安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0111民初3549号原告：李扬洲，男，1971年11月5日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托代理人：侯鹏，安徽徽商律师事务所律师。被告：李志成，男，1985年11月8日出生，汉族，住安徽省合肥市肥西县。委托代理人：吴飞，安徽远致律师事务所律师。第三人：刘君子，女，1985年4月14日出生，汉族，住安徽省肥西县。原告李扬洲与被告李志成、第三人刘君子房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。上述当事人、委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李扬洲向本院提出诉讼请求如下：1.判决被告继续履行《存量房买卖合同》，立即将合肥市滨湖区洞庭湖路2788号滨湖假日花园B9幢29层2906室房产（产权证号：房权证合产字第××号）及该小区地下车位BHF-2-1地块地下车库-1层1512（一）（产权证号：房权证合产字第××号）交付原告，并协助原告将上述房产的所有权转移登记至原告名下；2.判决被告从起诉之日起向原告按日支付违约金422元（总房款的万分之四）至被告交付房屋时止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年1月14日，原告通过房产中介公司与被告签订了《存量房买卖合同》，双方在合同中约定，被告将其名下的合肥市滨湖假日花园B9幢2906室房产及该小区1512号地下车位以105.5万元的价格出售给原告，原告支付全部房款后，被告将上述房产交付原告，双方约定在2016年3月29日之前办理房屋所有权转移登记手续。如被告未按照约定交付房产的，应按日向原告支付总房款的万分之四的违约金。合同签订当日，原告向被告支付了5万元定金，2月3日再次支付了30万元房款，供被告提前偿还房屋贷款。后由于合肥市房价上涨的原因，被告拒绝接受剩余房款，并明确表示不愿再继续履行合同。原告认为，双方签订的《存量房买卖合同》合法有效，被告的违约行为违反了合同约定。被告李志成辩称，原告诉请没有法律和事实依据。1.原告需要把全部房款交付给被告，才能把房产交付给原告，因为是双务合同，原告没有履行支付全部房款的义务，不能要求被告交付房产，被告不存在违约行为。2.合同约定1512号车位是赠送的，原告的陈述与事实不符。第三人刘君子向本院提出诉讼请求：1.原告和被告双方签订的存量房买卖合同无效；2.本案诉讼费用全部由被申请人承担。事由与理由：刘君子和李志成于2010年7月15日登记结婚，婚后共同偿还李志成购买的滨湖假日花园B9幢2906室房屋的银行按揭贷款。婚后又于2011年10月10日购买了滨湖假日花园第BHF-2-1地块地下车库-1层1512号车位，该车库不属于房屋的附属，系独立产权，登记在李志成名下。所以2906室房屋共同偿还按揭贷款的部分及房屋增值部分，以及1512号车位均为刘君子与李志成的夫妻共同财产。李志成在未告知刘君子，也未征得刘君子同意的情况下，与李扬洲签订了《存量房买卖合同》，将上述夫妻共同财产卖给李扬洲，并将车位赠送给李扬洲，明显侵犯了刘君子的合法权益，违背了《婚姻法》第十七条“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”及最高人民法院《（一）》的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人的相关规定。综上，李志成处分夫妻共同财产未与刘君子协商，也未得到刘君子同意，而李扬洲通过赠送方式获得的车位显然也不属于善意取得，李志成和李扬洲签订的存量房买卖合同侵犯了刘君子的权利。原告李扬洲对第三人的诉讼请求辩称，原、被告双方签订的买卖合同有效，第三人的意见不符合法律规定的无效要件。105.5万元是购买房屋和车位的共同价格，两个标的物在一份买卖合同中，双方并没有签订单独的赠与合同。2906房屋和车位产权证上均注明了系李志成单独所有，并且双方签订合同时中介公司已经电话通知了第三人，第三人对交易的行为没有任何异议。第三人参加诉讼真正原因是因为房价上涨，不是其陈述的毫不知情。2906室房屋是李志成婚前的财产，婚后的还贷部分和增值部分不是物权，房屋的所有权和第三人没有关系，婚后购买的车位，按照婚姻法解释三不能当然推定夫妻财产，还要审查资金来源，车位价格不大不属于重大家庭资产，双方签订的合同有效，应当驳回第三人的诉请。被告李志成同意第三人的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年1月14日，经合肥利人房产投资咨询有限公司提供居间服务，原告李扬洲和李志成签订《存量房买卖合同》一份，约定李志成出售的存量房坐落于合肥市滨湖假日花园B9幢2906室（车库等部位：送车位），权属证号为8110068750号，用途住宅，结构钢混，建筑面积83.11平方米；上述存量房转让价为1055000元；李志成于拿到全部房款前腾空房屋并交接，房款一次性付清；本合同签订之后两个半月之内双方共同向房地产管理部分申请房屋转移登记手续；李扬洲承担所有的税费。签约当日，李志成出具收条一份，载明“收到李扬洲购买李志成名下滨湖假日花园B9幢2906室及车位－1512号购房定金5万元，房屋及车位总价1055000元（净得价），三天之内签订正式合同，房屋装修及家具家电包括在内，租约转给李扬洲”。2016年1月18日，双方签订《补充协议》一份，约定5万元为购房定金，房屋过户中所有税费及水电等附属设施的过户费用由李扬洲承担，李志成结清房屋过户前的物业水电及相关费用，双方在房产局下发己过户的房产证及买方付清全部的房款后的五日内办理房屋交接手续，逾期交接每日按总房款的万分之三支付违约金等。2016年2月3日，原告李扬洲以银行转账方式向被告李志成支付30万元，李志成出具借条表明借到该30万元用于归还涉案房屋的尾款。之后，李志成提前清偿了银行按揭贷款，该房屋的抵押权已经注销。2016年3月22日，李扬洲在中介公司要求李志成办理过户手续并支付剩余房款，李志成明确因房价上涨而不愿继续履行合同。另查明，2011年10月10日，李志成以66991元购得滨湖假日花园小区第BHF-2-1地块地下一层1512号车位。李志成于2013年4月18日取得涉案车位产权登记（房地权证合产字第××号），于2016年3月16日取得因遗失补办的房屋所有权证（房权证合产字第××号）。涉案房屋及车位的权属登记均为李志成单独所有。本院认为，双方的争议焦点在于合同的效力。经庭审查明，涉案房屋系李志成婚前购买并登记为李志成单独所有，婚后与第三人刘君子共同偿还房屋按揭贷款并购买涉案车位。因房产系李志成婚前购买，且登记在李志成名下，属于李志成的婚前个人财产；李志成和刘君子婚后共同偿还的银行贷款，系李志成和刘君子二人用夫妻共同财产偿还李志成的个人债务，该行为不能对抗李志成对该房屋形成的物权效力，因此李志成有权自行出售。涉案车位登记信息显示为李志成单独所有，而李志成、刘君子抗辩认为车位系无偿赠送，经查“送车位”是中介公司填写，不能证明系双方当事人的意思表示；根据《补充协议》及李志成出具的《收条》所记载内容，房款105.5万元无疑是房屋和车位的总价款；虽然涉案车位的购买时间发生在李志成和刘君子婚姻关系存续期间，原告在签订合同时有理由相信涉案房屋及车位的所有权归属，现第三人以不同意或不知道为由对抗房屋买卖行为，不能成立。综上，李扬洲与李志成签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。签订合同之际，涉案房产证正在补办过程中，因此双方未约定一次性付清余款的时间，原告对此并无过错，且原告当庭表示愿意一次交齐房款；被告不配合办理房产过户，导致合同无法继续履行，其行为构成违约，依法应承担民事责任。现原告要求继续履行《存量房买卖合同》及《补充协议》，办理涉案房屋转移登记手续，符合法律规定，本院予以支持。又因《补充协议》约定双方应在房产局下发已过户的房产证及李扬洲付清全部房款后的五日内办理房屋交接手续，逾期每天按照总房款的万分之三（316.5元）向对方支付违约金，故李扬洲主张自起诉之日起要求李志成支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告李扬洲、被告李志成继续履行双方于2016年1月14日签订的《存量房买卖合同》及2016年1月18日签订的《补充协议》；二、被告李志成于本判决生效之日起十日内协助原告李扬洲办理位于合肥市洞庭湖路2788号滨湖假日花园B9幢29层2906室房屋（房权证合产字第81102820**号）及滨湖假日花园第ＢＨＦ-2-1地块地下车库负一层1512车位（房权证合产字第××号）的所有权转移登记；三、被告李志成于本判决生效之日起十日内向原告李扬洲支付违约金（计算标准：按照每日316.5元，自2016年3月28日计算至实际交付房屋之日止）；四、驳回原告李扬洲的其他诉讼请求；五、驳回第三人刘君子的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14300元，减半收取7150元，财产保全费5000元，合计12150元，由原告负担150元，被告李志成负担12000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  张之悦二〇一六年十月二十五日书记员  罗晓洁附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。