新疆生产建设兵团第三师中级人民法院民 事 判 决 书（2016）兵03民终63号上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：罗平，男，1968年11月21日出生，汉族，巴楚县新荣商贸有限公司董事长，住新疆维吾尔自治区巴楚县。上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：刘福香，女，1961年12月24日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区图木舒克市。委托诉讼代理人：祁永年（系上诉人刘福香丈夫），男，1958年8月1日出生，汉族，新疆生产建设兵团第三师监狱管理局政治处培训中心主任，住址同上。二上诉人的委托诉讼代理人：罗伟，新疆申达律师事务所律师。被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：喀什新建旅客运输有限责任公司（原企业名称新疆生产建设兵团农三师客运站），住所地新疆维吾尔自治区喀什市。法定代表人：任保，经理。委托诉讼代理人:邝中泉，新疆叶尔羌律师事务所律师。上诉人罗平、刘福香与被上诉人喀什新建旅客运输有限责任公司（以下简称新建旅客运输公司）租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区图木舒克市人民法院（2015）图民初字第326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月16日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人罗平的委托诉讼代理人罗伟，上诉人刘福香及委托诉讼代理人祁永年、罗伟，被上诉人新建旅客运输公司的法定代表人任保、委托诉讼代理人邝中泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人罗平、刘福香上诉请求：一、撤销原审判决第一、三项；二、依法改判被上诉人新建旅客运输公司支付上诉人路面硬化费85114元、鉴定费2000元、赔偿装饰装修损失100000元；三、驳回被上诉人新建旅客运输公司的反诉请求。事实和理由：1.上诉人在租赁期内投资746100元对宾馆的房间、供暖系统进行改造和装修，被上诉人新建旅客运输公司以会议纪要的方式解除合同，应当赔偿房屋装饰装修损失100000元。2.上诉人于2007年垫资120000元将宾馆门口至人民北路542平方米的地面进行硬化。经评估，价值为85114元。虽然价格评估基准日为2015年4月16日，但地面硬化工程的取费标准为喀什地区2005年建设工程定额标准，价格评估依据充分，应予采信。3.2014年9月1日，被上诉人将宾馆租赁给案外人彭某，上诉人按租赁物品清单向被上诉人移交了租赁物设施，上诉人一审中申请法院对宾馆所有交接物品进行了现场拍照，物品设施全部存在，而且彭某自2014年9月1日使用至今。一审法院对此未作认定，且在未经评估确认价值及物品不存在丢失、毁损的情况下，判令上诉人返还169445元，没有任何事实依据。被上诉人新建旅客运输公司辩称，1.房屋装修、设施安装均是上诉人的责任和义务，由于上诉人违反合同约定，造成合同解除，被上诉人不应赔偿装修残值。2.被上诉人规划有出入通道，上诉人将不属于本人产权的公路进行地面硬化，现强行变相卖给被上诉人，不符合法律规定。3.租赁合同解除后，上诉人已将部分设施折价变卖给了彭某，部分设施自行带走，未返还被上诉人，造成被上诉人直接经济损失169445元，上诉人应当赔偿。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审原告（反诉被告）罗平、刘福香一审诉讼请求：请求判令原审本诉被告新建旅客运输公司返还押金60000元、支付路面硬化费85114元、鉴定费2000元；赔偿装饰装修损失100000元，并承担本案诉讼费用。原审被告（反诉原告）新建旅客运输公司一审反诉请求：要求反诉被告罗平、刘福香返还物品损失169445元。一审法院认定事实：2005年9月18日，原告（反诉被告）罗平与新疆生产建设兵团农三师客运站（以下简称农三师客运站）签订了一份《图木舒克市客运站宾馆、食堂租赁经营合同》，约定：承租方拖欠租赁费60天，出租方有权终止合同，收回所有财物，并要求承租方赔偿20%的违约金，押金不予退还；承租方在租赁期内不得将租赁物转让第三方经营，否则视为违约。合同签订后，本诉原告罗平于2005年9月19日向农三师客运站交付押金20000元。2005年10月30日，原告罗平与刘福香签订《合作经营协议》。2006年1月8日，罗平与农三师客运站签订补充协议，将租赁费变更为80000元，同年1月20日，罗平交付押金40000元。同年9月10日，本诉原告刘福香在中国移动图木舒克中心营业厅办理了手机号码为1356538****的入网手续。2012年4月11日、8月24日，图木舒克市城投公司公共设施经营管理分公司和图木舒克市建设环保局分别给图木舒克市客运站、唐城宾馆下发了关于将暖气片改造为地暖的通知和催办改造供暖设备的通知。2012年9月8日，刘福香与案外人李某某签订了一份改造供暖设施的协议书，工程造价为139900元。2013年8月5日，罗平与本诉被告新建旅客运输公司签订《图木舒克市客运宾馆租赁经营补充合同》，将租赁费变更为120000元，租赁期限变更为十三年。另查明，2013年3月4日，刘福香到第三师卫生局办理了卫生许可证，同年11月14日，到图木舒克地方税务局办理税务登记证。2014年1月1日，刘福香的丈夫祁永年将唐城宾馆委托彭某管理。同年5月17日，刘福香将唐城宾馆一楼南北侧租赁给案外人付某某。新建旅客运输公司于2014年7月25日制作的会议纪要载明：双方解除合同，罗平、刘福香返还物品。2015年4月8日，刘福香在图木舒克市工商局办理了个体工商户营业执照。同年4月20日，新疆天宇祥辉价格评估有限公司对唐城宾馆场地硬化工程价格进行了评估，评估价为85114元，刘福香支付评估费2000元。一审法院认为，本诉原告罗平与农三师客运站签订的《图木舒克市客运站宾馆、食堂租赁经营合同》和《图木舒克市客运宾馆租赁经营补充合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。关于押金应否退还的问题。2005年10月30日，本诉原告罗平与刘福香签订的《合作经营协议》上有双方签名及手机号码，而刘福香于2006年才在中国移动图木舒克中心营业厅办理了手机号入网手续，故该协议不真实。刘福香办理了卫生许可证、工商营业执照、税务登记证，证明罗平将宾馆转租给刘福香经营，但从关于解除图市客运宾馆、食堂经营合同的会议纪要来看，新建旅客运输公司追认了刘福香为承包人的事实，故新建旅客运输公司应当返还罗平、刘福香押金60000元。关于路面硬化费承担的问题。刘福香于2007年对地面进行硬化，新疆天宇祥辉价格评估有限公司以2015年4月16日的价格为依据进行评估，评估值85114元具有真实性，不予采信。对于本诉原告罗平、刘福香要求赔偿装修损失，因会议纪要未约定，再者原告提交的收据形式要件不合法，故不予支持。关于移交物品应否返还的问题。反诉被告罗平、刘福香对农三师客运站移交的物品清单和价值是认可的，双方在解除合同时，约定2014年8月20日前交接，反诉被告至今未移交，构成违约，应支付反诉原告169445元。关于本案是否超过诉讼时效的问题。双方当事人于2014年8月20日解除合同，本诉原告罗平、刘福香于2015年6月17日提起诉讼未超过二年诉讼时效。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第七十七条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，第一百三十七条的规定，判决：一、本诉被告新建旅客运输公司于判决生效之日起三十日内支付本诉原告罗平、刘福香押金60000元；二、驳回本诉原告罗平、刘福香的其他诉讼请求；三、反诉被告罗平、刘福香于判决生效后三十日内返还反诉原告新建旅客运输公司169445元。本诉案件受理费5007元，由本诉原告罗平、刘福香负担3805.32元，本诉被告新建旅客运输公司负担1201.68元；反诉案件受理费1845元，由反诉被告罗平、刘福香负担。本院二审期间，上诉人罗平、刘福香围绕上诉请求，提交了以下证据：1.2006年8月23日的图木舒克市工商行政管理局登记费收据、2006年12月25日的税收完税证票据、图木舒克市卫生局出具的证明、图木舒克市地方税务局出具的证明、个体工商户登记情况表各一份，用以证明自2006年至2014年7月25日解除合同期间，唐城宾馆的各类相关证件均办在上诉人刘福香的名下，刘福香是涉案租赁宾馆的实际经营人。2.2016年6月1日，新疆天宇祥辉价格评估有限责任公司出具的证明一份，用以证明价格评估的基准日是2007年，2015年4月16日是评估作业日，取费标准是按照2005年3、4季度喀什建筑信息材料价计算的事实。3.照片三张，用以证明地面硬化现状及现由被上诉人新建旅客运输公司实际使用和受益的事实。4.申请第三师中级人民法院调取的被上诉人与案外人彭某签订的客运宾馆租赁合同、租赁物品清单、向彭某制作的调查笔录、图木舒克市客运站调证回函各一份，用于证实被上诉人解除涉案房屋租赁合同后，上诉人将租赁物品清单载明的物品全部移交给被上诉人占有和支配，被上诉人对部分租赁物品如电视机、窗帘等进行了处理，所有物品均实际存在，上诉人履行了返还租赁物的义务。5.房租收据、中国农业银行个人结算业务申请书、中国农业银行扣款客户回单及收费客户回单各一份，用于证实上诉人刘福香通过银行转账向被上诉人缴纳2013年第三季度房租20000元的事实。被上诉人新建旅客运输公司针对其辩驳主张，提交了以下证据：2015年10月16日第三师司法局法律援助中心对案外人彭某的询问笔录一份，用于证明上诉人于2014年1月1日将租赁物转租给彭某的事实。本院针对双方当事人举证，当庭组织对方当事人进行了质证。被上诉人新建旅客运输公司对上诉人罗平、刘福香二审提交的证据1的真实性、合法性、关联性均不认可，认为票据没有相关部门的盖章确认，形式要件不合法，也不能反映刘福香是实际经营人；对证据2的真实性有异议，认为评估机构不是权力部门，不能对自己所做的评估进行不一致的说明；对证据3的真实性无异议，对证明的问题有异议，认为路面硬化不在租赁合同的范围内，不属于被上诉人的土地使用范围，并且路面硬化占据了绿化带，属非法硬化；对证据4的真实性无异议，对回函内容不清楚，图木舒克市客运站不是法人单位，对外出具证明应由法人单位出具才有效；对证据5的真实性无异议，对证明的问题有异议，认为收据上未署名交款人，不能认定是刘福香缴纳，银行业务凭证不能证明刘福香是承租人的事实。上诉人罗平、刘福香对被上诉人新建旅客运输公司提交的询问笔录的合法性、关联性均不认可，认为调查主体不合法，无调查人的签名，调查笔录欠缺形式要件。本院认证认为，上诉人罗平、刘福香提交的证据1，来源合法，具有真实性，与本案待证事实具有关联性，应予确认；证据2，评估公司针对评估基准日和评估作业日所做的说明，与评估报告载明的鉴定依据能够相互对应，应予确认；证据3，因被上诉人对真实性予以认可，故本院对真实性予以确认；证据４、5来源合法，具有真实性，与本案具有关联性，本院予以确认。对于被上诉人新建旅客运输公司提交的询问笔录，因无询问人员的签字，形式要件不合法，且内容与被询问人彭某与祁永年签订的委托管理合同及法院对彭某所作的询问笔录不一致，故不予确认。经二审审理，本院对争议事实确认如下：2005年9月18日,上诉人罗平与农三师客运站签订的《图木舒克市客运站宾馆、食堂租赁经营合同》约定：农三师客运站将图木舒克市客运站综合楼的宾馆部和食堂租赁给罗平经营，宾馆房间24间，其中普通间14间、58张床位，标准间10间、19张床位，卫生间6间，均为新建；租赁期十年，自2006年1月1日至2015年12月31日止，年租赁费120000元；租赁期满，罗平按照财产明细表列明的物品完好归还同类产品或等价货币给农三师客运站，如有丢失和损坏，照价赔偿；罗平对房屋的改造和装修，应先征得农三师客运站同意，城建部门批准后方可施工，否则后果自负；在租赁费付清的前提下，罗平自己购买的物品可以带走。图木舒克市客运站宾馆又称唐城宾馆。2006年8月23日，上诉人刘福香向工商行政管理局缴纳注册登记费23元；2006年12月25日缴纳所得税、营业税；2009年3月18日在图木舒克市卫生局办理了唐城宾馆卫生许可证，有效期至2017年3月3日；2009年3月17日在图木舒克市地方税务局办理了唐城宾馆税务登记证。经营期间，证照均悬挂于唐城宾馆服务总台。另查明，新疆生产建设兵团农三师客运站变更为喀什新建旅客运输有限责任公司。还查明，上诉人罗平与刘福香为合伙关系。其二人在经营唐城宾馆期间，对14个普通间、6个卫生间进行了装饰装修，将标准间增加至26个。在租赁期间，上诉人刘福香及其丈夫祁永年以唐城宾馆的名义向被上诉人新建旅客运输公司缴纳过租金。2014年1月1日，刘福香的丈夫祁永年将唐城宾馆委托彭某管理，同年7月25日，被上诉人新建旅客运输公司通知上诉人解除《图木舒克市客运站宾馆、食堂租赁经营合同》，双方办理物品移交手续。同年9月1日，图木舒克市客运站与案外人彭某签订《客运宾馆租赁合同》，同年10月13日，双方办理租赁物品移交手续。经本院调查，被上诉人从上诉人处收回25英寸彩电22台、29英寸彩电2台，部分已处置，部分由门卫使用。上诉人将物品清单上的物品移交给了被上诉人，现大部分物品由彭某在使用，少部分低值易耗品已陈旧，彭某进行了更换。2014年11月8日，上诉人刘福香的丈夫祁永年将刘福香添置的物品折价84940元转让给案外人彭某。再查明，2016年6月1日，新疆天宇祥辉价格评估有限责任公司出具说明，载明：评估报告的价格依据是2005年3、4季度喀什地区建筑信息价；该工程于2007年竣工，故作价基准日期为2007年。本院认为，本案的争议焦点为；一、被上诉人应否支付地面硬化费85114元的问题；二、被上诉人应否支付装修装饰损失100000元的问题；三、被上诉人一审的反诉请求应否支持的问题。关于争议焦点一，图木舒克市唐城宾馆的卫生许可证、税务登记证、个体工商户营业执照的负责人均为上诉人刘福香，该证照均悬挂于唐城宾馆服务总台。租赁期间，被上诉人新建旅客运输公司通过房租缴纳人及经营证照等明显标识，应当知晓刘福香在参与经营唐城宾馆，但被上诉人并未提出异议。根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定。即使上诉人罗平将租赁的唐城宾馆转租给上诉人刘福香经营，被上诉人新建旅客运输公司也未在六个月内提出异议，应视为默认转租行为。况且，上诉人罗平与刘福香签订的《合作经营协议》形式上的瑕疵并不能反证双方不存在合伙关系。故被上诉人关于上诉人罗平将涉案宾馆转租给刘福香，其有权解除合同的主张不能成立，本院不予采纳。上诉人刘福香在经营唐城宾馆期间，为方便旅客出入，经图木舒克市住房和城乡建设局同意，于2007年将宾馆门口至人民北路542平方米的路面进行了硬化，该硬化路面是从人民北路通往唐城宾馆的通道，现由被上诉人实际受益。被上诉人以上诉人罗平转租为由，于2014年7月25日解除了双方之间的租赁合同，被上诉人应支付剩余租期即四年零五个月（至2018年12月31日）的路面硬化费用。新疆天宇祥辉价格评估有限责任公司对地面硬化工程的评估价格为85114元，并对评估基准日和作业日出具了说明，该评估报告及说明程序合法，评估依据充分，应予采信。据此，被上诉人应支付上诉人剩余租期内的路面硬化费34174元。关于争议焦点二，上诉人罗平与农三师客运站签订的《图木舒克市客运站宾馆、食堂租赁经营合同》约定，承租人对房屋的改造和装修，应先征得出租人的同意。上诉人刘福香在租赁期间，对宾馆房屋进行了改造及装饰装修，被上诉人新建旅客运输公司应当知道，但没有明示反对，应视为同意。因出租人违法解除合同，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案附合型的装饰装修物所有权属于被上诉人，被上诉人应赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。上诉人提交的装饰装修票据形式要件不合法，无法确定其实际支出数额，但鉴于装饰装修已实际发生，必然会产生费用，故上诉人要求被上诉人赔偿装饰装修损失100000元的上诉请求，本院酌定予以支持20000元。关于争议焦点三，上诉人罗平、刘福香与被上诉人新建旅客运输公司解除合同时，虽未办理物品移交手续，但实际上进行了移交。经查，被上诉人新建旅客运输公司从上诉人刘福香处收回了电视机并进行了处置。通过彭某对被上诉人与罗平2005年签订的客运宾馆物品清单标准间、物品清单普通间的物品进行核对，以及二审法院对彭某所作的调查笔录、一审中上诉人罗平、刘福香提交的大量现场照片，能够证实物品清单上的物品都存在，大部分物品由彭某在使用，少部分低值易耗品已陈旧，彭某进行了更换。上诉人罗平、刘福香按照会议纪要的内容返还了租赁物品清单上的物品，履行了返还租赁物品的义务。上诉人按照租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不应承担损害赔偿责任。上诉人罗平、刘福香关于不应返还被上诉人租赁物损失169445元的上诉请求成立，本院予以支持。综上，上诉人罗平、刘福香的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。原审判决认定事实及适用法律、判决结果部分有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，第七十七条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十八条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（一）项、第十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持新疆维吾尔自治区图木舒克市人民法院（2015）图民初字第2号民事判决第一项即：新建旅客运输公司于判决生效之日起三十日内支付罗平、刘福香押金60000元；二、撤销新疆维吾尔自治区图木舒克市人民法院（2015）图民初字第2号民事判决第二、三项；三、被上诉人喀什新建旅客运输有限责任公司于判决生效之日起三十日内支付上诉人罗平、刘福香路面硬化费34174元；四、被上诉人喀什新建旅客运输有限责任公司于判决生效之日起三十日内支付上诉人罗平、刘福香装饰装修损失20000元；五、驳回上诉人罗平、刘福香的其他诉讼请求；六、驳回被上诉人喀什新建旅客运输有限责任公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费本诉部分5007元，鉴定费2000元，由上诉人罗平、刘福香负担3770元，由被上诉人喀什新建旅客运输有限责任公司负担3237元。反诉费1845元，由被上诉人喀什新建旅客运输有限责任公司负担；二审案件受理费6648元，由上诉人罗平、刘福香负担2479元，被上诉人喀什新建旅客运输有限责任公司负担4169元。本判决为终审判决。审判长 刘              洋审判员 麦麦提艾力·艾则孜审判员 褚       彩       霞二〇一六年十月二十八日书记员 刘       廷       阳