辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终11547号上诉人（原审原告）：樊有鑫，男，1990年12月9日生，汉族，现住沈阳市于洪区。被上诉人（原审被告）：沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司，住所地沈阳市于洪区白山路105-8号31。法定代表人：谷鹏云，该公司董事长。委托代理人：李光勇，男，1958年1月16日出生，汉族，该公司员工。委托代理人：黄明慧，女，1988年8月2日生，汉族，该公司法律顾问。上诉人樊有鑫因与被上诉人沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司（以下简称为加州阳光公司）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初2295号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员贾宏斌担任审判长并主审，审判员王虹、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，对本案进行了公开审理。本案现已审理终结。一审原告诉称：原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的房屋一套，根据合同第十五条约定，买受人应当在房屋交付后365天内将办证材料报登记机关备案，被告向登记机关备案，违反了约定时间，故应向原告支付违约金。现来院诉讼，要求被告给付逾期办证违约金12000元及诉讼费用。一审被告辩称：一、自2013年6月份为业主办理入住以来，我公司开始办理各项验收及产权登记事宜，按照我公司工作计划和实际推进，产权证完全可以在商品房买卖合同约定的期限内办理完毕，但是发生众多我公司不可控制的因素是导致办证逾期的唯一原因，其中政府关于配套安装工程登记审批流程的重大变更，不同行业规范矛盾和盛京银行违规拒绝办理解押手续最终导致逾期办证的关键。2014年上半年，由于政府对配套安装工程登记流程重大调整，致使我公司已完成过半的审批手续全部作废，需要重新办理。我公司需要联络项目一百余家配套单位逐一补充图纸、档案、签章等相关手续，由于项目施工早已结束，众多配套施工单位一时难以联系，又因施工单位人员调动，离职等原因导致工程档案归档多次中断，造成登记工作严重滞后。政府行业规范相互矛盾如供暖工程验收规范与建委建筑验收规范各执一词，导致根本无法向下推进后续手续，致使整个配套验收工作严重滞后。项目使用土地（土地证号沈阳国用2006第01**号土地证号，沈阳国用2005第01**号，土地证号2003第01**号）被盛京银行股份有限公司沈阳民主支行贷款抵押登记，现债权已偿还，主债务消灭，抵押权消灭，2015年开始，我公司多次催促盛京银行配合我公司办理商品房产权证注销土地抵押登记等手续推进工作，但盛京银行一直决绝办理，导致初始登记工作至今无法完成，为此我公司已向法院对盛京银行诉讼，一方面督促其尽快完成配合手续，另一方面追偿其给我公司带来的预期办理证的违约损失，以上多种原因造成我公司无法向房产部门申报材料，为业主办理产权登记。二、原告起诉违约金过高，请求予以调整。我国违约金的性质是赔偿性违约金，有损失才能赔偿。原告所购房屋均按合同约定时间交付，未影响业主居住使用，虽然合同上约定了违约金，然而原告在经济利益上并无实际损失，原告所谓的违约金为日万分之零点五，比例过高，不尽合理，我公司请求考虑众多复杂因素和实际情况予以下浮调整，按照业主单套购房总房款0.3%-0.5%处理，给予业主一次性赔付。三、我公司请求贵院做业主调解、息诉、撤诉工作。关于办证事宜，我公司正在积极推进，目前已进行到最后阶段，业主的起诉会增大工作量，希望贵院能帮助我公司做调解工作，避免二次起诉，增加诉累，浪费司法资源。现住，大多数业主对我公司是理解的，也同意将索赔事宜暂时搁置，只是一少数有激进情绪的业主放弃调解采取径行起诉的方式，相信通过法院耐心细致的工作能使纠纷化解、息诉、撤诉。以上意见，请贵院领导及办案法官考虑，我公司同时也得到了区政府、市建委、市房产局的支持，在具体环节办理上承诺特事特办。只有及时办证才是业主满意的标准，才能化解纠纷。我公司保证全力配合法院调查、调解、审理等工作。一审法院经审理查明：原告樊有鑫与被告沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市于洪区丹景山路22-1号1—12—2室房屋一处，建筑面积为88.18平方米，总房款为456894元。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人自届满之日起按日向买受人支付已付房价款万分之零点五的违约金。”2013年7月12日，原告办理入住手续。2016年2月23日，原告来院诉讼。被告至今未将原告所购买房屋的权属登记手续所需材料报产权登记机关备案。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2013年7月12日，原告办理入住手续，被告应于2014年7月12日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告至今未将原告所购买房屋的权属登记手续所需材料报产权登记机关备案，已构成违约。关于原告请求的逾期办理房屋所有权证违约金的数额问题。首先，违约金最主要的法律属性和立法目的是赔偿守约方因违约行为所造成的实际损失，在商品交换等价原则的基础上追求合同正义与公平。故确定违约金数额时，在尊重合同双方当事人意思自治的同时，应充分考虑违约行为所造成的损失数额、在约定过高或过低时可以适当调整，以实现民法公平原则的要求。违约金的约定亦是在违约发生时对违约方的惩罚，但在确定违约责任之时应充分考虑违约方的过错程度，因过失违约、客观因素违约的，在认定违约责任时应与故意违约有所区别，以期体现民法的诚实信用，使惩罚程度与过错程度相适应。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”据此，在法律规定上充分体现了违约金补偿性属性，将实际损失作为认定违约金数额的重要基础和衡量标准。第三，本案中，原告已占有使用涉案房屋，实现了该房屋的使用价值，且并无证据证明因被告的违约行为而导致原告遭受经济损失，而根据被告提供的相关证据，被告的违约行为确系多种因素造成。故《商品房买卖合同》约定按已付房款的日万分之零点五标准计算违约金明显过高，应予以调整。结合本地区实际情况，应由被告向原告支付逾期办证违约金数额定为已付总房款的百分之一为宜，即4568.94元（456894元×1%)。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告樊有鑫支付逾期办证违约金4568.94元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司承担25元，由原告樊有鑫承担25元。宣判后，樊有鑫不服原判，向本院提起上诉。请求：1、依法撤销原审判决，依法改判被上诉人给付逾期办证违约金12000元；2、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。理由：1、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，且系开发商单方拟定的格式合同，该合同约定的违约责任条款应当得到有效执行；2、被上诉人在原审中辩称的各种不可控制的因素既不属于不可抗力，也不属于情势变更，不管是政府的不作为还是与开发商缔结商事合同的第三方违约，都是被上诉人经营过程中应当承担的风险，不能转嫁给买房人；3、原审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，认定上诉人与被上诉人约定的违约金数额过高缺乏依据。买受人不能将房屋再行买卖，已经产生巨大损失。被上诉人加州阳光公司答辩称，同意维持原判，请求维持原判。本院查明事实与原审法院认定事实基本相一致。二审期间，被上诉人向本院出具承诺书一份，承诺于2016年12月31日前全部完成办证手续并愿意执行一审判决，将截止至2016年12月31日的逾期办证违约金按照购房款1%向上诉人支付。上述事实，有当事人陈述，商品房买卖合同、发票、入住通知单等证据材料，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为有效，双方均应按合同约定全面履行各自的权利义务。被上诉人在履行合同过程中存在逾期办证违约行为，应承担相应的违约责任。原审判决依据双方合同约定及履行情况认定逾期办证时间并无不妥，本院应予确认。关于被上诉人逾期办证应承担给付上诉人违约金的数额计算问题，虽然双方合同中约定了“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自届满之日起按日向买受人支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行”，但原审法院在综合考虑被上诉人的违约原因、程度、上诉人对于损失的举证证明情况，根据合同法及司法解释的相关规定，结合同地区实际情况，将合同约定的逾期办证违约金标准调整为已付总房款的百分之一，依据基本充分，并未明显超出裁量权行使范围。对于上诉人提出被上诉人应按合同约定办理房证，支付违约金的主张，因被上诉人出具承诺书，承诺：“于2016年12月31日前全部完成办证手续并愿意执行一审判决，将截止至2016年12月31日的逾期办证违约金按照购房款1%向上诉人支付”，又鉴于本案涉诉房屋所属园区逾期办证原因的特殊性，为切实维护业主的权益，促使被上诉人尽快办理产权登记事宜，保护上诉人的合法诉权，本院认为，被上诉人应于2016年12月31日履行完毕合同约定的报备义务，若在此期限内仍未完成该义务，上诉人有权向被上诉人再行主张逾期办证的违约赔偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人樊有鑫负担。本判决为终审判决。审 判 长  贾宏斌审 判 员  王 虹代理审判员  史舒畅二〇一六年十月二十五日书 记 员  王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。