四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)成民初字第01641号原告谭杰，女，1952年5月28日出生，汉族，住山西省太原市迎泽区。委托代理人曾俊华，四川公生明律师事务所律师。被告成都置信武侯地产开发有限公司。住所地：四川省成都市武侯区丽都路*号。法定代表人杨毫，董事长。委托代理人刘涛，泰和泰律师事务所律师。委托代理人林星佚，女，1981年2月1日出生，汉族，住四川省双流区。原告谭杰与被告成都置信武侯地产开发有限公司（以下简称置信公司）买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。谭杰及其委托代理人曾俊华，置信公司的委托代理人刘涛、林星佚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭杰诉称：双方于2012年11月30日签订《商品房买卖合同》约定由谭杰向置信公司购买位于丽都花园5栋1单元1002号房屋，购房总价2998512元。合同签订后，谭杰于2012年12月26日支付完毕前述购房款并同时支付了购房所需的各种税费共计96425元，合计3094937元，当天办理了交房手续。为了顺利办理房屋权证，谭杰于2012年11月25日支付购房诚意金的同时即按置信公司售房工作人员李丹的要求支付了1300元办证费用，但从2013底开始至2014年4月18日，置信公司却违反政策规定，数次向谭杰索要无任何依据的办证费用1万元，谭杰予以拒绝。从2011年12月26日交房手续办理至今，谭杰仍未领取到房屋所有权证。依据《商品房买卖合同》第十九条第二款的约定：“因出卖人的责任，买受人未在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证的，买受方有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款并付给利息”。2014年4月18日，置信公司愿意承担违约责任，同意退房。在谭杰的催促下，同年5月13日，置信公司出具了草拟的退房协议，但该协议缺乏诚意且无操作性。谭杰要求解除合同退还已付款并支付利息。关于利息的问题，合同约定的标准是“银行同期活期存款利率”，对于该约定，谭杰不予认同。该约定显失公平，属于格式条款且未向谭杰重点提示和说明，故利息不应按合同约定的标准进行计算，而应按同期银行贷款利率计算。同时，因为置信公司未能及时办理商品房买卖合同的备案手续，导致购房所需的税收证明从一个月变化成一年，属于置信公司违约所致。综上，谭杰提起诉讼，要求：1、解除双方当事人于2012年11月30日签订的《商品房买卖合同》；2、判令置信公司退还购房款及各种税费合计3094937元；3、判令置信公司向谭杰支付利息，利息从2012年12月29日起至履行之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，截止于2014年6月30日利息损失为285503元；4、本案诉讼费用由置信公司负担。被告置信公司答辩称：一、对于双方签订《商品房买卖合同》及交付、付款的相应事实并无异议。置信公司在2013年元旦节后整体准备丽都花园该批次（即2012年12月31日之前所售的全部房产）产权资料，2013年1月8日向成都市房管局提交了《房屋登记申请表》，2013年9月17日取得谭杰所购房屋的契税完税凭证，9月底完成产权资料和税票装订工作，随后向房管局办证窗口提交办证资料。此时，房管局告知置信公司，需提交谭杰在成都一年的所得税交纳证明（此前谭杰仅提交了一个月的所得税证明）以及查验谭杰户口本等证件原件。为此，置信公司于2013年10月向谭杰电话告知需补交“一年的所得税证明及户口本等证件原件”，但谭杰明确表示已提交了一个月的纳税证明，不再另行提交。因谭杰拒绝提交前述资料，故房屋产权证无法办理。二、双方所签订的补充协议第八条第3项的约定：“买受人在出卖人通知的期限内提交齐全办理房屋产权证所需要资料及相关费用后，出卖人自房屋交付之日起365个工作日内协助买受人办理房屋产权证”，根据本案情况，前述约定中的365个工作日应从谭杰补交齐一年纳税证明及户口本原件等证件之日起计算，但谭杰至今未能交齐资料，故该365个工作日的约定尚未开始计算。三、2014年初，由于国家政策的变化，无需提供一年纳税证明也可办理房屋产权证，在置信公司电话告知谭杰并要求其提供证件原件即可办证，但谭杰明确回复：现在不办理房屋产权证。四、《商品房买卖合同》及补充协议，置信公司已向谭杰详细、明确地解释了相应内容，合同合法有效，对双方具有约束力。综上，置信公司无违约行为，谭杰无权要求解除合同，置信公司亦无需承担任何赔偿责任或违约责任，谭杰的诉讼请求应全部驳回。经审理查明：2012年11月30日，谭杰与置信公司签订《商品房买卖合同》1份，合同约定：由谭杰向置信公司购买位于丽都花园5栋1单元1002号房屋，房屋总价2998512元。合同第十九条第（二）项“转移登记”约定：“2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”，合同第二十八条约定：“本合同的备案采用网上签约联机备案方式进行，买卖双方应当保持合同联机备案文本与合同书面实物文本内容的一致性”。合同对于其他权利义务亦作了相应约定。同日，双方又签订《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）1份，该《补充协议》第八条“对买卖合同第十九条的补充约定”约定：“1、合同第十九条约定的初始登记和转移期限登记仅指商品房的房屋所有权证登记，不包括该商品房相对应的分户国有土地使用证的办理和取得期限。2、买受人应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人提交办理房屋所有权证所需各项资料（包括但不限于《商品房买卖合同》、买受人及配偶身份证复印件、结婚证明或有效单身证明、购房收据等，具体资料均以相关部门最新规定为准）以及相关税、费（以房地产管理局、税务局的最新规定为准）提交给出卖人。否则，每迟延一天，买受人应每日向出卖人支付总购房款的万分之五作为违约金”。3、买受人在出卖人通知期限内提交齐全办理房屋产权证所需资料及相关费用后，出卖人自房屋交付之日起365个工作日内协助买受人办理房屋产权证（如买受人未在通知期限内向出卖人提交齐全办理房屋产权证所需资料及相关费用，则出卖人协助办理房屋产权证的起始时间变更为买受人向出卖人提交齐全上述资料及相关费用之日）。申请按揭贷款的买受人，其房屋产权证应委托出卖人办理。在《补充协议》第二十三条载明：“买受人确认，出卖人在签订本合同及其相关补充条款、附件前，已就合同条款是可能会免除或者限制出卖人责任的条款按照买受人的要求进行了提示和说明，买受人已充分理解并同意其全部内容”。2012年12月26日，谭杰向置信公司支付了2998512元购房款、契税89955.36元、维修资金4835.6元、权证贴花5元、产权登记费80元、印花税1499.26元、国土手续费50元，合计3094937.22元。置信公司于当日向谭杰交付了房屋。2103年1月8日，谭杰向置信公司出具《委托书》委托置信公司代为办理房屋产权的分户登记手续。双方就房屋产权转移登记事宜签订《成都市房屋登记申请表》。2014年4月1日，置信公司工作人员肖晓莉与谭杰电话联系，肖晓莉告知：“关于办理产权证的事情，我们（即置信公司）这边联系到房管局这边，我们拿过去办，可以拿过去办，需要你提供证件原件，身份证原件”。谭杰回复：“这个事情不解决我不办房产证了，解决了再说，我现在不办房产证的问题，现在可以办，为什么以前不能办，现在能办了，我要打球了，要比赛了”。另查明：根据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》[国办发（2011）1号]的规定，成都市作出《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》[成房发（2011）7号]，从2011年2月15日起在成都市主城区武侯区、成华区、高新区）暂时实行住房限购政策，外地户籍居民家庭在本市主城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在本市主城区购买1套住房，暂停购买第2套住房，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍家庭，暂停在本市主城区购房。《成都市地方税务局关于为外地户籍居民家庭开具纳税证明的有关事项的通知》[成地税函（2011）25号]载明：为认真贯彻落实市房管局、市发改委、市财政局、市国土局、市地税局、市金融办《关于贯彻落实国务院办公厅进一步做好房地产市场调控工作要求的实施意见》[成房发（2011）7号]精神，发挥税收管理对经济社会的监督作用，现就外地户籍居民家庭开具纳税证明有关事项通知如下：一、开具纳税证明对象。在本市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区）申请购买第一套住房的成都市20个区（市）县以外的外地户籍居民家庭。二、开具纳税证明税种。（一）、个人所得税完税凭证（外地户籍居民在成都市就业的）；（二）、营业税完税证明（外地户籍居民在成都市从事个体工商业经营的）；（三）、税务局书面证明（对完税凭证遗失以及未进行个人所得税全员全额申报的外地户籍居民查询开具）。......。四、纳税证明所属时间。2011年2月15日后缴纳的税款。2013年4月7日，成都市房管局根据相关要求，通过全市统一商品房买卖合同网上签约系统以“温馨提示”方式进一步明确了在成都市中心城区购买住房需提供纳税证明的期限。《温馨提示》的内容为：自2013年4月9日零时起，外地户籍居民家庭在本市主城区购买住房（含新建商品房和二手住房）的，在签订购房合同（认购）前，需连续提供一年及以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明。房地产开发企业、经纪机构在进行住房买卖合同网上签约前，应当严格核验购房人提供的《购房人家庭成员住房情况申请表》与相应的证明材料是否一致，违反本市住房限购政策规定的或与购房人串通，提供虚假证明材料的，要依法予以严厉处理。2013年4月9日零时前，购商品住房已通过网签系统上传购房资格证明资料且通过审查的，购二手住房已通过存量房网签系统网签的，应当于10日内完成新建商品住房合同备案或二手住房买卖交易过户。2013年底，置信公司向谭杰要求提供一年的纳税证明才能办理房屋产权证（置信公司主张其在2013年10月即通知补充一年的纳税证明，但置信公司并无证据证明，故本院采信谭杰的自认日期，即2013年底）。上述事实，有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、2014年5月13日情况说明、购房款发票及收据、录音整理记录、委托办理产权证的委托书及《成都市房屋登记申请表》，以及本院向房管局调取的相关资料在案佐证，本院予以确认。本院认为：谭杰与置信公司所签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按约履行义务，享受权利。综合双方在审理中的诉辩意见，双方的争议焦点是：置信公司在履行案涉合同约定的义务过程中是否存在违约行为，如果存在违约行为，该违约行为是否导致案涉合同具备解除的条件。首先，谭杰主张置信公司未能在房屋交付后的365日内为其办理完毕案涉房屋的产权证，故置信公司的行为违反合同约定。本院认为，双方在《商品房买卖合同中》第十九条约定了办理产权证的期限，即房屋交付之日起365日内办理完毕。但双方在签订《商品房买卖合同中》的同日又签订了《商品房买卖合同补充协议》，依据该补充协议第八条的约定，双方协商一致将办理房屋产权证的期限从365日变更为“365个工作日”。本案的交房日期为2012年12月26日，依据日历计算，365个工作日应当在2014年6月16日届满，谭杰提起本案诉讼的日期为2014年7月14日，置信公司仍未办理完毕案涉房屋的房屋产权证。从时间上看，置信公司未能在约定的时间内为谭杰办理完毕房屋产权证。其次，在谭杰与置信公司签订合同时，因谭杰的户口在外地，其已向置信公司提交了一个月的纳税证明，且谭杰于房屋交付后的2013年1月8日即向置信公司出具了委托办理房屋产权证的委托书。置信公司作为专业的房地产开发企业，其对于房屋产权证的办理流程及资料的要求的掌握程度远远高于普通购房人对于专业知识的掌握程度，其应当在谭杰出具委托书时即应当全面告知谭杰办理产权证所需提供的相关资料，以便于谭杰准备并及时提交。但在审理中，置信公司并无证据证明其及时进行了告知。而在审理中，置信公司以谭杰未交齐一年的纳税证明及证件原件为由进行抗辩，依据双方所签订的补充协议第八条：“买受人应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人提交办理房屋所有权证所需各项资料（包括但不限于《商品房买卖合同》、买受人及配偶身份证复印件、结婚证明或有效单身证明、购房收据等，具体资料均以相关部门最新规定为准）以及相关税、费（以房地产管理局、税务局的最新规定为准）提交给出卖人。否则，每迟延一天，买受人应每日向出卖人支付总购房款的万分之五作为违约金。买受人在出卖人通知期限内提交齐全办理房屋产权证所需资料及相关费用后，出卖人自房屋交付之日起365个工作日内协助买受人办理房屋产权证（如买受人未在通知期限内向出卖人提交齐全办理房屋产权证所需资料及相关费用，则出卖人协助办理房屋产权证的起始时间变更为买受人向出卖人提交齐全上述资料及相关费用之日）。”的约定，显然，置信公司通知谭杰提交相关资料的日期应当在办理委托手续的同时，否则，办理房屋产权证的期限将因置信公司的延后通知而得到不合理的延长，假设置信公司在365个工作日的最后一天才通知，那办证期限岂不会再延长365个工作日。而从审理查明的事实看，置信公司有证据证明的通知日期有二个，一是2013年底，所通知的事项是“补交一年的纳税证明”（置信公司主张通知了“提交证件原件”，但无证据证明），二是2014年4月，通知的事项是“提交证件原件”。故，置信公司在通知上有拖延的意思，其行为符合《中华人民共和国合同法》第四十五条：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”的规定，应当认定置信公司未尽到合理的通知义务而导致案涉的房屋产权证未能得以办理，其行为违反了合同约定。第三，双方在合同履行过程中发生的主要争议系关于“纳税证明”的提交事宜。置信公司主张虽然谭杰在签订合同时提交了“一个月的纳税证明”，但在2013年9月，房管局却告知置信公司需由购房人提交“一年的纳税证明”才能办理房屋产权证。而从房管局的相应资料看，成都市对于提交“一年的纳税证明”的硬性要求是从2013年4月9日开始施行。而在谭杰向置信公司委托之日即2013年1月8日起至2013年4月9日期间，置信公司有3个月的时间可以为谭杰办理完毕房屋产权证或者至少完成房管局所发的《温馨提示》所要求的“购商品住房已通过网签系统上传购房资格证明资料且通过审查”，但置信公司却于2013年底才向谭杰告知需要提交“一年纳税证明”，导致双方因为纳税证明的提交事宜产生纠纷，从而导致房屋产权证的办理事宜未能完成，置信公司未能依照诚实信用原则履行合同，是产权证未能顺利办理的重要原因。故，案涉房屋的产权证未能办理的原因在于置信公司，其行为违反了合同约定，导致谭杰所购房屋的产权证未能在约定的时间内完成办理工作。依据双方合同第十九条的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，谭杰主张解除合同的诉讼请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，在合同解除后，置信公司应当将购房款及谭杰所交纳的契税89955.36元、维修资金4835.6元、权证贴花5元、产权登记费80元、印花税1499.26元、国土手续费50元等合计3094937.22元返还给谭杰，因谭杰只主张了3094937元，故只以其主张的金额为准。同时，因置信公司违约导致合同解除，其行为给谭杰造成了资金利息损失，其应当按照《商品房买卖合同》约定的利息计算方式“银行同期活期存款利率”向谭杰支付利息。谭杰该利息条款系格式条款且置信公司未向其予以说明为由，要求按照银行贷款利率计算利息，但双方所签订的《商品房买卖合同》并非格式合同，而是采用了房管部门统一制作的规范文本，故双方关于合同解除后利息约定的条款不属于格式条款，谭杰提出的主张理由不能成立，本院不予支持。综上，依据前述法律规定及《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一零七条之规定，判决如下：一、谭杰与成都置信武侯地产开发有限公司于2012年11月30日所签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》于本判决生效之日起解除；二、成都置信武侯地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内退还购房款2998512元及契税89955.36元、维修资金4835.6元、权证贴花5元、产权登记费80元、印花税1499.26元、国土手续费50元等合计3094937元给谭杰，并从2012年12月29日起至前述款项清结之日止，按照中国人民银行公布的同期活期存款利率计算。三、驳回谭杰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33843.12元，由谭杰负担1500元，由成都置信武侯地产开发有限公司负担32343.12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。审 判 长 宿 波代理审判员 张 琦人民陪审员 张安华二〇一六年十月十日书 记 员 崔玉翠