吉林省白城市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉08民终824号上诉人（原审原告）：赵淑杰，女，1958年6月20日生，汉族，洮南市人，退休工人，现住吉林省洮南市。被上诉人（原审被告）：吉林省建文房地产开发有限公司洮南分公司。法定代表人：石立更，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘勇，男，1960年8月29日生，汉族，洮南市人，该公司员工，现住吉林省洮南市。委托诉讼代理人：石山，男，1955年10月5日生，汉族，吉林省建文房地产开发有限公司办公室副主任。上诉人赵淑杰因与被上诉人吉林省建文房地产开发有限公司洮南分公司（以下简称建文房地产公司）民间借贷纠纷一案，不服洮南市人民法院（2016）吉0881民初885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月10日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人赵淑杰，被上诉人建文房地产公司委托诉讼代理人刘勇、石山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人赵淑杰上诉理由归纳如下：1、原审判决认定事实错误。我于2013年11月27日分别同被上诉人签订两份协议，购买住宅楼一户，交款276900元，购车库一个，交款136007元。因当时该小区车库少，只有购楼才卖给车库。由于建文房地产公司没有按协议约定时间交工，且楼房存在质量问题，2015年8月1日，经与建文房地产公司协商，其同意赵淑杰退楼和车库，并让我找该公司的销售经理。销售经理说我们只要卖出去楼了(指建文房地产公司其它楼)就把钱给你退回去。直到2015年10月12日建文房地产公司只返还购楼款276900元，我问车库款及利息的事，建文房地产公司销售经理说得卖出后再说。原审法院在审理过程中，只听信建文房地产公司一面之词，就认为建文房地产公司是代我卖楼，而不是退楼。我给建文房地产公司出具的收据也明确标明收的是退楼款。我与建文房地产公司之间根本没有委托代卖楼手续，不知法院认定代卖的根据是什么?2、原审判决没有法律依据程序违法。众所周知，车库是住宅楼的附属设施，只有在此小区居住才能购买车库。原审判决认定我没有退车库是错误的。我已经把楼都退掉了，难道说在别的小区居住，到这个小区存车吗?同一个判决书里，为什么判主楼是代卖，而车库却硬要塞给我呢?另外，在我的诉求里并没有要求被上诉人给付违约金，原审法院这项判决实属超标的判决，属程序违法。故请求：1、撤销吉林省洮南市人民法院(2016)吉0881民初885号民事判决书，并改判建文房地产公司自2013年11月17日至2015年10月12日按中国人民银行同期贷款利率给付购楼款276900元的占用利息；2、改判解除双方2013年月27日签订的购买车库协议，建文房地产公司给赵淑杰返还购车库款136007元，自2013年11月27日至实际给付之日按中国人民银行同期贷款利率给付利息；3、一、二审诉讼费由建文房地产公司承担。被上诉人建文房地产公司辩称：1、要求赵淑杰提供购房合同原件。赵淑杰购买房屋后，因个人原因，一直不办理入住。后和公司协商代卖房屋。公司于2015年10月12日将房屋出售后，第二天把售房款交给赵淑杰本人，有汇款收据，共计276900元，双方之间的合同已经结束；2、购房合同第十一条约定，买方交纳购房款后不可退。赵淑杰购买的车库，公司已于2015年11月11日已交付使用，赵淑杰购买的车库C111号至今未领取钥匙。请求二审维持一审判决，驳回赵淑杰上诉请求。赵淑杰一审诉称，赵淑杰于2013年11月17日、11月27日分别购买建文房地产公司开发的住宅楼一户，交楼款276900元，购买车库一个，交款136007元，同时签订认购书两份。由于建文房地产公司违约没按期交工，另因住宅楼和车库的建设工程质量问题，赵淑杰多次提出异议。经协商，建文房地产公司同意退还购楼款和购车库款。但是，建文房地产公司于2015年10月12日只给赵淑杰退还住宅楼本金276900元，车库款没退。为此，赵淑杰诉至法院，要求建文房地产公司给付赵淑杰购楼款利息、车库款本金及利息。一审法院审理查明，2013年11月17日赵淑杰、建文房地产公司之间签订了恒泰-翡翠豪庭认购书，赵淑杰在建文房地产公司处认购商品房屋一套，并一次性支付总房款276900元，认购书中约定房屋交付时间为2014年10月30日前。2015年7月6日赵淑杰所购买的房屋实际交房入住，但赵淑杰未办理入住手续，2015年10月12日建文房地产公司将赵淑杰缴纳的276900元购楼款汇到赵淑杰本人账户，赵淑杰给建文房地产公司出具收据一枚。2013年11月27日赵淑杰、建文房地产公司之间签订了恒泰-翡翠豪庭车库车位认购书，赵淑杰在建文房地产公司处购买车库一个，车库位置为C111，赵淑杰支付全部车库款136007元。认购书中约定车库的交付时间为2014年12月31日前，赵淑杰所购买的车库建文房地产公司实际于2015年11月11日交付使用，赵淑杰至今未领取车库钥匙。上述两个认购书第六条均约定：除本协议第五条规定的特殊情况外，甲方（出卖方）如未按本协议第五条规定的期限将该商品房（或车库）交付乙方(买受方)使用，则每推迟一天甲方（出卖方）应按乙方（买受方）所交房款（或车库款）的万分之一支付违约金。两个认购书的第十一条第一项均规定：乙方（买受方）交纳购房款（或购车库款）不可退。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。赵淑杰与建文房地产公司就买卖恒泰-翡翠豪庭房屋及车库而签订的认购书，是双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，对双方当事人均有约束力，双方当事人应恪守履行。赵淑杰称建文房地产公司房屋和车库的工程质量存在问题，但对此并未能提供证据加以证明，建文房地产公司迟延交付车库，赵淑杰并没有催告，且现已经超过解除权行使的期间，解除权消灭。故对赵淑杰以建文房地产公司迟延交付且建设工程存在质量问题要求建文房地产公司退还车库款，本院不予支持。对于赵淑杰要求建文房地产公司按照利息标准8厘自2013年11月27日始支付购车库款的利息，没有法律依据。根据双方认购书的约定，建文房地产公司有义务在约定的交付期限前向赵淑杰交付车库，迟延交付按认购书中双方约定的标准向赵淑杰支付违约金，赵淑杰不按约定履行接收义务，应承担相应责任。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行…”赵淑杰与建文房地产公司签订的恒泰-翡翠豪庭商品房认购书，建文房地产公司已将赵淑杰缴纳的276900元购楼款汇到赵淑杰本人账户，赵淑杰也已经给建文房地产公司出具了收据，双方的商品房认购书已经履行，合同的权利义务终止，赵淑杰现起诉要求建文房地产公司给付购楼款利息，没有法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决如下：一、吉林省建文房地产开发有限公司洮南分公司于本判决生效之日起三日内按照赵淑杰所交购车库款每日万分之一支付赵淑杰自2015年1月1日起至2015年11月11日止购车库款违约金4270.62元。二．驳回赵淑杰其他诉讼请求案件受理费4040元，由赵淑杰承担3990元,建文房地产公司承担50元。根据赵淑杰的上诉理由及建文房地产公司的答辩意见归纳本案的争议焦点：被上诉人应否支付上诉人购楼款利息和车库款及利息。二审中，赵淑杰与建文房地产公司均未向法庭出示证据。本院二审审理查明事实与原审查明事实一致，对于原审查明事实予以确认。本院认为，第一，赵淑杰请求支付购房款利息问题。双方之间认购书的第十一条第一项规定：乙方（买受方）交纳购房款（或购车库款）不可退。赵淑杰主张双方达成退房合意，建文房地产公司予以否认，主张系代卖行为。赵淑杰作为一审原告，其主张与合同约定不符，亦无证据证明双方达成退房的合意。则后续建文房地产公司将房款退还的行为应视为双方合意解除原合同，建文房地产公司已将赵淑杰缴纳的276900元购楼款汇到赵淑杰本人账户，赵淑杰也已经给建文房地产公司出具了收据，双方的商品房认购书中的合同权利义务已经终止，现赵淑杰再主张购房款利息没有法律依据。第二，双方之间车库买卖合同是否符合解除条件，建文房地产公司应否退还车库本金及利息。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”首先，双方合同中未约定解除合同的条件，不符合约定解除合同的要件。其次，车库买卖亦不符合法定解除的条件。赵淑杰主张房屋存在质量问题，建文房地产公司对于赵淑杰购买车库比照其他车库低的事实认可，也同意予以修复，该质量瑕疵并不构成根本违约，不构成解除合同的法定条件，其他解除合同的条件亦不具备。第三，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。综上，赵淑杰主张解除合同，既不符合约定解除条件，也不符合法定解除条件，亦未在法律规定期间行使解除权，其主张解除车库买卖合同返还款项及利息的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4040元，由赵淑杰负担。本判决为终审判决。审 判 长  孔庆江代理审判员  曹宝明代理审判员  倪继迎二〇一六年十月八日书 记 员  李春晓