江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2015)张民初字第02178号原告：赵惠达。原告：陈玉安。两原告共同委托诉讼代理人：陈强，江苏梁丰律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：缪沂宸，江苏梁丰律师事务所实习律师。被告：张家港东方保利置业有限公司，住所地张家港市经济开发区（国泰北路1号）。法定代表人：邵建国，总经理。委托诉讼代理人：钱志伟，江苏颐华（张家港）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕伟庆，该公司员工。第三人：江苏银行股份有限公司张家港支行，住所地张家港市人民中路40号。负责人:钱杏林。原告赵惠达、陈玉安与被告张家港东方保利置业有限公司（以下简称东方保利公司）、第三人江苏银行股份有限公司张家港支行（以下简称江苏银行张家港支行）商品房预售合同、按揭贷款合同纠纷一案，本院于2015年10月10日受理后，东方保利公司在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院于2015年11月26日裁定驳回东方保利公司对本案管辖权提出异议。东方保利公司不服提出上诉，江苏省苏州市中级人民法院于2016年1月26日作出终审裁定，驳回上诉，维持原裁定。本案依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告赵惠达、陈玉安及其共同委托诉讼代理人陈强、被告东方保利公司的委托诉讼代理人钱志伟、吕伟庆到庭参加诉讼，第三人江苏银行张家港支行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告赵惠达、陈玉安向本院提出诉讼请求：1、确认原告解除与被告于2012年3月30日签订的苏园1002号《商品房买卖合同》（合同编号Y2012001239）的民事法律行为有效。2、被告在合同确认解除30日内退还原告全部购房款4188000元，利息1044852元（利息暂计至2015年10月31日止，全部利息计至被告退清全部房款之日止）。3、解除原告与第三人签订的贷款合同（合同编号0000103852），将被告应返还原告房款中的一部分即原告未偿还的部分贷款金额直接支付给第三人。4、诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、确认原告解除与被告签订合同编号为Y2012001239《商品房买卖合同》解除行为有效。2、解除原告与第三人、被告签订的合同编号为0000103852《个人借款合同》。3、被告解除合同30日内退还房款1258000元及自2012年6月25日起原告已向第三人归还的贷款本金及利息（以第三人于判决生效当月出具的还款明细清单为准）。4、被告赔偿以首付款1258000元为本金，自2012年3月30日起算至实际给付之日按照中国银行同期同档贷款基准利率的利息损失，以及2012年6月25日至实际给付之日以已偿还贷款本金及利息按照中国银行同期同档贷款基准利率的利息损失。5、被告向第三人偿还《个人借款合同》项下剩余的贷款。6、被告支付原告违约金41880元。7、被告承担本案诉讼费及保全费。事实和理由：2012年3月30日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告向被告购买苏园小区1002号N1户型商品房用于自住。原告付清全部房款4188000元。原告至今未收到符合《合同》约定的层高3米的商品房，被告交付的商品房第三层部分层高只有2.8米，被告构成根本性违约。合同约定交房日是2013年12月30日，可自2014年1月5日原告去售楼处要求被告收房至今未见到被告出示《住院质量保证书》和《住宅使用说明书》。2014年12月25日、12月26日，原告向被告发出《集团退房书面决定通知书》和《集团解约通知》。原、被告的合同解除，原告与第三人签订的个人借款合同也必然解除。被告东方保利公司辩称，不存在解除合同的法定或约定条件，我方不同意解除合同，原告的其他诉讼无事实和法律依据，我方不予认可。第三人江苏银行张家港支行未发表意见。经审理查明，2012年3月30日，赵惠达、陈玉安（××）与东方保利公司（××）签订商品房买卖合同（合同编号Y2012001239），合同约定，东方保利公司向赵惠达、陈玉安出售位于苏园第10幢1单元1002号商品房（以下简称案涉房屋），合同第三条约定商品房层高3米，位于【0.00米以上】第0层，住宅建筑面积353.61平方米。合同第五条约定按套计算商品房价款，金额为4188000元。合同第六条面积确认及面积差异和其他差异的处理……二、其他差异的处理该商品名的实际层高低于第三条约定层高，其误差值超过国家有关规范、标准允许误差值的，××承担下列责任（合同中未有约定）。第九条交付期限××在2013年12月30日前，将具备下列第1种条件（该商品房符合《苏州市商品住宅交付使用管理办法》规定要求，并取得《张家港市商品住宅交付使用通知书》），并符合本合同约定的商品房交付××使用。第十条××逾期交房的违约责任逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。第十二条房屋交付和接收商品房达到第九条约定的交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，××应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由××按第十条约定承担。2012年5月24日，赵惠达、陈玉安（××）、江苏银行张家港支行（××），东方保利公司（担保人）签订了《个人借款合同》（房贷版）（合同编号0000103852），约定××购买案涉商品房并以该房屋向××申请个人房产抵押贷款，贷款金额293万元，贷款期间15年，××同意并授权××将全部贷款直接划至××东方保利公司账户，贷款以等额本息还款方式，××以贷款所购房屋向××提供抵押担保，担保人提供阶段性连带责任保证。2012年5月25日，江苏银行张家港支行发放贷款293万元。2012年6月25日起，赵惠达、陈玉安逐月向江苏银行张家港支行归还贷款本息至今。赵惠达、陈玉安于2012年3月30日向东方保利公司支付房款125.8万元。2013年12月30日，涉案房屋取得张家港市商品房住宅交付使用通知书。2014年12月25日，2014年12月26日赵惠达、陈玉安分别向东方保利公司发出集体退房书面决定通知书和集体解约通知，内容为合同约定交房日为2013年12月30日，至今你方未能交付符合合同层高满3米约定的房屋，同时至今也未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，你方逾期交房已到360天，故要求退房并支付损失。东方保利公司分别在2014年12月26日、12月27日收悉上述通知。东方保利公司称案涉房屋系N1户型，N1户型商品房的房屋结构、户型、面积基本一致。第三层局部有2.8米的情况，但是净高，不是层高。在审理(2015)张民初字第00002号原告王正、朱锡玲与被告东方保利公司商品房销售合同纠纷一案中，东方保利公司向王正、朱锡玲出售的苏园第18幢1805号商品房系N1户型，该房屋第三层总面积为60.6759㎡，其中部分主卧、走廊、楼梯层高为2.8米，该部分面积为19.8㎡，占第三层总面积的32.63%；案涉房屋第三层主卧面积为18.99㎡，其中层高为2.82米所占面积为6.83㎡，占主卧面积的35.9%。房屋其余层高均为3米。本院认为，赵惠达、陈玉安与东方保利公司签订商品房买卖合同是其真实意思的表示，双方之间买卖合同法律关系依法成立，应为合法有效，双方均应当按照买卖合同的约定履行各自的义务。赵惠达、陈玉安已经依约履行了支付对价的义务，东方保利公司亦应交付符合合同约定的房屋。双方签订的《商品房买卖合同》第三条约定案涉房屋层高为3米，位于【0米以上】第0层。东方保利公司交付的案涉房屋第三层局部有2.8米的情况，已构成根本性违约。赵惠达、陈玉安于2014年12月26日向东方保利公司邮寄解约通知，2014年12月27日东方保利公司收到该通知，故原、被告的商品房买卖合同于2014年12月27日解除。赵惠达、陈玉安要求确认与东方保利公司签订的《商品房买卖合同》于解除行为有效，本院予以支持。《商品房买卖合同》解除后，东方保利公司应当将赵惠达、陈玉安支付的房款1258000元返还给赵惠达、陈玉安，并赔偿赵惠达、陈玉安因此所产生的损失。因此赵惠达、陈玉安要求东方保利公司返还已购房款1258000元及已向江苏银行张家港支行所还贷款本金，并赔偿已付款利息、已还贷款利息、已偿还贷款本金及利息的利息损失的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，××应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和××，故赵惠达、陈玉安要求解除《个人借款合同》、要求东方保利公司向江苏银行张家港支行返还自判决生效之日起剩余贷款的请求，本院予以支持。东方保利公司清偿剩余贷款本息等债务后，江苏银行张家港支行应及时涤除涉案房屋上的抵押登记。《商品房买卖合同》第九、十条约定，东方保利公司应当于2013年12月30日前交付符合合同约定的商品房，而东方保利公司至双方合同解除仍未交付符合合同约定的商品房，交房时间逾期超过60日，故赵惠达、陈玉安要求东方保利公司支付已付房款1%的违约金即41880元，依法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告赵惠达、陈玉安与被告张家港东方保利置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号Y2012001239）已解除。二、解除原告赵惠达、陈玉安与第三人江苏银行股份有限公司张家港支行签订的《个人借款合同》（合同编号0000103852）。三、被告张家港东方保利置业有限公司应于判决生效之日起30日内向原告赵惠达、陈玉安返还房款1258000元及自2012年6月25日起至判决生效之日止原告赵惠达、陈玉安已向第三人江苏银行股份有限公司张家港支行归还的贷款本金（以江苏银行股份有限公司张家港支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）。四、被告张家港东方保利置业有限公司应于判决生效之日起30日内向原告赵惠达、陈玉安赔偿利息损失【以1258000元为本金按中国人民银行同期同档贷款基准利率从2012年3月30日起计算至实际给付之日止的利息；以原告赵惠达、陈玉安已向第三人江苏银行股份有限公司张家港支行归还的贷款本金及利息（以江苏银行股份有限公司张家港支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）为本金按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息】。五、被告张家港东方保利置业有限公司应于判决生效之日起30日内向原告赵惠达、陈玉安赔偿自2012年6月25日起至判决生效之日止，原告赵惠达、陈玉安已向第三人江苏银行股份有限公司张家港支行支付的贷款利息（以第三人江苏银行股份有限公司张家港支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）。六、被告张家港东方保利置业有限公司于判决生效之日起30日内向第三人江苏银行股份有限公司张家港支行偿还原告赵惠达、陈玉安自判决生效之日起就《个人借款合同》（合同编号0000103852）剩余的贷款。自被告张家港东方保利置业有限公司清偿上述贷款之日起十日内，江苏银行股份有限公司张家港支行办理苏园第10幢1单元1002号房屋上抵押登记的涤除手续。七、被告张家港东方保利置业有限公司于判决生效之日起30日内向原告赵惠达、陈玉安支付违约金41880元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的债务利息。案件受理费69787元、保全费5000元由被告张家港东方保利置业有限公司负担。该款已由原告预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院（户名：苏州市中级人民法院；开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  钱凌虹人民陪审员  周汉忠人民陪审员  茅国兴二〇一六年十月八日书 记 员  宗 敏