广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤18民终2055号上诉人（原审被告）：连州市金泰矿冶有限公司，地址：连州市连州镇潢川北路199号吉大名居A栋101房西面。法定代表人：陈吉章。委托代理人：唐贵团，广东北湖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李海，男，汉族，1983年12月10日出生，连州市人，住连州市。上诉人连州市金泰矿冶有限公司（以下简称金泰公司）因与被上诉人李海商品房销售合同纠纷一案，不服广东省连州市人民法院（2016）粤1882民初378号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明,金泰公司对李海主张的双方签订《广东省商品房买卖合同》购买金泰公司位于连州市连州镇×××幢1106室并付清全部购房款以及金泰公司已到连州市住房和城乡规划建设局办理上述商品房的预告登记的事实无异议，并认可没有按双方所签的《广东省商品房买卖合同》第八条约定的时间向李海交付商品房连州市连州镇×××栋1106室的事实，但认为不能如期交楼是因为承建商增加工程量，要增加承建款，双方之间意见不合，导致承建商停工了一段时间，此外还因为该楼盘属旧城改造，涉及代政府征收一条16米宽的规划路而未能征收到，导致政府不予审批，双方在合同第八条第4点明确约定了在该时间点交付商品房与买受人应具备的条件，故违约金的计算由法院依法认定。对当事人双方没有争议的事实，原审法院予以确认；金泰公司承认李海的诉讼请求部分，没有违反法律规定，原审法院予以支持。双方争议的违约交付商品房的时间节点是否可以从双方约定的交付商品房的时间起算问题，原审法院查明金泰公司是一家于2007年10月31日在连州市工商行政管理局依法核准登记成立的自然人投资或控股的有限责任公司，注册资本为人民币叁佰万元，法定代表人为陈吉章，经营范围为房地产开发经营等，此事实有注册号为441882000001528的《营业执照》及代码号为737565794的《组织机构代码证》证实，且该证据客观真实，对本案具有证明力，可予采信。2014年1月17日，李海购买金泰公司位于连州市×××1106室，李海作为买受人与作为出卖人的金泰公司签订了一份《广东省商品房买卖合同》，合同第一条项目建设依据为出卖人以出让方式取得位于连州市连州镇××幢编号为连府国用（2002）字第18243300002的地块的土地使用权，面积为4059.53㎡，规划用途为商住。第二条商品房销售依据为连州市住房和城乡规划建设局颁发的许可证号为（2013）第26号《商品房预售许可证》；合同第三条买受人所购商品房的基本情况为：商品房为预售商品房；该商品房为连州市连州镇×××幢1106室；用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高3米，建筑面积为120.55㎡，其中套内建筑面积为99.33㎡，公共部位与分摊建筑面积21.22㎡（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）；第四条约定该商品房属预售，按套出售，按套内面积计算，单价为人民币4692.44元/㎡，总房价款金额人民币肆拾叁万壹仟陆佰陆拾陆元（431666元）。合同第六条约定的付款方式及期限为一次性支付房款￥431666元整（大写）肆拾叁万壹仟陆佰陆拾陆元整。合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任为逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2015年6月30日前，依据国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经建设局竣工验收备案。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、为配合政府法规政策而引致的延误；3、主体完成后，市政配套设施的安检验收未完成的；4、买受人如延期付款的，出卖人有权将交楼日期顺延，由于2.3项原因延期的，买受人同意延期不超过6个月。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金。2、本条中的“逾期”是指出卖人按本合同第八条约定的可据实予以延期的原因外的逾期，若买受人选择解除合同的，应在达到解除合同条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。合同第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接。由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为该商品房已按期交付并已达到使用条件。本合同第二页买受人的通讯地址视为联系买受人的详细通讯地址，若通讯地址中有变更，买受人应及时书面通知出卖人，否则由此产生的一切责任由买受人负责。此外查明李海在审理期间自愿撤回其第一项诉讼请求。原审法院认为：李海撤回其诉讼请求一属于李海依法对自己诉讼权利的处分，其行为并没有损害第三人的合法权益，原审法院予以准许。商品房买卖合同是指出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案李海与金泰公司因商品房买卖签订的《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方在平等、自愿基础上签订的，是双方的真实意思表示，内容没有《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第五十二条有关无效的情形以及第五十四条有关撤销情形，合法有效，可予确认。合同签订后，双方应自觉全面按合同的约定履行各自的权利义务。本案的争议焦点主要是是金泰公司逾期交房的时间节点是否是2015年6月30日。从双方所签的合同条款显示，双方约定的出卖人交付商品房予买受人的日期为2015年6月30日，且该商品房须经有关部门竣工验收备案，即是说金泰公司应当在该时间前（含当日）将经过有关部门竣工验收备案的商品房交付李海使用。此外，双方虽然还约定了可据实予以延期的几种“特殊原因”，但金泰公司并未提供有关证据证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条【当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果】的规定，金泰公司应对其主张达到交付商品房条件的事实进行举证，其因举证不能需承担不利后果。原审法院认定金泰公司交付商品房的截止时间是双方所签《广东省商品房买卖合同》第八条约定的2015年6月30日，至2016年4月18日止，出卖人逾期交付商品房的期间已经超过了90日。根据《广东省商品房买卖合同》第九条有关出卖人逾期交房的违约责任第1条第（2）项约定，逾期超过90日后，买受人继续履行合同的自第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。本案违约金以431666元为本金，按日万分之一从2015年7月1日起计算至2016年4月1日止共276日，每日43.17元（431666元×0.0001/日），共计11914.92元（43.17元/日×276日），李海关于违约金数额12164.42元的请求超过双方约定的计算方法得出的结果，超过部分原审法院不予支持。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2016年6月14日作出（2016）粤1882民初378号民事判决：连州市金泰矿冶有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内支付李海违约金每月11914.92元（违约金以每日43.17元计从2015年7月1日起计至2016年4月1日止，之后的违约金按双方的约定计至连州市金泰矿冶有限公司实际交付商品房给李海使用之日止）。本案受理费因适用简易程序审理减半收取52.06元，由连州市金泰矿冶有限公司负担。宣判后，金泰公司不服，向本院提起上诉，请求:撤销广东省连州市人民法院于2016年6月14日作出的（2016）粤1882民初378号民事判决，依法予以改判。具体事实和理由如下：一审法院认定部分事实有误，适用法律部分不当，一审判决要求上诉人自2015年7月1日起支付被上诉人的违约金是错误的，其正确开始支付违约金时间应当是2016年1月1日，终止时间为2016年2月29日。上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》第八条交付期限约定:上诉人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:4、该商品房经建设局工程竣工验收备案。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:3、主体完成后市政配套的安装验收未曾完成的;4、……由于2、3项原因延期的，买受人同意延期不超过6个月。一审法院判决书，虽然认定“上诉人与被上诉人约定了可据实可以延期的几种特殊原因”，但认为“上诉人并未提供有关证据证明”，认为上诉人“应承担举证不能的不利后果”。上诉人认为，上诉人提交证据，表明上诉人无法按约定的时间交房是因为为市政府代征十六米的市政道路，由于2015年6月30号前，因个别拆迁户的原因，无法征收该市政道路，因此相关部门在上诉人主体完成后以市政配套安装验收未曾完成，不肯验收。这符合上诉人与被上诉人约定可以延期六个月的情形，因此上诉人对被上诉人的违约时间的起点应当是2016年1月1日。2016年2月中下旬开始，上诉人已经可以把房子交付给包括被上诉人在内的购房者使用了，为此上诉人在一审提交部分业主收楼的收楼书作证据予以证实。在这种情况下，如果业主不收楼其责任不在于上诉人，为此本案中，上诉人对被上诉人的违约责任的终止时间应当在2016年2月29日。综上所述，一审法院的判决，是有不当的地方，请二审法院对此予以改判。被上诉人李海口头答辩称：一审判决认定事实清楚，判决正确，应予以维持。经本院审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：涉案房屋至今未办理竣工验收备案手续。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方签订的《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方真实意思表示，且在平等自愿、协商一致的情况下签订，内容合法，原审法院认定为有效合同正确。另外，双方对于合同约定的逾期交楼违约金按已付购房款每日万分之一计算均无异议，对此，本院予以确认。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点是：被上诉人主张逾期交楼的违约金从2015年7月1日起计算至2016年4月1日止应否支持。本案中，根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条交付期限约定：出卖人应当在2015年6月30日前，依据国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经建设局竣工验收备案。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、为配合政府法规政策而引致的延误；3、主体完成后，市政配套设施的安检验收未完成的；4、买受人如延期付款的，出卖人有权将交楼日期顺延，由于2.3项原因延期的，买受人同意延期不超过6个月。根据该约定，原审法院认定上诉人承担逾期交楼的违约责任的起算时间应从2015年7月1日开始计算正确。虽然双方签订的合同中约定可以延期交楼的条款，但根据上诉人的陈述，涉案房屋无法按时交楼是由于个别拆迁户不同意拆迁而导致，而该理由并不符合双方合同约定可以延期6个月交楼的情形，因此，上诉人据此提出逾期交楼的违约金应延期六个月计算即从2016年1月1日起计算至2016年4月1止的上诉请求，明显缺乏事实及法律依据，对其该项上诉请求，本院依法不予支持。原审法院确认本案逾期交楼的违约金按已付购房款每日万分之一从2015年7月1日起计算至2016年4月1日止共计11914.92元正确。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费52.06元，由上诉人连州市金泰矿冶有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  巢忠文代理审判员  何 燕代理审判员  何昭敏二〇一六年十月三十一日书 记 员  张丽萍