广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2015)深宝法西民初字第2168号原告（反诉被告）深圳市万景商业管理有限公司，住所地深圳市罗湖区桂园街道深南东路5002号地王大厦6302号，组织机构代码58562569-7。法定代表人刘威佳。委托代理人李晓英，广东一粤律师事务所律师。委托代理人梁冬花，广东一粤律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳多彩汇威文化发展有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道宝安大道5010号深圳T3艺博城创意大厦13楼，组织机构代码59072041-0。法定代表人杨春香。委托代理人刘木坚，广东深天正律师事务所律师。上述当事人之间租赁合同纠纷一案，原告的诉讼请求为：1、被告向原告支付房屋占有使用费人民币1193486元，并支付自起诉之日起至清偿之日止的利息（按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算）；2、被告向原告支付管理费、水电费共118838.4元，并支付自起诉之日起至清偿之日止的利息（按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算）；3、被告承担本案全部的诉讼费用。在该案审理过程中，被告就同一法律关系向原告提起反诉，请求判令：1、原告向被告返还人民币20528元及其利息（从2014年10月24日起计至返还之日止，按银行同期贷款利率计算）；2、本案诉讼费用全部由原告承担。由于上述两案在法律和事实上相互牵连且诉讼请求互为抵销、吞并，本院依法决定对该两案合并审理，由审判员黄海涛担任审判长，与人民陪审员曾小霞、梁木英组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告为证明其诉讼请求，向本院提供的证据有：证据1、租赁合同书；2、物业返租临时使用合同；3、装修申请表；4、装修防火责任书；5、装修承诺书；6、装修施工队安全责任书；证据1-6共同证明原告将宝安区宝安大道5010号万景创意大厦第一层579平方米的物业租赁给了被告，每月租金人民币104220元（按照180元/平方米的标准计算），被告应向原告缴纳租金、水电费、物业管理费。7、租赁物业管理服务协议（2014）C001；8、租赁物业管理服务协议（2014）C003；9、租赁物业管理服务协议（2014）C004；证据7-9证明原告其他的租户签订的物业管理服务协议，实施的是统一的标准，原告本应和被告签订相应的协议，但被告拒绝签订，所以原告无法提供，被告和其他租户一样享受了原告在场地提供的物业管理服务。10、收费通知单，证明被告欠原告租金、管理费、水费、电费详细情况：被告欠原告的物业管理费总额86341.2元、水费803.24元、电费31693.95元。对于上述证据，被告的质证意见为：证据1-6的真实性、合法性、关联性认可，但不能证明原告的证明目的，证据1、2证明了原告的损失为45元/平方米，而不是其称的180元/平方米，被告租赁给原告是45元/平方米。证据3-6证明是由被告投入的装修。证据7-9真实性、合法性、关联性不予认可，被告有自己的物业管理，不需要原告的物业管理，所以不需要交物业管理费。证据10、收费通知单，真实性、合法性、关联性不予认可，被告使用自己的电，是原告应该支付电费；从证据形式看，并没有被告的签收认可，是原告单方制作。被告为证明其反诉请求，向本院提供的证据有：1、（2015）深中法房终字第1271号民事判决书，证明包含返租物业的万景创意大厦、万景艺术酒店商业项目物业租赁合同书已经被法院判决为无效合同，根据判决书，被告应当支付原告的费用为187912元。2、交通银行深圳分行记账回执、收款收据，证明被告于2014年5月4日向原告支付了租赁保证金人民币208440元，故原告还应当返还被告的租赁保证金为20528元（208440元-187912元）。对于上述证据，原告的质证意见为：证据1的真实性、合法性认可，但不认可关联性，判决书第21页第二段已经明确论述，另案判决审理的法律关系与本案争议的法律关系不是同一法律关系，按照最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释，原告是有权按照本案返租合同约定的租金标准计算房屋占有费，而不是按照另一法律关系下面的租赁合同约定的租金标准来计算。证据2的真实性、合法性、关联性认可，被告支付的租赁保证金不能充抵原告的租金、水电费、物业管理费。经审理，本院查明以下事实：2013年3月7日，原告与被告签订了一份《万景创意大厦、万景艺术酒店商业项目物业租赁合同书》（以下简称项目合同），约定由被告将坐落于深圳市宝安区西乡街道草围社区的二栋不含二次装修的物业，其中一栋酒店物业和一栋写字楼物业整体出租给原告经营管理，租赁期限为15年，租金按45元/平方米/月计算；同时该项目合同还就免租期等事项作出了约定。2014年4月24日，原告与被告签订了一份编号为WJ20140423的《物业返租临时使用合同》（以下简称返租合同），由原告将上述房屋中的万景创意大厦第壹楼579平方米的物业返租给被告作为临时招商中心临时使用，约定的主要内容包括：租赁期限为半年，自2014年4月24日起至2014年10月23日止；每月租金104220元（180元/平方米/月）；免租期一个月。上述返租合同签订后，被告向原告支付了相当于2个月租金的租赁保证金208440元。涉案的万景创意大厦第壹楼579平方米的物业在2014年4月24日-2015年5月6日期间由原告占有并出租给被告使用，2015年5月6日以后该物业已由被告收回及接管。另查，原、被告之间的项目合同纠纷业已经过一、二审法院处理，深圳市中级人民法院于2015年8月31日作出终审判决，确认一审法院有关“多彩汇威公司、万景公司均未能提供涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，深圳市规划国土委宝安管理局亦复函证实本案所涉建筑物所在土地未办理《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》”，故原、被告签订的《万景创意大厦、万景艺术酒店商业项目物业租赁合同书》为无效合同的判决结果。以上事实，有相关书证以及庭审笔录等予以证实。本院认为，原、被告之间因房屋租赁合同产生的纠纷，应受我国《合同法》及相关法律法规和司法解释的调整和规范。结合当事人的举证、质证及辩论意见。本院审核认为：1、关于计算诉争物业房屋占用费所依的租金标准原、被告之间的项目合同书因涉案物业未办理《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》等合法报建手续而被生效判决确认为无效合同，故双方当事人基于同一物业签订的返租合同也应为无效合同。原告主张应按返租合同约定的租金标准计算房屋占用费；被告则认为应按原项目合同中的租金标准及生效判决确定的损失计算方法核算诉争的房屋占有费。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案系原、被告因履行返租合同而产生的纠纷，该返租合同被确认无效后，合同项下的物业应当参照该返租合同约定的租金标准计算房屋占有使用费才符合对上述司法解释的理解。原、被告之间的项目合同书与返租合同虽然存在一定的关联，但二者的出租人和承租人相反、所涉物业范围不同、合同签订时间及期限亦不同，原告也存在对相关物业进行二次装修的行为，故二者不完全具备可比性。被告主张参照此前签订的项目合同书来计算返租合同中所涉物业的房屋占有费缺乏事实和法律依据，理由牵强，本院不予采纳。因此，本案中计算房屋占用费的标准应参照返租合同中约定的租金标准。另，返租合同约定有为期一个月的免租期，原告自愿放弃免租期的损失，故被告应向原告支付涉案物业自2014年5月24日至2015年5月6日期间的房屋占有使用费1188108元[104220元/月×（11+12/30）月]。合同被确认无效后，原告依据该无效合同取得的租赁保证金208440元应当返还被告。经抵扣后，被告还应支付原告的房屋占用费为979668元，不存在还有租赁保证金余款应予退还的情况，故本院对被告的反诉请求予以驳回。关于原告所主张的管理费、水电费原告既未能提供书面的物业管理服务协议来证明双方曾就物业管理的权利义务做出过明确约定，也无法提供证据证明其对涉案房屋进行过实际的物业维护及管理，应承担举证不能的不利后果。考虑到被告本身也从事物业租赁方面的业务，从返租合同签订后就一直未向原告支付过物业管理费且原告亦未有追讨的行为，故本院倾向于认为原告所主张的物业管理费缺乏充分的事实依据，对其该项诉请不予支持。关于水电费问题。原告提交了收费通知单，欲证明被告尚拖欠其涉案物业的水费803.24元、电费31693.95元。由于该通知单并没有相关水电部门的签章也没有被告方的签章确认，在被告提出异议的情况下，该收费通知单不能作为认定案件事实的依据。同时，该涉案物业的水电账户是以被告名义开立的，由被告统一向水电部门缴纳费用。在无证据证明原告已就整体物业的水电费向被告缴纳的情况下，原告要求被告支付涉案物业的水电费缺乏事实依据，故本院不予支持。关于双方要求支付利息的请求一方面，对原告而言，房屋占用费是当事人基于法律规定而非合同约定取得的利益，在生效判决确定前均非原告的既得利益，故原告主张该房屋占用费的利息损失缺乏事实依据，本院不予支持。另一方面，根据前述审理查明的事实，被告缴纳的租赁保证金经抵扣应支付的房屋占用费后并无余额，且被告对于项目合同的无效存在较大过错，故本院认为原告亦无须支付被告所交租赁保证金的利息。综上，本院对于原、被告关于利息损失的诉请均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告深圳多彩汇威文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市万景商业管理有限公司支付涉案物业2014年5月24日至2015年5月6日期间的房屋占有使用费979668元；二、驳回原告的其他诉讼请求；三、驳回被告的反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本安受理费人民币16611元，原告已预交，由原告负担4211元，被告负担12400元。反诉受理费156.6元，由被告承担，此款被告已缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  黄海涛人民陪审员  梁木英人民陪审员  曾小霞二〇一六年十月二十日书 记 员  梁 格书 记 员  王 琼附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第1页共10页