重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0119民初6163号原告王红，女，1981年9月25日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。原告委托代理人熊学华，重庆祥永律师事务所律师。被告重庆泽京房地产开发有限公司，住所地重庆市南川区金佛居委（南园路69号），组织机构代码75308873-X。法定代表人马丽平，重庆泽京房地产开发有限公司总经理。委托代理人易婷婷，系重庆泽京房地产开发有限公司员工。原告王红与被告重庆泽京房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案受理后，依法由代理审判员刘丹独任审判，适用简易程序于2016年10月19日公开开庭进行了审理。原告王红委托代理人熊学华、被告重庆泽京房地产开发有限公司委托代理人易婷婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王红诉称，2012年3月14日，原被告签订《重庆商品房买卖合同》，原告购买被告开发位于南川区泽京XXXXX**幢x单元xx-x房屋一套，房款526615元。合同签订后，原告按约定支付了房款。合同约定：房屋交付日期为2013年12月31日之前。2013年12月31日，原告办理了接房手续。但自该房交付使用后，被告并未按约定向房屋所在地的土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证的申请》，提交相关资料，也未能及时取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。被告的行为已经构成违约，现原告诉至法院，请求人民法院判令被告支付逾期办理房产权证的违约金12270元，本案诉讼费由被告承担。被告重庆泽京房地产开发有限公司辩称，1、按照合同约定交房时间届满60日，原告就明确知晓被告是否办理房屋产权证，原告应当在交房时间届满60日起2年内向人民法院提起诉讼，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。2、房地产权证采用原告委托被告的方式办理，但原告并未按照约定的时间向被告提交委托书等办理房地产权证所需的材料。对于原告逾期提交房地产权证的委托及相关办证资料，被告并无催告的义务。3、被告在收到原告提交的办证资料后有60日的办理期限和90日的免责期限，即只要被告在原告委托后150日内取得了涉诉房屋的权属转移登记受理单，被告就不应该承担任何违约责任。4、补充协议系双方当事人真实意思表示，系合法有效的。5、若法院最终认定被告存在违约且应承担违约责任，违约天数应为受理单时间减去原告实际接房时间，再减去150天。同时产权证办理时间的早晚对原告实并未造成任何损失，《商品房买卖合同》及补充协议中约定的违约金过高，请求法院调减违约金金额。经审理查明，被告系重庆市南川区XXXXXX小区开发商。原、被告于2012年3月14日签订了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议。商品房买卖合同约定：乙方（原告）购买了甲方（被告）开发的重庆市南川区XXXXXX小区x幢x单元xx-x预售商品房；房屋总成交金额为526615元；付款方式为按揭付款；交房时间为2013年12月31日之前；第十三条第二款约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”该条第三款约定：“甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同7日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。”该条第四款约定“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按以下方式处理：（1）逾期在60日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过60日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。……；乙方要求继续履行合同，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。后补充协议第十条第二款约定“……乙方应无条件协助甲方办理本合同房屋的产权过户申报登记，并应当在接房之日将办理产权手续所需的资料和授权办理产权登记的委托书交付给甲方，乙方应当亲自到现场确认权属登记，逾期交付资料每日按已付房价款的万分之一承担违约金。”该条第四款约定：“甲乙双方特别约定，不执行合同第13条第4款，第（1）和第（2）项约定，变更约定为：若因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，若逾期不超过90日的，乙方免除甲方的违约责任，超过90日的，甲方按日向乙方支付已付房价款的万分之一的违约金，并于甲方实际取得受理通知单之日起30日内向乙方支付违约金，乙方不解除合同。”另查明，合同签订后，原告按约支付了房屋总价款。2013年12月31日，原告接房。重庆市南川区国土资源和房屋管理局于2014年10月15日（即取得房地产权登记的时间）出具《业务受理通知书》，受理了原告所购买房屋的预售后房屋权属登记（转移登记）业务。重庆市南川区国土资源和房屋管理局亦已颁发了房地产权证。上述事实，有原告提交的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、购房发票、重庆市南川区国土资源和房屋管理局《业务受理通知书》等证据及双方当事人陈述证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，其证明力足以认定。本院认为，关于被告是否违约的问题。原、被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，是合法有效的，合同双方当事人均应当按照合同约定的内容履行义务。根据《重庆市商品房买卖合同》第十三条第3款的约定，原告可以委托被告办理房屋产权证登记，也可以在被告向房屋产权登记机构提交相关资料后自行到现场确认权属登记。如果原告委托开发商办理，原告应在约定的时限内将办理本商品房产权登记需由业主提供的资料和办证委托书提供给开发商；如果业主未在约定时限内向开发商提交所需资料和办证委托书的，则应视为业主并无委托开发商办理房屋产权证的意思表示，此时开发商则应按照合同约定的时限及时将应由开发商提交的办证所需相关资料提交房屋产权登记机构，房屋产权登记机构在向被告出具相应的受理通知单后，由房屋产权登记机构通知原告前来现场确认；如果房屋产权登记机构明确要求需要被告和原告同时到场提供办证所需资料才能受理的，则被告负有及时通知原告到场的义务。从本案查明的情况来看，被告并未在合同约定的时限内及时将办证所需资料提交房屋产权登记机构，同时被告亦未举示有效证据证明房屋产权登记机构需要原、被告同时到场提交办证所需资料以及被告对原告已履行了通知义务。故，本院对被告提出因原告出具办证委托、提交办证材料时间迟延导致申请办证时间延迟的说法不予采信。本院亦由此足以认定，被告对原告的办证迟延存在违约行为，应承担相应的逾期办证违约责任。关于诉讼时效的问题。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议约定，被告逾期办理房地产权登记的，应从实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金。被告于2014年10月15日取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，原告于2016年9月12日提起诉讼，按此约定，未超过两年诉讼时效。关于违约金的计算问题。从原告接房之日（2013年12月31日）到被告取得房屋产权登记机构出具的登记受理单之日（2014年10月15日），时间为288天，扣除《重庆市商品房买卖合同》第十三条第2款约定的被告提交办理本商品房《房地产权证》的申请期限60日和《补充协议》第十条第4款约定的违约免责期限90日，被告应承担逾期办证违约责任的期限为138天。原告已付的房价款526615元，按照《补充协议》约定的按日支付已付房价款的万分之一的违约金标准，被告应向原告支付的逾期办证违约金为7267.29元（526615元×138天×0.0001）。由于被告提出办证延迟未对原告造成实际损害，当庭请求人民法院依法降低违约金，加之原告亦未举示证据证明其具体损失。故，本院酌情予以降低，将上述违约金依法调整为3633.65元。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、被告重庆泽京房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告王红支付逾期办证违约金3633.65元二、驳回原告王红的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半交纳50元（原告已交纳），由被告重庆泽京房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费100元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 刘 丹二〇一六年十月二十七日书 记 员 杨江亮