山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0902民初1559号原告山东宝龙实业发展有限公司，住所地泰安市泰山区温泉路北首宝龙城市广场B1-2016。法定代表人许健康，董事长。委托代理人张长伟，山东康桥律师事务所律师。委托代理人陈晓鹏，山东康桥律师事务所律师。被告李某，男，汉族，1987年1月28日出生，住泰安市泰山区，身份证号×××1530。委托代理人杨永涛，山东泰润律师事务所律师。原告山东宝龙实业发展有限公司与被告李某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东宝龙实业发展有限公司的委托代理人张长伟、陈晓鹏，被告李某及其委托代理人杨永涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、依法确认双方《宝龙城市广场商铺租赁合同》已于2016年3月19日解除；2、依法判令被告腾空并交还租赁房产；3、依法判令被告就其所承租房产向原告支付所拖欠的租金181464元（计算至2016年3月9日），并支付违约金至所拖欠的租金支付完毕之日止（70700元），我司代其垫付电费14644.83元（暂计算至2016年2月底），被告的履约保证金予以扣除；4、依法判令被告自2016年3月10日起参照《宝龙城市广场商铺租赁合同》约定的租金标准向原告支付房屋占用费至其实际腾空并交还租赁房产之日；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年8月20日，原、被告签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》，约定由被告承租泰安宝龙城市广场A型酒吧别墅（面积1177.02㎡），约定租期8年，租金为：第一个租赁年度3535元/月，第二个租赁年度3535元/月，第三个租赁年度35350元/月，按季度支付，支付时间为每季度开始前5日前。《租赁合同》签订后，原告即积极履行合同约定的各项义务，但被告除签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》时预付的租金127260元外，再未向原告支付过任何租金。鉴于被告的行为已严重违反在《租赁合同》的相关约定，原告于2016年3月18日向被告邮寄送达《解除租赁合同通知书》，告知其解除《租赁合同》。但是被告至今既未腾退租赁房产，亦未补充缴租赁费用。综上，请贵院判如所请，维护原告的合法权益。被告辩称，一、被答辩人承诺将诉争商铺租给答辩人使用后，允许答辩人将该商铺南部区域的花坛整改为停车位，由答辩人专用。答辩人出资将花坛整改为停车位后，被答辩人并没有履行由答辩人专用的承诺,构成违约。二、被答辩人为招商引资，自愿免除答辩人前两个租赁年度的租金，并保证答辩人享受前两个租赁年度免交营业税。但被答辩人并没有为答辩人实现前两个租赁年度免交营业税的优惠，构成违约。三、被答辩人为吸引湘鄂情怀投资宝龙，在签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》时承诺将商铺南东西道路打通，东至岱道庵路西至温泉路，但被答辩人至今都没有实现打通东西路的承诺，直接影响到湘鄂情怀的客流量，影响到答辩人的预期收益，被答辩人构成违约。四、根据双方的合同约定，被答辩人在收到答辩人支付的每一期租金后向答辩人开具当地税务部门认可之租赁房屋的合法发票，答辩人于2013年10月30日一次性缴纳至2016年1月31日的房租127260元，履约保证金91902元，但被答辩人至今未为答辩人开具任何发票。被答辩人违约在先，答辩人依法享有抗辩权，根据《合同法》第66条之规定，答辩人在被答辩人为其开具已付房租发票之前，有权拒绝被答辩人支付房租的履行要求。五、被答辩人主动要求调整经营，由济南湘鄂情怀餐饮管理有限公司接管泰安湘鄂情怀，并且双方进行了多轮谈判和协商，并且达成了初步的合作协议。正是基于经营调整，答辩人才于2016年1月31日暂时中止经营。相应的房租的支付主体及方式也是在协商调整过程中，并不是被答辩人诉状中所说的“拒不支付房租”。因此，答辩人并不构成违约，被答辩人无权解除租赁合同，其解除租赁合同通知产生不了解除租赁合同的效力。六、答辩人与被答辩人签订了8年合同，也做了8年的经营规划，为此对诉争房屋进行了精装修，投资达350万元，现在才经营了2年有余，如被答辩人擅自解除合同会给答辩人造成巨大经济损失，即便答辩人同意解除，也应根据公平原则，给予答辩人相应的经济补偿。综上所述，被答辩人的诉求缺乏事实和法律依据，应依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：2013年9月1日，原告山东宝龙实业发展有限公司（以下简称宝龙公司）与被告李某签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》，原告为甲方，被告为乙方。被告主张实际签约日期限为2013年10月30日，但未提供证据予以证实。双方约定：甲方将其位于泰安市温泉路777号的泰安宝龙城市广场A区编号为A型酒吧别墅的商铺（面积1177.02平方米）出租给乙方使用，租赁期限为自租赁场所交付之日开始起算共8个租赁年度。租赁合同“租金列表”中列明：第一年月租金额为3535元，年租金额为42420元；第二年月租金额为3535元，年租金额为42420元；第三年月租金额为35350元，年租金额为424200元；第四年月租金额为45903.75元，年租金额为550845元；第六年月租金额为49434.83元，年租金额为593218元；第七年月租金额为52965.92元，年租金额为635591元；第八年月租金额为56497元，年租金额为677964元。但双方实际履行中，约定将第一、第二两个租赁年度月租金“3535元+3535元”，即年租金“42420元+42420元”合并到第三个租赁年度履行，即第三个租赁年度月租金履行额为3535元+3535元+35350元（第三年度原本月租金额）=42420元、年履行租金额为42420元+42420元+424200元（第三年度原本年租金额）=509040元。所以双方在租赁合同第4.3.1项最后一句约定：“乙方在第三个租赁年度期间，每月应缴交的租金为人民币42420元。”换言之，第一、第二年度并非免租，而是乙方自第三个租赁年度才开始履行第一、第二年度同时还包括第三个年度的租金支付义务，第三个租赁年度每月应支付的42420元租金，既包括第三年度本身月租金，也包括第一、第二年度的月租金，具体支付方式按照合同第4.3.3项约定（后述）。合同第4.3.2项约定，乙方应于本合同签订之日起15日内，向甲方预付相当于第三个租赁年度三个完整月的租金（即人民币127260元）。第4.3.3项约定，乙方应根据甲方的付款通知要求按自然季度支付租金。乙方应于每个自然季度的末月的25日前向甲方支付下一个自然季度的租金。第4.3.4项约定，乙方的预付租金可逐笔抵减租赁起始日后的应付租金，直至全部抵减完毕。第4.7款约定，如乙方逾期支付租金、预付管理费、装修管理费、租金、物业服务费或其他乙方应向甲方或经营管理公司支付的费用（包括但不限于利息、违约金、赔偿金等），每逾一日，乙方应向甲方或经营管理公司支付应付未付款项的5‰作为违约金。第5.3款约定，任何因乙方违约导致甲方提前解除合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还。第12.1款约定，无论何种原因，本合同解除或终止后，乙方应在合同解除或终止次日起7日内迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，并将租赁场所及其附属设施已正常良好的清洁状态返还给甲方（租赁期间合理的自然损耗除外），且于合同解除或终止次日起，乙方不得在该租赁场所从事任何商业活动。乙方于迁出租赁场所的过程中，不得拆除或损坏甲方提供的任何设施设备，不得拆除或损坏任何可能损坏建筑结构和安全的装修（包括乙方经甲方同意进行的装修）。乙方履行完毕上述事项并经甲方验收认可后，双方应签署书面交接书。第12.5.1项约定，乙方遗留的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物无偿归甲方所有，甲方可自行进行处置。第13.3款约定，除本合同另有约定外，如发生以下任何一种情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同：“……；2）乙方逾期超过30天未能支付、不支付、或者延迟支付租金、物业服务费或其他任何应付给甲方或经营管理公司的费用的（包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等）；……。”2013年9月1日，原告宝龙公司将涉案房屋交付给被告使用，被告李某在《租赁场所交付确认书上》签字确认。被告主张交房时间并非合同上载明的2013年9月1日，而是2013年10月30日，其未提供证据予以证实。2013年10月30日，被告向原告交纳预付租金127260元、履约保证金91902元，原告向被告出具了收款收据。被告向原告交纳的127260元预付租金收款收据中，明确记载该计费区间为2015年9月1日至2015年11月30日，即该预付款系按照第三个租赁年度（2015年度）三个月的租金额收取。因被告欠付房租，原告山东宝龙公司于2016年3月18日向被告李某发出《解除租赁合同通知书》，该通知书于2016年3月19日妥投。该通知全文内容如下：“尊重的李某先生：2013年8月20日，你与我司签订了《宝龙城市广场商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），承租泰安宝龙广场A型酒吧别墅，租赁期限为8年。租赁期内，你长期拖欠我司租金，我司曾于2016年2月13日发律师函催费。截止2016年3月9日你拖欠我司租金已达181464元。根据双方签署的《租赁合同》第四条第4.3.3、4.5项，第十三条第13.3.2项约定，你拖欠租金的行为已构成根本违约，现我公司证实函告如下：1、即日起解除双方于2013年8月20日签订的《租赁合同》。2、请你按照《租赁合同》第二条第12.1项约定，于2016年3月25日前退还租赁场所A型酒吧别墅，未在上述期限内按本合同约定迁出并返还租赁场所的，我司将进入该租赁场所并对租赁场所内的物品处理，收回房屋。3、请你于2016年3月20日前结清租赁期间所欠的租赁费用承担相关违约责任。该通知自送达之日起生效。（我司根据租赁合同的联系方式以特快专递的方式发出通知，根据租赁合同约定，该通知发出之日起第二日即视为送达）。特此通知。山东宝龙实业发展有限公司。2016年3月17日。”因被告欠付电费，原告于2016年3月30日代被告垫付电费14665元，山东省电力公司泰安供电公司就此出具了电费发票，发票注明客户名称为“A型酒吧别墅”，计费年月2016年3月。被告称自2016年1月中旬原告就将涉案租赁场所断了电。庭后，被告向本院提交了《湘鄂情怀资产盘点表》，对其位于租赁场所的相关财产予以说明。该表列明，涉案租赁场所不可移动的设备有：（1）装修（吊顶、墙面、地板）；（2）美的中央空调；（3）天然气；（4）室内接通费用；（5）户外（门楼、消防楼梯、餐用电梯两部、外墙、外墙刷漆、外部车位地面规整）；（6）厨房排风系统设备；（7）大型泰山玉石5吨。可以移动的项目有：（1）沙发桌椅；（2）厨房设备（港华燃气灶、冰箱、蒸车）；（3）餐具；（4）装饰（油画、壁画、各种装饰品）（5）2米高花瓶（双）；（6）品牌加盟费。根据被告提供之以上资产盘点表，并经本院现场核实，被告对涉案租赁房屋进行了装饰装修，租赁场所不可移动财产物品包括：（1）房屋装修部分（吊顶、墙面、地板）；（2）美的中央空调（室内）风机；（3）天然气管道设备；（4）户外门楼、消防楼梯；（5）餐用电梯2部；（6）厨房排风系统设备。租赁场所可以移动的财产物品包括：（1）沙发桌椅；（2）美的中央空调主机2台；（3）厨房设备（港华燃气灶、冰箱、蒸车）；（4）餐具；（5）油画壁画等可移动装饰品；（6）2米高花瓶2个。原告于其第二项诉求中最后主张“被告的履约保证金予以扣除”，就该句话的真实意思，本院当庭向原告进行了调查询问，原告明确表示该句话的意思是“因被告的违约行为导致合同解除，对被告交纳的履约保证金予以没收”。本院认为，原告宝龙公司与被告李某于2013年8月20日签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同。原告主张实际签约日期为2013年10月30日，未提供证据予以证实，双方签约日期应依合同载明日期予以认定。合同签订后，双方应按合同约定履行各自义务。原告将涉案房屋交付于被告使用，被告应依约向原告交纳租金。除被告已向原告交纳的127260元预付租金外，被告并未提供证据证实其向原告交纳其余租金，被告欠付原告租金事实清楚。双方合同第13.3款第（2）项明确约定，在被告超过30天未能支付租金的情况下，原告有权提前解除合同。根据该项约定，原告享有合同解除权。原告于2016年3月19日向被告送达《解除租赁合同通知书》，故自2016年3月19日起，双方合同依法解除。因双方合同已经解除，被告应当腾退涉案房屋并交付于原告。关于被告欠付原告房租数额问题。被告主张实际交房日期为2013年10月30日，其未提供证据予以证实，交房日期应依确认书载明的“2013年9月1日”予以认定。自2013年9月1日至原告诉求中主张的2016年3月9日，被告应付原告租金计算如下：（1）自2013年9月1日至2014年8月30日（全年度），被告应付租金为42420元；（2）自2014年9月1日至2015年8月30日（全年度），被告应付租金为42420元；（3）自2015年9月1日至2016年3月9日，共6个月零9天，被告应付租金额35350元×6个月+年租金424200元÷360天（合同约定）×9天=212100元+10605元=222705元。由此，自2013年9月1日至2016年3月9日，被告应付原告租金总额为42420元+42420元+222705元=307545元。扣除被告已付原告的预付租金127260元，被告尚欠原告租金307545元-127260元=180285元。原告在其第二项诉求中最后主张“被告的履约保证金予以扣除”，就该句话的真实意思，原告明确表示该句话的意思是“因被告的违约行为导致合同解除，对被告交纳的履约保证金予以没收”。因双方合同第5.3款明确约定，乙方违约导致合同提前解除，原告有权没收履约保证金不予退还。根据该约定，被告交纳的91902元保证金依法应归原告所有。关于被告应付违约金的计算问题。双方合同第4.7款约定被告欠租违约情况下，每逾一日被告应向原告支付应付未付款项的5‰的违约金。合同第4.3.3项约定，乙方应于每个自然季度的末月的25日前向甲方支付下一个自然季度的租金。合同第4.3.4项约定，乙方的预付租金可逐笔抵减租赁起始日后的应付租金，直至全部抵减完毕。据此，上述127260元预付租金，可冲抵被告欠付之2013年9月1日-2014年8月30日（全年度）租金42420元、2014年9月1日-2015年8月30日（全年度）租金42420元、2015年9月份租金35350元、2015年10月份租金6350元以上冲抵后，被告尚欠原告2015年10月份租金29000元、2015年11月份租金35350元、2015年12月份租金35350元、2016年1月份租金35350元、2016年2月份租金35350元、2016年3月1日至9日租金10605元。按照合同第4.3.3项约定，对于被告欠付2015年10月份租金6350元所产生的违约金，应自2015年9月26日起算；对于被告欠付2016年1月份、2月份、3月1日至9日的租金35350元+35350元+10605元=81305元所产生的违约金，应自2015年12月26日起算。双方合同第4.7款约定被告欠付租金每逾一日支付应付款5‰的违约金，该约定违约金明显过高，本院予以调整，调整后计算标准为：以被告所欠租金数额为基数，按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率的四倍，自应付租金履行期届满之次日起，计算至租金支付之日止。关于原告要求被告支付其垫付电费的问题。本案中原告提供了交纳电费14665元的发票，该发票明确注明客户为“A型酒吧别墅”，发票于2016年3月30日开具，而被告庭审中主张自2016年1月中旬原告即给被告租赁房屋断了电，按照原告的陈述，该发票系断电之后才开具，由此也就说明发票上注明的14665元电费系断电之前所产生的电费，换言之该发票是对被告租赁房屋历史用电的统计，发票上注明的“计费年月2016年3月”并不表明该电费包括2016年3月份的用电。故此，原告要求被告支付该14665元垫付电费，于法有据。关于原告要求被告支付房屋占用费的问题。双方合同于2016年3月19日解除，现涉案房屋由被告占有使用，自2016年3月10日至2016年3月19日的租金，被告应予支付；自2016年3月20日起，被告应向原告支付房屋占用费。因本案中租金与占用费系同一计算标准，对于2016年3月10日至2016年3月19日的租金，原告诉求以占用费形式支付，应予支持；以上租金及占用费均按照双方约定的第三个租赁年度租金标准予以计算。关于合同解除后原告对房屋所进行的装修及其他物品如何处理的问题。双方合同第12.5.1项明确约定乙方遗留的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物无偿归甲方所有，甲方可自行进行处置。根据该项约定，被告位于租赁场所的以下可移动财产物品可由被告自行取走：（1）沙发桌椅；（2）美的中央空调主机2台；（3）厨房设备（港华燃气灶、冰箱、蒸车）；（4）餐具；（5）油画壁画等可移动装饰品；（6）2米高花瓶2个。其他不可移动财产物品,包括：（1）房屋装修部分（吊顶、墙面、地板）；（2）美的中央空调（室内）风机；（3）天然气管道设备；（4）户外门楼、消防楼梯；（5）餐用电梯2部；（6）厨房排风系统设备，归原告所有和处置。综上所述，对原告要求确认双方签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》于2016年9月1日解除、被告腾退并交付涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持；对原告要求被告支付租金88383元、电费14644.83元以及相应违约金的诉讼请求，本院予以支持；对原告要求被告自2016年3月10日起支付房屋占用费（租金）的诉讼请求，本院予以支持。被告关于原告构成违约、其有权不支付租金的相关辩称意见，缺乏证据支持，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告山东宝龙实业发展有限公司与被告李某于2013年9月1日签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》于2016年3月19日依法解除。二、被告李某于本判决生效之日起十日内支付给原告山东宝龙实业发展有限公司房屋租金180285元、电费14665元。三、被告李某于本判决生效之日起十日内支付给原告山东宝龙实业发展有限公司违约金（以6350元租金为基数，自2015年9月26日起；以81305元租金为基数，自2015年12月26日起，均按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率的四倍，计算至本判决确定的租金支付之日止）。四、被告李某于本判决生效之日起十五日内腾退位于泰安市××宝××广场××区编号Ａ型酒吧别墅商铺，交付于原告山东宝龙实业发展有限公司。五、被告李某于本判决生效之日起十日内支付给原告山东宝龙实业发展有限公司房屋占用费（按月租金35350元，自2016年3月10起，计算至本判决确定的涉案房屋腾退之日止）。六、涉案租赁场所之以下财产物品由被告自行取走：（1）沙发桌椅；（2）美的中央空调主机2台；（3）厨房设备（港华燃气灶、冰箱、蒸车）；（4）餐具；（5）油画壁画等可移动装饰品；（6）2米高花瓶2个。涉案租赁场所之以下财产物品归原告所有和处置：（1）房屋装修部分（吊顶、墙面、地板）；（2）美的中央空调（室内）风机；（3）天然气管道设备；（4）户外门楼、消防楼梯；（5）餐用电梯2部；（6）厨房排风系统设备。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4740元，由被告李某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  吴钦亮二〇一六年十月二十一日书记员  范士卫