广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0502民初1989号 原告:胡庆学,男，汉族，1963年3月5日出生，住北海市海城区。 委托代理人：吴恒彩，广西桂三力律师事务所北海分所律师。 委托代理人：李小芳，广西桂三力律师事务所北海分所实习律师。 被告:北海珍珠湾海景酒店管理有限公司（原名“北海珍珠湾酒店管理有限公司”），住所地北海市外沙海鲜岛**。 法定代表人：徐萍，经理。 委托代理人：刘宁富，广西宇盛律师事务所律师。 被告：北海实业开发有限公司，，住所地北海市四川南部明珠花园内 法定代表人：张一明，经理。 原告胡庆学与被告北海珍珠湾海景酒店管理有限公司（以下简称“珍珠湾公司”）、北海实业开发有限公司（以下简称“实业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡庆学及其委托代理人广西桂三力律师事务所北海分所律师吴恒彩、广西桂三力律师事务所北海分所实习律师李小芳、被告珍珠湾公司委托代理人广西宇盛律师事务所律师刘宁富到庭参加诉讼。被告实业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告胡庆学向本院提出诉讼请求：1.被告珍珠湾公司向原告支付拖欠2007年1月至2008年6月的租金12753.36元、滞纳金1275.336元；2.被告珍珠湾公司向原告支付拖欠的2008年7月至2016年5的占有使用费67309.4元（2016年6月份开始的占有使用费及滞纳金另计）、滞纳金6730.94元；3.被告实业公司对被告珍珠湾公司的上述债务承担连带清偿责任；4.本案的诉讼费用由两被告共同承担。 原告诉请之事实和理由：2003年12月23日，被告实业公司与原告签订书面《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，约定被告实业公司向原告出售北海市外沙岛东3栋珍珠湾大厦二层2B002房，房屋总价款为138582元，原告以现金方式向被告实业公司支付房款31582元，余款107000元以按揭方式支付。同日，原告与被告珍珠湾公司、被告实业公司签订《外沙海鲜岛珍珠湾大厦商品房租赁合同》一份，约定原告将2B002房出租给被告海景酒店使用，租赁期限为20年，自原告取得该房产所有权之日起计算（以银行按揭发放日为基准），原告每月收取的租金为708.52元。被告珍珠湾公司负责在每月7日前，将原告每月应收取的租金存入该商品房案件贷款还款转户。被告珍珠湾公司逾期一个月不交租金的，应向原告支付欠交租金总额10%的滞纳金。实业公司对珍珠湾公司履行本合同承担连带责任。2004年5月1日，原告向被告珍珠湾公司交付2B002房。 2003年12月28日，原告与中国银行北海分行签订书面《房地产抵押借款合同》一份，约定原告以2B002房作为抵押物向中国银行北海分行借款，借款本金为10.7万元，用途为购买商业用房，贷款期限为20年，还款期为240期，还款日为每月5日，月利率遇中国人民银行利息调整的，还款利息相应调整。后上述借款已经付至被告实业公司账户。2005年6月17日，被告实业公司向原告出具不动产发票一张，确认原告已经全部支付2B002房的购房款122791元。 2007年，因被告珍珠湾公司欠付自2005年8月至2006年12月的租金，原告以欠付租金为由将两被告起诉至海城区人民法院，该案经过审理，最终法院判决解除原告与被告签订的《外沙岛珍珠湾大厦租赁合同》、被告珍珠湾公司向原告交还2B002房、被告珍珠湾公司支付2005年6月起至2006年12月止的租金12044.84元、滞纳金1256.39元，并判决被告实业公司对上述租金、滞纳金承担连带清偿责任。上述民事判决生效后，经法院强制执行无果，被告珍珠湾公司依然继续占有使用2B002房且两被告拒不向原告支付任何费用。但，原告依然需继续向银行归还借款本金及利息。因此，原告起诉至法院。原告提供了电脑咨询单、《商品房买卖合同》、《补充协议》、不动产发票、《商品房租赁合同》、《房地产抵押借款合同》、海城区人民法院民事判决书、北海市中级人民法院民事判决书、海城区人民法院执行裁定书、对公消贷客户信息明细表、贷款已还款明细单、还款通知等证据。 被告辩称：1.自法院判处原被告双方解除租赁合同后，被告珍珠湾公司已向原告交付房屋，不存在占有使用费。2.原告请求支付租金的诉讼请求已经过了1年的诉讼时效，即使被告珍珠湾公司未交付房屋，合同解除后请求支付占有使用费的诉讼时效为2年，超过诉讼时效的部分不予支持。 被告实业公司未作书面答辩，亦未到庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告实业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为已放弃答辩及质证的权利。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认：1.原告向被告实业公司购买案涉房产，付款方式为部分现金支付，余款以银行按揭方式支付，原告总房款已全部支付给被告实业公司；2.2003年12月23日，原告与珍珠湾公司、实业公司签订《外沙海鲜岛珍珠湾大厦租赁合同》，将案涉房产租赁给珍珠湾公司，租赁期限为20年，租金为708.52元/月；3.因两被告欠付租金，原告向北海市海城区人民法院提起诉讼，法院以（2007）海民初字第295号民事判决判令“一、解除原告胡庆学与被告北海珍珠湾酒店管理有限公司签订《外沙海鲜岛珍珠湾大厦租赁合同》；二、被告北海珍珠湾酒店管理有限公司应支付滞纳金1256.39元给原告胡庆学；三、被告北海实业开发有限公司对上述滞纳金的支付承担连带责任；四、驳回原告胡庆学其他的诉讼请求。”后原告上诉至中院，中院以（2008）北民一终字第64号民事判决判令“一、维持海城区人民法院（2007）海民初字第295号民事判决第一、二、四项；二、被上诉人北海珍珠湾酒店管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人胡庆学支付拖欠的租金人民币12044.84元；三、变更海城区人民法院（2007）海民初字第295号民事判决第三项为：被上诉人北海实业开发有限公司对上述租金及滞纳金的支付向上诉人胡庆学承担连带责任；四、被上诉人北海珍珠湾酒店管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起三十日内向上诉人胡庆学交还所租赁的位于北海市房屋。”；4.2008年7月30日，原告作为申请人向法院申请强制执行；5.2016年6月3日，原告向被告以EMS特快专递形式向两被告寄送还款通知。 至于双方有争议的部分，即该案涉房产自法院判令解除后，被告珍珠湾公司是否向原告交付，本院认定如下：被告珍珠湾公司未向原告交付案涉房产。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”被告未能提供其已经履行交还义务的证据，因此，对被告的主张不予支持。 本院认为，本案原、被告之间的诉争事实无争议，双方的争议焦点为：原告要求支付租金、占有使用费是否超过诉讼时效。本院认为：1.原告与被告珍珠湾公司、实业公司的租赁合同解除后，被告珍珠湾公司未交付案涉房产，应当支付参照原租赁合同支付占有使用费；2.根据《民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”之规定，主张占有使用费的诉讼时效为二年；第一百三十六条之规定，拒付或延付租金的诉讼时效为一年。在被告提出诉讼时效抗辩后，本院对原告超过诉讼时效的诉请不予支持；3.（2007）海民初字第295号民事判决、（2008）北民一终字第64号民事判决判令原被告之间的租赁合同解除后，2008年7月30日，原告向北海市海城区人民法院申请强制执行，申请执行的内容为“1.被执行人向申请执行人支付拖欠的租金12044.84元、滞纳金1256.39元；2.被执行人北海珍珠湾公司向申请执行人交还位于北海市房屋；3.北海实业开发有限公司对上述租金和滞纳金承担连带责任。”对于该部分租金，原告可通过恢复执行程序解决。对于判决未涉及的及执行时未申请的租金及占有使用费，应当受诉讼时效规制；4.原告于2016年6月3日以EMS特快专递的形式向两被告邮寄还款通知，原告未提供其他向两被告主张权利的证据，2016年6月3日应当被视为诉讼时效的向前追溯的起点。即两被告应当向原告支付2014年6月3日至2016年6月3日的案涉房产的占有使用费；5.鉴于双方的实际交房之日未确定，故应以生效判决确定的履行之日为节点，此节点后被告继续占有使用案涉房产的，占有使用费另案处理。 综上所述，本院对原告2014年6月至2016年6月3日及之后的占有使用费及滞纳金予以支持，对超过诉讼时效的诉请不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决如下： 一、被告北海珍珠湾海景酒店管理有限公司向原告胡庆学支付2014年6月至本案生效判决确定的履行之日止的占有使用费及滞纳金（占有使用费计算标准为708.52元/月，滞纳金为占有使用费的10%，月份不足一月的以整月计）； 二、被告北海实业开发有限公司对被告北海珍珠湾海景酒店管理有限公司上述应付租金及滞纳金承担连带保证责任； 三、驳回原告胡庆学的其他诉讼请求。 本案受理费2001.72元，减半收取1000.86元，由被告承担182.52元，原告承担818.34元。（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告） 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期未履行，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费2001.72元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  武清华 二〇一六年十月二十七日 书记员  冯伟兰 附：本判决书引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第二百二十六条【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。