安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖18民终1047号上诉人（原审原告）：周国安，男，汉族，水电工，住安徽省广德县。上诉人（原审原告）：周世英，女，汉族，农村居民，住安徽省广德县。被上诉人（原审被告）：广德金茂投资置业有限公司，住所地安徽省广德县。法定代表人：吴宗法，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗永胜，安徽宣广律师事务所律师。上诉人周国安、周世英与被上诉人广德金茂投资置业有限公司（以下简称金茂公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省广德县人民法院（2015）广民一初字第02493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月15日立案后，依法组成合议庭，于2016年8月24日公开开庭进行了审理。上诉人周国安、周世英，被上诉人金茂公司的委托诉讼代理人罗永胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周国安、周世英上诉请求：1.撤销原判，改判支持其一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由金茂公司负担。事实和理由：1.原判认为金茂公司无需交付商品房初始登记证错误。双方合同明确约定金茂公司负有交付商品房初始登记证的义务，即使双方建立了委托办证关系，亦不能免除金茂公司该项义务。金茂公司无证据证明其办理了商品房初始登记证，其应当承担逾期未交付商品房初始登记证的违约责任。2.原判决驳回其要求金茂公司继续办理产权登记的请求错误。广德县人民政府发放给金茂公司的土地登记证载明的年限终止日期为2079年8月1日，金茂公司具有为其办理符合上述土地使用年限的房地产权证的义务，原判认为金茂公司对此办证不能，无事实和法律依据。金茂公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。其一，周国安、周世英选择委托金茂公司办证，金茂公司不具有向其交付商品房初始登记证的义务，因此不构成违约；其二，周国安、周世英要求办理期限为70年的房地产权证，违反法律强制性规定，金茂公司客观上履行不能。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。周国安、周世英向一审法院起诉请求：1.判令金茂公司支付逾期交付商品房初始登记证的违约金49311.3元；2.判令金茂公司按合同约定办理终止期限为2079年8月1日的土地使用权证、房产证。3.金茂公司承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：2012年10月31日，周国安、周世英夫妻与金茂公司签订了《广德县商品房买卖合同》（合同编号为2012预45402）及补充协议。合同约定：周国安、周世英购买位于广德县桃州镇新城区金茂财富公馆01幢1单元907室房屋（规划用途为：办公楼），该商品房土地使用年限自2010年4月29日至2079年8月1日；金茂公司于2013年8月18日前将该商品房交付周国安、周世英使用，于2014年3月30日前交付商品房初始登记证；周国安、周世英委托金茂公司为其办理商品房转移登记；周国安、周世英应在办理房屋交付手续时，一并与物业管理单位办理入户及签约手续，并及时缴纳物业管理费、公共维修基金及其他一切应付费用。广德县人民政府于2010年4月29日向金茂公司发放广德县桃州镇新城区金茂财富公馆商品房初始登记证，载明土地性质为出让，终止日期为2079年8月1日。周国安、周世英同日支付房屋价款201384元。金茂公司于2014年2月将房屋交付给周国安，未向其交付商品房初始登记证，周国安、周世英亦未向金茂公司提供办理商品房转移登记相关费用及公共维修基金等费用。一审另查明：周国安所在房屋的同单元其他同类型买房业主办理的房产证的使用年限终止日期为2049年8月1日。一审法院认为，案涉《广德县商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，为合法有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。1.关于商品房初始登记证交付问题。双方签订的《广德县商品房买卖合同》第十六条前段约定金茂公司应将商品房初始登记证交付给周国安方，后段约定买受人委托出卖人办理转移登记，可视为周国安方已授权委托金茂公司代为办理商品房转移登记，周国安的行为应认定为与金茂公司构成委托代理关系，负有将相关证件、办证费用或缴纳票据等交与金茂公司办证的协助义务，此为金茂公司为其办理房地产权证的必要条件。金茂公司无需向周国安、周世英交付商品房初始登记证，对此不构成违约，不应该承担违约责任。2.关于证件使用年限问题。金茂公司按照广德县人民政府发放的土地初始登记证书载明的土地使用年限终止日期填写在《商品房买卖合同》中，主观上虽无过错,但金茂公司本应严格恪守合同相对性原则，为周国安、周世英办理70年产权登记。因存在着不可抗力的法定事由，即金茂公司为周国安方办理相关证件，应当服从证件有权发放部门关于规划用途为“办公楼”的房产证件使用年限管理规定，因此周国安、周世英要求金茂公司按合同约定为其办理使用权限终止日期为2079年8月1日土地使用证、房产证之诉讼请求，不予支持。鉴于金茂公司为周国安、周世英办理相关证件使用期限不能如合同所约而实际缩短，待如何续展证件使用年限及续展费用有法律法规规定时，其可另行主张由金茂公司承担继续履行合同中续展证件使用年限的义务。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条、第一百零七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条规定，判决：驳回原告周国安、周世英诉讼请求。一审案件受理费1210元，由原告周国安、周世英负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。二审另查明：案涉《广德县商品房买卖合同》第十六条约定“关于产权登记的约定……出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》或商品房初始登记证。出卖人承诺于2014年3月30日前，取得前款规定的土地、《房地产权证》或商品房初始登记证，交付给买受人。买受人【×自行】【√委托出卖人】办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付《房地产权证》或商品房初始登记证，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付《房地产权证》或商品房初始登记证的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付《房地产权证》或商品房初始登记证的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人退房，……。（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付《房地产权证》或商品房初始登记证之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。……”二审再查明：金茂公司于2014年5月20日取得案涉商品房初始登记的《房地产权证》。二审庭审中，周国安、周世英表示在双方未就土地使用权年限缩短30年问题商妥之前，不同意按40年年限办证。本院认为，本案的争议焦点为：1.周国安、周世英要求金茂公司支付逾期交付商品房初始登记证违约金的请求，应否支持。2.周国安、周世英请求金茂公司办理土地使用年限为2079年8月1日的房地产权证，能否成立。关于争议焦点1。其一，依据双方合同约定，应由金茂公司代为办理房屋权属证书，在此情形下，金茂公司不负有向周国安、周世英交纳案涉商品房初始登记证的义务。周国安、周世英此节上诉理由，与双方合意选择的办证方式不相契合，本院不予采纳。其二，金茂公司取得案涉商品房初始登记证，系其代为周国安、周世英办理房屋权属登记的必要前提。从周国安、周世英的诉讼请求及合同依据来看，其在本案中主张的逾期交付初始登记证违约责任，该“逾期交付”的含义应认定为包括逾期取得。经审查，金茂公司实际于2014年5月20日取得初始登记证，较之承诺的期日即2014年3月30日已逾期51天，系属违约行为。因此金茂公司不承担违约责任的理由不能成立。其三，金茂公司逾期取得商品房初始登记证的天数未超过90日，根据案涉《广德县商品房买卖合同》第十六条约定，其应按周国安、周世英已付房款的万分之二承担违约责任。因上述约定的违约金标准，较之双方作出的逾期180日后按日承担已付房款万分之五违约责任的约定，存在过大差异，且明显畸低，故结合本案实际情况及公平合理原则，本院酌定金茂公司承担违约金的标准为已付购房款的日万分之二。据此，金茂公司应赔偿周国安、周世英逾期取得商品房初始登记证违约金的数额为2054元（201384元×日万分之二×51天）。其四，因金茂公司不负有向周国安、周世英交付商品房初始登记证的义务，且其自2014年5月20日起客观上具备了代为办理房屋权属证书的条件，故周国安、周世英主张金茂公司支付2014年5月20日以后的逾期交付商品房初始登记证违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点2。案涉商品房的性质为商业用房，依法土地使用年限应为40年。周国安、周世英诉请主张金茂公司按70年办理房产证，于法无据，故原审判决驳回其该项诉讼请求并无不当。综上所述，周国安、周世英的部分上诉请求能成立。原判决认定事实清楚，但对金茂公司逾期取得商品房初始登记证及周国安、周世英诉请的内涵未予关注，致实体处理部分失当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省广德县人民法院（2015）广民一初字第2493号民事判决；二、被上诉人广德金茂投资置业有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿上诉人周国安、周世英违约金2054元。三、驳回上诉人周国安、周世英的一审其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1210元，由上诉人周国安、周世英负担1000元，由被上诉人广德金茂投资置业有限公司负担210元。二审案件受理费1210元，由上诉人周国安、周世英负担1000元，由被上诉人广德金茂投资置业有限公司负担210元。本判决为终审判决。审 判 长  程 瑛审 判 员  包 娟代理审判员  冯忠山二〇一六年十月二十八日书 记 员  卢艳芳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……