上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初13442号原告：戴俊樑。原告：戴立民。原告：方志虹。三原告共同委托诉讼代理人：谭凯，上海君澜律师事务所律师。被告：薛玮。委托诉讼代理人：顾君，上海景昊律师事务所律师。原告戴俊樑、戴立民、方志虹诉被告薛玮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年9月14日公开开庭进行了审理。原告戴俊樑、戴立民、方志虹及三原告共同委托诉讼代理人谭凯、被告薛玮的委托诉讼代理人顾君均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告戴俊樑、戴立民、方志虹向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告首付款人民币(以下币种同)260,000元；2、判令被告双倍返还原告定金700,000元；3、判令被告支付原告房屋上涨差价损失300,000元。诉讼过程中，原告增加诉讼请求为：解除原、被告签订的房屋买卖合同；变更诉讼请求3为：判令被告支付原告房屋上涨差价损失884,000元。事实和理由：原、被告于2016年3月7日签订房屋买卖合同，购买坐落于上海市奉贤区吴塘路XXX弄XXX号XXX室房产，原告支付定金350,000元，首付款260,000元。2016年7月16日，被告单方告知不予出售房产，原告经查询得知，被告的房屋于2016年7月14日已经被法院查封，无法履行合同，故涉讼。被告薛玮辩称，对原告所述事实无异议，原、被告经协商已经于2016年7月18日解除合同，且达成一致合意，被告支付原告820,000元。本案诉争合同无效，诉争房屋中有被告父母出资，被告在未经父母同意情况下出卖房屋，合同无效，且合同定金仅收到20,000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于链家网挂牌信息，本院难以采信。基于上述认定的证据，本院确认如下法律事实：2016年3月7日，原、被告签订《房屋买卖合同》约定，原告购买被告坐落于上海市奉贤区吴塘路XXX弄XXX号XXX室房屋，价格为2,016,000元。签订合同时，原告支付定金350,000元。若支付定金后，由于被告原因，不能出售或违约的，则双倍定金赔付给原告。付款方式：2016年7月15日之前付首付260,000元，2016年7月15日之前申请贷款1,400,000元，2016年9月15日之前支付尾款26,000元。2016年3月7日，被告出具收条，言明收到原告现金20,000元(购房定金)余款330,000元以银行卡收悉信息为准。3月8日，原告转账被告330,000元。2016年7月17日，原告再次转账支付被告260,000元。后原被告双方确认诉争房屋被银川法院查封。2016年7月16日，原、被告及中介就诉争房屋买卖进行协商，被告表示无法出卖房屋，并同意赔偿原告一点钱款。18日，原、被告及中介进行协商，原告戴俊樑谈及最晚8月2日，被告需要给付820,000元。7月25日，被告告知中介，如果原告谈好了，今天就转钱，明天要回宁夏了。诉讼过程中，原告表示虽然说过820,000元，但因为觉得不靠谱，就没答应也没有签订协议，目前诉争房屋市场价格最低2,700,000元。被告认为，定金只付了20,000元，目前诉争房屋价格为2,300,000元。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案争议焦点之一，房屋买卖合同的效力问题。原告与被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述协议合法有效。被告辩称，诉争房屋系被告与父母共有，未经父母同意，系无权处分，合同无效。本院认为，诉争房屋登记所有权人为被告，亦没有证据证明被告告知原告存在其他所有权人的事实。退而言之，即使诉争房屋为被告及其父母共有，因买卖合同系物权变动行为的原因行为，被告无权处分行为也不影响作为原因行为的买卖合同的效力。原、被告在2016年7月18日协商解除合同，虽然就解除合同后果没有达成合意，但对于解除双方达成一致合意，故本院确认合同于7月18日解除。本案争议焦点之二，2016年7月18日，原、被告双方是否已经达成一致口头协议？从被告提供的录音资料反映，原、被告双方就解除合同后钱款返还及赔偿进行了磋商，在磋商过程中，原告口头确认最晚8月2日，被告支付820,000元，即所谓820,000元的支付有时间限制。但被告未在8月2日前履行支付义务，且被告提供的7月25日的录音资料显示尚在与原告进行磋商，需要原告回复。故本院认为原、被告双方就解除合同后钱款返还等尚未达成一致合意。本案争议焦点之三，定金的金额及原告损失是否应当得到支持？合同约定，本案定金为350,000元。被告辩称，原告仅交付了20,000元。但本院注意到，虽然本案原告分两次交付，但第二天又以转账方式支付了剩余的330,000元，被告出具的收条及其短信也反映，被告认可收悉定金350,000元，故本院确认原告交付定金350,000元。由于被告违约不愿意出卖房屋，导致合同解除，故其应当双倍返还定金。被告辩称，本案应适用违约金的约定，但在既约定定金又约定违约金时，原告可以进行选择，现在原告选择适用定金罚则，于法无悖，本院予以支持。原告自认，目前房屋价值增值在70余万至80余万元，根据原告实际履行情况，本院认为目前定金足以弥补被告违约造成的损失，故对于原告主张的差价损失不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条之规定判决如下：一、确认原告戴俊樑、戴立民、方志虹与被告薛玮于2016年3月7日签订的《房屋买卖合同》于2016年7月18日解除；二、被告薛玮于本判决生效之日起十日内返还原告戴俊樑、戴立民、方志虹首付款人民币260,000元；三、被告薛玮于本判决生效之日起十日内支付原告戴俊樑、戴立民、方志虹双倍定金人民币700,000元；四、驳回原告戴俊樑、戴立民、方志虹其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币16,140元，减半收取计8,070元，诉讼保全费5,000元，由原告戴俊樑、戴立民、方志虹负担人民币615元，被告薛玮负担人民币12,455元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 慧二〇一六年十月十九日书记员 李亚宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。