辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终10451号上诉人（原审原告）：张绍谦，男，1959年7月5日出生，汉族，，住址沈阳市沈河区。委托代理人：詹俊娥，系辽宁联胜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司沈阳皇姑支行，住所地沈阳市皇姑区昆山中路118号。负责人：丛树正，系该银行行长。委托代理人：于明，男，1961年1月29日出生，汉族，系该行工作人员。委托代理人：牛金生，男，1957年4月15日出生，汉族，系该行工作人员。被上诉人（原审被告）：陈友义，男，1961年6月29日出生，汉族，个体，住址沈阳市沈河区。委托代理人:谷昊，系辽宁铭星律师事务所律师。上诉人张绍谦因与被上诉人中国工商银行股份有限公司沈阳皇姑支行（以下简称工商银行）、陈友义案外人执行异议之诉纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初2376号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员贾宏斌担任审判长，代理审判员史舒畅主审、审判员周海鹏参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审原告张绍谦诉称，2003年11月29日，原告向赵东海购买沈阳市和平区南京北街26号20号楼131室房屋，原告与赵东海签订了《房产买卖协议》。赵东海向原告提供了《联建协议》、《联建内部协议》、《转让协议书》及偿还银行贷款的存折，并给原告办理了入住手续，原告占用涉诉房屋至今，原告一直按时偿还银行贷款。涉案房屋仅是借被告陈友义之名假按揭贷款，被告陈友义并非真实购房人，亦未支付过房款及偿还过银行贷款。2012年6月20日，原告因涉嫌合同诈骗被刑拘，在羁押期间，个人资产被冻结，无法偿还贷款。2014年9月24日，原告被无罪释放后，补交贷款时得知被告工商银行因涉诉房屋未按时还款起诉至贵院，贵院作出（2012）皇民三初字第996号民事判决书，现已进入执行拍卖程序。因原告为真实物权人，故请求法院判令撤销沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105执异1号民事裁定书；确认沈阳市和平区南京北街26号20号楼1-3-1号房屋所有权归原告所有；判令中止对沈阳市和平区南京北街26号20号楼1-3-1号房屋的查封拍卖措施；本案的全部诉讼费用由被告承担。原审被告陈友义辩称，不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力；被告陈友义在2001年已取得该争议房屋所有权，原告在明知该房屋所有权人的情况下，于2003年与无处分权的赵东海签订房屋买卖协议，该协议内容是无效的，且未支付合理对价，更没有依据办理房屋过户手续，不论是法律规定还是形式要件都无权取得该争议房屋的所有权；不动产权属是以备案登记为依据，偿还贷款都是明细并不能够证明房屋所有权的变更；2000年9月28日，沈阳富通房屋开发有限责任公司已取得沈阳市房产局签发的商品房预收许可证，被告陈友义与沈阳富通房屋开发有限责任公司签订商品房买卖合同且备案登记，该买卖协议真实有效；原告明知该房屋有所有权人，却与赵东海签订房屋买卖的协议，两套房屋仅向赵东海缴纳10万元人民币，该买卖协议没有被告陈友义的签字与认可，该协议无效。原审被告工商银行辩称，不同意原告第一项、第三项诉请，原因是房屋现在已抵押了，我方已申请法院执行。第二项、第四项诉请与我方无关。原审法院经审理查明，坐落于沈阳市和平区南京北街26号20栋131室（建筑面积140.31平方米，以下简称“涉诉房屋”）系由沈阳富通房屋开发有限责任公司（以下简称“富通公司”）开发建设。庭审时，被告陈友义提交了其与富通公司于2001年9月10日签订的《商品房买卖合同》复印件，该合同约定富通公司将涉诉房屋以594,914元价格出售给被告陈友义,付款方式为首付174,914元,贷款420,000元；及2001年11月12日，被告陈友义与富通公司、被告工商银行签定的《个人购房借款合同》复印件，该合同约定被告陈友义以涉诉房屋为抵押物，向被告工商银行贷款420,000元，贷款期限自2001年11月15日起至2020年5月15日止。签订合同后，被告工商银行发放贷款420,000元。就涉诉房屋的抵押备案登记，2001年11月27日，沈阳市房产管理局向被告陈友义下发了《关于个人贷款购房抵押备案登记的批复》。2002年4月20日，富通公司出具了涉诉房屋首付款174974元的票据，该票据记载的购房单位名称为“陈友义”。2003年11月29日，原告张绍谦（买受方、乙方）与案外人赵东海（出卖方、甲方）签订《房产买卖协议》，主要内容为：一、在甲方负责其出售的二套住宅即：沈阳市和平区南京北街26号20号楼131、132号住宅合法性的同时，乙方自愿购买甲方沈阳市和平区南京北街26号20号楼131号（面积140.31平方米）、132（面积133.538平方米）共计二套商品房，商品房总面积273.848平方米，单价3,300元/平方米，总房款903,698.4元。二、甲方将上述131号房以陈友义之名于2001年12月贷款420,000元，已偿还贷款本金23个月，剩余贷款375,277.88元，于2003年12月开始转贷给乙方，乙方继续按工行还款计划偿还131号房以陈友义之名所贷剩余贷款部分。三、131号房总房价为463,023元，扣除剩余贷款375,277.88元,尚欠87,745.12元。四、132号房总房价为440,675元，甲方负责为乙方在银行办理个人住房按揭贷款280,000元，剩余房款160,675元。五、上述两处房产应付款合计为248,420元，乙方以现金支付100,000元，以转账支付148,420元。六、甲方为乙方提供陈友义出卖131号房的承诺,并同意提供办理更名过户的相关手续.七、甲方负责在一年内为乙方办理二套房产的房产证、契税证等购房手续。八、本协议自乙方为甲方交付现金100,000元后生效。……。同日，案外人赵东海向原告张绍谦出具了上述两处房产购房款100,000元的收条。庭审中，原告张绍谦提供了其自2009年至2011年间的，以被告陈友义名义偿还涉诉房屋贷款的银行存折，及2014年至2015年间其交纳涉诉房屋水、电费、物业管理费、电梯费的部分收款收据，和涉诉房屋所在的沈阳金苑华城物业管理处证明原告张绍谦自2003年起居住至今的证明。2012年6月20日，原告张绍谦因合同诈骗案在辽宁省辽阳市看守所被羁押。因涉诉房屋未按时偿还贷款，被告工商银行于2012年间将被告陈友义诉至原审法院，主张被告陈友义偿还贷款本金、利息等。该案庭审笔录被告陈友义答辩称“朋友用我名字贷款，我负责在贷款合同上签字，房屋实际没有使用，服从法院判决”。2012年9月24日，原审法院作出（2012）皇民三初字第996号民事判决书，判令解除本案被告工商银行与本案被告陈友义签订的借款合同、补充协议书；判令本案被告陈友义偿还本案被告工商银行贷款本金、利息；并判令本案被告工商银行对本案涉诉房屋享有优先受偿权。该案现已生效，现已进入执行程序。2012年9月24日，原告张绍谦被无罪释放。并于2015年2月就本案涉诉标的物，向原审法院执行局提起书面异议。2016年3月7日，原审法院作出（2016）辽0105执异1号执行裁定书，驳回本案原告张绍谦的异议，故原告于2016年3月28日诉至来院。2015年3月，本案原告张绍谦以其系本案涉诉房屋的实际权利人为由，将本案被告陈友义及案外人赵东海诉至沈阳市和平区人民法院，请求确认本案涉诉房屋归其所有。2015年11月7日，沈阳市和平区人民法院作出[2015]沈和民二初字第00798号民事裁定书，认为本案原告张绍谦已向本院提起书面异议，不宜先行裁判，裁定驳回本案原告张绍谦的起诉。另查，2000年8月8日，沈阳富通房屋开发责任公司、沈阳金联房地产开发有限公司作为甲方与作为乙方的沈阳金田房产开发有限公司（车承德、王靖）就甲方开发建设的和平区抚顺路60号金苑华小区内两栋高层住宅联建事项达成如下协议，甲方将该小区19#、20#楼一次性转让给乙方开发建设，转让地价共计3，700万元，协议签订后五个工作日由乙方给付甲方1，000万元，二层平顶后再交1，000万元，主体竣工后再交500万元，余款小区竣工后结清。甲方负责将该项目的立项书、土地使用证、规划许可证、审定书及开工报告一切前期报建手续及批文复印件移交乙方备案，负责动迁腾地、规划、现场三通一平、勘察设计、开工报告、交工验收、办理销售许可证等有关手续和费用，并负责开发建设一切手续的全过程等。乙方负责所建楼宇的单位户型设计的调整、施工，开工后，乙方独立经营，自负盈亏。2003年1月2日，车承德作为甲方与作为乙方的赵东海签订转让协议书，内容为，甲方以辽宁金田房产开发有限公司名义与沈阳富通房屋开发有限公司、沈阳金联房地产开发有限公司，于2000年8月8日签署的联建协议中，应履行的责任、风险、权利、收益，一并转让给乙方。甲方与辽宁金田房产开发有限公司于2000年9月5日签署的联建内部协议，及2000年签署的补充协议中应履行的责任、风险、权利、收益，一并转让给乙方……原审法院认为，案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。通过当事人庭审陈述、质证及辩论，本案的争议焦点为：1、原告是否是涉诉房屋的真实物权人；2、原告的权利是否能够排除对涉诉房屋的强制执行。关于原告是否是涉诉房屋的真实物权人问题。现涉诉房屋备案于被告名下，原告主张涉诉房屋归其所有应首先证明其履行了出资义务。依据原告与案外人赵东海签订的合同，含涉诉房屋在内的2套房屋，扣除原告应偿还的银行贷款后，原告仍应支付房款248,420元。现原告仅提供了100,000元的收条，而证人赵东海虽陈述收到了原告支付的全部购房款，但因无实际出资凭证予以作证，仅凭证人单一陈述，并无其他证据相佐，其证据证明力不具有极高的可能性，原审法院无法采信。因原告现无法证明其实际履行了全部出资义务，对于其请求确认涉诉房屋归其所有的主张所依据的事实证据不足，原审法院暂不支持。关于原告的权利是否能够排除对涉诉房屋的强制执行的问题。从时间上分析，被告工商银行早于原告与案外人赵东海签订房屋买卖协议之前,即于2001年就先行取得涉诉房屋的抵押权，依据法律规定，被告工商银行享有优先受偿权。而本案原告在未取得物权的情况下，于2003年通过向案外人购买涉诉房屋入住，两者权利比较，被告工商银行的债权优于原告的债权。且原告未涂销涉诉房屋抵押权，故原审法院对原告主张停止（2016）辽0101执异1号执行裁定书的执行等诉讼请求不予支持。综上所述，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条之规定，原审法院判决如下：驳回原告张绍谦的诉讼请求。案件受理费10,800元，由原告张绍谦自行承担。宣判后，原审原告张绍谦不服，上诉至本院。其上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持其原审的诉讼请求；2、由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：上诉人是涉案房屋的真实权利人，2003年11月29日上诉人从案外人赵东海处购买了涉案房屋，一直使用至今，履行还款义务，被上诉人从未履行还款义务，被上诉人工商银行采取查封措施，没有事实和法律依据。被上诉人陈友义辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人工商银行辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。上述事实，有当事人陈述、执行裁定书、民事判决书、法庭审理笔录、民事裁定书、商品房买卖合同、个人购房借款合同、借款凭证、批复、房产买卖协议、收条、银行存折、个人业务凭证、证明、收款收据、房款收条、释放证明书等证据，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。本院认为：关于上诉人主张要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，因上诉人与案外人赵东海于2003年签订了《房屋买卖合同》，此后未能办理涉案房屋更名过户，故上诉人与赵东海之间的房屋买卖行为尚未发生物权变动的效力，故上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。关于上诉人主张不得执行涉案房屋的上诉请求，上诉人于2003年与赵东海签订《房屋买卖合同》之时，涉案房屋已经备案在被上诉人陈友义的名下，上诉人亦没有证据证明该买卖行为经过陈友义的确认，上诉人在明知涉案房屋登记的权利人并非赵东海的情况下购买涉案房屋，现涉案房屋未能更名至上诉人名下，对此上诉人存在一定的过错，故上诉人的民事权益不足以排除涉案房屋的执行。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由上诉人张绍谦负担。本判决为终审判决。审 判 长  贾宏斌审 判 员  周海鹏代理审判员  史舒畅二〇一六年十月二十日书 记 员  王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、