广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0306民初13455号原告深圳市精亿达电路科技有限公司，住所地深圳市宝安区西乡宝田三路宝田工业区第四栋1楼及2楼半层，组织机构代码78278300-2。法定代表人杨龙基。委托代理人江泽伟，广东君孺律师事务所律师；委托代理人何烈洁，广东君孺律师事务所实习律师。被告深圳市百财科技有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道宝兴路西侧万骏经贸大厦1106，组织机构代码584075670。法定代表人张家诚。委托代理人马静，广东国晖律师事务所律师；委托代理人李翀，广东国晖律师事务所实习律师。上述当事人之间租赁合同纠纷一案，原告的诉讼请求为：1、被告向原告返还租金人民币1065184.5元；2、被告承担本案全部的诉讼费用。本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人江泽伟，被告委托代理人马静、李翀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。经审理，本院查明以下事实：��、被告双方于2012年4月5日签订合同编号为BC2012040501的《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）。合同第一条约定：租赁房屋位置位于深圳市宝安区西乡街道宝田三路百财科技园一楼及二楼北面，用途厂房；合同起止日期从2012年4月5日起至2017年4月19日止；房屋租金每月60900元，厂长费900元，垃圾费600元，以上每月费用合计62400元，此总费用第三年起每年递增10%等。双方后于2015年1月30日对租赁合同签订了一份《合同补充协议书》（以下简称补充协议）。补充协议第一条约定，将原合同中提到的“此总费用第三年起每年递增10%”，现变更为总费用在第4年递增5%，第5年递增5%。第二条约定，除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。本协议与原合同有相互冲突时，以本协议为准。原告主张租赁合同中的房屋租金计算��据应为房屋面积，同时主张，依补充协议，双方变更了租金递增比例的计算周期及基数，故被告多收原告的房屋租金理应退还。被告辩称，涉案房屋是整体租赁，并非按照面积计租；从补充协议的签订日期和生效日期看，变更租金递增比例的时间只能是针对即将发生的第四年和第五年，与已经履行完毕的第三年的递增没有关联。原告为证明其诉讼请求，向本院提供的证据有：1、租赁合同及补充协议，证明双方已经协商将租赁合同中第三年每年递增10%变更为从第四年起递增5%，第五年递增5%。2、多收租金统计表，证明按实际面积计算被告多向原告收取的租金数额。3、厂房实际面积材料（测量表、房屋租赁凭证），证明涉案房屋的实际面积为一楼986.62平方米，二楼487.01平方米。而被告是按照一楼1400平方米，二楼700平方米计算租金。4、收款通知单���收据及转账记录，证明原告向被告支付租金的情况。对于上述证据，被告的质证意见为：证据1租赁合同及补充协议的真实性认可，该证据反映：原告承租被告的房屋系整体租赁，跟面积没有关系；依合同约定，原告在第三年支付被告的租金为60900元基础上递增10%，不存在多支付租金的情况。补充协议签订日期是2015年1月30日，签订之时双方已经履行递增10%的约定10个月，说明第三年变更10%符合双方意愿，是履行合同约定的行为。另外也说明原告确认租赁合同约定的整体租赁的租金数额及支付方式。证据2多收租金统计表不是证据，不予质证。证据3厂房实际面积材料的真实性不予认可，因其不是鉴定部门或测量部门测定的，与本案也没有关联性，整体租赁跟面积没有关系，包括公用面积，不能用面积约束本案的整体收租。证据4收款通知单及收据的真实性认��，恰恰说明原告已经按照租赁合同和补充协议履行了约定，说明原、被告在达成租赁合同及补充协议时，双方意思理解一致，表达真实。对转账记录不予质证，理由是与本案没有关联性。以上事实，有房屋租赁合同及合同补充协议书、厂房面积测量表及房屋租赁凭证、收款通知单及收据等书证以及庭审笔录予以证实。本院认为，本案属于租赁合同纠纷，应受我国《合同法》及相关民事法律法规的调整和规范。关于原告要求被告返还多收取的租金的诉求，原、被告争议的焦点为：1、被告是否有超面积多收取租金的事实？2、对补充协议的第一条应作何解释？结合当事人的举证、质证及辩论意见。本院分析如下：1、依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。���案中租赁合同第一条约定，租赁房屋的位置为深圳市宝安区西乡街道宝田三路百财科技园一楼及二楼北面，房屋租金60900元/月，加上厂长费、垃圾费每月费用合计62400元。除此之外，租赁合同并没有明确写明租金计算方式为按面积核算。合同签订后原告也一直按照上述约定的租金标准履行缴纳租金的义务，未有提出异议。在房屋租赁实践中，考虑到精确核算面积存在一定困难（如公摊面积如何计算？）,当事人一般都习惯于确定一个固定的租金数额以便于操作，对方接受该金额即视为认可。因此，在原告不能提供证据证明其与被告达成过按面积核算租金的合意时，本院认为双方已经确认涉案房屋的租金标准即为合同约定的金额，原告同意按照交付现状接收承租物业并支付租金，与厂房的具体面积无关。此外，原告主张双方曾口头约定一楼计租面积为1400平方米，二楼���租面积为700平方米，均无相关证据证实，本院不予采信，故原告诉称双方约定的租赁面积与实际不符亦缺乏事实依据。综上，原告以被告超面积多收取租金为由要求返还租金的理由不成立，本院不予支持。2、关于补充协议第一条的理解。原告提交的收款收据显示，在补充协议签订之前，原告已按原租赁合同如约履行了“总费用第三年起每年递增10%”的约定。在通常情况下，双方补充协议应就将来的行为进行约定，如对此前已经发生的行为存在争议的，也应在补充协议中一并予以解决。但补充协议中并没有对此前原告已经履行的租金部分进行约定，应视为双方无争议。而且，在补充协议签订后，原告仍按照原租赁合同约定的每年递增10%后的租金标准缴纳租金，在提出本案诉讼前均未提出异议，更可以印证原、被告双方在签订补充协议时的真实意思表示为维持“总费用第三年起每年递增10%”的约定，但从第4年起递增5%，第5年递增5%。因此，原告于事后再对补充协议做不同解释并据此要求被告返还多收取的租金与事实不符，且有违诚信原则，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告深圳市精亿达电路科技有限公司的全部诉讼请求。本案受理费人民币14387元，原告已预交，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  黄海涛人民陪审员  梁木英人民陪审员  陈 荣二〇一六年十月十四日书 记 员  梁 格书 记 员  王 琼附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。��文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第1页共7页