重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0106民初11553号原告重庆国强物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区鹅岭正街166号2-1-2#，统一社会信用代码91500103771771276E。法定代表人彭广琦，重庆国强物业管理有限公司总经理。委托代理人陈霞，女，重庆国强物业管理有限公司员工，住重庆市永川区。委托代理人唐安臣，男，重庆国强物业管理有限公司员工，住重庆市永川区。被告王泽华，男，1965年1月10日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。被告邓莲芬，女，1967年1月26日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。被告王万丽，女，1987年9月23日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。原告重庆国强物业管理有限公司与被告王泽华、王万丽、邓莲芬物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月16日立案受理后，依法由代理审判员刘畅独任审判，适用小额诉讼程序于2016年9月6日公开开庭进行了审理。原告重庆国强物业管理有限公司的委托代理人陈霞，被告王泽华、王万丽、邓莲芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆国强物业管理有限公司诉称，原、被告于2011年12月5日签订了《前期物业服务协议》，被告自2013年1月开始未缴纳物业服务费等费用，至2016年8月，被告拖欠物业服务费1872.88元，公摊水电费420元，二次加压电费406.40元，违约金5843.36元。经原告多次催告，被告仍拒绝交纳。故诉至法院，要求被告立即支付原告2013年1月至2016年8月的物业服务费1872.88元，公摊水电费420元，二次加压电费406.40元，违约金5843.36元，本案诉讼费由被告负担。被告王泽华、王万丽、邓莲芬辩称，我们不交物业费的理由如下：我们所居住的房屋，全部开口，客厅楼顶上的板全部断裂了，墙壁开口，阳台漏水，现在墙壁上还有水印，房屋结构我们没有动过。我们是从2013年1月份开始没有交物业费和公摊水电费等至今，中间2013年5、6月份的物业费交了；2013年5月4日我们去交了二次供水加压电费100余元，已经将2013年5月之前的二次供水加压电费交了，但是原告仍然说我们拖欠2012年12月份的二次供水加压电费，并且给我们贴了单子。我们要求原告把房子整好。原告什么时候把房屋修好，我们就从什么时候开始缴纳物业费。经审理查明，2011年9月16日，重庆西永微电子产业园区开发有限公司（甲方）与被告王泽华、王万丽、邓莲芬（乙方）签订《微电子产业园区拆迁还房安置协议书》，约定甲方安置给乙方的房屋坐落于重庆市沙坪坝区陈家桥街道国盛-龙腾丰文小区第X栋X层X号，建筑面积91.35平方米。协议还对房屋用途、房款金额等进行了约定。2011年2月，重庆国盛物业（集团）公司与重庆国强物业管理有限公司（本案原告）签订有《国盛·龙腾丰文前期物业服务合同》，合同约定的物业名称为国盛·龙腾丰文，坐落位置为重庆市沙坪坝区陈家桥街道丰文社区。合同约定前期物业管理服务包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、公共秩序的维护、安全防范、消防预防等事项的协助管理；6、车辆停放管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。物业服务收费采用包干制方式，按照超高层住宅服务费1.03元/月·平方米收取。合同还对物业的经营与管理、物业的使用与维修、专项维修资金等进行了约定。2011年12月5日，原告与被告王泽华签订《前期物业服务协议》，合同约定的物业名称为国盛·龙腾丰文安置小区，坐落位置为重庆市沙坪坝区陈家桥街道丰文社区安置区；被告的房屋坐落位置为第X栋X层X号。合同第四条约定住宅每户物管费按建筑面积每月每平方米0.50元收取，公共使用部分用水电按每户10元进行分摊。合同还约定了对被告所欠费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日按每天千分之三交纳违约金。另查明，原告系从事物业服务的企业，为二级资质，经营范围包括物业管理，家政服务等。原告与国网重庆市电力公司市区供电分公司签订有《电费结算协议》、《高压供用电合同》，约定供用电双方协商采用预存电费滚动结算方式。还查明，2013年12月31日，重庆市物价局发布《关于主城区居民住宅二次供水运营服务费同城同价有关问题的通知》，规定城市公共供水企业在按0.8元/立方米收取二次供水设施运营服务费。被告王泽华、王万丽、邓莲芬系重庆市沙坪坝区陈家桥街道国盛·龙腾丰文安置小区第X栋X层X号房屋的业主。庭审中原、被告双方均认可因被告家住19楼，应当缴纳二次供水加压费，由原告代收，按照每月用水的吨数收取，每吨0.80元等事实。被告接房后，接受了原告提供的物业服务，但欠缴相应时间段的物业服务费。被告欠付物业服务费的事实发生后，原告以在被告房屋大门张贴催费通知等方式，向被告催缴了有关物业服务费、违约金、公摊水电费，但被告未向原告履行缴费义务。现原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告要求按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金，该违约金以被告每月欠缴的物业服务费为本金，从次月开始计算。上述事实，有原告提供的《微电子产业园区拆迁还房安置协议书》，房屋的产权证照片，《国盛·龙腾丰文前期物业服务合同》，《前期物业服务协议》，物业服务企业资质证书，物业服务合同备案证明，物业管理费催费通知，欠费明细，电费结算协议、高压供用电合同，原、被告的当庭陈述，以及本院依职权查询的被告的身份信息等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，原告与重庆国盛物业（集团）公司签订了《国盛·龙腾丰文前期物业服务合同》、原告与被告王泽华签订了《前期物业服务协议》，被告王泽华系具备民事行为能力的自然人，原告系具备物业服务资质的公司，依据合同为国盛·龙腾丰文安置小区提供了物业管理和服务，且物业服务合同在相关部门进行了备案登记，故该合同应属合法有效，原告及小区业主均应受该合同的约束，并遵循诚实信用的原则，按照合同约定全面履行各自的义务。原告提供了物业服务，被告应支付物业服务费、二次供水加压电费和公摊水电费。被告反映的所居住的房屋裂口，客厅楼顶上的板断裂了，墙壁开口，阳台漏水等，属于房屋质量问题。涉案房屋并非原告修建和销售，质量问题亦非原告的原因造成。房屋的质量问题，与本案讼争的物业服务合同法律关系，非同一法律关系。在房屋存在质量问题的情况下，除了通过原告向有关方面反映、联系之外，被告作为房屋业主，对于自己的财产和利益，应当尽到更大程度的注意和关照义务，积极行使法律赋予自己的权利。因此，被告不能以自身房屋存在质量瑕疵为由，拒付物业服务费等费用。被告长期拖欠费用的行为，应属不当，应承担相应的民事责任。原告要求被告支付从2013年1月至2016年8月期间的物业服务费、二次供水加压电费、公摊水电费及违约金的诉讼请求，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。被告的房屋建筑面积为91.35平方米，每月应交纳的物业服务费标准为0.50元/月·平方米，故被告每月应支付的物业服务费为：91.35平方米×0.50元/月·平方米=45.68元，被告应向原告支付2013年1月至2016年8月期间的物业服务费为：91.35平方米×0.50元/月·平方米×44个月=2009.70元，原告根据被告实际缴费情况，只主张了42个月、1872.88元，系对己方权利的处分，本院予以支持。关于物业服务费的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。物业服务合同约定的物业费违约金按每日千分之三的标准计算过高，现原告自愿将该违约金调低为要求按照中国人民银行同期贷款利率、以被告每月欠缴的物业服务费为本金，从次月开始计算，系原告对己方权利的处分，本院予以支持。关于公摊水电费。按照《前期物业服务协议》约定，为公共使用部分用水电费。该费用在物业服务合同中载明为每户每月10元，且物业小区的公共照明、设施设备运行等需要产生能耗，水电费由业主公摊，属于客观事实，故对于原告的本项诉讼请求，本院予以支持，被告应支付原告2013年1月至2016年8月期间的公共使用部分用水电费为：10元/户/月×44个月=440元，原告根据被告实际缴费情况，只主张了42个月、420元，系对己方权利的处分，本院予以支持。关于二次供水加压电费。即二次供水运营服务费。根据《重庆市物价局关于主城区居民住宅二次供水运营服务费同城同价有关问题的通知》第一条之规定，城市公共供水企业按0.8元/立方米收取二次供水设施运营服务费。原告提供了二次供水加压电费明细、重庆市物价局关于主城区居民住宅二次供水运营服务费同城同价有关问题的通知、高压供用电合同等证据，可以证明被告实际产生的二次供水运营服务费的金额、用电度数等，以及原告预存电费、垫付电费的事实。故对原告的本项主张，本院予以采纳，并认定被告应支付原告垫付的二次供水运营服务费406.40元。被告辩称已于2013年5月4日去交了二次供水加压电费100余元、已将2013年5月之前的二次供水加压电费结清，对此未举示证据予以证明，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《重庆市物价局关于主城区居民住宅二次供水运营服务费同城同价有关问题的通知》第一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告王泽华、王万丽、邓莲芬于本判决发生法律效力后立即向原告重庆国强物业管理有限公司支付2013年1月至2016年8月期间的物业服务费1872.88元以及物业服务费的违约金，该违约金以被告王泽华、王万丽、邓莲芬每月欠付的物业服务费45.68元为本金，从2013年2月1日起，计算至被告王泽华、王万丽、邓莲芬付清欠付的物业服务费之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。二、被告王泽华、王万丽、邓莲芬于本判决发生法律效力后立即向原告重庆国强物业管理有限公司支付2013年1月至2016年8月期间的公共使用部分用水电费420元和二次供水运营服务费406.40元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元（原告重庆国强物业管理有限公司已预交），由被告王泽华、王万丽、邓莲芬负担。此款限被告王泽华、王万丽、邓莲芬于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆国强物业管理有限公司。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 刘 畅二〇一六年十月二十七日书 记 员 谭诗芮