广西壮族自治区钦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂07民终727号上诉人（原审被告）：广西榕祯木业有限公司，住所地南宁市新闻路1-19号摩卡大厦1206室。统一社会信用代码：914501007351685683。法定代表人张校霖，该公司总经理。委托诉讼代理人：韦华超，广西作一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广西壮族自治区国有钦廉林场，住所地钦州市南珠东大街***号钦廉林场综合办公楼。统一社会信用代码：91450702199424846L。法定代表人蒋林，该场场长。委托诉讼代理人：林祥，广西青湖祥大律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈婷，广西青湖祥大律师事务所实习律师。上诉人广西榕祯木业有限公司（以下简称“榕祯公司”）因与被上诉人广西壮族自治区国有钦廉林场（以下简称“钦廉林场”）租赁合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2016）桂0702民初494号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年8月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人榕祯公司的委托诉讼代理人韦华超，被上诉人���廉林场的委托诉讼代理人林祥、陈婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人榕祯公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定上诉人违约与事实不符，依据的证据不足。1、根据《合同法》第六十六条的规定，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。2、上诉人与被上诉人之间《北海钦冠木材加工基地场地租赁合同》约定租赁的场地面积为103.45亩，合同签订后，上诉人于2014年已支付了一年的租金，完全履行了合同义务，但被上诉人交付给上诉人使用的土地面积仅仅为31.45亩，仍有72亩土地在上诉人交付租金之后至今超过两年时间尚未交付给上诉人使用，被上诉人的行为已严重违约。在被上诉人未按约定交付72亩���地前，上诉人有权拒绝交付租金。3、本案涉案合同虽约定租赁场地面积为103.45亩，但被上诉人事实上只交付了31.45亩。4、被上诉人没有向法院提供上诉人存在根本违约的相关证据，且事实上，上诉人也不存在违约的情形，被上诉人单方提出解除合同是没有任何理由的。5、本案被上诉人于2014年已支付给被上诉人租金总额高达908215.35元，按合同约定的单价3770元／亩，2014年度上诉人应交的租金为31.45亩×3770元／亩=118566.5元，上诉人已支付的租金约为应付租金的7.7倍，根本不存在欠付租金476213.45元的事实，以此事实为基础请求的违约金142864.04元及律师费、受理费等损失没有事实和法律依据。二、一审判决在上诉人没有违约事实且被上诉人又没有提交其遭受了多少金额损失相关证据的情况下，仅以上诉人没有要求予以调整被上诉人请求的违约金为由而凭空判决上诉人支付���约金且违约金按欠款的30%计算显然是没有依据的。三、本案合同租赁的土地是国有划拨土地性质，租赁的是国有划拨土地使用权；根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十三条、第四十四条的规定，划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权；划拨土地使用权除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押；第四十五条的规定，“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；”本案涉争涉及的标的未经市、县国土部门批准，因此，上诉人与被上诉人签订的土地租赁合同因违反上述规定而归于无效；被上诉人依据无效的租赁合同向上诉人主张支付租金是不符合法律规定的。被上诉人钦廉林场辩称，上诉人的上诉请求和事实理由不成立。1、双方间租赁的是国有林地并不是什么城镇土地。上诉人引用了城镇土地相关的规定来主张上诉人与被上诉人签订的租赁合同无效这个显然是错误的。被上诉人林场属于山岭的部分用于造林并不列入城镇的土地，上诉人与被上诉人之间租用的是林地，林地的性质没有改变；城镇土地是乡镇用于建设的土地，适用上诉人所引用的上述法律条文；2、被上诉人不存在违约，双方签订租赁合同后，被上诉人已经按约定把103.45亩场地交付给上诉人，并且上诉人2014年交付的租金也是按照103.45亩面积计算的，上诉人亦未提出异议。被上诉人在一审里面主张的租金和返还的林地都是按照103.45亩进行请求，一审判决和处理没有错误。综上，上诉人的上诉事实和理由不成立，请求二审法院驳回上诉���维持原判。原告钦廉林场向一审法院起诉请求：一、判决被告广西榕祯木业有限公司支付原告场地租金476213.45元，违约金142864.04元，共计619077.49元；二、判决被告广西榕祯木业有限公司支付原告律师费27763.1元；三、判决解除原、被告于2014年3月3日签订的《北海钦冠木材加工基地场地租赁合同》，由被告广西榕祯木业有限公司归还原告合同项下位于钦廉林场乌家分场的北海钦冠木材加工基地内面积103.45亩木材加工场地；四、判决被告广西榕祯木业有限公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2014年3月3日，原、被告签订《北海钦冠木材加工基地场地租赁合同》，合同主要约定如下内容：由被告租赁原告的北海钦冠木材加工基地内面积103.45亩场地；租赁期限自2014年3月起至2020年2月止，共6年；场地租赁（含地租税金）4770元／亩／年，租期第一年租金按照3770元／年／亩，租金每半年支付一次；租期合同期限内，被告必须提前15天支付每期租金，否则，视同被告放弃后期租赁，原告有权解除合同，并要求被告缴清所欠租金，以及按所欠租金为基数30%计付违约金；违约方赔偿守约方的损失，包括但不限于守约方诉讼发生的律师费、诉讼费、保全费、强制执行费以及公证费等，且还须按合同其他条款的约定承担违约责任；合同发生争议由原告住所地人民法院管辖。合同签订后，被告支付了2014年度租金。2015年4月3日原告向被告发出交费《通知书》，要求被告按时履行交费义务，否则依合同约定解除双方签订的租赁合同。2015年8月17日，原告再次向被告发出《催款通知书》，要求被告按合同约定在2015年8月21日前履行交付2015年度租金义务（租金计算方法：103.45亩＊（3770元亩／年÷12月／年＊2）＋103.45亩＊4770元／亩／年÷12月／年＊10月）=476214.83元），如果逾期不交纳租金，原告将按照合同约定依法解除合同，并收取所欠租金及违约金。由于被告接到催款通知书后，没有依约定履行交纳租金义务，原告于2015年11月26日与广西青湖祥大律师事务所签订《委托合同》，委托该律师事务所担任诉讼代理人，向相应人民法院提起诉讼，为此支付了委托代理费27763.1元。嗣后，原告遂诉至该院要求予以解决。一审法院认为，原、被告之间签订的《北海钦冠木材加工基地场地租赁合同》，系当事人的真实意思表示，没有违返法律的禁止性规定，为合法有效合同。及时、足额地支付租金是承租人的主要合同义务，被告未按合同约定全面履行支付租金义务，迟延支付租金，在合理期限内亦未支付租金，原告依法依约有权解除合同并收回出租场地，故原告诉请解除与被告签订的《北海钦冠木材加工基地场地租赁合同》，合法有理，该院予以支持。原告请求被告支付实际使用场地期间的租金并返还租赁的103.45亩场地，理由正当，符合合同约定及法律规定，该院予以支持。对于原告请求判决被告按合同约定承担欠款30%的违约金的请求，根据合同法规定，当事人认为违约金过高或过低的可申请人民法院予以调整，但被告没有要求予以调整原告请求的违约金，因此对于原告请求的违约金，该院予以支持。对于被告辩称其没有欠原告租金，没有违约的辩驳主张，由于被告提供的交费单据系其承租合浦钦冠林业投资有限公司的场地所产生的租金，与本案没有关联性，因此本院对被告的辩驳主张不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条的规定，判决：一、解除原告广西��族自治区国有钦廉林场诉与被告广西榕祯木业有限公司于2014年3月3日签订的《北海钦冠木材加工基地场地租赁合同》（合同租赁面积103.45亩）；二、被告广西榕祯木业有限公司于本案生效判决之日起三十日内将租赁面积103.45亩的北海钦冠木材加工基地场地租赁场地（具体按合同约定的界址）归还原告广西壮族自治区国有钦廉林场；三、被告广西榕祯木业有限公司于本案生效判决之日起十日内支付拖欠的租金476213.45元及违约金142864.04元给原告广西壮族自治区国有钦廉林场；四、被告广西榕祯木业有限公司于本案生效判决之日起十日内支付律师费27763.1元给原告广西壮族自治区国有钦廉林场。案件受理费10368元，由被告广西榕祯木业有限公司负担。本院二审期间，被上诉人钦廉林场依法向本院提交了一组证据：《确认书》、现场照片4张及《北海钦冠木材加工基地林地现��分布图》一张，证明被上诉人已组织相关单位和部门对本案涉及的租赁土地进行现场勘查及涉案的租赁土地目前是空地、处于闲置状态；上诉人一直没有对该林地进行使用且一直没有交付租金，面积大概是70多亩。本院当庭对该组证据进行了质证，上诉人对该组证据的真实性有异议。本院对该组证据认证如下：该组证据符合证据的真实性、合法性，该组证据标示的闲置用地范围在涉案合同《北海钦冠木材加工基地场地租赁合同》附件《北海钦冠木材加工基地林地现状分布图》里标示的103.45亩租赁土地范围内，与本案租赁事实存在关联，对该组证据的证明力，本院予以采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、关于被上诉人钦廉林场实际交付的土地面积是多少的问题。上诉人榕祯公司主张被上诉人钦廉林场实际交付的租赁土地面积是31.45亩，而不��涉案合同约定的103.45亩；但上诉人在一审提交的《广西榕祯公司要求》及照片等证据不足以证明被上诉人钦廉林场实际只交付给了上诉人31.45亩土地；相反，上诉人在二审庭审中自认其是按103.45亩土地的标准交纳了2014年度的场地租金，且上诉人未能提交证据证明其在该年中对使用的租赁场地面积提出过异议，举证不能的不利后果，应由上诉人承担。一审法院根据被上诉人提交的《北海钦冠木材加工基地场地租赁合同》认定被上诉人实际交付上诉人使用的场地面积为103.45亩并无不当，本院予以确认。2、关于上诉人已交纳的909215.35元租金对象是哪块租赁场地费用的问题。上诉人在一审庭审中主张该笔租金是交纳涉案103.45亩场地的租金，系从2014年3月交到2016年1月29日；但上诉人在二审庭审中又主张该笔909215.35元只是涉案103.45亩场地2014年的租金，上诉人的陈述前后矛盾，���院不予采信；上诉人在二审庭审中承认未曾向被上诉人交纳过涉案103.45亩场地2015年度的租金，与被上诉人在一审提交的《收取广西榕祯木业有限公司场地租金明细表》相吻合，因此，上诉人交纳的该笔909215.35元不包含103.45亩场地2015年度的租金，本院对上诉人拖欠被上诉人2015年103.45亩场地租赁费的事实予以确认。二审经审理查明的事实，与一审查明的法律事实一致，本院对一审查明的法律事实予以确认。综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：一、上诉人与被上诉人签订的《北海钦冠木材加工基地场地租赁合同》是否有效；二、被上诉人请求支付租金、违约金、律师费是否有事实和法律依据；三、被上诉人请求解除合同和返还103.45亩场地是否有事实和法律依据。本院对本案综合评判如下：一、关于双方签订的租赁合同是否合法有效的问题。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》关于划拨土地出租的规定属于管理性规定，不必然导致合同无效；上诉人与被上诉人签订的《北海钦冠木材加工基地场地租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，且双方也已实际履行合同，该租赁合同合法有效。二、关于被上诉人请求上诉人支付2015年103.45亩场地租金、违约金及律师费是否有事实和法律依据的问题。被上诉人在合同签订后，已经履行了交付103.45亩场地的义务；上诉人对被上诉人实际只交付31.45亩场地的抗辩不成立，上诉人应根据涉案合同的约定履行给付2015年租赁103.45亩场地的费用及因逾期支付的违约行为产生的违约金。具体如下：1、2015年场地租金。被上诉人根据租赁合同第四条第（一）项约定，请求上诉人支付场地租金476213.45元于法有据，本院��以支持；2、违约金。被上诉人根据租赁合同第四条第（二）项约定，请求上诉人支付以所欠租金为基数按30%计算的违约金142864.04元；上诉人仅主张违约金按30%没有事实和法律依据，未明确要求法院对30%的标准作出调整。因双方当事人均未能提供违约损失的具体数额，一审法院根据合同约定，支持被上诉人按30%的标准请求违约金并无不当，本院予以维持。3、律师费。根据租赁合同第六条第（四）项约定，被上诉人请求因守约方诉讼发生的本案律师费27763.1元于法有据，本院予以支持。三、关于被上诉人请求解除租赁合同及要求上诉人返还合同项下的103.45亩场地是否有事实和法律依据的问题。本院认为，上诉人不按合同约定按时支付2015年103.45亩场地租金，已构成根本违约，被上诉人请求解除双方订立的租赁合同，符合双方签订的合同第四条第���二）项的约定和《中华人民共和国合同法》第九十四条关于合同的法定解除之规定，本院予以支持。合同解除后，被上诉人要求上诉人归还合同项下的场地符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本院予以支持；至于应该返回多少面积的问题，二审庭审中被上诉人关于涉案103.45亩场地中的72亩场地是否已经收回的陈述前后矛盾，但鉴于双方均没有提交该72亩场地已经由被上诉人收回的证据，本院采信被上诉人关于该72亩场地现仍由上诉人占用的主张，因此，上诉人应归还被上诉人合同项下的103.45亩场地。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律和处理正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10368元，由上诉人广西榕祯木业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄润莲代理审判员  李彦君代理审判员  赵斯婷二〇一六年十月三十一日书 记 员  韦光波appoint