山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁01民终4238号上诉人（原审被告）：山东姜仔鸭酒店有限公司，住所地济南市。法定代表人：张舜，董事长。委托诉讼代理人：于毅，山东德孚威律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘欣，山东德孚威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东芙蓉集团有限公司，住所地济南市。法定代表人：丁宁，董事长。委托诉讼代理人：薛善和，男，1963年2月27日出生，汉族，济南天桥芙蓉法律服务所法律工作者，住济南市。委托诉讼代理人：何培洁，男，1977年4月14日出生，汉族，山东芙蓉集团有限公司职员，住济南市。上诉人山东姜仔鸭酒店有限公司（以下简称姜仔鸭公司）因与被上诉人山东芙蓉集团有限公司（以下简称芙蓉集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2016）鲁0105民初513号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人姜仔鸭公司上诉请求：一、请求依法撤销(2016)鲁0105民初513号．民事判决，依法改判或发回重审；二、一审和二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定“故依据上述法律规定，双方签订的《房屋租赁合同》，以及《补充协议》中所涉房屋租赁关系均属无效”属于严重的法律适用错误，双方签订的租赁合同应依法确认为有效。涉案租赁合同及补充协议的签订双方姜仔鸭公司和芙蓉集团作为公司法人，具有相应的民事行为能力和缔约行为能力，另双方在租赁合同及补充协议中盖章签字的行为均为其真实意思表示，也不存在重大误解、乘人之危和显失公平导致合同无效或被撤销的情形，应依法确认为有效。从本案来看，涉案建筑虽然没有规划建设手续，但从芙蓉集团提供的证明来看，应为当时的村民生活保障用房，并未损害他人利益，不应认定为无效。二、一审法院认定“自双方合同被确认为无效之日起，原欠付房租的债务为不当得利之债，该不当得利之债的诉讼时效应自确认合同无效之日开始计算，据此，芙蓉集团主张的房屋占有使用费未超过诉讼时效”，属于认定错误。首先，双方签订的房屋租赁合同合法有效，以上已经说明，在此不再赘述。在合同有效的情况下，双方之间的租金属于正常的债权债务关系，而不是不当得利之债。双方签订的补充协议中也明确约定“租金按月缴纳，每月应提前缴纳下月房租”，可见每个月的租金都是芙蓉集团对姜仔鸭公司一笔单独的债权，且每笔债权都约定了具体的履行期限，根据我国《民法通则》第一百三十六条：“下列的诉讼时效期间为一年：……(三)延付或拒付租金的”之规定，要求支付租金的诉讼时效为一年，即从租金应付之日起一年内，如果债权人没有就该租金向债务人提出请求，则该租金超过诉讼时效。因芙蓉集团向姜仔鸭公司主张租金的日期为2016年1月份，因此姜仔鸭公司主张的2015年1月25日之前的租金已经超过诉讼时效于法有据，一审判决认定姜仔鸭公司的该项抗辩不应予以采纳，属于严重的法律适用错误。三、姜仔鸭公司为装修涉案房屋，支出巨额装修费用6000万元，如果一审法院认定合同无效，既不利于市场交易规则的保护，也是对资源的巨大浪费，对姜仔鸭公司也是极为不公的。在双方于2008年3月7日签订的房屋租赁合同中，芙蓉集团对于姜仔鸭公司将涉案房屋用于经营酒店、餐饮、客房、娱乐及写字间等用途是明知的，芙蓉集团也同意姜仔鸭公司对涉案房屋进行装饰装修。在2008年合同签订之日，姜仔鸭公司不知道涉案房屋无规划建设手续，出于长期与芙蓉集团合作及长期经营的目的，为此姜仔鸭公司与芙蓉集团签订了租期为l3年的房屋租赁合同，众所周知，对于经营酒店、餐饮、客房、娱乐及写字间的装饰要求明显高于普通装饰装修，姜仔鸭公司为此支付装修费用接近6000万元，耗资巨大。该巨额投资是以酒店经营13年以上为前提基础的，只有在经营13年以上，姜仔鸭公司才能收回巨额成本，且姜仔鸭酒店在当地经营数年，已经形成了品牌效应，如果认定合同无效，要求姜仔鸭公司腾房，必将造成姜仔鸭公司的巨额损失，也不利于对芙蓉集团租金的偿还。另姜仔鸭公司对涉案房屋的装修已经附和为涉案房屋的一部分，不易拆除或拆除后将对房屋后的安全性造成较大的损害，也是对资源的严重浪费。在2008年合同签订时姜仔鸭公司并不知道涉案房屋无建设规划手续，才对涉案房屋投资巨额装修，退一步讲，即使双方签订租赁合同因房屋无规划建设手续而无效，但姜仔鸭公司对此不存在任何过错，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，应由导致合同无效的过错方芙蓉集团对姜仔鸭公司予以赔偿，而一审法院并没有在确认合同无效后，对姜仔鸭公司对涉案装饰物的价值进行处理，对姜仔鸭公司是极为不公的。综上，双方签订的房屋租赁合同依法有效，一审判决认定事实不清，法律适用错误，应依法撤销。请求贵院在查明事实的基础上，依法改判或发回重审，以维护上诉人姜仔鸭公司的合法权益。被上诉人芙蓉集团辩称：原判决事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不当，应驳回上诉，维持原判。芙蓉集团向一审法院起诉请求：1、解除双方2008年3月7日签订的《房屋租赁合同书》；2、姜仔鸭公司支付拖欠的租金8572086元；3、姜仔鸭公司立即腾空租赁房屋；4、诉讼费用由姜仔鸭公司承担。诉讼中，芙蓉集团变更其要求解除合同的诉讼请求为确认双方2008年3月7日签订的《房屋租赁合同书》无效。一审法院认定事实：2008年3月7日，芙蓉集团与姜仔鸭公司签订《房屋租赁合同书》，主要约定：芙蓉集团将位于济南市北园大街268号的房屋（以下称涉案房屋）出租给姜仔鸭公司，姜仔鸭公司用于经营酒店、餐饮、客房、娱乐及写字间等使用；租期自2008年6月1日起至2021年12月31日止；租金为2008年租金212.29万元（当年实际支付7个月租金126.84万元），今后每年一递增，租金递增率为6%，年租金增至每年270万元后不再递增，每月5号前支付上月租金；如姜仔鸭公司连续三个月不能足额支付租金或对租赁房屋的装修改造等可能导致房屋安全隐患时，芙蓉集团有权解除本合同并要求姜仔鸭公司赔偿损失。合同另对双方的其他权利义务等事项进行了约定。合同签订后，芙蓉集团即将涉案房屋交付姜仔鸭公司使用。在使用过程中，双方就涉案房屋租赁等相关事宜又于2011年7月8日签订《补充协议》，其中第一条约定：甲方（芙蓉集团）租赁给乙方（姜仔鸭公司）位于北园大街268号房屋无任何规划建设审批手续，乙方对上述情况均知悉且无异议；第四条约定：自2011年7月1日开始，乙方先交租金后使用房屋，租金按月缴纳，每月应提前10日缴纳下月房租，如乙方未按上述期限缴纳房租，甲方有权单方面解除双方之间的租赁合同；第六条约定：乙方在现有基础上（注：乙方一楼东、西已有两处转租），未经甲方允许不得擅自进行新的转租。此后，因姜仔鸭公司仍拖欠房租，芙蓉集团曾向其发函催要，姜仔鸭公司于2016年1月14日向芙蓉集团及济南天桥芙蓉法律服务所回复公函，公函内容主要表明该公司经研究并承诺，在春节前付一部分房租，在2016年5月前彻底解决欠租问题，对欠租金额，公司财务将积极配合芙蓉集团财务核对。现芙蓉集团以姜仔鸭公司仍欠付巨额房租为由诉至原审法院，请求判如所请。对欠付房租金额，芙蓉集团提交了其自行计算的欠租明细一份，其上载明自2012年8月至2016年3月期间，扣除姜仔鸭公司已付的租金及芙蓉集团在姜仔鸭公司消费抵扣的餐费，姜仔鸭公司尚欠房租8901056元。诉讼中，芙蓉集团明确其本案诉讼主张的系2012年8月至2016年1月期间的欠付租金，金额为8451056元，诉状中所列8572086元系计算错误。对芙蓉集团主张的上述欠租金额8451056元，姜仔鸭公司庭审主张需核实，但在原审法院指定的期限内，该公司未向原审法院反馈核实结果，亦未提交反驳证据。另查明，芙蓉集团提交济南市天桥区人民政府北园街道办事处、济南市天桥区北园街道办事处沃家社区居民委员会于诉讼中出具的证明一份，载明“山东芙蓉集团有限公司属于北园街道办事处沃家社区发起成立的企业，北园大街268号房产系山东芙蓉集团有限公司在北园大街改造时建设的村民生活保障房”。就涉案房屋，双方当事人均表明无任何规划建设手续，鉴于此，故原审法院依法就双方之间的租赁合同的效力向芙蓉集团进行释明。经释明，芙蓉集团变更其要求解除合同的诉讼请求为确认合同无效，要求支付欠付租金及腾还房屋的诉讼请求不变。对要求确认合同无效的诉讼请求，姜仔鸭公司主张，根据济南市天桥区人民政府北园街道办事处、济南市天桥区北园街道办事处沃家社区居民委员出具的证明，能够证实芙蓉集团有权将涉案房屋对外出租，故合同有效。一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……；第五条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，芙蓉集团与姜仔鸭公司于庭审中均表明，涉案房屋无建设规划手续，在双方2011年7月8日签订的《补充协议》中，亦体现双方均明知该情况，故依据上述法律规定，双方所签订的《房屋租赁合同书》，以及《补充协议》中所涉房屋租赁关系均属无效，现芙蓉集团请求确认《房屋租赁合同书》无效，于法有据，原审法院予以支持。姜仔鸭公司以芙蓉集团有权出租涉案房屋为由而主张租赁合同有效，于法相悖，原审法院不予采纳。虽双方之间的房屋租赁合同无效，但姜仔鸭公司实际占有、使用了涉案房屋，姜仔鸭公司应支付相应的房屋占有使用费。在双方签订的《房屋租赁合同书》中，对租金价格有明确约定，现芙蓉集团主张姜仔鸭公司按合同约定的租金标准支付的欠付租金，应为房屋占有使用费，该请求符合法律规定，原审法院予以支持。对于金额，芙蓉集团主张自2012年8月至2016年1月期间，扣除姜仔鸭公司已付的租金及芙蓉集团在姜仔鸭公司消费抵扣的餐费，姜仔鸭公司尚欠房租金额为8451056元，姜仔鸭公司虽主张对该金额需进行核对，但在原审法院限定的期限内未提交反驳证据，其应承担举证不能的法律后果，故原审法院对芙蓉集团主张的欠款金额8451056元予以认定。姜仔鸭公司主张，2015年1月25日之前的租金已超过诉讼时效，对此原审法院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，姜仔鸭公司自2008年起，持续租赁涉案房屋至今，双方合同虽约定房租每月一交，但该约定不足以否定房租债务的整体性，现芙蓉集团在合同约定的租赁期间内，诉请原审法院确认双方合同无效并要求姜仔鸭公司按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，而自双方合同被确认为无效之日起，原欠付房租的债务即转变为不当得利之债，该不当得利之债的诉讼时效应自确认合同无效之日起开始计算。据此，芙蓉集团本案主张的房屋占有使用费未超过诉讼时效，姜仔鸭公司的该项抗辩不应予以采纳。综上，芙蓉集团诉请姜仔鸭公司参照约定的租金标准支付房屋占有使用费8451056元，合法有据，原审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……据此，在芙蓉集团与姜仔鸭公司之间的《房屋租赁合同书》被确认无效后，姜仔鸭公司应向芙蓉集团腾还涉案房屋，芙蓉集团要求腾房的诉讼请求，原审法院予以支持。综据上述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定判决：一、确认山东芙蓉集团有限公司与山东姜仔鸭酒店有限公司2008年3月7日签订的《房屋租赁合同书》无效。二、山东姜仔鸭酒店有限公司向山东芙蓉集团有限公司支付自2012年8月至2016年1月期间的房屋占有使用费8451056元，于判决生效之日起10日内付清。三、山东姜仔鸭酒店有限公司于判决生效之日起30日内腾空2008年3月7日《房屋租赁合同书》项下房屋并交还山东芙蓉集团有限公司。如果山东姜仔鸭酒店有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费71800元，山东芙蓉集团有限公司负担1015元，山东姜仔鸭酒店有限公司负担70785元；财产保全费5000元，由山东姜仔鸭酒店有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，上诉人姜仔鸭公司与被上诉人芙蓉集团均认可涉案房屋无任何规划建设审批手续，上诉人姜仔鸭公司知悉并无异议，据此，原审法院认定双方所签订的《房屋租赁合同书》，以及《补充协议》中所涉房屋租赁关系均属无效并支持占有使用费，并无不当，本院予以支持。关于房屋占有使用费时效问题，上诉人姜仔鸭公司上诉主张被上诉人芙蓉集团主张的房屋占有使用费已超过诉讼时效，但从2016年1月14日上诉人姜仔鸭公司给被上诉人芙蓉集团的公函内容中其认可因经营困难欠芙蓉集团的房租太多，表示对于来函所标注拖欠金额对账，在2016年5月前彻底解决欠租问题，希望得到芙蓉集团的谅解。从中可以看出上诉人姜仔鸭公司已收到被上诉人芙蓉集团主张的2012年8月至2014年12月的9247086元的房屋欠款明细，表明被上诉人芙蓉集团一直在主张权利。因此，上诉人姜仔鸭公司该上诉主张不成立，本院不予采信。关于涉案房屋装修损失问题。上诉人姜仔鸭公司上诉主张为装修涉案房屋，支出装修费6000万元，房屋租赁合同解除后，过错在被上诉人芙蓉集团，应由被上诉人芙蓉集团予以赔偿。对于该问题，在一审中上诉人姜仔鸭公司并未提起反诉，二审中本院不予审理。综上所述，上诉人姜仔鸭公司的上诉理由不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审案件受理费71800元，由上诉人山东姜仔鸭酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王周江审判员  郭维敬审判员  孟繁荣二〇一六年十月十日书记员  徐 敏