第7页共13页江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0722民初5368号原告：连云港鑫锋置业发展有限公司,住东海县开发区晶都东路999号（以下简称鑫锋公司）。法定代表人：陈来添，董事长。委托代理人：章兵，江苏典上律师事务所律师。被告：王顺波，委托代理人：ＸＸ，江苏海西律师事务所律师。第三人：杨立德。原告鑫锋公司与被告王顺波房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年7月25日受理后，第三人杨立德申请参加诉讼，依法由代理审判员侯书宇独任审判，于2016年8月18日公开开庭进行了审理。原告鑫锋公司委托代理人章兵、被告王顺波及委托代理人ＸＸ、第三人杨立德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鑫锋公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付购房款504270元，支付自2015年4月36日起至实际全额支付应付款之日止，按每月支付应付款的万分之四计算违约金，支付自起诉之日起至实际付清全部应付款之日止按同期银行贷款利率计算利息；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告于2015年4月29日签订房屋买卖合同，原告将位于东海县经济开发区福宸路东侧的东方银座第2幢309-12室门面房出售给被告，总借款为504540元，约定被告于签订合同之日（4月29日）付清全部购房款，逾期付款超过30日后，被告按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，合同签订后，被告以种种理由拒绝交付购房款，在签订合同后第26天即5月26日，疏通本公司有关领导，指示财务部门先开具发票，协助被告办理产权登记手续，被告于5月29日，向房管局申请办理产权手续并递交有关材料，在6月2日顺利办法房屋产权证。原被告签订购房合同，原告交付房屋，被告支付购房款依法应当受到法律保护，现被告至今拒绝支付购房款，侵害了原告的合法权益。在诉讼中，原告补充以下事实：2014年初左右，原被告在签订购房合同之前，曾经口头约定将来被告要承包原告或者福丰公司外墙涂料工程，要以工程款来冲抵购房款，或者以现金方式支付，反正拿了房子就应当给钱，不会赖账，在此之后被告对该房屋进行了装修并使用至今，后来被告也没有承包外墙涂料工程，而是王顺利承包了福丰公司的相关工程，被告在工地上施工干活，2015年4月29日，双方签订了购房合同，原告也协助被告办理产权手续，但是被告既不支付购房款也不同意扣取其施工的工程款。再说原告和福丰公司是两个不同的法律主体，双方口头约定在前，书面合同约定在后，因此要求被告按照合同约定支付购房款。被告王顺波辩称，被告虽然与原告签订商品房买卖合同，并且由原告出具购房发票，但这些只为协助被告办理房屋所有权登记手续，事实上，王顺波所购买的房屋是从本案第三人杨立德处购买的，而杨立德取得该房屋的原因是原告曾经向杨立德借钱，到期无法偿还本息，所以将该涉案房产抵给杨立德冲抵原告欠杨立德的部分债务，所以才出现原告与被告王顺波签订房屋买卖合同并且开具发票，只是为王顺波办理房屋产权登记使用。因此王顺波并不欠原告的购房款，原告的请求无事实和法律依据。原告补充的事实不成立。被告和原告的法定代表人根本不熟悉，也没有联系。原告所说的事实不成立。请求驳回原告的诉讼请求。第三人杨立德述称，这房子是开发商借我的钱，到期以后没有还给我，拿房产来抵我的一部分借款本息，然后就把房子抵给我了，然后我就把房子卖给王顺波了。王顺波就把房款付给我一部分，然后原告就把发票、购房合同、办产权登记的材料给王顺波了。是原告的总经理陈文峰叫我找会计王慧，还有打印合同的工作人员姓倪，就把合同打给王顺波了。原告鑫锋公司向本院提交了以下证据：一、原告营业执照复印件、法定代表人证明各一份。证明原告身份适格；二、商品房买卖合同一份。证明：原被告于2015年4月29日签订房屋买卖合同，原告将位于东海县经济开发区富宸路东侧的东方银座第2幢合309-12室门面房出售给被告，总价款为504540元，约定被告于签订合同之日（4月29日）付清全部购房款，逾期付款超过30日后，被告按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金；三、发票及证明各一份。证明2015年5月26日，经协商，在被告没有支付购房款的情况下，财务部门先开具发票，协助被告办理产权手续，被告于5月29日，向房管局申请办理产权手续并递交有关材料，在6月2日顺利得到颁发房屋产权证；四、在东海县房管局查询的产权登记资料。证明被告已经办理产权登记手续。五、2014年9月24日，陈来添和杨立德之间的还款协议证明已经将前面的债务做了一个整合，并且以福丰公司的7套房子冲抵给杨立德，因此借款纠纷已经另行解决完了。被告王顺波质证意见如下：对证据一，没有异议；对证据二，真实性没有异议。但是对原告的证明目的有异议，因为原告与王顺波签订合同目的只是为了冲抵原告欠第三人杨立德的债务，为了便于买受人王顺波办理房屋登记手续签订的，双方之间并没有真实的买卖目的，只是为了办理产权登记手续。因为在原告与王顺波签订合同之前涉案房屋已由原告抵给第三人杨立德；对证据三，真实性没有异议，同样不能证明原告的证明目的，按照正常的售房程序，王顺波如果不交房款，原告不可能为王顺波出具发票，现在原告为王顺波出具发票并且不要王顺波交房款，其根本原因与原告与王顺波签订购房合同一样，均是为了便于王顺波办理产权登记。对于证明，该证明没有异议，但是不能达到原告的证明目的。相反却能证明王顺波签订购房合同以及原告出具购房发票给王顺波，目的只有一个就是协助王顺波办理涉案房屋的产权登记，否则原告的总经理陈文峰也不会让王慧不收取王顺波的购房款而出具购房发票；对证据四，没有异议；对证据五，真实性合法性没有异议，关联性有异议，这与福丰公司的协议，与本案没有关系。第三人杨立德质证意见如下：对证据一至四，同被告质证意见；对证据五，这是福丰房地产借我的钱，和原告借我的钱没有关系。被告王顺波向本院提交了以下证据：一、原告与杨立德之间的借条一份。证明2011年2月24日原告向本案第三人杨立德借款50万元，并约定月息为1.5万元；二、商品房买卖合同，签订双方是原告和颜景华，证明原告为获取周转资金，名义上将涉案房屋卖给颜景华，然后颜景华到东海农行办理贷款供原告使用；三、本案第三人杨立德委托徐在方到农行为颜景华还其名下贷款，提前还贷，还款时间为2015年3月11日，还款金额为126633.42元，证明原告同意杨立德还此贷款后按照杨立德的意愿另行办理房屋产权登记手续；四、东海县农行出具的证明一份。证明颜景华名下的涉案房屋贷款金额为23.9万元，已经全部结清，请求东海县房产局办理解抵押手续；五、由原告出具的证明一份。证明2015年4月27日，原告将涉案房屋已经在网上挂牌拍卖，但无人认购，证明杨立德在偿还颜景华名下的贷款以后，原告将涉案房屋在网上重新拍卖，但是无人认购的事实；六、商品房买卖合同及销售不动产统一发票复印件。证明杨立德在与被告王顺波协商后，由王顺波购买涉案房屋，并且请求原告出具合同及开具发票的事实以方便办理房屋产权登记手续；七、完税证明复印件。证明王顺波缴纳房屋契税的事实；八、房屋产权登记证明书一份。证明涉案房屋已经登记王顺波、顾红玲的名下；九、王顺波出具给杨立德的欠条一份；十、证人证言，证明原告将房屋抵给杨立德的事实及杨立德将房屋出售给王顺波的事实，及徐在方代杨立德还颜景华名下的贷款的事实。原告鑫锋公司质证意见如下：对证据一，这是原告与杨立德之间的借款纠纷，真实性没有异议，对其关联性有异议，也没有说明与涉案的房屋有关系；对证据二，真实性合法性没有异议，但关联性有异议，只能证明原告与颜景华的之间的往来，与本案没有关系；对证据三、真实性没有异议，关联性有异议，原告从来没有同意过杨立德的委托行为，该份证据与本案无关，如果杨立德及颜景华之间有经济往来或纠纷，应当另行解决，不能损害原告的利益；对证据四、五，与本案没有关联性。从另一方面证明该案房屋的权属归原告所有，原告进行挂网销售是原告的权益，与杨立德没有关系；对证据六、七，关联性不予认可，杨立德与被告进行协商并没有经过原告的同意，不排除他们私下协议的目的是达到不支付购房款拿到房屋，造成原告的合法权益损害；对证据八，真实性没有异议，但与本案支付购房款没有关系，也证明原告协助被告办理房屋登记手续，但被告没有支付购房款；对证据九，三性均不认可，他们之间的纠纷不应损害原告的利益，原告不予质证；对证据十，两个证人和被告、第三人有利害关系，他们的证人证言不能作为证据使用。第三人杨立德质证意见如下：对原告提交的证据没有异议。第三人杨立德未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2008年12月19日，案外人颜景华作为买受人与鑫锋公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，双方约定，案外人颜景华购买被告开发的位于东海县经济开发区富宸南路东侧第2幢合309-12室商业营业用房，房屋总价款为479874元。另查明，2011年2月24日，原告鑫锋公司向第三人杨立德借款50万元，并出具借条一张，内容如下：“借条。今连云港鑫锋置业有限公司借到杨立德现金伍拾万元正（500000.00）每月24号还利息壹万伍仟元正。担保人：陈来添。2011年2月24日”借条尾部盖有原告鑫锋公司印章，陈来添系原告公司法定代表人。原告鑫锋公司借款后，至今未偿还。庭审中第三人称：“2011年2月24日原告向我借款50万，我就一直在找法人陈来添，一直就没有偿还本息，2014年原告经济出现问题，我打电话给陈来添，就打不通电话，就找他儿子陈文峰总经理，我就要求他还我本息，说暂时没有钱还，说公司有两间门面房，门面房在颜景华名下，但是是属于公司的资产，他说你要是能把颜景华的贷款还清了，就把这两间房子来冲抵我的部分借款本息是504540元，是口头说的。”第三人杨立德向案外人徐在方借款，并要求徐在方替颜景华提前偿还诉争房屋尚欠的银行贷款126633.42元，2015年3月11日，徐在方前往中国农业银行将颜景华尚欠的银行贷款126633.42元结清。后东海县农行向东海县房管局出具证明一份，证明诉争房屋目前已结清全部余额，并办理解除抵押手续。徐在方出庭作证，对上述事实予以确认。2015年4月27日，原告鑫锋置业有限公司向东海县房管局出具证明一份，内容为：颜景华购买的位于东海县牛山镇海陵东路309号东方银座2-合309-12号商铺，已于网上挂牌拍卖，目前暂无人认购。又查明，2015年4月29日，被告王顺波作为买受人与鑫锋公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，双方约定，原告购买被告开发的位于东海县经济开发区富宸南路东侧第2幢合309-12室商业营业用房，房屋总价款为504540元。后被告王顺波获得诉争房屋的房产证、土地证。2015年5月28日，被告王顺波向第三人杨立德出具欠条一张，内容为：“欠条。今欠东方银座2幢合309-12室购房款余额叁拾万元整，小写：300000.00元。王顺波。2015年5月28日”。还查明，2016年7月20日，原告鑫锋公司会计王慧出具证明一份，内容为：“证明。2015年5月26日，本人开具付款方王顺波的发票，但是没有收到王顺波的购房款，此事经过鑫锋置业总经理陈文锋指示开票”，陈文锋系原告鑫锋公司法定代表人陈来添儿子。连云港市福丰房地产发展有限公司作为甲方与第三人杨立德作为乙方，于2014年9月24日签订协议书一份，内容为：“协议书。甲方在开发东海县牛山镇福丰滨海新城小区过程中，因资金周转困难，向乙方借款人民币现金4100000元，该借款已届清偿期，但甲方销售不甚理想，现经双方协商一致，达成如下还款协议：一、甲乙双方确认，甲方欠乙方本息合计4100000元；二、甲方欠乙方上述款项中2901171元，转化为乙方购买甲方开发的福丰滨海新城小区7套房产的购房款；四、甲方将上述房屋销售给乙方冲抵债务后，甲方尚欠乙方1198829元，甲方对所欠余款继续承担还款责任”。连云港市福丰房地产发展有限公司与原告公司系同一法定代表人。再查明，庭审中原告鑫锋公司称：“因为被告在福丰公司工地上施工，如果被告不支付购房款，可以暂时不发放工程款给他，所以就不怕他不支付购房款，加上双方存在合作关系，基于彼此的信任，才同意先开发票办理产权手续，工程承包人是王顺利，具有施工合同关系。”王顺利与被告王顺波系兄弟关系。庭审中被告王顺波称：“被告与原告之间没有联系，因为原告欠第三人杨立德的钱，到期无法偿还本息，因此将涉案房屋抵给杨立德冲抵原告欠杨立德的部分本息，杨立德拿到房子以后，自己不想用，就想把房子卖了，后来被告想买这个房子，双方就达成合意，杨立德就把房子卖给被告了。此前原告为了获取周转资金，把这个房子通过签订合同的方式卖给了颜景华，并且在网上也有公示，因此王顺波要获得这个房屋，必须要还清颜景华名下的在农行的贷款，并且网上要予以注销，重新拍卖。在这种情况下，在2015年3月11日，杨立德请朋友徐在方到东海农行提前还了颜景华名下的126633.42元。在杨立德还清颜景华名下的贷款以后，由东海县农行出具了证明请求东海县房管局对颜景华名下的涉案房屋解除抵押。然后杨立德又请原告向房管局出具证明，原属于颜景华名下的涉案房屋没有人认购，在这种情况下，杨立德又请原告与王顺波签订购房合同，并且由原告为王顺波开具发票，目的是为了王顺波便于办理房屋产权登记手续。后来王顺波拿着发票和购房合同到东海县地税局缴纳了契税。2015年5月29日办理了房产证。”原告鑫锋公司称：“原被告在签订合同之前确实没有联系过，也没有约定杨立德可以卖原告的房屋，也没有任何约定被告可以将购房款支付给杨立德，原告也没有将涉案房屋的产权办理给颜景华，颜景华也没有权利对该房屋进行买卖；原告也没有授权杨立德可以接受被告的购房款，杨立德也从来不拥有涉案房屋的所有权，因此杨立德无权处分原告的房屋。事后没有得到原告的追认。真实情况是2015年4月29日原被告签订购房合同，5月26日开具了购房发票，5月29日办理产权手续，但是购房人始终没有支付购房款。被告是故意转移本案的争议焦点以逃避支付购房款”。上述事实，由原告提交的商品房买卖合同、还款协议书，被告提交借条、农业银行还款凭证、农业银行出具的证明、鑫锋公司出具的证明、房屋产权登记、欠条、证人证言，原告、被告、第三人的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，合法的民事权益应受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于第三人杨立德与原告鑫锋公司之间债权债务关系是否清偿的问题，第三人杨立德主张与原告鑫锋公司之间存在借贷关系，原告向第三人借款后并未偿还，原告以涉案房产抵充债务。原告鑫锋公司于庭审中辩称，原告与第三人杨立德之间的债务关系已经结算完毕，并提供了相应的协议书一份，但该份协议书系连云港市福丰房地产发展有限公司与第三人杨立德签订并非本案原告鑫锋公司，且该协议书明确约定“甲方在开发东海县牛山镇福丰滨海新城小区过程中，因资金周转困难，向乙方借款人民币现金4100000元”，故本院对原告该主张不予认可。且原告并未向本院提交提交其他还款证据，故经本院认定上述原告、第三人之间的债权债务关系尚未清偿。关于被告王顺波与原告鑫锋公司之间是否存在商品房买卖合同关系。本案被告王顺波、第三人杨立德于庭审中主张二人之间存在房屋买卖合同关系，原、被告之间并不存在真实的商品房买卖合同关系，原、被告之间签订的商品房买卖合同仅是为了办理房屋过户手续，并向本院提交了相关证据，证明被告向第三人支付了相应的购房款，第三人履行了涉案房产产权转移手续办理的义务。本案原告鑫锋公司主张与被告王顺波之间存在商品房买卖合同关系，但是在被告王顺波未支付购房款的前提下，原告鑫锋公司为被告王顺波办理了房屋过户手续，不符合正常的商品房买卖交易习惯，原告对此作出解释为，原告公司与被告的哥哥之间存在建设工程合同关系，以工程款抵扣房款，但是并未向本院提交相关证据。同时原告向本院提交的其公司会计王慧出具的证明，证明是经过鑫锋置业总经理陈文锋指示才为被告王顺波开票，与本案第三人、被告庭审陈述具有一致性，原告鑫锋公司于庭审中明确表示“原、被告在签订合同之前确实没有联系过”，原告向本院提交的证据不足以无法证实原、被告之间存在商品房买卖的合意，故原、被告之间不存在商品房买卖合同关系，第三人杨立德与原告鑫锋公司之间债权债务关系尚未清偿的情况下，原告鑫锋公司的利益并未受到损害，综上本院对原告鑫锋公司的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告连云港鑫锋置业发展有限公司的全部诉讼请求。案件受理费8843元，减半收取4421.5元，由原告连云港鑫锋置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费8843元。连云港市中院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。代理审判员  侯书宇二〇一六年十月十一日书 记 员  傅雪明