广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终10546号上诉人（原审被告）：广州市凯兴房地产有限公司，住广州市海珠区（原火柴厂内）。法定代表人：李宇文，该公司董事长。委托代理人：刘紫波，广东国鼎律师事务所律师。委托代理人：孔令添，广东国鼎律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：冯圣华，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：谢艳宁，住广州市海珠区。两被上诉人共同委托代理人：ＸＸ，国信信扬律师事务所律师。上诉人广州市凯兴房地产有限公司（以下简称凯兴公司）因与被上诉人冯圣华、谢艳宁商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第2212号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人凯兴公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，发回重审或直接改判驳回冯圣华、谢艳宁的诉讼请求；2、改判一审判决第二项，违约金计算的截止时间为2015年8月28日；3、冯圣华、谢艳宁承担本案所有上诉费用。事实和理由：一、一审法院对凯兴公司与冯圣华、谢艳宁之间关于延迟交楼事实的部分完全未予审查，对凯兴公司关于延迟交楼系由冯圣华、谢艳宁恶意拒绝收楼的举证和答辩的理由也在判决中只字未提，导致错误判决。一审中，凯兴公司已完全履行了合同的约定，并于2013年12月12日前就通知冯圣华、谢艳宁前来办理已符合交付条件房屋的收楼手续，冯圣华、谢艳宁收到收楼通知后于2013年12月15日前来验收，凯兴公司并无延迟交楼的违约行为。双方《商品房预售合同》附件七《本合同补充协议》第二条之4.4约定：新一城广场住宅交楼标准：毛坯。同时，双方《商品房预售合同》约定了交房条件，凯兴公司在一审中均已举证证明已符合双方合同约定的交楼条件。在验收房屋的过程中，冯圣华、谢艳宁针对非房屋结构主体的质量问题提出诸多挑剔抓住一些根本不影响正常使用的细枝末节，吹毛求疵，恶意拒绝收楼。凯兴公司针对冯圣华、谢艳宁提出的因装修形成的小瑕疵进行了整改，整改完成后凯兴公司又于2013年12月26日再次通知冯圣华、谢艳宁前来验收楼房，但冯圣华、谢艳宁未作出任何回应，一直不前来收楼，可见是其恶意不收楼。由此造成的延迟交楼的后果应由冯圣华、谢艳宁自行承担。二、凯兴公司提出违约是因为广州市政府对房地产地下商业部分的土地出让金的政策变更所致，并提交充分证据主张该事实，一审法院以证据不足为由不予认定错误。凯兴公司提交的《出让合同(含变更协议)的告知函》、《国有建设用地使用权出让(划拨)意见书》、《出让合同(含变更协议)的告知函》、《国有建设用地使用权出让合同变更协议(稿)》、《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、《出让合同(含变更协议)的告知函》等证据，充分证明了凯兴公司在办理江南花园三期物业确权手续时，广州市国土局要求对整个项目的土地出让金作出清算。凯兴公司经交涉争取，最终广州国土部门再次评估此项土地出让金数额，最终确定的土地出让金评估价定为2350多万元，但由于广州国土局的错误计算土地出让金，严重拖延了办理江南花园第三期物业确权手续的时间，造成了凯兴公司对冯圣华、谢艳宁等业主的被动违约，延期办证属不可归责于某公司原因的违约。三、一审法院认定凯兴公司主张广州市政府对房地产地下商业部分的土地出让金的政策变更导致延迟办证不属于免责或减轻违约责任的事由，是错误的。凯兴公司积极开展办证工作，于2014年8月份前就已经向广州市房地产交易中心申请办理江南花园第三期物业的确权手续。广州市国土局要求对整个项目的土地出让金作出清算，但广州国土局错误计算土地出让金，严重拖延了办理江南花园第三期物业确权手续的时间。凯兴公司及时将产权证被延误办理的原因及具体情况及时向各个业主及冯圣华、谢艳宁进行通知和披露。凯兴公司在与广州市国土房管局处理完土地出让金问题后，随即于2015年7月1日向广州市房地产交易中心再次提交申请办理江南花园第三期物业的确权手续事宜。根据双方《商品房预售合同》第二十二条第2款规定，凯兴公司已按合同约定履行，政府政策变动及计算错误的情况属于免除或减轻责任的事由。此外，在2015年8月28日，凯兴公司就已为符合申请条件的冯圣华、谢艳宁向广州市房地产交易中心申请办理好了产权证，并非冯圣华、谢艳宁在一审中所诉请以及一审法院所认定的2015年9月29日。被上诉人冯圣华、谢艳宁辩称：一、凯兴公司自始至终没有否认迟延交楼的这一事实，因为凯兴公司实际交楼的时间是有明确的证据的，2014年9月16日签署了办妥收楼手续书，根据合同约定凯兴公司应在2013年12月30日前交楼。因此凯兴公司实际交楼的日期与合同约定的日期晚了九个月零十六天，因此凯兴公司迟延交楼的事实是确定的。二、关于土地出让金核算问题与本案无关，凯兴公司与国土局关于土地出让金问题，此问题是凯兴公司作为开发商经常遇到的问题和自身风险。根据《中华人民共和国合同法》第121条的规定，合同责任是严格责任。因此，凯兴公司不能免责。2015年12月30日，冯圣华、谢艳宁向一审法院起诉请求：1、凯兴公司立即向冯圣华、谢艳宁支付迟延交楼违约金74259.75元（从2014年1月1日至2014年9月16日，每日按总房款2878285元的万分之一计算）；2、凯兴公司立即向冯圣华、谢艳宁支付迟延办妥房产证的违约金92680.78元（从2014年11月9日计至2015年9月29日，每日按总房款2878285元的万分之一计算）；3、凯兴公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年8月28日，冯圣华、谢艳宁（乙方、买方）与凯兴公司（甲方、卖方）签订《商品房预售合同》，约定：乙方向甲方购买位于海珠区马冲桥居仕地（原广州火柴厂内）新一城广场自编江南花园第538号之五G栋18层1802号房，房屋地址：海珠区宝岗大道538号之五（G栋）1802房（以下简称“涉案房屋”）；（第七条）该商品房总金额为2878285元；（第十三条）甲方应当在2013年12月31日前将本合同作为标的物的房屋交付乙方使用；（第十四条）延期交房的违约责任：逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金；（第二十一条）甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合规之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择由乙方委托甲方办理方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；（第二十二条）如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金……等。该合同的附件七《本合同补充协议》中约定：（第八条）2、买卖合同第十四条、第十九条、第二十二条所设违约金比例全部同意变更为万分之一；等。2014年9月16日，冯圣华、谢艳宁签署涉案房屋的《办妥收楼手续确认书》。2015年9月29日，凯兴公司向冯圣华、谢艳宁交付了房地产权证。一审诉讼中，双方确认如果按实际交楼时间（2014年9月16日）计算办证期限（商品房交付之日起210个工作日）,该办证期限的期满日期为2015年8月1日。凯兴公司为证明其不应承担迟延办证违约责任，还提交了以下证据：1、《受理回执》，证明凯兴公司于2014年8月份前已经向广州市房地产交易中心申请办理江南花园第三期物业的确权手续；2、《出让合同（含变更协议）的告知函》（收文号：NGZ140730917756），证明在办理江南花园三期物业确权手续时，广州市国土局要求对整个项目的土地出让金作出清算；3、《国有建设用地使用权出让（划拨）意见书》；4、《出让合同（含变更协议书）的告知函》（收文号：NGZ150204964478）；5、《国有建设用地使用权出让合同变更协议（稿）》〔穗国地出合（1998）479号的变更协议之二号〕，证据3-5均证明广州市国土局算错补缴土地出让金数额，要求补缴额高达5700多万元，比实际补缴数额2350万元多出三千多万元；6、《国有建设用地使用权出让合同变更协议》〔穗国地出合（1998）479号的变更协议之二号〕；7、《出让合同（含变更协议）的告知函》（收文号：NGZ150204964478），证据6、7均证明凯兴公司交涉争取，最终广州国土部门再次评估此项土地出让金额，最终确定的土地出让金评估价定为2350多万元，但由于广州市国土局的错误计算土地出让金，严重拖延了办理江南花园第三期物业确权手续的时间，造成了凯兴公司对小业主的被动违约，延期办证属不可归责于某公司原因的违约；8、公告截图，证明凯兴公司及时将产权证被延误办理的原因及具体情况及时向各个业主及冯圣华、谢艳宁进行通知和披露；9、《关于协助办理（江南花园）三期业主房产证的函》，证明凯兴公司在2015年8月6日取得江南花园三期物业初始登记后就立即着手为包括冯圣华、谢艳宁在内的小业主办理产权登记手续，但由于负责按揭手续的平安银行广州花城支行未能配合及时提供相关办证产权手续的延误，非凯兴公司主观过错造成后期的违约；10、《受理回执》，证明凯兴公司在与广州市国土房管局处理完土地出让金问题后，随即于2015年7月1日向广州市房地产交易中心再次提交申请办理江南花园第三期物业的确权手续事宜；11、广州市国土资源和房屋管理局依法行政手册（2010年修订版），证明在办理商品房初始时必须提供国有土地使……用权出让合同才能进行初始登记，且须在提供补缴土地出让金发票及土地出让金契税完税证后才能办理预购商品房预告登记，由于凯兴公司与广州市国土房管局关于土地出让金问题未能解决，无法办理房地产初始登记及办理所售商品房的产权证；12、业主房产证签收表，证明产权证办妥后，凯兴公司已及时将房产证交给了冯圣华、谢艳宁。冯圣华、谢艳宁对凯兴公司提交证据的质证意见：对全部证据的真实性没有异议，但与待证事实没有关联性，不能否认凯兴公司违反合同约定，根据合同法的规定，违约责任属于无过错责任，凯兴公司不能免责。一审法院认为：冯圣华、谢艳宁、凯兴公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。凯兴公司迟延交楼构成违约，应承担违约责任。冯圣华、谢艳宁要求凯兴公司支付2014年1月1日至2014年9月16日的迟延交楼违约金（每日按总房款2878285元的万分之一计算），符合合同约定，一审法院予以支持，但违约金总额不得超过冯圣华、谢艳宁主张的74259.75元。关于迟延办证的问题。合同约定，凯兴公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为冯圣华、谢艳宁办妥产权登记，并将以冯圣华、谢艳宁为产权人的房地产权证交付冯圣华、谢艳宁，如因凯兴公司未履行相关义务造成冯圣华、谢艳宁不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，凯兴公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向冯圣华、谢艳宁支付违约金，该合同的附件七《本合同补充协议》中约定：买卖合同第十四条、第十九条、第二十二条所设违约金比例全部同意变更为万分之一。因合同已规定迟延交楼应承担的违约责任，冯圣华、谢艳宁也已据此主张约定交楼之日至实际交楼之日的违约责任，故冯圣华、谢艳宁主张合同约定的办证期限（商品房交付之日起210个工作日内）应以合同约定的交房时间2013年12月31日为基础计算210个工作日依据不足，一审法院不予采纳。凯兴公司主张办证期限应从实际交楼之日起计算210个工作日合理，一审法院予以采纳。双方确认按实际交楼时间计算210个工作日的截止日期为2015年8月1日，对此一审法院予以认定。凯兴公司在2015年9月29日向冯圣华、谢艳宁交付房产证，已构成违约，应承担违约责任。至于凯兴公司抗辩称其违约是因为广州市政府对房地产地下商业部分的土地出让金的政策变更所致故应该免责或减轻违约责任的意见，涉案《商品房预售合同》并没有对延迟办证有约定任何可以免责的事由，凯兴公司作为开发商在与冯圣华、谢艳宁等小业主签订合同时应对房产开发过程中所面临的风险有充分预见，凯兴公司提供的证据不足以证实其主张，且其主张亦不属于法律规定的可免责的事由。鉴此，对于某公司的抗辩意见一审法院不予采纳。冯圣华、谢艳宁要求凯兴公司支付迟延办证违约金，一审法院予以支持，但迟延办证违约金应从2015年8月2日计至2015年9月29日止，每日按总房款2878285元的万分之一计算。对于超出一审法院支持部分的迟延办证违约金请求，一审法院予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2016年4月29日作出判决：一、广州市凯兴房地产有限公司在判决生效之日起十日内，向冯圣华、谢艳宁支付2014年1月1日至2014年9月16日的迟延交楼违约金（每日按总房款2878285元的万分之一计算，总额以74259.75元为限）；二、广州市凯兴房地产有限公司在判决生效之日起十日内，向冯圣华、谢艳宁支付2015年8月2日计至2015年9月29日的迟延办证违约金16981.88元（每日按总房款2878285元的万分之一计算）；三、驳回冯圣华、谢艳宁的其它诉讼请求。案件受理费3639元，由广州市凯兴房地产有限公司负担2081元，冯圣华、谢艳宁负担1558元。本案二审期间，当事人没有提交新证据。本院另查明，《商品房预售合同》第十二条约定交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；第十五条约定房屋交付时甲方应向乙方提供的资料；第十六条关于交付时的验收约定：乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起7日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在收到乙方异议后，应在7日内对异议部分作出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第二十三条约定：甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任。家房交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第3种方式处理：……3.甲方赔偿装饰、设备差价。合同附件六约定了装饰、设备标准。附件七《本合同补充协议》第二条第1款约定：房屋交付的标志是甲方向乙方移交钥匙的当天或买卖合同第十三条约定的最后交付时间，以日期较前者为准。该商品房的交付风险自交付使用之日起转移给乙方；第4.4款约定：新一城广场住宅交楼标准：毛坯。促销期内对外销售单位（含精装修）所交楼款含装修费用。再查，一审第一次庭审中，凯兴公司提交12份证据，即一审查明的证据；第二次庭审中，凯兴公司表示没有新证据提交，但其实际于第二次庭审前提交以下证据：1、《商品房交付使用通知书》及快递单，内容为凯兴公司将于2013年12月31日交楼，请冯圣华、谢艳宁准时收楼；拟证明凯兴公司于2013年12月12日寄出该交楼通知书，通知冯圣华、谢艳宁于2013年12月31日收楼；2、2013年12月15日《江南花园住宅验楼表（带装修房）》，冯圣华、谢艳宁在该表中备注拒收以及进户大门的磁吸已坏、阳台的水管旁一个插座盖子打不开、左侧墙身抹灰不均匀（承重墙）、靠阳台的灯座抹灰爆裂、进户大门的螺旋位置（门铰）用木板固定，与其他门不一致、门口位地板有松动灰尘溅出、冲凉房的墙角（右下方）有缝隙；厨房隔壁的阳台水管下方抹灰有漏洞、厨房通阳台的门关不了。拟证明冯圣华、谢艳宁在2013年12月15日验楼时抓住不影响收楼的细枝末节问题恶意拒绝收楼；3、落款时间为2013年10月11日《关于新一城广场遗留工程完工时间的回复》及邮寄时间填写为12月26日21时的快递单，内容主要为冯圣华、谢艳宁在验楼表中填写需要凯兴公司修复的遗留工程问题，凯兴公司已安排尽快进行修复，通知冯圣华、谢艳宁修复完工时间为2013年12月26日，请其届时亲临现场复检。拟证明在凯兴公司在为冯圣华、谢艳宁维修好其所提出的房屋装修问题后，于2013年12月26日再次寄出该通知书，通知冯圣华、谢艳宁于2013年12月31日前来收楼；4、《办妥收楼手续确认书》，拟证明冯圣华、谢艳宁无故直至2014年9月16才对楼房进行确认签收；5、发证日期为2013年8月22日的《广州市建设工程规划验收合格证》、经验收合格、验收日期为2014年1月28日的《建筑工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收意见书》（穗公消验[2013]第1919号）、2012年7月13日《广东省城市供用水合同》、2011年1月13日《供用电方案协议》、2013年9月18日《燃气输配通知单》，拟证明凯兴公司通知冯圣华、谢艳宁验收之日起，涉案楼盘已经全部通过了相关验收，不存在任何质量问题，已配备基本生活设施，完全不影响冯圣华、谢艳宁验收使用。二审期间，凯兴公司述称代理人理解有错，以为上述证据均是一审第一次庭审中提交的证据，所以在第二次庭审中称没有新证据提交；冯圣华、谢艳宁表示该十份证据与待证事实无关，不能否认迟延交楼的事实。一审第二次庭审后冯圣华、谢艳宁发表质证意见称，对凯兴公司补充提交的证据不予确认，不能证明迟延交楼是冯圣华、谢艳宁的责任，对补充证据3，凯兴公司主张维修好2013年12月15日冯圣华、谢艳宁提出的房屋质量问题后于2013年12月26日再次寄出通知，但冯圣华、谢艳宁没有收到该通知，也没有证据证明凯兴公司有寄出该通知，而且该函的落款时间是2013年10月11日，日期明显不合理，该函的内容是通知冯圣华、谢艳宁在2013年12月26日到现场复检，显然也不可能是在12月26日寄出，该证据漏洞百出，不应采纳。关于《商品房预售合同》附件七约定为毛坯房，为什么涉案房屋会有装修以及合同附件六关于装修标准的约定，凯兴公司表示因其与第三方装修公司有合作，样板房是装修的，第三方公司提供这样的装修效果，如果有人想请第三方公司装修，可以加钱请其装修，装修瑕疵不影响居住安全。冯圣华、谢艳宁表示其购买的不是毛坯房，购房时凯兴公司告知交付标准是带装修的，凯兴公司也是对着附件六向冯圣华、谢艳宁解释涉案房屋交付的状况，如果是毛坯交付，凯兴公司又在验收时接受对装修部分的验收，所以双方关于交付标准的真实意思是带装修的房屋。二审期间，凯兴公司述称涉案房屋在2014年1月28日经五方验收合格，是由于建设方的原因导致迟延取得建设工程竣工验收报告，如果冯圣华、谢艳宁认为在2013年12月31日前不具备交楼条件，凯兴公司同意，但是在2014年1月28日就具备了。冯圣华、谢艳宁二审述称在2014年1月28日前凯兴公司不具备向其交付的条件；该日之后仅能证明施工单位可以将建筑工程交付给凯兴公司，但房屋交付的标准要比建筑工程交付的标准更高，因此不能得出该日之后涉案房屋符合交付标准。关于2014年1月28日之后凯兴公司有无再次向冯圣华、谢艳宁发出收楼的通知，凯兴公司表示通过电话的方式通知，但无提交相应证据；冯圣华、谢艳宁表示有，但具体时间不清楚了。再查，凯兴公司凯兴公司在一审中提出冯圣华、谢艳宁不收楼的原因不是凯兴公司迟延交楼，而是针对装修瑕疵拒绝收楼，双方约定为毛坯房，凯兴公司在2013年12月15日合同约定的交楼时间之前已经通知冯圣华、谢艳宁来收楼，当时冯圣华、谢艳宁也来了，但以不影响房屋安全和质量问题的遗留工程问题拒绝收楼，根据双方合同第16条约定冯圣华、谢艳宁应在7日内以书面提出该问题，因为冯圣华、谢艳宁没有以书面形式提出，凯兴公司认为应当视为冯圣华、谢艳宁已接受涉案房屋，凯兴公司在约定时间之前已经移交了房屋，之后还多次通知冯圣华、谢艳宁收楼，冯圣华、谢艳宁均未依通知来收楼，迟延交楼的责任在冯圣华、谢艳宁，冯圣华、谢艳宁要求支付迟延交楼违约金没有依据；冯圣华、谢艳宁在迟延交楼违约金和迟延办证违约金中只能主张一种。冯圣华、谢艳宁一审陈述合同附件六有约定装修标准，根据买卖合同第十二条、第十三条的约定，凯兴公司交付的房屋应当符合合同约定的标准，而不是符合安全性问题就可以了；凯兴公司的房屋存在多出质量瑕疵，如果凯兴公司认为这些房屋瑕疵不属于其责任，为何对涉案房屋还要进行维修？双方庭审中确认的2015年8月1日是指若法院认为凯兴公司办证的起始日期是从实际交楼日期起算，但合同约定的交楼时间是2013年12月31日，经过210个工作日办证期限届满之日为2014年11月9日，补充协议第2条约定了房屋的交付时间标准是以移交钥匙的当天或者合同第十三条约定的最后交付时间，以日期较前者为准，如果交付钥匙不作为起算延期办证违约金的依据，那么该条的作用难道只是为了凯兴公司提前转移房屋交付的风险？迟延交楼违约金和迟延办证违约金是两个不同的事由和计算方式，主合同第21条第2款约定凯兴公司应在商品房交付之日起210个工作日内办证并交付给冯圣华、谢艳宁，但是补充协议第2条第1款又推翻了主合同关于交楼时间的唯一性确定标准，不是确定性地按照实际交楼之日或者合同约定的交楼之日为准，而是按照时间较前的为准，凯兴公司实际交楼时间晚于合同约定的交楼日期，如果迟延办证违约金的起算时间应以2013年12月31日为准，则计算迟延办证的期限应从2014年1月1日起算。本院认为，本案双方二审争议焦点为凯兴公司就其逾期交楼、办证违约行为的免责抗辩是否成立。关于逾期交楼违约责任的问题。凯兴公司认为其不应承担逾期交楼违约责任的上诉理由不成立。理由如下：一、《商品房预售合同》约定的交房条件为“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”。凯兴公司一审补充提交的证据《建筑工程竣工验收报告》验收时间为2014年1月28日，根据凯兴公司提交的《商品房交付使用通知书》以及《关于新一城广场遗留工程完工时间的回复》，凯兴公司两次通知冯圣华、谢艳宁收楼的时间均在2013年12月，此时涉案房屋尚未经竣工验收合格，不具备合同约定的交付条件。凯兴公司一审提交的补充证据系对其不利的证据，凯兴公司一审期间以及在上诉状中主张在其通知收楼时已具备交楼条件明显不成立。二、凯兴公司主张其在2013年12月12日通知冯圣华、谢艳宁收楼，冯圣华、谢艳宁在2013年12月15日的《江南花园住宅验楼表（带装修房）》中写明房屋装修问题并明确拒绝收楼，凯兴公司一审关于冯圣华、谢艳宁没有在7日内书面提出房屋不符合交付条件的理由明显不成立。相反，根据《商品房预售合同》第十六条约定，凯兴公司在接到冯圣华、谢艳宁异议后，应在7日内对异议部分作出书面答复和处理意见，逾期视为冯圣华、谢艳宁异议事实成立，该商品房视为未交付。且不论凯兴公司提交《关于新一城广场遗留工程完工时间的回复》拟证明其在2013年12月26日已再次通知冯圣华、谢艳宁收楼能否认定，即使认定，该时间已超过7日期限。三、买受人对房屋何时具备交楼条件没有审查义务，凯兴公司作为开发商负有在具备交楼条件之后通知买受人收楼的义务。虽然双方二审均确认在2014年1月28日之后，凯兴公司有通过电话通知冯圣华、谢艳宁收楼，但冯圣华、谢艳宁陈述时间不清楚了，凯兴公司也未提交证据证明其于何时通知冯圣华、谢艳宁而对方拒绝收楼，也未明确主张在2014年1月28日之后凯兴公司要求冯圣华、谢艳宁收楼而其拒绝收楼的时间应视为交付时间、逾期交楼违约金应计至该日止，凯兴公司应承担举证不能的责任。双方确认实际交楼时间是2014年9月16日，故原审认定凯兴公司已构成迟延交楼，逾期交楼违约金应计至该日并无不当，本院予以确认。关于交付标准是毛坯还是带装修的问题，合同附件七虽然约定为毛坯房，但凯兴公司向冯圣华、谢艳宁实际交付的是带装修的房屋，在冯圣华、谢艳宁提出装修问题的意见之后也未主张交付标准为毛坯房，并对涉案房屋进行修复。故凯兴公司关于交付标准是毛坯房的主张不成立。交楼标准是否毛坯房以及冯圣华、谢艳宁对装修问题的异议是否构成拒绝收楼的理由，均不影响本院对凯兴公司通知收楼时不具备合同第十二条约定的交楼条件的认定。关于逾期办证违约责任的问题。凯兴公司以广州市政府就房地产项目地下商业部分的土地出让金征缴政策变更及金额计算错误导致办证迟延，其无过错为由主张免除责任。对此，本院认为，双方合同中没有对逾期办证有约定可以免责的事由，且缴纳土地出让金属于某公司作为出卖方办理初始登记过程中应当履行和完善的事项，凯兴公司未及时完成初始登记而导致后续办证迟延，应可归于“凯兴公司未履行相关义务”的范畴，依照双方合同，凯兴公司应就此承担逾期办证的违约责任。因此凯兴公司上述免责抗辩事由缺乏合同依据和法律依据，其上诉请求理据不足，本院不予采纳。合同约定凯兴公司应在交楼之日起210个工作日办妥并将房产证交付给冯圣华、谢艳宁，否则应从逾期次日起按房屋总价的0.05%支付违约金，凯兴公司一审提交的业主房产证签收表显示凯兴公司在2015年9月29日向冯圣华、谢艳宁交付房产证，故其认为迟延办证违约金应计算至2015年8月28日没有依据，本院不予确认。审查一审判决查明事实清楚，处理并不无当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2081元，由上诉人广州市凯兴房地产有限公负担。本判决为终审判决。审判长  蔡粤海审判员  闫 娜审判员  曹佑平二〇一六年十月十七日书记员  张 利