重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0103民初5057号原告：中国光大银行股份有限公司重庆分行，地址重庆市渝中区民族路168号地王广场，组织机构代码90285936-7。负责人崔敏奎，行长。委托诉讼代理人：韩勇，北京盈科（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周懿，北京盈科（重庆）律师事务所律师。被告：杨志，男，1989年1月23日出生，汉族，住重庆市江北区。被告：重庆市明发房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区烟雨路9号国瑞中心23层（电梯层），统一社会信用代码91500108709390210Y。法定代表人：肖基成,该公司董事长。委托诉讼代理人：赵成松，重庆钜沃律师事务所律师。原告中国光大银行股份有限公司重庆分行（以下简称光大银行重庆分行）诉被告杨志、被告重庆市明发房地产开发有限公司(以下简称明发地产公司)金融借款合同纠纷一案，本院于2016年4月26日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告光大银行重庆分行委托诉讼代理人周懿，被告明发地产公司的委托诉讼代理人赵成松到庭参加诉讼，被告杨志经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。光大银行重庆分行向本院提出诉讼请求：1.判令杨志立即偿还光大银行重庆分行借款本金315840.09元，并支付截止2015年11月3日的利息13515.67元、罚息及复利61.74元，共计329417.5元；2.判令杨志支付自2015年11月4日起至付清时止，以315840.09元为基数，在贷款执行利率基础上上浮30%计算的罚息，以未支付的利息13515.67元为基数按贷款执行利率上浮30%计算的复利；3.判令杨志支付光大银行重庆分行为实现本案债权产生的律师费2335.04元、公告费300元、保全费2270元、诉讼费6242元；4.判令光大银行重庆分行对杨志所有的位于重庆市九龙坡区经纬大道XXXX号X号楼XX-X号的房地产享有优先受偿权；5.判令明发地产公司对被告杨志的上述1-3项付款义务承担连带保证责任。事实及理由：2013年4月1日，原告与被告杨志、被告明发地产公司签订了《个人贷款合同（抵押、保证)》，约定原告向被告杨志提供“个人住房按揭”贷款33万元，贷款期限为240个月，从2013年4月28日至2033年4月28日止，首期执行利率按年利率6.55%计收，以等额还本付息的还款方式偿还贷款本息，被告明发地产公司对被告杨志的还款承担连带担保责任，同时该《个人贷款合同（抵押、保证)》还约定了被告杨志未按时足额还款，原告有权宣布所有贷出的贷款立即到期、逾期还款按合同约定贷款执行利率基础上上浮30%计收罚息等条款。同月，原告与被告杨志又签订《重庆市预购（现购）商品抵押合同》，约定被告杨志以其所有的位于重庆市九龙坡区经纬大道XXXX号X号楼XX-X房屋为本次贷款提供抵押担保，双方办理了房屋抵押登记手续。上述合同及手续办理完毕后，原告于2014年6月1日向被告杨志发放了贷款本金33万元。现该笔借款被告杨志出现无数次逾期，虽经原告多次催收，被告至今己超过8期未归还借款，属严重违约。同时，《个人贷款合同（抵押、保证)》约定被告明发地产公司对被告杨志的本次还款承担连带担保责任。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告杨志未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。被告明发地产公司辩称，原告与被告杨志之间具体的借款合同以及被告杨志所欠的贷款金额，被告明发地产公司无法确认，请法院依法核实；依据2013年1月明发地产公司与中国光大银行股份有限公司重庆大坪支行签订的《个人房屋按揭贷款合作协议书》第四条规定，被告明发地产公司在被告杨志为该贷款办理抵押登记以前，如果被告杨志发生逾期情况，被告明发地产公司对贷款承担连带责任，该协议第十一条约定本协议自被告明发地产公司依据本协议第四条向原告提供保证中最晚到期的保证结束时本协议终止，被告明发地产公司认为在杨志未能连续还款达到三期或者累计逾期达到六次，原告未能依据本协议向被告发出履行担保责任的通知书，要求被告明发地产公司承担履行还款义务，现该协议已经终止，被告明发地产公司对此不应当承担连带责任；鉴于杨志所购房屋未能缴纳大修基金，不能办理房屋产权证，被告明发地产公司同意垫付该大修基金以办理产权证，希望原告在被告明发地产公司办理完房屋产权证后直接申请法院执行；原告要求被告明发地产公司承担律师费、公告费等费用缺乏依据。本院经审理认定事实如下：2013年4月1日，光大银行重庆分行（贷款人）与杨志（借款人、抵押人）、明发地产公司（保证人）签订《个人贷款合同（抵押、保证)》，约定光大银行重庆分行向杨志发放个人住房按揭贷款33万元；贷款期限240个月，即自2013年4月28日至2033年4月28日，还款方式为等额还本付息，贷款借据对贷款期限的实际起始日与实际到期日另有约定的，以贷款借据中的约定为准；贷款年利率按照中国人民银行公布的同期基准利率6.55%执行，首期执行贷款年利率为6.55%，如遇国家利率调整，浮动利率参照调整后的同档次贷款利率，并按照贷款人相关政策执行；借款人未按本合同约定期限归还贷款本金的，贷款人有权对逾期贷款计收罚息，罚息利率为本合同约定的贷款执行利率基础上上浮30%，罚息计算期间自逾期之日起至当期应付本息全部清偿之日止，逾期期间，如遇中国人民银行上调同期贷款基准利率，罚息利率自基准利率调整之日起相应上调；借款人未按时足额还款，贷款人有权宣布已贷出的贷款立即到期并要求借款人立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项（包括但不限于诉讼费、保全费、评估费、拍卖费及律师费等），并按本合同约定的逾期罚息利率就所有逾期金额向借款人计收罚息；贷款人有权依照中国人民银行的规定对逾期利息计收复利；本合同项下的全部贷款采用抵押担保方式，抵押人同意将重庆市九龙坡区经纬大道XXXX号X号楼XX-X号的房屋为借款人在本合同项下的贷款向贷款人提供抵押；抵押担保的范围包括本合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及抵押权的必要费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）和所有其他应付的合理费用；保证人自愿为借款人在本合同项下借取贷款所产生的全部债务向贷款人提供阶段性连带责任保证和全程连带责任保证；保证担保的范围为本合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及本合同项下实现担保权益的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）和所有其他应付款项；如借款人未按本合同的约定履行其还款义务，贷款人无需事先向借款人或其他任何第三人提出付款要求或对借款人或其他任何第三人提起诉讼或申请仲裁或采取任何其他措施以实现债权，即可直接要求保证人履行其在本合同项下的保证责任，如贷款人针对贷款还享有其他担保权利的，保证人在任何情况下不得要求贷款人先行使其他担保权利；本合同项下所设立的保证担保独立于贷款人为本合同项下贷款所取得的任何其他担保，并不受任何其他担保的影响。嗣后，光大银行重庆分行与杨志、明发地产公司签订《重庆市预购（现房）商品房抵押合同》，约定杨志以其预购的位于重庆市九龙坡区经纬大道XXXX号X号楼XX-X号的房屋向光大银行重庆分行提供抵押担保；在领取《房屋所有权证》之前，如杨志不按期清偿债务，明发地产公司保证代杨志履行该项义务，若明发地产公司履行该项义务后，可按有关规定处分抵押物。该房屋于2013年5月20日办理了重庆市土地房屋预告登记证明，该证明上载明预告登记抵押权利人：光大银行重庆分行，预告登记义务人：杨志，房地产坐落地：九龙坡区经纬大道XXXX号X号楼XX-X号的房，预告登记业务种类：预购商品房抵押权。2013年6月1日，光大银行重庆分行向杨志发放了33万元贷款。贷款借据上载明：贷款金额33万元，首期执行贷款年利率6.55%，贷款发放日2013年6月1日，贷款到期日2033年6月1日。之后，杨志未按照合同约定按时偿还借款本息，截至2015年11月3日，杨志尚欠借款本金315840.09元，利息13515.67元、罚息及复利61.74元。嗣后，光大银行重庆分行与北京盈科（重庆）律师事务所签订《委托代理合同》及《个案委托代理合同》，约定：光大银行重庆分行委托北京盈科（重庆）律师事务所代理包括杨志个案在内的清收不良贷款的诉讼，并支付杨志个案律师费2335.04元。另查明，杨志贷款所购的位于重庆市九龙坡区经纬大道XXXX号X号楼XX-X号的房屋目前尚未取得《房屋所有权证》。上述事实，有《个人贷款合同（抵押、保证）》、《重庆市预购（现房）商品房抵押合同》、贷款借据、还款明细表、《委托代理合同》、发票等证据以及双方当事人的陈述载卷为凭，足以认定。本院认为，光大银行重庆分行与杨志、明发地产公司签订的《个人贷款合同（抵押、保证）》、《重庆市预购（现房）商品房抵押合同》系各方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行自己的义务。光大银行重庆分行按约发放了贷款后，杨志未按约还款，其行为已构成违约，光大银行重庆分行有权按照合同约定宣布合同项下全部借款提前到期，要求杨志立即偿还全部借款本息，并按照借款合同约定计收罚息及复利。关于光大银行重庆分行对涉案房屋是否享有优先受偿权的问题，本案中杨志以其所购商品房为光大银行重庆分行设定抵押权，双方虽签订了《重庆市预购（现房）商品房抵押合同》，但由于杨志对抵押房屋尚未取得产权证并完成实现物权的登记，在未办理房屋抵押权登记之前，光大银行重庆分行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对杨志抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对杨志抵押房屋的处分，但并非对杨志抵押房屋已享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故本案抵押权并未设立。原告光大银行重庆分行要求对杨志购买的房屋行使抵押权的请求，没有法律依据。据此，在抵押权登记完成前，对光大银行重庆分行要求对涉案房屋享有优先受偿权的诉请不予支持。关于光大银行重庆分行要求明发地产公司对杨志的债务承担连带清偿责任的问题，在《个人贷款合同（抵押、保证）》中，明发地产公司作为保证人，自愿为杨志的贷款提供阶段性连带责任保证和全程连带责任保证，其保证担保的范围为本合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及本合同项下实现担保权益的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等），并约定本合同项下所设立的保证担保独立于贷款人为本合同项下贷款所取得的任何其他担保，且不受任何其他担保的影响。贷款人行使本合同项下的权利前无需首先执行其持有的任何其他担保，也无需首先采取其他救济措施。另在《重庆市预购（现房）商品房抵押合同》中约定在领取《房屋所有权证》之前，如杨志不能按期清偿债务，明发地产公司保证代杨志履行该项义务。现杨志未按合同约定还款，《重庆市预购（现房）商品房抵押合同》也未办理《房屋所有权证》并交付光大银行重庆分行，明发地产公司应当按照合同约定承担保证责任。故光大银行重庆分行要求明发地产公司对杨志的债务承担连带保证责任，理由正当，应予支持。明发地产公司关于光大银行重庆分行未能依据协议向明发地产公司发出履行担保责任的通知书，不对诉讼费、律师费承担担保责任的辩称均与合同约定不符，本院依法不予采信。关于光大银行重庆分行诉请的律师费问题，本院认为，《个人贷款合同（抵押、保证）》约定，借款人未按时足额还款，贷款人有权要求借款人立即偿还全部借款本金、利息和其他应付款项（包括但不限于诉讼费、保全费、评估费、拍卖费及律师费等），光大银行重庆分行也实际支付了律师费，故其要求杨志承担所支付的律师费的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告杨志自本判决生效之日起十日内向原告中国光大银行股份有限公司重庆分行偿还借款本金315840.09元及截至2015年11月3日的利息13515.67元、罚息及复利61.74元，并支付自2015年11月4日起至借款本息付清之日止，以未归还的借款本金315840.09元为基数按照合同约定的贷款执行利率上浮30%计算的罚息，及以未支付的利息13515.67元为基数按照合同约定的贷款执行利率上浮30%计算的复利；二、被告杨志自本判决生效之日起十日内向原告中国光大银行股份有限公司重庆分行支付律师代理费2335.04元；三、被告重庆市明发房地产开发有限公司对被告杨志的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国光大银行股份有限公司重庆分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6242元、公告费300元、保全费2270元，合计8812元，由被告杨志负担，被告重庆市明发房地产开发有限公司承担连带给付责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  李 平人民陪审员  王玉碧人民陪审员  宋春蓉二〇一六年十月十一日书 记 员  杨鹏飞