上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2015）闸民三(民)初字第2464号原告孙咏梅，女，1969年2月19日出生，回族，住上海市静安区。委托代理人马晓伟，上海群业律师事务所律师。被告张燕，女，1981年11月21日出生，汉族，住上海市静安区。委托代理人张心治，男，1949年8月11日出生，汉族，住上海市静安区。被告上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人陆成，职务董事长。委托代理人谭浩。委托代理人姚莹莹。原告孙咏梅与被告上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)房屋买卖合同纠纷一案，由原上海市闸北区人民法院于2015年10月30日立案受理。本案适用普通程序，依法组成合议庭。后原上海市闸北区人民法院因“撤二建一”被撤销，2016年3月30日起由上海市静安区人民法院继续审理。经原告申请，本院依法追加张燕作为被告参加诉讼，于2016年10月26日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人马晓伟，被告张燕的委托代理人张心治，被告中原公司的委托代理人谭浩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告孙咏梅诉称，2013年11月8日，原告签署了由被告中原公司提供版本的《房屋买卖合同》(以下简称《买卖合同》)和《房地产买卖居间协议》(以下简称《居间协议》)，约定被告中原公司对于坐落于天目中路XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)提供居间服务，出卖方为被告张燕。原告通过中原公司转付定金人民币5万元(以下币种均为人民币)，其中2万元为由先期支付给中原公司的意向金转为定金。之后，由于张燕迟迟不能将户口迁出所涉房产，导致双方未能实际履行合同。经过中原公司协调，原告与被告张燕于2014年2月21日签署了《解约协议》，约定向原告返还定金5万元。原告于当日收到现金3万元，剩余2万元由被告张燕委托中原公司退还，但未明确委托代理权限，原告当日并未收取。之后，原告多次向中原公司索要剩余退款，中原公司予以拒绝。本案被告张燕授权不明，应当承担民事责任。中原公司作为代理人，应当负连带责任。故要求判令：1、被告张燕向原告返还定金2万元；2、被告中原公司对被告张燕承担连带责任；3、诉讼费由被告张燕承担。被告张燕辩称，不同意原告的诉讼请求，被告张燕已向原告支付了5万元，根据《解约协议》约定，双方再无其他争议，且互不追究其他任何法律责任。被告中原公司述称，不同意原告的诉讼请求，合同未继续履行是因为原告的资金链断裂，无法按期支付房款，要求延期签订网签合同，被告张燕不同意，双方协商解除合同，当时三方协商一致，两万元作为佣金。经审理查明，被告张燕是系争房屋产权人。2013年11月8日，原告(乙方)与被告张燕(甲方)、中原公司(丙方)签订《居间协议》，约定被告以187万元的价格购买系争房屋。原告支付意向金2万元，作为与甲方进行洽谈之用。如甲方在《买卖合同》上签字，则意向金转为定金，以担保《买卖合同》履行，并且乙方应于甲方签署本协议7日内补足定金至5万元。《居间协议》第六条居间报酬中约定，《买卖合同》成立，即表明丙方居间成功，甲、乙双方应于丙方居间成功同时分别按照总房价款的1%支付丙方佣金，双方同意丙方可从转付或保管的任何款项中扣除应付佣金。同日，原告(乙方)与被告张燕(甲方)签订《买卖合同》，约定系争房屋转让价187万元，为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后60天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；乙方应于签订示范合同并申请办理公证(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含甲方已实际收到的定金)55万元(含尾款1万元)；乙方应于房地产交易中心出具以乙方为权利人的过户收件收据后当日支付第二期房价款132万元；甲、乙双方应于2014年4月10日前对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方；于2014年3月20日前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续等。同日，原告孙咏梅与被告中原公司签订《佣金确认书》，约定孙咏梅向中原公司支付的佣金数额为31,300元。2014年2月21日，原告孙咏梅(乙方，买受方)与被告张燕(甲方，出卖方)签订《解约协议》，主要内容为：“一、甲乙双方同意自本协议签订之日起解除居间协议及《房屋买卖合同》，二、甲方应当于本解约协议签订后当日内，返还乙方已支付的定金5万元整。三、待上述事项履行完毕后，双方就该房地产的本次交易再无其他争议，且互不追究其他任何法律责任。四、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，经双方签章后生效。”等。2014年2月24日，被告张燕的委托代理人张心治出具的《确认书》载明：“1、本人张燕就上海市闸北区天目中路XXX号XXX室于2013年11月8日与孙咏梅签署了居间协议及房屋买卖合同，本人已收取的定金计人民币伍万元整，现本人同意将上述定金中的人民币贰万元整由上海中原物业顾问有限公司代为退还给孙咏梅。2、以上为本人真实意思表示，若本协议与居间协议及房屋买卖合同不一致以本确认书为准，因退款引起的法律纠纷与贵公司无关。”等。经本院释明，原告表示本案的主张是基于房屋买卖关系。审理中，原告向法庭提供《投诉书》和闸北区消费者权益保护委员会(以下简称消保委)于2015年7月16日出具的《消费争议终止调解书》(以下简称《终止调解书》)，《投诉书》载明：“三方于2014年2月21日在中原汉口路门店签订了“解除合同协议”，甲方当场将伍万元现钞交给中原验钞，中原将房产证交给乙方。中原在验钞完毕之后交给我三万元，解释说还有贰万元因为是通过门店POS机拉卡付款的，只能从公司账户转至我账户，并让我当场填写了银行账号单，承诺最晚2月25日欠款到我账户。出于对中原的信任，我当时没有要求出具书面承诺，然而直至今日我仍未收到这笔从公司转账的贰万元。”等内容。《终止调解书》载明：“消费者意见：由于房屋出售方未按合同将户口迁移，买卖双方2014年2月21日在中原房产汉中路分公司签署解约协议，现要求中原房产汉中路分公司将出卖方给予汉中路分公司剩余2万元返还给消费者。经营者处理意见：根据《居间协议》约定，上海中原已促成出售方与买受方成功签订《买卖合同》，我司可按照《佣金确认书》上双方确认的金额收取佣金。消保委调解意见：双方分歧较大，故终止调解。”等内容。原告称，2014年2月21日，被告张燕退还定金5万元给被告中原公司，被告中原公司当场给予原告3万元，剩余2万元拒绝返还。被告中原公司称，消保委就此事确实与中原公司沟通，原告投诉与纠纷发生距离一年半时间。审理中，原告称，原告未向中原公司支付过佣金，亦不同意支付佣金。房屋买卖合同没有继续履行的原因是被告张燕没有将户口迁出系争房屋，房屋产权人是张燕，签约却非本人，且没有委托权限，故原告产生怀疑。被告张燕称，佣金由原告全部承担。根据合同约定，双方应在2015年在1月7日前签订网签合同，但在该日之前两天，原告称其置换的房屋未能出售，故无法支付首付款，要求延期一星期签订网签合同，被告张燕同意，但是过了几天，原告还是表示钱款无法到位，且表示房屋什么时候出售，就什么时候签约，被告张燕不同意。因被告张燕出售系争房屋系为置换学区房，时间上无法拖延，故经中原公司调解，双方同意解除合同，并签订解约协议。被告张燕将5万元定金返还原告后，从中原公司拿回房产证，在解约协议上签字画押后离开，《确认书》是事后经中原公司要求补签，应属无效。被告中原公司称，合同没有继续履行的原因是原告无法凑足首付款，故无法签订网签合同。原告让中介协调，在张燕不追究原告违约责任的情况下，同意支付佣金2万元，中原公司考虑到本次交易最后没有完成，在实践中，也存在佣金打折的情况，故同意佣金数额降低至2万元。5万元现金是被告张燕给原告，放在中原公司的桌子上，原告将收条全部还给被告张燕。解约之后一年半，原告才向消保委投诉，属恶意。根据协议的第六条约定，2万元中原公司有权利扣除作为佣金。写《确认书》是因为被告张燕要求确认中原公司收取的2万元是其退还5万元中的一部分。户口问题不是买卖合同的根本性条约，原告可以选择追溯违约金或者不追溯，原告在没有催告的情况下就以此为理由要求解除合同，是根本违约。以上事实，有当事人提供的《居间协议》、《买卖合同》、上海市房地产登记簿、《解约协议》等证据及陈述予以佐证。本院认为，根据本案查明的事实，以及《解约协议》的内容，被告张燕于签订《解约协议》当日内，已返还定金5万元，该5万元定金被中原公司用以返还原告3万元，剩余2万元中原公司未同时给予原告，对此，原告当时并未表示异议。故本院认为，在被告张燕已返还定金5万元的情况下，原告起诉要求被告张燕再行返还定金2万元，理由不足，本院不予支持。原告以被告中原公司系被告张燕代理人为由，要求中原公司承担连带责任，没有事实和法律依据，本院难以支持。中原公司根据《居间协议》第六条约定，将由其转付的2万元作为原告应付佣金予以扣除，原告若有异议，应依法另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：驳回原告孙咏梅的诉讼请求。案件受理费300元(原告孙咏梅已预缴)，由原告孙咏梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  蔡韶华审 判 员  钱 萍人民陪审员  陈名玲二〇一六年十月十日书 记 员  潘 瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。