湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0302民初2913号原告（反诉被告）：ＸＸ，女，汉族，1980年9月出生，住湖北省竹山县。委托代理人：张应波、彭小欢，湖北诚明律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解、和解，提起上诉、反诉，签收法律文书等特别授权。被告（反诉原告）：十堰市互发置业有限公司，住所地湖北省十堰市茅箭区二堰街办郑家沟社区。法定代表人：张正平，该公司总经理。委托代理人：姜华、吕琴，湖北献真律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，提出反诉等特别授权。原告（反诉被告）ＸＸ与被告（反诉原告）十堰市互发置业有限公司（下称互发置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月15日立案（互发置业公司于2016年9月19日提出反诉），依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）ＸＸ的委托代理人委托代理人张应波、彭小欢和互发置业公司的委托代理人姜华、吕琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）ＸＸ提出诉讼请求：1、互发置业公司双倍返还定金327110元；2、互发置业公司返还代收的契税、维修基金、印花税、工本费共计18186元；3、互发置业公司返还天然气开户费及冷热水表费3400元；互发置业公司赔偿房屋装修损失、租金损失共计15万元。事实与理由：2012年，ＸＸ和互发置业公司签订商品房买卖合同，约定ＸＸ购买互发置业公司开发的东方新城第1栋2单元13楼7号房，建筑面积127.75平方米，总价款513555元；合同约定ＸＸ应支付定金163555元，剩余房款通过银行公积金贷款方式支付，同时注明该项目办理了预售许可证；约定的交房时间是2014年6月1日，交房之日起180日内互发置业公司应为ＸＸ办理产权登记等。合同签订后，ＸＸ按约支付定金163555元，在提交资料准备贷款手续时被告知房屋所在项目不符合贷款条件。ＸＸ多次询问此事，互发置业公司久拖不予回复。ＸＸ还按要求支付了契税、维修基金、印花税、工本费共计18186元、天然气开户费及冷热水表费3400元、阳台封装费3000元。2014年2月18日，互发置业公司采取出具虚假文件的方式将不符合约定的房屋让ＸＸ收房，但是房屋的绿化、道路等合同约定的交房条件至今未完成，因迫切需要房屋居住，ＸＸ只得搬入该房屋居住，并花费装修费用15万元。小区业主为了自身权益多次向有关部门投诉，才发现互发置业公司在合同中填写的国有土地使用权证、建设规划许可证均系虚假，互发置业公司直到2015年底才取得国有土地使用权证，于2016年2月1日才取得预售许可证，直到目前仍未取得工程的规划验收、消防验收等，水电为临时水电，绿化、道路均未完成。互发置业公司于2016年5月底掐断了ＸＸ房屋的水电，ＸＸ不得不另在外租房居住。ＸＸ认为，互发置业公司的房屋不符合交房条件，且房屋的验收均未完成，不符合ＸＸ购买房屋的目的，在合同期限内因互发置业公司的原因不能办理房产证件，ＸＸ根据合同约定于2016年6月30日致函互发置业公司解除了合同。被告互发置业公司辩称：互发置业公司开发手续齐全，双方签订的商品房买卖合同有效，且买卖标的物已经实际交付，互发置业公司履行了合同的核心义务，ＸＸ没有付清购房款构成违约，要求解除合同无效，互发置业公司要求ＸＸ继续履行合同。定金只有13万元，不是163555元，且超过主合同标的的20%，ＸＸ的行为构成根本性违约，互发置业公司有权不返还定金。双方不具备解除合同的条件，契税、维修基金等是办证需要，不应返还。ＸＸ解除合同无效，房屋仍然由其使用，所以不存在装修损失，即便最终解除了合同，也是因ＸＸ违约，装修损失应由其自负；ＸＸ在明知互发置业公司有些手续正在办理的情况下要求接收房屋，并自己决定装修，损失应由其自己承担。在已经办理贷款的条件下，ＸＸ不办理贷款手续，拒不支付下余购房款，互发置业公司按照协议和承诺采取暂时的断电、断水措施，没有不让ＸＸ居住，其租金损失与互发置业公司无关。东方新城是一个住宅区，小区的绿化、道路待全部主体基本完工后，才能达到相应的水平，而不是片面、割裂的来说绿化、道路未完成。互发置业公司未出具虚假的交房文件，土地使用证、建设工程规划许可证不是虚假的，双方的交易目的能够实现，合同不具备解除条件，请求依法驳回ＸＸ的诉讼请求。此外，互发置业公司提出反诉，认为ＸＸ的解除合同通知无效，请求判令ＸＸ继续履行买卖合同，一次性支付互发置业公司房款35万元，并从2012年8月10日起按日万分之三支付违约金至房款付清之日。经审理查明：2012年，互发置业公司作为甲方与作为乙方的ＸＸ签订《商品房预售合同》。约定：甲方将其开发的东方新城1幢2单元13层7号住宅出售给ＸＸ，建筑面积127.75平方米，每平方米4020元，总价款513555元；签订合同当日内，付定金163555元，剩余房款35万元用（银行）（公积金贷款）方式一次性付清，签订本合同付清首期房价款后三日内，乙方向（银行）（公积金贷款）提交符合商品房按揭贷款规定的申请资料，同时签订贷款合同；因乙方原因未能在约定的期限内提供贷款资料，办理贷款手续的，则视同逾期付款按合同约定处理；如果批准贷款额少于应付房价款金额的，乙方应当在接获通知后七天内补足房款差额；如果乙方的借款申请若在30日内未获得批准的，由乙方在未批准贷款之日起30日内一次性向甲方付清剩余房款；乙方办理按揭贷款手续时，甲方已为乙方按期偿还按揭贷款提供了担保，若乙方不能按期偿还贷款，银行将自动扣除甲方账户内资金代乙方还款，若出现该情况，乙方应在十日内将甲方代付的款项支付给甲方并支付该期间银行同期贷款利率的利息；乙方逾期付款在30日内，自约定的付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期付款超过30日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方按累计应付款的3%向甲方支付违约金，乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自约定的应付款期限第二天起至实际全额支付之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金。合同还约定：甲方应在乙方付清总额款项及相关费用后，于2014年6月1日内，将已向建设工程质量监督管理机构办妥竣工备案手续的商品房交付乙方使用；绿化、道路在交房后6个月内竣工；逾期交房超过90日后，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的3%向乙方支付违约金；甲方应当在商品房交付使用之日起180日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，如因交付的责任造成乙方不能办理房地产权属证书的，乙方不退房，甲方按已付房价款的千分之一向乙方支付违约金；乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，乙方应在甲方收到书面通知之日起10日内，按原房价款的5%向甲方支付违约金，甲方将乙方已支付的房价款全额退还乙方等。ＸＸ曾向互发公司出具了一份《承诺书》，载明：“甲方手续齐全后，银行需办理按揭贷款时，如乙方不配合，甲方有权停电、停水。阳台封闭350元/m2,甲乙双方各承担一半，每个阳台预缴3000元，如乙方不封闭阳台，甲方不予补贴一半的价格，以后再不予封闭与补贴，若再封闭全部，个人承担所有费用”。2012年6月27日、2012年8月22日，ＸＸ分两次向互发置业公司支付定金共13万元。2014年2月18日，ＸＸ向互发置业公司补缴房款33555元，支付物业费1840元、垃圾清运费639元、装修押金2000元、可视对讲1350元、冷热水表900元、阳台封装费3000元，互发置业公司向ＸＸ代收契税10271元、印花税10元、工本费240元、闭路电视开通350元、天然气开户费2500元，互发置业公司将商品房交付ＸＸ。此后，ＸＸ对房屋进行装修并入住。因涉案楼盘未取得预售许可，双方的买卖合同不能办理网签，ＸＸ的按揭贷款手续一直未能办理。2016年2月1日，十堰市房地产管理局向互发置业公司核发涉案楼盘的《商品房预售许可证书》。此后，因ＸＸ未办理按揭贷款手续，互发置业公司遂于2016年5月底对ＸＸ所购房屋断水、断电。2016年6月28日，ＸＸ向互发置业公司发出2016年6月21日作出的《解除合同通知书》，表示互发置业公司所售房屋至今未经综合验收，项目配套、绿化均未完成，也无法在合同约定期限内办理房屋所有权证，且互发置业公司掐断了房屋的水电，导致无法正常生活，致使购房目的无法实现，由此通知解除双方签订的《十堰市商品房买卖合同》，要求互发置业公司在合同解除7日内返还首付款并赔偿等共计477875元。该通知指明互发置业公司在2016年2月1日才办理预售许可证。2016年7月15日，ＸＸ向本院起诉，引起诉讼。另查明，东方新城项目的规划设计方案于2011年7月14日被十堰市规划局经济开发区分局批准。2012年3月1日，十堰经济开发区建设管理局向互发置业公司核发了《建设工程施工许可证》。此后，因涉“三违”行为，在有关部门进行处理后，互发置业公司分别于2015年7月、2016年1月取得涉案楼盘的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。本院认为：涉案楼盘在ＸＸ起诉前取得预售许可，互发置业公司与ＸＸ签订的《商品房预售合同》有效。本案争议焦点在于：一、ＸＸ是否有权解除合同；二、ＸＸ的解除合同通知是否有效，其本诉请求的处理；三、互发置业公司反诉的处理。关于焦点一：1、合同当事人可以对交房条件进行约定，互发置业公司交付的商品房未向建设工程质量监督管理机构办妥竣工备案手续，涉案商品房不符合合同约定的上述交房条件。但ＸＸ接收不符合合同约定交房条件的商品房，属双方对交房条件进行了变更，该变更不违反法律规定，对双方有约束力，ＸＸ以交付的商品房不符合约定交房条件为由要求解除合同不能成立。2、涉案楼盘虽然因涉“三违”行为被查处延迟了办理权属证书的时间，但是在“三违”行为查处完毕后，相关部门已经为互发置业公司补办手续，ＸＸ以不符合购买房屋的目的为由解除合同不能成立。3、互发置业公司在2014年2月18日将商品房交付ＸＸ使用，按照约定，应当在2014年8月18日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，互发置业公司未履行该义务构成违约，应当承担违约责任。根据合同约定，因互发置业公司的责任造成ＸＸ不能办理房地产权属证书的，ＸＸ不退房，互发置业公司按已付房价款的千分之一向ＸＸ支付违约金，ＸＸ不能因互发置业公司迟延履行办理房地产权属登记义务要求解除合同；4、互发置业公司迟延履行绿化、道路义务、掐断水电不是法律规定和合同约定的解除合同事由，ＸＸ以该理由解除合同不能成立。关于焦点二：1、ＸＸ发出解除合同通知后，互发置业公司在反诉中明确否认解除合同通知的效力，请求继续履行合同，解除合同是否有效应由人民法院在审理后作出认定。2、ＸＸ解除合同的理由不能成立，解除合同的通知不具有法律效力。由此，ＸＸ的诉讼请求不应支持。关于焦点三：在十堰市房地产管理局向互发置业公司核发涉案楼盘的《商品房预售许可证书》前，未能办理按揭贷款责任在互发置业公司，互发置业公司主张ＸＸ的行为构成违约不能成立。在《商品房预售许可证书》办理后，办理按揭贷款的条件已成就，ＸＸ未按约定向（银行）（公积金贷款）提交符合商品房按揭贷款规定的申请资料构成违约，应承担违约责任，互发置业公司要求继续履行合同应予支持。互发置业公司不能证明已通知ＸＸ办理按揭贷款手续及时间，也不能证明ＸＸ在2016年6月21日前知道《商品房预售许可证书》已经办理，其主张的违约金应从2016年6月25日起计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）ＸＸ继续履行与被告（反诉原告）十堰市互发置业有限公司签订的《商品房预售合同》，于判决生效三日内向贷款机构提交符合商品房按揭贷款规定的申请资料，逾期或因自身原因导致申请未获准许的，一次性向被告（反诉原告）十堰市互发置业有限公司付清所欠房款350000元。二、原告（反诉被告）ＸＸ自2016年6月25日起按本金350000元向被告（反诉原告）十堰市互发置业有限公司按日支付日万分之三的违约金，至贷款申请资料提交之日，未提交申请资料或因自身原因导致申请未获准许的计算至款项付清之日。三、驳回原告（反诉被告）ＸＸ的诉讼请求和被告（反诉原告）十堰市互发置业有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费用8780元，收取4390元，由原告（反诉被告）ＸＸ负担，退还原告（反诉被告）ＸＸ4390元；反诉案件受理费3275元，收取1637.5元，由原告（反诉被告）ＸＸ负担负担，退还被告（反诉原告）十堰市互发置业有限公司1637.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。审判员  张京郧二〇一六年十月二十一日书记员  彭 苗