浙江省青田县人民法院民 事 判 决 书(2016)浙1121民初3428号原告：夏爱波，男，1962年11月5日出生，汉族，务工，住青田县。委托诉讼代理人：王善才，浙江法和律师事务所律师。被告：陈王清（曾用名陈王青），男，1962年9月13日出生，汉族，职员，住青田县。原告夏爱波与被告陈王清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月5日立案受理，依法由审判员叶灵群适用简易程序于2016年9月9日公开开庭进行了审理。原告夏爱波及其委托代理人王善才、被告陈王清均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。夏爱波向本院提出诉讼请求：一、判决宣告原、被告于2009年7月4日签订的房屋买卖《协议书》因违法而无效；二、撤销原、被告于2015年12月16日签订的《协议书》；在审理过程中，原告明确第二项诉讼请求：要求确认2015年12月16日签订的《协议书》系无效合同。三、判决被告返还原告于2009年7月21日交给被告的定金10万元，另返还预交房款24.5万元；四、判决被告赔偿原告装修房屋的损失费30万元；五、判决被告支付给原告为该房周边绿化、硬化、排污及其他施工尚欠工程款408514万元；六、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年，原告在青田县城承包了一个小工程项目。当时想赚些钱来在城里买房安家，与被告接触后，经协商双方于2009年7月4日签订买卖房屋的《协议书》，约定先交给被告定金10万元，后又分次预交了24.5万元购房款，并进行房屋内外包括周边附属工程建设，工程款50余万元，装修花费30余万元。后来发现被告的房子并无房产证和土地证，就没有再付款了。被告曾向青田法院起诉，要求原告还房，并没收原告预付的房款。2015年12月16日双方签订补充《协议书》后，被告撤回该案。原告本想去办产权证件，结果发现过户问题，经人指点，认为该份《协议书》仍然达不到“买到房产所有权”并把房产过户到原告名下的目的。故原告诉至法院。陈王清辩称，一、对原告的第一项诉请无异议，但需要说明的是，2009年7月4日签订的《协议书》被宣告无效或者被撤消后的责任承担方式、争议解决方法等事项，原、被告已在2015年12月16日签订的《协议书》中作出了明确的约定。二、原告要求撤销2015年的《协议书》于法无据。原告向被告购买坐落在金田村沙路亭东边底头自建农民房一幢，房屋作价1588888元，协议签订后原告支付购房款33万元，双方约定本金130万元自2010年1月1日起按月利率1%计算。此后，原告入住房屋并居住至今，但未支付剩余房款。2015年9月，被告曾起诉，双方另行签订了《协议书》，该协议是双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫、显失公平、重大误解等情形。三、即使法院认为因房屋买卖行为违法而认定2015年12月16日签订的《协议书》部分条款无效，也不影响该协议书中第三、四条的效力，原告已经放弃了要求被告退还33万元购房款及赔偿损失的权利，故原告的三、四、五项诉请依法不能成立。四、原告提出的该房屋周边绿化、硬化、排污及其他施工工程款不能成立，该项目没有项目合同，没有预结算，是整体公共项目配套设施，不属于单独核算部分，公共部分需要大家一起核算。我方与原告零星部分早已核算清楚，与本案无关。综上，对原告第一项诉请不持异议，其他诉请缺乏事实与法律依据，原告应依法将案涉房屋归还给被告。原告夏爱波在期限内向本院提交了下列证据以证明其诉讼主张：一、原告夏爱波身份证复印件一份。用以证明原告的身份。二、被告陈王清身份证复印件一份。用以证明被告的身份。三、落款时间为2015年12月16日、2009年7月4日的《协议书》复印件各一份。用以证明原、被告先后两次订立案涉房屋买卖协议书，所有权不是被告名字，但签字由被告签的。四、付款凭证4张。用以证明原告交付给被告34.5万元的事实。五、（2015）丽青民初字第870号民事起诉状、传票。用以证明签订2009年7月4日协议书之后至签订2015年12月16日协议书之前，陈王清曾提起诉讼。六、（2015）丽青民初字第870号民事裁定书。用以证明双方达成了2015年12月16日协议书后，陈王清撤诉。七、叶金荣房屋审批手续11页。用以证明原、被告买卖的案涉房屋即叶金荣一家四口申请建房并经有关部门批准。八、买卖房屋的结算单一份。用以证明2010年12月31日止夏爱波欠陈王清房价款及利息合计142.6万元，买卖合同无效，该结算也无效。九、工程费用汇总表15张。用以证明夏爱波为陈王清做了一些案涉小区的附属工程，但未结算。十、资产评估报告书。用以证明案涉房屋装修经评估10万多元，但夏爱波不同意该结论，夏爱波曾申请法院重新进行鉴定，但法院没有准许。原告提交的证据，被告质证认为：对证据一、二无异议；对证据三的真实性无异议，房屋所有权是叶金荣的，但由被告投资，该情况在原告购买房屋时已经跟原告说明清楚；对证据四真实性无异议，被告私人工程总价值3.5万元，结果给了原告5万元，实际上等于被告把1.5万元还给原告，所以原告支付被告是33万元；对证据五、六无异议；对证据七真实性无异议；对证据八真实性无异议，后来每年都有结算；证据九是整个小区的工程，小区有6幢6户人，需要与大家一起结算，与被告个人无关；证据十是经双方同意进行对案涉房屋装修进行评估的。被告陈王清在期限内向本院提交了下列证据以证明其诉讼主张：一、2015年12月16日协议书复印件一份。用以证明案涉房屋曾起诉到法院，双方已经自行调解了。二、2009年7月4日协议书复印件一份。用以证明原、被告签订房屋买卖合同的事实三、（2015）丽青民初字第870号民事起诉状复印件一份。用以证明被告就案涉房屋买卖向法院起诉过。四、村委会证明复印件一份。用以证明被告出卖房屋给原告经村里同意。五、叶金荣的委托书一份。用以证明叶金荣委托被告出卖房屋、办理房产产权。六、夏爱波欠款记录一份。用以证明原告拖欠被告结算款的情况。七、陈王清制作的记录一份。用以证明被告支付给原告5万元，其中零碎工程款3.5万元，返还原告1.5万元的事实。被告提交证据，原告质证认为：证据一真实性无异议，但协议书是自行调解；证据二、三无异议；证据四真实性、关联性无异议，对合法性有异议，村委没有权利同意原、被告之间的房屋买卖；证据五真实性、关联性无异议，对合法性有异议，房屋产权的确认是国家相关部门确认的，委托书无法确认房屋的产权所有，受委托人不能以自己的名义出卖房屋；证据六的真实性、关联性无异议，但如买卖协议无效，该结算也无效；证据七原告与被告没有进行结算过，1.5万元是定金，定金票据现在原告处，原告没有收到被告返还的1.5万元。被告陈王清还当庭陈述，被告并非金田村集体经济组织成员，与案涉房屋审批人叶金荣系朋友关系，并与叶金荣约定以其名义审批房屋，由被告投资建房，房屋建成后由被告处置，叶金荣配合被告办理手续。2008年案涉房屋开工兴建至2009年建成，至今未办理产权登记。2009年被告与原告签订《协议书》后即交付房屋并由原告进行装修，原告交付了被告房款34.5万元，其中1.5万元被告返还给原告了。原告夏爱波当庭陈述，原告并非金田村集体经济组织成员。原告向被告交付房款34.5万元。为核实本案证据，本院调取了（2015）丽青民初字第870号案卷中本院于2015年10月26日对叶金荣的调查笔录及同日本院对陈王清、夏爱波的笔录。叶金荣在笔录中确认陈王清出资兴建案涉房屋的事实，并表示可以办理过户手续的话会协助办理过户给陈王清。在对陈王清、夏爱波的笔录中，本院释明了该次诉讼的案涉房屋买卖合同系无效合同，原告可以变更诉请，陈王清当场变更了诉请，本院为此重新指定了举证期限。原、被告提交的证据，本院认证认为：原告提交的证据一、二可以证实原、被告的诉讼主体资格，本院予以确认；原告提供的证据三、四、五、六、七、八、十的真实性被告无异议，本院对其真实性予以采信，并根据证据七确认案涉房屋系青田县鹤城街道金田村村民叶金荣户申请用地和建房，用地地名为金田村沙路亭，建造层次为四层，土地权属为集体；原告提交的证据九系小区附属工程费用汇总，与本案不具关联性，本院不予采用。原告对被告提交的证据一、二、三无异议，本院予以采信；原告对被告提供的证据四、五、六真实性无异议，本院对其真实性予以认定；被告的证据七属于被告自制的记录，对其待证事实不具证明力，现原告不予认可其待证事实，本院不予采信。本院经审理，认定事实如下：原、被告均非青田县鹤城街道金田村集体经济组织成员。2006年，案外人金田村村民叶金荣户为建房，经申请取得青田县鹤城街道金田村沙路亭120平方米用地，土地权属为集体，建造层次为四层。2009年该房屋建成。2015年8月6日，叶金荣出具给陈王清委托书委托陈王清办理产权处置（转让）手续，委托书还载明委托人和受托人于2006年4月10日签订协议，约定案涉房屋以委托人户名审批，由受托人出资兴建，建成后归受托人陈王清所有。2009年7月4日，原、被告签订该房屋买卖合同，约定陈王清将案涉房屋出售给夏爱波，价款为1588888元，并约定了付款方式等条款。当日，夏爱波支付了陈王清定金1.5万。此后，陈王清向夏爱波交付了房屋，夏爱波对房屋进行了装修，并分三次再支付了陈王清房款33万元。2015年9月，因夏爱波未支付其余购房款，陈王清将其诉至法院，要求解除、终止双方签订的房屋买卖合同，判决夏爱波支付的定金10万元归陈王清所有，并由夏爱波赔偿陈王清违约金23万元。在该案的审理过程中，本院向陈王清、夏爱波同时释明了案涉房屋买卖合同系无效合同，可以变更诉请，陈王清当场变更了诉请，本院为此重新指定了举证期限。2015年12月16日，夏爱波、陈王清自行庭外达成和解并签订了《协议书》，协议书中计算了夏爱波尚欠房款本金及利息共计2513100元后，载明：“现因乙方（夏爱波）坚持要继续履行合同，多次协商后双方达成如下协议：一、乙方定于2016年8月30日前支付给甲方（陈王清）购房款156万元；二、乙方定于2017年8月30日前支付给甲方剩余房款100万元及利息（该100万元的利息自2016年1月1日起至付款之日止按月利率1%计算）；三、甲乙双方在法院起诉的受理费3125元由甲方承担，评估鉴定费5000元由乙方承担。上述款项现已由甲方垫付，乙方在2016年1月31日前将5000元评估鉴定费支付给甲方；四、若乙方未按上述期限履行支付义务的，则承担甲乙双方购房合同失败的主要责任，若合同被宣告无效或被撤销的，则乙方自愿将上述房屋腾空归还甲方，并不再要求甲方退还已支付的33万元房款，也放弃要求甲方赔偿装修、款项占用等损失的请求”。协议签订后，夏爱波未按协议支付房款，并诉至本院提出要求宣告原、被告签订的两份协议无效等请求。本院认为，本案的争议焦点为原、被告两份协议的效力及原告的返还款项及赔偿请求应否支持。一、关于协议效力。在房屋买卖关系中地随房走，即房屋转让包含土地使用权转让，案涉房屋用地系集体所有、村民使用的宅基地，宅基地使用权具有集体经济组织成员权属性，仅供本集体经济组织成员建设住宅使用，也不能建房后进入商业流通领域变相进行非农业建设使用。本案中原、被告均非案涉房屋所用土地的所有权人金田村集体经济组织的成员，故原、被告签订的案涉房屋买卖协议因违反法律禁止性、强制性规定而无效。原告要求宣告原、被告于2009年7月4日签订的案涉房屋买卖协议书无效，本院予以支持。原告还要求宣告原、被告于2015年12月16日签订的协议书无效，本院评析：1、该协议书第一、二条款系对2009年7月4日的协议中付款方式的补充和变更约定，其效力应根据2009年7月4日的协议确定，即随同无效；2、该协议书第三条系原、被告对2015年诉讼产生的费用分担所进行的约定，系当事人真实意思表示，其主体、内容没有违反法律规定，应认定有效；3、该协议书第四条系本院对原、被告释明后，原、被告在确知案涉房屋买卖合同无效的情形下，对发生合同被宣告无效或撤销情形所作的后果负担约定，属于当事人对自己财产权利作出处分的民事法律行为，而且结合当时诉讼主张及该协议内容来看，显属权利处分人夏爱波积极促成，故应当认定该条款有效，具有法律约束力。二、关于原告的返还款项及赔偿请求。合同无效，双方应当各自返还因该合同取得的财产，有过错的，应当赔偿对方因此所受的损失。由于原、被告在确知案涉合同无效后，于2015年12月16日签订了协议书，其中第四条夏爱波对合同被宣告无效后的财产权利作出处分，即“乙方自愿将上述房屋腾空归还甲方，并不再要求甲方退还已支付的33万元房款，也放弃要求甲方赔偿装修、款项占用等损失的请求”，故原告要求被告返还原告已作出权利放弃的33万元房款并赔偿原告装修房屋的损失30万元的诉讼请求，本院不予支持。但原、被告均确认原告交付被告的房款共计34.5万元，故其余1.5万元，被告应当返还给原告。三、原告第五项诉请，原告举证时自述为案涉小区的附属工程款项，与本案不具关联性，且涉及小区其他业主权利、义务，故本院在本案中不予评析，原告可另行主张权利。依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第七十一条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条之规定，判决如下：一、确认原告夏爱波与被告陈王清于2009年7月4日签订的案涉房屋买卖《协议书》无效；二、确认原告夏爱波与被告陈王清于2015年12月16日签订的《协议书》第一条、第二条协议无效；三、被告陈王清于本判决生效后十日内返还原告夏爱波的房款15000元；四、驳回原告夏爱波的其他诉讼请求。本案受理费14282元，减半收取7141元，由原告夏爱波负担7041元，被告陈王清负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审 判 员 叶灵群二〇一六年十月二十五日代书记员 陈莉莉附：本案适用的主要法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。第七十一条财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。二、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。第六十三条农村集体所有的土地的使用权不得转让、出让、或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外。三、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行驶和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。四、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违法法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。