甘肃省定西市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)甘11民终575号上诉人（原审原告、反诉被告）：焦小丽，女，1983年11月15日生，汉族，甘肃省通渭县人，个体户。委托诉讼代理人：何斌，甘肃通源律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：甘肃伊发房地产开发有限公司（以下简称伊发公司）。住所地：甘肃省定西市陇西县文峰镇汽车路*号。法定代表人：鲜琴，该公司经理。委托诉讼代理人：魏伟，该公司员工。委托诉讼代理人：赵波，该公司员工。上诉人焦小丽因与上诉人甘肃伊发房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服陇西县人民法院（2015）陇民二初字第419号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2016年8月3日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼》第一百六十九条规定，经过阅卷及询问当事人不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人焦小丽上诉请求：撤销陇西县人民法院（2015）陇民二初字第419号民事判决第二项，改判被上诉人伊发公司办理该商铺过户手续或者判令在房产证办不下的情况下，在整体房产证名下注明属于上诉人焦小丽房产部分。事实和理由：一、原判认定部分事实不清。认定对上诉人要求被上诉人办理商铺过户手续的诉请，因案涉标的物为分割商铺，不能等同于独立商铺，且双方无书面房屋买卖合同，对商品产权过户等其他事项约定不明，法律、法规对分割式商铺产权办理亦未有明确规定，故对上诉人的该项诉请，依据不足属于事实不清。二、原判第二项驳回上诉人要求被上诉人办理过户手续的诉讼请求属于判决错误。基于上述事实，作为房地产开发商的被上诉人，给客户办理已经交付使用的房屋的过户手续是其最基本的合同义务。上诉人希望二审法院在进一步查清事实的基础上依法改判被上诉人办理涉诉房屋的过户手续。伊发公司未答辩。上诉人伊发公司上诉请求：一、撤销陇西县人民法院（2015）陇民二初字第419号民事判决；二、支持上诉人的反诉请求；三、一、二审诉讼费由上诉人承担。事实和理由：原判认定部分事实不清，适用法律错误。（一）一审查明双方商铺买卖关系成立，对双方履行过程中发生的客观事实查明，却没有裁判。当时协商的是商铺毛坯价格，竣工后进行统一装修，装修费按建筑面积核算缴纳，还要按规定缴纳公共维修基金，但被上诉人焦小丽拒绝缴纳上述费用。（二）原判对查明的被上诉人不履行约定义务，违反约定行为没有依法作出裁决，由于被上诉人违约，导致双方买卖关系不能继续履行，不能达到合同目的，应当依法解除，被上诉人应承担违约责任。要求被上诉人返还商铺，返还占有、使用商铺四年多的经营租金。焦小丽答辩:陇西县人民法院（2015）陇民二初字第419号判决第一、三项事实清楚，证据确实充分，应予维持。被答辩人上诉请求不能成立，应予驳回。理由如下：一、答辩人所交纳的房款是按照平方米计算的全部房款，商铺装修是答辩人自行完成装修、支付装修费用，不存在另行收取装修费用的问题，因此，被答辩人诉称的统一装修金不符合事实。二、是否足额缴纳房屋公共维修基金并不影响本案房屋买卖合同的成立与生效，并不构成买卖合同解除的条件。三、答辩人全部履行了合同义务，被答辩人也履行了交付商铺的义务，被答辩不能给答辩人办理房屋过户手续，是作为开发商的被答辩人设计施工方面的问题，答辩人只是购买被答辩人的商铺，被答辩人一直服从和遵守商场物业方面的正常安全管理。被答辩人要求解除双方的买卖关系没有法律依据。焦小丽向一审法院起诉请求：一、确认原、被告之间的商品房买卖合同有效；二、由被告办理该商铺过户手续；三、本案诉讼费用由被告承担。伊发公司向一审法院的反诉请求：一、解除原、被告间的房屋买卖合同；二、解除合同后，由原告返还商铺使用租金64572.16元；三、由于原告因办理房产证事宜上访，给被告造成名誉损失，故要求原告承担违约金50000元；四、由原告（反诉被告）负担诉讼费。一审法院认定事实：被告伊发公司为房地产开发公司，2009年12月被告将所开发的位于陇西县交通路东侧文峰商业城A栋二层商铺分割成若干小隔间（划定四界，位置统一编号）预售。同年12月12日原、被告口头达成商铺买卖协议，约定原告购买被告分割出售的位于文峰商业城A栋二层编号为A16商铺一间，面积为33.08平方米，每平方米价格3800元。原告当日向被告交纳房款100000元，同年12月15日交纳剩余全部房款27358元。原告每次付款后被告向其出具收款收据，该收据同时注明分割商铺位置、面积、价格。2010年5月被告将原告所购商铺交付原告。至今原、被告未签订书面房屋买卖合同。后原告多次催促被告办理商铺过户手续，但被告至今没有办理过户手续。2015年8月13日陇西县房地产管理所答复被告：被告开发的文峰商业城A、B栋综合楼，根据规划及设计施工图，二层的敞开式商业用房为一个产权单元，不能分割办理房屋所有权证。认定上述事实的证据有双方当事人庭审陈述、收据、答复函等。一审法院认为，合法的买卖关系受法律保护。原、被告口头达成的商铺买卖协议系当事人真实意思的表示，本案中涉案的标的物为分割商铺，被告将其开发的商业城二层敞开式商业用房分割为面积不等的若干小隔断，采用非独立产权商铺分割出售模式，划定四界，由被告对位置统一编号进行预售，该种商铺销售方式法律、法规未作禁止性规定，原、被告间的商品买卖关系合法有效。双方当事人均应依约全面履行各自的义务。协议达成后，原告依约支付被告全部购房款，被告依约交付原告其所购分割商铺，原、被告之间的买卖协议成立并生效，故要求确认原、被告之间的商品房买卖合同有效的诉请，理由正当，予以支持；对原告要求由被告办理该商铺过户手续的诉请，因本案涉诉标的物为分割商铺，不能等同于独立商铺，且原、被告无书面房屋买卖合同，对商品产权过户等其他事项约定不明，法律、法规对分割式商铺产权办理亦未有明确规定，故对原告的该项诉请，依据不足，理由不充分，不予支持。反诉部分，对反诉原告要求解除原、被告之间的房屋买卖协议，由原告返还商铺使用租金64572.16元，因双方无书面房屋买卖协议，对买卖合同解除无约定，同时也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件，故对反诉原告的该项诉请，依据不足，理由不充分，不予支持；对反诉原告要求反诉被告承担违约金50000元的诉请，证据不足，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认原告焦小丽与被告甘肃伊发房地产开发有限公司之间位于陇西县交通路东侧文峰商业城A栋二层A16商铺买卖协议合法有效；二、驳回反诉原告焦小丽要求被告甘肃伊发房地产开发有限公司办理该商铺过户手续的诉讼请求；三、驳回反诉原告（被告）甘肃伊发房地产开发有限公司的全部反诉请求。案件受理费70元，反诉费2590元，合计2660元，由被告（反诉原告）甘肃伊发房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人焦小丽、上诉人伊发公司均未提交新证据。二审查明的事实及认定事实的依据与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案双方争议焦点为上诉人焦小丽与上诉人伊发公司之间房屋买卖合同是否有效，应否解除，能否办理房产证，应否返还租金和承担违约金。上诉人焦小丽与上诉人伊发公司之间的商品房预售合同系当事人真实意思表示，双方虽未签订书面合同，但双方对房屋编号、面积、价款及缴纳全部房款和交付房屋的事实均认可。案涉房屋为分割商铺，伊发公司采用非独立产权商铺分割出售，该种销售方式法律、法规未作禁止性规定，故焦小丽与伊发公司之间的商品房预售合同应认定合法有效。焦小丽要求确认与伊发公司之间的商品房买卖合同有效的诉请，理由正当，原判对此予以认定并判处并无不当，本院予以确认。关于焦小丽要求由伊发公司办理该商铺房产证的上诉请求，因案涉标的物为分割商铺，且双方无房屋买卖书面合同，对房产证等其他事项约定不明，房管部门明确答复不能分割办理房产证，故对焦小丽的该上诉请求，本院不予支持。关于焦小丽要求由伊发公司在统一房产证上注明属于焦小丽房产的部分的上诉请求，房产证办理不属于法院管辖，故对焦小丽的该上诉意见，本院亦不予支持。关于伊发公司要求解除其与焦小丽之间的房屋买卖合同的上诉请求，因双方无房屋买卖书面协议，对合同解除无约定，且该请求也不符合合同法定解除的条件，故其上诉理由不足，本院不予支持。关于伊发公司要求焦小丽返还商铺使用租金64572.16元的上诉请求，因房屋买卖有效，故其上诉要求返还商铺使用租的金理由不足，不予支持。关于伊发公司要求焦小丽承担违约金50000元的上诉请求，证据不足，本院不予采纳。综上所述，焦小丽、伊发公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费2660元，由上诉人焦小丽负担70元；上诉人甘肃伊发房地产开发有限公司负担2590元，上诉人甘肃伊发房地产开发有限公司多交的70元予以退还。本判决为终审判决。审判长  张亚玲审判员  张宏峰审判员  何光凯二〇一六年十月十七日书记员  赵雯萱