江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书赣10**民初1755号原告：皮连湘，女，1959年7月15日出生，汉族，抚州市临川区人，住抚州市临川区。委托诉讼代理人：于德辉，江西抚仁律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：傅国珍，男，1954年4月7日出生，汉族，抚州市临川区人，住抚州市临川区。委托诉讼代理人：余富根，江西斯正律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告皮连湘诉被告傅国珍买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告皮连湘及其委托诉讼代理人于德辉，被告傅国珍均到庭参加诉讼。之后，依法转为普通程序审理，公开开庭进行了审理。原告皮连湘及其委托诉讼代理人于德辉，被告傅国珍及其委托诉讼代理人余富根均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告皮连湘向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2011年1月16日签订的房屋买卖协议合法有效；2、原告购买的坐落于抚州市临川区青云峰路49号西边产权证号为抚青私换字第××号，面积为101.3平方米的店面归原告所有；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年8月份，原告听说被告想卖掉其位于抚州市临川区青峰路49号西边店面，101.31平方米的店面，因被告已将其东边店面以21万的价格买给了胡泽荣，故原告便与被告商量以30万元购买其西边的店面。2010年10月16日、2010年10月19日、2010年11月12日原告先后分三次共向被告支付购房款30万元，双方并于2011年1月16日签订购店协议书，被告也于当日向原告出具了收到原告给付的30万元的收条。《购店协议书》就购买的房产、价格、办理产权手续、收租等事项都进行了约定。之后，该店面皆由原告出租及收租。后来原告知道该店面土地性质是划拨土地而无法办理过户手续，但考虑到当时正与被告谈恋爱，加之《购店协议书》有被告儿子的签字，所以原告觉得问题不大。此后双方关系变差，就一直未去办理结婚登记。分手后，被告却在外宣扬原告骗其店面，并将店面换锁，致使店面一直无法过户及现在无法出租，故原告诉至法院，请求法院支持原告上述诉请。被告傅国珍辩称，1、原告诉状称给付了被告30万元的时间竟是在购店协议前分三次支付的，且无银行支付凭证，而《购店协议书》是注明房款为一次性支付的，所以原告诉称的付款时间是编造的，30万元的巨款发生在没有任何购店凭据的情况下进行的，这有悖于正常人的思维；2、本案争议房屋土地使用权证系国有行政划拨土地，因此购店协议书违反了法律强制性规定，应确认无效；3、原、被告签订的购店协议不是双方的真实意思表示，原告未付购店款，房产所有权不属于原告，请求法院驳回原告的诉请。原告为支持其诉讼请求，向法庭提供了以下证据：证据一、《购店协议书》，拟证明双方于2011年1月16日签订了购店协议，该协议确认了原告购买被告店面的相关事实，被告及其儿子傅志涛均在协议上签字。证据二、收条、银行流水明细两份，拟证明原告为支付购房款先后于2010年10月16日在银行取出3万元，2010年10月19日取出25万元，2010年11日12日取出2万元，被告于2011年1月16日收到原告支付的30万元购房款。证据三、房产证，拟证明被告已将该店面买给了原告，并把房产证交给了原告；证据四、原告与邱建平、阮志辉签订的《租赁合同》及证明，拟证明原告购店后，以自己的名义对外出租并收取租金。证据五、证明九份，拟证明原告购买被告店面的事实。证据六、婚姻庆典礼单，拟证明原、被告双方于2013年2月13日确立了恋爱关系。证据七、证人张某、徐某1出庭作证，拟证明原告已购买被告店面的事实。被告第一次开庭时未在举证期限内向法庭提供证据；在第二次开庭时，被告向法庭提交了如下证据：证据一、国有土地使用权证、土地权属界址调查表、土地使用权申报登记附图、土地登记申请书及土地登记审批表，拟证明讼争的店面所占土地系国有划拨土地，原、被告之间房屋买卖合同违反法律禁止性规定，属无效合同。证据二、承诺书一份，拟证明原告提供的购店协议书是假的，收条也是按原告的要求写的，应作废。证据三、徐卫恩出具的收条，拟证明2011年2月14日讼争的店面还是被告所有。证据四、顾荣香出具的收条，拟证明2011年7月16日讼争的店面还是被告所有。证据五、承租合同一份，拟证明2010年6月6日被告将讼争的店面出租给他人。证据六、邱敏、林丽出具的收条，拟证明被告在2013年7月13日对讼争的店面行使相关权利，该店面仍归被告所有。证据七、阮玲出具的收条，拟证明2016年4月1日被告将讼争店面出租给了阮玲并收取租金，该店面归被告所有。证据八、顾荣香出具的证明，拟证明2012年原告曾到市公安局经侦支队帮被告办理退回顾荣香购买被告店面订金56000元的手续，该店面仍归被告所有。证据九，申请证人徐某2出庭作证，拟证明证据二的真实性。原、被告双方围绕诉讼请求和抗辩依法提交以上证据，本院组织双方进行了证据质证。被告对原告提供的证据的质证意见：对证据一认为《购店协议书》上的签名是其本人签的，其儿子傅志涛的名字亦是其儿子本人签的，但签订《购店协议书》的行为是假的，当时是为了应付其儿子；对证据二认为收条是应原告的要求才出具的，但实际上并未收到原告支付的对应款项，而原告取钱不关被告的事，亦与付房款无关，况且与收条上的时间不一致；对证据三不持异议；对证据四认为，两份《租赁合同》都是原、被告同居生活期间，被告授权原告对外出租的，而且收取的店租都交给了被告，并不能证明店面已卖给原告；对证据五认为，九份证明都不能说明被告收到了原告支付的购店面的款项，且存在虚假证明的可能；对证据六认为，双方确实办了酒席，礼单也是其写的，但同居的时间应该是2011年1月16日。对证据七认为，俩证人只是听说，均未看到原告支付购房款给被告。原告对被告提供的证据的质证意见：对证据一的真实性、合法性无异议，但认为本案转让房屋，只需要补交土地出让金就可以办理相关的过户手续，不影响买卖合同效力；对证据二的真实性、合法性有异议，认为承诺书的内容及字体都不是原告写的，书写格式也不符合常理，是伪造的证据材料。对证据三、四、六、八的真实性和关联性有异议，认为收条和证明出具人均未到庭质证，无法证实该三份收条和一份证明是否是其本人所写，另外收条中涉及的房屋与店面无关，不属本案讼争店面；对证据五的真实性、合法性和关联性无异议，但认为被告提出的收回押金，系原告与租客签的租店协议，后租客不再承租店面，被告自愿以自己的名义退还押金，承租合同是2010年被告与租客签订的，后来原告购买了店面，承租合同没变，其只是在承租合同上重新签了字；对证人徐某2的证言的真实性持有异议，认为证人徐某2签在场人时根本不知道承诺的内容，其证言是虚假的。根据当事人的举证、质证意见，本院对上述证据作出如下认证：原告提交的证据一、二、三、四之间能够形成证据链，与本案查明的事实亦能相互印证，本院对上述证据的证明力予以认定，可以作为认定本案事实的依据；原告提交的证据五均为证人证言，被告对此提出异议，而证明人又均未出庭作证，本院无法判断其真伪，故不予认定。被告对原告提供的证据六的真实性无异议，该证据可以认定双方在2013年2月13日确立恋爱关系。证据七中的证明人虽未出庭作证，被告也提出异议，但从其内容来看，有部分证言与事实相符，本院对与本案事实相符的部分予以认定。被告提供的证据一、五，原告无异议，本院予以认定；原告对被告提交的证据二的真实性、合法性和关联性持有异议，本院认为该承诺书系被告一人所写，格式也有悖于人们通常出具承诺书的习惯，故本院对其真实性不予认定，不能作为定案的依据。原告对证据四、六、七、八均提出异议，因该四份证据的出具人均未出庭作证，本院无法查明其真实性，故不予认定。证据九中的证人徐某2虽然出庭作证，但其陈述是在不清楚具体内容的情况下签的在场人，该证言的真实性难以判定，且无其他证据印证，故本院对该证言的证明力不予认定。根据当事人的上述举证、质证意见，本院认证意见及当事人的陈述，本院查明本案事实如下：2010年9月1日原、被告经人介绍认识，后逐渐发展为恋爱关系，并于2013年2月13日办理酒席，但一直未办理结婚登记手续。2011年1月16日原告皮连湘与被告傅国珍签订《购店协议书》，该协议书约定：1、位于抚州市临川区青峰路49号西边二只店面101.31平方米（房产权证号为抚青私换字第××号）售价叁拾万元整，协议书签订的当天由买方（原告）一次性付给卖方（被告）傅国珍人民币叁拾万元整。2、卖方要协助买方办理店面产权手续，费用由买方自理。3、两只店面现已租赁给邱敏、林丽两人开办幼儿园，租赁期满后由买方自行支配，现每月租金从2011年1月1日起由买方收取租金。4、此店面以前的债权债务由卖方承担，所造成的经济损失由卖方加倍赔偿给买方。5、买方购店面后应申报水、电一户一表，费用由买方自理等。协议书签订的当日被告傅国珍向原告皮连湘出具了一份收条，该收条载明：今收到皮连湘人民币叁拾万元整，此据，收款人傅国珍。之后，被告傅国珍将该店面房产证交给原告皮连湘。原告皮连湘随后就该店面分别出租给邱建平、阮志辉等人，并自2011年1月16日至2016年4月2日期间由其实际收取租金。由于各种原因，原、被告双方一直未办理店面过户手续。之后，双方因案涉店面发生纠纷，原告皮连湘遂于2016年7月诉至法院，请求判令支持其上述诉讼请求。另查明，位于抚州市临川区青峰路49号，房产权证号为抚青私换字第××号的房屋所占土地性质为国有划拨土地。房产证显示房屋总层数为5层，该案涉店面房产权证号为抚青私换字第××号的1层店面。房产证登记的产权所有人为付国珍，但2016年2月15日被告傅国珍曾以当时办证将正确的“傅国珍”写错成“付国珍”为由申请抚州市房地产交易中心档案室将“付”更正为“傅”。本院认为，本案争议的焦点为：一、原、被告双方签订的《购店协议书》的效力。二、原告是否已支付所购案涉店面的约定对价。针对第一个争议的焦点，案涉房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，应受法律保护。虽案涉房屋所占土地为国有划拨土地，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条和第六十一条规定此类土地在转让时，应当报有批准权的人民政府审批，但均属于管理性强制规定而不是效力性强制规定，政府审批也不是对土地使用权转让合同或房屋买卖合同的审批，而对国有划拨土地使用权实际发生转移的审批，政府审批不是此类合同成立的生效要件。因此原告与被告签订的购店协议，无须办理登记或审批手续，双方订立时即生效。同时土地的划拨性质也并不影响合同的履行，仅是在办理过户前需要将划拨土地转为出让土地，合同当事人缴纳相应的争议土地出让金后即可办理过户手续。被告有关房屋土地使用权证系国有行政划拨土地，购店协议书违反了法律强制性规定，应确认无效的辩解，理由不成立，本院不予采信。针对第二个争议的焦点，本院认为，虽然银行的取款凭证并不能直接证明原告取出的款项就是用于支付购店款，但被告对向原告出具的30万元的收条的签名予以认可。从买卖合同的交易习惯和原告收取租金的事实来分析，被告应是在收到原告给付的30万元购房款后，才可能向原告出具收到30万元的购店款的收条，也才会让原告实际上取得涉案店面的经营权。至于被告提出原告付款时间早于签订合同之日，与合同约定的一次性付款内容不符，原告根本未支付购店对价的主张，本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条“当事人对自己的提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，被告在本院作出判决前未能提供足以反驳原告已支付购店的约定对价这一的事实的相关证据，应承担举证不能的后果。根据人们日常交易习惯，并不能排除原告是先支付购店的约定对价，然后再与被告补签房屋买卖合同的可能。故被告抗辩称原告的付款时间是编造的及原告未支付购店对价，缺乏事实依据，本院不予采纳。综上所述，原告起诉要求确认与被告签订的《购店协议书》合法有效及案涉店面归其所有的诉请，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告皮连湘与被告傅国珍于2011年1月16日签订的《购店协议书》合法有效；二、位于抚州市临川区青峰路49号西边，产权证号为抚青私换字第××号，面积101.31平方米的店面归原告皮连湘所有。案件受理费5800元，财产保全费2000元，合计7800元由被告傅国珍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定在二年内向本院申请执行。审 判 长  徐龙基代理审判员  吴伟勇人民陪审员  万园秀二〇一六年十月十一日书 记 员  赵娇华