北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0113民初10846号原告（反诉被告）:王祖奇，男，1984年10月29日出生。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：刘召，北京维京律师事务所律师。被告（反诉原告）：赖海平，男，1973年5月9日出生。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：马玉珍，北京市隆安律师事务所律师。被告（反诉第三人）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，该单位工作人员。原告（反诉被告）王祖奇与被告（反诉原告）赖海平、被告（反诉第三人）北京链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王祖奇及其委托诉讼代理人刘召，被告（反诉原告）赖海平及其委托诉讼代理人马玉珍，被告（反诉第三人）北京链家房地产经纪有限公司委托代理人杨怡芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王祖奇向本院提出诉讼请求：1.请法院判令解除原被告之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》（编号为×××）及《补充协议》；2.判令二被告共同承担违约责任，赔偿原告违约损失28万元；3.本案的诉讼费由二被告承担。事实和理由：2016年3月21日，王祖奇与赖海平经北京链家房地产经纪有限公司（以下简称“链家公司”）居间介绍签订了《北京市存量房屋买卖合同》(编号为×××)及《补充协议》，双方与链家公司签订了《居间服务合同》，王祖奇作为卖方将自己的位于北京市顺义区××小区的房屋（以下简称“涉诉房屋”）出售给赖海平。按照《补充协议》的约定，赖海平需于2016年5月25日至6月25日期间将购房首付款87万元支付给王祖奇，王祖奇以此办理房屋解押手续。但链家公司却在王祖奇不知情也不了解其内涵的情况下，在提供的格式化《房屋买卖合同》中擅自选择了“建委资金监管”的首付款支付方式，导致王祖奇无法办理房屋解押手续，也未能如期收到赖海平交付的首付款。链家公司未能专业、谨慎地对待自己的居间业务，擅自选择的首付款支付方式导致合同目的无法实现，链家公司存在严重过错。赖海平至今未交付首付款，根据《补充协议》的约定已经构成根本违约。被告（反诉原告）赖海平辩称,同意王祖奇的第一项诉讼请求，不同意其他诉讼请求。对方陈述与事实不符，我方一直按合同约定履行义务，对方因房屋价格上涨故意违约，应当承担相应的违约责任。被告（反诉第三人）北京链家房地产经纪有限公司针对原告（反诉被告）的起诉提交书面答辩意见称：1.我公司作为居间方，不是本案适格的被告；2.我公司已全面履行居间合同约定的义务，不存在违约事实；3.原告（反诉被告）要求我公司承担连带责任无事实和法律依据。赖海平向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告立即返还反诉原告定金20000元；2.判令反诉被告支付违约金280000元；3.判令反诉被告向反诉原告赔偿居间服务费用34200元；4.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：王祖奇与赖海平于2016年3月21日签订《房屋买卖合同》《补充协议》《居间服务合同》，约定王祖奇应在2016年6月15日之前向涉诉房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应在2016年7月15日前办理完毕解除抵押登记手续。合同签订时双方口头约定首付款的实际支付方式为自行支付，具体是由王祖奇出具个人征信报告、配合签署首付款自行支付协议、签署解押委托公证书、买方支付首付款、由链家公司代办解押手续。因签约当天时间已晚，来不及签订《自行支付购房款用于赎楼协议》，故商定王祖奇办好前述手续后一并签订上述协议并收取首付款。合同签订当日，赖海平向北京链家房地产经纪有限公司支付居间服务费34200元。赖海平准备购买涉诉房屋的首付款因故于2016年7月4日到账，中介人员于7月6日通知王祖奇办理自行支付相关手续，王祖奇先是同意，后又要求直接将首付款打到自己账户中，最后拒绝签署相关协议。2016年7月11日，王祖奇向北京链家房地产经纪有限公司发送《解除合同通知书》，后起诉，要求解除合同。我方认为，王祖奇未能在2016年6月30日前提交一次性还贷申请，拒绝配合办理首付款支付手续，发送《解除合同通知书》以及起诉的行为，均表明王祖奇明确不再履行合同，上述行为均构成根本违约。根据《补充协议》第四条第二款第（3）（4）项的规定，提出前述反诉请求。原告（反诉被告）王祖奇针对被告（反诉原告）赖海平的反诉辩称,合同没有如期履行，是因为北京链家房地产经纪有限公司给双方选择了建委资金监管的首付款支付方式，导致随后双方就首付款支付方式未能达成一致，合同无法继续履行。被告（反诉第三人）北京链家房地产经纪有限公司针对被告（反诉原告）的反诉述称，我公司作为居间方，不是涉案合同主体，但我公司愿意根据法院审理结果，配合房屋买卖双方完成后续流程。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院经审理认定事实如下：王祖奇与赖海平于2016年3月21日签订《房屋买卖合同》(编号为×××)及《补充协议》，约定王祖奇作为卖方将位于北京市顺义区××小区的房屋出售给赖海平，房屋成交价140万元。《补充协议》第二条约定：王祖奇应在2016年6月15日之前向涉诉房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应在2016年7月15日前办理完毕解除抵押登记手续；赖海平需于2016年5月25日至6月25日期间将购房首付款87万元支付给王祖奇；第四条约定：双方逾期履行上述义务的，每逾期一日，违约方向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金，逾期履行上述义务超过十五日的，构成根本违约，违约方向守约方支付20%的违约金，卖方根本违约的，还需赔偿卖方支付给链家公司的所有费用，买方违约的，已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。买卖双方与链家公司签订《居间服务合同》，约定房屋买卖双方应积极配合链家公司的居间活动。2016年6月6日，链家公司工作人员通过微信等方式提醒王祖奇办理自行支付购房款所需材料，包括打印卖方夫妻双方个人征信报告，卖方到场签署首付款自行支付协议及委托解押公证书等，王祖奇同意，并将身份证、产权证拍照发给链家公司中介人员用于先期办理。当日双方约定6月16日王祖奇应办理房屋解押委托公证，王祖奇因故未按约办理，后于6月12日、6月29日两次与链家公作人员约定下周办理。2016年7月6日，链家公司公司人员通知王祖奇买方已准备好首付款。当天王祖奇向链家公司工作人员提出不用首付款自行支付方式，采用中国建设银行做资金监管，监管的时间段仅为买房首付款支付给卖方之前，链家公司未同意。2016年7月10日，链家公司向王祖奇发出催告函，要求王祖奇在2016年7月15日18时前签署《自行支付购房款用于赎楼协议》，王祖奇在与链家公司工作人员的微信沟通中表示拒绝签署上述协议，并于次日发出《解除合同通知书》。2016年7月21日，王祖奇向北京住房公积金管理中心顺义管理部递交提前全部还清贷款的申请书。王祖奇一直没有办理个人征信报告。上述事实双方当事人没有争议，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人的争议焦点之一是双方是否约定首付款支付方式为链家公司提供的自行支付方式。王祖奇称由于签订房屋买卖合同当天链家公司的工作人员对首付款支付方式私自选择了建委资金监管一项，导致7月10日之前卖方没有收到首付款，并主张双方对首付款支付方式未能达成一致。赖海平主张3月21日签约当天双方口头约定首付款的支付采取链家公司提供的自行支付方式，对此提供链家公司工作人员的证人证言、微信聊天记录等证据。两位证人闫加龙、朴凤花当庭陈述：2016年3月21日双方签订房屋买卖合同当天，买卖双方针对首付款支付方式口头约定采取链家公司的自行支付方式，需王祖奇随后提供资料、签署文件等。根据6月6日王祖奇与闫加龙的微信聊天记录及王祖奇当庭陈述，王祖奇同意采取自行支付的方式收取首付款，并承诺办理相关手续。微信聊天记录中闫加龙提示王祖奇需提供的材料、办理步骤与链家公司《自行支付购房款用于赎楼协议》（文本样式）内容相吻合。上述证据能够相互印证，故对于上述争议焦点问题，本院认定买卖双方口头约定首付款自行支付的方式，具体是由王祖奇出具征信报告、配合签署自行支付首付款协议、签署解押委托公证、买方支付首付款、由链家公司代办解押手续。双方当事人的争议焦点之二是王祖奇是否构成根本违约。赖海平主张王祖奇逾期履行提交清偿贷款申请的义务36天，构成根本违约，对此王祖奇不认可，称申请日期并非履行合同的关键要素，赖海平对此不认可。根据《补充协议》的约定，卖方应在2016年6月15日前提交该申请，逾期履行该义务超出十五日则构成根本违约。故本院认定王祖奇逾期履行提交清偿贷款申请的义务36天的行为构成根本违约。根据本院已经查明的事实，王祖奇与赖海平就《补充协议》中的首付款支付方式订立了口头合同，约定采用链家公司提供的自行支付方式，王祖奇应按约定提供材料、签署自行支付首付款协议、签署解押委托公证书，但王祖奇始终未办理己方夫妻征信报告，亦未签署首付款自行支付协议、公证书，且2016年7月6日王祖奇要求改变首付款支付方式，并拒绝签署自行支付首付款所需协议、公证书，经链家公司7月10日发出催告函仍未履行。合同双方当事人有协助对方履行合同的义务，王祖奇逾期履行协助赖海平支付首付款的义务超过十五日，构成根本违约。双方当事人的争议焦点之三是赖海平是否构成根本违约。王祖奇主张赖海平未能于2016年7月10日前支付首付款，构成根本违约。对此赖海平不认可，称自己7月4日就准备好了首付款，7月6日通过链家公司工作人员将此信息通知王祖奇，自己只是构成一般违约，至7月10日自己未能支付首付款是由于王祖奇不配合办理自行支付协议约定的手续，自己没有根本违约。赖海平对此提供自己的中国建设银行账户7月3日至7月16日交易明细一份，证明自己从7月4日起就准备好首付款，至7月16日一直具备支付能力；提交微信聊天记录、链家公司工作人员的证人证言，证明从7月6日开始，王祖奇要求改变首付款支付方式，拒绝按之前的口头合同约定办理自行支付首付款所需的手续，导致直到7月10日自己一直未能支付首付款。根据本案已经查明的事实，赖海平未能在7月10日前支付首付款的原因是王祖奇违反口头合同的约定，不履行协助义务，故对此争议焦点问题，本院认定赖海平不构成根本违约。双方当事人的争议焦点之四是赖海平支付给链家公司的费用金额。赖海平主张其交给链家公司居间代理费26600元，保障服务费7000元，代收评估费600元，为此提供专用收据两张。对此王祖奇不认可。赖海平提供的收据显示，居间代理费26600元支付给了链家公司，保障服务费和代收评估费支付给了北京中融信担保有限公司。故对此本院认定赖海平向链家公司支付的费用为26600元。上述事实，有当事人当庭陈述、《北京市存量房屋买卖合同》(编号为×××)及《补充协议》、《居间服务合同》、微信聊天记录、证人证言、催告函、解除合同通知书、提前全部还清贷款申请书等在案佐证。本院认为：赖海平承认王祖奇提出的解除《房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，不违反法律规定。具体解除时间以赖海平提交反诉状要求解除合同的时间为准。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同目的履行协助义务。根据本案认定的事实，赖海平不构成根本违约。王祖奇逾期履行《补充协议》中约定的提交一次性还清贷款申请义务超过十五日，构成根本违约；逾期履行协助赖海平支付首付款的义务超过十五日，构成根本违约。根据《补充协议》第四条的违约责任约定，王祖奇应向赖海平支付违约金并赔付赖海平已向链家公司支付的费用。王祖奇要求赖海平与链家公司共同赔偿己方违约金28万元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持；赖海平要求王祖奇赔偿己方违约金28万元的反诉请求，有事实和法律依据，本院予以支持。根据本案认定的事实，王祖奇应赔偿赖海平支付给链家公司的费用金额为26600元。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。赖海平要求王祖奇返还定金20000元的反诉请求，有法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第四十四条、第六十条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王祖奇与被告（反诉原告）赖海平签订的《北京市存量房屋买卖合同》（编号为×××）及《补充协议》解除于二○一六年八月十一日解除；二、驳回原告（反诉被告）王祖奇的其他诉讼请求；三、原告（反诉被告）王祖奇于本判决生效后七日内返还被告（反诉原告）赖海平定金二万元；四、原告（反诉被告）王祖奇于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）赖海平违约金二十八万元；五、原告（反诉被告）王祖奇于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）赖海平支付给北京链家房地产经纪有限公司的费用两万六千六百元；六、驳回被告（反诉原告）赖海平的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费八千七百元，由原告（反诉被告）王祖奇负担（已交纳），反诉案件受理费八千七百元，由原告（反诉被告）王祖奇负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员  姜宜平二〇一六年十月十三日书 记 员  贾 平