河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0191民初13490号原告刘德新，女，1969年1月27日出生，汉族，住河南省方城县。委托代理人周金伟，男，1991年3月16日出生，汉族，住河南省方城县。系原告外甥，特别授权。被告王宁，女，1992年9月12日出生，汉族，住河南省固始县。原告刘德新诉被告王宁房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告本人及其委托代理人周金伟到庭参加诉讼，被告王宁本人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2016年7月25日转接了位于农业东路112号7号楼一层附3户的七里湘菜馆（老店），建筑面积为76.37平方米，月租金8333元人民币，租期到2016年12月16日止，于商铺转让当天原告支付被告王宁房租50000元整。2016年7月26日，原告开始装修，在2016年7月27日装修期间被房东康甜告知与被告王宁所签署的转让合同是无效合同，要求被告停止装修，理由有：1、房东康甜与七里湘菜馆签订的原合同中注明有，在七里湘菜馆租赁期间，被告王宁可以转租该商铺，但必须提前45日通知房东康甜并征得房东康甜书面同意，而被告王宁未征得房东康甜书面同意将该房转租，属欺骗行为。2、原合同注明被告王宁承租商铺的用途仅限于双方约定的经营范围即餐饮，被告王宁在租赁期间未经房东康甜同意不得擅自改变经营类型，被告王宁并未告知原告此商铺只能做餐饮，属于欺骗行为。3、被告王宁在经营期间厨房失火，已被郑州市郑东新区消防大队备案，被告王宁签署转让合同时并未向原告告知此情况，属于欺骗行为。上述隐瞒和欺骗行为对原告刘德新造成物质上和精神上的损失，原被告双方协商无果，特诉至本院，请求依法判令：1、原、被告店面转让协议无效，被告王宁退还原告房租50000元；2、被告王宁赔偿原告装修费用4000元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，原被告签订的转让合同是有效的，被告拒绝赔偿原告50000元租金和4000元装修费用。理由如下：1、被告与房东康甜签订的合同与原告无关，被告转租店铺前口头上与房东说过转让店铺，不属于欺骗行为。2、店内失火的事情已多次告知原告，被告不存在隐瞒行为。3、原告自转接店铺到现在并没有和原告协商过此事，被告系在不知情的情况下收到法院传票，这一系列后果都是原告方一手造成的，原告的损失应由其自身承担，且原告装修期间停工是物业不给其供电，并非房东不让其装修。4、关于被告和房东签订的合同，被告在转让店铺前已提前口头告知房东转让事宜，被告认为此与本案无关。在原被告签订合同时，被告也同时将与房东的签订的租赁合同（复印件）交付给了原告，被告并不存在欺骗原告的行为。5、关于房屋只能做餐饮，刚开始与原告谈的时候，询问过原告做哪方面业务，原告说做小吃，被告让其向物业询问是否可以做小吃，20分钟后原告从物业出来，说物业同意，被告方才接受原告交付的2000元定金。后向店铺周围邻居了解得知，原告想在此做川菜馆，因为店铺比较接近居民楼，做油烟比较大的餐馆周围居民意见比较大，被告认为是因为此原因物业才不给其供电。原被告有从头到尾的中间知情人，所谓的隐瞒失火事实，系原告编造。原告为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：1、商铺租赁合同一份，被告方提供给原告的。2、店面转让协议，证明原被告双方存在转让合同；3、装修收条一份，证明原告装修该店面花费4000元整。被告质证称，真实性均无异议，转让协议中提到的5万元租金被告确实收到了，被告认为转让合同有效，且不存在欺骗行为，故不应该退还租金，另对装修情况不了解。经本院审查，原告提交的证据客观真实，与本案具有关联性，本院均予以采信。被告为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：原告二次转让在网上发布的租赁信息截图5页，证明被告方不存在欺骗行为，原告在起诉后又发布信息转让该房屋，证明转让协议是有效的。原告质证称，该信息是真实的，但是是原告方在起诉前发布于网上的。经本院审查认为，被告提交的证据客观真实，与本案具有关联性，本院均予以采信。本院根据当事人的陈述、举证，及庭审情况，查明事实如下：2014年11月12日，康甜与被告王宁签订《商铺租赁合同》一份，约定康甜将位于郑东新区农业东路112号7号楼一层附3户商铺租赁给被告使用，租期一年，自2014年12月16日至2015年12月15日，交铺日期为2014年11月12日。合同约定：承租商铺用途仅限于双方约定的经营范围，即餐饮，被告王宁在租赁期内未经房东康甜书面同意不得擅自改变经营类型。另租赁期间，被告王宁可以转租该商铺，但必须提前45日通知房东并征得房东书面同意。2016年7月25日，被告王宁与原告刘德新签订《店面转让协议范本》一份，将上述商铺转租给原告刘德新，剩余租期半年，至2016年12月16日止，押金2000元，月租金为8333元，剩余半年租金50000元，由原告支付给被告。上述《店铺转让协议范本》签订后，次日，原告开始装修商铺。原告装修上述商铺花费4000元整，有河南伟航装饰工程有限公司收条为据。庭审询问时，本院询问被告是如何告知房东，房东是否出具书面同意意见，被告称转让前给房东打过电话，房东电话告知可以转让，但房东没有出面；原告对此不予认可，称房东电话告诉原告不能转让该店面。本院认为：当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的的，对方当事人可以解除合同。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，经查，原被告签订的《店面转让协议范本》系由被告对其承租房东康甜的商铺转租而来，该合同有原、被告双方当事人的签字，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对原、被告双方均具有约束力，双方均应按照约定和有关法律规定履行各自的义务。被告王宁将其承租商铺转租给原告，依法负有保证其有合法转租权的义务，根据被告与房东签订的合同可以看出，被告王宁若要转租，须提前45天通知房东并征得房东的书面同意，对此被告负有举证责任。被告王宁在未征得原房东书面同意情况下，将案涉商铺转租给原告，现原告无法正常与房东之间履行租赁协议，故被告存在违约行为，对此本院予以认定。另，原告在签订《商铺转让协议范本》前，未核实被告是否享有转租权，协议签订后，未确定获得房东的同意前即开始装修房子，故原告也具有一定过错，依法应承担相应的民事责任。考虑到本案的合同性质、原被告双方过错、对原告造成的损失等因素，对原告要求被告王宁退还房租50000元的诉请，本院酌情予以部分支持40000元。关于原告主张被告赔偿原告装修费4000元的诉请，原告在没有得到房东同意转租的情况下即开始装修，对此扩大的损失应自行承担，故对原告该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王宁于本判决生效之日起十日内退还原告刘德新租赁费40000元；二、驳回原告刘德新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由被告王宁负担800元，由原告负担350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长  李建涛审判员  刘红丽审判员  崔 敏二〇一六年十月三十日书记员  蔡 佳