湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0115民初2597号原告：朱小伟，男，1984年5月24日出生，汉族，湖北省武汉市人，住湖北省武汉市洪山区，委托诉讼代理人：周长生，北京盈科（武汉）律师事务所律师，一般授权。被告：湖北森泰鑫鑫房地产开发有限公司，住所地湖北省黄冈市八一路23号。法定代表人：王操国，系该公司董事长。委托诉讼代理人：詹翔，男，1975年2月11日出生，汉族，湖北省黄冈市人，系该公司员工，住湖北省黄冈市黄州区，特别授权。原告朱小伟与被告湖北森泰鑫鑫房地产开发有限公司（以下简称森泰鑫鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱小伟的委托诉讼代理人周长生、被告森泰鑫鑫公司的委托诉讼代理人詹翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱小伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金28790元；2、判令被告支付逾期办理权属登记证书违约金385元；3、判令被告负担本案诉讼费。事实和理由：2012年7月28日，我与被告森泰鑫鑫公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买位于武汉市江夏区大桥新区红旗村长泰花园7幢1单元1层2号房，房屋总价款384889元。我按照约定履行了付款义务。合同第九条约定被告森泰鑫鑫公司应于2013年12月31日前将符合条件的房屋交付给我。但合同约定的交房期届满后，被告森泰鑫鑫公司开发的房屋未经验收合格，直至2015年1月9日才完成工程竣工验收备案。根据相关法律规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，被告森泰鑫鑫公司办理竣工验收备案前，不符合法定和约定的交房条件。因此，2014年1月1日至2015年1月9日为被告逾期交房期间。合同第十一条约定：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人应当自第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。同时合同第十六条约定：出卖人应当在商品房交付使用之日90日内办理完毕房地产初始登记。但是被告森泰鑫鑫公司未按照该约定期限办理初始登记手续，导致我不能办理房地产权属登记。被告森泰鑫鑫公司逾期交付的商品房至今未能满足合同约定的交付条件，也未办理该项目的产权登记。上述行为，给我造成了经济损失，为维护我的合法权益，特诉至法院，请予支持我的诉讼请求。被告森泰鑫鑫公司辩称：1.我公司交付的房屋已完成合同约定的各项验收交付条件，配套设施齐全且均可正常使用，我公司已履行了合同第九条约定的义务；2.对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。原告已领取房屋钥匙，签订装修协议，可以自主处置房屋。我公司在交钥匙时已经将商品房交付给原告，故应以交钥匙时间作为交房时间；3.竣工验收备案是行政管理机关在竣工验收合格之后对建设单位实施管理的一种行政行为，与开发商和购房者之间的民事行为并无关联；本案中房屋已转移占有，合同也未约定以竣工验收备案证作为房屋交付的条件，故该房屋已完成交付；4.合同约定的逾期交房违约金过高，已明显超出原告损失的30%，请求法院予以减少。本院经审理查明事实如下：2012年7月28日，原告朱小伟（买受人）与被告森泰鑫鑫公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》，由朱小伟购买森泰鑫鑫公司开发的长泰花园7幢1单元1层2号房。合同第五条、第六条约定：买受人应按约定方式付清购房款384889元。合同第九条约定：出卖人应当在2013年12月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成；并满足使用功能；3、供电、供水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；……；合同第十一条约定：出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，如逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十六条约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告朱小伟按约定支付了购房款，并已经收房。2015年1月9日，被告森泰鑫鑫公司取得该房屋的建筑工程竣工验收备案证。因被告森泰鑫鑫公司未如期办理初始登记，原告朱小伟至今未能办理房地产权属证书。上述事实，有双方当事人陈述、合同、购房发票等予以证实，足以认定。本案在审理过程中，因双方各持己见，致使调解未能达成一致。本院认为：原告朱小伟与被告森泰鑫鑫公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定享有权利履行义务。本案争议焦点有二，现评判如下：一、被告森泰鑫鑫公司是否应承担逾期交房违约责任。2012年7月28日，双方签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定被告森泰鑫鑫公司应于2013年12月31日前将符合约定条件的房屋交付给原告朱小伟。合同第九条约定的交房条件之一为“完成商品房项目竣工交付使用相关手续”。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，作为建筑工程的商品房，其交付至少应具备“经竣工验收合格”这一条件，房地产未经验收合格，不得交付使用。故房屋符合法定及约定的交房条件的日期是取得建筑工程竣工验收备案证之日，即2015年1月9日。即使原告朱小伟在此之前收房，亦不能视为被告森泰鑫鑫公司已交付符合法定及约定交房条件的房屋，故被告森泰鑫鑫公司应承担自合同第九条约定的最后交付期限的第二日即2014年1月1日至2015年1月9日期间的逾期交房违约责任。对于被告森泰鑫鑫公司辩称原告已领取房屋钥匙即应视为交房的意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。被告森泰鑫鑫公司辩称逾期交房违约金过高、要求减少，因其未能举证证明按日万分之二的标准计算违约金远远超过原告实际损失的30%，亦不予采纳。二、被告森泰鑫鑫公司是否应承担逾期未能办证的违约责任。合同第十六条约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因被告森泰鑫鑫公司未能如期办理初始登记，致使原告朱小伟至今未能办理房地产权属证书。现原告朱小伟不要求退房，则被告森泰鑫鑫公司应按该条约定，按已付房价款的0.1%向原告朱小伟支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告湖北森泰鑫鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱小伟支付逾期交房违约金28790元(违约金以384889元为基数，自2014年1月1日起以每日万分之二为标准计算至2015年1月9日止)；二、被告湖北森泰鑫鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱小伟支付逾期未能办证违约金385元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费265元（已减半收取），由被告湖北森泰鑫鑫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费530元，款汇湖北省武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行，行号832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员  熊波二〇一六年十月十二日书记员  王苑