广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1323民初2172号原告：宋文翠，女，1988年汉族。被告：惠东县金河湾置业有限公司。法定代表人：吴大河。委托诉讼代理人:吴清燕，惠东县金河湾置业有限公司工作人员。原告宋文翠诉被告惠东县金河湾置业有限公司（以下简称金河湾公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋文翠、被告金河湾公司的委托诉讼代理人吴清燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋文翠向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2011年4月23日签订的《商品房买卖合同》(合同号：XX)合法有效；2.被告为原告办理涉案房屋的房屋所有权登记手续，并协助原告取得房屋权属证书,所有费用由被告支付；3.被告支付所有办理过户费(包括:合同备案费80元、维修基金3491元、代办房产证费15944元﹑总数19515元)；4.被告承担本案诉讼费。原告宋文翠诉称的事实和理由：原、被告于2011年4月23日签订了《商品房买卖合同》(合同号：XX)，双方约定：被告将XX售与原告，该房成交总价为245293元。原、被告在该合同上签字、盖章，该合同合法有效。2011年4月23日，原告向被告支付购房款145293元（含订金1万元），余款10万元以房屋抵押给中国银行，三方达成抵押贷款合同，并支付了合同备案费、维修基金、办房产证费、代办房产证费等费用，上述款项被告均一一向原告出具了收款收据。由于该房屋是现房销售，被告于原告付款后不久的2012年2月3日便通知将房屋交于原告装修，原告也按照相关规定签订物业服务合同并缴纳了装修保证金、防盗网费﹑物业管理费、水电费等费用（以上费用同样有其物业公司出具的收款收据），并于装修后入住该房屋。从购买该房屋后原告多次督促被告早日办理房屋所有权证，但时至今日，被告方一直以种种原因拖延原告办理其应有的房屋所有权证，原告多次联系被告方要求办理房屋产权手续，均未果。综上所述，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告方交付房屋即购房合同成立，被告有义务为原告办理房屋所有权证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应当立即办理房屋产权证，原告保留进一步追究被告支付违约金的权利。请法院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益，体现法律的公平公正。被告金河湾公司答辩如下：一、金河湾公司股东钟XX涉嫌违法活动，金河湾公司有向惠州市公安局报案，公安机关有接受并且立案，有关案情侦查正在紧张进行中。金河湾花园二期是通过合法验收，也是合法取得房屋权属，目前金河湾花园二期已经办证的业主达到400多户，证明金河湾公司具备办证条件，并且履行了办证责任，但因为股东钟XX涉嫌犯罪，遇到了不可抗力，正是因为不可抗力因素才不能帮原告办房产证。二、该案诉讼费不应该由金河湾公司承担，因金河湾公司遇到不可抗力，并且已多次告知业主遭遇不可抗力的事实。在业主提供的购房合同第十九条约定：“本合同在履行过程中发生争议由双方当事人协商解决，协商不成的再向人民法院起诉”，本案原告并未与金河湾公司协商解决就向法院起诉，因此该费用应由原告承担。三、我方已代原告缴付了备案费、维修基金和契税。经审理查明：被告金河湾公司为有限责任公司（自然人投资或控股），成立于2003年1月21日，其股东为吴大河和钟XX，经营范围：房地产开发；室内装饰、土方工程；销售：建筑材料、五金交电。原告宋文翠围绕其诉讼请求向本院提供了如下证据予以佐证：一、原告宋文翠作为买受人与被告金河湾公司（××）签订的《广东省商品房买卖合同》(合同编号：XX)及其附件一（房屋平面图）、二（公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明）、三（装饰、设备标准）、四（合同补充协议），约定：1、买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为惠东房预许字第XX号；2、买受人所购商品房为位于XX，该商品房合同约定建筑面积共58.18平方米，其中，套内建筑面积44.05平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.13平方米；3、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5568.51元，总金额245293元；4、买受人于2011年4月23日前付清首期房款145293元，余款10万元于年月日前向银行办理按揭贷款；5、××应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件（以建设、施工、监理、设计及地质勘查单位出具工程竣工验收报告为交付条件），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；6、××应当在商品房交付使用后待确权后一年内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房的，××按已付房价款的1%向买受人支付违约金；7、附件四中的《合同补充协议》约定：办理《广东省商品房买卖合同》公证费、银行按揭费用及房产证有关政府收取的税费，全部由买受人承担。无论买受人自愿委托××代为办理房产证还是自行办理房产证，买受人均在订立本合同时向××缴清办理房产证过程中全部税费。买受人选择自行办理的，则买受人须在与××另行约定的时间内办妥，××则在买受人出示房产证后将所收前述税费无息退回给买受人。如买受人不能在约定时间内办妥，则××有权代理买受人办证，买受人不得提出异议；8、双方确认，××就出售的该商品房所作的任何销售资料（包括但不限于宣传单张、电视广告、报纸广告、户外广告或销售人员所作的任何口头承诺），如与本合同约定内容不符的，则以本合同约定内容为准。二、被告金河湾公司于2011年4月23日出具给原告收执的收款收据二份，证实原告已向被告支付了涉案商品房的首期购房款145293元。三、原告作为借款人与中国银行股份有限公司惠州惠东支行（贷款人）、被告金河湾公司（保证人、开发商）于2012年2月9日签订的《个人一手住房贷款合同》[含附件一（通用条款）、二（抵押物清单）]、广东凯扬律师事务所出具的《见证书》各一份，证实原告以涉案商品房作为抵押物向中国银行股份有限公司惠州惠东支行借款10万元用于购买涉案商品房，并授权贷款人将全部贷款直接发放至被告金河湾公司账户的事实。经质证，被告确认上述10万元贷款已发放至其司账户，原告已全额付清了涉案商品房的购房款；四、被告金河湾公司出具给原告收执的《收款收据》三份、证实被告已向原告收取了80元合同备案费、3491元维修基金、15944元代办房产证费用。经质证，被告确认其已收取上述费用，并称其已代原告缴付了合同备案费、维修基金和契税。五、入伙通知书、金河湾花园二期入伙文件签署发放确认表、消防安全责任书、金河湾物业管理处收款收据，证实被告已将涉案商品房交付原告使用的事实。对原告所提供的上述证据，被告除上述质证意见外，对其余证据均没有异议。被告金河湾公司就其上述抗辩意见向本院提供了如下证据予以佐证：一、惠州市公安局于2016年1月4日出具的《关于对钟XX涉嫌集资诈骗和挪用资金罪立案侦查的函》（惠市公函字XX号）、惠州市公安局于2016年3月28日出具的《关于对钟XX涉嫌合同诈骗并案侦查的函》（惠市公函字XX号）、惠州市公安局于2015年3月20日向被告金河湾公司及其股东吴大河出具的《立案告知书》，上述证据证实被告金河湾公司的股东钟XX因涉嫌挪用资金和合同诈骗等被惠州市公安局立案侦查。二、惠东县公安局经济犯罪侦查大队作为接收单位于2015年7月3日接收被告金河湾公司印章、财务专用章、私人用章（吴大河）、会计账册、会计凭证的《提交证据清单》一份。三、《申请》、《致金河湾全体业主的公开信》,证实被告金河湾公司以积极的方式告知业主因其司内部发生重大事件，房产办证的相关事宜需延后办理。原告对被告所提供的上述证据的真实性无异议，但认为是被告内部纠纷，与被告理应完成的办证义务无关。2016年8月30日，本院去函惠东县房产管理局，就涉案商品房能否够办理房产证的相关事宜进行调查，惠东县房产管理局回复：涉案商品房已办理合同备案（2012年2月15日）和预告抵押权登记，需要银行出具同意办理房产证的书面声明后方可办理房产证，目前不具备办证条件。办理房产证需要提供的资料如下：1、不动产权籍调查成果；2、申请人身份证明复印件、申请人是法人的应提供法人资格证明及法人身份证、工商机读证明、单位机构代码证和营业执照复印机等；3、商品房权属证明书；4、经备案登记的商品房买卖合同；5、商品房使用说明书和质量保证书；6、完税证明；7、房屋白蚁防灭治合同。本院认为，关于涉案商品房买卖合同的效力问题，原告宋文翠具备完全民事行为能力，被告金河湾公司具有房地产开发资质，且涉案商品房已取得预售许可证书，双方所签订的《广东省商品房买卖合同》(合同编号：XX)及其附件一、二、三、四为双方的真实意思表示，合同内容未违反法律规定的禁止性效力性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。故原告诉请确认上述《广东省商品房买卖合同》(合同编号：XX)合法有效，本院予以支持。关于涉案商品房的房产证办理及费用承担问题，本院认为，根据原、被告双方在《广东省商品房买卖合同》及其附件中的约定，原告已按合同约定方式向被告付清了购房款，被告金河湾公司作为房屋出卖方，应按合同约定履行将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案的义务。根据惠东县房产管理局的复函，涉案商品房已办理合同备案和预告抵押权登记，需要银行出具同意办理房产证的书面声明后方可办理房产证，目前不具备办证条件，据此，原告诉请被告为其办理房屋所有权登记手续并协助其取得房屋权属证书的诉求，可待上述条件成就后，由原、被告双方到相关部门办理，本案不作处理。对于原告诉请被告支付所有办证费用的问题，本院认为，涉案商品房目前尚不具备办证条件，原告已向被告缴纳的相关办证费用可待办证条件成就后由双方在实际办证过程中另行处理，本案亦不作处理。综上，原告宋文翠的诉请及被告惠东县金河湾置业有限公司的辩解，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告宋文翠与被告惠东县金河湾置业有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》(合同编号：XX)合法有效。二、驳回原告宋文翠的其他诉讼请求。案件受理费288元，减半收取计144元（原告已预交），由被告惠东县金河湾置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  王雪良二〇一六年十月十日书记员  袁惠妮