四川省德阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川06民终635号上诉人（原审原告）：张国芬。委托诉讼代理人：陈建容，四川华敏律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小虎，四川蓉信律师事务所律师。上诉人（原审原告）：刘信宇。委托诉讼代理人：陈建容，四川华敏律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小虎，四川蓉信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川京瑞房地产集团有限责任公司。法定代表人：滕军，该公司董事长。委托诉讼代理人：张颖，泰和泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶东灵，泰和泰律师事务所律师。上诉人张国芬、刘信宇与被上诉人四川京瑞房地产集团有限责任公司（以下简称京瑞房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省什邡市人民法院作出的(2015)什邡民初字第1811号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张国芬、刘信宇上诉请求：1.撤销什邡市人民法院(2015)什邡民初字第1811号民事判决；2.改判解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，被上诉人返还上诉人购房款106,384元及办理权属证书费用6,268元；赔偿上诉人损失11,484元（按中国人民银行同期贷款利率从支付之日计算至实际付清之日止）；3.一审、二审诉讼费、保全费及其他相关费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。上诉人是基于被上诉人2014年12月31日发出的《交房通知书》及短信、电话、公告等前往被上诉人处办理收房手续，并基于被上诉人在现场公示的虚假资料在收房确认单上签字，并非一审法院认定的上诉人在未对商铺进行检查、被上诉人未出具相关证明文件的情况下签订确认接收商铺；2.一审法院适用法律及理解错误。（1）虽然被上诉人向上诉人交付房屋时已超过合同约定期限，但诉争房屋实际于2015年5月15日以后才具备交付条件，上诉人在收房确认单上签字的行为不能视为认可被上诉人的瑕疵交付，不能认定上诉人免除被上诉人应向上诉人交付合格商品房的义务；（2）《商品房买卖合同》第13条的正确理解应当为：逾期超过15日，且具备交付条件的情况下，上诉人有权选择退房或是要求继续履行合同，认定上诉人以实际行为表明继续履行合同的前提是房屋已经达到交付条件，只有在上诉人于2015年5月15日之后收房，或者在被上诉人明确告知房屋未达交付条件，而上诉人仍然接受房屋的情形下，才能认定为上诉人以实际行为表明要求继续履行合同。综上，特提出上诉，请求改判。京瑞房产公司答辩称：1.上诉人与被上诉人之间并非简单的房屋买卖合同关系，而是由房屋买卖和委托经营两个不可分割行为组成的整体投资经营合同，在委托经营期限届满前，被上诉人不存在实际交付房屋的义务，买卖合同中对逾期交房可解除合同的约定与双方的经营模式存在冲突，不再具有适用性；2.商铺自建成之日至授权经营期限届满，实质均由被上诉人占有并经营使用，在此期间被上诉人仅对上诉人存在观念上的交付，即使被上诉人存在逾期交房，该逾期仅导致被上诉人经营收益的减少，不会对上诉人造成任何损失，上诉人解除合同会对被上诉人的经营造成影响，被上诉人要遭受退房和项目经营的双重损失；3.目前经济环境的萧条导致业主纷纷要求解除合同，该种行为是一种不诚信的行为，相反，京瑞房产公司正积极招商引资，改善投资环境，若判令解除合同，无疑是鼓励不诚信行为。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。张国芬、刘信宇向一审法院起诉请求：1.依法解除双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：B2-2-64），返还购房款106,384元及办理权属证费用6,268元；2.判令京瑞房产公司赔偿损失11,484元（按中国人民银行同期贷款利率从支付之日计算至实际付清之日止）；3.本案诉讼费用由京瑞房产公司负担。一审法院认定事实：2014年3月29日，张国芬与京瑞公司签订《商品房买卖合同》约定：张国芬、刘信宇购买其开发的位于什邡市经济开发区营业用房，商铺价款为106,384元；京瑞公司应当在2014年12月31日前向张国芬交付商品房，交付房屋时，该商品房应当取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件；京瑞公司未按约定的期限和条件交付商品房的，逾期超过15日，张国芬有权退房；京瑞公司应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按全部已付款的3%向张国芬支付违约金等内容。合同签订同时，张国芬向京瑞公司出具委托书，委托其自2015年1月1日至2019年3月29日期间对张国芬购买的商铺统一经营管理（含装修），京瑞公司自己承担水电费、物业管理费等全部费用，并无须向张国芬支付租金、使用费等任何费用，到期后张国芬可继续委托京瑞公司代为出租或收回房屋自行管理。同日，张国芬向京瑞公司支付房款106,384元。2014年9月10日，京瑞公司变更为京瑞集团公司。2014年12月31日，京瑞公司未向张国芬交房。2015年1月19日，张国芬对商铺建筑质量及初装情况进行确认，接收商铺，并向京瑞公司递交资料及相关办证费用，委托京瑞公司为其办理商铺的产权证及土地证。2015年2月1日，京瑞公司项目竣工，2015年4月至5月期间，京瑞公司该项目相继取得工程规划验收合格证、竣工验收报告、房屋面积测绘报告等。之后，张国芬认为京瑞公司逾期交房，要求解除合同，诉至法院，主张权利。一审法院认为：张国芬与京瑞公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。双方均应当按照合同约定履行各自的义务，虽然双方同时签订了授权委托，但该授权委托系张国芬将房屋经营权委托京瑞公司行使，其并无对商品房买卖合同内容变更的意思表示，故京瑞公司有关“在授权经营期限届满前，京瑞公司不存在向张国芬交房的义务，买卖与委托经营是整体的合作经营模式，合同中约定逾期交房可解除合同的条款与双方的经营模式存在冲突，不再具有适用性……”的抗辩意见，与事实不符，不予采纳。张国芬按照约定向京瑞公司支付了房屋价款，京瑞公司应当按照约定在2014年12月31日交付符合合同约定条件的房屋。根据《商品房买卖合同》第十三条的约定，京瑞公司逾期交房超过15日，张国芬即享有对合同的解除权，京瑞公司未在2014年12月31日向张国芬交付房屋，且逾期超过15日，张国芬即享有对合同的解除权。但在2015年1月19日，张国芬对商铺的质量及初装情况予以了认可，并签字确认接收商铺，并向京瑞公司缴纳了办理房屋权属证书的资料及费用。京瑞公司项目于2015年2月1日竣工，而张国芬收房时，该项目尚未竣工，张国芬在未对商铺进行检查的情况下即向京瑞公司出具收房确认单，委托京瑞公司办理房屋权属证书，张国芬怠于行使自己的权利，而是以自己的行为表明了其继续履行合同的意思表示。因此，张国芬现在要求解除合同的请求，无事实依据，且违反诚实信用原则，根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，不予支持。张国芬要求京瑞公司退还房款、办理产权证书的税费及赔偿损失的请求是建立在合同解除的前提下，故对张国芬要求京瑞公司退还房款、办理权属证书的费用并赔偿损失的请求，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回张国芬、刘信宇的诉讼请求。本案受理费收取为2,780元，由张国芬、刘信宇负担。二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认定如下：张国芬提交的销售现场照片，用以证明被上诉人销售时存在虚假宣传的情形，但该组照片均为上诉人自行拍摄，未体现出拍摄时间，且所载内容亦与本案诉争的解除权问题没有关联，无法达到上诉人证明目的，故本院不予采信。本案二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》均系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应当按照该合同约定履行自己的义务。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点是：上诉人能否行使约定解除权解除合同，并要求被上诉人承担解除合同的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。法律赋予当事人享有解除合同的权利，此种权利自约定的解除条件成就时产生，在解除权行使期限届满、或虽未届满但权利人放弃的情形下归于消灭。所谓放弃解除权，是指当事人明知其已享有解除权可终止合同权利义务，但其并没有行使该权利，而是以明示或者实际行为表明其愿意继续履行合同的意图。本案中，上诉人行使解除权主要是基于《商品房买卖合同》第十三条关于逾期交付房屋的约定。根据该约定，房屋应当于2014年12月31日交付，逾期超过15日的，买受人有权退房，京瑞房产公司应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按全部已付款的3%向买受人支付违约金。按此约定，只要被上诉人超过2015年1月15日还未交付房屋，上诉人从2015年1月16日起即开始享有解除权，但在被上诉人已实际逾期交房的情况下，上诉人不仅未行使解除权，而于2015年1月19日与被上诉人签字确认接收商铺，并向被上诉人缴纳了办理房屋权属证书的资料及费用。上诉人此收房行为和办证委托已足以表明上诉人希望继续履行合同以实现合同目的的意图。上诉人明知被上诉人存在逾期交房行为，买受方享有约定解除权，却确认收房、委托办理产权证，其行为应认定为上诉人以实际行为放弃解除权。上诉人放弃约定解除权后，又以相同理由主张解除合同，缺乏事实及法律依据，本院对其上诉理由不予支持。虽然上诉人提出其办理收房手续时被上诉人并未满足合同所约定的“应当取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书”等条件，但上述事实并非本案约定解除权产生的原因，本案约定解除权系因被上诉人逾期交房超过15日而产生，被上诉人在交房时是否具备上述交付条件，并不能改变上诉人在解除条件成就状态下确认收房并委托办证的客观事实。同时，从双方订立此约定的目的看，要求被上诉人取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表和商品房面积实测技术报告书等手续，主要是为了确保所购房屋质量符合法定标准、面积误差能控制在法定范围，尽管被上诉人在交付时并未取得上述手续，但房屋已实际验收合格，并于2015年5月陆续办理了相关手续，证实房屋质量和面积符合事前约定，故被上诉人在交房时不具备此两项条件并未对其收房产生实质性影响，上诉人以此为由解除合同既不是合同约定的解除原因，也不符合合同法鼓励交易、维护合同稳定的立法目的。综上，张国芬、刘信宇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2780元，由张国芬、刘信宇负担。本判决为终审判决。审 判 长  朱格林审 判 员  陈叶兰代理审判员  冯志远二〇一六年十月二十八日书 记 员  王文婧