西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书(2015)碑民初字第02100号原告：绿地集团西安雁南置业有限公司。法定代表人：陈军，董事长。委托代理人：郗华莉，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。被告：西安盛丰餐饮管理咨询有限公司。法定代表人：史晓玮，经理。委托代理人：杨恒，陕西新庆律师事务所律师。委托代理人：于考文，陕西新庆律师事务所律师。原告绿地集团西安雁南置业有限公司（以下简称绿地集团雁南置业公司）与被告西安盛丰餐饮管理咨询有限公司（以下简称盛丰餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告绿地集团雁南置业公司委托代理人郗华莉，被告盛丰餐饮公司委托代理人杨恒、于考文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2012年8月1日，签订了《西安雁塔绿地乐和城租赁合同》（合同编号：绿地商2012-11-004）及补充协议，约定由被告承租原告乐和城中的商业广场（S01商业）二层203号商铺，经营中餐，品牌为“湘西部落”。截止2015年1月7日，被告拖欠原告应付租金及违约金，计730828.1元，虽经原告多次催促，直至起诉之日，被告仍未支付应付租金及违约金。被告的行为，已构成严重违约。请求判令：1、解除原、被告双方所签订《西安雁塔绿地乐和城租赁合同》及其补充协议，被告交还房屋；2、被告向原告支付2014年2月8日至2015年2月7日所欠的租金616753.2元及违约金117799.9元（违约金每日按欠付金额的千分之一计算），其中从租金中扣除改造排烟风道和餐饮油水管路费用3725元，二者共计730828.1元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，原告交付的房屋存在重大瑕疵，严重影响被告装修，被告曾多次向原告交涉，诸多问题未解决。原告的行为导致被告无法在2013年8月1日开业，造成被告巨大损失。原告未提供天然气设施，被告与其他商户自行开通天然气，额外增加了投入。原告长期提供临时用水，影响被告对房屋的使用。租赁房屋于2014年4月30日才通过竣工验收备案，达到法定交付使用条件。租赁房屋所在的商场至今未实现消防联动，商场未进行投入使用前的消防安全检查，导致被告及其他商户无法取得公众聚集场所投入使用前消防安全检查合格证，整个商场至今处于违法使用状态。原告于2015年1月8日单方面关闭被告承租的房屋，导致被告至今无法使用房屋。原告存在上述诸多违约行为，被告有权要求减少或不支付租金，迟延支付租金有正当理由。原告应当继续履行合同，并应当减少或免除相应的租金，双方可继续履行租赁合同。请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年8月1日，原告绿地集团雁南置业公司与被告盛丰餐饮公司签订了《西安雁塔绿地乐和城房屋租赁合同》，合同约定原告是位于中国西安市雁塔区的南二环西安雁塔绿地乐和城商业广场（S01商业）的所有权人；原告同意将乐和城中的商业广场（S01商业）二层203号商铺出租给被告使用，被告作为餐饮业态的专业经营商，同意承租该房屋；被告在该房屋内经营品牌为湘西部落（餐饮），经营项目为中餐；该房屋以建筑面积计租，计租面积暂为604.66平方米，由于该房屋建筑面积未经实测，具体建筑面积及租金以最终实测面积为准；本合同项下租赁期限为5个租约年，自计租日开始计算。租赁期自2013年5月1日起至2018年4月30日止；免租装修期为进场日起算180日。免租装修期内，被告无需承担租金，但是应当承担装修管理费，以及该房屋发生的水、电、燃气、热力等公用事业费用。除非本合同另有特别明确的约定，免租装修期不因任何原因而延长；该房屋的租金按计租面积计付，每月每平方米人民币85元，被告自计租日开始承担该房屋的租金。第一个租约年每月租金为51396元，第二个租约年每月租金为51396元，第三个租约年每月租金为53965.91元，第四个租约年每月租金为53965.91元，第五个租约年每月租金为56662.69元；租金支付方式为：以一个季度（三个月）为一个交租期，除第一期租金外，被告应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向原告一次性足额支付下个交租期租金；第一期租金应于本合同签订后10个工作日内支付，租金期间为2013年5月1日至2013年7月31日，应交租金为154188.30元；本合同签署当日，被告应当向原告支付人民币51396元作为履约保证金，在进场前向物业服务公司支付人民币9069.90元作为物业服务费保证金；进场日为2013年5月1日（原告有权对该日期进行一次调整），届时原告按进场日现状向被告交付该房屋；被告应于进场日之前付清本合同项下全部应付费用，自行前往商业广场与原告或物业服务公司办理房屋交接手续，并签署《房屋交接确认书》；被告必须获得当地消防部门的装修审核意见后方可办理进场装修手续，被告装修竣工时，必须自行办理消防验收手续，未通过消防验收的，该房屋不得开业经营；被告应当在2013年8月1日前开业经营，如原告对于商场有统一开业计划，则被告必须在原告指定开业日进行开业；原告应向被告提供为申请办理房屋商业经营证照、有关审批部门要求出租人提供的产权证明文件，原告、物业服务公司应对被告办理经营、设计、装修涉及的环保、通讯、消防、卫生等审批手续给予必要协助；被告延迟交纳租金、物业服务费或其他费用，每延迟一日，被告应当向原告或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；经原告书面催告后30日内被告未足额交纳欠费的，原告有权单方解除本合同，被告应承担导致本合同提前终止的违约责任。另外，合同还对物业管理、房屋装饰装修、续租、房屋交还等作了约定。此后，原告绿地集团雁南置业公司与被告盛丰餐饮公司签订《补充协议》，约定：本次免租期为进场之日起算起，共计180日，原告给予被告一次性免除180日租金，不得分阶段免除租金，免除租金开始之日为被告进场之日。按合同约定免租期计算，第一期租金期间为2013年11月1日至2014年1月31日，应交租金为154188.30元，第一期租金交付时间按照合同约定执行。合同第4.3条对于第一期租金的约定前提为进场之日为5月1日，若进场之日延迟，则第一期租金应按约定相应延迟，租金期间应为进场之日起6个月之后的一个季度租金。2013年7月1日，原告将租赁房屋交付被告,被告对租赁房屋进行装修。合同履行过程中，被告向原告支付第一期租金154188.3元以及保证金51396元。2013年11月8日绿地乐和城商业广场开业。2014年3月23日，原告向被告出具《关于延长免租期的函》，内容为：在开业前期，由于各种原因：施工单位施工的排烟井道没有固定，并且尺寸存在差异，商户无法驳接，后经协商商户先行进行了固定及接口驳接。对于此事及其他工程方面的影响，经公司研究决定，给予增加七天免租期（折合11992元）的支持。此免租期在应缴付的季度租金中扣除。2015年1月12日，被告搬走租赁房屋内部分物品，未将租赁房屋返还原告。庭审中，原告陈述免租装修期最长180日，截止到开业的前一日，起租日从2013年11月8日开始计算，被告缴纳了第一季度的房屋租金，故其要求被告支付2014年2月8日至2015年2月7日的房屋租金616753.20元。其与被告协商时同意增加七天的免租期，折合11992元，现只同意免除租金3725元。被告辩称租赁房屋于2014年4月30日才通过竣工验收备案，原告才可向被告收取租金，合同约定6个月的免租期，原告向被告承诺增加7天免租期，租金应从2014年11月8日开始计算，其并未拖欠原告租金。2013年5月28日，西安市公安消防支队向原告出具西公消验【2013】0090号《建设工程消防验收意见书》，内容为：你单位申报的绿地九号观邸B01#楼及S01#商业、B02#楼及S03#商业、S02、S04#商业、地下车库项目建设工程消防验收已受理，经资料审核、现场抽样检查及功能测试，综合评定该工程消防验收合格。绿地九号观邸S01#商业于2013年4月26日竣工验收。2014年4月30日，西安市城中村改造办公室对原告申请备案的绿地九号观邸S01#商业同意备案，备案意见为：绿地集团西安雁南置业有限公司绿地九号观邸S01#商业备案资料审查基本符合要求，建筑面积以规划验收文件为准。2014年5月23日，西安市公安消防支队向原告出具西公消验字【2014】0112号《建设工程消防验收意见书》，对绿地集团雁南置业公司申报的九号观邸B01号楼及S01号商业1-1区、1-2区、1-3区、1-4区、2-1区、2-2区、2-3区商铺装修建设工程进行了消防验收，经资料审查，现场抽样检查及功能测试，综合评定该工程消防验收合格，但应注意以下问题：该工程如扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法申报消防设计审核或备案。以上事实有原、被告举证材料，当事人陈述及庭审笔录存卷为据。本院认为，原告绿地集团雁南置业公司与被告盛丰餐饮公司签订的《西安雁塔绿地乐和城房屋租赁合同》及《补充协议》意思表示真实，不违反法律规定，为有效合同，双方均应按合同约定条款履行。合同签订后，原告按约定将租赁房屋交付被告使用，被告仅向原告支付了第一期租金，此后未按合同约定向原告支付租金。原告请求解除原、被告之间签订的《西安雁塔绿地乐和城房屋租赁合同》及《补充协议》，符合法律规定，本院依法予以支持。《补充协议》约定：对于第一期租金的约定前提为进场之日为5月1日，若进场之日延迟，则第一期租金应按约定相应延迟，租金期间应为进场之日起6个月之后的一个季度租金。被告于2013年7月1日进场，第一期租金期间应为2014年1月1日至2014年3月31日。2014年4月1日至2015年2月7日的房屋租金525953元被告未向原告支付。原告向被告承诺增加7天免租期折合租金11992元，该款应从被告应支付的租金中予以扣除。故被告应向原告支付租金513961元。被告并未将租赁房屋交付原告，原告请求被告交还房屋，本院依法予以支持。被告逾期支付租金，应向原告支付违约金。原告并未举证其实际损失，对违约金应按银行同期贷款利率标准确定为宜。对于违约金的起止时间确定如下：154188.3元从2014年3月20日开始计算；154188.3元从2014年6月20日开始计算；154188.3元从2014年9月20日开始计算；51396.1元从2014年12月20日开始计算；上述损失均应支付至2015年2月7日。关于被告辩称一节，本院认为，双方在合同中约定原告有权根据实际情况调整开业时间，乐和城于2013年11月8日开业符合合同约定。原告是否提供天然气设施，双方在合同中对此并无约定。被告并未提供证据证明原告长期提供临时用水，且影响被告对房屋的使用。租赁房屋已在2013年4月26日竣工验收，并于2014年4月30日进行备案，原告向被告交付的房屋符合使用条件。租赁房屋已经消防验收合格。被告辩称原告于2015年1月8日单方面关闭被告承租的房屋，但未提供证据证明，对被告上述答辩意见本院依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告绿地集团西安雁南置业有限公司与被告西安盛丰餐饮管理咨询有限公司签订的《西安雁塔绿地乐和城房屋租赁合同》及《补充协议》予以解除；二、本判决书生效后三日内，被告西安盛丰餐饮管理咨询有限公司向原告绿地集团西安雁南置业有限公司交还租赁房屋；三、本判决书生效后七日内，被告西安盛丰餐饮管理咨询有限公司支付原告绿地集团西安雁南置业有限公司房屋租金513961元；四、本判决书生效后七日内，被告西安盛丰餐饮管理咨询有限公司支付原告绿地集团西安雁南置业有限公司违约金（154188.3元从2014年3月20日开始计算；154188.3元从2014年6月20日开始计算；154188.3元从2014年9月20日开始计算；51396.1元从2014年12月20日开始计算；上述损失均按中国人民银行规定的同期贷款利率计算至2015年2月7日）；如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费11108元，由原告绿地集团西安雁南置业有限公司负担1308元，被告西安盛丰餐饮管理咨询有限公司负担9800元（此款原告已预交，被告负担部分由被告在本判决书生效后七日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  朱绍清代理审判员  王 珍人民陪审员  周 萍二〇一六年十月二十一日书 记 员  马海利