江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏07民终2802号上诉人（原审被告）：连云港御宅家居用品有限公司，住所地连云港市海州区市化路59号列奇达花园广场3层5号门面。法定代表人：孟作，该公司执行董事。委托诉讼代理人：夏振国、王爱国，江苏润国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张秀玲。委托诉讼代理人：王敏、戴高明，江苏海郡律师事务所律师。原审被告：李志亮。委托诉讼代理人：李浩毓。上诉人连云港御宅家居用品有限公司（以下简称御宅公司）因与被上诉人张秀玲，原审被告李志亮房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初1245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年8月24日、9月6日公开开庭审理了本案，上诉人御宅公司的委托诉讼代理人王爱国，被上诉人张秀玲的委托诉讼代理人王敏，原审第三人李志亮（8月24日到庭）及其委托诉讼代理人李浩毓（9月6日到庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人御宅公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、将逾期付款违约金计算标准改判为按照中国人��银行发布的同期同类贷款利率计算；二、撤销一审判决第三项，改判为上诉人于判决生效后三个月内将48号商铺返还给被上诉人；三、被上诉人承担本案全部诉讼费。事实和理由：1、一审判决的逾期付款违约金过高，远超张秀玲的损失，应改判为按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算。2、一审法院判决三十日恢复原状、返还房屋的宽限期过短，客观上不能实现，应延长至三个月。除张秀玲将房屋租给上诉人外，还有多家出租户将房屋整体出租给上诉人，上诉人将以上多家房屋恢复原状至少三个月时间。被上诉人张秀玲答辩称：1、关于违约金计算标准，双方已经在合同明确约定，上诉人主张按照同期银行贷款利息计算没有法律依据，一审法院按照同期银行贷款利率1.3倍计算是考虑到一审中上诉人认为违约金计算过高依法做出的。2、关于返还门面的期限问题，一审判决合理合法。3、关于上诉请求第三项没有法律依据。原审被告李志亮答辩称：对一审法院判决答辩人欠被上诉人4个月租金有异议，实际欠8.9.10三个月租金，租金是3402元。请求二审法院改判。另外，同意上诉人意见。张秀玲向一审法院起诉请求：御宅公司依据合同约定将涉案房屋恢复原状、返还张秀玲；诉讼费用由御宅公司、李志亮承担。一审庭审中，张秀玲明确租金诉求为要求支付租金或占有使用费至实际返还房屋之日止。一审法院认定事实：2004年2月11日，李志亮成立连云港金泰家具城，2008年6月10日变更为连云港金泰家居广场，2009年9月23日，连云港金泰家居广场注销。2004年7月10日，张秀玲与李志亮代表的连��港金泰家具城签订《房地产租赁契约》，约定张秀玲将其所有的坐落于本市新浦区（现海州区）市化路列奇达花园广场48号，建筑面积45.39平方米的门面出租给连云港金泰家具城作商业用房使用，租赁期限自2004年9月1日起至2015年12月31日止，月租金1134元，于每月10日前交付张秀玲。同时约定第11年租金按照13608元的10%递增，即为14968元，如承租人逾期交付房租，每逾期一日，须按月租金额的千分之五向张秀玲支付违约金。同日，张秀玲与李志亮代表的连云港金泰家具城又签订了《补充协议》，载明：一、同意乙方（连云港金泰家具城）对所租商铺拆除隔墙及卷帘门，合同到期后恢复商铺原样，（甲方在原建筑平面图纸上签字认可原面积）。二、同意乙方对列奇达花园广场中空加层封闭，东西南北各加无框玻璃门作商场使用和拆除广场中空内雕塑。三、协议到期，甲方如继续出租，同等条件乙方优先……。李志亮在《房地产租赁契约》及《补充协议》上签字并加盖了连云港金泰家具城的印章。合同签订后，李志亮在包括涉案张秀玲房屋在内的列奇达花园广场从事家具经营活动。2014年11月1日，李志亮与孙某某签订《协议书》，李志亮将其承租的包括涉案房屋在内的用于经营金泰家具城的所有房屋自2014年11月1日转租给孙某某。孙某某于2014年12月11日在上述房屋成立御宅公司，继续从事家具经营活动。李志亮将涉案房屋转租给孙某某后，双方找到张秀玲并将转租事实告知张秀玲，同时在张秀玲与李志亮签订的《房地产租赁契约》及《补充协议》上增加“此合同转让给连云港御宅家居用品有限公司”字样，御宅公司在增加文字部分加盖了印章。李志亮支付张秀玲房屋租金至2014年6月30日。现张秀玲诉至一审法院请求李志亮、御宅公司支付租金及违约金，将涉案房屋恢复原状并返还房屋。一审庭审中，御宅公司认为，张秀玲主张的违约金过高，请求一审法院予以调整。张秀玲及李志亮均认可《房地产租赁契约》及《补充协议》中承租人权利义务由李志亮个人承受。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案，张秀玲与李志亮代表的连云港金泰家具城签订的《房地产租赁契约》及《补充协议》，合法有效，因连云港金泰家具城现已不具备诉讼主体资格，张秀玲及李志亮亦同意由李志亮承受《房地产租赁契约》及《补充协议》中承租人的权利义务，李志亮应当按照双方的约定按月支付租金，御宅公司在上述两份协议上增添“此合同转让给连云港御宅家居用品有限公司”，视为李志亮将两份合同中权利义务转至御宅公司名下，御宅公司应当按照上述两份协议的约定履行合同义务，按月支付租金。李志亮将上述两份协议中权利义务于2014年11月1日转至御宅公司名下，故2014年7月1日至10月30日的租金4768.2元（1134×2+1134×1.1×2）及逾期付款违约金，应由李志亮承担；2014年11月1日至2015年12月31日的租金17463.6元（1134×1.1×14）及逾期付款违约金由御宅公司承担。对于逾期付款违约金，约定明显过高，一审法院依法调整至按照银行贷款利率的1.3倍计算至实际支付之日止。涉案租赁合同于2015年12月31日届满，合同届满后，双方未达成新的租赁合同，张秀玲对御宅公司继续使用房屋产生异议，故御宅公司应当按照双方约定将房屋恢复原状，返还张秀玲，故一审法院对张秀玲要求恢���原状，返还房屋的诉讼请求，予以支持。合同届满后，御宅公司继续使用张秀玲房屋，应当参照原合同租金的约定向张秀玲支付房屋占有使用费。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，一审法院判决：一、李志亮于判决生效后十日内给付张秀玲房屋租金人民币4768.2元及违约金（以1134元为本金，分别自2014年7月11日、8月11日，以1247.4为本金，分别自2014年9月11日、10月11日开始，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍计算至实际给付之日止）；二、御宅公司于判决生效后十日内给付张秀玲房屋租金人民币17463.6元及违约金（以1247.4元为本金，分别自2014年11月11日、12月11日、2015年度每月的11日开始，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍计算至实际给付之日止）；三、御宅公司于判决生效后十日内给付张秀玲房屋占有使用费（按照年14968元自2016年1月1日计算至实际返还房屋之日止）；四、御宅公司于判决生效后三十日内将位于连云港市海州区市化路列奇达花园广场48号门面恢复原状并返还张秀玲；五、驳回张秀玲其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1430元（张秀玲已预交），由张秀玲负担635元，由李志亮承担135元，御宅公司负担660元，李志亮、御宅公司负担部分于给付上述款项时一并给付张秀玲。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据。上诉人御宅公司��本院提供以下证据：1、通知一份，证明：涉案商铺由上诉人转租给经营商户，到目前为止经营商户的家具仍未清理完毕，上诉人发出通知要求商户从2016年8月1日起2个月内完成清场，以便上诉人将商铺返还被上诉人；2、照片两张，证明：涉案商铺目前为止仍在经营，短期内无法恢复原状返还被上诉人。被上诉人张秀玲的质证意见为：对证据1的真实性认可，但该通知与本案无关联性，其内容是上诉人自行作出的，无合同依据，一审的判决时间是2016年5月25日，通知是7月26日，完全是拖延时间；对证据2的三性不予认可。原审被告李志亮向本院提供证据：提供凭证四份及转账小票四张，证明2014年1到7月份租金分四次支付给张秀玲。经质证，上诉人御宅公司质证意见为：认可该证据。被上诉人张秀玲质证意见为：认可该证据。本院对御宅公司提供证据的认证意见如下：对证据1、2的真实性予以确认。对李志亮提供证据的认证意见如下：因各方当事人均认可该证据，故本院对原审被告李志亮提供的证据予以采信。本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，本院依法予以确认。另查明，李志亮已足额支付张秀玲2014年7月份的房屋租金1134元。本案在二审期间的争议焦点为：1、一审判决的违约金计算标准是否恰当；2、一审判决的上诉人御宅公司恢复原状的期限是否过短。本院认为，关于争议焦点一，上诉人御宅公司认为其未按约支付租金造成的损失只相当于银行贷款利息的损失。本院认为，违约金的约定除补偿损失外，还具有一定的惩罚性。一审法院以违约金约定过高为由将计算标准酌情调整至按照银行贷款利率的1.3倍计算，并无不当，故本院对上诉人御宅公司的该上诉请求不予支持。关于争议焦点二，上诉人御宅公司称除将张秀玲房屋恢复原状外，还须将多家房屋恢复原状，且涉案商铺仍在营业，因此返还房屋的时间应当延长至三个月。本院认为，御宅公司对一审判决其将涉案房屋恢复原状后返还给张秀玲并无异议，御宅公司应积极履行该判决义务，但从一审判决后至本案二审近三个月的时间，御宅公司仍未履行恢复原状及返还义务，说明御宅公司怠于履行义务。一审判决三十日的履行期限已考虑本案���情，故本院对上诉人御宅公司的该上诉请求不予支持。关于原审被告李志亮辩称其实际欠付张秀玲的租金为8、9、10三个月的租金，并提供证据予以证明，且被上诉人张秀玲予以认可，故本院对李志亮的该项辩解予以采信。李志亮应承担2014年8月1日至10月30日的租金3628.8元（1134+1134×1.1×2）及逾期付款违约金（以1134元为本金，自2014年8月11日，以1247.4为本金，分别自2014年9月11日、10月11日开始，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍计算至实际给付之日止）。综上，上诉人御宅公司的上诉请求及理由均不能成立，原审判决对于御宅公司的责任认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确，本院予以维持。原审判决对于李志亮的责任，因出现新证据，各方当事人均予以认可，本院依法���以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初1245号民事判决第二、三、四、五项；二、变更连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初1245号民事判决第一项为：李志亮于判决生效后十日内给付张秀玲房屋租金人民币3628.8元及违约金（以1134元为本金，自2014年8月11日，以1247.4为本金，分别自2014年9月11日、10月11日开始，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍计算至实际给付之日止）。一审案件受理费1430元，由张秀玲负担635元，由李志亮负担135元，连云港御宅家居用品有限公司负担660元；二审案件受理费1430元，由上诉人连云港御宅家居用品有限公��负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨代理审判员  严伟晏代理审判员  吴雪莹二〇一六年十月二十日书 记 员  杨 慧武圣法律条文附录一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法���正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。