成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0106民初5259号原告：夏红彬，女，汉族，1968年7月1日出生，住及四川省双流县。委托代理人：胡蓉，北京国枫（成都）律师事务所律师。委托代理人：李楠君，北京国枫（成都）律师事务所律师。被告：四川东方加和物业有限公司，住所地：成都市武侯区。法定代表人：汪锡林。委托代理人：胡瑜，四川治平律师事务所律师。被告：四川龙海房地产投资有限公司，住所地：成都市武侯区。法定代表人：袁利群。委托代理人：艾相周，四川公生明律师事务所律师。原告夏红彬与被告四川东方加和物业有限公司（以下简称东方加和公司）、四川龙海房地产投资有限公司（以下简称龙海公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。夏红彬及其委托代诉讼理人胡蓉、李楠君、东方加和公司的委托代理人胡瑜、龙海公司的委托代理人艾相周到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告夏红彬向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告夏红彬与被告东方加和公司于2009年9月签署的《海发内衣城委托经营管理协议》（以下简称《管理协议》）。2、请求判令被告东方加和公司腾退其接受原告夏红彬共同委托所经营管理的成都市金牛区人民北路二段*号*栋*层*号（《管理协议》中为海发内衣城内1楼*号）房屋给原告夏红彬。3、请求判令被告东方加和公司向原告夏红彬支付自2015年10月1日起至《管理协议》实际解除之日止的租金，暂计至2016年3月31日的租金为人民币（下同）7804.36元（大写：柒仟捌佰零肆元叁角陆分）（每季度为3902.18元，自2015年10月1日起算，共两个季度）。4、请求判令被告东方加和公司向原告夏红彬支付自《管理协议》实际解除之日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费（每月按租金1300.73元计）。5、请求判令被告东方加和公司向原告夏红彬支付违约金合计15608.7元(计算方式为实际购房款的10％）。6、请求判令被告东方加和公司向原告夏红彬退还应缴未缴税款4058.34元(每季度代扣税款156.09元，共26个季度)。7、请求判令被告东方加和公司承担原告夏红彬为实现债权支付的财产保全费、担保费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、差旅费等实现债权的全部费用，具体数额以实际发生为准。8、请求判令被告龙海房产对上述第三、四、五、六、七项诉讼请求中的全部债务承担连带清偿责任；请求判令被告龙海房产对上述第二项诉讼请求中的全部债务承担连带保证责任。9、本案诉讼费用由被告东方加和公司和被告龙海房产承担。事实和理由：原告夏红彬与被告东方加和公司于2008年11月5日签订了《海发内衣城委托经营管理协议》，该《管理协议》对原告夏红彬委托被告东方加和公司经营管理的位于成都市金牛区人民北路二段*号*栋*层*号（海发内衣城内1楼*号），共计10.71㎡（最终以产权登记面积为准，后房产证上登记的面积为11.07㎡）的商业用房的权利义务、委托方式、委托事项、委托期限、租金支付条件及违约责任等进行了明确的约定。其中，关于租金的支付时间，《管理协议》的第六条第一款约定：“乙方（东方加和公司，下同）按季度向甲方（原告夏红彬，下同）支付租金。租金标准：在本合同有效期内，乙方保证每年按《房屋买卖合同》成交总房款（人民币151011元）为标准的10%（即人民币15101.1元）向甲方支付租金。”第二款约定：“乙方按季度向甲方支付租金，每季度第一个月之25日至30日，乙方将当季租金向甲、乙双方共同认定的银行以划拨方式向甲方一次性付清。”关于逾期支付租金的违约责任及甲方终止合同的权利，《管理协议》的第九条第二款约定：“乙方逾期向甲方支付租金，乙方逾期每日按本年度租金的0.5‰向甲方支付违约金；若超过1个季度未支付，乙方向甲方支付三个月租金作为违约金；若超过2个季度未支付，乙方需就本物业按《房屋买卖合同》总款的10％赔付给甲方，且甲方有权解除合同。”同日，被告龙海房产向原告夏红彬发出函告，表明自己愿意承担原告夏红彬因解除与成都英瑞物业管理有限公司已签订的《委托经营管理协议》，并转与被告东方加和公司签订管理协议而遭受诉讼、损失，则由此带来的诉讼、经济责任、法律责任由被告龙海房产承担。后被告东方加和公司以实际房屋面积对应的购房款156087元作为支付租金的依据，每季度支付原告夏红彬租金3746.09元（计算方式为：156087*10%/12*3=3902.18元，3902.18元-扣税156.09元=3746.09元）但支付至2015年9月后便未再支付。在《管理协议》实际履行过程中，被告东方加和公司在每季度支付给原告夏红彬的租金中扣除了税金156.09元，但是，被告东方加和公司并未代原告夏红彬缴纳任何税款。前述《管理协议》签订后，原告夏红彬均按照协议的约定履行了相应的义务，但是，自2015年10月起至起诉之日止，被告东方加和公司一直未按前述《管理协议》约定向原告夏红彬按季支付租金，被告东方加和公司的行为已严重违反了前述管理协议的约定，给原告夏红彬造成了严重的经济损失。为维护原告夏红彬的合法权益，原告依据《民事诉讼法》第119条之规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。东方加和公司辩称，对于夏红彬所提第1、2项诉讼请求要求解除委托经营管理合同及腾退房屋的诉请，东方加和公司表示同意。东方加和公司于2016年5月17日向夏红彬寄送了“关于同意解除《海发内衣城委托经营管理协议》并请及时收回房屋的函”。因夏红彬不同意按照市场行情降低租金，致使房屋早已空置，东方加和公司同意从以上函件发出之日起解除合同并要求夏红彬在收到函件后三日内及时收回房屋。东方加和公司与夏红彬签订的委托经营管理合同于2016年5月17日已经解除，并以该日后推三日的2016年5月20日为实际退还房屋之日。夏红彬实际未接受房屋，系夏红彬单方未前来接受房屋的原因造成，法律后果由夏红彬自行承担，与东方加和公司无关。对于夏红彬主张给付从自2015年7月1日起至《管理协议》实际解除之日止的租金的诉讼请求，与双方建立的委托关系不符，且夏红彬不同意根据市场行情调整租金，致使房屋空置，该损失由原告自行承担。夏红彬与东方加和公司签订委托经营管理协议，双方建立的是委托合同关系。依照合同法第四百零四条“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”之规定，在夏红彬的房屋因受市场环境变化的影响，夏红彬不同意降租以适应市场的情况下未能租出，并无租金收入，则夏红彬主张作为代理人的东方加和公司支付房屋空置期间的租金，与法律规定的委托代理不符，不能成立。各级市场行情下行的情况，东方加和公司在实现已予通知的情况下，于2015年9月5日召开包括夏红彬在内的业主大会，商议降租事宜，在大部分业主都离职选择降租以适应市场变化的情况下，原告不同意根据市场行情调整租金，致使房屋未能租出，该租金损失应由夏红彬自行承担，其要求作为代理人的东方加和公司承担毫无理由，不能成立。对于夏红彬第4向请求解除合同到实际退房期间的房屋占用损失，因夏红彬不同意降租致使房屋未能租出，与房屋租赁有关的租金损失应由夏红彬自行承担，不应由东方加和公司承担。且房屋实际早已空置，具备随时退还的条件，东方加和公司在2016年5月17日已向夏红彬发函要求其收回房屋，因夏红彬自身原因未收回的，房屋空置损失由夏红彬自行承担，无权要求东方加和公司承担。对夏红彬请求按购房款10%计算违约金的诉请，缺乏事实及法律依据，不能成立，即使该项诉讼请求成立，违约金比例亦过高，应依法予以大幅调低。房屋未能租出，未能取得租金收入的责任不在东方加和公司，东方加和公司不存在违约行为，夏红彬主张违约金缺乏事实和法律依据。依照合同法第一百一十四条第二项规定，夏红彬未就延付及拒付租金而导致的损失举证，且违约金金额高达一年多的租金总额，远超夏红彬3、4向诉请总和，显然过高，假定夏红彬主张的违约事实成立，请求按照欠租金额的同期贷款利率的标准确定违约金。对于夏红彬主张要求东方加和公司退还未缴税款的请求，因并未实际完成纳税，该部分金额为欠付的租金，对超过一年的部分款项，因已超过诉讼时效期间，请求驳回。夏红彬主张26个季度的扣除税款，实际为未足额支付的欠租，其在2016年5月起诉时才主张，已超过民法通则关于延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年的诉讼时效，且未举证证明该项请求存在诉讼时效中断、中止、延长的情形，该请求不受法律保护。龙海公司辩称，夏红彬要求龙海公司承担连带责任的诉讼请求缺乏事实、合同或者法律依据，应予驳回。夏红彬依据龙海公司于2009年6月25日发出的一份《函告》要求龙海公司承担连带责任，但该《函告》系因买受人签订买房合同时与成都英瑞物业管理有限公司签订了《委托经营管理协议》，对因物管公司由英瑞公司更换为东方加和公司，需要与东方加和公司重新签订《委托经营管理协议》担心英瑞公司追究违约责任而遭受诉讼和损失，担心以后再次发生物管公司更换事件造成相关损失。龙海公司为消除买受人顾虑，时物管公司的更换工作顺利进行，向买受人发出该《函告》。《函告》内容清楚、表达的意思是龙海公司承诺承担两方面的责任：1、买受人因解除与英瑞公司已签订的《委托经营管理协议》，转与东方加和公司签订《委托经营管理协议》而遭受诉讼及相关责任；2、再次发生更换物管公司给买受人造成的损失。夏红彬在本案中所提第3、4、5、6、7向诉讼请求与上述两项毫无关联，其依据《函告》要求龙海公司承担连带责任不能成立，应予驳回。本院经审查认定如下事实：2008年11月5日龙海公司与夏红彬签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定夏红彬向龙海公司购买成都市金牛区人民北路二段29号（海发内衣城）*栋*层*号房屋，合同签订后，夏红彬向龙海公司支付了购房款151011元，后龙海公司与夏红彬办理了房屋交接手续，由龙海公司向夏红彬履行房屋交接义务。2008年11月5日夏红彬与东方加和公司签订《海发内衣城委托经营管理协议》，甲方为夏红彬，乙方为东方加和公司，合同约定“甲方就其拥有的海发内衣城物业经营管理权委托给乙方，由乙方在法律规定的范围内开展招商、租赁等一系列工作”，“委托期限为10年，从甲方向乙方实际交付房屋之日起算，最长不超过2019年5月31日”。合同第六项租金支付第一条约定“乙方按季度向甲方支付租金：租金标准：在本合同有效期内，乙方保证每年按《房屋买卖合同》成交总房价（人民币￥151011元）为标准的10%（即人民币￥15101.1元）向甲方支付租金”。第二条定“支付日期：乙方按季度向甲方支付租金，每季度第一月之25日至30日，乙方将当季租金向甲、乙双方共同认定的银行以划拨方式向甲方一次性付清”。第七项甲方的权利和义务第一条约定“委托期内，甲方有权按照约定的时间和标准向甲方收取租金”。第八项乙方的权利与义务第八条约定“乙方须按期足额向甲方支付租金”。第九项违约责任第二条约定“乙方逾期向甲方支付租金，乙方逾期每日按本年度租金的0.5‰向甲方支付违约金；若超过1各季度未支付，乙方向甲方支付三个月租金作为违约金；若超过1季度未支付，乙方向甲方支付三个月租金作为违约金；若超过2个季度未支付，乙方需就本物业按《房屋买卖合同》总款的10%赔付给甲方，且甲方有权解除合同”。合同签订后，夏红彬将房屋交予东方加和公司，东方加和公司自2009年9月起每季度向夏红彬支付租金3624.26元。2009年9月30日，龙海公司出具致海发内衣城项目房产买受人（业主）的函告，内容为“如买受人因解除与成都英瑞物业管理有限公司签订的《委托经营管理协议》，并转与东方加和公司签订《委托经营管理协议》而遭受损失，由此带来的损失、经济责任、法律责任由龙海公司承担。龙海公司保证东方加和公司是海发内衣城项目的合法经营者，该项目不会再发生更换物业管理公司的情形；如发生该等情形给买受人造成一切损失，则该等损失均由龙海公司承担”。2012年4月28日，夏红彬办理房屋产权证登记手续，该房屋为夏红彬单独所有。2012年5月20日，东方加和公司向夏红彬出具《海发房屋租金结算确认单》，内容中明确夏红彬按照固定额度收取租金（租金应纳税款由受托公司代扣代缴），租金为15608.7元/年，自2011年9月起东方加和公司每季度向夏红彬支付3746.09元，每年实际支付租金为14984.36元。2015年9月东方加和公司向夏红彬支付最后一笔租金后就未再履行支付义务。另查明，至本案开庭前，案涉房屋仍由东方加和公司管理。上述事实有原告身份信息、被告公司信息、房屋买卖合同、补充协议、委托经营管理协议、房屋所有权证、银行交易明细清单、租金结算确认单及当事人一致陈述等证据在案佐证，本院予以认定。本院认为，夏红彬和东方加和公司签订的《海发内衣城委托经营管理协议》系双方真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，本院予以确认。对于夏红彬主张解除与被告东方加和公司于2008年11月5日签署的《管理协议》和要求东方加和公司腾退成都市金牛区人民二段*号*栋*层*号（《管理协议》中为海发内衣城内1楼*号）房屋的诉讼请求，因庭审中，东方加和公司明确表示同意解除合同腾退房屋，本院尊重当事人意思自治，对前述两项诉讼请求予以支持，本院确定合同解除时间为庭审之日即2016年7月27日。又因庭审查明，至开庭之日房屋仍实际由东方加和公司控制，故房屋腾退之日以东方加和公司实际腾退房屋的日期为准。对于夏红彬主张东方加和公司支付自2015年10月1日起至《管理协议》实际解除之日止的租金（每季度为3902.18元）的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，夏红彬已按合同约定将案涉房屋交付给东方加和公司，东方加和公司自2015年10月后未能如期向夏红彬支付房屋租金的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，东方加和公司应向夏红彬支付拖欠的租金。经查，夏红彬从2009年9月开始收取房屋租金，按照《管理合同》第六项租金支付第二条支付日期“乙方按季度向甲方支付租金，每季度第一月之25日至30日，乙方将当季租金向甲、乙双方共同认定的银行以划拨方式向甲方一次性付清”之约定进行推算，东方加和公司于2015年9月支付最后一笔租金应为2015年9、10、11月的租金，下一季度租金应从2015年12月起算，故本院确定东方加和公司应向夏红彬支付自2015年12月起至《管理协议》解除之日即2016年7月27日的租金，每季度租金为3902.17元，计算至每月应为1300.73元。对于夏红彬主张东方加和公司支付自《管理协议》实际解除之日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费（每月按租金1300.73元计）的诉讼请求。本院认为，如东方加和公司未能在合同解除后实际腾退房屋，应向夏红彬支付房屋占有使用费。给付期限从2016年7月27日起至房屋实际腾退之日止，房屋占有使用费本院参照《管理协议》和《海发房屋租金结算确认单》确定的租金标准计算。对于夏红彬主张东方加和公司向原告夏红彬支付违约金合计15608.7元(计算方式为实际购房款的10％）的诉讼请求，经查，至本案开庭前东方加和公司拖欠夏红彬未足额支付租金和两个季度的未支付租金，如按购房款的10%计算则违约金，则违约金高于拖欠租金，故本院对违约金酌情调整为东方加和公司拖欠租金的10%。对于夏红彬主张东方加和公司退还应缴未缴税款4058.34元(每季度代扣税款156.09元，共26个季度)的诉讼请求。东方加和公司的委托代理人在提交给法庭的答辩意见中明确表示东方加和公司没有实际完成纳税，该金额系未足额支付的租金。根据《中华人民共和国合同法》六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，东方加和公司未足额支付房屋租金的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，东方加和公司应向夏红彬履行足额支付租金的义务，故本院对夏红彬的该项诉讼请求予以支持，东方加和公司应向夏红彬支付从2009年9月至2015年9月（24个季度）未能足额支付的租金，按每季度156.09元计算，共计3746.16元。对于夏红彬主张东方加和公司承担夏红彬为实现债权支付的财产保全费、担保费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、差旅费等实现债权的全部费用，具体数额以实际发生为准的诉讼请求。因庭审中，夏红彬未能举证证明前述费用实际发生，也未明确具体金额，本院对该项诉讼请求不予支持。对于夏红彬主张龙海公司对前述述第三、四、五、六、七项诉讼请求中的全部债务承担连带清偿责任，对第二项诉讼请求中的全部债务承担连带保证责任的诉讼请求。经查，龙海公司系案涉房屋出卖方，其出具的《函告》内容为承担买受人解除与英瑞公司已签订的《委托经营管理协议》，转与东方加和公司签订《委托经营管理协议》而遭受诉讼及相关责任和再次发生更换物管公司给买受人造成的损失，龙海公司在《函告》中承诺承担的责任与本案不具有关联性，不能作为夏红彬主张龙海公司在本案中承担连带责任的依据，本院对该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、四川东方加和物业有限公司与夏红彬签订的《海发内衣城委托经营管理协议》于2016年7月27日解除；二、四川东方加和物业有限公司于本判决生效之日起十日内向夏红彬腾退位于成都市金牛区人民北路二段*号*栋*层*号（《管理协议》中为海发内衣城内1楼*号）的房屋，如东方加和公司未能在本判决生效后的规定期限内腾退房屋，应向夏红彬支付按照1300.73元/月计算的房屋占有使用费，给付期限自2016年7月27日计算至房屋实际腾退之日止；三、四川东方加和物业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向夏红彬支付未足额支付租金3746.16元和自2015年12月起至2016年7月27日按1300.73元/月计算的房屋租金，以及按拖欠租金的10%计算的违约金；四、驳回夏红彬的其他诉讼请求。四川东方加和物业有限公司如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。案件受理费487元，因本案适用简易程序减半收取243.5元，由四川东方加和物业有限公司负担。（此款已由夏红彬预交，四川东方加和物业有限公司应于本判决生效后10日内付给夏红彬。）如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。代理审判员  梅诗雪二〇一六年十月二十六日书 记 员  周平萍