福建省泉州市洛江区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0504民初428号原告：泉州市华祥房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区双阳阳山阳光楼A208室。法定代表人:王东伟，董事长。委托诉讼代理人：尤延辉、杨贵峰，福建尚民律师事务所律师。被告：张德顺，男，1988年12月1日出生，汉族，住贵州省仁怀市。原告泉州市华祥房地产开发有限公司与被告张德顺商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月18日立案后，依法适用普通程序，于2016年8月25日公开开庭进行审理。原告泉州市华祥房地产开发有限公司的委托诉讼代理人尤延辉到庭参加诉讼、被告张德顺经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泉州市华祥房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2009年11月7日签订的编号为为20060004XXXX号《商品房买卖合同》；2.张德顺支付泉州市华祥房地产开发有限公司违约金24386.2元；3.本案的诉讼费用由张德顺承担。事实和理由：2009年11月7日，泉州市华祥房地产开发有限公司与张德顺双方签订了编号为20060004XXXX号《商品房买卖合同》，就张德顺向泉州市华祥房地产开发有限公司购买祥光花苑三期6号楼XXXX室约定了详细的权利义务。根据该《商品房买卖合同》第4、6、7条及附件六约定，张德顺于2009年11月7日向泉州市华祥房地产开发有限公司支付首期购房款48862元，泉州市华祥房地产开发有限公司同日以返装修费的名义退还张德顺39018元，张德顺实际已交付泉州市华祥房地产开发有限公司款项9844元。按约定购房余款195000元由买受人向银行申请抵押贷款支付。但张德顺却未依约履行义务，至今尚未向泉州市华祥房地产开发有限公司支付所购房产余款，已构成违约。根据《商品房买卖合同》附件六的约定，张德顺逾期付款或无力支付房款的，泉州市华祥房地产开发有限公司有权解除合同并要求张德顺按总房款的10%要求其支付违约金，经泉州市华祥房地产开发有限公司多次催促，张德顺均以各种理由推脱，至今未履行义务。张德顺未作答辩。泉州市华祥房地产开发有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据5组，证据1.泉州市华祥房地产开发有限公司营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、法定代表人身份证，证明泉州市华祥房地产开发有限公司的诉讼主体资格；证据2.张德顺身份证复印件，证明张德顺的诉讼主体资格；证据3.合同登记备案申请表、商品房买卖合同（主文）、合同附件六，证明张德顺向泉州市华祥房地产开发有限公司购买祥光花苑房产，约定了详细的权利义务等事实；证据4.催告函存根、催告函寄送挂号收据，证明张德顺未按约定时间支付购房余款，泉州市华祥房地产开发有限公司发函催告，张德顺至今仍未履行付款义务等事实。补充证据5.催告函，证明泉州市华祥房地产开发有限公司向张德顺寄送催告函催促其办理按揭贷款。张德顺未到庭质证，对泉州市华祥房地产开发有限公司提交的证据1、2、3，本院予以确认并在卷佐证。对泉州市华祥房地产开发有限公司提交的证据4、5，本院认为，仅凭泉州市华祥房地产开发有限公司提供的上述证据4、5，不能证明泉州市华祥房地产开发有限公司有向张德顺寄送催告函。泉州市华祥房地产开发有限公司未及时向邮政部门查询签收情况，责任也在于泉州市华祥房地产开发有限公司自身。故对证据4、5，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年11月7日，张德顺与泉州市华祥房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定张德顺向泉州市华祥房地产开发有限公司购买位于洛江区双阳中心区祥光花苑6#楼XXXX房，建筑面积66.02平方米，成交金额243862元。张德顺向泉州市华祥房地产开发有限公司支付首付款48862元，同日，泉州市华祥房地产开发有限公司以返装修费的名义退还张德顺39018元，张德顺实际交付泉州市华祥房地产开发有限公司9844元。《商品房买卖合同》附件六：合同补充协议第一条关于付款方式的约定，1、付款方式及期限：⑴买受人于2009年11月7日向出卖人支付首期购房款48862元。⑵余款195000元由买受人向银行申请抵押贷款支付，买受人应在接到出卖人办理抵押贷款手续的通知后七日内，根据通知要求完整提供办理抵押贷款所需全部材料并与共有产权人共同到场，由出卖人协助办理抵押贷款的相关手续。……买受人在规定期限内未办理的，自期限届满的第二日起视为逾期，按本补充协议第2条处理。第2条、买受人逾期办理抵押贷款手续的违约责任，按逾期时间，分别处理（不做累加）：⑴……；⑵逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按总房款的10%向出卖人支付违约金（直接从买受人已交付的房款中扣除）。……现因张德顺无法联系，泉州市华祥房地产开发有限公司遂向法院提起诉讼。本院认为，泉州市华祥房地产开发有限公司与张德顺签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本院依张德顺户籍地址邮寄本案的起诉材料，未能直接送达张德顺。如要求泉州市华祥房地产开发有限公司继续履行合同，泉州市华祥房地产开发有限公司实际上无法收取张德顺应支付的购房余款，泉州市华祥房地产开发有限公司收取购房款的目的实际无法实现。故对泉州市华祥房地产开发有限公司主张要求解除其与张德顺签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持。对张德顺实际支付的购房款9844元，泉州市华祥房地产开发有限公司应当予以返还。对泉州市华祥房地产开发有限公司主张张德顺应支付逾期支付购房款违约金的诉求，本院认为，根据泉州市华祥房地产开发有限公司提供的证据并不能证明其在合理期限内催告张德顺交付购房余款，故双方约定的违约条款并不能成就，故对其主张张德顺应支付逾期支付购房款违约金的诉求，本院不予支持。张德顺经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃举证、质证的权利，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除泉州市华祥房地产开发有限公司与张德顺于2009年11月7日签订的编号为20060004XXXX号《商品房买卖合同》；二、驳回泉州市华祥房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费410元，由张德顺负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  庄玉燕代理审判员  陈婷凤人民陪审员  洪艺玲二〇一六年十月二十四日书 记 员  赖昕晟附：本案所引用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。