湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0704民初2334号原告未术芬。委托代理人袁三慧，系湖北易圣律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人陆文，代理权限为特别授权。被告湖北鄂州大成置业有限公司，住所地：鄂州市花湖开发区振兴路。组织机构代码：67975809-5法定代表人祁海，系公司董事长。委托代理人丁继安，男，1965年4月9日出生，汉族。代理权限为特别授权。原告未术芬诉被告湖北鄂州大成置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员邹志勇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人袁三慧、陆文，被告的委托代理人丁继安到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。原告未术芬诉称：2011年11月16日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告将位于鄂州市花湖经济开发区滨都新干线小区2栋2单元702号房屋出售给原告，房屋面积94.55平方米，房屋总价为240，000.00元，交房时间为2012年10月31日前。嗣后，原告按照合同的约定支付了全部房款，双方于2013年5月1日办理了房屋交付手续，原告领取了该房屋的钥匙，并于同日向被告支付了办理该房屋房产证所需的费用人民币10，361.00元，但被告至今未能按照合同分约定办理原告所购房屋的产权证件，原告也未对房屋进行装修入住。被告逾期交房和其原因导致原告无法办理房屋权属证书的行为已经构成根本违约，给原告造成了经济损失，且合同约定的违约金过分低于造成的损失，原告请求增加违约金数额，原告与被告之间协商处理未果，故诉至法院，请求：1、判令解除原告与被告所签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告返还购房款人民币240，000.00元及办证费用10，361.00元；3、判令被告支付原告逾期交房的违约金2400.00元；4、判令被告赔偿原告购房款的利息损失人民币66，240.00元（自2011年10月31日起，按2011年7月7日中国人民银行颁布的同期同类贷款利率年利率6.90%的标准计算，暂计算至2015年10月31日，要求计算至实际给付之日止）；5、本案诉讼费用及保全费由被告承担。被告湖北鄂州大成置业有限公司辩称：对原告主张的购房经过，全额交清房款和办证费用，房屋已经交房的事实无异议，该楼盘的综合验收已经完成，我公司已办理该楼盘的竣工备案许可证，相关办证的手续正在产权管理部门审核之中，原告主张解除合同，我公司同意解除合同，同意退还原告的购房款和办证费用，因房屋早已交付，故不同意承担逾期交房的违约金，原告主张的赔偿损失金额过高，我公司要求按照合同约定计算。原告未术芬为支持其诉讼请求，向法院提交证据如下：证据一、原告身份证复印件、被告公司工商登记信息各一份，拟证明原、被告诉讼主体资格适格。证据二、2011年11月16日，原、被告签订的《商品房买卖合同》、被告湖北鄂州大成置业有限公司出具的销售不动产发票、办证费用的收款收据、商品房住宅质量保证书各一份，拟证明原告在被告处购房的事实，原告已经支付全部购房款为240，000.00元，并交纳房屋办证费用10，361.00元，原被告之间于2013年5月1日办理房屋交付的事实。被告湖北鄂州大成置业有限公司无证据向本院提交。经庭审质证，被告湖北鄂州大成置业有限公司对原告未术芬所举证据的真实性没有异议，对原告所举证据的效力本院予以确认。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定如下事实：2011年11月16日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告将位于鄂州市花湖经济开发区滨都新干线小区2栋2单元702号房屋出售给原告，房屋面积94.55平方米，房屋总价为240，000.00元，交房时间为2012年10月31日前。合同第九条第一款第（2）项约定：出卖人如未按期将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。嗣后，原告未术芬于2011年11月11日交纳全部购房款240，000.00元。双方到房产管理部门办理了《商品房买卖合同》备案登记手续，后于2013年4月22日办理了房屋交付手续，原告于2013年5月1日领取了该房屋的钥匙，并于同日向被告支付了办理该房屋房产证所需的费用人民币10，361.00元。但被告至今未能办理原告所购房屋的产权证件，原告也未对房屋进行装修入住。原告多次要求被告办证未果后，于2016年9月9日向本院提起诉讼。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是在双方平等、自愿协商一致的基础上签订的，是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。原、被告双方应严格按合同约定履行各自的义务；原告已经支付全部购房款及办证等其他款项，但被告未在合同约定的时间内办理房屋产权证，其行为构成违约，应承担违约责任。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定：“…商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本案中，原、被告双方实际的交房时间是2013年5月1日，依据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，办理相关房地产权属证书。本案办理房屋所有权登记的最后期限应至2013年11月1日前，但被告至今未能为原告办理相关产权证件，办证期限届满，已经超过一年。因此，依照法律规定，原告未术芬要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，应予支持。合同解除后，被告湖北鄂州大成置业有限公司应返还原告未术芬已付房款240，000.00元及办证费用10，361.00元，原告未术芬亦应向被告湖北鄂州大成置业有限公司退还房屋。关于原告主张被告支付逾期交房的违约金2400.00元的诉讼请求，本院认为，逾期交房的违约金请求权属于债权请求权，应受2年诉讼时效的限制。本案中，原、被告在《商品房买卖合同》约定为2012年10月31日前交付房屋，实际的交房日期为2013年5月1日，则从2012年11月l日起被告侵害原告未术芬合法权益的事实即已确定，原告未术芬此时就知道或应当知道其合法权益受到侵害，诉讼时效开始计算，其应自此时起两年内主张自己的权利。原告未术芬直至2016年9月9日才向法院起诉，亦未能提供诉讼时效中断、中止的相关证据，其请求权已经超过2年的诉讼时效，由此丧失胜诉权。因此，原告未术芬的该项诉讼请求已过诉讼时效，本院不予支持。关于原告未术芬在选择退房解除合同后，请求增加违约金数额的主张，本院认为，在本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》明确已约定了逾期办理产权登记的违约责任及违约金数额，依意思自治原则，只要合同约定没有明显不公平、不合法，则法院应依合同约定来确定违约赔偿责任。其次，根据《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》中第72条、73条之规定，如原告认为原、被告双方所签订的合同中存在显失公平的情形，其应于该行为成立时起一年内请求变更或撤销，现原告在此时此案中要求依照公平原则变更违约金计算标准即要求按照中国人民银行颁布的同期同类贷款利率计算违约金的主张，本院不予支持。再次，本案中，房屋的实物交付通过办理交接手续和交付钥匙已于2013年5月1日完成。原告未术芬在领取房屋钥匙后即享有了房屋的占有、使用、收益等权利，房屋处于未术芬的控制支配之下。现该楼盘已经过综合验收合格，获取了房屋竣工备案证，达到了办理房产证的必要条件，完成该房屋权利的交付仅限于原告未术芬的选择。故原告要求被告承担违约责任赔偿损失的诉讼请求的合理部分，本院予以支持。本院依法按照合同的约定计算赔偿损失数额为2400.00元（240000×1%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告未术芬与被告湖北鄂州大成置业有限公司与于2011年11月16日签订的《商品房买卖合同》；二、被告湖北鄂州大成置业有限公司应于本判决生效后十日内退还原告未术芬所交购房款人民币240，000.00元及办证费用10，361.00元，被告退还原告上述款项后，原告未术芬应配合被告办理退房手续；三、被告湖北鄂州大成置业有限公司应于本判决生效后十日内赔偿原告未术芬损失2400.00元。四、驳回原告未术芬的其他诉讼请求。本案受理费人民币6023.00元，减半收取为3011.50元，由被告湖北鄂州大成置业有限公司负担。该款原告未术芬已经预交，由被告湖北鄂州大成置业有限公司于本判决生效后十日内一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。住所地和经常居住地在本市的当事人，请到鄂州市中级人民法院立案大厅办理现金交费手续，并将交费凭证复印件送交本院。外埠当事人交费可通过转账或汇款，收款单位：湖北省鄂州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行鄂州市分行鄂城支行，账号：17×××61，请在汇款用途上注明“法院诉讼费”字样，汇款后将汇款凭证传真至本院，传真号为：0711－3357122。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为两年。审判员  邹志勇二〇一六年十月二十七日书记员  毛志平