安徽省六安市裕安区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖1503民初2311号原告（反诉被告）:汪如珍,女,汉族，1992年6月6日生,住安徽省六安市裕安区。原告（反诉被告）:汪杨天蝉,女,汉族，1991年9月5日生,住安徽省六安市裕安区。上述两原告特别授权代理人：陈素健，安徽寻求律师事务所律师。被告（反诉原告）:安徽省高速公路投资有限公司,住所地安徽省六安市佛子岭路龙湖山庄,统一社会信用代码9134500772834603W。法定代表人：高波，董事长。特别授权代理人:徐明敏，该公司员工。特别授权代理人：戴敏，安徽天爱律师事务所律师。原告汪如珍、汪杨天蝉与被告安徽省高速公路投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。原告于2016年6月16日申请损失评估鉴定。被告被告安徽省高速公路投资有限公司于2016年8月15日依法提起反诉。本院于2016年9月19日公开开庭审理了本案。原告特别授权代理人陈素健；被告特别授权代理人徐明敏、戴敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)汪如珍、汪杨天蝉向本院提起诉讼请求：1.判令被告维修房屋符合合同约定条件，并赔偿原告房屋贬值损失暂定5万元（以评估确定）；2.确认被告迟延交房构成违约，判令被告承担违约责任，按已付房款日万分之二支付违约金至实际交房时止；三、由被告承担诉讼费用。事实和理由：原告于2013年底购买了被告开发的位于六安市梅山南路的高速财富广场写字楼1003室，与被告签订《商品房买卖合同》及相关附件，缴纳首付房款889146元，余款15万元银行按揭支付。被告应于2015年12月20日前将符合约定条件的房屋交付原告。2015年11月10日，被告通知原告交房。原告及其他业主验房时发现房屋地面和房顶存在多处贯穿性裂缝并有梁断裂及柱子偏位现象，且交房通知增加额外条件，如违反约定选聘物业公司、增加公摊面积、擅自改变合同约定的交房条件等。原告要求被告按约定履行遭被告拒绝，导致房屋交付延期。原告多次催促被告按约定履行，被告不予办理。就房屋质量问题双方商定由被告委托安徽建科建设工程质量检测有限公司进行检测，确定房屋存在质量问题。被告违约，经政府相关部门调解未果，原告诉至法院。原告为证明自己的观点，提供下列证据：1、原告身份证复印件，证明原告主体适格。2、被告公司登记信息，证明被告诉讼主体适格。3、原告的商品房买卖合同及付款收据两张和汇款单四份，证明①商品房买卖法律关系成立；②原告所购房屋位于六安市梅山南路独立地块；③经计算分摊系数29.88；④交房日期为2015年12月20日前及交付条件；⑤出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金；⑥出卖人应出示证明文件，并签署房屋交接单；⑦东胜物业并非被告选聘的前期物业公司；⑧交房通知违反《商品房买卖合同》约定；4、朱志林、束永恒商品房买卖合同两份，证明违反约定将分摊系数提到32.52；5、被告公司证明一份，证明设计变更致四楼以上分摊共用面积增加；6、土地使用证书和宗地图各一份，证明被告应按规定选聘前期物业公司；7、交房通知一份，证明①被告单方面增设了原告的义务；②被告未对增加面积给予合理明确解释，就通知原告支付价款，违反约定；③分摊系数提高到32.52与约定不符；8、安徽建科建设工程质量检测有限公司的质量检测评估报告一份，证明房屋存在质量问题，需经设计验算处理合格后使用；9、被告提供的楼板裂缝补修方案，证明①原告房屋在维修之列；②被告未按质量检测结论提供符合条件的房屋;10、六安市鹏飞测绘有限公司测绘报告一份，证明一至四层商铺的分摊系数在0.95到12.4；四楼以上分摊系数调到32.52；被告（反诉原告）安徽高速公司辩称：1、本案争议房业经相关单位组织验收合格并备案；原告诉讼请求判令赔偿贬值损失无依据；2、不承担延期交房的责任。原告收到交房通知后，拒绝办理交房手续。被告为证明自己的观点，提供下列证据：1、企业营业执照、统一社会信用代码，证明被告企业的基本信息和主体适格;2、高速财富广场认购书、高速财富广场VIP客户申请书、商品房买卖合同、律师函、函告、催款函告、报纸通告、交房通知单及签字记录（附邮件快递），证明2013年1月原告母亲认购房产一套，2014年7月签订了《商品房买卖合同》，约定余款应于2013年12月28日前办理完银行贷款手续，否则不承担逾期交房责任；被告多次催要房款，原告未付，通过多种形式下发交房通知，原告拒绝办理交房手续；3、《建设工程施工合同》、《工程质量保修单》、《御景龙湖山庄商办楼工程三方维保协议书》，证明安徽三建工程有限公司作为施工方应履行质量保修责任;4、《工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》，证明御景龙湖山庄商办楼工程质量合格，通过验收；该主体工程合格，仅部分存在瑕疵，但并不影响使用安全和房屋的交付;被告（反诉原告）安徽高速公司向本院提起反诉请求：一、要求被反诉人汪如珍、汪杨天蝉支付下欠购房款189000元（房款15万元、面积补差价21169元）；二、被反诉人承担因逾期付款的违约责任（每日按付房款的万分之二的违约金自2014年1月1日至全额支付应付款之日止）；三、被反诉人承担本案的诉讼费用事实与理由：2013年11月，被反诉人购买了反诉人开发的高速财富广场写字楼第70栋1003号房，2014年7月23日双方补签《商品房买卖合同》。合同约定：2013年11月28日付首付款人民币850146元整，余款人民币189000元于2013年12月28日前办理完银行贷款手续，合同第7条明确规定了买受人逾期付款的违约责任。被反诉人未按合同约定办理按揭手续，也未付清房款，反诉人多次至函催款，但均遭到被反诉人拒绝。为了维护企业自身合法权益，特提出反诉请求，请求一并处理。被告（反诉原告）为证明反诉观点提供下列证据：1、企业营业质证、统一社会信用代码，证明被告企业的基本信息和主体适格。2、高速财富广场认购书，高速财富广场VIP客户申请书、商品房买卖合同、律师函、函告、催款函告、报纸通告、交房通知单及签字记录（附邮件快递），证明2013年1月，原告母亲认购了被告开发的高速财富广场房产一套，2014年7月签订《商品房买卖合同》，约定了双方的权利义务。其中第六条约定了付款方式及期限，余款189000元应于2013年12月28日前办理完银行贷款手续，附件四《合同补充协议》第1条规定：买受人应按约定时间将全部款项交付给出卖人或汇入出卖人指定的银行账户，否则出卖人不承担逾期交房的责任。2014年3月至2015年11月，被告多次向原告催要房款，被告分文未付。2015年11月，被告通过多种形式向原告发交房通知，原告拒绝办理交房手续。原告违约在先，被告不存在违约事实，不承担违约责任。3、《建设工程施工合同》、《工程质量保修单》、《御景龙湖山庄商办楼工程三方维保协议书》，证明御景龙湖山庄商办楼工程由安徽三建工程有限公司承建，签订工程质量保修书，安徽三建工程有限公司作为施工方履行质量保修责任。4、《工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》，证明御景龙湖山庄商办楼工程经建设、设计、监理、施工单位共同验收，主体工程工程质量合格通过验收，仅部分存在瑕疵，不影响使用安全和房屋交付。原告（反诉被告）汪如珍、汪杨天蝉辩称：一、被反诉人实际下欠房款15万元；二、被反诉人不存在逾期付款，该款有口头约定，是在房屋完好交付后再支付，不承担违约责任，请求驳回反诉人全部诉请。反诉被告提供下列证据：1、票据，证明被反诉人下欠15万元，2、建科公司报告，证明该房屋应在维修合格后才能成为交付使用的条件，反诉原告请求没有事实依据。经庭审对本诉部分举证、质证：对本诉原告提供的证据，被告质证意见如下：对证据1、2无异议；对证据3证明目的有异议，原告拒绝交接房屋，原告违约；对证据4认为与本案不具有关联性；对证据5系复印件，真实性有异议；对证据6证明目的有异议，该写字楼与龙湖山庄是同一规划区。对证据7证明目的有异议，被告按约定向原告告知了交房时原告的义务，但未告知建设变更导致误差；对证据8真实性无异议，达不到其证明目的，该房已经维修，质量瑕疵属于合同中保修责任的范围；对证据9证明目的有异议，房屋已由施工方进行维修；对证据10关联性和证明目的有异议，该报告是对公摊面积的测算，不能证明被告公摊系数调高。对被告提供的证据，原告质证如下：对证据1无异议；对证据2无异议，认购书与合同主体不符，合同对付款没有明确约定，是无效的，约定没有问题才交款。综合，不能达到被告证明目的被告不承担违约责任。对证据3无异议，没有关联性，不能证明其不构成违约。对证据4真实性无异议，该房屋虽验收，大面积裂缝是事实，导致房屋不能交付。本案反诉部分举证、质证意见如下：对反诉原告提供的证据，反诉被告质证意见如下：对证据1无异议；对证据认为下欠15万元但未约定还款日期；对证据3认为未送达反诉被告，合同没有约定付款日期，付款日期以交房验收为准。反诉被告提供的证据，反诉原告质证意见如下：对证据1无异议；对证据2认为已经维修，涉案房屋目前没有办理产权过户手续，提出的损失没有依据。本院认证如下：对原、被告提供的证据，双方无争议部分，本院予以采信，对有争议部分，本院将结合案件事实予以考虑。经审理查明：2014年7月23日，原告汪如珍、汪杨天蝉购买被告安徽高速公司开发的位于六安市梅山南路的高速财富广场写字楼1003室，并与其签订了《商品房买卖合同》，房款总价1039146元，在2013年11月28日付首付款850146元，余款189000元于2013年12月28日前办理完银行按揭。原告支付房款889146元，剩余房款150000元。该合同第五条约定按照建筑面积为根据进行面积确认及面积差异处理。双方约定房屋交付时间为2015年12月20日前将符合约定条件（该房屋经验收合格；水、电、路等基础设施到位）房屋交付原告，并明确逾期交房的违约责任。该合同第十条约定经规划批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致：下列影响到买受人所购商品房质量或者使用功能，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人：1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2.买受人自己提出并有关部门批准的规划设计变更不在本款书面通知的范围内。2015年10月30日，该商品楼工程竣工验收。2015年11月13日，安徽高速公司公告告知提前于2015年年11月21日至2015年11月22日交房。原告在验房时，以房屋地面和房顶存在多处贯穿性并有梁断裂及柱子偏位现象；违反约定选聘物业公司；增加公摊面积；改变交房条件等为由，要求被告承担违约责任遭拒绝。2016年1月19日，原告等业主向有关部门反映“高速地产写字楼存在公摊面积过大，物业费用过高，存在消防隐患及房屋质量问题”。有关部门(2016年4月16日)答复“1.不存在随意调高公摊系数问题；2.建议评估确定收费标准或者增补业主委员会；3.存在严重质量问题：我委委属单位建设工程质量监督站经现场查看，投诉属实，并书面要求安徽高速公司组织相关责任主体进行现场查勘，分析问题产生原因，申请质量检测，制定维修方案，现检测评估报告和维修方案已送达，依据检测评估报告和维修方案协商处理，协商不成，建议通过司法途径解决”。针对房屋质量问题双方商定由被告委托安徽建科建设工程质量检测有限公司进行检测，经检测确定该房屋存在上述质量问题。2016年7月10日，被告安徽高速公司组织相关单位对该裂缝修补工程验收合格。本案在诉讼期间，2016年6月16日，原告申请房屋贬值损失评估。2016年8月1日，安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司函告本院：2016年7月11日下午对现场勘验（贵院、申请方、被申请方均到场），结合贵院转来资料研究后，函复如下：1.申请方提供的检测评估报告和维修施工方案内容比较笼统；2.现场勘验之时该房屋已修复，内部裂缝均已灭失，原貌无法界定，我公司不能确定房屋具体损失情况，在资料不完善的情况下我公司不能具体测算贬值损失以及出具评估报告”。本院认为：本案的争议焦点为：1.本案违约责任问题；2.剩余房款支付问题；关于焦点1,从本案材料看，原、被告在合同中约定被告变更设计可能影响原告利益时，应提前通知原告，但本案被告在给有关部门的情况说明中反映出一层消防疏散门封闭，设计单位予以考虑认可。被告未证实其已提前告知原告，其行为构成违约。关于原告主张被告维修房屋应符合合同约定的条件，并赔偿原告房屋房屋贬值损失问题：本院认为原告验收房屋时向有关部门反映房屋存在质量问题，经双方商定的检测机构检测，该机构确定涉案房屋存在质量问题，并提供维修方案。被告组织相关单位维修并验收合格。原告未对房屋维修和安全使用提出提出异议，仅申请贬值损失评估鉴定，但因提供资料不完善，致使鉴定不能。综上，被告存在违约行为，应承担相应责任。关于焦点2，因原、被告在2014年7月签订合同，却约定在2013年12月前办理按揭贷款，该约定无法实现。且原、被告未就剩余房款交付时间达成一致，本案当事人互付履行义务，被告（反诉原告）主张剩余房款，应向原告（反诉被告）提供符合合同约定的商品房，被告（反诉原告）主张房屋面积价差问题，因未提供符合合同约定的面积差证据，本院不予支持。综合以上，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、被告（反诉原告）安徽省高速公路投资有限公司于本判决生效之日起十日内将符合合同约定的六安市梅山南路的御景·龙湖山庄70#商办楼（高速·财富广场）1003室交付给原告（反诉被告）汪如珍、汪杨天蝉；二、被告（反诉原告）安徽省高速公路投资有限公司支付原告（反诉被告）汪如珍、汪杨天蝉逾期交房违约金（以已付房款889146元为基数，按照日万分之二计算，从2015年12月21日起计算到该房实际交付日止）；三、驳回原告（反诉被告）汪如珍、汪杨天蝉其他诉讼请求；四、原告（反诉被告）汪如珍、汪杨天蝉在被告（反诉原告）安徽省高速公路投资有限公司交付商品房之日起十日内支付被告（反诉原告）安徽省高速公路投资有限公司剩余房款150000元；五、驳回被告（反诉原告）安徽省高速公路投资有限公司其他反诉请求；案件受理费1050元、反诉费4080元合计5130元；由原告（反诉被告）汪如珍、汪杨天蝉负担1050元；被告（反诉原告）安徽省高速公路投资有限公司负担4080元。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于安徽省六安市中级人们法院。审 判 长  程 峰审 判 员  张红梅人民陪审员  李雪峰二〇一六年十月三十一日书 记 员  李伟伟