江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终6499号上诉人（原审原告）：徐凤云。委托诉讼代理人：钟道勇，系徐凤云丈夫。上诉人（原审原告）：钟道勇。委托诉讼代理人：朱永磊，江苏迈图律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁炜，江苏迈图律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴江蓝海商业管理有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇人民路500号2幢802室。法定代表人：王多利，该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡逸，该公司员工。上诉人徐凤云、钟道勇因与被上诉人吴江蓝海商业管理有限公司（以下简称蓝海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2016)苏0509民初3221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐凤云、钟道勇的上诉请求：撤销原判并依法改判。事实和理由：一、蓝海公司拖欠租金超过三个月，徐凤云、钟道勇有权解除商铺委托经营管理合同。二、蓝海公司应当按约支付当期租金额5%的违约金。蓝海公司辩称服从一审判决。徐凤云、钟道勇向一审法院起诉请求：1、解除与蓝海公司签订的《商铺委托经营管理合同》；2、蓝海公司支付2015年4月28日至2016年4月27日期间的剩余租金6348.99元；3、蓝海公司支付违约金1094.38元（以第3年度租金的5%计算）；4、本案诉讼费用由蓝海公司承担。一审法院认定事实：“赛格广场”系苏州南海明珠房地产开发有限公司（以下简称南海公司）开发的位于苏州市××区松陵镇××北侧、××路南侧的大型商业广场，该广场共三层，有1000多个商铺构成，各商铺之间并没有进行物理分割。南海公司出售的商铺位置在铺号示意图中均有标注，且均办理了独立的房产证和土地证。2012年7月6日，南海公司与徐凤云签订二份《吴江市商品房买卖合同》，约定徐凤云向南海公司购买由其开发的“赛格广场”涉案商铺，合同价款分别为180968元、185024元，实际价款分别为180415元、184379元。同日，徐凤云（甲方）与蓝海公司（乙方）签订一份《商铺委托经营管理合同》，约定甲方将涉案商铺委托乙方交由吴江赛格统一经营管理，并对“赛格广场”进行整体规划，按照业种业态的分布要求，以优质服务、规范管理培育市场；委托期限为12年〔自2013年6月20日（以实际开业日期为准）起至2025年6月19日止〕，在委托经营期限内，双方不得解除或终止本合同，否则按本合同第三条处理；合同履行期第1年，甲方无偿提供给乙方作为市场培育期，由乙方负责统一招商、统一经营、统一管理；合同履行期第2年至第4年，乙方每年向甲方支付保底租金分别为实际购房总价的5%、6%、7%；合同履行期第5年至第12年，每年涉案商铺租金收益根据实际购房总价占商铺所在楼层的销售总额所占百分比乘以该层租金收益按9∶1分成（即甲方为90%，乙方为10%），相关税费双方按照国家规定各自承担；合同履行期第2年至第12年每年的租金，乙方于当年租期内的前6个月内一次性支付给甲方；甲方不可撤销地赋予乙方使用、出租该商铺及收益的权利，确认乙方在本合同期限内始终有上述权利，甲方不得以任何理由收回商铺使用权；合同第三条：一、甲、乙双方必须严格遵守履行本合同条款，乙方延迟支付租金的，按银行同期活期存款利率计算违约金；若乙方逾期3个月未支付当年期租金的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方除支付当年期租金外，另按当年期租金额的5%向甲方支付违约金。二、……。三、如有其它违约行为的，违约方按当年期租金额的5%向对方支付违约金。上述合同签订后，“赛格广场”提前于2013年4月28日正式开业，自此，委托经营期限开始起算。在合同履行过程中，第1年度（即2013年4月28日至2014年4月27日）属于市场培育期，蓝海公司无须向徐凤云支付租金；第2年度（即2014年4月28日至2015年4月27日）的租金，蓝海公司已支付给徐凤云。第3年度（即2015年4月28日至2016年4月27日）的租金21887.64元〔（180415元＋184379元）×6%〕，蓝海公司已于2015年12月17日、1月7日、1月27日分别支付了10283.74元、1050.98元、4203.93元；审理中，蓝海公司又于2016年4月28日、5月30日分别支付了2101.97元、3152.95元，并于2016年5月30日、6月7日分别代缴税款387.21元、378.88元（相应发票已交至法院）。2016年3月4日，徐凤云委托江苏瀛元律师事务所律师以特快专递形式向蓝海公司发出一份《律师函》，明确蓝海公司因逾期3个月未支付当年期租金，合同解除条件已成就，并告知蓝海公司自接到该函之日起解除双方所签订的《商铺委托经营管理合同》。经查，蓝海公司门卫于2016年3月6日签收了上述《律师函》。另查明：涉案商铺所有权人为徐凤云、钟道勇。以上事实，有双方的陈述、徐凤云、钟道勇提供的《吴江市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、铺号示意图、房产证、土地证、《商铺委托经营管理合同》、《确认书》、《律师函》及相关EMS单，蓝海公司提供的租金返还明细及本案庭审笔录予以证实。一审法院认为，赛格广场”共有1000多个商铺，已售商铺位置虽在铺号示意图中均有标注，并具有独立的房产证和土地证，但各商铺之间并没有进行物理分割。业主将商铺委托蓝海公司交由吴江赛格进行统一出租、经营和管理，并按所付房款数额及约定比例收取回报，这种经营模式属于产权式商铺经营模式。因各商铺之间没有进行物理隔离，各商铺是由蓝海公司整体招租，各商铺自身不具备独立经营的条件和利用价值，可见，徐凤云、钟道勇的商铺与其他业主的商铺使用和经营具有整体、不可分割的特点。因此，若单独解除委托经营协议，势必影响“赛格广场”整体功能的发挥，损害其他业主的利益，故凤云、钟道勇对商铺行使所有权，包括行使合同解除权不能等同于独立商铺，应受到一定的限制，必须服从大多数业主的整体意志。由于“赛格广场”未成立业主大会和业主委员会，徐凤云、钟道勇并无证据证明解除委托经营协议符合大多数业主的意志，且目前“赛格广场”仍处于正常经营中，因此，对于目前徐凤云、钟道勇要求解除《商铺委托经营管理合同》的主张不予支持。对于第3年度的租金，根据《商铺委托经营管理合同》约定，蓝海公司应于2015年10月27日前支付给徐凤云、钟道勇，蓝海公司迟延支付构成违约，应承担违约责任。关于违约金，经法院释明，徐凤云、钟道勇表示不论合同是否解除，均要求按第3年度租金额的5%计算，而蓝海公司同意按约定的逾期付款违约金即银行同期活期存款利率计算。合同约定逾期付款违约金按活期存款利率计算明显低于徐凤云、钟道勇实际损失，故酌情认定逾期付款违约金以中国人民银行同期同档贷款基准利率计算为宜。现徐凤云、钟道勇要求蓝海公司支付2015年4月28日至2016年4月27日期间剩余租金327.98元（已扣除代缴税金）及违约金（以21887.64元、11603.90元、10552.92元、6348.99元、4247.02元、706.86元、327.98元为基数，分别自2015年10月28日起至2015年12月17日止、自2015年12月18日起2016年1月7日止、自2016年1月8日起至2016年1月27日止、自2016年1月28日起至2016年4月28日止，自2016年4月29日起至2016年5月30日止、自2016年5月31日起至2016年6月7日止、自2016年6月8日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）的请求，于法有据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十四条的规定，判决：一、蓝海公司于判决生效之日起10日内给付徐凤云、钟道勇2015年4月28日至2016年4月27日期间剩余租金327.98元，并支付逾期付款违约金（以21887.64元、11603.90元、10552.92元、6348.99元、4247.02元、706.86元、327.98元为基数，分别自2015年10月28日起至2015年12月17日止、自2015年12月18日起2016年1月7日止、自2016年1月8日起至2016年1月27日止、自2016年1月28日起至2016年4月28日止，自2016年4月29日起至2016年5月30日止、自2016年5月31日起至2016年6月7日止、自2016年6月8日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。二、驳回徐凤云、钟道勇的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2427元，由徐凤云、钟道勇与蓝海公司各半负担。二审中，蓝海公司陈述已经将结欠徐凤云、钟道勇的租金支付完毕，但未提供证据。二审中，徐凤云、钟道勇提供了一份吴江赛格广场业态分布示意图，认为根据示意图各个商铺是分割好的，两间商铺具体出租情况不清楚。蓝海公司在规定期限内未发表质证意见。本院认为：徐凤云与蓝海公司签订的商铺委托经营管理合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。根据合同约定，蓝海公司应在当年租期内的前6个月一次性支付当年租金，但蓝海公司结欠2015年4月28日至2016年4月27日的租金，已构成违约。合同约定的迟延支付租金按银行同期活期存款利率计算违约金明显过低，一审判决酌情调整并无不当。徐凤云、钟道勇上诉认为蓝海公司拖欠租金超过三个月，根据合同约定有权解除合同，对此本院认为，徐凤云、钟道勇购买的两间商铺虽然在吴江赛格广场业态分布示意图上有标注，但不能证明是独立分割的有形空间，而是由蓝海公司交给赛格广场统一经营管理，因此徐凤云、钟道勇主张权利必须符合其他商铺业主的整体利益，而吴江赛格广场目前仍在正常经营，尚未成立业主委员会和业主大会，因此徐凤云、钟道勇要求解除合同的权利无法单独行使。综上所述，徐凤云、钟道勇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4854元，由上诉人徐凤云、钟道勇负担。本判决为终审判决。审 判 长  王稚群审 判 员  叶 刚代理审判员  郭 锐二〇一六年十月十四日书 记 员  吉宇璐