湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘06民终1404号上诉人（原审被告）：华容县中天大酒店，住所地华容县城关镇迎宾北路。经营者:潘祥生，男，1962年1月28日出生，汉族，居民，住华容县。委托诉讼代理人：张其新，华容县北景港法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：韦开桂，男，1953年11月6日出生，汉族，居民，住华容县。委托诉讼代理人：季帜秋，华容县华民法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：谭春林，男，1967年2月14日出生，汉族，居民，住华容县。上诉人华容县中天大酒店（以下简称中天大酒店）因与被上诉人韦开桂、谭春林房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省华容县人民法院（2015）华民初字第1637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中天大酒店的经营者潘祥生及其委托诉讼代理人张其新、被上诉人韦开桂及其委托代理人季帜秋、被上诉人谭春林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中天大酒店上诉请求：1、依法撤销原判；2、依法改判恢复租房四楼平台到五楼过道原状清理工资由中天大酒店原合伙经营人承担，谭春林承担连带责任，驳回韦开桂要求中天大酒店和谭春林支付拆除烟管和变压器工资的诉讼请求；3、一审诉讼费由潘祥生负担50元，其余由韦开桂和谭春林按责分摊，二审诉讼费由韦开桂和谭春林承担。事实和理由：1、上诉人只是酒店经营者之一，租赁合同约定的保持原状应当是保持使用后的原状，韦开桂是要求恢复原状的费用而不是要求赔偿损失，一审法院判令上诉人赔偿损失于法无据；2、房租只应计算20天777.78元而不是一个月的1167元；3、一审法院采信的鉴定结论未经质证；4、合同约定每年在4月28日一次性交付，则根据法律规定，当年的租金可以在一年租期届满时，即2015年4月28日支付，故上诉人并未违约，韦开桂换锁才是违约方；5、合同约定了韦开桂不干涉房屋后的装备和设施，则其无权要求上诉人拆除排烟管和变压器；6、韦开桂未提供证据证明其在合理期限内提出了上诉人应支付租金的要求，故不能认定上诉人违约。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。韦开桂辩称，1、合同约定的保持原状应当是房屋租赁前的现状而不是租赁期满后的现状，且上诉人将房屋改造成七个房间并带六个厕所，改变了房屋的性质，按照法律规定上诉人也应当按合同约定和租赁物的适用性质返还租赁物；2、一审法院是判令上诉人承担恢复原状的费用而不是违约金，上诉人承担70%的恢复费用是合理的；3、上诉人加装的排烟管和变压器影响生活，且合同也约定了应当拆除；4、韦开桂换锁是因为上诉人经营不善，已经关门，且因上诉人与谭春林另有纠纷，影响到了租赁物的安全。一审法院也只计算了到换锁之日止的租金。谭春林辩称，其已于2012年退伙，只对过道清理承担担保责任，且已经履行，变压器和排烟管与其无关。韦开桂向一审法院起诉请求：1、解除双方的租赁合同；2、中天大酒店与谭春林交清自2014年4月28日至诉讼结束的租金（年租金14000元），支付房屋恢复原状费用100000元；3、中天大酒店与谭春林承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2009年4月28日，韦开桂与中天大酒店原经营者胡国平签订房屋租赁合同书，其中约定：1、位置：中行北面东一单元五楼建筑面积约200平方米左右。2、租赁时间10年，即从2009年4月28日起至2019年4月29日。3、年租金为14000元，十年不变，每年在4月28日一次性交付。4、乙方使用甲方的水电户头，乙方提供身份证等有效证件，自租用之日起由乙方负担。5、乙方必须在租用期满后保持房屋的原状，甲方不干涉乙方在房子后面的所有装备和设施，乙方负责甲方的防盗网的加漆和维护。乙方四楼平台开门到五楼十年后恢复原状，由谭春林担保负责。合同签订后，韦开桂将房屋交付给中天大酒店，中天大酒店原经营者根据经营需要对房屋进行了部分装修改造。2012年6月13日，中天大酒店原经营者胡国平及其他合伙人与潘祥生签订《解除合伙协议书》，并于2012年7月8日经全体合伙人进行结算，潘祥生于2012年6月22日起正式接手中天大酒店独自经营，原中天大酒店的权利义务全部由潘祥生承担。之后，中天大酒店根据房屋租赁合同的约定，向韦开桂支付了至2014年4月28日前的房屋租金。因中天大酒店经营不善导致于2014年5月8日歇业，且未按时向韦开桂支付房租，韦开桂遂于2014年5月18日将租赁房屋换锁。在审理过程中，经韦开桂申请对租赁房屋拆除装饰物、恢复原状委托华容县价格认证中心进行价格鉴证，租赁房屋内恢复原状费用44000元、4-5楼过道拆除及垃圾清理费用1500元、变压器和排烟管拆除费用6000元。一审法院认为，韦开桂与华容县中天大酒店签订的租赁合同合法有效，双方应当依据合同的约定履行义务，根据查明的事实、合同的约定及法律的规定，对本案的几个争议焦点分述如下：一、关于合同解除和租金数额问题。根据合同法规定，租赁合同中承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期间内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。韦开桂可以依据法律的规定行使合同解除权，自书面通知到达中天大酒店时合同解除。韦开桂虽未向中天大酒店发出书面通知，但韦开桂于2014年5月18日将出租房屋上锁，导致中天大酒店不能使用该房屋，系韦开桂向中天大酒店传达解除合同的意思表示，房屋租赁合同已于2014年5月18日解除。中天大酒店应当向韦开桂支付2014年5月的租金1167元，故对韦开桂要求中天大酒店支付2014年6月以后至诉讼终结房租的诉讼请求不予支持。二、关于合同解除后租赁房屋装修物是否恢复原状。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”租赁房屋内装饰是否恢复原状取决于双方约定和租赁时租赁物使用性质。首先根据双方签订的合同约定：“5、乙方必须在租用期满后保持房屋的原状，甲方不干涉乙方在房子后面的所有装备和设施，乙方负责甲方的防盗网的加漆和维护。乙方四楼平台开门到五楼十年后恢复原状，由谭春林担保负责。”根据该条款文义理解谭春林仅对租赁期满后四楼平台开门到五楼十年后恢复原状担保，返还的房屋只要保持使用后的原状即可，根据该合同条款不能证明租赁期满后中天大酒店具有恢复原状的合同义务。其次，关于租赁物的性质使用后的状态问题，韦开桂与中天大酒店订立房屋租赁合同时明知是将房屋出租作为酒店使用，并同意中天大酒店进行改造装修，韦开桂应当明知房屋租赁合同作为酒店使用必然会导致房屋的改造，且合同未明确约定恢复原状至出租前状况，故对韦开桂要求恢复房屋原状的诉讼请求不予支持。双方约定了四楼平台到五楼过道恢复原状并由谭春林担保，签订的补充协议约定韦开桂有权拆除排烟管和变压器，谭春林对补充协议提供担保，故对韦开桂要求中天大酒店按合同约定对该过道恢复原状和拆除排烟管和变压器的诉讼请求予以支持。如中天大酒店在规定的期限内不履行上述行为义务，可以由韦开桂拆除，根据价格鉴证结论中天大酒店应向韦开桂支付拆除工资7500元，谭春林承担连带偿付责任。三、违约责任问题。双方虽对租赁房屋恢复原状约定不明确，但因中天大酒店歇业拒付房租违约导致合同解除，致使原本十年的租赁期间仅租赁五年就解除，造成了韦开桂的损失，韦开桂在合同解除后确需对房屋进行恢复，中天大酒店应承担赔偿损失的违约责任。因双方未约定违约损失的计算方法，根据中天大酒店违约情况，双方合同的履行情况和价格鉴证结论书，一审法院酌定中天大酒店按租赁房屋内的恢复原状费用承担70%的责任，即向韦开桂支付违约损失30800元。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十五条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、解除韦开桂与中天大酒店签订的《房屋租赁合同》；二、中天大酒店经营者潘祥生向韦开桂支付房屋租金1167元、违约损失30800元；三、中天大酒店经营者潘祥生恢复房屋四楼平台到五楼过道原状和拆除排烟管和变压器（如在履行期限内未履行而由韦开桂拆除，向韦开桂支付恢复四楼平台到五楼的过道清理工资1500元、拆除排烟管和变压器工资6000元），被告谭春林承担连带责任；四、驳回韦开桂的其他诉讼请求。上述二、三项限于判决书生效后十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2980元，由韦开桂负担1480元，中天大酒店负担1500元。二审中，当事人没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2009年4月29日，韦开桂与中天大酒店签订的《房屋租赁补充协议》中约定了韦开桂有权拆除厨房及发动机、烟囱、变压器等附着物。2014年4月28日，中天大酒店的经营者潘祥生已将中天大酒店除诉争房屋之外的其他房屋交还给了出租人谭春林。一审法院向潘祥生送达了华容县价格认证中心出具的华价认鉴（2016）13号《价格鉴证结论书》，潘祥生自述第二天就向一审法院提出了异议。但潘祥生未申请重新鉴定。本院二审审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案争议的焦点是：1、上诉人是否应当承担租赁物恢复原状并拆除排烟管、变压器的责任？如应承担，应当如何承担？2、上诉人欠付的租金如何认定？关于焦点一、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，承租人应当按照约定支付租金，只有在没有约定或者约定不明时，租赁期间在一年以上的，租金才可在届满一年时支付。而本案中，双方的租赁合同明确约定了租金每年在4月28日一次性支付，即每年的租金应当在当年的4月28日一次性支付，故上诉人提出其可在2015年4月28日再支付2014年4月28日至2015年4月27日期间的租金，其行为并未违约的主张没有事实和法律依据，本院对其主张不予支持。上诉人未按约及时支付租金，其经营者潘祥生又在2014年4月28日已将酒店中除诉争房屋之外的其他房屋交还给了出租人谭春林，其行为表明上诉人的酒店业务不再经营，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项的规定，上诉人的行为已经表明其不会再履行双方的租赁合同，则韦开桂可以依法行使解除权解除双方的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。上诉人主张韦开桂是要求上诉人支付恢复原状的费用而不是赔偿违约损失，一审法院判令其支付违约损失超出了韦开桂的诉讼请求范围。本院认为，合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，违约方的责任承担方式也不表现为支付违约金，但韦开桂是以上诉人存在违约行为导致合同解除为由，提出上诉人应赔偿损失，即承担房屋恢复原状的费用的诉讼请求，本案中，韦开桂与上诉人签订了为期十年的租赁合同以获取租金收入，但因上诉人违约导致合同只履行了五年时间即被解除，且房屋已因上诉人的使用进行了较大幅度的改造，韦开桂作为出租方需提前收回房屋使用，故上诉人理应承担部分房屋恢复原状的费用，一审法院判令上诉人向其支付房屋恢复原状的费用并未超出当事人的诉讼请求范围。根据本案实际情况，一审法院判令上诉人承担房屋恢复原状的费用的70%过高，本院酌情判令上诉人向韦开桂支付房屋恢复原状的费用的50%，即22000元。对于上诉人提出租赁合同约定了韦开桂不得干涉上诉人在房屋后面的设备和设施，则上诉人没有义务拆除排烟管和变压器的主张，本院认为，在双方的补充协议中约定了韦开桂有权拆除排烟管和变压器等附着物，且韦开桂允许上诉人租赁其房屋期间加装部分设备或设施并不表示其免除了上诉人租赁合同解除后拆除相应设备或设施的责任，故本院对上诉人的这一主张不予支持。至于上诉人提出本案责任应由包括谭春林在内的酒店之前的合伙人共同承担的主张，因上诉人的经营者潘祥生在与之前的合伙人解除合伙时已经承诺自愿承担酒店解除合伙前的债权债务，故本院对上诉人的这一主张亦不予支持。关于焦点二、因韦开桂于2014年5月18日已经解除了双方的租赁合同，故上诉人欠付的租金应自2014年4月28日起计算至2014年5月18日，即777.78元（14000元÷12月÷30天×20天），一审法院计算一个月租金1167元不当，应予纠正。综上所述，上诉人中天大酒店的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条第二项、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：维持湖南省华容县人民法院（2015）华民初字第1637号民事判决第一项、第三项，解除被上诉人韦开桂与上诉人华容县中天大酒店签订的《房屋租赁合同》（解除日期为2014年5月18日），上诉人华容县中天大酒店的经营者潘祥生恢复房屋四楼平台到五楼过道原状和拆除排烟管和变压器（如在履行期限内上诉人华容县中天大酒店的经营者潘祥生未履行而由被上诉人韦开桂拆除，向被上诉人韦开桂支付恢复四楼平台到五楼的过道清理工资1500元、拆除排烟管和变压器工资6000元），被上诉人谭春林承担连带责任；撤销湖南省华容县人民法院（2015）华民初字第1637号民事判决第四项，驳回被上诉人韦开桂的其他诉讼请求；变更湖南省华容县人民法院（2015）华民初字第1637号民事判决第二项为上诉人华容县中天大酒店的经营者潘祥生向被上诉人韦开桂支付房屋租金777.78元、房屋恢复原状费用22000元；驳回被上诉人韦开桂的其他诉讼请求。上述判决限上诉人华容县中天大酒店的经营者潘祥生与被上诉人谭春林于本判决生效后十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2980元，由被上诉人韦开桂负担2000元，上诉人华容县中天大酒店的经营者潘祥生与被上诉人谭春林共同负担980元，二审案件受理费788元，予以免收。本判决为终审判决。审 判 长  田光辉审 判 员  王欣辉代理审判员  周小刚二〇一六年十月三十一日书 记 员  孔灿文