广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1322民初2884号原告（反诉被告）赵灵均，女，汉族，1986年4月19日出生，住湖北省大悟县。委托代理人廖宇威，广东指针律师事务所律师。被告（反诉原告）惠州市银泰达实业有限公司，住所：博罗县罗阳镇城东区曙光路68号江山美苑C1栋（二楼）。法定代表人杨成业。委托代理人邹培盛，男，汉族，1985年7月1日出生，住广东省博罗县。系被告法务。原告（反诉被告，下称原告）赵灵均诉被告（反诉原告，下称被告）惠州市银泰达实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月27日立案受理后，依法由审判员朱炳兴独任审判，并公开开庭进行了审理。原告委托代理人廖宇威、被告委托代理人邹培盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵灵均诉称，2013年8月23日，原、被告双方签订了《广东省商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告位于博罗县罗阳镇九村村上头塘、下头塘组三丫浪倒角山地段江山美苑C7栋2-1605的商品房，价款合计403636元，被告应于2014年12月30日将商品房验收合格后交付给原告使用。若被告逾期交付则需承担违约责任，逾期不超过180天的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；逾期超过180天的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告如约履行了付款义务。但被告未在合同约定期限内将验收合格的商品房交付给原告使用，直至2016年，被告才告知原告购买的商品房经相关部门验收合格后于6月30日正式交楼。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”原告认为，房屋必须经过验收合格后，才能交付使用，被告出卖给原告的房屋没有在合同约定期限内验收合格就交付原告使用，存在违约行为，应承担违约责任。双方同时签订了《合同补充协议书（二）》，其中第七条约定，因买受人违约致使出卖人采取诉讼方式或其他法律手段实现权利的，买受人应承担诉讼费、律师费、差旅费及其他因实现权利所发生的费用。依据合同法的公平原则，合同双方权利义务对等，被告作为提供格式条款一方，在合同中要求享有赔偿律师费等费用的权利，原告理应也享有此权利。故向法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金36731元（自2014年12月30日起计至2016年6月30日止，即403636元＊0.0001＊180＋403636元＊0.0002＊365）；2、被告承担本案前期律师费用2000元；3、本案诉讼费由被告承担。首次开庭审理时，原告变更第一项诉讼请求，请求被告支付逾期交房违约金41897元（自2014年12月30日起计至2016年8月30日止，即403636元＊0.0001＊180＋403636元＊0.0002＊429）。原告就本诉部分向本院提交了以下证据：原告身份证、被告企业信用信息、商品房买卖合同及补充协议、购房发票、被告出具的关于《收楼（入伙）通知书》的声明、委托代理合同、律师费发票、银行放款单。被告惠州市银泰达实业有限公司辩称，一、原告要求被告支付逾期交房违约金的计算有误，应算至原告收楼前一日即2016年4月27日止，另《合同补充协议（二）》中明确约定，被告所承担的所有违约责任的违约金总额不超过该合同全部房款的5%。二、原告要求被告支付律师费用没有合同约定和法律依据：原告并非必须聘请律师进行起诉；合同只约定了被告起诉原告时，需要原告支付律师费；法律未规定本案情况下被告必须支付原告的律师费。三、涉案房屋已于2016年6月14日通过建筑工程竣工验收，达到楼房交付的条件。四、原告赵灵均已于2016年4月28日收楼。被告就本诉部分向本院提交了以下证据：业主收楼验收表、收楼声明书、房屋（钥匙）交接书、建筑工程竣工验收报告、平面图。被告惠州市银泰达实业有限公司反诉称，2013年8月23日，原、被告双方签订了《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议书（一）》。协议书第二条约定，“买受人以申请银行贷款方式支付房款的，应于签订买卖合同十日内向按揭贷款银行提交全部按揭贷款所需材料并签署办理银行按揭贷款所需的相关合同及全部法律文件……逾期在30日内，买受人每日向出卖人支付总房款万分之三的违约金，逾期超过30日的，出卖人有权解除买卖合同，买受人应按照总房款的20%向出卖人支付违约金。”合同签订后，原告直至2013年9月13日才签署办理银行按揭贷款所需的合同及其他法律文件，已逾期11天。故诉至法院，请求：判令被反诉人向反诉人支付逾期提交按揭所需全部材料并签署办理银行按揭贷款所需的相关合同及全部法律文件的违约金1332元。被告就反诉部分向本院提交了以下证据：广东卓凡律师事务所见证书。原告辩称，一、被告的反诉请求已过诉讼时效，根据《民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，被告应于签订合同十日后的两年内提起诉讼，因此其诉请不应得到支持。二、被告未通知原告办理按揭手续，属违约在先，原告不应承担违约责任，合同约定买受人接到银行或开发商的通知后应在规定时间内办理相关手续，但被告并未履行通知的义务。三、补充协议书中要求买受人按每日向出卖人支付总房款万分之三的违约金及出卖人承担的违约金总额不超过该合同全部房款的5%两项条款，属于格式合同中的无效条款，该两项条款违反了公平原则，且在限制出卖人违约责任时未采取合理方式提请买受人注意。四、合同中约定买受人违约时承担合同全部房款20%的违约金，因此即便对被告的违约金总额进行限制，其应承担的总额应根据公平原则，至少应高于全部房款的20%。原告就反诉部分未向本院提交证据。经审理查明，2013年8月23日，原、被告双方签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：13071861），主要约定原告购买被告开发的位于博罗县罗阳镇九村村上头塘、下头塘组三丫浪倒角山地段江山美苑C7栋二单元1605号房的商品房，建筑面积103.47平方米，总价款为人民币403636元，采取银行按揭方式支付。合同签订后，原告支付了首付款123636元，并于2013年9月13日办理了余款280000元的相关按揭贷款手续，后银行于2013年10月1日放款。合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任：“买受人如未按合同时间付款，逾期在30日之内，自合同应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。”第八条约定，出卖人应当在2014年12月30日前将经验收合格，且符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”另外，原、被告双方于签订商品房买卖合同当天同时签订了补充协议书（一）、（二）。其中，补充协议书（一）第二条约定：“买受人以申请银行贷款方式支付房款的，应于签订买卖合同十日内向按揭贷款银行提交全部按揭贷款所需材料并签署办理银行按揭贷款所需的相关合同及全部法律文件……逾期在30日内，买受人每日向出卖人支付总房款万分之三的违约金，逾期超过30日的，出卖人有权解除买卖合同，买受人应按照总房款的百分之五向出卖人支付违约金。”补充协议书（二）第一条第四款约定“如买受人不按约定的期限支付任何一期购房款，逾期在10日内，自协议约定应付款之日起至实际全额支付应付款项之日止，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款项万分之三的违约金；逾期超过10日后，出卖人有权解除合同，……出卖人同意买受人继续履行合同的，自协议约定的应付款之日起至实际全额支付应付款项之日止，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款项万分之五的违约金。”第三条约定：“如最后一笔款项的付款时间超过《商品房买卖合同》约定的交楼日期的，出卖人有权在买受人付清全部购房款后才将房屋交付给买受人而不视为出卖人违约。”第六条约定：“出卖人在《商品房买卖合同》中所承担的所有违约责任的违约金总额不超过该合同全部房款的5%。”第七条约定：“……因买受人违约致使出卖人采取诉讼方式或其他法律手段实现权利的，买受人应当承担出卖人为此支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他因实现权利所发生的费用。”又查明，涉案房屋的竣工验收时间为2016年6月14日，原告于2016年4月28日办理了相关收楼手续。本院认为，关于被告是否应当向原告支付逾期交房违约金的问题。原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，双方应依约履行。原告已如约支付房价款完毕。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定及合同第八条、补充协议书（二）第三条约定，被告应于2014年12月30日前将验收合格后的房屋交付原告使用，但直至2016年6月14日，涉案房屋方才经验收合格，被告先于验收合格前的交房行为属违约。按照合同第九条对于被告逾期交房的约定，被告应当向原告支付逾期交房违约金。关于计算违约金的起止时间问题。根据合同第八条约定，应从最后交付期限的第二天起计至实际交付之日止；补充协议书（二）第三条约定，出卖人有权在买受人付清全部购房款后才将房屋交付给买受人而不视为出卖人违约。故，买受人在2014年12月30日以前付清全部购房款的，违约金的起算时间应为2014年12月31日；买受人在2014年12月30日以后付清全部购房款的，违约金的起算时间应为购房款实际付清之日。因银行实际放款时间与被告开具发票的时间存在时间差，应以银行放款单为准确定原告付清房款的时间，即2013年10月1日。因原告在庭审前对涉案房屋的竣工验收时间不知情，经本院向原告释明相关法律法规后，原告同意逾期交房违约金计至合法收楼之日止，即计至2016年6月14日止。关于被告逾期交房的违约金计算标准问题。原、被告双方签订的补充协议书（二）第一条第四款将买受人逾期付款的违约责任由合同约定的逾期付款按日万分之二计付违约金提高至按日万分之五计付，且违约金起算的逾期时间亦由30日缩短为10日，而第六条约定出卖人在《商品房买卖合同》中所承担的所有违约责任的违约金总额不超过该合同全部房款的5%，该两条款对被告逾期交房超过180日后的违约责任进行了限制，却对买受人逾期付款的违约责任予以加重，且并没有对买受人因逾期付款向出卖人支付的违约金上限作出对等的约定。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”被告通过补充协议将其逾期交房的违约金调整为最高不超过合同总房款的5%，而原告逾期付款的违约责任加重为按日万分之五给付违约金，且不设上限限制。因被告提供该格式条款违反了应按公平原则确定格式条款内容的法定义务，极大地减轻了自身的违约责任，加重了对方的责任，该条款应为无效，被告仍应按照商品房买卖合同第九条的约定给付逾期交房违约金，对其辩称支付的违约金不应超过全部房款5%的意见，本院不予采纳。综上，被告应按照合同约定，于房屋最后交付期限的次日起至合法交付之日止（即从2014年12月31日起计至2016年6月14日止，共计531天），向原告支付逾期交房违约金35601元（403636元＊0.0001／天＊180天＋403636元＊0.0002／天＊351天）。关于原告请求被告支付律师费的问题。根据补充协议书（二）中第七条的约定，该条款仅约定了买受人违约时，出卖人为实现权利发生的费用由买受人承担，并未对出卖人违约的相对情形作出约定，故对该项请求，本院不予支持。关于被告反诉请求原告支付逾期提交材料并签署办理相关合同及文件的违约金问题。原、被告双方于2013年8月23日签订了补充协议书（二），约定原告应于签订买卖合同十日内向按揭贷款银行提交全部按揭贷款所需材料并签署办理银行按揭贷款所需的相关合同及全部法律文件，故原告应在2013年9月2日前履行上述义务，而被告对此主张违约金的诉讼时效期间应为2013年9月3日起至2015年9月2日止，但被告于2016年9月8日首次开庭时方才提起该项诉请。原告对被告的诉请提出诉讼时效抗辩，抗辩事由成立。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百一十九条的规定，依法驳回被告的反诉请求。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百一十九条之规定，判决如下：一、被告惠州市银泰达实业有限公司在本判决生效之日起10日内向原告赵灵均支付逾期交房违约金35601元。二、驳回原告赵灵均的其他诉讼请求。三、驳回被告惠州市银泰达实业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费384元，反诉受理费25元，共计409元，由被告惠州市银泰达实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  朱炳兴二〇一六年十月二十七日书记员  张 洁