安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0102民初5127号原告：严光中，男，1969年8月18日出生，汉族，住安徽省全椒县。委托代理人：费龙洋，安徽中特律师事务所律师。委托代理人：赵云，安徽中特律师事务所律师。被告：黄健，男，1983年11月9日出生，汉族，住安徽省合肥市龙岗开发区。委托代理人：吴胜国，安徽点赞律师事务所律师。原告严光中与被告黄健房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年8月22日公开开庭进行了审理。原告严光中的委托代理人费龙洋到庭参加诉讼，被告黄健经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。双方一致请求给予三个月时间用于庭外和解，和解时间不计入审限，本院准许后双方未能达成和解意见。本案现已审理终结。原告严光中诉称：2016年3月9日，严光中与黄健签订《存量房买卖合同》，约定严光中购买黄健名下的坐落在合肥市瑶海区瑞泰和园XX幢XXXX室房产，权属证号为：肥东字第1001XXXX，建筑面积为89.86平方米，房屋转让价款为人民币685000元，如黄健未按照本合同第三条约定期限交接存量房的，买卖双方同意按以下方式处理：逾期超过十日后，黄健应按日向严光中支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之五的违约金。在合同附件四中约定，严光中用首付款协助黄健还银行贷款。合同签订后，严光中在2016年3月9日与2016年3月15日共支付了定金130000元。另外，严光中在2016年3月15日支付了首付款90000元。黄健在收到严光中首付款后，到工商银行还了剩余按揭贷款。在2016年6月19日，黄健单方面提出不愿意以约定价款出售房屋，要求房屋涨价200000元，否则拒不出售房屋，不愿意再继续履行合同。原告严光中认为：一、双方的合同真实合法有效，作为双方都应当诚实守信，而不应当基于利益有所改变而毁约；二、合同具有履行可能。该房屋上的按揭贷款已经全部还清，对剩余款项严光中也愿意全款支付，原先合同约定的是办理按揭贷款，但严光中现在愿意缴纳全款，合同具有继续履行的可能。原告严光中现诉至法院，请求依法判令：一、被告黄健继续履行与原告严光中签订的《存量房买卖合同》，并协助配合办理房产登记变更手续以及交付涉案房屋；二、被告黄健承担违约金7877.5元（以房屋总价款685000元为基数，暂从2016年6月19日开始，按照日万分之五计算违约金计算至起诉之日，以后计算至实际履行合同结束之日止）。被告黄健辩称：一、黄健与严光中签订的《存量房买卖合同》已经解除，严光中要求继续履行合同没有任何事实与法律依据。由于严光中一直拖延支付购房款，双方已经协商一致解除购房合同，双方签订的《存量房买卖合同》已经解除。但严光中却一直不顾本案的事实，不仅不对黄健承担违约责任并作出合理赔偿，却反而一直要求黄健对其承担违约责任，这显然没有事实和法律依据；二、尽管双方签订《存量房买卖合同》关于房款支付方式、支付期限及房产过户期限处均为空白，但实际合同签订时双方口头约定了严光中应当于4月底支付完黄健全部房款，付款后双方办理过户手续。但严光中至今未按照约定向黄健支付全部购房款，严光中的行为已经违约。黄健不存在任何违约行为。三、黄健买房的目的是将卖房款购买合肥市内另一处住宅，但由于严光中迟迟未付房款，黄健的新房在交完定金后，至今也无法购买。现房价上涨，严光中的行为直接导致黄健巨大损失产生，严光中应当对黄健作出赔偿，黄健保留进一步追究严光中责任的权利。四、严光中未经黄健同意串通终结擅自对合同关键条款进行变造、补充，其擅自变造的合同条款是没有法律效力的。经审理查明：2016年3月9日，严光中与黄健通过合肥利人房产投资咨询有限公司签订了《存量房买卖合同》，约定严光中购买黄健名下的位于安徽省合肥市龙岗开发区瑞泰和园X区X幢XXXX室房产（权证字号：房地权证肥东字第1001XX**号），建筑面积为89.86平方米，房屋转让价款为人民币685000元。该合同对何时支付房款及交付房屋未作出明确规定，违约责任对此也未作出明确规定。合同仅在第十条以印章用字的形式约定：因黄健在该房上尚有银行按揭贷款未还清，严光中同意用首付款协助黄健还银行剩余房贷，超出严光中首付款不足部分由黄健自行还清。黄健注销他项权证3日内无条件办理产权过户手续，否则黄健承担已付房款每日万分之一的违约金。合同签订当日，严光中给付黄健定金20000元。2016年3月15日又以定金的名义给付110000元，同日严光中又以借款的形式支付黄健90000元。2016年6月19日，黄健电话告知合肥利人房产投资咨询有限公司不愿意卖房。经该中介公司与严光中赶至黄健家中协商，黄健及其妻子均不愿意以原价出售房屋，黄健要求加价200000元出售房屋。合肥利人房产投资咨询有限公司协调未果。2016年6月29日，严光中委托律师发出律师函，告知黄健其已严重违约，请及时协商，否则将提起民事诉讼，要求返还定金赔偿损失等。以上事实，有公民身份信息、存量房买卖合同及房地产经纪合同、收条、银行业务凭证、录音、证人耿广发证言及双方当事人的当庭陈述予以佐证。本院认为，本案双方的争议焦点为：合同是否具备继续履行的条件。严光中与黄健之间的房屋买卖合同合法有效。契约应该严守，双方均应依约定善意行使权利，以有利于实现合同目的的方式履行义务。严光中委托律师发出的律师函，是一种对己方权利的主张及对黄健的督促，也明确载明了要求及时协商，不应视为解除合同的通知。合同不能履行的客观原因，并非依当事人履行合同之后另欲何种作为而定。一方出卖房屋，获得相应的对价即是其目的，至于其取得金钱或者其他形式的对价后意欲何为，不属于买卖合同本身交易目的的范畴，本院在所不问。黄健辩称其卖房为买新房属于与房屋买卖合同相对方严光中根本无关的问题，这既不是客观不能，也并非合同本身的交易目的不能实现。由于交易期间安徽省合肥市瑶海区瑞泰和园XX幢XXXX室房产的银行抵押贷款已经因清偿而完全消灭而又无处分权受到新的法定限制的情况，继续履行该交易不存在障碍。黄健应当善意配合，及时消除抵押权登记。严光中要求黄健转移权属登记并交付房屋，于法有据，应予支持。结合双方提供的合同和证言，可知双方签订合同时对给付房款日期及交付房屋日期未书面约定。严光中后来补充的部分，其实上述日期也未明确，而且未经黄健同意不能视为双方就此达成一致意见，依法不能约束黄健。上述交易时限应视为约定不明。对于何时注销他项权证亦无约定，不能推断出房屋产权过户的具体时间，故应当继续履行的期限本院将根据合肥地区一般交易惯例酌定。黄健主张在签订合同时即已口头说好2016年4月份支付全部房款，但无证据证实，且也不符合按揭买房的一般交易流程，即先过户再办理银行按揭付清余款。其据此主张严光中违约并无事实依据，本院不予支持。同理，对于黄健迟延履行合同主要义务的时限判定也存在困难，故对严光中要求黄健承担违约金的请求本院酌情不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条；最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告黄健于本判决生效之日起三十日内将位于安徽省合肥市龙岗开发区瑞泰和园X区X幢XXXX室房屋[权证字号：房地权证肥东字第1001XX**号]协助变更过户登记至原告严光中名下；被告黄健于本判决生效之日起三十日内将位于安徽省合肥市龙岗开发区瑞泰和园X区X幢XXXX室的房屋交付给原告严光中；驳回原告严光中的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，其他诉讼费25元，共计50元，由被告黄健承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于合肥市中级人民法院。审判员  程巅二〇一六年十月十日书记员  罗文附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。