云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)云0602民初1216号原告：陇辉，男，1980年10月24日出生，彝族，大学文化，居民，云南镇雄县人，住云南省昭通市昭阳区。委托诉讼代理人：李琼，云南乌蒙律师事务所律师（特别授权）。被告：昭通市云房房地产开发经营有限公司（组织机构代码证代码：79986154-8），住所地：昭通市昭阳区建设北街82号。法定代表人：周连芬，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄顺生，云南宏通律师事务所律师（特别授权）。原告陇辉诉被告昭通市云房房地产开发经营有限公司（以下简称“云房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案。本院于2016年4月26日立案受理后，依法组成合议庭于2016年6月15日公开开庭进行了审理。原告陇辉的委托诉讼代理人李琼，被告云房地产公司的委托诉讼代理人黄顺生到庭参加诉讼；原告陇辉、被告云房地产公司的法定代表人周连芬经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陇辉诉称，原告于2011年5月27日向被告购买了位于昭阳区环东路二十一世纪1幢2单元702号商品房一套，房屋面积为129.47㎡。合同约定的交房期限为2013年9月30日，但至2015年6月30日仍未能交房。经双方协商，被告承诺于2015年6月30日前将房产证及土地使用证交付原告，如逾期不交付，被告每天按房屋建筑面积1元/㎡向原告支付违约金。现已逾期，被告理应按照约定支付违约金25894元。为维护原告合法权益向贵院提起诉讼，请求人民法院判令：1.被告赔偿原告25894元；2.诉讼费由被告承担。被告云房地产公司辩称，1.原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求人民法院驳回其诉讼请求；2.原告主张的违约情形并不影响其对房屋的合法使用，且主张的违约金过高，显失公平，按照《合同法》的司法解释，请求人民法院予以调整，不能超过实际损失的30%。综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议:1.被告是否存在违约情形；2.如违约情形存在，违约金应如何计算。原告陇辉针对其诉讼主张，向本院提交了下列证据材料：1、原告陇辉《居民身份证》1份，用以证明原告的身份信息；2、原告陇辉与被告云房地产公司签订的《商品房购销合同》1份，证明原告向被告购买商品房的事实；3、原告陇辉的《云南省地方税务局通用机打发票联（发票号码021××××4011）》1份及《商品房买卖合同登记备案表》1份，证明原告向被告购买房屋及房屋面积129.47㎡；4、昭通市云房房地产开发经营有限公司《承诺书》1份。经质证，被告云房地产公司对二原告提交的证据1无异议；对证据2无异议，对于证据3无异议，提醒法庭注意，该房已在房管部门做了房产登记。对于证据4无异议，对于该承诺书约定交付房产证的协议无效，不能履行。如果属于按揭付款，在款项没有付完之前，是不能交付房产证及土地使用权证给原告的。我方在承诺书上就体现出，已经支付过逾期交房的违约金了。我方认为原告方未按时提交办理房产证，土地使用证的资料，就办理不到办理房产证，土地使用证。责任在原告方，不在被告方，所以被告方不承担违约责任。被告云房地产公司未向本院提交证据材料。通过当事人对上述证据的质证，本院认为被告对原告提交的证据均无异议，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：原告陇辉向被告购买了位于昭阳区环东路二十一世纪1幢2单元702号商品房一套，房屋面积为129.47㎡。双方于2011年5月27日签订了《商品房购销合同》，合同约定“……甲方（被告）于2013年9月30日交付房屋，如未按约定交房，甲方每日按0.5元∕㎡向乙方（原告）支付违约金，合同继续履行。在乙方达到以下二个条件的前提下，甲方承诺在交房后240个工作日办理产权证：1.乙方在交付房款同时付清契税及其它相关办证费用；2.乙方向甲方交付办理产权所需资料。……”。2012年6月20日原告向被告一次性缴纳购房款376049元。被告于2014年7月向原告交付房屋。被告与业主代表于2014年7月14日达成协议，被告做出《承诺书》承诺“……2.按我公司（被告）在购房合同中承诺的交房日期2013年9月30日，但由于各种原因，推迟了交房日期至2014年6月30日，对各业主的违约金计算至2014年6月30日止。3.公司逾期交房对各位业主产生的违约金，将用于房屋的公共维修基金和办理契税的上缴及办理房产证等费用，到时按各业主房屋面积公司预交费用公示后，以正式发票为准计算，多退少补。4.业主按办理房产证和土地使用证的规定向我公司提供办证需要资料。我公司于2015年6月30日前将房产证及土地使用证移交（或者复印）给业主。若超过此时间，本公司每天按房屋建筑面积1元∕㎡向业主支付违约金。……”。被告至今未依约办理完毕产权证和土地使用证。原告于2016年3月23日向本院提起诉讼，请求人民法院判令：1.被告赔偿原告25894元；2.诉讼费由被告承担。本院认为，原告陇辉与被告之间签订的《商品房购销合同》成立并生效。被告与业主代表达成协议，于2015年7月14日做出的《承诺书》是对合同条款的补充协议属于邀约，并邀约以公告的形式送达。原告在知晓该邀约后未提出异议，并起诉要求被告承担违约责任，即视为《承诺书》在被告与原告之间成立并生效。被告主张原告未按要求提交相关材料，未能提供证据证明其履行通知义务。被告超过约定期限未办理完毕产权证和土地使用证已构成违约，被告应按照约定向原告支付违约金1元∕㎡×129.47㎡×200天＝25894元。被告主张违约金不公平也过高，请求法院予以调整。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中被告在承诺书中认可在2015年6月30日前将房产证及土地使用证移交给业主，若超过此时间，以每天按房屋建筑面积1元/㎡向业主支付违约金。本案中原告的购房款为376049元，2015年5月银行贷款基准利率6个月至1年的为5.1%，逾期利率可在原贷款利率的水平上加收30%-50%，本案原告请求25894元÷（200天÷30天）÷376049元≈1%（月利息）。据此计算，双方对违约金的约定是在法律规定的范围内，被告主张违约金过高请求法院调整的理由不能成立，对其此主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第十六条第一款、第二十一条、第二十二条、第二十五条、第二十六条第一款、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第二款、第一百一十八条第一款与第三款，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款之规定，判决如下：由被告昭通市云房房地产开发经营有限公司向原告陇辉支付违约金25894元，限于本判决生效之日起15日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（自款项到期之日起至款项付清之日）。案件受理费447元，由被告昭通市云房房地产开发经营有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审 判 长  马兴慧人民陪审员  杨燕玲人民陪审员  虎兰芬二〇一六年十月三十一日书 记 员  周 炜。