重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝04民终1233号上诉人（原审被告）:谢淑会，女，土家族，1972年8月1日出生，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：马少林（谢淑会之夫），男，苗族，1969年11月29日出生，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：张玉金，重庆纵深律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龚正芬，女，苗族，1959年3月14日出生，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：安飞，重庆川东南律师事务所律师。上诉人谢淑会因与被上诉人龚正芬房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市黔江区人民法院（2015）黔法民初字第06092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月11日立案后，依法组成合议庭，进行了开庭审理。上诉人谢淑会及其委托诉讼代理人张玉金、马少林，被上诉人龚正芬及其委托代理人安飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢淑会上诉请求：1.撤销（2015）黔法民初字第06092号民事判决；2.改判被上诉人赔偿上诉人损失300000元。事实及理由：1.本案上诉人与被上诉人的租赁合同对租金的支付时间约定不明确，故上诉人不存在违约行为；2.被上诉人的行为致上诉人无法经营宾馆，故被上诉人应当赔偿上诉人的损失。龚正芬辩称，1.依据双方租赁合同第三条的约定，租金的支付时间是明确的，而上诉人应当在每年4月20日前交付第二年的房租，逾期不交构成违约；2.2015年5月15日，被上诉人到涉案宾馆收房租是正当的行为，双方之间因房租发生冲突的行为没有造成上诉人的宾馆不能经营。被上诉人从未实施过阻扰上诉人经营宾馆的行为。因此，上诉人要求被上诉人赔偿损失的理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。龚正芬向一审法院起诉请求：1.判令解除和被告2013年4月1日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即腾退租赁房屋；3.判令被告支付原告租金34650元及水电费1929元（第三年租金合计83160元），暂计至2015年9月30日，实际要求计算至被告腾退房屋之日；4.判令被告支付延迟交付租金的违约金6930元（因房屋租赁合同中对违约金没有约定，要求补偿1个月房租费）；5.判令被告承担本案诉讼费用。谢淑会向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告龚正芬赔偿反诉原告谢淑会损失300000元；2.由反诉被告龚正芬承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年4月1日，龚正芬和谢淑会签订房屋租赁合同，合同第一条约定：“甲方将所属位于重庆市黔江区城东办事处官坝居委官坝路口（农发行后）房屋1-3楼（共计6套；合计470㎡）出租给乙方”。合同第三条约定租赁期限、方式及租金数额和交付方式“1、租赁期限：5年（自2013年5月1日至2018年4月30日止）。2、租金金额：每月租金按14元/㎡计收，按面积450㎡收取【合计金额：柒万伍仟陆佰元整（￥：75600.00）】。且房屋租金从2015年5月1日起每年按10%递增。3、租金交付方式：租金按年度结算，先交租金后用房，即由乙方在房屋到期的前10日内向甲方一次性交付第二年度租金。甲方不负责发票”。第四条其他费用的缴纳：“1、水费：需每月按时向相关部门缴纳相关费用……2、电费：按1元/度收取……3、天然气……。”经龚正芬多次催收，谢淑会至今未向龚正芬支付从2015年5月1日起至今所欠的租金。庭审中，谢淑会当庭表示不同意继续缴纳房租。谢淑会在涉案宾馆尚有水费、电费、气费共计1929元未缴纳。2015年5月15日，龚正芬与谢淑会双方就缴纳房租事项在涉案宾馆产生争议。2015年12月8日，谢淑会向本院申请对黔江区惠林宾馆的装饰装修损失及合同期限内可得利益的损失进行司法鉴定，后重庆市道尔敦建设项目管理有限公司作出了重道造鉴字（2016）第010号司法鉴定报告，鉴定结果为惠林宾馆因停止租赁关系导致的装饰装修损失为：大写：贰拾万零贰仟玖佰叁拾园整（小写：202938元），……3、合同期内的可得利益与市场行情，经营管理等均有关系，具有很多不确定因素，对该部分可得利益难以作出评估。一审法院认为，本案的争议焦点为龚正芬的行为是否是谢淑会不再继续经营涉案宾馆的根本原因，谢淑会的拒付租金的行为是否构成违约。谢淑会向本院提供了证人证言和录像视频拟证明是因为龚正芬的行为导致了宾馆无法再继续经营，提供的录像视频资料显示的时间为2015年5月15日。龚正芬对此辩称是因为谢淑会未在合同期限内支付租金，自己是那天是前去收取租金，从原、被告双方在2013年4月1日签订的《房屋租赁合同》中第三条第三项可以看出，“租金交付方式中：租金按年度结算，先交租金后用房，即由乙方在房屋到期的前十日内向甲方一次性交付第二年度租金。甲方不负责发票”的约定中可以看出，谢淑会应当在2015年4月20日之前交付第二年的房租即（2015年5月1日-2016年4月30日）。而且双方在惠林宾馆产生冲突的录像时间为2015年5月15日，距离谢淑会应付房租时间已经过去25天，谢淑会提供的证人证言等其他证据，也只能证明在2015年5月15日当天双方存在冲突，但是没有提供其他证据予以佐证在其他时间段或者其他方式龚正芬存在阻扰谢淑会经营宾馆的行为。故对于谢淑会辩称因龚正芬的原因无法继续经营宾馆的抗辩理由，本院不予采信。因房屋租赁合同尚在合同期限内，谢淑会也当庭明确表示不再继续支付租金，故该租赁合同的违约方应当为谢淑会。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同“……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”故原告（反诉被告）主张要求解除双方于2013年4月1日签订的《房屋租赁合同》，被告腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持。因谢淑会自2015年5月1日至今未向龚正芬支付涉案宾馆租金，故龚正芬主张谢淑会从2015年5月1日起，以月租6930元为基数，每年房租按照10%递增计算至实际腾退之日支付租金的主张，本院予以支持。结合龚正芬提供的水费、电费、气费发票，龚正芬主张的水电气费合计1929元的主张，本院予以支持。因双方未约定迟延支付租金的违约金，故龚正芬主张要求支付租金违约金的6930元的诉讼请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”经庭审释明，龚正芬明确不同意继续利用涉案宾馆，故谢淑会的反诉请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除龚正芬和谢淑会于2013年4月1日签订的《房屋租赁合同》；二、谢淑会于本判决书生效之日起十五日内腾退位于重庆市黔江区城东办事处官坝路口（房产证302字第1069**号）的租赁房屋（即惠林宾馆）；三、谢淑会于本判决书生效之日起十五日内向龚正芬支付水费、电费、气费，合计1929元；四、谢淑会于判决书生效之日起十五日内向龚正芬支付租金至腾退房屋之日止（租金计算方式：从2015年5月1日起以6930元/月计算，按每年10%递增）；五、驳回龚正芬的其他诉讼请求；六、驳回谢淑会的全部诉讼请求。本诉案件受理费888元，反诉案件受理费5800元，减半收取2900元，共计3788元，由被告（反诉原告）谢淑会负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，谢淑会举示了证人蒋某甲、杨某出庭作证的证言。拟证明龚正芬具有经常将谢淑会所经营涉案宾馆的客人赶走等阻止宾馆营业的行为。龚正芬当庭质证认为，对证言的真实性、合法性及关联性均不予认可，且该证言不属于二审新证据。本院经审查认为，对证人蒋某甲、杨某所作证言的合法性及真实性应当予以确认。就其证言与本案待证事实的关联性而言，首先，二证人均能证明双方当事人之间发生过争议；其次，证人蒋某甲证明其在2015年5月15日在前往入住涉案宾馆的过程中，龚正芬曾告诉蒋某甲其欲入住的涉案宾馆不营业的事实。因此，结合双方之间因涉案宾馆租金问题发生争议的事实来看，该证人证言只能证明龚正芬在2015年5月15日，在蒋某甲前往入住涉案宾馆的过程中，龚正芬曾告诉蒋某甲其欲入住的涉案宾馆不营业的事实，但尚不能证明谢淑会所主张龚正芬持续阻止其经营涉案宾馆的待证事实，因此不具关联性。故本院对其不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1.谢淑会与龚正芬之间的房屋租赁合同法律关系是否应当被判令解除。2.龚正芬要求谢淑会腾退涉案租赁房屋及支付租金、水电气费的请求应否支持。3.谢淑会要求龚正芬赔偿相关损失的请求应否支持。对于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”由此可知，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方当事人可以解除合同。迟延履行，指债务人无正当理由，在合同约定的履行期间届满，仍未履行合同债务；或者对于未约定履行期限的合同，债务人在债权人提出履行的催告后仍未履行。债务人迟延履行债务是违反合同约定的行为，但并非就可以因此解除合同。只有符合以下条件，才可以解除合同：（一）迟延履行主要债务。（二）经催告后债务人仍然不履行债务。结合本案，谢淑会与龚正芬之间于2013年4月1日签订《房屋租赁合同》，双方之间因该法律行为所建立的法律关系为租赁合同之债法律关系。该《房屋租赁合同》约定向出租人龚正芬支付租金便是承租人谢淑会的主要债务。该《房屋租赁合同》第三条第三项约定，“租金交付方式中：租金按年度结算，先交租金后用房，即由乙方在房屋到期的前十日内向甲方一次性交付第二年度租金。甲方不负责发票”的约定中可以看出，谢淑会应当在房屋到期之日（2015年4月30日）的前十日内向龚正芬交付第二年（即2015年5月1日-2016年4月30日期间）的房租。但谢淑会并未在该《房屋租赁合同》约定的期限内履行其支付租金这一合同主要义务，属迟延履行。同时，在谢淑会迟延履行支付租金义务后，经龚正芬多次催收，直至2015年5月15日止，距离谢淑会应付房租时间已经过去25天，谢淑会尚未向龚正芬支付从2015年5月1日起至今所欠的租金；且在一审庭审中，谢淑会当庭表示不同意继续缴纳房租。至此，作为该《房屋租赁合同》出租人的龚正芬，依法享有对该合同的法定解除权。因此，一审法院基于龚正芬解除该《房屋租赁合同》的诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定，判令解除双方之间的房屋租赁合同关系，在法律适用上虽存有瑕疵，但其判令解除双方之间房屋租赁合同关系的裁判结果正确。为此，本院依法对该法律适用瑕疵予以纠正。对于争议焦点二，首先，就腾退涉案租赁房屋问题，在双方之间的房屋租赁合同关系因出租人龚正芬法定解除权的行使归于解除的情况下，谢淑会自然就失去了对涉案租赁房屋占有的合法基础，理当将该涉案租赁房屋腾退给龚正芬。其次，就租金及水电气费问题。在龚正芬请求谢淑会按约支付相应租金及水电气费的情况下，一审法院按照合同约定及费用实际发生情况据实对其该请求予以支持，亦无不当。对于争议焦点三，首先，就谢淑会要求龚正芬赔偿未营业的可得利益损失的请求而言，双方当事人因房屋租金支付问题在惠林宾馆产生冲突的录像时间为2015年5月15日，谢淑会提供的证人证言等其他证据，只能证明在2015年5月15日当天双方存在冲突的相关事实，但是其并未举示充分证明龚正芬在其他时间段或者以其他方式存在阻扰谢淑会经营宾馆的行为。而谢淑会迟延履行主要债务且经龚正芬多次催收后仍未履行其该义务是不争的事实；且谢淑会也在一审阶段当庭明确表示不再继续支付租金。换言之，谢淑会是涉案房屋租赁合同的违约方。且谢淑会对其可得利益损失的原因未举示充分证据证明系龚正芬行为所致，以及对可得利益损失的大小亦未举示充分证据予以证明。故对其该请求，一审未予支持，并无不当。其次，就装饰装修残值损失问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”经一审庭审释明，龚正芬明确表示不同意继续利用涉案宾馆，故一审法院对谢淑会相应的反诉请求未予支持，适用法律正确。因此，谢淑会称因龚正芬的行为致其无法经营宾馆的理由不能成立，要求龚正芬赔偿其损失的上诉请求不能得到支持。综上，上诉人谢淑会的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，依法可予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3788元，由上诉人谢淑会负担。本判决为终审判决。审 判 长  丁咏梅代理审判员  王军峰代理审判员  王东义二〇一六年十月三十一日书 记 员  曹 琳