广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1802民初3850号原告：欧科亮，男，1977年8月17日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托代理人：欧振才，男，1946年10月3日出生，汉族，住址同上。系原告的父亲。被告：清远市格林精品酒店有限公司，住所地清远市小市人民三路14号。法定代表人：陆耀子。原告欧科亮诉被告清远市格林精品酒店有限公司（简称格林酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧科亮及其委托代理人欧振才到庭参加诉讼，被告格林酒店经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告欧科亮向本院提出诉讼请求：1、因被告提前解除租赁合同，原告无须向被告退还保证金7000元；2、被告向原告返还银行水电费存款2543.28元。3、被告向原告支付2015年2月至7月的租金共17500元；4、被告向原告返还铝合金门窗装修费2000元；5、被告支付违约金7000元；6、被告向原告支付自起诉日起至清偿日止按银行贷款利率计算上述款项的利息；7、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更其第3项诉讼请求为：被告支付2015年3月至7月的租金（按3500元/月计算）。事实与理由：被告格林酒店于2013年11月26日向原告欧科亮租赁清远市人民三路上南村125号（首层与第三层除外）作员工宿舍，期限至2016年11月30日。签订合同时被告格林酒店承诺为租赁物安装铝合金门窗并重铺地板，由原告支付安装费用2000元，后原告在被告应付租金中扣减了2000元。但被告至今仍未依约安装铝合金门窗。为方便缴纳水电费，被告收取了原告缴纳水电费的存折两本，内有存款2543.28元。后被告将存折内存款用完，存折也已丢失。故被告还应返还水电费存款2543.28元。被告向原告交还租赁物的时间为2016年4月，但被告向原告欧科亮仅交租至2015年1月，此后，被告一直拖欠租金。2015年5月，被告另支付租金3500元，后未再交租。至2015年7月，被告尚欠5个月租金共17500元。因被告提前解除合同的违约行为，原告无须退还保证金，且按照合同约定被告还应向原告两个月租金7000元作为违约金。被告格林酒店书面答辩称：一、我方不存在提前解约的违约行为，原告要求没收保证金没有事实和法律依据。我方已于2015年3月提前一个月通知被告解除合同，被告也已同意。二、我方已按照合同约定支付租金，不存在迟延支付租金的违约行为，原告主张的2015年2月至7月的租金没有依据。我方在合同解除前已与原告协商一致将保证金7000元抵偿2015年2月至3月的租金，我方亦支付了2015年5月租金3500元，实际欠租应为2015年4月和2015年6月上半月的租金共5250元。三、我方已按照双方约定为租赁物安装了铝合金门窗，原告该项主张没有事实依据。四、我方已缴清租赁期间的所有水电费，并同意向原告退还水电费存款2543.28元。经审理查明：2013年11月26日，原告欧科亮（出租方）与被告格林酒店的代表雷统光（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于清远市小市三角上南村125号房屋的第二、四、五及顶层出租给被告及被告职工使用，租赁期限自2013年12月1日起至2016年11月30日止，每月租金3500元，押金7000元。其中第五条约定，承租方于每月10号前将当月租金全额汇至出租方指定账户，若未在支付期内支付租金，视为承租方违约；承租方超过两个月未支付租金的，本合同自动解除，出租方没收押金7000元；租赁期限内，如承租方明确表示不租，应提前一个月告知出租方，经出租方同意，可以解除合同，但不退回押金，余下租赁期限内的租金无需缴纳；租赁期间双方须信守合同，任何一方违反本合同规定，须向对方支付两个月租金作为违约金。同日，原告实际收取了被告支付的2013年12月租金1500元（应收月租金3500元，扣减2000元杂费）以及押金7000元。被告依约支付租金至2015年1月，2015年2月至4月期间未按时付租金，2015年5月8日另向原告支付租金3500元，后未再支付租金。后2016年4月11日，被告出具书面函件称“因计划搬迁，其于2015年3月份已提前通知原告停租该租赁物，并于2015年6月15日正式搬迁；双方已协商一致将押金7000元作为2015年2月、3月的租金，余下2015年4月和2015年6月1日至15日的租金共5250元，并同意归还水电费余款共2543.78元；行政部已将所有钥匙移交给欧科亮本人，故双方于2015年6月15日正式解除租赁合同”。原告亦确认收到该函件。因对上述函件中提及的部分内容持有异议，庭审中，原告补充提交了其于2016年5月1日作出的书面回复函，但该回复函未经被告盖章确认签收；此外，原告认可被告曾于2015年3月电话通知其退租事项。以上事实，有原告提供的身份证、《房地产权证》、《房屋租赁合同》、《函件》、银行流水以及本院庭审笔录为凭。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告双方就涉案房屋的租赁事项协商一致并订立的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应恪守履行。原告已将租赁物交付被告使用，被告应当按时足额支付租金。现原告主张被告于2015年2月至4月期间未缴纳租金，并提供了银行流水予以证明，被告亦无举证证明其已实际支付了上述期间的租金，故依照双方租赁合同关于“超过两个月未付租金的，合同自动解除”的约定，原、被告之间的《房屋租赁合同》于2015年3月已经解除。被告在答辩状中自认其于2015年6月15日搬离租赁物，也即2015年4月至6月15日被告仍实际占有使用涉案租赁物，未有证据证明原告对被告持续占有使用的事实曾提出异议，故应认定2015年4月之后，原被告之间存在事实上的租赁关系。被告在2015年5月向原告转款3500元，可视为其支付的2015年2月份租金，原告对此亦予认可，故被告仍应向原告支付2015年3月1日至6月15日期间的租金共12250元（3500元×3.5个月）。原告虽主张被告持续占有租赁物至2016年4月11日，但其向本院提供的《旧员工宿舍租金、电费支付表》以及《交付租赁房屋情况》均未经被告盖章确认，被告的抗辩内容实为对原告的此项主张提出异议，原告暂未能提供有效证据证明被告在2016年4月11日之前一直使用租赁物，故原告要求被告支付2015年3月至7月租金的诉讼请求，本院仅予以部分支持。被告辩称双方已协商一致将押金7000元抵扣2015年2月、3月的租金，但未能提供书面证据予以证明，且原告对此不予认可，故本院不予采信。因被告未按时支付租金，根据合同约定被告的行为构成违约，须向对方支付两个月租金作为违约金，原告主张被告支付违约金7000元，于法有据，本院予以支持；合同同时约定承租人超过两个月未付租金，合同自动解除，出租人没收押金7000元，故原告主张无须向被告退还押金7000元的请求，合法合理，本院亦予支持。原告主张因双方约定由被告负责安装租赁物的铝合金门窗，且原告已在被告交付的首期租金中扣减了2000元杂费，但被告实未履行安装义务，故应由被告返还的门窗安装费2000元，被告抗辩称其已按照双方约定安装了铝合金门窗并支付了相关费用，并向本院提供了收据，但该收据中记载的主要为安装、更换房间门锁、铁门、灯头灯具以及清洁费等项目产生的费用，无法反映出被告因安装铝合金门窗而已支付相关费用这一事实，除此之外，被告未能提供其他证据予以佐证，其应对此承担举证不能的不利后果。故原告主张被告返还门窗安装费2000元的诉讼请求，本院予以支持。至于原告主张被告返还水电费存款2543.28元的请求，被告在书面答辩状中予以认可，并同意支付，本院予以确认。此外，原告主张被告还应自起诉之日起至清偿之日止按银行同期贷款利率计付的利息，前述本院已认定被告应向原告支付租金12250元、铝合金门窗安装费2000元、水电费存款2543.28元，故被告应分别以上述款项为基数，自原告起诉之日2016年7月27日起按银行同期贷款利率计付利息至款项清偿之日止。原告主张被告支付违约金7000元产生的利息，因此利息实为因违约行为造成的利息损失，而原告已主张了相应的违约金，故原告该项利息主张，本院不予支持。原告主张其无须向被告归还押金7000元产生的利息，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告清远市格林精品酒店有限公司于本判决生效之日起10日内向原告欧科亮支付租金12250元及利息（自2016年7月27日起按银行同期贷款利率计付至清偿之日止）；二、被告清远市格林精品酒店有限公司于本判决生效之日起10日内向原告欧科亮返还水电费存款2543.28元及利息（自2016年7月27日起按银行同期贷款利率计付至清偿之日止）；三、被告清远市格林精品酒店有限公司于本判决生效之日起10日内向原告欧科亮返还门窗安装费2000元及利息（自2016年7月27日起按银行同期贷款利率计付至清偿之日止）；四、被告清远市格林精品酒店有限公司于本判决生效之日起10日内向原告欧科亮支付违约金7000元；五、原告欧科亮无须向被告清远市格林精品酒店有限公司退还押金7000元；六、驳回原告欧科亮的其他诉讼请求。案件受理费263元，由原告欧科亮负担38元，被告清远市格林精品酒店有限公司负担225元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  曲洋逸二○二○一六年十月二十七日书记员  黄盈盈附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。