苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0509民初3220号原告朱韵红。原告宋志刚。上述二原告共同委托代理人周利中，江苏吴越律师事务所律师。被告苏州蓝光置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇人民路500号2幢1302室。法定代表人陆军，董事长。委托代理人刘伟，系该公司员工。原告朱韵红、宋志刚与被告苏州蓝光置业有限公司（下称蓝光公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案受理，依法由审判员姚民、人民陪审员沈舜心、张芹芳组成合议庭适用普通程序于2016年9月14日、10月10日公开开庭进行了审理。原告朱韵红、宋志刚的委托代理人周利中、被告蓝光公司的委托代理人刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱韵红、宋志刚诉称：2015年6月26日，二原告参加被告在吴江东恒盛大酒店举办的“天悦城花园”预售订购活动，活动中，被告介绍其开发的4号楼为三层洋房复式楼，建筑面积为220多平方米，各层采光好，居住条件优，二原告对该楼盘比较满意，遂在现场订购会上与被告签订了《商品房定购书》，订购了被告开发的4幢洋房复式108号，三层面积约225.09平方米，套内面积为195.41平方米，并约定于2015年6月30日前签订《商品房买卖合同》。在签订《商品房买卖合同》时，被告所提供的是一份草稿合同，并告知二原告所订购的三层洋房复式楼一层为地下车库，需单独办理房产证，这与被告在订购会上的说明及《商品房定购书》所约定的完全不同，二原告要求被告修改并签订正式合同，但均遭被告拒绝。因被告在订立《商品房定购书》时隐瞒了订购房的真实情况，造成其无法与二原告签订与《商品房定购书》约定标的相一致的商品房买卖合同，故要求判令：1、被告双倍返还定金40000元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告蓝光公司辩称：1、双方未能订立商品房买卖合同系二原告单方违约所致。在订立《商品房定购书》前，二原告已充分了解被告所售商品房的基本情况，并详细阅读了现场公示的合同文本，对合同条款清晰无异议，且同意按照该文本订立合同，二原告作为具有完全民事行为能力的成年人，应该严格履行所订立的《商品房定购书》，但二原告在《商品房定购书》订立后又以种种借口拒绝与被告订立商品房买卖合同，违反了诚实信用原则，已构成违约。2、二原告所主张的事实缺乏相应依据。首先，二原告并未举证证实其按照《商品房定购书》所约定的时间到被告售楼处办理签约事宜；其次，二原告并无证据证实被告前后表述不一致，双方所签订的《商品房定购书》并未说明该房屋为三层。3、在正式合同签订前先签订草稿合同是吴江住建局的要求，草稿合同确认无误后再签订正式合同，这是正常的签约流程，并不是被告独创，整个苏州市区都是这样的。综上，被告并不存在隐瞒定购房真实情况之事实，双方未能订立商品房买卖合同的责任完全在二原告，现二原告要求被告双倍返还定金，缺乏事实和法律依据，法院不应予以支持。经审理查明：2015年6月26日，蓝光公司（出卖人）与朱韵红、宋志刚（买受人）签订一份《商品房定购书》，主要约定：朱韵红、宋志刚向蓝光公司订购一套其开发的位于苏州市吴江区秋枫街2000号“天悦城花园”洋房复式楼，房屋编号为“4洋房复式1层08号”，建筑面积225.09平方米，套内面积195.41平方米，总价2337117元，定金为2万元；买受人确认：是在签订本定购书前，已充分了解出卖人所售商品房的基本情况，并详细阅读了现场公示的《商品房买卖合同》及其附件、《前期物业服务协议》和《临时管理规约》等相关合同文本（详见现场公示），买受人对前述文本条款清晰无异议，并同意按照前述文本签订《商品房买卖合同》及其附件、《前期物业服务协议》和《临时管理规约》；本定购书经出卖人和买受人双方签字（盖章）、买受人向出卖人交纳定金后生效；买受人应于2015年6月30日前（即定购截止日）携带本定购书、定金收据和身份证明原件等相关资料到出卖人指定签约处签署《商品房买卖合同》及其附件，否则属买受人违约，出卖人有权将该房屋另行出售，买受人所付定金不予返还，在定购截止日前，出卖人不得将该房屋另售他人，如另售他人则买受人有权要求出卖人双倍返还买受人已付定金等内容。上述《商品房定购书》签订当日，朱韵红向蓝光公司支付了2万元定金。嗣后，双方未签订商品房买卖合同。另查明：2015年6月26日，苏州市吴江区房产管理处向蓝光公司颁发的《商品房预售许可证》准予其预售“天悦城花园”1-3#5#9#13#（公安编号：1-3#4#8#12#）商品房。以上事实，有原、被告的陈述、原告提供的《商品房定购书》、《收据》，被告提供的《商品房预售许可证》及本案庭审笔录予以证实。本案当事人争议的焦点：双方未签订商品房买卖合同的责任在于谁。二原告主张双方未签订商品房买卖合同的责任在被告方，为此，提供了来自于网上的现场订购会照片3张，以证明现场并没有相关楼盘说明和文件之事实。二原告认为：根据《商品房定购书》，二原告所定购的“4洋房复式1层08号”，建筑面积为225.09平方米，套内面积为195.41平方米，该定购书未说明三层洋房复式楼一层为地下车库，并需单独办理房产证，且上述面积中包含了车库面积，被告在现场也没有摆放相关楼盘的说明和文件，只是提供了一份格式告知书，而二原告是在被告的催促下以及现场氛围的烘托下与被告签订的《商品房定购书》，对于被告所售商品房基本情况，二原告并不完全了解，2015年6月28日或29日，二原告到被告售楼处签约时，被告现场人员说只能签订草稿合同，且三层洋房复式楼一层为地下车库，需单独办理房产证，建筑面积中包含了车库面积，这与二原告当初订立《商品房定购书》内容完全不符，而被告只同意签订草稿合同也让二原告怀疑其对“天悦城花园”4#楼并没有取得商品房预售许可。由于被告在签订《商品房定购书》时隐瞒了所售商品房的基本情况，因此，双方未能签订商品房买卖合同的责任完全在被告方。经质证，被告对上述证据的真实性没有异议，但认为照片所反映的是现场局部情况，且模糊不清无法看清细节，仅凭几张照片不能证明被告在售楼处未对所售楼盘进行公示之事实。被告主张双方未能签订商品房买卖合同的责任在二原告，为此，提供了如下证据材料：一、朱韵红、宋志刚于2015年6月26日签署的《房屋定购前告知书》及《限时签约承诺书》各1份，《房屋定购前告知书》载明：本人购买蓝光地产“天悦城花园”项目4-108号房，为确认工作人员是否将相关问题提前告知，现将以下问题确认如下：1、本人对所购房屋在小区里的位置、房号已知悉；2、本人对所选择的付款方式的付款时间及金额已知悉；3、本人签订合同前工作人员已就合同条款进行完整的解释，本人对此并无异议；4、本人对合同条款中加黑加粗的提示文字、特殊房型说明、不利因素公示所提示内容已知悉，并无异议；5、如工作人员对我的疑问不能解答，我清楚投诉电话是4008888116。《限时签约承诺书》载明：本人于2015年6月26日与贵公司签订了《商品房定购书》，定购了贵公司开发的“天悦城花园”项目4-108房号房屋，本人承诺于定购书中约定时限内即2015年6月30日前与出卖人签订《商品房买卖合同》及其附件，并按合同约定支付完相应款项方可享受1%限时签约优惠，如本人未能按期签订合同则适用定金罚则，如贵公司未主张适用定金罚则而愿意与本人签订合同的，本人不再享受1%限时签约优惠。以证明二原告在签订《商品房定购书》时已对该房屋的基本情况和定购书条款知悉并同意，也愿意在违约情况下承担定金罚则之事实。二、苏州市吴江区公安局出具的《关于天悦城花园公安门牌编号情况说明》1份，以证明“天悦城花园”建筑编号中并无以“4”字标注的楼盘，公安编号为4栋的楼盘相对应的系建筑编号为5栋楼盘之事实。被告认为：根据《房屋定购前告知书》、《限时签约承诺书》、《商品房定购书》，可证实二原告对所订购商品房的基本情况已充分了解，对所要签订的《商品房买卖合同》文本及其附件条款清晰无异议，且被告在定购会现场也摆放了相关楼盘的实物资料，不存在向二原告隐瞒定购房真实情况之事实，而先签订草稿合同是为了确定正式合同内容，属于正常的签约流程，况且二原告并无证据证实其前来签约处签约，因此，双方未签订商品房买卖合同的责任完全在二原告。至于二原告订购的商品房所在公安编号为4#的楼盘，其建筑编号实为5#，这种跳过“4”字的做法在房地产行业中属普遍现象，而根据《商品房预售许可证》，公安编号为4#的楼盘在《商品房定购书》签订时就已经取得商品房预售许可，因此，被告将其中的商品房预售给二原告并不违反法律规定。经质证，二原告对证据1的真实性没有异议，但认为不能证明二原告所购房屋的具体位置及该房屋的基本情况；对证据2的真实性没有异议。本院认为:从《商品房预售许可证》及被告提供的证据2可以看出,“天悦城花园”只有公安编号4#楼，而没有建筑编号4#楼，公安编号4#楼即为建筑编号5#楼，二原告也无证据证实“天悦城花园”存在建筑编号4#楼，应认定二原告所订购的系公安编号为4#楼中的商品房，而公安编号4#楼在《商品房定购书》签订时已取得商品房预售许可，因此，原、被告所签订的《商品房定购书》合法有效。对于二原告所订购的商品房基本情况，虽然被告认为已告知二原告，并提供了二原告签署的《房屋定购前告知书》、《限时签约承诺书》，但上述证据以及《商品房定购书》均系被告方制作的格式文本，且不足以证实被告方已明确告知二原告所订购的商品房建筑面积包含了地下室面积，并需单独办理房产证，而地上建筑面积与地下建筑面积毕竟有所区别，对买受人有重大影响，现因双方对此产生歧义而未能签订商品方买卖合同，其责任不可归责于任何一方。综上，本院认为：根据法律规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，虽然原、被告签订的商品房预约合同合法有效，但由于双方未能订立本约的责任不可归责于任何一方，因此，本院对二原告除要求被告返还定金2万元外的其余主张不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告苏州蓝光置业有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告朱韵红、宋志刚定金20000元。案件受理费800元，公告费260元，合计1060元，由原告朱韵红、宋志刚负担400元，由被告苏州蓝光置业有限公司负担660元。被告苏州蓝光置业有限公司负担之数于本判决生效之日起10日内直接给付原告朱韵红、宋志刚，原告朱韵红、宋志刚已预交的诉讼费用本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本四份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交我院。审 判 长  姚 民人民陪审员  沈舜心人民陪审员  张芹芳二〇一六年十月十日书 记 员  蔡 洁