江苏省响水县人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0921民初3474号原告：中国建设银行股份有限公司响水支行，住所地响水县城双园中路。负责人：朱海忠，该支行副行长。委托诉讼代理人：陈建锋，女，该支行业务管理部经理。被告：李春雷，男，1970年11月22日生，汉族，居民，住响水县。被告：高红梅，女，1971年5月15日生，汉族，居民，住响水县。被告：响水县瑞兴房地产开发有限公司，住所地响水县太阳园小区。法定代表人：李春雷，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏晓兵，男，该公司工作人员。原告中国建设银行股份有限公司响水支行（以下简称建行响水支行）与被告李春雷、高红梅、响水县瑞兴房地产开发有限公司（以下简称瑞兴公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行响水支行的委托诉讼代理人陈建锋、被告李春雷及瑞兴公司的委托诉讼代理人夏晓兵到庭参加诉讼，被告高红梅经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行响水支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告李春雷、高红梅归还借款本金59432.68元及至贷款还清之日止的利息；2.判令原告对抵押物享有优先受偿权；3.判令被告瑞兴公司对欠款本息承担连带责任；4.诉讼费等由被告承担。事实和理由：被告李春雷、高红梅夫妇因购房缺少资金，向原告建行响水支行申请个人住房贷款，建行响水支行于2009年8月3日与李春雷、高红梅签订个人住房（商业用房）借款合同，借款金额6.9万元，期限240个月，自2009年8月3日起至2029年8月3日止，李春雷、高红梅自愿以所购房产抵押。建行响水支行于2009年8月12日发放贷款6.9万元，并进行了抵押预登记，另由被告瑞兴公司提供连带责任保证。贷款发放后，李春雷、高红梅没有按照借款合同约定履行还款义务，至2016年2月末已累计拖欠贷款本息18期。建行响水支行多次、以多种方式催款，被告仍不予还款。被告李春雷、瑞兴公司辩称，李春雷、高红梅不是真实购房人，买房人是蒋林成和周浩，夏晓兵请李春雷、高红梅办理按揭贷款。2011年7月30日，蒋林成又把房子卖给夏晓兵，按揭贷款由夏晓兵归还至2013年2月，之后没有归还。在夏晓兵骗取贷款一案中，建行响水支行作为被害单位向公安机关陈述，不是真实的购房人就拿不到贷款。现在没有钱还贷款，银行如果要房子就把房子收回。被告高红梅未答辩，也未提供证据证明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告建行响水支行提交了商品房买卖合同、个人住房（商业用房）借款合同、贷款支付凭证，被告瑞兴公司提交了本院（2012）响刑初字第0083号刑事判决书。原、被告对对方证据均无异议。被告高红梅经本院合法传唤未到庭参加庭审，也未向本院说明正当理由，视为放弃质证、抗辩的权利，其应当承担由此产生的不利法律后果。本院对原、被告证据的真实性、合法性、关联性予以认定，并作为定案的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年6月，被告李春雷、高红梅与被告瑞兴公司签订商品房买卖合同，约定李春雷、高红梅购买瑞兴公司出售的坐落于响水县城黄海路东、浦南路北的太阳园小区（商品房预售许可证号：响县房预字2009第9号）404号房（建筑面积52.83平方米），并办理预购商品房预告登记。2009年8月3日，原告建行响水支行（贷款人）与被告李春雷、高红梅（借款人、抵押人）、瑞兴公司（保证人）签订个人住房（商业用房）借款合同，约定：借款用途为购置瑞兴公司出售的坐落于响水县太阳园小区的建筑面积52.83平方米商住房，房屋成交价116226元；借款本金为6.9万元；借款期限共240个月，自2009年8月3日至2029年8月3日。本合同所载的借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日相应调整。贷款支付凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%。该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。借款逾期的，罚息利率在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。借款逾期是指借款人未在合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；贷款利息自划款之日起计算，按日计息。每月的计息天数按30天计算，日利率、年利率、月利率三者之间的关系为：日利率=年利率/360=月利率/30。本合同项下借款，贷款人将依照约定的还款法及当期应执行的利率在每期约定还款日的前一日结计借款人当期应还本金、利息、罚息。借款人应当在每期还款时限前足额偿还当期应还本息。借款到期后如仍有未偿清的本金、利息或罚息的，贷款人将按照与借款到期前相同的结息频率，在每个约定还款日的前一日结计借款人当期应还本金、利息及罚息，直至全部应还本金、利息及罚息清偿完毕；约定还款日为每个月的放款日。借款人选择委托扣款方式还款。还款方法为等额本息还款法，即借款人按期以相等的金额偿还贷款本息；本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证；保证方式为连带责任保证。保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用。保证期限为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。保证条款效力具有独立性。债务到期或贷款人根据合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或借款人违反合同的其他规定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。无论债权是否有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等），不论担保何时成立、是否有效、由谁提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否由第三方同意承担全部或部分债权，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人可直接要求保证人按照约定承担保证责任；抵押人以借款购买的房屋设定抵押。抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用。抵押条款签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续，抵押人应于抵押登记完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有。借款人购买预售商品房向贷款人申请贷款的，抵押人应当及时通知并协助贷款人到相应登记部门办妥抵押权预告登记手续。未经贷款人书面同意，抵押人不得申请撤销、变更该项预告登记。预告登记后，抵押人应自能够办理相应房屋所有权证书之日起两个月内申领房屋所有权证书并即时通知贷款人，协助贷款人办妥抵押权登记手续；借款人发生不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等十三种情形构成违约。贷款人有权行使宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用等十四种违约救济措施；如因借款人或抵押人原因造成该笔贷款抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件及其他权利证书不能及时办理的，贷款人有权提前收回贷款，并向担保人行使担保权利。2009年8月12日，原告建行响水支行向借款合同约定的被告瑞兴公司账户支付6.9万元。2013年3月起，被告李春雷、高红梅未按期归还借款本息。因贷款发生逾期，原告建行响水支行要求收回全部贷款本息，该笔贷款至今尚欠本金59432.68元。另查明，2012年6月27日，夏晓兵因犯骗取贷款罪，被本院判处有期徒刑一年三个月，并处罚金人民币100000元。判决书认定：2009年5月至10月间，夏晓兵找了徐永亮、孙杨东、盛兴明、夏肖宏、张燚、姚洪仁、陈德兵、李春雷等8户，蒋林成找了蔡立树、李洪南、缪为东、蒋建梅、蒋建霞等5户，周浩找了王小飞、张荣荣、方青龙等3户，由瑞兴公司向上述16户虚假出售太阳园小区“配套用房”。夏晓兵明知该16户没有实际购买太阳园小区“配套用房”，也没有实际支付购房款的情况下，仍与该16户签订商品房买卖合同，并安排公司工作人员与16户至响水县房产管理局办理房屋转让、房屋抵押预告登记，又协同16户至中国建设银行响水支行办理个人住房贷款申请，其中13笔申请通过银行审核（包括李春雷、高红梅名义办理的贷款6.9万元），合计骗取个人住房贷款人民币239万元，该款均转入瑞兴公司账户。同时认定，夏晓兵代表瑞兴公司与他人签订虚假购房合同，骗取的贷款也转入公司账户，故属单位犯罪。本院认为，本案审理的个人住房（商业用房）借款合同虽涉及刑事犯罪，相关责任人因犯骗取贷款罪被判处刑罚，但尚无证据证明原告建行响水支行在办理贷款时明知借款人并非房屋实际购买人这一事实，原告建行响水支行与被告李春雷、高红梅、瑞兴公司签订的个人住房（商业用房）借款合同未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应认定合法有效。原告建行响水支行的贷款资金在刑事诉讼程序中未予追缴，原告可以依据民事合同要求合同当事人承担还款责任。原告建行响水支行与被告李春雷、高红梅之间形成借款合同关系，被告李春雷、高红梅应当按照合同约定履行归还借款本息的义务，现被告李春雷、高红梅未能按约定归还本息构成违约，原告建行响水支行提前收回全部贷款，符合借款合同的约定。被告瑞兴公司作为保证人在个人住房（商业用房）借款合同上签章，其与原告建行响水支行之间形成保证合同关系，借款人未及时归还借款本息，原告建行响水支行可以要求借款人还款，也可以要求保证人承担保证责任。借款合同约定被告李春雷、高红梅以其购买的预售商品房提供抵押担保，但未办理抵押登记，因此抵押权未设立。原告建行响水支行要求以抵押物优先受偿，没有依据，本院不予支持。综上所述，对原告建行响水支行诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款、第一百八十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李春雷、高红梅应于本判决生效之日起十日内归还原告中国建设银行股份有限公司响水支行借款本金59432.68元及相应的利息（按个人住房（商业用房）借款合同的约定计算）；二、被告响水县瑞兴房地产开发有限公司负被告李春雷、高红梅向原告中国建设银行股份有限公司响水支行归还借款本息的连带责任；三、驳回原告中国建设银行股份有限公司响水支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1286元，减半收取643元，由被告李春雷、高红梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审判员  岳慧娟二〇一六年十月十日书记员  高 诚