成都市双流区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0116民初5500号原告：徐书和，男，1954年7月7日出生，汉族，住成都市双流区。原告：石榴，女，1958年5月21日出生，汉族，住成都市双流区.二原告委托诉讼代理人：何国梁，四川融创律师事务所律师。被告：四川佳年华置地有限责任公司，住所地成都市金牛区。法定代表人：邢新生，执行董事。委托诉讼代理人：明杰，男，1994年1月5日出生，汉族，住四川省自贡市沿滩区.原告徐书和、石榴与被告四川佳年华置地有限责任公司（以下简称“佳年华公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐书和、石榴的委托诉讼代理人何国梁、被告佳年华公司的委托诉讼代理人明杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐书和、石榴向本院提出诉讼请求：1.佳年华公司为徐书和、石榴办理房屋所有权证（房屋转移登记）；2.佳年华公司支付逾期办证违约金41580元。事实和理由：双方于2012年8月4日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称“补充协议”），约定徐书和、石榴购买佳年华公司开发的“空港晶座”小区X栋X单元X层X号房屋，房屋面积106.09㎡，总价款594990元；出卖人应当在2013年9月30日前向买受人交付该房屋，在2014年9月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。同时约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。合同签订后，徐书和、石榴依约履行了自己的义务，但佳年华公司方一直以种种原因拖延推诿，至今没有为其办理涉案房屋的所有权证。为维护其合法权益，故诉至法院。佳年华公司承认徐书和、石榴在本案中主张的部分事实，但认为，1.根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，佳年华公司违约的起算时间为税、费、资料交齐后的第366日；2.佳年华公司为徐书和、石榴办理房屋分户手续，系无偿委托，佳年华公司不存在故意或重大过失，不应承担违约责任；3.即使佳年华公司存在迟延办证的情形，因未给徐书和、石榴造成任何损失，且房屋已经实际交付，佳年华公司不需支付违约金。徐书和、石榴围绕诉讼请求依法提交了双方身份信息、商品房买卖合同、补充协议、销售不动产统一发票、契税、维修基金收款收据和初始产权登记，佳年华公司对上述证据的真实性、合法性、关联性没有异议，但认为契税、维修基金收款收据可以证明交付房屋的具体时间，并提供物业移交确认单证明交房时间。对于双方当事人没有争议的证据，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：徐书和、石榴与佳年华公司于2012年8月4日签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定徐书和、石榴购买佳年华公司开发的“空港晶座”小区X栋X单元X层X号房屋，房屋面积106.09㎡，总价款594990元；佳年华公司应当在2013年9月30日前向徐书和、石榴交付该商品房，买受人委托出卖人代交专项维修基金、契税、法律法规、政策规定的应当由买受人承担的相关费用（包括但不限于登记费、交易手续费等）。同时约定，出卖人应当在2014年9月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之壹的违约金。《补充协议》约定，买受人委托出卖人办理合同项下房屋的房屋权属转移登记……上述委托为无偿委托……买受人须根据出卖人的要求出具办理上述事项的委托书并全力配合出卖人开展办证工作；在合同约定的房屋交付期限届满前，买受人须主动向出卖人提交相关资料……支付按政府规定应由买受人承担的维修资金和办理房屋权属转移所需的各种税、费并提供全部代办资料。否则，由此导致的不能及时办理房屋权属转移登记的后果由买受人自行承担；出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，协助买受人办理房屋所有权证……。合同签订后，徐书和、石榴按约支付了购房款，并于2013年10月7日向佳年华公司支付了契税、维修基金、产权登记费、国土分户费等费用，佳年华公司向徐书和、石榴交付了案涉房屋。“空港晶座”楼盘2、3、5、9、10、11、12、13、15栋取得了房屋权属证明（初始登记）。佳年华公司已于2016年9月13日向成都市双流区房管局提交了办理案涉房屋权属转移登记的资料。本院认为，徐书和、石榴与佳年华公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双方在合同履行过程中因办理房屋所有权证问题而引发本案诉讼。本案的争议焦点在于：1、佳年华公司是否应当承担违约责任；2、徐书和、石榴要求支付违约金的请求是否成立。本院根据所查明的事实，综合评判如下：关于佳年华公司是否应当承担迟延办理房屋所有权证的违约责任问题。本院认为，首先，佳年华公司协助徐书和、石榴取得案涉房屋的房屋所有权证书系佳年华公司的附随义务。依照《中华人民共和国物权法》第九条，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，根据此规定，案涉房屋买卖合同自佳年华公司与徐书和、石榴签订时生效，但房屋的所有权应当自办理房屋过户手续后才转移到徐书和、石榴名下。由于办理房屋所有权证所需要的有关证明文件需要佳年华公司提供，如果佳年华公司未向权属登记机关提交文件则房屋产权证实际无法办理。因此佳年华公司有协助徐书和、石榴取得案涉房屋所有权证书的义务。其次，《补充协议》第四条“关于权属办理的特别约定”虽约定为无偿委托，但佳年华公司作为案涉房屋的出卖人，其上述办理房屋所有权转移登记是与徐书和、石榴签订的《商品房买卖合同》之内的合同义务，该义务是否履行直接影响《商品房买卖合同》的合同目的能否得以实现，故不能完全将委托关系从案涉买卖合同关系中剥离，并且佳年华公司为徐书和、石榴办理房屋所有权登记的义务以及相应的违约责任已在《商品房买卖合同》中予以明确，故不应将房屋所有权转移登记义务独立作为委托关系进行审查。综上，佳年华公司辩称为徐书和、石榴办理房屋产权证系无偿委托，不存在故意或重大过失，佳年华公司不需承担违约责任的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。徐书和、石榴诉请佳年华公司承担迟延办理房屋所有权证的违约责任具有事实依据和法律依据，本院予以支持。佳年华公司已于2016年9月13日向成都市双流区房管局提交了办理案涉房屋权属转移登记的资料，徐书和、石榴主张佳年华公司为其办理房屋所有权证（房屋转移登记），本院不予支持。而对于徐书和、石榴主张佳年华公司支付违约金41580元的问题能否得到支持？本院认为，因《补充协议》约定“出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，协助买受人办理房屋所有权证”，故佳年华公司对违约金的起算时间的抗辩意见成立，本院予以采纳。而徐书和、石榴于2013年10月7日履行完毕《补充协议》所约定的全部义务，佳年华公司应于2014年10月8日前协助徐书和、石榴办理房屋所有权证书，但直至2016年9月13日该房屋权属证书才办理完毕，故本案违约金应从2014年10月8日起至2016年9月13日止计算。同时，《商品房买卖合同》虽约定佳年华公司迟延办证需按日向徐书和、石榴支付已付款万分之壹的违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此依照上述规定，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而徐书和、石榴并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为4201元为宜。佳年华公司辩称案涉房屋已实际交付，即已履行主要的合同义务，且徐书和、石榴无任何损失，故不需向其支付违约金的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法、有效，佳年华公司未在约定时间内向权属登记机关申请办理案涉房屋权属转移登记，应依约承担违约责任，结合徐书和、石榴的实际损失，本院酌情支持4201元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告四川佳年华置地有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告徐书和、石榴违约金4201元；二、驳回原告徐书和、石榴其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费420元，由徐书和、石榴负担395元，四川佳年华置地有限责任公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 陈 磊二〇一六年十月十九日书 记 员 黄小琴