重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0240民初2848号原告：牟代友，男，生于1975年3月28日，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：谭春荣，重庆市石柱县南宾法律服务所法律工作者。被告：向世英，女，生于1956年6月12日，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。法定代理人：王朝清（被告向世英之夫），生于1956年6月12日，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。被告：王朝清，男，生于1956年6月7日，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。原告牟代友与被告向世英、王朝清农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牟代友及其委托诉讼代理人谭春荣、被告向世英的法定代理人王朝清、被告王朝清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告牟代友向本院提出诉讼请求：1、原告与被告签订的《买卖房屋契约》有效，判令被告协助原告对房屋办理过户；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告王朝清与被告向世英系夫妻关系。原、被告系同村同组村民。1998年8月15日，原、被告签订《买卖房屋契约》，约定被告将修建在原重庆市石柱土家族自治县（以下简称石柱县）大歇乡陈高村陈高组（现归并为“大歇镇干柏村金陈组”）的土木结构房屋陆间卖给原告名下为业。原告按契约的约定向被告付清购房款12000元后将房屋执业至今。2012年12月份，因农村房屋拆除复垦，被告认为有利可图，欲反悔收回房屋，拒绝协助原告办理房屋过户。被告向世英、王朝清辩称：1、王朝清是向世英的监护人，原告将监护人称为被告不适格。无民事行为能力人的监护人是法定代理人，不应作为被告。石柱县法院宣告向世英为无民事行为能力人，王朝清为法定代理人，法定代理人仅仅是代为行使程序性的权利。本案中称王朝清为被告是错误的。2、被告与原告不存在房屋买卖，实际是原告租住被告的房屋，原告诉状中称1998年8月15日原、被告签订《买卖房屋契约》约定将大歇乡土木房屋六间卖给原告不属实，实际是房屋租赁纠纷，原告牟代友是被告的侄女婿，1998年8月15日，原告的老房屋垮塌，没有房屋居住，被告向世英从1996年开始在县城居住，以方便照顾孩子读书，老家房屋空闲。原告找到被告向世英要买被告的房屋，被告向世英不愿卖。原告又找王朝清要求卖房，王朝清不愿意。后经多次找王朝清，王朝清擅自将房屋卖给了原告。但是向世英不同意，后我们协商将房屋租给原告，每月100元。所以不存在房屋买卖问题。2011年原告修砖房要办手续，特意找到监护人和被告家中，要求我们给他们房屋因为垮塌的租住证明，并出具了16000元的收据以用于原告去大歇镇政府办理修房手续。3、监护人与原告签订的房屋买卖契约是无效合同。原告诉被告房屋买卖合同的标的物是被告在大歇镇的住房，而此住房的产权归被告所有，监护人与被告虽然是夫妻关系，但是没有处分权，即使是共同财产，监护人也没有完全的处分权。根据法律法规，监护人在没有取得被告同意情况下将无权处分的房屋出卖给其他人的行为是违法行为。合同法第52条规定无效合同或者被撤销的合同自始至终没有法律约束力。4、原告租住的房屋是被告的房屋，收回房屋是合法行为，更没有产权过户问题。原告称为将房屋产权证交给原告是一派胡言。实际是被告按照法定程序办理了房屋产权证，由于被告在县城居住，老家无人领取产权证，大歇镇将产权证发给村长，村长又发给组长秦天勇，后原告到组长处领取了被告的房屋产权证。被告找原告拿回产权证被原告拒绝。2014年3月18日，被告向世英昏迷不醒，原告得知消息后认为有机可趁，就起诉要求被告协助原告房屋过户，原告乘人之危，利用不能表达真实意思来起诉，原告颠倒黑白。原告为什么买了住房十多年才提出产权过户？既然被告将房屋卖给了原告，在被告要求收回房屋时为什么不要求产权过户？产权证交给原告时，原告为什么不将产权办理给原告？为什么原告在被告昏迷时才起诉要求办理产权过户？综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王朝清与向世英系夫妻关系。王朝清与王朝禄是嫡堂兄弟，牟代友是王朝禄之女婿。向世英与牟代友是同组村民。王朝清原系重庆市石柱县悦崃镇人民政府工作人员，于2016年6月份退休。向世英自1996年起在石柱县南宾镇居住至今。1998年8月15日，王朝清书写的《买卖房屋契约》载明：“立书出卖房屋人向世英愿将原修建在大歇乡陈高村陈高组土木结构房屋陆间（包括厕所、兔圈屋）共计303.5平方米出卖给本组牟代友名下为业，议定人民币大写：壹万贰仟元。其价款一手交卖主领去讫，并无尾欠分厘。其界东至水沟；西至责任地；南至石坎；北至水沟为界，四界俱明，自卖之后并无异言。特立卖约一纸为据交买主永远存照。卖主：向世英。买主：牟代友。在场人：王朝禄、王朝刚。”王朝清代向世英在《买卖房屋契约》上签名捺印，牟代友、王朝禄、王朝刚均在《买卖房屋契约》上签名捺印。1999年10月25日，王朝清给牟代友出具收据一张，载明：“今收到牟代友买房款现金12000.00元，大写：壹万贰仟元整。收款人：王朝清。”签订《买卖房屋契约》后，牟代友就一直在所购房屋居住至今。2012年5月15日，石柱县国土资源和房屋管理局颁发《房地产权证》载明：“权利人：向世英；坐落：大歇镇干柏村金陈组；房地籍号：J18-5-5-77；房屋结构：土木；土地使用权面积：228.92平方米；房屋建筑面积：296.19平方米。”2014年3月18日19时许，向世英因头痛、头晕在家人的陪同下前往石柱县人民医院就诊。当日20时许，向世英在输液时，突然出现心脏骤停，深度昏迷，后一直处于植物人状态。石柱县人民医院出具疾病诊断证明书证明：患者向世英目前有自主睁眼有睡眠觉醒规律，但对呼唤无反应，双上肢无自主运动，双下肢偶有自主动作。无自主行为能力，考虑持续性植物状态。2014年4月15日，牟代友向本院提起诉讼，请求本院确认牟代友与向世英签订的《买卖房屋契约》有效，并判令向世英协助牟代友对房屋办理过户。之后，因向世英长期昏迷不醒无法出庭应诉，亦无法委托代理人参加诉讼，牟代友向本院申请撤回起诉，本院裁定予以准许。2014年4月15日，石柱县大歇镇干柏村民委员会及金陈组出具《证明》载明：“兹证明牟代友与向世英是石柱县大歇镇干柏村金陈组的村民，双方于1998年8月份期间签订房屋买卖契约，牟代友以12000元之价购买了向世英修建在原大歇乡陈高村陈高组的土木结构房屋陆间（包括厕所、猪圈屋），众人都知道，房屋买卖成交后，向世英把房屋产权证证件交予牟代友保管，牟代友对房屋一直管理执业至今，在2012年11月份之前，双方无任何异议，只是在2012年12月份期间，因农村房屋拆除复垦，双方发生争议，向世英方要收回房屋，并拒绝协助将房屋过户到牟代友名下。经双方私下协商未果，按法律程序办理，望法院依法公正处理。另外，向世英之丈夫王朝清现在是悦崃镇人民政府公务员，当时买卖房屋都表示同意，并无意见，而且牟代友交的房款还是王朝清出具的收条。”金陈组组长秦大勇在《证明》上签注“情况属实”并签字盖章，干柏村民委员会亦在《证明》上签注“属实同意办理”并加盖公章。2015年1月7日，王朝清向本院申请宣告向世英为无民事行为能力人。本院于2015年1月9日作出（2015）石法民特字第00001号民事判决书，判决：一、宣告向世英为无民事行为能力人；二、指定王朝清为向世英的监护人。2016年8月5日，牟代友再次向本院提起诉讼，请求本院确认牟代友与向世英签订的《买卖房屋契约》有效，判令向世英、王朝清协助牟代友对房屋办理过户并承担本案诉讼费用。本院认为：本案的争议焦点：1、原告牟代友与被告向世英于1998年8月15日签订的《买卖房屋契约》是否有效；2、被告是否应当协助原告办理房屋产权转移登记。现逐一评析如下：（一）原告牟代友与被告向世英于1998年8月15日签订的《买卖房屋契约》是否有效？王朝清亲笔书写并以向世英名义与牟代友签订《买卖房屋契约》，王朝清陈述其代向世英签字的理由是向世英既不同意卖房也不在场，而且牟代友提交的证据也不足以证明向世英同意卖房。作为夫妻的共同财产，房屋应为夫妻两人共同共有，房屋的处分权必然由共同共有人共同享有，任何一方均不具有擅自处分的权利。因此，出卖房屋的一方虽然也为房屋的共有人之一，但其未经对方同意而出卖的行为亦应纳入无权处分的范畴。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”该条司法解释明确，无权处分而订立的买卖合同仍为有效。事实上，夫妻一方在签订房屋买卖合同时是否具有完全的处分权，只影响到房屋能否顺利办理变更登记，对于物权变动的原因（即合同的生效与否）并不产生影响。因为合同生效与否，取决于合同双方的意思表示是否真实以及是否符合法定的无效条件，合同的签订是否为合同之外的第三人的真实意思表示并不影响合同的效力。（二）被告是否应当协助原告办理房屋所有权转移登记？王朝清作为无处分权人于1998年8月15日将房屋转让给原告牟代友后，不但原告牟代友没有对转让房屋的所有权进行转移登记（俗称“过户”），而且石柱县国土资源和房屋管理局于2012年5月15日颁发的《房地产权证》仍然是“权利人：向世英”。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”的规定，牟代友不符合善意取得的构成要件，向世英有权追回。被告不应当协助办理房屋所有权转移登记。即使按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，原告作为买受人也只能要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十九条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、王朝清以向世英名义与牟代友于1998年8月15日签订的《买卖房屋契约》有效。二、驳回牟代友的其他诉讼请求。案件受理费80.00元，减半收取40.00元，由被告向世英、王朝清负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员  刘文华二〇一六年十月二十八日书记员  宋来勇