河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0191民初7792号原告李润，女，1973年4月5日出生，回族，住河南省郑州市。委托代理人李建强，河南犀原律师事务所律师。委托代理人常辉，河南犀原律师事务所律师。被告郭云岭，女，1949年5月14日出生，汉族，住河南省孟州市。被告郭法元，男，1948年5月15日出生，汉族，住河南省孟州市。二被告委托代理人冯亨彦，河南公和全律师事务所律师。原告李润与被告郭云岭、被告郭法元房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李润及其委托代理人李建强、二被告委托代理人冯亨彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年3月10日，郭云岭代理人李端委托郑州郑商房地产营销策划有限公司（以下简称郑商公司）将位于郑州高新区锦华苑小区12号楼1单元2楼04号房出售给原告，双方于当日签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定房屋总价款为1399000元。原告于签订合同时向二被告支付定金50000元，二被告应当于2016年3月25日配合原告办理贷款，并于2016年4月10日前接收首付款后配合办理过户。2016年4月8日，原告欲将首付款800000元支付给二被告，但二被告拒绝接收，不再履行协助过户义务，并声称不再将房屋出售给原告。二被告的行为已经构成根本性违约，应当双倍返还原告定金，赔偿原告损失并按合同约定支付违约金。为维护原告合法权益，请求判令：1.解除原告与二被告签订的房屋买卖合同及补充协议；2.二被告返还原告定金100000元、赔偿损失29000元、支付违约金139000元，共计268000元。二被告辩称：原告各项诉讼请求无事实依据和法律依据，根据双方2016年3月10日签订的补充协议约定，原告未在2016年4月10日前支付首付款800000元。原告在合同的履行中存在根本性违约，现不再要求继续履行合同，解除合同的法律后果应该由原告承担。二被告不应当返还定金50000元，也不应该承担其他赔偿责任。经审理查明：2016年3月10日，原告作为买方、二被告作为卖方、郑商公司作为中介方共同签订《房屋买卖合同》一份，约定：1、原告购买二被告位于高新区金菊街16号12幢东1单元2层04号房屋，房产证号为郑房权证高开字第××号，建筑面积149.22平方米，总价款1398000元，此价格下包含房屋的配套设施有固定装修、烟机橱柜、热水器、维修基金、洗面台、花洒×2、座便×2、地下室。2、原告于本合同签订时支付定金及佣金100000元（其中佣金27960元整，余额作为郑商公司代二被告保管的定金，代过户完毕后自动转为物业交割保证金）。3、付款方式为按揭贷款，双方签订合同后，应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，原告应当在立契时，将首付款800000元交付二被告，剩余598000元由银行放贷之日向二被告支付。4、二被告与原告应在本合同签订之日起80个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续。双方到郑州市房地产交易管理部门办理产权立契过户手续时，应依国家相关法律规定交纳有关税款及相关费用，原告承担税费，并支付郑商公司佣金27960元。因二被告与原告任一方或双方违约，而导致本合同解除、终止履行，单方违约时，由违约方承担全部佣金，双方同时违约时，各负担总佣金的一半。5、二被告与原告同意共同委托郑商公司代为办理房屋交易相关手续，并商定于签订本合同时，由原告向郑商公司支付代办费500元。6、如原告与二被告任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同确定房屋实际成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且郑商公司收取的中介服务费一律不予退还。7、二被告必须保证房屋没有银行贷款抵押，经双方共同约定于2016年4月10日之前办理过户，二被告于2016年3月25日配合原告办理贷款。2016年3月10日，原告及二被告代理人李端、郑商公司签订《补充协议》一份，约定：1、二被告于2016年3月25日配合原告办理房屋贷款，如果原告在2016年4月10日前仍无法办理相关手续，原告先将800000元转账给二被告，二被告继续配合过户。2、二被告将房屋所有权证放在郑商公司，如果在4月10日，原告未支付800000元给二被告，本协议作废，定金50000元归二被告，郑商公司在4月11日把房屋所有权证退还给二被告，逾期将会影响二被告继续卖房，郑商公司赔偿二被告每天5000元。3、郑商公司和原告保证2016年5月31日之前，二被告收到全部购房款，逾期赔偿二被告每天5000元违约金，原告的房屋所有权证出来必须积极配合去银行进行贷款抵押。4、二被告双方必须积极配合原告办理相关手续，如若二被告不配合原告办理手续，50000元定金双倍赔偿，合同作废（二被告退还50000元定金，另行赔偿50000元）。2016年3月11日，原告向二被告支付50000元定金、向郑商公司支付中介佣金14000元。2016年3月22日，原告向河南力度房地产营销策划有限公司支付评估费3300元、抵押费540元、按揭费7400元、印花税60元、代办1500元，共计15000元。2016年3月28日，原告、二被告、中国工商银行股份有限公司二七路支行、郑州光辉房地产营销策划有限公司签订了《协议书》一份，对原告从二被告处购买房屋的按揭贷款事宜进行了约定。2016年4月8日，在郑商公司的见证下，原告准备将首付款支付给二被告，但二被告拒绝接收，并声明拒绝办理房屋过户手续，不再将房屋出售给原告。现原、被告因合同问题协商未果，遂引起本案纠纷。另查明：2016年3月10日《商品房买卖合同》、《补充协议》均系二被告授权李端代为签字。以上事实由下列证据及庭审笔录在案佐证：原告提交的身份证复印件一份、二被告身份证复印件各一份、《房屋买卖合同》及《补偿协议》各一份、2016年3月11日收条一张、2016年3月11日、2016年3月22日收据各一张、2016年3月28日《协议书》及《承诺书》各一份、郑商公司出具的证明一份、电话录音一份。原告提交的其与刘宁的合同、销售不动产统一发票、中国光大银行郑州淮河路支行交易明细、中国建设银行账户交易明细，与本案无关联性，本院不予采纳。本院认为：2016年3月10日，原告与二被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当受到法律保护，各方应当诚实信用地履行合同义务。本案中，根据《房屋买卖合同》及《补充协议》约定，原告于2016年4月10日前支付二被告首付款800000元，二被告协助原告办理房屋过户手续。2016年4月8日，二被告拒收原告支付的首付款，并明确表示不再履行过户义务，其行为已经构成违约，导致原告的合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为导致不能实现合同目的，当事人可以解除合同。因此，原告请求解除2016年3月10日签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》具有事实和法律依据，本院予以支持。二被告收到原告解除合同请求的时间为2016年6月20日，本院确认，2016年3月10日原告与二被告签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》于2016年6月20日解除。原告请求二被告双倍返还定金100000元，本院认为，原告签订《房屋买卖合同》后，即向二被告支付了50000元定金，因二被告的违约行为导致《房屋买卖合同》被解除，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”因此，二被告应当退还原告定金100000元。原告请求二被告赔偿损失29000元，本院认为，根据《房屋买卖合同》约定，因原告与二被告一方违约或双方违约导致本合同解除，由违约方承担全部佣金。现因二被告的违约行为导致《房屋买卖合同》解除，应当由二被告承担佣金，该佣金14000元已经由原告支付给郑商公司，故二被告应当赔偿原告14000元。原告向河南力度房地产营销策划有限公司支出各项费用15000元，本院已经判令二被告双倍返还定金100000元，能够弥补原告的损失，原告请求二被告赔偿15000元，本院不予支持。原告请求二被告支付违约金139000元，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，本院认为，违约金与定金不能同时适用，本院已经判令郭云岭承担双倍返还定金，原告另行主张违约金，无法律依据，本院不予支持。综上，原告与二被告2016年3月10日签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》于2016年6月20日解除，二被告应当双倍退还原告定金100000元，赔偿原告中介费14000元，共计114000元。原告请求过高部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：原告与被告郭云岭、郭法元2016年3月10日签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》于2016年6月20日解除。被告郭云岭、郭法元于本判决生效后10日内，赔偿原告李润114000元。驳回原告李润的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5320元、案件保全费1860元，共计7180元，由原告李润负担3057元，由被告郭云岭、郭法元负担4123元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 王 青审 判 员 汪 涛人民陪审员 魏 瑾二〇一六年十月二十四日书 记 员 曹新芳