重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终5790号上诉人（原审被告、反诉原告）：重庆世鼎企业管理咨询有限公司,住所地重庆市渝中区中山三路121号2503室。法定代表人：陈健，总经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：唐玲洁,女,1972年2月8日出生，汉族,住重庆市永川区。委托诉讼代理人：谢兵，重庆新源律师事务所律师。上诉人重庆世鼎企业管理咨询有限公司（以下简称“世鼎咨询公司”）因与被上诉人唐玲洁房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市永川区人民法院作出的（2014）永法民初字第03137号民事判决提起上诉。本院受理后，依法由审判长苏致礼、审判员段晓玲与代理审判员潘建兴组成合议庭，审理了本案。上诉人世鼎咨询公司法定代表人陈健、被上诉人唐玲洁及其委托诉讼代理人谢兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。世鼎咨询公司上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判上诉人对被上诉人不承担责任；二、支持上诉人一审反诉诉请。事实及理由：一、双方之间并未签订租赁合同，而是一种不定期租赁关系。1、从本案的录音证据判断，通话人与戴茂源之间没有就租金和租赁范围达成一致，双方还处于要约与反要约的阶段，并未签定租赁合同；被上诉人单方拟制并签字的合同只是单方要约行为，上诉人不清楚其将合同如何交给上诉人的招商人员戴茂源的，在租赁合同未达成合意的情况下，戴茂源不可能将合同交给上诉人审核、盖章，被上诉人称合同交给了戴茂源，就意味着合同成立，缺乏依据；被上诉人交给戴茂源的是其作出要约的合同文本，上诉人没有义务保存该“合同”草稿，更没有举证责任，录音证据中已经表明上诉人没在合同中上签章，原审法院将举证责任加于上诉人并推定上诉人已在合同上签章违背证据规则。2、戴茂源作为普通招商员工，公司未授权戴茂源全权代表公司，戴茂源的行为不符合表见代理的特征，其行为仅代表个人，不代表上诉人。3、上诉人收取租金的行为不构成对戴茂源无权代理行为的追认；被上诉人将单方签字的合同要约返回给上诉人后，上诉人不予签署而被经手人随手扔掉，无法再出具；本案争议焦点在于合同是否签订，原审判决在已签定合同的前提下论证合同是否签定违背证据规则；双方就租金标准及增加面积达成一致，租赁合同并未出现，被上诉人在庭审中也未举示任何证据或者口头阐述增加部分，原审法院推导此与诉争租赁合同内容相吻合是错误的；上诉人在前期合同期满后新的租赁合同还在磋商期间的临时过渡阶段收取临时租金于法有据；不论是不定期租赁还是定期租赁上诉人均有权收取押金，收取的10000元押金中，由原租赁户押金6000元转给被上诉人，上诉人根据市场行情加收了4000元押金，不能因为收取押金就代表签订了正式的租赁合同。4、涉案房屋在2013年10月前次租赁合同到期前，房屋产权就转移给郑冰，上诉人不是所有权人，无权再出租。二、原审法院对被上诉人诉请的赔偿损失范围认定错误。1、对永川区餐饮商会的证明不应作为证据使用，上诉人口头向原审法院提出要求出具证明的人出庭质证但未获准许，庭审后经上诉人网上查找该商会地址虚假且不存在；2、罗庆伟证言前后矛盾，何莲根本未出庭作证，均不应采信；3、餐馆周围居民等能够证实被上诉人搬离前的餐饮经营长期低迷，其没能举证其所受损失应承担举证不能的后果；4、上诉人一直要求被上诉人搬离诉争门面避免损失扩大，而被上诉人却一再在约定的时间不到场，其应对扩大的损失承担责任，原审法院按照15个月期限计算损失是错误的。三、上诉人的反诉请求于法有据，请二审法院予以支持。唐玲洁辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。根据被上诉人提供的录音证据，证实唐玲洁与世鼎咨询公司永川的负责人戴茂源已就诉争门面协商一致，重新签订租赁合同，且唐玲洁以按新的租赁协议向上诉人缴纳了10000元押金及第一季度的房屋租金34800元；关于损失问题，餐饮协会是真实存在的，协会的证明系郭会长了解被上诉人情况后，交代下属开具的，被上诉人对一审法院酌情主张20000元/月的营业利润损失无异议。唐玲洁向一审法院起诉请求：要求被告赔偿原告经济损失778250元【餐厅转让费及装修费300000元+食品及酒水损失18250元+2014年5月至2015年7月的营业利润损失450000元（30000元/月×15个月）+门面租赁合同押金10000元】。世鼎咨询公司向一审法院反诉请求：1.要求反诉被告于判决生效之日起十日内返还非法占用的位于重庆市永川区汇东二路16#、18#、20#、94#、96#门面；2.由反诉被告赔偿因非法占用诉争门面给反诉原告造成的自2014年1月起至判决生效之日止的门面租赁费损失（截止2014年6月30日，反诉被告已拖欠门面租赁费69600元）；3.由反诉被告赔偿因非法占用诉争门面给反诉原告造成的租赁费损失为基数按万分之五每天计算资金占用费至判决生效之日止；4.反诉被告交纳的押金10000元不予退还。一审法院经审理查明，2010年9月10日，重庆质鼎房地产开发有限公司（甲方）与王庆秀（乙方）签订《门面租赁合同》，约定：1.甲方将澳滨郦舍16#、18#、20#、94#、96#号门面租赁给乙方，该门面建筑面积为210.36平方米。……乙方承租门面作餐饮用途。……；2.租赁期从2010年10月1日起至2013年9月30日止（即：叁年）；3.租金第一年为22元/平方米，第二年为24元/平方米，第三年为26元/平方米，乙方按季度向甲方交纳租金：即第一年每季度租金为13884元，第二年每季度租金为15146元，第三年每季度租金为16408元。乙方于每季度第一个月的5日前向甲方按时交纳租金。……；4.租赁合同生效后，乙方应在7日内向甲方交纳6000元保证金……；5.合同生效后，若乙方不履行协议或未租满叁年提出退租，甲方则不退还6000元（大写：陆仟元正）保证金；……8.乙方如需要对所租商铺进行装修或改造时，必须先征得甲方书面同意，改造的费用由乙方自负。在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与商铺有关的设施全部归甲方无偿所有（可移动设施除外）；9.乙方若要转租给第三方或改变用途，需向甲方提出书面申请，且经过甲方的书面同意后方要实行，否则一切后果由乙方负责；10.租赁期满，乙方应如期交还该门面，如乙方未经甲方书面同意逾期交还，甲方不但有权依据本合同约定的租金额计算收取租金，而且可按延期天数乘以当年租金的万分之五向乙方收取逾期违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。2011年6月20日，王庆秀（甲方）与廖礼进签订《餐饮转让协议》，约定：一、甲方经营的餐馆位于永川新区滨郦舍16#、18#、20#、94#、96#门面，属重庆质鼎房地产开发有限公司；二、甲乙双方征得重庆质鼎房地产开发有限公司同意协商好转让价格，甲方须向乙方出具该门面转让费的收款证明；三、甲乙双方在交接的过程中，甲方将完清在经营过程中的所有费用并承担在经营中的债权债务；四、甲乙双方正式签订转让协议后，乙方将按重庆质鼎房地产开发有限公司（出租方）与甲方签订的门面租赁合同执行；五、甲方向重庆质鼎房地产开发有限公司交纳的门面租赁保证金将转入乙方名下。2013年8月，重庆质鼎房地产开发有限公司名称变更为世鼎咨询公司。上述合同于2013年9月30日租期届满后，唐玲洁（廖礼进妻子）与世鼎咨询公司协商继续租赁涉案商铺事宜。2013年10月13日，世鼎咨询公司经理戴茂源代表世鼎咨询公司与唐玲洁签订了《门面租赁合同》，约定将租期从2013年10月至2018年10月，租金标准为48元/平方米。合同签订后，戴茂源以合同需公司盖章为由将该合同拿回世鼎咨询公司。此后，世鼎咨询公司未将该租赁合同交付给唐玲洁。2013年10月15日，唐玲洁向世鼎咨询公司交纳了2013年10月至12月的租金34800元（按48元/平方米计算）、租赁合同押金10000元。此后，唐玲洁向世鼎咨询公司缴纳租金未果。2013年12月31日，世鼎咨询公司通过邮寄方式向廖礼进、唐玲洁发出《通知书》，载明：“致廖礼进、唐玲洁：你于2011年6月20日签订的餐饮转让协议，承租我公司位于重庆市永川区汇东二路16#18#20#94#96#商铺，该门面租赁合同已于2013年9月30日到期，2013年10月15日您缴纳了2013年10月至12月的房租共计叁万肆仟捌佰元整。至2013年12月31日该商铺的租赁已到期，根据我国公司法的规定，我公司作为出租人现依法通知您：1.于2014年1月10日期间搬出该商铺；2.如果您逾期仍未搬离，我公司将按照合同第5条的约定不予退还保证，且按照合同第10条的约定我方不但有权收取租金且按延期天数乘以租金的万分之五向您收取逾期违约金，并且我方有权无条件收回商铺和强制清偿。如果您采取不配合和拖延的态度，我们将通过法律程序维护我方的合法权益，您不但要承担租金以及逾期违约金和赔偿经济损失，而且还需承担诉讼费、律师费以及我方的诉讼费、律师费、交通费、误工费等损失。请您慎重对待并及时撤离”。2014年1月3日，唐玲洁签收了该通知书。2014年4月18日，世鼎咨询公司将涉案商铺水电关停，致使唐玲洁无法继续经营。同月28日，世鼎咨询公司向唐玲洁发出《告知函》，载明：“唐玲洁：你方于2013年10月15日向我司缴纳了（关于租赁我司位于重庆市永川区汇龙东二路16号、18号、20号、94号、96号门面）2013年10月1日至2013年12月31日的门面租金（你方在没有与我司签订租赁合同的情况下），至2013年12月31日你方缴纳租金已到期，你方应于2013年12月31日撤离上述门面。经我司多次催告，你方在没有和我司续签租赁合同并没有缴纳租金的情形下，仍拒绝撤离和配合，强占我司门面长达4个月之久，对我司造成了严重的经济损失。为保护我司的正当合法权益，现特通知你方，我司定于2014年5月4日正式收回我司位于重庆市永川区汇龙东二路16号、18号、20号、94号、96号门面，并将上述门面内的所有物品搬离商铺，由此造成的一切后果和责任概由你方自行负责。我司将保留追究你方由此对我司造成经济损失的法律责任的权利”。2014年5月6日，唐玲洁向世鼎咨询公司出具《回复函》，载明：“……你公司的《告知函》收悉，经我方研究，现回复如下：一、请你方依约履行你、我双方签订的门面租赁合同：你方与我的门面租赁合同于2013年9月31日到期后，经双方协商一致并签订了租期为2013年10月至2018年10月的租赁合同（你方以需要公司盖章为借口，一直没有将租赁合同交付给我）。合同签订后，我已向你方支付了合同押金壹万元以及2013年10月1日-12月31日的租金叁万肆仟捌佰元。你方所称：我在没有与你方签订租赁合同的情况下缴纳了2013年10月1日-12月31日的租金的说法，既不符合常理吗，也是违背事实的。你方所称：我没有与你方签订租赁合同并未缴纳租金的说法，是严重违反事实的。你、我双方签订了合同后，你方一直未将租赁合同交付给我。同时，2013年12月，我方向你方要求告知开户行和账号，以便于我向你方缴纳租金时遭到你方拒绝。因此，你方的说法只是违反租赁合同的托词和借口，我在此希望你方能够履行你、我双方的租赁合同。二、2014年4月18日后，你方擅自违反合同约定并切断门面水、电、气的行为已对我方造成了严重的经济损失。为阻止扩大我方的经济损失，希望你方能够依照租赁合同的约定继续履行合同。否则，我将采取法律途径要求你方赔偿由此对我造成的一切经济损失”。2015年3月26日，世鼎咨询公司将涉案商铺钥匙全部换掉，导致唐玲洁无法搬运商铺内物品。一审庭审中，唐玲洁举示了形成时间为2014年3月20日，由廖礼进与戴茂源的通话记录，载明有如下内容：“廖：哎，你好，你是代总么？代：你好，你是哪位？……廖：哪里嘛，是这么的，我一直想找你沟通一下，因为我也在重庆这边，我接到这个李经理拿的关于你们公司出了个函，李经理那天到我们馆子来停水、停电。代：唉，对头。廖：代总，你是作为这个重庆质鼎房地产开发有限公司在永川的负责人哈。代：接洽人嘛，接洽人。廖：还有一个是你们办公室那个孔老师啊。廖：唉，孔师傅。廖：耶，叫孔啥子呀，孔德…？代：孔德平。……代：其实我们倒是不关事，不管是租还是不租，只要处理好，不要整得很乱就比较麻烦了。廖：唉，对头，……因为那个合同啊，去年就是说2013年9月30号就到期了，到期了过后，当时我老婆在你办公室，还有孔老师和你签订了一个合同，签了一个合同嘛，就是续租合同嘛。代：嗯。廖：是从2013年10月13日签了那么一个合同，五年的合同嘛，也就是到2018年。签了这么一个合同后，我不晓得那个合同，你们拿到公司去没得，当时不晓得是你们哪个在负责，是孔老师在负责吗？还是你在负责？代：肯定是拿到公司去盖章了撒。廖：拿到公司去盖章，就是。代：当时唐总就加了一个面积上去。廖：哎，对头，因为租金不成。代：你听我说嘛，公司就不存在，公司觉得加面积上去不合理，公司就没有通过一直没有盖章，后头唐总又觉得不加面积，他又不得签，然后公司后头又想重新拟一份合同出来，唐总也一直没有签。……代：因为之前我给你们说，确实是，我当中间人去谈，公司也说让你们续租到9月份，但是到现在啊，你们也不愿意，一个是租金啊，还有一个是面积啊，你们都觉得不接受，所以说没得法的……”。世鼎咨询公司经质证认为录音中的戴茂源是其公司经理，但对该录音资料的完整性无法确认，真实性不予认可，并于2014年7月21日申请对该录音资料有无进行过剪辑进行司法鉴定。同年10月25日，西南政法大学司法鉴定中心出具西政司法鉴定中心[2014]鉴字第2301号司法鉴定意见书，认定：送检的三星GT-I8558手机内存储的“通话录音001.amr”文件（MD5:6161d175423f34a0c657c11812fa314e）记录的语音内容，未检见剪辑痕迹。庭审中，经一审法院释明，世鼎咨询公司仍不承认与唐玲洁签订过书面租赁合同，并在规定时间内拒不向一审法院提交该租赁合同。为证明其诉请的经济损失，唐玲洁向一审法院提交了以下证据：1、唐玲洁单方制作的工资表10张（2013年6月、9月-12月、2014年1月至4月17日），记载有员工工资及每月营业额情况，拟证明餐馆经营期间每月的营业额。2、土味堂营业收入及支出表（2014年1月至4月17日），拟证明餐馆在2014年1至4月17日的收支情况。3、重庆市永川区餐饮商会于2015年6月出具的证明，载明：“原永川区学府美墅土味堂中餐馆（面积210㎡），经营者唐玲洁，根据本人提供的部分资料：1、营业收入（2014年1月份-2014年4月份）。2、员工工资表（2013年6月-2014年4月）。本协会针对唐玲洁提供的数据并结合本区餐饮行业的实际情况，本着认真负责的态度，对唐玲洁经营期间的利润和员工工资进行了分析和评估：1、毛利润40-50%，2、纯利润20-30%，符合本区餐饮行业的标准”。拟证明其主张的利润标准符合餐饮行业的标准。4、重庆悦豪装饰工程有限责任公司出具的工程结算表，拟证明装修损失54427.85元。5、王庆秀于2011年6月19日向廖礼进出具的收条一张，载明：“今收到滨郦舍16#18#20#94#96#门面定金300元，其整体转让费为：126000元（壹拾贰万陆仟元）于2011年6月20日本人承诺办理转让该门面的有关手续完清本人经营期间的各种费用，本门面转让给廖礼进，定金已收，如违约一方须向另一方支付违约金20000元”。拟证明转让费是126000元。6、罗庆伟、何莲的证人证言。罗庆伟陈述其是唐玲洁聘请的厨师，一直做到2014年4月；保底工资是4500元，餐馆每月营业额达到17万至18万时加1000元，超过18万元每一万加333元，一般每月工资在5、6千元；唐玲洁每天都会记账，通过该记账单子来确定营业额；领工资时均是现金，没有签字。何莲陈述：其是唐玲洁聘请的服务员，每月基本工资是1600元至1700元，餐馆平时生意很好，生意好奖金就多，每月奖金在7、8百元；工资是现金发放，有时签字有时不签字。拟证明餐馆的营业额及营收情况。经质证，世鼎咨询公司对唐玲洁举示的工资表、营业收入及支出表、证明及工程结算表的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可；对收条的真实性予以认可，但认为是唐玲洁与原租赁户之间的关系，不能证明唐玲洁所主张的经济损失；对罗庆伟的证人证言不予认可，前后矛盾，属虚假陈述。而何莲陈述领工资时有时签字，与唐玲洁举示额工资表上均无人签字不符，证明唐玲洁举示的工资表是虚假的。上述事实，有原、被告的陈述、《门面租赁合同》、《餐饮转让协议》、收据、收条、《通知书》、《告知函》、《回复函》、邮政快递单、发票联、录音资料、证明等证据材料及法庭审理笔录在卷佐证，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。一审法院认为，唐玲洁本诉要求世鼎咨询公司赔偿经济损失的请求权基础在于其与世鼎咨询公司之间存在合法有效的租赁合同关系且世鼎咨询公司存在违约行为，世鼎咨询公司反诉要求唐玲洁交付涉案商铺并赔偿门面租赁费等损失的请求权基础在于其与唐玲洁之间形成的是不定期租赁合同关系且其已经行使了合法有效的任意解除权。因此，本案核心的争议焦点在于唐玲洁与世鼎咨询公司之间的租赁合同关系的性质如何认定。如果唐玲洁与世鼎咨询公司之间成立了合法有效的租赁合同关系，那么唐玲洁诉请的损失赔偿范围如何认定则是本案的第二个争议的焦点。根据以上查明的事实和核实的证据，一审法院分别评判如下：一、关于唐玲洁与世鼎咨询公司之间租赁合同关系的性质如何认定的问题根据唐玲洁和世鼎咨询公司的诉辩称意见及本案查明的事实，评判唐玲洁与世鼎咨询公司之间是基于书面的门面租赁合同而形成的正式租赁合同关系，还是基于双方未签订书面租赁合同且世鼎咨询公司未提出异议前提下形成的不定期租赁合同关系，关键在于诉争的书面租赁合同是否真实存在，如果真实存在，该租赁合同是否已成立并生效。从录音资料的内容和司法鉴定意见书的结论看，戴茂源是代表世鼎咨询公司与唐玲洁签订了书面的租赁合同并将该租赁合同拿回世鼎咨询公司盖章。世鼎咨询公司虽否认与唐玲洁签订书面租赁合同，但并未举示相反证据反驳录音资料的内容并推翻鉴定意见书的结论。因此，一审法院认定诉争的租赁合同真实存在。此时，因录音资料仅能显示是戴茂源代表世鼎咨询公司与唐玲洁签订了书面租赁合同，并将该租赁合同拿回世鼎咨询公司盖章，但戴茂源在通话录音中陈述世鼎咨询公司未在该租赁合同上盖章。此时，诉争租赁合同是否成立并生效应从以下几个方面加以认定：首先，录音资料和司法鉴定意见书已能证明诉争租赁合同文本在世鼎咨询公司处，但经一审法院释明，世鼎咨询公司仍拒绝向一审法院提交该租赁合同文本，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条关于“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”的规定，一审法院对该租赁合同文本在民事诉讼证据规则上对唐玲洁主张的待证事实方面做出对世鼎咨询公司不利的推定，即戴茂源代表世鼎咨询公司与唐玲洁签订诉争租赁合同并将该租赁合同拿回世鼎咨询公司后，世鼎咨询公司经审查后在诉争租赁合同上加盖了公司印章。虽然戴茂源在电话录音陈述世鼎咨询公司未在诉争租赁合同上盖章，但世鼎咨询公司并未举示未加盖世鼎咨询公司印章的诉争租赁合同文本等直接反驳证据，亦未举示其他证据予以作证，应由其承担举证不能的法律后果。其次，退一步讲，即使世鼎咨询公司未在诉争租赁合同上加盖公司印章，但戴茂源作为世鼎咨询公司经理这一特定的职务身份，其代表世鼎咨询公司与唐玲洁签订诉争租赁合同的行为应认定是代表世鼎咨询公司的职务行为。世鼎咨询公司亦未举示证据证明诉争租赁合同将世鼎咨询公司加盖公司印章作为合同生效要件。即使戴茂源的该行为不能认定是代表世鼎咨询公司的职务行为，世鼎咨询公司亦未授权戴茂源与唐玲洁签订诉争租赁合同，但戴茂源并非世鼎咨询公司的普通职员，其作为世鼎咨询公司经理这一特定的职务身份已能满足合同法第四十九条所要求的客观上的代理权的表象，足以使唐玲洁有理由相信戴茂源具有代理权限，应能认定构成表见代理。最后，再退一步讲，即使戴茂源的该行为不能认定构成表见代理，世鼎咨询公司在诉争租赁合同签订后收取了唐玲洁缴纳的一个季度的租金，且该租金是按照上涨后的租金标准和增加后的租赁面积缴纳的，与诉争租赁合同的内容是相吻合的，即世鼎咨询公司以收取租金的方式接受了唐玲洁按诉争租赁合同义务的履行，符合合同法第四十八条的追认要件。世鼎咨询公司并未举示证据证明唐玲洁缴纳一个季度租金是双方约定在原租赁期限届满后临时缴纳租金的行为。如果唐玲洁该缴纳租金的行为属于前述临时缴纳租金或世鼎咨询公司辩称的不定期租赁行为，那么唐玲洁在缴纳租金的同时又重新向世鼎咨询公司缴纳合同押金明显与常理不符。综上，唐玲洁与世鼎咨询公司签订的诉争租赁合同已经成立并生效。世鼎咨询公司辩称其与唐玲洁之间形成的是不定期租赁合同关系且其已经行使了合法有效的任意解除权的理由于法无据，一审法院不予采纳。二、关于唐玲洁诉请的损失赔偿范围如何认定的问题按照前述论断，既然唐玲洁与世鼎咨询公司签订的诉争租赁合同已经成立并生效，双方即应严格按照合同约定履行各自义务。唐玲洁依约向世鼎咨询公司缴纳后续租金，世鼎咨询公司拒绝受领并将唐玲洁租赁的涉案商铺停水、停电，致使唐玲洁无法继续使用租赁商铺，世鼎咨询公司的该行为已构成违约，应承担向唐玲洁赔偿经济损失的违约责任，但唐玲洁主张的经济损失亦应符合法律规定。餐厅转让费是在廖礼进向王庆秀转租涉案商铺时产生，与诉争租赁合同无关。故唐玲洁要求世鼎咨询公司赔偿该餐厅转让费于法无据，一审法院不予支持。唐玲洁未举示充分证据证明其在诉争租赁合同签订后的装修费支出和食品及酒水损失，且即使该两项损失真实产生，因本案中唐玲洁并未要求解除合同，而仅是基于世鼎咨询公司违约而要求世鼎咨询公司赔偿经济损失，其损失也仅应是经营利润的损失。所谓的装修费、食品及酒水等作为必要的经营成本投入也应在计算经营利润损失时予以考虑，其无权在主张经营利润的同时再主张装修费、食品及酒水等经营成本投入。故唐玲洁要求世鼎咨询公司赔偿装修费、食品及酒水损失的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。本案双方均未要求解除合同，唐玲洁要求世鼎咨询公司退还合同押金10000元的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。待诉争租赁合同终止后，唐玲洁可另行向世鼎咨询公司主张。唐玲洁主张按照每月30000元计算营业利润损失的主要依据在于其单方制作的工资表、重庆市永川区餐饮商会出具的证明及罗庆伟、何莲的证人证言。从证据形式上来看，工资表系唐玲洁单方制作，工资表上记载的每月营业额亦无相应的经营票据予以作证，且何莲的证人证言与工资表上的内容存在部分矛盾，即该工资表在证据形式上存在瑕疵，但在世鼎咨询公司亦未举示证据证明该工资表系伪造的情况下，该份证据也仅是因存有疑点而不能作为单独认定案件事实的依据，而非直接不予采信。同理，罗庆伟、何莲系唐玲洁聘请的员工，与唐玲洁具有利害关系。重庆市永川区餐饮商会并非国家有权机关，其基于唐玲洁单方提供的工资表、营业收入及支出表作出的证明仅具有参考价值。该证人证言和证明亦不能作为单独认定案件事实的依据，应结合本案事实综合认定。对此，一审法院认为：工资表虽存在瑕疵，但罗庆伟、何莲的证人证言在一定程度上与工资表的内容是相吻合的。重庆市永川区餐饮商会虽非国家有权机关，但作为行业自治组织，对餐饮行业的情况较为熟悉，其出具的证明具有较强的参考价值。结合涉案商铺的面积、租金标准等案情实际，一审法院对唐玲洁主张的营业利润损失酌情主张20000元/月，对唐玲洁诉请的营业利润超出部分不予支持。综上所述，对唐玲洁在本诉中要求世鼎咨询公司赔偿经济损失778250元的诉讼请求，一审法院仅支持300000元（20000元/月×15个月），对超出部分不予支持。本案中双方均未诉请解除合同，且系世鼎咨询公司违约，故世鼎咨询公司反诉要求唐玲洁搬离涉案商铺并确认唐玲洁缴纳的合同押金10000元不予退还的诉讼请求不能成立，一审法院不予采纳。本案系世鼎咨询公司违约，是世鼎咨询公司拒领唐玲洁缴纳的租金，故世鼎咨询公司无权要求唐玲洁从违约之日即2014年4月18日起支付门面租赁费损失及相应资金占用费损失。唐玲洁实际使用涉案商铺至2014年4月17日，按照诉争租赁合同约定的租金标准，唐玲洁尚欠租金41373.33元（11600元/月×3个月零17天）。故对世鼎咨询公司在反诉中要求唐玲洁从2014年1月1日起按照每月11600元的标准计算租金及资金占用费的诉讼请求，一审法院仅支持41373.33元，对超出部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十七条、第四十四条、第四十八条、第四十九条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条、第七十条、第七十一条、第七十二条、第七十五条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）重庆世鼎企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起3日内赔偿原告（反诉被告）唐玲洁经济损失300000元；二、驳回原告（反诉被告）唐玲洁的其他诉讼请求；三、由原告（反诉被告）唐玲洁于本判决生效之日起3日内支付被告（反诉原告）重庆世鼎企业管理咨询有限公司2014年1月1日至4月17日的租金41373.33元；四、驳回被告（反诉原告）重庆世鼎企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费11580元，由唐玲洁负担7000元，由重庆世鼎企业管理咨询有限公司负担4580元，反诉案件受理费1800元，由唐玲洁负担930元，由重庆世鼎企业管理咨询有限公司负担870元（重庆世鼎企业管理咨询有限公司应负担部分唐玲洁已预交，由重庆世鼎企业管理咨询有限公司在支付上述款项时直付唐玲洁）。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审对一审审理查明事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方未支付价款的，对方可以要求其支付价款。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。关于本案诉争的租赁关系性质如何认定的问题。我国《合同法》规定：采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，根据在案并经过司法鉴定无剪辑的唐玲洁提交的录音证据，唐玲洁于2013年9月30日租赁合同期满后，在2013年10月13日与世鼎咨询公司的招商人员戴茂源就租金标准、押金等租赁事项经过洽谈形成新的租赁合同，该租赁合同经唐玲洁签字后被世鼎咨询公司以盖章为由拿回，世鼎咨询公司于2013年10月15日收取了唐玲洁按照新标准交纳的10月至12月的租金34800元（按48元/平方米）、押金10000元，可以认定该租赁合同真实存在在世鼎咨询公司处，经过一审法院释明，世鼎咨询公司仍拒绝向法院提交租赁合同文本，一审法院根据民事诉讼证据规则，推定戴茂源代表世鼎咨询公司与唐玲洁签订诉争租赁合同并将该租赁合同交世鼎咨询公司后，并综合认定唐玲洁与世鼎咨询公司签订的诉争租赁合同已经成立并生效并无不当，本院予以维持；世鼎咨询公司虽诉称因双方未就租赁合同达成一致、合同文本属于要约、戴茂源行为系个人行为、收取租金、押金不代表对戴茂源行为追认、无权再就已于2013年10月前办理了产权转移的诉争房屋出租等，但世鼎咨询公司并未举示证据加以充分证明，世鼎咨询公司提出的双方未签定租赁合同、是不定期租赁关系的诉讼理由不能成立，本院不予采纳。关于本案针对唐玲洁的损失赔偿范围问题。唐玲洁与世鼎咨询公司签订的诉争租赁合同已经成立并生效，双方即应严格按照合同约定履行各自义务。唐玲洁依约向世鼎咨询公司缴纳后续租金，世鼎咨询公司拒绝受领并将唐玲洁租赁的涉案商铺停水、停电，致使唐玲洁无法继续使用租赁商铺，世鼎咨询公司的该行为已构成违约，应承担向唐玲洁赔偿经济损失的违约责任，但唐玲洁主张的经济损失亦应符合法律规定。一审法院并未就唐玲洁举示损失的某一个或者一组证据予以单独采信，而是综合考量在案证据，再结合涉案商铺的面积、租金标准以及该地区社会经济发展水平等因素，在合理范围内酌情支持唐玲洁主张的营业利润损失300000元并无不当，本院予以维持，世鼎咨询公司虽诉称原审法院对唐玲洁诉请的赔偿损失范围认定错误，但未举示证据加以充分佐证，该上诉人理由不成立，本院不予采纳。关于世鼎咨询公司提出其原审反诉请求于法有据应被支持问题。因世鼎咨询公司在本案中存在违约，一审法院对其主张的租金在合理范围内已经予以支持、对超出合理范围内租金之外的其他请求不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，重庆世鼎企业管理咨询有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13380元，由上诉人重庆世鼎企业管理咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  苏致礼审 判 员  段晓玲代理审判员  潘建兴二〇一六年十月十日书 记 员  孙 翠