文书内容广东省梅州市梅江区人民法院民事判决书(2016)粤1402民初1429号原告：古利芳，女，1946年8月17日出生，地址：梅州市梅江区。被告：赖义龙，男，1964年6月15日生，住址：梅州市梅江区。被告：赖淼森，男，1968年5月22日出生，住址：梅州市梅江区。上述被告委托代理人：余少彬，广东客中梅律师事务所律师。被告：张文瑞，男，1969年11月4日出生，住址：梅州市梅江区。原告古利芳诉被告赖义龙、赖淼森、张文瑞确认合同无效纠纷一案，本院于2016年8月16日立案受理后，依法由审判员张炜健适用简易程序公开开庭进行了审理。原告古利芳，被告赖淼森及被告赖义龙、赖淼森的委托代理人余少彬律师，被告张文瑞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告赖义龙、赖淼森系相邻关系，原告在梅江区东教场54号之四建有一栋房屋，与被告赖义龙、赖淼森的父亲赖英杰于1980年所建位于梅江区东教场侧51号的房屋相邻，两栋房屋的基脚之间距离仅30厘米。梅江区东教场54号之四房的户主为原告。东教场54号之四房为原告于1980年建造，原告与被告张文瑞为母子关系。2016年4月，被告赖义龙、赖淼森在未告知原告的情况下，擅自与张文瑞、邹洪、黄美英等人签订了《相邻合约》，试图以此向主管部门申请按原状重建梅江区东教场侧51号房。原告作为户主，被告张文瑞在没有得到原告授权的情况下擅自与被告赖义龙、赖淼森签订的合约，该合约违反了《相邻合约》中规定需房产户主签名才有效的有关规定。所以，《相邻合约》应当认定为无效。据原告了解，如重建房屋，两栋房屋基脚之间仅仅相距30厘米，且梅江区东教场侧54号之四房属老瓦房，也是危房，梅江区东教场侧51号房按原状重建必然危及梅江区东教场侧54号之四房及周边邻近房屋的安全。因此，《相邻合约》中张文瑞、邹洪、黄美英等乙方同意赖义龙、赖淼森按红线图16014号建筑红线内房屋原状进行重建，明显侵犯了原告的合法权益，同时也违反了《中华人民共和国物权法》第九十一条、第九十二条，关于不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管道等，不得危及相邻不动产的安全的规定。被告赖义龙、赖淼森与被告张文瑞等人签订的《相邻合约》也应当认定为无效。为此，原告特向法院起诉，请求判令：1.确认被告赖义龙、赖淼森与被告张文瑞等人签订的《相邻合约》无效；2.由被告承担本案诉讼费用。原告提交的证据有：身份证复印件、户口簿复印件、国有土地使用证复印件、《相邻合约》、告知书、声明书、现状地形图等，以证明其诉请。被告赖义龙、赖淼森辩称：1.被告签订的《相邻合约》是双方自愿的基础上签订的，符合法律规定，受法律保护；2.原告与被告张文瑞的关系是母子关系，被告张文瑞在相邻合约中的签名构成表见代理；3.根据答辩人查询原告的国土信息得知，原告的国有土地属于划拨土地，划拨机关为生产队。由此可见，原告的土地属于宅基地，国有土地证上的权属人登记属于代表登记，实质上原告与被告张文瑞均是该土地的使用权人；4.物权法上的相邻权人包括物权的所有权人和使用权人，被告张文瑞的签名受法律约束；5.被告张文瑞的签名并不是对涉案土地的处分，仅仅是允许答辩人对其自身的房屋进行原状重建。综上，请求法院驳回原告的诉请。被告赖义龙、赖淼森提交房屋危险性鉴定报告、土地使用权登记申请书及登记卡，以证明其辩称。被告张文瑞辩称：涉案房屋的房产是原告的，且签订《相邻合约》答辩人也没有询问原告，答辩人也不知道被告赖义龙、赖淼森要将房屋进行重建，以为只是装修。答辩人认为《相邻合约》无效。被告张文瑞未提交证据证明其辩称。经审理查明：原告系被告张文瑞的母亲，被告赖义龙、赖淼森为赖英杰之子。本案涉及房屋位于梅江区东教场侧51号、54号之四（54号之四国有土地使用证登记人为原告）。被告赖义龙、赖淼森需对赖英杰名下的原有房屋进行重建，2016年3月7日，由梅州市城市测绘研究院出具一份编号为梅规建第16014号的（梅江区东教场侧51号）现状地形图，包括被告张文瑞在内的5人（黄美英、邹洪、李坤元、胡珊）分别在地形图中相邻位置签名，下方注明：签名是相邻户主本人所签，并有梅州市梅江区金山街道办事处杨桃墩社区居民委员会在地形图中的盖章。2016年4月21日，被告赖义龙、赖淼森（甲方）与乙方包括被告张文瑞在内的5人（黄美英、邹洪、李坤元、胡珊）签订一份《相邻合约》，内容为：甲方位于梅江区东教场侧51号，房屋申请办理原状加固维修（原状重建）手续，房屋相邻利害关系人乙方同意甲方按红线图16014号建筑红线内房屋原状重建，甲方栏由被告赖义龙、赖淼森签名确认，乙方栏由被告张文瑞等5人签名确认，合约下方注明相邻签名是相邻户主本人所签（电话核实），并由梅州市梅江区金山街道办事处杨桃墩社区居民委员会盖章确认。《相邻合约》签订后，原告与黄美英在梅州市城乡规划局对梅江区东山路教场侧51号房屋原状重建规划报建批前公示期间，于2016年4月27日提出异议，不同意赖英杰房屋原状重建。梅州市城乡规划局于2016年7月19日作出一份《告知书》，认为该《相邻合约》属于当事人之间的民事协议，在未经双方协商解除或法院确认无效或解除前，应当认定申请人提交的《相邻合约》等许可材料齐全，考虑当事人的异议请求，同意给予当事人一个月时间选择是否向法院起诉，否则，视为认可该《相邻合约》内容，不存在异议。此后，原、被告协商未果，原告遂于2016年8月向本院起诉，提出上述诉讼请求，被告则作出上述答辩。庭审中，原、被告双方确认梅江区东教场侧51号房屋现未进行施工，仍为原状；梅江区东教场侧54号之四房屋由原告、被告张文瑞及其妻子长期居住使用。本院认为：本案争议焦点是原告请求确认合同无效的理由是否充分的问题。1.原告认为梅江区东教场54号之四房由其所有，其才是屋主。被告张文瑞未取得其授权，被告赖义龙、赖淼森在未告知原告的情况下，擅自与被告张文瑞签订的《相邻合约》，应当认定无效。从案件查明事实看，原告与其儿子张文瑞共同生活居住在梅江区东教场54号之四房，被告张文瑞作为同住成年家属，被告赖义龙、赖淼森有理由相信被告张文瑞有权代表其家庭签订《相邻合约》，同意被告赖义龙、赖淼森房屋的重建。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定，被告张文瑞的行为构成表见代理，应为合法有效，且被告张文瑞的行为，也不是对原告财产的处分，故原告的上述主张，理由不足，本院不予支持。2.原告认为梅江区东教场侧51号房按原状重建必然危及54号之四房及周边邻近房屋的安全，明显侵犯原告合法权益，同时也违反了《中华人民共和国物权法》第九十一条、第九十二条关于不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管道等，不得危及相邻不动产的安全的规定。庭审中，原、被告双方确认梅江区东教场侧51号房现未进行施工，仍为原状，原告诉称危及其房屋安全的情形并未发生。对梅江区东教场侧51号房屋重建，是否会危及原告房屋的安全，属于将来不确定因素，原告可待将来事实发生情况另行通过合法途径予以解决。综上，被告赖义龙、赖淼森与被告张文瑞等签订的《相邻合约》，是双方真实意思表示，未违反有关法律禁止性规定，应为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。现原告请求确认该《相邻合约》无效，证据不足，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费100元，按规定减半收取为50元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  张炜健二〇一六年十月二十四日书记员  陈 悦