浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙01民终5517号上诉人（原审原告）：潘国梁，男，1974年11月29日出生，汉族，住浙江省临安市。委托代理人：陈少军，北京盈科（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杭州永安控股有限公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区杭州东部国际商务中心1幢1101室。法定代表人：沈东海，总经理。委托代理人：沈怡，浙江颐保律师事务所律师。上诉人潘国梁因与被上诉人杭州永安控股有限公司（以下简称永安公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2016）浙0191民初850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2014年7月26日，潘国梁与永安公司签订《写字楼租赁合同》，约定：潘国梁将杭州经济技术开发区杭州东部国际商务中心×幢东峰×层整层出租给永安公司使用，租赁期限自2014年9月1日至2024年8月31日止；自2014年9月1日起至2017年8月31日止的月租金为65380元，租金支付方式为半年一付，先付后用；租赁期间水电费、物业管理费、能耗费等由永安公司按有关规定自行负担；在租赁期内，永安公司拖欠租金累计半个月以上的，潘国梁有权终止合同，收回房屋。2016年2月29日，永安公司的法定代表人沈东海向潘国梁发送了短信，短信内容为：“潘总，房租今天到该支付时间了，还得跟你商量一下，缓些天，…现在大形势这么不好，大部分企业都困难，需要相互理解支持”。潘国梁于同日回复沈东海短信，内容为：“沈总，我给你十五天时间总行了吧，过了十五天你再欠就没意思了，…沈总，不过15号什么多好说，过了15号你真的过分了…”。潘国梁称于2016年3月16日通过张贴的方式向永安公司送达了《解除写字楼租赁合同通知》，通知内容为：因你公司多次拖欠潘国梁个人房租，且本次拖欠长达半月之久，根据双方签订的房租合同第9-1-3条规定，拖欠租金累计半个月以上，出租方有权终止合同，收回该房屋，你公司必须于2日之内搬离写字楼，逾期未腾空的物品，出租方有权自行处理，并要求3日内将所欠半月房租支付给潘国梁个人。永安公司在庭审过程中称未收到潘国梁的上述通知。2016年3月19日，永安公司法定代表人沈东海通过银行转账的方式向潘国梁支付了案涉房屋2016年3月1日至2016年8月31日的租金392280元。2016年5月2日，潘国梁通过银行转账的方式向永安公司支付了294728.59元，汇款附言为“退回11楼房租”。潘国梁在庭审过程中称在扣除了案涉房屋2016年3月1日至5月31日的租金后将剩余租金退回给了永安公司。案涉房屋2015年10月1日至2016年3月31日的物业管理费11112.87元、电费1633.18元，永安公司至今未付，潘国梁亦未代为支付。潘国梁诉至原审法院，请求：1.确认双方于2014年7月26日签订的《写字楼租赁合同》于2016年3月16日解除；2.判令永安公司腾退《写字楼租赁合同》项下的租赁房屋；3.判令永安公司向潘国梁支付2016年3月1日至3月16日租金34869.84元以及按照合同约定的租金标准自2016年3月17日起至实际腾退房屋之日止的实际使用费用；4.判令永安公司向潘国梁支付其办公房间（1栋1101室）未付管理费、公共能耗费、电费12746.05元（管理费、公共能耗费暂算至2016年3月31日，电费暂算至2016年3月24日）。原审法院认为：潘国梁与永安公司签订的《写字楼租赁合同》，双方主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，对双方具有约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据案涉合同约定，永安公司应于2016年2月29日前向潘国梁支付2016年3月1日至8月31日的租金392280元。2016年2月29日，永安公司的法定代表人沈东海向潘国梁发送短信，请求缓几日支付租金，潘国梁回复短信称再给沈东海十五天的时间，对此，永安公司认为双方当事人已协商一致将2016年3月1日至8月31日租金的支付时间变更为2016年3月15日，潘国梁对短信的真实性无异议，但认为双方当事人并未明确约定将上述租金的付款时间变更为2016年3月15日。对此，原审法院认为，从潘国梁提供的短信的发送时间及具体内容来看，永安公司的法定代表人给潘国梁发送短信请求推迟租金的支付时间，潘国梁回复称给其十五天的时间，可视为双方当事人已协商一致将案涉房屋2016年3月至8月期间租金的支付时间变更为2016年3月15日，潘国梁虽称双方当事人并未将租金时间变更为2016年3月15日，但其并未对短信内容作出其他合理解释，亦未提供其他证据予以反驳，故原审法院认定双方当事人已将案涉房屋2016年3月1日至8月31日期间租金的支付时间变更为2016年3月15日。根据案涉合同约定，永安公司拖欠租金累计半个月以上的，潘国梁有权终止合同，因双方当事人已协商一致将2016年3月1日至8月31日期间租金的支付时间变更为2016年3月15日，故若永安公司至2016年3月30日仍未支付上述租金的，潘国梁有权按约解除案涉合同。本案审理过程中，潘国梁陈述其于2016年3月16日向永安公司送达了解除合同通知，并称其解除合同的依据是永安公司逾期支付2016年3月1日至8月31日的租金，但如前文分析，截至2016年3月16日，潘国梁解除合同的条件尚未成就，潘国梁要求确认案涉合同于2016年3月16日解除，缺乏合同依据，且潘国梁亦未提供充分有效的证据证明解除通知已送达永安公司，而永安公司亦于2016年3月19日向潘国梁支付了2016年3月1日至8月31日的租金。综上，潘国梁要求确认其与永安公司签订的《写字楼租赁合同》于2016年3月16日解除的诉请，缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。关于潘国梁要求永安公司腾退案涉房屋的诉请，该诉请系建立在案涉合同解除的基础之上，而案涉合同并未解除，故潘国梁的该项诉请，原审法院不予支持。关于潘国梁要求永安公司支付2016年3月1日至3月16日租金34869.84元及2016年3月17日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费的诉请，潘国梁扣除了案涉房屋2016年3月1日至5月31日的租金后将剩余租金退还给永安公司，故潘国梁无权再向永安公司主张2016年3月1日至3月16日的租金。又因原审法院认定案涉合同并未解除，故双方当事人应继续按约履行合同义务，永安公司应当按约向潘国梁支付租金，而潘国梁要求永安公司支付2016年3月17日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费的诉请系建立在合同解除的基础之上，故其该项诉请，原审法院不予支持。需要指出的是，永安公司应当在合理期限内向潘国梁支付2016年6月1日至8月31日的租金，如若不然，潘国梁可另行主张其相应合同权利。关于潘国梁要求永安公司支付物业管理费、能耗费、电费的诉请，根据合同约定，电费、物业费等费用由永安公司按有关规定自行承担，收取电费、物业费等费用的权利主体应为提供具体服务的物业及相关部门，且潘国梁亦未代永安公司向物业及相关部门支付相应费用，故其要求永安公司支付电费、物业费、能耗费的诉请，于法无据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2016年8月1日判决：驳回潘国梁的全部诉讼请求。案件受理费1106元，减半收取553元，由潘国梁负担。宣判后，潘国梁不服，向本院提起上诉称：原审法院认定：“截至2016年3月16日，原告解除合同的条件尚未成就”，该事实认定错误。事实上，根据合同约定潘国梁有权终止合同的条款约定以及双方提交的永安公司过往租金支付的银行凭证，能够明确认定永安公司拖欠租金累计半个月以上的关键事实，且潘国梁要求解除合同的条件已经成就。按照《写字楼租赁合同》的约定，租金为“半年一付，先付后用”，即：2015年2月28日支付2015年2月28日至2015年8月31日的租金、2015年8月31日支付2015年8月31日至2016年2月29日的租金、2016年2月29日支付2016年2月29日至2016年8月31日的租金。而根据双方提交的永安公司过往租金支付的银行凭证可以查明：2015年2月28日的应付租金，永安公司实际付清的时间为2015年4月14日，拖欠租金45天；2015年8月31日的应付租金，永安公司实际付清的时间为2015年9月30日，拖欠租金30天；2016年2月29日的应付租金，永安公司实际付清的时间为2016年3月19日，拖欠租金19天。因此，可以认定，自2015年2月28日至2016年2月29日，永安公司每次拖延支付租金皆在15天以上，累计拖欠租金78天，符合合同约定拖欠租金累计半个月以上的解除要件。对于上述事实，潘国梁在原审法庭辩论阶段结合双方提交的过往租金支付的银行凭证己经发表了充分、明确的意见，但原审判决未就此事实作分析与说理。二、原审法院认定：“原告要求案涉合同于2016年3月16日解除，缺乏合同依据，且原告亦未提供充分有效的证据证明解除通知己送达被告”，该事实认定错误。事实上，解除合同的通知符合合同的约定，且潘国梁提供的系列证据材料能够认定潘国梁于2016年3月16日解除合同有明确依据，且潘国梁的通知方式充分有效。1.根据合同约定的付款时间以及双方提交的永安公司过往租金支付的银行凭证，能够明确认定永安公司拖欠租金累计半个月以上的关键事实，潘国梁要求解除合同的条件已经成就。在前已充分说理，不再赘述。2.为了证明潘国梁己经于2016年3月16日通过张贴《解除写字楼租赁合同的通知》的方式通知解除涉案合同，潘国梁已提交了系列证据材料。另外，需要特别强调，永安公司注册登记地址以及实际经营地址一直都在该经营场所未曾变更，且永安公司截至庭审当天一直处于正常营业状态，永安公司在原审庭审中回答潘国梁以及审判长的提问中都作了认可和确认。永安公司在该经营场所正常经营的过程中，潘国梁通过向经营场所唯一进出的玻璃大门上张贴《解除写字楼租赁合同的通知》的行为，符合一般常人在相同境遇下能够作出的行为习惯。而永安公司称其未收到上述张贴在玻璃门上的通知，并不符合常理。因此，可以认定潘国梁的解除通知已经有效送达永安公司。三、原审法院认定:“根据案涉合同约定，被告拖欠租金累计半个月以上的，原告有权终止合同，因双方当事人协商一致将2016年3月1日至8月31日期间租金的支付时间更为2016年3月15日，故若被告至2016年3月30日仍未支付上述租金的，原告有权按照约定解除案涉合同”，该事实认定错误。事实上，通过微信沟通，潘国梁尽管勉强同意永安公司可以拖延支付租金15天(即明确了最后期限为2016年3月15日)，但并未同意在此基础上再次宽限15天。1.根据涉案合同租金及支付方式的约定，2016年3月1日至8月31日期间租金应付时间为2016年2月29日之前。2016年2月29日，永安公司的法定代表人通过微信要求延缓支付租金潘国梁勉强同意其迟延15天，并明确了最后支付期限为2016年3月15日。即双方将本期租金的支付时间调整为2016年3月15日，该期限为本期租金最后的支付期限。2.潘国梁没有通过其他任何方式明确表示或默认永安公司在按照涉案合同拖延租金累计半个月以上的规定给予15天的宽限期之后，还可以再次适用涉案合同拖延租金累计半个月以上宽限期，永安公司也未提供任何其他证据证明潘国梁有过上述意思表示或其向潘国梁作过类似的意思表示或请求。四、原审法院认定潘国梁要求永安公司支付房屋实际使用费以及要求永安公司支付管理费、公共能耗费、电费不予支持，该事实认定错误。1.2016年3月16日，潘国梁通过书面方式解除了《写字楼租赁合同》，但永安公司一直在持续使用该房屋。潘国梁要求永安公司按照《写字楼租赁合同》约定的房屋租金标准支付截止到永安公司腾退房屋之日实际使用期间的费用，符合公平的原则。2.潘国梁是涉案房屋的所有权人，也是与物业服务公司签订《杭州东部国际商务中心前期物业管理服务协议》的当事人和缴费义务主体。在永安公司未能正常支付使用期间的物业管理费、公共能耗费、电费等费用的情况下，潘国梁对物业服务公司有支付该部分未付费用的合同义务。因此，潘国梁在永安公司拖欠上述费用的情况下要求其支付上述实际发生的费用，有充分的事实依据，也符合公平的原则。另外，原审庭审中，潘国梁提交了由物业服务中心出具的物业管理费、公共能耗费、电费欠费《缴费通知书》中对于永安公司自行使用所欠费用项目及金额有明确记载。五、原审判决结果不利于本案纠纷的解决且涉案合同实际无法继续履行。本案纠纷源于永安公司自涉案合同签订后屡次拖延支付租金，起诉前潘国梁已经尝试过多种解决方式，双方之间也就此发生过多次摩擦并有数次派出所出警处理记录，双方之间继续履行涉案合同的基础己不存在。另外，涉案合同项下的租赁房屋共计1452.91平方米，而永安公司用于办公面积只有223.36平万米，其余的绝大部分面积皆用于对外转租。该写字楼所述物业服务中心及周边房屋中介机构都己经知晓了双方之间就涉案写字楼发生的纠纷。自纠纷发生后，其他承租人实际再也没有、也不可能向永安公司租赁涉案合同项下的房屋。在无法通过转租收取租金且永安公司客观上一直面临经济困难的情况下，永安公司实际也将无法继续履行涉案合同。故提起上诉，请求：撤销原审判决，发回重审或查明事实后改判。针对潘国梁的上诉，永安公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。永安公司迟延4天缴纳租金不构成潘国梁解除合同的约定事由和法定事由。双方短信交流过程是本次租金缴纳期限的协商过程，潘国梁已经同意变更本次租金交付期限为2016年3月15日，永安公司在2016年3月19日支付，永安公司迟延4天交付，对此永安公司予以认可，但这并不符合合同约定的解除条件。潘国梁单方解除行为不符合合同法规定，不发生合同法上的单方解除的效力。在双方协商变更后的付款期限届满后，潘国梁未向永安公司催告过，合同法规定只有催告后仍不履行的，守约方才可以单方宣告解除合同。针对履行催告义务后的单方解除行为，守约方还要履行法定的通知义务，但本案潘国梁并未履行通知义务。故根据合同法第九十三、九十四条的规定，潘国梁的解除行为因不符合法律规定而对永安公司不发生解除合同的效力。需要说明的是，本案争议之所以会产生，主要还是因为涉案标的物所在区域己成为下沙地区的商业中心，房屋租金市场价格上涨，而涉案合同时间长达10年，潘国梁缺乏主动调整合同租金的条件，故想违约后另行高价出租。永安公司认为这是不诚信的行为，既损害了双方己经确定的利益，同时也大量浪费了司法资源。综上，请求驳回潘国梁的上诉请求，维持原判。二审期间，永安公司未向本院提交新的证据材料。二审期间，潘国梁向本院提交证据材料如下：手机短信截图1份，用以证明潘国梁与永安公司并未就合同中租金延期支付达成合意的事实。潘国梁提交的证据，经永安公司质证：不属于新证据，该证据的核心要素已由永安公司作为证据向法庭提交过，以此证明双方就变更支付时间达成合意；对此，潘国梁未提出异议，且该证据无法证明潘国梁在发送短信时向永安公司进行过催告以及发出解除合同的通知。本院经审查后认为，上述证据与当事人陈述及在案有效证据相互印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：本案争议焦点为潘国梁要求解除租赁合同的主张是否成立。（一）关于解除租赁合同的依据。对此，潘国梁在一审庭审过程中明确为其在本案中主张解除合同的依据为永安公司逾期支付应在2016年2月29日前支付的半年租金。（二）永安公司逾期支付租金的行为是否足以导致租赁合同解除。首先，对永安公司逾期支付该笔租金的行为所对应的法律后果，双方各执一词。永安公司认为双方经过协商已对该笔租金的支付日期达成新的合意，而潘国梁则认为双方并未对租金的延期支付达成一致。根据双方当事人的陈述及相应证据，永安公司的相关陈述更具可采信性。因此，原审法院确认双方已将该笔租金的支付日期变更为2016年3月15日，应属合理。而永安公司实际于2016年3月19日向潘国梁支付上述租金，至于潘国梁退回部分租金的行为，则在所不论。可见，永安公司实际支付该笔租金的日期并未超过双方协商变更后所确定的支付日期半个月以上。也即，永安公司逾期支付该笔租金的行为并不必然导致租赁合同的解除。其次，关于潘国梁张贴解除合同通知的行为。潘国梁要求确认租赁合同解除，但未能证明其已依法行使解除权，也即未有有效证据证明其已向永安公司发送解除通知且永安公司已收到该通知。潘国梁张贴解除合同通知的行为尚不足以满足其解除租赁合同的目的。至于解除通知所载解除条件的是否成立，前已阐明，不再赘述。因此，原审法院驳回潘国梁在本案中的诉讼请求，并无不当。综上，潘国梁的上诉理由，不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费990元，由潘国梁负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵为民代理审判员  睢晓鹏代理审判员  秦海龙二〇一六年十月二十四日书 记 员  徐森燕