北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终4727号上诉人（原审被告）:北京中奥启天实业有限公司，住所地北京市海淀区北四环西路9号1705-013。法定代表人:蔡玲玲，总经理。委托诉讼代理人:温毅斌，男，该公司职员。上诉人（原审被告）:北京君天首业商贸有限公司，住所地北京市朝阳区望京阜通西大街18号院1号楼。法定代表人:李皓，执行董事。委托诉讼代理人：王原东，男，该公司员工。委托诉讼代理人:刘信，男，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）:北京恒兴基业商务酒店管理有限公司，住所地北京市海淀区中关村东路89号恒兴大厦4层。法定代表人：苏伟峰，董事长。委托诉讼代理人：黄岩菲，女，该公司职员。上诉人北京中奥启天实业有限公司（以下简称中奥启天公司）、北京君天首业商贸有限公司（以下简称君天首业公司）与被上诉人北京恒兴基业商务酒店管理有限公司（以下简称恒兴基业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第6611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月13日立案后，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，合议庭经过阅卷、调查和询问当事人后，不开庭审理了本案，现已审理终结。上诉人中奥启天公司的上诉请求：撤销一审判决第二项，改判物业费由恒兴基业公司自己承担。事实和理由：在租赁经营期间，由于《恒兴大厦入住公约》物业收费标准太高，又没有明确服务事项、服务标准等，且被上诉人也没有到房管部门备案，也未与我方签订物业服务合同，加之被上诉人一直没有提供任何物业服务，亦没有主张过物业服务费用，故我公司不应该交纳相关费用。2015年5月，法院解除上诉人与君天首业公司的租赁合同前后，被上诉人以没有交费为由，开始对租户停止售电，导致承租人无法经营而被迫搬离，被上诉人存在严重的侵权行为。一审审理中，我方提出反诉，但一审法院没有准许，程序严重违法。上诉人君天首业公司的上诉请求：请求撤销原审法院判决，依法改判。事实和理由：恒兴基业公司在一审中没有拿出任何履行物业服务的证据，因此无权收取物业费用。我公司已经与恒丰视野公司达成协议，对涉案房屋不再负任何法律责任。我公司已经与恒丰视野于2015年8月28日达成《租金支付协议》，一次性解决了涉案房屋相关的问题，其中就包括物业费。一审法院认定我公司属于实际使用人错误，事实上，我公司将承租涉案房屋承租后又进行了转租，这些租户才是实际使用人。恒兴基业公司的诉请已经超过了诉讼时效。被上诉人恒兴基业公司辩称，同意一审法院判决。恒兴基业公司向一审法院起诉请求：判令中奥启天公司交纳自2012年3月1日至2015年10月30日的物业费2298687.16元。一审法院认定事实：中奥启天公司系北京市海淀区中关村东路89号恒兴大厦1层D、E室和二层整层房屋的业主，其中D室面积为223.41平方米，E室面积为300平方米，二层整层面积为1748.02平方米。2007年2月6日，中奥启天公司与北京恒兴基业物业管理有限公司签订《恒兴大厦入住公约》，该公约约定：恒兴基业物业公司物业部是恒兴大厦的管理机构，依照法律授权管理合同及有关规定对住宅的房屋、公共设施、居住秩序等事务行使管理权。恒兴基业物业公司负责大厦的管理、房屋和公共配套设施的维护、养护；物业费按每月每建筑平方米人民币23元交纳；业主每月五日前交清当月物业管理费，如延期缴付，甲方按延期天数每天加收当月物业管理费额的千分之三作为违约金。该入住公约解释载明“根据2003年6月8日国务院379号令颁布的《物业管理条例》第四十二条规定：物业应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”双方未签订物业服务合同。2009年1月1日，中奥启天公司出具《授权委托书》，主要内容为该公司将包括本案诉争房屋在内的房产委托北京恒丰视野酒店投资管理有限公司（以下简称恒丰视野公司）对外出租，租赁期自2009年1月1日至2034年12月30日，租赁期内，恒丰视野公司对该房产享有占有权、使用权、收益权，恒丰视野公司有权对外出租此房产并收取租赁费用。2009年6月3日，北京市工商行政管理局海淀分局出具《名称变更通知》，通知中称北京恒兴基业物业管理有限公司于2009年6月3日核准，名称并更为北京恒兴基业商务酒店管理有限公司。2010年4月19日，恒丰视野公司（甲方）与君天首业公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为甲方同意租给乙方本案诉争房屋共计2271.43平方米，租期自2010年5月1日起至2020年4月30日止，月租金172693元，该租金不包含物业管理费、水电费、取暖费等，乙方另据实结算，前三年租金不变，从第四年其租金上浮。2010年5月10日，双方签订《房屋交接清单》，恒丰视野公司将房屋交付给君天首业公司，双方同时约定2010年5月1日之后的电、水费、物业费由乙方按物业公司的规定向物业公司交纳。后双方在合同履行过程中发生争议，恒丰视野公司将君天首业公司诉至法院，要求解除租赁合同、君天首业公司支付租金等，后法院判决解除双方于2010年4月19日签订的《房屋租赁合同》及补充协议，君天首业公司于判决生效后七日内支付恒丰视野公司租金2586229.05元，并于判决生效后十五日内交还房屋等。后君天首业公司不服一审判决，提起上诉，北京市第一中级人民法院于2015年5月21日作出判决，判决驳回上诉，维持原判。君天首业公司主张其与恒丰视野公司之间的关系已经结清，并提交日期为2015年8月28日的《租金支付协议》及两张收据，该协议主要内容为君天首业公司于2015年9月10日前支付租金50万元，并于2015年9月30日前支付租金91.6万元，承租人履行完上述义务后，双方签署的位于海淀区中关村东路89号临街商业房屋不再有任何法律纠纷，出租人不得再以任何理由提出任何法律主张，若承租人未能履行租金支付义务，本协议自动失效，出租人有权主张2013年10月15日至2015年5月14日的房屋租金。另，2012年11月5日，就恒兴基业公司起诉中奥启天公司要求物业费一案，法院作出缺席判决，判令中奥启天公司向恒兴基业公司支付2010年11月至2012年2月物业费835886元及滞纳金8万元。现恒兴基业公司主张2012年3月1日至2015年10月30日的物业费。中奥启天公司不同意交纳物业费，理由是该公司没有和恒兴基业公司签订物业服务合同，仅和北京恒兴基业物业管理有限公司签订了入住协议，该入住协议不是物业服务合同，且恒兴基业公司亦非北京恒兴基业物业管理有限公司，本案诉争房屋也无人提供物业服务，且恒兴基业公司自2015年5月就断电了，致使租户搬走，同时，该公司称入住协议中约定物业费由实际使用人交纳，根据君天首业公司与恒丰视野公司签订的《房屋交接清单》，物业费应由君天首业公司交纳；恒兴基业公司称用电是预付费，电卡在中奥启天处，该公司没有买电故而没电。中奥启天公司并称恒兴基业公司的主张已超过诉讼时效，恒兴基业公司称找过业主和租户，但一直找不到，公司于2014年11月诉至法院主张物业费，中奥启天公司与君天首业公司均否认恒兴基业公司向其主张过物业费。君天首业公司称其与恒丰视野公司的合同已经于2015年5月21日解除，租金支付到了2013年10月14日，故而其不用支付物业费，该公司同时称依据其与恒丰视野公司的协议，已经约定恒丰公司不得再向其提出任何法律主张，其中就包括物业费；君天首业公司同时提出恒兴基业公司物业服务不到位，并提交该公司与其他公司签订的物业服务合同及收据、维修电梯发票等。恒兴基业公司称物业是对公共区域进行服务，业主内部的卫生由业主自己负责。一审法院认为，中奥启天公司与北京恒兴基业物业管理有限公司虽未签订物业服务合同，但双方签订《恒兴大厦入住公约》，就物业服务的内容、物业费用交纳标准、交纳时间以及违约责任进行了明确约定，且协议内容并未违反国家效力性、强制性法律规定，故双方已经建立了合法的物业服务合同关系。后北京恒兴基业物业管理有限公司经工商局核准，更名为北京恒兴基业商务酒店管理有限公司，故北京恒兴基业商务酒店管理有限公司作为物业服务单位，有权向中奥启天公司主张物业费。就物业费承担问题，中奥启天公司与恒兴基业公司签订的《恒兴大厦入住公约》解释中，明确载明了依据《物业管理条例》的规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。就涉案房屋，恒兴基业公司授权恒丰视野公司将房屋出租给君天首业公司使用，恒丰视野公司与君天首业公司明确约定2010年5月1日之后的电、水费、物业费由君天首业公司按物业公司的规定向物业公司交纳。君天首业公司租赁期自2010年5月1日起，后经北京市第一中级人民法院2015年5月21日作出终审判决，确认解除恒丰视野公司与君天首业公司的租赁合同，故就恒兴基业公司主张的2012年3月1日至2015年10月30日的物业费用，其中2012年3月1日至2015年5月21日期间的物业费，应由君天首业公司负担，中奥启天公司承担连带交纳责任，并由中奥启天公司自行负担2015年5月22日至2015年10月30日的物业费用。中奥启天公司称恒兴基业公司的主张超过诉讼时效，考虑到物业服务是持续性、事实性服务，对其诉讼时效的要求不宜过苛，故法院对中奥启天的抗辩不予采信；君天首业公司称已经与恒丰视野公司协议解决包括物业费在内的所有纠纷，但其约定仅对双方发生法律效力，不具有对抗他人的法律效力，法院对其抗辩不予采信。中奥启天公司与君天首业公司提出物业服务不到位的情况，但未提交充分的证据予以证明，法院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：一、北京君天首业商贸有限公司于判决生效后十日内，向北京恒兴基业商务酒店管理有限公司支付自二O一二年三月一日至二O一五年五月二十一日期间的物业费二百零二万零六百二十元一角六分，北京中奥启天实业有限公司负连带支付责任；二、北京中奥启天实业有限公司于本判决生效后十日内，向北京恒兴基业商务酒店管理有限公司支付自二O一五年五月二十二日至二O一五年十月三十日的物业费二十七万五千一百四十五元;三、驳回北京恒兴基业商务酒店管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，中奥启天公司向本院提供了转租合同、告知函、合同书，答辩状等证据材料，证明君天首业公司是实际使用人应该缴纳费用。同时，也证明涉案房屋停电的事实，因此，2015年5月21日之后的物业费不应该交纳。君天首业公司向本院提供了（2012）海民初字第16776号民事判决书，证明其直接向恒丰视野公司交纳物业费，且已经结清。对于上述证据材料,恒兴基业公司均不予认可。本院认证意见：双方当事人提供的证据材料均无法证明自己不应作为交费主体以及恒兴基业公司未履行物业服务。经审查，一审法院事实认定中对恒丰视野公司与君天首业公司之间的多次诉讼情况的描述不准确。本院查明的事实情况如下：恒丰视野公司与君天首业公司在履行租赁合同中出现纠纷，恒丰视野公司于2012年起诉君天首业公司，要求法院确认双方之间的租赁合同已经解除，并支付相应租金等。法院判决支持了恒丰视野公司的诉讼请求，但君天首业公司不服判决上诉至本院，本院以调解结案，后租赁合同继续履行。因君天首业公司未能履行后续的租金支付义务，恒丰视野公司又向法院提起诉讼，要求解除合同，支付后续租金。法院判决支持了恒丰视野公司的诉讼请求，君天首业公司不服判决上诉至本院后，本院于2015年5月21日作出终审判决，确认解除恒丰视野公司与君天首业公司的租赁合同，维持原判。除上述事实外，对于一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，归纳各上诉人的上诉意见，本案的争议焦点主要有以下几个方面：1、恒兴基业公司是否履行了物业服务内容；2、物业公司的断电等行为是否构成中奥启天公司拒绝交纳物业费的理由；3、君天首业公司是否属于物业使用人，其物业费是否已经交纳完毕；4、本案是否超过诉讼时效。本院分述于下。第一、恒兴基业公司是否履行了物业服务内容。根据查明的事实，2007年北京恒兴基业物业管理有限公司与中奥启天公司签订了《恒兴大厦入住公约》。该公约确定了恒兴基业公司作为大厦的物业服务单位，并确定了物业费交纳标准。2009年以及2012年，恒兴基业公司通过诉讼方式向中奥启天公司起诉要求物业费，并得到了法院生效判决的支持。在此情形下，君天首业公司与中奥启天公司声称恒兴基业公司根本没有履行任何物业服务，对此应提供充分的证据予以证实。物业管理是对公共部位和设施进行的全方面、多层次的服务，君天首业公司在本案中称其委托案外人北京卓明物业管理有限公司对房屋进行物业管理。但是，即使该委托真实存在，也无法否认恒兴基业公司对业主自有面积之外的公共部分和公共设施进行过维护管理。因中奥启天公司、君天首业公司未能提供证据证明恒兴基业公司未从事物业服务或者物业服务存在根本缺陷，故对其不交纳物业费的该项理由，本院不予支持。第二、物业公司的断电等行为是否构成中奥启天公司拒绝交纳物业费的理由。中奥启天公司在一审中提出恒兴基业公司存在恶意断电等行为并提出反诉，一审法院释明后未予以受理。本院认为，物业公司是否存在停电行为、停电行为是否合法的问题与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系。中奥启天公司可就停电的原因以及损害等问题另行起诉解决，不应作为拒绝交纳物业服务费的理由。第三、君天首业公司是否属于物业使用人，其物业费是否已经交纳完毕。《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。中奥启天公司签订的《恒兴大厦入住公约》中亦援引上述规定作为约定内容。因此，中奥启天公司作为业主应该承担连带责任。涉案房屋于2009年由中奥启天公司委托案外人恒丰视野公司对外出租后，恒丰视野公司将房屋租赁给君天首业公司，在双方签订的《房屋交接清单》中约定，2010年5月1号之后的物业费等由君天首业公司向物业公司交纳。因此，恒兴基业公司在本案中以上述约定为依据，要求君天首业公司交纳相应的物业费用具有法律依据。君天首业公司虽然亦将房屋转租，但其与恒丰视野公司作为受托人的地位不同，其作为转租人亦属于物业使用人，因此，从法律依据以及合同依据上，君天首业公司均应作为交费义务人。君天首业公司在诉讼中亦称其已经交纳完毕，并以其与恒丰视野公司签订的《租金支付协议》为依据。但该协议明确的是租金的支付问题，未明确是否包含物业费，同时，该协议也是其与恒丰视野公司的内部协议，不得对抗恒兴基业公司的主张。第四、本案是否超过诉讼时效。恒兴基业公司为主张物业费曾于2009年以及2012年先后两次起诉中奥启天公司并得到法院的支持。之后虽没有再行起诉，但鉴于物业服务本身的持续性特点，对诉讼时效的掌握亦不宜过苛，因此本案中不能认为恒兴基业公司有明显怠于行使权利的行为，本院对诉讼时效已过的主张亦不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。君天首业公司、中奥启天公司的上诉请求和理由，本院均不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费三万零六百一十六元，由北京中奥启天实业有限公司负担五千四百二十七元（已交纳）；由北京君天首业商贸有限公司负担二万五千一百八十九元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  陈 伟审 判 员  王国庆代理审判员  唐兴华二〇一六年十月十日书 记 员  刘雅璠