广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0502民初第1988号 原告:胡庆学,男，汉族，1963年3月5日出生，住北海市海城区。 委托代理人：吴恒彩，广西桂三力律师事务所北海分所律师。 委托代理人：李小芳，广西桂三力律师事务所北海分所实习律师。 被告:北海珍珠湾海景酒店管理有限公司（原名“北海珍珠湾酒店管理有限公司”），住所地北海市外沙海鲜岛**。 法定代表人：徐萍，经理。 委托代理人：刘宁富，广西宇盛律师事务所律师。 被告：北海实业开发有限公司，，住所地北海市四川南部明珠花园内 法定代表人：张一明，经理。 原告胡庆学与被告北海珍珠湾海景酒店管理有限公司（以下简称“珍珠湾公司”）、北海实业开发有限公司（以下简称“实业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告代理人广西桂三力律师事务所北海分所律师吴恒彩、广西桂三力律师事务所北海分所实习律师李小芳、被告珍珠湾公司委托代理人广西宇盛律师事务所律师刘宁富到庭参加诉讼。被告实业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告胡庆学向本院提出诉讼请求：1.被告珍珠湾公司向原告支付拖欠2008年6月至2014年8月的租金144835.41元、滞纳金144835.41元；2.被告珍珠湾公司向原告支付拖欠2014年9月至2015年8的租金23564.31元、滞纳金2356.431元；3.被告珍珠湾公司向原告支付拖欠2015年9月至2016年5月的占有使用费17673.23元、滞纳金1767.323元；4.被告北海实业有限公司对被告珍珠湾公司的上述债务承担连带清偿责任；5.本案的诉讼费用由两被告共同承担。 原告诉请之事实和理由：2004年7月5日，被告实业公司与原告签订书面《商品房买卖合同》一份，约定被告实业公司向原告出售北海市外沙岛东3栋珍珠湾大厦一层1B019房，房屋总价款为296360元，并约定被告实业公司于2004年9月30日前交房。2004年7月18日，被告实业公司与原告签订《补充协议》一份，约定房屋总价款为204894元，原告以现金方式向被告实业公司支付房款34894元，余款17万元以按揭方式支付。同日，原告与被告珍珠湾公司、被告实业公司签订《外沙海鲜岛珍珠湾大厦商品房租赁代理合同》一份，约定原告将1B019房出租给被告海景酒店使用，租赁期限为11年，自原告将该房交付被告珍珠湾公司起计算（以合同交房日为基准日），原告每月收取的租金为原告以该商品房抵押办理的十年期按揭贷款的同期月等额还款额。被告珍珠湾公司负责在每月10日前，将原告每月应收取的租金存入该商品房案件贷款还款转户。被告珍珠湾公司逾期一个月不交租金的，应向原告支付欠交租金总额10%的滞纳金。实业公司对珍珠湾公司履行本合同承担连带责任。2004年9月30日，原告向被告珍珠湾公司交付1B019房。 2004年8月16日，原告与中国银行北海分行签订书面《房地产抵押借款合同》一份，约定原告以1B018、1B019房作为抵押物向中国银行北海分行借款，借款本金为30万元，用途为购买商业用房，贷款期限为10年，还款期为120期，还款日为每月10日，月利率遇中国人民银行利息调整的，还款利息相应调整。后上述借款已经付至被告实业公司账户。2005年4月22日，被告实业公司向原告出具不动产发票一张，确认原告已经全部支付1B019房的购房款204894元。 自2004年8月份至2005年5月份，被告珍珠湾公司支付1B018、1B019房该段时间的借款本金13080.71元、利息9514.9元，合计22595.61元。2008年5月30日，原告以被告珍珠湾公司、实业公司欠付1B018、1B019房自2005年6月至2008年5月止的租金本金、滞纳金为由将两被告起诉至银海区人民法院，银海区人民法院判决被告珍珠湾公司支付2005年6月起至2008年5月止的租金及利息137653.31元、滞纳金13765.33元，并判决被告实业公司对上述租金、滞纳金承担连带清偿责任。民事判决生效后，经法院强制执行无果，但原告依然需要继续向中国银行北海分行归还原借款本金及利息。自2008年6月份开始至2014年8月，原告向中国银行北海分行归还因1B018、1B019房产生的借款本金209264.49元、利息46327.42元，合计255591.91元。至此，因1B018、1B019两房房所欠银行的本金、利息共计415840.83元依约应由两被告向原告支付，但两被告拒不向原告支付，构成严重违约。在租赁代理合同到期之后，被告珍珠湾公司继续占有使用1B019房，且不向原告支付任何使用费，因此，原告起诉至法院。原告提供了电脑咨询单、《商品房买卖合同》、《补充协议》、不动产发票、《商品房租赁代理合同》、《房地产抵押借款合同》、银海区人民法院民事判决书、执行裁定书、对公消贷客户信息明细表、贷款已还款明细单、还款通知等证据。 被告辩称：1.原被告之间不存在租赁合同关系，仅存在租赁代理合同关系，原告并未交付该商铺，双方并未实际履行。2.原告提供的重要证据之一，即（2008）银民初字第334号民事判决违反《民事诉讼法》有关地域管辖的规定，且银海区法院依据《商品房租赁代理合同》认定为原被告双方的关系为租赁合同，属认定事实错误。3.根据2004年7月18日原告与实业公司签订的《补充协议》，原告以该商品房交付之日起的第十一年的使用权抵付部分房款，因此第十一年即2014年10月至2015年9月，不存在租金；4.原告请求支付租金的诉讼请求已经过了1年的诉讼时效；5.原告并未向被告珍珠湾公司交付案涉房产，即使双方为租赁合同关系且原告已经交付案涉房产，合同到期后，原告没有及时解除合同，收回商铺，放任商铺空置多年，且导致该商铺被案外人用广告牌封住商铺大门，存在重大过错，因此应当对2008年银海区人民法院判决生效后的租金和占有使用费损失自行承担。 被告实业公司未作书面答辩，亦未到庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告实业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为已放弃答辩及质证的权利。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认：第一、2004年7月5日，原告与被告实业公司签订《商品房买卖合同》，约定被告实业公司向原告出售本案案涉商品房，该商品房建筑面积47.80平方米、单价6200元/平米，总价296360元，合同约定的交房时间为2004年9月30日前。2004年7月18日，原告与被告实业公司签订《补充协议》，甲方为实业公司，乙方为原告，《补充协议》第二条约定“甲乙双方一致同意：乙方以该商品房交付使用之日起的第十一年的使用权抵付部分房款，甲乙双方另行签订该商品房的使用协议。”第三条约定为“根据上述一、二条，甲方同意乙方以现金支付该商品房的房款为人民币204894元（大写：贰拾万肆千捌佰玖拾肆元）”，第四条约定了房款的支付方式，包括确认已支付现金34894元，余款170000元以银行按揭方式支付。后原告以1B018、1B019涉房产抵押向中国银行北海分行抵押，向银行按揭贷款30万元。原告将该余款交付给被告实业公司后，2005年4月22日，被告实业公司向原告出具关于1B019房产的《北海市转让无形资产、销售不动产发票》，金额分别为204894元。第二、2004年7月18日，原告作为甲方、被告珍珠湾公司作为乙方、被告实业公司作为丙方，三方签订《商品房租赁代理合同》，其中第一条约定“甲方自愿将座落在北海市外沙岛东三栋（珍珠湾大厦）1B019号商品房（以下简称该商品房）委托给乙方租赁代理。”第二条约定“租赁代理期期限为十一年，自甲方将该商品房交付乙方之日起（以合同交房日为基准日）。”第三条“租赁代理方式”第一项约定“该商品房租赁代理甲方对乙方授权事项有：对该商品房有租赁、管理、转租、自定租金、签合同、收租金、崔租金、收回房屋、代理诉讼权、结算费用、协办房屋修缮等其他事项及权利。”第三项“租金及租金缴付方式”约定“1.甲方每月收取的租金为甲方以该商品房抵押办理的十年期按揭贷款的同期月等额还款额。乙方负责每月10日前，将甲方每月应收取的租金存入该商品房按揭贷款还款专用账户；2.租赁代理期的第十一年：此期间，该商品房的租金收入甲方据本合同授权乙方直接支付给丙方，作为甲方偿还丙方的欠付房款。此期间的该商品房租金总额无论多少均视同甲方已清偿完上述欠付丙方房款；3.租赁代理期生效前，甲方以该商品房抵押办理的十年期按揭贷款的同期月等额还款额，由乙方代为甲方支付并作为乙方预付甲方的租金。”第六条“其他约定”第二款约定“乙方逾期一个月不交租金，应向甲方支付欠交租金总额的百分之十的滞纳金；逾期叁个月的，甲方有权解除合同，收回该房屋使用权，由乙方赔偿甲方的经济损失”。第三、2008年5月30日，原告因两被告未支付1B018、1B019房的房租及滞纳金，起诉两被告至北海市银海区人民法院，因两被告均未出庭，银海区人民法院依法缺席审理，并依法作出（2008）银民初字第334号民事判决，判处“一、被告北海珍珠湾酒店管理有限公司支付原告胡庆学从2005年6月至2008年5月止的房屋租金人民币137653.31元及滞纳金13765.33元。二、被告北海实业开发有限公司对被告北海珍珠湾酒店管理有限公司上述应付租金及滞纳金承担连带保证责任。三、驳回原告胡庆学的其他诉讼请求。”因两被告未履行生效判决，原告向银海区人民法院申请强制执行，后因两被执行人无财产可供执行，银海区人民法院以（2011）银执字第361号执行裁定书终止本次执行。第四、2016年6月3日，原告同时向两被告以EMS特快专递方式邮寄还款通知，其中还款通知落款日为2016年5月31日，邮局邮寄盖邮戳日为2016年6月3日。上述事实，且基于原告所提供的证据予以认定，被告与此相关的证据的真实性均无异议。 至于双方有争议的部分，本院认定如下：案涉房产已经交付给被告珍珠湾公司。（2008）银民初字第334号民事判决书确认，原告与两被告签订的《商品房租赁代理合同》约定，“被告珍珠湾酒店以支付租金的方式起代原告向北海中行归还每月按揭贷款本息。但2005年6月10以后，被告珍珠湾酒店再也没有代原告归还北海中行每月贷款本息，也没有支付租金给原告，但仍继续使用租赁房屋至今。”该判决实质上已经对是否交付房屋进行了认定。被告虽对判决的合法性有异议，但并无相反证据予以推翻，因此，对被告的辩解不予认可。 本院认为，原、被告双方的争议焦点为：一、原告与被告珍珠湾公司、实业公司签订的《商品房租赁代理合同》的性质，即原告与被告珍珠湾公司之间是租赁关系还是租赁代理关系；二、原告要求支付租金、占有使用费是否超过诉讼时效。关于第一点，本院认为，此点已为北海市银海区人民法院（2008）银民初字第334号民事判决审查，该判决书已认定双方实质上系租赁关系，在被告无相反证据足以推翻的前提下，本院不支持被告珍珠湾公司声称的原被告系租赁代理关系主张。关于第二点，本院认为：1.根据原告与被告实业公司签订的《商品房买卖合同》，案涉房产1B019房的售价为296360元，而根据双方《补充协议》，案涉房产1B019房的售价为204894元+第十一年的租金。结合三方于2004年7月18日签订的《商品房租赁代理合同》第三条第2款“租赁代理期的第十一年：此期间，该商品房的租金收入甲方（注：原告）据本合同授权乙方（注：珍珠湾公司）直接支付给丙方（注：实业公司），作为甲方偿还丙方的欠付房款。此期间该商品房租金总额无论多少均视同甲方已清偿完上述欠付丙方房款”之约定，案涉房屋的第十一年（2014年10月至2015年9月）租金收取的权利人实为北海实业公司。2.根据《民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”之规定，主张占有使用费的诉讼时效为二年，第一百三十六条之规定，拒付或延付租金的诉讼时效为一年。在被告提出诉讼时效抗辩后，本院对原告超过诉讼时效的诉请不予支持。原告提供的证据显示；（1）原、被告的租赁代理期限为十一年，即自2004年9月至2015年9月；（2）2016年6月3日原告以EMS特快专递的形式向两被告主张租金，故以此为节点，原告在诉讼时效内的诉请可追溯至2015年6月3日，但如前所述，案涉房产租赁的第十一年即2014年10月至2015年9月,原告无权主张租金，主张租金的实际权利人为实业公司，故，原告以2016年6月3日为节点主张租金，只能追溯至2015年10月。已超过诉讼时效的部分，乃自然权，在被告提出时效抗辩时，法律对原告超过诉讼时效的诉请不得支持。（3）根据原被告三方签订的《商品房租赁代理合同》，案涉房产的租赁期限为十一年，即2015年9月合同到期，但合同到期后，被告并未交付房屋，原告也未做任何表示，根据《合同法》第二百三十六条之规定，视为合同续租，但为不定期租赁合同，租金应当参照原合同约定，即1732.7元/月（415840.83元÷120期÷2，其中415840.83元系原告主张的1B018、1B019两房共同贷款的本息，共同贷款无法细分），滞纳金为所欠租金的10%。鉴于双方的实际交房之日未确定，故应以生效判决确定的履行之日为节点，此节点后被告仍不交房的，租金及滞纳金另案处理。 综上所述，本院对原告2015年10月至2016年6月3日及之后的租金及滞纳金予以支持，对超过诉讼时效的诉请不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决如下： 一、被告北海珍珠湾海景酒店管理有限公司向原告胡庆学支付2015年10月至本案生效判决确定的履行之日止的租金及滞纳金（租金的计算标准为1732.7元/月，滞纳金为所欠租金的10%）； 二、被告北海实业开发有限公司对被告北海珍珠湾海景酒店管理有限公司上述应付租金及滞纳金承担连带保证责任； 三、驳回原告胡庆学的其他诉讼请求。 本案受理费4370.2元，减半收取2185.10元，由被告承担209.72元，原告承担1975.38元。（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告） 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期未履行，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费4370.2元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  武清华 二〇一六年十月二十四日 书记员  杨砺坚 附：本判决书引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第二百二十六条【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十六条【续租】租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。