汉中市汉台区人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0702民初1208号原告杨晓燕，女，汉族，汉中市汉台区人。原告ＸＸ，男，汉族，汉中市汉台区人，系杨晓燕之子。法定代理人杨某某，女，系ＸＸ之母。原告王玉芝，女，汉族，陕西省西安市人。委托代理人杨晓燕，女，系王玉芝之嫂。原告王玉龙，男，汉族，汉中市汉台区人。被告冉茂学，男，汉族，四川省南部县人。委托代理人丁伟，陕西兴振业律师事务所律师。委托代理人王德科，陕西兴振业律师事务所律师。被告王小娟，女，汉族，陕西省勉县人。被告王雯，女，汉族，汉中市汉台区人。委托代理人王磊，男，系王雯的舅舅。原告杨晓燕、ＸＸ、王玉芝、王玉龙诉被告冉茂学、王小娟、王雯房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨晓燕、原告ＸＸ的法定代理人杨晓燕、原告王玉芝的委托代理人杨晓燕、原告王玉龙、被告冉茂学及其委托代理人王德科、被告王小娟、被告王雯的委托代理人王磊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨晓燕、ＸＸ、王玉芝、王玉龙诉称，王汉章和罗素云生于三儿一女，即长子王玉林，女儿王玉芝、次子王永铸，三子王玉龙，父母生前购置汉中市天台路十八街坊5号楼202号商品房一套，（含柴棚一间），住房面积54.03平方米，柴房面积6.40平方米，产权登记在罗素云名下，父母于1998年和2003年相继去世。原告父母去世后，按照我国《继承法》相关规定，汉中市天台路十八街坊5号楼202号商品房屋及柴房一间，应由三儿一女共同继承。被告王小娟夫妻，在尚未得到其他共有人同意授权的情况下，擅自将汉中市天台路十八街坊5号楼202号房屋（含柴棚一间）卖给被告冉茂学，被告冉茂学明智该房屋产权登记人为罗素云，产权并不归王永铸夫妻所有，又未见到其他共有人给予王永铸夫妻的授权证明，购买该房屋属于恶意占有，王小娟夫妇和冉茂学买卖行为侵犯了原告人的合法权益，应归于无效。被告占有该房产多年，理应赔偿给原告经济上造成的损失。原告曾向人民法院提起诉讼，后经汉中市汉台区人民法院审查判定：“罗素云去世后，留有房屋遗产一处即天台路十八街坊5号楼202号室住房一套。此处房产被王永铸于2004年2月15日卖于冉茂学，价值44500元，原告王玉林、王玉芝、王玉龙对王永铸卖房一事均不知情”。“汉中市天台路十八街坊5号楼202号房屋，属于被继承人王汉章和罗素云的遗产，王永铸未经其他继承人同意于2004年对该房屋进行了处分，侵犯了其他继承人王玉林、王玉芝、王玉龙的合法权益，原告王玉林、王玉芝、王玉龙可另行主张权益”。基于以上事实，为维护原告的合法权益现诉请：1、依法确认王永铸与被告冉茂学签订的《售房合同》无效。2、判令汉中市天台路18街坊5号楼202室住宅（含柴棚一间），归原告和被告王小娟、王雯共有。3、判令被告冉茂学归还罗素云房产证，并赔偿占有原告天台路18街坊5号楼202室住宅所造成的经济损失8万元。4、本案诉讼费由被告全部承担。被告冉茂学辩称，本案是一起典型的房屋买卖合同纠纷案件。案件的关键点是判断被告冉茂学与王永铸签订的《售房合同》是否合法有效？根据本案的事实和证据，可以判断被告冉茂学与王永铸签订的《售房合同》合法有效，原告的诉求依法应予驳回。具体理由有以下几个方面：一、从实体法角度来看，被告冉茂学与王永铸签订的《售房合同》合法有效。1、王永铸售房行为构成表见代理，该代理行为合法有效。根据《合同法》第四十九规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权限终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权限的，该代理行为有效”。构成表见代理必须同时满足以下条伯：（1）行为人并没有获得被代理人的授权就与合同相对人签订的合同；（2）合同的相对人在主观上是善意和无过失的。分析本案，首先，本案诉争房产属于被继承人王汉章和罗素云的遗产，王永铸作为继承人处分该房的售房行为是经过三原告口头同意，仅仅是未获得三原告的书面授权而已。但这种做法符合国情大众的常规做法，更何况在被继承人生病期间的照顾人一直是王永铸及其家人，去世后的后事处理也还只是王永铸及其家人。尽义务时三位原告都不出面，王永铸为了处理照顾和为母亲治病所欠的债务而外售房产，现在原告出面了，这违背了善有善报的公序良俗；其次，合同相对人（即本案被告冉茂学）在主观上是善意和无过失的。根据王永铸与冉茂学签订的《售房协议》的过程和双方当事人的陈述，双方签订合同时均清楚签约对方的身份情况，王永铸承诺提供过户所需要的身份证等资料，当时诉争房屋由王永铸居住，且王永铸持有诉争房屋的房产证，冉茂学当时也尽到了必要的审查义务，仍然无从发现，故有理由相信王永铸作为被继承人罗素云的儿子对售房行为有代理权，王永铸售房行为构成表见代理，该代理行为合法有效。2、根据善意取得制度，被告冉茂学与王永铸签订的《售房合同》合法有效。首先冉茂学与王永铸签订的《售房合同》时被告冉茂学是善意的，且被告冉茂学按照当时房地产市场价格向王永铸支付了合理的价款；其次该诉争房产虽然没有过户登记，但是被告冉茂学一直居住至今，只是因为王永铸的去世致使过户手续无法完成，导致过户登记手续拖延至今。综上所述，被告冉茂学通过善意取得制度已经取得该诉争房产的物权。二、从程序法角度来看，被告冉茂学与王永铸签订的《售房合同》合法有效，原告的诉讼请求依法应予驳回。1、从除斥期间来分析，合同法第五十五条的可变更、可撤销合同中行使撤销权的期间为一年，除斥期间的起算点一般是该权利的取得。从汉台区法院（2010）汉民初字第904号民事判决书可知，早在2010年9月30日之前，三原告即具有该《售房合同》的撤销权，但时间过去了将近五年，三被告才来行使自己的权利，显然不符合除斥期间的规定。2、从诉讼时效来分析，普通民事案件的诉讼时效一般是两年，从权利人知道或者应当知道权利被侵害之日起计算。汉台区法院（2010）汉民初字第904号民事判决书中明确告知三被告可另行主张权益，但是三原告无动于衷，没有按照判决书的指引和法律规定行使自己的权利，现在再来行使主张自己的权益，不符合法律规定。分析可知，不管是从除斥期间还是诉讼时效来看，三原告的实体权和胜诉权均已经丧失，三原告的诉讼请求依法应予驳回。三、从公平正义角度来看，原告诉求明显对被告冉茂学不公平。被告冉茂学本是一个善意相对人，参与诉讼也是迫于得已，因从王永铸手中购买了诉争房屋而使自己卷入不间断的诉讼和家庭纠纷之中，使自己疲于应诉，身心甚是惫疲，另外被告冉茂学入住诉争房屋十余年来，对房屋进行了大幅装修，花费数万余元，房屋价值攀升，现在原告提出《售房合同》无效，并要求冉茂学赔偿经济损失8万元，这对被告冉茂学来说，明显不公平更不合理。综上所述，本案是一起典型的房屋买卖合同纠纷案件，原告不管在实体法和程序法上要求确认王永铸与被告冉茂学签订的《售房合同》无效均于法无据。为了彰显公平和正义，请求人民法院判定驳回原告的诉求。被告王小娟、王雯辩称，该房屋由原、被告双方的父母于1989年购买，产权登记在母亲罗素云名下。父亲王汉章于1998年去世，剩下母亲罗素云一人，那时她身体尚可，曾去西安王玉龙家住过一段时间，在西安生病后返回汉中，慢慢地老人身体每况愈下，身边已离不开人照顾，老大王玉林一家平时和家里少有来往，王玉芝和王玉龙远在西安，从此照顾母亲的责任就落在王永铸一人身上，而这时他已是疾病缠身，至到2003年老人去世，他才去医院诊治，当时诊断为恶性肿瘤。王永铸当时所在的6号信箱效益差，平时工资本来就不高，他自从在家照顾母亲后，再无领到工资。为了给他治病，不得已和他们兄妹电话沟通，要求卖掉该处房产给他治病，当时王玉芝和王玉龙是积极支持卖房的，王玉林有不同意见，但也未出面阻止，最后由王永铸出面卖掉了该处房产（卖房款为44500元）用于治病。从2003年12月至2008年12月他去世，为了给他治病和装假肢，花光了家里所有的积蓄，也曾于2006年和2007年先后两次去过西安，第一次住在王玉龙家1个月，第2次住在装假肢的医院，原告王玉芝和王玉龙两家都曾到医院看望过王永铸，三家在西安有过多次接触，所以他们在王永铸去世后拒不承认同意卖房一事，完全与事实不符，请法庭驳回原告诉求，判其该房产买卖合同有效。法律规定，子女有继承遗产的权利同时也有赡养和照顾老人的义务，特别是在老人生病和最后的日子更是如此，是被告舍弃收入和身体照顾老人到最后，他理应在遗产分割中得到照顾，当然，在此次房产交易中，王永铸是存在疏漏的，所以，我们愿意拿出当初卖房款中的3万元分给原告，另外再拿出6000元做为利息分给原告，剩余8500元，除去2007年冬天为老人立碑修墓用去近3000元，被告实得5500元。鉴于在此次房产交易过程中，买方冉茂学也负有一定的疏漏责任，建议法庭判处其一定的款项赔偿给原告，以求平息事端。经审理查明，王汉章与罗素云生育三子一女，即长子王玉林、女儿王玉芝、次子王永铸、三子王玉龙，王汉章与罗素云生前购置坐落于汉中市汉台区天台路十八街坊5号楼202号商品房一套，房权证号：汉房字第2019**号，住房面积54.03平方米，柴房面积6.40平方米，产权登记在罗素云名下。王汉章与罗素云相继于1998年、2003年去世，2004年2月15日，王永铸与冉茂学签订《售房合同》，以44500元价款将该房出售给冉茂学，冉茂学付清房款后取得了该房屋的房权证，并对该房屋进行装修后入住该房屋至今。2008年12月9日，王永铸因病去世，根据原告的陈述，原告共同认可是原告在2008年12月8日办理王永铸丧事时才知道该房屋已出售。2010年5月19日，王玉林、王玉芝、王玉龙因继承纠纷诉于本院，本院于2010年9月30日作出（2010）汉民初字第904号民事判决，该判决对该房产未作处理，2012年6月10日，王玉林、王玉芝、王玉龙以房屋买卖合同纠纷诉于本院，2012年12月26日，王玉林去世，本院依法变更王玉林之妻杨晓燕、之子ＸＸ为本案原告。以上事实，有原、被告相一致的陈述，以及下列证据在卷佐证，足以认定：1、汉台区人民法院（2010）汉民初字第904号民事判决书；2、汉中市汉台区天台路十八街坊5号楼202号房屋产权证；3、2004年2月15日王永铸与冉茂学签订的《售房合同》。本院认为，王永铸与冉茂学签订的《售房合同》，价款为44500元，符合当时的市场价格，该合同既未损害国家利益、也未损害公公利益、且不违反法律、法规的规定，又无证据证明属冉茂学与王永铸恶意串通的情形，因此，该合同不属于无效合同的范畴，冉茂学善意、有偿取得该财产，其合法权益应予维护，对其他共有人的损失，其他共有人可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条之规定，判决如下：驳回原告杨晓燕、ＸＸ、王玉芝、王玉龙的诉讼请求。本案受理费3100元由原告杨晓燕、王玉芝、王玉龙共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。审 判 长  熊栋超人民陪审员  刘建成人民陪审员  谭庙成二〇一六年十月十八日书 记 员  陈 文