安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1102民初2130号原告：鲁良军，男，1976年8月12日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。委托代理人：陶善军，安徽苏滁律师事务所律师。被告：童正平，男，1963年9月10日出生，汉族，住安徽省滁州市会峰西路。委托代理人：童超，安徽会峰律师事务所律师。被告：滁州银河房地产开发有限公司，住所地安徽省滁州市清流西路329号，组织机构代码不详。法定代理人：童忠义，该公司董事长。原告鲁良军与被告童正平、滁州银河房地产开发有限公司执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年7月12日受理后，依法组成合议庭于2016年8月31日公开开庭审理本案，原告鲁良军的委托代理人陶善军、被告童正平及其委托代理人童超到庭参加诉讼，被告滁州银河房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。鲁良军诉称：2014年2月28日，其从滁州银河房地产开发有限公司购买位于滁州市清流西路1号水岸帝景10幢2单元1602室房产一套，当日付清房款。2014年5月16日，网签滁州市商品房预售合同，同年6月18日合同备案。2014年6月24日，滁州市琅琊区人民法院在审理童正平与滁州银河房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案过程中，查封了上述房产。其向滁州市琅琊区人民法院提出执行异议，滁州市琅琊区人民法院于2016年6月21日作出执行裁定书，驳回鲁良军的执行异议申请。其认为，其与滁州银河房地产开发有限公司之间签订的商品房预售合同合法有效，商品房预售合同在房产局网站上签订并已经在房产局备案登记，具有公示、排他的效力，滁州市琅琊区人民法院对滁州市清流西路1号水岸帝景10幢2单元1602室房产的查封没有事实和法律依据，现要求判令：一、确认鲁良军为滁州市清流西路1号水岸帝景10幢2单元1602室房产所有人；二、立即停止对位于滁州市清流西路1号水岸帝景10幢2单元1602室房产的强制执行，解除对该房产的查封，并由童正平、滁州银河房地产开发有限公司承担本案诉讼费用。审理期间，鲁良军变更诉讼请求为：一、停止滁州市琅琊区人民法院作出的（2014）琅民一初字第00784-3号民事裁定书的执行，解除对滁州市清流西路1号水岸帝景10幢2单元1602室房产的查封；二、确认滁州市清流西路1号水岸帝景10幢2单元1602室房产系鲁良军所有，并由童正平、滁州银河房地产开发有限公司承担本案诉讼费用。童正平在庭审中辩称：一、鲁良军提起的执行异议属于重复提起，违反了“一事不再理”原则，依法应当不予受理；二、鲁良军虽然在滁州市房地产管理局进行了购房网签备案，但该备案不能产生物权法所规定的公示效力；三、鲁良军虽然在法院查封之时已与滁州银河房地产开发有限公司签订了购房合同，但其并未支付房款，且鲁良军也无证据证明其名下无其他房产；同时，在童正平向滁州市琅琊区人民法院提出书面保全申请后，鲁良军也未对上述房产进行实际控制，房屋的产权仍然登记在滁州银河房地产开发有限公司的名下；四、滁州市琅琊区人民法院（2016）皖1102执异10号执行裁定书适用法律错误。综上，鲁良军的诉讼请求无事实和法律依据。滁州银河房地产开发有限公司未答辩。鲁良军为支持其诉讼请求，举证下列证据：证据一、鲁良军的身份证复印件一份。证明鲁良军的基本情况。证据二、借款收据三份。证明滁州银河房地产开发有限公司自2011年8月5日至2011年9月21日分三次向鲁良军借款61万元的事实；证据三、购房款收据一份。证明鲁良军于2014年2月28日以抵消债务的方式购买滁州银河房地产开发有限公司开发的水岸帝景10幢2单元1602室；证据四、滁州市商品房预售合同及商品房预售许可证复印件各一份。证明滁州银河房地产开发有限公司所售的房屋于2012年5月8日已取得预售许可证，2014年5月16日鲁良军与滁州银河房地产开发有限公司签订商品房预售合同并于同年6月18日备案；证据五、物业公司收据和出入证各一份。证明滁州银河房地产开发有限公司于2014年10月31日将房屋交给鲁良军；证据六、滁州市琅琊区人民法院（2014）琅民一初字第00784-3号民事裁定书复印件一份。证明滁州市琅琊区人民法院查封了滁州市清流西路1号水岸帝景10幢2单元1602室房产；证据七、安徽省滁州市琅琊区人民法院（2016）皖1102执异10号执行裁定书复印件一份。证明鲁良军不服琅琊区法院的查封裁定，依法提出异议，滁州市琅琊区人民法院驳回鲁良军的异议，并告知鲁良军可向法院提起诉讼；证据八、安徽省滁州市中级人民法院（2014）滁民一初字第00099号民事裁定书及协助执行通知书复印件各一份。证明滁州市中级人民法院在99号裁定中并没有查封10幢2单元1602室。上述八组证据，经童正平质证，对证据一的真实性无异议；对证据二的真实性有异议，认为三份收据反映收款事由为借款，并不能证明鲁良军与滁州银河房地产开发有限公司之间存在商品房买卖关系，滁州银河房地产开发有限公司并没有收取鲁良军任何购房款；对证据三不认可，认为鲁良军并未向滁州银河房地产开发有限公司支付过购房款；对证据四不认可，认为实行网签只是政府的一种行政备案行为，并不具有排他效力，鲁良军并未取得房屋的所有权；对证据五不认可，认为涉案房屋已经于2014年5月16日和2014年6月24日分别被安徽省滁州市中级人民法院和滁州市琅琊区人民法院予以查封，鲁良军不可能对涉案房屋进行装修和任何实质性的占有和使用；对证据六的真实性无异议，印证了鲁良军不能对涉案房屋进行占有和使用，滁州银河房地产开发有限公司享有房屋的所有权；对证据七的真实性无异议，但认为该裁定适用法律错误，鲁良军在2014年已经就涉案房产提出了异议申请，被安徽省滁州市中级人民法院依法口头裁定驳回，其在2016年再次就同一执行标的提出异议，应该作出不予受理的裁定；对证据八的真实性无异议，但认为安徽省滁州市中级人民法院受理的（2014）滁民一初字第00098号一案中，就涉案房产作出了查封的裁定。童正平为支持其答辩意见，举证下列证据：证据一、童正平的身份证复印件一份。证明童正平的基本情况；证据二、安徽省滁州市琅琊区人民法院作出的（2014）琅民一初字第00784-3号民事裁定书复印件一份。证明涉案房屋于2014年6月24日被查封；证据三、安徽省滁州市中级人民法院作出的（2014）滁民一初字第00098号民事裁定书及协助执行通知书复印件各一份。证明安徽省滁州市中级人民法院于2014年5月16作出了查封裁定，查封了涉案房产；证据四、异议申请及2014年9月5日的安徽省滁州市中级人民法院谈话笔录复印件各一份。证明鲁良军于2014年7月3日向安徽省滁州市中级人民法院就涉案房产的查封提出书面异议申请，安徽省滁州市中级人民法院以口头裁定的方式告知鲁良军对其提出的解除查封申请不予支持；证据五、2014年7月8日的安徽省滁州市中级人民法院的谈话笔录一份。证明鲁良军从未向银河房产转账支付购房款52万元，涉案房产产权仍登记在滁州银河房地产开发有限公司名下，并未实际交付，鲁良军也未实际占有和使用。上述五组证据经鲁良军质证，对证据一的真实性无异议；对证据二的真实性无异议，但认为只能证明在2014年6月24日滁州市琅琊区人民法院作出该份裁定书，并不能证明2014年6月24日滁州市琅琊区人民法院查封了房屋；对证据三的真实性无异议，但认为2014年5月16日安徽省滁州市中级人民法院作出了裁定，并不能证明对涉案房屋进行查封；对证据四的异议申请真实性无异议，谈话笔录的真实性有待核实，认为该谈话笔录只是反映了安徽省滁州市中级人民法院对解除查封申请不予支持，并不能说明鲁良军不能在执行阶段提出执行异议之诉；对证据五的真实性无异议，认为该份谈话笔录反映鲁良军用出借给滁州银河房地产开发有限公司的借款冲抵购房款，该房产虽登记滁州银河房地产开发有限公司名下，但已实际交给鲁良军，鲁良军也实际占有和使用了该房屋。滁州银河房产开发有限公司未到庭，放弃了对上述证据质证和辩驳的权利，也未举证。本院认为：鲁良军举证的证据一、六至八及童正平举证的所有证据均具有客观性、合法性，并与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认；鲁良军提供的其他证据不能其证明目的，本院对其证明目的不予确认。依据上述有效证据并结合庭审调查，本院查明事实如下：2014年5月8日，童正平以滁州银河房地产开发有限公司未还其借款748584元为由起诉至本院，要求滁州银河房地产开发有限公司偿还借款748584元及违约金16020元。同日，本院受理本案，案号为(2014)琅民一初字第00784号。该案在审理过程中，根据童正平的申请，本院于2014年6月24日作出（2014）琅民一初字第00784-3号民事裁定，查封滁州银河房地产开发有限公司所有的位于滁州市清流西路1号10幢2单元中的5套房屋（13层1302室、14层1402室、15层1502室、16层1602室、17层1702室）中价值748584元的部分。本院于2014年7月21日作出(2014)琅民一初字第00784号民事判决书，判决滁州市银河房地产开发有限公司于判决生效后十日内偿还童正平748584元借款及利息。该民事判决书生效后，童正平向本院申请执行。2016年6月1日，鲁良军向本院提出执行异议，本院于2016年6月21日作出（2016）皖1102执异10号执行裁定书，裁定：驳回案外人鲁良军的异议。2014年5月16日，滁州银河房地产开发有限公司与鲁良军签订一份房屋买卖合同，将滁州市清流西路水岸帝景10幢2单元1602号房屋出售给鲁良军，价款为520000元，双方约定2014年12月31日交付房屋，滁州银河房地产开发有限公司开具一张收据给鲁良军，收款方式为转账，滁州市房地产管理局网上备案系统显示，该套房屋于2014年5月16日7时36分55秒在网上备案。另查明，童正平因与滁州银河房地产开发有限公司另有借款纠纷起诉至安徽省滁州市中级人民法院。安徽省滁州市中级人民法院于2014年5月16日作出（2014）滁民一初字第00098号民事裁定书，裁定：“一、查封滁州银河房地产开发有限公司所有的位于滁州市清流西路1号（水岸帝景）8幢2单元303室、403室、1902室；9幢1单元201室、301室；10幢2单元1602室、1702室；11幢1单元1602室、1702室、1902室，合计10套房地产；或查封、扣押价值180万元的其他财产”。同年7月3日，鲁良军向安徽省滁州市中级人民法院递交《异议申请》，要求解除对滁州市清流西路1号（水岸帝景）10幢2单元1602室的查封。同年7月8日，安徽省滁州市中级人民法院就鲁良军递交的《异议申请》找其谈话，谈话笔录载明鲁良军未直接以现金或转账方式向滁州银河房地产开发有限公司支付房款。同年9月5日，安徽省滁州市中级人民法院口头裁定对鲁良军要求解除对滁州市清流西路1号（水岸帝景）10幢2单元1602室的查封的申请不予支持。本院认为，综合当事人举证、质证及诉辩意见，本案争议的焦点为是否停止对滁州市清流西路1号水岸帝景10幢2单元1602室房产的强制执行。《中华人民共和国物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本案中，鲁良军与滁州银河房地产开发有限公司于2014年5月16日签订的房屋买卖合同，虽然在滁州市房地产局网上备案系统进行网签，但是未办理产权变更登记，也未办理预告登记，该签约行为不具备《中华人民共和国物权法》规定的公示效力。故该房屋买卖合同仅对鲁良军与滁州银河房地产开发有限公司产生约束力。同时《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。鲁良军虽然在安徽省滁州市琅琊区人民法院查封之前已经与滁州银河房地产开发有限公司签订了购房合同，但是其并未直接以现金或转账方式支付房款。故本院对诉争房屋进行强制执行并无不当。鲁良军的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第二十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告鲁良军的诉讼请求。案件受理费9000元，由原告鲁良军负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  汪 涛人民陪审员  秦家传人民陪审员  王振华二〇一六年十月十九日代理书记员  贾 瑶附相关法律法规条文：1、《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。-12--11-