沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01**民初3581号原告（反诉被告）来萍，女，汉族，住沈阳市沈河区。委托代理人依广宇，男，住沈阳市和平区，系原告来萍丈夫。被告（反诉原告）李珅，女，住沈阳市沈河区。委托代理人孙骥，男，住沈阳市沈北新区。委托代理人张莹，女，住沈阳市沈北新区。原告来萍与被告李珅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月20日立案受理后，反诉原告李珅于2016年4月29日提起诉讼，本案依法由本院审判员朱波担任审判长、与审判员马娜、人民陪审员金丽组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告及委托代理人依广宇、被告委托代理人孙骥、张莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2013年4月2日签订房屋租赁合同，约定被告将位于沈阳市浑南新区金地国际小区x号，建筑面积134.88平方米房屋出租给原告，租期自2013年4月8日至2018年4月8日，年租金20000元，出租方不得以任何理由任意调整租金，如果市面同类毛胚房房屋有大幅变化（攀升或者下降40%），至第三年起，双方可以协商对租金进行调整。2015年9月，被告提出想使用出租房屋自用，要求原告于2016年4月8日将所租用房屋腾出，原告提出如果被告违约解除合约，需向原告支付违约金20000元，被告当时并未提出异议。2016年3月中旬，被告突然提出原告可以继续租用被告房屋，但要涨房租到每月5000元，每年60000元，如果原告不同意就搬走。当时原告提出被告违约，应当向原告支付违约金20000元，被告不认同自己违约，而且告诉原告2016年4月8日就来收房，如果不搬就撬锁把原告的物品强行搬出去。2016年4月8日，被告让其父亲李亚军找到原告并到房屋现场威逼原告腾房，后原告拨打110报警，五三派出所警察到房屋现场制止了李亚军试图撬锁的行为，建议走法律程序。2016年4月9日，被告又派其父亲李亚军到物业声称门禁卡丢失补办新卡，导致原告使用的门禁卡失效，使原告无法正常使用房屋。原告认为，被告违反合同约定，以提出高额房租的方式要求提前解除合同，并通过更换门禁卡的方式使原告无法正常使用租赁物，已构成违约，原告有权解除租赁合同，并要求被告按合同约定承担违约金20000元。而且，原告于承租后对租用的毛胚房进行了装修，当时花费约90000元，本应使用5年，但现在只使用了3年，目前装修的损失约为35000元，应当由被告予以赔偿。原告起诉来院，请求解除原、被告于2013年4月2日签订的《房屋租赁合同》；被告返还押金2000元；被告给付原告违约金20000元；被告赔偿原告经济损失35000元（暂计，最终以对房屋装修造价的鉴定结论为准）；被告承担诉讼费用。被告辩称，原告违约，被告没有违约行为，不同意赔偿违约金；装修损失，被告不应承担，应由原告自行承担，并且按照合同约定，来装去留原则，应保障原住房的完整性；关于押金问题，与房租没有关系，被告收到保证金2000元，在解除合同时，即时结清，多退少补，保证公平合理。被告（反诉原告）诉称，判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；反诉被告支付违约金20000元；反诉被告向反诉原告支付2016年4月8日至搬出之日的租赁费用；原告返还房屋；原告承担诉讼费用。原告（反诉被告）辩称，同意解除合同，不认同被告的其他诉讼请求，因为原告没有违约，原告给被告租金被告不收，还提出不租给原告房屋，后又提出要涨房租。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1、2016年4月8日110民警到现场调解时的录音一份，证明被告先提出的解除房屋合约。被告对真实性有异议，不具备法律效力。2、2016年3月1日被告发给原告的短信记录、中国移动通讯客户详单，证明被告先提出解除合同，原告要求被告支付违约金20000元。被告对真实性有异议，不具备法律效力，被告没有提出终止合同，这是原告单方的证据，被告没有收到过该短信。3、中国移动的通讯记录，证明原告与被告于3月中旬曾打过电话。被告提出没有内容，无法作为法律依据。被告为支持其主张，向本院提供如下证据：1、房屋租赁合同，证明到目前为止，原告没有支付该房屋2016年4月8日以后的租金，已经超过30日。原告对真实性没有异议，但对证明的问题有异议，终止合同是被告先提出来的。2、原告起诉被告的起诉状一份，证明被告已经通知原告，房屋可以继续使用，而且继续执行该合同。原告对真实性没有异议，但证明的问题有异议，继续使用房屋的前提是涨房租，被告的第一份证据与第二份证据相矛盾。3、房屋所有权证，证明被告系涉案房屋的产权人。原告没有异议。经开庭审理，综合各方当事人陈述及举证，确认本案事实如下：2013年4月2日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告承租被告的位于沈阳市浑南区某路x号建筑面积134.88平方米房屋；房屋租赁期自2013年4月8日至2018年4月8日，共计5年；该房屋年租金20000元，被告不得以任何理由任意调整租金，如果市面同类毛胚房房屋有大幅度变更（攀升或者下降40%），至第三年起，双方可协商对租金进行调整；租金按半年付的方式结算，由原告提前30天支付给被告，被告在收到原告租金后，须提供给原告有效的收款凭证，原告以现金方式支付租金；被告收原告押金2000元，租期满后多退少补，原告若未付清水、电、煤气使用费，从押金中扣除；被告同意原告对租赁的毛胚房进行装修，不改变房屋的承重结构，装修费由原告承担；原告的装修本着来装去留的原则，本合同终止时，不可搬迁的装饰装修物归被告所有；合同解除后，原告应返还该房屋，并将房门钥匙及门禁卡返还给被告；原、被告双方应积极履行合同，未到租赁期限不得无故终止合同，否则应按一年租金承担违约责任。合同签订后，原告对房屋进行了装修并使用，2016年3月8日，原告应缴纳2016年4月8日至2016年10月8日的租金，但原告至今未缴纳，也未将房屋钥匙交付被告。2016年4月8日，原告就涉案房屋报警，原、被告双方就房屋租金涨价问题未达成一致。故原告起诉来院。本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。关于解除2013年4月2日签订的房屋租赁合同的问题，原、被告均同意解除合同，本院予以支持，合同解除后，房屋应予返还。本案中，合同明确约定原告应于2016年3月8日前缴纳2016年4月8日至2016年4月8日租金，被告至今未缴纳，被告称是因为原告提出不租给其房屋，其并未提供证据予以证明，在2016年4月8日，公安机关出警过程中原告确实提出要求涨租金最终双方未达成合议，故原、被告在合同履行过程均存在过错，根据合同法应各自承担责任，故关于违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告返还押金2000元的诉讼请求，合同约定原告若未付清水、电、煤气使用费，从押金中扣除，现水、电、煤气使用费是否结清，原告未提供证据，待有充分证据后另行诉讼。原告要求被告给付装修损失35000元的诉讼请求，合同明确约定了装饰装修物的处理原则，且案涉合同的解除，原告也存在过错，本院不予支持。关于被告要求原告支付2016年4月8日后的租赁费用的问题，因原告至今未将房屋钥匙交付给被告，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第二百一十二条、第一百二十条、第二百二十三条、第二百之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）来萍与被告（反诉原告）李珅于2013年4月2日签订的房屋租赁合同于本判决生效之日起立即解除；二、原告（反诉被告）来萍于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）李珅自2016年4月8日至本判决生效之日止的租赁费用（按年租金20000元计算）；三、原告（反诉被告）来萍于本判决生效之日起十日内将房屋返还给被告（反诉原告）李珅；四、驳回原告（反诉被告）来萍、被告（反诉原告）李珅的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1225元，反诉费300元，其中925元由原告来萍（反诉被告）承担，600元由被告（反诉原告）李珅承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费1225元、反诉费300元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 朱 波审 判 员 马 娜人民陪审员 金 丽二〇一六年十月十一日书 记 员 林香萍