文书内容内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)内04民终2924号上诉人（原审被告）赤峰憩园房地产开发有限责任公司，住所地赤峰市红山区昭乌达居委会民族宾馆1号楼。法定代表人张景春，董事长。委托代理人孙立君，内蒙古红城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）牛美莲，女，1952年12月31日出生，汉族，赤峰市巴林左旗。被上诉人（原审原告）寇喜林，男，1951年1月14日出生，蒙古族，巴林左旗。二被上诉人委托代理人萧贺林，内蒙古松川律师事务所律师。原审第三人丛子富，男，1952年10月15日出生，汉族，住赤峰市。原审第三人张玉松，男，1983年1月3日出生，汉族，赤峰万泽药业股份有限公司职工，住赤峰市红山区。原审第三人汪军，男，1970年12月27日出生，蒙古族，赤峰颈复康药业有限公司职工，住赤峰市红山区。上诉人赤峰憩园房地产开发有限责任公司（以下称憩园房产公司）因与被上诉人牛美莲、寇喜林，原审第三人丛子富、张玉松、汪军商品房预售合同纠纷一案，不服赤峰市红山区人民法院（2015）红民初字第00280号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人憩园房产公司的法定代表人张景春及其委托代理人孙立军，被上诉人牛美莲、寇喜林的委托代理人萧贺林，原审第三人张玉松、汪军及丛子富的委托代理丛桂荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人憩园房产公司上诉请求撤销原判，改判驳回或发回重审，并承担一、二审的诉讼费用。其理由是：虽然我公司开具了与冠喜林的商品房定购书及收到其购买房款的收据，但此为与本案第三人建筑商丛子富结算工程款的内部手续，与冠喜林未发生实际的商品房买卖合同关系。牛美莲、寇喜林不持有合同及收据原件。丛子富与牛美莲、寇喜林系借贷关系。故不能认定我公司一房二卖。被上诉人牛美莲、寇喜林答辩称，原审判决认定事实清楚适用法律正确，应予维持原判。其理由：一是憩园房产公司作为开发商将上诉人购买楼层房屋以抵顶工程款的方式交由本案第三人建筑商丛子富销售。二是房子销售给我已经过憩园房产公司的确认。三是对于交款25万元，上诉称是借款没有事实依据，丛子富为达到提前预售房屋之目的，与我们约定到2008年10月份签订商品房定购书时给月息1.5%的利息。四是我们购买的房屋丛子富与憩园房产公司已做完抵顶工程款的手续，至此，憩园房产公司与我们商品房购买合同已成立生效，交款义务已履行完毕，在我们合同没解除的情况下憩园房产公司再出售他人即属一房二卖。至于我们没交清全部房款那是我们与丛子富之间的事情。原审第三人丛子富辩称，牛美莲、寇喜林并未交清房款，本案25万中，有20万元是借款，5万元是房款定金。原审第三人汪军答辩称，2013年3月2日，我看到广告，去憩园大厦售房处六楼买房，总款315000元，钱给张国华，憩园公司给开的订购意向书和179600元的收据。原审第三人汪军答辩称，我到憩园大厦售房处六楼办的过户，当时开发商跟我签的合同写的收据，我交390000元给杨慧茜，憩园大厦给我开了250000元的收据，开发商承认写了收据是收到了钱。一审原告牛美莲、寇喜林诉称，第三人丛子富于2007年6月以内蒙古兴天建筑工程有限公司的名义与憩园房产公司（前身是赤峰大惟房地产开发有限公司）法定代表人张景春签订了建筑工程承包协议。2008年4月，双方对工程款的给付方式进行约定：根据工程进度，憩园房产公司以建设中的憩园大厦第12层至16层的楼房抵顶第三人丛子富的工程款，以上房屋由憩园房产公司进行统一销售。同月，第三人丛子富将建设中的憩园大厦15层原房号1503房屋（现房门牌号1159）、12层原房号1204房屋（现房门牌号1121），以每平米3419、3418元的价格分别出售给我们。2008年7月1日、9月26日，憩园房产公司通过第三人丛子富为我们开出233492元、278567元的收据，确认以上房屋转让有效。此后，憩园房产公司又分别于2012年11月6日将原房号1503（现房门牌号1159）房屋出售给第三人张玉松；2013年3月2日将原房号1204(现房门牌号1121)房屋出售给第三人汪军。我们认为，经憩园房产公司认可，我们自第三人丛子富处分别购买了憩园房产公司销售的憩园大厦的以上两处商品房，憩园房产公司以折抵第三人工程款方式收取了全额房款，我们的购买义务已经履行完毕，故我们与憩园房产公司之间的商品房买卖合同成立且部分已实际履行。但憩园房产公司又将房屋另售他人，致使我的房屋买卖合同目的不能实现。故诉至法院，请求判令：1、解除双方之间的商品房买卖合同；2、憩园房产公司退还我已付购房款512059元；3、由憩园房产公司分别承担自2008年7月1日、2008年9月26日起至实际给付之日止，每日支付159.55元、190.35元的利息。4、承担已付购房款50万元的赔偿责任。5、诉讼费用由憩园房产公司承担。一审被告憩园公司辩称，涉案房屋并非正常的商品房买卖关系，涉案房屋系我公司向丛子富施工队折抵的工程款。当时应丛子富的要求开具了牛美莲、寇喜林商品房订购意向书及收据，但并没有实际履行。后期丛子富通过他人退回了涉案房屋商品房订购意向书及收据原件。我们按当时持有的该两份意向书及收据给持有原件的人的相关收据，我公司并未收取房款，只是折抵丛子富的工程款。我公司与牛美莲、寇喜林没有实际形成商品房订购关系。商品房订购意向书与收据原件并非我公司与牛美莲、寇喜林之间的真实意思表示，只是折抵工程款的时候应丛子富的要求出具的。原审第三人丛子富述称，牛美莲、寇喜林并未交清购房款，不应取得涉案房屋。憩园公司的辩称不成立，憩园大厦12层至16层已经抵顶给我了，属于我的财产，我的刑事案件开庭可以证明我所述的事实。根据合同约定，憩园公司没有权利收回。如牛美莲、寇喜林付清房款，涉案房屋可归二牛美莲、寇喜林所有。原审第三人张玉松述称，2012年11月6日，我通过杨惠茜自憩园房产公司处购买了憩园大厦15楼1159号房屋，与憩园房产公司签订了商品房订购书。我交清购房款后，憩园房产公司为我出具了收款收据，并承诺2013年为我办理房产证。2012年11月10日，憩园房产公司与我签订了入住协议书，同时我向其交纳外墙保温费、三玻费、有线电视费、水表安装费等费用。我于2013年1月装修完毕后入住。2013年3月寇喜林到我家中，称房屋为他所有。原审第三人汪军述称，我在2013年3月2日与憩园房产公司签订了商品房订购书，我购买憩园房产公司开发的位于赤峰市红山区哈达街憩园大厦1121室楼房一套。我按合同约定履行了义务，憩园房产公司当时就将房屋交付给我，现正在为我办理房屋产权证。我所购房屋与牛美莲、寇喜林所诉无任何关系，牛美莲、寇喜林在起诉书中称“被告又将房屋另售他人，致使原告房屋买卖合同目的不能实现”，说明憩园房产公司将房屋出售给我并交付的事实牛美莲、寇喜林是认可的。憩园房产公司对牛美莲、寇喜林的买卖房屋有违约的事实，与我无关。原审法院经审理查明，2007年6月11日，第三人丛子富以内蒙古兴天建筑工程有限公司的名义与憩园房产公司的前身赤峰大惟房地产开发有限责任公司的法定代表人张景春签订了建筑工程承包协议，由第三人丛子富承建憩园房产公司筹建的憩园大厦（又称大惟名邸）。2008年4月20日，双方协议约定，根据工程进度，张景春以建设中的憩园大厦第12至16层楼房抵顶付第三人丛子富的工程款，但抵顶的楼房由憩园公司统一销售，第三人丛子富自行销售无效。由第三人丛子富销售，并经憩园房产公司认可，寇喜林于2008年5月25日、2008年8月15日同憩园房产公司签订二份商品房订购意向书，约定寇喜林向憩园房产公司购买大惟名邸1204号、1503号商品房，建筑面积为68平方米、81平方米，总价款分别为233492元、278567元。为寇喜林所出具的时间为2008年7月1日（金额为233492元）及2008年9月26日（金额为278567元）的购房款收据现存于憩园房产公司处。2008年12月29日，憩园房产公司取得憩园大厦商品房预售许可证。2012年11月6日，憩园房产公司将原1503号房屋更名为1159号房屋以250000元的价格出售给第三人张玉松，并与第三人张玉松签订商品房订购书。同日，第三人张玉松交清购房款。2013年2月3日，憩园房产公司将原1204号房屋更名为1121号房屋以174976元的价格出售给第三人汪军，双方签订了商品房订购书。2013年3月2日，第三人汪军向憩园房产公司交付购房款。第三人张玉松、汪军均在各自所购房屋居住。现牛美莲、寇喜林以憩园房产公司违约为由诉至本院，诉请如上。另查明，牛美莲、寇喜林系夫妻关系。牛美莲、寇喜林庭审中自认向第三人丛子富交付涉案房屋购房款350000元。与本案同时起诉的牛美莲诉憩园房产公司、第三人丛子富商品房预售合同纠纷一案，该案牛美莲、寇喜林的委托代理人与本案的委托代理人均为萧贺林律师，该案牛美莲、寇喜林及第三人丛子富与本案同日庭审中均认可牛美莲所主张的购房款100000元包含在本案的350000元中。上述查明的事实，有双方当庭陈述及本院确认的下列证据：双方所举商品房订购书复印件二份及收据复印件二份；牛美莲、寇喜林所举的身份证及结婚证照片复印件各一份、商品房信息表打印件、《协议书》一份及打印件一份、内蒙古自治区高级人民法院（2015）内刑二终字第4号裁定书复印件一份、丛子富询问笔录照片一页、统计确认表一页、张景春询问笔录、丛子富和憩园房产公司出具并认可的收据打印件四枚、房屋照片打印件三枚、憩园房产公司商品房预销售许可证打印件一份；第三人张玉松所举的商品房认购书及收据复印件各一份、入住协议书复印件一份及发票收据七枚；第三人汪军所举的商品房订购书复印件一份、收据复印件三枚、水电暖物业费收据九枚、水、电、取暖费卡复印件。被认定为本案的定案依据，予以证实。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。依照《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”之规定，如商品房的认购意向书具备规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该意向书应当认定为商品房买卖合同。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。憩园房产公司与寇喜林签订的两份商品房订购意向书，该意向书的条款已经涵盖《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且憩园房产公司已于2008年12月取得涉诉项目的预售许可证。憩园房产公司虽未直接收取牛美莲、寇喜林购房款，但其认可第三人丛子富的出售行为，用涉案房款抵顶相应的工程款，应认定牛美莲、寇喜林已向憩园房产公司交付购房款，故寇喜林与憩园房产公司所签二份商品房订购意向书应为涉诉房屋的预售合同且均为有效。牛美莲、寇喜林虽为夫妻关系，但依据合同的相对性，应由寇喜林主张相应的合同权利。憩园房产公司未依约履行，却将涉案房屋出售给第三人张玉松、汪军，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”之规定，寇喜林主张解除商品房买卖合同、返还已付购房款及利息、赔偿已付购房款的诉讼请求的合理部分，该院予以支持。因第三人丛子富的收款之日无法查清，以最后一枚购房收据的出具的时间起算利息较为适宜，故憩园房产公司应自2008年9月26日起以牛美莲、寇喜林所交房款250000元（350000元扣除100000元）为基数按中国人民银行同期贷款利率支付利息至购房款付清时止。综上，并依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”之规定判决：一、解除原告寇喜林与被告赤峰憩园房地产开发有限责任公司于2008年5月23日、2008年8月15日签订的商品房订购意向书。二、被告赤峰憩园房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告寇喜林已交纳购房款250000元及支付利息（利息按中国人民银行一年期同期贷款利率计付，自2008年9月28日始至购房款付清之日止）。三、被告赤峰憩园房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告寇喜林给付赔偿款250000元。四、驳回原告寇喜林、牛美莲的其他诉讼请求。二审查明的事实与一审法院认定的一致，本院予以确认。本院认为，上诉人憩园房产公司作为房地产开发商授权建筑商第三人丛子富出售本案涉案房屋，丛子富此出售行为已得到憩园房产公司的认可，本案涉案的商品房买卖合同成立并生效，憩园房产公司在未经购房人牛美莲、寇喜林及代售房屋的第三人丛子富认可未解除与牛美莲、寇喜林的合同的情况下，又将本案涉案房屋卖给第三人张玉松、汪军，此行为系一房二卖。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。……”据此，原审法院判决解除合同、返还已付购房款利息并承担已付购房款一倍的赔偿责任正确。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人憩园房产公司负担；二审邮寄送达费120元，上诉人、二被上诉人、三原审第三人各负担20元。本判决为终审判决。审判长  董燕洪审判员  武学良审判员  牟玉莲二〇一六年十月二十四日书记员  刘亚楠