安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0102民初4970号原告：合肥市瑶海区工业资产经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市繁昌路集贸市场综合服务楼五楼，统一社会信用代码913401007489062168（1-1）。法定代表人：许波，总经理。委托诉讼代理人：刘磊，安徽皖大律师事务所律师。委托诉讼代理人：任倩，安徽皖大律师事务所律师。被告：合肥徽圳商贸有限公司，住所地安徽省合肥市马鞍山南路金地国际城1幢202室，组织机构代码68686224-5。法定代表人：陈希智，总经理。委托诉讼代理人：石仁飞，北京盈科（合肥）律师事务所律师。被告：王翠群，女，1966年5月6日生，汉族，住所地安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：黄发蒙，安徽黄发蒙律师事务所律师。委托诉讼代理人：王靓，安徽黄发蒙律师事务所实习律师。原告合肥市瑶海区工业资产经营管理有限公司（以下简称“瑶海工业资产公司”）与被告合肥徽圳商贸有限公司（以下简称“徽圳公司”）、王翠群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月6日立案受理后，依法由适用简易程序，分别于2016年8月29日、2016年9月23日公开开庭进行了审理。原告瑶海工业资产公司的委托代理人刘磊、任倩，被告徽圳公司的委托代理人石仁飞，被告王翠群到庭参加诉讼。双方一致请求给予一个月的时间用于庭外和解，和解时间不计入审限，本院准许后双方不能达成和解意见。本案现已审理终结。瑶海工业资产公司向本院提出诉讼请求：一、确认原告合肥市瑶海区工业资产经营管理有限公司与被告合肥徽圳商贸有限公司签订的合肥市长江东路XXX号HTC-011#-X房屋的《房屋租赁合同》已终止；二、被告合肥徽圳商贸有限公司立即将合肥市长江东路XXX号HTC-011#-X房屋归还给原告合肥市瑶海区工业资产经营管理有限公司；三、被告合肥徽圳商贸有限公司赔偿原告合肥市瑶海区工业资产经营管理有限公司房屋损失1824500元；四、被告合肥徽圳商贸有限公司依法向原告合肥市瑶海区工业资产经营管理有限公司支付租金损失632780元（暂计至2016年6月15日），并从2016年6月16日每月按20500元计至房屋正常使用之日止；五、被告王翠群对被告合肥徽圳商贸有限公司应向原告合肥市瑶海区工业资产经营管理有限公司支付的租金损失242012.3元（计至2016年4月20日）承担连带责任。事实和理由：2012年12月17日，瑶海工业资产公司与徽圳公司签订了《房屋租赁合同》和《安全租赁（生产）管理协议》，将位于合肥市长江东路XXX号HTC-011#-X房屋出租给徽圳公司作为仓储使用。该房屋的产权人为合肥恒通机械有限责公司，其委托瑶海工业资产公司对外出租、经营和管理。合同约定，租期自2013年4月16日至2016年4月15日止，租金为每3个月一付，第一年租金为223080元，后逐年递增5%，房屋无水电。根据双方的房屋租赁合同第26条、35条、39条以及安全租赁管理协议第5条、10条均约定了徽圳公司在租赁期间对承租房屋的安全生产和经营负责，杜绝火宅事故的发生。若发生火宅等安全事故，瑶海工业资产公司有权要求徽圳公司赔偿损失、恢复原状以及解除合同。2012年12月12日，瑶海工业资产公司依约将房屋移交给徽圳公司，徽圳公司的法定代表人陈希智对房屋的现状予以查验并在房屋移交状况表上签字确认。根据房屋移交状况表的记载，房屋的供电是由徽圳公司自行负责接装。徽圳公司在承租期间不仅对房屋的电气线路进行了违规接装而且擅自对承租的房屋进行了内部结构改造（改成了两层结构），瑶海工业资产公司就此多次口头要求徽圳公司整改，但徽圳公司均置若罔闻。2013年8月13日，瑶海工业资产公司组织人员对出租房屋进行安全生产大检查，发现徽圳公司承租的房屋存在消防器材配备缺少的火宅隐患，并当场书面要求徽圳公司进行整改，但未能引起徽圳公司的重视。2013年10月20日，徽圳公司承租的房屋发生火宅，造成房屋主体结构严重毁损。经合肥市瑶海区公安局消防大队勘察最终作出合瑶公消火认字（2013）第0012号火宅事故认定书，确认火宅原因为徽圳公司承租房屋内的电气线路故障所致。火灾后，王翠群将徽圳公司和瑶海工业公司诉诸贵院，瑶海工业资产公司才得知徽圳公司将部分房屋转租王翠群，徽圳公司的上述行为已构成严重违约。瑶海工业资产公司向徽圳公司发出了书面的合同解除函，告知徽圳公司合同解除并要求其归还房屋和承担相应的法律责任。王翠群一直使用转租部分的房屋，于2016年4月21日向瑶海工业资产公司移交了该部分房屋。房屋因火灾毁损严重，亦无法将房屋对外出租，给瑶海工业资产公司造成的损失仍在继续扩大。瑶海工业资产公司认为：一、瑶海工业资产公司与徽圳公司的合同合法有效。该合同因徽圳公司重大违约于2014年9月10日终止，徽圳公司应立即将合肥市长江东路XXX号HTC-011#-X房屋予以返还。二、徽圳公司应当赔偿因火灾造成的房屋直接损失1824500元。1、电器线路故障时发生火灾并造成涉案房屋损毁的唯一直接原因，涉案房屋在交接时仅通电，由徽圳公司自行拼装，所发生的电气线路故障责任，应由徽圳公司承担。瑶海工业资产公司的过错不是本起火灾的直接原因；2、安徽普天资产评估有限公司受法院委托，对涉案房屋的损失进行了鉴定并确定了损失额，其后鉴定人也出庭接受了质询，解答了疑点。评估报告客观、真实、准确，应作为本案确定损失的依据。三、徽圳公司应立即向瑶海工业资产公司支付房屋租金损失632780元，并自2016年6月16日起按每月20500元的标准支付至房屋维修完毕恢复使用功能之日止。1、火灾造成房屋无法使用，失去了通过出租获取租金的可能性，造成了瑶海工业资产公司的租金损失；2、火灾后徽圳公司既不维修房屋，也不返还房屋，导致房屋维修延误，扩大了瑶海工业资产公司的损失；3、损失标准参照合同约定租金计算至恢复使用功能之日止。四、王翠群侵占涉案部分房屋长达30多个月，其承租的房屋距离起火点较远，基本的使用功能并未丧失，其通过使用该房屋存放货物获得了收益；另一方面造成房屋维修工作延迟，故王翠群应对侵占该房屋期间的租金损失承担责任。徽圳公司辩称：一、徽圳公司不欠瑶海工业资产公司房租，火灾事故发生后涉案房屋已经损毁，达不到租赁的功能，事故发生后的房租不应当支付。二、租赁合同的终止不是议定的，只要合同终止条件成就时，合同则自然终止，条件成就之时就是合同终止之时。本案合同终止之后双方当事人均无需承担相应责任。火灾事故应当属于意外事件，意外事件所导致的租金损失不应当赔偿。三、评估报告有误，徽圳公司申请重新鉴定。评估基准日大前提有误，必然影响后续的价值计算。同时，该报告多处矛盾，所采用的数据无法使人信服，故该报告不是瑕疵，而是有重大缺陷。因本案以前选定了一家机构对房屋损失进行鉴定，但就该房屋是应当以修复为方式还是以推倒重盖为办法，双方一直有巨大争议。其系使用26年的厂房，它的实际价值与推倒重盖折旧后的价值，中间的差异到底是多少。如果以评估基准日2013年10月20日作出的推倒重盖折旧后，其金额高于实际价值，那徽圳公司认为就没有修复的必要，直接按照该房屋的实际价值进行确定金额。四、瑶海工业资产公司有权直接越过徽圳公司向王翠群主张相应的租金。在2013年10月20日之后，应当区分徽圳公司与瑶海工业资产公司，王翠群与瑶海工业资产公司之间的不同的法律形态。正如前面所述，事故发生后，徽圳公司和瑶海工业资产公司之间的合同终止，但就房屋仍然可以正常使用的部分，王翠群属于无权占用房屋且一直使用的状态。瑶海工业资产公司有权向王翠群直接主张相应的租金，且与合肥徽圳商贸有限公司没有任何关联性。五、瑶海工业资产公司在起诉时遗漏了另一被告即涉案房屋的另一个次承租人，徽圳公司申请追加安徽某某商贸有限公司为本案的共同被告。王翠群辩称：瑶海工业资产公司对王翠群的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法庭依法驳回其对王翠群的全部诉讼请求。一、本案是房屋租赁合同纠纷，与瑶海工业资产公司签订房屋租赁合同的相对人是徽圳公司，王翠群与瑶海工业资产公司没有任何合同关系，不是本案租赁合同的相对人。租赁合同中约定的条款包括租赁费的支付数额只应适用于涉案合同的相对人即瑶海工业资产公司与徽圳公司，对王翠群没有法律效力。瑶海工业资产公司基于房屋租赁合同的诉讼请求不能适用于王翠群，且王翠群也不欠徽圳公司房租。二、王翠群自火灾以后并未实际承租和使用涉案房屋，未对涉案房屋进行实际占有、控制及处分，无需支付租金。王翠群承租徽圳公司房屋作为仓库使用，存放物品。2013年10月20日发生火灾将王翠群存放的货物全部烧毁，涉案房屋被烧毁后丧失使用价值，也不能再作为仓库使用，王翠群自此以后也没有物品再存放其中，没有再使用过涉案房屋。在法庭调查中，瑶海工业资产公司及徽圳公司代理人在陈述本案事实时，更多是以证人身份叙述的，对代理人相当于证人证言的法庭陈述事实部分不能作为本案定性的依据。三、火灾发生以后，涉案房屋已被严重损毁，租赁合同不再具有继续履行性，应当终止，故合同终止时间为2013年10月20日。四、评估报告是法院依法委托具有相应资质的单位作出的评估报告，应该是合法有效的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、现场检查记录，真实性合法性无瑕疵，表明瑶海工业资产公司曾于火灾发生前数月组织检查并责令徽圳公司整改的事实，可以采信。2、评估报告，系法院委托评估机构作出，且专业的鉴定评估人员已经出庭接受质询，合理解释了评估报告中的疑点和难点，真实性、合法性、关联性均不存在重大瑕疵，应予采信。3、王翠群当庭递交的房租收据，真实性无瑕疵，但与本案关联性不足，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于安徽省合肥市长江东路XXX号HTC-011#-X房屋仓库为合肥恒通机械有限公司所有，房产证号为合肥市房权证产字第0580**号，该套房屋由瑶海工业资产公司代为管理。2012年11月份，徽圳公司通过招标的方式承租了瑶海工业资产公司的属于合肥恒通机械有限公司所有的热处理车间，工业公司将仓库出租给徽圳公司并没有办理消防审核和消防验收意见书。后徽圳公司与瑶海工业资产公司于2012年12月17日补签了房屋租赁合同，双方在合同中约定:租赁房屋座落于长江东路180号，框架结构，建筑面积经双方确认为约1549.4平方米，如实际面积有误差，不影响租金标准。该房屋因历史原因，相关报建手续正在办理中，所以尚无产权证，对此情况徽圳公司已经了解。如因此导致徽圳公司不能办理相关证、照或影响徽圳公司正常经营，相关责任由徽圳公司自负；如因此导致合同效力及提前终止，而产生的全部损失由徽圳公司自行承担。该房屋仅供徽圳公司作仓储用途使用，未经瑶海工业资产公司书面认可不做他用，同时徽圳公司不得利用该房屋从事易燃、易爆及危险、高污染、放射性物品的生产与存储行业，否则瑶海工业资产公司有权解除本合同收回房屋。房屋租赁时间为三年，自2013年4月16日起至2016年4月15日止。房屋已于2012年12月17日交付徽圳公司，自实际交付日至2013年4月15日为装修期，装修期不计入租期不计算租金，房租第一年月租金人民币18590元，年租金223080元，自第二年开始，房屋租金在上年的基础上逐年递增5%。租金以3个月为一期按期支付一次，首期租金在本合同生效后当日支付，之后在当期租金届满前15日付清下期租金。租赁期间，徽圳公司如欲将房屋转租给第三方使用，须征得瑶海工业资产公司书面同意，并由瑶海工业资产公司与第三方重新签订房屋租赁协议。如徽圳公司私自转租，一经发现，瑶海工业资产公司有权解除本合同并全额没收履约保证金。租赁期间，徽圳公司对安全、消防、水、电、通讯等基础设施、设备进行改造或升级的，须事先征得瑶海工业资产公司的书面同意后方可进行，改造升级的施工由乙方督责，所需各项费用均由徽圳公司自行承担，设备改造升级后不可移动的部分应在租赁结束后完好无偿地移交给瑶海工业资产公司。徽圳公司有下列情形之一的，瑶海工业资产公司有权终止合同，立即收回房屋，并不赔偿徽圳公司任何损失。（1）擅自将房屋转租、转借的；（8）擅自偷接水、电；（9）未经工业公司书面同意擅自装修、改建房屋的；（11）在生产经营过程中没有依法足额配备消防器材的。租赁期间，徽圳公司应注意安全用电，严禁未经瑶海工业资产公司同意使用大功率电器及对电线线路进行改造、杜绝火灾事故的发生。否则，瑶海工业资产公司有权要求徽圳公司赔偿损失、恢复原状、并没收徽圳公司擅自使用的大功率电器。双方还约定，徽圳公司对该出租部分内部地面装修、门窗维修，内部自建项目等费用自理，水电接装费用自理。该房屋原铺设有一部分电线线路，徽圳公司承租该房屋后徽圳公司对涉案仓库进行了改造，铺设了新的线路，但对原来的老电线线路并没有进行改造。2012年12月1日，徽圳公司法定代表人陈希智（租赁合同中甲方）和王某某（租赁合同中乙方）签订房屋租赁合同一份，双方在租赁合同中约定：租赁房屋座落于恒通水处理厂，建筑面积经双方现场确认为630平方米，如实际面积有误差，不影响租金标准。该房屋因历史原因，相关报建手续正在办理中，所以尚无产权证，对此情况乙方已经了解。如因此导致乙方不能办理相关证、照或影响乙方正常经营，相关责任由乙方自负，如因此导致合同效力及提前终止，而产生的全部损失由乙方自行承担。该房屋仅供乙方作仓储用途使用，未经甲方书面认可不做他用，同时乙方不得利用该房屋从事易燃、易爆及危险、高污染、放射性物品的生产与存储行业，否则甲方有权解除本合同收回房屋。房屋租赁时间为三年，每年房租按5%递增，第一年为14元/平方米，起租日期为2012年12月1日起。王某某与徽圳公司签订房屋租赁合同后，将该套房屋用于合肥长江批发市场宏云饮料批发部存放物品，合肥长江批发市场宏云饮料批发部为个体工商户，登记业主为王翠群，王翠群和王某某系夫妻关系。2013年8月13日，瑶海工业资产公司对该房屋进行了现场安全检查，检查结论为消防器材配备少，要求徽圳公司进行整改。2013年10月20日17时17分左右，涉案仓库即位于合肥市长江东路180号的合肥恒通机械有限公司（热处理车间）失火。合肥市消防支队接到报警后立即调派瑶海中队两部消防车赶到现场处置，及时扑灭火灾，现场扑救后现场无变动。扑救火灾后，瑶海区公安消防大队立即对现场实施了封闭，在失火场所醒目位置张贴了封闭火灾现场公告。经调查，合肥市瑶海区公安消防大队对起火原因认定如下：起火部位位于合肥恒通机械有限公司最西侧的徽圳公司的仓库，起火点位于最西侧仓库内距东侧铁皮隔断8.2米，距北侧墙面7.1米处小范围内。起火原因是电器线路故障引起火灾。王翠群因货物在火灾中受损遂诉至本院，本院立案受理为（2014）瑶民一初字第01266号案，并于2015年4月16日作出判决，认定：王翠群对于自身的财产损失无过错，徽圳公司的仓库最先起火，负主要责任，应承担民事赔偿比例为70%，瑶海工业资产公司、合肥恒通机械有限公司疏于监督管理，存在一定过错，应承担民事赔偿比例为30%。徽圳公司及合肥恒通机械有限公司不服上诉至安徽省合肥市中级人民法院，该院立案受理为（2016）皖01民终1353号案，并于2016年5月10日作出判决，认为：安徽某某商贸有限公司并无证据证明属于必要的共同诉讼人，其与徽圳公司之间的关系不影响案件的审理。在无法查明电器线路故障具体为哪一线路的情况下，考虑原因力的大小等因素确认徽圳公司承担70%，瑶海工业资产公司、合肥恒通机械有限公司承担30%的责任基本适当，遂驳回上诉，维持原判。经本院依法委托，安徽普天资产评估有限公司对火灾所造成的房屋损失进行了评估。根据该评估机构现场勘查的结果，认为修复的意义不大，最终结合多方面意见采取了重置成本法。安徽普天资产评估有限公司据此确定实际损失为1824500元。徽圳公司不服要求重新鉴定，本院认为该鉴定报告评估方法具备科学性，结论具备合理性，徽圳公司提出异议依据不足，未予准许。2016年4月21日，王某某与瑶海区国资公司某某资产管理部形成房屋移交表一份，载明其将自徽圳公司处租赁的516平方米的厂房移交给瑶海区国资公司某某资产管理部。本院认为，本案的争议焦点为：一、瑶海工业资产公司与徽圳公司之间租赁合同终止时限的判定及终止的法律后果；二、瑶海工业资产公司因履行该合同所受到的具体损失;三、损失的民事赔偿责任分配问题。瑶海工业资产公司得到安徽省合肥市长江东路XXX号HTC-011#-X房屋登记的所有权人允许，对该房屋进行管理并进行利用取得收益。其与徽圳公司签订的关于该房屋的租赁合同合法有效，双方均应以有利于实现合同目的的方式依法善意行使权利履行义务。至于安徽某某商贸有限公司是否有必要参加诉讼，合肥市中级人民法院生效的民事判决书已经作出了说明，本院不再赘述。关于房屋租赁合同的停止履行，涉及到合同的解除和终止的区别。德国民法典严谨精妙地对债的解除和终止分别作出针对性规定：解除适用于一时性合同，其法定后果为发生合同的回复，应赔偿损失而不适用违约责任；终止则适用于继续性合同。我国由于立法简陋，并没有明确区别合同的解除和终止，也没有严格区分合同权利义务的终止与合同本身的终止及合同权利义务的消灭的不同。据参与立法的学者解释，现行民事法律体系所确立的“解除”实际上包含了解除和终止两个职能，并且需要在适用时进行判定（相关观点详见梁慧星等人于1999年在最高人民法院的演讲）。有学者认为合同解除可以根据情况不具备溯及力，这种所谓的“解除”，其实在本质上就是终止，强行将终止的职能并入解除，不仅超出了“解除”一词所能具有的符号象征和语义函摄，也引起理论和实践的混乱。本案房屋租赁合同中双方义务非即时性而为继续性，这种连续性的给付房租及承租人持续保有租赁物的行为从法理上讲不存在适用解除的余地，只能适用合同的终止。如作解除讲，由于解除合同本来的法律效果是使合同溯及既往地消灭，已经发生的受领失去依据需做返还等处理；而在房屋租赁合同等继续性合同中，根据合同的性质已经受领的阶段性履行利益是无法，也是没有必要返还的。在租赁合同履行期间，因2013年10月20日徽圳公司承租仓库电器线路故障起火，导致标的物安徽省合肥市长江东路XXX号HTC-011#-X房屋被大火烧毁，合同事实上无法继续履行。因该火灾的介入，使得合同因此而自然发生即时终止的效果，这不以徽圳公司及瑶海工业资产公司任何一方的意思表示为要件。该房屋租赁合同终止后，对于已履行的部分不发生合同的回复问题，即徽圳公司已实际享有的该房屋的使用价值及瑶海工业资产公司已获得对应期限的房租，不发生互相返还的法律效果。由于该房屋已被大火烧毁，徽圳公司事实上无法向瑶海工业资产公司返还原租赁物，瑶海工业资产公司主张徽圳公司返还的请求，本院不予支持。该大火造成的损失经安徽普天资产评估有限公司确定为1824500元，采用的基准日及评估标准，在合理范畴之内，可以采信。评估方法采用的是重置成本法，并非修复法（即恢复原状的费用），该方式不但影响了直接损失的界定，也影响了瑶海工业资产公司后续诉权的主张。由于房屋的价值主要是通过其在市场中让渡使用价值的所获得的收益等来体现的，使用重置成本法相当于直接确定了该房屋当时的价值（或市场价格），以此作为赔偿，相当于其一次性得到了价值补偿，自然不存在适用修复方法可以修复所发生的具备使用价值的房屋不能出租所造成损失的问题。如此时仍要计算正常租赁费用，即为重复计算。另从评估机构采用该方法可以从侧面得知火灾后的安徽省合肥市长江东路XXX号HTC-011#-X房屋已经不具备正常的使用价值和修复的合理性及经济性（如瑶海工业资产公司执意不计成本修复，则应由其自行承担相应的费用，并不得以此为由再向他人以该标准主张赔偿损失；如房屋租赁双方此后均同意采用修复法确定损失则另当别论）。故瑶海工业资产公司因履行房屋租赁合同所遭受的损失应以评估机构认定的为准，其另行主张的徽圳公司需支付至所谓的修复之日的租金损失，与评估意见存在逻辑矛盾，没有事实和法律依据，本院不予支持。瑶海工业资产公司要求王翠群就该租金损失承担以一定时段计算的份额之连带责任，自然也无从谈起。王翠群占据房屋残存部分延迟返还的行为，如损害了瑶海工业资产公司的利益，瑶海工业资产公司可以另行主张自己的权利。合同的终止，如可归责于合同的一方或者双方当事人，则应由责任方承担相应的民事赔偿。该火灾已有合肥市瑶海区公安消防大队对起火原因作出认定，（2014）瑶民一初字第01266号案中也认定徽圳公司负主要责任，瑶海工业资产公司、合肥恒通机械有限公司疏于监督管理，存在一定过错。本案在责任比例上再无斟酌余地，只能按生效的民事判决书已判定的比例确定本案民事赔偿责任的分担，即徽圳公司应在其履行合同中对瑶海工业资产公司造成的损失承担70%的民事赔偿责任计1277150元（1824500元×70%）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：原告合肥市瑶海区工业资产经营管理有限公司与被告合肥徽圳商贸有限公司2012年12月17日签订的关于合肥市长江东路XXX号HTC-011#-X房屋的《房屋租赁合同》已于2013年10月20日终止；被告合肥徽圳商贸有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告合肥市瑶海区工业资产经营管理有限公司1277150元；驳回原告合肥市瑶海区工业资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26460元，减半收取13230元，保全费5000元，共计18230元，由被告合肥徽圳商贸有限公司承担9475元，原告合肥市瑶海区工业资产经营管理有限公司承担8755元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  程巅二〇一六年十月二十七日书记员  罗文附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。