河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)豫17民终2508号上诉人（原审被告)：李静，女，1965年9月15日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：王伟，河南北纬律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：驻马店市驿城区橡林街道橡林社区橡林东居民组。负责人：张红，该居民组组长。委托诉讼代理人：张士忠，男，1967年12月26日出生，汉族，住驻马店市驿城区。系该村民组会计。委托诉讼代理人：匡凯，河南成盛律师事务所律师。上诉人李静因与被上诉人驻马店市驿城区橡林街道橡林社区橡林东居民组（以下简称橡林东组）房屋租赁合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2015）驿民初字第6110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李静的委托诉讼代理人王伟，被上诉人橡林东组的负责人张红、委托诉讼代理人张士忠、匡凯参加诉讼。本案现已审理终结。李静的上诉请求：一、请求撤销(2015）驿民初字第6110号民事判决，依法改判橡林东组的诉讼请求。二、一、二审诉讼费由橡林东组承担。事实与理由：一、橡林东组不具备本案主体资格。二、因橡林东组堵门不让其营业，造成其损失，一审法院判决没有法律依据。三、合同无效后，橡林东组应当赔偿其添附三楼及装修费用并返还相应租金，一审法院未予处理错误。橡林东组辩称：一、李静称其不具备主体资格，理由不成立。二、原审判决判令李静向其支付房屋占有使用费是正确的。三、李静称合同无效责任在于橡林东组与事实不符。四、李静一审中未提出反诉，一审未对李静给付性质的诉求进行审理符合法律规定。综上，请求驳回上诉，维持原判。橡林东组向一审法院起诉请求：一、确认橡林东组、李静签订的房屋租赁合同无效。二、李静腾退返还房屋，向橡林东组支付2010年7月30日起欠交租赁费29000元，少交的租赁费159000元，及支付至腾退返还房屋实际发生的房屋占有使用费。一审法院认定事实：2010年7月30日，橡林东组（甲方、出租方）与李静（乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：1、经甲、乙双方协商，甲方愿把健康路西段路南一楼门面三间，二楼四间房屋租赁给乙方使用；2、一楼三间，每间每月租金200元整，二楼四间，每间每月租金100元整，全年租金壹万贰仟元整（12000元）；3、租期20年，租金从乙方开业之日计算，按年支付；4、甲方允许在二楼顶搭建简易房，费用由乙方自理，造成意外协商负责，如遇拆迁等有关经济补偿问题，由承建方受益；5、甲方保证乙方租赁的房屋使用权在租赁合同期内得到执行。如因本村村民对乙方生产经营等进行阻扰，影响乙方正常经营等对乙方所造成的所有损失，依据合同法规定的最高赔偿由甲方对乙方进行赔偿；6、乙方所租赁房屋到期后，同等条件下可优先续签，如乙方转租此房屋，必须经甲方同意后方可转租，如乙方终止合同，需提前一个月通知甲方等条款。合同签订后，橡林东组向李静交付了房屋，李静接收房屋后便在二楼楼顶加盖一层砖混结构的四间房屋并进行了装修。2011年5月16日，李静交纳了第一年度的租金（2011年6月1日至2012年6月1日）；2012年6月1日，李静交纳了第二年度的租金（2012年6月1日至2013年6月1日）；2013年4月22日，李静交纳了第三年度的租金（2013年6月1日至2014年6月1日）。庭审中，李静称“2010年接收房屋的时候是毛坯房，我只是用了一层三间，从东往西数一、二、三间，第四间房屋是队里用来放杂物的，钥匙谁拿着不清楚。签订合同后，因为二楼漏水，我就在顶楼又接了一层砖混结构的四间房屋，且全部装修完毕。因李静接收房屋后一直在装修，所以第一年度的租金是从2011年6月1日开始计算的，房租已经交到2014年6月1日了。我租赁房屋后经营餐饮生意，名称叫聚源地锅城，2014年橡林东组堵门不让营业我就搬出来了，一直至今”。橡林东组称“橡林组分东组、西组，李静承租房屋所占用的土地是橡林东组的宅基地，橡林东组在上面盖的两层楼，上、下共计8间房屋，什么时候盖的不清楚。租给李静之前该楼房一直在空着，没有租给别人。橡林东组、李静双方签订合同后，橡林东组是从2011年6月1日开始收取李静第一年度的租金，收了两年租金，2013年6月1日前的租金李静已全部交清。李静承租房屋经营地锅城，现已停业，但橡林东组并没有堵李静的门”。现李静未将本案诉争房屋交付给橡林东组，橡林东组以诉称理由提起诉讼。另查明：一、诉讼中，橡林东组提交了2014年2月28日驻马店市驿城区橡林街道橡林社区居委会出具的《证明》一份，载明“兹证明驻马店市驿城区橡林街道橡林社区居委会东组，在驻马店市××路西××路南，世纪广场南大门对面，原两层门面楼（共8间），东侧是李小东，西侧是李小强，该门面房属橡林社区居委会东组集体所有。橡林东组用以证明诉争的房屋及土地属于橡林东组集体所有。李静的质证意见是：该证明没有居委会负责人的签字；本案所诉争的房屋是否属于东组，还是属于橡林居委会，不能仅凭该份证明来认定产权。本案中，因诉争房屋是否办理建筑规划许可证等相关手续问题，一审法院到驻马店市城乡规划局查找了档案资料，未见诉争的房屋办理有建设工程规划许可证。二、庭审中，橡林东组提交了由179名居民签名的“会议记录”签名表，用以证明本案橡林东组起诉李静是经过橡林东组召开村民小组会议讨论通过，并且同意起诉的人员过半数。该会议记录载明：“关于起诉李静、孙成毛租房、租地合同的事议。全体村民一致认为李静、孙成毛与橡林东组签订的房屋租赁合同、土地租赁合同存在严重不合理，事实如下：1、没有召开村民会议；2、价格严重超低给村组造成严重经济损失；3、合同条款严重不合理；4、违规建房。会议决议：全体村民一致要求解除李静、孙成毛两人与橡林东组签订的房屋租赁合同、土地租赁合同，并补偿给村组造的经济损失”。李静质证称橡林东组没有证据证明其提交的会议记录中签字的人全部都是橡林东组的居民。三、庭审中，李静申请张立、王小华二位证人出庭作证，李静用以证明其向橡林东组交纳第四年度租金时，橡林东组以房租太便宜为由拒绝接收。橡林东组认为二位证人与李静系亲属关系，证人证言的证明力较低。另外李静还提交收据三份，李静用以证明其已将2014年6月1日的租金支付给橡林东组。橡林东组质证称以法院核实为准。四、李静橡林东组现有成年居民210人。一审法院原审栏同的中见书，认为《认为：关于橡林东组的主体资格。首先，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十八条规定，召开村民小组会议，应当有本村民小组十八周岁以上村民三分之二以上，或者本村民小组三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数同意。本案中，橡林东组提交了有橡林东组179名居民签名的会议记录一份，李静虽然对签名人员的身份提出异议，但该异议内容并未否认橡林东组召开村民小组会议以及由179名居民签字的村民小组会议记录的真实性，故对李静上述主张，不予采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，诉争的房屋至今未取得建设工程规划许可证，依照前述法律规定，橡林东组、李静之间以诉争房屋为标的签订的《房屋租赁合同》应为无效；橡林东组现请求确认其与李静于2010年7月30日签订的《房屋租赁合同》无效，于法有据，予以支持。根据有关法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因橡林东组、李静之间的租赁合同被确认无效，依据上述法律规定，橡林东组请求李静返还房屋，于法有据，予以支持。关于李静提出如合同被确认无效，导致合同无效的责任也应该是橡林东组，橡林东组应当退还所有租金并赔偿其添附三楼所造成的各项损失的辩称理由，李静的该项辩称包含了返还租金、赔偿损失等具有给付性质的内容，因李静未提起反诉，不作处理，李静可另行主张权利。同理，对李静提出的评估申请（申请评估内容为：地锅城餐具、操作台、一、二、三层装饰装修等），不予准许。关于租金，1、关于李静下欠租金部分，庭审中，李静提交收据三张，用以证明其已向橡林东组交纳了三个年度的租金共计36000元（从2011年6月1日至2014年6月1日），并认可下欠橡林东组从2014年6月1日至2015年11月1日的租金共计17000元。李静的上述主张有其提交的三张收据在卷为据，予以采纳。现橡林东组请求李静支付下欠租金17000元，予以支持。橡林东组请求数额中多出部分，不予支持。2、关于橡林东组请求李静支付少交部分的租金。诉讼中，橡林东组以其与李静签订的《房屋租赁合同》约定的租金明显偏低为由，主张一楼门面房租金最低为800元，二楼租金最低为200元，按上述租金标准计算，李静向橡林东组少交租金159000元，同时橡林东组申请对本案诉争房屋的实际应付租金进行评估。本案中，虽然该份《房屋租赁合同》被确认为无效合同，但合同中载明的租金收取标准系双方真实意思表示且形成合议，橡林东组以租金偏低为由申请评估，无法律依据，不予准许。现橡林东组以租赁合同约定的租金低于市场价为由要求李静支付少支付的租金159000元，无事实依据，不予支持。关于房屋占有使用费，本案中，双方签订的《房屋租赁合同》被确认无效后，李静应将承租的房屋返还给橡林东组，现橡林东组请求李静向其支付李静占有诉争房屋期间的占有使用费，于法有据，予以支持。该占有使用费应从橡林东组请求租金的截止日期即2015年11月2日起计至李静实际交付房屋之日止，支付标准可参照原合同约定的租赁价格计算。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、确认2010年7月30日驻马店市驿城区橡林街道橡林社区橡林东居民组与李静签订的《房屋租赁合同》无效。二、限李静于本判决生效后三十日内将《房屋租赁合同》中约定的房屋（位于驻马店市世纪广场南大门对面，驻马店市××路西××路南两层楼房，其中一层为从东往西数第一、二、三间房屋，二层为四间房屋）返还给驻马店市驿城区橡林街道橡林社区橡林东居民组。三、限李静于本判决生效后十日内向驻马店市驿城区橡林街道橡林社区橡林东居民组支付下欠租金17000元。四、限李静于本判决生效后十日内向驻马店市驿城区橡林街道橡林社区橡林东居民组支付房屋占有使用费（从2015年11月2日起计至李静实际交付楼房之日止，支付标准参照原合同约定的租赁价格12000元/年计算）。五、驳回驻马店市驿城区橡林街道橡林社区橡林东居民组的其他诉讼请求。案件受理费4060元，由驻马店市驿城区橡林街道橡林社区橡林东居民组负担3693元，李静负担367元。二审中，当事人没有提交新证据。二审法院审理查明的事实与一审法院判决认定的事实一致。本院认为，橡林东组与李静对一审法院判决认定双方签订的房屋租赁合同为无效合同不持异议，予以确认。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十八条第一款规定，一审中，橡林东组提交的由橡林东组179名居民签名的“会议记录”签名表，证明本案橡林东组起诉李静是经过橡林东组召开村民小组会议讨论通过，并且同意起诉的人员过半数。李静虽然对签名人员的身份提出异议，但未提供相关证据予以印证，不能否认橡林东组召开村民小组会议以及由179名居民在村民小组会议记录上签名的真实性。李静上诉称，橡林东组不具备本案主体资格的上诉理由证据不足，不予支持。一审庭审中，李静陈述其租赁房屋后经营餐饮生意，因橡林东组堵门不让其营业，其被迫于2014年搬了出来。但李静针对其陈述情况没有提供证据证明，李静上诉称，因橡林东组堵门不让其营业，造成其损失，橡林东组应当退还所有租金，一审法院判决没有法律依据的上诉理由不足，不予支持。一审中，李静辩称橡林东组应当退还所有租金并赔偿其添附三楼所造成的各项损失，该项辩称包含了返还租金、赔偿损失等具有给付性质的内容。因李静未提起反诉，一审法院对李静该辩称所涉及内容不予处理并无不当。李静上诉称，合同无效后，橡林东组应当赔偿其添附三楼及装修费用并返还相应租金，一审法院未予处理错误的上诉理由不足，不予支持。李静对其辩称所涉及内容，可待其提供相关证据后另行主张权利。综上所述，李静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4060元，由李静负担。本判决为终审判决。审 判 长  于俊义代理审判员  王 威代理审判员  呼小伟二〇一六年十月九日书 记 员  袁慧明