贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)黔05民终2372号上诉人（原审被告，反诉原告）朱江，男，1976年6月6日生，汉族，居民，住贵阳市乌当区。上诉人（原审被告，反诉原告）宋梅，女，1975年2月5日生，汉族，居民，住址同上。委托代理人毛亚，贵州织金县律师事务所律师。委托代理人朱世卫，系朱江之父。被上诉人（原审原告，反诉被告)蔡威，男，1992年11月11日生，汉族，住福建省莆田市城厢区，现住贵州省织金县。委托代理人罗邦民，男，贵州公达律师事务所律师。上诉人朱江、宋梅与被上诉人蔡威房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省织金县人民法院（2016）黔0524民初1412号民事判决，向本院提出上诉，本院于2016年9月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人朱江、宋梅上诉请求：撤销一审判决改判驳回一审被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审，本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人没有证据证明上诉人出租给被上诉人的租赁物平方数不足，上诉人出示的产权证明已证实涉案商铺建筑面积为515.76平方米，套内面积为369.99平方米可以满足被上诉人的需求。被上诉人存在违约，没有依据双方补充协议在交房一周前交纳转让费3.5万元和8个月的租金264000元。一审判决只凭据被上诉人陈述就认定约定商铺面积不足错误。一审法院未采纳上诉人提供的补充协议错误。被上诉人蔡威未予答辩。原审原告蔡威向一审法院起诉请求：请求依法判令解除原、被告签订的租赁合同，由被告朱江、宋梅连带返还原告定金100000元，本案诉讼费用由二被告承担。反诉原告朱江、宋梅反诉请求：反诉被告蔡威支付给反诉原告的50000元定金不予返还，并赔偿反诉原告各项损失100000元，本案诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2015年8月13日，朱金煌作为甲方蔡威的签字代表与乙方朱江、宋梅签订佳客来店面租赁合同一份，合同约定，朱江、宋梅将其织金县城关镇金中路2号楼C-26号，产权面积为350平方米，实用面积为295平方米房屋租给甲方经营佳客来西餐厅使用，租金为每月33000元，租赁期限为10年，自2015年11月1日至2025年10月31日。租金付款方式为乙方向甲方交房后的壹周内，甲方需向乙方交纳转让费35000元，并交付8个月租金共计264000元，以后每陆个月交纳壹次租金。如甲方超过当期15日还未向乙方交纳当期租金，视甲方违约，乙方有权终止合同。乙方同意自2015年9月20日到2015年10月31日为免租期，供甲方装修，甲方无需承担上述期间的租金。合同签订的当日，蔡威通过银行转款的形式支付朱江50000元，朱江向蔡威出具收条，收条内容为：今收到蔡威交来房屋租金定金伍万元整（50000）正，收款人：朱江落款时间2015年8月13日注：如2015年9月20日不能交房子，乙方愿意按叁倍方式赔与甲方。合同签订后，因朱江、宋梅提供的房屋面积达不到双方所签合同约定的标准，导致蔡威并未接收该房屋。一审法院认为：当事人双方订立房屋租赁合同，是双方真实意思表示，且不违反法律规定，为合法有效的合同。双方签订房屋租赁合同的目的是为蔡威经营佳客来西餐厅之用，但朱江、宋梅提供的房屋面积与合同约定的面积不一致，达不到蔡威加盟佳客来西餐厅的要求，朱江、宋梅的此种行为导致双方之间的房屋租赁合同目的不能实现，合同已无继续履行的基础，故蔡威要求解除与朱江、宋梅签订的房屋租赁合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。蔡威认为其在与朱江、宋梅签订租赁合同后已支付二人定金50000元，现要求朱江、宋梅连带双倍返还其定金100000元的诉讼请求，虽然蔡威在给付朱江、宋梅50000元时朱江出具给蔡威收执的收条上显示有定金字样，但双方签订合同时并未对先予支付的款项的性质进行约定，故该50000元应认定为租金预付款，应由朱江、宋梅返还。朱江、宋梅反诉称为了准时向蔡威交付房屋造成其各项损失100000元，现蔡威向二人支付的50000元不予返还，并要求赔偿损失100000元，因按合同约定的交付条件准时交付房屋是朱江、宋梅作为出租人应尽的义务，而未能按时交付房屋系因朱江、宋梅提供的房屋不符合合同约定，故朱江、宋梅的反诉请求缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百一十八条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）蔡威与被告（反诉原告）朱江、宋梅2015年8月13日所签订的佳客来店面租赁合同；二、由被告（反诉原告）朱江、宋梅在本判决生效后十日内一次性返还原告（反诉被告）蔡威的预付租金50000元；三、驳回原告（反诉被告）蔡威的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）朱江、宋梅的反诉请求。本诉案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告蔡威负担575元，被告朱江、宋梅负担575元；反诉案件受理费3300元，减半收取1650元，由反诉原告朱江、宋梅负担。二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明，原审查明的“因朱江、宋梅提供的房屋面积达不到双方所签合同约定的标准，导致蔡威并未接收该房屋。”依据不足，不予确认。原审查明的其他事实无误，本院予以确认。二审另查明：2015年8月13日，朱金煌作为甲方蔡威的签字代表与乙方朱江、宋梅签订佳客来店面租赁合同一份后，双方又签订了一份补充协议更改了租金付款时间为乙方向甲方交房前的壹周内。二审争议的焦点：谁违约，应承担何违约责任。本院认为：被上诉人蔡威存在违约，其不得要求上诉人朱江、宋梅返还其5万元履约定金。理由如下：商事活动需履行诚信原则，基于本案证据和双方陈述可见，上诉人朱江、宋梅已积极履约（与旧租户退租），被上诉人未依约在交房一周前交纳租金就以房屋面积不足而拒收涉案商铺，在双方签约及交付定金前，被上诉人应有责任勘察（包括测量）涉案商铺，但在双方已明确订约及交纳定金，上诉人已积极履约后被上诉人再反悔就有违诚信。其次，被上诉人所举证据不能充分证明上诉人实际交付的商铺面积不足，上诉人房产证上的总面积是足够的，虽然上诉人指明交付的是商铺的其中两个门面（首家佰元和婚纱摄影），但该两个门面当时占总商铺面积多少比例无法查清（房产证平面图上并无明确的划分和精确面积数），现在涉案商铺布局已改变难以勘验确定。被上诉人所举的证据短信内容模糊，无法明确是上诉人实际交付的面积数不足，不能作为有效证据。故无论从诚信原则还是证据规则上，被上诉人存在违约行为，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”的规定，被上诉人交纳的5万元的定金不能要求上诉人返还。上诉人主张的10万元损失依据不足，本院不予支持。一审判决认定被上诉人交纳的5万元不是履约定金错误，本院予以纠正。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，一审判决认定事实和适用法律错误，应予纠正。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省织金县人民法院（2016）黔0524民初1412号民事判决；二、解除被上诉人蔡威与上诉人朱江、宋梅2015年8月13日所签订的佳客来店面租赁合同；三、被上诉人蔡威已支付给上诉人朱江、宋梅的5万元定金不予退还；四、驳回被上诉人蔡威的其他诉讼请求。五、驳回上诉人朱江、宋梅的其他反诉请求。本诉案件受理费2300元，减半收取1150元，由蔡威负担；反诉案件受理费3300元，减半收取1650元，由蔡威负担544.5元，朱江、宋梅负担1105.5元。二审案件受理费2300元，由蔡威负担1150元，朱江、宋梅负担1150元。本判决为终审判决。审判长 张 雄审判员 张 晶审判员 唐 琳二〇一六年十月十七日书记员 谢贤聪