河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0811民初1218号原告恒基花园小区业主委员会，住所地：恒基花园小区。负责人刘进贵，主任。委托代理人任胜杰，河南飞龙律师事务所律师。被告焦作市迎宾物业管理有限公司，住所地：恒基花园小区3号楼3单元11号。法定代表人苗永丰。原告恒基花园小区业主委员会诉被告焦作市迎宾物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月19日作出受理决定，立案后向原告送达了举证通知书、开庭传票等诉讼材料，向被告送达了起诉状副本、举证通知书、开庭传票等诉讼材料。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年6月27日公开开庭进行了审理，原告恒基花园小区业主委员会委托代理人任胜杰，被告焦作市迎宾物业管理有限公司到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告是房地产开发商焦作恒基置业有限公司于2011年10月委托管理原告物业的物业管理公司。该公司从2011年11月开始对原告物业进行管理，2014年8月25日被告在小区张贴公告，宣告终止对原告物业的管理。2015年6月，被告的善后工作尚未完成就撤离小区。原告物业的公共设施如电梯、消防、供水、公共照明等造成的损坏被告未维修恢复至正常使用。2015年7月至今，因被告撤出原告小区未进行物业设施及相关手续、资料移交，导致原告小区受到严重影响。现起诉要求：1.被告向原告移交恒基花园小区依法应有的物业管理资料及相关手续，并将恒基花园小区5号楼两个电梯损坏部件、消防及供水系统损坏部件进行维修恢复至正常使用；2.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确第一项诉讼请求中要求被告移交的物业管理资料为恒基花园小区的规章制度及被告聘用保安为小区进行服务的资料。被告辩称，原告不是经过正常的业主大会产生的，原告解聘被告也没有进行法律程序，给被告造成了很大损失。被告在管理小区物业时，严格按照价格测算为大家提供服务。恒基花园小区5号楼的图纸是开发公司给的电子版，当时存于物业公司的电脑上，被原告操作电脑时，将图纸电子版丢失。电梯购买手续都是在开发商那里，手续从未向被告移交过。5号楼消防图和5号楼图纸均是电子版，原告操作时也弄丢了。各种规章制度在监控值班室和业委会办公室里都贴有，聘用保安的手续也都在当时小区办公的地方，退出小区时没有拿走。水费是业主自己缴纳的，电费是被告代收的，代收代缴的手续，在被告退出该小区时，经房管局协调，已经移交给现在新的物业公司了。各户电表箱钥匙是开发公司让被告自己买的锁，原告没有权利索要，且钥匙都在被告原办公场所的文件柜里，当时都没拿走。对电梯配套设施、消防、生活水泵维修及更换问题，当时服务时是正常的，没有损毁，需要维修都及时处理了。根据原、被告诉辩意见，经合议庭评议，归纳本案争议焦点为：原告各项诉讼请求的依据。围绕争议焦点，原告提交以下证据材料：1、2015年4月8日焦作市山阳区住房和城乡建设局文件及被告营业执照各一份，证明原、被告主体资格合法；2、2015年12月16日焦作恒基置业有限公司证明一份，证明焦作恒基置业有限公司委托被告对原告小区业主进行物业管理，明确了管理项目、管理范围、应尽的维修、保养等义务，同时证明被告对原告小区管理很差，业主不满意；3、2012年10月27日，马晓与被告的物业管理协议复印件一份，证明被告与原告小区业主之间存在物业管理关系，被告对原告小区业主的公共设施应尽维修、保养、管理的义务，被告对原告小区业主收的物业费是每平米每月1元，原告物业设施的维修费用依法应包含在物业费里，被告应对原告小区业主的供水及二次供水提供维修、保养服务；4、2014年8月21日，被告对原告小区业主的告知书复印件一份，证明被告2014年9月1日停止服务，被告2015年6月前是进行收尾服务；5、2015年8月16日焦作忠瑞达经贸有限公司报价表，2015年8月16日、2015年10月16日、2016年1月16日焦作市春来电梯销售服务有限公司报价表，2015年8月19日华源水电行维修水泵预算各一份，证明原告小区5号楼电梯需要检修及换配件部分和电梯维修需要的维修资金数额，原告小区5号楼供水、消防需要维修及换配件的部分以及所需资金数额，被告均未尽到维修保养义务；6、消防设备照片三张，证明原告小区消防设备起初是合格的；7、焦作忠瑞达经贸有限公司关于电梯钢丝绳损坏情况及修复报价数额一份，证明电梯钢丝的损坏事实及修复的报价，而被告对电梯未尽到维修保养义务。被告质证认为，证据1中的住建局文件真实性不清楚，对其证据指向有异议，原告并不是通过召开业主大会选举的，参加选举的业主大会的人数很少，根本不够法定人数；对被告的营业执照无异议。对证据2真实性不清楚，对其指向有异议，因为开发商未按期交房及房屋质量问题和私建车库，导致很多业主拒绝缴纳物业费，被告按照相关规定履行了已方义务；对证据3真实性无异议，但对其证明指向有异议，被告已履行了协议中的义务；对证据4真实性无异议，但不能证明被告在2014年9月1日停止服务，而是正常服务到2015年7月1日；对证据5真实性不清楚，被告服务期间这些设施都是正常的，被告也做过四次这样相关的维修；对证据6真实性不清楚，小区的消防设备应由小区业主出钱购买更换；对证据7真实性不清楚，被告找过专业公司进行电梯维保，在服务期间，电梯正常，否则质监局不会每年给被告发合格证。本院对原告提交的证据认定如下：证据1真实有效，予以认定；证据2系证人证言，证人无正当理由未出庭作证，且无其他证据予以佐证，故对该证据不予认定；证据3系案外人与被告签订的物业管理协议，且该协议为复印件，同时，该证据也不能证明被告未履行相关义务，故对该证据不予认定；证据4、证据6真实性予以认定，但被告停止对该小区进行物业管理的时间需结合全案综合认定；证据5、证据7，无法证明小区设备的损坏系被告提供物业服务期间所造成，故不予认定。围绕争议焦点，被告提交以下证据材料：1、恒基花园前期物业服务成本预审明细表一份，证明被告应当承担的费用项目，原告要求被告维修水泵等不在维修范围；2、移交证明、2015年7月7日恒基花园小区业主委员会告知、2015年7月1日焦作市迎宾物业管理有限公司出具的告知各一份，证明被告已按相关规定移交了手续，被告撤离时有的东西还在物业原办公处，原告不让拉走；3、2015年2月4日焦作市信和达贸易公司出具的证明、消防安全检查表、消防检查各一份，证明被告对消防系统和水泵都进行了安全维护。原告质证认为，对证据1真实性无异议，但不能证明被告证明指向，同时可以证明原告诉讼请求要求被告电梯维修、保养等费用，该证据中的第2、第14-19项均证明了原告的诉讼请求是合理的。对证据2中2015年7月7日的告知真实性无异议，但只能证明欠物业费的业主应该缴纳物业费，而不能证明被告把手续都移交了；对2015年7月1日的告知真实性无异议，但不能证明被告的证明指向，同时能证明被告没有向原告移交电梯机房、水泵房以及楼层管道配电箱的钥匙；对移交证明真实性有异议，移交表上的自然人没有出庭作证，不能证明该证据的真实性。证据3中焦作市信和达贸易公司出具的证明因没有单位盖章，不具有真实性，对消防安全检查表、消防检查真实性都有异议，因均系个人签字，且个人也并未出庭作证。本院对被告提交的证据认定如下：证据1真实性予以认定，但不能证明被告物业服务的维修范围。证据2中的移交证明有夏少华、张加耕、李坤坤三人的签名确认，根据原告提交的证据1可知该三人均系原告处成员，故对该证明予以认定；对证据2中两份告知的真实性予以认定。证据3，原告异议成立，本院不予认定。根据当事人的陈述，依据有效证据，本院确认以下案件事实：2011年至2015年7月1日期间，被告对恒基花园小区进行物业管理。焦作忠瑞达经贸有限公司于2015年8月16日、焦作市春来电梯销售服务有限公司于2015年8月16日、2015年10月16日、2016年1月16日对该小区5号楼电梯检修过程中指出电梯需要调整更换配件；2015年8月19日华源水电商行对恒基花园5号楼水泵做出维修预算，指出所需维修的水泵情况。原告以此要求被告对损坏设备部件进行维修，并移交相关物业管理资料为本案事实。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告要求被告移交恒基花园小区规章制度及聘用保安服务资料的主张，缺乏依据，本院不予支持。原告要求被告对该小区5号楼电梯及供水系统损坏部件进行维修，但其未能证明所述设备的损坏系发生在被告对该小区进行物业管理期间，且不能证明设备损坏与被告管理不当有关，故对该请求不予支持。原告要求被告对小区消防设备进行维修，但其未提供所需维修消防设备的位置、数量、具体维修内容等必要信息，故对该主张亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第一款第（五）项之规定，判决如下：驳回原告恒基花园小区业主委员会的诉讼请求。本案受理费100元，由原告恒基花园小区业主委员会承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  王惠敏代审 判员  司少华人民陪审员  杜荣康二〇一六年十月十二日书 记 员  吴 莉河南省焦作市山阳区人民法院民事判决书（附页）（2016）豫0811民初1218号（2016）豫0811民初1218号民事判决书引用的相关法律规定，具体内容表述如下：⒈《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。⒉《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第一款第（五）项：下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。