江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初13683号原告：唐楠楠，公司职员。原告：豆有杰，公司职员。委托诉讼代理人：叶怀静，上海四维乐马（昆山）律师事务所律师（代理上述两原告）。委托诉讼代理人：王萍萍，上海四维乐马（昆山）律师事务所（实习）律师。（代理上述两原告）被告：胡志强。委托诉讼代理人：张东，江苏超耀律师事务所律师。第三人：王琛。委托诉讼代理人：张东，江苏超耀律师事务所律师。第三人：昆山力霸房产咨询有限公司，住所地江苏省昆山市开发区柏庐南路1186号。法定代表人：程英钰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李倩，系该公司员工。原告唐楠楠、豆有杰与被告胡志强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案受理后，依法适用简易程序，并依法追加王琛、昆山力霸房产咨询有限公司为本案第三人，于2016年9月12日公开开庭进行了审理，原告唐楠楠、豆有杰共同委托诉讼代理人叶怀静、王萍萍、被告胡志强及其委托诉讼代理人张东、第三人王琛及其委托诉讼代理人张东、第三人昆山力霸房产咨询有限公司委托诉讼代理人李倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐楠楠、豆有杰向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2016年7月16日签订的《房屋买卖合同》已于2016年9月2日解除；2.被告返还原告定金50000元、支付原告违约金166000元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告在房产中介公司昆山力霸房产咨询有限公司的推荐下于2016年7月16日与被告签订了《房屋买卖合同》，约定被告将名下位于昆山市开发区绣衣二村XX号楼XX室及汽车车库卖给原告，总价830000元，同时约定合同生效之日起45日内，原告向被告支付购房款430000元，购房定金在付款时予以冲抵，且双方同意于2016年8月30日前进行过户，合同签订当日，原告向被告转款50000元作为购房定金，后被告前妻即第三人王琛电话告知第三人昆山力霸房产咨询有限公司所涉房屋并非被告所有，故想解除和原告签订的合同，原告因此委托律师向被告发函以了解真实情况，据原告所知，该房屋虽登记在被告名下，但是被告与第三人王琛（前妻）的离婚协议已将涉案房屋分割给第三人王琛所有，律师对此情况也和第三人王琛进行了核实，得到了确认，只是尚未过户，第三人王琛对原被告签订了的合同不予追认，希望调整房屋价款为980000元，综上，被告在签订合同时故意隐瞒了涉案房屋已分配给第三人王琛的事实，从而导致原告无法顺利实现合同的目的，被告的行为已构成根本违约，原告为了维护自己的权益，故向法院提起诉讼。被告胡志华辩称，被告认为原被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，原告无权单方解除。首先，被告未隐瞒涉案房屋已分割给第三人王琛的事实，被告与第三人王琛于1993年10月22日登记结婚，XX年XX月XX日协议离婚，约定涉案房屋归第三人王琛所有，但是房产证上还是被告的名字，后来被告离开昆山去苏州居住，该房屋一直被第三人王琛居住和管理，2016年7月初第三人王琛告诉被告，准备把这个房子卖掉，后来在2016年7月15日给被告发微信，要被告第二天和其一起到第三人昆山力霸房产咨询有限公司签订房屋买卖合同，次日，买卖双方在第三人昆山力霸房产咨询有限公司处签订房屋买卖合同，第三人王琛在场，因第三人昆山力霸房产咨询有限公司告知被告才是房屋所有权人，故第三人王琛未在该房屋买卖合同上签字，但是被告认可这个房子是第三人王琛的，签约后，被告心里不踏实，因为第三人王琛未签字，被告就让第三人王琛出了一份授权书，以备将来过户之用，这个房子一开始就是第三人王琛要卖的，被告是应第三人王琛之邀去签约的，签约时第三人王琛也是到场的，故以第三人王琛对合同不追认为由，不能成立；其次，原告在合同签约后45日内没有依约支付430000元，已经构成违约，应当承担违约责任；综上，原告的诉讼请求无法律依据，请求驳回。第三人王琛述称，双方在2016年7月16日签订的《房屋买卖合同》合法有效。2016年7月1日，第三人王琛接到第三人昆山力霸房产咨询有限公司经纪人李倩电话，询问是否有房屋出售，于是第三人王琛告知第三人昆山力霸房产咨询有限公司涉案房屋要出售，之后2016年7月9日与原告见面谈了房产情况、价格、付款等问题，并确定2016年7月16日签约，因涉案房屋登记的是被告名字（前夫），但实际所有人是第三人王琛，之后第三人王琛约被告一起去签订《房屋买卖合同》，签字前询问第三人昆山力霸房产咨询有限公司店长是否要都签字，得到的答复是，只需要产证上的被告签字即可，所以第三人王琛就没有签字，后来的50000元定金也是原告支付给被告的；因2016年8月份房价涨幅很大，我就和第三人昆山力霸房产咨询有限公司店长说，能不能让原告补偿一点钱，可以最好，不补也没办法，毕竟合同已经由被告签字了，第三人王琛也是在场的，并没有解除合同的意思，是原告没有按照约定时间支付购房款。第三人昆山力霸房产咨询有限公司述称，被告陈述的是事实，后期都是我们店长去处理的。到了贷款审批的时候，被告这边说没有时间，就一直没有做，原告问原因，被告没有明确说要违约什么的，就是一直没有做贷款审批，后来一直拖到，没有按照合同约定的日期支付首付款。下面的都是店长在处理。对于原告的诉请没有什么看法。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2016年7月16日，原告唐楠楠、豆有杰（乙方购买方）与被告胡志强（甲方出售方）、第三人昆山力霸房产咨询有限公司（丙方居间方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方向乙方出售位于昆山市开发区绣衣二村XX号楼XX室房屋一套，建筑面积83㎡，车库面积约10㎡，房屋为现状交屋（此价格包含一个汽车库，约24㎡），总价款830000元，合同签订时，乙方支付50000元作为购房定金，甲乙双方同意于合同生效之日起45日内，乙方将430000元支付给甲方，购房定金在付款时冲抵，甲乙双方同意于2016年8月30日前办理过户手续，乙方需贷款400000元，由丙方代乙方办理贷款手续，同时支付丙方贷款总额的1%作为办理贷款按揭手续费，甲乙双方若有任何一方未按本合同的约定全面履行自己的义务，逾期超过45个工作日，守约方有权单方解除合同，同时违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金，同时违约方需向丙方缴纳该房屋成交金额2%的服务费，甲乙双方办理上述房屋买卖交易过程中，税费由乙方缴纳，甲乙双方于办妥以乙方为权利人的该房屋相关产权证明及付清所有房款之后7个工作日内办理房屋交接手续，本房产买卖，以现房交屋，补充约定，甲方于2016年11月30日前交接于乙方。原告于合同签订当日向被告支付购房定金50000元。签订合同后，第三人王琛向第三人昆山力霸房产咨询有限公司告知涉案房屋的实际所有人并非被告而是第三人王琛，原告之后得知该情况。2016年8月18日，原告委托律师向被告、第三人昆山力霸房产咨询有限公司发出律师函一份，载明，在上述合同履行过程中，原告接到第三人昆山力霸房产咨询有限公司的电话被告知：被告明确表示不愿意将合同约定房屋出售给原告，希望解除或者终止该合同，因原告没有被告的联系方式，故委托律师向被告及第三人昆山力霸房产咨询有限公司致函，请予以明确，被告是否不愿意出售合同约定的房屋给原告，请于收到函件5日内书面告知律师，因合同系通过第三人昆山力霸房产咨询有限公司签订，故请第三人昆山力霸房产咨询有限公司告知原告，被告的具体答复意见。被告于2016年8月22日签收该律师函。2016年8月22日被告致电原告律师，被告在电话中将涉案房屋的真实情况告知原告，称涉案房屋系其与第三人王琛（前妻）在办理离婚协议时已分割给了第三人王琛，但是未办理房产过户更名手续，被告现在认为自己不是房屋实际所有权人，对于涉案房屋最终是否能出售给原告不能肯定，因为房价趋势一直在涨，所以第三人王琛对出售价830000元有意见，希望能再谈谈价格，最终是否能继续履行还要联系第三人王琛。之后被告与第三人王琛沟通后将其联系方式告知原告，原告律师与第三人王琛电话沟通，第三人王琛在电话中主要意思是，自己系涉案房屋的实际所有人，之前与被告办理离婚协议时该房屋就分割给了第三人王琛，但未过户，现在涉案房屋是否出售以及具体出售价格需要和第三人王琛谈，而现如今房价涨幅很大，涉案房屋若出售，则需要提高价格，第三人王琛认为涉案房屋市场价在1100000元左右，原告若提高价格至980000元，则第三人王琛同意将该房屋出售给原告。2016年8月29日，原告再次委托律师向被告发出律师函一份，载明，2016年8月22日被告在收到以上律师函次日即与律师取得了联系，告知了所涉房屋系被告与第三人王琛（前妻）离婚事就分割给了第三人王琛，律师对该情况也与第三人王琛进行了核实，第三人王琛也确认了涉案房屋为其所有，现因第三人王琛对该份买卖合同不予追认，希望调整价款为980000元，综上，由于被告在签订合同时隐瞒了所涉房屋已经分割给第三人王琛的事实，导致原告无法顺利实现合同目的，该行为已构成根本违约，故委托律师现向被告发出解除双方于2016年7月16日签订的《房屋买卖合同》的函，同时原告将依据合同中的相关违约条款向被告追究违约责任。被告于2016年9月2日签收该律师函。另查明，被告胡志强于第三人王琛曾系夫妻关系，二人于1993年10月22日登记结婚，于2001年5月30日协议离婚，离婚财产处理为，昆山市开发区绣衣二村XX号楼XX室归第三人王琛所有，但该房屋至今产权登记所有权人系被告，产别为私有，建筑面积83㎡。庭审中本院向原告释明是否要求第三人王琛承担责任，原告表示只要求被告胡志强承担责任。上述事实有房屋买卖合同、收据、定房屋产权证、土地证、律师函、快递单、快递签收记录、离婚登记申请书、电话录音书面文稿及当事人当庭陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合同约定的内容不违反法律、法规强制性规定，依法成立，合法有效，双方应按合同约定全面履行。原告已经按照合同按约定向被告支付了定金50000元，之后原告得知涉案房屋实际所有人系第三人王琛，并于2016年8月18日向被告及第三人昆山力霸房产咨询有限公司（居间方）发出律师函确认该事实，被告收到律师函后才告知原告涉案房屋的真实情况，涉案房屋在被告与第三人王琛（前妻）办理离婚协议时已分割给第三人王琛，但未过户，被告不能确定自己是否能继续履行合同，被告认为原告应与第三人王琛联系涉案房屋是否继续履行，本院认为被告明知涉案房屋实际情况却未在签订合同时如实告知原告，原告有理由认为被告对上述合同义务将存在履行不能的情况，故对于被告以原告未能在合同签订后45日内支付首付款430000元为抗辩意见，本院不予采纳；之后，原告通过被告与第三人王琛取得联系，而第三人王琛的的意思表示为，自己才是涉案房屋实际所有权人，需要提高价款至980000元才能将涉案房屋出售给原告，本院结合第三人昆山力霸房产咨询有限公司的庭审陈述等证据可以认定因第三人王琛的行为导致原告的合同目的不能实现，且被告也向原告披露了该事实。“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”，原告在庭审中也表示只向被告主张权利，并不向第三人王琛主张权利，故可以认定被告为本案违约方，根据合同约定，原告作为守约方有权解除合同并请求赔偿，本案原告已通过律师函的方式向被告表示解除合同，故本院确认双方合同于2016年9月2日解除；因被告违约给原告造成的损失客观存在，且双方约定的违约金为总价款的20%即166000元，本院予以支持；因被告原因导致合同解除，故合同解除后被告应返还原告定金50000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第六十八条、第六十九条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第四百零三条第二款之规定，判决如下：一、确认原告唐楠楠、豆有杰与被告胡志强2016年7月16日签订的《房屋买卖合同》于2016年9月2日解除。二、被告胡志强于本判决生效之日起十日内返还原告唐楠楠、豆有杰定金50000元并赔偿违约金166000元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行营业部，帐号为：32×××60）如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12100元，减半收取6050元，由被告胡志强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名苏州市中级人民法院，帐号10×××76。审判员  王甜甜二〇一六年十月十八日书记员  许晨虹