陕西省南郑县人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0721民初1628号原告：蒋海生，男，生于1971年10月8日，汉族，陕西省南郑县人，职工。委托诉讼代理人：王蕖，陕西嘉盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵艳，陕西嘉盟律师事务所律师。被告：汉中市中鼎房地产开发有限责任公司。住所地:汉中市汉台区黄家塘立交桥东侧。法定代表人：侯彦中，该公司总经理。委托诉讼代理人：张科锋，陕西高理律师事务所律师。原告蒋海生与被告汉中市中鼎房地产开发有限公司（以下简称中鼎公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月8日立案受理。依法由审判员瞿广仁适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒋海生及其委托诉讼代理人、被告中鼎公司的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒋海生向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告按合同约定立即向原告交付房屋《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》；2、判令被告向原告支付逾期交房的违约金99445元（从2014年7月1日计算至2016年1月20日，共计569天，即349543元×0.05%×569天=99445元），并持续计算至被告实际交房之日；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年9月3日原被告签订《商品房预售合同》，该合同约定“1、原告购买被告开发的位于南郑县大河坎镇南岸相府第二幢10层04号商品房一套。建筑面积81.99平方米，总价款人民币349543元整；2、合同第八条约定：出卖人应当在2014年6月30日前向原告交付房屋；3、合同第九条约定：出卖人逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金”。合同签订后，原告依约于合同签订当日支付购房款130000元，剩余219543元购房款原告于2013年10月28日支付给被告，被告未能按照交付房屋约定期向原告交付房屋，被告于2015年12月21日才向原告书面送达《交房通知书》、载明交房时间为2015年12月20日至2016年1月20日。被告中鼎公司辩称：原告诉讼请求不能完全成立。1、原告的第一项请求条件不具备。一是根据交房流程，原告在领取钥匙后，被告给原告填写住房质量保证书和住宅使用说明书，原告至今未收房，故无法提供“两书”；二是从法律规定来看，违约责任包括继续履行和承担违约赔偿，但并不适用所有的案件。根据合同法第110条规定，对于履行非金钱债务的，如果履行标的不适用强制履行或履行费用过高的，不得要求继续履行。交付“两书”是一种行为，且是双方的行为，属于非金钱债务，所以不能要求继续履行。2、关于原告的第二个请求，一是2015年11月房屋经验收合格，并在2015年12月16日汉中日报发布了交房公告，2015年12月24日以邮政快递的方式向原告送达了书面交房通知，但原告拒收房屋，违约金应当计算到2015年12月21日；二是原告请求的违约金明显过高超过实际损失，根据有关司法解释，请求法庭对违约金进行调整。本院经审理认定事实如下：被告中鼎公司主营房地产开发、商品房销售等业务。2013年9月5日原告蒋海生与被告中鼎公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告蒋海生购买被告中鼎公司位于汉中市南郑县大河坎镇南岸相府第二幢10层04号商品房一套，建筑面积81.99平方米，房屋单价为每平方米4263.24元，总价款349543元整。该合同第六条约定付款方式：“①买受人在签订本合同当日一次性支付出卖人房款计人民币130000元；②剩余房款计人民币219543元于2013年10月30日前一次性支付出卖人”；第八条交付期限约定：“出卖人应当在2014年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格、综合验收合格、分期验收合格、商品住宅交付使用批准文件和买受人应付清房屋总价款、契税、维修基金以及补充协议第四条所提供相关费用等，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第九条出卖人逾期交房的违约责任的约定：“出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”第十一条交接约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”按照合同约定，原告于2013年9月3日和2013年10月28日分别给被告交付房款130000元和219543元，合计人民币349543元，被告向原告出具了销售不动产统一发票两张。2014年6月30日房屋交付期限到期后，被告未能按照合同约定向原告交付房屋。2015年12月15日，被告在汉中日报向该项目购买房屋的全体业主刊登交房公告，载明“公司将于2015年12月20日—2016年1月20日向各位业主交钥匙，望各位业主及时到售楼部办理交钥匙事宜。”2015年12月21日被告向原告书面送达了交房通知书。但被告至今未将商品房《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等相关资料交付原告，原告也未接受房屋。原告提交的身份证、被告营业执照、商品房买卖合同、销售不动产统一发票等，被告未提出异议，应当视为合法有效证据，予以采信。被告提交的营业执照、组织机构代码证、法人身份证明，原告未提出异议，予以采信；提交的《汉中日报》公告、交房通知书，原告对真实性未提出异议，予以采信；其提交的汉中同心有限责任会计师事务所报告书，原告认为评估会计师无资质，并对报告书评估结论提出异议，故不予采信。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方自愿达成、表意真实，该合同合法有效，应当受到法律保护。双方均应按照约定履行自己的义务。合同签订后，原告按照合同约定的付款方式及期限，即时向被告支付了全部购房款，履行了合同约定的付款义务。被告理应按合同约定，向原告履行交付房屋及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等资料义务，但被告未按照合同约定的交房日期和交房条件向原告履行义务，构成违约。被告抗辩2015年11月房屋经验收合格，但未向法庭出示相关机构验收合格的资质证书。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”其责任也在于被告中鼎公司，故其辩解理由不能成立。被告虽在2015年12月15日通过登报公告、2015年12月21日向原告发出了书面交房通知书向原告交付房屋，通知业主领取房屋钥匙，但至今未向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等资料义务，但不能免除与原告所签订《商品房买卖合同》中的合同义务，故被告的该辩解理由不能成立。就本案中双方争议的违约金适用问题，虽然双方在《商品房买卖合同》约定“交付之日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之五的违约金。”但被告抗辩合同的该约定明显高于实际损失，请求对违约金予以减少或降低，并向法庭提交同地段房屋租金的参考计算依据。对此，本院依据《中华人民共和国合同法》规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三款之规定“损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》逾期贷款罚息利率在贷款利率水平上加收30%到50%。综合本案具体情况，按照原告支付的购房款总额，以年利率6%为基数，在此利率基础上浮50%，即按照年利率9%计息，对合同约定的违约金予以调整较为适当。据此，本院依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告汉中市中鼎房地产开发有限责任公司向原告蒋海生交付经验收合格、符合《商品房买卖合同》约定的位于汉中市南郑县大河坎镇“南岸相府”住宅小区第二幢10层04号建筑面积81.99平方米商品房相配套的《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》。二、被告汉中市中鼎房地产开发有限责任公司向原告蒋海生支付违约金49722.49元（违约期限为2014年7月1日至2016年1月20日计569天，基数349543元、年利率9%）；2016年1月21日至实际履行之日的违约金以已付购房款349543元为基数，按照年利率9%另计。三、驳回原告蒋海生的其他诉讼请求。上述给付款项，均限判决书生效之日起20日内履行完毕。如果被告汉中市中鼎房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费2586元，减半收取1293元，由被告汉中市中鼎房地产开发有限公司负担672元，原告蒋海生负担621元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。审判员  瞿广仁二〇一六年十月十六日书记员  孟乔慧