宁波市海曙区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0203民初3200号原告（反诉被告）：许宇，女，1968年8月15日出生，汉族，住宁波市江东区。委托诉讼代理人：施维靖，浙江正清和律师事务所律师。被告（反诉原告）：范学超，男，1969年8月18日出生，汉族，住河南省民权县，现住慈溪。委托诉讼代理人：范一洋（系被告儿子），男，1989年1月16日出生，汉族，住河南省民权县。原告许宇为与被告范学超房屋租赁合同纠纷一案，于2016年8月4日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员何解放独任审理。审理中，被告向本院提起反诉，本院依法受理并与本诉部分合并审理。本案分别于2016年9月1日、2016年9月23日公开开庭进行了审理，原告许宇的委托诉讼代理人施维靖、被告范学超及其委托诉讼代理人范一洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许宇向本院提出诉讼请求：被告支付原告2015年11月19日至2016年11月20日的租金19920元，并以9960元为基数，按照中国人民银行公布的同期同档次基准贷款利率计付自2015年11月19日至2016年5月18日期间的利息，以19920元为基数，按照中国人民银行公布的同期同档次基准贷款利率计付自2016年5月19日起至实际履行日止的利息。事实与理由：位于宁波市海曙区西河街76号101室房屋（以下简称101房）原为许长侠所有，2012年3月26日，许长侠将该房屋转让给了女儿许宇。2014年9月14日，许宇将101房转让给了吴永刚，因系带租转让，故实际交房时间为租赁期满后三日，房屋交付给吴永刚之前的租金仍归许宇所有。2013年8月3日，原告委托许长侠与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告承租101房中的一间店面房（原告将101房分割成两间店面房，以下将被告承租的该间简称为涉案房屋），并约定第一年每月租金为1600元，第二年、第三年的月租金增加30元，租金半年一付，在每期租金起算前十天付清。被告自2015年11月19日起，已拖欠两期租金，原告多次催讨无果，故诉至法院，请求解决。被告范学超答辩并反诉称：被告从许长侠处承租了涉案房屋，许长侠从未告知其将101房转让给了原告。原告于2014年9月14日将101房再次转让给吴永刚，亦未告知被告，侵害了被告在同等条件下的优先购买权，使被告蒙受巨大经济损失。为维护自身合法权益，被告向本院提出反诉请求：一、原告赔偿被告店面转让费损失66000元；二、原告赔偿被告装修损失5000元；三、原告赔偿被告店面搬迁费用4000元；四、原告赔偿被告房屋差价损失45000元，上述四项共计120000元。事实与理由：被告承租涉案房屋系用于经营骆驼奶专卖店，承租该房时，被告向案外人倪红支付了店面转让费66000元，房东许长侠知悉此事并同意待被告不再承租时可以转让该店面。许长侠将101房过户给其女儿许宇，被告对此并不知情，许宇将101房转让给吴永刚亦未告知被告，现吴永刚不同意被告续租，也不同意被告将店面房转让，故被告的店面转让费、店面装修、店面搬迁费等损失均应由原告承担。因原告将101房出卖给吴永刚时，未向被告尽到告知义务，致使被告的优先购买权受到侵害，故原告还应赔偿被告未能购买到该房所遭受的差价损失。原告许宇针对被告的反诉答辩如下：1.涉案的101房原属许长侠所有，后许长侠将该房赠与女儿许宇并于2012年3月26日办理了房屋过户手续。原告于2014年3月即将101房交与宁波海曙中天房产代售，直至同年8月才陆续有买家看房，中天房产中介的业务员多次陪同买家看房，被告对房屋转让一事不可能不知晓，且原告于2014年8月中旬将房屋要转让给吴永刚告知了被告，在房屋过户前，吴永刚同房产中介工作人员专程到涉案101房内询问过被告意见，被告均无购买意向。2.原、被告之间的租赁合同尚未到期，租赁合同到期后，被告的装修部分费用及店面搬迁费用应按照合同约定处理，不应由原告承担。被告要求原告赔偿房屋差价损失，无事实根据和法律依据。3.涉案101房出售一年后，被告从未向原告主张过优先购买权，已过诉讼时效。综上，应驳回被告的反诉请求。原告许宇为证明其主张，向本院提交了下列证据，经被告范学超质证，本院认证如下：证1.中介合同、证明各一份，拟证明原告将101房转让给吴永刚并约定自租赁合同期限届满后三日内交房的事实。被告无异议，本院予以认定。证2.租赁合同一份，拟证明原、被告之间存在租赁关系及被告拖欠租金未付的事实。被告对租赁合同的真实性无异议，但提出租赁合同是由许长侠签订，租金是由徐晓英收取，直至原告起诉后才知晓房屋属原告所有。经审核，该证据系原件，真实合法且与本案具有关联性，本院予以认定。被告范学超为证明其主张，向本院提交了下列证据，经原告许宇质证，本院作如下认证：证3.银行明细对账单及转让合同各一份，拟证明被告向倪红支付店面转让费66000元的事实。原告对该证据真实性无异议，但认为与原告无关。经审查，该对账单真实合法，且与本案有关，本院予以认定。证4.发票一份，拟证明被告为装修店面房共支付5000元装修费的事实。原告对真实性不予认可，提出即使原告同意被告装修，装修部分在租赁期限届满后，可拆除部分归被告所有，不可拆除部分应归出租人所有。经审查，该发票的出具时间为2016年8月30日，形成于本案受理后，为事后补开的发票，在被告未能提供有效的付款凭证予以佐证的情况下，本院对该证4不予认定。本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2013年8月3日，原告父亲许长侠与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：将位于宁波市海曙区西河街76号101室房屋（使用面积约10平方米）出租给乙方用于经营，租赁期限为2013年11月19日至2016年11月20日；租赁期满，乙方如不续租，应提前两个月告知甲方，如续租，同等条件下享有优先续租权；月租金1600元，首次租金在合同签字生效时付清，之后租金半年一付，于每期租金开始前十天付清。合同签订后，被告按约支付租金至2015年11月18日，租金由原告母亲徐晓英代为收取。2014年9月14日，原告与吴永刚、宁波海曙中天房地产经纪有限公司签订《存量房屋买卖中介合同》一份，约定由原告将其名下的位于宁波市海曙区西河街76号101室房屋（建筑面积44.87平方米）出卖给吴永刚，并约定自原、被告之间的租赁合同期限届满后三日内交房。另查明：原告将西河街76号101室房屋分割为两间用于出租，较大间（使用面积约30平方米）出租给案外人毛秀贤用于开设箱包店，较小间（使用面积约10平方米）由被告承租用于经营骆驼奶专卖店。审理中，原、被告各执己见，致使调解不成。本院认为，租赁合同虽是由许长侠签订，租金亦是由徐晓英收取，但从租赁合同的实际履行来看，原告作为房屋的所有权人未对租赁合同的签订及租金的收取提出过异议，且许长侠、徐晓英系原告父母亲，故许长侠与被告所签订的租赁合同，对原、被告双方均具有约束力。被告作为承租人负有向出租人交纳租金的义务，故原告要求被告支付拖欠的2015年11月19日至2016年11月20日的租金19920元及利息损失的请求，于法有据，本院予以支持。对反诉部分，优先购买权系法律赋予承租人的权利，承租人对该权利的行使，应当采取积极态度并在合理期限内行使。本案中，原告通过房产中介的居间介绍才得以与吴永刚签订了《存量房屋买卖中介合同》，而房屋买受人在买房前，实地看房通常是必经程序，只有对房屋的所处地段、现有的结构状况等情况进行实地勘查后，才会作出是否购买及以何种价格购买的决定，且合同中也对房屋属带租转让予以了充分说明，故被告对原告出售房屋之事应当知晓，原告称其在转让房屋时已向被告履行了告知义务的主张，具有合理性，本院予以采信。即使原告在转让房屋时未尽到合理的告知义务，然而根据被告的自述，其于2015年上半年交纳租金的时候即知晓原告出售房屋一事，在长达1年多的时间里，被告未作出以此价格购买的意思表示，未能积极行使优先购买权，其早已超过合理期限，基于此，对被告反诉要求原告赔偿其各项损失的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）范学超于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）许宇2015年11月19日至2016年11月20日期间的租金19920元，并以9960元为基数，按照中国人民银行公布的同期同档次基准贷款利率计付自2015年11月19日至2016年5月18日期间的利息损失，以19920元为基数，按照中国人民银行公布的同期同档次基准贷款利率计付自2016年5月19日起至实际履行日止的利息损失。二、驳回被告（反诉原告）范学超的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉部分的案件受理费298元，减半收取149元，反诉部分的案件受理费1350元，共1499元均由被告（反诉原告）范学超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 员 何解放二〇一六年十月二十八日代书记员 闻婉冬《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。