广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终7998号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市人民政府侨务办公室，住所地广东省广州市荔湾区。负责人：冯广俊。上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市人民政府侨务办公室机关服务中心，住所地广东省广州市荔湾区。法定代表人：何炬原，职务副主任。上列上诉人共同委托诉讼代理人：李松涛、何瑞怡，广东正大联合律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市锦嘉企业策划有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：梁伟贞，职务经理。委托诉讼代理人：陈建勋，广东正光明律师事务所律师。原审第三人：广州市鸿成机电轴承有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：招成超。原审第三人：招成超。上诉人广州市人民政府侨务办公室（以下简称市侨办）、广州市人民政府侨务办公室机关服务中心（以下简称市侨办服务中心）与上诉人广州市锦嘉企业策划有限公司（以下简称锦嘉公司）及原审第三人广州市鸿成机电轴承有限公司、招成超房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第37号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。市侨办、市侨办服务中心上诉请求：一、撤销原审判决第三项，依法改判锦嘉公司向市侨办、市侨办服务中心支付逾期给付2014年7月、8月份的租金的违约金（以4455.5元为本金，从2014年7月11日起按每日2%的标准计算至2014年8月23日止；以4455.5元为本金，从2014年8月11日起按每日2%的标准计算至2014年8月13日止）。二、撤销原审判决第四项，改判驳回锦嘉公司退回保证金12600元的反诉请求。三、判令锦嘉公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、市侨办、市侨办服务中心与锦嘉公司之间签订的租赁合同及其补充协议是双方的真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，有关违约金的标准应以双方约定的为准。二、锦嘉公司未按租赁合同及其补充协议的约定在租赁期届满吋清空、腾退房屋给市侨办、市侨办服务中心、与市侨办、市侨办服务中心办理交接手续，已构成严重违约，市侨办、市侨办服务中心有权没收其保证金。原审法院支持锦嘉公司提出退回保证金的反诉请求无事实和法律依据。从(2015)穗越法三初字第291.292号民事调解书便可清楚反映，锦嘉公司在租赁期满没有分租权的情况下，依然违法违约，擅自同意小租户继续租用涉案房屋及讹取租金。锦嘉公司称答辩意见与上诉意见相同。锦嘉公司上诉请求：撤销原审判决第一、二、三项，驳回市侨办、市侨办服务中心的全部诉讼请求。事实和理由：一、合同期满，锦嘉公司仅需向市侨办、市侨办服务中心移交场地管理权。涉案场地原是华侨福利院的产业，多年来由华侨福利院自行分层、分房间分割进行出租。2009年，由于华侨福利院自身原因，急需第三方接管整个涉案场地的租赁管理工作，为此，在维持原小租户稳定的情况下，对涉案场地按现状整体进行承租权拍卖。锦嘉公司拍得了涉案场地承租权，与华侨福利院签订租赁合同和补充协议。之后，锦嘉公司正式接手对涉案场地小租户的管理。可见，锦嘉公司的所谓承租权实质仅是场地管理权而不是场地使用权。事实上，锦嘉公司也从未实际使用涉案场地，涉案场地基本上仍由华侨福利院原各租户实际使用。因此，按照法律公平原则，合同期满时，锦嘉公司仅需向业权人交还场地管理权，而不是清退小租户后整体腾空交还场地。正是由于上述事实，双方作了“合同期满后，乙方应自行搬迁。三天内乙方物品不搬走，即视为乙方放弃，甲方有权单方面进行处理”的特别约定。原审判决实质上是把清退小租户的责任强加给锦嘉公司，既不符合本案事实，也不符合法律公平原则。二、市侨办、市侨办服务中心关于违约金的主张违反了禁止反言的原则。多年来，锦嘉公司与出租人在租金缴收工作中均互相信赖、互相配合，有时为满足出租人急需周转金的请求，锦嘉公司可以提前几十天向出租人预付未来月份的租金，有时出租人亦体谅锦嘉公司的工作安排稍迟收取租金。双方从未就提前预付或推迟交纳租金另行主张利息收益。至于合同期满前即2014年7、8月的租金，锦嘉公司基于有合同保证金存放在市侨办、市侨办服务中心的事实，提出保证金冲抵租金的请求，经与市侨办、市侨办服务中心沟通协商未果，锦嘉公司就向市侨办、市侨办服务中心缴纳了该两月租金，市侨办、市侨办服务中心收租时对此也没有异议，却于开庭时突然提出所谓逾期缴付租金的违约金主张，明显违反法律上关于禁止反言的原则。三、场地至今未能移交的过错责任在市侨办、市侨办服务中心。首先，由于锦嘉公司接管的实质是对原有各小租户的管理权，并非实际占有使用涉案场地，合同期满时，锦嘉公司仅需把场地管理权移交回市侨办、市侨办服务中心。事实上，锦嘉公司也已在2014年11月13日向市侨办、市侨办服务中心作管理权的移交，并把相应小租户的资料一并移交市侨办、市侨办服务中心。第二，市侨办、市侨办服务中心事后又要求锦嘉公司完成清退小租户工作的本质属委托代理行为，锦嘉公司代理清退小租户工作过程中发生的费用及代理行为的后果均应由委托人承担：市侨办、市侨办服务中心不能以未完成小租户的清退作为拒绝接收场地的理由，更无权据此向锦嘉公司收取该段时间的租金。第三，涉案场地本来就是由华侨福利院分楼层、分房间、分别出租给相应的小租户，也就是说，分楼层、分房间、分别接收场地符合原出租人华侨福利院的原权利状态，并不损害市侨办、市侨办服务中心的权利。因此，市侨办、市侨办服务中心在本案中强调所谓整体腾空才予以接收的主张明显不合理。事实上，即使是人民法院对涉案场地依法进行强制执行，也必定是分别清退收回，而绝不可能是一次性一天之间全部清退不同楼层、不同房间的各个小承租户。锦嘉公司根据实际清退情况已分别在2014年11月、12月、2015年8月多次通知市侨办、市侨办服务中心接收场地，市侨办、市侨办服务中心至今仍拒不接收场地，如放任和支持市侨办、市侨办服务中心的这种明显不合理的行为，必然造成让市侨办、市侨办服务中心通过故意拖延接收场地“坐收渔利”的不合理结果。原审法院未能清楚认识市侨办、市侨办服务中心诉讼请求的不合理性，甚至在涉案场地已完全腾空的情况下给予仍作出所谓锦嘉公司交还场地的判决，纵容市侨办、市侨办服务中心的不当行为，加重了锦嘉公司的责任，严重违反了法律的公平原则，损害了锦嘉公司的合法权益。市侨办、市侨办服务中心答辩称：一、锦嘉公司上诉所称“合同期满，锦嘉公司仅需向市侨办、市侨办服务中心移交场地管理权”的说法毫无事实依据。锦嘉公司试图歪曲事实，曲解合同来逃避违约责任。双方签订的《广州市房屋租赁合同》和补充协议均明确双方是租赁合同关系，事实上也是锦嘉公司承租后再与第三人小租户签订转租合同，锦嘉公司的上诉理由与事实不符。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。二、锦嘉公司上诉所称的“市侨办、市侨办服务中心关于违约金的主张违反了禁止反言的原则”的说法是错误的，双方合同对租金的交付时间和违约责任均有明确的约定，双方均应按合同履行，任何一方违约均应承担违约责任，市侨办、市侨办服务中心从来没有同意锦嘉公司迟延交租，锦嘉公司没有任何证据来证明市侨办、市侨办服务中心放弃合同和法律赋予的权利。三、锦嘉公司上诉所称的“场地至今未能移交的过错责任在市侨办、市侨办服务中心”的说法颠倒是非，双方签订的《广州市房屋租赁合同》第七条第3款明确：“租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方”。补充协议第十条明确：“合同期满后，乙方应自行搬迁”。同时《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。可见，锦嘉公司在合同期满后，清空并腾退房屋给市侨办、市侨办服务中心是双方合同约定和法律规定的乙方责任和义务。综上，原审第一、二项判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，请依法驳回锦嘉公司的上诉请求。经本院公告送达传票，广州市鸿成机电轴承有限公司、招成超未到庭，亦未提交书面意见。市侨办、市侨办服务中心于2014年12月22日向原审法院起诉请求：一、锦嘉公司立即清空、腾退位于广州市越秀区诗书路永禄新街x号的房屋给市侨办、市侨办服务中心，并与市侨办、市侨办服务中心办理房屋交接手续。二、锦嘉公司向市侨办、市侨办服务中心支付从2014年9月1日起至锦嘉公司实际清空、腾退房屋并办理好交接手续之日止的房屋占用费（按4455.5元/月计算）。三、锦嘉公司支付逾期交付2014年7、8月份租金的违约金3297.07元（以同期拖欠租金为本金，从逾期之日起，按每日2%计算至付款之日止）给市侨办、市侨办服务中心。锦嘉公司反诉请求判令：一、市侨办服务中心向锦嘉公司退还合同保证金12600元，并从2014年9月1日起按银行同期贷款利息计付违约金至退还保证金之日止。二、市侨办对上述债务承担连带责任。原审法院认定事实：据粤房地权证穗字第××号房地产权证记载：越秀区诗书路永禄新街x号房地产权属人为市侨办，建筑面积221.06平方米，3层，房屋所有权取得方式划拨，登记时间2014年1月23日，规划用途住宅。2009年3月27日，华侨福利院（甲方、出租人）与锦嘉公司（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，其中约定：第二条、甲方同意将坐落于广州市越秀区诗书路永禄新街x号3层的房地产出租给乙方作住宅用途使用，建筑面积221.06平方米。第三条、甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2009年4月1日至2014年3月31日，月租金额4200.14元。租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按银行转帐付款方式缴付租金给甲方。第四条、乙方向甲方交纳12600元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。第七条、乙方的权利义务：1、依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的2%向甲方支付违约金等。同日，双方又签订《房屋租赁合同补充协议》，其中约定：四、乙方承租的房屋第一年的月租金为4200.14元，第二年的月租金在第一年的月租金的基础上递增2%，为4284.14元，第三年的月租金在第二年的月租金的基础上递增4%，为4455.50元，第四、五年的月租金依照第三年的月租金执行。五、乙方在合同期内，单方面解除合同的，甲方有权要求赔偿损失，并有权按租赁存续期内租金总额的40%收取违约金，甲方所收取的保证金不予退还。七、合同期满后，乙方应自行搬迁。三天内乙方物品不搬走，即视为乙方放弃，甲方有权单方面进行处理，期间发生的一切经济责任均为乙方负责，乙方不能以任何理由阻挠及追讨任何损失赔偿等。2014年4月9日，华侨福利院、市侨办服务中心（甲方、出租方）与锦嘉公司（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同延期协议》，其中约定：乙方承租的甲方坐落在广州市越秀区诗书路永禄新街x号房屋于2014年3月31日到期，乙方提出要求，希望将租期适当延长，经甲乙双方协商，达成如下协议：1、甲方同意将租期延长，时间自2014年4月1日起至2014年8月31日止。2、月租金4455.50元因甲方改制，延期期间租金由广州市人民政府侨务办公室机关服务中心收取。3、租赁合同延期时间满，甲方有权立即收回房屋。4、乙方向甲方交纳原合同保证12600元，甲方清算时退回乙方，再由乙方缴给市侨办机关服务中心代管，延期时间满后，乙方无违约，合同保证金全额退还乙方等。上述合同约定的租赁期限在2014年8月31日届满后，市侨办服务中心没有与锦嘉公司续签租赁合同。锦嘉公司交纳租金给市侨办服务中心至2014年8月31日。锦嘉公司交纳2014年7月及8月份租金的时间为2014年8月13日。另查明，锦嘉公司与鸿成公司、招成超于2015年2月12日以（2015）穗越法民三初字第29x号民事调解书达成协议如下：一、广州市鸿成机电轴承有限公司、招成超于2015年7月1日前将广州市越秀区诗书路永禄新街x号中侧（建筑面积约12平方米）及南侧（建筑面积约38平方米）腾空交还给锦嘉公司。二、广州市鸿成机电轴承有限公司、招成超于2015年3月10日前一次性向锦嘉公司支付从2014年10月1日至2015年2月28日的租金（按每月6800元标准计付）；2015年3月1日起至交还场地之日止的租金由广州市鸿成机电轴承有限公司、招成超按每月6800元标准逐月向锦嘉公司支付。三、本案其余之诉双方互不争讼。四、本案受理费减半收取205元（锦嘉公司已预付）由锦嘉公司承担102.50元，由广州市鸿成机电轴承有限公司、招成超承担102.50元。广州市鸿成机电轴承有限公司、招成超于2015年3月10日前将受理费102.50元迳付给锦嘉公司。锦嘉公司与案外人曾鹏于2015年4月23日以（2015）穗越法民三初字第292号民事调解书达成协议如下：一、曾鹏于2015年9月1日前将广州市越秀区诗书路永禄新街x号北侧（建筑面积约25平方米）腾空交还给锦嘉公司。二、曾某于2015年4月30日前一次性向锦嘉公司支付2015年4月租金2700元；2015年5月1日起至交还场地之日止的租金由曾某按每月2700元标准逐月向锦嘉公司支付。三、本案其余之诉双方互不争讼。四、本案受理费减半收取75元、公告费500元（锦嘉公司已预付）由锦嘉公司承担287.5元，由曾某承担287.5元。曾某于2015年4月30日前将受理费287.5元迳付给锦嘉公司。本案诉讼过程中，原审法院于2015年7月21日对涉案房屋进行了勘察，涉案房屋的首层由广州市鸿成机电轴承有限公司、招成超及曾某经营；2楼堆放了杂物；3楼在楼梯加装了铁门，无法进入。锦嘉公司表示：3楼已经腾空，只是3楼的另一个住户在楼梯加装了铁门，无法进入。另市侨办、市侨办服务中心确认涉案房屋首层的南侧、北侧已经腾空，但中侧的门无法打开，无法确认是否已经腾空。原审法院认为，华侨福利院与锦嘉公司签订的《广州市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》及华侨福利院、市侨办服务中心与锦嘉公司签订的《房屋租赁合同延期协议》是双方的真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，各方当事人应恪守履行。因租赁期限已于2014年8月31日届满，市侨办、市侨办服务中心据此要求收回涉案房屋合法有理，原审法院予以支持。鉴于锦嘉公司至今没有将涉案房屋交回给市侨办、市侨办服务中心，市侨办、市侨办服务中心据此要求锦嘉公司支付房屋使用费合法有理，房屋使用费应参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价确定，但每月不应超过4455.5元。因锦嘉公司逾期支付2014年7月、8月份的租金给市侨办、市侨办服务中心，市侨办、市侨办服务中心据此要求锦嘉公司给付逾期支付2014年7月、8月份的租金的违约金理由成立，原审法院也予以支持。但违约金按未付租金的每日2%计算的标准显属过高，违约金的标准应调整为按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准计算为宜。另在租赁期限届满后，锦嘉公司要求市侨办、市侨办服务中心退还保证金符合合同约定，原审法院予以支持。至于锦嘉公司未能按约将涉案房屋腾退给市侨办、市侨办服务中心，市侨办、市侨办服务中心可另行要求锦嘉公司承担违约责任，但市侨办、市侨办服务中心以此拒绝退还保证金给锦嘉公司理由不成立，原审法院不予支持。因锦嘉公司在租赁期限届满后未能按时将涉案房屋腾退给市侨办、市侨办服务中心，故锦嘉公司要求市侨办、市侨办服务中心计付迟延退还保证金的违约金原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百三十五条的规定，原审法院于2015年12月22日作出判决：一、被告广州市锦嘉企业策划有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市越秀区诗书路永禄新街x号房屋腾空交回给原告广州市人民政府侨务办公室、广州市人民政府侨务办公室机关服务中心；其中广州市越秀区诗书路永禄新街x号首层中侧，第三人广州市鸿成机电轴承有限公司、招成超应与被告广州市锦嘉企业策划有限公司共同腾空。二、被告广州市锦嘉企业策划有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市人民政府侨务办公室、广州市人民政府侨务办公室机关服务中心支付广州市越秀区诗书路永禄新街x号房屋从2014年9月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价确定，但每月不应超4455.5元）；本判决发生法律效力之次日起，被告广州市锦嘉企业策划有限公司应按上述标准逐月支付房屋使用费给原告广州市人民政府侨务办公室、广州市人民政府侨务办公室机关服务中心，至将房屋腾空交回给原告广州市人民政府侨务办公室、广州市人民政府侨务办公室机关服务中心时止。三、被告广州市锦嘉企业策划有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市人民政府侨务办公室、广州市人民政府侨务办公室机关服务中心支付逾期给付2014年7月、8月份的租金的违约金（以4455.5元为本金，从2014年7月11日起按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至2014年8月13日止；以4455.5元为本金，从2014年8月11日起按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至2014年8月13日止）。四、原告广州市人民政府侨务办公室、广州市人民政府侨务办公室机关服务中心应于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告广州市锦嘉企业策划有限公司退回保证金12600元。五、驳回原告广州市人民政府侨务办公室、广州市人民政府侨务办公室机关服务中心的其他诉讼请求；六、驳回被告广州市锦嘉企业策划有限公司的其他反诉请求。本案诉讼费660.5元（其中本诉受理费416元、反诉受理费57.5元、保全费187元），由原告广州市人民政府侨务办公室、广州市人民政府侨务办公室机关服务中心共同负担57.5元，由被告广州市锦嘉企业策划有限公司负担603元。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，华侨福利院与锦嘉公司于2009年3月27日签订的《广州市房屋租赁合同》第七条第3点约定，租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方。本院于2016年10月20日对于诗书路永禄新街x号房屋进行现场勘查。涉案房屋首层已经空置，第二层堆放货架、杂物，通往第三层的楼道有门锁住。本院认为，根据双方的上诉请求和理由，本案二审争议焦点如下：关于锦嘉公司应否腾空交还涉案房屋的问题。市侨办服务中心与锦嘉公司签订的《广州市房屋租赁合同》第七条约定，租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方。双方之间系租赁合同关系，承租人在合同期满之后交还租赁标的物应为其根本义务，至于锦嘉公司与次承租人之间属于另一法律关系，不得对抗出租人。因此，锦嘉公司上诉主张仅需交还涉案房屋管理权，理据不足，本院不予支持。原审法院判令锦嘉公司腾空交还涉案房屋以及支付房屋使用费至实际腾空交还之日止，并无不当，本院予以维持。关于应否整体交还涉案房屋的问题。涉案房屋属于同一房地产权证，按整体计算租金，市侨办服务中心与锦嘉公司签订的《广州市房屋租赁合同》并无约定锦嘉公司可分房间交还涉案房屋，故锦嘉公司上诉主张分房间交还涉案房屋，并无合同依据，本院不予支持。由于锦嘉公司并未整体腾空交还涉案房屋，故原审法院第一、二项并无不当，本院予以维持。关于逾期给付租金的违约金及标准。锦嘉公司逾期给付租金，已构成违约，应承担相应的违约金。锦嘉公司未能证明市侨办、市侨办服务中心已免除其违约责任，故其上诉主张不应承担违约金，本院不予支持。原审法院基于锦嘉公司的抗辩，认定合同约定逾期给付租金的违约金过高，酌情调整为按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准，并无不当，本院予以维持。关于保证金应否没收。《广州市房屋租赁合同》约定甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方，并未约定没收保证金的情形，故市侨办、市侨办服务中心上诉主张没收保证金，理据不足，本院不予支持。综上所述，市侨办、市侨办服务中心与锦嘉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费341.5元，由上诉人广州市人民政府侨务办公室、广州市人民政府侨务办公室机关服务中心负担107.5元，由上诉人广州市锦嘉企业策划有限公司负担234元。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  李 静审判员  郑怀勇二〇一六年十月二十九日书记员  李宪琼黄妙丽