广东省广州市从化区人民法院执 行 裁 定 书(2016)粤0184执异64号案外人：广州御盈房地产有限公司，住所地广州市从化江埔街环市。法定代表人：廖腾佳，职务总经理。委托代理人：温晋民，系该公司职员。申请执行人：中国民生银行股份有限公司广州分行，所在地广州市天河区。法定代表人：黄红日，职务行长。委托代理人：黎荣贵，广东南国德赛律师事务所律师。被执行人：钟佳斌，住广东省汕头市澄海区。被执行人：高钰莹，住广东省汕头市澄海区。被执行人：广州市雀鸟皮具有限公司，所在地广州市白云区。法定代表人：钟佳斌。本院在执行中国民生银行股份有限公司广州分行（以下简称“民生银行广州分行”）申请执行钟佳斌、高钰莹、广州市雀鸟皮具有限公司金融借款合同纠纷一案〔执行案号：(2015)穗从法执字第2333号〕过程中，案外人广州御盈房地产有限公司（以下简称“御盈房地产公司”）向本院提出执行异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人御盈公司称，该公司在从化区国土资源和房屋管理局查询，该公司开发建设的从化市江埔街珠光御景山水花园御城二街1栋2单元***房（以下简称“异议房产”）已经被法院于2015年03月06日查封。法院查封行为，实际上是查封了该公司的合法财产，侵犯了该公司的合法权益。因此申请人恳请贵院能够依法作出解除查封的裁定，解除对异议房产的查封。申请人主要理据如下：1、案外人不是查封案件的当事人。2、该查封房屋是案外人的财产，不应被查封。该房屋的土地使用证、施工证和预售证均显示，案外人是该房屋的开发建设人，也是该房屋的所有权人，该房屋案外人的财产。3、该房屋没有发生物权上的变动。从化区房管局出具的《商品房产权证明书》证明异议房产至今的产权人仍为案外人，异议房产没有发生物权上的变动。4、本案被执行人仅享有合同债权，不享有异议房产的物权。案外人与被执行人钟佳斌于2013年8月6日签订了《广州市商品房买卖合同》，并在从化房管局办理了该合同的鉴证，但被执行人钟佳斌仅基于该合同享有合同权利，并不享有异议房产的物权。5、案外人对被执行人的合同请求权由履行抗辩权。由于被执行人钟佳斌未按期偿还银行按揭款项，贷款银行向法院提起了诉讼，法院判决被执行钟佳斌立即归还全部贷款和利息，并要求案外人承担连带保证责任。由于钟佳斌没有清偿能力，案外人已经承担了连带保证责任，偿还了银行36万元的贷款债务，并已通过法院强制执行向被执行人钟佳斌追偿。6、案外人有权解除合同，被执行人的合同请求权消灭。7、法院对异议房产的查封违反司法解释规定的实体、程序条件。综上，请求法院依法解除对异议房产查封，以维护案外人的合法权益。案外人御盈公司为证明其主张向本院提交了以下证据：1、《从化市商品房买卖合同鉴证情况证明表》；2、国有土地使用权证；3、建筑工程施工许可证；4、商品房预售许可证；5、商品房产权证明书；6、广州市商品房买卖合同；7、（2015）穗从法民二初字第447号民事判决书；8、（2016）粤0184执1362号受理执行案件通知书；9、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》。对于案外人御盈公司的异议请求，申请执行人中国民生银行股份有限公司广州分行答辩称：1、被执行人钟佳斌拥有异议房产的产权、法院查封合法有效。2、案外人不得随意收回已出售且已被查封的涉案房产。3、案外人收回异议房产没有依据。4、案外人的行为损害了债权人和被执行人的权益。被执行人钟佳斌、高钰莹、广州市雀鸟皮具有限公司对案外人的异议请求，未向本院提交答辩意见。本院查明，关于中国民生银行股份有限公司广州分行（以下简称“民生银行广州分行”）与钟佳斌、高钰莹、广州市雀鸟皮具有限公司金融借款合同纠纷一案，广州仲裁委员会于2015年5月27日作出的（2015）穗仲案字第987号裁决书已发生法律效力。根据上述裁决书，被申请人钟佳斌、高钰莹应偿还借款本金60万元及利息、逾期利息和复利给民生银行广州分行，并承担财产保全费2520元、仲裁费19875元；被申请人广州市雀鸟皮具有限公司对上述债务承担连带责任。因被申请人钟佳斌、高钰莹、广州市雀鸟皮具有限公司不履行还款义务，申请人民生银行广州分行向广州市中级人民法院申请强制执行，广州市中级人民法院以（2015）穗中法执字第2662号案立案执行。2015年7月16日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法执字第2662号执行裁定书，将该案指定本院执行，本院于2015年7月21日以（2015）穗从法执字第2333号案立案执行。另申请执行人民生银行广州分行在仲裁阶段向广州市仲裁委员会提出财产保全申请，请求查封被执行人钟佳斌名下的异议房产，本院于2015年3月4日作出（2015）穗从法立保字第25号之一民事裁定书，裁定查封被执行人钟佳斌名下的异议房产，查封期限为2015年3月6日至2017年3月5日。本院在执行过程中，于2015年11月5日作出（2015）穗从法执字第2333号执行裁定书，裁定拍卖被执行人钟佳斌名下的异议房产，以清偿债务。再查明，关于中国农业银行股份有限公司从化市支行（以下简称农行从化支行）诉被告钟佳斌、御盈房地产公司借款合同纠纷一案，本院于2015年11月16日作出的（2015）穗从法民二初字第447号民事判决书已发生法律效力，上述判决书判令，被告钟佳斌应在判决发生效力之日起10日内偿还借款本金333078.14元给原告农行从化支行，并支付利息（包括罚息和复利）；被告御盈房地产公司对上述债务承担连带清偿责任。被告御盈房地产公司承担保证责任后，有权向被告钟佳斌追偿。上述判决作出后，御盈房地产公司代被告钟佳斌向农业从化支行支付了360711.02元款项。御盈房地产公司向本院申请强制执行因承担连带清偿责任而代被告钟佳斌支付的款项，本院以（2016）月0184执1362号案立案执行。另根据从化市国土资源和房屋管理局《从化市商品房买卖合同鉴证情况证明表》显示，本案异议房产坐落为从化市江埔街珠光御景山水花园御城二街1栋2单元***房，房屋建筑面积78.09平方米，房屋卖方为御盈房地产公司，房屋预购人为钟佳斌（身份证号码××。本院认为，案外人御盈房地产公司提出要求本院解除对异议房产查封的异议请求，是基于其实体权利提出的排除执行异议，应依照民事诉讼法第二百二十七条的规定按案外人异议进行审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”，由于本案异议房产的预购登记人为被执行人钟佳斌，故异议房产的权利人应为被执行人钟佳斌，故案外人御盈房地产公司主张其为异议房产所有权人的异议请求，本院不予支持。关于案外人提出本院查封异议房产违反法律规定的主张。本院认为，案外人与被执行人钟佳斌已就异议房产签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，钟佳斌也已通过银行按揭的方式向案外人支付了全部的购房款，因此，案外人与被执行人之间的商品房买卖合同的主要权利义务已履行完毕，被执行人也已办理了异议房产的预告登记。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条的规定，“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”故本院依法对异议房产采取查封、拍卖等强制措施并无不当。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定的规定》第二十五条的规定，裁定如下：驳回案外人广州御盈房地产有限公司的异议申请。如对本裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向广州市从化区人民法院提起诉讼。审 判 长  吴跃飞审 判 员  吴 建代理审判员  吴飞龙二〇一六年十月八日书 记 员  宋祥辉