湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0111民初222号原告（反诉被告）：武汉普安医药有限公司，住所地：武汉市江汉区新华路186号福星国际商会大厦21楼2102室。法定代表人：徐晓峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：李俊，湖北正信律师事务所律师。一般授权代理。委托诉讼代理人：方伟，湖北正信律师事务所律师。一般授权代理。被告（反诉原告）：武汉乐天城商贸有限公司，住所地：武汉市街道口狮城广场5层夹层（乐天城购物广场）。法定代表人：杨珺，该公司总经理。委托诉讼代理人：林国和，湖北伟宸律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：杨红林，湖北伟宸律师事务所律师。特别授权代理。原告（反诉被告）武汉普安医药有限公司（以下简称普安医药公司）诉被告（反诉原告）武汉乐天城商贸有限公司（以下简称乐天城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）普安医药公司的委托诉讼代理人李俊、方伟，被告（反诉原告）乐天城公司的委托诉讼代理人林国和、杨红林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）普安医药公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告退还保证金60000元；2.请求被告退还装修押金5000元；3.���求被告退还2015年8月21日至9月30日租金93333元；4.请求被告向原告支付违约金210000元，每月70000元，共3个月；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年2月29日，原告与被告签署《商用房屋租赁合同》，约定：被告将位于武汉市街道口珞瑜路4号乐天城-1F层01A、01B号铺面（以下简称“承租商铺”）出租给原告供药店经营使用，租赁期限为2012年2月20日至2017年2月19日。合同还约定，原告每次付清六个月租赁费用，原告应于前期租赁费用到期的前一个月的5日前一次性支付下一期的租赁费用给被告，如15天内仍未付清，被告有权解除合同等。依上述约定原告应于2015年8月5日前支付下一期（2015年10月1日至2016年3月31日）租金，被告在2015年8月20日前（包括2015年8月20日）均无权解除合同，但被告却于2015年8月20日就迫不及待行使合同解除权，并要求原告在8月20日前当日拆除相关装置、设备及搬空物业内什物。2015年8月21日，被告对原告承租商铺断电，8月27日强行关门，致原告无法营业。原告认为，双方合作多年，在之前合作中顺利良好，本次延付租金属实，但被告于2015年8月20日解除合同不符合合同约定和法律规定，其解除合同违约。鉴于原告已立即采取补救措施并于2015年8月21日支付了全部应付租金，租赁合同应继续履行。而且，原告已支付的前期租金对应的租期也应对应至2015年9月30日。在2015年9月30日前，原告对租赁物拥有无可争辩的占有使用的权利。但被告却提前断水断电、关门并强行收回房屋，其行为在实质上侵害了原告的租赁权，妨碍了原告对租赁物的占有及原告的经营活动，给原告造成较大的经济损失。原告（反诉被告）普安医药公司对反��答辩称：本案的房屋租赁合同没有解除，反诉人的反诉请求没有事实依据，应当予以驳回。原告（反诉被告）普安医药公司为支持其诉讼主张及对反诉的答辩，向本院提交了如下证据：证据一：2012年2月29日《商用房屋租赁合同》。证明1、被告将位于武汉市街道口珞瑜路4号乐天城-1F层01A、01B号铺面出租给原告供药店经营使用，租赁期限为2012年2月20日至2017年2月19日；2、合同第四条第三款约定，原告应于前期租赁费用到期的前一个月的5日前一次性支付下一期的租赁费用给被告，如15天内仍未付清，被告有权解除合同；3、被告2015年8月20日无权解除合同；4、被告2015年9月30日前无权要求原告腾退。证据二：2015年2月15日《招商银行付款回单》。证明2015年2月15日缴纳的租金期限为4-9月租金，租金对应期限为9月30日，被告2015年9月30日前无权要求原告腾退。证据三：2015年8月20日被告《合同解除通知书》。证明被告8月20日解除合同并要求原告腾退的行为既不符合法律规定，也不符合合同约定，属严重违约行为。证据四-1：2015年8月25日原告致被告的《律师函》及交邮件递单、发票；证据四-2：2015年8月25日、27日被告致原告的《合同解除限期退场通知书》；证据四-3：现场封面照片四张及长江商报2015年8月27日版头；证据四-4：2015年8月28日原告致被告的《律师函》；证据四-5：2015年8月31日被告致原告的《回函》；证据四-6：2015年8月31日被告致原告《关于索要租赁费用等欠款及合同赔偿损失的函件》；证据四-7：2015年9月1日原告致被告的《联系函》；证据四-8：2015年9月16日被告致原告的《通知》两份。证据四证明1、就有关合同解除事宜，原告通过律师函向被告提出异议；2、被告向原告致函的内容印证被告向原告发出合同解除通知书的时间为2015年8月20日；3、被告2015年8月21日对原告承租商铺断水断电，造成原告从该日起无法正常使用承租商铺的事实；4、被告2015年8月27日对原告承租商铺封门的事实，进一步侵犯了原告的房屋使用权；5、被告无权要求原告于9月30日前搬迁，9月30日前一再发函要求原告腾退的行为是对原告房屋使用权的侵犯，被告应当承担违约责任。证据五-1：2015年8月21日至8月27日招商银行付款、退款、收款回单（共12份）；证据五-2：被告新旧收款账号。证据五证明1、原告积极履行合同于8月21日至27日数次向被告支付租金的事实；2、被告指定账号注销未告知原告，原告为履行租金支付义务前往被告处获取新账号继续向被告支付租金的事实；3被告恶意不履行合同，坚持数次退还原告租金的事实。证据六：2015年2月15日被告出具的《乐天城商铺定金单》一份。证明被告收取原告保证金60000元的事实。证据七-1：2009年5月16日原告与武汉恒润投资管理有限公司签订的《商用房屋租赁合同》；证据七-2：2009年12月2日被告出具的《乐天城商铺施工押金单》。证据七证明1、被告承继恒润公司装修押金，被告负有返还押金的义务；2、被告收取原告装修押金5000元的事实。被告（反诉原告）乐天城公司辩称：请求驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）乐天城公司向本院提出反诉请求：1.要求被反诉人赔偿69457.50元违约金；2.要求被反诉人赔偿反诉人经济损失231525元；3.要求被反诉人承担本案一切诉讼费用。事实和理由：2012年2月29日，双方签订《商用房屋租赁合同》，合同约定：反诉人将位于武汉市街道口珞瑜路4号乐天城-1F层01A、01B号铺面出租给被反诉人经营，租赁期限为2012年2月20日至2017年2月19日，起租期是2012年3月31日，依据合同第四条第1款、第3款约定，被反诉人应于2015年8月5日前一次性支付2015年10月1日至2016年3���31日租赁期内的全部租赁费用计463050元，逾期支付的十五天内，也就是2015年8月20日前，被反诉人应该每日按年租金的千分之五支付违约金69457.50元，否则，反诉人有权解除合同，且无条件另租他人，并不退回合同保证金、合同余下的租赁费用及其他费用。合同第十条第2款约定被反诉人违约，反诉人有权解除合同，没收保证金及相关费用，并由被反诉人支付三个月的租赁费用计231525元作为甲方预期利益的补偿。反诉人按照合同约定交付了租赁物，且双方经营至2015年8月20日，被反诉人经反诉人多次催要租赁费用无果。反诉人依据法律和合同约定于2015年8月20日向被反诉人送达了载明“您所承租商铺将于2015年8月21日由我司收回”的《合同解除通知书》。此后又多次通知被反诉人，但被反诉人延迟至同月28日才交还租赁物。给反诉人造成各项经济��失计473007.93元。被反诉人违反合同约定，延期支付合同项下租赁费用，导致反诉人遭受重大经济损失，故提出反诉。被告（反诉原告）乐天城公司为支持其答辩意见及反诉主张，向本院提交了如下证据：证据一：2012年2月29日《商用房屋租赁合同》。证明被反诉人应于2015年8月5日前一次性支付全部租赁费用463050元，并承担相关税费，如在8月20日前不一次性全部缴纳该费用即违约，并每日按年租金的千分之五支付15天的违约金69457.50元，且赔偿反诉人三个月租金费用的预期收益损失。证据二：2015年8月20日合同解除通知书、2015年8月25日的律师函、2015年8月25日、2015年8月27日合同解除期限退场通知书及公证书、2015年8月28日律师函、2015年12月本诉原告提供的民事起诉状。证明被反��人收到反诉人8月20日送达的载明同月21日的解除合同通知书。被告没有按照合同约定一次性全额支付租赁费用、合同产生的税费的违约行为的客观存在，且反诉人解除合同的行为有法律和合同的依据。经审理查明，2012年2月15日，普安医药公司向乐天城公司交付60000元定金作为确定商铺的保证。同年2月29日，普安医药公司与乐天城公司签订一份《商用房屋租赁合同》，主要约定：乐天城公司将位于武汉市街道口珞瑜路4号乐天城-1F层01A、01B号铺面出租给普安医药公司供药店经营使用，租赁期限为2012年2月20日至2017年2月19日，起租期为2012年3月31日。每月租金70000元，租赁费用包含：商铺租金每月14000元，商业管理费每月56000元。合同第四条第3款约定，普安医药公司每次付清六个月租赁费用，并应于前期租赁费用到期的前一个月的5日前，一次���支付下一期的租赁费用给乐天城公司，如15天内仍未付清，乐天城公司有权解除合同，且无条件另租他人，并不退还合同保证金、合同余下的租赁费用及其他费用。合同第十条第2款约定，若普安医药公司违反本合同中任何条款规定或条件，乐天城公司将终止或解除本合同，有权收回该房屋，没收合同保证金及其他相关租赁费用，并要求普安医药公司支付相当于3个月租赁费用的赔偿作为对乐天城公司预期利益的补偿，并根据有关的法律法规追究普安医药公司的其他法律责任等。合同签订后至2015年8月5日，双方都合作顺利，各自履行了合同义务。依合同约定，普安医药公司应于2015年8月5日前支付下一期，即2015年10月1日至2016年3月31日的租金，但普安医药公司并未支付，且在逾期支付的第15天内，也就是2015年8月20日前，也未支付该租金。乐天城公司于2015年8月20日23时向��安医药公司所在的商铺送达了《合同解除通知书》，载明“您所承租商铺将于2015年8月21日由我司收回”。乐天城公司于同年8月25日送达《合同解除限期退场通知书》，要求普安医药公司应于26日17时之前退场。普安医药公司认为乐天城公司20日发函的行为不合法也不合情理，于25日出具了律师函，对乐天城公司解除合同及解除的效力提出了书面异议。乐天城公司在27日对普安医药公司承租商铺封门，并于当日通过公证处送达《合同解除限期退场通知书》，要求普安医药公司必须在28日前腾退房屋。普安医药公司在28日再次向乐天城公司出具律师函，表明对乐天城公司擅自解除合同行为的书面异议。乐天城公司于8月31日回函，告知普安医药公司需按照合同条款约定归还铺面。此外，在8月21日至8月28日期间，普安医药公司多次将下一期租金463050元��过银行转账给乐天城公司，但屡次被退回，在8月28日乐天城公司要求普安医药公司腾退房屋，普安医药公司才停止转款。2015年9月16日，乐天城公司给普安医药公司发函，表明将于9月17日对普安医药公司所占商铺进行清铺收回。2015年9月17日，双方办理房屋交接手续。嗣后，普安医药公司认为乐天城公司出具的《合同解除通知书》无效，合同并未解除时，乐天城公司已将房屋另行租赁给第三人，导致合同事实上不能履行，故普安医药公司要求乐天城公司承担违约责任。乐天城公司认为合同已于21日依法解除，并要求普安医药公司承担违约责任。双方由此产生纷争。上述事实，有乐天城商铺定金单、招商银行付款回单、《商用房屋租赁合同》、合同解除通知书、招商银行付款、退款、收款回单共12份、公证书、律师函及交邮件递单、发票、合同解除限期退场通知书、现场封门照××年8月27日版头、回函、关于索要租赁费用等欠款及合同赔偿损失的函件、联系函、通知及当事人陈述等在卷佐证。本案争议的焦点问题：乐天城公司于2015年8月20日23时向普安医药公司下达《合同解除通知书》的行为是否构成违约？普安医药公司认为：依据合同约定，乐天城公司在2015年8月20日前（包括2015年8月20日）均无权解除合同，但乐天城公司却于2015年8月20日就向普安医药公司下达《合同解除通知书》，迫不及待行使合同解除权，并要求在8月20日当日拆除相关装置、设备等，构成解除合同违约。乐天城公司认为：乐天城公司于2015年8月20日载明的“您所承租商铺将于2015年8月21日由我司收回”的《合同解除通知书》，是附条件的民事行为，因普安医药公司在8月20日当天没有全额履行支付租赁费义务，故到8月21日时条件成就，该合同即依法解除。同时，乐天城公司没有任何妨碍普安医药公司在8月20日正常营业的行为。因此，普安医药公司解除合同的行为符合合同约定和法律规定，不构成违约。本院认为：《商用房屋租赁合同》第四条第3款“普安医药公司每次付清六个月租赁费用，并应于前期租赁费用到期的前一个月的5日前，一次性支付下一期的租赁费用给乐天城，如15天内仍未付清，乐天城公司有权解除合同，且无条件另租他人，并不退还合同保证金、合同余下的租赁费用及其他费用”的规定，是指在2015年8月20日（含20日）内，普安医药公司仍未支付下一期租赁费的，乐天城公司有权解除合同。本案中，乐天��公司于2015年8月20日23时前在未收到普安医药公司交付的下一期租金时，向普安医药公司送达《合同解除通知书》，该《合同解除通知书》应在2015年8月21日发生合同解除的法律效力。因乐天城公司并未在2015年8月20日当天收回租赁房屋及进行妨碍普安医药公司经营的行为，而《合同解除通知书》在8月20日仅是起到一个催告的作用，该行为不构成违约。普安医药公司虽然在2015年8月21日至8月28日不断向乐天城公司支付下一期租金，但因乐天城公司不接收该租金，故双方签订的《商用房屋租赁合同》在2015年8月21日已经解除。本院认为，普安医药公司与乐天城公司签订的《商用房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容符合法律法规的规定，为有效合同，当事人应遵照执行。双方在2015年8月5日前均能依约履行合同义务。2015年8月5日��，普安医药公司未能依约支付下一期商铺租金，构成违约，应承担违约责任。普安医药公司应支付乐天城公司逾期付款违约金，因合同约定的每日按年租金的千分之五支付违约金过高，本院调整为万分之五，即普安医药公司应支付乐天城公司逾期付款违约金6945.75元。根据合同约定，因普安医药公司违约导致合同解除时，其交付的保证金60000元、收取的2015年8月21日至9月30日租金93333元不予退还。鉴于普安医药公司在之前长达六年的合同履行过程中并无违约行为，且乐天城公司已将该商铺另行出租，损失已经降到最低，合同约定的另行收取三个月租金的惩罚过高，本院不予支持。对乐天城公司收取的装修押金5000元应予退还普安医药公司。对普安医药公司的其他诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条第一款、第一百零七条��第二百一十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）武汉乐天城商贸有限公司退还原告（反诉被告）武汉普安医药有限公司装修押金5000元；二、驳回原告（反诉被告）武汉普安医药有限公司的其他诉讼请求；三、原告（反诉被告）武汉普安医药有限公司支付被告（反诉原告）武汉乐天城商贸有限公司违约金6945.75元；四、驳回被告（反诉原告）武汉乐天城商贸有限公司的其他反诉请求。上列应付款项，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6825元（普安医药公司已预缴3413元），由普安医药公司负担6775元，由乐天城公司负担50元。反诉费2907元（乐天城公司已预缴2907元），由普安医药公司负担50元，由乐天城公司负担2857元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇至武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67，开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郑 萍审 判 员  秦道新人民陪审员  李 清二〇一六年十月三十一日书 记 员  宁伟昭