福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽04民终1021号上诉人（原审被告）：陈子生，男，1973年8月23日出生，汉族，福建三明市林立房地产开发有限公司董事长，住三明市梅列区。委托诉讼代理人：张健超、林莉莉，福建枫桦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林美姬，女，1973年10月7日出生，汉族，自由职业，住三明市梅列区。委托诉讼代理人：陈诒团、郑丽萍，福建律慧律师事务所律师。上诉人陈子生因与被上诉人林美姬房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2016）闽0402民初1436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈子生的委托诉讼代理人林莉莉、被林美姬的委托诉讼代理人陈诒团到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈子生上诉请求：判令撤销一审判决；驳回林美姬的一审诉讼请求；由林美姬承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审认定双方签订的房屋买卖合同行为属于欺诈，缺乏事实根据。上诉人有权出售查封的涉案店面，且依据执行和解协议约定将售房款交执行法院，只是因为出售没有征得同意并进行报告，未得到解封。涉案店面查封至今没有被拍卖，不同于一般执行案件的查封标的物。上诉人、三明林立房地产有限公司已经将足额财产交付执行，正在协调解封一事，合同目的可以实现。二、一审判决参照房屋买卖合同约定中未按期付款的违约标准，即按总价款的10%确定赔偿，有悖客观事实。涉案店面已经交付使用，未按约定办理房产权证，一审判决未适用未按期办理产权的违约标准，即“若不能如若办理房产证，每逾期一日，应支付已收购房款日万分之三的违约金”，却适用未按期付款的违约标准（即按总价款的10%）确定赔偿标准。而且，涉案店面交付被上诉人使用出租收取租金多年，一审判决未对租金做出处理。三、双方于2014年10月17日签订房屋买卖合同，被上诉人于2016年4月21日向法院提起诉讼，已超过一年撤销时效。被上诉人没有证据证明其在2015年10月才获悉店面被查封。四、被上诉人在一审开庭法庭辩论结束后才提出变更诉讼请求，程序违法。林美姬辩称，一、陈子生隐瞒涉案房产被法院查封的事实，以欺诈手段致被上诉人违背真实意思表示订立房屋买卖合同，属于可撤销合同，一审判决认定事实清楚。二、因上诉人的欺诈行为导致涉案合同无法履行，上诉人应当承担违约责任。一审法院判决上诉人按总价款的10%承担违约责任并无不当。三、2015年10月执行法院前往涉案店面调查时才被告知店面被查封，撤销时效并未超过，其具有撤销权。四、在第一次开庭审理时，已经变更诉讼请求，法官要求庭后提交变更诉讼请求申请书，一审判决程序合法。林美姬向一审法院起诉请求：1、部分解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、陈子生返还林美姬购房款3340680元；3、陈子生承担违约责任，支付给林美姬违约金1002204元；4、本案诉讼费用由陈子生负担。在第一次开庭审理后，林美姬变更诉讼请求，将第1项诉讼请求即部分解除《房屋买卖合同》变更为撤销《房屋买卖合同》。一审法院认定事实：2014年10月17日，林美姬、陈子生签订一份《房屋买卖合同》，合同约定：陈子生将坐落于乾龙新村“吉祥福邸”361幢32号一层店面计建筑面积49.918平方米（单价32500元／平方米）、360幢46号一层店面计建筑面积61.426平方米（单价30000元／平方米）、360幢47号一层店面计建筑面积49.93平方米（单价30000元／平方米）三间店面出售给林美姬，陈子生保证拥有该店面的所有权和处置权，否则陈子生应承担相关法律责任；三店面的成交总价款为人民4963015元；林美姬于2014年10月17日前以转账方式向陈子生支付400万元，于2014年10月21日前支付963015元，若林美姬将以上款项付清，陈子生可将店面钥匙交付林美姬；若林美姬未按期将款项付清，则陈子生有权解除合同，同时将该店面收回另行处置，并有权按总价款的10%要求林美姬承担违约责任；陈子生应于2016年2月28日前办理房产证，若陈子生不能如期办理房产证，每逾期一日，陈子生应向林美姬支付所收款项的日万分之三的违约金；双方对其他权利义务还进行了约定。合同签订当日，林美姬将全部购房款4963015元转入陈子生账户，陈子生亦于2014年10月21日前将上述三间店面交付给林美姬。2016年1月28日，林美姬、陈子生办理了乾龙新村“吉祥福邸”361幢32号（实为乾龙新村361幢负一层32号）店面产权登记手续，即将该产权登记至林美姬名下，其余二间店面至今均未办理。一审法院另查明，涉案的三间店面系三明众祥房地产开发有限公司经过2012年2月16日股东会决定分配给陈子生的房产。2013年7月15日，陈子生将涉案的乾龙新村360幢46号、47号店面及其他店面为福建三明市林立房地产开发有限公司对福建省永泰建筑工程有限公司的债务做保证，并由三明中院进行了查封。陈子生在与林美姬签订《房屋买卖合同》时隐瞒了涉案的乾龙新村360幢46号、47号店面已被三明中院查封的事实，事后亦未告知林美姬。2015年10月，三明中院执行法官到涉案二间店面了解查封财产的现状时，林美姬得知该二间店面被查封的事实。该二间店面至今仍被查封。一审法院认为，陈子生在与林美姬签订《房屋买卖合同》时隐瞒了涉案的乾龙新村360幢46号、47号二间店面被查封的事实，从而使林美姬作出错误意思表示签订了合同，陈子生的行为于欺诈行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定，林美姬有权请求法院撤销陈子生欺诈行为部分。因双方所签订的《房屋买卖合同》涉及三间店面，其中乾龙新村361幢32号一间店面已按合同约定履行将产权登记至林美姬名下，故仅对《房屋买卖合同》中关于乾龙新村360幢46号、47号店面的买卖部分予以撤销。双方当事人因该被撤销合同部分取得的财产应当予以返还，即陈子生返还林美姬购房款3340680元，林美姬返还给陈子生乾龙新村360幢46号、47号二间店面。陈子生故意隐瞒真实情况导致合同无法履行及被撤销，其存在过错，应当赔偿林美姬因此所受到的损失，参照合同中关于未按期付款按总价款的10%承担违约责任的约定确定陈子生应当赔偿林美姬的损失。关于陈子生提出的林美姬变更诉讼请求的程序是否合法的问题，对当事人主张的民事行为的效力与法院根据案件事实作出的认定不一致的，当事人变更诉讼请求的不受应当在法庭辩论终结前提出的限制，因此，林美姬可以在开庭后变更诉讼请求。关于陈子生提出的林美姬主张撤销权已超过一年的时效问题，陈子生在签订合同时及事后均未告知林美姬二间店面被查封的事实，并对林美姬主张的于2015年10月在三明中院到店面现场了解查封财产的现状时才得知事情真相的事实也未提出异议，故应认定林美姬2015年10月才知悉店面被查封的事实，林美姬依法具有撤销权，陈子生该主张，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十五条、第五十六条、第五十七条、第五十八条规定，判决：一、撤销林美姬与陈子生签订的《房屋买卖合同》中关于乾龙新村360幢46号、47号店面的买卖部分；二、陈子生应于该判决生效之日五日内返还林美姬购房款3340680元；三、陈子生应于该判决生效之日五日赔偿林美姬损失334068元；四、林美姬应于该判决生效之日五日内返还陈子生乾龙新村360幢46号、47号店面。案件受理费46504元，因适用简易程序审理减半收取23252元，财产保全费5000元，合计28252元，由林美姬负担5153元，陈子生负担23099元。本院二审期间，陈子生提交关于乾龙新村360幢负一层46号、47号店面《价格评估结论书》各一份，拟证明林美姬2015年1月12日知道或应当店面被查封的时间认定错误。陈子生认为，该评估结论书上记载：“价格评估人员于2015年1月12日下午三点到达现场勘查。”林美姬在2015年1月12日知道或应当知道店面被查封的事实，而不是一审认定的2015年10月。林美姬认为，店面的实际使用人是承租人，不是被上诉人，仅凭评估报告无法推定被上诉人什么时间知道涉案店面是否被查封的事实，且认为该评估报告不是法律意义上的新证据。本院认为，当事人双方对上述店面出租使用不持异议，林美姬本人不是实际使用人，评估结论书的记载不足以证明林美姬在评估勘查过程中知道或应当法院查封店面的事实，对陈子生该主张，不予采纳。对一审查明的其它事实，当事人没有异议，本院予以确认。另查，根据当事人双方签订的《房屋买卖合同》，陈子生将三间店面出售给林美姬。其中坐落于乾龙新村“361幢32号一层店面”产权登记至林美姬名下，登记地址为“乾龙新村361幢负一层32号”；所出售的其余两间即“360幢46号一层店面”、“360幢47号一层店面”，实为乾龙新村“360幢负一层46号”、“360幢负一层47号”店面。陈子生、林美姬均出具《说明》，本院予以确认。本院认为，当事人主要争议两个问题：一、陈子生签订《房屋买卖合同》的行为是否构成欺诈，林美姬能否主张撤销合同问题。由于林美姬、陈子生就三间店面签订房屋买卖合同，其中乾龙新村361幢负一层32号店面，双方已经履行完毕，不持异议，本院尊重当事人意思自治。但在另外两间店面的买卖过程中，陈子生隐瞒店面被查封存在权利瑕疵的重要事实，致林美姬违背真实意思表示订立合同，构成欺诈。林美姬有权在知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。陈子生对林美姬认为2015年10月才知道店面被查封的主张，未能提供足够的反驳证据，对其主张撤销合同超过一年除斥期间的上诉请求，不予支持。林美姬在原审第一次庭审辩论阶段即提出“涉案合同是可撤销的”，书面申请变更诉讼请求后，一审法院进行了第二次庭审，组织法庭调查和法庭辩论，程序合法。陈子生主张林美姬变更诉讼请求违反法律程序，不予采纳。二、《房屋买卖合同》被撤销后，林美姬的损失赔偿如何确定。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。关于房屋买卖合同被撤销后造成林美姬的损失，林美姬应予举证，二审中，其主张交付购房款存在融资成本、应适用惩罚性标准，但对损失没有提供相应证据材料佐证，应当承担举证不能的不利后果。一审法院参照适用按总价款10%的违约标准确定赔偿额额，缺乏依据。考虑到诉讼中陈子生同意按照办理房产证“每逾期一日，应支付已收购房款日万分之三”的违约金标准赔付，即赔偿林美姬损失51112元（3340680×51天×日万分之三＝51112元，自合同约定的应于2016年2月28日前办理房产证之日起计算至起诉之日2016年4月20日止），本院予以采纳。综上所述，陈子生的上诉请求部分成立。二审中当事人双方对讼争的两间店面具体坐落进一步说明，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持三明市梅列区人民法院（2016）闽0402民初1436号民事判决第二项，即陈子生应于本判决生效之日起五日内返还林美姬购房款3340680元；二、变更三明市梅列区人民法院（2016）闽0402民初1436号民事判决第一项为：撤销林美姬与陈子生签订的《房屋买卖合同》中关于乾龙新村360幢负一层46号、360幢负一层47号店面的买卖部分；三、变更三明市梅列区人民法院（2016）闽0402民初1436号民事判决第三项为：陈子生应于本判决生效之日起五日内赔偿林美姬损失51112元；四、变更三明市梅列区人民法院（2016）闽0402民初1436号民事判决第四项为：林美姬应于本判决生效之日起五日内返还陈子生乾龙新村360幢负一层46号、360幢负一层47号店面。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费46504元，由林美姬负担11626元，陈子生负担34878元。本判决为终审判决。审判长  彭贵良审判员  谢明华审判员  孙 斌二〇一六年十月二十八日书记员  张 婕