.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院民事��决书（2016）宁0302民初1700号原告：李克平，男，1985年9月15日出生，汉族，大学文化，工人，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：马琼，系吴忠市利通区金星法律服务所法律工作者,特别授权。委托诉讼代理人：杜维民，系吴忠市利通区金星法律服务所法律工作者,特别授权。被告：马泽，男，1985年3月19日出生，回族，大专文化，工人，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：金彦君，系宁夏昊德律师事务所律师,一般代理。原告李克平与被告马泽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李克平及其委托诉讼代理人马琼、杜维民，被告马泽及其委托诉讼代理人金彦君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李克平向本院提出诉讼请求：1.判令被告马泽将吴忠市利通区阳光骄子C区2-1-302号房屋退还给原告李克平；2.被告马泽将吴忠市利通区阳光骄子C区2-1-302号房屋恢复原状；3.被告马泽支付原告李克平违约金50400元（按年利率6%计算，自2013年12月22日至2016年4月22日）及至付清为止的利息；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年12月22日，原、被告经宁夏兴麟房产营销策划有限公司吴忠分公司（以下简称兴麟房产公司）介绍，三方签订了《房地产买卖合同》，约定：原告将其名下位于���忠市××区号房屋出售给被告，房屋总价款36万元。2014年3月15日，原、被告双方又签订了一份《补充协议》，约定：在被告还清涉案房屋的银行贷款173000元时，将涉案房屋交付被告；在过户后45个工作日内完成被告贷款手续，并将尾款187000元一次性支付给原告。协议签订后，原告将涉案房屋交付给被告，但被告没有按照约定履行付款义务，至今，涉案房屋的银行按揭贷款仍由原告在偿还，故诉至法院。被告辩称，1、原告陈述的部分事实与客观实际不符，被告不存在违约行为。原告与被告马泽、兴麟房产公司于2013年12月22日、2014年3月15日签订了《房地产买卖合同》、《补充协议》，约定由被告（乙方）还清原告（甲方）因涉案房屋所欠银行贷款173000元后，甲方将涉案房屋交付给被告并同时约定被告兴麟房产公司代为保管定金和购房款等。合同及协议签订后，被告按照约定，于2013年12月22日向原告和兴麟房产公司交纳定金2万元、2014年1月13日向兴麟房产公司交纳购房款13万元、2014年3月21日向兴麟房产公司交纳购房款2.3万元、中介费7000元，共计交纳购房款173000元，履行了先付清涉案房屋按揭贷款173000元的义务。后原告将涉案房屋及钥匙、临时出入证、有线电视卡、天燃气使用证及相关费用单据等一并交付给被告。从原告将涉案房屋及其相关手续交付给被告说明原告对被告交付购房款173000元是明知且认可的，故履行了交付房屋的义务；且被告在支付了购房款后一直催促原告及兴麟公司办理涉案房屋过户��按揭房贷手续但原告拒不履行；2、遗漏了必要的共同诉讼人，兴麟房产公司以居间服务和代理原告售房的双重身份介入，具有委托代理人的责任与义务，应作为必要的共同诉讼人参加诉讼。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据一、《房地产买卖合同》一份（原件），证明2013年12月22日原告与被告���兴麟房产公司签订《房地产买卖合同》一份，合同约定原告将其名下位于吴忠市××区#-1-302号住宅一套（面积86.24㎡）出售给被告，房屋总价款36万元，被告于2013年12月交付定金20000元，由兴麟房产代为保管，付款方式为商业按揭贷款；证据二，《补充协议》一份（原件），证明原告与被告及兴麟房产公司于2014年3月15日签订了《补充协议》一份，对偿还涉案房屋按揭贷款、交付房屋钥匙以及兴麟房产公司在3月24日前协调完成还清原告贷款等事项进行了约定；证据三、贷款账户明细查询单据一份（复印件），证明原告自2015年4月24日至今，每月向银行偿还涉案房屋的贷款1369.24元的事实；证据四、房屋产权证一份（复印件），证明位于吴忠市××区号的涉案房屋的所有权人是原告。被告针对其辩解提供以下证据材料：证据一、赶集网吴忠房地产信息广告截屏一份（打印件），证明原告将其涉案房屋委托兴麟房产公司代为销售、中介服务及兴麟公司参与原、被告双方民事法律行为的事实；证据二、房地产买卖合同一份（原件）、补充协议一份（原件），证明1.原、被告与兴麟房产公司分别于2013年12月22日、2014年3月15日签订了《房地产买卖合同》、《补充协议》各一份的事实。2.三方约定：原告将涉案房屋以36万元的价格出售给被告，并将房屋产权证、相关原始文件及购房款交由兴麟房产公司代办代管并由其全程担保。若因原告和兴麟公司的原因而不能办理房产过户相关手续或由其他过失而影响原被告双方房产交易的，原告和兴麟公司则应承担房屋总价千分之五的违约金并赔偿相应的损失的事实；被告在还清涉案房屋贷款173000元的同时原告向被告交付房屋；5月10日前完成双方之间的过户手续，过户后45个工作日内完成被告的还贷手续并将尾款187000元一次性支付原告。3.原告与被告系房屋买卖合同关系，兴麟房产公司与原、被告系居间服务和委托代理关系的事实；证据三、收款收据三份（原件），证明被告按照约定于2013年12月22日、2014年的1月13日、3月21日将购房款173000元和居间费7000元交付给原告和兴麟公司的事实；证据四、收条一份（原件），以证明1.原告于2014年3月15日将涉案房屋钥匙10把、临时出入证、有线电视入户卡、天燃气通知单移交给被告的事实；2.同时证明原告在得知被告交付购房款173000元后按照补充协议的约定将涉案房屋及钥匙及相关证卡交付给被告的事实；证据五、民用天燃气供用气合同及使用证、电视网络、物业费收款收据原件各一份，以证明被告按照约定履行了先行给付的义务且对涉案房屋合法占有，原告应当继续与被告履行房屋买卖合同及协议。本院根据��据认证规则及本案案情，对原、被告的证据综合分析认定如下：一、原告的证据一，被告对其真实性、合法性及关联性无异议，本院予以确认，被告对证明目的有异议，但未能提供证据予以反驳，故本院对原告证据一的证明效力予以确认；原告的证据二、三、四，被告无异议，对该三组证据的证明效力本院予以确认。二、被告的证据一、四、五，原告无异议，对该三份证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认；被告的证据二与原告提供的证据一、二一致，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，但证明目的与事实不符，对该证据的证明目的，本院不予采纳；被告的证据三，原告有异议，因不能达到其证明目的，本院对该证据的证明效力不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月22日，原、被告经兴麟房产公司介绍，原告作为出售方、被告作为购买方、兴麟房产公司作为居间代理方签订《房地产买卖合同》，第一条约定原告将其名下位于吴忠市××区#-1-302号住宅（房屋产权证：吴忠市房权证市区字第XX**号吴忠市房权证市区字第XX**号吴忠市房权证市区字第XX**号吴忠市房权证市区字第XX**号；他项权利证号：吴利房他证市区字第0544**号；面积86.24㎡）以36万元的价格出售给被告马泽。第二条第一项约定被告于2013年12月交纳2万元作为购房定金交由兴麟房产公司代为保管，作为房屋交接保证金；第三项约定被告的付款方式为商业按揭贷款支付；第三条第一项约定被告向兴麟房产公司交付居间费7000元，若被告用贷款方式支付房款，被告还应支付居间费3000元。第四条第二款第一项约定被告未按合同约定履行期限付款的，每逾期一日，被告应向原告支付房价总价1‰的违约金，合同继续履行；第二项约定被告逾期三日未付款，原告有权单方解除合同。2014年3月15日，原告、被告及兴麟房产公司为了付款及交付房屋、办理过户等事项更加明确，又签订了一份《补充协议》，第一条约定先由被告还清原告所欠涉案房屋银行贷款173000元，同时原告必须将房屋钥匙交于被告进行房屋装修；兴麟房产公司在3月24日前协调完成还清原告贷款；第二条约定原告在拿到房产证2天内将房产证交付兴麟房产公司，并配合被告、兴麟房产公司办理过户手续。兴麟房产公司配合原、被告双方在5月10日前完成过户手续及房屋交接手续。在过户后45个工作日内完成袄贷款手续，并将尾款壹拾捌万柒仟元整（187000元）一次性交付原告。庭审中，被告认为其按照房地产买卖合同的补充协议的第一条向兴麟房产交纳购房款173000元（2013年12月22日交纳定金20000元、2014年1月13日交纳购房款130000元；2014年3月21日交纳购房款23000元），原告在被告依约履行合同后，将涉案房屋交付给被告。现原告否认收到购房款173000元且表示对被告交纳购房款不知情。另查明，原告于2014年3月15日，将涉案房屋交付给被告，被告对涉案房屋进行了装修。再查明，涉案房屋的银行贷款至今仍由原告在偿还。本院认为，本案的争议焦点是：被告是否按合同及协议的约定履行还清涉案房屋的银行贷款173000元的义务？本案中，原告作为卖方以被告未能按照合同及协议的约定期限履行还清涉案房屋的银行贷款173000元，原告已按照双方约定单方解除合同，要求被告返还房屋。被告作为购房人提出反驳称其按照合同约定已履行交纳房款173000元���义务，要求原告继续履行合同。为此，被告对反驳原告诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，如不能提供证据或者证据不足以证明其陈述的事实的，则要承担对其不利的法律后果。庭审中，被告提供向兴麟房产交纳房款173000元及居间费7000元的收据，以证明其按合同约定履行了先付款173000元的义务。经审查，原、被告及兴麟房产签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》只约定了定金20000元交由兴麟房产公司代管，对173000元的购房款未约定由兴麟房产公司代收，且被告不能提供是经过原告的同意将173000元购房款交付兴麟房产公司的证据以及173000元含定金20000元的证据，因此，对被告辩称其已按照合同约定向原告履行了先行交付涉案房屋贷款173000元的义务的事实，本院不予确认。被告未按照合同约定期限付款，构成违约，故原告依据《房地产买卖合同》第四条第二项的规定单方解除合同，并在解除合同后要求被告返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告对原告交付的涉案房屋应当恢复原状。因原告在未收到被告交付涉案房屋的银行贷款173000元前将涉案房屋交付给被告，对造成双方纠纷的发生亦具有一定的过错，故原告要求被告承担违约金50400元及至付清为止的利息的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称遗漏了必要的共同诉讼人兴麟房产公司，因原告以房屋买卖法律关系起诉被告，而兴麟房产公司与原、被告之间是居间法律关系，不属于同一法律关系，故被告的辩解不成立，本院不予采纳。关于被告交纳的定金以及花费的装修款，经本院释明，被告不提起反诉，本院不予审理，被告可另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、被告马泽于本判决生效之日起十日内将吴忠市利通区阳光骄子C区2#-1-302号房屋恢复原状并返还给原告李克平；二、驳回原告李克平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7456元，由被告马泽负担6396元；原告李克平自行承担1060元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判长唐金凤人民陪审员海保学人民陪审员张茜二○一七年十月十日书记员马骞