湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)湘07民终1264号上诉人(原审被告)：华融湘江银行股份有限公司常德分行，住所地：湖南省常德市武陵区城北北堤社区(朗州路318号)。负责人：潘杰，该银行行长。委托诉讼代理人：蒋彬彦，湖南南天门律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛思思，湖南南天门律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：常德市水榭花城西城业主委员会，住所地常德市武陵区城北北堤社区(朗州路318号)。负责人：严姗姗，该委员会主任。委托诉讼代理人：杨重远，湖南万昌律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：侯习枝，女，1960年6月11日出生，汉族，住湖南省南县。委托诉讼代理人：雷彪，湖南天思律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：湖南金钻置业投资有限责任公司，住所地：湖南省常德市武陵区城南街道办事处四眼井社区四眼井街道161号(金钻广场内)。法定代表人：李星，该公司总经理。委托诉讼代理人：高峰，湖南正泰律师事务所律师。上诉人华融湘江银行股份有限公司常德分行(以下简称华融湘江银行)因与被上诉人常德市水榭花城西城业主委员会(以下简称西城业委会)、侯习枝、湖南金钻置业投资有限公司(以下简称金钻公司)建筑物区分所有权纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院(2015)武民初字第899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华融湘江银行的委托诉讼代理人毛思思，被上诉人西城业委会的委托诉讼代理人杨重远，被上诉人侯习枝的委托诉讼代理人雷彪，被上诉人金钻公司的委托诉讼代理人高峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华融湘江银行的上诉请求：撤销原判，依法改判驳回西城业委会的全部诉讼请求。事实与理由：一、本案定性不当。本案案由应确认为侵权责任纠纷，而非建筑物区分所有权纠纷。二、西城业委会不是本案适格主体，无权提起诉讼。西城业委会未提交经业主大会同意提起诉讼的决议，不能认定提起诉讼系西城业委会真实意思表示，其提起诉讼无法律依据。三、原判认定事实错误。1.涉案车位不在水榭花城西城建筑区划之内，且华融湘江银行仅使用了7个车位。2.楼顶安装的是华融湘江银行的银行标识，并非广告牌。原判确定银行标识的面积为400㎡缺乏事实依据。四、原判适用法律错误。1.业主基于对经营性用房等专用部分特定使用功能的合理需要而使用屋顶的，不应认定为侵权。2.《湖南省物价局关于核定常德市户外广告公共场地和设施占用费试行标准的复函》为试行文件，试行期限已过。《常德市物价局关于调整常德市城区道路停车泊车收费区域及收费标准的通知》规定停车、泊车收费区域为“城市主次干道、支路及巷道”，而涉案车位在西城小区内，不适用该规定。西城业委会无权主张一年前的占用费。3.华融湘江银行在屋顶安装银行标识，使用楼前停车位是基于《房屋租赁合同》的约定，如构成侵权，侯习枝与金钻公司应承担连带责任。西城业委会辩称，一、一审法院定性准确。本案西城业委会是因建筑物使用过程中所产生的侵权行为提起的诉讼，应确认为建筑物区分所有权纠纷。二、西城业委会是本案的适格原告，有权提起诉讼。根据《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款的规定及(2002)民立他字第46号答复函的答复内容，业主大会对损害业主合法权益的行为，有权提起要求行为人恢复原状、赔偿损失的诉讼请求。二、原判认定事实清楚。华融湘江银行占用的车位均在水榭花城建筑区划内，华融湘江银行实际占用的车位有11个，本案西城业委会仅主张了8个。三、原判适用法律正确。1.涉案车位及屋顶属业主共有，华融湘江银行占用上述共有部分从事经营活动，理应支付占用费。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定的合理使用是针对低楼层，不适用本案。2.华融湘江银行应对占用费提供依据，一审法院在华融湘江银行未提供证据时参照《湖南省物价局关于核定常德市户外广告公共场地和设施占用费试行标准的复函》和《常德市物价局关于调整常德市城区道路停车泊车收费区域及收费标准的通知》的标准酌情确认，并非适用法律错误。诉讼时效不适用物权的规定，华融湘江银行占用行为属持续侵权行为，并没有超诉讼时效。原判从占有时开始计算并无不当。四、西城业委会只向侵权行为人华融湘江银行主张权利，并不要求侯习枝与金钻公司承担本案的民事责任，追加侯习枝与金钻公司为本案被告并非西城业委会的诉讼主张。侯习枝、金钻公司不是本案的直接侵权人，不应在本案中承担民事赔偿责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。侯习枝辩称，西城业委会明确表示其仅向侵权行为人主张权利，侯习枝没有实施侵权行为，不应承担民事责任。请求驳回上诉，维持原判。金钻公司辩称，本案西城业委会是基于物权提起的侵权之诉，金钻公司没有实施侵权行为，不应承担民事责任。华融湘江银行主张其使用是基于与金钻公司的约定合理使用，其可另行主张权利。西城业委会向一审法院起诉请求：1.判令华融湘江银行支付西城业委会公共场地占用费400000元(100000元/年×4年(2011年6月24日-2015年6月24日))；2.判令华融湘江银行支付西城业委会停车坪场地占有费115200元(8个车位×300元/月×48个月(2011年6月24日-2015年6月24日))；3、判令华融湘江银行拆除占用水榭花城西城小区公共场地所修建的广告牌、停止使用属于水榭花城西城小区的停车坪并拆除在该停车坪上所安装的相关设施、设备。一审法院认定事实：华融湘江银行于2011年承租金钻公司所有的位于常德市××路水榭花城西城1号楼1-2层房屋，作为经营场地开展业务，租赁房屋建筑面积约2000平方米。2012年1月由于租赁房屋产权变更，华融湘江银行与侯习枝另行签订租赁合同。华融湘江银行在租赁经营期间在其租赁的房屋顶楼修建了448㎡的广告牌，并以划线加安装地锁的方式占有使用了其租赁房屋1楼前坪的8个车位。经营期间，华融湘江银行从未向西城业委会支付任何占有使用费，西城业委会多次找到华融湘江银行商讨，均未达成一致意见，以致成讼。另查明：华融湘江银行成立于2011年6月24日，2015年4月24日华融湘江银行法定代表人由佘佐鹏变更为潘杰，住所地由常德市武陵区城北北堤社区(朗州路318号)变更为湖南省常德市武陵区城北北堤社区(朗州路318号)。再查明：西城业委会于2013年9月9日成立，并报常德市房地产管理局备案登记。一审法院认为，首先，关于本案主体问题，根据国务院《物业管理条例》第十条规定“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”西城业委会于2013年9月9日并报常德市房地产管理局备案登记。是经法定程序成立，具备合法性，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，其代表全体业主履职维权主体适格。其次，关于华融湘江银行占用部分权属，根据法律规定，不动产登记薄是物权归属和内容的根据，专有部分的面积，应当按照不动产登记薄的面积计算，《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”本案中，涉案水榭花城西城A栋高层住宅楼顶及大楼前坪的8个车位属于水榭花城西城建筑区划之内，不属于单独业主专有部分，故应认定为建筑区划内的公有部分，属于全体业主共有。再次，关于本案中华融湘江银行成立时未经全体业主同意占用屋顶修建广告招牌，占用前坪道路划定专用车位。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”，第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题解释》(以下简称《解释》)第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；(二)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”第十四条“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予以支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。”华融湘江银行占用租赁房屋屋顶及占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，该区域如前所述属于业主共有，故西城业委会诉请华融湘江银行支付占用费并拆除占用小区楼顶所修建的广告牌及前坪上所安装的相关设施、设备的诉讼请求，予以支持。对于占用费的计算方式，可以参照《湖南省物价局关于核实常德市户外广告公共场地和设施占用费试行标准的复函》、《常德市物价局关于调整常德市城区道路停车泊车收费区域级收费标准的通知》酌定即屋顶广告牌按每月2000元的标准计算2011年6月24日-2015年6月24日的占用费共计96000元，停车位按每个每月200元的标准计算2011年6月24日-2015年6月24日的占用费共计76800元。华融湘江银行请求的515200元占用费因没有提供充分的计算依据，部分予以支持。金钻公司、候习枝不属于占用侵权人，故在本案中不承担民事责任。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、第七十条、第七十四条，《解释》第三条、第十四条的规定，判决如下：一、华融湘江银行于本判决生效三日内向西城业委会支付楼顶广告设置及车位占用费人民币172800元；二、华融湘江银行于判决生效10内撤出屋顶广告牌及租赁房屋楼前坪停车位所安装的相关设施、设备；三、驳回西城业委会的其他诉讼请求。本案案件受理费3300元，由华融湘江银行负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明事实与原审法院查明的事实一致。根据华融湘江银行与金钻公司、侯习枝所签订的《房屋租赁合同》及金钻公司出具的承诺函另补充查明以下事实：金钻公司在《房屋租赁合同》第四条约定，年租金为220万元，金钻公司同意出租10个停车位，租赁价格另行协商，同时金钻公司应与该楼的物业公司协商，租赁物周围的地上停车位，华融湘江银行可免费交叉使用(时间暂定为5年，5年后协商再定)。第七条第六项约定，金钻公司负责协调该房屋的相关单位及业主，同意华融湘江银行使用屋顶部分设立广告牌，不得收费。侯习枝与华融湘江银行在租赁合同中并没有对广告牌及车位进行明确约定。金钻公司承诺，不能由侯习枝提供的出租义务，在租赁期内仍由金租公司承担和履行。本院认为，根据双方的诉辩主张，本案的争执焦点为：本案的案由如何确定；西城业委会是否有权提起诉讼；华融湘江银行在屋顶安装银行标识、占有停车坪是否构成侵权，应否承担侵权责任；侯习枝与金钻公司应否承担民事责任。第一，关于本案的案由问题。民事案件案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定。业主的建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑物区分所有权法律关系，是一个建筑物所有权问题上所产生的各个业主之间形成的法律关系。本案中，西城业委会是基于行为人擅自占用业主共有部分从事经营活动而主张行为人承担恢复原状、赔偿损失的侵权责任，是基于建筑物区分所有权行使的物权请求权，应认定为建筑物区分所有权纠纷。华融湘江银行认为该案由应定性为侵权责任纠纷的上诉理由，与《最高人民法院民事案件案由规定》的有关规定和西城业委会主张的民事法律关系的性质不符，本院不予支持。第二，关于西城业委会的诉权问题。业主委员会是由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主的意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业主委员会的权力基础源于所代表的业主们对物业拥有的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。《中华人民共和国物权法》第八十三条规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。《解释》第十五条第四项规定，业主或者行为人违章加建、改建、侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分，属于《物权法》第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”。本案中，西城业主委员会是经法定程序成立，其作为业主大会的执行机构，在全体业主享有共有权的道路及屋顶被他人侵占，其合法权益遭受损害时，为了维护全体业主的共同利益，有权代表业主向人民法院提起诉讼。华融湘江银行对西城业委会提起诉讼并非业主的真实意思表示的上诉理由没有提供证据予以证明。故对华融湘江银行认为西城业委会不是本案适格原告，无权提起诉讼的上诉理由，本院不予支持。第三，关于华融湘江银行是否构成侵权，应否承担恢复原状、赔偿损失的问题。首先，关于华融湘江银行占用的停车坪及屋顶的权属问题。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路、其他公共场所，属于业主共有。第七十四条第三款亦规定，占有业主共有的道路、其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《解释》第三条规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分属于业主共有。根据上述规定，应认定华融湘江银行占用的停车坪及屋顶均属于水榭花城西城全体业主共有。西城业委会所提供的规划设计图纸虽为复印件，但该件所显示的内容与水榭花城西城的实际状况相符，从图纸上显示华融湘江银行所占用的停车坪属于规划区域内的道路。华融湘江银行、金钻公司对其占用的停车坪不在其建筑区划区域内，不属共有部分的上诉理由亦未提供证据予以反驳。故华融湘江银行认为其占用的停车坪不属于水榭花城西城区域规划的道路的上诉理由不能成立。《解释》第十四条规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。华融湘江银行占用租赁房屋屋顶及水榭花城西城区域内的道路或者其他场地设置停车位，理应承担恢复原状、赔偿损失的民事责任。其次，关于华融湘江使用屋顶安装银行标识是否构成侵权的问题常德市××路路水榭花城西城1号楼系三十多层的商住楼，水榭花城仅承租了该层商住楼的1-2层，其1-2层的外墙安装银行标识可认定为是基于经营需要的合理使用，而其在全体业主共有的顶楼的醒目位置安装银行标识，损害了其他业主的合法权益，不应认定为基于使用功能的需要的合理使用，应认定为侵权。华融湘江银行认为其在屋顶安装银行标识，是基于经营性用房等专有部分的使用功能的合理需要，不应认定为侵权的上诉理由不能成立。最后，关于占用费的标准问题。《解释》第十四条第二款规定，擅自占用共有部分进行经营性活动的，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及合理性承担举证责任。本案中，华融湘江银行并没有举证证明其成本的支出，一审法院参照《湖南省物价局关于核实常德市户外广告公共场地和设施占用费试行标准的复函》及《常德市物价局关于调整常德市城区道路停车泊车收费区域级收费标准的通知》中较低标准酌情确认屋顶广告牌按2000元/月、停车车位每个200元/月的标准，与当地的市场行情相符，也充分考虑了各方利益，不存在明显不公的情形，应予确认。水榭共城西城相关业主是本案所涉共有部分权利的享有者，有权自权利受到侵害之日主张权利，其对西城业委会提起本案的诉讼享有最终的诉讼利益。因此，虽然西城业委会成立于侵权事实开始后，但不妨碍其依法提起诉讼主张权利。一审法院从2011年6月24日华融湘江银行成立并开始侵权之日起开始计算占用费正确。华融湘江银行认为其不应承担侵权责任，一审认定的占用费错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。第四，关于侯习枝与金钻公司应否承担责任的问题。《解释》第十六条规定，建筑物所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应的权利和承担相应的义务。华融湘江银行在承租期间是侯习枝、金钻公司的权利、义务的特定继受人，享有并承担侯习枝、金钻公司与西城业委会之间关于《业主公约》及《物业服务合同》所规定的权利义务。华融湘江银行擅自占用业主共有部分从事经营活动，是侵权行为人，其理应承担相应的民事责任。西城业委会明确表示只向华融湘江银行主张侵权责任，侯习枝与金钻公司不是共同侵权人，不是本案的必须参与诉讼的当事人，在本案中不应承担相应的民事责任。华融湘江银行虽然是依据合同的约定使用共有部分从事经营活动，根据合同的相对性，其与侯习枝、金钻公司的权利义务可另行主张权利。华融湘江银行认为其占用屋顶安置银行标识和使用停车坪是基于与侯习枝与金钻公司的合同约定，侯习枝和金钻公司应承担连带责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3756元，由华融湘江银行股份有限公司常德分行承担。本判决为终审判决。审判长  蒋晓玲审判员  刘爱华审判员  盛 辉二〇一六年十月二十七日书记员  张秀静附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；