广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1971民初15561号原告谢日中，男，1989年12月25日出生，汉族，身份证住址为湖南省耒阳市，委托代理人郑锦川，广东旭晨律师事务所律师。被告唐立培，男，1976年7月15日出生，汉族，身份证住址为安徽省凤阳县，被告杨冬丽，女，1983年9月15日出生，汉族，身份证住址为广东省韶关市曲江区，两被告的共同委托代理人李杰，广东大洲律师事务所律师。两被告的共同委托代理人王淑晶，广东大洲律师事务所实习律师。第三人东莞市家家顺房产经纪有限公司，住所地：东莞市东城区星城社区学星路76号新世纪星城18幢商铺095号。法定代表人郭凤敏。委托代理人喻春霞，女，1989年3月18日出生，汉族，身份证住址为重庆市沙坪坝区，系第三人的员工。委托代理人侯迪，女，1994年3月2日出生，汉族，身份证住址为广东省深圳市福田区，系第三人的员工。原告谢日中诉被告唐立培、杨冬丽，第三人东莞市家家顺房产经纪有限公司（以下简称家家顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员赖艳君适用简易程序独任审判,并公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告谢日中及其委托代理人郑锦川，被告唐立培及两被告共同委托代理人李杰到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭；第二次庭审中，原告谢日中及其委托代理人郑锦川，被告唐立培及两被告共同委托代理人李杰、王淑晶，第三人委托代理人侯迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢日中诉称，原告与被告于2016年3月30日签订《东莞市二手房买卖及居间服务合同》，合同约定被告将其名下位于东莞市寮步镇横坑丰泰城5号商住楼3单元302房的房产以855000元的价格转让给原告，合同约定的定金为50000元。双方签订合同后，原告依据合同约定向被告支付购房定金50000元。由于该房屋的产权现状处于抵押状态，原告依据合同约定积极配合被告办理委托赎楼手续，但因被告一直拒不配合，经原告多次催告，被告仍然置之不理，导致被告名下的该房屋一直处于抵押状态，至今仍未能办理过户手续。原告认为，被告在其房产处于抵押状态情况下进行转让，但在收到定金后，拒绝办理赎楼手续，导致原被告双方合同不能履行，被告的行为已经严重违反合同约定，构成违约，已经给原告造成重大经济损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告返还定金50000元；二、被告向原告支付违约金171000元；三、被告承担原告居间费损失25000元；四、本案的诉讼费用由被告承担。被告唐立培、杨冬丽辩称，一、根据双方签订的《东莞市二手房买卖及居间服务合同》的约定，被告的义务就是配合原告提交申请按揭所需资料及法律文书以及原告委托的担保公司办理融资赎楼手续，被告已尽到所有义务，包括给原告和居间方提供了《房产登记信息查询结果》，提供了房产证原件及各方纳税凭证给居间方，与原告和居间方以及担保公司共同到华夏银行东莞南城支行营业厅签订了《个人二手楼按揭贷款代理服务合同》，出具了《房屋转让声明》，签署了其他相关文件，并于当天到东莞市公证处办理了担保公司员工赎楼的《委托书》和公证手续。被告履行了全部义务，不存在违约，因而无需返还定金50000元，无需支付违约金171000元，无需承担居间费损失25000元；二、退一步而言，即使被告违约，在原告只支付50000元定金的情况下，要求被告支付175000元的违约金明显过高，其诉讼请求超过了50000元的本金；三、原告导致合同不能履行的原因是原告不履行与银行按揭担保人东莞盈晖按揭有限公司签订的协议，不支付该公司服务费用，导致银行贷款停滞，而无力支付给被告房款。综上所述，被告履行了全部义务，不存在违约，是原告的原因导致银行贷款停滞，因而无力支付被告房款而违约，故请求法院驳回原告诉讼请求。第三人陈述称，一、2016年3月30日原、被告在第三人的居间服务下签订了《东莞市二手房买卖及居间服务合同》，约定由原告购买为被告所有的位于东莞市寮步镇横坑丰泰城5号商住楼3单元302号房，总价为855000元，定金50000元。签订合同当日原告向被告支付定金20000元，第二天支付定金30000元。第三人查档该交易房产处于抵押状态，属于正常交易。二、2016年4月8日上午，原、被告及第三人到华夏银行办理按揭申请，下午办理了公证委托。2016年5月初，担保公司告知第三人，银行经办人说由于案涉交易房产有二次抵押，被告的欠款有逾期还款的情况，原告的流水一般，银行没有通过按揭申请，由于按揭没有通过原担保公司表示不愿意担保。第三人接到按揭没有通过通知后，立即重新找了另外一家担保公司。2016年5月中旬原告到中国银行东莞分行办理按揭申请，被告没有出现，按揭申请没有办理成功。第三人联合原告于2016年6月9日、6月26日向被告发出《催告函》，催促其履行合同义务。截至2016年8月双方无法达成一致解决意见。经审理查明，2016年3月30日，原告与两被告及第三人家家顺公司共同签订《东莞市二手房买卖及居间服务合同》，约定：1、两被告将位于东莞市寮步镇横坑丰泰城5号商住楼3单元302号房（房产证号：18××51）转让给原告，转让总价款为855000元；2、定金50000元，在合同签订时支付20000元，在合同签订后3个工作日内支付30000元；3、买方须于房屋过户之前支付除定金之外的首期款305000元；由买方于签订合同之日起7个工作日内向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，申请贷款金额为500000元（具体金额以银行承诺发放贷款金额为准），买方须无条件配合卖方提交申请按揭所需资料及法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约；4、案涉房屋处于抵押状态，买方愿意为卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签订本合同之日起10个工作日内给担保公司或第三方指定的人员办理委托赎楼公证手续；5、鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同成立，买方应在签订合同当日向居间方支付25000元佣金；6、如买卖双方任何一方未按照合同约定期限履行义务，另一方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如任何一方逾期履行义务超十五个工作日的，另一方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金或承担定金法则。合同签订后，原告分别于2016年3月30日支付定金20000元、2016年4月1日支付定金30000元，被告唐立培对此出具了收据予以确认。2016年4月1日，原告向第三人家家顺公司支付了佣金10000元，家家顺公司出具收款收据予以确认，并在该收款收据上备注注明剩余佣金15000元在过户之前结清。2016年4月8日，原告与两被告签订了《二手楼按揭贷款代理服务合同》，拟选定由东莞盈晖按揭服务有限公司提供担保向银行申请贷款，并委托该公司指派人员代理房屋的贷款、赎楼、交易等相关事宜。当日，原告向华夏银行提交了个人借款申请书，两被告办理了公证委托赎楼等手续。原告主张，由于案涉房屋存在二次抵押及被告有逾期还款的情形，东莞盈晖按揭服务有限公司不同意向华夏银行出具保函，贷款申请无法获批，后家家顺公司找了东莞市易德塘置业投资有限公司，在2016年5月中旬通知原、被告办理公证委托赎楼及向东莞银行申请按揭贷款等手续，但两被告拒不配合，在原告及第三人家家顺公司共同发函催促后仍不履行其配合义务，导致案涉合同无法履行。被告主张其已经履行配合协助办理担保贷款，其一直不清楚华夏银行是否同意原告的贷款申请，亦没有人通知被告另外找了担保公司办理第二次按揭贷款，经与东莞盈晖按揭服务有限公司了解，华夏银行没有审批通过原告的贷款申请，原因在于原告没有支付东莞盈晖按揭服务有限公司担保服务费导致，因此被告并不存在违约。第三人陈述称，其从东莞盈晖按揭服务有限公司得知由于案涉房屋有二次抵押及被告存在逾期还款记录，因此无法办理贷款，第三人已告知被告贷款审批没通过的情况，后于2016年5月中旬为原、被告找到另一家担保公司及贷款银行，并通知了原、被告办理重新办理按揭贷款手续，但被告一直没有出现协助。第三人还表示其与原告联合于2016年6月9日、6月26日向被告发出《催告函》，催促其履行合同义务。被告则主张没有收到《催告函》，不知道有第二次抵押担保申请情况。对此，原告则提供了编号为925495530923顺丰速运单及编号为1087279154919的EMS快递单、加盖EMS公司公章的快递查询单拟证明被告已收到了《催告函》。原告申请的证人陈某出庭作证称，其为顺丰快递公司快递员，编号为925495530923的邮件由其揽收，并交由收件人签收，但证人未提供相关工作证明。本院向东莞盈晖按揭服务有限公司调查核实相关情况，该公司出具了书面回复，回复内容为：1、确认原、被告委托其代理案涉房屋的贷款、赎楼、过户等交易手续，并约定由该公司向华夏银行提供担保以申请贷款；2、由于被告出售的案涉房屋有二抵且一、二抵还贷记录均处于逾期状态，被告的其他贷款也存在逾期，因此东莞盈晖按揭服务有限公司结合银行审批要求及自身风险考虑，要求被告先行结清逾期并提供结清逾期的凭证、案涉房屋贷款还款记录、贷款余额明细等材料再报银行审批，但被告截至该公司退单前尚未提供；3、2016年5月初被告通知该公司终止出售案涉房产；4、该公司于2016年5月下旬正式将该笔业务作退单处理；5、担保费、服务费等费用收取时间为银行同贷后，由于被告未按该公司审批要求提交贷款审批资料，截至该公司退单前未获得同贷，因此该公司没有收取担保费及服务费用。以上事实，有原告提交的《二手房买卖及居间服务合同》、房产信息查询结果复印件、个人借款申请书、快递单、《催告函》、收据、转账凭证、银行卡、快递查询单、陈国伟出具的情况说明，被告提供的《收到杨冬丽、唐立培的资料清单》、房产登记信息查询结果、房屋产权证、公证委托书、《个人二手按揭贷款服务合同》、《个人信用信息基础数据库、个人信用报告查询授权书》、《资金托管及委托付款协议》、交易跟踪流程、手机微信、短信记录、录音光盘及文字整理资料，以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，原告与被告签订的《东莞市二手房买卖及居间服务合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。关于被告是否存在违约行为。首先，根据东莞盈晖按揭服务有限公司的书面回复可知，东莞盈晖按揭服务有限公司不同意为双方担保赎楼的原因在于案涉房屋有二抵及被告存在逾期还贷情况，而被告未按审批要求提供结清逾期凭证、贷款余额明细等资料，并非由于原告未向东莞盈晖按揭服务有限公司支付担保服务费用导致，因此第一次贷款申请未获批的原因在于被告而非原告。再者，在第一次贷款申请没有成功后，第三人家家顺公司及原告重新找新的担保公司及贷款银行进行贷款申请，而被告却未协助配合，导致第二次贷款申请无法进行。虽然被告主张其一直不清楚第一次贷款审批情况，亦没有收到第三人或原告关于重新找担保公司及贷款银行的通知，但从东莞盈晖按揭服务有限公司书面回复及第三人的陈述可知，被告对于第一次担保贷款情况是知晓的，且根据案涉《催告函》显示，原告及第三人已共同向被告发函催促其履行合同义务，结合原告提供的编号为1087279154919的EMS快递单及对应的加盖EMS公司公章的快递查询单可知被告已收到该催告函，因此对于被告的该项抗辩，本院不予采纳。综上，第一次贷款申请因被告原因未办理成功，在第二次贷款申请过程中被告亦未在原告给予的宽限期内履行协助配合义务，其行为已构成违约。关于违约金是否过高。由上可知，被告已构成违约，应退还原告定金50000元，并根据案涉合同约定支付相应违约金。原告要求被告按照案涉合同第十二条第一款约定支付转让成交价20%违约金共171000元，被告则主张违约金过高。考虑到东莞市商品房市场价格的情况、社会物价上涨等因素，且被告并未就其主张违约金过高举证，应承担举证不能不利后果，因此本院对被告该抗辩意见不予采纳，对原告主张的违约金不作调整。关于佣金。原告主张已支付第三人家家顺公司居间费10000元，提交了收款收据证明，本院予以采信，故被告应向原告赔偿该费用损失10000元。对于原告超出部分的居间费损失，由于该居间费用15000元并未实际支付，原告并不存在该部分损失，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的法律规定，判决如下：一、被告唐立培、杨冬丽应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告谢日中返还定金50000元；二、被告唐立培、杨冬丽应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告谢日中支付违约金171000元；三、被告唐立培、杨冬丽应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告谢日中支付居间费损失10000元；四、驳回原告谢日中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2495元（已由原告预交），由原告谢日中承担152元，两被告共同承担2343元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员  赖艳君二〇一六年十月八日书 记 员  许任宁附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。