广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0781民初2127号原告：广东碧桂园物业服务有限公司台山分公司。地址：台山市台城街道办事处沙岗湖开发区。代表人：李长江，系该分公司总经理。委托代理人：黄春花、邝英曼，均系该分公司职员。被告：梁悦况，男，1965年2月26日出生，汉族，住台山市。委托代理人：谭励君，系广东志信律师事务所律师。原告广东碧桂园物业服务有限公司台山分公司（以下简称“碧桂园台山分公司”）诉被告梁悦况物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月27日立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。碧桂园台山分公司的委托代理人邝英曼、黄春花，梁悦况的委托代理人谭励君律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园台山分公司向本院提出诉讼请求：1、判令梁悦况向碧桂园台山分公司支付物业服务费，暂计至2016年7月24日为40077.45元，并支付到梁悦况支付费用之日的物业费；2、判令梁悦况支付从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金，暂计至2016年7月24日为40077.45元；3、判令梁悦况承担本案全部诉讼费用。事实和理由：梁悦况购买了台山市碧桂园房地产开发有限公司开发的位于台山碧桂园商品住宅区中的×××××翡翠香堤10街113号商品房。双方于2010年4月16日签订《台山碧桂园前期物业服务协议》，约定由碧桂园台山分公司向梁悦况提供物业管理服务，梁悦况须按每月636.15元向碧桂园台山分公司缴纳物业服务费。合同签订后，碧桂园台山分公司依约向梁悦况提供物业管理服务，但其从2011年5月1日起至今一直未支付物业服务费，欠款金额高达40077.45元，经多次催收，其均无理拒绝缴纳。梁悦况上述欠款行为违反了《台山碧桂园前期物业服务协议》的约定，已构成了严重违约。被告梁悦况辩称，一、本案从程序方面，碧桂园台山分公司主体不适格、不合法。1、碧桂园台山分公司与本案涉案房屋建设单位为关联企业，严重违反《物业管理条例》第二十四条关于房产开发与物业管理分离原则的规定。2、梁悦况与台山市碧桂园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》时，被实施捆绑消费，必须同时签订《补充协议》《台山碧桂园前期物业管理服务协议》《台山市碧桂园临时管理规约》等多项协议。台山市碧桂园房地产开发有限公司不但是碧桂园台山分公司的管理企业，且没有取得房产行政主管部门批准，私下与其关联企业碧桂园台山分公司私相收授，与《物业管理条例》的强制性规定相违，其行为无效，碧桂园台山分公司主体不适格也不合法。3、碧桂园台山分公司登记成立时间为2015年12月3日，故碧桂园台山分公司自2015年12月3日前不具备相应资格，其无权就前述日期的相关物业管理费向业主主张权利。碧桂园台山分公司不具备独立的法人资格，严重违反《物业管理条例》的相关规定。二、从实体方面看，碧桂园台山分公司主张其诉讼请求所依据的《台山碧桂园前期物业管理服务协议》为无效协议。碧桂园台山分公司与建设单位勾结，不但将买受人依法享有的前期物业服务的权利剔除，反而由物业买受人额外承担本应由建设单位承担的前期物业服务的义务，违反强制性规定。其次，从合同方面看，本案《商品房买卖合同》中所约定的物业交付时间为2010年12月30日，但从碧桂园台山分公司提交的证据显示，梁悦况实际收楼的时间为2016年4月29日。本案涉及物业在交付梁悦况前的物业服务费应由建设单位交纳，碧桂园台山分公司串通建设单位将物业交付买受人前的服务费用转嫁予业主身上的约定无效。三、依照《台山碧桂园前期物业管理服务协议》，有关本案所涉及物业的服务费，碧桂园台山分公司仅能向梁悦况主张2016年4月29日后的服务费。四、碧桂园台山分公司主张的物业服务费和违约金没有法律依据，其主张违约金过高，明显违法。综上所述，本案中碧桂园台山分公司就物业交付梁悦况前的服务费应向建设单位收取，无权向梁悦况主张。本院经审理认定事实如下：2010年4月16日，梁悦况与台山市碧桂园房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定台山市碧桂园房地产开发有限公司向梁悦况预售位于台山市×××××台城台山碧桂园翡翠香堤十街的商品房，台山市碧桂园房地产开发有限公司应在2010年12月30日前将经验收合格的商品房交付梁悦况使用。2010年4月23日，碧桂园台山分公司与梁悦况签订《台山碧桂园前期物业服务协议》，约定梁悦况已购买的由台山市碧桂园房地产开发有限公司负责开发建设的台山碧桂园商品住宅区中的×××××翡翠香堤十街113号单位交付后由碧桂园台山分公司提供物业管理服务，梁悦况交纳的物业服务费标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米1.5元及花园面积每月每平方米0.4元计收。该物业的套内建筑面积为304.97平方米，花园面积为448.02平方米，按上述计算方式、标准，梁悦况应按636.66元／月向碧桂园台山分公司缴交物业服务费。梁悦况应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论其是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。碧桂园台山分公司采用银行代收代缴的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月10日（节假日或系统原因顺延），梁悦况应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费。梁悦况或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。该协议还对其他权利义务作出了约定。2010年12月29日，台山市碧桂园房地产开发有限公司通知梁悦况，按《商品房买卖合同》的约定，其购买的台山市×××××台城台山碧桂园翡翠香堤十街113号商品房可于2010年12月30日交付。直至2016年4月29日梁悦况才对其购买的台山市×××××台城台山碧桂园翡翠香堤十街113号商品房收楼，并于当日与台山市碧桂园房地产开发有限公司签订《台山碧桂园物业及资料移交书》。2011年5月1起，梁悦况没有向碧桂园台山分公司支付物业管理费，暂计至2016年7月20日拖欠碧桂园台山分公司物业管理费40077.45元。碧桂园台山分公司经催收未果，遂于2016年7月27日诉至本院，请求解决。上述事实，有当事人的陈述、《广东省商品房买卖合同》《入住登记表》《收楼通知书》《台山碧桂园物业及资料移交书》《台山碧桂园前期物业服务协议》《告知函》《2016年7月22日挂号信明细表）》《台山碧桂园2016年7月发挂号信催费函情况汇总记录表（7月22日挂号信明细）》等证据证明，查证属实，予以确认。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。物业服务合同是业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施，业主按约定支付物业服务费的服务合同。梁悦况根据《台山碧桂园前期物业服务协议》接受了碧桂园台山分公司的物业管理服务，双方之间形成了物业服务合同关系。碧桂园台山分公司依约提供物业服务，梁悦况应按照约定如期交纳物业服务费，碧桂园台山分公司诉请梁悦况支付2011年5月1日起至2016年7月24日的物业服务费40077.45元，理据充分，应予支持。关于违约金的计算问题，梁悦况拖欠碧桂园台山分公司物业服务费的行为已构成违约，碧桂园台山分公司主张违约金自逾期支付物业服务费的第二月1日起计至实际全额支付应付款之日止，不违反法律规定，予以支持。但其主张违约金以每日按应付物业服务费的5‰计算，明显高于延迟支付物业费造成损失（即参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率）的百分之三十，因此，违约金可以所欠物业服务费按中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮百分之三十的标准计算。对于碧桂园台山分公司主张过高部分违约金，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告梁悦况应于本判决生效之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务有限公司台山分公司支付物业服务费40077.45元及逾期付款违约金（2011年5月至2016年7月每月分别以物业服务费636.66元为基数，均按中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮30％的利率标准，从次月1日起计至2016年7月31日止）。二、驳回原告广东碧桂园物业服务有限公司台山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1804元由被告梁悦况负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  冯仲仁人民陪审员  方伟健人民陪审员  张慧敏二〇一六年十月十八日书 记 员  朱洁萍