南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2015)江宁开民初字第2048号原告王玺寓，女，1989年9月4日生，汉族。委托代理人王燕陵（系王玺寓父亲），1958年2月21日生，汉族。被告南京峻景房地产开发有限公司（以下简称峻景公司，组织机构代码证913201155759400877），住所地在南京市江宁经济技术开发区将军大道29号。法定代表人肖临骏，峻景公司董事长。委托代理人徐培、周文进，北京大成（南京）律师事务所律师。原告王玺寓与被告峻景公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王玺寓及其的委托代理人王燕陵、被告峻景公司的委托代理人周文进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王玺寓诉称，其与被告峻景公司签订商品房预售合同，约定由其购买峻景公司开发的中航樾府×××室房屋，其按约支付了全部房款，峻景公司应于2015年5月15日交房，但由于峻景公司的原因，造成迟延交房。同年5月22日，双方签订补充协议，商定于2015年6月15日交付，同时峻景公司补偿其损失5000元，并赠送1.5年物业费。逾期，峻景公司仍未能交房，并于2015年7月28日书面承诺进行维修，并与同年8月27日完成收房，但该装修存在诸多问题，其仍无法居住。现要求：1、被告峻景公司履行补充协议义务，支付补偿款5000元并承担逾期付款利息损失（按中国人民银行的逾期贷款利率标准计算），同时赔偿1年物业费损失4644.86元；2、被告峻景公司支付逾期交房违约金31941.88元（自2015年6月16日至8月27日）及逾期利息（自2015年8月27日至给付之日止，按中国人民银行的逾期贷款利率标准计算）；3、被告峻景公司立即向其交付所缺设施：一楼、厨房方太燃气灶具、厨房洗菜盘、卫生间马桶、楼梯处下水；二楼卫生间成品浴室柜、房间落地窗护栏、卫生间欧普灯、小房间门锁、太阳能热水器；4、被告峻景公司按照前期物业合同履行义务，并承担给其造成的损失63800元（自2015年8月28日至2016年7月27日，共计11个月），标准5800元/月，以后的损失计算至修复完成之日止；5、被告峻景公司书面告知其增加0.21㎡的部位，共摊面积20.87的部位名称，计算依据，具体测量数据，计算方法及过程；6、被告峻景公司提供分户验收报告和环境检测报告；7、被告峻景公司支付其已付的公证费2000元；8、被告峻景公司赔偿其物业费1548元（258元/月）。被告峻景公司辩称，原告王玺寓购买其开发的中航樾府×××室房屋属实。王玺寓依据补充协议约定主张补偿款5000元和物业费，无事实依据。该补充协议系王玺寓父亲王燕陵与其内部的客户关系中心之间签订的，双方签订人均无各自的授权，且该补充协议约定的管辖方系南京市玄武区人民法院，受诉法院无管辖权。双方签订商品房预售合同中约定了延迟交货的违约金标准为总合同金额的1%，现原告按日万分之三主张迟延交房的违约金，与合同约定不符。对于原告提出的维修和更换的主张，其同意更换小房间钥匙，维修欧普灯，安装二楼落地窗护栏，但对于厨房洗菜盆、卫生间马桶、浴室柜，其认为原告主张的部分不属于更换设备的条件，故不同意更换。对于要求补齐的方太燃气灶，其认为已经提供，丢失不是其责任。就原告主张的房屋装修的质量瑕疵问题，要求其承担租金损失。根据法律规定，交付的房屋存在质量问题的，由出卖人维修，出卖人拒绝维修的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复的费用由出卖人承担。对此其不应当承担原告主张的租金损失。据原告主张的诉争房屋面积增加0.21平方米及其共摊面积增加的公示问题，其已在商品房预售合同的附件三中加以标注，已尽到告知义务，原告主张的无事实依据。对原告要求其提供分户验收报告和环境检测报告的主张，因分户验收报告是其向行政监管部门提供，不单独向买受人提供。环境检测报告其已经完成了向所有业主的公示义务，故其拒绝向原告提供。对于原告主张的公证费用，该费用属于不必要的支出，未经过其同意应由原告自行承担。对于原告主张要求其承担物业费1364.41元，因原告已经办理了入住手续��所产生的物业费用也应由其自行负担，且原告在庭审中多次变更诉讼请求，其中部分诉讼请求是在第二次庭审结束后又进行变更，违反了法律规定，应当予以驳回。经审理查明，2013年4月6日，原告王玺寓与被告峻景公司签订商品房预售合同一份，约定由王玺寓购买峻景公司开发的位于南京市江宁区秣陵街道静淮街128号的中航樾府×××室房屋（以下简称×××室房屋）一套。房屋面积107.31平方米，房屋总价款为1455670元。×××室房屋由峻景公司负责装修，该房屋于2015年5月15日向王玺寓交付，合同另约定峻景公司迟延交付房屋的，按照已收价款的日万分之三向王玺寓支付迟延期间的违约金，违约金总额不得超过合同总价款的1%。在合同的附件三中，附有共有公共分摊面积的共有部位，附件四中约定了装饰装修及设备标准。2013年4月6日，双方又��订装饰装修标准确认书一份，并附上交楼标准。在该确认书中，峻景公司确认×××室房屋的装饰装修标准应达到GB50325-2010《民用建筑工程室内环境污染控制规范》标准，并应公示该栋楼的室内环境检测报告。上述合同签订后，王玺寓向峻景公司交付了购买房屋的款项。2015年5月22日，王玺寓的父亲王燕陵与峻景公司的内设机构客户管理中心签订了补充协议一份，约定因峻景公司的原因，×××室房屋迟延一个月交付，由峻景公司一次性补偿5000元并赠送1.5年的物业费。双方确认该房屋于2015年6月15日交付，但未约定5000元补偿款和物业费的支付时间。同年6月2日，王玺寓向峻景公司发出质量异议函一份，在该函件中提出交房时间已临近，×××室房屋仍在进行土建修补，部分装修的地方未更换，并有施工人员作为临时人员居住地点入住。同年7月4日，王玺寓再次向峻景公司发���，提出峻景公司虽已装修施工，但仍未完工，并且质量粗糙。同年7月13日，峻景公司向王玺寓发函，要求王玺寓收房。同年7月22日，王玺寓申请江苏省南京市钟山公证处对涉案房屋进行证据保全，钟山公证处出具了公证书并收取公证费2000元。同年7月28日，峻景公司向王玺寓提供×××室房屋抹灰及顶棚修复方案，在该方案中提出拟于2015年8月13日完成交付给业主，王玺寓对修复方案中的二楼主卧顶板提出异议。同年8月27日，王玺寓收房办理了入住手续。在交房清单中提出少一把房间钥匙、无分户验收图并提出装修质量异议。同日，王玺寓向中航物业管理公司南京分公司交付物管费1364.41元（2015年8月28日至2016年2月28日）。2015年11月26日，王玺寓向本院提起诉讼。本案审理中，王玺寓多次变更诉讼请求，截止2016年6月8日，王玺寓向本院书面确认了其的诉讼请求。另查明，王玺寓曾主张诉讼请求，要求峻景公司因存在质量问题，要求其赔偿损失80000元，并附了龙发装饰公司的报价单。对此峻景公司不予认可，并提出了造价鉴定申请。因王玺寓在2016年6月8日变更了诉讼请求，要求峻景公司按照交付标准补齐所缺设施，并未再涉及修复费用，对此峻景公司也不再申请造价鉴定。又查明，本院于2016年6月13日对于涉案房屋现场进行了勘验。经勘验查明，一楼厨房缺少方太燃气灶，洗菜盆有水泥渍，卫生间的马桶污损，一楼楼梯处已安装木地板，无下水出口，二楼浴室的浴室柜镜子损坏，卫生间的欧普灯已损坏，二楼主卧落地窗无护栏，小房间门锁上无钥匙。上述事实，有商品房预售合同、补充协议、装饰装修协议、装修标准、往来函件、公证书、收房入住手续、物��费收据、勘验笔录及双方当事人陈述等证据材料证实。本院认为，原告王玺寓与被告峻景公司签订的商品房预售合同及装饰装修合同合法有效，应受法律保护。交付的房屋存在质量问题，在保修期内，峻景公司应当承担修复责任，峻景公司拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，王玺寓可以自行或者委托他人修复，修复费用以及修复期间产生的其他损失由峻景公司承担。本案中，峻景公司应当于2015年5月15日向王玺寓交付×××室房屋，但因峻景公司的原因，其迟延交房。双方就此达成的补充协议系当事人真实意思表示，系合法有效的，峻景公司应当按照补充协议的约定向王玺寓支付补偿款5000元。鉴于前期物业管理非峻景公司，峻景公司在补充协议中承诺的1.5年的物业费1548元应当由峻景公司赔偿给王玺寓。因双方未约定交付时间，应当自王��寓主张权利之日起计算逾期付款的利息。在2015年6月15日后，因峻景公司对土建修复造成迟延交房，峻景公司对此应当负迟延交房的违约责任，对此王玺寓因保全证据而支付的公证费2000元应当由峻景公司负担。2015年8月27日为双方确定的交房日，在此之前又产生了迟延交房的违约金，王玺寓有权按照合同约定的日万分之三的标准来主张，但总违约金不应当超过合同总价款的1%。对于王玺寓主张的违约金过高部分，本院不予支持。双方对装修后的部分设施发生争议，其中峻景公司同意更换小房间钥匙，维修欧普灯，安装二楼落地窗护栏，本院予以确认。对于王玺寓主张的更换一楼厨房的洗菜盆，一楼卫生间的马桶，二楼卫生间的浴室柜镜子，因该设施系由峻景公司施工人员造成，峻景公司应当予以更换，对王玺寓的该诉讼请求，本院予以支持。对于王玺寓主张的未��付方太燃气灶，峻景公司抗辩已经交付，但未能提供证据证实，经本院现场勘验，方太燃气灶缺失，对此诉讼请求，本院亦予以支持。对王玺寓主张的一楼楼梯摆放洗衣机处无下水，因该处已安装木地板，并该处又未明确为洗衣机的摆放处，装修的实际情况已不适宜重新放置下水，对此诉讼请求，本院不予支持。对王玺寓主张的太阳能热水器的交付问题，因无合同约定且峻景公司不予认可，对此诉讼请求，本院不予支持。对王玺寓主张的因峻景公司交付的装修不符合标准由此产生的租金损失、物管费损失以及逾期银行贷款的利息损失均无法律依据，对此本院不予支持。对王玺寓主张的增加部分和共摊面积公示请求，因在商品房预售合同及附件中予以明确，对此请求，本院不予支持。其主张的分户验收报告，因无合同约定，本院不予支持。对其主张的环境检测报告，因双方在合同中已经明确约定，虽峻景公司抗辩称已经公示，但未能提供证据证实，故峻景公司应当向王玺寓提供涉案房屋装饰装修的环境检测报告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题规定》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告南京峻景房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告王玺寓补偿款5000元、物业管理费4644.86元，合计9644.86元，并支付逾期付款的银行利息（自2015年11月26日起，按银行同期贷款利率标准计算至款项付清之日止）。二、被告南京峻景房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告王玺寓支付逾期交房违约��14556.70元。三、被告南京峻景房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告王玺寓支付公证费2000元。四、被告南京峻景房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起20日内为原告王玺寓所有的×××室房屋更换一楼厨房的洗菜盆、一楼卫生间的抽水马桶、二楼浴室柜、二楼卫生间欧普灯、二楼小房间的门锁；补齐一楼厨房的方太燃气灶；安装二楼主卧落地窗的防护栏。五、被告南京峻景房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告王玺寓提供×××室房屋装饰装修的环境检测报告。六、驳回原告王玺寓的其他诉讼请求。本案应收案件受理费2084元，由原告王玺寓负担1660元，被告峻景公司负担424元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时应按照不服本判决部分的上诉请求数额计算，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省南京市中级人民法院；开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；帐号：4301011331100245018）。审 判 长 霍  翔人民陪审员 周 春 香人民陪审员 王 才 德二〇一六年十月二十七日书 记 员 刘��蓉