宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0212民初4800号原告：王颖盛，女，1987年10月14日出生汉族，无固定职业，住宁波市鄞州区。委托代理人：王科颖（原告王颖盛妹妹），1989年10月18日出生汉族，无固定职业，住宁波市鄞州区。被告：任咪娥，女，1944年11月10日出生汉族，无固定职业，住宁波市鄞州区。被告（暨被告任咪娥委托代理人）：任亚辉（被告任咪娥女儿），1974年7月10日出生（公民身份号码为3302271974********），汉族，无固定职业，住宁波市鄞州区钟公庙街道长丰一村**幢***室。原告王颖盛为与被告任亚辉房屋租赁合同纠纷一案，于2016年5月31日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员沈勇适用简易程序独任审判。本院在审理过程中根据原告申请依法追加任咪娥为共同被告。审理期限到期后，经原、被告同意继续适用简易程序审理，并延长审理期限三个月。本案于2016年7月12日、8月16日公开开庭进行了审理，原告王颖盛及其委托代理人王科颖，被告任亚辉到参加诉讼。本案现已审理终结。原告王颖盛起诉称：原、被告在2012年2月21日签订了房屋租赁合同，约定原告向被告承租位于宁波市鄞州区前河北路120号的商铺，租赁期限为5年，自2012年3月25日至2017年3月24日止，2016年3月25日至2017年3月24日月租金为3067元。原告承租该商铺向案外人许科莹支付转让费45000元。现原告因经营不善无法继续承租该商铺，而被告干涉原告转租该商铺，为此，原告多次与被告协商解除合同的相关事宜，但均未果。故请求法院判令：1、解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；2、返还租金30360元，押金2000元，共计32360元，并按人民银行同期同类贷款利率支付利息；3、退还转让费7500元。被告任咪娥、任亚辉答辩称：被告任亚辉在本次租赁过程中仅系接受被告任咪娥的委托，故不应承担相应的责任。原、被告签订房屋租赁合同之后，被告一直按约履行该合同，现原告要求提前解除该合同，被告表示同意，但前提是原告应按合同约定承担违约金，支付房屋租金至涉案房产交付被告之时止，并办理完相应的房产移交等手续。原告要求被告返还转让费7500元，因该转让费并非被告在出租涉案房产时由原告支付被告，故不同意支付该笔费用。原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了下列证据：1、房屋租赁合同一份，拟证明原、被告之间签订房屋租赁合同的事实；2、收条二份，拟证明原告为承租涉案房产，向案外人许科莹支付转让费45000元、房租2000元、押金2000元的事实；3、押金单一份，拟证明原告为承租涉案房产，向案外人许科莹支付押金2000元的事实；4、EMS快递单据两份，拟证明原告于2016年4月30日分别向被告任亚辉、任咪娥寄送书面通知要求解除合同，该邮件被拒收退回的事实；5、通话录音一份，拟证明原告于2016年5月3日、5月9日电话联系被告任亚辉，被告任亚辉亦同意解除合同的事实；6、存款回单两份份，拟证明原告于2016年2月24日、2月25日攻击向被告任亚辉支付房租35800元，加上其为维修涉案房产的电动门所支付的1000元，已全部支付2016年度的房租36800元的事实。被告为证明其答辩主张，向本院提交了房屋租赁合同两份，拟证明涉案房产系被告任咪娥向案外人梁如军租用，在租赁期限内转租原告的事实；经庭审质证，对原告提交的证据1，被告对该证据的真实性无异议。经审查，本院认为原告提交的房租租赁合同真实、合法、且与本案有关联，故本院予以确认。对原告提交的证据2，被告认为原告向案外人支付转让费、房租其并不知情，涉案房产的押金系前手承租人支付，一直在被告处。经审查，本院认为原告提交的该项证据与本案缺乏关联性，故本院不予确认。对原告提交的证据3，被告无异议，故本院予以确认。对原告提交的证据4，被告称其曾接到快递员的电话，但该快递已拒收退回，被告并不知晓快递的内容。经审查，原告提供的该份证据附有相应的快递查询记录，并与被告的陈述相印证，故本院对该份证据的真实性予以确认。对原告提交的证据5，被告对于通话的内容予以确认，但对于通话的时间存在异议。经审查，本院认为被告对通话时间存在异议，但未能提供证据证明该通话的确切时间，故本院对该份证据予以确认。对原告提交的证据6，被告在庭审过程中同意对原告垫付的1000元电动门修理费在租金中予以抵扣，故本院对原告提交的该份证据予以确认。对被告提交的证据，原告无异议，故本院予以确认。综上，根据本院认定的有效证据，结合原、被告的陈述，本院认定事实如下：2007年10月16日，被告任咪娥与案外人梁如军签订《房屋租赁合同》一份，约定将位于宁波市鄞州区前河北路120号的房产出租给被告任咪娥，租赁期限为10年，即2007年10月16日至2017年10月15日。2012年2月21日，被告任亚辉接受被告任咪娥的委托与原告王颖盛签订《房屋租赁合同》一份，将上述房产转租给原告，约定租赁期限为5年，即2012年3月25日至2017年3月24日，租金从2012年3月25日至2013年3月24日为30000元，以后每年递增1700元，2016年3月25日至2017年3月24日的年租金为36800元，并收取房租押金2000元，同时约定自合同签订后即产生法律效力，任何一方均不得无故终止协议，如发生违约情况，违约方应支付守约方违约金一个月房租，并按实结算房租。2016年2月24日，原告通过银行汇款及垫付电动门修理费的形式向被告支付了2016年至2017年度房租36800元。2016年4月底开始，原告通过寄送邮件及电话告知等形式，多次主动要求提前解除与被告任咪娥签订的《房屋租赁合同》，但原、被告双方一直未就解除合同及相关后续赔偿事宜达成一致意见。原告一直未向被告交付涉案房产的钥匙。2016年9月1日，原告将涉案房产的钥匙交付本院。本院认为：对于被告任亚辉在本案中是否应承担相应责任的问题，因合同只对缔约当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力，且被告任亚辉在本次涉案租赁行为中系接受其母亲暨被告任咪娥的委托与原告签订《房屋租赁合同》，其所有的法律后果应由被告任咪娥最终承担，故原告要求被告任亚辉承担相应退款责任的诉讼请求，本院不予支持。原告在2016年4月底开始多次与被告任亚辉协商解除其与被告任咪娥签订的《房屋租赁合同》，并搬离涉案房产，虽被告在双方联系过程中表示同意解除合同，但从原告提供的通话录音及被告在庭审过程中的陈述均不难看出被告当时同意解除合同是附有条件的，故原、被告在之前的协商的过程中一直未就解除合同的相关事宜达成一致意见。现被告在审理过程中同意解除该合同，故原告诉请要求解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，本院予以支持。合同解除后，原告应腾退承租房屋，双方对房屋租金应当予以结算，因原告于2016年9月1日将钥匙交付本院，完成了租赁房屋退还手续，故房屋租金应结算到2016年8月31日为止，计16030.7元。同时被告任咪娥作为守约方，其有权要求原告按合同约定承担违约责任，原告须向被告任咪娥支付一个月房租，该一个月房租应以违约当年度的租金计算3066.7元，故在原告已预交2016年至2017年度的房租36800元及押金2000元前提下，扣除原告应承担的房租及违约金共计19097.4元，被告任咪娥应返还原告租金19702.6元。关于原告要求被告退还转让费7500元的诉请，本院认为原告在承租涉案房产时系向案外人许科莹支付转让费，且原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中没有转让费的相关约定，故原告要求被告任咪娥退还转让费7500元的诉请于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民个共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、解除原告王颖盛与被告任咪娥之间于2012年2月21日签订的《房屋租赁合同》；二、被告任咪娥返还原告王颖盛房租及押金共计19702.6元；三、驳回原告王颖盛的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费797元，减半收取398.5元，由原告王颖盛负担252.5元，被告任咪娥负担146元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。代理审判员 沈 勇二〇一六年十月十八日代书 记员 谢露露