北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京03民终8908号上诉人（原审被告）：信诚时尚（北京）纺织品有限公司，住所地北京市平谷区滨河工业区。法定代表人：闫诚，董事长。委托诉讼代理人：闫萍，女，1964年7月21日出生。被上诉人（原审原告）：北京朝海物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区东直门外大街26号楼。法定代表人：李英杰，董事长。委托诉讼代理人：蓝晓东，北京市博金律师事务所律师。上诉人信诚时尚（北京）纺织品有限公司（以下简称信诚时尚公司）因与被上诉人北京朝海物业管理有限公司（以下简称朝海物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第15482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人信诚时尚公司之委托诉讼代理人闫萍，被上诉人朝海物业公司之委托诉讼代理人蓝晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信诚时尚公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回朝海物业公司关于物业费和供暖费的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由朝海物业公司承担。事实和理由：一、2005年7月，信诚时尚公司与朝海物业公司因涉案房产产权问题诉至朝阳法院。由于朝海物业公司兼具该物业大产权人及物业管理公司双重身份，从双方诉讼之日起，朝海物业公司即终止了对信诚时尚公司的物业、供暖服务，停水、停电、停止电梯至六层的运行等等，直至上诉之日该房仍处于无法使用的状态。并且，朝海物业公司未就其所称为信诚时尚公司代垫供暖费这一主张充分举证证明。因此信诚时尚公司不应支付物业费和供暖费。二、朝海物业公司所要求的2005年至2013年2月期间物业服务费和供暖费已过诉讼时效，应驳回其诉讼请求。朝海物业公司辩称，同意一审判决，请求维持一审判决。不同意信诚时尚公司的上诉请求。朝海物业公司向一审法院起诉请求：判令信诚时尚公司给付朝海物业公司2005年10月-2015年2月物业费675650.64元（2005年-2008年4元/平方米/月；2009年-2015年2月8.8元/平方米/月）、2006-2010年公共维修基金76169.73（2006年-2007年11元/平方米；2008年-2009年20元/平方米；2010年40元/平方米）、2005年11月15日-2014年3月15日供暖费242738.7元（2005年-2009年30元/平方米/供暖季；2010年-2014年35元/平方米/供暖季），共计994559.07元。一审法院认定事实：1994年11月7日，北京市朝阳针织厂（甲方，2001年8月名称变更为朝海物业公司）与信诚（北京）纺织品有限公司（乙方，后变更为信诚时尚公司）签订《合同书》，约定：双方在东直门外大街26号院内集资联建（生产、办公）综合楼；甲方将新建楼的第六层（建筑面积约760㎡）归属乙方作为办公用房，永久使用，再不收款（若乙方需办理产权，一切税费由乙方负担）；新建综合楼的一切报批手续、建筑指标、拆迁基建、外装修、水电采暖系统和通讯线路的安装、施工以及基建税费，均由甲方负责；乙方向甲方支付基建费456万元（由甲方包死），自合同书签字盖章生效后1994年12月15日前付300万元，1994年12月30日前付清余额；新建综合楼预计在1995年年底竣工，交付乙方；甲方允许乙方在不破坏楼体基本机构的情况下进行内装修。合同书签订后，信诚时尚公司依约向朝海物业公司支付了基建费。朝海物业公司以自身名义办理了综合楼的相关建设手续。1995年12月28日，综合楼工程经竣工验收合格。后，朝海物业公司、信诚时尚公司因涉案房屋的权属产生争议诉至法院，2012年11月8日作出的（2012）二中民终字第15576号判决书判令朝海物业公司协助信诚时尚公司办理北京市朝阳区东直门外大街26号院综合楼2号楼6层房屋的土地使用权证及房屋所有权证，将该房屋及所用土地登记至信诚时尚公司名下。信诚时尚公司表示同意负担办理涉案房屋土地使用证的相关费用。一审诉讼中，朝海物业公司提交了《物业管理合同》，用以证明朝海物业公司向信诚时尚公司收取物业费、公共维修基金、代收供暖费的依据。合同约定朝海物业公司为信诚时尚公司837.03平方米的使用房屋提供物业服务，物业费标准为4元/平方米/月，公共维修基金为每建筑平方米80元，代收供暖费每建筑平米30元/供暖季，合同有效期自2004年4月1日至2004年12月31日。信诚时尚公司认可合同的真实性，但表示合同是2004年签订的，2005年以后未签订合同，朝海物业公司也没有再为信诚时尚公司提供物业服务。朝海物业公司提交了其与北京市热力集团签订供用热力合同以及2005至2013年度北京市朝阳区东直门外大街26号院综合楼1、2号楼交纳供暖费的票据，用以证明其代信诚时尚公司交纳了涉案房屋的供暖费。信诚时尚公司表示供暖协议的真实性无法确认、供暖费票据的真实性认可，与本案无关。一审另查，北京市朝阳区东直门外大街26号院综合楼2号楼6层房屋产权现登记在信诚时尚公司名下，登记时间为2014年12月11日，建筑面积757平方米；包括北京市朝阳区东直门外大街26号院综合楼2号楼6层房屋在内的北京市朝阳区东直门外大街26号楼院的土地使用权仍登记在朝海物业公司名下，产权证号为：京朝国用（2006）出第0301号。一审经询，双方均确认因双方就涉案房屋产生争议信诚时尚公司于2005年7月从涉案房屋搬走，涉案房屋空置至今。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方签订的《物业管理合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方均应按合同约定的权利义务履行。虽《物业管理合同》的有效期至2004年12月31日，但双方后来未就涉案房屋的物业管理达成新的协议，故该《物业管理合同》的部分条款仍有参照意义。关于物业费。《物业管理合同》到期后，双方虽未达成新的协议，但信诚时尚公司一直在为涉案房屋提供基本的物业服务，故朝海物业公司向信诚时尚公司主张物业费的主张有事实依据。《物业管理合同》约定的标准为4元/平方米/月，朝海物业公司虽提供证据显示涉案房屋所在楼栋其他房屋物业费标准2009年后调整至8.8元/平方米/月，但该约定未得到信诚时尚公司确认，对信诚时尚公司不产生约束力。双方均确认2005年7月双方产生争议信诚时尚公司搬离涉案房屋，且涉案房屋在诉争期间一直处于空置状态，故朝海物业公司对涉案房屋的物业服务并非合同约定的完整的物业服务，一审法院参照《物业管理合同》约定的价格酌定信诚时尚公司向朝海物业公司支付涉案房屋2005年10月至2015年2月的物业费11万元。关于供暖费。《合同书》约定信诚时尚公司承担涉案房屋的供暖费，《物业管理合同》约定由朝海物业公司代收涉案房屋供暖费，且信诚时尚公司提交证据证明其依据合同向供暖公司交纳了涉案房屋所在楼栋的供暖费，故朝海物业公司有权向信诚时尚公司主张涉案房屋的供暖费。《物业管理合同》约定了信诚时尚公司交纳供暖费的标准，朝海物业公司未举证证明对于2010年后供暖费标准的调整其通知了信诚时尚公司或得到了信诚时尚公司的确认，故信诚时尚公司应按照《物业管理合同》约定的面积和标准向朝海物业公司交纳涉案房屋诉争期间的供暖费225998.1元。关于公共维修基金。《物业管理合同》对公共维修基金交纳的标准约定不明确，且朝海物业公司未就其主张的公共维修基金的交纳标准提供证据，亦未提交证据证明涉案房屋在诉争期间发生了需动用公共维修基金的实际支出，故一审法院对朝海物业公司主张公共维修基金的主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、信诚时尚（北京）纺织品有限公司于判决书生效之日起七日内支付北京朝海物业管理有限公司关于北京市朝阳区东直门外大街26号院综合楼2号楼6层2005年10月至2015年2月的物业费十一万元、2005年11月15日至2014年3月15日的供暖费二十二万五千九百九十八元一角；二、驳回北京朝海物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审中，当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2010年4月26日，北京市第二中级人民法院作出（2009）二中民终字第16401号判决书，认定：朝海物业公司、信诚时尚公司所签联合建房的《合同书》属有效合同。虽然《合同书》中约定朝阳针织厂将诉争房产归属信诚时尚公司永久使用，但其中同时注明信诚时尚公司如需要可以办理产权，故信诚时尚公司现要求朝海物业公司为其办理诉争房产的土地使用证和房屋所有权证，具有合同依据。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：一、朝海物业公司的诉讼请求是否超过诉讼时效；二、信诚时尚公司应否支付2005年10月至2015年2月的物业费及2005年11月15日至2014年3月15日的供暖费。关于焦点一，物业服务、供暖合同均系持续性合同，具有公共服务性和强制履行的特点，在并无充分证据证明朝海物业公司怠于行使追索物业服务费、供暖费权利的情况下，本院对信诚时尚公司关于时效的抗辩，不予采信。关于焦点二，由查明事实可知，朝海物业公司于2002年取得包括涉案房屋在内的综合楼的房屋所有权证。2005年7月，因双方对产权产生争议，信诚时尚公司搬离了涉案房屋。直至2010年4月26日，北京市第二中级人民法院作出（2009）二中民终字第16401号判决书，确认信诚时尚公司要求朝海物业公司为其办理涉案房屋的土地使用证和房屋所有权证，有合同依据。由此可见，2005年7月至2010年4月26日期间，信诚时尚公司既非涉案房屋所有权人，也未实际使用该房屋，一审法院判令其交纳上述期间的物业费和供暖费的处理不当，本院予以纠正。2010年5月至2015年2月，朝海物业公司为涉案房屋提供了基本的物业服务，与信诚时尚公司形成了事实上的物业服务合同关系，信诚时尚公司应支付相应的物业服务费用。因双方并未就此期间物业费标准进行过约定，且涉案房屋一直空置，故本院酌情确定物业费为11万元。2010年11月15日至2014年3月15日，朝海物业公司向供暖公司交纳了涉案房屋所在楼栋的供暖费，故其有权向信诚时尚公司主张该期间涉案房屋的供暖费，具体数额由本院根据朝海物业公司的主张、相关规定及涉案房屋面积据以核算。综上所述，信诚时尚公司的部分上诉理由具有事实和法律依据，本院对其部分上诉请求，予以支持。一审法院判决认定事实不清，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第15482号民事判决；二、信诚时尚（北京）纺织品有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京朝海物业管理有限公司关于北京市朝阳区东直门外大街甲26号院2号楼6层二〇一〇年五月至二〇一五年二月的物业费十一万元、二〇一〇年十一月十五日至二〇一四年三月十五日的供暖费十万五千九百八十元；三、驳回北京朝海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13746元，由信诚时尚（北京）纺织品有限公司负担4540元（于本判决生效之日起七日内交纳），北京朝海物业管理有限公司负担9206元（已交纳6873元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费6340元，由信诚时尚（北京）纺织品有限公司负担4540元（已交纳）；由北京朝海物业管理有限公司负担1800元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审判长 李 坤审判员 宋 晖审判员 龚勇超二〇一六年十月二十七日书记员 罗雅竺