广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0606民初13014号原告（反诉被告）吴兵，男，1992年6月24日出生，汉族，住湖北省石首市。委托代理人罗湛星，广东法家律师事务所律师。被告（反诉原告）陈庆珠，男，1963年2月22日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告（反诉原告）梅远根，男，1957年9月18日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告（反诉原告）叶友谷，男，1954年3月17日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。以上三被告共同委托代理人李韵红，广东达声律师事务所律师。以上三被告共同委托代理人邓裕森，广东达声律师事务所律师。原告吴兵诉被告陈庆珠、梅远根、叶友谷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案受理后，被告陈庆珠、梅远根、叶友谷提出反诉，本案依法由审判员罗洋适用简易程序，于2016年9月19日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗湛星、被告陈庆珠、梅远根、叶友谷共同的委托代理人李韵红、邓裕森到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告陈庆珠于2012年8月9日签订《租赁合同》，合同约定被告向原告出租位于佛山市顺德区龙江镇华西村委会325国道龙山牌坊侧物业，该物业为三被告共有。合同签订后，原告向被告支付了租赁押金50160元。合同期满后，原告按约搬离租赁物并将租赁物交还给三被告，但三被告并未按约退还所收的租赁押金。经原告多次追讨，三被告仍拒绝退还全部押金。请求判令：1.三被告立即退还原告租赁押金50160元以及暂计利息2080元（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2015年8月19日至2016年8月1日，共348天），合计52240元；2.三被告承担本案的全部诉讼费用。三被告答辩及反诉称，1.2014年8月14日，被告陈庆珠与原告签订了一份《租赁合同》，合同约定被告陈庆珠同意将位于龙江镇325国道龙山牌坊侧皮革大厦五楼厂房出租给原告用于经营家具，租赁期限为一年，即从2014年8月10日起至2015年8月9日止，租赁保证金为47850元，每月租金为15950元，原告应于每月10日前以现金或转账方式向被告陈庆珠支付当月全部租金。如原告逾期支付租金的，每逾期一天，应按欠缴金额10%的标准向被告陈庆珠支付违约金，逾期超过20天的，原告除应继续计付上述违约金外，被告陈庆珠有权单方解除合同，租赁合同保证金归被告陈庆珠所有，且原告应赔偿被告陈庆珠由此造成的一切损失。合同签订后，被告依约将涉案厂房交付给原告使用。合同期满后，原告继续占有使用涉案厂房，但原告却不履行支付租金的义务。直至2016年3月1日，由于原告长期拖欠租金，被告遂自行收回涉案厂房，但原告尚欠被告2015年8月10日至2016年2月29日的租金合共106333.33元；2.租赁期限内，原告在使用涉案厂房经营过程中未能尽到谨慎注意义务，致使窗扇坠落造成黎淑人身损害，为此被告作为业主分别向黎淑支付了赔偿款9467.26元及向法院支付了诉讼费107.63元合共28724.67元。被告因该次事故委托广东南粤珑图建筑设计有限公司进行房屋安全鉴定，为此支付鉴定费8000元，上述费用应由原告承担；3.涉案厂房租赁合同期满后，原告仍继续占有使用涉案厂房，因原告拖欠被告租金，按照合同约定，原告拖欠租金的行为已经构成违约，被告已于2016年3月1日解除涉案厂房租赁合同并实际收回涉案厂房，并没收原告租赁厂房的保证金47850元；4.租赁仓库的保证金2310元并非涉案厂房合同的保证金，被告同意将该保证金用于抵扣原告拖欠被告的租金等款项。请求判令：1.确认原告与被告陈庆珠于2014年8月14日签订的《租赁合同》于2016年3月1日解除，并由被告没收租赁保证金47850元；2.原告立即向被告支付2015年8月10日至2016年2月29日的租金合共106333.33元及违约金暂计为7548.56元（违约金以所欠租金金额为基数，按中国人民银行同期贷款利率的两倍计算，从逾期付款之日起计算至实际清偿之日止，现暂计至2016年8月24日）；3.原告向被告支付赔偿款9467.26元、诉讼费107.63元，合共28724.67元；4.原告向被告支付房屋安全鉴定费8000元；5.原告承担本案的全部诉讼费用。原告针对被告的反诉辩称，1.本案中原告不存在任何的违约情况，是被告无理扣押原告的保证金，且原告于2015年7月30日已将厂房交还给被告，不存在被告所称占用厂房至2016年2月29日，被告反诉的租金及违约金缺乏事实依据；2.三被告要求的赔偿款、诉讼费及鉴定费，是在（2015）佛顺法龙民初字第640号案件中，被告对事故的发生存在过错而由法院判定其承担相应的法律责任，并非原告所导致的，该所谓的赔偿款、诉讼费及鉴定费不应由原告承担，因此，请求法院驳回三被告的所有反诉请求。诉讼中，原告向本院提交的证据如下：1.原告身份证复印件1份，三被告人口信息表各1份，证明原、被告的诉讼主体资格。三被告对证据1的真实性无异议。2.租赁合同1份（2014年8月14日）、租赁协议1份（2014年10月31日），收据1份（2014年8月14日）、收据1份（2014年10月31日），证明双方的租赁合同关系及被告共收取原告押金50160元。需要说明的是，双方于2014年8月14日签订的租赁合同是在（2015）佛顺法龙民初字第640号案件所涉的人身损害事故发生以后，三被告找到原告要求更换的原来双方已经签订的租赁厂房合同，原来的租赁厂房合同已经由被告方收取。三被告质证意见：对该组证据真实性无异议，但是对证明内容有异议，涉案合同期满后，原告仍继续占有使用涉案厂房，因原告拖欠被告租金，按照合同约定，原告拖欠租金的行为已经构成违约，被告已于2016年3月1日解除涉案合同并收回涉案厂房，并没收原告厂房租赁保证金47850元。租赁仓库的保证金2310元并非涉案厂房合同的保证金，被告同意将该保证金用于抵扣原告拖欠被告的租金等款项，该组证据不能证明原告所陈述的其他证明内容。3.收据1份（2015年7月28日），证明1份，蔡某驾驶证复印件1份，证明原告于2015年7月28日聘请蔡某为原告搬厂房，将厂房内机器设备搬离到新的厂房内（××）。三被告质证意见：对其真实性、合法性、关联性均不予确认，证人蔡某无正当理由没有到庭接受质询，该证人证言不应予以采信。原告出具的证明落款人是蔡明成，但是原告提供的驾驶证的证明人身份是蔡某，两者证件号码一致，但是姓名不一致，不排除原告伪造证据可能性。4.厂房租赁合同1份（2015年7月3日），收据1份（2015年7月13日），证明原告于2015年7月3日向案外人冯世坚租用位于龙江镇仙塘大道54号厂房用于新的经营地址，并于2015年7月13日支付厂房租赁押金10万元。三被告质证意见：对该组证据真实性、合法性、关联性均不予确认，该组证据与本案无关。5.录音光盘及该录音内容的书面记录各1份，证明2016年6月21日，原告向被告梅远根打电话商谈押金一事，被告梅远根主张扣除（2015）佛顺法龙民初字第640号案件中三被告应承担的赔偿金及诉讼费后，将剩余的押金退还给原告，由此说明原告不拖欠被告任何租金，被告是确认需要向原告退款的，而非原告拖欠被告款项。三被告质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。原告提交的录音内容仅仅截取了原告吴兵与被告梅远根谈话内容的一小部分，并非谈话内容的全部，不能真实反映当时的交谈情况，而且该段录音只能证明双方对是否退还押金进行过协商，但最终协商不成，不能证明原告没有拖欠被告租金。诉讼中，三被告向本院提交的证据如下：6.房地产权证1本，证明涉案厂房的权属人为三被告，三被告有权出租涉案厂房并收取租金。原告质证意见：对证据6的真实性、合法性、关联性无异议。7.租赁合同1份（与上述原告提交的证据2中的租赁合同一致），证明被告陈庆珠与原告于2014年8月14日签订《租赁合同》，约定由被告将涉案厂房出租给原告使用，租赁期限从2014年8月10日起至2015年8月9日止，每月租金为15950元，每月10号前支付当月租金，合同第七条第1点约定了原告逾期支付租金的违约责任。合同期满后，原告继续使用涉案厂房，双方形成不定期租赁关系，但原告却从2015年8月10日起拖欠反诉人租金，直至2016年3月1日，由于原告长期拖欠租金，反诉人收回厂房自行处理，并要求解除上述租赁合同，没收租赁保证金。原告质证意见：对该组证据真实性无异议，但是对证明内容有异议，该合同期限是2014年8月10日至2015年8月9日，租赁期间，原告已经全部支付租金及水电，虽然原告于2015年7月30日已经搬离厂房，但是被告仍要求原告支付8月1日-9日未使用厂房的租金，原告无奈也支付了，其后原告并未使用被告厂房，如果原告使用厂房，那么被告不可能在使用期间可以允许原告如此长时间不缴纳租金，与生活常理不符。原告不存在违约情况，被告无权没收保证金。8.房屋安全鉴定报告及鉴定费发票各1份，证明原告在租赁涉案厂房经营期间，未能尽到谨慎注意义务，致使窗扇坠落造成黎淑人身损害，被告因本次事故委托广东南粤珑图建筑设计有限公司进行房屋安全鉴定，为此支付鉴定费8000元，根据租赁合同第四条第2点及第六条第7点等约定，上述费用应由原告承担。原告质证意见：对于该份证据真实性无异议，但是原告认为该份证据与本案无关，被告所支付的鉴定费及赔偿款均由于其对租赁物未进行基本的维修保养从而未能发现可能存在的安全隐患，也未因此采取任何的预防措施需要承担过错责任，因此其损失由被告自行承担。9.佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法龙民初字第640号民事判决书、佛山市中级人民法院（2015）佛中法民一终字第2532号民事判决书、个人结算业务申请书各1份，证明在原告租赁涉案厂房经营期间，未能尽到谨慎注意义务，致使窗扇坠落造成黎淑人身损害，被告因本次事故向黎淑支付了赔偿款及诉讼费合共28724.67元，根据租赁合同第四条第2点及第六条第7点等约定，上述费用应由原告承担。原告质证意见：对该组证据真实性、合法性无异议，但是三被告支付的赔偿款及诉讼费均由于其对租赁物未进行基本的维修保养从而未能发现可能存在的安全隐患，也未因此采取任何的预防措施需要承担过错责任，因此其损失由被告自行承担，且租赁合同是事故发生后签订的，合同第四条第二款、合同第六条第七点约定经营活动及其经营活动引起的一切活动指的是原告由于生产经营所产生的债权债务等责任不能溯及佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法龙民初字第640号一案的事故责任。涉案厂房租赁合同是（2015）佛顺法龙民初字第640号案事故发生以后签订的。10.租赁协议复印件1份（签订日期为2012年8月9日），证明根据该协议第八条的约定，承租方须承担起所租用厂房期内由该厂房发生的一切经济、法律、刑事等责任。因此，租赁期限内，原告在使用案涉厂房经营过程中致使窗扇坠落造成黎淑人身损害，由此造成被告的相关损失应由原告承担。原告质证意见：对其真实性无异议，但对其关联性及证明内容有异议，该协议虽约定厂房期内由该厂房发生的一切经济、法律、刑事等责任由乙方（原告）承担，但该协议是被告提供的格式合同，该合同条款明显排除了乙方的权利、增加了乙方的责任，属于无效条款。况且，黎淑案中，法院判决被告承担法律责任是因其存有过错，被告承担的责任不应由原告来承担。本院对上述证据作如下认证：原告提供的证据1、2，被告提供的证据6、7、8、9、10，双方当事人对其真实性均无异议，本院依法予以采信。关于原告提供的证据3、4，该证据涉及原告实际租赁使用被告厂房期限的认定，本院在以下部分予以详细阐述。关于原告提供的证据5，被告确认该证据为原告吴兵与被告梅远根谈话的部分谈话内容，本院依法对此事实予以确认。对于双方有异议的内容，本院在以下部分予以详细阐述。本院经审理查明，2014年8月14日，原告与被告陈庆珠签订了一份《租赁合同》，该合同约定被告陈庆珠同意将位于龙江镇325国道龙山牌坊侧皮革大厦五楼厂房出租给原告用于经营家具，租赁期限为一年，即从2014年8月10日起至2015年8月9日止，租赁保证金为47850元，每月租金为15950元。2014年10月31日，原告与被告陈庆珠签订一份《租赁协议》，该协议约定被告陈庆珠同意将坐落在325国道龙山牌坊侧皮革大厦后铺5号之后半仓租赁给原告用于仓库，租赁期限为一年，即从2014年11月1日起至2015年10月31日止，每月租金为770元。上述《租赁合同》及《租赁协议》签订后，被告向原告收取了厂房保证金47850元及仓库租赁协议违约金2310元，合计50160元。另查明，上述位于龙江镇325国道龙山牌坊侧的租赁物为三被告共有。在上述《租赁合同》签订前，原告已经承租并使用上述厂房租赁物。2014年7月14日，因该租赁物的一扇玻璃窗掉落将案外人黎淑砸伤，黎淑为此向本院起诉【案号：（2015）佛顺法龙民初字第640号】，本院一审判决原告、三被告分别向黎淑赔偿68607.15元、9467.26元，该案二审对一审判决结果予以维持。本院还查明，2012年8月9日，原告与被告陈庆珠签订了一份《租赁协议》，该协议约定被告陈庆珠同意将位于龙江镇325国道龙山牌坊侧皮革大厦五楼厂房出租给原告用于经营家具，租赁期限为2年，即从2012年8月10日起至2014年8月9日止，每月租金为14500元。以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。本院认为，本案为租赁合同纠纷，本案争议的焦点有：1.案涉《租赁合同》期限届满后，原告是否有继续租赁使用该租赁物；2.三被告因（2015）佛顺法龙民初字第640号案件产生的损失是否应由原告承担。关于第1个焦点问题，原告主张其在《租赁合同》期限届满前即2015年7月30日已将厂房交还给被告，并没有超期使用租赁物，而三被告则主张原告在租赁期限届满后继续使用租赁物至2016年2月29日，本院认为根据“谁主张，谁举证”的原则，对于原告是否在租赁合同期限届满后继续租赁使用租赁物的事实，被告对此应承担举证责任，否则应承担举证不能的不利后果。本案中，被告未提供任何有效证据证明原告在租赁合同期限届满后继续租赁使用租赁物的事实，且原告提供的证据3、4可以初步证实原告在《租赁合同》期限即将届满时向案外人冯世坚另行租用厂房的事实，足以对被告的主张予以反驳，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，本院依法对被告的主张不予采信。关于第2个焦点问题，虽然原、被告签订的《租赁协议》约定原告须承担其所租用厂房期内由该厂房发生的一切经济、法律、刑事等责任，但该约定条款并未排除被告依法承担法律责任的情形，且该条款明显排除了原告作为承租人的合法权利，加重的原告的法律义务，规避了被告应当担负的法律责任，违背了公平合理的原则，属于无效条款，被告不能据此要求原告承担黎淑受伤事故的全部责任。综上所述，被告未提供有效证据证明原告在租赁合同期限届满后继续租赁使用租赁物，原告无需向被告支付相应的租金。同时，没有证据证明原告存在其他违约行为，被告应向原告返还厂房保证金47850元。对于租赁仓库的保证金2310元，被告同意将向原告退还，本院依法予以支持。被告未在租赁期限届满后及时向原告返还保证金，造成原告相应的利息损失，应按国家的规定向原告支付逾期付款的利息。为此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告陈庆珠、梅远根、叶友谷应于本判决发生法律效力之日起十日内连带向原告吴兵返还50160元以及相应的利息（其中47850元的利息自2015年8月20日起、2310元的利息自2015年11月1日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至2016年8月1日）；二、驳回原告吴兵的其他诉讼请求；三、驳回被告陈庆珠、梅远根、叶友谷的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取为553元（原告已预交），由被告陈庆珠、梅远根、叶友谷共同负担；反诉受理费减半收取为2134.57元（被告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 罗 洋二〇一六年十月十九日书记员 张捷云第1页共12页