江西省鹰潭市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)赣06民终209号上诉人（原审原告）熊龙英，女，1981年12月17日出生，汉族，住鹰潭市月湖区。上诉人（原审原告）刘小刚，男，1972年7月8日出生，汉族，住鹰潭市月湖区。被上诉人（原审被告）中国农业银行鹰潭市分行（以下简称农行鹰潭分行），住所地鹰潭市胜利西路**号。负责人王昌斌，行长。委托代理人冯文君，江西华星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）江西嘉盛拍卖有限公司（以下简称嘉盛拍卖公司），住所地鹰潭市胜利东路44号。法定代表人郑立群，董事长。委托代理人张玉荣，江西华星律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）李征，男，1956年4月22日出生，汉族，住鹰潭市。上诉人熊龙英、刘小刚因拍卖合同纠纷一案，不服江西省鹰潭市月湖区人民法院（2016）赣0602民初346号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人熊龙英，被上诉人中国农业银行鹰潭市分行委托代理人冯文君、被上诉人江西嘉盛拍卖有限公司委托代理人张玉荣、被上诉人李征到庭参加诉讼。上诉人刘小刚经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：1997年3月3日第二被告与第三人签订了房屋买卖协议，约定第三人将位于月湖区莲花南路十二区76号，面积为29.9124平方米的店面出售给第二被告，总价款100000元，协议签订之日第三人将房屋交付给第二被告，并于1997年3月15日前办理过房手续，第三人交付房产证及土地证时，第二被告将价款汇至第三人银行帐房上，协议签订后，双方未按协议履行也未办理过户手续。2007年5月13日第一被告与第二被告签订委托拍卖合同，第二被告委托第一被告拍卖位于月湖区莲花南路十二区76号，面积为29.124平方米的店面，并约定:第二被告应向第一被告及买受人保证对拍卖标的拥有依法可以处分权，产权证的过户手续由双方在30个工作日内协助买受人办理等条款。2007年5月30日原告在拍卖会上竞拍到第二被告委托第一被告拍卖的位于月湖区莲花南路十二区76号，面积为29.9124平方米的店面（该店面的产权证是第三人李征），与第一、第二被告签订了拍卖成交确认书，并付清了约定的房款及佣金总计人民币28350元，第二被告交付了房屋给原告，原告也开始收取房租。2013年底第三人李征找到租房户，称该房产是他的，并出示了房产证，要求收取房屋租金。为此原告诉至法院，请求法院判令所请。原审法院认为：根据《拍卖法》第6条规定：拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。第41条规定：委托人委托拍卖物品或者财产权利，应当提供身份证明和拍卖人要求提供的拍卖标的的所有权证明或者依法可以处分拍卖标的的证明及其他资料。就本案而言，第二被告提供的其与第三人签订的房屋买卖协议不足以证明拍卖标的是第二被告所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。同时根据《拍卖法》第42条规定：“拍卖人应当对委托人提供的有关文件、资料进行核实。”因此认真审核委托人提供的有关文件、资料是拍卖人应当承担的一项法定义务。本案中第二被告委托拍卖的房产在未办理产权过户之前，其产权仍属于第三人。在该房产未经登记变更为第二被告之前，第二被告对该房产并不具有明确的处分权，因此第一被告与第二被告签订委托拍卖合同，是无效合同，从而导致原告与第一被告签订的拍卖确认书无效，且拍卖确认书又未约定违约金，因此原告坚持要求两被告必须协助办理房产权证及赔偿损失的诉请，本院难以支持，依法应予以驳回。第一、二被告认为委托拍卖合同及签立确认书合法有效，与事实不符，也违背法律规定，其主张不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第之规定，作出判决：驳回原告熊龙英、刘小刚要求被告江西嘉盛拍卖有限公司、中国农业银行鹰潭市分行协助原告办理房产证及承担未按时办理房产证的违约金8万元的诉讼请求。本案案件受理费2467元（原告已预交），由原告熊龙英、刘小刚负担。上诉人熊龙英、刘小刚上诉称：一、一审判决认定事实错误。一审法院认定被上诉人农行鹰潭分行与被上诉人李征未履行协议不符合客观事实，也和相关证据相矛盾。农行鹰潭分行与李征签订的房屋买卖协议是合法有效的。有效的合同依法应当受到法律保护。农行鹰潭分行正是依据该份协议才委托嘉盛拍卖公司拍卖。只是为了节省二次过户费才没有将房产过户，而是直接委托嘉盛拍卖公司拍卖。故一审认定农行鹰潭分行与李征未履行协议是错误的；二、无效合同的处理原则依法是返还财产、赔偿损失。即使一审法院认定农行鹰潭分行与嘉盛拍卖公司签订的拍卖合同无效，导致拍卖成交确认书无效，也应该是判决上诉人将房产还给农行鹰潭分行与嘉盛拍卖公司，由过错方农行鹰潭分行与嘉盛拍卖公司赔偿上诉人损失。上诉人购买公开拍卖的房产是没有过错的，导致拍卖成交确认书无效的过错方是农行鹰潭分行与嘉盛拍卖公司。上诉人在一审中的诉讼请求是明确的，一审法院认定上诉人诉讼请求不清不符合事实。综上，请求二审法院依法改判或发回重审；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人农行鹰潭分行答辩称：一、一审法院认定事实准确，农行与李征没有履行协议是客观事实，因为房产过户本就是协议约定的内容；二、一审法院认定拍卖合同无效是基于农行鹰潭分行无权处分他人财产，且房屋所有人李征事后也未追认，故该处分行为即拍卖合同是无效的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人嘉盛拍卖公司答辩称：一、嘉盛拍卖公司已经履行了义务，不应该是本案的被告，不应当承担任何责任；二、上诉人自身对本案的发生有重大过错。1、上诉人在一审的起诉状中明确写明且在庭审中也确认其在拍卖时已经知道本案房屋的产权证是登记在李征名下，而上诉人对此并未提出异议；2、在拍卖完毕后，上诉人多次要求嘉盛拍卖公司陪同其到农行鹰潭分行办理过户，由此可知上诉人对房屋无法过户是明知的。三、上诉人主张的房屋增值利益不应得到法院支持。1、房屋增值利益是损失赔偿中的可期待利益损失，而确定损失的时间节点不应是上诉人主张的现在的市场价。如果存在赔偿，其确定损失的节点应该是行为发生的时间，或者是权利人合法权利受到侵害的时间；2、上诉人在拍卖时即知道房屋的产权登记在李征名下，直到2007年已知道无法过户，而上诉人却未采取任何措施，直到10年后的今天才向法院起诉，要求办理过户、赔偿损失，对此造成的损失是嘉盛拍卖公司无法预见的，上诉人没有采取减损措施，因此风险损失应自行承担。四、上诉人自房屋交付后一直收取房屋的租金直到2013年12月，该租金应在计算损失中予以扣除。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人李征答辩称：本案房屋自始至终都是我的，是我在1997年花了6万元所购买的。后来确实与农行鹰潭分行签订了房屋买卖协议，但因各种原因该合同未实际履行。农行鹰潭分行在未取得我同意的情况下将房屋交由嘉盛拍卖公司拍卖是无效的。二审期间，上诉人为支持其诉讼请求，向本院提交了一份证据：农行鹰潭分行办公室主任吴勇的书面证明，证明农行将尽快处理该房屋过户事宜。对该证据，被上诉人农行鹰潭分行的质证意见为：对该证据的三性均有异议。从内容上来讲，其只能证明上诉人找过农行要求过户，但农行并未作出直接答复。其次，该份证明时间是2016年3月11日，距离2007年长达9年，不能直接证明拍卖之后上诉人在短时间内找过农行。被上诉人嘉盛拍卖公司的质证意见为：对该证据的三性均有异议。被上诉人李征的质证意见为：对该证据的三性无异议。本院认为，该证据与本案争议焦点无关，关联性不足，且证人未出庭作证加以佐证，故对其不予采信。二审期间，上诉人在举证期限内向本院提出要求对本案所涉房屋进行价格评估的申请。本院依法向各方当事人进行了法律释明，告知了在二审期间进行房屋价格评估作为裁判的依据可能会损害各方的审级利益。各方当事人表示自愿放弃审级利益，一致同意就该房屋进行价格评估。本院遂依法委托江西新源洪城房地产土地评估有限公司对该房屋进行价格评估。经评估，该房屋评估价值为122900元。本院于2016年9月29日下午15时再次开庭，依法组织各方当事人对该评估结果进行质证。上诉人、第三人对该评估报告的质证意见为：评估价格过低。被上诉人农行鹰潭分行、嘉盛拍卖公司的质证意见为：1、评估价格过高，该房屋已丧失商用功能；2、拍卖价格为2.7万元，扣除通货膨胀因素，现价不至于这么高。就各方所提异议，本院要求江西新源洪城房地产土地评估有限公司作出书面答复。该公司在答复中认为：1、房屋价格评估系依据国家标准《房地产估价规范》的规定分析、形成意见和结论；2、公司是在综合分析影响估价对象房屋价格因素的基础上，已经考虑了估价对象周边环境脏、乱、差的影响。因此，评估结果是合理的。本院认为，该评估报告能够客观反映房屋在鉴定节点时间内的价值，可以作为证据采用，各方当事人并未提出相反的证据推翻该评估报告，故本院对该评估报告依法采信。经二审审理，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、农行鹰潭分行与嘉盛拍卖公司对于上诉人不能取得房屋产权是否有过错？2、如果农行鹰潭分行与嘉盛拍卖公司有过错，上诉人的损失如何确定？关于过错认定的问题，被上诉人农行鹰潭分行在未取得本案房屋产权的情况下，将该房屋交由被上诉人嘉盛拍卖公司拍卖，系违反《中华人民共和国拍卖法》第六条之行为，并最终导致拍卖合同无效的法律后果，应在返还拍卖款的基础上承担过错赔偿责任。嘉盛拍卖公司未按照《中华人民共和国拍卖法》第四十二条之规定，未对委托人提交的文件、资料加以核实，致使上诉人不能取得房屋产权，应当按照《中华人民共和国拍卖法》第五十八条之规定，对上诉人的损失承担连带赔偿责任并退还拍卖佣金。关于第二个争议焦点，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。上诉人2007年5月30日拍得本案房屋并支付了2.7万元的对价和1350元的佣金，该对价和佣金应分别由农行鹰潭分行和嘉盛拍卖公司返还给上诉人。关于上诉人损失的确定，第一，房屋价格溢价的部分，即以房屋评估价格12.29万元为基础，减去拍卖支付的2.7万元，即房屋的溢价部分9.59万元认定为上诉人的损失；第二，上诉人因拍卖合同无效而取得的房屋租金亦因无法律依据，应予返还。上诉人在一、二审庭审中自认该房屋年租金为1200元/年，租期从2007年至2013年共六年，即上诉人获取的租金收益为7200元，该部分应予扣除。关于上诉人提出的装修投入问题，上诉人在二审庭审中自认装修花费为9000元左右，因未提出相应证据，本院酌定该房屋装修现值为3000元。因此，上诉人最终损失应为9.59万元+0.3万元-0.72万元=9.17万元。关于被上诉人嘉盛拍卖公司所称上诉人自身存有重大过错的问题，上诉人系通过公开、合法的途径竞拍房屋，本身不存在过错。导致拍卖合同无效、上诉人未能取得房屋所有权的过错在于农行鹰潭分行无所有权交拍房屋以及嘉盛拍卖公司未尽审核义务拍卖房屋，被上诉人嘉盛拍卖公司辩称上诉人亦存在过错不符合事实与法律。一审法院适用法律正确，程序合法。因本案各方当事人为减轻诉累，自愿放弃审级利益，要求本院在查明事实后径行裁判，故依照《中华人民共和国拍卖法》第六条、第二十七条、第四十二条、第五十八条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第三款之规定，经合议庭评议，判决如下：一、撤销月湖区人民法院（2016）赣0602民初346号民事判决；二、农行鹰潭分行于本判决生效之日起十日内返还上诉人房屋拍卖款2.7万元；三、嘉盛拍卖公司于本判决生效之日起十日内返还上诉人房屋拍卖佣金1350元；四、农行鹰潭分行于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人经济损失9.17万元，嘉盛拍卖公司承担连带赔偿责任。一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费人民币2467元，房屋评估费2200元，由农行鹰潭分行承担2667元，嘉盛拍卖公司承担2000元。本判决为终审判决。审 判 长  俞水才审 判 员  汪福庚代理审判员  叶 彬二〇一六年十月十二日书 记 员  黄佳美