湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂02民初87号原告：谢丽梅。委托诉讼代理人：严祖发、张明星，均系黄石市金秋法律服务所法律工作者。被告：黄石市百盛贸易有限公司，住所地黄石市黄石港区黄石大道158号。法定代表人：王义媛，董事长。委托诉讼代理人：尹松涛，湖北易圣律师事务所律师。被告：湖北日盛房地产开发有限责任公司，住所地大冶市城关东风路9号。法定代表人：饶丰收，董事长。原告谢丽梅与被告黄石市百盛贸易有限公司（以下简称百盛公司）、湖北日盛房地产开发有限责任公司（以下简称日盛公司）执行异议之诉一案，本院于2016年9月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢丽梅的委托诉讼代理人张明星、被告百盛公司的委托诉讼代理人尹松涛到庭参加诉讼。被告日盛公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢丽梅向本院提出诉讼请求：1、排除百盛公司对百盛家园5号楼1单元405室的强制执行，确认日盛公司抵债（出卖）给其的房屋买卖协议有效，或判决两被告对欠其260350元的债务承担连带清偿责任；2、由两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2009年6月25日，百盛公司向黄石市发改委申报用该公司位于西塞山区李家坊的土地建设经济适用房，批准后百盛公司无能力开发，便与日盛公司签订合作开发建设合同。2012年5月日盛公司缺乏资金，要求其兄长胡长斌按月息2分5带资50万元参与建设，并约定如到期不能用现金偿还，则用所建房屋抵还。2015年4月21日，日盛公司主动提出，用5号楼第4层G05户型92.67平方米房屋抵付款项260350元，并签订了《百盛家园经济适用房订购协议》，出具了收款收据和百盛家园5号楼集资房房源确认表。没想到日盛公司抵款给其的房屋是被法院查封的房屋，依据法律规定该房屋是其支付了对价善意取得的，且与其他已出让（售）的房屋不相冲突，应当确认其与日盛公司之间的房屋协议有效，或者判令两被告对共同开发期间欠其的债务承担连带清偿责任。被告百盛公司辩称：1、谢丽梅与日盛公司签订的房屋买卖协议无效，即使有效，也不足以排除法院对百盛家园5号楼的强制执行；2、谢丽梅请求判决两被告对日盛公司欠其债务承担连带清偿责任，不属于执行异议之诉的审理范围，应予以驳回。被告日盛公司未作答辩，亦未向本院提交证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月31日，百盛公司与日盛公司合作开发房地产合同纠纷一案诉至本院。本院立案受理后，于同日作出（2014）鄂黄石中民一初字第00020-1号民事裁定书，查封日盛公司开发建设的位于黄石市西塞山区沿湖路百盛家园5号楼全部在建房屋（约14000平方米）。同年12月11日，本院作出（2014）鄂黄石中民一初字第00020号民事判决书，判决：1、解除百盛公司与日盛公司签订的合作协议；2、日盛公司于判决书生效后十日内支付百盛公司土地补偿款130万元，并从2011年9月3日起按同期人民银行贷款利率四倍计算利息，直至该款付清之日止；3、日盛公司于判决生效后十日内返还百盛公司购房款9913000元，并从每笔购房款的支付时间起，分别按同期人民银行贷款利率四倍计算利息，直至该款付清之日止；4、日盛公司于判决生效后十日内赔偿百盛公司可得利益11840800元；5、驳回百盛公司其他诉讼请求。宣判后，日盛公司不服，向湖北省高级人民法院提起上诉。湖北省高级人民法院立案受理后，于2015年9月30日作出（2015）鄂民一终字第00036号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。因日盛公司未按判决书确定的内容履行义务，百盛公司遂于2015年12月9日向本院申请强制执行。2016年4月11日，本院作出（2015）鄂黄石中执字第000274-2号执行裁定书，裁定拍卖日盛公司开发建设的位于黄石市西塞山区沿湖路308号百盛家园5号楼房屋（建筑面积为14331.05平方米）。谢丽梅认为本院查封、拍卖的上述房产包含其购买的商品房，遂向本院提出书面异议，请求停止对百盛家园5号楼1单元405号房屋的执行。2016年7月26日，本院作出（2016）鄂02执异185号执行裁定书，以谢丽梅与日盛公司签订的购房协议形成于本院查封该房屋之后，且谢丽梅购房款是以日盛公司差欠的工程款抵付为由，驳回了谢丽梅的异议申请。为此，谢丽梅不服，以其与日盛公司签订的购房协议有效为由向本院提起执行异议之诉，请求排除百盛公司对百盛家园5号楼1单元405室的强制执行，并确认其与日盛公司签订的房屋买卖协议有效或判决两被告对欠其的260350元债务承担连带清偿责任。另查明：2012年5月19日，胡长斌（谢丽梅之兄）与万红波，就合作出资参与百盛家园小区工程建设达成协议，约定双方第一笔出资50万元给日盛公司（胡长斌出资28万元，万红波出资22万元），工程开工后，双方对等注入资金投入，双方各占50%股份。同年5月22日，日盛公司向胡长斌、万红波出具承诺书，承诺：其已于2012年5月18日收到其二人50万元工程质量保证金用于在建的百盛家园工程建设，如果2012年10月10日未能安排工程项目给二人施工，自2012年5月18日至2012年10月10日按50万元工程质量保证金的20%比例赔偿。自2012年10月10日以后，按每月2.5%的比例赔偿，至交房之日。并用百盛家园5号楼的房屋抵付该款。购房协议另行签订，并出具购房收据和房屋位置图。2015年4月21日，谢丽梅与日盛公司签订百盛家园经济适用房定购协议，约定日盛公司将其开发建设的位于西塞山区李家坊沿湖路308号百盛家园5号楼1单元405号房屋，以268743元价格出售给谢丽梅。同日，日盛公司向谢丽梅出具购房款收据，载明收到谢丽梅购房款260350元，抵偿日盛公司差欠的工程款。本院认为，本案争议的焦点为：日盛公司与谢丽梅签订购房协议的效力问题，谢丽梅对百盛家园5号楼1单元405号房屋享有何种权利，该权利能否阻却百盛公司对该房屋申请强制执行。一、关于谢丽梅与日盛公司签订的百盛家园经济适用房定购协议的效力问题。百盛家园项目属经济适用房项目，各方均不持异议。依照《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房；且经济适用住房资格申请采取街道办事处（镇人民政府）、市（区）、县人民政府逐级审核并公示的方式认定。可见，经济适用住房是政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性商品住房，其购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。本案中，日盛公司与谢丽梅签订的百盛家园经济适用房定购协议，虽是双方真实意思的表示，但因经济适用房属于保障性质的政策性住房其购买者的资格需有关行政部门审核，目前谢丽梅并未举证证明其符合经济适用房购买资格，故本院对日盛公司与谢丽梅签订的百盛家园经济适用房定购协议的效力不予评判。二、谢丽梅对百盛家园5号楼1单元405号房屋享有何种权利，该权利能否阻却百盛公司对该房屋申请强制执行。为筹集工程建设资金，日盛公司向胡长斌、万海波出具了偿付工程质量保证金的承诺，并约定用百盛家园5号楼的房屋抵付上述款项，之后于2015年4月21日日盛公司与谢丽梅签订了百盛家园经济适用房定购协议，约定将5号楼1单元405号房屋作价268743元出售给谢丽梅，用于抵付胡长斌的部分质量保证金，并向谢丽梅出具了260350元的收款收据。从以上事实分析，双方签订定购协议是为了使胡长斌的债权得以实现，而非真正实现买卖合同目的，双方之间形成了代物清偿法律关系，因代物清偿属于实践性法律行为，在实际履行物权转移前，5号楼1单元405号房屋的所有权仍属于日盛公司，谢丽梅仅享有对该房屋的债权请求权，而非物权请求权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；2、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3、已支付的价款超过合同约定价款的百分之五十。故即使谢丽梅与日盛公司签订的定购协议书有效，因该协议订立于本院查封该房屋之后，故不能排除百盛公司对该房屋申请强制。至于谢丽梅请求两被告对日盛公司差欠其的260350元工程款承担连带清偿责任，因不属于执行异议之诉的审理范围，故本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：驳回谢丽梅的诉讼请求。案件受理费100元，由谢丽梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇于湖北省高级人民法院，开户银行：中国农业银行武汉市东湖支行，户名：湖北省财政厅非税收入财政专户，账号：05×××69-1。上诉人在上诉期间届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  尹 策审 判 员  胡志刚代理审判员  周 希二〇一六年十月二十七日书 记 员  刘必成