重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0115民初5828号原告：朱春兰，女，1965年3月12日出生，汉族，教师，住重庆市长寿区，现住重庆市长寿区。委托诉讼代理人(特别授权):吴波（系原告朱春兰丈夫），住重庆市长寿区，现住重庆市长寿区。被告：华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司，住所地重庆市长寿区文苑大道1号43幢1-8号。法定代表人：林敦凤，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：沈洪平，重庆启林律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：陈菲，重庆启林律师事务所律师。原告朱春兰与被告华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司（以下简称“华融公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月29日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱春兰及其委托诉讼代理人吴波、被告华融公司的委托诉讼代理人沈洪平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱春兰向本院提出诉讼请求：判令1、被告华融公司对原告朱春兰所购买的长寿区盛世桃源小区21幢1-1商铺屋顶漏水进行修复；2、被告华融公司向原告朱春兰提供21幢1-1商铺的《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》；3、被告华融公司支付原告朱春兰因漏水造成租赁户李倩退租的租金损失10200元。事实和理由：原告朱春兰于2011年9月在被告华融公司处购买了位于重庆市长寿区文苑大道1号太平洋生活广场项目21幢1-1商业用房（在原告朱春兰购买之前，被告华融公司已将该商铺出租给了李倩），同月，原告朱春兰将该商铺继续出租给李倩经营衣柜。2013年3月，李倩因商铺屋顶漏水拒缴物管费与被告华融公司发生民事诉讼，后被告华融公司对屋顶进行了维修。2014年11月，李倩以漏水影响经营为由提出退租。2015年4月，原告朱春兰将商铺另租他人。2015年5月，被告华融公司对漏水部分进行了维修，不久依然出现漏水现象。2016年5月31日，原告朱春兰以函告方式要求被告华融公司对屋顶漏水履行维修义务，但被告华融公司不予理睬。2016年5月，租户再次以屋顶漏水为由要求退租，给原告朱春兰造成了较大的损失，故向本院提起诉讼。被告华融公司辩称，1、原告朱春兰所购房屋楼顶系公共过道，由于清洁工作不及时，造成下水管口堵塞，雨水积压漫过防水层造成漏水，且原告朱春兰所购买的房屋已经超过法律规定的5年的屋面防水质保期，被告华融公司不应再继续承担维修责任；2、被告华融公司已经向原告朱春兰交付了《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》；3、原告朱春兰的退租损失与被告华融公司没有关系。故请求人民法院依法驳回原告朱春兰的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告华融公司开发建设了位于重庆市长寿区文苑大道1号21幢1-1号房屋。该房屋的竣工日期为2008年9月。2009年12月21日，案外人李倩与被告华融公司签订《长寿太平洋生活广场商铺租赁合同》，约定由被告华融公司将位于长寿区文苑大道1号21幢1-1号房屋在内的房屋出租给案外人李倩经营家居建材。租赁期限自2010年1月1日起至2015年12月31日止。2011年8月9日，原告朱春兰（乙方）与被告华融公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定：原告朱春兰购买被告华融置业公司开发出售的位于重庆市长寿区文苑大道1号21幢1-1号房屋；《重庆市新建商品房屋质量保证书》作为本合同的附件。被告华融公司自商品房交付使用之日起，按照《重庆市新建商品房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，被告华融公司应当履行保修义务，并对原告朱春兰造成的损失承担赔偿责任。被告华融公司应在2011年12月9日前，将商品房交付给原告朱春兰使用。《重庆市新建商品房屋使用说明书、新建商品房屋质量保证书》载明：商品房交付使用日期为2008年11月30日，并自项目竣工验收合格交付使用之日起、在正常使用情况下有如下部位、部件工程质量问题的，均由被告华融公司免费承担维修责任，其中屋面防水、外墙面、厨房和卫生间地面等部位的保修期限为五年，质量问题处理完成时间期限为1月内。2011年9月1日，原告朱春兰接房。同日，原告朱春兰与案外人李倩签订《长寿太平洋生活广场商铺租赁合同》，约定租赁期限自2011年9月1日起至2015年12月31日止。本案在审理过程中，被告华融置业公司于开庭当日将《重庆市新建商品房屋使用说明书、新建商品房屋质量保证书》交付给原告朱春兰。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原、被告对原告朱春兰所购买的房屋漏水的原因及发生漏水是否在合同约定的5年的屋面防水质保期内的事实有异议。被告华融公司辩称原告朱春兰的房屋漏水，系其房屋楼顶系公共过道，由于清洁工作不及时，造成下水管口堵塞，雨水积压漫过防水层造成漏水，原告朱春兰不予认可，被告华融公司未提交证据予以证明，本院对其辩解意见不予采信。对原告朱春兰所购买的房屋发生漏水是否在合同约定的5年的屋面防水质保期内的问题，原告朱春兰向本院提交了彩色打印照片7张、《来人来访登记表》（系复印件）一张、录音光盘一张（原告称系其与被告华融公司分管维修的人员秦长东的对话）、秦长东出具的《证明》一份、《另聘施工单位整改业户投诉记录表》、李倩于2013年8月15日出具的《承诺书》、李倩与原告朱春兰的短信打印件、《房屋维修通知函》、EMS快递回执单、邮件全程跟踪查询结果。其中，秦长东于2015年5月30日出具的证明载明：“于2013年3月5日接到21-1#门面渗水投诉（21-1#与22-6#门面收缩缝），次日即派人进行防水维修，观察一段时间后无渗水。维修记录详见附件。”李倩出具的《承诺书》复印件载明：“我是盛世桃源小区20-1、21-1至21-5、22-4至22-6门面租户：李倩，因门面2013年8月以前漏水造成室内部分装饰受损，现经物业公司与开发公司协调，我同意由物业公司一次性减免21-5门面2662.39元物业管理费，之前漏水所致的受损装饰及经营损失均由我自行承担，不得再以此为由追究开发公司一切责任。”对彩色打印照片7张，被告华融公司对照片的真实性、关联性不予认可，认为该照片不能反映漏水事实与原告朱春兰门面之间的关联性，也不能反映漏水的时间，其中有部分照片为地面潮湿的照片与屋顶漏水没有关联；对《来人来访登记表》（系复印件），被告华融公司以其系复印件为由，不予认可；对录音光盘，原告朱春兰称系其与被告华融公司分管维修的人员秦长东的对话，被告华融公司认可秦长东系其公司工程部的工作人员，但不申请对光盘进行鉴定；对秦长东出具的《证明》和《另聘施工单位整改业户投诉记录表》，被告华融公司认为证人秦长东应当出庭作证，且证明的内容也反映出当时被告华融公司就派人进行了防水维修，观察一段时间后是不渗水的，因《另聘请施工单位整改业户投诉记录表》是复印件，对该证据不予认可；对李倩于2013年8月15日出具的《承诺书》，被告华融公司以其系复印件为由不予认可，并辩称李倩在被告公司处租赁了几十个门面，并非自己使用，因门面出租市场效益下滑，李倩的租金中间差利益受损，想转嫁给出租方，故其作为承租人一直有拖欠租金的情形，被告华融公司亦多次起诉李倩，要求支付拖欠的租金，被告华融公司及当时的主审法官均提醒李倩可以另案对华融公司提出质量问题的诉讼，但李倩从未提出过针对被告华融公司的质量诉讼；对李倩与原告朱春兰的短信打印件，被告华融公司以该证据是复印件，且李倩与被告华融公司有利害关系为由，对该证据不予认可；对《房屋维修通知函》和EMS快递回执单，被告华融公司称其未收到。对邮件全程跟踪查询结果，被告华融公司无异议。对于录音光盘，被告华融公司表示不要求鉴定，因被告华融公司未提供相反证据予以反驳，故对该录音光盘本院予以确认；对《房屋维修通知函》和EMS快递回执单，被告华融公司称其未收到，但快递回执单上有被告华融公司工程部人员秦长东的签名，且被告公司对邮件全程跟踪查询结果无异议，故对该证据本院予以确认。虽然原告朱春兰提交的彩色打印照片不能反映漏水的具体时间，《来人来访登记表》系复印件，秦长东未出庭作证，《另聘请施工单位整改业户投诉记录表》是复印件，李倩于2013年8月15日出具的《承诺书》系复印件，李倩与原告朱春兰的短信打印件亦非原件，但秦长东系被告华融公司工程部的工作人员，被告华融公司并未举示相反证据证明秦长东所出具的证明是虚假的，且以上证据与原告提供的录音光盘、《房屋维修通知函》和EMS快递回执单等证据能够相互印证，形成完整的证据链，证明李倩因其承租的原告朱春兰的房屋出现渗水现象，于2013年3月5日向被告华融公司投诉，被告华融公司于次日即派人进行防水维修，后该房屋仍出现漏水现象。2016年5月31日，原告朱春兰向被告华融公司邮寄《房屋维修通知函》，但被告华融公司至今未维修。本院对以上事实予以确认。本院认为，原告朱春兰与被告华融公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。被告华融公司应按照《重庆市商品房买卖合同》的约定，在保修范围和保修期限内承担相应的保修责任。关于涉案房屋的保修期何时起算的问题。原、被告所签订的《重庆市商品房买卖合同》约定《重庆市新建商品房屋质量保证书》系该合同的附件，故《重庆市新建商品房屋质量保证书》对双方均有法律约束力。因原、被告所签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，被告华融公司自商品房交付使用之日起，按照《重庆市新建商品房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，被告华融公司应当履行保修义务，并对原告朱春兰造成的损失承担赔偿责任。虽然《重庆市新建商品房屋质量保证书》载明原告所购房屋的交付使用日期为2008年11月30日，但原告朱春兰并未在该保证书上签名认可，且被告华融公司提交的《长寿太平洋生活广场商铺租赁合同》载明案外人李倩承租该房屋的起始时间为2010年1月1日，故《重庆市新建商品房屋质量保证书》载明的本案讼争房屋的交付使用日期与客观情况不符，本院确认本案讼争房屋的开始使用时间为2010年1月1日。《重庆市新建商品房房屋质量保证书》第四条约定：“住宅（或非住宅）自项目竣工验收合格交付使用之日起，在正常使用情况下有如下部位、部件工程质量问题的，均由本公司免费承担维修责任。”其中，屋面防水、外墙面、厨房和卫生间地面等部位的保修期限为五年，质量问题处理完成时间期限为1月内。故涉案房屋的保修期应自项目竣工验收合格交付使用之日起起算，本案中，该交付使用之日应为案外人李倩承租涉案房屋之日，即自2010年1月1日起起算保修期。关于被告华融公司是否应对涉案房屋屋顶漏水问题进行修复的问题。原告朱春兰所购买的本案讼争房屋在保修期内出现了渗水的情形，虽然被告华融公司进行了维修，但其后该房屋仍继续出现漏水现象，原告朱春兰要求被告华融公司予以解决，但被告华融公司一直未真正解决该房屋屋顶的漏水问题，虽然现已过合同约定的质量保证期，但因原告朱春兰房屋屋顶漏水问题系在质量保修期内产生，被告华融公司亦未提供证据证明其对涉案房屋经修缮已解决了屋顶漏水的问题，即被告华融公司未在质量保修期内解决原告朱春兰房屋的漏水问题，故被告华融公司对原告朱春兰所购房屋的屋顶漏水仍负有维修义务，故对原告朱春兰要求被告华融公司对其所购买的长寿区盛世桃源小区21幢1-1商铺屋顶漏水进行修复的诉讼请求，本院予以支持。《重庆市新建商品房屋使用说明书、新建商品房屋质量保证书》系《重庆市商品房买卖合同》的合同附件，被告华融公司应按《重庆市商品房买卖合同》的约定向原告朱春兰交付《重庆市新建商品房屋使用说明书、新建商品房屋质量保证书》。现被告华融公司已于本案开庭时将《重庆市新建商品房屋使用说明书、新建商品房屋质量保证书》交付原告朱春兰，故对原告朱春兰要求被告华融公司提供长寿区盛世桃源小区21幢1-1商铺的《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》的诉讼请求，本院不予支持。关于原告朱春兰要求被告华融公司支付因漏水造成租赁户李倩退租的租金损失10200元的诉讼请求。原告朱春兰称该损失系因屋顶伸缩缝漏水导致李倩无法正常经营致其于2014年12月开始退租，后原告朱春兰于2015年4月11日重新租赁给案外人李江义，造成其5个月没有出租房屋的租金损失10200元（2040元/月×5个月）。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”本案中，被告华融公司未按合同约定履行维修义务，其在对涉案房屋屋顶漏水问题进行修复后，仍应对原告朱春兰因屋顶漏水造成的损失进行赔偿。现原告朱春兰所请求的是其正常使用房屋所能获得的收益，其并未举证证明因被告华融公司违约，致使其或者承租人不能正常使用房屋，造成案外人李倩依法解除房屋租赁合同给其造成了损失，且原告朱春兰所请求的租金损失是其与案外人李倩约定的租金标准，该约定只能约束合同当事人，对被告华融公司没有法律约束力，原告朱春兰所提供的证据不能证明其受到损失的具体金额。故原告朱春兰应承担举证不能的法律后果，对原告朱春兰要求被告华融公司支付因漏水造成租赁户李倩退租的租金损失10200元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：：一、限被告华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司于本判决生效后10日内对原告朱春兰所有的位于重庆市长寿区文苑大道1号21幢1-1号商铺所存在的屋顶漏水问题进行维修处理；二、驳回原告朱春兰的其他诉讼请求。案件受理费40元，由被告华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司负担（原告朱春兰已预交，限被告华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司在本判决生效后10内迳付原告朱春兰）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  朱陈波二〇一六年十月二十八日书记员  黄春燕