广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第5952号上诉人(原审原告)：郑景x，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托代理人：付治学、范松，湖南人和（东莞）律师事务所律师。上诉人(原审被告)：许xx，身份证住址广东省汕头市潮南区。委托代理人：李海燕、李虹，广东尚道律师事务所律师。上诉人郑景x、许xx因租赁合同一案，均不服广东省广州市白云区人民法院(2015)穗云法太民初字第40号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑景x上诉请求：一、撤销原审判决第二项，改判许xx向某云支付租金220000元；二、撤销原审判决第三项，判决许xx交付的40000元保证金不予退还。事实和理由：一、许xx于2013年12月28日向某云转账的30000元为许xx向某云支付于2011年7月20日向某云所借50000元的部分借款，而非租金。1.许xx于2011年7月20日向某云借款50000元，该笔借款由郑景x于借款当日向许xx支付现金15000元，分别于2011年7月20日、2011年8月3日通过银行转账向许xx支付30000元及5000元，郑景x已向原审法院提交了郑景x于2011年7月20日向许xx转账30000元及5000元的银行转账凭证，但原审法院未对郑景x提交的该份证据予以任何说明。2.原审法院认定许xx提交的2013年12月28日30000元的银行转账为许xx支付的租金，与双方约定的关于房屋租金交付方式不符。二、许xx向某云交付的40000元保证金，郑景x无需退还。保证金作为保证合同履行的一种担保方式，其目的在于保证合同的顺利履行，保障债权人的利益，现许xx长期拖欠租金,严重违约，给郑景x造成极大的经济损失,郑景x主张没收保证金有法律及事实依据。许xx答辩称：不同意郑景x的上诉请求。30000元是支付给郑景x的租金，并不是借款。不履行合同时40000元保证金应退回，已约定了违约金，不需再没收40000元保证金。许xx上诉请求：一、撤销原审判决；二、判令许xx无需支付郑景x租金190000元及逾期支付租金的滞纳金；三、判令郑景x支付本案全部诉讼费。事实和理由：2014年6月11日开始，郑景x以各种手段威逼案外人吴某退场，致使案外人自2014年6月30号开始不再缴纳租金给许xx。事实上，许xx一直都有缴交租金给郑景x。2014年6月，因郑景x催收租金，许xx委托吴某直接向某云支付租金10万元，吴某亦通知郑景x过来交收，但郑景x拒绝交收，而是要求与吴某直接签订租赁合同。因吴某不同意在许xx与郑景x租赁合同未解除的情况下重签合同，故自2014年6月开始，郑景x违反合同约定及采取暴力侵权行为，多次要求案外人搬离租赁物，并将租赁物交回郑景x。2014年7月29日，郑景x将租赁物用锁锁上，导致吴某不能使用租赁物业并进而拒绝交纳租金。郑景x的违约行为不但违反了诚实信用的民事行为准则，更严重侵害了许xx的合法权益，造成许xx极大的经济损失。郑景x答辩称：驳回许xx的所有上诉请求。一、合同解除的原因是因为许xx长期拖欠租金，导致郑景x利益受损。二、许xx主张2014年6月委托吴某支付租金与事实不符。三、许xx已收取2014年1月1日至2014年6月30日吴某的租金。郑景x于2014年12月23日向原审法院提起诉讼，请求：确认双方《房屋租赁合同》于起诉之日解除；判令许xx向某云支付2013年8月15日至2014年11月30日租金310000元；判令许xx向某云支付违约金654000元，合计1004000元；判令许xx向某云交付的40000元押金不予退还；判令许xx向某云支付起诉之日至许xx实际交付房屋之日止的房屋占有使用费；本案的诉讼费用由许xx承担。原审法院认定事实：2012年5月3日，郑景x与许xx签订《房屋租赁合同》一份，双方约定由郑景x将位于广州市白云区太和镇第五经济合作社广从一路1号，壹楼右边二间出租给许xx。合同约定“该房屋租赁期共8年，自2012年5月15日起至2020年5月15日止”，“乙方每月支付租金20000元（大写：贰万元某），租金未含发票税金。所有的税金都由乙方负责。租金每叁年为一期，每期租金累积递增一次，每次递增10%。以此类推（附租金表）。乙方需支付160000元作为首期租赁场地金和押金。（其中两个月40000元为押金，12000元为预付半年租金。）押金到凭期满（或合同终止）之日起5天内，甲方无息一次性退回。每年5月15日及11月15日前支付半年租金，超过15天乙方须支付给甲方半年应付款每天滞纳金的1%”，“从甲方交付毛坯商业楼起（即2012年5月01日）算，甲方给予乙方三个月的免费装修期。乙方必须与2012年5月30日前进场装修。否则甲方有权向乙方收取从2012年5免费装修期结束后开始计收租金，即租金从2012年8月15日起计算”。“乙方违约责任：1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋：利用该房屋进行违法活动的；拖欠房租累计50天以上的”“乙方交纳以下费用：…（3）按时交房租，每年5月15日及11月15日前交纳半年租金，如超过15天后乙方应交给甲方按总数半年租金的每日1%收取滞纳金”。上述合同甲方为出租方即郑景x，乙方为承租方即许xx。签订上述合同后，郑景x将上述租赁房屋交付给许xx，由许xx对租赁房屋进行装修到2012年8月份，装修完毕后许xx将租赁房屋转租给案外人吴某。2014年7月份，郑景x以许xx尚未支付房租为由将上述租赁房屋封锁，致使许xx及案外人吴某无法使用该租赁房屋。许xx于2012年5月3日向某云支付了40000元押金及120000元的租金，随后许xx于2013年5月22日再次支付了120000元的租金。诉讼中，许xx提供了转账记录一份，主张其在2013年12月28日向某云支付30000元租金，郑景x确认收到该30000元，但称该30000元并非支付涉案房屋的租金，其与许xx存在其他经济往来，该笔款项属于其他经济款项；许xx还提供了凭条一张，拟证实其曾主张委托案外人吴某支付100000元，该凭条为许xx于2014年6月15日出具，记载“兹同意台湾商人吴某去支付给郑景明铺面租金壹拾万元100000元整。此据”。郑景x称该凭条是许xx单方面向案外人吴某出具，其并没有收到该款项；另许xx还主张使用一幅画作为抵押作价50000元作为租金，但没有提供相关证据证实。诉讼中，郑景x提供了建筑工程施工许可证一份，拟证实涉案房屋是依法报建，涉案房屋租赁合同系有效合同。原审法院认为，郑景x、许xx签订的《房屋租赁合同》内容合法，双方意思表示真实，故该协议有效，双方应恪守履行。郑景x、许xx签订《房屋租赁合同》后，双方均依约履行了一段时间，可见，双方是有诚意履行合同的。但其后许xx拖欠郑景x租金的行为已构成根本违约，且在2014年7月，郑景x已实际封锁涉案租赁房屋，许xx已无法实际使用。因此，郑景x要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求合理合法，原审法院予以支持。合同履行期间，许xx实际使用了涉案租赁房屋，按合同约定应交付租金，郑景x要求许xx交付租金的诉讼请求合理合法，原审法院予以支持。但租金的具体金额应依法计算，根据原审法院查明的事实，2014年7月份，郑景x以许xx尚未支付房租为由将上述租赁房屋封锁，许xx已无法实际使用涉案房屋，故郑景x主张的租金应只计算至2014年7月份。根据合同约定，涉案租赁房屋的租金从2012年8月15日起计，故许尊罗某乙支付的租金期限实际为1年又11个月共23个月。故许xx实际租赁期间应交付的房租应为460000元（20000元/月×23个月），郑景x称许xx实际只支付了其中240000元租金，许xx主张除上述240000元外，其还于2013年12月28日支付了30000元，该30000元有银行转账记录证实，郑景x虽称该30000元为其与许xx的其他经济往来资金，但没有提供任何证据证实，故原审法院对其主张不予支持，确认该30000元为涉案租赁房屋的租金。许xx还辩称曾委托吴某向某云支付100000元及用画作抵押作价50000元冲抵租金，但对该两笔款项许xx没有提供任何证据证实，故原审法院对许xx的该辩论意见不予采纳。综上，原审法院确认许xx共支付了涉案租赁房屋的租金270000元，许xx尚未支付的租金总额为190000元。关于郑景x要求许xx支付未付租金的滞纳金的诉讼请求，根据《房屋租赁合同》的约定，许尊罗某乙“每年5月15日及11月15日前交纳半年租金，如超过15天乙方应交给甲方按总数半年租金的每日1%收取滞纳金”，原审法院认为，郑景x、许xx双方约定滞纳金为每日1%明显过高，原审法院予以调整，应以中国人民银行同期贷款利率的4倍为宜。另按合同约定，许尊罗某乙于2012年5月15日支付2012年8月15日至2013年2月15日的租金120000元，于2012年11月15日支付2013年2月16日至2013年8月15日的租金120000元，本案中，许xx于2012年5月3日支付了半年租金120000元，于2013年5月22日支付了半年租金120000元，于2013年12月28日支付了30000元租金。郑景x主张其中120000元从2013年12月1日起计违约金，另外120000元从2014年5月31日起计，综合郑景x主张、合同约定及原审法院认定的事实，原审法院确认许xx支付滞纳金的方式如下：许尊罗某乙从2013年12月1日起以120000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的4倍向某云支付滞纳金至2013年12月27日，从2013年12月28日起以90000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的4倍向某云支付滞纳金至付清之日止，从2014年5月31日起，以100000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的4倍向某云支付滞纳金至付清之日止。关于郑景x要求没收许xx保证金40000元的诉讼请求，郑景x主张许xx违约，该保证金应予以没收，原审法院认为，根据涉案《房屋租赁合同》的约定，郑景x、许xx双方并无对该40000元保证金在何种情况下应不予返还有所约定，且合同已对拖欠租金的违约行为有滞纳金条款予以规范，故郑景x、许xx双方在约定了违约金条款的情况下，再次主张没收该保证金没有法律依据，原审法院不予支持。关于郑景x要求许xx支付自起诉之日至许xx实际交付房屋之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，原审法院认为，涉案租赁房屋已于2014年7月被郑景x私自封锁，许xx并无继续使用涉案租赁房屋的可能，故郑景x要求许xx支付2014年7月后的房屋使用费的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定,原审法院于2015年8月18日作出判决:一、于本判决生效之日郑景x与许xx于2012年5月3日签订的《房屋租赁合同》予以解除。二、于本判决生效之日起五日内，许xx向某云支付租金190000元及逾期支付租金的滞纳金（其中从2013年12月1日起以120000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的4倍支付至2013年12月27日，从2013年12月28日起以90000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的4倍支付至付清之日止，从2014年5月31日起，以100000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的4倍支付至付清之日止）。三、驳回郑景x的其他诉讼请求。本案受理费13836元，由许xx负担7000元,郑景x负担6836元。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，许xx提交署名“郑景x”、落款时间为2013年12月7日的《凭条》，内容为“郑景x先生在2013年12月7日取走许xx《富某居图》国画长卷一幅，许xx愿意此长卷以伍万元（￥50000.00元整）成本价成交，此款郑景x未付还，但同意承诺在白云大道北东平路口锦龙大酒店一楼出租给许xx的铺面租金中扣除。”许xx称该《凭条》在(2015)穗云法太民初字第866号案中已提交，拟证明郑景x同意以《富某居图》抵扣涉案房屋租金5万元。郑景x对于上述《凭条》的真实性不予确认，申请对该《凭条》中“郑景x”签名的真实性进行鉴定。经本院依法委托，广东省绿色产品认证检测中心司法鉴定所于2016年9月13日出具穗司鉴16010090600114号鉴定意见书，结论为案涉2013年12月7日《凭条》上“郑景x”签名与郑景x的笔迹样本不是同一人笔迹。双方当事人对于上述鉴定意见书予以确认。许xx同意直接向某云支付本院决定其负担的鉴定费。本院认为，根据双方的上诉请求，二审争议焦点如下：一、违约责任。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，涉案房屋的租金从2012年8月15日起计，计至2014年7月郑景x将涉案房屋封锁时止，许xx未能举证证明已足额支付该期间租金，构成违约，应承担相应的违约责任。许xx上诉主张不应支付上述期间的欠付租金和滞纳金，本院不予支持。二、许xx于2013年12月28日向某云支付的30000元是否租金。该笔款项转账记录并未载明性质，许xx主张系涉案房屋的租金，而郑景x则主张系归还借款，但郑景x未能证明该笔款项系许xx归还的借款，故原审法院依许xx的主张，认定该笔款项为涉案房屋的租金，并无不当，本院予以维持。三、双方是否约定以画抵扣租金。许xx依据其二审期间提交的《凭条》主张郑景x曾同意以《富某居图》抵扣涉案房屋租金5万元，但经鉴定，该《凭条》中“郑景x”的签名并非郑景x笔迹，故许xx的上述主张不能成立。由于鉴定意见书结论与许xx的主张不一致，故许尊罗某乙负担鉴定费。四、保证金应否退还。《房屋租赁合同》并未对于40000元保证金在何种情况下不予返还作出约定，且已对拖欠租金的违约行为约定滞纳金条款，故郑景x上诉主张没收保证金，并无合同依据，本院不予支持。综上所述，郑景x、许xx的上诉请求均不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8550元，由郑景x负担1550元，许xx负担7000元。鉴定费4400元，由许xx负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  李 静审判员  黄春成二〇一六年十月十三日书记员  李宪琼黄妙丽