北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0116民初2746号原告：北京万通鼎安国际物业服务有限公司，住所地北京市怀柔区庙城镇庙城村东362号。法定代表人：王盛雄，总经理。委托诉讼代理人：刘杭杰，男，该单位职员。委托诉讼代理人：胡克强。被告：张军，男，1965年1月28日出生。原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司（以下简称万通鼎安物业公司）与被告张军物业服务合同纠��一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万通鼎安物业公司委托诉讼代理人刘杭杰、胡克强与被告张军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万通鼎安物业公司诉称，我公司与张军存在事实物业服务合同关系，为其提供了相应的物业服务。张军作为小区业主，在享受到我公司提供的物业服务的同时，有义务支付相应的物业服务费。虽经多次催缴，张军仍拒绝交费。故起诉，要求张军给付2012年1月1日至2016年3月31日期间的物业服务费共计22707.75元，并给付滞纳金3510.35元。张军辩称，万通鼎安物业公司起诉的产权人及房屋面积属实，但不认可万通鼎安物业公司起诉状内容。2012年9月5日物业服务合同到期，双方不再存在物业服务关系，也不认可物业费。因小区污水管道向地下室反水导致我家地下室自2009年开始出现倒灌，很多物品被泡，造成很大损失。2013、2014年又出现两次倒灌，直至我自行采取措施才解决。在此期间，多次向万通鼎安物业公司反映，均未予解决，损失也未给予赔偿。因为我不在涉案房屋居住，因此不清楚万通鼎安物业公司是否在物业服务合同到期后提供了物业服务。综上，不同意万通鼎安物业公司的诉讼请求。经审理查明，2010年9月6日，北京市怀柔区龙山新新家园小区业主委员会（甲方）与万通鼎安物业公司（乙方）签订《龙山新新家园物业服务与管理委托合同》，约定甲方委托乙方进行物业服务与管理。物业名称为龙山新新家园（新新小镇），坐落位置为北京市怀柔区庙城镇庙城村422号，北至庙城镇、南至大秦铁路、东至京密快速路101国道、西至庙城村用地。物业类型为住宅（别墅），物业范围包括龙山新新家园一期、1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号��块、庙城东南地块，及与上述建筑配套的相关设施，及其地面停车场所。双方约定委托服务与管理的期限为2010年9月6日至2012年9月5日。甲方委托乙方管理的事项包括：1、共用部位的日常维修、养护和管理。包括：会所、外墙面、楼顶、承重结构、门卫值班房、配电房、消防中心、保安中心、电话机房、公用水池、卫星电视机房等。2、共用设施、设备的日常维修、养护、运作和管理。包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明、小区内消防设施设备、保安监控系统、电力系统、卫星电视系统、电话系统、电信系统、燃气系统、中水处理等系统。3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理。包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井等。4、公用绿地、花木、建筑小品等的日常养护与管理及其附属或相关联的设备设施的日常养护与管理��包括节假日的布置。5、园区附属配套建筑和设施的日常维修、养护和管理。包括会所、商业网点、文化体育娱乐场所等。6、公共环境卫生。包括公共场所、会所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运等。7、园区内各种车辆停放秩序的管理。8、维护公共秩序。包括区域内的安全监控、巡视、门岗执勤。9、管理物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料……关于物业费的支付，双方约定物业服务费的收费标准为：一期、1号、2号、3号地块按照每平方米每月1.75元收取，业主可按季度交纳物业服务费……合同中同时就双方权利义务及财务管理与资产管理、违约责任等事项进行了具体约定。合同签订后，万通鼎安物业公司按照约定为龙山新新家园提供了物业服务至2012年9月5日合同期满。2012年9月5日，万通鼎安物业公司发布公告，表示继续为龙山新���家园提供物业服务。此后，万通鼎安物业公司参照原合同约定内容为该小区提供物业服务至今，其收费标准亦按原合同约定标准执行。张军系龙山新新家园×号产权人，该房屋面积为254.43平方米。因张军未向万通鼎安物业公司交纳2012年1月1日至2016年3月31日期间的物业服务费，万通鼎安物业公司起诉至本院，要求其交纳2012年1月1日至2016年3月31日期间的物业服务费22707.75元，并支付滞纳金3510.35元。案件审理过程中，张军以自家地下室遭受污水管道倒灌，万通鼎安物业公司没有尽到维修责任为由进行抗辩。万通鼎安物业公司则表示，出于统一规划的需要，该小区地下污水管道由当地镇政府管理，在出现倒灌问题后，物业公司已经积极同管理方协调，并于2016年将小区内景观水池抽空用以存放污水，以改善倒灌问题。案件审理过程中，为证明各自主张，双方均向法庭提供相应证据。其中万通鼎安物业公司提交的证据包括：1、房屋产权证复印件一份，证明张军系涉案房屋的所有权人。张军对该证据予以认可。2、业主资料卡一份，证明张军系小区业主，负有交纳物业服务费的义务。张军对该证据不予认可。3、催款通知单三份、快递单一份，证明万通鼎安物业公司曾向张军催收物业服务费。张军表示没有收到催款通知。4、《龙山新新家园物业服务与管理委托合同》一份、公告一份，证明双方存在物业服务合同关系。张军对该证据不予认可。5、工作服务单九份，证明万通鼎安物业公司向张军提供物业服务的事实。张军对于其本人签字的部分予以认可，对非本人签字及无人签字的部分不予认可。6、协议书一份，证明该小区污水管线的管理方系当地镇政府。张军的质证意见为协议书仅有公章没有法定代表人签字，因此不予认可。张军向法庭提交的证据包括：1、业主公约一份，证明公共设施属于物业管理的范围。万通鼎安物业公司对该证据不予认可。2、物业服务合同一份，证明公共设施属于物业公司服务范围。万通鼎安物业公司的质证意见为，真实性认可，证明目的不认可。3、商品房预售合同一份，证明公共设施属于物业公司管理的范围。万通鼎安物业公司对该证据真实性认可，证明目的不认可。4、照片若干张，反映张军家中被水浸泡的情况及室外排水管道、路面的情况。万通鼎安物业公司对该证据的真实性认可，对于证明目的不认可。上述事实，有原被告当庭陈述、《龙山新新家园物业服务与管理委托合同》等相关书证在案佐证。本院认为，北京市怀柔区龙山新新家园小区业主委员会与万通鼎安物业公司在平等自愿、等价有偿的基础上签订的��业服务合同，不违反法律、法规的效力性规定，应为合法有效。张军作为龙山新新家园小区业主，其与万通鼎安物业公司之间成立物业服务合同关系。该合同履行期满后，万通鼎安物业公司参照原合同约定的物业服务项目及标准继续在小区提供物业服务，其与张军之间形成事实物业服务关系。张军作为物业服务的受益者，在享受到万通鼎安物业公司提供的相应物业服务后，应按时交纳物业服务费。张军辩称，对于物业服务合同到期后万通鼎安物业公司继续为龙山新新家园小区提供物业服务的事实不予认可。但万通鼎安物业公司提供了有张军签字的物业服务单，以证明曾经为其提供服务的事实，故张军的辩称理由不能成立，本院对该辩称意见不予采纳。张军辩称，自家地下室被倒灌的污水浸泡，万通鼎安物业公司没有尽到维修责任。但综合本案情况，本院认为万通鼎安物业公司对于污水管道的倒灌已经采取了相应措施，本院难以认定其提供服务存在明显瑕疵。综上，万通鼎安物业公司要求张军给付物业服务费的诉讼请求于法有据，本院予以支持。至于滞纳金的诉讼请求，因张军并非恶意拖欠物业服务费，故本院对此不予支持。同时应当指出，万通鼎安物业公司在今后的物业服务过程中，应进一步加强服务意识、提高服务质量，加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时解决与答复，为业主及使用人创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：一、张军于本判决生效后七日内给付北京万通鼎安国际物业服务有限公司二○一二年一月一日至二○一六年三月三十一日期间的物业服务费共计二万二千��百零七元七角。二、驳回北京万通鼎安国际物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四百五十六元，由北京万通鼎安国际物业服务有限公司负担八十八元（已交纳），由被告张军负担三百六十八元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长     李晓霞人民陪审员  苏天福人民陪审员  马瑞华二〇一六年十月二十七日书 记 员  翟 烁