烟台市福山区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0611民初1439号原告：中国农业银行股份有限公司烟台福山支行，住所地福山区崇文街178号。负责人：左旭光，行长。委托诉讼代理人：肖家强，山东海峰律师事务所律师。被告：张策。被告：惠修珍，系被告张策妻子。二被告委托诉讼代理人：祝鹏程，山东鼎然律师事务所律师。被告：烟台万盛实业有限公司，住所地烟台市福山高新技术产业区永达街580号。法定代表人：初首林，董事长。委托诉讼代理人：王卓若然，公司员工。被告：烟台市三同置地开发有限公司，住所地烟台市福山区汇福街1号。法定代表人：赵秀霞，董事长。委托诉讼代理人：孙玉鸽，公司员工。原告中国农业银行股份有限公司烟台福山支行（以下简称福山农行）与被告张策、惠修珍、烟台万盛实业有限公司（以下简称万盛公司）、烟台市三同置地开发有限公司（以下简称三同公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福山农行的委托诉讼代理人肖家强、被告张策和惠修珍的共同委托诉讼代理人祝鹏程、被告万盛公司的委托诉讼代理人王卓若然、被告三同公司的委托诉讼代理人孙玉鸽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福山农行向本院提出诉讼请求：一、被告张策向原告偿还贷款本金72791.19元，利息、复利、罚息2036.53元（以上利息、复利、罚息计算至2016年5月19日，以后按照合同约定继续计算至全部款项付清之日止）；被告惠修珍、万盛公司、三同公司对以上款项承担连带支付义务。二、原告对被告提供的抵押物（地址在福山区永达街580号的房产）经拍卖或变卖的价款享有优先受偿权。三、四被告承担本案原告委托律师发生的律师费4000元。四、本案诉讼费用由四被告负担。事实和理由：2006年12月28日，原告与被告张策签订了《中国农业银行烟台市福山区支行个人购房担保借款合同》，该借款合同约定：1、原告为被告提供借款人民币105000元，借期从2006年12月28日至2026年12月27日；2、借款本息的偿还方式、罚息、复利的计算依据及标准；3、提前收贷的条件及违约责任；4、原告为实现债权发生的费用（含律师费）由被告承担。被告以自有的地址在福山区永达街580号玉森明珠2-2-0604号房产为借款合同项下原告债权提供了抵押担保，担保合同规定了抵押担保的范围及原告行使抵押权的条件。随后，原、被告在抵押登记机关办理了抵押财产登记手续，原告对福山区永达街580号玉森明珠2-2-0604号房产享有抵押权，评估价值为151154元。原告于2006年12月28日足额发放了贷款。同时，被告万盛公司为被告张策提供阶段性保证担保，为借款人的债务提供连带保证责任；惠修珍、烟台市三同置地开发有限公司也作为担保人，承诺与被告张策承担共同还款连带责任。截至目前，被告张策未按照借款合同的规定履行还本付息的义务，截至2016年5月19日，未还本金金额为72791.19元，拖欠利息金额为2036.53元。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告张策、惠修珍辩称，1、我们同意并要求原告对抵押物进行拍卖，因为与银行属于有抵押物的贷款合同，在借款方无力偿还欠款时，银行应首先行使拍卖、变卖抵押物的权利来偿还欠款；2、我们认可与原告之间的贷款合同，但该借款本金及利息及所有费用应由万盛和三同偿还，因为我们已经与万盛签订退房协议，约定万盛偿还剩余银行贷款，且万盛至今尚欠部分首付款未还，故原告起诉的银行欠款不应由我们偿还。被告万盛公司辩称，1、被告张策已于2015年4月30日与我公司达成退房协议，原签订的商品房买卖合同关系终止，涉案房屋的银行贷款月供由我方偿还，此后月供一直是我方负责偿还的，且涉案房屋已经二次出售，并实际交付与入住。2、涉案房产仅办理了贷款购房抵押预登记备案，未取得房屋所有权证书，也未取得房屋他项权证书，故涉案房产未办理合法有效的抵押登记手续，原告对涉案房款不享有优先受偿权。3、原告请求由被告承担的律师费，我方要求原告提供发票及打款明细。被告三同公司辩称，被告张策以涉案房屋为借款合同提供了抵押担保，已足额超过原告的诉请。我方主张在抵押担保不足以偿还原告借款的范围内承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人的陈述和经确认的证据，本院认定事实如下：2006年12月9日，被告张策与被告万盛公司签订《商品房预（销）售合同》，约定被告张策向被告万盛公司购买位于烟台市福山区永达街580号玉森明珠2-2-0604号的房产。为支付购房款，被告张策向原告申请贷款，被告惠修珍签署共同还款责任承诺书，承诺对该笔贷款本息及相关费用承担连带清偿责任。2006年12月28日，原告与被告张策、万盛公司、三同公司签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：被告张策向原告借款人民币105000元，用于购买坐落于福山区永达街580号玉森明珠2-2-0604号房产，借款期限自2006年12月28日至2026年12月27日。借款利率，在中国人民银行公布的人民币贷款基准利率6.84%的基础上下浮15%，执行年利率为5.814%。借款发放后如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率，不另行通知。借款人未按本合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期本金从逾期之日起直至本息清偿之日止，在本合同约定的借款执行年利率基础上上浮百分之五十计收罚息。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日止，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款合同第六条约定划款方式，借款人在贷款人处开立结算账户，户名张策，开户行福山农行营业部，卡号62×××14，借款人在此不可撤销地授权贷款人将全部借款划入借款人上述结算账户后，再将全部借款划入售房人万盛公司的账户（开户行福山农行营业部，账号34×××70），以支付借款人在购房合同项下的款项。合同第七条约定本合同项下借款采用分期还款的方式归还本息，借款人以每一个月为一个还款周期，共240期。自借款发放后，每月的借款对应日20日为还款日，没有借款对应日的，以每月的最后一日为还款日。借款人与贷款人商定采用等额本息还款法规定的方式归还本息，借款人每期应还本息金额为人民币741.03元。合同第十三条约定了保证担保方式：1、保证人为借款人依本合同所形成的债务提供连带责任保证。本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对债权人承担连带责任，保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的费用。……4、借款人以本合同项下所购房屋作抵押的，由保证人万盛公司提供阶段性保证担保。阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。本项约定的保证责任终止情形出现之前，阶段性保证人的保证期间为借款人每期债务期限届满之日起两年。合同第十四条约定了抵押担保方式，抵押物为被告张策购买的位于烟台市福山区永达街580号玉森明珠2-2-0604号房产，抵押担保的范围同保证担保。合同第十六条约定，借款人连续三期未足额偿还借款本息的，贷款人有权提前收回已发放借款、行使抵押权或/和要求保证人承担保证责任。合同第十七条约定因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用。被告万盛公司和被告三同公司在借款合同保证人处共同盖章。2006年12月28日，被告张策以其购买的上述房产与原告办理了贷款购房抵押预登记。2007年1月16日，烟台市福山区房地产管理局向原告出具《贷款购房抵押预登记证明》，载明：“张策购买烟台万盛实业有限公司的房产坐落于福山区永达街580号玉森明珠2-2-0604，建筑面积44.59平方米，住宅一套，总价款151154.00元，在你行按揭借款105000元。经审查，该房屋符合抵押登记要求，同意办理预登记备案。待该房屋竣工验收合格，并取得《房屋所有权证》后，按抵押登记规定予以办理《房屋他项权证》登记手续。”2006年12月28日，原告依约向被告张策发放借款人民币105000元。被告开始等额本息还款，但自2015年10月开始逾期还款。截至2016年5月19日，已有七次逾期，被告共欠原告借款本金72791.19元，利息、复利、罚息共计2036.53元，上述欠款一直没有偿还。原告于2016年3月20日因本案与山东海峰律师事务所签订委托代理合同，委托该所律师派员出庭参加诉讼，并为此支付律师费4000元。2009年4月30日，被告张策和万盛公司签署退房协议，约定双方终止商品房买卖合同关系，被告张策退回所购房产。万盛公司负责按期偿还该房产的按揭贷款。被告万盛公司当庭陈述已将涉案房产卖给他人，且已交付。本院认为，2006年12月28日，原告与被告张策、万盛公司、三同公司签订的《个人购房担保借款合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告依约发放贷款后，被告张策应按合同约定的期限和数额偿还贷款本金及利息。但截至2016年5月19日，被告张策已连续七期未偿还贷款本息，应承担继续还款和承担罚息、复利，并赔偿原告律师费等合理损失的违约责任。同时，原告有权依据合同约定提前收回全部贷款并要求实现担保权。另，本案中被告张策和惠修珍系夫妻关系，被告惠修珍亦出具《共同还款责任承诺书》，同意共同承担还款义务，故被告惠修珍对上述欠款，应承担共同清偿责任。被告张策和惠修珍辩称其已经退房，双方已约定后续贷款由被告万盛公司偿还。对此，本院认为，在原告起诉之前，原、被告之间的《个人购房担保借款合同》并未解除，故无论被告张策与被告万盛公司之间另行存在何种约定，对于原告均不具有约束力，二被告亦无权以此为由拒付欠款，故对上述抗辩理由本院不予采纳。被告万盛公司自愿作为保证人为上述借款承担连带责任保证，被告三同公司在借款合同保证人处盖章，亦应对借款合同项下债权承担连带保证责任。原告在保证期间要求保证人履行保证责任，于法有据，本院予以支持。原告诉请被告承担律师费，并向本院提交《委托代理合同》、律师费发票以及进账单，足以证实律师费已经实际发生，且律师费数额符合《山东省律师服务收费标准》的规定，故原告该项诉请，符合合同约定，本院予以支持。对于原告主张的要求对涉案房产经拍卖或变卖的价款享有优先受偿权。本院认为，被告张策所购房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房产抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房产的处分，但并非对涉案房产享有现实抵押权，故本案抵押预告登记在未变更为抵押权设立登记之前，原告对涉案房产不享有抵押权，对涉案房产经拍卖或变卖的价款亦不享有优先受偿权。故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零九条，第一百一十二条、《中华人民共和国物权法》第九条，第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条判决如下：一、被告张策、惠修珍于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司烟台福山支行贷款本金72791.19元，利息2036.53元（包括利息、复利、罚息，暂计算至2016年5月19日，以后按照合同约定继续计算至欠款实际还清之日止）和律师费4000元。二、被告烟台万盛实业有限公司、烟台市三同置地开发有限公司对上述欠款承担连带清偿责任。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费885元，由四被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  黄春辉二〇一六年十月三十一日书记员  胡敏南