广州铁路运输第一法院行 政 判 决 书（2016）粤7101���初1951号原告：陈惠敏，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托代理人：赵少伟，广东颐和律师事务所律师。被告：广州市国土资源和规划委员会，住所地广州市越秀区吉祥路80号。法定代表人：彭高峰，主任。委托代理人：葛欣，该委工作人员。第三人：广州市祥港房地产开发有限公司，住所地广州市天河区珠江新城珠江西路5号广州国际金融中心15楼自编号03。法定代表人：林昭远。委托代理人：吴兵山，广东格林律师事务所律师。委托代理人：陈泽彬，广东格林律师事务所律师。原告陈惠敏诉被告广州市国土资源和规划委员会（以下简称市国规委）、第三人广州市祥港房地产开发有限公司（以下简称祥港房地产公司）房屋登记一案，原告于2014年9月12日向广州市海珠区人民法院提起诉讼[案号：（2014）穗海法行初字第162号]，广州市海珠区人民法院于2014年12月10日作出行政裁定书，裁定驳回原告的起诉；原告不服，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2016年6月13日作出行政裁定书，裁定撤销广州市海珠区人民法院（2014）穗海法行初字第162号行政裁定，本案由广州铁路运输第一法院继续审理。本院于2016年7月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年10月10日公开开庭进行了审理，原告陈惠敏的委托代理人赵少伟，被告市国规委的委托代理人葛欣,第三人祥港房地产公司的委托代理人陈泽彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈惠敏诉称：原告是广州市海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号3210房业主，翠城花园小区的建设单位是第三人祥港房地产公司。原告于2012年购买了上述房屋，2014年8月7日办理了产权证。现原告发现购买的楼层出现了私有的电井和梯廊。根据原告调查，2011年8月16日，被告向第三人核发了广州市海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号302房房地产权证，附注用途电井。根据《中华人民共和国物权法》等法律规定，电井应该属于小区业主公共分摊的部分，由全体业主共有。被告在测绘报告中将涉案房屋项目1、2楼的电井归为业主共有分摊部分，却将3楼的一个电井单独出证登记在开发商名下，且变为私有化。电井依法应属于小区建筑物的设备间，但被告在审查出证时，未履行审查义务，将依法应属于全体业主共有的电井变为私有化，并进行登记出证。被告将依法共有的部分登记私有化，存在第三人可以买卖的可能，必将影响全体业主对整体物业的使用，损害了原告的合法权益，故请求法院：一、撤销被告在2011年8月16日向第三人核发的广州市海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号302房的房地产权证（粤房地产权证穗字第××号）；二、本案诉讼费由被告负担。被告市国规委辩称：一、我委并没有核发粤房地产权证穗字第××号房地产权证，不存在核发房产证的具体行政行为。我委2011登记字1425305号初始登记行为事实清楚，依据充分，适用法律法规正确，请法院依法维持。涉案房屋为广州市海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号302房，第三人依法提出申请，经审核，根据《广州市城镇房地产登记办法》第二十八条和第二十九条、《房屋登记办法》第三十一条的规定，我委进行了初始登记，但并没有核发粤房地产权证穗字第××号房地产权证，该证号只是系统自动分配的结果。１、由于建设单位将竣工图中商业的面积改为业主共有的配套设施，因此第三层该电井实测尺寸较竣工图大。竣工图中标识的电井部分已分摊，而实测较竣工图多出的部分以302房单独出测绘图，未纳入分摊。302房在规划设计以及验收上并不属于公建配套，而是第三人在竣工后用自有商业面积扩建的，如果分摊给业主，则会导致业主建筑面积的增大，继而导致业主实际支付价格的增多。302房的产权登记附注明确载明：该房屋属于公建配套，按照相关法律法规规定处理。302房属于公建配套，只登记不发证，根据《房屋登记办法》第三十一条规定，属于全体业主共有的公建配套用房，由房地产开发企业在申请初始登记时一并申请登记，房屋登记机构在登记簿上予以记载，由于全体业主并没有一个明确的范围，法律法规对这种形式的登记也没有详细规范，因此在实际操作中只能按申请人开发企业来登记权属，在登记簿的附注栏注明此房属于公建配套。二、涉案房屋面积是���三人将自有的商业面积建成公建配套，未纳入公摊，对原告的权利义务不产生实际影响，根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第一条的规定，不属于行政诉讼的受案范围，请法院依法驳回原告的起诉。第三人祥港房地产公司述称：同意被告的答辩意见。我司依法向被告申请登记，被告也予以认可，不同意原告的诉讼请求。经审理查明：涉案房屋为广州市海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号302房。广州市海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号大厦裙楼第三层竣工图显示涉案房屋所在位置并不是电井。2011年1月16日，广州市房地产测绘所出具的《房地产分户图》显示涉案房屋所在的位置为电井，与竣工图不符。经现场勘察，该部分实际间隔为电井。2011年7月13日，第三人祥港房地产公司向原广州��国土资源和房屋管理局申请涉案房屋初始登记。2011年8月16日，原广州市国土资源和房屋管理局对广州市海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号302房予以登记，房产登记号：2011登记字1425305号。据涉案房屋房地产登记簿查册表显示：套内面积2.48平方米，建筑面积3.443平方米，单位名称广州市祥港房地产开发有限公司，占有部分全部（××），权证号码12××77号，登记附注：城市规划房屋用途电井，该房屋属于公建配套，按相关法律法规规定办理。原告对上述房产登记行为不服遂成诉。另查明，原告是广州市海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号3210房业主。由于组织机构调整，原广州市国土资源和房屋管理局的不动产登记职能现由被告广州市国土资源和规划委员会行使。庭审中，被告陈述其只对涉案房屋在房地产登记簿上予以记载，并未颁发房地产权属证书，该证号只是系统自动分配的结果；第三人确认涉案房屋只是进行登记，并未领取房地产权证。以上事实，有房地产登记查册表、登记表、询问记录表及当事人陈述等证据证实。本院认为：《广东省城镇房地产权登记条例》第三条规定：“县以上人民政府房地产管理部门负责房地产权登记管理工作，对申请登记的房地产依法进行审查和确认房地产权属，核发房地产权证。”《广州市城镇房地产登记办法》第四条规定：“市房地产行政主管部门负责房地产登记管理工作和本办法的组织实施。房地产登记机构负责房地产登记的具体工作。”据此，被告市国规委依法享有对涉案房屋进行登记的职权。《房屋登记管理办法》第三十一条规定：“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主���有的公共场所、公共设施和物业服务费用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。”本案中，第三人向原广州市国土资源和房屋管理局申请涉案房屋初始登记，原广州市国土资源和房屋管理局以房产登记号2011登记字1425305号予以登记，并登记附注：城市规划房屋用途电井，该房屋属于公建配套，按相关法律法规规定办理，符合上述法律规定，并无不当。至于原告提出的被告向第三人核发了粤房地产权证穗字第××号房地产权证的主张，由于被告陈述其只对涉案房屋在房地产登记簿上予以记载，并未颁发房地产权属证书，该证号只是系统自动分配的结果，第三人亦确认未领取涉案房屋的房地产权证，故原告的上述主张没有事实依据，本院不予采纳。原告要求撤销涉案房屋的房地产权证的请求，理据不足，本院不予支持��至于被告提出的涉案房屋是第三人将自有商业部分建成公建配套，属于全体业主共有且未纳入公摊，对原告的权利义务不产生实际影响，不属于行政诉讼受案范围的意见，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”据涉案房屋《房地产登记簿查册表》登记附注显示，该房屋属于公建配套，原告陈惠敏作为涉案楼盘的业主之一与本案具有利害关系，有权提起诉讼，故本院对被告的上述意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告陈惠敏的诉讼请求。案件受理费50元，由原告陈惠敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。审 判 长  蔡雅红人民陪审员  陈海亭人民陪审员  邓国权二〇一六年十月十九日书 记 员  杨锦新