福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)闽01民终3076号上诉人（原审原告）:陈钦，女，1971年6月11日出生，汉族，住福建省平潭县。委托诉讼代理人：林金，福建中天成律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：平潭县宝龙物业有限公司，住所地福建省平潭县潭城镇中埔庄21号。法定代表人：杨秀青，该公司总经理。上诉人陈钦因与被上诉人平潭县宝龙物业有限公司（以下简称宝龙公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2015）岚民初字第2887号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。陈钦请求：维持原判第一项；撤销原判第二项并依法改判：依法判令宝龙公司依据物业服务法律法规并按照宝龙公司与平潭县万豪大景城小区业主委员会签订的《福建省物业服务合同》（下称《物业合同》）、《物业服务合同补充协议》以及合同附件的约定履行以下物业服务义务：（1）小区实行封闭式管理，禁止沿街店铺拆墙安装后门，随意进出小区；（2）禁止小区内通道及空地上随意摆设海鲜摊位；（3）物业费收费及开支情况公开；诉讼费用由宝龙公司承担。事实和理由：一、一审判决认为陈钦主张的实行封闭式管理及禁止沿街店铺安装后门在《物业合同》中无明确内容且沿街店铺后门的安装并非在宝龙物业的物业服务期间形成，故不予支持陈钦的该项请求。该判决明显错误。1、《物业合同》的第十九条第八款及第九款等条款明确约定了宝龙公司的安全保障义务，小区的围墙作为保障小区安全的基本屏障，禁止沿街店铺拆墙安装后门，随意进出小区应当理解为该条款中所约定的“有效安全防范措施”。部分临街店铺的业主为了自身利益在店铺装修时擅自破坏后墙，私设后门，宝龙物公司作为物业服务机构，没有履行及时告知、制止的义务，没有与“业主签订房屋装修装饰管理服务协议”之规定并按照协议，规范业主房屋装修装饰行为，阻止业主在装修中违章搭盖、违章挖设、擅自破坏公共区域、公共设施的违反公共利益的行为，故陈钦的该项诉求在《物业合同》中有明确体现,应当支持。2、《物业合同》附件八《公共区域的安全防范和秩序维护》约定：小区实行门岗管理及小区巡逻岗管理，其中门岗6人轮流值班，24小时执勤。设立门岗的目的就是让进出小区的人员、车辆、财产从门岗经过，接受安全有效管理，才能保障小区的安全，如果小区临街业主都可以私设小区围墙后门，可以随意出入，那么小区设立门岗24小时值班，就失去了意义。作为物业合同的条款不可能会详细到列出“临街业主不能开挖围墙私设后门”的内容，因为这些条款属于小区物业管理的基本常识，在物业合同中不可能面面俱到。一审判决以《物业合同》无禁止沿街店铺安装后门的明确约定为由，作出判决，显然错误。3、一审判决以沿街店铺后门的安装并非在宝龙公司的物业服务期间形成为由不予支持陈钦的该项请求是明显错误的。物业公司与业主之间的物业服务法律关系是按照物业服务合同的约定及相关物业管理法律法规来进行的。对之前物业公司遗留的妨碍小区物业服务安全管理的行为要继续规范管理，而不是不管。业主选择新的物业公司，希望改变不得人心的物业服务旧面貌，按照一审判决的“新官不理旧账”的推理，后面物业公司都不理前面物业公司的旧账，那么，小区的物业服务水平必将越来越差，这与订立新的物业服务合同的宗旨及物业服务法律法规的立法宗旨相违背，所以，一审判决违法了基本的法理及公序良俗。4、相关物业法律法规明确规定了物业公司对小区围墙等公共建筑部位负有治安、装修装饰等管理职责。对于违法现象，物业公司应当制止，并及时向行政机关报告，本案中，宝龙公司没有制止，更没有向行政机关报告。二、原审判决中认为陈钦诉请的禁止小区内通道及空地上随意摆设海鲜摊位的请求没有事实依据，不予支持陈钦的该项请求，该判决错误。陈钦在原审时提供了照片证明海鲜摊位存在的事实，同时有证人证言佐证，应当认定有足够事实依据，并依法予以支持。三、原审判决中认为陈钦诉请的物业费收费及开支状况公开的诉请证据不足理由不充分并判决不予执行，该判决错误。根据《物业合同》第十九条第四款的约定，宝龙公司应当建立健全“办事效率、办事纪律、收费项目和标准”等信息公开制度，对小区内所有收费项目、收费标准等应按价格部门相关规定在收费场所明码标价。公开物业费收费和开支状况应当属于该项条款所指的信息公开范围，而与宝龙公司的经营和盈亏模式无关。故应当依法判决宝龙公司公开物业费及开支情况。宝龙公司未作答辩。陈钦向原审法院起诉请求：依法判令宝龙物业依约履行相关物业服务义务：1.小区实行封闭式管理，禁止沿街店铺拆墙安装后门，随意进出小区；2.小区探头要24小时正常运转；3.车辆要有进出使用卡进行有序管理，车辆不能随意停占通道及公共绿地；4.小区绿地要进行维护；5.小区消防用水管道及设备、楼道、小区道路、场地、景观、健身及儿童设施、楼宇对讲等共有设施设备要予以维修与维护；6.小区内通道及空地禁止随意摆设海鲜摊位；7.物业费收费及开支情况要公开；8.规范配备物业服务人员并持证上岗；诉讼费由宝龙公司承担。一审法院认定事实：陈钦系平潭县万豪大景城小区的业主。2013年6月30日，宝龙公司（乙方）与平潭县万豪大景城小区业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》、（下称“《合同》”），合同期限自2013年7月1日起至2016年6月30日止，由宝龙公司对上述小区提供物业服务，双方对服务范围、期限、收费标准、违约责任等进行了协商。《合同》第四条约定，乙方提供的物业公共服务事项和质量应符合下列约定：（一）物业共用部位及共用设施设备的管理和维护（物业共用部位明细详见附件三，物业共用设施设备明细详见附件四，物业共用部位及共用设施设备的管理和维护详见附件五）；（二）公共绿化的维护（详见附件六）；（三）公共区域的环境卫生维护（详见附件七）；（四）物业管理区域内的安全防范和秩序维护（详见附件九）；（五）物业使用中对禁止性行为的管理措施（详见附件九）；（六）综合服务（详见附件十）等；第八条约定，物业服务期间，乙方按下述第壹种收费形式确定物业服务费。（一）包干制。由业主向乙方支付本合同第五条约定的物业服务费用，盈余或者亏损由乙方享有或者承担等；第十四条约定，本物业管理区域内按规划配建的停车场，由乙方进行管理和维护，乙方应当按照有关规范设置相关标识，并按照相关规定做好停车场的照明、消防、环境卫生等工作（具体内容详见附件十一）。附件五中约定，对供水、排水系统要经常巡视、养护维修、发现问题及时处理，消防等共有设施设备应及时养护、保养、维修，电子防盗、监控、报警系统等共有设施设备要保养及时、运行正常。附件六中约定，草坪要三个月修剪1次、一季度清除1次杂草、根据需要补栽补种、半年施肥1次、经常浇水、每季度1次病虫害防治、××虫害及时灭杀。附件八中约定，门岗发现隐患，及时处理，健全来访登记，货物进出检查，车辆发卡管理；配备有安全电子监控设施的，实施24小时监控并及时记录；引导进出小区的车辆有序通行、停放，所有车辆不得停放在绿化带和消防通道等。一审法院认为：宝龙公司作为依法成立的物业服务企业，经小区业主委员会委托，负责“万豪大景城”小区的物业管理事宜，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“《解释》”）第一条规定，该小区业主委员会与宝龙公司签订的物业服务合同对本案双方均具有约束力，陈钦、宝龙公司均应按照约定行使各自的权利、履行各自的义务。根据“《解释》”第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，本案陈钦作为业主可请求宝龙公司依约履行相应的义务。庭审中，宝龙公司虽提供万豪大景城物业处、业委会、老人会出具的答复，但对该答复的真实性，原审法院无法确认，且无相关负责人员签字确认，故原审法院不予采信。陈钦主张小区应实行封闭式管理及禁止沿街店铺安装后门，但《合同》中无法明确体现该内容，且沿街店铺后门的安装并非在宝龙公司的物业服务管理期间形成，陈钦的该诉请缺乏依据，原审法院不予支持。对于物业共有部位及设施设备的管理和维护、公共绿化维护问题，陈钦提供的证据可佐证小区内消防设施设备、健身设施等存在未及时养护及维修，小区绿化维护不到位，故根据《合同》附件五、附件六的约定，陈钦要求宝龙公司依约对共有设施设备及小区绿化进行维护的诉请，原审法院予以支持。根据《合同》附件八关于对公共区域的安全防范和秩序维护的约定，宝龙公司应在小区内配备相应的服务人员、配备有安全电子监控设施的、实施24小时监控并及时记录、车辆发卡管理、所有车辆不得停放在绿化带和消防通道等，陈钦提供的证据可证明宝龙公司未能依约完全履行上述物业服务管理，故对陈钦要求宝龙公司依约对小区公共区域的安全防范和秩序维护的诉请，原审法院予以支持。陈钦诉请小区内通道及空地禁止随意摆设海鲜摊位，但陈钦提供的证据无法佐证小区内存在随意摆设海鲜摊位的情形，故对陈钦的该诉请，缺乏事实依据，原审法院不予支持。根据《合同》第八条约定，宝龙公司按包干制的收费形式确定物业服务费，盈余或者亏损均由宝龙公司享有或承担，且物业费的收费标准亦在《合同》已进行了明确约定，故陈钦诉请物业费收费及开支情况要公开，证据不足，理由不充分，原审法院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，判决：平潭县宝龙物业有限公司应在物业服务管理期限内依约对“万豪大景城”小区的物业共有部位及设施设备、公共绿化、公共区域的安全防范和秩序进行管理和维护；二、驳回陈钦的其他诉讼请求。案件受理费人民币100元，由平潭县宝龙物业有限公司负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。根据双方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院依法确认一审认定事实属实。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，应承担举证不能的法律后果。陈钦要求宝龙公司禁止小区内通道及空地上随意摆设海鲜摊位，但其提供的证据不足以证明该小区存在随意摆设海鲜摊位的情形，故其该项诉请，不予支持。涉案《物业服务合同》第十九条约定了宝龙公司作为物业服务企业所需承担的义务，该合同第（八）款仅约定宝龙公司需“采取各种有效安全防范措施，通过人防、技防、物防相结合的办法做好物业管理区域内的安全防范工作”，故陈钦主张小区实行封闭式管理及禁止沿街店铺拆墙安装后门并无合同依据，原审法院不予支持并无不当。对于陈钦要求宝龙公司公开物业费收费及开支状况的问题，涉案合同及相关法律法规仅要求物业服务公司对于收费项目、收费标准按照价格部门的规定在收费场所实行明码标价，故陈钦要求宝龙公司公开物业费收费及开支状况依据不足，不予采纳。综上所述，陈钦的上诉理由不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人陈钦负担。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 黄 锋审 判 员 吴筱洲法官助理 刘 奕二〇一六年十月八日书 记 员 段 薇