广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终10718号上诉人（原审原告）：林某，住广州市海珠区。委托代理人：沈某，住广州市海珠区。委托代理人：区某，住广东省江门市蓬江区。被上诉人（原审被告）：广州某投资有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：罗某，该公司董事长。委托代理人：曹丽，广东德法理律师事务所律师。委托代理人：黄文芳，广东德法理律师事务所律师。上诉人林某与被上诉人广州某实业投资有限公司（以下简称：某公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2015)穗云法民初字第437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月21日立案后,依法组成合议庭进行了审理。上诉人林某的委托诉讼代理人区某、被上诉人委托诉讼代理人黄文芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人林某上诉请求：1.确认林某与广州某实业投资有限公司于2012年4月15日签订的《广州市房屋租赁合同》(A栋705房)无效，是适用法律条文不足至判决有误，要求纠正为判定某公司返还林某支付的认租款余额155000元及其不超过银行同类贷款利率四倍的占用利息退还林某。如果合同无效，某公司也应负赔偿责任“退一赔三”；2.依法追加广州某别墅酒店有限公司（以下简称某酒店公司）为本案被告参加诉讼,判令某酒店公司支付所欠林某收益金，还应支付相当于拖欠期限内所对应的固定收益额的20%作为违约金。并且按剩余租赁期内的租金总额66万减去已付收益金；或按认租款余额加上年利率的24％至36％退还林某；合同才失效。若某酒店公司逾期或少付或拒绝支付收益金，强制执行后，按照追加申请事项第一条清偿原则，林某可要求某公司履行担保责任，共同赔偿林某损失，某公司应减去某酒店公司已支付所欠林某收益金、违约金等，再向某嫦支付不超过银行同类贷款利率四倍的占用利息及剩余本金；或者“退一赔三”；连本带利退还林某;3.在某公司和某酒店公司没有全部支付完成法院判决必须支付给林某的所有金额款项前，《广州市房屋租赁合同》(合同编号：A705)暂时有效；或者即使合同作废，某公司和广州某别墅酒店有限公司还是必须全部支付完成法院判决必须支付给林某的所有金额款项；4.诉讼费用由某公司和某酒店公司共同负担。事实和理由：一、即使法院确认林某与某公司签订的房屋租赁合同无效，但某公司名为租赁实为借贷担保、利用房屋使用权抵债等集资的目的已经达到了。按照最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条的精神，某公司应将林某支付的认租款155000元及其不超过银行同类贷款利率四倍的占用利息连本带利予以退还。二、林某在其起诉状中曾要求某酒店公司承担责任，是后来应一审法院要求删除的，即使是修改后的起诉状，仍有涉及某酒店公司的内容，某酒店公司于此案的审理不可或缺。原审庭审中，某公司新提供的证据多是某酒店公司提供的，开庭时间也多是围绕着空港酒店话题讨论。某酒店公司实际保管和控制本案的房屋租赁，两次违约延期支付林某房屋收益，四次违约没有支付林某房屋收益，两次违约支付不足，已经八次违约，是本案的实际侵权人，与本案正在进行的诉讼，具有直接的法律上的利害关系。某公司和某酒店公司对返租款承担共同责任，两者是合伙关系，是与案件有利害关系的共同行为人，必须参与诉讼，才能查清事实、分清责任，林某的合法权益才能得到实现。林某在原审庭审中己多次表示要追加某酒店公司为被告，并于2015年12月25日和2016年1月6日两次到一审法院递交申请，要求追加被告。本案应发回重审以追加某酒店公司为被告参加诉讼。三、涉案房屋有建工许可证，且在广州市规划局有“修建性详细规划批后公示”公示，某公司在一审时多次确定只是广州市白云区某镇某村的合作销售方，某公司故意不按一审法院的要求提交证据，致使一审判决有误。要求法院传令广州市白云区某镇某村提供建工许可证。四、审理民间借贷案件，在认定借贷行为的效力时应当从宽。在认定民间借贷行为的效力上，不应过于严格，只要从双方当事人意思表示真实，即可以认定有效，而非全盘否定合同的效力。五、如由于没有建工许可证至合同无效，即某公司提供商品或者服务有欺诈行为，应根据承担“退一赔三”的赔偿责任。六、如合同有效，按《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条以及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第九条的规定，年利率的24％是民事法律应予保护的固定利率；24％至36％则作为一个自然债务区，如果当事人愿意自动履行，法院也不反对；超过36％则是无效区。建议法院根据本案实情参考判决。二审庭询后，林某申请变更其第一项上诉请求中“要求判定某公司返还林某支付的认租款余额155000元”为“判定某公司返还林某支付的认租款余额200000元”。某公司辩称：1.某公司在与林某签订合同后，是认真履行自己的职责的，本案不应达到解除合同的条件。2.林某提出的上诉理由不成立，林某是本案一审的原告，其在一审中并没有要求追加某酒店为被告，如果法院依法审理后觉得应当追加，发回重审，某公司也没有意见。林某的其他上诉理由不能成立。2015年10月22日，林某向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认林某与某公司签订的《广州市房屋租赁合同》无效；2.某公司向林某返还租赁费200000元及占用期间的利息；3.本案诉讼费用由某公司负担。一审法院认定事实：2012年4月15日，林某与某公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定由某公司将坐落于广州市白云区某镇新机场安置区南侧、某科技城北侧地段西成路8号之某商业中心广州某别墅酒店A栋705号房屋出租给林某；租赁期限自2012年4月15日至2032年4月14日，租金总额为270000元；付款方式为一次性付款。合同另就房屋交付、违约责任等其他权利义务进行了具体约定。合同签订后，林某于当日向某公司支付了认租款200000元（某公司向林某出具收据金额为270000元，含扣除返还两年固定收益款60000元及优惠金10000元）。林某、某公司均确认某公司向林某支付了返租款，林某认可截至2015年12月10日庭审辩论终结前的返租款为45000元，某公司称该期间的返租款为47500元，某公司提交的银行流水显示由案外人某酒店公司向林某实际支付返租款，但某公司在指定的举证期限内未能提交证据证明返租款金额。一审诉讼中，林某称涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，且涉案的房屋未实际交付给林某使用。某公司对此虽持异议，但在指定的举证期限内未提交相关证据证明。另，一审诉讼中，林某于2015年10月27日向一审法院书面申请撤回对某酒店公司的起诉，系其对自身诉讼权利的处分，该院依法予以准许。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案所涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，林某与某公司之间签订的房屋租赁合同无效，双方因无效合同取得的财产应当返还，现林某要求某公司返还收取的租金合理合法，一审法院予以支持。林某实际向某公司支付租金200000元，扣除已经返还的45000元，尚余155000元某公司应予返还。某公司依照无效合同占用林某的资金，期间所生利息应当由某公司一并返还给林某，故林某要求某公司支付利息合理合法，予以支持。利息应按人民银行同期贷款利率，自该笔资金实际支付的日期起计至清偿之日止。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，于2016年4月17日作出如下判决:一、确认林某与广州某实业投资有限公司于2012年4月15日签订的《广州市房屋租赁合同》（A栋705号房）无效；二、于判决生效之日起三日内，广州某实业投资有限公司返还林某认租款155000元及利息（利息按人民银行同期贷款利率自2012年4月15日起至清偿之日计付）；三、驳回林某的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由广州某实业投资有限公司负担3333元，由林某负担967元。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，双方当事人对一审法院查明事实部分均无异议，本院予以确认。另查明：林某于2012年4月15日与某酒店公司、某公司签订《客房委托经营合同》，约定林某将涉案房屋交由某酒店公司进行经营管理并收取固定收益，某公司同意林某将涉案房屋交付给某酒店公司经营，并对某酒店公司向林某支付收益承担担保责任，并约定该合同必须与林某、某公司签订的《广州市房屋租赁合同》同时使用方为有效。林某在其起诉状中将某酒店公司列为被告并要求该公司承担违约责任。原审庭审期间，林某经一审法院对合同效力作出释明后，明确其诉讼请求为要求某公司返还相应的认租款及利息。原审庭审后，林某又申请变更诉讼请求为：解除《广州市房屋租赁合同》，某公司返还林某支付的租赁费20万元及占用利息，赔偿林某租赁A705房20万元费用三倍的金额，并申请追加某酒店公司为被告且要求该公司承担违约责任。本院认为：林某在二审庭询中已经明确其要求某公司返还的认租款为155000元,本院对其在二审庭询后提出变更上诉请求为某公司返还认租款20万元的申请不予接纳。本案二审的争议焦点在于：一、涉案《广州市房屋租赁合同》的效力问题；二、林某要求按照民间借贷的利率支付不超过银行同类贷款利率四倍的利息的主张是否成立；三、某酒店公司应否追加为本案被告。关于争议焦点一。某公司、林某至今未能提供证据证明涉案房屋取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，一审法院认定涉案《广州市房屋租赁合同》无效并无不当。林某认为涉案《广州市房屋租赁合同》有效的上诉理由依据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。根据涉案《广州市房屋租赁合同》的约定，林某与某公司之间为房屋租赁合同关系，林某主张其与某公司之间为民间借贷关系依据不足，本院不予采信。如前所述，涉案《广州市房屋租赁合同》为无效合同，某公司作为出租人将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给林某，林某作为承租人未审核涉案房屋是否取得建设工程规划许可证、是否经主管单位批准建设，某公司、林某对本案合同无效均有过错。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定,某公司、林某因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。虽然涉案《广州市房屋租赁合同》无效，但林某已通过签订上述《客房委托经营合同》将涉案房屋转租给某酒店公司，林某仍应按照涉案《广州市房屋租赁合同》约定的租金标准向某公司支付占用涉案房屋期间的使用费，故其起诉要求返还其支付的全部认租款依据不足。林某并无证据证明其已将涉案房屋自某酒店公司处收回并交还给某公司。自2012年4月15日起截止至一审判决作出之日，林某应支付给某公司的使用费已超过其所收取的返租款45000元，故一审法院判令某公司返还扣除已收取的返租款45000元后的认租款以及按人民银行同期贷款利率计付自2012年4月15日起至清偿之日止的利息的处理可行，本院予以维持。林某上诉请求“按照民间借贷的利率支付不超过银行同类贷款利率四倍的利息”，依据不足，本院不予支持。关于争议焦点三。林某除与某公司签订涉案《广州市房屋租赁合同》之外，还与某公司、某酒店公司签订了《客房委托经营合同》。虽然林某在起诉时曾将某酒店公司作为被告，但在原审开庭前已经申请撤回对某酒店公司的起诉并在原审庭审中明确其诉讼请求为要求某公司返还相应的认租款及利息，故一审法院针对林某该部分诉讼请求进行审理并无不当。至于林某原审庭审之后再次要求追加某酒店公司为被告并要求该公司承担违约责任的问题。首先，林某在原审庭审后才变更其诉讼请求，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条关于“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”的规定，故对其增加的诉讼请求部分，一审法院未予接纳并无不当；其次，本案中，林某的诉讼请求是要求确认涉案《广州市房屋租赁合同》无效并要求某公司返还相应的认租款及利息，故本案处理的是林某与某公司之间的房屋租赁合同关系，林某与某酒店公司、某公司基于《客房委托经营合同》所产生的纠纷与本案并非同一法律关系，某酒店公司并非本案必须参加诉讼的当事人；故本院对林某关于本案应追加某酒店公司为被告参加诉讼的主张不予采纳。综上所述，上诉人林某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费967元，由上诉人林某负担。本判决为终审判决。审判长  万力平审判员  李 静审判员  郑怀勇二〇一六年十月二十日书记员  邹凌青游瑞娜