陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民终6770号上诉人（原审原告）冯钢委托代理人强必升，陕西德尊律师事务所律师。委托代理人解辉，陕西合恒律师事务所律师。上诉人（原审被告）西安国中星城置业有限公司法定代表人陈超，该公司执行董事。委托代理人张贺才，陕西博硕律师事务所律师。委托代理人贺佳玥，陕西博硕律师事务所律师。上诉人冯钢与上诉人西安国中星城置业有限公司（以下简称国中星城公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服西安市长安区人民法院（2015）长安民初字第06628号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人冯钢之委托代理人强必升与解辉、上诉人国中星城公司之委托代理人张贺才与贺佳玥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，冯钢与国中星城公司签订《商品房买卖合同》，购买国中星城公司位于西安市高新区新型工业园信息大道1号林隐天下第48幢2单元3层20329号商业用房一套，价款为813694元，付款方式为2013年12月2日前支付总房款的50%作为首付款，剩余房款通过银行按揭支付。合同第八条约定，“出卖人（即国中星城公司，下述相同）应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（即冯钢，下述相同）使用：1.该商品房经验收合格……”合同第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。合同第十一条约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，出卖人视同买受人自动接受交房，承担合同约定交房之日起与此有关的一切费用及责任。”合同附件八第九条第3款约定,“买受人应在出卖人书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续并履行领受房屋的义务；如因买受人因任何原因未收到出卖人的交房通知，则买受人有义务按本合同约定的交付期限前往该商品房所在地办理房屋交接手续，否则视为买受人逾期收房,由买受人承担相关责任。”第4款约定，“买受人在办理商品房交付手续过程中，若该商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修、装饰、设备标准问题，出卖人应按《住宅质量保证书》中的规定承担保修义务，买受人在此确认，仍然应按时办理该商品房交接手续；买受人不能以此为由拒绝接收该商品房，出卖人无须向买受人支付补偿或赔偿。买受人如因上述问题拒绝办理交接、入住手续，视为买受人逾期收房，由买受人承担相关责任。”第6款约定，双方确认，如出卖人逾期交房，除非双方另行协商达成一致的本合同继续履行；但出卖人应自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日前一日止、按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。附件十一第十八条约定，“买受人的有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准，双方保证其留给对方的通讯联系地址、电话和传真均真实有效。双方确认，所有通知均应采用书面形式，即传真、邮寄信件、专递信件或手递材料。”该合同上未载明签署时间。合同签订后，冯钢已付清全部房款。2015年5月28日，由建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位对林隐天下2号地块48-52号楼及地下商业、地下车库进行综合验收，结论为合格，上述单位均在建设工程竣工验收报告上签章确认。2015年5月30日，国中星城公司按冯钢预留的地址西安市新城区自立路71号向冯钢寄出商铺交付确认通知函，又于2015年8月21日，向冯钢邮寄《敦请收房通知书》，通知冯钢于2015年8月31日前至林隐天下9号楼办理收房手续。冯钢称其收到了通知，但因公共区域的装饰装修未完成，故其没有在交房验收单上签字，也没有收房。庭审中一审法院要求冯钢、国中星城公司双方就实际收房时间进行核实，但双方均未向法院回复相关情况，本案审理过程中，因冯钢、国中星城公司分歧较大，本案调解未果。冯钢于2015年12月诉至一审法院称，自己于2014年1月18日与国中星城公司签订《商品房买卖合同》，约定冯钢购买国中星城公司的房屋一套，合同约定国中星城公司应于2015年5月31日前，将符合合同约定的商品房交付冯钢使用。但时至今日该商品房因各种问题无法交房。国中星城公司的行为已构成违约，故诉至法院，请求国中星城公司支付逾期交房违约金29781.2元并承担本案诉讼费用。国中星城公司辩称，2015年5月30日，国中星城公司向冯钢发出了《商铺交付确认通知函》，但冯钢拒绝接受房屋，后国中星城公司又于2015年8月21日发出《敦请收房通知书》，再次要求其接收房屋，故房屋逾期交付是冯钢自身原因造成的，国中星城公司不承担违约责任；另外冯钢计算违约金数额错误，请求法院驳回冯钢的诉讼请求。一审法院经审理认为，冯钢、国中星城公司所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应对冯钢、国中星城公司双方均具有约束力。冯钢已按照合同的约定履行了交付房款的义务，国中星城公司应按照合同约定的时间向冯钢交付经验收合格并符合合同约定的商品房。国中星城公司于2015年8月21日向冯钢邮寄敦请收房通知书，冯钢亦收到该通知，证明国中星城公司已向冯钢履行了通知义务，冯钢应在国中星城公司书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续并履行领受房屋的义务。冯钢称因公共区域的精装修未完成，未达到交房条件，故无法按期收房之主张，因该房屋已于2015年5月28日经竣工验收合格，符合交房条件，又根据双方补充协议的约定，出现装修、装饰、设备标准问题，应属于保修责任范围，冯钢不能据此拒绝收房，故冯钢最晚应于2015年8月31日履行收房义务，由于国中星城公司第一次邮寄商铺交付确认通知函后双方并未实际验收房屋，故至敦请收房通知书确定的最后期限，国中星城公司逾期交房共计91天，应按照合同约定承担违约责任。至于违约金的计算，冯钢主张按照补充协议的约定计算，国中星城公司辩称应按照合同正文的约定计算，根据双方的约定，补充协议的约定与合同正文的约定不一致的，以补充协议的约定为准，故国中星城公司应自2015年6月1日起至2015年8月31日止、按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。为维护社会稳定，保护公民、法人的合法民事权益，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：被告西安国中星城置业有限公司于判决生效后十日内支付原告冯钢违约金14809.23元。如未按照本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费544元，冯钢已预交，由冯钢负担244元，由国中星城公司负担300元，并连同判决之款一并付给冯钢。宣判后，冯钢、国中星城公司不服，均向本院提起上诉。冯钢上诉称，1、一审法院查明事实不清。国中星城公司两次通知冯钢部分业主收房，当时均不具备收房条件。2、一审法院适用法律错误。国中星城公司提交的证据并不能证明房屋具备交房条件。一审法院认为房屋公共区域装修未完成不影响交付，明显法律适用错误。故请求二审法院：1、撤销一审判决，支持其一审的诉讼请求。2、本案诉讼费由国中星城公司承担。国中星城公司辩称，1、是否具备交房条件，不能以冯钢的主观判断为依据，而应以《商品房买卖合同》的约定为准。冯钢以其主观判断以及单方制作的视频录像证明房屋不符合交付条件，没有事实和法律依据。2、冯钢称“国中星城公司提交的证据并不能证明房屋具备收房条件”，该诉称没有事实和法律依据。国中星城公司提供竣工验收报告经过举证质证，且该报告上有建设、监理、勘察、设计、施工单位的公章及签字，该报告能够证明房屋具备交付条件的时间。3、冯钢称“一审法院认定房屋公共区域装修未完成不影响交付，明显法律适用错误”，该诉称没有事实和法律依据。国中星城公司上诉称，国中星城公司已经履行了通知义务，双方未实际验收房屋是冯钢的原因造成的。在《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间前，国中星城公司已经向冯钢履行了通知义务，冯钢在接到通知后未在规定的交接时间办理领受房屋的义务，应视为冯钢逾期收房。一审法院以第二次通知收房的时间为交房时间，从而认定国中星城公司逾期交房91天，认定事实明显错误，应以第一次的通知为准，国中星城公司不应承担违约责任。故请求二审法院：1、撤销一审判决，改判为驳回冯钢诉讼请求。2、一、二审案件诉讼费用由冯钢承担。冯钢辩称，国中星城公司虽然通知冯钢收房，但是通知时涉案房屋不符交房条件的，所以当时无法收房。国中星城公司的房屋何时符合交房条件冯钢无法得知，因为之后国中星城公司再未通知过冯钢收房，因此之后未收房的责任应由国中星城公司承担。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。二审审理中，冯钢提交如下新证据：1、脚手架照片复印件，证明公摊面积部分2015年11月12日脚手架林立正在施工，不符合交房条件。2、电梯照片复印件，证明公摊面积电梯没有安装完成，不符合交房条件。3、建筑物照片复印件，证明公摊面积部分建筑物随意堆放，不符合交房条件。4、中建五局第三公司官方网站截图，证明本案房屋阳光城商业楼在2015年10月才通过西安市消防总队消防验收。国中星城公司质证意见如下：1、对前3组照片的真实性不认可，证明目的也不认可，不能证明照片内容系涉案房屋现场。2、对第4组证据的真实性不认可，因为网页作为证据使用，需要进行公证才具有法律效力，故对该证据的真实性、证明目的均不认可。国中星城公司未提供新的证据。本院经审理认为，冯钢与国中星城公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方当事人均应按照合同约定享有权利、承担义务。本案中，冯钢与国中星城公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定，“出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……”2015年5月28日，涉案商铺经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位五方竣工验收合格，自此时起涉案商铺应已具备合同约定的交房条件。另，双方补充协议中约定，出现装修、装饰、设备标准问题，应属于保修责任范围。故冯钢关于国中星城公司通知其收房时涉案商铺公共区域装修未完成不具备交房条件的上诉主张，缺乏事实依据，本院不予支持。关于逾期交房违约金一节，虽然国中星城公司于2015年5月30日、2015年8月21日两次向冯钢发出收房通知，但是国中星城公司并未提交证据证明冯钢于何时收到第一次的交付通知，结合涉案商铺整体业主收房情况，一审法院以第二次收房通知书确定的最后期限计算逾期交房期限，即自2015年6月1日起至2015年8月31日止逾期交房91天，并无不妥。国中星城公司关于其公司并未逾期交房的上诉理由，本院不予采信。综上，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费344元，由西安国中星城置业有限公司负担170元，冯钢负担174元。本判决为终审判决。审 判 长  王吉利代理审判员  任 蕾代理审判员  姬 钊二〇一六年十月二十一日书 记 员  周媛媛