浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙06民终2194号上诉人（原审原告）：袁柏鑫，男，1963年2月3日出生，汉族，住绍兴市上虞区。委托诉讼代理人（特别授权）：季洁，浙江左右律师事务所律师。上诉人（原审被告）田文龙，男，1975年3月8日出生，汉族，住绍兴市上虞区。委托诉讼代理人（特别授权）：徐晓军，浙江鉴水律师事务所律师。上诉人袁柏鑫、上诉人田文龙因房屋买卖合同纠纷一案，不服绍兴市上虞区人民法院（2016）浙0604民初1044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月16日立案受理后，依法组成合议庭于2016年6月29日公开开庭进行了审理，上诉人袁柏鑫及其委托诉讼代理人季洁，上诉人田文龙及其委托诉讼代理人徐晓军到庭参加诉讼。本案双方当事人庭外和解一个月，现已审理终结。上诉人袁柏鑫不服一审判决，向本院提出上诉请求：一、依法改判，请求对协议外的面积的房产进行评估并判令田文龙支付对价；二、田文龙全部承担建筑物合法化产生的费用237717.99元；三、上诉费由田文龙承担。事实和理由：一、双方签订的房产买卖合同约定的房产面积只有1345.77平方米，田文龙要获取多余的738.13平方米不动产产权，就要依据双方的意思表示支付对价。二、双方之间的物权转让理应指向双方合同约定的1345.77平方米，对应320万元的合同标的。三、袁柏鑫通过两年多时间利用企业解困的方式将738.13平方米的违章建筑合法化，该738.13平方米厂房的市场价格应该评估出来，即便不能单独转让，不等同于田文龙可以免费获得。不动产的权利全部由田文龙收益，田文龙应承担全部建筑物合法化产生的费用，袁柏鑫没有理由分担四成。上诉人田文龙针对上诉人袁柏鑫的上诉，答辩称：涉案多余的738.13平方米房屋应归田文龙所有，至于建筑物合法化产生的合理费用，田文龙愿意承担，至于合理费用如何计算及承担的问题同田文龙提交的上诉状中陈述的理由一致。上诉人田文龙不服一审判决，向本院提出上诉请求：撤销一审判决，依法改判田文龙支付袁柏鑫因建筑物合法化产生的合理费用55796.10元的60%计33477.66元。事实与理由：一、田文龙愿意承担建筑物合法化产生的费用，但应该是合法合理的费用。一审判决理应区分原面积与多出来的面积的费用，袁柏鑫提供的办理过户的费用是按照整个面积支付的，多出来的700多平方米占了其中一部分即三分之一，但一审判决未区分，全额认定，显然不符合常理。二、新房产证颁发时间为2015年1月，而袁柏鑫所谓的合理费用中有两张是在产权证领取9个月后开具的发票，两张都是在2015年10月28日开具的发票，共计129325元，显然不属于办证产生的费用，一张发票的名称为咨询费，不是办理过户的合理费用。办理产权过户国家需要收取的费用只有税费及登记费，在本案中再加一笔行政罚款，而税费和登记费是领证都需要支付的费用，不是因为多出的面积而需支付的费用，故本案中田文龙只需要承担行政罚款的60%。上诉人袁柏鑫针对上诉人田文龙的上诉，答辩称：一、田文龙陈述的办理产权过户所需要收取的费用与本案房屋建筑物合法化产生的费用，两者性质不同，前者是正常的房产过户所需要收取的费用，而后者是违章建筑转化为合法建筑产生的费用。二、两张发票在2015年10月28日开具，是由于袁柏鑫是为田文龙垫付的费用，为节省税费未开具发票，而一审中田文龙表示一定要有发票才认可费用，袁柏鑫其后才开具了发票，但两项费用实际发生在办理房产权证之前，所有费用没有一笔是不需要支出而袁柏鑫支出的。原审原告袁柏鑫向一审法院起诉请求：一、被告依据市场评估价支付原告协议外面积738.13平方米的房款，暂计为30万元；二、被告支付原告为办理协议外的面积合法化产生的费用237717.99元；三、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年1月18日，原告袁柏鑫与被告田文龙签订房屋买卖合同一份，合同约定：原告将位于绍兴市上虞区丰惠镇西溪湖村前湖的房地产（房屋面积1345.77平方米，土地面积2952.9平方米，基本情况记载于附表）以320万元出卖给被告，房屋过户前支付310万元，余款10万元过户后支付；原告应于2013年1月19日将房屋交付被告；如被告不能按期支付购房款或原告不能按期交付房屋的，每逾期一日，由违约方向对方支付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。房屋买卖合同附表中记载：房屋坐落于丰惠镇西溪湖村前湖；房产证号00××26、00××27，土地证号024079**，用地面积2952.9平方米，用地年限至2033年3月19日止；变压器、电器设备和房屋四周围墙、花木及门窗和内道地在内的一切设备和附着物均归买方；房地产四至简图按房地产平面图。原、被告双方在签订房屋买卖合同后前往绍兴市上虞区丰惠镇房管所申请办理房屋过户手续，经房管所工作人员现场踏勘，发现原房产中的1、2、4号楼已经翻建成一幢楼（总面积1234.8平方米），7号楼已经扩建（总面积332.3平方米），按规定不能按原产权证办理过户手续。后原告袁柏鑫根据政府文件规定（虞办第283号、市政府专题会议纪要【2012】120号），补办了审批、备案手续，并依法补缴了相关行政性规费及行政罚款。该院根据原告提交的有效票据及相关对应的文书凭证，认定原告为使本案讼争的738.13平方米建筑面积合法化缴纳的各项行政性规费及行政罚款等共计为人民币235569.99元。相关手续齐全后，房管部门、土管部门依据现状为其办理了房屋产权证、土地使用权证（房屋所有权证五本，证号：绍兴市上虞区房权证丰惠镇字第××号、绍兴市上虞区房权证丰惠镇字第××号、绍兴市上虞区房权证丰惠镇字第××号、绍兴市上虞区房权证丰惠镇字第××号、绍兴市上虞区房权证丰惠镇字第××号；土地使用权证一本，证号：绍兴市上虞区国用2015第00303号），房屋所有权及土地使用权登记于上虞市正大铜管厂（系原告袁柏鑫设立的个人独资企业）。一审法院认为：原、被告之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。本案的争议焦点如下：一、经合法化后新房产证上多出的738.13平方米是否应由买方另行支付房款；二、新房产证上增加的738.13平方米房产合法化过程中产生的费用应如何承担及其合理性。关于焦点一，该院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同标的包括了新产权证上的增加面积738.13平方米，故房屋的价款也即买卖合同约定的价款计人民币320万元，被告不需另行支付合同价款外的购房款。理由如下：1、新房产证上多余的面积缘于对原房产的翻、扩建，并非单独的一幢房产，不可能单独买卖；2、买卖合同上注明的房屋所有权面积、土地使用权面积与原房屋所有权证、土地使用权证一致，这符合房屋买卖合同的常规做法，而把土地使用权全部出让而土地上的房屋只出让部分显然不合常理，双方当事人的真实意思表示应是出让所有的房屋及土地。故原告要求被告另行支付翻、扩建部分建筑的款项缺乏事实和法律依据，该院不予支持。关于焦点二，该院认为，原告为使诉争部分建筑合法化而通过企业解困形式在相关政府文件的规定下，按照各部门的要求补充了各类审批、备案手续，为使手续齐备，原告缴纳了各项费用，该事实由相关单位开具的正规发票及出具的报告书等文书凭证予以证实，该院对诉争部分建筑合法化产生的费用共计235569.99元的合理性予以确认。对于该笔费用原、被告应如何负担的问题，该院认为，应当根据各自的获益情况并参照房屋买卖合同中双方关于过户费用承担的约定予以确定。原、被告虽然在房屋买卖合同中将诉争的700余平方米违章建筑包括在买卖标的内，但在办理过户手续过程中，原告如果放任相关部门拆除违章建筑后再过户，买卖合同仍旧能够履行完毕，但原、被告经协商后采取了使该部分建筑合法化的途径，从而使新的房产证上比双方签订买卖合同时的房产证上的面积多出了700余平方米，该行为的最大受益者为本案被告田文龙，故根据公平原则，被告田文龙也应承担合法化费用中的多数部分。另根据原、被告在房屋买卖合同中关于由买方即被告田文龙承担过户的一切税费的60%的约定，该院认为，虽然合法化的费用不能认定为过户费，但因为原、被告选择了建筑物合法化后过户这条途径，那么合法化产生的费用也是为完成新产权过户而不可缺少的，该院认为该合法化费用由被告田文龙承担60%较为妥当。该院对原告要求被告支付合法化全部费用237717.99元的诉请部分予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告田文龙应支付原告袁柏鑫因建筑物合法化产生的合理费用235569.99元中的60%计人民币141341.99元，限于判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告袁柏鑫的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9177元，减半收取4588.5元，由原告负担3371.5元，被告负担1217元。上诉人袁柏鑫在二审中向本院提交上虞市正大铜管厂设计图纸一组，证明袁柏鑫委托张某联系陕西华瑞勘察设计有限责任公司对涉案厂房进行设计，向张某支付设计费用55000元。上诉人田文龙质证认为，该设计图纸与厂房的实际情况不一致，设计费并不是厂房过户必须产生的费用，不予认可。本院认证认为，该证据与袁柏鑫提交的128750元的发票、建设工程消防设计备案受理凭证、浙江镇宇消防工程有限公司上虞分公司出具的证明、陕西华瑞勘察设计有限责任公司出具的证明、张某的证人证言等证据可以相互印证，足以证明袁柏鑫为办理涉案房屋消防验收向张某支付55000元设计费的事实，对该证据予以认定。上诉人袁柏鑫在二审中申请证人张某出庭作证，证明袁柏鑫委托张某办理房屋消防验收手续的经过及收取费用128750的情况。上诉人袁柏鑫对证人证言质证认为，对证人证言三性没有异议，可证明袁柏鑫并不是虚假支出了一笔费用，证人证言与袁柏鑫关于收取费用的金额、时间、地点等情况的陈述基本吻合。上诉人田文龙对证人证言质证认为，证人没有提供消防部门委托其办理消防验收的手续和资质证明以及收取费用的依据，对袁柏鑫与张某之间是否有真实交易存在异议，且发票收款方是张某个人，并不是向消防部门交纳，证人证言不能采信。本院认证认为，张某对于受袁柏鑫委托为涉案房屋办理消防验收手续及收取费用的陈述与袁柏鑫的陈述、袁柏鑫提交的发票、建设工程消防设计备案受理凭证、浙江镇宇消防工程有限公司上虞分公司出具的证明、陕西华瑞勘察设计有限责任公司出具的证明、设计图纸等证据可以相互印证，足以证明袁柏鑫支出128750元费用的事实，但该128750元费用是否能全部列入讼争建筑物合法化产生的费用，本院将在判决主文予以评判。上诉人田文龙在二审申请本院向上虞市水务集团了解安装消防栓、接通消防用水的费用情况。本院认为，袁柏鑫与证人张某一致陈述，双方约定如果涉案房屋未被确定为抽查对象，则张某无需为厂房安装消防栓，因涉案房屋未被绍兴市公安消防支队上虞区大队确定为抽查对象，故安装消防栓实际需要费用与张某收取费用的合理性认定无关，本院对田文龙的申请不予准许。本院经二审另查明：袁柏鑫与案外人张某约定，张某受袁柏鑫委托为涉案房屋办理消防验收手续，张某联系陕西华瑞勘察设计有限责任公司为涉案厂房出具设计图纸一组，收取设计费55000元，同时收取申报及资质挂靠费用70000元，后于2015年10月28日开具付款方为上虞市正大铜管厂、收款方为张某的金额为128750元（含税额3750元）的发票一张。经核查，讼争738.13平方米建筑物合法化产生的费用合计163469.99元。本院经审理查明的其余事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、袁柏鑫要求田文龙按照市场评估价支付涉案房屋合法化后新房产证上多出的738.13平方米的房屋价款的请求是否应予支持；二、讼争738.13平方米的房屋合法化过程中产生的合理费用如何确定；三、上述合理费用应由田文龙与袁柏鑫如何负担。关于第一个争议焦点，根据已生效的（2015）绍虞丰民初字第71号民事判决、（2015）浙绍民终字第1181号民事判决，讼争738.13平方米的房屋在房屋买卖合同附表的记载范围内，应列入袁柏鑫与田文龙签订的房屋买卖合同标的范围，田文龙支付的320万元价款包含了该738.13平方米的房屋价款，故袁柏鑫另行要求田文龙按照市场评估价支付738.13平方米的房屋价款的主张，缺乏合同和法律依据，本院不予采信。关于第二个争议焦点，上虞市人民政府办公室出具的抄告单载明，经上虞市领导研究决定，上虞市正大铜管厂等企业整体竣工的建筑物，缺少相关审批、备案手续的，在企业依法补缴相关行政性规费，并缴清相关行政罚款的前提下，同意参照市政府专题会议纪要[2012]120号规定，由市经信局牵头组织相关部门进行现场踏勘，并出具初审意见；初审通过的企业，自行完成地形测绘、竣工图测绘、房屋质量检测后办理行政处罚、规划确认、竣工备案、消防及“两证”等手续，结合袁柏鑫提交的发票、行政罚款决定书、报告书等证据，对袁柏鑫为完成上述抄告书规定的违章建筑物合法化需办理的测绘、行政处罚、规划确认等手续所支出的合理费用予以认定，经核查，讼争738.13平方米房屋合法化产生的费用合计163469.99元，具体评判如下：首先，关于袁柏鑫为办理消防验收支出的费用128750元是否应全部列入合理费用的问题，虽然袁柏鑫为使讼争738.13平方米房屋合法化而委托张某办理消防验收手续，实际支出了设计费等相关费用共计128750元，但根据浙江省公安消防总队印发的《消防受理窗口工作规范》（浙公消[2014]38号）第三条第（六）项规定，消防受理窗口应当设置“禁止建设单位委托非本单位人员办理消防审批手续”、“消防审批不收费”和治理中介代办举报电话的公告牌（栏）的规定，上虞市正大铜管厂（袁柏鑫方）不得委托中介张某办理消防审批手续，故本院需对袁柏鑫向张某支出的费用的合理性进行审查。根据袁柏鑫提交的绍兴市公安消防支队上虞区大队向上虞市正大铜管厂出具的建设工程消防设计备案凭证、建设工程消防设计备案受理凭证，上虞市正大铜管厂需向消防大队提交申报表、建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件、设计单位资质证明文件、消防设计文件等材料，故张某委托陕西华瑞勘察设计有限责任公司对讼争厂房进行消防设计系办理消防验收的必要步骤，其为此所支出的消防设计费等相关费用55000元及该笔费用已缴纳税额1650元应列入合理费用，至于袁柏鑫陈述的其他资料整理、申报、挂靠等费用70000元，未明确各项费用明细及收取依据，故对该70000元及已纳税额2100元不予采信。其次，关于田文龙提出的2015年10月28日金额为575元的发票载明金额不应列入合理费用的主张，经核查，一审法院认定的讼争房屋合法化产生的合理费用235569.99元并未包含该笔费用，故田文龙的该项异议理由不成立。最后，田文龙对上述费用以外的其他费用提出异议，但均未能提供充分有效证据反驳袁柏鑫提交的发票、行政罚款决定书、鉴定报告等证据，应承担举证不能的不利后果，对其对其他费用提出的异议本院不予采信。关于第三个争议焦点，田文龙在庭审中陈述“其在签订涉案房屋买卖合同时看过原房产证，但不知道其中包含违章建筑”，本院认为，涉案房屋的原房产证对房屋包含的1-7幢的各幢面积及地理分布均予以分别列明，后袁柏鑫将1、2、4号楼翻建成一幢楼，7号楼进行扩建，违章建筑面积已超出原房产证建筑面积的一半左右，对于袁柏鑫对原房产所进行的与原房产证描述有较大变化的翻建、扩建，田文龙理应在踏勘现场时发现，故本院认定田文龙签订房屋买卖合同时知晓讼争房屋包含违章建筑，其后田文龙选择将该该部分违章建筑合法化而非由相关行政机关拆除，因双方并未约定袁柏鑫负有将讼争违章建筑合法化的义务，故袁柏鑫为履行合同义务以外的事项额外支出的该笔讼争建筑合法化产生的合理费用163469.99元，应由受益方田文龙全部承担，该笔费用不属于房屋过户手续需要缴纳的税费，原审法院参照房屋买卖合同中关于田文龙承担过户一切税费的60%的约定判令田文龙承担60%的费用错误，本院予以纠正。综上，上诉人袁柏鑫、田文龙提出的部分上诉理由成立，本院对合理部分依法予以支持。因本案出现了新证据，对原判予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销绍兴市上虞区人民法院（2016）浙0604民初1044号民事判决；二、上诉人田文龙应支付上诉人袁柏鑫因建筑物合法化产生的合理费用163469.99元，款限于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回上诉人袁柏鑫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9177元，减半收取4588.5元，由上诉人袁柏鑫负担3193.5元，上诉人田文龙负担1395元。二审案件受理费7418元，由上诉人袁柏鑫负担5824元，上诉人田文龙负担1594元。本判决为终审判决。审 判 长  郑森轶审 判 员  楼晓东代理审判员  李丹丹二〇一六年十月十七日书 记 员  王婷婷