安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖18民终1111号上诉人（原审被告）：安徽蓝凯塑钢门窗装饰有限公司，住所地安徽省郎溪县经济开发区钟梅路与伍牙山路交汇处。法定代表人：邵成树，该公司董事长。委托诉讼代理人：李书武，安徽擎义律师事务所律师。被上诉人（原审原��）：张轩，男，1992年1月19日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。委托诉讼代理人：林茂静，安徽师阳安顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高顺武，男，1978年6月21日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。上诉人安徽蓝凯塑钢门窗装饰有限公司（以下简称蓝凯公司）因与被上诉人张轩、高顺武房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省宣城市宣州区人民法院（2016）皖1802民初1701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月7日立案后，依法组成合议庭，于2016年9月22日公开开庭进行了审理。上诉人蓝凯公司的委托诉讼代理人李书武、被上诉人张轩的委托诉讼代理人林茂静、被上诉人高顺武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蓝凯公司上诉请求：撤销原判决，依法改判由高顺武返还张轩1万元。事实和理由：原判决部分事实认定不清，适用法律错误。1.蓝凯公司与张轩之间不具有房屋买卖合同关系，高顺武未经蓝凯公司授权与张轩签订案涉合同，系无权代理，事后蓝凯公司亦未予追认，而是告知高顺武自行处理，原审推定高顺武代理行为有效，于法无据；2.原判决适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称审理买卖合同纠纷司法解释）第三条规定不当，根据我国合同法第五十一条的规定，案涉《房屋买卖合同》因涉无权处分而未生效，故该合同对蓝凯公司不具有约束力；3.蓝凯公司虽于2015年1月指派高顺武到房产经纪公司就案争房屋作预售房源登记，但对案争房屋已由房产商于2015年11月24日出售及此后高顺武签订案争合同的行为全不知情，高顺武本质上亦系误解而订立合同，蓝凯公司与高顺武均不存在恶意欺骗的行为，故案涉合同未能履行系因意外事件所致，依法不适用定金罚则；4.张轩及房产经纪公司在订立合同时对案争房屋权属等情况未尽审查之责，均存在重大过失，蓝凯公司作为无过错方不应承担任何违约责任。张轩辩称，1.高顺武系代表蓝凯公司订立合同，且合同签订后蓝凯公司亦未向张轩提出书面异议，原判决认定高顺武代理行为有效并无不妥；2.原判决适用审理买卖合同纠纷司法解释第三条规定，认定案争合同有效适当；3.案争合同不能履行的过错在于蓝凯公司，其主张系意外事件，无事实依据，蓝凯公司应承担双倍返还定金的违约责任。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。高顺武辩称，其系受蓝凯公司指派到房产经纪公司出售房屋。案争合同签订前，因房产经纪公司电话告知高顺武，蓝凯公司业已同意且安排高顺武签订合同���故高顺武未再向蓝凯公司法定代表人进行核实，但其在合同签订后当即向蓝凯公司法定代表人作出汇报，此后又根据蓝凯公司指派到房产商处了解案争房屋有无售出等情况。本案中，张轩主张双倍返还定金，因蓝凯公司拒绝高顺武上交定金，故高顺武同意就其经办收取的1万元返还与张轩，但对第二倍定金1万元不应承担责任。请求二审法院公正判决。张轩向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《房屋买卖合同》解除；2.判令蓝凯公司、高顺武双倍返还定金2万元。一审法院认定事实：2015年1月，宣城市宣州区盛宇湖畔小区项目的房产商因欠付蓝凯公司工程款，同意将该小区40幢1301室抵付给蓝凯公司，蓝凯公司指派员工高顺武到宣城市家福房产经纪有限公司将上述房屋作为预售房源进行登记。2016年2月4日，宣城市家福房产经纪有限公司工作人员电话通知高顺武到房产经纪公司签订房屋买卖合同，高顺武未向蓝凯公司沟通、核实。同日，高顺武以蓝凯公司名义与张轩就上述房产签订一份《房屋买卖合同》，其中约定：卖方（甲方）为蓝凯公司、高顺武，买方（乙方）为张轩；房产交易价格为48万元；乙方于合同签订之日支付购房定金1万元，甲方违约应双倍返还定金，乙方违约应将定金赔偿给甲方。双方在补充条款中约定，“1）上述房屋产权为蓝凯门窗公司所有，产权方承诺此房一手房成交，可以直接更改合同，免营业税，按揭代办由开发商直接办理；2）蓝凯门窗公司委托高顺武代理本合同相关事宜。”合同签订后，张轩当即支付定金1万元，高顺武向张轩出具一份收条。高顺武随即向蓝凯公司法定代表人邵成树汇报合同签订事宜，邵成树口头嘱咐高顺武到房产商处了解盛宇湖畔小区40幢1301室销售信息，房产���售楼部因临近春节放假，高顺武于春节后到该售楼部了解情况，得知该房屋已出售给他人。张轩知晓后，于2016年3月17日委托律师向蓝凯公司及高顺武各发出一份《律师函》，以蓝凯公司、高顺武出卖无权处分的房屋为由，要求解除《房屋买卖合同》，同时主张双倍返还定金2万元。蓝凯公司收函后，嘱咐高顺武及时处理纠纷，高顺武表示愿意返还定金1万元。各方协商未果，张轩于2016年4月11日诉至一审法院，请求判如所请。一审法院另查明：案涉的盛宇湖畔小区40幢1301室于2015年11月24日合同备案登记在案外人姜日根名下，并于2015年12月8日办妥房屋所有权登记。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，盛宇湖畔小区项目开发商虽同意将该小区40幢1301室抵付给蓝凯公司，但该房屋未登记至蓝凯公司名下，蓝凯公司未取得房屋所有权。高顺武接到房产经纪公司电话通知后，虽未取得蓝凯公司的书面授权即与张轩订立《房屋买卖合同》，但结合双方合同中的补充约定条款及高顺武系蓝凯公司员工的事实，张轩有理由相信高顺武有代理权。蓝凯公司法定代表人在知悉高顺武签订房屋买卖合同后未及时提出异议，且在收到张轩律师发出的《律师函》后亦未提出异议，故高顺武的代理行为效力及于蓝凯公司。蓝凯公司应承担相应的民事责任，至于高顺武是否将收取的定金1万元上交给蓝凯公司，为二者间内部关系，故本案不予理涉。高顺武在不知晓蓝凯公司有无取得案涉盛宇湖畔小区40幢1301室所有权的情况下，以蓝凯公司名义与张轩签订《房屋买卖合同》，系属无权处分。因案涉《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不具有我国合同法第五十二条规定的无效情形，依法为有效合同。蓝凯公司辩称案涉《房屋买卖合同》无效或未生效，于法无据。蓝凯公司未取得案争房屋的所有权致使合同不能履行，构成违约，张轩据此解除合同，蓝凯公司、高顺武均未提出异议，依法该合同业已解除。张轩主张蓝凯公司承担双倍返还定金的违约责任，符合合同约定和相关法律规定，应予支持。蓝凯公司有关本案不适用定金罚则、其不具有过错等辩驳理由，均不能成立。根据合同相对性原则，高顺武在本案中不应承担给付责任，故对张轩请求高顺武共同返还定金2万元，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第九十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决：一、原告张轩与被告安徽蓝凯塑钢门窗装饰有限公司2016年2月4日签订的《房屋买卖合同》解除；二、被告安徽蓝凯塑钢门窗装饰有限公司于判决生效后十日内双倍返还原告张轩定金2万元；三、驳回原告张轩的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半后收取150元，由蓝凯公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，本院对一审证据的认定与一审一致。根据采信的证据，结合当事人陈述等情况，本院对一审法院认定的案件事实予以确认。针对争议的事实，另查明：高顺武到宣城市家福房产经纪有限公司挂牌售房信息时，仅提供了房屋户型图，未提交盛宇湖畔小区40幢1301室相关权属等证件。案涉《房屋买卖合同》签订时，高顺武向张轩说明出卖房屋系房产商用��抵付给蓝凯公司工程款的房屋。本院认为，双方争议焦点之一是高顺武以蓝凯公司名义签署案涉《房屋买卖合同》的行为效力能否及于蓝凯公司。首先，高顺武在签订上述合同时，未取得蓝凯公司书面授权委托，现有证据亦不能证明其取得了口头授权委托，故应认定高顺武对此没有代理权。其次，高顺武虽没有代理权，但其系蓝凯公司员工，此前受公司专项指派联系房地产经纪公司挂牌售房相关事宜，且双方系在房地产经纪公司签订合同，高顺武明确向张轩表示其系受蓝凯公司委托享有代理权，故在此情形下，应予认定高顺武具有有权代理的表象。买受人张轩在客观上有理由相信蓝凯公司具有出卖案争房屋的真实意愿及高顺武有代理权，其主观上亦为善意且无过失，符合表见代理的相关法律规定，依法应予认定高顺武以蓝凯公司名义实施的代理行为有效���其效力及于蓝凯公司。蓝凯公司有关其未对高顺武的无权代理行为作出追认，不应认定代理行为有效的上诉理由，本院不予采信。双方争议焦点之二是案涉《房屋买卖合同》的效力如何认定。其一，案涉《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律强行性规定，系属合法有效合同，双方当事人均应予信守。其二，本案性质为房屋买卖合同纠纷，一审适用审理买卖合同纠纷司法解释第三条规定正确。蓝凯公司虽对出卖房屋不享有所有权，但该无权处分不影响合同效力界定。蓝凯公司的此节上诉理由，于法无据。双方争议焦点之三是张轩主张双倍返还定金应否支持。案涉合同因蓝凯公司对出卖房屋无权处分而不能实际履行，张轩主张解除合同并要求蓝凯公司承担双倍返还定金的违约责任，符合合同约定和法律规定，原判决予以支持并无不妥。蓝凯公司怠于��出卖房屋情况进行核查及信息更新，致合同不能履行显有过失，其主张系意外事件及无过错不应承担违约责任的理由缺乏依据。另，高顺武虽在诉讼中表示自愿返还张轩定金1万元，但根据合同相对性原则，一审未判决高顺武在本案中承担责任并无不当，依法蓝凯公司与高顺武之间可另行解决。综上所述，蓝凯公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，裁判结果适当，二审依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人安徽蓝凯塑钢门窗装饰有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 瑛审 判 员  包 娟代理审判员  冯忠山二〇一六年十月二十四日书 记 员  卢艳芳