陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民终6768号上诉人（原审被告）西安国中星城置业有限公司。法定代表人陈超。委托代理人张贺才。委托代理人贺佳玥。被上诉人（原审原告）王岩。委托代理人强必升。被上诉人（原审原告）任乐乐。委托代理人强必升。上诉人西安国中星城置业有限公司（以下简称国中星城公司）因与被上诉人王岩、被上诉人任乐乐房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2015）长安民初字第06623号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人国中星城公司之委托代理人张贺才、贺佳玥、被上诉人王岩和任乐乐之共同委托代理人强必升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，王岩、任乐乐与国中星城公司签订《商品房买卖合同》，购买国中星城公司位于西安市高新区新型工业园信息大道1号林隐天下第48幢2单元2层20232号商业用房一套，价款为1573059元，付款方式为2014年7月12日前支付总房款的50%作为首付款，剩余房款通过银行按揭支付。合同第八条约定，“出卖人（即国中星城公司，下述相同）应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（即王岩、任乐乐，下述相同）使用：1.该商品房经验收合格……”合同第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。合同第十一条约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，出卖人视同买受人自动接受交房，承担合同约定交房之日起与此有关的一切费用及责任。”合同附件八第九条第3款约定，“买受人应在出卖人书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续并履行领受房屋的义务；如因买受人因任何原因未收到出卖人的交房通知，则买受人有义务按本合同约定的交付期限前往该商品房所在地办理房屋交接手续，否则视为买受人逾期收房，由买受人承担相关责任。”第4款约定，“买受人在办理商品房交付手续过程中，若该商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修、装饰、设备标准问题，出卖人应按《住宅质量保证书》中的规定承担保修义务，买受人在此确认，仍然应按时办理该商品房交接手续；买受人不能以此为由拒绝接收该商品房，出卖人无须向买受人支付补偿或赔偿。买受人如因上述问题拒绝办理交接、入住手续，视为买受人逾期收房，由买受人承担相关责任”。第6款约定，双方确认，如出卖人逾期交房，除非双方另行协商达成一致的本合同继续履行；但出卖人应自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日前一日止、按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。附件十一第十八条约定，“买受人的有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准，双方保证其留给对方的通讯联系地址、电话和传真均真实有效。双方确认，所有通知均应采用书面形式，即传真、邮寄信件、专递信件或手递材料。”该合同上未载明签署时间。合同签订后，王岩、任乐乐一次性支付国中星城公司全额房款。2015年5月28日，由建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位对林隐天下2号地块48-52号楼及地下商业、地下车库进行综合验收，结论为合格，上述单位均在建设工程竣工验收报告上签章确认。2015年5月30日，国中星城公司称其按王岩、任乐乐预留的地址西安市高新区紫薇田园都市D区5-10504向王岩、任乐乐寄出商铺交付确认通知函，但王岩、任乐乐称其未收到该通知函。2015年8月14日，王岩、任乐乐签署了林隐天下五期房屋交接单及毛坯房商户交房验收单，验收情况除消火栓、通风、室内排油烟两项未填外其余均为合格。本案审理过程中，因双方当事人分歧较大，本案调解未果。上述事实有当事人陈述、《商品房买卖合同》、收据、建设工程竣工验收报告、林隐天下五期房屋交接单、《毛坯房商户交房验收单》等在卷佐证，予以认定。王岩、任乐乐于2015年12月28日诉至原审法院称，自己于2014年6月27日与国中星城公司签订《商品房买卖合同》，约定王岩、任乐乐购买国中星城公司的房屋一套，合同约定国中星城公司应于2015年5月31日前，将符合合同约定的商品房交付王岩、任乐乐使用。2015年5月31日，王岩、任乐乐到国中星城公司处要求收房，国中星城公司称房屋尚未最后完工，暂时无法交房。2015年8月14日，国中星城公司在不具备交房条件情况下要求王岩、任乐乐收房，王岩、任乐乐无奈之下接收房屋。国中星城公司的行为已构成违约，故诉至法院，请求判令国中星城公司支付逾期交房违约金23595.88元并承担本案诉讼费用。国中星城公司辩称，2015年5月30日，国中星城公司向王岩、任乐乐发出了《商铺交付确认通知函》，但王岩、任乐乐拒绝接受房屋，故房屋逾期交付是王岩、任乐乐自身原因造成的，国中星城公司不承担违约责任；另外王岩、任乐乐计算违约金数额错误，请求法院驳回王岩、任乐乐的诉讼请求。原审法院经审理认为，双方当事人所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应对双方均具有约束力。王岩、任乐乐已按照合同的约定履行了交付房款的义务，国中星城公司应按照合同约定的时间向王岩、任乐乐交付经验收合格并符合合同约定的商品房。国中星城公司称其已于2015年5月30日向王岩、任乐乐邮寄商铺交付通知，但并未提供相应快递查询单，无法证明其确已向王岩、任乐乐履行了通知义务，故对其该辩称不予采纳。依据王岩、任乐乐签署的房屋交接单及毛坯房商户交房验收单，证明国中星城公司于2015年8月14日将房屋交付给王岩、任乐乐。故国中星城公司逾期交房共计74天，应按照合同约定承担违约责任。至于违约金的计算，王岩、任乐乐主张按照补充协议的约定计算，国中星城公司辩称应按照合同正文的约定计算，根据双方的约定，补充协议的约定与合同正文的约定不一致的，以补充协议的约定为准，故国中星城公司应自2015年6月1日起至实际交付之日前一日止、按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。为维护社会稳定，保护公民、法人的合法民事权益，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：被告西安国中星城置业有限公司于判决生效后十日内支付原告王岩、任乐乐违约金23281.27元。如未按照本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费389元，原告已预交，由被告负担，并连同判决之款一并付给原告。宣判后，国中星城公司不服，向本院提起上诉称，《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间，国中星城公司已经向王岩和任乐乐履行了告知义务，即使王岩、任乐乐没有收到通知，国中星城公司也不应承担违约责任。总之，国中星城公司不应承担违约责任。上诉请求，一、请求撤销一审判决，驳回王岩、任乐乐的的诉讼请求。二、一、二审诉讼费由王岩、任乐乐负担。王岩、任乐乐辩称，国中星城公司交付的房屋不符合双方约定的交房条件。原审法院计算逾期交房共计74天正确。请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审判决查明事实属实。双方当事人当庭表示对此无异议。二审中，王岩、任乐乐提交4组证据：1、脚手架照片复印件，证明公摊面积部分2015年11月12日脚手架林立正在施工，不符合交房条件。2、电梯照片复印件，证明目的是公摊面积电梯没有安装完成，不符合交房条件。3、建筑物照片复印件，证明公摊面积部分建筑物随意堆放，不符合交房条件。4、中建五局第三公司官方网站截图，证明本案房屋阳光城商业楼在2015年10月才通过西安市消防总队消防验收。国中星城公司质证认为：1、对前3组照片的真实性不认可，证明目的也不认可，不能证明照片内容系涉案房屋现场。2、对第4组证据的真实性不认可，如果网页作为证据使用，需要进行公证才具有法律效力，故对该证据的真实性、证明目的均不认可。国中星城公司未提供新的证据本院经审理认为，王岩、任乐乐与国中星城公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方当事人均应按照合同约定享有权利、承担义务。本案中，王岩、任乐乐与国中星城公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定，“出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……”。2015年5月28日，涉案商铺经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位五方竣工验收合格，自此时起涉案商铺应已具备合同约定的交房条件。国中星城公司认为其于2015年5月30日向王岩、任乐乐发出收房通知，王岩、任乐乐对此予以否认。现国中星城公司并未提交证据证明王岩、任乐乐已收到该交付通知。因此，国中星城公司违约，构成逾期交房。原审法院按合同约定将违约天数自2015年6月1日起计算，至2015年8月14日王岩、任乐乐收房前一日止为74天，判令国中星城公司支付逾期交房违约金并无不妥。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费382元，由西安国中星城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王吉利代理审判员  任 蕾代理审判员  姬 钊二〇一六年十月十九日书 记 员  周媛媛