贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0382民初2696号原告（反诉被告）：贵州仁怀碧桂园物业发展有限公司，住所地仁怀市鲁班街道生界社区，注册号520382000194742。法定代表人：杨文杰，总经理。委托诉讼代理人：许春光，男，该公司员工。被告（反诉原告）：李润莲，女，1971年9月7日出生，汉族，住仁怀市。委托诉讼代理人：聂洪波，贵州止争律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄康，贵州止争律师事务所律师。原告（反诉被告）贵州仁怀碧桂园物业发展有限公司（以下简称碧桂园物业公司）与被告（反诉原告）李润莲商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）碧桂园物业公司的委托诉讼代理人许春光、被告（反诉原告）李润莲的委托诉讼代理人聂洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方于2015年4月18日签订的《商品房买卖合同》；2.由被告向原告支付违约金326139.90元；3.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年4月18日，原、被告签订了合同编号为2015001267号的《商品房买卖合同》及附件《补充协议》，被告向原告购买了仁怀碧桂园综合楼113号房，房屋建筑面积225.21平方米，售价2174266元。签订合同当日，被告支付首期房款1094266元，约定余款1080000元以银行按揭支付，如果被告未按照约定时间付款，逾期超过90日，原告有权解除合同，且被告应按照购房款的15%向原告支付违约金。合同签订后，被告未按约定期限支付剩余房款已经逾期90日，故诉至法院，请求判如诉请。被告李润莲辩称，同意解除合同。签订合同时，原告的工作人员明确承诺可以为被告办理按揭，但原告未履行承诺，且政策变动导致未能办理按揭。因此，被告没有违约，不应承担违约责任。反诉原告李润莲向本院提出反诉请求：判令反诉被告碧桂园物业公司返还反诉原告已经支付的购房款1094266元，并支付银行同期贷款利息。事实与理由：2014年，反诉原告李润莲以按揭方式付款在反诉被告碧桂园物业公司购买了别墅一套，之后又以全款支付方式购买了商业用房。反诉被告为了去库存，在明知前述事实的情况下，极力向反诉原告推销本案诉争房屋，并承诺为反诉原告协调办理按揭。因此，不能办理按揭并非反诉原告的原因，反诉被告应当返还房款并支付利息。反诉被告碧桂园物业公司辩称，双方签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效。合同约定应由反诉原告办理按揭，反诉原告称应由反诉被告办理按揭有违公平原则和交易习惯，且没有法律规定，因此是由于反诉原告的原因导致不能办理按揭，已经构成违约，其要求返还房款和支付利息于法无据，应当驳回其反诉请求。本院经审理认定事实如下：2015年4月18日，碧桂园物业公司与李润莲签订编号为2015001267号《商品房买卖合同》，碧桂园物业公司将其位于仁怀市鲁班街道生界社区的仁怀碧桂园小一期在建综合楼113号出售给李润莲。合同载明房屋建筑面积225.21平方米，套内建筑面积162平方米，总价款2174266元，约定合同签订之日付款1094266元，余款1080000元以银行按揭支付。合同第十条约定逾期付款责任，“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知30日内按照累计的逾期应付款的15%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受的全部已付款”。同日签订《补充协议》，第三条约定付款方式及期限，“关于该商品房的付款方式及期限，买卖双方一致同意不按照《商品房买卖合同》第八条的约定履行，由双方按如下约定履行：买受人按下列第3种方式付款：……3.其他方式。即为银行按揭分期付款：（1）出卖人出售给买受人该商品房的总房价款为2174266元；（2）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房房价款的50.33%给出卖人，即1094266元整，并向贷款银行办理按揭申请手续；（3）买受人必须在2015年5月18日前，付该商品房总房价款的49.67%（银行按揭款项）给出卖人，即1080000元整”。《补充协议》第十三条第（五）项约定，“双方同意将《商品房买卖合同》第十条第1款第（2）项中‘出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知30日内按照累计的逾期应付款的15%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受的全部已付款’的约定变更为‘出卖人解除合同的，买受人应当按照该商品房总房价款的15%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款’”。在签订《商品房买卖合同》之前，碧桂园物业公司与李润莲曾经签订过数份《仁怀碧桂园认购书》，认购书第六条“乙方的义务”载明，“3.如乙方选择银行按揭付款方式的，则乙方应在签订本认购书之日向按揭银行申请办理按揭手续并提供按揭银行要求的全部资料给按揭银行，乙方确认在签订本认购书之前其已完全知悉按揭的办理手续及按揭银行所要求的全部资料，并承诺能够提供符合按揭银行所要求的放贷条件的全部资料”。合同签订后，李润莲付给碧桂园物业公司房款1094266元。因银行按揭未成功，李润莲未能按约定交付剩余房款，引发本案诉讼。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》并不违反法律规定，应当认定为有效合同，该合同对双方应当具有约束力，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。碧桂园物业公司诉请解除双方于2015年4月18日签订的《商品房买卖合同》，李润莲同意解除，可以认定双方协商一致解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，应予准许。银行按揭即购房抵押贷款，是指购房者以所购房屋的产权作为抵押，向银行申请贷款支付房款，之后按照一定年限分期支付贷款本息的一种信贷行为。不难得出，银行按揭的责任主体应当是购房者。本案中，双方约定剩余房款1080000元以银行按揭方式支付，《补充协议》第三条约定李润莲在签订《商品房买卖合同》时付款1094266元，并向贷款银行办理按揭申请手续，且必须在2015年5月18日前支付银行按揭1080000元。从《商品房买卖合同》及其《补充协议》可以看出，申请银行按揭属于李润莲的责任。就双方签订的《仁怀碧桂园认购书》也可得知，向银行申请按揭系李润莲的责任。双方签订的一系列合同，并未载明碧桂园物业公司对银行按揭应承担责任的内容和方式。李润莲申请的证人李长敏当庭作证称“碧桂园物业公司的工作人员会全权负责房贷事情，负责办理按揭”，而双方签订的《签约特别提示》载明，“禁止工作人员对客户做出超合同约定的承诺”，因此，李润莲以证人证言主张碧桂园物业公司应当承担银行按揭的责任，本院不予采信。李润莲以2016年三、四月份停办商业用房银行按揭，2016年四、五月份禁止二次银行按揭，因双方约定2015年5月18日前支付银行按揭，而此期限在李润莲所主张停办、禁办期限之前，因此，对于李润莲以政策变动为由主张未能办理银行按揭并非自己的责任，不予采信。关于李润莲主张碧桂园物业公司为了去库存而极力向其推销房屋从而不能办理银行按揭的责任不在己方，为了去库存而推销房屋，是经销商营销的一种策略，是否接受，取决于购买者，并不影响由谁承担办理银行按揭不能的责任，因此，对李润莲的该主张不予采信。综上所述，未能办理银行按揭，应当归责于李润莲。根据双方合同约定，李润莲支付剩余房款的期限为2015年5月18日，时至今日，已经超过双方约定的“逾期付款超过90日”，因此，李润莲已经构成违约。双方签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》约定，因逾期付款超过90日解除合同的，李润莲应当按照总房价款的15%向碧桂园物业公司支付违约金，碧桂园物业公司退还李润莲全部已付款。因此，碧桂园物业公司要求李润莲支付违约金，应当得到支持。合同约定按照总房价款的15%支付违约金，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律规定，李润莲作为购房者，在签订合同时应当预见违约产生的后果，其认为双方约定违约金比例过高，但并未举证证明对方遭受的实际损失，因此，对于按照总房价款的15%计算违约金，本院予以采信，即碧桂园物业公司主张李润莲支付违约金326139.90元，本院予以支持。双方签订的合同已经解除，李润莲要求返还已经支付的房款1094266元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本院予以支持。关于李润莲要求碧桂园物业公司支付已经收取款项的利息，于法无据，且李润莲并未举证证明双方对此有约定，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）贵州仁怀碧桂园物业发展有限公司与被告（反诉原告）李润莲于2015年4月18日签订的《商品房买卖合同》；二、由被告李润莲付给原告贵州仁怀碧桂园物业发展有限公司违约金326139.90元；三、由反诉被告贵州仁怀碧桂园物业发展有限公司返还反诉原告李润莲购房款1094266元；[上述二、三项折抵后，由原告（反诉被告）贵州仁怀碧桂园物业发展有限公司付给被告（反诉原告）李润莲款项768126.10元，限本判决生效后十日内履行。]四、驳回反诉原告李润莲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3096元（已减半），由被告李润莲负担；反诉案件受理费7372元（已减半），由反诉被告贵州仁怀碧桂园物业发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  陈登权二〇一六年十月九日书记员  刘应娟