重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0111民初8474号原告：重庆安易居物业管理有限公司（组织机构代码77177960-6），住所地：重庆市渝北区龙溪街道龙华大道龙华商厦1单元1-3。法定代表人：苟建军，经理。委托诉讼代理人：任娟，女，汉族，1964年9月17日出生，住重庆市江北区，公司员工。被告：刘作琦，男，汉族，1977年2月19日出生，现住重庆市大足区。原告重庆安易居物业管理有限公司（以下简称安易居公司）诉被告刘作琦物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月11日立案受理。依法由代理审判员奉继规适用小额诉讼程序于2016年10月20日公开开庭进行了审理。原告的特别授权代理人任娟、被告刘作琦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2012年12月5日，原告和X小区业主委员会签订《重庆市物业服务合同》，根据合同约定，原告按照物业管理服务要求和标准给予被告服务，被告在享受物管服务的同时也应按照合同约定按时交纳物业服务费，但被告从2015年2月至2015年11月拒不缴纳物业服务费，经原告多次催收未果，现起诉来院，请求人民法院依法判决：1、被告支付所欠物业管理费610元，违约金300元，共计910元；2、本案诉讼费由被告负担。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，原告公司进驻小区的服务人员没有达到合同约定的标准，是物业公司违约，不同意缴纳违约金；之前因开发商延迟办证，赔偿我方的违约金协议用于抵扣物管费，抵扣26个月。因原告服务不到位，只能按照物管费的一半标准抵扣，超出部分应当由原告返还给被告。审理中，原告为证明自己的诉讼主张成立，向本院提供如下证据：1，营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明，证明原告的主体资格。2，物业服务合同一份，证明原告与小区业主委员会签订了合同，并按照合同约定进入小区服务，合同约定了收费的标准为多层住宅0.5元每月每平米，水电公摊费7元每月每户。3，小区巡逻签到表、外来人员登记表、电瓶车充电登记表、服务照片，证明为小区提供了物业服务的事实。被告对原告举示的证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为不能达到原告的证明目的。被告为证明其抗辩理由，向本院提交了如下证据：1、物业服务合同、管理方案一份，证明原告的服务范围及服务人员的约定；2、照片28张，证明原告履行物业服务合同不到位。3、业主委员会的公开信，证明原告服务不到位，物管费应当减半收取；4、整改遗留问题的通知，证明业主委员会已经通知原告就服务不到位的问题进行整改；5、协议书一份，证明开发商因延期办证产生违约金3890元，用于抵扣物管费。原告对被告举示的证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为原告是按照物业服务合同的约定履行了物业服务义务；对证据2、3、4的真实性有异议；对证据5的真实性、合法性、关联性无异议，但认为协议违约金用于抵扣物管费已经于2015年1月抵扣完毕。经审理查明：2012年12月5日，原告（乙方）与X小区业主委员会（甲方）签订《重庆市物业服务合同》约定，甲方委托乙方为小区提供物业服务，第三条、物业服务的主要内容：1、物业共用部分的日常维修、养护和管理。2、物业共用设施、设备的日常维修、保养、运行和管理。3、市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。5……第六条、物业管理区域的物业服务收费采取包干制，住宅为0.5元/平方米/月，高层0.9元/平方米/月，写字楼2元/平方米/月，商业物业1.5元/平方米/月，其他物业门面1.2元/平方米/月。第七条、共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取据实方式向业主分摊计收。第八条、业主应于每月5日起交纳物业服务费或物业服务资金。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。物业服务费或物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前20日内履行交纳义务。第十六条、每户每月按7元收取公摊水电费，并据实分摊化粪池清掏费用及停电时柴油发电费用。第二十一条、本合同期限为3年，自2012年12月1日起至2015年11月30日止。第二十八条、甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之五的标准向乙方支付违约金。第三十条、本合同的效力及于本特定管理区域的全体业主及物业使用人。该合同还对其他事项进行约定。2016年11月27日，原告向本院提交申请书，将被告应当承担的违约金自愿降低为100元。被告系该小区的多层住宅户，其住宅面积为108.15平米，从2015年2月至2015年11月拖欠的物业费共计10个月。2010年5月27日，被告刘作琦与案外人重庆豪晟实业有限公司签订协议，协议约定重庆豪晟实业有限公司向被告刘作琦赔偿延期办证违约金3890元用于抵扣物管费，直至抵扣完毕止。庭审中，原告对该协议的内容予以认可。上述事实，有原、被告当庭陈述、重庆市物业服务合同、照片、协议书等证据载卷为凭，经当庭质证，足以认定。本院认为，原告与X小区业主委员会签订《重庆市物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。被告系小区业主，《重庆市物业服务合同》对被告具有法律约束力。支付物业服务费是业主的基本义务，也是物业管理服务机构为业主提供必要服务和正常运转的基本保障。原告作为被告居住小区的物业管理单位，已按照合同履行了物业管理职责，被告作为该小区物业使用人理应按照合同约定向原告支付相应的物业服务费。关于被告提出原告物业服务不到位的问题，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”因此对原告物业服务不到位问题被告可与原告自行协商或另行提起诉讼予以解决，但被告不能以此为由拒交物业服务费。另被告抗辩称重庆豪晟实业有限公司赔偿其延期办证的违约金只能按照物业费一半的标准进行抵扣，没有事实和法律依据，本院不予采信。经核实，被告2015年2月至2015年11月欠缴的物业服务费、公摊费为108.15㎡*0.5元每月每平米*10个月+7元*10个月=610.75元，现原告自愿主张为610元，本院予以支持。被告未按照合同约定交纳上述费用，构成违约，应当承担违约责任，原告自愿将违约金降低为100元，经计算被告应当承担的违约金高于100元，原告自愿将违约金降低为100元，系其处分自身权利，未加重被告的负担，故本院对被告应当承担的违约金认定为100元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告刘作琦在本判决生效后三日内支付原告重庆安易居物业管理有限公司2015年2月至2015年11月的物业服务费、公摊费610元，违约金100元，共计710元；二、驳回原告重庆安易居物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取为25元，由被告刘作琦负担。本判决为终审判决。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  奉继规二〇一六年十月二十八日书 记 员  彭 莎