湖北省武汉市汉阳区人民法院执 行 裁 定 书（2016）鄂0105执异66号异议人（被执行人）:刘九洲，男，1969年9月1日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：刘仁忠、陈文，北京盈科（武汉）律师事务所律师。特别授权代理。异议人（被执行人）:胡小保，女，1974年1月24日出生，汉族，住湖北省浠水县。委托诉讼代理人：刘仁忠、陈文，北京盈科（武汉）律师事务所律师。特别授权代理。申请执行人：尹尧鹏，男，1977年5月20日出生，汉族，住武汉市汉阳区。本院在执行申请执行人尹尧鹏与被执行人刘九洲、胡小保民间借贷纠纷（2014）鄂汉阳民二初字第00050号民事调解一案中，异议人刘九洲、胡小保于2016年8月10日向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人刘九洲、胡小保称：执行程序中有违反法律规定的执行行为。一、两异议人从未签收法院发出的执行通知书、评估报告、确定拍卖保留价的裁定书等文书。法院的执行通知书、评估报告等执行法律文书是张贴在武汉市汉阳区四新地区江城大道388号金地城房屋门上。两异议人在诉讼时认可的住所地为武汉市汉阳区汉阳大道金色港湾。且两异议人的身份证上的住址也不在金地城。执行通知书、评估报告、拍卖裁定书送达方式是违反法定送达程序的，没有有效送达两异议人。二、法院于2015年4月22日委托评估机构对金地城房屋进行了评估，公告送达了评估报告，又没有让当事人协商直接指定或是随机指定评估机构，违反法律规定。法院没有对评估报告公告送达，并且没有记载直接送达不到原因和经过，是违反法律规定的；房屋地下室是买房的赠送品，但以行业习惯上看地下室归其使用，有使用价值，评估中没有体现地下室及装修价值。三、(2014)鄂汉阳执字第00435号裁定书，直接公告送达违反送达的法律规定。四、（2014）鄂汉阳执字第00435-1号裁定书中，法院没有让当事人协商直接指定或是随机指定拍卖机构，在淘宝网司法拍卖网络平台上的拍卖是违反法律规定的。五、(2014)鄂汉阳执字第00435-2号裁定书，裁定第三次拍卖的保留价是2,447,469元。异议人认为此前两次裁定拍卖的(2014)鄂汉阳执字第00435号、(2014)鄂汉阳执字第00435-1号裁定书均违反法律规定，没有有效送达异议人，属于严重程序违法。因此，(2014)鄂汉阳执字第00435-2号裁定书也应撤销。六、(2014)鄂汉阳执字第00435-3号裁定书，裁定胡小保所有的金地城房屋所有权及相应权利归买受人虞某。此裁定书也是以(2014)鄂汉阳执字第00435号、(2014)鄂汉阳执字第00435-l号、(2014)鄂汉阳执字第00435-2号裁定书作为裁判依据下达的裁定。异议人胡小保在2011年7月购置该房产，价格为3,065,305元，两异议人又花费1,800,000元左右进行装修。该房产保守估价4,500,000元。现该房产拍卖价格为2,447,469元，与市场价严重不符。法院在违反法定执行程序情况下，将该房屋以远低于市场价价格拍卖给竞得人虞某，此行为违反公平原则。七、淘宝网司法拍卖网络平台上的三次拍卖公告期间，均违反了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十一条规定，拍卖公告未达法定期限，严重违法，侵害了异议人权益。综上所述，法院进行评估、拍卖等执行行为违法，拍卖的金额远低于2016年的房屋价值，损害了异议人权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，请求：1、撤销（2014）鄂汉阳执字第00435号裁定书；2、撤销（2014）鄂汉阳执字第00435-1号裁定书；3、撤销（2014）鄂汉阳执字第00435-2号裁定书；4、撤销（2014）鄂汉阳执字第00435-3号裁定书。即撤销拍卖。经审查查明：原告尹尧鹏与被告刘九洲、胡小保民间借贷纠纷一案，本院于2014年2月27日作出（2014）鄂汉阳民二初字第00050号民事调解书，双方当事人达成如下协议：一、被告刘九洲、胡小保于2014年6月1日前偿还尹尧鹏借款2,000,000元；二、到期未偿还的，应向尹尧鹏给付借款利息（以2,000,000元为标的，自借款第二个月起按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算利息）至借款还清为止；受理费11,400元、保全费5000元，由被告直接付给原告。诉讼过程中，本院采取诉讼保全措施，于2013年12月15日作出（2014）鄂汉阳民二初字第00050-1号民事裁定书和协助执行通知书，查封了被告胡小保所有的位于武汉市汉阳区四新地区江城大道388号金地城房屋（建筑面积186.97平方米），查封期限2013年12月25日至2015年12月24日止。抵押权人某某银行股份有限公司武汉分行，主债权2,000,000元。执行中于2015年12月24日续查封该房屋。2014年6月18日，申请执行人尹尧鹏向本院申请强制执行，本院于同年6月23日立案执行，执行费22,564元。2014年9月17日向被执行人送达执行通知书。张贴于武汉市汉阳区汉阳大道金色港湾房屋，房内无人居住，后又张贴于被执行人位于金地城查封房屋的正门上，此房亦无人居住。2015年4月28日，本院委托武汉某某联合产权交易所对保全查封的被执行人房屋予以评估。在确定评估机构时，将摇号通知书张贴于查封房屋大门上，以示通知被执行人。在被执行人未到场情况下，交易所以摇号的方式确定了评估机构。2015年7月7日评估机构湖北某某房地产估价有限公司复函本院称：根据《武汉市商品房买卖合同》，胡小保所购房屋为武汉市汉阳区四新地区江城大道388号金地城，评估价为3,387,500元，该房出卖人享有该商品房所在项目下的地下室的所有权，地下一层不属买受人胡小保。评估不包括该连体别墅地下一层房屋及其装修价值。同年8月10日，评估机构湖北某某房地产估价有限公司出具《房地产估价报告》，2015年8月25日，本院向申请执行人送达评估报告。因被执行人下落不明，2015年10月29日，本院在人民日报上以公告方式向被执行人刘九洲、胡小保送达评估报告。2016年1月11日本院作出（2014）鄂汉阳执字第00435号执行裁定书，裁定以评估价3,387,500元为第一次拍卖底价对查封标的物予以拍卖。2016年1月11日作出第一次拍卖公告：法院将于2016年1月30日上午10：00时至次日上午10：00时，在武汉市汉阳区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖。2016年1月18日，本院向申请执行人送达拍卖裁定书，未向被执行人送达，本院在查封房屋处张贴了第一次拍卖裁定书和拍卖公告。拍卖公告刊载于淘宝网司法拍卖网络平台之上。经网拍第一次拍卖流拍。2016年2月3日，申请执行人向法院申请第二次拍卖，请求降价15%后起拍（起拍价2,879,375元）。2016年2月18日，本院作出（2014）鄂汉阳执字第00435-1号执行裁定书，同年2月24日，向申请执行人送达该裁定书，2016年2月22日作出第二次拍卖公告，拍卖公告刊载于淘宝网司法拍卖网络平台之上：法院将于2016年3月4日上午10：00时至次日上午10：00时公开拍卖。2016年3月5日第二次拍卖流拍。2016年3月24日，申请执行人向本院申请第三次拍卖。同年5月3日，本院作出（2014）鄂汉阳执字第00435-2号执行裁定书确定以2,447,469元为保留价进行第三次拍卖。2016年5月5日作出第三次拍卖公告，第三次拍卖公告刊载于淘宝网司法拍卖网络平台之上：法院于2016年5月19日上午10：00时至次日上午10：00时公开拍卖。以上拍卖公告均未对地下层和装修情况予以披露。同年5月6日，向申请执行人送达第三次拍卖裁定书和拍卖公告，2016年5月20日第三次拍卖成功，由竞买人虞某以第三次拍卖保留价2,447,469元拍得该房产。执行案卷中未见第二次、第三次拍卖裁定书送达被执行人及三次拍卖中在拍卖前五日以书面或其他确认收悉的适当方式通知当事人于拍卖日到场的记录。2016年5月30日，本院作出（2014）鄂汉阳执字第00435-3号执行裁定书，确认拍卖房屋归买受人虞某所得，自本裁定送达到虞某时房屋产权发生转移。由虞某办理产权过户登记手续。2016年5月31日，确权裁定送达到虞某。2016年6月12日，本院因异议人胡小保、刘九洲下落不明，于人民法院报公告送达（2014）鄂汉阳执字第00435-3号执行裁定书。2016年7月27日，某某银行股份有限公司武汉分行，向本院申报债权，本息截止2016年5月16日上述费用共计2,149,547元。2016年7月29日，被执行人刘九洲到本院，执行笔录载明：刘九洲一直不在武汉本地。本院向刘九洲送达(2014)鄂汉阳执字第00435-3号裁定书，刘九洲签收。刘九洲自称花费1,800,000元左右装修房屋，请求法院宣布拍卖无效。在执行过程中,异议人刘九洲、胡小保认为法院执行通知书、评估报告、拍卖裁定书等文书送达方式错误；法院选定评估、拍卖机构违法；拍卖通知书和拍卖公告严重程序违法，且评估价格与市场价格严重不符，拍卖所得金额远低于2016年的房屋价值成交，侵害了异议人的权利。请求撤销拍卖。本院认为：违反拍卖程序的本质要求和损害当事人的权益两方面因素是审查拍卖是否应予撤销的关键，对此本院分述如下：一、执行行为是否严重违法：1、本院执行通知书、评估报告、三次拍卖裁定书和拍卖后确权裁定书等法律文书送达中是否严重违法。本院在送达执行通知书时，已向异议人胡小保在审判过程中自己提供的住所地汉阳区金色港湾房屋送达了执行通知书，因被执行人下落不明，在大门上张贴。同时又向异议人胡小保被查封的金地城房屋张贴了执行通知书。但在送达中未见直接送达不到被执行人住所地或经常居住地的证明材料，仅仅张贴文书的行为不符合关于直接送达的规定，执行通知书的送达程序存在瑕疵。而此后的摇号通知书、第一次拍卖裁定书和公告均系张贴在查封房屋的大门上，房地产估价报告系公告方式送达。上述向被执行人送达的文书皆系在执行通知书未能直接送达又无直接送达不到的证明的情况下，而将文书张贴在查封房屋上或予以公告的，送达方式存在错误。另第二、三次拍卖裁定书均未向被执行人送达，送达行为没有完成。2、评估机构和拍卖机构的选定是否存在违法情况。本院在执行过程中，评估机构系委托武汉某某联合产权交易所通过摇号方式确定的，拍卖系由法院直接在淘宝网司法拍卖网络平台上拍卖，此为合法的拍卖方式，该执行行为并无错误。本案拍卖过程中，在向被执行人送达执行裁定书、公告等执行过程中确实存在严重违反法律规定的行为，按《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十一条规定情形，如果拍卖过程中仅存在违法行为而未给当事人造成损害的则不属应撤销拍卖的情形。二、是否因违反拍卖程序导致异议人的权益损害。本院评估该查封房产价格为3,387,500元，并以第三次拍卖底价2,447,469元成交，在未包含地下一层使用价值和装修价值的情况下，价格仍远低于市场价格，异议人认为严重侵犯其权益同时异议人认为地下一层使用价值和装修价值未在评估和拍卖中体现出来，也严重侵害其权益。对此本院认为，在评估中被执行人未在法定期限内向法院提出对评估报告的异议而申请重新评估，拍卖中以评估价为保留价进行拍卖并无不当，评估过程中，评估公司明确回复本院只对评估房产证上186.97平方米面积的房屋和装修进行评估，未对虽无产权而由异议人独立使用的地下层房屋使用面积的装修价格进行评估，执行法官对此没有作出应有的回应，执行中该行为做法错误，此后在拍卖公告过程中，又缺失对该房屋买受面积186.97平方米外的实际状态如地下层、装修等予以说明和展示，对拍卖标的物的瑕疵说明不全面，在拍卖信息的披露上不完备，拍卖中必然导致被执行人权益造成损害。又，按《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第九条，依本次拍卖保留价计算，拍卖所得在清偿优先债权和强制执行费用后无剩余可能的，应将情况告知申请执行人；申请执行人申请继续拍卖的，应重新确定保留价；重新确定的保留价应大于优先债权和强制执行费用的总额。在本案中，第三次拍卖时截止2016年5月抵押权人所主张的债权为2,149,546元,加上本案的诉讼费11,400元、执行费22,564元、保全费5000元、评估费10,000元及将要产生的过户费，以上费用接近或超过法院确定的拍卖保留价2,447,469元，而至下达过户裁定给买受人时抵押权人所享有的债权进一步增加。以上拍卖款更不能清偿所有债务，该申请执行人在拍卖后将一无所得，此时在第三次拍卖前法院应通知申请执行人重新确定保留价，但执行过程中疏漏了这一问题未予通知，该执行中拍卖行为错误，使确定的第三次拍卖保留价明显过低，造成在拍卖后基本无剩余资金偿还申请执行人的债权。上述拍卖过程中违反法律程序行为导致当事人的权利受到了损害。另外，本院在拍卖过程中，第一次拍卖先期公告的公告时间超过15天，而第二次和第三次拍卖先期公告的时间均不足15天，不符合在拍卖十五日前公告的法定要求，没进行足够时间的公告使拍卖丧失了严肃性和公正性，又在拍卖中没有提前五日向被执行人通知于拍卖当日参加竞拍，罔顾异议人的权利，违反法律规定，属拍卖应撤销的情形。综上所述，执行拍卖中的多份法律文书在送达上存在违法行为、拍卖公告信息披露不完备、执行拍卖中未按照法律规定如期对拍卖予以公告，拍卖违反法定程序，损害了异议人的利益。异议人异议理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十一条第（四）项、第（五）项规定的情形，异议人异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：撤销本院执行拍卖。即撤销（2014）鄂汉阳执字第00435号、（2014）鄂汉阳执字第00435-1号、（2014）鄂汉阳执字第00435-2号、（2014）鄂汉阳执字第00435-3号执行裁定书。对本裁定不服的，可自本裁定送达之日起十日内向湖北省武汉市中级人民法院申请复议。审 判 长  苏文晖人民陪审员  沈纪奎人民陪审员  徐 亮二〇一六年十月二十六日书 记 员  邹 平