湖北省宜昌市西陵区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0502民初字第1770号原告宜昌万锦房产经纪有限公司（以下简称万锦经纪公司），住所地宜昌市西陵区西陵二路33号。法定代表人蒋洁，该公司董事长。委托代理人杨俊，该公司员工。被告胡益明。委托代理人张敏，湖北诚业律师事务所律师。（特别授权代理）委托代理人徐双蕾，湖北诚业律师事务所律师。（特别授权代理）原告万锦经纪公司诉被告胡益明居间合同纠纷一案，本院于2016年8月22日立案受理后，于2016年10月26日由审判员李敏适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告万锦经纪公司的法定代表人蒋洁及原告的委托代理人杨俊，被告胡益明及其委托代理人张敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万锦经纪公司诉称，2016年3月18日，被告胡益明到原告处委托原告帮助寻找房源，经原告介绍，当月21日万其与胡益明签订了《居间服务确认书》，约定胡益明购买房源为“宜昌市夷陵大道58-X-XXXX”号房屋，同时胡益明承诺若胡益明或胡益明之亲属、配偶、合作伙伴、授权人、所在单位成功的购入介绍之房屋，胡益明需支付万锦经纪公司相等于2%成交价作为服务佣金，支付时间为该房屋买卖成交之时。现被告已与宜昌市××大道××号的房东签订了房屋买卖协议，双方约定房屋总价为人民币138万元。被告与其家人已居住于宜昌市××大道××号。原告认为，被告通过原告的居间服务成功获取购房人信息，并与购房人签订了购房合同，原告的居间行为已完成。现合同已签订，被告应当按约定支付原告佣金27600元，故诉至法院，请求判令：1、被告支付原告佣金27600元；2、被告承担诉讼费。被告辩称，1、《居间服务确认书》非被告签署。2、原告未促成合同成立，无权主张佣金。原告未促成买卖合同成立，仅提供了一套房源，且未积极磋商、协助低价或合理价格促成交易，未充分履行法定义务，无权主张佣金。3、被告先后在四家中介公司看房，且最终通过宜昌昊天置业代理有限公司（以下简称昊天置业公司）登记的房源成交，而非私下与房屋出卖人交易。4、原告要价145万元太高，无法成交。被告在昊天置业公司推介下看房，并在昊天置业公司的积极磋商、协助下，以130万元成交，该交易价格显然低于原告磋商的价格，居间服务费也仅4万元。被告已实际支付了134万元。5、根据最高人民法院关于发布第一批指导性案例的通知法（2011）354号上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案中的指导精神，房屋出卖人将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，不构成违约。6、请求驳回原告的诉请。原告为证明其主张，向本院提交以下证据：证据1、被告胡益明身份信息1份，证明被告胡益明具备诉讼主体资格。证据2、编号为2001147号《居间服务确认书》1份，证明2016年3月21日，原告向被告提供了位于宜昌市××大道××号标的房屋的出售信息。同日，被告胡益明在原告工作人员左涛的带领下到标的房屋进行了实地看房。另外，双方在《居间服务确认书》上对佣金支付条件、标准和时间进行了明确约定。证据3、陌生联系人通话纪录1份，证明原告工作人员左涛于2016年3月21日与被告通话2次，另有一次未接通；2016年6月9日通话1次。证据4、与被告2016年6月9日通话录音笔录1份，证明给被告提供房源的事实。被告对原告提交的证据1无异议。对证据2真实性有异议，未签署过相关文件，非本人签字，对确认书约定内容不清楚；且只约定了提供房源未约定原告应促成签订合同，不具备支付佣金的法定条件。对证据3的通话次数不持异议，正好充分说明原告仅在签订《居间服务确认书》的当天与被告联系过1次，提供的居间服务及其有限。对证据4的真实性及合法性持有异议，原告采取部分记录的形式断章取义，歪曲事实，且原告在该记录里确认了以下事实：房屋出卖人在几家中介公司里挂牌出售；被告从案外人昊天置业公司获得该房源；原告要求145万元高价交易，其中5万元为佣金（含税费）。被告胡益明为证明其主张，向本院提交以下证据：证据1、编号为0325527号《看房协议书》1份，证明2016年3月16日，胡益明与案外人昊天置业公司签订《看房协议书》，约定昊天置业公司提供了位于CBD夷陵大道58-X-XXXX号标的房屋的出售信息，双方在《看房协议书》上对佣金支付条件、标准和时间进行了明确约定；同日，被告胡益明在原告工作人员的带领下到标的房屋进行了实地看房。证明胡益明与昊天置业公司签订的《看房协议书》早于原告提供的《居间服务确认书》。证据2、编号为0020229号《房屋买卖合同》1份；证据3、《情况说明》1份；共同证明被告与房屋出卖人以130万价款成交的事实，证明居间费用等所有包干费用为4万元，两项合计134万元。证明购房款及居间费用要低于原告提供的145万元的价格。证据4、编号为201604260022号《宜昌市存量房交易资金监管协议》1份、收据5份、转账凭证10份：2016年4月29日房屋出卖人出具的29万元收据一张，2016年4月30日房屋出卖人出具的35万元收据一张，2016年4月6日房屋出卖人出具的42万元收据一张，2016年3月21日房屋出卖人出具的3万元收据一张，2016年4月29日宜昌昊天置业代理有限公司出具的4万元收据一张，2016年4月6日工商银行2万元电子回单一份及20万元电子回单两份，2016年4月30日招商银行5万元转账回单四份，2016年5月1日招商银行5万元、3万元转账回单各一份，2016年4月29日工商银行9万元电子回单一份及10万元电子回单2份，招商银行网上银行21万元转账记录截图一份，证明被告已实际向房屋出卖人支付130万，向昊天公司支付4万元。证明购房款130万元中转账付款120万元，现金付款10万元（定金3万元、房款7万元）；居间费用4万元为一次性转账付款。全部款项房屋出卖人已开具收据109万元（资金监管21万元无收据）。证据5、昊天置业公司房源信息1份、汪晓华调查笔录及身份证复印件各1份、姚孝平调查笔录及身份证复印件各1份，证明标的房屋来源于昊天置业公司提供的房源而非被告私下与出让方接触取得；证明昊天置业公司为被告提供了居间服务，包括多次带领看房、磋商价格、促成交易、协助签订合同及付款交房、办理过户手续等；证明被告实际支付的费用总额134万元，低于原告给被告的报价。证明6、通话录音笔录1份，证明原告向被告的报价不低于145万元，超出了被告的购房预期及可接受的合理价位。原告对被告胡益明提交的证据1的时间有异议。对证据2、3的真实性无异议，但对于证明的事项有异议，该证据与原告所签订的《居间服务确认书》恰恰能证明，被告是违约的。对证据4的真实性无异议，但不能据此排除被告应承担佣金的事实。对证据5的时间真实性有异议。对证据6的真实性不持异议。本院对上述双方无异议的证据的真实性、客观性、关联性予以认定，查明事实如下：2015年11月22日，昊天置业公司刊登了宜昌市××大道××号出售房源信息。2016年3月万锦经纪公司亦刊登了宜昌市××大道××号出售房源信息。2016年3月16日，昊天置业公司与胡益明签订《看房协议书》，约定“昊天置业公司向胡益明提供宜昌市××大道××号房源，胡益明承诺：若被告成功购入，需支付房价款2%作为服务佣金，支付时间为被告与房屋出卖人正式签署房屋买卖合同之日。被告不会再直接或间接与房屋出卖人联系，并同意即使最后是由被告之亲属、授权人、委托人或代理人购入，被告仍须支付上述服务佣金”，昊天置业公司于同日安排胡益明看了该房源。2016年3月21日，原告万锦经纪公司（乙方、受托方）与被告胡益明（甲方、委托方）签订《居间服务确认书》，约定“万锦经纪公司向胡益明提供宜昌市××大道××号房源，胡益明承诺：若胡益明或亲属、配偶、合作伙伴、授权人、所在单位成功的购入介绍之房屋，胡益明需支付原告相等于2%成交价作为服务佣金”，万锦经纪公司于当天中午安排胡益明看了该房源。胡益明审理中对其签名提出异议，但未申请笔迹鉴定。胡益明对于标的房屋，因万锦经纪公司报价145万元（包含佣金、税费等），胡益明认为万锦经纪公司报价过高，于2016年3月21日下午再次联系昊天置业公司，昊天置业公司再次带胡益明看房，并与房屋出卖人丁华英、周晓东磋商，促成胡益明与房屋出卖人最终以130万元的购房价格达成了交易，售房人丁华英、周晓东与购房人胡益明及丙方昊天置业公司签订了《房屋买卖合同》。合同约定佣金为22000元，审理中胡益明陈述实际为4万元的服务费包干（包括佣金、过户及相关税收费用）。胡益明分别于2016年3月21日、2016年4月6日、2016年4月29日、2016年4月30、2016年5月1日合计向房屋出卖人支付了109万元房款，向宜昌市房地产交易中心交付了21万元的监管资金，向昊天置业公司支付了4万元的服务佣金。除宜昌市房地产交易中心外，上述收款人均向被告出具了收款收据。另查明，被告胡益明及其家人现已居住宜昌市××大道××号房屋内。关于2016年3月21日，原告万锦经纪公司与被告胡益明签订的《居间服务确认书》中约定“胡益明承诺若胡益明或亲属、配偶、合作伙伴、授权人、所在单位成功的购入介绍之房屋，胡益明需支付万锦经纪公司相等于2%成交价作为服务佣金”，原告陈述“成功的购入”含义指其提供了房源及后期服务，购房人过户，被告提出此约定违反合同法的规定，应理解为居间人促成合同的订立。经法院组织调解，双方未能达成协议。本院认为：一、2016年3月21日，原告万锦经纪公司与被告胡益明签订的《居间服务确认书》的效力，被告提出《居间服务确认书》非本人签署，但被告并未提供证据予以证明，应认定该合同系原、被告自愿签订，合法有效。《居间服务确认书》属于居间合同性质，其中关于“若委托方或委托方之亲属、配偶、合作伙伴、授权人、所在单位成功的购入介绍之房屋，需支付相等于2%成交价作为服务佣金，支付时间为该房屋买卖成交之时。”的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，对于“成功的购入”，原告提出只要其提供房源及服务，以购房人过户为标准则应支付约定的佣金，被告提出居间人促进合同的成立后过户即为“成功的购入”，法律规定采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。故本案应按照通常理解为居间方提供房源及服务后，促成合同的最终签订。二、被告的行为是否构成违约。《合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，虽然《居间服务确认书》中约定“被告或被告之亲属、配偶、合作伙伴、授权人、所在单位成功的购入介绍之房屋，被告需支付原告相等于2%成交价作为服务佣金”，但原告万锦经纪公司仅提供了一套房源，没有磋商、协助并促成合同成立，反而是被告在其他中介机构提供同一词源并居间磋商、协助下，以较低的价格促成了合同成立。同时，根据《居间服务确认书》约定，衡量被告是否“跳单”违约的关键，是看被告是否利用了原告提供的房源信息、机会等条件。如果被告并未利用原告提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则被告有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原房屋出卖人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，被告及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，且并非最先从原告处得到房源信息的情况下，通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，被告并没有利用原告的信息、机会，故被告行为不构成违约，原告主张被告支付佣金27600元的诉讼请求依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告宜昌万锦房产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费490元（原告已预交），适用简易程序减半收取245元，由原告宜昌万锦房产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  李敏二〇一六年十月二十九日审判员  陶易