九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0403民初1114号原告中国人民解放军南京军区庐山疗养院，住所地江西省九江市浔阳区东门路口**号。法定代表人杜朝阳，院长。委托代理人戴普生，男，该院营房办助理员。委托代理人龚涛，江西亚都律师事务所律师，执业证号13604201210516553。被告黄某某，男，1977年7月10日出生，汉族。原告中国人民解放军南京军区庐山疗养院（以下简称庐山疗养院）与被告黄某某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告庐山疗养院的委托代理人戴普生、龚涛、被告黄某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庐山疗养院诉称：原告所有的位于九江市浔阳区庐峰东路解放军第一七一医院北大门西侧的门面房出租给被告，于2015年3月31日合同租赁期满。租赁合同终止后，原、被告双方未就租赁达成任何新的协议。原告作为该出租房屋的产权人，多次提出已经全面终止租赁且不续签合同，要求被告及时清空，移交回房屋。时至今日被告仍不予理睬，继续非法占用房屋，拒不清场离退，原告的合法权益已遭受到严重侵害。原告为维护其自身合法权益，特诉至法院，请求依法判令解除门面租赁合同，被告腾空并返还房屋；判令被告支付至搬出之前的房屋占用费，截止2016年3月31日，二个月的房屋占用费4800元（房屋面积40平方米，按每平方米租金60元/月计算）；判令被告承担因其非法占用房屋，造成原告食堂改造无法正常进行，截止2016年4月10日共计40天需向第三方支付的违约金（按125元/天计算）5000元，以及后续被告占用房屋给原告造成损失所产生的费用。原告庐山疗养院为支持其诉请，向法庭提供了以下证据材料：1、军队单位对外有偿服务收费许可证、中华人民共和国国有土地使用证，以证明原告有对空余房地产租赁资质，拥有东门口18号使用权。2、2004年7月5日原告与曾广文签订的房屋租赁合同、2005年7月30日原告与曾广文签订的补充协议、2004年7月1日九江联营建筑工程有限公司（以下简称联营公司）出具的委托书各一份，以证明曾广文受联营公司的委托，代表该公司承租原告房屋。3、《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》、《关于认真贯彻落实总政总后和军委纪委〈关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知〉的通知》、《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》、转发军区善后办《关于加强空余房地产租赁管理工作的通知》、《关于加快推进空余房地产租赁项目问题整改工作的通知》、转发军区《关于落实军委全面停止有偿服务活动精神、组织空余房地产租赁项目情况摸底的通知》，以证明根据上述6份通知精神，原告要求对对外出租的房屋进行收回。4、原告于2015年3月25日与曾广文签订的两侧门面房补充协议，以证明双方签订的房屋租赁合同已于2015年5月1日解除。5、2015年4月15日的通知（已张贴）、2015年4月28日的公告（已张贴）、2015年5月8日通告（已张贴）、2015年5月14日通知（已张贴）、2015年5月18日被告写的申请报告、2015年5月25日通知（送达）、2015年6月12日通知（送达）、2015年8月8日公告（已张贴）、2015年8月15日通知（已张贴）、2015年12月11日通知（送达）、2016年1月5日通知（已张贴）、2016年2月6日公告（已张贴），以证明原告在与联营公司的合同提前解除后，对被告进行了告知，而被告在2015年5月1日后一直占用该门面租赁房，其中有部分承租户双方存在临时租赁关系。6、2016年2月13日的通知及EMS邮政特快专递回执、相片、2016年2月16日的律师函及EMS邮政特快专递回执，以证明2016年2月至3月原告一直向被告要求其搬出租赁门面。7、2016年2月13日食堂改造协议书、中国人民解放军资金往来结算票据、工商银行业务结算凭证，以证明原告因被告不搬离门面，延误工期，每逾期一日，导致原告需向第三方支付违约金2000元。被告黄某某辩称：原告位于第一七一医院北门两侧面积为4096平方米的门面房，从2004年12月1日起至2027年11月30日止已授权曾广文负责办理租赁事宜，共23年。曾广文根据授权书进行招商，当时对外承诺门面可租23年之久，故被告与曾广文签订了租赁合同，因租金需逐年递增，故双方约定合同五年一期，且已收被告门面保证金2000元。现原告在授权期间提前结束授权行为，致使租赁关系混乱，此为纠纷起因。2015年3月底被告与曾广文书面租赁合同期满以后，曾广文并未以任何方式全面终止租赁，在押金未退的情况下，2015年5月25日曾广文仍要求承租户缴纳了租金，这充分说明了曾广文与被告仍存在实际租赁关系。原告在已接中央有关文件”部队门面不能用于商业租赁”的情况下，在明知曾广文和被告实际租赁未完全解除的情况下，仍承诺该门面房未拆除前，优先租赁于被告，并于2015年8月1日起租金从原有的28.3元/㎡火箭似地涨到60元/㎡，并要求租金一次性交到2016年1月底。在明知曾广文前合同保证金未退的情况下，又要求被告缴纳了3000元保证金，使被告至今搞不清自己到底和谁存在租赁关系，故被告认为原告存在欺诈行为。2015年4月至2016年5月间原告曾多次停电，以要挟被告交清租金，在被告交清租金后，又出台了各种不同的通知，使被告不敢进新货，严重地影响了被告的正常营业。2016年2月原告对承租门面完全断电至今，此门面已属残废门面，不能正常营业。综上所述，被告认为，原告的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求，并退还被告所交的保证金5000元(包括向曾广文交纳的2000元)，退还2015年8月份至2016年1月原告强行上涨部分的租金7464元，并赔偿被告不能正常营业的直接经济损失43万元（转让费10万元、停产停业损失费20万元、装修费5万元、过渡费5万元、搬迁费1万元）。被告黄某某为支持其辩解，向法庭提供了以下证据材料：1、2004年12月1日原告出具的授权书一份，内容为原告授权曾广文办理租赁事宜；2、2010年4月1日被告与曾广文签订的房屋租赁合同一份；3、原告分别于2015年5月25日、2015年6月12日、2015年6月23日、2015年8月15日发出的通知各一份；4、2015年度房屋临时租赁情况一览表一份；5、2015年8月10日原告出具的收据和2015年12月31日原告出具的收据各一份，其中一份收据是原告收取被告2015年8月至2015年12月的租金12000元，另一份收据是原告收取被告2016年1月的租金2400元；6、保证金的收据两份，其中一份是2005年3月1日曾广文收取了2000元的保证金，另一份是2015年8月10日原告收取了3000元的保证金，以上证据以证明曾广文当初与被告签订合同的时候向被告出示过原告给曾广文的授权书，承诺租期可以23年，但曾广文与被告所签合同是五年一签。被告与曾广文的第二个五年期合同签订之后，因原告解除了与曾广文的合同，所以引发了此纠纷，但曾广文在合同解除后还收取了被告2015年5月至7月份的租金。经审理查明：2004年7月，因联营公司出资建设了原告位于九江市浔阳区庐峰北路第一七一医院北门两侧建筑面积4096㎡的门面房，原告经与联营公司协商，决定将该门面房租赁给联营公司有偿使用，联营公司可将承租原告的门面对外转租，以门面租金差价来逐步收回工程款，双方并于2004年7月5日签订了房屋租赁合同，约定租赁期限23年，自2004年12月1日起租赁至2027年12月1日止；因联营公司出资建设了门面房，故租金为：自2004年12月1日至2019年12月1日十五年间，每年租金10万元；自2019年12月1日至2027年12月1日八年间，每年租金15万元；合同还对租金的交纳方式、违约责任等作了约定，并约定如因战争或军队或地方政府政策性原因造成本合同不能履行，原告应向联营公司赔偿相应损失。曾广文受联营公司的委托在房屋租赁合同上代表联营公司签字盖章。2004年12月1日，原告所属第一七一医院向曾广文出具了书面授权书，内容为”南京军区庐山疗养院新落成的门面房（一七一医院北门两侧，面积为4096㎡）经双方协商一致：有关该门面房的租赁事宜，解放军第一七一医院授权曾广文先生负责办理。授权期限自二00四年十二月一日至二0二七年十一月三十日止”。2005年3月，曾广文将联营公司承租的九江市浔阳区庐峰东路第一七一医院北门西侧19号门面房（建筑面积40㎡）出租给被告使用，曾广文与被告签订了房屋租赁合同，合同约定的租赁期限为五年。曾广文于2005年3月向被告收取了房屋使用保证金2000元。合同约定的租赁期限到后，曾广文于2010年4月1日又与被告又续签了房屋租赁合同，合同约定租赁期限为五年，自2010年4月1日起至2015年3月31日止。被告承租原告的门面房主要用于经营布艺类产品，与其它承租户一起经过十余年的经营，已在九江市浔阳区庐峰东路第一七一医院北门西侧形成了一定规模的布艺经营市场。2015年1月17日，中国人民解放军总政治部、中国人民解放军总后勤部、中央军委纪律检查委员会联合下发了《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》，2015年2月28日，中国共产党南京军区纪律检查委员会、中国人民解放军南京军区政治部、中国人民解放军南京军区联勤部又联合下发了《关于认真贯彻落实总政总后和军委纪委〈关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知〉的通知》。原告根据上级指示精神，于2015年3月25日与曾广文签订了协议，约定双方自2015年5月1日起解除双方签订的房屋租赁合同，原告将已经租赁给曾广文使用的位于九江市浔阳区庐峰北路第一七一医院北门两侧建筑面积约4000余平方米的门面房无条件全部收回进行拆除，原告一次性补偿曾广文建筑成本300万元。并约定曾广文转租所产生的任何合约纠纷由其自行负责。2015年3月31日，包括被告在内的与曾广文签订房屋租赁合同的承租原告第一七一医院北门西侧门面房的十余户承租户的租赁期届满。原告为此于2015年4月15日张贴通知，通知包括被告在内的各承租户，原告将自2015年5月1日起收回房屋停止租赁，要求各承租户于2015年5月1日前将所承租房屋内物品清空。包括被告在内的各承租户在得知通知内容后，均向原告表达了续租房屋的要求。为此，原告于2015年5月14日又张贴了通知，通知包括被告在内的各承租户，原告自2015年5月1日起接管各承租户的承租的房屋，需要在2015年继续承租的,在2015年5月20日前来原告处办理相关租赁手续。这期间，曾广文按原租赁合同标准收取了被告2015年5月1日至2015年7月31日的门面租金。2015年5月25日，原告向被告送达了通知，要求包括被告在内的各承租户，自即日起至5月底前来原告处办理和签订临时过渡期租赁协议，从2015年8月1日开始，门面房租金价格将按同位置市场价格作适当调整。2015年6月12日，原告向被告送达了通知，决定自2015年8月1日起，调整门面房租赁价格，门面房一层每月租金价格每平方米60元，门面房二层价格每月租金价格每平方米30元，租金一次性交清并交纳房屋租赁保证金。之后，被告到原告处办理了临时店面续租手续。2015年8月10日，原告按每月2400元标准（房屋面积40平方米，每平方米租金60元/月）收取了被告2015年8月1日至2015年12月31日共计五个月的租金12000元，并收取了被告3000元的保证金。2015年12月11日，原告又向被告送达了通知，内容为，遵照总部、军区文件指示精神，对军队军事行政区有偿租赁服务进行全面整改，决定2015年12月30日必须终止门面房出租项目，要求包括被告在内的各承租户在2016年1月31日前必须无条件将房屋交还原告。过渡期间，各承租户需缴清2016年1月份当月租金。接到通知后，被告于2015年12月31日向原告交纳了2016年1月份的租金2400元。由于包括被告在内的各承租户未按原告要求在2016年1月31日前将承租的门面交还原告，原告于2016年2月6日张贴了公告，要求包括被告在内的各承租户在2016年2月底前清空物品并撤场，2016年2月15日开始原告将采取停止门面房的水电供应。2016年2月13日，原告又向被告邮寄送达了要求其限期搬离承租的门面房的通知。2016年2月16日，原告又委托律师向被告邮寄送达了要求其限期搬离的律师函。2016年2月15日开始至今，原告对包括被告在内的各承租户采取了停止门面房的水电供应措施。2016年2月16日，中国共产党中央军事委员会又下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，通知要求按计划、分步骤停止军队和武警部队一切有偿服务活动。2016年2月24日，原告上级主管部门中国人民解放军联勤第十七分部向原告下发了《关于加快推进空余房地产租赁项目问题整改工作的通知》，通知要求包括原告在内的相关单位要严格落实上级关于”2015年到期的租赁项目，要一律终止、收回房地产，不再新增、续租项目”的要求。由于被告至今还占用九江市浔阳区庐峰东路第一七一医院北门西侧19号门面房拒不返还原告，故原告诉来本院。本院认为：原告与联营公司于2004年7月5日签订的房屋租赁合同，合法有效，具有法律约束力。根据该合同的约定，联营公司享有了对原告位于九江市浔阳区庐峰北路第一七一医院北门两侧建筑面积4096㎡的门面房的承租权。依照《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。由于原告在与联营公司的房屋租赁合同签订后向联营公司出具了书面授权书，授权联营公司可将其承租的门面对外转租，故联营公司的受托人曾广文与被告于2010年4月1日就九江市浔阳区庐峰东路第一七一医院北门西侧19号门面房续签的房屋租赁合同合法有效，具有法律约束力。该合同约定的租赁期限为五年，自2010年4月1日起至2015年3月31日止。故被告的承租期按照合同约定已经于2015年3月31日届满。合同法规定，当事人协商一致，可以解除合同。原告于2015年3月25日与联营公司的受托人曾广文签订了协议，约定双方自2015年5月1日起解除双方于2004年7月5日签订的房屋租赁合同，该协议合法有效，具有法律约束力。根据该协议的约定，联营公司自2015年5月1日起不再享有对原告位于九江市浔阳区庐峰北路第一七一医院北门两侧建筑面积4096㎡的门面房的承租权。由于原告在被告与联营公司合同约定的承租期届满后按每月2400元标准（房屋面积40平方米，每平方米租金60元/月）收取了被告2015年8月1日至2016年1月31日共计六个月的租金14400元及3000元的保证金，而原、被告间并未重新签订租赁合同，依照合同法的规定，原、被告间的租赁期限为不定期。原告可以随时解除合同，但原告解除合同应当在合理期限之前通知被告。由于原告自2015年12月11日起至2016年2月16日间以张贴公告、送达通知的方式多次要求被告限期返还门面，故应视为原告履行了解除合同前的通知义务。被告占用原告位于九江市浔阳区庐峰东路第一七一医院北门西侧19号门面房至今，拒不返还原告，已构成违约，故对原告要求解除门面租赁合同，被告腾空并返还房屋的诉请，应依法予以支持。对于原告要求被告按每月2400元标准（房屋面积40平方米，每平方米租金60元/月）支付自2016年2月1日起至搬出之前的房屋占有使用费的诉请，本院认为，因被告与联营公司合同约定的承租期已于2015年3月31日届满，且联营公司自2015年5月1日起不再享有对原告位于九江市浔阳区庐峰北路第一七一医院北门两侧建筑面积4096㎡的门面房的承租权。此后在原、被告并未重新签订租赁合同的情况下，被告按每月2400元标准（房屋面积40平方米，每平方米租金60元/月）向原告交纳了自2015年8月1日至2016年1月31日共计六个月的租金14400元，被告的该民事行为合法有效，故原告主张被告按每月2400元支付自2016年2月1日起至搬出之前的房屋占有使用费，符合双方的约定和合同法的规定。但鉴于包括被告在内的各承租户经过十余年的经营在九江市浔阳区庐峰东路第一七一医院北门西侧形成的一定规模的布艺经营市场，整体搬迁至他处经营需要给予一定时间，故自2016年2月1日起至本判决生效前的该段时间可作为给予被告的搬迁过渡期，该时间段的房屋占有使用费被告可不予承担，但在本判决生效后，如被告在本判决确定的腾房之日起还继续占用门面房至实际搬出前的该时间段的房屋占有使用费，被告应按每月2400元标准向原告交纳。对于原告要求被告承担因其非法占用房屋，造成原告因食堂改造无法正常进行，需按125元/天的标准向第三方支付的违约金的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。对于被告提出要求原告退还其向原告及曾广文所交的保证金5000元，退还2015年8月至2016年1月强行上涨的部分租金7464元的主张，本院认为，在原、被告并未重新签订租赁合同的情况下，被告按每月2400元标准（房屋面积40平方米，每平方米租金60元/月）向原告交纳了自2015年8月1日至2016年1月31日共计六个月的租金14400元及3000元的保证金，被告的该民事行为合法有效，具有法律约束力。依照《中华人民共和国民法通则》的规定，民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。故对被告提出要求原告退还其向原告所交的2015年8月至2016年1月上涨的部分租金7464元的主张，本院不予支持。对于被告向原告交纳的3000元保证金，在合同终止或解除时，被告缴清所有费用后，保证金可退还被告。而对于被告向曾广文交纳的2000元保证金，被告应向其租赁合同相对人联营公司另案主张。对于被告要求原告赔偿其不能正常营业的直接经济损失43万元的主张，被告所依据的事实理由是曾广文在与其签订租赁合同时，承诺了门面可租23年之久，现由于原告提前解除租赁合同，造成了其不能正常营业，故应予以赔偿。本院认为，原告作为门面的产权人于2015年3月25日与联营公司的受托人曾广文签订了解除租赁合同的协议，属原告与联营公司协商一致的结果，符合合同法的规定。被告在原告与联营公司的租赁合同解除后，与原告只是存在不定期租赁关系，依照合同法的规定，原告可以随时解除合同。现原告要求解除与被告间的不定期租赁关系，导致被告无法达到长期租赁门面的目的，原告不应对此承担赔偿责任。被告提出的赔偿要求，应向被告租赁合同相对人联营公司另案主张。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百二十四条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、解除原告中国人民解放军南京军区庐山疗养院与被告黄某某之间的不定期租赁合同，被告黄某某于本判决生效之日起十日内将其承租的九江市浔阳区庐峰东路第一七一医院北门西侧19号门面房（建筑面积40㎡）腾空返还给原告中国人民解放军南京军区庐山疗养院。如被告黄某某未按上述第一项确定的期限返还所承租的门面，则按每月2400元标准（房屋面积40平方米，每平方米租金60元/月）向原告中国人民解放军南京军区庐山疗养院支付自逾期之日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费。被告黄某某向原告中国人民解放军南京军区庐山疗养院交纳的3000元保证金，在与被告刘伟应交纳的上述房屋占有使用费冲抵后仍有剩余的部分，原告中国人民解放军南京军区庐山疗养院应返还给被告黄某某。驳回原告中国人民解放军南京军区庐山疗养院的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告黄某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  胡 胜审 判 员  田石林审 判 员  黎 鹏二〇一六年十月十七日代书记员  姜 雯