上海市青浦区人民法院执 行 裁 定 书（2016）沪0118执异103号上海市青浦区人民法院执行裁定书(2016)沪0118执异103号案外人上海帝豪餐饮有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人郭梓华，经理。委托代理人李庆春，上海卿云律师事务所律师。申请执行人浦东发展银行股份有限公司青浦支行，住所地上海市青浦区。负责人宋志青，行长。委托代理人刘广磊，男。委托代理人崔晓，男。被执行人上海沈巷液化气有限公司，住所地上海市青浦区。被执行人徐经建，男，1953年1月11日生，汉族，户籍地上海市青浦区。上述两被执行人的共同委托代理人陈海群，上海元才律师事务所律师。被执行人单绍俊，男，1984年6月20日生，汉族，户籍地上海市青浦区。本院在执行申请执行人浦东发展银行股份有限公司青浦支行与被执行人上海沈巷液化气有限公司、徐经建、单绍俊公证债权文书纠纷一案中，案外人上海帝豪餐饮有限公司对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人上海帝豪餐饮有限公司称，2002年10月22日，徐经建与郭梓杰(案外人的实际投资人)签订一份“房屋租赁合同”约定案外人承租徐经建名下位于青浦区新区路1038－1050号、1052－1060号(现地址为青浦区崧泽大道9318号)房屋，承租期限为12年，从2003年5月1日至2015年4月30日。2015年4月30日至2015年5月30日，双方仍建立租赁合同关系，案外人按约支付了租金。2015年5月30日，以朱剑锋为出租方、徐经建为产权人、案外人为承租方又签订了一份“房屋租赁合同”，约定将上述房屋出租给案外人，包括室内一楼至三楼面积为2,400平方米、屋前停车场、后通道及屋顶平台与房屋附带范围；租赁期限从2015年6月1日至2027年5月30日止，共12年，并约定了租金等相关事宜。现案外人早已依法办出营业执照并实际占有使用房屋至今，正在重新进行装修施工，案外人也按照合同约定支付了房屋租金。现案外人获知青浦法院正对标的房屋进行拍卖，因案外人对该房屋的承租权设定在先，且仍有近10年的租期，该用益物权应当依法得到保护，故请求青浦法院对上述房屋进行拍卖时按带租赁的方式进行，依法保护案外人对该房屋的租赁权。本院查明，2016年7月1日，上海市青浦公证处出具(2016)沪青证执字第5号执行证书，浦东发展银行股份有限公司青浦支行为申请执行人，上海沈巷液化气有限公司、徐经建、单绍俊均为被申请执行人。执行证书内容“1，申请执行人与被申请执行人上海沈巷液化气有限公司、徐经建、单绍俊于2013年5月23日分别签订了《中小企业中期房地产抵押贷款合同》、《最高额抵押合同》，上述合同经本处公证并赋予强制执行效力[公证书编号：(2013)沪青证经字第490号]。根据合同约定，申请执行人向被申请执行人上海沈巷液化气有限公司提某人民币壹仟玖佰叁拾万元整的贷款，贷款期限为2013年5月28日至2016年5月15日止。被申请执行人徐经建将三处分别坐落于上海市青浦区青浦镇城中北路XXX号[沪房地青字(2003)第007163号]、上海市青浦区青浦镇新区路1052－1060号[沪房地青字(2004)第006647号]、上海市青浦区青浦镇新区路1038－1050号[沪房地青字(2004)第006648号]的房产及相应的土地使用权；被申请执行人单绍俊将坐落于上海市青浦区青浦镇淀湖路100，102号〔沪房地青字(2003)第000818号〕的房产及相应的土地使用权，共同为上述债权设立抵押担保。上述合同中分别就被申请执行人届时不履行或不适当履行义务时自愿接受强制执行作了特别约定。2、《最高额抵押合同》项下的抵押物已于2013年5月28日分别依法办理了房地产抵押登记，《上海市房地产登记证明抵押权登记(房地产抵押(现房)》登记证明号：青XXXXXXXXXXXX、青XXXXXXXXXXXX、青XXXXXXXXXXXX、青XXXXXXXXXXXX。3、申请执行人已按合同的约定，于2013年5月28日将贷款人民币壹仟玖佰叁拾万元整划入被申请执行人上海沈巷液化气有限公司指定的账户中。4、被申请执行人上海沈巷液化气有限公司至2016年5月15日共计归还贷款本金人民币柒佰万元，尚有贷款本金人民币壹仟贰佰叁拾万元整未归还，已违反《中小企业中期房地产抵押贷款合同》的相关规定，构成违约……执行标的为1、本金人民币壹仟贰佰叁拾万元整，截止2016年6月11日利息及罚息人民币壹拾玖万壹仟叁佰肆拾捌元捌角肆分。2、合同约定违约金人民币陆拾壹万伍仟元整。3、公证费人民币贰万肆仟陆佰元整。4、自2016年6月12日起至全部贷款清偿之日止的所有利息、罚息(具体金额按合同约定计算)。被申请执行人徐经建设立抵押担保并承诺愿接受强制执行的财产为：1、坐落于上海市青浦区青浦镇城中北路XXX号[沪房地青字(2003)第007163号]的房产及相应的土地使用权。2、坐落于上海市青浦区青浦镇新区路1052－1060号[沪房地青字(2004)第006647号]的房产及相应的土地使用权。3、坐落于上海市青浦区青浦镇新区路1038－1050号[沪房地青字(2004)第006648号]的房产及相应的土地使用权。被申请执行人单绍俊设立抵押担保并承诺愿接受强制执行的财产为坐落于上海市青浦区青浦镇淀湖路100，102号[沪房地青字(2003)第000818号]的房产及相应的土地使用权”等。2016年7月5日，浦东发展银行股份有限公司青浦支行依据该公证执行证书向本院申请执行，本院以(2016)沪0118执4488号立案执行。在该案执行中，本院于2016年7月25日依法查封被执行人上海沈巷液化气有限公司、徐经建及单绍俊名下的上述房屋。另，根据涉案房屋的上海市房地产登记信息显示，申请执行人在涉案房屋上于2013年5月28日进行最高债权限额2,150万元的抵押登记。异议审查中，案外人提某(1)郭梓杰与被执行人徐经建于2002年10月22日签订的“房屋租赁合同”，主要载明：出租方为徐经建、承租方为郭梓杰，租赁物为青浦区新区路1038至1060号、楼高三层，底层至三楼建筑面积共2,400平方米，供使用地方包括楼前停车场及楼后通道；租赁期自2003年5月1日至2013年4月30日止(另一条款中又约定租用期为12年)；合同还约定了租金及支付方式等；该合同由郭梓杰、徐经建签名确认。(2)案外人与徐经建、朱剑锋于2015年5月30日签订的“房屋租赁合同”及当日由徐经建出具的委托书，在该合同中写明出租方为朱剑锋、房屋产权人为徐经建、房屋承租方为案外人；租赁标的物为青浦区崧泽大道9318号(产证地址为新区路1038－1050号、1052－1060号)、租赁期限自2015年6月1日起至2027年5月30日止共12年；另进行了租金及租金支付方式的约定等；该合同由朱剑锋作为出租人签名、案外人盖章并由公司人员郭梓杰、任加玮、黄斌签名，徐经建作为房屋产权人签名。徐经建签名的委托书内容为“本人徐经建，委托朱剑锋出租上海市青浦区崧泽大道9318号(产证地址：新区路1038－1050号；1052－1060号)房屋”。(3)案外人的营业执照(副本)，显示公司住所为上海市青浦区香花桥街道崧泽大道9318号、成立日期为2003年7月7日、营业期限为2003年7月7日至2025年7月6日。(4)租金结算及支付凭证等。另，徐经建提某了由郭梓杰于2016年1月3日出具的承诺书，内容“我郭梓杰，欠徐经建先生2015年5月31日之前的租金二十一万八千八百四十元(218,840元)及液化气费六万六千六百八十九元(66,689元，未计陈义达未付部分)，将于2016年1月20日予以结清，否则，我将放弃投资，在徐经建先生认可的情况下予以转让，另行签订租赁合同。具体金额将以最后核实为准”。以上查明的事实，有以下证据证明：案外人提某的“房屋租赁合同”、营业执行(副本)，被执行人徐经建提某的承诺书；(2016)沪青证执字第5号执行证书、涉案房屋的房地产抵押状况信息，本院(2016)沪0118执4488号执行裁定书、协助执行通知书等。上述证据，经审查，本院予以确认。本院认为：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。本案中，申请执行人在涉案房屋上于2013年进行了债权的抵押登记；被执行人徐经建与案外人于2002年签订的“房屋租赁合同”期限应至2015年4月30日，且案外人因经营需要在工商注册登记的经营场所也为涉案房屋地址，上述租赁合同签订时间及占有房屋时间均发生于担保物权设立之前，虽2015年5月30日对涉案房屋重新签订“房屋租赁合同”，但涉案房屋仍由案外人继续租赁使用，系之前租赁合同的延续，且该重新签订合同的行为发生于本院采取查封措施之前。本院查封被执行人徐经建名下的青浦区青浦镇新区路1038－1050、1052－1060号房屋，并予以强制处置，于法无悖，但须考虑案外人的租赁权利。综上，案外人的异议理由成立，本院予以支持。根据民事诉讼法的有关规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：案外人上海帝豪餐饮有限公司的执行异议成立，中止对位于青浦区青浦镇新区路1038－1050、1052－1060号房屋不负担租赁权予以变现。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长韩燕人民陪审员蒋勇人民陪审员曹爱珍二Ｏ一六年十月二十四日代理书记员方成凤附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  ＸＸ晶审判员  韩 燕二〇一六年十月二十八日书记员  无  附：相关法律条文