江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终6808号上诉人（原审本诉被告、原审反诉原告）：李玉丰。委托诉讼代理人：李洪英，江苏剑桥人(苏州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾飞，江苏剑桥人(苏州)律师事务所律师。被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）：苏州双湖房地产有限公司，住所地苏州工业园区星澄路9号青剑湖商业广场A-277号。法定代表人：周安桥，该公司董事长。委托诉讼代理人：张长梅，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴丹林，该公司工作人员。上诉人李玉丰因与被上诉人苏州双湖房地产有限公司（以下简称双湖房地产）商品房销售合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2015）园民初字第02190号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年8月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李玉丰上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人原审反诉请求，被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：1、案涉房屋存在严重渗水，至今未维修合格，应认定不符合交付条件。2、房屋漏水无法交付，上诉人享有同时履行抗辩权，有权拒绝支付购房款。3、被上诉人是办理贷款的主体，被上诉人未按照合同约定向银行申请办理贷款，导致购房款无法按时支付，故相关逾期付款责任在被上诉人。4、逾期付款利息起算时间认定错误，退一步讲也应该是从具备交付条件时起算。本案由于被上诉人没有为上诉人办好贷款，导致购房款迟延，这个责任不应由上诉人承担。被上诉人双湖房地产答辩称：服从一审判决。双湖房地产向原审法院起诉请求：1、被告支付逾期付款利息（按本金461万元、银行同期贷款利率计算，自2014年1月31日起计算至2016年6月1日止）；2、被告支付逾期付款违约金131733元；3、被告承担本案诉讼费用。李玉丰向原审法院反诉请求：1、反诉被告立即交付商品房；2、反诉被告支付逾期交房的利息，暂计人民币196910.8元（按银行同期贷款利率计算，从2014年2月1日计算至2015年10月12日，实际计算至交房之日）；3、反诉被告支付逾期交房的违约金407712.7元（从2014年2月1日暂计算至2015年10月12日，实际计算至交房之日）；4、反诉被告承担本案诉讼费用。原审审理中反诉原告撤回第1项的诉讼请求。原审法院认定事实：双湖房地产（甲方、卖方）与李玉丰（乙方、买受方）于2013年签订了《苏州工业园区商品房（毛坯房）销售合同》，约定乙方向甲方购买位于苏州工业园区唯亭西区临湖路南雍景湾花园9幢103室房屋，房屋建筑面积450.53平方米，单价为每平方米14619.7478元，房屋总售价为6586635元。第五条约定，乙方选择以自有资金支付部分房价款，其余部分房价款由乙方贷款支付。乙方同意向甲方指定银行申请贷款，乙方同意按贷款银行要求向银行提供申请贷款所需要的资料，甲方应协助乙方提供贷款所需要的资料。因乙方的原因导致在约定的付款日期未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲方同意乙方在约定的付款日期届满后15日内，以自有资金或其他方式支付，并不承担本合同第七条约定的违约责任。具体付款方式及付款期限见附件四。第七条约定，乙方未按本合同约定的时间付款，甲方有权按逾期付款额向乙方追索逾期利息，逾期利息自本合同付款期限到期之日的第二日起算至实际付款之日止，按中国人民银行同期同档住房贷款基准利率计算。逾期超过十五日，甲方有权按以下方式追究乙方的违约责任：合同继续履行，乙方除支付逾期利息外，还应按总房价款的2%向甲方支付违约金。逾期超过三个月仍未能履行的，甲方有权单方面书面通知乙方解除本合同，乙方应在书面通知送达之日起十五日内按总房价款的15%向甲方支付违约金。第十条约定，甲方交付的该房屋经验收合格，房屋建筑工程质量符合国家和地方的强制性标准。第十一条约定，甲方对该房屋建筑结构及主要设备保修责任根据《建设工程质量管理条例》、《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等法规、规章承担保修责任，但因不可抗力的因素或其他非归责于甲方的原因而造成的损坏，甲方不负保修责任。在保修期内，该房屋出现质量缺陷，甲方应当承担该房屋的质量保修责任，由甲方修复，乙方产生实际经济损失的，甲方应据实赔偿给乙方。在甲方提供修复过程中，需要乙方配合的，乙方应协助，甲方补偿给乙方每日（不足一日按翌日计）【×100元，√0元】的误工费。第十五条约定，该房屋交付时，甲方应向乙方出示《建筑使用证》或《建筑临时使用证》，甲方还需取得《商品房交付使用通知书》。第十六条约定，甲方定于2014年1月30日前将该房屋交付给乙方，不可抗力除外。第十九条约定，除不可抗力外，甲方逾期交付该房屋的，乙方有权按已支付的房价款向甲方追索逾期利息（按中国人民银行公布的同期同档住房贷款基准利率计算）。逾期利息自本合同第十六条约定的交付期限之第二日起算至实际交付之日止。逾期超过三个月，乙方有权单方面书面通知甲方解除合同，甲方除支付逾期利息外，每延期一天按实际总房价款的万分之一向乙方支付违约金。补充条款第13条第4款约定，甲乙双方同意对本合同第六部分即房屋交付及所有权转移补充如下：乙方同意，若乙方发生下列情况之一，甲方和该房屋的物业管理公司有权拒绝与乙方办理交接手续，在此情况下甲方不承担延期交房的违约责任，未能付清本合同项下的全部房价款等。合同附件四付款方式及付款期限约定：该房屋总房款为人民币6586635元整，首付款为人民币1976635元整于2013年12月31日前付清，剩余房款461万元整向银行申请贷款，于2014年1月30日放款。若客户选择公积金贷款，则需在签约合同后10日办妥相关手续，并将公积金中心提供的《住房公积金贷款审批通知书》交予我司，否则视同商业贷款。另查明，2012年5月14日，涉案房屋取得苏州工业园区规划建设局建筑临时使用证，并于2012年10月11日取得建筑使用证，2012年5月28日，苏州工业园区国土房产局出具给双湖房地产商品房交付使用通知书。上述合同签订后，李玉丰已按约支付首期款1976635元。原告述称曾于2014年6月11日向被告发函催款及告知违约责任，因时间久远回执未保存好，被告述称未收到该函。本案诉讼中，因双方对合同是否继续履行意见不一并多次反复变化，最后，李玉丰表示愿意将剩余房款预付到法院账户以表明有履约能力，双湖房地产亦表示认可，并表明如预付到位同意继续履行合同。2016年6月1日，李玉丰将剩余房款461万元支付至原审法院，原审法院根据双方一致意见于2016年6月21日将该款项转支付至双湖房地产。庭审中，反诉被告李玉丰提交看房照片，李玉丰、家属周筱蓉和双湖房地产部分工作人员通话录音、短信记录，2014年11月期间房屋维修现场照片等，主张房屋存在质量问题，贷款事宜是由双湖房地产在实际负责办理。上述事实，由商品房销售合同、补充条款及附件、通知函及邮寄凭证等证据以及当事人庭审中的陈述予以证实，原审法院予以确认。原审法院认为：原、被告签订的商品房销售合同系双方真实意思表示，未违反相关法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务，被告作为付款义务人对付款期限应清楚知晓，且双方亦未就付款时限另行补充约定，故被告理应按合同约定时间进行付款。李玉丰主张因房屋渗水等质量问题拒绝付款，但双方合同签订之前双湖房地产已经取得了《建筑临时使用证》、《苏州工业园区商品住宅交付使用通知书》等交付条件，李玉丰主张的渗水等质量问题并非房屋主体结构质量不合格、影响居住安全的重大质量缺陷，其可在履行付款义务并完成房屋交付手续后主张保修责任。但李玉丰却逾期付款，逾期时间较长且金额较大，依据商品房交易习惯及双方补充条款的约定，双湖房地产基于对李玉丰的履约付款能力的考虑有权暂不对待交付房屋。故反诉原告李玉丰要求双湖房地产承担逾期交房利息及违约金的请求原审法院不予支持。诉讼中，双方认可李玉丰预付剩余房款至原审法院账户后继续履行合同，李玉丰已于2016年6月1日预付剩余房款，原审法院根据双方一致意见已将该款转付与双湖房地产，双湖房地产要求李玉丰承担至2016年6月1日止的逾期付款的利息及违约金有合同及法律依据，且两项之和亦未明显超出合理水平，原审法院予以支持，原审法院参照同期银行贷款基准利率计算逾期付款利息为606343.06元，按照总房价款2%计算的违约金为131733元。双方表明关于交房、过户等事宜自行庭外处理，原审法院不再理涉。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百五十五条、《最高人民法院关于关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉被告李玉丰于本判决生效之日起十日内支付本诉原告苏州双湖房地产有限公司逾期付款利息606343.06元、违约金131733元，合计738076.06元；二、驳回反诉原告李玉丰的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费收取57906元，由本诉被告李玉丰承担，该款项已由本诉原告预交，原审法院不再退回，本诉被告李玉丰于履行上述判决付款义务时一并支付本诉原告；反诉案件受理费减半收取28953元，由反诉原告李玉丰承担。二审中，上诉人提交证据照片一组。上诉人称该组照片系于2016年10月13日拍摄，证明涉案房屋存在严重渗水问题，严重影响入住。被上诉人质证称：对其真实性不认可，如果上诉人认为房屋存在瑕疵，可主张我方的保修责任。本院查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为：案涉房屋于2012年取得商品房交付使用通知书及建筑使用证，应认定具备交付条件。上诉人因房屋渗水瑕疵主张交房条件不具备，缺乏事实和法律依据。双方于2013年签订商品房销售合同后，被上诉人未依约及时支付款项，应当承担相应利息及违约责任。根据双方签订的商品房销售合同，上诉人为贷款主体，且在未获得银行贷款或贷款不足的情况下，尚应通过自有资金或其他方式支付房款。本案，上诉人并未举证说明贷款不成非其自身原因导致，故原审判令上诉人承担逾期付款责任并无不当。逾期付款利息起算时间应为约定付款日之次日，原审认定不违反合同约定，不予调整。综上，上诉人李玉丰上诉依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16104元，由上诉人李玉丰负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵东代理审判员  裘实代理审判员  柳璐二〇一六年十月二十八日书 记 员  孙贞