贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔26民终1675号上诉人（一审原告）张红林，男，1970年10月29日出生，汉族，贵州省桐梓县人，公务员，住贵州省凯里市。上诉人（一审原告）杨光梅，女，1971年3月30日出生，苗族，贵州省凯里市人，黔东南州医院职工，住贵州省凯里市。被上诉人（一审被告）贵州凯地置业有限公司，住所地：贵州省凯里市金山大道88号凯里恒大城综合楼。法定代表人吕保平，该公司董事长。上诉人张红林、杨光梅因与被上诉人贵州凯地置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服凯里市人民法院作出的（2016）黔2601民初241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。张红林、杨光梅上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求，即由被上诉人向上诉人支付延期交房违约金31644元，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院适用法律错误。根据建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》规定，房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收实行备案制度，工程竣工后先由建设单位、施工单位、设计单位、勘查单位、监理单位五家对工程进行验收，验收合格后五方共同出具《工程竣工验收报告》，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案，《贵州省城市房地产开发经验管理条例》第三十九条也对商品房交付使用条件作了类似的规定，这是对商品房符合交付条件的强制性法律规定，本案《商品房买卖合同》第十一条第（二）项第1款约定的内容也应如此，虽然《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第八条第5项规定了建筑工程竣工合格证明文件是指由勘察、设计、施工、监理、建设单位对该单位工程质量验收出具的工程验收记录等文件，但该约定明显违背上述强制性规定，因此该补充协议的上述条款是无效的，一审法院仍以无效条款认定房屋达到了交付条件所作出的判决在法律适用上是错误的。2.上诉人主张被上诉人支付逾期交房违约金计算至2015年12月30日合理合法。由于被上诉人至今仍未能提供所售涉案商品房取得有效的建筑工程竣工合格证明文件，使得被上诉人延期交房的违约责任一直持续。因此，上诉人要求被上诉人支付违约金的截止时间暂定至起诉前，并保留进一步追诉的权利，合法合理。贵州凯地置业有限公司未作书面答辩。张红林、杨光梅向一审法院起诉请求：判决被告向原告支付延期交房违约金31644元（540天×58.6元／天=31644元），并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年9月16日，原告张红林、杨光梅与被告签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告向被告购买凯里·恒大城第6幢2单元23层2-23-3号房屋，房屋建筑面积134.94平方米，房屋总价款585633元，原告以公积金贷款方式支付；被告应于2014年6月30日前向原告交付该商品房，该商品房交付时应当符合以下条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。原、被告双方对该条款另行签订了补充协议，即补充协议第八条第5项约定：本合同中建筑工程竣工合格证明文件是指：由勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。合同还约定：逾期交房，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款的万分之一的违约金。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款项。2014年4月21日，涉案房屋取得电梯检验合格报告。同年5月10日，贵州地质工程勘查院、贵阳市建筑设计院有限公司、贵州建工集团有限公司、贵阳新宇建设监理有限公司、贵州凯地置业有限公司等5个单位对涉案房屋工程进行竣工验收。同年5月28日，取得房屋面积测绘报告。同年7月，被告以邮寄方式通知原告交房，原告以涉案房屋装修质量差，且房屋未取得住建部门的验收备案手续，未达到交房条件为由拒绝接房，双方经多次交涉未果，原告遂诉至本院。案经本院调解未果。另查明，2014年7月30日，涉案房屋工程取得《工程消防验收意见书》。一审法院认为：本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系当事人的真实意思表示，对其真实性、合法性及关联性，本院予以确认。原、被告约定的交房时间为2014年6月30日，根据合同补充协议约定，被告交付房屋时应由勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》等相关证书，被告在约定交房期限届满前已取得勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对涉案工程质量验收出具《竣工验收备案表》及电梯安全合格证明，但《建筑工程消防验收意见书》是在2014年7月30日才取得，故涉案房屋达到交付条件的时间应为2014年7月30日。合同约定的交房时间为2014年6月30日，至房屋达到交付条件之日已逾期30天，被告对此应承担逾期交房的违约责任。根据合同约定，逾期交房违约金应为：30天×585633元×0.1‰=1756.80元。原告主张被告支付逾期交房违约金计算至2015年12月30日不符合合同约定，理由不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，判决如下：一、被告贵州凯地置业有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告张红林、杨光梅逾期交房违约金1756.80元。二、驳回原告张红林、杨光梅的其他诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费590元，已减半收取295元，由原告张红林、杨光梅负担195元，被告贵州凯地置业有限公司负担100元。此款原告先行交付，被告在支付上述款项时一并支付给原告。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为：《中华人民共和国合同法》第四条规定“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干扰”，第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。上诉人张红林、杨光梅与被上诉人贵州凯地置业有限公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同已成立、生效，双方当事人均应按约履行各自的合同义务。双方所签订的合同中明确约定房屋交付期限为2014年6月30日，交付条件是“1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书……”。对于商品房取得建筑工程竣工合格证明文件双方补充约定是指“由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》”。根据双方所提交的证据来看，诉争房屋已于2014年5月10日由贵州凯地置业有限公司组织勘察单位、设计单位、监理单位及施工单位验收合格，并由上述单位共同签字盖章出具了验收报告，2014年5月30日、2014年6月13日取得《有机房电梯监督检验报告》及《房屋面积测绘报告》，2014年7月30日取得黔东南州公安消防支队出具的《建设工程消防验收意见书》，已达到合同约定的交付条件。一审法院据此并根据贵州凯地置业有限公司已于2014年7月已邮寄通知交房的事实，认定贵州凯地置业有限公司逾期交房30日，并判决贵州凯地置业有限公司按合同约定承担逾期交房违约金并无不当，本院予以确认。现上诉人提出上诉认为，双方关于房屋仅需要由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》的补充约定违反《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》、《贵州省城镇房地产开发经验管理条例》等法律中关于房屋建筑工程竣工验收应实行备案制度法律的强制性规定，应为无效条款。经审查，综合以下法律法规及部门规章即《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款，《建设工程质量管理条例》第十六条、四十九条，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条、第八条，《商品房销售管理办法》第三十条第一款以及《贵州省城镇房地产开发经验管理条例》第三十九条中对于商品房交付使用条件规定来看，商品房交付的前提条件之一是经过建设部门组织的勘察、设计、施工、监理四方验收，并形成验收合格的确认文件，具有验收合格的确认文件才是现行法律法规和部门规章中对房屋交付使用的强制性规定。而竣工验收备案表只是建设行政主管部门履行建设行政管理职能的表现，取得竣工验收备案登记表仅仅是建设工程竣工验收备案合格的充分而非必要条件。因此，“备案”只是“验收合格”之后的一个行政内部监管程序，不是“交付使用”的必备条件，双方就房屋交付条件所作约定并未违反法律法规的强制性规定，且不存在其他无效情形，应当认定为有效。进而，上诉人提出违约金应计算到2015年12月30日的理由亦不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费547元，由上诉人张红林、杨光梅承担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 罗安松审判员 王 珺二〇一六年十月二十五日书记员 赵艳萍