湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘12民终623号上诉人（原审原告、反诉被告）聂明根，男，1972年4月25日出生，侗族，个体户，住湖南省新晃侗族自治县。委托代理人蔡遗海，湖南泰阳律师事务所律师，执业证号：14312200510791177。上诉人（原审原告、反诉被告）蔡芳杰，男，1971年10月26日出生，侗族，个体户，住湖南省怀化市鹤城区。委托代理人蔡遗海，湖南泰阳律师事务所律师，执业证号：14312200510791177。被上诉人（原审被告，反诉原告）湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区锦园北路48号，组织机构代码：18892803-7。法定代表人钟生林，该公司董事局主席。委托代理人刘智林，男，该公司法务部执行总监，住湖南省溆浦县。上诉人蔡芳杰、聂明根因与被上诉人湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2015）怀鹤民一初字第218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月24日受理后，依法组成合议庭，于2016年8月16日公开开庭进行了审理。上诉人蔡芳杰及其委托代理人蔡遗海，被上诉人湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司的委托代理人刘智林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡芳杰、聂明根上诉请求：1、依法撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院(2015)怀鹤民一初字第218号民事判决书第四项、第五项、第六项、第七项、第八项、第九项的判决，依法改判被上诉人赔偿上诉人因承租物使用空间变小而造成的损失1329299.2元；2、依法判决一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认为租赁物使用空间变化与消防验收是否合格亦无因果关系，既不符合法律规定的，也不符合本案客观事实；一审法院对2013年12月25日至2015年10月10日的租金计算错误；一审法院判决解除部分租赁物违背本案的客观事实，与一审法院认定事实相矛盾；一审法院认定了大豪包暂不能变成普通包房，并判决上诉人承担普通包房不能使用的损失，但截止时间认定错误。湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司辩称，1、租赁物使用空间变化与消防验收是否合格不存在因果关系。2、在租赁合同中对特色豪包没有特别约定，而且没有发现上诉人以特色豪包为主题进行广告宣传的证据和事实。《钢结构施工合同》、《卡宴KTV装饰工程施工合同》缺乏真实性，上诉人主张向左代勇支付了定金，履约金共计人民币116000元，缺乏支付款项证明，过往账户证明，相关发票证明。3、上诉人侵权、装修所产生的责任，均系上诉人自身过错所致。4、一审法院对租金计算没有错误。截止2015年10月10日，上诉人应支付2015年12月10日至2016年6月9日期间的租金。5、一审法院判决豪包所占面积租金由被上诉人自负，明显不公。被上诉人按照合同约定交付了场地，上诉人占用场地，装修豪包没有成功的责任应该有其自行承担。上诉人应当支付租金，不能免费占用。6、本案的实质与真相。上诉人以一个70平方米的包间装修侵权为由，要求被上诉人赔偿数百万元，属于恶意诉讼，实际上是想拖延支付租金。70平方米房子每月的租金只有两千元，每年只有2万多元，以2万多元租赁物的问题索要几百万赔偿。无穷的诉讼致使上诉人几百万元租金一直没有支付，而凭空使用租赁物。本案的租赁物系被上诉人委托代租而来，上诉人长期不交租金，将造成业主群体性维权，势必造成社会不稳定因素。蔡芳杰、聂明根向一审法院起诉请求：一、判令湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司因出租物的变化应按《租赁合同》约定在租赁期限内每个月每平方米租赁单价减少10元（从2013年6月10日起至2023年6月9日止）；二、判令湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司赔偿蔡芳杰、聂明根因承租物使用空间变小而造成蔡芳杰、聂明根的各项损失共计1526129.2元。具体为：1、因承租物使用空间变化，原豪包装修包括装饰工程和钢结构工程的损失为106230元；2、因承租物使用空间变化，原装修豪包自购设备的损失为114190元；3、因承租物使用空间变化导致装修工程停工，致使整个KTV延期开业而造成的延期开业的损失895012.8元；4、因承租物使用空间变化，原装修钢架结构需拆除的损失为5000元；5、因承租物使用空间变化导致装修工程的延期而造成的违约损失为85600元；6、承租物使用空间变化导致特色豪包变成普通包房而造成该普通包房延期开业的损失320096.4元；三、本案的一切费用都由湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司承担。湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司向一审法院提起反诉请求：1、判令蔡芳杰、聂明根支付湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司截止2015年4月10日（具体时间以法院判决时为准）的租金138.85万元；2、判令蔡芳杰、聂明根承担逾期支付租金的违约金，按照租赁合同约定计算，超过15日未超过30日，每天按应交租赁费的2‰向湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司支付违约金（截止2015年4月10日止违约金计60.696万元）；3、请求解除双方的租赁合同；4、反诉案件受理费由蔡芳杰、聂明根承担。一审法院认定的事实：2013年6月10日，出租方（甲方）湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司与承租方（乙方）蔡芳杰、杨学军签订《租赁合同》1份，约定：甲方同意将位于顺天国际三层除已租赁给吉祥人寿股份有限公司外剩余的甲方具有所有权或使用权的全部物业（具体见所附图纸，以下简称该房屋）出租给乙方使用，该房屋建筑面积2154.84平方米（以此面积为准）；该房屋的现有装修及设施状况，由双方现场验收后在合同附件中加以列明，并书面移交给乙方保管和使用，若乙方在经营期间因使用需要对该场地作装修，应向物业管理公司报请并办理相关手续，乙方应对现有设备设施的完好性和使用性负责（如：消防设施等）；甲方以该房屋的现状进行出租，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为经营KTV；租赁期限自2013年6月10日起至2023年6月9日止，租赁期共120个月。双方合同第六条房屋修缮责任约定，除该租赁物内已有装修和设施外，乙方如要求重新装修应事先征得甲方的书面同意并办妥装修申报手续后方可进行，但不得变更原有设施；租赁期满，乙方退场时。不能移动的装修部分乙方不能拆除，根据双方和物业管理公司达成的装修协议，甲方或物业管理公司要求乙方恢复原状的，乙方必须恢复原状；乙方拆除添置的设备时，不得损坏该租赁物装修结构和原有设备的正常使用，经甲方验收认可，乙方方可办理退场手续；乙方合同期满退场时，对于乙方添置的设备，在合同期满后7天内未拆除和搬走的，视为乙方放弃归甲方所有，甲方不做任何补偿等。合同签订后，湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司将租赁物交付承租方蔡芳杰，蔡芳杰准备装修的大豪包内的一、二层（顺天国际楼的三、四楼，原作扶梯井设计）空间相连，中间没有倒板，湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司对该位置内的二层部分不属于租赁范围没有向蔡芳杰释明。2013年7月1日，聂明根、蔡芳杰合伙经营的鹤城区卡宴量贩KTV向顺天国际的物业管理公司湖南蓝世纪物业服务有限公司申请装修。2013年7月11日，鹤城区卡宴量贩KTV与湖南蓝世纪物业服务有限公司签订装饰装修、安装管理协议，施工项目为卡宴KTV装修，施工期限从2013年7月1日至2013年8月30日，并向物业服务公司提供装修平面布局图。鹤城区卡宴量贩KTV承诺装修租用的顺天国际三楼因装修期间造成楼上、楼下损失由其全权负责。2013年9月27日，湖南蓝世纪物业服务有限公司发现卡宴量贩KTV在大豪包内搭建阁楼，超出一层空间。2013年10月9日，湖南蓝世纪物业服务有限公司向顺天国际大厦卡宴KTV下达整改通知书，通知拆除扶梯井搭建的阁楼及扶栏，恢复原状。2013年9月1日、5日，鹤城区卡宴量贩KTV与怀化市鹤城区建筑设计院装修工程设计室左代勇签订了《钢结结构施工合同》、《卡宴KTV装饰工程施工合同》。2013年9月23日，聂明根、蔡芳杰支付左代勇豪包装修进度款35600元，豪包装修预付定金50000元，因承租物使用空间变化导致豪包装修施工无法进行，怀化市鹤城区建筑设计院装修工程设计室决定终止豪华大包房的装修合同，所收定金50000元及工程进度款35600元不予退还，造成聂明根、蔡芳杰违约损失为85600元。本案在审理过程中，该院根据聂明根、蔡芳杰方的申请，对外委托怀化市鹤城价格认证中心本案涉及的聂明根、蔡芳杰从湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司租赁的位于怀化市迎丰中路顺天国际大厦三楼实际使用空间变小而遭受的经济损失进行了鉴定，怀化市鹤城价格认证中心怀鹤价民评认字（2014）01号价格认证结论为：（1）承租物使用空间变小的损失为9.36元／㎡／天；（2）豪华装修装修工程和钢架结构工程的损失为105230元；（3）因装修豪包自购设备的损失为114190元；（4）延期开业的损失为9.36元／㎡／天。另查明：2013年5月8日，聂明根申请登记个体工商户名称为鹤城区卡宴量贩KTV。2014年8月27日，聂明根到工商部门办理了鹤城区卡宴量贩KTV营业执照。2013年7月31日，杨学军与鹤城区卡宴量贩KTV签订借款合同，约定其投入的股金转为借款，退出合伙经营。杨学军向该院表示放弃民事实体权利，不作为该案原告参加诉讼。聂明根、蔡芳杰是鹤城区卡宴量贩KTV合伙经营者，系出租方湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司与承租方蔡芳杰、杨学军签订《租赁合同》的实际租赁人。鹤城区卡宴量贩KTV与怀化市鹤城区建筑设计院装修工程设计室签订的豪华特大包房装修工程约定于2013年9月10日开工，2013年10月20日竣工。鹤城区卡宴量贩KTV预计于2013年10月底开业。鹤城区卡宴量贩KTV于2014年2月中旬试营业。试营业期间2014年4月12日因其未取得消防安全许可经营，被怀化市公安局消防支队处罚责令停业并处罚款3万元。2014年4月30日，鹤城区卡宴量贩KTV经怀化市公安消防支队消防安全验收合格。聂明根、蔡芳杰与湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司及案外人至今未能协商将该位置的顺天国际三、四楼空间相连，或采取措施补偿中间倒板。该特色豪包至今仍处于毛坯房装修停顿状态。从2013年12月25日至2015年10月10日止，聂明根、蔡芳杰应向湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司缴纳的租金共计1807400元，根据合同约定产生违约金1115200元。其中，特色豪包的租金为79466元，违约金为58733元。2014年元月14日、2015年元月7日，湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司向聂明根、蔡芳杰发出催款通知，蔡芳杰以因纠纷造成损失要求赔偿且在法院审理期间为由未予支付。一审法院认为：关于本诉：根据聂明根、蔡芳杰提供的《个体工商户名称预先核准通知书》、《营业执照》及杨学军与鹤城区卡宴量贩KTV的借款合同证明聂明根系鹤城区卡宴量贩KTV的业主，杨学军已经退出鹤城区卡宴量贩KTV的经营。聂明根、蔡芳杰系出租方湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司与承租方蔡芳杰、杨学军签订《租赁合同》的实际租赁人及鹤城区卡宴量贩KTV的实际经营者，聂明根应当享有原告的诉讼主体资格，湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司辩称聂明根的诉讼主体资格不适格且应驳回其对湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司的诉讼请求的抗辩理由，该院不予支持。杨学军虽在《租赁合同》上签名，但其向该院明确表示放弃民事实体权利，不作为本案原告参加诉讼，故该院不追加其为共同原告参加诉讼。湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司与蔡芳杰及杨学军签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依照合同约定履行自己的义务。聂明根、蔡芳杰和湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司在缔约合同的过程中，双方基于诚信原则均负有告知、协助、保护、保密等合同附随义务，此为法律所规定的先合同义务。就本案而言，湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司作为租赁合同的出租方及怀化市迎丰中路顺天国际大厦的开发商应当知道大豪包的装修位置原来设计的是电梯井，该位置的一、二层空间相连，中间没有倒板，形成一个上下两层的独立空间，但其对第二层空间并没有出租权。租赁合同约定以房屋的现状进行出租，聂明根、蔡芳杰凭日常生活经验和正常的认知水平有理由相信该位置的整体部分都属于租赁范围。在这种容易让常人误解成一个大包间的情况下，房屋所有权人或房屋出租人应该尽到告知义务，并且协助出租人与其上部分空间的所有权人“一杆秤”协商以促使租赁合同顺利全面履行。但湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司没有尽到相关告知与协助义务，且事实上也导致了聂明根、蔡芳杰的误解。对聂明根、蔡芳杰遭受的相关经济损失，应当予以赔偿。根据聂明根、蔡芳杰举证及庭审查明的事实，结合怀化市鹤城价格认证中心对聂明根、蔡芳杰从湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司租赁的位于怀化市迎丰中路顺天国际大厦三楼实际使用空间变小而遭受的经济损失所作的鉴定结论，该院确认聂明根、蔡芳杰的实际损失为：1、原豪包装修包括装饰工程和钢结构工程的损失为105230元；2、拆除钢架结构损失酌定5000元；3、因承租物使用空间变化导致豪包装修工程的不能进行而造成的施工工程合同违约损失85600元；4、承租物使用空间的解决涉及案外人利益，故该特色豪包上层能否使用并非聂明根、蔡芳杰和湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司所能决定，因承租物使用空间变化导致原作豪包的房间暂不能变成普通包房使用，由此造成的延期营业损失即特色豪包未能使用的损失酌定为：时间从试营业的2014年2月底计算至原预计开业的第一个营业年度期满之日即2014年10月30日止，累计8个月（9.36元／㎡／天×102㎡×245天）=233906.4元，本项损失该院亦酌情确定由聂明根、蔡芳杰和湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司各承担50%，即湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司应赔偿聂明根、蔡芳杰经济损失计算为233906.4元×50%=116953.2元。对聂明根、蔡芳杰要求因承租物使用空间变化导致装修工程停工，致使整个KTV延期开业而造成损失895012.8元的诉讼请求，因该院已对原拟作豪包的房间不能变成普通包房使用造成的延期营业损失即特色豪包未能使用的损失作出赔偿，且承租物空间变化与消防验收是否合格亦无因果关系，对此该院不予支持；对于聂明根、蔡芳杰要求因承租物使用空间变化引发原装修豪包自购设备的损失114190元，因聂明根、蔡芳杰庭审认可装修豪包自购的设备还在供货商处，并没有交付聂明根、蔡芳杰，其要求赔偿自购设备的损失114190元的依据不足，该院不予支持。聂明根、蔡芳杰和湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司签订的租赁合同所约定的租赁面积为2154.84平方米，出租物没有变化且租赁面积没有减少，大豪包预装修的四楼部分不属合同租赁范围，故聂明根、蔡芳杰诉请湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司因出租物的变化应按《租赁合同》约定在租赁期限内每个月每平方米租赁单价减少10元（从2013年6月10日起至2023年6月9日止），理由不能成立，该院不予支持。关于反诉：湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司与蔡芳杰、杨学军签订的《租赁合同》合法有效，双方均应按照合同约定及时履行各自应尽义务。在履行合同中，因湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司没有尽到详尽的告知义务，造成聂明根、蔡芳杰的误解，致使聂明根、蔡芳杰不能全面利用所租赁的场地。因承租方聂明根、蔡芳杰已就此相关损失提起诉讼，该院已进行确认，聂明根、蔡芳杰应按照合同约定及时向湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司支付所拖欠的房屋租金，对湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司要求聂明根、蔡芳杰支付拖欠房租的诉讼请求，该院应予以支持。因双方对租赁事宜产生纠纷，聂明根、蔡芳杰的逾期支付租金并未构成单方违约，故湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司要求解除合同并要求聂明根、蔡芳杰承担逾期支付租金的诉讼请求，该院不予采纳。但因纠纷造成聂明根、蔡芳杰拟作特色豪包的空间未能作为普通包房使用，该租赁空间的租金应由湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司自负，且该租赁空间的合同亦无法履行，对此租赁空间的合同应予以解除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条、第九十四条（四）项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：一、湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司赔偿聂明根、蔡芳杰大豪包装修装饰工程和钢架结构工程损失105230元；二、湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司赔偿聂明根、蔡芳杰拆除钢架结构费用5000元；三、湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司赔偿聂明根、蔡芳杰因承租物使用空间变化导致装修工程的延期而造成的违约损失85600元；四、湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司赔偿聂明根、蔡芳杰因特色豪包未能使用的损失116953.2元；五、聂明根、蔡芳杰支付湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司从2013年12月25日至2015年10月10日的房屋租金1727934元（已扣除特色豪包租金79466元）；六、上述第一、二、三、四、五项冲抵后，聂明根、蔡芳杰应给付湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司租金1415150.8元，限于本判决生效之日起10日内付清；七、解除聂明根、蔡芳杰与湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司签订的关于特色豪包的租赁合同；八、驳回聂明根、蔡芳杰的其他诉讼请求；九、驳回湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费18535元，反诉费11380元，合计29915元，聂明根、蔡芳杰负担20000元，湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司负担9915元。二审中当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为：本案二审有四个争议焦点。1、租赁物使用空间变化与KTV延期开业之间是否存在因果关系；2、一审法院对2013年12月25日至2015年10月10日的租金是否计算错误；3、一审法院判决解除部分租赁物租赁关系是否合法；4、一审法院认定特色大豪包暂不能变成普通包房，并判决被上诉人承担普通包房不能使用的损失，截止时间（2014年2月底至2014年10月30日）是否认定错误。关于争议焦点一，2013年6月10日湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司与蔡芳杰签订《租赁合同》时，已经对租赁房屋的用途（经营KTV）进行了明确约定。根据《中华人民共和国消防法》第十一条、十三条，《建设工程消防监督管理规定》第十三条的规定，聂明根、蔡芳杰经营KTV不但应将消防设计文件报送公安机关消防机构审核，而且应当向公安消防机构申请消防验收。2013年6月25日聂明根、蔡芳杰经营的鹤城区卡一宴量贩KTV与湖南峰达安装工程有限公司签订《施工承包合同》，该合同对消防设计、消防验收均进行了约定，并进行施工。2013年9月27日湖南蓝世纪物业服务有限公司向卡宴KTV下达整改通知。2013年10月10日鹤城区卡一宴量贩KTV向湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司发送《关于要求及时处理卡宴KTV场地装修权益受损的函》。湖南峰达安装工程有限公司分别于2013年9月30日、2013年10月30日、2014年1月3日向鹤城区卡一宴量贩KTV送达《工程联系单》。综上，租赁物使用空间变化会引起消防设计、消防验收，进而影响KTV的正常开业期限，故租赁物使用空间变化与KTV正常开业之间存在因果关系。租赁物使用空间变化致KTV延期开业的损失，从2013年10月底计至试营业2014年2月中旬三个月，计算方式为9.36元/㎡/天×2154.84㎡×30天×3个月=1815237.21元。双方合同约定不明系KTV不能正常开业的原因之一，对此双方应各负50％的责任，即湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司应赔偿聂明根、蔡芳杰经济损失为1815237.21×50％=907618.6元。在此基础上，因聂明根、蔡芳杰对争议包厢未能装修影响正常开业的时间没有提供充分的证据加以证实；聂明根、蔡芳杰并未就延期开业的事实向湖南武陵城（集团）房地产开发有限进行催告，也未提交证据证实其在2013年10月底至试营业2014年2月中旬期间已经向消防主管部门申请消防验收以及所取得消防验收不合格的结论；并且即便出现延期开业的情形，作为承租方聂明根、蔡芳杰也负有积极作为减少损失的义务。针对KTV延期开业产生的经济损失，聂明根、蔡芳杰对于合同约定不明之外的因素还应承担部分责任。事后，在争议包厢未能装修前提下，聂明根、蔡芳杰于2014年2月仍如期进行了试营业，说明争议包厢的装修并不限制其他包厢的正常营业。综合本案案情，本院酌情确定湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司赔偿聂明根、蔡芳杰因租赁物使用空间变化导致KTV延期开业损失50万元。关于争议焦点二，湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司在一审中反诉要求：蔡芳杰、聂明根支付湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司截止2015年4月10日（具体时间以法院判决时为准）的租金138.85万元，但一审法院判决从2013年12月25日至2015年10月10日的房屋租金1727934元（已扣除特色豪包租金79466元），在从租金的具体数额已经超过湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司的诉讼请求。属于明显错误，本院依法予以纠正。根据双方签订的《租赁合同》第四条的约定（租赁费采取“先付后租”的方式，每半年支付一次，每半年需提前60天预交清下个交租期的租赁费），蔡芳杰、聂明根应支付湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司房屋租金明细如下：2013年6月10日支付38.79万元（已付清）；2013年12月25日付19.39万元，该两笔款项即2013年6月10日至2014年6月9日的房屋租金。2014年4月10日支付38.785万元，该款即2014年6月10日至2014年12月9日的房屋租金。2014年10月10日支付38.785万元，该款即2014年12月10日至2015年6月9日的房屋租金。2015年4月10日支付41.89万元，该款即2015年6月10日至2015年12月9日的房屋租金。综上，截止2015年4月10日蔡芳杰、聂明根尚欠湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司房屋租金138.85万元（租期为：2013年12月25日至2015年12月9日）。双方因租赁事宜产生纠纷，致使蔡芳杰、聂明根拟做特色豪包的空间未能作为普通包房使用。一审法院结合双方在租赁合同中的违约情况，将该特色豪包所占地面面积的租金，分配给湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司自行承担，并无不妥，因此特色豪包所占地面面积的租金应当予以扣除。因一审法院将房屋租金的计算周期确定为2013年12月25日至2015年10月10日，为保证房屋租金计算周期的一致性，本院亦将房屋租金的计算周期确定为2013年12月25日至2015年10月10日。故蔡芳杰、聂明根应支付湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司2013年12月25日至2015年10月10日房屋租金为：138.85万元-83.78万元/12个月×2个月-特色豪包租金79466元=1169401元。关于争议焦点三，承租物使用空间的解决涉及案外人利益，故该特色豪包上层能否使用并非蔡芳杰、聂明根以及湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司所能决定。故一审法院以特色豪包所占租赁空间的合同无法履行为由，解除部分租赁物（特色豪包）的租赁合同，亦无不当。关于争议焦点四，一审法院将特色豪包未能使用的损失酌定为：时间从试营业的2014年2月底计算至原预计开业的第一个营业年度期满之日即2014年10月30日止，累计8个月共计233906.4元（9.36元／㎡／天×102㎡×245天=233906.4元）。同时一审法院将该项损失酌情确定由蔡芳杰、聂明根与湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司各承担50%，即湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司应赔偿蔡芳杰、聂明根经济损失计算为233906.4元×50%=116953.2元。由于延期营业损失属于预期损失，一审法院酌情对上述损失的计算及分摊符合公平的原则，本院予以确认。综上所述，上诉人蔡芳杰、聂明根的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持湖南省怀化市鹤城区人民法院（2015）怀鹤民一初字第218号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第七项；二、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2015）怀鹤民一初字第218号民事判决第六项、第八项、第九项；三、变更湖南省怀化市鹤城区人民法院（2015）怀鹤民一初字第218号民事判决第五项为：蔡芳杰、聂明根支付湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司2013年12月25日至2015年10月10日房屋租金1169401元（已扣除特色豪包租金79466元）;四、湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司赔偿聂明根、蔡芳杰因承租物使用空间变化导致KTV延期开业损失500000元。五、上述第一、三、四项中的给付款项冲抵后，蔡芳杰、聂明根应给付湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司租金356617.8元，限于本判决生效之日起10日内付清；六、驳回蔡芳杰、聂明根的其他诉讼请求；七、驳回湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费29915元，由聂明根、蔡芳杰负担12837元，湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司负担17078元。二审案件受理费28756元，由蔡芳杰、聂明根负担17665元，湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司负担11091元。本判决为终审判决。审 判 长  张义泰代理审判员  颜利华代理审判员  刘礼川二〇一六年十月十九日代理书记员  肖丽红附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。