辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0103民初8651号原告：沈阳房地产置业担保集团有限公司，住所地：沈阳市沈河区大西路187号。法定代表人：王葆真，该公司董事长。委托诉讼代理人：段芳，该公司员工。委托诉讼代理人：匡晨雪，该公司员工。被告：马小。原告沈阳房地产置业担保集团有限公司与被告马小追偿权纠纷一案，本院于2016年8月5日立案受理后，由代理审判员潘鸿飞独任审判，于2016年9月9日公开开庭进行了审理。原告沈阳房地产置业担保集团有限公司委托诉讼代理人段芳、匡晨雪，被告马小均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳房地产置业担保集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告偿还原告代其偿还的银行贷款、公积金贷款本金人民币37988.32元及违约金人民币6281.21元（违约金按抵押合同约定计算，暂算至2016年7月26日，具体利息算至实际履行之日止），共计人民币44269.53元，并加倍支付迟延履行期间的债务利息；2、原告对被告抵押的房产折价、拍卖或变卖后所得款项享有优先受偿权；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年1月，被告因购买住房向辽宁省省直住房资金管理中心、中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行申请个人住房组合贷款，并为该贷款向原告提出贷款担保申请。原告经对被告申请资料审核后，同意为被告提供贷款金额为人民币37万元，贷款期限为30年的债务连带责任保证，并与被告、辽宁省省直住房资金管理中心、中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行签订个人住房保证担保合同。被告向原告提供反担保，于2012年1月13日与原告签订《抵押合同》，并办理抵押权预告登记，2012年1月20日原告取得《房屋抵押权预告登记证》。被告以其购买的位于沈阳市于洪区千山西路56-8号2-7-2，建筑面积为91.69平方米的房产作为抵押，担保上述合同的履行。上述合同签订后，辽宁省省直住房资金管理中心及中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行按借款合同的约定向被告发放了住房贷款，用于被告购买商品房。被告本应按照合同约定按期还款，但却经常拖欠银行贷款，贷款银行在多次催要无果的情况下，要求原告承担保证责任，原告为被告垫付逾期款项共计人民币38988.32元（其中，向辽宁省省直住房资金管理中心垫付明细为：2014年12月31日垫付款项人民币3752.34元；2015年3月30日垫付款项人民币3782.36元；2015年6月29日垫付款项人民币3748.03元；2015年9月30日垫付款项人民币3749.09元；2015年12月30日垫付款项人民币3748.55元；2016年3月31日垫付款项人民币3490.19元；2016年6月29日垫付款项人民币3358.92元。向中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行垫付款项为：2014年12月31日垫付款项人民币2471.94元；2015年3月31日垫付款项人民币1584.44元；2015年5月29日垫付款项人民币1584元；2015年7月31日垫付款项人民币1584.88元；2015年9月30日垫付款项人民币1584.67元；2015年11月30日垫付款项人民币1584.66元；2016年1月29日垫付款项人民币1581.70元；2016年3月31日垫付款项人民币1382.55元）。被告于2016年5月26日偿还原告逾期款项人民币1000元，至此，被告尚欠原告为其垫付逾期款项为人民币37988.32元，以及垫付后产生的违约金人民币6281.21元，余款经多次催收，被告至今拖欠未还。原告认为，被告严重违反借款合同约定，未按期偿还银行贷款的行为，使原告承担了保证责任，为其垫付了逾期贷款，导致原告的财产权利受到严重损害，被告应当承担全部法律责任。为此，原告特向贵院提出上述诉讼请求，敬请人民法院作出公正判决。被告马小辩称，事实属实，但被告马小认为还款不应由其本人还款，对于具体的还款金额并不清楚。2014年5、6月份，被告马小离婚，当时在盘锦婚姻登记处办理了离婚手续，离婚时被告马小与其前妻约定房子归女方所有，并且约定房屋贷款由女方负责偿还，当时被告马小的前妻没有贷款能力，所以没有办理过户，由于被告马小的前妻长期未偿还银行贷款，给被告马小造成损失。如果由被告马小偿还，就是被告马小代替其前妻偿还，不合理，如果确定由被告马小还款，则可以通过拍卖房产的方式偿还。被告马小不应支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：庭审中，原告提供编号为辽F201114211481字第00043号《查询婚姻登记记录证明》一份，载明经查阅该婚姻登记机关从2000年9月1日至今的婚姻登记档案，未查到从2009年10月15日至2012年1月11日期间，当事人马小的婚姻登记记录。被告马小认可其购买案涉房产即2012年1月13日时婚姻状况为单身。2012年1月13日，沈阳房地产置业担保有限责任公司出具编号为DB-7.2-01的《沈阳市申请个人住房贷款担保审批表》一份，内容载明：“申请人马小，抵押物地址为于洪区千山西路56-8号2-7-2，贷款单位为辽宁省省直住房资金管理中心和建设银行中山支行，借款金额分别为人民币贰拾伍万元整和壹拾贰万元整，借款期限共30年，从2012年1月13日至2042年1月13日……担保业务部出件人意见：已收到该客户提供的抵押登记批复，担保服务费已缴，具备出具保证合同条件”。同日即2012年1月13日，被告马小与案外人中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行签订编号为：210360091-011-2012000002-1的《个人住房（商业用房）借款合同》一份，被告马小作为“××”,案外人中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行作为“××”，沈阳房地产置业担保有限责任公司作为“保证人”。合同第二十八条约定：“××应将借款用于购置以下房产，未经××书面同意，××不得改变借款用途：一、售房人沈阳世纪华泰房地产开发有限公司。二、该房屋系××使用贷款所购的第壹套房产，该房屋性质为：商品住房。三、房屋坐落：于洪区千山西路56-8号2-7-2”；第二十九条约定：“××借款本金为人民币（大写）壹拾贰万元”；第三十条约定：“借款期限为（大写）叁佰陆拾个月（即2012年01月13日至2042年01月13日）”；第三十一条第一款关于贷款利率约定：“本合同项下的贷款利率为月利率，执行下列第叁种：……叁：浮动利率，即在基准利率水平上上调10%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，本合同约定的每个利率调整日调整一次”；第三十一条第二款关于罚息利率约定：“（一）××未按本合同约定用途使用借款的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮100%。贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整”；第三十一条第二款关于利率的调整约定：“本合同所称基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率；如果中国人民银行不再公布同期同档次贷款利率，基准利率是指银行同业公认的同期同档次贷款利率；如无此银行同业公认的贷款利率，则基准利率是××公布的同期同档次贷款利率，双方另有约定的除外。本合同项下首次发放借款时，基准利率按借款起息日的基准利率确定；本合同项下贷款利率或罚息利率依本条约定调整时，基准利率按利率调整日当日的基准利率确定。本合同项下贷款的利率调整日按下列第壹种方法确定：壹、于每年的1月1日调整……如按照中国人民银行调整后的新利率政策，对于贷款利率商业银行在一定幅度内可自行决定适用标准，××有权在该规定幅度内选择某一利率标准适用于本合同，××同意遵守该标准，按该标准履行义务”；第三十二条约定：“××首付款金额为人民币（大写）壹拾陆万玖仟壹佰叁拾柒元”；第三十三条约定：“××将款项一次性划入沈阳世纪华泰房地产开发有限公司持有的盛京银行沈阳市民主支行的账户”；第三十四条约定：“一、约定还款日为：借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月走后一日为约定还款日。最后一期的委托扣款日为借款到期日；二、××采取下列第贰种方式还款：壹：柜面还款方式。贰：委托扣款方式。其他约定为：账号名称马小。账号：62×××78。开户银行：建行。三、××的还款方式为：采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币860.11元。四、关于提前还本违约金的约定为：千分之五。五、关于缩短借款期限违约金的约定为：千分之五”；第三十五条约定：“本合同项下担保方式为以下第壹种：壹：保证”；第三十六条约定：“关于保证期间的约定为以下第壹种：壹：保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下××的债务履行期限届满之日后两年内。本合同项下债务分期履行的，则煤气债务的保证期间均至合同项下最后一期债务履行期限届满之日后两年止。××与××就合同项下债务履行期限达成期限变更协议的（如为债务展期，应经保证人同意），保证期间只双方那该约定的新的债务履行期限届满之日后两年止。若××根据合同约定，宣布债务提前到期的，保证期间至××宣布的债务提前到期日后两年止”；第四十条约定：“本合同违约金的计收方法为：通过还款账户直接扣划”。被告马小在“××”处签字按手印，案外人中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行在“××”处盖章，沈阳房地产置业担保有限责任公司在“保证人”处盖章，其法定代表人王葆真在“法定代表人”处盖章。同日即2012年1月13日，案外人辽宁省省直住房资金管理中心与沈阳房地产置业担保有限责任公司、被告马小签订编号为23072的《辽宁省省直住房资金管理中心个人住房公积金借款合同》一份，案外人辽宁省省直住房资金管理中心作为“××（甲方）”，被告马小作为“××（乙方）”，沈阳房地产置业担保有限责任公司作为“担保人”。合同第一条约定：“甲方向乙方发放××民币（大写）贰拾伍万元整。该项贷款仅限于个人购房款”；第二条约定：“借款期限从2012年1月13日起至2042年1月13日止”；第三条关于借款利率和计息方法约定：“本合同项下贷款，自划拨贷款之日起按月息4.083‰计息。如遇国家调整利率，甲方可根据国家规定调整利息，无须征得乙方同意”；第四条关于本息偿还方式及还款计划约定：“该贷款采用本息等额偿还方式，由甲方按月向乙方计收，乙方自贷款发放之次月开始按月偿还本息合计1326.82元”；第五条关于罚则约定：“乙方未按本合同规定的日期偿还贷款本息，必须尽快足额偿还，并同时向甲方交纳逾期罚息。罚息按贷款逾期本息额每日万分之2.1复利计算，直至付清为止”；第六条关于担保方式约定：“本担保为不可撤销的连带责任担保，自合同签订之日起至乙方全部还清贷款本息之日止”；第七条关于担保人的保证责任范围约定：“以借款合同的贷款本金、利息、违约金为限”；第八条约定：“在本合同有效期内，如乙方出现连续三个月未归还贷款本息或本合同期满后一个月未还清贷款本息余额的违约行为时，由担保人一次性以人民币偿还乙方所欠甲方本金、利息及违约金”；第九条约定：“乙方以住房抵押的，抵押权人为担保方，以资作为担保方向甲方提供的履行保证”。案外人辽宁省省直住房资金管理中心在“甲方（××）”处盖章，被告马小在“乙方（××）”处签字按手印，沈阳房地产置业担保有限责任公司在“担保人”处盖章，其法定代表人王葆真在“法定代表人”处盖章。同日即2012年1月13日，沈阳房地产置业担保有限责任公司与被告马小签订编号为1031762的《抵押合同》一份，被告马小作为“抵押人”，沈阳房地产置业担保有限责任公司作为“抵押权人”，约定“鉴于抵押权人同意为抵押人与辽宁省省直住房资金管理中心签订的《借款合同》提供保证担保，为保证抵押权人债权的实现，抵押人同意将其所购房产抵押给地抵押权人作为反担保”；合同第一条关于抵押物约定“抵押人将其购买的坐落于于洪区千山西路56-8号2-7-2，建筑面积91.69平方米、购房总价539137.00元的房产抵押给抵押权人，并按合同约定向抵押权人支付担保服务费”；第二条关于抵押担保范围约定“抵押担保的范围为借款叁拾柒万元整及利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、公证费、评估费、执行费、交易费用、拍卖佣金等）”；第三条关于抵押期限约定：“抵押期限自2012年1月13日星期五起至2042年1月13日星期一止”；第九条关于处分抵押物所得价款的分配顺序约定：“1、实现抵押权的费用；2、处分抵押物应缴纳的税款；3、主债权的利息、罚息、本金；4、本合同约定的违约金”；第十条关于违约责任约定：“1、抵押人隐瞒抵押物共有争议、被查封或重复抵押等严重抵押权或恶意损毁抵押物的，从违约之日起应向抵押权人按日支付贷款额万分之五的违约金；2、未经抵押权人同意抵押人擅自处分抵押物的，从违约之日起应向抵押权人按日支付贷款额万分之五的违约金；3、抵押人利用抵押物所得的收益优先应用于偿还借款，否则，应向抵押人支付收益额10%的违约金；4、抵押人连续三个月或累计六个月未履行还款义务的，从违约之日起影响抵押权人按日支付贷款额万分之五的违约金”。被告马小在“抵押人”处签字盖章，沈阳房地产置业担保有限责任公司在“抵押权人”处盖章，其法定代表人王葆真在“法定代表人”处盖章。同时，被告马小在《抵押物清单》中“抵押人”处签字盖章，沈阳房地产置业担保有限责任公司在“抵押权人”处盖章。清单载明：“抵押物地址于洪区千山西路56-8号2-7-2，建筑面积91.69平方米，总价值¥539137元，折扣率63.63%，作价¥370000.00”。2012年1月20日，沈阳房地产置业担保有限责任公司与被告马小办理预购商品房抵押权预告登记，权证号为沈房预中心字第0212006641号，房屋坐落于于洪区千山西路56-8号2-7-2，抵押面积为91.69平方米，债权数额为人民币370000元，抵押登记期限自2012年1月13日起至2024年1月13日止。2014年12月31日、2015年3月30日、2015年6月29日、2015年9月30日、2015年12月30日、2016年3月31日、2016年6月29日，原告沈阳房地产置业担保集团有限公司分别代被告马小向案外人中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行垫付××民币3752.34元、3782.36元、3748.03元、3749.09元、3748.55元、3490.19元、3358.92元，上述款项共计人民币25629.48元。其中，原告沈阳房地产置业担保集团有限公司认可被告马小于2016年5月26日偿还代垫款项人民币1000元。截至2016年7月25日，被告马小拖欠原告沈阳房地产置业担保集团有限公司代其向案外人中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行支付的代垫款项共计人民币24629.48元。2014年12月31日、2015年3月31日、2015年5月29日、2015年7月31日、2015年9月30日、2015年11月30日、2016年1月29日、2016年3月31日，原告沈阳房地产置业担保集团有限公司分别代被告马小向案外人辽宁省省直住房资金管理中心垫付××民2471.94元、1584.44元、1584.00元、1584.88元、1584.67元、1584.66元、1581.70元、1382.55元，上述款项共计人民币13358.84元。截至2016年7月25日，被告马小拖欠原告沈阳房地产置业担保集团有限公司代其向案外人辽宁省省直住房资金管理中心支付的代垫款项共计人民币13358.84元。庭审中，被告马小对于原告沈阳房地产置业担保集团有限公司代其向案外人中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行、案外人辽宁省省直住房资金管理中心支付上述代垫款项的事实没有异议。另查，沈阳房地产置业担保有限责任公司于2012年3月31日变更企业名称为原告沈阳房地产置业担保集团有限公司。现原、被告因追偿问题产生纠纷，原告起诉来院。上述事实，有当事人陈述、庭审笔录，原告提供的个人住房（商业用房）借款合同、个人住房公积金借款合同、抵押合同、公证书等证据经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，保证人追偿权是指保证人承担保证责任后，向债务人追偿的权利。沈阳房地产置业担保有限责任公司、被告马小分别与案外人中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行、案外人辽宁省省直住房资金管理中心签订的《个人住房（商业用房）借款合同》和《辽宁省省直住房资金管理中心个人住房公积金借款合同》均系各方真实意思表示，并不违反法律行政法规规定，依法应当认定为合法有效，各方均应按照约定履行合同义务。结合庭审中原告提供的证据以及被告马小对于原告实际代垫款项的数额并无异议，可以看出截至2016年7月25日，在被告马小未履行给付义务的情况下，沈阳房地产置业担保有限责任公司作为保证人代原告履行金钱给付义务，合计金额人民币37988.32元，沈阳房地产置业担保有限责任公司有权向作为债务人即被告马小追偿。2012年3月31日，沈阳房地产置业担保有限责任公司将公司名称变更为原告沈阳房地产置业担保集团有限公司，因此，沈阳房地产置业担保有限责任公司的权利义务应由原告沈阳房地产置业担保集团有限公司承继。故，关于原告主张被告马小偿还代偿款人民币37988.32元（24629.48元+13358.84元）的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院应予支持。关于原告主张被告给付代偿款利息的诉讼请求。本案中，沈阳房地产置业担保有限责任公司与被告马小签订的《抵押合同》第十条第四款约定抵押人连续三个月或累计六个月未履行还款义务的，从违约之日起应向抵押权人按日支付贷款额万分之五的违约金。现被告马小已经连续三个月以上未履行还款义务，原告主张按照合同约定的日万分之五的计算标准以及被告马小实际逾期给付的天数计算违约金，并未违反法律规定的最高限额，具有事实、法律依据。故，本院对于原告主张截至2016年7月25日被告马小应给付原告违约金人民币6262.21元予以确认，自2016年7月26日起至本判决确定的给付之日止，按照日万分之五的标准计算违约金为宜。关于原告主张对被告抵押的房地产折价、拍卖或变卖后所得款项享有优先受偿权的诉讼请求。不动产抵押权登记设立。本案中，被告马小以其所有的坐落于于洪区千山西路56-8号2-7-2，建筑面积91.69平方米的房产作为本案债权的抵押物，并办理了预购商品房抵押权预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第五十三条第一百九十八条的规定，在被告马小不履行债务时，原告就抵押物享有优先受偿的权利。故，原告的该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于被告主张离婚时其与前妻约定房产归其前妻所有以及贷款由其前妻进行偿还，因此涉诉借款应由其前妻偿还的抗辩意见。被告马小作为完全民事行为能力人，应清楚出具《个人住房（商业用房）借款合同》、《辽宁省省直住房资金管理中心个人住房公积金借款合同》和《抵押合同》所产生的法律后果，其在上述债权凭证中“××”处签字按手印，表明其对涉诉债务的确有借款的意思表示，应认定为××。本案涉诉贷款系被告马小在婚前通过与案外人中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行、案外人辽宁省省直住房资金管理中心分别签订《个人住房（商业用房）借款合同》和《辽宁省省直住房资金管理中心个人住房公积金借款合同》获取银行贷款的方式向房地产公司支付购房款，银行是在审查其资信及还款能力的基础上才同意贷款的，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第十条的规定，涉诉债务属于被告马小的婚前个人债务，离婚后仍应由被告马小继续承担还款义务，并向保证人即本案原告承担违约责任。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，合同具有相对性，被告马小和案外人之间的债权债务关系，被告马小可以另行向案外人主张权利予以解决。故，对于被告马小的上述抗辩意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十九条，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告马小于本判决发生法律效力之日起十五日内偿还原告沈阳房地产置业担保集团有限公司代替偿还的款项人民币37988.32元；二、被告马小于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告沈阳房地产置业担保集团有限公司代替偿还的款项人民币37988.32元的违约金（截至2016年7月25日，违约金为人民币6262.21元；自2016年7月26日起至本判决确定的给付之日止，按日万分之五计算）；三、如被告马小逾期履行本判决第一、二项确定的给付义务，原告沈阳房地产置业担保集团有限公司对被告马小所有的位于沈阳市于洪区千山西路56-8号2-7-2，建筑面积91.69平方米的房产折价、拍卖或变卖后所得款项享有优先受偿权；四、驳回原告沈阳房地产置业担保集团有限公司其他诉讼请求。如被告马小未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币907元，减半收取人民币453.5元，由被告马小负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。代理审判员  潘鸿飞二〇一六年十月十八日书 记 员  王 雪本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法通则》第八十九条规定：依照法律的规定或者按照当事人的约定，可以采用下列方式担保债务的履行：（一）保证人向债权人保证债务人履行债务，债务人不履行债务的，按照约定由保证人履行或者承担连带责任；保证人履行债务后，有权向债务人追偿。（二）债务人或者第三人可以提供一定的财产作为抵押物。债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还。（三）当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。（四）按照合同约定一方占有对方的财产，对方不按照合同给付应付款项超过约定期限的，占有人有权留置该财产，依照法律的规定以留置财产折价或者以变卖该财产的价款优先得到偿还。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第十条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条规定：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第九十二条规定：一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。