阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1702民初3386号原告：敖爱，女，1958年1月4日生，汉族，住阳江市江城区。委托代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。被告：阳江同心房地产开发有限公司，住所地：阳江市江城区新江北路898号威尔登堡花苑。法定代表人：张敏明，该公司总经理。委托代理人：曾广晓，广东言必行律师事务所律师。委托代理人：林显伦，广东言必行律师事务所实习律师。原告敖爱诉被告阳江同心房地产开发有限公司（以下简称同心房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告敖爱的委托代理人钟国衡、被告同心房地产公司的委托代理人曾广晓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告敖爱向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付逾期办证违约金3755.92元给原告；2、判决被告返还购房款3650.43元及利息给原告（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2013年1月11日起计至付清时止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实理由：2013年1月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买位于阳江市江城区新江北路898号威尔登堡花苑第4幢第501号商品房一套，约定套内建筑面积70.83平方米，单价为每平方米5330.96元，按套内建筑面积计算，总房价377592元，该款原告已付清。《商品房买卖合同》第八条约定被告应于2013年6月30日前向原告交付验收合格的商品房，并且第十五条约定：“××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、××不退房，××按已付房价款的1%向××支付违约金。”而被告交付后直至2015年8月25日才办理商品房权属登记，已超出合同约定的90天期限，构成违约，被告应支付违约金3775.92元（377592元×1%）给原告。另外，商品房实测套内建筑面积为70.17平方米，比约定的70.83平方米少0.66平方米，面积差异百分比为0.932%【（70.83-70.17）／70.83】，根据《商品房买卖合同纠纷》第五条约定，被告应返还购房款3650.43元（5330.96＊0.66）给原告。原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告同心房地产公司辩称：一、答辩人与被答辩人已就“产权登记责任”方面，针对不同情况，达成概括性适用补充条款，现答辩人已在合同约定时间内将办理权属证书的资料交给产权登记机关，即答辩人已履行办理产权登记责任，无需承担违约责任。答辩人于2014年1月13日办理涉案楼盘的竣工验收备案，于2014年1月5日向被答辩人交付房屋钥匙，即被答辩人已于2014年1月13日收楼。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条整条属于“关于产权登记的约定”条款。该条款约定：××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，如因××责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，××按已付房屋价款的1%向××支付违约金。”针对双方约定的合同第十五条“产权登记的约定”条款中情况，双方已签订《商品房买卖合同》补充协议，并在第五条第二款中约定：“如××已在合同约定的时间将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为××已履行了本合同第十五条规定的办理产权登记的责任。很明显，该补充条款为对合同第十五条中出现的所有情况的概括性适用条款。即答辩人能在商品房交付使用后90天内，向产权登记机关提交办理权属证书资料，视为答辩人已履行合同第十五条中全部义务（备案、取得房产证），即免责。事实上，答辩人已于2014年1月14日至2014年4月14日期间，将办理权属证书的资料交给产权登记机关。从房屋交付至提交资料到产权机关时间属于合同约定的商品房交付使用90日内，符合《商品房补充协议》第五条第二款中的免责情况。答辩人与被答辩人在补充协议中约定提交资料即免责该条款，符合当事人意思自治原则要求，并没有违反法律的禁止性规定，理应采纳，且不受原来法律法规所约束。其次，房产证何时登记成功、何时出具有赖于房管局工作效率，全为房管局工作职责，与答辩人并无联系。且被答辩人属于贷款购房情况，其房产已抵押给银行，故房产证何时登记成功、何时取得，并不会对其产生任何经济利益损害。故，根据补充协议约定，答辩人已在规定的时间内将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，即已履行合同第十五条中所涉及的全部义务，并不存违约情况。二、由于阳江市房产管理局接收资料手续的缺失，导致答辩人没有收到上述办理权属证书资料的接收回执。答辩人已向法院申请调查取证，法院可核实答辩人已履行办理产权登记责任的事实。阳江市房产管理局（以下简称房管局）作为接收产权登记资料的政府部门，其在接收答辩人为被答辩人办理权属证书资料后，由于接收资料手续缺失，并没有为答辩人开具接收凭证，也拒绝在答辩人资料清单上签名或盖章。为此，答辩人有必要向法院申请调查取证，证明并查实房管局已接收过申请人为被申请人办理权属证书的资料的案件事实。三、被答辩人对合同约定的面积差异条款理解有误，计算错误，主张违约金过多，涉案商品房产权登记套内建筑面积为70.17平方米，而合同约定计价面积为70.83平方米，两者之间相差0.66平方米，面积差异百分比为0.93%。根据双方签订《商品房买卖合同》第五条可知：“约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差），双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过3%以上（不含本数）的，××可选择多退少补或退回所购商品房。针对以上条款，被答辩人认为该条款为选择性条款，即针对面积差异比范围大小，选择适用以上任一条款。但事实上，该条款为阶梯式适用条款，即该条款针对面积差异百分比，分条件计算。差异值为±0.6%以内（含本数），属于双方约定免责范围，即该范围内面积差异，双方不作任何补充。换句话说，即便其他业主存在产权登记面积大于合同约定计价面积，但差异值为±0.6%以内（含本数）的情况，答辩人也不会向其主张该范围内的购房款。而面积差异百分比减去免责范围±0.6%以内（含本数）后，剩下差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数），可选择多退少补。故涉案商品房面积差异百分比为0.93%，减去双方免责范围0.6%，剩下0.33%，即0.33乘以房屋单价5330.96元，答辩人应返还购房款1759.21元予被答辩人。同时，在该条款中也明确约定，在本案的情况下，答辩人只需返还多收的购房款即可，不需额外支付利息。因此，被答辩人对合同约定的面积差异条款理解有误，主张返还购房款过多。综上，答辩人已在合同约定时间内将办理权属证书的资料交给产权登记机关，即答辩人已履行办理产权登记责任，无需承担违约责任。被答辩人对面积差异处理条款理解有误，计算错误，主张违约金过多。请求法院针对答辩人的调查取证申请，查明真相，依法判决。经审理查明：2013年1月7日，原告敖爱（××）与被告同心房地产公司（××）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2013010173），合同主要约定：××向××购买位于阳江市江城区新江北路898号威尔登堡花苑4幢501号商品房一套，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字2012017号，建筑面积共88.47平方米（其中套内建筑面积70.83平方米，公共分摊建筑面积17.64平方米），单价为按套内建筑面积计算每平方米5330.96元，房屋总价款为377592元；××应当在2013年6月30日前交付商品房，交付时商品房具备“该商品房经验收合格”条件，并将符合合同约定的商品房交付××使用。合同第五条面积确认及面积差异处理约定：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，××可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，××应在××书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积—合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。合同第十五条关于产权登记约定：××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，××按已付房价款的1%向××支付违约金。合同还约定了基础设施、公共配套面积、保修责任等其他相关条款。签订《商品房买卖合同》后，原告与被告还签订了一份《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》，其中第五条办证补充条款约定：“1、××如需委托××办理房屋权属证书的，××应在商品房交付使用后、××发出办证通知之日起十天内按政府部门的产权登记要求签署并向××提交全部办证文件及资料，包括但不限于：《房地产交易权属登记申请书》、《广东省契税纳税申请表》、《委托书》、身份证复印件等（如政府部门有关规定变更的，按政府最近的规定为准）；并要求抵押权人移交相关资料给××，同时缴清所有购房款和相关税费。否则，××按照《合同》第十五条关于办理房产证的承诺期限相应顺延。2、如××已在合同约定的时间将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为××已履行了本合同第十五条规定的办理产权登记的责任。”2016年8月26日，原告以被告逾期办证及交付的商品房存在面积差为由向本院提起诉讼，请求如诉称。另查明，被告于2014年1月5日将原告购买的房屋交付给原告，本案讼争房屋所在的威尔登堡工程已于2014年1月13日办理工程竣工验收合格备案手续。阳江市住房与规划建设局（以下简称阳江市住建局）于2015年8月11日收到被告提交办理本案讼争房屋权属证书的资料。2015年8月26日，讼争房屋登记在原告名下。诉讼中，原告拟证明被告逾期办理房产证构成违约行为，向本院提供了阳江市住房和城乡规划建设局收件收据（存根）﹤以下简称收件收据（存根）﹥，该收件收据（存根）载明阳江市住房和城乡规划建设局于2015年8月11日收到涉案商品房的房地产测绘图、维修金专用收据、发票、权属证明书、身份证、买卖合同、转移申请书、质量保证书、委托书等资料，并备注评估现场勘查、报税时间不计算在法定办结时间内、正式收件受理10个工作日内完成。经质证，被告认为收件的日期并不等于提交权属证书资料的时间，收件日期并不是2015年8月11日，原告对补充协议及合同理解有误，被告不应该承担违约责任。此外，被告在庭审过程主张提交办证材料的时间在2014年1月14日至2014年4月14日期间，但没有提供证据予以证实。以上事实，有原告提供的原告的身份证、企业机读档案登记资料、《商品房买卖合同》、发票、房地产权档案查阅答复书、房地产权证、阳江市住房与城乡规划建设局收件收据（存根），被告提供的被告营业执照、被告组织机构代码证、《商品房买卖合同》补充协议、业主钥匙签收单、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》等证据及双方陈述为据。本院认为：本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同主体适格，内容没有违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，原、被告双方应按合同约定履行。按原告的诉讼请求，本案的争议焦点是：一、被告是否如期履行办证义务；二、被告是否应返还购房款。对于第一个焦点问题，原、被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》后，虽然原告于2014年1月5日收到涉诉房屋钥匙，但涉诉房屋所在的威尔登堡工程于2014年1月13日办理工程竣工验收合格备案手续，应认定被告于2014年1月13日交付经验收合格的商品房给原告敖爱。原、被告在《商品房买卖合同》约定了××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，××按已付房价款的1%向××支付违约金。根据上述约定，被告办理涉案商品房权属登记的时间应自2014年1月13日起90日内办理。诉讼中，原告提供的收件收据（存根）载明阳江市住房和城乡规划建设局于2015年8月11日收到房地产测绘图、维修金专用收据、发票、权属证明书、身份证、买卖合同、转移申请书、质量保证书、委托书等资料，主张被告于2015年8月11日递交涉案商品房的办证材料构成逾期办证的违约行为，虽然被告在庭审中对此予以否认，并辩称其在2014年1月14日至2014年4月14日期间已向房管部门递交了涉案商品房办理权属证书的资料，但被告对其主张的事实没有提供证据予以证实，根据“谁主张谁举证”的证据规则，被告应承担举证不能的后果，本院对被告的辩称意见不予采信。结合涉案商品房房产证权属证书载明登记时间为2015年8月26日的情况，本院认定被告于2015年8月11日向产权登记机关递交涉案商品房的权属登记资料明显违约，应按合同的约定向原告承担违约责任。现原告请求被告支付逾期办证违约金3775.92元（377592元×1%），合理有据，本院予以支持。对于第二个焦点问题，根据原、被告双方签订的商品房买卖合同第五条面积确认及面积差异处理的约定，原告所购房屋的面积差异百分比为一0.93%［（70.17平方米—70.83平方米）÷70.83平方米×100%］，差异值在±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数），故原告请求被告按合同的约定退还购房款3650.43元［（70.83平方米—70.17平方米）×5330.96元／平方米］，合法合理，本院予以支持。至于该购房款的利息问题，原、被告的情况属于不退房的多退少补情况，利息问题合同中没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“××交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由××返还××……”的规定，被告还应支付该购房款3650.43元的利息给原告，因原告在2013年1月10日交清购房款377592元，现原告请求利息按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年1月11日起计算，不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条和第一百五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：一、限被告阳江同心房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金3775.92元给原告敖爱；二、限被告阳江同心房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款3650.43元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2013年1月11日起计至本判决确定的给付之日止）给原告敖爱。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（已减半收取），由被告阳江同心房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  凌远文二〇一六年十月二十四日书记员  叶川雨