浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙07民终3893号上诉人（原审被告）：金华宏一置业有限公司，住所地：浙江省武义桐琴五金机械区五金大道1号。法定代表人：程新民，执行董事。委托诉讼代理人：项武和，女，1960年8月4日出生，汉族，住浙江省武义县，系该公司会计。被上诉人（原审原告）：刘春芳，女，1983年12月30日出生，汉族，住安徽省霍山县。委托诉讼代理人：朱承志，浙江三星律师事务所律师。委托诉讼代理人：李群杰，浙江三星律师事务所律师。上诉人金华宏一置业有限公司（以下简称宏一公司）因与被上诉人刘春芳商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省武义县人民法院（2016）浙0723民初1576号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏一公司上诉请求：顺延宏一公司的办证期限，依法改判宏一公司不必支付刘春芳违约金。由刘春芳承担一审及二审费用。事实和理由：1.原判认定事实错误。刘春芳逾期支付房款、逾期补齐贷款资料，造成按揭贷款迟延下放的事实清楚，原判对此未予认定有误。合同签订当日刘春芳付款12万元，2012年1月16日才付清首付款中的余款35188元，逾期93天，刘春芳依约已逾期付款。从刘春芳提供的按揭资料情况看：夫妻收入证明开具时间为2011年9月3日，证明在此日前刘春芳已经接到通知；武义农行信贷员约谈刘春芳纪录日期为2011年9月16日，证明银行已经受理；约谈之后，刘春芳在2012年2月17日、2012年3月6日分别补充了无房证明2张。事实证明刘春芳逾期184天（即2011年9月3日至2012年3月6日）补齐贷款资料。同时因刘春芳逾期184天补齐贷款资料，两次逾期合计277天。故宏一公司享有先履行抗辩权，有权要求相应顺延办证期限，顺延后刘春芳逾期天数超过了宏一公司的违约天数152天，因此宏一公司不存在违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，针对刘春芳不按约履行合同义务的行为，宏一公司享有先履行抗辩权，有权要求相应顺延办证期限。刘春芳辩称，1.没有事实证明按揭贷款下放迟延，合同中并没有办理下放按揭贷款的时间约定。2.刘春芳也不存在逾期补齐贷款资料的情形。3.合同中约定的首付款是12万元，余款35188元是除去按揭后所剩的房款，该房款的支付虽然存在逾期，但并不符合合同中关于需支付违约金的约定。本案中宏一公司没有提交证据证明曾对该款项进行过通知，根据银行的要求补齐不足的首付款。4.合同中并没有一方逾期履行义务，另一方可以延期履行义务的约定，而只是对各种违约情形约定了对应的违约责任。5.本案中并不存在先履行抗辩权，因为刘春芳早在宏一公司办理交付产权证之前的一年多就已经履行完了支付房款义务，刘春芳2012年4月20日支付清房款，而宏一公司交付产权证的时间是2013年4月30日。7.宏一公司逾期办证是其单方原因所导致，与刘春芳没有关系。刘春芳向一审法院起诉请求：1.宏一公司支付刘春芳违约金人民币6298元整，并赔偿损失（自2015年2月9日起按人民银行同期贷款利率计算至判决确定还款之日止，暂算至起诉之日为283元）；2.由宏一公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2011年8月30日，刘春芳向宏一公司购买坐落于武义县桐琴镇五金园区入口地块万润名城第B4幢1102号房屋，双方于当天签订了《浙江省商品房买卖合同》。合同载明：第三条该商品房约定建筑面积83.11平方米。第五条按建筑面积计算，该商品房单价为5236.29元/平方米，总价款435188元。另地下车库价款7万元，二项合计505188元。第七条付款方式为按揭付款。第九条出卖人应当在2012年10月31日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用。第十六条：关于产权登记的约定中明确了由出卖人即宏一公司负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2013年4月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人即刘春芳。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1%承担违约责任；2、约定日期60日后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第①②项处理；①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起三十日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日，按日向买受人支付已付房价万分之一的违约金。合同附件8补充协议内容第一条规定买受人采用按揭方式付款。合同生效日首付商品房总额的约30%，计人民币155188元，于合同签订之日支付12万元、2011年10月15日支付35188元。余额35万元办理按揭贷款。买受人自出卖人发出通知的十个工作日内，按通知内容及银行要求办理。每逾期一天买受人应向出卖人支付按揭贷款额1%的违约金，逾期三十日以上的，出卖人有权解除合同，并可另行出售该房屋。买受人达不到首付比例，买受人在出卖人通知后的十个工作日内补足首付款数额。逾期不补足的，每逾期一天向出卖人支付按揭贷款额1%的违约金。逾期三十日及以上的，出卖人有权解除本合同，买受人若已支付定金，该定金不予返还。出卖人并可另行出售该房屋。或因买受人原因（如资料不全、信用等）不能办理按揭贷款的，买受人在出卖人通知后的十个工作日内按银行规定补齐资料或者变更付款方式即分期付款，或者解除合同。因不能按揭贷款，余额于2012年3月1日前支付25万元；2012年10月31日（交房前）支付10万元。合同签订当日刘春芳支付12万元，2012年1月16日支付35188元，于2012年4月20日办理按揭贷款35万元。2012年12月14日宏一公司开具了应付房款总额的销售不动产统一发票503827元（因面积略有减少即为82.85.7平方米，价款稍有调整）。经查，该套房屋登记在宏一公司名下的《房屋所有权证》登记日期为2013年4月11日，该地块登记在宏一公司名下的《土地使用权证书》登记日期为2013年6月26日，该套房屋登记在刘春芳名下的《土地使用权证书》登记日期为2013年9月2日。一审法院认为，根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》，宏一公司负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。宏一公司负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。宏一公司承诺于2013年4月30日前将上述证书交给刘春芳办理该商品房转移登记。按照该约定，刘春芳可以凭宏一公司交付的上述证书办理商品房转移登记。而宏一公司所称的2013年6月26日取得的登记是整个地块的登记，而非该套房屋的登记，凭2013年6月26日取得的登记无法直接办理转移登记，该登记不符合双方约定所称的初始登记。故对宏一公司提出应按2013年6月26日取得的登记作为初始登记的辩解，不予采信。原审法院确定《土地使用权证书》初始登记的日期为2013年9月2日，即逾期125天。宏一公司不按照双方达成的约定，逾期办理土地使用权初始登记已构成违约，应承担相应的违约责任。刘春芳主张违约金又要求宏一公司赔偿损失没有法律依据，不予支持。宏一公司抗辩刘春芳逾期支付首付及未及时提供按揭贷款资料致使按揭贷款延迟发放，刘春芳违约在先，要求驳回刘春芳的诉讼请求，原审法院认为刘春芳的违约责任，宏一公司未提出反诉，依法不能合并审理，但可另行主张该权利，为此宏一公司的抗辩不予采纳。原审法院确定宏一公司的违约金按总购房款503827×0.1‰×125计算为6298元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、宏一公司于判决生效后七日内支付刘春芳违约金6298元；如果宏一公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回刘春芳的其他诉讼请求。一审案件受理费25元（已减半），由宏一公司负担，限判决生效后七日内缴纳。二审中，宏一公司、刘春芳均没有提交新证据。本院对原判认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点主要在于宏一公司是否应承担相应违约责任。经审查，双方签订的《商品房买卖合同》第十六条明确约定宏一公司承诺于2013年4月30日前取得案涉商品房的土地、房屋初始登记权属证书，但其实际取得初始登记证书的时间为2013年9月2日，逾期事实成立。该条款中的土地、房屋初始登记权属登记证书系登记在宏一公司名下，宏一公司辩称因刘春芳逾期付款，其有权要求顺延初始登记办理时间，依据不足，本院不予采信。原审认定宏一公司应承担相应的违约责任，有事实和法律依据。另，宏一公司认为刘春芳逾期支付房款亦应承担相应违约责任，但其在原审中未提出反诉，故原审对此未予处理，并无不当。综上所述，宏一公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由金华宏一置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  楼淑馨审 判 员  应 倩代理审判员  郑 睿二〇一六年十月二十七日代书 记员  施秀慧