广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1971民初18646号原告东莞市企石镇东山股份经济联合社，住所地：广东省东莞市企石镇东山村。负责人姚灼轩，该经济联合社理事长。委托代理人张富成，广东莞信律师事务所律师。被告刘连群，男，1972年1月9日出生，汉族，住河南省正阳县，委托代理人王荣洋，广东南方福德瑞律师事务所律师。原告东莞市企石镇东山股份经济联合社诉被告刘连群租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月5日受理后，依法由代理审判员徐轩适用简易程序独任审判，于2016年9月14日公开开庭进行了审理。原告东莞市企石镇东山股份经济联合的委托代理人张富成，被告刘连群及其委托代理人王荣洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市企石镇东山股份经济联合社诉称，被告于2011年12月27日和原告签订《厂房租赁合同书》，合同编号2011122701。被告从2012年1月1日起租用原告位于东莞市企石镇东山村永盛工业园的厂房、宿舍和地上建筑物，租赁物面积为3300平方米，租期由2012年1月1至2016年12月31日止，月租为23000元。实际上被告的使用时间至2015年10月底。因被告从2015年1月开始拖欠原告厂房场地使用费至2015年10月，拖欠总额为230000元，被告无力支付便向原告出具《还款计划》一份，并于当月退还原告厂房。现还款期已到，被告仍然没有履行还款义务。为维护原告的合法权益，原告故起诉至法院，请求判令：1.被告立即向原告支付厂房场地使用费320000元；2.被告承担本案诉讼费。庭审中，原告明确第一项诉讼请求中存在笔误，应更正为：被告立即向原告支付厂房场地使用费230000元。被告刘连群辩称，一、本案租赁合同为无效合同。答辩人与原告于2011年12月27日签订编号为2011122701厂房租赁合同一份。合同约定原告将位于东莞市企石镇东山村永盛工业园的厂房、宿舍及其他建筑物（下称租赁物）面积约3300平方米出租给答辩人用于开办工厂，租期从2012年1月1日起至2016年12月31日止，原告收取了答辩人两个月租金46000元作为押金。经向东莞市城乡规划局查询得知，本案租赁物仅在规划主管部门办理《建设项目选址意见书》，尚未办理其他规划许可手续，目前尚未取得建设工程规划许可证。根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十六条的规定，《建设项目选址意见书》仅是城乡规划主管部门按照国家法律规定，对以划拨方式提供国有建设用地使用权的建设项目，在报送有关部门批准或者核准前向建设单位核发的同意选址的证明文件。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十一条及《合同法》第五十二条关于合同无效的规定，本案租赁物因未办理建设工程规划许可，违反了《中华人民共和国城乡规划法》的强制性规定，应依法无效。再根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，本案租赁合同无效。二、因本案租赁合同无效，自始没有法律效力，原告因合同取得的押金等财产，应当返还给答辩人。答辩人在租赁物场地安装的燃气设备等应由答辩人拆除清走或者由原告折价支付合理价款（暂计80000元）给答辩人。答辩人与原告签订合同后，原告收取了答辩人两个月押金46000元。另，答辩人承租本案租赁物后，因生产需要，并经原告同意，答辩人委托专业燃气公司在租赁场地建设安装了天然气管道工程，花费费用100000元。现在该燃气工程仍可正常使用，设备残存价值约80000元，该燃气管道及设备并没有影响租赁物的厂房结构，与租赁物是可分离的，且分离后不会对租赁物造成任何影响。此前，答辩人曾向原告主张将答辩人享有所有权的燃气设备移动清走，但遭到原告的拒绝。根据相关法律的规定，答辩人在租赁物场地安装的燃气设备等应由答辩人拆除清走或者由原告折价支付合理价款（暂计80000元）给答辩人。三、原告应承担答辩人建铁皮房损失42000元，水电设备及安装损失103000元，两项共计145000元。答辩人承租本案租赁物后，因租赁物原来无水电管路，经向原告提出要求，原告要答辩人自行安装。于是，答辩人出资购买一系列水电线路设备并聘请专业人员安装，花费材料款65000元，人工安装费38000元。因生产需要，经原告同意，答辩人在租赁场地搭建了铁皮房，由此花费了42000元费用。现本案租赁物包括铁皮房由原告出租给第三人广东伊普思实业有限公司使用，水电管路也作为租赁附属物由第三人正常使用。即答辩人经原告同意后花费巨资装修后的附属物由原告作为出租方受益人出租给第三人正常使用。因本案租赁合同无效，上述损失应当由原告承担。四、原告仅能参照租赁合同标准请求答辩人支付租赁物占有费，即便按其请求的230000元标准，鉴于上述原告应当向答辩人支付设备折价款、押金、铁皮房、水电安装损失合计271000元，以上两项相抵，原告还应向答辩人支付41000元的相关费用。综上，原告的诉讼请求应当予以驳回。经审理查明，2011年12月27日，原告东莞市企石镇东山股份经济联合社作为出租方（甲方），与作为承租方（乙方）的被告签订《厂房租赁合同书》（合同编号：2011122701），约定甲方将位于东莞市企石镇东山村永盛工业园的租赁物出租给乙方用于开办工厂；租赁物包括厂房、宿舍及其他建筑物，面积约3300平方米；租赁期为五年，从2012年1月1日起至2016年12月31日止，乙方装修免租期从2012年1月1日至2012年2月29日止，免租期内乙方要按规定缴纳除租金以外的其他费用如水费、电费等；每月租金为23000元不含发票，租金按月缴交，乙方于每月10日前将当月租金转入甲方银行账户；乙方于签约时先付二个月租金作为押金、一个月租金，押金于乙方履约期满如数归还……。合同签订后，原告将租赁物交给被告使用，被告向原告缴交了46000元押金。被告在租赁期间自行搭建了铁皮房及安装了天然气管道、水电线路等设施。2015年10月，被告搬离案涉租赁物。原告主张被告实际支付场地使用费至2014年10月，因原告用被告缴交的押金抵扣了2014年11月及2014年12月的场地使用费，故仅在本案中诉求2015年1月至2015年10月期间的场地使用费230000元。原告提交《还款计划》一份，证明被告拖欠使用费的金额。《还款计划》的内容为：兹有群兴厂欠东山管理区租金230000元，分期归还，到2015年12月份归还115000元，剩余款到4月份归还清。落款处有被告刘连群的签名及捺印，落款时间为2015年10月29日。被告对《还款计划》的真实性没有异议，确认群兴厂是被告开办的工厂，但认为其支付缴交费用至2015年1月，只拖欠2015年2月起至2015年10月期间的费用，且拖欠费用的原因在于原告不同意被告拆除租赁物内的水电线路、天然气管道等设施设备及被告自行搭建的铁皮房，案涉《还款计划》是被告在受胁迫的情况下签写的。被告并提交收据、送货单、《工商户管道天然气设施配套建设合同》、《工程预算书》、发票联等证据证明其安装水电线路支出了材料费65000元、人工费38000元，搭建铁皮房支出了42600元，安装天燃气管道支出材料费及安装费共计100000元，由于案涉租赁合同无效，原告又不同意被告拆除上述设施设备，且原告已将案涉租赁物出租给案外人使用，故原告应向被告支付相关费用及退还被告押金46000元。对此，原告认为被告主张的水电线路、天燃气管道等属于不可拆除的设施设备，且被告应提供相应的评估报告予以证明上述设施设备的具体价值。关于缴交费用的问题，原告主张有向被告出具缴费凭证，但由于已将凭证交付给被告，故现在无法提供。被告则认为原告只对部分费用出具了收据，对部分通过网银直接转账的费用，没有出具收据。另查，案涉租赁物所在土地未办理土地使用权证及其他规划手续，仅办理了《建设项目选址意见书》。案涉租赁物也未办理产权证书及建筑工程规划许可证。上述事实，有厂房租赁合同书、还款计划、东莞市城乡规划局信息公开告知书、收据、送货单、工商户管道天然气供用气合同、工程预算书、发票联以及本案的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案属于租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉租赁物既未取得房地产权属证书，亦未取得建设工程规划许可证，应为不得交付使用的租赁物。由此，原、被告签订的《厂房租赁合同书》应为无效合同。被告使用了原告的租赁物，应向原告支付场地使用费。场地使用费的计算标准应参照双方约定的租金标准即每月23000元计付。至于使用费的计算期间，原告主张因以押金抵扣了2014年11月、2014年12月的费用，故被告尚欠原告2015年1月至2015年10月期间的费用。被告则认为仅拖欠2015年2月至2015年10月期间的费用。对此，结合被告向原告出具的《还款计划》关于尚欠230000元的约定，虽然被告认为是在受胁迫的情况下签订《还款计划》的，但没有举证予以证明；而且，被告亦未能举证证明已支付了2014年11月至2015年1月期间的费用，故本院认为原告的主张更为合理。现《还款计划》中约定的还款期限已届满，被告未向原告支付相应款项，故对于原告要求被告支付2015年1月至10月期间的场地使用费230000元的诉请，本院依法予以支持。对于被告要求原告退还押金，赔偿损失的主张，因被告并未在本案中提起反诉，故本院对此不在本案中一并处理，被告可另行向原告主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告刘连群自本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市企石镇东山股份经济联合社支付场地使用费230000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费用3050元（原告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员 徐 轩二〇一六年十月二十五日书 记 员 徐慧英附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。