重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0105民初4318号原告：重庆网创园企业管理咨询有限公司，住所地重庆市江北区北城天街X号负三号1楼9-2，组织机构代码05480195-4。法定代表人：牟渝秦，总经理。委托代理人：文香末、龚建，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：江北区雅趣园茶楼，住所地重庆市江北区北城天街X号附X号富力海洋广场A区XFX、X、X、X。经营者：薛芳，女，1971年1月18日出生，汉族，住重庆市江北区。原告重庆网创园企业管理咨询有限公司诉被告江北区雅趣园茶楼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月17日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告重庆网创园企业管理咨询有限公司的委托代理人文香末、龚建到庭参加诉讼，被告江北区雅趣园茶楼经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆网创园企业管理咨询有限公司诉称，原告于2014年1月28日与被告签订的《商铺租赁合同》约定：“甲方将坐落在重庆市江北区北城天街X号部分商铺出租给乙方经营茶楼。租金、物业管理费、水电费等相关费用应提前10天缴纳（每季度最后一个月15号至20号收取下季度费用），逾期不交，将按每日0.5%收取滞纳金；乙方逾期缴纳租金、履约保证金以及物管费、水电费等其他相关费用，经甲方书面催收后10日内仍不缴纳，甲方有权解除合同并回收商铺。”2015年3月26日，因被告拖欠租金，原被告达成了《结算与补充协议》。协议签订后，被告从2015年10月1日开始逾期不缴纳相关费用，原告遂于2016年3月2日以书面方式催告被告缴纳拖欠款项，被告仍不支付。2016年3月14日，原告向被告发出《解除合同通知书》，现原告诉至法院要求：1、判令确认原被告于2014年1月28日签订的《商铺租赁合同》及2015年3月26日签订的《结算与补充协议》于2016年3月21日解除，并要求被告于判决生效之日起五日内返还租赁商铺。2、判令被告支付拖欠的2015年10月1日至2016年3月14日的租金177716元，2016年1月1日至2016年3月14日的物业管理费8826元，2016年1月18日至2016年3月14日的水电费5117.85元，以上共计191659.85元；3、判令被告支付逾期不缴纳租金、物业管理费、水电费的违约金（以每项欠款为基数，按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率的四倍，从起诉之日起计算至实际付清之日止）；4、判令被告支付商铺占用损失（按合同约定的租金标准，从2016年3月22日起计算至实际返还商铺之日止）；5、判令被告��担诉讼费、律师费4500元以及保全费。被告江北区雅趣园茶楼未答辩。经审理查明，原被告双方于2014年1月28日签订《商铺租赁合同》，约定由被告承租原告位于重庆市江北区北城天街X号部分门面，该门面面积为600平方米，租金为第一年每月租金为49元/平方米，共计29400元，第二年每月租金为53元/平方米，共计31800元，第三年每月租金为58元/平方米，共计34800元，第四年每月租金64元，共计38400元。承租铺位实行先付租金后使用铺位的原则，被告在签订本合同时预付三个月租金。下季度租金应提前10天缴纳（统一收费期为：每季度最后一个月15号至20号收取下季度费用），逾期不交，将按每日0.5%收取滞纳金。租赁期限从2014年2月1日起至2018年1月30日止，合同到期后，被告享有优先续租权。租金起算日期为2014年2月1日，物管费起算日期为2014年2月1日。双方签订本租赁合同时，被告须向原告支付人民币36000元作为租赁保证金。物业管理费以建筑面积计算，每月每平方米6元，签订本合同时预交3个月物业管理费。下季度物业管理费应提前10天缴纳（统一收费期为：每季度最后一个月15号至20号收取下季度费用），逾期不交，将按每日0.5%收取滞纳金；水、电费收取标准为：水费4.5元/吨，电费1.15元/度，按实际使用金额每月10号之前收取上个月费用，逾期不交，将按每日0.5%收取滞纳金。若被告逾期缴纳租金、履约保证金以及物管费、水电费等其他相关费用，经原告书面催收后十日内仍不缴纳的，原告有权解除合同并收回商铺。解除合同的书面通知到达被告时合同终止。合同签订后，原告将涉讼商铺交由被告经营使用。2015年3月26日，原被告签订《结算与补充协议》，协议主要约定原被告双方结合2014年10月28日签订的《商铺租赁合同》以及原告于2015年1月27日向重庆仲裁委员会提出的《仲裁申请书》达成如下协议：被告同意从2015年5月起按合同约定期限缴纳租金、物业管理费和水电费。若此后被告逾期支付租金等款项，则应以每月应缴纳的房屋租金为基数，按同期银行贷款利率四倍计算违约金。如果此后被告又因为拖欠租金等款项发生争议，则被告应支付与该纠纷相关的律师费等费用。双方应遵守本协议，如发生争议，应平等协商，协商不成，双方均可向江北区人民法院起诉。2016年3月2日，原告向被告发送《催款函》，主要内容为：“江北区雅趣园茶楼（薛芳）：根据你与我司签订的《商铺租赁合同》1.1款和7.7（5）款…现你以诸多理由拖欠我司6个月（2015年10月1日至2016年3月30日）租金196800元，3个月物业费（2016年1月1日至2016年3月31日），我司秉承友好合作的���则，已多次以电话形式告知你缴清费用，但你仍不缴费，现我公司明确通知你：在收到本函件2日内前来我司财务处交付款项；如你再拒交款项，我司将按照《商铺合同》条款约定解除你与我司之间的租赁合同并计算违约金。《解除合同》的书面通知达到你时，租赁合同终止，届时我司将按照合同约定要求你搬离商铺。该函件从签收或拒收之日起生效…”。2016年3月3日，被告签收该函件。2016年3月14日，原告向被告发送《解除合同通知书》，该通知书主要载明：“江北区雅趣园茶楼（薛芳）：…至今，你多次拒缴租赁商铺的房屋租赁费、物业管理费、水电费等其他相关费用，我司已于2016年3月2日以快件的形式寄送了催款函通知你本人及其租赁的商铺于收到函件2日内来我司缴清拟所欠的款项，若你再拒缴，我司将按照《商铺合同》条款约定解除你与我司之间的租赁合同并计算违约金。因你未按约定缴纳费用，经催告后仍不缴纳，现我司正式通知你解除我司与你的租赁合同。我司限你在收到本函件5日内搬离出该商铺并结清所欠费用，逾期不搬离的，我司将按照合同约定的租金标准要求你支付占用损失。届时，我司将通过相应的法律手段追究你的违约责任。此函件从签收或拒收之日生效！”。2016年3月21日，被告签收该函件。现原告以被告未按时支付租金、物业管理费、水电费等为由诉至本院，要求解除与被告签订的《商铺租赁合同》以及《结算与补充协议》，并要求被告支付租金、物业服务费用、水电费等相应费用。另查明，原告为处理该纠纷，委托重庆坤源衡泰律师事务所律师龚建、文香末作为其一审、二审、执行阶段代理人，原告为此支付律师费4500元。庭审中，原告表示双方签订的《结算与补充协议》是对双方签订的《商铺租赁合同》的补充，实质是一个合同，因此在解除《商铺租赁合同》时《结算与补充协议》应一并解除。上述事实，有《商铺租赁合同》、《结算与补充协议》、《催款函》、《解除合同通知书》、EMS快递单以及相应查询单、《民事法律事务委托代理合同》、发票以及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，该协议依法有效，双方当事人均应按照协议的约定行使权利、履行相应的合同义务。合同生效后，当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现原被告双方签订的《房屋租赁合同》中明确约定若被告逾期缴纳租金、履约保证金以及物管费���水电费等其他相关费用，经原告书面催收后十日内仍不缴纳的，原告有权解除合同并收回商铺。现被告于2015年10月1日起开始拖欠租金，原告于2016年3月2日向被告邮寄《催款函》，催收未果后于2016年3月14日向被告邮寄《解除合同通知书》，因此原被告双方的租赁合同于被告签收《解除合同通知书》即2016年3月21日解除。至于原被告之间的《结算与补充协议》，本院认为当事人协商一致可以补充或者变更协议，本案中，原被告之间签署的《房屋租赁合同》履行过程中，原被告协商一致签署了《结算与补充协议》，该协议系双方对于原《房屋租赁合同》的变更与补充，依附于《房屋租赁合同》，现原被告之间的《房屋租赁合同》于2016年3月21日解除，因此该《结算与补充协议》亦应于2016年3月21日解除，因此对于原告主张的要求确认原被告之间的《房屋租赁合同》以及《结算与补充协议》于2016年3月21日解除的诉讼请求有事实以及法律依据，本院予以主张。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失，现原被告双方之间的《房屋租赁合同》已经解除，被告应当在原告给予合理期间内搬离涉案房屋，因此对于原告主张的要求被告于判决生效之日起五日内返还涉案房屋的诉讼请求于法有据，本院予以主张。承租人应当按照约定的期限支付租金。原被告双方签订的《房屋租赁合同》中明确约定该门面面积为600平方米，租金为第一年每月租金为49元/平方米，共计29400元，第二年每月租金为53元/平方米，共计31800元，第三年每月租金为58元/平方米，共计34800元，第四年每月租金64元，共计38400元。承租铺位实行先付租金后使用铺���的原则。租赁期限从2014年2月1日起至2018年1月30日止，租金起算日期为2014年2月1日等。因原被告双方的《房屋租赁合同》已于2016年3月21日解除，因此对于原告主张的要求被告支付合同期内欠付租金于法有据，现原告仅主张2015年10月1日至2016年3月14日的租金177716元系其处分自己诉讼权利的行为且不违反法律规定，本院予以认可。依法订立的合同对双方当事人具有约束力，双方当事人均应按照合同的约定行使权利，履行义务。本案中，原被告双方在《房屋租赁合同》中明确约定该门面面积为600平方米，物业管理费以建筑面积计算，每月每平方米6元，签订本合同时预交3个月物业管理费。下季度物业管理费应提前10天缴纳（统一收费期为：每季度最后一个月15号至20号收取下季度费用），逾期不交，将按每日0.5%收取滞纳金；水、电费收取标准为：水费4.5元/吨��电费1.15元/度，按实际使用金额每月10号之前收取上个月费用，逾期不交，将按每日0.5%收取滞纳金。现被告拖欠物业管理费以及水电费属实，因此对于原告主张的要求被告支付2016年1月1日至2016年3月14日的物业管理费的具体金额为600平方米*6元/月/平方米*2月+600平方米*6元/月/平方米/31天*14天=8825.8元，对于原告主张中超过前述标准的物业服务费本院不予主张。截止2016年3月14日，被告欠付水电费5117.85元属实，因此对于原告主张的要求被告支付水电费5117.85元的诉讼请求本院予以主张。房屋租赁合同解除后，承租人应当在合理期间内交还承租房屋，逾期不交还的，应当支付出租人因承租人的逾期腾房行为而造成的房屋占用损失。本案中，原被告双方的房屋租赁合同于2016年3月22日解除，原告要求被告收到《解除合同通知书》之日起五日内即2016年3月27日前搬���涉讼门面，但被告未按时搬离，应当支付逾期交还门面给对方造成房屋占用损失，因此本院酌情主张以34800元/月为基数，从2016年3月27日起计算至被告实际返还门面之日止；对于原告主张超过前述计算方式的部分，本院不予主张。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现被告未按时支付租金、物业费、水电费属实，因此对于原告主张的要求被告从起诉之日起至实际付清之日止支付违约金的诉讼请求本院予以主张，其具体计算方式为以191659.65元为基数，从2016年3月17日起至租金、物业费、水电费实际付清之日止，按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率的四倍计算。因原被告双方在《结算与补充协议》中明确约定因拖欠租金等款项发生争议，则因支付与该纠纷相关的律师费���费用由被告承担。因此对于原告主张的律师费4500元有合同依据，本院予以主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告重庆网创园企业管理咨询有限公司与被告江北区雅趣园茶楼于2014年1月28日签订的《商铺租赁合同》以及2015年3月26日签订的《结算与补充协议》于2016年3月21日解除。二、被告江北区雅趣园茶楼于本判决生效之日起五日内将位于重庆市江北区北城天街X号部分门面返还给原告重庆网创园企业管理咨询公司。三、被告江北区雅趣园茶楼于本判决生效之日起十日内支付原告重庆网创园企业管理咨询有限公司2015年10月1日至2016年3月14日的租金177716元、2016年1月1日至2016年3月14日的物业管理费8825.8元、2016年1月18日至2016年3月14日水电费5117.85元。四、被告江北区雅趣园茶楼于本判决生效之日起十日内支付原告重庆网创园企业管理咨询有限公司逾期支付租金、物业管理费、水电费的违约金（违约金以191659.65元为基数，从2016年3月17日起至租金、物业费、水电费实际付清之日止，按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率的四倍计算）。五、被告江北区雅趣园茶楼于本判决生效之日起十日内支付原告重庆网创园企业管理咨询有限公司商铺占用损失（以34800元/月为基数，从2016年3月27日起计算至被告实际返还门面之日止）。六、被告江北区雅趣园茶楼于本判决生效之日起十日内支付原告重庆网创园企业管理咨询有限公司律师费4500元。七、驳回原告重庆网创园企业管理咨询有限公司其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4314元，公告费350元，共计4664元由被告江北区雅趣园茶楼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后��日起计算。审 判 长 江 英代理审判员 高 菲人民陪审员 别晓玲二〇一六年十月十八日书 记 员 张 欢-12--11-