广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终11688号上诉人（原审被告）：广州市宏峰房地产开发有限公司，住所地广州市花都区新华街学府路2号之一商铺。法定代表人：王瑞松，该公司总经理。委托代理人：钟健，广东合慧益律师事务所律师。委托代理人：张俊贤，广东合慧益律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈秋菊，女，汉族，住广州市白云区。委托代理人：刘洋，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：李国桐，广东广信君达律师事务所律师助理。上诉人广州市宏峰房地产开发有限公司（以下简称宏峰公司）因与被上诉人陈秋菊商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民��2456号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。宏峰公司上诉请求：(1)撤销原审判决，改判支付逾期交楼违约金的计算时间为2014年4月1日至2015年2月28日。(2)本案的诉讼费用由陈秋菊承担。事实和理由：涉案楼盘因客观原因，的确没有在合同约定的房屋交付时间及3个月宽限期之内将房屋交付给陈秋菊，但涉案房屋在2015年1月8日完成竣工验收备案，至此，《商品房买卖合同》约定的房屋交付条件已经全部具备，宏峰公司也在2015年2月28日向陈秋菊寄发书面的收楼通知书，因此，计算逾期交楼的时间应当是2014年4月1日至2015年2月28日。本案中，争议的核心问题是涉案房屋的用水是否永久用水。宏峰公司认为，涉案房屋的用水已经是永久用水，房屋完全符合交楼的条件，陈秋菊在房屋具备交楼条件的情况下，迟延交楼，该责任��应由宏峰公司进行承担。涉案的楼盘从2004年至今，一共进行了四期的开发，现建成的分别是XX花园1期，2期，3期，4期。关于用水的问题，早在2004年宏峰公司已按照四期的规划，进行永久用水的报装，当时报装的名义是“XX花园一期A座、B座、C座、D座”，该永久用水工程于2005年2月21日竣工。其后开发的XX花园2期、3期以及涉及本案的4期，均是接驳到一期竣工的永久用水工程。也就是说，整个XX花园采用的二次供水模式，均是使用在2005年竣工的永久用水工程，包括储水池、泵房等，且因2004年报建时已经考虑到四期的规划，因此，该永久用水工程足以满足整个四期的用水要求。在XXl期开发的年代，自来水公司尚需参加竣工验收备案，其后，自来水公司就退出了房屋的竣工验收备案的验收工作。这就是涉案的房屋竣工验收备案表中没有关于永久用水的验收意见的原因。但涉案的XX花园4期房屋的用水的确是永久用水，该事实有以下材料可以证明：(1)自来水公司“关于XX花园四期永久用水问题的回复”，该回复已经明确4期的用水使用的是2004年申报的DN200mm总表(居民永久用水)和DN80m总表(商业永久用水)；(2)自来水用水收费发票、污水收费发票，两项收费发票的用户名称均注明“XX花园(1期、2期、3期、4期)。(3)防疫部门出具的水质监测报告，证实涉案房屋用水水质符合饮用健康要求。上述资料，足可印证XX花园4期用水是永久用水的事实。若否认4期的用水是永久用水，是否要求宏峰公司要重新就4期进行用水的报装呢?而客观的事实是，现整个四期均是永久用水的管道，均是永久用水，没有重新报装的必要。从另一角度，在用水的性质上，无非只有两种，“永久用水”和“临时用水”，若否认涉案房屋的用水是永久用水，则该用水只能是临时用水。显然，没有任何材料可以反映4期的用水是临时用水。被上诉人陈秋菊二审辩称：坚持原审判决。陈秋菊向一审法院起诉请求：1.宏峰公司向陈秋菊支付迟延交楼违约金（从2014年4月1日起至宏峰公司取得涉案房屋质量、竣工、规划、消防、环保、人防、电梯、永久供气、永久用水、永久用电、通邮、工程竣工验收备案、基础设施及公共配套建筑验收合格文件后陈秋菊实际收楼之日期间的延迟交楼违约金，每日按已付房款663000元的万分之二计算,违约金总额以总房款为限），暂时计算到2016年3月3日共703天的违约金为93218元；2.宏峰公司将涉案房屋交付陈秋菊使用；3.宏峰公司承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：宏峰公司是涉案位于广州市花都区新华街镜湖大道2号XX花园的开发商，在与陈秋菊签订合同之前已经取得了广州市国土资源和房屋管理局核发的《商品房预售许可证》，预售涉案房屋。2012年8月30日，陈秋菊（买方、乙方）与宏峰公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，合同约定：乙方向甲方购买涉案房屋，总房价款为663000元。第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：甲方应当在2013年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方……第十四条延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2.若实际交房时间超过合同约定时间3个月以上视为逾期交房。从约定交房日起3个月结束的次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付房价款0.02%的违约金，合同继续履行。实际交房时间超过合同约定交房期限6个月以上的，乙方有权单方面解除合同并要求甲方退还已支付的房款及利息。第十五条，房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料……。此外，合同还对房屋交付时的验收、风险责任转移、规划、涉及的变更、权利瑕疵担保、甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任、关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺、工程质量保修等进行了约定。合同附件七：本合同补充协议约定：第三条逾期付款、合同解除：6.双方因违反本合同约定（但合同继续履行的）而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价款的5%，但本补充协议另有约定的除外。合同签订后，陈秋菊向宏峰公司支付了涉案房屋的全部购房款663000元。2015年1月8日，涉案房屋所在的XX花园D区（四期）一～四栋取得了竣工验收备案。2015年2月28日，宏峰公司向陈秋菊发出收楼通��书。陈秋菊认为涉案房屋尚未取得永久供水条件，尚不符合交楼条件。一审另查明，原审法院在(2015)穗花法民三初字第508号案曾向广州市花都区自来水公司和广州供电局有限公司花都供电局调查涉案小区四期报装永久用水、用电情况，广州市花都区自来水公司函复称XX花园四期(自编号XX花园D区)至今未办理永久用水报装手续。广州供电局有限公司花都供电局函复称XX花园四期已经于2013年10月9日与该局签订永久用电《供用电合同》。一审诉讼中，宏峰公司提交了关于XX花园四期永久用水问题的回复拟证明宏峰公司已经在2004年对一至四期均申报了永久用水，涉案房屋的用水是永久用水，涉案房屋已经具备了交楼条件；提交了污水处理费发票2张、东溪供水公司的水费发票2张，称发票显示的用户名称是XX花园（1期、2期、3期、4期），印证了XX花园在一期进行永久用水申报时已经对四期也进行了申报，现在四期的用水已经是永久用水；提交了自来水安装工程竣工、验收报告书拟证明四期自来水已经竣工、验收。对此，陈秋菊的意见是关于XX花园四期永久用水问题的回复只能说明2004年宏峰公司向自来水公司申报了一个总表，不能证明四期属于永久用水，且该回复的落款是花都区自来水公司，与宏峰公司提交的发票东溪自来水公司是不同的主体，上述发票也不能证明第四期办理了永久用水。至于报告书，已经明确载明是XX花园一期A、B、C、D座，与本案第四期无关，且竣工日期是2005年2月21日，当时第四期尚未开始建造。一审法院认为：陈秋菊与宏峰公司签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约���力，双方应依约履行合同义务。陈秋菊按合同约定向宏峰公司支付了全部购房款，履行了合同的义务，宏峰公司未在2013年12月31日前及宽限期3个月内向陈秋菊交付涉案房屋，构成违约，应按合同约定承担违约责任。故陈秋菊要求宏峰公司从约定交房日起3个月结束的次日即2014年4月1日起至实际交付涉案房屋之日止，以总房款663000元为基数按每日0.02%的标准计付违约金的诉讼请求，理据充分，原审法院予以支持。宏峰公司抗辩称陈秋菊的起诉超过了诉讼时效，原审法院认为逾期交楼违约金属于连续性债权，每日的违约金债权都是独立的请求权，其诉讼时效应分别计算。因此，本案在计算违约金时，应自陈秋菊起诉之日往前倒推2年计算，陈秋菊于2016年3月3日向原审法院提起诉讼，往前倒推两年为2014年3月4日，而本案逾期交楼违约金从2014年4月1日起算，因此陈秋菊的起诉并未超过诉讼时效，宏峰公司的该抗辩意见理据不足，原审法院不予采纳。宏峰公司对于逾期交楼的事实予以确认，但抗辩涉案房屋所在的楼宇已于2015年1月8日通过了竣工验收备案，并于2015年2月28日通知了陈秋菊收楼，故只应承担2014年4月1日至2015年2月28日的违约金。原审法院认为，双方对于交楼条件有明确的约定，涉案的XX花园四期至今未取得供水部门的永久用水文件，涉案房屋并不符合合同约定的交付条件，因此，宏峰公司的抗辩意见，理据不足，原审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2016年5月4日作出如下判决：一、被告广州市宏峰房地产开发有限公司于��判决发生法律效力之日起九十日内将符合合同约定交楼条件的坐落于广州市花都区新华街镜湖大道2号XX花园4区8栋1006房交付给原告陈秋菊；二、被告广州市宏峰房地产开发有限公司向原告陈秋菊支付迟延交楼违约金，违约金的计算方法：以已付购房款663000元为本金，按每日万分之二的标准，从2014年4月1日起，计至涉案房屋符合合同约定的交付条件，且被告广州市宏峰房地产开发有限公司将涉案房屋交付给原告陈秋菊之日止。本判决生效前的违约金在本判决生效之日起十日内支付，以后部分在每月10日前逐月支付，违约金总额以不超过总房款663000元为限。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1065元，由被告广州市宏峰房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。宏峰公司提交以下材料拟证明围绕涉案房屋的供水已经是永久用水，是符合合同关于用水方面的房屋交付条件：1、涉案房屋XX花园D4区用水工程竣工验收记录，证实涉案房屋的用水工程在2013年已经通过验收竣工；2、XX花园四期用水质量检验报告，拟证明XX花园生活用水符合生活饮用水标准；3、XX花园一期自来水工程验收、竣工报告书，拟证明XX花园永久工程在2005年已完成竣工验收；4、关于XX花园四期永久用水问题的回复，拟证实四期的永久用水是通过XX花园一期的永久用水工程接驳到四期的各住户；5、广州市花都区建筑设计院工程回复函，拟证明XX花园的供水工程，足够一期至四期住户生活用水的要求；6、XX花园永久用水供水方案及现状示意图，拟证明XX花园采用二次供水的模式对各组合提供永久用水；7、XX花园地下管线探测工程技术总结报告，拟证明广东省核工业地质局测绘院对XX花园一期至四期的用水管道进行探测，证实XX花园二期至四期的用水均是通过一期竣工的永久用水工程进行供水；8、XX花园1-4期水费发票、污水处理发票，拟证明XX花园1-4期共同使用一个供水总表，1-4期的用水均为永久用水；9、中华人民共和国国家标准建筑给水排水设计规范GB50015-2003，拟证明国家相关规定是建议与鼓励采用集中加压的供水模式的，也即垂直分区并联供水系统。陈秋菊表示所有证据宏峰公司在其他案件中均提交过，对真实性我方予以确认，对关联性不予确认，这些证据都是从侧面对永久用水进行说明，最直接的证据是自来水公司回复，从各方面信息看无法判断涉案花园是否符合永久用水。经审理查明，原审法院���明事实基本无误，本院予以确认。二审中，1、原审法院向本院提供了广州市花都自来水有限公司于2016年8月8日向该院发出的《关于XX花园4区（D区）19栋是否具备永久用水条件的复函》，广州市花都自来水有限公司函复称：2004年12月，广州市宏峰房地产开发有限公司开发的XX花园A区（广州市花都区镜湖大道2号）到我公司办理了永久用水报装手续，我公司已安装DN200向其供永久用水。总表后的供水设施属二次供水设施，由其开发商投资建设，产权不属我公司，我公司无法核实广州市花都区镜湖路2号XX花园4区（D区）19栋是否具备永久用水条件；2、宏峰公司表示同意将涉案房屋交付给陈秋菊。陈秋菊表示现在涉案房屋还不符合交付条件，所以其不收楼，并表示除了永久用水这个问题不符合交付条件外，其他交付条件已经符合。本院认为：双方当事人���订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，意思表示真实，合法有效，双方均应切实履行。双方当事人除对涉案房屋是否具备永久用水有争议之外，对涉案房屋已具备合同约定的其他交楼条件并无异议，故本案二审的争议焦点在于涉案房屋是否已具备永久用水。根据花都区自来水公司函复的内容来看，XX花园四期(自编号XX花园D区)至今未办理永久用水报装手续，宏峰公司提供的证据仅能证明XX花园四期的用水接驳了XX花园一期的用水，不足以证明XX花园四期已取得永久用水的证明文件，亦不足以否定花都区自来水公司复函的内容，宏峰公司认为涉案房屋已具备永久用水的上诉理由依据不足，本院不予采信。从双方合同约定来看，合同约定交楼义务的履行包括提供“（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料……”，宏峰公司无充分证据证明��在通知陈秋菊收楼时，涉案房屋已具备永久用水且向陈秋菊提供了永久用水的证明材料，宏峰公司主张计算逾期交楼违约金的截止计算至2015年2月28日止依据不足，本院不予支持。关于原审判决第一项的问题。在二审中陈秋菊明确表示其要求宏峰公司交付涉案房屋的诉讼请求是要求宏峰公司交付符合交付条件的房屋，如前所述，涉案房屋尚未完全符合交付的条件，房屋何时符合交付条件尚不确定，在本案中暂时不能判决宏峰公司限期交付符合条件的房屋给陈秋菊。故原审第一项判决判决宏峰公司在判决生效之日起九十日内将符合合同约定交楼条件的房屋交付给陈秋菊有误，本院予以纠正，据此撤销原审第一项判决。综上所述，一审判决认定事实清楚，但部分处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条���一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初2456号民事判决第二项；二、撤销广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初2456号民事判决第一项；三、驳回陈秋菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审受理费1065元，由陈秋菊负担50元，由广州市宏峰房地产开发有限公司负担1015元；二审案件受理费1369元，由陈秋菊负担100元，广州市宏峰房地产开发有限公司负担1269元。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  姚伟华审判员  余��二〇一六年十月二十二日本书记员  邹文芳冯镇辉