终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0103民初628号原告：李华钢，男，1963年6月25日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：邵腰华，北京奥东（成都）律师事务所律师。被告：广州市华丰房产发展有限公司，住所地：广州市荔湾区西华路132号。法定代表人：欧东铭，职务：董事长。委托诉讼代理人：耿敏，女，1984年3月2日出生，该公司职员，联系地址。被告：广州市荔华房地产开发有限公司，住所地：广州市荔湾区西华路132号。法定代表人：欧阳小进，职务：董事长。委托诉讼代理人：霍玉基，男，1971年3月5日出生，该公司职员，联系地址。被告：广州光大南方经济发展公司，住所地：广州市天河区东圃世界大观办公室三楼。法定代表人：辛钢，职务：董事长。委托诉讼代理人：于学艳，女，1975年4月20日出生，该公司职员，联系地址。被告：和有地产有限公司，住所地：香港。原告李华钢诉被告广州市华丰房产发展有限公司、广州市荔华房地产开发有限公司、广州光大南方经济发展公司、和有地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年6月17日公开开庭进行了审理。原告李华钢的委托诉讼代理人邵腰华，被告广州市华丰房产发展有限公司的委托诉讼代理人耿敏，广州市荔华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人霍玉基，广州光大南方经济发展公司的委托诉讼代理人于学艳到庭参加诉讼。被告和有地产有限公司经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李华钢诉称：XX大厦A603房属于被告广州市华丰房产发展有限公司（以下简称华丰公司）一房二卖，该房产原告和案外人朱海都与华丰公司签订了购房合同。原告于2006年向法院起诉华丰公司，要求确认案涉房屋归原告所有，华丰公司为原告办理房产证。经调解，华丰公司同意为原告办证，同时，三被告立下《承诺函》，但之后被告未能履行承诺。为了合同能得到履行，原告于2011年再次提起诉讼，要求确认华丰公司和朱海的合同无效，但均被法院驳回诉讼请求，原告一切尝试办理房产证的努力均告失败，合同目的无法实现，只能根据被告作出的承诺主张权利。现起诉要求判令：1.被告华丰公司向原告置换一套与广州市XXX路XX大厦A603房间地段、同等面积（156㎡）、可以办证的房屋，并配合原告办理房产证；2.其他被告承担连带责任；3.诉讼费由被告承担。被告华丰公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原告现要求在XX大厦置换同面积的房屋，是无法实现的，因XX大厦自1999年销售至今已有17年，所有房屋已经处置完毕，无未售的房屋可以置换。即使原告要求按《承诺函》处理，也只能按其中的方案2，即退回本金和利息。综上请求驳回原告的诉请。被告广州市荔华房地产开发有限公司（以下简称荔华公司）辩称：1.原告要求判令我方承担连带责任没有依据。华丰公司是独立的法人，应由华丰公司独立承担《商品房预售合同》的责任，原告认为我方是担保人，须承担担保责任无依据。2.《承诺函》是华丰公司和原告签订的，没有由我方承担担保责任的任何内容，因为置换房屋以及退款都涉及我方股东的利益，所以需要我方的同意，我方盖章仅是对华丰公司做出这个承诺的行为予以同意及见证，从来没有提供担保的意思表示。“同意承诺”并不等同于“同意担保”，因此所有责任应由华丰公司承担。3.诉讼费不应由我方承担，我方与本案无关。被告广州光大南方经济发展公司（以下简称光大公司）辩称：同意荔华公司的意见，我方没有提供担保的意思表示，不应由我方承担责任。被告和有地产有限公司没有提出答辩意见，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。经审理查明：2000年1月8日，华丰公司与朱海签订《商品房预售合同》（编号为：穗房预合字98120248号）约定：朱海向华丰公司购买位于广州市XXX路745－775号XX大厦第A幢6层03号房屋，售价为1214845元，付款方式：1999年12月20日前支付房款364845元，剩余房款850000元向银行申请按揭。该合同经广州市房地产交易所登记备案。合同签订后，华丰公司没有将案涉房屋交付给朱海使用。2000年10月15日，原告与华丰公司签订了《商品房预售合同》约定：原告向华丰公司购买广州市XXX路745-775号地段XX大厦第A栋第六层03号，建筑面积156平方米，总金额为663000元；原告分别于2000年10月22日、2000年11月22日、2000年12月22日前支付198900元，66300元于发出该物业入伙通知书十四天内付清。在双方交接该商品房时，原告累计支付全部房价款的95%，余下5%房价款在房地产产权登记机关办完《房地产证》之日起七天内付清。该商品房竣工验收之日起30天内，华丰公司应到广州市国土局、房地产管理局办理测绘及权属登记手续，华丰公司取得权属证明书后30天协助原告到广州市房地产交易所办理交易过户手续。本合同生效后，任何一方无正当理由要求终止合同的，除双方签订补充协议外，责任方需按本合同及补充协议的有关条款之规定承担违约责任，并按实际已付款的50%赔偿对方损失。该合同没有经房屋管理部门登记备案。上述合同签订后，原告向华丰公司支付了购房款合共596700元。华丰公司于2001年将案涉房屋交付给原告使用。2006年11月29日，华丰公司向原告出具了承诺函，内容为：因我司前法人将已办理登记备案（银行按揭付款）的商品房再次出售给贵业主，给贵业主带来了不必要的困扰，在此深表歉意，为表示公司诚意，现作出承诺：在上述商品房撤销登记备案的有关法律文书生效之日起10日内，我司确保协助贵业主办理预售登记事宜。若因客观原因造成原告无法办理商品房预售登记的，则由华丰公司给原告提供同等面积的房屋一套（购房款按原房价计算多退少补）或在两个月内退回实际收取的购房款本金及按同期银行存款利息标准赔偿原告损失。该函件落款处，华丰公司在“承诺单位”处盖章，其余三被告在“同意承诺”处盖章。其余三被告均是华丰公司的股东。原告认为朱海与华丰公司的买卖是虚假买卖，于2010年向本院起诉朱海和华丰公司，要求确认两者签订的商品房预售合同无效，本院以原告证据不足为由，于2011年9月6日作出（2011）荔法民三初字第4号民事判决书，判决：驳回原告的诉讼请求。后原告不服提起上诉，广州市中级人民法院作出（2012）穗中法民五终字第745号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。庭审中，华丰公司明确在XX大厦中已没有其它房屋可提供给原告，为此原告明确诉讼请求为，要求被告按照案涉房屋同地段房屋的平均价格予以补偿，并申请对案涉房屋现在的价值进行评估，以评估机构评定的价格为补偿依据。原告表示如法院支持其诉讼请求，在华丰公司赔偿后，同意将案涉房屋退还给华丰公司。本院通过摇珠方式确定由广东均正房地产与土地估价有限公司对案涉房屋价值以2016年6月为评估基准日进行评估。该评估公司于2016年9月27日作出粤均正评字[2016]RG090139号《房地产估价报告》，评估结论为：广州市荔湾区XXX路XX大厦A603于价值时点2016年6月的市值为3120000元，评估单价为20000元/平方米。原告对该报告无异议；华丰公司认为该报告无关联性，原告因为现在的房价和购房时的房价相差甚远而要求按照评估价值赔偿没有合同和法律依据，原告在已使用案涉房屋15年的情况下要求按市价赔偿显失公平；荔华公司和光大公司均认为该报告与本案没有关联性，其司不应承担责任。本院认为：原告与华丰公司签订的《商品房预售合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律规定，合法有效，双方均应履行。华丰公司明知房屋已经先出售给朱海，并办理了合同的登记备案手续，再将房屋出售给原告，原告的合同在履行时必然会出现障碍，因此华丰公司的行为是不诚信的行为，存在明显的过错。因华丰公司无法按约定为原告办理房屋产权证，违反了合同约定，应依据合同和《承诺函》承担相应的违约责任。现原告要求被告按照案涉房屋同地段房屋的平均价格予以补偿，实际是主张解除合同，要求被告返还房款并赔偿损失。虽然《承诺函》约定：如无法办理商品房预售登记的，由华丰公司退回实际收取的购房款本金及赔偿利息。但结合本案的案情，原告自2000年购买案涉房屋以来，至今长达16年的时间无法办理房屋产权证，虽然原告有实际使用案涉房屋，但最终因华丰公司的根本违约而只能选择退房，期间国内房地产市场价格已连续大幅上涨，因此因华丰公司的过错导致原告的损失是显而易见的。现原告要求华丰公司按照房屋市场价值进行赔偿符合法律规定，本院予以支持。同时，原告也应将案涉房屋返还给华丰公司。对于其余三被告是否需要承担连带责任问题，由于函件中明确标注“承诺单位“为华丰公司，并非其余三被告，且其余三被告在函件中也没有明确作出愿意承担担保责任的意思表示，故原告要求其余三被告承担连带责任缺乏合同依据，本院不予支持。被告和有公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州市华丰房产发展有限公司向原告李华钢支付赔偿款3120000元。二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，原告李华钢(含同住人员)迁出广州市XXX路745-775号地段XX大厦第A栋第六层03号，将房屋腾空交还给被告广州市华丰房产发展有限公司三、驳回原告李华钢的其它诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费31760元，由被告广州市华丰房产发展有限公司负担。如不服本判决，被告和有地产有限公司可在判决书送达之日起三十日内，原告、其它被告可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 艳人民陪审员  陈广波人民陪审员  罗夏杰二〇一六年十月二十五日书 记 员  邱思陵黄少敏