江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终7985号上诉人(原审被告）：南京安德门民工就业市场有限公司，住所地在南京市雨花台区安德门61号。法定代表人：马宝国，该公司董事长。委托诉讼代理人:郑建和,北京市君泽君(南京)律师事务所律师。委托诉讼代理人:房通,北京市君泽君(南京)律师事务所律师。上诉人（原审被告）：南京安德门人力资源有限公司，住所地南京市雨花台区安德门61号。法定代表人：花艳，该公司董事长。委托诉讼代理人:郑建和,北京市君泽君(南京)律师事务所律师。委托诉讼代理人:房通,北京市君泽君(南京)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京市雨花台区赛虹桥街道小行社区居民委员会，住所地南京市雨花台区小行里204号。法定代表人：笪崇军，该居民委员会负责人。委托诉讼代理人：车仑，江苏汇丰锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡宗保，江苏汇丰锦律师事务所律师。上诉人南京安德门民工就业市场有限公司（以下简称安德门民工就业市场公司）、南京安德门人力资源有限公司（以下简称安德门人力资源公司）因与被上诉人南京市雨花台区赛虹桥街道小行社区居民委员会（以下简称雨花台小行居委会）租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2015）雨民初字第1462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。安德门民工就业市场公司、安德门人力资源公司共同上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、原审认定原小行居委会与南京铜加工厂签订的联营协议实为租赁协议，该认定错误且无法律依据。1.从联营协议书的内容上看，小行村作为甲方，实际参与了部分事务，属于联营关系。2.根据《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第四条，明确认定联营合同中的保底条款无效，是对固定收益分享的无效，而不是认定为租赁关系，进而保护租赁的固定收益。二、原审认定被上诉人作为涉案土地的原使用人应享有涉案土地的使用权出租收益是错误的。1.本案中土地的合法使用人存在争议，土地证使用权人系雨花区牲畜交易市场，不动产未登记不发生法律效力，被上诉人如主张权利，应当提交或补办土地使用权登记权属证书。2.本案中大部分建筑系上诉人增建，该部分房屋的所有权应归上诉人所有。三、原审以南京铜加工厂向工商管理部门出具的证明认定安德门人力资源公司与被上诉人间存在租赁关系不当，忽略了该份证据的租期是二十年，且被上诉人二审期间明确否认了该证明的效力。原审以安德门民工就业市场公司在设立过程中向工商管理部门提交的被上诉人出具的证明，认可安德门民工就业市场公司与被上诉人间存在租赁关系是错误的，联营关系的固定收益不能认定为是租赁关系，上诉人认可联营关系，并不代表认可租赁关系。四、原审认定二上诉人租赁使用涉案土地但未支付相应租金，故判决解除合同没有事实和法律依据。被上诉人在起诉前未履行任何的通知义务，径行要求解除，不符合合同法的相关规定。五、原审忽略了本案的基本事实。1.2004年7月，涉案土地变为撤组剩余土地，该地收归国有，2004年11月24日，安德门人力资源公司与雨花台区赛虹桥街道办事处签订《合作建设协议书》，赛虹桥街道办事处作为政府显然具备签订合同的权利。2.该协议签订时，牵头人是小行村委会书记兼街道办事处副主任，在赛虹桥街道办事处与街道党委书记、主任一道洽谈的，原审仅以协议签订主体并非涉案土地的原使用权人否认协议的效力，显然违背基本事实。3.上述协议未获相关部门批准，但未获批准与被拒绝批准是两回事，该协议也证明了上诉人、被上诉人与街道的真实关系，不能以此否认协议的效力。4.双方关系的实际现状是：街道对社区居委会选举包办、财权控制，因此社区居委会的活动只能以街道办事处的指示为主，而不能按照居民的意愿来履行自治职能。5.雨花台小行居委会的代理人系赛虹桥街道办事处多年的法律顾问。被上诉人为否认双方的联建协议而否认赛虹桥街道与小行居委会的关系，显然不尊重本案基本事实。综上，请求二审支持上诉人的上诉请求。雨花台小行居委会辩称：1.被上诉人对涉案土地及房屋享有合法权利。无论是安德门人力资源公司还是安德门民工就业市场公司，两公司在办公场所的工商企业资料中，都明确有被上诉人出具的有关证明材料，因此本案可以确认的是，上诉人取得涉案土地的使用权是源于被上诉人的同意，即被上诉人对涉案土地及房屋享有合法权利。土地证记载的权利人虽然系雨花台区牲畜交易市场，但该市场属于被上诉人的村办集体企业，该市场实际也没有办理工商注册手续，非法人单位，结合在案其他证件，可以印证土地实际权利人就是被上诉人，国土部门给被上诉人的回复也是被上诉人对涉案土地享有使用权，这也是涉案土地变更为国有土地后，虽然一直由被上诉人出租，但国土部门未提异议的原因，且有无办理土地权证与是否具有占有使用权并无必然联系，原审认定并无不当。2.上诉人与被上诉人之间构成租赁关系。原审庭审中，上诉人工作人员在取得上诉人代理人授权后，明确向法院承认，曾向小行社区缴纳过部分租金。3.上诉人与赛虹桥街道签订的合作建设协议，即便真实，也不能构成上诉人与被上诉人之间租赁关系的解除。小行社区是群众自治性组织，与赛虹桥街道没有隶属关系，在未经小行社区授权的情况下，赛虹桥街道无权对双方租赁关系做任何变更，上诉人与对涉案土地更不可能有任何使用权的赛虹桥街道办事处签订合作建房协议，逻辑本身矛盾。该合作建房协议与本案并非同一法律关系，不属于本案审理范围。上诉人提交的书面上诉状时间并不完整，有理由怀疑其提起上诉时已超过上诉期限。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，根据事实查明了有关真相，请求二审法院驳回上诉，维持原判。雨花台小行居委会向一审法院起诉请求：1.立即解除雨花台小行居委会与安德门民工就业市场公司、安德门人力资源公司之间的租赁关系；2、安德门民工就业市场公司、安德门人力资源公司返还安德门61号场地及房屋；3、安德门民工就业市场公司、安德门人力资源公司向雨花台小行居委会支付自2003年1月22日起至安德门民工就业市场公司、安德门人力资源公司实际交房之日的场地及房屋租金和使用费，使用费标准按照我方与铜加工厂联营协议标准计算，年租金14万元。暂计算至2015年7月31日共计人民币1455178.08元。一审法院认定事实：1992年10月30日，雨花台小行居委会的前身南京市雨花台区雨花镇小行村与案外人南京铜加工厂签订《联营协议书》，约定，雨花台小行居委会提供19.7亩土地及总值100万元的厂房、仓库、围墙及围墙外地全部设施作为投资，南京铜加工厂负责实际经营，双方合作成立集体联营企业南京铜加工厂雨花分厂，联营期间自1993年1月1日至2022年12月31日。协议还约定，雨花台小行居委会应按阶段享有固定收益分配，其中，2003年-2007年为每年10万元，2008年-2012年为每年12万元，2013年-2017年为每年14万元；联营期满后，所涉联营厂的债权债务均由南京铜加工厂负担。协议签订后，雨花台小行居委会依约提供案涉土地及厂房。2003年1月27日，南京铜加工厂破产改制中，安德门人力资源公司成立，其住所地为南京市雨花台区安德门61号。成立过程中，安德门人力资源公司提供了南京市铜加工厂向工商管理部门出具的《证明》（日期为2003年1月22日），该证明写明，雨花台小行居委会的土地19.7亩（南京安德门61号）现租赁给安德门人力资源公司使用，期限20年。2003年3月7日，铜加工厂注销，安德门人力资源公司租赁使用上述场地至今。2006年4月18日，安德门民工就业市场公司在设立过程中，雨花台小行居委会向工商行政管理部门出具《证明》一份，写明，雨花台小行居委会认可与南京铜加工厂的联营协议为与安德门民工就业市场公司的联营协议。因安德门民工就业市场公司、安德门人力资源公司自使用后未能向雨花台小行居委会支付租金，雨花台小行居委会遂诉。另查明，2004年7月，涉案土地变更为撤组剩余国有土地。2004年11月24日，安德门人力资源公司与案外人南京市雨花台区赛虹桥街道办事处签订合作建设协议书一份，约定双方合作建设南京市安德门人力资源就业管理服务中心综合楼。但该项目至今未能获得相关部门批准。一审法院认为：当事人应当按照双方约定全面履行自己的义务。本案中，雨花台小行居委会与南京铜加工厂签订联营协议书中，名为联营建厂，但雨花台小行居委会提供土地和厂房后，仅享有固定收益，不承担享有联营风险，故该协议实际为租赁协议，南京市安德门61号土地虽变更土地性质，但依据我国国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》第十四条规定：“因国家建设征用土地，农民集体建制被撤销或其人口全部转为非农业人口，其未经征用的土地，归国家所有。继续使用原有土地的原农民集体及其成员享有国有土地使用权”，雨花台小行居委会作为涉案土地的原使用人应享有涉案土地的使用权出租权益。安德门人力资源公司在设立过程中，向工商管理部门提交南京铜加工厂出具证明所涉内容及其自认曾向雨花台小行居委会交纳过部分租金的事实，足以证明其认可其对涉案土地享有的系承租权益，故其使用涉案土地应向实际权益人雨花台小行居委会支付租金。安德门民工就业市场公司在设立过程中向工商管理部门提交的雨花台小行居委会出具的证明所涉内容，足以证明其认可与雨花台小行居委会的关系为“联营关系”，即租赁关系。此外，安德门民工就业市场公司、安德门人力资源公司也实际使用的涉案土地，且考虑安德门民工就业市场公司、安德门人力资源公司的股东及经营存在一致性，故雨花台小行居委会认为其与安德门民工就业市场公司、安德门人力资源公司形成租赁关系，具有事实依据，一审法院予以确认。安德门民工就业市场公司、安德门人力资源公司租赁使用涉案土地，但未支付相应租金，未能履行租赁合同关系中的主要义务，雨花台小行居委会诉请解除与安德门民工就业市场公司、安德门人力资源公司的租赁关系，符合法律规定，一审法院予以支持，双方租赁关系自起诉之日（2015年7月31日）解除。雨花台小行居委会诉请安德门民工就业市场公司、安德门人力资源公司承担自2003年1月22日至2015年7月31日的租金1455178.08元及之后至实际交房之日的场地使用费，参照联营协议约定的租金（即固定收益）标准，雨花台小行居委会诉请符合协议约定及市场价格，不违反法律规定，一审法院予以支持，但安德门民工就业市场公司应自2006年4月18日起承担支付义务。安德门民工就业市场公司、安德门人力资源公司辩称其使用涉案场地系由于与南京市××区赛虹桥街道签订的合作建设协议，但该协议签订主体并非涉案土地的原使用权人，且该协议并未获得相关部门批准，安德门民工就业市场公司、安德门人力资源公司以此为由无偿使用涉案土地，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采信。安德门民工就业市场公司、安德门人力资源公司辩称雨花台小行居委会部分诉请超出诉讼时效，但双方并未就租金支付时间约定，且双方租赁关系至起诉时仍在履行期间，分期履行合同的诉讼时效应自合同最后一期履行，安德门民工就业市场公司、安德门人力资源公司该辩解缺乏法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十七条，国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》第十四条之规定，一审法院判决：一、确认自2015年7月31日起解除原告南京市雨花台区赛虹桥街道小行社区居民委员会与被告南京安德门人力资源有限公司、南京安德门民工就业市场有限公司关于南京市雨花台区安德门61号场地及房屋的租赁关系。二、被告南京安德门人力资源有限公司、南京安德门民工就业市场有限公司于判决生效之日起十五日内迁出并向原告南京市雨花台区赛虹桥街道小行社区居民委员会返还南京市雨花台区安德门61号场地及房屋。三、被告南京安德门人力资源有限公司于判决生效之日起十五日向原告南京市××区赛虹桥街道小行社区居民委员会支付租金1455178.08元，并按照383.56元/日支付自2015年8月1日起至实际迁让之日止的房屋使用费。四、被告南京安德门民工就业市场有限公司对上述被告南京安德门人力资源有限公司向原告南京市××区赛虹桥街道小行社区居民委员会支付1130246.57元租金及自2015年8月1日起至实际迁让之日止的房屋使用费承担连带责任。案件受理费17897元，由被告南京安德门人力资源有限公司、南京安德门民工就业市场有限公司共同负担（此费用原告已预付，被告支付租金时一并给付原告）。本院二审期间，上诉人安德门人力资源公司提交2016年交纳土地税和房产税的票据三张作为新证据，拟证明2004年该公司与案外人赛虹桥街道签订合作协议后就不存在支付租金的问题，但该公司缴纳了土地税费和房产税。上诉人安德门民工就业市场公司质证意见为，同意安德门人力资源公司的意见。被上诉人质证认为，该证据不符合二审新证据的规定，且上述票据与本案无关。上诉人安德门民工就业市场公司与被上诉人均无新证据提交。双方对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，当事人应按照约定履行自己的义务。本案中，从被上诉人与南京铜加工厂签订的《联营协议书》内容来看，名为联营建厂，但被上诉人提供土地和厂房后，仅享有固定收益，不承担联营风险，其实质与联营法律关系不符，原审认定该协议书实为租赁协议并无不当。涉案土地变更土地性质后，仍由原农民集体继续使用，原审参照国土部门的相关规定认定被上诉人享有涉案土地的使用权、享有出租收益并无不当。上诉人安德门人力资源公司在设立过程中，向工商管理部门提交的南京铜加工厂出具的关于租赁的证明其及原审期间自认曾向被上诉人缴纳过部分租金的事实，足以证明其认可系涉案土地的承租人，应向实际权益人即被上诉人支付租金。上诉人安德门民工就业市场公司在设立过程中向工商管理部门提交的被上诉人出具的证明，能够证实其认可该公司取代了原南京铜加工厂在与被上诉人签订的《联营协议书》中的地位，其与被上诉人的关系亦为“联营关系”即租赁关系。考虑到二上诉人实际使用涉案土地，且二上诉人股东及经营存在一致性，原审认定二上诉人与被上诉人形成租赁关系，具有事实和法律依据。二上诉人租赁使用涉案土地，但并未支付相应租金，未能履行租赁合同关系中的主要义务，结合本案的实际情况，原审认定双方的租赁关系自被上诉人起诉之日即2015年7月31日起解除，并判决二上诉人迁出及返还涉案场地及房屋并无不当。二上诉人辩称其使用涉案场地系由于与案外人雨花台区赛虹桥街道签订的合作建设协议，但雨花台区赛虹桥街道并非涉案土地原使用权人，该协议亦未获批准，协议中也并未表明涉案土地使用权人放弃对租金的主张，二上诉人以此为由主张无偿使用涉案土地缺乏事实和法律依据，本院对该上诉理由不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项的规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效为一年。本案中，被上诉人认为二上诉人长期未付租金，但未提供充分证据证明在起诉前曾向二上诉人主张租金的事实，故对被上诉人的主张中自起诉之前一年的租金部分（按照《联营协议书》中第七条的约定，2013-2017年每年分享的纯利为14万元），符合上述法律规定，本院予以支持。关于自合同解除之日至实际交房之日的场地使用费，被上诉人诉请参照《联营协议书》约定的标准支付，不违反法律规定，本院亦予以支持。原审认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。综上所述，上诉人安德门民工就业市场公司、安德门人力资源公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南京市雨花台区人民法院（2015）雨民初字第1462号民事判决第一项、第二项；二、撤销南京市雨花台区人民法院（2015）雨民初字第1462号民事判决第三项、第四项；三、上诉人南京安德门人力资源有限公司向被上诉人南京市雨花台区赛虹桥街道小行社区居民委员会支付租金14万元，并按照383.53元/日的标准支付自2015年8月1日起至实际迁让之日止的房屋使用费，上诉人南京安德门民工就业市场有限公司对上述款项承担连带责任。一审案件受理费17897元、由南京安德门人力资源有限公司、南京安德门民工就业市场有限公司负担1718元，南京市雨花台区赛虹桥街道小行社区居民委员会负担16179元;二审案件受理费17897元、由南京安德门人力资源有限公司、南京安德门民工就业市场有限公司负担1718元，南京市雨花台区赛虹桥街道小行社区居民委员会负担16179元.本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  许云苏审判员  马 帅二〇一六年十月二十八日书记员  汪海燕