江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏04民终2293号上诉人（原审被告）：胡立明，男，1957年8月14日出生，汉族，现住溧阳市。委托诉讼代理人：陈强，湖北思敏睿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：乔海东，男，1967年12月21日出生，汉族，住内蒙古乌海市。委托诉讼代理人：史俊，江苏顺邦律师事务所律师。原审被告：管郁平，男，1963年4月26日出生，汉族，住溧阳市。上诉人胡立明因与被上诉人乔海东、原审被告管郁平确认合同无效纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2015）溧民初字第00478号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡立明上诉请求：撤销原判，改判胡立明与管郁平签订的房屋转让协议合法有效，驳回乔海东的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用均由乔海东承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。管郁平的行为构成表见代理，上诉人与管郁平签订的房屋转让协议有效。1、乔海东到内蒙古工作，委托管郁平代为卖房，并将全部房屋权属资料原件交给管郁平，管郁平于2006年6月28日与上诉人签订房屋转让协议，并向上诉人交付房屋及钥匙和全部房屋权属资料原件。该房屋转让协议是双方真实的意思表示，对于乔海东与管郁平之间形成委托关系，一审判决已经认定。上诉人接收房屋就进行装修并居住至拆迁之日，自始至终，上诉人认为管郁平能够代表乔海东卖房，由于乔海东一直没有回溧阳与上诉人办理房屋过户手续，故上诉人未付款，直到该房屋拆迁时，乔海东因房屋拆迁增值而反悔。2、一审法院没有认定上诉人在一审中提交的书面证人证言错误。证人车庆民、车庆风的证言证明管郁平同汤志强、车庆明等人都商谈过买卖房屋的事，明确表明管郁平是代理乔海东卖房而不是租房，证人黄某的证言更加确认了管郁平是在为乔海东卖房。根据以上事实可知，对于上诉人而言，管郁平的行为已经构成表见代理。3、一审判决认为乔海东与上诉人有意思联络而不构成表见代理错误。被代理人与第三人有意思联络并不能否认表见代理的成立，而且上诉人与乔海东联系正是就履行协议条款而进行联系。另外，一审判决既然认定上诉人与乔海东有意思联络，那么正好说明乔海东知道管郁平与上诉人签订协议并认可该协议的，故根本不存在上诉人作为善意第三人误判管郁平有代理权的问题。二、一审判决认定管郁平无权代理，属于适用法律错误。1、一审判决认定管郁平无权代理，无证据显示管郁平与上诉人签订房屋转让协议时得到了乔海东的授权。对于此，上诉人认为管郁平的一系列卖房行为足以证明其得到乔海东的授权，否则，管郁平为何持有该房屋的钥匙及产权资料原件并将其交付给上诉人。即管郁平的行为后果应由被代理人乔海东承担，管郁平是有权代理。2、对于上诉人居住诉争房屋未支付对价房款，是属于履行合同的行为，与该协议的效力问题没有关系。该房屋转让协议约定：乔海东应协助上诉人在房款交付时办妥房产过户及其相关手续，但乔海东一直未到溧阳办理，故过错责任应在乔海东而不在上诉人。三、一审判决偏袒一方，有失公正，既违法又违背常理。1、一审认为乔海东以自己的诉讼行为表明对该协议拒绝追认，故该协议对乔海东不发生效力，导致房屋转让协议无效。上诉人认为，一审判决的这一认定既不符合我国合同法的相关规定，又明显违背常理。2、表见代理的后果是被代理人直接承担代理行为的后果，被代理人不存在所谓的追认权。乔海东之所以提起诉讼是其背信弃义，不遵守协议约定的反悔行为。因为房屋拆迁增值，乔海东就以不知道该协议为由而否认与上诉人订立的房屋转让协议，肆意践踏我国民法规定的诚实信用原则，一审判决支持乔海东的反悔诉求，有违诚信原则，有失公正。乔海东辩称，一、本案不适用表见代理。房屋买卖的争议首先是由上诉人起诉被上诉人确认房屋买卖效力，上诉人明确表明买卖协议是双方达成的，由管郁平代签。所以，在本案中不存在表见代理的法律问题。二、上诉人没有证据表明双方当事人之间曾经协商并达成过房屋买卖协议。三、协议内容对被上诉人极为不利。事实上，房屋一直被上诉人居住，被上诉人没有拿到过房款。如果没有拆迁，还会维持现状。房屋买卖协议本身就存在多方面的问题，比如协议中要求被上诉人交房的时候过户，事实上是不能过户的。被上诉人不可能答应做过户手续。关于付款的约定，当被上诉人需要的时候他才付款。十多年来，被上诉人一直不需要，所以上诉人一直不要付款，这种约定不符合常理，对被上诉人不公平。原审法院判决是正确的，希望维持一审判决。管郁平未作述称。乔海东起诉请求：确认胡立明、管郁平签订的房屋买卖合同无效。一审法院认定事实：1998年10月20日，朱晓与王凤仙在溧阳市公证处经公证人员见证签订一份《房屋买卖合同》，约定朱晓将自筹资金建立的座落于溧阳市城南乡庄家村庄家组的砖混结构楼房（三层六套，总建筑面积297㎡）中二楼东边一套（建筑面积为67㎡）及其配套设施一并出卖给王凤仙，房屋总价款为65000元，王凤仙已一次性付清。2001年1月21日与3月8日，乔海东与前妻于薇先后在一份《离婚协议》上签字，协议以乔海东口吻拟写，载明：“我乔海东与于薇自90年4月结婚生有一子乔森现年12岁，因故与于薇协议离婚，共二条如下：1、乔森归我抚养。2、于薇一次性支付现金贰万元，甘露寺119号201室房子产权归乔海东所有。协议双方：乔海东2001年1月21日于薇2001年3月8日。”2001年3月9日，王凤仙与乔海东签订一份《赠与合同》，约定王凤仙将其于1998年10月20日购买的溧阳市溧城镇甘露寺40号住房一套（现房屋门牌改为溧阳市溧城镇甘露寺119号201室）赠与乔海东。2001年3月12日，乔海东与前妻于薇经法院主持调解达成离婚协议，协议载明：“一、原告乔海东提出离婚，被告于薇同意离婚。二、婚生子乔森由原告乔海东抚育并随其生活，于薇以己每月238元的下岗补贴费给付小孩抚育费（自2000年7月至2002年7月止），合计8568元。三、财产分割：原、被告在内蒙结婚的生活用品，均表示没有分割价值，自1995年1月分居后各自的生活用品归各自所有。”2006年6月28日，胡立明与管郁平签订一份《房屋转让协议》，该协议载明的“甲方”为“乔海东代理人管郁平”，乙方为“胡立明”，协议正文部分内容为：“经甲、乙双方友好协商决定，现将房主乔海东名下溧阳市南阳二区旁甘露寺119号201室中套1套转让给买主胡立明，其具体事项协议如下：一、甲方并经房主确认溧阳市南阳二区旁甘露寺119号201室面积约65-70㎡中套1套定价12万元（人民币），乙方将按照房主乔的需要时日一次性付清房款。二、甲方应协助乙方在房款交付时办妥房产证及其相关手续，费用各半。三、甲方认可乙方入住之日（2006.7.1）起即已买断该房产权，日后房价不再变动，乙方即可根据需要自行装修，甲方不得干涉。四、甲方需在签约3日内将该房相关原始凭证资料交付乙方收存。五、此协议双方一经签字立即生效。甲方：乔海东代理人管郁平代乙方：胡立明2006.6.28”。后胡立明自行在协议上手写注明：“因房主乔海东长期从业在外故特委托代理人管郁平经办房屋转让事宜。”2014年11月28日，胡立明向法院起诉要求确认其为溧阳市溧城镇甘露寺119号201室房屋的所有权人，后于2014年12月30日撤诉。一审另查明，2011年7月，江苏省人民政府苏政地[2011]77号文通过了《关于溧阳市2011年度第1批次村镇建设用地的批复》，同意溧阳市征收土地方案，将南渡镇旧县村、平城村、腾村村，天目湖镇古县村，溧城镇南村村、清安村、上阁楼村、共联社区居民委员会、三和社区居民委员会、庄家社区居民委员会等46.8850公顷集体建设用地收为国有。2013年4月12日，溧阳市人民政府发布溧政发[2013]67号房屋征收决定公告，对溧阳市云龙南项目二期用地范围内房屋进行征收，范围包括：共联村、庄家村、大营巷菜场周边、平陵中路南大街路口东南角。双方认可本案讼争房屋在上述方案征收范围内，且经法院向溧阳市征收办了解，在相关房屋征收过程中，本案讼争房屋曾由胡立明出面暂签征收协议，后因发生权属争议，正式合同至今未签订。一审审理中，乔海东坚称多年来其对于管郁平、胡立明签订房屋转让协议一事不知情，也从未让管郁平代表自己与胡立明签字协议，多年来自己从未自管郁平或胡立明处收到过任何款项，这完全不合常理，因管郁平、胡立明有亲戚关系，其怀疑二人串通损害其利益；且案涉房屋系小产权房，本就禁止交易转让，故管郁平、胡立明之间的房屋转让协议应属无效。管郁平亦表示乔海东将相关房屋手续及银行存折交付自己是委托自己出租房屋所需，自己并无出售房屋的权利，乔海东不知自己与胡立明签订协议一事，自己签订协议前未与乔海东核实，签订协议后未向乔海东告知，直至房屋被拆迁后才将经过告诉乔海东；自己之所以与胡立明签订协议并向其交付房产手续是受其欺骗所为，不告知乔海东是因自以为自己签字的行为是无效行为不用理会。至于为何多年来管郁平一直未向乔海东交付房屋租金，而乔海东亦未采取过任何合理措施，乔海东与管郁平均将其归因于同事情谊。对此，胡立明提出，其与管郁平签订房屋转让协议前已与乔海东就房屋买卖事宜协商一致，管郁平是有代理乔海东出售房屋的权限的，即使乔海东与管郁平内部约定仅由管郁平代为出租房屋，但以管郁平掌控房屋全套手续的客观事实，也足以使胡立明相信其有代为出售房屋的权限，故管郁平的行为构成表见代理；另，乔海东称自己是房屋所有权人依据不足，王凤仙将房屋赠与乔海东是在其与妻子离婚之前，虽乔海东提供了夫妻的内部离婚协议，但该协议日期在赠与合同之前，亦无法确定真实性，而乔海东与妻子经法院调解离婚时根本未提及案涉房屋如何分割；至于乔海东提出的小产权房禁止买卖的事由，如果属实，则王凤仙与朱晓之间的买卖合同亦属无效。结合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、管郁平代表乔海东与胡立明签订房屋转让协议的行为是受欺骗而为的错误意思表示，还是在自己意思表示真实前提下得到乔海东授权的合法代理行为，或尽管其意思表示真实却并未得到乔海东授权的无权代理行为？如果构成无权代理，是否存在表见代理的可能？二、本案讼争的房屋转让协议的效力？对于争议焦点一，因本案所涉关键事实发生时间较为久远，事件脉络不甚清晰，当事人在事发多年后陈述当年事情经过时亦各执一词，且三人各自的陈述均有离奇之处，导致客观上难以还原当事人在事发时的意思表示状态。但结合相关证据，一审法院认为：首先，本案中无证据显示管郁平是受到胡立明欺骗而与其签订房屋转让协议。尽管管郁平对此言之凿凿，但其既称早在2006年3月时便听乔海东称不同意将房屋出卖给胡立明，又称自己在2006年6月时轻信胡立明所述的已得乔海东同意故与之签订协议，在相隔数月便听到两种截然不同的意见，依常理管郁平应对乔海东的真实意思进行求证，尤其是在管郁平还认为自己无权出售房屋的情况下，对如此重大的签约事宜，更应及时与乔海东联系；更甚者，管郁平还称胡立明从其手中骗取房屋相关产权手续资料后，其仍未向乔海东告知实情；而事实上管郁平一直留有乔海东的联系方式，客观上不存在无法联系或难以联系的情形，故对管郁平所称的因受胡立明欺骗而签订房屋转让协议的意见，法院不予认可，管郁平的签约行为至少是其本人的真实意思表示。其次，本案中无证据显示管郁平与胡立明签订房屋转让协议时得到了乔海东本人的授权。如前所述，管郁平与乔海东客观上可以联系，胡立明亦称自己取得了乔海东的联系方式，且与乔海东通过电话联系商议过房价，故签订房屋转让协议前完全可以让乔海东向管郁平出具委托书，即使事发时不得不紧急签订协议，亦应在事后及时让乔海东出具委托手续；但胡立明却并不能提供任何证据证明其自2006年至今与乔海东就房屋买卖事宜有过直接联系。此外，从该协议条款内容来看，未明确房款支付时间，而仅载明“按照房主乔的需要时日一次性付清房款”，同时还约定“甲方应协助乙方在房款交付时办妥房产证及其相关手续，费用各半”，此种约定已不能说对乔海东有利；而此后至今，胡立明并未向乔海东支付房款，虽其解释称乔海东从未向其主张过房款且房款应在办理过户手续时支付，但其未付出任何代价即在讼争房屋内居住多年却是事实，从该事实来看，亦不能说对乔海东有利。由此，法院对胡立明所称的管郁平代理乔海东在协议上签字是与乔海东协商一致的结果的意见不予认可，管郁平的行为应属无权代理。最后，本案中管郁平在房屋转让协议上签字的行为不构成表见代理。表见代理是无权代理的一种，前提均是行为人没有代理权，但表见代理的构成要件还包括相对人有理由相信行为人有代理权，该构成要件的潜台词是相对人与被代理人无意思联络，而仅从“代理人”掌握的一系列手续或表现的一系列行为而误判该“代理人”有代理权；然本案中，胡立明自称与乔海东已进行了意思联络且协商一致，故其对于管郁平有无出售房屋的代理权应是明知的，也不存在误判的可能，故表见代理在本案中不应适用。对争议焦点二，依前所述，管郁平在房屋转让协议上签字的行为属无权代理（且非表见代理），且乔海东以自己的诉讼行为表明对该协议拒绝追认，故该协议对乔海东不发生效力，故对于乔海东要求确认该协议无效的诉讼请求，法院予以支持。此外，对于双方在案件审理中提及的小产权房禁止交易的问题，因本案所涉房屋已被征收，房屋所依附的土地性质也已发生变更，故本案中对房屋是否属于小产权房可不作考虑。对于胡立明提出的不能确定乔海东是否对案涉房屋享有完整的所有权的问题，法院认为，乔海东的诉求是要求确认合同无效，其可以合同中“被代理人”的身份提起本案诉讼，而案涉房屋所有权问题不属于本案处理范围，法院不予评述。为此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第四十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：管郁平作为乔海东代理人与胡立明于2006年6月28日签订的《房屋转让协议》无效。案件受理费2700元，由管郁平、胡立明负担。二审中，当事人未提交新证据。二审经审理查明的本案事实与原审相一致，本院依法予以确认。本院认为，一、关于有权代理。上诉人称管郁平有权代理乔海东出卖涉案房屋，对此，其未提供任何乔海东授权给管郁平代为出卖涉案房屋的证据。故对于上诉人称管郁平出卖涉案房屋系有权代理行为，本院不予采信。二、关于表见代理。表见代理的构成要件之一为相对人善意无过失且有理由相信代理人有代理权。本案中，上诉人认为构成表见代理主要有两点理由：1、管郁平持有涉案房屋的相关资料（涉及权利人变动情况）；2、上诉人在一审中提供了多份书面证言，声称管郁平在与上诉人签订房屋转让协议之前曾向出具书面证言的人员表达了出卖涉案房屋的意思。本院认为，第1点和第2点不足以使上诉人有理由相信管郁平有代理权，因为持有涉案房屋的上述资料并不必然导致管郁平有出卖涉案房屋的权利，也可能如管郁平所述，系让其代为出租，至于表达出出卖涉案房屋的意思即使为真，亦是管郁平作出，而非乔海东向相关人员表达出让管郁平代为出卖。另外，如按上诉人所述，其在房屋转让协议中特别注明“因房主乔海东长期从业在外故特委托代理人管郁平经办房屋转让事宜”，表明其在签订房屋转让协议时已注意到管郁平的代理权问题，但其并未审慎审查，谈不上“无过失”。因此，上诉人称管郁平出卖涉案房屋构成表见代理，本院不予采信。三、结合上述两点，一审法院认定管郁平以乔海东代理人名义与上诉人签订房屋转让协议系无权代理并无不当，且乔海东对管郁平的上述行为拒绝追认。在此情形下，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定，该房屋转让协议仅对行为人产生影响，而对乔海东不发生效力。故一审法院以无权代理为由认定房屋转让协议无效不当。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采信，但一审判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销溧阳市人民法院（2015）溧民初字第00478号民事判决。二、驳回乔海东的诉讼请求。一审案件受理费2700元，由乔海东负担；二审案件受理费2700元，由胡立明负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁 飞代理审判员 张 玺代理审判员 刘岳庆二〇一六年十月十日书 记 员 陆晨浩