四川省乐山市五通桥区人民法院民 事 判 决 书(2016)川1112民初957号原告：乐山市意凡房地产开发有限公司，住所地四川省乐山市五通桥区竹根镇茶花路188号。统一社会信用代码91511112570700404K。法定代表人：李君成，董事长。委托诉讼代理人：徐虹，四川智凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨泉，四川智凯律师事务所律师。被告：马强，男，1987年10月30日出生，汉族，现住四川省乐山市五通桥区。被告：孙燕玲（马强妻子），女，1988年8月17日出生，汉族，现住四川省乐山市五通桥区。原告乐山市意凡房地产开发有限公司（以下简称“意凡房地产公司”）与被告马强、孙燕玲商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告意凡房地产公司委托诉讼代理人徐虹到庭参加诉讼，被告马强、孙燕玲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告意凡房地产公司向本院提出诉讼请求为“1、解除原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议、首付分期补充协议；2、被告协助原告办理商品房买卖合同的撤销备案登记手续；3、被告支付原告代偿的借款本息277978.82元、律师代理费10000元、违约金74899.20元，合计362878.02元，在原告返还被告购房款334496元中抵扣”。事实和理由：2013年10月31日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定“二被告向原告购买金御澜湾6幢2单元9楼1号房产；价款为404496元”。同日，双方签订《补充协议》，约定“首付款124496元，余款280000元向银行按揭支付。在买受人办理按揭贷款后，若因买受人逾期还款违约而致使出卖人承担担保人责任，买受人应承担出卖人的担保损失及约定的费用并支付前述总额30%的违约金，在通知后15日内付清；出卖人还有权终止合同，若终止合同，买受人承担合同约定总价20%的违约金，出卖人实际损失大于违约金的部分，买受人还应承担，买受人已向出卖人缴纳的款项在扣除前述损失后，由出卖人一次性无息退还买受人”。并在《首付分期协议》约定“首付款124496元，出卖人减让30000元，签约支付14496元，2014年5月10日前支付40000元，2015年1月30日前支付40000元。逾期超过30日，出卖人有权解除合同并将该房另行出售”。2013年12月5日，原、被告与工商银行五通桥支行三方签订《个人购房借款/担保合同》，约定“马强按揭贷款280000元用于向原告购房，贷款时间15年；月供还贷方式为等额本息；借款人连续三个月或累计六次未按时足额还贷，贷款人有权宣布贷款全部到期，要求借款人立即清偿借款本息。意凡房地产公司为被告的银行贷款担保人，承担阶段性连带保证责任，保证责任至正式抵押登记办理完毕，且贷款人收到房屋他项权证后免除。贷款人有权从保证人在该行开立的账户中扣收相应款项用以清偿借款人在本合同项下的所有债务”。2013年11月8日，原、被告就所签订的《商品房买卖合同》在乐山市五通桥区房管所办理了商品房买卖合同备案登记。被告在2013年10月30日支付首付款14496元，2014年5月9日支付首付款14000元，2014年5月14日支付首付款26000元，尚欠40000元。2013年12月24日，原告收到工商银行五通桥支行按揭贷款280000元。但被告夫妻从2015年第四季度即拖欠按揭月供款，原告先后于2015年11月30日为被告代偿借款本息5583.50元，2016年3月30日为被告代偿借款本息13351.34元。因被告连续逾期5个月未能向银行支付月供款，工商银行五通桥支行宣布被告的借款合同全部提前到期，并于2016年5月10日要求原告代替被告支付全部贷款本息259043.98元。原告为被告代偿借款本息共计277978.82元。原告于2015年12月起分别以电话、短信的方式通知被告夫妻，并于2016年3月24日通过《律师函》催告被告夫妻履行义务。二被告均拒绝支付。近两年来，因国家房地产政策调控和经济下滑，房价严重下跌，原告解除合同重新销售的差价损失104700元。被告马强、孙燕玲未发表答辩意见，也未提交有证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据有：1.原告的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书，证明“原告的主体身份信息”的事实。2.被告马强、孙燕玲身份证、户籍证明，证明“被告的主体身份信息及其夫妻关系”的事实。3.《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《首付分期协议》，证明“原、被告签订的商品房买卖合同合法有效”以及“合同约定的解除条款、违约责任”的合同事实。4.《个人购房借款/担保合同》公证书，证明“二被告向银行按揭贷款”及“银行宣布贷款提前到期的违约救济条款，原告的担保人责任条款”的合同事实。5.工商银行五通桥支行《个人借款凭证》，原告《收款收据》，证明“银行按约支付了被告280000元购房贷款”的事实。6.首付款的《现金缴款单》3份，证明“被告三次缴纳首付款54496元”的事实。7.工商银行五通桥支行《证明》、以及原告为被告代偿借款本息凭证，证明“原告为被告承担连带保证责任的原因、代偿金额及时间”的事实。8.律师函及快递单，证明“原告向二被告进行了合理催收”的事实。9.原告“金御澜湾”楼盘2016年销售明细表，证明“小区楼盘售价下跌1200元/㎡，合同解除造成原告的损失104700元，大于约定违约金”的事实。10.原告诉讼的委托代理协议、案件代理费票据、银行付款凭证，证明“原告为追讨损失，实际产生了律师费10000元”的事实。本院审查证据认为：1.原告单方制作的“金御澜湾”楼盘2016年销售明细表，没有提交对应的合同文本，不能确定其数据内容的真实性，案涉房产也并未实际重新销售，故对其主张的价差损失事实，本院不予采信。2.被告马强、孙燕玲身份证虽系复印件，但与当地派出所的户籍证明内容一致，能够证明二被告的主体身份信息及其夫妻关系的事实，本院予以采纳。原告提交的其它证据，复印件与原件核对一致，均符合民事诉讼证据的相关规定，本院确认其证据的真实性、合法性、关联性，全部予以采纳。经审理查明：2013年10月31日，原告意凡房地产公司与被告马强、孙燕玲签订了《商品房买卖合同》（合同编号9113），约定“二被告向原告购买位于五通桥区竹根××江路北段××单元××楼××房产，为预售商品房；价款：404496元；付款方式：贷款方式付款”。同日，双方还签订《补充协议》，约定“签约当日，买受人即首付款124496元，余款280000元向银行按揭支付。买受人办理按揭贷款后，在出卖人担保期间，若因买受人逾期还款，导致出卖人向银行承担了担保责任，给出卖人造成的保证金损失及产生的所有费用（包括但不限于保证金及利息、违约金以及因追索担保损失而产生的律师费、诉讼费等）均由买受人承担，买受人应在接到通知后15日内付清，并向出卖人支付前述总额30%的违约金，出卖人还有权终止合同。出卖人终止合同的，买受人承担的违约责任是向出卖人支付合同约定总价20%的违约金，同时还应承担终止合同所产生的所有费用；买受人已向出卖人缴纳的款项在扣除前述违约金和所有费用后，由出卖人一次性无息退还买受人”。双方还签订了《首付分期补充协议》，约定“二被告应付首付款94496元，签约时支付14496元，2014年5月10日前支付40000元，2015年1月30日前支付40000元。逾期超过30日，原告有权解除合同，并有权将该房另行出售而无需征得乙方同意”。2013年11月8日，原、被告就所签订的《商品房买卖合同》在乐山市五通桥区房管所办理了商品房买卖合同备案登记。2013年12月5日，意凡房地产公司、马强与工商银行五通桥支行三方签订《个人购房借款/担保合同》，约定“马强按揭贷款280000元用于向原告购房，贷款一次性划入意凡房地产公司预留账户；贷款时间15年；还贷方式为按月等额本息。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款人违约，贷款人有权宣布贷款全部到期，要求借款人立即清偿借款本息。”、双方还约定“意凡房地产公司为被告的贷款保证人，承担阶段性连带责任保证，对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任（若正式抵押登记办理完毕，且贷款人收到房屋他项权证后免除保证责任）。保证期间为本合同项下贷款提前到期之日两年。保证人授权贷款人从保证人开立在工商银行的账户中扣收相应款项用以清偿，直至借款人在本合同项下的所有债务全部清偿完毕为止”。同日，双方将该合同进行了公证。2013年12月24日，原告收到工商银行五通桥支行划转的马强按揭贷款280000元。在合同履行中，由于马强未按月支付按揭款，工商银行五通桥支行在2015年11月30日扣划意凡房地产公司保证金代偿马强逾期借款本息5583.50元，在2016年3月30日扣划意凡房地产公司保证金代偿马强逾期借款本息13351.34元。之后因马强又连续违约，工商银行五通桥支行宣布借款合同全部提前到期，并于2016年5月10日扣划意凡房地产公司保证金偿还马强全部借款本息259043.98元。意凡房地产公司为马强代偿银行借款本息共计277978.82元。2016年3月24日，意凡房地产公司委托四川智凯律师事务所徐虹律师向马强发出《律师函》，催告马强在15日内到意凡房地产公司支付代偿借款本息和违约金或办理解除合同结算款项。二被告仍拒绝处理。另查明，被告马强、孙燕玲系夫妻关系。马强在2013年10月30日支付14496元，马强、孙燕玲在2014年5月9日支付14000元，在2014年5月14日支付26000元，共计支付意凡房地产公司首付款54496元。再查明，2013年9月10日，意凡房地产公司对其开发的金御澜湾项目（2幢、5幢、6幢），取得了《商品房预售许可证》。2016年9月6日，意凡房地产公司与四川智凯律师事务所签订《委托代理协议》，并于2016年9月21日支付律师代理费10000元（含税价）。本院认为：我国法律规定，诉讼当事人未参加诉讼的，得依法承担相应的诉讼程序上的法律事实后果。在本案诉讼中，本院向被告马强、孙燕玲送达了起诉状副本、开庭传票等诉讼文书，但其自动放弃诉讼权利，拒不到庭参加诉讼，也未发表答辩意见及提交证据。依照法律规定，当事人应就其主张的事实完成举证，否则即应承担诉讼的不利后果，被告马强、孙燕玲未有反驳原告诉讼请求的事实主张和证据，应承担本次诉讼的举证不能后果。原告意凡房地产公司与被告马强、孙燕玲自愿签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《首付分期补充协议》成立有效，依法应予保护。双方当事人应当诚实信用地履行合同权利、义务，履约不能时，应及时通知对方当事人，平等自愿地协商处理。对合同义务不应采取推诿、拒绝的方式不予履行。违反了合同约定和法律规定，即应承担相应的合同违约责任。双方在合同履行中，由于马强拒不履行按揭借款合同义务，致使意凡房地产公司承担了按揭借款合同的担保人责任，合同“设定情形”出现，马强、孙燕玲即按约负有履行合同主要债务的义务。意凡房地产公司通知马强后，马强、孙燕玲未及时按约赔偿担保损失，导致本案诉讼。马强、孙燕玲拒绝在约定期限内履行合同义务的迟延行为已构成违约，应当承担商品房买卖合同的违约责任。意凡房地产公司与马强、孙燕玲约定的合同解除权，符合法律规定。双方签订的商品房买卖合同为预售房，意凡房地产公司的合同目的系占有使用买受人的购房款，马强、孙燕玲在交付部分首付款及办理银行按揭贷款后，本已完成合同主要付款义务，但在意凡房地产公司承担了按揭借款合同的担保人责任后，马强、孙燕玲赔偿担保损失即成为了合同主要债务。在意凡房地产公司履行了合理催告义务，明示违约责任后，马强、孙燕玲仍不能履行合同主要债务，已构成根本性违约，原告主张解除合同的诉讼理由，依法成立。合同解除后，意凡房地产公司应当退还马强、孙燕玲购房款334496元；马强、孙燕玲应协助意凡房地产公司办理案涉合同的撤销备案登记手续。意凡房地产公司主张应由马强、孙燕玲按约承担其在按揭借款合同中的担保损失，即代偿银行借款本息共计277978.82元，马强、孙燕玲并无反驳意见及证据，本院依法予以确认。意凡房地产公司主张以实际执行房价374496元按约定的20%计算违约金为74899.20元，马强、孙燕玲未提出异议，本院依法予以确认。意凡房地产公司与马强、孙燕玲关于律师费的约定，不违反法律规定，意凡房地产公司在本案诉讼中支出律师代理费10000元（含税价），根据当前律师行业收费及民事诉讼现状和双方当事人的经济承受能力，本院酌情予以核准。意凡房地产公司在起诉状中明确主张担保损失277978.82元、违约金74899.20元、律师费10000元，在意凡房地产公司应退还马强、孙燕玲的购房款内作抵扣，马强、孙燕玲在收到本院送达的起诉状副本后，即视为抵扣通知到达，债务抵销成立，本院依法予以确认。作为共同债务，由被告马强、孙燕玲承担连带清偿责任。综上，原告意凡房地产公司的诉讼请求，本院全部予以支持，依照《中华人民共和国民法通则》第八十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条第三项、第九十八条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告乐山市意凡房地产开发有限公司与被告马强、孙燕玲在2013年10月31日签订的合同编号9113的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《首付分期补充协议》；二、被告马强、孙燕玲协助原告乐山市意凡房地产开发有限公司办理合同编号9113的《商品房买卖合同》的撤销备案登记手续，在本判决生效之日起15日内完成；三、被告马强、孙燕玲支付原告乐山市意凡房地产开发有限公司支出的按揭借款合同担保损失277978.82元、律师费10000元、违约金74899.20元，共计362878.02元；四、原告乐山市意凡房地产开发有限公司退还被告马强、孙燕玲的购房款334496元；五、上列（三）、（四）项品迭后，被告马强、孙燕玲还应支付乐山市意凡房地产开发有限公司人民币28382.02元，由被告马强、孙燕玲承担连带清偿责任，在本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3372元，由被告马强、孙燕玲共同负担（原告已预交，由被告在履行债务款时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审判长  彭红松二〇一六年十月十八日书记员  陈秋艺附：判决适用法条《中华人民共和国民法通则》第八十七条债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条第三项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第十五条第一款根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第七十五条人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。当事人拒绝陈述的，不影响人民法院根据证据认定案件事实。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。