成都市温江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0115民初2148号原告家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司，住所地：成都市高新区高新大道创业路18号高新大厦9楼12号，统一社会信用代码：91510100782663473M。负责人杨敏。委托代理人刘馨遥，四川新开元律师事务所律师，一般授权代理。被告阿依子拾，女，1984年11月30日出生，彝族，住四川省甘洛县。原告家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司（以下简称家利物业公司）诉被告阿依子拾物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月26日受理后，依法适用普通程序，由代理审判员江雨霏、人民陪审员杨晓梅、王茂珩组成合议庭，并由代理审判员江雨霏担任审判长，于2016年10月18日公开开庭进行了审理。原告家利物业公司的委托代理人刘馨遥到庭参加诉讼。被告阿依子拾经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告家利物业公司诉称，被告系和记黄埔地产（成都）温江有限公司（以下简称和黄公司）开发的彩叠园1B期商品房***号房屋业主，原告系该物业前期物业服务机构。根据被告签署的商品房买卖合同及其系列文件的相关约定署的商品房买卖合同及其系列文件的相关约定，被告应向原告缴纳2013年8月至2016年4月期间物业服务费，但经原告多次催收，被告至今未缴清拖欠的物业服务费，严重损害了原告的合法权益。现诉至法院请求：1、判令被告向原告支付2013年8月至2016年4月期间的物业服务费13706.6元及截止2014年4月25日产生的违约金为3228.84元（按日以未交费用的0.05%计算）；被告应向原告支付的其余拖欠物业服务费及相应违约金应计算至被告缴清所有应付款项之日止；2、判令被告承担原告因本案支出的律师费2,000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。被告阿依子拾在本院指定的答辩期限内未向本院提交书面答辩意见。经审理查明，2013年2月17日，被告阿依子拾与和黄公司签订了《商品房买卖合同》及相关附件（包括《关于彩叠园1B期前期物业服务和彩叠园1B期业主临时管理规约的承诺书》、《彩叠园1B期及商业前期物业服务合同》、《彩叠园1B期业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》补充协议等），购买了和黄公司开发的成都市温江区彩叠园商住项目1B期涌泉鹏程路801号***号房，建筑面积136.93平方米。其中，《商品房买卖合同》第十条第一款约定，出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房。第十四条约定，（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件……（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：自出卖人发出的书面入住通知规定的交房期限届满之日，视为出卖人已经按本合同约定的条件交付房屋。该房屋的损毁、灭失的风险转由买受人承担，与该房屋有关的费用（包括但不限于物业服务费用）亦归买受人承担。第二十二条约定，前期物业管理期间，物业服务费收费价格为花园洋房3.1元/平方米。《彩叠园1B期前期及商业物业服务合同》约定，和黄公司与家利物业管理（重庆）有限公司就彩叠园1B期及商业的前期物业服务事宜订立本合同。第六条约定，物业管理费标准：花园洋房3.1元/平方米。第三十五条约定，如乙方在成都注册分公司，则本合同的权利义务将自动转移给乙方在成都市分公司，无须另行签变更协议。《彩叠园1B期业主临时管理规约》第五章约定，各业主应于办理其交接手续当日预缴半年的物业服务费，以后每个月的最后一天之前向物业服务企业缴纳当月的物业服务费；任何业主若未能按时支付本规约项下须支付之物业服务费或任何款项，物业服务企业有权采取任何下列行动追讨欠交的款项及违约金，并收取附加费用，违约金自逾期之日起按日以欠缴金额之0.05%计算，附加费用包括（但不限于）追讨欠款之行政及法律费用，违约金应按本规约、前期物业服务合同或物业合同约定缴纳。和黄公司于2013年8月9日通过申通快递向被告寄送了邮件，邮件详情单载明：彩叠园1B期***号房屋交付使用通知书及相关交房文件，交房日期2013年8月22日。被告提交的《彩叠园1B期及商业房屋交付使用通知书》载明：此房屋交付日期为2013年8月22日，该房屋将于2013年8月23日起计收物业服务费。另查明，家利物业管理（重庆）有限公司在成都成立成都分公司，和黄公司与其签订的《彩叠园1B期前期及商业物业服务合同》中的权利义务由成都分公司取得。截止起诉之日，被告仍未与和黄公司办理交房手续。上述事实，有原告的当庭陈述，原、被告身份信息、《商品房买卖合同》、《关于彩叠园1B期前期物业服务和彩叠园1B期业主临时管理规约的承诺书》、《彩叠园1B期及商业前期物业服务合同》、《彩叠园1B期业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》补充协议、国内特快专递邮件详情单、《彩叠园1B期及商业房屋交付使用通知书》等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以采信。本院认为，被告与和黄公司签订的《商品房买卖合同》及相关附件均系双方当事人在平等、自愿、协商的基础上所签订的合同，是当事人真实意思的表示，合同条款明确、内容清楚，不违反法律法规强制性规定，属有效合同，合同对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，原告与和黄公司签订的《彩叠园1B期及商业前期物业服务合同》对彩叠园小区的全体业主具有法律效力。被告作为彩叠园的业主，对前期物业合同应当遵守和自觉履行。本案原告作为物业管理公司对彩叠园小区进行物业管理服务后，有权按照法律规定和合同约定，要求被告支付物业管理服务费，故本院对原告要求被告支付物业管理服务费的请求予以支持，其2013年8月至2016年4月期间物业管理费为13706.6元（136.93㎡×3.1元/㎡×32个月+123.24元）。因被告未按期向原告支付物业服务费，故原告有权依约要求被告承担违约金。但由于原告并无证据证明原告的实际损失，本院对原告的该项请求部分支持，就违约金具体数额本院酌情确定为1000元。关于原告主张被告支付律师费2,000元的诉讼请求。虽然《彩叠园1B期业主临时管理规约》约定了业主未按约交纳物业费，物业服务企业有权追讨欠交的款项及违约金，并收取法律费用，但因律师费用并非必然产生的法律费用，临时管理规约中未作明确约定，也无相关法律明确规定，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第十二条第四款、第四十二条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告阿依子拾于本判决生效之日起十日内向原告家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司支付物业服务费13706.6元、违约金1000元，共计14706.6元；二、驳回原告家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费273元，公告费560元，由被告阿依子拾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  江雨霏人民陪审员  杨晓梅人民陪审员  王茂珩二〇一六年十月二十五日书 记 员  江雨霏