重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0234民初4822号原告:重庆市开县中学（开县初级中学），住所地重庆市开县云峰街道开州大道（西）138号，组织机构代码45178225-9。法定代表人:许少宛，校长。委托诉讼代理人：雷林，重庆唐颂律师事务所律师，系特别授权。委托诉讼代理人：李幼霖，重庆唐颂律师事务所实习律师，系特别授权。被告:吴生友，男，1968年12月30日出生，汉族，住重庆市开州区。第三人:开县开中勤工俭学有限责任公司，住所地重庆市开县云枫街道开州大道西138号，组织机构代码70947572-4。法定代表人：陈远明。委托诉讼代理人：雷林，重庆唐颂律师事务所实习律师，系特别授权。委托诉讼代理人：李幼霖，重庆唐颂律师事务所实习律师，系特别授权。原告重庆市开县中学（开县初级中学）（以下简称“开中校”）与被告吴生友、第三人开县开中勤工俭学有限责任公司（以下简称“开中校勤工俭学公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案受理后，依法适用普通程序，由本院代理审判员魏久江担任审判长与代理审判员冉桂华、人民陪审员徐心华组成合议庭进行了公开开庭审理，原告开中校、第三人开中校勤工俭学公司的委托代理人雷林和被告吴生友到庭参���了诉讼。本案现已审理终结。原告开中校向本院提出诉讼请求：1、判令被告吴生友返还租赁的开州区开州大道西12号和14号商铺；2、判令被告吴生友从2016年3月17日开始支付逾期还房占用费按每个门市18000元/年计算，并加收每天每平方米3元的赔偿金至返还之日为止；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：第三人与被告吴生友于2015年3月16日签订“商铺租赁合同”，约定租赁位置为开州区开州大道西12、14号的商铺。租期为一年，被告用于经营活动，且约定每年租金24000元。截止2016年3月16日该合同已到期，被告吴生友未参与上述商铺的竞买，但至今仍未返还所租赁的12、14号商铺，现已逾期将近155天。因此，被告吴生友应当承担逾期返还的占用费。且因被告逾期还房的行为导致原告对新房屋购买人构成违约，并承担违约责任。因此，被告应当支付赔偿金。12号门市面积为80.40平方米，14号门市面积为86.58平方米。当时的租金是两个门市一起一年24000元。任小华通过重庆联合产权交易所的竞买从原告处购买了上述商铺，并于2016年4月5日支付了上述门市的首付款，并于2016年9月21日付清余款。双方又于2016年5月9日签订了12号、14号商铺的房产转让合同。原告诉讼请求中3元每天每平方米是按照开中校关于所属门市公开处置的告示中明确公告了的，告示中第四条明确约定逾期不交还门市的，门市按占用天数在原租金标准基础上加收每天每平方米3元的门市占用费。被告吴生友辩称，与第三人签订商铺租赁合同属实，认可是与原告签订的合同，租金也是交给原告方的。合同中约定的开州区开州大道西12、14号现仍为被告吴生友占有、使用。合同约定每年租金24000元和2016年3月16日到期也是事实。被告吴生友在开县无房，也没有���作单位，为方便小孩读书，才租的门市。现在希望继续租，原告让被告与新房东协商，但新房东要价高，而被告吴生友希望按市场价格租，最终没有和新房东协商好。被告吴生友不同意支付赔偿金，也不承担诉讼费，且应由原告赔偿被告的损失。第三人述称，第三人是受原告重庆市开县中学的委托与被告签订的租赁合同，重庆市开县中学是本案适格原告。本院经审理认定事实如下：原告开中校委托第三人开中校勤工俭学公司将开州区开州大道西12、14号商铺出租给被告吴生友，其用于电动车销售。2015年3月16日，第三人开中校勤工俭学公司（甲方）受原告开中校委托与被告吴生友（乙方）签订了《商铺出租合同》，该合同主要内容为：“第一条房屋坐落地址。甲方出租的商铺坐落地址：开州大道西12、14号。第二条租赁期限、用途。1、租期1年，��2015年3月16日起至2016年3月16日止。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为经营或居住、办公使用，不得从事任何非法活动。3、如实填写经营项目：电动车。……5、合同期满。（1）合同期满后，甲方有权收回出租房，乙方应于租赁期满将租赁房屋交还甲方。甲方不负责乙方在租赁期间的装修以及自己安装的附属设施。（2）合同期满后，如出租方仍继续出租房屋，承租方享有优先权。但必须在租赁期满壹个月前通知甲方，经甲方同意后，续签租赁合同。租金按当时的物价及周围门市租金涨幅作适当调整。第三条租金和押金交纳期限：1、该房屋每年租金为人民币贰万肆仟元整（￥24000.00元）。……。第四条租赁期间房屋相关费用。1、甲方将房屋交给乙方后，乙方应在租赁期间自行、及时、足额缴纳水、电及其相关费用；乙方的装修及修缮，甲方概不负责；由于乙方装���、使用导致租赁房屋的质量或房屋的内部结构、设施损毁，均由乙方负责维修或者赔偿。如承租方不再使用出租方的门市后，承租方不得破坏已装修部分及房屋结构。......。第六条违约金和违约责任。1、若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，应按照合同总租金的10%向乙方支付违约金。2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。第七条免责条件。若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成承租人损失的，双方互不承担责任。因此造成合同终止的，租金按照实际使用时间计算，不足月的按天数计算。第八条争议的解决方式。本合同在履行中如发生争议，双方应友好协商解决；协商不成时，任何一方均可以向人民法院起诉。……。其他约定��按开县国有资产管理局通知，其门市租期到该门市出售后，该合同终止。”。合同签订后，被告吴生友于2015年6月16日向原告开中校支付了从2015年3月16日起至2016年3月16日止的租金24000元。另查明，开州区广播电视台播放了《开县中学校关于所属门市公开处置的告示》，其主要内容为：“经县国资局批准，我校所有出租门市租赁到期后一律收回，对外公开出售，现将2016年5月1日前租赁到期的门市处置有关事项告示如下。一、本轮到期门市将于2016年4月19日至2016年5月17日分两批在重庆市联合产权交易所挂牌公开出售。二、凡参与竞买的租赁户，在挂牌交易期间可使用门市至2016年5月31日，门市使用费按原租金标准收取。竞买未成功的，2016年5月31日前将门市交还学校。三、不参与竞买的租赁户，于2016年5月2日前结清租金，将门市交还学校。四、逾期不交还门市的���门市按占用天数在原租金标准基础上加收每天每平方米3元的门市占用费且权利人将通过司法程序依法处置，一切经济及法律责任概由原承租人承担。五、原承租人在同等条件下享有优先购买权。”。开州区广播电视台播放了《开县中学商业门市转让预告》，预告了位于开中校四周的最后42个门市的挂牌报名时间为2016年4月19日至2016年5月17日，还预告了报名地址及联系方式。开州日报刑登了上述《开县中学校关于所属门市公开处置的告示》和《开县中学商业门市转让预告》。还查明，开州区开州大道西12号、14号门市原产权人为原告开中校，该12号和14号门市系两套相邻的门市，每套门市均有一楼一底。被告吴生友没有参与开州区开州大道西12号和14号门市的竞买。案外人任小华通过重庆联合产权交易所集团股份有限公司渝东分所开州区支所购买了位于开州区���州大道西12号、14号门市，该12号门市建筑面积为80.40平方米，该14号门市建筑面积为86.58平方米。案外人任小华于2016年5月9日与原告签订了《房产转让合同》，合同约定了12号门市房屋总价款为76.6万元，14号门市房屋总价款为83.9万元，按揭付款，还约定了原告收到全部价款后九十日内交付房屋，如未按合同规定的期限交付房屋，自合同约定的交付期限第二天起至实际交付之日止，每日按已付房价款万分之二支付违约金。任小华于2016年9月21日向原告支付完毕上述门市的全部购房款，但被告吴生友至今未返还上述门市。上述事实，有原、被告及第三人的陈述以及《商铺出租合同》复印件、房屋租赁费发票复印件、开中校关于所属门市公开处置的告示及转让预告、开州日报登报内容、原告与案外人任小华签订的《房产转让合同》复印件等证据在卷予以证明，足��认定。本院认为，本案的争议焦点有二个方面，一是原告开中校要求被告吴生友返还开州区开州大道西12号和14号门市的诉讼请求能否得到支持？二是原告开中校要求被告吴生友从2016年3月17日起至还房之日止按每个门市18000元/年支付逾期还房占用费和其要求被告从2016年3月17日起至还房之日止按3元/平方米/天赔偿损失的诉讼请求能否得到支持？本案的《商铺出租合同》虽系第三人开中校勤工俭学公司与被告吴生友签订，第三人开中校勤工俭学公司和原告均认可是开中校勤工俭学公司受原告的委托与被告吴生友签订的合同，且被告吴生友亦认可与原告开中校签订的上述合同，其租金也是缴纳给原告开中校，故本院认为原告开中校是本案的出租人。关于第一个争议焦点：《商铺出租合同》约定的租赁期限自2015年3月16日起至2016年3月16日止，又在其他约定中约定其门市租期到该门市出售后。被告吴生友在知晓所租门市挂牌出售后，未参与竞买，而由案外人任小华竞买到该门市。现合同约定的租赁期限届满，被告吴生友既非所租门市的所有权人，又未在租期届满前与原告达成续租协议，也未在租期届满后与案外人任小华达成租赁协议。故依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，被告吴生友作为承租人当然应归还租赁房屋。故本院对原告开中校要求被告吴生友返还开州区开州大道西12号和14号门市的诉讼请求，予以支持。关于第二个争议焦点：原告开中校要求被告吴生友从2016年3月17日起至还房之日止按每个门市18000元/年支付逾期还房占用费和其要求被告从2016年3月17日起至��房之日止按3元/平方米/天赔偿损失的诉讼请求，实际上是对被告吴生友违约造成的损失的主张，第三人受原告委托与被告吴生友签订的《商铺出租合同》约定了被告吴生友应于租赁期满将租赁房屋交还，且还约定了租赁期限自2015年3月16日起至2016年3月16日止，又在其他约定中约定其门市租期到该门市出售后。原告开中校与案外人任小华于2016年5月9日签订了关于出售开州区开州大道西12号、14号门市的《房产转让合同》，该2016年5月9日应视为《商铺出租合同》中约定的“门市租期到该门市出售后”。因被告吴生友仅支付了原告从2015年3月16日起至2016年3月16日止的租金24000元，对于2016年3月17日至2016年5月9日的租金也应按《商铺出租合同》中约定的租金予以支付。经计算，被告吴生友应支付原告从2016年3月17日至2016年5月9日的租金3540.98元（24000元÷366天×54天）。另���方面，合同约定的租期届满后，被告吴生友至今未交还租赁门市，其已违反诚实信用原则，其拒不交还门市的行为已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，本院认为被告吴生友违约给原告造成的损失即是被告吴生友逾期返还门市的占用损失。根据原告提交的证据，本院结合市场行情，综合考虑两门市的地理位置、面积大小、物理层关系等��素，本院酌情认定按130元/天计算因占用两门市所产生的从2016年5月10日起至返还门市之日止的逾期还房占用费。原告开中校主张的其他损失不符合法律规定，本院不予支持。同时，对于被告吴生友答辩的应由原告赔偿其损失，因被告吴生友既未对此提出反诉，又未在本案中提交任何证据证明其损失，本案中无法对被告辩称的损失予以调整，故本院对被告吴生友的上述答辩意见，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告吴生友在本判决生效后五日内将开州区开州大道西12号和14号门市返还给原告重庆市开县中学（开县初级中学）。二、被告吴生友在本判决生效后五日内向原告重庆市开县中学（开县初级中学）支付因租赁其12号和14号门市所��欠的从2016年3月17日至2016年5月9日止的租金3540.98元。三、被告吴生友在本判决生效后五日内向原告重庆市开县中学（开县初级中学）支付因占用其12号和14号门市的逾期返还门市占用费（从2016年5月10日起至返还门市之日止按130元/天计算）。四、驳回原告重庆市开县中学（开县初级中学）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告吴生友负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长 魏  久  江代理审判员 冉  桂  华人民陪审员 ���徐心华二〇一六年十月三十一日书 记 员 张    理