湖北省竹山县人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0323民初660号原告张光斗，男，1953年7月28日出生，汉族，建筑业。委托代理人张睿琼，竹山电视台新闻记者。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。委托代理人董超，湖北文润律师事务所律师。代理权限：代为立案，代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解。被告林磊，男，1971年10月17日出生，汉族，个体工商户。委托代理人张楷文，竹山县城关法律服务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉或反诉。原告张光斗诉被告林磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月28日受理后，依法组成由审判员余明彬担任审判长，审判员高发清（主审）、吕光平参加的合议庭，于2016年7月6日公开开庭进行了审理。原告张光斗的委托代理人张睿琼、董超，被告林磊及其委托代理人张楷文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张光斗诉称：2011年4月28日，我委托女儿张睿琼与被告林磊签订《房屋租赁合同》一份，约定由我将自己所有的位于竹山县城关镇龙背小区3号楼2楼整体出租给被告林磊，租赁期限5年，即自2011年8月1日起至2016年8月1日止，租赁费为每年130000元，按年支付，第一年房租费在签订合同时支付，次年房租费在每年1月8日支付。若承租方逾期交纳，每次应承担违约金50000元。合同签订后，被告林磊支付了第一年的房租费130000元，后期房租费，被告林磊均未按期支付，截止起诉之前，被告林磊尚欠我房租费210000元。故此，具状起诉，请求依法判令：1、解除我与被告林磊于2011年4月28日所签订的《房屋租赁合同》，并将租赁房屋返还给我；2、被告林磊支付尚欠房租费210000元；3、被告林磊承担违约金200000元；4、被告林磊付清所欠电费4261.78元、水费5790元，合计10051.78元。原告张光斗为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据一、原告的身份证复印件一份，以证明原告的身份情况；证据二、竹山县房权证城关字第××号房屋所有权证复印件一份，以证明出租房屋的所有权人为原告的事实；证据三、授权委托书复印件一份、国内挂号信函收据一份，以证明原告委托女儿张睿琼处理租房事宜及向被告林磊发出催款通知书的事实；证据四、《房屋租赁合同》复印件一份，以证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，年租金为130000元，租期为5年等事实；证据五、催款通知书一份，以证明被告林磊未按合同约定支付房租费，原告按合同法的约定履行了催告义务的事实；证据六、竹山县供电公司及自来水公司的证明各一份，以证明被告林磊欠电费4261.78元、水费5790元的事实。被告林磊辩称：我不认识原告张光斗，我与原告张光斗之间不存在房屋租赁合同关系，我曾经于2011年4月28日与张睿琼签订过房屋租赁合同，张睿琼在与我签订房屋租赁合同时，并未告知是受原告张光斗委托与我签订房屋租赁合同的事实，如果事先告知了我，我也许不会同他们签订房屋租赁合同，且我与张睿琼之间签订的房屋租赁合同已于2012年下半年张睿琼同意任某转租该房屋时解除，解除之前，我不欠张睿琼房租费等任何费用。故此，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告林磊为支持其答辩观点，向本院提交了以下证据：证据一、证人任某的书面证言一份，以证明被告与张睿琼之间的房屋租赁合同已实际解除的事实。任某证明：“2012年下半年，我想找个合适的地方开酒店，后听说林磊想到十堰发展，打算把其开办的泡脚城转让出去，经林磊、我和房东张大姐（张睿琼）三方当面协商同意，林磊退出，我进入，年租金仍为130000元，从2013年8月份起给我计算房租费，协商好后，我就开始装修房屋，并于2013年新年后开张营业，因受政策影响，我经营了6个月就不行了，期间张大姐找我要房租，我分两次向林磊借了130000元交房租。到2013年下半年就关门停业了，到2014年下半年我实在是经营不下去了，张大姐又要房租费，我就把房屋钥匙交给了房东张大姐”；证据二、“晓户人家”的点菜单二份，以证明任某是“晓户人家”的老板，张睿琼到“晓户人家”进行了消费的事实；证据三、证人李某的书面证言一份，以证明任某不经营“晓户人家”餐馆时，把钥匙直接交到张睿琼手里，后在李某的介绍下，房屋又租给了胡某，张睿琼又把钥匙交给了胡某的事实；证据四、证人胡某当庭证实：“2015年4月份，我想找个事做，后听别人说任某开的晓户人家不做了想转出去，我就和任某联系，任某说房屋被房东收回去了，要租房必须找房东联系，若不熟悉房东可找林磊帮忙联系，于是我就请林磊帮忙联系张睿琼。但房屋我是直接从张睿琼手里租的，房屋钥匙也是张睿琼交给我的，我与张睿琼之间存在租赁合同关系，房租费仍为130000元一年，且由我直接交给房东，我先付给了张睿琼500**元房租费后即将该房屋进行重新装修，开了一个“乾隆御膳”餐馆，但只经营了4个多月，因生意不景气就没经营了，现在房屋钥匙一直由我拿着，我拿一天钥匙就承担一天的房租费。但我没跟林磊、任某签订任何合同，我只认房东”；证据五、2015年4月24日晓户人家的物品盘点单复印件和乾隆御膳点菜单复印件各一份，以证明张睿琼知道租房老板变更了的事实。经审理查明：2010年12月10日，原告张光斗向其女儿张睿琼出具书面委托书一份，委托张睿琼全权处理竹山县城关镇龙背小区内的租房事宜。2011年4月28日，张睿琼作为出租方（甲方），林磊作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》一份，约定：张睿琼将龙背小区3号楼2楼（产权登记在原告张光斗名下）整体出租给林磊，租赁期限为五年，即自2011年8月1日至2016年8月1日；年租金为人民币130000元，按年结算，第一年租金在签订合同时交纳，其余四年的租金在每年元月8日交纳，逾期交纳每次向出租方交违约金50000元；租赁期间所产生的税费及水、电费由承租方负担。签订合同的次日，林磊向张睿琼交付了第一年的房租费130000元。合同签订后，林磊即将该房屋装修后用于经营泡脚城。被告林磊在经营期间又于2012年1月20日、3月24日、5月17日分三次共向张睿琼交纳了第二年的房租费人民币130000元。被告林磊经营到2012年下半年时，因要到十堰市区进行发展，准备将该经营场所转让出去。2012年11月份，经张睿琼同意，被告林磊将该房屋转让给任某，由任某继续承租该房屋，租金仍为130000元每年。任某承租该房屋后，将该房屋重新装修后开办了“晓户人家”餐馆，任某经营到2013年11月份，因生意不景气便停止了经营，并于2014年下半年将房屋钥匙交给了张睿琼。在任某承租该房屋期间，张睿琼分两次收取了房租费130000元（张睿琼出具一式二联收取林磊交房租费收据60000元，另70000元租金收据未提供）。2015年4月份，经被告林磊、胡某与张睿琼三方协商同意后，由胡某继续承租该房屋，房租费仍为每年130000元，胡某先付给了张睿琼500**元房租费（张睿琼出具一式二联收取林磊支付房租收据）后即将该房屋重新进行装修，开办了一个“乾隆御膳”餐馆，但只经营了4个多月，因生意不景气亦停止了经营，现在房屋一直由胡某锁着。诉讼过程中，经本院作胡某的工作，胡某已于2016年8月28日将该房屋腾退交付给了张睿琼。该房屋在租赁期间，原告张光斗共应收取房租费650000元，原告张光斗的委托代理人张睿琼已收取了房租费440000元，现尚欠房租费210000元、电费4261.7元、水费5790元。本院认为：原、被告双方争议的《房屋租赁合同》虽然由原告张光斗委托代理人张睿琼以其自己的名义与被告林磊签订，但这并不能否定房屋产权归原告张光斗所有和张睿琼受原告张光斗委托与被告林磊签订《房屋租赁合同》的事实，因此，应当认定被告林磊与原告张光斗之间形成了房屋租赁合同关系，且双方之间的房屋租赁合同合法有效。诉讼中原、被告争议的上述租赁合同是否于2012年11月在任某接受转让时已协议解除的问题，被告林磊主张已协议解除，原告张光斗主张其当时并未同意解除，且始终表示只认被告林磊。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，协议解除合同须经当事人协商一致，从原告张光斗出具的收租金收据来看，任某、胡某交付租金时，原告张光斗的代理人张睿琼始终出具收取被告林磊支付租金的收据，能印证其未同意解除租赁合同的主张，其证明力明显优于被告林磊申请作证的证人任某、胡某言词证据的证明力。故依法认定原告张光斗与被告林磊于2011年4月28日所签为期五年的《房屋租赁合同》，直到原告张光斗起诉之前尚未解除，对被告林磊主张合同已解除且不欠房租的抗辩观点本院不予采纳。第三人任某、胡某的续租行为应认定为是经原告同意后的转租，原、被告之间的租赁关系依法不发生改变，第三人未按约定履行支付房租义务，被告林磊可依法向其主张违约责任。原、被告之间房屋租赁合同已于2016年8月1日届满，双方之间的合同权利义务关系已终止，且租赁物已由第三人胡某返还，对原告张光斗要求解除合同的诉讼请求因合同到期已终止，故不予支持。原告张光斗要求被告林磊给付尚欠房租费210000元和水电费10051.7元及返还房屋的诉讼请求有相应的事实依据和法律依据，本院予以支持。因被告林磊从2012年1月20日起分三次付清第二年的房租费130000元是得到原告张光斗的委托代理人张睿琼许可的，不能认定为被告林磊违约，后三年被告林磊虽未按期交付房租费，一是由于被告林磊未实际在该房屋从事经营活动，二是由于原告及其委托代理人放任拖延而未及时主张权利所致，故对原告张光斗要求被告林磊承担违约金200000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、第四百零二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告林磊将租赁原告张光斗的龙背小区3号楼2楼房屋返还给原告张光斗（已于2016年8月28日返还）。二、被告林磊在本判决生效后五日内给付原告张光斗房租费210000元，水电费10051.7元。三、驳回原告张光斗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费7537元，由被告林磊负担5000元，由原告张光斗负担2537元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。湖北省十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；账号：17×××01；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行。通过邮局汇款的，款汇湖北省十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。审判长  余明彬审判员  高发清审判员  吕光平二〇一六年十月二十五日书记员  柯 涛附：本判决所适用的相关法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。