陕西省安康市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕09民终435号上诉人（原审原告）：刘光学，男，1957年2月22日出生，汉族，住陕西省白河县。委托诉讼代理人：黄波，陕西腾浩律师事务所律师。上诉人（原审原告）：谢从香（系刘光学妻子），女，1963年2月15日出生，汉族，住陕西省白河县。委托诉讼代理人：黄波，陕西腾浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：白河县勤得利房地产开发有限公司（以下简称勤得利公司）。住所：陕西省安康市白河县城关镇旬白路**号。法定代表人：肖利敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈晓虎，陕西宁康律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王小勇，男，1975年3月28日出生，汉族，住白河县城关镇。上诉人刘光学、谢从香因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服白河县人民法院（2016）陕0929民初00006号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年5月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘光学、谢从香及其委托诉讼代理人黄波、被上诉人勤得利公司的委托诉讼代理人陈晓虎均到庭参加了诉讼，被上诉人王小勇经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘光学、谢从香上诉请求：一、判令勤得利公司、王小勇共同支付违约金130000.00元；二、判令勤得利公司、王小勇按照合同约定向刘光学、谢从香交付门面房；三、确定每年过渡期间房屋租赁费的支付期限。事实与理由：一、一审法院认为王小勇不能按期交房并非其主观意志所能控制，由于工程量巨大，若确定逾期交付房屋违约责任，不利于开发商及时竣工交房，故没有认定违约责任。但是，按照合同约定，王小勇应当在2014年2月6日前交房，如违约应当承担房屋总价款15%的违约金。事实上，王小勇迟延交房并非因不可抗力导致，故依法应当承担支付违约金130000.00元的责任。二、一审判决确定王小勇置换给上诉人两间门面房共100平米，位置为龙井巷与李庭顺门面房相连，在刘光学、谢从香被拆迁房门前。但该项判决内容表述含糊不清，由于李庭顺的门面房位置本来就不确定，故以李庭顺的门面房为参照物显然不合适，无法确定返还门面房的具体位置。此外，双方在合同中也没有约定门面房面积包含公摊面积，一审判决直接认定包含公摊面积不当。三、一审判决确定由王小勇支付刘光学、谢从香过渡费每年11000元，但未确定具体支付时间不当，请二审法院予以明确。勤得利公司答辩称，该公司2011年在白河县人民路中段从事“龙泉御景”工程开发，所有建设施工手续均以该公司名义办理。王小勇系勤得利公司“白河县龙泉御景项目部”项目负责人。王小勇与刘光学、谢从香签订的合同虽无该公司签章，但王小勇已经向该公司进行汇报和请示。勤得利公司对王小勇签订合同的行为予以认可，并愿意承担因合同产生的一切权利义务。因施工中地质构造复杂，行政机关要求排除重大安全隐患，加强边坡治理才导致未能按期交房，所以逾期交房的原因并非该公司主观意志所能控制，属不可抗力。另外，迟延交房期间刘光学、谢从香依然领取了过渡费，应当视为对逾期交房事实的认可，故勤得利公司不应当再支付违约金130000.00元，综上，请求驳回上诉，维持原判。王小勇未作答辩。刘光学、谢从香向一审法院起诉请求：一、王小勇依据2011年8月3日与刘光学、谢从香签订的合同书承担违约责任，支付违约金暂定人民币130000.00元，给付“过渡期”满后的房租即2015年2月6日至2015年12月16日共计人民币9433元。二、由刘光学、谢从香自由选择三套住房和两间门面房的位置。三、请求法院判决由勤得利公司、王小勇承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2011年王小勇挂靠勤得利公司，在白河县人民路中段从事房地产开发工程。2011年8月3日，刘光学、谢从香与王小勇签订《宅基地置换房屋合同书》，同日经过白河县公证处公证。合同约定：王小勇开发使用刘光学、谢从香私宅后置换给刘光学、谢从香门面房两间。一、刘光学、谢从香被换房屋位于县城龙井巷10号，砖混结构三层，土地面积74.43平方米，建筑面积108.2平方米每层，共三层。土地使用证、房屋产权证自本协议签订之日起归甲方王小勇所有。二、甲方王小勇置换给乙方刘光学、谢从香门面房两间、住宅房三套、拆迁补偿款110000.00元，且满足以下条件：1、甲方王小勇置换给乙方刘光学、谢从香门面房两间共计建筑面积为100平方米，每间开间为3.8米，两间中对中7.6米，均为长方形，进门不上、下坎且与街道平齐，门面房的位置为龙井巷与李庭顺门面房相连，在乙方刘光学、谢从香被拆迁房门前。2、甲方王小勇置换给乙方刘光学、谢从香住宅房三套，每套面积为110平方米，建筑面积以房屋产权证为准，住宅房的位置在住宅楼靠龙井巷方向，其中一套为六层以下，由李庭顺先选后由乙方刘光学、谢从香选择，另外两套的楼层在该栋楼所有楼层中由乙方自选。第五条第5款约定，乙方刘光学、谢从香与甲方王小勇置换房屋过渡期从2011年8月6日到2014年2月6日止，过渡期为30个月，由甲方承担过渡期内过渡周转房的租赁等费用。过渡期满，甲方不能如期将置换的住宅房与门面房交付乙方时，则甲方违约，且甲方继续承担乙方的租房费用。第7款约定，甲方过渡期满于2014年2月6日前，将三套住宅房和两间门面房的水卡、电卡、钥匙交付乙方。第六条违约责任，本合同一经签订即具有法律效力，如一方违约，违约方将负责赔偿对方的经济损失，并按房屋总价款的15%支付违约金。合同签订后，刘光学、谢从香按合同约定履行了义务，王小勇按合同约定给付了拆迁补偿款110000元并支付2011年8月6日到2014年2月6日过渡期为30个月过渡期房屋租赁费30000元。过渡期房屋租赁费到期后，王小勇又向刘光学、谢从香支付2014年2月6日至2015年2月6日一年房租11000元，2015年2月6日以后房屋租赁费未给付。在施工过程中因地质原因、行政机关作出排除重大质量安全隐患通知、对边坡治理和加强稳固及与房屋置换户的诉讼等原因导致工期延误。2015年7月王小勇所承建的“白河县龙泉御景小区”工程主体完工后，在通知刘光学、谢从香选房过程中发生纠纷。案件审理过程中，一审法院组织双方当事人于2016年3月29日在该楼主体完工现场，由刘光学、谢从香按置换房屋合同约定对三套住宅房进行选房，并达成补充协议，内容为：甲方王小勇置换给乙方刘光学、谢从香住房三套，共计面积330平方米，现乙方刘光学、谢从香选定位于“龙泉御景”商住楼的住房为：1、住宅房A幢十层I户型，面积112.52平方米；2、住宅房A幢七层G户型，面积100.04平方米；3、住宅房A幢五层F户型，面积127.88平方米。一审法院认为，双方签订的《宅基地置换房屋合同书》是当事人真实意思表示，且经白河县公证处进行了公证，故该合同真实有效。刘光学、谢从香主张按合同约定选两间门面房的位置及2015年2月6日以后房屋租赁费的请求，应予以支持。刘光学、谢从香要求支付逾期房屋租赁费的请求，因该工程全部竣工时间尚无法确定，依法确认为自2015年2月6日起自王小勇交付房屋之日止，每年房屋租赁费11000元，由王小勇向刘光学、谢从香支付。刘光学、谢从香主张王小勇承担逾期交付房屋违约金130000.00元的请求，因在施工过程中因地质、行政机关作出排除重大质量安全隐患通知、对边坡治理和加强稳固及与房屋置换户的诉讼等原因导致工期延误，并非王小勇主观意志所能控制，且该工程量巨大，置换户多，尚若确定逾期交付房屋违约责任，不利于开发商及时竣工交房和造成不稳定因素。据此，刘光学、谢从香主张王小勇承担逾期交付房屋违约金130000.00元的请求，不予支持。王小勇虽然挂靠于勤得利公司，但实际开发主体和责任承担主体均是王小勇个人，故2011年8月3日，刘光学、谢从香与王小勇签订的《宅基地置换房屋合同书》应视为王小勇个人与刘光学、谢从香签订。因此，勤得利公司在本案中不承担责任。一审法院判决：一、刘光学、谢从香与王小勇于2016年3月29日签订的选定住宅房屋三套补充协议，依法确认有效。二、王小勇置换给刘光学、谢从香门面房两间共计建筑面积为100平方米（包括墙柱体占地面积和公摊面积），每间开间为3.8米，两间中对中7.6米，均为长方形，进门不上、下坎且与街道平齐，门面房的位置为龙井巷与李庭顺门面房东面相连，在刘光学、谢从香被拆迁房门前。三、王小勇自2015年2月6日起向刘光学、谢从香支付房屋租赁费每年11000元至王小勇交付房屋之日止。四、驳回刘光学、谢从香其他诉讼请求。本案二审期间，当事人围绕争议焦点依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：《商品房预售许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用权证》、《房地产开发资质等级证书》、《工程地形图（局部）》、《一层平面图》本院予以采信并在卷佐证。对当事人二审争议的证据认定如下：刘光学提交的其自行绘制的房屋位置图与房屋现场照片真实性本院予以确认，但该组证据仅能证实勤得利公司开发房屋的现实状况，不能直接证实勤得利公司应当返还的门面房是否为刘光学、谢从香在诉讼中所要求的位置（电梯井旁边），故对证明目的不予采信。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：经二审审理查明，勤得利公司开发的“龙泉御景”工程为框架结构，该建筑一层面向龙井巷方向并未设计临街门面房。其他事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，根据刘光学、谢从香的上诉请求和勤得利公司的答辩意见，本案的争议焦点为：（一）王小勇是否为本案承担合同义务的主体。经查，“龙泉御景”项目由勤得利公司作为建设单位进行商业开发，施工中的所有行政审批手续也是以该公司为主体予以办理。王小勇仅是该公司“白河县龙泉御景项目部”项目负责人。二审中，勤得利公司明确表示对王小勇与刘光学、谢从香所签订的合同予以认可并自愿承担合同权利义务。故应当认定本案涉及的《宅基地置换房屋合同书》、《补充协议》的合同主体均为勤得利公司，并且由该公司独立承担全部合同义务并依法享有合同权利。一审法院认为上述两份合同与勤得利公司无关，遂判令王小勇个人承担合同义务错误，本院予以纠正。（二）勤得利公司应否支付刘光学、谢从香违约金130000.00元。根据《宅基地置换房屋合同书》第五条第5项约定，置换房屋的过渡期从2011年8月6日至2014年2月6日，共计30个月。过度期满甲方不能如期交房则违约，并且应当继续承担乙方的租房费用。案件审理中，勤得利公司表示目前尚不具备交房条件，故该迟延交房的事实已经构成违约。虽然勤得利公司辩称，因实际施工中地质构造复杂，行政机关要求排除重大安全隐患，加强边坡治理才未能按期交房，属于不可抗力导致。但是，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。经审查，勤得利公司提出的抗辩意见并非法律规定的不可抗力，故一审法院以此为由驳回刘光学、谢从香请求支付违约金的诉讼请求错误，本院予以纠正。关于违约金的数额，根据《宅基地置换房屋合同书》第六条约定，如一方违约，应当承担对方的经济损失，并按照房屋总价款15%支付违约金。庭审中，刘光学、谢从香认为其置换的房屋面积总面积为330平米，按照市场价3000.00元每平米计算，房屋总价款以900000.00元为准，15%的违约金即135000.00元，其仅主张130000.00元。勤得利公司当庭对该计算方法予以认可。故刘光学、谢从香请求该公司支付违约金130000.00元符合合同约定，应予支持。（三）关于门面房返还的问题。按照《宅基地置换房屋合同书》第二条第1项约定：“甲方王小勇置换给乙方刘光学、谢从香门面房两间共计建筑面积为100平方米，每间开间为3.8米，两间中对中7.6米，均为长方形，进门不上、下坎且与街道平齐，门面房的位置为龙井巷与李庭顺门面房相连，在乙方刘光学、谢从香被拆迁房门前。”诉讼中，双方当事人对门面房是否必须具备“临街”这一要素产生分歧，且无法达成一致意见。依据《中人民共和国合同法》第一百二十五条规定，本院结合合同条款中载明的“进门不上下坎”“与街道平齐”等用语的意思以及“门面房”这一词语通常具有的含义，根据文意解释规则，认定双方约定的返还给刘光学、谢从香的门面房应当是靠近龙井巷的“临街”门面房。案件审理中，经本院勘查现场，双方当事人均认可勤得利公司已经建起的“龙泉御景”工程一层并未设计临街门面房，并且根据《宅基地置换房屋合同书》的约定，刘光学、谢从香旧房门前的位置已经建成电梯井和楼梯间，故在原《宅基地置换房屋合同书》约定范围内，实际上并无临街门面房。因此，一审判决仅根据《宅基地置换房屋合同书》的内容所确定的门面房位置与查明的案件事实不符，本院予以纠正。二审中，刘光学、谢从香明确表示基于上述原因，其请求勤得利公司返还靠近电梯井旁边（参见《一层平面图》轴33-37）的位置作为门面房。但从勤得利公司的陈述意见和该公司提交的《一层平面图》看，《一层平面图》轴33-37的位置系整栋建筑一层的大门和消防疏散通道，故不能擅自改建成门面房交付给刘光学、谢从香使用。综上，勤得利公司与刘光学、谢从香签订《宅基地置换房屋合同书》后，未按照之前的约定进行工程设计并造成客观上无法返还门面房的事实确已构成违约，应当承担相应责任。但是，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，刘光学、谢从香请求勤得利公司返还门面房的请求又属于事实上的履行不能，经本院向其释明后，刘光学、谢从香依然坚持要求勤得利公司返还其指定的位置作为门面房使用，故对该项返还门面房的诉讼请求本院不予支持。（四）关于返还住房的问题。一审期间，在法院主持下双方当事人对返还三套住房的位置和户型已经达成一致意见，且重新签订了《补充协议》予以明确。但一审法院仅在判决主文中确认该协议有效与刘光学、谢从香请求勤得利公司返还住房的诉讼请求不符。二审中双方当事人对涉及住房的《补充协议》内容均无异议，且表示同意法院依据该协议对返还住房做出判决，故本院对此予以确认。（五）关于房屋租赁费的支付期限。由于勤得利公司开发的“龙泉御景”工程目前仅主体竣工，具体交房时间尚无法确定。二审中刘光学、谢从香主张房屋租赁费11000.00元，应当由该公司在每年2月6日前付清。勤得利公司对此表示同意，故本院对房屋租赁费的支付期限确定为每年2月6日。综上所述，刘光学、谢从香上诉请求部分成立，本院予以支持。一审法院认定事实不清，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销白河县人民法院（2016）陕0929民初00006号民事判决；二、由白河县勤得利房地产开发有限公司返还刘光学、谢从香三套住房。位置为龙泉御景商住楼：1、住宅房A幢十层I户型，面积112.52平方米；2、住宅房A幢七层G户型，面积100.04平方米；3、住宅房A幢五层F户型，面积127.88平方米；三、由白河县勤得利房地产开发有限公司支付刘光学、谢从香违约金130000.00元，限判决生效后30日内履行完毕；四、由白河县勤得利房地产开发有限公司自2015年2月6日起向刘光学、谢从香支付房屋租赁费每年11000.00元至实际交付房屋之日止（每年2月6日付清当年房屋租赁费）；五、驳回刘光学、谢从香的其他诉讼请求。一审案件受理费3080元，由白河县勤得利房地产开发有限公司负担；二审案件受理费3080元，由白河县勤得利房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 长 李 丹代理审判员 杜 涛代理审判员 刘慧琴二〇一六年十月十四日书 记 员 杨锦龙