江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣07民终2393号上诉人（原审被告）钟大源，男，1969年3月27日生，汉族，住瑞金市。委托诉讼代理人：钟小茂，江西赣瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）杨德明，男，1973年9月16日生，汉族，住瑞金市。被上诉人（原审原告）胡水源，男，1971年5月1日生，汉族，住瑞金市。俩被上诉人委托诉讼代理人：杨辉，江西华瑞律师事务所律师。上诉人钟大源因与被上诉人杨德明、胡水源农村土地承包合同纠纷一案，不服瑞金市人民法院(2015)瑞民二初字第2304号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钟大源上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、杨德明不是本案的适格主体。本案的合同纠纷是因2014年5月12日胡水源与钟大源签订的《土地出租合同书》产生的纠纷，而此合同是胡水源与钟大源签订，与杨德明无关。二、原审判决认定钟大源违约是错误的。原审判决认为钟大源没有按《土地出租合同书》约定完整交付大约58亩的土地，订约后仅移交30亩左右，违约明显。上诉人认为原审判决的上述认定是错误的，理由如下：1、原审判决既然认定“合同约定的面积58亩为估算的大约面积，加之界址四至未明确约定，范围是个相对模糊的表述，原告要求继续履行合同之诉求，目的意欲履行合同至精确的58亩土地，与本案实际情况不符”，“涉案土地总价97000元是双方综合考虑的价款，隐含前期投资并非依约定的单价和面积计算结果，这是双方认可的事实，加之本案合同中约定的第四条所述58亩为估算的面积，不能完全依此精确评判未能订约的情形”。为何钟大源没有完整交付大约58亩的土地就认为钟大源违约呢？判决是自相矛盾的。2、《土地出租合同书》第一条出租土地面积和位置为“岭脑村岭背排田、沙塘面荒地约伍拾捌亩左右”，是大至范围，范围内包括村民实际开垦的耕地、池塘、水沟、田坎、空地等，钟大源与农户签订的《荒山承包权转让协议》中的亩数是指村民实际开垦耕地的亩数，也是分田到户时估算的亩数，判决认定钟大源交付的30亩左右是指村民实际开垦耕地的亩数。原审法院在没有查明出租土地范围和钟大源实际交付的亩数的情况下，就认为钟大源违约，是没有事实根据的。事实上，钟大源与被上诉人在一审时向法庭提交的出租土地面积统计表中都没有包括钟大源本人原有的（4亩左右）和用挖掘机开垦的土地面积（约14亩左右），钟大源的土地本来就已栽种了果树。3、原审判决认为钟大源履行《土地出租合同书》的义务主要是向胡水源交付大约58亩的岭脑村岭背排田、沙塘面荒地，并保证被上诉人能够正常经营，是没有事实依据的。从胡水源与钟大源签订《土地出租合同书》和签约后双方的行为来看，钟大源履行合同的义务只是将2014年5月12日前钟大源与他人合伙承租的土地（包括钟大源自己的土地）交与胡水源以及将2014年5月12日前钟大源与农户签订的《荒山承包权转让协议》交与胡水源，钟大源就已经履行完合同的义务。合同约定出租期自2012年3月1日至2041年2月30日止，胡水源已收到钟大源与农户签订的《荒地承包权转让协议》，说明胡水源是已知钟大源与他人在2012年合伙承租的土地范围。合同并没有约定钟大源应将没有与农户签订承租合同的土地交与胡水源，原审判决也只认定钟大源只是配合胡水源与农户签订土地承租合同。要求钟大源将其他农户不愿意出租的土地都要交付给胡水源，是违反法律规定的。三、原审判决钟大源支付4万元违约金，没有事实和法律依据。既然原审判决认为钟大源没有继续履行合同义务的必要，说明钟大源已履行合同义务完毕，没有违约行为。原审判决认定被上诉人的损失为4万余元，没有任何依据。胡水源是否向农户支付了97520元，依据不足。在合同范围内的土地租金是多少，没有依据。实际上，以杨德明名义签订的土地承租合同的土地范围大部分都是樟子塘的土地。如钟大源需支付违约金4万元，相当于钟大源将土地白送给了被上诉人，是非常不公平的。杨德明、胡水源辩称，一、杨德明是适格主体。首先，胡水源、杨德明与钟大源三人原想合伙，之后钟大源因故未参与，由两答辩人合伙，钟大源对此是清楚的。签约前，两答辩人与钟大源协商议价，共同踏看现场，在答辩人胡水源与钟大源签订租赁协议后，由杨德明支付了首期预付款。在纠纷发生后，杨德明积极参与处理，并向农户支付租金，有派出所的笔录为证。可见钟大源完全知晓两答辩人之间的合伙关系。其次，本案的处理结果与两答辩人均具有利害关系。两答辩人作为合伙人，应当共同参与案件的诉讼。即使杨德明没有作为原告起诉，法院在查明合伙事实后也应当通知合伙人杨德明参与诉讼。因此，一审程序并无不当。再次，胡水源签订合同的行为系代表合伙体的民事法律行为，因该行为所产生的权利义务均应由合伙人共同享有和承担。杨德明在自有财产受损的情况下，当然有权依法起诉。二、一审法院认定钟大源违约，并判决其向答辩人支付违约金，符合法律规定，应予维持。但是，答辩人认为一审判决的违约金数额太低，请求二审调整至97000元。1、钟大源未依约及时向答辩人交付完整的58亩农地，已构成违约。钟大源在签约时明知仅有20多亩用地（包括自己的农田在内），没有58亩用地，却隐瞒事实、虚假承诺，与答辩人签订出租58亩用地的合同，在签约后一直不能及时向答辩人交付58亩用地，严重侵犯了答辩人的合法利益。2、双方签约前，双方用GPS行走定位和闭合测量，测得钟大源指界范围内的农田约有58亩。但答辩人在施工时遭到当地农户的阻挠，后经了解，系部分农户未收到钟大源所付的租金，农户不同意钟大源转租所致。同时，钟大源的叔叔使用了部分农田，不能完整交付给答辩人。钟大源的上述行为，导致答辩人未能正常经营。3、钟大源在合同签订后，雇用挖机损毁答辩人经营场地的塘埂、道路等设施，破坏答辩人的正常经营，造成答辩人经营受阻并产生经济损失。这一事实有钟大源在派出所的笔录、手机通话录音、照片等证据证实。三、钟大源仍然负有继续向答辩人交付租赁用地的合同义务。根据双方签订的合同及农田出租的交易习惯、经营规律，钟大源出租给答辩人的用地应当为一块完整的、四至闭合的农用地，均应为已出租给答辩人的农地。但事实上，钟大源的叔叔等人一直借口其在答辩人经营用地范围中间有农田，并屡次阻挠、破坏答辩人的正常经营，导致答辩人的经营严重受创。因此，应当判决钟大源继续向答辩人交付用地，履行合同，以维护答辩人的合法利益。杨德明、胡水源向一审法院起诉请求：1、判决双方继续履行2014年5月12日所订《土地出租合同》；2、判决被告赔偿原告超出合同中约定标准所支付给当地农户的租金49020元；3、退还无法交付的2.8亩土地的租金4480元；4、要求赔偿因为被告阻挠行为造成的经济损失10000元；5、支付违约金97000元。一审法院认定事实：2012年起，被告钟大源与他人开始合伙承租瑞金市叶坪乡岭脑村内的沙塘面、岭背排田，用于发展种植，合伙期间承租了部分农户的土地，并进行了实际投资。后因合伙人的退出，被告钟大源遂开始与原告胡水源洽谈转让事宜。2014年3月25日，被告收取原告杨德明经手预付的租金20000元，并出具收条。后经原、被告双方前往现场踏看，对大概租用地范围进行测量估算。2014年5月12日，原告胡水源与被告钟大源签订了《土地出租合同书》一份，合同约定：被告将其原租赁的位于叶坪乡岭脑村岭背排田和沙塘面的面积约为58亩的农用地租赁给原告经营，租金按每亩1000元标准计算，租期从2012年3月至2041年2月底，一次性计付租金总额为97000元，但应预付50%即48500元；同时约定以后该合同价款不得以物价浮动等因素而增减，更不得以任何方式阻挠乙方（原告）生产，如在乙方租用土地区域之后发生了土地纠纷，与乙方无关，所有的责任和经济损失全部由甲方承担和处理；另外约定如甲方（被告）违约，赔偿土地租金及经营过程中所发生的费用外，应支付转让费的3倍以上的违约金，如乙方（原告）违约，甲方有权终止合同，租金归甲方。在合同的备注中，约定“自合同签字生效之日起10日内，甲方必须解决所租用地正常开工，如有纠纷甲方全权负责所产生的费用”。双方对合同约定的土地用地范围四周界至没有标注，且对余下的50%款项支付时间未作书面约定，仅口头言明原告可以种树后支付。订约后，被告钟大源对其与他人合伙期间已签订到的农户租赁合同交与原告，面积约为30余亩。签订合同后第二天，即2014年5月13日，原告胡水源向被告钟大源支付28500元租金。至此，原告实际支付给被告钟大源的租金为48500元。合同签订、付款后，原告在被告的配合下，针对余下未签订合同的合同约定的范围内的其他土地业主，继续订约承租，并支付租金，有的合同仍然以被告钟大源的名义签订，费用原告支付。2015年10月原告组织人员进场作业时，因尚有部分农户未订约或未支付租金等原因，遭到当地一些农户的阻拦，原告遂与被告联系，要求其出面负责处理好。因原告对协调处理结果不满，且认为超付了约定的租金总价97000元，原告提起本诉讼。对被告钟大源实际交付面积事实的认定。从原告提供的自制列表，对照所附被告钟大源或案外人钟衍萍与钟大发、钟小山、钟流生等45户农户签订的《荒山承包权转让协议》，面积统计为30.11亩，结合被告钟大源2015年10月25日在公安机关的询问笔录中所说“当时我实际租赁下来的土地只有二十多亩”说法，从有利被告的角度本院认定交付面积为30.11亩。一审法院认为，第一，关于合同履行问题。首先分析双方是否存在违约行为。从原、被告所签订的《土地出租合同》约定上分析，原告的义务是支付前期的50%租金即48500元，并对余下的租金适时支付，而被告的义务主要是向原告交付大约58亩的岭脑村内的岭背排田和沙塘面荒地，并保证原告能够正常经营。在实际履行中，原告已经履行前期付款义务，对于余款，因为当时双方仅口头约定“可以种下树时”支付，结合社会交易习俗和该份合同目的，一般理解成原告可以在约定的面积内正常种植时支付，但是因为后续与当地农户发生纠纷而原告未付给被告本人，转向涉地农户支付价款，因此不能据此认定原告一方存在违约行为。本案查明的事实反映，被告并未依约完整交付大约58亩的土地，订约后仅移交30亩左右，违约明显，被告虽然后来领着原告逐户上门订约，采取了一定的补救措施，但这并不能否定违约事实。被告提出在订约时已经告之尚有部分合同范围内的土地没有签到合同之抗辩意见，与《土地出租合同》约定的一次性支付总价款97000元约定内容存在矛盾，即使已行告之义务，但并不能代替交付58亩土地的约定义务，因为97000元是针对合同中租赁58亩面积所定全部价款，并非签订合同时按实际移交的约30亩土地面积的价款。故对被告的相关的答辩意见本院不予采纳。其次，分析违约责任如何承担。一般而言，我国民事案件的违约金约定主要目的是补偿无过错一方的经济损失，兼备一定的惩罚性，但是如果当事人约定的违约金明显高于实际发生的损失时，法院可酌情予以减少。本案当事人约定了三倍转让费即291000元违约金，虽然原告在诉讼中仅主张支付97000元，结合本案的具体情况，一是当时被告已实际交付30亩并事后配合原告继续与农户订约的情形，二是考量双方订约时未具体土地的四至界址，给本案纠纷留下隐患，三是据原告所称，后续支付情况比原合同约定租金超付了40000多元，即发生了40000余元经济损失，据此一审法院酌定减少原告诉求，被告酌情承担违约金40000元。第二，关于原告请求中主张超付部分是否赔偿问题。原告对该超付部分在不同阶段有过不同的表述，在公安介入本纠纷时曾表达超付了42240元，起诉立案时也依此递交诉状，后在诉讼中变更诉讼请求中调整为49020元，另外，被告对于部分涉案农户名单也持有异议，认为原告后期支付了租金的农户土地有的并不在2015年5月12日所订合同约定的范围之内，再者如上条所析，一审法院已考虑原告有超付情形，酌定本案的违约行为的处理，故对于原告该项诉讼请求不予支持。第三，关于涉合同是否继续履行问题。至本案起诉时，原告称已通过被告配合或自行联络等途径，涉案的排田、荒地仅余2亩多土地未订约，即绝大部分已经签订到承租合同，被告钟大源也未持否定意见，合同约定的面积58亩为估算的大约面积，加之界址四至未明确约定，范围是个相对模糊的表述，原告要求继续履行合同之诉求，目的意欲履行合同至精确的58亩土地，与本案实际情况不符，故一审法院认为原告要求继续履行合同之诉求不予支持。第四，关于是否退还2.8亩土地租金4480元问题。首先，本案合同约定的单价查明为“每亩1000元”，原告在庭审中也表述其所持合同单价“1600元/亩”是笔误，故原告的计算方式明显不当；其次，涉案土地总价97000元是双方综合考虑的价款，隐含前期投资，并非依约定的单价和面积计算结果，这是双方已经共同认可的事实，加之本案合同中约定的第四条所述58亩为估算的面积，不能完全依此精准评判未能订约的情形，故一审法院对原告的该项诉讼请求不予支持。第五，对于原告要求被告赔偿因阻挠行为造成的经济损失10000元问题。虽然原告提供了相关的视频、照片，但被告予以否认属其本人所为，认为该行为发生的地域范围与本案无关，一审法院无法认定侵权人，原告也未提供赔偿计算依据，故一审法院不能支持原告该项诉讼请求。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告钟大源应支付原告胡水源、杨德明违约金40000元，限本判决生效后十日内支付。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决规定的期间履行义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3510元，由原告胡水源、杨德明承担2635元，被告钟大源承担875元。本院二审期间，当事人均未提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于杨德明是否本案适格主体的问题。2014年3月25日，在钟大源与胡水源签订《土地出租合同书》之前，钟大源就收取了杨德明预付租金20000元，钟大源向杨德明出具了收取20000元土地租金的收条。另外，钟大源在2015年10月25日的公安询问笔录中陈述：“后来我就和杨德明、胡水源签了一份合同，合同上写着我将58亩（论估的面积）土地转让给杨德明、胡水源经营30年，转让费九万七千元（论估的）的价格”。此说明杨德明参与了《土地出租合同书》的洽谈、签订。另外，杨德明为了继续经营管理胡水源承租的土地，在2015年陆续与部分农户签订土地租赁合同，以确保种植经营规模。虽然杨德明未在《土地出租合同书》上签字，但是，钟大源在公安询问笔录中认可杨德明与胡水源合伙租赁土地建果园。胡水源认可杨德明是其在案涉土地租赁关系中的农用地承租合伙人。因此，杨德明是本案适格的原告主体。钟大源认为杨德明不是本案适格的主体，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于钟大源是否违约的问题。《土地出租合同书》约定：钟大源自愿将其租赁的位于叶坪乡岭脑村岭背排田和沙塘面的荒地约58亩租赁给胡水源，土地租金按每亩1600元计算，共58亩，合计租金97000元，预先支付总租金的50%。双方当事人在合同中对租赁范围、面积进行了大致的约定。合同第一条约定出租土地面积为“约伍拾捌亩”。合同第三条对租金标准、总金额等进行约定，胡水源愿意支付租金97000元，该金额比58亩土地的租金（按单价1600元/亩计算）多4200元，即：97000元－58亩×1600元/亩＝4200元。虽然合同第一条约定的土地面积不很准确，但是，“约伍拾捌亩”的约定已经明确土地出租的基本范围、面积。钟大源在合同签订后移交了30亩左右土地给胡水源，显然与合同约定的土地面积有较大差距，约58亩与30亩左右，二者有明显区别。如钟大源交付30亩左右土地就视为全面履行了交付“约伍拾捌亩”土地的合同义务，则杨德明、胡大源承担租金97000元是不公平合理的。原审判决据此认为钟大源没有按《土地出租合同书》约定全面交付大约58亩的土地，构成违约，具有事实和法律依据。杨德明、胡水源一审提交了其自行与农户签订的土地租赁合同，证明其另向农户支付97520元土地使用费。杨德明、胡水源认为其后续支付情况比原合同约定租金超付了49020元。杨德明、胡水源后续签订租赁合同的时间、环境等情况，与2014年5月本案当事人签订土地出租合同时相比不完全一样，故一审判决认定杨德明、胡水源超付租金40000多元，合乎情理，也有杨德明、胡水源提交的承租合同证实。鉴于此，一审判决考虑《土地出租合同书》对出租土地面积只是大约数据的情形，酌定由钟大源承担违约金40000元并无不妥。钟大源二审上诉称，其支付违约金4万元相当于将土地白送给了杨德明、胡水源，是非常不公平的。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。如违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加。一审判决基于杨德明、胡水源超付租金以及钟大源违约的事实，酌情判决钟大源对其违约行为承担违约金40000元，具有事实和法律依据。支付租金是胡水源的合同义务，本案中杨德明、胡水源不存在拖欠租金的违约行为。钟大源未全面履行交付土地的合同义务，支付违约金是钟大源违反合同约定应当承担的法律后果。杨德明、胡水源已向钟大源支付租金48500元，本案不存在钟大源将土地白送给杨德明、胡水源的情形。钟大源已收取的租金与其需支付的违约金相减后，所剩金额不多，这是钟大源的违约行为所造成的结果，应当由钟大源本人承担。关于案外人钟衍萍是参加本案诉讼的问题。本案中，钟大源一审辩称，2012年元月，其与钟衍萍合伙租赁位于叶坪乡岭脑村岭背排田、沙塘面的荒地，后因资金问题，钟衍萍退伙。此外，案外人钟衍萍在其二审提交给本院的《参加诉讼申请书》中称：其2014年初决定到外地发展几年，于是与钟大源商量愿将租赁土地、荒山让给钟大源经营几年。《中华人民共和国民法通则》第三十四条第二款规定：“合伙人可以推举负责人，合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任”。如钟大源与案外人钟衍萍合伙租赁土地且钟衍萍没有退伙是真实的，则案外人钟衍萍自认暂时退出经营，将租赁土地交给钟大源经营几年，就是委托钟大源经营管理的行为。钟水源与胡水源签订《土地出租合同书》是合伙人的经营活动，钟水源是出租合同的合同相对人，其签订合同的法律后果应由合伙人共同承担。钟大源在本案一审中自认钟衍萍现不是其合伙人即已退伙，本院对钟大源自认的该事实予以采信。综合以上事实，根据相关法律规定，本院认定本案不需追加钟衍萍参加诉讼。综上所述，钟大源的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4016元，由上诉人钟大源负担。本判决为终审判决。审判长 徐       军审判员 傅忠代理审判员彭莉二〇一六年十月二十日书记员 王       佳书记员 曾       诚