广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤20民终2373号上诉人（原审被告）：中山市窈窕房地产发展有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区中山港大道99号金盛广场1号商业楼17卡。法定代表人：郑敏梨，该公司总经理。委托诉讼代理人：戚艳平，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁剑敏，广东登鼎律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：徐晓春，男，1978年1月20日出生，汉族，住江西省宜春市上高县。委托诉讼代理人：彭家平，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘海星，广东广瀚律师事务所律师。上诉人中山市窈窕房地产发展有限公司（以下简称窈窕公司）因与被上诉人徐晓春商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法张民一初字第975号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人窈窕公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、上诉人没有为被上诉人无条件延期办理10年土地使用权的义务，一审法院片面采信证据，推测上诉人以延长土地使用年限为条件引诱购房者的事实不能成立。1.上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同中明确写明土地使用年限至2038年9月8日止。该合同是在公平、自愿的条件下签订，不存在欺诈行为，双方的权利义务应当以合同条款约定为准。2.讼争房地产位于商业中心区域，上诉人销售商铺的均价约为5500元／平方米（包含1000元／平方米的装修费用），因综合、充分考虑了土地使用年限，才定下了相比周边商铺售价水平相对较低的价格。上诉人没有对消费者故意隐瞒或做出虚假承诺。3.上诉人向部分业主出具同意书，进一步证明业主在签订商品房买卖合同时清楚知道土地使用年限，所以才提出上诉人协助办理延长10年土地使用年限的要求。上诉人对于有申请协助办理延期的业主的回复条件是在政策允许的情况下而为。4.按照法律规定及政府部门监管要求，销售房屋时需公示土地使用年限情况，在产权证书、国土网络等均对房地产信息予以公告的情况下，上诉人不可能在售楼时向业主承诺与土地证不符的使用年限。一审法院忽略双方对延长办证条件的政策性约定，认定上诉人在与被上诉人签订履行合同过程中，承诺为被上诉人办理延长土地使用年限10年的手续没有事实依据。二、上诉人出具的同意书条件未成就。即使有上诉人出具的同意书，但同意书中明确写明“在现在政策允许情况下，经相关政府主管部门同意后，上诉人可代为将上述房产的土地使用权延长10年”。同意书对上诉人履行延长手续义务的条件约定明确，即是在政策允许下，并没有约定具体履行的时间。由于现在政策不允许办理未到期的土地证延长手续，导致同意书的条件未成就，上诉人暂无需为承诺事项履约，暂不负有办理延长的义务，不构成违约。若将来政策允许，上诉人对部分业主有办理延长手续承诺的，仍然会按照同意书的约定履行责任。三、退一步讲，被上诉人未能在目前实现土地使用权证的延长，并未影响对相应商铺的使用、收益及处分，被上诉人无产生实际的直接经济损失，双方也无合同约定违约责任，一审法院按照购房款的3%核定为上诉人应赔偿的金额无事实和法律依据。四、一审判决的违约责任不明确，易产生新的争议，应予以纠正。本案中若要认定上诉人违约，应分清违约责任是履约不能的赔偿责任，还是迟延履行的违约责任。如果是履行不能的违约责任，则上诉人在承担赔偿义务后将免除继续履行的义务。如果是迟延履行的违约责任，则上诉人除承担违约责任外，还负有继续履行合同的义务。一审判决未明确该责任，将导致即便判决生效及执行后，仍存在众多疑点和争议。综上，上诉人在延长办证事宜上，不存在违约或过错，在被上诉人无证据证明损失的情况下，其诉讼请求不应被支持。被上诉人徐晓春辩称，一、上诉人违反销售商品房时对外作出的在领取房地产权证之前延长10年的土地使用权年限承诺，造成金盛广场业主损失，承诺有经上诉人盖章确认的同意书予以印证。1.本案为24系列案之一，24名业主之间的陈述与主张均可互相印证上诉人是于销售前就承诺为业主延长土地使用权年限。如业主郑春丽是于2011年7月29日签订商品房买卖合同，同意书是在2011年7月25日签订；业主杨默是于2011年5月14日签订商品房买卖合同，同日签订同意书；业主马戊婷是于2011年7月25日签订商品房买卖合同，同日签订同意书。部分业主签订同意书的日期早于或同时于签订商品房买卖合同的日期，证明上诉人称是出卖商品房后根据业主申请才延长土地使用权年限不是事实。二、上诉人未按照同意书履行承诺向中山市国土资源局申请延长土地使用权年限，导致金盛业主损失。上诉人无任何中山市国土资源局的书面回复或其他书面证据，证明上诉人已经按照同意书为被上诉人申请延长10年土地使用权年限。因上诉人怠于履行同意书的义务，现无法实现约定所造成业主们的所有损失应由上诉人承担。三、被上诉人高价购买商品房是包含装修的，不存在上诉人所称的1000元是装修费。四、一审法院应支持金盛业主们主张的50000元经济损失。金盛业主多数是于2011年购买上诉人的商品房，平均售价是在5500－7000元之间，当时同地段的对面小区金华花园为3000元／平方，金盛广场的售价明显高于当时市场价。如果没有上诉人能办理延长土地使用权年限的承诺，业主们绝不可能用明显高于市场楼价购买上诉人的商品房。现上诉人没有为业主延长土地使用年限，明显令房地产价值贬损，损失是高于50000元。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人应承担违反承诺给业主造成的损失。徐晓春向一审法院起诉请求：窈窕公司赔偿徐晓春损失50000元。一审法院认定事实：2011年7月22日，徐晓春与窈窕公司签订《中山市商品房买卖合同》1份，主要约定，由徐晓春向窈窕公司购买其开发的火炬开发区中山港大道99号金盛广场1号商业楼404房，建筑面积37.86平方米，售价为208230元，土地使用年限至2038年9月8日止。合同签订后，徐晓春已经将上述购房款支付给窈窕公司。嗣后，中山市国土资源局为该房地产办理了房地产权证书、土地使用权证书，证书记载，上述房地产土地使用面积为5.62平方米，房屋建筑面积为37.24平方米，土地使用年限至2038年9月8日止。2014年11月17日，徐晓春等购房者因土地使用年限问题与窈窕公司发生纠纷，中山市公安局西区分局西苑派出所介入接警处理，公安人员对窈窕公司的员工吴以宁作询问笔录时，吴以宁向公安机关陈述称：“业主因为房产证上登记的年限与我们之前的承诺不一样，这是因为政策的原因导致延长停办。我公司提出相关的补偿办法，但业主不同意，然后双方就争论起来了。”另查明：2015年5月份，窈窕公司向小区部分购房业主出具同意书，承诺：“在现在政策允许的情况下，经相关政府主管部门同意后，我司可代为将上述房地产的土地使用权年限延长10年，延长该房产的土地使用权年限所产生的费用由我司承担。”现徐晓春认为，窈窕公司违反约定，拒不协助办理土地使用年限延长手续，致其损失，故此向一审法院起诉，提出前述诉求。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。窈窕公司与徐晓春签订的《中山市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方本应按法律法规和合同约定履行各自的义务。徐晓春主张，窈窕公司在销售房产时曾承诺为其办理延长土地使用权年限10年，有窈窕公司员工在公安机关的陈述以及窈窕公司对业主出具的《同意书》等证据予以佐证，上述证据均显示，窈窕公司对购房者承诺过要办理延长土地使用年限；根据窈窕公司提供的土地使用权证显示，案涉地块的使用年限至2038年止，使用年限相对较短，购房者提出延长土地使用年限的要求本属常理，窈窕公司在销售房产时，以此为条件引诱购房者与之签约亦属常理，故此，对徐晓春的上述陈述，一审法院予以采信。一审法院认定，窈窕公司在与徐晓春签订履行合同的过程中，曾承诺要为徐晓春办理延长土地使用权年限10年的手续。债务应当履行，窈窕公司应当履行其承诺，协助为徐晓春办理延长土地使用权年限10年的手续。窈窕公司现明确表示，不能为徐晓春办理延长土地使用年限的手续，明示将违反约定，应当承担相应的违约责任。徐晓春请求判令窈窕公司赔偿损失，理据充分，一审法院予以支持。关于赔偿数额的问题。一审法院认为，窈窕公司承诺为徐晓春办理土地使用年限的期限为10年，窈窕公司未履行上述义务，给徐晓春造成的损失，应当结合案涉房地产周边的土地、房产使用权的市场价值、办理延长手续所需缴纳的费用、延长土地使用权年限的长短等因素综合考量。因案件审理过程中，双方均未申请对案涉房产之土地价值进行评估，故此关于案涉土地延长土地使用年限10年所需费用无法精确计量，一审法院综合考虑上述因素之后认为，将窈窕公司应当赔偿给徐晓春的损失酌定为案涉房地产总价款之3%为适宜。综上，案涉房地产的总价款为208230元，据此计算，窈窕公司应当向徐晓春支付赔偿金为6246.9元（208230元×3%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、窈窕公司于一审判决生效之日起七日内向徐晓春赔偿损失6246.9元；二、驳回徐晓春其他的诉讼请求。案件受理费1050元（徐晓春已预交），由徐晓春负担919元，窈窕公司负担131元（窈窕公司于一审判决生效之日起七日内径行支付给徐晓春）。如果窈窕公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，上诉人窈窕公司和被上诉人徐晓春均没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2014年11月17日，徐晓春等十几名业主因土地使用年限与窈窕公司发生纠纷。窈窕公司的总经理助理吴以宁向公安报警。吴以宁向公安机关陈述：“今天上午10时许，有十多名购买金盛广场的业主接到我们公司电话来收房产证，到了我公司临时办公场所。然后业主因房产证上登记的年限与我们之前的承诺不一样，这是因为政策的原因导致延长停办。我公司提出相关的补偿办法，但是业主不同意，然后双方就争论起来。……”窈窕公司未有向徐晓春出具书面的承诺书。对于一审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案争议的焦点是窈窕公司在其公司出售的涉案金盛广场土地使用权年限未有延长的情况下是否应向徐晓春承担违约赔偿责任。窈窕公司与徐晓春签订的中山市商品房买卖合同虽然对土地使用权年限进行了书面约定，然而当事人达成的协议不仅只有书面形式，亦有口头形式。窈窕公司虽没有向徐晓春出具延长土地使用权年限的书面承诺书，但是一方面窈窕公司已向部分业主出具了书面承诺，而窈窕公司向徐晓春出售的金盛广场商铺与取得窈窕公司出具书面承诺的其他业主购买的商铺属同一土地，另从窈窕公司的员工吴以宁在公安机关的陈述可知，窈窕公司存在向业主口头承诺延长土地使用权的形式，且延长土地使用权年限亦是在业主取得房产证之前。另一方面，窈窕公司出售的金盛广场土地使用权年限相对较短，不排除窈窕公司为达到销售目的而向购房业主口头承诺可延长土地使用年限的行为。因此，依民事诉讼认定事实的高度盖然性证明标准，本院认定窈窕公司有向购买金盛广场的业主包括徐晓春承诺延长金盛广场土地使用权年限的行为。窈窕公司上诉主张延长土地使用权年限的条件未成就，本院对此认为，窈窕公司没有举证证明其公司在向业主作出延长土地使用权年限承诺时，在其公司与业主签订的中山市商品房买卖合同中已明确约定土地使用权年限的情形下，其公司为业主延长土地使用权年限的情形确实符合当时相关政府主管部门的政策，即在窈窕公司没有充分举证证明其公司出售给业主的金盛广场存在延长土地使用权年限可能性的情况下，窈窕公司作出的承诺所附的条件根本不成立，窈窕公司为业主延长土地使用权年限的承诺应为无条件。窈窕公司擅自承诺为业主延长土地使用权年限且未履行承诺义务构成违约，应向业主承担违约责任。根据当事人金盛广场业主的诉请及诉因判断，业主是在窈窕公司未履行延长土地使用权年限的情况下，而就此要求窈窕公司承担未延长10年土地使用权年限的整体违约责任。一审法院综合考虑案涉房地产周边土地、房产使用权的市场价值、办理延长手续所需缴纳的费用等相关因素后，酌情判令窈窕公司向业主承担所购房地产价款的3%并无明显不当，本院对此予以维持。综上所述，上诉人窈窕公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人中山市窈窕房地产发展有限公司已预交），由上诉人中山市窈窕房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  牛庆利审 判 员  官 琳代理审判员  马燕清二〇一六年十月十一日书 记 员  魏立明黄燕红第10页共109页