甘肃省天水市麦积区人民法院民 事 判 决 书（2016）甘0503民初828号原告：天水市麦积区某网吧。委托诉讼代理人滕某，男，系天水市麦积区某网吧合伙人。委托诉讼代理人赵雪红，甘肃鑫盾律师事务所律师。被告：中国人民解放军某部队。委托诉讼代理人雷鸣，该部队法律顾问。原告天水市麦积区某网吧与被告中国人民解放军某部队房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人滕某、赵雪红、被告的委托诉讼代理人张一刚、雷鸣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天水市麦积区某网吧，诉称：判令被告折价返还原告942667.16元，包括1.原告投资改造工程装修费用：1765558元的52%也即918090.16元；2.保证金2万元；3.垫付水电费4577元。事实和理由：一、本案原告以公开招标、投资2196528.15元的方式取得了被告涉案房屋的长期租赁权。二、被告起诉原告要求交还房屋的行为实际是提前解除本案房屋租赁合同的行为，是被告的违约行为。三、原告于2013年4月20日之前投资2196528.15元对涉案房屋进行了改造、装潢装饰，该投资部分是2013年度合同约定的内容，该2013年度的租赁合同中没有约定合同到期或被解除后该附合的装饰、装修物的处理办法，现在被告要求解除合同应该依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第11条第一项规定给原告折价补偿处理。四、参照装饰装修5年摊销的规定，原告诉请要求折价返还的与房屋形成附合的装饰、装修物可以利用的价值巨大，如果现在解除合同，原告就会陷入巨额亏损，该亏损是被告提前解除合同行为造成，应该返还给原告。被告中国人民解放军某部队辩称：1.原告诉称其取得了涉案房屋的租赁权没有事实与法律依据，原被告签订的2013年及2014年的房屋租赁合同是合法有效的，且租赁期限已届满，原告应该将房屋归还被告；2.原告的诉讼请求与证据相矛盾，没有事实基础。原告将承租被告的38间房屋转租给第三人，第三人已明确表示对自己的装修费用不再要求赔偿。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院当庭进行了质证。原告提交了下列证据材料：1.2013年1月27日协议书、保证金发票各一张。拟证明该协议书是涉案房屋的总合同，具体约定了房屋的出租期限、出租条件。原告用巨额投资的方式取得了涉案房屋的的承租权，具体的投资数额是2196528.15元。2.2014年4月19日的军队房地产租赁合同一份及缴纳的该年度58万元租金发票一张。拟证明2014年的合同是由军队房管部门统一编制的格式合同，该合同没有对取得涉案房屋承租权的巨额投资进行约定。3.原告垫付水电费发票4张、2013年12月4日结算申请书一份。拟证明原告垫付了被告应当交纳水电费4577元的事实。4.原被告共同委托甘肃智信房地产咨询评估有限公司作出《房屋装修工程评估报告》一份。拟证明原告履行合同约定义务的事实及实际投资1765558元的事实。5.租赁房屋照片3张。拟证明原告投资前后被告房屋的情况。本院依据原告的申请调取的证据。6.2016年5月6日询问笔录。7.2016年5月18日天水市麦积保安分公司证明。被告提交了下列证据材料：1.2013年1月27日的协议书。拟证明原被告之间的房屋租赁期限为一年。2.2013年5月1日、5月26日原被告签订的军队房地产租赁合同。拟证明原被告之间的房屋租赁期限为一年，不是长期租赁。3.2014年4月19日签订的军队房地产租赁合同。拟证明原被告之间的租赁合同期限为一年。4.天水市麦积区人民法院（2015）麦民初字第482号民事调解书一份。拟证明被告已经一次性给原告补偿了3万元。5、2013年4月、2014年4月乔某的房屋租赁合同各一份。拟证明原告在评估报告鉴定作出之前已经将房屋转租给第三人的事实。6.2014年3月21日原告向被告发的函。拟证明原告提出的长期租赁是不存在的，2013年5月1日的租赁合同是有效合同。对上述原告提交的第1、2、3、4、5、6、7组证据，被告提交的1、3、5、6组证据，经质证双方无异议，本院予以确认并在卷佐证。对被告提交的第2、3组军队房地产租赁合同的证据，经本院审核，2013年5月26日的合同上只加盖了原被告的公章，没有双方负责人的签名，且只有复印件无原件可核实，故对该份合同不予认可。2013年5月1日的合同原告加盖的是新备案的公章，从时间上分析该份合同是在2013年7月15日之后补签的，原被双方均认可该合同上的公章和签名，故该合同符合证据的真实性、客观性、关联性，故对该份证据予以采纳。对被告提交的第4组证据，本院经审核认为，该组证据真实，但赔偿与本案无关，对举证的目的不予采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月26日原告天水市麦积区某网吧为承租被告中国人民解放军某部队的房屋，向被告交纳了投标保证金50万元。2013年1月27日原告（乙方）与被告（甲方）签订了协议书，双方约定：“第一条、待乙方完成本协议第三条、第四条后，甲方将坐落在XX门面房1栋（2层），建筑面积1274平方米，出租给乙方使用。第二条、租赁用途为门面房整体出租。第三条、拟定租赁时间从2013年4月20日开始至2014年4月19日结束，限期一年。乙方可在2013年4月20日之前，对门面房进行装修改造，若未能在4月20日前完成，则甲方依旧按照4月20日开始计租。乙方在开标前交纳的50万元投标保证金转为门面房租（中标价48万元），待乙方将门面房装修完成并经甲方、监督、审计单位联合验收审计工后，甲方将2万元退回乙方。第四条、乙方必须投入150万元以上对甲方门面房进行全面修缮。甲方成立相应组织对该改造工程进行质量、经费投入的全程监督。工程结束后，军地双方成立联合审计组，经审计验收后，如乙方投入工程改造费达不到150万元以上时，乙方必须在2日内按照协议要求现金补足缺额，如乙方不愿以现金方式补足缺额，可另预算增加改造项目，补足缺额。第五条、如乙方不按第四条履行相应要求，视乙方自动放弃租用权，甲方不承担责任，前期改造经费投入，均归属甲方所有。第六条、正式租赁合同待乙方将门面房装修完成并经相关部门联合竣工验收审计后，符合第四条、第五条要求后签订。”协议签订后，被告即将该房屋交付给原告，原告按协议约定对房屋进行了改造，2013年7月20日，原被告双方共同委托甘肃智信房地产咨询评估有限公司，对租赁房屋XX门面房1栋（2层）进行评估，评估价值为1765558元。此后原被告双方补签了房屋租赁合同，合同日期写为2013年5月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《军队房地产租赁合同》，合同约定，“一、甲方自愿将坐落在XX的门面房1栋出租给乙方使用。二、租赁用途为门面房整体出租。三、租赁期限自2013年5月1日起至2014年4月30日止。四、房地产年租金48万元，租金按年结算。六、自本合同签订后十日内，乙方的投标保证金转化为房地产租金，甲方向乙方开具财务凭证。八、租赁期内，乙方应当履行下列义务：③不得对所承租的房屋进行影响使用的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方；④不得在承租的场地上新建或者添建各种永久性的建筑物、确实需要新建或者添建临时性建筑物、构筑物，必须征得甲方同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交甲方；⑧必须在租赁期满时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方，需要继续承租该房地产的，应当在租赁期满前三个月提出。十一、若乙方下年有意向继续承租该门面房，需提前三个月提出申请，第二年租金将在第一年基础上上调10万元；十四、乙方应当在合同生效后一个月内向地方有关部门办理房地产备案及其他有关手续，并承担相关费用。”2013年3月12日原告向被告发函称，“你方麦积区家属院门面房，租期一年，时间为2013年5月1日－2014年4月30日。承租期间，我方合法经营，…目前合同即将到期，特申请继续租用该项目。”2014年4月19日原被告又签订一份《军队房地产租赁合同》，双方约定“三、租赁期限自2014年4月19日起至2015年4月18日止。四、房屋租金为58万元，租金按年计算，乙方于每年的前十日起交付甲方，付款方式为转账或者现金。”该份合同期满后，2015年10月被告将租赁给原告的房屋收回。又查明，原告于2013年1月26日交纳的投标保证金50万元，其中48万元已转化为2013年度的房屋租金，剩余2万元作为租赁保证金。2014年6月6日原告向被告交纳了2014年度的房屋租金58万元。原告垫付了租赁被告房屋之前的水电费4577元。另查明，原告天水市麦积区某网吧，先后使用了新旧公章两枚，旧公章的名称是麦积区某网吧，新公章于2013年7月15日刻制，名称是天水市麦积区某网吧。新公章启用后旧公章作废。本院认为，双方争议的焦点是：1、原被告签订的房屋租赁合同的效力；2、原被告是否存在长期的租赁合同；3、原告前期装修房屋的投资行为性质如何认定。1、原被告签订的房屋租赁合同的效力；关于原被告签订的2013年1月27日的协议书，2013年5月1日、2014年4月19日签订的军队房地产租赁合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。关于原告提出2014年4月19日的合同是普遍使用的格式合同的问题。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。该份合同将房屋租金涨到58万元，原告也按合同交纳了房屋租金，其他条款并无加重原告的责任的内容，故对其主张不予采纳。关于原告所持，原被告签订的房屋租赁合同应备案后生效的意见。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。故对原告的该意见不予采纳。2、原被告之间是否存在长期的租赁合同；首先，关于原被告双方签订的房屋租赁合同中租赁期限的约定。原、被告于2013年1月27日签订的协议书中，约定了双方履行合同的期限拟定为一年。原、被告于2013年5月1日、2014年4月19日所签订的军队房地产租赁合同中，均明确约定了房屋租赁期限为一年。2014年3月12日原告在合同即将到期前给被告发函提出申请继续租赁该房屋，也写明双方的租期一年。上述的的三份合同均已履行完毕，房屋也由原告交回被告，故从原、被告双方所签房屋租赁合同来看，双方并无长期租赁的约定。其次，原被告之间是否存在长期租赁的口头协议。原告称原、被告双方有长期租赁的约定，但未举出相关的证据证实，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故对原告主张双方存在长期租赁合同的主张，不予采纳。3、原告前期装修房屋的投资行为性质如何认定；原被告在2013年1月27日的协议书中约定，“乙方必须投入150万元以上对甲方门面房进行全面修缮。甲方成立相应组织对该改造工程进行质量、经费投入的全程监督。工程结束后，军地双方成立联合审计组，经审计验收后，如乙方投入工程改造费达不到150万元以上时，乙方必须在2日内按照协议要求现金补足缺额，如乙方不愿以现金方式补足缺额，可另预算增加改造项目，补足缺额，正式租赁合同待乙方将门面房装修完成并经相关部门联合竣工验收审计后，符合第四条、第五条的要求后签订”。原告要对被告的房屋装修达到150万元以上，才与其签订房屋租赁合同。原告为了取得承租权，按照协议的约定进行装修，原告的前期投入是原、被告双方订立正式的房屋租赁合同的前提条件。2013年5月1日、2014年4日19日军队房地产租赁合同第八条约定：“不得对承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备…”。该约定是原被告双方关于房屋租赁后使用过程中再进行改造、装修的约定。与2013年1月27日协议书中约定的装修费用不同，不是对2013年1月27日协议书中装修费用的进一步约定。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满后，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外”。本案中2013年1月27日协议中原被告没有约定合同解除后,对前期投入的装修费用的处理，原告又不能证明双方存在长期的租赁合同,故对原告主张按5年摊销该装修费的意见，本院不予采纳，对原告折价返还投资改造工程装修费用的诉讼请求不予支持。关于原告主张由被告返还租赁保证金和垫付的电费的诉讼请求，因原告支付了租赁保证金20000元，在合同签订后又垫付应由被告支付的电费4577元。现房屋租赁合同已届满，被告已收回房屋，被告应返还给原告租赁保证金、电费共24577元。案件受理费由原被告按双方胜败诉的比例负担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第十二条的规定，判决如下：一、由被告中国人民解放军某部队返还原告天水市麦积区某网吧的保证金2万元、电费4557元。于判决生效后5日内付清；二、驳回原告天水市麦积区某网吧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13226元，由原告天水市麦积区某网吧负担12800元。由被告中国人民解放军某部队负担426元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。审 判 长  郭 红代理审判员  曹晓明人民陪审员  霍文强二〇一六年十月三十一日书 记 员  张晓静