陕西省某某县人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0722民初983号原告张某某，男，汉族。委托代理人韩某某，系陕西锐博律师事务所律师，代理权限为特别授权委托代理。委托代理人宋某某，系陕西锐博律师事务所律师，代理权限为一般授权委托代理。被告某某县某某街道办事处某某村村民委员会。住所地：某某县某某街道办事处某某村。法定代表人王某某，系村主任。委托代理人付某某，系某某县148法律服务所法律工作者。代理权限为一般授权委托代理。原告张某某诉被告某某县某某街道办事处某某村村民委员会合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人韩某某、宋某某，被告某某县某某街道办事处某某村村民委员会（以下简称某某村村委会）法定代表人王某某、委托代理人付某某到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。原告张某某诉称，某某县博望镇某某村村民委员会于2014年1月7日委托陕西理舜拍卖有限公司发布《拍卖公告》，拍卖其位于某某县建设路以北、某某小区以西集体房产18间及所占用的集体土地。后原告参与竞拍，最终以502万元成交价竞拍成功，于2014年3月4日与被告签订了《房产转让契约》确认：原告以502万元价款通过拍卖方式取得被告所有的位于某某县建设路以北、某某小区以西集体房产18间及所占集体土地的所有权。后被告于2014年4月23日与原告签定《某某县博望镇某某村村民委员会委托拍卖房产移交协议》，移交该宗土地及房屋的部分手续，但因该土地此前租赁给某某县乐川出租汽车有限公司使用（双方为租赁合同履行发生争议，处于民事诉讼阶段），故房屋与土地至今无法移交，致使原告本应在2014年就应开发利用的土地，到现在依然无法实施，严重影响原告竞买该宗土地的利用规划，给原告造成巨大的经济损失。综上所述，原告认为：原、被告双方虽然签订的是《房产转让契约》和《城固博望镇某某村村民委员会委托拍卖房产移交协议》，但《契约》实际转让的是集体土地。根据《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，即本案被告转让的集体土地属法律规定禁止转让，但某某县博望镇某某村村民委员会却违反法律规定进行公开拍卖转让，该协议违反《土地管理法》第六十三条的法律强制性规定，依据《合同法》第五十二条之规定，属无效合同。现为了维护自己的合法权益，原告依据《合同法》、《土地管理法》及《民事诉讼法》的相关规定起诉至法院，要求：1、依法确认原、被告之间签订的《房产转让契约》及《某某县博望镇某某村村民委员会委托拍卖房产移交协议》无效；2、要求被告退还原告支付的转让费302万元；3、要求被告赔偿原告经济损失，计755000元（暂计算至2016年4月4日，按照月息1分计算）；4、本案诉讼费全部由被告承担。被告某某村村委会辩称：对原告陈述的房屋拍卖的事实及价格无异议，对其适用的法律及理由有异议，对房屋未移交的理由有异议。原告诉称其买受的某某县建设路以北、某某小区以西18间集体房及集体土地违反了《土地管理法》的强制性规定而致使原、被告所签订的《房产转让契约》无效的说法失实，本案所涉土地经某某县政府审批后，已经转为建设用地，明确可以进行相关项目的建设用地面积为2.08亩，该部分土地性质已经发生变化，不再是集体土地，应为集体所有建设用地，在交易过程中土地面积虽为4.609亩，其中1.103亩为公用通道，剩余1.426亩无权属证明，原告在与被告签订《房产转让契约》时对于以上标的物的状态是知晓的，既然交易的土地为建设用地，土地上的附着物为集体房产，同时通过了村民小组会议集体同意，且根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、《中共中央关于全面深化改若干重大问题的决定》等国家目前的相关政策：“集体经营性土地建设用地使用权有条件的可以流转”，故原、被告之间签订的《房产转让契约》及《某某县博望镇某某村村民委员会委托拍卖房产移交协议》未违返法律强制性规定，合法有效。《契约》签订后，某某村村委会未按约定时间移交涉案标的物的原因在于某某县乐川出租汽车有限公司与某某村村委会之间存在租赁纠纷而导致被告未能按时移交《契约》中约定的标的物，并非某某村村委会主观故意。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原、被告向法庭提交的证据来源合法有效，并能应证其所述事实，本院对双方提交的证据的真实性予以确认，并同本案庭审笔录载卷佐证。根据认证查明：2014年3月4日，原告张某某与被告某某村村委会签订《房产转让契约》，《契约》主要约定：经村民代表会议表决通过，通过拍卖方式将位于某某县建设路以北的集体资产出售给原告，转让标的位于某某县建设路以北，某某小区以西集体房产18间，及所占用的集体土地，无产权证，按现状转让。该房屋所有权人为某某村二组，该房产所占用的集体土地，围墙以内归原告使用。其中：2.08亩【城政地审（2003）03号】《审批土地件》批准，其余面积无任何手续，原告自行办理土地手续并承担税费，成交价格为502万元。原告分两次共向某某村村委会支付价款302万元，剩余200万元价款经原、被告协商于2014年4月21日签订《借款合同》，约定借款月利息1分，借期为2014年6月1日至2016年5月31日。2014年4月23日，原、被告签订委托拍卖房产移交协议，移交标的是某某县建设路以北、某某小区以西集体房产18间，及所占用的集体土地，拍卖标的无房产证，移交资料有【城政地审(2003)03号】《审批土地件》等，拍卖标的物移交地点为标的物所在地，由于案外人某某县乐川出租汽车有限公司与某某村村委会之间对涉案标的存在租赁纠纷而导致被告未能按约定实际移交。另，据涉案土地草图显示，涉及转让土地的面积为3.056亩，外加1.103亩公用通道。其中有2.08亩土地在2003年4月11日经某某县人民政府【城政地审（2003）03号】《审批土地件》批准，由集体农用地转为建设用地，并同意将上述约2.08亩转为建设用地的土地用于本村无公害蔬菜基地及净菜加工项目建设，有关税费按国家规定办理。上述用地未经批准，不得改变用途，更不得转让、抵押、出租。本院认为：本案主要争议焦点即在于原、被告双方签订的《房产转让契约》及《某某县博望镇某某村村民委员会委托拍卖房产移交协议》有效还是无效；庭审中，原告主张《房产转让契约》、《某某县博望镇某某村村民委员会委托拍卖房产移交协议》无效的理由有：一、原、被告双方签订的《房产转让契约》及《某某县博望镇某某村村民委员会委托拍卖房产移交协议》中涉案财产属某某村村委会第二村民小组财产，被告无权处分，被告应当返还所收取的土地款；二、涉案标的为：位于某某县建设路以北、某某小区以西集体房产18间及所占用的集体土地共计4.609亩，其中2.08亩经政府批准具有集体建设用地使用权，剩余2.529亩权属尚不明确。根据《土地管理法》等相关法律法规，农村集体所有的土地的使用权属法律禁止转让的财产权利，违反法律、行政法规的强制性规定，合同自始无效。而被告主张《房产转让契约》、《某某县博望镇某某村村民委员会委托拍卖房产移交协议》有效的理由在于：本案所涉土地经某某县政府审批后，已经转为建设用地，明确可以进行相关项目的建设用地面积为2.08亩，该部分土地性质已经发生变化，不再是集体土地，应为集体所有建设用地，在交易过程中土地面积虽为4.609亩，其中1.103亩为公用通道，剩余1.426亩无权属证明，原告在与被告签订《房产转让契约》时对于以上标的物的状态是知晓的，既然交易的土地为建设用地，土地上的附着物为集体房产，同时通过了村民小组会议集体同意，且根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、《中共中央关于全面深化改若干重大问题的决定》等国家目前的相关政策：“集体经营性土地建设用地使用权有条件的可以流转”，故原、被告之间签订的《房产转让契约》及《某某县博望镇某某村村民委员会委托拍卖房产移交协议》未违返法律强制性规定，合法有效。对于双方争议的问题：首先，涉案房产及土地属某某村村委会第二村民小组所有，该财产的处分经过第二组村民小组大会会议讨论并经同意通过，某某村村委会作为第二村民小组的上级集体有权对涉及本案的财产进行处分，不存在无权处分的情形。但是，《房产转让契约》中转让的标的实际上是18间集体房及所占的集体土地使用权，该宗土地共计4.609亩，其中仅2.08亩经政府批准用于某某村村委会开办集体企业使用，具有集体土地建设用地使用权。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设”；第四十三条：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农村集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”；依据上述法律规定，对集体土地建设用地使用权的主体有较为严格的限制，一般只能由本集体及其所属成员拥有使用权。本案中所涉土地虽有某某县人民政府城政地审字（2003）03号文件，但该文件是为某某村村委会建设农业生产加工企业而审批，且文件明确规定“未经批准，不得改变用途，不得转让、出租”，加之涉案剩余土地并未经审批。其次，被告认为根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、《中共中央关于全面深化改若干重大问题的决定》等国家目前的相关政策：“集体经营性土地建设用地使用权有条件的可以流转”，原、被告之间签订的《房产转让契约》及《某某县博望镇某某村村民委员会委托拍卖房产移交协议》未违返法律强制性规定，合法有效。但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四条之规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定原、被告签订的《房产转让契约》违反法律、法规强制性规定为无效合同，《某某县博望镇某某村村民委员会委托拍卖房产移交协议》亦无效。另，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，原告张某某与被告某某村村委会经协商后签订的《房产转让契约》约定了房产及地块所有权及使用权的转让，由于该合同所涉及地块所有权转让的内容违反法律强制性规定，且原告明知该房产及地块的权属及性质，双方都存在过错，被告某某村村民委员由此而收取的转让费应当返还。即原告要求确认原、被告双方签定的《房产转让契约》、《某某县博望镇某某村村民委员会委托拍卖房产移交协议》无效并由被告返还转让费302万元的诉讼请求理由成立，对其主张要求被告赔偿其经济损失，计755000元（暂计算至2016年4月4日，按照月息1分计算）的请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、原、被告之间签订的《房产转让契约》及《某某县博望镇某某村村民委员会委托拍卖房产移交协议》无效；二、由被告某某县博望镇某某村村民委员会在本判决生效后十五日内退还原告支付的转让费302万元；三、驳回原告张某某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案诉讼费37000元，由原告张某某承担6040元，被告某某县某某街道办事处某某村村民委员会承担30960元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。审 判 长  徐 烈人民陪审员  张清林人民陪审员  罗金凤二〇一六年十月十七日书 记 员  刘 娜