河北省邢台市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀05民终2564号上诉人（原审被告、反诉原告）：河北省邢台市百花影院，法定代表人刘琳，该公司经理。委托诉讼代理人：罗双华，河北佳信时代律师事务律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王加会委托诉讼代理人：贾丽娜，河北ＸＸ律师事务所律师。上诉人河北省邢台市百花影院（以下简称百花影院）因与被上诉人王加会房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥东区人民法院(2015)东民初字第101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人百花影院的委托诉讼代理人罗双华，被上诉人王加会及其委托诉讼代理人贾丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百花影院上诉请求：1、撤销邢台市桥东区人民法院（2015)东民初字第101号民事判决第二项、第四项内容。2、依法判决驳回原审原告的除解除租赁合同外的其他诉讼请求，支持上诉人在一审时提出的反诉请求。3、本案的上诉费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决认定的上诉人应为被上诉人协助办理相应行政审批手续是错误的。1、双方所签订的租赁合同并没有约定上诉人为被上诉人协助办理相应的行政审批手续。根据租赁合同第九条第3项的约定“出租房屋应当办理房屋出租许可手续的，由甲方负责办理并承担相应的费用。”该项内容约定的是如果上诉人所出租的房屋需要办理审批手续的，上诉人需要协助，并不是上诉人应为被上诉人协助办理其开业的相关行政审批手续。因此一审判决对此认定属于认定事实错误，应予纠正。2、根据被上诉人的起诉状可见，被上诉人不能开业经营是由于其装修过程中修建了违法建筑导致的，并不是其办理不了相关审批手续造成的。同时，被上诉人没有提交任何证据证明其向工商登记部门或者税务部门要求办理相关证件，不能将被上诉人的不作为行为的结果强加于上诉人。3、退一步讲，上诉人也已尽到了应尽的协助义务，同时，根据被上诉人租赁该房屋的目的，是为了经营餐饮，而经营餐饮业并不需要得到市、区政府领导的审批，而是只需要办理相关的营业执照、税务登记和卫生证件等即可，因此，一审判决认定被上诉人的开业经营需要相关行政审批手续是明显错误的。二、一审法院在对被上诉人申请委托装修价值评估中，对于被上诉人经营需要所购买的可搬走的能移动的物品不应进行评估。即使进行了评估，那么在法院判决时对于被上诉人所主张的购买设施损失应予扣除，因为这些可移动的物品，被上诉人可以搬走并可以继续使用，不属于其损失范围，并且现在被上诉人已搬走了部分物品，一审判决认定全部损失按比例分担也是与事实不符的。同时，如果上诉人与被上诉人同时分担可移动物品的价值，对于可移动的这些物品，被上诉人不能再带走，已经带走的应予归还。三、一审法院在委托评估公司评估时，评估公司是根据被上诉人方提供的预算造价进行的评估，而不是根据实物或者实际结算的工程价款进行的评估，同时，被上诉人也没有证据证明其提供的预算造价的单位就是实际为其装修施工的单位，因此，预算造价与本案无关，不应作为被上诉人装修损失评估的依据。四、一审判决认定上诉人承担70%的过错责任，明显过重。一审判决中认定上诉人具有为被上诉人协助办理相关证件的义务，首先上诉人不存在该义务，退一步讲，即使上诉人存在该义务，那么协助义务也应低于被上诉人自己的义务。五、对于上诉人在一审中提出的反诉请求，一审判决在审理查明中根本没有进行查证核实，没有查明该部分事实的描述，却在“本院认为”部分以一句“反诉请求与查明的事实不符”进行了驳回，显然一审判决驳回上诉人的反诉请求没有任何事实和法律依据。一审判决第四项驳回上诉人的反诉请求与一审判决第一项内容自相矛盾，应予纠正。一审判决第一项内容中没有明确表述双方租赁合同解除的时间，那么，上诉人认为，租赁合同解除的时间应为本案判决生效之日时解除，显然从被上诉人起诉至今，租赁合同一直在履行，且事实上被上诉人一直仍在占用所租赁的上诉人的房屋，但被上诉人只交纳租金到2015年1月份，之后再没有交纳过租金。并且一审判决并不是认定上诉人具有完全的过错，双方是按比例分担被上诉人的损失，那么对于上诉人的损失，即上诉人反诉所主张的被上诉人在租赁期限内实际占用期间的租赁费用不予支持是明显错误的。王加会辩称，一、双方所签订的租赁合同第三条、第九条第三项明确约定出租房屋应当办理房屋出租许可手续由上诉人承担，如房屋出现法律或其它纠纷，全部由上诉人负责。本案中，被上诉人租赁的房屋是为了经营饭店，该事实上诉人很清楚，该房屋在签订合同时是否能经营饭店，上诉人应明确告知被上诉人。但上诉人与被上诉人签订合同后，却数次以恢复电影、文艺等文化功能的名义向市政府申请。2014年8月20日，上诉人的上级单位邢台市文广新局向桥东区政府出具《关于恳请桥东区政府对市百花影院履行予以支持的函》，内容为：……2014年6月，市百花影院对影院大厅进行装修改造，用以恢复电影、演艺等文化功能。因影院位置涉及到开元文化片区的整体改造，所以桥东区政府没有给办理相关装修手续，百花影院改造工程无法继续进行。从该函中可以看出上诉人是以恢复电影、文化等功能的名义向桥东区政府、市政府进行的申请。在此情况下，被上诉人不能办理相关行政审批手续，无法经营饭店。租赁合同目的根本无法实现，故根据法律规定以及合同约定，上诉人对被上诉人所租赁场地进行装修、履行及购买物品价值等的损失应全部予以承担。二、本案所涉及损失的评估报告，是双方当事人在一审法院的主持下，共同摇号确定的评估机构，评估报告也是依据评估基准日邢台市材料、定额价格信息等作出。报告作出后，上诉人并未申请重新评估，故该评估报告所确定的数额是被上诉人实际损失的部分数额，被上诉人实际投入饭店装修、购买物品、员工培训、工资等所有数额将近400万元。被上诉人对该场地进行的装修，购买物品等是根据经营饭店的性质、尺寸等购买，具有专属性，一旦不经营饭店，所有物品均丧失作用。被上诉人确实搬走了小部分物品，但搬走是为了避免无人经营时物品的丢失、损坏，防止损失的扩大。如上诉人全部承担损失，被上诉人可以将搬走的物品退回。三、上诉人在一审的反诉与事实不符，不应支持。从上诉人2014年6月至8月数次向市政府所呈报告可以看出，当时上诉人也清楚饭店无法经营，租赁合同无法履行。而被上诉人也于2014年10月8日向上诉人出具了解除合同通知书，要求上诉人赔偿全部损失，解除合同。而上诉人在一审反诉中所主张的4172.5元的水电费也不是被上诉人所使用产生，故一审法院驳回其反诉请求正确。王加会向一审法院起诉请求：要求百花影院赔偿王加会装修、购买设施等损失约3342219.5元（实际损失以评估鉴定报告确定）。百花影院向一审法院反诉请求：王加会应向百花影院交纳27.5万元的租金和百花影院替王加会垫付的水电费4172.5元。一审法院认定事实：2014年5月8日原王加会与被告百花影院签订房屋租赁合同一份，租赁合同约定原告承租被告位于邢台市桥东区东关街2号影院大厅1、2层、东院及地下室两间作为餐饮、服务、娱乐等行业，租赁期限为2014年5月1日至2024年4月30日，租金每年50万元，每季度一交，付款方式为2014年5月9日原告将225000元交至被告指定的账户，自2014年8月1日起每季度提前5日交付下一季度房租，共计125000元，自2015年9月30日起100000元预交资金转为下一季度房租，之后每季度提前两个月交付房租，合同同时约定如被告所出租的房屋出现法律或其他纠纷全部由被告负责。该合同第九条约定出租房屋应当办理房屋出租许可手续的由被告负责办理并承担相应的费用，同时合同对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后原告于2014年5月9日分两次向被告以邢台市龙凤大酒店的名义交付了125000元、100000元，被告向原告出具了收款收据，在交付125000元的收款收据上注明了自2014年8月1日至10月31日的房屋租金，在收取100000元的收款收据上注明了预交房租。合同签订及租金交付后，原告即开始占用并装修所承租的房屋，并到经营饭店所应批准的各行政机关办理相应的审批登记手续，在办理经营饭店行政批准手续过程中，各行政机关均未向原告办理，原告即将此情况通知被告，被告将此情况汇报给了被告主管单位邢台市文化广电新闻出版局，邢台市文化广电新闻出版局获悉此情况后于2014年6月30日以该局名义向邢台市政府呈报一份《关于市百花影院部分恢复电影放映和文艺演出业务并恳请市政府解决资金缺口的请示》。该请示主要内容为百花影院决定利用现有场地部分恢复电影放映和文艺演出业务，并与租赁户积极合作将餐饮与电影放映和文化演艺两个项目紧密结合起来，打造成邢台市第一家集餐饮、茶馆、演艺、电影放映为一体的高端文化场所。邢台市政府收到该请示后，经领导批复认为邢台市文化广电新闻出版局对百花影院转变经营模式应给予支持，邢台市政府将邢台市政府领导批复及邢台市文化广电新闻出版局所出具的《关于市百花影院部分恢复电影放映和文艺演出业务并恳请市政府解决资金缺口的请示》转交至邢台市城乡规划局，邢台市城乡规划局于2014年7月29日向邢台市政府呈报《关于市百花影院部分恢复电影放映和文艺演出业务的规划意见》一份，规划意见为：百花影院属于文艺、文化演出的阵地，是城市功能中不可少的一环，鉴于百花影院所在区域周边1公里内无此类阵地，其恢复电影放映和文艺演出有利于完善该区域城市功能，应予以支持。市百花影院北侧部分零星用地，建议纳入东关改造范围或蓝鸟公司退市进园时，一并改造完成。邢台市政府收到该意见后，市政府的批复意见为百花影院应恢复其文化功能，开元文化片区改造应保留和提升这一功能，至于是保留改造还是在片区改造中建新的提升，如改造务必提升与扩大，要求桥东区政府与文广新局、规划局研究意见报邢台市政府。邢台市政府将该批复意见转交至邢台市桥东区政府，但原告所办理经营饭店的相关行政审批手续仍未得到办理，基于上述情况，2014年8月20日邢台市文化广电新闻出版局向邢台市桥东区人民政府出具《关于恳请桥东区政府对市百花影院改造予以支持的函》一份，该函表示2014年6月，市百花影院对影院大厅进行装修改造，用以恢复电影、演艺等文化功能。因该影院位置涉及到开元文化片区的整体改造，所以桥东区政府没有给办理相关装修手续，市百花影院改造工程无法继续进行，该局恳请桥东区政府支持原改造计划，帮助办理相关装修手续。邢台市桥东区人民政府收到邢台市文化广电新闻局的函后亦未将原告经营饭店的行政审批手续予以办理，导致原告诉至本院。另查明，原告承租被告所出租的场地后，对该场地进行了装修改造，经邢台市桥东区人民法院委托有关机构对原告装修、改造及购买经营饭店所需的用品等项目评估，评估值为2504784.33元。以上事实由原、被告提交的租赁合同及收款收据、邢台市文化广电新闻出版局、邢台市城乡规划局出具的文件、邢台市政府收文呈办笺、评估报告、庭审笔录等证据在卷佐证。一审法院认为，原被告所签订的租赁合同是合同双方当事人在平等互利、协商一致、等价有偿的基础上所达成的，是合同双方当事人的真实意思表示，且并不违反法律和行政法规的规定该合同合法有效。原告已按约向被告交纳了房屋租金，但在办理相应的行政审批手续过程中，由于其他原因未得到办理，原告所租赁被告场地进行经营的合同目的不能实现，因此原告要求解除与被告所签订的租赁合同的诉讼请求本院予以支持。另据租赁合同约定在办理相应行政审批手续被告应予以协助，但在协助的过程中仍未得到办理，租赁合同解除后被告对原告承租场地后对场地的装修、改造及购买物品损失应承担责任。原告作为具备完全民事行为能力的人在签订租赁合同前也应对所承租的场地能否进行相应的经营行为并获得相关部门许可进行审查，原告未尽完全审查的义务，其对未尽完全审查的行为也应承担相应责任。综上事由，原告承担租赁场地所进行装修、改造及购买物品价值中751435.30元（2504784.33元×30%）被告承担租赁场地所进行装修、改造及购买物品价值中1753349.03元（2504784.33元×70%）为宜。被告反诉要求原告支付2015年2月至7月份租金275000元及水电费4172.50元的反诉请求与本案查明的事实不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第五项、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决：一、解除原告王加会与被告河北省邢台市百花影院于2014年5月8日所签订的房屋租赁合同；二、被告河北省邢台市百花影院于本判决书生效之日起十五日内向原告王加会支付装修、改造及购买物品损失1753349.03元；三、驳回原告王加会的其他诉讼请求；四、驳回被告河北省邢台市百花影院的反诉请求。本诉案件受理费37713元，由原告王加会负担18513元，被告河北省邢台市百花影院负担19200元；反诉案件受理费5488元，由被告河北省邢台市百花影院负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人所签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效。被上诉人已按约定向上诉人交纳了房屋租金，但在办理相应的行政审批手续过程中，由于其他原因未得到办理，被上诉人所租赁上诉人场地用于经营饭店的合同目的不能实现，因此被上诉人要求解除与上诉人所签订的租赁合同，本院予以支持。被上诉人承租本案争议的房屋是用于饭店经营，其开业需要办理相关手续，从被上诉人提交的上诉人的上级主管部门给市政府及桥东区政府以及规划部门的函件，也反映出被上诉人不能单独就饭店经营办理开业手续。由此可见，上诉人在出租房屋过程中所做出的努力，但最终出租房屋不能实现租赁目的，故一审法院认定被上诉人开业经营需要相关行政审批手续并无不妥。关于装修评估问题。一审中经双方当事人同意一审法院委托评估机构进行评估，上诉人主张应根据实物或实际结算工程价款进行评估，但双方均未提出重新评估，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人应承担的责任问题。上诉人所出租房屋无法使被上诉人实现合同目的，给被上诉人造成较大损失，故一审判决上诉人承担资产评估报告中《装饰装修工程》及《电线、电缆等配电设施工程》评估价值中的1432646.83元[（1855685.33元＋190953元）×70%]并无不当。资产评估报告中《其他资产评估明细表》中的物品为可移动物品，该可移动物品是被上诉人为承租房屋使用所订制，具有一定的专属性，另作它用后会降低其价值，但是该可移动物品搬走后仍可以继续使用，鉴于上诉人所出租的房屋无法实现合同目的，综合考虑双方的利益，上诉人承担可移动物品评估价值中的50%为宜，即229073元（458146元×50%）。装饰、装修添附的物品归上诉人所有，可移动物品归被上诉人所有。鉴于上诉人出租的房屋无法实现租赁合同目的，被上诉人无法投入经营，故上诉人要求被上诉人继续支付2015年2月至7月的租赁费27.5万元的反诉请求，本院不予支持。上诉人提交了水电费单据，但无法证明该费用系被上诉人使用，故上诉人的该项主张，本院不予支持。综上所述，上诉人的部分上诉请求成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持河北省邢台市桥东区人民法院(2015)东民初字第101号民事判决第一、三、四项。即：“一、解除原告王加会与被告河北省邢台市百花影院于2014年5月8日所签订的房屋租赁合同；三、驳回原告王加会的其他诉讼请求；四、驳回被告河北省邢台市百花影院的反诉请求。”。二、变更河北省邢台市桥东区人民法院(2015)东民初字第101号民事判决第二项。即：“二、被告河北省邢台市百花影院于本判决书生效之日起十五日内向原告王加会支付装修、改造及购买物品损失1753349.03元；”为：河北省邢台市百花影院于本判决书生效之日起十五日内向王加会支付装修、改造及购买物品损失1661719.83元。一审本诉案件受理费37713元，由王加会负担19513元，河北省邢台市百花影院负担18200元；一审反诉案件受理费5488元，由河北省邢台市百花影院负担。二审案件受理费43201元，由河北省邢台市百花影院负担。本判决为终审判决。审 判 长  信深谦代理审判员  张志春代理审判员  王小英二〇一六年十月二十八日书 记 员  高蔚龙