安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0504民初2845号原告：沈定标，男，1976年6月2日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托代理人：陈爱东，江苏联勤律师事务所律师。被告：马鞍山市亿丰投资发展有限公司,住所地安徽省马鞍山市雨山区。法定代表人：王尤赛，该公司董事长。委托代理人：徐国雄，该公司法务部总监。原告沈定标诉被告马鞍山市亿丰投资发展有限公司（以下简称：亿丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵雪珍独任审判，公开开庭进行了审理。原告沈定标及其委托代理人陈爱东、被告亿丰公司的委托代理人徐国雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈定标诉称：2014年5月份，原告通过被告的楼盘宣传广告，了解到原告开发房地产项目，位于马鞍山市雨山区的“亿丰环球商业中心”商业综合体。宣传广告中描述道该商业综合体投资前景无限，将于2014年9月1日开业，建造完成后能立即投入运行，买房人购买的商铺由开发商包租，能获得颇丰收益，无投资风险。原告被宣传广告承诺的收益所吸引，于2014年5月18日与被告签订了《马鞍山市商品房预售合同》，并与被告的管理公司（马鞍山亿丰市场管理有限公司）签定了《商铺委托经营管理协议》。合同约定原告购买被告位于雨山区朱然路1389号1099室房屋，建筑面积88.86平方米，总价款183万元。经营管理协议约定原告委托马鞍山亿丰市场管理有限公司进行统一租赁管理，委托期限为2014年9月20日起至2029年9月19日。签订合同当日，原告向被告支付了50.8％的房款93万元，约定余款可以办理银行贷款，由被告负责办理该房屋的抵押贷款。原告按被告的要求提交了贷款资料，但至今未得到被告的贷款通知，原告多次电话催促被告办理贷款，被告告知因商业综合体整体开业，银行不同意办理贷款，要求原告等待。且至今，被告未通知原告办理房屋交接手续，原告到现场查看房屋，发现原告购买的房屋四至隔墙不完全，只是一个框架。原告不知商业综合体何时能够开业，何时能获得投资收益，合同目的无法实现。原告认为被告的行为构成根本违约。原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求判令：1、判令解除原告与被告之间签订的《马鞍山市商品房预售合同》；2、判令被告返还原告已支付房款93万元（并按银行同期贷款利率以93万元为基数支付原告自2014年5月18日至实际支付之日的利息）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告亿丰公司辩称：对于原告的三项诉请不予认可，原告诉请依据的事实和理由不能成立，相关的合同履行中真实的情况是原告没有按约向被告履行支付购房款的义务，被告没有违约。沈定标为支持其诉讼请求，向法庭提举如下证据：1、身份证复印件1份，证明原告的主体身份。2、商品房预售合同1份（原告是乙方买受人，被告系甲方出卖人），第三页写明商品房是商业用途，商品房的交付时间是在2013年10月1日。因此可以看出虽然该合同的抬头是预售合同实际上在签订合同时该房屋已经建成，同时合同约定逾期交付的违约责任，该房屋的付款方式在合同第七条第三款，首期支付50.8%即93万元，剩余可以从银行贷款；合同第十七页补充协议第一条第二款，当时被告承诺该房屋的贷款系被告负责办理并且向被告提供银行贷款所需的相关的材料，包括夫妻双方身份证、户口本、结婚证、收入证明以及银行流水，在合同签订后数日内原告就将以上贷款所需材料全部给了被告，但是被告至今没有任何书面消息通知原告，因此我们认为无论是付款方面还是房屋的交付方面，被告都有违约。3、商铺委托经营管理协议复印件1份。当时开发商说商铺实际经营进行包租并且有指定的其子公司管理公司委托经营，该委托经营管理协议的管理条件即合同生效条件是必须和被告签订商品房买卖合同且付清商铺房款，该条款视为合同生效条件，但是至今被告没有满足银行贷款的条件即整体开业以后银行才有可能贷款所以导致原告至今未获得银行贷款支付商铺房款，因此该协议委托行为尚未生效。4、购房款税务发票1份，2014年5月18日开具，发票金额93万元，证明原告按照商品房预售合同的约定在合同签订当天缴纳了商品房50%的房款，剩余的由被告办理房屋按揭抵押手续，但因被告的原因至今没有获得银行的贷款许可。5、照片打印件一组共12张，拍摄时间是2016年7月，反映了被告所销售的亿丰商业中心目前的现状即还在建设装修中，原告购买的商铺依然是两年前购买的框架的毛坯房，还是土建的状态，没有竣工不符合竣工接收的条件即没有任何的门窗甚至是没有房屋的四周墙壁或者是可以看出的四周墙壁，电线管线拖拉，不符合房屋的竣工交付状态，整个商业体至今还被围墙隔离，商业体四周脚手架未拆除还在进行施工，因此证明被告销售的商铺至今不符合竣工交付状态，至合同签订至今已经两年多，被告从未通知原告对购买的商铺进行交接，被告有违约情形存在。至今该商业中心未开业，合同约定2014年9月1日整体开业，是被告违约。5、6、7、9、10、11、12编号的照片反映原告购买的商铺的位置商业中新步行街的位置和现状仅是土建框架结构，电线、电缆均属于随意摆放的状态，没有任何门窗及四至隔断不符合竣工交付标准。6、视频1份，录制时间是2016年7月，录制地点是被告售楼中心大厅，录制人员有原告、原告的代理律师及被告的所在大厅的售楼处工作人员一名女士，在录音的30秒和1分20秒处，售楼处工作人员认可了原告提交的贷款资料早已接收，但是因为被告的商业中心未整体开业，银行不允许放款即承诺的开发商贷款暂时还未实现，让原告再静等，如果商业中心整体开业，银行将会放款，同时开发商也会通知原告来办理贷款手续，并且承诺不管房款及贷款能做下来，开发商都会按约定支付租金，原告表示对这一说法质疑。该组视频再次证明了被告违反当时销售的有关付款的约定，贷款至今不能办理的原因在于被告商业中心至今无法整体开业。由此，原告认为购买商铺的投资目的不能实现。7、银行流水一份，证明当时是为了购房而依据开发商贷款的要求打印的银行流水材料，打印的时间也是在买房左右。亿丰公司质证意见如下：1、对于证据1，予以认可。2、对于证据2、3、4，三性予以认可。3、对于证据5，原告提交的这12份照片确为被告项目现场但对原告主张的所谓建设没有完成以及没有四周隔墙不符合竣工交付条件不予认可，在预售合同最后一页，补充协议第十五条约定本商铺为虚拟分割，该约定是马鞍山市住建委明确要求，给约定既是双方的明确约定也是马鞍山市住建委要求向原告书面说明的，被告的建设以及销售完全合法没有违法约定；原告没有向被告足额交纳涉案商铺的购房款，被告基于合同法规定的先履行抗辩没有义务提前向原告交付涉案商铺。4、对于证据6，该段视频不能显示摄制视频的真实时间，且视频中未能看到沈定标本人，也未能显示与涉案房屋“雨山区朱然路1389号1099室”存有任何直接联系，故该视频与本案无关。5、对于证据7，原告陈述该流水是为了办理按揭贷款，仅从流水无法判定流水的目的，显示最后一个时间是2015年1月，所以该流水的打印时间是在2015年1月以后，所以原告提交的这份证据的证明目的和动机与事实不符。亿丰公司当庭未向本院提交证据。亿丰公司于庭后补充提交了原告购买房屋的竣工验收备案表（编号：34050415010301J02），证实涉案房屋工程已经马鞍山市建筑管理处竣工验收备案。另，本院于2016年9月1日，前往涉案房屋进行了现场勘验，制作现场勘验笔录，双方当事人对该笔录记载的现场状况予以确认。沈定标的代理人对亿丰公司提交的原告购买房屋的竣工验收备案表不予认可。本院对原告方提交的证据认证如下：对于证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性均予以确认。对于证据5真实性本院予以确认，但该证据仅能证实亿丰公司楼盘项目现场的情况，虽然该证据证实涉案房屋没有设立隔墙，但双方签定的预售合同的补充协议中第15条已载明“为了市场经营管理的需要，本项目商铺为虚拟分割，不做实体墙交付。……”。且亿丰公司提交了涉案房屋经马鞍山市建筑管理处备案的竣工验收备案表，故证据5不能证实涉案房屋不符合竣工交付标准。对于证据6，因该视频不能显示摄制视频的真实时间，且不能显示与涉案的“雨山区朱然路1389号1099室”任何直接联系，本院对该证据不予采信。对于证据7银行流水显示最后一个时间是2015年1月，故该流水的打印时间是在2015年1月以后。在庭审中，原告陈述其在支付首付款后即为办理按揭贷款打印了两份流水，一份交被告，另一份自己保留下来。支付首付款的时间与证据7中的流水打印时间不符，故对证据7本院不予采信。经审理查明：2014年5月，出卖人亿丰公司（甲方）与买受人沈定标签订一份《马鞍山市商品房预售合同》，主要约定：1、亿丰公司将公安坐落编号为雨山区朱然路1389号1099室商业用房出售给沈定标，该房屋建筑面积为88.86平方米。2、该房屋单价为每平方米20594.19元，总价款为1830000元。4、付款方式及期限。“买受人按贷款方式付款（商业贷款）。买受人可以首期支付购房总价款的50.8%，即930000元整，其余价款可以向银行借款支付。”5、逾期付款责任，逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。合同签订后，沈定标于2014年5月18日支付了购房款930000元。前述《马鞍山市商品房预售合同》签订的当天，亿丰公司（甲方）与沈定标（乙方）又签订补充协议一份，对于预售合同第六条补充约定，其中对于“乙方若采用银行按揭贷款支付房款的：（1）若乙方自行办理银行贷款，而银行未按本合同约定的期限代乙方向甲方付款的，仍视为乙方未按约定付款；（2）乙方应在签订本合同后15日内签署贷款文件、提供贷款所需各类资料并支付相关费用，并且严格按照甲方或者银行通知的时间办理各项手续，如因乙方原因造成银行未按合同约定的期限代乙方向甲方付款的，仍视为乙方未按约定付款。……”。本院认为：亿丰公司与沈定标签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，合同双方当事人均有按照合同约定履行的义务。支付房款是买受人的合同义务，双方在合同约定沈定标选择的付款方式为部分购房款以向银行贷款方式支付。对于沈定标主张亿丰公司应代为办理申请银行贷款，因双方对此并无约定，故对于沈定标的这一主张，依法不予采信。沈定标当庭陈述称其在交纳首付款930000元后向亿丰公司提交了办理银行贷款的相关资料，因其一直未能接到亿丰公司的电话通知，以致至今未能办理银行贷款，而根据双方在预售合同及补充协议中的相关约定，如“乙方应在签订本合同后15日内签署贷款文件、提供贷款所需各类资料并支付相关费用，并且严格按照甲方或者银行通知的时间办理各项手续，如因乙方原因造成银行未按合同约定的期限代乙方向甲方付款的，仍视为乙方未按约定付款”，本院认为，即使沈定标向亿丰公司提交贷款申请材料并不意味支付购房款的义务已履行完毕，沈定标对于在随后长达一年多的时间里始终未能与银行签署贷款合同到底是由于其个人原因、信贷政策或其他原因导致并不知晓，而沈定标既未采取积极措施申请办理银行贷款，也未向亿丰公司交付剩余款项，其行为已构成违约。根据相关法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行等违约责任。故沈定标诉请判令依法解除原、被告签订的商品房预售合同并要求被告亿丰公司返还原告已支付房款93万元（并按银行同期贷款利率以93万元为基数支付原告自2014年5月18日至实际支付之日的利息）的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回沈定标的诉讼请求。本案诉讼费用13100元，由沈定标负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  赵雪珍二〇一六年十月二十八日书记员  孙惠娟附法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取扑救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。