焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0802民初536号原告：焦作市润丰房地产开发有限公司，住所地：焦作市民主南路999号锦绣江南小区。法定代表人：徐钢，董事长。委托诉讼代理人：吴幸梅，河南海搏律师事务所律师。被告：冯文祯，男，1962年1月26日出生，汉族，住焦作市。被告：王宜玲，女，1964年7月22日出生，汉族，住焦作市。原告焦作市润丰房地产开发有限公司（以下简称为润丰公司）与被告冯文祯、王宜玲追偿权纠纷一案，本院于2016年3月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告润丰公司的委托诉讼代理人吴幸梅到庭参加诉讼。被告冯文祯、王宜玲经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告润丰公司向本院提出诉讼请求：1.被告冯文祯、王宜玲立即偿还原告代偿的24200元及从2014年10月30日开始至支付之日止的利息，按中国建设银行的同期贷款利率计算；或者解除双方签署的《商品房买卖合同》，归还作为抵押物的商品房；2.本案诉讼费由二被告承担。诉讼过程中，原告撤回“二被告立即偿还原告代偿的24200元的从2014年10月30日开始至支付之日止的利息”和“解除双方签署的《商品房买卖合同》，归还作为抵押物的商品房”的诉讼请求，本院口头裁定予以允许。事实和理由：二被告购买原告开发的焦作市锦绣江南小区的房产一套，同原告签署《商品房买卖合同》，合同约定付款采取部分按揭贷款方式，房屋总价308050元，其中210000元向与原告有《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》合同关系的中国建设银行股份有限公司焦作分行（以下简称为建行焦作分行）贷款。二被告与建行焦作分行于2009年2月26日签署的《个人住房（商业用房）借款合同》。依据借款合同规定，原告为该借款担保人，对二被告借款承担连带担保责任。担保的范围为二被告向建行焦作分行申请借取的贷款本金以及由此产生的利息、违约金、赔偿金及债务人应向建行焦作分行支付的其他款项。依据借款合同约定，二被告作为借款人应当按月向建行焦作分行归还借款，但是自2014年10月开始，二被告违约不向建行焦作分行偿还，导致建行焦作分行依据《个人住房（商业用房）借款合同》和《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》规定，直接从原告公司的5000000元保证金中扣划。截止2015年10月建行焦作分行基于二被告的违约行为，直接扣划原告公司保证金17600元。原告为此向二被告主张，但是二被告仍然没有归还。被告冯文祯、王宜玲未作答辩。原告润丰公司为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据：1.二被告的身份证复印件各1份，证明二被告的主体资格；2.2009年4月21日的协议书1份，证明二被告购买原告开发的6号楼1单元8层22号的房屋，并实际使用该房屋；3.入伙通知书及相关手续共4张，证明指向与证据2一致；4.原告与建行焦作分行签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》1份，二被告与建行焦作分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》1份，证明二被告采取按揭贷款的方式向建行焦作分行申请借款，原告承担连带保证责任。原告提供最高额保证，出借人在借款人不能按期归还贷款时候，出借人可以直接从担保人即原告的保证金账户中扣除款项以偿还贷款；5.还款凭证8份，证明二被告从2014年10月开始不还银行的按揭贷款，截至2016年5月31日银行依据合同约定从原告的保证金账户中直接扣划了24900元，诉状中诉讼请求主张的原告代二被告偿还的金额是24200元，以诉状为准；6.2016年5月20日二被告的儿子冯奎出具的保证书，证明二被告向原告保证于2016年5月27日前偿还全部款项。被告冯文祯、王宜玲未到庭参加诉讼，视为其放弃对原告润丰公司提交证据质证的权利。被告冯文祯、王宜玲均未向本院提交证据。本院对当事人提交的证据认证如下：原告提交的证据，能够印证本案事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年1月12日原告润丰公司与建行焦作分行签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定：本合同所称“债务人”是指因购置坐落于民主南路西侧、丰收路南侧“锦绣江南”二期3、5、6号楼项目所属之住房房产而与建行焦作分行发生借贷关系的全部债务人；担保的债权是指自2009年1月12日至2012年1月12日期间因建行焦作分行向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息、违约金、赔偿金及债务人应向建行焦作分行支付的其他款项、建行焦作分行为实现债权与担保权而发生的一切费用；担保责任的最高限额为8500000元，如原告根据该合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内作相应扣减；保证方式为连带责任保证；原告应在该合同生效之日起5个银行工作日内在建行焦作分行开立专项保证金账户，户名：焦作市润丰房地产开发有限公司，账号：41×××18；对于原告在该合同项下的全部应付款项，建行焦作分行有权直接从保证金专户中划收。2009年2月26日，被告冯文祯、王宜玲与建行焦作分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：借款人借款210000元用于购置焦作市民主南路999号锦绣江南6号楼1单元8层22号房产，房产总价值308750元，借款人首付金额98750元，借款期限为120个月，即从2009年2月26日起至2019年2月26日止。还款方式为委托扣款，借款人指定委托扣款账户名称为冯文祯。担保方式为抵押加最高额保证，抵押物为焦作市民主南路999号锦绣江南6号楼1单元8层22号房产，本合同除担保条款以外条款项下的债权在《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》保证范围之内。建行焦作分行向二被告发放贷款后，二被告于2014年10月29日起未依约还款，故中国建设银行股份有限公司焦作人民路支行（以下简称为建行人民路支行）从原告在建行焦作分行开立的专项保证金账户中扣划以下款项：2014年10月29日扣划2200元，2015年3月27日扣划4500元，2015年6月26日扣划4400元，2015年7月29日扣划2100元，2015年8月27日扣划2200元，2015年9月25日扣划2200元，截至2016年3月9日原告起诉时共计扣划17600元。后原告要求二被告偿还原告被建行人民路支行扣划的款项，二被告之子冯奎于2016年5月20日出具保证书，承诺于2016年5月27日前偿还，但二被告未履行承诺，故原告提起诉讼，形成本案纠纷。本院认为，原、被告之间的纠纷系追偿权纠纷。原告与建行焦作分行签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》以及二被告与建行焦作分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》均系合同签订双方的真实意思表示，故合同签订双方均应受合同条款的约束。根据《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》和《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，在二被告未偿还借款的情况下，作为连带保证人的原告应当承担连带清偿责任，建行焦作分行有权直接从原告在建行焦作分行开立的专项保证金专户中划收。截止2016年3月9日原告起诉时，因二被告未能按约定偿还借款，原告已代二被告向建行焦作分行偿还借款本息共计17600元。根据法律规定，在保证人履行了偿还义务后，其有权向债务人进行追偿，故本案中二被告应偿还原告代为偿还的借款本金17600元，对原告诉讼请求中超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告冯文祯、王宜玲于本判决生效之日起十日内向原告焦作市润丰房地产开发有限公司支付17600元；二、驳回原告焦作市润丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费406元，由被告冯文祯、王宜玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  周荣应代理审判员  史 艳人民陪审员  郭守仪二〇一六年十月二十八日书 记 员  岳筠贺