安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0104民初2924号原告：姬丽枝，女，1969年6月23日生，汉族，中国中铁四局集团第五工程有限公司会计，住江西省九江市庐山区。委托代理人：赵子莹，安徽大森律师事务所律师。委托代理人：汪霞，安徽大森律师事务所实习律师。被告：萧培君，男，1981年6月25日生，汉族，工程师，户籍所在地台北市大同区，现住合肥市政务区。委托代理人：马华平，安徽皖正律师事务所律师。委托代理人：计群，安徽皖正律师事务所实习律师。原告姬丽枝与被告萧培君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年6月7日公开开庭进行了审理。原告姬丽枝的委托代理人赵子莹，被告萧培君的委托代理人马华平、计群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姬丽枝诉称：原告与被告于2015年12月26日签订一份《存量房买卖合同》，约定原告向被告出售位于合肥市蜀山区潜山路123号凯旋门7幢602室（权属证号为：合蜀8140087422）房屋一套及车位一个（车位号2391，备案号：1510004365），总价款为人民币1665000元。该合同附件四约定，被告应在2016年1月25日前将存量房转让价款存入托管账户，同时，该合同还约定逾期超过十日后，被告未支付转让存量房价款给原告的，原告有权单方解除合同，被告应按日向原告支付转让存量房价款万分之三的违约金。合同签订后，被告未按照合同约定支付房款，原告多次催要未果，无奈之下，遂向被告发出解除合同的通知，但被告至今未支付任何违约金，给原告造成了巨大的经济损失。原告为此诉至法院，请求：1、确认原告与被告在2015年12月26日签订的《存量房买卖合同》已于2016年4月5日解除；2、判令被告按照《存量房买卖合同》的约定向原告支付违约金，每日按照存量房价款的万分之三，自2016年2月4日暂计至2016年4月13日，暂计为34465.5元，以后顺延计算至款清之日止；3、本案的诉讼费、公告费等费用均由被告承担。原告姬丽枝对其诉称提供的证据为：1、身份证、房地权证；2、《存量房买卖合同》；3、通话记录（手机截屏）、江西移动通话详单；4、通知、快递详单、发票、签收记录。被告萧培君辩称:一、原告主张《存量房买卖合同》已于2016年4月5日被解除缺乏法律依据，应当予以驳回。依据《合同法》第九十四条第一款，合同一方当事人要求解除合同，除了履行通知义务外，更重要的是要具备《合同法》第九十三条、第九十四条规定的解除权。然而，原告主张解除合同的情形，既不符合第九十四条规定的法定解除权，也不符合第九十三条规定的双方协议解除、约定解除（虽然双方在合同中约定了单方解除的条件，但是，被告根本没有一点违约行为，完全按照合同的约定履约，未出现单方解除的条件。要说单方解除权，那也只能是被告享有，因为原告在房价上涨的利益驱使下，丧失了诚信。因此，原告主张合同已于2016年4月5日解除，没有任何依据，应当予以驳回。二、原告主张被告违约，要求违约金与事实不符。2015年12月26日，原告与被告双方签订了存量房买卖合同（合同编号：HCM-20-4-XD021）,约定被告于2016年1月25日前将人民币（以银行规定为准）存入托管账户，并约定于2015年12月向原告支付定金10万元。12月26日，被告便按照合同的约定向原告支付了10万元购房定金并于2016年1月18日依约缴纳了房屋转让营业税、契税、所得税等费用76000元。2016年1月18日，双方协商约定，原告于2016年2月25日把房产过户给原告，被告将支付方式由银行贷款改为全款支付。2016年1月20日，原告由于需要资金，让被告把20万元提前汇入原告的个人账户（账号43×××66，江西省九江市建设银行虹建支行），原告于2月25日办理房产过户。被告依约于1月20日、21日，分别把10万元汇入被告个人账户，共计20万元。2016年2月24日，被告要求原告办理过户，原告却回应称其因出差需三月份才能办理，后双方同意在3月7日办理。等到过户的期限到了，原告又以种种理由拖延不办理，最后通过中介公司约定4月11日办理手续，但没到期原告又反悔了并书面通知不履行，时至今日，被告依然没有办理过户。很显然，被告的行为完全按照合同的约定，不存在违约行为；反而是原告在房价不断上涨的大环境下，违背诚实信用和合同的约定，迟迟不办理过户手续，这才是根本违约，其要求被告承担违约金，缺乏事实理由，不应获得支持。三、被告不承担本案的诉讼费用等，原告应赔偿被告因此所造成的一切损失。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告萧培君对其辩称提供的证据为：1、《存量房买卖合同》；2、房地产经纪合同；3、购房定金收条两张、缴费凭证、汇款记录；4、微信聊天记录；5、被告与中介公司业务员的通话录音。经审理查明：2015年12月26日，姬丽枝（出卖人、甲方）与萧培君（买受人、乙方）通过合肥信家房产营销有限公司中介签订一份《存量房买卖合同》，载明：甲方出卖的存量房坐落在合肥市蜀山区潜山路123号凯旋门7幢602室（车库等部位：2391号），权属证号为：合蜀8140087422、1510004365，建筑面积109.54平方米；转让价款为人民币1665000元，甲方承诺：乙方只需按照本合同约定的房价款总额支付，乙方可以拒绝支付本合同约定以外的其它房价款，乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在本合同附件四中约定，乙方交付存量房价款后，甲方应开具收款凭证；甲、乙双方同意，甲方于物业结清前腾空存量房，并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认，本合同签订之后十日内，甲、乙双方共同向房产管理部门申请存量房转移登记手续；乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，甲、乙双方同意按下列方式处理：一、逾期未超过十日的，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定存量房价款万分之三的违约金，合同继续履行，二、逾期超过十日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金，如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行。《存量房买卖合同》附件三载明：四、1）此价格1665000元整，即房主净得价，所有税费及中介费等过户费用由乙方承担，2）此价格1665000元整包括凯旋门7幢602室（合蜀8140087422）及地下车位一个，车位号2391（备案单号：1510004365），3）如因国家政策变动导致本合同无法履行，则合同自动中止，三方无责，并退还定金。《存量房买卖合同》附件四载明：一、委托房地产管理部门实行存量房交易资金托管的具体事宜：（一）乙方同意在以下规定期限内将存量房转让价款存入房地产管理部门设立的资金托管账户。1、2016年1月25日前将人民币元以银行规定为准存入托管账户，并在当日内办理存量房转移手续。二、未委托房地产管理部门实行存量房资金托管的具体事宜：甲、乙双方确认未托管的存量房转让价款处理如下：（一）乙方于2015年12月26日向甲方支付存量房价款，计人民币100000元即定金（以实收定金收条为准）。庭审中，关于《存量房买卖合同》附件四约定的“2016年1月25日前将人民币以银行规定为准元存入托管账户”的含义，姬丽枝陈述当时约定部分房款贷款（不是按揭贷款），因贷款数额不确定，故约定以银行规定为准，剩余房款现金补齐。萧培君陈述约定的贷款是按揭贷款，其他属实。合同签订当日，萧培君分两笔向姬丽枝支付了定金80000元、20000元，姬丽枝出具了两份《购房定金收条》，其中一份载明：今收到萧培君同志用于购买位于蜀山区潜山路123号凯旋门7幢602的定金共计人民币捌万元整，该合同号为XD021（合蜀8140087422）。注：1、购房定金属于房款的一部分；2、若甲方违约则双倍返还定金；3、若乙方违约则定金不返还。该收条甲方(收款人)处有姬丽枝签名。另一份定金为20000元的收条内容同上。2016年1月18日，萧培君缴纳了房屋转让营业税、契税等76000元。双方商定姬丽枝于2016年2月25日将房屋过户给萧培君，萧培君将付款方式由银行贷款改为现款支付。2016年1月20日、21日，萧培君根据姬丽枝的要求分别汇款100000元共计200000元至姬丽枝账户。2016年2月24日，萧培君要求姬丽枝于次日办理过户手续，姬丽枝回复称最近出差没时间，要到3月份才有时间，后双方商定在3月7日那周办理。后姬丽枝将房产证原件交给中介方合肥信家房产营销有限公司办理相关手续，中介方合肥信家房产营销有限公司至房地产管理部门预约的办理产权转移登记手续的时间为2016年4月11日，并将预约时间告知原、被告双方。2016年4月1日，姬丽枝通过特快专递向萧培君发出一份《通知》，内容为：萧培君先生：本人于2015年12月26日经合肥信家房产营销有限公司中介与你签订了一份存量房买卖合同，欲将本人位于合肥市蜀山区潜山路123号凯旋门小区7幢602室（权属证号合蜀8140087422，含地下车位一个）拟壹佰陆拾陆万伍仟元价格出售于你，该合同约定，你应在合同签订日支付定金十万元，并在2016年1月25日前将购房款存入托管账户，在当日办理存量房转移手续。现按该合同第二条、第八条以及附件四的约定你已经违约，本人将按该合同约定，现以书面通知方式告知你如下：1、因你按合同约定已经违约逾期十日以上，本人单方解除该合同；2、你的违约责任，本人将通过中介公司与你协商，协商不成的，将依照合同约定通过诉讼方式解决。上述事实，有当事人陈述及原告提供的证据1～4、被告提供的证据1～4在卷证实。被告提供的证据5属证人证言，因未申请证人出庭作证，本院不予确认。本院认为：原、被告签订的《存量房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该合同明确约定定金数额及支付期限，对其余房款的支付方式约定不明，后双方商定于2016年2月25日办理过户并将付款方式明确为现款支付，2016年2月24日双方再次商定于2016年3月7日那周办理过户手续，后原告未在约定的2016年3月7日那周办理过户手续，中介方合肥信家房产营销有限公司持原告的房产证原件至房地产管理部门预约办理产权转移登记手续的时间为2016年4月11日，并将预约时间告知原、被告双方。双方应按中介方合肥信家房产营销有限公司预约的时间至房地产管理部门办理产权转移登记手续。原告于2016年4月1日书面通知被告解除合同，其行为已构成违约。原告未能举证证明被告存在根本违约行为，故其依法不享有合同解除权，原告发给被告的解除合同通知不发生法律效力。故原告诉请确认原告与被告于2015年12月26日签订的《存量房买卖合同》已于2016年4月5日解除并要求被告支付违约金的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告姬丽枝的诉讼请求。本案案件受理费662元，由原告姬丽枝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  宁晓燕人民陪审员  韦章树人民陪审员  史筱林二〇一六年十月十七日书 记 员  周 丽附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。