广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1323民初2120号原告：罗小程，女，汉族。原告：刘长卫，男，汉族。被告：惠东县金河湾置业有限公司。法定代表人：吴XX。委托诉讼代理人:吴清燕，惠东县金河湾置业有限公司工作人员。原告罗小程、刘长卫诉被告惠东县金河湾置业有限公司（以下简称金河湾公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗小程、刘长卫、被告金河湾公司的委托诉讼代理人吴清燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗小程、刘长卫向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2011年8月27日签订的《商品房买卖合同》(合同号：XX)合法有效；2.被告为原告办理涉案房屋的房屋所有权登记手续，并协助原告取得房屋权属证书,所有费用由被告支付；3.被告支付所有办理过户费(包括:合同备案费80元、维修基金6384元、代办房产证费16677元、装修保证金2000元，总数25141元)；4.被告承担本案诉讼费。庭审中，原告自愿放弃对第3项诉讼请求中装修保证金2000元的诉请。原告罗小程、刘长卫诉称的事实和理由：原、被告于2011年8月27日签订了《商品房买卖合同》(合同号：XX)，双方约定：被告将XX售与原告，该房成交总价为40万元。原、被告在该合同上签字、盖章，该合同合法有效。2011年8月27日，原告向被告支付购房款首付12万元，并支付了合同备案费、维修基金、代办房产证费等费用，上述款项被告均一一向原告出具了收款收据。由于该房屋是预售房，原告于2013年01月07日签订了《个人住房公积金房屋担保借款合同》，随后便办理了交房手续，原告按照相关规定签订物业服务合同并缴纳了装修保证金、防盗网费﹑物业管理费、水电费等费用（以上费用同样有其物业公司出具的收款收据），并于装修后入住该房屋。从购买该房屋后原告多次督促被告早日办理房屋所有权证，但时至今日，被告方一直以种种原因拖延原告办理其应有的房屋所有权证，原告多次联系被告方要求办理房屋产权手续，均未果。综上所述，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告方交付房屋即购房合同成立，被告有义务为原告办理房屋所有权证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应当立即办理房屋产权证，原告保留进一步追求被告支付违约金的权利。请法院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益，体现法律的公平公正。被告金河湾公司答辩如下：一、金河湾公司股东钟XX涉嫌违法活动，金河湾公司有向惠州市公安局报案，公安机关有接受并且立案，有关案情侦查正在紧张进行中。金河湾花园二期是通过合法验收，也是合法取得房屋权属，目前金河湾花园二期已经办证的业主达到400多户，证明金河湾公司具备办证条件，并且履行了办证责任，但因为股东钟XX涉嫌犯罪，遇到了不可抗力，正是因为不可抗力因素才不能帮原告办房产证。二、该案诉讼费不应该由金河湾公司承担，因金河湾公司遇到不可抗力，并且已多次告知业主遭遇不可抗力的事实。在业主提供的购房合同第十九条约定：“本合同在履行过程中发生争议由双方当事人协商解决，协商不成的再向人民法院起诉”，本案原告并未与金河湾公司协商解决就向法院起诉，因此该费用应由原告承担。三、本公司已代原告缴付了备案费、维修基金和契税。经审理查明：被告金河湾公司为有限责任公司（自然人投资或控股），成立于2003年1月21日，其股东为吴XX和钟XX，经营范围：房地产开发；室内装饰、土方工程；销售：建筑材料、五金交电。原告罗小程、刘长卫围绕其诉讼请求向本院提供了如下证据予以佐证：一、原告罗小程、刘长卫作为买受人与被告金河湾公司（××）签订的《广东省商品房买卖合同》(合同编号：XX)，约定：1、买受人购买的商品房为预售商品房，位于XXX，该商品房合同约定建筑面积共106.4平方米，其中，套内建筑面积87.38平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.02平方米；3、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4577.71元，总金额40万元；4、买受人于2011年8月27日前付清首期房款12万元，余款28万元于年月日前向银行办理按揭贷款；5、××应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件（以建设、施工、监理、设计及地质勘查单位出具工程竣工验收报告为交付条件），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；6、××应当在商品房交付使用后待确权后一年内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房的，××按已付房价款的1%向买受人支付违约金。二、被告金河湾公司出具给原告收执的预收购房款发票一份，证实原告已向被告支付了涉案商品房的首期购房款12万元。三、原告罗小程作为借款人和抵押人与中国农业银行股份有限公司惠东县支行（贷款人、抵押权人）、被告金河湾公司（保证人）于2013年1月7日签订的《个人住房公积金房屋担保借款合同》、广东百德律师事务所《见证书》、中国农业银行个人借款凭证、个人抵押商品住房保险单各一份，证实原告以涉案商品房作为抵押物向中国农业银行股份有限公司惠东县支行借款28万元用于购买涉案商品房，并授权贷款人将全部贷款直接发放至被告金河湾公司账户的事实。经质证，被告确认上述28万元贷款已发放至其司账户，原告已全额付清了涉案商品房的购房款。四、被告金河湾公司出具给原告收执的《收款收据》三份、证实被告已向原告收取了80元合同备案费、6384元维修基金、16677元代办房产证费用。经质证，被告确认其已收取上述费用，并称其已代原告缴付合同备案费、维修基金和契税。五、入伙通知书、住宅使用说明书、住宅质量保证书、消防安全责任书、金河湾物业管理处收款收据，证实被告已将涉案商品房交付原告使用，原告已按月缴交物业管理费用。对原告所提供的上述证据，被告除上述质证意见外，对其余证据均没有异议。被告金河湾公司就其上述抗辩意见向本院提供了如下证据予以佐证：一、惠州市公安局于2016年1月4日出具的《关于对钟XX涉嫌集资诈骗和挪用资金罪立案侦查的函》（惠市公函字[2016]1号）、惠州市公安局于2016年3月28日出具的《关于对钟XX涉嫌合同诈骗并案侦查的函》（惠市公函字[2016]44号）、惠州市公安局于2015年3月20日向被告金河湾公司及其股东吴XX出具的《立案告知书》，上述证据证实被告金河湾公司的股东钟XX因涉嫌挪用资金和合同诈骗等被惠州市公安局立案侦查。二、惠东县公安局经济犯罪侦查大队作为接收单位于2015年7月3日接收被告金河湾公司印章、财务专用章、私人用章（吴XX）、会计账册、会计凭证的《提交证据清单》一份。三、《申请》、《致金河湾全体业主的公开信》,证实被告金河湾公司以积极的方式告知业主因其司内部发生重大事件，房产办证的相关事宜需延后办理。原告对被告所提供的上述证据的真实性无异议，但认为是被告内部纠纷，与被告理应完成的办证义务无关。2016年8月30日，本院去函惠东县房产管理局，就涉案商品房能否办理房产证的相关事宜进行调查，惠东县房产管理局回复：涉案商品房已办理合同备案（2012年3月15日）和预告抵押权登记，需要银行出具同意办理房产证的书面声明后方可办理房产证，目前不具备办证条件。办理房产证需要提供的资料如下：1、不动产权籍调查成果；2、申请人身份证明复印件、申请人是法人的应提供法人资格证明及法人身份证、工商机读证明、单位机构代码证和营业执照复印机等；3、商品房权属证明书；4、经备案登记的商品房买卖合同；5、商品房使用说明书和质量保证书；6、完税证明；7、房屋白蚁防灭治合同。本院认为，关于涉案商品房买卖合同的效力问题，原告罗小程、刘长卫具备完全民事行为能力，被告金河湾公司具有房地产开发资质，且涉案商品房已取得预售许可证书，双方所签订的《广东省商品房买卖合同》(合同编号：XX)为双方的真实意思表示，合同内容未违反法律规定的禁止性效力性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。故原告诉请确认上述《广东省商品房买卖合同》(合同编号：XX)合法有效，本院予以支持。关于涉案商品房的房产证办理及费用承担问题，本院认为，根据原、被告双方在《广东省商品房买卖合同》的约定，原告已按合同约定方式向被告付清了购房款，被告金河湾公司作为房屋出卖方，应按合同约定履行将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案的义务。根据惠东县房产管理局的复函，涉案商品房已办理合同备案和预告抵押权登记，需要银行出具同意办理房产证的书面声明后方可办理房产证，目前不具备办证条件，据此，原告诉请被告为其办理房屋所有权登记手续并协助其取得房屋权属证书的诉求，可待上述条件成就后，由原、被告双方到相关部门办理，本案不作处理。对于原告诉请被告支付所有办证费用的问题，本院认为，涉案商品房目前尚不具备办证条件，原告已向被告缴纳的相关办证费用可待办证条件成就后由双方在实际办证过程中另行处理，本案亦不作处理。综上，原告罗小程、刘长卫的诉请及被告惠东县金河湾置业有限公司的辩解，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告罗小程、刘长卫与被告惠东县金河湾置业有限公司于2010年12月20日签订的《广东省商品房买卖合同》(合同编号：XX)合法有效。二、驳回原告罗小程、刘长卫的其他诉讼请求。案件受理费430元，减半收取计215元（原告已预交），由被告惠东县金河湾置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  王雪良二〇一六年十月十日书记员  袁惠妮