广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤04民终2520号上诉人（原审原告）：杨光源，男，汉族，1981年7月6日出生，住哈尔滨市阿城区，委托代理人：杨利，男，汉族，1950年10月10日出生，住哈尔滨市阿城区。系杨光源父亲。被上诉人（原审被告）：王锡清，女，汉族，1969年7月5日出生，住甘肃省永登县兰州新区。委托代理人：赵振兴，兰州市七里河区敦煌路街道法律服务所法律工作者。委托代理人：包润琴，白银正平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李限英，女，汉族，1983年11月23日出生，住广东省珠海市斗门区。上诉人杨光源与被上诉人王锡清、被上诉人李限英房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2016）粤0403民初1371号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2016年1月21日，王锡清（甲方）、李限英（委托代理人）、杨光源（乙方）签订《翠湖苑1区7栋1302房购房定金合同》，合同约定：第一条：乙方预定的房屋位于广东省珠海市斗门区珠峰大道1699号翠湖苑1区7栋1302房。该房屋建筑面积为：78.17平方米，产权人：王锡清。第二条：甲乙双方商定该房屋总房价为人民币伍拾壹万元整。……第三条：乙方同意签订本合同时，向甲方支付人民币贰万元的定金，作为甲、乙双方当事人订立该房屋买卖合同的担保，签订房屋买卖合同后，乙方支付的定金转为房价款。……第四条：在本合同的第七条约定的期限内，若甲方拒绝以第二条商定的价格签订房屋买卖合同的，双倍返还已经收取的定金；乙方拒绝签订房屋买卖合同的，无权要求甲方返还已经收取的定金。第五条：有下列情形的，乙方拒绝签订房屋买卖合同的，甲方应全额返还乙方已经支付的定金。甲乙双方在签订房屋买卖合同时，因面积误差处理、房屋交付、房屋质量等存在分歧，不能协商一致的。第六条：由于甲方在外地，未能亲自签订本定金合同，现由甲方王锡清委托代理人李限英代签本定金合同并代收定金人民币贰万元整。第七条：甲乙双方商定：签订房屋买卖协议及办理房屋产权过户交接手续最迟不超过2016年3月30日。……上述合同甲方签章处由李限英签名、按捺指印，甲方委托代理人签章处由李限英签名、按捺指印，乙方签章处由杨光源签名、按捺指印。2016年1月20日，李限英开具收条一张，内容为：��收到杨光源先生交来购买翠湖苑1区7栋1302房的定金（人民币贰万元整）；收款人：李限英。李限英在收条上签名并按捺指印。李限英承认已收取定金20000元，未交付给王锡清。根据杨光源的手机通话清单显示，杨光源与王锡清在2016年3月份多次进行电话联系。根据杨光源的短信记录显示，杨光源与王锡清在2016年4月份多次进行短信联系，与本案存在重要关联的内容有：2016年4月26日：王锡清：现在房子涨价了杨光源：那您是不是也要涨价？您现在是想卖多少钱？王锡清：我不知道哪面的价格到底是多少杨光源：那么您是想按现在的市价卖吗？可是您在年前委托过李限英以51万元的价格卖房，还让她代收了买房的定金2万元，您不记得了吗？王锡清：我没有签，我没有让她（注：李限英）代签……根据李限英的微信记录显示，李限英与王锡清从2016年2月15日至2016年4月2日多次进行微信联系，与本案存在重要关联的内容有：2016年2月24日：李限英：月底能过来么王锡清：我尽量过来2016年3月1日：李限英：您大概什么时候过来呀王锡清：家里有事，身份证也不在，最近过不来二〇一六年三月九日李限英：王姐，客户这边首付给您22万，您筹8万出来就行啦，您有没有8万块啊王锡清：我凑不够，让他在凑几万元吧李限英：你有多少啊王锡清：我这边只有3万……根据李限英的通话录音记录显示，李限英与王锡清就涉案房屋的买卖事宜进行了沟通。庭审中，王锡清承认曾向李限英通过微信发送照���两张，照片为翠湖苑认购书及王锡清身份证，其中翠湖苑认购书为本案涉案房产的认购书。另查明，李限英为珠海世荣物业管理服务有限公司物业主管。杨光源在原审中的诉讼请求为：1、李限英、王锡清双倍返还定金40000元；2、李限英、王锡清继续履行双方签订的购房定金合同；3、李限英、王锡清承担本案诉讼费。原审法院认为，根据杨光源与王锡清的短信记录，以及李限英与王锡清的微信记录、通话录音记录，原审法院认定杨光源与王锡清之间存在真实的房屋买卖交易；另根据李限英与王锡清的微信记录、通话录音记录，以及王锡清给李限英发送涉案房产认购书照片及其本人身份证照片的行为，且王锡清无法解释其行为存在其他理由，原审法院认定王锡清与李限英之间存在委托代理关系。基于王锡清与李限英委托代理���系的成立，李限英作为王锡清的委托代理人与杨光源签订的《翠湖苑1区7栋1302房购房定金合同》是合法有效的，是各方在平等、自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的规定，各方应按照合同约定行使权利、履行义务。根据《翠湖苑1区7栋1302房购房定金合同》第三条、第四条、第五条、第六条、第七条的约定，杨光源向王锡清支付定金20000元，作为双方订立房屋买卖合同的担保，并约定若王锡清拒绝签订房屋买卖合同，应双倍返还已经收取的定金；同时约定由王锡清的委托代理人李限英代签本合同并代收定金；继而约定杨光源与王锡清签订房屋买卖合同的时间不得迟于2016年3月30日。综上，原审法院认为该合同对将来一定期限内订立房屋买卖合同作出约定，属于本约合同（房屋买卖合同）的预约合同，与本约合同（房屋买卖合同）分属两个独立的合同。关于杨光源要求王锡清继续履行《翠湖苑1区7栋1302房购房定金合同》的请求。《翠湖苑1区7栋1302房购房定金合同》作为预约合同，与本约合同（房屋买卖合同）分属两个独立的合同，在王锡清拒绝订立本约合同的情形下，由司法机关以强制方式要求王锡清订立本约合同，有违当事人意思自治原则，继续履行不宜成为预约合同的违约责任承担方式，故原审法院对杨光源该项诉讼请求，不予支持。王锡清在签订《翠湖苑1区7栋1302房购房定金合同》，并由其委托代理人李限英代为收取20000元定金后，未按照合同约定的期限与杨光源订立房屋买卖合同，应根据《翠湖苑1区7栋1302房购房定金合同》第四条的约定双倍返还已经收取的定金，故原审法院对杨光源要求王锡清双倍返还定金40000元的请求，予以支持。同时，根据《翠湖苑1区7栋1302房购房定金��同》第六条的约定，杨光源清楚李限英的代理权限为“代签本定金合同并代收定金”，李限英在本案中不存在过错，对杨光源主张李限英承担连带责任的请求，不予支持。至于李限英与王锡清关于代理权限的争议，不属本案处理范围，双方可另循寻途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十四条，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，原审法院判决如下：一、王锡清在判决生效之日起七日内向杨光源双倍返还定金，共计40000元；二、驳回杨光源的其他诉讼请求。一审案件受理费2050元（杨光源已预交），由王锡清负担；一审诉讼保全费1470元（杨光源已预交），由王锡清负担。上诉人杨光源不服上述判决，提起上诉，上诉请求���更正斗门法院的判决结果，请求能够继续履行合同，如果继续履行合同实在难以支持，我们要求能够得到合理的经济赔偿。事实及理由：一、2016年1月21日，我和李限英（该小区物业主管，她受王锡清委托）签订了一份房屋买卖合同。开始王锡清是实心实意要把房子卖给我们，后来房价上涨了，她又不卖了。我们也不会太怪她，因为当时房价涨的不是太高，只是涨三四万元，他只要返给我们违约金，解除合同，我们还有能力和机会去买别的房子，可问题是她根本就不卖，一会说钱没有凑够，一会又说身份证没在身边。后来看到房价涨的多一些了，已经涨了七八万元，她开始说她的房子不止这个价了。她感觉房子卖低了，想与我们讨价还价。但也没有终止合同的意思。在这种情况下，李限英多次和王锡清沟通，希望她能履行承诺，来珠海办理过户手续。但是，王锡清���没有给出一个明确的态度，即不说卖也不说不卖。根据我们与王锡清房屋买卖合同纠纷情况，不难看出，王锡清违约事实清楚，给我们造成的伤害和损失清楚。王锡清在房价不断上涨的情况下，为了得到自己不当得利的目的，不顾已签定的房屋买卖合同，背信弃义，还把自己的违约行为全部毫无道理的推到委托人李限英身上。对王锡清这种为所欲为，不讲诚信，不遵守法律的行为，我们绝对不能接受的。二、关于合同是否应继续履行。斗门区法院认定：我们与王锡清房屋买卖合同合法有效，是各方在平等、自愿的基础上签订的，各方应按照合同的约定行使权利，履行义务，判决认定合同有效，就应按照合同法第八条来执行。合同法第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律的约束力，当事人应按照约定履行自己的义务，不能擅自变更或解除合同，依法成立��同，受法律的保护”。王锡清因房价上涨而企图终止合同，理由是不正确、不充分的。她想获得更多更高利益的欲望和企图，没有法律依据。斗门区法院判决中，对该合同的继续履行不予支持理由主要是“有违当事人意思自治原则”。我们认为，没有任何人强迫王锡清与我们签订这份房屋买卖合同，完全是她主动、自愿，如今她想终止合同，是因为房价大幅上涨。我们是守约者，是受害方，王锡清种种所作所为，是恶意的违约方，是法律的破坏者，我们要求继续履行合同，是完全合理的，也符合法律的有关规定，合同法第八条、第一百零七条、第一百一是一条等有关条款，都有相同规定。如果不能履行合同，就是对违约者更有利，这是任何人都明白的道理。如果合同不能履行，这也正是王锡清所盼望的，也等于从另一方面帮助了王锡清。三、关于合同的产生和性质。当初王锡清人不在珠海，她又很担心我们去买别的房子，就委托李限英和我们签订一份购房协议书。李限英只是一名物业主管，她身上没有正式的房屋买卖合同。正式的房屋买卖合同需要到中介公司去签订，但为了体现双方的真实意愿，李限英就在她办公室把我们与王锡清自愿协商的主要内容都写在购房合同上。也就是说这份合同等同房屋买卖合同。因此房屋买卖合同的主要内容这个合同上都有。如“房屋的基本情况、权属情况、成交总价、付款方式、付款时间、首付数额、定金数额、违约责任及其他要求”。这份合同与房屋买卖合同内容非常吻合。我们当时所以认可这份购房定金合同，因为我们那是没有单独定金合同一说。我们那里都是把定金与房屋买卖合同捆在一起。另外，房屋买卖交易的主要内容都清楚的写在合同上，大的方面没有什么需要更改和遗漏，���房主王锡清来珠海，我们再到中介公司要份买卖合同。把这份合同的内容和主要条款照样再抄一遍就行了。因次我们当时都认定这份合同与房屋买卖合同没有任何不同，比较简洁明了。我们共同认为它与房屋买卖合同性质一样的。如果认为合同性质不一样，那就应该找出那一条不一样。我们认为没有一条是违背房屋买卖合同要求的。合同主要条款都是我们与王锡清共同协商确定的。不能更改的。因此我们认为这份合同与房屋买卖合同没有根本的不同，内容是一样的，性质也是一样的。斗门区法院认为这份属于预约合同，与房屋买卖合同不同，我们是不能认同。我们只是把这份合同当做房屋买卖合同的替代合同，是具有确定性质的合同，而不是什么预约合同。四、关于诉求的变更。开始，在斗门区法院起诉王锡清时，主要考虑是让她补偿因违约而给我们造成的损失��诉额是15万元。但斗门区法院明确表示不会支持，理由是以前没有这样判过。我们认为以前所以没有判过，是因为以前的房价没有大幅度上涨，因而就不存在这类问题。合同法第113条明确指出“当事人一方不履行合同义务或履行义务不符合约定的，给对方造成损失，损失赔偿额应当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。房屋涨价而违约的案例中，解读说“因房屋涨价、房子升值带来的利益应该由谁享受，我们认为应该由守约方、诚信方来享受，不能让毁约方通过毁约的行为获利，同时不能让守约方因守约而受到损失”。我让认为这种解读是非常正确而合理的。但斗门区法院仍然表示不会支持我们十五万元的损失赔偿。我们长时间困在珠海，都是王锡清违约行为造成的，经过多次咨询法律人士，他们觉得根据合同内容应该继续履行合同，认为这份���同属于预约合同有些牵强。合同虽有以双方签订买卖合同为准，但也不能改变其买卖合同内容的性质。因为合同的内容就是一份房屋买卖合同的性质。我们也觉得继续履行合同对双方都没有损害。所以我们才更改诉讼请求，增加继续履行合同的要求，后来斗法区法院又通知我们，经济补偿与继续履行不能两项兼顾。没有办法，我方只好选择继续履行合同。但后来斗门区法院的判决结果又使我们大失所望，这一诉求并没有得到支持。斗门区法院为什么不参照合同法第8条、第113条、第114条之规定执行呢。判决书依据最高人民法院“关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释”第二条规定：“对方请求主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。据此，也应该为我们遭受的重大损失作出合理的赔偿。这些法律规定难道都不合适吗？从整个我们与王锡清房屋买卖合同纠纷的过���和造成的后果，斗门区法院没有立足房屋涨价的新情况，没有从我们守约方受害者所遭受的伤害和损失看问题。而是本着大事化小、小事化了的原则。这样的判决没有体现合同法的内涵即“守约不受损、违约不得利”的精神。从小的方面看，我们好像胜诉了，既得到了违约金，对方又承担了诉讼费，但从大的方面看，我们的损失远远没有得到赔偿。反而使违约方达到预期的目的。我们队这样的判决结果不能认可。很多法律人士认为，斗门区法院的判决存在重大偏差，只是走了一个简单程序而已，并没有解决根本问题。没有从根本上体现保护守约方的利益，也未能使违约方因违约而受到应有的惩治，判决却使违约方因此而获得重大利益。被上诉人王锡清在二审中答辩称：1、王锡清从来未和杨光源签订过《购房定金合同》，也未收到过杨光源定金2万元、2、依据合同的相对性原则，既然双方合同都未签订，定金也未收取，谈何合同违约、赔偿损失。被上诉人李限英在二审中答辩称：我只是一个被委托人身份，受王锡清的委托。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审中，本院要求杨光源明确上诉请求，杨光源确定上诉请求为支持其一审诉讼请求。本院经审理查明的事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点为王锡清、李限英与杨光源是否继续履行《翠湖苑1区7栋1302房购房定金合同》及王锡清、李限英是否应向杨光源双倍返还定金40000元。原审法院根据微信记录、通话录音记录认定杨光源与王锡清之间存在真实的房屋买卖交易关系，王锡清与李限英之间存在委托代理关系，此与杨光���主张一致，王锡清并未对此提出上诉，视为服判，因此本院确定杨光源与王锡清之间存在房屋买卖关系，王锡清与李限英之间为委托代理关系。李限英代理王锡清与杨光源签订《翠湖苑1区7栋1302房购房定金合同》，其后果应当由委托人王锡清承担，因此杨光源上诉要求作为代理人身份李限英继续履行《翠湖苑1区7栋1302房购房定金合同》，并无法律依据，本院不予支持。至于王锡清是否继续履行《翠湖苑1区7栋1302房购房定金合同》的问题，本院分析如下：其一、根据《翠湖苑1区7栋1302房购房定金合同》抬头显示，该合同是杨光源为购买王锡清房屋所签订定金合同，目的是为了其后所签订的主合同，即房屋买卖合同，而约定交付定金的责任。其二、《翠湖苑1区7栋1302房购房定金合同》第四条、第五条约定，双方还需另行签订房屋买卖合同，并且针对房屋面积误差处理��房屋交付、房屋质量问题进行进一步协商，由此可见《翠湖苑1区7栋1302房购房定金合同》是为了以后签订房屋买卖合同而订立的定金合同。其三、《翠湖苑1区7栋1302房购房定金合同》虽然写明房屋成交价款、首期款等相应条款，但是并未对房屋价款支付时间进行约定，而是待双方签订房屋买卖合同时再行协商，因此《翠湖苑1区7栋1302房购房定金合同》并不具备房屋买卖合同基本要件。其四、《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”，《翠湖苑1区7栋1302房购房定金合同》第四条约定：“若甲方（王锡清）拒绝以第二条商定的价格签订房屋买卖合同的，双倍返还已经收取的定金”，根据上述法律规定及《翠湖苑1区7栋1302房购房定金合同》约定，王锡清可以拒绝签订房屋买卖合同，但是必须双倍返还已经收取定金，因此杨光源要求继续履行《翠湖苑1区7栋1302房购房定金合同》并无合理依据，本院不予支持，原审法院认定正确，本院予以维持。王锡清未按照合同约定期限与杨光源签订房屋买卖合同，应当向杨光源双倍返还已经收取的定金，原审法院认定王锡清向杨光源返还40000元，符合法律规定，本院予以维持。李限英为王锡清委托代理人，其行为之后果由委托人王锡清承担，因此其不应当承担双倍返还定金连带责任。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律部分正确，但未影响本案处理结果，本院予以维持。上诉人杨光源的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原审判决。二审案件受理费人民币4100元，由上诉人杨光源负担。本判决为终审判决。审判长曾艺能代理审判员庹佳代理审判员ＸＸ二〇一六年十月三十一日书记员程敏