广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗天法民四初字第1715号原告：王水华，住广东省韶关市浈江区。委托代理人：罗阳，系北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广东国际信托投资公司广州房地产分公司（原名称为广东省信托房产开发公司广州经济技术开发区分公司），住所地：广东省广州市天河区，统一社会信用代码91440101190670557D。法定代表人：张庆忠，系该司总经理。委托代理人：周景开，系该司职员。第三人：广东省信托房产开发公司，住所地：广东省广州市越秀区，统一社会信用代码91440000190336276C。法定代表人：张庆忠，系该司总经理。委托代理人：江时攀，系该司职员。原告王水华诉被告广东国际信托投资公司广州房地产分公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月29日公开开庭进行了审理。原告王水华的委托代理人罗阳、被告广东国际信托投资公司广州房地产分公司的委托代理人周景开到庭参加了诉讼。后本院依法追加广东省信托房产开发公司作为第三人参加本案诉讼，并于2016年10月21日第二次公开开庭审理本案，原告王水华的委托代理人罗阳、被告广东国际信托投资公司广州房地产分公司的委托代理人周景开、第三人广东省信托房产开发公司的委托代理人江时攀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王水华诉称：1997年3月，原、被告签订《商品房认购书》，约定：原告购买被告开发的广州市天河区员村四横路广信百合苑B幢A梯602号房；该房面积为113.24平方米；价款为428047元；付款方式为银行按揭，首期款为138047元，余款290000元办理按揭贷款。上述《商品房认购书》签订后，原告依约支付了首期款138047元，并交纳了契税6420元和测量费300元，被告也将上述房屋交付给原告，但被告没有为原告办理购房余款290000元的按揭贷款手续，原告曾多次催促被告，但被告一直没有为原告办理按揭贷款手续。2013年2月21日，原、被告签订《房地产预售契约》，原告除了支付购房余款290000元外，在被告的要求下还支付了滞纳金250000元，但被告至今仍没有为原告办理上述房屋的房地产权证。为维护原告的合法权益，特起诉请求法院判令：1.被告及第三人协助原告办理广州市天河区员村四横路广信百合苑B幢A梯602房的房地产权证；2.本案诉讼费由被告承担。被告广东国际信托投资公司广州房地产分公司辩称：被告同意原告的诉讼请求，可能在办理按揭贷款手续过程中出现一些问题，所以，一直拖延至2012年才通知原告支付购房余款，但此时已无法办理按揭贷款手续，故要求原告支付购房余款，并支付相应的滞纳金，原告也表示同意，因此，原、被告双方签订了《房地产预售契约》。第三人广东省信托房产开发公司述称：被告的前身是第三人的一个分公司，但被告在1988年已分立，并独立开发了原告购买的上述房屋所在的广信百合苑小区，虽然该地块是以第三人的名义取得土地使用权，但该项目实际上一直由被告进行开发及销售（包括签订买卖合同、交付房屋、履行办证义务等），第三人只是名义上的权属人。经审理查明：作为认购方/乙方的原告与作为发展商/甲方的被告签订《商品房认购书》（注：该认购书没有显示签订时间），约定：认购单元为百合苑B幢A梯602房（以下简称案涉房屋），面积为113.24平方米；付款方式为银行按揭；总价款为428047元；首期款为138047元；预征契税为6420元、测量费为200元；认购方交付临时定金3000元，10天内交房款，如因乙方原因取消认购，此定金不予退回等条款。1997年3月25日，原告向被告支付了购买案涉房屋的押金3000元。1997年4月16日，原告以银行转账方式向被告支付141767元。被告亦于1997年4月分别出具了向原告收取案涉房屋的首期款135047元的收费凭证、收取案涉房屋的测量费300元的收费凭证及收取案涉房屋预征契税6420元的发票。原、被告在本案审理中均确认被告于1997年4月16日将案涉房屋交付给原告使用。2013年1月30日，案外人洪某受原告的委托以银行转账方式分别向被告支付案涉房屋的购房款290000元和滞纳金250000元。2013年2月1日，被告向原告分别出具了收取案涉房屋的购房款428047元及滞纳金250000元的相应发票。2013年2月21日，作为甲方/卖方的被告和作为乙方/买方的原告签订《房地产预售契约》（含附件），约定：甲、乙双方于1997年3月25日签署了《房地产订购书》，现双方同意就预售（购）房地产的有关事项，订立本契约，共同遵守；乙方向甲方预购广州市天河区员村四横路东路百合苑自编第B幢A梯第6层02号（即案涉房屋）；该房地产的建筑面积为113.24平方米（含公共分摊面积为5.5058平方米）；该房地产的用途为住宅；甲、乙双方议定该房地产的成交总价格为428047元；甲方应于1997年4月10日前将该房地产建成并正式交付乙方使用；该房地产在实际交付使用后90天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续等条款。上述合同的附件二约定：乙方必须在1997年4月10日前将该房地产成交价款138047元交付或汇入甲方的售房款银行监控账户内；注：已付该款；乙方必须在《房地产预售契约》签署后3天内将该房地产成交价款290000元交付或汇入甲方的售房款银行监控账户内；逾期付款滞纳金250000元；乙方自本合同签订之日起3天内付清房款和滞纳金共540000元。原、被告均确认案涉房屋的现编地址为广州市天河区员村四横路123号602房，第三人则以其没有参与案涉房屋所在小区的建设及房屋销售为由称其对此不清楚。在本案审理中，本院于2015年12月3日向广州市国土资源和规划委员会查询案涉房屋的产权、预（销）售、查封（包括轮候查封）及抵押情况。该单位于2016年1月28日作出穗国房协查[2015]697号复函，答复本院如下：天河区员村四横路广信百合苑B幢已以第三人名义办理初始登记（登记字号：统字567143号），地址为“天河区员村四横路123，125号”；暂无员村四横路广信百合苑B幢A梯602房（即案涉房屋）预售合同备案（预告登记）、查封、抵押信息；据统字567143号《不动产登记查册表》显示，该项目用地单位因欠缴土地出让金、违约金及利息，须缴清后方可办理相关业务等。此后，由于原告无法向本院提供《购房资格证明》，本院于2016年8月23日再次向广州市国土资源和规划委员会查询以下问题：1.本案的审理是否须审查限购问题？2.案涉房屋的产权、查封（包括轮候查封）及抵押情况如何？该单位于2016年9月30日作出穗国土规划协查[2016]507号复函，答复本院如下：一、经查，天河区员村四横路广信百合苑B幢已以第三人名义办理初始登记，登记字号为统字567143号，地址为“天河区员村四横路123，125号”；暂无员村四横路广信百合苑B幢A梯602房（即案涉房屋）预售合同备案（预告登记）、查封、抵押信息；二、2010年10月15日，我委（原广州市国土资源和房屋管理局）联合广州市地方税务局、中国人民银行广州分行、中国银行业监督管理委员会广东监管局出台了《关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产市场持续××发展的意见》（穗国房字[2010]1311号），根据该意见，自2010年10月15日起，我市暂时实行限定居民家庭购房套数的政策，建议你院根据购房人购买房屋的时点与事实酌情处理等。在本案审理中，本院工作人员还于2016年3月1日到案涉房屋进行勘察，现场所见如下：从“百合苑B区”的大门进入后，原、被告均指认为案涉房屋所在楼宇的门牌号为员村四横路123号，该楼宇为一梯三户的结构，其中第六层中有一套房屋的进出口大门上方标识“601”的房号，其余两套房屋的进出口均没有显示房号，原、被告均指认与上述601房相邻的房屋为案涉房屋（即位于第六层3套房屋的中间位置），原告的委托代理人罗阳以其持有的钥匙打开该房屋的进出口大门，该房屋处于无人居住的状态。本院工作人员当天还在“百合苑B区”的大门、上述楼宇的进出口及其第六层张贴了公告，告知原告的诉讼请求等信息，通知对案涉房屋主张权利的公民、法人或其他组织在本院指定的期间内向本院申报权利，并提供购房合同、已实际支付对价的凭证或赠与合同、继承文书等证明享有案涉房屋权利的依据的材料。但本院没有收到任何权利申报申请。另，广州市房地产档案馆于2016年10月20日打印的《广州市不动产登记查册表》显示广州市天河区员村四横路123号602房现不存在查封、抵押情况。本院认为：第三人虽登记为案涉房屋的权属人，但其已表示包括案涉房屋在内的广州市天河区员村四横路123、125号的房屋实际是由被告负责开发建设和销售的。原、被告签订的《商品房认购书》虽名为认购书，但从本案查明的事实可知，原、被告在上述认购书签订后已实际履行了各自的房屋买卖合同的义务，即原告已于1997年4月16日向被告支付案涉房屋的首期款等费用，被告也已实际将案涉房屋交付给原告使用，原、被告于2013年2月21日签订《房地产预售契约》的实质是事后补签房屋买卖合同，原、被告双方就案涉房屋建立的买卖合同关系是合法有效的。现原告已依约履行了购买案涉房屋的全部付款义务，支付了购买案涉房屋的对价，被告理应为原告办理案涉房屋的权属证书。同时，鉴于案涉房屋以第三人的名义办理了初始登记，且第三人对原、被告之间就案涉房屋的买卖合同关系也没有异议，本院认定第三人亦应协助原告办理案涉房屋的权属证书。依据广州市国土资源和规划委员会于2016年9月30日作出的上述穗国土规划协查[2016]507号复函的内容，由于案涉房屋的买卖行为发生于1997年4月，而当时尚未实行限定居民家庭购房套数的政策，因此，本案不审查限购问题。案涉房屋现不存在办理产权过户手续的障碍，本院对原告主张被告和第三人协助其办理案涉房屋的权属证书的请求予以支持。为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告广东国际信托投资公司广州房地产分公司及第三人广东省信托房产开发公司于本判决发生法律效力之日起10日内，协助原告王水华到房地产管理部门办理广州市天河区员村四横路广信百合苑B幢A梯602房的房地产权属证书。本案受理费7720元，由被告广东国际信托投资公司广州房地产分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  陈美良人民陪审员  李春菊二〇一六年十月三十一日书 记 员  李佳琦蒲肖明何靖文