河北省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀民终587号上诉人（原审被告）：河北锦魁房地产开发有限公司，住所地临漳县金凤大街与建安路交叉口南行100米。法定代表人：郭志民，该公司董事长。上诉人（原审被告）：李书俊。二上诉人共同委托诉讼代理人：邓涛，河北浩博律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：杨华，河北浩博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邯郸市银基房地产开发有限公司，住所地邯郸市丛台区丛台路滏新家园6-3-5号。法定代表人：孟爱芹，该公司董事长。委托诉讼代理人：ＸＸＸ，河北得正律师事务所律师。委托诉讼代理人：马成华，河北得正律师事务所律师。上诉人河北锦魁房地产开发有限公司（以下简称锦魁公司）、上诉人李书俊为与被上诉人邯郸市银基房地产开发有限公司（以下简称银基公司）土地使用权转让合同纠纷一案，不服邯郸市中级人民法院（2014）邯市民四初字第00048号民事判决，向本院提起上诉。本院本院于2016年9月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人锦魁公司、上诉人李书俊的委托诉讼代理人邓涛、杨华，被上诉人银基公司的委托诉讼代理人ＸＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦魁公司和李书俊不服一审判决，共同上诉请求：一、撤销原判，改判上诉人锦魁公司和李书俊不承担给付责任。二、本案诉讼费用由银基公司承担。事实与理由：一、一审法院认定《补充协议》所约定的附期限的履行方式为对履行期限的约定不明确，并判决上诉人在30日内支付款项，属于事实认定错误，上诉人不应当在未达到《补充协议》约定的付款条件下支付款项。2014年10月8日，双方经协商签订了《补充协议》，变更了原付款方式和条件，将锦魁公司取得购房人银行按揭贷款作为履行的期限和条件，而案件事实表明，补充协议约定的付款条件是明确的、具体的，且正在办理过程中。因此，一审判决擅自改变双方约定的付款条件和方式，并毫无事实依据的自行推理出本案判决结果，实属错误。二、李书俊属职务行为，仅是代理人身份，不存在担保承担本案债务的情形和承诺；且更不应当在本案的履行条件和方式未成就时而承担连带保证责任。况且本身未约定担保期限，已超过六个月担保期限，不应再承担担保责任。三、银基公司所出卖的国有土地使用权根本不符合法律规定的出售条件，且无法办理过户手续至锦魁公司名下，也未交付给锦魁公司。因此本案争议合同根本不存在能够继续履行的可行性，上诉人在此情况下有权行使抗辩权，在土地使用权不能确定能够过户于锦魁公司情况下时，有权拒付土地转让款。四、锦魁公司不存在任何违约行为，一审判决支付相应利息无任何事实和法律依据。锦魁公司和银基公司签订的《补充协议》已经变更了款项支付方式，现支付条件及期限未到，锦魁公司不存在任何违约行为，一审法院在锦魁公司没有任何违约行为的情况下判决锦魁公司承担利息没有事实和法律依据。二审庭审中，锦魁公司和李书俊补充上诉理由和请求：银基公司在诉讼过程中将本案争议土地在未告知锦魁公司的情况下，在邯郸市××县信用社办理抵押贷款900万元，锦魁公司已经向银基公司发出解除协议通知书，请法院解除双方之间签订的协议。银基公司答辩认为，锦魁公司应诚信履行合同，锦魁公司在有能力履行的情况下拒绝履行，一审判决对此认定事实清楚，锦魁公司应当尽快履行合同。在原协议中，李书俊作为合同担保人，应当按照法律规定承担责任。对于利息，我方起诉请求支付违约金，一审判决支付利息，我方损失远远高于判决数额。针对锦魁公司和李书俊当庭补充的上诉理由和请求银基公司答辩认为，银基公司向银行办理涉案土地抵押贷款的情况是真实的，但贷款的原因是因为本案迟迟未判，为了缓解压力我方被迫在银行进行的贷款，贷款是因为对方的原因造成的。关于对方所提解除协议的问题，我方是在2016年9月21日收到的通知书，对方解除协议的理由没有依据，我方不同意解除。银基公司向一审法院提起诉讼，请求法院判令：1、锦魁公司履行转让合同价款2500万元；2、锦魁公司支付违约金300万元（自违约行为发生至本案一审判决送达之日止）；3、李书俊承担担保责任，共同偿付上述合同价款及违约金；4、撤销2014年10月8日与锦魁公司签订的补充协议。诉讼中银基公司称，协议签订后，因锦魁公司无能力履行协议，银基公司为了宽限锦魁公司的付款期限，双方签订补充协议，约定锦魁公司在获得外来资金和出卖其名下凤凰城项目房屋后给付银基公司价款，但随后发现锦魁公司资金并未在其公司账户内运转，并且凤凰城土地房产以及该公司银行账号已被公安机关查封，鉴于锦魁公司已违反补充协议，并且补充协议已无法履行，故另增加诉讼请求，请求撤销与锦魁公司所签订的补充协议。原审法院查明，2014年8月28日，银基公司与锦魁公司签订协议，协议中约定，锦魁公司（乙方）受让银基公司（甲方）享有土地使用权的面积为9541平方米的国有土地一块（国有土地使用证号：临国用（出）第2012022号），地块位于临漳县金凤大街与××路交叉口西南侧，双方约定土地转让价款为2800万元。在签订协议之日起乙方先付300万元订金，签订合同第一个月付款600万元（每15天付300万元），以后每15天付250万元，直至付清全部转让款为止。土地转让金付清后，由甲方负责将该宗土地国有土地使用权证交于乙方。关于违约责任，双方约定，乙方未按协议约定时限给付甲方土地转让金，应承担协议还款额每天2%的违约金（已交付部分抵定违约金或经济损失）……。本协议未尽事宜，双方可再行协商补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。被告李书俊为履行该协议提供担保。协议签订后，锦魁公司按照约定支付了第一笔300万元。2014年10月8日，双方又订立补充协议。协议载明：由于乙方无法履行双方之前达成的还款计划，经双方协商，剩余款项按照以下方式执行：1、乙方从任何方式获得的现金（如银行贷款、个人借款、变卖资产等）优先支付给甲方，直到还清所有欠款。2、乙方在开始办理凤凰城商品房他项权证并办理银行贷款时，必须经甲方同意并与甲方委托人协同办理，第一期银行贷款必须全部转让给甲方，直到付至300万元为止……从银行所得贷款双方按5：5分成。当余款付到还差甲方300万元时，甲方负责15日内办理土地过户到乙方名下。办理完过户手续，乙方5日内付清甲方全部余款。……本协议是之前协议的补充，具有同等法律效力。补充协议签订至今，锦魁公司未向银基公司支付剩余转让款。原审法院认为，当事人经协商一致，可以订立或变更合同。本案双方当事人自愿协商达成的建设用地使用权的有关协议包括补充协议，是双方的真实意思表示，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。锦魁公司未依约支付银基公司剩余建设用地转让款，应承担继续履行支付剩余款项的合同义务。银基公司以锦魁公司不具有履约诚意申请法院撤销补充协议，不符合《中华人民共和国合同法》关于请求撤销的法定情形，原审法院不予支持。原审庭审中双方均认可补充协议对剩余转让款的履行期限进行了变更，在双方已协商变更履行期限的情况下，银基公司诉请依据原协议锦魁公司应承担违约金的主张，与补充协议订立目地相违背，原审法院不予支持，但银魁公司应对银基公司起诉后的利息损失承担赔偿责任。双方在补充协议中所约定的办理银行贷款作为履行剩余还款义务的履行方式之一，但作为履行期限的起算点并不确定，故关于履行期限的约定不明确，银基公司作为债权人可以随时要求锦魁公司履行，但应当给锦魁公司必要的准备时间。锦魁公司以未能办理银行贷款主张条件未成就的抗辩，因办理银行贷款的民事行为依法不能成为合同所附条件，其理由不能成立，原审法院不予采纳。李书俊作为担保人协议上确认签字，未约定保证方式，依法应当承担连带保证责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第七十七条、第七十八条、第六十二条第四项、《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，判决：一、河北锦魁房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内给付邯郸市银基房地产开发有限公司转让款2500万元及利息损失（按照中国人民银行同期同类贷款利率计算自2014年11月24日至本判决履行之日止）。二、李书俊对河北锦魁房地产开发有限公司应承担的本判决第一项债务承担连带保证责任。三、邯郸市银基房地产开发有限公司于河北锦魁房地产开发有限公司给付2500万元之日起30日内协助河北锦魁房地产开发有限公司办理过户手续。四、驳回邯郸市银基房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费95900元，由河北锦魁房地产开发有限公司和被告李书俊共同负担85900元，由邯郸市银基房地产开发有限公司负担10000元。二审期间，锦魁公司和李书俊向法院提交了《解除协议通知书》及邮寄《解除协议通知书》EMS回单。银基公司认可收到了《解除协议通知书》但认为对方所说的解除合同理由不能成立，对方在一审中没有提出解除协议的意见和理由，对方不是行使权利，是在拖延诉讼时间，银基公司不同意解除协议。银基公司称签订土地转让协议的原因是锦魁公司在开发与其相邻的土地时违反规划设计建房，致使银基公司的开发项目受到限制，在相关部门的协调下双方签订了土地转让协议，锦魁公司对此事实无异议。另查明，本案审理期间，2015年10月23日，成安县旭升商贸有限责任公司向成安县农村信用合作联社借款900万元，银基公司将案涉土地为该笔借款办理了抵押担保，抵押期限至2016年10月22日，2016年10月17日成安县旭升商贸有限责任公司归还成安县农村信用合作联社本息共计9070668元，银基公司向法院提交了《贷款本金利息收回凭证》，用以证明抵押担保贷款已于2016年10月17日归还，银基公司提交的临国用（出）第2012022号《土地使用权证》记事栏载明该宗地抵押至2016年10月22日，他项权利证号2015167，已注销。银基公司称将案涉土地办理抵押贷款，是因为锦魁公司迟迟不履行合同，才为关联公司做的抵押贷款，现案涉土地抵押权已经解除不影响本案土地转让协议书的履行。锦魁公司认为，银基公司提交的《土地使用权证》及《贷款本金利息收回凭证》证明银基公司存在先卖后抵的行为，已经构成违约，其提供的证据不能证明土地已经解押，土地证上虽写抵押到期日为2016年10月22日，但无法证明银基公司已经实际解押，收回凭证也只能证明银基公司从银行走了流水，无法查明其后续抵押行为。二审庭审中，锦魁公司与李书俊放弃对担保人超过六个月担保期限不承担担保责任该项理由的上诉主张，仍坚持李书俊属职务行为，在本案履行条件和方式未成就时不应承担担保责任。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，银基公司与锦魁公司签订的土地转让协议书是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。锦魁公司上诉主张双方签订的补充协议书变更了原协议的付款方式和条件，锦魁公司取得购房人银行按揭贷款应为履行还款的唯一条件，现条件未成就，锦魁公司无付款义务。经查，锦魁公司与银基公司签订的补充协议第一条明确约定：“乙方（锦魁公司）从任何方式获得的现金（如银行贷款、个人借款、变卖资产等）优先支付给甲方（银基公司），直到还清所有欠款”。第二条对锦魁公司以凤凰城商品房抵押贷款偿付银基公司欠款进行了安排。从双方签订的补充协议内容来看，并无凤凰城商品房抵押贷款为偿付银基公司欠款唯一付款方式的约定。双方补充协议书的还款约定，应为锦魁公司对偿付银基公司土地转让款的一种承诺和还款安排，且至今银魁公司并未按补充协议的约定履行。故本案仍应按双方2014年8月28日签订的土地使用权转让协议书履行。关于案涉土地是否符合转让的条件。锦魁公司上诉称，银基公司在诉讼期间将案涉土地抵押给银行用于贷款担保，致使土地使用权无法转让。本院认为，银基公司作为转让方应当保证其转让的土地符合土地转让的条件，其在诉讼过程中擅自将土地抵押给银行办理贷款，致使土地使用权的转让受到限制，但在本案审理期间抵押贷款已经清偿，案涉土地已经解押，本案土地使用权并不存在转让限制，且锦魁公司延期付款违约在先，故对锦魁公司解除协议的主张不予支持。关于本案利息损失的认定问题。根据双方签订协议书的约定，锦魁公司在约定的时间内未履行付款手续，且在补充协议签订后亦未积极筹集资金，其消极不履行合同的行为已经构成违约，原审认定锦魁公司应对银基公司起诉后的利息损失承担赔偿责任，实际上是承担违约责任的一种方式，同时银基公司并未提出上诉，应予维持，但银基公司办理抵押贷款后，锦魁公司未支付剩余土地转让款有正当理由，抵押贷款期间的利息损失锦魁公司不应支付，抵押贷款解除后，锦魁公司应当支付剩余土地转让款，否则仍应支付银基公司的利息损失。关于锦魁公司提出《贷款本金利息收回凭证》只能证明银基公司从银行走了流水，无法查明其后续抵押行为，不能证明银基公司已经实际解押，本院认为，银基公司二审期间提供的证据可以证实抵押担保贷款已于2016年10月17日归还，临国用（出）第2012022号《土地使用权证》记事栏载明的内容证明案涉土地已于2016年10月22日解押。关于李书俊是否应当承担担保责任，李书俊在银基公司与锦魁公司签订的土地转让协议书落款担保人处签名，其并不否认签字的真实性，且在其后的补充协议书中并未载明银基公司放弃李书俊承担担保责任的内容，故李书俊应依法承担连带保证责任。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第（三）项之规定，判决如下：一、维持邯郸市中级人民法院（2014）邯市民四初字第00048号民事判决第三项、第四项，撤销第一项、第二项；二、河北锦魁房地产开发有限公司给付邯郸市银基房地产开发有限公司转让款2500万元及利息损失（利息自2014年11月24日起至2015年10月22日止，自2016年10月23日起自本判决生效之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算），李书俊对河北锦魁房地产开发有限公司所负上述债务承担连带保证责任。如未按照本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费181800元由河北锦魁房地产开发有限公司和李书俊共同负担162800元，由邯郸市银基房地产开发有限公司负担19000元。二审案件受理费162800元，由河北锦魁房地产开发有限公司和李书俊共同负担160000元，由邯郸市银基房地产开发有限公司负担2800元。本判决为终审判决。审 判 长  马艳辉代理审判员  吴晓慧代理审判员  申 毅二〇一六年十月三十一日书 记 员  张 婷