江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏10民终1982号上诉人(原审被告)：明胜（扬州）商业管理有限公司，住所地扬州广陵经济开发区明发路1号。法定代表人黄庆祝，董事长。委托代理人仲勇，该公司法务。委托代理人李杨，该公司法务。被上诉人(原审原告)：王玲。委托代理人曹华，扬州市广陵区新宇法律服务所法律工作者。上诉人明胜（扬州）商业管理有限公司I(以下简称明胜扬州公司)因与被上诉人王玲房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州市广陵区人民法院(2016)苏1002民初503号，向本院提起上诉。本院于2016年7月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王玲原审诉称：2012年10月17日，原、被告签订《扬州明发商业广场租赁合同》，原告向被告承租位于扬州市广陵区明发路1号2栋负一层065号商铺用于经营奶茶甜点。合同约定被告给予原告优惠期共36个月，从2012年10月31日起至2015年10月30日止，年租金610.44元。合同签订后，原告按约向被告缴纳了相关费用，并对房屋进行了装修。由于被告需要配合明发商业广场整体运营，一再要求原告延迟开业等待通知。但2014年2月25日被告却以商业广场工程改造为由向包括原告在内的所有承租户统一发出《解约通知书》，单方解除了租赁合同。此后双方就相关赔偿事宜未能达成一致意见，原告故诉讼要求：1、判令被告返还原告签订租赁合同时缴纳的各项费用合计16536.6元（综合管理费押金305.2元、履约保证金11465.5元、装修押金1000元、消防改造泄水费500元、运营期垃圾清运费360元、首期租金610.4元、综合管理费1220.9元、电卡工本费10元、水电押金500元、装修出入证80元、水费4.6元、电费充值480元）；2、判令被告赔偿原告因提前终止合同产生的违约损失61672.5元，评估后变更为47161.46元（装潢损失33946元、违约金11465.46元、评估费1750元）；3、被告承担本案诉讼费用。明胜扬州公司原审辩称：由于原告迟延支付租金，违背合同第七条约定，本公司享有合同约定第18条的解除权，所以在2014年2月25日向原告发出解约通知书，告之原告如果在2014年3月4日前清理房屋所有物品，本公司自愿赔付原告三个月租金，但是原告没有在2014年3月4日前清理房屋，并且向法院起诉，本公司现收回给付该三个月租金的承诺。原审查明，2012年10月17日，原告王玲（乙方）与被告明胜扬州公司（甲方）签订《扬州明发商业广场租赁合同》，约定：甲方将位于扬州市广陵区明发路1号2栋负一层065号的商铺出租给乙方使用，经营类别为奶茶甜点，品牌为避凤塘，租期自2012年10月31日至2017年10月30日止，自房屋交付之日起计算租期，并计算租金。双方暂定交付使用日期为2012年10月31日前，若甲方逾期交付，则计租日顺延至交付之日起计算（交付及开业日期最终以甲方通知为准）。自出租商铺交付之日起，甲方给予乙方租赁优惠期（含装修期）共计36个月，即2012年10月31日至2015年10月30日。在优惠期内，乙方需承担物业管理及装修或经营活动而产生的政府税费及其他相关费用（水、电、气等）。乙方须在出租商铺交付之日起二十天内进场装修，并在2012年12月1日完成开业，如因乙方原因拖延装修不能如期开业的，推迟一个月无法开业的视为乙方违约，甲方有权解除合同，同时乙方缴纳的各项保证金不予退还。出租商铺的优惠期前三年度的合同租金暂定为年租金610.44元，第四年度按季度计算交租期，乙方在本合同签订后7日交付首次租金610.44元，以后在当个交租期限届满前十日内交纳下期的租金。如当期租金逾期达三十日，甲方有权单方终止合同，没收乙方已交纳的履约保证金，并有权要求乙方承担赔偿甲方损失。首次综合管理费乙方应于签订合同之日起7日内交纳，同时须交纳三个月的综合管理费押金305.22元，租赁期满后结算所有费用方可无息退还。乙方向甲方交付水、电费押金500元，租赁期满后结算所有费用方可退还。乙方在本合同签订当日向甲方交纳相当于第四年度租金标准的3个月租金数额的租赁履约保证金11465.46元。甲方将依据《入场通知书》、《明发商业广场商铺交接确认书》，为乙方提供相关物业交付、装修及维护等服务。一方因故要求提前终止合同的，需提前30日书面通知对方，提出方一次性赔偿对方相当于第四年度租金标准的3个月租金数额，签订终止合同，双方不再承担其他任何赔偿。双方并对其他事项作了约定。合同签订当日，原告向被告缴纳了综合管理费押金305.2元、履约保证金11465.5元、装修押金1000元、消防改造泄水费500元、运营期垃圾清运费360元、首期租金610.4元、综合管理费1220.9元、电卡工本费10元、水电押金500元、装修出入证80元。后双方办理了商铺交接手续。2012年9月19日，原告与郑州市避风塘饮品有限公司签订协议书，专营“避风塘”系列产品，并进行装修，产生装修费40207元，期间原告又向被告缴纳水费4.6元、电费充值480元，原告向被告缴纳费用合计16536.6元。2014年2月25日，被告向原告发出解约通知书，注明：自本通知送达之日起满30日，我司解除双方签订的2栋负一层065号商铺租赁合同。自本通知送达之日起第31日至37日，请您来我司领取3个月租金金额的款项，并自行清走租赁房屋内的所有物品。逾期，我司有权直接接管租赁房屋，未清走的物品视为丢弃物。原告接到通知书后至今未领取该费用。审理中，经法院委托，鉴定机构出具估价报告，确认扬州市广陵区明发路1号2栋负一层065号商铺的室内装潢价值为33946元，原告支付评估费1750元。原审法院认为：王玲与明胜扬州公司签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。被告于2014年2月25日向原告发出解约通知书，注明自本通知送达之日起满30日解除租赁合同，原告亦收到该通知书。被告在合同履行期限届满之前明确表示解除合同且原告亦认为租赁合同已经解除，故原审法院认定原、被告间签订的租赁合同业已解除。被告在合同履行期限届满之前解除租赁合同，应当根据合同约定、合同性质、履行情况等赔偿原告的损失。审理中被告辩称发出解约通知书是因为原告未按期缴纳第二期租金，其享有解除权。但根据双方合同约定，如原告“当期租金逾期达三十日，甲方有权单方终止合同，没收乙方已交纳的履约保证金，并有权要求乙方赔偿损失”及“一方因故要求提前终止合同的，需提前30日书面通知对方，提出方一次性赔偿对方相当于第四年度租金标准的3个月租金数额，签订终止合同，双方不再承担其他任何赔偿”，结合被告发出的解约通知书的内容“自本通知送达之日起满30日，我司解除双方签订的2栋一层027号商铺租赁合同。自本通知送达之日起第31日至37日，请您来我司领取3个月租金金额的款项”，显然被告该辩称理由与其解约通知书载明的内容不符，不予采信。审理中被告也未能提交其通知原告开业的证明，故被告辩称行使合同约定解除权的主张无事实和法律依据，不予采信。对于因解除合同被告应当赔偿的范围问题：1、签订合同后原告向被告缴纳的费用共计16536.6元事实清楚，上述费用中综合管理费押金、履约保证金、装修押金、水电押金均有押金性质，合同因被告单方解除后均应返还。而其他费用，虽可能已经实际花费，但原告承租商铺后并未开业就由被告直接解除了合同，因此原告因承租商铺未能开业而支出的费用应由违约解除合同方被告予以赔偿。被告认为上述费用不应返还，并无事实法律依据，依法不予采纳。2、原告为履行合同，对承租商铺进行装修，产生的装潢装修损失33946元已经评估确认，被告并无相反证据予以推翻，且评估费用1750元亦为原告的直接损失，被告应予赔偿。3、根据合同约定，原告要求被告一次性赔偿相当于第四年度租金标准3个月租金数额的违约金11465.46元并无不当，予以支持。综上，被告应当给付原告63698.06元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条等规定，判决如下：被告明胜（扬州）商业管理有限公司于本判决书生效之日起十日给付原告王玲63698.06元。案件受理费1756元，减半收取878元，由原告负担163元，被告负担715元。判决后，明胜扬州公司不服，向本院提起上诉称：一审判决认定基本事实错误。1、明胜扬州公司享有单方解除权，一审认定明胜扬州公司通知单方解除但又缺少单方解除权的事实依据错误；2、明胜扬州公司在王玲未按期缴纳第二期房租的情况下，已经提前一个月发出《解约通知书》，在程序上不存在问题，故一审认定明胜扬州公司向王玲发出《解约通知书》不符合解除合同的程序错误；3、明胜扬州公司向王玲发出解除合同的通知书，符合合同的约定，是行使约定解除权，不应承担违约责任；4、关于装修费用、未能开业而支出的费用等，由于王玲在接到《解约通知书》后未在规定的时间内领取3个月的租金，已构成违约，上诉人无须赔偿其任何损失。综上，请求二审查明事实，依法改判。二审期间，上诉人向本院提交了：1、商铺交接确认书，证明商铺交接时间是2012年10月17日；2、涉案商铺照片打印件5张，证明王玲商铺开业的照片。经质证，被上诉人王玲对交接确认书真实性没有异议，但认为上诉人以被上诉人未缴纳二期租金为由行使合同解除权没有依据；对于照片的真实性也没有异议，同时其认为为了经营避风塘，支付了2万元加盟费，王玲实际产生的损失远高于合同约定的违约金。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：明胜扬州公司是否应承担合同解除的违约责任,如应承担，应当如何承担？本院认为：明胜扬州公司应承担合同解除的违约责任。理由：首先，明胜扬州公司于2014年2月25日向王玲所发《解约通知书》中载明：自本通知送达之日起满30日解除租赁合同，王玲亦已收到该通知书。因明胜扬州公司在合同履行过程中提出解除合同且王玲对此未提出异议，故明胜扬州公司发出的《解约通知书》发生合同解除的法律后果。其次，对于合同解除的原因，明胜扬州公司在该《解约通知书》中并未明确，其仅是通知王玲解除合同，告知王玲领取3个月租金金额的款项，故该《解约通知书》内容表明明胜扬州公司系单方解除合同。再次，明胜扬州公司在诉讼中提出其解除合同的原因是王玲未按期缴纳第二期房租，但由于第二期属于优惠期，租金仅为610.44元。从租赁合同约定的租金数额来看，收取优惠期以后的租金才是上诉人签订此合同的主要目的，因此即使上诉人未按期缴纳数百元的租金并不能导致合同目的无法实现，故不属于单方解除合同的法定情形，更何况在王玲迟延支付租金时，上诉人也未履行催告义务，这就从某种程度上印证出交纳优惠期内的租金也非王玲的主要合同义务。综上，明胜扬州公司单方解除合同构成违约，其应向王玲承担合同解除的违约责任。对于明胜扬州公司违约责任的承担，因签订合同后王玲向明胜扬州公司缴纳的费用共计16536.6元，合同因明胜扬州公司单方解除，故其均应返还。另，王玲为履行合同，已对承租商铺进行装修，经评估，其装修损失为33946元，评估费用1750元，明胜扬州公司应予赔偿。根据合同约定及明胜扬州公司解除通知中的承诺，其愿意赔偿王玲相当于第四年度租金标准3个月租金11465.46元，故王玲该项主张亦应予以支持。综上，一审判决明胜扬州公司赔偿王玲款项计63698.06元并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人明胜扬州公司的上诉理由缺乏事实及法律依据，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1756元，由上诉人明胜扬州公司负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长 柏 鸣代理审判员 韩 冰代理审判员 唐宏杰二〇一六年十月十七日书 记 员 羊 燕