广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0785民初671号原告：中国建设银行股份有限公司恩平支行，住所地：恩平市恩新东路2号。统一社会信用代码：9144078576572457XX。法定代表人：詹喜，行长。委托代理人：卢义新，系广东义轩律师事务所律师，执业证号：14407199510161916。委托代理人：莫月琴，系广东义轩律师事务所律师，执业证号：14407201611813597。被告：吴健扬，男，1970年6月17日出生，汉族，住广东省恩平市。原告中国建设银行股份有限公司恩平支行与被告吴健扬金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月3日受理后，依法适用简易程序，由审判员梁日稳独任审判。后因在审理过程中，发现不宜适用简易程序审理的情况，于2016年7月21日裁定转为普通程序审理，并于2016年10月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人莫月琴参加诉讼，被告吴健扬本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年2月间，被告向原告请求贷款28万元，用于购买恩平市锦江大道中83号幸福金岸花园5幢203号房屋（以下简称“涉案房屋”）。经协商一致，原告与被告于2015年3月3日签订编号为440101791—2012—20150855778的《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称”借款合同”），并于2015年4月3日办理了涉案房屋的抵押备案手续，取得涉案房屋的《恩平市预售商品房抵押备案证明书》。原告发放贷款后，被告经常逾期还款。自2015年12月起，被告拒绝偿还贷款本息逾期还款时间超过一百二十日。经原告多次催促还款，被告均以各种借口推托。直至2016年3月30日，被告才偿还了拖欠的贷款本金2323.28元及部分利息、罚息。计至2016年3月31日，被告仍拖欠应还利息、罚息共3161.83元。被告未清偿的贷款本金余额为272013.73元。原告为维护其合法权益，委托律师为代理人代为提起诉讼，请求：1、判令被告立即清偿贷款本金272013.73元；2、判令被告支付计至2016年3月31日尚欠利息、罚息共3161.83元给原告，并自2016年4月1日起至贷款本息清偿之日止，按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的贷款利率、罚息利率（在贷款利率水平上上浮50%）继续向原告计付利息、罚息、复利；3、判令被告赔偿原告为实现本案债权而支出的律师费损失20750元；4、判令本案受理费、保全费等全部诉讼费用由被告承担；5、确认原告对被告名下坐落于恩平市锦江大道中83号幸福金岸花园5幢203号房屋享有抵押权，并判令以该房屋折价清偿债务或以该房屋拍卖、变卖所得价款由原告优先受偿。原告为其陈述提供以下证据：1、营业执照；2、金融许可证；3、负责人身份证，以上三份证据证明原告主体资格；4、吴健扬居民身份证，证明被告主体资格；5、个人类贷款申请审批表，证明被告向原告申请住房贷款28万元；6、个人住房（商业用房）借款合同，证明被告与原告签订借款合同，约定了贷款本金、期限、贷款利率、罚息利率及逾期还本付息应承担的违约责任；证明被告提供涉案房屋作贷款抵押担保；7、个人贷款支付凭证，证明原告已向被告发放贷款28万元；8、商品房买卖合同、9、首期购房款收据，以上两份证据证明被告签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋的情况；证明被告支付首期购房款的情况；10、恩平市预售商品房抵押备案证明书，证明被告提供涉案房屋作贷款抵押担保，并办理了抵押备案手续；11、贷款对账单（2016年3月24日），12、贷款对账单（2016年3月31日），证明被告多次逾期还本付息，已构成违约；证明被告尚欠贷款本金金额，计至2016年3月31日的贷款利息、罚息金额；13、委托代理合同；14、律师费发票，以上两份证据证明原告为实现本案债权，委托律师提起民事诉讼，支出律师费20750元。被告没有答辩，也没有提供证据。经审理查明，被告因购买恩平市锦江大道中83号幸福金岸花园5幢203号房屋，于2015年2月10日填写了一份《个人贷款申请审批表》，向原告申请贷款28万元。2015年3月13日，原告与被告订立编号为440101791—2012—20150855778《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称”借款合同”），主要约定：一、原告向被告发放贷款28万元用于购买恩平市锦江大道中83号幸福金岸花园5幢203号房屋，借款期限共240个月（即2015年3月13日至2035年3月13日）；二、贷款利率为浮动利率，即执行基准利率，即贷款利率为月利率4.67083‰，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止，依据利率调整日当日的基准利率及上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。罚息利率，本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；三、贷款利息自划款之日起计算，按日计息；四、被告以委托扣款方式，采用等额本息还款方法，在合同订立时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为1942.73元；五、被告未按合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项的，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用，且被告应自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算的借款逾期罚息利率和约定的结息方式向原告计付逾期罚息和复利；六、被告以恩平市锦江大道中83号幸福金岸花园5幢203号房屋向原告提供抵押担保，担保范围包括合同项下贷款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项，原告为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。原告于2015年3月4日向被告发放了个人住房贷款28万元。2015年4月3日办理了涉案房屋的抵押备案手续，取得涉案房屋的《恩平市预售商品房抵押备案证明书》。原告发放贷款后，被告每月以等额本息还款法应还的本息1742.73元，但自2015年12月起逾期还款。计至2016年3月31日，被告仍拖欠利息、罚息共3161.83元。被告未清偿的全部贷款本金余额为272013.73元。因被告没有按时偿还借款本息，原告委托广东义轩律师事务所提起本案诉讼，并向广东义轩律师事务所支付律师费20750元。本案在审理期间，经原告申请，本院于2016年5月20日依法作出（2016）粤0785执保37号《民事裁定书》，对被告吴健扬所有的位于恩平市恩城锦江大道中83号幸福金岸花园5幢203号的房屋予以查封（查封限额300000元），查封期限为三年。以上事实，有原告提供的证据及庭审记录为凭，本院予以确认。本院认为，本案是金融借款合同纠纷。原告与被告于2015年3月13日订立编号为440101791—2012—20150855778《个人住房（商业用房）借款合同》，是合同双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，均为合法有效，应受法律保护，合同双方应当严格按照合同约定履行合同的权利与义务。原告依约履行了发放贷款的义务，被告自2015年12月起没有按照约定在还款期限内偿还贷款，已构成违约。根据合同的约定，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用。故原告请求被告立即清偿贷款本金272013.73元，支付计至2016年3月31日尚欠利息、罚息共3161.83元给原告，并自2016年4月1日起至贷款本息清偿之日止，按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的贷款利率、罚息利率（在贷款利率水平上上浮50%）继续向原告计付利息、罚息的主张，证据确实，理由充分，本院予以支持。对于原告请求被告计付复利的问题。由于原、被告在合同没有约定复利及计算方式，因此原告要求计算复利的理由不足，本院不予支持。对于原告要求确认对位于恩平市恩城锦江大道中83号幸福金岸花园5幢203号的房屋享有抵押权和优先受偿问题。商品房抵押备案属于抵押预告登记，是为了限制开发商或债务人不经债权人同意而处分其权利，以保障债权人将来实现债权。所办理的抵押预告登记是债权，而不是物权。抵押权是基于物权设定的一种他物权，从属于主物权。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有物权变动的排他效力。因此，抵押预告登记并不具有抵押权的法律性质和法律效力。原告作为涉案商品房抵押权预告登记的权利人，其享有的是当抵押登记条件成就时对涉案商品房办理抵押权登记的请求权，而不是现实的抵押权。本案被告购买的房屋是预售商品房，原、被告在2015年4月3日办理抵押备案后，被告还未取得房产证，没有办理抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”及第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，应认定抵押权未设立。原告要求对位于恩平市恩城锦江大道中83号幸福金岸花园5幢203号的房屋享有抵押权，并对该房屋折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿的理由不足，本院不予支持。原告主张的律师费是原告为实现其债权而发生的相关费用，原告已实际支付律师费为20750元，故原告要求被告赔偿律师费20750元，本院予以支持。被告吴健扬经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼,不影响本院对本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吴健扬应在本判决发生法律效力之日起十日内偿还贷款本金人民币272013.73元，利息、罚息人民币3161.83元（利息、罚息计至2016年3月31日，从2016年4月1日起至本院确定的还款日止，以本金人民币272013.73元为基数，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利息、罚息计算）给原告中国建设银行股份有限公司恩平支行；二、被告吴健扬应在本判决生效之日起十日内支付律师费人民币20750元给原告中国建设银行股份有限公司恩平支行；三、驳回原告中国建设银行股份有限公司恩平支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5738元、保全费2020元，合计7758元，由被告吴健扬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  梁日稳人民陪审员  李开志人民陪审员  张权师二○二○一六年十月二十七日书 记 员  冯宇君