福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0304民初1291号原告：福建帝源物业有限公司，住所地福建省莆田市荔城区拱辰街道办东园路“护四”1号楼店面101号。组织机构代码证代码56925172-8。法定代表人：郑凤叶，总经理。委托诉讼代理人：范少阳、林紫英，福建普阳律师事务所执业律师。被告：许光扬，男，1972年7月10日出生，汉族，个体工商户，住福建省莆田市秀屿区。原告福建帝源物业有限公司（以下简称“帝源物业公司”）与被告许光扬物业服务纠纷一案，本院于2016年3月11日立案后，依法适用普通程序，于2016年9月1日公开开庭进行了审理。原告帝源物业公司的委托诉讼代理人林紫英到庭参加诉讼，被告许光扬经本院公告开庭传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。帝源物业公司向本院提出诉讼请求,1.许光扬按月25300元自2015年3月15日起向帝源物业公司支付拖欠的物业管理费，并按未付款项金额的每日千分之三支付逾期违约金；2.许光扬承担帝源物业公司支付的律师费6000元；3.本案诉讼费用由许光扬承担。事实与理由：2015年3月15日，帝源物业公司、许光扬与案外人福建帝源置业有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司莆田分公司四方就许光扬承租红星美凯龙全球家居生活Mall（莆田店）B8023、B8025-B8031号展位、帝源物业公司提供物业管理服务等事项达成一致，共同签订了pt2121-2号《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》（以下简称“合同”），合同同时约定物业服务期限为2015年3月15日至2017年3月14日，物业管理费付款周期为6个月，每期物业管理费为151800元，于上述合同签订当日支付首期物业管理费，此后应于每一付款周期之前的10日前支付下一期物业管理费；若许光扬未按合同约定支付物业管理费的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金并赔偿全部损失等。但在上述合同签订后，许光扬至今未支付分文物业管理费。帝源物业公司曾多次以口头及书面形式催促许光扬付款，但许光扬均置之不理。许光扬未作答辩。帝源物业公司围绕诉讼请求依法提供了以下证据：证据一：《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》复印件一份，欲证明：帝源物业公司、许光扬与案外人福建帝源置业有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司莆田分公司共同签订《展位租赁及管理服务合同》，就帝源物业公司提供物业服务事宜、合同期限、物业管理费支付及相关违约责任等事项进行约定；证据二：《邮政快递单》复印件三份，欲证明：帝源物业公司多次发函要求许光扬支付物业服务费；证据三：《律师函》复印件一份，欲证明：帝源物业公司多次发函要求许光扬支付物业服务费；证据四：《委托代理合同》复印件一份，欲证明：帝源物业公司支付律师费6000元；证据五：《发票》复印件一份，欲证明：帝源物业公司支付律师费6000元；当庭提供证据六：《照片》复印件3张，欲证明：许光扬至今仍然承租帝源物业公司的展位。本院认定如下,许光扬未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证权利。帝源物业公司提供的上列证据来源合法，真实有效，能够相互印证，可以证实当事人的物业服务合同关系、为实现债权而支出的律师费等事实，故本院对上述证据的真实性、合法性、关联性及帝源物业公司所主张的证明对象均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月15日，帝源物业公司（物业管理方）、许光扬（承租方）与福建帝源置业有限公司（出租方）、上海红星美凯龙品牌管理有限公司莆田分公司（市场管理方）就许光扬承租红星美凯龙全球家居生活Mall（莆田店）B8023/B8025-B8031号展位、帝源物业公司提供物业管理服务等事项达成一致，共同签订了《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》一份，主要约定：许光扬向帝源物业公司承租红星美凯龙全球家居生活MALL（莆田店）B8023、B8025-8031号展位；经各方共同测量，展位实测面积为749.6平方米，商场公摊系数为1.53，实际出租面积1146.9平方米，租金计算按1012平方米核算；承租方承租该展位仅限用于经营建材类商品；物业服务期限为2015年3月15日至2017年3月14日；物业管理费单价为25元/平方米/月，每期物业管理费为151800元，物业管理费付款周期为6个月，于上述合同签订当日支付首期物业管理费，此后应于每一付款周期之前的10日前支付下一期物业管理费；若许光扬未按合同约定支付任何款项的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金。但在上述合同签订后，许光扬未支付物业管理费，帝源物业公司委托律师分别于2015年11月19日、2016年1月19日向许光扬发函催讨物业管理费未果，至诉讼。为实现本案债权，帝源物业公司与福建普阳律师事务所签订《委托代理合同》一份，约定就本案聘请范少阳、林紫英律师作为代理人参加诉讼，支出律师费6000元。综上所述，本院认为,依法成立的物业服务合同受法律保护。涉案合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人均应依约全面履行各自的义务。帝源物业公司依约提供物业管理，而许光扬却未按双方约定支付物业管理费，已构成违约。根据法律规定，当事人一方未支付价款的，对方可以要求其支付价款，且合同约定若许光扬未按合同约定支付任何款项的，应支付逾期付款违约金，故帝源物业公司诉求许光扬按支付物业管理费及相应的逾期付款违约金，于法有据；但由于双方在合同中约定每期物业管理费为151800元，物业管理费付款周期为6个月，每月物业管理费为25300元（151800元÷6个月=25300元/月），故帝源物业公司要求按月支付物业管理费及相应违约金不当，本院予以调整按每期6个月计算租金及相应违约金；因合同约定的违约金按日千分之三计算明显过高，本院调整按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。帝源物业公司在多次向许光扬催讨租金未果后，应及时解除合同，避免损失扩大，但帝源物业公司未积极采取适当措施，导致损失扩大，由此产生的后果由其自行承担。本院在遵循公平原则和减损原则的基础上，酌定本案物业管理费的计算时间截止至帝源物业公司最后一次向许光扬发函催收物业费的时间（2015年11月19日）顺延两个月即至2016年1月19日止，故物业管理费应为25300元/月×10个月零4天（2015年3月15日-2016年1月19日）=256373元。帝源物业公司诉求的律师费6000元是为实现债权而支出的费用，有相应的发票为凭，本院予以支持。许光扬经本院开庭传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十九条、第一百七十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、许光扬在本判决生效之日起十日内向福建帝源物业有限公司支付自2015年3月15日起至2016年1月19日止的物业管理费256373元及相应的违约金【以每周期6个月物业管理费151800元未付款额为基数自2015年9月15日起至还清之日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算的违约金；以物业管理费104573元（256373元-151800元）为基数自2016年3月15日起至还清之日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算的违约金】；二、许光扬在本判决生效之日起十日内向福建帝源物业有限公司支付律师费6000元；三、驳回福建帝源物业有限公司的其他诉讼请求。如果许光扬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7310元，由许光扬负担6173元，由福建帝源物业有限公司负担1137元；公告费720元由许光扬负担。如不服本判决，可在判决书送达生效之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  林嘉伟人民陪审员  郑绍平人民陪审员  许 敏二〇一六年十月十一日书 记 员  陈金英附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出场人以买受人为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。