内蒙古自治区科尔沁右翼前旗人民法院民 事 判 决 书(2016)内2221民初2173号原告（执行案外人）：内蒙古自治区烟草公司兴安盟公司,地址内蒙古乌兰浩特市。法定代表人：郝文亮，该公司经理。委托代理人：李秋祥，该公司员工。委托代理人：王洪超，内蒙古恒众尧律师事务所律师。被告（申请执行人）：赵艳秋，女，1981年10月21日出生，汉族，无职业，现住内蒙古乌兰浩特市。委托代理人：孙凤岩，内蒙古天厚律师事务所律师。被告（被执行人）:巴彦淖尔市福泰房地产开发有限公司，内蒙古乌拉特前旗。法定代表人：冯富荣，该公司总经理。原告内蒙古自治区烟草公司兴安盟公司（以���简称兴安盟烟草公司）与被告赵艳秋、巴彦淖尔市福泰房地产开发有限公司（以下简称福泰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年6月22日立案受理，依法组成合议庭于2016年8月24日公开开庭进行了审理。原告兴安盟烟草公司的委托代理人李秋祥、王洪超、被告赵艳秋及其委托代理人孙凤岩到庭参加诉讼，被告福泰公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理，本案现已审理终结。原告兴安盟烟草公司公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决立即停止对原告160万元财产的强制执行，并解除对上述财产的冻结。2、请求依法判决确认原告与被告福泰公司于2010年9月20日签订的《慷兴乐园小区团购房协议书》合法有效，并确认科尔沁右翼前旗人民法院冻结原告160万元系原告财产，并非为被告福泰公司的到期债权。事实和理由：2010年9月20日原告与被告福泰公司签订《慷兴乐园小区团购房协议书》，双方约定：原告团购被告开发建设的慷兴乐园小区房屋及车库，交房日期为2010年10月31日。付款方式为：住宅楼三层封顶付至购房款总额60%，七层封顶付总款80%，交钥匙时付至购房款总额95%，剩余5%购房款作为房屋质量保证金；房屋经质检部门验收合格后，将质保金返还给福泰公司。根据《建设工程质量保证金管理暂行办法》的规定，质保金就是从应付的工程款中预留用以保证在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金，这也是双方约定留存5%价款作为质保金的真实意图。后因福泰公司资金紧张，根据其请求，我单位支付了部分质保金，目前质保金已不足3%。合同签订后，原告按照约定履行了义务，被告福泰公司一直在违反约定。2012年7月20日，双方就最后交钥匙时间及房屋质量问题达成一致意见，即房屋交付时间为2012年11月；如果质检部门或购房者反映所购买房屋（包括车库、仓库及小区外网）存在质量问题，福泰公司应该整改，没有及时整改或整改不到位的，由原告整改，整改费用由原告从质保金中予以扣除。房屋交付后，购房者在使用过程中出现质量问题，但福泰公司没有对房屋进行修理。除此，被告福泰公司还擅自将原告团购范围内的65套车库办理了抵押登记，后该登记被科尔沁右翼前旗人民法院（2015）科行初字第XX号判决书予以撤销。福泰公司既没有在房屋完工后向主管部门提交竣工验收也没有办理房屋产权登记，更没有与我单位进行最终决算。原告与二被告民间借贷纠纷一案，科尔沁右翼前旗人民法院依据被告赵艳秋的申请作出（2015）科民初字第XXXX号民事裁定书，将原告所有的160万元财产予以冻结。原告作为二被告民间借贷纠纷案件的案外人依法提出了执行异议，科尔沁右翼前旗人民法院又作出（2015）科执字第XXX号之一执行裁定书，驳回原告的执行异议。原告认为该裁定没有事实和法律依据，故依法提起诉讼。被告赵艳秋辩称，不同意原告的诉求，1、原告的主张第一项、第二项不应该合并审理，第一项是行为之诉，第二项是确认之诉；2、原告的主张超过诉讼时效，诉状内提到前旗法院执行书是2016年4月10日由科右前旗人民法院进行作出送达，原告的诉状是2016年6月20日，根据法律规定，案外执行人在收到裁定后15日内向人民法院立案，通过裁定执行的日期和原告的诉状日期，原告已经超过诉讼时效；3、原告主张法院扣押的160万元是合法财产不正确，通过原告诉状看出原告与被执行人福泰房地产开发公司��订的团购协议书，原告与被执行人之间是商品房买卖合同的买、卖方，原告拖欠被执行人福泰公司的款项是福泰公司应收的债权。原告所主张的建设工程质量保证金管理办法不适用本案，原告根据《建设工程质量保证金管理暂行办法》中规定，质量保证金是适用建设人和承包人之间，不适用商品房买卖的主体之间。并且原告在诉状中自认2012年11月份被执行人已经将房屋交付给原告方使用，根据法律规定，商品房经验收后交付使用，未经验收已经交付使用的视为验收合格。所以原告方不应对购买的商品房提出任何异议。原告主张的质保金不成立。被告巴彦淖尔市福泰房地产开发有限公司未出庭亦未提交任何答辩意见。根据原被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：原告的诉讼请求是否成立？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。原告兴安盟烟草公司提交1、《慷兴乐园小区团购房协议书》一份，用以证明原告与被告福泰公司签订的团购房协议系双方真实意思表示，且双方明确约定，住宅楼三层封顶付至购房款总额60%，七层封顶付至购房款总额的80%，交钥匙付总额的95%，剩余款项作为质量保证金，待双方协议履行完毕后予以返还，因此，法院冻结的该款项并非是被告福泰公司的到期债权，所以，法院的执行措施是错误的，应予以解封；2、2012年7月20日、9月5日、9月25日、11月12日的会议记录，用以证明原告与被告福泰公司团购协议履行过程中，被告福泰房地产开发公司存在多项违约行为，且目前该质保金数额已经不足3%，因此在双方没有进行决算的前提下，该款项并非被告福泰房地产开发公司的到期债权；3、慷兴乐园小区房屋质量问题的《照片》，用以证明被告福泰公司所开发的慷兴乐园小区团购房存在严重质量问题，至今被告福泰房地产开发公司没有进行维修，依照双方的约定原告可以进行统一整改，并从质保金中予以扣除，故被法院冻结的该款项为原告的合法财产，并非是被告福泰公司的到期债权。被告赵艳秋质证认为，对原告提交的证据真实性有异议，因为都是复印件。对第一份证据证明原告与被执行人是买卖合同的双方。质量保证金不适用原告与被执行人，也不适用本案。对会议纪要，是原告方自行所做的。对福泰公司开发的房屋未验收质量存在问题，因房屋已经实际交付使用的视为验收合格，所以原告的会议纪要不足以对抗法律规定。对相片复印件也看不清楚，也没有证据证明存在质量的楼房是否是原告购买被执行人开发的楼盘，同时该照片假如真实存在的现状，也与本案没有关系。原告提交的三份证据不能证明原告的主张。给付的工程款最终欠了一个5%是购房方应给开发商的购房款，2012年11月被执行人已经将房屋的钥匙交给原告方投入使用，该房屋就应该已经实际交付给购房方，购房方就应该将尾欠的房款交给开发商，该笔款项是被执行人应收的到期债权，而不是原告主张的质量保证金。被告赵艳秋未提交任何证据。本院认证认为，原告提交的证据1，因系双方真实意思表示，内容未违反法律的禁止性规定，虽原告未能提供原件，但与证据2能够相互印证，本院予以采信。原告于2012年7月20日、9月5日、9月25日、11月12日的会议纪要，系原告与被告福泰公司就房屋交付及交付前存在问题达成的协议，从会议纪要中可以认定原告团购房屋的事实及对预留的房款为房屋质量保修金，虽被告赵艳秋质证认为该组照片不能证明系原告所购房屋出现的问题，但证据2与证据3（照片）能够形成证据链，故本院对原告提供的证据因内容、形式、来源合法，且与诉争案件具有相关性，本院对上述证据全部采信。经审理查明，2010年9月20日原告兴安盟烟草公司与被告福泰公司签订《慷兴乐园小区团购房协议书》，双方约定：原告团购被告福泰公司开发建设的慷兴乐园小区房屋及车库，交房日期为2010年10月31日。付款方式为：住宅楼三层封顶付至购房款总额60%，七层封顶付至付款总款80%，交钥匙付至购房款总额95%，房屋经质检部门验收合格后，将质保金返还给福泰公司。合同签订后，原告按照约定履行了义务，被告福泰公司一直在违反约定。2012���7月20日，原告与被告福泰公司会议纪要约定房屋交付时间为2012年11月；如果质检部门或购房者反映所购买房屋（包括车库、仓库及小区外网）存在质量问题，福泰公司应该整改，没有及时整改或整改不到位的，由原告整改，整改费用由原告从质保金中予以扣除。房屋交付后，购房者在使用过程中出现质量问题，但福泰公司没有对房屋进行修理。14号楼2单元401室地面水泥疏松，地热管外露；14号楼1单元701室，阳台水泥曾脱落；8号楼2单元室卫生间渗水。对上述房屋，原告已进行了维修。另查明，福泰公司既没有在房屋完工后向主管部门提交竣工验收也没有办理房屋产权登记，也没有进行最终决算。再查明，原告与二被告民间借贷纠纷一案，科尔沁右翼前旗人民法院依据被告赵艳秋的申请作出（2015）科民��字第XXXX号民事裁定书，将原告所有的160万元财产予以冻结。原告作为二被告民间借贷纠纷案件的案外人依法提出了执行异议，科尔沁右翼前旗人民法院又作出（2015）科执字第XXX号之一执行裁定书，驳回了原告的执行异议。原告认为该裁定没有事实和法律依据，故依法提起诉讼。请求判决立即停止对原告160万元财产的强制执行，并解除对上述财产的冻结。同时判决确认原告与被告福泰公司签订的《慷兴乐园小区团购房协议书》合法有效，并确认科尔沁右翼前旗人民法院冻结原告160万元系原告财产，并非为被告福泰公司的到期债权。本院认为，被告赵艳秋称原告提起的案外人执行异议之诉已过诉讼时效，经核实（2015）科执字第XXX号之一执行裁定书做出时间为2016年4月10日，而送达时间为2016年6月8日，原告于2016年6月20提起案外人执行异议���诉并未超过法律规定的时间，故对被告赵艳秋主张原告起诉已超过时效不予支持。原告兴安盟烟草公司与被告福泰公司签订《慷兴乐园团购协议》是双方合意达成的买卖协议。该协议因系原告与被告福泰公司签订，签订双方意思表示真实且内容不违反法律禁止性规定，因此《慷兴乐园团购协议》合法有效。买卖双方虽就房屋付款期限作了约定，对预留5%房款没有明确约定为质量保证金，从原告与被告福泰公司几次会议记录中可以推断5%预留款是质量保证金。由于团购协议决定了双方约定的剩余款从性质上首先应为尾欠购房款，会议纪要对尾欠房款的约定具有质量保修金的作用，其约定不违反法律规定应属有效。团购协议虽表明原告与被告福泰公司间系买卖关系，但实际购房人为原告职工，该160万元系原告职工交付的购房款。原告虽主张房屋至今未验收，也没有办理产权登记，双方更没有进行最终结算，但依据法律规定，未经验收的房屋自交付之日起视为已验收，原告团购房已于2012年11月交付给住户使用，因而，原告的160万房款应为被告福泰公司的到期债权。虽原告主张房屋出现质量问题，依据双方约定若被告福泰公司对出现质量问题的房屋不进行维修，原告有权自行维修并将维修费从尾欠款中扣除，但双方未就维修期限作约定。依据《建设工程质量管理条例》的规定，建设单位对问题房屋的维修期限已过且房屋出现的质量问题未达到严重程度，原告方已对问题房屋进行了修复，房屋用户自交付之日起至今已使用四年，因此原告主张房屋未验收，案涉款为质保金而非原告方到期债权的诉求本院不予维护。案涉款160万元虽为被告福泰公司到期债权，但依照法律规定，在人民法院冻结该款并向第三人（即本案案外人兴安盟���草公司）发出履行通知时，第三人在指定期限内提出异议的，人民法院不得对第三人强制执行。本案原告作为第三人因在指定期限内提出异议，因此法院不得强制执行原告对被告福泰公司的到期债权160万元，申请执行人即本案被告赵艳秋应通过代位权诉讼途径主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条、第十四条第三款、《建设工程质量管理条例》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第五百零一条、最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）第六十三条的规定，判决如下：一、执行标的物160万元为被告巴彦淖尔市福泰房地产开发有限公司的到期债权；二、本院停止对标的物160万元的强制执行；三、原告内蒙古自治区烟草公司兴安盟公司与被告巴彦淖尔市福泰房地产开发有限公司之间签订的合同有效；四、驳回原告内蒙古自治区烟草公司兴安盟公司的其他诉讼请求。案件受理费19200元由原告内蒙古自治区烟草公司兴安盟公司负担9600元，被告赵艳秋与被告巴彦淖尔市福泰房地产开发有限公司各负担4800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。期满不上诉则本判决生效，当事人必须自觉履行，逾期不履行的，本院将依据当事人的申请强制执行。申请执行的期限为两年，逾期申请，本院将视为放弃权利。申请执行的期限从法律文书确定的履行期间的最后一日起计算。审 判 长  杨玉山代理审判员  孙 莉人民陪审员  团 亮二〇一六年十月二十日书 记 员  刘俊泽附法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务《最高人民法院关于审理建设工程施工合同��纷案件适用法律问题的解释》第十三条建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持。但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基工程和主体工程结构质量承担民事责任。第十四条第三款建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以移转占有建设工程之日为竣工日期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民��院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。（三）案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。第五百零一条人民法院执行被执行人对他人的到期债权，可以作出冻结债权的裁定，并通知该他人向申请执行人履行。该他人对到期债权有异议申请执行人对异议部分强制执行的，人民法院不予支持。利害关系人对到期债权有异议的，人民法院应当按照民事诉讼法第二百二十七条规定处理。对生效法律文书确定的到期债权该他人予以否认的，人民法院不予支持。《建设工程质量管理条例》第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：一、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。二、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。三、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期。四、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》第六十三条第三人在���行通知指定期限内提出异议的，人民法院不得对第三人强制执行，对提出的异议不进行审查。(二审审理中，本判决尚未生效)