江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0682民初7218号原告（反诉被告）：朱炳建。委托诉讼代理人：陈高田，江苏奔月律师事务所律师。被告（反诉原告）：江苏宏景集团有限公司，住所地如皋市下原镇兴原路31号。法定代表人：张建明，董事长。委托诉讼代理人：黄宏兵，江苏如一律师事务所律师。原告（反诉被告）朱炳建与被告（反诉原告）江苏宏景集团有限公司（以下简称宏景集团）（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）朱炳建及其委托诉讼代理人陈高田，被告（反诉原告）宏景集团委托诉讼代理人黄宏兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱炳建（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还租金16333.33元（共计四间房屋，其中11号房面积比较小，其余三间按照每间14000元计算，12号房没有用，多交了14个月的租金，计算14000元/12个月*2+14000元，从2015年5月份开始计算到2016年7月20日计14个月，原告是5月份开始腾房的）及违约补偿4666.68元，当时没有到期，给12号房四个月的租金补偿，当时口头谈好的；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年7月21日，原被告签订房屋租赁合同一份，被告将其办公楼层9－12号四间房屋出租给原告，租期三年，年租金52000元，并对违约责任进行了约定。2015年5月，被告要求原告让出原告租赁的第12号房，欲将其出租给江苏农商行下原支行，此过程中，被告要求原告缴纳第三年度9-12房全部的租金，被告称与下原支行签订租赁协议后，再退还收取的12号房的租金。宏景集团与如皋农商行下原支行8月15日签订合同后，原告交的租金52000元，交的是2015年7月21日到2016年7月21日的。后通过协商，在被告同意补偿原告该房屋4个月租金，并从2015年5月份起退还原告已缴纳的租金，下原支行补偿原告60000元装潢款的情况下，原告将其租赁的12号房腾出让给下原支行，但被告没有退还已收取的12号房的租金，更谈不上承诺12号房4个月租金的补偿。被告宏景集团（反诉原告）辩称，1.原告在诉状中所述不是事实，被告从未与原告协商同意补偿原告四个月的租金，也没有对原告承诺过退还已经缴纳的租金；2.原告缴纳租金的行为系原告本人个人自愿缴纳，故不存在返还租金，我们没有违约，也不存在违约补偿，租金在原告本人的口袋里，我们没有强迫原告缴纳多少，所以原告缴纳52000元租金完全是自己的自觉行为，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告宏景集团向本院提出反诉请求：1.要求被反诉人给付反诉人违约金26000元，并给付滞纳金8000元；2.本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：被反诉人于2013年7月21日与反诉人签订房屋租赁合同一份，约定反诉人将办公楼9-12号四间房出租给被反诉人，租期三年，自2013年7月21日至2016年7月20日，年租金52000元，第二、三年租金缴纳时间为每年7月20日前，如有一方违反合同约定须向对方承担年租金50%作为违约金，按每日200元向其收取滞纳金。可被反诉人直至2015年8月28日才缴纳租金，已构成违约。原告朱炳建（反诉被告）对被告宏景集团（反诉原告）的反诉辩称，宏景集团的反诉理由不能成立，朱炳建不存在违约行为，朱炳建之所以到2015年8月28日才缴纳租金，其原因是宏景集团造成的，因为在双方租赁合同没有到期的情况下，2015年5月份宏景集团向朱炳建提出要求朱炳建将其承租的房屋中的12号房腾出，出租给下原农商行，在此过程中，经案外人吴国新的协调，朱炳建接受了宏景集团的请求，最终将12号房腾出，宏景集团与下原支行在2015年8月15日签订租赁合同，将包括12号房在内的房屋出租给了下原农商行，在协商的过程中，宏景集团也愿意承担违约责任，给予朱炳建适当的违约补偿，违约责任在宏景集团，而不是朱炳建，因此，宏景集团提出的反诉没有事实依据，应予驳回。本院经审理认定事实如下，2013年7月21日，宏景公司作为甲方（出租方），朱炳建作为乙方（承租方），双方签订房屋租赁合同一份，主要内容为：“一、房屋基本情况：甲方的房屋坐落于公司办公大楼底层第9-12号四间一层……三、租赁期限为三年，自2013年7月21日至2016年7月20日。四、房屋租金为壹拾伍万陆仟元整。五、付款方式：乙方应于本合同签订之日一次性向甲方全额缴纳第一年租赁费伍万贰仟元整。第二年、第三年的租金缴纳时间为每年的7月20日前”。2015年5月，如皋农商行下原支行因装潢改造欲向宏景集团租用朱炳建承租的第12号房屋，宏景集团员工吴国才与朱炳建协商要求朱炳建提前将12号房搬出，因为房屋租赁期限未满，而且减少一间房间存在营业损失以及重新布置装修的损失，朱炳建未予同意。案外人吴国新与农商行下原支行的行长黄彬以及朱炳建均相识，黄彬遂请吴国新出面协调，经过吴国新的居间协调，朱炳建最终同意在如皋农商行下原支行贴补60000元装潢补偿后提前让出该间房屋。2015年8月15日，被告宏景集团作为甲方（出租方）、被告如皋农商行下原支行作为乙方（承租方），双方签订房屋租赁合同一份，主要内容为：“第二条房屋情况：1、甲方出租给乙方的房屋位于如皋市下原镇下原居四组2、出租房屋建筑面积约112平方米，使用面积约100平方米，附属场地面积约为40平方米……第三条租赁期限、费用及支付方式：1、该房屋租赁期自2015年7月1日起至2025年6月30日止，租赁期为10年。2、年租赁费用计人民币捌万柒仟元整（小写87000元），自2015年7月1日开始计算，一次性补偿甲方装潢款陆万伍仟元（小写65000元）。3、支付方式，按年度支付租赁期间费用，支付时间：乙方应于本合同签订之日一次性向甲方缴足第一年租赁款87000元（大写捌万柒仟元），装潢款65000元（大写陆万伍仟元）。以后的租金缴纳时间为每年7月1日前（甲方需在每年7月1日前开据发票给乙方）等”。2015年8月28日，朱炳建向宏景集团支付52000元，宏景集团出具收据一份，收款事由一栏载明：“公司大楼底层9-12号（一层）2015.7.21-2016.7.20”。本院认为，原被告于2013年7月21日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律规定，该合同依法成立并生效，原被告双方应按合同约定履行双方的义务。因如皋农商行下原支行欲租用上述房屋租赁合同中9-12号房屋中的第12号房屋，宏景集团于2015年5月份与朱炳建协商提前解除第12号房的租赁关系，朱炳建未予同意，后在案外人吴国新的居间协调下，在如皋农商行同意贴补60000元补偿款后朱炳建同意提前让出12号房，朱炳建提交的出庭证人邵桂荣、张台华的证言也证明了从2015年5月份开始朱炳建开始将12号房腾出并重新布置9-11号的门面。宏景集团认可于2015年7月1日将12号房交付给如皋农商行下原支行进行装修，宏景集团与如皋农商行下原支行2015年8月15日签订的租赁合同中房屋的租赁期限也是从2015年7月1日起算，由此可见，朱炳建与宏景集团就2013年7月21日签订的合同中的租赁物的范围已经协商进行了变更，但对变更后的相关条款未进行书面约定。宏景集团主张按租赁合同约定朱炳建应于2015年7月20前交纳2015年7月21日至2016年7月20日的租金，多次索要租金并要求收回四间租赁房屋，朱炳建逾期于2015年8月28日交纳租金，应按合同约定支付年租金50%的违约金26000元，并给付滞纳金8000元，为证明其主张提交了2013年7月21日原被告之间签订的房屋租赁合同及2015年8月28日的收据。朱炳建经质证认为对两份证据的真实性没有异议，对违约金及滞纳金不予认可，理由：1.对租金的缴纳合同有特别约定的，不及时缴纳租金，解决方式是收回房屋的租赁权和缴纳滞纳金，50%作为违约金的条款不适用；2.朱炳建在履行租赁合同中没有违约行为，缴纳租金之所以到8月28日，根本原因是宏景集团在租赁期未到的情况下要将朱炳建承租的其中一间出租给如皋农商行下原支行，双方还在协商过程中，对最终如何缴纳租金还没有确定，到底宏景集团能否与如皋农商行下原支行达成租赁协议不能确定，因此在宏景与下原支行达成协议后，朱炳建按照宏景集团的要求交纳了租金，即使朱炳建延期交付租金也是宏景集团的过错造成的，其主张的违约金数额不合理。本院认为宏景集团主张多次索要租金并要求收回四间租赁房屋，但未提交索要的相关证据，也未提交向朱炳建送达解除租赁合同的书面通知，而是于2015年8月28日收取了9-12号房的租金，故对宏景集团的该主张本院不予认可。宏景集团认可12号房已经于2015年7月1日交付给如皋农商行下原支行，宏景集团与朱炳建双方应于2015年7月20日前就9-11号房的租金进行协商、签订补充协议，双方至本案庭审时对该三间房屋的租金数额仍存在争议，朱炳建认为11号房较小，其余三间应安14000元/年计算，宏景集团则认为双方没有约定按面积分摊租金，只是协商的四间房屋总租金52000元/年。由此可见，对于朱炳建延期交付租金，宏景集团与朱炳建均有过错。虽然双方就9-11号房的租金数额未达成补充协议，但是朱炳建在交付租金期限届满之日（2015年7月20日）前也并未给付宏景集团其认为应交纳的相应租金，而是于2015年8月28日交付了四间房屋的租金52000元，其违约的事实存在，应给付宏景集团违约金。双方在租赁合同第十二条约定了逾期交付租金的违约责任，即“每逾期一日，甲方有权按每日200元向乙方计收滞纳金。”对于宏景集团主张的年租金50%的违约金，从合同的文字表述看该条款存在歧义，且双方对于逾期交付租金的违约责任明确约定了200元/天的滞纳金，应按照双方对于逾期交付租金的特别约定确定朱炳建逾期付款的违约责任。综合双方的约定、过错程度、合同的履行情况，本院认可以违约损失为基数按年利率24%计算。朱炳建所租赁的9-12号房为连续的四间房屋，面积虽有一定的差别，但朱炳建对于12号房的租金应明显高于11号房的主张未提供证据予以证明，按照四间房屋的位置及面积，本院认可以平均法计算每间的年租金为13000元。原告逾期交纳的9-11号房的租金应为39000元。对于宏景集团主张的违约金本院认可以39000元为基数，自2015年7月21日起至2015年8月28日止，按年利率24%计算为974元（39000元*0.24/365*38）。对于宏景集团主张的其他违约金及滞纳金，未提供证据证明该损失实际发生，本院不予支持。对于朱炳建主张宏景集团返还的租金数额，朱炳建认为自2015年5月份就开始腾房，因如皋农商行磨头支行已经补偿其停业及装修损失，且2015年5月份并未实际将12号房交付宏景集团，本院认可自2015年7月1日起开始计算12号房多交纳的租金。被告宏景集团认为52000元租金是朱炳建自愿交纳的不应返还，宏景集团出具的收据中载明了52000元为9-12号房的租金，既然其已于2015年7月1日将12号房出租给了如皋农商行下原支行，其收取12号房的租金无事实和法律依据，本院不予认可。宏景集团应返还其收取的2015年7月1日起至2016年7月20日12号房租金13712元（13000/365*385）。朱炳建主张宏景集团同意因其提前让出12号房补偿4个月的租金，因宏景集团不予认可，朱炳建又未提供相关证据予以证明，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）江苏宏景集团有限公司于本判决生效后立即返还原告朱炳建（反诉被告）13712元；二、驳回原告朱炳建（反诉被告）的其他诉讼请求；三、原告朱炳建（反诉被告）于本判决生效后立即给付被告（反诉原告）江苏宏景集团有限公司违约金974元；四、驳回被告（反诉原告）江苏宏景集团有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费330元，减半收取计165元，由朱炳建负担55元，由江苏宏景集团有限公司负担110元；反诉案件受理费650元，减半收取计325元，由朱炳建负担25元，由江苏宏景集团有限公司负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院﹙户名：南通市财政局；帐号：47×××82；开户行：中国银行南通市西被闸支行﹚预交本诉上诉案件受理费330元、反诉上诉案件受理费650元。审 判 员  杨益非二〇一六年十月二十五日见习书记员  施 璐