江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2015)泰开民初字第01492号原告：张建华，男，1960年7月7日出生，汉族，住浙江省上虞市。委托诉讼代理人：凌晨，江苏江豪律师事务所律师。被告泰州市开发区百饰得物业管理有限公司，住所地泰州医药高新区百饰得建材装饰城5幢405室。法定代表人：薛学勇，该公司总经理。被告：薛宇，男，1964年4月23日出生，汉族，住浙江省泰顺县。被告：张美平，女，1965年10月23日出生，汉族，住浙江省泰顺县。被告：胡育妙，女，1986年4月9日出生，汉族，住浙江省泰顺县。原告张建华与被告泰州市开发区百饰得物业管理有限公司（以下简称百饰得公司）、薛宇、张美平、胡育妙商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张建华及其委托代理人凌晨到庭参加诉讼，被告百饰得公司、薛宇、张美平、胡育妙经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张建华向本院提出诉讼请求：1.判决被告百饰得公司给付原告张建华因泰州百饰得装饰城十六号楼房屋逾期不能交付所产生的损失计69万元及相关利息；2.被告薛宇、张美平、胡育妙对上述款项承担付款责任。事实和理由：原告张建华于2008年10月18日与江苏博联置业有限公司（以下简称博联置业公司）签订购房付款协议，约定原告购买博联公司投资开发的位于泰州百饰得装饰城十六号楼共18间房屋。该协议特别注明，前三年租金已经抵扣。后原告通过江苏省泰州市中级人民法院办理十六号楼共10间房屋的产权登记。按照协议约定，2011年10月19日至2016年2月收取的房屋租金应当归原告所有，被告百饰得公司实际取得了涉案房屋租金，并将租金全部交付江苏博联资产管理有限公司（以下简称博联资产公司）。博联资产公司已经注销，但未依法进行清算，故清算组成员应承担相应法律责任。被告百饰得公司、薛宇、张美平、胡育妙未作答辩，亦未提交证据。原告张建华围绕诉讼请求提交了购房付款协议、江苏省高级人民法院（2013）苏民终字第0036号民事判决书、本院（2013）泰开民初字第0191号民事判决书、泰州百饰得装饰城摊位租赁合同、签约审批表等证据，诸被告未到庭质证，本院依法认证并确认如下事实：1．2008年10月18日，原告张建华与博联置业公司签订购房付款协议，确认张建华以浙江鸿鑫建设工程有限公司（以下简称鸿鑫公司）名义承建博联置业公司投资的百饰得装饰城（5-12#），双方约定：一、博联置业公司已按原协议价格将工程款支付到总造价的75%；此外，按原协议将张建华交纳的45.8万元履约保证金支付博联置业公司。二、双方确认张建华购房具体事项为（自本协议生效后，张建华定购商铺事项成立）：张建华购买博联置业公司的百饰得装饰城十六号楼109-128商铺，共十八间，单价6200元（注：前三年租金已抵扣，此单价经双方确认不受以后所签购房合同的影响），面积为约860.71平方米……。三、博联置业公司自愿将决算工程款的22%作为购买上述商铺的资金……。五、本协议各条款，双方应全面、实际地履行，若一方违约须承担违约金200万元，另赔偿对方实际损失……六、经双方签字或盖章后协议生效。2.2011年，张建华因与博联置业公司商品房买卖合同纠纷，向江苏省泰州市中级人民法院提起诉讼，该院于2012年12月19日作出（2011）泰中民初字第0031号民事判决。该案当事人均不服，向江苏省高级人民法院提起上诉，该院作出（2013）苏民终字第0036号民事判决，查明：（1）前述购房付款协议内容；（2）2009年1月9日，当事人签订18份商品房买卖合同，单价均为6200元。其中一份载明：张建华购买博联置业公司百饰得装饰城第16幢109号房，建筑面积47.82平方米，总金额296484元，房屋交付时间为2009年3月28日；（3）张建华与博联置业公司、鸿鑫公司建设工程施工合同纠纷案审理情况：张建华于2011年5月9日向江苏省泰州市中级人民法院起诉，要求支付工程款2793957.02元及利息，经该院审理，认定张建华承建该百饰得装饰城5-12#楼工程及增项工程总造价为21647645.27元，博联置业公司已经给付工程款18207337元，尚欠3440308.27元，扣除保修金、审计费后，博联置业公司需给付工程款2624583.76元，遂作出要求博联置业公司给付张建华上述工程款及相应利息的判决。博联置业公司不服该判决，向江苏省高级人民法院提起上诉，该院于2012年7月2日作出判决，驳回上诉，维持原判；（4）2011年10月21日，张建华向江苏省泰州市中级人民法院起诉要求判令博联置业公司交付109-113#、123#、125#房屋并协助办理权属手续，双倍返还115-122#、126-128#购房款，并承担违约金及损失200万元；（5）涉讼18间商铺总面积为845.41平方米，115—122号8间商铺已于2010年8-11月内售出，面积为388.53平方米；其余10间为可售状态，面积为456.88平方米。认定：（1）张建华与博联置业公司间购房付款协议有效，该协议系对双方有关商品房买卖权利与义务具有拘束力的约定，18份商品房买卖合同并非真正买卖，不能视为对前述协议的变更或重新约定；（2）博联置业公司在合同履行过程中，擅自出卖部分涉讼房屋，认定构成违约，张建华因此主张违约金及损失计200万元，予以支持。判决：博联置业公司于该判决生效后十日内向张建华交付泰州市百饰得建材装饰城十六号楼109-113#、123#、125-128#共计10间房屋，给付违约金200万元，驳回张建华的其他诉讼请求。3.2013年，张建华因与薛宇、张美平、胡育妙建设工程施工合同纠纷，向本院提起诉讼。该案中，张建华提交有关博联资产公司的工商资料查询表、准予注销登记通知书、公司注销受理通知书、注销登记申请书等工商资料，薛宇、张美平经质证未持异议。根据上述资料，2012年5月23日，博联置业公司变更为博联资产公司，薛宇、张美平系博联资产公司股东。2012年8月1日，博联资产公司召开股东会决议：因公司业务停止经营，决定解散博联资产公司，即日起成立公司清算组，成员有薛宇、张美平、胡育妙，张美平系清算组负责人。2012年8月3日，博联资产公司在江苏经济报上刊登了清算公告。2012年12月5日，清算组出具清算报告：公司剩余资产66521.02元，其中货币66521.02元，实物0元，其他0元。根据各股东协商，对公司剩余净资产分配如下：各股东按出资比例收回，张美平6652.102元，薛宇59868.918元。2012年12月24日，博联资产公司申请注销登记，2013年1月4日经工商部门予以核准。4.原告张建华于2014年6月11日取得涉案十六号楼109-113、123、125-128号共10间房屋的产权登记。2013年11月1日，百饰得公司与案外人王海兵签订摊位租赁合同，将前述109-111#、126-128#计279.28平方米的摊位出租给王海兵，租期为2013年11月1日至2014年10月31日，租赁费、市场培育推广费为85460元，该合同备注：实收82000元，优惠4个月免租，实际使用期为2013年11月1日至2015年5月28日。双方于2016年3月31日就相同摊位租赁事宜签订合同，约定租赁期限为2016年2月29日至2017年2月28日，租金为360元/平方米/年，合同价为8.5折，最终确定实收82000元。2013年12月26日，百饰得公司与案外人张日辉摊位租赁合同载明，百饰得公司将前述112-116#、121-125#计355.2平方米的摊位出租给张日辉，租期为2014年1月23日至2015年1月22日，租赁费、市场培育推广费为91000元，该合同备注：与吴明旦核实，同意实付90000元。双方于2016年1月23日就相同摊位租赁事宜签订合同，约定租赁期限为2016年1月23日至2017年1月22日，租金为360元/平方米/年，合同价为8.5折，最终确定实收100000元。审理中，经本院释明，原告张建华撤回对被告百饰得公司的起诉，本院口头裁定予以准许。原告还明确其诉讼请求为：以原诉讼第三人薛宇、张美平、胡育妙为被告，要求其给付以涉案10间房屋的面积456.88平方米按360元/平方米/年的标准，自2013年3月29日计算至2014年6月10日因原博联置业（资产）公司未交付房屋而发生的房屋占有使用利益损失及利息（以上述损失数额为本金，自2015年7月8日起按中国人民银行同期贷款利率计算）。本院认为，本案的焦点为：1.原告张建华主张因涉案房屋未交付所产生的房屋占有使用费是否应予支持；2.前述房屋占有使用费的具体数额；3.被告薛宇、张美平、胡育妙是否需要承担责任。关于焦点1，原告与博联置业公司间购房付款协议系双方真实意思，并不违反国家强制性法律、行政法规之规定，应为合法、有效，双方均应履行各自权利和义务。原告张建华提起本案诉讼的请求依据在于博联置业公司作为10间商品房的出卖人，应及时履行交付房屋的义务。因博联置业公司怠于履行义务致原告丧失本应取得的对房屋的占有与使用利益，故原告请求损害赔偿。至于上述房屋取得物权登记后，原告以其物权人之身份另行主张权利。关于上述损失是否已经生效裁判处理的问题。张建华与博联置业公司商品房买卖合同纠纷案中，江苏省高级人民法院生效判决已支持张建华关于200万元违约金的主张，故有必要考虑本案原告所主张的房屋占有使用利益损失是否已经或应当已经在该案中予以考量。本院认为，生效判决认定博联置业公司构成根本违约在于其擅自出卖8间房屋，致对张建华交付不能，并需承担违约金200万元。该案原告方诉讼主张中并未涉被告方不及时交付10间房屋所致的损失，裁判文书中亦未对此予以提及，故200万元违约金应系博联置业公司因两重买卖8间房屋的违约行为导致张建华损失的赔偿。因此，原告在本案中主张房屋占有使用利益损失，并不违反一事不再理的规定。关于焦点2，有关损失的数额具体计算如下：一、关于计算损失的起始时间。购房付款协议约定，张建华以部分工程款抵作购房资金，向博联置业公司购买位于泰州市百饰得装饰城十六号楼共18间房屋，但双方未约定房屋的具体交付时间。《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定：合同履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。原告张建华在2011年与博联置业公司商品房买卖合同纠纷案中，已经明确提出要求博联置业公司交付房屋，该诉求亦经生效裁判予以支持。因此，原告现主张自2013年3月29日计算房屋占有使用的损失具有法律依据，对债务人亦无不利，本院予以支持。二、关于损失数额。根据原告所提交的百饰得公司将部分涉案房屋出租给案外人的租赁合同，2013年王海兵承租房屋的合同单价约306元/平方米/年，实收单价约234元/平方米/年；张日辉承租房屋的合同单价约256元/平方米/年，实收单价约253元/平方米/年。2016年，王海兵承租房屋的单价约293元；张日辉承租房屋的单价约282元/平方米/年。因此，本院综合判断合同价与实收价，酌定2013年3月29日至2014年6月10日期间的租金标准为280元/平方米/年较宜，参照该标准计算上述期间456.88平方米商铺的占有使用利益损失，计约153512元。关于焦点3，博联资产公司清算时间为2012年，现行《中华人民共和国公司法》修正于2013年12月，故应适用修正前的《中华人民共和国公司法》评判博联资产公司的清算活动。该法第一百八十六条第一款规定：清算组应当自成立之日起十日内通知债权人，并于六十日内在报纸上公告。债权人应当自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，向清算组申报其债权。第一百九十条规定：清算组成员应当忠于职守，依法履行清算义务。清算组成员不得利用职权收受贿赂或者其他非法收入，不得侵占公司财产。清算组成员因故意或者重大过失给公司或者债权人造成损失的，应当承担赔偿责任。博联资产公司于2012年8月1日召开股东会决定解散公司，进入清算程序，2012年8月3日刊登清算公告，2012年12月5日形成清算报告，2012年12月24日申请注销登记，2013年1月4日经核准注销登记。但张建华于2011年5月9日因建设工程施工合同纠纷，向江苏省泰州市中级人民法院起诉博联资产公司、鸿鑫公司，该案二审判决作出时间为2012年7月2日；而张建华就包含涉案10间商品房在内的商品房买卖合同纠纷，一审判决作出时间为2012年12月19日，该判决已经判令博联资产公司履行交付房屋之义务。由上，显而易见的是：与购房付款协议所涉以工程款抵扣购房款约定相关的建设工程价款纠纷案的生效裁判结果，作成于博联资产公司刊登清算公告前；对涉案房屋交付义务具有直接拘束的商品房买卖合同纠纷案的一审裁判结果，作成于博联资产公司申请注销登记前。本院认为，人民法院审理民事诉讼所涉债权债务对清算主体而言应为明显且可得的情形，而本案所涉债权债务数额较大，但博联资产公司在清算过程中显然未考虑与原告张建华间建设工程施工合同关系及相关联的商品房买卖合同关系所引发的债权债务的事实，未依法通知原告张建华申报债权，后根据未涉及张建华债权债务的清算方案与清算报告申请公司注销登记，诸清算组成员应推定对此具有故意或重大过失之过错。本案中，被告薛宇、张美平、胡育妙作为博联资产公司清算组成员，应当就已注销的博联资产公司无从清偿张建华债务的范围内承担赔偿责任，向原告张建华承担商铺占有使用利益损失153512元。关于利息的主张，因江苏省高级人民法院于2013年12月17日作出生效判决要求博联资产公司交付房屋，但此时博联资产公司已经注销，嗣后未能实际履行上述义务。原告主张被告自2015年7月8日起所计付的利息，属于其至今未取得房屋占有所导致的扩大损失，于法无悖，本院予以支持。被告薛宇、张美平、胡育妙未到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利，应由其自行承担法律上的不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告薛宇、张美平、胡育妙于本判决生效后十日内赔偿原告张建华商品房占有使用利益损失（自2013年3月29日至2014年6月10日）153512元及利息（自2015年7月8日起按中国人民银行同期贷款利率计算至诸被告实际清偿之日止）；二、驳回原告张建华的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4247元（原告已预交5340元，因减少诉讼标的应向其退回1093元）、公告费用600元，合计4847元，由原告负担944元，由被告薛宇、张美平、胡育妙共同负担3903元（被告应负担部分于本判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费人民币4247元。[通过银行交纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名，填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：江苏省泰州市中级人民法院；③汇入银行：农业银行泰州市海陵支行；④帐号：10×××68；⑤行号：103312820114；⑥款项：上诉费；⑦一审案号；⑧编码：112001。]审 判 长  李剑峰代理审判员  杨鑫森人民陪审员  刘葆久二〇一六年十月二十七日书 记 员  俞 洋附法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十三条清算组成员从事清算事务时，违反法律、行政法规或者公司章程给公司或者债权人造成损失，公司或者债权人主张其承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。有限责任公司的股东、股份有限公司连续一百八十日以上单独或者合计持有公司百分之一以上股份的股东，依据公司法第一百五十二条第三款的规定，以清算组成员有前款所述行为为由向人民法院提起诉讼的，人民法院应予受理。公司已经清算完毕注销，上述股东参照公司法第一百五十二条第三款的规定，直接以清算组成员为被告、其他股东为第三人向人民法院提起诉讼的，人民法院应予受理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。