贵州省长顺县人民法院民 事 判 决 书(2016)黔2729民初804号原告：王安辉，男，1989年10月7日生，布依族，城管人员，住长顺县。被告：长顺县利尔房地产开发有限公司。地址：长顺县长寨镇长征大道。组织机构代码：58065743-8。法定代表人：刘筑坪，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘明，贵州心海律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告王安辉与被告长顺县利尔房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月20日立案后，依法适用简易程序，于同年10月18日公开开庭进行了审理，原告王安辉，被告长顺县利尔房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王安辉向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期交付房屋的违约金11097.88元（违约金的计算方式为303221元×0.0003×122天）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年3月7日签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告在长顺县长征大道投资开发的御景金湾商住小区×号商品房，建筑面积109.56平方米，套内面积92.04平方米，总价款271730元，缴纳契税8752元，房屋维修基金2739元，已付款合计303221元，后原告依约交付了购房首付款83181元，房价余款192000元以银行按揭方式支付。合同签订后，原告按约定支付首付款和办理银行按揭贷款，被告应于2014年6月30日前交房，但被告实际于2014年10月31日才向原告交付房屋，逾期交房已超过90日，应按日计算向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。被告辩称，原告的诉讼请求已过诉讼时效，本案原告主张权利应自合同约定的交房时间起两年内，即2014年7月1日起至2016年6月30日止，原告2016年9月20日才提起诉讼，已过诉讼时效。另因原告提交的首付款收款收据及契税、房屋维修基金的收据均系复印件，对该证据的真实性持有异议，无法证明原告已按合同约定履行了首付款义务。虽原告出具的首付款收据系复印件，但原告现作为证据出示，应视为原告已认可该证据内容，而该收据记载原告是2014年11月13日才向被告支付购房首付款，根据原、被告双方所签合同，付款与交房应有履行的先后顺序，因原告未依照合同约定履行首付款义务违约在先，所以被告享有不安抗辩权，有权于2014年11月13日之后才向原告交付房屋。且原告所交的契税与房屋维修基金与本案无关。综上，对原告的请求是驳回起诉或是驳回诉讼请求由法院进行裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院认定如下：原告的身份证复印件、《商品房买卖合同》、备案登记表、首付款收款收据复印件（时间为2014年11月13日）、收据复印件、中国农业银行借款凭证、中国农业银行股份有限公司贵州省分行个人住房公积金委托贷款借款合同、商品住宅使用说明书及商品住宅质量保证书等证据来源形式合法，内容客观真实，证据间能够形成证据链证明待证事实，本院对此予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月10日，被告长顺县利尔房地产开发有限公司注册成立，经营房地产开发销售，后经批准在长顺县城关长征大道大师坡建设商品房，项目名称为“御景金湾商住小区”。原告王安辉作为买受人于2013年9月28日与出卖人被告长顺县利尔房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为2013﹣0242号），购买“御景金湾商住小区”一期×号商品房。其中合同第七条和第八条约定：总价款为275191元，合同签订之日首付83191元，余款192000元以公积金贷款方式支付；第十一条约定出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房；第十三条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期的时间处理，逾期交房在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日，买受人有权选择退房或者继续履行合同，如继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。合同签订后，被告于2014年5月4日在长顺县住房和城乡建设局房屋管理所作备案登记。2014年11月13日原告向被告支付购房首付款83191元，2013年9月28日原告向被告支付契税4128元，房屋维修基金2739元。2014年5月15日，原告办理了192000元的公积金贷款并将该款划入被告帐户。商品住宅使用说明书和商品住宅质量保证书注明的交付房屋时间为2015年8月2日。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同是在平等、自愿基础上签订，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同，受法律的保护，对当事人具有法律约束力，原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告在合同中约定有逾期交房的违约金，该约定符合法律规定，应当认定合法有效，故被告逾期交房，原告以被告逾期交房，要求被告按合同约定支付违约金的主张，本院应予以支持。本案中双方合同约定被告应在2014年6月30日前交付房屋，如逾期交房在90日之内，按每日已交购房款的万分之二支付违约金，逾期交房超过90日，按每日已交购房款的万分之三支付违约金。合同签订后，虽原告主张已按合同约定履行了首付款义务，但其提交的收款收据上记载原告支付首付款的时间是2014年11月13日，此付款时间在双方合同约定的支付时间及房屋交付使用时间之后，应由原告自行承担举证不利的法律后果。本案中，原告依约于2014年5月14日向中国农业银行办理了相关公积金贷款申请，并于2014年5月15日将余款192000元以公积金贷款方式支付并划入被告账户，此付款时间在双方合同约定的房屋交付使用时间之前，另原告主张将其所缴纳的契税及房屋维修基金计入已付房款之中进而作为计算违约金的基数，因契税及房屋维修基金被告只是代为收取，并无支配及管理使用的权利，因此对该部分依法应予扣除，本案违约金已付房款的计算基数应只为公积金按揭款192000元。虽被告出具给原告的商品住宅使用说明书和商品住宅质量保证书注明的交付房屋时间虽为2015年8月2日，但庭审中原告主张交房时间以2014年10月31日计，故逾期交房的期间应为2014年7月1日至2014年10月30日,共计122天，违约金的具体金额为7027.20元（192000元×0.0003×122天＝7027.20元）。对被告提出原告的主张已过诉讼时效的意见，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”的规定及根据本案合同第十三条第1项第（2）款“逾期交房超过90日，买受人有权选择退房或者继续履行合同，如继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金”的约定，双方合同对逾期交房应支付违约金起止时间和支付期限作了约定，逾期交房应支付的违约金数额是一个整体债务。因此，买受人在实际交房后主张逾期交房违约金的，诉讼时效应从实际交房后约定的履行期限届满之次日起算，本案原告主张权利的时效期间应从2014年11月10日起算至2016年11月9日止的两年内，原告在2016年9月20日向本院提起诉讼，未超过两年的诉讼时效，故被告的意见不成立，本院不予支持。对被告称因原告未如约支付首付款违约在先，其有权于2014年11月13日之后交付房屋的辩解，因被告未提起诉讼，不属本案审查范围，本院对此不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：限被告长顺县利尔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王安辉逾期交房违约金柒仟零贰拾柒圆零贰角(￥7027.20)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取39元，由被告长顺县利尔房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员 邵 娟二〇一六年十月二十日书记员 卢林林