贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔01民终3943号上诉人（原审原告）：胡晓虎，男，1988年1月16日出生，汉族，住贵阳市云岩区。上诉人（原审原告）：穆小芳，女，1987年4月8日出生，汉族，住贵州省桐梓县。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：王军喜，贵州新长征律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵阳荣达房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区温泉南路怡泉居商住楼。法定代表人：文学强，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓明松，男，1989年12月28日出生，汉族，该公司员工，住贵州省安龙县。委托诉讼代理人：王晓佳，女，1992年8月17日出生，汉族，该公司员工，住贵州省威宁彝族回族苗族自治县。上诉人胡晓虎、穆小芳因与被上诉人贵阳荣达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2016）黔0112民初74号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人胡晓虎、穆小芳委托诉讼代理人王军喜、被上诉人贵阳荣达房地产开发有限公司委托诉讼代理人邓明松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡晓虎、穆小芳上诉请求：1、撤销原判，判决被上诉人支付上诉人逾期交房违约金33752.83；2、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。房屋交付条件应当以相关部门出具的符合交付使用条件的证明为准，故涉案房屋于2015年10月12日才达到交付使用条件，被上诉人逾期交付时间应当从2014年12月31日计算至2015年10月12日，共计284天。上诉人与四川泰祥建筑工程有限公司（以下简称泰祥公司）签订的《委托装修协议》与被上诉人逾期交房时间无法律上或事实上的因果关系，一审法院认定该协议导致被上诉人的交房时间推延至2015年5月1日明显错误。2、一审法院适用法律错误。本案中双方对违约金数额有明确约定，不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条。双方签订的《商品房买卖合同》是被上诉人提供的格式合同，合同约定是双方真实意思表示，不违反国家强制性规定，也不存在重大过失或显失公平的情形，故合同应当受到法律保护，双方都应当依据合同条款享受权利和承担义务。贵阳荣达房地产开发有限公司辩称，1、一审认定事实清楚、适用法律正确，符合公平原则，应予维持。2、本案焦点在于房屋交付条件、交房时间点、逾期交房时间多久、违约金标准如何确定。关于交付条件，《补充协议》已经对合同第十一条交付条件进行变更，有施工、监理等五家单位盖章的竣工验收报告即符合合同约定的交付条件。有装修合同的，因泰祥公司的介入，交房时间延后，4个月的装修期不应当视为被上诉人违约期间，交房时间应当以合同约定的装修时间届满之日起算，所以在报纸上刊登交房公告时被上诉人已经完全具备合同约定的交付条件。3、关于违约金的计算标准，一审法院兼顾公平，参照租金指导价在实际损失与合同约定差异之间进行了公平计算，被上诉人予以认可，请求维持原判。胡晓虎、穆小芳向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金33752.83元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年7月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的位于贵阳市乌当区北衙路18号温泉花园北区第2幢1单元X19层X6号建筑面积为97.36㎡的钢混结构商品房一套，该房屋套内面积单价为4999.50元／㎡，总价为396160元。签订合同当日，原告向被告支付了购房款126160元，余款270000元通过银行按揭贷款支付。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，被告应当于2014年12月31日前将取得建筑工程竣工合格证明文件的商品房交付给原告使用；第十三条约定，除不可抗力外，如被告未按照合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期超过90日之内，自合同第十一条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已付房价款万分之三的违约金，并于房屋实际交付之日起30日内向原告支付违约金，合同继续履行。《补充协议》第2.1条约定，如因不可抗力因素或特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期并不承担任何违约责任及赔偿责任。第2.2条约定，《商品房买卖合同》第十一条约定的“该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件”，双方同意并理解为指经勘察、设计、建设、施工、监理单位对房屋工程验收即达到合同约定的竣工合格条件，并非指取得工程竣工验收合格备案登记表。第3.1条约定，原告购买被告商品房为预售房的，应在商品房达到《商品房买卖合同》第十一条约定的交付条件后，《商品房买卖合同》第十四条约定交接手续，双方同意理解并补充变更为被告按本合同载明的原告通讯地址将交房通知寄交给原告，以履行完毕被告通知义务；双方同意该书面材料自寄送之日起满7日，即视为该商品房交付信息已送达原告。被告以短信方式通知或在《贵阳晚报》以报纸公告方式通知原告，原告认可被告短信通知或登报当日为“被告向原告发出的交房通知”信息已送达原告。第3.3条约定，自该商品房交付信息送达原告之日起15日内，原告应及时办理房屋交付手续，自该15日时限届满时起，视为被告已将该商品房正式交付给原告。第3.5条约定，原告同意被告委托“尚善·御景”小区物业服务公司办理房屋交付使用手续，原告收取钥匙后即完成《商品房买卖合同》约定的房屋交付，且证明被告交付房屋符合双方约定的交付条件。另查明，涉案房屋所在楼栋于2014年12月27日取得建设工程竣工验收报告；2015年7月3日，被告发出公告，通知业主2015年7月4日到物管办公室办理交房手续；2015年10月12日，涉案房屋取得了乌当区住建局颁发的商品住房交付使用备案登记手续。还查明，原告已办理入住手续。庭审中，原告认为交房时间应以房屋取得交付备案登记时间为准。再查明，签订商品房买卖合同之日，原告与泰祥公司签订《委托装修协议》，协议载明原告购买的房屋坐落于“尚善·御景”2栋1单元X19层X6号，系清水房，双方约定由原告委托泰祥公司对房屋指定阳台空间及房屋其他部分进行改造，装修改造设计为商品房买卖合同附件一的内容，装修改造由泰祥公司包工包料，委托装修产生的费用作为被告给予原告的签约优惠奖励，由被告与泰祥公司进行结算支付，委托装修改造工程的施工期限在商品房买卖合同约定的交房期限届满之日起4月内，泰祥公司应于2015年4月30日前装修改造完毕，由泰祥公司或者被告通知原告进行装修改造后房屋的接收；同时该协议还约定，基于原告装修改造要求，为便于泰祥公司装修改造施工，在原告约定的交房期限届至时，原告须自行到被告处验收、确认该房屋具备交房条件或提出验收整改要求，若原告逾期未履行该行为，视为被告所交付房屋符合与原告约定的交房条件，被告已履行房屋交房义务，原告认同且由被告直接将房屋交付给泰祥公司进行装修改造。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方意思自治的体现，未违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，原、被告双方均应按照合同及补充协议的约定全面履行各自的义务。在原告与泰祥公司自愿签订的《委托装修协议》中，明确原告所购买的房屋交由泰祥公司进行装修改造，而由泰祥公司进行装修改造的前提条件是在《商品房买卖合同》约定的交房时间届至时原告要先到被告处验收、接收房屋，并由被告将房屋直接交给该公司进行装修改造，否则泰祥公司不能对涉案房屋进行装修改造。因《委托装修协议》系原告自愿签订，其中约定了原告有按《商品房买卖合同》约定交房时间验收房屋的义务，而原告对该协议所列条款并未提出异议，该协议的约定对原告有约束力，故签订《委托装修协议》所导致的后果应由原告自行承担。泰祥公司已根据《委托装修协议》的约定对涉案房屋进行了装修改造，且已通过被告将改造后的房屋交付原告使用，由此应视为被告已将符合规划部门审批条件的房屋交付给被告（应当为原告）并直接转交给泰祥公司进行装修改造，因该协议约定装修改造时间为2015年1月1日至同年4月30日，故商品房买卖合同约定的交房时间应当推迟到2015年5月1日。本案中，原、被告通过签订《补充协议》的方式将交房条件、交房时间进行了变更，该《补充协议》是双方在签订《商品房买卖合同》后又就涉案房屋进行协商后达成的特别约定，该特别约定的效力应优先于《商品房买卖合同》的约定，依该约定，涉案房屋在取得勘察、设计、建设、施工、监理单位对房屋工程验收即达到合同约定的竣工合格条件，且交房时间亦应以被告发出交房公告之日即2015年7月3日为准。本案中，因原告依照合同约定向被告支付了全部购房款，而被告并未在装修改造完成后的2015年5月1日向原告交付改造后的房屋，而是于2015年7月3日以公告形式通知原告于次日开始办理房屋交付手续，该通知行为应视为被告履行交房义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。”及双方补充协议约定，被告应承担逾期交房的违约责任，其逾期交房时间应从2015年5月1日起计算至公告交房之日即2015年7月3日（即64日）。关于违约金的计算标准，虽然双方合同约定逾期超过90日之内，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已付房价款万分之三的违约金，该约定虽系双方当事人的真实意思表示，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，双方当事人虽然对违约金标准有约定，但当其约定的违约金高于造成的实际损失时，可以请求人民法院予以适当减少。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，本案中，原、被告虽然对违约金的计算方法进行了约定，但被告辩称约定的违约金过高，请求按照贵阳市发布的住房租金指导价计算，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”的规定，为体现公平原则，一审法院参照贵阳市住房和城乡建设局公布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价乌当区房屋租赁市场住宅租金参考价为6-14元／㎡，以14元／㎡作为计算损失的依据。被告逾期交房给原告造成的房屋租金损失数额为14元／㎡（租金）×97.36㎡（房屋面积）÷30日×64日（逾期交房天数）=2907.82元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，被告应承担的违约金为2907.82元＋2907.82元×30%=3780.17元。关于被告在庭审答辩中陈述的因天气原因及贵阳市创卫原因导致工期延误，请求扣减两个月违约金的意见。庭审中，被告提交了气象部门的气象资料，但该证据尚不足以证明天气原因造成其施工期限延误，且其亦未提交证据证实贵阳市创卫对其施工造成影响，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告该项意见证据不足，不予采纳。原判依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告于本判决生效之日起五日内给付原告逾期交房违约金3780.17元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费640元，由原告负担500元，被告负担140元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。另查明，双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、取得《商品住房交付使用备案证书》。本院认为，本案的争议焦点为：一、交房条件如何确定；二、交房时间应当从何时起算；三、违约金是否需要调整，应当如何调整。关于第一个争议焦点，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定“（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、取得《商品住房交付使用备案证书》”。按照该约定，涉案房屋应当同时具备以上四个条件才符合交付标准。被上诉人主张合同第十一条的交付条件已经被《补充协议》第2.2条“《商品房买卖合同》第十一条中约定的‘该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件’双方同意并理解为：指经勘察、设计、建设、施工、监理单位对房屋工程验收合格即达到合同约定的竣工合格条件，而并非指工程竣工验收备案登记表。”替换。经查，该2.2条是对合同第十一条（二）第1项约定的“该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件”的解释，经解释后的合同第十一条（二）第1项与第十一条（二）第2、3、4项仍系并列关系，故对被上诉人以通过建筑工程竣工验收即符合交付标准的主张不予支持。因此，被上诉人2015年10月12日取得商品住房交付使用备案登记手续之时，涉案房屋才具备合同约定的交付条件，本案中计算违约金的截止时间应该为2015年10月12日。关于第二个争议焦点，上诉人与泰祥公司签订的委托装修协议中，明确上诉人所购买的房屋交由泰祥公司进行装修改造，并约定委托装修改造工程的施工期从《商品房买卖合同》约定的交房期限届满之日起计算120天，泰祥公司应于2015年4月30日前装修改造完毕，由泰祥公司或者被上诉人通知上诉人进行装修改造后房屋的接收。根据该约定，房屋在具备由被上诉人依据《商品房买卖合同》约定的交付给上诉人的条件之后，需要120天的装修期才能最终交付给上诉人。且按照常理，装修期间上诉人也无法使用该房屋。根据上诉人自愿签订的该装修协议，经装修改造具备上诉人装修合同中约定条件的房屋的交付日期应当为2015年4月30日。且二审中，上诉人也认可在收房时，房屋已经完成了装修协议约定的装修改造工程。综上，逾期交房的违约金应该从2015年5月1日起算。关于第三个争议焦点，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。被上诉人在一审中辩称约定的违约金过高，请求按照贵阳市发布的住房租金指导价计算。因双方签订的《商品房买卖合同》对违约金计算方式有明确约定，故本案应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由要求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定对违约金进行调整。本案中，上诉人因逾期交房而造成的损失即租金损失，故一审法院参照贵阳市住房和城乡建设局公布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价乌当区房屋租赁市场住宅租金参考价为6-14元／㎡，以14元／㎡作为计算损失的依据，在实际损失与合同约定差异之间进行平衡，兼顾了各方当事人的利益，符合公平原则，并无不当。因此，被上诉人应支付上诉人2015年5月1日至2015年10月12日的违约金的数额为14元／㎡（租金）×97.36㎡（房屋面积）÷30日×165日（逾期交房天数）×130%=9745.74元。综上所述，胡晓虎、穆小芳的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市乌当区人民法院（2016）黔0112民初74号民事判决第二项；二、变更贵州省贵阳市乌当区人民法院（2016）黔0112民初74号民事判决第一项为：贵州荣达房地产开发有限公司于本判决书生效之日起五日内给付胡晓虎、穆小芳逾期交房违约金9745.74元；三、驳回胡晓虎、穆小芳的其余上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费640元，由胡晓虎、穆小芳负担455元，贵州荣达房地产开发有限公司负担185元。二审案件受理费500元，由胡晓虎、穆小芳负担337元，贵州荣达房地产开发有限公司负担163元。本判决为终审判决。审 判 长 龙 珑代理审判员 柳 凡代理审判员 冯文婷二〇一六年十月二十四日书 记 员 马知遥