安徽省蚌埠市淮上区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0311民初932号原告：蚌埠市嘉实机电设备制造有限公司，住所地安徽省蚌埠市淮上大道5120号。法定代表人：赵大鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯鼎军，该公司员工。被告：汤静飞，男，1977年3月24日出生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县。委托诉讼代理人：吴铭雄，安徽径桥（蚌埠）律师事务所律师。原告蚌埠市嘉实机电设备制造有限公司诉被告汤静飞房屋租赁合同纠纷一案，于2015年3月11日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，并于2015年9月23日进行了判决，原告蚌埠市嘉实机电设备制造有限公司不服本院判决提起上诉，2016年4月5日蚌埠市中级人民法院以违反法定程序为由，发回本院重审，本院于2016年4月21日重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蚌埠市嘉实机电设备制造有限公司的委托诉讼代理人冯鼎军，被告汤静飞的委托诉讼代理人吴铭雄到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告蚌埠市嘉实机电设备制造有限公司诉称：2013年2月18日，原、被告签订书面租赁合同，合同对租赁费用、支付方式以及双方其他权利义务进行了约定。按合同约定，被告应于2015年1月10日前一次性向原告支付2015年的房屋租赁费378560元，但被告未能按约定支付租赁费用。原告多次催要未果，遂诉至法院。请求判令1、解除原、被告双方于2013年2月18日签订的租赁合同；2、被告立即腾退所租赁的房屋；3、被告2015年按每月31546元，2016年按每月32816元的标准支付自2015年1月1日至腾退房屋之日止的房屋租赁费；4、被告承担本案的全部诉讼费用和保全费用。被告汤静飞辩称：1、安徽浩达国际汽车销售服务有限公司的法人系汤静飞，租赁该地块用于汽车销售及维修服务，该公司对租赁房屋装修及设施设备投入近一千万元，后原告2015年2月26日发函催要租金，汤静飞与原告法人联系不上，催要函上没有租金的支付方式，是属于原告法人通过恶意手段导致汤静飞违约；2、汤静飞违约行为的发生与原告法人赵大鹏恶意要求解除合同有关，其不与汤静飞联系有直接的因果关系；3、如果本案适用一般的法律规则解除合同，该合同履行近三年，汤静飞已投入近一千万元，与已经支付的租金不成比例；4、被告在原审一审中提供了50万元的存折，表示同意随时进行支付，并同意在法庭的主持下进行调解，但原告不同意。综上，本案租赁合同不应当被解除。原告蚌埠市嘉实机电设备制造有限公司为证实自己诉讼主张的事实和理由，依法向本院提供如下证据：1、原告营业执照、组织机构代码证，证明原告主体资格；2、被告身份证，证明被告主体资格；3、租赁合同，证明原、被告双方签订租赁合同的事实、双方权利和义务及被告违约的事实；4、房产证、土地证，证明租赁物状况；5、函、EMS邮寄回执、照片一组，证明经原告书面催要后，被告仍未按合同支付租赁费用；6、短信照片、电话录音，证明原告已经通过短信的形式向被告催要租金，被告以诋毁、辱骂、恐吓等形式拒绝支付租金，不履行租金缴纳义务，被告没有支付能力。7、转账明细单，证明2014年被告是以银行转账的方式将租金转给原告。被告汤静飞质证认为:对证据1、2无异议。对证据3真实性无异议，证明目的有异议，该证据无法证明被告存在违约行为。对证据4无异议。对证据5真实性无异议，证明目的有异议，该证据恰恰可以证明原告没有履行法律规定的完整的告知义务，未告知被告有关租金的支付方式以致于该租金无法支付。对证据6真实性无异议，达不到原告的证明目的。该证据可以证明至收到函后被告方一直在试图与原告法定代表人赵大鹏取得联系，但赵大鹏均以不回应的方式予以拒绝。被告方之所以情绪较为激动是因为原告法定代表人存在恶意解除合同的目的，其手段为不告知租金的支付方式，发函后原告法定代表人赵大鹏不与原告见面、拒绝与原告见面。该证据无法证实被告无履行、拒绝履行租金义务的能力。对证据7真实性无异议，与本案无关联性，原告无法证实该笔款项与本案有关系。即使该转账单是真实的，也是上一年度的支付方式，我方也不知这个账户本年度是否使用。达不到原告的证明目的。通过庭审调查，本院对原告提供的证据的真实性被告无异议，本院予以采信，对其证明目的本院将结合全案进行综合评判。被告汤静飞为证实自己诉讼主张的事实和理由，依法向本院提供如下证据：1、被告身份证，证明被告主体资格；2、租赁合同，证明原、被告之间签订的房屋租赁租金、租期及权利义务的约定；3、原告与被告法定代表人短信记录；4、被告法定代表人收到原告的短信记录；证据3、4证明至2015年2月27日止被告多次试图与原告法定代表人赵大鹏取得联系，赵大鹏一直予以拒绝；5、安徽浩达国际汽车销售服务有限公司营业执照、组织机构代码证，证明该公司法人为被告汤静飞，本案项下租金场地系安徽浩达国际汽车销售服务有限公司使用；6、安徽浩达国际汽车销售服务有限公司资产负债表，证明被告对该租赁物的投入近1100多万，作为汽车销售公司所有的存货达400多万；7、存折一本，证明被告所有的该存折存有现金50万元，完全具备履行合同项下租金支付的能力；8、出警说明，证明截止至2015年3月12日被告试图通过多种方式与原告法定代表人取得联系，均未能取得联系；9、照片，证明该地块现在使用的用途以及原告就租赁该地块使用相应的投资规模。原告蚌埠市嘉实机电设备制造有限公司质证认为：对证据1无异议。对证据2真实性无异议，恰恰可以证明被告应在2015年1月10日支付租金，被告存在严重的违约行为。对证据3、4真实性无异议，达不到被告的证明目的，证明了原、被告因租金的事情存在联系，原告向被告催要租赁费用，信息中充满辱骂行为，被告一直在恐吓、辱骂原告。对证据5无异议。对证据6真实性无异议，关联性有异议，达不到其证明目的。对证据7对真实性无异议，当初一审时见到了存折上有50万元，并且该50万元是起诉后被告为了体现其支付能力才在2015年4月2日存入的，不知道现在还有没有。对证据8恰恰证明被告拒绝支付租赁费用，被告在收到原告的催要函后，被告以短信辱骂、恐吓原告。为避免事件扩大，原告不与其见面。证据9如证据是庭后提交的因照片无法显示其拍摄时间，对其真实性无法认可，无法证实其真实的投资规模，达不到其证明目的。对拍摄的照片的地址无异议，但实际没有这么多车和人。通过庭审质证，对被告提供的证据，原告无异议的，本院予以确认，其他将结合全案进行综合评判。通过对证据的确认，查明如下事实：2013年2月18日，原、被告签订书面租赁合同，合同约定：原告将位于蚌埠市怀五路与果园路交叉口路南，东部车间房屋面积2370平方米（建筑面积），东部车间北部空地1000平方米，租赁给被告作为汽车销售、美容装饰、维修、办公使用。租赁期限为十年，即从2013年2月18日至2023年2月18日止；租赁费用：第一年总租赁费为350000元，以后每年按4%递增（此租金不含发票，如需开具发票，税金由乙方汤静飞负担）；租金按年支付，第一年租金在签订合同后三日内由乙方（汤静飞）一次性支付费甲方（蚌埠市嘉实机电设备制造有限公司），后每年租金乙方须在每年初第一个月的上旬支付，本合同签订后乙方需向甲方支付保证金30000元，合同期满，甲方对租赁检查验收合格后一次性返还乙方；该合同在第六条约定：乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回房屋：1、未经甲方同意，转租、转借承租房屋；2、未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构；3、损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；4、未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；5、利用承租房屋存放危险物品或进行非法活动；6、逾期未缴纳按约定应当由乙方缴纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的；7、延迟支付房屋租金超过一个月以上的。合同签订后，原告按期交付房屋，被告除支付2年的房屋租赁费用后，后期的房屋租金被告未能按约定支付，原告多次催要未果。本院认为：原、被告之间的房屋租赁关系明确，系双方真实意思表示，合法有效，双方理应按合同约定履行各自的义务，本案由于被告未按期限履行支付2015年房屋租金的义务，是造成该起纠纷的原因。对于被告辩称在收到原告发出的催款函后与原告法人联系不上，催要函上没有租金的支付方式，是属于原告法人通过恶意手段导致汤静飞违约的理由，因原、被告双方并不是第一次给付房屋租金，被告在第二次付款就是以转账的方式支付，且从原告提供的原告公司法人赵大鹏与被告汤静飞的短息信息中，被告是知道原告催要房租的事实，且双方多次短信互动，并非是被告联系不上原告，无法确认付款方式一说。故对原告的该项辩解，本院不予采信。对于被告提供的证据安徽浩达国际汽车销售服务有限公司资产负债表，证明被告对该租赁物的投入近1100多万，作为汽车销售公司所有的存货达400多万，与本案无关，并不能以其投资1000余万元，而是被告因违约不可解除合同的理由，被告更应该因自己的投入成本过高不可违约进行约束，故对被告的该项理由，本院认为：不予支持。被告在2015年2月26日的催款函后，并未在约定的期限内向原告付款，已违反双方签订的房屋租赁合同第六条第七项的约定，构成违约。现原告要求按合同约定解除原、被告双方于2013年2月18日签订的租赁合同及被告立即腾退所租赁的房屋的诉请，本院予以支持。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告房屋租赁关系明确，本案由于被告延期支付租金造成违约，原告要求按合同约定解除双方之间的租赁关系，不违反法律规定，但合同解除前被告已使用的房屋理应按约定给付租金，对原告要求被告2015年按每月31546元支付房屋租赁费的诉请，符合双方合同的约定，但对于原告要求被告2016年按每月32816元支付房屋租赁费的诉请，根据双方合同约定应是在2015年全年租金378560元的基础上上浮4%全年应为393702.4元，折合到月应为32808.5元，故对原告要求被告2015年按每月31546元，2016年按每月32816元的标准支付自2015年1月1日至腾退房屋之日止的房屋租赁费的诉请，本院不予全部支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、判令解除原、被告双方于2013年2月18日签订的租赁合同；二、被告汤静飞于判决生效后30日内腾退所租赁的房屋，并给付原告蚌埠市嘉实机电设备制造有限公司2015年全年房屋租赁费378560元（2016年2月18日起按上一年度房屋租赁费每年按4%递增至腾退房屋之日止）；三、驳回原告蚌埠市嘉实机电设备制造有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1640元，由被告汤静飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审 判 长  薛 铁审 判 员  程晓翔人民陪审员  华 平二〇一六年十月十九日书 记 员  孙 晶附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。