文书内容广东省梅州市梅江区人民法院民事判决书(2016)粤1402民初410号原告：梅州市君悦会所有限公司，地址：梅州市江南一路80-81号。法定代表人：洪源金，该公司总经理。原告：洪源金，男，1975年10月4月生，住址：梅州市梅江区。两原告委托代理人：王婧，广东世纪华人律师事务所律师。两原告委托代理人：张建安，广东世纪华人律师事务所实习律师。被告：梅州市尚善水疗会所，地址：梅州市梅江区江南沿江西路白马段。经营者：黎碧霞，女，1981年7月9日生，住址：梅州市梅江区。被告：侯算英，女，1970年5月23日生，住址：深圳市龙华新区。两被告委托代理人：黄砚乔，广东粤梅律师事务所律师。两被告委托代理人：曾浩然，广东粤梅律师事务所实习律师。原告梅州市君悦会所有限公司（下称君悦会所）、洪源金诉被告梅州市尚善水疗会所（下称尚善会所）、侯算英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告洪源金及其委托代理人王婧律师、张建安，被告尚善会所经营者黎碧霞、侯算英及两被告的委托代理人黄砚乔律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告尚善会所系承租人，向原告承租位于梅州市江南路80-81号的梅州君悦会所04、05、06、07号店面，被告侯算英系实际经营使用者。原告于2013年4月3日与被告尚善会所共同签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：1.原告将位于梅州市江南路80-81号的梅州君悦会所04、05、06、07号店面出租给被告使用；2.租赁期限自2011年10月1日起至2021年9月30日止；3.租金：合同期间前三年（2014年9月30日前）的租金为每月13000元，后两年（2014年10月1日至2016年9月30日）增加15%，每月14950元；4.付款方式：租金按月缴交，由被告于当月6日前交付。被告在本合同生效之日向原告支付履约保证金26000元；5.水电费的承担：房屋租赁期间，被告应按实际使用量或规定标准直接向有关部门支付水电费、通讯费等费用,应由被告承担延期付款的违约责任；6.因被告责任终止合同的约定：被告无正当理由闲置达二个月，拖欠租金一个月以上的，原告可终止合同并收回房屋，造成原告损失，由被告负责赔偿；7.违约责任：任何一方违反本合同的规定，按未履行完的年度向对方交纳年度租金的25%作为违约金。被告逾期未交付租金的，每逾期一日，原告有权按月租金的1.8%向被告加收滞纳金等。合同签订后，原告与两被告自愿协商，一致同意将君悦会所二楼租赁物以每月租金10000元的价格增加为本合同项下的租赁物，即两被告承租的租赁物为梅州君悦会所04、05、06、07号店面和君悦会所二楼。原告根据合同约定将租赁物交付给两被告使用。合同履行期间，被告对2015年10月至今的租金一直拖欠未交，2015年8月、9月、10月、11月的水费以及10月、11月的电费亦未予缴交。原告多次催促两被告应依约交付租金和水电费未果，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令：1.解除原告与被告于2013年4月3日签订《房屋租赁合同》。2.两被告向原告支付2015年10月份至2016年1月份的租金99800元、滞纳金52544.7元（滞纳金暂计至2016年1月31日）、违约金6237.5元，合计158582.2元。3.两被告向原告支付2015年8月至11月的水费，及10月至11月的电费，共计752.56元。4.本案诉讼费由被告承担。原告提交的证据有：房屋租赁合同、身份证、营业执照、水电费发票、对账单、银行流水清单等，以证明其诉请。被告尚善会所辩称：答辩人系个体工商户，登记经营者系黎碧霞。答辩人共有三个投资人，包括黎碧霞、侯算英及杨晖。合伙期间，以答辩人的名义，于2013年4月3日与原告签订房屋租赁合同，租赁位于梅州市江南一路80-81号一楼4-7号店及承包二楼整层，经营梅州市尚善纤体会所，该会所同样系个体工商户，由黎碧霞、侯算英及杨晖合伙经营。租金为一楼4-7号店每月13000元，二楼承包款10000元。2014年7月20日，黎碧霞、杨晖与侯算英经协商后，签订了退伙协议，约定侯算英于2014年7月19日退出合伙，尚善会所归黎碧霞、杨晖二人所有，侯算英退出尚善会所的经营、投资，退出合伙后所经营从事的一切活动均与黎碧霞、杨晖及尚善会所无关，在合伙期间的所有债权债务均已结算清楚，双方无任何争执。涉案租赁物均由侯算英独立租赁、使用，合伙期间所用商户名“梅州市尚善纤体会所”注销，侯算英与他人合伙经营悦容会所。2013年4月至退伙前的上述租赁款、承包款等款项均已交清。原告所主张的位于梅州市江南一路80-81号4-7号及二楼的租赁物在侯算英退伙前，答辩人在此曾使用过，但是在与侯算英签订退伙协议时，已经在协议第二条第二款明确约定，上述租赁物承租使用权归侯算英所有，由其自主经营、自负盈亏，而在退伙前的相关租金也已结算、支付清楚。原告在其起诉状中亦确认，被告侯算英是涉案店铺的实际经营使用者。退伙后，2014年8月、9月的租金和装修转让金，侯算英通过转账给答辩人，答辩人再转账给原告。至于2014年10月以后的租金支付情况，答辩人不清楚。2015年9月，在被告侯算英没有任何违约的情况下，2015年10月原告将涉案的店铺进行上锁，当时答辩人向江南派出所进行报警。因此,答辩人在承租经营涉案店铺的时候，已经按照合同履行，没有任何的违约。之后，由被告侯算英独自经营使用，相应的责任应该由被告侯算英承担。被告尚善会所提交的证据有：收款收据、资金凭证、个体工商户营业执照、退伙协议、声明、业务回单、股权抵押协议、转租协议等，以证明其辩称。被告侯算英辩称：1.同意解除合同。2.原告所主张的2015年10月份的租金没有事实和法律依据，10月份的租金已经支付清楚，在最后一份证据上也有显示。2015年11月份至2016年1月份租金也没有法律依据，就本合同而言，答辩人不存在任何违约行为，反而原告擅自将店铺上锁，导致答辩人无法经营店铺，造成答辩人的损失将保留对原告主张的权利。3.水电费因数目太小，答辩人没有异议。在原告的起诉状中也明确答辩人是实际经营使用者，属于原告的自认行为。被告侯算英提交报警回执证明其辩称。经审理查明：2013年4月3日，两原告与被告尚善会所签订《房屋租赁合同》，合同约定的主要内容有：原告将位于梅州市江南一路80-81号（04、05、06、07号）店面出租给被告尚善会所经营美容中心。租赁期限自2011年10月1日起至2021年9月30日。租金前三年（2014年9月30日前）为每月13000元，2014年10月1日至2016年9月30日的租金为每月14950元。付款方式：租金按月缴交，当月6日前交付。被告尚善会所应在本合同生效之日向原告支付履约保证金26000元。租赁期间，被告尚善会所应按实际使用量或规定标准直接向有关部门支付水电费、通讯费等费用，并由被告尚善会所承担延期付款的违约责任。被告尚善会所无正当理由闲置达二个月，拖欠租金一个月以上的，原告可终止合同并收回房屋，造成原告损失，由被告尚善会所负责赔偿。任何一方违反本合同的规定，按未履行完的年度向对方交纳年度租金的25%作为违约金。被告尚善会所逾期未交付租金的，每逾期一日，原告有权按月租金的1.8%向被告尚善会所加收滞纳金等。合同签订后，原告将约定的租赁物交付给被告尚善会所经营使用。双方起初均能按约履行合同义务。2015年7月，被告开始拖欠租金，原告于2015年9月3日左右将店门上锁。同年9月20日，被告侯算英向原告支付了2015年7月-9月的租金，被告继续营业。同年10月，原告将被告侯算英的租金支付情况制作《尚善租金对账单》，被告侯算英在确认人（签名）栏中签名确认。此后，因原告承租给被告的另外租赁物拖欠租金，原告以涉案租赁物内的设备要抵押为由，于同年10月29日又将涉案租赁物店门上锁，被告侯算英停止经营至今。期间，原告向水电部门支付了4-7号店铺及二楼的水费277元（2015年8月-10月）、电费475.56元（2015年10月-11月）。原告于2016年3月诉至本院，提出上述诉讼请求。两被告则作上述答辩。另查明，2013年4月3日，两原告及案外人古盛忠作为甲方（转让方、转租方）与被告尚善会所作为乙方（受让方、承接方）签订《君悦美发（一楼四间店铺）装修转让、君悦会所（二楼）转租协议》，其中约定，甲方将君悦会所二楼按原甲方与洪源金、洪源波签订的合同的约定整体转租给乙方，合同期限至2021年9月30日止。租金为：2011年10月1日至2016年9月30日，每月租金10000元；2016年10月1日至2021年9月30日的租金每年在前一年的基础上递增10%，于每月6日前支付当月租金，逾期视为违约。经营期间如乙方违约，乙方所交的一切费用甲方不予退还，且乙方应承担违约责任，甲方就乙方投资的一楼、二楼的装饰装修及设备设施作为抵押物优先受偿等内容。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：解除原告与被告于2013年4月3日签订的《房屋租赁合同》和《君悦会所（二楼）转租协议》；变更第二项诉讼请求为：两被告向原告支付2015年10月至2016年1月的租金99800元、滞纳金52544.7元（滞纳金暂计至2016年1月31日）、违约金74850元，合计227194.7元。原告主张涉案租赁物包括二楼，双方签订转租协议中约定补充二楼租赁物，该协议中的案外人古盛忠只是一楼装修转让方，出租方就是两原告。不清楚被告之间的合伙关系，被告之间退伙时也没有与其沟通，双方没有签订新的租赁合同。被告尚善会所、侯算英认为，涉案租赁物不包括二楼，转租协议的出租方为两原告和案外人古盛忠。不同意在本案中一并处理。被告侯算英退出合伙后，涉案租赁物由被告侯算英独自经营且更换了店名，电话通知了原告退伙事宜并提出签订新的租赁合同，因原告要求交200万元的押金，所以没有签订新的租赁合同。原告清楚被告尚善会所的股东变化情况和店铺实际使用人是被告侯算英的情况。被告侯算英表示租金交至2015年9月。案外人古盛忠到庭表示，《君悦美发（一楼四间店铺）装修转让、君悦会所（二楼）转租协议》中涉及的一楼转让款是由其和洪源金共有的，二楼租赁权属与其无关，其并不是转租方，声明有关二楼的租赁合同关系与其本人无关。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点有：一是原告主体是否适格；二是双方的租赁合同关系如何认定；三是原告请求租金、滞纳金、违约金以及水电费是否合理的问题。关于原告主体是否适格的问题。根据《君悦美发（一楼四间店铺）装修转让、君悦会所（二楼）转租协议》，及古盛忠本人到庭陈述，表示其仅是一楼装修转让的当事方，二楼租赁关系与其无关，其并不是转租方，并声明有关二楼的租赁合同关系与其本人无关。双方对《房屋租赁合同》的出租方为君悦会所和洪源金亦无异议。因此，两原告作为《君悦美发（一楼四间店铺）装修转让、君悦会所（二楼）转租协议》中的《君悦会所（二楼）转租协议》和《房屋租赁合同》的出租方起诉，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称二楼租赁物的出租方包括古盛忠，不同意一并处理的主张，与事实不符，本院不予支持。关于双方的租赁合同关系如何认定的问题。两原告与被告尚善会所签订的《房屋租赁合同》和《君悦会所（二楼）转租协议》，系双方自愿真实的行为，未违反有关法律禁止性规定，本院予以确认。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。被告尚善会所作为合同的相对方，应承担相应的合同义务。被告侯算英作为实际经营者，且其本人亦表示愿意承担。因此，原告请求被告侯算英与被告尚善会所共同承担相应的合同义务，本院予以支持。被告尚善会所辩称，其虽然与原告签订合同，但被告侯算英退伙后，租赁房屋一直由被告侯算英独立经营使用，应由被告侯算英独自承担责任。虽提交有退伙协议、声明等证据证明，但该证据为被告侯算英与黎碧霞、杨晖之间的内部协议，未提交证据证明上述协议已通知原告知悉并取得原告的同意，故上述退伙协议及声明对原告不具有约束力，被告尚善会所的上述抗辩意见，本院不予采纳。被告在2015年10月未按约缴交租金，原告于2015年10月29日将租赁门店上锁，双方的租赁合同已无法继续履行，实际经营者被告侯算英亦表示同意解除合同。现原告请求解除《房屋租赁合同》和《君悦会所（二楼）转租协议》，本院予以支持。关于原告请求租金、滞纳金、违约金及水电费是否合理的问题。原告请求被告支付2015年8月-10月的水费277元及2015年10月-11月电费475.56元，合计752.56元，有相应缴费发票证实，被告亦无异议，本院予以支持。被告拖欠2015年10月份的租金24950元（其中：一楼租金为14950元，二楼租金为10000元）的事实，有对账单及双方庭审中的陈述证实，本院予以确认。原告请求被告支付上述租金，本院予以支持。原告于2015年10月29日擅自将租赁店铺上锁，可视为其已收回租赁物，原告要求被告承担2015年11月至2016年1月期间的租金，于法无据，本院不予支持。对于原告请求被告支付计至2016年1月31日的滞纳金、违约金的主张。根据《房屋租赁合同》的约定，承租方逾期未交付租金，每逾期一日，出租方有权按月租金的1.8%加收滞纳金。因此，对于拖欠的一楼租金，原告可按被告实际拖欠租金的情况主张相应的滞纳金，即从2015年10月7日起至2016年1月31日，以租金14950元为基数，按月利率1.8%标准支付滞纳金给原告。根据《君悦会所（二楼）转租协议》可知，对于二楼拖欠的租金，双方未约定加收滞纳金。因此，对于原告主张二楼租金部分加收滞纳金的请求，本院不予支持。虽然被告有拖欠租金的违约行为，但因原告未采取正当途径解决纠纷，以涉案店铺内的设备要抵押为由，擅自将店铺上锁，造成被告经营活动停止，亦存在不当之处。因此，现原告请求被告支付违约金，理由不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2013年4月3日签订的《房屋租赁合同》和《君悦会所（二楼）转租协议》。二、被告梅州市尚善水疗会所、侯算英应在本判决生效之日起5日内，支付租金24950元，给原告梅州市君悦会所有限公司、洪源金。三、被告梅州市尚善水疗会所、侯算英应从2015年10月7日起至2016年1月31日，以租金14950元为基数，按月利率1.8%标准支付滞纳金给原告梅州市君悦会所有限公司、洪源金。四、被告梅州市尚善水疗会所、侯算英应在本判决生效之日起5日内，支付水费277元、电费475.56元，合计752.56元，给原告梅州市君悦会所有限公司、洪源金。五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5002元（已由原告预交），由原告承担2501元，由被告承担2501元。如不服本判决，原告及被告梅州市尚善水疗会所可在判决书送达之日起十五日内，被告侯算英可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  刘育平审 判 员  张炜健人民陪审员  钟镜辉二０一六年十月二十七日书 记 员  陈 悦