福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2014）仓民初字第3609号原告福州泰禾房地产开发有限公司，住所地福州市鼓楼区湖东路43号奥林匹克教学楼七层。法定代表人郑钟，总经理。委托代理人张苏芸、高超，公司员工。被告刘鸿萍女，1968年6月22日出生，汉族，住福州市。原告福州泰禾房地产开发有限公司与被告刘鸿萍房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人高超到庭参加诉讼。被告刘鸿萍经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年6月25日，原告与被告签订合同编号为×××的《商品房买卖合同》（下统称《合同》），约定被告购买原告开发的泰禾红峪×#楼×层×单元。该套商品房总价款为人民币1179408元；且被告在中国建设银行福州城北支行办理按揭贷款；《合同》附件六第三条第7款约定：买受人（被告）同意在获得贷款后，应按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息，因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人（原告）扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起7天内到出卖人处归还出卖人垫付的全部款项（包括但不限于贷款本、息和有关费用），并应以出卖人垫付的全部款项为基数，自银行扣款之日起到买受人归还之日的期间内，按照日万分之五的比率向出卖人计付利息；若买受人未能在上述约定的7天之内归还，则自逾期第八日起，买受人除应按上述约定向出卖人支付利息外，买受人还应以出卖人垫付的全部款项为基数，按日万分之十的比率向出卖人支付违约金，直至买受人归还款项。买受人连续三个月不交按揭款项或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，且买受人未向出卖人归还相关款项的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回买受人购买的房产，同时买受人应以《商品房买卖合同》约定的购房款总额为基数，按照10%的比率向出卖人计付违约金，出卖人有权从买受人已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等）。买卖双方还就其它事项进行约定。被告按照约定的时间向原告支付了首期款，并与中国建设银行福州城北支行签订《个人住房借款合同》，原告为借款合同项下债务提供连带责任保证。然而被告未按约定按期归还按揭贷款本息，截至2014年10月已连续拖欠6期未归还。原告截至2014年10月已为被告垫付了按揭贷款计人民币14301.28元。2014年9月15日，原告向被告寄发《还款通知书》，要求被告按约定偿还代垫款项及有关费用，未果。鉴于此，为维护原告合法权益，特诉至贵院，诉请判令：1.解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号分别为：××××）；2.被告向原告支付违约金117940.8元（以购房款总额为基数，按10%的比率计算）；3.被告返还原告为其代垫的按揭款，暂计至2014年10月为人民币14301.28元，最终金额为原告替被告方代垫的全部款项；并按代垫款日万分之十的标准向原告支付利息（期间自2014年6月30日至被告归还原告垫付的全部款项之日），暂计至2014年10月20日为人民币705元，最终计至被告全额归还原告代垫款之日止；4.被告协助原告办理注销上述《商品房买卖合同》备案及预告登记手续；5.本案诉讼费全部由被告承担。被告刘鸿萍经本院合法传唤未到庭应诉，也未向本院提交书面答辩意见，依法视为放弃答辩权利。庭审中，原告提交如下证据：1．《商品房买卖合同》，证明被告购买原告开发的红峪×#楼×层×号房；被告未按约定按期归还贷款本息责任约定等。2．个人住房借款合同，证明被告购房本案讼争房在中国建设银行福州城北支行办理贷款事宜，且原告需承担阶段性担保责任。3．城北建行扣款通知书、4.专用回单，共同证明被告未按约定定期归还贷款本息，截至2014年10月已连续拖欠6期未归还，原告截至2014年10月为被告垫付了按揭贷款计人民币14301.28元。5．还款通知书、6．EMS邮件单，共同证明原告于2014年9月15日按约向被告寄发还款通知书，要求其归还原告代垫款项及支付合同约定利息；被告未归还原告代垫款项及支付约定利息。被告刘鸿萍经合法传唤，未向本庭提交书面证据材料及质证意见，依法视为放弃举证、质证权利。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认以下法律事实：2012年6月25日，原告与被告签订合同编号为××××的《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的泰禾红峪×#楼×层×单元。该套商品房总价款为人民币1179408元。《合同》附件六第三条第7款约定：买受人（被告）同意在获得贷款后，应按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息，因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人（原告）扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起7天内到出卖人处归还出卖人垫付的全部款项（包括但不限于贷款本、息和有关费用），并应以出卖人垫付的全部款项为基数，自银行扣款之日起到买受人归还之日的期间内，按照日万分之五的比率向出卖人计付利息；若买受人未能在上述约定的7天之内归还，则自逾期第八日起，买受人除应按上述约定向出卖人支付利息外，买受人还应以出卖人垫付的全部款项为基数，按日万分之十的比率向出卖人支付违约金，直至买受人归还款项。买受人连续三个月不交按揭款项或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，且买受人未向出卖人归还相关款项的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回买受人购买的房产，同时买受人应以《商品房买卖合同》约定的购房款总额为基数，按照10%的比率向出卖人计付违约金，出卖人有权从买受人已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等）。买卖双方还就其它事项进行约定。《商品房买卖合同》签订后，被告按照约定的时间向原告支付了首期款。被告于2012年8月29日与中国建设银行福州城北支行签订了《个人住房借款合同》，原告为借款合同项下债务提供连带责任保证。2014年6月15日，中国建设银行福州城北支行向原告发出通知书，内容为“客户刘鸿萍向贵公司购买仓山区金山街道浦上大道418号金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾红峪）×#×单元，2012年9月5日在我行办理住房抵押贷款，未能执行合同按时还款。累计拖欠3期，现到2014年6月15日还未按时还款，现已连续拖欠1期，拖欠金额4214.98元。现我行准备从贵公司账户中扣除该笔拖欠款。特此通知‥‥‥”。2014年9月20日，中国建设银行福州城北支行再次向原告发出通知书，内容为“客户刘鸿萍向贵公司购买仓山区金山街道浦上大道418号金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾红峪）×#×单元，2012年9月5日在我行办理住房抵押贷款，未能执行合同按时还款。其于2014年6月、7月、8月、9月均还未能按时还款，拖欠金额14301.28元（含贵司已于2014年6月30日代垫的4214.98元）。现我行将从贵公司账户中扣除该笔拖欠款。特此通知‥‥‥”。2014年6月30日、2014年9月30日，原告分别为被告代垫2014年6月的按揭款4214.98元以及2014年7月、8月、9月的按揭款10086.30元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方经平等自愿基础上签订的，是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护，双方就严格按合同约定履行自己的义务。原告诉请解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，依据《合同》附件六第三条第7款约定：买受人连续三个月不交按揭款项，且买受人未向出卖人归还相关款项的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，被告刘鸿萍于2014年6月至2014年9月连续四个月未按《个人房屋抵押借款合同》履行偿还贷款义务，原告于2014年6月30日至2014年9月30日，代被告向中国建设银行福州城北支行还款14301.28元。故原告诉请解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号分别为：××××），符合解除合同的构成要件，本院予以支持。原告诉请被告向原告支付违约金117940.8元（以购房款总额为基数，按10%的比率计算），符合合同约定，本院予以支持。原告诉请被告返还代垫的按揭款，本院予以支持。原告诉请被告按代垫款日万分之十的标准向原告支付利息，本院认为，按代垫款日万分之十支付利息标准太高，酌情予以降低为日万分之五。由于原告为被告刘鸿萍支付的每笔按揭代垫款，被银行扣划的时间均不同，因此被告支付的代垫款利息应当分笔分期计算，即以每笔代垫款为基数，以日万分之五为比率，从被银行扣划的日期计算至被告还清代垫款之日止。原告诉请被告协助原告办理注销上述《商品房买卖合同》备案及预告登记手续，本院予以支持。被告刘鸿萍经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告福州泰禾房地产开发有限公司与被告刘鸿萍签订的《商品房买卖合同》（合同编号分别为：××××）；二、被告刘鸿萍于本判决生效之日起十日内向原告福州泰禾房地产开发有限公司支付违约金117940.8元；三、被告刘鸿萍于本判决生效之日起十日内返还原告福州泰禾房地产开发有限公司为其代垫的按揭款并按代垫款的日万分之五标准向原告支付利息（1.以4214.98元为基数，自2014年6月30日起算；2.以10086.30元为基数，自2014年9月30日起算；以上两笔还款利率均按日万分之五计算至被告还清代垫款之日止）；四、被告刘鸿萍于本判决生效之日起十五日内协助原告福州泰禾房地产开发有限公司办理注销上述《商品房买卖合同》备案及预告登记手续；五、驳回原告福州泰禾房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15410元，由原告负担410元，被告刘鸿萍负担15000元。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。公告费（凭公告费收据）由被告刘鸿萍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  郭 谋代理审判员  陈家挺代理审判员  王 龙二〇一六年十月三十日书 记 员  田润泽附一：本民事判决书引用的主要法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附二：执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定、当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。