海南省三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2016）琼0271民初2064号   原告（执行案外人）:王海旭，男，汉族，1981年6月29日出生，公民身份号码×××，户籍住址海南省万宁市万城镇保定村委会1队。   委托代理人:吴鲲，海南三和元律师事务所律师。   被告（申请执行人）:陈庆忠，男，汉族，1950年5月4日出生，公民身份号码×××，户籍住址吉林省长春市朝阳区。   委托代理人：杨东升，吉林衡丰律师事务所律师。   第三人（被执行人）：林元英，女，汉族，1944年12月5日出生，公民身份号码×××，户籍住址海南省三亚市河东路******。   第三人（被执行人）吴亚妹，女，汉族，1974年10月4日出生，公民身份号码×××，户籍住户籍住址海南省三亚市。iv>   委托代理人：吴淑琴，女，汉族，1963年9月19日出生，公民身份号码×××，户籍住户籍住址海南省三亚市港门村社区居委会三亚河东路******。iv>   第三人（被执行人）：刘信权，男，汉族，1973年11月13日出生，公民身份号码×××，户籍住址海南户籍住址海南省三亚市港门村一路四巷**，   第三人（被执行人）：吴淑琴，女，汉族，1963年9月19日出生，公民身份号码×××，户籍住址海南省户籍住址海南省三亚市港门村社区居委会三亚河东路******。   原告王海旭与被告陈庆忠、第三人林元英、第三人吴亚妹、第三人刘信权、第三人吴淑琴案外人执行异议之诉一案，本院于2016年2月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王海旭的委托代理人吴鲲、被告陈庆忠及其委托代理人杨东升到庭参加诉讼。第三人刘信权、第三人林元英、第三人吴亚妹以及第三人吴淑琴，经本院依法传唤，未庭参加诉讼。本案现已审理终结。   王海旭向本院提出诉讼请求：１.判决不得执行林元英名下10-13-46地号的土地使用权（《土地房屋权证》号：三土房[2007]字第6868号）及该地上建筑物（《建筑工程施工许可证》编号：[2017]121号-3/1）；２.陈庆忠承担本案全部诉讼费用。事实和理由：在陈庆忠与林元英、吴亚妹、刘信权、吴淑琴就（2014）城民一初字第3378号民事调解书的执行过程中，三亚市城郊人民法院查封了位于三亚市商品街10-13-46地号林元英名下的土地使用权（土地房屋权证号：三土房[2007]字第6868号）及该地上建筑物（建筑工程施工许可证编号[2017]121号-3/1），其提出执行异议后，法院于2016年1月25日作出（2015）城执异字第2号执行裁定，驳回其异议。2007年9月14日，林元英的丈夫吴清汉（已故）取得[2017]121号-3/1《建筑工程施工许可证》，获准在三土房[2007]字第6868号《土地房屋权证》项下10-13-46号地块上建设房屋，但林元英及吴清汉未办理土地房屋权证。2013年12月5日，其与林元英签订《土地房屋转让合同》，约定林元英将10-13-46地号的土地使用权及地上所建房屋作价650万元向其转让，其已依约付完全款并取得房屋，林元英的子女吴亚妹、吴淑琴、吴加及儿媳梁海凤见证了交易全程，林元英交付土地及房屋后未再行使任何权利。由于该10-13-46地号土地为划拨土地，使用权变更需要林元英亲自处理，地上房屋还存在部分超出规划许可建造层数和面积的情形，需要林元英补齐相关手续才能办理产权证，其并不存在过错，土地使用权及房屋所有权虽未变更登记至其名下，但不影响其与林元英签订合同的效力，其已实际控制土地及房屋，是权利享有人和责任承担人，法院不应对前述土地及房屋进行查封，望判如所请。   陈庆忠辩称，涉案土地使用权为划拨性质，未获有批准权的人民政府审批转让，未补交土地出让金，王海旭与林元英签订的《土地房屋转让合同》应认定为无效。王海旭应自行通过行政或司法途径办理土地及房屋产权过户手续，涉案土地及房屋产权未过户是王海旭自身原因造成，执行异议理由不能成立。涉案房屋为租赁房屋，王海旭未合法占有，所称的转让价款都是以白条形式出现的，王海旭主张已支付全部价款的理由不成立。   林元英、吴亚妹、刘信权、吴淑琴未作答辩，未提交书面意见，也未提供证据。   王海旭围绕诉讼请求依法提交了证据，陈庆忠未提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   1.陈庆忠对王海旭提交证据的《土地房屋让合同》、6张《收条》以及《保证协议》的真实性不予认可，王海旭已提交相关证据原件供核，陈庆忠并未举证予以反驳，应承担举证不能的不利后果，对前述证据的真实性，本院予以确认。   2.林元英与王海旭签订的《土地房屋转让合同》及经公证的林元英《委托书》，证明林元英与王海旭于2013年12月5日就三亚市商品街大道38号10-13-46地号上一幢6层房屋及三土房[2007]字第6868号《土地房屋权证》项下土地使用权的转让签订合同，合同价款为650万元；林元英于2013年12月9日向王海旭出具委托书，委托王海旭对前述房屋及土地使用权作包括抵押、转让在内的处分。   3.三土房[2007]字第6868号《土地房屋权证》，证明林元英系三亚市商品街10-13-46地号98.38平方米划拨土地使用权的权利人，林元英曾于2008年12月20日以该土地使用权及地上房屋向杨惠琴担保债权15万元，登记卡号：08056；2013年12月6日，该抵押登记注销。   4.林元英向王海旭出具的6张《收条》、林元英活期银行账户历史明细、王海旭活期账户交易明细，证明林元英确认已收到王海旭支付房屋及土地使用权转让价款共计635万元，分别为2013年12月5日《收条》50万元、2013年12月9日《收条》350万元、2014年1月12日《收条》12万元、2014年1月13日《收条》120万元、2014年1月20日《收条》5万元、2014年1月28日《收条》98万元，其中王海旭于2013年12月9日从其邮政储蓄银行尾号6488869账户中向林元英邮政储蓄银行尾号6749336账户转账支付340万元。   5.《保证协议》，证明2014年1月20日，案外人宋某、梅某向林元英之女吴亚妹作出承诺，保证在2014年1月25日下午6点办理涉案三亚市商品街大道38号10-13-46地号地上房屋（鑫兴公寓）的交接手续，交还房屋，交接金额295000元。   本院认为，本案争议的焦点为：1.《土地房屋让合同》的合同效力，2.房屋的实际占有，3.转让价款的全额支付，4.涉案房屋及土地使用权过户登记未办理的过错归责。   1.关于合同的效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，违反效力性强制性规定的合同内容因损害国家利益和公共利益而无效，但仅违反管理性强制性规定的，则应当根据具体情况认定其效力。就涉案《土地房屋转让合同》而言，林元英因获准建设三亚市商品街大道38号10-13-46地号地上房屋而取得该房屋的所有权，依法可对该房屋行使享有占有、使用、收益和处分的权利，在转让该房屋所有权的同时转让所占用土地的使用权是《中华人民共和国物权法》第一百四十七条所规定的房屋出卖人法定随附义务，即便当事人之间未对土地使用权的转让作出约定，房屋所有权及土地使用权均应依法概括转让，因而林元英与王海旭作出土地使用权转让的合同行为也并不损害国家利益或公共利益。   诚然，由于该房屋所占用建设用地使用权系林元英通过划拨方式取得，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条以及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条规定，其变更登记须报有批准权的人民政府审批，获得批准后还应缴纳土地使用权出让金，但上述法律、法规的规定是物权设立、变更、取得法定方式的规制，并未对当事人设立、变更、取得或消灭物权的合同行为予以禁止或限制，更未对该合同行为的效力予以否定。即便在单纯转让土地使用权的情况下，当事人约定对划拨土地使用权转让的约定并非绝对无效，满足《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定“但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的”条件的转让划拨土地使用权的合同应当认定为有效，而涉案《土地房屋转让合同》约定的房屋所有权及土地使用权概括转让的情形并不属于该司法解释的规制范围。   《土地房屋转让合同》在形式及内容上均不违反法律、法规的效力性强制性规定，意思表示真实，应认定为有效合同。   2.房屋的实际占有人。王海旭与陈庆忠均确认涉案房屋“鑫兴公寓”为经营性用房，而非林元英等人的住所，王海旭实际控制该房屋用于经营即应视为实际占有。在本案中，王海旭举证的《保证协议》可证明租户与林元英之女吴亚妹承诺退还“鑫兴公寓”房屋的过程，而林元英、吴亚妹等人对王海旭提出的执行异议均不持反对意见，应认定王海旭已实际占有“鑫兴公寓”房屋。   3.转让价款的支付状况。王海旭举证的林元英出具的收据及银行明细查询记录，足以证明王海旭向林元英直接支付的购房款金额为635万元；王海旭主张其代林元英偿还借款15万元后涤除因借款而设定的抵押，与林元英持有的《土地房屋权证》所载抵押登记及注销状况相符，可认定王海旭代就林元英偿还借款15万元的事实。以上两项合计650万元，王海旭已全额支付购房款。   4.王海旭与林元英之间就涉案房屋及土地使用权过户登记的规责。林元英向王海旭转让涉案房屋，林元英有义务协助王海旭办理涉案房屋及土地使用权的过户登记手续，然而林元英至今尚未完善涉案房屋的所有权登记，属于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定的禁止转让的房地产之列，王海旭对未办理过户登记不存在过错。陈庆忠抗辩称王海旭未通过行政或司法途径办理涉案房屋及土地使用权登记即存在过错的理由，没有事实根据和法律依据，本院不予采纳。   综上，王海旭诉求理由成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条第一款的规定，判决如下：   本院（2015）城执异字第2号执行异议裁定于本判决生效之日起自动失效。   本案案件受理费57300元（王海旭已交纳），由陈庆忠负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审 判 长 李 祎   人民陪审员 王 彬   人民陪审员 陈太裔     二○一六年十月九日   书 记 员 黄 强   附：相关法律条文   《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》   第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。   对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。