浙江省永康市人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0784民初5512号原告赵福来，男，1976年12月4日出生，汉族，住浙江省永康市。原告方玲莉，女，1978年11月26日出生，汉族，住浙江省永康市。两原告的委托代理人胡杰，北京高朋（杭州）律师事务所律师。被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司，住所地浙江省永康市经济开发区。法定代表人应建仁，董事长。委托代理人蒋晓航，浙江门都律师事务所律师。本院于2016年7月14日立案受理原告赵福来、方玲莉与被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司（以下简称“卓诚投资公司”）商品房销售合同纠纷一案,依法由审判员许玲晓适用简易程序于2016年9月26日公开开庭进行审理。原告赵福来、方玲莉的委托代理人胡杰，被告卓诚投资公司的委托代理人蒋晓航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵福来、方玲莉起诉称：2012年9月12日，原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》两份，原告购买被告开发的金色港湾第5幢3单元2001号、2004号房产，双方合同约定上述房产的交房期限为2013年12月30日，办证最后期限为2014年6月30日，原告按约定向被告支付了房款，被告的房产却逾期向原告交付，逾期向原告交付合同约定的土地及房屋权属证书。被告已严重违反了双方合同约定，致使原告的合同权益无法得以保证，根据双方签订的合同第十条、第十六条的约定，应向原告支付合同约定的违约金。综上，为维护原告的合法权益，请求依法判令：1、由被告支付原告逾期交房违约金6969元；2、由被告向原告支付逾期办理权属证书的违约金，违约金从2014年6月30日开始每日按已付房款的万分之一计算至2016年1月18日向原告交付约定的土地、房屋权属证书止，计79035元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确第一、二项诉讼请求为：1、由被告向原告支付逾期交房违约金（违约金从2013年12月31日按合同总价款1393930元的日万分之一算至2014年2月18日止）；2、由被告向原告支付逾期办理权证的违约金（违约金从2014年7月1日开始按总房款1393930元的日万分之一计算至2016年1月18日向原告交付约定的房屋权属证书止）。赵福来、方玲莉为证明其诉讼主张，向本院提供了下列证据：一、经与原件核对无异的商品房买卖合同复印件二份，用以证明原、被告之间的商品房买卖关系；房屋约定的总房款及交房、交证期限；逾期交房、交证的违约责任。二、经与原件核对无异的不动产销售发票复印件三张，用以证明赵福来、方玲莉已按约交付购房款1393930元的事实。三、金色港湾交房费用清单及收款收据原件各一份，用以证明被告于2014年2月18日通知交房的事实。四、房产证原始复印件一份，用以证明房产证的登记日期为2016年1月18日及被告存在逾期办证的事实。卓诚投资公司质证意见：对证据一、二、三、四的真实性没有异议，但对证据一、三、四的证明目的有异议，认为双方合同第十六条约定被告承诺办理证书的性质是属于初始登记的证书而非原告理解的转移登记；被告通知交房的时间是2014年1月17日，2014年2月18日才办理交接手续系原告自身延迟过来办理手续导致；被告虽存在逾期办证情况，但逾期时间根据双方合同约定应计算至2014年6月23日。本院认证意见：因被告对上述证据的真实性无异议，本院予以确认。对证据三，因庭审中原告对被告通知其于2014年1月17日交房的事实陈述一致，故本院对该事实予以确认；证据四系原告名下房权证登记时间，非双方合同约定内容。卓诚投资公司答辩称：原告向被告购买房屋及约定的相关权利义务属实。被告虽未在合同约定的2013年12月30日前交房，本案中原告实际办理交房的时间系2014年2月18日，但被告通知其交房时间是2014年1月17日，也确实存在逾期交房的事实。本案中，关于主张逾期交房违约金的诉讼时效起算点，不论从约定交房时间还是通知交房时间起算，均已超过二年的诉讼时效，且没有存在中止、中断的原因事由，故原告主张逾期交房违约金已过诉讼时效。原告主张逾期交付权属证书的观点理由是对《商品房买卖合同》第十六条约定存在误读，理解错误，将初始登记混同于转移登记。“初始登记”是指开发企业办理楼盘确权登记，俗称“大确权”，即一个楼盘把总产权转移到开发商名下的步骤，初始登记证书指的是被告名下的证书，是属于设立登记，是物权转移的基础，是为具备给购房者办理个人房产证的资格和条件。就此，被告已于2014年6月23日，取得上述约定的本案所涉房产的《土地使用权证书》，至于房屋所有权初始登记，由于永康市房管会简化流程，无需被告办理初始登记，直接办理产权转移登记。至于交付问题，由于原告是委托被告办理转移登记，因此交付没有实际意义，无需履行形式上的交付手续，办理即完成约定义务，故被告未存在合同约定的逾期办理初始权属证书的事实。综上所述，原告要求被告支付逾期交房违约金和逾期交付权属证书违约金的诉请，缺乏法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。卓诚投资公司为证明其抗辩主张，向本院提供了下列证据：1、重要函件详情单、金色港湾入住通知书各一份，用以证明2014年1月11日被告通过邮政特快专递通知原告于2014年1月17日交房的事实。2、金色港湾业主交房费用清单、业主房屋验收交接表、物品签收单各一份，用以证明原告于2014年2月18日到被告处接收了符合合同第十二条约定的房屋及原告委托被告办理转移登记手续的事实。3、经与原件核对无异的房屋竣工验收备案表复印件一份，用以证明涉案房屋符合合同第九条约定交付条件的事实。4、土地使用权初始登记证书复印件一份，用以证明原告所购买的房屋已于2014年6月23日已经办理了土地所有权初始登记，被告按约完成合同第十六条义务的事实。赵福来、方玲莉质证意见：对证据1、2、3、4的真实性均无异议，但对证据4认为，被告在2014年6月23日虽办理好土地初始登记，未有办理房产证的初始登记，且被告在办理好上述权证的基础上没有及时履行变更登记的办理义务，应继续承担逾期办证的违约义务。本院认证意见：因两原告对上述证据的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。对证据4，因实务中，房权证办理的相关部门，确实无需办理房权证的初始登记，故被告在2014年6月23日办理完成土地权属证书的初始登记后即完成了双方合同约定的办证义务。经审理，本院认定事实如下：2012年9月12日，赵福来、方玲莉与卓诚投资公司签订《商品房买卖合同》二份，约定卓诚投资公司将其开发所有的金色港湾第5幢3单元2001号房、2004号房屋及-2层C区116号车位以预售方式出卖给赵福来、方玲莉。双方在合同中约定上述两套房产房款、车位款共计1393930元，卓诚投资公司需在2013年12月30日前将竣工验收合格，具备交房条件的房屋交付给赵福来、方玲莉，逾期交房的按已付房价款日万分之一支付违约金。合同中卓诚投资公司同时承诺在2014年6月30日前将土地、房屋权属证书交付给赵福来、方玲莉，逾期交付权属证书的按已付房价款日万分之一支付违约金。合同签订后，赵福来、方玲莉已按约足额向被告支付房款1393930元，卓诚投资公司则于2014年1月11日通知赵福来、方玲莉在2014年1月17日办理交房手续，在2014年6月23日完成了土地使用权证的初始登记，但因赵福来、方玲莉委托卓诚投资公司办理该商品房的转移登记，该初始登记权属证书卓诚投资公司未有交付给赵福来、方玲莉。本院认为，原、被告双方于2012年9月12日之间签订的二份《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未有违反法律法规的强制性规定，依法应受法律保护，双方均应按合同的约定全面履行各自合同义务。合同签订后，赵福来、方玲莉已按约履行了付款义务，卓诚投资公司则虽按约完成了权属证书的初始登记手续，但逾期至2014年1月11日才通知赵福来、方玲莉前来办理交房手续，按约应承担相应的逾期交房违约责任。但因赵福来、方玲莉未在相应的诉讼时效期间向本院提起诉讼主张，且无证据证明存在诉讼时效中止、中断的原因事由，故对赵福来、方玲莉的诉讼请求，本院不予支持。对卓诚投资公司提出的抗辩意见中合理有据部分，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告赵福来、方玲莉的诉讼请求。本案案件受理费975元(已减半收取)，由原告赵福来、方玲莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 许玲晓二〇一六年十月十八日代书记员 周 群