广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤5381民初1666号原告黄凯仕，男，1954年9月16日出生，罗定市人，汉族，罗定市。原告黄明钧，男，1986年10月26日出生，罗定市人，汉族，罗定市。两原告委托代理人沈小杰，男，1975年9月15日出生，汉族，住罗定市。被告罗定市龙宇置业发展有限公司，住所地：罗定市迎宾路国道324线旁（即罗定市农村信用合作联社大厦旁边）。法定代表人陈灿光。原告黄凯仕、黄明钧诉被告罗定市龙宇置业发展有限公司（以下简称龙宇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月1日受理后，依法由审判员陈建光独任审判，于2016年9月7日公开开庭进行审理。两原告委托代理人沈小杰到庭参加了诉讼，被告经传票传唤不到庭参加诉讼。本案现审理终结。原告诉称，2013年6月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于罗定市附城街道新城区迎宾路的阳光美域商住小区2号楼XXXX号房。原告按合同约定付清房价款561255元。合同第八条约定，被告应于2014年7月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的经验收合格的商品房交付原告使用。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。依据广东省建设厅出具的《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》[粤建办房函（2003）63号]的答复：“该商品房经验收合格”是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续，也就是说需要建设主管部门出具的《建设工程竣工验收备案表》。另外根据相关法律规定，被告还应出示《消防验收合格证》。同时合同第九条约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日在买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。2014年9月25日，被告才向原告电话通知收楼，通知原告在2014年10月1日后收楼。原告于10月20日前往售楼部和物管处收楼时，要求被告出示建设主管部门出具的《建设工程竣工验收备案表》，被告并未能出示，而且连法律强制规定的《消防验收合格证》都不能出示，无论是法定的还是合同约定的交付使用条件均未到达，于是原告拒绝收楼。原告认为，被告的商品房没有达到《中华人民共和国消防法》第13条、《城市商品房销售管理办法》第40条、《中华人民共和国建筑法》第61条等规定，被告的商品房不符合交付使用条件，被告延期交房违约的事实清楚，严重损害了原告的利益。根据审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释等规定，被告应当支付每日万分之五的违约金。为维护原告合法权益，现向法院起诉，请求判令：1、被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房义务；2、被告向原告支付逾期交房违约金21047.68元（计至2014年10月15日75天，全部违约金计至实际交房日止）；3、被告承担本案诉讼费用。原告提供以下证据：1、购房合同，证实原告与被告之间存在合同关系。2、身份证、户口簿，证实原告的身份。3、购房发票，证实原告已依约履行合同约定的义务。4、银行放贷到帐收据，证实被告已经收到原告支付的购房款。5、收楼通知书，证实被告交楼的时间。被告不到庭参加诉讼，提出书面答辩称，1、原告所购商品房属于我公司开发的阳光美域商住小区二期工程，2014年7月25日我公司组织建设、监理、施工、勘察、设计相关单位对涉案工程进行了验收，《工程竣工验收报告》的结论为合格，符合法定的交付条件，我公司在2014年10月1日向原告交付涉案房屋时，双方约定的交付条件已经成就。2、合同签订后，因遭遇高温、台风等不可抗力因素，至2014年10月1日止，共停工11天，实际延迟交楼时间并没有超过60天，应当以每日万分之二计算违约金。停工均以气象局正式发布的预警通知，我公司无须另行通知原告。不可抗力是法律事实，安全生产是头等大事，所有户外作业尤其是建筑施工单位均应遵守并停止作业，我公司延期交楼事出有因。3、合同约定于2014年7月31日前交楼，原告从2014年8月1日已经知道这一事实，至原告起诉时已经超过两年的诉讼期限，原告的起诉不受法律保护。被告提供以下证据：1、《建设工程竣工验收报告》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，证实被告通知原告收楼时案涉商品房已经符合收楼条件。2、罗定市气象局官网发布的从签合同至交楼期间的部分气象，证实交楼因不可抗力原因延期，该事由已经通过电台、电视、互联网发布，是众所周知的事实，原告已经知悉。经审理查明：被告龙宇公司是位于罗定市XX商住小区的房地产开发商。2013年6月27日，原告作为买受人（乙方）与被告作为出卖人（甲方），双方签订《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为XX商住小区第X号楼X单元XX层XX号房，用途为住宅。第四条约定该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额561255元。第六条约定买受人应于2013年6月27日前交付首期房款361255元，签订本合同七天内在出卖人指定银行办理按揭贷款手续，贷款200000元。第八条约定出卖人应当在2014年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、逾期不超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比例比率不小于第1项中的比率）的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，买受人在出卖人发出交楼入伙通知书之日起20天内（或在此时间内由于买受人的联系方式不详或有变更，而又没有及时准确通知出卖人的）尚未前来办理房屋交接等事项，视为买受人已接收该房屋，由此而引起的一切责任由买受人负责。合同签订后，原告按约定向被告支付全部购房款561255元。2014年9月25日，被告向原告发出《收楼通知书》，同时电话通知原告于2014年10月1日至15日期间收楼，但原告并未按被告的通知期间收楼，2014年10月20日，原告以被商品房未符合交付条件而拒绝办理收楼手续。另查明：2014年7月25日，被告（建设单位）、广东中山建设监理咨询有限公司（监理单位）、广州地质勘察基础工程公司（勘察单位）、广东粤建设计研究院有限公司（设计单位）、广东开平二建集团股份有限公司（施工单位）对罗定市阳光美域商住小区1、2、3号楼进行验收，作出了《建筑工程竣工验收报告》，认为涉案工程的地基与基础、主体结构、建筑装饰装修、建筑屋面、建筑给排水、建筑电气、建筑节能共七个部分均达到建筑工程质量验收标准合格要求，一致确认质量合格。以上事实，有原告提供的购房合同、身份证、购房发票、银行放贷到账收据，被告提供的建设工程竣工验收报告、建设工程竣工规划验收合格证、住宅质量保证书、住宅使用说明书等证实。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的禁止性规定，商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点：1、涉案商品房交付条件是否成就？2、被告应当按何标准承担迟延交楼的违约金？3、原告起诉是否超过法律规定的诉讼时效？对于第1个争议焦点即涉案商品房交付条件是否成就问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定商品房经验收合格为交付的条件，交付时出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。被告已于2014年9月25日通知原告收楼，但原告以被告组织收楼时消防设施等未验收及未取得《建筑工程规划验收合格证》和未能向其出示建设部门颁发竣工验收备案表等为由，认为被告交付的房屋未符合约定的交付条件，而拒绝收楼。本院认为，国务院于2000年1月3日施行的《建设工程质量管理条例》第十六条规定，竣工验收由建设单位组织设计、施工、监理等单位进行验收，验收合格可以交付使用。被告对涉案房屋已于2014年7月25日组织建设、监理、施工、勘察、设计相关单位对涉案工程进行验收，《工程竣工验收报告》的结论为合格，符合合同约定的交付条件。原告认为被告组织收楼时并未办好消防验收，违反《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，因此认为被告的交付未符合法定的交付条件。本院认为，《中华人民共和国消防法》第十三条是国家对于消防验收的管理性规定，不属《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的强制性规定，不能以此来认定本案合同第八条约定的交楼条件无效。故此，被告于2014年9月25日通知原告收楼时，涉案商品房已符合交楼条件，被告已履行交楼义务，原告可随时接收房屋，故原告认为被告通知其收楼时涉案商品房未符合交付条件，理据不足，本院不予支持。对于第2个争议焦点，被告应按何种标准承担迟延交楼违约金的问题。根据合同约定，被告应于2014年7月31日前将商品房交付原告使用。但被告于2014年9月25日才向原告发出的收楼通知，通知原告于2014年10月1日-15日期间到龙宇置业公司进行房屋交接。被告已违反《商品房买卖合同》约定，应按约定承担违约责任。双方签订的合同第九条已约定逾期交楼违约金的计算方法，原告已支付购房款561255元，故被告应支付从2014年8月1日起计至2014年9月30日止共61天的违约金17118.28元（561255元×5/10000×61天）给原告。至于被告认为其延期交楼是因遭遇高温、台风等不可抗力因素，实际延迟交楼时间并没有超过60天，应按每日万分之二计算违约金的主张，本院认为，XX商住小区工程并非一般小工程，对于建设工期长短问题，被告作为房地产开发商，应当可以预判，其在预判时就应当考虑到工程建设期间会出现的高温、台风等常见天气，从而在计划的竣工时间内剔除因天气问题导致的停工时间。况且，原、被告双方签订的合同第八条约定如遭遇不可抗力的特殊原因导致被告延期交楼的，被告应当在不可抗力发生之日起30日内告知原告，但被告称其延期交楼是因遭遇高温、台风等不可抗力因素导致，却没有通知原告。故被告主张其实际延迟交楼时间并没有超过60天，应按每日万分之二计算违约金的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。对于第3个争议焦点，即原告起诉是否超过诉讼时效问题。合同约定被告应于2014年7月31日商品房交付原告使用，但被告于2014年9月25日才向原告发出收楼通知。民法通则第137条规定诉讼时效期间从知道或者应当知道被侵害时起计算，故本案诉讼时效期间为二年，应从2014年9月25日起算，原告于2016年8月1日诉至本院，没有超过诉讼时效。被告提出诉讼时效的抗辩，理由不成立，本院不予采纳。被告经传票传唤无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告罗定市龙宇置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2014年8月1日起计至2014年9月30日止的逾期交楼违约金违约金17118.28元给原告黄凯仕、黄明钧。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费163元（原告已预交），由原告负担31元，被告负担132元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  陈建光二〇一六年十月二十八日书记员  陈小跃