四川省剑阁县人民法院民 事 判 决 书(2016)川0823民初1295号原告:曹仔忠,男,生于1978年2月10日，汉族，初中文化，农民，住四川省剑阁县。委托诉讼代理人：梁清生，四川广府律师事务所律师（特别授权）。被告：剑阁县华宇房产开发有限公司，住所地剑阁县下寺镇修城园区。法定代表人:李世平，董事长。第三人：剑阁县农村信用合作联社,住所地剑阁县下寺镇剑门关大道*号。法定代表人：李辉，理事长。委托诉讼代理人：刘光举，男，该社职工（特别授权）。委托诉讼代理人：邓姝琳，四川剑州律师事务所律师。原告曹仔忠与被告剑阁县华宇房产开发有限公司（以下简称华宇房产公司）、第三人剑阁县农村信用合作联社（以下简称信用联社）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹仔忠的委托诉讼代理人梁清生,第三人信用联社的委托诉讼代理人刘光举、邓姝琳到庭参加诉讼；被告华宇房产公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案经缺席审理，现已审理终结。曹仔忠向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告华宇房产公司的《商品房买卖合同》、原告与第三人信用联社《个人借款合同》；2.请求判令被告华宇房产公司返还原告购房款368805元及已经支付按揭款（至判决生效止）；3.请求判令被告华宇房产公司退还原告已经支付的首付款利息（以本金368805元为基数按银行同期贷款月利率7.0958%从2014年1月27日计算至判决生效日止）及按揭款利息损失（贷款发放日至被告华宇房产公司付款日）；赔偿违约金及损失（包括处理的误工费、车旅费、律师费等）；4.判令被告华宇房产公司向信用联社返还下余贷款本息；5.本案诉讼费等各项费用由被告华宇房产公司承担。事实及理由：2014年原告与华宇房产公司协商，购买其开发的位于下寺镇的营业房一套，同年1月27日签订了《商品房买卖合同》，约定由原告按每平方米11286.82元的价格向被告华宇房产公司支付房屋总价款728000元，其中由原告首期支付购房款的50%，其余向信用联社借款按揭；华宇房产公司在2015年10月31日前向原告交付该房屋。合同签订后原告严格按照合同约定，当日向华宇房产公司支付363000元购房款及5805元维修资金，同年4月9日在信用联社办理了借款按揭手续，并按期归还按揭款。但被告华宇公司至今未动工修建，构成根本违约，致使原告的利益严重受损，故提起如上诉请，请求依法裁决。被告华宇房产公司未提交答辩。第三人信用联社述称，原告与信用联社发生借款合同事实成立，原告将涉案房产办理了预售抵押也是事实，本案中原告主张的是商品房销售合同，与第三人之间发生的借款合同是另外一个法律关系，与本案无关，原告诉讼请求中的第二项也应该退给第三人，不应该退给原告，故请求退出本案诉讼程序。本院经审理认定事实如下：华宇房产公司以出让方式，取得位于剑阁县下寺镇地块的国有土地使用权，并经批准，在该地块上建设商品房，并取得商品房预售许可。2014年1月24日，曹仔忠向华宇房产公司缴纳购房定金5000元。2014年1月27日，曹仔忠作为买受人与华宇房产公司作为出卖人正式签订《商品房买卖合同》一份，约定：该商品房为预售商品房，用途为营业用房，建筑面积（预测绘）为64.50平方米，套内面积60.8平方米；按照建筑面积计算，该商品房单价每平方11286.82元，总价款728000元；买受人采用贷款方式付款，即首期支付购房总价款的50%，其余价款可以向剑阁县农村信用合作联社营业部或住房公积金管理机构借款支付；出卖人应当于2015年10月31日前向买受人交付该商品房；逾期交房，按照逾期时间分别处理：（1）逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知书送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.05%向买受人支付违约金等内容。曹仔忠于签订合同的当天再次向华宇房产公司缴纳购房款363000元，并缴纳该房屋维修金5805元。2014年4月9日，曹仔忠作为申请人向信用联社递交个人营业用房借款申请书，申请借款360000元。同日，信用联社与借款人曹仔忠、抵押人曹仔忠及其妻余某、保证人华宇房产公司签订《个人住房借款合同》一份，约定：借款金额为360000元；借款期限120个月，预计从2014年4月9日起至2024年4月9日止；借款用于购置位于剑阁县下寺镇营业房；借款采用等额本息还款方法偿还；曹仔忠及其妻余某以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保；华宇房产公司为该笔借款提供连带责任保证。该合同签订后，信用联社于2014年4月17日根据曹仔忠的授权分别向华宇房产公司转款342000元、18000元。曹仔忠于2014年5月20日起逐月向信用联社归还借款本息至今。因涉案商品房至今未实施建设，曹仔忠于2016年6月19日向华宇房产公司邮寄送达《解除商品房买卖合同通知书》，但至今华宇房产公司未能返还购房款，故曹仔忠起诉来院，提出如上诉请。本院认为，曹仔忠与华宇房产公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反我国法律、法规的强制性规定，属合法有效，对合同双方均具有约束力。华宇房产公司作为涉案房屋的开发商，理应严格按照合同的约定在2015年10月31日前向曹仔忠交付房屋，但至今未能开发建设导致曹仔忠购买房屋的目的不能在预期内实现，已构成根本违约，曹仔忠据此行使合同解除权，符合双方合同约定，本院理应支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，在商品房买卖合同解除后，曹仔忠有权解除按揭贷款合同。信用联社因按揭贷款合同解除而受之损害，可要求曹仔忠予以赔偿。在按揭贷款合同的解除系华宇房产公司违约导致买卖合同解除而致时，曹仔忠向信用联社承担的损失赔偿责任最终应由华宇房产公司承担。故曹仔忠在本案中请求一并解除与信用联社的个人住房借款合同的请求,本院从减少当事人诉累角度出发,予以合并审理并支持。根据我国《合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，曹仔忠请求华宇房产公司返还已付购房款首付款及已向信用联社归还的借款本金，并赔偿首付款利息以及已还贷款利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，但请求按贷款利率计算首付款的利息没有法律依据，且并非曹仔忠的实际损失范围，应依银行同期存款利率为准，自支付之日起计算至判决生效日止；关于违约金的主张，根据我国《合同法》第一百一十三条法定损害赔偿金以及第一百一十四条约定违约金的相关规定，曹仔忠可以在实际损失超过双方合同约定的违约金数额时请求增加，但不能同时主张，故其违约金的请求在本院已认定其实际损失赔偿额后，本院不予支持；其主张的其他损失因未提供证据，故本院亦不予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人”之规定，曹仔忠请求华宇房产公司返还自判决生效之日起剩余贷款之请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告曹仔忠与被告剑阁县华宇房产开发有限公司就剑阁县下寺镇营业房签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告曹仔忠与第三人剑阁县农村信用合作联社签订的《个人住房借款合同》；三、被告剑阁县华宇房产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告曹仔忠返还购房款368000元(含定金5000元)、房屋维修金5805元以及自2014年5月20日起至本判决生效之日止原告曹仔忠已向剑阁县农村信用合作联社归还的借款本金（以剑阁县农村信用合作联社于本判决生效当月出具的还款明细清单为准）；四、被告剑阁县华宇房产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告曹仔忠赔偿以373805元（36800+5808）为本金，自2014年1月27日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期定期存款利率计算的利息；五、被告剑阁县华宇房产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告曹仔忠赔偿自2014年5月20日起至本判决生效之日止，原告曹仔忠已向剑阁县农村信用合作联社支付的贷款利息（以剑阁县农村信用合作联社于本判决生效当月出具的还款明细清单为准）；六、被告剑阁县华宇房产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向第三人剑阁县农村信用合作联社偿还原告曹仔忠自判决生效之日起就《个人住房借款合同》剩余的借款；七、驳回原告曹仔忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3416元，由被告剑阁县华宇房产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。审判员 罗  晓  莉二〇一六年十月十四日书记员 李茜妮（代）