上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初4650号原告：梁逸群。委托代理人：吴华彦，上海星瀚律师事务所律师。委托代理人：吴瑶，上海星瀚律师事务所律师。被告：吴伊。被告：杨一鹏。两被告共同的委托代理人：傅明霞，北京盈科（上海）律师事务所律师。原告梁逸群与被告吴伊、被告杨一鹏房屋买卖合同纠纷，本院于2016年2月14日立案后，依法适用简易程序，并于2016年4月28日公开开庭进行了审理。原告梁逸群的委托代理人吴华彦、吴瑶，被告吴伊、被告杨一鹏共同委托的代理人傅明霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁逸群向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告双倍返还定金人民币（以下币种相同）400,000元；2、请求判令被告在承担定金罚则后，原被告双方的房屋买卖合同解除；3、请求判令被告向原告赔偿房屋差价损失600，000元(目前系争房屋市场价格为4,400,000元左右，如法院准予评估的，可以具体的评估报告为准)；4、请求判令被告向原告赔偿中介费损失53,200元。事实和理由：2015年7月31日，原、被告就上海市某区某路100弄80号102室房屋买卖事宜达成一致合意，在上海市祥阳房地产经纪有限公司的居间介绍下签订《房地产买卖意向书暨居间协议》及其附件《房地产买卖补充协议》，双方形成定金合同关系及房屋买卖合同关系。此后，原告依约先后支付200,000元定金，被告亦出具了相应的定金收据。然因系争房屋价格上涨，被告消极对待签约事宜。在原告及中介公司反复催促无果的情况下，原告于同年11月18日分别向被告及中介公司制发律师函敦促被告继续履行合同义务，但原告事后未收到被告任何签约通知。原告于同年12月29日再次向被告及中介公司发送函件催促签约事宜，但被告经中介公司通知后拒绝原告的签约要求。直至2016年1月2日签约期满，被告仍未到场签订《买卖合同示范文本》，且至今仍不予履行签约义务。此后中介公司因居间义务完成而向原告主张了中介费，原告和中介公司一再协商后最终于2016年1月25日支付了买卖双方中介费合计53,200元。至目前，涉讼房屋同地段同楼盘的市场价格已经涨至4,400,000元左右，故合同解除后原告另行购置同类房屋将产生600,000元左右的房屋差价损失。原告认为，原被告形成的定金合同关系和房屋买卖合同关系合法有效，应受到法律保护，双方均应严格按照约定履行己方义务。现因被告原因导致《买卖合同示范文本》无法按时签订交易亦无法继续履行，被告的行为构成违约。现原告为维护其合法权益，故诉至法院。被告吴伊、被告杨一鹏辩称，不同意原告全部诉请。两被告认为首先本案交易未完成及未签订正式合同的原因在于原告限购，是原告的责任，故被告要没收定金；其次房屋买卖合同示范文本并未签订，故谈不上解除合同；再次关于赔偿损失，被告认为责任在于原告，其不应承担赔偿损失之责任；再次关于中介费损失，被告认为涉讼交易未完成是因为原告的原因导致的，即使存在中介费也应由原告承担。本院经审理认定事实如下：被告吴伊、被告杨一鹏系上海市某区某路100弄80号102室房屋的产权所有人。2015年7月31日，原告梁逸群作为买售方（合同乙方）与被告吴伊、被告杨一鹏作为出售方（合同甲方）在案外人上海祥阳房地产经纪有限公司作为居间方（合同丙方）磋商下就上海市某区某路100弄80号102室房屋签订《房地产买卖意向书暨居间协议》。合同约定：……二、总房价款为3,800,000元整；……五、转定金：若甲方在本协议上签字，则乙方交付的意向金转为定金。甲方同意将前述定金交丙方保管。待甲方签订本协议后31日内，乙方应将定金补足至200,000元整，甲方同意该定金继续由丙方保管。若甲方将该房地产权证原件交丙方保管，则乙方同意甲方可以从丙方处取回由丙方保管的定金。若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不购买该房地产，则已支付甲方的定金不予返还。原告于当日支付定金50,000元，被告杨一鹏出具《定金收据》。同日，双方另签订《房地产买卖补充协议》（XY-编号：2011253）。补充协议约定，1.2签订买卖合同示范文本：为办理交易过户手续之需，双方同意于本协议生效后155日内前往祥阳地产签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。签署期限届满日为双方签订买卖合同示范文本的日期，如有变更，由双方另行约定。同日，原告与案外人上海祥阳房地产经纪有限公司签署《房屋佣金确认书》，原告确认未付佣金金额为76,000元。其上另载有条款：客户不得以其本方或交易对应方未履行交易合同或违约为由而拒绝、减少或拖延支付上述佣金。同年8月31日，原告另行支付150,000元定金，被告杨一鹏出具《定金收据》。同年11月13日，原告委托律师向两被告发出《律师函》，上载：“……居间协议及补充协议签订后，委托人按约及时支付定金共计200,000元。你方也已出具相应两份《定金收据》。你方亦应积极履行合同项下义务，然，在正式买卖合同签订期限届至前，却多次向委托人及中介做出无意继续履行合同的意思表示，委托人在与你方多次交涉后，你方仍不愿继续履行。综上，本律师认为，委托人与你方所达成的买卖房屋的合意系双方真实意思表示，真实、有效，受到法律保护。双方均应严格按照相应约定履行己方义务，现你方表示不愿出售房屋，将会直接导致房屋买卖交易无法进行，已构成违约。有鉴于此，委托人现委托本律师函告如下：一、委托人要求你方继续履行合同项下义务，在约定期限内与委托人签订买卖合同；二、若你方仍不愿意出售房屋，委托人有权要求你方承担定金罚则，双倍返还委托人已付定金，也有权要求你方依照协议约定继续履行买卖合同；三、如你方逾期不履行相关通知内容的，委托人保留通过法律途径追究你方责任之权利。”该函件于11月19日签收。同日，原告亦委托律师向案外人上海祥阳房地产经纪有限公司制发《律师函》。该函件于11月19日签收。同年12月29日，原告再次委托律师向两被告制发《律师函》，上载：“……至本律师函制发时止，委托人及本律师并未收到你方要求履行签订合同义务的任何通知……”该函件于12月30日签收。同日，原告亦委托律师向案外人上海祥阳房地产经纪有限公司制发《律师函》。该函件于12月30日签收。2016年1月27日，案外人上海祥阳房地产经纪有限公司出具《说明》，上载：“……2015年7月，梁逸群看中了某路100弄80号102室这套房子，因为买方限购的情况，当时我司跟卖方吴伊、杨一鹏谈时，也讲清楚梁逸群目前限购，已经办了离婚，之后名下的房屋最晚过户之前是可以处理掉的。卖方觉得没有什么不妥……2015年12月30号，我公司再次收到了买房律师函，买方称因没有收到卖方同意签约的任何通知，已经发函给卖方要求他继续履行合同义务，否则要卖方双倍返还定金，同时要求我公司居间协调，并跟卖方确定好签约时间和地点、提前做好各项签约准备。我司人员在2015年12月30号再次通知卖方2016年1月2日到我公司来签订示范文本，但卖方以买方不具备购房资格为由再次拒绝签约。2016年1月2号，签约期到，卖方最终还是没有到场签订示范文本……经我司的反复沟通，卖方最终同意买卖双方佣金各减按房价的0.7%收取，由买方承担卖方佣金，合计53,200元。2016年1月25号，我司收到该佣金。”另查明，原告梁逸群原系上海市某区某路99弄206号701室、207号地下1层车位14室以及东川路865弄19号301室房屋的产权所有人。其于2015年12月27日、2016年1月17日先后两次向上海市某区房地产登记处提出将该两处房屋产权变更为案外人陈某一人所有的申请。对于上述当事人双方没有争议的事实，由原告提供的《房地产买卖意向书暨居间协议》、《房地产买卖补充协议》各一份、涉讼房屋的《上海市房地产权证》一份、涉讼房屋房地产登记簿信息一份、《定金收据》两份、致案外人上海祥阳房地产经纪有限公司的《律师函》及邮寄凭证各两份，被告提供的上海市某区某路99弄206号701室、207号地下1层车位14室房屋相关《上海市房地产登记申请书》、《上海市商品房预售合同》、《房屋交接书》、《契税完税证》一组、东川路865弄19号301室相关《上海市房地产登记申请书》、《上海市商品房预售合同》、《房屋交接书》、《契税完税证》一组，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的《房屋佣金确认书》及原告与中介签署的房屋佣金确认书补充协议、收据及银行付款流水一组，原告旨在证明其与中介协商后共计支付佣金53,200元；被告认为《房屋佣金确认书》是原告与中介之间的事情，被告并不清楚。被告另认为原告最终支付53,200元中介费的损失是由于原告限购导致交易不能继续，与被告无关。本院认为，原告的该两组证据真实、可信，本院对于该两组证据的真实性、合法性、关联性予以认定。原告提供的致被告的《律师函》及邮寄凭证各两份，原告旨在证明其曾两次发函敦促被告继续履行合同；被告认为其未收到该两份律师函，且在原告发函时属于限购状态的，故被告对原告说过，希望原告解决限购的问题后再继续履约。本院认为，原告寄送的两份《律师函》均附有邮寄凭证显示签收，故对于该两份《律师函》及邮寄凭证的真实性、合法性、关联性予以认定。原告提供的中介公司出具的《情况说明》一份，原告旨在证明中介公司证明涉讼合同没有继续履行的违约在于被告，而对于原告签订合同时处于限购被告在签订合同前就是知情的，且此后原告通过离婚、名下房产过户等方式积极履行合同，且合同还约定若原告最终限购也可以以亲友的名义购房；被告认为中介的《情况说明》不符合事实，这家中介公司是恶意的，在整个交易中与原告串通，中介曾说过原告可能有限购，希望给予原告一定的宽限期，但原告可以以自己亲友名义进行购房是原告自己擅自加上去的。本院认为，该中介的《情况说明》真实、合法、与本案有关联，本院对此予以认定。本院认为，原、被告之前签订的《房地产买卖意向书暨居间协议》、《房地产买卖补充协议》系双方真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。原告已经按约支付给被告定金20万元，双方理应按照合同之约定于2016年1月2日前至中介公司处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。目前本案的争议焦点在于：1、双方未最终就涉讼房屋签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》是否由被告的违约导致；2、若系被告违约，其是否应承担原告诉请的房屋上涨损失600,000元；3、对于原告向中介公司支付的上下家佣金53,200元是否应由被告承担。针对争议焦点一：原告认为，在双方签订《房地产买卖意向书暨居间协议》且原告已给付定金200,000元的情况下，被告经原告多次联系敦促，仍未按约签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，被告的行为构成违约，理应双倍返还定金；被告认为，首先双方并未签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，故合同不成立也不存在被告违约的情形，其次原告属于限购人群本来也无法和被告就涉讼房屋进行过户交易。本院认为，结合双方递交的证据以及两被告与案外人就涉讼房屋签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》的时间可见，原告为了履行合同在签订示范文本的日期到期前进行了名下房屋的过户等行为，而被告在双方约定的签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》的时间节点并无按约履行合同的行为。被告称原告属于限购人群，但在合同签订前，原告、中介均将此情况告知过被告，故而双方才约定了长达155天之后才签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，另合同还有手书条款，原告可以以亲友的名义来购买此房屋。故对于被告所称的是原告限购导致合同无法履行的辩称意见，本院难以采信。综上，本院认为两被告构成违约，理应双倍返还原告已支付的定金400,000元。针对争议焦点二：原告认为由于被告未将涉讼房屋按约出售给原告，而涉讼房屋现今价值已上涨约600,000元，故被告应对原告该部分房屋上涨的损失承担责任；被告认为其不存在违约，更不应承担房屋上涨的600,000元损失。本院认为，原告所主张的实为“违约可得利益”，其应是当事人一方违反合同使权利人在正常、适当履行情况下本来可以实现和取得的财产利益未能实现和取得，或者称其为违约导致权利人应增加而未增加的那部分财产。该类财产具有未来性、期待性、可得性三种特点。根据《中华人民共和国合同法》第一十三条第一款之规定“不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，该条确立了违约损失赔偿的合理预见规则，那么违约可得利益损失的赔偿也应当遵循合理预见的规则。本案中，双方签订的是《房地产买卖意向书暨居间协议》，原告支付了200,000元的定金，该定金的性质应为履约定金。而被告签订《房地产买卖意向书暨居间协议》时，其所能预见的违反合同所会带来的损失也应该仅仅是双倍返还定金这一损失。故对于现原告要求向被告主张600,000元的房价上涨带来的违约可得利益的诉请，本院实难支持。针对争议焦点三：原告认为，其按约向中介方支付佣金53,200元，但实际的房屋交易却由于被告的违约导致最终没有实现目的，故主张被告承担该佣金损失；被告认为，支付佣金是原告与中介方之间的关系，与被告无关，其不应承担。本院认为，原告就涉讼合同向中介方支付了属于上下家的佣金53,200元，虽然由于被告的违约导致双方最终没有按约签订示范文本的《上海市房地产合同》，致使原告的支付佣金部分的损失，但被告也已就其违约行为付出了双倍返还定金的代价，故对于原告该项诉请，本院亦不予支持。另由于双方最终未能签订正式的房地产买卖合同，故上述居间协议及补充协议已无履行之必要，现原告主张解除上述协议，故本院确定以被告签收诉状材料的时间作为上述协议及补充协议解除的时间。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、确认原告梁逸群与被告吴伊、被告杨一鹏于2015年7月31日签订的《房地产买卖意向书暨居间协议》及《房地产买卖补充协议》于2016年2月20日解除；二、被告吴伊、被告杨一鹏于判决生效之日起十日内向原告梁逸群双倍返还定金共计400,000元；三、驳回原告梁逸群其他诉讼请求。案件受理费14,278.80元，减半收取计7,139.40元，由被告吴伊、被告杨一鹏负担（于本判决生效之日起十日内向原告梁逸群直接支付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一六年十月十二日书记员 谭静贤附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十五条当事人可以依据《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。