北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初14341号原告(反诉被告)：北京必胜客比萨饼有限公司，住所地北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦B座6层。法定代表人:高耀，董事长。委托诉讼代理人:张向伟，单位职工。委托诉讼代理人:张晓光，北京市安理律师事务所律师。被告(反诉原告)：北京清泽酒店有限责任公司，住所地北京市海淀区清河一街60号。法定代表人:周志文，执行董事。委托诉讼代理人:钟伟健，北京义晨律师事务所律师。原告(反诉被告)北京必胜客比萨饼有限公司（以下简称必胜客公司）与被告(反诉原告)北京清泽酒店有限责任公司（以下简称清泽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告必胜客公司委托诉讼代理人张晓光、张向伟，被告清泽公司委托诉讼代理人钟伟健均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。必胜客公司向本院提出诉讼请求：1.判令清泽公司退还多付的租金288345.92元；2.判令判令清泽公司支付我公司垫付的电费调整费8440.66元；3.判令清泽公司配合我公司办理电费托收的终止手续。事实和理由：2007年7月23日，北京中淼投资有限责任公司（以下简称中淼公司）（甲方）与我公司（乙方）签订了租赁合同，中淼公司将位于北京市海淀区清河站东侧一、二、三层房屋出租给我公司，用于开设必胜客连锁餐厅。租赁期限自2007年9月2日至2022年10月31日。根据合同9.7款约定：“由于房产所在地的商业环境会因时而变易，包括人流、附近的人口密度、交通情况、商住环境的更改等，有可能影响乙方的营业状况。甲乙双方同意在本租约期限开始后，如乙方单店盈利连续亏损达三个月，双方同意为考虑双方的长期利益，乙方有权向甲方基于不少于三个月的书面通知，提早终止本租约。甲方不与返还履约保证金，乙方装修部分留给甲方。除终止本合同以前的违约责任外，任何一方毋需对另一方承担任何法律责任。”合同10.2款约定：“本合同如提前终止、解除或届满后二十天内，甲方应按当时房屋的实际状态收回房屋。乙方有权拆除及取回乙方所有设施，设备之一部分或全部。”合同签订后，我公司依约向中淼公司支付了履约保证金16万元。2007年10月8日，华北电网有限公司北京电力公司、北京市海淀区清河农工商公司及我公司共同签署了《电费结算协议》，约定由我公司向供电人交付电费。2008年5月27日，我公司与中淼公司及清泽公司三方共同签署了《租赁合同补充协议》，约定自2008年5月31日起，原租赁合同的出租方由中淼公司变更为清泽公司，原合同中约定的中淼公司承担的出租方的权利和义务，全部由清泽公司继续享有和履行。自2008年5月31日起，中淼公司不再是原合同出租方，应在本协议签订10日内，将履约保证金交给清泽酒店。2014年8月13日，由于租赁房产所在地的商业环境改变，影响了我公司的营业状况，我公司依照《租赁合同》第9.7条之约定向清泽公司发送了解约通知，通知清泽酒店于2014年11月30日提前终止租赁合同，清泽公司签收了解约通知且未提出任何异议。2014年11月28日，必胜客清河餐厅公开张贴停业告示，我公司陆续将餐厅内的部分设施设备搬离租赁房屋，未拆动固定装修，全部留给了清泽公司。但是在搬家过程中遭到清泽公司数次阻挠，导致双方未能办理房屋交接手续。2014年12月3日，清泽公司向我公司发函称由于我公司要求终止合同，一切设施设备暂时不能运走，并要求我公司将改动后的建筑结构恢复原状。为了避免双方损失的扩大，双方于2015年2月13日签署了《房屋交接表》，确认2015年2月11日之后发生的水电费与我公司无关。确认我公司于2015年2月11日按《租赁合同》以及终止协议书约定将租赁房产交还清泽公司。由于我公司财务部门未能及时获悉讼争合同已经提前解除的信息，导致2014年11月27日向清泽公司支付了2014年12月22日至2015年3月21日的租金，加上未到期的（2014年12月1日至2014年12月21日）的租金54064.92元，共计288345.92元元。此外，由于租赁合同终止后需要办理租赁房产变压器变更手续，经我公司多次协商，清泽公司拒不配合。由于餐厅电表存在大功率调整电费，导致关店后我公司每个月还要支付电费。我公司按照合同约定解除合同，租赁合同应于2014年11月30日终止，清泽公司应当退还我公司多交付的合同终止后的房屋租金，配合我公司办理变压器变更手续，并支付在终止合同后产生的电费调整费，故我公司诉至法院。清泽公司辩称，我公司不同意退还租金288345.92元，根据双方的合同约定，必胜客公司经营若连续亏损三个月则有权解除合同，但是必胜客公司未提供证据证明其在发解除函前具有连续亏损三个月的事实，必胜客公司要求退还的租金系其应当支付的季度租金，并非多付；关于电费，如果发生在必胜客公司未实际使用的期间，我方愿意协商解决；如果租金的问题可以协商一致，我公司可以配合必胜客公司办理变更手续。诉讼中，清泽公司向本院提出反诉请求：1、判令必胜客公司赔偿在腾退房屋过程中给其造成的经济损失（实际损失额以鉴定结论为准）；2、判令必胜客公司承担鉴定位于北京市海淀区清河站东侧三层装修破坏损失的鉴定费；3、诉讼费及反诉费由必胜客公司承担。事实及理由：2014年8月13日，必胜客公司单方提出终止履行《租赁合同》，并进行搬离腾退。我公司接到通知后对此提出异议，并就其撤离腾退过程中给租赁房屋造成的损害与必胜客公司进行沟通。根据《租赁合同》的相关约定，其应当正常使用并爱护房屋及各项设施。合同提前终止或解除的其不得故意损坏或拆除建筑物结构，故我公司提出反诉。必胜客公司对清泽公司反诉辩称：根据合同约定，合同提前终止、解除或届满后，清泽公司应当按照房屋实际状态实际交回房屋，装修部分保留给清泽公司，我公司按照合同约定交还房屋，双方办理房屋交接时清泽公司写明了对房屋状态无异议并加盖公章予以确认，故双方对房屋交接没有异议，我公司不同意清泽公司的全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：2007年6月15日，北京市海淀区清河农工商公司（甲方，以下简称清河农工商公司）与中淼公司（乙方）签订租赁合同，约定甲方将其所属的位于北京市海淀区清河一街60号的“清河第二旅馆改造项目”整体的房屋、场地及配套设施租赁给乙方使用，该租赁物的总建筑面积为14383.54平方米，其中主体建筑为地上6层、地下2层，租赁期限为20年。2007年7月23日，中淼公司与必胜客公司签订合同，中淼公司将位于北京市海淀区清河站东侧（清河一街60号的清河第二旅馆）一、二、三层总计使用面积为490平方米的房产出租给必胜客公司用于开设必胜客连锁餐厅。合同约定的租赁期限自2007年9月2日至2022年10月31日，其中2007年9月2日至2007年10月31日为免租期。租赁年度系指自免租期满之次日起，满十二个月为一租赁年度。其中第七租赁年度到第九租赁年度的年租金为人民币93.7125万元。乙方应于每季前一个月的20日前向甲方交付当月租金。合同5.2条约定：乙方经营实际发生的水、电、电话等费用，按其独立安装的水、电表度数和双方约定单价核算。甲方应于每月1日前向乙方提供付款通知及合法发票，乙方应于每月14日前向甲方交付水电费或直接向当地的公用事业部门缴纳。合同7.3条约定：乙方应正常使用并爱护房产及甲方提供的各项设施，防止不正常损坏。因乙方使用不当，引致属于甲方的房产或设施出现损坏或发生故障，乙方应负责及时维修或赔偿。乙方拒不维修或赔偿，甲方可代为维修，维修费用由乙方承担。合同9.7条约定：由于房产所在地的商业环境会因时而变易（或其商圈周围发生变化），包括人流、附近的人口密度、交通情况、交通情况、商住环境的更改等，有可能影响乙方的营业状况。甲乙双方同意在本租约期限开始后，如乙方单店盈利连续亏损达3个月，双方同意为考虑双方的长期利益，乙方有权向甲方给予不少于3个月的书面通知，提早终止本租约。甲方不与返还履约保证金，乙方装修部分（不包括乙方带LOGO装修的部分）留给甲方。除终止本合同以前的违约责任外，任何一方毋需对另一方承担任何法律责任。合同10.2条约定：本合同如提前终止、解除或届满后10天内，甲方应按当时房屋的实际状态收回房屋。乙方有权拆除及取回乙方所有设施，设备之一部分或全部。但乙方不得故意损害或拆除建筑物本身之结构体，乙方在本合同提前终止、解除或届满之日起10天内未拆除取回之物品，视为乙方放弃遗留物之所有权，悉归甲方所有任其处理。2007年10月8日，华北电网有限公司北京电力公司海淀供电公司（供电人）、清河农工商公司（用电人）及必胜客公司（付款人）签订电费结算协议（三方），三方约定在供电人、用电人的供用电合同存续期间，由付款人按本电费结算协议的约定向供电人按期全额交纳电费，用电人、付款人对电费和违约金以及由此产生的相关费用承担连带偿还责任。按照国家有关标准规定，用电人应承担每月变压器的损耗电量。2008年5月27日，中淼公司（甲方）、必胜客公司（乙方）及清泽公司（丙方）签订《租赁合同》之补充协议，约定甲、乙、丙三方同意，自2008年5月31日起，原《租赁合同》的出租方由甲方并更为丙方，原《租赁合同》中约定的由甲方承担的出租方的权利和义务，全部由丙方继续享有和履行。三方同意，自2008年5月31日起，丙方可作为原《租赁合同》的出租方，将租赁房产出租给乙方。合同附件六中约定2013年12月22日-2016年12月21日,年固定租金为92.7125万元，每期234281.3元。2014年8月13日，必胜客公司依据租赁合同9.7条约定向清泽公司发出解约通知书，通知清泽公司双方租赁合同将于2014年11月30日提前终止。清泽公司2014年8月18日收到该通知书。2014年11月27日，必胜客公司通过网上银行向清泽公司支付了236442元。诉讼中，双方当事人认可该笔款项中包括了2161元水费，必胜客公司认可该笔水费应由其负担，并应从其主张的请求金额中扣除。2014年11月28日，必胜客公司张贴闭店公示，欲将餐厅内的设施设备搬离，但是清泽公司不同意必胜客公司搬离讼争房屋，双方产生争执；清泽公司于2014年12月3日向必胜客公司发出函件，内容为：“由于贵公司要求提前终止合同，我公司有以下要求：一、目前必胜客内的一切设施设备暂时不能运走；二、原双方签订的协议，我们没有任何异议。但贵公司提前终止协议，给我方造成了很大损失。我公司提出，如必胜客公司提前终止协议，我们要求贵公司将改动后的建筑结构恢复原状”。2015年2月13日，清泽公司(甲方)与必胜客公司(乙方)签订房产交接表，约定甲方已收到乙方交还的租赁房产，甲方对房产现状无异议，同时对2月11日交接时的水电表读数进行了确认。兹确认乙方于2015年2月11日按租赁合同及终止协议书约定将租赁房产交还甲方，甲方接受乙方之交付。另查，2015年1月至2016年7月，讼争房屋产生的PBJ090清河大功率电费为8440.66元，其中2015年1月的电费为650.43元，2015年2月的电费为540.9元。诉讼中，必胜客公司提交了该公司制作的2008年3、4、5、6月份，2011年9、10、11月及2014年7、8、9、10、11月的利润表，上述利润表显示该公司当月经营利润为负数，以此证明公司出现连续三个月以上的亏损，其有权依约解除合同。对于2008年及2011年出现连续亏损时未解除合同的原因，必胜客公司解释称是清泽公司当时降低了房租，故继续经营。对于2014年5月、6月的利润表，必胜客公司未按本院要求予以提供。经法庭质证，清泽公司认为上述利润表为必胜客公司单方制作，不予认可，主张是否发生亏损应由第三方的审计机构出具审计报告予以证明。对此，必胜客公司主张其在合同履行期间只要出现合同约定的单方解除权行使条件即可要求提前解除合同，且清泽公司在收到其解约通知后未提出异议，应视为对其解约行为效力的认可。诉讼中，清泽公司主张必胜客公司撤出时毁损了租赁房屋的建筑结构及设施，并基于此申请对损毁状况进行鉴定评估，并提供了其称于2015年5月拍摄的照片用于证明上述主张。对此，必胜客公司不予认可，称按照合同约定其有权对承租房屋进行装修，合同解除后其按合同约定将房屋按现状返还给了清泽公司，清泽公司对此未提出异议，现已时隔1年多，其再要求主张损失没有事实及法律依据。同时，双方当事人确认，在办理房屋交接时，未对必胜客撤出时房屋内的设施及装修情况拍照确认。上述事实，有《租赁合同》、补充协议、电费结算协议、电费发票、解约通知书、回函、房屋交接表等证据材料，在案佐证。本院认为，依据必胜客公司与中淼公司签订的《租赁合同》及中淼公司、必胜客公司及清泽公司签订《租赁合同》之补充协议，表明清泽公司承接了中淼公司在《租赁合同》中的权利、义务，该租赁合同出租人主体变更为清泽公司，上述《租赁合同》及补充协议的内容系当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效，对本案双方当事人均具有法律约束力。依据相关法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照上述规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。结合本案，依据合同约定，在合同履行期间，如必胜客公司连续亏损达3个月，其有权向清泽公司给予不少于3个月的书面通知，提早终止本合同，该约定是赋予了承租方可附条件的单方行使合同解除权。依据本案现有证据表明，必胜客公司2008年3月至6月、2011年9月至11月、2014年7月至11月出现了连续亏损3个月以上的情形，其中，在2008年及2011年解除合同的条件成就时，必胜客公司并未行使合同解除权，而是继续经营，该行为视为其放弃解除合同的权利，本案中，其不得再以此为由主张解除合同；对于2014年出现的上述亏损情形，因必胜客公司系8月份向清泽公司发出的解除合同通知，其应当提供证据证明在2014年5月至7月期间即3个月连续经营亏损，但本案中，其提供的证据并不足以证明其在发生解除合同通知时，连续3个月经营亏损的解约条件已成就。虽必胜客公司称清泽公司收到其解约通知后并未提出异议，并在回函中认可其解约行为，但从清泽公司2014年12月3日向必胜客公司所发函件内容来看，并未明确对必胜客公司主张的解约条件成就的认可；虽清泽公司未在收到上述解约通知后3个月内提出异议，但当事人依据合同约定行使解除权时必须满足合同约定的解除条件，否则无权解除合同，结合上述，必胜客公司未能证明其在发出解除合同通知时合同约定的解除条件已成就，故其该解约行为并不产生合同解除的法律后果，亦不能适用相关法律关于合同解除异议期间及其法律后果的相关规定。依据本案查明事实，必胜客公司在2014年11月底欲撤离租赁房屋时，双方产生争议，直至2015年2月11日交接完毕，该日期应视为双方合同正式解除之时间，故必胜客公司要求清泽公司退还多支付的2015年2月11日以前租金的请求，证据不足，本院不予支持。对于2015年2月12日至2015年3月21日期间的租金，清泽公司继续占有，没有事实及法律依据，其应当退还必胜客公司。同时，合同解除后，必胜客公司多负担的大功率电费，清泽公司应当予以承担。对于必胜客公司要求清泽公司配合其办理电费托收终止手续的请求，因电费托收涉及另一合同关系，且合同主体与本案不同，并非清泽公司单方之义务，故必胜客公司就此可另行主张，本院对其该请求不予支持。对于清泽公司反诉要求必胜客公司赔偿在腾退过程中造成的损失的反诉请求，依据合同约定，必胜客公司在承租期间有权装修改造房屋，且提前终止时清泽公司应按当时房屋的实际状态收回房屋；依据双方签署的房产交接表，清泽公司已确认对必胜客公司交还的租赁房产现状无异议，且接受了交付近1年半时间，故清泽公司应当就其所主张的必胜客公司在腾退过程中造成设施、房屋结构毁损提供相关证据予以证明，现其提供的照片既不足以证明是双方交接时的房屋设施现状，亦不足以证明是必胜客故意毁损所致，故其应当对此承担举证不能的法律后果，本院对其基于上述主张要求对毁损部分进行鉴定评估的申请不予准许，对其要求必胜客公司对此进行损失赔偿的反诉请求，亦不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告北京清泽酒店有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告北京必胜客比萨饼有限公司租金98919元；二、被告北京清泽酒店有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告北京必胜客比萨饼有限公司2015年2月至2016年7月期间产生的大功率电费7578元；三、驳回北京必胜客比萨饼有限公司其他诉讼请求；四、驳回北京清泽酒店有限责任公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5752元，由北京必胜客比萨饼有限公司负担3752元，已交纳；由北京清泽酒店有限责任公司负担2000元,于本判决生效后七日内交纳。反诉费1800元，由北京清泽酒店有限责任公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按不服本诉或反诉请求的金额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  杨 靖人民陪审员  贾玉英人民陪审员  杨 婷二〇一六年十月九日书 记 员  杨 静