上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终10408号上诉人（原审被告）：王伟莉，女，1973年10月29日生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：蒋永华，上海九州丰泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶峰新，上海九州丰泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海裕佳物业管理有限公司，住所地上海市凉城路465弄60号1276室。法定代表人：毛品芳，总经理。委托诉讼代理人：黄东平，男，该公司工作人员。上诉人王伟莉因与被上诉人上海裕佳物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初17577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人王伟莉上诉请求：撤销一审判决主文第一项，改判王伟莉向被上诉人上海裕佳物业管理有限公司（以下简称裕佳物业公司）物业管理费人民币（下同）15,414.70元。事实和理由：一、裕佳物业公司主张王伟莉欠付2014年3月至2016年3月共计25个月的物业费，该期间物业费按涉案房屋310.08平方米及4.80元/平方米/月的标准计算，总金额为37,209.50元。根据王伟莉一审时提供的裕佳物业公司开具的三张发票，王伟莉已经支付了上述欠费时间段中2014年3月至12月的物业费5,280元、2015年1月至12月的物业费8,760.06元及2016年1月至3月的物业费4,465.14元，故王伟莉累计支付裕佳物业公司主张欠费期间的物业费19,774.80元。现一审判令王伟莉向裕佳物业公司支付涉案欠费时段全额物业费显属错误，应予纠正。二、裕佳物业公司不能违背日常生活经验法则，将已注明付费时间段的物业费用于冲抵之前时间段欠付的物业费，一审判决认可裕佳物业公司的冲抵主张显属错误。三、裕佳物业公司在庭审中主张的2014年3月之前的欠费，已经超出其诉请范围，一审法院对此予以审理并确认王伟莉欠付2014年3月之前物业费的事实，缺乏依据。四、一审判决将承租人“自2012年开始陆续支付部分物业管理费”的行为认定为系王伟莉实施，并就此认定裕佳物业公司向王伟莉主张权利的诉讼时效已中断，显属错误。五、鉴于裕佳物业公司向王伟莉主张2014年3月之前的物业费已过诉讼时效，其只能主张2014年3月至2016年3月的25个月物业费，扣除王伟莉已经支付的物业费，王伟莉只需向裕佳物业公司支付涉案物业管理费15,414.70元。被上诉人裕佳物业公司辩称：王伟莉支付的物业费其已经记账扣除，故不同意王伟莉的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。裕佳物业公司向一审法院起诉请求：1、判令王伟莉支付2014年3月1日至2016年3月31日的物业服务费37,209.50元（按每月每平方米物业费4.80元标准计算，建筑面积为310.08平方米）；2、判令王伟莉支付滞纳金32,149.01元（自2012年8月1日起计算至2016年6月30日，按应缴物业费日千分之三标准计算）；3、诉讼费由王伟莉承担。裕佳物业公司于一审庭后变更诉讼请求，主张王伟莉拖欠自2014年3月1日至2016年3月31日的物业管理费为37,262元。一审法院认定事实如下：王伟莉自2012年12月成为上海市XX路XX号XX室房屋公示权利人，房屋建筑面积310.08平方米，房屋用途为办公。2010年4月21日，裕佳物业公司（乙方）与上海市徐汇区XX大厦业主大会（甲方、以下简称XX大厦业主大会）签订《XX大厦物业服务合同》，约定裕佳物业公司为XX大厦的物业管理服务单位，物业类型为商住楼，座落位置为上海市徐汇区XX路XX号。乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项：（一）物业共用部位的维护；（二）物业共用设施设备的日常运行和维护；（三）公共绿化养护服务；（四）物业公共区域的清洁卫生服务；（五）公共秩序的维护服务；（六）物业使用禁止性行为的管理；（七）物业其他公共事务的管理；（八）业主委托的其他物业管理服务事项。乙方按建筑面积向业主或物业使用人收取物业服务费。非住宅用房（包括办公房、商铺等）物业管理服务费按建筑面积4.80元/月.平方米收取。物业服务费用按季度交纳，业主应在每个季度的前十天履行交纳义务。业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，乙方从逾期之日起每天按应缴费用的千分之三加收滞纳金。合同有效期为五年，自2010年5月1日至2015年4月30日止。2015年4月28日，XX大厦业主大会向裕佳物业公司出具《关于物业服务事项的函》，载明：裕佳物业公司与XX大厦业主大会于2010年4月21日签订的《XX大厦物业服务合同》于2015年4月30日到期，由于小区业主委员会要换届选举，没有办法及时进行续聘物业公司或选聘物业公司工作，因此，XX大厦小区继续由裕佳物业公司提供管理服务，时间从2015年5月1日开始至续聘或选聘物业公司签订新的物业服务合同为止。另查明，王伟莉自2012年8月至2016年3月陆续支付裕佳物业公司部分物业管理费。王伟莉拖欠物业管理费，裕佳物业公司于2015年12月31日向王伟莉发送催款通知，但该催款通知被退回并未送达王伟莉。一审法院认为，公民法人合法的民事权益受法律保护。裕佳物业公司接受XX大厦业主大会的委托，对涉案小区进行物业管理，裕佳物业公司提供的《物业服务合同》对小区全体业主均具有法律约束力。现裕佳物业公司按约提供了物业服务，其有权向王伟莉收取物业管理费；王伟莉作为小区业主，接受了裕佳物业公司提供的物业服务，理应按规定向裕佳物业公司缴纳物业管理费。现王伟莉提出，涉案房屋一分为二出租给案外人，裕佳物业公司没有依据按照整套房屋面积向王伟莉主张物业费，且裕佳物业公司计算的2014年3月前的物业管理费已经超过诉讼时效的答辩意见，结合房产信息以及王伟莉的付款情况，现王伟莉未进一步提供双方对物业费的支付方式另行约定的充分证据，裕佳物业公司可根据房地产权证公示的信息向王伟莉主张权利，且王伟莉自2012年开始陆续支付部分物业管理费，故对王伟莉的答辩意见，不予采信。现裕佳物业公司于庭审中主张2014年3月1日至2016年3月31日的物业管理费37,209.50元，庭后又要求调整金额为37,262元，一审认为，王伟莉将房屋分割为二，现承租人陆续支付了部分物业管理费，裕佳物业公司将已支付部分冲抵未支付的物业管理费并无不当，予以准许，现裕佳物业公司庭后要求调整金额，但未在法庭辩论终结前提出，故对裕佳物业公司调整诉请的差额部分不予处理。至于裕佳物业公司主张的滞纳金，鉴于王伟莉将房屋分割出租后向裕佳物业公司支付了部分物业管理费，对王伟莉拖欠的物业管理费，裕佳物业公司并未尽到积极催讨义务，故对其滞纳金的诉请，不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，于二○一六年八月十六日作出判决：一、王伟莉于判决生效之日起十日内向上海裕佳物业管理有限公司支付自2014年3月1日起至2016年3月31日止的物业服务费37,209.50元；二、驳回上海裕佳物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计767元，由上海裕佳物业管理有限公司负担356元，王伟莉负担411元。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，2014年10月27日，裕佳物业公司出具涉案房屋的XX大厦4DB室2013年10月8日至2014年12月8日的物业费发票，金额为7,392元。2016年2月17日，裕佳物业公司出具涉案房屋的XX大厦4DA室2016年1月至2016年6月的物业费发票，金额为5,820元。同时，裕佳物业公司工作人员在该发票上注明“158X4.8=4,550.4（16年1-6月）多出：1,269.6作为未付物业费的补差。”2016年3月11日，裕佳物业公司出具涉案房屋的XX大厦4DB室2015年1月-2016年3月的物业费发票，金额为10,950元。本院认为，本案的争议焦点为王伟莉欠付裕佳物业公司2014年3月1日至2016年3月31日期间物业费的金额应如何认定？对此，首先，因裕佳物业公司诉请的欠费期间明确为2014年3月1日至2016年3月31日，故2014年3月1日之前涉案房屋物业费的相关问题并非本案审理范围，本院对此不予处理。其次，就王伟莉已付物业费金额的认定，因裕佳物业公司就此已出具了载明明确时间段及相应金额的物业费发票，故应扣除发票所涉期间与裕佳物业公司诉请期间重合部分的物业费，剩余部分即为王伟莉欠付的涉案期间的物业费。裕佳物业公司现要求王伟莉支付诉请期间全额的物业费，实际系将王伟莉已支付的全部物业费冲抵了2014年3月1日之前欠付的物业费，但对此王伟莉并不认可，故仍应以发票金额对应的日期确定王伟莉支付物业费的情况。一审法院采纳裕佳物业公司的主张，判令王伟莉支付裕佳物业公司诉请期间全额的物业费不当，本院对此予以纠正。就物业费的实际支付情况，根据王伟莉提供的三张发票及裕佳物业公司工作人员记载的相关内容可以证明，裕佳物业公司实际系将涉案房屋分为A、B室分别收取物业费，其中A室158平方米，B室152.08平方米。2016年3月11日的发票金额10,950元系按4.80元/平方米/月标准全额支付的2015年1月至2016年3月B室的物业费，故可全部用于抵扣裕佳物业公司诉请的物业费。2016年2月17日的发票所涉金额中应扣除2016年4月至6月的A室物业费即158X4.8X3=2,275.20元，剩余部分3,544.80元中，2016年1月至3月的物业费2,275.20元可用于抵扣系争物业费，多支付的1,269.60元因双方未明确作为哪个时间段物业费的补差，故现付款人王伟莉要求冲抵涉案欠付的物业费，并无不当，故该费用亦可用于抵扣系争物业费。2014年10月27日的发票，其记载的物业费付款期限为2013年10月8日至2014年12月8日，为方便计算起见，本院将其视为系支付2013年10月至2014年11月共计14个月B室的物业费，故其中与涉案期间重合而应予扣除的时间段为2014年3月至2014年11月共计9个月，该期间B室的物业费根据合同约定本应为152.08X4.8X9=6,569.86元，但现裕佳物业公司实际仅收取7,392/14X9=4,752元，却向业主开具了该期间的物业费发票且未就少收费用注明相关原因，故应视为业主方已付清该期间的物业费，故应以该期间全额物业费即6,569.86元抵扣裕佳物业公司诉请期间的物业费。由此，王伟莉欠付裕佳物业公司诉请期间的物业费金额为37,209.50-10,950-3,544.80-6,569.86=16,144.84元。综上所述，王伟莉的上诉请求基本成立，本院对此予以采纳。一审判决有误，本院对此予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初17577号民事判决；二、王伟莉于本判决生效之日起十日内支付上海裕佳物业管理有限公司2014年3月1日起至2016年3月31日期间欠付的物业服务费人民币16,144.84元；三、驳回上海裕佳物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计人民币767元，由上海裕佳物业管理有限公司负担434元，由王伟莉负担333元。二审案件受理费人民币363元，由上海裕佳物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张薇佳审判员  唐建芳审判员  盛伟玲二〇一六年十月三十一日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……