苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0509民初10717号原告张玉民。原告钱登鹰。委托代理人张玉民，系钱登鹰丈夫。被告苏州万亚商业管理发展有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇永康路。法定代表人滕荷雪，执行董事。委托代理人季玲玲，系公司员工。委托代理人吴卫，江苏恒渊律师事务所律师。原告张玉民、钱登鹰与被告苏州万亚商业管理发展有限公司（以下简称万亚公司）委托经营合同纠纷一案，本院于2016年8月19日立案受理，依法由审判员康琳适用简易程序于2016年9月22日公开开庭进行了审理。原告张玉民并作为原告钱登鹰的委托代理人，被告万亚公司的委托代理人季玲玲、吴卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张玉民、钱登鹰诉称：原告与被告签订的委托经营合同于2013年12月31日结束，合同期结束后，被告拒绝返还商铺给原告。被告支付给原告2014年度和2015年度的部分租金后，从2016年开始以没签订合同为理由拒绝支付租金。由于被告提出的租金金额与原告相差较大，无法协商。被告的行为严重影响了原告的生活和还贷能力。为维护原告的合法权益，原告故起诉至法院。请求判令：1、被告支付原告位于苏州市吴江区松陵镇中山北路98号-1137-7商铺从2016年1月1日至2016年6月31日期间的租金120000元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。审理过程中，原告明确其租金按照每月20000元，计算六个月。每月20000元的依据是当时购房时被告承诺按照房款的8个点计算今后的租金收益，原告购房时房款为1290035元，此价格为扣除了三年租金的价格，故计算时应当以1290035元/0.76（三年租金）*0.08计算出2011年的租金标准，考虑到每年的gdp增长（2011年gdp为9.3、2012年gdp为7.65、2013年gdp为7.67、2014年gdp为7.4、2015年gdp为6.9）及贷款利率（按4.35%），再加上原告半年的精神损失344元，故2016年半年的租金合计为12万元。被告万亚公司辩称：1、万亚广场系由1152户没有进行物理分割的商铺整体构成，在商铺销售后，再由商铺业主交由被告统一对外招租、经营、管理，业主按照支付房款数额及约定的固定比例收取回报，这种经营模式属于产权式商铺经营模式，即所有权与经营权相分离，在法律关系上，不仅存在业主与被告之间的委托、租赁、经营等法律关系，而且存在各业主之间利益、权利、义务的分配问题，各业主在行使物权时尚需顾及其他业主的权益，因此，包括原告在内的业主与被告签订合同时，设定了合同第五条第6款之约定，即在合同履行期限届满前三个月经业主委员会所有业主按投资比例进行投票，有51%以上业主投票通过由被告继续经营的，被告继续受托经营，同时，授权业主委员会与被告具体执行操作。2、由于万亚广场是一个整体经营的商场，业主达1152户以上，为保证全体业主权益，维持商场的整体有序运营，因此，事先作出续约约定，符合全体业主的共同利益。2013年下半年，被告即与万亚广场业主委员会（下称万亚业委会）磋商续约事宜，最终达成初步意见。2013年11月1日，万亚业委会向全体业主发出“致万亚广场业主函”，明确告知全体业主续约条件；2013年12月7日召开业主大会；2013年12月10日，万亚业委会再次向业主发出函告，明确被告是符合要求的续约方，并提出相关的签约时间。政府基于对万亚广场经营的关心和维护广大业主的利益，多次参与万亚广场续约事宜，并在2013年12月25日由苏州太湖新城吴江管理委员会（下称太湖新城管委会）发出“致万亚广场商铺业主公开信”，指出截止2013年12月23日，已超过700个铺位与被告续约，比例超过60%。根据在此前同类案件中被告提供的全部签约合同，无论从业主数量、面积、金额等方面，均超过60%，符合《委托经营合同》约定的续约比例条件。截止目前，万亚广场业主续约比例已超过90%，依约原告应与被告按照统一标准签约，这符合双方约定和万亚广场的整体经营现实情况；3、原告诉请租金构成没有事实依据，原告混淆开发商与被告的关系，原告购买的房屋系向开发商（万亚置业）购买的，同时原告未提供证据证明开发商向其作出其所表述的8%的证据，其考虑以自己计算的方式主张租金，不符合万亚广场全体业主所接受的被告提出的缔约条件。故没有合同依据。原、被告间尽管未签订书面合同，但被告与万亚业委会就续约期间的收益回报提出的方案，得到了1057户业主以签约形式表达同意意愿，应视为已经表决通过，对包括原告在内的1152户业主均有约束力，原告的收益应参照其他商铺租赁合同中约定的方式计算；4、2014年、2015年，原告的铺位租金是被告按照统一标准计算发放的，原告已收到相应租金，未提出书面异议。2016年被告因招商需要，要求原告签署统一标准合同并提交相关产权证书被拒而导致被告统一经营受影响故暂未支付2016年度的租金。被告同意扣除代原告缴纳税费后支付原告2016年上半年租金35540.46元（1290035元*5.8%/2*0.95）。经审理查明：万亚广场1137-7号商铺系张玉民、钱登鹰向万亚集团有限公司购买，购房金额为1290035元，建筑面积为27.62平方米。张玉民、钱登鹰（甲方）与万亚公司（乙方）曾签订一份《委托经营合同》，主要约定甲方将所购万亚广场1137-7号商铺委托乙方统一经营管理，并同意乙方以自己的名义从事该商铺经营管理的一切事务活动；乙方自行确定、调整该商铺的经营范围、经营模式，在保证甲方约定收益的前提下，独立处理一切与该商铺经营有关的内外事务；委托经营期限为2010年12月31日至2013年12月31日；鉴于新建商场经营需要较长期限市场培育的特点，为平衡甲、乙双方的利益，亦为通过一定时期商场良性运营而最终使甲方所购商铺增值，甲方同意乙方的市场培育方案，并对租金一事约定如下：乙方租赁甲方铺位三年租金免交，但乙方经营盈亏及经营所产生的费用和责任均由乙方独立享有并承担；因该商铺经营管理活动所产生的各项税费，乙方依法为纳税义务人的，全部税费由乙方承担，甲方就委托经营所得款项而产生的各项税费按法律规定由甲方自行办理；为维护广大业主的投资收益，使商场经营具有持续性，在本合同履行期限届满前三个月经业主委员会所有业主按投资金额比例进行投票，有51%以上业主投票通过由乙方继续经营的，乙方继续受托经营，经营以财务公开形式，收益由业主委员会与乙方协商分成比例，原则上不低于8∶2，甲方所得部分按甲方投资比例享受收益，定期结算，由业主委员会与乙方具体操作执行（即《委托经营合同》第五条第6款）；乙方逾期向甲方支付该商铺经营回报收益，甲方有权要求乙方实际履行，乙方在收到甲方催款函5个工作日内未支付的，逾期每日甲方可按该商铺经营回报收益的0.3‰向乙方加收滞纳金；委托经营期间，除上述约定赔偿情形外，双方任何一方违反合同其他约定的，给对方造成损失的，须向对方支付相当于对方损失的违约赔偿金。2013年10月24日，万亚公司发出《致业主函》，函告所有业主续约条件，请所有业主考虑是否续约。《致业主函》中提到，万亚公司基于自身经济利益的考虑，曾于2013年9月30日登报告知业主不再续约受托经营万亚购物中心，后在太湖新城管委会、万亚业委会及部分业主的共同努力下，协商达成了续约条件。考虑到时间紧迫，业主人数众多，万亚公司先进行电话续约登记，如符合继续经营条件的，万亚公司将电话通知业主前来续约。2013年11月1日，万亚业委会发出《致万亚广场业主函》，函告业主于2013年11月15日前与万亚公司续约，续约时间为十年，租金以业主购房价（即原始商品房买卖合同发票价）为基础，乘以固定比例（固定比例为：2014年、2015年为5.5%，2016年、2017年为5.8%，2018年、2019年为6.1%，2020年、2021年为6.4%，2022年、2023年为6.7%）的方式得出，租金半年一付，先付后租。2013年12月10日，万亚业委会再次发函业主，函中载明：2013年12月7日的万亚业主临时大会未完成预定任务，虽有其他两家公司提出合作意向，但均未前来参加2013年12月7日经营权的竞标，考虑到广大业主的利益，认为和万亚公司续约比较理智和可靠，请业主于2013年12月15日前与万亚公司续约。2013年12月25日，太湖新城管委会发出《致万亚广场商铺业主的公开信》，公开信中载明：截至2013年12月23日，已有超过700家铺位与万亚公司签订了下一轮租赁合同。太湖新城管委会认为：万亚广场应当整体出租；目前已有超过60%的铺位与万亚公司签订了继续经营管理商场的合同，按前一轮委托经营合同的约定，万亚公司已取得商场经营权；万亚广场的全体商铺业主是一个利益共同体，现在大部分业主已与万亚公司签订续租，如商场不能正常营业，必将影响广大业主的经济利益。太湖新城管委会呼吁尚未签订租赁合同的业主尽快与万亚公司签订合同。另查明：万亚广场1-5层商铺有1151户办理了房屋所有权证，购房发票金额合计为735767878.51元。万亚广场1-5层商铺出售后，由万亚公司统一经营管理，各商铺间没有进行物理分割。截止2013年12月31日，有796户业主与万亚公司签订了商铺租赁合同，该796户业主的购房发票金额为473408483.30元。截止2014年12月12日，有1057户业主与万亚公司签订了商铺租赁合同，该1057户业主的购房发票金额为639132315.17元。商铺租赁合同约定业主将商铺租赁给万亚公司，万亚公司以自己名义从事该商铺经营管理的一切事务活动，自行确定、调整商铺的经营范围、经营模式。租赁期限为十年，自2014年1月1日起至2023年12月31日止。租金以业主与房产商签订的购房合同所载购房价（即原始商品房买卖合同发票价）为基数，具体每年度租金按购房价乘以固定比例的方式计算，固定比例为：2014年、2015年为5.5%，2016年、2017年为5.8%，2018年、2019年为6.1%，2020年、2021年为6.4%，2022年、2023年为6.7%。租金每半年一付，先付后租，首次付款于合同生效后15天内完成，以后每期付款提前15天完成。审理过程中，原告表示同意被告代扣代缴税费。以上事实，由原告提供的房屋所有权证、国有土地使用权证、《委托经营合同》，被告提供的购房发票、租金支付凭证、商铺租赁合同格式文本、（2014）吴江民初字第1287号、（2015）吴江民初字第2025号、（2016）苏05民终1185号民事判决书，原、被告的当庭陈述及本案庭审笔录予以证实。本院认为：原告张玉民、钱登鹰与被告万亚公司签订的《委托经营合同》第五条第6款合法有效，原告购买房屋时即与被告万亚公司约定了上述第五条第6款，该条款明确告知原告对房屋享有的权利需要受到维护广大业主集体利益的限制，是对广大业主集体利益的保护，故该条款对业主行使权利的限制系业主购买商铺时已了解的权利限制，应认定为有效。虽然被告万亚公司曾提出过不再续约，但这并不影响被告万亚公司再次和业主协商续约事宜，并达成合意。截止2013年12月31日，被告万亚公司与796户业主签订了商铺租赁合同，表明已占投资金额64.34%的业主同意由被告万亚公司继续经营，因此，根据上述第五条第6款约定，应认定原、被告所签《委托经营合同》的续约条件已经就成，被告万亚公司有权继续统一经营、管理。关于原告主张2016年度按每月20000元租金标准收取收益的问题。本院认为，产权式商铺采用统一对外出租、经营的管理模式，单个业主的收益应当与产权式商铺整体业主的收益相符，而不是简单的参照同地段其他商铺的租金情况。每个产权式商铺的收益按照该商铺支付的购房款数额及约定的固定比例收取相对公平，购房款数额体现了不同业主投资金额的不同，约定的固定比例体现了投资的风险。虽然委托经营合同并未约定续约收益多少，但授权万亚业委会具体操作执行。现被告万亚公司与万亚业委会就续约期间的固定回报比例达成一致意见，并经1057户业主的同意，应视为已经表决通过，对万亚广场1-5层1152户业主均有约束力，故原告张玉民、钱登鹰的收益应按照商铺租赁合同中约定的方式计算。现原告庭审中表示同意被告代扣代缴税费，故现被告应按支付原告2016年上半年租金35540.46元。原告要求被告万亚公司支付2016年1月1日至2016年6月31日期间租金120000元的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事通则》第七条、《中华人民共和国合同法》第一条、第五条、第六条、第七条、第八条、第四十四条、第四十五条，《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条的规定，判决如下：被告苏州万亚商业管理发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张玉民、钱登鹰35540.46元（上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。如果被告苏州万亚商业管理发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1350元，由原告张玉民、钱登鹰负担1005元，由被告苏州万亚商业管理发展有限公司负担345元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告已预交的案件受理费本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：苏州市中级人民法院；账号：10×××76）。并将已交上诉费的凭证提交本院。审判员 康 琳二〇一六年十月十八日书记员 傅辰浩