广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤13民终1995号上诉人（原审原告）：惠州市粤兴物业管理有限公司，住址：惠州市麦地路3-4巷之间综合楼A栋8层。法定代表人：李佩文，经理。委托代理人：马静涛、吴碧珊，均系广东伟伦律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审被告）：姜伟平，女，汉族，1971年6月9日出生，住惠州市惠城区。上诉人惠州市粤兴物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2015）惠城法民一初字第2159号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人惠州市粤兴物业管理有限公司的代理人马静涛、吴碧珊，被上诉人姜伟平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人原审的意见2015年6月8日，原告惠州市粤兴物业管理有限公司一审诉称，2006年10月23日，广东粤欣实业集团有限公司与被告签订了南湖明珠映月轩A21104号房《前期物业服务协议》；2010年3月2日，被告与原告签订了南湖明珠倚湖轩D814号房《南湖明珠住户手册》；约定由原告对被告所居住的位于惠州市惠城区麦地路2号南湖明珠映月轩A21104号房和南湖明珠倚湖轩D814号房提供物业管理服务，其中约定：原告负责对被告所有的位于惠州市麦地路三巷2号南湖明珠映月轩A21104房与南湖明珠倚湖轩D814号房的物业管理，其中约定物业服务费包括物业服务费、公共水电分摊费、车位使用管理费、上门收集垃圾费9元／户／月，住宅每月每平米按1元收取（以市物价局最新收费标准执行收费），每次收缴物业服务费的时间为每月8日前，如被告逾期交纳物业服务费，按从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金。上述合同签订后，原告依约定尽责地向被告提供物业管理服务，但被告自2011年4月起被告开始拒绝按期交纳物业服务费用。期间，虽然原告多次向被告发出催费通知书，要求被告缴纳物业服务费，但被告仍拒绝缴交。经核算，南湖明珠映月轩A21104号房截止至2015年5月止，被告共欠原告物业管理费7786.2元、停车费12300元、水费537.8元、公摊电费1767.8元及滞纳金6813.5元，共计29205.6元。南湖明珠倚湖轩D814号房截止至2015年5月止，被告共欠原告物业管理费4362.6元、水费130.3元、公摊电费1391.1元及滞纳金3851.3元，共计9735.3元。2014年12月，原告依法向惠州仲裁委员会提起民事仲裁申请。要求被告履行物业服务合同义务，支付相关的物业管理费。2015年4月14日，惠州仲裁委员会作出《决定书》，认为本纠纷被告没有与原告签订《物业管理服务协议》，仲裁委员会对该物业纠纷案件没有管辖权，驳回原告的仲裁请求。原告认为，被告已经享受了原告提供的物业服务，应当支付相应的物业费。但自2011年4月份后拒不缴纳物业服务管理费用，经原告多次向被告发出催费单，被告仍旧拒绝支付物业费，其行为已经构成了违约，依法应承担违约责任。由于惠州仲裁委员会对本案纠纷作出没有管辖权决定书，原告才依法向法院提起民事诉讼，为此，原告为维持自己的合法权益，特起诉至法院，请求判令：1、被告姜伟平立即向原告支付南湖明珠得月轩A21104号房物业服务费22391.8元（物业服务费包括：物业管理费、车位使用管理费、水费、电费等，自2011年4月暂计至2015年5月止为22391.8元，详见证据八）及滞纳金（滞纳金按被告每日所欠物业服务费金额的千分之一计算至付清为止，自2011年4月暂计至2015年5月止滞纳金为6813.5元，详见证据八）；2、被告姜伟平立即向原告支付南湖明珠倚湖轩D814号房物业服务费5884元（物业服务费包括：物业管理费、车位使用管理费、水费、电费等，自2011年4月暂计至2015年5月止为5884元，详见证据九）及滞纳金（滞纳金按被告每日所欠物业服务费金额的千分之一计算至付清为止，自2011年4月暂计至2015年5月止滞纳金为3851.3元，详见证据九）；以上费用共人民币38940.9元，以后继续计算，至还清日止。3、本案的仲裁费用由被告承担。被告姜伟平一审答辩称，一、关于物业管理费，被答辩人请求答辩人支付物业管理费于法无据。答辩人自购房以来，一直都是依约准时支付物业服务费，2011年3月23日由于被答辩人（物业管理公司）未按物业服务公约规定履行24小时巡逻等安保义务，导致答辩人房屋被盗损失十二余万元。答辩人报案后经双方协商，被答辩人口头承诺免去答辩人五年的物业管理费，即免交2011年4月至2016年4月期间的物业管理费。所以自2011年4月开始答辩人按上述双方约定未再交纳物业管理费。此点从被答辩人之后未向答辩人催缴过物业费可以得到证实。而被答辩人向法庭提交的《催交费用通知单》是为了起诉而事后补办的，起诉前根本未向答辩人发出过。由此可见，被答辩人免去答辩人五年的物业管理费是属实的。二、关于车位使用管理费：被答辩人请求答辩人支付车位使用管理费既无事实依据也无法律依据。1、从物业管理角度来看，任何出入小区的车辆，都必须办理长期停车卡或获取临时停车卡才可以凭卡进出，故答辩人若能正常出入，则表明已经支付了长期使用费用或临时进出费用，即答辩人根本不存在未支付的车位使用费。2、答辩人日常都把车辆停放在自已学校的免费停车场，所以答辩人没有也不需要办理被答辩人的车位使用卡，当然无须支付车位使用费。偶尔使用被答辩人的车位时都有另行交费，事实上被答辩人也没有提交任何证据证明答辩人有停车未交费的事实。三、关于水费、电费：答辩人认为在被答辩人有证据证明已经依法依约代缴的情况下，答辩人同意承担该费用。但从本案证据看，被答辩人并未提交其已经代缴水电费的证据。四、关于滞纳金：被答辩人请求答辩人支付滞纳金于法无据。1、滞纳金是指义务人不履行义务，该义务又不能由他人代为履行时，由执行机关按照义务人拖延的期限，按日课以义务人新的不间断的金钱给付义务，促使义务人早日履行义务，即执行罚，又称滞纳金。滞纳金具有法定性。由上可知，滞纳金是由行政执行机关执行的，而答辩人与被答辩人之间、答辩人与水、电提供者之间都是平等民事主体关系，不存在执行机关，也就不存在滞纳金的适用范围。2、即使存在滞纳金，如前所述，被答辩人已经免去答辩人五年的物业管理费等相关费用，而且是由于被答辩人的有严重过错、未按约定履行义务违约在先才导致答辩人重大损失，在答辩人无过错未违约情况下无须承担违约责任。且根据双方约定，物业费等本金在五年内都不需支付，更无须支付滞纳金。3、关于水费、电费的滞纳金，由于被答辩人对此笔费用仅为代缴，水、电等费用是由国家专门机构收取，被答辩人并不是收费主体，法律并未赋予被答辩人收取滞纳金的权利，故答辩人不存在须支付水费、电费滞纳金给被答辩人的理由。且每日千分之一标准的滞纳金属于过高，也不应予以支持。五、退一万步说，如被答辩人不承认免答辩人五年物业管理费的约定，根据民事诉讼时效的规定，应适用两年的诉讼时效，被答辩人于2015年6月8日起诉，2013年6月8日之前的所谓相关费用，也因已经过了诉讼时效而不予支持。六、本案是在法院诉讼，不存在仲裁费用，若须任何诉讼费用，也应由被答辩人承担。综上，请依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：被告是惠州市麦地路三巷2号南湖明珠A2栋（得月轩）1104房（建筑面积136.59平方米）和惠州市麦地路13号南湖明珠家园D栋8层14号房（建筑面积61.48平方米）的业主。原告提交的落款时间为2006年10月23日的《前期物业服务协议》显示：广东粤欣实业集团有限公司选聘惠州市粤兴物业管理有限公司对A2栋（得月轩）1104房物业实施前期物业管理，物业服务总收入（由业主缴交）包括物业服务费、公共水电分摊费、车位使用管理费、上门收集垃圾费9元／户／月。上述协议由广东粤欣实业集团有限公司盖章及其法定代表人签名，另签有名字“姜伟平”三字。原告提交的落款时间为2010年3月2日的《南湖明珠住户手册》中的《楼宇交接书》显示：原、被告双方确认于自2010年3月1日原告将南湖明珠家园D栋8层14号房交付给被告；《物业管理服务协议》显示：原告对上述物业实施物业管理。上述两份协议均约定物业服务费住宅每月每平米按1元收取（以市物价局最新收费标准执行收费），共用水费、电费每月由全体业主分摊，每次收缴物业服务费的时间为每月8日前。《楼宇交接书》由原告盖章及被告签名，但《物业管理服务协议》中仅有原告盖章，被告未签名。另原告提交在惠城区物价局备案的2012年041号《物业服务收费备案表》显示：南湖明珠小区高层住宅物业服务收费标准为1元／平方米。另原告称2012年4月之前代被告交了部分水费，5月后被告自行交纳水电，另因D栋为公寓楼，出租户较多，各种设施设备维护成本过高，管理成本相应增加，自2012年1月起物业服务费从1.1元／平方米调整为1.3元／平方米。经与被告电话联系，被告称此前D栋按1.1元／平方米收取物业服务费，因2011年4月起未交纳物业费，故D栋物业费有无调整其不清楚。原告称上述协议签订后其依约向被告提供了物业管理服务并按协议约定的收费标准向被告收取相关费用，但被告自2011年4月起拒绝按时交纳物业服务费用，原告多次向被告发出催交通知书要求被告缴纳物业服务费，但被告拒绝缴交，故诉至法院，请求判如所请。原告提交的催交通知书显示原告要求被告分别于2012年12月30日、2013年12月30日、2014年12月30日前交清相关费用。被告称上述通知书系假的，原告未向其催缴过，《前期物业服务协议》上的签名并非其本人签名，楼宇交接书系其签名，但未收到过住户手册。同时，被告确认其交纳物业服务费至2011年3月，之后未交的原因是原告未尽安保义务，导致2011年3月23日其A2栋（得月轩）1104房被盗损失十二万余元，经协商，原告口头答应免去被告五年物业服务费，即免交2011年4月至2016年4月的物业服务费，其后被告便一直未再交纳物业服务费，原告也未向其催缴过。另被告称其日常把车辆停放在附近工作单位的免费停车场，偶尔使用小区车位时均有另行交费，不存在未交停车费的情况。被告提交了停车发票。关于原、被告是否约定因被告A2栋（得月轩）1104房被盗免交2011年4月至2016年4月的物业服务费的问题，本庭询问了原告法定代表人李佩文、原告当时的物业经理刘文彬及被告的同事庞智，李佩文称双方曾协商过，但未协商成功（原告同意被告可免交2年，被告不同意免交年限）；刘文彬对协商一事与李佩文的说法一致，并称业主免交物业费有两种情况，一是业主家被盗后公司老板会出具书面说明注明免除某某某几年物业费，并交物业管理公司和业主双方留存，二是购房时的优惠，双方会签订免除物业费的补充协议；庞智称其曾参与双方的协商，原告提出免除被告2年物业费，被告不同意，后原告提出免除5年物业费，被告同意。另查，2014年12月原告向惠州仲裁委员会提起仲裁申请，要求被告履行物业服务合同义务，支付相关的物业服务费。惠州仲裁委员会于2015年4月14日作出（2014）惠仲案字第527号《决定书》，认为惠州市粤兴物业管理有限公司与姜伟平未签订相关物业管理服务协议，该委员会对该物业纠纷案件无管辖权。以上事实有身份证、营业执照、房地产权证、广东省前期物业服务协议、南湖明珠住户手册、物业服务收费备案表、广东省经营服务性收费许可证、欠费汇总表、催费通知书、决定书、证明、发票、询问笔录及庭审笔录等在卷为据。原审法院判决理由和结果原审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原、被告虽未直接签订物业服务合同，但原告向被告提供了物业管理服务，被告亦享受了原告提供的物业服务，并交纳物业服务费至2011年3月，双方已形成事实物业管理服务合同关系。被告自2011年4月起至今未交纳物业服务费，依法应向原告交纳未支付的物业费。被告抗辩称其自2011年4月起未交纳物业服务费等是因原告未尽安保义务，导致2011年3月23日其A2栋（得月轩）1104房被盗损失十二万余元，原告口头答应免去其五年物业服务费，即免交2011年4月至2016年4月的物业费。对免交物业服务费一事，原告法定代表人李佩文及原告当时的物业经理刘文彬均称双方曾协商过，原告同意免交2年，但因被告不同意未协商成功。根据原、被告上述陈述可初步判断免交物业服务费存在较大可能性。此后至2014年12月原告提起仲裁申请要求被告支付物业服务费，即从2011年4月起至2014年12月在被告长达三年多未交纳两套房产物业费的情况下，原告才主张权利，则进一步可确认双方曾就免交物业费一事达成了口头协议，并在一定时间段内双方在按该口头协议履行。即便如原告所述其曾多次向被告发出催交通知书，但其提交的通知书显示其在2012年底、2013年底、2014年底即大约每隔一年，原告向被告催缴一次，在三年多时间中除发出催交通知书外，原告未再采取其他有效措施，上述行为明显不符常理，且上述通知书系原告单方提交，未有其他证据证明通知书送达给了被告，被告亦否认原告催缴过，故对原告该主张本院不予采信。综上，本院确认双方协议免交物业服务费事实存在，但因被告未提交证据直接证明免交物业服务费年限，根据已查明的事实，本院酌情确定被告应自原告提起仲裁申请主张权利时即自2014年12月起向原告支付物业服务费、共摊电费，A2栋1104房（建筑面积136.59平方米）按1元／平方米计算，D栋8层14号房（建筑面积61.48平方米）按1.3元／平方米计算，共摊电费按实际分摊数额交纳。关于原告诉请的车位使用管理费，被告抗辩称其日常把车辆停放在附近工作单位的免费停车场，偶尔在小区停车均有另行交费，并提交了相应收费发票，而原告未提交证据证明被告有长期使用小区停车位或被告因使用小区停车位而每月向原告交纳车位使用管理费，故对原告上述诉请本院不予支持。关于原告诉请的滞纳金，原、被告并未签订书面物业服务协议对滞纳金予以约定，也未有证据证明双方口头对此有约定，故对原告上述诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告姜伟平应于本判决生效之日起七日内向原告惠州市粤兴物业管理有限公司支付惠州市麦地路三巷2号南湖明珠A2栋1104房自2014年12月至2016年4月8日的物业服务费（建筑面积136.59平方米，按1元／平方米计算）及公摊电费（按实际分摊数额支付）。二、被告姜伟平应于本判决生效之日起七日内向原告惠州市粤兴物业管理有限公司支付惠州市麦地路13号南湖明珠家园D栋8层14号房自2014年12月至2016年4月8日的物业服务费（建筑面积136.59平方米，按1.3元／平方米计算）及公摊电费（按实际分摊数额支付）。三、驳回原告惠州市粤兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。当事人二审的意见惠州市粤兴物业管理有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，依法改判支持上诉人原审诉讼请求或发回重审；2、本案诉讼费、保全费全部由被上诉人承担。主要事实和理由：一、上诉人并未与被上诉人达成过免交物业服务费的口头协议，原审法院仅根据双方陈述就断定双方已达成口头协议属于认定事实不清、证据不足。首先，上诉人与被上诉人就免交物业服务费一事并未协商一致。根据本案上诉人的法定代表人李佩文陈述可知，上诉人与被上诉人就是否免交物业服务费确实曾协商过，但因双方协商不成，最后并未达成一致意见。因此，原审法院认定上诉人与被上诉人达成免交物业服务费的口头协议没有事实依据。其次，达成免交物业服务费协议应有书面文件。根据当时的物业经理刘文彬所述，如业主免交物业服务费会有两种情况，一种是物业公司老板出具书面说明注明免交几年物业服务费，并交公司和业主双方留存；另一种是购房时的优惠，双方会签订免除物业服务费的补充协议。本案被上诉人及其朋友庞智辩称双方已达成免交5年物业服务费协议，但被上诉人从未提交任何书面证据予以证明，其辩称事实明显不符合常理。上诉人作为一家具有较大规模管理的物业公司，免交长达5年之久的物业服务费应当具有书面文件确认留档，但本案从头至尾并未有书面证据予以确认，明显不符合逻辑。二、原审判决认定上诉人与被上诉人未签订书面物业服务协议对滞纳金予以约定属于认定事实不清，上诉人诉请收取滞纳金合法合理。本案中，虽然物业协议上的签订并非由被上诉人本人所签订，但物业协议是由被上诉人本人带回后签好名才将协议交还上诉人，也就是说，就算不是被上诉人本人签订，也是被上诉人委托他人签订。上诉人作为善意的第三人，在法律上物业协议的签订已形成表见代理。并且，整个小区的物业协议均按照该物业协议的内容履行，被上诉人对该物业协议的内容清楚了解，双方形成的物业服务合同关系是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定。因此，上诉人诉请按照《物业服务协议》第十四条之约定向被上诉人收取滞纳金合法合理，原审判决认定事实不清。三、退一步讲，假设双方达成口头协议免交物业服务费2年，也只是物业管理费，不应包括业主公摊的水电费及业主个人电费、停车费等。同时，被上诉人答辩称被盗的只是南湖明珠得月轩A21104号房，免除物业服务费也应当只针对南湖明珠得月轩A21104号房，不应包括免除被上诉人另外一套南湖明珠倚湖轩D814号房。上诉人补充意见：在惠城区人民法院审理的另一个案件中，查明双方没有达成免除两年物业服务费的协议。但是一审法院作出的两个判决却不同，请求二审法院予以认定。即使双方未达成相关协议，根据公平原则和合同法的相关规定，也应当由被上诉人承担相应的违约金。被上诉人未作书面答辩，二审庭审中口头答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。双方当事人均未向本院提交新的证据。本院查明的事实本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：2011年3月23日晚，被上诉人的南湖明珠A2栋（得月轩）1104房被入室盗窃，被上诉人已向公安机关报案，公安机关尚在侦查中。为此，被上诉人起诉上诉人财产损害赔偿纠纷一案（家中被盗），以上诉人未尽安保义务造成其财产损失12万元，要求上诉人赔偿损失的40%即4.8万元（12万元×40%）。原审法院作出（2015）惠城法民一初字第2739号民事判决书，判决驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人不服该判决向本院提起上诉，该案在本院审理过程中。本院判决理由和结果本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原审判决后，仅惠州市粤兴物业管理有限公司提起上诉，因此，本院二审仅对惠州市粤兴物业管理有限公司的上诉进行审理。根据查明的事实和各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议的焦点是：上诉人起诉请求被上诉人从2011年4月起支付拖欠的物业管理费等费用应否支持的问题。对此，本院审理认为，本案事实表明，2011年3月23日晚，被上诉人的南湖明珠A2栋（得月轩）1104房被入室盗窃，被上诉人已向公安机关报案，现仍在侦查中，该事实清楚，本院予以确认。此后，因发生入室盗窃事件，上诉人与被上诉人多次就免交物业服务费一事进行协商。上诉人称其提出免除2年的物业服务费，但因被上诉人不同意，未达成协议；被上诉人称协商时上诉人提出免除2年物业服务费，其不同意，后来上诉人口头答应免除5年物业服务费即免交2011年4月至2016年4月的物业服务费，但双方对各自说法均未能提交充分的证据予以证实，本院均不予采信。本案中，被上诉人因家中被入室盗窃，上诉人作为该物业管理方同意免交2年物业服务费作为补偿，被上诉人则要求免交5年物业服务费作为补偿而协商未果的情况下，上诉人即从2011年4月起未再交纳上述两套房屋的物业服务费，但上诉人直至2014年12月才向惠州仲裁委员会提起仲裁追收拖欠的物业服务费，这说明上诉人因被上诉人房屋被入室盗窃一事，其确是同意免交被上诉人的物业服务费，仅是免交2年还是5年双方未能达成协议。原审法院对双方的主张均未予采纳，而是根据本案的实际及诚实信用和公平原则，酌情确定被上诉人自2014年12月起（即上诉人提起仲裁之月起）向上诉人支付2014年12月至2016年4月两套房屋的物业服务费及公摊电费等费用，并无不当，本院可予以维持。上诉人上诉主张被上诉人应从拖欠之月起即2011年4月起支付两套房屋的物业服务费等费用，不符合本案实际，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉主张缺乏事实依据，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，实体处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币530元，由上诉人惠州市粤兴物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 赖锦荣审 判 员 曾 莹审 判 员 邓耀辉二〇一六年十月二十一日法官助理 廖献鹏书 记 员 黄美静