上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终5031号上诉人(原审被告)：上海利芝隆进出口有限公司，住所地上海市。法定代表人：袁伟昌，总经理。被上诉人(原审原告)：上海国嘉塑化有限公司，住所地上海市。法定代表人：郑爱国，总经理。委托诉讼代理人：何矜，上海市泾锐律师事务所律师。上诉人上海利芝隆进出口有限公司(以下简称“利芝隆公司”)因与被上诉人上海国嘉塑化有限公司(以下简称“国嘉公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2015)虹民三(民)初字第1572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。利芝隆公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判对国嘉公司的原审诉讼请求不予支持。事实和理由：国嘉公司交付的上海市甘河路XXX号XXX室房屋中的约70平方米部分(以下简称“涉案房屋”)属于毛坯房，涉案房屋内根本没有国嘉公司所述的铝合金玻璃隔断、中央空调和竹窗帘等。案外人蒋某既是本案双方公司两位法定代表人的共同朋友，又是利芝隆公司承租涉案房屋后的装修施工人及之后拆除装潢的施工人，依法不属于合格的证人，在没有其他证据佐证的情况下，其证言不应被采信。利芝隆公司已于租赁期届满时发函告知国嘉公司其已搬离涉案房屋，至于涉案房屋未处于所谓的原装修状态并不影响国嘉公司收回或使用房屋，故原审法院判决由利芝隆公司支付租赁期届满后的房屋占用使用费没有依据。国嘉公司辩称，其于2007年就对涉案房屋进行装修，故利芝隆公司之后承租该房屋时，房屋不可能是毛坯房，且根据利芝隆公司在一审中的陈述，双方争议的部分只有空调和玻璃隔断，对其余装修是没有争议的。另，国嘉公司没有收到过利芝隆公司发出的函件，且利芝隆公司应将涉案房屋修复到能正常使用状态后才能交还国嘉公司。国嘉公司向一审法院起诉请求：1、利芝隆公司赔偿涉案房屋原有装修[中央空调一拖二(二匹加二匹)、硅钙板青钢龙骨吊顶、三原牌格栅灯8套、铝合金玻璃隔断30m2、竹窗帘4套、复合地板70m2、墙面平整粉刷]的修复费用人民币(以下币种均为人民币)58,060元；2、利芝隆公司支付2015年5月1日起至判决生效之日止的房屋占有使用费(按每日222元计算)。一审审理中，国嘉公司称第1项诉请中的赔偿金额变更为57,950元，第2项诉请中房屋占有使用费主张到2016年3月31日。国嘉公司并称其交付给利芝隆公司的租赁房屋系于2007年装修。合同到期后，利芝隆公司支付的租赁保证金17,000元尚未返还，国嘉公司同意该租赁保证金用于抵扣修复费用。一审法院认定事实：国嘉公司为上海市甘河路XXX号XXX室房屋(建筑面积215.45平方米)产权人。2009年7月16日，国嘉公司与利芝隆公司签订一份《房屋租赁合同》，约定，国嘉公司将涉案房屋出租由利芝隆公司租赁使用；租赁期限5年，自2009年9月1日起至2014年8月30日止；房屋年租金为7万元，全年一次支付，先付后用，如双方同意续租，租金三年不递增，以后每年递增5%，利芝隆公司另交付3个月房租17,000元作为保证金，以后每年提前10天交付下年度租金；利芝隆公司未按时交纳租金的，应向国嘉公司支付逾期滞纳金，滞纳金每日按逾期总额的5%计算；利芝隆公司不得随意改变和破坏房屋的结构及设施，因装修损坏房屋的，利芝隆公司应负责修理和赔偿，同时利芝隆公司承担中间隔墙的装修费用。合同签订后，国嘉公司将上海市甘河路XXX号XXX室215.45平方米房屋中的约70平方米部分即涉案房屋交付利芝隆公司使用，其余部分由国嘉公司自行使用，中间由利芝隆公司砌墙拦隔。利芝隆公司收到涉案房屋后，委托案外人蒋某对租赁房屋原有装修进行拆除并重新装修。2014年10月24日，国嘉公司与利芝隆公司续签一份《房屋租赁合同》，约定，租赁期限8个月，自2014年9月1日起至2015年4月30日止；房屋租金共计53,300元，于2014年10月24日前一次性支付；利芝隆公司原交付的合同保证金17,000元续作为本期合同的保证金；利芝隆公司不得随意改变和破坏房屋的结构及设施，如需装修应征得国嘉公司同意，如因装修造成损坏，利芝隆公司应承担修复和赔偿损失的责任，同时利芝隆公司还应承担中间隔墙的装修费用。上述合同到期后，国嘉公司与利芝隆公司未再续签合同。2015年4月30日前，利芝隆公司委托蒋某拆除了租赁房屋内的装修及电控门，并搬离租赁房屋。2015年4月27日，国嘉公司致函利芝隆公司称，利芝隆公司在2015年3月30日前未向国嘉公司提出续约意向，并口头告知不再续租，就终止房屋租赁事宜，国嘉公司特发函告知到期交付房屋相关事宜：1、按原有装潢应有：现代中央空调1台、硅钙板青钢龙骨吊顶、三原格栅灯8套、铝合金玻璃成品隔断24m2、竹窗帘4套、复合地板56m2、墙面涂料刷白，在2015年4月30日前交付房屋，如利芝隆公司无法完成，将由国嘉公司委托原装潢公司(上海群骆装饰工程有限公司)按以上标准装修，费用由利芝隆公司承担；2、如利芝隆公司未在2015年4月30日前交付房屋，或未按合同约定原有装潢交付房屋的，均视为逾期交付房屋，利芝隆公司应承担逾期交付违约责任，并承担房屋使用费，该费用均由利芝隆公司承担。利芝隆公司收函后向国嘉公司送交一份《关于房屋租赁合同到期归还房屋函》，称双方的房屋租赁合同至2015年4月30日期满，利芝隆公司决定不再续租，合同届满自动终止，利芝隆公司于2015年4月30日准时交付归还房屋。国嘉公司未收取该函。一审法院另查明：2013年1月，国嘉公司曾向一审法院提起诉讼[案号为(2013)虹民三(民)初字第150号]，要求利芝隆公司支付逾期支付租金的滞纳金84,525元。2013年2月21日，一审法院判决利芝隆公司支付国嘉公司逾期支付租金的滞纳金1,200元。判决后，双方均未上诉。一审审理中，国嘉公司申请证人蒋某到庭作证，蒋某称，其与国嘉公司、利芝隆公司的法定代表人均系朋友。利芝隆公司承租涉案房屋后，委托其对该房屋原有装修进行拆除并重新装修，该房屋原有装修有复合地板、硅钙板青钢龙骨吊顶、三原牌60cm*60cm格栅灯8套、现代中央空调一拖二、铝合金玻璃隔断、竹窗帘、白色涂料墙面。2015年4月25、26日，利芝隆公司又委托其对租赁房屋内的装修进行了拆除。一审审理中，应国嘉公司申请，原审法院依法委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对涉案房屋原有装修的修复费用进行鉴定，该公司于2016年3月出具司法鉴定意见书，鉴定结论：修复费用造价为57,950元。一审法院认为：国嘉公司与利芝隆公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。租赁期满后，利芝隆公司返还给国嘉公司的租赁房屋应符合双方合同约定的状态，或者符合承租方正常使用后合理损耗的状态。上述合同中对于租赁房屋的返还状态未作具体约定，但约定因装修造成房屋损坏，利芝隆公司应承担修复和赔偿责任。现双方租期届满后，利芝隆公司拆除了租赁房屋内的装修并造成房屋一定程度损坏，国嘉公司要求利芝隆公司赔偿租赁房屋原有装修的修复费用，应予支持。就租赁房屋原有装修状况，双方陈述不一，国嘉公司申请为利芝隆公司拆除租赁房屋原有装修的蒋某到庭作证，国嘉公司关于租赁房屋原有装修的陈述意见与证人蒋某的陈述基本一致，法院予以采信。关于赔偿金额，一审法院已委托具备相应资质的鉴定单位对租赁房屋原有装修的修复费用进行鉴定，对鉴定单位作出的鉴定结论予以采纳。鉴于国嘉公司交付利芝隆公司的房屋非全新装修，且利芝隆公司自2009年9月起租，在利芝隆公司正常使用房屋的情况下，房屋装修也会产生一定损耗，故一审法院在鉴定单位作出的修复费用造价的基础上酌情确定赔偿金额。关于房屋占有使用费，双方合同于2015年4月30日到期，利芝隆公司虽已于该日前搬离租赁房屋，但由于利芝隆公司拆除了租赁房屋内的装修并造成房屋一定程度损坏，导致国嘉公司无法正常使用房屋，现国嘉公司要求利芝隆公司按租金标准支付2015年5月1日起至2016年3月底期间的房屋占有使用费，依法应予支持。利芝隆公司经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，法院依法作出缺席判决。一审法院据此判决：一、利芝隆公司赔偿国嘉公司上海市甘河路XXX号XXX室70平方米房屋原有装修的修复费用49,257.50元(其中17,000元用租赁保证金抵扣)；二、利芝隆公司支付国嘉公司2015年5月1日起至2016年3月31日止的房屋占有使用费73,287.50元。上述第一、二项，均自本判决生效之日起10日内履行完毕。二审中，当事人没有提交新证据。本院对原审查明的事实予以确认。本院另查明，利芝隆公司在一审2015年7月30日的法庭审理中陈述：“……，房屋交给被告的时候，关于租赁房屋的装修情况很难说清楚，蒋某和原被告的法定代表人都是朋友，被告老板拿到房屋的时候里面就是空的，有复合地板、轻钢龙骨吊顶、格栅灯有的……。”本院再查明，国嘉公司在一审审理中于2016年4月1日表示，因涉案房屋装修修复费用的鉴定工作已结束，其同意收回房屋并主张涉案房屋的房屋使用费至2016年3月31日止。本院认为，国嘉公司与利芝隆公司就涉案房屋交付时的装修情况各执一词，但即使根据利芝隆公司在原审中的自认，国嘉公司当时交付的房屋并非处于毛坯状态，利芝隆公司在二审就此所作陈述明显与之前所述存在矛盾，本院对其就相关事实所作陈述不予采信。蒋某系国嘉公司与利芝隆公司各自法定代表人之共同朋友的身份并不影响其作为证人的合法性，由于蒋某实际接受利芝隆公司的委托对涉案房屋进行了租赁后的装修并对之后的拆除工程进行施工，故其就国嘉公司交付涉案房屋时房屋内的装修情况所作表述相对客观，综合本案的实际情况，原审法院采信蒋某的证人证言对相关事实所作认定并无不当。租赁期满后，利芝隆公司返还给国嘉公司的租赁房屋应符合承租方正常使用后合理损耗的状态，故国嘉公司在利芝隆公司拒绝对房屋进行修复的情况下有权要求利芝隆公司承担相应的恢复费用。利芝隆公司在未能履行恢复义务的情况下仅以搬离房屋为由主张其已交还房屋缺乏事实及法律依据。国嘉公司在一审审理中基于涉案房屋装修修复费用的鉴定意见已出具的情况同意收回房屋并要求利芝隆公司承担至2016年3月31日止的房屋使用费尚属合理。综上所述，利芝隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,750.90元，由上海利芝隆进出口有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 松审 判 员  邬海蓉代理审判员  王晓梅二〇一六年十月十四日书 记 员  仇祉杰附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……