浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙07民终343号上诉人（原审原告）：傅淑云，女，1968年5月27日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。委托诉讼代理人：邹毅强，浙江训和律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘建云，浙江训和律师事务所律师。上诉人（原审被告）：金华市第二土特产总公司，住所地金华市解放西路99号。法定代表人：蒋光合，总经理。委托诉讼代理人：郭妙玲，浙江联浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈平，浙江联浩律师事务所律师。上诉人傅淑云因与上诉人金华市第二土特产总公司（以下简称二土公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2015）金婺民初字第2285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人傅淑云及其委托诉讼代理人邹毅强、潘建云、二土公司的委托诉讼代理人郭妙玲、陈平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。傅淑云上诉请求：依法撤销原判第二项，依法改判二土公司给付傅淑云装修装潢损失3064009元，停产停业损失5104888.75元，腾空费797896元，搬迁费104915.84元，建筑添置补偿费1313379元，电视电话网络拆装费6675元，空调移机费和空气能拆装费34010元，房屋评估奖5000元，房屋签约奖797896元，合计11228669.59元。事实和理由：一、傅淑云诉请中主张装修费用230万元系二土公司需赔付我方的装修损失，而非主张装修装潢评估价。其一，一审中傅淑云也向原审法院申请调查取证并提供线索，故我方已尽举证义务，而二土公司有证据拒不提供，故依法可以推定我方的主张成立。其二，傅淑云承租前的装修经历18年之久，装修残值已不存在。其三，我方已提《房地产估价报告》证明房屋装修价值为3064009元，而根据《房屋租赁合同》第十五条的约定，“……相关拆迁及装修由承租人自行向有关部门要求补偿，出租人给予配合”，故装修费用全部由傅淑云享有。二、合同约定的年租金应为32万元/年而非28万元/年。《房屋租赁合同》第四条约定，除年租金28万元，第一年另支付前任承包人折旧费3.5万元，第二年4万元作为每年出租人消费抵交租金，消费不足4万元，以现金形式补足。因此，年租金应为32万元。三、停业停产损失按一年的租金计算没有任何依据，该项损失应为被征收房屋价值的5%。根据《婺城区二七区块旧城改造房屋征收补偿方案》（以下简称《补偿方案》）第四条第（五）项、《货币补偿协议》的规定，该项损失按被征收房屋价值的5%，且系补偿生产经营者损失，而非房屋所有权人。四、《补偿方案》第四条第（一）项、第五条第（三）项分别规定了搬迁费、房屋腾空奖，一审混淆了腾空奖和搬迁费。而《货币补偿协议》可以证明二土公司可获得相应腾空奖，故房屋腾空奖100元/平方米应由傅淑云享有。五、一审遗漏建筑物添置费。傅淑云为经营添置建筑物花费21万余元，二土公司已获得相应补偿，理应支付给傅淑云。六、原审法院未依原告申请调取证据系程序违法。七、原审法院未就案涉案屋拆除面积进行认定，直接影响搬迁费、房屋腾空费、房屋签约奖等的认定。二土公司上诉请求：依法撤销原判第二项，依法改判。事实和理由：一、关于终止合同损失补偿费：原审判决支付傅淑云终止合同损失补偿费28万元违背意思自治原则，依《房屋租赁合同》第十五条约定“租赁期间遇有旧城改造，无条件终止租赁合同”，一审判决支持28万元背离该约定。原判既已认定征收房屋补偿主体为房屋所有权人，但在傅淑云未提供经营损失证据的前提下，判决支持显然无法律依据。二、关于房屋装修装潢损失：我司已举证对西峰山庄装修总投入5526563.62元，截止2015年4月，账面尚留净值2198394.12元。在傅淑云拒不提供其装修投入的证据的情况下，一审适用自由心证判决支持115万元，忽略了证据为王的司法原则。三、关于房屋腾空搬迁费：按《货币补偿协议》只有在2015年4月3日前腾空才有奖励，逾期则要承担违约金。而傅淑云于2015年4月7日实际腾空，婺城区住建局正追究二土公司的违约责任。一审支持房屋腾空搬迁费无依据。四、关于电视、电话、网络、空气能拆装费及空调移机费：政府并未给我司上述费用，一审判决支持违背公平原则。二土公司针对傅淑云的上诉辩称，上诉请求超出了一审的诉讼请求范围，不同意二审一并审理。傅淑云的上诉理由不能成立，请求驳回傅淑云的上诉。具体理由如下：一、租金问题：从合同约定及傅淑云实际交纳的租金数额看，一审认定年租金正确。二、傅淑云主张的装修款即为230万元，一审按其主张认定装修损失正确。三、根据《补偿方案》规定，停业停产损失受偿主体就是房屋所有权人，一审认为该项损失归二土公司所有正确。四、傅淑云未在规定的时间腾空，政府也至今尚未支付二土公司腾空奖励等费用，且法院已强制执行二土公司逾期腾空的违约金，故其要求腾空奖励费没有依据。五、《房屋租赁合同》第八条、第十五条的规定，租期满后装修无偿归出租人所有；租期内遇旧城改造，相关拆迁原装修由承租人自行向有关部门要求补偿。傅淑云针对二土公司的上诉辩称，一、关于终止合同损失补偿费：二土公司仅摘取《房屋租赁合同》第十五条的前半句，“无条件”是仅指终止合同的同意与配合上。终止合同损失补偿费为停产停业损失，应按房屋价值的5%计算归傅淑云所有。二、关于房屋装置修装潢损失补偿：一审中我方已向法院提供线索并申请法院调查取证，且二审中我方也已提供《房地产估价报告》，涉案房屋装修价值为3064009元。三、腾空搬迁费：傅淑云于2015年4月2日腾空，同日要求二土公司交接，但二土公司以清明节将近为由故意延期交接。四、电视、电话、网络、空气能拆装费及空调移机费：《货币补偿协议》明确载明存在设备搬迁和安装补偿费等费用，且傅淑云已提供证据证明存在拆装、移机等事实。请求依法裁判。傅淑云向一审法院起诉请求：1.判令被告二土公司补偿原告傅淑云装修款2300000元；2.判令被告补偿原告停产停业损失3000000元；3.判令被告补偿原告腾空费、搬迁费、空调移机费、建筑物添置补偿及电视、电话、网络、热水器的拆装费等共计人民币691210元；以上合计5991210元；4.由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告傅淑云和被告二土公司于2008年2月2日签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告租用被告所有的原西峰山庄经营餐饮和宾馆业，合同约定租金28万元/年；租赁期限从2008年2月2日至2018年2月2日；租赁期满，租赁房屋的装修，改善增设的其他物无偿归出租人所有。其他并对违约责任等进行了约定。在合同第15条规定：租赁期间遇有旧城改造无条件终止租赁合同，相关拆迁原装修由承租人自行向有关部门要求补偿，出租人予以配合。合同签订后，原告按约定支付了租金，并在原西峰山庄的基础上对租赁房屋进行了装修，并注册了个体工商户营业执照，字号为金华市婺城区绿墅山庄。2014年，政府启动金华市婺城区二七新村旧城改造工程，原、被告双方由此于2015年4月7日终止了原租赁合同。被告就包括金华市婺城区绿墅山庄在内的解放西路99号与政府签订了拆迁补偿协议，按协议规定，被告可获得包括房屋拆迁补偿费、装修补偿费、搬迁费、腾空费、停产停业损失补偿费、空调移机费及电视、电话、网络、热水器的拆装费等在内的多项补偿款177412529元。另根据婺城区二七区块旧城改造房屋征收补偿方案规定：被征收房屋价值含房屋装饰装修价值；被征收人属企业、事业单位的，电话移机每门补偿158元，电话加装宽带移机每门补偿258元，宽带移机每条补偿78元；有线电视移机每户补偿50元；空调柜机每台补偿340元，挂机每台补偿210元。停产停业损失补偿费，按被征收房屋价值的5%计算等。原、被告双方因上述补偿款分配问题达不成一致而发生纠纷。一审法院认为，原告傅淑云租赁被告二土公司所有的营业用房从事经营活动，双方已签订《房屋租赁合同》，双方本应依约履行，但由于该租赁房屋涉及政府征收而不得不终止合同。故本案的争议焦点为终止租赁合同后给原告造成的损失如何认定问题。首先，关于装修装潢补偿费问题。原告承租被告所有的房屋，约定租期从2008年2月2日至2018年2月2日止，所涉房屋在双方房屋租赁关系存续期间被列为政府征收范围，评估及签订补偿协议均发生在双方租赁期间，虽补偿协议的签订主体为房屋所有权人，但原告的装修是在被告出租的原西峰山庄的基础上作进一步装修的，评估事务所又将原、被告双方的装修装潢进行了混合评估，推定双方各占50%。因双方均不能举证证明征收评估价值，评估报告现已被征收拆迁指挥部收回作废，且被告方也未对原告方主张的230万元装修款的数额提出过异议，故装修补偿款认定为230万元，应由原、被告各半享有。其次，关于终止合同给原告造成损失补偿问题。双方当事人在租赁合同中对因房屋征收致使合同解除情形下如何补偿未作约定。涉案房屋被征收后至重新置业期间，房屋所有人存在租金损失，且根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（××）给予公平补偿；对被征收人因征收房屋造成的停产停业损失应当进行补偿等。另根据《补偿方案》第二条第（三）项对被征收人作出如下定义：指征收范围内房屋所有权人。第四条第（五）项规定，征收非住宅房屋造成停产停业损失的，按被征收房屋价值的5%计算，故停产停业损失费的补偿主体应属房屋所有权人，而非承租人即本案原告。但政府征收而导致租赁终止，确实也给原告造成损失，且该合同的终止属不可归责于合同双方主体，故出租人应给予承租人相应的补偿。本案原告虽未提供其经营损失的相关证据，但考虑原告因承租期限长、承租面积大、租金较高，致使其投入的装修装潢成本较大，并结合原告租赁剩余期限、易地经营的投入及同行业经营收入等综合因素，酌情确定由被告支付原告因合同终止产生的损失补偿费相当于一年的房屋租金，即280000元。再次，关于被告是否应向原告支付搬迁费问题。关于原告请求的搬迁费，原告因政府征收无法继续承租涉案房屋，必然要对房屋内归其所有的装修及其他设施进行腾空，被告也应支付原告搬迁费。根据征收部门和被告签订的《货币补偿协议》，被告可获得的搬迁费为68048元，但本案原告租赁的房屋系上述补偿协议中的一部分，现该房屋已被拆，酌定原告租赁部分占全部的50%计34024元。最后，关于空调移机费、建筑物添置补偿及电视、电话、网络、热水器的拆装费，虽然原告提供的系单方证据，但被告方并未提供相反的证据予以反驳，另结合宾馆的经营性质，可按原告方提供的清单计。但由于电视、电话、网络系原告装修前该房屋就用于经营宾馆，应原来就存在终端，故该部分费用13350元亦由原、被告双方各半享有。空调移机费和空气能拆装费计34010元，则由原告单独享有。对原告的其他诉讼请求，无相应的证据证明，不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（五）、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项等之规定，判决：一、解除原告傅淑云与被告金华市第二土特产总公司于2008年2月2日签订的《房屋租赁合同》。二、被告金华市第二土特产总公司于判决生效之日起7日内，给付原告傅淑云因终止合同的损失补偿费280000元、房屋装修装潢损失1150000元、房屋腾空搬迁费34024元、电视、电话、网络拆装费6675元、空调移机费和空气能拆装费计34010元，共计人民币1504709元。三、驳回原告傅淑云其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53738元，由原告傅淑云负担40238元，由被告金华市第二土特产总公司负担13500元。本院二审期间，围绕上诉请求傅淑云依法提交了以下证据：1、房地产估价报告、2016年1号政府信息公开申请、答复书各一份，证明上诉人傅淑云应获得的装修装潢费系3064009元，建筑添置补偿费1313379元，停产停业损失费是5104888.75元等金额的事实，上诉人傅淑云承租的房屋建筑面积为7978.96平方米，被拆迁的承租房屋价值为99555661元，加上2542114元，计102097775元的事实；2、协议书、收条原件各一份，证明傅淑云于2015年4月2日前将房屋腾空，未办理交接手续系金华市第二土特产总公司拒绝配合的事实；3、西峰山庄工商登记信息原件一份，证明西峰山庄已于2008年9月12日注销，装修的残值结合租赁合同第四条的约定，已将残值转让给傅淑云；4、房屋装修明细及说明各一份，证明涉案租赁房屋装修价值为2340220元；绿墅山庄涉及到有证及无证面积，用于停产停业损失及其他相关损失的基础依据。本院组织当事人进行了质证，二土公司质证认为，证据1，房产的评估项目99号中有35家单位含二土公司的办公大楼，并不是评估报告中所有的房屋都出租给傅淑云，公开信息答复也没有涉及到房产，故与本案无关；证据2，傅淑云于2015年4月2日才签协议，4月3日政府要我们搬出去，一审认定4月7日才交签，超出4月3日搬迁我方是要承担违约金；收条的内容不清楚，前后矛盾，不能说明本案的问题；证据3，真实性、合法性无异议，但与本案无关，租赁合同明确规定租赁权包括里面的财产，本案争议的是企业财产。证据4，对说明的三性予以认可；对装修明细的部分内容与本案不具关联性：其中序号6中美术生特长基地、龙图广告公司的装修价值与本案无关，其余2285682元只能证明政府拆迁赔偿的装修残值价值，傅淑云至今未举证证明其投入绿墅山庄装修的证据，不能认定此款为其装修投入；双方庭审中认可拆迁面积其中有证面积达2896.94平方米，无证面积为1561.73平方米，但这不是傅淑云停产停业损失及搬迁腾空补偿的证据。二土公司依法提交了以下证据：1、通知一份，二土公司发给傅淑云要求在3月30日前腾空；2、婺城区人民法院行政裁定书、婺城区住房城乡建设局催告通知书、执行告知书、执行通知书、报告财产令各一份，证明由于傅淑云等承租户没有及时搬迁，法院要执行二土公司逾期腾空的违约金；3、拆迁补偿款入账通知书二份，共1.134亿元，根据补偿协议，政府应补这给二土公司1.774亿元，至今政府还扣了6401万元，傅淑云向政府去拿，我司会配合；4、傅淑云交给二土公司的租金发票共计17张，总租金从08年至2015年共计200万元左右，每年是28万元；5、绿墅山庄出具的收款收据，我们退还给绿墅山庄租金23.333万元2015年的租金，共实际收到租金是200万元，2015年收到租金4.667万元；6、政府公告，二土公司解放西路99号的面积，99号第一项是仓储办工，不属于西峰山庄的，2-2、2-3、2-5、2-6、2-7是属于西峰山庄，所以总面积是2700.33平方米；本院组织当事人进行了质证，傅淑云质证认为，证据1，三性均有异议，我们没有收到过该通知；证据2，真实性、合法性无异议，但与本案无关，先催告通知，后再申请强制执行，再执行通知书、报告财产令，催告通知是要4月3日前腾空房屋，在4月3日前腾空是有奖励的，在7月19日之后不腾空是要追究是违约责任的，违约责任是7月19日后才产生的，所以与本案无关；证据3，不能达到证明目的，根据国务院法规和地方性法规，要先补偿再腾空，政府欠二土公司钱是另有原因的，应该是支付部分职工的安置费、社保等费用的，这6000多万元我们是不可以领的；证据4，租金发票真实性无异议，但达不到证明目的，每年租金是32万元，其中有4万元是二土公司到绿墅山庄消费的；证据5，没有异议，可以证明我们当时把2015年全部租金已支付；证据6，三性均有异议，证据是打印件，故原审法院不予认定。结合质证意见，本院认证如下：对傅淑云提供的证据1、3、4的真实性、合法性双方均无异议，本院予以认定，关联性在下文中阐述。证据2的真实性无法确认，本院不予认定。对于二土公司提供的证据2、3、4、5的真实性、合法性双方均无异议，本院予以认定，关联性在下文中阐述。证据1、6的真实性无法确认，本院不予认定。原判认定的事实清楚，本院予以认定。另查：傅淑云承租涉案被拆迁房屋共4458.67平方米，其中有产权证部分面积为2896.94平方米，无产权证面积为1561.73平方米。涉案房屋评估价47132736元、装修评估价为2285682元，按房屋价值（含装修价）的5%计算，停业停产损失为2470920元。本院认为，本案二审争议在于：一、关于傅淑云的装修损失：根据二审提供的新证据，在此基础上双方一致确认傅淑云承租涉案被拆迁房屋的装修评估价为2285682元。由于傅淑云的装修是在二土公司出租的原西峰山庄基础上作进一步的装修，而傅淑云既未提供证据证明其已取得原西峰山庄装修权益，又未在拆迁评估前对装修现状进行证据固定，评估机构在评估时也未区分前后两次装修而进行了混合评估，现涉案房屋已拆除，因此，在无法确认属于傅淑云装修部分准确价值的情况下，应推定傅淑云享有50%，具体为2285682元×50%=1142841元。傅淑云主张原西峰山庄残值已不存在没有事实和法律依据；主张依《房屋租赁合同》第十五条的约定“……相关拆迁及装修由承租人自行向有关部门要求补偿，出租人给予配合”取得原西峰山庄装修权益有悖条款的基本文义和交易习惯。二土公司提供西峰山庄装修费用折旧净值清单及明细账系其单方制作的证据，亦不足以证明其主张。故两上诉人主张装修损失全部归己方所有的上诉理由均不能成立，本院不予采信。二、关于停业停产损失：本院认同原审法院关于停业停产损失归房屋所有权人及承租人可基于租赁合同提前终止要求出租人给予相应补偿的意见和理由。具体补偿数额：因拆迁行为直接影响了傅淑云后续三年的经营行为，而二土公司尚可从房屋及附属物的补偿中填补其部分损失，本院酌定以停业停产损失2470920元的30%即741276元作为对傅淑云的补偿。原判确定的数额过低，应予纠正。但傅淑云认为停业停产损失全部补偿给生产经营者依据不足。《房屋租赁合同》中傅淑云并未明确放弃该项损失，二土公司所提的上诉理由亦不能成立。三、关于房屋腾空奖：从《补偿方案》、《货币补偿协议》内容看，房屋腾空奖与搬迁费是两个不同的补偿、奖励项目，《货币补偿协议》签订在先，实际腾空在后，二土公司至今尚未领取房屋腾空奖，能否领取及能领取多少尚未确定，双方可另行解决。相应的事实在本案中也不作认定。四、关于建筑物添置费：傅淑云并未提供证据证明其对承租房屋进行添置并已计入《房地产估价报告》“附属物价值”栏内。傅淑云就此所提的上诉理由不能成立。五、关于拆装费、移机费：原判对拆装费、移机费认定与处理并无不当。二土公司就此所提的上诉理由不能成立。对于傅淑云所提超出一审诉讼请求增加的上诉请求，二土公司不同意在二审中一并审理，且二审调解不成，本院依法不予审理。综上所述，上诉人傅淑云的上诉请求部分成立。原判适用法律正确，审判程序合法，因新证据致部分事实认定不清，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持浙江省金华市婺城区人民法院（2015）金婺民初字第2285号民事判决第一项、第三项；二、变更浙江省金华市婺城区人民法院（2015）金婺民初字第2285号民事判决第二项为：金华市第二土特产总公司于本判决生效之日起七日内给付傅淑云因终止合同的损失补偿费741276元、房屋装修装潢损失1142841元、房屋搬迁费34024元、电视、电话、网络拆装费6675元、空调移机费和空气能拆装费计34010元，共计人民币1958826元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费53738元，由傅淑云负担36171元，金华市第二土特产总公司负担17567元。二审案件受理费53738元，由傅淑云负担36171元，金华市第二土特产总公司负担17567元。本判决为终审判决。审 判 长 胡玲玲审 判 员 钱 萍审 判 员 胡 照二〇一六年十月十二日代书记员 徐艳锦施金金