广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)西民一初字第3336号 原告：南宁市宝城物业服务有限公司，住所地南宁市大沙田建设路****。 法定代表人：龚兆卿，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李道斌，南宁市宝城物业服务有限公司职员。 委托诉讼代理人：王红元,南宁市宝城物业服务有限公司职员。 被告：陈友吉，男，1981年9月22日出生，汉族，户籍住址南宁市青秀区。 被告:陆伟平，女，1981年5月03日出生，壮族，住南宁市。 上述两被告的共同委托诉讼代理人：周文敏，北京市炜衡律师事务所广西分所律师。 上述两被告的共同委托诉讼代理人：陶岳兰，北京市炜衡律师事务所广西分所实习律师。 第三人：南宁昌泰置业投资有限公司，住所地南宁市桂春路**。 法定代表人：李善廷，该公司总经理。 委托诉讼代理人：宋丽娟，南宁昌泰置业投资有限公司职员。 委托诉讼代理人：黎立雄，南宁昌泰置业投资有限公司职员。 原告南宁市宝城物业服务有限公司（以下简称“宝城物业公司”）与被告陈友吉、陆伟平物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月3日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，并根据被告陈友吉、陆伟平的申请，追加南宁昌泰置业投资有限公司（以下简称“昌泰公司”）为本案第三人参加诉讼，于2016年4月1日公开开庭进行审理。原告宝城物业公司的委托诉讼代理人李道斌、王红元，被告陈友吉、陆伟平的共同委托诉讼代理人周文敏、陶岳兰，第三人昌泰公司的委托诉讼代理人宋丽娟、黎立雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告宝城物业公司向本院提出诉讼请求：一、被告陈友吉、陆伟平向原告支付物业管理费1094.4元，代收水费227.7元，水费公摊4.3元，代收电费1546.1元，电费公摊244元，并支付违约金2533.8元，共计人民币伍仟陆佰伍拾元叁角（￥5650.3元）。二、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是昌泰清华园的物业服务公司。两被告为昌泰清华园桃园组团14栋1403号房的业主，其在接到昌泰清华园开发商南宁昌泰置业投资有限公司的房屋交接通知后，于2013年9月1日到原告在昌泰清华园管理处办理了业主入伙验收手续，并领取了上述房屋钥匙，与原告签订了《前期物业管理服务协议》，按法律法规约定了双方的权利义务。但两被告从2014年3月至2015年8月没有按约定向原告缴纳物业管理费等费用共计3116.5元。两被告的行为已构成违约，须向原告支付违约金2533.8元。为维护原告的合法权益，原告特提起本案诉讼。 被告陈友吉、陆伟平共同辩称：一、第三人昌泰公司把尚未竣工验收及验收备案且不具备交付条件的昌泰清华园房屋交付给被告，违反了有关法律的强制性规定，即使业主已经收房亦为无效交付，物业服务费应由开发建设单位缴纳，业主有权拒绝交费。二、原告诉请两被告支付代收水电费、生活垃圾处理费没有事实和法律依据。由于昌泰公司未能及时完成水电一户一表，导致被告方在收房后只能使用十分不稳定的临时用水用电，且昌泰公司安装的是未经强制检测合格的计量用具，导致被告方每月用水用电均超出了原来的同期水平，原告亦没有做好水电表的抄表登记工作，在拆除旧电表时亦没有通知被告到场确认表数或采取有效方式记录读数交被告确认，现旧表已拆除，原告没有证据证明被告是否用了其诉请的用量。原告未出示代收垃圾费的委托手续及代缴垃圾费凭据，被告对原告主张该费用不予认可。三、按照新的物业收费管理办法，水电公摊应计入物业公司的经营成本，且原告提供的南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表中也没有记载此项收费明细，鉴于《南宁市住宅小区物业服务收费管理实施细则》在2014年12月2日公布实施，被告认为在2014年12月以前的水电公摊在查实且双方无异议的情况下据实交纳，对2014年12月后的水电公摊不应由被告支付。四、因被告有权拒交本案物业费，原告主张被告按每日3‰交纳违约金无法律依据，法院应予驳回。 第三人昌泰公司陈述意见称:昌泰公司已按照双方购房合同约定将经五方验收合格的房屋交付被告廖乃坚、郑小玲使用,被告称物业服务费用应由昌泰公司承担无事实和法律依据。被告方既然接受了原告宝城物业公司提供的物业服务，就应向原告缴纳物业服务费用。 经审理查明，位于南宁市昌泰清华园开发商为昌泰公司，原告宝城物业公司为昌泰公司聘请的前期物业管理企业。昌泰清华园桃园组团14号楼1403号房为被告陈友吉、陆伟平于2011年4月29日向昌泰公司所购买，建筑面积为76.05平方米。陈友吉、陆伟平于2011年4月11日与原告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定由宝城物业公司对被告所购房屋共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。其中协议第四条约定物业管理服务费、公共能耗费及委托代收费为每月20日前交纳，物业管理综合服务费小高层住宅收费标准为每月1.02元/平方米；第六条约定受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租、垃圾等代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定。第九条约定被告违反协议，不按协议约定收费标准和时间交纳有关物业管理服务费、公共能耗费及委托代收等相关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天应当交纳费用的3‰交纳违约金。原告在实际中是按南宁市物价局备案的每平方米0.9元收取被告的物业服务费。由于被告未向原告交纳2014年3月至2015年8月期间的物业管理费及其他费用，原告遂诉至本院，并提出如上所请。 另查明，昌泰清华园桃园组团14号楼于2013年6月3日通过建设工程质量竣工验收，被告陈友吉、陆伟平于2013年9月1日办结其位于昌泰清华园桃园组团14号楼1403号房入伙手续。昌泰清华园小区至今未成立业主委员会。 本院认为,原告宝城物业公司为位于南宁市昌泰清华园小区聘请前期物业服务企业，被告陈友吉、陆伟平为昌泰清华园小区桃园组团14号楼1403号房业主，其与原告之间所签订的《前期物业管理服务协议》合法有效,应受法律保护。原告按双方协议的约定为被告提供了物业管理服务，被告依约应支付原告物业管理费等费用。被告以昌泰清华园开发商即第三人昌泰公司把尚未竣工验收及进行验收备案且不具备交付条件的房屋交付给被告，违反了有关法律的强制性规定，认为物业服务费应由昌泰公司缴纳，由于被告的该主张属其与开发商之间的商品房买卖合同关系，不属本案的审理范畴，在此本院不予处理。 关于原告宝城物业公司诉请的各项费用的认定。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》约定及被告房屋建筑面积大小，以及原告实际按每月0.9元平方米向被告收取物业服务费，被告陈友吉、陆伟平每月应支付原告物业管理费68.4元,故原告诉请被告支付自2014年3月起至2015年8月期间的物业管理费1094.4元，本院予以确认。对于原告主张的代收水费227.7元，水费公摊4.3元，代收电费1546.1元，电费公摊244元，因原告未能提交其代为缴纳小区水电、垃圾费用的相关缴费凭证及委托代收手续等证据，不能证明其是否已代缴该费用的事实，本院不予确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被告拖欠原告物业服务费的行为已经构成违约，原告请求被告支付违约金合法有据，本院予以支持。但双方约定的违约金按每日3‰计算明显高于因被告逾期付款给原告造成的损失，本院确定违约金以被告每月应付的物业服务费的次月起累计欠款数额按年利率6%上浮30%利率计算，为67.32元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告陈友吉、陆伟平支付原告南宁市宝城物业服务有限公司物业管理费1094.4元； 二、被告陈友吉、陆伟平支付原告南宁市宝城物业服务有限公司违约金67.32元； 三、驳回原告南宁市宝城物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元（原告南宁市宝城物业服务有限公司已预交），由原告南宁市宝城物业服务有限公司负担40元，被告陈友吉、陆伟平负担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行，户名：待结算财政款项中院诉讼费专户，账号：20×××17）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判长  梁永光 审判员  刘水华 审判员  陆汉林 二〇一六年十月二十六日 书记员  陈壹仟 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。