上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2015）虹民三(民)初字第2650号原告上海海鸿福船物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人陆伟，董事长。委托代理人单喆胤，上海市杰豪律师事务所律师。被告方涵(曾用名方惠珊)，女，1978年2月1日出生，汉族，住上海市。委托代理人吴钟俊，上海市李国机律师事务所律师。委托代理人黄肖婷，上海市李国机律师事务所律师。原告上海海鸿福船物业管理有限公司(以下简称海鸿福船公司)与被告方涵物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人单喆胤、被告的委托代理人吴钟俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海鸿福船公司诉称，原告系上海市虹口区东大名路888弄“新外滩花苑”住宅小区的物业管理公司，被告系该小区1号2303室房屋的业主。被告的车辆停放于该小区28号、30号地面停车位(以下简称系争车位)，根据物业合同的约定，被告每月应支付每个车位使用费400元(含停车管理费)，但被告自2010年1月1日起只支付了每个车位的停车管理费每月100元。截止2015年10月31日，被告共拖欠车位使用费45,800元。原告认为，地面车位属于全体业主共有，被告无故拖欠车位使用费的行为，不仅违反了物业管理条例，也影响了小区物业管理的正常进行，故要求判令被告支付2010年1月1日至2015年10月31日期间拖欠的车位使用费45,800元。被告方涵辩称，不同意原告的诉讼请求。被告于2002年4月出资30万元通过前期物业公司向开发商上海置阳房地产开发有限公司(以下简称置阳公司)购买了系争两个车位的永久使用权，因系争两个车位位置在消防通道内，故办不出产权证，被告无须再支付车位使用费，只须支付每个车位每月100元的车位管理费。系争两个车位位于小区公共区域，即便不能买卖，也应由业主委员会提起诉讼，原告不具备诉讼主体资格。经审理查明，原告系上海市虹口区东大名路888弄“新外滩花苑”住宅小区的物业管理单位，于2010年1月1日起对该小区进行物业管理。被告系该小区1号2303室房屋的业主。根据原告与业主委员会签订的《物业管理服务合同》的约定，地面车位的使用费为每辆每月300至400元，停车管理费为每辆每月100元。被告认为其向置阳公司支付30万元购买了小区平台层下停车库28号及30号泊位的永久使用权，故只同意按照每个车位每月100元支付停车管理费，不同意按照每个车位每月400元支付车位使用费。2010年1月1日至2015年10月31日期间，被告按照每个车位每月100元的标准支付了两个车位的停车管理费共计10,200元。另查明，2005年5月27日，案外人任某某与置阳公司签订《汽车泊位订购合同》，约定：任某某向置阳公司购买新外滩花苑平台层下停车库泊位18个(包括系争两个车位)，价格总计为90万元，一次性付清；置阳公司承诺任某某所购车位为永久使用权，车库泊位价格上涨，任某某不需要另行支付费用；任某某汽车停泊日常管理由任某某凭本合同与物业管理部门联系，管理费用由双方协商或以物价管理部门的规定为准。审理中，本院实地查看了系争两个车位的位置。经查看，系争两个车位位于小区1、2号楼即被告住宅楼的出口处，车位上面有楼宇延伸遮挡顶棚。审理中，原告称，置阳公司曾将包括系争两个车位在内的18个车位出售给任某某，任某某将该些车位委托前任物业公司出租给业主使用，现任某某已将除系争两个车位外的16个车位交还给物业公司，由物业公司向车位使用人收取每月400元的车位使用费；被告没有提供真实有效的证据证明其购买了系争两个车位的永久使用权。被告称，置阳公司将系争两个车位的永久使用权出售给被告后，又将系争两个车位的永久使用权重复出售给任某某，后任某某将系争两个车位退还给了被告。任某某称，置阳公司将系争两个车位重复出售给任某某，任某某后将该两个车位退还给了置阳公司，置阳公司将该两个车位的购买款退还给了任某某。上述事实，有原告提供的产权调取信息、物业管理服务合同、停车管理费发票、函件、置阳公司与任某某之间的汽车泊位订购合同、任某某购买车位的发票、证人证言、虹口区住房保障和房屋管理局行政事务咨询告知书，被告提供的户口簿、置阳公司与被告之间的汽车泊位订购合同复印件、停车证、停车管理费收据联、新外滩花苑一期地面买断、王永辉证明、停车管理费发票、上海市虹口区市场监督管理局询问笔录及调查材料、置阳公司与任某某之间的汽车泊位订购合同，本院与任某某所做调查笔录以及双方当事人的陈述等证据为证。本院认为，根据相关法律规定，建筑区划内的道路属于业主共有，占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有。系争两个车位系占用小区其他场地而设，应属业主共有，车位出租收益应归全体业主所有。原告系该小区的物业服务单位，自2010年1月1日起进驻小区提供物业服务，原告与小区业委会签订的物业服务合同对小区全体业主具有约束力。根据物业服务合同的约定，地面车位使用费每月每辆300-400元，由车位使用人向原告缴纳，原告有权依据物业服务合同向车位使用人主张车位使用费，故原告诉讼主体适格。被告主张其已向开发商置阳公司买断系争两个车位的永久使用权，鉴于系争两个车位属于业主共有，置阳公司无权处分系争两个车位的使用权，故被告仍应向原告支付车位使用费，被告就买断系争两个车位的永久使用权与置阳公司之间有纠纷的，可另行向置阳公司主张解决。物业服务合同约定地面车位使用费每月每辆300-400元，原告主张按照每月每个车位400元计收车位使用费，鉴于合同约定的是计费价格区间，故具体付费标准由本院根据实际情况酌定。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条第三款，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条第一款、第二款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告方涵应于本判决生效之日起15日内支付原告上海海鸿福船物业管理有限公司2010年1月1日至2015年10月31日期间拖欠的车位使用费38,800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费945元，由原告上海海鸿福船物业管理有限公司负担145元，被告方涵负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郑 煌人民陪审员  朱慧勇人民陪审员  毛济平二〇一六年十月十日书 记 员  吴 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十四条……占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。二、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……三、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。