广东省高级人民法院行 政 判 决 书(2016)粤行终1123号上诉人（原审被告）：英德市人民政府。住所地：广东省英德市英城镇。法定代表人：黄镇生，市长。委托代理人：陈名洪，英德市国土资源管理局干部。委托代理人：刘永坤，广东德众律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李虹樱，女，汉族，1977年11月26日出生，住广东省湛江市市辖区。委托代理人：莫凡，广东明典律师事务所律师。原审第三人：蓝宗养，男，汉族，1967年6月12日出生，住广东省英德市。委托代理人：李文方、刘彬，均为广东浈阳律师事务所律师。上诉人英德市人民政府因李虹樱诉英德市人民政府土地行政登记纠纷一案，不服广东省清远市中级人民法院(2016)粤18行初8号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院查明：原告李虹樱的父亲为李景银(已故)、母亲为曹玉珍，李景银生前是广东省国营英红华侨茶场(原省属企业)属下的职工。1992年8月24日，李景银参加单位房改并交纳了76.76元一次性购房款，同日，广东省英红华侨茶场为李景银颁发了房屋的《产权证》，房屋座落：总场原农机站宿舍区南西幢西起第一套，主、附属房结构均为砖、瓦结构平房，主附房合计71.76平方米。1999年11月5日，李景银补缴了土地出让金333元，同时交纳了房改售房确权审批费、出售住房交易费、产权委托登记费、房屋丈量费、房地产权证费，上述费用合计463元。1999年10月25日，李景银领取了《房地产权证》，建筑面积55.47平方米；房屋权属来源为：标准价房改；土地权属来源为：购买，房屋所有权性质为：私有；土地权属性质为：国有。2011年5月10日，李虹樱(甲方)与第三人蓝宗养(乙方)签订了一份《房屋置换协议书》，内容为：一、甲方父亲李景银(已死亡)名下位于侨兴一路东，长寿二巷南房产79.8平方米置换给乙方。二、乙方负责在原地为甲方建设79.8平方米(13.3米X6米)的楼房。乙方负责三层的基础建成一层的主体房，房产证(包括简易门窗、地下排水、排污等)，并负责共3层的报建手续，办理一层房产证，报建所需图纸、钻探、办证等一切费用由乙方负责。三、甲方其父亲李景银之遗产(房产)，如有他人争夺或分配，造成乙方损失的，甲方需赔偿乙方因此而造成的损失。四、甲方有义务为乙方提供办理报建、房产证等相关手续资料(包括户主派出所死亡证明、甲方母亲授权甲方之委托书、甲方身份证、户主房改房等相关资料。五、如有未尽事宜，双方协商另行签订补充协议。本合同一式二份，甲、乙双方各执一份。2011年7月22日，广东省英红华侨茶场向英德市国土资源局申请确认位于英德市英红镇5宗地的国有建设用地使用权(包括原告父亲房屋所在的位于英德市英红镇侨兴一路1299.03平方米的土地)，2011年8月19日，英德市国土资源局以英国土资公告(2011)288号发出《土地登记审核情况公告》。同月29日，英德市国土资源局在《清远日报》进行了为期一个月的公告。2011年9月30日，广东省英红华侨茶场向英德市国土资源局提交了《土地登记申请书》，要求对原告父亲房屋所在的位于英德市英红镇侨兴一路1299.03平方米的土地进行确权登记发证。英德市国土资源局进行了地籍调查，审核了土地权属来源证明文件等。2011年10月9日，英德市人民政府办公室作出《关于对的批复》，同意对包括原告父亲房屋所在的位于英德市英红镇侨兴一路1299.03平方米的土地(以下简称涉案土地)等六宗土地进行确权登记发证。2011年10月18日，英德市人民政府为广东省英红华侨茶场颁发了英德国用［2011］1112号《国有土地使用证》。2012年3月16日，广东国政土地和房地产评估有限公司受委托方英德市国土资源局的委托对涉案土地进行了价值评估并出具了评估报告，涉案土地的总地价为190.31万元。2012年3月21日，英德市国土资源局以英国土资字［2012］44号《注销的通知》，注销了广东省英红华侨茶场持有的英德国用［2011］第1111号、1112号(涉案土地)、1114号《国有土地使用证》。2012年5月17日，英德市国土资源交易所对涉案土地的国有建设用地使用权进行挂牌出让。2012年6月18日，第三人蓝宗养通过竞投取得涉案土地的国有建设用地使用权并与英德市国土资源交易所签订了《成交确认书》，同日与英德市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》。同年的7月9日，英德市国土资源局以英国土资(利用)［2012］88号作出《关于蓝宗养申请办理土地使用权出让手续的批复》，同意将涉案土地出让给蓝宗养作其他普通商品住房(城镇住宅)用地，出让年限为50年。同一天，蓝宗养申请对涉案土地进行登记，英德市国土资源局进行了地籍调查，审核了土地权属来源证明文件等，被告英德市人民政府于次日为蓝宗养颁发了英德国用［2012］0905号《国有土地使用证》。2011年2月16日，第三人蓝宗养按其与原告签订的《房屋置换协议书》的约定，为原告单独办理了《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，并于2011年5月经批准开工建设。现原告的房屋已经由第三人帮助建成三层主体工程，原告也已经支付了二、三层主体工程的建房款30000元及加建基础材料人工款5500元给第三人。原告李虹樱以涉案土地内有其房屋、其房屋所在的79.8平方米的土地使用权应归其所有、被告的登记发证行政行为侵犯了其土地使用权等为由向原审法院提起了本案的诉讼，要求撤销被告向第三人蓝宗养颁发的英德国用（2012)第0905号《国有土地使用证》。原审法院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第六条规定，人民法院审理行政案件，对行政行为是否合法进行审查。因此，本案原审法院应审查的是被告英德市人民政府颁发给第三人蓝宗养的英德国用［2012］0905号《国有土地使用证》(以下简称被诉行政行为)是否合法的问题。根据原、被告、第三人的诉辩主张，本案的争议焦点是被诉行政行为认定事实是否清楚、是否侵犯了原告的土地使用权的问题。1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”第六十条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第六十三条规定：“经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十一的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。”2008年7月1日起施行的中华人民共和国建设部颁布的《房屋登记办法》第八条规定：“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”第十条第二款规定：“国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。……”。上述法律法规规定了房屋所有权、房屋占用范围内的土地使用权相一致的原则，即俗称的“地随房走”、“房随地走”原则；同时，也规定了房屋登记的具体方法。本案中，原告的父亲经房改取得了房屋的房地产权证书。原告的父亲死亡后，经其母亲同意，原告继承取得了其父亲所有的房屋的所有权。原告作为房屋的所有权人、第三人作为涉案土地使用权的开发建设人，双方签订了《房屋置换协议书》，该协议是双方自愿签订，没有违反法律、法规的强制性规定，也没有损害国家利益、公共利益和他人利益，依法应确认为有效合同。第三人虽然是通过出让的方式取得了涉案的土地使用权，但根据其与原告签订的《房屋置换协议书》的约定，第三人是以建筑一幢占地79.8平方米的一层楼房补偿给原告，并以原告的名义办理了报建、用地规划、施工许可等手续，原告新建的房屋是以“幢”的形式单独存在，根据上述法律法规的规定，原告对其房屋所在的国有土地享有使用权，土地、房屋登记机关应以“幢”为基本单元进行登记，颁发土地房产所有证给原告。被告英德市人民政府为第三人进行土地权属登记时，将涉案土地1299.03平方米的使用权全部登记在第三人名下并为其颁发了《国有土地使用证》，并没有将原告拥有土地使用权的79.8平方米予以扣除，侵犯了原告的土地使用权。被告在履行法定职责过程中，未尽审慎的义务，导致登记、发证的行政行为认定事实不清，结果错误，因此被诉行政行为应予以撤销。原告的诉讼请求理由充分，原审法院应予支持；被告及第三人的答辩请求理据不充分，原审法院不予采纳。根据《根据中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第(一)项之规定，判决：撤销被告英德市人民政府于2011年7月10日为第三人蓝宗养颁发的英德国用（2012)第0905号《国有土地使用证》。上诉人英德市人民政府不服原审判决，向本院上诉称：一、原审法院认定事实错误。1、被上诉人未取得涉案土地的使用权，李景银未取得国有土地使用证，对房改房占有的国有划拨土地没有处置权，无权转让、出租、抵押涉案土地。所以上诉人将涉案的1299.03平方米国有划拨土地登记在广东省英红华侨茶场名下，颁发英德国用[2011]第1112号《国有土地使用权证》登记程序合法，依据充足。2、上诉人依法出让涉案的1299.03平方米国有划拨土地程序合法、依据充足。涉案土地出让前已对地上建筑物进行安置补偿。二、原审判决的理由逻辑错误。上诉人在收回划拨土地使用权进行整体出让时，被上诉人已丧失了涉案土地的使用权，涉案土地整体出让时被上诉人也不是竞买成交人，被上诉人无法直接取得79.8平方米的国有出让土地使用权，原审判决要求上诉人直接将被上诉人安置房屋占有的79.8平方米登记在被上诉人的名下违反相关法律、法规的规定，属于适用法律错误。既然原审判决认定《房屋转换协议书》合法有效，那么就应该认定上诉人整体出让涉案土地，再由第三人给被上诉人办理安置房屋土地使用证的行为是合法有效的。原审判决自相矛盾。三、原审判决程序违法。涉案1299.03平方米国有划拨土地使用权是广东省英红华侨茶场，判决结果直接损害了广东省英红华侨茶场的合法权益，原审法院未追加广东省英红华侨茶场为诉讼当事人，程序违法。请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人李虹樱二审答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人已取得涉案土地的使用权。上诉人对涉案的1299.03平方米土地进行出让程序违法，法律依据和事实依据错误。上诉人没有对涉案土地上的建筑物进行安置补偿。原审判决理由、程序正确。原审判决撤销的是被诉英德国用（2012）第0905号《国有土地使用证》，结果并没有损害广东省英红华侨茶场的利益。上诉人没有正当理由逾期提供证据，应视为没有相应证据。请求驳回上诉，维持原判。原审第三人蓝宗养二审期间未提交书面答辩意见。经审查，原审法院审理查明的事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”第六十条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第六十三条规定：“经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。”《房屋登记办法》第八条规定：“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”可见，在房地产权属登记中行政机关应遵循房屋所有权、房屋占用范围内的土地使用权相一致的原则，即俗称的“地随房走”、“房随地走”原则。本案中，被上诉人李虹樱的父亲经房改取得了房屋所有权并领有取房地产权证书，被上诉人经继承取得其父亲所有的房屋的所有权。根据上述规定，被上诉人对其继承的已颁发房地产权证的房屋占用范围内的国有土地享有使用权。上诉人英德市人民政府为原审第三人进行土地权属登记时，将包括被上诉人继承的已颁发房地产权证的房屋占用范围内的土地在内的涉案1299.03平方米土地使用权全部登记在原审第三人名下并为其颁发了英德国用（2012）第0905号《国有土地使用证》，并没有将被上诉人已取得土地使用权的55.47平方米予以扣除，侵犯了被上诉人的土地使用权。上诉人英德市人民政府未尽审慎义务，导致登记、发证的行为认定事实不清、结果错误，因此，原审法院判决撤销英德国用（2012）第0905号《国有土地使用证》并无不当。鉴于本案审查的是英德市人民政府颁发给原审第三人的英德国用（2012）第0905号《国有土地使用证》是否合法的问题，并不影响广东省英红华侨茶场的权益。因此，原审法院未追加广东省英红华侨茶场作为第三人参加诉讼，程序上并无不当。上诉人关于请求撤销原审判决的上诉理由，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳，依法应予以驳回。综上所述，原审判决正确，依法应予以维持；上诉人上诉请求改判的理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人英德市人民政府负担。本判决为终审判决。审判长 罗 燕审判员 刘德敏审判员 黄伟明二〇一六年十月二十五日书记员 朱璐明