重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝05民终6985号上诉人（原审被告）：于益华，男，1976年1月27日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：重庆龙升物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路131号46-1#。法定代表人：薛德岗，总经理。委托诉讼代理人：尹强斌，男，该公司员工。委托诉讼代理人：叶建春，男，该公司员工。上诉人于益华因与被上诉人重庆龙升物业管理有限公司（以下简称龙升物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2016）渝0108民初5853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。上诉人于益华，被上诉人龙升物业公司的委托诉讼代理人尹强斌、叶建春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于益华上诉请求：1.撤销一审判决；2.一、二审诉讼费用由龙升物业公司承担。事实和理由：1.一审判决认定龙升物业公司和重庆鑫隆达房地产开发有限公司签订的物业管理委托服务合同真实有效，认定事实错误。（1）龙升物业公司进驻金色家园小区，既没有通过投标方式，也没有通过行政部门批准采取协议的方式，程序违法。（2）2012年4月龙升物业公司签订物业管理委托服务合同时，根本不具备进驻金色家园小区提供物业服务的资格。龙升物业公司明知自己无行政许可，亦不具备承接金色家园小区楼盘资质，仍与重庆鑫隆达房地产开发有限公司签订物业管理委托服务合同，强行入驻并向小区业主隐瞒真相。从这一点来说，该物业管理委托服务合同违反法律、法规的规定，应属无效。2.一审判决隐瞒部分事实，随意更改当事人的诉讼请求，足见一审判决的随意性。（1）龙升物业公司的诉讼请求是要求于益华支付2012年4月至2016年2月的物管费，一审判决却将龙升物业公司请求的时间段及总费用缩减，变更为2012年9月至2016年2月的物管费，实际上是为了回避龙升物业公司在一审中举示的两份虚假证据，与其2012年9月才开始入驻金色家园小区的事实相冲突。（2）对于龙升物业公司在一审中举示的虚假证据，一审法院均予采信，以致认定事实不清、适用法律错误、判决不公，可以看出其偏袒之心。龙升物业公司辩称，物业管理委托服务合同系龙升物业公司和重庆鑫隆达房地产开发有限公司的真实意思表示，并经主管部门备案，合同是真实有效的；龙升物业公司也为小区提供了事实服务；龙升物业公司进驻金色家园小区确实没有经过招投标程序，这是因为金色家园小区是南岸区有名的烂尾楼，经金色家园小区遗留问题工作组协调，要求龙升物业公司进驻小区进行管理；龙升物业公司进驻小区的时间本来不存在争议，因是突然被要求进驻，小区收费系统没有及时更改，所以在最初几个月沿用前一个物业公司的收费系统和公章；政府公开信箱回复并不能认定龙升物业公司进驻小区的确切时间；一审承办法官和龙升物业公司沟通后，公司主动放弃要求于益华支付2012年4月至2012年8月这段期间的物业服务费；请求二审法院驳回于益华的上诉请求，维持一审判决。龙升物业公司向一审法院起诉请求：1.判决于益华支付从2012年4月至2016年2月的物管费5348.60元；2.诉讼费由于益华承担。一审法院认定事实:于益华系重庆市南岸区某某路6号金色家园3幢1单元2层1号房屋业主，该房建筑面积126.41平方米。重庆鑫隆达房地产开发有限公司作为甲方与乙方龙升物业公司，就重庆市南岸区某某路6号金色家园小区的物业服务签订了物业管理委托服务合同。该合同约定：合同服务期从2012年4月1日至2015年3月31日止，合同期为叁年；收费标准为1.2元/平方米（建筑面积）/月（含电梯费），优惠期间收0.9元/平方米（建筑面积）/月（含电梯费）；小区公共部位之用电、用水所产生的水费、电费，二次发电所耗柴油费用等，按照国家及政府相关规定，该部分费用由小区业主每月据实分摊，并按月公布水、电公摊账目；业主需于每月1日至25日缴纳其每月应付的管理费；业主、使用人欠缴管理费或其它费用时，乙方可向业主、使用人发出通知，详列所欠款项及清还期限，该欠款业主、使用人应在收到催款通知书起一周内说明拒付理由，若无正当理由，乙方可收取缴付的款项自应付之日起按日千分之三收取违约金。合同还对物业管理服务方式、物业管理服务内容与标准、双方责任与义务、违约责任、争议解决、其他事项等作出了约定。2015年3月22日，重庆鑫隆达房地产开发有限公司作为甲方与乙方重庆龙升物业管理有限公司续签了该合同，合同期限从2015年4月1日至2018年3月31日。于益华未缴纳2012年4月至2016年2月的物业管理费。一审法庭辩论终结后，龙升物业公司自愿撤回2012年4月至2012年8月物管费的诉讼请求，一审法院认为系龙升物业公司真实意思表示且未违反法律规定，予以准许。一审法院认为，龙升物业公司与重庆鑫隆达房地产开发有限公司签订的物业管理委托服务合同，是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的强制性规定,故一审法院确认该合同真实有效,签订该合同的各方当事人应受到约束。于益华辩称其对龙升物业公司对金色家园提供物业服务不知情，一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”且于益华居住在小区内，对提供物业服务长达几年的物业公司不知情也与常理不符，一审法院对于益华的辩称理由不予采信。结合龙升物业公司提交的证据，一审法院认为，龙升物业公司提供的物业服务与其收费标准0.9元/平方米/月相当，故龙升物业公司已按约向于益华提供了物业服务，于益华作为该小区的业主，应按约履行交纳物业服务费的义务。关于于益华诉讼时效之抗辩。一审法院认为，物业服务具有持续服务之特性，本案中，龙升物业公司已举示相应证据证明其在合理期限内持续向于益华催缴物业服务费，且业主欠缴之物业服务费，不仅是物业服务企业之利润，也是物业公共服务设施的维护、保安保洁的劳务费等之基础，事关全体业主之利益，若于益华仅以未收到龙升物业公司催缴通知为由口头抗辩而并未举示有效证据证明龙升物业公司怠于行使上述权利，人民法院即采纳于益华关于诉讼时效抗辩而免除其物业服务费缴纳义务，实则亦是对其他已缴费业主权益之侵害，综上，于益华应承担举证不能之不利法律后果，对其此项抗辩，一审法院不予采纳。关于物管费金额。庭审中，于益华认可从2012年9月至2016年2月未向龙升物业公司缴纳物管费，一审法院根据收费标准0.9元/平方米（建筑面积）/月及房屋建筑面积126.41平方米，依法主张2012年9月至2016年2月的物业管理费4778.30元（126.41平方米×0.9元/平方米（建筑面积）/月×42月）。判决：“一、被告于益华于本判决生效之日起十日内支付原告重庆龙升物业管理有限公司从2012年9月至2016年2月的物业管理费4778.30元；二、驳回原告重庆龙升物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告于益华负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，龙升物业公司与重庆鑫隆达房地产开发有限公司签订的《物业管理委托服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，属有效合同，对包括于益华在内的金色家园小区全体业主均有法律约束力。于益华作为该小区业主，在龙升物业公司已提供相关物业服务的前提下，应按约履行缴纳物业服务费的义务。一审中，龙升物业公司自愿放弃要求于益华支付2012年4月至2012年8月期间物业管理费，这是龙升物业公司对自己权利的自由处置。至于龙升物业公司进驻金色家园小区时的资质问题，只是重庆鑫隆达房地产开发有限公司与其签订物业管理委托服务合同时双方约定物业服务费的参照标准，并不能推翻双方所签物业管理委托服务合同的效力。对于于益华在二审中举示的《重庆市物价局关于确定丰源丽景等物业服务收费标准的通知》及《补充协议》，因龙升物业公司对真实性均无异议，本院对两份证据的真实性予以确认，但这两份证据不足以证明于益华的上诉请求成立。对于龙升物业公司在二审中举示的其他小区物业服务费收费标准网上查询打印件四张，因于益华对真实性有异议，该证据的相关内容与本案也不具有关联性，对此本院不予采信；举示的《前期物业服务合同备案证明》，证据来源真实合法，本院予以采信。综上所述，于益华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人于益华负担。本判决为终审判决。审 判 长  倪洪杰审 判 员  秦 敏代理审判员  宋 扬二〇一六年十月二十四日书 记 员  蒋 茜