云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2016）云2801民初2619号原告:西双版纳裕海物业管理有限公司。统一社会信用代码91532800072472XXXX。住所地云南省西双版纳傣族自治州景洪市世纪金源民族风情商业街****。法定代表人:罗涛，男，1990年5月16日出生，彝族，系西双版纳裕海物业管理有限公司经理，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。委托诉讼代理人:余德钱，四川瀚毅律师事务所律师。特别授权代理。被告：刘志军，男，1968年7月23日出生，汉族，现住云南省西双版纳傣族自治州景洪市。委托诉讼代理人：刘志兰，女，1975年10月28日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市，系被告妹妹，特别授权代理。原告西双版纳裕海物业管理有限公司（以下简称“裕海物业公司”）与被告刘志军物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月20日受理后，依法由代理审判员杨志强独任审判。2016年10月12日，本院公开开庭审理了本案。原告裕海物业公司的委托诉讼代理人余德钱，被告刘志军的委托诉讼代理人刘志兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告裕海物业公司诉称，2013年12月20日，原告裕海物业公司与云南大春盛房地产开发有限公司（以下简称“大春盛房地产公司”）签订《物业管理委托合同》，合同约定：大春盛地房产公司委托原告裕海物业公司对曼弄枫林语半山小区的物业管理服务事宜，物业类型为商住小区，物业服务的内容为物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位的场地清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨污水道的疏通等事项，物业服务费按住宅产权面积0.80元/月/平方米收取，物业服务时间为一年等其他条款；物业服务合同签订后，2013年12月25日，原告裕海物业公司入驻林语半山小区进行物业管理，作为林语半山小区8栋1单元501室的业主被告刘志军，其住宅面积为168.75平方米，根据裕海物业公司与开发商签订物业服务合同及西双版纳傣族自治州住宅物业服务收费政府指导价标准，被告刘志军所购买房屋用于居住物业服务收费标准为：物业费0.80元/月/平方米。被告刘志军自2014年6月至2015年10月拒不支付物业服务费3124元，经原告多次催收未果，故原告诉至人民法院，请求：1、判决被告刘志军支付物业服务费3124元；2、判决被告刘志军承担本案诉讼费。被告刘志军辩称，原告没有按照物业合同约定提供物业服务，违约在先，请求法院驳回原告诉讼请求。原告裕海物业公司为证明其诉讼主张，向本院举证如下：证据1、物业管理委托合同、补充协议，欲证明原告西双版纳裕海物业管理有限公司受云南大春盛房地产开发有限公司委托管理林语半山前期物业服务的事实，委托时间为2年即2014年—2015年；证据2、物业管理文件，欲证明原告西双版纳裕海物业管理有限公司在接受委托管理物业期间实施有效管理的事实；证据3、解除委托管理文件，欲证明原告西双版纳裕海物业管理有限公司在接受委托管理物业期间因委托方云南大春盛房地产开发有限公司不履行委托协议，原告西双版纳裕海物业管理有限公司与云南大春盛房地产开发有限公司解除委托的事实；证据4、欠物业费明细，欲证明原告西双版纳裕海物业管理有限公司进行物业管理期间欠物业费未交人员名单。经质证，被告刘志军对原告提交的证据1、2、3、4均不认可，物业公司并没有尽到物业服务的职责，并且未与原告裕海物业公司签订物业合同，也不认可该物业公司。本院认为，原告裕海物业公司提交的证据来源合法、内容真实，证据之间相互印证，可以证明原告观点，本院予以确认。被告刘志军未向本院举证。根据庭审及认证，本院确认如下法律事实：被告刘志军系景洪市曼弄枫林语半山小区8栋1单元501室的业主，房屋建筑面积为168.75平方米。2011年3月5日，该小区的开发商大春盛房地产公司与原告签订了《物业管理委托合同》，合同约定：大春盛房地产公司将景洪市曼弄枫林语半山小区的物业管理委托给原告，委托管理期限为2年，自2014年1月1日至2015年12月30日止。合同第十三条约定“负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费，2、装修管理费、装修垃圾清运费，3、楼道维护费，4、停车费，5、广告费及场地占用费，6、自来水二次加压费，7、生活垃圾清运费。”第二十一条第2款约定“花园洋房管理费由乙方按建筑面积每月每平方米0.80元向业主或物业使用人收取；商铺别墅管理费由乙方按建筑面积每月每平方米1.50元向业主或物业使用人收取；别墅管理费由乙方按建筑面积每月每平方米1.50元向业主或物业使用人收取。”和第4款约定“空置房屋的管理服务费，由乙方按上述同类物业管理服务费的100%向物业产权人或物业使用人收取。……”。原告裕海物业公司依法履行了《物业管理委托合同》的相关事宜，2015年9月30日，原告依法与大春盛房地产公司解除合同并撤离。在原告裕海物业公司对林语半山小区实行管理期间，被告刘志军拒不支付2014年6月至2015年10月期间的物业服务费3124元，故原告诉至本院。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”和第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定。本案中，原告裕海物业公司与云南大春盛房地产开发有限公司签订了物业管理委托合同，并实际对该小区进行了物业服务管理，被告刘志军以原告没有按照物业合同约定提供物业服务，且未与裕海物业公司书面签订合同，并非合同当事人为由提出抗辩，本院不予支持。因此，被告应当遵守《物业管理委托合同》的约定依法履行交纳相应的物业费的义务。其合同第二十一条第2款约定“花园洋房管理费由乙方按建筑面积每月每平方米0.80元向业主或物业使用人收取；商铺别墅管理费由乙方按建筑面积每月每平方米1.50元向业主或物业使用人收取；别墅管理费由乙方按建筑面积每月每平方米1.50元向业主或物业使用人收取。”和第4款约定“空置房屋的管理服务费，由乙方按上述同类物业管理服务费的100%向物业产权人或物业使用人收取。……”。根据上述规定，且参照原告与大春盛房地产公司解除合同并撤离的时间为2015年9月30日，故本院仅对原告要求被告支付2014年6月至2015年9月期间产生的物业费2160元（168.75平方米×0.8元/月/平方米×16个月）的诉讼主张，予以支持；对超出的部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘志军于本判决生效之日起十日内支付原告西双版纳裕海物业管理有限公司林语半山小区8栋1单元501室2014年6月至2015年9月期间的物业费2160元；二、驳回原告西双版纳裕海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘志军负担。原告预交的案件受理费本院不另清退，并由被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。代理审判员  杨志强二〇一六年十月十五日书 记 员  李 渊