辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01民终10552号上诉人（原审被告）：林晓明，男，1962年5月5日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托代理人：纪永成，辽宁鼎晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：辽宁国宾接待车队，住所地沈阳市皇姑区黄河南大街112巷*号。法定代表人：黄开军，该车队总经理。委托代理人：ＸＸ，辽宁欣合律师事务所律师。上诉人林晓明因与被上诉人辽宁国宾接待车队房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2015）皇民二初字第03832号民事判决，向本院提出上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭，由审判员孙悦担任审判长，审判员单立、代理审判员吕长辉（主审）参加评议，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审原告诉称，请求法院判令解除原、被告间房屋租赁合同，被告立即将租赁房屋保持完好并腾退给原告；请求法院判令被告向原告支付拖欠租金218.4万元（2012年1月1日至2015年4月15日），并支付滞纳金67.41万元，本案诉讼费由被告承担。原审被告辩称，原告所述与事实不符，被告未租赁涉案房屋，不应给付原告租金及违约金，请求法院驳回原告的诉讼请求。原审法院经审理查明，被告原为辽宁友谊汽车公司员工。1997年9月19日，辽宁友谊汽车公司（甲方）与被告（乙方）签订《房产出租合同书》一份，约定甲方将其现有在建二层楼房一栋（面积2400平方米）及其原有配件商店营业房产一栋（含附属车库，面积190平方米）整体出租给乙方，前述房屋位于沈阳市皇姑区黄河南大街107号，出租期限为15年。前述房屋的租金由一次性给付的固定租金和在租期内调整的变动租金两部分组成；一次性给付的固定租金是指在建房产完工营业前的全部不动资产一次性划归甲方，作为甲方的固定资产投资入账管理；租期内调整的变动租金是在考虑乙方已先行给付了甲方全部不动资产的投入资金而形成的优惠租金，每年合计人民币50万元，租期满七年后上调20%，即60万元；配件商店营业房产的全部租金为每年6万元，租期满七年后，上调20%，即72000元。前述房屋出租后，经营项目及内容由乙方自行确定，并作为独立经济实体，自行承担各种民事责任。在建房产的租金起租日期为竣工营业之日起，在建营业期限定为自施工起4个月，原配件商店营业用房的起租日期与在建房产的起租日期同步。租金按季度为结算单位，季前5号为租金结缴日，延期结缴，甲方每天按应缴租金金额的万分之五，即280元计算，收取滞纳金，营业后的第一季度为季末结算。在建房产在继续施工过程中的建设资金由乙方自筹自付，有关建设手续需要完善的方面由甲方负责。1998年3月2日，辽宁友谊汽车公司（甲方）与被告（乙方）签订《关于收取花园御宫租金费用的协议》，约定甲方将原在建房产（现为霖寅滩花园御宫）的使用权出租给乙方，并就有关事项于1997年9月19日签署了有关合同。自出租合同签字后，乙方开始动工续建在建工程。经研究，辽宁友谊汽车公司同意将起租日期定位1998年4月15日。2004年11月27日，辽宁友谊汽车公司与被告签订《房屋出租合同书补充条款》一份，约定在《房屋出租合同书》第三条条款租赁期基础上给被告延长2年；第四条第2款租赁费满7年后上调20%也延至满9年后，第10年开始上调20%。2009年7月8日，辽宁省机构编制委员会办公室下发辽编办发（2009）58号文件，同意省接待办所属的辽宁友谊汽车公司与辽宁友谊宾馆接待车队合并组建辽宁国宾接待车队。庭审中，原、被告均认可：涉案两处房产的租赁期限为1998年4月15日至2015年4月15日，起租日期为1998年4月15日，2011年12月31日前的房屋租金双方已结清，自2012年1月1日起至今被告未向原告支付房屋租金，自2012年起房屋年租金为67.2万元，涉案原有配件商店营业房产原为一层建筑，现为两层建筑。原告主张涉案在建二层楼房在规划审批时的名称为辽宁友谊汽车公司汽车配套厂房，被告主张其未见过该房屋的规划审批文件，但该房屋确以汽车维修厂房为由建设的。被告主张其在未通知原告的情况下，将涉案两处房产进行重建，重建后的一处房产用于经营大唐食府，另一处房产作为其办公用房；原告主张被告在未经其同意的情况下，将涉案两处房产进行翻建。原审法院另查，1996年8月20日，辽宁友谊汽车公司建设的位于沈阳市皇姑区黄河南大街107号的汽车配套厂房（建筑层数2，栋数1，建筑规模2244平方米）取得沈规建证附字（96）（2057）号《建设工程规划许可证》通知书。1996年8月26日，该汽车配套厂房取得《建设工程规划许可证》。原审法院认为，关于原、被告间就涉案在建二层楼房所形成的租赁合同关系的效力问题。虽原、被告在1997年9月19日签订《房产出租合同书》时，双方并未明确约定涉案在建二层楼房即为汽车配套厂房，但从原、被告陈述及原告提的证据来看，涉案在建二层楼房的建筑层数、栋数及地理位置均与汽车配套厂房相符，二者的建筑规模及用途亦相近，故原审法院确认二者为同一幢房屋。在庭审中，虽原告未能提供汽车配套厂房的《建设工程规划许可证》原件，而是提供了复印件，但结合原告从沈阳市城市建设档案馆调取的该汽车配套厂房的《建设工程规划许可证》通知书的内容，可以确认原告提供《建设工程规划许可证》复印件的内容是真实的。因此，原、被告间就涉案在建二层楼房所形成的租赁合同关系是有效的。关于原、被告间就涉案原有配件商店营业房产所形成的租赁合同关系的效力问题。在一审法庭辩论终结前，原告未能提供证据证明该房屋取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，因而原、被告间就该房屋所形成的租赁合同关系是无效的。关于原、被告间就涉案在建二层楼房所形成的租赁合同关系是否应予解除的问题。该房屋的租赁期间至2015年4月15日届满，此后双方未再签订书面租赁合同，但被告继续使用该房屋，原告没有提出异议，故原合同关于该房屋的约定内容仍然有效，原、被告间形成不定期租赁合同关系，原告可以随时解除合同关系。关于前述合同关系解除的后果问题。被告主张其对涉案在建二层楼房进行了重建并进行装修，原告则认为是翻建，但不管是重建还是翻建，被告的建设及装修行为均未经过原告同意，被告因此而发生的费用，均应由被告自行承担。合同解除后，被告应将该房屋（现经营大唐食府）腾出并返回给原告，并参照原合同约定的租金标准向原告支付其拖欠的自2012年1月1日起至2015年4月15日止的房屋租金。关于前述合同关系无效的后果问题。被告主张其对原配件商店房产进行了重建并进行装修，原告则认为是翻建，但不管是重建还是翻建，被告的建设及装修行为均未经过原告同意，被告因此而发生的费用，均应由被告自行承担。被告应将其所谓“重建”后的该房屋腾出并返还给原告，并参照原合同约定的租金标准向原告支付其拖欠的自2012年1月1日起至2015年4月15日止的房屋占有使用费。关于涉案两处房产自2012年1月1日起至2015年4月15日止的房屋租金及房屋占有使用费的具体数额问题。原、被告均认可自2012年起涉案两处房产的年租金共为67.2万元，故前述期间的房屋租金及占有使用费应为2,211,616元（3年*67.2万元/年+67.2万元/年÷12个月*3个月+67.2万元/年÷365天*15天），原告主张218.4万元，未超出合理范围，予以支持。关于原告主张的滞纳金问题。鉴于被告系因凤凰饭店动迁相关事宜而与原告发生纠纷，故而未继续向原告交纳租金，并非恶意拖欠。且无论被告对涉案两处房产是重建还是翻建，原告均会因此而受益，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告林晓明于该判决生效后六十日内将位于沈阳市皇姑区黄河南大街107号的原辽宁友谊汽车公司汽车配套厂房（现经营大唐食府）腾出并返还给原告辽宁国宾接待车队；二、被告林晓明于该判决生效后六十日内将位于沈阳市皇姑区黄河南大街107号的原辽宁友谊汽车公司配件商店营业房腾出并返还给原告辽宁国宾接待车队；三、被告林晓明于该判决生效后十五日内支付原告辽宁国宾接待车队自2012年1月1日起至2015年4月15日止的房屋租金及房屋占有使用费共计218.4万元；四、驳回原、被告其他诉讼请求。上述第三项，被告如逾期履行,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31,584元，由原告承担6000元，被告承担25,584元。宣判后，林晓明不服，向本院提出上诉。上诉请求：撤销原审判决,驳回原告诉讼请求。诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：原审认定事实不清，适用法律错误。1、上诉人不应给付租金218.4万元。上诉人酒店的停业及“沈阳霖寅滩花园御宫俱乐部”的注销登记都是因为被上诉人没有提供房证，无法办理和完善相关手续以及错误告知房屋要动迁而产生的，责任完全在被上诉人。因而被上诉人不仅不能向上诉人主张停业期间的租金，还应赔偿上诉人的停业损失。2、原审法院认定本案争议的汽车配套厂房是合法建筑是错误的。原审法院以建设工程规划许可证为由推定原告于1986年8月26日取得建设工程规划许可证没有任何依据。汽车配套厂房因丧失了土地的使用权，也因此失去了建筑的合法性。该房所有权已经不属于被上诉人，也是违章建筑。3、原审法院没有查清原有建筑面积和扩建后的现有建筑面积。4、原审法院判决上诉人将原配件商店营业房腾出并返还是错误的。上诉人承租后该房已是危房，上诉人于2002年底将其拆除并重新建设现在的钢结构近600平办公用房。原审法院判决腾退返还的房屋已不存在。被上诉人辽宁国宾接待车队辩称：原审判决正确，请求维持原判。根据合同约定，具体经营项目和内容由上诉人自行确定，自行承担民事责任。上诉人提到的影响其经营的理由不是被上诉人造成的。本院查明事实与原审法院查明事实一致。上述事实，有《房产出租合同书》、《关于收取花园御宫租金费用的协议》、《房屋出租合同书补充条款》、《建设工程规划许可证》通知书、《建设工程规划许可证》等证据及当事人陈述，经当事人质证及本院审查，本院予以确认，在一审卷宗佐证。本院认为，原审法院依据被上诉人提供了涉案汽车配套厂房的《建设工程规划许可证》复印件，及未能提供证据证明涉案原有配件商店营业房产取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的情况，对两处房产的租赁合同效力分别予以认定有效及无效正确。上诉人与被上诉人均认可涉案两处房产的租赁期限为1998年4月15日至2015年4月15日，就在建二层楼房部分的租赁关系，在2015年4月15日租赁期满后，被上诉人继续使用涉案房产，双方形成不定期租赁合同关系，被上诉人可以随时解除合同关系。双方亦认可2011年12月31日前的房屋租金双方已结清，自2012年1月1日起至今上诉人未向被上诉人支付房屋租金，故原审法院对被上诉人要求上诉人支付自2012年1月1日起至2015年4月15日止的房屋租金及房屋占有使用费予以支持并无不当。关于上诉人提出其酒店停业及“沈阳霖寅滩花园御宫俱乐部”的注销登记都是因为被上诉人没有提供房证完善相关手续以及错误告知房屋要动迁而产生的，不应给付租金的主张，因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。故原审判决并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25584元，由上诉人林晓明负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 悦审 判 员  单 立代理审判员  吕长辉二〇一六年十月十七日书 记 员  张 磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。