北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2015）丰民初字第06744号原告（反诉被告）：蒋瑞福，男，1963年3月5日出生，北京市金帅金属制品厂（个体工商户）业主,住北京市丰台区。委托代理人：高金鹏，北京市慧海天合律师事务所律师。被告（反诉原告）：张卫红，女，1972年7月21日出生，住北京市丰台区。委托代理人：李勇（被告之夫），1970年3月24日出生，汉族，北京广兴建筑安装工程有限责任公司职员。委托代理人：王有泉，北京市金台律师事务所律师。原告蒋瑞福与被告张卫红租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋瑞福及其委托代理人高金鹏与被告张卫红的委托代理人李勇、王有泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋瑞福诉称：2005年3月31日，原告与被告签订《土地使用合同》，约定：原告将其从北京市丰台区张家坟农工商联合公司承租的位于丰台区张家坟大队吕村三队东山坡土地中的10亩土地及地上房屋租赁给被告使用，租期18年，自2005年4月1日至2023年4月1日；双方约定2012年4月1日以后的租金（每年每亩500元）由被告负责交纳，被告还需自2005年4月1日按照每年3万元给付原告补偿租金，付款期限为每年4月1日之前。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁使用的土地和房屋（南房三间及围墙），而被告未按约定支付自2012年4月1日以后的土地租金及2010年4月1日以后补偿租金。原告认为：被告的行为已构成根本违约，违约责任应由被告承担。故诉至法院，诉讼请求如下：1.要求解除原告与被告于2005年3月31日签订的《土地使用合同》；2.要求被告立即将位于北京市丰台区张家坟大队吕村三队东山坡土地中的10亩土地腾退交还原告，并恢复原状；3.要求被告支付原告自2012年4月1日至2016年3月31日的土地租金2万元；4.要求被告支付原告自2010年4月1日至2016年3月31日的补偿租金18万元；5.要求被告支付原告逾期付款违约金15万元（按照拖欠金额的日5%估算）；6.要求被告按照每日95.89元支付原告自2016年4月1日至实际腾退之日止的房屋使用费���7.被告承担本案诉讼费。被告张卫红辩称：原告所述签订合同及租金给付情况一节属实。我承租该土地,主要用于种植、养殖及加工。对本案我方意见为：一.原告违约在先，给我造成了巨大的经济损失，我出于对原告继续全面履行合同的担心，暂停支付租金，并不构成根本违约；具体表现为：1.2006年11月，我提出要求原告协助办理营业执照，遭到原告的拒绝，导致我至今没有办理营业执照，订立合同的目的无法实现；2.承租土地的东侧院中，大沟被倾倒建筑垃圾，高于地面十余米，滚落的石头砸坏了围墙，冲进的泥土掩埋了果树；燃气公司在东侧院自南向北铺设了管道，禁止我地上经营，导致我种植的400棵枣树仅仅成活10余棵；2007年4月10日，原告书面承诺协调我建设门卫房屋事宜，至今没有结果；3.由于原告长期坚持在水电表数字���基础上向我收取损耗及改造费用，双方发生纠纷，2010年8月下旬，原告突然断水断电，造成我巨大经济损失，无奈，我只得自行出资从邻村数百米外自行铺设电缆和水管；4.原告利用我租用的北侧院落围墙加盖厂房出租，造成我原建设厂房的计划无法实施；二.原被告在合同中未约定解除权的行使期间，根据法律规定，除斥期间为一年，原告应当在解除理由发生后一年内行使解除权，原告逾期没有行使，解除权消灭。原告提起诉讼后，我已着手另行选址经营，故我同意解除合同，不同意原告的其他诉讼请求。并提出反诉，要求如下：1.免除被告东侧院除道路以外无法使用部分的补偿租金（长91.5米、宽6米和13.3米，核算822.975平方米，按照每亩3000元计算每年租金为3977.36元），自2005年4月1日至2015年3月31日，应予免除39773.6元；2.判令原告将北侧院围墙恢复原状，免除恢复原状之前被告无法使用北侧院部分土地的补偿租金（长72.4米、宽19.5米，核算1411.8平方米，按照每亩3000元计算，每年租金为6359.56元），自2012年1月至2015年4月30日，应予免除21198.2元；3.判令原告赔偿被告因断水断电造成的经济损失18.5万元；4.判令原告赔偿我方在承租院落增建建筑的经济损失164.08万元；5.本案反诉费，评估费由原告承担。综上，我不同意原告全部诉讼请求，不同意承担本诉诉讼费。对于被告的反诉，原告意见如下：被告的反诉缺乏事实和法律依据，我方不予认可；被告提出的反诉请求超过诉讼时效；我方从未同意被告在承租土地上增建房屋及其他建筑，按照合同约定，被告已构成严重违约，合同解除后土地及地上建筑由我方无偿收回。综上，我不同意被告的反诉请求，不同意承担反诉费及评估费。经审理查明：2002年8月18日，北京市丰台区张家坟农工商联合公司（吕村第三村民组）（甲方）与原告担任业主的北京市金帅金属制品厂（乙方）签订《租用荒山坡地合同书》，约定：1.甲方将村东北侧荒山坡地约计25亩，出租给乙方使用，主要发展养殖业及部分金属加工业（界限划分从北至南205米，东西110米，中间道路205米×5米及煤厂2.5亩，不计算在实际面积内）；2.租期20年，自2003年1月至2023年1月；3.租金每年每亩500元，于每年1月一次性付清；4.甲方提供水源、电源，乙方按照国家规定标准以表的实际显示数交纳水电费；5.甲方负责农业税及土地使用税，乙方除地租及水电费之外不负担其他费用；6.租期内甲方负责调解租地内因房地产可能引起的纠纷，协助乙方办理必要的建筑手续确保乙方安全生产经营，租期内乙方合法经营确保安全无事故，否则责���自理；7.租期内如遇国家征用租地，以国家利益为重，地上物赔偿归乙方，含道路护坡、果树等，如合同期满，乙方提前一个月向甲方申请在原合同基础上再续，如终止合同，可动产归乙方，不动产归甲方；8.甲乙双方要严格遵守合同条款，不准单方提出终止合同，不准因单位法人改变而改变合同内容，否则违约方要负全部法律责任，赔偿对方全部经济损失；9.甲乙双方签字合同生效并受法律保护，合同中未尽事宜双方协商解决。2005年3月31日，原告与被告签订《土地使用合同》，约定：1.原告将现有二院（南北长：40米，东西宽:72.4米；南北长：55.2米，东西宽:42.3米；）及东侧道路（南北93.5米、东西宽15米）和房屋一栋（长15米、宽9米）共计约10亩，划分给被告使用，主要发展种植业、养殖业和部分加工业；2.使用期：2005年4月1日至2023年4月1日；3.费用：当地土地租金：2005年4月1日至2012年4月1日由原告负担，2012年4月1日至2023年4月1日的租金由被告负担；补偿租金：被告每年补偿原告平整土地、修路、接水、电及建院墙等人工费3万元整，每年4月1日前一次性付清，否则被告向原告按补偿租金的5%/天交纳滞纳金，若超期1个月，原告无偿收回划分使用地及一切地上物；4.原告提供水源、电源，被告按照国家标准以表的实际显示数交纳水电费；5.被告除划分地补偿租金、当地租金及水电费之外不负担其他费用；6.租期内原告负责调解因房产可能引起的纠纷，被告要合法经营，确保安全无事故，否则责任自理；7.租期内如遇国家征用租地，以国家利益为重，地上物2005年4月至2014年3月原告的投资归原告，被告投资建设归被告；2014年4月至2023年3月地上物赔偿归被告，含房屋、道路、树木等；如合同终止，���动产归被告，不动产归当地；如合同期满，在原合同基础上与当地三方再议再续；8.原被告双方要严格遵守合同条款，不准单方提出终止合同，否则违约方要负全部法律责任，赔偿对方全部经济损失；9.原被告双方签字合同生效并受法律保护，合同中未尽事宜双方协商解决。（附:原告现有24墙424.4米，平均高度2.5米）。合同签订后，原告向被告交付了租赁的土地，被告在该土地上进行养殖、种植，并增建了房屋及构筑物。双方均认可，被告自2010年4月1日始未交付补偿租金，自2012年4月1日始未交付当地土地租金。2007年4月10日，原告出具《补充协议》，载明：由于燃气管道施工，致使北侧大门方向约三亩无法使用，造成乙方经济损失，根据《土地使用合同》第六条“甲方负责调解因房��可能引起的纠纷……”，乙方先付甲方租金2.5万元，其他1.5万元待北侧大门口土地与燃气公司协商后定。原告对该《补充协议》的真实性不予认可，不申请笔迹鉴定。被告出示《企业名称预先核准通知书》、《名称（变更）预先核准审核意见表》、《投资人授权委托意见》、《名称（变更）预先核准审核申请表》等证据，用以证明原告未配合其办理营业执照，原告认为上述证据中未写明使用涉案土地，主张与本案无关。证人贾某出庭作证称：我与李勇（被告之夫）是朋友关系，我住在涉案房屋西南角院落内；2010年8-9月，涉案房屋被停水停电，李勇放在冰箱里的肉都坏了，他临时买了两个太阳能的灯使用，后来从别的地方接通了水电使用至今。原告主张证人与被告代理人李勇系合作关系，对其证言不予认可；被告对证人证言表示认可。经本院勘验，涉案土地为一大院（有围墙），自北侧大门进入，有门卫房1间；大门向南为一条道路，道路西侧有两个院落：北侧院落内有南房4间；南侧院落内有北房4间、狗舍2排及小院；南侧院落西侧有一小院，自北侧大门进入，内有西房1大间及鹿圈、羊圈、鹅舍及院落；道路南头有一大门，内有：院落北侧二层小楼1栋、院落西侧二层小楼1栋、院落西南角小院1个（内有L型房屋数间及水池、假山、小桥等）、院落中部水池1个。原被告均认可：上述建筑中北侧大门、大门向南道路、道路西北侧院落南房4间、道路南头南侧院落中北侧二层小楼中的一层主体结构系原告所建；门卫房、道路西南侧院落、道路南头南侧院落部分建筑（包括西侧二层小楼一��、北侧二层小楼楼梯间、楼梯、二层建筑、一层建筑玻璃门和塑钢门）、院落西南角小院一个、院落中部水池一个系被告所建；双方均主张道路西北侧院落的网门、道路南头南侧院落内北侧二层小楼一层建筑的内墙粉刷、吊灯为己方所建。现该院落由被告使用。经双方同意，本院委托北京中必达资产评估有限责任公司对涉案土地地上物价值进行了评估，结论为：被告在涉案土地增建改建项目（包括树木、构筑物、装修、房屋）评估价值为162.28万元。被告支付评估费1.9万元。双方均认可涉案房屋现使用电缆为2010年所建，而评估报告载明的建成时间为2005年，经被告向本院就上述评估报告中电缆价值提出书面异议，北京中必达资产评估有限责任公司书面答复表示：附表1中：直埋电缆10千伏（建成时间为2010年）的价值为7.04万元，附表2���：直埋塑料管1寸（建成时间为2010年）的价值为2.56万元。双方当事人对该答复没有异议。上述事实，有原被告陈述及《租用荒山坡地合同书》、个体工商户营业执照、《土地使用合同》、补充协议、《企业名称预先核准通知书》、《名称（变更）预先核准审核意见表》、《投资人授权委托意见》、《名称（变更）预先核准审核申请表》、证人证言、收据、中必达评报字（2016）第024号评估报告及答复、照片、本院勘验笔录等证据在案佐证。本院认为：当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。原告与被告签订的合同系双方真实意思表示，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。现双方均同意解除合同，本院不持异议。因合同尚在履行期内，被告在涉案土地上增建了建筑物，故原告应当给予被告补偿，数额由本院参考评估报告及合同期限等因素确定。合同解除后，被告应当将涉案土地及地上建筑返还给原告。依据评估报告，被告在涉案土地增建改建项目（包括树木、构筑物、装修、房屋）价值162.28万元；其中电缆按照2005年所建评估价值为7.2万元；现双方均认可电缆系2010年所建，依据评估公司答复该电缆价值应为9.6万元；被告要求在原评估基准为2005年所建的基础上增加1.8万元，未超出评估公司评估价值，本院不持异议。双方均主张涉案院落道路西��侧院落的网门、道路南头南侧院落内北侧二层小楼一层建筑的内墙粉刷、吊灯为己方所建，均未向法庭提供证据，本院认为：西北侧院落由原告使用，院落网门应系原告出资；道路南头南侧院落内北侧二层小楼由被告使用多年，原有的一层建筑内墙粉刷和吊灯陈旧，已不能满足使用要求，故确定为被告所建。原告与被告在《土地使用合同》中约定：被告负有交纳当地土地租金（自2012年4月1日至2023年4月1日，5000元/年）和补偿租金（每年3万元整，每年4月1日前付清）的义务，逾期支付补偿租金的，被告应按补偿租金的5%/天交纳滞纳金；现双方均认可被告自2010年4月1日始未交付补偿租金，自2012年4月1日始未交付当地土地租金；被告的行为已构成违约，应当承担违约责任；双方约定的违约金计算标准过高，且根据《补充协议》可知，在合同履行过程中出现了被告不能全面使用涉案土地的情形，故本院对违约金的标准予以调整。被告反诉提出要求免除部分补偿租金的请求，根据《补充协议》可知，确实存在因煤气公司管道施工造成被告大约3亩土地无法使用的事实，应减免被告部分补偿租金，数额由本院参考合同酌定为4500元；被告以围墙被砸坏等理由要求减免租金，没有事实依据，本院不予采信；被告以原告断水断电为由，要求原告赔偿其经济损失，仅依据证人证言无法证明其主张的事实，本院不予采信。综上，对原告要求解除土地使用合同、返还土地、给付租金及补偿租金的诉讼请求，本院予以部分支持。对被告提出要求原告赔偿其地上物损失的诉讼请求，本院予以部分支持；其中道路西北侧院落的网门的价值予以扣除；其余地上物价值由本院依据地上��性质、评估报告、建成时间、合同年限，以2016年3月31日为基准日予以确定。鉴于涉案土地现由被告使用，腾退土地及院落需要一定的时间，本院酌定腾退期限为三十日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百二十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、解除蒋瑞福与张卫红于二○○五年三月三十一日签定的《土地使用合同》；二、张卫红于本判决生效后三十日内给付蒋瑞福截止到二○一六年三月三十一日的土地使用费二万元；三、张卫红于本判决生效后三十日内给付蒋瑞福截止到二○一六年三月三十一日的补偿租金十七万五千五百元；四、张卫红于实际腾退土地及房屋之日支付蒋瑞福自二○一六年四月一日至实际腾退土地及房屋之日的使用费（按照九十五元八角九分每日标准计算）；五、张卫红将位于北京市丰台区吕村东北侧荒山（涉案土地及院落）腾空交还蒋瑞福（于本判决生效后三十日内履行）；六、蒋瑞福于本判决生效后三十日内给付张卫红地上物折价款九十四万零六百四十七元；七、张卫红于本判决生效后三十日内给付蒋瑞福违约金六万七千九百八十元；八、驳回蒋瑞福与张卫红的其他诉讼请求。如果蒋瑞福或张卫红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6550元，由原告蒋瑞福负担1272元（已交纳），被告张卫红负担5278元；反诉案件受理费21233元，由原告蒋瑞福负担13207元（于本判决生效后七日内交纳），由被告张卫红负担8026元。评估费19000元，由原告蒋瑞福负担11013元（于本判决生效后七日内交纳）；由被告张卫红负担7987元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  史金霞人民陪审员  薛淑菊人民陪审员  齐树芹二〇一六年十月十八日书 记 员  王 雪