广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第5354号上诉人(原审被告)：谢荣光。委托诉讼代理人：周斌，广东中大圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷惠玉。被上诉人(原审原告)：彭桂青。委托诉讼代理人：谭向华，广东中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨凯茗，广东中天律师事务所律师。上诉人谢荣光因与彭桂青物权纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月22日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人谢荣光及其代理人周斌、雷惠玉，被上诉人彭桂青及其代理人谭向华、杨凯茗，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢荣光上诉请求：1、撤销原审判决，驳回彭桂青的全部诉讼请求；2、彭桂青承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。谢荣光已经在涉案房屋居住20年了，从未出售。2010年由于谢荣光将房屋转名给钟某甲荣，借用钟某甲荣的名义向银行进行借贷，所贷款项用于偿还谢荣光欠钟某甲荣的借款。钟某甲荣未经谢荣光同意，将涉案房屋出卖给彭桂青，谢荣光对此毫不知情。彭桂青购买涉案房屋却没有实际查看过房屋，不符合常理。钟某甲荣没有向谢荣光支付购房款，双方交易的税费由谢荣光承担，且单据都由谢荣光保存。双方一直没有交付房屋，所产生的费用都是由谢荣光承担，且水电费也没有更名。钟某甲荣取得银行贷款后，扣除谢荣光拖欠的款项外都转账给谢荣光方。涉案房屋交易价格远远低于市场价，贷款才53万也可以证明。当时谢荣光与雷惠玉的婚姻状态在办理过户手续过程中是存续的，高利贷公司骗取了过户手续，雷惠玉没有签署转让房屋的文件，这可以导致双方串供房屋买卖合同无效的事实。二、一审法院遗漏主体，应该追加钟某甲荣为本案当事人。谢荣光与钟某甲荣存在虚假买卖，应当被认定为无效，当时通过虚假买卖行为将房屋登记在钟某甲荣名下，但该房屋其实应当属于谢荣光所有。三、彭桂青是否取得物权应当适用物权法善意取得的规定。彭桂青和钟某甲荣的买卖为非善意购买，而是通过彭桂青和钟某甲荣串通来侵占谢荣光房产。首先，彭桂青没有支付合理对价款，没有合同和转让凭证。其次，彭桂青陈述的购房过程极其简单，这和一般人购买一生中第一套房屋的正常情况不符。再次，2011年1月12日钟某甲荣和谢荣光办理的手续，包括钟某甲荣和彭桂青没有人向谢荣光主张房屋交付，反而由黑社会强行进入谢荣光的房屋进行打砸等。最后，为了增加谢荣光讨要房屋的难度，彭桂青在过户后立马和第三人办理了抵押手续，这和房屋本身的价值不符。四、一审仅凭房管部门的房产证就认定了房屋的所有人，这是行政确认，谢荣光既然提出了权属争议，应当就此进行全面审查，如果买受人不是善意则不能获得此物权。彭桂青二审辩称，不同意谢荣光上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。一、关于追加钟某甲荣问题。彭桂青在一审起诉的是物权保护纠纷，案由表明了彭桂青是要求向谢荣光要求房屋使用权。谢荣光在一审、二审时提到钟某甲荣是否有与谢荣光虚假买卖，彭桂青对此不清楚，该事实也不在本案处理范围。二、关于谢荣光提出一审没有查明谢荣光和钟某甲荣的买卖事实问题。本案是物权保护纠纷，而不是物权确认纠纷，不论买卖是否虚假都不在本案处理范围内。三、关于谢荣光提出其一直有缴纳涉案房屋物管费等事实。物管费的缴纳只能说明缴纳费用的人在使用涉案房屋，不能说明谢荣光拥有涉案房屋的合法产权。四、关于谢荣光与钟某甲荣之间的房屋价格低的问题。当时交易的房屋价款为38万元，说明彭桂青在与钟某甲荣房屋买卖的交易价不低，谢荣光以此认为彭桂青与钟某甲荣之间的买卖为恶意串通，彭桂青不认同。五、谢荣光以当时其与钟某甲荣办理房屋买卖交易时为已婚人士，在买卖时谢荣光谎称单身来说明房屋的买卖是不合法的问题。房屋买卖在现行有关规定中，只需要房屋登记的产权人去办理交易手续就可，只有房改房才必须要配偶一起办理房屋买卖的手续。因此谢荣光提到的由于没有配偶到场签字而无效的理由不成立。综上，谢荣光的上诉请求不成立，请求法院予以驳回。彭桂青向一审法院起诉请求判令谢荣光：1、立即迁出属于彭桂青所有的广州市白云区祥云路祥港花园祥宁阁x-xxx房，并将该房屋交还彭桂青使用；2、向彭桂青支付占用房屋期间所产生的房屋使用费（从2015年1月12日计至本判决生效之日止，以2000元/月为标准）；3、本案诉讼费由谢荣光承担。一审法院认定事实：根据2015年5月26日的查册表显示：位于广州市白云区祥云路祥港花园祥宁阁x-xxx房（即涉案房屋）登记产权人为彭桂青，产权登记时间为2015年1月12日，占有部分为全部，房屋所有权取得方式为购买，权证号码为10××14号。编号为粤房地权证穗字第××号《房地产权证》显示：涉案房屋的权属人为彭桂青，登记时间为2015年1月12日，共有情况为单独所有。该房屋项下有抵押权登记，抵押权利人为易某，权利部分为全部，债权数额为1000000元。根据2015年5月13日《个人名下房地产登记情况查询证明》，彭桂青在广州市内除涉案房屋外，无登记在其本人名下的其他房产。彭桂青向一审法院提交其本人与广州市越秀物业管理有限公司签订的《祥港花园管理规约》一份，拟证明彭桂青准备入住涉案房屋的事实。谢荣光是涉案房屋的实际使用人，据其本人陈述，其自1995年开始占有使用涉案房屋至今。根据谢荣光向一审法院提交的购房发票、缴款书、契税完税证等证据显示：2010年8月31日，广州市白云区房地产交易登记中心开具了付款方为钟康荣、收款方为谢荣光的购房发票，买卖标的为涉案房屋，房价款为382000元。钟某甲荣为上述交易交纳了税费。据谢荣光陈述：2010年，谢荣光为了取得贷款，将涉案房屋以买卖的方式过户给钟某甲荣，以钟某甲荣的名义向银行申请按揭贷款，银行发放贷款后，谢荣光将其中的部分款项用以归还案外人钟某乙的借款。谢荣光向一审法院提交声明书，拟证明其向钟某乙借款的事实；向一审法院提交银行流水明细，拟证明其向钟某甲荣账户内打入款项用于归还按揭贷款的事实。谢荣光确认未有将上述情况告知过彭桂青，彭桂青对上述谢荣光抗辩意见表示不知情，认为与本案并无关联性。以上事实：有房产证、个人名下房地产登记簿查询证明、祥港花园管理规约、电费计量表、中国电信发票、查册表、购房发票、缴款书、契税完税证、声明书及双方当事人陈述等证据证实。一审法院认为：根据彭桂青提交的《房地产权证》显示：彭桂青为涉案房屋的权属人，该权属证书记载事项与房地产档案的登记情况一致，彭桂青对涉案房屋享有合法的所有权。谢荣光虽实际占有使用涉案房屋，但其自述已于2010年将涉案房屋过户至案外人名下，无证据证明彭桂青对于谢荣光抗辩其以买卖方式将涉案房屋过户至钟某甲荣名下的意见知情，彭桂青以买卖方式取得涉案房屋的所有权，谢荣光未有证据证实其对涉案房屋享有合法使用权，继续占有使用涉案房屋无据，已侵犯到彭桂青作为所有权人的合法权益，彭桂青要求谢荣光搬出涉案房屋，并将涉案房屋交还彭桂青的诉讼请求合理合法，予以支持，搬迁时间以三十日为宜。因彭桂青自2015年1月12日起即成为涉案房屋的登记权属人，谢荣光实际占有使用涉案房屋，应向彭桂青支付房屋使用费，彭桂青主张房屋使用费计至本判决生效之日止的意见合理合法，予以支持。房屋使用费标准可参照房管部门公布的同地段同类私房租金标准，并以彭桂青主张的2000元/月为限。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十六条、第十七条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、本判决生效之日起三十日内，谢荣光搬出广州市白云区祥云路祥港花园祥宁阁C-xxx房，并将该房屋交还彭桂青；二、本判决生效之日起十日内，谢荣光支付彭桂青自2015年1月12日至本判决生效之日止的房屋使用费（房屋使用费计算标准参照房管部门公布的同地段同类私房租金标准，并以2000元/月为限）。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由谢荣光负担。经审查，原审认定事实无误，本院予以确认。二审中，谢荣光向本院提交如下证据：证据1、广州市越秀物业管理有限公司祥港花园服务中心出具的《证明》，证明涉案房屋一直由谢荣光居住使用，与钟某甲荣串通房屋买卖，是为了套取贷款。证据2、照片，证明彭桂青从未通过正当要求交楼，一开始就用黑社会人员企图暴力抢占涉案房屋。证据3、在搜房网查询的网页，证明涉案房屋均价1.6万元每平方米，远远高于彭桂青的交易价格。证据4、工商局企业信用系统查询情况，证明谢荣光向钟某甲荣借款，由钟某甲荣操作还款。证据5、银行卡原件一份，复印件见一审卷38页，证明钟某甲荣还贷的银行卡在谢荣光手上，还贷都是谢荣光进行的。证据6、网上查询到的企业信用系统信息公开情况，证明广东银瀛投资发展有限公司和广州市银瀛财务咨询有限公司是股东、员工、地址混同的关联公司，钟某乙是关联公司股东。证据7、（2014）穗中法民五终字第4073号民事判决书，证明钟某甲荣是广东银瀛投资发展有限公司职员，公司从事借贷业务。证据8、谢荣光的银行流水，证明贷款数额，到账后被取出。结合证据11、12显示钟某乙是股东和控制人，其在2010年8月31日将此账户名是谢荣光的银行卡原件和身份证掌控，并证明该笔银行贷款此前被偿还了高利贷。通过虚假房屋买卖方式，谢荣光借钟某甲荣的名义去贷款之后马上将贷款出来的钱去偿还高利。证据11、收据和12、身份证复印件，显示钟某乙收取了谢荣光的银行卡和身份证原件，卡号尾数为6968，证明钟某乙控制了谢荣光的银行卡和身份证，并支取谢荣光所欠的高利贷。房屋买卖产生的税费等都从中支取。证据9、催收函，证明谢荣光通过钟某甲荣贷款的数额。证据10、营业执照，证明存在贷款的事实。证据13、14，银行流水，证明谢荣光账户转账给钟某甲荣，还银行贷款情况。证据15、汇总表，证明谢荣光偿还贷款总额。证据16、手机信息，证明钟某甲荣与谢荣光之间关于还贷的过程，有钟某甲荣指定的银行账号，银行向钟某甲荣催款，钟某甲荣再把催款信息转发给谢荣光，然后谢荣光再去还款。2011年12月4日提到存入3400元这与银行流水的3400元是一致的；2012年2月1日汇入2000元也与短信相互印证；2015年1月21日谢荣光发现房屋被偷卖后斥责钟某甲荣的过程。对谢荣光二审提交的上述证据，彭桂青质证意见为：证据1，对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，只能证明谢荣光只是缴纳了涉案房屋的管理费，但不能证明其为产权人。证据2，对真实性、合法性、关联性均有异议，照片上看不出人的面貌，不能认定为是彭桂青，照片也没有时间显示。彭桂青不止一次主张收楼，但具体时间不记得，这是行使其权利。证据3，没有原件，对证据真实性、合法性、关联性不予认可，网上打印的房屋信息是今年2015年11月12日的，而彭桂青购买涉案房屋是2014年12月，相差一年，时间是影响房屋价格的重要因素，该证据不足以说明彭桂青在购买涉案房屋的真实价格信息。证据4，没有原件，对关联性有异议，合法性无法核实，这两公司不是本案当事人，与本案没有利害关系，不具有证据采纳的特征。证据5、是打印件，彭桂青一审发表过意见，认为和本案无关。证据6、证据7，没有原件，对真实性、关联性、合法性均有异议。即便是下载的，根据民事证据使用规定，应进行公证。广东银瀛投资发展有限公司不是本案当事人，和本案没有利害关系。证据8，对真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，该证据无法反映给付53万元和支取款项的人员是谁，且也没有证据进一步说明这两笔钱是在2010年9月2日和9月3日进出。如果是银行贷款，则这笔款在2010年9月3日收到个人贷款53万，但彭桂青在收集证据发现2010年9月7日涉案房屋登记在钟某丙名下，不可能在2010年9月2日就已经获得银行贷款。证据9，对真实性、合法性、关联性均有异议，催收函的来源如何，是否是钟某甲荣给谢荣光等问题均无从考证。证据10，对真实性、合法性、关联性均有异议，广东银瀛投资发展有限公司不是本案当事人，与本案没有利害关系。证据11、12，钟某乙是案外人，和本案当事人没有任何关系。证据13，不知打钩的账号是证明什么，综合整个案件情况不知和720账号有一致情况，分别支出15万，但谢荣光没有说明清楚证明什么。如果这两笔钱作为证据应该和谢荣光与钟某甲荣的买卖时间吻合，但这两笔钱都在买卖之前，时间不符。证据14，对真实性、合法性、关联性均有异议，虽然有盖章，但是证据的来源是否合法真实存疑，据悉银行流水必须由本人持本人身份证才能获取，既然是钟某甲荣的账户，谢荣光是如何取得这份证据？彭桂青收到的这份最后一页和原件不完全一致。证据15，对真实性、合法性、关联性不予认可，该证据是谢荣光自己打印出来的，不符合证据特性。证据16，对真实性、合法性、关联性不予认可。彭桂青不知信息对方是否是钟某甲荣，谢荣光和钟某甲荣之间的买卖关系，彭桂青完全不清楚。另查明，二审中，谢荣光以本案须以另案审理结果为依据申请中止本案审理。本院于2015年12月8日裁定本案中止诉讼。在另案中，谢荣光诉钟某甲荣、彭桂青案中（一审案号：（2015）穗云法民四初字第1501号），谢荣光请求：1.确认谢荣光与钟康荣关于广东省广州市白云区祥元路祥港花园祥宁阁x-xxx房的《买卖合同》及上述房屋过户登记至钟某甲荣名下的行为无效；2.确认钟康荣与彭桂青关于广州市白云区祥元路祥港花园祥宁阁x-xxx房的《买卖合同》及上述房屋过户登记至彭桂青名下的行为无效；3.确认广东省广州市白云区祥元路祥港花园祥宁阁x-xxx房的所有权属于谢荣光所有；4.钟康荣、彭桂青协助谢荣光将广州市白云区祥元路祥港花园祥宁阁x-xxx房的产权变更登记到谢荣光的名下。该案一审判决驳回谢荣光诉讼请求。判后，谢荣光上诉，二审（二审案号：（2016）粤01民终9886号）驳回上诉，维持原判。（2016）粤01民终9886号现已生效，本案于2016年10月11日依法恢复审理。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对谢荣光的上诉请求及彭桂青的答辩意见，分析如下：根据生效的（2016）粤01民终9886号判决认定：依原审查明的事实，谢荣光将涉案房屋过户登记至钟某甲荣名下后，钟某甲荣于2014年12月9日将涉案房屋转售给彭桂青，彭桂青在签订房屋买卖合同时有理由相信钟某甲荣为涉案房屋的产权人。事实上彭桂青也依约向钟某甲荣支付了房屋价款70.8万元，本案并无证据显示彭桂青支付该房款存在虚假的情况。结合涉案房屋存在抵押和不交吉的情况及双方签订的房屋买卖合同与税务部门核定的计税金额来看，该价款并非明显低于市场价。为此，对谢荣光二审提交证明涉案房屋交易价格明显偏低的证据，本院不予采信。综上，谢荣光主张彭桂青与钟某甲荣恶意串通，以明显低价购买涉案房屋为由要求确认钟某甲荣与彭桂青之间的买卖合同及过户行为无效的诉讼请求缺乏依据。钟某甲荣与彭桂青之间的房屋买卖合同即过户行为并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。因涉案房屋已登记至彭桂青名下，故谢荣光要求确认涉案房屋为其所有，并要求钟某甲荣与彭桂青协助办理产权变更登记的请求理据不足，原审不予支持无不当，本院予以维持。该案判处驳回谢荣光上诉请求。据此，涉案房屋依据合法有效合同已转移登记至彭桂青名下，彭桂青对涉案房屋享有合法的所有权，谢荣光继续占有使用涉案房屋无据，其已侵犯彭桂青的合法权益，原审判处谢荣光搬出涉案房屋交还彭桂青并无不妥。彭桂青于2015年1月12日成为涉案房屋的登记权属人，谢荣光无据占有房屋的使用费应自该日起算，原审判处房屋使用费标准可参照房管部门公布的同地段同类私房租金标准，并以原告主张的2000元/月为限并无不妥，本院予以维持。综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人谢荣光的上诉主张，理据均不成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人谢荣光负担。本判决为终审判决。审判长 穆 健审判员 郑怀勇审判员 张燕宁二〇一六年十月十七日书记员 王心怡杨仁义