江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0121民初1338号原告：南昌市金屋建材家居有限公司。住所地：江西省南昌市南昌县振兴大道***号。统一社会信用代码：913601215535354435。法定代表人：魏朝平，该公司董事长。委托代理人：巫枭卿，北京大成（南昌）律师事务所律师，执业证号：1360120151037763。委托代理人：万保华，北京大成（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601199310296997。被告：陈建平，男，1963年9月6日出生，汉族，户籍地：江西省南昌县，现居住地：江西省南昌县。委托代理人：许明刚，江西恒红律师事务所律师。执业证号：13601200710606706。原告南昌市金屋建材家居有限公司（以下简称为金屋公司）诉被告陈建平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月26日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金屋公司委托代理人万保华、巫枭卿，被告陈建平及其委托代理人许明刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金屋公司诉称：原告开设南昌月星家居广场并委托南昌月星家居商业经营管理有限公司为管理人对商场进行管理。2014年7月18日，原、被告以及南昌月星家居商业经营管理有限公司三方共同签订《南昌月星家居广场展位租赁合同》一份，约定出租人金屋公司将南昌县莲塘振兴大道南昌月星家居广场某展位出租给被告经营“晚安床垫”。展位计租面积530㎡，租赁期限2年，从2014年12月1日起至2016年11月30日止。租赁期间被告应交纳展位综合费用每月共计29680元，其中展位租金13515元/月，物业管理费13515元/月，运营管理费2650元/月。综合费用每六个月为一次结算期，先付后用，被告于合同签订之日起3日内支付首期综合费用，以后每期综合费用于下一个结算期开始之日起前15日一次性支付。若未按时交纳综合费用或其他款项，应按照未付金额支付每日千分之三的违约金。合同另约定承租方（被告）在租赁期间享有优惠政策，第一年优惠政策为交6个月免6个月，第二年优惠政策为交8个月免4个月。合同签订后被告向原告支付了首期综合费用89040元（从2014年12月1日至2015年5月31日，按优惠政策以每月29680元计算3个月），原告依约将展位交付给被告进场经营。被告从开业起至今，尚欠原告自2015年6月1日至2015年11月30日止的第二期综合费用80446元以及自2015年12月1日至2016年5月31日止的第三期综合费用118720元未付，共计199166元。原告曾多次要求被告交纳拖欠的综合费用，但被告仍拒绝支付并且于2016年4月擅自逃场。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令被告向原告支付拖欠的综合费用199166元以及综合费用还清之日止的违约金（以拖欠的第二期综合费用80446元为基数，按每日千分之三从2015年5月15日暂计算至2016年5月31日，共382天，计92191元；以拖欠的第三期综合费用118720元为基数，按每日千分之三从2015年11月15日暂计算至2016年5月31日，共198天，计70520元，以上违约金共计162711元）。本案诉讼费用由被告承担。被告陈建平辩称：一、原告主体不适格。金屋公司虽为房屋出租人，但从原告提交的证据包括原、被告双方签订的《南昌月星家居广场展位租赁合同》等都无法证明原告享有收取被告包括租金在内的综合费及主张违约金、解除合同等权利；二、被告后期拒交房屋租赁等相关费用，是因原告违约在先，被告是正当行使抗辩权利。1、被告在交纳179001元后，原告依然不给付发票，该不给付发票行为已不是合同履行的从行为而是原告的违约行为。我方在房屋租赁的初期就和原告多次交涉，要求原告提供正规的税务发票并告知原告是要用来向产品厂家要求优惠返点的，但对方一直不予提供，原告的行为属于违约，故被告行使自己的抗辩权，在支付第一阶段全部费用后暂不继续支付；2、由于原告的不诚信行为，造成众多商家在商场里维权，原告未能提供一个正常的商场经营秩序和环境，被告租赁商铺的目的已无法实现，这是原告严重的违约行为；三、原告的违约行为，已给被告造成重大损失，原告再收取租金，没有合法依据。被告从开业2014年12月20日至2015年4月30日止，被告的营业额总计为316263.25元，而从2015年5月1日至2016年1月31日止被告的营业收入仅有8620元。造成这一结果的原因正是因为原告的不诚信致使众多商家维权造成的，另外，被告对整个商铺装修已花费了60多万元，上述损失理应由原告承担，原告不仅不承担还要正常收取租赁等费用，无合法依据；四、被告多次要求和原告解除合同，但原告一直置之不理，这是被告没及时搬离商场的原因，过错完全在原告，不能要求被告对此承担责任；五、被告支付的租金、押金等费用共计179001元而非原告的89040元。原告主张部分费用是其代收的广告费、喷淋等费用没有法律和事实依据。原告收到的每月29680元属于综合费用已包含消防、水电等设施的维护费用和营销推广费用。而被告在交纳上述费用后还要再交广告、喷淋等费用，没有依据。此外，既然上述费用为代收，原告无证据证明得到被告的授权或第三方的授权，原告的代收行为没有法律根据。故原告所谓的代收只是其想对被告多收费用的一个托辞，不应被法庭认定。经审理查明：2014年7月18日，原告金屋公司、被告陈建平与案外人南昌月星家居商业经营管理有限公司（以下简称为月星公司）签订《南昌月星家居广场展位租赁合同》一份，约定：1、乙方承租位于南昌市南昌县莲塘振兴大道南昌月星家居广场编号为某展位，该展位计租面积530平方米（含29%的公共分摊面积），乙方承租该展位用于经营晚安床垫；2、展位租赁期间为自2014年12月1日起至2016年11月30日止，优惠政策为第一年优惠政策为交6个月免6个月，第二年优惠政策为交8个月免4个月；3、综合费用包括展位租金、物业管理费（该费用包括公共部位水电、消防、电梯的维护、公共区域装修维护、商场设备设施的维修、公共卫生费用）、商场运营管理费（该费用包括商场管理费用、营销推广费用、财务费用、公共安全费用）。乙方承租展位综合费用每月为人民币56元/㎡，月合计为人民币29680元/㎡，其中：展位租金每月人民币25.5元/㎡，月合计为人民13515元；物业管理费每月为人民币25.5元/㎡，月合计为人民币13515元；运营管理费每月人民币5元/㎡，月合计为人民币2650元。综合费用按每6个月为一个结算期，先付后用。乙方应当于本合同签订之日起3日内支付首期综合费用。以后每期综合费用于下一个结算期开始之日起前15日一次性支付；4、乙方签订本合同之日起的三日内，向丙方支付商品质量保证金人民币29680元及租赁履约保证金人民币29680元。如遇乙方经营中出现综合费用拖欠，丙方可从乙方缴纳的租赁履约金中扣除所需费用；5、甲方委托丙方按照展位租赁合同的约定向乙方收取相关费用；甲方全权委托丙方对商场进行经营管理，代为行使本合同约定的出租人权利；6、违约责任：乙方未按展位租赁合同约定，按时向丙方支付综合费用及其他款项的，应当向丙方支付应付未付金额的每日千分之三的违约金，同时并有权采取断水、断电等限制经营措施。原告金屋公司、被告陈建平及案外人月星公司分别在合同的甲方、乙方、丙方栏上签字、盖章。同日，被告陈建平与案外人月星公司签订《南昌月星家居广场商场管理合同》一份，约定：1、代收款资金结算管理：对于乙方的代收款结账，由乙方或乙方的受托人，按甲方规定的代收款结算流程须知办理相关结账事宜（见附件一）；乙方需按照甲方要求，开具账户，以便于银行结账；乙方委托他人结账的，必须出具由其本人签字的书面授权委托书；2、乙方若在合同有效期内撤场、解除合同属于乙方违约行为，在撤场、解除合同之前，乙方应当全额返还甲方已经给予乙方的租金等优惠条件所涉及的款项。案外人月星公司在合同的甲方栏盖章、被告陈建平在合同的乙方栏及附件一《委托收款申请表》上签字。合同签订后，被告陈建平自2014年12月29日至2016年1月13日期间共支付179001元，其中履约金29680元、综合费用97634元、代收广告费47000元、代收改造费4687元。此后，被告陈建平未付分文。2016年4月，被告陈建平将展位里的所有家具搬离。同时查明，涉诉店铺所在的莲塘镇振兴大道月星家居广场房屋所有权人为原告金屋公司。以上事实有原告提供的《南昌月星家居广场展位租赁合同》、《南昌月星家居广场商场管理合同》、收据七张、房屋产权证、土地使用权证，被告提供的收据十一张等证据予以证实。本院认为：原告金屋公司、被告陈建平、案外人月星公司签订的《南昌月星家居广场展位租赁合同》（以下简称为租赁合同）及被告陈建平、案外人月星公司签订的《南昌月星家居广场商场管理合同》，系各方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。被告陈建平迟延支付综合费用，原告金屋公司诉请要求被告应按合同约定向原告支付拖欠的综合费用。根据租赁合同的约定，被告负有向案外人月星公司交纳综合费用及其他合同约定的款项的义务，若被告未按合同约定期限支付，则月星公司有权按应付未付金额的每日千分之三向被告主张违约金。根据庭审已查明的事实，案外人月星公司因原告金屋公司的授权而取得代为向承租人收取租赁合同约定的综合费用等相关费用的权利，即月星公司收取综合费用的行为实为代理行为，原告金屋公司为被代理人，金屋公司作为涉诉店铺的所有权人、出租人有权向承租人主张按合同约定支付相关费用，原告主张自2014年12月至2016年5月被告陈建平承租店铺的综合费用应为296800元，因被告陈建平已支付127314元（其中：履约金29680元、综合费用97634元），故被告陈建平应向原告支付拖欠的综合费用169486元。关于原告主张以拖欠的综合费用为本金，按日千分之三的标准计算违约金的诉讼请求，本院认为，上述违约责任在合同中已明确约定为被告陈建平不按约支付综合费用的情形下由月星公司行使的权利，月星公司与原告金屋公司作为两个皆具有独立法人人格的主体，原告无权行使合同约定的属于月星公司的权利，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条之规定，判决如下：一、被告陈建平应于本判决生效之日起十日内支付给原告南昌市金屋建材家居有限公司拖欠的综合费用169486元；二、驳回原告南昌市金屋建材家居有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟期间的债务利息。案件受理费10923元由原告南昌市金屋建材家居有限公司承担5461.5元，被告陈建平承担5461.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  朱 琳人民陪审员  熊一意人民陪审员  熊莲娣二〇一六年十月十七日书 记 员  刘文莉