山西省寿阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）晋0725民初748号 原告张美林，女，汉族，山西省寿阳县人。 委托代理人冀斌凯，山西佳镜律师事务所律师。 委托代理人张昺琨，山西佳镜律师事务所律师。 被告寿阳县华海房地产开发有限公司。 法定代表人杨海鹏，公司董事长。 委托代理人姜联云，寿阳县法律服务所法律工作者。 委托代理人王满元，寿阳县法律服务所法律工作者。 原告张美林诉被告寿阳县华海房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告张美林诉称，2012年8月23日，原、被告签订《朝阳新天地商铺买卖合同》，原告购买了朝阳新天地购物中心（后更名为金典春天商业楼）六层B625号商铺（以下简称该房屋），并向被告支付了购房款65.5357万元。同日，被告与原告签订《朝阳新天地商铺返租合同》，约定原告将房屋返租给被告，返租期限为三年，自2012年8月23日起至2015年8月22日止。返还期限届满后，被告一直未向原告返还房屋，经原告多次与被告沟通，被告拒绝履行返还房屋义务，致使原告无法使用该房屋。原告就返还房屋等问题多次向县政府进行信访，但至今无果。在信访期间，原告得知被告至今未就其开发的金典春天商业楼项目向房管主管部门办理初始登记手续，致使原告至今无法办理房屋所有权证。被告拒不向原告返还房屋及逾期办理初始登记的行为严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失；双方约定发生争议协商不成时由房管局仲裁委员会仲裁解决，但该机构根本不存在，属于无效约定。为此，原告特诉讼请求人民法院依法判令被告立即返还金典春天商业楼六层B625号商铺，并依法判令被告向原告支付逾期返还房屋期间的占有使用费（即以58982元/年为基数，自2015年8月23日起计算至实际返还房屋之日止；其中截止起诉之日的占有使用费为54067元）；依法判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权违约金107012元（即以购房款65.5357万元为基数，自2014年7月19日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至2016年7月18日止）；诉讼费由被告负担。 被告寿阳县华海房地产开发有限公司辩称，有关返租合同履行完毕后，被告已经明确表示不再续订返租合同，且被告没有占有、使用原告房屋；被告所销售的房屋证照齐全，并不影响办证，鉴于大部分业主未签订网签合同，且未缴纳税款，以致无法办理房屋权证，办理权证手续需要由业主与被告配合完成，任何一方不配合都无法办理。 经审理查明：2012年8月23日，原告白翠青与被告寿阳县华海房地产开发有限公司签订了《朝阳新天地商铺买卖合同》，由原告向被告购买朝阳新天地购物中心（后更名为金典春天商业楼）六层B625号商铺，共支付被告购房款65.5357万元。同日，原、被告双方又签订了《朝阳新天地商铺返租合同》，约定原告将以上商铺返租给被告，返租期限为三年，自2012年8月23日起至2015年8月22日止。约定租金为第一年返租按照原告购买商铺时总售价的6%计算；第二年按照原告购买商铺时总售价的8%计算；第三年返租按照原告购买商铺时总售价的9%计算。合同约定存在下列情形之一时，合同自动解除，双方均不承担责任，即1、因不可抗力导致合同无法执行时；2、合同有效期满；3、经双方书面同意的其他情况。合同中对合同的有关延续约定为，返租期结束，如果被告或者被告承租户有意继续续租原告商铺时，原告应充分考虑到被告与被告承租户使用活动的延续性，应保证在同等条件下对被告或被告承租户的优先承租权。返租期满后，原、被告双方未再签订续租合同。原告认为被告未向原告返还所租商铺，也未就其开发的金典春天商业楼项目向房管主管部门办理初始登记手续，致使原告无法办理房屋所有权证。其行为严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失。2016年7月26日，原告诉至本院，诉讼请求人民法院依法判令被告立即返还原告金典春天商业楼六层B625号商铺，并依法判令被告向原告支付逾期返还房屋期间的占有使用费（58982元/年为基数，自2015年8月23日起计算至实际返还房屋之日止；其中截止起诉之日的占有使用费为54067元）；依法判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权违约金107012元（即以购房款65.5357万元为基数，自2014年7月19日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至2016年7月18日止）；诉讼费由被告负担为本案事实。 上述事实，有原告提供的《朝阳新天地商铺买卖合同》、《朝阳新天地商铺返租合同》及购房款收据等证据；被告提供的有关金典春天小区的《土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《山西省商品房预售许可证》、《晋中市公安消防支队建设工程消防验收意见书》、《安全检验合格证》等证据以及本院所作的笔录所证实。 被告另提供会议记录簿及业主代表花名表、签到表，原告提出异议，被告对其真实性也缺乏其他证据佐证，故对其证明效力本院不予采信。 本院认为，原、被告对双方所签订的《朝阳新天地商铺买卖合同》、《朝阳新天地商铺返租合同》无异议，合同均有效。双方应按照合同履行各自义务，对所存在的争议也应加强沟通与协商。按照“谁主张、谁举证”的原则，当事人对自己的主张应提供相应的证据证明。本案《朝阳新天地商铺返租合同》中约定，存在下列情形之一时，合同自动解除，双方均不承担责任，即1、因不可抗力导致合同无法执行时；2、合同有效期满；3、经双方书面同意的其他情况。本案返租合同期满后，合同依约已自动解除，被告并未续租商铺，现原告以被告仍占有、使用原告商铺为由，诉讼要求被告返还商铺、支付逾期返还房屋期间的占有使用费，而被告否认占有、使用原告商铺，且该商业楼处于停业状态，原告对此缺乏有关被告仍非法占有、使用原告商铺，给原告造成损失的有效证据和计算依据，应承担举证不能的不利后果；至于原告要求被告赔偿因未向房管部门办理有关金典春天商业楼项目初始登记手续，而应向原告支付逾期办理房屋所有权违约金，以购房款65.5357万元为基数计算两年,符合有关法律规定。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定，“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他相关的证明文件”。《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。因此，办理房屋初始登记是开发商的法定义务，也是买受人取得房屋所有权证的前提条件，房屋初始登记不因买受人本身因素受到影响。本案中，被告既未提交其已就开发的商品房向登记机关进行初始登记的相关证据，也未提交被告要求与原告网签合同和代收相应税款、原告拒不配合的相关证据，被告应承担举证不能的法律后果。故原告要求被告给付逾期办理房屋所有权证的违约金具有法律依据。原、被告在《朝阳新天地商铺买卖合同》中未约定逾期办理房屋所有权证的违约金计算标准，本院参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》文件精神，确定按照年利率6%的标准计算违约金。原告主张的以购房款65.5357万元为基数，自2014年7月19日起至2016年7月18日止的违约金应计算为655357元×2年×6%=78643元。为此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告寿阳县华海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张美林逾期办理房屋所有权证的违约金78643元； 二、驳回原告张美林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3622元，由原告张美林负担1856元，被告寿阳县华海房地产开发有限公司负担1766元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。 审 判 长  李永生 人民陪审员  安福贵 人民陪审员  寇婷婷 二〇一六年十月二十五日 书 记 员  杨莹芝