安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖18民终1003号上诉人（原审被告）：安徽省宁国市津城房屋开发有限公司时代广场分公司，住所地安徽省宁国市北园路93号。法定代表人：卢振东，该公司经理。委托诉讼代理人：廖建国，安徽皖宁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王思宇，男，住安徽省宁国市。委托诉讼代理人：凤良俊，安徽周振华律师事务所律师。原审被告：安徽省宁国市津城房屋开发有限公司，住所地安徽省宁国市北园路93号。法定代表人：黄仕明，该公司经理。上诉人安徽省宁国市津城房屋开发有限公司时代广场分公司（以下简称津城分公司）因与被上诉人王思宇、原审被告安徽省宁国市津城房屋开发有限公司（以下简称津城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省宁国市人民法院（2015）宁民二初字第00252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月2日立案后，依法组成合议庭，于2016年9月6日公开开庭进行了审理。上诉人津城分公司的委托诉讼代理人廖建国、被上诉人王思宇及其委托诉讼代理人凤良俊到庭参加诉讼。原审被告津城公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。津城分公司上诉请求：撤销原判，改判驳回王思宇的一审诉讼请求。事实与理由：1.原判在王思宇自行处置争议资产后损失价值不确定及难以重新评估认定的情况下酌定装潢残值，属越权裁判。2.房屋租赁关系实际终止后，装潢残值不应由出租人津城分公司承担。其一，根据房屋租赁的习惯，承租人应自行承担经营、装修风险。因王思宇与津城分公司之间无书面租赁合同，故风险的承担应遵循租赁习惯。其二，王思宇使用该房屋时就知晓存在部分房屋已销售、待销售的情况，并知晓津城分公司所保障的房屋使用期限为三年（且免租费）。三年期满后，王思宇应与房屋购买人签订符合市场租赁价格的租赁协议，因其拒绝签订房屋租赁协议，故应自行承担相应法律后果。3.王思宇在三年免租期届满后，因拒签租赁合同、拒交房租而被房屋产权人起诉，该案已于2015年初被法院判决返还房屋。王思宇酒店经营期限于2015年2月届满后未延续，其经营已于2015年初因自身原因而终止，故相关损失应由其自行承担。另从王思宇工商注册的经营时间分析，王思宇使用房屋期限也应当截至经营期满日止，并非其所述称的十年租期，亦非原判认定的不定期租赁不用承担租赁费的情况。4.原判对损失的承担计算方法错误。若以出租方没有保障承诺的十年租期为由要求津城分公司承担责任，则津城分公司应承担装修、资产价值未实现预期使用年限的损失，也即实际装修、资产费用扣除折旧、残值费用。另王思宇在注册时代商务酒店时隐瞒了关于房屋使用的重要事实，酒店注册时必须提供房屋使用说明和产权证明以及租赁合同，故王思宇应当持有并非和津城分公司签订的一份租赁合同。综上，津城分公司不应承担房屋的装潢损失。王思宇辩称，1.在王思宇与津城分公司签订和履行房屋租赁合同过程中，津城分公司存在过错，并有欺诈行为，亦侵犯了王思宇的优先购买权；2.原判酌定的装潢损失，已经扣除了未形成附和的装潢价值，完全符合有关房屋租赁合同司法解释的规定；3.因双方涉诉案件较多，持续时间长达6年，时代商务酒店在2011年即已不能正常经营，营业执照虽然已注销，但王思宇仍存在损失。4.原审依据过错比例分摊责任，损失承担计算的方法正确。另津城分公司未提交证据证明王思宇另持有与他人签订租赁合同并隐瞒使用房屋的事实。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王思宇向一审法院起诉请求：1、判令津城分公司与津城公司连带赔偿王思宇经济损失850652元；2、津城分公司与津城公司承担案件诉讼费用及评估费用。一审法院认定事实：津城分公司是津城公司设立的分公司。2009年初，津城分公司与王思宇经协商，将其开发的宁国大道时代广场4幢2005、2006、2007、2008、2009、2010、2011号，5幢1001、1002、1003、2001、2002、2003、2004、2005、2006、2007、2008号共计18间门面房（建筑面积1798.44平方米）交付给王思宇，用于开办时代商务酒店，并委托宁国市飞天广告有限公司为该酒店制作宣传广告。2009年7月起，津城分公司在“今日宁国”报上登载招租广告。2009年7月13日，时代商务酒店在宁国市工商局登记成立，企业类型为个体工商户。2009年12月9日，津城分公司致函王思宇，要求王思宇签订门面房租赁协议，并附有其已拟好的《房屋租赁合同》，该合同载明租赁期限共三年，自2009年3月1日起至2012年2月29日止，租赁期限内免交租金。期满后，如王思宇需续租，由买受人与王思宇自行协商。合同到期，王思宇的装修费用自行承担。王思宇收到函件及合同后，认为合同约定的租赁期限与津城分公司此前承诺的十年租赁期限不符，且王思宇是按十年租赁期限标准进行装潢的，故不愿签订该合同，但仍对酒店进行装潢并经营。2008年5月12日，兰祖芳与津城分公司签订《商品房买卖合同》，购买时代广场4幢1005、2005号房屋。2009年7月，兰祖芳与津城分公司签订《门面房租赁合同》，约定由津城分公司承租该房屋，租赁期限3年。2013年11月27日，兰祖芳起诉请求判令津城分公司、津城公司交还房屋，支付实际占用费。2009年1月13日，汪予兴与津城分公司签订《商品房买卖合同》，购买时代广场4幢1006、2006号房屋。3月，汪予兴与津城分公司签订《门面房租赁合同》，约定由津城分公司承租该房屋，租赁期限3年。2013年12月2日，汪予兴起诉请求判令津城分公司、津城公司交还房屋，支付实际占用费。2009年4月13日，陈昌匡与津城分公司签订《商品房买卖合同》，购买时代广场4幢1009、2009号房屋。7月1日，陈昌匡与津城分公司签订《门面房租赁合同》，约定由津城分公司承租该房屋，租赁期限3年。2012年5月12日，张云与陈昌匡签订《二手房买卖合同》，购买前述房屋，并取得房屋所有权。2013年12月2日，张云起诉请求判令津城分公司、津城公司交还房屋，支付实际占用费。2009年4月，董华东与津城分公司签订《商品房买卖合同》，购买时代广场4幢2007、2008号房屋。后程继争自董华东处受让该房屋。2013年12月19日，程继争起诉请求判令王思宇返还房屋，赔偿房租损失。2009年4月13日，朱金洪与津城分公司签订《商品房买卖合同》，购买时代广场5幢1002、2002号房屋。当日，双方签订《门面房租赁合同》，约定由津城分公司承租该房屋，租赁期限3年。2013年12月19日，朱金洪起诉请求判令津城分公司、津城公司交还房屋，支付实际占用费。2011年4月，杨星与津城分公司签订《商品房买卖合同》，购买时代广场5幢1003、2003号房屋。2013年12月10日，杨星起诉请求判令王思宇返还房屋，赔偿房租损失。2010年6月22日，张玉峰与津城分公司签订《商品房买卖合同》，购买时代广场5幢1001、2001号房屋。2011年11月22日，张玉峰起诉请求判令王思宇交还房屋，赔偿损失。宁国市法院作出（2011）宁民一初字第01865号民事判决，认为：王思宇与津城分公司未签订合同，但王思宇仍实际租赁使用房屋经营酒店，津城分公司、张玉峰诉前均未主张收取房租，应视为至诉前同意王思宇免交租金，驳回张玉峰的诉讼请求。2015年4月14日，王思宇以津城分公司洽谈房屋租赁时存在欺骗、隐瞒真相行为，且侵害其优先购买权为由，提起诉讼，请求判如所请。诉讼中，原审法院根据王思宇的申请委托安徽华瑞房地产土地评估有限公司对时代商务酒店装饰装修工程造价进行估价，该公司于2015年12月12日作出评估报告，估价结果为85.0652万元。一审法院另查明：时代商务酒店于2015年2月4日被核准注销。庭审中，王思宇认可酒店内部分设施如床、椅、电脑等被其处置的事实。一审法院认为，时代商务酒店被核准注销，王思宇作为业主，当然承继了酒店的相关债权债务。津城分公司在王思宇开设商务酒店时，出于自身营销需求，为其制作广告宣传，可知津城分公司对王思宇开设酒店之事知情。王思宇租用的案涉房屋系毛坯房，而设立酒店进行装修装饰是应有之义。津城分公司在王思宇装潢时，未予阻止，视为同意王思宇对租赁房屋进行装潢。王思宇、津城分公司未签订书面租赁合同，故双方形成不定期租赁合同关系，相关权利人可以要求解除租赁关系。案涉房屋的部分所有人在三年免租期届满后，起诉要求王思宇返还房屋，被判决支持。酒店经营具有整体性，部分房屋所有人收回租赁物，直接导致酒店经营不能，因此，王思宇与津城分公司的租赁关系实际已解除。本案焦点系租赁关系解除后，王思宇可否就装修装饰的剩余价值要求津城分公司赔偿。津城分公司在与王思宇协商房屋租赁时以及在王思宇经营酒店中，已将部分案涉房屋出卖他人，而现有证据不能证明津城分公司将此事实告知王思宇，客观上存在减少王思宇继续租赁经营的可能性，丧失对装潢剩余价值的利用，津城分公司具有明显过错。王思宇在租赁房屋时，未对房屋所有权归属进行适当考量，亦存在过错。根据双方过错大小，酌定津城分公司对王思宇的损失承担60%的赔偿责任。商务酒店的部分设施在评估后被处置，虽王思宇辩称与其无关，但王思宇作为实际控制人，应对处置后果自行承担。王思宇与津城分公司均不能确认被处置设施的价值，而恢复原状亦不可能，为减少当事人诉累，在考察装潢设施种类及可拆分性，酌定现存装潢物的价值为40万元。故对王思宇诉请津城分公司赔偿24万元，予以支持。对王思宇主张的超过部分，因无事实依据，不予支持。津城分公司系津城公司依法设立的分公司，且具有营业执照和一定的财产，可以作为民事诉讼的当事人，但对于分公司不能清偿的债务，津城公司作为总公司应承担补充清偿的责任。津城分公司与津城公司辩称王思宇明知案涉房屋已出卖他人无事实依据，不予采信。另津城分公司与津城公司辩称王思宇未交付房租致使租赁不能，无事实依据，亦不予采信。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条规定，判决：一、被告安徽省宁国市津城房屋开发有限公司时代广场分公司于判决生效之日起二十日内赔偿原告王思宇240000元；二、对被告安徽省宁国市津城房屋开发有限公司时代广场分公司不能清偿所负前述债务部分，被告安徽省宁国市津城房屋开发有限公司承担补充清偿责任。三、驳回原告王思宇的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9800元，评估费8000元，合计17800元，由原告王思宇负担8800元，被告安徽省宁国市津城房屋开发有限公司时代广场分公司及安徽省宁国市津城房屋开发有限公司共同负担9000元。本院二审期间，当事人未提交证据。本院认定的案件事实同一审。二审另查明：津城分公司于2009年年初与王思宇协商，将案涉18间门面房出租给王思宇用于开办经营时代商务酒店，为其制作广告宣传，并同意王思宇对案涉18间门面房进行酒店装潢。王思宇认为津城分公司承诺的租赁期为十年，按十年租赁期标准进行装潢，津城分公司未予阻止。后双方因租期三年和十年的争议发生矛盾致未能签订书面租赁协议。以上事实由（2011）宁民一初字第01865号民事判决确定，该判决现已发生法律效力。另，津城公司与津城分公司在本案一审中对王思宇申请原审法院委托评估的房地产估价报告真实性无异议。案涉18间门面房相关案件的判决结果：兰祖芳、汪予兴、张云、朱金洪均以津城分公司、津城公司作为被告，以王思宇作为第三人诉至宁国市法院，宁国市法院判令第三人王思宇返还兰祖芳、汪予兴房屋，津城公司返还张云、朱金洪房屋，津城公司支付兰祖芳、朱金洪房屋占有使用费、违约金，支付汪予兴、张云房屋占有使用费；程继争、杨星均以王思宇为被告，以津城公司为第三人诉至宁国市法院，宁国市法院判令王思宇返还房屋并支付租金损失；张玉峰以津城分公司、津城公司、王思宇为被告诉至宁国市法院，宁国市法院判令王思宇返还房屋，津城公司与王思宇支付张玉峰房屋占有使用费。以上事实由(2013)宁民二初字第00522号、第00538号、第00537号以及（2014）宁民二初字第00026号、(2014)宁民一初字第00107号、第00004号、(2014)宁民二初字第00463号生效判决确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.关于王思宇的损失津城分公司应否承担相关责任；2.若津城分公司应承担损失，原审判决损失数额为24万元是否正确。关于津城公司应否承担相关责任问题。本案中，津城分公司于2009年年初与王思宇协商将18间门面房出租给王思宇用于开办经营时代商务酒店，同意王思宇对案涉18间门面房进行酒店装潢，该节事实已由生效判决确认。后双方因故未签订书面租赁协议，但王思宇实际仍经营酒店。原判认定双方形成不定期租赁合同关系，系属正确。津城分公司于2008年-2011年将案涉18间门面房中的11间门面房分别出售给7位购房户，且大部分房屋的出售时间系王思宇经营酒店之际，多位购房户在王思宇经营酒店期间起诉要求排除妨害、返还房屋、赔偿房租损失。由于王思宇系承租18间门面房用于整体经营酒店，津城分公司未提交证据证明其已告知王思宇有关出售案涉租赁房屋的事宜，侵害了王思宇的优先购买权，继而与多位购房户发生争议亦影响了酒店的正常经营，导致合同无法继续履行。故津城分公司应当对王思宇的相关损失承担赔偿责任。王思宇承租18间门面房经营酒店并对酒店进行装潢，却未与津城分公司或津城公司签订书面租赁协议，亦未考虑到房屋所有权归属对履行租赁合同的影响，亦存在过错。原判综合考量双方过错，酌定过错比例为6:4，并据此判令津城分公司承担王思宇部分损失的责任，符合法律规定，并无不当。关于损失数额的确定问题。王思宇对案涉酒店进行了装潢，投入了成本，但因津城分公司的侵权行为导致王思宇无法继续经营，其投入的装潢成本利用率降低，王思宇于诉讼中申请对案涉宁国市时代广场商务酒店装潢损失进行评估，津城分公司亦对该评估报告无异议，可以酌定依据装潢损失作为赔偿标准。因宁国市时代广场商务酒店的部分设施在评估后由于王思宇所欠债务原因而被处置，王思宇作为承租人及装饰装潢设施的实际控制人，应就承租房屋的装饰设施被处置的后果承担责任。基于本案双方均不能确认被处置设施的价值，恢复原状亦不可能，原审法院为减少当事人诉累，考察装潢设施种类及可拆分性，扣除了未形成附和的装潢设施的价值，并在此基础上酌定现存装潢物的价值为40万元，按已确认的双方过错比例判令津城分公司赔偿24万元，并无不当。津城分公司此项上诉理由不能成立，本院不予采信。综上所述，津城分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人安徽省宁国市津城房屋开发有限公司时代广场分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈月银审 判 员  包 娟代理审判员  冯忠山二〇一六年十月二十四日书 记 员  肖 忞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；……第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。