江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏08民终2453号上诉人（原审原告）：陈宝林。上诉人（原审原告）：陆志萍。委托诉讼代理人：陈世明。上诉人（原审被告）：淮安中宏家居市场经营管理有限公司，住所地江苏省淮安市水渡口大道111号。法定代表人：蔡祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：章炳骏，江苏冠誉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：淮安中宏置业有限公司，住所地江苏��淮安市水渡口大道111号。法定代表人：顾浩亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘加坤，江苏冠誉律师事务所律师。上诉人陈宝林、陆志萍因与上诉人淮安中宏家居市场经营管理有限公司（以下简称中宏管理）、被上诉人淮安中宏置业有限公司（以下简称中宏置业）委托合同纠纷一案，不服淮安市清河区人民法院于2016年6月21日作出的(2015)河新民初字第01203号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2016年8月10日立案受理后，依法组成合议庭于2016年10月26日公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。陈宝林、陆志萍不服该判决，向本院提起上诉的请求为：1、中宏置业以房屋总价21.035856万元按每年8%的标准向上诉人赔偿2014年8月1日至2015年7月31日期间收益，计1.6828万元，以后以此类推；2、解除委托经营管理合同；如果不解除该合同，则兑现当初承诺；3、中宏置业、中宏管理向上诉人赔偿误工费、材料打印费、电话费、交通费等各项费用共计2.3万元；4、中宏管理赔偿上诉人每年2%的收益，赔偿3年共计9186元；5、中宏置业、中宏管理承担本案诉讼费用。其上诉的主要理由同一审起诉的理由。中宏管理答辩称：上诉人陈宝林、陆志萍的上诉请求既没有事实依据，也没有法律依据。请求法庭驳回其上诉请求。中宏置业答辩称：上诉人陈宝林、陆志萍的上诉请求既没有事实依据，也没有法律依据。请求法庭驳回其上诉请求。中宏管理不服该判决，向本院提起上诉，请求改判驳回陈宝林、陆志萍的诉讼请求并由其承担本案诉讼费用。其主要理由为：中宏管理已严格按照与陈宝林、陆志萍订立的委托经营管理合同的约定支付了租金收益，原审酌定按房屋总价的4%向其支付租金收益没有依据。陈宝林答辩称：中宏管理的上诉请求不能成立，不应该得到法律支持。陈宝林、陆志萍与中宏管理没有关系，而只与中宏置业有关系，从购房到签合同都是与中宏置业发生关系的。陆志萍答辩称：中宏管理的上诉请求不应该得到支持，应该按照合同来处理。中宏置业答辩称：中宏管理的上诉请求有事实和法律依据，请求法庭依法改判支持中宏管理的上诉请求。原告陈宝林、陆志萍一审诉讼请求为：1、被告赔偿自2014年8月1日至2015年7月31日止,按总价21.035856万元年收益8%计算的一年租金1.2621万元；2、解除委托经营管理合同；3、被告赔偿原告误工费、打印材料费、电话费、路费等共计2.6万元；4、被告承担本案诉讼费。其主要理由是：位于淮安市清河新区水渡口大道111号的中宏国际家居生活广场���以下简称家居广场）是被告中宏置业开发建设，当时被告中宏置业委托、授权南京三得益房地产置换有限公司（以下简称三得益公司）进行销售，三得益公司售楼经理彭丹、置业顾问董聪慧在销售2011号商铺时，答应可以帮原告贷款买房（因陆志萍一级××人，家庭困难），原告于2011年6月12日在售楼处交付600元定金，后彭丹告知原告不能贷款，定金也不能退，但同意原告分期付款，当时彭丹、董聪慧在销售商铺时，给原告商铺计算价款时也是按每年8%收益计算。所以原告最终购买了该楼盘商业用房内二层A2011号商铺（以下简称2011号商铺）。在彭丹、董聪慧给原告的上述楼盘的宣传广告中，称该楼盘由红星美凯龙入驻经营，而红星美凯龙南京连锁店的租金从2006年到2011年涨幅三倍以上，承诺原告所购买的商铺每年房屋租金收益为8%，故原告与彭丹、董聪慧签订《���品房买卖合同》，之后又签订一份《委托经营管理合同》。在签订委托经营管理合同时，原告对合同中约定的前三年期租金，由中宏家居公司每年以房价2%的租金价格出租给承租方提出质疑，售楼小姐称是开发商为了少交税，原告的购房收益还是8%，所以原告才在该合同上签字。到三年后的2015年1月，被告打款给原告，五个月租金875元，年收益只有2100元，只有0.8%左右的收益,还不如银行利息,相差巨大,故提起本案诉讼。原审认定事实为：原告陈宝林、陆志萍系夫妻关系。位于淮安市清河新区水渡口大道111号的家居广场是被告中宏置业开发建设。当时家居广场商铺是被告中宏置业委托、授权三得益公司进行销售，原告陆志萍于2011年8月28日购买了家居广场2011号商铺，建筑面积共20.94平方米，房屋总金额153122元。2012年3月5日，原告陈宝林、陆志萍取得该商铺房屋所有权证书。2011年8月19日，原告陆志萍（甲方，委托方）与被告中宏管理（乙方，受托方）签订《委托经营管理合同》，约定甲方将2011号商铺委托乙方经营和管理；2011年8月1日至2025年12月31日为委托经营期限，甲方同意在合同约定的委托期限内将涉及该商铺经营管理的一切事项全部委托给乙方处理，并同意乙方有权以乙方的名义从事该商铺经营管理的一切活动（包括但不限于自行确定、调整该商铺经营范围及经营模式；独立处理一切与商铺经营有关的内外事务）；合同第三条约定：为支持培育市场，甲方承诺在2011年8月1日至2014年7月31日止，三年期间，每年以房价2%的租金价格出租给承租方，签订本协议后，乙方代为向甲方先行一次性付清前述三年的租金；第四条约定：除合同第三条第一款规定的经营回报收益外。在2014年8月1日至2025年12月31日止的租金按七五、二五分成，乙方按该物业租金收入的75%支付给甲方，收入的25%作为乙方管理费用。租金收益在每半年（即12月底和6月底）的月末结算一次，乙方应及时支付。如乙方超过1个月未及时支付租金收益的，应按银行同期活期存款利率的4倍给予甲方赔偿。计算方法如下：楼层已售面积半年总租金÷楼层已售面积合同总价×委托方购房合同价×0.75系数＝委托方半年租金。第八条约定：甲方确认在本合同约定的委托经营管理期限内，乙方的代理权是不可撤销的。甲乙双方均无权中途终止或解除本合同，如因一方违约导致本合同不能履行或不能足期履行的，违约方须一次性支付违约金，违约金计算方式为按发生违约时甲方上一年度的年度经营回报收益乘以剩余的委托期限。自合同签订之日起至今，被告中宏管理引进红星美凯龙公司入驻家居广场进行经营管理，2011号商铺也在其中，2015年1月15日，被告中宏管理向原告支付了第四年租金875.74元（已扣减25%）。庭审中，原告提出当初购房时，因陆志萍系一级××人，三得益公司售楼人员彭丹、董聪慧答应帮原告贷款买商铺，2011年6月12日交付定金600元（开始选购的是I2768号商铺），后因贷款办不下来，才最终选购了2011号商铺，房款分五次付清，最后一次付款是2012年2月12日，在此期间，彭丹、董聪慧一直承诺，购买此商铺年收益为房价的8%，并提交三得益公司预留房源延期申请审批单、陈宝林手书便笺（内容均为申请延迟支付房款）、一份无人签名写“A201120.9410128212080153122”等数字的便笺、家居广场宣传册一份、彭丹、董聪慧名片等证据证明其主张。两被告质证认为审批单、宣传册、名片系三得益公司所为与其无关，三张便笺无人签名盖章，对上述证据的真实性均不予认可。庭审中，被告中宏管理出示陆志萍收据三份，旨在证明其在与原告签订委托经营管理合同后，按合同约定一次性将前三年的租金按房价的2%支付给原告。原告对三份收据的真实性不表异议，但认为签订委托经营管理合同时，售楼小姐称开发商为了逃税，将其房租收益在合同中定为房价的2%，承诺实际受益时仍按8%计算，但未提供证据证明其该主张，被告中宏管理对原告的质证意见也不予认可。另查明，三得益公司系中宏置业开发的家居广场的代理销售公司。该家居广场1-4层有2420多户购买了商铺，各商铺间没有进行物理分割。家居广场1-4层商铺出售后，业主委托被告中宏管理统一经营管理，中宏管理又引进上海红星美凯龙品牌管理有限公司淮安分公司（以下简称“红星美凯龙”）对家居广场统一经营管理。另查明，2014年7月，包括原告在内的家居广场的业主，因返租回报率没有达到预期而至商场和市政府门口信访。2014年9月11日，业主代表与中宏置业、中宏管理代表在市信访局就2014年度租金收益事宜进行会商达成如下共识：关于2014年度租金收益率统一按合同价款4.75%计算（税后），租金分两次支付，中宏管理在9月27日开始付，于10月12日前付清上半年度租金收益2.375%（扣除上一次付款额），在2015年1月15日前支付剩下2.375%，此次付款不包括超出此租金收益的业主，也不包括收益尚未到期的业主，各市业主代表在10月11日前提供授权委托书，中宏管理将根据业主代表授权委托书中记载的业主名单发放上述款项。……2015年家居广场管理问题待双方进一步协商确定，从2015年起业主的租金收益按商场实际收益为准。此后，对被告中宏管理发出的确认函签名回复的业主均已按上���比例领取了租金收益。因原告拒绝接受上述会商意见，故被告中宏管理未支付相应租金。原审认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。家居广场系由上千户没有进行物理分割的商铺构成，被告中宏置业将上述商铺出售后，再由业主将购买的商铺交由被告中宏管理进行统一对外出租、经营、管理，业主按照约定的固定计算方式收取回报。这种经营模式属于产权式商铺经营模式。在这种经营模式下，所有权与经营权相分离，不仅存在各业主与中宏管理、红星美凯龙之间委托、租赁、经营等法律关系，还存在各业主之间利益、权利、义务的分配问题。因各商铺之间并没有物理隔离，且各商铺是由被告中宏管理引进的红星美凯龙整体招租，故业主对各商铺行使所有权时，不能等同于独立商铺，要考虑其他业主及实际承租户的合法权益。如部分业主要求被告中宏管理将房屋腾退，势必将影响家居广场整体功能的发挥，也会造成社会财物的极大浪费。原告陆志萍在与被告中宏管理签订的管理合同第八条中明确约定在委托经营管理期限内，被告经营管理代理权是不可撤销的，双方已对任意解除委托权进行了约定排除，该合同系当事人双方的真实意思表示，属有效合同。因此，对原告陈宝林、陆志萍要求解除与被告中宏管理签订的委托经营管理合同的主张不予支持。关于租金收益支付问题，原告要求被告中宏管理按购房总价210358.56元8%支付2014年8月1日至2015年7月31日的租金收益12621元主张，因原告所提供宣传册、中宏置业出具的收据、三得益公司彭丹、董聪慧名片、便笺预留房源延期审批表等证据，均不能证明原告的该项主张，其主张证据不足，不予支持。而对于被告自行委托审计单位进行审计后，依据审计���告和合同约定的方法计算出的租金收益数额，法院亦不予认定。首先审计报告是被告单方委托审计，其次审计报告中载明会计师事务所是就被告所提供的资料进行审计，被告未举证证明其所提供的审计资料系全面、真实，且从审计报告中商铺应收租金计算表备注栏载明“优惠租金数额合同未明确，由被告公司提供”可以看出，实际租金与应收租金之间存在差额，因此，被告据此计算租金的数额亦证据不足。现原被告无法就商铺租赁回报收益标准达成一致意见，法院参照之前业主代表与两被告达成年的2014年租金收益率共识，兼顾合同履行的情况，当事人的过错程度等综合因素，酌定被告中宏管理按实际成交房价的4%向原告支付租金收益。对原告主张被告赔偿误工费、打印材料费、电话费、路费等共计2.6万元的诉讼请求，因未举证证明，对此不予支持。���照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二之规定，判决：一、被告淮安市中宏家居经营管理有限公司于本判决生效后十五日内按房价153122元的4%向原告陈宝林、陆志萍支付2014年8月1日至2015年7月31日租金6124.88元。二、驳回原告陈宝林、陆志萍的其他诉讼请求。本案案件受理费765元，由被告淮安市中宏家居经营管理有限公司承担。二审期间，上诉人陈宝林、陆志萍向本院提交中宏置业、中宏管理分别于2014年8月19日作出的“关于2014年8月11日《谈判纪要》纪要的回复”，用于证明其每年应得租金收益为房屋总价款的8%。中宏管理质证称：对该证据的真实性予以认可，但不能证明中宏管理应当向陈宝林、陆志萍承担每年8%的租金收益。中宏置业质证称：该份证据不能反映中宏置业作出每年给予房屋总价8%利益回报的承诺。经审理查明，原审认定事实无误，本院予以确认。经三方当事人当庭一致确认，本案争议焦点为：1、被上诉人中宏置业是否应当向上诉人陈宝林、陆志萍支付2014年8月1日至2015年7月31日期间已付房价款总额每年8%的收益。原审判决按照每年4%来支付是否正确；2、陈宝林、陆志萍与中宏管理订立的委托经营管理合同是否应当解除；3、中宏置业、中宏管理是否应当向陈宝林、陆志萍赔偿损失2.3万元；4、中宏管理是否应当向陈宝林、陆志萍赔偿3年的收益9186元。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定享有权利并全面履行自己的义务。本案中，上诉人陈宝林、陆志萍与中宏管理订立的委托经营管理合同，系该合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该合同的双方当事人均应依此履行。一、关于租金收益的标准问题。在本案所涉的委托经营管理合同中，双方当事人约定了2014年之后上诉人陈宝林、陆志萍应得租金收益的计算方法，在双方当事人就此均未提交充分证据佐证自己诉讼主张的情形下，原审参照对其他业主租金收益回报标准，酌定中宏管理以房屋总价4%的标准向陈宝林、陆志萍支付2014年8月1日至2015年7月31日期间的租金收益并无不当。对陈宝林、陆志萍及中宏管理就此提出的上诉理由，本院均不予采纳；二、关于委托经营管理合同是否应予解除问题。原审判决就该问题说理详实，处理得当。对上诉人陈宝林、陆志萍的该上诉请求，本院亦不予支持；三、关于赔偿损失2.3万元问题。上诉人陈宝林、陆志萍在本案诉讼中，既无证据证明其所主张的���失实际发生及发生的数额，更无证据证明其相关损失系中宏置业及中宏管理所致，因而对其该上诉请求，本院不予支持。四、关于中宏管理是否应当向陈宝林、陆志萍赔偿3年的收益9186元问题。首先，上诉人陈宝林、陆志萍提起本案诉讼时，并未在一审提出该诉讼请求，其直接在二审提出该诉讼请求，本院对此应不予理涉；其次，纵然上诉人在原审中对该请求有所涉及，但在委托经营管理合同中，双方对前三年的租金标准约定按每年2%计取。中宏管理提交了上诉人陆志萍署名的收据，反映其已一次性支付了陈宝林、陆志萍前3年的租金收益9186元。上诉人陈宝林、陆志萍对收据系其署名出具的事实不持异议，只是主张其并未收到该款，但其并未就其该主张提交证据予以证实，因而对其该主张，本院亦不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法���正确。上诉人陈宝林、陆志萍、上诉人中宏管理的上诉理由均不能成立，对其分别提出的上诉请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人陈宝林、陆志萍共同缴纳的二审案件受理费435元，由陈宝林、陆志萍负担；上诉人淮安中宏家居市场经营管理有限公司缴纳的二审案件受理费50元，由淮安中宏家居市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  蒋同宝审 判 员  孙 艳代理审判员  黄春丽二〇一六年十月三十一日书 记 员  ＸＸ平