四川省高级人民法院民 事 裁 定 书(2016)川民申1974号再审申请人(一审本诉被告、反诉原告、二审上诉人)：李刚，男,汉族，1972年1月17日出生，住四川省成都市青羊区。委托诉讼代理人：毛显，北京大成（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜弈俊，北京大成（成都）律师事务所律师。被申请人(一审本诉原告、反诉被告、二审上诉人)：袁振，男，汉族，1973年10月16日出生，住四川省成都市青羊区。委托诉讼代理人：陈远明，泰和泰律师事务所律师。被申请人(一审本诉原告、反诉被告、二审上诉人)：袁策义，男，汉族，1947年6月22日出生，住四川省成都市青羊区。被申请人(一审本诉原告、反诉被告、二审上诉人)：段才均，女，汉族，1949年5月19日出生，住四川省成都市青羊区。被申请人(一审本诉原告、反诉被告、二审上诉人)：袁静，女，汉族，1987年9月22日出生，住四川省成都市青羊区。再审申请人李刚因与被申请人袁振、袁策义、段才均、袁静租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2015)成民终字第7905号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。李刚申请再审称,一、本案二审判决认定申请人李刚与被申请人袁振（代表袁策义、段才均、袁静）签订的《租赁合同》违约金基数为600万元缺乏证据证明，申请人解除合同当年的年租金总额应为400万元。（一）二审判决对当年租金总额中的“当年”认定不当。《租赁合同》约定，仅有2014年3月15日至2015年3月14日期间的租金总额为600万元。该期间既不是租赁开始的第一年，也不是一个完整的公历年。通常意义的“当年”是指一个公历年1月1日至12月31日。而类似财产保险合同中的“当年”是指保险合同生效或保险责任开始后的12个月。《租赁合同》中的“当年”应与财产保险合同中的“当年”相似，即从合同开始后的12个月。故本案中将《租赁合同》中的“当年”理解为租赁开始后的12个月为一个租赁年符合情理。（二）二审判决将“实际支付租金的第一年度”认定为“租赁期的第一年”不当。《租赁合同》约定的租赁期限为2013年11月15日至2024年3月14日，共十年零四个月。租期的第一年为2013年11月15日至2014年11月14日，第十年为2022年11月15日至2023年11月14日，最后剩2023年11月15日至2014年3月14日四个月。《租赁合同》约定前四个月也在租赁期内，不需要支付租金。申请人从2014年3月15日才开始支付租金。《租赁合同》约定租金的支付方式，按半年或一年作为一个支付周期，即需要支付租金年度为第一年度、第二年度。第十年度等。《租赁《租赁合同》的第一年和实际需要支付租金的第一年度有区别。（三）《租赁合同》中的“当年”是租赁开始后的第某年。申请人解除《租赁合同》的“当年”是在履行租赁合同的第一年内，即2013年11月15日至2014年11年14日。申请人于2014年7月4日向被申请人发送《租赁合同解除函》时处于租赁合同开始的第一年。原判决认定申请人在合同履行的第八个月时（2014年7月）即解除合同，已将前四个月免租期作为第一年度的租期，即2013年11月15日至2014年11年14日。（四）申请人解除《租赁合同》当年的年租金总额应为400万元。《租赁合同》约定，2013年11月15日起四个月无租金，2014年3月15日至2014年9月14日租金数额为300万元，月租金为50万元，则2014年9月15日至2014年11月14日的租金为100万元。故2013年11月15日至2014年11年14日租金应为400万元，而不是600万元。二、原判决认定被申请人存在实际损失无证据支持。（一）被申请人无租金损失。申请人按照《租赁合同》的约定向被申请人支付了保证金以及截止2014年9月14日前的租金。后于2014年7月4日发出《租赁合同解除函》，通知被申请人于5日内收房，逾期视为收房。被申请人于次日收到《租赁合同解除函》后未如期收房。故被申请人自2014年7月10日起应视为已接收出租房，且其与第三方于同年9月1日就案涉租赁房屋另行签订了租赁合同。被申请人的租金损失，应为与申请人解除《租赁合同》之日起至与第三方另行签订租赁合同期间的租金，即2014年7月10日至2014年9月1日止。故被申请人并不存在租金损失。（二）被申请人无证据证明免租期为实际损失。本案中，《租赁合同》约定四个月的免租期，并未载明免租期是依照《租赁合同》十年期限而确定，也未约定《租赁合同》解除后需要弥补免租期的损失。而被申请人于2014年9月1日与第三方签订的租赁合同租赁期限为三年零六个月，其中免租期长达180天。即免租期并非根据租赁期间的长短确定，不能以此认定申请人单方解除《租赁合同》造成了被申请人免租期利益受损。免租期是双方协商后，由承租方对房屋进行装修和布局的时间，属房屋租赁合同的常见内容。故被申请人主张的免租期损失缺乏证据支持。而原判决认定申请人应支付的违约金已能够弥补被申请人的免租期损失，说明该认定被申请人关于免租期损失的诉求，并将其作为违约金裁减的重要依据。三、二审判决适用法律确有错误。一审、二审判决依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，判定申请人向被申请人支付违约金300万元，属于适用法律不当。（一）申请人的过错程度显著轻微。申请人依照《租赁合同》约定支付了定金、保证金以及提前半年的房屋租金，共计450万元，未出现拖欠租金的情况，足见其在合同履行过程中的诚意。后因经营出现困难，申请人也尽其所能避免对被申请人造成损失。先是发函说明其自身经营困难及资金不足的情况，在尚剩余二个月租金（保证金）的情况下，继续支付了二个半月的租金。申请人再向被申请人发出《租赁合同解除函》，为其减免损失预留了足够的时间。被申请人也在租金到期前，与第三方另行签订了租赁合同，避免了实际损失的发生。由此，申请人在租赁合同履行过程中认真、诚信；而在自身经营困难，不得不解除合同时，尽其所能避免了对被申请人造成损失，过错程度显著轻微。（二）被申请人不存在预期利益损失。本案中，申请人在签订《租赁合同》后支付了截止2014年9月14日前的租金。在申请人提出解除《租赁合同》后，被申请人即与第三方另行签订租赁合同，该房屋也继续通过租赁方式产生利益。故被申请人不存在预期利益损失。（三）申请人在其能力范围内遵循了诚实信用原则。申请人履行《租赁合同》足额支付了相应款项，为避免被申请人的利益遭受损害，将租金支付至被申请人将涉案房屋出租给第三方后方停止支付租金，符合诚实信用原则。李刚依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。袁振、袁策义、段才均、袁静提交意见称：李刚提出双方签订的《租赁合同》违约金约定过高应当裁减，二审判决已经充分考虑相关情况，认定事实清楚，适用法律正确。李刚的再审申请依据不充分，应依法予以驳回。本院经审查认为，本案争议焦点为双方签订的《租赁合同》解除后有关违约金的支付问题。一、再审申请人李刚与被申请人袁振于2013年11月11日签订的《租赁合同》，是双方真实意思表示，合同约定的内容未违反法律法规的禁止性规定，故该《租赁合同》合法有效。双方在《租赁合同》约定，案涉租赁房屋的承租人李刚未按该合同的约定支付各项款的和擅自终止本合同的，视为其根本违约，被申请人有权解除合同，并不再退还承租人已支付但尚未到期的租赁费用，同时承租人支付违约金，违约金以当年年租金总额为准；违约方在向守约方支付违约金，守约方不得另行向违约方索要其它形式的损失费或赔偿费，该合同自动解除。李刚在本案诉讼中表示无力再履行《租赁合同》，被申请人同意解除《租赁合同》。对此，案涉《租赁合同》解除。二、关于违约金的确定及支付问题。（一）根据查明的事实，导致本案《租赁合同》的解除即该合同不能继续履行，系因李刚单方行为所致，该行为属于《租赁合同》约定的违约行为，李刚应向守约方即被申请人承担违约责任。根据《租赁合同》的约定，李刚未按约定擅自终止本合同，视为根本违约，应向被申请人支付违约金，违约金以当年年租金总额为准。李刚认为被申请人本案主张600万元的违约金的约定过分高于其实际损失，请求裁减。根据《租赁合同》的约定，李刚应于2014年2月15日前支付第一年上半年即2014年3月15日－2014年9月14日的租金300万元（扣除定金200万元），于2014年6月15日前支付第一年度下半年（2014年9月15日－2015年3月14日）租金300万元。李刚按照上述约定支付了第一年上半年租金，但未能如期支付下半年租金，并于2014年7月向被申请人提出解除《租赁合同》，导致被申请人未能取得下半年租金的损失。该损失较之于《租赁合同》约定的600万元的违约金偏低，故李刚关于裁减违约金的请求符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定。（二）《中华人民共和国合同法》及其相关法律确立了违约金作为违约责任的一种形式，既对守约者进行补偿，又兼顾了对违约方一定惩罚的性质。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。结合本案，案涉租赁房屋地处城市中心商业地段，面积较大，使用价值较高。《租赁合同》的履行，将给该房屋的业主即被申请人带来较好的经济收益。虽然李刚按约支付了第一年上半年的租金，也因市场因素提出缓交下半年租金的协商意见。但被申请人未予认同。李刚逾期未能支付下半年租金，影响了被申请人依据《租赁合同》享有的收益。而李刚未经被申请人协商一致即提出解除《租赁合同》，构成了根本性违约，并应按照该《租赁合同》的约定承担支付违约金的责任。故李刚关于二审判决适用法律不当的再审申请，理由不充分。（三）李刚再审申请提出，根据《租赁合同》的约定，其承担的违约金以当年年租金总额为准，即租期第一年时间为2013年11月15日至2014年11月14日，其中前四个月为免租期，租金从2014年3月15日开始，至2014年9月14日租金数额为300万元，月租金为50万元，则2014年9月15日至2014年11月14日的租金为100万元，因此2013年11月15日至2014年11年14日租金实际应为400万元。即李刚在履行《租赁合同》第一个年度的当年年租金总额是400万元，而不是二审判决认定的600万元。本院认为，双方签订的《租赁合同》对违约金的约定确定以当年年租金总额为准，但没有明确是否为实际产生额及包含免租期。按照《租赁合同》租金的支付方式，应当理解当年年租金总额为月平均租金按十二个月总计。同时，结合《租赁合同》对第一年（度）的租金约定，二审判决对本案违约金是以600万元或400万元为基数进行裁减，并调整为300万元，未违反相关法律原则性规定。故李刚的该项再审申请，依据不足，不应予以支持。综上，李刚的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回李刚的再审申请。审 判 长 邓 军审 判 员 胡 钉代理审判员 阎 涛二〇一六年十月十九日书 记 员 李新华