重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0234民初5159号原告张进中，男，汉族，生于1982年7月4日，住重庆市开州区。委托代理人（特别授权）张冲，重庆市开县文峰法律服务所法律工作者。被告唐一俊，男，汉族，生于1956年8月21日，住重庆市开州区。被告肖述平，女，汉族，生于1960年3月20日，住重庆市开州区。原告张进中与被告唐一俊、被告肖述平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月17日受理后，依法由代理审判员彭砾娇适用简易程序，于2016年9月5日公开开庭进行了审理，原告张进中的委托代理人张冲与被告唐一俊到庭参加诉讼。被告肖述平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张进中诉称，原、被告双方于2010年7月3日签订房屋买卖合同，该合同由被告唐一俊书面委托其妻子肖述平与原告张进中签订。合同约定被告将位于开县XX苑X幢X单元X-X号房屋一套以150000元的价格出售给原告。签订合同的当天，原告支付被告145000元购房款，余下5000元双方约定在过户时付清。签订合同当日，被告将房屋交付给原告使用至今。开州区国土资源与房屋管理局早就将该房屋的产权证办理到被告唐一俊名下。原告多次要求被告将房屋产权证过户到其名下，而被告要求涨价，拒不配合原告过户。原、被告双方协商无果，特起诉至法院，请求依法确认原、被告签订的房屋买卖合同有效，由被告协助原告将产权证号为渝（2016）开县不动产权第00001XXXX号房屋过户到原告名下，诉讼费由被告承担。被告唐一俊辩称，房屋买卖合同系无效合同，该房属于经济适用房，国家规定5年内不能买卖且卖出价格不得高于购入价格。我并未授权被告肖述平卖房，授权委托书不是我写的，我在外务工，与被告肖述平虽系夫妻，但常年分居。2009年3月，我缴纳了30000余元后抽签取得位于3楼的这套住房，我外出务工，就将房屋钥匙交给被告肖述平。今年4月，国土部门通知我领取房产证后，我跟被告肖述平商量把房子装修了，退休回来住，此时被告肖述平才告诉我该房屋已经卖了。肖述平给我说她只收到了房款135000元，还有10000元支付给了中间人。现要求确认房屋买卖合同无效，该套房屋是我唯一住房，要求原告把住房还给我，我把房款还给原告。被告肖述平未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：被告唐一俊与被告肖述平系夫妻关系。2010年7月3日，被告肖述平与原告张进中签订《房屋买卖协议》，双方约定被告将其所有的位于开县XX苑内X幢X单元XXX号房屋以150000元的价格卖给原告。签订合同当日，原告张进中支付被告肖述平145000元购房款，被告肖述平出具收条一张，并将房屋交付给原告张进中使用、居住至今。双方约定余款5000元在被告办理好房产证交付给原告时一次性付清。现该房屋产权证已办理在被告唐一俊名下，房屋产权证上的地址为“开县XX街道XX街XXX号X幢X-X-X”，与《房屋买卖协议》上“开县XX片区XX苑内X幢X单元XXX号”系同一套房屋。另查明：本案诉争房屋系经济适用住房，被告唐一俊于2009年3月10日向开县经济适用住房管理处交纳38587.2元购得该房。以上事实有原告身份证复印件，二被告户口证明复印件，房屋买卖协议复印件，收条复印件，房屋产权证复印件，长江三峡工程开县库区1992年库调后新增私有住户申购经济适用住房资格认定通知书复印件，重庆市非经营结算统一收据复印件等证据及原、被告当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。“本案中，原告张进中与被告肖述平于2010年7月3日签订《房屋买卖协议》后，原告张进中支付被告肖述平购房款145000元，被告肖述平将房屋交付给原告张进中居住、使用至今，双方的行为符合买卖合同的法律关系特征。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”被告唐一俊辩称被告肖述平卖房时其并不知情，因此房屋买卖合同无效。《最高人民法院关于适用若干问题解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”被告肖述平与原告张进中签订房屋买卖合同时向原告张进中出示了二被告身份证复印件、申购经济适用住房资格认定通知书及购房交款收据等，并于签订合同当日将房屋交付给原告张进中，原告张进中有理由相信被告肖述平的卖房行为系二被告夫妻双方的共同意思表示。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”故被告唐一俊主张房屋买卖合同无效，本院不予支持。被告唐一俊还辩称，国家有规定经济适用房5年内不得买卖，被告肖述平将房屋卖给张进中时未满5年，因此《房屋买卖协议》系无效合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”由此，“经济适用房未满5年不得买卖”的规定不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项合同无效的法定情形。经审查，原、被告双方是在自愿、平等的基础上签订的合同，故原告张进中要求确认原、被告于2010年7月3日签订的《房屋买卖协议》有效的诉讼请求，本院予以支持。基于原、被告双方签订房屋买卖合同的有效性，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，双方当事人均应当继续履行合同。故原告张进中要求二被告协助办理房屋变更登记手续的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第四十九条、第五十二条、第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题解释（一）》第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告张进中与被告肖述平于2010年7月3日签订的以开县XX苑内X幢X单元XXX号【现登记为权利人唐一俊，坐落开县XX街道XX街XXX号X幢X-X-X，渝（2016）开县不动产权第00001XXXX号】房屋为标的物的《房屋买卖协议》有效。二、开县XX苑内X幢X单元XXX号【现登记为权利人唐一俊，坐落开县XX街道XX街XXX号X幢X-X-X，渝（2016）开县不动产权第00001XXXX号】房屋归原告张进中所有，被告唐一俊、被告肖述平于本判决生效之日起十日内协助原告张进中将该房屋的产权变更至原告张进中名下。三、在被告唐一俊、被告肖述平协助将开县XX苑内X幢X单元XXX号房屋【现登记为权利人唐一俊，坐落开县XX街道XX街XXX号X幢X-X-X，渝（2016）开县不动产权第00001XXXX号】的产权变更至原告张进中名下当日，原告张进中一次性支付被告唐一俊、被告肖述平房屋余款5000元。案件受理费3300元，减半收取1650元，由被告唐一俊、被告肖述平共同负担（直付原告张进中）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  彭砾娇二〇一六年十月八日书 记 员  李 路