浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)浙01民终5927号上诉人（原审被告）：杭州赐富生物技术有限公司，住所地：浙江省杭州市滨江区南环路2952号。法定代表人：赵张夫，董事长。委托代理人：张燮平，王燕红，浙江越光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：浙江新三和医药化工股份有限公司，住所地：浙江省绍兴市上虞区杭州湾工业园区一路3号。法定代表人：陈英奇，公司董事长。委托代理人：陈翀、陈芳芳，浙江舜杰律师事务所律师。上诉人杭州赐富生物科技有限公司（以下简称赐富公司）因与被上诉人杭州新三和医药化工股份有限公司（以下简称新三和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2016）浙0108民初3151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：赐富公司对新三和公司诉称的双方之间存在房屋租赁关系，及出租房屋因出租方欠债，被法院拍卖，导致承租人无法承租，租赁合同无法履行的事实无异议，但认为新三和公司主张的违约金及损失没有事实和法律依据。原审法院对双方没有争议的事实予以确认。对双方争议的违约金及损失问题。原审法院查明，双方签订的《赐富大厦租赁合同》第十一条对违约责任进行了约定：甲方（赐富公司）违约，导致合同终止，除退还乙方（新三和公司）保证金外，还需赔偿乙方租金10%金额违约金，违约金不足弥补损失的还应承担赔偿责任。该合同约定每年的租金为275502元。另查明，新三和公司对所承租的房屋进行了装修，该装修残余价值业已由该公司委托上虞同济资产评估有限责任公司进行评估，经评估，该房屋装修残余价值为175437.90元。新三和公司为此支出评估费2500元。上述事实，由新三和公司提交的《赐富大厦租赁合同》、《评估报告书》、《浙江增值税专用发票》及当事人当庭陈述为证，原审法院予以认定。新三和公司于2016年7月1日向原审法院起诉，请求判令：一、解除新三和公司、赐富公司之间签订的《赐富大厦租赁合同》；二、赐富公司支付新三和公司违约产生的违约金及损失合计205488.1元。原审法院认为：新三和公司、赐富公司之间签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依约履行，否则应承担违约责任。本案中，赐富公司出租的抵押房屋被法院不带租拍卖，且赐富公司也明确表示其无法将出租房屋交承租人使用、收益，并继续履行出租人义务，故新三和公司主张解除房屋租赁合同的诉请，原审法院予以支持；因赐富公司的违约行为，导致房屋租赁合同终止，新三和公司有权要求赐富公司赔偿损失，赐富公司虽对评估结论提出异议，但未提出充分理由，且该评估报告系由有资质评估公司经合法程序评估，评估结论有效，故原审法院对新三和公司主张的赐富公司对评估报告确定的装修损失金额及为此支出的评估费予以赔偿的诉请，原审法院予以支持；依通说，现行法规定的违约金性质非惩罚性质，主要为填补损失，因新三和公司未举证证明其除了装修及评估费用损失外，还有其他损失，故新三和公司既已主张赐富公司赔偿装修损失复又主张违约金赔偿，于法无据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项，第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项的规定，原审法院于2016年8月9日判决：一、解除新三和公司与赐富公司签订的《赐富大厦租赁合同》。二、赐富公司赔偿新三和公司损失177937.9元，于判决生效之日起十日内支付。三、驳回新三和公司的其他诉讼请求。案件受理费4382元，减半收取2191元，由新三和公司负担261元，赐富公司负担1930元。宣判后，赐富公司不服，向本院提起上诉称：一、新三和公司未举证证明赐富大厦×楼的装修为新三和公司所有。2015年12月25日，赐富公司位于杭州市滨江区南环路2952号房产经绍兴市柯桥区人民法院公开拍卖成交。因竞买人竞得赐富公司房产后需生产使用，新三和公司于2016年2月搬出赐富大厦×楼。但资产评估基准日为2016年6月17日，中间历时四个多月，且新竞买人已进驻赐富大厦，故评估机构根据赐富大厦×楼6月17日现状进行评估。但无法确认评估对象是否是新三和公司所有，还是竞买人进驻后装修？一审法院在未查清上述事实的前提下，认定赐富大厦×楼的剩余装修价值为新三和公司的装修损失显然是错误的。二、根据赐富公司与新三和公司双方签订的《赐富大厦租赁合同》第八条第2点，如合同期满或新三和公司责任导致退租的，赐富公司有权要求依附于房屋的装修归赐富公司所有。本案中，赐富公司房产因司法拍卖，导致租赁合同无法继续履行，但新三和公司因此要求赐富公司赔偿装修的全部剩余价值显然有违公平原则。三、本案中，新三和公司存在过错。赐富公司与新三和公司签订租赁合同之前已设置抵押，并在相关部门办理抵押登记手续。新三和公司在签订租赁合同时应当对承租标的物是否存在抵押情况进行一定的调查，故新三和公司存在一定过错，不应当由赐富公司承担新三和公司的全部损失。综上，请求撤销原审判决第三项，驳回新三和公司的该项诉讼请求，并由新三和公司承担本案一审、二审诉讼费用。针对赐富公司的上诉，新三和公司答辩认为：一、对赐富公司的第一点上诉意见，新三和公司认为：首先，新三和公司实际搬离赐富大厦时间是2016年5月底6月初，与评估时间基本一致；其次，从常理分析，如果新的房产所有人对该楼层进行装修，评估公司根本无法进行现场调查；最后，赐富公司在一审期间未提出书面的重新评估的申请。因此，一审法院认定事实正确。二、对赐富公司的第二点上诉意见，新三和公司认为，正是因为赐富公司的原因使得合同无法正常履行，直接导致新三和公司不应有的损失，故依据相关法律法规等规定，由赐富公司予以赔偿，才是真正体现公平原则。因此，一审法院的判决正确。三、对赐富公司的第三点上诉意见，作为出租人的赐富公司按照约定将租赁物交付承租人是其基本义务，目前因无法提供租赁物而导致合同解除，责任全在赐富公司。同时作为承租人的新三和公司无法定义务需要对租赁物进行调查，何况现实中也存在调查的困难。因此，该上诉理由不成立。综上，请求驳回上诉，维持原判。二审举证期限内，双方当事人均未向本院提交属于二审程序的新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：租赁合同系出租人交付租赁物供承租人使用，承租人支付租金的合同。出租人负有交付合于合同目的使用之标的物的义务。本案中，赐富公司作为出租人，其交付的房屋因其欠债，被法院拍卖，导致承租人无法承租使用，已经构成违约，新三和公司有权解除合同，并要求赐富公司承担违约责任，因此，原审法院判决支持新三和公司关于解除案涉租赁合同之请求，于法洵无违误。因案涉租赁合同系可归责于赐富公司的原因而解除，故新三和公司就其装修案涉房屋所受损失，有权要求赐富公司予以赔偿。赐富公司提出原审法院据以确定赔偿数额的评估结论提出异议，经查，原审中赐富公司仅以该评估系新三和公司单方委托为由提出异议，二审中亦未能提交证据证实案涉租赁标的房屋中的装修非新三和公司所为，故其二审中对评估结论提出的关于评估准据时点的异议，本院不予支持。赐富公司作为案涉房屋的出租人暨所有权人，以案涉房屋设定抵押权系其权利，但其以该房屋已设立抵押权，而新三和公司未对此进行调查而谓新三和公司存在过错一说，缺乏法律依据，且对新三和公司注意义务科责过重，故本院对该主张不予采信。综上，赐富公司上诉意见不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3859元，由上诉人杭州赐富生物科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵为民代理审判员  秦海龙代理审判员  睢晓鹏二〇一六年十月二十日书 记 员  徐森燕