四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终5870号上诉人（原审被告、反诉原告）：田小利，女，1978年1月5日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。委托诉讼代理人：范方中，四川川达律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖艳，四川川达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：四川中原物业顾问有限公司，住所地：四川省成都市锦江区大业路6号青石桥南街财富中心一栋3单元24层。法定代表人：庄泽宝，董事长。委托诉讼代理人：黄海，男，1988年7月30日出生，汉族，公司员工，住四川省仪陇县，系该公司工作人员。上诉人田小利因与被上诉人四川中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）居间合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2015）高新民初字第3228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人田小利的委托诉讼代理人廖艳、被上诉人中原公司的委托诉讼代理人黄海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田小利上诉请求：撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2015）高新民初字第3228号民事判决，改判驳回中原公司的全部诉讼请求，并支持田小利的诉讼请求。事实和理由：1.案涉《房屋转让合约》只对房屋买卖双方有较为苛刻的违约责任的约定，没有对中原公司有任何义务和违约责任的规定，只规定其有收取居间服务费的权利，故该支付服务费的条款应属无效格式条款；2.即使合同条款有效，至今卖方代表郑丹也没有取得《房屋转让合约》所涉房屋的授权委托书。中原公司作为受托人，没有提供真实情况，致使田小利基于错误认识签订了《房屋转让合约》。一审法院仅凭成都市银杏物业公司出具的证明就认定两个不同地址的房屋为同一房屋错误。被上诉人中原公司答辩称，成都高新区房屋与成都市高新区房屋系同一套房屋。在下达产权时，地址有所变更，由乡改为了路，所以地址才有所变化。一审时提交的房屋信息摘要、物业证明均能证明此事实。案涉房屋的开发商和小区名称都是一致的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。中原公司向一审法院起诉请求：判令田小利支付居间服务费27500元；田小利向一审法院反诉请求：中原公司赔偿损失2万元。一审法院认定事实：2009年10月29日，案外人杨晓峰、何跃辉书面授权案外人郑丹出售位于成都高新区房屋，2009年12月10日，案外人王晓红、姚蕴珊也书面授权案外人郑丹出售上述共有房屋，上述两份书面授权委托书经过公证机关公证。2012年8月20日，案外人杨晓峰、何跃辉、王晓红、姚蕴珊取得了位于高新区房屋的所有权证。2014年12月4日，卖方何跃辉、杨晓峰、王晓红、姚蕴珊与经纪方中原公司、买方田小利签订《房屋转让合约》，约定买卖双方通过经纪方转让位于成都市高新区房屋。该合同第3条约定，该房屋总价款110万元。该合同第4条约定，买方承诺截止本合同签订之日在成都市六城区以家庭为单位的住房套数符合我国家政策法规，可购入该物业，如有违反，买方承担相应责任。该合同第5条约定，买卖双方同意，买卖双方须于2014年12月10日或之前至成都市房地产交易中心办理产权过户手续。该合同第6条约定，买方须支付契税、交易手续费、个人所得税等费用。该合同第13条约定，基于经纪方已提供服务，卖方同意支付经纪方1万元及买方同意支付经纪方2.75万元作为服务费，该笔费用须于签署本合约之时付清。该合同备注栏另约定，买卖双方同意以下付款方式，1.定金2万元托管于经纪方，待卖方到房管局查档后，由经纪方直接支付给卖方；2.买方首付款54万元，待双方到成都市房地产交易中心递件成功后由买方直接支付给卖方；3.剩余房款54万元待买方取得新产权证后当天由买方直接支付给卖方。2014年12月4日，田小利向案外人郑丹支付了购房定金20000元。田小利未与卖方何跃辉、杨晓峰、王晓红、姚蕴珊按期履行房屋转让合约，田小利陈述未履行的原因是案外人郑丹未取得房屋共有人之一的授权，后田小利也不愿意履行上述房屋转让合约。田小利尚未支付中原公司居间服务费。一审另查明，2015年6月25日，成都市银杏物业管理有限责任公司东苑B小区出具证明，成都高新区房屋与高新区金桂路238号东苑B区2栋2单元19层1904号房屋系同一房屋。一审法院认定上述事实所依据的证据有：房屋产权证书、公证书、《房屋转让合约》、证明及当事人的陈述等。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当按照合同约定履行自己的权利义务。本案中，中原公司、田小利与案外人何跃辉、杨晓峰、王晓红、姚蕴珊签订了《房屋转让合约》，该合同是中原公司、田小利之间的居间服务合同，田小利与案外人何跃辉、杨晓峰、王晓红、姚蕴珊之间的房屋买卖合同，以及中原公司与案外人何跃辉、杨晓峰、王晓红、姚蕴珊之间居间服务合同的合体，三份合同相对独立。田小利与案外人何跃辉、杨晓峰、王晓红、姚蕴珊之间的房屋买卖合同未履行，不影响本案中中原公司、田小利之间的居间服务合同的履行。中原公司、田小利之间签订的居间服务合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属有效，双方应当按照协议的约定履行自己的义务。田小利辩解案外人郑丹在代理何跃辉、杨晓峰、王晓红、姚蕴珊签订房屋转让合约时，未取得何跃辉、杨晓峰、王晓红、姚蕴珊的授权，一审法院经审查认为，案外人郑丹在签合同前，何跃辉、杨晓峰、王晓红、姚蕴珊书面授权郑丹出卖位于成都高新区房屋，因房屋地址变更，房屋产权证的地址变更为高新区金桂路238号东苑B区2栋2单元19层1904号，但为同一套房屋，故案外人郑丹在签订房屋转让合约前已经取得了授权。因为地址变更，田小利与何跃辉、杨晓峰、王晓红、姚蕴珊在办理房屋产权过户时，需要何跃辉、杨晓峰、王晓红、姚蕴珊另行出具授权委托书或者提供地址变更载明，属于合同履行问题，但田小利与何跃辉、杨晓峰、王晓红、姚蕴珊之间签订的房屋转让合约是有效的。另外，即使案外人郑丹在签合同时未取得授权，事后取得何跃辉、杨晓峰、王晓红、姚蕴珊的授权或追认，田小利与何跃辉、杨晓峰、王晓红、姚蕴珊签订的房屋转让合同仍然有效。故田小利主张合同无效的理由不能成立。按照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中中原公司已经促成田小利与案外人何跃辉、杨晓峰、王晓红、姚蕴珊签订房屋买卖合同，田小利应当按照合同约定支付居间服务费。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告；居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，田小利认为中原公司在促成合同成立过程中，未尽到审查义务，导致田小利支付了房屋定金20000元，要求中原公司赔偿损失。一审法院认为，中原公司已经尽到了合理审查义务，授权委托书的瑕疵可以在合同履行过程中由何跃辉、杨晓峰、王晓红、姚蕴珊进行补正，田小利与何跃辉、杨晓峰、王晓红、姚蕴珊之间的房屋转让合约可以履行，双方未履行的损失不属于中原公司的责任。故田小利的反诉请求，一审法院不予支持。田小利与案外人何跃辉、杨晓峰、王晓红、姚蕴珊之间的合同未履行，中原公司没有履行协助过户的附随义务，田小利可以少付居间服务费。一审法院酌情确定田小利支付60%的居间服务费，合计16500元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十六条之规定，判决：一、田小利于判决生效后十日内支付四川中原物业顾问有限公司居间服务费16500元；二、驳回四川中原物业顾问有限公司的其他诉讼请求；三、驳回田小利的其他诉讼请求。本诉案件受理费减半收取244元，由中原公司负担98元，田小利负担146元；反诉案件受理费减半收取150元，由田小利负担（中原公司、田小利均预交了案件受理费）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，二审庭审中，法庭询问田小利：“你方要求中原公司赔偿损失，损失的依据是什么？”。田小利答：“是我方缴纳的2万元定金。”本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”；第四百二十六条规定，“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬”。案涉《房屋转让合约》第13条约定，“基于经纪方已提供服务，卖方同意支付经纪方10000元及买方同意支付经纪方27500元作为服务费，该笔服务费须于签署本合约之时付清。”本案中，中原公司促成了田小利与案外人杨晓峰、何跃辉、王晓红、姚蕴珊签订了《房屋转让合约》，虽田小利与案外人杨晓峰、何跃辉、王晓红、姚蕴珊就该合同未能继续履行，但未能继续履行该合同与中原公司的居间行为无关，故田小利应按照约定的金额向中原公司支付居间服务费。田小利上诉主张《房屋转让合约》中关于支付居间费的约定系格式条款应属无效，但该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。田小利还主张中原公司赔偿其2万元定金损失，但中原公司对案涉合同未能继续履行并无过错，故田小利要求其赔偿损失无事实及合同依据，本院不予支持。综上所述，田小利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费713元，由田小利负担。本判决为终审判决。审判长 涂 征审判员 刘冠男审判员 谈光丽二〇一六年十月三十日书记员 李文里