黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书(2016)黑0103民初1287号原告蔡正博，男，1980年3月5日生，汉族，无业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人潘立波，黑龙江长城律师事务所律师。被告黑龙江上为房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区赣水路15号1栋1-4层7号。法定代表人李希凡，职务总经理。委托诉讼代理人刘宇，住哈尔滨市南岗区。被告哈尔滨佰强房地产经纪咨询有限公司，住所地哈尔滨市道里区哈药路22号1层。法定代表人李希凡，职务总经理。委托诉讼代理人刘宇，住哈尔滨市南岗区。被告黑龙江嘉兴房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市香坊区香福路118号。法定代表人张淑芹，职务董事长。委托诉讼代理人邢晓礴，黑龙江开元律师事务所律师。委托诉讼代理人张春岩，黑龙江开元律师事务所律师。原告蔡正博与被告黑龙江上为房地产开发有限公司（以下简称上为房地产公司）、哈尔滨佰强房地产经纪咨询有限公司（以下简称佰强房地产咨询公司）、黑龙江嘉兴房地产开发有限公司（以下简称嘉兴房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案。本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告蔡正博的委托代理人潘立波、被告上为房地产公司、佰强房地产咨询公司委托代理人刘宇、被告嘉兴房地产公司委托代理人邢晓礴、张春岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告请求：一、依法判令解除原告与被告于2013年7月12日签订的《内部认购书》；二、依法判令三被告双倍返还给原告定金40，000.00元；三、依法判令三被告返还给原告房款首付款192，938.00元并支付同期银行贷款利息（自2013年7月29日起至实际给付之日止）。事实和理由：2013年7月12日原告与被告签订了一份《内部认购书》，《内部认购书》约定原告购买被告开发的嘉兴闽江国际小区xx号住宅，建筑面积106.97平方米，原告采取银行按揭的方式付款，原告于2013年7月12日向被告交付了20，000元定金，于2013年7月29日向被告交付了上述房款首付款人民币192，938元，至今被告也未给原告办理贷款，明确表示不能履行《内部认购书》，三被告互相推委。原告提起起诉，要求三被告互相承担连带责任。被告上为房地产公司、佰强房地产咨询公司辩称：同意原告诉讼请求，款项是我单位与嘉兴房地产公司一起收的，我方已经将原告购房款打入嘉兴房地产公司账户，原告购房款应该由嘉兴房地产公司返还。被告嘉兴房地产公司辩称：不同意原告诉讼请求，因为原告没有与我方签订任何协议，我方也没有收到任何款项，原告怎么买的房子我方也不清楚。上为房地产公司和佰强房地产咨询公司没有将原告购房款打入嘉兴房地产公司账户，所以我方没有权利解除原告与上为房地产公司之间的合同，也不应承担返还款项责任。原告说由嘉兴房地产公司于秀美代理被告上为房地产公司、佰强房地产咨询公司签订合同，原告是与上为房地产公司签订房屋买卖合同，并没有与嘉兴房地产公司签订买卖合同，也未与上为房地产公司的合作方嘉兴房地产公司第一分公司签订合同，原告的购房款均交付给了上为房地产公司和佰强房地产咨询公司，原告承认这个购房款未支付给嘉兴房地产公司和嘉兴第一分公司，嘉兴第一分公司与上为房地产公司签订合作协议。被告虽然没有当庭追加主体的权利，法庭应当追加嘉兴房地产公司第一分公司为本案当事人。嘉兴房地产公司第一分公司与上为房地产公司签订的合作协议，我方有第一分公司和上为房地产公司合作的合同，中间有关房屋销售的问题也是他们直接协商、直接解决的，只有嘉兴房地产第一分公司才能在本案中说清案件的事实，既然原告把购房款和定金给付了上为房地产公司，我方没有收到购房款，没有义务给原告退还购房款。原告围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织被告进行了质证：证据一、房地产合作开发协议一份。意在证明三被告是合伙关系，合伙开发卖给原告所购房屋，位于嘉兴闽江国际小区11栋3单元1101室。被告上为房地产公司、佰强房地产咨询公司对证据一真实性及证明问题均无异议。被告嘉兴房地产公司对证据一真实性有异议，该证据上面盖的是嘉兴房地产第一分公司，并不是我公司，故该协议怎么来的我方不清楚。该证据并不能证明是三被告合作开发的闽江国际小区，该协议上盖章部分是嘉兴房地产开发第一分公司和上为房地产公司，并不是原告所说的三被告，被告嘉兴房地产公司并没有同上为房地产公司和佰强房地产咨询公司签订过合作开发协议，故原告主张不成立，嘉兴房地产公司并没有参与其中。证据二、解除合同协议书及附件（一）、（二）各一份，意在证明嘉兴房地产公司与上为房地产公司于2015年5月26日解除的是原告提交的证据一，嘉兴房地产公司与上为房地产公司系合伙关系，该附件二约定第14条房产在乙方（上为房地产）收到此协议的协议款后，由乙方（上为房地产）负责退款，该条可以证明被告上为房地产公司、嘉兴房地产公司明确为不能履行交房义务。被告上为房地产公司、佰强房地产咨询公司对证据二真实性及证明问题均无异议。被告嘉兴房地产公司对证据二真实性有异议，盖章的是嘉兴房地产公司第一分公司，不是本案被告。从该协议中的第5条中的约定的另外17套房产中见附件2在上为房地产公司收到此协议款后由上为房地产公司负责退款，附件2中的具体房子没有明细，无法证实原告的房款已经交到了嘉兴房地产公司或者嘉兴第一分公司。原告在证据二中谈到嘉兴房地产公司与上为房地产公司签订解除协议是错误的，是嘉兴房地产第一分公司与上为房地产公司签订，且该份解除协议并没有实际履行。这29套房屋上为房地产公司已收取了房款，并没有返还给嘉兴房地产公司或嘉兴第一分公司。证据三、黑龙江省佰强房地产经纪公司定金收据、黑龙江省佰强房地产经纪公司房屋首付款收据。意在证明三被告收到了原告购房款192938元，收到了原告购房定金20000元。同时证明三被告是合伙开发房产，售房给原告。被告上为房地产公司、佰强房地产咨询公司对证据三真实性及证明问题均无异议。但该笔钱我方放在嘉兴房地产公司了。被告嘉兴房地产公司对证据三有异议，两个收据收款人是佰强房地产咨询公司，不能证明是嘉兴房地产公司收到的房款，原告主张三被告共同收到该笔钱不属实，不能证明是三被告合伙开发，也不能证明是嘉兴房地产公司将房子售给原告。原告提供的证据恰恰证明了原告主张把购房款给嘉兴房地产公司的错误，原告的主张没有法律依据。证据四、2013年7月12日原告与上为房地产公司签订认购书一份，意在证明该协议约定购房定金20000元，首付款192938元，房屋坐落地点是嘉兴闽江国际小区第11栋3单元801号，建筑面积106.97平方米，原告与被告签订要求解除认购书。该证据与证据三相互印证，证明在2013年7月12日向三被告交20000元定金，首付款192938元，后签订认购书。被告上为房地产公司、佰强房地产咨询公司对证据四真实性及证明问题均无异议。被告嘉兴房地产公司对证据四有异议。定金及首付款均是佰强房地产咨询公司收到的，嘉兴第一分公司及嘉兴房地产公司根本没有收到这些款项。原告要求嘉兴房地产公司承担责任不成立，没有法律依据。证据五、被告黑龙江嘉兴开发有限公司售楼员置业顾问于秀美名片一张。意在证明嘉兴房地产公司工作人员职务行为，代表嘉兴将房子卖给原告。被告上为房地产公司、佰强房地产咨询公司对证据五真实性及证明问题均无异议。被告嘉兴房地产公司对证据五有异议，该证据无法证实名片上的于秀美将原告与被告争议的房产卖给原告，于秀美不能证明是嘉兴房地产公司的工作人员，也不能证明该房屋是于秀美卖给他的，它仅仅是一份名片。证据六、黑龙江上为房地产公司出具的证明一份。证明原告所交的定金及购房首付款共计212938元已由上为房地产公司转给被告嘉兴房地产开发公司。被告上为房地产公司、佰强房地产咨询公司对证据六真实性及证明问题均无异议。被告嘉兴房地产公司对证据六真实性及证明问题均有异议，上为房地产公司是本案被告之一，该证明系单方的行为，无法证明将款给付嘉兴房地产公司。证据七、黑龙江嘉兴房地产开发有限公司及黑龙江嘉兴房地产第一分公司工商档案各一份。证明嘉兴房地产公司的股东之一叫张孝腾（张孝腾也是嘉兴房地产公司的董事），同时张孝腾也兼任第一分公司的负责人，因此张孝腾的行为代表嘉兴房地产公司，系职务行为。被告上为房地产公司、佰强房地产咨询公司对证据七真实性及证明问题均无异议。被告嘉兴房地产公司对证据七该份证据的内容是企业注册信息单，真实性无异议，证明问题有异议，张孝腾是第一分公司的负责人，只能代表第一分公司，不能因为他是嘉兴房地产公司的股东，就能代表嘉兴房地产公司。该证据也不能证明原告把款付给了被告嘉兴房地产公司和嘉兴房地产公司第一分公司，嘉兴房地产第一分公司应该作为本案的主体。被告上为房地产公司、佰强房地产咨询公司针对其辩论意见向法庭提供证据，本院组织原告、嘉兴房地产公司进行了质证：嘉兴房地产公司给上为房地产公司出具欠条一份及上为房地产公司给嘉兴房地产公司汇款凭证16份（金额为3780万）。证明上为房地产公司和嘉兴房地产公司是合作关系。原告对该证据真实性无异议，其中有一张上海浦东发展银行转账支票存根（31002330）收款人为嘉兴房地产公司，还有一张上海浦东发展银行进帐单，时间为2014年3月21日，收款人也是嘉兴房地产公司，账号为×××，该份证据证明本案的被告嘉兴房地产公司与被告上为房地产公司之间有财务往来，可以证明他们之间是合伙关系，同时也证明嘉兴房地产公司与其第一分公司财产混同。被告嘉兴房地产公司对该证据证明的与嘉兴房地产公司有合作关系有异议。凡是出具带有公章签字的，没有一份涉及到本案被告嘉兴房地产公司。从欠据上看盖章是嘉兴房地产公司第一公司，而不是嘉兴房地产公司，从双方解除合同协议上可以看出也是嘉兴房地产公司第一分公司。是否是真伪我无法判定，只能谈盖章不是嘉兴房地产公司。该证据足以证明原告和被告上为房地产公司主张，嘉兴房地产公司参与房屋销售的过程是错误的，该份证据可以推翻原告的主张。从该份证据上看上为房地产公司和原告称嘉兴房地产公司参与了房屋买卖过程而且收取了购房款证据不足。首先从16份票据中看，没有证明哪一笔是本案的购房款，其中有很多都是建筑款，其中只有一笔800万元涉及到嘉兴房地产公司本案被告，而这800万元我方会提供相应的具体明细，但与原告所说的房款交给我公司主张是相违背的，该800万元与本案争议之房没有任何关系，同时交给第一分公司也不全都是购房款，有建筑款，有保证金和一部分投资款。上为房地产公司和原告尽管向法庭提供了诸多的书面证据，但没有一份证据能够证明本案付的这些款项中包括本案原告蔡正博的购房款。16份票据中有2000万元是打到第一分公司账户，这2000万元应该是投资款，800万元打到嘉兴房地产公司，其他款项与嘉兴房地产公司和第一分公司没有任何关系。嘉兴房地产公司针对其答辩意见向法庭提供证据，本院组织原告、被告上为房地产公司、佰强房地产咨询公司进行了质证：证据一、哈尔滨市发展和改革委员会文件哈发改核准（2015）4号。意在证明嘉兴房地产公司开发的嘉兴闽江国际项目，不是嘉兴房地产公司第一分公司以及上为房地产公司开发的，原告起诉嘉兴房地产公司主体不适格。原告对证据一真实性无异议，该证据可以证明原告购买的嘉兴闽江国际小区xx号房屋是被告嘉兴房地产公司开发的，被告具有内部认购书约定的履行合同的义务，现因履行不了交房原告请求返款合法。被告上为房地产公司、佰强房地产咨询公司对证据一真实性及证明问题均无异议。被告嘉兴房地产公司补充：该文件证明对开发地段所建的工程竣工之后，房屋对外的销售权只有被告嘉兴房地产公司，上为房地产公司、佰强房地产咨询公司均无权销售嘉兴房地产公司开发建设的房产，原告购房款、购房定金、所签订的合同均不是被告嘉兴房地产公司出具的，被告嘉兴房地产公司也未收到原告支付的购房定金和购房款。证据二、81套房屋内部认购书及销售回执单。证明上为房地产公司将81套房屋卖出后，我公司把内部认购书收回，为81套房屋办理了新的内部认购书。办理新认购书的前提是上为房地产公司要将81套房款1689万元全部打入嘉兴房地产公司。但是上为房地产公司仅给了800万元，在这81套房屋当中上为房地产公司还欠889万元。这81套房屋不含本案的原告蔡正博，原告蔡正博的购房款没有打给嘉兴房地产公司。原告对证据二真实性无异议，证明问题有异议，从该组证据上看恰恰证明被告上为房地产公司、佰强房地产咨询公司对被告嘉兴房地产公司开发的闽江国际小区，也就是原告主张的所购房屋，嘉兴房地产公司允许上为房地产公司、佰强房地产咨询公司对外销售，其中该组证据中有一个邢桂芬的购房人，出具的购房款收据也是佰强房地产公司出具的，她的内部认购书也是与上为房地产公司签订的，与被告向法庭提供的认购书和收据形式和内容都一样，该组证据恰恰能证实，原告主张嘉兴房地产公司承担连带责任有事实及法律依据。被告上为房地产公司、佰强房地产咨询公司对证据二真实性及证明问题均无异议。本院对上述证据的认证如下：原告提供的证据一至证据四，证据六、七的真实性，本院予以采信。原告提供的证据五不能证明原告主张，本院不予采信。被告上为房地产公司、佰强房地产咨询公司提供的证据真实性，本院予以采信。被告嘉兴房地产公司提供的证据一、证据二真实性，本院予以采信。综合分析上述诉讼主张及提供的证据，本院确认如下事实：2013年3月26日被告上为房地产公司与被告嘉兴房地产公司第一分公司签订房地产开发协议。2013年7月12日原告与被告上为房地产公司签订《内部认购书》，约定认购方为原告，出售方为上为房地产公司。认购单位嘉兴闽江国际小区xx号住宅，建筑面积106.97平方米，总价612938元。付款方式，银行按揭。原告需于签订《内部认购书》时支付定金20000元，2013年7月19日前交付房款总额的30%作为首付款，即212938元（含定金），余款400000元办理银行按揭。认购方与出售方签订《商品房买卖合同》后，本认购书自动失效，未尽事宜以正式《商品房买卖合同》为依据。2013年7月12日原告向佰强房地产咨询公司交纳定金20000元，2013年7月29日，原告向被告佰强房地产咨询公司交纳首付款192938元。2015年2月5日哈尔滨市发展和改革委员会出具{哈发改核准【2015】4号}文件《关于黑龙江嘉兴房地产开发有限公司嘉兴闽江国际项目核准的批复》。2015年5月22日被告嘉兴房地产公司第一分公司给被告上为房地产公司出具欠条，内容为:嘉兴房地产公司第一分公司欠上为房地产公司投资款及收益共计人民币4000万元整，于2015年6月27日之前还清。嘉兴房地产公司第一分公司和上为房地产公司签订的《解除合同协议书》相符合同时使用。2015年5月26日被告嘉兴房地产公司第一分公司（甲方）与被告上为房地产公司（乙方）签订解除合同协议书，约定：1.甲、乙双方协商一致同意解除2013年3月26日双方签订的《房地产合作开发协议》，互不追究违约责任。2.截止2015年4月27日，经甲、乙双方对账甲方同意一次性返还乙方投资款本金合计人民币4000万元。3.甲方承诺在2015年6月27日前给付上述款项（4000万元人民币）。如未付清上述款项从2015年4月27日开始计息，按月息6分计算利息。此协议签订当日起甲方给乙方出据开发的嘉兴闽江国际房屋建筑面积12000平方米的房源作为抵押。甲方还乙方此笔款项时乙方则将房源归还甲方，乙方不得对外承诺、出售、抵押等各种形式处分这些房源。4.经甲、乙双方核对，其中乙方列举出支付工程款由甲方认定共计900万元整，需要各施工方在签订此协议一周之内提供相应的等额发票。如果提供不了，则甲方将在此协议的协议款项4000万中扣除。5.甲乙双方合作开发协议期乙方自行已销售的房产尚有29套未处理，其中12套（见附件1）由甲方负责签订嘉兴闽江国际销售合同，并开具相应收款收据。另外17套房产（见附件2）在乙方收到此协议的协议款后由乙方负责退款，与甲方没有任何关系。签此协议之时房源由甲方收回，甲方可以另行出售。附件2中包含蔡正博购买的房产。2016年8月23日，被告嘉兴房地产公司取得商品房预售许可证。2016年5月3日，被告上为房地产公司出据证明，内容为：蔡正博于2013年7月12日购买嘉兴闽江国际11栋3单元801室，购房款首付金额212938元已由黑龙江上为房地产开发有限公司将首付款全部转到嘉兴房地产开发公司。另查明，被告上为房地产公司给被告嘉兴房地产公司第一分公司付款均发生在2014年9月之前全部系建筑工程款和保证金，无原告购房款。本院认为，嘉兴闽江国际项目由嘉兴房地产公司开发。被告上为房地产公司与被告嘉兴房地产第一分公司是合作开发关系。原告与被告上为房地产公司签订的《内部认购书》合法有效，原告的定金及首付款由佰强房地产咨询公司收取。被告上为房地产公司与被告佰强房地产咨询公司是委托关系。被告嘉兴房地产公司第一分公司与被告上为房地产公司合作开发协议不再履行且已解除,协议约定原告等17套房产由被告上为房地产公司负责退款。原告买卖房屋合同不能订立，原告请求解除《内部认购书》本院应予支持。被告上为房地产公司违约，原告要求被告上为房地产公司返还双倍定金，返还房款及相应利息，本院应予支持。被告上为房地产公司是与原告签订《内部认购书》的相对方，原告与被告嘉兴房地产公司无房屋买卖合同关系，被告上为房地产公司给付被告嘉兴房地产第一分公司的是建筑工程款和保证金。被告上为房地产公司不能证明将原告购房款给付被告嘉兴房地产公司，原告主张被告嘉兴房地产公司承担连带责任并返还购房款及利息，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第一百一十五条，第四条之规定，判决如下：一、解除原告蔡正博与被告黑龙江上为房地产开发有限公司《内部认购书》。二、被告黑龙江上为房地产开发有限公司于本判决生效10日内给付原告蔡正博双倍定金40000元。三、被告黑龙江上为房地产开发有限公司于本判决生效10日内给付原告蔡正博购房首付款192938元及利息（自2013年7月29日至给付之日按中国人民银行同期贷款利率计算）。四、驳回原告其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4794元，由被告上为房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  姜云昭人民陪审员  杨桂榕人民陪审员  马 娜二〇一六年十月二十五日书 记 员  刘秋宏