云南省勐腊县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）云2823民初646号 原告：勐腊佳和物业服务有限公司，住所地勐腊县曼它拉路**。 法定代表人：陈俊生，职务执行董事。 委托诉讼代理人：苏俊，佳和物业公司法务专员。特别授权代理。 被告：潘燕，女，1975年1月15日出生，壮族，云南省勐腊县人，住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：张畅（被告潘燕弟弟）。特别授权代理。 原告勐腊佳和物业服务有限公司（以下简称佳和物业公司）与被告潘燕物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月27日立案后，依法适用简易程序于2016年8月16日公开开庭进行了审理。原告佳和物业委托诉讼代理人苏俊、被告潘燕委托诉讼代理人张畅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告佳和物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付原告2012年1月1日至2015年12月31日期间xx305、306室物业费、年垃圾清运费、水电运行费共计4052元；2、被告支付原告上述拖欠款项违约金8753.8元（违约期数从2012年1月1日至2016年6月30日）。以上费用共计：12805.8元。事实和理由：2010年9月15日，被告与勐腊海诚投资有限公司（以下简称海诚公司）签订了一份《商品房购销合同》，向海诚公司购买了位于勐腊县x305、306室，建筑面积分别为：28.07㎡、28.07㎡。2009年11月1日，海诚公司与原告签订《物业服务委托合同》，合同约定海诚公司委托原告为勐腊县提供物业管理服务。双方还约定了相关的权利义务、配置物业管理人员，提供相关的物业服务管理，并每年垫付小区垃圾清运费、水电运行费等费用。2010年10月30日海诚公司向被告发出入伙通知书，被告与海诚公司及原告办理了入伙手续，正式交接房屋给被告。2010年10月30日被告与原告签订了《南腊小镇前期物业管理服务协议》和《南腊小镇住宅装饰装修管理协议》、《南腊小镇装修管理规定》等，即《南腊小镇业主手册》，双方约定了相关权利义务，其中双方签订的《南腊小镇前期物业管理服务协议》第十一条第四款约定了违约责任，甲方（指被告）违反协议，不按约定的时间交纳相关费用，乙方（指原告）有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按3‰交纳违约金。逾期60天起，乙方有权停止服务和停水、停电。被告支付了从交房之日至2011年12月31日期间的物业费、垃圾清运费、水电运行等费用外，从2012年1月1日起至今一直拒交物业费及其他费用，原告多次催缴未果。据统计，被告欠原告2012年1月1日至2015年12月31日期间的物业费及年垃圾清运费、水电运行费共计4052元，其中欠2012年968元，2014年1028元，2015年1088元。综上所述，原告依法接受海诚公司委托为被告所在的xx305、306室提供物业服务，并垫付相关垃圾清运费、水电运行费，而被告拒付物业费的理由不能成立，且被告已实际接受了原告提供的物业服务，双方签订的物业管理服务协议是合法有效，被告拒交物业费等费用的行为已构成违约，应依法承担违约责任。 被告辩称，原告诉称的入伙通知书和催缴通知书被告没有签收过，房子被告现在没有居住，拒交物业费的原因也以证据的形式提交法庭。被告买的房子是简装房子，房子一直是被告委托诉讼代理人在住。2011年到2015年被告委托诉讼代理人住在茶马街，于2015年12月份搬离。第一次提出物业服务是下水道堵塞，找到物管，物管让找开发商，开发商又推给物管。被告委托诉讼代理人的车子在2013年的时候停放在物管指定的地点被撞，当时报了案，后来找物管要求看监控，但监控是坏的。10栋的大门和安全灯一直是损坏的，电线和网线裸露在外，存在安全隐患，跟原告提出过但一直没有得到解决。2013年底到2014年初原告把被告的电表线拔除，断了电，并说交了物业费就给通电，后来被告自己找人接通。房子也是外面下大雨里面下小雨，一直没有得到修复，直到起诉被告才知道原告修复的事情。被告不承认违约金。认为其没有接受过服务就不该交物业费。 综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：1、被告是否应该交纳2012年1月1日到2015年12月31日期间的物业费？2、被告是否应该支付违约金？ 原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据： 1.《物业服务委托合同》1份（复印件，与原件核对无异），欲证明海诚公司与原告签订物业合同由海诚公司委托原告对进行物业服务的事实。 2.《南腊小镇业主手册》1份（复印件，与原件核对无异），欲证明原告签订《南腊小镇业主手册》约定双方权利义务的事实。 3.《入伙通知书》1份、《业主信息表》1份（均系复印件，与原件核对无异），欲证明被告签收入伙手续书的事实。 4.《缴费通知书》、《费用明细表》各2份（均系复印件，与原件核对无异）、《违约金计算过程及金额》2份（原件），欲证明被告欠原告物业费、垃圾清运费、水电运行费，原告进行催收的事实。《缴费通知书》、《费用明细表》上的公摊水电费就是诉请的水电运行费。 5.《勐腊县发展改革和工业信息化局关于调整勐腊县城区垃圾清运处理服务价格的通知》1份（复印件）、《收款收据》1份（复印件，与原件核对无异），欲证明收取垃圾清运费的依据标准及原告已统一缴纳垃圾清运费的事实。 6.工作照片8张（系机打件）、《工作联系函》1份（均系复印件，与原件核对无异），欲证明原告对茶马街提供物业服务的事实。 7.照片3张（机打件），欲证明茶马街xx304与305室之间伸缩缝漏水处理完毕后的事实。 经质证，被告对原告提交的证据1、2、3、5真实性、合法性、关联性认可。证据4《缴费通知书》、《费用明细》、《违约金计算过程及金额》真实性不认可，被告没有见过，也没有签收过。证据6工作照片真实性认可。砍树的照片可能是原告为了保证业主的安全，树是公共设施，砍树应该通知业主。石棉瓦房的照片不清楚，看不出是哪里。掏窨井、拌沙灰及抢修管道的照片不清楚，可能原告服务了被告都不知道。后面一张是在小区喷洒东西，被告认为这些应该通知业主。《工作联系函》没有见过。证据7不认可，照片原告是为了赢官司而拍的。被告2014年8月5日拍的视频，2015年12月份被告代理人才搬离，在被告举证期去拍照原告都还没有修复，所以不认可。双方协商的时候被告提出了不交物业费的原因，原告觉得被告说的事项会影响官司，原告刻意制造的证据。 被告为证明其答辩理由，向本院提交以下证据： 1.《顺发汽车修理厂机动车维修合同》1份（复印件，与原件核对无异），欲证明被告代理人的车辆停在原告服务辖区被幢的事实。 2.照片8张（机打件），欲证明被告多次提出要求原告服务，原告未向被告提供服务的事实。 3.视频光盘1份，欲证明原告无视被告的请求，未向被告提供服务的事实。 经质证，原告对被告提交的证据1真实性、合法性、关联性不认可，物业公司对业主的财产和生命没有保险和保管的义务。车辆是否是在茶马街被撞的不清楚，双方没有签订过车辆保管协议，物业公司没有保管的义务。证据2照片第1、2张真实性认可，合法性、关联性不认可，门是什么时候损坏，被谁损坏不清楚。维修应该申请维修基金来维修，但现在申请的业主都没有过半。门禁系统被业主用异物抵坏了。第3-5张照片真实性认可，关联性、合法性不认可，照片反映的问题属于房屋质量问题。但漏水在2015年12月份已经处理完毕，只是没有刮白，物业公司多次与施工单位协商未果，原告于2016年8月15日下午已经全部处理完毕。第6-7张廊灯照片是被人恶意砸坏的，原告对这种情况是定期更换的。不是损坏一个更换一个，3个月为一个维修周期，而且从原告提交的证据7的照片中也可以看出，现在已经更换了。第8张真实性认可，是为光纤升级预留的设备线，关联性、合法性不认可。证据3视频真实性认可，确实发生了，但属于质量问题，2015年12月份已经处理完毕，关联性不认可，不在物业服务范畴内，物业公司处理是物业服务的延伸。 对以上证据，本院评判认为，对原告提交的证据1、2、3、5，经被告质证对真实性、关联性、合法性均无异议，本院予以采信。证据4的《缴费通知书》、《费用明细》，结合被告庭审中的陈述，可以证明原告进行了催收，本院对催收事实予以采信；对缴费数额不予采信。《违约金计算过程及金额》系原告单方计算结果且被告亦不认可，本院不予采信。证据6照片8张被告认可其真实性，可证实原告对被告小区进行管理的场景，本院予以采信。证据7照片3张，经质证被告对该证据不认可，但对其修复的情况没有异议，该证据能够证实原告对被告反映的房屋漏水问题进行了修复的事实，本院予以采信。对被告提交的证据1《顺发汽车修理厂机动车维修合同》，经原告质证对该证据不认可，该证据能证实被告代理人的车辆在顺发汽车修理厂维修，接车的地点是茶马街，但被告没有提供相应证据证实被撞的车辆是否是在原告服务区域内被撞，关联性无法确认，本院不予采信。证据2的照片可证实原告在提供物业管理期间，物业管理服务存在瑕疵，本院予以采信。证据3视频，可以证实在原告提供物业服务期间，被告公寓门口发生屋顶漏雨情况的事实，本院予以采信。 根据庭审和认证，本院确认如下法律事实： 2009年11月1日，海诚公司与佳和物业公司签订《物业服务委托合同》，海诚公司委托佳和物业公司对提供物业服务。该合同对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的承接验收、物业的适用与维护、专项维修资金、违约责任、合作方式等事项作出了约定。2010年10月30日，潘燕接收位于勐腊县xx幢305、306室建筑面积分别为28.07㎡的房屋并签署《南腊小镇业主手册》中的《南腊小镇前期物业管理服务协议》、《南腊小镇住宅装饰装修管理服务协议》、《南腊小镇装修管理规定》、《停车管理规定》。其中，以潘燕为甲方，佳和物业公司为乙方签订的《南腊小镇前期物业管理服务协议》第四条第二项约定：“公寓21-30㎡20元/月/套”，第五项约定：“甲方缴纳物业管理服务费按半年（每半年第一个月的1-15日前）缴纳，水、电费及其它代收代缴的时间为每月15日前。乙方将业主当月发生的以上费用的结算单通知甲方，甲方到缴纳”。第六条约定：“受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、有线电视收视费、生活垃圾处置费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），水、电费标准为供水、供电部门核定的单价加小区公共部位用水、电及自然损耗等公摊。公共水电费用分摊采用按业主所拥有产权面积逐月分摊办法。”，第十一条第四项约定：“甲方违反协议，不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用，乙方有权要求甲方补交从逾期之日起每天按费用的3‰缴纳违约金，逾期60天起，乙方有权停止服务和停水停电”。合同还约定了其他事项。2016年2月17日，佳和物业公司向潘燕发出《缴费通知书》，要求潘燕缴纳xx幢305室房2012年1月1日-2015年12月31日物业费、垃圾费、公摊水电费，合计2026元。xx幢306室房2012年1月1日-2015年12月31日物业费、垃圾费、公摊水电费，合计2026元。2016年7月26日，佳和物业公司向本院起诉。 另查明，2012年3月27日勐腊县发改委作出腊发工[2012]48号文件，勐腊县城区生活垃圾处理服务收费标准，常住人口按12元/月、户收取。 本院认为，物业服务具有综合性、专业性、有偿性、公益性及共益性的特点，因此物业服务合同的各方当事人均应本着诚实信用原则认真履行合同义务，共同维持小区秩序，以便最大限度地维护各方当事人的合法权益。在本案中，未成立业主委员会，原告佳和物业公司依据海诚公司与原告签订《物业服务委托合同》对南腊小镇三期提供的物业服务系前期物业服务。被诉物业位于，故本院对被告没有接受过原告服务的辩解不予采纳。对于被告是否应当缴纳物业管理费等相关费用的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告潘燕未按照与原告签订的《南腊小镇前期物业管理服务协议》中约定的时间履行缴费义务，应当承担继续履行的违约责任，故原告要求被告支付2012年1月1日至2015年12月31日期间xx栋305、306室物业费、年垃圾清运费、水电运行费的诉讼请求有事实及法律依据。对于物业费的数额问题。被告潘燕位于xx栋305、306室系单身公寓，物业面积分别为28.07㎡，依据原、被告双方签订的《南腊小镇前期物业管理服务协议》第四条第二项约定：“甲方每月需缴纳的物业管理服务费按产权面积为：公寓21-30㎡20元/月/套”，故被告2012年1月1日至2015年12月31日期间应当支付的物业费应为1920元。超过该费用的部分，原告未提交证据予以证实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，应由原告佳和物业公司承担举证不能的法律后果。对于垃圾清运费。根据原、被告双方签订的《南腊小镇前期物业管理服务协议》第六条约定及勐腊县发改委作出的腊发工[2012]48号文件，该费用属于原告代收费用，故原告可以收取的垃圾清运费每年为288元，被告潘燕2012年1月1日至2015年12月31日期间应当支付的垃圾清运费应为1152元。对于水电运行费问题。水电运行费并非物业公司的营业性收入，属于代收代缴费用，根据原、被告双方签订的《南腊小镇前期物业管理服务协议》第六条约定，该费用应当按业主所拥有产权面积逐月分摊，但在本案中原告佳和物业公司未能举证证明该费用的具体支出数额及该费用的具体计算方式，应当依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，承担举证不能的法律后果，故本院对原告佳和物业公司要求被告潘燕支付水电运行费的诉讼请求不予支持。在本案中，被告以房子漏雨、廊灯、监控、大门损坏、车辆在小区损坏等理由未履行缴费义务。对于被告提出的房子漏雨问题，庭审中证实已经得到修复和解决。车辆损坏问题与本案非同一法律关系，非本案审理范围，本院不做评判。其余问题，因原告佳和物业公司对勐腊县提供的是前期物业服务。合同中双方约定的事项及内容较为概括，在被告没有提交证据证实原告提供的物业服务存在违法或明显违约的情况下，本院对被告提出的抗辩不予采纳。但并不妨碍业主在其合法权益受到侵害的情况下依法向物业公司在其职责范围内主张权利。对于违约金问题。被告潘燕未按照约定时间缴纳物业费应当按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定承担违约责任。因本案系有偿合同，本院依职对违约金是否过高进行释明，被告认为原告主张的违约金过高。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，故对原告诉请的违约金不能高于造成实际损失的30％。本案中原告并未提交证据证实因被告未按时履行缴费义务给原告实际造成损失的数额，故其损失应为被告逾期付款给原告造成利息损失。对于原告诉请的违约金本院依照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30％予以支持。对于违约金计算的起算时间问题，原告2016年2月17日向潘燕发出《缴费通知书》，要求潘燕于2016年3月15日前交纳本案费用，该缴费通知书中原告并未主张2016年3月15日前的违约金，故对于本案原告主张的违约金，本院从2016年3月16日起至本判决确定的履行期限届满之日止按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30％予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告潘燕于本判决生效之日起10日内支付原告勐腊佳和物业服务有限公司2012年1月1日至2015年12月31日期间xx幢305、306号房物业费、年垃圾费共计3072元，以及该费用自2016年3月16日起至本判决确定的履行期限届满之日止按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30％计算的违约金； 二、驳回原告勐腊佳和物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费120元，因本案适用简易程序审理，减半收取60元，由原告勐腊佳和物业服务有限公司负担35元，被告潘燕负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  孙尉钧 二〇一六年十月二十五日 书记员  李 娅