北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初17617号原告（反诉被告）北京鸿炜亿家宾馆有限责任公司，住所地北京市西城区牛街西里二区8、9号楼三层。法定代表人王子隆，董事长。委托代理人赵丽杰，黑龙江广福律师事务所律师。被告（反诉原告）尹睿，女，1973年9月16日出生。委托代理人艾渊源，北京市兰台律师事务所律师。委托代理人单红梅，北京市兰台律师事务所律师。原告（反诉被告）北京鸿炜亿家宾馆有限责任公司（以下简称鸿炜亿家公司）与被告（反诉原告）尹睿租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸿炜亿家公司委托代理人赵丽杰与被告尹睿及其委托代理人艾渊源、单红梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鸿炜亿家公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的租赁合同；2、判令尹睿立即给付拖欠的房屋租金887623元（自2015年9月15日起至2016年6月15日）及滞纳金315106.17元，共计1605123.67元；3、案件受理费由尹睿承担。事实和理由：2015年4月8日，双方签订租赁合同，我公司将位于北京市海淀区上地十街1号院6号楼一层×房租赁给尹睿，用于开办顶牛拉面，租期为2015年4月16日至2020年4月15日，免租期2个月。2015年4月16日至2015年6月15日，房租交纳方式为按月押二付三。合同签订后，我公司依约交付租赁房屋给尹睿使用，尹睿实际缴付押金197000元，并支付三个月租金295600元。此后再未向我方支付租金，截止2016年6月15日共拖欠房租金及滞纳金1605123.67元。由于尹睿的违约行为已给我方的经营造成极大损失，为维护我方合法权益请求依法支持我方诉请。尹睿辩称，不同意鸿炜亿家公司的诉讼请求。其公司迟延清除门头施工，未能依约提供电量，导致我方迟延开业，造成损失，系其违约在先，依约需延长免租期以及支付我方赔偿金。涉案房屋在租赁之前，是原五家尧酒店的大堂和餐厅，鸿炜亿家公司将大堂划分为4间商铺房屋分别出租。由于装修需要，鸿炜亿家公司将整个一层南侧的玻璃墙进行门头施工，搭建围栏，如围栏不拆除将遮挡全部涉案房屋门脸，无法经营。鸿炜亿家公司承诺在免租期届满前，施工肯定完成，实际上却在2015年9月22日才拆除门头施工，致使我方在2015年9月28日才试营业，导致我方多承担员工聘用费用，装修的期限延长费等多项损失。另鸿炜亿家公司因其公司内部问题，无法提供合同中约定的80KW电量，实际只能提供35KW的电容量，我方再三与其沟通，其不予解决，还要求我方支付2.9万电量增容费，其至今未完成电量增容。根据合同23.4条甲方门头施工如在2015年6月16日不能完工并造成乙方无法开业，则顺延乙方的免租期，如至2015年7月16日仍不能完工，除免除租金外，还要按照延误时间计算赔偿金。我方与鸿炜亿家公司互负债务，在其公司未支付赔偿金等应付款项之前，我方享有抗辩权，其公司无权要求我方先支付租金，无权解除合同。鸿炜亿家公司违反合同约定，至2015年9月22日才拆除门头施工，根据合同23.4条约定，免租期应延长至2015年9月22日，从2015年9月23日开始计算租金，而我方已经支付了3个月的租金，故我方需支付的租金应从2015年12月23日开始计算。我方有权行使同时履行抗辩权，不支付2015年12月23日至2016年3月22日期间的租金，并在2016年3月23日起的租金计算中扣除上述电量增容费。综上所述，我方的免租期应至2015年9月22日，我方实际支付了3个月租金，即2015年12月23日之前的租金已经履行完毕。此后因鸿炜亿家公司门头施工逾期拆除违约需支付我方3个月租金的赔偿金，也需返还我方电量增容费2.9万，但其拒不支付，导致互负债务，我方有权行使同时履行抗辩权，不予支付租金。且双方之间又在进行协商，鸿炜亿家公司表示待书面补充协议签订后，我方再支付租金，直至其公司提起诉讼。故我方不存在延期支付租金的情形，其公司无权单方解除合同，请求法院驳回全部诉讼请求，维护我方合法权益。另因鸿炜亿家公司违约，导致我方承担了经营损失，包括员工一个月的工资76593元，员工一个月宿舍房租4260元，供暖迟延后营业减少337791元等。就此我方提起反诉。尹睿向本院提出反诉请求：1、请求判令鸿炜亿家公司支付违约赔偿金295604.5元；2、判令鸿炜亿家公司返还电量增容费29000元；3、判令鸿炜亿家公司向我方支付营业损失1085512.2元。鸿炜亿家公司就尹睿反诉辨称，不同意对方的反诉请求。关于违约赔偿金问题，违约方不是我公司，纠纷产生是由于对方拒交租金，不履行合同义务导致的，并不是我方违约，故我方不同意承担违约赔偿。关于电路增容费问题，系经过双方协商并就原合同意思的理解，进行的实际履行，电路增容费也是由我方向第三方支付，我方无权单方进行电路增容。在合同中对所陈述增加的费用有明确意思表示应由乙方承担，乙方单独客观强调现不够80千瓦的容量，这个是不客观的，签订合同时甲乙双方就当时现有的电量及容量进行过客观的考察，同时合同中体现的也是现有的，所以对方是认可的且已履行，所以不同意返还。关于支付营业损失，损失产生责任并不是我方的过错行为导致，其提供的流水单也仅是其自己单位所出具的证据，不具有客观真实性，同时也没有相关权威部门的认同，因此该营业损失不能客观反映对方的营业收入状况，故不同意承担该损失，请求法院驳回其反诉请求。关于延长租期问题，延长租期属于合同内容的变更，双方如果对该问题达成一致意见，也需另签协议，在没有达成一致意见时，其应当积极履行支付租金的义务，而不是擅自拒付租金，恶意拖欠，对方的行为已经表明不履行合同的意愿。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认：位于北京市海淀区上地十街1号院6号楼1层×号房屋，系北京泽烽投资有限公司名下房产。2015年4月8日，鸿炜亿家公司（甲方）与尹睿（乙方）签订《租赁合同》，约定鸿炜亿家公司将位于北京市海淀区上地十街1号院6号楼1层×内的2号，即原心桥咖啡厅西侧的房屋，建筑面积约341平方米房屋出租给乙方，用于餐饮经营场所。该房屋产权人北京泽烽投资有限公司委托鸿炜亿家公司经营管理、代为出租该房屋。该租赁合同期限为5年，自2015年4月16日起至2020年4月15日止，免租期为2个月（2015年4月16日至2015年6月15日）。租金为9.5元/天/平米，为分段递增方式，每隔一年递增5%，其中2015年6月16日至2016年6月15日年租金为1182418元，租金按季度支付，乙方提前15个工作日支付下季度租金。合同签订之日起5日内乙方向甲方支付197000元作为合同的保证金；甲方协助乙方办理合法使用本物业的有关手续，以便乙方的使用；如遇乙方需要水、电、气等增容或其他改造，甲方应协助乙方办理有关手续，费用乙方自理，甲方现向乙方提供的电量为80KW；在租赁期限内乙方如需对本物业房屋进行任何装修改建须事先向甲方提交设计方案，并经甲方书面同意，同时须向物业公司、政府有关部门申报同意后方可施工；乙方经甲方同意可对本物业房屋水电气等能源及网络设施进行增容、改建、扩建，相关费用由乙方承担；因乙方责任解除合同的约定：拖欠本物业租金超过一个月或累计拖欠三次的；违约责任：乙方未能按本合同约定支付应支付给甲方的款项，乙方应向甲方支付滞纳金作为赔偿，滞纳金的计算方法是迟延支付金额×千分之五×迟延支付天数；补充条款：甲方的门头施工如在2015年6月16日不能完工并造成乙方无法开业，则甲方按延误的时间顺延乙方的免租期，如甲方至2015年7月16日后仍不能完工，除对乙方按天免除该时段租金外，还要按照延误的时间计算赔偿金，延误1-30天赔偿乙方1个月的租金，超过30天再赔偿乙方1个月租金，以此类推。合同签订后，鸿炜亿家公司将上述场地交付尹睿使用，尹睿用于餐饮经营。尹睿交纳了3个月租金及2个月租金作为押金，之后尹睿未再交纳过租金，现涉案场地仍由尹睿使用。庭审中鸿炜亿家公司要求解除双方签订的租赁合同，理由为根据双方合同“拖欠本物业租金超过一个月或累计拖欠三次的”约定，尹睿拖欠2015年9月15日至2016年6月15日期间租金，同时要求尹睿支付该期间租金及滞纳金，为此提交催缴租金的函、告知函等。尹睿否认收到过上述函件，主张根据双方合同补充条款约定，鸿炜亿家公司实际至2015年9月22日门头施工方才完毕，免租期应延长至2015年9月22日，应从2015年9月23日开始计算租金，其已交纳三个月租金，故其需交纳的租金应从2015年12月23日开始计算，且鸿炜亿家公司应赔偿其三个月的租金作为违约金，因鸿炜亿家公司未给付，故其行使同时履行抗辩权未交纳租金，不属于拖欠租金，不同意解除合同，要求继续履行；且其一直与鸿炜亿家公司就租金交纳及赔偿金的给付进行协商，为此提交其与鸿炜亿家公司工作人员王诚毅、赵健的微信往来记录及互谅协议、录音光盘等，其中与王诚毅的联系中2016年2月23日尹睿提到“时间点和违约条款都很是清楚，而且工程的事实状况他也清楚，确实给我们带来了很大的损失”；在与张健的联系中2016年4月20日张健发“可以的话，看看什么时候能把房租交过来”，尹睿回“尽快和股东沟通”；2016年5月10日尹睿发“张总，我把搁置协议发您邮箱，何时签协议，等你电话”，张健回“已收到，回公司告诉鸿炜”；2016年5月20日尹睿发“十街顶牛店争议搁置协议你审好后通知我”，张健回“有变化，我在跟鸿炜谈，等我电话”；2016年5月25日尹睿发“这是您上次4月份给我发的搁置协议函，想想鸿总怎么又反悔了呢，协议不是很明白吗，我们搁置争议，续交房租”。就搁置协议，尹睿主张系2016年4月19日张健微信发给其的，无纸质书面的，内容为：互谅协议，甲方为鸿炜亿家公司，乙方尹睿，由于前期施工期间，造成了甲乙双方在合同理解上存在差异，经友好协商，甲乙双方本着暂时搁置争议，互惠互利的原则，甲方同意将免租期延长至2015年9月23日，乙方同意暂时搁置索赔权，索赔期限为2015年9月24日至2015年12月23日；经双方同意，乙方先从2015年12月24日起向甲方交房租以免影响后续合作。就上述微信往来记录及互谅协议、录音光盘等，鸿炜亿家公司主张王诚毅原系其公司工作人员，已于2016年4月离职，张健原系其公司工作人员，现已离职，无法核实录音光盘真实性，主张协调前提为先交纳租金，但尹睿一直未交纳租金。就门头施工具体情况，鸿炜亿家公司主张2015年6月16日即施工完毕，为此提交北京锦绣家华装饰工程有限公司开具的竣工证明一份，内容为：我公司于2015年6月10日承接鸿炜亿家公司位于北京海淀区上地十街1号院6号楼底商一、二层的外门头改造工程。我公司在2015年7月15日之前完成了该工程二层玻璃幕改造及一层原门头的拆除、分切改造等工作，经双方验收，已达到贵我双方约定分切改造的四家底商门面可操作装修、独立门头施工、独立通行、独立门头等的所有条件。特此证明，2016年5月7日。就上述竣工证明，尹睿不予认可，主张开具单位与鸿炜亿家公司存有利害关系，其主张门头施工2015年9月22日方才施工完毕，并提交拍摄的施工照片作为己方证据，就上述照片，鸿炜亿家公司主张拍摄时间不能确定，且照片中已显示门头已被分割成四个，已属于施工完毕。庭审中尹睿提交电量增容情况说明一份及银行回单一份，内容为：致鸿炜亿家公司，我单位北京瑞宁翔餐饮管理有限公司在北京市海淀区上地十街1号院6号楼1层×室2号商铺“顶牛纯汤牛肉面”，现遇到电量增容事宜，之前签订租赁合同时合同中清晰明确，甲方向乙方提供的电量为80KW。现工程部田总告知只能分配给35KW，与我方使用电容量还相差25KW。田总通知增容25KW部分的费用：18500元，及增容施工费10000元，电表费用500元，合计29000元，需我方出资。这一情况与租房合同中所签内容大相径庭。特申请业主方予以协调解决此事。银行回单显示尹睿于2015年9月8日向收款人为王子隆的账户转账29000元。尹睿主张因鸿炜亿家公司提供电量不到80KW，增容费用29000元其已支付，要求鸿炜亿家公司予以返还。鸿炜亿家公司主张收到了上述费用，增容及费用负担系经过双方协商，应由尹睿负担，情况说明其公司没有收到过，不同意返还。尹睿申请本院向涉诉房屋物业公司了解电量供应情况，经本院向该物业公司了解，物业公司工作人员称向鸿炜亿家公司全体物业整体提供电量，由鸿炜亿家公司决定具体商家使用电量，故其对尹睿使用电量情况不知情。鸿炜亿家公司主张核查多次，均无法确认现向尹睿提供电量情况，且其主张商家具体电量由物业公司进行操作，非由其公司决定。庭审中尹睿明确其反诉诉请三内容为2015年7月1日至9月29日期间工作日可得营业收入，其中工作日66天，周末天数28天，工作日依据日平均营业额15201.7元计算，周末日平均营业额3425元计算，并提交餐厅流水作为证据。鸿炜亿家公司不同意赔偿上述反诉诉请，主张双方合同补充条款中对免租期及赔偿的约定，即是对尹睿损失的补偿，故其无权再要求营业损失的赔偿，且不认可尹睿的计算方式。庭审期间，尹睿主张2016年8月之后向鸿炜亿家公司交纳了后续六个月的租金，鸿炜亿家公司认可自8月至10月期间尹睿共向其支付616200元，其就尹睿向其缴纳租金的行为未提出异议，但仍坚持要求解除合同。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，鸿炜亿家公司与尹睿签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。本案中，鸿炜亿家公司将涉案场地提供给尹睿，尹睿应按照合同约定按时交纳租金。现双方对租金起交点存在争议，合同约定免租期为2个月（2015年4月16日至2015年6月15日），补充条款约定了顺延免租期情况，鸿炜亿家公司主张其方门头施工于2015年6月16日完工，并提交施工单位竣工证明一份“在2015年7月15日之前完成了该工程二层玻璃幕改造及一层原门头的拆除、分切改造等工作”，为此主张尹睿应从2016年6月15日开始计算租金；尹睿则主张鸿炜亿家公司门头施工于2015年9月22日方才完成，为此提交施工照片证明己方主张，其中最晚拍摄于2015年8月25日涉案场地门口的照片中，显示门头施工脚手架尚未拆除。就门头施工完工日期，鸿炜亿家公司在庭审中的主张与其提交的竣工证明中内容不一致，前后矛盾，本院不予采信。根据尹睿提交照片拍摄时间情况，在鸿炜亿家公司未提交其他证据予以反驳的情况下，本院认定门头施工完成日期为2015年8月25日。根据双方补充条款约定，交纳租金应从2015年8月26日开始起算。尹睿已交纳三个月租金，故对2015年11月26日至2016年6月15日期间租金，尹睿应予支付，对鸿炜亿家公司该项诉请，本院予以支持。根据双方补充协议约定，对2015年7月16日至2015年8月25日期间，鸿炜亿家公司应赔偿尹睿两个月租金，对尹睿该项反诉诉请，本院予以支持。就鸿炜亿家公司要求解除双方合同的诉请，其理由为尹睿拖欠租金超过一个月，尹睿确实未按照合同约定支付租金，但该期间双方就门头施工完工日期、租金交纳起算点、延误赔偿金的给付等存在争议，双方一直就上述问题进行沟通，故尹睿不属于故意拖欠，且庭审期间尹睿已交纳后续租金，就鸿炜亿家公司该项诉请，本院不予支持。就鸿炜亿家公司要求尹睿支付租金迟延交纳滞纳金一节，因尹睿不属于故意拖欠，本院对该项诉请不予支持。就尹睿要求鸿炜亿家公司返还其电量增容费的反诉一节，双方合同约定鸿炜亿家公司提供电量为80KW，鸿炜亿家公司主张已提供合同约定的电量，未提交相应证据；经查现无法核实鸿炜亿家公司具体提供电量情况，且据本院查明，系由鸿炜亿家公司决定向商家提供电量情况，故该事实不清之责任应由鸿炜亿家公司承担，相关不利法律后果亦应由其承担，故尹睿向鸿炜亿家公司支付的29000元，应由鸿炜亿家公司予以返还。就尹睿要求鸿炜亿家公司赔偿其营业损失一节，双方补充条款约定迟延违约金的给付，即是对尹睿未能按时营业导致损失的一种补偿，通过赔偿该违约金，已能弥补尹睿一方的损失，故尹睿不可就营业损失再予主张，对其该项反诉，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、尹睿于本判决生效后七日内向北京鸿炜亿家宾馆有限责任公司交纳至二Ｏ一六年六月十五日租金六十五万七千六百一十八元五角（已履行）；二、北京鸿炜亿家宾馆有限责任公司于本判决生效后七日内赔偿尹睿违约金十九万四千三百七十元；三、北京鸿炜亿家宾馆有限责任公司于本判决生效后七日内返还尹睿电量增容费二万九千元；四、驳回北京鸿炜亿家宾馆有限责任公司其他诉讼请求；五、驳回尹睿其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费九千六百二十三元，由北京鸿炜亿家宾馆有限责任公司负担四千三百六十一元，已交纳；由尹睿负担五千二百六十二元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费八千七百四十六元，由尹睿负担一千三百八十五元，已交纳；由北京鸿炜亿家宾馆有限责任公司负担七千三百六十一元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。代理审判员  胡喜辉二〇一六年十月二十日书 记 员  李甜甜