贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)南民初3639号 原告（反诉被告）：贵州青旅友贸易有限责任公司，地址：贵阳市中华南路1号29号 法定代表人：易晓职务：经理 委托代理人：杨洋、周恩，贵州博文律师事务所律师（特别代理）。 被告（反诉原告）：谢云贵，男，汉族，1977年6月15日生，现住贵州省兴义市。 委托代理人：杜国风，贵州恒权律师事务所律师（特别代理）。 原告贵州青旅友贸易有限责任公司诉被告谢云贵租赁合同纠纷一案，本院于2015-06-29日立案受理后，依法适用普通程序，审理中，被告谢云贵提起反诉，经审查符合反诉条件，本院决定合并公开开庭进行了审理。原告贵州青旅友贸易有限责任公司的委托代理人杨洋、周恩，被告谢云贵的委托代理人杜国风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贵州青旅友贸易有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2014年10月8日订立的租赁合同于2014年4月28日解除；2、被告向原告支付房租343978.7元及违约金206387.2元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由是：2014年10月8日，原告与被告订立《房屋租赁合同》约定，原告将位于贵阳市××路××鲜花大厦××楼裙楼商业用房644.96平方米租给被告。租赁期限共5年，从2014年10月8日起至2019年10月8日止，原告同意被告进场装修时限70天，装修手续和费用被告自行负责，原告负责将水、电接入被告经营区域。每平方米租金为人民币200元每月，月租金合计128992元，被告先付款后使用。租金每季度向原告交付一次，每次支付租金应在到期前16天一次性支付完下个季度租金，前两个月逐月支付。租赁期限内的税费、水电费及卫生费、物管费用由被告自行负担。租赁期限内，若被告超过一个月仍未向原告支付租金的，原告有权单方面解除合同，收回出租房屋并追究违约赔偿。被告如逾期支付租金，每逾期一日，则须按应缴纳租金的2%每天承担违约责任。合同经双方签字（盖章）同时被告先付一个月租金128992元及100000元保证金后合同生效。合同签订后，原告即将房屋交付给被告，被告支付了100000元保证金后，于2014年11月15日进场装修，2015年1月23日正式开业。原告按约定向被告收取2015年2月份租金时，被告以生意不好为由要求减免租金，为此原告仅收取了租金79317元，但此后的3月份和4月份，被告却拒绝按合同支付租金。2015年4月28日，原告向被告发出《解除合同及款项催收函》，但被告到后仍然不支付租金及退还房屋，2015年5月19日，因贵州盛筑鲜花生活广场2-4层关门停业才停止经营。 被告谢云贵答辩并提出反诉诉讼请求：1、同意双方合同于2015年5月19日解除；2、反诉被告返还反诉原告保证金10万元；3、由反诉被告赔偿反诉原告装修费用130万元；4、反诉被告赔偿反诉原告停业等经济损失30万元；5、反诉费用由反诉被告承担。事实及理由为：原告根据租赁合同花费130万元对房屋进行装修，又购置了价值约25万元的经营设施设备和餐具等。开业初期生意尚可，但由于“盛筑鲜花生活广场”整体经营不善，且与众多商户矛盾重重；反诉被告为了转营其他产业，蓄意清场赶走商户，以消防需要为由，勒令反诉原告在营业区域隔离出封闭通道，将反诉原告承租的房屋分割出约250平方米，导致发生原告无法使用；反诉原告开业后，反诉被告不提供物业管理服务，空调、电梯、用水用电处处受阻，严重影响反诉人正常经营活动；更为甚者，反诉被告委托商场管理公司从2015年3月开始陆续驱逐商场商户，导致商场客源骤减，5月19日晚又突然通知商户，要强行关闭商场，不允许带走任何财产。反诉原告被迫撤离。5月20日，反诉原告发现商场大门紧锁。此后，反诉原告多次向反诉被告要求恢复营业，反诉被告拒绝。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人没有争议的事实，本院确认如下：位于贵阳市××路××鲜花大厦××层，其中裙楼第3层644.96平方米的商场属原告所有，分摊面积为22.24平方米。2014年10月8日，原告与被告订立《房屋租赁合同》约定，原告将其商场出租给被告作餐饮。租赁期限共5年，从2014年10月8日起至2019年10月8日止，原告同意被告进场装修时限70天，装修手续和费用被告自行负责，原告负责将水、电接入被告经营区域。每平方米租金为人民币200元每月，月租金合计128992元，被告先付款后使用。租金每季度向原告交付一次，每次支付租金应在到期前16天一次性支付完下个季度租金，前两个月逐月支付。租赁期限内的税费、水电费及卫生费、物管费用由被告自行负担。租赁期限内，若被告超过一个月仍未向原告支付清租金的，原告有权单方面解除合同，收回出租房屋并追究违约赔偿。被告如逾期支付租金，每逾期一日，则须按应缴纳租金的2%每天承担违约责任。合同经双方签字（盖章）同时被告先付一个月租金128992元及100000元保证金后合同生效。合同签订后，原告即将房屋交付给被告，被告支付了100000元保证金后，于2014年11月15日进场装修，2015年1月23日正式开业。双方当事人争议的事实是：1、双方合同何时解除。原告主张是2014年2月28日解除通知到达时，被告主张原告未经催告，合同解除时间应当以物业管理公司在2015年5月9日强制将商场关闭时为准。2、租金是否变更。原告合同约定每月的租金是128992元，但2015年2月实际收取的租金是79317元，该减免是原告对被告开业第一个月的特定优惠，此后的租金仍应按照合同约定收取；被告主张是因原告交付的房屋原属于商场，产权面积包含有消防通道，但原告隐瞒，被告为此少得200平方米的房屋使用，因此，被告要求每月减少200平方米×200元=40000元，另外，每月每平方30元的物管费，原告要承担一半即9674.4元，故每月租金变更为79317元。3、违约责任由谁承担。原告主张被告2015年3月1日至5月19日未交纳房租，是违约责任人；被告主张原告与物业管理公司未订立物业管理合同、原告房屋原为商场，但原告隐瞒而且租赁房屋包含消防通道原告亦未告知，导致被告租赁目的受到影响，故被告未交租金。原告主张双方的租赁合同约定，装修手续由被告自行办理，但被告在装修时未向物管公司申报，其装修的餐馆占用了消防通道，责任在被告。另外，被告与物管公司于2014年1月23日订立《物业服务协议》，双方发生的纠纷与原告无关。4、被告反诉赔偿的范围。被告主张违约责任在于原告，原告应当赔偿；原告主张违约责任在于被告，原告不予赔偿。反诉原告主张的装修损失，反诉原告在本院指定的期限内未交纳评估费用。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。故原告与被告于2014年10月8日订立《房屋租赁合同》，双方形成租赁合同关系。因原告的房屋与其他人的房屋同为一个整体，其产权属于建筑物区分所有权，其产权登记的面积644.96平方米中，有22.24平方米的分摊面积属原告与其他业主共同使用，原告在合同订立后，按照合同约定将644.96平方米的商场交付被告，原告的义务即完成，被告应当依照合同约定按时履行其交纳租金义务，但被告未交纳，其行为构成违约，故原告诉请被告支付2015年3月至5月19日期间的租金343978.7元，依法予以支持。被告拒绝交纳租金的答辩，根据双方合同约定装修手续和费用由被告自行负责，但被告在装修前未将装修方案申报给物业公司，导致装修侵占业主共用的消防通道，物业公司对此提出异议，由此产生的后果应当由被告自行承担，另外，双方合同亦约定，租赁期限内的物管费用由被告自行负担，被告亦与物业公司订立了《物业服务协议》，故被告与物业公司产生的纠纷与原告无关，故被告拒绝交纳租金的答辩，不予采纳，造成合同解除的责任在于被告。关于租金标准，合同约定每月的租金是128992元，2015年2月原告实际收取的租金是79317元，原告主张是对被告开业第一个月的特定优惠，此后的租金仍应按照合同约定收取；被告主张是双方对合同租金进行长期的变更。依照《合同法》第七十八条规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。因被告不能提交原告同意长期变更的证据，故原告主张临时优惠成立。合同的时间，根据《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。被告在2015年3月未交纳租金，原告在4月28日通知解除合同，被告在诉讼中未主张继续履行，故双方合同于2015年4月28日解除，原告主张成立。原告诉请被告支付违约金206387.2元，根据双方合同约定，被告如逾期支付租金，每逾期一日，则须按应缴纳租金的2%每天承担违约责任；诉讼中，被告主张该约定相当于月息30%，明显过高，请求降低按照民间借贷利率标准计算。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因被告投入装修后于2015年1月23日开业、于同年5月19日停业，因其运营时间短、停业后亦有损失及造成违约的原因有不可归责的因素，故被告的减免请求予以采纳即按照民间借贷利率标准2%。解除的责任，如前所述，合同解除的责任在于被告，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……故被告反诉原告赔偿装修损失的诉请，依法不予支持。被告反诉退还的合同保证金100000元，因双方合同已解除，故依法予以支持。被告反诉诉请赔偿的营业损失，属于被告自己违约造成，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下： 一、原告贵州青旅友贸易有限责任公司与被告谢云贵订立的租赁合同于2015年4月28日解除； 二、被告谢云贵于判决生效后立即支付原告贵州青旅友贸易有限责任公司2015年3月至5月19日期间的租金343978.7元，并按照每月2%的利息标准支付违约金； 三、反诉被告贵州青旅友贸易有限责任公司于判决生效后立即返还反诉原告谢云贵保证金100000元； 四、驳回原告贵州青旅友贸易有限责任公司及反诉原告谢云贵的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4652元，由被告谢云贵承担；反诉费22350元，由反诉原告谢云贵承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判长  黄永红 审判员  刘 军 审判员  鲁 迪 二〇一六年十月二十八日 书记员  苏文雄