广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终12873号上诉人（原审被告）：马英俊，身份证住址：乌鲁木齐市米东区。委托代理人：咸芳，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：温尚杰，身份证住址：广东省梅县。被上诉人（原审原告）：陈贵红，身份证住址：广东省博罗县。两被上诉人共同委托代理人：陈桂群，广东众群律师事务所律师。上诉人马英俊因与被上诉人温尚杰、陈贵红房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初3425号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人马英俊上诉称：一、原审法院判决马英俊违约所依据的事实存在错误，应当予以纠正。根据双方签订的《补充协议》约定，温尚杰、陈贵红应先予支付马英俊10万元定金及80万元首期购房款，温尚杰、陈贵红未足额支付上述款项构成违约在先。原审法院支持温尚杰、陈贵红主张的首期款80万元包含10万元定金属于事实认定不清，应当予以纠正。双方一共签订了三份合同，《补充协议》变更了在先两份合同约定的定金及首付款支付条款，在法律效力上应具有优先适用性。其一，从合同签订的时间来看，《补充协议》为最后签署，在前两份合同中关于定金、首付款金额及支付方式等重要条款上作出变更，是双方真实意思表示，具有法律约束力。《补充协议》第l、2条是对《房屋买卖合同》(编号IWJW-GZ8002475号)“涂销抵押按揭付款，申请贷款种类”第(1)、(2)条及《广州市存量房买卖合同》(编号穗存量房合字15100188527号)第三条关于付款条款的变更，即：首期款并不包含10万定金部分，温尚杰、陈贵红方除支付定金10万元之外，还需足额支付80万元首期购房款。其二，《补充协议》明确约定其效力具有优先适用性。《补充协议》第3条明确约定：如本协议与《房屋买卖合同》和《存量房买卖合同》条款有不同之处，均以本协议为准，具有优先适用性，温尚杰、陈贵红方应当严格遵守《补充协议》的约定。而温尚杰、陈贵红方仅在2015午10月24日支付了人民币1万元，2015年10月28日支付了人民币79万元，合计人民币80万元，尚欠马英俊定金及首期购房款合计人民币10万元整。原审庭审中，温尚杰、陈贵红也承认之所以在10月24日仅支付了一万元定金是由于没带够钱。综上所述，《补充协议》中已分别规定了定金及首付款的金额及支付时间，属于特别条款，应当优先予以适用。温尚杰、陈贵红方未足额支付上述款项，存在一定的过错；二、退一万步讲，即使马英俊在合同履行中存在一定过错需承担违约责任，合同中关于合同总价款lO％的违约金即人民币138000元也明显高于温尚杰、陈贵红的实际损失，请求法庭予以减少。原审法院已查明，温尚杰、陈贵红实际经济损失为19550元，其中包含因购买房屋向经纪方支付中介服务费13800元、办理公积金贷款审批及担保服务费3250元，向按揭公司支付按揭费2500元共计19550元。合同中约定的违约金138000元远高于温尚杰、陈贵红的实际损失的30％。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，请求法院依法予以减少。综上，马英俊上诉请求撤销原审判决第一、二、三项，并判令本案一、二审诉讼费及保全费由温尚杰、陈贵红承担。被上诉人温尚杰、陈贵红答辩称：温尚杰、陈贵红已依约履行了付款义务，马英俊在收款后没有按照约定时间及时还贷，其已经构成了根本性违约。《房屋买卖合同》“付款细则”第四条已经明确约定了首期款80万元已包含定金，《补充协议》只是约定温尚杰、陈贵红提前付款。综上，请求二审法院驳回马英俊的所有上诉请求，维持原判。温尚杰、陈贵红向原审法院起诉请求判令：1、解除温尚杰、陈贵红与马英俊签订的《房屋买卖合同》，马英俊退还温尚杰、陈贵红房款80万元；2、马英俊按总成交价的10%支付违约金即138000元；3、马英俊赔偿温尚杰、陈贵红中介服务费、担保服务费、按揭费共19550元；4、马英俊承担本案诉讼费（判令马英俊迳付温尚杰、陈贵红）。原审法院经审理查明：位于广州市白云区环河路6号1301房已核发房地产权证（粤房地权证穗字第××号），登记权属人是马英俊，建筑面积72.37平方米，已于2013年6月9日办理抵押登记，抵押权人是中国银行股份有限公司广州白云支行。2015年10月24日，温尚杰、陈贵红（乙方）与马英俊（甲方）经经纪方广州满懿房地产咨询有限公司签订《房屋买卖合同》（编号IWJW-GZ8002475），约定：乙方向甲方购买涉案房屋，该物业成交总价138万元；楼款交付方式：详见“付款细则”，7.该物业移交时间：甲方收齐楼款当天；第七条违约责任。1.甲方收取定金后不能按本合同约定将该物业售予乙方的，应向乙方支付成交总价的10%的违约金，并向乙方退还已收取的所有款项。2.甲方逾期交付该物业的，或者未能按时履行合同约定的其他义务的，从逾期之日起，应按日向乙方支付成交总价的千分之一的逾期违约金。逾期达十日的，乙方除有权按本条约向甲方收取逾期违约金外，并有权不再购买该物业，届时甲方需退还向乙方收取的全部款项并应向乙方支付成交总价的10%的违约金；第八条其他约定。4.如本合同与任何在此之前任一方所签订的协议、声明、承诺等有不一致的，以本合同为准。甲乙双方须按规定委托居间方通过广州市存量房网上交易系统签订《广州市存量房买卖合同》，该《广州市存量房买卖合同》与本合同具同等效力，但存在约定不一致时则以本合同的约定为准。三方未尽事宜可通过补充协议予以补充约定；第十条备注。经双方协商约定，乙方将于2015年10月29日当天支付部分首款楼款人民币捌拾万元整（￥800000）于甲方作为垫资赎契款。同日，双方签订的《付款细则》第4条约定“涂销抵押按揭付款，申请贷款种类：公积金贷款。（1）于签订本合同时支付人民币10万元作为定金。（2）赎契方式：（一）甲方自行赎契：甲方须在收取定金后7日内自行向抵押银行申请办理提前还贷手续，同时在银行通知提前还贷之日起一次性还清所欠银行贷款。甲方承担提前还贷所产生的一切费用。（二）乙方垫资代甲方赎契：乙方在收到银行通知提前还贷之日起，须将首期楼款（含定金）人民币捌拾万元整（￥800000元）转入甲方贷款账号内，银行到账后即视为甲方已收取相应楼款，甲方需承担提前还贷所产生的一切费用。（3）部分楼款捌万元（￥80000元）须在甲方完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续并在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到房地产交易中心递件并取得收缴证件收据当天付清。（4）人民币伍拾万元整（￥500000元）于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入甲方银行账户作为楼价余款，……”。之后，双方于2015年10月28日网签《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字15100188572号）。2015年10月24日，温尚杰、陈贵红向马英俊支付定金1万元。同月28日，甲乙双方签订《补充协议》，约定：“1、双方于2015年10月25日确认以人民币壹佰叁拾捌万购买该房屋，签约当天乙方支付人民币壹拾万元整作为定金；2、现甲方要求乙方预先支付人民币捌拾万元整（￥800000）作为甲方垫资赎契款项，支付时间为2015年10月28日（以银行回执单为凭据）。甲方在7个工作天内申请银行提前还款事宜；3、如双方有出现违约事宜，违约责任按房屋买卖合同执行。如本协议与房屋买卖合同和存量房买卖合同条款有不同之处，均以本协议为准。”同日，温尚杰、陈贵红向马英俊支付首期款79万元。同月29日，温尚杰、陈贵红因购买涉案房屋向经纪方支付中介服务费13800元、办理公积金贷款已通过审批并因此支出担保服务费3250元、向按揭公司支付按揭费2500元，共计19550元。同年11月5日，马英俊收到抵押权人中国银行广州白云支行作出的《提前还款说明》，主要内容是已受理马英俊的提前还款申请业务，通知马英俊于2016年2月2日前向其供款账户内存入本次提前还款金额人民币708322.36元……对于马英俊的提前还款申请，该行初定于2016年2月2日前后进行划扣等等。至今马英俊未提前还款赎契。原审法院认为：温尚杰、陈贵红与马英俊签订的《房屋买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，上述合同均合法有效。现双方争议在于合同约定的首期款80万元是否包含定金10万元的问题。对此，《房屋买卖合同》第十条明确约定首期款为80万元，《付款细则》第4条明确约定首期楼款（含定金）80万元，《补充协议》第2条的约定实质只是将首期楼款80万元提前至2015年10月28日支付，但无约定首期款不含定金。所以温尚杰、陈贵红主张首期款80万元是包含定金的意见符合合同约定，予以采纳。温尚杰、陈贵红已依约履行付款义务。但马英俊收款后未按合同约定期限办理提前还贷赎契手续，且至今未履行该义务，已构成违约，应承担违约责任。马英俊提出温尚杰、陈贵红未按期足额付款违约在先的抗辩理由不成立，不予采纳。现温尚杰、陈贵红要求判决解除合同、马英俊退还已付购房款80万元，并按合同约定的成交价的10%支付违约金138000元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，予以支持。合同约定的违约金是对温尚杰、陈贵红损失的赔偿，本案中温尚杰、陈贵红已主张违约金138000元并获原审法院支持，故温尚杰、陈贵红另要求马英俊赔偿实际支出费用损失19550元无法律依据，不予支持，依法予以驳回。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，于2016年7月20日作出判决：一、温尚杰、陈贵红与马英俊签订的《房屋买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》、《补充协议》于本判决生效之日解除；二、在本判决生效之日起五日内，马英俊向温尚杰、陈贵红返还房款80万元；三、在本判决生效之日起五日内，马英俊向温尚杰、陈贵红支付违约金138000元；四、驳回温尚杰、陈贵红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17220元、保全费5000元，由马英俊负担（于本判决生效之日起五日内向温尚杰、陈贵红支付）。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为：双方签订的《房屋买卖合同》、《广州市存量买卖合同》及《补充协议》合法有效。双方在《房屋买卖合同》中明确约定温尚杰、陈贵红向马英俊应付的首期款80万元包含定金10万元，并明确首期款系用于代马英俊垫资赎契。双方在之后签订的《补充协议》再次明确了首期款金额为80万元，并对温尚杰、陈贵红支付首期款的期限作出了变更，但并未注明80万元首期款不包含定金10万元，故原审判决认定温尚杰、陈贵红已依约履行完毕支付全部首期款的义务，并无不当，马英俊上诉认为《补充协议》约定温尚杰、陈贵红在支付定金10万元之外尚需足额支付80万元首期款，缺乏事实根据，本院不予采纳。另，合同约定在马英俊未依约将涉案房屋出卖给温尚杰、陈贵红时应按成交总价10%的标准向温尚杰、陈贵红支付违约金，该约定系双方的真实意思表示，且该标准并不存在过高情形，马英俊也未充分举证证明该标准过分高于温尚杰、陈贵红因马英俊违约而遭受的损失，故原审判决马英俊依照合同约定标准向温尚杰、陈贵红支付违约金138000元并无不当，马英俊上诉认为合同约定的违约金标准过高要求予以调低，理据不充分，本院不予采纳。综上，上诉人马英俊的上诉请求不成立，本院予以驳回。审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费17220元，由上诉人马英俊负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  黄 嵩二〇一六年十月十九日书记员  彭诗敏