湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书(2015)楼民吕初字第199号原告：李跃华，女，19XX年X月X日出生，汉族，住岳阳市。委托诉讼代理人：吴用平，湖南用平律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌怀兴，湖南用平律师事务所律师。被告：岳阳晋兴置业有限公司，住所地岳阳市。法定代表人：陈志金，董事长。委托诉讼代理人：林文，福建安凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈奕山，福建安凯律师事务所律师。原告李跃华与被告岳阳晋兴置业有限公司（以下简称晋兴置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2015年4月29日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年7月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴用平、凌怀兴，被告晋兴置业公司的委托诉讼代理人林文、陈奕山到庭了参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年12月2日，原告与被告晋兴置业公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的XXXX小区X栋X号商品房一套，建筑面积为113.33平米，房屋价格为人民币877401元，交房日期为2013年12月31日前，交付标准为依照国家和地方人民政府有关规定将经验收合格并符合合同约定条件的商品房，被告违约逾期交房的违约金计算标准为已付房款的日万分之二。合同还就付款方式、权属证书的办理等进行了约定。合同生效后，原告依约足额向被告支付了应付房款及相关费用，但被告却违约逾期交房至今。原告为维护其合法权益，向人民法院起诉，请求依法判令：一、撤销被告原交房行为；二、被告立即向原告依约交房并于交房后90日内办理好产权登记手续；三、被告立即向原告支付截止2015年3月25日的逾期交房违约金人民币78966元，并自2015年3月26日起向原告支付违约金至实际交房之日止。被告晋兴置业公司辩称，一、原告诉称的“合同生效后，原告依约足额向被告支付了应付的购房款及相关费用，但被告却至今尚未取得交房资格，逾期交房至今”，没有事实和法律依据。其一，原、被告之间的商品房买卖合同依法成立且生效，该合同第八条规定，出卖人应当在2013年12月31日前，经商品房验收合格交付给买受人使用。岳阳市公安消防支队对诉争工程于2013年12月16日通过其消防验收合格，且该工程已经在2013年12月21日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位五部门验收合格，岳阳市建设工程质量安全监督管理处于2014年元月出具的《证明》进一步确认了该事实。可见，被告已经在合同期内提供了符合合同约定交房条件的商品房。另外合同还约定了因气象条件被告可延期交房，但被告并没有延期交房。二、被告已经根据合同第十六条的约定，将应由公司提交的资料送至相关政府部门，履行了协助办理产权登记的相关手续。商品房买卖合同附件四约定如因买受人的责任，导致出卖人未能按期向房屋所在地产权登记机关提交备案资料，由此造成损失和责任由买受人承担，出卖人不承担责任。因此，被告已经履行完毕协助办理产权证所需的相关手续。故应当驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：一、商品房买卖合同、购房款收据及发票，拟证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，被告应当于2013年12月31日交房；二、岳阳市房屋建筑工程和市政基础设施工程立即停止使用告知书、行政处罚决定书、关于岳州帝苑项目信访问题待处理的会议纪要、关于岳州帝苑二、三期项目《建设工程质量监督报告》的函、关于岳州帝苑信访问题处理的报告，拟证明截止起诉之日，被告未依法依约对原告所购商品房取得规划验收合格等证明材料，其行为已经构成逾期交房，应当按约定向原告支付违约金；三、岳州帝苑二、三期现场勘验记录、关于岳州帝苑房屋存在质量问题的告知函、工作联系函、特种设备校验意见通知书，拟证明被告不但违约逾期交房，而且其建设的商品房工程质量也存在严重问题；被告质证称：如果有原件，则对证据一的真实性无异议；证据二中的立即停止使用告知书已经被撤销，处罚决定书与本案无关联性，对会议纪要的来源没有意见，但其内容与客观事实不符，不能表明诉争房屋存在质量问题，对《关于岳州帝苑二、三期项目的函》的来源没有异议，但对该撤回的行政行为的合法性有异议，其撤回行为无法律和事实依据，《关于岳州帝苑信访问题处理的报告》中的撤回行为没有法律和事实依据；证据三中的《岳州帝苑二、三期现场勘验记录》来源、真实性不清楚，该记录仅能证明个别楼房存在瑕疵，不能证明诉争房屋未经验收合格，对《关于岳州帝苑房屋存在质量问题的告知函》的来源没有异议，但不能达到其证明目的，《工作联系函》来源不明，即使是存在上述问题，也早已修复完毕，对《特种设备校验意见通知书》来源不明，真实性难以确定，且该通知书也仅能反映一个检修期的情况，不能达到其证明目的。被告晋兴置业公司为支持其辩称，向本院递交以下证据：一、营业执照副本、组织机构代码证、法人代表身份证，拟证明被告的诉讼主体资格；二、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房销售（预售）许可证》、《竣工验收证明》、《证明》、《建设工程质量监督报告》、《消防验收证明》，拟证明诉争房屋符合交房条件；三、气象资料，拟证明诉争工程施工期间发生合同约定的影响施工的自然气象条件；四、《入伙（户）通知书》、《交接单》、顺丰快递、申通快递，拟证明被告依约通知原告交房。原告质证称：对证据一无异议；对证据二中的《建设工程质量监督报告》的真实性有异议，但该报告已经被作出单位自行撤回，不能达到其证明目的，对该组的其他证据无异议；对证据三的真实性无异议，但与本案无关联性；对证据四的真实性无异议，但对关联性有异议，该证据仅能表明被告曾经填写过快递单，但不能证明该快递已经交邮，也不能表明原告已经收到。本院认证如下：对原告提供的证据一本院予以采信；证据二中的立即停止使用告知书证明了岳阳市建设工程质量安全监督管理处发出过立即停止使用告知书的事实，对该告知书予以采信；行政处罚决定书及会议纪要表明了被告曾受到行政处罚和为处理岳州帝苑业主与被告房屋纠纷而召开会议并作出相关决议的事实，对该事实部分本院予以确认；该组证据中的一份函件和一份报告，被告认可该撤回事实的存在，但认为其撤回行为不具合法性，因被告未就岳阳市建设工程质量安全监督管理处做出的行为提起诉讼，该处目前也未做出新的行为撤销该函件，故本院对该两份文件予以采信；对证据三中的《岳州帝苑二、三期现场勘验记录》上有被告工作人员、业主代表、岳阳市建设工程质量安全监督管理处工作人员的签名，故本院对该证据记录的事实予以确认，对该组证据中的告知函，因被告对其来源无异议，故对其真实性本院予以确认。该组证据中的工作联系函，可表明发函单位向被告反映岳州帝苑小区建筑中存在问题这一事实，对该事实本院予以确认。对该组证据中的《特种设备检验意见通知书》由湖南省特种设备检验检测研究院出具，并得到岳州帝苑管理处签收，故本院对该意见书中反映的事实予以确认。对被告提供的证据一原告无异议，本院予以采信；证据二中的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房销售（预售）许可证》表明被告具有合法施工资格和合法销售（预售）商品房资格，本院予以采信。对《竣工验收证明》的真实性本院予以确认，《证明》由岳阳市建设工程质量安全监督管理处出具，且与本案具有关联性，本院予以采信，《建设工程质量监督报告》表明岳阳市建设工程质量安全监督管理处曾出具过两份监督报告的事实，本院对该事实予以确认，《建设工程消防验收意见书》由岳阳市公安局消防支队所出具，且与本案具有关联性，本院予以采信。证据三的气象资料拟证明被告具有合理的延期交房事由，对该气象资料的真实性本院予以确认，但能否达到原告的证明目的，本院结合其他事实再作综合认定。原告对证据四的真实性无异议，庭后申通公司也向本院出具证明该邮件已经交邮，本院对证据四予以采信。庭后，因出现涉案房屋已完成规划核实及竣工备案等新的证据，本院调取上述证据并对质监站相关工作人员作了调查核实，被告还向本院提交了刊登在岳阳日报、洞庭之声报刊上的交房公告，拟证明已经按照合同的约定公告交房。本院组织原、被告双方进行了质证。原告质证称：就被告提交的刊登在岳阳日报、洞庭之声报刊上的交房公告，对其真实性、合法性无异议，但关联性有异议。对工程竣工备案资料，总的质证意见是对该资料的真实性无异议，但对合法性、关联性有异议。对调查笔录的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。被告质证称：对备案材料的三性均无异议。对调查笔录的真实性、关联性无异议，但该记录系单位证明还是证言，需法庭明确。该笔录陈述的真实性与客观性与本案相印证，应予以认定。本院认证为：对被告提交的刊登在岳阳日报、洞庭之声报刊上的交房公告，除该公告外，被告还向原告通过快递的方式邮寄了交房通知书，原告对交房公告的真实性也无异议，本院对交房公告予以确认。就质监站的竣工备案资料，为本院自岳阳市建设工程质监处调取，来源于相关政府部门，应当具有公信力，其竣工备案表除了签名外，还有各参与验收单位的公章，且原告也未提供证据表明该证据系伪造；另一份证据为本院对岳阳市建设工程质监处相关工作人员作出的调查笔录，该证据可具体表明整个工程验收的经过，本院对上述两份证据予以确认。本院依据所采信的证据，结合当事人当庭陈述，确认如下事实：2012年12月2日，原告与被告晋兴置业公司通过预售的方式购买被告住房一套，并签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的XXXX第X座X层X号商品房一套，用途为住宅，价格为877401元。合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，双方约定，除第八条规定的特殊情形外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，则按逾期时间分别处理：逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之二的违约金。第十六条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向房屋登记机关提交办理权属登记的资料。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。该合同附件四第八条同时约定如因买受人的责任导致出卖人未能按期向房屋所在地产权登记机关提交本案资料，由此造成的损失和责任由买受人全部承担，出卖人不承担责任。附件四第十三条约定了通知的方式，第十三条第一项约定，双方保证《商品房买卖合同》中所填写的姓名、授权委托书、通信地址等内容真实有效。如有变更，必须于变更之日起7日内以书面形式通知对方。《商品房买卖合同》及补充协议提及的“通知”均指“书面通知”，出卖人对本合同发出的书面通知可以以邮寄、公告、当面递送等方式送达。书面通知如果以挂号邮件的形式送达给对方，以邮局确认的《交寄大宗挂号函件存根》、《交寄挂号函件收据》等书面文件为准；如果以“特快专递”方式送达的，以《国内特快专递邮件详情单》注明的时间和内容为准，二日内视为送达。该商品房买卖合同签订以后，原告依约向被告付清了购房款及相关费用。该房屋所在的楼盘施工完毕后，岳阳市公安消防支队于2013年12月16日作出了《消防工程消防验收意见书》，意见书载明岳阳市公安消防支队对岳州帝苑3、N、O、P、Q、R、S、T、U、V、W、X、Y、Z栋及地下室一、二期工程进行了消防验收，经资料审查、现场抽样检查及功能测试，意见为综合评定该工程消防验收合格；投入使用后应落实各项消防安全措施及制度，对消防设施定期维修保养，确保完成有效；该工程如需改建、扩建，应依法向公安消防机构申请建设工程消防设计审核和消防验收。2013年12月21日，建设单位即被告组织了监理、施工等单位对涉案建筑物进行了验收，并出具了《建设工程竣工验收报告》，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位均同意验收备案。被告通过申通快递、顺丰快递等方式向原告送达了交房通知书等材料，也分别于2013年12月25日在《岳阳日报》、2013年12月27日在《洞庭之声》报上刊登了交房公告，通知包括原告在内的业主开始交房。尽管被告陈述气象条件部分影响了施工，但该气象条件并未给交房时间带来实质影响。2014年1月6日，岳阳市建设工程质量监督管理处向被告送达了立即停止使用告知书，告知被告新建的岳州帝苑第二、三期工程未经竣工验收便交付使用，属违法违规行为，应按程序组织竣工验收，并在验收合格之前立即停止使用。2014年1月10日，岳阳市建设工程质监处确认涉案工程按照规定组织了竣工验收，竣工验收合格，该处出具了证明，证明了岳州帝苑二、三期工程已经按照规定组织了竣工验收，各单位意见一致，评定合格，并签署了质量合格文件，情况属实。2014年1月13日，岳阳市建设工程质量监督管理处出具了两份《建设工程质量监督报告》，报告显示涉案建筑经过竣工验收，具备备案条件。后因原告对房屋质量存在争议，2014年2月21日，岳阳市建设工程质量监督管理处工作人员、岳州帝苑开发商代表、岳州帝苑业主代表共同勘验了岳州帝苑二、三期现场，并指出了该工程中存在的问题。2014年5月15日，岳阳市建设工程质量监督管理处向被告发出《关于岳州帝苑房屋存在质量问题的告知函》，要求被告组织专人、班组进行整改，并将整改结果定期报该处备查。但该涉案建筑中的问题仍未能得到妥善处理。为此，岳州帝苑小区的业主多次就该小区建筑的质量安全、配套设施建设、竣工验收办法等方面向政府反映问题和诉请。2014年12月24日，市政府就上述问题召开会议，会议明确要求被告尽快向市规划局提出规划验收申请，并同意岳阳市建设工程质量监督管理处撤回该处于2014年1月13日作出的两份《建设工程质量监督报告》，会议还对业主的其他问题给出了处理意见。2015年2月26日，岳阳市建设工程质量监督管理处向被告发出函件，告知被告公司由岳阳市建设工程质量监督管理处出具的两份《建设工程质量监督报告》已经被撤回。就规划验收问题，建设单位在组织勘验、监理、施工、设计单位进行验收时，尚未由规划部门核发建设工程竣工验收单，直至2016年1月28日，岳阳市规划局就被告晋兴置业公司开发的岳州帝苑小区二、三期才核发了建设工程竣工验收单。2016年5月30日，岳阳市建设工程质量监督管理处同意对该工程进行竣工备案，并签署了工程竣工验收备案表。在备案时，其将之前撤回的两份质量监督报告又作为备案文件而与其他材料一并进行了备案。但原、被告双方的争议并未因此而得到解决。本院认为：原告与被告岳阳晋兴置业有限公司就岳阳楼区岳州帝苑小区房屋达成买卖协议，该协议是原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方均具有约束力。本案中的原、被告双方争议的焦点为被告建设并出售给原告的房屋是否具备交房条件。就该问题，原、被告双方在房屋买卖合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。何为商品房经验收合格？根据《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十六条、第四十九条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责；建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程经验收合格的，方可交付使用；建设工程质量实施监督管理，可以由建设行政主管部门或其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施；建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。具体竣工验收工作，由建设单位负责组织实施。县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。即竣工验收由建设单位组织其余的勘验、设计、施工、监理四方单位进行，由质监机构实施监督，因此竣工验收现施行的是质监机构确认下的五方验收标准。本案中，被告晋兴置业公司于2013年12月21日组织了竣工验收，但此次竣工验收时并无岳阳市建设工程质监处的监督。直至2014年1月10日，岳阳市建设工程质监处才确认了涉案工程的竣工验收合格。就本案涉案工程的规划问题，涉案工程在竣工验收前没有取得《岳阳市规划局建设工程竣工验收单》，但涉案房屋主体质量已经竣工验收，且经质监机构予以确认，现该房屋已经规划核实，该规划核实问题为程序上的瑕疵，该问题对原告所购买的房屋质量本身并无实质影响，未造成房屋本身质量问题，也未导致质监机构所认可的竣工验收行为无效。因此，本案涉案房屋所在建设工程的竣工验收合格的时间应当认定为2014年1月10日。就原告提出请求确认被告交房行为无效并请求被告依约交房的诉请，该诉请的依据为所交付房屋未达到交房标准，基于本案涉案房屋已经竣工验收合格，具备交房条件，被告也通过快递、公告等向原告发出交房通知，因此对该诉请本院不予支持，但交房时间应当以房屋经验收合格，具备交房条件的时间为准。原、被告双方在房屋买卖合同中约定的最后交房时间为2013年12月31日，但其直至2014年1月10日才竣工验收合格，具备交房条件，该段时间内被告构成违约，应当承担违约责任。根据双方之间的合同约定，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行。据此，已付房款877401元，被告晋兴置业公司违约交房10天，被告应当向原告支付延期交房的违约金1754.802元。就本案中原告请求被告在交房后90日内办好产权登记手续的诉请，原、被告双方在买卖合同中约定，“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向房屋买卖登记机关提交办理权属登记的资料。”根据该约定，被告晋兴置业公司负有在约定期限内将“办理权属登记的资料”提交至房屋买卖登记机关的义务，该义务与办理好产权登记转让手续的义务并非同一含义，因此原告请求被告交房后90日内办理好产权转让登记的诉请无法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《建设工程质量管理条例》第十六条第一款和第三款的规定，判决如下：一、被告岳阳晋兴置业有限公司在本判决生效之日起七日内向原告李跃华支付违约金1754.802元；延迟履行义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告李跃华的其他诉讼请求。本案受理费1774元，由被告岳阳晋兴置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人的人数提供副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判长  罗颂利审判员  孙放军审判员  吕雪强二〇一六年十月十一日书记员  胡雅琼附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国建筑法》：第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国城市房地产管理法》：第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《建设工程质量管理条例》：第十六条第一款建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。第三款建设工程经验收合格的，方可交付使用。