广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终12433号上诉人（原审原告）：钟江。委托诉讼代理人：曹锐，广东经国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州城建开发兴业房地产中介有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：欧韶，该司董事长。委托诉讼代理人：许玉祥、江琪英，均为广东东方昆仑律师事务所律师。原审被告：何霈然，住广东省广州市天河区。上诉人钟江因与被上诉人广州城建开发兴业房地产中介有限公司（以下简称兴业中介公司）、何霈然房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人钟江及其代理人曹锐、被上诉人兴业中介公司代理人许玉祥、原审被告何霈然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钟江上诉请求：撤销原审判决第三项并改判：一、解除钟江与兴业中介公司之间的居间合同关系；二、判令兴业中介公司赔偿钟江经济损失人民币16000元；三、判令兴业中介公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、钟江认可原审判决的第一判项和第二判项。二、原审判决第五页中记载：“原告与陈某之间的微信部分谈话记录截图(其中反映车位的税费报价为21019元或25454元)”。这一事实有误。关于兴业中介公司计算的税费金额，钟江在《起诉状》中已清楚表明：9月13日，陈某向钟江分项列明上述车位买卖过户的相关税费，按照其计算该项买卖涉及的税费金额为人民币21019元。9月22日，以人民币35万元的假定成交价作为基数，陈某再次分项列明相关税费：(包括兴业中介公司收取的代理、咨询费在内)，税费和中介费用合计的金额约为人民币25454元。按其的计算，扣除中介费，税费约为人民币17454元。而税务机关实际拟征收的税费为74306.25元，这一数字与兴业中介公司最后一次计算的税费(17454元)之间的倍数为4.26倍。三、原审判决将同一份《房屋买卖合同》中的两种不同法律关系强行分案处理属于适用法律错误。涉案合同中确有两层法律关系，居间中介关系和房屋买卖合同关系。通常来说，每案处理一种法律关系是正常的司法原则。但本案中并不相同，理由如下：其一，这两种法律关系在本案中存在有机的因果关系，可以依法合并处理。因为钟江在整个交易过程中(除了签约那一时刻)，并不认识何霈然，没有见过何霈然，也未与何霈然进行过交易磋商；整个交易过程都是通过兴业中介公司的员工陈某，正是因为有了这层居间关系，才会有后面的房屋买卖合同关系。何霈然并不存在违约行为，钟江要求解除合同是因兴业中介公司存在违约行为。兴业中介公司违反诚信原则的故意误导，才导致了涉案合同的签订。钟江认为，正是基于这样的事实，合并审理明显更有利于人民法院查清事实、区分责任。其二、本案中的两层法律关系同时存在于一份合同中，司法实践的便利性原则来看，将同一份合同中的两种法律关系生硬地剥离成两个案件明显有违于《民事诉讼法》“保障和便利当事人行使诉讼权利”的法律精神，既不利于查清事实、区分责任，也增加当事人和人民法院的讼累。因此，本案的处理方法应该是两种法律关系在一个合同的名义下、在一个案件中一并审理、一并裁决。其三、原审法院将分案处理曲解为钟江的意愿。原审判决称“诉讼中，原告明确其在本案中所主张的解除合同是解除涉案车位的房屋买卖合同关系”，进而在“本院认为”部分认定“被告兴业中介公司并非涉案车位的房屋买卖合同关系的相对人，原告在本案中要求被告兴业中介公司向其赔偿损失的请求，缺乏依据，本院不予支持”。而一审开庭时，钟江仅是将《上诉状》中的第一项请求“请求判令撤销编号为15000657号的《房屋买卖合同》”变更为“请求判令解除编号为15000657号的《房屋买卖合同》”。其他诉讼请求并无变更。原审法院将钟江要求解除《房屋买卖合同》的请求视为钟江请求解除房屋买卖合同关系是错误的。该诉讼请求应理解为要求解除这一份《房屋买卖合同》中的所有法律关系。其四，原审法院认为既然钟江没有要求解除居间合同关系，就不能向兴业中介公司要求赔偿损失。但根据《合同法》第107条、第112条的规定，赔偿损失并不以解除合同为要件。退一步说，即使钟江在一审时确实未要求解除居间合同关系，也并不代表其不能向兴业中介公司提出赔偿损失的要求。四、兴业中介公司的行为违反了所有的法律原则，构成严重违约，并损害了钟江的合法权益，理应赔偿钟江的损失。根据本案事实，兴业中介公司的行为违反了《合同法》第425条规定的忠实居间义务。兴业中介公司在原审辩称：“被告兴业中介公司与原告之间签订的合同并未明确约定被告兴业中介公司负有计税费的义务”，但根据法律规定的诚信原则及忠实居间义务，根据三部委的《房地产经纪管理办法》规定的内容，向委托人如实报告“房屋交易涉及的税费”是兴业中介公司作为居间中介机构的法定义务；当事人自行约定与否，都不影响这一义务的存在。税费作为二手房地产买卖中极重要的相关事项，却存在如此巨大的计税差额，无论是兴业中介公司恶意隐瞒、欺骗，或是故意提供虚假信息、或是因重大疏忽而导致的计算错误，都有悖于钟江对于中介机构的信赖，也有悖于中介机构的法定义务，构成了严重违约以及对钟江利益的严重损害。根据合同法的相关法律规定，兴业中介公司不仅不得要求委托人支付中介服务费用，还应对当事人的损失承担相应的损害赔偿责任。兴业中介公司亦认为钟江交付的20000元定金并不必然成为损失，理由是钟江不是提起诉讼，继续履行购房合同，在房价上涨之下，并不会遭受损失。钟江认为这种观点是完全的诡辩。任何交易都必然是一定现实条件制约下的交易，而不可能是纯理想化的。就本案而言，正如钟江在《起诉状》中所述，“原告已告知陈某：原告系工薪人员，购置车位的意图亦是自用，且资金预算紧张，故对成交价格及税费等比较敏感”，这里的现实条件就是，由于兴业中介公司的虚假陈述，钟江面对的是一宗超出自己支付能力的交易。而且，本案的焦点并不在于房价之后是否上涨，而在于兴业中介公司违反了其居间合同中的法定义务。兴业中介公司的辩解是对是否构成违约的回避，是对诉讼焦点的转移。至于20000元定金是否构成损失的问题，在钟江面临兴业中介公司的虚假陈述已无力继续购买车位的情况下，它必然会构成一笔损失。同时这20000元的定金也是在诉讼之后才拿到的，并非是兴业中介公司违约之后主动归还的。兴业中介公司二审辩称其不同意钟江的上诉请求，本案的纠纷是钟江与何霈然的房屋买卖纠纷，并非与兴业中介公司居间合同纠纷。钟江的上诉请求均是与居间合同相关而与买卖合同无关，而且其上诉的第一项请求是未经一审审理的，二审提出该上诉请求超出一审诉请范围。因此钟江的上诉请求不应得到支持，请二审法院依法驳回其上诉请求。何霈然二审辩称其同意退还20000元给买家，而且已将20000元退还，本案与其没有关系，没有意见。钟江向原审法院起诉请求：1、判令解除钟江与兴业中介公司、何霈然签订的编号为15000657号的《房屋买卖合同》；2、判令广州城建开发兴业房地产中介有限公司赔偿钟江经济损失人民币36000元；3、判令广州城建开发兴业房地产中介有限公司承担本案诉讼费用。原审法院认定事实：2015年11月1日，钟江（买方）、何霈然（卖方）与兴业中介公司（中介方）签订《房屋买卖合同》，约定钟江以320000元向何霈然购买广州市海珠区翠城中街17号B201车位；买卖双方同意本次房屋交易产生的全部税费由买方承担；买卖双方协商一致，同意按一次性（分期）付款方式支付本次交易的成交款：定金20000元买方已于2015年11月1日前向卖方交付；首期成交价款（不含定金）30000元，买卖双方自行交接本期成交价款，买卖双方于2015年11月4日前办妥交易过户的申请手续，买方在房管局开具的《交易受理回执》当天自行向卖方支付本期成交价款；尾期成交价款，买方在领取《交易受理回执》两天内，将本期成交价款交托管银行托管，且授权托管银行在买方完成交易过户手续领取新的《房地产权证》当天，将本期成交价款支付给卖方；等。合同签订当天，钟江向兴业中介公司支付了代理费/咨询费6000元，向何霈然支付了购房定金20000元。钟江于2016年1月8日提起本案诉讼。诉讼中，钟江明确其在本案中所主张的解除合同是解除涉案车位的房屋买卖合同关系，其主张的第2项诉讼请求的金额包括兴业中介公司收取的中介咨询费6000元、已支付给何霈然的购房定金20000元以及钟江所支付的律师费10000元。何霈然表示同意在本案中将定金20000元退回给钟江。鉴此，钟江明确其主张的第2项诉讼请求的金额为16000元。钟江为证明其主张，还提交了以下证据：1、钟江与陈某之间的微信部分谈话记录截图（其中反映车位的税费报价为21019元或25454元等）；2、房地产交易纳税申报表（其中反映税额合计为74306.25元）；3、钟江与广东经国律师事务所签订的委托合同和现金交款单、转账凭证及律师费发票（其中反映钟江向广东经国律师事务所支付律师费为10000元）。经质证，兴业中介公司、何霈然对证据1没有异议；对证据2的真实性、合法性和关联性均没有异议，并认为之所以出现差额，是由于房管部门要对涉案房屋进行评估并已评估价作为征税的依据；对证据3的真实性、合法性没有异议，但认为钟江委托律师的事项是包括一、二审诉讼，收取的费用也包括了一、二审的代理费用，钟江主张赔偿10000元的律师代理费不合理。原审法院认为：钟江与兴业中介公司、何霈然签订的《房屋买卖合同》是签约当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定切实履行。现钟江主张解除涉案《房屋买卖合同》中关于涉案车位的房屋买卖合同关系，钟江与何霈然是该房屋买卖合同关系的合同相对人，何霈然对此表示同意并同意在本案中一并返还购房定金20000元给钟江，故对钟江要求解除涉案车位的房屋买卖合同关系的请求，予以支持，何霈然一并将购房定金20000元返还钟江。兴业中介公司并非涉案车位的房屋买卖合同关系的相对人，钟江在本案中要求兴业中介公司向其赔偿损失的请求，缺乏依据，原审法院不予支持。钟江与兴业中介公司的纠纷属另一法律关系，钟江可另循法律途径解决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款和第九十七条的规定，作出如下判决：一、解除原告钟江与被告何霈然关于广州市海珠区翠城中街XX号BXXX车位的房屋买卖合同关系；二、被告何霈然在本判决生效之日起10日内，返还购房定金20000元给原告；三、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6100元，由原告负担。经审查，原审认定事实无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对钟江的上诉请求及兴业中介公司、何霈然的答辩意见，分析如下：根据涉案《房屋买卖合同》的约定可知，该合同中包含两个法律关系，一个是买卖双方的房屋买卖合同关系，一个是买卖双方与兴业中介公司之间居间合同关系。一审诉讼中，因钟江明确其要求在本案中解除的是买卖双方的房屋买卖合同关系，而兴业中介公司并非该房屋买卖合同关系的相对方，钟江在本案中要求兴业中介公司向其赔偿损失于法无据，原审法院不予支持并无不妥。钟江与兴业中介公司的纠纷可另循合法途径解决。一审诉讼中，由于何霈然同意退还20000元给钟江，双方合意解除买卖合同关系，不需收取案件受理费。因钟江在庭审中已重新明确其要求赔偿损失的金额为16000元，本案对钟江的诉讼请求不予支持，故一审案件受理费应为200元，原审法院对诉讼费用的处理欠妥，本院予以纠正。综上所述，原审查明事实清楚，适用法律准确，唯诉讼费负担不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费200元，由钟江负担；二审案件受理费200元，由钟江负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  郑怀勇审判员  李 静二〇一六年十月十八日书记员  杨仁义王心怡