山东省聊城市中级人民法院执 行 裁 定 书(2016)鲁15执异19号案外人：刘焕霞，女，1963年1月21日出生，汉族，住聊城市。申请执行人:李延军，女，1956年8月19日出生，汉族，山东聊城睿翼农业科技有限公司经理，住聊城市东昌府区。被执行人：王景旺，男，1963年5月30日出生，山东聊城市四季青花生油脂有限公司经理，住聊城市东昌府区。在本院执行申请执行人李延军与被执行人王景旺等民间借贷纠纷一案中，案外人刘焕霞对本院查封并拍卖登记在王景旺名下、位于聊位路84号的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人刘焕霞称，位于聊位路84号的房屋房权证号为聊房权证柳字第××号，登记在刘焕霞名下，贵院执行案外人的房屋错误，应解除查封，停止继续执行。一、上述涉案房屋归刘焕霞所有。2014年1月19日，刘焕霞购买王景旺的位于聊位路84号平房一处，双方签订了《房屋买卖合同》，约定价款50万元。2014年1月21日，刘焕霞将50万元房款通过农业银行转账支付给王景旺。王景旺按照约定于2014年5月1日将房屋交付给刘焕霞，刘焕霞将房屋对外租赁。2014年7月30日，刘焕霞与王景旺共同办理房屋所有权转移登记手续，房管部门当天受理并于2014年7月31日进行了调查。2014年8月1日，刘焕霞缴纳了房屋转让所有税费，房屋转让所有手续办理完毕。刘焕霞已支付全部价款并已实际占有房屋，且房屋登记在刘焕霞名下，记载于不动产登记簿，房管部门向刘焕霞颁发了房屋产权证，该房屋归案外人刘焕霞所有。二、贵院不能对案外人所有的房屋进行查封、评估拍卖。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号）第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，该房屋转移登记正在办理中，贵院不得对该房屋进行查封，况且，刘焕霞的转移登记已获得核准，并记载不动产登记簿，发放了房屋产权证，贵院不得继续执行。另外，即使该房屋仍登记在王景旺名下，根据《最高院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释[2015]10号）第二十八条的规定，贵院应解除查封，停止对该房屋的执行。刘焕霞提交了以下证据：1、刘焕霞名下、于2014年8月26日登记的聊房权证柳字第××号房屋所有权证；2、刘焕霞2014年1月21日通过中国农业银行银行向王景旺转账支付500000元的小票存根一份、王景旺2014年1月21日出具的500000元购房款收到条一份；3、付款方为刘焕霞的2014年8月1日《销售不动产统一发票（代开）》一份；4、房屋所有权登记费发票一份；5聊城市衡坤房地产测绘中心2014年8月29日开具的测绘费发票一份；5、2014年8月1日刘焕霞纳税凭证（支付税款存根）一份；6、聊城市房地产交易市场管理所2014年8月29日开具的刘焕霞支付交易手续费发票一份；7、2014年7月30日王景旺与刘焕霞的《房屋所有权转移登记申请表》一份；8、刘焕霞与王景旺2014年1月19日签订的房价总款为500000元的《聊城市房屋买卖合同》、2014年7月30日签订的总价格为200000元的《房屋买卖合同》各一份；9、山东恒正房地产评估有限公司2014年7月31日的《房地产估价结果报告摘要》一份；10、2014年7月30日《转移登记询问表》、《聊城市存量房交易结算资金非监管证明》各一份；11、聊城市东昌府区恒正房地产经纪有限公司2014年7月31日开具的刘焕霞缴纳房产评估费发票一份；12、2014年8月1日刘焕霞税收完税证明两份、《个人出售房屋减免营业税申请审核表》一份；13、刘焕霞与魏立云20**年5月1日签订的《租房协议》一份。申请执行人李延军称，一，刘焕霞的异议请求没有任何事实和法律依据，贵院应依法驳回。1、刘焕霞与王景旺买卖房屋不真实。王景旺不履行担保人义务，和刘焕霞恶意串通，非法转移财产，将自已名下的房屋虚假转移到刘焕霞名下，以规避执行。首先，申请执行人对刘焕霞提出的异议不予认可。刘焕霞称2014年1月21日购买了王景旺位于聊位路的平房，其提交的房屋买卖合同上的价格为200000元，和异议申请书上陈述的500000元购房款不符。其次，刘焕霞提交的农业银行转账凭证上的500000元，不能证明为房屋购买款项，其提交的房屋买卖合同签订日期是2014年7月底，而转账凭证显示日期是2014年1月，两个时间显然不一致，与常理不符。同时，刘焕霞及其丈夫和王景旺属亲朋关系，在王景旺经营聊城四季青花生油有限公司期间，多次将自有钱款出借给王景旺，他们之间存在多笔经济往来，此笔转账与购房款无关，实为借给王景旺的钱款。2、被执行人王景旺仍是房屋的实际所有权人。经法院多方调查核实，在法院查封时，该房屋为王景旺所有，并长期对外出租，由红旗卫生所负责人管理并收取租赁户的租金，再转交给王景旺，该卫生所负责人否认该房屋存在买卖关系，这完全可以证明该房屋一直归王景旺所有。二，贵院采取的查封和拍卖措施均有事实和法律依据。1、贵院根据李延军的申请对登记在被执行人王景旺名下的房产依法查封，完全合理、合法。2、贵院对涉案房屋依法予以拍卖符合法律规定，案外人提出的理由没有事实根据，首先，刘焕霞与王景旺签订的房屋买卖合同系虚假的、恶意串通的行为，买卖无效；其次，刘焕霞对涉案房产没有依法支付真实的款项；再次，刘焕霞未对涉案房产进行任何形式的占有。所以，刘焕霞的主张不符合《最高院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其异议请求无任何法律依据能够对贵院的执行措施进行抗辩。三，请求贵院加大执行力度，对刘焕霞和王景旺恶意规避执行的行为进行严厉处罚并追究其刑事责任。本院查明，本院在申请执行人李延军与被执行人王庭海、聊城市新星铸管有限公司、山东聊城市四季青花生油脂有限公司、王景旺、聊城市新星汽车配件有限公司、赵有魁等民间借贷纠纷一案过程中，本院依据已发生法律效力的(2014)聊民一初字第83号民事判决书，于2015年7月29日立案执行。本案诉讼期间，本院于2014年8月4日裁定查封了被执行人王景旺所有的聊房权柳字第××号房产证载明的房产。2014年7月30日，刘焕霞就涉案房屋向房管部门申请办理过户手续，委托有关机构对该房屋进行了测绘评估，缴纳了各种税款、费用等。2014年8月26日，聊城市住建局完成了涉案房产的登记变更手续，为刘焕霞颁发了聊房权柳字第××号房产证。2016年1月11日，聊城市住建局下发聊建房字[2016]2号文件，决定撤销刘焕霞所有的聊房权柳字第××号房屋所有权证书。2016年6月9日，本院裁定拍卖涉案房屋，刘焕霞向本院提出执行异议。此外，王景旺在2015年10月26日接受本院调查时称，因之前欠刘焕霞债务无力偿还，只能把涉案房产房产抵偿给刘焕霞，并未主张双方存在买卖房屋关系。关于涉案房屋的租赁情况。该房屋租赁人之一、东昌府区红旗门诊负责人葛灵芝在本院2015年11月20日调查询问时称，其长期租赁涉案房屋开门诊，王景旺让其帮忙收取租金，至今已经三年多，没有听说该房屋已卖给别人。本院认为，本案争议焦点为，案外人刘焕霞是否对登记在被执行人王景旺名下的、位于聊位路84号的房屋享有足以排除强制执行的权益。一、关于涉案房产的转移登记问题。在本案中，本院2014年8月4日对争议房产采取查封措施时，该房产登记在王景旺名下，属于被执行人的财产，刘焕霞虽然在查封前已提出房屋所有权转移登记申请且被聊城市住建局受理，但聊城市住建局核准转移登记时间为2014年8月26日，系在本院查封之后，而且，聊城市住建局于2016年1月11日下发文件撤销了其前为刘焕霞颁发的聊房权柳字第××号房屋所有权证书。因此，刘焕霞主张该被查封房屋登记在其名下，与事实不符，本院依法查封登记在被执行人王景旺名下的的房产，并无不当。二、关于案外人刘焕霞是否买受涉案房屋并支付价款，以及是否实际占有该房屋。刘焕霞主张与王景旺之间存在房屋买卖合同关系，但被执行人王景旺称，因其以前欠刘焕霞债务无力偿还，只能把聊位路84号房产抵偿给了刘焕霞。刘焕霞未举证证明2014年1月21日支付给王景旺的50万元为购房款，未提供证据证明本院查封前已合法占有该房屋，其与魏立云签订《租房协议》系在本院查封之后，承租人也未证明该房产在查封前已卖与刘焕霞并由刘焕霞实际占有的事实，故刘焕霞主张已支付购房款并实际占有被查封房产，证据不足。综上，案外人刘焕霞对涉案房产不享有足以排除强制执行的权益,本院对其解除涉案房产的查封并中止执行的异议请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人刘焕霞的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  张广军审判员  史兆锋审判员  胡洪建二〇一六年十月二十六日书记员  徐如意