告出示国家合法证单（如233元的保险）请被告出示原告本人的保险单。对有线电视初装费（在产权调换协议书中，附件2，补充协议，注明天然气、有线电视，回迁时，一并恢复）。可视门铃两项收费请法院查证，本楼房建设批件上有没有这些便民措施。工程技术设计有没有这两项。工程预算有没有这笔钱，这是铁的证据。关于物业费起薪日期我们业主认为根据我国消防安全法居民住宅楼，楼内自救消防设施需要完备、使用性能可靠，人民生命财产受到保障，消防安检部门验收合格，人民群众方可入住。我31号楼消防设施于2015年6月份，才进行安装消防设备，我们要求物业费应从消防安全部门检验合格之日起，收取物业费，物业费收取的依据应与省物价局，市物价局下发的文件标准为依据。诉讼费用由被告承担。终上所述，原告请求人民法院判令被告返还收取原告9项不合理收费共计6181元，赔偿原告装修运料力工费7461元，两项总计13642.00元。四平乐邦泰合物业管理有限公司辩称:1、华亿紫金城小区是本市棚户区改造项目（24#—3），由四平市华亿房地产集团有限公司开发建设。业主公约制定的法律依据：依据“[2003]第379号令[2016]第666号令修改《国务院物业管理条例》第二十二条建设单位应当在销售物业之前制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主共同利益，业主应当履行义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法做出约定”之规定，制定了华亿紫金城小区《业主公约》并进行了现场公示，首位物业买受人签字生效时间为2011年4月。四发改收管字[2006]57号，第七条第二款，“提前告示服务收费标准：在显著位置设立公示牌，将服务收费标准和细化的服务内容公示。在签订房屋预售、租赁合同时，签订前期物业服务协议《业主公约》，业主入住后至该业主委员会成立之前，按合同约定执行”。第九条第二款“开发商在签订前期物业管理服务协议时，要明确公共照明费、电梯使用费、楼宇防盗门维护费。”建设单位委托物业管理的法律依据：依据“《国务院物业管理条例》第二十一条业主大会、业主委员会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”之规定，四平市华亿房地产集团有限公司将华亿紫金城小区物业服务工作委托给北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司，公司现更名为：四平乐邦泰合物业管理有限公司。并签订了前期物业服务合同。2、各项收费都有法律及政策依据。华亿紫金城小区系我市棚户区改造项目，该项费用未计算在建设成本及销售成本中。各项收费都有法律及政策依据。华亿紫金城小区系我市棚户区改造项目，该项费用未计算在建设成本及销售成本中。（1）、收取可视对讲门铃1280元。（2）收取有线电视初装费1288元，为彩色可视对讲设备购置及安装费用。政策依据：依据：四住建字[2015]99号文件，第七条第二款：“紫金城小区为政府道路改造回迁，所回迁的房屋为政府定价的保障性住房，2010年动迁时四平市政府未将天然气、有线电视初装费、可视门铃等费用计入回迁楼建设成本。将此项费用记录成本的时间点为2012年8月1日，所以2012年8月1日以前动迁且回迁的房屋为政府定价的保障性住房的回迁户，此项费用应在办住时缴纳”。吉省价收[2012]179号文件第三条第二款规定，“未计入成本的费用，可以在办理入住时另行收取”。第四条第二款规定：“业主与房地产开发企业签订具有法律效力的合同约定商品房价格的时间在本通知生效之前的，如房地产开发企业确未将本通知第二条第一款所规定的房屋附属设施相关费用以及天燃气安装费未纳入开发建设成本，可在办理入住时另行收取。政府定价的保障性住房，政府制定价格的时间在本通知生效之前的，如以上费用未计入成本，可在办理入住时另行收取。各地已有规定的，在本通知生效之前仍按各地规定执行。”（3）收取天然气报警器390元的情况说明：天然气报警器系业主自愿购置商品，如业主现反悔购置天然气报警器，随时可以凭票据退还390元购置费用，小区统一安装天然气报警器时将不予安装。（4）收取建筑设施安全管理费（装饰装修管理费）1000元的政策依据：未向用户收取装修保证金。依据住宅室内装饰装修管理法的要求，为维护公共安全和公众利益，与业主签订了《业主规约》有明确规定。（5）收取电梯费的政策依据：电梯运行费100元/年，电梯维护保养费980元：房屋销售之前依据《国务院物业管理条例》第二十二条规定，制定并签订的《业主公约》有明确约定。四发改收管字[2006]57号，第七条第二款、第九条第二款、吉省价收[2012]179号第一条、四发改收管联字[2013]46号第九条之规定进行了约定，并签定了《业主公约》。依据《国务院物业管理条例》第三十九条,物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”之规定,将电梯维保服务委托给四平经济发开区三洋电梯设备工程处。首年业主办理入住手续时间电梯已经具备运行条件。(6)收取电卡费门禁卡90元的政策依据：电卡费10元，是为电业局代收；80元是三枚小区一卡通的IC卡费及业主办理相关手续的复印费。并且此项费用在《业主公约》中也有明确约定。(7)收取建筑垃圾清运费500元的政策依据：依据中华人民共和国建设部令第110号的要求对住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程安全，维护公共安全和公众利益的要求制定了《装修施工管理办法》，签订了《业主规约》,约定了装修垃圾清运的权利和义务。吉省价收[2012]179号文件第三条第二款、依据《国务院物业管理条例》第二十二条之规定，制定了《业主公约》并进行了现场公示，物业买受人签字生效。(8)赠送四个月物业费：业主要求赠送物业服务费无法律依据，华亿紫金城小区2013年7月1日至8月31日期间办理入住手续的一期、二期业主分别享受赠送两个月的物业服务费用，赠送优惠期在业主的票据上标明体现，活动结束后不予赠送。我公司共计一、二期业主赠送872678元的物业服务费。（9）收取公共用电及智能管理费的政策依据：依据《国务院物业管理条例》第二十二条之规定，制定了华亿紫金城小区《业主公约》并进行了现场公示，物业买受人签字生效。四发改收管字[2006]57号，第七条第二款、吉省价收[2012]179号文件第三条第二款规定签定的《业主公约》有明确的约定。（10）物业费的计算时间：根据《物业管理条例》第四十二条，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。（11）开具发票：客户留存单据上印有“发票已开具凭此据换发票”字样，请业主自行到物业公司财务换取发票。（12）水费问题：现水价中高出的费用为《业主公约》中约定的水泵维护费。供水费依法应由供水公司收取，现自来水公司尚未接收该小区水费收取责任，政府相关部门正在协调，适时尽快交回自来水公司收取水费。（13）禁止使用电梯运输散装颗粒的政策依据:依据《中华人民共和国特种设备安全法》第四十三条第三款规定，公众乘电梯或操作电梯、客运索道、大型游乐设施，应当遵守安全使用说明和安全注意事项的要求，服从有关工作人员的管理和指挥。依据《关于禁止违规操作电梯及违规运输危险品的通知》第二条第二款“禁止电梯运送装修材料、建筑垃圾及水泥、沙子等容易泄露的物品”。依据《电梯使用说明书》3.2.4乘客电梯不允许作为载货电梯使用。乐邦泰合物业公司未阻止乘客使用电梯。双方签订的服务协议《业主公约》合法、有效，应受法律保护。依据《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。请求四平市铁东区人民法院给予支持，依法驳回原告的诉讼请求并承担本案诉讼费用。在开庭审理时，原、被告分别向法庭陈述了各自的主张及理由，并向法庭提供了相关证据。原告向法庭提供了如下证据材料：1、原告及代理人身份证复印件，证明原告及代理人身份及自然情况。被告质证认为没有异议。2、产权调换协议书、选择户型确认书，证明原告从原来的住址回迁到现在的住址，系被告管理的小区的业主，31号楼2单元1301室92.38平方米。被告质证认为没有异议。3、四平乐邦泰合物业管理有限公司收取可视对讲机、天然气报警器、有线电视初装费等费用收款收据，证明以上票据是原告入住时缴纳的由被告单位收取的费用。被告质证认为没有异议。4、装修运料费清单，证明原告装修所花的吊运费7461元。被告质证认为这个原告与第三方产生的费用，与物业公司无关。被告向法庭提供如下证据材料：1、授权委托书、法定代表人身份证明、营业执照、资质证书、组织机构代码证、企业变更通知书，证明被告主体及企业资质。原告质证认为无异议。2、办理入住手续通知书、办理入住手续通知书的照片、废除赠送四个月物业服务费通知书，证明办理入住的时间及物业服务费赠送的条件及时间。活动结束后不予赠送。赠送四个月物业服务费是住建局调查与事实不符。原告质证认为有异议，我们有泰合物业的证明，应该赠送4个月物业费。3、中标通知书、成本测算报告，证明原告提出诉请的费用没有包含在建设成本内。原告质证称有异议，我们不认可，应拿出证据。都应该在计算成本内。4、首份业主公约、业主本人业主公约、业主公约公示照片，证明小区公约依法进行公示的生效时间及业主本人对业主公约内容知情并签订该公约。原告质证称有异议，我不签字就不给我钥匙。先交钱后给出示公约。5、禁止电梯运送装修材料的通知、电梯使用说明书、电梯维保合同及资质证书，证明物业公司依照政府的相关规定对电梯实施相关的管理。原告质证称有异议，电梯我们都没用，应该电梯的厂家进行维修和保养，不应该由业主承担，属于不合理收费。装修时根本就不让我们用。我们有文件规定，物业不应该阻止用户使用电梯运送装修材料。我们不得以只好用物业公司允许吊运公司运装修材料，就是抢钱。6、电卡、电卡费的收据，证明物业公司收取的电卡费交给了供电局。原告质证称有异议，收费不合理。没有开具正规发票。10块钱卡收我们90元。根据双方当事人的诉讼请求和泰合物业的答辩意见，归纳本案的争议焦点是：付如柏的诉讼请求是否有事实和法律依据?根据原告陈述和被告答辩，结合双方当事人举证、质证情况，本院综合评判如下：原告付如柏要求被告四平市乐邦泰合物业管理有限公司返还其收取的各项费用13642元不合理。经审理查明：2013年11月30日，付如柏与泰合物业签订《业主公约》，约定物业管理服务费（多层）住宅每平方米0.8元/月、（高层）住宅每平方米1.2元/月，公共照明费、电梯使用费、楼宇防盗门、安防系统、水泵维护费另行向业主收取。包括付如柏诉请的：可视对讲门铃：1280元，有线电视初装费:1288元，天然气报警器:390元，建筑设施安全管理费：1000元，电梯运行保险费：233元，电梯维护保养费:980元，电卡费:90元，建筑垃圾清运费500元，公共用电及智能维护费：420元。付如柏于2013年11月30日回迁一套房屋至被告所在小区31号楼2单元1301室，泰合物业为二级资质物业管理。本院认为：泰合物业与付如柏签订的《业主公约》是双方真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人理应恪守履行。参照国家发展和改革委2014年发改价格[2014]2755号文件第六条规定：物业服务企业接受业主的委托，按照物业合同约定，对非保障性住房及配套设施设备和相关场地进行维护、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动等向业主收取费用。对于非保障性住房物业收费问题由以前的政府指导价变更为市场调节价。泰合物业与付如柏在签订的《业主公约》中第五章第十五条规定了应交纳物业服务费等各项费用及数额，付如柏所诉请的各项收费内容均在第十五条内说明，付如柏在签订业主公约时应该清楚，并在签约时交纳了上述费用，双方应按约定价格履行。因电梯管理有禁止承运装修材料的规定，故付如柏诉讼要求被告赔偿装修材料吊运费，没有事实和法律依据故付如柏的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告付如柏的诉讼请求。案件受理费70元，由原告付如柏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审判员  姜军龙二〇一六年十月二十日书记员  李 丹