广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1971民初12628号原告（反诉被告）李安海，男，1989年6月21日出生，汉族，住江西省赣州市石城县，委托代理人苏崎，广东百勤律师事务所律师。被告（反诉原告）洪顺程，男，1964年11月6日出生，汉族，住湖南省祁东县，被告（反诉原告）周新华，女，1970年1月2日出生，汉族，住湖南省宁乡县，第三人（反诉第三人）东莞中原物业顾问有限公司，住所地：广东省东莞市南城区胜和路胜和广场C座9楼A、B、C。法定代表人李耀智，董事长。委托代理人张春宁，女，1987年6月11日出生，汉族，住广东省东莞市万江区，委托代理人张爱红，女，1984年1月17日出生，汉族，住湖北省洪湖市，原告（反诉被告，以下简称原告）李安海诉被告（反诉原告，以下简称被告）洪顺程、周新华、第三人（反诉第三人，以下简称第三人）东莞中原物业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周汝丽适用简易程序，于2016年8月8日公开开庭进行审理，原告的委托代理人苏崎，被告洪顺程、周新华，第三人的委托代理人张春宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，两被告为夫妻关系。2016年1月15日，原告在第三人的促成下与两被告就买卖东莞市东城区中信东泰阳光假日27座403号房（以下简称案涉房屋）签订了《房屋买卖合同》。合同签订后，被告一直未按约定配合原告到房管部门办理过户交易手续，构成违约。原告有权解除合同并要求被告支付转让成交价20%的违约金。据此，原告特诉至法院，请求法院判令：一、解除原、被告与第三人于2016年1月15日签订的《房屋买卖合同》（NO:0000963）；二、被告一次性返还原告已支付的定金楼款50000元；三、被告一次性支付原告违约金325600元；四、被告承担本案所有诉讼费用。被告辩称，一、被告同意原告提出的解除2016年1月15日签订的《房屋买卖合同》的主张。二、原告在向银行递交按揭贷款所需相关资料时，未遵守合同约定时间，超过合同约定6日，已属违约。三、2016年3月18日第三人打电话告知被告贷款已经批了下来，让被告须在合同约定时间（3日）内去房管所办理过户手续。后被告得知银行内部系统是在2016年3月24日才审批同意了原告的银行贷款，证明原告与第三人是欺骗行为，因此被告要求解除合同。被告至今尚未收到银行出具的贷款承诺书，不存在违约。四、根据公平和平等原则，违约方应承担案涉合同第10条、第11条所规定的违约责任。五、第三人应退回保管的被告房产证1本、购房发票1份、契税发票1份及其他发票和票据10份。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。第三人辩称，对原告诉请一有异议。请求法院判令解除原、被告之间的房屋买卖合同关系，不解除原、被告与第三人的居间合同关系。对其他诉请无异议。被告反诉称，（事实理由与本诉答辩意见中的第二、三、四点意见一致，此略）。请求判令：一、被告依合同约定没收原告支付的定金50000元；二、原告及第三人支付本案诉讼费用；三、第三人返还保管的两被告的房产证1本、购房发票1份、契税发票1份及其他发票和票据10份。原告辩称，一、被告同意解除案涉合同，可知被告存在恶意违约行为。二、因被告恶意违约，其无权要求没收原告已支付的定金50000元。三、如最终法院判决案涉合同解除，对被告要求第三人返还相关证件的请求没有异议。第三人辩称，对反诉请求一无异议、但对反诉请求二、三有异议。原、被告约定，双方对房屋买卖交易的佣金承担连带责任。根据合同约定，佣金应当于签约当日给付，但至今双方均未支付佣金。为保障第三人的佣金诉求，第三人有权留置被告的房产证、购房发票等文件材料，也正因如此，第三人无需承担本案的诉讼费用。经审理查明，两被告为夫妻关系，案涉房屋登记在被告洪顺程名下。2016年1月15日，原、被告与第三人签订《房屋买卖合同》，约定：原告向被告购买案涉房屋，转让价为1628000元，合同签订之日起3日内支付定金50000元；原告选择银行按揭贷款的，原、被告须在银行出具贷款承诺函之日起3日内前往房管局办理过户手续；买方或卖方未按照合同约定的期限履行义务超过5日的，另一方有权解除合同并要求违约方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收定金（买方违约的情形）、双倍返还定金（卖方违约的情形）；等等。2016年1月15日，第三人收取被告如下证件及票据原件：1、房地产权证粤（莞）房地证字第C6687406号；2、购房发票00015849；3、一手契税票0995388；4、通用票据CA03379958、AB36524637、AB36524638；5、通用完税证00260070；6、拍卖手续费发票00247356、00247357、00247358；7、其他00247359、00247360、00247361。2016年1月18日，原告支付被告购房定金50000元。2016年4月8日，原告向被告送达函告书，称银行已于2016年3月23日出具贷款同意书，需被告配合原告及第三人前往房管所办理相关法律文件及手续，但被告经多次催告均拒绝履行，要求被告于2016年4月11日8:30与原告前往东莞市东城房管所签署相关法律文件并办理相关手续，逾期视为被告放弃履行合同约定的义务，原告将追究被告合同约定的违约责任。第三人亦向被告送达了内容相同的函告书。2016年3月18日，广发银行批准原告二手住房按揭贷款（贷款金额1207000元，贷款利率按基准利率，支付对象为洪顺程）。2016年3月24日，广发银行批准原告二手住房按揭贷款（贷款金额1207000元，贷款利率按基准利率下浮10%，支付对象为洪顺程）。原告及第三人主张，因无纸化办公模式，广发银行上述贷款审批没有作出书面文件。2016年3月18日，第三人短信通知被告称原告的贷款申请已批，并附同意贷款书截图，希望约时间办理过户。被告称，其曾于2016年3月18日至24日期间前往银行了解同意贷款书的情况下，银行称未审批下来，4月份被告又到银行了解，银行称内部系统已同意放贷，但没有出具同意贷款书，被告至今也没有收到同意贷款书。原告于2016年1月26日前往银行办理贷款申请手续。原告及第三人称，当时被告是谅解原告迟延办理贷款手续并配合办理了贷款手续。被告确认其当时配合办理了贷款手续。2016年6月5日，被告向原告及第三人发出《解除合同函告书》，称签订合同当时原告及第三人承诺1个月内能付清房款（含银行按揭贷款），但合同约定原告须于2016年1月20日前递交按揭申请，实际迟至2016年1月28日才到银行办理，且被告至今未收到首期款，原告已严重违约，被告已电话通知解除合同。原告委托东莞市德尚土地房地产评估有限公司对案涉房屋在2016年5月22日的市场价格进行评估，评估意见为1960700元，因此支出评估费5900元。庭审中，原告主张被告违约，具体情形为：被告在原告办理出同意贷款书后经多次催促不予配合办理过户手续，导致合同无法履行，并单方提出解除合同。被告主张原告违约，具体情形为：原告比合同约定的申请贷款期限迟延了6天，原告欺骗被告称已经取得了同意贷款书要求被告办理过户。另，本院于2016年9月1日作出（2016）粤1971民初12628号民事裁定书，裁定：一、驳回原告李安海要求解除原告李安海、被告洪顺程、周新华及第三人东莞中原物业顾问有限公司签订的《房屋买卖合同》中关于居间关系的合同条款的起诉；二、驳回反诉原告洪顺程、周新华要求反诉第三人东莞中原物业顾问有限公司返还房产证1本、购房发票1份、契税发票1份及其他发票和票据10份的起诉。该民事裁定书已经生效。以上事实，有原告提供的《房屋买卖合同》、房地产权证、房产登记信息查询结果、结婚证、刷卡凭条、收款收据、函告书、EMS国内标准快递单查询结果、《关于李安海1207000元人民币二手住房按揭贷款的批复》截图、解除合同函告书、评估报告书及发票，被告提供的收件收据、短信截图，广发银行股份有限公司东莞分行出具的《回复函》以及本院的庭审笔录、（2016）粤1971民初12628号民事裁定书等在卷证实。本院认为，原、被告成立房屋买卖合同关系。原告诉请解除与被告及第三人于2016年1月15日签订的《房屋买卖合同》，被告以答辩状形式同意解除与原告之间的房屋买卖合同关系，因此，本院确认原、被告于2016年1月15日签订的《房屋买卖合同》中关于房屋买卖的合同条款已解除。原、被告的争议焦点在于谁违约。关于原告有无违约。虽原告逾期申请银行贷款，但被告依然配合原告办理银行贷款手续，视为选择继续履行合同，因此，被告无权以原告逾期申请银行贷款为由要求解除合同并主张没收定金。虽被告至今未收到银行同意贷款书，但原告提供的证据可以证实，原告已经完成申请并通过了银行的贷款审批，银行尚未出具书面的同意贷款书不应归责于原告，因此，被告主张原告不能出具银行同意贷款书构成违约，本院不予支持。关于被告有无违约。按照合同约定，被告须在银行出具同意贷款书后3个工作日内配合原告办理过户手续，但银行至今尚未出具书面的同意贷款书，原告要求被告配合办理过户手续，被告可合理拒绝，不构成违约。至于被告单方主张解除合同，若被告无权解除则原告有权要求被告继续履行合同，不发生合同解除的效果，原告主张被告单方主张解除合同构成违约，本院不予采纳。上述已确认原、被告于2016年1月15日签订的《房屋买卖合同》中关于房屋买卖的合同条款已解除，原告诉请被告返还定金50000元，有法律依据，本院予以支持。原告主张被告违约要求被告支付违约金325600元，本院不予支持。被告主张原告违约要求没收原告支付的定金50000元，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告李安海与被告洪顺程、周新华之间签订的《房屋买卖合同》中关于房屋买卖的合同条款已经解除；二、被告洪顺程、周新华应在本判决发生法律效力之日起三日内返还原告李安海定金50000元；三、驳回原告李安海的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告洪顺程、周新华的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3467元、保全费525元（原告李安海均已预交），由原告李安海负担3460.58元，被告洪顺程、周新华负担531.42元；本案反诉受理费2398元（反诉原告洪顺程、周新华已预交），由反诉原告洪顺程、周新华负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  周汝丽二〇一六年十月二十三日书记员  叶晓阳何燕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。