北京市第二中级人民法院行 政 裁 定 书(2016)京02行终1100号上诉人（一审原告）张淑红，女，1971年7月19日出生。上诉人（一审原告）罗长富，男，1969年12月25日出生。被上诉人（一审被告）北京市丰台区房屋管理局，住所地北京市丰台区大井东里甲2号。法定代表人苏军，局长。委托代理人李瑞勃，男，北京市丰台区房屋管理局干部。委托代理人孙丽云，北京市康达律师事务所律师。被上诉人（一审被告）北京市规划和国土资源管理委员会，住所地北京市东城区和平里北街2号。法定代表人魏成林，主任。委托代理人范芳洁，女，北京市规划和国土资源管理委员会干部。委托代理人孟丽娜，北京市康达律师事务所律师。张淑红、罗长富因诉北京市丰台区房屋管理局、北京市国土资源局（该局在一审法院对本案作出一审裁定后被撤销，其职能现已并入本市新成立的北京市规划和国土资源管理委员会）权属登记行政管理一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106行初72号行政裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。张淑红、罗长富诉称：一、事情经过：2013年2月28日，其二人委托安克兴业房屋中介公司办理经济适用房改商品房权属登记相关事宜，向中介缴纳中介费5000元，并委托中介人员向北京市丰台区房屋管理局、北京市国土资源局委托的丰台区房地产交易权属中心缴纳土地出让金等相关费用155200元，2013年3月15日在中介公司的帮助下，其二人在丰台区房地产交易权属中心营业厅顺利将原经济适用房权属登记证变更为商品房登记证。2015年6月20日，丰台区人民检察院打电话联系其二人，告知因丰台区房地产交易权属中心单位员工发生刑事案件，与房产有关，对其二人进行了详细询问，其二人如实向检察机关叙述了办理经过，告诉检察院已经将土地收益155200元交给中介公司。7月2日又请张淑红去协助辨认，经检察院调查，确认其二人与丰台区房地产交易权属中心单位职务犯罪的工作人员无任何关系，未参与丰台区房地产交易权属中心单位员工刑事案件之中，其二人的商品房产权登记证是在中介公司协助下从丰台区房地产交易权属中心窗口正常取得，丰台区房地产交易权属中心与中介公司涉嫌犯罪检察院在调查中。2015年7月1日，丰台区房地产交易权属中心向其二人发出《关于补缴土地收益的告知函》，告诉其二人产权被限制转移，变更登记等，并要求补缴土地收益或者提供已缴纳土地收益的票据，逾期将依据《房屋登记办法》撤销房屋登记。二、诉讼理由：1、其二人此次交易取得的商品房产权登记证为善意取得。我国《物权法》第106条第1款关于善意取得的规定，其二人取得商品房产权证符合善意取得的特征:（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的。其二人取得商品房登记证时，认为委托中介公司丰台区房地产交易权属中心交款并无不妥，丰台区房地产交易权属中心的房管大厅也没有公示交易人必须亲自在窗口交款并取得发票，所以其二人绝对不可能知道丰台区房地产交易权属中心单位会出现工作人员与中介公司勾结的违法犯罪行为，在交易过程中，其二人没有隐瞒、欺骗的行为，更不会有不交钱的故意。（二）以合理的价格转让。其二人委托中介公司办理产权变更手续，将中介费5000元、土地收益款155200元都交给中介公司，因中介公司是专业的房地产经营单位，是工商注册登记有合法资质的单位，其二人按照中介公司提供的程序办理，中介公司告知其二人具体款项并代为缴纳，应该说这个价格是合理区间的，其二人不存在不愿意缴纳和没有缴纳就取得的想法，更没有以不合理价格取得的主观意愿。（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记。该房产变更登记已经在2013年3月15日完成，应该判定为其二人善意合法取得，丰台区房地产交易权属中心已无权作出限制转移、变更登记乃至撤销登记的行为。2、根据《房屋登记管理办法》，办理房屋产权登记是丰台区房地产交易权属中心单位专业职能，因审核不严格造成的损失，丰台区房地产交易权属中心应负责。（一）丰台区房地产交易权属中心在《关于补缴土地收益的告知函》中声称其二人尚欠其土地收益，同时又要其二人去提供已缴纳土地收益的票据，说明丰台区房地产交易权属中心根本不确定其二人所委托的房屋中介人是否缴款，而是因为丰台区房地产交易权属中心单位工作人员渎职犯罪给国家造成损失无法确定具体款项才向其二人发函索取发票，如果确定没有收到这笔土地收益，就不会向其二人要发票。（二）其二人已如实向检察院说明当初未收到发票，委托中介办理经济适用房变更商品房的房屋登记证，中介履行约定代理办理了所有手续，使其二人及时取得了房产证，其二人当然认为中介公司已经缴纳相关款项，合理的认为丰台区房地产交易权属中心如果没有收到钱，就不可能给办理登记证，即便真是没有收到，也应该当日或在当月就会发现收支问题，及时告诉其二人，其二人也可以协助丰台区房地产交易权属中心向中介公司追回，及时向公安部门报案，而丰台区房地产交易权属中心及时向其二人发放了商品房产权登记证，其二人只能理解该款项已经及时足额缴纳了，所以其二人的商品房登记证是合法有效的，丰台区房地产交易权属中心无权撤销登记，无权侵犯其二人的合法权利。（三）其二人委托中介公司办理经济适用房变更商品房产权登记，产权大厅只要求亲自到窗口采集图象信息，房管大厅也没有告知业主必须亲自办理相关手续，没有说明土地出让金具体缴纳办法与程序，作为对外窗口没有向公众作出必要的提示，没有明确张贴服务对象应该注意的事项，更未向其二人告知办理产权手续过程中哪些手续必须亲自办理，其二人委托中介公司取得房产证并无不妥，我国法律也没有明确《商品房产权登记证》必须和发票同时使用才有效，所以其二人取得的商品房产权证程序合法，证件有效。依据建设部《房屋登记管理办法》的规定，丰台区房地产交易权属中心应该有自己的审核程序，并对自己单位所有工作人员办理的业务负责。（四）即便丰台区房地产交易权属中心没有收到这笔款项，也是其工作人员渎职犯罪，是因丰台区房地产交易权属中心因单位管理混乱，相关制度不完善，资金收支情况混乱，应该承担管理不当给国家造成的损失。丰台区房地产交易权属中心因为自己不确定有没有为其二人出具发票而威胁撤销房屋登记是非法的，是严重侵犯公民权利的行为。（五）在检察院向其二人调查丰台区房地产交易权属中心工作人员渎职案件时，其二人已经如实向检察院陈述了事情经过，检察院认定其二人未参与丰台区房地产交易权属中心单位工作人员犯罪活动，在办理过程中确实出资委托中介公司，也曾向丰台区房地产交易权属中心证明其二人在本案中无过错，不存在隐瞒真实情况、提交虚假材料等违法犯罪行为，通过中介公司取得的房屋产权登记证是善意的，在丰台区房地产交易权属中心没有向其二人说明的情况下，没有及时告知土地收益未能到帐的情况下，其二人取得的房产证的行为是善意的。3、丰台区房地产交易权属中心对于该处房产的土地收益已经丧失诉权。2013年3月15日，其二人在丰台区房地产交易权属中心处办理产权变更登记，作为房屋土地权属登记主管部门，对于当日发生的每一笔交易应当作出登记统计，对其收入的每一笔款项、每一平方米的房产交易都如实登记，当日丰台区房地产交易权属中心应该对其二人的房产登记反应在收支明细之中，如果有任何差错，都是管理问题。所以丰台区房地产交易权属中心应该当日就应当知道其二人是否按时足额缴纳了相关费用，而不是现在因为其他问题查出没有当初其二人缴纳款项的底单时，才能够发现其二人没有缴纳，依据相关法律规定，双方形成的债权债务关系已经超过两年，按照现行法律规定已经对其二人丧失诉权，其二人认为本案已经超过诉讼时效，丰台区房地产交易权属中心对其二人采取的任何措施都是违法的。综上所述，其二人委托人为其二人正常办理了房屋产权手续，收取相关费用，取得合法有效的商品房屋产权登记证件，丰台区房地产交易权属中心，因管理不善，工作人员职务犯罪，造成损失，应该由丰台区房地产交易权属中心承担相关责任，故请求判决丰台区房地产交易权属中心给其二人下发的《关于补缴土地收益的告知函》无效，解除对其二人房屋的限制行为，为其二人补开发票。北京市丰台区房屋管理局辩称：《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）第七条规定:“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。”《北京市机构编制委员会办公室关于整合本市不动产登记职责的通知》第一条规定：“本市建立不动产统一登记管理体制。明确市国土局为本市不动产登记机构，统一负责全市的不动产登记工作。”根据上述规定，北京市国土资源局作为本市房屋登记机构，办理房屋登记事宜，其二人应以北京市国土资源局作为被告提起诉讼。北京市丰台区房屋管理局非本案适格被告，其二人的起诉应予驳回。综上，请求依法驳回张淑红、罗长富的起诉。北京市国土资源局辩称：丰台区丰桥路7号院5号楼5单元2703号房屋是罗长富购买的经济适用住房，罗长富于2006年5月18日取得京房权证丰私字第1134**号《房屋所有权证》。2013年3月15日，罗长富与张淑红签订《存量房屋买卖合同》，将涉案房屋1%份额转让给配偶张淑红。同日，双方共同申请办理房屋所有权转移登记，罗长富取得X京房权证丰字第3805**号《房屋所有权证》，张淑红取得X京房权证丰字第3805**号《房屋所有权证》。2013年5月21日，罗长富、张淑红约定将涉案房屋登记在张淑红名下。同日，双方共同申请办理房屋所有权转移登记，张淑红取得X京房权证丰字第3905**号《房屋所有权证》。2015年6月，丰台区人民检察院反渎职侵权局对丰台区房地产交易权属发证中心原受理员张某等人涉嫌滥用职权一案进行立案侦查期间，其二人为该案证人。经调查，其二人在2013年3月15日办理经济适用住房上市出售登记过程中，接受房产中介的要求，未按正常程序去收费窗口缴纳经济适用住房上市土地收益，也未索要交费发票，而是以中介提出的优惠价格将该款交给中介。最终中介与犯罪嫌疑人张某相互勾结，违规办理了其二人的房屋登记手续，致使土地收益款未缴入政府财政部门。为追缴土地收益款，丰台区房地产交易权属发证中心于2015年7月1日向其二人发出《关于补缴土地收益的告知函》，敦促其二人限期补缴土地收益款或者提供已缴纳土地收益款的票据。该告知函已送达其二人。北京市国土资源局认为，《关于印发的通知》【财综字（1999）113号】规定，已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。缴纳标准不低于所购买的已购公有住房和经济适用住房座落位置的标定地价的10%确定。购房者缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款后，按出让土地使用权的商品住宅办理产权登记。土地出让金按规定全额上交财政。本案中，2013年3月15日，罗长富与张淑红申请办理转移登记时，未提交缴纳经济适用房上市土地收益178023元的相关凭证。丰台区房地产交易权属发证中心向其二人发出《关于补缴土地收益的告知函》，要求其二人补缴土地收益或者提供已缴纳土地收益的票据并无不当。告知函仅具有提示作用，并未对其二人的权利义务造成实际影响。综上，请求在查明事实的基础上，依法驳回其二人的诉讼请求。2016年6月30日，一审法院作出（2016）京0106行初72号行政裁定查明：2015年7月1日，北京市丰台区房地产交易权属发证中心对罗长富、张淑红作出《关于补缴土地收益的告知函》，内容为：您于2013年3月15日申请的房屋坐落于丰台区丰桥路7号院5号楼27层5-2703，证号为X京房权证丰字第380522、380523号的房屋登记，应缴纳经济适用房上市土地收益178023元。经核查，尚欠178023元未缴纳。因此，该处房屋已被限制转移、变更等登记行为。请您在接到本告知函30日之内，到本单位补缴土地收益或者提供已缴纳土地收益的票据。逾期未补缴或未提供已缴纳票据的，将依据《房屋登记办法》第八十一条之规定，依法撤销上述房屋的房屋登记。2015年8月3日，北京市丰台区人民检察院反渎职侵权局出具情况说明，主要内容为：2013年3月，罗长富、张淑红在办理经济适用房上市出售登记过程中，接受房产中介的要求，未按正常程序去收费窗口缴纳经济适用房上市土地收益，也未索要交费发票，而是以中介提出的优惠价格将该款交给中介。最终中介与犯罪嫌疑人张某相互勾结，违规办理了该户的房屋登记手续。该局责成丰台区房地产交易权属发证中心积极追缴土地收益，避免造成国家重大经济损失。该案尚处于侦查阶段，证据材料系案件秘密。根据上述案件事实，一审法院认为，在办理经济适用房上市出售登记过程中，张淑红、罗长富所办理的房屋登记手续过程涉嫌犯罪，已被检察机关作为刑事案件立案侦查，该起案件所涉事实及产生的实际损失仍需刑事程序予以确定，故在该起案件尚未终结前张淑红、罗长富径行以涉案房屋的登记行为为起诉对象提起本次行政诉讼尚不具备行政案件立案审理的条件，其起诉应予驳回。张淑红、罗长富可待行政案件起诉条件具备后另行起诉。综上，一审法院依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十四条第一款第（十一）项的规定，裁定驳回了张淑红、罗长富的起诉。张淑红、罗长富不服一审裁定提出上诉，请求撤销一审裁定并依法作出判决。张淑红、罗长富的上诉理由如下：本案是行政侵权案件，北京市丰台区房屋管理局、北京市国土资源局存在管理不善、制度不严的错误，理应承担相应法律责任；其二人合法取得产权登记，应该得到法律保护，北京市丰台区房屋管理局、北京市国土资源局的职工犯罪，无论对其审判结果如何，都不能成为侵犯其二人合法权益的理由。北京市丰台区房屋管理局、北京市规划和国土资源管理委员会均同意一审裁定，请求予以维持。本院认为，由于张淑红、罗长富所诉房屋权属登记机关要求其二人补缴土地收益的告知行为涉及的其二人办理的房屋登记手续过程涉嫌犯罪，已被检察机关作为刑事案件立案侦查，该起案件所涉事实及产生的实际损失仍需刑事程序予以确定，故在该起刑事案件尚未终结前，张淑红、罗长富径行以房屋权属登记机关要求其二人补缴土地收益的告知行为为起诉对象提起本次行政诉讼，尚不具备行政案件立案审理的条件，故此，一审法院依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十四条第一款第（十一）项的规定，裁定驳回张淑红、罗长富的起诉是正确的，本院应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回上诉，维持一审裁定。本裁定为终审裁定。审判长  徐宁审判员  杨波审判员  王元二〇一六年十月二十八日书记员  陶慧