浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0402民初2943号原告：李新浩，男，1972年5月2日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。委托代理人：李涛、刘祥龙（实习），浙江开发律师事务所律师。被告：嘉兴市开盛小商品批发市场有限公司，住所地：嘉兴市少年路道前街口，组织机构代码：14648370-3。法定代表人：朱照明。被告：嘉兴市开盛物业服务有限公司，住所地：嘉兴市秀洲新马路口开盛小商品批发市场3号楼二层201-202室，组织机构代码：78880539-9。法定代表人：张蕾。上述二被告诉讼代表人：浙江中兴会计师事务所有限公司、浙江圣文律师事务所、浙江中铭会计师事务所有限公司，破产联合管理人。委托代理人：李东旭、吕玲，浙江圣文律师事务所律师。被告：邱传玲，男，1974年2月18日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。委托代理人：刘国富、姜颖，浙江海魄律师事务所律师。原告李新浩因与被告嘉兴市开盛小商品批发市场有限公司（以下简称开盛批发市场）、嘉兴市开盛物业服务有限公司（以下简称开盛物业）及被告邱传玲房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2016年6月1日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员陈叶君独任审判，于2016年7月13日公开开庭审理，原告委托代理人李涛、被告开盛批发市场及开盛物业管理人的委托代理人李东旭、吕玲和被告邱传玲及其委托代理人姜颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李新浩起诉称，2005年10月9日，原告与嘉兴市东盛房地产开发有限责任公司（以下简称东盛房地产公司）签订一份《开盛商城商铺委托经营管理合同书》，约定原告将坐落于秀州路开盛商城内3号楼108号商铺（建筑面积38.19平方米）委托东盛房地产公司经营管理，期限自2005年10月1日至2015年9月30日；其中2005年10月1日至2008年9月30日三年商铺收益及房屋折旧费107512元由东盛房地产公司一次性支付原告，2008年10月1日至2012年9月30日止四年中每年支付原告商铺收益36891元，2012年10月1日至2015年9月30日止三年中每年支付商铺收益37945元。2009年5月20日，东盛房地产公司更名为被告开盛批发市场。后因被告开盛批发市场未按期支付商铺收益，原告遂向嘉兴仲裁委员会提起仲裁，该委于2015年4月9日裁决被告开盛批发市场支付原告商铺租金37945元，并支付违约金1635元。2015年9月30日，委托经管期限届满，经原告调查发现，被告开盛物业与邱传玲于2014年3月8日签订了《嘉兴市开盛小商品批发市场商铺租赁合同》，约定：被告开盛物业将开盛批发市场东区商铺一层424、425号共二间营业用房（建筑面积11.22平方米）租赁给被告邱传玲使用，租赁时间从2015年9月28日至2018年9月27日，三年租金共计73293元（租三免一）；而该租赁合同项下的商铺为原告委托被告开盛批发市场经营管理的部分商铺。2015年6月23日，南湖区人民法院作出（2015）嘉南破字第11号民事裁定书，认定开盛批发市场、开盛物业系关联公司，且存在人格高度混同，故裁定包括被告开盛批发市场、开盛物业等八家“开盛系”企业合并破产，并指定了破产管理人。原告认为，原告与被告开盛批发市场签订的委托经营管理合同合法有效，开盛物业在未合法取得原告商铺委托经营管理权的情况下擅自与邱传玲签订租赁合同，向被告邱传玲出租原告名下的部分商铺，故原告有权要求被告邱传玲立即腾退，并赔偿原告占用商铺的损失，诉请判令：一、被告邱传玲立即从占有使用的位于嘉兴市秀州路开盛小商品批发市场东区一层424、425号商铺腾退；二、被告邱传玲支付原告商铺占有使用费15371.17元（自2015年10月1日起，按每年36646.50元计算，暂计至2016年5月30日。要求计算至邱传玲实际腾退之日止）；三、本案诉讼费由三被告负担。被告开盛批发市场、开盛物业答辩称，2005年原告与被告东盛房地产公司（后该公司更名为开盛批发市场）签订委托经营管理合同书确实是存在的，对约定的租金、租期没有异议。但根据原告提交的证据显示，经过仲裁确定原告所有的房产系秀洲路开盛商城内3号楼108号商铺，但本案中涉及的是424和425号商铺，被告不清楚两者具体情况，希望法庭依法判决。被告邱传玲答辩称，第一，原告和被告开盛批发市场签订的委托经营管理合同实质上是一份租赁合同，而开盛批发市场和开盛物业是关联企业。因此在原告和开盛批发市场签订的租赁期限届满后，开盛批发市场继续使用房屋，双方租赁关系为不定期租赁关系，双方实际上未解除租赁合同，因此开盛物业和被告签订的租赁合同也应当是合法有效的，请求法庭驳回对被告的诉讼请求。针对自己的诉讼主张，原告李新浩提供了下列证据：1．《开盛商城商铺委托经营管理合同书》一份，证明原告与被告开盛批发市场（原东胜房地产公司）签订商铺委托经营管理合同，将其购买的秀洲路开盛商城3号楼108号商铺委托被告经营管理并就经营管理期限、收益支付等作了约定。2．（2014）嘉仲字第261号仲裁裁决书一份，证明被告开盛批发市场因未按委托经营管理合同约定向原告支付第十年（2014年10月1日至2015年9月30日）租金，双方争议已经仲裁裁决的事实。3．《嘉兴市开盛小商品批发市场商铺租赁合同》一份，证明被告开盛物业与邱传玲于2014年3月8日签订商铺租赁合同，将原告所有的部分商铺租赁给邱传玲，约定的租赁期限已超出原告委托经营管理期限的事实。4．商铺平面图、一楼摊位图、商铺对应情况表各一份，证明原告提供的证据3中所涉商铺属于原告委托被告开盛批发市场委托经营管理商铺中的一部分。5．（2015）嘉南破字第1-1号民事裁定书一份，证明被告开盛批发市场及开盛物业已被嘉兴市南湖区法院裁定合并破产的事实。经质证，被告开盛批发市场及开盛物业对原告提供的证据真实性均无异议。被告邱传玲对原告提供的证据真实性均无异议，但提出涉案的委托管理合同实质应为租赁合同，被告开盛批发市场有权出租，仲裁裁决书也认定委托经营管理合同为房屋租赁合同，说明双方实质为租赁关系。针对自己的抗辩，被告邱传玲提供了如下证据：收据一份，证明被告已将2015年9月28日至2018年9月27日的租金73293元交付给被告开盛物业，履行了租赁合同义务。经质证，原告对被告邱传玲提供的证据真实性无异议，但被告开盛物业收取租金所依据的租赁合同已超过原告委托开盛批发市场经营管理期限，两被告均无权继续收取租金。被告开盛批发市场及开盛物业对证据真实性、合法性、关联性均无异议。被告开盛批发市场及开盛物业未提供证据。本院认证如下：原告提供的证据1-5和被告邱传玲提供的证据经质证真实有效，与本案事实相关联，本院予以认定。本院经审理，认定案件事实如下：开盛批发市场原名为东盛房地产公司，于2009年从东盛房地产公司更名为开盛批发市场。原告从东盛房地产公司处购得位于嘉兴市秀州路新马路口3幢3-108室房屋（建筑面积38.19㎡），并依法办理产权登记手续。2005年10月9日，原告与东盛房地产公司签订《开盛商城商铺委托经营管理合同书》，将上述商铺委托东盛房地产公司经营管理并约定：管理期限自2005年10月1日至2015年9月30日止，原告同意在上述期限内由东盛房地产公司以其名义对商铺从事经营管理（包括对外招商、租赁）等一切活动；在本合同经营管理期限届满时，如原告需继续委托东盛房地产公司经营管理的，须提前九十天书面通知或面议协商第二轮的委托经营管理事宜；另外双方还就商铺收益支付方式、违约责任等作了约定。后因被告开盛批发市场（即原东盛房地产公司）未能按照合同支付原告商铺收益，原告向嘉兴市仲裁委员会申请仲裁，该委员会于2015年4月9日依法裁决开盛批发市场支付原告自2014年10月1日至2015年9月30日期间的商铺租金37945元，并支付违约金1635元。2014年3月8日，被告开盛物业与被告邱传玲签订《嘉兴市开盛小商品批发市场商铺租赁合同》，约定由原告租赁开盛小商品批发市场东区商铺一层424、425号两间营业用房，面积共11.22㎡，租赁期限自2015年9月28日至2018年9月27日，三年租金共73293元（租三免一）。被告邱传玲于签订上述合同当日即支付被告开盛物业租金73293元，并实际占有使用上述房屋至今。上述租赁营业用房系原告名下的秀州路新马路口开盛商城3幢3-108室房屋的一部分。另查明，2015年6月23日，本院作出（2015）嘉南破字第1-1号民事裁定书，裁定对包括被告开盛批发市场、开盛物业在内的八家“开盛系”关联企业进行合并破产，并依法指定浙江中兴会计师事务所有限公司、浙江圣文律师事务所、浙江中铭会计师事务所有限公司为破产管理人。本院认为，本案被告开盛物业在未合法取得原告所有商铺的委托经营管理权的情况下，擅自将原告名下的部分商铺出租给被告邱传玲，并提前收取了商铺租金，事后原告对被告开盛物业的上述处分行为也未进行追认，故原告作为商铺的权利人，基于物权受损而要求被告邱传玲从上述租赁房屋腾退的诉讼主张，本院予以支持。对于被告邱传玲，一方面根据其租赁合同的记载，其应当清楚开盛物业仅是受委托从事经营服务管理的主体而非商铺的所有权人，缔约时应尽到谨慎注意义务，审查合同相对人是否具有缔约权限，但显然被告邱传玲怠于履行上述审查义务，并实际占有使用原告商铺至今；另一方面，从续签租赁合同的实际操作来看，诉争租赁合同为提前18个月左右签订，租金约定为用三年免一年，并不符合其与开盛物业此前的合同约定及市场交易习惯，理应承担相应的商业风险。故对于原告要求被告邱传玲支付自2015年10月1日至实际腾退之日止的房屋占有使用费的主张，本院予以支持。房屋占有使用费可参照二被告之间租赁合同约定，按照租金优惠之前的租赁价格，即每年36646.50元计算。鉴于被告开盛物业现已进入破产程序，邱传玲可基于其与被告开盛物业之间的合同纠纷，选择向破产管理人及时申报债权或者进行诉讼救济。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十二条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告邱传玲于本判决生效后十五日内从占有使用的位于嘉兴市秀州路开盛小商品批发市场东区一层424、425号营业用房腾退（面积共11.22平方米），并将上述房屋归还原告李新浩；二、被告邱传玲于本判决生效后十五日内支付原告李新浩房屋占有使用费（按照每年36646.50元计算，从2015年10月1日计算至实际腾退之日止）。如果未按上述期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取92元，由被告邱传玲负担，于本判决生效后十五日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。代理审判员  陈叶君二〇一六年十月十九日书 记 员  姚李燕