江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0104民初4419号原告：朱美云，女，1944年3月14日生，汉族，住本市。原告：黄勇，男，1943年11月21日生，汉族，住本市。以上两原告委托诉讼代理人：龚拥军，江苏圣典律师事务所律师。被告：徐世华，男，1953年11月25日生，汉族，无业，住本市秦淮区。委托诉讼代理人：蒋俊，江苏轩衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹余芬，江苏轩衡律师事务所律师。原告朱美云、黄勇诉被告徐世华房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年5月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告朱美云、黄勇及其共同委托诉讼代理人龚拥军，被告徐世华及其委托诉讼代理人蒋俊、邹余芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱美云、黄勇向本院提出诉讼请求：1.判令原告朱美云与被告徐世华关于本市高桥门199号银龙花园x幢三单元405室经济适用房的买卖承诺书无效；2.判令被告归还所侵占的原告所有的上述房屋；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2002年原告黄勇座落于本市白下区尚书里96号的私房因商住房项目拆迁。2004年8月2日，原告根据相关政策提出《南京市被拆迁住房困难户购经济适用房申请表》，经相关部门审查后，获得购买经济适用房的资格。2006年1月27日与南京光华房地产开发公司签订《银龙花园经济适用房销售协议》，购得本市高桥门199号银龙花园x幢三单元405室经济适用房（以下简称诉争房屋），面积70.98平方米，总房款132874.56元。2007年11月1日，原告朱美云以承诺书的形式与被告就上述房屋达成房屋买卖协议，被告于交房后入住该房屋。2013年7月24日，原告按规定办理该房屋的房产证和土地证，原告多次要求被告交还房屋，但被告拒不搬离。原告认为，该房屋系原告根据国家及南京市有关政策依法取得的，属原告所有，朱美云与被告之间的协议违反了国家关于经济适用房的管理制度，破坏了经济适用房管理秩序，损害了国家和社会公共利益，依法应认定为无效。被告应归还所侵占的原告所有的经济适用房。被告徐世华辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。1.诉争房屋系由原、被告达成协议后，由被告出资购买，原告亲自向被告交付房屋，故不存在被告侵占的情况。2.被告入住多年，原告从未要求被告搬离，仅以房屋价格上涨为由要求被告额外支付巨额的补偿款，否则不予配合办理房屋过户手续，原告的行为违反了双方约定，极其不诚信。3.双方的房屋买卖协议合法有效。原告的行为违背了诚实信用和公序良俗原则；经济适用房在一定条件下允许上市交易，不应认定为损害社会公共利益；经济适用房关于5年之内不得上市交易的管理规范并非效力性规范，不应依此认定合同无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：2004年8月2日，因两原告位于本市秦淮区大光路尚书里96号的房屋被拆迁，原告黄勇填写《南京市被拆迁住房困难户购（租）经济适用住房申请表》，申请购买经济适用房。2006年1月27日，南京光华房地产开发公司（甲方，以下简称光华房地产公司）与原告黄勇（乙方）签订《银龙花园经济适用房销售协议》，约定经乙方申请，甲方同意将银龙花园经济适用房建筑幢号为x幢405室房屋销售给乙方，面积为70.98平方米，单价为1872元／平方米，房屋总价为132874.56元。2004年12月24日，原告黄勇以现金方式向光华房地产公司交纳部分房款62205.28元。2006年1月27日，原告黄勇再次交纳房款70669.28元，付清《银龙花园经济适用房销售协议》约定的全部购房款。2006年6月8日，两原告向被告出具《收条》，载明收到被告房款40000元。被告于2006年入住诉争房屋并居住至今。2007年11月1日，两原告向被告出具《承诺书》，载明：“银龙花园x幢405室在2005年由徐世华出资拾叁万贰仟玖佰零叁元购买，待该房产证发到手后政策可行就过户给徐世华，如果国家规定不能过户，等些时间再过户，过户手续费用由徐世华负责，做过的决定不会改变。”2013年7月24日，原告黄勇取得诉争房屋产权证。2014年8月10日，原告黄勇向被告发出《通知书》，载明：自去年至今，原告委托弟弟和儿子与被告多次协商诉争房屋的问题未果，如被告真心想买该房屋，本着诚信、友好的态度解决问题，在五日内（即2014年8月15日前）前来协商；否则五日后原告朱美云写给被告的承诺书无效处理。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1.关于2005年9月4日两原告向被告出具的《收条》，载明收到被告银龙花园二期x幢405室房屋购房款132903元。原告对该收条的真实性予以否认，但未提供相反证据，亦未就该份证据的真实性申请司法鉴定。结合原告在庭审中的陈述及2007年的《承诺书》中载明的内容，本院认定该收条的真实性。2.关于2007年《承诺书》的效力问题，原告认为该份承诺书实为双方对于诉争房屋买卖的协议，根据现行法律规定，该协议违反了经济适用房5年之内不得上市交易的规定，应属无效；被告认为该份承诺书系双方真实意思的表示，经济适用房5年之内不得上市交易的规定属于管理性规范，故不应据此认定该承诺书无效。本院认为，经济适用房的建设具有突出的保障性，其目的是为了解决城市中低收入家庭的住房困难，系为了社会公共利益，原、被告双方在原告付清全部房款的5年之内，签订了关于诉争房屋的买卖协议，规避了政府对经济适用房的管理，跳过了政府的优先回购权，进而影响侵犯了其他中低收入家庭获得经济适用房保障的权益，从而损害了社会公共利益，属于符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）款规定的无效情形，故本院认定原、被告之间关于诉争房屋的买卖协议无效。3.关于被告实际支付的购房款金额的问题，原告主张被告支付购房款合计132903元，被告辩称已实际支付款项合计172903元，本院结合已查明的事实，认定被告已支付购房款172903元。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，两原告向被告出具的《承诺书》确认了诉争房屋系由被告出资购买，并对转让价款及过户方式等条款进行了确定，故其实质上为原、被告关于诉争房屋的买卖协议。因两原告于2006年付清购买经济适用房的款项，2007年双方的买卖协议尚在5年之内，故该协议应属无效。协议无效后，原告方愿意退还被告已支付的购房款，经本院认定，被告已支付的购房款合计为172903元，故原告应退还被告172903元。协议无效后，被告应向两原告返还其居住的经济适用房。如被告认为其因买卖协议无效受到损失，可依法另案起诉。综上，两原告的诉讼请求有事实和法律依据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，判决如下：一、原告朱美云、黄勇与被告徐世华关于本市高桥门199号银龙花园x幢三单元405室经济适用房的买卖承诺书无效。二、被告徐世华于本判决生效之日起十日内向原告朱美云、黄勇返还上述房屋。原告朱美云、黄勇于被告徐世华返还房屋同时向被告徐世华退还购房款172903元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2958元，由原告朱美云、黄勇和被告徐世华各自承担1479元（被告应承担的案件受理费1479元已由两原告预付，被告在本判决生效之日起十日内向两原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18）。审 判 长  曹凌子人民陪审员  郑念念人民陪审员  韩其华二〇一六年十月二十二日见习书记员  葛园园