江苏省无锡市中级人民法院执 行 裁 定 书(2016)苏02执异46号异议人（被申请人）无锡嘉煌置业有限公司，住所地无锡市，现住所地无锡市新吴区。法定代表人蔡明志，该××董事长。委托诉讼代理人禚莉萍，该××员工。委托诉讼代理人陈鹏，该××员工。申请人江苏南通三建集团股份有限公司，住所地江苏省海门市。法定代表人黄裕辉，该××董事长。委托诉讼代理人张文钧，上××律师事务所律师。委托诉讼代理人张锦燕，该××员工。本院在执行申请人江苏南通三建集团股份有限公司（以下简称南通三建）与被申请人无锡嘉煌置业有限公司（以下简称嘉煌公司）建设工程施工合同诉讼保全一案中，因本院依法查封了嘉煌公司名下位于无锡市湘江路以东、旺庄路以南、天山路以北的房产579套。异议人嘉煌公司向本院提出执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并进行了公开听证，异议人嘉煌公司的委托诉讼代理人禚莉萍、陈鹏，申请人南通三建的委托诉讼代理人张文钧、张锦燕到庭参加听证，现已审查终结。异议人嘉煌公司异议称：南通三建要求冻结其公司1.2亿元的资产，但法院查封其579套房产，已远远超出了南通三建申请冻结的数额，故请求法院解除对其房产的相应查封。异议人嘉煌公司提供证据如下：一、公司营业执照，商品房预售许可证，建设工程规划许可证，建设工程施工许可证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，国有土地使用证；二、国有土地使用权出让合同一份及补充合同两份；三、已出售的2-2101、4-2503、4-1602、4-2501、4-1603、2-2603、2-1701、4-1601、4-2502、2-2301、2-2302、2-1601、4-1502、4-1503、4-1501、2-2401、2-2403、2-901、2-2402、4-1902、2-903、4-1903、4-1901、2-902、4-1002、4-1003、4-1001、4-1102、4-1101、4-1103、2-2601、2-1902、2-2502、2-1901、2-2501、2-2503计36套房屋的订购单原件36份和2-2101的购房合同一份，付款发票和银行转账凭证等，以此证明查封房屋价值远超申请保全金额。申请人南通三建辩称：一、异议人的经营状况较差，存在大量债务，在银行贷款约2亿元，且面临他人起诉，而申请人查封的房屋尚都存在银行抵押，申请人即使在判决生效后拍卖相关查封标的也将面临银行抵押权优先问题，申请人实际受偿金额十分有限。二、被查封工程目前仅仅是完成了二次结构，工程处于停工的状态，何时复工尚不确定，因此，对于被查封房屋的价值无法确定。三、按照最高院拍卖的相关规定，保全标的拍卖时，如果出现流拍每次价格都将下调20%，一共下调两次，申请人实际受偿的金额，可能只有原先评估价的6成左右，且该部分金额将面临银行抵押权优先的问题，故不同意解封。南通三建对嘉煌公司提供证据质证意见为：对政府批准的报建手续不持异议，对2011年12月7日的合同及补充合同真实性无异议，对国有土地使用权出让合同真实性无异议，对抵押合同真实性无异议。对36份房屋认购单真实性不予认可，房屋认购单仅仅是意向性的文书，并不是最终的购房买卖合同，根据房屋认购单显示，购买人只需要支付2万元定金即可签署房屋认购单，是否签署最终合同并不确定，且36套房屋的实际购买人为6人，其中出现一人购买5套房屋的情形，最多的购买10套房屋，不符合常理，且36份房屋认购单中的多处房屋也已经被查封，无法进行销售。对于付款凭证多数只是收到定金的收据，金额只有2万元，不能代表真正的商品房买卖关系。对商品房购房买卖合同真实性无异议，但异议人仅仅提供了一份商品房买卖合同，并不具有代表性。本院经审查查明：2016年8月16日，本院根据南通三建的财产保全申请，依法作出了（2016）苏02民初223号民事裁定，裁定冻结嘉煌公司名下的银行存款1.2亿元或查封、扣押相应价值的财产。2016年8月18日，本院至无锡市不动产登记中心新区分中心，向该中心送达协助执行通知书，查封了嘉煌公司名下位于湘江路以东、旺庄路以南、天山路以北的房产579套。后嘉煌公司向本院提出执行异议，要求解除相应房屋的查封。本院另查明，2011年11月10日，无锡市国土资源局与上海中富投资控股有限公司签订了一份《国有建设用地使用权出让合同》，约定：无锡市国土资源局出让无锡市新区湘江路以东、旺庄路以南、天山路以北的土地21679.6平方米，出让价款计30000万元（每平方米13838元）。2011年12月7日，无锡市国土资源局与上海中富投资控股有限公司、嘉煌公司达成《国有建设用地使用权出让合同》的补充合同，约定，上述土地使用权的受让人由上海中富投资控股有限公司调整为嘉煌公司。2013年11月27日，嘉煌公司与中国银行股份有限公司无锡高新技术产业开发区支行（以下简称中行）签订《抵押合同》一份，约定：嘉煌公司名下的位于无锡市新区湘江路以东、旺庄路以南、天山路以北21679.6平方米的土地使用权为抵押物，抵押物价值41531.61万元，债权金额35000万元。本院审查中，嘉煌公司提供中行《说明》一份，载明：截止2016年7月6日，嘉煌公司在我行贷款本金为人民币111668238.85元。南通三建质证认为，对于中行的说明，真实性无法确认，且该份说明从形式上也较为简陋，不符合银行规范化流程，且记载的是本金欠款约1.11亿元，并未说明利息及罚息，因此异议人欠中行的金额不能根据该份说明确定。另嘉煌公司提供无锡高新技术产业开发区人民法院于2016年8月22日作出的（2016）苏0291民初897号民事调解书一份，该民事调解书确定：嘉煌公司结欠中行本金33008238.85元、利息959679.85元、罚息及律师费损失等，对该些债务及诉讼费用，中行有权以嘉煌公司提供抵押的坐落于无锡市新区湘江路以东、旺庄路以南、天山路以北的国有土地使用权折价或者以拍卖、变卖前述国有土地使用权的价款优先受偿；有权以嘉煌公司提供抵押的坐落于无锡市新区嘉汇环球中心的在建工程折价或者以拍卖、变卖前述在建工程的价款在相应限额内（本金部分不超过181048100元）优先受偿，附随的抵押物清单含787套房屋。南通三建质证认为，对调解书真实性无异议，但调解书中记载的借款本金为3300余万元，且异议人还需向中行支付相应的利息及罚息，目前来看该份调解书尚未履行完毕，异议人是否会如期履行存在不确定性，且在调解书的第四项中已经明确说明了如果异议人不按期履行，中行有权就异议人抵押给中行的财产进行拍卖且在本金部分不超过1.8亿元的金额内享有优先受偿权，表明了一旦异议人出现逾期支付的情形，中行就会对抵押财产进行拍卖，并且将会优先于申请人受偿，申请人的合法权益无法保障。本院在听证中，嘉煌公司确认坐落于无锡市新区湘江路以东、旺庄路以南、天山路以北，商品房名称为嘉汇环球中心项目中其可销售的房屋总套数计868套，已网上备案签约73套。本案争议焦点为：本院对嘉煌公司的财产保全是否超过申请查封的范围？本院认为，保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物。本案中，本院根据南通三建的申请，查封了嘉煌公司名下位于无锡市新区湘江路以东、旺庄路以南、天山路以北的房产579套。现嘉煌公司认为该些房屋价值已远远超出南通三建申请诉讼保全的标的1.2亿元，为此也提供了网上销售的商品房价格，以此证明其被查封房产的价值，但由于本院查封的这些房产，目前并未完工，也未通过整体验收，仍属于在建工程，其价值并不能以通过竣工验收合格的商品房价格来衡量，且根据嘉煌公司提供的无锡高新技术产业开发区人民法院（2016）苏0291民初897号民事调解书，明确约定中行对嘉煌公司确认的该项目中其可销售的房屋总套数计868套中的787套房屋有优先受偿的权利，中行对其抵押权达到1.8亿多元，此外中行对该项目的土地使用权的拍卖款项也享有优先受偿权，嘉煌公司的这些证据不能充分证明本院查封的嘉煌公司的房产在除却中行的抵押权后，这些仍在建的房屋价值远远大于南通三建的保全申请数额，故嘉煌公司的异议请求不能成立，本院对其异议请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：驳回嘉煌公司的异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院提出申请复议书及副本两份，向江苏省高级人民法院申请复议。审 判 长  孙晓敏审 判 员  俞 彤代理审判员  杨 曦二〇一六年十月二十五日书 记 员  张 萍本案援引法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。