广西壮族自治区柳江县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0221民初1724号原告：翁始祥，男，1971年1月25日出生，壮族，住广西象州县。委托诉讼代理人：黄俊平，广西创恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：ＸＸ钢，广西中大法律服务所法律工作者。被告：广西紫域房地产开发有限公司，住所地：广西柳江县穿山镇柳石路56号。法定代表人：罗从保，该公司总经理。委托诉讼代理人黄斌，广西华尚律师事务所律师。原告翁始祥与被告广西紫域房地产开发有限公司（以下简称紫域公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月25日立案受理后，依法适用普通程序，于同年7月21日、8月5日两次公开开庭进行了审理。书记员覃斌担任记录。原告翁始祥及其委托诉讼代理人黄俊平、ＸＸ钢，被告紫域公司委托诉讼代理人黄斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翁始祥向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付给原告逾期交房违约金158072.6元（违约金计算方式：451636元×5／10000×700天=158072.6元；2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告翁始祥增加诉讼请求：撤销原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定。事实和理由：2013年8月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告以分期付款的方式购买位于柳江县穿山镇柳石路56号第31栋1单元302号房屋，房屋总价款451636元，被告应在2014年5月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用，商品房达到交付使用条件后，被告应书面通知原告办理交付手续，验收交接时，被告应出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，且提供《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。合同签订后，原告向被告支付房屋首付款135636元，余款向中国农业银行按揭贷款支付。但被告至今仍未履行合同的上述约定，将经验收合格的商品房交付给原告，逾期交付房屋已超过180天，构成违约，应向原告支付逾期交房违约金。原告经多次与被告协商未果，特诉至法院，并提出上述诉请。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、《商品房买卖合同》，拟证明原、被告于2013年8月15日签订《商品房买卖合同》，合同对房屋价款、付款方式、交付期限、违约责任等事项作出约定；2、销售不动产统一发票，拟证明原告按合同约定支付了购房首付款的事实；3、中国农业银行股份有限公司《个人购房担保借款合同》、借款凭证及税收通用完税证，拟证明原告以按揭贷款的方式支付完毕剩余购房款，并依法纳税的事实。被告紫域公司辩称，原、被告签订的合同合法有效，被告依约履行了交房义务，未逾期交房，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、商品房预售许可证，拟证明被告获准预售商品房；2、建设工程质量竣工验收意见书，拟证明涉案房屋已经验收合格；3、交房公告，拟证明被告依约履行了交房通知义务；4、交房委托书及证明，拟证明被告履行了交房义务；5、物业公司营业执照及资质证明，拟证明被告已按合同约定将符合交房条件的涉案商品房移交给了委托的企业广西紫运物业服务有限公司。经过开庭质证，被告对原告提供的证据2、3无异议，原告对被告提供的证据1、3、5无异议，本院对上述当事人无异议的证据予以认定。被告对原告提供的证据1真实性无异议，但认为合同第八条约定被告交房的期限及逾期事由，第十一条约定交房程序，被告已以报纸公告的方式履行了交房通知的义务。原告对被告提供的证据2、4真实性无异议，但认为被告于2015年6月尚未能出具证明文件，当时房屋尚未验收合格。本院认为，关于原告提供的证据1，被告对其真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以认定，对其证明目的将结合双方当事人陈述及本案其他证据据实予以认定。关于被告提供的证据2、4，原告对其真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以认定，对其证明目的将结合双方当事人陈述及本案其他证据据实予以认定。本院依职权调取柳州市中级人民法院（2016）桂02民终393号民事判决书及柳江县气象局出具的2013年8月1日至2014年5月31日的降水记录，该两份证据经庭审出示并听取原、被告的意见，本院依法将其作为认定本案事实的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于柳江县穿山镇柳石路56号“紫域·白莲国际城”31栋1单元302号房屋一套，建筑面积为115.25平方米，套内建筑面积为97.19平方米，房屋总价款451636元，付款方式为银行按揭贷款。合同第八条约定，出卖人应于2014年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同外，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.由于政府行政管理部门的原因及市政配套设施安装延误；3.供水、供电部门连续停水、停电四个小时以上及气象部门的气象记录有一天（含一天）以上的降水（连续降雨4小时或间断降雨累计6小时为一天）；4.施工条件恶劣或工程量较原设计增加等其他非出卖人原因造成的；5.出卖人将竣工资料包套提交政府部门受理（以政府部门接到资料的日期为准），等待验收或丈量的时间；6.非出卖人的因素（如政府部门有关通知）造成工程期限延误。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之五（该比例应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。被告不出示证明文件或出示的证明文件不齐全的，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；由于原告原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：原告在接到收房通知或被告在《柳州日报》、《柳州晚报》、《南国今报》其中一种报刊发布收房通知之日起未在收房通知确定的期限内办理收房手续，被告有权将房屋移交由出卖人委托的物业服务企业，被告移交之日视同原告在该日完成收房，该房屋损毁、灭失的风险由原告承担，并从移交之日起由原告交纳相关费用。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。本案涉案商品房于2012年3月18日开工建设，于2014年6月30日通过竣工验收合格。2014年5月10日，被告将本案涉案商品房移交给了广西紫运物业服务有限公司，委托该公司代办相关交房事宜。2014年7月9日，被告在柳州日报上刊登《重申交房告知书》，言明公告涉案项目的31＃楼定于2014年9月4日正式交房。原告以本案涉案商品房未经过相关部门验收备案为由拒绝收房，并认为其与被告签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定显失公平，应予撤销，被告至今未交付房屋，已属违约，遂诉至本院，并提出上述诉请。另查明，自本案商品房合同签订之日2013年8月15日起至合同约定的交房之日2014年5月30日止，柳江县范围内连续降雨4小时的天数或间断降雨累计6小时及以上的天数为63天。本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定是否应予撤销；二、被告交付房屋的时间如何认定；三、被告是否构成逾期交房，是否应支付逾期交房违约金给原告。关于争议焦点一，本院认为，撤销权的行使适用一年的除斥期间的规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。原告行使撤销权已超过一年的除斥期间，故其要求撤销《商品房买卖合同》第十一条的约定的诉请，于法无据，本院不予支持。关于争议焦点二，本院认为，原、被告在合同中明确约定了交房条件和交房时间，即被告应于2014年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付原告使用。被告在2014年7月9日公告交房时，涉案商品房已取得勘察、设计、施工、监理、建设单位的竣工验收，应视为涉案商品房达到合同约定的交付条件。原告以涉案房屋未取得相关部门的竣工验收备案为由拒绝收房，理由不充分，因此而导致的不利后果应由原告自行承担。双方当事人在《商品房买卖合同》第十一条第二款约定“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在接到收房通知或自出卖人在《柳州日报》、《柳州晚报》、《南国今报》其中一种报刊发布收房通知之日起未在收房通知确定的期限内办理收房手续，出卖人有权将房屋交由出卖人委托的物业服务企业，出卖人移交之日视同买受人在该日完成收房”。被告在刊登《重申交房告知书》中，明确了涉案商品房于2014年9月4日正式交房，并于2014年5月10日将涉案商品房移交给委托的企业广西紫运物业服务有限公司，应视为被告已于2014年9月4日交房完毕。关于争议焦点三，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按合同约定全面履行义务。按合同约定，被告交房时间为2014年5月30日，而被告于2014年9月4日才正式交房，比合同约定延迟了95天。原告与被告在合同第八条中约定，气象部门的气象记录有一天（含一天）以上的降水（连续降雨4小时或间断降雨累计6小时为一天）造成工程期限延误的，被告可以延期交房。根据柳江县气象局提供的气象记录，自本案商品房合同签订之日2013年8月15日起至合同约定的交房之日2014年5月30日止，柳江县范围内连续降雨4小时的天数或间断降雨累计6小时及以上的天数共计有63天，被告据此可以延迟交房63天，故被告逾期交房的时间应为95天-63天=32天，由于被告逾期交房的时间未超过180天，故违约金的计算标准应为原告已交房价款的每日万分之一。被告应支付的违约金应为32天×451636元×1／10000=1445.2元，原告诉请超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告广西紫域房地产开发有限公司支付给原告翁始祥逾期交房违约金1445.2元；二、驳回原告翁始祥的其他诉讼请求。本案受理费3461元（原告已预交），由被告广西紫域房地产开发有限公司负担50元，原告翁始祥负担3411元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起五日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限届满之日起二年内，向本院申请强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于柳州市中级人民法院，并预交上诉费。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郏鹏洁人民陪审员  李耀恒人民陪审员  秦建红二〇一六年十月二十八日书 记 员  覃 斌