沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01**民初6247号原告：辽宁省标准化研究院，住所地沈阳市和平区永安北路八号，组织机构代码46300558-8。法定代表人：徐晓东，系该院院长。委托诉讼代理人：吕慧，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。被告：诚添大厦（沈阳）有限公司，住所地沈阳市和平区太原南街X号,组织机构代码60461191-0.法定代表人：傅毅，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘玉岐，系辽宁华信律师事务所律师。被告：沈阳鸿铭房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区北二经街40号，组织机构代码67197040-3。法定代表人:赵晓军，系该公司经理。被告：赵晓军，男，1971年5月31日出生，汉族，住址：沈阳市皇姑区。原告辽宁省标准化研究院与被告诚添大厦（沈阳）有限公司（以下简称诚添大厦）、沈阳鸿铭房地产开发有限公司（以下简称鸿铭公司）、赵晓军商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，于2015年11月6日作出[2015]沈和民二初字第399号民事判决，原告不服该判决，向沈阳市中级人民法院提起上诉。沈阳市中级人民法院于2016年3月16日作出[2016]辽01民终2273号民事裁定，撤销原审判决，并发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，由审判员严冬云担任审判长并主审，人民陪审员吕良德、杨颖参加评议，于2016年8月4日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吕慧与被告诚添大厦委托诉讼代理人刘玉岐到庭参加了诉讼。被告鸿铭公司、赵晓军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判令被告诚添大厦继续履行合同，将位于沈阳市和平区太原南街X号1楼2门、建筑面积为315.72平方米的商业门店房屋所有权证、土地使用权证办理至原告名下；2、请求贵院判令被告诚添大厦承担逾期办理备案登记违约金人民币15677元；3、请求法院判令被告诚添大厦给付逾期办理消防验收违约金146177元；4、请求贵院判令被告诚添大厦承担逾期交付验收合格房产违约金人民币563099元（从2012年3月20日计算至2013年6月6日，1500万元×万分之二×443日）；5、请求贵院判令被告诚添大厦承担逾期办理房屋所有权证、土地使用权证违约金人民币927905元（从2012年12月31日暂算至2014年12月31日，1500万元×万分之二×730日，请求实际支付至房屋所有权证、土地使用权证办理至原告名下之日）；6、请求贵院判令被告鸿铭公司、赵晓军对于被告诚添大厦上述违约责任承担连带赔偿责任；7、依法判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：一、原告与被告诚添大厦签订《商品房购置合同》，被告诚添大厦将其开发的商品房出售给原告。2011年10月18日，原告与被告诚添大厦签订《商品房购置合同》。合同约定，被告诚添大厦将位于沈阳市和平区太原南街X号第十六层及一楼二门商业门店，其中十六层建筑面积为1374.17平方米，一楼二门商业门店建筑面积为315.72平方米，共1689.89平方米出售给原告，总合同款17883555元。合同履行过程中，原告完全按照合同约定的期限和金额支付购房款；二、被告诚添大厦未按照《商品房购置合同》约定的期限，将原告所购房产办理备案登记，取得消防验收标准，应承担违约责任。《商品房购置合同》第二条第3款约定：合同签订之日起25个工作日内，被告诚添大厦需完成一楼二门商业门店合同备案，支付第二期款250万元；第二条第4款约定：合同签订之日起50个工作日，被告诚添大厦保证标的物满足如下条件：包括但不限于整楼通过消防验收，上下水、供暖、电梯等正常运行，并取得相关机构验收合格手续5个工作日内，支付第三期款650万元。但在合同履行过程中，被告诚添大厦延期履行前两项合同义务。2012年9月7日，原告与被告诚添大厦签订《补充协议》，对于被告诚添大厦延期履行上述合同义务所需承担的违约责任进行计算，共同确定违约金数额为382000元，按照此标准计算本案一楼二门门市逾期办理备案登记违约金应为15677元，逾期办理消防验收合格手续违约金146177元；三、被告诚添大厦未按照《商品房购置合同》约定的期限，将原告所购房产交付原告使用，应承担违约责任。《商品房购置合同》第二条第5款约定：2012年3月20日前，被告诚添大厦应将符合交付标准的商品房交付给原告，原告支付第四期款100万元。在实际履行过程中，被告诚添大厦向原告交付房产的时间为2013年6月6日。截至该日期，被告诚添大厦实际迟延交付443天，但原告已经实际付款1500万元。《商品房购置合同》第三条第2款约定，被告诚添大厦违反约定义务的，应按日万分之二的标准，以累积已付购房款为标准，支付违约金，且违约金可累计计算。按照此标准计算，被告诚添大厦共应支付违约金563099元；四、被告诚添大厦未按照《商品房购置合同》约定的期限，为原告办理案涉房产的房屋产权证和土地使用权证，应承担违约责任。《商品房购置合同》第二条第6款约定：2012年12月31日前，被告诚添公司应将标的物所属房产产权、土地使用权办理至原告名下，原告支付剩余房款2883555元。但时至起诉之日，被告诚添公司也未将原告所购房产的房屋产权证、土地使用权证办理至原告名下，已构成违约。《商品房购置合同》第三条第2款约定，被告诚添大厦违反约定义务的，应按日万分之二的标准，以累积已付购房款为标准，支付违约金，且违约金可累计计算。按照此标准计算，被告诚添大厦共应支付违约金927905元；五、被告鸿铭公司、赵晓军对于被告诚添大厦的合同履行及违约责任承担承担连带赔偿责任。《商品房购置合同》第一条第8款约定：诚添大厦为保证能够履行本合同约定义务，鸿铭公司、赵晓军同意就合同的履行及违约责任的承担提供担保。鸿铭公司、赵晓军分别出具《担保书》，对于诚添大厦上述合同的履行及违约责任的承担提供担保，承担连带赔偿责任。综上所述，被告诚添大厦未按照合同约定履行合同，应承担违约责任；鸿铭公司、赵晓军应为诚添大厦合同义务的履行及违约责任的担保，承担连带赔偿责任。望贵院维护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。被告诚添大厦辩称，答辩人认为，原告的各项诉求，事实不清，缺乏证据支持，适用法律不当。对此，答辩人具体答辩意见如下：一、关于双方签订的合同及补充协议的效力问题。原告称计算支付违约金应遵循《购置合同》的约定，这一说法缺乏事实和法律依据。从本案事实上看，双方先后签订了两份合同及补充协议，分别为：2011年10月28日签订的《商品房购置合同》、2012年1月9日签订的《商品房买卖合同》及2012年9月7日签订的《补充协议》，应当说两份合同与补充协议都具有同等的法律效力，对于合同及协议条款中约定不一致之处，应当以最后签订的合同及补充协议为准，原告主张在计算购房违约金时应遵循《购置合同》这约定是站不住脚的。双方最后签订的补充协议已对所购房屋延期备案、楼宇整体的消防验收的违约金数额及支付方式进行了确认，并对所购房屋的交付时间重新地作出了约定，应当按补充协议的约定执行。对逾期办理房屋产权证、土地使用证的违约责任，该补充协议没有重新约定，应当依据《商品房买卖合同》的约定，而不应以《购置合同》的约定。因为《购置合同》签订在先，而《商品房买卖合同》签订在后，后合同的效力应大于先合同的效力。况且《商品房买卖合同》是在房地产登记机关登记备案的合同，双方在计算逾期办证违约金时应以《商品房买卖合同》的约定为准，而非购置协议的约定；二、关于逾期办理备案登记及消防整体验收违约问题。原告诉求第2、3项，即要求答辩人支付逾期备案及延期办理楼宇整体消防手续的违约金，答辩人认为，对这该两项诉求不应支持。因为逾期办理备案登记及消防整体验收违约金的数额，经双方协商已确认，双方签订的《补充协议》已明确。但是对该违约金的支付方式并非直接支付。该协议明确载明‘现针对甲方上述违约责任的承担方式问题，甲、乙双方在协商基础上达成以下协议’，协议内容包括：甲方承担装修消防验收手续费用；对已确定装修方案的调整、变更审计产生的工程费等。按说，协议所列这些项目费用本应由原告承担，但是由于双方确认了答辩人的违约金数额，故双方商定违约责任的承担方式是用答辩人应承担的违约金折抵上述本应由原告承担的工程费用。因此该第五条约定：“双方计算确定上述各项金额，并以该部分款项据实抵消甲方应承担的违约金数额；如该款项数额小于违约金数额，剩余违约金，乙方将在最后一笔款项中予以相应扣除。”根据这一约定，答辩人对于违约金的承担是通过折抵原告应付费用的方式给付。截止目前，双方没有对补充协议约定的原告应承担的装修工程费用进行最终的结算确认，无法确定应折抵违约金多少。因此，答辩人认为，原告主张的违约金没有事实依据；三、关于逾期交房违约金的问题。原告称答辩人逾期交付诉争房屋，应支付违约金，原告的这一诉请没有事实根据，因为承担逾期交房违约金的前提条件必须有逾期交房的违约事实。双方于2011年10月28日签署的《商品房购置合同》第二条5项约定：“甲方应于2012年3月20前，将符合法律规定及合同的约定交付验收标准的标的物交付至乙方使用。”然而，经双方协商于2012年9月7日签订的《补充协议》的第二项对所购房屋的交付时间作出了修改，重新约定为：“甲方应在本协议签订之日起开始协助乙方办理装修消防验收工作。在通过内部装修消防设计审核之日起，20日内交付乙方2门门店，30日内交付乙方第16层写字间。”这一补充协议的约定，应当说是对房屋的交付时间作了变更，其效力大于原购置合同的约定，原告所购门市的交付时间应以该补充协议约定的时间为准。原告所购门市的室内装修消防验收时间为2014年10月28日，房屋交付的时间已变更为2014年11月17日。而答辩人出售给原告的2门门市于2013年2月末就装修完毕，已提前交付使用，不存在逾期交付的问题，不应承担逾期交房的违约金。原告不顾上述事实，仍以原购置合同约定的交付日期计算逾期交付房产的违约责任，根本没有依据；四、关于办理房屋产权证和土地使用权证问题。原告称答辩人未按照《商品房购置合同》的约定期限，为其办理涉案房屋产权证和土地使用权证，应承担违约责任。答辩人认为，《商品房购置合同》第二条六项虽然对办理房屋“两证”的时间作出了约定，但是这不等于未能办理“两证”就归责于答辩人。答辩人于2012年1月就为原告所购的2门门市办理了备案登记，这是一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。《城市房屋权属登记管理办法》第十一条规定：“房屋权属登记由权利人(申请人)申请。权利人(申请人)为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请；”这一规定说明，办理房屋产权的主体是房屋权利人亦即××，而非××，××仅有协助的义务。商品房产权登记应在商品房交付使用之日起90日内起××应到相关部门办理所有权登记，向有关部门提交证件：购房合同、购房发票、法人单位的营业执照副本、法人资格证明、契税完税凭证、房产测绘机构提供的房屋院落图、其它所需证件。按照上述办证的程序流程，原告本应办理所购房屋的完税手续，并向答辩人提供全部的办证材料，但是原告怠于履行自己办证的义务，根本没有向答辩人提供上述任何手续及完税证明。2014年5月5日答辩人在多次口头催促无果的情况下，正式以书面形式向原告发出《申请函》，催促其尽快提供办理房产与消防验收手续，但是原告直到2014年6月3日才复函，仍然没有提供办理房证所需的各种证件手续。原告怠于行使自己应尽的办证义务，却反过来追究答辩人的违约责任，没有根据。另外，办理土地使用证的前置条件是领取房屋产权证。在没有确认办理房屋产权证责任的前提下，无法确认办理土地使用证的责任问题。退一万步说，即便逾期办理房证承担违约责任，也不能承担逾期办理土地使用证的违约责任。房屋所有人只要提供法人单位的营业执照副本、法人资格证明、房产证、原土地证、合同、契税证等材料原件及复印件，到土管部门申请办理即可。所以说，不存在逾期办理土地使用证的违约问题。根据我国《房地产法》及相关法“地随房走”的规定，房屋取得产权后，就相应的取得了对应的土地使用权，所以在备案的《购买商品房买卖合同》中并没有约定逾期办理土地使用证的违约责任的约定，由此说，原告要求答辩人承担逾期办理房证及土地使用证的违约责任，暂且不论是否存在违约问题，仅从两项分别请求上看，属于重复诉求；五、答辩人认为原告诉求的被告鸿铭公司、被告三赵晓军不能作为本案的被告，因为被告鸿铭公司、赵晓军对房屋购置合同进行担保，而后原告又与被告诚添大厦签订补充协议，补充协议的内容对原购置合同作了许多重要的修正和调整，但并没有取得被告鸿铭公司、赵晓军的书面同意。根据我国担保法第二十四条之规定，债权人与债务人协议变更主合同的应该取得保证人的书面同意，未经保证人书面同意，保证人不再承担保证责任，保证合同另有约定，按照约定。根据这些事实以及法律规定，答辩人认为被告鸿铭公司、赵晓军不是本案的适格主体，不应该承担涉案连带保证责任。综上，答辩人认为，原告的诉求，缺乏事实和法律依据，答辩人请求法庭依据本案事实和法律规定，驳回原告的无理诉求，切实地维护答辩人的合法权益。被告鸿铭公司、赵晓军未到庭，未答辩。经审理查明，2011年10月28日，原告（乙方/买受方）与被告诚添大厦（甲方/出卖方）签订《商品房购置合同》一份，约定乙方自愿购买甲方开发建设的位于沈阳市和平区太原南街X号的第十六层及一楼二门商业门店，其中十六层建筑面积为1374.17平方米，一楼二门商业门店建筑面积为315.72平方米，共1689.89平方米，建筑面积以《商品房买卖合同》约定为准。本合同标的物成交价格（包括精装修部分）：十六层7500元/平方米，一楼二门商业门店24000元/平方米，本合同总合同款为17883555元。合同同时约定，甲方为保证能够履行本合同约定之义务，鸿铭公司及赵晓军本人同意就此向乙方提供担保，担保范围包括甲方依据本合同应当承担的违约责任和赔偿责任，担保函见合同附件四。合同第二条约定：1、本合同与16层写字间、一楼二门商业门店的《商品房买卖合同》及补充协议同时签订；2、本合同签订后15个工作日内，甲方将与乙方签订的16层写字间《商品房买卖合同》并办理备案登记，备案后5个工作日内，乙方将政府采购所需全部材料上报省财政，申请资金划拨给甲方第一期合同价款人民币500万元；3、本合同签订之日起25个工作日内，甲方完成与乙方就一楼二门商业门店签订的《商品房买卖合同》的备案登记，备案后5个工作日内，乙方将政府采购所需全部资料上报省财政，申请自己划拨给甲方第二期合同价款人民币250万元；4、本合同签订之日起50个工作日内，甲方保证标的物满足如下条件：包括但不限于，整楼要通过消防验收，楼内供暖正常，具备可正式使用的上下水、电、电梯。甲方将相应机构验收合格手续全部取得之日起5个工作日内，乙方将政府采购所需全部材料上报省财政，申请资金划拨给甲方第三期合同价款人民币650万元；5、甲方应于2012年3月20日前，将符合法律规定及合同（包括本合同及未来签订的《商品房买卖合同》及补充协议）约定交付、验收标准的标的物交付至乙方使用。乙方对标的物验收合格之日起5个工作日内，将政府采购所需全部资料上报省财政，申请资金划拨给甲方第四期合同价款人民币100万元。关于一楼二门商业门店的实际使用问题，乙方需于最后一期购房款实际支付后，方可使用；6、甲方应于2012年12月31日前，将标的物所述房产产权、土地使用权办理至乙方名下，办理手续费用由乙方承担，乙方申请资金划拨给甲方支付剩余房款2883555元。合同第三条第2款约定：非因乙方原因，甲方违反本合同第二条约定的任何一项义务：（1）逾期自30个工作日内的，甲方按日向乙方支付累计已付款万分之二的违约金（该违约金可累计计算），合同继续履行；（2）甲方逾期履行该项义务超过30个工作日后，……乙方要求继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同约定的甲方履行义务的期限届满之次日起至实际履行完毕之日止，甲方按日向乙方支付累计已付款万分之二的违约金（该违约金可累计计算）。合同第五条装修条款约定：1、甲方所售的标的物为精装修写字间及门店；2、在本合同签订之日起10日内，乙方提出个房间及基本功能需求，甲方向乙方提供三种装修方案及装修标准，乙方提出修改要求并选择确定方案，甲方需按照乙方要求及方案进行施工、设计；……。合同第八条载明‘本合同签订后，双方还应签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，三份文书具备相同法律效力。本合同如与《商品房买卖合同》有矛盾或不一致之处，以本合同约定为准’。《商品房购置合同》签订当日，被告鸿铭公司、赵晓军分别出具担保书一份，均载明：鉴于房产出卖方诚添大厦（沈阳）有限公司与买受方辽宁省标准化研究院签订了《商品房购置合同》。该合同约定乙方自愿购买甲方开发建设的位于沈阳市和平区太原南街X号的第十六层及一楼二门商业门店，合同总价款为17883555元。担保人承诺：自愿为《商品房购置合同》的出卖方诚添大厦（沈阳）有限责任公司提供担保。担保的范围包括但不限于合同义务的履行及违约责任的承担。在《商品房购置合同》履行过程中，如因出卖方原因，导致买受方辽宁省标准化研究院遭受损失的，承诺与出卖方共同向辽宁省标准化研究院承担连带赔偿责任。被告鸿铭公司在其担保书的落款处加盖公章，被告赵晓军在其担保书的落款处签名并捺印。2012年1月9日，原告（××）与被告诚添大厦（××）签订《商品房买卖合同》（已备案），约定原告购买被告诚添大厦开发的位于沈阳市和平区太原南街X号2门，建筑面积315.72平方米，单价为24000元/平方米，总价款7577280元整。合同第八条关于交付期限约定，××应当在2012年3月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合合同约定的商品房交付××使用，即该商品房经分期综合验收合格。合同第九条关于××逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的5%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之1.2的违约金。第十五条关于产权登记的约定：××应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即××不退房，××按已付房价款的0.1%向××支付违约金。2012年9月7日，原告与被告诚添大厦签订了补充协议，内容：2011年10月28日，诚添大厦（沈阳）有限公司（以下简称“甲方”）与辽宁省标准化研究院（以下简称“乙方”）签订《商品房购置合同》。鉴于：1.该合同第二条第三款约定：本合同签订之日起25个工作日内，甲方完成与乙方就一楼二门商业门店签订的《商品房买卖合同》的备案登记，备案后5个工作日内，乙方将政府采购所需全部材料上报省财政，申请资金划拨给甲方第二期合同价款人民币250万元。2.该合同第二条第四款约定：本合同签订之日起50个工作日内，甲方保证标的物满足如下条件：包括但不限于，整楼要通过消防验收，楼内供暖正常，具备可正式使用的上下水、电、电梯。甲方将相应机构验收合格手续全部取得之日起5个工作日内，乙方将政府采购所需全部材料上报省财政，申请资金划拨给甲方第三期合同价款人民币650万元。3.该合同第三条第二款约定：非因乙方原因，甲方违反本合同第二条约定的任何一项义务：……乙方要求继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同约定的甲方履行义务的期限届满之次日起至实际履行完毕之日止，甲方按日向乙方支付累计已付款万分之二的违约金（该违约金可累计计算）。4.甲方于2012年1月9日，将一楼2门门店登记备案至乙方名下，比照《商品房购置合同》约定延期37日，于2012年8月27日，办理完毕整体楼宇的消防验收合格手续，比照《商品房购置合同》约定延期230日。5.时至甲方将一楼2门门店登记备案至乙方名下，乙方已累计付款500万元；时至甲方取得消防验收合格手续，乙方已累计付款750万元。按照前述合同条款约定，甲方应支付乙方38.2万元作为违约金。现针对甲方上述违约责任承担方式问题，甲、乙双方在协商基础上达成以下协议：1、甲方协助乙方办理购置房产装修后的消防验收手续直至验收合格，并承担因此产生的消防验收的整改工程费等相关费用；2、甲方应在本协议签订之日起开始协助乙方办理装修消防验收工作，在通过内部装修消防设计审核之日起，20日内日交付乙方2门门店，30日内日交付乙方第16层写字间。写字间及门店的装修标准均不得低于《商品房购置合同》约定；3、甲方按乙方要求更换一楼2门门店外门，在通过装修消防验收后立即交付乙方使用；4、装修施工过程中，乙方对于已确定之装修方案的调整、变更装修设计所产生的工程费用，由甲方承担；5、双方计算确定上述各项金额，并以该部分款项据实抵消甲方应承担的违约金数额；如该款项数额小于违约金数额，剩余违约金，乙方将在最后一笔款项中予以相应抵扣。6、如甲方不履行或不完全履行以上任一条款，乙方则有有权按《商品房购置合同》之约定，延期支付最后一笔购房款，直至甲方完全履行本协议约定。该协议作为《商品房购置合同》之补充协议，与《商品房购置合同》具有相同效力。本协议未尽部分，依据《商品房购置合同》约定履行；本协议与《商品房购置合同》相冲突部分，以本协议为准。原告自2011年11月1日开始分多次给付被告诚添大厦购房款共计1500万元。2014年3月28日，沈阳市房屋登记中心下发涉案房屋的沈阳市房屋所有权初始登记证明。2014年5月5日，被告诚添大厦向原告出具申请函一份，载明：我诚添大厦正在给贵院办理房产手续与消防验收手续，请你单位提供（法人证书（副本）和身份证复印件，营业执照，组织机构代码证）复印件各2份，加盖公章。如贵公司不提供以上资料则无法办理房产手续和消防验收手续，延期后果贵院自己承担。现因涉案房屋至今未办理房产证及土地证，故原告诉至法院。诉讼中，被告诚添大厦明确表示同意协助原告办理涉案房屋的所有权证。另查，2012年8月27日，沈阳市公安局出具沈阳市公安局建设工程消防验收意见书，内容为关于诚添大厦建设工程消防验收合格的意见，针对被告诚添大厦新建造的位于和平区太原南街X号的诚添大厦土建及局部装修（建筑栋数：1栋；土建验收范围：地下1-2层设备用房、汽车库、地上1-2层商业及大堂、地上第3-19层为公寓；总建筑面积：28323㎡，建筑高度95.1m；使用性质：商业、公寓等；装修验收范围：首层大堂、第3-19层公共走道部分，总装修建筑面积：3605㎡）综合评定为消防验收合格。同时载明该工程1-2层商业用房及公寓内部装修工程应另报我局审批、验收合格后方可投入使用。2014年10月28日，包括涉案房屋在内的诚添大厦装修工程经消防验收备案。又查，根据原告的房屋交割意见，被告诚添大厦于2013年6月6日将涉案房屋交付给原告。再查，涉案房屋已于2012年1月9日备案至原告名下。上述事实，有原告提供的《商品房购置合同》、《补充协议》、收款收据、电汇凭证、被告诚添大厦提供的关于建设诚添大厦消防验收合格的意见书、建设工程竣工验收消防备案表、《商品房买卖合同》、申请函、律师函、沈阳市房屋所有权初始登记证明以及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证。这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，本院予以确认。本院认为，根据民事诉讼法的有关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告鸿铭公司、赵晓军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告与被告诚添大厦提供的证据及其当庭陈述，对本案事实予以认定。本案争议焦点：1、涉案房屋是否具备办证条件？2、逾期办证违约金的裁判依据？3、被告鸿铭公司、赵晓军应否承担涉案债务的保证责任？原告与被告诚添大厦签订的《商品房购置合同》、《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应自觉履行。原告在与诚添大厦签订上述合同及协议之后，如约向被告诚添大厦履行了支付购房款的义务，被告诚添大厦亦应按照上述合同及协议约定履行其相应的义务。关于原告主张被告诚添大厦办理涉案房屋所有权证及土地使用权证一节。因涉案房屋已于2012年1月9日备案至原告名下，具备办证条件，且被告诚添大厦于诉讼中明确表示同意协助原告办理涉案房屋的权属证书，故对原告主张被告诚添大厦为其办理涉案房屋所有权证的诉请，本院予以支持。另，因涉案房屋现不具备办理土地使用权证的条件，故对原告该项主张，本院暂不予支持。待符合办证条件时，原告可另行告诉。关于原告主张逾期办理房产证、土地证的违约金一节。原告至今未取得涉案房屋的产权证、土地证，被告诚添大厦应承担相应的违约责任。因办理土地证与办理房产证为双方在商品房购置合同中同一项下的约定，故诚添大厦应按照逾期办理房产证标准承担同一违约责任。原告与被告诚添大厦在《商品房购置合同》、《商品房买卖合同》中均有关于逾期办理房产证、土地证的违约责任的约定，虽然《商品房购置合同》载明‘本合同签订后，双方还应签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，三份文书具备相同法律效力。本合同如与《商品房买卖合同》有矛盾或不一致之处，以本合同约定为准’，但《商品房购置合同》针对的是共计1689.89平方米建筑面积的买卖合同，具有概括性，而原告与被告诚添大厦就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》对涉案房屋更具有针对性，且该《商品房买卖合同》已在房产部门备案，具有公示的效力。另，《商品房购置合同》关于按已付累计付款的万分之二/日的标准计算约定金明显过高，亦不符合公平原则，故应按原告与被告诚添大厦就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》的约定计算违约金。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定：“××应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按××不退房，××按已付房价款的0.1%向××支付违约金。”逾期办证的违约起始时间应当从约定交房日期即2012年3月20日后365日之次日即2013年3月21日开始计算，按已付房价款的0.1%标准计算。关于涉案房屋的已付房价款，因原告同时购买多套房产，支付房款均系按照商品房购置合同约定的付款进度统一支付，未单独明确支付涉案房屋的购房款的准确数额，故应按原告主张的计算比例计算，即（1500万元/17883555元×7577280元=）6355514.90元。据此，原告所主张的逾期办证违约金应为6356元。关于原告诉请被告诚添大厦给付逾期交房违约金一节。原告主张涉案房屋的实际交房时间为2013年6月6日，虽然被告诚添大厦对该时间不予认可，但作为该项合同义务的履行方，其负有举证责任，但其并未提供充分证据证明其所主张的实际交房时间，故对被告诚添大厦该项抗辩理由，本院不予采信。关于被告诚添大厦抗辩称双方在补充协议中对交房时间重新作出了约定，因补充协议中约定的系对涉案房屋内部装修消防验收的时间，并非原告所主张的商品房交付使用时间，故被告诚添大厦的该项抗辩，因无事实及法律依据，本院不予采信。依据双方《商品房买卖合同》第八条及第九条的约定，被告诚添大厦应当在2012年3月20日前将涉案房屋经分期综合验收合格后交付原告使用，逾期交房超过90天后，被告诚添大厦应按日向原告支付已付房价款万分之1.2的违约金。依据上述约定，被告诚添大厦应当向原告支付从2012年3月21日至2013年6月5日期间的逾期交房违约金，按照已付房价款6355514.90元的日万分之1.2标准计算，共计337097元。关于原告诉请诚添大厦给付逾期办理备案登记违约金、逾期办理消防验收合格手续违约金一节。因双方在补充协议中对上述两项违约的违约责任及标准进行了明确的界定，且双方针对这两项诚添大厦的违约责任承担方式问题，达成了协议，即由被告诚添大厦协助原告办理涉案房屋装修后的消防验收手续并承担相应的整改费用、被告诚添大厦从2012年9月7日起协助原告办理装修消防验收工作，并更换涉案房屋店外门、被告诚添大厦同时承担装修方案调整及变更装修设计所产生的费用，上述款项据实抵消被告诚添大厦公司应承担的违约金数额。同时双方还约定如被告诚添大厦不履行上述条款的约定，原告有权延期支付最后一笔购房款，原告至今确实未向被告诚添大厦支付最后一笔购房款288万元。综上可见，双方在补充协议中对于被告诚添大厦上述两项违约责任的承担方式已经进行了具体明确的约定，双方均应切实履行。补充协议签订在后，《商品房购置合同》签订在先，应以补充协议的约定为准。原告现依据该《商品房购置合同》诉请被告诚添大厦以给付违约金形式承担上述两项违约责任，不符合补充协议的约定，没有依据，本院不予支持。关于原告诉请鸿铭公司及赵晓军承担连带责任一节。依据《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任，在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”在本案中，鸿铭公司及赵晓军提供的担保书均未约定保证期间，故保证期间应适用上述六个月的规定。对于逾期办证违约金部分，因该项违约行为的起始时间为2013年3月21日，而原告于2014年12月30日来院诉讼，已超过六个月保证期间的规定，故被告鸿铭公司、赵晓军对此不应再承担连带责任。对于逾期交房违约金部分，因该项违约金计算的起始时间为2012年3月21日至2013年6月5日，而原告于2014年12月30日来院诉讼，故对于该期间的违约金，亦因已超过六个月保证期间的规定，被告鸿铭公司、赵晓军对此不再承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条一款、《中华人民共和国担保法》第二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告诚添大厦（沈阳）有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告辽宁省标准化研究院办理位于沈阳市和平区太原南街X号2门房屋（建筑面积314.02平方米）的所有权证；二、被告诚添大厦（沈阳）有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告辽宁省标准化研究院逾期办理上述房屋所有权证、土地使用权证违约金6356元；三、被告诚添大厦（沈阳）有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告辽宁省标准化研究院逾期交房违约金337097元；四、驳回原告其他诉讼请求。若被告诚添大厦（沈阳）有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费38008元，退回原告辽宁省标准化研究院18332元；剩余案件受理费19676元，由原告辽宁省标准化研究院负担13224元，由被告诚添大厦（沈阳）有限公司负担6452元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  严冬云人民陪审员  吕良德人民陪审员  杨 颖二〇一六年十月二十六日书 记 员  胡丹丹本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任，在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。