浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙04民终1312号上诉人（原审被告）：嘉兴宇佳电子有限公司，住所地：嘉兴市加拿大嘉兴科学工业园区，组织机构代码：74773012-4。法定代表人：傅艺珠，系该公司董事长。被上诉人（原审原告）：许来友，男，1962年11月12日出生，汉族，户籍地：嘉兴市秀洲区，现住址：嘉兴市。委托诉讼代理人：许海峰，男，1986年12月3日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区，系许来友儿子。上诉人嘉兴宇佳电子有限公司（以下简称宇佳公司）因与被上诉人许来友房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2016）浙0402民初1244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宇佳公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回许来友一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实不清。（一）许来友不按约支付租金，系根本违约，一审却认为许来友是在行使不安抗辩权，与事实相悖。事实上，许来友在起诉后即2015年8月25日又交了至2015年9月30日止的半年租金20442.5元，租赁物也一直由许来友控制至今，故不存在行使不安抗辩权的必要。（二）本案双方之间的房屋租赁合同真实有效，许来友应当按约履行租金支付义务。一审认定许来友于2015年8月25日将租金交至法院账户，属于“履行司法协助义务，不存在违约的情况”，纯属臆断。（三）一审认定本案租赁合同已丧失履行基础，存有错误。本案双方约定的租期为2014年2月28日至2018年3月31日，双方均没有请求终止合同，同时也未出现法律规定的终止合同的情形，一审判决终止合同，缺乏事实和法律依据。二、一审程序不合法。（一）本案纠纷由嘉兴市秀洲区人民法院立案、受理，并于2016年1月18日在浙江省女子监狱开庭审理，后不知何因一审法院又受理，并在未送达宇佳公司任何诉讼材料的情形下开庭审理，程序违法。（二）一审中，宇佳公司对案件的立案、管辖、诉讼材料的送达签收、合议庭组成等问题多次提出异议，但一审法院至今未依法予以处理。三、一审法院在证据收集、采信上违法。（一）一审依职权调取嘉兴市秀洲区人民法院材料4份，用以佐证许来友不违约的事实，一审对4份证据予以采信是违法的。首先，本案双方均是完全民事行为能力人，许来友应当对自己的诉讼主张承担举证责任，否则应承担举证不能的不利后果。何况房屋租赁合同、收据等证据已足以证明双方有关合同履行的客观事实。其二，一审调取的上述4份证据与本案的争议焦点并无关联，一审采用秀洲区人民法院通知案外人王某某交款的谈话笔录，更是令人费解。其三，法院应当依照《民事诉讼证据的若干规定》第十五条、第十六条、第十七条等相关法律规定收集、调取证据，而本案一审法院在未经当事人申请的情况下，主动收集与本案争议无关的材料来证明本案事实，是违法的。（二）尽管宇佳公司不清楚嘉兴市中级人民法院就本案指定管辖的原因，但有一点是明确的，就是为了公正、公平地审理本案纠纷。而一审在明知秀洲区人民法院已不宜审理本案的情形下，仍采用该院执行部门制作的与许来友有利害关系的材料，只会导致宇佳公司对一审法院的公信度及公平公正性产生质疑。四、宇佳公司于2016年2月2日向秀洲区人民法院提交了关于本案的书面意见，但卷宗中并未显示该材料。五、对于宇佳公司提出的管辖权异议，一审法院没有出具相关裁定。许来友辩称，一、2014年12月秀洲区人民法院张贴了公告，告知涉案房屋已经被查封并要进行拍卖，并告知许来友等承租户暂停向宇佳公司交纳租金。此情形下，许来友行使不安抗辩权具有必要性。因此，许来友是按照合同约定及法律规定履行自己的义务，并不存在宇佳公司上诉所称的违约行为。二、关于合同终止的问题，因为宇佳公司所有的包括涉案房屋在内的房产已经拍卖给案外人，案外人也已经与许来友重新签订租赁合同，故许来友与宇佳公司的涉案租赁合同无法再履行，应当终止。三、关于一审的程序问题，许来友认为一审程序是合法的，一审的诉讼材料许来友一方已全部收到。四、关于一审调查取证的问题，许来友在一审审理过程中曾口头向法院申请调查取证。综上，一审法院判决是正确的，应当驳回上诉，维持原判。许来友向一审法院起诉请求：判令宇佳公司立即归还租赁房屋押金10000元，案件诉讼费用由宇佳公司负担。一审法院认定事实：2014年2月28日，许来友、宇佳公司签订《房屋租赁协议》一份，约定宇佳公司将坐落于秀洲区高照街道洪高路1759号一、二楼面积计131.04平方米出租给许来友，租赁期限为2014年4月1日起至2018年3月31日止，租金为每年40885元，每年3月1日前缴纳下一年租金给宇佳公司，一年一付，先付后用；宇佳公司收取许来友押金10000元，许来友退房时要结清水费、电费等所有费用、交还租房钥匙、保证出租房屋完好无损等情况下，宇佳公司七个工作日内退还许来友押金，押金以不计息的方式退还；许来友逾期缴纳租金的，除应补缴所欠租金外，还需以每拖欠一日按年租金的5%向宇佳公司交付滞纳金，宇佳公司有权采取措施催讨租金和滞纳金、终止该协议收回租房并不退押金等内容。合同签订后，许来友于2014年3月1日向宇佳公司交纳租房押金10000元以及2014年4月1日至2015年3月31日的房屋租金40885元。后宇佳公司因其他债务纠纷，至2014年12月12日，嘉兴市秀洲区人民法院出具执行裁定并公告查封了宇佳公司坐落于嘉兴市加拿大科学工业园区洪北路北侧房屋（嘉房权证秀洲字第××号）；2015年3月19日，秀洲区人民法院向许来友及案外人王赟洁（均为宇佳公司房屋的承租人）发出（2014）嘉秀执民字第2280号协助执行通知书，要求许来友及案外人王赟洁协助执行以下事项“提取被执行人嘉兴宇佳电子有限公司所有的在你处的租金81700元，2015年4月至2016年3月”，2015年8月25日，许来友与案外人王赟洁将每人半年的租金（2015年3月31日至2015年9月30日期间）合计40885元交至秀洲区人民法院账户，2015年9月23日，宇佳公司的上述房产经秀洲区人民法院通过淘宝网司法拍卖网络平台拍卖，案外买受人戎牛英以1112万元人民币竞拍成功，并于2015年10月12日签订拍卖成交确认书。许来友要求宇佳公司归还租赁房屋的押金10000元，遂成讼。一审法院另认定：许来友之前曾就同一请求向秀洲区人民法院起诉，该院报请嘉兴市中级人民法院对本案指定管辖，嘉兴市中级人民法院于2016年2月23日出具（2016）浙04民辖11号案件指定管辖通知，指定本案由南湖区人民法院管辖。宇佳公司对一审法院的管辖曾提出异议，因其邮寄的异议材料已超出法定答辩期，一审已对其进行释明并书面通知宇佳公司本案系上级法院指定管辖。一审法院认为，本案系嘉兴市中级人民法院指定管辖，对宇佳公司所提的管辖权异议，一审进行了审查并已经书面通知回复，故无需作出裁定。本案系房屋租赁合同的履行问题纠纷，双方对许来友已经缴纳2014年4月1日至2015年3月31日间的房租没有争议，双方的争议在于许来友对第二年度的房租交纳时间及款项是否违反合同从而应当承担违约责任，涉及许来友的押金10000元是否应予退还。纵观本案，包括涉案租赁物在内的宇佳公司房屋已于2014年12月12日被秀洲区人民法院公告查封，虽然双方约定在2015年4月1日之后一年的房租应在2015年3月份缴纳，但是此时宇佳公司所出租的房屋已处于法院查封状态，其经营状况恶化，有可能丧失履行能力，许来友根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款的规定有权行使不安抗辩权，停止向宇佳公司支付租金亦符合常理；至2015年3月（许来友应付第二年租金的履行期内），秀洲区人民法院已向许来友发出提取房租的协助执行通知书，对此许来友于2015年8月25日向秀洲区人民法院交纳半年的房租，属于履行司法协助义务，不存在违约的情况。故宇佳公司以许来友违约为由拒退押金的抗辩理由不成立。本案房屋租赁合同现已丧失履行基础，故对许来友的房租押金10000元宇佳公司应予退还。需指出的是，宇佳公司的房产在2015年10月12日经秀洲区人民法院拍卖给案外人，但是许来友的房屋租金仅付至2015年9月30日止，根据诚实信用原则，许来友另需支付2015年10月1日至2015年10月12日期间的租金1344.16元（40885元÷365元×12天），对此许来友也表示愿意承担，故与上述押金抵扣后，宇佳公司需退还许来友8655.84元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第三十七条、第一百四十二条的规定，判决：宇佳公司于判决生效之日起七日内归还许来友租赁房屋押金8655.84元；如果宇佳公司未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由宇佳公司负担（于判决生效后七日内交纳）。本院二审期间，宇佳公司提交了收据（客户联）、收费通知单（存根联）各两份，证明许来友和案外人王赟洁至今没有向宇佳公司付清2015年10月、11月的水电费各311.4元、282.5元，许来友和案外人王赟洁是共用一个水表、电表的，根据合同约定，水电费没付清的，押金不予退还。许来友质证意见：宇佳公司的房产于2015年9月23日即已被拍卖，对于2015年9月之前包括9月份的水电费，许来友和案外人王赟洁都已付清。2015年10月、11月的水电费，没有人向许来友和案外人王赟洁收取，许来友不知道该交给谁。由于2015年10月案外人已和许来友重新签订租赁合同，许来友认为该水电费应当向案外人支付，至于案外人和宇佳公司是如何交接的，因为无人向许来友告知，许来友也不清楚。本院认证意见：许来友对上述证据的真实性并未提出异议，对许来友和案外人王赟洁未支付2015年10月、11月的水电费的事实也不予否认，故本院对许来友尚未支付2015年10月、11月水电费的事实予以认定。二审中，许来友没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另认定，对于诉争房屋所产生的2015年10月、11月的水电费，许来友尚未支付。许来友和案外人王赟洁共用水表和电表，2015年10月、11月该两户共同产生的水电费为311.4元、282.5元。本院认为，本案二审争议焦点在于：许来友是否有权要求宇佳公司退还押金。2015年10月12日，经秀洲区人民法院拍卖，包括涉案租赁房屋在内的宇佳公司房产已由案外人受让取得，宇佳公司丧失对诉争房屋的所有权，客观上已无法再作为出租人将诉争房屋交由许来友使用，许来友要求宇佳公司退还押金，具有依据。宇佳公司辩称许来友未按约交纳租金，构成违约，以及欠缴水电费，故不应退还押金。对此，本院认为，首先，关于租金的交纳问题，对于双方争议的2015年4月1日之后一年的房租，合同约定的支付时间为2015年3月1日前，但秀洲区人民法院已于2014年12月12日公告查封了该房产，宇佳公司经营状况恶化。此情形下，宇佳公司确有可能丧失履行债务的能力，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，许来友有权据此行使不安抗辩权，故许来友中止履行支付租金的义务，并非违约。随后，秀洲区人民法院于2015年3月19日向许来友发出提取房租的协助执行通知书，许来友据此向法院交纳租金，系履行司法协助义务，不构成违约。因此，宇佳公司以许来友未按期交租存在违约为由主张押金不退还，缺乏依据。其次，关于水电费的问题。宇佳公司以许来友未缴清2015年10月、11月的水电费为由拒退押金。但涉案房屋已于2015年10月12日拍卖成交，在此期间所有权已发生变动，宇佳公司不再是房屋所有权人，无权依据租赁合同要求许来友交纳水电费，宇佳公司以此为由拒退押金，依据不足。如果因宇佳公司与案外人交接问题导致宇佳公司垫付了水电费，宇佳公司也应向案外人主张。当然，由于2015年10月、11月的水电费已实际产生，许来友尚未缴纳，许来友也表示愿意向宇佳公司支付该部分费用，系对自身权利的处分，亦可避免诉累。由于许来友和案外人王赟洁共用水表和电表，各自产生的水电费难以区分，鉴于许来友和案外人王赟洁二审中自述，对于2015年10月、11月的水电费，双方愿意各自承担一半，此不损害其他人的合法权益，故本院予以准许。据此，二审在一审判决基础上扣减许来友应承担的2015年10月、11月的水电费296.95元，宇佳公司尚应退还许来友押金8358.89元。至于宇佳公司上诉提出的程序问题。第一，关于立案、管辖问题，由于本案系本院指定一审法院管辖，一审法院对案件进行管辖并无不当。第二，关于诉讼材料的送达问题，据2016年3月16日、2016年5月9日宇佳公司法定代表人签收的送达回证记载，一审分别于2016年3月16日、5月9日向宇佳公司送达了诉状副本、应诉通知书、举证通知书、证据副本以及传票等诉讼材料，宇佳公司称事先没有收到文书材料，缺乏事实依据。第三，关于一审对宇佳公司提出的异议的处理，据宇佳公司于2016年5月9日签收的送达回证看，一审审查后，已经向宇佳公司送达有关管辖权异议的答复通知，并非宇佳公司所称的未予处理。第四，关于一审调查取证的问题，一审向秀洲区人民法院调取的（2014）嘉秀执民字第2280-1号执行裁定书、查封公告、协助执行通知书、拍卖成交确认书等有关宇佳公司房屋状况的材料，均与本案争议焦点有关，一审为查明案件事实而调取上述证据，不属于程序违法。综上所述，由于宇佳公司二审提供新证据，导致本院对一审判决的结果作出变更，不属于一审错判。宇佳公司其他的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：变更嘉兴市南湖区人民法院（2016）浙0402民初1244号民事判决内容为：嘉兴宇佳电子有限公司于本判决生效之日起七日内归还许来友租赁房屋押金8358.89元；驳回许来友的其他诉讼请求。如果未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元，由嘉兴宇佳电子有限公司负担。二审案件受理费50元，由嘉兴宇佳电子有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  金富祥审 判 员  陈 远代理审判员  章玉萍二〇一六年十月九日书 记 员  郑 茜