江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0682民初2479号原告席云波，男，1944年11月7日生，汉族，住如皋市。委托代理人蔡华，如皋市城北街道法律服务所法律工作者，特别授权。被告戴晓飞，男，1980年8月12日生，汉族，住海安县。原告席云波与被告戴晓飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月11日立案受理后，依法先适用简易程序，后因案情复杂转为适用普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告席云波及其特别授权代理人蔡华、被告戴晓飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告席云波诉称，2012年11月18日原被告签订房屋租赁合同一份，原告将位于如皋公园西大门南侧的如皋公园路1号6间房屋租赁给被告，租赁期限十年，年租金30000元，由被告提前一个月交付原告，被告承担水电物业费。然，被告应在2015年12月1日给付的2016年度租金，未能按约给付。原告2015年12月发现租赁房屋门及室内物品等均不同程度受损。2016年1月10日被告在原告催要租金时，明确表示“合同算解除了”，且承诺委托他人在一周内与原告协商处理卷帘门被拆事宜。然而，被告至今未有回音。原告认为，被告以自己的行为明示不履行合同，且破坏相关房屋结构及设施，违背了诚信原则，已经构成违约。故请求1、解除2012年11月18日原被告签订的房屋租赁合同，2、恢复原状、赔偿损失、支付水电费，3、被告给付自2016年1月1日起至实际交还房屋之日止按82.19元/天的租金标准计算（现暂计为8219元），4、被告承担约定违约金50000元。诉讼费由被告承担。被告戴晓飞辩称，原告并非房屋的所有权人，我怀疑租赁合同无效。原告要求解除租赁合同，我不发表意见。原告要求恢复原状、赔偿损失，我不同意。房屋当初交付给我的状况，还没有我还给他的时候的现状好。原告要求给付租金9534元，我也不能同意。在2016年4月26日之前，我就电话通知原告，这个房子我不租了，具体时间大概是在租房子第三年的第10个月左右。原告主张给付违约金50000元更不存在该说法，我在三年不到的时候已经提前和原告电话进行了沟通，其中一个通话记录是原告做了电话录音的，从电话录音的时间可以确定在录音之前两个月的时候，我就确定不会再租房，原因是原告席云波的女儿对居住在房屋内的人员无理取闹，且打电话要求我将房租支付给她，因此，我不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2012年11月18日原被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将位于如皋人民公园路西大门南侧如城镇水绘园路1号（3号）6间房屋（三上三下）出租给被告使用，自2013年1月1日起，租赁期限十年，前六年年租金30000元，后四年年租金32000元，租金每年支付一次。被告租赁期间不得改变房屋的结构，房屋一方（乙方）在使用期间如出现漏雨等小问题自行负责解决。合同期满所有装修固定物品及设施规（归）甲方所有，不得拆除。合同一式两份，双方签字后生效各执一份，任何一方单方违约或提出提前解除合同向对方赔偿违约金五万元。合同签订后，被告当即支付了第一年的租金，将租赁的房屋用于做其所雇请员工的宿舍。此后被告亦按约支付租金至2015年12月底。2015年7、8月前后，被告将员工撤离。原告发现人员离开后，门被锁着，部分卷帘门等物品被拆除，与被告多次电话联系。2016年1月10日被告在接听原告电话时表示“你租给人家吧”，原告表示“要跟你把手续搞掉，我才好租给人家”、“我们要正式解除”。因双方未能协商一致，房屋也一直空关着，未能交付原告。原告席云波于2016年3月11日诉至本院，请求同前所述。审理中，被告表示同意解除租赁合同，将员工撤离是因为原告的女儿出面骚扰、影响员工居住生活。员工撤离后，门上没有上锁。原告否认其女儿骚忧、影响被告员工居住使用房屋。原告主张违约金五万元，被告表示远远低于原告的损失，甚至原告根本就没有损失，应当予以调整。原告表示被告员工撤离后玻璃门被锁了，被告没有交还钥匙。原告未提供要求被告如何恢复原状、赔偿损失及水电费的证据，亦已撤回要求被告赔偿损失的诉讼请求，变更要求被告给付2016年1月1日至2016年4月26日期间的租金计9534元。原告表示房屋系原告夫妻出资购买，登记在儿子席海生名下，儿子长期在北京工作，出租房屋一直由原告管理出租使用处分，全部风险权利责任由原告承担。2016年4月26日本院现场勘验时，发现租赁房屋东侧两间房屋的玻璃门被链子锁着，西侧一间有卷帘门锁着，室内遗留被告的部分简易床等家具和消毒柜等厨房用具。双方均表示不要室内物品，房屋现状交付原告。以上事实有原、被告的陈述，原告席云波提供的“租房协议书”、“房权证”复印件和“授权书”、本院现场勘验笔录等证据在卷证实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，原告虽非房屋所有权人，经房屋所有人其儿子席海生允许和同意，原告将房屋出租给被告使用。原、被告之间签订的房屋租赁合同，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。原、被告均应按照合同的约定全面履行各自的义务。被告主张由于原告女儿无法继续履行租赁合同，无证据证明，本院不予采信。即使原告女儿确有影响被告员工正常居住使用租赁房屋的行为，被告也无证据证明，其所造成的损失应当由原告承担。因此，被告将员工撤离租赁房屋，不再继续使用租赁房屋，且不再按约缴纳应付租金，以其行为明确表示不继续履行租赁合同约定的主要义务，已经构成根本违约，原告据此要求确认双方签订的房屋租赁合同依法予以解除，本院予以支持。被告既不及时按约给付租金，又不依法解除租赁合同，且不及时与原告办理返还租赁房屋的交接手续。因此，自2016年1月1日至2016年4月26日房屋实际交付期间，参照原合同约定租金标准计算的租金损失计9534.24元，被告仍然应当予以给付。被告违约解除租赁合同，原告主张要求被告给付约定违约金50000元。原告未提供证据证明其因房屋租赁合同解除造成的实际损失额。被告提出异议，认为房屋租赁合同解除，没有造成原告五万元的实际损失。本院认为，违约金兼具补偿性和惩罚性的性质，本案当事人约定的违约金更具惩罚性的性质，且由于被告提前解除房屋租赁合同，致使原告的房屋在一定期限内闲置，给原告造成直接的租金损失显而易见。本案原被告约定的年租金额仅为30000元。2015年7、8月被告撤出，不久原被告即开始有联系、洽谈房屋租赁合同解除事宜，合同无法继续履行，损失有可能扩大增加原告也是明知的。结合原告未能提供证据证明由于合同提前解除，给原告造成其他损失。因此，原被告约定的违约金50000元，本院衡情明显偏高。被告提出异议，要求调整，本院予采纳，酌情由被告承担违约金10000元。原告主张的其他损失已经撤回，恢复原状的诉讼请求无证据证实，本院亦不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十一条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、确认原被告2012年11月18日签订的房屋租赁合同于2016年4月26日予以解除，二、被告戴晓飞给付原告席云波2016年1月1日至2016年4月26日期间租金9534.24元，三、被告戴晓飞赔偿原告席云波违约金损失10000元。上述一、二项，被告戴晓飞于本判决生效后一个月内履行（本院账户名称中国建设银行如皋市支行营业部，户名：如皋市人民法院，账户32×××07）。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告戴晓飞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1340元，由原告席云波负担340元，被告戴晓飞负担1000元（于本判决生效后直接向本院缴纳，本院账户名称中国农业银行如皋市支行西郊分理处户名：如皋市财政局账户：70×××34）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1340元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82）。审 判 长  张学和人民陪审员  姜晓麟人民陪审员  杨福生二〇一六年十月十日书 记 员  张荣兰