甘肃省庆阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）甘10民终606号上诉人（原审被告）：张越，男，1982年5月8日出生，汉族，个体户，住庆阳市西峰区。被上诉人（原审原告）：庆阳市节水技术试验推广服务站，住所地庆阳市西峰区安定东路***号。法定代表人：郭晓华，该站站长。委托诉讼代理人：张凌力，男，该站办公室主任。委托诉讼代理人：尚鹏飞，甘肃北斗律师事务所律师。上诉人张越因与被上诉人庆阳市节水技术试验推广服务站房屋租赁合同纠纷一案，不服庆阳市西峰区人民法院（2015）庆西民初字第3734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张越、被上诉人庆阳市节水技术试验推广服务站的委托诉讼。代理人张凌力、尚鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张越上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人继续履行合同并赔偿上诉人经济损失。一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定双方房屋租赁合同自2013年8月1日起至2014年7月31日止错误。2010年7月其经朋友乔保利介绍，与被上诉人商谈承租被上诉人综合楼用于经营宾馆一事，双方协商一致，上诉人承租被上诉人位于西峰区安定东路172号（农排公司后综合楼）房屋，租金每年12万元，租期十年。被上诉人告知由乔保利代表其与上诉人签订房屋租赁合同，后上诉人与乔保利于2010年7月30日签订了涉案房屋租赁合同，并一次性向乔保利支付三年租金36万元。据上约定，涉案房屋的租赁期限为十年，而非一审法院认定的一年。在被上诉人的要求下，双方又于2013年8月1日签订了房屋租赁合同，约定上诉人继续承租被上诉人涉案房屋，租赁费每年12万元，租期为七年，但约定租赁合同每年一签。据上，上诉人方对租赁房屋投入巨资进行装修。被上诉人应遵守诚实信用原则，依约履行义务，即按照双方约定的出租期限将房屋由上诉人继续承租，而不能仅以2013年签订合同到期为由，要求上诉人归还房屋。2.上诉人多次向被上诉人缴纳房租，因被上诉人原因导致租赁费至今未清。3.一审判决适用法律错误。一审判决根据合同法第235条判决由上诉人腾退涉案房屋属于适用法律错误。4.被上诉人应赔偿因其违约行为给上诉人造成的经济损失。庆阳市节水技术试验推广服务站辩称，1.上诉人称被上诉人让乔保利代表其与上诉人签订涉诉房屋租赁合同，并约定租期为十年的理由无事实和法律依据。被上诉人已向法院提交了双方签订的租赁合同，该合同经双方签字确认，系双方真实意思表示，合同中并无租期十年的约定。上诉人是否与乔保利签订合同被上诉人并不知情。一审法院依据房屋租赁合同认定双方租赁期限为一年符合事实及法律规定。2.一审判决不存在适用法律错误的情形。涉案租赁合同到期后，双方再未签订合同，亦未收取租金，被上诉人有权收回出租房屋。一审依据合同法第235条判决上诉人返还房屋，适用法律正确。3.被上诉人在合同中约定保证水电暖有偿使用，并未承诺满足上诉人营业的特殊需要。上诉人对其所称经济损失并未提交证据证实，且被上诉人也不存在违约行为，不应承担上诉人因满足自己特殊需要而私自装修的费用，且上诉人的各项损失并非本案审理范围。综上，一审法院认定事实清楚，判决公正，二审应驳回上诉，维持原判。庆阳市节水技术试验推广服务站向一审法院起诉请求：张越立即归还庆阳市节水技术试验推广服务站所有的位于西峰区安定东路172号后院综合楼房屋，并按每月7083元承担从2014年8月1日至实际交付房屋期间的占用费。本案诉讼费用由张越承担。一审法院认定事实：2013年8月1日张越租用庆阳市节水技术试验推广服务站位于庆阳市西峰区安定东路172号（农排公司后综合楼）用于经营宾馆，并签订了房屋租赁合同，该合同主要内容：“出租方：甘肃省庆阳市农田排灌物资供应公司(简称甲方)；承租方：张越（简称乙方）；所承租房屋座落于庆阳市西峰区安定东路172号（农排公司后综合楼），面积1200平方米，属砖混结构；从2013年8月1日起至2014年7月31日止，共壹年；月租金柒仟零捌拾叁元，年租金捌万五千元，乙方在合同签订之日一次性交清，并交纳押金壹万元。”2014年8月1日合同期满后，双方再未签订合同，庆阳市节水技术试验推广服务站亦未收取房租费。张越仍然继续在此经营。2014年9月1日，庆阳市节水技术试验推广服务站给张越送达收回房屋通知书，张越未签收。2015年9月9日庆阳市节水技术试验推广服务站再次给张越送达收回房屋通知书，张越在通知书上签字，嗣后，张越仍然未腾退房屋，继续经营，庆阳市节水技术试验推广服务站遂向法院提起诉讼。另查：2013年7月25日庆阳市机构编制委员会下发了庆市编发（2013）51号文件，将庆阳市水利灌溉试验中心站（庆阳市节水灌溉技术服务中心）、庆阳市农田排灌物资供应公司撤销，整合其职责，组建庆阳市节水技术试验推广服务站，隶属市水务局。一审法院认为，房屋租赁合同是指房屋的出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付出租人约定的租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。庆阳市节水技术试验推广服务站在租赁期限届满后曾先后两次告知张越合同到期后不再出租房屋，张越至今仍未腾退房屋，现庆阳市节水技术试验推广服务站要求张越归还所承租的房屋，理由正当，符合法律规定，应予以支持。双方明确约定房屋租赁费每月7083元，现庆阳市节水技术试验推广服务站要求张越按约定支付从合同期限届满起占用房屋期间的租赁费至实际交付房屋之日止的诉讼请求，理由正当，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决：张越腾退租赁庆阳市节技术水试验推广服务站位于庆阳市西峰区安定东路172号（农排公司后综合楼），并按月租金7083元支付从2014年8月2日起占用房屋期间的租赁费至实际腾退房屋之日止。案件受理费2425元，由张越负担。二审中，当事人没有提交新证据，二审查明事实与一审法院认定事实一致，有双方当事人陈述，《房屋租赁合同》、收回房屋通知等相关证据佐证，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：涉案房屋租赁合同是否到期。2013年8月1日，张越与庆阳市农田排灌物资供应公司签订的房屋租赁合同第二条约定租赁期限“从2013年8月1日起至2014年7月31日止，共壹年。”根据上述约定，双方租赁合同期限为一年，因此，原审对双方租赁合同期限的认定正确。上诉人称租赁合同期限为十年的理由无证据证实，本院不予支持。2014年7月31日租赁合同到期后，双方再未签订合同，被上诉人也未收取上诉人租赁费，但上诉人仍占用租赁房屋继续经营。被上诉人在通知上诉人腾房未果的情况下提起诉讼，要求上诉人腾退房屋并支付超期占用费。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，原审判处上诉人向被上诉人腾退房屋并支付逾期腾房占用费并无不当，上诉人要求继续履行合同的请求不能成立。关于上诉人要求被上诉人赔偿经济损失的请求，因与本案不属同一法律关系，且属于作为原审被告的张越在二审程序中的反诉请求，因被上诉人不同意本案调解处理，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”的规定，对张越的该部分上诉请求，本院不予审查。综上，张越的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2425元，由张越负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 军审 判 员  郭立品代理审判员  赵会娥二〇一六年十月八日书 记 员  郑栋洲