广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）中二法东民一初字第746号原告：胡惠文，女，1987年7月12日出生，汉族，住广东省中山市。原告：陈添华，男，1987年8月9日出生，汉族，住广东省中山市。二原告共同委托代理人：张双全，广东博商律师事务所律师。被告：中山市益泰房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：吕江涛，职务总经理。委托代理人：陈志元，男，1972年8月26日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，系公司员工。被告：中国工商银行股份有限公司中山东凤支行，住所地广东省中山市。代表人：李子强，职务行长。委托代理人：罗赞坤、陈培槐，均系单位职员。原告胡惠文、陈添华诉被告中山市益泰房地产开发有限公司（以下简称益泰公司）、第三人中国工商银行股份有限公司中山东凤支行（以下简称工行东凤支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月12日、9月30日公开开庭进行了审理。原告胡惠文、陈添华及其委托代理人张双全、被告益泰公司委托代理人陈志元均到庭参加诉讼，第三人工行东凤支行经本院传票依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年10月29日，原告与被告益泰公司签订《中山市商品房买卖合同》及附件，约定原告购买被告开发的xx花园x座x房，购房款共计482967元。合同中约定被告在2015年5月30日将取得建设工程竣工验收备案登记证并符合约定的房产交付原告使用；同时约定逾期交楼超过90天，原告有权解除买卖合同，被告应于收到解除通知之日起30日内退还购房款并按购房款10%向原告支付违约金。被告向原告收取了办证费290元、花园改造费300元，并通过其关联企业收取原告服务费5000元，截止2015年10月9日被告尚未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，无法按合同约定向原告交付房屋，原告于2015年9月4日向被告发出解除合同通知书，被告在收到后并未在30日内退还购房款并支付违约金，原告仍因贷款向银行支付贷款利息，被告拒不退款的行为已构成违约，为此原告诉至法院要求：1、判令解除双方签订的商品房买卖合同；2、判令被告退还原告的购房款482967元；3、判令被告支付违约金48296.7元；4、判令被告自2015年10月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付未退房款利息至实际支付之日止；5、判令被告退还原告办证费用290元、服务费5000元、花园改造费300元；6、被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告方将第一项诉讼请求变更为要求确认双方签订的商品房买卖合同及附件已于2015年9月5日解除。被告答辩称：原告变更了第一项诉讼请求，该诉讼请求为确认之诉，要求确认涉案的合同已于2015年9月5日解除，被告认为自2014年10月29日双方签订商品房买卖合同至今涉案合同已经中山市相关部门备案登记，至今该备案登记仍未取消，且被告不认可原告2015年9月5日的解除行为有效，因此该买卖合同至今仍在履行中，不存在原告所诉确认该商品房买卖合同已于2015年9月5日解除的确认之诉。因原告与被告之间签订的商品房买卖合同并未解除，原告无权要求被告退还全部购房款并要求被告支付违约金。原告的第三项诉讼请求要求被告支付违约金，又于第四项诉讼请求要求被告支付未退房款的利息属于重复计算，应予以驳回。原告的第五项诉讼请求要求被告退还办证费及绿化费，因涉案商品房买卖合同未解除，被告无需退还；服务费5000元是原告与深圳先锋居善科技公司合同产生的费用与被告无关。涉案房产已于2016年3月9日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，已经满足合同约定的交付条件，鉴于逾期交房的时间较为短暂，对原告造成的实际损失不大，如果双方之间签订的商品房买卖合同解除将导致原告与第三方银行之间签订的按揭合同同样可能解除且涉案房产需办理相应的注销抵押等手续，因解除涉案商品房买卖合同所产生的一系列后果及给双方之间带来的成本较高，请法院予以考虑。第三人工行东凤支行未到庭参加诉讼，亦未提交任何证据或答辩意见。经审理查明：2014年10月29日，原告胡惠文、陈添华作为买受人与作为出卖人的被告中山市益泰房地产开发有限公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于××镇××大道××花园××房；按套内建筑面积计价，单价为人民币每平方米5277.17元，总金额为482967元；并约定其中182967元以现金方式支付，300000元以公积金贷款方式支付；关于交付期限，双方约定出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；同时双方在合同中约定逾期交房的违约责任为：“1、逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项种的比率）的违约金，该违约金的总额最高不超总房款的10％。2、若买受人选择解除合同的，应在达到解除合同的条件之日起十五日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。”双方在合同中还详细约定了其他权利及义务。原告于2014年10月22日向益泰公司支付10000元、10月29日再次支付172967元，原告称其后取得公积金贷款300000元。2015年6月3日益泰公司向原告开具482967元售房款发票，同日原告缴纳购房契税16688.67元。2014年10月22日原告与深圳先锋居善科技有限公司签订《先锋居善会员购房优惠告知书》，约定原告缴纳本项目优惠服务费5000元可享受先锋居善会员购房独家优惠10万元。2014年10月29日益泰公司开具收款收据载明收到原告办证综合费290元，同日福建省杭辉建设工程有限公司番禺分公司开具收款收据载明收到原告绿化改造费300元。2015年9月4日原告陈添华向被告益泰公司邮寄解除商品房买卖合同通知书。经查该邮件收件人为吕江涛，单位名称为益泰公司，地址为中山市xx镇xx居委会xx西路，电话为076022****。该邮寄单据上收件人信息与双方签订的中山市商品房买卖合同中益泰公司的地址及电话、法定代表人信息一致。2015年9月5日该邮件被签收。原告提供的解除商品房买卖合同通知书称益泰公司在未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证构成违约，故要求解除合同，退还全部购房款并支付30%的违约金等。2016年3月9日益泰公司建设的中山市xx镇xx花园17商住楼及地下车库工程取得中山市建设工程竣工验收备案登记证；2016年5月11日中山市人民政府土地房产发证办公室收取益泰公司竣工验收备案登记证正本两份。原告认为被告逾期取得建设工程竣工验收备案登记证，构成违约，因此诉至本院，并提出上述诉讼请求。上述事实有中山市商品房买卖合同、广东省地方税收通用发票、税收缴款书、退房通知函、EMS邮寄单、邮单查询、收款收据、先锋居善会员购房优惠告知书、个人住房贷款借据、中山市建设工程竣工验收备案登记证、中山市国土资源局商品房确权收件回执邮件查询单、综合贷款还款计划查询及当事人的陈述在卷佐证。本院认为：原、被告双方签订的《中山市商品房买卖合同》系当事人真实的意思表示，内容也未违反法律、法规的强制性规定，依法应属有效，双方当事人应按约定全面履行合同义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，工行东凤支行作为有独立请求权的第三人并未提出诉讼请求，故本案仅处理商品房买卖合同纠纷。根据原告方提供的证据可知，原告作为买受人已按约履行支付购房款的合同义务。被告作为商品房出卖人应当按照合同约定于2015年5月30日前取得涉案工程的建设工程竣工验收备案登记证并向原告交付房屋。本案中，被告益泰公司于2016年3月9日方取得涉案工程的建设工程竣工验收备案登记证，因此被告益泰公司已构成违约，理应向原告承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”2015年9月4日，陈添华根据约定已就解除合同事宜致函被告益泰公司，合同于2015年9月5日解除。同时，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。”据此，陈添华、胡惠文要求益泰公司退还已付房款482967元及办证综合费290元，于法有据，本院予以支持。另，因案涉商品房已备案登记在胡惠文、陈添华名下，故胡惠文、陈添华应协助益泰公司办理有关涉案商品房的注销备案登记手续。关于原告主张购房款利息及违约金。胡惠文、陈添华主张的购房款利息属于利息损失，应适用债权法上的损害赔偿规则，其与双方在《中山市商品房买卖合同》第九条中约定的违约金，均是基于被告益泰公司逾期交付房屋这一违约行为，两者在性质、功能上相当，根据合同法上约定优先的原则，二者不能并存，应优先适用违约金条款。同时双方约定已付房款10%的违约金并未超出法律规定的标准，故益泰公司认为违约金过高并要求调整的主张，本院不予支持。因此益泰公司应向胡惠文、陈添华支付违约金48296.7元。关于原告主张的绿化改造费300元及服务费5000元，此两项系房地产交易习惯所需支出的款项，属原告方因购房所产生的实际损失，同时由于双方已约定违约金，原告并未提供证据证实双方约定的违约金不足以弥补其实际经济损失，因此对原告要求被告赔偿绿化改造费及服务费的主张，本院不予支持。第三人工行东凤支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，可视为放弃对本案的抗辩权，但不影响本院依法判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告胡惠文、陈添华与被告中山市益泰房地产开发有限公司于2014年10月29日签订的《中山市商品房买卖合同》于2015年9月5日解除；二、被告中山市益泰房地产开发有限公司于本判决生效之日立即向原告胡惠文、陈添华返还已付房款482967元及办证综合费290元；三、被告中山市益泰房地产开发有限公司于本判决生效之日立即向原告胡惠文、陈添华支付违约金48296.7元；四、驳回原告胡惠文、陈添华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9169元，由原告负担569元，被告中山市益泰房地产开发有限公司负担8600元（该款原告已预交，被告应于本判决生效之日起7日内直接向原告支付，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  文国盛审判员  阮明俞审判员  马孟秋二〇一六年十月十日书记员  潘霞慧周淋淋