四川省绵阳市涪城区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0703民初2536号原告：绵阳博瑞物业服务有限公司，住所地:绵阳市涪城区城郊乡平政村二社。法定代表人：刘虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡昭，四川联衡律师事务所律师。被告：郭光旭，男，汉族，生于1957年1月7日，身份证住址涪城区，现住涪城区。被告：王秀英，女，汉族，生于1956年10月18日，身份证住址涪城区，现住涪城区。原告绵阳博瑞物业服务有限公司与被告郭光旭、王秀英物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告绵阳博瑞物业服务有限公司的委托诉讼代理人胡昭，被告郭光旭、王秀英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告于2016年5月18日向本院提出诉讼请求：1、二被告支付拖欠的2013年1月1日至2016年3月31日物业服务费5610.15元、生活垃圾运输费234元、逾期缴费滞纳金9845.81元，合计15689.96元；2、二被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年原告与未来城小区开发商绵阳天添置业有限公司签订《未来城前期物业管理服务合同》，约定原告对该小区提供物业管理服务。合同第21条约定物业服务费为住宅每月每平方米1.4元，业主逾期缴纳物管费的自逾期之日起每日按应缴费用的千分之三缴纳滞纳金。被告在接���当日也与原告签订了《未来城费用收缴协议》，约定被告应于每季度前缴纳下季度的物管费，否则将按约定缴纳滞纳金。合同签订后原告一直依约为该小区提供前期物业管理服务。被告系未来城小区业主，物业面积102.75平方米，每月应交物业费143.85元，垃圾运输费6元，其于2012年9月5日接收房屋，首期物业费交付至2012年12月31日，截止2016年3月31日已欠39个月物业费5610.15元、垃圾运输费234元。虽经原告反复催告，被告至今未支付。被告郭光旭、王秀英辩称：我们原住长虹大道北段23号原407厂职工家属宿舍，现在的房屋是5.12地震灾后重建还房，原拆迁补偿安置协议未提及有物管费。在建房时被告及其他多位业主提到物管费，开发商代表罗加华承诺待房屋建好后再商量，至今双方还未商量。原告与开发商签订的商品房物管收费标准强加���拆迁还建业主不合理，未经拆迁还建房业主大会或代表大会讨论。原告主张39个月的物管费已过民法通则规定的二年诉讼时效。欠缴物业费的不是我们一户，我们与原告未签订物业管理合同，原告未与业主进行有效的沟通，未听业主的意见。原告将小区业主共有的用房改为营业用房收租金，利用公共场所广告招租收取广告费等，长期不向业主公示用途，资金去向不明，侵害了业主的利益。从2012年9月5日入住至今，开发商未按承诺办理房产证、土地证，造成被告无法以房屋融资或贷款，给业主造成损失。原告是开发商招来的物管公司，不是业主聘请的，不认真对业主负责，不做具体工作，物业服务不到位，滞纳金不应收取。原告围绕其诉讼请求提供了以下证据：1、《未来城前期物业管理服务合同》，证明原告与委托单位绵阳天添置业有限公司于2010年11月29日签订前期物业管理服务合同，约定由原告为未来城业主及物业使用人提供物业管理服务。2、入住通知书，证明2012年6月1日绵阳天添置业有限公司通知郭光旭，其所认购的未来城2幢1单元22楼4室房屋于2012年9月4日开始交房，所购房屋从2012年9月1日计取物业管理服务费，计费面积102.75平方米。3、未来城费用收缴协议，证明双方约定根据前期物业服务合同约定，住宅物业管理服务费为每月每平方米1.4元，面积102.75平方米，代收袋装生活垃圾清运费每月6元。4、房屋信息摘要，证明未来城2幢1单元22楼4号房屋登记所有权人为郭光旭、王秀英共有，建筑面积103.2平方米。5、未来城商品房交接确认单，证明王秀英于2012年9月5日与原告办理了房屋交接手续。被告提供《五幢楼灾后重建房屋拆迁补偿安置协议》及补充协议，证明2010年11月6日郭光旭、王秀英与绵阳华盛房地产开发有限公司签订拆迁重建还房合同时，双方未约定有物业管理费用。结合原、被告的陈述及双方提供的证据，本院认定以下事实：被告郭光旭、王秀英系夫妻，原有涪城区xx大道x段xx号x幢x单元x楼xx号建筑面积61.82平方米住房。因“五幢楼”灾后原址重建与绵阳华盛房地产开发有限公司约定以旧房还新房77.28平方米，81平方米以内的面积差按1800元/平方米支付差价，之外再超面积的按项目商品房开盘时的市价补足差价款。双方签订的《五��楼灾后重建房屋拆迁补偿安置协议》及《补充协议》、《五幢楼小区灾后重建协议》约定内容未涉及物业管理服务费事项。郭光旭、王秀英的重建还房最终确定为未来城2幢1单元22楼4号房屋。2012年9月5日，王秀英与原告办理了收房手续，同时签订了关于物业费用的收缴协议，约定收取物业费的面积为102.75平方米，标准为住宅物业每月每平方米1.4元，代收生活垃圾清运费每月6元，业主应于每季度结束前5日内预交下季度物业管理服务费，逾期缴付的原告可每天按应缴费用总额的0.3%收取滞纳金。收房当日，二被告向原告支付截至2012年12月31日的首期物业服务费。案涉房屋于2016年3月9日登记为郭光旭、王秀英共同共有，房产登记的建筑面积为103.2平方米。2010年11月29日，原告与绵阳天添置业有限公司签订《未来城前期物业管理服务合��》，约定由原告为未来城所有业主及物业使用人提供自房屋出售之日起到业主委员会与业主大会选定的物业企业签订物业管理服务合同生效时止的物业管理服务，双方约定了各自的权利义务。本院认为，本案诉讼双方的主要争议焦点有：一是原、被告是否存在物业服务合同关系及是否有物业费用的约定；二是原告的主张是否超过诉讼时效；三是滞纳金是否该交纳，原告提供的物业管理服务是否存在问题。关于第一个争议。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当���人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与绵阳天添置业有限公司签订的《未来城前期物业管理服务合同》对未来城小区全体业主具有法律约束力。原告作为该小区的物业服务单位，与作为物业使用人的被告存在物业服务合同关系，有权主张物业服务费。被告郭光旭、王秀英主张未与原告签订物业管理合同，与原告无物业服务合同关系的意见，本院不予支持。收房当日，王秀英支付了首期4个月的物业服务费，与原告还签订了物业费缴费协议，该协议约定的费用标准并未违反法律规定，双方应当依约执行。按协议的约定，被告的住宅物业服务费按1.4元/平方米/月标准计算，物业面积按102.75平方米计算，另外每月代交6元生活垃圾清运费。被告方辩解原告与开发商签订的物管收费标准强加给拆迁还建房业主，拆迁还建房业主不应交纳物管费��意见，与其签订的缴费协议不符，不予支持。对于原告的请求是否超过诉讼时效的问题。原告主张2013年1月1日-2016年3月31日的物业服务费5610.15元（39个月×1.4元×102.75平方米）及垃圾清运费234元。被告主张超过二年的诉讼时效。原告在庭审中称通过电话或上门催收过，但未提交证据予以证明。本院认为，双方签订的缴费协议约定业主应于每季度结束前5日内预交下季度物业管理服务费，即2013年1月-3月的物管费应在2012年12月31日前交纳，诉讼时效期间届满日为2015年12月31日。依此类推，2014年4月1日至6月30日的物业费应在2014年3月31前支付，诉讼时效期间届满日为2016年3月31日。2014年7月1日起的物业费诉讼时效期间届满日为2016年6月30日，原告于2016年5月18日向本院起诉，因其未举证证明向被告催收过物业费的情况下，从2013年1月1日到2014年6月30日的物业费已过诉讼时效。本院在本案中仅支持其从2014年7月1日至2016年3月31日合计21个月的物业服务费3021元（21个月×1.4元×102.75平）。对被告辩解部分费用超过诉讼时效的意见，本院予以支持。另外，垃圾清运费系原告根据绵阳市有关部门的规定代交再向业主收取，缴费协议仅约定物业服务费按季度收取，未约定垃圾清运费的交纳时间，因此，原告主张的2013年1月1日至2016年3月31日共计39个月的垃圾清运费234元不受诉讼时效限制，本院予以支持。关于滞纳金是否支持的问题。缴费协议约定业主应于每季度结束前5日内预交下季度物业管理服务费，逾期缴付的原告可每天按应缴费用总额的0.3%收取滞纳金。被告主张原告不是业主聘请的，不认真对业主负责，不做具体工作，物业服务不到位，业主只交物业费不应交滞纳金。本院认为，原、被告签订的缴费协议明确记载逾期支付物业费的原告有权按日计算滞纳金，该滞纳金的性质属违约金。被告以原告不是业主聘请的为由抗辩拒绝支付物业费不能成立，其主张原告不认真对业主负责，不做具体工作，物业服务不到位的事实未举证据明，本院不予采信。被告在支付了4个月物业费后拒不交纳物业费的行为构成违约，应承担违约责任即滞纳金；但双方关于按应缴费总额的0.3%按日计算滞纳金的约定过高，有失公平，本院酌情降低调整为按应缴物业费3021元的30%计算支持其滞纳金906元。此外，被告主张拆迁补偿安置协议未提及有物管费，在建房时开发商代表罗加华承诺待房屋建好后再商量物管费的意见，不能推翻和抗辩其与原告签订的缴费协议的约定。被告主张原告将小区业主共有的用房改为营业用房收租金，利用公共场所广告招租收取广告费，长期不向业主公示用途，资金去向不明，侵害了业主的利益的事实，因既未提供证据证明也与本案不属于同种法律关系，本院在本案中不作评价。综上所述，对原、被告的合理合法的主张，本院予以支持，对双方不合法不合理的意见，本院不予支持。为保护当事人的合法权益，维护正常的社会秩序，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告郭光旭、王秀英在本判决生效后七日内给付原告绵阳博瑞物业服务有限公司2013年1月1日至2016年3月31日的生活垃圾清运费234元、2014年7月1日至2016年3月31日的物业服��费3021元、逾期支付物业费的滞纳金906元，合计4161元。如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费96元，由原告负担46元，被告郭光旭、王秀英负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审 判 长  杨 韬人民陪审员  易德顺人民陪审员  赵 志二〇一六年十月八日书 记 员  胡益鹏附：法律条文《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。