广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1323民初2105号原告：蔡盘长，男，汉族。委托诉讼代理人：朱丽娟，女，汉族。被告：惠东县金河湾置业有限公司。法定代表人：吴大河。委托诉讼代理人：吴清燕，惠东县金河湾置业有限公司员工。原告蔡盘长诉被告惠东县金河湾置业有限公司（以下简称金河湾公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡盘长及被告金河湾公司委托诉讼代理人吴清燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡盘长向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2011年7月5日签订的《XXX花园2期认购书》合法有效；2、被告为原告办理涉案房屋的房屋所有权登记手续，并协助原告取得房屋权属证书，所有费用由被告支付；3、要求被告支付所有办理过户费(包括：合同备案费80元、维修基金7281元、代办房产证费277185元、总数35066元)；4、被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告将诉讼请求第一项变更为确认原被告于2011年5月25日签订的《商品房买卖合同》合法有效。事实与理由：原、被告于2011年7月5日签订了《XXX花园2期认购书》，双方约定：被告将XXX花园X期商住楼XXX栋X层XX号房售与原告，该房成交总价为人民币427468元。原、被告在该认购书上签字、盖章，该认购书合法有效。2011年7月5日，原告向被告支付购房款人民币427468元，并支付了合同备案费、维修基金、代办房产证费等费用。被告于2011年7月便将《入伙通知书》发放到原告手里，通知原告房屋于2011年7月5日己正式入伙，原告在办理入伙不久将房屋装修后并入住，原告也按照相关规定签订物业服务合同并缴纳了防盗网费、物业管理费、水电费等费用(以上费用同样有其物业公司出具的收款收据)，并装修后入住该房屋。从购买该房屋后原告多次督促被告早日办理房屋所有权证，但时至今日，被告方一直以种种原因拖延原告办理其应有的房屋所有权证，原告多次联系被告方要求办理房屋产权手续，均未果。综上所述，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告方交付房屋即购房合同成立，被告有义务为原告办理房屋所有权证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应当立即办理房屋产权证，原告保留进一步追求被告支付违约金的权利。被告金河湾公司辩称：一、金河湾公司股东钟XX涉嫌违法活动，金河湾公司有向惠州市公安局报案，公安机关有接受并且立案，有关案情侦查正在紧张进行中，另外，XXX花园二期是通过合法验收，也是合法取得房屋权属，目前XXX花园二期已经办证的业主达到400多户，证明金河湾公司具备办证条件，并且履行了办证责任，但因为股东钟XX涉嫌犯罪，遇到了不可抗力，正是因为不可抗力因素才不能帮原告办房产证。二、我方已实际支付备案费、维修基金、以及办证所需的契税。三、该案诉讼费不应该由金河湾公司承担，因金河湾公司遇到不可抗力，并且已多次告知业主遭遇不可抗力的事实，并且在业主提供的购房合同第十九条约定本合同在履行过程中发生争议由双方当事人协商解决，协商不成的再向人民法院起诉，但本案中原告并未与金河湾公司协商解决就向法院起诉，因此该费用应由原告承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对事实认定如下：被告金河湾公司为有限责任公司（自然人投资或控股），成立于2003年1月21日，经营范围：房地产开发；室内装饰、土方工程；销售：建筑材料、五金交电。原告蔡盘长（××）向被告金河湾公司（××）购买惠东县平山XXXX期住楼XX栋X层XX号预售商品房，2011年5月25日，原被告双方签订商品房买卖合同（合同编号：001XXX），约定：“第一条项目建设依据。××以出让方式取得位于平山XXXX村、编号为01010XXXX的土地使用权，取得《土地使用权证书》。土地使用权出让合同号为惠东国用(20XX)第010XXX号。该地块土地面积为66000.93㎡，规划用途为商住，土地使用权年限自1991年9月16日至2061年9月15日。××经批准，在上述地块上建设商品房，现定名XXX花园第X期X区。建设工程规划许可证号为PS44132320XXXXX号，施工许可证号为4425282010XXXXXX。第二条商品房销售依据。××购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为惠东县房产管理局，商品房预售许可证号为惠东房预许字第2010XXX号。第三条××所购商品房的基本情况。××购买的商品房为预售商品房……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第XXX幢X层XX号房。……该商品房合同约定建筑面积共121.35平方米，其中，套内建筑面积100.16平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.19平方米……第四条计价方式与价款。××与××约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4267.85元，总金额（人民币）￥肆拾贰万柒仟肆佰陆拾捌元整……第六条付款方式。××按下列第3种方式付款：3、其他方式于2011年5月25日前付清首期房款人民币￥128468元，余款人民币299000元于年月日前向银行办理按揭贷款……第八条交付期限。××应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：……4、以建设、施工、建立、涉及地质勘查单位出具工程竣工验收报告为交付条件。……第十五条关于产权登记的约定。××应当在商品房交付使用后待确权后一年内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、××不退房的，××按已付房价款的1%向××支付违约金……”。原告提供购房发票证实购房款的实际交付。诉讼期间，原告蔡盘长提供于2011年7月5日出具的加盖有惠东县金河湾置业有限公司财务专用章的以下收据证实被告金河湾公司已收取相关费用：27785元代办房产证费用、80元合同备案费、7281元维修基金。并提供于2011年4月25日出具的加盖有惠东县金河湾置业有限公司财务专用章的10000元购房定金收据及购房发票、中国银行贷款合同证实房款已实际交付。同时，原告蔡盘长还提交金河湾物业管理处收款收据、照片证明房屋已交付使用。2016年8月30日，本院去函惠东县房管局，就涉案房屋是否能够办理房产证的相关事宜进行调查，惠东县房产管理局回复称该房产已于2011年12月30日进行合同备案登记，需要银行出具同意办理房产证的书面证明后方可办证，目前不具备办证条件。办理房产证需要提供的资料如下：1、不动产权籍调查成果；2、申请人身份证明复印件、申请人是法人的应提供法人资格证明及法人身份证、工商机读证明、单位机构代码证和营业执照复印件等；3、商品房权属证明书；4、经备案登记的商品房买卖合同；5、商品房使用说明书和质量保证书；6、完税证明；7、房屋白蚁防灭治合同。诉讼过程中，被告提供证据证实其股东钟XX因涉及违法行为被惠州市公安局立案侦查，被告公司公章被公安机关调取故无法为业主办理房产证。原告对上述证据的真实性予以认可，但认为与本案无关联性。本院认为，关于涉案商品房买卖合同的效力问题，原告蔡盘长具备完全民事行为能力，被告金河湾具有房地产开发资质，且涉案商品房已取得预售许可证书，双方签订商品房买卖合同具备买卖商品房的意思表示真实，合同内容未违反法律规定的禁止性效力性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。故原告诉请确认商品房买卖合同合法有效，本院予以支持。关于办理房产证的问题，原告已按合同约定方式向被告支付购房款，被告金河湾公司作为房屋出卖方，应按合同约定履行将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案的义务，但根据惠东县房产管理局的复函，涉案商品房买卖合同虽已办理备案登记，但需要银行出具同意办理房产证的书面证明后方可办证，目前尚不具备办证条件，故原告诉请被告为原告办理房地产权证，可待上述条件成就后，由原、被告双方到相关部门办理，本案不作处理。关于原告诉请支付所有办理过户费的问题，根据原告提交的收据，合同备案费、维修基金、代办房产证费等费用，实际上应由原告依据缴纳，只是由被告金河湾公司代为收取，按照双方的合同约定，原告诉请被告支付上述费用，证据不足，本院不予支持。综上，原告蔡盘长的诉请及被告金河湾的辩解，有理部分予以支持；无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告蔡盘长与被告惠东县金河湾置业有限公司于2011年5月25日签订的编号为0018267的《商品房买卖合同》合法有效。二、驳回原告蔡盘长的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元减半收取计250元（原告蔡盘长已预交），由被告惠东县金河湾置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。代理审判员 庄 滢二〇一六年十月二十日书 记 员 刘利文书 记 员 林妙儿