福建省高级人民法院民 事 裁 定 书(2016)闽民申1933号再审申请人(一审原告、二审上诉人)：福建省长发贸易有限公司，住所地福建省漳州市长泰县武安镇翠竹园405号。法定代表人：杨建发，该公司总经理。被申请人(一审被告、二审被上诉人)：暨炎荣，男，1961年2月9日出生，汉族，住福建省武夷山市。被申请人(一审被告、二审被上诉人)：程梅英，女，1969年1月6日出生，汉族，住福建省武夷山市。被申请人(一审被告、二审被上诉人)：章秀清,男,1964年1月7日出生,汉族，住福建省武夷山市。被申请人(一审被告、二审被上诉人)：朱春妹，女，1966年2月4日出生，汉族，住福建省武夷山市。再审申请人福建省长发贸易有限公司(以下简称长发公司)因与被申请人暨炎荣、程梅英、章秀清、朱春妹房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省南平市中级人民法院(2016)南民终98号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭，对本案进行了审查。现已审查终结。长发公司申请再审称：一、原审判决认定章秀清有权代理长发公司处理讼争土地错误，法院查封的财产任何人都无权处置。章秀清在法院查封讼争房地产后要求长发公司采取时间倒签至1996年的办法出具委托书以协助其转移查封财产。该委托书不是长发公司的真实意思表示，且无论意思表示是否真实因不具有合法性而系无效委托。同时，委托书是针对被法院查封的土地，并未涉及1998年之后建造的房产，因此章秀清转让地上房产超出了委托权限。二、讼争房产的转让协议是章秀清以化名“衷德兴”个人名义出卖，化名目的就是欲盖弥彰，购买人暨炎荣、程梅英也明知“衷德兴”为假名，所签合同长发公司既不知情也不认可。三、最高人民法院已认定章秀清的转让行为“属于非法处置被查封冻结财产”，证明了处置查封财产合同无效的事实。涉案房产买卖违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）、（五）项的强制性、禁止性规定，是典型的绝对无效合同。四、原审判决未分清订立转让协议的主体，章秀清是以其个人名义签订协议，并非代理长发公司的处置行为，长发公司从未授权任何人转让涉案房地产。债权人至今还不断地对法院解除查封行为不服进行申诉，不能因为章秀清转让房地产的款项被追回而使合同变为有效。五、根据《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》、《最高人民法院关于人民法院查封的财产被转卖是否保护善意取得人利益问题的复函》，章秀清转让已被法院查封的房地产的合同应认定无效，无效合同自始无效，即使解除了查封，也不能恢复为有效合同。请求对本案进行再审，改判支持长发公司的诉讼请求。章秀清、朱春妹辩称，章秀清因代长发公司清偿对外债务而取得讼争房地产的处分权，长发公司全权委托章秀清处理讼争房地产。章秀清以长发公司名义对外销售，按合理价格成交且实际履行完毕，并不存在与买受人恶意串通的情形。章秀清代长发公司支付郭锦和申请执行的款项后，法院解除讼争土地的查封，暨炎荣、程梅英因此取得讼争房地产的权属证书。因此，章秀清与暨炎荣所签订的转让协议应为有效。法院查封冻结讼争土地只是导致房地产暂时不能过户，并不导致转让合同无效。且长发公司提出合同无效的诉讼请求已超过诉讼时效。综上，应当驳回长发公司的再审申请。暨炎荣、程梅英辩称：(一)暨炎荣、程梅英已依法办理了房屋所有权证、土地使用权证，系讼争房地产的合法所有人。(二)暨炎荣、程梅英并不知晓讼争房产被法院查封的事实，不存在与章秀清恶意串通的情形。(三)法律并未明确规定转让查封期间的土地使用权合同无效。(四)长发公司要求确认合同无效，要求暨炎荣、程梅英返还土地房产的诉求已超过诉讼时效。故应当驳回长发公司的再审申请。本院认为：(一)关于长发公司是否委托章秀清处分讼争房地产问题。根据查明的事实，长发公司于1997年6月20日委托项菇仔、章秀清出售讼争地块，此后又撤销上述委托并重新委托章秀清全权处理讼争地块销售事宜。长发公司并没有证据证明其在讼争地块被法院查封后终止对章秀清的委托事项。相反其于1998年8月4日向一审法院反映其公司无财产可供执行；于1999年5月8日向本院说明武夷新村可供执行的地块中亦不包括本案讼争地块，因此长发公司申请再审称其并未委托章秀清转让讼争地块及对章秀清转让讼争地块不知情，与事实不符。至于长发公司申请再审称委托书委托转让的标的只是土地，没有包括1998年之后建造的讼争房产，根据“房随地走，地随房走”的原则，房地产转让时，房屋和房屋占用范围内的土地使用权应当同时转让，故长发公司关于没有委托章秀清转让讼争房产的理由亦不能成立。(二)章秀清转让被法院查封的土地使用权及房产的合同是否无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”本案中，章秀清转让被法院查封的土地使用权及房产，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项关于“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”房地产不得转让的规定，因该规定系管理性强制性规定，其目的是限制查封期间不动产物权登记，不影响合同效力。同时，《中华人民共和国物权法》第十五条规定了合同效力与物权效力的区分原则，即不动产物权是否办理登记不影响物权转让合同的效力。而查封主要是对不动产物权登记设置法律上的障碍，该障碍未消除，不动产无法过户登记，但并不影响合同效力。因此转让查封期间的不动产虽系违法行为但并不导致合同无效。《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函（1997年4月7日[1997]经他字第8号）》、《最高人民法院关于人民法院查封的财产被转卖是否保护善意取得人利益问题的复函［1999］执他字第21号》系个案批复，且法律及审判实践对合同效力的评价和认识有个发展完善的过程，根据前述法律及司法解释的规定，及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第三条的“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。”规定，本案讼争合同虽成立于《中华人民共和国合同法》实施之前，但根据合同法实施后相关的法律和司法解释规定，该合同应当认定为有效。同时，本案中，法院查封被执行人长发公司名下的土地使用权系为了保障生效判决得以执行。在章秀清转让讼争房产后，法院依法追回章秀清转让所得的全部款项，且没有证据证明其转让价款明显低于当时市场价格，申请执行人郭锦和确认已领取了上述款项并作出同意执行结案的表示，因此，法院查封讼争房产的目的已经实现，长发公司申请再审称讼争合同因存在恶意串通损害国家、集体或第三人利益的情形而无效，理由亦不能成立。综上所述，长发公司再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款规定，裁定如下：驳回福建省长发贸易有限公司的再审申请。审 判 长  林国新审 判 员  田 青代理审判员  陈志辉二〇一六年十月三十一日书 记 员  朱 彤附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；（十）未经传票传唤，缺席判决的；（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。