江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0585民初2641号原告：李建新，男，1962年5月15日出生，住江苏省太仓市。委托诉讼代理人：薛红，江苏至誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚凤岙，江苏至誉律师事务所实习律师。被告：熊松坪，男，1965年5月4日出生，住湖北省武汉市。原告李建新与被告熊松坪土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月15日立案后，依法适用简易程序于2016年5月6日进行了证据交换，于2016年7月4日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2016年9月27日再次公开开庭审理了本案。2016年5月6日证据交换，原告李建新的委托诉讼代理人李永辉（李永辉系本案代理人变更前原告的委托诉讼代理人）、被告熊松坪到庭参加诉讼；2016年7月4日开庭，原告李建新的委托诉讼代理人薛红、龚风岙到庭参加诉讼，被告熊松坪经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼；2016年9月27日开庭，原告李建新的委托诉讼代理人薛红、被告熊松坪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李建新向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告之间的不定期土地租赁合同；二、被告支付原告拖欠的租金和占有使用费399459.60元（按照年租金标准换算确定每日1232.90元，自2015年10月1日起计算至2016年8月20日止，其中合同解除日之前属于租金，合同解除日之后属于占有使用费）。事实与理由：2012年7月1日，原、被告签订《协议书》，约定由被告承租原告位于浏家港虹桥路北30亩土地及地上物，租金按照土地面积计算，每亩租金标准为15000元/年，共计450000元，租金先付后租；租赁期限自2012年7月1日起至2014年6月30日止。原告按约交付土地及地上物。租赁期限届满后，双方未续签书面的租赁合同，双方形成不定期租赁合同关系。被告总共向原告支付过租金1462500元（即3年3个月租金），但被告一直拖延至原告起诉后的2016年8月20日才最终搬离，被告违约行为给原告造成租金和占有使用费损失。被告熊松坪承认原告主张的《协议书》签订事实、已付款项事实以及2014年6月30日到期后继续使用租赁物的事实，但在证据交换时提出：除了2012年夏季签订的协议以外，2014年秋季还签订过书面合同；双方签订合同时原告并没有出示过土地证，2013年实测土地面积只有20亩，双方还签订过补充协议，按照补充协议约定每年租金应为300000元；原告举证的《协议书》实际是2014年签订的，原告自己写上了2012年，双方之间签订过的协议都是原告拿走的。被告熊松坪在2016年9月27日开庭时又提出：2012年和2013年时交付被告的土地面积只有20亩，2014年双方合作经营所以在2014年6月30日的租赁期限到期后没有续签租赁合同；2014年合作时土地面积确实有30亩，但是2012年和2013年的土地面积只有20亩；2015年7月被告开始搬离土地，但是并没有搬完。被告熊松坪认为：被告并没有拖欠租金，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求及答辩意见提交了证据，进行了举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于原告提交的《协议书》。被告庭审中虽然提出该份《协议书》系原告变造，但并未提供任何证据予以证明；而被告在证据交换时也称2012年夏季签订合同时约定的土地租赁面积是30亩。被告对双方之间租赁合同的签订和履行情况的前后陈述并不一致，被告一方面陈述所有的签订的协议都被原告拿走了，另一方面又称其家中还有协议却不向法院提交；因此，被告应当就其怠于行使诉讼权利的行为承担不利的法律后果。本院认为：现有证据和当事人陈述反映，双方在《协议书》时间段内确实存在土地租赁合同关系，在没有足以推翻该《协议书》真实性的证据的情况下，本院对该份《协议书》依法予以认定。2.关于原告提交的2份土地使用权证（其中太国用（2013）第505006635号土地使用权证仅提交了复印件）。根据土地使用权证的记载，两证上土地均坐落于浏家港马北村十八组，其中证号为太国用（2013）第505006635号的土地面积为9868平方米，证号为太国用（2015）第505014179号（原证号为太国用（2013）第505006636号）的土地面积为9866平方米。证号为太国用（2013）第505006635号的土地使用权证的宗地图（地号尾号2004）显示地块西面边长108.17米、南面边长为93.61米，证号为太国用（2015）第505014179号的宗地图（地号尾号2003）显示地块东面边长108.17米、南面边长为83.39米。庭审中被告确认租赁了太国用（2015）第505014179号的土地使用权证所附宗地图的南侧约2/3的地块，否认租赁了上述两证所附宗地图上的其余地块。对此，原告在证据交换时表示：被告实际租赁使用的土地达到45亩，超出合同约定的15亩土地原告也享有合法使用权并能够提供权证，但原告始终未能提交其他权证。原告在后续庭审中表示：本案《协议书》中的租赁土地即原告提交的该2份土地使用权证所对应的地块；但是关于出租地块的毗邻位置原告陈述不一，一会儿称是分离的地块，一会儿又称是相接的地块。被告在后续庭审中陈述：2014年以前只租赁使用20亩的一块地，2014年开始有两块地，加起来有30亩；本来是45亩地，但是分成30亩和15亩两块不相接的地块，30亩的地块只有15亩的证，其余都没有证。本院认为：当事人均存在消极诉讼的行为，对租赁地块实际情况和地块权证的陈述较为随意、缺乏准确性；但双方陈述中均反映出与双方当事人发生法律关系的地块涉及本案《协议书》的30亩地块和另外的15亩地块，本案原告提交的2份土地使用权证书地块毗邻合计面积恰近似30亩，并没有证据显示原告在浏家港虹桥路北存在与上述面积接近的多份土地权属证书；因此，现有证据下，本院对原告主张的关于《协议书》上的租赁地块系其所提交土地证所载地块的事实予以采信。但是，本院同时注意到：两份土地证上的实载土地面积合计为29.60亩，比《协议书》约定的面积略小，而原告提交的现有证据无法反映出2012年夏季《协议书》签订时原告享有使用权的地块的具体情况；在被告对原告实际交付被告使用的土地面积持有异议的情况下，原告应当就交付面积达到《协议书》约定面积负举证责任，但原告诉讼过程中对地块事实陈述的不确定性以及怠于举证的行为致使本院难以采信原告主张的按约交付的事实，因此原告承担举证不能的不利后果，即本院采信被告所称2014年以前原告实际出租给被告的土地面积未达到《协议书》约定面积的事实。3.关于被告提交的《致函》，庭审中被告陈述该《致函》系原、被告在交涉过程中被告发送给原告。被告在该《致函》中写有原、被告第一期、第二期合作的土地租金面积、租金收取标准及实际使用和付款情况的内容。原告确认收到过《致函》但对《致函》所述内容的真实性持有异议。被告举证该《致函》试图证明双方存在合作经营关系而拒付土地租金，但从该《致函》中被告自身的表述来看，双方并没有因为共同开发经营而免除被告支付租金的义务；至于该《致函》所述投资款冲抵事实和自行结算的欠款金额由于并未得到原告的确认，故本院难以认定。4.关于被告提交的补充协议复印件。该补充协议无原件可供核实，在证据内容上也未体现出与本案的关联性，故本院对该证据不予认定。综合上述证据分析，并结合本案双方当事人陈述，本院认定事实如下：原告李建新（协议甲方）与被告熊松坪（协议乙方）于2012年夏季签订《协议书》1份，协议约定：乙方租赁甲方位于浏家港虹桥路北30亩土地及地上物，年租金按土地面积计算，标准为每亩15000元，合计450000元，租金先付后租；租赁期限自2012年7月1日起至2014年6月30日。双方在《协议书》中还就乙方擅自搭建、逾期支付租金、租赁期满后的处置等事项作了约定。被告实际承租的土地面积，在协议签订之时并未达到《协议书》约定面积，从2014年1月起达到《协议书》约定面积。《协议书》期满后，双方未续签土地租赁合同，被告持续使用土地一直未能完全搬离。被告总计向原告支付过租金1462500元。本院认为，原告李建新与被告熊松坪之间的土地租赁合同依法成立，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人均应当按照《协议书》的约定履行各自的合同义务。《协议书》约定的租赁期限到期后，原、被告未续签书面合同，但被告仍继续使用租赁物，原告也没有提出异议，因此原《协议书》继续有效，但租赁期限为不定期。作为不定期租赁合同的出租人，原告有权随时解除租赁合同，本院对原告要求解除合同的诉讼请求依法予以支持，并按照民事诉状的送达日期确定合同解除日期为2016年4月30日。直至原告起诉，被告在未继续支付租金的情形下迟迟没有腾退完毕，庭审中被告也无法说明腾退完毕的准确日期，本院采纳原告主张日期即2016年8月20日作为腾退完毕的日期；被告迟延腾退给原告造成相应损失，原告依合同解除日为界划分费用属性并要求统一参照合同约定的租金标准计算欠付租金和占有使用费的意见并无不当，本院予以采纳。据此，本院按照2012年7月1日至2016年4月30日、2016年5月1日至2016年8月20日这两个期间分别确定被告拖欠租金金额和占有使用费金额。因原告未能完成举证责任，本院按照被告确认的不同时间段的承租面积确定被告的应付租金，即2012年7月1日至2013年12月31日按照租赁20亩计算、2014年1月1日之后按照租赁30亩计算；本院据此确定2012年7月1日至2016年4月30日的租金应为1500000元[(1+1/2)×20÷30×450000+(2+1/3)×450000=1500000]，2016年5月1日至2016年8月20日的占有使用费应为137500元[(3+2/3)÷12×450000=137500]。扣减租赁期间被告共计支付过的租金1462500元，本院确定被告还应支付原告租金37500元、占有使用费137500元，合计175000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告李建新与被告熊松坪签订的《协议书》（落款日期为2012年7月1日）于2016年4月30日解除。二、被告熊松坪支付原告李建新租金37500元、占有使用费137500元，合计175000元，于本判决生效之日起10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7332元，由原告李建新负担4120元，被告熊松坪负担3212元。案件受理费原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时按照负担额一并支付给原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。审 判 长 王 晓代理审判员 高 逸人民陪审员 陈 超二〇一六年十月十四日书 记 员 陈晓洁