广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤5381民初1541号原告黎东才，男，1977年9月29日出生，罗定市人，汉族，住罗定市。委托代理人沈小杰，男，1975年9月15日出生，汉族，住罗定市。被告罗定市龙宇置业发展有限公司，住所地：罗定市迎宾路国道324线旁（即罗定市农村信用合作联社大厦旁边）。法定代表人陈灿光。原告黎东才诉被告罗定市龙宇置业发展有限公司（以下简称龙宇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月19日受理后，依法由审判员陈建光独任审判，于2016年10月14日公开开庭进行审理。原告委托代理人沈小杰到庭参加了诉讼，被告经传票传唤不到庭参加诉讼。本案现审理终结。原告诉称，2013年10月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于罗定市X商住小区X号楼XX号房。原告按合同约定付清房价款319916元，并支付房屋契税款4798.74元、办证费2700元、律师见证费300元，敦促被告按合同约定办理房屋所有权证。原告递交资料及费用后，被告至今仍未办好房地产权属证书，其行为已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。依照合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2013年10月25日，被告向原告发出《收楼通知书》，要求原告在2013年11月1日至同年11月15日期间收楼。但被告至今以种种原因未为原告办理房屋所有权证。原告多次要求被告办理，均未果。双方签订《商品房买卖合同》后，原告交付购房款、被告交付房屋，购房合同即成立，被告应在合同订立之日起360日内按约定办理房屋所有权证。根据城市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例、审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释等规定，被告应当在30天内办理房屋产权证并支付违约金。为维护原告合法权益，现向法院起诉，请求判令：1、被告30天内为原告办理房屋所有权证；2、被告向原告支付逾期办理房屋所有权证违约金3199.16元；3、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更其诉讼请求为：1、被告30天内将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2、被告在30天内代原告办理房地产权证。3、被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金3199.16元。4、被告承担本案诉讼费用。被告辩称，1、原告未取得房屋权属证书的责任不在我公司，我公司不存在违约行为，依法律依合同均不承担违约责任。《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。《城市房屋权属登记管理办法》和《城市商品房预售管理办法》也对此作了相同的规定。以上法律法规均相应规定房屋权属登记由权利人（商品房买受人）提出申请。因此，原告作为商品房购买人才是申领土地所有权变更和房屋所有权登记的法定义务人。2、我公司是办理房屋所有权证的代理人，但双方并没有明确约定代办产权证书的期限，所以，我公司虽然负有代为申请办理产权证的义务，但该项义务不是法定义务而是约定义务，即基于双方委托代理关系设定的义务，且因双方没有约定办理期限也就不存在逾期不履行办证义务的行为，因此我公司依法不承担违约责任。3、我公司已经将需由我公司提供的资料报产权登记机关备案，在合同中对备案的期限虽作原则性的约定，但对于逾期报备是否应当支付违约金方面，合同并无约定。4、合同约定：如因我公司的责任中令原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，我公司按房价款1%向原告支付违约金。显现双方约定的违约金是固定的，为一次性债权，我公司在2013年11月已经向原告通知交付涉案房屋，原告即使单方认为其没有取得产权证书是我公司责任，根据《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……”的规定，原告在收楼后第90天（2014年2月13日）即可向我公司主张其认为的“违约责任”，到2016年2月13日所谓索取违约金的诉讼时效已经届满，原告现在才起诉要求支付违约金，又没有证据证实诉讼时效发生中止、中断的情形，故原告第二个诉讼请求已经超过法律规定的两年的诉讼时效，其一次性债权已经不受法律保护，依法应予驳回。以上意见，恳请法院予以采纳，并敬请各业主理解。经审理查明：被告龙宇公司是位于罗定市XX商住小区的房地产开发商。2012年10月9日，原告作为买受人（乙方）与被告作为出卖人（甲方），双方签订《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为XX商住小区第X号楼X层XX号房，用途为住宅。第四条约定该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额319916元。第六条约定买受人应于2012年10月9日前交付首期房款64916元，买受人应于2013年8月12日前交付余款255000元。第八条约定出卖人应当在2013年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3、买受人须交清所有款项，办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房地产权证。买受人领取房地产权证时，必须持本人有效证件到出卖人公司办理手续。合同签订后，原告于当日向被告支付办证费2700元、物业维修基金2789元、律师见证费300元，并按约定支付全部购房款。2014年2月10日，原告办理收楼手续。原告认为，被告存在逾期办理房屋权属证书的违约行为，遂诉至本院，要求处理。以上事实，有原告提供的购房合同、身份证、购房发票、办证临时收据、物业维修基金、律师见证费收据、银行放贷到账收据，被告提供的营业执照、契税完税凭证、物业维修基金收据、交楼验收表、交楼确认书等证据以及本院的庭审笔录等证实。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的禁止性规定，商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点：1、被告是否存在逾期办理涉案商品房权属证书的违约行为？2、原告起诉是否超过法律规定的诉讼时效？对于第1个争议焦点即被告是否存在逾期办理涉案商品房权属证书的违约行为的问题。本案中，被告于2012年10月9日已收取原告支付的办证费2700元、物业维修基金2789元、律师见证费300元，以该行为表示接受原告要求其代为申办房地产权证的委托，但其并未为原告缴交办证的相关费用，故双方的委托关系没有因此解除。被告没有证据证实其按合同约定在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，造成原告未能在规定的期限内取得房地产权属证书，其行为已构成违约，导致原告至今未能办理权属证书的责任在于被告，本院予以认定。对于第2个争议焦点，即原告起诉是否超过法律规定的诉讼时效问题。合同约定被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，否则应支付违约金给原告。原告于2014年2月10日办理收楼手续，被告应在2015年2月4日前向产权登记机关递交相关材料。民法通则第137条规定诉讼时效期间从知道或者应当知道被侵害时起计算，故本案诉讼时效期间为二年，应从2015年2月5日起算，原告于2016年7月19日诉至本院，没有超过诉讼时效。被告提出诉讼时效的抗辩，理由不成立，本院不予采纳。被告2013年10月25日通知原告收楼，已超过双方在合同中约定的交楼期限，根据《商品房买卖合同》第十五条约定，原告要求被告协助办理房屋所有权证以及要求支付违约金3199.16元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告经传票传唤无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告罗定市龙宇置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起60日内将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理罗定市XX小区第X号楼X层XX号的房屋所有权证。二、被告罗定市龙宇置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金3199.16元给原告黎东才。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  陈建光二〇一六年十月十七日书记员  陈小跃