广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初8476号原告邓陈州，男，瑶族，1989年9月27日出生，身份证住址广东省始兴县。委托代理人袁吉松，广东前海律师事务所律师。委托代理人李萌萌，广东前海律师事务所实习律师。被告万菱实业（深圳）有限公司，住所深圳市南山区蛇口海昌街海湾广场丰华阁、丰盛阁裙楼128号。法定代表人黄必超。委托代理人王轶群，北京市中银（深圳）律师事务所律师。被告深圳市网络家园科技有限公司，住所深圳市福田区新洲北路嘉洲富苑C座。法定代表人王开峰。委托代理人魏成明，系该公司员工。第三人邓汇凡，女，瑶族，1970年7月9日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。委托代理人李寅午，广东前海律师事务所律师。原告邓陈州与被告万菱实业（深圳）有限公���（以下简称万菱公司）、深圳市网络家园科技有限公司（以下简称家园公司）、第三人邓汇凡确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人袁吉松、被告万菱实业（深圳）有限公司的委托代理人王轶群、被告深圳市网络家园科技有限公司的委托代理人魏成明、第三人邓汇凡的委托代理人李寅午到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告欲在深圳购买房产，特委托其亲属即本案的第三人邓汇凡打听相关购房信息。第三人邓汇凡打听到以下情况：案外人王蕾欲购买被告万菱公司开发的位于宝安区西乡街道西成工业区47栋彩云轩414号房产，于2016年1月16日委托被告家园公司向被告万菱公司申请购买优惠。此后，案外人王蕾向被告家园公司支付了3万元的优惠服务费。当日王蕾还通过三笔银行转账的方��向被告万菱公司支付了共计5万元的购房定金。后因王蕾无法筹备购房首期款，打算放弃购买被告万菱公司开发的彩云轩414号房产，欲将此房产转让给其他购买人。第三人邓汇凡在未取得原告授权和确认的情况下，擅自作主，冒用原告的名义将彩云轩414号房产的购房资格从王蕾处转接过来。2016年1月16日，第三人邓汇凡以原告的名义向王蕾支付了共计8万元的款项，其中包括王蕾向被告家园公司支付的3万元的优惠服务费和向被告万菱公司支付的5万元购房定金。当日，邓汇凡又冒用原告的名义与被告万菱公司签订了《深圳市房地产认购书》和《认购书补充协议》，房产总价为1,390,789元。被告万菱公司明知邓汇凡没有原告的授权，也明知第三人邓汇凡提供的相关资料信息与她本人严重不符，竟同意与邓汇凡签订上述协议，被告万菱公司的行为明显存在过错，并且还向邓汇凡开具了以原告为付款人的收款收据。自此原告名义上成为彩云轩414号房产的认购人。当时原告对上述事实毫不知情，之后原告得知事情经过，经多方打听查明，虽然被告家园公司与被告万菱公司在深圳市市场管理监督局都有等级注册信息，表面上是两家公司，实际上是同一班人员、办公场所也在同一地点。被告家园公司利用被告万菱公司的名义，打着“深圳房地产信息网”团购合作企业的名号对外宣称提供购房优惠服务，但其并无任何优惠购房资格，在与邓汇凡签订购房优惠协议时明显存在欺诈的情形，收取所谓的“购房优惠服务费”应构成不当得利。原告多次与两被告联系交涉，要求退还收取的8万元款项，但是两被告一直以各种理由不退还。综上，邓汇凡的认购行为应属无权代理，原告诉至法院，请求：一、确认《深圳市房地产认购书》、《认购书补充协议》、《“万菱NEW寓”委托购房优惠协议》无效；二、请求被告万菱公司返还2016年1月16日收取的8万元；3、两被告承担连带责任。被告万菱实业辩称，一、关于5万元的合同定金。因原、被告签订的深圳市房地产认购书合法有效，原告无正当理由未依约与被告签订正式的买卖合同，应当承担违约责任，我方不需退还5万元定金。二、关于3万元的依据合同相对性原则我方既不是合同主体也未收取相关款项，没有归还该3万元的法律责任。被告家园公司辩称，我方是帮被告万菱公司做的优惠团购活动，原告本来是用王蕾的名义参加活动的，款项也是王蕾交的，对于后续原告和被告之间是怎么转让的我方不清楚，因为我方没有邓陈州的联系方式，所以一直无法联系上原告，只是在收到起诉状的时候才清楚，我方确认收到了王蕾支付的3万元，如果交易不成我方���同意退款的。在协议中也明确约定不成功可以退费。第三人邓汇凡辩称，第三人受原告的委托在深圳了解房地产市场信息，期间被告万菱公司与第三人沟通，表示其出售的涉案标的房产因原购买人无法筹集首付款有意转让，希望第三人可以购买，但第三人只是接受原告委托了解房地产信息，并没有具体委托第三人进行购买房产，被告万菱公司跟第三人说明只要有原告的身份资料可以先签合同，其他手续都可以再行补充。第三人在被告万菱公司的劝说下随即以原告的名义签订了购房优惠协议、认购书补充协议和认购书。当时被告万菱公司告知第三人可以直接签署原告的名字，但随后，第三人与原告沟通告知原告该房屋的相关情况后，原告表示不愿意购买该房产。被告万菱公司反诉称，2016年1月16日，我方与原告签订涉案协议，约定原告向我方购买彩云轩414号房，同日原告向我方支付了5万元定金。《深圳市房地产认购书》、《认购书补充协议》约定原告应于签订认购书之日起7日内，即在2016年2月23日之前，与我方签订买卖合同并支付首期款，但原告在无正当理由的情况下，违反合同约定，未与我方签订买卖合同。因此，我方特提起反诉，请求判令原告违反了《深圳市房地产认购书》与《认购书补充协议》的约定，应承担违约责任，判令我方不予退还原告已经支付的5万元定金。原告针对被告万菱公司的反诉答辩称，同我方起诉状一致。第三人针对被告万菱公司的反诉答辩称，第三人在没有取得原告事先授权的情况下，经被告万菱公司多次劝说才以原告的名义签订了合同，被告万菱公司目的是为了转让卖给案外人王蕾的房产，其为急于处理该房产才诱使第三人以原告的名义签订合同，并以��告的名义进行签字。因原告和第三人年龄、性别具有明显的差异，被告万菱公司在明知第三人不是原告也没有提供相应的授权材料的情况下以达到转手出卖房屋的目的签订了涉案合同，而第三人的代理行为事后也未得到原告的追认，该合同应是无效合同。被告要求原告和第三人承担连带违约责任没有法律和事实依据。经审理查明，2016年1月16日，第三人邓汇凡以原告邓陈州的名义作为买方与作为卖方的被告万菱实业公司签订一份《深圳市房地产认购书》，约定买方自愿认购卖方彩云轩项目的414号房，总价款为1,390,789元，第四条约定签订认购书时，买方应向卖方支付定金50,000元，签订正式的房地产买卖合同后，买方已付的定金自动转为购房款的一部分。同日，万菱实业公司出具一份《收款收据》载明收到邓陈州交万菱new寓0414房购房定金50,000元。第三人邓汇��以原告邓陈州的名义作为买方与作为卖方的被告万菱实业公司同日另签订一份《认购书补充协议》，对付款方式等内容进行约定。2016年1月16日，第三人邓汇凡以原告邓陈州的名义作为委托人（甲方）与作为受托人（乙方）的被告网络家园公司签订一份《“万菱NEW寓”委托购房优惠协议》，约定甲方购买414房优惠服务费3万抵6万，优惠金额6万，并约定甲方与开发商签署《商品房认购协议书或买卖合同》后即视为已成功购买本项目，甲方所缴纳的服务费不予退还，若甲方最终未能购买本房产项目，可自缴纳服务费当日起第10个工作日后联系乙方办理退还服务费的申请工作。2016年1月16日，案外人王蕾作为委托人（甲方）与作为受托人（乙方）的被告网络家园公司签订一份《“万菱NEW寓”委托购房优惠协议》，约定甲方购买414房优惠服务费3万抵6万，��惠金额6万，同日，被告网络家园公司向案外人王蕾出具一份《收款收据》载明收到王蕾服务优惠费30,000元。2016年1月19日，案外人王蕾出具一份《收据》，载明其自愿放弃购买万菱new公寓414房，并将该房转让给邓陈州，其支付的捌万元人民币已由邓汇凡支付给王蕾。另查，涉案的房产项目已取得《深圳市房地产预售许可证》，编号为深房许字（2015）宝安021号。以上事实，有经庭审举证、质证的《深圳市房地产认购书》、《收款收据》、《认购书补充协议》、《“万菱NEW寓”委托购房优惠协议》、《深圳市房地产预售许可证》、《收据》及庭审笔录在卷佐证。本院认为，关于原告要求确认《深圳市房地产认购书》、《认购书补充协议》、《“万菱NEW寓”委托购房优惠协议》无效的诉求。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”本案第三人邓汇凡作为行为人在没有原告邓陈州授权的情况下以邓陈州名义订立合同，原告邓陈州对所订立的合同亦不予追认，故合同依法不对原告发生效力，应由第三人邓汇凡承担责任。若原告邓陈州已向第三人邓汇凡支付定金、服务费等款项，原告应向第三人要求承担责任。关于原告要求被告万菱实业公司退还所收取的80,000元。因第三人邓汇凡作为行为人与被告万菱实业公司签订《深圳市房地产认购书》、《认购书补充协议》，应由第三人邓汇凡承担责任，原告要求被告万菱实业公司退还50,000元定金缺乏法律依据，且依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，因邓汇凡无代理权而未能订立商品房买卖合同，依据定金罚则该定金应由出卖方没收不予退还。另30,000元服务费是由被告家园网络公司收取，被告家园网络公司与被告万菱实业公司不属于同一主体也不是同一法律关系，原告请求被告万菱公司返回服务费缺乏事实和法律依据。故原告该诉讼请求本院不予支持。关于原告诉求被告家园网络公司对返还80,000元承担连带责任，因被告家园网络公司仅收取30,000元服务费且与被告万菱实业并非同一主体，原告要求家园网络公司承担连带责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于被告家园网络公司收取的30,000元服务费，依据《“万菱NEW寓”委托购房优惠协议》的约定，因最终买方未购得约定房产，被告家园网络公司应退还该服务费，该协议对原告未发生效力，可由第三人邓汇凡向家园网络公司另行主张��利，本案不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认《深圳市房地产认购书》、《认购书补充协议》、《“万菱NEW寓”委托购房优惠协议》对原告邓陈州不发生法律效力；二、被告万菱实业（深圳）有限公司不需退还原告定金50,000元；二、驳回原告邓陈州的其他诉讼请求。本案本诉受理费人民币900元，由原告承担。反诉受理费525元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  何冰清二〇��六年十月二十日书记员  梁 诚书记员  江伟娣书记员  董 宏附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人��法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第8页共109页