重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0101民初10652号原告：重庆尚仆物业管理有限公司，住所地重庆市万州区国本路140号，统一社会信用代码915001015721158586。法定代表人：程甦，执行董事。委托诉讼代理人：周红升，重庆法韵律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：陈荣，男，系该公司经理，一般代理。被告：幸奠华，男，汉族，1983年1月1日出生，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：陈国华，男，汉族，1964年12月12日出生，住重庆市万州区，一般代理。原告重庆尚仆物业管理有限公司（以下简称尚仆物业公司）与被告幸奠华物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月7日受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告尚仆物业公司的委托诉讼代理人周红升、陈荣，被告幸奠华及委托诉讼代理人陈国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚仆物业公司诉称，2011年4月25日，重庆市万州恒安房地产开发有限公司与我司签订《恒安·翠湖澜郡前期物业管理委托合同》后，我司即按照该合同和业主临时管理规约的规定对业主提供物业服务。被告接房后，从2015年6月30日起至2016年6月30日止拖欠物业管理费1462.18元，水费及各种公摊费用730.46元。按照业主临时管理规约第四十四条规定，业主未能按时足额交纳物业服务费，应按每日千分之三的标准支付违约金，故被告应承担683.57元违约金。针对被告欠缴物业服务费的行为，原告曾多次催收，其置若罔闻。故原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿付物管费1462.18元、水费及各种公摊费用730.46元（其中：2015年4月10日至2016年5月10日公摊楼道公共照明电费23.93元、水费444.50元、用水加压电费28.29元、公摊电梯电费83.25元，2014年5月1日至2016年4月30日电梯年检费35.96元（19＋16.96），2014年5月1日至2016年7月7日电梯维保费112.93元（54＋58.93），2015年10月停电用油1.60元）、逾期付款违约金683.57元，共计2876.21元；2、诉讼费由被告承担。被告幸奠华辩称，第一、诉讼状叙述的事实和理由与我国相关的法规相抵触，有失公正。重庆市万州恒安房地产开发有限公司和原告的法人是父子关系，本是一家人，由重庆市万州恒安房地产开发有限公司委托原告从事该小区的物业服务，这有失公平公正，重庆市万州恒安房地产开发有限公司与被告签订的购房合同中，没有明确向被告和广大业主约定前期物业服务的收费标准和服务期限，违反了物业收费，必须坚持合理、公开的原则。原告接受恒安房地产开发有限公司的委托，介入物业服务前，为何不参照《购房合同》中明确约定的2#楼一层、7#楼一层、商业裙房吊一层、8#楼一层作为物业用房，要求委托方移交呢？为何在服务过程中不执行重庆市万州恒安房地产开发有限公司因延期交房对被告和全体业主的公开承诺，免去一个季度的物业管理费呢？重庆市万州恒安房地产开发有限公司从2012年交房后，所有购房业主很快入住，也于2015年正式成立了业主委员会，根据物业管理条例相关规定，成立业主委员会后，原告于2015年12月30日已经自然终止了与恒安房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同。原告还向被告收取2016年的物业服务费，所以，对原告仍在该小区从事物业服务的合法性持怀疑态度。第二，诉讼状叙述事实有出入。称原告多次向被告催收缴纳物业管理费，被告拒缴物管费、公摊水费及违约金共计2876.21元，这一说法违背了客观事实。尽管原告在被告居住的小区从事物业服务存在有一定的不合法性，然而被告也并非无故不缴纳正常、合理的费用，而是多次主动去向原告缴纳，原告收费员拒绝收费，因原告将正常收取的物业管理费和不合理的、不透明，失去任何监督机制的乱摊水电费捆绑一齐收取，引起了被告和广大小区业主的强烈不满。第三，原告在为被告从事物业服务期间，大肆侵占被告等业主的利益。原告于2012年在小区从事物业服务至今，未经业主大会同意和任何形式的公示，擅自招引各种商业广告，在被告和广大业主的公摊面积内肆意张贴在属于业主所有权和使用权的设施上，各类垃圾广告随处可见，并且从未公示广告的来胧去脉和收益数额。第四，公摊水电费不透明，存在诸多欺诈、不合理，用少摊多的现象。原告是一个具有相应资质的企业单位，企业在经营管理过程中有一定的成本支出是正常的，不能无故将企业单位在经营管理过程中应该产生的费用随意摊派到被告和全体业主头上，至今未见原告安装独立的水、电表，历年来水电费摊派从未公开过，且无任何监督机制，究竟哪些部分属于合理的公摊？哪些是该原告自己承担的？每月合理的公摊水电用量是多少？谁在监管？每月定时公布过没有？广告用电是否也摊到了我们业主头上了？我们不知道。对不明不白的乱摊派，被告有权拒绝向原告和任何单位和个人缴纳。第五，原告在从事物业服务期间，不履行职责，袒护不法行为。给被告和广大业主的居住地造成严重的人身和财产安全隐患。本小区部分业主在装修过程中，违反了相关法规，私自搭建，加层、占用消防通道，原告不制止。综上，原告在被告居住的翠湖澜郡小区从事所谓的前期物业服务，应依法认定为不合法性质，且在不法服务过程中，服务质量严重低劣，原告违背管理规约在先，造成了被告无法按照管理规约的规定，按时履行向非法物业单位交纳物业管理费用。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明,重庆市万州恒安房地产开发有限公司系恒安·翠湖澜郡小区的建设单位。2011年4月25日，重庆市万州恒安房地产开发有限公司与原告尚仆物业公司签订《恒安·翠湖澜郡前期物业管理委托合同》。合同约定原告为翠湖澜郡商住楼提供物业服务，服务期限从签订合同开始至成立业主委员会并选定后期物业管理单位时止。物业服务内容主要包括物业共同部位、共用设施设备的维修、养护和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；共有绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；交通与车辆停放秩序的管理；公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务等。合同中对物业服务标准进行了约定。住宅按1.2元/月·m2收取,物业费用不含电梯费，电梯费根据实际支出按户收取收费办法另行规定。2014年3月28日，万州区发展改革委员会万州发改价（2014）10号文件确定恒安·翠湖澜郡业主小区高层住宅（建筑面积）按1.3元/月·m2收取物业服务费，原告在履行合同中实际按按1.2元/月·m2收取，该收费标准未超出核定的指导价。同时，重庆市万州恒安房地产开发有限公司作为恒安·翠湖澜郡小区的建设单位，在物业销售之前制定了《恒安·翠湖澜郡业主临时管理规约》。临时管理规约中对物业的使用、物业的维护、物业的管理、业主的共同利益、违约责任等进行了约定。其中第三十四条约定物业服务收费标准高层住宅按1.2元/月·m2收取，并明确了物业服务收费的用途。第三十五条约定，物业服务费不含业主共用部位、共用设备设施（如电梯、楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙、路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、绿化、人防系统、安防系统、二次供水泵、自备发电机油料）的用水、用电。电梯维保费及年检费根据实际用量和实际产生的费用由全体业主（使用人）据实分摊。第三十六条约定业主应在每月前十日内履行交费义务。第四十四条约定，业主、使用人违反本临时管理规约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额地交纳物业服务费，应按每日千分之三的标准支付违约金。被告幸奠华系恒安·翠湖澜郡X号楼X室业主，房屋建筑面积101、54m2，2014年1月24日重庆市万州恒安房地产开发有限公司在三峡都市报登报通知翠湖澜郡1、2、5、6、7、8号楼未接房业主接房，时间二个月，被告于2014年6月20日办理接房手续，接房时向建设单位出具了承诺书，同意履行临时管理规约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务。被告幸奠华入住该小区后，从2014年4月1日开始向原告交纳了到2015年6月30日前的物业服务费1395元，及2015年4月10日前的水费及公摊费用253.48元（包括了2014年5月1日至2015年5月1日的电梯年检费19元和电梯维保费54元）。截至2016年6月30日，被告累计欠付物管费1462.18元，以及欠2015年4月10日至2016年5月10日公摊楼道公共照明电费23.93元、水费444.50元、用水加压电费28.29元、公摊电梯电费83.25元，2015年5月1日至2016年5月1日电梯年检费16.96元，2015年5月1日至2016年7月7日电梯维保费58.93元，2015年10月停电用油1.60元，共计2119.64元未予交纳。上述事实，原告提供的书证及双方当庭陈述佐证，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”。故重庆市万州恒安房地产开发有限公司与依法选聘的物业服务企业尚仆物业公司所签订的《前期物业服务合同》，以及建设单位制定的临时管理规约，对该小区全体业主包括被告幸奠华均具有约束力。原告负有合同约定的维修、管理、养护和维护等义务；被告负有享受物业服务企业提供的物业服务后，按照约定足额交纳物业服务费的义务。关于被告是否应交纳电梯维保费、年检费及公摊水电费，临时管理规约第三十五条约定，物业服务费不含业主共用部位、共用设备设施用水、用电，电梯维保费及年检费根据实际用量和实际产生费用由全体业主（使用人）据实分摊。被告作为小区业主之一，亦不能免除其交纳上述费用之责。虽然原告服务质量存在不足，但不能成为免除被告交费义务的事由。被告辩称原告从事前期物业服务应依法认定为不合法性质，没有向本院提供充分证据证明，接受了原告提供的服务，并且被告按照约定给付到2015年6月30日的物管费，故被告辩称的理由本院不予支持，综上，本院对原告主张由被告支付拖欠的物业服务费1462.18元、水费及公摊费用657.46元予以支持。但原告主张从2014年5月1日至2015年5月1日期间电梯年检费和电梯维保费合计73元不予支持，因原告在2015年4月28日收取被告水费及公摊费用253.48元中包括了该费用。关于违约责任，原告作为小区物管企业，对于业主反映较大的问题，应当积极妥善处理化解矛盾，且原告未提供充分举证证明其已按照《前期物业服务协议》的约定完全履行了物业管理服务，考虑到原告提供的物业服务有待改进，公摊费用账目不透明等原因，被告暂未交纳物业管理服务费等有一定理由，不应按违约处理，故本院对原告主张的逾期付款违约金683.57元不予支持。关于被告抗辩关于物业用房、重庆市万州恒安房地产开发有限公司承诺免去一个季度的物业管理费、原告擅自招引各种商业广告、从未公示广告的来胧去脉和收益数额及部分业主私自搭建，加层、占用消防通道等问题是另一法律关系，故在本案中不调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条、《物业管理条例》第七条、第二十二条、第四十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告幸奠华在本判决生效后十日内支付原告重庆市尚仆物业管理有限公司截至2016年6月30日前的物管费1462.18元，水费及公摊费用579.97元、电梯年检费16.96元、电梯维保费58.93元，停电用油1.60元共计2119.64元。二、驳回原告重庆市尚仆物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告幸奠华负担。本判决为终审判决。审判员  龚举芬二〇一六年十月十九日书记员  张 妮