福建省德化县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0526民初2516号原告（反诉被告）：方鸿阳，男，汉族，1988年11月5日，福建省德化县人，住德化县。委托诉讼代理人：陈宗文、陈丽萍，北京大成（福州）律师事务所���师。被告（反诉原告）：百德（泉州）置业有限公司,住所地福建省德化县浔中镇东浦口百德畔山1号1#楼附属裙房。统一社会信用代码：91350500717348979R。法定代表人林连堆，系该公司董事长委托诉讼代理人：陈清风，福建中德律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘龙福，福建中德律师事务所律师。原告方鸿阳与被告百德（泉州）置业有限公司（以下简称：百德置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月21日受理后，百德置业公司于2016年8月4日向本院提出反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方鸿阳的委托诉讼代理人陈宗文，被告百德置业公司的委托诉讼代理人陈清风、刘龙福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方鸿阳向本院提出诉讼请求：1.判令解除方鸿阳与百德置业公司于2014年4月3日签订的《商品房买卖合同》；2.判令百德置业公司退还方鸿阳全部已付购房款2478085元及利息（其中首付款748085元自2014年4月8日起计算、173万元购房款自2014年8月7日起计算，均按银行同期同类贷款利率计付。）。事实和理由：2014年4月3日，方鸿阳与百德置业公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201400936）一份,约定方鸿阳购买百德置业公司开发的位于德化县诗墩二期工业项目区【百德.畔山云海】5区9号商品房，购房总价款为2478085元。百德置业公司应当在2015年12月31日前交付经验收合格的商品房，若逾期超过180日后，方鸿阳有权解除合同，百德置业公司应当退还全部已付款，并按买受人已付款的0.01%支付违约金。合同签订后，方鸿阳向百德置业公司支付首付款748085元、购房款173万元，合计2478085元。但百德置业公司逾期未履行交房义务，根据《合同法》的相关规定，百德置业公司的行为已构成违约，应承担违约责任。2016年7月8日，方鸿阳委托律师向百德置业公司发出《关于方鸿阳要求立即解除商品房买卖合同并返还购房款的律师函》，函告百德置业公司在收到律师函之日起，双方之间的《商品房买卖合同》立即解除。2016年7月12日，方鸿阳再次委托律师向百德置业公司发函，函告双方的商品房买卖合同解除，并要求百德置业公司立即退还方鸿阳全部的购房款及违约金。为维护方鸿阳的合法权益，根据《民事诉讼法》有关规定，特向贵院起诉，提出上述诉讼请求。百德置业公司辩称，在本案合同履行中，并没出现答辩人逾期交��的情形，方鸿阳无权单方解除合同，其发出解除《商品房买卖合同》的通知并不发生解除合同的效力。因此，方鸿阳的诉讼请求依法不能成立，应驳回其全部诉讼请求。理由：1.2014年4月3日，双方当事人订立了《商品房买卖合同》及附件六合同补充协议，约定：出卖人应当在2015年12月31日前将约定的商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。同时约定施工中遇到六级以上阵风、台风、降雨量10mm以上的中大雨、暴雨天气及其他自然灾害导致工程延误，《商品房买卖合同》中约定的交付使用日期可以据实延期。从本案答辩人提供的证据《气象证明》可以证实，自合同签订日2014年4月3日起至合同约定的房屋交付期限2015年12月31日止共遇到六级以上阵风、台风、降雨量10mm以上的中大雨、暴雨天气合计119天，该时间符合合同约定延期交付使用的条件，应相应顺延交房期限，仅就该项答辩人可延至2016年4月28日交房。因该工程于2016年2月1日竣工，2016年1月1日起至2016年2月1日止又遇到六级以上阵风、台风、降雨量10mm以上的中大雨、暴雨天气合计11天。据此，答辩人最终交房时间可延至2016年5月9日交付。2.实际上方鸿阳所购的房屋，答辩人已于2016年2月1日竣工并组织勘察设计、施工、监理和有关专业工程主管部门验收，并于2016年4月7日通过德化县住房和城乡规划建设局备案，随后答辩人通过电话或快递邮寄的方式多次通知方鸿阳交房，还于2016年4月13日在泉州晚报公告通知交房，但方鸿阳却怠于履行其接收房屋的义务，到最后连答辩人通知交房的通知书也不予理会，拒不接收，造成答辩人所谓“逾期交房”的假象，而事实上答辩人已按合同约定履行了如期交房的相应义务，并不存在逾期交房的事��。3.方鸿阳所称的多次催告，答辩人不履行交房义务并不属实，反而是答辩人多次通过电话或快递邮寄的方式通知方鸿阳交房，但方鸿阳均不予理会。本案并不存在方鸿阳提出的答辩人逾期交房超过180日的事实，其无权要求单方解除双方的《商品房买卖合同》，其解除《商品房买卖合同》的通知不发生解除合同的效力，应确认为无效。百德置业公司向本院提出反诉请求：1.确认方鸿阳于2016年7月8日和2016年7月12日解除合同的通知无效；2.责令方鸿阳依照双方签订的《商品房买卖合同》的约定和百德置业公司《交房通知书》的通知事项办理交房手续。事实和理由：方鸿阳于2014年4月3日向百德置业公司购买一套位于德化县诗墩二期工业项目区【百德.畔山云海】5区9号房，为此双方于当日签订一份合同编号为201400936《商品房买卖合同》及��件6合同补充协议，约定该商品房总价款为2478085元，交房时间为2015年12月31日。附件6合同补充协议同时约定，如因施工中遇到六级以上阵风、台风、降雨量10mm以上的中大雨、暴雨天气及其他自然灾害等情况导致工程延误，《商品房买卖合同》中约定的交付使用日期可以据实延期。双方在合同履行中发生六级以上阵风、台风、降雨量10mm以上的中大雨等工程延误可据实延期交房情况，百德置业公司已于2016年4月13日在泉州晚报通知交房，为此，方鸿阳无权解除合同，其于2016年7月8日提出解除合同不符合双方签订的《商品房买卖合同》约定的条件，其于2016年7月8日和2016年7月12日向百德置业公司发出的解除合同的通知应确认为无效，应继续履行合同，百德置业公司于2016年8月1日、8月6日向方鸿阳发出《交房通知书》。为此，请求合并审理并判令如前反诉请求。方鸿阳辩称，一、讼争的《商品房买卖合同》符合合同约定的解除条件且依法已解除，百德置业公司主张继续履行合同的请求缺乏合同依据。二、百德置业公司主张的台风、大雨天气等延期交房事实不符合合同约定条件，百德置业公司未按合同约定在发生之日起30日内书面告知，合同约定的降雨量10mm以上应为12小时的降雨量，并非百德置业公司所确定是日降水量，德化县气象局出具的证明也是日降水量，不能采信。合同第二十二条明确约定：补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。显然，按期及时交房是开发商的主要义务、按时接收合格房产是买受人的主要权利，补充协议明显违背此主合同约定，且显属格式条款，根据《合同法》第四十条的规定，补充协议该条款为无效条款。因此不能以此事实延期交房，答辩人有权解除合同。三、百德置业公司开发的讼争商品房至今尚未达到交房条件，应承担逾期交房的违约责任，即答辩人有权解除合同。《商品房买卖合同》第八条规定，出卖人应将符合各项约定条件的商品房交付买受人，目前开发商仅提供《工程竣工验收备案证明书》，对于交房必备的其他资料，百德置业公司至今都无法提供，尤其是未能提供消防验收合格的证明，显然,讼争商品房至今都不具备交房条件。四、百德置业公司在答辩人起诉前的交房通知不符合《商品房买卖合同》约定的形式，且尚未具备交房条件，方鸿阳也未能接到该通知，应视为未通知交房，答辩人有权依据合同约定解除合同。2016年8月1日，百德置业公司发出的《交房通知书》（快递单号：1044381601818）（附件一），一是在方鸿阳起诉之后才发出，二是��鸿阳本人及同住成年家属均未签收过。2016年8月6日，百德置业公司发出的《交房通知书》（快递单号：1044381595318和快递单号：1044381596718）（附件二），经网上EMS单号查询得知，这两份快递德化县浔北邮政支局已收件，但是并没有投递，故该交房通知并没有送达。综上，百德置业公司逾期交房已超180天，方鸿阳有权要求解除合同。百德置业公司的交房通知不符合《商品房买卖合同》约定的形式，且未在合同约定的期限内将符合交付条件的涉案房屋交付方鸿阳，方鸿阳有权解除合同。百德置业公司主张的可延期交房的事由，因未能按合同约定在30日内书面通知，且未能提供证据证明因该灾害导致工程延误，尤其是该延误的约定属于无效的格式条款，显然，百德公司不能依据该事由延期交房，则百德置业公司逾期交房事实清楚，根据��同约定，答辩人完全有权解除合同，请求贵院依法驳回百德置业公司的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2014年4月3日，方鸿阳作为买受人与百德置业公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014000936）及附件6合同补充协议各一份，约定方鸿阳向百德置业公司购买址在德化县诗墩二期工业项目区【百德.畔山云海】5区9号房商品房，总价款为2478085元，百德置业公司应于2015年12月31日前，将同时符合下列约定条件的商品房交付给买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务���管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4.交房条件与期限、延期交付期限以双方另行约定为准，详见附件六合同补充协议。合同补充协议中补充约定：……确认在“合同双方当事人”一栏所填写的姓名、地址、电话等内容真实有效，买受人文书送达地址为：德化县浔中镇城东开发区飞扬陶瓷有限公司，作为双方邮件联系的依据，如有变更，需在变更之日起7日内书面通知出卖人，否则出卖人按该地址邮寄的，不管买受人有无收到（包括被退回）均视为已送达。出卖人的交房通知书以在德化电视台公告的形式或挂号邮件的形式发出，自公告或挂号邮件发出之日起10日内即视为送达买受人。如买受人未能在规定时间内办理交接手续，则视为买受人对该商品房及一切所属配备设施均无异议，同意接收使用……双方同意，如因以下特殊情况导致工程延误，《商品房买卖合同》中约定的交付使用日期可以据实延期：……遇到异常困难和重大技术问题、无法解决，设计重大变更等因素，遇到六级以上阵风、台风、降雨量≥10mm以上中大雨、暴雨天气及其他自然灾害，或政府行为（禁止施工、交通管制、停水、停电）等，造成工程无法正常施工。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理，1.逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，��受人解除合同的出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应在合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，方鸿阳依约支付了百德置业公司房价款2478085元。2016年4月13日，百德置业公司在泉州晚报上刊登交房通知书，通知各买受人在见报后在七日内办理房屋交付接收手续。2016年7月8日，方鸿阳委托律师向百德置业公司发出律师函，函告百德置业公司在收到本律师函之日起，双方之间的《商品房买卖合同》立即解除，2016年7月9日，百德置业公司签收该律师函；2016年7月12日，方鸿阳再次委托律师向百德置业公司发律师函，函告双方的商品房买卖合同解除，要求百德置业公司立即退还方鸿阳全部的购房款及支付违约金，2016年7月13日，百德置业公司已签收该律师函。方鸿阳为此诉至本院。另诉讼中，百德置业公司于2016年8月1日、8月6日两次按合同约定地址、姓名、联系电话向方鸿阳邮寄交房通知书，邮寄件以无法联系收件人，分别于2016年8月6日、12日退回。另查明，涉案商品房于2016年4月7日经德化县住房和城乡规划建设局竣工验收备案。自双方于2014年4月3日签订合同后至2016年4月8日止，德化县城关地区日降雨量≥10mm以上有117天、六级以上阵风有30天、台风14天，扣除其中降雨、台风、阵风天气重合25天。据实可延期交房136天，百德置业公司最迟应于2016年5月15日前将符合交房条件的诉争房屋交付给方鸿阳使用。上���事实，有方鸿阳提供的《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《收款收据》、《律师函》、快递查询面单；百德置业公司提供的《商品房预售许可证》、2016年4月13日《泉州晚报》第11版《交房通知书》、福建省德化县气象局出具的《气象证明》、《交房通知书》及EMS快递单及到庭当事人在法庭上的陈述等为据。本院认为，方鸿阳与百德置业公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。双方均应按合同约定全面履行各自的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案双方约定的交房时间为2015年12月31日，扣除因气候等原因百德置业公司可以顺延交房的天数后，百德置业公司应于2016年5月15日前将符合交房条件的诉争房屋交付给方鸿阳使用，百德置业公司虽于2016年4月13日在泉州晚报刊登交房通知书，通知各买房人在见报后在七日内办理房屋交付接收手续，但该通知不符合合同约定的以在德化电视台公告或邮寄挂号邮件的形式发出通知交房，因此，百德置业公司通知方鸿阳交房日期最迟至百德置业公司邮寄交房通知书退回之日止（2016年8月6日），百德置业公司已构成逾期交房，但尚不超过逾期交房180日，方鸿阳只能要求百德置业公司按合同约定承担逾期不超过180日的违约责任，即自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，百德置业公司按日向方鸿阳支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。因此，方鸿阳请求判决解除与百德置业公司签订的《商品房买卖合同》和退还已付购房款2478085元及利息的请求，不符合法律规定和合同约定，不���支持；百德置业公司反诉要求确认方鸿阳于2016年7月8日及2016年7月12日解除合同的通知无效的请求，因方鸿阳要求解除合同的请求已被驳回，该通知自然不发生效力，该项反诉请求可不作处理。百德置业公司反诉要求方鸿阳依双方签订的《商品房买卖合同》继续履行合同，并按约定办理交房手续的反诉请求，该请求符合法律规定和合同约定，本院予以支持。百德置业公司未按合同约定方式履行延期交房书面告知、交房通知义务，致使本案纠纷的发生，本案诉讼费、反诉费应由其全额承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、驳回方鸿阳的诉讼请求；二、方鸿阳与百德（泉州）置业有限公司签订的《商品房买卖合同》双方应继续履行；三、驳回百德（泉州）置业有限公司的其他反诉请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13313元，反诉受理费13313元，合计23616元，由百德（泉州）置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  颜鸣宙人民陪审员  梁碧霞人民陪审员  黄夏莲二〇一六年十月二十五日书 记 员  林精腾一、附：本案适用的主要法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国民事��讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。