广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2015)惠城法小民初字第650号原告：钟玉华，男，汉族，1984年11月18日出生，户籍住址：惠州市惠城区。原告：彭玉琼，女，侗族，1984年5月1日出生，户籍住址：贵州省剑河县。以上两原告的委托代理人：曾裕雄，系广东伟伦律师事务所律师。以上两原告的委托代理人：黄泽楚，系广东伟伦律师事务所实习律师。被告：惠州市伟豪房地产开发有限公司，住所地：惠州市江北16号小区德赛大厦14层A。法定代表人：黄伟。原告钟玉华、彭玉琼诉被告惠州市伟豪房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告钟玉华、彭玉琼诉称，2012年8月31日，原、被告签订《商品房预售合同》[合同编号：惠州（2012）10××38]，约定原告购买被告名下位于惠州市××路××××栋××号房（以下简称该房屋），该房屋总价为人民币647，087元。原告支付首期购房款人民币247087元，余款人民币400000元办理银行按揭。根据《商品房预售合同》第八、九条约定，被告应于2013年6月30日前交付房屋给原告使用，否则，逾期15日内的，按日交付房屋总房款万分之五的违约金至交付日止，逾期超过15日的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应在收到解除合同通知书后90天内退还所有已付款并按房屋总价款20%支付违约金，原告不解除合同的，被告从逾期之日起按日支付总房款万分之八的违约金至交付之日止。合同签订后，原告依约及时支付了首期购房款，且按揭贷款已通过银行审批支付给了被告，原告已切实地按照合同约定履行了所有的付款义务，然而被告竟违背诚信，经原告多次催促交房仍以各种理由延期交房，至今逾期已达23个月仍未能交付房屋，已构成严重违约。原告认为：原告与被告之间签署的商品房预售合同，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对原被告均具有法律约束力。原告已依约切实履行了合同义务，被告也应诚信履行合同义务，被告的义务履行期限届满后以各种理由延期交付房屋的行为已构成严重违约，依法应承担违约责任，现原告为了维护自己的合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定向贵院提起诉讼，请贵院查明事实，并判如所请。1、判令被告赔偿原告逾期交房违约金人民140159元（实际应自2013年7月1日起按合同约定计至交付房屋之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。在本案审理过程中，原告将其诉讼请求变更如下：1、请求法院判令被告立即将位于惠州市××路××号××栋××号房交付原告；2、请求法院判令被告赔偿原告逾期交房违约金人民140159元（实际应自2013年7月1日起按合同约定计至交付房屋之日止）；3、请求法院判令被告立即为原告办理惠州市××路××号××栋××号房的权属登记手续（即房屋产权证）；4、请求法院判令被告赔偿原告自2015年7月1日起计至交付房屋之日止的逾期办证违约金[按《商品房买卖合同》约定的违约金计算]；5、本案诉讼、公告等费用由被告承担。被告惠州市伟豪房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，亦未提出答辩。查明的案件事实经审理查明，原告与被告于2012年8月31日签订了一份《广东省商品房买卖合同》[合同编号：惠州（2012）10××38]，其中约定：由原告购买被告开发的位于惠州市惠城区新沥路××号××栋××号房（以下简称“涉案房产”），总金额为人民币647087元。该合同第八条约定：出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、地质勘察单位五方验收合格的商品房交付买受人使用。该合同第九条约定：出卖人逾期交楼超过15日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之八的违约金。该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。此外，在该合同附件四中第三条约定：出卖人、买受人双方同意本合同规定的交楼时间为基准交楼时间。由于施工周期会受天气和一些不可预计因素的影响，买卖双方基于互谅的原则，买受人同意出卖人延迟交付商品房未超过三个月时，不视为出卖人违约。合同签订后，原告按照合同约定支付了首期购房款247087元，之后又通过银行按揭贷款的方式向被告支付了剩余购房款400000元。在收到上述款项后，被告向原告出具了购房发票。但是，被告至今未向原告交付涉案房产，原告遂于2015年8月21日诉至本院，请求判如所请。庭审时，原告陈述涉案房产尚未验收合格，也不具备办证条件。裁决理由和结果本院认为，原、被告经协商一致、以平等自愿的原则于2012年8月31日签订的《广东省商品房买卖合同》及其附件，是具有完全民事行为能力的双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，对当事人具有约束力，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。原告已经支付全部购房款，被告未在合同约定的时间内交付房屋的行为构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方在合同附件四第三条的约定，被告延迟交楼未超过三个月时，不视为违约。那么，被告逾期交楼的起算时间应从2013年10月1日起算。而双方在合同中约定的逾期交楼违约金的标准过高，本院酌情予以降低为按已付房款的日万分之三。由于被告至今未交楼，被告应向原告支付的逾期交楼违约金为每日194.13元（647087元×0.3‰），结合原告的诉讼请求，被告应赔偿原告逾期交楼违约金为122301.9元（647087元×0.3‰×630日，2013年10月1日起暂计至2015年8月21日止）。关于逾期办证违约金的问题。虽然原、被告在《广东省商品房买卖合同》第十五条约定了逾期办证违约金，但是适用该合同条款是有前提条件的，即房屋已经交付，而且在房屋没有交付的情况下，该条款与合同第九条约定的逾期交房违约金是不能同时适用的，理由是：其一，从合同的整体内容来看，这两条的适用条件是有区别的，分阶段的，各自针对被告不同性质的违约行为，时间上有先后顺序，这样才符合在合同中设置这两种违约金的目的。其二，被告逾期交房的状态一直在延续，逾期交房违约金已经计至原告起诉之日，若同时适用这两个合同条款，在计算违约金时会造成时间上的重叠，对被告也不公平。其三，因被告至今没有向原告交付涉案房产，办证的基础条件尚未形成，不存在逾期办证的问题。所以，原告诉求逾期办证违约金，不予支持。至于涉案房产的交付和办证问题，因涉案房产目前尚不符合交楼条件，也不具备办证条件，故对于原告的相关诉求，本院不予支持。被告惠州市伟豪房地产开发有限公司经本院依法送达传票后没有到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利，不影响案件的实体审理。综上，原告诉求有事实和法律依据，对其合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告惠州市伟豪房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告钟玉华、彭玉琼支付截止到2015年8月21日的逾期交楼违约金人民币122301.9元；自2015年8月22日起至实际交付房屋之日止的逾期交楼违约金按每日194.13元计算。二、驳回原告钟玉华、彭玉琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3103元，由被告惠州市伟豪房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  石 磊审 判 员  许锦环人民陪审员  高玉凤二〇一六年十月二十六日书 记 员  郑焕亮