安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖02民终1597号上诉人（原审原告）：田芳，女，1986年8月31日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。委托诉讼代理人：刘腾腾，安徽国伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：董梦晔，安徽国伦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：芜湖晋智房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市三山区。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢长军，该公司职员。上诉人田芳因与上诉人芜湖晋智房地产开发有限公司（以下简称晋智公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市三山区人民法院作出的（2016）皖0208民初345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人田芳及其委托诉讼代理人刘腾腾、董梦晔，上诉人晋智公司的委托诉讼代理人谢长军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田芳上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持田芳的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审法院忽视了即使消费者在购房时尽到了注意义务，也完全可能基于对开发商的信赖及《商品房买卖合同补充协议》第10条的压力，办理交接手续，因此，田芳办理房屋交接手续的行为不能够作为判定田芳认可房屋质量的依据。在2013年7月20日办理交房手续时，田芳已经明确提出异议，并在房屋验收交接表中提出了“地面不平、业主建议找平”等意见。此外，晋智公司交付的房屋地面找平也远没有达到《建筑地面工程施工质量验收规范（GB50209-2010）》规定的验收标准。在一审开庭审理前，一审法官也到诉争的房屋中查看，并现场确认了田芳提供的照片及视频中所反映的房屋质量问题。一审中，田芳并未提及晋智公司逾期交房，也未要求晋智公司支付逾期交房违约金，而是要求晋智公司支付因房屋无法使用产生的违约金。但是，一审法院却判决晋智公司支付逾期交房违约金，却并未就田芳关于违约金的诉讼请求作出任何回应，违反了民事诉讼法规定的“不告不理”原则。由于晋智公司怠于履行《商品房买卖合同补充协议》第10条中约定的房屋修复义务，导致田芳在三年多时间里一直租住在别处，应当依据合同法第113条规定，按照涉案房屋同地段同等面积毛坯房租金（1000元／月）的标准，补偿给田芳造成的直接经济损失。虽然双方于2013年7月20日办理了交接手续，但交付的房屋一直无法使用，而田芳自2013年7月1日起就按月缴纳物业费，故物业费损失也是因晋智公司违反合同约定、怠于履行房屋修复义务导致的直接经济损失，应由晋智公司承担。晋智公司辩称：涉案房屋是现房，田芳购买时已经现场实地勘查，可以表明其对房屋相关情况清楚并决定购买涉案房屋。一审法院关于晋智公司保修义务的履行以及不影响居住使用的认定是正确的。晋智公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回田芳的全部诉讼请求。事实和理由：1、不存在逾期交房问题，一审法院认定事实错误。根据双方签订的房屋买卖合同可知晓，涉案房屋为现房，田芳可在支付全部房款后1日内收房，但田芳未按此收房，完全是对自身权利的放弃，不存在晋智公司逾期交房的情形。一审庭审也表明田芳在购房时，已现场对房屋进行了查看并认可房屋现状。同时，涉案楼栋的其他房屋也实际进行了交付。客观来看，晋智公司无任何理由迟延交房。从证据角度及庭审过程来看，田芳提交的验收交接表的证明目的并不是证明晋智公司逾期交房，而是证明房屋存在地面高低不平等房屋质量问题。验收交接表上显示的时间也仅是田芳实际前往晋智公司处办理交接的具体时间，并不能证明晋智公司存在逾期交房行为，一审法院未对是否逾期进行审查。根据合同约定，晋智公司无需再另行通知田芳办理交房手续，只要达到合同约定的时间，即可随时交付，故一审法院仅凭验收交接表认定晋智公司逾期交房，显然认定事实错误。2、一审法院关于“逾期交房的违约金”判决超出了田芳的诉讼请求范围，违反了当事人处分原则。根据起诉状及提交的证据，田芳并未要求晋智公司承担逾期交房的违约责任，其第二项诉讼请求仅仅系因房屋质量问题未能入住导致购房款搁置的“利息损失”，计算标准也是按照银行同期贷款利率，而非合同约定的逾期交房责任标准（日万分之三）。田芳辩称：一、房屋虽已实际交付，但交付不符合标准。二、田芳主张的违约金是交付不符合约定标准的违约金，而非逾期交房违约金。田芳向一审法院起诉请求：1、晋智公司赔偿田芳租赁房屋支出31833元（自2013年6月25日起至2016年3月15日止，每月1000元，合计31个月25天）；2、晋智公司按银行同期贷款利率向田芳支付利息91111.33元（以570000元为基数，自2013年6月19日至2016年3月15日止），并继续按银行同期贷款利率支付至晋智公司完成房屋修复之日止；3、晋智公司承担田芳物业费损失2322.25元。一审法院认定事实：2013年5月24日，田芳与晋智公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：现字WH2013034123）和《商品房买卖合同》附件三。合同约定：1、田芳购买由晋智公司开发建设的三山区碧桂园翠堤春晓459#楼1-102住房一套；2、房屋总价款为570000元；3、田芳于2013年5月24日前付房款180000元，余款390000元在2013年6月25日前付清；4、晋智公司在收到全部房价款之日起1日内，向田芳交付该房；5、房屋验收交接的标志为签署房屋交接单；6、在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，晋智公司应当履行保修义务。附件三约定：1、田芳所购买的商品房为毛坯房，晋智公司不负责装饰。交付标准根据附录四为“1、外墙：根据外观设计需要，采用彩色喷涂，局部贴外墙砖或花岗岩；2、内墙：厅、房间用水泥砂浆找平、收光，厨房、卫生间水泥砂浆找平、拉毛；3、顶棚：做混凝土打磨找平；4、地面：厅、房间做水泥砂浆找平；5、门窗：安装入户门，塑钢窗框，配玻璃；6、厨房：地面做水泥砂浆找平，预留排水管道接口；7、卫生间：地面做水泥砂浆找平，预留排水管道接口；8、阳台：地面做水泥砂浆找平。等共计10项”，该条同时约定“除该商品房与本补充协议附录四约定的交付标准不一致外，买受人在该商品房交付时不得以对该商品房有异议为由拒绝收楼，买受人以此为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担”。2、该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，田芳有权要求补修，晋智公司按约定承担保修责任，田芳不得拒绝收楼。田芳以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由其自行承担。附件三附录一为《住宅质量保证书》，载明了保修项目、保修期限及保修责任。保修项目包括地基基础和主体结构，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、厨房和外墙面的防渗漏等。3、晋智公司逾期交房不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向田芳支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。田芳于2013年6月17日向晋智公司支付了购房款570000元，并于2013年7月1日办理了该房屋的产权登记。双方于2013年7月20日办理房屋验收交接，并在交接表业主意见栏中注明：客卫顶部渗水严重、次卫顶部渗水严重；卧室墙体开裂；水管外露；地面不平，可能影响铺设地板；阳台外楼体下沉、散水坡下沉；业主水表始终转动。田芳收房后，一直未进行装修。田芳在一审庭审中自述，晋智公司在其反映问题后进行了小范围的维修，但一直未修好，直至起诉后于2016年3月20日开始全面维修，并于2016年4月底已维修完毕，上述质量问题目前已全部解决。双方因损失赔偿问题协商未果。田芳已于2016年4月20日将其所购买的三山区碧桂园翠堤春晓459#楼1-102房屋过户他人。田芳交纳了物业费共计2322.29元。一审法院认为，田芳与晋智公司签订的《商品房买卖合同》及附件三系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。田芳已全额交纳房款，晋智公司应履行交房义务并按约定承担房屋质量保修责任。本案的争议焦点一是田芳的诉讼主体资格。田芳在起诉时房屋尚未过户他人，且庭审时自认房屋已修复完毕，并不再主张晋智公司承担修复义务。田芳的房屋所有权人身份在诉讼过程中虽发生变动，但不应影响其向晋智公司主张其作为房屋所有权人期间的权利，故对晋智公司关于田芳诉讼主体不适格的辩解不予采纳。本案的争议焦点二是田芳主张晋智公司赔偿的各项请求是否成立。首先，田芳在晋智公司处购买的系现房，房屋作为一项较高的消费性支出，根据通常生活习惯，买房人在购房时会尽到较购买普通商品时更多的注意义务，而田芳诉称的房屋各项质量问题，如卧室墙体开裂、地面不平等，亦是一般消费者通过观察即可以发现的问题。其次，双方签订的《商品房买卖合同》附件三，明确约定了涉案房屋交付标准，以及房屋与交付标准不一致，田芳可拒绝收楼。而田芳与晋智公司已办理房屋交接。再次，双方在《商品房买卖合同》附件三约定该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，田芳有权要求补修，晋智公司按约定承担保修责任。田芳在一审庭审中认可晋智公司保修义务现已履行完毕。综上，田芳于2013年5月24日购买晋智公司所开发建设的现房，并于2013年7月20日办理了房屋验收交接手续，应视为田芳对该房屋的交付标准予以了认可，田芳提供的房屋验收交接表虽记载了地面不平等问题，但综合现有的事实和证据并不足以证明上述问题已严重影响其居住和使用，且根据相关法律规定，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。故田芳诉请晋智公司承担自2013年6月25日起至2016年3月15日止的租赁房屋支出31833元，无事实和法律依据，依法不予支持。田芳诉请晋智公司以570000元为基数自2013年6月19日起按银行同期贷款利率支付利息，并主张该款系逾期交房违约金。田芳已于2013年6月17日交纳了全部房款570000元，根据合同约定，晋智公司应在2013年6月18日向田芳交付房屋。但双方实际交接房屋时间为2013年7月20日，晋智公司已逾期交房32天，违约金应为570000元×32天×日万分之二=3648元。故晋智公司应向田芳支付违约金3648元。田芳诉请晋智公司承担物业费损失2322.25元，物业费系田芳作为小区业主向物业管理部门所交纳的服务性费用，该项费用田芳主张由晋智公司承担依据不足，故不予支持，对晋智公司的相关辩解予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条、第一百零七条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、晋智公司于判决生效后十日内支付田芳逾期交房违约金3648元；二、驳回田芳的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1379元，由田芳负担1325元，晋智公司负担54元。二审中，当事人双方均未提交新证据。一审法院查明田芳共交纳物业费2322.29元，本院二审查明其中2013年7月20日交纳三个月物业费430.05元，2016年4月13日交纳物业费1892.24元。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：1、田芳是否诉请要求晋智公司支付其逾期交房违约金；2、田芳是否有权要求晋智公司赔偿损失以及如何确定损失金额。一、关于争议焦点1。田芳及晋智公司均上诉认为田芳未诉请要求晋智公司支付其逾期交房违约金，结合田芳的三项诉讼请求内容可知，因田芳并未诉请主张逾期交房违约金，故一审法院判决晋智公司支付田芳逾期交房违约金，系超出田芳的诉讼请求范围裁判，对此应予纠正，晋智公司相应的上诉主张成立。二、关于争议焦点2。涉案房屋的质量瑕疵虽不影响交付，但对田芳的居住使用必然产生影响，晋智公司按约应履行保修义务。田芳与晋智公司在2013年7月20日交接涉案房屋时已发现质量瑕疵，晋智公司应及时维修并在合理期限内维修完毕。因晋智公司拖延至2016年4月才修复完毕上述质量瑕疵，已构成违约，由此给田芳造成居住使用妨碍，应承担损失赔偿责任。因双方未约定合理修复期限及拖延修复的违约责任，本院结合双方当事人的履约情况、涉案房屋的租赁价值、质量瑕疵给田芳造成的使用妨碍以及质量瑕疵现已修复等因素，综合确定晋智公司按月租金1000元的标准向田芳赔偿一年的房屋租赁损失，即为12000元。田芳于2013年7月20日交纳物业费430.05元，却因房屋质量瑕疵不能居住使用，从而无法享受相应的物业服务，故上述430.05元物业费损失系因晋智公司违约给田芳造成的直接损失，理应由晋智公司承担。田芳关于要求晋智公司按银行同期贷款利率支付其利息的诉请，系重复计算违约损失且已超出田芳的实际损失，故不予支持。田芳在2013年7月20日发现质量瑕疵后，按约既可以要求晋智公司承担维修义务，也可以在晋智公司拖延修复时自行维修或委托他人修复，其迟至2016年3月才诉请主张赔偿损失，应对损失的扩大承担责任。依照合同法第一百一十九条的规定，田芳不得就扩大的损失要求赔偿，故其主张晋智公司赔偿其损失至2016年3月15日止缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，晋智公司的上诉请求成立，田芳的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持安徽省芜湖市三山区人民法院（2016）皖0208民初345号民事判决第二项；二、撤销安徽省芜湖市三山区人民法院（2016）皖0208民初345号民事判决第一项；三、上诉人芜湖晋智房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付上诉人田芳12430.05元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1379元，由田芳负担1269元，芜湖晋智房地产开发有限公司负担110元；二审案件受理费2808元，由田芳负担2698元，芜湖晋智房地产开发有限公司负担110元。本判决为终审判决。审 判 长  李建华代理审判员  蒋 磊代理审判员  丁大慧二〇一六年十月八日书 记 员  王文苑附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。