重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0115民初2061号原告：廖中荣，男，1963年11月22日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：（特别授权）李克忠，重庆潜卫律师事务所律师。被告：沈瑜东，男，1984年6月20日出生，汉族，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：（特别授权）郑华，重庆市长寿区公平法律服务所法律工作者。原告廖中荣与被告沈瑜东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案件需要，于2016年6月13日依法转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告廖中荣及其委托诉讼代理人李克忠，被告沈瑜东及其委托诉讼代理人郑华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖中荣向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付房屋占用费125000元（从2014年6月2日计算至2016年2月26日）、赔偿财产损失42945元，共计167945元；2.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告系xx街道的征地拆迁户，2009年政府修建商业门面并以优惠价格出租给拆迁户，解决拆迁户的就业问题。原告从2009年便开始租用长寿区xx安置房D区3幢5号门面用于经营餐馆，后相继出租给他人使用。2012年6月1日，原告之妻余晓林与被告签订《门面出租协议》，约定将上述门面转租给被告用于经营餐馆，租期一年，租金每年2万元，并约定租赁期满后原告收回门面，原告出钱安装的电线、烟道、厕所、地砖不能拆，若被告强行占用门面，则按200元/天的租金支付给原告，否则一切经济损失由被告自行负责，包括诉讼费，室内的空调一个、冰箱一台、抽油烟机一个等设施不能损坏。该协议签订后，原告将上述门面及设施设备交付被告使用。租赁期限届满后，原、被告于2013年6月19日签订《门面出租》合同，约定被告继续租赁上述门面，租期一年，租金每年2万元。该合同签订后，被告继续使用上述门面。租赁期限届满后，被告既不与原告续签租赁合同、交纳租金，也不将门面及屋内设施完好交还原告，强行占用门面至2016年2月26日。被告交还的门面中仅有已损坏的冰箱、烟道、灶台，门面内的空调、电扇、气罐、消毒柜、电饭锅、高压锅、开水壶、锡锅、塑料凳、桌子、气灶、塑料门帘均被被告搬走，室内屋顶、墙壁、瓷砖等设施均已损坏，需要重新装修，被告应该支付门面的占用费并赔偿上述财物损失。被告沈瑜东辩称，原告与产权人签订的租赁合同明确约定原告无权转租，被告签订《门面出租协议》、《门面出租》合同时不知原告系无权转租，故该协议和合同应属无效合同。且根据产权人的通知，原告自2012年1月1日起丧失该房屋的使用权，无权向被告收取租金和房屋占用费。被告搬离门面时，仅将自己的物品搬走，将原告的烟道和冰柜留在门面内，不存在应该赔偿原告财物损失。请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据：《商业用房续租合同》、《门面出租协议》、《门面出租》合同、《通知》、情况说明、造价说明书、工程量清单估价表，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人双方没有争议的事实，本院确认如下：1.2010年8月27日，重庆乐至置业发展有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《商业用房续租合同》，约定甲方将其位于重庆市长寿区xx一期定向销售住房D区3幢5号商业用房续租给乙方使用，合同期限为2010年4月10日至2010年12月31日，租金共计4118元；续租期间，乙方不得将商业用房转租给第三方，如私自转租的，经查实后甲方有权收回所租该商业用房，不退还商业用房所余租金和续租保证金。2011年6月27日，重庆乐至置业发展有限公司（甲方）与原告（乙方）再次签订《商业用房续租合同》，约定原告继续租赁上述门面，合同期限为2011年1月1日至2011年8月31日，租金共计4118元；续租期间，乙方不得将商业用房转租给第三方，如私自转租的，经查实后甲方有权（解除合同并）收回所租该商业用房，不退还商业用房所余租金和续租保证金；续租期满后，乙方必须自行撤出并恢复商业用房原貌，甲方特延长四个月给予乙方自行销售底货和退回商业用房的时间（2011年9月1日至2011年12月31日）。上述租赁期限届满后，原告未与重庆乐至置业发展有限公司继续签订租赁合同。2.2012年6月1日，原告之妻余晓林与被告签订《门面出租协议》，约定将上述商业用房租赁给被告用于经营餐馆，租期从2012年5月至2013年4月，租金每年2万元，并约定“室内的空调一个、冰箱一台、抽油烟机一个等设施不能损坏，如有损坏，完好归还”。该协议签订后，原告即将上述商业用房交付被告使用。租赁期限届满后，原、被告于2013年6月19日签订《门面出租》合同，约定被告继续租赁上述商业用房，租期从2013年5月至2014年6月1日，租金每年2万元，并约定“室内清单有冰箱、抽油烟机，如坏了，修好归还”。该合同签订后，被告继续使用上述商业用房。租赁期限届满后，原、被告未续签书面合同，被告继续使用租赁商业用房，2015年9月30日，被告搬离租赁商业用房，2016年2月26日其将房屋钥匙、水电卡交还原告。被告搬离时，未搬走房屋内合同约定的冰箱和抽油烟机。3.2011年6月10日，重庆乐至置业发展有限公司公司发布《通知》，明确表示xx国有商业门面原续租合同已于2010年12月31日期满，期满后立即收回门面不再续租，从2011年1月1日至2011年12月31日为特许延长续租时间，其中2011年9月1日至2011年12月31日为自行销售底货和退回门面的时间。此次延长续租时间为最终租赁期限，期满后各租赁户不得以任何理由拒绝交还门面。关于租赁房屋现状以及屋内冰箱和抽油烟机的损坏情况，经本院于2016年6月21日实地勘验，房屋厨房灶台、墙面和抽油烟机有油污，灶台面瓷砖有破损，顶部被烟熏黑，房屋外间墙砖、地砖有少量破损，冰箱外观损坏且已经无法正常使用，抽油烟机的外观完整但风机无法正常使用。2016年10月18日，本院到两家出售美的电器的专卖店（苏宁电器长寿店、长寿旭达美的专卖店）以及两家出售厨房抽油烟机的门店（付道洪白铁店、傅铁皮加工店）调查冰箱以及抽油烟机的相关情况，调查结果显示：租赁房屋内的冰箱两家店面均已经未出售，两家店面出售的和租赁房屋内容积类似的冰箱的价格为1100元左右和1300-1400元，两家店面出售的与租赁房屋抽油烟机风机类似的助力风机的价格为400元和500元，傅铁皮加工店店主陈述抽油烟机除风机以外的部分使用寿命一般较长，风机的使用寿命较短，助力风机的使用寿命一般为半年左右。付道洪白铁店店主陈述其向原告出具造价说明书时并未实地查看，烟道是否堵塞其并不清楚，助力风机的使用寿命一般是几个月至一年左右。2016年10月26日，被告向本院出具说明1份，其愿意就冰箱和抽油烟机的损失赔偿原告1750元。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对原告将房屋租赁给被告时，房屋内的物品情况，原告提交证据1.与原告提交的2013年6月19日签订的《门面出租》合同一起装订的落款日期为2011年11月27日的物品清单1份，内容为：物品清单空调1台、电扇4把、灶台2个、气瓶（大3个小3个）、消毒柜1个、电饭锅2个、高压锅1个、冰箱1个、开水壶2个、踢锅2个、烟道、凳子30张、桌子8张、气灶4台，若有损坏，按市场照价赔偿。该物品清单为打印件，无任何签字盖章。原告称该清单系与被告签订合同时的附件，且合同中也出现了“室内清单有冰箱、抽油烟机”字样，能证明其将房屋租赁给被告时的物品情况，被告对该证据及原告的陈述不予认可。本院认为，物品清单的落款时间与《门面出租》合同签订时间不一致，且无任何签字盖章，不能证明其是《门面出租》合同的附件，不能达到原告的证明目的。故结合《门面出租》合同的约定，本院确定被告承租时屋内物品有冰箱和抽油烟机。2.原告为证明因冰箱和抽油烟机损坏，被告应该赔偿的金额，提交证据1.廖三家电维修部的情况说明1份，证明更换新的同型号的冰箱费用为3000元；2.付道洪白铁店的造价说明书1份，证明租赁房屋的烟道堵塞需要重做、抽油烟机已坏无法修复需要更换，制作、安装费用为5750元，并列明了各个部分的具体价格，其中风机的价格为350元。被告对上述证据不予认可。本院认为，廖三家电维修部关于冰箱的情况说明，与本院调查的价格相差过大，且不符合实际情况，本院不予认可。对付道洪白铁店的造价说明书中关于烟道堵塞需要重做的表述，经本院调查核实，其并未实地查看，不清楚是否堵塞，原告称抽油烟机包括风机、烟罩、风槽、烟筒等已经全部损坏需要重新制作，但抽油烟机的外观是完整的，原告未提交充分证据证明其意见，结合本院的调查笔录，本院认定抽油烟机除风机以外的部分不需要修理或者更换。3.原告为证明其重新装修费用为27595元，提交证据：重庆广正装饰设计工程有限公司出具的胖哥家常菜餐厅翻修工程量清单估价表1份，被告对该证据不予认可，本院认为，该证据加盖有重庆广正装饰设计工程有限公司的公章，对其真实性本院予以认可，但根据本院实地勘验的房屋状况以及被告承租房屋的用途可知，被告使用租赁房屋后的状况符合租赁物的性质使用后的状态，故对该证据的关联性，本院不予认可。本院认为，本案中，重庆乐至置业发展有限公司与原告签订的《商业用房续租合同》，系双方的真实意思表示，合法有效。2011年6月27签订的《商业用房续租合同》，明确约定合同期限为2011年1月1日至2011年8月31日，且续租期满后，原告必须自行撤出并恢复商业用房原貌，重庆乐至置业发展有限公司特延长四个月给予原告自行销售底货和退回商业用房的时间（2011年9月1日至2011年12月31日）。故2011年12月31日期满后，原告无权再使用租赁商业用房，更无权将该房屋出租给他人使用并收取租金或占有使用费，故原告要求被告支付房屋占用费125000元的诉讼请求，本院不予支持。对于原告诉称的财物损失，原告诉称被告应当承担租赁房屋的重新装修费用，但被告使用租赁房屋后的状况符合租赁物的性质使用后的状态，原告请求被告赔偿该费用的证据不充分，本院不予支持，同时，综合上述本院对证据的认定情况，原告并未提交充分证据证明其诉讼请求的全部财物损失，本院确定其财物损失范围仅包括冰箱和抽油烟机。虽然从2012年1月1日起，原告无权将租赁房屋租赁给他人使用，但被告是租赁房屋以及房屋内设施设备的实际使用人，原告可以参照合同中双方关于原告提供的设施设备损坏的处理方式的相关条款，要求被告承担相应责任。鉴于本案的实际情况，且租赁房屋被告已经交还原告，现在不处于被告的掌控之中，被告要完成修理义务较为困难，本院认为由被告进行赔偿更为适宜。根据本院的调查情况，本院确定购买同等品质的冰箱的价格为1300元，购买同等品质的抽油烟机风机的价格为450元。虽然合同约定“室内清单有冰箱、抽油烟机，如坏了，修好归还”，但被告承担赔偿责任时，还应考虑电器的自然损耗和折旧，现被告自愿按照购买新的冰箱和风机的价格进行赔偿，系对其权利的处分，本院予以确认。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十八条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告沈瑜东于本判决生效后三日内赔偿原告廖中荣1750元；驳回原告廖中荣的其余诉讼请求。案件受理费3418元，由被告沈瑜东负担50元，诉讼保全费162元，由被告沈瑜东负担30元，其余由原告廖中荣负担（原告已预交，被告在履行生效判决时迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  刘 琳代理审判员  唐名扬人民陪审员  田太华二〇一六年十月二十六日书 记 员  廖 芮