.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省海口市秀英区人民法院民事判决书（2016）琼0105民初1918号原告：何丹，男，汉族，住广东省仁化县。原告：伍思旋，女，汉族，住海南省琼海市。原告共同委托诉讼代理人：张天翔，海南昌宇律师事务所律师。原告共同委托诉讼代理人：李舒燕，海南昌宇律师事务所实习律师。被告：海口港岛房地产开发有限公司，住所地海南省海口市。法定代表人：林资民，董事长。委托诉讼代理人：刘怀，海南海地律师事务所律师。原告何丹、伍思旋诉被告海口港岛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月27日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伍思旋及其委托诉讼代理人张天翔、李舒燕，被告海口港岛房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘怀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何丹、伍思旋向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房的违约金45183.2元（以已付房价款550176元为基数，按照每日万分之三的标准，从约定的最晚交房日期2015年10月31日的下一日即2015年11月1日起暂计算至起诉之日，最终数额计算至被告将房屋交付原告使用之日止）；2.判令本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：2014年10月15日，原被告双方签订了《海口市商品房买卖合同》(以下简称”合同”)，合同约定原告”以550176元的价格购买被告开发的位于海口市海榆中线XX花园XX号房，买受人应于本合同签订之日向出卖人付足首期购房款100000元，首付款的余下65176元在2014年12月20日前一次性付清，余下房款385000元向银行申请按揭贷款，并授权银行划付给出卖人”。双方还约定：出卖人应当在2015年10月31日前将”已完成建设工程规划验收和各种专项验收并取得建筑工程竣工验收备案证明文件”的房屋交付买受人使用，逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按照逾期天数每日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，由于被告至今未按照约定将涉案房产交付原告使用，故依法提起民事诉讼。被告海口港岛房地产开发有限公司辩称，1.被告不存在逾期交房的违约行为：”XX花园”项目在建设过程中，因天气因素导致工期延误171天，其中受”威马逊”、”海鸥”台风天气影响停工33天，雨天影响停工138天，”XX花园”项目在进入政府验收阶段时遇到政府部门调整验收程序，导致工期延误90天。根据合同第八条第二款的约定，被告可据此顺延工期，顺延后被告不存在逾期交房的违约行为；2.合同约定的逾期交房违约金过高，依法应进行调整。原告因逾期交房的损失，只是已付房款银行存款利息的损失，按已付房款日万分之三计付，高于2015年银行存款利率的3.1倍，明显高于原告的损失，根据《中华人民共和国合同法》第113条、114条第2款规定，应当进行调整；3.按揭贷款购房应按照首付款及已偿还贷款本金之和为基数分段计算逾期交房违约金；4.原告存在逾期支付按揭款的违约行为，应承担逾期支付按揭款的违约责任，其违约责任可互相冲抵。本院经审理认定事实如下：2014年10月15日，原告何丹、伍思旋与被告海口港岛房地产开发有限公司签订了《海口市商品房买卖合同》，合同约定：原告以550176元的价格购买被告开发的位于海口市海榆中线XX花园XX号房；原告应于合同签订之日向被告付足首期购房款100000元，首付款的余下65176元在2014年12月20日前一次性付清，余下房款385000元向银行申请按揭贷款，并授权银行划付给被告；被告应在2015年10月31日前将”已完成建设工程规划验收和各种专项验收,并取得建筑工程竣工验收备案证明文件”的房屋交付原告使用，逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，被告按照逾期天数每日向买受人支付已付房款万分之三的违约金；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1.因不可抗力且出卖人在事实发生之日起90日内告知原告的；2.设计变更经批准并告知原告的；3.政府有关部门相关政策的调整。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，截止2016年9月5日本案开庭审理时，”XX花园”项目尚未完成建设工程规划验收和各种专项验收并取得建筑工程竣工验收备案证明文件，被告未能将符合约定条件的房产交付原告使用。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于原被告双方争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于被告迟延交房是否构成违约。不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”威马逊”及”海鸥”台风均发生在合同签订前，不属于不能预见，被告由此主张工期顺延，理由不成立；对照海南省气象服务中心出具的《海口气象站2013年7月至2015年8月逐日降雨资料》表，从合同签订到约定交房之日，海口市曾发生暴雨、大暴雨及特大暴雨天气，可能影响施工，但降雨后被告未依合同约定在90个工作日内告知原告，应视为被告放弃主张工期顺延的权利，其他小雨到大雨天气与工期延误的因果关系被告并未举证，因此，被告以降雨天气为由主张工期延误，理由不成立；《海口市建设项目竣工现场联合验收签到表》不能证明联合验收与工期延误存在因果关系，被告主张政府部门政策改变导致工期延误，理由不成立。由于被告所主张工期顺延的抗辩事由均不成立，故本院依法认定被告逾期交房的行为已构成违约。二、关于合同约定逾期交房违约金是否过高，需要调整。逾期交房导致原告不能行使居住权，房款损失也应参照银行贷款利息而非存款利息，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第29条规定，被告未能证明违约金超出原告损失的30%，不符合调整的条件；参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第26条规定，原被告在合同中约定的违约金为每日(按已付房价款的)万分之三，折成年利率约相当于10.95%，未超过年利率24%，应予支持。被告以违约金计算方法过高为由主张予以调整，本院不予支持。三、关于按揭贷款购房是否应按照首付款及已偿还贷款本金之和为基数分段计算逾期交房违约金。按揭贷款购房是原告从银行取得部分购房款的方式，而非原告每月分期付房款给被告。在按揭贷款购房的情况下，被告收到原告支付的房屋全款（包含首付款和银行贷款）后，原告才开始每月向银行偿还贷款。既然被告已实际收到了全部房款，之后原告每月向案外人贷款银行偿还多少本金和利息，均不影响合同中被告的收款权利，因此，被告主张按照首付款及已偿还的按揭本金之和为基数分段计算逾期交房违约金，理由不成立，本院不予支持。四、关于原告是否存在逾期支付按揭款的违约行为，是否应承担逾期支付按揭款的违约责任。在原被告签订的《商品房买卖合同》附件七本合同补充协议第一条”关于银行按揭付款方式的补充约定”中，双方仅就提交贷款资料、贷款或贷款金额未获批准、被告作为贷款保证人的相关事项进行了约定，第二条也并未对按揭款支付的具体时间做出约定，被告所称”按揭款支付时间为合同签订后一个月，逾期支付的应按逾期日数每日向出卖人支付应付未付房价款部分万分之五的违约金”，没有法律或合同依据，且按揭贷款发放的进度受到银行实际操作的影响，并非原告所能控制，因此，被告主张原告逾期支付按揭款并承担逾期支付按揭款的违约责任，本院不予支持。综上所述，原告何丹、伍思旋与被告海口港岛房地产开发有限公司签订的《海口市商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，受法律保护。合同签订后，原告已向被告支付了全部购房款，被告应在2015年10月31日前依约交房，被告逾期交房的行为已构成违约，原告请求被告按照已付房价款550176元为基数，按每日万分之三的标准，支付从2015年11月1日到2016年9月5日开庭所产生的逾期交房违约金，本院予以支持。开庭后可能产生的逾期交房违约金未经审理确认，本院不予支持,原告可另案主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告海口港岛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内以550176元为本金，按每日万分之三的利率向原告何丹、伍思旋支付2015年11月1日至2016年9月5日的违约金共计51001.32元。二、驳回原告何丹、伍思旋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费930元，减半收取465元，由被告海口港岛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判员符晓瓛二〇一六年十月二十四日书记员王彦源审核：符晓瓛撰稿：符晓瓛校对：王彦源印刷：李彬彬海口市秀英区人民法院2016年10月25日印制