内蒙古自治区赤峰市元宝山区人民法院民 事 判 决 书(2016)内0403民初2752号原告：赤峰方正物业有限公司。法定代表人：武俊生，经理。委托诉讼代理人：ＸＸ，赤峰方正物业有限公司员工。委托诉讼代理人：庞秋文，内蒙古千孚律师事务所律师。被告：元宝山区平庄东城社区卫生服务中心。法定代表人：宫玉泉，主任。被告：赤峰市元宝山区卫生局。法定代表人：李亚平，局长。被告：赤峰宝厦置业有限公司。法定代表人：李少祥，经理。委托诉讼代理人：王瑞峰，副经理。原告赤峰方正物业有限公司与被告元宝山区平庄东城社区卫生服务中心、赤峰市元宝山区卫生局、赤峰宝厦置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员钱风独任审判，公开开庭进行了审理。原告赤峰方正物业有限公司的委托诉讼代理人ＸＸ、庞秋文，被告元宝山区平庄东城社区卫生服务中心的法定代表人宫玉泉，被告赤峰宝厦置业有限公司的委托诉讼代理人王瑞峰到庭参加诉讼，被告赤峰市元宝山区卫生局经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理终结。原告诉称，被告元宝山区平庄东城社区卫生服务中心使用的怡景园小区房屋，是由赤峰市元宝山区卫生局投资、被告赤峰宝厦置业有限公司开发的，房屋面积为1346.73平方米。自2012年10月20日至今未交纳物业费，原告多次向被告元宝山区平庄东城社区卫生服务中心通知催交物业费，被告元宝山区平庄东城社区卫生服务中心以应由产权人交纳物业费等各种理由推拖，同时拒绝提供产权人。现原告诉至本院，要求三被告给付自2012年10月20日至2015年10月20日的物业费，按0.58元／平方米／月计算，总计28119.72元，违约金自2013年10月20日起按欠费额日0.5%计算，数额为34212元，两项合计62331.72元。被告元宝山区平庄东城社区卫生服务中心辩称，我单位使用这个房屋，是向阳村建的,现在产权不明。未交物业费属实，我单位是全额事业单位，资金全部来自国家拨款，拨款里没有关于物业费的用途这项。我们不需要原告的物业管理，我们可以自己管理，我们的医用垃圾都是自行处理，原告方没有能力处理医用垃圾。另外产权明确以后，如果需要我们付，我们可以付。原告的物业没有给我方管理，已经给我方带来影响，窗户外的树已经好多年没有修剪，已经挡住了视线，门前的宣传栏也被挡住了。被告赤峰宝厦置业有限公司辩称，怡景园小区是我单位开发建设的，怡景园小区的产权（包括被告使用的房屋）现在都没办，这个房屋最早的时候卫生局说要自己办，手续都拿回去了，但因为土地的原因没有办过去，应该由使用人承担物业费。被告赤峰市元宝山区卫生局未出庭答辩。原告提供如下证据：1、提交前期物业服务合同一份，证明原告与被告赤峰宝厦置业有限公司签订物业服务合同，合同约定收费标准及违约金的约定。2、赤峰市发展和改革委员会及赤峰市建设委员会（赤发改费字（2006）1号）《关于印发赤峰市普通住宅小区物业管理类别标准及物业服务服务收费标准的通知》，证明物业费收费标准。3、提交维修回执单一枚及原告进行物业服务的照片两枚，证明为被告提供服务。4、提交物业纠纷调解书一份，证明被告欠物业费经催交后经向阳村委会调解，被告至今没交费。被告元宝山区平庄东城社区卫生服务中心质证，对证据1、2证据没有异议。对证据3关于维修回执单，是我让门卫去干的，门卫又去找的物业，我不知情。关于两张照片，照的是我们门口，但什么时候照的我不知道。对证据4物业纠纷调解书，不是我签的字，我不知情。被告赤峰宝厦置业有限公司质证，对原告提交的证据没有异议，是我方与原告签订的前期物业合同。被告赤峰市元宝山区卫生局未出庭质证。被告元宝山区平庄东城社区卫生服务中心提供如下证据：5、提交照片四张，证明我单位房前的树没有修剪。原告赤峰方正物业有限公司质证，前三张关于树的照片来看，这个树确实离窗户很近，这和我方无关，是设计规划的问题，树栽的离窗户太近；第四张的照片的位置我方不能确定。被告赤峰宝厦置业有限公司质证，与我公司无关。被告赤峰市元宝山区卫生局未出庭质证。被告赤峰市元宝山区卫生局及被告赤峰宝厦置业有限公司没有提供证据。本院认证，证据1，建设单位与原告签订的前期物业合同，对业主具有约束力，对其真实性、合法性与关联性予以确认。对证据2，赤发改费字（2006）1号文件的真实性、合法性与关联性予以确认。证据3，维修回执单及原告进行物业服务的照片，证明原告为被告提供服务，对其真实性予以确认。对证据4，物业纠纷调解书的真实性予以确认。证据5，对照片的真实性予以确认。本院查明，被告元宝山区平庄东城社区卫生服务中心使用的房屋，是被告赤峰市元宝山区卫生局让被告元宝山区平庄东城社区卫生服务中心使用的。该房屋虽未办理产权过户，但实际产权人为被告赤峰市元宝山区卫生局，房屋面积为1346.73平方米，自2012年10月20日至今未交纳物业费，原告多次通知索要物业费，被告无正当理由拒绝交纳。现原告诉至本院，要求三被告给付自2012年10月20日至2015年10月20日的物业费，按0.58元／平方米／月计算，违约金自2013年10月20日起按欠费额日0.5%计算。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告是建设单位依法选聘的物业服务企业，其与建设单位签订物业服务合同，对全体业主具有约束力，被告赤峰市元宝山区卫生局是该房屋的所有权人，根据《物业管理条例》第六条：“房屋的所有权人为业主”，故对被告赤峰市元宝山区卫生局同样具有约束力，因此原告与被告赤峰市元宝山区卫生局双方已形成物业服务关系。现在该房屋的使用人为被告元宝山区平庄东城社区卫生服务中心，原告要求被告赤峰市元宝山区卫生局承担连带责任，根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条：“业主与物业的承租人、借用人、或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”。因此对原告的请求予以支持。对原告要求建设开发单位的被告赤峰宝厦置业有限公司承担物业费，没有法律依据，本院不予支持。综上，原告为该房屋使用人被告元宝山区平庄东城社区卫生服务中心提供了物业服务，被告元宝山区平庄东城社区卫生服务中心应当交纳物业费。关于所欠物业费数额。庭审中确认被告欠原告2012年10月20日至2015年10月20日物业费。双方合同第十条约定普通住宅物业服务费标准为0.29／月／平方米。第十三条：“物业区域内的商用房以及改变用途的住宅、车库、储藏室的物业服务费，按本小区的住宅标准据实交纳的基础上再上浮100%”。被告的房屋属于商业用房，按此规定应在原收费标准0.29元／月／平方米的基础上再上浮100%，即0.58元／月／平方米。综上，被告应给付原告物业费28119.72元（时间自2012年10月20日至2015年10月20日，1346.73平方米×0.58元／月／平方米×12月×3年）。关于违约金数额，双方当事人在合同第二十一条约定：“业主在缴费期内不按约定缴费，应承担违约责任，每逾期一日按日收取欠费金额的0.5%违约金”。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约方情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，被告逾期给付物业费，原告的损失应理解为财产的消极减少，就是应增加的没有增加，通常将其推定资金利息损失。依据以上法律规定，双方约定的违约金过高，应予以调整，综合考虑对原告要求被告支付违约金的主张，予以部分支持，酌情确定以每年欠付的物业费为基数，自2012年10月21日起，按日万分之二分段计算。根据《物业管理条例》第二条、第六条、第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告元宝山区平庄东城社区卫生服务中心于本判决生效后立即给付原告赤峰方正物业有限公司物业费28119.72元(自2012年10月20日至2015年10月20日)，违约金以每年欠付的物业费为基数，自2013年10月21日起，按日万分之二分段计算至本判决生效时止。二、被告赤峰市元宝山区卫生局承担连带给付责任。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费680元，由被告元宝山区平庄东城社区卫生服务中心和被告赤峰市元宝山区卫生局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员  钱风二〇一六年十月五日书记员  梁潇