贵州省铜仁市中级人民法院民 事 裁 定 书(2016)黔06民终985号上诉人（原审原告）：李元秀，女，1967年1月8日出生，苗族，贵州省铜仁市碧江区人，无业，住贵州省铜仁市碧江区。上诉人（原审被告）：贵州省铜仁市黔东投资有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区共青路86号。法定代表人：李世恩，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王加庆，贵州天一致和律师事务所律师，一般代理。被上诉人（原审被告）：贵州省铜仁市河西房地产开发公司，住所地贵州省铜仁市碧江区凉水井路002号。法定代表人：方世和，系该公司经理。委托诉讼代理人：陈素琼，贵州锦江河律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审被告）：贵州省铜仁市拍卖有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区环北路46号。法定代表人：牟进发，系该公司经理。被上诉人（原审被告）：ＸＸ，男，1963年5月20日出生，侗族，四川省广安县人，住贵州省铜仁市碧江区。被上诉人（原审第三人）：王斌，男，1985年12月27日出生，贵州省铜仁市碧江区人，住碧江区。被上诉人（原审第三人）：王鹏，男，1988年10月20日出生，贵州省铜仁市碧江区人，住碧江区。上诉人李元秀，上诉人贵州省铜仁市黔东投资有限公司（以下简称黔东投资公司），被上诉人贵州省铜仁市河西房地产开发公司（以下简称河西房开公司）、贵州省铜仁市拍卖有限公司（以下简称拍卖公司）、ＸＸ、王斌、王鹏确认合同无效纠纷一案，铜仁市碧江区人民法院于2015年4月24日立案后，作出（2015）碧民初字第706号民事判决，判决驳回李元秀的诉讼请求。李元秀不服该判决，向本院提起上诉，本院认为原判程序违法，裁定撤销原判，发回重审。铜仁市碧江区人民法院重审后于2016年7月26日作出（2016）黔0602民初291号民事裁定。上诉人李元秀、上诉人黔东投资公司均不服，向本院提起上诉。本院于2016年10月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。李元秀上诉请求：撤销一审驳回起诉的错误裁定。事实和理由：一、“锦江明珠”一层M18号房屋是上诉人依法购买的，该房屋被上诉人已交付给上诉人经营使用多年，上诉人对该房屋享有合法的合同权益和占有使用权。上诉人与被上诉人河西房开公司签订《商品房买卖合同》后，在履行合同过程中不存在违约和其他过错责任。在铜仁市××区矛盾纠纷调解中心处理该市场纠纷过程中，上诉人均明确表示要求继续履行合同。该中心负责人和开发商ＸＸ均表示会尊重上诉人的选择，会考虑上诉人的特殊情况。二、“锦江明珠”开发项目，实际开发人为铜仁市黔东房地产开发公司，该公司是ＸＸ、王斌、王鹏申办的家族企业。该市场拍卖师ＸＸ一手操作。三、“锦江明珠”农贸市场的拍卖存在明显的恶意串通、弄虚作假行为，损害了上诉人的合法权益。四、黔东投资公司取得的“锦江明珠”一层房产不是善意取得。五、上诉人的起诉符合民事诉讼法第一百零八条的规定，一审承担驳回上诉人起诉，没有法律依据。黔东投资公司上诉请求：一、纠正原审认定的上诉人对拍卖标的未经审查而竞买，几被告与第三人之间存在串通行为的错误认定；二、纠正原审认定的拍卖标的不是“锦江明珠”农贸超市一、二层房屋整体，而是“铜碧矛通（2013）1号会议纪要”文件的错误认定；三、纠正原审认定的黔东房开公司系家族企业，且存在自卖自买的情形的错误认定；四、纠正原审认定的没有形成市场系被告夸大、虚假宣传所致的错误认定；五、纠正原审认定的被上诉人李元秀与河西房开公司黔东的《商品房买卖合同》履行中未交房款责任不在李元秀的错误认定。事实和理由：一、上诉人只对拍卖公告载明的标的物参与拍卖。竞拍成功后，足额缴纳了全部价款，并办理了房产证、土地证，系善意取得该拍卖标的物，竞拍成功后分割标的物第二层给王斌、王鹏，也是合法行为。二、根据“会议纪要”的内容和拍卖公告载明的内容和实际拍卖的标的物是一致的即“锦江明珠”一、二层房屋。拍卖合同表述不规范，一审机械照搬。三、黔东房开公司不是本案当事人，也未参与拍卖活动。四、未形成市场原因复杂，并非企业行为所致。五、原审认定余款未交付时因交款条件未成就，什么条件未成就不明确。责任不在李元秀又在谁，没有明确。原审对讼争的合同效力不作认定，使上诉人陷入无尽的诉讼中，上诉人合法财产长期被非法占有。原审认定上述事实错误，裁定驳回李元秀起诉的结果正确。一审法院认定：“锦江明珠”系被告河西房开公司开发的房地产项目，被告河西房开公司销售时在未取得农贸市场批文的情况下以农贸超市进行了宣传销售。2006年8月31日，原告李元秀与被告河西房开公司签订《商品房买卖合同》1份，约定：原告购买被告开发建设的位于铜仁市××区××路××“××明珠”农贸市场××门面一间；门面建筑面积为38.29㎡，单价为每平方米3600元，共计价款137844元，定于2006年8月31日交购房款10000元，同年9月20日交购房款60000元，余款在交房之前付清。并约定被告于2006年9月30日前将验收合格的涉案门面交付给买受人等。合同签订后，原告按约向被告河西房开公司“锦江明珠”售楼部交纳了购房定金200元，购房款10000元，共10200元，不久被告河西房开公司将“锦江明珠”售楼部拆除，后被告河西房开公司在未得到政府批准的情况下自行按农贸市场打造，但至今涉案讼争的“锦江明珠”项目未能形成市场。涉案房屋有200多购房户，由于未能形成市场，造成部分购房户于2009年要求退房、赔偿损失、上访。后经政府协调，大部分购房户与被告河西房开公司达成了退房协议，有部分购房户通过诉讼程序解除了购房合同。但原告李元秀等少部分购房户一直不同意解除合同，要求继续履行，且原告李元秀长期在所购门面内经营使用。2013年2月1日，碧江区矛盾纠纷调解中心召开了“关于锦江明珠农贸超市整体拍卖事项”专题会议，形成了会议纪要，被告ＸＸ参加了该次会议。会议议定起拍价为1000万元，对确有意见的个别业主以合同约定引导其进入司法程序依法维权等。2013年2月7日，被告河西房开公司在未与原告李元秀等人解除《商品房买卖合同》的情况下与拍卖公司签订了《委托拍卖合同》，约定“委托人自愿委托拍卖人依法拍卖以下标的（详见附件二拍卖标的清单）”，即铜碧矛通[2013]1号会议纪要。该《委托拍卖合同》还载明“不设保底价”，拍卖标的亦未进行评估。同日，被告拍卖公司登报公告，公告拍卖标的物为“铜仁市××区共青路35号（老六完小斜对面）的锦江明珠农贸超市商业用房，共两层。”包括原告所购的涉案房屋。被告黔东投资公司及李太琪分别于2013年2月19日、20日申请竞买涉案标的，并领取了相关资料。被告拍卖公司“关于碧江锦江明珠农贸市场整体房产进行拍卖相关情部的告之”中载明“委托人对本次拍卖标的依法拥有绝对的处置权和处分权”。同月21日，经公开竞拍，被告拍卖公司、河西房开公司、黔东投资公司签订《拍卖成交合同》1份，该合同约定投资公司以最高应价1010万元竞得6号拍品，即贵州省铜仁市××区共青路35号的锦江明珠农贸超市商业用房地产，房屋建筑面积约3510.8平方米（含原告购买的M18号门面）等。当日，根据被告黔东投资公司的要求，被告拍卖公司、河西房开公司、黔东投资公司又签订《拍卖成交合同》1份，该合同约定黔东投资公司以最高应价716.748万元竞得6号拍品的一层，即贵州省铜仁市××区共青路35号的锦江明珠农贸超市商业用房地产的第一层，房屋建筑面积约2044.54平方米（含原告购买的M18号门面）等，相当于每平方米3500余元。同日，被告河西房开公司、拍卖公司、第三人王斌和王鹏签订《拍卖成交合同》1份，合同约定第三人王斌、王鹏以最高应价293.252万元竞得6号拍品的二层，即贵州省铜仁市××区共青路35号的锦江明珠农贸超市商业用房地产的第二层，房屋建筑面积约1466.26平方米，相当于每平方米2000余元。随后，涉案房屋即分别登记在被告黔东投资公司、第三人王斌和王鹏的名下。涉案房屋虽系被告河西房开公司开发的项目，但系黔东房开公司投资建设，且独立核算，自负盈亏，项目负人系ＸＸ。黔东房开公司的股东为ＸＸ及其妻熊华容，成立于2001年7月30日，ＸＸ系该公司的法定代表人，后变更法定代表人为王斌，2014年12月31日，法定代表人又变更为ＸＸ。第三人王斌、王鹏系第三人ＸＸ之子，即涉案房屋拍卖期间黔东房开公司的法定代表人系第三人王斌，第三人王鹏系该公司股东。黔东投资公司预先向工商部门核准申请于2012年3月18日，住所地为铜仁市××路××号（即涉案房屋所在地），法定代表人系ＸＸ，投资人为王斌、王鹏。现该公司的法定代表人为李世恩，股东为李世恩、童丽霞。锦江明珠项目当时系违法用地建设，2009年11月国土部门下达了违法用地处罚决定书，被告河西房开公司于2011年12月5日办理了涉案房屋土地使用证，2012年4月1日办理了涉案房屋所有权证。该证现已被注销。一审法院认为，原告李元秀与被告河西房开公司签订《商品房买卖合同》后，原告按约交付了购房款，被告河西房开公司将涉案房屋项目部拆除后，既未通知原告将购房余款交到何处，亦未通知原告将购房余款交给何人，李元秀至今有大部分购房款未支付，责任不在原告。且原告李元秀在所购买门面长期经营使用。被告河西房开公司委托拍卖的标的是“铜碧矛通[2013]1号会议纪要”，显然“铜碧矛通[2013]1号会议纪要”不可能是拍卖标的，被告拍卖公司想当然的将包括原告购买的房产在内的锦江明珠农贸超市一二层整体公告拍卖，侵害了原告李元秀的合同权益。“锦江明珠”农贸超市项目虽系被告河西房开公司开发的项目，但系黔东房开公司投资建设，且独立核算，自负盈亏，黔东房开公司系实际开发人，以致碧江区政府在协调购房户申请执行、上访等过程中，被告河西公司均系被告ＸＸ参与解决。黔东房开公司成立时的法定代表人系ＸＸ，公司股东只有被告ＸＸ夫妇，涉案房产拍卖时法定代表人系王斌，公司股东系第三人王斌、王鹏，故黔东房开公司相当于家族企业，且存在自卖自买的情形。本案众多购房户上访、起诉系被告河西房开公司在未取得政府批准的情况下以“农贸超市”的模式进行宣传、销售后没有形成市场，即系被告夸大、虚假宣传所致。被告黔东投资公司对拍卖标的未经审查而竞买，竞买成交后将竞得房产第二层分给第三人王斌、王鹏，拍卖时第三人王斌系黔东房开公司的法定代表人，第三人王鹏系该公司股东，被告河西房开公司、黔东投资公司、拍卖公司达成整体拍卖成交后，随即签订2份《拍卖成交合同》，以致第三人王斌、王鹏在未参与竞买情况下，以虚假《拍卖成交合同》的方式取得“锦江明珠”农贸超市第二层产权，几被告与第三人之间存在串通行为。但原告取得的是合同权利，并非物权，涉案房屋系不动产，所有权的取得须以登记为准。涉案房屋拍卖成交后，经被告黔东投资公司要求，被告拍卖公司说明后另以《拍卖成交合同》的方式将涉案房屋第一二层进行了分割，并已分别登记在被告黔东投资公司及第三人王斌、王鹏名下。根据合同相对性原则，原告对涉案《委托拍卖合同》、《拍卖成交合同》的效力无权主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三款之规定，裁定驳回原告李元秀的起诉。案件受理费人民币50元，退还给原告李元秀。本院认为，上诉人李元秀与被上诉人河西房开公司之间签订有《商品房买卖合同》，合同签订后，李元秀金交纳首付款10200元，合同约定于2006年9月20日交购房款6万元，余款交房前付清。李元秀未按约定时间支付第二期房款及余款。其上诉称河西房开公司已将其所购房屋交付其使用，而合同约定交房前付清余款，如果是河西房开公司向其交房，则其陈述找不到人交款的事实不成立，只有在河西房开公司没有交房，李元秀才未付清余款的事实符合情理。但李元秀未按约支付第二期房款构成违约，河西房开公司未按约定时间交房，因此，双方均构成违约，一审认定未交款责任不在李元秀的事实错误。李元秀主张河西房开公司已将房屋交付其使用的事实也不成立。李元秀虽占有该房屋，但并非河西房开公司交付占有，不属合法占有。李元秀也未办理该房屋的登记手续，未取得物权，其仅享有合同权利。河西房开公司开发的“锦江明珠”项目，享有该房屋的所有权。黔东房开公司系该项目实际投资人，ＸＸ、王斌、王鹏系黔东房开公司股东，只能说明黔东房开公司系该项目的实际权利人，其对该项目享有处分权利。其处分该房屋不存在无权处分的情形。锦江明珠农贸超市商业用房地产被拍卖，不是河西房开公司自主决定处分。而是因该项目开发后，一直无法形成市场进行正常经营，部分购房户要求退房、赔偿损失，并引发购房户到政府上访。这是双方签订合同时没有预料也不希望出现的结局。在河西房开公司无力退还购房款、赔偿损失的情况下，为维护购房户的整体利益，化解矛盾纠纷，处理锦江明珠农贸超市项目遗留问题，铜仁市××区矛盾纠纷调解中心形成《关于“锦江明珠”农贸超市整体拍卖事项专题会议纪要》，成立领导小组负责对拍卖进行协调、监督，并明确了起拍价及拍卖资金的监管和发放。故河西房开公司委托整体拍卖该项目资产不属逃避债务、转移财产的行为。其处分该房屋的收益权属河西房开公司及实际投资人黔东房开公司及其股东享有，其拍卖价格过低并不损害李元秀的利益。李元秀可以基于其享有的合同权利向河西房开公司主张权利。一审裁定认定河西房开公司的委托拍卖行为系自卖自买与一审查明事实不符。合同相对性系是指合同只能拘束合同当事人，对第三人不产生任何效力。只有合同相对人一方能够向另一方基于合同提出请求或提起诉讼。与合同当事人没有发生合同上的权利义务关系的第三人不能依据合同向合同当事人提出请求或提出诉讼。也不应当承担合同的义务或责任。本案李元秀提出诉讼并非依据河西房开公司与黔东投资公司及王斌、王鹏之间的拍卖合同，而是基于自己与河西房开公司签订的合同而享有的合同债权。因此，一审根据合同相对性原则认为李元秀无权主张拍卖合同的效力，裁定驳回李元秀的起诉，适用法律错误。综上所述，李元秀上诉请求成立，应予支持。原裁定认定事实及适用法律错误，二审应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销铜仁市碧江区人民法院（2016）黔0602民初291号民事裁定；二、本案指令铜仁市碧江区人民法院审理。审判长 张 全审判员 吴爱民审判员 吴晓慧二〇一六年十月三十一日书记员 李正雷