广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初2585号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司，住所地广东省佛山市禅城区岭南大道北131号9座夹层、10座首层、夹层，统一社会信用代码91440600560865635Y。法定代表人：陈宇辉。委托诉讼代理人：柳学纯，女，汉族，1993年11月6日出生，住广东省汕头市濠江区，系原告的职员。委托诉讼代理人：伍阳毅，男，汉族，1991年8月24日出生，住广东省佛山市三水区，系原告的职员。被告：刘凤丹，女，汉族，1984年7月27日出生，住广东省佛山市禅城区，原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司诉被告刘凤丹物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月29日立案受理后，因被告刘凤丹下落不明，本案转为普通程序审理并于2016年10月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人柳学纯到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2013年6月至2015年5月的物业服务费20709.6元，并以每月物业服务费862.9元为本金，自欠费月的后两个月1日起按5‰计算违约金，暂计至2016年1月21日为24286.34元，合计44995.94元；2.被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告将上述第1项诉讼请求变更为“1.被告向原告支付2014年6月至2015年5月的物业服务费10354.8元，并以每月物业服务费862.9元为本金，自欠费月的后两个月1日起按5‰计算违约金”。事实与理由：2010年11月16日，佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司与广东碧桂园物业管理有限公司签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定选聘广东碧桂园物业管理有限公司对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务。后广东碧桂园物业管理有限公司授权原告全权负责该项目的物业服务工作。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告购买的碧桂园城市花园佛山市禅城区岭南大道北127号1座2302房（以下简称涉案房屋）属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订《碧桂园城市花园前期物业服务协议》。根据协议约定，被告应当于每月5日前向原告支付物业服务费862.90元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业管理费的5‰向原告支付违约金。被告于2013年6月开始拖欠原告物业服务费，至2016年1月21日拖欠的款项已经达44995.94元。原告于2016年2月6日向被告发出律师函，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍未能缴交。补充事实与理由：原告起诉后，涉案房屋2013年6月至2014年5月期间的物业管理费已经支付。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依职权出示了证据，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃对证据质证及举证的权利，经当庭核对原件，本院对原告提交的证据及本院依职权调取的证据予以采信，并作为认定本案事实的依据。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2010年11月16日，案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司（甲方）与广东碧桂园物业管理有限公司（乙方）签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定由佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司选聘广东碧桂园物业管理有限公司为碧桂园城市花园提供前期物业管理服务，主要内容为：“……第二章物业服务内容和质量要求第二条在本物业管理区域内，乙方为非酒店及酒店附楼物业提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、房屋建筑共用部位的维护和管理服务，包括：楼盖、屋顶、承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道。服务内容与要求：根据房屋建筑共用部位的使用情况及使用时间，定期进行巡查及日常维护，发现房屋建筑共用部位有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方、业主或物业使用人的配合下，及时组织对损坏部位进行修复，使受损的房屋共用部位基本恢复原状及外观，保持房屋建筑共用部位处于正常使用状态；劝阻、制止破坏房屋建筑共用部位的行为。2、共用设施设备的维护和管理服务，包括：道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、路灯、梯灯、消防设施设备、安防设施设备。服务内容与要求：依照设施设备的保养要求，定期对共用设施设备进行巡查及日常维护；发现共用设施设备有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方、业主或物业使用人的配合下，及时组织对受损部位进行维修，保持共用设施设备处于正常使用状态；劝阻、制止破坏共用设施设备的行为。3、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通讯、有线电视等设施设备。……4、公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务，……。5、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，……6、公共环境卫生的管理服务，……第四条本物业的物业服务费用采用包干制方式。1、乙方按以下方式及标准计收本物业的物业服务费：（1）甲方或业主所有的物业若为住宅，物业服务费由甲方或业主按其所有的房屋建筑面积2.5元/月.平方米计收。……2、本物业的物业服务费主要用于以下开支：……（2）本物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用；（3）本物业公共绿化养护费用；（4）本物业公共环境清洁卫生费用；（5）本物业公共安全防范及秩序维护费用；……（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；……第五章甲、乙双方的权利和义务……4、委托乙方管理的房屋、设施设备应达到国家验收质量标准要求，如在保修期限内和保修范围内存在质量问题，甲方负责承担保修责任。……”。2012年6月30日，案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司作为出卖人与被告作为买受人签订《广东省商品房买卖合同》，约定由被告向案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司购买涉案佛山市禅城区岭南大道北127号一座2302房，合同约定建筑面积共339.56方米，套内建筑面积290.72平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积48.84平方米。合同约定的物业交付期限为2013年5月20日前。同日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，约定由原告为涉案房屋提供物业管理服务，主要内容为：“……第二章物业管理服务内容第二条乙方按下列服务内容及标准向甲方和该物业使用人提供物业管理服务：1、房屋建筑共用部位的维护和管理服务，包括：楼盖、屋顶、承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道。服务内容及标准：根据房屋建筑共用部位的使用情况及使用时间，定期进行巡查及日常维护，发现房屋建筑共用部位有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方或该物业使用人的配合下，及时组织对损坏部位进行修复，使受损的房屋共用部位基本恢复原状及外观，保持房屋建筑共用部位处于正常使用状态；劝阻、制止破坏房屋建筑共用部位的行为。2、共用设施设备的维护和管理服务，包括：道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、梯灯、路灯、消防设施设备、安防设施设备。服务内容及标准：依照设施设备的保养要求，定期对共用设施设备进行巡查及日常维护；按照相关规定及标准管理公共生活用水水池及电梯。发现共用设施设备有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方或该物业使用人的配合下，及时组织对受损部位进行维修，保持共用设施设备处于正常使用状态。劝阻、制止破坏共用设施设备的行为。3、协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备。……4、公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务，……。5、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，……6、公共环境卫生的管理服务，……7、交通与车辆停放秩序的管理服务。……第三章物业管理服务相关费用第四条本园区的物业服务费采取包干制方式。1、乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米2.5元计收。该物业的套内建筑面积为：290.72平方米；该物业的公用分摊建筑面积为48.84平方米；合计该物业的房屋建筑面积为339.56平方米；按上述计算方式、标准，甲方应按848.9元/月向乙方交纳物业服务费。上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门的最终测绘面积为准。……第六条甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方采用银行代收代交的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月5日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证缴费账户存有足够金额以备扣费。……第六章违约责任第十六条物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金……”2013年5月18日，案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司向被告发出《收楼通知书》，该通知书上载明物业管理费从2013年6月1日起计收，被告在该通知书上签名确认。2013年10月18日，被告签署《碧桂园城市花园物业及资料移交书》、《入住登记表》，办理了入住登记手续。后被告未依约按期支付物业服务费，原告于2015年2月9日向被告发出《律师函》，要求被告支付拖欠的物业服务费及违约金。佛山市禅城区不动产档案馆出具的《佛山市禅城区房地产登记信息查询结果》显示，涉案房产建筑面积为345.16平方米，权利人为张尚耿，登记时间2015年5月18日。另查明，2012年3月29日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司经工商登记变更经营范围为提供物业管理及与物业管理相关的咨询服务、家居清洁及维修服务（不含特种设备修理）、绿化养护服务；物业租赁。停车场（库）服务；2012年11月29日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司经工商登记变更企业名称为广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司；2013年12月24日，原告经工商登记变更企业营业场所为佛山市禅城区岭南大道北131号9座夹层、10座首层、夹层；2015年11月24日，广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司名称变更登记为广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司。庭审中，原告确认，涉案房屋2013年6月至2014年5月的物业管理费已经支付。本院认为：本案系物业服务合同纠纷，案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司与被告签订的《广东省商品房买卖合同》及原告与被告签订的《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，均系各方当事人的真实意思表示，合同及协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照上述合同及协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告诉请的物业服务费问题。根据《碧桂园城市花园前期物业服务协议》第六条“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费”的约定，被告负有依约按时支付物业服务费的义务。诉讼中，原告主张被告拖欠2014年6月至2015年5月的物业服务费，因被告未到庭抗辩，亦未提交相反证据予以反驳，本院依法予以确认。依据《碧桂园城市花园前期物业服务协议》约定的物业服务费标准及涉案房产实测建筑面积，被告需向原告支付上述时段的物业服务费共计10354.8元（2.50元/月/平方米×345.16平方米×12个月），原告诉请被告支付物业服务费10354.8元，具有事实和合同依据，本院予以支持。关于原告诉请的违约金问题。《碧桂园城市花园前期物业服务协议》第十六条约定：“……甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金……”。如前所述，被告未依协议约定按时缴纳物业服务费，违反合同约定，已构成违约，原告诉请被告支付违约金，有事实和合同依据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，因被告拒不到庭对滞纳金的计付标准提出异议，故本院不对协议约定的违约金计付标准进行调整，原告诉请自欠费月的后两个月的1日起计付违约金，本院予以支持。故被告应以每月物业服务费862.9元（2.50元/月/平方米×345.16平方米）为本金，自2014年8月1日起，按日5‰的标准向原告按月分段计算其逾期交纳的2014年6月至2015年5月物业服务费的违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：被告刘凤丹于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司交纳2014年6月至2015年5月的物业服务费共计10354.8元及违约金（以每月862.9元为本金，自2014年8月1日起按日5‰的标准按月分段计算至实际清偿之日止）。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，案件受理费924元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司负担384元，由被告刘凤丹负担540元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  简丽芳代理审判员  陆桂秀人民陪审员  李健莹二〇一六年十月二十七日书 记 员  吴春辉附举证清单1、营业执照、核准变更登记通知书四份、资质证书复印件、被告的身份证复印件。2、碧桂园城市花园前期物业服务合同、佛山市禅城区物业管理服务收费备案表（均原件核对）。3、广东省商品房买卖合同（复印件）、前期物业服务协议、收楼通知书、入住登记表、物业及资料移交书（其余均原件核对）。4、物业服务费欠费明细、律师函、EMS邮件底单、妥投证明。附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。