上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初17944号原告：张悦然，女，1981年5月12日出生，汉族，住上海市宝山区。原告：李广瑞，男，1979年11月2日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：张悦然(系李广瑞之妻)，身份情况同上。两原告共同委托诉讼代理人：卓芬，上海大衍律师事务所律师。被告：黄亮，女，1978年7月22日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。被告：黄奇凤，女，1952年2月12日出生，汉族，住址同上。两被告共同委托诉讼代理人：张志伟，上海申亚律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司上海市奉贤支行，住所地上海市奉贤区。负责人：盛俊中，行长。原告张悦然、李广瑞与被告黄亮、黄奇凤房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2016年6月28日公开开庭进行审理。后本院依法追加中国工商银行股份有限公司上海市奉贤支行作为本案第三人参加诉讼，于2016年8月2日再次公开开庭进行审理。两原告及其委托代理人、被告的委托代理人到庭参加诉讼。第三人经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张悦然、李广瑞向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告签订的《上海市房地产买卖合同》，协助原告办理房屋所有权证过户相关手续；2.判令被告支付逾期办理房屋产权证违约金，按已付款日万分之三计算，自2016年5月1日起支付至房屋过户之日止。事实与理由：2016年1月7日，原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由被告向原告出售其名下位于本市徐汇区斜土路XXX号嘉汇广场XXX-XXX室房屋(以下简称系争房屋)。根据合同约定，双方应于2016年4月30日前至交易中心办理转让过户手续。原告已经支付了230万元房款，并将原有住房予以出售，积极办理银行贷款手续，准备支付剩余房款。但被告却不予配合履行过户手续。被告的行为违反了合同约定，故原告诉至法院，请求判如所请。黄亮、黄奇凤辩称，原、被告签订的房地产买卖合同应为无效合同，双方签订买卖合同时，原告尚不符合规定的社保和纳税记录，且原告名下另有房产，不符合上海规定的限购政策。事实是双方签订买卖合同后，由于新出台的限购政策，原告不具有购房资格，被告一直催促原告履行合同，但原告一直拖延到合同约定的过户期限届满，仍不符合相应的限购条件，是原告违约在先，故被告不应承担违约责任。且根据新出台的限购政策，被告出售系争房屋后，已无法再在上海购买住房，而被告黄奇凤目前身体不好，需要在上海进行治疗，故被告不同意继续履行合同，对已收取的房款被告愿意返还。中国工商银行股份有限公司上海市奉贤支行书面述称，第三人于2011年3月18日向黄奇凤发放贷款1,990,000元，第三人依法取得了系争房屋的抵押权，至2016年7月18日，该笔贷款余额尚有1,849,599.29元，第三人的合法债权应受到法律保护。本院经审理认定事实如下：两被告为系争房屋公示登记的产权人。2016年1月7日，在上海庆丰房地产经纪事务所公司的居间介绍下，两被告(甲方)与两原告(乙方)签订房地产买卖合同一份，约定乙方向甲方购买斜土路XXX号XXX室房屋(即系争房屋)，房地产转让价款共计4,300,000元。甲方于2016年5月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。甲乙双方确认，在2016年4月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条第三款约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款的日万分之三计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起计算至实际付款之日止。逾期超过十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十日的违约金外，甲方可单方面解除本合同。甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。合同第十条第三款约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款的日万分之三计算，违约金自本合同应交付房地产期限之第二日起算至实际交付之日止。逾期超过十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十日的违约金外，乙方可单方面解除本合同。乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起三日内退还乙方已支付的房款，并支付违约金和赔偿金。合同补充条款约定，在甲乙双方签订买卖合同二十个工作日内，甲方向银行申请提前还款，并在取得银行交付的办理注销抵押登记的材料后三个工作日内办理完结注销该房屋抵押登记事项。在2016年3月31日前，乙方赴该房屋所在区房地产交易中心办理房产税核查及购房人家庭及名下住房情况查阅手续。双方还签订补充协议一份，约定房地产转让总价为468万元，房屋转让合同价为430万元，此价格为甲方净到手价格，税费及交易手续费由乙方承担。该房地产的附属设施设备、装修添附的补偿价为38万元。甲方于2016年4月30日前过户，过户当日乙方支付给甲方88万元，乙方贷款200万元，贷款不足现金补足。合同订立后，原告向被告支付房价款共计230万元。因被告未于合同约定的时间与原告办理过户手续，原告遂向本院提出如上诉请。还认定，原告张悦然于2013年8月与被告黄奇凤就系争房屋签订租赁合同，由原告向被告承租租赁房屋作为办公使用。目前系争房屋由原告使用。2016年3月3日，原告就其名下原有的上海市通南路XXX弄XXX号XXX室房屋与案外人杨某某签订房地产买卖合同，后杨某某于2016年3月25日登记成为上述房屋的产权人。至2016年7月18日，系争房屋尚有1,849,599.29元贷款未予归还。原告表示其愿意先行涤除抵押。以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有房地产登记簿、房地产买卖合同、补充协议、收条、租赁合同、到庭证人证言等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。限购政策并不涉及对合同效力的判定，故被告认为双方签订的买卖合同系无效合同的辩称本院不予采信。原、被告签订的房地产买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，当事人均应恪守履行。原告认为其在房地产买卖合同约定的过户期限前，已经符合相应的限购政策，被告未在合同约定的期限内涤除系争房屋上的抵押，也未在合同约定的期限内与原告办理过户手续，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现原告要求继续履行合同，于法有据，本院予以支持。原告向被告付清房价款后，被告应协助原告办理该房屋的交易过户手续。第三人经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、张悦然、李广瑞与黄亮、黄奇凤于2016年1月7日签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、张悦然、李广瑞于本判决生效之日起十日内代黄亮、黄奇凤向中国工商银行股份有限公司上海市奉贤支行清偿上海市徐汇区斜土路XXX号XXX室房产项下贷款，具体数额以中国工商银行股份有限公司上海市奉贤支行出具的结算单据为准(截止至2016年7月18日，该贷款余额为1,849,599.29元)；三、自本判决第二项债务清偿后十日内，黄亮、黄奇凤与中国工商银行股份有限公司上海市奉贤支行共同涤除上海市徐汇区斜土路XXX号XXX室房产设定的抵押权；四、自本判决第三项抵押权涤除后十日内张悦然、李广瑞向黄亮、黄奇凤支付购房余款，支付金额为尚未支付的房款238万元扣除张悦然、李广瑞代黄亮、黄奇凤涤除抵押所支付钱款的差额；五、黄亮、黄奇凤自本判决第四项履行完毕之日，配合张悦然、李广瑞共同办理上海市徐汇区斜土路XXX号XXX室房产的过户手续，将上述房产过户登记至张悦然、李广瑞名下；六、黄亮、黄奇凤于本判决生效之日起十日内支付张悦然、李广瑞逾期办理产证违约金(按2,300,000元的日万分之三计算，自2016年5月1日起至判决生效之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计20,600元，由黄亮、黄奇凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈向红二〇一六年十月八日书记员  薛 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。