江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0702民初2026号原告：邱小青，女，1983年11月1日出生，住赣州市章贡区。委托诉讼代理人：张龙铭，江西凯莱律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：赖婷婷，江西凯莱律师事务所律师，特别授权代理。被告：赣州国强房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区客家大道博德.星泰名苑7#楼四层写字楼。统一社会信用代码:91360700586580849B。法定代表人：梁斌，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王毅，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王薇薇，江西南芳律师事务所实习律师，一般代理。被告：吴凯，男，1974年8月30日出生，赣州国强房地产开发有限公司股东，住赣州市章贡区。原告邱小青与被告赣州国强房地产开发有限公司（以下简称国强公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月26日立案后，被告国强公司向本院申请追加吴凯为本案被告,现依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邱小青的委托诉讼代理人张龙铭、赖婷婷，被告国强公司的委托诉讼代理人王毅、王薇薇及被告吴凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱小青向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2015年8月19日签订的《商品房团购协议》。2、被告赣州国强房地产开发有限公司退还原告购房款4265435元并赔偿利息损失（自2015年8月19日起至还清款之日止，以借款本金360万元为基数，按月利率2%计算利息损失，暂计至2016年6月13日为708000元），合计4973435元。3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告国强公司作为甲方，原告邱小青作为乙方，于2015年8月19日签订一份《商品房内部团购协议》，协议约定，乙方向甲方认购XX新区X地块“XX”项目X栋XX号房（单价为6780元/㎡，总价为4265435元）；交付时间为2016年12月31日；预订期满后，乙方携带本认购协议、身份证原件和复印件到“XX”售楼部与甲方签订《赣州市商品房买卖合同》。协议签订后，原告按约向被告一次性交付了全部购房款，有被告出具的购房款收据一份为证。协议虽未约定预订期，但原告自2015年10月起多次要求与被告签订《赣州市商品房买卖合同》，但被告均借故拖延，导致至今仍未签订《赣州市商品房买卖合同》。被告的行为违反了法律规定，构成根本违约，因此，原告依法要求解除《商品房内部团购协议》，并要求被告返还购房款4265435元和赔偿利息损失。原告邱小青为证明自己的主张，提供以下证据：证据1、居民身份证，证明原告的诉讼主体资格；证据2、工商登记信息，证明被告的基本信息；证据3、商品房内部团购协议，证明1、2015年8月19日，原告向被告认购位于XX新区XX地块“XX”项目X栋XX号房；2、协议约定，预订期间满后双方签订《赣州市商品房买卖合同》；3、其他具体约定。证据4、收据、借条，证明2015年8月19日，原告向被告支付了4265435元购房款；证据5、律师函、授权委托书、快递单、运单追踪记录、发票，证明2016年3月23日，原告致函被告，要求于2016年4月5日前签订《赣州市商品房买卖合同》》；证据6、借条、汇款凭证，证明1、吴凯分别于2014年7月11日、9月27日向原告借款360万元；2、本案利息计算依据。被告国强公司辩称，本案中被答辩人并未实际支付购买商品房的房款，系当初被答辩人与被告吴凯协商一致同意以答辩人的商品房来折抵邱小青对被告吴凯享有的债权；答辩人与被答辩人当初协商的真实意思是以物抵债，被答辩人的诉请中要求解除合同，退回房款，跟以物抵债是有冲突的，被答辩人的诉请没有法律依据。被告国强公司为支持其答辩理由，提供以下证据：证据1、营业执照、法定代表人身份证明，证明被告的诉讼主体身份情况；证据2、收条，证明原告并没有实际支付购房款，而是用其对吴凯享有的债权来抵扣被告公司的购房款。被告吴凯辩称，答辩人与邱小青确实存在债务关系，三方在协商一致的基础上，被告国强公司用房屋抵偿给邱小青，答辩人与邱小青的债务已发生了实质性的转让，答辩人与本案无关。被告吴凯未提交任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证，被告国强公司、吴凯对原告提供的证据1、2、5、6及原告对被告国强公司提供的证据1的三性均无异议，本院对其三性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院对此认定如下：被告国强公司、吴凯对原告提供的证据3的三性无异议，确实是签了这份协议，该认购协议的前提是反映了国强公司仅同意以物抵债，本院结合其他证据可以确认其三性。被告国强公司对原告提供的证据4的收据无异议，收据上写清楚了是抵吴凯的债务，说明原告没有实际支付购房款，对借条有异议，因原告未提供原件，但被告吴凯对证据4的三性无异议，故本院对该证据的三性予以确认。原告对被告国强公司提供的证据2的真实性、合法性无异议，其反映了被告吴凯将其对原告的债务转移给了国强公司，国强公司同意受让并以房抵债，根据这个证据应当认定原告已经付清了购房款。本院结合其他证据可以认定被告吴凯欠原告的债务已由被告国强公司受让，故本院对该证据的三性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告吴凯系被告国强公司隐名股东，因被告国强公司开发章贡区X地块“XX”项目缺资金，由被告吴凯出面于2014年7月11日及9月27日分二次向原告邱小青借款共计360万元，双方约定：借款期限一年，月息2.5%，用于G19地块房地产开发。此后被告吴凯无法及时归还原告借款，遂与原告、被告国强公司协商，三方同意吴凯欠原告的借款本息4265435元由被告国强公司用房抵偿。被告吴凯向被告国强公司出具借条，言明：今借到赣州国强房地产开发有限公司人民币肆百贰拾陆万肆百叁拾伍元（￥4265435元），用以冲抵XX号楼XX房房款。2015年8月19日原告邱小青（以下简称乙方）与被告国强公司（以下简称甲方）签订了一份《商品房内部团购协议》，协议约定：乙方向甲方认购位于章江新区X地块“XX”项目X栋XX号房（单价为6780元/㎡，总价为4265435元）；交付时间为2016年12月31日；预订期满后，乙方携带本认购协议、身份证原件和复印件到“XX”售楼部与甲方签订《赣州市商品房买卖合同》。当日被告国强公司向原告出具了一份收据，明确写明:交款单位邱小青，收款方式2015、6、26吴凯借条抵扣，人民币肆百贰拾陆万伍千肆百叁拾伍元（￥4265435元），收款事由XX栋XX号房款。协议签订后，被告国强公司一直未与原告签订《商品房买卖合同》，原告诉至本院，要求依法处理。另查，2016年3月被告国强公司因开发章贡区X地块“XX”项目缺资金向某基金公司借款时，用案涉房屋与该基金公司进行了网签。本院认为,本案争议焦点是：债务转移是否成立并依法生效。债务转移是指债权人或债务人通过与第三人订立转让债务的协议，将债务全部或者部分转移给第三人承担，原债务人脱离债务关系。债务转移的方式有三种：（1）债务人与第三人达成债务转让协议，经债权人同意；(2)债权人与第三人达成债务转让协议；(3)债务人、债权人与第三人共同达成债务转让协议。被告吴凯作为被告国强公司隐名股东，因被告国强公司开发房地产缺资金向原告邱小青借款，且该借款也确实用于被告国强公司经营。在无法及时归还借款后，被告吴凯与原告协商将债务转移给被告国强公司，原告同意由被告国强公司与其签订《商品房内部团购协议》，并且被告国强公司出具收据明确注明系吴凯借款转原告支付的房款，这是债务人、债权人与第三人共同达成债务转让协议，由被告国强公司承担全部债务，用公司的房屋进行抵偿。被告国强公司现提出系自愿用房抵债，不是债务转移，仅认可系第三人代为清偿。债务转移与第三人履行债务最主要区别：债务转移是在债务人转移义务情况下，债务人全部转移义务后就退出了原合同关系，第三人成为合同新的债务人。而第三人履行债务是在债务人部分转移义务时，第三人加入到原合同关系中，和债务人共同履行义务。本案中被告吴凯已向被告国强公司出具了借条，明确了借国强公司款用以冲抵原告购房款，被告吴凯与被告国强公司形成借款关系，原告与被告国强公司形成商品房预售关系，且被告吴凯答辩时承认与原告的债务已转移给国强公司，故可以认定被告国强公司成为新的债务人，应承担本案民事责任。被告国强公司的抗辩理由没有证据支持，不能成立。被告国强公司在与原告签订《商品房内部团购协议》后长达六个月时间不签正式的《赣州市商品房买卖合同》，系有履行能力不履行，特别是在原告提出诉讼后仍不采取积极措施妥善处理，已构成根本违约。现原告要求解除《商品房内部团购协议》符合法律规定的法定解除情形，本院对此予以支持。在该《商品房内部团购协议》解除的情形下，被告国强公司理应将购房款退还原告。原告提出按月利率2%赔偿损失符合法律规定，本院对此予以支持。综上所述,本院对原告要求解除《商品房内部团购协议》及退还购房款并赔偿利息损失的诉请予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十一条、第九十四条第一款第（三）项，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告邱小青与被告赣州国强房地产开发有限公司在2015年8月19日签订的《商品房内部团购协议》。二、由被告赣州国强房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内退还原告邱小青购房款4265435元。二、由原告赣州国强房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告邱小青购房款利息损失（以360万元为基数，按月利率2%计算，自2016年7月26日起计算至归还之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40923元，由被告赣州国强房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向赣州市中级人民法院或本院递交上诉状正本一份及副本二份，并按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  李明炯人民陪审员  黄烈涛人民陪审员  饶 云二〇一六年十月二十日书 记 员  邹俊英