上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初8782号原告：绿地集团上海青浦置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：费军，总经理。委托诉讼代理人：邓志红，女。被告：刘军，男，1979年1月27日出生，汉族，户籍所在地重庆市。被告：袁艳，女，1983年5月6日出生，汉族，户籍所在地安徽省淮南市。上列两被告共同委托诉讼代理人：朱飞羽，江苏仕达律师事务所律师。原告绿地集团上海青浦置业有限公司诉被告刘军、袁艳商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月15日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2016年9月21日公开开庭进行了审理，原告公司委托诉讼代理人邓志红、两被告共同委托代理人朱飞羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿地集团上海青浦置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除原、被告之间合法有效的《上海市商品房预售合同》；2.判令被告承担房屋总房款5%的违约金人民币(以下币种均为人民币)41,466.50元；3、判令两被告配合原告撤销编号为XXXXXXXXXXXX的《上海市商品房预售合同》系统网备；4.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2010年7月2日，原告(甲方)与被告(乙方)就位于青浦区白鹤镇绿地丽水名邸24号2层201室房产(以下称系争房屋)签署了编号为XXXXXXXXXXXX的《上海市商品房预售合同》，约定：甲方通过土地使用权出让方式取得系争房屋所在地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证。经批准，甲方在该地块上投资建造《绿地丽水名邸》，该商品房已具备《上海市房地产转让办法》规定的预售条件，并取得预售许可证。乙方向甲方购买系争房屋，据甲方暂测该房屋建筑面积为87.03平方米，每平方米单价为9,529.24元，乙方购买系争房屋的总房价款为829,330元。乙方应按本合同约定时间如期足额将房款解入甲方的预售款监管账户(预售款监管机构：农行普陀区谈家渡路支行，账户名称：上海绿地集团青浦置业有限公司，账号：XXXXXXXXXXXXXXXXX)。乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，甲方有权单方面解除合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的5%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还乙方。甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方。甲方或乙方对向对方行使单方面解除本合同有异议的，应在接到对方有关单方面解除本合同的书面通知之日起30日内，向双方选定的解决争议机关确认解除合同的效力。本合同乙方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面方式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出的邮戳为准)第3日将视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为送达。附件一约定：甲乙双方确认，乙方应于2010年7月2日前支付首期房价款10万元、9月2日前支付398,330元、10月2日前支付331,000元(按揭)。合同补充条款约定：甲方所有的书面信函均发至主要联系人及主要联系人的地址。上述书面信函以挂号信形式寄出即视为送达，送达地址为甲乙双方所列的地址。如因乙方主要联系人的地址有误或未及时拿取信函导致的任何后果由乙方自行承担。乙方如变更住所地址须书面通知甲方，否则，甲方依据合同载明的住所地地址向乙方发送的文件一概视为乙方已接收。合同另对其他内容进行了约定。当日，被告支付首期房款10万元，剩余房款至今未支付。期间，原告每年都会向被告催告履行，被告均未履行。2016年6月17日，原告再次向被告发送付款催告函，要求被告付款，但被告仍未履行。2016年7月14日，原告向被告发送合同解除通知函，告知被告解除双方预售合同。原告认为，被告未按合同约定支付购房款，显属违约，为避免进一步损失，故诉诸法院。被告刘军、袁艳辩称：对原告所述关于预售合同签订及付款的事实没有异议，但不同意原告全部诉请。双方签订合同后被告积极履行义务，但原告提供的银行无法办理贷款，后因原告销售人员离职及销售地点变更，导致被告无法联系原告，因此被告行为为原告默许。逾期付款超过90日有权解除合同，如果原告认为因被告违约而享有解除权，却在五年时间里都没有行使该权利，已超过了一年的期限，故原告行使解除权超过法定时限，解除权已灭失。对原告寄送的催款函及解除合同通知，被告仅于2016年6月22日至原告处商讨合同履行事宜时由原告交付给被告6月17日的《付款催告函》，其他的材料均未收到。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：双方对原告有无向被告催告履行付款义务并提出过解除合同发生争议。审理中，原告提供付款催告函及合同解除函作为证据，用以证明两被告逾期付款超过90天，且原告自2010年起一直向被告催告履行，后因催告无果单方解除合同的事实。被告对2010年10月28日的催告函不予认可，认为该份函件其未收到，且内容为要求付款。2016年催告函及解除合同函真实性无异议，但催告函是2016年6月22日被告至原告临时办公地址由原告当场交付被告的，后被告再与原告联系协商付款时，原告已搬离，电话亦无法联系。本院认为，根据合同约定原告按照合同载明地址寄送的材料视为被告已收到，根据原告提供的证据显示，其寄送的地址为被告提供的联系地址，且被告亦自认未书面告知原告地址变更的情况，故本院认定原告的合同解除函已通过挂号信方式于2016年6月24日送达被告。而对于付款催告函，庭审中被告自认于2016年6月22日已收到，本院予以确认。本院认为，系争合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，原、被告均应按约履行各自的义务。根据合同约定，被告应于2010年9月2日前支付房款398,330元、10月2日前支付331,000元(按揭)，但被告未按期履行义务，显属违约。因系争合同约定付款时间已超过，且双方未对付款时间另行进行约定，故原告可随时要求被告支付剩余全部房款，但必须给予被告合理的时间。如被告未在该合理期间内付款，原告基于此可取得对系争合同的法定解除权。原告已于2016年6月22日通知被告履行付款义务，结合法律规定，本院认定如被告未在2016年9月21日前履行付款义务，原告可主张解除系争合同。截止本案庭审之日即2016年9月21日，被告仍未将房款支付原告，原告明确表示要求解除案涉合同，故对原告要求解除系争合同的诉请，本院予以支持。原告提出的要求被告支付房价5%违约金及配合办理预售合同登记备案注销手续的诉请，符合合同约定，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、解除原告绿地集团上海青浦置业有限公司与被告刘军、袁艳于2010年7月2日签订的《上海市商品房预售合同》；二、被告刘军、袁艳应于本判决生效之日起十日内支付原告绿地集团上海青浦置业有限公司违约金41,466.50元；三、被告刘军、袁艳应于本判决生效之日起十日内配合原告绿地集团上海青浦置业有限公司办理编号为XXXXXXXXXXXX《上海市商品房预售合同》的登记备案注销手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费836.60元，减半收取计418.30元，由被告刘军、袁艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张分二〇一六年十月三十一日书记员  王菲附：相关法律条文附：相关的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。