上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2015）普民四(民)初字第2999号原告洪晓枫，男，1987年10月8日出生，汉族，住上海市。委托代理人陆尧，北京安衡(上海)律师事务所律师。被告陈兴顺，男，1962年9月5日出生，汉族，住上海市。委托代理人傅某某，女，1961年1月4日出生，汉族，住址同上。委托代理人陈俊，男，1984年10月4日出生，汉族，住址同上。第三人上海市住房置业担保有限公司，住所地上海市。法定代表人孙勇，董事长。原告洪晓枫与被告陈兴顺、第三人上海市住房置业担保有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告洪晓枫及其委托代理人陆尧、被告陈兴顺的委托代理人傅某某、陈俊到庭参加诉讼。第三人上海市住房置业担保有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到他参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪晓枫诉称，2014年12月1日，原、被告就上海市石岚三村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将系争房屋出售给原告。房屋总价款为67.5万元。合同签订后，原告按约履行，向被告支付房款49.8万元，但被告未按合同约定于2015年6月30日前协助原告办理系争房屋的过户手续，也未将户口迁出。被告违反合同约定，应当承担违约责任。现原告诉至法院，请求判令：1、被告协助原告办理系争房屋的过户手续；2、被告支付迟延过户违约金，自2015年6月30日起至原告实际过户之日止，按已付房款49.8万元的日万分之五计算；3、被告支付逾期迁出户口的违约金，自2015年6月30日起至原告实际迁出户口之日止，按总房款67.5万元的日万分之五计算；4、被告承担诉讼费。被告陈兴顺辩称，被告同意在原告付清房款的情况下配合被告过户；因原告未付清房款，被告没有违约，不同意支付违约金；即使被告存在违约行为，原告诉请的违约金标准过高，请求人民法院予以下调；被告户口原不在系争房屋内，后经原告同意，从中介处取回系争房屋产权证，办理了户口迁回手续，并支付原告1万元，待被告另购房屋后再将户口迁出。相关手续由居间方工作人员吴某某办理。综上，被告不同意原告的诉讼请求。第三人上海市住房置业担保有限公司未到庭答辩，但称，第三人为系争房屋抵押权人，抵押权人的利益应当得到保护。被告于2009年申请购房贷款并签订担保借款合同，上海农商银行陆家嘴支行向被告发放公积金贷款30万元，借款期限15年，第三人为该笔贷款提供连带责任保证担保，被告将系争房屋抵押给第三人作为反担保并办理了抵押登记手续。系争房屋上的贷款还款正常。第三人请求法院依法判决。经审理查明，2013年8月，原告在居间方上海中原物业顾问有限公司居间下与被告就购买上海市石岚三村XXX号XXX室房屋签订《房地产买卖居间协议》。2013年8月30日，原告(乙方)与被告(甲方)就购买系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，后因系争房屋属动拆迁安置房，被告获得产权未满五年，2014年12月1日，原告(乙方)与被告(甲方)再次签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋。房屋建筑面积为30.84平方米，转让价款共计67.5万元。甲方于2014年12月31日前腾出房屋并通知乙方验收交接。双方确认，在2015年6月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方未按本合同约定的期限将系争房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本和同约定的应当交付之日起算至实际交付之日止。补充条款(一)第3条约定，甲方承诺于2015年6月30日内，办理原有户口(若有)的迁出手续。若甲方未按时迁出户口的，每逾期一日，应按房地产转让价款的日万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口迁出时止。附件三付款协议约定，乙方应于签订合同之日支付房款49.8万元，于签订合同七日内申报纳税；待房地产管理部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果且收到乙方支付的首期房价款后，甲方应办理抵押注销手续；抵押登记注销后七日内，双方应至交易中心办理过户手续，同日，乙方应支付甲方第二期房款17.7万元，其中尾款7.7万元由居间方保管；乙方取得房地产权证7日内，甲方应将房地产交付乙方，户口清空后，乙方支付尾款7.7万元。后，原告陆续支付被告房款49.8万元。系争房屋内的户籍情况：钱某某，于2004年5月13日因分户从岚皋路XXX弄XXX号XXX-XXX室迁入；傅某某，于2013年5月24日因投靠亲属从博华路XXX弄XXX号XXX室迁入；陈兴顺，于2014年6月25日因购房从博华路XXX弄XXX号XXX室迁入。审理中，被告提供由案外人吴某某于2014年6月25日出具的《收据》一份，载明被告收到系争房屋产证用于迁户口，迁入户口为被告本人，吴某某收取被告1万元作为迁户口押金，待户口迁出无息归还，证明被告将其户口迁入系争房屋征得了原告的同意。原告称对此事不知情。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》真实有效，双方均应按约履行。原告要求继续履行合同，本院对此予以准许。根据合同约定，被告应当在申报纳税后注销第三人在系争房屋上的抵押权，但被告未按约注销抵押登记手续，未按合同约定将房屋过户至原告名下，被告构成违约，应当根据合同约定承担违约责任，故本院对原告要求被告支付逾期过户的违约金的诉讼请求予以支持。关于逾期过户的违约金标准，被告辩称违约金标准过高，请求本院予以下调，本院结合本案实际情况，将违约金标准调整至已付房价款的日万分之二，自合同约定的过户日期次日起算，即2015年7月1日起算至实际办理转让过户手续之日止。抵押登记注销后，原告应当支付剩余房款17.7万元，根据合同约定，原告应在被告交付房屋及迁出户口后支付房款7.7万元，被告已交付房屋，但未迁出户口，故7.7万元应当在被告迁出户口后支付。被告应当在收到房款10万元后配合原告办理系争房屋的过户手续。案外人钱某某、傅某某的户口仍在系争房屋内。被告出售系争房屋后又将户口迁入系争房屋。被告辩称，其将户口迁入系争房屋是经原告同意，但其提供的《收据》并不能证明存在原告同意其迁入户籍的事实，故本院对其抗辩意见不予采信，关于其与案外人的经济往来，可另寻途径解决。被告未按约迁出户口违反合同约定，应当承担违约责任，故本院对原告要求被告支付逾期迁出户口的违约金的诉讼请求予以支持。关于逾期迁出户籍违约金标准，被告辩称违约金标准过高请求人民法院予以下调，考虑到本案实际情况，本院酌定被告一次性支付原告违约金为1万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决如下：一、被告陈兴顺应于本判决生效之日起十日内归还第三人上海市住房置业担保有限公司的借款本息(以还款日银行确认数额为准)；二、第三人上海市住房置业担保有限公司应于被告陈兴顺结清借款本息之日起十日内清除设定在上海市石岚三村XXX号XXX室房屋上的抵押权；三、原告洪晓枫应于第三人上海市住房置业担保有限公司注销上海市石岚三村XXX号XXX室房屋上的抵押权之日起十日内给付被告陈兴顺房款人民币10万元；四、被告陈兴顺应于原告洪晓枫给付上述房款之日将上海市石岚三村XXX号XXX室房屋的产权过户至原告洪晓枫名下；五、原告洪晓枫应于系争房屋内的户口清空后三日内给付被告陈兴顺房款人民币7.7万元；六、被告陈兴顺应于本判决生效之日起十日内给付原告洪晓枫逾期过户违约金(自2015年7月1日起算至实际过户之日止，标准按已付房价款人民币49.8万元的日万分之二计算)；七、被告陈兴顺应于本判决生效之日起十日内给付原告洪晓枫逾期迁出户口的违约金人民币1万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费人民币10,550元，减半收取，计人民币5,275元，由被告陈兴顺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院审 判 长 梁 斌代理审判员 张 端人民陪审员 周婵娟二〇一六年十月三十一日书 记 员 陈文渊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。