云南省普洱市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）云08民终336号 上诉人（原审被告、反诉原告）：潘文庆，男，1966年7月12日出生，汉族，福建省莆田市人，个体工商户，现住云南省普洱市思茅区。 委托诉讼代理人：邱文庆、和晟晟，建纬（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：云南三木木业有限公司，住所地，普洱市思茅区北郊新寨坝**。 法定代表人：李吉安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周厚勇，云南国力律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 原审第三人：普洱市港龙实木门制造有限公司，住所地，普洱市思茅区云南三木（集团）有限公司果木林场空地。 法定代表人：潘俊成，该公司总经理。 上诉人潘文庆因与被上诉人云南三木木业有限公司（以下简称三木公司）、第三人普洱市港龙实木门制造有限公司（以下简称港龙公司）租赁合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2015）思民初字第575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经本院组织调解，双方当事人未能达成协议。本案报经批准延长审理期限三个月，现已审理终结。 潘文庆上诉请求：1.撤销（2015）思民初字第575号民事判决书的第三项判决内容，改判由三木公司向潘文庆支付3112393元损失补偿款；2.判令由三木公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用及鉴定费用。事实和理由：一、一审判决对潘文庆持续履行合同中进行的投资、建盖行为的法律事实认定不清，导致潘文庆利益受损。一审法院认定双方当事人签订的合同期限届满时间为2014年11月30日，并同时认为潘文庆建盖地上建筑物的时间已超出该期限。潘文庆一审中提交的第3组证据中已经能够充分、必要、真实地证明潘文庆在合同关系早期就进行了相应建盖，并非是在2014年以后进行的建盖。潘文庆在使用场地期间持续与三木公司签订了多份“租赁协议书”，协议中均未对合同无效后如何处理作出约定，合同中也没有约定潘文庆不能在所使用场地上进行投资建盖，相反有约定潘文庆须自行承担场地改造费用。因此，对于双方签订的《租赁协议书》被确认无效后，三木公司显然对其被确认无效存在严重的过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，三木公司应当向潘文庆承担赔偿全部损失的责任。二、一审判决在认定《租赁协议书》无效后的处理问题上适用法律错误。1.一审判决依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定确认潘文庆与三木公司签订的《租赁协议书》为无效合同，但同时又判令支付“租金”的判决内容与法律规定及法理背道而驰。无效合同属于不具有法律效力的合同，不受国家法律保护，《租赁协议书》即被确认为无效合同，其中所约定的“租金”就不存在，判令要求上诉人支付“租金”的判决内容显然不当。2.一审判决根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，要求潘文庆及港龙公司返还本案争议土地，潘文庆认为，《租赁协议书》由潘文庆与三木公司签订，本案争议土地的实际使用人也是潘文庆，港龙公司与三木之间之间没有任何直接的法律关系，一审判决要求港龙公司直接返还土地的判决内容不当。3.根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，潘文庆认为，三木公司在与潘文庆订立合同时，已经同意、认可潘文庆可以对场地进行改造，此类关系持续存在于2007年至今，长达近十年的时间当中，潘文庆对该场地的投资建盖也必将持续存在于整个过程当中，潘文庆在最初的时间段内就完成了绝大部分的投资改造；三木公司作为国有全资企业，其应当知道法律对林地管理的相关规定，但三木公司却无视法律规定，与上诉人签订了因违反法律的强制性规定而被确认为无效的合同，应当承担合同无效的全部过错。因此，三木公司应当向潘文庆承担上诉人因此受到的全部损失。综上，一审对本案事实认定有误，适用法律错误，请二审查清事实，支持潘文庆的诉讼请求。 三木公司二审答辩与一审主张一致。 三木公司向一审法院起诉请求：1.判令潘文庆支付三木公司2013年至2014年的租金70965元；2.判令潘文庆交还原租赁的土地15.77亩；3.由潘文庆承担本案诉讼费用。 潘文庆答辩及反诉称：认可应支付三木公司70965元的租金。对于是否交还租赁土地问题，待对潘文庆建盖的地上建筑物、构筑物及其它附属设施、设备损失达成补偿共识后，潘文庆会搬离该土地。自2007年起即承租了三木公司的部份土地，并在土地上建盖木材加工厂加工木材。由于三木公司、潘文庆签订的《租赁协议书》中对合同终止后地上建筑物、构筑物及其他附属设施、设备的补偿问题没有进行约定，且合同终止后部分地上建筑物、构筑物及其他附属设施、设备不能搬离，三木公司作为出租人应对潘文庆进行补偿。请求判令三木公司补偿潘文庆地上建筑物、构筑物及其它附属设施、设备损失3112393元。 港龙公司认同潘文庆的答辩意见及反诉请求。 潘文庆向一审法院提起反诉请求：判令三木公司补偿潘文庆地上建筑物、构筑物及其它附属设施、设备损失6246487元，并由三木公司承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：普洱市思茅区南屏镇刀官寨果木林场属原思茅县果牧林场经营管理的国有山林资产，后由思茅区国有全资企业三木公司经营管理使用。2007年至2014年，潘文庆与三木公司签订《租赁协议书》租赁果木林场的15.77亩土地，2007年租赁后潘文庆在该地上建设地上建筑物、构筑物并使用该地块进行木材加工。2013年3月20日三木公司与潘文庆最后一次签订的《租赁协议书》，约定租赁土地期限为2012年11月30日至2014年11月30日，约定租赁土地为15.77亩土地，年租金为4500元／亩，租金70965元，租金年一次交清。潘文庆认可欠交三木公司2013年至2014年的租金70965元。港龙公司2009年8月13日由股东潘文庆、潘文采发起成立，该公司经营场地在潘文庆与三木公司租赁的土地上，港龙公司成立后的法定代表人为潘文庆，2015年6月3日法定代表人变更为潘俊成，潘文庆将租赁土地上建盖的建筑物、构筑物及其它附属设施、设备交由港龙公司使用至今。2015年10月8日，港龙公司《股东会决议》决议：1.潘文庆自2007年起即向三木公司承租的土地，建盖木材加工厂加工木材，因《租赁协议书》系潘文庆与三木公司签订，承租人为潘文庆；2.潘文庆在租赁土地上建盖的建筑物、构筑物及其它附属设施、设备产权属于潘文庆个人所有，与港龙公司无关；3.港龙公司使用潘文庆个人所有的建筑物、构筑物及其它附属设施、设备问题，待港龙公司盈利后，由港龙公司再行支付潘文庆租金，具体支付金额、方式另行会商。2014年11月30日租赁期限届满后，三木公司以口头及电话通知潘文庆不再续签租赁合同。至今潘文庆、港龙公司仍使用本案租赁土地。经潘文庆申请，一审法院委托云南平云司法鉴定所，对潘文庆主张的其建盖于租赁土地上的建筑物、构筑物及其它附属设施、设备不可搬迁部份的价值及可搬迁部份的搬迁费进行鉴定，该鉴定部门作出云平司法鉴定所[2016]评鉴字第011号《司法评估报告》，认定不可搬迁的资产组合的市场价值为3071647元；可搬迁资产的搬迁费为40746元，合计3112393元，鉴定费70000元，潘文庆已预交。一审法院认为，一、三木公司与潘文庆签订的《土地租赁协议》效力问题。《中华人民共和国森林法》第十八条规定“进行勘查、开采矿藏和各项建设工程，应当不占或者少占林地，必须占用或者征用林地的，经县级以上人民政府林业主管部门审核同意后……”。《中华人民共和国森林法实施条例》第十八条第一款“森林经营单位在所经营的林地范围修筑直接为林业生产服务的工程设施，需要占用林地的，由县级以上人民政府林业主管部门批准，修筑其他工程设施，需要将林地转为非林业建设用地的，必须依法办理建设用地审批手续。”本案租赁的土地属国有林地，潘文庆租赁未经批准即建盖厂房等构筑物，该租赁土地被潘文庆建盖建筑物、构筑物、被用于进行木材加工用途，属改变林地使用性质，并未按以上规定报县级以上林业主管部门审核同意，也未将林地转为非林业建设用地，更未依法办理建设用地审批手续。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”故潘文庆与三木公司的《土地租赁协议》，因违反以上法律规定，应认定为无效。二、潘文庆是否应支付2013年至2014年租金70965元及潘文庆、港龙公司是否应交还租赁土地给三木公司问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”基于本案中潘文庆已实际使用租赁物，且潘文庆亦认可应及时支付三木公司2013年至2014年的租金70965元，一审法院确认潘文庆应参照《土地租赁协议》的约定及时支付三木公司2013年至2014年的租金70965元。潘文庆作为租赁土地地上物的产权人、港龙公司作为租赁土地的使用人应及时将租赁土地l5.77亩返还三木公司。三、三木公司是否应补偿潘文庆在租赁土地上的建筑物、构筑物及其他附属设施、设备损失问题。三木公司与潘文庆签订的《土地租赁协议》虽无效，因三木公司与潘文庆最后一次签订的《土地租赁协议》，租赁期限为2012年至2014年，潘文庆应明知使用土地期限仅限于租赁合同约定期间，其租赁土地上的投资行为均应在约定的租赁期限前提下进行，潘文庆建盖地上建筑物使用期限超出《土地租赁协议》约定的租赁期限，因期限届满后不能使用租赁土地上建筑物等资产、地上物需搬迁的损失，均不属本案中租赁合同无效造成的损失，应由潘文庆自己承担该损失。因此，本案中对潘文庆建盖的不可搬迁的地上物资产价值及可搬迁资产的搬迁费、鉴定费70000元由潘文庆承担。综上所述，原审依照《中华人民共和国森林法》第十八条、《中华人民共和国森林法实施条例》第十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告（反诉原告）潘文庆于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告（反诉被告）云南三木木业有限公司2013年至2014年的租金70965元;二、被告（反诉原告）潘文庆、第三人普洱市港龙实木门制造有限公司应于本判决生效之日起十五日内交还原告（反诉被告）云南三木木业有限公司租赁的15.77亩的土地;三、驳回被告（反诉原告）潘文庆的反诉诉讼请求。本诉案件受理费100元，反诉案件受理费15849.50元、鉴定费70000元，均由被告（反诉原告）潘文庆承担。 二审中，各方当事人均没有提交新证据。 经审查一审证据及庭审情况，二审对一审认查明事实予以确认。并补充认定以下事实：本案租赁协议约定：“……五、乙方在租赁期内，如需对道路进行改造、修复或需进行场地改造，一切费用均由乙方自行支付。……七、租赁期间，如发生政府征用，企业改革等特殊情况，乙方须无条件将租赁土地归还甲方……。”双方当事人协议约定履行期限届满后，潘文庆、港龙公司继续占有使用涉案的土地，三木公司于2015年1月21日发出通知“您与云南三木木业有限公司签订的场地租用协议于2014年12月31日到期，现果木队被列为普洱市中心城区河道环境综合整治工程征拆范围。因此，我公司与您家签订的场地租用协议到期后，将不再续签，请您户于2015年3月31日以前搬离”，该通知潘文庆进行了签收。 本院认为，关于土地租赁协议的效力问题。涉案的土地租赁协议是双方当事人的真实意思表示，协议条款内容未违反法律规定，应受法律保护。一审认定协议无效不当，应予纠正。按约定，潘文庆应支付三木公司2013年至2014年的租金70965元。本案中，截止三木公司起诉之日，涉案土地租赁协议（租赁土地面积15.77亩）约定履行期限已届满，且双方当事人均未就土地是否续租达成书面或口头协议，故租赁协议因合同履行期限届满而解除，作为出租方的三木公司已通知潘文庆不再续租，潘文庆、港龙公司继续占有、使用土地，已无事实和法律依据，应当返还租赁物。 关于潘文庆、港龙公司主张的地上建筑物、构筑物及其它附属设施、设备损失3112393元问题。根据该《土地租赁协议》约定内容，政府征用、企业改革等特殊情况，乙方须无条件将租赁土地归还甲方。该约定系当事人真实意思表示，且没有违反法律规定，现因城区河道整治工程的需要，三木公司收回该土地并无过错，按《土地租赁协议》约定的内容，亦无支付征收补偿费、搬迁费的法律义务。另，因本案纠纷发生的鉴定费用，与本案处理并无关联，由申请人自行承担。故一审驳回潘文庆的反诉请求并无不当，本院予以维持。 综上所述，潘文庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵但并不影响判决结果的处理，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15949.50元，由潘文庆负担。 本判决为终审判决。 审判长 秦 健 审判员 吴荣康 审判员 张劲松 二〇一六年十月二十八日 书记员 李专政