福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0203民初12263号原告：厦门市全和物业管理有限公司，住所地厦门市思明区前埔工业园一号二楼01室，统一社会信用代码913502037841516741。法定代表人：白政和，董事长。委托诉讼代理人：张文军，北京大成（厦门）律师事务所执业律师。被告：杨江河，男，1964年4月25日出生，汉族，住厦门市思明区。原告厦门市全和物业管理有限公司（以下简称全和物业公司）与被告杨江河物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告全和物业公司委托诉讼代理人张文军及被告杨江河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。全和物业公司向本院提出诉讼请求：判令杨江河立即向全和物业公司支付拖欠的2011年1月1日至2016年9月30日的物业管理费共计3102.84元及2010年12月6日至2016年1月31日的公摊水电费共计1132.7元。事实和理由：杨江河与厦门市住房保障管理中心签订《厦门市社会保障性租赁房租赁合同》，承租厦门市古楼南里37号1829室的房屋，建筑面积为84.5平方米。2010年12月6日，杨江河在《物业使用人入住合约》上签字，表示遵守物业管理规定。2010年5月至2016年5月厦门市住房保障管理中心与全和物业公司连续签订三份物业服务合同，约定由全和物业公司为古楼公寓提供物业管理服务。委托管理期限自2010年6月1日开始至2018年5月31日结束。杨江河作为物业使用者，有定期向全和物业公司缴纳物业管理服务费用的业务。依据《厦门市物价局关于社会保障性住房古楼公寓物业服务收费有关事项的通知》（厦价房【2010】77号）规定全和物业公司物业管理费标准为按建筑面积每月每平方米1.2元。杨江河原定物业管理费自付比例为60%，2014年7月1日杨江河经思明区民政局审核批准，被认定为为低保户，自费比例调整为20%。杨江河长期未支付服务费等相应费用，全和物业公司多次通过上门、电话联系或致发律师函等方式进行催收，杨江河至今未付。被告杨江河辩称，1.其对欠缴物业管理费的期间并无异议，但公摊水电费的欠费时间应从2011年1月1日起计算，因其是从2011年1月1日才开始缴纳房租的；2.其对拖欠物业管理费及水电公摊的事实并无异议，但其拒绝缴交物业管理费及水电公摊的原因是物业公司没有履行好物业服务职责，物业服务水平低，整栋房子天花板严重剥落，墙壁发霉，公共走道又脏又乱，公共区域的杂物乱堆乱放，消防梯卫生状况非常糟糕，消防设备有损坏，电梯停用没有及时修理，公共区域的照明损坏严重，物业没有定期巡查，也没有对物业管理费进行公示。本院经审理认定事实如下：2010年5月10日，厦门市公房管理中心与全和物业公司签订《社会保障性住房物业服务合委托管理合同》，约定由全和物业公司为“古楼公寓保障性住房”（坐落于厦门市××古楼××号）提供物业管理服务。委托管理期限自2010年6月1日起至2013年5月31日止；全和物业公司提供的服务包括：做好社会保障性住房住户入住备案工作；定期入户巡查好走访；开展日常巡查工作，监督保障性住房使用人爱护并合理使用保障性住房；受理保障性住房维修的报修；做好房屋建筑公用部分的报修、养护和管理等工作；做好公用设施设备的报修、养护、运行和管理工作；做好市政公用设施和附属建筑物的报修养护和管理工作；做好公共环境卫生；做好交通与车辆停放秩序的管理；做好公共秩序的维持和安保工作。物业管理服务费收费标准为：住户自付部分由全和物业公司按物价局批复的标准，按相应的比例向住户收取。公摊水电费按实际公摊金额全额支付。2010年5月28日，厦门市物价局作出《厦门市物价局关于社会保障性住房古楼公寓物业服务收费有关事项的通知》（厦价房［2010］77号）明确物业服务费（按建筑面积计费）：住宅1.2元/平方米·月。2013年厦门市住房保障管理中心与全和物业公司签订《古楼公寓保障性住房物业服务和委托管理合同》，委托管理期限自2013年6月1日至2016年5月31日止，该份合同延续前合同关于物业管理费收费的标准，并补充约定社会保障性住房使用人物业服务缴费期为每季首月末前、当月产生的公摊费用为次月末前缴纳。2016年5月31日，厦门市住房保障管理中心与全和物业公司再次签订《古楼公寓物业服务和委托管理合同》，委托管理期限自2016年6月1日至2018年5月31日止。杨江河于2010年12月6日与厦门市公房管理中心签订《厦门市社会保障性租赁房租赁合同》，向厦门市公房管理中心承租厦门市思明区古楼南里37号1829室房屋，房屋建筑面积84.5平方米。2010年12月6日，杨江河与全和物业公司签订《物业使用人入住合约》，接收入住该房屋。杨江河原为非低保户，物业费自付比例为60%，后经思明区民政局审核批准，自2014年7月2日起，杨江河被认定为低保户，物业服务费补助比例从60%调整至20%。杨江河自2010年12月6日起未缴纳水电公摊费用，自2011年1月1日起未缴纳物业管理费。2010年12月6日起至2016年9月30日的公摊水电费为1132.7元。以上事实，有全和物业公司提供的物业服务合同（三份）、物价局文件（厦价房【2010】77号）、《厦门市社会保障性租赁房入住通知书》、《物业使用人入住合约》、古楼公寓小区历月水电费明细及缴费凭证、水电公摊明细表、古楼公寓移交协议书、厦门市社会保障性住房物业服务费补助调整函及双方的庭审陈述为证，本院予以确认。在审理过程中，杨江河提交照片作为证据，拟证明全和物业公司的管理混乱，存在脏乱差的现象。全和物业公司的质证意见为：1.无法确认照片拍摄的地方属于全和物业公司管理的区域，且照片的拍摄是有选择性的，无法反应小区的全貌。2.全和物业公司没有维修的资金和能力，只能上报给业主，由业主进行维修。本院认为，厦门市住房保障管理中心与全和物业公司签订的物业服务合同系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，应严格履行，该合同对全体业主和物业使用人均有约束力。不论物业管理服务是否存在瑕疵，杨江河作为古楼公寓小区房屋的承租人，接受全和物业公司提供的物业管理服务，即应当缴纳物业管理相关费用。现全和物业公司要求杨江河支付拖欠的自2011年1月1日至2016年9月30日的物业管理费有事实和法律依据，本院予以支持。依照合同约定，住户自付部分由全和物业公司按物价局备案的标准，按相应的比例向住户收取。根据厦门市物价局作出的厦价房【2010】77号文件，古楼公寓物业管理费按住宅1.2元/月/平方米计算，自2011年1月1日至2014年7月1日杨江河的自付比例为60%，自2014年7月2日起杨江河的自付比例调整至20%，故杨江河应向全和物业公司支付2011年1月1日至2011年9月30日的物业管理费3102.84元（1.2元/月/平方米×60%×84.5平方米×42个月+1.2元/月/平方米×20%×84.5平方米×27个月）。全和物业公司提供了古楼公寓小区公摊水电费历月明细及缴费凭证、水电公摊情况及计算依据等证据证明其为杨江河垫付了自2010年12月6日至2016年9月30日的公摊水电费1132.7元，杨江河抗辩应从2011年1月1日起作为公摊水电费的起算点，但并未提供相应的证据，本院对其抗辩意见不予采信。全和物业公司现要求支付上述公摊水电费有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、杨江河应于本判决生效之日起七日内向厦门市全和物业管理有限公司支付厦门市思明区古楼南里37号1829室自2011年1月1日起至2016年9月30日止的物业管理费3102.84元；二、杨江河应于本判决生效之日起七日内向厦门市全和物业管理有限公司支付厦门市思明区古楼南里37号1829室自2010年12月6日起至2016年9月30日止的公摊水电费1132.7元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由杨江河负担，款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员  吕逗秋二〇一六年十月二十五日代书 记员  林雅静附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国公司法》第一百七十四条公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。