贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔01民终4743号上诉人（原审被告）：张中，男，1976年4月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：杨金平，贵州元朗律师事务所律师。上诉人（原审原告）：中国电建公司集团贵阳有限公司，住所地贵阳市观山湖区金阳北路378号观府壹号销售体验中心B座。法定代表人：杨振明，该公司董事长。委托诉讼代理人：王成彦，贵州慧原律师事务所律师。上诉人张中因与被上诉人中国电建地产集团贵阳有限公司（以下简称电建公司）商品房预售合同纠纷一案不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2015）筑观法民初字第2059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张中上诉请求：1.请求法院撤销（2015）筑观法民初字第2059号民事判决，改判上诉人与被上诉人继续履行《商品房买卖合同》；2.请求法院改判上诉人不承担违约责任；3.案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人享有的单方解除权事实不存在。按合同约定，如买受人未按时提交按揭贷款所需全部有效资料或者未能获准银行贷款或全额银行贷款，则被上诉人只有在通知上诉人15日内一次性付清剩余房款而上诉人未付清房款的情况下才享有单方解除权，而被上诉未有通知上诉人，因此不享有单方解除权。被上诉人电建公司辩称，电建公司已多次通知张中，却无法联系到张中，且并非只有电建公司联系不上张中，一审法院也无法联系张中，而是用公告送达形式通知张中开庭。购房合同依法成立有效，张中应当履行合同约定的义务，然张中非但不履行义务且联系不上，这是电建公司在合同订立时无法预见的重大变化，继续履行合同对于电建公司明显不公平，故一审法院判决正确。电建公司向一审法院起诉请求：1.判决解除原、被告2010年3月7日签订的《商品房买卖合同》；2.判决被告支付原告违约金36564.27元；3.判决被告协助原告办理撤销登记号为Y0158466的《贵阳市商品房预售合同备案登记》并承担办理注销登记费629.73元；4.判决被告自2015年8月8日起至协助原告办理注销登记号为Y0158466的《商品房预售合同备案登记》日止，每日支付原告违约金210.8元；5.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年3月7日，张中与电建公司签订编号为10-1-20-1的《商品房买卖合同》约定：被告购买原告开发的位于贵阳市观山湖区（原金阳新区）金阳南路54号观山湖1号1号10号楼1单元20层1号房屋，房屋建筑面积209.91㎡、套内面积170.5㎡、总价款1050809元；买受人于2010年3月7日支付210809元，余款840000元买受人申请按揭贷款；买受人在合同签订之日起20日内提交完整的按揭所需资料，并与银行签订贷款合同，办理完毕银行按揭所有手续，若逾期未能办理完毕相关按揭手续，则视为买受人违约；买受人若逾期30日内未能办理完按揭贷款的所有手续，买受人按每日未付款的万分之二承担违约金，逾期超过30日，则出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，由买受人按总房款的3%承担违约金，并承担撤销备案登记费；如买受人未按时提交按揭贷款所需全部有效资料或者未能获准银行贷款或全额银行贷款，则买受人需在出卖人通知之日起15日内向出卖人一次性付清剩余房款，否则出卖人有权单方解除合同，出卖人扣除买受人所承担违约金后，退还买受人剩余房款（不支付利息），自出卖人解除合同通知之日起10日内办理退房手续，如买受人逾期办理退房手续则买受人每日按已交房款的千分之一承担违约金；买受人在此同意并授权出卖人在本合同中具有单方面解除合同的条件时，单方面解除合同的效力自甲方通知时生效。合同签订当日，电建公司收取张中首付款210809元并代收维修基金21016.18元。2010年3月18日，涉案房屋获得预售合同登记号为Y0158466的《贵阳市商品房预售合同备案登记表》，张中未在合同约定期限内办理按揭贷款亦未向电建公司电建公司支付余款。电建公司2015年7月28日出具《解除商品房买卖合同通知》载明“张中先生：从即日起，解除你方与我公司签订的商品房买卖合同”。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，应属合法有效，双方均应全面履行合同义务。被告未在合同约定期限内办理银行按揭贷款或一次性支付余款，原告依合同享有单方解除权，但原告提交EMS回单不能独立证明其向张中送达文件《解除商品房买卖合同通知》，故应以原告起诉后法院送达被告时即2016年2月26日视为原告解除合同通知到达被告时间，故原、被告双方合同于2016年2月26日解除；合同解除后。被告应配合原告办理涉案房屋预售登记备案撤销手续并负担注销费用；被告未依合同支付余款已构成违约应支付原告违约金，根据合同约定，被告逾期付款超过30日、原告解除合同的，被告应支付原告总房款3%的违约金即1050809元×3%=31524.27元，并应自合同解除之日十日内即2016年3月7日前协助原告办理退房手续，被告逾期办理退房手续依合同应自2016年3月8日起每日支付原告已付房款千分之一的违约金即210809×1‰=210.8元，截止至2016年6月7日，该违约金为210.6元／日×90日=18972元，并应依此标准支付至备案登记注销之日；综上，截止2016年6月7日，被告应支付原告违约金合计50493.27元，依合同约定原告解除合同后应扣除违约金后返还被告剩余房款，鉴于本案判决生效时间尚不确定致2016年6月8日至实际备案登记注销之日的违约金上不能确定，且备案登记注销费用现尚未发生且金额并不明确，故被告可在备案登记注销之日、注销费用实际产生后与原告核算扣除违约金、注销费用后应返还房款。根据《中华人民共和国合同法》六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告中国电建公司集团贵阳有限公司与被告张中2010年3月7日签订的编号为10-1-20-1的《商品房买卖合同》于2016年2月26日解除；二、被告张中于本判决生效之日起三日内配合原告中国电建公司集团贵阳有限公司办理Y0158466号《贵阳市商品房预售合同备案登记表》的注销手续，并按210.8元／日标准支付2016年6月8日至注销之日的违约金；三、被告张中支付原告中国电建公司集团贵阳有限公司违约金50493.27元；四、驳回原告中国电建公司集团贵阳有限公司的其他诉讼请求。案件受理费434元，公告费300元，由被告张中负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人张中与被上诉人电建公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。当事人应按照合同的约定以及法律的规定全面履行各自的义务。《商品房买卖合同》中附件四《补充协议》第1.3.1条约定：“乙方若逾期30日内未办理完结按揭贷款的所有手续，买受人按每日未付款的万分之二承担违约金；若逾期超过30日，则出卖人有权解除合同……”、第1.3.2条约定：“如乙方未按时提交按揭贷款所需全部有效资料或者未能获准银行贷款或全额银行贷款，则乙方须在甲方通知之日起15日内向甲方一次性付清剩余房款，否则甲方有权单方面解除合同……”、第7.1条约定：“乙方在此同意并授权甲方在本协议中具有单方面解除合同的条件时，单方解除合同的效力自甲方通知时生效……”，本院认为，从《补充协议》1.3.1条、1.3.2条与7.1条的内容看，均是对被上诉人电建公司获得合同单方解除权的约定，只要上诉人张中的违约行为满足1.3.1条与1.3.2条中任意一条所述的合同解除条件，被上诉人电建公司即可按照7.1条的约定获得合同单方解除权。一审中，已经查明上诉人张中的违约行为达到《补充协议》1.3.1条约定的合同解除条件，被上诉人电建公司已依约获得合同单方解除权，故一审法院根据被上诉人电建公司的请求判决解除双方签订的《商品房买卖合同》，并按照《商品房买卖合同》的约定判决上诉人张中支付违约金，并无不当，本院予以维持，对上诉人张中诉请改判继续履行《商品房买卖合同》、不支付违约金的上诉请求，不予支持。综上，上诉人张中的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费868元，由上诉人张中负担。本判决为终审判决。审 判 长  王蓉审 判 员  田勇代理审判员  刘劼二〇一六年十月二十七日书 记 员  王芸