重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初17627号原告：重庆融创物业管理有限公司，住所地重庆市北部新区经开园金童路100号。法定代表人：张琰，总经理。委托诉讼代理人：黄灵，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：江智莉，女，该公司工作人员。被告：郑朝阳，男，1969年9月9日出生，汉族，住重庆市江北区。原告重庆融创物业管理有限公司与被告郑朝阳物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月11日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月13日公开开庭进行了审理。原告重庆融创物业管理有限公司的委托诉讼代理人江智莉到庭参加诉讼。被告郑朝阳经本院传票传唤，到期后无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆融创物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付自2013年12月1日至2015年12月31日期间拖欠的物业费32356.75元。庭审中，原告自愿将诉讼请求变更为：判令被告立即向原告支付2014年1月1日至2015年12月31日期间拖欠的物业服务费32356.75元。事实和理由：被告系重庆市北部新区XX路X号XX堡X号房屋业主。原告系该小区的物业管理公司，原告与被告之间存在物业服务合同关系。根据《前期物业服务合同》的约定，被告应按每月以3.5元/建筑平方米的标准向原告交纳物业服务费。但在2014年1月1日至2015年12月31日期间，被告共计拖欠物业服务费32356.75元。经原告多次催收，被告仍未交纳物业服务费。被告郑朝阳未作书面答辩。被告郑朝阳在举证期限内，未向本院举示证明其反驳意见的证据，视为自动放弃举证的权利。本案在审理中，被告郑朝阳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃质证、陈述最后意见的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告重庆融创物业管理有限公司系具有一级资质的物业管理服务企业。被告郑朝阳系重庆市北部新区XX路X号X号楼X号房屋的业主，该房屋建筑面积369.79平方米，系联排别墅。2010年10月1日，原告为乙方，重庆奥林匹克花园置业有限公司为甲方，双方签订《前期物业服务合同》一份。该合同主要约定甲方选聘乙方对其开发的位于重庆XX花园X号地块X期工程（X花园X期）实施前期物业管理服务。该合同第六条约定，本物业管理区域的物业服务收费选择以下方式：包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算，未含水电公摊费用）：1、联排别墅：4元/月·平方米（最终执行标准以物价局核定为准），2、业主自购停车位：80元/个/月。业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务、盈余或亏损由乙方享有或承担。该合同第二十一条约定：本合同期限为叁年，自2010年10月1日起至2013年9月30日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。该合同第二十二条约定，本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。该合同第二十八条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同第三十二条约定，本合同的效力及于物业管理区域的全体业主及物业使用人，业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。该合同第四十一条约定，本合同自签订之日起生效。该合同还对物业服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利义务、物业管理用房、违约责任等进行了约定。2011年12月23日，根据原告的申报，重庆市物价局备案同意原告在重庆XX堡住宅物业服务收费标准为：联排别墅：3.50元/平方米，独栋别墅：5.00元/平方米。上述物业服务合同签订后，原告于2011年12月15日起入驻XX花园X期（XX堡）小区为该小区提供物业管理服务至今。被告于2012年3月6日入住该房屋。被告在2014年1月1日至2015年12月31日期间未向原告按时足额交纳相应的物业服务费。欠费期间，2015年4月23日，原告通过向被告邮寄催缴欠费通知的方式向被告催收2013年12月至2015年4月的物业服务费。2016年8月11日，原告向本院起诉要求判令被告支付2014年1月1日至2015年12月31日的物业服务费32356.75元。庭审中，原告称虽然合同约定的物业服务费标准为4元/平方米·月，但在实际执行收费中系按照重庆市物价局备案标准3.50元/平方米·月标准收取，并一直收取至今。另查明，重庆市XX花园X号地X期工程（XX花园X期）的物业名称又名重庆XX堡。上述事实，有营业执照、资质证书、《前期物业服务合同》、重庆市国土资源和房屋管理局两江新区分局档案查询结果、业主物品领用签收表、承诺书、重庆市物业服务收费备案表、催缴欠费通知、国内小包邮件详情单、邮件跟踪查询单、重庆市渝北区XX街道XX社区居民委员会出具的证明、当事人当庭陈述等在案为据，足以认定。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆奥林匹克花园置业有限公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对XX花园X期（XX堡）小区全体业主均具有约束力。尽管该合同约定的期限为2010年10月1日至2013年9月30日，但2013年9月30日后，原告仍为XX花园X期（XX堡）小区提供物业管理服务，原、被告之间形成事实上的物业服务关系，故被告仍应向原告支付相应的物业服务费用。物业服务费标准问题，被告房屋系联排别墅。虽然原告与重庆奥林匹克花园置业有限公司签订的《前期物业服务合同》中约定联排别墅的收费标准为4元/月·平方米，但重庆市物价局作出的备案表所同意的联排别墅的收费标准3.50元/平方米。而且庭审中，原告自认实际也按照3.50元/月·平方米的标准收取物业服务费至今。故本院确认被告每月应交纳物业服务费的标准为3.50元/平方米。被告每月应交纳的物业服务费为3.5元/平方米·月×369.79平方米=1294.27元。故被告在2014年1月至2015年12月共计24个月中，被告应缴纳的物业服务费为1294.27元/月×24个月=31062.48元。对原告诉请中超过该计算标准的物业服务费，本院不予支持。被告郑朝阳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，其未到庭向本院说明拒绝交纳物业服务费用的理由，也未向本院举示其拒绝交纳物业服务费用的相关证据，是被告自由处分民事权利和诉讼权利的行为，视为其对权利的放弃，应依法承担其未举证、质证的不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告郑朝阳在本判决生效之日起五日内给付原告重庆融创物业管理有限公司2014年1月至2015年12月期间的物业服务费31062.48元；二、驳回原告重庆融创物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费305元（已减半收取），由被告郑朝阳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  王利萍二〇一六年十月十四日书 记 员  黄建丽