广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1302民初7543号原告：罗艳，女，汉族，1981年8月28日出生，地址：深圳市龙岗区。委托代理人：叶晴，广东标远律师事务所律师。被告：惠州市天富实业有限公司，住所地：惠州市花边岭麦地南路桥西综合楼二楼C座。法定代表人：张燕璇。委托代理人：陆超，男，汉族，1987年6月1日出生，该公司职员。原告罗艳与被告惠州市天富实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人叶晴、被告惠州市天富实业有限公司的委托代理人陆超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告罗艳起诉称，2014年06月29日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买了位惠州市××口岸路××号号鼎盛潇湘公馆1单元23层03号房，房屋建筑面积共59.89平方米，房屋总价为390095元，合同约定签订合同时支付人民币390095元，交房期限为2014年10月15日前。合同签订后，原告依约履行了付款义务，被告也向原告开具了购房发票。但被告却未按合同约定的时间履行交房义务，至今仍未向被告交付房屋。原告认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限“出卖人应当在2014年10月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、经设计、勘察、施工、监理、建设单位五方联合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日告知买受人的；2、电话或书面形式通知客户，此款作为第1种情况服务”以及第九条出卖人逾期交房的违约责任“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。”的规定，被告逾期交房且未遭遇不可抗力的情况下，原告有权要求被告按照已付房价款即390095元按日向原告支付违约金。同时，根据双方签订的《商品房买卖合同》第一条注明商品房的土地使用权年限为2009年7月30日至2069年5月1日，但实际上该地块登记的土地使用权终止日期为2043年5月28日，短缺了26年，被告的行为也构成欺诈。据业主到惠州市国土资源局了解，惠州市国土资源局同意被告申请延长涉案房产的土地使用年限，并作了批复，在被告与国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》并补交地价后，可以延长该土地的使用年限。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》是合法有效的，合同条款对双方均具有约束力，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告未依约履行合同义务的，应当继续履行，到国土资源局办理申请延长土地年限并补交地价，向原告提供符合合同约定的房屋。原告为了维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求人民法院依法判令：1、被告向原告支付逾期交房的违约金共计人民币18373.5元（违约金自2014年10月16日开始按照原告支付的购房总价390095元的日万分之一计算至被告交房之日止，暂计至2016年1月29日，共计471天,违约金为18373.5元）；2、被告向国土部门申请办理延长土地使用权证号为惠府国用（2009）第13021300109号的土地的土地使用权年限至2069年5月1日并承担因此而产生的费用。3、本案的诉讼费、保全费、担保费均由被告承担。被告惠州市天富实业有限公司辩称，一、针对原告第一项关于逾期交房违约金的诉讼请求，答辩人认为，工程施工期间，暴雨台风等恶劣天气较往年多发、情况严重，这些不可抗力事件是导致工期延误、逾期交房的原因之一，应相应免除答辩人部分的违约责任，在2014年4月至2014年9月、2015年4月至2015年10月期间，工程所在区域惠州市惠城区每月均发生多次暴雨或台风等恶劣天气，情况较为严重，持续时间超出预期估计,这些频发的恶劣天气都会引致施工工地场地积水、道路湿滑、各种机械设备车辆难以作业等情况，施工方为保证施工安全以及建筑工程质量，只能选择停止施工。等恶劣天气过去后，施工方又必须耗费时间对雨水台风可能造成的隐患或故障进行排查、抢修，然后再复工。这才不可避免地造成了工期的延误，答辩人无法按时将房屋交付给原告。当然，对于逾期交房的结果，答辩人具有不可推卸的责任，但是针对恶劣天气等不可抗力事件的因素，答辩人也希望原告可以理解，毕竟保证施工安全及建筑工程质量才是头等大事。因此，答辩人请求贵院综合考虑上述不可抗力因素，相应免除答辩人部分违约责任。二、针对原告第二项关于向国土部门申请办理延长土地使用权年限一事，答辩人认为这不能作为原告拒绝收楼的原因，况且其中有土地使用权证的使用权限为70年。三、答辩人只承担判决最终确定的违约金额可产生的诉讼费，超出部分答辩人人不承担，请贵院予以驳回。保全费、担保费并非本案诉讼必须的费用，答辩人不予承担，请贵院驳回。本院查明的案件事实经审理查明，2014年06月29日，原、被告双方签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买了位于惠州市××口岸路××号鼎盛潇湘公馆1单元23层03号房，总价款390095元。合同签订后，原告依约履行了付款义务，被告也向原告开具了购房发票。该《商品房买卖合同》还约定，被告以出让方式取得位于惠州市××口岸路××编号为0130030134的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。土地使用权出让合同号为惠府国用（2009）第13021300109号，土地使用年限自2009年7月30日至2069年5月1日。被告应当在2014年10月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经设计、勘察、施工、监理、建设单位五方联合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；被告逾期交房的违约责任：逾期超过180日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。庭审中，原、被告均认可原告于2016年1月29日收楼。另查，原被告在合同中约定惠府国用（2009）第13021300109号登记的土地使用权终止日期为2069年5月1日。2015年7月17日，惠州市房产管理局向业主复函称，涉案土地使用权终止日期为2043年5月28日。2016年7月26日，惠州市国土资源局向我院复函称，经土地权利人自行申请，报经市政府批准后，缴交有关地价款，涉案土地即可办理延长使用权年限。以上事实有当事人主体身份信息、商品房买卖合同、购房发票、国有土地使用权证、复函以及庭审笔录在案佐证，可以认定。裁判理由和结果本院认为，合法有效的合同应受法律保护，当事人应当按照合同约定和法律规定全面履行各自的义务。原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》，系具有完全民事行为能力的双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，对双方当事人都具有约束力，双方当事人应当严格遵守并执行。关于逾期交楼违约金问题。原、被告双方签订合同后，原告依约向被告支付了全部购房款390095元，被告应依约在2014年10月15日前将符合法定和约定条件的房屋交付给原告，但被告未将涉案房屋交付给原告。被告逾期交付房屋的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。所以，原告要求被告支付逾期交楼违约金的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。根据《广东省商品房买卖合同》第九条逾期交房的违约责任中明确约定逾期交房违约金按已交付房价款的每日万分之一计算，故被告违约逾期交楼期间应自2014年10月16日起计至收楼之日（2016年1月29日）止，即18373.5元（390095×471天÷10000）。被告虽抗辩存在恶劣天气等原因导致误工，但在法庭给予的宽限期内未提供证据予以证明，本院不予采信。关于土地使用年限的延长问题。从原、被告双方签订合同的约定来看，被告取得该地块的目的是进行商品房开发，被告对其取得的出让土地的情况应当十分清楚。其在与原告签订《商品房买卖合同》第一条项目建设依据第二款也对该土地的使用期限进行了明确的约定，即自2009年7月30日至2069年5月1日止。该条款是《商品房买卖合同》的主要条款之一，原告也是基于其接受该合同的条款合理信赖而与被告订立合同。原告已经履行其应履行的合同义务，被告亦应当依合同履行其应负的义务。而目前涉案国有土地使用权证登记的土地使用权终止日期为2043年5月28日，与双方《商品房买卖合同》约定的“土地使用权年限自2009年7月30日至2069年5月1日”要求不符，被告的行为已经构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，原告有权要求被告按合同条款履行合同义务，而被告应当承担继续履行的责任。惠州市国土资源局复函我院称，涉案土地已具备办理延长使用权年限的条件，经土地权利人自行申请，报经市政府批准后，缴交有关地价款，即可办理延长使用权年限。涉案土地已具备办理延长土地使用权年限的条件，因此，原告要求被告申请办理延长土地使用权年限并承担因此而产生的费用的诉讼请求有事实与法律依据，本院予以支持。但是，由于目前涉案土地的使用权仍然未分割至业主名下，原告申请延长办证期限的土地应仅限于其所购房屋对应的土地使用权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市天富实业有限公司应在本判决生效之日起十五日内向原告罗艳支付逾期交房违约金18373.5元二、被告惠州市天富实业有限公司应在本判决生效之日起十五日内将原告罗艳购买的位于惠州市惠城区口岸路11号鼎盛潇湘公馆1单元23层03号房对应的国有土地使用权使用年限延长至2069年5月1日并承担因此而产生的费用。三、驳回原告罗艳其他诉讼请求。如果未按本判决指定胡期间履行给付金钱应义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间在债务利息。案件受理费260元（原告已预交130元），由被告惠州市天富实业有限公司负担。各方当事人应在本判决发生法律效力之日起七日内直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  欧阳琳二〇一六年十月二十七日书记员  李 鸟