湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1103民初1730号原告：郭丽珍，女，1973年12月9日出生，汉族，湖南省永州市冷水滩区人，住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：黄文明，湖南湘永律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：永州市吉发房地产开发有限公司，住所地永州市冷水滩区。法定代表人：何华吉，该公司经理。委托诉讼代理人：黄志新，该公司法律顾问，代理权限为特别授权。被告：桂林市源享酒店管理有限公司，住所地广西壮族自治区。法定代表人：李平，该公司经理。被告：永州市井祥贸易有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区。法定代表人：夏亚玲，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡本东，男，1966年5月17日出生，汉族，该公司员工，代理权限为特别授权。原告郭丽珍与被告永州市吉发房地产开发有限公司（以下简称吉发公司）、桂林市源享酒店管理有限公司（以下简称源享公司）、永州市井祥贸易有限公司（以下简称井祥公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2016年6月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭丽珍及其委托诉讼代理人黄文明、被告吉发公司的委托诉讼代理人黄志新、被告井祥公司的委托诉讼代理人胡本东到庭参加诉讼。被告源享公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭丽珍向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认被告吉发公司与被告源享公司签订的《永州市商品房买卖合同》无效；2、依法确认被告源享公司与被告井祥公司签订的《永州市商品房买卖合同》无效；3、由被告承担诉讼费用。事实和理由：原告于2010年6月30日与被告吉发公司签订《门面（铺面）买卖合同》，约定被告吉发公司将其位于冷水滩区凤凰园银竹家园的一个门面转让给原告，栋号为C栋，编号为D36、D16，其中D36的房价为每平方米6000元，D16的房价为每平方米5000元，总房价为373700元。签订合同后，原告依约向吉发公司支付房款33万元，并约定在办理房产证时，再付清下欠余款。此后，被告吉发公司向原告交付了房屋，原告遂使用房屋至今。原告多次要求被告吉发公司依约同原告去办理房产证，但吉发公司以各种理由推拖。后原告得知，被告吉发公司已于2014年12月9日与被告源享公司签订合同，以每平方米3100元的低价将已卖给原告的房屋转让给源享公司。2015年1月16日，被告源享公司又以同样的价格将房屋转让给被告井祥公司。原告认为三被告的行为构成恶意串通，明显低于市场价转让诉争房产，损害了原告的合法权益。被告吉发公司辨称，被告吉发公司与源享公司签订合同是事实，合同是否有效请法院依法确认。被告井祥公司辨称，吉发公司与源享公司以及源享公司与答辩人签订的买卖合同都是有效合同，都是合法取得的，请求驳回原告的诉讼请求。被告源享公司未出庭答辩，也未向本院提交书面答辩状。原告郭丽珍为证实其诉称主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：证据一、原告身份证复印件，拟证明购房人的主体资格。证据二、企业法人营业执照及注册登记资料，拟证明永州市吉发房地产有限公司的主体资格。证据三、门面（商铺）买卖合同及补充协议、收款收据、税收转账专用完税证及申报表，拟证明原告购房的事实，并已支付房款、交纳税收，履行了合同义务。证据四、汽修厂转让及门面租赁合同及维修营业执照、门面水表开户及交水费证明、门面使用正面照，拟证明原告所购门面正在使用中，已实际占有，依法应该得到保护及过户。证据五、吉发公司房产证、房屋转移登记表、房屋买卖合同、完税证明、维修资金收据，拟证明吉发公司与源享公司串通，低价转让房产，损害原告合法利益，依法应该确认合同无效。证据六、源享公司房产证、房屋转移登记表、房屋买卖合同、完税证明，拟证明吉发公司与源享公司、井祥公司之间串通，低价转让房产，损害原告合法利益，依法应该撤销合同。证据七、录音记录，拟证明桂林市源享酒店管理有限公司也是何华吉的，房产买卖是虚假的，目的就是转移资产。证据八、抵押物清单，拟证明三被告之间的房屋转让是明显低于市场价格的。被告井祥公司为证实其辩称主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：证据一、房产证和土地使用权证，拟证实被告之间买卖本案的标的物合法且经过了产权登记。证据二、源享公司将房屋转让给井祥公司的产权登记档案，拟证实被告井祥公司取得本案标的物合法。证据三、湖南潇湘房转估字（2015）《房地产估价结果报告》，拟证实源享公司房屋转让给井祥公司的价格是经过合法评估的，并不是恶意串通。证据四、源享公司房屋转让给井祥公司缴纳税费的票据，拟证实被告井祥公司取得本案标的物合法。证据五、湖南潇湘房转估字（2014）第A219号《房地产估价结果报告》，拟证实吉发公司房屋转让给源享公司的价格是经过合法评估的，并不是恶意串通。证据六、吉发公司房屋转让给源享公司缴纳税费的票据，拟证实被告井祥公司取得本案标的物合法。证据七、井祥公司购买本案标的物付款的凭证，拟证实被告井祥公司取得本案标的物合法。被告吉发公司、源享公司均未向本院提交证据。经庭审质证，本院对原告及被告井祥公司提交的证据作如下认证：原告证据一、二、三、四、五、六、八，被告对其真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证；原告证据七录音记录，被告吉发公司对其证明目的提出了异议，但对该录音的真实性未明确表示异议，可证明吉发公司将房屋卖给原告后拖延办证的情况，对此证明内容本院依法予以确认。被告井祥公司提交的证据一、二、四、六、七，原告以及被告吉发公司对其真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证；被告井祥公司提交的证据三、证据五，是被告办理产权登记过户时的评估，不能反映房屋真实的市场价值，故不能达到被告的证明目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年6月30日，原告郭丽珍与被告吉发公司签订了一份《门面（铺面）买卖合同》，主要内容为：1、由买方（原告）购买卖方（吉发公司）位于冷水滩区凤凰园银竹家园紫竹区门面，栋号为C栋，层号为一层，编号为D36，建筑面积48.45平方米，单价每平方米6000元，金额290700元；编号为D16房屋，建筑面积16.6平方米，单价为每平方米5000元，金额83000元。总房价为373700元；2、在本合同签订之日付房价款220000元，2011年6月30日前付房价款100000元，办理房产证时，付清房价款10%的余款；3、卖方于2010年12月1日前将门面交买方临时使用，于2011年12月30日前，双方进行验收，办理相关手续，在房屋交付后一年内，卖方协助买方办理好所购门面的房产证。上述合同签订后，原告依约向被告吉发公司交纳了购房款330000元，并于2013年4月15日缴纳契税14948元。2010年10月，被告吉发公司将合同约定的房屋交付给了原告使用，但一直未协助原告办理该房屋的产权登记。2014年12月9日，被告吉发公司与被告源享公司签订了一份《永州市商品房买卖合同》，双方约定将包括原告所购房屋在内的银竹家园C栋一层101房（建筑面积3352.89平方米）以单价每平方米3100元、总金额为10393959元的价格卖给被告源享公司。2014年12月11日，被告源享公司就该房屋取得了永房权证冷字第××号房屋所有权证。2015年1月16日，被告源享公司又将该房屋以同样的价格卖给被告井祥公司并签订《永州市房屋买卖合同》，约定由井祥公司先支付9000000元购房定金，但对余款的支付方式在合同中未予约定。2015年1月26日，被告井祥公司申请办理了该房屋的产权转移登记。另查明，被告源享公司在向桂林银行抵押贷款时，以被告吉发公司所建设的银竹家园C栋102房作抵押时，该房屋建筑面积为4253平方米，评估价为59882200元，即单价为每平方米14000元。本院认为，本案争议的焦点为被告吉发公司与源享公司以及源享公司与井祥公司之间的房屋买卖行为是否属于恶意并损害了原告的合法权益。第一，从各买受人购买房屋的时间来看，原告购买于2010年6月，而被告源享公司购买时间为2014年12月、被告井祥公司购买时间为2015年1月，即原告购买的时间比被告源享公司早四年多，而源享公司购买后一个月又转买给源享公司，故应当保证原告在先购买人的相关权利。第二，从各买受人实际接受或占有房屋的时间来看，被告吉发公司已于2010年10月将房屋交付给了原告使用，原告实际占有、使用房屋至今。被告源享公司与井祥公司虽到房产部门办理了相关登记手续，但上述被告均未实际占有房屋，也未对房屋行使使用、收益等所有者的权利。因此，可认定被告吉发公司只将本案房屋实际交付给原告，而未交付给被告源享公司与井祥公司。第三，从各方买受的价格来看，原告2010年买受该房屋的价格为每平方米5000元和6000元，而被告源享公司2014年底从吉发公司受让该房屋的价格仅为每平方米3100元，价格约为原告受让时价格的一半，这与永州市近几年来的房屋价格一直上涨的状况明显不相符。同时，被告源享公司取得房屋产权登记一个月后，又以同样的价格转让给被告井祥公司，明显与常理不符。经本院查明，2014年底该地段同样房屋的市场评估价为每平方米14000元，而三被告之间的房屋转让价格不到市场评估价的四分之一，其转让行为明显存在恶意，损害了原告的合法权益。被告井祥公司辨称其以合理对价取得该房屋，与事实不符，本院不予采纳。最后，无相关证据证实被告源享公司已向被告吉发公司支付了买受房屋的购房款，即源享公司与吉发公司之间的房屋转让存在恶意无偿转让的可能性，双方的转让行为应为无效行为。综上所述，本院认为三被告之间的房屋转让价格明显低于市场价，其行为损害了原告作为在先购买人的合法权益，现原告请求确认无效，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条、第五十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认被告永州市吉发房地产开发有限公司与被告桂林市源享酒店管理有限公司2014年12月9日就买卖冷水滩区银竹家园C栋一层101房所签订的《永州市商品房买卖合同》无效；二、确认被告桂林市源享酒店管理有限公司与被告永州市井祥贸易有限公司2015年1月16日就买卖冷水滩区银竹家园C栋一层101房所签订的《永州市房屋买卖合同》无效。本案案件受理费200元，由被告永州市吉发房地产开发有限公司、桂林市源享酒店管理有限公司、永州市井祥贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  伍建军审 判 员  李颖萍人民陪审员  唐 旭二〇一六年十月二十七日代理书记员  宋立辉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第五十九条当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。