广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终10822号上诉人（原审原告）：陈伟德，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：黄桂芬，广东银德律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓灵，广东银德律师事务所律师助理。上诉人（原审被告）：广州市鑫隆房地产开发有限公司，住所广州市番禺区。法定代表人：王锦荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：余泳凤，广东智韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖文龙，广东智韬律师事务所律师。上诉人陈伟德、广州市鑫隆房地产开发有限公司（以下简称鑫隆公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法楼民初字第70号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人陈伟德上诉请求：一、撤销一审判决第一判项，依法改判鑫隆公司一次性向陈伟德支付迟延交楼及迟延办证违约金共334748元，并应在房管部门核发案涉商品房产权证后无条件向陈伟德交付；二、撤销一审判决第二判项，依法改判鑫隆公司向陈伟德支付因占用陈伟德的办证费、契税等费用的利息(以16408元为本金，以中国人民银行同期同类贷款利率标准自2012年8月22日起计至2015年9月17日止为3397.66元)。事实理由如下：一、一审判决对鑫隆公司迟延交楼和迟延办证违约责任的认定，缺乏事实和法律依据。依据我国合同法规定，在两个违约责任相互独立的情况下，不能以违约方承担了前一个违约责任为由免除后一个迟延履行的违约责任。据此，鑫隆公司应于2012年6月1日前交付案涉房屋给陈伟德使用，并在之后180个工作日内履行完毕为陈伟德办理房地产权证的义务。由于鑫隆公司未依约履行交楼和办证义务，理应分别依约向陈伟德支付迟延交楼违约金及迟延办证违约金。二、双方合同约定迟延交楼及迟延办证违约金均是每日按案涉房屋总价的0.05％标准计付。一审诉讼中，陈伟德已于2015年3月19日补交面积差异款29139元，相应房屋总价应调整为1115827元，而一审法院却依然按合同约定房屋总价l086688元计付违约金，属遗漏事实。三、一审法院认为案涉房屋存在面积差异款及实际补款数额，应以鑫隆公司单方制作并寄发的《关于商品房面积差异处理的通知》为依据，并据此认为鑫隆公司可顺延办证，认定有误。双方合同虽然约定共同办证，但协助陈伟德办证是鑫隆公司的基本合同义务，鑫隆公司理应履行告知陈伟德提交办证所需资料及缴纳相关费用的义务。（一）对于面积差异款的缴纳，鑫隆公司没有履行明确告知义务，导致陈伟德未能及时缴款，不能归咎于陈伟德。获知案涉房屋存在面积差问题后，陈伟德多次联系鑫隆公司并委托律师发函，要求鑫隆公司能提供诸如房屋登记表、分户图、或房地产登记簿查册表等能充分显示实测面积的凭证，陈伟德表示随时可交纳款项。但鑫隆公司一直拒绝提供，怠于办证。（二）一审法院对于双方关于面积差纠纷过程中鑫隆公司并未向陈伟德出示面积差计算凭证的问题只字不提，导致查明案件事实不清。陈伟德补交面积差并非依据鑫隆公司寄发的《关于商品房面积差异处理的通知》，而是在2014年8月5日一审第一次开庭时首次看到鑫隆公司出示的《房地产分户图》。退一步而言，即使鑫隆公司抗辩顺延办证，也应从2014年8月5日起，而非依据鑫隆公司于2013年5月16日发出的《关于商品房面积差异处理的通知》起顺延办证。（三）鑫隆公司作为开发商对案涉合同有关商品房计价面积是由其单方拟定，陈伟德作为买受人已按合同约定支付相应房价款。因此，陈伟德对案涉面积差异款的产生并不存在过错。四、从2015年5月22日陈伟德向鑫隆公司补交完面积差及相应契税、递交齐全办证所需资料，并于同年5月28日委托律师发送《律师函》至2015年10月14日陈伟德取得办证回执之日长过五个月时间，一审法院认定为鑫隆公司合理办证期，也是错误的。（一）陈伟德在一审中已提供大量证据，证实在面积差的问题上，并不是陈伟德拒绝补交，鑫隆公司的行为明显违反法律及双方合同约定，理应向陈伟德支付迟延办证违约金。（二）一审存在同案不同判的情况。同批案件(2013)穗番法楼民初字第416号、第417号、第419号，业主在同样时间补交面积差、契税及递交全部办证所需资料后，鑫隆公司仍怠于办证，一审法院均认定鑫隆公司违约，且认定鑫隆公司的合理办证期限至2015年6月10日止。五、一审法院以已判处鑫隆公司赔偿延迟办证违约金，足以弥补陈伟德的实际损失为由不支持陈伟德要求的鑫隆公司支付因占用陈伟德办证费、契税等费用的利息，显失公平。鑫隆公司一直怠于协助陈伟德办证并无理占有陈伟德的税费，构成侵权，损害了陈伟德的合法权益。陈伟德的该项诉请理应得到法院支持。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，上诉人陈伟德请求二审法院依法改判。针对陈伟德的上诉请求，鑫隆公司上诉并答辩称：撤销一审判决第一判项，依法改判驳回陈伟德原审全部诉讼请求。事实理由如下：一、一审查明“陈伟德签署合同后按约定的按揭贷款付款方式向鑫隆公司给付了所有房款”属事实错误。依照合同约定，陈伟德应于2011年1月6日前办理银行按揭手续，但陈伟德因自身原因，拖延至2011年1月20日才办理银行按揭手续，已迟延14天支付房价款。即陈伟德存在迟延支付房价款的违约行为，需向鑫隆公司承担违约责任。但陈伟德一直没有向鑫隆公司支付迟延付款的违约金。根据合同补充协议第六条约定，鑫隆公司有权顺延14天交付房屋。二、双方合同第二十六条约定“乙方(陈伟德)未按规定交存首期住宅专项维修资金的，甲方(鑫隆公司)不得将房屋交付乙方(陈伟德)”。陈伟德未依约交存住宅专项维修资金，鑫隆公司根据合同约定有权不予交付房屋给陈伟德。一审对此事实认定不清，应予纠正。三、一审法院对房屋交付与房地产权证申请办理之间的法律关系没有查清，对案涉房屋应办理产权证的具体时间没有查明清楚。（一）根据合同第二十一条约定“甲乙双方应当在该商品房交付之日起180个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记”，该180个工作日的起算时间是以房屋实际交付之日为起算标准，而不应以合同约定的交付时间为起算标准。案涉房屋实际交付时间为2012年8月22日，依照合同约定，鑫隆公司应于2013年5月13日前与乙方共同申请办理案涉房屋的房地产权证。（二）原审认定鑫隆公司迟延办证85日，有误。鑫隆公司已于2013年5月3日向陈伟德发《关于商品房面积差异处理的通知》，即意味着鑫隆公司的责任已履行完毕，因此不应继续承担办证的违约责任至2013年5月16日止。退一步而言，案涉房屋《商品房买卖合同》补充协议第十七条第二款约定：一方寄出函件之日起(以邮递单位收寄日期为准)的第7日，视为该函件已送达对方且生效。即视为陈伟德已于2013年5月10日收妥；至于5月15日前补交该款，实属鑫隆公司对陈伟德的宽限期，不能将此宽限期转变为陈伟德追究鑫隆公司的违约期对待。四、案涉房屋实际交付时间是2012年8月22日，根据前述第一、第二点上诉理由，鑫隆公司有权顺延房屋交付，故鑫隆公司无需承担迟延交楼的违约责任。根据前述第三点上诉理由，鑫隆公司于2013年1月28日已向陈伟德送达《办理房产证须知》，于2013年5月3日向陈伟德寄发《关于商品房面积差异处理的通知》，均早于应办理房地产权证的时间2013年5月13日。鑫隆公司根本不存在迟延办证的行为，也无须承担迟延办证的违约责任。一审法院酌定鑫隆公司按迟延办证违约金向陈伟德承担违约责任，缺乏合同和法律依据。五、双方《补充协议》第十一条约定“(一)出现下列情形之一的，甲方可据实顺延办理产权转移登记并不承担违约责任：1、乙方未能付清全部房价款、《认购商品房付款确认书》约定应缴纳的费用、面积差异房价款或因违约产生的违约金等”。据此，陈伟德未依约支付面积差异款及违约金，鑫隆公司有权据实顺延办理产权转移登记至陈伟德付清全部面积差异款及违约金之日，并不承担违约责任。六、陈伟德已明确放弃追究鑫隆公司迟延办理房地产权证的违约责任。2013年3月30日，双方共同签署的《办理房产证须知》第八条约定：“《房地产权证》办好后因购房产生的权利义务终结并互不追究……”。为此，陈伟德已明确放弃追究鑫隆公司因办理房产证所产生的责任。综上所述，鑫隆公司恳请二审法院依法纠正上述错误，支持鑫隆公司的所有上诉请求。针对鑫隆公司的上诉请求，陈伟德答辩称：不同意鑫隆公司的上诉请求。一、按揭贷款付款方式变更导致延迟付款的问题，根据合同约定是由鑫隆公司代理办理按揭手续，按揭公司的选定及资料递件都是由鑫隆公司负责，按揭银行的变更及按揭款没有在约定的时间发放不是陈伟德的责任。二、办理房产证是以合同约定的交付时间还是实际交付之日为起算时间的问题。双方合同第21条约定“商品房交付之日起算”，但是并没有具体明确是以实际交付之日。既然合同明确了具体的交楼时间，所以计算延迟交楼违约金的起算时间应当以约定的交楼时间为准。三、关于面积差的问题，双方商品房买卖合同关系中，鑫隆公司作为开发商，应当尽到充分的通知说明指示的义务，包括办证材料及相关费用。鑫隆公司没有及时通知陈伟德案涉房屋存在面积差及差价款金额，也一直没有向陈伟德出示案涉房屋的分户图，导致陈伟德无法核实案涉房屋是否存在面积差及具体面积差价款金额。而且，陈伟德从起诉至今，从未表示过放弃追究对方延迟交楼的违约责任。其他答辩意见与陈伟德的上诉意见一致。一审法院经审理查明：鑫隆公司是一具备房地产开发资质的企业法人。2011年1月6日，陈伟德（作为买方、乙方）与鑫隆公司（作为卖方、甲方）签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号201101115906），合同订明，陈伟德所购商品房地址为广州市番禺区石楼镇东环路123号6座1101房，总金额为1086688元。付款方式为按揭贷款方式付款，其中合同第八条关于付款方式约定：“甲方同意乙方按下列第3种种方式支付房款：……3、按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起5日内（不超过5日）支付全部房价款326688元，剩余760000元须于2011年1月6日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；甲方代理乙方办理按揭手续，乙方在签订本合同并支付首期款后1日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人”。其中合同第十一条关于预售合同备案确认和预售商品房预告登记约定：“双方约定按以下第1种方式预售合同备案确认和预售商品房预告登记：1、甲乙双方共同办理，甲乙双方应于本合同网上签订之日起30日内（不超过30日），持本合同向房地产登记机构申请办理预售合同备案确认和预售商品房预告登记。2、乙方委托甲方办理……”其中合同第十二条约定：“该商品房项目工程竣工验收合格,并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气供电及通邮的证明文件”。其中合同第十三条约定：“甲方应当在2012年6月1日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……”其中合同第十四条约定：“甲方如未能按合同约定的期限交房，按下列第1种方式处理，1、（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按该总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行……”其中合同第十八条关于面积确认及面积差异处理约定：“合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实际面积为准”。其中合同第二十一条关于产权登记约定：“甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方约定按以下第1种方式为乙方办理《房地产权证》：1、甲乙双方共同办理，甲乙双方应当在该商品房交付之日起180个工作日内（不超过180个工作日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。2、乙方委托甲方办理……”其中合同第二十二条关于延迟办理产权登记的违约责任约定：“甲乙双方共同办理产权登记的，如甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按合同第二十一条约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始。每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金……”其中合同第二十六条关于住宅专项维修资金的约定：“乙方应当按照有关规定交存住宅专项维修资金，应当在办理案涉商品房收楼手续前自行将首期住宅专项资金存入目前房地产行政主管部门委托银行的住宅专项维修资金专户,乙方未按规定交存首期住宅专项维修资金的，甲方不得将房屋交付乙方……”上述《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第三点约定关于合同第八条“付款方式”修改、增补为：“由甲方代理乙方办理按揭手续，乙方应当在双方约定签订本合同即补充协议时间前向甲方提供办理按揭贷款全部有效证件资料，若出现下列情形之一的，乙方应在收到甲方付款通知书之日起15日内一次性付清房价款余额，逾期则视为乙方违约，乙方应依据合同第十条及本补充协议第四条相关约定向甲方承担违约责任：1、未按时办理按揭手续……”第十一点约定关于合同第二十一条“产权登记”修改、增补为：“（一）出现下列情形之一的，甲方可据实顺延办理产权转移登记并不承担违约责任：1、乙方未能付清全部房价款、《认购商品房付款确认书》约定应缴纳的费用、面积差异房价款或因违约产生的违约金等；2、乙方未能自接获甲方书面通知之日起7个工作日内自行到甲方售楼部向甲方领取申请办理产权转移登记须由甲方盖章及提供证件资料的、提交办理产权转移登记需要由乙方提供的全部证件资料并签署有关文件……”陈伟德签署合同后按约定的按揭贷款付款方式向鑫隆公司给付了所有房款。后因鑫隆公司至今未为陈伟德办理案涉房屋的产权转移登记手续及交房期限问题而发生纠纷，双方经协商不成。陈伟德遂于2014年1月24日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、鑫隆公司立即协助陈伟德向房地产主管部门申请办理案涉房屋的房地产转移登记手续并无条件将办妥后的《房地产权证》交付给陈伟德；二、鑫隆公司向陈伟德支付延期交房违约金44553.88元（每日按案涉房屋总房价1086688元的0.05%标准自2012年6月2日起计付至2012年8月22日止）；三、鑫隆公司向陈伟德支付迟延办理产权转移登记手续的违约金（每日按案涉房屋总房价1086688元的0.05%标准计付，自2013年5月15日起计至房管部门受理房屋的产权过户和登记手续收件之日止，暂计至2014年1月23日为138008.36元）；四、鑫隆公司向陈伟德支付因占用陈伟德的办证费、契税等费用的利息（以16408元为本金以中国人民银行同期同类贷款利率标准自2012年8月22日起计算至房管部门受理房屋的产权过户和登记手续收件之日止，暂计至2014年1月23日为1552.38元）。一审另查明，鑫隆公司于2013年1月24日通过邮政挂号方式向陈伟德邮寄《办理房地产权证的通知》及《房地产分户图》，通知陈伟德就案涉房屋办证前须提交资料、应缴纳费用及办证收件时间为2013年1月26日至2月6日，并提示房款（含面积差异款、税费等）如未缴清则办证期限相应顺延。陈伟德对此予以确认，但认为该通知没有附《房地产分户图》及告知面积差异款和计算方式。鑫隆公司于2013年1月28日向陈伟德出具一份《鑫隆世家办证收件回执》，确认收取了陈伟德提供的《身份证》、《户口本》等办证资料。同日，陈伟德在鑫隆公司提供的一份《办理房产证须知》上签字确认，鑫隆公司认为该须知已约定“申报契税须陈伟德提供房产记录情况（即查册证明），因陈伟德提交的资料不齐即相关费用未能缴纳，办理产权证的期限相应顺延等”，陈伟德对此认为，该须知已明确查册证明具有时效性，须鑫隆公司办证人员通知后由陈伟德完成，但鑫隆公司一直未通知陈伟德，故责任在于鑫隆公司。鑫隆公司于2013年5月3日通过邮政挂号方式向陈伟德邮寄《关于商品房面积差异处理的通知》，通知陈伟德案涉房屋实测面积结果及办理面积差异手续事宜，并提示须在2013年5月15日前补交面积差异款及税费。陈伟德对此予以认可，但认为该通知没有提及该面积差补款的计算依据、方式。一审庭审时，陈伟德提交了《鑫隆世家收楼通知书》、《住宅质量保证书》及《住宅质量说明书》各一份，用以证明鑫隆公司超过合同约定的期限向陈伟德交楼。鑫隆公司对此认为，从《鑫隆世家收楼通知书》可反映其已于2012年5月17日向陈伟德发出收楼通知，并要求陈伟德于2012年5月20日-2012年6月1日前来办理收楼，是陈伟德的自身原因迟延办理收楼。陈伟德对此则反驳认为，鑫隆公司至陈伟德收楼的2012年8月22日前并不具备交楼的基本条件，无法向陈伟德提供案涉商品房的竣工验收备案文件，鑫隆公司直到2012年11月7日才取得案涉商品房的竣工验收备案文件。鑫隆公司提交了一份由借款人陈伟德与贷款人中国农村商业银行股份有限公司番禺支行签订的《楼宇按揭合同》及补充协议，用以证明陈伟德本应于2011年1月6日前申请办理银行按揭手续，由于陈伟德自身原因拖延至2011年1月20日才办理。陈伟德对此不予认可，认为该银行按揭是委托鑫隆公司代为办理，即按揭手续都是鑫隆公司进行办理，延迟也是鑫隆公司的责任而非陈伟德的责任。鑫隆公司提交了一份由其与案外人广东仲衡律师事务所签署的《委托代理合同》和陈伟德与案外人广东仲衡律师事务所签署的《非诉讼委托代理协议》，用以证明陈伟德、鑫隆公司共同委托案外人代为办理案涉房屋的房地产权证。陈伟德对此不予确认，认为与案外人之间的协议充其量仅是办理预告登记手续，与办理房地产权证不是一回事。一审法院审理期间，陈伟德于2015年3月19日通过银行转款方式向鑫隆公司账户95×××38补交上述面积差异款29139元，于同年5月22日以同样方式向鑫隆公司补交面积差契税211.69元，并于2015年5月18日根据鑫隆公司要求向其寄发全部办证所需资料，同时于同年5月22日前往鑫隆公司住所要求补交面积差契税及办证资料遭鑫隆公司拒绝，同年5月28日寄发关于迟延办理房产证、拒收面积差异款契税的《律师函》。鑫隆公司则于2015年4月12日和4月27日向陈伟德寄发关于支付面积差违约金及自主缴纳契税的《敦促函》和关于补交面积差补款违约金和主导办证的《律师函》，提出陈伟德须支付迟延缴交面积差异补款的违约金及主动向契税部门和房管部门提出纳税申请和办证申请并提交相关资料为由怠于协助陈伟德办证。2015年8月7日，鑫隆公司向陈伟德发出一份《再次催促办理契税及房产证等事宜的敦促函》，载明“通知陈伟德须于2015年8月13日上午到番禺区地税契税征管办公室办税服务厅与会合，共同办理该房屋契税的缴交事宜，同时带备全部缴税办证所需资料”。陈伟德确认于2015年8月10日收到该函件后，按鑫隆公司要求于同年9月17日完成案涉商品房办证资料的送案，于同年10月14日收到房管部门对该商品房房产证申请办理的受理通知。以上事实，有陈伟德、鑫隆公司提供的《商品房买卖合同》及补充协议、《委托代理合同》、《非诉讼委托代理协议》、《房地产分户图》、《办理房地产权证的通知》、《银行交易凭证》、《律师函》、《办理房地产权证的通知》以及一审法院庭审笔录等予以证实。一审法院认为：陈伟德（买方）与鑫隆公司（卖方）签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约定履行自己的义务。鑫隆公司作为案涉商品房出卖方负有向作为买受人的陈伟德按时交付约定商品房并协助商品房买受人办理房屋所有权登记手续的义务，陈伟德作为商品房买受人则负有向鑫隆公司履行支付对价款及提交办证所需资料并缴纳相关费用的义务。鑫隆公司作为房地产开发企业在协助商品房买受人办理房屋所有权登记手续时，理应履行告知买受人提交办证所需资料并缴纳相关费用的义务。本案中，从双方履行合同过程的情况看，结合已查明的事实可知，陈伟德、鑫隆公司之间争议的焦点在于，鑫隆公司是否迟延交楼和鑫隆公司是否迟延交付案涉商品房及是否履行了告知陈伟德提交办证所需资料并缴纳相关款项费用的义务及陈伟德迟延缴交面积差异款是否可免除鑫隆公司继续履行协助陈伟德办证的义务。依据陈伟德、鑫隆公司双方签订的案涉《商品房买卖合同》，双方合同虽约定为共同办证，但协助陈伟德办证是鑫隆公司的基本合同义务，在陈伟德提交办证所需资料并缴纳相关费用后，鑫隆公司应当协助陈伟德在该商品房交付之日（即2012年6月1日）起180个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。对于陈伟德要求鑫隆公司支付迟延交楼违约金。依据陈伟德、鑫隆公司合同约定“鑫隆公司应当在2012年6月1日前将作为本合同标的物的房屋交付陈伟德使用”，从上述一审法院查明的事实可知，鑫隆公司虽于2012年5月17日向陈伟德发出收楼通知，要求陈伟德于2012年5月20日-2012年6月1日前来办理收楼，但从陈伟德自愿收楼的2012年8月22日前，案涉商品房并未通过行政部门的竣工验收备案，不具备交楼的基本条件，鑫隆公司对此亦不否认于2012年11月7日才取得竣工验收备案文件，同时又未能提供充分证据加以证明案涉商品房于2012年8月22日前已具备交楼的基本条件，故陈伟德要求鑫隆公司支付从2012年6月2日至8月22日按每日案涉商品房总价款1086688元0.05%的标准计付迟延交楼违约金44010.86元（商品房总价款1086688元*0.05%*迟延天数81日）具有事实和法律依据，一审法院予以支持。鑫隆公司以陈伟德在上述逾期交楼的期限内未自行将首期住宅专项资金存入房地产行政主管部门委托银行的住宅专项维修资金专户而无权要求其承担逾期交楼责任的抗辩意见没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。对于陈伟德要求鑫隆公司支付迟延办证违约金。依据陈伟德、鑫隆公司双方合同约定在该商品房交付之日起180个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，故鑫隆公司应当从商品房交付之日（双方约定应于2012年6月1日前交付案涉商品房）起180个工作日协助陈伟德向房地产登记机构申请办理房地产转移登记手续，即鑫隆公司应于2013年2月20日前协助陈伟德办证，并取得房地产登记机构的办证递件回执。但鑫隆公司由于自身原因延迟至2013年5月3日才向陈伟德寄发《关于商品房面积差异处理的通知》，并要求陈伟德于同年5月15日前补交该款，故至2013年5月16日止，鑫隆公司已逾期办证85日。因此，陈伟德要求鑫隆公司根据《商品房买卖合同》第二十三条之约定按商品房总价款1086688元每日0.05%的标准支付逾期办证违约金的主张，其中的46184.24元（商品房总价款1086688元*0.05%*逾期天数85日）具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于鑫隆公司上述逾期交楼违约责任、逾期办证违约责任的适用问题。因陈伟德、鑫隆公司在合同中未有明确约定，故鑫隆公司在逾期交楼的期限内承担了该项违约责任的，不另计付逾期办证的违约责任。本案中，鑫隆公司逾期交楼的期限长于逾期办证的期限，故一审法院酌定鑫隆公司按逾期办证违约金46184.24元（商品房总价款1086688元*0.05%*逾期天数85日）向陈伟德支付。对于陈伟德主张从2013年5月16日之后的迟延办证问题，经查，鑫隆公司于2013年1月28日向陈伟德寄发的《办理房地产权证的通知》中，未有提及案涉房屋实测面积结果及须办理面积差异手续，且双方及后签署的《办理房产证须知》、《鑫隆世家办证收件回执》中亦未有上述内容。鑫隆公司于2013年1月28日向陈伟德出具一份《鑫隆世家办证收件回执》，确认收取了陈伟德提供的《身份证》、《户口本》等办证资料。同日，陈伟德在鑫隆公司提供的一份《办理房产证须知》上签字确认，鑫隆公司认为该须知已约定“申报契税须陈伟德提供房产记录情况（即查册证明），因陈伟德提交的资料不齐即相关费用未能缴纳，办理产权证的期限相应顺延等”，陈伟德对此认为，该须知已明确查册证明具有时效性，须鑫隆公司办证人员通知后由陈伟德完成，但鑫隆公司一直未通知陈伟德，故责任在于鑫隆公司。鑫隆公司直到2013年5月3日向陈伟德寄发《关于商品房面积差异处理的通知》时，才告知案涉房屋实测面积结果及须办理面积差异手续，并要求陈伟德须在2013年5月15日前补交上述面积差异款及税费。故一审法院认为案涉商品房存在面积差异款及实际补款数额，应以陈伟德确认于2013年5月3日收到鑫隆公司寄发《关于商品房面积差异处理的通知》的时间为宜，理由是该通知载明的实测套内建筑面积、需补房价款与房管部门经测量出具的《房地产分户图》相一致，且与陈伟德及后向鑫隆公司补交的款项相同。因此，陈伟德主张以鑫隆公司未告知并提供该商品房面积差异款的计算依据为由拒绝补交理由不成立，鑫隆公司据此从陈伟德逾期补交面积差异款之日(即2013年5月16日起)行使顺延协助陈伟德办理产权转移登记符不违反双方合同约定，且不违反法律的强制性规定，故不应承担迟延办证的违约责任。对于鑫隆公司提出须支付迟延缴交面积差异补款的违约金及主动向契税部门和房管部门提出纳税申请和办证申请并提交相关资料的抗辩意见。经查，根据陈伟德提供的《收据》证明鑫隆公司曾于2012年8月22日代收陈伟德契税款16300元及鑫隆公司提供的《办理房地产权证的通知》、《鑫隆世家办证收件回执》可证明陈伟德于2013年1月28日经鑫隆公司通知后提交了《身份证》、《户口本》、《婚姻证明》、《房款发票》及《契税、办证费》资料，鑫隆公司并在该收件回执上备注说明以上资料齐备方可代为办理房地产权证。上述证据足以说明鑫隆公司依据商品房买卖合同的基本合同义务，其已实际上履行告知买受人提交办证所需资料并缴纳相关费用的义务后应当履行协助陈伟德办理房屋所有权登记手续。在陈伟德于2015年3月19日通过银行转款方式向鑫隆公司补交上述面积差异款29139元、同年5月22日以同样方式补交面积差契税463.62元，并于2015年5月18日根据鑫隆公司要求补交全部办证所需资料，同时于同年5月22日前往鑫隆公司住所要求办证遭鑫隆公司拒绝，同年5月28日寄发关于迟延办理房产证、拒收面积差异款契税的《律师函》的情况下，鑫隆公司却提出陈伟德须支付迟延缴交面积差异补款的违约金及主动向契税部门和房管部门提出纳税申请和办证申请并提交相关资料为由怠于协助陈伟德办证。一审法院认为，鑫隆公司作为房地产开发企业对案涉合同中有关商品房的面积是由其单方拟定，陈伟德作为商品房买受人已按合同约定向鑫隆公司支付相应房价款，因此，陈伟德对案涉面积差异款的产生并不存在过错，虽然陈伟德曾以鑫隆公司未告知并提供该商品房面积差异款的计算依据为由拒绝补交，在一定程度上影响鑫隆公司履行其协助办理房屋所有权登记手续的义务，造成鑫隆公司公司业务运作的不便，但并不能据此免除其协助买受人（即本案陈伟德）办证的合同义务，在陈伟德经催告后补交相关款项及补齐办证资料后，鑫隆公司应继续履行协助陈伟德向房管国土部门办理案涉商品房所有权登记手续。另外，鑫隆公司主张陈伟德应先行支付迟延面积差异款补款违约金的抗辩意见，一审法院认为，因陈伟德对面积差异款的产生并不存在过错，且案涉合同亦未对迟延交纳面积差异款的违约金进行明确约定，故鑫隆公司的上述抗辩主张均没有合同和法律依据，一审法院不予采纳。在本案宣判前，鑫隆公司于2015年8月7日发函陈伟德，继续履行协助陈伟德共同办理案涉商品房交纳契税即办理房地产权证，陈伟德为此于同年10月14日取得房管部门出具的办证递件回执。一审法院认为，鑫隆公司在陈伟德于2015年5月25日前补交面积差异补款及相应契税后，仍提出陈伟德须支付迟延缴交面积差异补款的违约金及主动向契税部门和房管部门提出纳税申请和办证申请并提交相关资料为由怠于协助陈伟德办证的理由不能成立，但鉴于之前陈伟德一直拒绝补交的行为，在一定程度上影响鑫隆公司履行其协助办证义务，故应当给予鑫隆公司在陈伟德交纳该补款后的一定合理期限内继续履行其协助陈伟德办证的合同义务，及后鑫隆公司亦已函告陈伟德继续履行协助陈伟德共同办理案涉商品房的房地产权证，且在本案宣判前陈伟德已取得房管部门出具的办证递件回执，故陈伟德主张从其向鑫隆公司交纳案涉面积差异补款起至鑫隆公司继续履行协助陈伟德办证并取得办证回执之日止此期间的迟延办证违约金（按商品房总价款1086688元每日0.05%的标准支付）由鑫隆公司承担的诉请所依据的事实和理由不充分，一审法院不予支持。对于陈伟德要求鑫隆公司支付因占用其已交纳的办证费、契税等费用的利息（以16408元为本金以中国人民银行同期同类贷款利率标准自2012年8月22日起计算至房管部门受理房屋的产权过户和登记手续收件之日止）的请求，一审法院认为，鑫隆公司如前所述需按商品房价款总款1086688元每日0.05%的标准赔偿延迟办证违约金46184.24元，足以弥补陈伟德的实际损失，故陈伟德主张上述利息损失的请求理由不成立，一审法院不予支持。对于鑫隆公司提出其与案外人广东仲衡律师事务所签署的《委托代理合同》及陈伟德与案外人广东仲衡律师事务所签署的《非诉讼委托代理协议》而认为陈伟德、鑫隆公司共同委托案外人代为办理案涉房屋的房地产权证的主张，因鑫隆公司提供的上述证据未能充分证明其主张，且陈伟德不予认可，故一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条第一款、第一百三十条的规定，一审法院于2016年2月8日作出判决如下：一、被告广州市鑫隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告陈伟德支付迟延办证违约金46184.24元，并应在房管部门核发案涉商品房产权证后无条件向原告陈伟德交付；二、驳回原告陈伟德的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2041元，由原告陈伟德、被告广州市鑫隆房地产开发有限公司各承担一半（该款原告陈伟德已向一审法院预交）。本院二审经庭询调查查明：1.陈伟德、鑫隆公司确认双方于2012年8月22日实际办理了案涉商品房收楼手续；2.陈伟德于2012年8月22日收楼当天缴存了住宅维修资金10198.65元，并向鑫隆公司支付契税16300元、代办证费用108元；于2015年3月19日通过银行转款方式向鑫隆公司账户补交面积差异款29319元，于2015年5月22日以同样方式向鑫隆公司补交面积差契税438元，鑫隆公司于2015年8月3日向陈伟德退回契税款共16738元（即16300元+438元）;3.鑫隆公司于2013年1月24日通过邮政挂号方式向陈伟德邮寄《办理房地产权证的通知》，该通知上记载的日期是2013年1月21日。一审查明上述事实有误，本院予以纠正；对于一审查明的其他事实，本院予以确认。双方二审均无新证据提交。二审另查明：一、鑫隆公司主张自实际交楼2012年8月22日起计180个工作日办证期限至2013年5月13日届满；陈伟德坚持认为办证期限应自合同约定的交楼日期即2012年6月1日起算180个工作日至2013年5月14日届满，鑫隆公司应从2013年5月15日起承担迟延办证违约金。二、双方签订的《商品房买卖合同》约定，鑫隆公司同意陈伟德采用按揭方式支付房款，且还约定由鑫隆公司代理陈伟德办理按揭手续。鑫隆公司提供的其司于2013年1月21日出具的《办理〈房地产权证〉的通知》中载明：“……一、办证前须提交资料及应缴费用如下：1、提供以下资料复印件：①业权人《婚姻证明》；②业权人及家庭成员《身份证》和《户口簿》（家庭成员包括配偶及未成年子女）……2、提供购买该房屋所缴费用票据复印件并出具原件核对（包括：房款发票、收楼前缴交的‘维修基金’即收楼时缴费票据办理房产证代收代缴费票据），以及《商品房买卖合同》复印件；3、提交《商品房买卖合同》及《广东省房地产预告登记证明》原件（房管局收取，不予退还）……二、办理收件时间及地点：时间2013年1月26日-2月6日，每日上午9：00～11：00；下午2：00～5：00。三、特别提示：……2、如属业权人自行找银行办理按揭贷款的，则须自行到所属按揭银行借出《抵押登记证明书》、《广东省房地产预告登记证明》、银行已盖章的《广州市房地产他项权利登记申请书》的原件及《按揭合同》原件一并提交办证；3、若因阁下所提供的办证资料不齐；房款（含面积差异款）及税、费未缴清；拖欠银行贷款（一次性付款除外）或逾期未前来申请办证的，办证期限相应顺延且我司不承担任何迟延办证的违约责任，由此所产生的一切责任和损失全部由阁下承担。4、关于阁下所购该房屋是否可享受契税的税收优惠，需委托办证人员另行电话通知阁下后，由阁下本人携带身份证原件亲自到房管局开具‘房产记录情况’即查册证明……注：查册证明须于查册后三日内，交予办证人员，逾期则视阁下放弃此项优惠政策，造成的损失自负……”。陈伟德于2013年1月28日确认的《办理房产证须知》中已载明“……按《商品房买卖合同》约定：若产权登记的实测套内面积与《合同》套内建筑面积有差异的，以实测套内面积为准，并按照合同约定的价格据实结算房价款……；《房地产权证》办好后因购房产生的权利义务终结并互不追究……”。三、鑫隆公司主张其于2013年1月24日以邮政挂号信方式向陈伟德寄出的《办理房地产权证的通知》虽未写明具体需要交纳面积差价款数额及期限，但附有《房地产分户图》，理由是另案购房人因拒收同类信件，一审法院当庭拆开时查明附有《房地产分户图》。陈伟德对此不予认可。四、针对鑫隆公司上诉称陈伟德没有提供《商品房买卖合同》、《广东省房地产预告登记证明》、《贷款合同》等办证所需资料事宜，陈伟德回应称：虽约定双方协助办证，但鑫隆公司负有通知陈伟德提交资料的义务，并且在陈伟德于2015年5月22日补齐全部资料及面积差契税后，鑫隆公司仍怠于协助办证，理应承担迟延办证的相应责任。本院认为：一审法院对陈伟德与鑫隆公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议效力的认定，合法有据，论理清晰，不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对陈伟德、鑫隆公司的上诉主张，认定如下：一、陈伟德上诉主张鑫隆公司应支付迟延交楼违约金的问题。依照双方合同约定，鑫隆公司应当在2012年6月1日前将符合合同约定的案涉房屋交付给陈伟德使用。虽鑫隆公司于2012年5月17日向陈伟德发出收楼通知，要求陈伟德于2012年5月20日至2012年6月1日期间前来办理收楼，但在陈伟德自愿收楼的2012年8月22日之前，案涉商品房并未通过行政部门的竣工验收备案，不具备交楼的基本条件。鑫隆公司亦不否认案涉房屋于2012年11月7日才取得竣工验收备案文件，同时又未能提供充分证据证明案涉商品房于2012年8月22日前已具备交楼的基本条件。故鑫隆公司理应从2012年6月2日至8月22日以案涉商品房总价款1086688元为基数按每日0.05%的标准计付迟延交楼违约金共44554.21元（商品房总价款1086688元*0.05%*逾期天数82日）。陈伟德原审诉请鑫隆公司支付逾期交楼违约金44553.88元未超出上述范围，应予支持。至于陈伟德上诉主张本案迟延交楼违约金应以其补交面积差价款之后的总房价款即1115827元为基数计算的问题，因陈伟德原审诉请迟延交楼违约金及迟延办证违约金均是以已付购房款1086688元为基数计算，且陈伟德于2015年3月19日方交付面积差异款29139元，其主张以1115827元为基数计算2012年6月2日至8月22日期间的迟延交楼违约金，依据不足，不予采纳。另外，至于鑫隆公司上诉主张陈伟德存在迟延14天办理银行按揭手续支付房价款其有权顺延14天交房，以及陈伟德未在限期内自行缴存住宅维修专项资金无权要求鑫隆公司承担迟延交楼责任的问题，虽双方约定陈伟德应于2011年1月6日前办理银行按揭手续，但双方亦明确约定银行按揭手续是由陈伟德委托鑫隆公司负责办理，鑫隆公司并没有证据证明按揭手续迟延办理系陈伟德的过错造成。另外，陈伟德于2012年8月22日实际收楼并缴存住宅专项资金，而鑫隆公司至2012年11月7日方取得案涉房屋竣工验收备案手续，也即陈伟德实际收楼时鑫隆公司仍未满足案涉房屋的交付条件。因此，鑫隆公司以上述理由抗辩其有权顺延交楼，应予免除其迟延交楼违约责任均不能成立。二、鑫隆公司应否承担迟延办证违约责任的问题。案涉《商品房买卖合同》约定，鑫隆公司应协助陈伟德在案涉房屋交付之日起180个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，迟延办理则构成违约。故鑫隆公司应从案涉房屋实际交付之日即2012年8月22日起算180个工作日内协助陈伟德办理案涉房屋的产权转移登记手续，即应在2013年5月13日前协助陈伟德办证。陈伟德主张办证期限应从双方约定的房屋交付之日即从2012年6月1日起计算180个工作日，理据不足，本院不予采信。鑫隆公司以另案当庭拆封邮件中附有《房地产分户图》为由，主张其于2013年1月24日向陈伟德邮寄《办理房地产权证的通知》时一并邮寄了《房地产分户图》。因鑫隆公司所述的另案邮件与本案无关，鑫隆公司对其主张并未提供充分证据证明，故本院对鑫隆公司该项主张不予采信。陈伟德于2013年1月28日确认的《办理房产证须知》中已载明“……按《商品房买卖合同》约定：若产权登记的实测套内面积与《合同》套内建筑面积有差异的，以实测套内面积为准，并按照合同约定的价格据实结算房价款……”，故陈伟德自该日起已知悉面积差异款的计算方式。鑫隆公司在2013年5月3日邮寄给陈伟德《关于商品房面积差异处理的通知》清楚载明案涉房屋存在的面积差异数额、陈伟德需补足的面积差异款以及交款期限为2013年5月15日之前。该函载明的实测套内建筑面积、需补房价款与房管部门出具的《房地产分户图》一致且与陈伟德实际补交的款项相同。陈伟德对该函没有异议，但陈伟德以鑫隆公司未提供面积差异款的计算依据为由拒绝补交，理由不能成立。因此，鑫隆公司依约应在2013年5月13日前协助陈伟德办理案涉房屋产权转移登记手续，其已于2013年5月3日通知陈伟德补缴面积差异款及契税，因陈伟德延迟交付上述款项，导致双方纠纷发生，办证手续无法继续办理。故鑫隆公司不存在迟延办证的事实，不应承担迟延办证的后果。陈伟德主张其于2014年8月5日一审庭审时首次见到案涉房屋《房地产分户图》，鑫隆公司应承担在此之前的迟延办证违约金，与事实不符，本院不予采纳。为此，一审法院认定鑫隆公司应向陈伟德承担2013年2月20日至5月16日止的迟延办证违约责任不妥，本院予以纠正。另外，鑫隆公司上诉主张陈伟德已放弃向其追究迟延交楼及办证的违约责任的问题。虽陈伟德在2013年1月28日签署的《办理房产证须知》，载有“《房地产权证》办好后因购房产生的权利义务终结并互不追究……”，并不足以证明陈伟德在此之前了放弃向鑫隆公司主张迟延交楼及迟延办证违约责任的权利。因此，鑫隆公司该项主张，依据不足，本院不予采纳。三、陈伟德上诉认为其于2015年3月19日已补交了面积差，并于5月22日前向鑫隆公司交付了全部办证资料及面积差契税，但鑫隆公司于2015年9月17日才完成案涉房屋办证资料的送案，一审法院认定鑫隆公司合理办证时间过长，导致其利益受损。因双方合同明确约定案涉房屋的过户手续需要双方配合，且双方之前已因办证一事争议多时，一审法院考虑到本案具体背景以及案涉房屋现已取得了办证递件回执等相关情况，酌情认定在陈伟德缴纳面积差异款后至取得案涉房屋办证递件回执的期间属于鑫隆公司的合理办证期间，并据此驳回陈伟德主张该期间的迟延办证违约金，属于一审法院的自由裁量权，本院予以尊重。四、关于陈伟德能否要求鑫隆公司承担因占用办证费和契税等费用所产生的利息问题。陈伟德向鑫隆公司缴交的办证费、契税等费用是合同签订时双方基于鑫隆公司协助办证以及代缴契税所达成的合意，合同中并无约定鑫隆公司如迟延协助办证须支付占用上述费用的利息，陈伟德要求鑫隆公司支付占用上述款项期间的利息依据不足，本院不予支持。综上所述，一审查明事实部分不当，案件处理结果欠妥，本院予以纠正。上诉人陈伟德以及鑫隆公司的部分上诉理由成立，本院予以部分支持。为此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市番禺区人民法院（2014）穗番法楼民初字第70号民事判决第二项及一审案件受理费负担的认定；二、变更广州市番禺区人民法院（2014）穗番法楼民初字第70号民事判决第一项为：广州市鑫隆房地产开发有限公司在房管部门核发案涉商品房产权证后当天向陈伟德交付；三、广州市鑫隆房地产开发有限公司于本判决送达之日起十日内一次性向陈伟德支付迟延交房违约金44553.88元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债权债务。二审案件受理费2996元，由上诉人陈伟德负担2041元、上诉人广州市鑫隆房地产开发有限公司负担955元。本判决为终审判决。审判长  岳为群审判员  柳玮玮审判员  黄春成二〇一六年十月十四日书记员  璩方慧