福建省平和县人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0628民初734号原告：漳州市悦诚全物业管理有限公司，住所地平和县小溪镇坑里村。法定代表人：蔡源镇，总经理。委托诉讼代理人：朱黎明，四川琴台律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：蔡坤森，男，1991年2月15日出生，汉族，住平和县。被告：平和吉祥家园业主委员会，住所地平和县小溪镇吉祥路吉祥家园3栋503室。主要负责人：赖江明，主任。委托诉讼代理人：赖建中，男，1971年5月19日出生，汉族，个体户，住平和县。原告漳州市悦诚全物业管理有限公司与被告平和吉祥家园业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理；因案情较为复杂、当事人争议较大，于2016年6月27日依法裁定转换为适用普通程序，第二次公开开庭进行了审理。原告漳州市悦诚全物业管理有限公司的委托诉讼代理人朱黎明及蔡坤森、被告平和吉祥家园业主委员会的代表人赖江明及其委托诉讼代理人赖建中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。漳州市悦诚全物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令平和吉祥家园业主委员会全面履行物业服务合同；2.平和吉祥家园业主委员会赔偿违约金20000元，直接经济损失85200元，合计105200元；3、平和吉祥家园业主委员会承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年12月28日，被告与原告签订了《业委会物业管理委托合同》。合同内容为：被告委托原告管理平和吉祥家园223390.12㎡的物业服务事宜，委托服务期限为一年，从2016年1月1日起至2016年12月31日止，违约金为2万元，以及双方权利义务、物业服务费用等主要条款。合同签订后，原告积极履行合同义务，向被告支付了履约保证金2万元，组建服务团队，培训保安10名、保洁人员4名、管理人员2名。然而，被告背信弃义，签订合同并收取原告保证金2万元后，拒不履行合同内容，拒绝原告进场实现合同目的，虽经原告数十次主张权利，但是，至诉讼时原告仍然无法进场服务。截止2016年3月底，原告直接经济损失为：保安工资：54000元，保洁工资：14400元、管理人员工资：16800元。合计85200元。综上所述，根据我国法律规定，被告侵害原告的合法权益理应承担违约责任。故此，请求贵院判令被告全面履行物业服务合同，赔偿所有损失。平和吉祥家园业主委员会辩称，1.原告与平和县吉祥家园第一届业主委员会所签订的物业管理委托合同，纯属个别业主的个人行为，为谋己私利、弄虚作假、恶意串通、暗箱操作、私盖公章的无效合同；2.当时吉祥家园第一届业主委员会也已届满（成立于2012年11月18日-2015年11月18日）（后附平和县住房保障与房地产管理局及平和县小溪镇城东社区证明），第二届业主委员会还没成立。原告与个别业主签订的物业管理合同，也只能代表自己个人的意愿。在物业管理委托合同上所盖的公章也是私盖公章，属越权行为；3.签订物业管理合同是属小区重大事情，必须通过绝大多数的业主同意才能有效。此合同并无通过业主同意，属无效合同。事实如下：平和县吉祥家园是由漳州永大房地产开发有限公司于2007年3月开发建设的，在2011年3月30日工程竣工，于2011年4月6日擅自改变规划，将1#、2#、5#楼原设计底层架空对外公共开放空间围合成车库租售。至今所有房屋早已售完，我吉祥家园第一届业主委员会也于2012年11月18日成立。经业主委员会多次要求开发商拆除违章搭盖、停止侵权。要求尽快向我业主委员会移交物业管理手续。也多次向政府有关部门反映了我们的合法诉求。但开发商拒不予拆除违章搭盖，也不予移交物业管理手续，公然抗法。严重侵害吉祥家园全体业主的合法权益。此事经吉祥家园全体业主不断向政府有关部门反映，终于在2014年4月9日平和县城乡规划建设局做出《平和县城乡规划建设局责令改正通知书》明确定为“违法搭盖，要求开发商恢复为按图纸要求的敞开式停车位”。但开发商公然抗法拖延至2016年1月23日开始拆除。因此开发商就指使原告前来捣乱，与小区个别业主恶意串通、弄虚作假、暗箱操作，私盖公章想强占物业管理。也因此导致了多次报警，把我小区的安宁、祥和气氛，搞得人心惶惶。再者，我吉祥家园物业管理服务，自从2013年起就开始以自行管理模式营运，物业管理都由小区业主进行管理服务。在2014年1月1日委托于我小区业主李漳成（平和县嘉园物业服务中心）进行物业管理服务，直至2015年12月31日止。在物业管理委托未到期的时候，第二届业主委员会也还没成立，李漳成（平和县嘉园物业服务中心）就2015年12月28日与全体业主进行办理了物业管理续签手续。吉祥家园业主共有252户，现已入住185户，经得173户业主签字同意由本小区业主李漳成（平和县嘉园物业服务中心）继续进行管理服务（后附协议复印件），并向平和县房管局、城东社区备案。综上所述，原告与吉祥家园个别业主签订的委托合同纯属个人行为，恶意串通、暗箱操作违背了全体业主意愿，属无效合同，不具法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”第五十二条“（二）、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）、以合法形式掩盖非法目的；（四）、损害社会公共利益；（五）、违反法律、行政法规的强制性规定。”此协议属无效合同。2016年2月2日，吉祥家园业主在县房管局、小溪镇政府、小溪派出所、城东社区的主持下，选举产生了第二届业主委员会，并与李漳成（平和县嘉园物业服务中心）达成了续管的有关程序。吉祥家园也于2016年春节举行了联欢会，大家其乐融融，互助互爱。吉祥家园第二届业主委员会的先进事迹也在福建省电视台、漳州市电视台、平和县电视台进行宣传。原告纯属无理取闹，系开发商幕后指使，为扰乱我吉祥家园全体业主讨回车库一事。为了我小区的安宁、和谐，现吉祥家园第二届业主委员会请求贵院驳回原告诉讼请求，并追究其对我吉祥家园底层架空对外公共开放空间的二次破坏行为（后附破坏照片），追究其对我吉祥家园业主进行恐吓、威胁行为的法律责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。有争议的证据和事实，本院认定如下：平和县吉祥家园小区共有住房6幢252套的套房，总建筑面积24000平方米，各业主所有的专有面积合计22390.12平方米。2012年11月18日，该小区召开首届业主大会，审议通过《吉祥家园小区业主公约》和《吉祥家园小区首届业主委员会章程》，选举产生业主委员会委员，成立第一届业主委员会。选任赖明江为主任，林秋生、何志发为副主任，其他委员有曾建平、林建清、李福金、王建平、陈丽端、张文新。《吉祥家园小区首届业主委员会章程》第十条规定：“业主委员会会议由主任召集主持，主任因故缺席时，由副主任主持，可邀请物业管理行政主管部门及政府有关部门（街道办事处、派出所等）、物业管理企业的人员和非业主使用人代表列席会议。”第十二条规定：“本业主委员会委员从业主中产生，每届任期3年，可连选连任。……”2015年12月28日，169个业主与平和嘉园物业服务中心签订《吉祥家园物业管理委托协议书》，由于14个业主签名存在瑕疵而未能确定他们相应的所住单元，其余155个业主所有的专有面积合计14004.73平方米。2016年1月21日，平和县吉祥家园小区的首届业主委员会委员曾建平、陈丽端、李福金、林秋生、何志发、王建平及平和县吉祥家园小区某业主的家属蔡宏南与漳州市悦诚全物业管理有限公司签订《业委会物业管理委托合同》，并加盖“平和吉祥家园业主委员会”及“漳州市悦诚全物业管理有限公司”的公章。合同签订当日，以曾建平为开票人、林秋生为收款人出具加盖“平和吉祥家园业主委员会”公章的《收款收据》给漳州市悦诚全物业管理有限公司收执，该收据载明：“交款方：漳州市悦诚全物业管理有限公司……合同履约保证金〈2016年度〉……￥20000元”等内容。此后，漳州市悦诚全物业管理有限公司未能实际接管平和县吉祥家园小区的物业。2016年2月2日，平和吉祥家园第二届业主委员会成立。业主委员会委员：赖明江、张木水、林顺凤、叶志芬、赖建忠、林镇森、李漳成、林永才、吉永和、赖良泉、张焕锋、赖美菊、叶赞龙、徐瑞端、林文雄、张伟泽、曾民虎等17人，其中赖明江任主任、张木水任会计、林顺风任出纳、林永才任文书。本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。合同是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。漳州市悦诚全物业管理有限公司经平和吉祥家园小区任期已届满的部分业主委员会委员同意，而与他们签订《业委会物业管理委托合同》并加盖“平和吉祥家园业主委员会”，违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”的强制性规定，依法应认定该合同无效。由于物权法明确规定选聘小区物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，漳州市悦诚全物业管理有限公司欲与任期已届满的业主委员会部分委员签订物业管理合同时，必须征得平和吉祥家园小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意或要求他们出示已经平和吉祥家园小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的书面材料，漳州市悦诚全物业管理有限公司未履行该法定义务就与他们签订物业管理合同，因此导致《业委会物业管理委托合同》无效的原因，应是漳州市悦诚全物业管理有限公司及任期已届满的业主委员会部分委员的共同过错，与绝大多数的业主没有明显的关联，漳州市悦诚全物业管理有限公司因此所造成的损失与平和吉祥家园小区的其他业主也不存在关联性。漳州市悦诚全物业管理有限公司提供的《收款收据》，能否证实平和吉祥家园业主委员会向其收取履约保证金20000元的事实？因漳州市悦诚全物业管理有限公司诉讼主张该《收款收据》载明的“合同履约保证金〈2016年度〉￥20000元”，即为讼争《业委会物业管理委托合同》的履约保证金，首先，业主委员会是由业主大会或业主代表大会从全体业主中选举产生，经物业管理行政主管部门核准登记，在实施物业管理工作中代表和维护全体业主合法权益的非法人组织；漳州市悦诚全物业管理有限公司与任期已届满的业主委员会部分委员所签订的《业委会物业管理委托合同》与平和吉祥家园小区的业主不存在关联性；当然，漳州市悦诚全物业管理有限公司提供的《收款收据》虽加盖“平和吉祥家园业主委员会”公章，但收取款项与经业主选举产生的平和吉祥家园业主委员会也不存在关联性。其次，平和吉祥家园业主委员会已成立两届，作为业主委员会的主任即代表人赖明江均为不知情，且收取款项的时间是在第一届业主委员会届满后，第二届业主委员会尚未产生之间，不符合《吉祥家园小区首届业主委员会章程》的相关规定。未能因此认定平和吉祥家园业主委员会向漳州市悦诚全物业管理有限公司收取《业委会物业管理委托合同》的履约保证金20000元。综上所述，漳州市悦诚全物业管理有限公司提供的《业委会物业管理委托合同》，因违反《中华人民共和国物权法》第七十六条的强制性规定，依法应认定无效。导致该合同无效的原因系漳州市悦诚全物业管理有限公司及任期已届满的业主委员会部分委员的过错。所以，漳州市悦诚全物业管理有限公司主ＸＸ和吉祥家园业主委员会全面履行《业委会物业管理委托合同》、支付赔偿违约金20000元，并赔偿直接经济损失85200元的诉讼请求，缺乏法律依据，应依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，判决如下：驳回漳州市悦诚全物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币2604元，由漳州市悦诚全物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。审 判 长  赖丰富人民陪审员  周日发人民陪审员  李凤兰二〇一六年十月八日书 记 员  方艺灵