苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0509民初11323号原告张金龙。原告高惠芳。上述二原告共同委托代理人蒋宁，江苏益友天元律师事务所律师。上述二原告共同委托代理人王娜，江苏益友天元律师事务所律师。被告苏州南海明珠房地产开发有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇人民路500号2幢803。法定代表人曹健，董事长。委托代理人沙莎，江苏剑桥人律师事务所律师。委托代理人田源，江苏剑桥人律师事务所实习律师。原告张金龙、高惠芳与被告苏州南海明珠房地产开发有限公司（下称南海公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月2日立案受理，依法由审判员姚民适用简易程序于2016年9月28日公开开庭进行了审理。原告张金龙及原告张金龙、高惠芳的委托代理人蒋宁、王娜，被告南海公司的委托代理人沙莎、田源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张金龙、高惠芳诉称：2012年5月，深圳赛格股份有限公司（下称深圳赛格公司）发布关于投资吴江赛格电子市场项目公告，明确深圳赛格公司与被告共同出资成立吴江赛格市场管理有限公司（下称吴江赛格公司），吴江赛格公司租赁被告开发的物业用于开办吴江赛格电子市场，合作期限为30年。2012年11月25日，原、被告签订一份《吴江市商品房买卖合同》，约定被告将其开发的“吴江赛格商贸广场”1幢2F632号商铺（下称涉案商铺）以总价305914元出售给二原告，与此同时，被告要求原告必须与吴江蓝海商业管理有限公司（下称蓝海公司）签订《商铺委托经营管理合同》（下称《委托经营合同》），将涉案商铺交由蓝海公司统一经营管理，《委托经营合同》约定：委托经营期限自2013年6月20日起至2025年6月19日止；第一年为市场培育期无租赁收益，第二年至第四年每年的保底租金收益为购房合同总价款的5%、6%、7%，之后根据收益情况按约定比例分成，租金收益于每年度租期内的前六个月内一次性支付给委托人。在委托经营期间，蓝海公司多次拖欠到期租金并拒绝说明理由。鉴于网传吴江赛格公司欠付租金，吴江赛格公司于2016年1月4日发表澄清声明：自2012年9月其租赁被告开发的综合体吴江五金机电城项目1-3层物业（即“吴江赛格商贸广场”）以来，均按照相关文件将租金及物业费缴至被告处，吴江赛格公司自成立至今未与其他单位或个人签订或承诺签订过该物业的租赁协议。自此，原告所购商铺的问题逐渐暴露：1、被告在向原告出售商铺时故意隐瞒所售商铺已出租之事实，为了掩盖上述事实，强行要求原告与蓝海公司签订《委托经营合同》，让原告误认为所购商铺将由蓝海公司统一对外经营管理（实际商铺经营管理招租者系吴江赛格公司，蓝海公司作为唯一的业主受托人未与任何承租人签订过租赁合同，也未履行过任何委托管理义务）；2、目前受制于被告与吴江赛格公司所签署的租赁合作协议（合作期限为30年，而原告与蓝海公司的委托管理期限为12年），原告对所购商铺的使用、处分都受到极大的限制；3、由于被告在出卖涉案商铺时已与吴江赛格公司签订租赁合作协议，因此对其未来产生租金收益的状况清楚明了，但故意通过蓝海公司营造虚假的高租金回报率，让原告误认为所购商铺将按照《委托经营合同》上的租金回报标准由蓝海公司出租给赛格品牌公司使用，鉴于赛格品牌信誉良好，该商铺租金收益非常可观且长期有保障。综上，基于被告的欺诈行为，致使原告对所购商铺的性质、价值、权利状态、未来经营模式等陷入错误的认识，签订了表意不真实的合同，合法权益受到严重损害，为此，要求判令：1、撤销原、被告所签订的《吴江市商品房买卖合同》；2、被告退还涉案商铺购房款304979元，并支付相应资金占用利息；3、被告赔偿契税、印花税、专项维修资金等损失共计11497元；4、本案诉讼费由被告承担。被告南海公司辩称：1、原、被告所签订的《吴江市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，在合同签订过程中，被告并不存在任何欺诈行为，上述合同不符合可撤销情形；2、原告与蓝海公司之间的纠纷应向蓝海公司主张，原告据此要求撤销与被告之间的商品房买卖合同无法律依据；3、原告主张要求撤销该商品房买卖合同已超过撤销权行使期间，依法应予驳回。经审理查明：南海公司在苏州市吴江区松陵镇人民路北侧、长安路东侧地块上开发的“吴江赛格商贸广场”系一个大型商业广场，该广场共三层，有1000多个商铺构成，各商铺之间并没有进行物理分割。南海公司出售的商铺，其位置在铺号示意图中均有标注，并办理了独立的房产证和土地证。2012年5月12日，深圳赛格公司发布《关于投资吴江赛格电子市场项目的公告》，主要内容：深圳赛格公司与南海公司共同出资成立“吴江赛格电子市场”（该公司正式名称以工商登记为准），“吴江赛格电子市场”租赁南海公司开发的“吴江赛格商贸广场”物业，用于开办赛格电子市场，合作期限30年。嗣后，深圳赛格公司与南海公司出资成立的“吴江赛格电子市场”，其工商登记名称为吴江赛格公司。2012年11月25日，南海公司与张金龙、高惠芳签订一份《吴江市商品房买卖合同》，由张金龙、高惠芳购买南海公司开发的“吴江赛格商贸广场”涉案商铺，合同价为305914元，实际成交价为304979元，张金龙、高惠芳为此支付契税9149.37元、维修资金2348元。同日，张金龙、高惠芳（甲方）与蓝海公司（乙方）签订一份《委托经营合同》，约定甲方将涉案商铺委托乙方交由吴江赛格公司统一经营管理，并对“吴江赛格商贸广场”进行整体规划，按照业种业态的分布要求，以优质服务、规范管理培育市场；委托期限为12年〔自2013年6月20日（以实际开业日期为准）起至2025年6月19日止〕；合同履行期第1年，甲方无偿提供给乙方作为市场培育期，由乙方负责统一招商、统一经营、统一管理；合同履行期第2年至第4年，乙方每年向甲方支付保底租金分别为实际购房总价的5%、6%、7%；合同履行期第5年至第12年，每年商铺租金收益根据实际购房总价占商铺所在楼层的销售总额所占百分比乘以该层租金收益按9∶1分成（即甲方为90%，乙方为10%），相关税费双方按照国家规定各自承担；合同履行期第2年至第12年每年的租金，乙方于当年租期内的前6个月内一次性支付给甲方；甲方不可撤销地赋予乙方使用、出租该商铺及收益的权利，确认乙方在本合同期限内始终有上述权利，甲方不得以任何理由收回商铺使用权等内容。上述合同签订后，“吴江赛格商贸广场”提前于2013年4月28日正式开业，自此，委托经营期限开始起算。2015年下半年，因蓝海公司迟延支付“吴江赛格商贸广场”商铺业主租金，致使部分业主要求解除与蓝海公司间的《委托经营合同》，有网友为此还在网上发贴。2016年1月4日，吴江赛格公司针对网友发贴称该公司挪用业主租金之事发表澄清声明：在深圳赛格公司《关于投资吴江赛格电子市场项目的公告》、《吴江赛格电子市场项目合作（合资）合同》等正式公告及合作合同中，明确规定了吴江赛格公司采取后缴租金模式租赁南海公司合法拥有的位于吴江人民路北侧、长安路东侧地块开发的综合体吴江五金机电城项目1-3层物业（即“吴江赛格商贸广场”），吴江赛格公司于2012年9月注册成立，自履行租约并开业至今，市场经营正常，历年来的物业租金均按上述公告及合作合同中相关规定按实按期缴纳至南海公司，吴江赛格公司成立至今从未与其他任何单位或个人签订或者承诺签订过该物业的租赁协议。2016年6月20日，江苏益友天元律师事务所蒋宁律师受张金龙、高惠芳委托给蓝海公司发了一份《律师函》，指出蓝海公司多次出现拖延支付委托人租金收益的行为，并经委托人多次警告仍不改正，委托人有权根据《委托经营合同》约定解除合同，南海公司在出售涉案商铺时涉嫌故意隐瞒该商铺已出租给第三方的事实，并强迫委托人签订《委托经营合同》，在委托人取得涉案商铺产权后，南海公司仍继续向吴江赛格公司收取租金，侵占了属于委托人的权益，为此，要求解除《委托经营合同》（特别声明：合同解除是基于蓝海公司不存在与南海公司恶意串通损害委托人利益的前提下所作出的合同效力表述，若日后出现证据足以证明蓝海公司存在与南海公司恶意串通损害委托人利益的，委托人保留对上述合同不认可的重新评价，包括终止、解除或者撤销、变更、无效、效力待定等），并支付所欠部分租金。现张金龙、高惠芳以南海公司在出售涉案商铺时存在故意欺诈为由诉至本院，要求撤销双方所签订的商品房买卖合同。以上事实，有原告提供的房产证、深圳赛格公司《关于投资吴江赛格电子市场项目的公告》、《吴江市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、税收缴款书、维修资金专用收据、《委托经营合同》、吴江赛格公司《关于涉及我司不实网络发贴的澄清声明》、《律师函》、EMS回单及本案庭审笔录予以证实。本院认为：虽然二原告购买的“吴江赛格商贸广场”涉案商铺具有独立的房产证和土地证，但该商铺与其他商铺之间并没有进行物理分割，自身不具备独立经营的条件和利用价值，被告基于商铺的上述特征及出于对二原告投资利益的考虑，要求二原告在与被告签订《吴江市商品房买卖合同》的同时与蓝海公司签订《委托经营合同》，由二原告将涉案商铺委托蓝海公司交由吴江赛格公司统一经营管理，并按约收取相应收益，对于这种产权式商铺经营模式，二原告在购买商铺时应当是知道并认可的，否则不可能去购买这样的商铺，并答应在签订《吴江市商品房买卖合同》的同时签订《委托经营合同》，因此，二原告与被告签订的《吴江市商品房买卖合同》及与蓝海公司签订的《委托经营合同》均系双方当事人的真实意思表示，且未违背国家有关法律、法规的规定，属合法有效。从《委托经营合同》中可以看出，二原告知道将涉案商铺委托蓝海公司交由吴江赛格公司统一经营管理，且《委托经营合同》与《吴江市商品房买卖合同》同时签订，故不存在被告在将涉案商铺出售给二原告时故意隐瞒该商铺出租给吴江赛格公司之说法；至于蓝海公司迟延支付租金的行为，虽有损于二原告利益，但与被告是否构成欺诈没有任何关联，二原告如认为蓝海公司违约可根据《委托经营合同》追究蓝海公司的违约责任。现二原告以被告构成欺诈损害其利益为由要求撤销双方所签订的商品房买卖合同、返还购房款并赔偿损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告张金龙、高惠芳的全部诉讼请求。案件受理费减半收取3024元，由原告张金龙、高惠芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本四份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：苏州市中级人民法院；账号：a），并将已交上诉费的凭证提交我院。审判员  姚民二〇一六年十月三十一日书记员  蔡洁