四川省德阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川06民终930号上诉人（原审被告）：郭莉。被上诉人（原审原告）：四川和美物业管理有限公司。法定代表人：唐勇，总经理。委托诉讼代理人：谢丽琼，四川言品言律师事务所律师。上诉人郭莉因与被上诉人四川和美物业管理有限公司（以下简称和美物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院作出的（2015）旌民初字第681号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。郭莉上诉请求：撤销德阳市旌阳区人民法院（2015）旌民初字第681号民事判决，改判由和美物业公司用占有的广告费和其他场地费收益抵缴支付物业服务费、垃圾清运费、公共区域水电费。事实与理由：原判认定事实不清，适用法律错误。（一）双方未签订《物业服务合同》，该合同对上诉人不具有法律效力，上诉人不应支付物业服务费用；（二）被上诉人未按物业服务合同约定提供物业服务，导致小区环境脏、乱、差，严重影响业主生活；（三）被上诉人非法将公共部分转变为商业经营场所，并将收益据为已有，未依法公示费用开支情况。因此，请求二审法院依法改判。被上诉人和美物业公司答辩称，一审法院认定的事实清楚，适用的法律正确，上诉人上诉理由不成立，请求维持原判。和美物业公司一审诉讼请求：请求判令：1.被告支付原告物业服务服务费828元，违约金954元，合计1482元；2.被告支付原告垫付的垃圾清运费及公共水电费共计242元，并按同期银行贷款利率支付利息。一审法院认定事实：2013年1月14日，原告和美物业公司与锦西阳光业主委员会签订《物业管理服务合同》一份，主要载明：锦西阳光业主委员会选聘原告和美物业公司对锦西阳光商住楼提供物业管理；合同期限自2013年1月15日至2013年12月31日止；原告按照国家法律和有关规定对实行有偿保管服务，有偿保管服务收取车辆管理费；本物业管理区域物业服务收费选择包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，多层住宅0.5元/月/平方米；物业服务收费按照先收费后服务的原则，实行半年一次，全年缴纳两次，业主应于每半年的当月10号缴纳下半年的物业服务费用；业主或物业使用人在原告收取费用期间未能按时足额缴纳物业服务费的，应按每日未缴纳物业费金额的3‰支付违约金。2013年12月31日，原告与锦西阳光业主委员会续签该《物业管理服务合同》，合同期限自2014年1月1日至2014年12月31日止。被告2013年度及2014年度的物业费为828元，未向原告支付。该小区的垃圾清运费为8元/户/月，公共水电费为25元/户/年。该小区公共区域有广告牌一块，约2㎡，每晚开启灯光。原告未举证证明该广告牌的收费及费用流向，亦未举证证明该广告牌的电费使用情况。根据原告提供的票据，其已缴纳2013年1月15日至2014年12月31日期间的公共水电费及垃圾清运费。被告未支付2013年度-2014年度的垃圾清运费及公共区域水电费。照片显示，该小区存在车辆（机动车和非机动车）乱停乱放情形，部分车辆占用消防通道停放。原告于2015年4月13日在锦西阳光小区向业主发放154份《意见征询调查表》（该小区共158户），征询的主要内容为：对原告的服务是否满意，是否愿意和美物业公司继续为锦西阳光小区业主服务，并委托业主委员会代表业主签订《物业管理服务合同》。其中有137份《意见征询调查表》有业主签名认可，对服务满意或较满意，占被调查人员的88.96%，占小区总户数的86.7%，另17份无签名或对服务不满意。一审法院认为，关于诉争《物业管理服务合同》的法律效力问题。首先，根据《物业管理条例》之规定，选聘和解聘物业服务企业应由业主大会决定，并且应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意；业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。因此，业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同需以业主大会同意选聘该物业服务企业为前提，业主委员会无权决定选聘物业服务企业之事项。其次，《物业管理条例》第15条明确规定：业主委员会执行业主大会的决定事项。可见，业主委员会是业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行职责，其自身并无享受物业服务合同权利、承担物业服务合同义务的主体资格，物业服务合同的最终权利义务的承受主体是全体业主。综上，未经业主大会授权，业主委员会自行选聘物业服务企业并与之签订物业服务合同系超越其权限的行为，如未经业主大会追认，该物业合同对业主无约束力。本案中，原告和美物业公司未经业主大会选聘，而与锦西阳光业主委员会签订《物业管理服务合同》，但在该合同履行过程中，和美物业公司为锦西阳光小区提供了物业管理服务，履行了合同主要义务，在对业主的问卷调查中，86.7%的业主表示对和美物业公司的服务满意或基本满意，并表示愿意与和美物业公司签订《物业服务合同》，由此可见，上述业主对业主委员会选聘和美物业公司作为小区物业服务企业之行为进行了追认，人数已过专有部分占建筑面积半数且业主总人数的一半，足以体现出绝大多数业主的集中意思表示，问卷调查亦符合召开业主大会业主集中表决的实质性要件，可视为小区业主大会对选聘和美物业公司作为该小区的物业服务企业予以追认。因此，原告和美物业公司与锦西阳光业主委员会签订的《物业管理服务合同》对锦西阳光小区全体业主具有约束力。关于原告主张的物业服务费问题。因《物业管理服务合同》对锦西阳光小区全体业主具有约束力，且原告已履行了合同主要义务，故可依据《物业管理服务合同》要求被告支付物业服务费，被告欠付物业服务费828元，原判对此予以支持。关于原告主张的垃圾清运费，因该费用系原告代收代缴，标准为8元/月/户，且原告举出了向德阳市垃圾清运服务公司交费（2013年1月-2014年12月）的票据，故被告应向原告支付该费用，金额为192元（8元/月×24月）。关于公共区域水电费问题。被告辩称公共区域有广告牌一块（2㎡），每晚灯光开启，耗费电能，且广告费用去处不明。本院认为，根据《物权法》之规定，小区的公共区域属业主共有，公共区域的收益亦应归业主共有。根据《物业管理条例》第五十五条之规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。因此，小区内广告牌的收益应由业主大会或业委会处分，如物业公司私自挪用，业主大会或业主委员会可以向其主张权利，但不应构成业主拒交公共水电费的理由。该小区公共水电费的收费标准为25元/年/户，故被告应支付50元。对于原告诉请的资金利息，因无充分的依据，原判对此不予支持。关于原告主张的违约金，被告虽未按约定时间支付物业服务费，但根据被告提供的照片显示，小区车辆存在乱停乱放现象，故原告物业服务存在不完善之处，亦属违约行为。因此，被告虽未按时缴纳物业费，但系出于对物业服务不满，并非被告无理由恶意拖欠物业管理费，而原告的服务确实存在瑕疵，本着诚实信用原则，充分衡平双方当事人的利益，不予支持原告关于违约金之诉请。关于原告诉请的公告费，因未举出充分的证据，原判对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、第一百二十条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第三十六条第一款、第五十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、郭莉向四川和美物业管理有限公司支付物业服务费828元、垃圾清运费192元、公共区域水电费50元，共计1070元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回四川和美物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审中，上诉人向法院提供了《锦西阳光小区业主共有财产收益分配及罢免现任业主委员会表决表》五份、照片四张以及《2015年业委会经费收支情况明细表》等证据用以支持其不交纳物业管理费用的主张，被上诉人对《锦西阳光小区业主共有财产收益分配及罢免现任业主委员会表决表》五份的真实性有异议，对照片四张以及《2015年业委会经费收支情况明细表》的真实性无异议，但认为无法达到其要证明的目的。本院对争议证据综合认定如下：关于《锦西阳光小区业主共有财产收益分配及罢免现任业主委员会表决表》五份系证明业主与业主委员会之间的关系问题，与本案并无直接利害关系，同时也无法支持上诉人的主张；关于照片四张以及《2015年业委会经费收支情况明细表》，对此真实性予以认可，但无法达到上诉人要证明的目的。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：（一）关于《物业管理服务合同》的效力问题；（二）关于上诉人是否应当支付物业服务费用的问题。（一）关于《物业服务合同》的效力问题。上诉人认为，被上诉人与锦西阳光业主委员会未经合法程序签订的《物业管理服务合同》对上诉人不具有法律效力，上诉人不应按照合同约定支付物业服务费用。本院认为，原判法院在一审阶段查明，虽在签订《物业管理服务合同》时未经业主大会同意，但事后被上诉人提供了物业服务行为，履行了合同主要义务，且通过后期的问卷调查可以认定广大业主对被上诉人的服务行为予以了认可，构成了事后追认，故认定双方签订的《物业管理服务合同》系真实有效的合同，对广大业主具有法律效力。上诉人虽在二审阶段表示大部分业主不认可被上诉人提供的物业服务，也未表示愿意与被上诉人签订合同，但其并未提供相应的证据证实，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，上诉人主张不能成立，本院不予支持。（二）关于上诉人是否应当支付物业服务费用的问题。上诉人以被上诉人服务不到位以及非法将公共部分转变为商业经营场所，并将收益据为己有，未依法公示费用开支情况等为由，主张不应当支付物业服务费用。本院认为，关于被上诉人提供的物业服务问题。原判在一审中已认定被上诉人在物业服务过程中存在不完善之处，并在违约金适用时进行考虑，据此免除了上诉人未按照缴纳物业费所应承担的违约责任，现上诉人再要求减免物业费用的主张不能成立，且上诉人也未举证证明因被上诉人服务存在的瑕疵导致的损失高于原判认定的结果，故本院对此主张不予支持。关于非法将公共部分转变为商业经营场所的问题。本案中，根据被上诉人提供的2013年8月12日《会议纪要》以及双方当事人的陈述均证实，非法将公共部分转变为商业经营场所的情况在被上诉人入住案涉小区时就客观存在，且被上诉人也多次向小区开发商、建设行政部门反映了上述情况，但均未得到合理解决。故非法改变场地用途的行为并非被上诉人所为，其不应承担相应的责任，上诉人以此为由拒绝缴纳物业服务费的主张不能成立。关于收益公开的问题。庭审中，上诉人提供的证据已经证实了业主委员会已将业委会经费收支情况予以公示，且从公示的内容中明确载明了收入和支出以及结余的情况，现上诉人主张将业委会收益用于支付物业开支的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，郭莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由郭莉负担。本判决为终审判决。审 判 长  孔祥明审 判 员  陈洪斌代理审判员  冯志远二〇一六年十月十一日书 记 员  张惋瑜