江西省瑞金市人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0781民初1242号原告谢宗良。委托代理人许瑞勇，江西洪都律师事务所律师。被告瑞金市港龙置业房地产开发有限公司。法定代表人何敦茂，系该公司独资人。委托代理人王海明，瑞金市金都法律服务所法律工作者。原告谢宗良为与被告瑞金市港龙置业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告谢宗良及其委托代理人许瑞勇和被告瑞金市港龙置业房地产开发有限公司委托代理人王海明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢宗良诉称：2013年11月28日，被告与我签订了《商品房买卖合同》，该合同约定被告在2015年12月31日前应当将买卖的房屋交付给我。随后，我按约定向被告支付了全部的房屋买卖价款及其代收费用。然而，被告没有按合同约定向我交付买卖的房屋，系严重的违约行为。为妥善处理该纠纷，我于2016年3月16日以公证交邮的邮寄送达方式向被告送达了《通知书》，被告没有作出任何的回应，当我不存在，视合同为儿戏，藐视法律。为此，原告诉至本院，一、要求解除与被告于2013年11月28日签订的《商品房买卖合同》；二、要求被告立即向原告返还已付的全部购房款458255元、代收费用15587元，合计473842元；三、要求被告赔偿原告自2014年9月至2016年6月的利息损失人民币35725.29元，并承担自2016年6月起到房屋登记到原告名下的利息损失。被告瑞金市港龙置业房地产开发有限公司辩称：一、被告系经法定程序核准登记设立具有房地产开发、销售资质的房地产开发企业，其开发建设的【上滨.首府】住宅小区及【上滨公馆】商住小区均以房屋质量及能按约定时间具备交付条件及时将买受方交付房屋赢得业主青睐。二、本案所涉【上滨.首府】住宅小区“5#楼”建设楼层18层，共有住宅商品房99套。该栋住宅漏于2013年7月开工建设，于2015年11月5日进行竣工验收，基础、主体及附属均验收合格，并于2015年12月28日通过竣工验收备案。被告与原告所签订的《商品房买卖合同》当中所约定的房屋交付时间均为2015年12月31日前，该交付时间届满前被告已经取得建设行政主管部门出具的《工程竣工验收备案表》，截止2015年12月31日，【上滨.首府】“5#楼”已完全具备合同约定的交付条件。2015年12月1日-3日，在约定交付时间届满前，答辩人统一以挂号邮寄的方式向该楼商品房买受方邮寄送达“交房通知”、“交房入住须知”，告知买受方在2015年12月30日至2016年1月1日期间集中办理房屋交付手续。按买受方在《商品房买卖合同》当中所约定的邮寄送达的地址、联系电话进行邮寄送达，买受方如变更送达地址及联系电话必须以书面方式通知答辩人。三、本案原告所购买的【上滨.首府】“5#楼”506号商品房合同约定交付时间也系2015年12月31日前，约定的交付时间前，所涉房屋已具备交付条件。答辩人于2015年12月1日向原告邮寄送达了“交房通知”及“交付须知”，并且该邮件已有签收未被退回，但直至通知中告知的交房时间届满，原告一直未到指定的“广亿物业管理公司办公室”地点办理交房手续。原告诉称“被告没有按约定向我交付买卖的房屋”与客观事实不符，至今双方未办理房屋交付手续其原因并非是被告因房屋不具备交付条件所致，原告诉请无事实根据。四、本案原告购置的商品房是银行按揭贷款，并非一次性支付全部房款，担保权人没有参与诉讼，受案也应只处理商品房买卖事宜。原告为支持其主张，向法庭提交了如下证据一、原告身份证复印件和常住人口登记卡复印件各一份，证明原告主体适格；二、被告公司的基本信息，证明被告主体适格；三、《商品房买卖合同》以及《收据》复印件两张，证明被告与原告签订房屋买卖合同的客观事实以及原告支付购房款及代收费用的客观事实；四、《资金交易查询》3份，证明被告已经造成原告的相应利息损失的客观事实；五、《公证书》、《国内标准快递》签收凭证，证明原告向被告以公证交邮的邮寄方式向被告送达《通知书》的客观事实。针对原告提交的证据，被告发表如下质证意见：对被告提交的的证据一的真实性、合法性没有异议，可以证实原告居住地是叶坪乡松坪村园内小组。对原告提交的证据二没有异议。对原告提交的证据三中的《商品房买卖合同》真实性、合法性没有异议，对其证明对象有异议，原告提供的商品房买卖合同第三页买受人相关合同中有留存联系地址是叶坪乡松坪村园内小组及联系电话，交房日期是12月31日前，出卖人已经取得竣工验收备案表。合同补充协议附件三对双方彼此向对方的送达文件有约定，要求双方变更联系方式应以邮寄的方式告知对方，补充协议第四条约定责任由买受人承担，交付到期时出卖人要求办理交付，若到期买受人未提出，视为出卖人已经按期交付。对两份收据真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，可以反映原告只支付138255元的购房款。对证据四的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，原告提供的购房款收据仅仅支付了138255元，账户贷款320000元是以涉案房屋抵押进行贷款，也可以反映涉案房屋已经办理了抵押贷款，该房屋的抵押权人是中国建设银行，担保贷款合同履行期间，中国建设银行是涉案房屋的抵押担保权人。对证据五的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，回执单的签收人我们不清楚是谁签收的，签收人并不是公司的工作人员。对公证书关联性有异议，瑞金市公证处出具该文书只能反映原告有邮寄送达的行为，意图是要公证催告行为的成立，但以催告行为行使合同解除权的前提是合同一方不履行或以其行为表明拒绝履行义务，再以催告方式催告对方，来行使合同解除权。对于本案，被告并非没有行使合同主要债务，原告以催告方式催告，也不构成合同解除权行使的条件，即使被告在约定期间不履行合同，原告在3月16日以发通知的方式催告，该通知内容并没有在合理期间内给被告时间履行合同主要债务，该行为不具有合同解除权具备的条件。原告的证据均不能证实被告没有按合同约定向原告交付房屋系被告所致。被告为反驳原告的主张，向法庭提交了如下证据：一、被告营业执照、法人证明，证明本案被告具有诉讼主体资格，且被告具备房地产开发、销售资质；二、编号“20131104918”《商品房买卖合同》；个人支付凭证、《商品房买卖合同》附件三“合同补充协议”、原告《民事起诉状》所列“谢宗良”信息，证明1、原、被告双方于2013年11月28日签订《商品房买卖合同》，合同补充协议第6条约定；合同一方向对方送达文件，文件的内容包括回复、联系方式均采用书面方式，并且约定送达方式可采用挂号邮寄，按提供的地址邮寄送达十日后视为送达。证明2、合同当中买受方通讯地址为“瑞金市叶坪乡松坪村园内小组”，联系电话为：1376394****；2015年12月31日约定的房屋交付期间届满前，被告未收到原告以书面方式提供的地址、联系方式变更通知；3、原告目前留存的联系通讯地址为“叶坪乡松坪村园内小组”，但电话为：1867997****，联系电话有变更。证明4、补充协议第4条对买受人原因导致未能按期交付房屋明确约定由买书人自身承担责任；证明5、原告以“按揭贷款”方式购买涉案房屋，仅支付138255元购房款；三、【上滨.首府】“5#楼”《竣工验收备案表》、【上滨.首府】“5#楼”业主名单统计表，证明1、【上滨.首府】5#楼”于2015年11月5日竣工验收，于2015年12月28日通过竣工验收备案。约定的2015年12月31日房屋交付时间届满前，涉案房屋已经具备交付条件。证明2、【上滨.首府】5#楼”商品房业主在约定交付时间前后相继办理房屋交付手续。原告自身不与被告办理房屋交付手续。原告不具买卖合同解除权行使的条件；四、邮件号“XA1319469****”《挂号信函收据》、邮件全程跟踪查询信息、《挂号信退回名单》、《交房通知》、《交房入住须知》，证明1、被告于2015年12月1日通过挂号邮寄向原告送达“交房通知”及“交房入住须知”，被告已尽具备交房条件告知义务。证明2、根据系统查询，邮件已于2015年12月5日“妥投”，送达的通知原告实际已收悉。针对被告提交的证据，原告发表质证意见如下：对被告提交的证据一没有异议，对被告提交的证据二的真实性、合法性没有异议，对其证明对象有异议，证明内容1并不是全面的合同内容，出卖人按上述地址邮寄十日内送达，买受人向出卖人邮寄送达十日内是否视为送达，该条约定存在霸王条款的情形，即使被告向原告邮寄送达了材料，但是送达的材料是什么也无从调查，原告没有收到任何材料。对证明对象2和3有异议，原告的电话号码是“1376394****”这个号码，原告诉状留存的联系电话是原告代理人的。证明内容4不能证明是原告的原因导致被告无法交房。证明内容5，原告不仅支付了138255元首付款，原告还向中国建设银行贷款320000元，支付给被告公司。对证据三中验收备案表的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议。对广亿物业提供的业主名单真实性、关联性有异议，物业公司跟被告是有利益关系的，所以对其真实性有异议，即使业主名单是真实的，原告作为业主，到目前为止被告并未将本案诉争的商品房交付给原告，即使被告具备交房条件，被告确实没有将506商品房交付给原告。对证据四中《挂号信函收据》、邮件全程跟踪查询信息的真实性、合法性由法庭审查。对挂号信退回名单》、《交房通知》、《交房入住须知》有异议，该材料原告没有收到，现在看到别人的交房通知和交房入住须知，我们才知道有这个材料的存在，真实性、合法性由法庭审查。本案原告没有收到被告公司的挂号信，更不存在知道挂号信内容。经本院审查，结合庭审质证，本院对原、被告的证据分析认定如下，对原告提交的证据一、二，被告没有异议，本院予以认定，对原告提交的证据三，对其三性予以认定，可以证明双方恰你的那个《商品房买卖合同》并支付购房款的事实。对原告提交的证据四，对其真实性、合法性予以认定，对其关联性以及证明对象要结合其他证据予以认定。对原告提交的证据五，对其真实性、合法性予以认定，对其关联性不予认定，该证据不能证明原告已具备解除《商品房买卖合同》的条件。对被告提交的证据一，原告没有异议，本院予以认定。对被告提交的证据二真实性、合法性、关联性予以认定，对其证明对象1予以认定，对其证明对象2、3不予认定，原告并未更换住址及联系方式，对其证明对象4、5予以认定。对被告提交的证据三三性予以认定。对被告提交的证据四三性予以认定。结合以上证据的认定以及原、被告的陈述，本院对本案事实认定如下：原、被告双方于2013年11月28日签订《商品房买卖合同》，该合同约定以下事项：“一、买受人：谢宗良住址：江西省瑞金市叶坪乡松坪村园内小组联系电话：1376394****邮政编码：342500二、房屋交付期限及条件：出卖人应当在2015年12月31日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定的以下条件的房屋交付给买受人。三、出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期间的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期间的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之3的违约金。但经双方约定该违约金的金额累计不超过20000元...”合同签订后，原告依约支付了首付款及办了按揭贷款。该房屋也于2015年12月28日通过竣工验收备案。被告于2015年12月1日通过邮寄的方式将邮件寄往合同中确定的原告地址，内附交房通知书及交房入住须知，通知原告可以如期交房，根据邮件全程跟踪查询显示，该邮件已经妥投。而原告认为其没有收到被告的交房通知，被告违反了双方签订的《商品房买卖合同》，逾期60日未交付房屋，便于2016年3月16日向被告发出通知要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告未同意，故原告诉至本院。本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据交换的情况，将本案争议焦点归纳为：原告是否符合条件可以解除双方签订的《商品房买卖合同》？本院认为，原告要解除双方签订的合同的前提是被告违反了合同的约定，逾期60日未交付房屋。在本案中，涉案房屋于2015年12月28日通过竣工验收，即具备交付条件。原告述称被告已超过60日未交付房屋，具备解除的条件，但根据被告提供的证据可以查明，被告已于2015年12月1日通过邮寄的方式向原告确认的地址发出交房通知书，告知原告可于合同确定的房屋交付之日即2015年12月30日办理交房手续，被告已尽到通知的义务，原告述称其一直未接到交房通知，但未提供相反的证据予以证明。本院认为，在涉案房屋具备交房的条件下，被告已尽到通知义务，被告未违反双方签订的《商品房买卖合同》。综上，原告认为被告违反了双方签订的《商品房买卖合同》，要求解除合同、返还购房款并赔偿损失的主张，未提供充分的证据予以证明，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告谢宗良的全部诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8900元，由原告谢宗良自行承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  钟 强人民陪审员  杨建玲人民陪审员  石学军二〇一六年十月二十五日书 记 员  刘闪华