长春汽车经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0192民初92号原告孙志君，男，1967年7月6日生，住长春市绿园区。委托代理人王荣，吉林沐法律师事务所律师。委托代理人武平，吉林沐法律师事务所律师。被告长春市城区房地产开发有限公司，住所长春市汽车产业开发区。法定代表人朱宝林。被告长春红日房地产经营有限公司，住所长春市经济开发区。法定代表人马婕，经理。原告孙志君诉被告长春市城区房地产开发有限公司（以下简称：“城区公司”）、长春红日房地产经营有限公司（以下简称：“红日公司”）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王荣、武平，被告红日公司的法定代表人马婕到庭参加诉讼，被告城区公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告诉称：原告于2010年12月7日向被告红日公司交纳购房款471637.50元，购买被告城区公司开发承建的长春市正阳街9-113号危旧房改造地块项目——园中园9号楼。2012年10月22日，原告与被告城区公司签订《认购商品房协议书》，合同约定交房时间为2014年10月31日前，并约定超过交房日期一个月，被告城区公司承担违约责任，自约定交房日期起至实际交付之日止每日按已交房款的万分之一给付原告违约金。现被告承诺交房的日期已过，却连基本的动迁都未完成，原告购买房屋的目的无法实现，故为维护原告合法权益，向贵院提起诉讼，请求依法判令：1.二被告连带返还原告购房款471637.50元；2.二被告按已交购房款日万分之一给付原告2014年10月31日至2016年1月13日的违约金20,704.88元；3.本案诉讼费及其他费用由二被告承担。被告红日公司辩称：原告与被告城区公司签署的是商品房认购协议，其在签署该协议时知道其所要购买的房屋是期房，被告红日公司已将购房款给付被告城区公司，不同意连带给付原告购房款。被告城区公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。经审理查明：2010年12月7日，被告红日公司收到原告交纳的购房款471637.50元，并向原告出具加盖该司财务专用章的收据一张，上述收据记载：“今收到孙志君购房款汽车厂产业开发区园中园9#125.77㎡单价3750元/平方米……金额人民币（大写）肆拾柒万壹仟陆佰叁拾柒伍角零分……”2012年10月22日，原告（乙方）与被告城区公司（甲方）签订《认购商品房协议书》，约定：“乙方自愿参加甲方自主开发的‘长春市正阳街9-113号危旧房改造地块项目’（以下简称该项目）认购，经甲乙双方协商，特签订本认购协议书：第一条乙方认购的房屋坐落于长春市汽车产业开发区正阳街9-113号（正阳街以西、普阳街以南、春城大街以东）。第二条甲方根据乙方的需求提供户型平面图供乙方认购者选择，乙方确定所认购楼房栋号、预算面积、户数后，甲方委托建筑设计单位修改设计，以市规划部门审批后的户型平面图为准，作为日后乙方实际认购人认购房屋户型的依据。第三条房屋认购款按建筑面积平均单价每平方米3750元收取（不包括门市及阁楼），乙方认购面积约为125.77平方米，认购房屋总房款为人民币元，大写为肆拾柒万壹仟陆佰叁拾柒元伍角。乙方付款方式为一次性付清。……第七条交房时间，甲方在2014年10月30日前向乙方认购人交接房屋。第八条甲方取得《商品房销售（预售）许可证》后即通知乙方，由乙方告知实际认购人在15天内与甲方签署《商品房买卖合同》。合同签订后，本《协议书》自动废止。……第十一条除不可抗力外，甲方超过约定交房日期一个月将商品房交付实际认购人使用的，自第七条规定日的第一天起至实际交付之日，甲方每日向实际认购人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过二月，实际认购人有权解除合同。甲方应当自实际认购人解除协议通知到达之日起一个月内退还全部已付款，并按实际认购人累计已付款的万分之一向实际认购人支付违约金；实际认购人要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方向实际认购人按逾期天数逐日支付已付房屋款万分之一的违约金。……第十三条交工标准为毛坯房、入户防盗门、地热采暖。……”2014年11月17日，被告红日公司向原告出具《说明》一份，内容为：“就‘格林梦’项目认购人张丽娟、孙志君两人要求退钱一事给出以下建议，经红日公司研究决定由红日公司先行给予解决，时间为从即日起两个月内，即2015年1月15日前。”被告红日公司法定代表人马婕作为经手人在上述《说明》上签字。2015年11月4日，就原告申请退房，其所交购房款如何返还的问题，原告与被告红日公司形成一份名为《退房申请》的书面文件，其上记载：“长春市正阳小区改造项目（园中园）住房认购人孙志军、张丽娟自愿申请退房，认购房款由长春红日房地产经营公司先行（以下简称红日公司）支付给认购人，以后再由红日公司向该笔认购款实际收取人长春城区房地产开发公司结算。红日公司将于两个月之内逐步将认购款支付给购房人。”原告与被告红日公司的马婕（法定代表人）及张喜华在上述《退房申请》上签字。2016年1月18日，原告诉至本院，要求二被告向其返还所交购房款并给付违约金。另查：庭审中，被告红日公司主张其与被告城区公司之间系委托销售关系，原告对此亦表示认可。本院认为：1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，原告与被告城区公司签订的《认购商品房协议书》对当事人名称、房屋基本状况、房屋价款的确定方式及总价款、付款方式、交付使用条件及日期、违约责任等商品房买卖合同的主要内容均进行了约定，且原告已按《认购商品房协议书》的约定一次性付清了认购房屋总价款471637.50元，故上述《认购商品房协议书》应当认定为商品房买卖合同。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，案涉《认购商品房协议书》因系被告城区公司在未取得商品房预售许可证明的情况下与原告订立，应当认定无效。3.《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被告城区公司未取得案涉房屋预售许可证致原告与其签订的《认购商品房协议书》无效，被告城区公司应向原告返还购房款471637.50元，但在合同无效的情况之下，原告诉请被告按照已付购房款日万分之一的标准向其给付违约金缺乏有效依据，故本院对原告上述主张不予支持。如原告认为被告城区公司给其造成损失，可另案告诉处理。4.根据庭审查明的事实，被告红日公司先后于2014年11月17日及2015年11月4日向原告作出书面意思表示，承诺先行返还原告所交购房款。本院认为，被告红日公司的此种行为已构成债的加入，且其自愿先行偿债的加入行为并不免除被告城区公司对原告负有的还款义务，故在此种情况下，原告可要求被告红日公司与被告城区公司连带向其返还所交购房款，被告红日公司承担还款义务后，可另行向被告城区公司追偿。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告长春市城区房地产开发有限公司及被告长春红日房地产经营有限公司于本判决生效之日起十五日内连带返还原告孙志君购房款471637.50元；二、驳回原告孙志君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8690元，由被告长春市城区房地产开发有限公司、被告长春红日房地产经营有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长 沈楠& # xB;代理审判员 蔺德才人民陪审员 刘   玉   杰二〇一六年十月三十日书 记 员 刘      寅