天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0116民初25731号原告:天津滨海新塘建设发展有限公司,住所地天津市滨海新区塘沽中心路846号,统一社会信用代码911201166688331686。法定代表人:唐光涛,董事长。委托诉讼代理人:陈宝玉,天津睦宁律师事务所律师。被告:杨学强,男,1981年12月14日出生,汉族,天津市滨海新区塘沽强利发通讯器材经营部经营者,住天津市滨海新区。委托诉讼代理人:孙明明,天津百博律师事务所律师。被告:天津市滨海新区塘沽强利发通讯器材经营部,住所地天津市滨海新区塘沽觉康园中七路874号,注册号120116600160160。经营者:杨学强,男,1981年12月14日出生,汉族,天津市滨海新区塘沽强利发通讯器材经营部业主,住天津市滨海新区塘沽福州道鸿正家园10-1-302号。委托诉讼代理人:孙明明,天津百博律师事务所律师。原告天津滨海新塘建设发展有限公司(以下简称新塘公司)与被告杨学强、天津市滨海新区塘沽强利发通讯器材经营部(以下简称强利发经营部)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年7月27日立案后,由代理审判员吕东辉适用简易程序,于2016年9月2日、2016年10月18日公开开庭审理了本案。原告新塘公司委托诉讼代理人陈宝玉、被告杨学强及其委托诉讼代理人孙明明,被告强利发经营部经营者杨学强、委托诉讼代理人孙明明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新塘公司向本院提出诉讼请求:1、判令二被告将租用的天津市滨海新区塘沽西部新城中七路xx号底商腾还原告;2、判令二被告支付2013年7月1日至2016年3月31日房屋租金137214元及支付逾期付款违约金(每日按日租金的3倍计算);3、判令二被告支付2016年4月1日至实际交付房屋之日的房屋租金(每日按日租金的3倍计算);4、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由:2013年4月1日,原告与被告杨学强就天津市滨海新区塘沽西部新城中七路xx号底商签订了《觉康园底商租赁合同》,双方约定:租赁期限为2013年4月1日至2014年3月31日,并对租金数额及给付方式进行了约定,后被告只对2013年6月30日前租金予以支付,未付部分虽经多次催要,但被告至今仍未给付。原告认为根据双方订立的租赁合同,被告已经违约,且合同到期后双方未继续订立租赁合同,双方租赁关系已经终止。原告为维护自身合法权益,提起本案诉讼。被告杨学强辩称,双方确实签订了租赁合同,但在2014年3月31日已经到期。在租赁期内的租金计算没有异议。但租赁期满后的租金,不应当按照每平方米60元计算,我们认为应当按照租赁市场指导价的每平方米38元计算。对于逾期付款违约金,合同只约定了计算方式,没有约定计算期限,与逾期交房违约金重复计算了,违约金不应代替房屋租金,合同到期后,不应当在计算违约金了。且原告主张的租金及违约金,已经超过诉讼时效,被告均不予认可。被告强利发经营部辩称,同意被告杨学强的答辩意见。本院经审理认定事实如下:原告新塘公司作为出租方(即甲方),被告杨学强作为承租方(即乙方),签订《觉康园底商租赁合同》,合同约定:甲方将坐落在天津市滨海新区塘沽西部新城中七路xx号房屋出租给乙方,出租房屋面积69.3平方米,租赁期共12个月,自2013年4月1日起至2014年3月31日止。乙方向甲方承诺租赁房屋仅作为通讯经营、美发经营使用,每月租金为4158元,租金总额为49896元,并交付保证金12474元。租金每三个月支付一次,在租期开始前十天支付下三个月的租金,本合同签订之日支付第一次的三个月租金计12474元。双方对违约责任的约定:乙方如逾期支付租金,每逾期一日,则乙方须按日租金的3倍支付违约金,租赁期满,乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还,则每逾期一日应向甲方支付原日租金3倍的违约金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。双方当事人还约定了其他权利义务。被告杨学强于2013年4月10日给付了2013年4月1日至2013年6月30日止的租金12474元,此后的租金未付。被告强利发经营部于2013年6月4日办理工商登记,经营者为杨学强,经营场所为西部新城中七路874号。对于当事人上述没有争议的事实,本院予以确认。各方当事人对如下事实存在争议:原告主张,2015年1月15日,原告向被告杨学强出具《催交租金通知书》,主要内容为:函告被告杨学强于接到本通知5日内将拖欠租金87318元交付至原告,逾期将按照下列方式处理:1、解除双方租赁关系,并将租赁房屋于10日内腾还我公司;2、按照双方约定支付租金的同时,按照3倍日租金方式加付逾期违约金。届时你方不仅要偿付全部租金,而且将会承担按双方协议约定计算出的经济损失及由此产生的一切费用。望慎重考虑此事,尽快履行上述义务,以免诉累。被告杨学强于2015年1月22日签收该通知。但被告杨学强对上述《催交租金通知书》中“杨学强”的签字不予认可,本院认为,被告杨学强对双方之间存在租赁关系不持异议,对欠付租金的事实亦不持异议,原告向被告杨学强发函催要租金显属常理,被告杨学强对该通知中的签收人处的签字不予认可,但并未提交任何证据予以反驳,经本院释明后,被告杨学强亦不主张笔迹鉴定,本院结合本案其他证据分析,认为被告杨学强应当承担举证不能的责任,原告提交的《催交租金通知书》,本院予以确认。被告杨学强主张合同到期后的租金应当按照租金指导价进行确定,并提交了相关文件,但原告对该证据不予认可,本院认为,根据法律规定,租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,故租金标准并未改变,对于被告杨学强的主张及证据,本院不予确认。本院认为,本案的争议焦点为:1、原告向二被告主张腾还涉诉底商的事实及法律依据;2、原告向二被告主张租金及违约金的事实和法律依据。因原告与被告杨学强签订的租赁合同系当事人真实意思表示,且不违反相关法律禁止性规定,合法有效,当事人应依照约定全面履行己方义务。根据我国合同法规定,租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。现本案租赁合同已经到期,双方并未续签合同,被告杨学强仍使用涉诉底商,故应当认定原租赁合同继续有效,因被告杨学强一直拖欠租金,故原告要求被告杨学强腾还涉诉底商的诉讼请求,本院予以支持。被告强利发经营部系杨学强租赁涉诉底商并设立,占用涉诉底商作为经营地,现已无合理理由继续占用涉诉底商,故亦应向原告腾还。因双方均确认在2013年7月1日后的租金未付,故被告杨学强应当向原告支付拖欠的租金。对于是否适用3倍租金的问题,双方当事人意见出现分歧,因双方租赁合同中,对于租金的约定为每月4158元,并未约定合同到期后租金上涨,仅约定被告杨学强在逾期交付租金或逾期交还房屋的情况下,存在给付3倍租金的违约金内容,故本院认为,双方对于合同到期后的租金并未约定变更,3倍租金应为对违约金的约定,在租赁期满后,被告杨学强使用原告涉诉底商期间,仍应当按照原合同约定的租金标准给付租金,即每月4158元。原告主张的逾期付款违约金,被告杨学强抗辩称该违约金约定过高,本院认为,根据我国合同法及相关司法解释的规定,违约金以填补损失的性质为主,应以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中,原告并未提交其实际损失的相关证据,因原告主张自2013年7月1日起至2016年3月31日止的违约金,被告杨学强在此期间,未按期交付租金,故本院根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定,被告杨学强应当向原告支付逾期付款的利息损失。因双方约定租金每三个月交付一次,三个月的租金为12474元,且上打租,故应自2013年7月1日起至2016年3月31日止,每3个月为一个支付期,以每一期的应付租金12474元为基数,自该支付期的首日起至2016年3月31日止,按中国人民银行同期贷款基准利率分期计算违约金。对于原告主张被告强利发经营部承担连带付款责任的主张,因被告强利发经营部并非租赁合同的签约方,与原告之间并无租赁合同关系,故不应承担连带付款责任。被告杨学强抗辩称原告的诉讼请求已经超过诉讼时效,但因本案为租赁合同纠纷,且被告杨学强的违约系持续性的行为,被告杨学强亦在2015年1月22日签收了原告的催告函,原告亦曾于2015年7月29日提起过诉讼,于2016年2月24日撤诉,故本院认为,原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条、第二百三十六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决如下:一、被告杨学强、被告天津市滨海新区塘沽强利发通讯器材经营部于本判决生效之日起十日内向原告天津滨海新塘建设发展有限公司腾还租用的天津市滨海新区塘沽西部新城中七路xx号底商;二、被告杨学强于本判决生效之日起十日内给付原告天津滨海新塘建设发展有限公司自2013年7月1日起至实际腾还房屋之日止的租金(按每月4158元计算);三、被告杨学强于本判决生效之日起十日内给付原告天津滨海新塘建设发展有限公司自2013年7月1日起至2016年3月31日止的违约金(计算方式:自2013年7月1日起,每3个月为一个支付期,以每一期的应付租金12474元为基数,自该支付期的首日起至2016年3月31日止,按中国人民银行同期贷款基准利率分期计算);四、驳回原告天津滨海新塘建设发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3044元,减半收取计1522元,由原告负担1022元,由被告杨学强负担500元。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院(递交上诉状后,应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费,上诉期限届满后七日内仍未交纳的,视为放弃上诉)。代理审判员  吕东辉二〇一六年十月二十六日书 记 员  李海娟附:法律释明1、《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”2、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”3、《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。”4、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”5、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。”