河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)豫17民终2346号上诉人（原审被告）：驻马店市神州亚飞汽车连锁店有限公司，住所地驻马店市天中山大道南段。法定代表人：关建华，该公司总经理。委托诉讼代理人：张立勇，男，1959年6月6日出生，汉族，住驻马店市驿城区，系该公司副经理。上诉人（原审第三人）：李慧灵，女，1969年12月5日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：程松涛，河南成盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）驻马店市驿城区老街街道办事处天中社区黑泥沟东组，住所地驻马店市驿城区练江路中段。负责人：朱俊，该居民组组长。上诉人驻马店市神州亚飞汽车连锁店有限公司（以下简称神州亚飞公司）、李慧灵因与被上诉人驻马店市驿城区老街街道办事处天中社区黑泥沟东组（以下简称黑泥沟东组）确认合同无效纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2015）驿民初字第2166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月15日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人神州亚飞公司的委托诉讼代理人张立勇，上诉人李慧灵及其委托诉讼代理人程松涛到庭参加诉讼。被上诉人黑泥沟东组经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。神州亚飞公司上诉请求：请求撤销原审判决第一、二项，依法改判驳回黑泥沟东组的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1、黑泥沟东组村民代表会议签名表显示户主是要求解除合同，而不是确认合同无效，且村民代表签名表上的部分签名不是户主本人所签，同时在签名之前也未采取民主议定程序。2、其与黑泥沟东组签订的《房屋租赁合同》包含房屋及场地的租赁，而《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》是关于审理房屋租赁合同纠纷案件的法律规定，不应根据该解释审查土地租赁的效力，故一审法院扩大适用该司法解释，属适用法律错误。3、涉案房屋自上世纪90年代建成后，有关部门并没有认定属违章建筑，且根据当时的情况，建房不需审批手续。4、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》颁布实施于2009年，而本案《房屋租赁合同》签订于2004年，该司法解释不能溯及颁布之前的合同行为。5、《房屋租赁合同》明确约定房屋相关手续由黑泥沟东组负责办理，时隔十多年，黑泥沟东组不但未办理相关手续，还以涉案房屋是违章建筑为由确认合同无效，显属欺诈。李慧灵上诉请求：请求依法撤销原审判决第二项，依法改判或发回重审。事实和理由：1、黑泥沟东组村民代表会议签名表显示户主是要求解除合同，而不是确认合同无效，且村民代表签名表上的部分签名不是户主本人所签，同时在签名之前也未采取民主议定程序。2、黑泥沟东组与神州亚飞公司签订的《房屋租赁合同》包含房屋及场地的租赁，而《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》是关于审理房屋租赁合同纠纷案件的法律规定，不应根据该解释审查土地租赁的效力，故一审法院扩大适用该司法解释，属适用法律错误。3、涉案房屋自上世纪90年代建成后，有关部门并没有认定属违章建筑，且根据当时的情况，建房不需审批手续。4、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》颁布实施于2009年，而本案《房屋租赁合同》签订于2004年，该司法解释不能溯及颁布之前的合同行为。5、《房屋租赁合同》明确约定房屋相关手续由黑泥沟东组负责办理，时隔十多年，黑泥沟东组不但未办理相关手续，还以涉案房屋是违章建筑为由确认合同无效，显属欺诈。6、虽然房屋转租合同是其与神州亚飞公司签订，但涉案房屋已被驻马店金鑫假日酒店有限公司开设了金鑫假日酒店，实际使用人是驻马店金鑫假日酒店有限公司，故一审法院判决其返还房屋不当。黑泥沟东组向一审法院起诉请求：一、请求依法确认黑泥沟东组与神州亚飞公司签订的《房屋租赁合同》为无效合同；二、判令李慧灵返还黑泥沟东组的租赁房屋。一审法院认定事实：一、2004年10月8日，黑泥沟东组（出租方）与神州亚飞公司（承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：第一条、房屋坐落及土地在天中山大道南段路东，练江路路南市森林公园对面：1、建筑面积：框架砖混结构楼房一幢，座东朝西，南北长101.5米、东西宽15米。高四层局部五层以实际间数为准，建筑面积7100平方米，此楼占地面积及场地南北总长185米，楼西至天中山大道路边，楼北头以东至围墙50.04米，楼北头16米，东西15米，西至路边；楼南头至东围墙72.1米，楼南头至南围墙65米，西至路边；以上楼房及场地租给承租方使用。2、楼房东院墙以东，东西60米，南围墙以北185米，面积计16.66亩，上述土地租给承租方使用。……第二条、租赁期限：承租方租赁出租方的土地、楼房及场地租赁期暂定三十年，出租方收承租方租金从2005年元月一日起执行，至2035年元月1日收回等条款。合同签订后，黑泥沟东组向神州亚飞公司交付了房屋及场地并收取了租金。二、2012年12月9日神州亚飞公司（甲方，出租方）与李慧灵（乙方，承租方）签订一份《楼房租赁合同》，神州亚飞公司将其前述承租黑泥沟东组的房屋中的一部分转租给了李慧灵。该合同约定：甲方将位于天中山大道南段路东，置地公园对面（东侧），驻马店市神州亚飞汽车连锁店有限公司临街大楼的一楼中部大厅13间、付款以丰大合同为准。二楼中部以南大厅折合房屋30间、三楼27间每间每月100元、四楼27间每间每月80元，租给乙方使用，五楼房间及以上空间免费使用。租赁期限为20年，自2013年1月1日起至2033年12月31日止。每年租金合计94320元。以房屋交给乙方实际间数付款为准等条款。合同签订后，神州亚飞公司向李慧灵交付了租赁房屋，李慧灵装修后从事酒店经营，酒店命名为“金鑫假日酒店”。此后，黑泥沟东组多次要求神州亚飞公司和李慧灵返还租赁房屋无果。另查明，诉讼中，黑泥沟东组提交了2014年8月3日驻马店市驿城区老街街道办事处、驻马店市驿城区老街街道办事处天中社区居民委员会和黑泥沟东组三方共同出具的证明一份，用以证明诉争的房屋及土地属于黑泥沟东组集体所有。神州亚飞公司和李慧灵对此证明均无异议。黑泥沟东组称诉争的土地至今未办理土地使用权证，诉争的房屋未办理建筑规划许可证和房产证等相关手续。2015年6月26日，一审法院依职权对诉争的土地和房屋是否办理相关的建设手续进行了调查。经查找驻马店市国土资源局和驻马店市城乡规划局的档案资料，未见诉争的土地办理有土地使用权证，亦未见诉争的房屋办理有建设工程规划许可证。再查明，李慧灵称，签订《楼房租赁合同》后，神州亚飞公司即向其交付了转租房屋，因交付时一楼、二楼均是大厅，神州亚飞公司即按照三楼房间的面积为一楼、二楼折合了房间数，便于计算房租。李慧灵接收转租房屋后进行了装修，现装修为金鑫假日酒店。诉讼中，在一审法院的组织下，由各方当事人参加对神州亚飞公司转租给李慧灵的房屋范围进行了勘验。李慧灵称，神州亚飞公司转租给李慧灵的房屋范围为：转租房屋位于驻马店市天××大道与××交叉口东南角（置地公园东侧对面）的六层建筑物，该楼为南北走向，自南向北共有4个步行楼梯。①一楼转租的房屋为由自南向北第2个步行楼梯起到自南向北第3个步行楼梯止（包含第2、3个步行楼梯在内），转租合同约定折算为13间房间，李慧灵现用作酒店大堂、超市、电梯间等用途；②二楼转租的房屋为自南向北第1个步行楼梯起（即该楼的南墙）到自南向北第3个步行楼梯止（包含第1、2、3个步行楼梯在内），转租合同约定折算为30间房间，李慧灵现用作客房、餐厅等用途；③三楼转租的房屋为自南向北第1个步行楼梯起（即该楼的南墙）到自南向北第3个步行楼梯的南墙止（包含第1、2个步行楼梯在内，不含第3个步行楼梯），转租合同约定为27间房间，李慧灵现用作客房；④四楼转租房屋的范围与三楼相同；⑤五楼为神州亚飞公司交给李慧灵免费使用的房屋，转租的房屋为自南向北第2个步行楼梯起到自南向北第3个步行楼梯的南墙止（包含第2个步行楼梯在内），五楼共有房间9间，李慧灵现用作办公室；⑥六楼为该楼的楼顶平台，亦为神州亚飞公司交给李慧灵免费使用的空间，神州亚飞公司将六楼过道以西自南向北的第2、3、4间三个房间交给李慧灵免费使用；六楼过道以西自南向北的第1个房间门是通往楼顶平台的过门，不是真正的房间；六楼过道以东自南向北的第1、4间为电信和联通的基站，李慧灵接收转租房屋后，在六楼过道以东自建了第2、3、5间三个房间用作办公室。对李慧灵确认的转租房屋范围，黑泥沟东组、神州亚飞公司双方均予以认可。诉讼中，黑泥沟东组提交了由142户户代表签名的“黑泥沟东组村民代表会议”签名表，用以证明黑泥沟东组起诉神州亚飞公司是经过黑泥沟东组村民代表会议讨论通过，并且同意起诉的人员过半数。该签名表载明：“黑泥沟东组为了与驻马店市神州亚飞汽车连锁店有限公司解除租赁合同，同意通过向法院起诉的方式解决。现每户一个代表，发表自己的意见，同意起诉解除租赁合同的请在下面签字”。142户户代表均在签名表“意见”栏内均签署了“同意”，并在对应的“签名”栏内签名。神州亚飞公司质证称，①对签名表的真实性有异议，签名没有捺印，签名表上显示是请求解除合同，而本案审理的是确认合同无效，所以黑泥沟东组提交的证据与本案无关；②户代表的签名不是村民的真实意思表示，是开发诉争房屋所占土地的开发商一手策划的。李慧灵对此质证称，该组证据仅仅有户代表的签名，并没有户代表的指印，请求合议庭核对；本案是确认合同效力之诉，签名表显示的是解除合同之诉，明显不是同一法律关系，即使该组证据是真实的，也与本案无关。黑泥沟东组述称，村民不是专业的法律人员，不能准确的判断是解除合同还是确认合同无效，但签名表真实反映了每个户代表同意对神州亚飞公司提起诉讼的意愿，体现了全体村民希望通过诉讼的途径合法收回出租给神州亚飞公司的土地和房屋的愿望，因此，黑泥沟东组提起的本次诉讼是符合法律规定。又查明，黑泥沟东组现有184户居民。一审法院认为，关于黑泥沟东组的主体资格问题。首先，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十八条规定，召开村民小组会议，应当有本村民小组十八周岁以上村民三分之二以上，或者本村民小组三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数同意。本案中，黑泥沟东组提交了有黑泥沟东组142户户代表签名的签名表，户代表在签名表“意见”栏内均签署了“同意”的意见，并在对应的“签名”栏内签名，据此足以体现142户户代表“同意”提起诉讼的意见；在确认意见时，“捺印”与“签名”可以共同使用，也可以选择使用，并非必须共同使用，故对黑泥沟东组提交的户代表签名表的真实性予以采信。其次，村民小组会议系村民小组组织召开，村民小组及户代表不是专业的法律工作人员，对法律概念认识不是完全准确，签名表上已经载明了同意起诉的对象为神州亚飞公司，诉讼的内容为解除租赁合同，意思表示明确具体；本案中黑泥沟东组提出的第一项诉讼请求为确认租赁合同无效，第二项诉讼请求是要求李慧灵返还租赁的房屋，返还租赁的房屋即是解除合同的法律后果，又是合同无效的法律后果，具有一致性。综上，黑泥沟东组依据签名表证明其起诉是经过本村民小组三分之二以上的户的代表签名同意的，履行了民主议定程序，予以采纳；黑泥沟东组作为本案原告，主体资格适格。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案房屋至今未取得建设工程规划许可证，且该房屋所占的土地至今未办理土地使用权证，依照前述法律规定，黑泥沟东组、神州亚飞公司之间以该房屋为标的签订的《房屋租赁合同》应为无效；黑泥沟东组现请求确认《房屋租赁合同》无效，于法有据，应予支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，黑泥沟东组、神州亚飞公司之间的租赁合同被确认无效，李慧灵基于与神州亚飞公司签订的《楼房租赁合同》取得的房屋占有权利继而丧失，黑泥沟东组请求李慧灵返还房屋，即行使其物权请求权，于法有据，予以支持。关于神州亚飞公司抗辩黑泥沟东组的诉求已超过诉讼时效的辩解，因本案黑泥沟东组提出的是确认合同无效之请求，属形成权，而非债权请求权，故神州亚飞公司的该项辩解，于法无据，不予采纳。关于神州亚飞公司提出根据合同第六条第二款，假如合同被确认无效，导致合同无效的责任应该是黑泥沟东组，黑泥沟东组应当依照合同第六条第二款承担赔偿责任和支付违约金并退还所有租金的辩称理由，因神州亚飞公司的该项辩称包含了返还租金、承担违约金和赔偿责任等具体的给付内容，不属于抗辩，可提起反诉，而神州亚飞公司未提起反诉，不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认2004年10月8日驻马店市驿城区老街街道办事处天中社区黑泥沟东组与驻马店市神州亚飞汽车连锁店有限公司签订的《房屋租赁合同》无效；二、限李慧灵于本判决生效后三十日内将其因转租而占用驻马店市驿城区老街街道办事处天中社区黑泥沟东组的房屋返还于该组。前述返还转租房屋的范围为：位于驻马店市天××大道与××交叉口东南角（置地公园东侧对面）的六层建筑物，该楼为南北走向，自南向北共有4个步行楼梯。①一楼转租的房屋为自南向北第2个步行楼梯起到自南向北第3个步行楼梯止（包含第2个、第3个步行楼梯在内），转租合同约定折算为13间房间；②二楼转租的房屋为自南向北第1个步行楼梯起（即该楼的南墙）到自南向北第3个步行楼梯止（包含第1个、第2个、第3个步行楼梯在内），转租合同约定折算为30个房间；③三楼转租的房屋为自南向北第1个步行楼梯起（即该楼的南墙）到自南向北第3个步行楼梯的南墙止（包含第1个、第2个步行楼梯在内，不含第3个步行楼梯），转租合同约定为27个房间；④四楼转租房屋的范围与三楼相同；⑤五楼转租的房屋为自南向北第2个步行楼梯起到自南向北第3个步行楼梯的南墙止（包含第2个步行楼梯在内），共有房间9间；⑥六楼为该楼的楼顶平台，转租房屋为六楼过道以西自南向北的第2、3、4三个房间。案件受理费21030元，由驻马店市驿城区老街街道办事处天中社区黑泥沟东组负担10515元，驻马店市神州亚飞汽车连锁店有限公司负担10515元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。本院认为，因黑泥沟东组142户户主均在黑泥沟东组村民代表会议签名表意见栏内签署了“同意”，并在签名栏签名予以确认，表明该村民组全体村民一致同意通过诉讼方式达到收回涉案房屋的目的，故黑泥沟东组有权提起本案诉讼。因黑泥沟东组142户户主非法律专业人员，其在村民代表会议签名表上签名的目的应是收回涉案房屋，至于黑泥沟东组是通过确认合同无效还是解除合同的方式收回涉案房屋，均未违背该142户户主的意愿。神州亚飞公司、李慧灵虽提出黑泥沟东组村民代表会议签名表上的签名不是户主本人所签，会议决议不是户主真实意思表示的上诉理由，但没有提供相应证据予以证明，不予支持。神州亚飞公司与黑泥沟东组之间的《房屋租赁合同》签订时，涉案房屋尚未取得建设工程规划许可证，而在2009年9月1日《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》施行后，黑泥沟东组仍未完善涉案房屋的相关建设手续，故神州亚飞公司与黑泥沟东组就未取得建设工程规划许可证的房屋签订《房屋租赁合同》的行为违反了该司法解释第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的强制性规定，一审法院据此确认该《房屋租赁合同》无效并无不当。虽然神州亚飞公司与黑泥沟东组签订的《房屋租赁合同》中涉及场地、土地的租赁，但涉案房屋是租赁合同的主要标的物，土地、场地的租赁从属于涉案房屋的租赁，涉案房屋租赁的无效必然涉及附属土地、场地租赁的无效，故原审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定确认《房屋租赁合同》无效并无不当。因李慧灵是《楼房租赁合同》的承租方，根据合同的相对性原则，一审法院判决其对涉案房屋具有返还义务并无不当。至于《房屋租赁合同》确认无效后是否给神州亚飞公司、李慧灵造成损失，其可以根据租赁合同的约定及相关法律规定另行主张权利。综上所述，神州亚飞公司、李慧灵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21030元，由上诉人驻马店市神州亚飞汽车连锁店有限公司负担10515元，由上诉人李慧灵负担10515元。本判决为终审判决。审 判 长  于俊义代理审判员  呼小伟代理审判员  王 威二〇一六年十月三十一日书 记 员  刘 青