广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0111民初11376号原告：黄孟宪，身份证住址广州市荔湾区。原告：周雪好，身份证住址广州市荔湾区。被告：广州市南大房地产开发有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：吴林，董事长。委托诉讼代理人：谢芳，广东君厚律师事务所律师。原告黄孟宪、周雪好与被告广州市南大房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄孟宪、周雪好，被告广州市南大房地产开发有限公司的委托诉讼代理人谢芳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告在2013年8月26日与被告签订《广州市商品房买卖合同》，就原告购置广州市白云区xx道xxx号1410房阐明了双方的权利及义务。截止目前为止，本人均按合同履行完所有义务并按照被告要求交付了所有款项。而被告却自始至终不断违约：原告于2014年5月27日收楼，按合同约定被告应在2015年3月28日前办理完房产证并交付原告，但被告拖延产权证办理时间至2016年1月18日。2016年1月，被告找到周雪好，承诺为周雪好向公司申请迟延办证违约金，并在威胁引诱下让周雪好签下《补充协议》，但涉案房屋属于两原告夫妻共同财产，周雪好签订《补充协议》时黄孟宪并不知情，故《补充协议》应属于在欺诈下签订的无效协议，且与买卖合同约定不符。签订后，被告仅交付了房地产权证，并未为原告申请迟延办证违约金，对于被告不断违约行为，特向法院起诉，请求判令：一、被告支付逾期办理房地产权证违约金174225元；二、被告承担全部诉讼费；三、确认《补充协议》无效。被告辩称：一、与被告签订买卖合同的主体是周雪好，并非黄孟宪，故黄孟宪作为原告主体不适格。二、周雪好与被告已就迟延办证签订了《补充协议》，约定被告承诺在2016年2月5日前交付房地产权证给周雪好，周雪好不再以被告迟延交付房地产证或其他理由以任何形式向被告追究法律责任。被告已于2016年1月26日领取房地产权证，已履行了《补充协议》的义务，周雪好不得再向被告追究逾期办证违约责任。三、周雪好已向法院起诉被告，现周雪好再次起诉，违反了一事不再理原则。四、黄孟宪对房屋买卖过程及补充协议签订过程非常清楚，周雪好签订补充协议的行为构成表见代理。综上，不同意两原告的诉讼请求。经审理查明：2013年8月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》及相关附件。合同约定：乙方向甲方购买骏御华庭自编A、B栋第自编A栋幢14层1401号房（下称该商品房），房屋地址位于白云区xx道xxx号1401房；建筑面积43.12平方米，总金额1150000元；甲方应当在2014年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如办理产权证的义务等。甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意由乙方委托甲方办理房地产权证，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后3个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记；如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。上述合同附件七《本合同补充协议》第七条，关于产权登记（对合同第二十一条的变更和补充）1.卖方在房屋交付后、买方交清全部资料、税、费及物业维修资金并办理完毕房屋面积补差手续后，卖方为买方办理房屋所有权证。2.买方须主动向卖方提交办理权属转移登记的相关资料，及时与卖方办理房屋面积补差（合同约定面积与产权登记面积之间的误差）的结算手续，支付按政府规定应由买方承担的物业维修资金和办理房屋权属证书所需的各种税、费并提供全部资料。如买方未在卖方通知期限内与甲方办理上述手续和缴交税、费，则不能及时办理房屋权属转移登记等后果由买方自行承担。卖方并免除《商品房买卖合同》第二十二条迟延办理产权登记的违约责任。原告已依约向被告付清合同约定的全部购房款，并于2013年8月29日向被告预交了权证综合费850元，于2013年9月23日向被告预交了税17250元。本案审理过程中，双方确认原告收楼时间为2014年5月27日。2016年1月12日，原告周雪好与被告签订《补充协议》，双方就被告迟延交付房地产权证于原告之有关事项达成协议，内容包括：自本补充协议生效之日起，周雪好承诺被告在2016年2月5日前交付房产证给周雪好，则周雪好不再以被告迟延交付房地产权证或其他理由以任何形式向被告追究法律责任。本协议自双方签字或盖章之日起生效。2016年1月26日，原告周雪好从被告处签收房地产权证。另查，两原告为夫妻关系。周雪好于2016年4月26日向本院起诉被告，要求被告提供契税发票、退还延期交楼违约金、面积差异款、综合费及契税余额，案号为（2016）粤0111民初5009号。以上事实，有广州市商品房买卖合同（预售）及其附件、购房款发票、税费及综合费收款收据、管理费收款收据、不动产权证、契税发票、《补充协议》及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件，是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应恪守履行。《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件约定被告应在房屋交付之日起210个工作日内为原告办妥产权登记并交付房地产权证，被告于2014年5月27日向原告交付了涉案房屋，故合同约定办理房产证期限届满之日为2015年3月30日，被告于2016年1月26日才将涉案房屋的《不动产权证书》交付周雪好，已构成迟延办证违约。关于《补充协议》效力问题，根据《中华人民共和国合法同》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同、损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会共同利益；（五）违法法律、行政法规的强制性规定。现原告主张签订涉案房屋属于两原告夫妻共同财产，周雪好独自签订该协议放弃相关追偿权涉及黄孟宪的权益，应属无效。原告主张的上述理由不属于合同无效的法定理由，故对原告依据上述理由主张《补充协议》无效的诉讼请求不予支持，予以驳回。本院认为，涉案房屋的买卖合同为周雪好一人签名确认，产权登记仅登记周雪好为产权人，故被告与周雪好一人单独签订《补充协议》亦属合理；另外，根据家事代理制度，《补充协议》的确认应属于日常家事范围，夫妻因日常事务而与第三人交往时所为法律行为，应当视为夫妻共同的意思表示，由夫妻承担连带责任。现周雪好还主张签订《补充协议》是在威胁引诱下签订，但未能提供证据证实，由于周雪好系具有完全民事行为能力的成年人，其应当理解并接受其在《补充协议》中签名的法律后果，其现主张《补充协议》并非其真实意思表示依据不足，本院对该主张不予采纳，对原告依据该主张要求确认《补充协议》无效的诉讼请求不予支持，予以驳回。对于逾期办证违约金，《补充协议》约定被告在2016年2月5前交付房地产权证给原告，原告即不再向被告主张逾期办证的违约责任，现被告已于2016年1月26日将涉案房屋的房地产权证交付给原告，履行了《补充协议》的约定，故原告也应按照约定不再向被告主张逾期办证的违约责任。现原告要求被告承担逾期办证的违约责任于法无据，本院不予支持，予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告黄孟宪、周雪好的全部诉讼请求。本案受理费1892元，由原告黄孟宪、周雪好负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇一六年十月二十八日书记员  林嘉仪