南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0115民初6187号原告苏州爱涛物业管理有限公司，组织机构代码78766584-9，住所地在江苏省苏州市昆山市玉山镇白马泾路超华世纪广场商用房2座156#。法定代表人桂方林，该公司董事长。委托代理人仇安龙，男，该公司会计。委托代理人周安凌，江苏同安宁律师事务所律师。被告南京筑诚置业发展有限公司，统一社会信用代码913201157482499579，住所地在南京市江宁经济技术开发区将军大道9号。法定代表人黄灏，该公司董事长。委托代理人陈子建，男，该公司员工。原告苏州爱涛物业管理有限公司（以下简称爱涛公司）诉被告南京筑诚置业发展有限公司（以下简称筑诚公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告爱涛公司的法定代表人桂方林及其委托代理人仇安龙、周安凌，被告筑诚公司的委托代理人陈子建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告爱涛公司诉称，2013年8月20日，其与南京市江宁区托乐嘉花园业主委员会（以下简称托乐嘉业委会）签订了《托乐嘉花园物业服务合同》1份，约定由其为托乐嘉花园提供物业管理服务，服务期限自2013年9月1日起至2018年12月31日止，业主或使用人按约定的收费项目及标准预交半年或一年物业服务费及停车服务费。合同签订后，其依约对托乐嘉花园进行物业管理。在其管理范围内，产权属于被告的空置房屋有29878.7平方米，车位1129个，被告欠付2013年9月1日至2016年6月30日期间的物业服务费1117912元、车位物业服务费2235861元、公摊电费54493元。其多次催要，被告至今未支付，依据《托乐嘉花园业主规约》，被告应支付逾期付款违约金1002331元。综上，现要求被告支付:物业服务费3353773元、公摊电费54493元、逾期付款违约金1131310元（计算至2016年9月30日）。被告筑诚公司辩称，原告的物业服务合同期限为2013年9月1日至2015年12月31日，该物业服务合同约定物业服务范围不含苏果负一楼物业，也未对空置车位服务管理及收费事项进行约定，实际物业服务中原告也未对苏果负一楼物业提供物业服务，因此原告主张苏果负一楼物业服务费、车位物业服务费及物业服务合同期满后物业服务费，没有依据，该部分物业服务费不同意支付。关于原告主张的物业服务合同期限内其应承担的物业服务费、公摊电费，原告应当提供证据，依法核实后确定数额。其中已由其对外出租的三处商铺，该部分费用应由承租人承担并支付。被告名下的房屋、车位等均处于空置状态，原告应在双方确认的物业服务费、公摊电费总额的基础上按70%的标准收取。因原告在服务期间提供的物业服务存在瑕疵，物业服务费应予以适当扣减。关于违约金,因原告依据与业主委员会签订的业主公约向其主张违约金，该公约对其没有约束力，因此原告向其主张违约金无合同依据，且原告主张的违约金数额过高。现原告向法院起诉主张的物业服务费中部分费用已超过诉讼时效。综上，要求法院依法处理。经审理查明，2013年8月20日，原告爱涛公司与托乐嘉业委会签订《托乐嘉花园物业服务合同》1份，约定:物业服务期限自2013年9月1日起至2015年12月31日止。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体收费标准为小高层住宅即睦邻居、友邻居、吉邻居、旺邻居、贵邻居、单身公寓1.00元/平方米/月；商业街区2.20元/平方米/月；中心会所的办公用房及其它经营性物业3.00元/平方米/月；华润苏果大卖场为1.5元/平方米/月；待开发的其他物业收费标准，由甲乙双方和建设单位协商确定。托乐嘉园区85万平方米以内分段交付房屋的，物业收费均执行上述统一标准。关于原告主张的车位物业服务费，《托乐嘉花园车辆行驶和停泊管理规定》第十四条约定：占用小区路面等其它公共场所车位停车的100元/月/位；单身公寓地下车库车位120元/月/位；睦邻居、友邻居地下车库共有车位180元/月/位；并一次缴纳一年的停车费。关于空置车位物业费，2010年10月，托乐嘉业委会与原告签订的托乐嘉花园物业服务合同约定：非业主共有产权车位停车位物业服务费60元/月/位，该合同的有效期至2013年8月31日。2013年8月31日之后，原告爱涛公司仍按照该标准向业主收取空置车位物业服务费。被告分别于2015年5月18日、2016年5月9日向被告催要相关物业费及公摊电费。关于违约金，《托乐嘉花园业主规约》第十六条第（一）项载明“未按时交纳物业服务费或代收代交费用或其它专项服务费用的，欠费业主或者使用人应向物业服务企业交纳应交物业服务费用总额（包括预交部分）的0.5‰/日的违约金。”截止本案起诉之日，核心街区B001栋尚未竣工备案，原告仍为托乐嘉花园小区物业公司并为该小区提供物业服务。本案审理中，双方就下列事项达成一致意见：1、商业街小商铺S1-203、S1-233、S1-140欠缴物业服务费14985元；贵邻居、旺邻居、吉邻居欠缴物业服务费65260元；睦邻居20-1101、21-1101、22-1101、22-1102、23-1101五处房屋欠缴物业服务费39954元；售楼处、会所北4楼、苏果、幼儿园欠缴物业服务费877317元；计997516元。2、空置车位物业服务费2232040元（其中201个机械车位，标准为110元/月/位；其他车位标准为60元/月/位）。3、被告应分摊的公摊电费54493元。上述1至3项费用计算至2016年6月30日，计3284049元。关于苏果负一楼是否属于物业服务范围，原告提交了物业服务合同及（2014）江宁民初字第2587号民事判决书，上述两份证据均证明原告的物业服务包含苏果负一楼。被告对原告提交的两份证据真实性均无异议。关于原告是否对苏果负一楼提供了物业服务，原告在该小区提供的物业服务是否存在瑕疵，如服务存在瑕疵情形，是否应扣减相应的物业服务费。被告筑诚公司提供了照片打印件5张及网页截屏打印件24张，证明原告爱涛公司物业服务不到位且对苏果负一楼未提供任何管理和服务。原告爱涛公司对被告提交的证据真实性有异议，认为该组照片不能证明其主张。本案审理过程中，本院组织双方至现场勘验，并拍摄照片7张。双方对本院现场拍摄的照片真实性无异议，根据现有的证据，可以认定原告对苏果负一楼提供了物业服务且不存在被告主张的原告在该小区物业服务不到位的情形。上述事实，有《托乐嘉花园物业服务合同》、《托乐嘉花园业主规约》、《托乐嘉花园产权属开发商空置房统计》、《2013.9.1-2016.6.30车位卖出情况表》、《开发商未售房公摊电费统计》、《竣工备案表》、（2014）江宁民初字第2587号民事判决书、收据、工作联系函、照片、网页打印件及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，依照法律规定，业委会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主有约束力。物业服务合同期限届满后，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，业主应当支付相应的物业服务费。物业服务人要求给付物业服务费的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。本案原告自签订物业服务合同起至本案起诉时仍为该小区物业服务企业，因此，被告以物业服务合同期满及部分物业费已过诉讼时效为由，不同意支付该部分的物业服务费，不符合法律规定，本院不予支持。关于物业服务合同约定物业服务范围是否包含苏果负一楼物业，原告是否对苏果负一楼物业提供物业服务以及原告对该小区提供的物业服务是否存在瑕疵，如存在该瑕疵情形，是否扣减相应的物业服务费。依照法律规定，当事人对自己的主张有责任提供证据，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，根据原告提供的物业服务合同及（2014）江宁民初字第2587号民事判决书可以确认苏果负一楼属于物业服务合同约定的服务范围。被告称原告未对苏果负一楼物业提供物业服务且原告对小区提供的物业服务存在瑕疵，被告未能提供证据证实，本院至现场勘验，也未发现被告主张的情形，因此本院对被告该部分的抗辩意见不予支持。关于原告主张其已出租三处商铺物业服务费应由承租人缴纳、空置车位不应缴纳物业费、对其应承担的物业服务费，因系空置物业应按70%的标准缴纳物业服务费。依照《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定，业主负连带缴纳责任。已经竣工尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民法通则》第八十四条第二款规定，债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。本案中，被告作为商铺的业主及空置车位的建设单位，原告要求被告给付该部分物业服务费，符合法律规定，本院予以支持。被告对其空置物业要求按70%的标准交纳物业服务费，没有法律依据，本院不予支持。关于被告应承担的物业服务费数额，经庭审核实，双方达成一致意见，按双方一致意见处理。关于睦邻居核心街区B001栋的物业服务费，因该房屋尚未竣工备案，故原告要求被告支付该部分的物业服务费，没有法律依据，本院不予支持。被告未按物业服务合同的约定，及时支付物业费，应认定被告违约，关于被告应支付违约金数额，结合筑诚公司拖欠物业服务费的事实及对爱涛公司造成的实际损失，本院酌定筑诚公司逾期支付物业服务费的违约金为350000元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》八十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下：一、被告南京筑诚置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告苏州爱涛物业管理有限公司物业服务费3229556元。二、被告南京筑诚置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告苏州爱涛物业管理有限公司公摊电费54493元。三、被告南京筑诚置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告苏州爱涛物业管理有限公司违约金350000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费41994.3元，由原告苏州爱涛物业管理有限公司承担6194.3元，被告南京筑诚置业发展有限公司承担35800元（此款已由原告垫付，被告在支付上述款项时应一并支付此垫付款）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：南京市中级人民法院，开户行：南京银行百子亭支行，账号：088530201091036136000001）。审 判 长  徐道海代理审判员  赵俊驰人民陪审员  李明建二〇一六年十月二十六日书 记 员  何丽媛