山东省滨州市滨城区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁1602民初981号原告：邵明君，山东省运河监狱干警。被告：山东天立房地产开发有限责任公司，住所地滨州市滨城区黄河六路502号，统一社会信用代码：91371600699674550J1-1。法定代表人李静民，该公司董事长。委托代理人徐征年，国浩律师（济南）事务所律师，特别授权代理。原告邵明君与被告山东天立房地产开发有限责任公司（以下简称天立公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2016年4月14日诉来本院，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邵明君、被告天立公司委托代理人徐征年到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邵明君诉称，2010年3月6日，山东省运河监狱在山东省监狱系统内网发布《滨州建房告知书》，宣布集资建设鲁北监狱警察职工住宅小区--韵和嘉苑小区，约定房屋价格为成本价。约定房屋面积分4种，分别为100平方、130平方、150平方、180平方。要求购房者必须交定金5万元，个人向中国银行滨州分行贷款20万元。此后在单位内部���员会议要求35岁以下的青年警察、包括原告都必须参加集资建房项目，并承诺“不挣一分钱”，不会超过在滕州市集资建房的项目“状元府小区”每平方米2880元的价格，且为精装修。为运作集资建房事宜，山东省运河监狱专门在滨州注册成立了天立公司。在单位的组织下，2010年3月12日，原告交了房屋定金5万元；2010年3月24日向中国银行滨州分行的贷款20万元到位，直接汇入天立公司的帐户。但此后，单位并没有按拍地时与滨州市国土资源局约定的开工日期在2010年8月2日开工，而是停工2年。此间，单位职工曾强烈要求说明停工的原因及贷款、定金的使用去向，单位未给明确答复。2012年5月，天立公司从单位内网发出《关于办理韵和嘉苑房屋预定协议及退还、交付预付款的通知》，告知韵和嘉苑小区已经复工，并与所有购房户签订房屋预订协议，并同时办理退房户的退款和新购户的交款事宜。双方签订的《韵和嘉苑房屋预订协议》，再次确认了2010年所交的5万元为定金，但未对20万元贷款的去向进行说明，却对原来民主调查确定下来的房屋面积作出重大修改，只有143、178两种户型，并同时公布了两种户型的平面设计图，职工被迫接受该变更。2014年3月8日，天立公司在单位内网发出《韵和嘉苑收取房款方案》，要求每户交款20万元，房屋价格也升高到每平方米3200-3400元，车位价格为115000元，远远超出以前的许诺和职工的心理承受能力，并把房屋面积再次变更成155、190、260三种类型，房屋设计同时发生变化。在2014年5月9日和6月12日，山东天立房地产开发有限公司两次在单位内部网站通知我“退房”。我拒绝去单位财务科领取定金5万元及其1万多元的利息，并要求被告向我送达盖有天立公司印章、强制退房的书面通知，被告拒绝送达，并于2015年5月23日再次拒绝我先挑房、后协调交房款事宜的要求，使我彻底丧失了购房资格。原告认为，2012年5月23日与天立公司签订的《韵和嘉苑房屋预订协议》是预约合同。天立公司以不交房款视为“自愿退房”为理由终止购房者的购房资格，一再改变原来磋商好的条款，在房屋面积、延迟交房、房屋价格等重要环节都存在根本违约；并一直否认2010年原告20万贷款已经到位的事实，私还贷款，恶意侵害原告的利用贷款买房机会，最终单方终止预约合同。种种情形都说明被告严重违背了公平、诚信原则，侵害了原告的信赖利益，应当承担预约合同违约责任。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求法院依法判令：1、解除预约合同；2、被告双倍返还已交的5万定金；3、请求法院对坐落于滨州市滨城区黄河十一路两侧、新立河以西的韵和嘉苑小区的房屋均价和价值委托评估机构进行评估；4、被告赔偿20万贷款购房款的损害赔偿金，具体数额由法院委托评估机构确定；5、本案诉讼费用和评估鉴定费用由被告承担。被告天立公司辩称，1、双方签订的《韵和嘉苑房屋预订协议》中并未明确合同标的，即双方交易的具体房屋，也没有明确价款等信息，因此该预订协议未成立，解除协议无从谈起；2、原告交纳的5万元系预付房款非定金，原告无权要求双倍返还；3、原告拒绝交纳房款进行选房，导致其无法购买房屋并签订合同，系其自身行为，非被告所致；4、原告要求赔偿20万元贷款的损害赔偿金没有事实和法律依据；综上所述，原告与被告签订预订协议后，具体房屋、价格、交纳房款的期限等需要双方进一步协商确定，但双方并未达成一致意见，导致无法继续履行协议。被告没有任何过错，也没有违背公平、诚信原则，故不应承担赔偿责任。经审理查明，2010年3月6日，山东省运河监狱在其内部发布滨州建房告知书，告知将建设的鲁北监狱警察职工住宅小区“韵和嘉苑小区”于2009年12月29日摘牌，并告知购房者所要支付的房款包括何种费用、暂定的4种户型、购房范围及方式。另告知需交纳定金5万元，并要求每户购房者必须贷款20万元作为房款。被告天立公司负责筹建、开发韵和嘉苑小区。2010年3月12日，原告向被告交纳了房款定金5万元，并于同年3月24日贷款20万元，该款项汇入被告账户。2012年3月，该贷款被告天立公司已还清。2012年5月16日，天立公司发出《关于办理韵和嘉苑房屋预定协议及退还、交付预付款的通知》，内容为“各警察职工：韵和嘉苑已于五月初开工建设，为保证工程的顺利进行，需要确定购房户数。为此，将在2012年5月22日至24日与所有购房户签订房屋预订协议，同时办理退房户的退款和新购户的交款事宜。具体事项通知如下，一、5月22日至23日上午，在档案楼三楼多功能厅办理房屋预订协议。购房人需持身份证及购房定金收据，协议签订人名字必须与购房定金上的名字一致，他人不得代签。二、5月23日下午在档案楼三楼多功能厅办理新购房户的交款事宜。购房人应提前将5万元购房定金存入信用社天立公司账户，办理时需持身份证及现金缴款单。三、5月24日全天在档案楼三楼多功能厅办理退款手续，退款人需持身份证、购房定金收据办理退款事宜。所退款项将在七个工作日内退付。”2012年5月23日，原告（买受人））与被告（出卖人））签订韵和嘉苑房屋预定协议，内容为“一、买受人自愿预定出卖人开发的位于山东省滨州市黄河十二路以南、新立河西���以西的韵和嘉苑项目房屋一套，选定户型为143平方米，以实测面积为准。二、买受人应于本协议签订时向出卖人预付房款人民币5万元，已于2010年3月预付房款的，不再缴纳。三、买受人在签署本协议后原则上不得退房，确因特殊情况需退房的，经出卖人同意后，可以退房，预付款只能不计息退回5万元。退房后，不允许再次购买。四、出卖人通知后，买受人需到指定地点签署商品房买卖合同……”2014年3月8日，被告发出《韵和嘉苑收取房款方案通知》，通知每户交款20万元，时间为3月19日至21日。逾期不交，构成违约的，提请业主委员会或业主代表大会研究决定。2014年3月22日，被告发出《关于办理韵和嘉苑退房及延长交款时间的通知》，内容为“2014年3月21日下午，韵和嘉苑业主委员会召开了全体业主代表大会，经充分酝酿讨论，通过举手表决的形式，一致形成了两项决议。一、因部分购房人无力再交后续款项，希望退房，建议这部分房源由天立公司统一回收，以避免私下卖房。对退房者，已交5万元定金参照上次退房办法，按照银行同期贷款利息退款。二、有退房意愿的，向天立公司提出书面退房申请，并按规定时间和利率办理退房事宜；对既没申请退房，又没办理交款手续的，延长到2014年3月31日，到期再不交房的，视为自动退房，建议由天立公司收回，按退房处理”。2014年5月9日，被告发出《关于退房款的通知》，内容为“截止目前，有邵明君、蔡运全、冯清池、ＸＸ强等四名同志没交20万的房款，根据2014年3月21日下午韵和嘉苑全体业主代表大会通过的《关于办理韵和嘉苑退房及延长交款时间的通知》规定，视为自动退房，由天立公司收回，按退房处理。请以上四名同志到财务科领取退房款，特此通知”。2014年6月12日，被告又发出《关于领取退房款的通知》，内容为“2014年5月13日网上下达了关于退房款的通知，截止目前，仍有邵明君同志没有领取退款，请见通知后，速到财务科领取退房款。特此通知。”上述通知发出后，原告未交纳剩余房款，也未领取所交纳的5万元定金。还查明，2014年9月29日，被告开发的韵和嘉苑项目取得《商品房预售许可证》。上述事实，有原告提供的《韵和嘉苑房屋预订协议》、房屋定金发票、《滨州建房告知书》、《关于办理韵和嘉苑房屋预定协议及退还、交付预付款的通知》、《韵和嘉苑〈商品房预售许可证〉办理完毕》、《关于领取退房款的通知》、《关于退房款的通知》、个人信用报告光盘及各方当事人的陈述等在案佐证。本院认为，原告邵明君与被告天立公司��拟购房屋经过磋商，对交易有关事宜作了初步确认，且原告交付了部分购房款，但因双方签订的预订协议对商品房的楼号、房型、价格等无法作明确约定，需在符合商品房买卖的条件后由双方签订正式商品房预售合同予以确认，故该预定协议应具有预约合同的性质。被告取得了相关开发及销售房产的许可，因此该预订协议作为预约合同依法有效。预订协议签订后，原被告双方未能订立商品房买卖合同的原因是双方当事人磋商不成，并非一方当事人对认购协议无故反悔，应认定双方均已履行了认购协议约定的义务，对未能签订商品房买卖合同均无过错，原告主张解除合同，本院予以支持。本案中原告所交纳的5万元款项，根据双方签订的预订协议，应为预付房款，不符合定金的表现形式，故原告要求按定金罚则处理的主张无法律依据，对原告主张被告双倍返还定金的��求，本院不予支持。被告应向原告返还购房款5万元及利息，该利息应按照中国人民银行同期贷款利率，自2010年3月12日起计算至2014年5月9日止为宜。原告要求被告赔偿20万贷款购房款的损害赔偿金的诉求，因双方并不存在过错，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六十条、第九十一条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告邵明君与被告山东天立房地产开发有限责任公司签订的《房屋预订协议》；二、被告山东天立房地产开发有限责任公司自本判决生效后十五日内退还原告邵明君购房款5万元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率，自2010年3月12日起计算至2014年5月9日止）；三、驳回原告邵明君的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由原告邵明君负担2300元，被告山东天立房地产开发有限责任公司负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审判员 吕 冰二〇一六年十月十一日书记员 张雪坤