重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0101民初2462号原告：重庆雷士房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区江南新区管委会综合楼728室，组织机构代码69656413－7。法定代表人：牟成斌，男，1987年1月27日出生，仡佬族，住贵州省道真仡佬族苗族自治县，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李中，重庆新盟律师事务所律师。被告：唐贤彬，男，1963年9月10日出生，汉族，住重庆市开县。第三人：中国银行股份有限公司重庆万州分行，住所地重庆市万州区白岩路121号，统一社会信用代码91500101907901018J。负责人：向文清，男，1964年7月19日出生，汉族，住重庆市万州区，系该行行长。委托诉讼代理人：王宇，女，系该行工作人员。委托诉讼代理人：龙咏雪，男，系该行工作人员（特别授权）。原告重庆雷士房地产开发有限公司（以下简称雷士公司）与被告唐贤彬、第三人中国银行股份有限公司重庆万州分行（以下简称中国银行万州分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年2月24日立案后，依法适用简易程序。在审理过程中，经审查发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2016年8月1日公开开庭审理了本案。原告雷士公司委托代理人李中，第三人中国银行万州分行委托诉讼代理人王宇均到庭参加诉讼，被告唐贤彬经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷士公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方2014年10月3日签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议；2.判令被告协助原告注销万州区住房的预购商品房备案登记以及被告、第三人共同协助原告注销该室预购商品房抵押权预告登记；3.判令被告向原告支付代为其偿还的贷款本金、利息及罚息共计87616.36元（2015年11月3日至2016年7月29日）；4.判令被告向原告支付违约金8512.00元[（839575.00元+垫付金额11624.78元）×1％]；5.判令被告承担律师代理费用40000.00元；6.判令被告向原告支付本金、利息、罚息、违约金、律师代理费共计127626.36元的同期银行贷款利息（从起诉之日起至付清之日止）；7.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年10月3日，原、被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定：原告将位于重庆市万州区房屋出售给被告，建筑面积152.65平方米，成家总价款839575.00元，付款方式为按揭，签约时首付252575.00元，余款587000.00元由被告向第三人申请按揭贷款支付给原告。同日，双方签订《合同补充协议》约定，被告不履行或不按约定向第三人履行还款义务，导致第三提前解除合同或原告承担连带责任的，被告应于逾期之日起十日内偿还原告代为支付的贷款利息，并应支付代为还款金额1％的违约金，如超过十五日被告仍未向原告支付代偿款额，原告有权解除《重庆市商品房买卖合同》，被告承担房屋总价款1％的违约金，并承担因此给原告造成的损失。2014年11月3日，被告还与第三人签订《个人房屋按揭贷款合同》，原告为被告的按揭贷款承担阶段性担保责任。2015年11月3日，第三人向原告发出《贷款催收通知书》，要求原告履行阶段性担保责任。2015年11月10日，原告为被告代为偿还贷款本息合计11624.78元。之后，原告多次向被告催收为其代偿的款项未果。2015年11月28日，原告向被告寄送《解除商品房买卖合同通知书》，告知被告：“自解除合同通知书到达之日，即解除原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》，原告有权另行出生该商品房，并追究被告因违约行为给原告所造成的损失及违约金。”综上，被告的违约行为给原告造成严重损失，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告唐贤彬未作答辩。第三人述称，原告陈述的事实属实，原告及被告偿还第三人贷款之后第三人可以协助解除预告登记。第三人中国银行万州分行向本院提出诉讼请求：1.解除三方签订的按揭贷款合同；2.原告承担阶段性担保责任向第三人归还本金489166.60元（截至2016年8月1日）并支付利息（含罚息），利息以未归还本金为基数从2016年7月6日起至付清之日止按年利率4.9％计算，罚息以前述本金及利息为基数从2016年7月6日起至还清之日止按年利率4.9％×1.5（7.35％）计算；3.诉讼费4319元由被告承担。事实和理由：原告陈述的事实属实，原告及被告偿还第三人贷款之后第三人可以协助解除预告登记。2014年11月3日，被告（借款人）唐贤彬、第三人（贷款人）与原告（保证人）签订《个人购房贷款合同》，该合同对贷款本金、逾期还款、计息等问题进行了约定。原告雷士公司对第三人中国银行万州分行的诉讼请求辩称，1.原告雷士公司对向第三人中国银行万州分行承担阶段性担保责任无异议，具体承担本金金额及利息标准请法院依法审查；2.原告雷士公司履行担保责任后，应有权向被告唐贤彬追偿，且原告雷士公司可以在被告唐贤彬已经支付的房款中予以抵扣；3.第三人中国银行万州分行主张的复息（罚息），不符合法律规定，也不属于担保范围，该请求不应当得到支持。被告唐贤彬对第三人中国银行万州分行的诉讼请求未作答辩。本院经审理认定事实如下：2014年10月3日，原告雷士公司（甲方）与被告唐贤彬（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定如下主要内容：乙方购买甲方开发的位于重庆市万州区住房一套，建筑面积152.65平方米，总成交金额839575.00元。合同约定被告在签约时首付252575.00元，余款587000.00元申请银行贷款支付。交房期限及交付条件，属预售商品房的，甲方应当在2015年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，甲方应当在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可以据实延期交房。乙方逾期付款的违约责任，乙方未按本合同约定的时间付款，逾期在30日内，自本合同约定付款期限的第二天起至实际付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之0.20的违约金，合同继续履行。逾期超过30日，甲方有权解除合同；甲方解除合同，乙方按应付款的万分之0.20向甲方支付违约金，甲方退还乙方已付房价款；甲方不解除合同，合同继续履行，自本合同约定付款期限的第二天起至实际付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之0.20的违约金。本合同未尽事宜可由双方约定后签订补充协议（附件五）。合同附件与本合同具有同等法律效力。”合同附件五为《合同补充协议》，对按揭贷款的补充约定，“…乙方不履行或不按约定银行贷款还款义务而导致银行提前解除合同或甲方承担连带责任的，乙方应于逾期之日起十日内偿还甲方代为清偿之款项金的1％。如超过15日，乙方仍未向原告支付以上所有款项，则甲方有权解除买卖合同，乙方应承担总房款1％的违约金，甲方可以从乙方支付的房款中扣除违约金，乙方协助甲方到房管部门注销本合同备案手续，退还房屋后将余下的房款退还给乙方。除承担违约责任外，乙方尚应支付甲方行使追索权而产生的费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、鉴定费、律师代理费等合理费用。”签订合同当日，被告唐贤彬已按照约定向原告雷士公司支付了首付款，并且原告雷士公司还向被告唐贤彬代收了大修基金、契税、办证费等费用。2014年11月3日，被告（借款人）唐贤彬、第三人（贷款人）与原告（保证人）签订《个人购房贷款合同》，该合同约定如下主要内容：1.贷款期限120个月，贷款金额587000.00元，还款方式按月等额本金还款；2.本合同项下的贷款利率按浮动方式执行，浮动期限为12个月，第一个浮动期限内，贷款月利率为5.4583‰。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮0％作为下一个浮动周期的适用利率。计息方式按贷款人适用的计息，每月的约定还款日为结息日和付息日。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至偿还本息为止，贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50％。按罚息利率计收利息的，计算公式为：利息=（本金+应付未付利息）×实际天数×年息利率/360；3.借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。所购房屋为期房的，借款人应本合同签署后5日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后10日内办理正式的抵押登记。所购房屋为现房的，借款人应当在取得房屋所有权证书后5日内与贷款人到有关登记部门办理抵押登记。保证人（开发商）提供阶段性连带责任担保保证；4、附件一：《个人购房贷款合同通用条款》与附件二：《抵押物清单》与本合同构成不可分割的组成部分，具有与本合同相同的法律效力。同日，被告（借款人）唐贤彬与第三人（贷款人）订立附件一：《个人购房贷款合同通用条款》和附件二：《抵押物清单》约定：1.本担保项担保范围为本合同向下借款人的全部债务，包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公证费、执行费、资产评估及处置费、鉴定费、公告费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用；2.被告唐贤彬和案外人熊朝秀将位于重庆市万州区房屋抵押给中国银行万州分行。2015年11月28日，原告雷士公司向被告唐贤彬寄送《解除商品房买卖合同通知书》，但被告唐贤彬未签收，该通知被退回。2014年11月4日，重庆市万州区房地产管理局出具《重庆市土地房屋预告登记证明》，预告登记权利人：唐贤彬，预告登记义务人：雷士公司，房地产坐落：陈家坝街道万州区，预告登记业务种类：预购商品房。次日，重庆市万州区房地产管理局出具《重庆市土地房屋预告登记证明》，预告登记权利人：中国银行万州分行，预告登记义务人：唐贤彬，房地产坐落：陈家坝街道万州区，预告登记业务种类：预购商品房抵押权，贷款金额587000.00元，抵押期限2014年11月5日-2024年11月05日。截止到2015年7月5日，被告唐贤彬本人归还贷款本息八期，其中每期归还本金4891.67元，共计归还本金39133.36元。2015年11月10日，原告雷士公司为被告唐贤彬代偿在第三人中国银行万州分行处的四期（应还款日：2015年8月5日、2015年9月5日、2015年10月5日、2015年11月5日）按揭贷款本息共计31191.46元，其中本金19566.68元；2016年3月8日，原告雷士公司为被告唐贤彬代偿在第三人中国银行万州分行的四期（应还款日：2015年12月5日、2016年1月5日、2016年2月5日、2016年3月5日）按揭贷款本息28376.36元，其中本金19566.68元；2016年7月11日，原告雷士公司为被告唐贤彬代偿在第三人中国银行万州分行的四期（应还款日：2016年4月5日、2016年5月5日、2016年6月5日、2016年7月5日）按揭贷款本息28048.54元，其中本金19566.68元。以上代偿贷款本息合计87616.36元，其中本金58700.04元。截止到2016年8月4日，被告唐贤彬在第三人中国银行万州分行处的未归还按揭贷款本金余额为489166.60元,该还款周期的贷款年利率标准为4.90%。2016年2月22日，原告雷士公司与重庆新盟律师事务所签订《法律事务委托合同》，原告雷士公司委托重庆新盟律师事务所代理原告雷士公司与被告唐贤彬之间的商品房买卖合同纠纷一案。2016年3月29日，原告雷士公司向重庆新盟律师事务所支付律师代理费40000.00元。本院认为，根据当事人提出的诉讼请求、事实与理由和到庭当事人的答辩与陈述，本案主要争议焦点为：1、涉案的商品房买卖合同和个人贷款合同是否应当解除；2、若解除合同，涉案房款如何退还，损失如何承担；3、诉争房屋的预告登记和抵押登记是否应当注销。针对上述争议焦点，本院分别评述如下：一、涉案的商品房买卖合同和个人贷款合同是否应当解除？原告雷士公司与被告唐贤彬签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同及补充协议合法、有效，双方当事人均应按照约定全面履行各自义务。根据涉案《合同补充协议》约定，被告唐贤彬不履行或不按时履行还款义务，导致原告雷士公司承担连带责任的，被告唐贤彬应于逾期之日起十日内，偿还原告雷士公司代为支付的贷款本息。如超过15日，被告唐贤彬仍未向原告雷士公司支付代偿款额，原告雷士公司有权解除合同。现被告唐贤彬在逾期之日起十五日内未向原告雷士公司支付代偿的贷款本息，显已违约，原告雷士公司据此行使合同解除权的诉讼请求，符合约定，应予支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，导致商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款的，应予支持。据此，原告雷士公司请求解除商品房买卖合同的同时，第三人中国银行万州分行请求解除《个人购房贷款合同》的诉讼请求，于法有据，也应予以支持。二、如解除合同，涉案房款如何退还，相关损失如何承担？涉案的《合同补充协议》约定，被告唐贤彬不履行或不按时履行还款义务，导致原告雷士公司承担连带责任的，应向原告雷士公司支付代为还款金额1％的违约金和原告雷士公司因行使追索权而产生的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、鉴定费、律师代理费等合理费用）。结合本案，原告雷士公司为行使追索权而支付律师代理费40000.00元，按照《合同补充协议》约定，该律师代理费用由被告唐贤彬承担，故原告雷士公司请求被告支付律师代理费的诉讼请求，符合约定，应予支持。同时，被告唐贤彬超过十五日仍未向原告雷士公司支付代偿款项，按照《合同补充协议》关于违约金的计算标准，该违约金应为8395.75元（总房款839575.00元×1％），故原告雷士公司主张的违约金8512.00元不符合约定，本院对该违约金认定为8395.75元。另外，原告雷士公司在代偿被告唐贤彬的贷款本息87616.36元（其中本金58700.04元），其有权向被告唐贤彬进行追偿，但是在合同解除之后，原告雷士公司又应当将贷款本金58700.04元返还给被告唐贤彬。因此，该贷款本金58700.04元部分在相互抵销后，原告雷士公司与被告唐贤彬之间对该贷款本金部分就不再相互给付。至于原告雷士公司主张的贷款本息87616.36元在扣除贷款本金58700.04元余下部分的请求金额28916.32元，应当由被告唐贤彬承担。原告雷士公司请求判令被告向原告支付本金、利息、罚息、违约金、律师代理费共计127626.36元的同期银行贷款利息（从起诉之日起至付清之日止）的诉讼请求，不符合约定，本院不予支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。结合本案，本案涉案的《重庆市商品房买卖合同》和《合同补充协议》解除后，原告雷士公司应当将被告唐贤彬、第三人中国银行万州分行支付的房款分别返还给被告唐贤彬、第三人中国银行万州分行。本案中，原告雷士公司收取的购房款由两部分组成，一部分为被告唐贤彬支付的首付款，另一部分为被告唐贤彬在第三人中国银行万州分行的按揭贷款587000.00元。本案的按揭贷款587000.00元，在合同解除之后，应当分为三部分进行处理，第一部分为第三人中国银行万州分行处的贷款本金余额489166.60元，第二部分为原告雷士公司代偿本金58700.04元，第三部分为被告唐贤彬本人归还的贷款本金39133.36元。因此，合同解除之后，原告雷士公司应当向被告唐贤彬、第三人中国银行万州分行分别返还贷款本金39133.36元和贷款本金余额489166.60元。结合前述被告唐贤彬应当向原告雷士公司承担的律师代理费40000.00元、违约金8395.75元、已代偿的利息、罚息28916.32元，共计77312.07元，在扣除原告雷士公司应当向被告唐贤彬退还的贷款本金39133.36元之后，被告唐贤彬还须向原告雷士公司支付38178.71元。合同解除之后，原告雷士公司本应当将首付款返还给被告唐贤彬，但被告唐贤彬未到庭应诉，亦未提出请求，故本院对首付款暂不予调整，被告唐贤彬可自行与原告雷士公司进行结算，亦可另行主张权利。被告唐贤彬向原告雷士公司预交的大修基金、契税、办证费等费用亦是如此。如上述论述，在合同解除之后，原告雷士公司应当将贷款本金余额489166.60元返还给第三人中国银行万州分行。同时，原告雷士公司作为债务的连带责任保证人，应当对被告唐贤彬在《个人购房贷款合同》项下的全部债务向第三人中国银行万州分行承担连带清偿责任，并且本案涉案的《个人购房贷款合同》约定，若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至偿还本息为止，贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50％。因此，第三人中国银行万州分行请求原告雷士公司返还购房款贷款本金489166.60元和代偿利息、罚息的独立请求，于法有据，本院予以支持。由于本案中原告雷士公司对贷款本金余额489166.60元部分的利息与罚息未进行主张，且尚未代偿，故本院对此暂不予调整，待原告雷士公司代偿之后，其可自行与被告唐贤彬进行结算，亦可另行主张权利。三、诉争房屋的预告登记和抵押登记是否应当注销？涉案的《合同补充协议》约定，被告唐贤彬不履行或不按时履行还款义务，导致原告雷士公司承担连带责任的，应协助原告雷士公司注销合同备案手续，故原告请求协助注销诉争房屋的预告登记的诉讼请求，符合约定，本院予以支持。虽然第三人中国银行万州分行作为诉争房屋的抵押权人，具有优先受偿权，但在原告雷士公司履行返还购房款贷款本金余额及对应的利息、罚息之后，第三人中国银行万州分行的债权就已得到全部清偿，其应协助注销抵押登记。因此，原告雷士公司主张的注销诉争房屋的抵押权登记诉讼请求，在保证第三人中国银行债权得以实现的情况之下，可予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告重庆雷士房地产开发有限公司与被告唐贤彬于2014年10月3日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》；二、解除原告重庆雷士房地产开发有限公司、被告唐贤彬与第三人中国银行股份有限公司重庆万州分行于2014年11月3日签订的《个人购房贷款合同》；三、被告唐贤彬于本判决生效之日起七日内向原告重庆雷士房地产开发有限公司支付人民币38178.71元；四、被告唐贤彬于本判决生效之日起七日内协助原告重庆雷士房地产开发有限公司注销位于万州区房屋的《重庆市土地房屋预告登记证明》；五、原告重庆雷士房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向第三人中国银行股份有限公司重庆万州分行返还购房款贷款本金489166.60元并支付利息与罚息（其中利息以贷款本金489166.60元为基数，从2016年7月6日起至付清之日止按年利率4.9％的标准计算；罚息以贷款本金489166.60元与前述利息之和的为基数，从2016年7月6日起至还清之日止按年利率7.35％的标准计算）；六、第三人中国银行股份有限公司重庆万州分行在收到前述第五项的款项之日起七日内协助原告重庆雷士房地产开发有限公司注销位于万州区房屋的《重庆市土地房屋预告登记证明》；七、驳回原告重庆雷士房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16515元，由被告唐贤彬负担。原告雷士公司已预交12196元，第三人中国银行万州分行已预交4319元，由被告唐贤彬分别迳付原告雷士公司12196元、第三人中国银行万州分行4319元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费，以及未提出缓交、减交、免交申请并同时提交申请司法救助相关证明材料的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为两年。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 张    文    勇人民陪审员 李红霞人民陪审员谭言礼二〇一六年十月十七日书 记 员 聂    登    超