重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0112民初6425号原告：重庆零距离物业服务有限公司，住所地：重庆市九龙坡区渝州路华轩支路39号6单元73号。法定代表人：陈刚，总经理。委托诉讼代理人：孟怡，重庆财信律师事务所律师。被告：重庆市新城开发建设股份有限公司，住所地：重庆市江北区东升门路63号19楼。法定代表人：高晓东，董事长。委托诉讼代理人：夏陵丰，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晓红，重庆索通律师事务所律师。原告重庆零距离物业服务有限公司与被告重庆市新城开发建设股份有限公司物业服务合同纠��一案，本院于2016年1月28日立案后，被告重庆市新城开发建设股份有限公司向本院提出管辖权异议。本案在管辖权异议审查完毕后，依法由审判员张晓华担任审判长，与人民陪审员罗玉萍、人民陪审员罗继碧组成合议庭，适用普通程序于2016年8月2日公开开庭进行了审理。原告重庆零距离物业服务有限公司的委托诉讼代理人孟怡，被告重庆市新城开发建设股份有限公司的委托诉讼代理人夏陵丰、杨晓红到庭参加了诉讼。后本案依法由审判员张晓华担任审判长，与人民陪审员罗玉萍、人民陪审员罗继碧组成合议庭，适用普通程序于2016年9月14日再次公开开庭进行了审理。原告重庆零距离物业服务有限公司的委托诉讼代理人孟怡，被告重庆市新城开发建设股份有限公司的委托诉讼代理人夏陵丰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重���零距离物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：判决被告一次性支付停车管理费104880元（2014年7月至2015年12月）。事实和理由：2010年8月17日、2014年8月10日，原告分别与被告产权车库所在的X小区B区业主委员会签订了物业服务合同。原告按约进驻小区并提供了物业服务，被告自2014年7月开始未向原告交纳车库物业服务费。被告重庆市新城开发建设股份有限公司辩称，1.原告起诉的物业费无合同依据，被告未与原告签订物业服务合同，小区业委会的成立不合法，原告与小区业委会签订的物业服务合同无效，原告无权依据无效的合同向被告主张物业费；2.根据物业服务收费管理办法，物业服务收费应当实行政府指导价或者市场调节价，并应当明码标价，原告未按照规定对其收费标准进行公示、备案；3.原告未对本案车库进行物业管理和服务，其向被告主张车库物业费无事实依据。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告重庆市新城开发建设股份有限公司系位于重庆市渝北区X街道X路X号X小区B区车库X号的业主，该车库的建筑面积为2427.06平方米。审理中，原、被告均认可该车库有76个车位。2010年8月17日，渝北区X小区B区业主委员会作为甲方，与作为乙方的原告签订《X小区B区物业服务合同》一份，该合同主要约定甲方选聘乙方为X小区B区提供物业服务，合同期限为4年，自2010年9月1日起至2014年8月31日止。该合同第六条约定，物业服务费按月收取，停车位的物业服务费标准为50元/月/个。合同第十二条约定，停车场属于开发建设单位所有的，开发建设单位享有优先使用权，开发建设单位按车位50元/月/个向��业管理企业交纳物业服务费。合同第三十二条约定，本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。该合同还对委托服务事项、物业服务质量、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。2014年8月10日，渝北区X小区B区业主委员会又与原告签订《X区物业服务合同》一份，约定由原告为X小区B区提供物业服务，合同期限自2014年9月1日起至2018年8月31日止，停车位的物业服务费标准为80元/月/个，停车场属于开发建设单位所有的，开发建设单位享有优先使用权，开发建设单位按车位80元/月/个向物业管理企业交纳物业服务费。上述物业服务合同签订后，原告对X小区B区的部分区域提供了物业服务至今。2016年1月28日，原告以被告未交纳车库物业服务费为由向本院提起诉讼。为查明本案事实，本院前往X小区B区，就本案车库的物业管理情况进行了实地调查，并对原告的工作人员及车库的管理人员进行了询问；原告的工作人员称自2014年7月1日起本案车库由被告聘请的3名保安在管理，原告也进行了管理；本案车库的管理人员称自2014年7月1日起本案车库内的清洁、安保、停车管理、设施设备维护等均由被告聘请的人员在提供；另查明，车辆进出本案车库无需经过小区大门，人员进出本案车库的小门设有门禁。再查明，2015年8月24日，原、被告签订《和解协议》一份，就本案车库截止2015年7月31日由原告代交的电费10501元，同意在原告支付给被告的停车库收益等资金中予以抵扣。上述事实，有土地房屋权属登记卡、X小区B区物业服务合同、X区物业服务合同、询问笔录、和解协议、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”在物业服务关系中，业主或物业使用人与物业服务企业之间亦应当遵循公平、等价有偿的原则。本案中，根据本院实地调查的情况，结合原告工作人员及本案车库管理人员的陈述，应当认为原告未对本案车库内部的清洁、安保、停车管理和设施设备提供物业服务，故原告不应全额��取物业服务费。因本案车库位于X小区B区的物业管理区域，原告在对X小区B区提供物业服务的过程中，应当对包括本案车库在内的共用的设施设备进行了必要的维护，根据原、被告于2015年8月24日签订的《和解协议》，原告亦代被告交纳了本案车库的电费，因此，被告应当支付原告部分物业服务费。从根据公平合理的角度出发，本院酌情主张10%的物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与渝北区X小区B区业主委员会签订的两份物业服务合同不违反法律规定，合法有效，该两份合同对X小区B区的全体业主均具有约束力。被告辩称该两份合同无效，未提供证据予以证明，本院不予采纳。根据该两份合同中载明的内容，在2014年7月至2014年8月，车位物业服务费的标准为50元/月/个；在2014年9月至2015年12月，车位物业服务费的标准为80元/月/个。因此，在2014年7月至2015年12月期间，被告应交纳的物业服务费为（50元/月/个×76个×2个月+80元/月/个×76个×16个月）×10%=10488元。本院对原告诉请中超出该计算标准的部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第二条、第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷���件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告重庆市新城开发建设股份有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告重庆零距离物业服务有限公司2014年7月至2015年12月期间的车位物业服务费10488元；二、驳回原告重庆零距离物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2400元，由原告重庆零距离物业服务有限公司负担2160元，被告重庆市新城开发建设股份有限公司负担240元。如不服本判决，可在判决书送达��日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张晓华人民陪审员  罗玉萍人民陪审员  罗继碧二〇一六年十月十四日书 记 员  温 娟