南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0113民初361号原告深圳市保利物业管理集团有限公司，统一社会信用代码91440300732071947T，住所地广东省深圳市南山区高新园中区科技中三路5号国人大厦A栋4楼402单元。法定代表人李娟，该公司执行董事。委托诉讼代理人孙菽蔓，江苏天哲律师事务所律师。委托诉讼代理人华震，江苏天哲律师事务所律师。被告成强，男，汉族，1984年9月27日出生，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人张玉红，女，汉族，1985年4月7日出生，住江苏省南京市栖霞区，现住江苏省南京市栖霞区。第三人南京宇业物业管理有限公司，统一社会信用代码913201055715765055（1/2），住所地江苏省南京市建邺区雨润大街69号和府奥园。法定代表人郭磊峰，该公司副总裁。委托诉讼代理人潘其强，男，汉族，1974年2月19日出生，南京宇业物业管理有限公司员工，住江苏省南京市江宁区。原告深圳市保利物业管理集体有限公司（以下简称保利公司）与被告成强、第三人南京宇业物业管理有限公司（以下简称宇业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年10月26日公开开庭进行了审理。原告保利公司的委托代理人华震、第三人宇业公司的委托代理人潘其强到庭参加了诉讼。被告成强经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告保利公司诉称，2010年7月20日，原告与南京宇尚地产有限公司签订了《晓庄国际广场前期物业服务合同》、《晓庄国际广场前期物业管理服务补充协议》，约定：原告接受晓庄国际广场建设单位南京宇尚地产有限公司的委托，向晓庄国际广场提供物业管理服务；物业服务费按建筑面积计算，酒店式公寓2.5元/月/平方米、商业用房4元/月/平方米、办公用房3元/月/平方米，并对公摊水费、电费做了明确约定。被告系原告管理的晓庄国际广场X幢XXX室业主，该房屋建筑面积为112.34平方米。自2013年4月1日至2014年6月30日，被告拖欠物业管理费4212.75元，公摊电费499.03元，公摊水费5.95元，共计4717.73元。2015年1月16日，原告以书面形式通知被告限期支付物业管理费，被告至今不予理睬。为维护自己的合法权益，原告依据相关的法律规定诉至法院，请求判决被告拖欠的物业管理费及公摊水电费4717.73元，本案的诉讼费用由被告承担。被告成强既未作出答辩，亦未参加本院诉讼。第三人宇业公司陈述，原告实际在2014年6月5日撤出了晓庄广场，原告也不应该收取水电公摊费，原告无证据证实。对于被告是否缴纳相关费用我公司予以核实，如果被告全交，我公司与该业主协商是退还还是抵扣今后的物业费用。经审理查明，2010年7月20日，南京宇尚地产有限公司和原告保利公司签订《晓庄国际广场前期物业服务合同》（以下简称《前期物业合同》）。《前期物业合同》约定：南京宇尚地产有限公司选聘保利公司对晓庄国际广场提供前期物业管理服务；物业服务费按建筑面积计算，酒店式公寓2.5元/月/平方米、商业用房4元/月/平方米、办公用房3元/月/平方米。2011年3月17日，被告成强及其委托诉讼代理人张玉红与南京宇尚地产有限公司签订了《商品房预售合同》，购买了位于南京市栖霞区和燕路408号晓庄国际广场X幢XXX室房屋，房屋建筑面积为112.34平方米，房屋设计用途为酒店式公寓。南京宇尚地产有限公司于2012年9月25日将上述房屋交付给被告成强。2014年6月底，原告保利公司退出案涉物业，不再为晓庄国际广场提供物业管理服务。2015年2月25日，原告保利公司向被告成强发出律师函，要求被告成强缴纳自2013年4月1日起至2014年6月30日拖欠的相关物业管理费及公摊电费。庭审中，原告保利公司认为《晓庄国际广场前期物业服务合同》合法有效，其与被告成强构成合同关系，被告成强与第三人宇业公司之间存在合同关系，其与第三人宇业公司之间并无任何合同关系，相关费用应由被告成强缴纳，坚持其诉讼请求，但对其主张的公摊电费499.03元，公摊水费5.95元没有提供证据证实；第三人宇业公司对被告成强向其交纳了2013年4月1日起至2014年6月30日期间的相关物业管理费用没有异议，对原告保利公司主张收取物业管理费用、公摊水电费的期限及标准提出异议。被告成强则经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。另查明，审理中，第三人向本院提供了2014年12月2日被告成强所购买的晓庄国际广场X幢XXX室房屋向第三人宇业公司交纳了2013年4月1日至2014年12月31日的相关费用发票复印件，该发票显示：付款方为南京方拓贸易有限公司，物业费单价280.85元，数量21个月，期限2013.4.1-2014.12.31空置，收取金额为24128.53元；公摊水电费单价89.87元，数量21个月，期限2013.4.1-2014.12.31，金额为1887.27元。在审理过程中，被告成强的委托诉讼代理人与原告保利公司及第三人均向本院申请调解，但无结果。以上事实，有当事人陈述、《前期物业合同》、《商品房预售合同》、入伙会签单、房产登记簿、律师函、挂号信记录、宇业公司于2014年12月2日出具的收取相关费用的发票、本院庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原告保利公司和南京宇尚地产有限公司就晓庄国际广场前期物业管理服务所签订的《前期物业合同》合法有效，依法对业主具有约束力。原告保利公司据此为晓庄国际广场提供了物业管理服务，业主负有按约支付物业服务费的义务。原告保利公司提供的证据证实了被告成强自2013年4月1日起至2014年6月30日止，应向其缴纳的物业管理服务费为4212.75元，但根据第三人宇业公司提供的发票证实，被告成强所购买的晓庄国际广场X幢XXX室房屋于2014年12月2日按照空置房的标准向第三人宇业公司交纳了2013年4月1日至2014年12月31日的相关费用，原告保利公司也无证据否定该发票的证据效力，故本院认定被告成强在2013年4月1日至2014年6月30日的房屋属于空置房，应向原告保利公司交纳的物业服务费为2948.93元（4212.75元×70%）。原告保利公司依据合同约定提供了案涉期间的物业服务，被告成强理应将案涉期间的物业费缴纳给原告保利公司。被告成强在将案涉期间的物业费缴纳给原告保利公司后，可与第三人宇业公司协商，退还或折抵相应数额的物业费。原告保利公司主张被告成强应缴纳的公摊水电费用，但未能提供相应的证据证实，故本院对此请求不予支持。被告成强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未作书面答辩，视为对其诉讼权利的放弃，依法应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告成强于本判决生效之日起十日内内向原告深圳市保利物业管理集团有限公司支付物业管理服务费2948.93元；二、驳回原告深圳市保利物业管理集团有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决规定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告成强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  葛立正人民陪审员  王 萍人民陪审员  王玉珍二〇一六年十月三十一日书 记 员  胡 娟