广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0114民初4345号原告:徐丽红,女,1967年11月10日出生,汉族,住广州市花都区,委托诉讼代理人：张满贵，广东百越律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈斯文，广东百越律师事务所实习律师。被告:广州市花都区芙蓉房地产综合开发公司,住所地广州市花都区。法定代表人：陈伟忠。委托诉讼代理人：黄文成，广州市花都区狮岭镇法律服务所法律工作者。被告:李志洋,男,1956年11月14日出生，台湾地区居民，原告徐丽红与被告广州市花都区芙蓉房地产综合开发公司、李志洋建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年4月29日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2016年6月14日公开开庭进行了审理。原告徐丽红及其委托诉讼代理人张满贵、沈斯文，被告广州市花都区芙蓉房地产综合开发公司（以下简称芙蓉房地产公司）的委托诉讼代理人黄文成及被告李志洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐丽红向本院提出诉讼请求称：1、请求确认被告广州市花都区芙蓉房地产综合开发公司与被告李志洋于2009年6月23日签订的《土地转让合同书》以及被告李志洋与原告徐丽红于2013年1月19日签订的《转让协议》均合法有效；2、判令被告广州市花都区芙蓉房地产综合开发公司将位于花都××狮岭镇旗岭“大布河边”个体商业街土地【土地使用证号：花国（2003）字第08080358；地号0806007；使用权面积9186.26平方米】的国有土地使用权变更登记至原告徐丽红名下，并协助原告办理上述国有土地使用证转让变更登记的有关手续；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2003年8月7日，被告芙蓉房地产公司以出让方式取得座落在广州市花都区芙蓉镇旗岭“大布河边”个体商业街土地（使用权面积9186.26平方米）的《国有土地使用证》【该土地用途为商服用地；土地使用证号花国用（2003）字第08080358号；地号0806007】。2009年6月23日，被告芙蓉房地产公司与被告李志洋签订《土地转让合同书》，约定：“1、甲方（芙蓉房地产公司）将位于狮岭镇××大道（芙蓉××）西侧的土地【该土地为商服用地，土地使用证号花国用（2003）字第08080358号；地号0806007】转让给乙方（李志洋）；2、上述土地面积共13.78亩，被告芙蓉房地产公司于2001年和2003年先后将其中的574平方米和7.21亩转让给案外人邱泽轮；2004年9月29日案外人邱泽轮又将上述土地面积7.21亩及地上建筑物5000平方米转让给被告李志洋；3、现甲方（芙蓉房地产公司）同意将土地使用证剩余的5.7亩转让给乙方（李志洋）；4、转让价格为178.5万元（其中包括李志洋代芙蓉房地产公司补缴转让差价款28.5万元）。乙方（李志洋）付清上述款项后，即视为乙方已向甲方（芙蓉房地产公司）付清所有转让款；5、甲方（芙蓉房地产公司）协助办理上述土地使用证的转名手续（含原来由邱泽轮转让给李志洋的土地，加上甲方向乙方转让的土地，合共13.78亩），转让契税及手续费等所有费用由乙方（李志洋）缴交。……”。在上述合同协商签订期间，被告李志洋（于2008年12月31日）代被告芙蓉房地产公司向广州市农村信用合作联社芙蓉镇分社支付150万元。上述合同签订后，被告李志洋代被告芙蓉房地产公司支付阳江市江城区法院执行费和评估费93645元，2011年1月19日，被告李志洋向被告芙蓉房地产公司的主管单位广州市花都××狮岭镇经济发展办公室支付“芙蓉大道西侧”土地转让差价款238177元。2012年底，因肇花高速公路建设需要，征用了原告徐丽红出资设立并担任法定代表人的广州市益体健生物工程有限公司原位于瑞边村的厂房，在狮岭镇政府相关部门协调下，广州市益体健生物工程有限公司拟将厂房搬迁至芙蓉大道西侧被告李志洋购买的上述地块。2013年1月19日，经被告芙蓉房地产公司书面见证，被告李志洋与原告徐丽红签订《转让协议》，约定：“1、甲方（李志洋）自愿将位于狮岭镇芙蓉大道西的13.78亩土地【土地使用证号花国用（2003）字第08080358号；地号0806007】及地上建筑物转让给乙方（徐丽红）；2、本次转让行为仅为甲方（李志洋）将上述土地权益转让予乙方（徐丽红），乙方确认同意以上述方式受让本协议所涉土地；3、土地转让款为人民币1500万元。在协议签订时，乙方（徐丽红）需向甲方（李志洋）预付定金50万元；乙方（徐丽红）需在3个月内向银行贷款，批准到款后向甲方（李志洋）再支付750万元；付定金后尚未有建筑的空地马上交付给乙方使用，余下款项分一年12期支付，每期每月向甲方支付58万元整，尾数在最后一期付清；3、乙方在支付定金当日，甲方应将其与芙蓉房地产综合开发公司签订的《转让合同》、收款收据、土地证等资料移交给乙方用于办理银行贷款等手续。……”。上述《转让协议》签订后，原告徐丽红（于2013年1月22日通过其丈夫洪义坚的帐号）依约支付给被告李志洋50万元，同年5月21日，原告徐丽红又支付被告李志洋610万元；随后，原告徐丽红先后又支付被告李志洋840万元，截止2014年6月5日，原告徐丽红已付清被告李志洋《转让协议》约定的全部土地转让款。在此期间，被告李志洋依约将协议转让的土地及地上建筑物移交给原告。之后，原告徐丽红在上述土地上（投资两千一百多万元）新建厂房两栋（各四层，总面积约15000平方米），并在花都区狮岭镇政府协调下，先后办妥新建厂房的规划及消防备案等手续，积极配合肇花高速公路省重点项目建设，顺利完成了（广州市益体健生物工程有限公司）厂房搬迁工作。2015年初，原告徐丽红出资经营的广州市益体健生物工程有限公司急需流动资金，原告拟以其购买的上述（狮岭镇芙蓉大道西侧的13.78亩）土地抵押贷款，遂多次要求被告芙蓉房地产公司和李志洋依约协助原告办理上述土地使用权证的转名或变更登记手续，经花都区政府及狮岭镇政府有关部门专门会议研究，被告及花都区有关政府部门均同意原告以上述土地使用权证办理抵押贷款，并答应协助原告“办理抵押贷款手续并积极完善土地权属关系”，但至今未能办妥。为此，原告诉至贵院，请求判如所请。被告芙蓉房地产公司辩称，我方对原告诉讼请求没有异议。被告李志洋辩称，我方对原告的诉讼请求没有异议。经审理查明：芙蓉房地产公司于1992年6月19日成立，为集体所有制企业。涉案土地位于广州市花都××狮岭镇旗岭“大布河边”个体商业街，用途为商服用地，2003年7月29日办理《国有土地使用证》登记于芙蓉房地产公司名下，2016年5月13日办理抵押登记于中国农业银行股份有限公司广州花都支行名下。2004年9月29日，李志洋（承让人）与案外人邱泽轮（转让人）签订《厂房转让合同》，约定邱泽轮现转让位于花都区芙蓉镇××大道旁（芙蓉××）西侧的厂房，土地面积7.21亩，建筑面积约5000平方米，现以三百万元把全部资产转让给李志洋。2004年9月30日李志洋付八十万元，双方转名后，在2004年12月30日前付款七十万元，剩余一百五十万元分五年清还，每年至少付三十万元，每年分二期清还，每期清还十五万元，全年共付款30万元。合同还就付款具体方式时间等进行了约定。该合同签订后，李志洋表示其在2005年6月30日至2009年6月30日期间共向案外人邱泽轮支付了转让款300万元。李志洋表示在签订该合同前涉案土地上已建有厂房，李志洋与案外人邱泽轮利用该厂房经营五金厂。2009年6月23日，芙蓉房地产公司作为甲方（转让方）与李志洋作为乙方（受让方）签订《土地转让合同书》，约定甲方将位于狮岭镇××大道（芙蓉××）西侧的用地转让给乙方，一、土地基本情况：该土地为商住用地，土地使用证号08080358、地号0806007，使用年限为70年，土地面积共13.78亩，邱泽轮于2001、2003年与芙蓉房地产公司签订购地合同，由邱泽轮购买（挂靠在甲方名下），面积分别为574平方米和7.21亩已由邱泽轮转让给李志洋，现甲方同意将上述土地使用证剩余5.7亩转让给乙方。二、转让价格：因该土地被查封，李志洋代芙蓉房地产公司向信社支付历史债务本金150万元，李志洋代还上述债务后，视同李志洋向花都区芙蓉房地产公司支付了等额的土地转让款，在扣除150万元的历史债务后，李志洋向花都区芙蓉房地产公司补缴转让差价50000元/亩，转让面积5.7亩，补交转让差价总额为285000元。另，因花都区芙蓉房地产公司需向法院交纳该土地被查封的执行费、评估费93645元，经协商该执行费、评估费由甲、乙双方各承担一半，即甲方实际向乙方收取土地转让差价238177.50元，而执行费、评估费93645元由乙方代甲方缴纳，乙方付清上述款项后，即视乙方已向甲方付清所有转让款。三、双方责任：1、甲方协助办理上述土地使用证的转名手续（含原来由邱泽轮转让给李志洋的土地，加上甲方向乙方转让的土地，合共13.78亩），转让契税及手续费等所有费用由乙方缴交。4、乙方在同等条件下原则上挂靠芙蓉房地产综合开发公司，其挂靠费另行协商……双方还就其他权利义务进行了约定。该合同书签订后，李志洋于2008年12月31日代芙蓉房地产公司向广州市农村信用合作联社还款150万元，分别于2009年12月28日、2009年12月29日代芙蓉房地产公司向广东省阳江市江城区人民法院支付49000元及44645元，于2011年1月19日向芙蓉房地产公司的管理单位广州市花都××狮岭镇经济发展办公室支付土地转让差价款238177元。芙蓉房地产公司确认李志洋已按合同约定支付完涉案土地的转让款，芙蓉房地产公司及李志洋表示因当时法律法规及政策的原因导致涉案土地无法办理过户登记于李志洋名下。2013年，因肇花高速公路的建设需要，征用了广州市益体健生物工程有限公司（法定代表人为徐丽红）原位于广州市花都××狮岭镇瑞边村1队的厂房，后在广州市花都区狮岭镇政府及芙蓉房地产公司的协调下，广州市益体健生物工程有限公司搬迁至涉案土地，因此徐丽红受让了涉案土地，为此徐丽红提交“狮岭镇党政领导联席会议纪要、关于解决肇花高速公路项目涉及‘益体健’厂房搬迁问题会议的纪要、狮岭镇规划办公室及狮岭国土所出具的证明”予以证明。2013年1月19日，李志洋作为甲方（转让方）与徐丽红作为乙方（受让方）及芙蓉房地产公司作为见证方签订《转让协议》，约定：一、甲方自愿将位于狮岭镇芙蓉大道西的13.78亩土地（土地使用证号：花国用（2003）第08080358号；地号：0806007，挂在芙蓉房地产公司名下）及地上建筑物转让给乙方，甲方仅与芙蓉房地产公司签订《转让合同》，本次转让行为仅为甲方将上述土地权益转让予乙方，乙方确认同意以上方式受让本协议所涉土地。地块须挂靠芙蓉房地产公司开发。三、土地转让款：1500万元。四、付款方式：在协议签订时，乙方需向甲方预付定金50万元；乙方需在3个月内向银行贷款，批准到款后向甲方再支付750万元，乙方如在2013年6月1日前未能如期取得贷款，须自行负责解决支付750万元款项，与甲方无关；付定金后尚未有建筑的空地马上交付给乙方使用，余下款项分一年12期支付，每期每月向甲方支付58万元正，尾数在最后一期付清。乙方如未能如期支付分期款项或未能付清全部转让款，土地、厂房等所有权益仍归甲方所有，甲方不退还乙方已付的款项，乙方并愿放弃上诉抗辩权。五、乙方在支付定金当日，甲方应将其与芙蓉房地产公司签订的《转让合同》、收款收据、土地证等资料移交给乙方用于办理银行贷款等手续。六、甲方原有厂房租赁，甲方须在乙方支付750万元首期款开始3个月内将模具厂的租户清理，费用由甲方负责；另一皮具厂租户郭会民因要求赔偿价格过高，甲方同意补偿一年的租金24万（在总转让款中扣除），其余由乙方解决并负责清理搬迁。甲方名下的固定物业和装修不能拆除归乙方所有。协议还就双方的违约责任等其他权利义务进行了约定。该协议签订后，徐丽红依约将土地转让款支付给李志洋，徐丽红利用涉案土地经营广州市益体健生物工程有限公司。李志洋于2014年6月5日出具收据，载明：截止到2014年6月5日，徐丽红向李志洋购买花国用（2003）第0808358号、地号0806007的土地所有的费用一次全部结清。徐丽红表示在芙蓉房地产公司及广州市花都区狮岭镇政府出具同意抵押声明的情况下，徐丽红分别于2013年4月、2014年、2016年利用涉案土地向中国农业银行股份有限公司广州花都支行申请了抵押贷款，分别获得1500万元、600万元以及600万元的贷款，徐丽红表示每次贷款均是借新还旧，现涉案土地仍处于抵押状态。诉讼中，徐丽红、芙蓉房地产公司与李志洋均表示涉案土地是通过协议方式转让的，没有经过招标、拍卖、挂牌或者上网竞价等公开的方式进行交易。芙蓉房地产公司及李志洋均表示同意将涉案土地变更过户登记于徐丽红名下，但表示因政策原因无法过户。徐丽红表示其向国土行政主管部门咨询涉案土地能否转名过户的事宜，国土行政主管部门未给予明确答复。本院于2016年6月22日发函广州市花都区国土资源和规划局咨询涉案土地能否办理过户登记于徐丽红名下，该局于2016年10月17日函复本院称涉案宗地的权属人性质为集体，土地转让需符合国有、集体资产管理相关规定，取得上级主管部门或主管政府部门同意转让的文件；集体企业的土地使用权转让须在土地交易机构公开进行交易。徐丽红对该复函真实性没有异议，但认为涉案土地的交易符合有关规定应认定协议有效并办理过户手续，芙蓉房地产公司确认该复函的真实性，李志洋对该复函的真实性、合法性及关联性均没有异议，但表示不了解相关情况。本院认为，芙蓉房地产公司与李志洋签订的《土地转让合同书》以及李志洋与徐丽红签订的《转让协议》均是各方当事人的真实意思表示，其内容及形式没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，各方均应恪守依约履行。因此，徐丽红要求确认芙蓉房地产公司与李志洋签订的《土地转让合同书》以及李志洋与徐丽红签订的《转让协议》合法有效，合理有据，本院予以支持。涉案土地于2003年7月29日登记在芙蓉房地产公司名下，芙蓉房地产公司的营业执照显示其为集体所有制的企业。《广东省土地使用权交易市场管理规定》第五条第一款第（二）项规定：“集体企业转让土地使用权的，必须在土地交易机构公开进行交易。”第十条规定：“土地使用权公开交易可以采用下列方式：（一）公开招标；（二）公开拍卖；（三）公开挂牌；（四）公开上网竞价。”第二十二条第一款第（一）项规定：“违反本规定第五条的规定，必须公开交易的土地使用权不实行公开交易的，土地行政主管部门不得为其办理产权变更登记或者他项权利登记手续。”因该规定不是效力性法律或行政法规，故对涉案《土地转让合同书》及《转让协议》的效力不产生影响。但该规定对合同履行必然产生直接的影响，由于本案芙蓉房地产公司与李志洋以及李志洋与徐丽红之间转让涉案土地均未按规定在土地交易机构公开进行交易，土地行政主管部门明确不得为其办理产权变更登记或者他项权利登记手续。目前，该项规定未变更调整，即使芙蓉房地产公司、李志洋以及徐丽红自愿履行也是履行不能的。因此，徐丽红要求芙蓉房地产公司办理涉案土地的过户登记手续的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：一、确认被告广州市花都区芙蓉房地产综合开发公司与被告李志洋签订的《土地转让合同书》合法有效；二、确认被告李志洋与原告徐丽红签订的《转让协议》合法有效；三、驳回原告徐丽红的其他诉讼请求。案件受理费122510元，由原告徐丽红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及其副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审 判 长  吴海萍人民陪审员  袁伟峰人民陪审员  陈伟霞二〇一六年十月××日书 记 员  张丽彬