江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏08民终1675号上诉人（原审被告）：盱眙志明物业管理有限公司，住所地盱眙县盱城镇山水名都小区。法定代表人：倪志明，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢伯和，江苏岸庆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陆宏。委托诉讼代理人：姚伯祥，江苏衡胜律师事务所律师。上诉人盱眙志明物业管理有限公司（以下简称志明公司）因与被上诉人陆宏租赁合同纠纷一案，不服盱眙县人民法院（2015）盱民初字第02615号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人志明公司的委托诉讼代理人卢伯和，被上诉人陆宏的委托诉讼代理人姚伯祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人志明公司上诉请求：一审判决认定事实和适用法律错误，请求二审撤销原判，依法作出判决。事实和理由：1、上诉人与盱眙县东方商城农贸市场签订《农贸市场承包经营合同》，盱眙县东方商城农贸市场将案涉农贸市场所有房屋出售，应由盱眙县东方商城农贸市场通知上诉人，而不是由王文龙通知。嗣后，王文龙又出具了转让承包金的情况说明，上诉人不予认可。但不论王文龙的情况说明真实性如何，其认可上诉人在产权于2012年9月5日转让前不欠租金，一审也认定2012年第一季度、第四季度租金已经收到，然又认定2012年9月5日之后欠被上诉人陆宏租金，且与一审查明的合同约定第二季度租金4月18日缴纳，第三季度于7月19日缴纳均相矛盾。被上诉人认为，第二季度租金和第三季度的租金都应当归原出卖人收取，不应当由被上诉人陆宏收取。故2015年9月5日后的租金归被上诉人陆宏收取无依据。2、一审判决给付滞纳金无事实依据。3、一审程序不当，应当追加出租方、出让方参与诉讼，证人应当出庭作证。被上诉人陆宏答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。陆宏向一审法院起诉请求：2009年2月11日，盱眙县东方商城农贸市场与被告签订《农贸市场承包经营合同》，合同约定：东方商城农贸市场摊位整体承包给被告经营，承包期限为6年，自2009年2月9日至2015年2月10日，承包费及给付时间为2009年、2010年的各为102万元，2011年、2012年的承包费为105万元，2013年、2014年承包费为115万元，被告应于每季度开始前20天缴纳下一季度承包费，如不能按时缴纳承包费，应按欠缴数额5‰每天承担滞纳金。2012年6月19日，原告和盱眙县东方农贸市场（产权人王新泉、倪利珍）签订房屋买卖合同，合同约定将东方商城农贸市场房屋以总价3500万元整体打包转让给原告所有。该合同第四条约定，盱眙县东方商城农贸市场出卖的房屋现已出租给第三人，在本合同成立且向房产部门办理权属转移手续后，原告继续履行盱眙县东方商城农贸市场与第三人订立的房屋租赁合同，并享受和承担该房屋租赁合同约定的权利义务。上述合同生效并履行后，被告按照其和原盱眙县东方商城农贸市场签订的农贸市场承包经营合同的约定，继续经营东方商城农贸市场，但却拒绝向原告缴纳承包金的义务。综上，为维护原告的合法权益，请求法院判决被告给付原告承包金1387200元及逾期付款滞纳金暂定332928元，合计人民币1720128元（2012年6月至2012年12月每月租金87500元，6个月共计525200元；2013年1月至9月，每月承包金95800元，9个月共计862200元；滞纳金按月息2分计算，自2013年9月至2014年11月共计14个月，每月27744元，共计332928元），本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2009年2月11日，志明公司（承包方、乙方）与盱眙县东方商城农贸市场（发包方、甲方）签订《农贸市场承包经营合同》，约定甲方将东方商城农贸市场摊位整体承包给乙方经营，承包期限为6年，自2009年2月9日至2015年2月10日，承包经营方式为自主经营、自负盈亏，其中2009年、2010年承包费各为102万元，2011年、2012年承包费各为105万元、2013年、2014年承包费各为115万元，乙方应于每季度开始前20天向甲方缴纳下一季度的承包费（具体的缴纳时间为每年的1月19日、4月18日、7月19日、10月18日前，每一季度的缴纳承包费金额为当年租金的四分之一）。合同还对双方的权利义务进行了约定，其中第十条违约责任中约定：“1、乙方若不能按时缴纳承包费，应按欠款数额5‰每天向甲方缴纳滞纳金；如果累计拖欠承包费和滞纳金综合达到10万元时，延期五天不交的。甲方可解除本合同，其后果由乙方承担……”，合同落款处甲方由王文龙签字，并加盖盱眙县东方商城农贸市场印章，乙方处由倪志明签字并加盖志明公司印章确认。2012年9月20日，志明公司与案外人汪素霞签订《东方商城承包经营合同》，志明公司将其承包的盱眙县东方商城农贸市场摊位全部承包给汪素霞经营，承包期间自2012年9月19日至2015年2月10日。合同签订后，汪素霞向被志明公司支付了第一年度承包金185万元。2013年8月13日，因无力支付下年度承包金，汪素霞与志明公司协商解除了承包合同。志明公司与王文龙签订承包合同后，以给付对方现金或打卡的形式支付承包金，其中2010年第四季度、2011年全年、2012年第一季度、第四季度，由王文龙授权代理人付磊向志明公司出具了收取承包金的收条。自2013年9月之后，东方商城农贸市场实际由他人经营管理。2012年6月19日，东方商城E栋1层、2层产权人王新泉、倪丽珍（卖方、甲方）将案涉农贸市场所有房屋（所有权证号为00898、00899、00867-114、00867-117、00900，共计7345.09平方米）以3500万元出售给原告陆宏、韩业中（买方、乙方），合同第四条房屋交付中约定：“甲方出卖房屋现已出租给第三人，在本合同成立且向房产部门办理权属转移手续后，乙方继续履行甲方与第三人订立的房屋租赁合同（房屋租赁合同作为本合同的附件）。甲方在收到全部房款后的当天，甲方与第三人签订的房屋租赁合同所约定的权利与义务由乙方享受与承担，并视为甲方已履行交房义务，出卖之房屋的风险也随之转移”。2012年6月19日至同年9月4日期间，原告按约定向王新泉、倪利珍指定的房款代收人傅春利支付了全部购房款。2012年8月23日、9月5日办理案涉房屋所有权证、土地使用权证。2013年9月5日，王文龙向志明公司发出了通知，声明其父亲名下的东方市场房屋于2012年6月19日已经转让给陆宏，其志明公司于2009年2月11日签订的承包合同中的权利义务一并转让给陆宏，该通知由志明公司副总经理邵德庭签收。2014年12月13日，王文龙作出一份情况说明，表示其与志明公司于2009年2月11日签订的承包合同，在农贸市场产权转让前，所有承包款按合同已经全部收到。现原告以东方商城房屋转让后，被告未向其支付承包金为由，诉讼来院。一审法院另查明：经原、被告双方确定王新泉、倪丽珍系夫妻关系，王文龙系王新泉、倪丽珍儿子。一审法院认为，本案的争议焦点为：王文龙转让承包金债权的通知是否生效，如生效，志明公司应支付的承包金及利息数额的确定。2013年9月5日，王文龙作出转让承包金债权的“证明”，该证明由被告公司副总经理邵德庭于2014年9月16日签收，彼时该债权转让通知到达了志明公司，应当认定生效。此后，志明公司应当向原告陆宏履行给付承包金的义务。至于被告应支付给受让人的承包金数额问题，根据原告与王新泉、倪丽珍签订的房屋买卖合同第四条约定，在案涉房屋房款全部付清后，原告才有权履行与第三人即本案被告的合同，结合王文龙所出情况说明及志明公司提供的已支付的承包金证据，可以认定，截至案涉房屋房款付清前即2012年9月4日前租金被告已经支付完毕，另支付了2012年第四季度（2012年11月10日至2013年2月9日）的承包金，故对于原告主张的承包金应当自2012年9月5日计算至2013年9月18日。2013年2月9日系合同约定的2012年度租金给付截止日，此前日租金标准为2876.7元；2013年2月10日至同年9月18日期间的日租金标准为3150.7元，则2012年9月5日至2013年2月9日间租金应为454518.6元（158天×2876.7元/天）、2013年2月10日至2013年9月18日期间租金为696304.7元（221天×3150.7元/天），上述租金共计1150823.3元，减去被告已经支付给原合同权利人的270000元，被告尚需给付原告880823.3元。关于原告主张的自2013年9月至2014年11月期间的逾期付款违约金，起算点应当自2013年9月19日起计算至2014年11月30日止，因合同约定的违约金标准过高，原告主张按月息2分计算不违反法律、行政法律的强制性规定，依法予以确定。即被告应当支付原告14个月间逾期付款违约金246630.5元。对于被告抗辩的2013年2月之前租金已经全额给付的事实，《最高人民法院关于人民民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”，本案中，被告举证证实了其向原合同权利人履行了给付2011年全年度、2012年第一、第四季度租金的义务，对于2012年9月5日至同年11月9日期间租金给付事实未举证证实，故对此应当承担举证不能的法律责任。关于被告提起的笔迹鉴定申请问题，因其未提供初步证据证实合同文本签字系伪造，不符合鉴定条件，对其鉴定申请不予同意。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十条第一款、第八十二条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，判决：一、被告志明公司于本判决生效后三十日内给付原告陆宏租金880823.3元及逾期付款违约金246630.5元，合计1127453.8元。二、驳回原告陆宏的其他诉讼请求。案件受理费20281元，由原告陆宏负担6988元，被告志明公司负担13293元。二审庭审中，上诉人志明公司新提交证据：1、2014年2月16日邵德庭的任免通知，证明在此时，邵德庭已经被免去职务，其行为与公司无关。上诉人对债权债务转移不清楚。被上诉人陆宏主张滞纳金无事实依据。2、上诉人志明公司的考勤管理及请假销假制度，证明邵德庭已经不在公司上班了。经质证，被上诉人陆宏对两份证据真实性不予认可，认为该证据系上诉人志明公司自行制作。且该证据应当在一审中提交，不应作为新证据。在审理中，上诉人志明公司还提交了两组银行交易明细及付磊出具的书面证明。银行交易明细系2012年4月18日和2012年7月18日在银行交易，上诉人志明公司以此证明志明公司交纳了2012年第二、第三季度的租金，且有付磊的证明。被上诉人陆宏认为上述证据逾期提交，不予质证，也不予认可。经审查，原审认定事实无误，本院予以确认。本案争议焦点：1、上诉人志明公司履行合同义务的相对方是否变更为被上诉人陆宏；2、上诉人志明公司尚欠的承包金数额、违约金如何认定；3、盱眙县东方商城农贸市场应否作为本案当事人参与诉讼。针对争议焦点1，本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款规定，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。本案中，盱眙县东方商城农贸市场将案涉农贸市场所有房屋出售给被上诉人陆宏，案外人王文龙已通知上诉人志明公司。对此，上诉人志明公司虽抗辩不知情，但在庭审中知道买卖合同及产权变更后，明确予以认可，故涉案租赁合同履行义务的相对方已变更为被上诉人陆宏。针对争议焦点2，本院认为，《最高人民法院关于适用解释》第九十三条规定，下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。本案中，上诉人志明公司在一审中因提交了2012年第一季度和第四季度的租金已经交纳的证据，故当事人双方对该事实均予认可。由于上诉人志明公司未能提交2012年第二季度和第三季度租金已经交纳的证据，被上诉人陆宏不予认可，一审法院据此对被上诉人陆宏主张2012年9月5日变更后至第四季度前的租金给予支持。本院认为，根据自然规律和日常生活经验法则，上诉人志明公司交纳了第一季度的租金而在不交纳第二季度和第三季度租金的情况下，直接交纳第四季度的租金，出租人应该不会同意，且在此之间涉案产权于2012年9月5日变更，不符合日常生活经验的自然规律。现上诉人志明公司在二审中提交了2012年第二季度和第三季度租金已经交纳的银行交易明细，被上诉人陆宏虽对证据不予认可，但未能提供相反证据予以反驳。根据案涉租赁合同的约定，缴纳租金时间为每年的1月19日、4月18日、7月19日、10月18日前，上诉人志明公司提交的2012年4月18日和2012年7月18日的银行交易明细，应该认定上诉人志明公司已经交纳了2012年第二季度和第三季度租金的事实。关于逾期付款违约金，本案审理了被上诉人陆宏主张至2013年11月18日前的租金，上诉人志明公司对租金计算方法未提出异议，之后的租金上诉人志明公司并没有交纳，现被上诉人陆宏在本案中一并主张自2013年9月19日起计算至2014年11月30日期间的逾期付款违约金，不因为未主张租金就不能对该期间违约金进行主张，原审对此予以认定所作的判决并不违反法律规定。针对争议焦点3，本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十六条第一款规定，民事诉讼法第六十四条第二款规定的人民法院认为审理案件需要的证据包括：（一）涉及可能损害国家利益、社会公共利益的；（二）涉及身份关系的；（三）涉及民事诉讼法第五十五条规定诉讼的；（四）当事人有恶意串通损害他人合法权益可能的；（五）涉及依职权追加当事人、中止诉讼、终结诉讼、回避等程序性事项的。本案并不存在上述法律规定的情形，且案件事实已经查清，上诉人志明公司请求将案外人追加为本案当事人参与诉讼的上诉请求无事实和法律依据。综上所述，上诉人志明公司关于2012年9月5日至2012年11月9日租金189862.2元已交的上诉请求有事实依据，依法予以支持，其他上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。由于上诉人志明公司在二审中提交了新的证据，致一审判决认定基本事实有误，应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持盱眙县人民法院（2015）盱民初字第02615号民事判决第二项；二、撤销盱眙县人民法院（2015）盱民初字第02615号民事判决第一项；三、变更盱眙县人民法院（2015）盱民初字第02615号民事判决第一项为上诉人志明公司于本判决生效后三十日内给付被上诉人陆宏租金690961.1元及逾期付款违约金246630.5元，合计937591.6元。一审案件受理费20281元，由被上诉人陆宏负担6988元，上诉人志明公司负担13293元。二审案件受理费11800元，由上诉人志明公司负担9000元，由被上诉人陆宏负担2800元。本判决为终审判决。审 判 长  张 勇审 判 员  赵骏飞代理审判员  孙志丹二〇一六年十月三十一日书 记 员  王 姝