广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0104民初4721号原告：广州市越秀区第三房屋管理所，住所地广州市越秀区。法定代表人：梁青，职务所长。委托代理人：郑海涛、劳绮玲，广州市越秀区第三房屋管理所员工，联系地址同广州市越秀区第三房屋管理所。被告：广州军区联勤部司令部直属工作处，住所地广州市。法定代表人：李京哲，职务处长。委托代理人：黄伟国，广东天胜律师事务所律师。委托代理人：李国峰，广东天胜律师事务所律师。原告广州市越秀区第三房屋管理所诉被告广州军区联勤部司令部直属工作处租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑海涛、劳绮玲，被告委托代理人黄伟国、李国峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：涉案房屋即广州市越秀区华乐村路2号全幢，建筑面积973.10平方米，使用性质为办公，是原告管理的直管房。原告与被告没有签订书面的租赁合同，是不定期租赁关系，房屋一直由被告使用，每月租金为人民币4648.3元。2015年1月14日，原告向被告发出了《关于调整房屋租金的通知》，告知被告从2014年7月起将按照2013年广州市房屋租金参考价办公房屋的标准调整租金，但是被告收到通知后一直没有在限期内前来办理相关手续，已经放弃了承租权利。之后，原告于2015年5月28日通过EMS向被告发出《关于终止租赁关系暨收回房屋的通知》，通知被告自本通知送达之日起双方的租赁关系解除，并结清相关费用，但是被告一直没有配合。原告于2016年1月29日通过EMS向被告发出了《关于解除广州市越秀区华乐村路2号全幢房屋租赁合同暨欠缴租金事宜》的律师函，要求被告收到律师函件10日内向原告支付拖欠的租金及使用费差额并办理退租手续，但是被告仍然不予配合，继续占用上述房屋。截至2016年4月30日，被告已经累计欠缴租金及使用费差额达734603.4元。被告拒不补交租金差额以及房屋使用费以及拒不腾空交房的行为违反法律相关规定，也造成了国有资产的流失。为此，原告特提起诉讼，请求法院依法判令：1.确认原告与被告之间关于广州市越秀区华乐村路2号全幢房屋的租赁关系已经于2015年5月29日原告向被告发出《关于终止租赁关系暨收回房屋的通知》之日解除。2.被告将涉案房屋即广州市越秀区华乐村路2号全幢房屋腾空交还给原告。3.被告按照房管部门公布的同期同地段广州市房屋租金参考价的办公标准向原告补交2014年7月1日至2016年4月30日的房屋租金及使用费差额合计734603.4元。4.被告按照房管部门公布的同期同地段广州市房屋租金参考价的办公标准向原告支付从2016年5月1日至其实际腾空交房之日止的房屋使用费42816.4元。5.被告承担本案诉讼费用。被告辩称：原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应当全部予以驳回。一、广州市越秀区第三房屋管理所不是本案适格的原告。涉案房屋租赁关系成立时，原告尚未成立。根据原告提供的证据《批准国家经租房移交接管表》可以看出，在1958年以前涉案房屋就已经被部队所租用，实际上部队对涉案房屋的占有使用是始于广州解放之时。本案原告是2003年才成立的事业单位法人，在涉案租赁关系成立时尚不存在。原告在本案中没有提供涉案房屋产权证。根据《事业单位国有资产管理暂行办法》第三十二条第一款的规定，《产权登记证》是国家对事业单位国有资产享有所有权、单位享有占有、使用权的法律凭证，由财政部统一印制。该办法第三十二条第二款明确规定，事业单位利用国有资产对外出租时，应当出具产权登记证。本案中，原告从未出示产权登记证却对涉案房屋主张出租权利，于法无据。本案原、被告从未签订任何书面租赁合同，与被告签订租赁合同的是广州市东山区房地产管理局。近年来，被告交纳租金所开具出来的租金发票也是由广州市越秀区房屋管理局、广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局开具而不是原告开具。综上几点，被告认为原告并不是本案适格的原告。二、涉案房屋是否属于国有资产存疑。涉案房屋为经租房，是我国社会主义改造时期的历史政策遗留的产物。涉案房屋的所有权状况从目前的证据来看是不明确的，有可能仍然属于原来的业主或者其继承人所有。根据原告提交的《批准国家经租房移交接管表》相关记载可以看出，在涉案房屋移交成为经租房之前，部队已经直接与房屋的原所有权人建立了租赁关系。因此，从物权的角度讲，如果涉及解除租赁关系以及调整租金，需要房屋的所有权人或者其继承人明确同意或者授权，否则物权解除租赁关系或调高租金。三、原告无权自行确定涉案房屋的租金标准。涉案房屋的租金向来是由广州市国土资源和房屋管理局或者其越秀区分局直接与被告商定的。2005年10月22日，广州市国土资源和房屋管理局向被告送达了《关于原华乐村2号房屋租金的复函》[穗国房函（2005）1388号]表明考虑军队的实际经费问题，同意原租价减免50%。2013年5月9日，广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局向原广州军区后勤部管理处发出了《关于调整华乐路2号房屋租金的通知》，提出自2012年7月1日起，将涉案房屋租金标准由4648.3元调整至4865.5元，当时是参照建筑面积1000平方米以内社区卫生医疗服务中心用房的租金标准。后来被告于2013年7月2日向该分局回复了《关于维持我部华乐村2号房屋租金不变的函》，请求仍按照原租金标准即每月4648.3元收取。后来被告仍然按照每月4648.3元的租金标准交租至今，广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局即向被告开具发票，从未提出过异议。涉案房屋租金的确定，也一直是由广州市国土资源和房屋管理局或者其越秀区分局直接与被告确定，房屋一直由被告自行管理，原告从未参与涉案房屋的管理和租金的协商。按照广州市财政局以及广州市住房和城乡建设委员会复函，原告无权确定租金标准，也无权解除合同。根据《广州市市属行政事业单位国有资产和公共资源进入产权交易市场交易暂行办法》第三条的有关规定，涉及国家秘密的资产，可不进场交易。涉案房屋位于部队营区内部，即军事管理区内部，且部队已经持续使用数十年，属于特殊情况。对部队以外的单位出租，将涉及国防秘密及安全问题，因此只能继续由部队使用。如果适用该暂行办法，出租与否的批准权在于广州市政府。原告自行调整租金标准，明显缺乏依据。关于涉案房屋租金的确定，应当充分考虑部队的特殊性。而且，如前所述，2013年5月9日，广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局向原广州军区后勤部管理处发出了《关于调整华乐2号房屋租金的通知》，提出自2012年7月1日起，将涉案房屋租金标准由4648.3元调整至4865.5元，当时是参照建筑面积1000平方米以内社区卫生医疗服务中心用房的租金标准，这与原告在本案的主张明显互相矛盾。经审理查明：广州市房地产档案馆2016年9月6日出具的《广州市不动产登记查册表》记载：广州市越秀区华乐村2号房屋，建筑面积945.04平方米，座数：4，使用性质为办公，砖木、混合（乙石）结构，全部属于广州市房地产管理局所有，所有权来历：1958年国家经租。登记附注：本证的房地面积及界址是按自报核发，如有差异以实测为准。该房地委托东山区房管局管理等。1993年10月19日，原广州市东山区房地产管理局中山三房管站（出租人，甲方）与广州军区后勤部司令部直属工作处（承租人，乙方）签订了《广州市非住宅房屋租赁合约》，其中约定甲方同意将华乐村2号全幢、建筑面积4394.46平方米租给乙方作办公使用。房屋月租金为2021.02元，乙方应按议定月租金额于每月15日前付给甲方。今后因所执行的租金标准（含最高限价）或房屋结构装修条件变动时，租金额得随之调整。乙方按新调整的月租金付给甲方等。另据广州市东山区机构编制委员会《关于撤销四个房管站同时成立东山区土地房屋管理所的批复》（东编字[2002]16号），2002年5月29日，原“立新、中山三、文德、东川”四个房管站及东山区房地产租赁管理所被依法撤销，成立“东山区土地房屋管理一所”和“东山区土地房屋管理二所”，分别加挂“东山区房屋租赁管理一所”和“东山区房屋租赁管理二所”。2006年1月26日，广州市越秀区机构编制委员会发出《关于区国土和房屋管理局事业单位设置的通知》（越编字[2006]48号）：原广州市东山区土地房屋管理一所（原广州市东山区房屋租赁管理一所），更名为广州市越秀区第三土地房屋管理所（不再加挂区房屋租赁管理一所牌子）。2015年10月8日，广州市越秀区第三土地房屋管理所更名为原告现名称即广州市越秀区第三房屋管理所。另据广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局2013年12月27日出具的《关于调整房管所和物业公司管理区域的通知》（越国房字[2013]30号），大塘街、华乐街、建设街、农林街等辖区内直管房管理工作自2014年1月1日起由原告进行管辖。关于被告承租使用涉案房屋的地址及实际承租面积，原、被告双方均一致确认被告承租使用房屋地址为广州市越秀区华乐村2号整幢房屋，承租使用的建筑面积为973.1平方米。2013年5月9日，广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局向广州军区后勤部管理处发出通知，称：贵单位承租使用的华乐村路2号房屋是我局属下广州市越秀区第三土地房屋管理所管理的直管房，承租面积973.1平方米，房屋租赁合同已经于2012年6月30日到期，原月租金是4648.3元。结合房屋的实际使用情况，现参照建筑面积1000平方米以内社区卫生医疗服务中心用房的租金标准，自2012年7月1日起月租金调升至4865.5元，均价5元∕平方米等。同年7月2日，广州军区联勤部司令部直属工作处向广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局发出《关于维持我部华乐村2号房屋租金不变的函》，称因经费有限，请其仍按照原租赁标准（每月缴租4648.3元）收费。另查明：因军队体制改革，广州军区后勤部管理处调整为被告现名称即广州军区联勤部司令部直属工作处。被告一直实际承租使用涉案房屋至今，并按照每月4648.3元的租金标准支付涉案房屋租金或房屋使用费至2016年4月30日。据相关租金发票记载，其收款人记载为广州市越秀区房屋管理局。原告为了证明其已经于2015年5月29日通知被告要求终止租赁关系，向本院提交了其于2015年5月28日向被告发出的《关于终止租赁关系暨收回房屋的通知》及其EMS快递单。该通知称原告与被告签订的《广州市直管房租赁合同》已于2014年6月30日到期，到期后双方未签订书面租赁合同，仍由被告继续租赁使用属于不定期租赁，原告决定自该通知送达之日起解除双方的租赁关系，要求被告收到通知后10日内腾空交房等。该快递单记载收件人为“覃主任”，送达地址为“东皋大道19号大院”，投递查询结果显示为他人代收。原告还向本院提交了要求被告补交租金及解除租赁关系的《律师函》（2016年1月29日寄出）及其EMS快递单。该快递单记载的收件人亦为“覃主任”，送达地址为“东皋大道19号大院（营房办）”，该快递单送达情况查询结果显示为他人签收。被告否认前述通知、《律师函》及其快递单的真实性与合法性，否认该通知和函件内容的关联性，否认收到前述通知及函件，认为两份快递单的邮寄地址及收件人均不明确，送达情况查询结果显示均是他人签收，并非有效送达；同时被告承认该快递单上留有的收件人联系电话616××××9125一直都是被告的有效联系方式，从东皋大道19号大院可以进入被告住所地东风东路534号，快递单上的“覃主任”系被告单位退休的老职工。原告向本院提交了《关于维持我部华乐村2号房屋租金不变的函》，以证明被告在2015年1月27日即已经收到并知悉原告要求按照《2013年广州市房屋租金参考价》调整涉案房屋租金的通知。该函系2015年1月27日被告向广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局发出，其称：“近期，贵局《关于调整华乐路2号房屋租金的通知》收悉。华乐村2号房屋……建筑面积973.1平方米，每月缴租4648.3元……请贵局仍按原租赁标准（每月缴租4648.3元）收费”等。被告认可该函的真实性与合法性，但否认其关联性，认为原告并无证据证明该函中所称被告已经收悉的《关于调整华乐路2号房屋租金的通知》系原告发出。本院认为：根据前述查明事实，涉案房屋属于国家经租、直管房屋。原广州市东山区房地产管理局中山三房管站与广州军区后勤部司令部直属工作处于1993年10月19日签订的《广州市非住宅房屋租赁合约》，系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。经过机构变更和体制改革后，原告、被告分别承接了原广州市东山区房地产管理局与广州军区后勤部司令部直属工作处的权利义务。涉案房屋所在的街区直管房自2014年1月1日起由原告管辖，原告对涉案房屋的租赁管理享有管辖权，原、被告双方成为涉案房屋租赁法律关系的双方当事人。被告认为原告不具备主体资格的相关抗辩主张，于法无据，本院不予支持。原、被告双方一致确认被告承租涉案房屋位于广州市越秀区华乐村2号整幢房屋，承租使用的建筑面积为973.1平方米，本院对此予以确认。由于前述《广州市非住宅房屋租赁合约》没有约定租赁期限，原、被告双方也均未提供证据证明其后就涉案房屋签订过其他书面租赁合同或对租赁期限进行过其他约定，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，双方关于涉案房屋的租赁关系视为不定期租赁，出租人有权随时解除合同，但解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告为了证明其已经于2015年5月29日通知被告要求终止租赁关系向本院提交了其于2015年5月28日向被告发出的《关于终止租赁关系暨收回房屋的通知》及其EMS快递单。虽然被告承认前述快递单上记载的收件人“覃主任”系被告单位退休职工以及联系电话系被告的有效联系方式，也承认从该快递单上记载的送达地址“东皋大道19号大院”可以进入被告住所地东风东路534号，但是该快递单查询结果显示其为他人代收，原告也未提供证据证明原、被告双方曾经约定东皋大道19号大院及“覃主任”系邮件送达给被告的有效送达地址和签收人。因此，原告发出的该通知并未有效送达，其基于此要求确认双方关于涉案房屋租赁关系自2015年5月29日解除的诉请，事实和法律依据不足，本院不予支持。同理，原告向本院提交的《律师函》及其快递单由他人代收，亦并非有效送达给被告，依法不产生送达的相应法律效果。原告于2016年4月13日提起本案诉讼请求确认原、被告双方的租赁关系已经解除，因此，本院确认双方之间关于涉案房屋的租赁关系自原告起诉之日即2016年4月13日起解除。据此，原告请求被告将涉案房屋腾空交还给原告的诉请，亦合法合理，本院予以支持。原告向本院提交的《关于维持我部华乐村2号房屋租金不变的函》只能证明被告2015年1月27日前已经收悉《关于调整华乐路2号房屋租金的通知》，但原告并未提供证据证明该通知的发送主体、内容等有关事实，因此原告提交的该函件并不能证明原告曾经发送通知要求调整租金标准。根据前述查明事实，被告一直按照每月4648.3元的标准支付租金至2016年4月30日，但在2016年3月21日被告支付涉案房屋2016年3月至4月租金9296.6元之后，原告于2016年4月13日提起本案诉讼请求调整租金，视为其自该日起才对涉案房屋原租金标准或原房屋使用费标准提出了异议。而原告并未提供有效证据证明其在此前曾经就租金或房屋使用费标准向被告提出过异议，故本院对原告请求被告按照房管部门发布的同期同地段同类广州市房屋租金参考价标准补交自2014年7月1日至2016年4月12日的租金或房屋使用费差额之诉请，不予支持。原告要求被告按照前述租金参考价标准补交涉案房屋自其提起本案诉讼之日即2016年4月13日起至2016年4月30日租金差额以及请求被告按照该租金参考价标准支付自2016年5月1日起至实际腾空交房之日止的租金或房屋使用费的诉请，合法合理，本院予以支持。被告已经支付2016年4月份租金或房屋使用费相应予以扣除，经核算，应当抵扣的相应租金或房屋使用费为2789元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百三十二条的规定，判决如下：一、确认原告广州市越秀区第三房屋管理所与被告广州军区联勤部司令部直属工作处关于广州市越秀区华乐村2号整幢房屋（建筑面积973.1平方米）的租赁法律关系于2016年4月13日起解除；二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州军区联勤部司令部直属工作处将广州市越秀区华乐村2号整幢房屋（建筑面积973.1平方米）腾空交还给原告广州市越秀区第三房屋管理所；三、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州军区联勤部司令部直属工作处向原告广州市越秀区第三房屋管理所补交2016年4月13日至2016年4月30日的房屋租金或使用费差额（前述租金或房屋使用费差额，以房管部门发布的同期同地段同类广州市房屋租金参考价标准计算金额的基础上扣除被告广州军区联勤部司令部直属工作处已经支付的2789元进行计付）；四、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州军区联勤部司令部直属工作处按照房管部门发布的同期同地段同类广州市房屋租金参考价标准向原告支付广州市越秀区华乐村路2号整幢房屋（建筑面积973.1平方米）自2016年5月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费，自本判决发生法律效力之次日起至被告广州军区联勤部司令部直属工作处实际腾空交还房屋之日止的房屋使用费，由被告广州军区联勤部司令部直属工作处按照前述标准逐月向原告广州市越秀区第三房屋管理所支付；五、驳回原告广州市越秀区第三房屋管理所其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11146元，由原告广州市越秀区第三房屋管理所负担8456元，被告广州军区联勤部司令部直属工作处负担2690元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梅林勇人民陪审员  张 宇人民陪审员  郭伟强二〇一六年十月十三日书 记 员  戴 鹏