焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0802民初1647号原告：焦作市解放区王褚乡东王褚村村民委员会，住所地：焦作市解放区王褚乡东王褚村。法定代表人：张志强，主任。委托诉讼代理人：张金凤，女，该村民委员会支部委员。委托诉讼代理人：张志强，金研律师事务所律师。被告：卢燕，女，1975年1月26日出生，汉族，住焦作市解放区。委托诉讼代理人：康亚伟，河南首鼎律师事务所律师。原告焦作市解放区王褚乡东王褚村村民委员会（以下简称为东王褚村委会）与被告卢燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东王褚村委会的委托诉讼代理人张金凤、张志强，被告卢燕的委托诉讼代理人康亚伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东王褚村委会向本院提出诉讼请求：1.被告向原告交还南通路东7-9号的租赁房屋；2.被告向原告支付拖欠的房屋租金83940元（2013年4月1日至2015年2月底的租金，扣除被告已经支付的3000元）；3.从2015年3月13日起按照年利率24%向原告支付拖欠租金的利息至实际还款之日（至起诉时约26860元）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年4月1日，原、被告签订口头房屋租赁协议，原告将其所有的南通路东7-9号房屋（建筑面积126平方米）租赁给被告做商业房使用。双方约定租金按相同位置出租房屋的标准计算，每平方米每月30元。原告将租赁房屋交给被告使用后，被告拒不支付房屋租金，经原告多次催要，被告于2014年6月12日交付租金3000元。至2015年2月底，被告已拖欠租金高达83940元。无奈之下，原告于2015年3月4日向被告送达书面通知，限其自通知之日起7日内支付租金，如逾期不交租金，双方租赁合同终止。由于被告在限期内未交纳租金，双方租赁合同于2015年3月12日予以终止，但被告至今拒不交还原告租赁房屋。被告的行为侵害了原告的合法权益，在催要房屋租金无果的情况下，原告提起本案诉讼。被告卢燕辩称：1.原告起诉已经超过诉讼时效；2.本案所涉租赁房屋系原告私搭乱建的临时违章建筑，没有任何合法手续，其起诉要求的租金不是合法利益，不应受法律保护；3.原告称租金为每平方米每月30元不是事实。因原告建造案涉租赁房屋时完全挡住了被告家的3间门面房，后在被告租赁案涉房屋时双方口头协商房租按每年3000元收取；4.2015年3月，原告已将租赁房屋锁住，不存在被告返还房屋的问题；5.被告租赁原告房屋后存放了大量电器、家具，2015年原告单方要涨房租，但被告没有同意。后原告于2015年3月12日强行将租赁房屋锁住，被告多次找原告交涉，原告均未开门。至今，被告存放在租赁房屋内的货物已由原告强扣一年多，给被告造成巨大的货物损失，被告保留向原告追偿的权利。根据原、被告诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1.原告起诉是否超过了诉讼时效；2.原告对租赁房屋有无处分权；3.诉争房屋现由谁实际控制，被告应否予以返还；4.被告是否拖欠原告房屋租金，如有拖欠，金额如何确定，应否予以支付。原告东王褚村委会为支持自己的主张，向本院提交如下证据：1.租金收据1份，证明原、被告双方存在房屋租赁合同关系，原告于2014年6月份向被告交付房屋租金3000元；2.租赁房屋位置图1份、照片4张，证明被告出租给原告的房屋位置为南通路东7-9号（原告自编号），租赁房屋面积为126平方米。被告租赁房屋为紧邻南通路的门面房，前门面向公路，门面房开有后门，出后门可直接进入被告家中；3.房屋租赁合同3份，证明原告房屋建成向被告出租的时间是2013年4月1日，房屋租金为每平方米每月30元。从2013年4月1日起至2015年2月底，被告应付租金为86940元，减去其实际支付的3000元，欠租金数额为83940元。无论是否存在书面租赁合同，原告出租的同样位置同样性质房屋的租金标准是相同的；4.2015年3月4日通知（回执），证明在原告多次催要被告不交房租的情况下，原告于2015年3月4日书面通知被告，限被告7日内交纳租金，逾期不缴纳租金，双方租赁合同终止，原告将采取强制措施收回房屋。由于被告未在限定期限内交付租金，双方租赁合同于2015年3月12日因被告严重违约而予以解除。租赁合同解除后，被告既不向原告交付拖欠的租金，又不交还租赁房屋，其应当在支付租金、交还房屋的同时，向原告承担逾期付款的违约责任并赔偿原告损失。从2015年3月13日起，按年利率24%计付拖欠租金的利息至实际支付租赁之日；5.申请证人李某、牛某1、牛某2出庭作证，证明2015年3月4日，原告的治保主任王小亮带领李某、牛某1、牛某2代表原告向被告送催交租金的书面通知，因被告拒绝在通知（回执）上签字，采取了留置送达的方式。被告卢燕对原告提交的证据质证后，发表如下意见：对证据1的真实性无异议，但对证据指向有异议。该证据恰能证明房屋租金的标准为3000元／年，被告交的3000元是2013年的租金；对证据2的真实性无异议，该证据也证明了原告建造的本案诉争门面房挡住了被告原来的门面房；对证据3的真实性不发表意见，该证据与本案无关，也证明了被告与原告之间租金的特殊性；证据4未送达给被告；证据5，三位证人的书面证言基本一致，有串通可能，且三位证人均不能证明原、被告之间的租金标准。根据李某的证言，原告已将诉争房屋门锁换了，证明原告已实际控制诉争房屋，不存在返还房屋的基础。被告卢燕未向本院提交证据。本院对当事人提交的证据认证如下：原告提交的证据1、2，被告对真实性均无异议，能够证明本案诉争房屋所处的位置及被告于2014年6月12日向原告交付房屋使用费3000元的事实，本院予以采信；证据3能够证明原告将与诉争房屋同地段的房屋出租，收取使用费标准为每平方米每月30元，本院对该证据的真实性予以采信；证据4、5，能够证明原告于2015年3月4日向被告送达催交房屋使用费通知的情况，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月1日，原、被告达成口头房屋租赁协议，原告将其建设的南通路东7-9号房屋租赁给被告做商业房使用，房屋面积为126平方米。双方约定租金按相同位置出租房屋的标准计算，每平方米每月30元，没有明确约定租赁期限。原告将房屋交付被告使用后，被告仅于2014年6月12日向原告交纳房屋使用费3000元。之后经原告多次催要，并于2015年3月4日向被告送达书面催交通知，要求被告于通知之日起7日内交纳租金，逾期未交纳则视为违约，双方租赁合同终止。但被告仍未能支付房屋使用费。原告于2015年3月12日将涉案房屋换锁，被告未再使用该房屋经营。现原、被告双方因房屋返还及房屋使用费的支付达不成一致意见，形成本案诉讼。另查，原告建设本案所涉房屋未取得建设工程规划许可证，没有办理相关审批手续，也未取得房屋所有权证。本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。原告出租的房屋没有办理相关的建设审批手续，也没有取得房屋所有权证，故原、被告达成的租房合同应为无效合同。但房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。该房屋由原告建设，原告对其享有使用收益的权利，现原告将该房屋交付给被告使用，且双方约定房屋使用费标准与相同位置的房屋使用费标准一致，即为每平方米每月30元，故被告即应按该约定的标准向原告支付房屋使用费。故原告要求被告支付2013年4月1日至2015年2月底的房屋使用费的请求应予以支持，但原告已经支付的3000元应予以扣除，原告还应支付被告房屋使用费83940元。关于原告主张被告从2015年3月13日开始按年利率24%支付欠款利息的请求，因原告明知诉争房屋没有办理建设审批手续仍然与被告达成房屋租赁合同，对该房屋租赁合同无效也具有一定过错，故对其要求利息损失的主张，本院不予支持。原告的工作人员出庭作证，陈述了其受原告指派多次向被告催要房屋使用费的事实，故被告辩解原告要求房屋使用费已超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予支持。原告已于2015年3月12日将涉案房屋换锁，涉案房屋已经由原告实际控制，被告未再使用该房屋经营，故原告要求被告返还租赁房屋的请求没有事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：被告卢燕应于本判决生效之日起十日内支付原告焦作市解放区王褚乡东王褚村村民委员会房屋使用费83940元；二、驳回原告焦作市解放区王褚乡东王褚村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1898元，减半收取计949元，由被告卢燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  周荣应二〇一六年十月十二日书记员  岳筠贺