广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终10868号上诉人（原审被告）：常xx，住湖南省攸县。上诉人（原审被告）：丁xx，住湖南省攸县。两上诉人共同委托诉讼代理人夏祖珠，广东威戈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市生xx租赁有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人陈永杰。委托诉讼代理人万海龙，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人王华金，广东法制盛邦律师事务所实习律师。上诉人常xx、丁xx因与被上诉人广州市生xx租赁有限公司（以下简称生xx公司）租赁合同一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2015）穗海法生民初字第1055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。常xx、丁xx上诉请求：一、撤销原审判决第二、三项，改判常xx、丁xx不予向某联公司支付2015年9月30日前的租金和管理费及违约金；二，改判生xx公司将保证金8万元返还给常xx、丁xx；三、由生xx公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1．常xx、丁xx已支付了2013年4月26日《租赁合同》中约定租赁期內的全部租金和管理费金额，原审法院判决常xx、丁xx向某联公司支付租金和管理费129319元，认定事实错误。2013年5月15日至2016年5月14日租赁期间，常xx、丁xx应向某联公司支付租金和管理费共计1278400元人民币（包括从2014年5月15日空地和楼房使用费按租月总额递增3%部分），其中租金金额为918400元、管理费金额为360000元。截至2016年5月23日，常xx、丁xx共计支付两份《租赁合同》的租金为2442978.33元（从2013年9月1日起，两份租赁合同的租金和管理费统一支付，并未单列，故统一计算），即两份合同已支付的租金和管理费总金额减除合同履行期间应支付的租金和管理费金额，余款1164578.33元（2442978.33元－1278400元）为另一份《租赁合同》租金和管理费金额。故常xx、丁xx已支付了2013年3月14日至2016年5月14日所发生全部租金和管理费。2．叶某2013年5月30日、6月13日、6月25日、6月26日和11月1日向某联公司支付的租金和管理费实为常xx、丁xx支付，应抵扣常xx、丁xx应交租金和管理费金额。(1)发票原件由常xx、丁xx持有，并未由叶某持有；(2)生xx公司并无证据证明叶某拖欠2013年4月份前发生的租金和管理费的事实；(3)叶某在开票日前因病逝世，由叶某向某联公司支付租金不符合常理；(4)之所以出现常xx、丁xx支付租金和管理费而付款方名称为叶某，是由于生xx公司电脑系统在承租人变更后未能及时将叶某更名为常xx、丁xx；(5)发票支付租金的时间为常xx、丁xx租赁期间内。故常xx、丁xx持有付款人为叶水筑发票金额应抵扣常xx、丁xx支付给生xx公司的租金和管理费。3．原审法院支持生xx公司解除合同的诉讼请求错误。(2015)穗海法生民初宇第1055号民事判决书所依据的《租赁合同》是常xx与生xx公司于2013年4月26日签订的1000平方米楼房租赁合同，该份租赁合同履行届满期之日是2016年5月14日，即2016年5月30日第二次开庭前，常xx、丁xx与生xx公司的租赁关系因履行期限届满而终止，无须通过(2015)穗海法生民初字第1055号民事判决解除已经履行期满而自行终止的租赁关系。4.原审法院要求常xx、丁xx支付从2015年10月1日起至实际付清债务之日的违约金，认定事实错误。常xx、丁xx已支付了租赁关系存续期间发生的租金和管理费，并无拖欠租赁期间租金和管理费。截至2016年1月，常xx、丁xx实际已超额支付之前所发生的租金和管理费，而原审法院选择性采纳常xx、丁xx拖欠租金的时间，不顾常xx、丁xx后期补足或多交租金和管理费的事实，将合同履行期割裂，作出对生xx公司有利的判决。二、原审判决适用法律错误。1．原审法院举证责任分配错误。常xx、丁xx在一审时提出《租赁合同》为部分无效合同的依据是生xx公司提交的《广州市不动产房屋登记查册表》，记载的部分面积为未经批准使用的内容和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定。常xx、丁xx提出的合同部分无效的意见有事实依据和法律依据。常xx、丁xx租赁的1000平方米面积当中是否属于未经批准的面积范围內，应为生xx公司举证的责任，而不是常xx、丁xx举证责任范围。2.原审法院支持生xx公司解除合同的诉讼请求，适用法律错误。生xx公司实际放弃了合同解除权。常xx、丁xx支付生xx公司的租金和管理费，存在少交或多交、补足交替发生的交易习惯。另一方面，生xx公司向常xx、丁xx发函要求与常xx、丁xx解除合同，但常xx、丁xx收到生xx公司的函件后继续支付租金和管理费时，生xx公司选择了与常xx、丁xx继续履行合同，接受了常xx、丁xx支付租金和管理费的行为，解除合同条件成就后，享有解除权一方继续履行合同也视为其放弃了解除权。3．原审法院支持生xx公司违约金的诉讼请求，适用法律错误。首先，常xx、丁xx提出合同部分无效后，也提出了违约金条款无效，法院不应支持生xx公司的违约金请求，并提出即使合同有效，因违约金比例超过生xx公司的损失要求调整。其次，常xx、丁xx支付租赁期租金和管理费有少交的事实，但是，也存在补足和多交的事实。第三，常xx、丁xx已支付了原审法院审理前所发生的租金和管理费，不存在支付违约金的事实。第四，常xx、丁xx已支付了两份租赁合同在2016年1月30日前所发生的租金和管理费，即使存在支付违约金的事实，支付违约金的起算时间也存在错误。生xx公司答辩称：一、常xx、丁xx并未支付两份租赁合同的租金和管理费，且计算数额和期限均错误。根据一审庭审可知，涉案物业在常xx承租之前由叶某承租，所以发票付款人为叶某的租金不应计入对方所付租金，应将该部分剔除。2013年5月30日常xx支付的两笔租金和管理费，根据生xx公司一审主张和庭审认定，这两笔租金是2011年4月29日所签订的涉案房屋二楼的租金，与本案无关。常xx、丁xx应付和已付租金明细表的期限均计算错误。根据一审庭审，生xx公司主张的是2015年1月至9月30日常xx、丁xx所拖欠的租金和管理费，从2015年10月起生xx公司已直接向实际承租人收取租金和管理费，2015年10月之后与本案无关，但因原合同未解除生xx公司仍然开具常xx为交款人的发票。所以不应再计算2015年10月之后的租金和管理费。生xx公司于2015年12月7日向原审法院起诉请求：一、解除生xx公司与常xx签订的《租赁合同》；二、判令原告收取常xx的履约保证金8万元不予退还；三、判令常xx、丁xx向某联公司支付拖欠的租金(空地和楼房使用费)共计209319元(截止至2015年9月30日)及滞纳金暂计125591.4元(滞纳金计算方式以拖欠租金总额为基数，从2015年10月1日起按每日1%计算至本金实际清偿之日止)；四、本案诉讼费由常xx、丁xx负担。原审法院认定事实：据广州市不动产登记查册表记载：广州市海珠区三滘村路广州大道南东侧1629号之三房屋(4-1/25层)，登记的权属人为广州市海珠区新滘镇三滘村民委员会，使用土地面积2585.6平方米，建筑面积7945.16平方米；使用性质为厂房；其中，第2-4层29.47平方米未经批准使用。2013年4月26日，生xx公司(甲方)与常xx(乙方、承租人)签订《租赁合同》，约定：生xx公司将位于广州市广州大道南1629号之三2楼的房屋出租给乙方作厂房及空地使用，房屋建筑面积1000平方米，租赁期限为3年，从2013年5月15日至2016年5月14日止；2014年5月14日前每月每平方米租金，空地为10元，房屋为15元，另有管理、咨询、服务费共10元，乙方须在每月5日前缴纳当月空地和房屋使用费；从2014年5月15日起每一年租金按月总额递增3%；乙方应在2013年4月24日前交纳保证金8万元，如乙方租赁期内没有违反本合同约定，生xx公司在租赁期满或解除合同的7日内将保证金退还，或抵偿相关租金，如违反本合同约定，生xx公司没收保证金，不予退还；乙方对该房屋的用途为厂房；乙方应按时交纳空地和房屋使用费，逾期交纳，每逾期一日，须按当月租金的1%支付滞纳金，超过30日不交纳租金和使用费，生xx公司有权解除合同，收回房屋，并继续向乙方追讨租金，直至乙方交清空地和房屋使用费及滞纳金。该合同签订时，由广州市海珠区南洲街三滘经济联合社作为见证人盖章确认。常xx向某联公司交纳了合同保证金8万元，一直使用涉案物业。因常xx同期还与生xx公司另签订《租赁合同》，承租广州市广州大道南1629号之四2楼房屋，在履约中亦发生纠纷，本案生xx公司也另外提起(2015)穗海法生民初字第1054号案诉讼，提出与本案同样的诉求等。该案现正在审理中。从2013年5月30日起至2015年9月24日止，常xx向某联公司共支付了1706422.2元。对此，生xx公司表示其中2013年5月30日所支付的38065元、27810元均是交纳前一份与常xx签订的合同租金。生xx公司并提供证据：2011年4月29日，生xx公司(甲方)与常xx常xx(乙方、承租人)签订的《租赁合同》，约定生xx公司将位于广州市广州大道南1629号之三2楼的房屋出租给乙方作仓库使用，租赁期限从2011年5月1日至2013年4月30日止等。常xx、丁xx对该证据的真实性无异议，但表示该合同租金在签订新合同前已结清。之后，生xx公司还开具多份收款发票给常xx，分别是：2015年11月9日租金175000元；2015年11月26日管理费70000元；2015年12月4日租金60000元、管理费30000元；2016年1月12日注明“1月份租金56854元”、“1月份管理费28146元”。生xx公司表示常xx承租后将涉案物业转租给了案外人，故从2015年10月起，已直接向实际承租人收取租金管理费，但因原合同关系未解除，故仍然开具以常xx为交款人的发票。常xx、丁xx表示无论是被告支付的钱，还是第三方支付的钱，生xx公司开出发票就表明已支付了涉案物业的租金管理费。本案诉讼中，按照合同约定计算，第一期租金管理费的标准是35000元/月；第二期租金管理费的标准为36050元/月；第三期租金管理费的标准是37132元/月。生xx公司表示上述2015年10月1日后开具的发票均是开具同期产生的租金管理费。常xx、丁xx对此予以确认，但表示超出同期费用的部份是补交之前产生的租金管理费。生xx公司还表示本案中只要求处理其与常xx、丁xx间的租赁关系，不涉及实际承租人租赁问题；本案合同解除后，也不要求常xx、丁xx交还房屋及场地。常xx、丁xx确认涉案合同签约后实际由第一、丁xx共同履行，并实际承租。生xx公司提供的证据其中有：1、2016年1月12日，广州市海珠区南洲街三滘经济联合社出具的《声明》，内容是：本社从2010年3月1日开始委托广州市生xx租赁有限公司对广州大道南1629号之三、1629号之四的房屋进行出租、签订租赁合同等。(常xx、丁xx对真实性无异议。)常xx、丁xx提供的证据其中有：1、由生xx公司开具注明付款方“叶某”的多份租金发票，分别有2013年5月30日25000元、2013年6月13日50000元，2013年6月25日54478.5元，2013年11月1日3159.5元；常xx、丁xx主张涉案房屋之前是由叶某向某联公司承租，履约中转租给了常xx，并于2011年由常xx直接与生xx公司签约，承租广州大道南1629号之三2楼，而广州大道南1629号之四2楼仍然由叶某代被告签约，但实际也由常xx承租，因生xx公司电脑系统中承租人未变更，故常xx交纳租金所开具的发票仍然写叶某为付款人。(生xx公司对证据的真实性无异议，但认为开具给叶某的发票与本案无关，不是被告的付款。)原审法院认为，生xx公司于2013年4月26日与常xx签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律行政法规强制性规定，合法有效。常xx、丁xx辩称因承租的广州大道南1629号之三2楼部份存在违章建筑，故合同无效。由于涉案房屋房地产登记的建筑土地面积为2585.6平方米，虽然同时记载第2-4层29.47平方米未经批准使用，但常xx、丁xx并未举证证明本案承租的面积1000平方米包含了该未经核准使用的面积，生xx公司亦予以否认，故对被告的该辩称意见，原审法院不予采信。关于常xx、丁xx是否拖欠生xx公司租金管理费的问题。本案合同约定的租赁期限从2013年5月15日至2016年5月14日止。生xx公司虽然起诉主张的是2015年1月1日至2015年9月30日止所拖欠的租金管理费，但因该期间仅占整个合同期的一部份，故仍需要对整个合同期间的费用进行审查。根据合同的约定，从2013年5月15日起至2015年9月30日止，所产生的租金管理费合计为1019694元。关于常xx、丁xx的付款，由于在实际履行中，生xx公司、常xx、丁xx是将本案合同与(2015)穗海法生民初字第1054号案合同同时履行，生xx公司根据常xx、丁xx支付的每一期款项来划分每份合同的支付金额，因此，可按照生xx公司对支付款项分配的意见，确认常xx、丁xx从2013年5月1日至2015年9月30日两份合同共支付租金管理费共1710547.2元，其中本案合同支付810375元，(2015)穗海法生民初字第1054号案支付900172.2元。常xx、丁xx辩称其中2013年5月30日支付的38065元、27810元是支付本案合同的款项，虽然该款项发生在本案合同签订之后，但生xx公司已举证2011年4月29日与常xx签订的《租赁合同》(也是租赁广州大道南1629号之三2楼房屋，租赁期限从2011年5月1日至2013年4月30日止)，证明该款项是支付该合同的租金，常xx、丁xx不能举证反驳，故对其辩解不予采信。常xx、丁xx称开具给叶某的发票也是其付款，因该发票的付款人并非常xx、丁xx，现常xx、丁xx未举证证明叶某是受被告的委托而付款，故对常xx、丁xx的辩解不予采信。常xx、丁xx还表示在2015年10月1日后支付的款项中超出同期租金管理费的部份可抵扣之前的费用，理据不足，原审法院不予采纳。据此，常xx、丁xx应将拖欠的租金管理费209319元(1019694元-810375元)支付给生xx公司。根据合同中“乙方须在每月5日前缴纳当月空地和房屋使用费；乙方应按时交纳空地和房屋使用费，逾期交纳，每逾期一日，须按当月租金的1%支付滞纳金，超过30日不交纳租金和使用费，生xx公司有权解除合同”的约定，常xx、丁xx拖欠租金管理费，已属于违约，生xx公司要求从2015年10月1日起按照每日1%的标准计算违约金，有理，原审法院予以支持。但违约金以不超过欠款为限。由于本案合同期限已届满，故可解除双方间的租赁关系，本案合同中还约定“如乙方租赁期内没有违反本合同约定，生xx公司在租赁期满或解除合同的7日内将保证金退还，或抵偿相关租金，如违反本合同约定，生xx公司没收保证金，不予退还”的内容，可见该保证金的订立目的是为担保常xx、丁xx履行合同的义务，具有定金的性质，由于生xx公司在本案中已主张违约金，现生xx公司没有举证证明其因被告的违约所导致的实际损失，故生xx公司还要求没收保证金8万元，属于重复主张违约责任，理据不足，原审法院不予支持。该保证金8万元可抵扣上述常xx、丁xx应支付的租金管理费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，原审法院于2016年6月16日作出判决：一、解除生xx公司与常xx间关于广州市广州大道南1629号之三2楼房屋(面积1000平方米)的租赁关系。二、常xx、丁xx在本判决生效之日起10日内向某联公司支付租金、管理费共129319元。三、常xx、丁xx在本判决生效之日起10日内向某联公司支付违约金(从2015年10月1日起至实际付清本判决所确定的债务之日止，按照209319元以每日1%的标准计算，违约金总额以209319元为限)。四、驳回生xx公司的其他诉讼请求。经查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院二审期间，常xx、丁xx提交：证据一、2013年5月30日至2016年9月9日支付租金和管理费发票，拟证明2013年5月30日至2016年9月9日常xx、丁xx实际支付的租金和管理费金额。证据二、常xx、丁xx应支付租金、管理费明细表，拟证明依据合同标准计算2013年9月1日至2016年9月30日应支付租金和管理费明细表。生xx公司发表意见称：对于证据一，以叶某名义支付的我方不认可；第2页第28项应为83019.2元；第3页第28项第3页第49项应是4740.62元；2015年10月1日之后支付的管理费和租金与本案诉讼请求无关，该部分租金和管理费是我方向实际承租人收取，与常xx无关。因与常xx的合同没解除，还是开具了付款人为常xx的发票；除上述异议之外对常xx、丁xx提交的发票和明细表中每月支付的租金和管理费数额没有异议。对于证据二的数额有异议，应以原审判决认定的数额为准。二审庭询中，常xx、丁xx称其仅对于原审判决认定违约金标准有异议，对于其他并无异议，明确其上诉请求为变更原审判决第三项的违约金标准为按照银行同期贷款利率计算，撤回其他上诉请求。本院认为，根据常xx、丁xx二审期间明确的上诉请求，本案二审争议焦点在于违约金标准应否调整。双方之间签订的《租赁合同》约定，“乙方须在每月5日前缴纳当月空地和房屋使用费；乙方应按时交纳空地和房屋使用费，逾期交纳，每逾期一日，须按当月租金的1%支付滞纳金”。上述约定系双方当事人的真实意思表示，应恪守履行。常xx、丁xx作为完全民事行为能力人，应对其违约行为按约承担违约责任，其上诉主张调整违约金标准，理据不足，本院不予支持。综上所述，常xx、丁xx的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4440元，由上诉人常xx、丁xx负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  李 静审判员  郑怀勇二〇一六年十月二十八日书记员  李宪琼黄妙丽