江苏省泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1202民初1525号原告：李秋华。委托诉讼代理人：金凡、韦向东，江苏强联律师事务所律师。被告：秦德胜。被告：泰州市海陵区君合智联图文设计室，住所地泰州市海陵区扬州路某号（泰州市某物资有限公司二楼）。经营者：房红梅。被告：泰州市奇烨广告传媒有限公司，住所地泰州市海陵区扬州路某号。法定代表人：秦磊，总经理。以上三被告共同委托代理人：蔡留华、王景阳，江苏运泰律师事务所律师。原告李秋华与被告秦德胜、泰州市海陵区君合智联图文设计室（以下简称君合设计室）、泰州市奇烨广告传媒有限公司（以下简称奇烨广告公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李秋华之委托诉讼代理人金凡，韦向东；被告秦德胜，三被告共同委托诉讼代理人蔡留华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李秋华向本院提出诉讼请求：1、解除房屋租赁关系，退还租赁房屋；2、被告给付房屋租金299580元（自2005年11月1日至2016年3月31日，按每月租金2916元计算），并要求付至被告实际交房之日；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告秦德胜与被告君合设计室之经营者房红梅系夫妻关系，与被告奇烨广告公司之法定代表人秦磊系父子关系。被告秦德胜于2005年9月承租位于泰州市海陵区扬州路141号的房屋从事广告经营活动。该房屋原为泰州市某物资有限公司所有（以下简称某公司），2013年1月30日转让给原告所有。同时，某公司将与被告之间的租赁关系转由原告继续履行。但被告在租赁期间未按时给付房租，仅于签订协议时给付3.5万元。原告取得房屋所有权后，多次向被告追索租金，仅被告君合设计室于2015年底给付3万元，其余租金未付。故原告诉至法院，请求判准所请。被告秦德胜、君合设计室、奇烨广告公司共同辩称，原告李秋华并非案涉房屋真正的所有权人，该房屋的所有权应当属于某公司。2013年1月4日，原告和某公司的实际控制人李真斌恶意串通，虚构债务，以自行达成调解协议的形式向法庭申请制作调解书，以诉争房屋所有权抵偿虚构的债务，所以原告并非案涉房屋真正的所有权人，不具备本案诉讼的主体资格。某公司与被告秦德胜之间签订有房屋租赁合同，所以被告占有使用诉争房屋是合法的。鉴于原告是通过虚假诉讼的方式获得房屋产权，被告已向海陵法院提起第三人撤销之诉，且向海陵检察院申诉，故被告要求法院对本案中止审理。被告从未收到原告或者某公司的解除租赁合同的通知，也未收到原告或者某公司要求交纳租金的通知，故原告请求解除租赁关系，程序不合法，应当予以驳回。关于租金的请求，只能支持最近一年的租金，其余请求均超过法定诉讼时效，依法应当不予支持。经过当事人举证、质证，本院对以下事实予以确认：2005年9月20日，案外人某公司（甲方）与被告秦德胜（乙方）签订房屋租赁协议一份，约定：乙方租赁甲方位于泰州市海陵区扬州路141号二楼三间房屋，租赁期限为2005年11月1日至2008年10月31日，每年租金为35000元。现被告君合设计室、奇烨广告公司共同使用该房屋经营。2012年12月24日，李秋华向本院起诉某公司债权转让合同纠纷，本院于2013年1月5日作出（2013）泰海商调字第3号民事调解书，内容为：一、某公司以自有座落于本市海陵区扬州路141号的房地产[房屋所有权证号为泰房权证海陵字第××号、国有土地使用权证号为泰州国用（2010）第1804号]抵偿所欠李秋华债务790万元，在本调解书生效后五日内被告协助原告办理上述房屋土地产权过户手续；二、余无争议；三、本协议自双方签字之日起生效；四、诉讼费67100元，减半收取33550元，由被告承担。2013年1月30日，泰州市海陵区扬州路141号房屋登记所有权人为李秋华，共有权人为汪斌，共有情况为共同共有。另查明，秦德胜于2016年6月28日向本院起诉李秋华、某公司，要求撤销（2013）泰海商调字第3号民事调解书，并要求将位于泰州市海陵区扬州路141号面积为2484.05㎡的房地产，回转到某公司名下。后因秦德胜未在法院指定的期限内缴纳案件诉讼费用，本院于2016年7月28日作出（2016）苏1202民初2777号民事裁定书，裁定该案按撤诉处理。审理中，被告君合设计室经营者房红梅明确表示，原告诉称的2015年底给付的3万元，不是房屋租金，是房红梅与李秋华之间的借款，与本案无关。上述事实，有民事调解书、民事裁定书、房屋所有权证、租赁协议、工商登记资料及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：一、原告李秋华、被告秦德胜之间是否存在房屋租赁合同关系；二、原告李秋华之诉请应否支持。关于争议焦点一，依法成立的合同受法律保护，当事人均应按约切实履行。本案被告秦德胜与案外人某公司于2005年9月20日签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。租赁合同到期后，被告继续使用租赁场地及房屋，出租人未提出异议，应认定双方存在不定期租赁关系，租赁合同继续有效。2013年1月，本案原告李秋华取得上述房屋的所有权后，自然承继了原产权人某公司与被告秦德胜之间的租赁合同的权利义务，成为房屋租赁合同的出租人，则原告李秋华与被告秦德胜之间成立不定期房屋租赁合同关系。被告辩解原告并非案涉房屋真正的所有权人，不具备诉讼主体资格，无事实依据，本院不予采信。关于争议焦点二，被告秦德胜租赁房屋多年未付租金，构成违约，现原告李秋华诉请解除合同，符合法律规定，依法应予支持。合同解除后，被告秦德胜应将租赁房屋完好返还原告李秋华，被告君合设计室、奇烨广告公司作为案涉房屋的实际使用人，应与被告秦德胜共同承担上述租赁房屋的返还责任。关于租金，原告李秋华主张自2005年11月起算，被告抗辩超出诉讼时效，而原告未能提供证据证明有引起时效中断或中止的事实，故本院对被告此抗辩予以采信，则租金从起诉前一年起算，标准按照原合同约定的年租金35000元。租赁合同解除后，被告秦德胜仍占有使用该房，应参照合同约定的租金标准支付占用期间的房屋使用费。原告要求被告君合设计室、奇烨广告公司对租金承担共同清偿责任，无合同及法律依据，不予支持。关于被告要求中止审理一节，被告主张原告与案外人李真斌恶意串通，通过虚假诉讼取得案涉房屋产权，但未提供相应证据证明，且被告提起第三人撤销之诉后，未按期缴纳诉讼费用，已被本院裁定按撤诉处理，故被告要求中止审理的理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告李秋华与被告秦德胜关于泰州市海陵区扬州路141号二楼房屋的租赁合同，被告秦德胜、泰州市海陵区君合智联图文设计室、泰州市奇烨广告传媒有限公司于本判决生效之日起三十日内搬离，并将上述房屋完好交与原告李秋华；二、被告秦德胜于本判决生效之日起十日内给付原告李秋华房屋租金及使用费（从2015年4月18日起至房屋实际交还之日止，按年租金35000元的标准计算）；三、驳回原告李秋华的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案受理费人民币5874元，保全费2070元，合计人民币7944元，由原告李秋华负担5560元，被告秦德胜负担2384元（原告已预交，被告秦德胜于本判决生效之日起十日内迳交原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费5874元[通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：江苏省泰州市中级人民法院；③帐号：10×××68；④汇入银行：泰州市农业银行海陵支行；⑤款源：上诉费；⑥一审案号；⑦编码：112001]。审 判 长  蒋 晶人民陪审员  许莉萍人民陪审员  周 冰二〇一六年十月十八日书 记 员  杨冬梅