广西壮族自治区北海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂05民终231号上诉人（一审被告）：詹彩屏，女，1974年3月20日，汉族，住所地北海市。委托诉讼代理人：赵峻清，广西金狮律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：姚本元，男，1963年11月10日出生，汉族，住所地北海市。被上诉人（一审原告）：张仁芝，女，1971年9月13日出生，汉族，住所地北海市。委托诉讼代理人：赵万虎，广西安信律师事务所律师（以上两被上诉人共同委托）。上诉人詹彩屏因与被上诉人姚本元、张仁芝房屋买卖合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院于2016年1月21日作出的（2015）海民一初字第1642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月17日立案受理后，依法组成合议庭，并于2016年5月10日公开开庭审理了本案，上诉人詹彩屏的委托诉讼代理人赵峻清，被上诉人姚本元、张仁芝的委托诉讼代理人赵万虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人詹彩屏上诉请求：1、撤销北海市海城区人民法院（2015）海民一初字第1642号民事判决；2、判令被上诉人按合同约定完成任务；3、由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1、双方签订的本案合同第二条约定房屋买卖价款620万元，包括各种税费和过户费用。但被上诉人未按约定620万元备案、缴税，而是按200万元房价缴费，违背了合同义务，属于不完全履行，影响上诉人按620万元房价贷款。2、一审判决认为“职能部门备案合同的性质与本案购房价支付并不是同一法律关系，不能成为上诉人不按约定支付购房款的依据”错误。一审判决遗漏了对备案合同效力的认定，属程序违法。3、虽然争议房产已变更登记在上诉人名下，但房产证及土地证上诉人只持有13天（2015年1月23日至2月5日）就让被上诉人收回，并于2015年2月15日申请法院保全了该房产，导致上诉人不能对该房产行使处分权，合法权益受到侵害。4、合同约定上诉人取得争议房屋房产证和土地证后三个月内分期或贷款付清房款，但上诉人既没取得以上两证，也没有取得房屋处分权，因此，上诉人无需支付房款。被上诉人姚本元、张仁芝辩称：双方签订的房屋买卖合同中，被上诉人的主要义务是将房屋交付给上诉人詹彩屏，并将房产证及土地证过户至上诉人名下。被上诉人已经依约将争议房屋的房产证、土地证过户至上诉人名下，房屋亦交付给了上诉人使用。而上诉人未按合同中约定的义务以及合同约定应支付的尾款均未支付给被上诉人，已构成了违约，应当支付违约金。综上，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人姚本元、张仁芝一审诉讼请求：1、被告詹彩屏继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，向原告姚本元、张仁芝支付购房款510万元；2、被告詹彩屏向原告姚本元、张仁芝支付违约金348000元（按房屋买卖合同第9条计算，从2015年1月23日暂计至2015年9月23日止，以后另计）；3、被告承担本案诉讼费用。一审判决确认的事实，2014年10月26日，由原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《房产买卖合同》一份，约定由甲方将其名下的位于北海市外沙岛东20幢（本土餐厅A幢）房屋转让予乙方，转让价格为620万元，该转让价格包括转让房产及其附属土地使用权、公共用地使用权、附属建筑物、房屋周边绿植、办理房产过户所需的所有税费及其他费用。乙方应于本合同签署后2日内向甲方支付定金70万元，在甲方已履行本合同约定义务的情况下，乙方应自甲方在北海市房地产交易中心将该房产备案至乙方名下或受理转让该房产事项10日乙方再付甲方定金110万元。余下房款440万元乙方自取得北海市房地产交易中心及国土局向乙方核发的新的房产所有权证和国有土地使用证后三个月内分期或贷款付清，乙方此前已支付的定金将自动转为转让价款。还约定甲方应于收到乙方支付的首笔定金7天内向乙方移交该房产，甲方保证在本合同签署后三个月内将房屋及附属土地使用权转移登记至乙方名下。其中合同第九条第一款约定“乙方如未按本合同规定的时间付款，乙方每日应按其未付款项的万分之二向甲方支付逾期违约金。逾期超过6个月，即视为乙方不履行本合同。甲方有权解除本合同，并没收乙方已支付的定金。”上述合同签订后，被告于2014年10月27日向原告转账支付70万元，又于2014年12月11日向原告转账支付40万元，原告收款后均分别向被告出具收条一份。但余款共计510万元被告至今未支付予原告。2014年11月8日，原告将案涉房屋交付给了被告接收使用。上述合同签订后，原告于2014年12月5日将案涉房屋的房屋所有权证过户至被告名下，所有权证号为北房权证（2014）字第0739**号；原告又于2015年1月23日将案涉房屋的国有土地使用权过户至被告名下，土地使用权证号为北国用（2015）第B65041号。现原告以被告拒不支付购房余款已构成违约为由诉至本院，提出上述诉讼请求。另查明，在原、被告双方共同到北海市房地产交易中心进行房屋备案过程中，北海市房地产交易中心对案涉房屋进行备案的合同是一份有原、被告双方签名捺印、落款时间为2014年12月2日的《房屋买卖合同》，该合同中约定的房屋成交价格为200万元。庭审中，原、被告双方均表示该份合同不是双方的真实意思表示，本案的房屋买卖关系应以双方于2014年10月26日签订的《房产买卖合同》为准。原告自认该合同中的“詹彩屏”的签字、指模均不是被告本人所签盖，但认为该行为得到了被告的准许，但被告予以否认得到其准许。本案系房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点为：原告请求被告支付购房余款及违约金有无事实、法律依据？一审判决认为，原、被告于2014年10月26日签订的《房产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应当认真履行合同约定的各项义务。合同签订后，被告已向原告支付了共计110万元购房款，目前尚欠510万元未支付。原告在合同约定的期限内已将案涉房屋交付给被告使用，并将房屋的房屋所有权证、国有土地使用证过户至了被告名下。现被告以原告擅自更改合同进行备案的行为损害到其利益，且原告未将房屋产权证件交予被告，认为原告未完全履行合同义务为由而拒不支付剩余购房款。房屋买卖合同的出卖人的主要义务是向买受人交付房屋，买受人的主要义务则是向出卖人支付房款。本案中，原告已按约将房屋交付并过户予被告，被告已实际取得案涉房屋的所有权证，房屋权属明确。至此，原告已依约完全履行了合同义务，至于双方在职能部门进行备案的合同性质及原告目前是否占有案涉房屋的产权证书与本案购房款的支付并不是同一法律关系，不能成为被告不按约支付购房款的依据。因此，被告未能按约支付剩余购房款的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。综上，原告请求被告支付购房款510万元的诉讼请求合法有据，予以支持。被告除向原告支付剩余购房款外，还应按约向原告支付违约金，原、被告双方约定的按日万分之二计收违约金并未超过法律规定的最高标准，予以支持，但因双方约定的付款期限是在被告取得房屋所有权证、国有土地使用证后的三个月内，故违约金的起算时间应自2015年4月23日起。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：被告詹彩屏须支付购房款5100000元及违约金（违约金计算：以5100000元为基数，自2015年4月23日起按每日万分之二的标准计算至清偿之日止）给原告姚本元、张仁芝。案件受理费49936元，诉讼保全费5000元，由被告詹彩屏负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审查明的相同，对一审查明的事实，本院予以确认。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审归纳的争议焦点：1、上诉人与被上诉人在履行本案合同过程中是否存在违约行为？2、被上诉人的诉讼请求是否有事实和法律依据？对于第1个争议焦点即上诉人与被上诉人在履行本案合同过程中是否存在违约行为的问题。本院认为，被上诉人已依双方签订的合同约定，将涉案房屋交付上诉人，并且将涉案房屋的房产证、土地证办理至上诉人名下交给了上诉人。上诉人提出被上诉人以200万元的价格备案、缴税，属于不完全履行合同义务，并影响到其以该房办理抵押贷款，侵害了上诉人的权益，但上诉人未能举证证明其因此而造成的损失，且涉案合同约定上诉人分期或贷款付清购房余款，但并未约定上诉人需以涉案房屋抵押贷款支付房款。房屋交易中备案、过户所需纳税定价由房产交易行政管理部门依法审查，上诉人如发现被上诉人在上述备案、过户中有违法行为，应当向房产交易行政管理部门申请纠正。房产交易行政管理部门经审查并办理了涉案房产过户手续，该行为属于行政行为，是否违法不是本案审查范畴。因此，上诉人不能以此为由不履行双方签订的《房屋买卖合同》中约定付款义务，上诉人没有正当理由不履行合同约定的义务，构成违约。被上诉人在履行双方签订的《房屋买卖合同》中不存在违行为。对于第二个争议焦点即被上诉人的诉讼请求是否有事实和法律依据的问题。本院认为，被上诉人已经依约履行了交付房屋给上诉人，并将涉案房屋产权证及土地证办至上诉人名下的合同义务。上诉人没有正当理由不支付尚欠的510万元购房款，构成违约，应当向被上诉人支付违约金，双方约定违约金按日万分之二计收并未超过法律规定的最高标准。综上，被上诉人依双方签订的合同约定，请求上诉人支付被上诉人购房款510万元及相应违约金有事实和法律依据。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费49936元（上诉人詹彩屏已预交），由上诉人詹彩屏负担。本判决为终审判决。审 判 长  文 全审 判 员  汪海敏代理审判员  周润生二〇一六年十月二十六日书 记 员  龙财新