辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 裁 定 书[2016]辽01民终8890号上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳百田房产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区塔湾街13号。法定代表人：朱政，该公司董事长。委托代理人：张佳妮，辽宁人民律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈飞，男，1992年6月10日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托代理人：韩梅，辽宁广嘉律师事务所律师。上诉人沈阳百田房产开发有限公司因与被上诉人陈飞商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初3078号民事判决，向本院提出上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭，由审判员于利军担任审判长，审判员单立、代理审判员吕长辉（主审）参加评议，对本案进行了审理。原审法院经审理查明，2015年9月22日，被告（反诉原告）沈阳百田房产开发有限公司与案外人董昕伦签订《商品房买卖合同》两份，合同约定被告（反诉原告）将位于沈阳市皇姑区明廉路7号门市2门、3门出售给案外人董昕伦，被告（反诉原告）沈阳百田房产开发有限公司于2015年9月24日为案外人董昕伦出具销售不动产统一发票。2015年11月16日，原告（反诉被告）陈飞与案外人董昕伦签订《房屋买卖合同》，合同约定董昕伦将位于沈阳市皇姑区明廉路7号门市2门、3门出售给原告（反诉被告）陈飞，房屋售价为人民币350万元。合同约定交付期限为董昕伦收到原告（反诉被告）陈飞交付的全部购房款之日起，积极配合将该房屋交付给原告（反诉被告）陈飞。2015年11月18日、2015年11月20日，原告（反诉被告）陈飞通过其父亲陈长杰的账户向案外人董昕伦支付购房款350万元。2015年11月18日，原告（反诉被告）陈飞与被告（反诉原告）沈阳百田房产开发有限公司签订《商品房买卖合同》两份，合同约定将位于沈阳市皇姑区明廉路7号2门、3门出售给原告（反诉被告）陈飞，商品房总金额分别为2,275,350元，2,088，590元，两套商品房约定的交付期限均为2010年12月31日。关于产权登记的约定为，被告（反诉原告）沈阳百田房产开发有限公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，被告（反诉原告）沈阳百田房产开发有限公司为原告（反诉被告）陈飞开具了收款收据，现涉案两处房屋已备案至原告（反诉被告）陈飞名下，但并未实际交付。原审法院另查，被告（反诉原告）沈阳百田房产开发有限公司于2016年1月4日进行法定代表人变更登记，法定代表人由宋涛变更为朱政。2015年7月17日至2015年11月18日期间，案外人董昕伦多次向被告（反诉原告）沈阳百田房产开发有限公司原法定代表人宋涛转账，转账金额2,560,000元。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。对于被告（反诉原告）沈阳百田房产开发有限公司主张系因原告（反诉被告）陈飞未向其支付购房款故未交付房屋，要求解除合同的主张，根据原、被告双方提供的证据应认定以下事实：位于沈阳市皇姑区明廉路7号门市2门、3门原由被告（反诉原告）沈阳百田房产开发有限公司出卖给案外人董昕伦，双方签订了《商品房买卖合同》两份；董昕伦向被告（反诉原告）沈阳百田房产开发有限公司原法定代表人宋涛通过银行转账方式支付2,560,00元；被告（反诉原告）沈阳百田房产开发有限公司向案外人董昕伦出具了沈阳市皇姑区明廉路7号门市2门、3门房屋购房款的发票；董昕伦将前述房屋再行出售给原告（反诉被告）陈飞，陈飞向董昕伦交付了约定的全部购房款；原告（反诉被告）陈飞与被告（反诉原告）沈阳百田房产开发有限公司就前述房屋再行签订了《商品房买卖合同》，被告（反诉原告）沈阳百田房产开发有限公司亦向原告（反诉被告）陈飞出具了收款收据；涉案房屋已经备案至原告(反诉被告)陈飞名下。现被告（反诉原告）沈阳百田房产开发有限公司否认董昕伦支付了购房款，但在其与董昕伦签订《商品房买卖合同》之前及之后，其公司原法定代表人宋涛确实收到案外人董昕伦的转款，虽然转款数额少于合同约定的购房款数额，但结合被告（反诉原告）沈阳百田房产开发有限公司为案外人董昕伦开具销售不动产统一发票以及其向原告（反诉被告）陈飞开具涉案两套房屋收款收据的事实，应认定被告（反诉原告）沈阳百田房产开发有限公司已经收到涉案两套房屋的全部购房款，其无权要求原告（反诉被告）陈飞再行支付购房款，故对于其提出的要求解除合同的主张，本院不予支持。关于原告（反诉被告）陈飞主张确认原被告双方签订的商品房买卖合同有效的主张，本案原、被告所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效。对于原告（反诉被告）陈飞该项主张，本院予以支持。关于原告（反诉被告）陈飞要求被告按商品房买卖合同规定，办理入住交付房屋的主张，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。因合同签订的时间在合同约定的交付时间之后，故被告（反诉原告）沈阳百田房产开发有限公司应在与原告（反诉被告）陈飞签订合同后立即向原告（反诉被告）陈飞交付约定房屋，即位于沈阳市皇姑区明廉路7号门市2门、3门两处房屋，现被告（反诉原告）已经违约，故对于原告（反诉被告）陈飞该项请求，本院予以支持。关于原告（反诉被告）陈飞要求被告办理产权登记手续的问题。根据原告（反诉被告）陈飞与被告（反诉原告）沈阳百田房产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》约定，被告（反诉原告）沈阳百田房产开发有限公司应当在合同约定的交付期限即2010年12月31日起360日内将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，且买受人在规定在期限内未取得房地产权属证书的，被告（反诉原告）沈阳百田房产开发有限公司应承担违约责任。现已经超出合同约定交付期限起360日，故被告（反诉原告）沈阳百田房产开发有限公司应配合原告办理产权登记手续。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）陈飞与被告（反诉原告）沈阳百田房产开发有限公司签订的两份《商品房买卖合同》有效；二、被告（反诉原告）沈阳百田房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内为原告（反诉被告）陈飞办理位于沈阳市皇姑区明廉路7号门市2门、3门两套房屋的入住手续、交付房屋；三、被告（反诉原告）沈阳百田房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内配合原告（反诉被告）陈飞办理位于沈阳市皇姑区明廉路7号门市2门、3门两套房屋的房屋产权登记手续；四、驳回反诉原告沈阳百田房产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费17400元，由被告（反诉原告）沈阳百田房产开发有限公司承担；反诉费20856元，由被告（反诉原告）沈阳百田房产开发有限公司承担。宣判后，沈阳百田房产开发有限公司不服，向本院提出上诉。上诉请求：撤销原审判决,依法改判或发回重审。诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：1、董昕伦无权处分涉案房屋，与本案无关。上诉人早已撤销董昕伦就涉案房屋的备案，他对涉案房屋没有任何处分权。董昕伦向上诉人原法定代表人宋涛个人汇款，宋涛也与其有其他账目往来，与上诉人无关。是他们之间的个人行为。有证据表明宋涛也往回转款200余万元，均与本案无关。2、被上诉人应履行双方的商品房买卖合同，按约定向上诉人交纳房款。双方签订商品房买卖合同，并备案至上诉人名下，上诉人仍占有该房，被上诉人却未付款。上诉人向董昕伦开具发票及向被上诉人开具收据，不代表上诉人收到房款。被上诉人陈飞辩称：同意一审判决，请求维持原判。在二审审理过程中，上诉人提交追加第三人申请书，请求追加董昕伦为第三人参加诉讼。另查明，2015年12月1日，案外人李学军将沈阳达韵通道路设施材料有限公司、董昕伦、李小强、常影新，陈飞诉至沈阳市沈河区人民法院，案号为[2015]沈河民三初字第02273号，请求法院判令沈阳达韵通道路设施材料有限公司、董昕伦、李小强、常影新连带给付李学军借款本金350万元及利息（从2015年4月20日至判决生效给付日），判令沈阳达韵通道路设施材料有限公司、董昕伦、李小强连带给付李学军借款本金60万元及利息（从2015年11月12日至法院生效判决确定给付之日）。李学军提交《商品房买卖合同》、收据及发票，载明李学军与沈阳百田房产开发有限公司签订商品房买卖合同，沈阳百田房产开发有限公司将位于沈阳市皇姑区明廉路7号14幢2门、3门房产出售给李学军，价格分别为2088590元和2275350元，并开具了收据和发票。该案尚未结案。2016年1月11日，案外人程志华将董昕伦，陈飞，沈阳百田房产开发有限公司诉至沈阳市沈河区人民法院，案号为（2016）辽0103民初416号，请求判令确认程志华与董昕伦签订的《房屋买卖协议》有效，将位于沈阳市皇姑区明廉路7号2门、3门房屋产权过户给程志华所有。后变更诉讼请求为请求判令备案号为E1504133623号陈飞与沈阳百田房产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》无效。程志华提交《房屋买卖协议书》及收据，载明2015年12月10日，程志华与董昕伦签订的《房屋买卖协议书》，约定董昕伦将位于沈阳市皇姑区明廉路7号2门、3门分别以183万元、167万元价格出售给程志华，董昕伦先后给程志华出具300万元和50万元购房款收条各一张。该案现已中止审理。本院认为，原审仅依宋涛与董昕伦有转款，上诉人开具发票及收据，即认定上诉人沈阳百田房产开发有限公司已经收到涉案两套房屋的全部购房款不当。虽然被上诉人与上诉人签订买卖合同，取得收据，但不能据此认定被上诉人已向上诉人支付购房款。上诉人提交追加第三人申请书，请求追加董昕伦为第三人参加诉讼。沈阳市沈河区人民法院审理中的两案材料可以表明，在董昕伦的参与下，共计三人就涉案房屋签订了购房合同。虽然上述材料真实性尚未认定，但是董昕伦作为本案涉及房屋买卖关系的关键人员，应追加其为当事人，从而将交易过程、价款支付等案件事实查清，再做判断。综上，本案应发回原审法院，在查清上述事实的基础之上，正确下判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，裁定如下：一、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初3078号民事判决；二、发回沈阳市皇姑区人民法院重新审理。二审案件受理费17400元，退还上诉人沈阳百田房产开发有限公司。审 判 长  于利军审 判 员  单 立代理审判员  吕长辉二〇一六年十月二十六日书 记 员  张 磊本案裁定所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项的规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。