四川省广元市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川08民终836号上诉人（原审被告）吴治国，男，汉族，生于1950年2月12日，小学文化。委托诉讼代理人徐洪林、张开庚，广元市利州区南河法律服务所法律工作者被上诉人（原审原告）谭长银，男，汉族，生于1973年8月20日，初中文化。委托诉讼代理人刘会英，四川通慧律师事务所律师。被上诉人（原审被告）苟尚文，男，汉族，生于1972年7月24日，高中文化。委托诉讼代理人苟尚武，男，生于1977年8月16日，系苟尚文胞弟。上诉人吴治国因房屋买卖合同纠纷一案，不服广元市利州区人民法院(2016)川0802民初471号民事判决向本院提起上诉。本院于2016年9月9日立案受理，于2016年10月10日组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人吴治国及其委托诉讼代理人徐洪林、张开庚，被上诉人谭长银及其委托诉讼代理人刘会英以及苟尚文的委托诉讼代理人苟尚武到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，1999年11月10日，被告吴治国与被告苟尚文签订了《建房协议》，被告吴治国为协议的甲方，被告苟尚文为协议的乙方，协议约定：“甲方同意乙方在甲方的第三层楼面上建房一层，乙方所建楼层的设计和施工经甲方认可后进行，建房时，乙方需付给甲方地皮费1万元（10000.00元），其中乙方所建房屋的外墙瓷砖、粉水由甲方负责费用开支，乙方建房时需把楼梯做到五楼上去（还原到现在的状况）。建房过程中所用水、电的费用由乙方自行负责，此层楼房建成以后的一切产权永久属于乙方，甲方必须协助乙方办理该楼层的房屋产权证。甲方无权限制乙方对此层楼房的使用。此协议在双方签字之时起长期有效”。2000年10月22日，原告与被告苟尚文签订了《房屋转让协议》，被告苟尚文为协议的甲方，原告为协议的乙方，协议约定：“因甲方苟尚文家的老人需要照顾回老家，现将吴治国住房上面的第四层一大套全部转让给乙方谭长银，总面积约98平方米。经双方协议如下：一、房屋总价为30000.00万，大写叁万元正。二、甲方负责两年内不漏雨现象的处理。三、乙方先付给甲方（5000.00元）现金，大写伍仟元正，方可搬进住房，待外粉水完成后，乙方再付给甲方（20000.00元）现金，大写贰万元正。余额5千元待两年后房屋第五层青瓦屋面做好后付清。四、乙方进住后水电和以前一样，和当地居民一样，不得随意提高水电费。五、房屋产权证由甲方主要负责，其费用甲方负40%，乙方负60%，待各种手续办好后其款项全部付清。以上条款经房主甲乙三方签字生效，一式三份”。原告谭长银与二被告均在协议下方签字。2000年12月10日，原告向被告苟尚文支付了购房款25000元，被告苟尚文向原告出具了《收条》，内容为：“今收到谭长银购房款贰万伍仟元（￥25000.00）”。付款后，原告搬至本案诉争房屋即位于广元市利州区上西街道办事处武丁北路128号第四层的房屋居住、生活至今。2003年6月2日，本案诉争房屋办理了房屋所有权证，所有权证号为：广房权证城C字第106**号，房屋所有权人为吴治国。2004年5月9日，本案诉争房屋办理了国有土地使用证，土地使用证号为：广国用（2004）字第1233号，土地使用者为吴治国，使用权类型为出让，用途为城镇混合住宅用地。2004年11月10日，本案诉争房屋办理了他项权登记业务，抵押权人为农行广元市分行，抵押人为吴治国，抵押期限为2004年9月23日至2006年9月22日，注销时间为2011年9月16日。2012年8月7日，本案诉争房屋再次办理了他项权登记业务，抵押权人为四川安信融资担保管理有限公司，抵押人为吴治国，债务人为杨素辉、戴下文。2014年11月4日，本案诉争房屋被广元市利州区人民法院查封。2015年9月23日，本案诉争房屋被成都市公安局办理了限制登记业务。2015年，本案诉争房屋被确定为“西成客专广元站改项目”的房屋征收对象，被告吴治国与广元市土地房屋征收拆迁办公室、广元市利州区上西街道办事处针对本案诉争的第四层房屋签订了《西成客专广元站改项目国有土地上房屋征收补偿安置协议》，协议内容为：“第一条、被征收房屋现状（一）房屋所在地点五丁北路，复测面积96.53平方米，房屋产权证号广房权证城C字第106**号，国有土地使用证号广国用（2004）字第1233号，房屋的证载用途城镇混合住宅用地，房屋的产权性质私有，房屋的结构砖混，房屋所在的楼层数1-4……；第二条、房屋征收补偿选择第1种方式：1.货币补偿……；第三条、被征收房屋货币补偿的价值确定方式（一）货币补偿金额的确定选择第2种方式：……2.由双方选定或抽签确定的评估机构确定；……（二）被征收房屋补偿金额总计：小写491286.00元，大写肆拾玖万壹仟贰佰捌拾陆元整。其中：1.房地产评估价值354651.00元；2.装饰装修补偿金额32275.00元；3.附属物及构筑物补偿金额7484.00元；……5.在公告规定的期限内签订房屋征收补偿协议应享受签约奖励金额9653.00元；6.搬迁费965.00元；……8.临时安置费3475.00元；9.在公告规定的期限内签订房屋征收补偿协议，并在协议约定时间内完成搬离的应享受搬迁奖励金额9653.00元，应享受被征收房屋市场评估价值20%的一次性货币奖励70930.00元；10.被征收房屋的气、有线电视（含机顶盒）、固定电话补偿金额1700.00元。……第十四条、本协议自双方签字盖章之日起生效”。同日，被告吴治国在广元市实云房地产评估有限公司出具的《吴治国权属下房地产、附属设施、附着物、装饰装修价值汇总表》上书写“同意此报告”，签字确认房屋面积为96.53平方米，房屋总价值为354651元，附着物总价值为7484元，装饰装修总价值为32775元。另查明，本案诉争房屋已经被征收，征收补偿款项现被广元市利州区人民法院采取保全措施，在广元市土地房屋征收拆迁办公室处，尚未支付。被上诉人谭长银于2016年1月26日向原审法院提起诉讼，其诉讼请求为：1.请求判令位于广元市利州区上西街道办事处武丁北路128号广房权证城C字第106**号房屋的第四层房屋归原告所有；2.判令广房权证城C字第106**号房屋的第四层房屋拆迁补偿款394911元及其他补偿款项归原告所有；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求第二项变更为判令广房权证城C字第106**号房屋的第四层房屋征收补偿款及其他补偿款项共计491285元归原告所有（其中包含：房屋征收补偿款394911元、房屋评估价值20%的奖励70930元、临时安置过渡费3475元、签约奖励9653元、搬迁费965元、搬迁奖励9653元、电视950元、宽带150元、空调600元）。原审法院认为，1999年11月10日被告吴治国与被告苟尚文签订的《建房协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，协议中约定了被告苟尚文需付给被告吴治国地皮费1万元，位于广元市利州区上西街道办事处武丁北路128号房屋的第四层建成以后的产权属于被告苟尚文所有，故被告苟尚文依据《建房协议》取得了该房屋第四层的所有权。2000年10月22日原告与被告苟尚文签订的《房屋转让协议》系原告与被告苟尚文的真实意思表示，且经过被告吴治国签字确认，不违反法律规定，合法有效，该协议名为转让，其实质是房屋买卖合同，原告也向被告苟尚文支付了购房款25000元，原告与被告苟尚文之间的买卖合同关系成立，原告依据《房屋转让协议》从被告苟尚文处取得了该房屋第四层的所有权。该房屋于2015年被确定为“西成客专广元站改项目”的房屋征收对象，现已被征收，其所有权已经不再由个人享有，故原告请求判令位于广元市利州区上西街道办事处武丁北路128号（广房权证城C字第106**号）房屋的第四层房屋归原告所有的诉讼请求，不予支持。关于原告要求判令位于广元市利州区上西街道办事处武丁北路128号（广房权证城C字第106**号）房屋的第四层房屋征收补偿款及其他补偿款项共计491285元归原告所有的问题。2000年10月22日，原告依据《房屋转让协议》从被告苟尚文处取得了该房屋第四层的所有权，也向被告苟尚文支付了25000元购房款，虽然房产证未能办理在原告名下，但并不影响原告对该房屋第四层所有权的取得，故该房屋第四层房屋征收补偿款及其他补偿款项应归原告所有。同时，《西成客专广元站改项目国有土地上房屋征收补偿安置协议》中确定的被征收房屋补偿金额总计为491286元，原告只主张491285元，属于对自身权利的放弃，不违反法律规定，合法有效。故对于原告的该项诉讼请求予以支持。关于被告吴治国辩称原告和被告苟尚文没有向其支付办证的费用，其因为办房产证、土地证而贷款产生了债务，造成没办证的责任不应该在被告吴治国的问题。被告吴治国未提交相关证据，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，且该房屋第四层的房产证是否办理在原告名下，并不影响原告基于合同对该房屋第四层所有权的取得，故对被告吴治国的该项辩称不予采信。关于被告苟尚文要求原告向其支付余下5000元房款的问题。被告苟尚文未在本案中提起反诉，故对被告苟尚文的该项辩称不予处理，被告苟尚文可另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和物权法》第十五条、第三十九条、第四十二条第三款、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、位于广元市利州区上西街道办事处武丁北路128号房屋（房产证号：广房权证城C字第106**号）的第四层房屋征收补偿款及其他补偿款项共计491285元归原告谭长银所有。二、驳回原告谭长银的其他诉讼请求。上诉人吴治国上诉请求撤销原判，改判二被上诉人支付争议房屋办理产权证及土地使用证的费用25万元，支付争议房屋将楼梯建至五楼并做好青瓦屋面的费用6万元。理由是，根据合同约定，恢复楼顶及楼梯的费用应由被上诉人苟尚文负责。被上诉人谭长银从未要求上诉人为其办理两证，按现在房屋价值，被上诉人应当支付上诉人费用25万元。同时，被上诉人的主张已过诉讼时效。被上诉人谭长银答辩称，到五楼楼梯及青瓦屋面的建设不属被上诉人的义务，上诉人在二审中提出这一主张，超出了二审审理范围。两证未办至被上诉人名下责任完全在上诉人。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人苟尚文答辩称，房屋已转移给了被上诉人谭长银，因该房引起的争议与被上诉人苟尚文无关。本院审理时，上诉人称，办理两（大）证支付相关税费共计5.6万元（没有提供相关票证），到五楼的楼梯及青瓦屋面修建大概需要几千元。被上诉人谭长银在庭审后书面作出《承诺书》，称其名下房屋两证的费用（共四层，每层为1.4万元）及五楼的楼梯及青瓦屋面修建费用不过2万元左右，考虑到矛盾的化解，其愿意支付上诉人4万元。对原审查明的事实，本院予以确认。本院认为，被上诉人主张的房屋补偿款，是基于涉案房屋的权属发生争议。上诉人提出被上诉人谭长银的主张已过诉讼时效，因物权发生的争议不存在诉讼时效的问题，故上诉人以诉讼时效已过否认被上诉人主张的观点，本院不予采信。上诉人请求被上诉人支付办理两证及五楼的楼梯还有青瓦屋面修建费用共计30余万元，但根据上诉人的陈述，即便这些费用应由被上诉人承担，被上诉人应承担的两项费用不过2万元左右。上诉人要求按现有房屋价值计算费用的请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。被上诉人愿意支付4万元，是其对自身权利的处分，其这一处分行为并未损害上诉人的利益，本院予以确认。原审认定事实清楚，处理结果并无不当，但根据被上诉人在本院审理时所作的意思表示，原审处理结果应作出变更。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：一、撤销广元市利州区人民法院(2016)川0802民初471号民事判决；二、位于广元市利州区上西街道办事处武丁北路128号房屋（房产证号：广房权证城C字第106**号）的第四层房屋征收补偿款及其他补偿款项在扣除被上诉人谭长银自愿承担办理两证等费用4万元后的451285元归被上诉人谭长银所有。二审案件受理费5050元，由上诉人吴治国负担。本判决为终审判决。审判长  夏茂中审判员  徐小雁审判员  熊剑洪二〇一六年十月十九日书记员  黄 琴