广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤04民终1573号上诉人（原审被告）：韦小荣，女，壮族，1976年3月26日出生，住广西大化瑶���自治县。委托代理人：黄文丰，广东运胜律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张某。法定代理人：韦小荣，女，壮族，1976年3月26日出生，住广西大化瑶族自治县。委托代理人：黄文丰，广东运胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：珠海市豪晖房产有限公司，住所地：广东省珠海市碧海路87号105房。法定代表人：黄款，总经理。委托代理人：杨梅，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托代理人：陈昱，北京大成（珠海）律师事务所律师。原审被告：张嘉永，男，汉族，1959年7月6日出生，住广东省珠海市。上诉人韦小荣、张某与被上诉人珠海市豪晖房产有限公司（以下简称豪晖公司）、原审被告张嘉永商品房预售合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第1110号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，珠海市香洲碧海路77、79号濠海大厦79栋1402、1403房为豪晖公司开发的房产。2004年6月26日，豪晖公司与张嘉永、张某签订两份《商品房买卖合同》，约定将上述1402、1403房出售给张嘉永、张某。其中1402房总价为32.8万元，2004年5月28日已付清房款100000元，余额办理预购证时付清。1403房总价86万元，2004年6月17日已付清152000元，余款办理预购证时付清。合同约定逾期60日内，自应付期限第二天至实际全额支付之日，按日支付逾期应付款万分之二的违约金。2004年6月28日，豪晖公司分别向张嘉永、张某出具了100000元和152000元的收款收据。合同签订后，豪晖公司将房屋交付张嘉永使用。2004年6月29日、7月1日，豪晖公司将上述两套房产办理预购登记至张嘉永、张某名下。2005年3月18日，张嘉永出具《承诺书》，内容为：本人张嘉永、张某购买的香洲碧海路79号1402、1403房没有按合同条款执行支付购房款。因本人资金周转问题，暂不能支付，现本人已经入住。请贵公司给六个月时间分期付款。如果超期按银行贷款利息计算（时间不超过一年）。如果本人还没有按规定承诺书时间支付房款及利息，开发商豪晖公司有权收回两套房产，退回首期购房款，本人不计室内装修费用，开发商也不计任何利息，特此承诺。由张嘉永签名捺印确认。另注明“同意承诺书内容，如果不按承诺我公司收回上述二套房屋。2005.3.20”，由豪晖公司公司加盖公章。2013年10月12日，豪晖公司向张嘉永、张某发出《通知函》，内容为：你们在2004年6月26日购买了我司开发的香洲湾仔沙碧海路濠海大厦79栋1402、1403房，为1402房支付了10万元，为1403房支付了首期款15.2万元。按照购房合同第六条的约定，余款共93.6万元应在办理预购登记时付清，上述房屋分别在2004年6月29日和2004年7月1日办理了预购登记且已交付，你们也曾于2005年3月18日书面承诺在六个月内付清余款，如果超过一年仍未付款，我司有权收回房屋。但是你们未在承诺的时间内支付余款，应将房屋交还我司。我司也多次联系你们，要求交还房屋，现再次请你们在收悉此通知后尽快来我司协商办理退房事宜。张嘉永签署“同意”，并代张某签名。另查明，韦小荣、张嘉永原为夫妻，2007年韦小荣提起离婚诉讼，经珠海市中级人民法院（2009）珠中法民一终字第112号民事判决书判决离婚，张某由韦小荣抚养，该判决于2009年5月11日发生法律效力。判决中关于本案所涉房产处理结果是：韦小荣享有濠海大厦79栋1402房50%份额���扣除张某50%的份额，价值164000元）、79栋1403房50%份额（扣除张某50%的份额价值430000元），张嘉永应积极配合韦小荣办理上述房产的产权证明，待产权完善后，韦小荣取得上述份额的产权。该案处理过程中，双方均未提出房款是否交完的问题，法院也对于此问题没有处理。本案所涉房产自2007年开始由张嘉永出租，2009年离婚判决生效后，由韦小荣出租。2014年，豪晖公司起诉张嘉永、张某、韦小荣要求腾退上述房屋取消预购登记，原审法院（2014）珠香法民三初字第443号案件判决驳回其诉讼请求。之后，豪晖公司再次向张嘉永、张某、韦小荣发出《通知书》，内容为：你们向我方购买濠海大厦79栋1402、1403房屋，至今仅支付首期25.2万元，拖欠剩余房款至今。通过443号案件诉讼才知晓，你们双方隐瞒未付全款的情况对房屋判决离婚分割，确���上述50%份额为韦小荣所有，房屋也实际由韦小荣对外出租收益，而拖欠我司的剩余房款及逾期为付房款的违约赔偿等共同债务置之不理。现通知：一、自本通知发出之日起三日内，对于剩余房款本金93.6万元及按照双方《商品房买卖合同》第八条第一款逾期付款的违约金，你们须予以支付。二、若未能按时支付上述费用的，视为你方严重违约，我司立即解除与你们的房屋买卖合同关系。在扣抵违约金基础上，退返你们已付首期款项；你们必须无条件腾退房屋给我司，协助我司办理两房撤销预购登记手续。逾期腾退房屋则按同地段房屋租金支付房屋占用费。之后，张嘉永、张某、韦小荣未支付上述相关款项。本案审理过程中，依照韦小荣、张某的申请，依法对豪晖公司2004年1月至2006年的会计报表和账簿进行保全，经豪晖公司及韦小荣、张某双方质证，在上述账簿中未发现张嘉永、张某、韦小荣关于本案争议房产余款的交款账目。经韦小荣、张某申请，原审法院依法调取豪晖公司名下中国工商银行珠海南山支行的账户20×××68、20×××03、20×××28的2004年6月17日至2006年12月31日的对账单，经双方质证，未见张嘉永、张某、韦小荣向豪晖公司支付案涉房产余款的记录。豪晖公司在原审中的诉讼请求为：1、确认豪晖公司与张嘉永、张某、韦小荣解除2004年6月26日签署的两份《商品房买卖合同》；2、判令张嘉永、张某、韦小荣配合豪晖公司办理濠海大厦79栋1402、1403两套房屋解除预购登记的手续；3、判令张嘉永、张某、韦小荣立即腾退上述两房屋并交还给豪晖公司。逾期腾退则按照同地段同类房屋租金支付房屋占用费；4、张嘉永、张某、韦小荣承担本案全部诉讼费。原审法院认为，关于本案是否属于重复起诉的问题。“裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理。”（2014）珠香法民三初字第443号判决生效后，豪晖公司向张嘉永、张某、韦小荣发出通知书，向张嘉永、张某、韦小荣催讨房款余款，发生新的事实，在此情况下，豪晖公司提起本案诉讼，符合上述规定，韦小荣、张某答辩豪晖公司提起本案诉讼违背“一事不再理”的原则，原审法院不予支持。关于房款支付情况的认定。豪晖公司主张张嘉永、张某、韦小荣未支付房款余款，韦小荣认为张嘉永已经支付了房款，现韦小荣、张某或张嘉永均没有提交证据证明已经支付了房款余款，从本案调查的豪晖公司的账簿及银行账户的记录均无法体现张嘉永、张某、韦小荣支付房款余款，故韦小荣主张张嘉永已经付清房款，证据不足，原审法院不予支持。���同约定购房余款办理预购证时付清，在办理预购登记之后，豪晖公司2005年3月向张嘉永发函催告支付房款，张嘉永也在2005年3月就房款余款的支付出具承诺书，所以，韦小荣、张某抗辩的办证及交付不足以认定支付完房款，韦小荣、张某的此项抗辩原审法院不予支持。关于合同解除的问题。张嘉永2005年3月出具承诺书，承诺六个月付清房款，未能实际履行，豪晖公司在2013年10月对张嘉永、张某进行催告后，在（2014）珠香法民三初字第443号案件判决后再次向张嘉永、张某、韦小荣发出通知，要求支付房款余款，张嘉永、张某、韦小荣至今未能支付房款，构成违约，豪晖公司要求解除与张嘉永、张某签订的商品房买卖合同，符合双方约定和法律规定，原审法院予以支持。合同解除后，张嘉永、张某、韦小荣应协助办理解除房屋预购登记的相关手续。并无证据��明豪晖公司对于张嘉永、韦小荣的离婚诉讼情况知晓，豪晖公司在（2014）珠香法民三初字第443号案件后向韦小荣、张某发出通知，要求支付房款承担合同义务，并未超过法定的诉讼时效，韦小荣、张某抗辩豪晖公司对其主张超过诉讼时效，原审法院不予支持。关于腾退房屋的问题。合同解除，已经履行的当事人可以要求回复原状、采取其他补偿措施等，现豪晖公司有权要求退回案涉房屋。房屋现由张某及韦小荣实际使用，韦小荣、张某使用案涉房产的依据韦小荣与张嘉永的婚姻关系及离婚诉讼的判决结果，但（2009）珠中法民一终字第112号民事判决书中关于本案所涉房产处理结果是韦小荣享有濠海大厦79栋1402房50%份额、79栋1403房50%份额，张嘉永应积极配合韦小荣办理上述房产的产权证明，待产权完善后，韦小荣取得上述份额的产权，即韦小荣在办���完产权证明之前尚未取得房产的相应权属，而办理产权证明应以买卖合同的履行情况为基础，现因房款未支付，买卖合同解除，韦小荣、张某在合同解除后再占有案涉房产没有法律和事实依据，应予腾退。豪晖公司主张逾期腾退按照同地段同类房屋租金支付房屋占用费，是否构成逾期腾退属于不确定的事实，豪晖公司该项诉讼请求没有事实依据，原审法院不予支持。至于韦小荣与张嘉永之间因合同解除导致韦小荣在离婚判决中的权利无法实现，双方可另循法律途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，原审法院判决如下：一、解除豪晖公司与张嘉永、张某2004年6月26日就濠海大厦79栋1402、1403房签订的两份《商品房买卖合同》；二、张嘉永、张某、韦小荣于判决发生法律效力之日起十五日内配合办理解除濠海大厦79栋1402、1403房的预购登记手续；三、张嘉永、张某、韦小荣于判决发生法律效力之日起三十日内腾退上述两套房产交还给豪晖公司；四、驳回豪晖公司其他诉讼请求。一审案件受理费31101元，由张嘉永、张某、韦小荣负担。上诉人韦小荣、张某不服上述判决，提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回豪晖公司对韦小荣、张某的全部诉讼请求；2、判决由豪晖公司承担本案一、二审诉讼费用。上诉理由：一、一审判决关于案涉房产购房余款没有支付的认定存在错误。1、该认定不符合有关生效判决的主要裁判事由和相关认定。张嘉永与韦小荣在双方离婚诉讼期间，张嘉永一直明确确认案涉房产是夫妻共同财产，且对香洲区法院分割案涉房产一直没有异议；其因对香洲区法院一并分割夏湾春泽名园501房、702房不服而提出上诉并在上��状中书面申报夫妻共同债务时也没有主张还存在案涉房产购房款未付清的夫妻共同债务，这就已经说明并不存在案涉房产购房余款未付清的情况。因此，珠海市中级人民法院作出的关于双方离婚的生效判决在查明案涉房产是双方夫妻关系存续期间添置的共同财产这一事实基础上，以“未取得房屋产权证仅是张嘉永、韦小荣未办理房屋权属证明，但并不能否认张嘉永与韦小荣对上述房产已全部出资的事实，张嘉永对上述房产的出资情况也未提出异议”作为主要裁判事由，对包括案涉房产在内的夫妻共同财产依法作出分割的判决。该112号判决虽未在查明事实部分对案涉房产的具体房款支付情况进行明确，但该判决认为包括案涉房产在内的未办房屋产权证的五套房产均“不能否认张嘉永与韦小荣对上述房产已全部出资的事实”，即已经作出了对包括案涉房产在内的五套房产房款已全部付清的事实认定。正是根据这一认定，才有112号判决对案涉房产在内的未办房屋产权证的五套房产的使用权予以分割的结果。现一审判决和被张某和韦小荣认为案涉房产购房余款未支付，明显与上述生效判决所依据的主要判由及有关认定内容不符，且造成判决结果在涉及房屋使用权的内容上互相冲突的后果。2、根据本案相关事实，应当认定案涉房产的购房款已经付清，一审判决认定购房余款没有支付明显不符合客观事实。具体理由如下：（1）商品房买卖合同约定，剩余购房款在办理预购证时付清，预购证早在2004年6月29日和7月1日已办理好，由此说明，预购证的办理证实了购房款已付清。（2）按照商品房买卖合同约定的房款支付、房产交付的时间顺序，房款支付时间在先，房产交付时间在后。该两个合同履行义务先后时间顺序的约定表现了开发商一向���来在国内一手房买卖经济活动中拥有的比买受人更为强势的签约能力和经济地位，符合豪晖公司作为开发商所追求的商业利益和对买受人逾期不付款行为的制约要求。但豪晖公司在办理预购证之后，接着又向张嘉永和张某交付了房产。如果说购房款未支付，则豪晖公司交付房产的行为显然不合常理，也有违合同约定。故豪晖公司在办理预购证之后又向张嘉永和张某交付房产的行为也可以证实购房款已经付清。（3）豪晖公司的会计帐簿和银行对帐单并不能作为张嘉永、张某是否付款的证据，因为豪晖公司的会计帐簿和银行对帐单是其内部财务管理事项，对购房人不具有约束力。豪晖公司作为公司，不排除公款私存、帐外帐的违规情况，购房人的付款也可以通过现金给付，并不一定要通过银行转帐支付才代表履行付款义务。例如，关于2004年3月10日由黄旦先的帐户转帐至豪晖公司的预售款专用帐户的96000元确认为本案1402号房产的购房款，就说明豪晖公司存在公款私存行为，在豪晖公司2004年3月份的会计帐簿和银行对帐单中就无法体现该笔款项是张嘉永所支付的购房款。再如，2003年12月17日由豪晖公司非预售款专用帐户转至预售款专用帐户的152000元确认为本案1403号房产的购房款，说明豪晖公司并没有严格按商品房买卖合同约定要求购房人将购房款付入预售款专用帐户，豪晖公司2003年12月的会计帐簿和银行对帐单中也是不可能体现该笔款项是张嘉永所支付的购房款。所以在豪晖公司的会计帐簿和银行对帐单中未发现张嘉永、张某支付购房余款的记录，不能得出张嘉永、张某没有支付购房余款的结论。由于豪晖公司存在将购房款交个人私存的行为、以及逃避预售款监管而未将购房款存入预售款专用帐户、会计帐簿不规范的违规行为，��该违规行为导致上诉人无法通过其预售款专用帐户查询到张嘉永的实际付款情况以致举证困难，理应由被上诉人豪晖公司提供张嘉永交款至黄旦先帐户及其公司上述帐户的付款凭证，以核实张嘉永当时交款的实际数额，否则，应由被上诉人豪晖公司承担举证责任。（4）张嘉永于2005年3月18日出具承诺书至2013年10月12日豪晖公司发出通知函，有8年多时间，期间韦小荣与张嘉永于2007年至2009年打离婚官司，但豪晖公司并未提出购房款问题，豪晖公司的行为明显违反常理，反过来可以证实豪晖公司和张嘉永存在恶意串通虚构本案购房款未付清的事实。（5）张嘉永在离婚诉讼期间一直没有否认案涉房产购房款已付清的事实，其上诉过程中向珠海市中级人民法院书面申报夫妻共同债务时也从未提过案涉房产购房款未付清的问题，张嘉永当时的相关诉讼行为已表明不存在案涉房���购房款未付清的所谓“夫妻共同债务”，现却在2013年10月12日豪晖公司的通知函上签名确认已超过诉讼时效的“夫妻共同债务”，明显有违其先前的行为和常理。（6）案涉房产购房合同是张嘉永签订，付款也是张嘉永操办，韦小荣不可能掌握相关证据，张某签约时才刚满1岁，更不可能掌握相关证据。现张嘉永和韦小荣已经离婚，张嘉永为了损害韦小荣的利益（离婚判决确认本案2套房产的50%份额由韦小荣享有），达到自己不可告人的目的，不惜作出与其在诉讼离婚期间的诉讼行为相反的举动，与豪晖公司恶意串通虚构购房款未付清的事实，当然更不可能提供相关付款证据，一审以张嘉永、韦小荣、张某未提供付款证据而解除买卖合同，明显不符合客观事实。（7）根据张某和韦小荣举证的供电过户手续显示，豪晖公司交付房产的时间应为2005年9月份，但豪晖公司���出示的2005年3月18日的承诺书却注明当时房产已交付并进行装修，亦说明张嘉永与豪晖公司明显存在串通。（8）商品房买卖合同约定购房余款应当在办理预购证时付清，但从豪晖公司办理预购证时起至豪晖公司于2013年10月份向张嘉永出具《通知函》，已近十年之久，期间韦小荣与张嘉永曾共同居住于案涉房产内数年，韦小荣离婚后对房产进行了出租利用，但豪晖公司一直没有提出权利主张。豪晖公司怠于行使权利的行为已导致其诉讼时效超过，张嘉永在豪晖公司明显已超过诉讼时效的情况下，于2013年10月13日在《通知函》上签字承认于己不利的事实，两者行为均不符合常理。（9）豪晖公司举证的2005年3月份张嘉永出具的《承诺书》中，张嘉永称自己已入住，且提及如豪晖公司收回房产时其本人不计室内装修费用，但根据香洲区院443号案第一次庭审笔录，张嘉永陈述���产大概是2005年交付的，其2006年才对房屋进行了装修，说明其实际入住时间是在2006年之后。该《承诺书》中张嘉永所称已入住明显与张嘉永的上述庭审陈述自相矛盾；另根据上诉人举证的供电过户手续和住户改名申请表，证明张嘉永是在2005年9月才办理供电过户手续，更进一步证明2005年9月前不可能存在入住事实，因此证明《承诺书》的内容明显不符合事实，张嘉永与豪晖公司双方有明显的伪造证据之嫌。如果豪晖公司主张其交房时间是在2005年3月份前而认为《承诺书》属实，应提交反驳证据，但其没有提交。（10）根据案中证据材料显示，张嘉永实际早在2003年12月17日前就已经开始支付房款，详见豪晖公司2003年12月17日的中国工商银行进帐单所显示，豪晖公司两个帐户之间的往来款15.2万元即被确认为1403房的购房款；2004年3月10日珠海市电子清算补充报单所显示由豪��公司职员黄旦先的帐户转至豪晖公司帐户的往来款9.6万元即被确认为1402房的购房款。但豪晖公司在诉讼过程中并没有如实陈述此一付款情节，在其会计帐簿中也没有反映此房款收入。直到上诉人举出该证据后，豪晖公司才承认是张嘉永先将9.6万元现金交给黄旦先，然后黄旦先收款后再转给公司。但豪晖公司这一陈述明显与其此前陈述称两套房产张嘉永曾分别先支付过2万元定金的说法相矛盾。综合以上理由，可以认定案涉房款已经付清、张嘉永和豪晖公司存在串通的事实。一审判决以韦小荣、张某、张嘉永没有提交证据证明购房款余款的支付为由认定案涉余款没有支付，实则是将举证责任加于无举证能力的韦小荣和张某身上，该认定完全不符合案件事实。二、豪晖公司的合同解除权已过行使的有效期限，豪晖公司并不具有合同解除权。按照两豪晖公司与张嘉永于2005年3月18日签署的承诺书的内容，双方约定的购房款余款延期付款期限最长为一年六个月（自2005年3月18日起至2006年9月17日止），并约定豪晖公司在张嘉永超期没有按承诺书时间支付购房款及利息的情况下有权收回2套房产，退回首期房款。这一约定赋予了豪晖公司合同解除权。即使豪晖公司主张的张嘉永未支付房款余款的事实成立，则豪晖公司行使约定的合同解除权，其合同解除权发生之日应为2006年9月18日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定：“对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。现豪晖公司自2006年9月18日起超过一年并未行使合同解除权，其合同解除权已经消灭，豪晖公司无权再诉请合同解除并腾退房屋。三、112号判决已赋予张某��韦小荣对案涉房产享有物权，豪晖公司解除合同的请求是根据合同债权而提出，该债权主张不能对抗张某和韦小荣所享有的物权，而且，按一审判决结果，将造成两案执行的冲突，损害司法权威。根据112号判决内容：韦小荣享有珠海市香洲湾仔沙濠海大厦79栋1402房屋50%份额（扣除张某50%的份额，价值164000元）、珠海市香洲湾仔沙濠海大厦79栋1403房屋50%份额（扣除张某50%的份额，价值430000元）的使用权，张嘉永应积极配合韦小荣办理上述房产的产权证明，待上述房屋的产权手续完善后，上述房屋50%的产权归韦小荣所有。从这一判决内容上看，这一生效判决具有《物权法》第二十八条所规定的导致物权设立、变更、转让、消灭的物权效力，根据该生效判决，韦小荣已取得案涉房产50%份额的使用权和准所有权。一审判决现以商品房买卖合同解除为由判决韦小荣和张某腾退案涉房产，违背了物权优于债权的原则，不但导致张某和韦小荣在112号生效判决上的权益落空，还将造成两案执行上的冲突，有损于司法权威。四、豪晖公司在（2014）珠香法民三初字第443号案（以下简称443号案）中对张某和韦小荣所提诉讼请求、在443号案中被驳回诉讼请求后发出的要求张某和韦小荣履行付款义务的通知、解除合同的公告均是在超过诉讼时效之后才进行的，张某和韦小荣对豪晖公司超过诉讼时效的上述主张从未确认或认可过，豪晖公司对张某和韦小荣所提主张的诉讼时效并未恢复，现豪晖公司在本案中再次起诉张某和韦小荣要求解除合同、腾退房屋的诉讼请求仍是超过诉讼时效，不应得到支持。1、按照商品房买卖合同的约定，剩余购房款应在办理预购证时付清。本案房产实际办理预购证的时间分别是在2004年6月29日和7月1日，��房款余款的支付时间根据合同约定应分别为2004年6月29日和7月1日，如果买受人未付购房款，则豪晖公司的诉讼时效应分别自该两日的次日即2004年6月30日、7月2日起分别起算。即使按照2005年3月18日两被张某和韦小荣签名确认的承诺书的有关约定，则至2006年9月18日承诺书所约定的最长付款期限已届满，若至该日买受人仍未支付房款余款，则豪晖公司的诉讼时效应从次日即2006年9月19日起算。2、2007年至2009年期间韦小荣与张嘉永发生离婚诉讼，经112号判决离婚并对案涉房产进行了分割，无论豪晖公司对112号判决是否知情，均不会影响豪晖公司根据商品房买卖合同或承诺书的约定主张权利，也必不导致其诉讼时效中止或中断。故无论是按照商品房买卖合同的约定，还是按照承诺书的约定，豪晖公司的诉讼时效均已超过两年。3.豪晖公司于2013年10月12日所发通知函是在超过诉��时效之后发出的，张嘉永签署“同意”，并代张某签名的行为损害了韦小荣、张某对豪晖公司有关请求权所享有的诉讼时效抗辩权和财产权益，且当时张嘉永与韦小荣已经离婚，张某是未成年人，张嘉永的签名不应对张某和韦小荣发生诉讼时效重新起算的法律效力。如果认为张嘉永的签名是张嘉永对已超过诉讼时效的债务的重新确认，则该法律后果应由张嘉永承担，不应由张某和韦小荣承担。由此，在2014年的443号案中，豪晖公司对韦小荣、张某所提的诉讼请求已是超过诉讼时效，张某和韦小荣一直没有认可其诉讼请求。4.豪晖公司在2014年的443号案之后再对张某和韦小荣进行发函催告付款、公告解除合同的行为均是在诉讼时效已过的情况下进行的，张某和韦小荣一直未予认可，故豪晖公司对张某和韦小荣的诉讼请求的诉讼时效不能重新计算，应以诉讼时效已过驳回��晖公司对张某和韦小荣的诉讼请求。5、在香洲区院443号案的庭审笔录中，豪晖公司曾向法庭陈述，在韦小荣于2009年或者2010年向豪晖公司要求办证时，豪晖公司曾单独向韦小荣催收过房款，但韦小荣说没有钱支付。在本案的庭审笔录中，豪晖公司也同样承认2009年韦小荣在离婚判决生效后向其要求办证，但其认为钱没有给完所以不予协助办证。豪晖公司两次陈述均已自认其于韦小荣向其要求办证时已向韦小荣主张过付款，但被韦小荣拒绝，故按照豪晖公司上述庭审的陈述意见，本案的诉讼时效自韦小荣于上述时间拒绝其付款主张时起算也已超过了两年诉讼时效。综上所述，一审判决认定事实与适用法律均存在错误，张某和韦小荣特此请求二审法院依法撤销一审判决并依法公正予以改判。被上诉人豪晖公司在二审中答辩称：一、一审判决关于涉案房产余款没有支付的认定正确。1、韦小荣与张嘉永的离婚判决书没有对于涉案房产余款是否支付进行审理。（2009）珠中法民一终字第112号民事判决（以下简称112号判决）是对韦小荣与张嘉永的离婚及财产分割做出的判决，判决中关于所涉房产额处理结果是要待产权完善后，韦小荣取得相应份额，并未涉案房产余款是否支付进行审理和查实。涉案房产迄今为止虽仍办理预购登记在张嘉永名下，但预购登记并不代表就付清房款取得房产权。2、买房人张嘉永一直承认尚未付清房款。从2005年3月18日的《承诺书》，2013年10月12日的《通知函》可以清楚看到房款尚未付清的情况。3、从原告2004年-2006年度的会计报表和账簿审查未发现涉案房产余款的交款账目。从调取的买房人张嘉永名下工商银行的3个账户2004年6月17日到2006年底的对账单也未见到涉案房产余款交付的记录。由此可见，一审法院已经全方位的就余款支付问题进行查实，事实以及证据证明买房人未支付余款。豪晖公司跟买房人就是买卖房屋的合同关系，根本不存在韦小荣和张某所谓的串通推论。二、涉案房产的《商品房买卖合同》早已解除。1、涉案房产的《商品房买卖合同》早已按照约定解除。根据买房人张嘉永2005年3月18日的承诺书显示“如果本人没有按照承诺书时间支付购房款及利息，开发商有权收回房产”。《合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。可见买房人没有支付房款的情况下双方早已按照约定解除了合同。在豪晖公司在一审的第一个诉求是确认原告与被告解除2004年6与26日签署的两份《商品房买卖合同》，而不是在起诉时才行使解除权。《商品房买卖合同》早已经按照双方���约定解除了，2013年10月12日的通知中双方再次确认合同解除，房屋退还给豪晖公司的事实，且买房人张嘉永也同意办理退房手续。豪晖公司在（2014）珠香法民三初字第443号案件起诉时才知晓韦小荣和张某与买房人离婚竟然对于房款未付清的房屋就进行分割的情况。豪晖公司在2015年5月20日的通知和2015年6月3日的登报是应（2014）珠香法民三初字第443号的要求不得不重新发出通知重申权利。实际上涉案房产的早就解除，买房人张嘉永对此并不持异议。2、根据合同相对原则，买房人张嘉永和豪晖公司就《商品房买卖合同》的解除早就达成合意。张嘉永与韦小荣和张某离婚时，韦小荣和张某享用的只是合同解除后剩余权益的份额，而不应是享有物权。三、韦小荣和张某认为112号判决赋予韦小荣和张某享有物权，是对判决书的曲解。最高人民法院关于适用《中华人民共和国��姻法》若干问题的解释（二）第二十一条规定离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。张嘉永对涉案房产并未取得完全所有权，112号判决第五项将涉案房产50%的份额判给韦小荣和张某时是附条件的，张嘉永要配合办理产权证明，待上述房屋产权手续完善后，相应产权归韦小荣和张某。韦小荣和张某将判决中的房屋份额偷换成物权的说法显然是对判决书的曲解，该判决书并未让韦小荣和张某当然得获取涉案房屋的物权。韦小荣和张某妄图通过离婚判决侵占豪晖公司的合法财产是不可能得到法律支持的。一审判决认定事实清楚，适用法律准确。请求驳回上诉人的无理上诉。二审期间，韦小荣、张某提交证据：2003年12月7日《中国工商银行进账单》、2004年5月20日《现金存款凭证》、2004年3月10日《珠海市电子清算补充报单》。上述三份证据韦小荣、张某在一审庭审中提交，豪晖公司对此已经质证，因此该三份证据属于一审证据范畴。韦小荣、张某二审提交证据为2014年9月8日《法庭审理笔录》，证明豪晖公司起诉已经超过诉讼时效。豪晖公司对该份证据真实性认可，但关联性不予认可。本院经审查认为，韦小荣、张某二审提交2014年9月8日《法庭审理笔录》与本案并无关联系，本院不予采纳。经审理查明，（2014）珠香法民三初字第443号民事判决认定：“（2009）珠中法民一终字112号民事判决认定1402、1403房50%的份额归韦小荣所有，房屋也已经实际交由韦小荣出租收益。张嘉永在2005年3月出具《承诺书》中承诺退回房屋的事实已不具备，韦小荣基于夫妻共同财产的处理而获得的两套房屋上的合���权利，豪晖公司如认为韦小荣应承担相应的合同义务，应通过有效方式通知韦小荣，韦小荣也应享有相应抗辩权利，而在判决生效后，豪晖公司并未要求其履行支付义务。张嘉永在生效判决确定争议房产50%权利归韦小荣的情况下，在2013年10月豪晖公司发出的通知上表示同意的承诺，亦不对韦小荣发生法律效力。所以，豪晖公司在没有与韦小荣确认和给予时间履行付款义务的情况下，以张嘉永承诺的内容要求张嘉永、张某、韦小荣承担腾退争议房屋，支付占用费，取消预购登记等合同解除法律后果，没有事实和法律依据，本院不予支持。”2003年12月17日，豪晖公司从其账户20×××28转账152000元至自己名下账户20×××68，备注为张嘉永、张某购濠海大厦79-1403房款项。2004年5月28日，豪晖公司名下账户20×××68存入现金4000元，写明交款人为张嘉永，款项来源为��海大厦79-1403。2004年3月10日，从黄旦先账户44×××51转账96000元至豪晖公司名下账户20×××68，写明为张嘉永79-1402房款项。豪晖公司陈述其财务收到张嘉永现金支付房款后，在房屋需要办理预购证时方将款项转入豪晖公司售楼款监管账户20×××68。本院经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为，结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点为涉案房屋房款支付问题、豪晖公司是否享有合同解除权以及腾退房屋问题的问题。一、关于张嘉永、张某、韦小荣是否支付房款的问题，本院认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明���事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”豪晖公司主张张嘉永、张某、韦小荣未支付购房余款，张嘉永对此事实在2005年3月18日《承诺书》及2013年10月12日《通知函》中予以确认，而韦小荣、张某则上诉认为已经支付购房余款，其应当承担证明已经付款的举证责任。韦小荣、张某一方面无法提交支付房屋余款收据，另一方面申请调查豪晖公司账簿及银行账户记录，均无法证实张嘉永、张某、韦小荣支付房屋余款事实，根据法律规定，韦小荣、张某应当承担举证不能不利后果。韦小荣、张某上诉认为张嘉永在《承诺书》中针对交房时间及装修入住时间陈述有误，因此其所陈述未支付房款事实并非客观事实，对此本院认为，房屋交付时间及装修时间与房款是否支付分属不同案件事实，不能以房屋交付时间及装修时间陈述有误为由推断出涉案房屋房��已经支付，从而否定张嘉永在《承诺书》中关于房款是否支付的意思表示，本院对韦小荣、张某提出该上诉理由不予采纳。《商品房买卖合同》约定房款余额应当在办理预购证时付清，此为双方对余款支付时间约定，是否已经支付房屋余款需要履约方举证证明履行付款义务，所以不能因为豪晖公司为张嘉永、张某办理预购登记而推定出张嘉永、张某已经支付购房余款的事实，韦小荣以此理由提起上诉，理据不足，本院不予支持。韦小荣、张某上诉认为（2009）珠中法民一终字第112号民事判决已经对涉案房屋作为夫妻共同财产分割，由此可以证实房款已经付清，且其享有涉案房屋物权，对此本院认为，（2009）珠中法民一终字第112号民事判决是针对张嘉永、韦小荣夫妻共同财产进行分割，而对于涉案房产上债务双方并未要求予以处理。（2009）珠中法民一终字第112号民事判决确定涉案房产是夫妻共同财产予以分割，但是并未针对涉案房产房款全部交付事实进行认定，因此韦小荣以（2009）珠中法民一终字第112号民事判决为依据主张涉案房屋房款余额已经付清，理据不足，本院不予支持。韦小荣、张某上诉认为张嘉永已经支付房款是由豪晖公司自己内部转账，因此可见豪晖公司隐瞒张嘉永真实付款情况，对此本院认为，豪晖公司转账与收据相吻合，且张嘉永对欠付房款款事实并无异议，至于房款如何转至豪晖公司售楼监管账户属于操作方式问题，不能以此为由推定张嘉永已经支付剩余房款，对韦小荣、张某该上诉理由，本院不予采纳。韦小荣、张某上诉认为张嘉永与豪晖公司恶意串通，对此本院认为，针对涉案房屋未支付房屋余款事实张嘉永在2005年3月18日出具《承诺书》确认，此后一直未支付剩余房款，豪晖公司在2013年10月12日又向张嘉永、张某发出《通知函》要求支付剩余房款，故针对未支付房款事实豪晖公司与张嘉永一直确认且没有异议，而韦小荣、张某上诉认为张嘉永与豪晖公司之间恶意串通虚构购房款未付清事实，但并未提交证据证实恶意串通之事实，因此该上诉主张本院亦不予支持。综上，张嘉永在2005年3月18日《承诺书》及2013年10月12日《通知函》确认未支付剩余房款事实，（2014）珠香法民三初字第443号案件审结后，豪晖公司再次向张嘉永、张某、韦小荣发出《通知书》，要求支付剩余房款，但三人均未支付剩余房款，故本院确认张嘉永、张某、韦小荣未履行支付剩余房款义务。二、关于豪晖公司是否享有合同解除权的问题。韦小荣、张某上诉认为豪晖公司提出合同解除权已经超过除斥期限，因此豪晖公司不享有合同解除权，对此本院认为，合同解除权的除斥期间制定���为了保护违约方继续履行合同的权利，应当以违约方愿意且具备履行能力为前提，因此如果违约方明确拒绝履行合同，则不存在合同解除权经过除斥期间消灭的问题。本案中，张嘉永在2005年3月出具承诺书，承诺六个月付清余款，但是并未履行付款义务，至2013年10月，豪晖公司向张嘉永、张某催告后，依然没有履行付款义务。基于（2014）珠香法民三初字第443号民事判决中韦小荣因夫妻共同财产的处理获取涉案房屋合同权利之认定，豪晖公司在上述判决之后向韦小荣、张某发出通知，要求支付剩余房款，而韦小荣、张某依然未按照合同约定支付剩余房款，基于此豪晖公司作为守约方针对明确拒绝履行合同违约方享有合同解除权。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定：“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但是对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩，人民法院不予支持……”。可以提起诉讼时效抗辩应为债权，而（2014）珠香法民三初字第443号案件豪晖公司提出诉请是要求腾退并配合办理取消预购登记手续，上述请求并非债权请求权，因此不适用诉讼时效制度规定，因此韦小荣、张某上诉认为豪晖公司在（2014）珠香法民三初字第443号案件所提诉请超过诉讼时效，并无法律依据，本院不予支持。豪晖公司对张嘉永与韦小荣离婚事宜并未知悉，经过（2014）珠香法民三初字第443号案件审理时，豪晖公司方了解双方离婚事宜，（2014）珠香法民三初字第443号案件亦认定韦小荣基于分割夫妻共同财产获取涉案房屋合同权利，豪晖公司基于该判决上述认定后向韦小荣发出通知，催告韦小荣、张某履行支付剩余房款义务，并无不妥，亦未违反任何法律规定，原审法院基于张嘉永、张某、韦小荣长期不履行支付剩余房款义务，构成违约，确认豪晖公司享有涉案房屋解除权，理据充分，本院予以维持。三、关于房屋是否应当腾退的问题。（2009）珠中法民一终字第112号民事判决针对夫妻共同财产予以分割，韦小荣由此享有濠海大厦79栋1402房50%份额、79栋1403房50%份额，但是涉案房屋并未办理产权登记至韦小荣名下，因此韦小荣享有的依然是债权并非物权，涉案房屋物权取得需要豪晖公司配合办理房屋过户手续，韦小荣上诉认为其已经取得涉案房屋物权，理据不足，本院不予支持。根据上述论述，因张嘉永、张某、韦小荣违约，未支付购房余款，豪晖公司有权解除《商品房买卖合同》，韦小荣、张某在购房合同解除情况下应当将涉案房屋予以腾退，原审法院对此认定正确，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清��，适用法律正确，本院予以维持。上诉人韦小荣的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原审判决。二审案件受理费人民币31101元，由上诉人韦小荣、张某负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾艺能代理审判员  庹 佳代理审判员  王 芳二〇一六年十月三十一日书 记 员  程 敏