福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)闽01民终2851号上诉人（原审被告）：陈道清，男，1974年9月15日出生，汉族，住福建省平潭县。被上诉人（原审原告）：林传程，男，1985年10月16日出生，汉族，住福建省平潭县。委托诉讼代理人：杨锴，福建海坛律师事务所执业律师。被上诉人（原审第三人）：邱孝惠，男，1963年5月4日出生，汉族，住福建省平潭县。被上诉人（原审第三人）：李积爱，男，1970年9月2日出生，汉族，住福建省平潭县。上诉人陈道清因与被上诉人林传程、原审第三人邱孝惠、李积爱房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院(2015)岚民初字第1394号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。陈道清上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项判决，发回重审或依法改判。事实和理由：2012年8月2日，林传程与陈道清签订一份《补充协议》，约定由陈道清承租位于平潭县九一六路西侧潭城镇东埔庄78号房屋二、三层使用，8月8日双方征得房东邱孝惠同意，三方又签订了一份《房屋租赁合同》，约定租金和时间。2014年8月6日，陈道清因经营转型经林传程默许，将上诉房屋依法转租给李积爱，并与林传程和邱孝惠进行了对接。邱孝惠亦从实际承租人李积爱处收取一万元租金。陈道清也退出租赁合同，由李积爱直接与林传程联系，与陈道清无关。另知林传程与李积爱之间还因收租间发生较大争吵，并向平潭城关派出所报警协调此纷争，上诉人陈道清转租事实已得到林传程的认可，而原审法院却对此事实予以不顾，严重损害了陈道清的合法权益。林传程答辩称：原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予以维持。原审第三人邱孝惠、李积爱未作陈述。林传程向原审法院起诉请求：请求依法判令陈道清向林传程支付租金59696元及自2014年6月15日起按银行同期贷款利率计至实际支付之日止的相应利息。一审法院认定事实：2010年8月8日，原告林传程（承租方）与邱孝惠（出租方）就位于平潭县九一六路西侧潭城镇东埔庄78号三层房屋的租赁事宜签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，承租期5年，自2010年8月8日起至2015年8月7日止；承租方在经营期间转让店面，应告知出租方并取得同意，否则转让无效等。合同签订后，原告依约向邱孝惠支付了2010年8月8日至2012年8月7日的租金，邱孝惠出具收条交由原告收执。2012年8月7日，原告林传程（出租方）与被告陈道清（承租方）签订《补充条约》，约定将上述房产的二、三层转租给被告陈道清使用，租赁期间自2012年6月15日至2015年8月7日，租金每年支付一次，第一年租金为48000元，每年递增2000元；本补充条约与2012年8月8日三方所签订的《房屋租赁合同》具有同等法律作用等。2012年8月8日，邱孝惠（出租方）、被告陈道清（承租方）与原告林传程（原承租第三方）就上述房产的二、三层房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》。约定租赁期间自2012年8月8日至2015年8月7日止，年租金基数为40000元，出租方每年收取10000元租金，余下2年租金于2013年、2014年6月15日前一次性支付，否则出租方有权收回该房屋；对出租方与原承租方林传程于2010年8月8日签订《房屋租赁合同》中所涉及的该房屋二、三层的权利和义务同时失效等。2013年8月6日，被告陈道清经第三人邱孝惠（房东）默许，将上述房屋转租给第三人李积爱，邱孝惠亦从李积爱处收取了一万元租金，剩余租金李积爱并未支付。遂成讼。另经一审法院向平潭综合实验区房地产交易中心调取，位于平潭县潭城镇中埔78号混合结构二层六间房屋系邱孝惠所有，该房产于1990年3月经批受自建，建筑面积156㎡（其中一层76㎡、二层80㎡）。邱孝惠亦到庭陈述，平潭县九一六路西侧潭城镇东埔庄78号与平潭县潭城镇中埔78号的房屋是同一地址，该房产第一、二层有确认产权，第三层未确权。一审法院认为：本案的主要焦点如下：（一）《补充协议》的效力认定问题。原告林传程经过邱孝惠的同意将涉案房屋的第二、三层楼转租给被告使用，现原告要求被告陈道清依照双方签订的《补充协议》履行支付租金义务，因第二层楼已办理合法房产权证，第三层楼未经批受建造亦无产权证明。故对原、被告双方签订《补充协议》的效力，将区分第二层楼与第三层楼予以分别认定。涉案房屋第二层楼经过合法产权登记，原告经房屋所有权人邱孝惠同意将上述楼层转租给被告使用，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条规定，该转租行为有效，原、被告双方对该部分的约定合法有效。原告将未取得合法房地产权证的涉案房屋第三层楼转租给被告使用，在本案法庭辩论终结前，原告仍未提交任何证据佐证涉案房屋第三层楼有经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，该部分约定应属无效。（二）关于涉案房屋第二层楼租金数额的认定问题审理中，原告已明确双方约定的租金按《补充条约》履行，即《补充条约》中的租金已经涵盖三方签订《房屋租赁合同》中约定的被告应向原告支付的租金。双方约定的租赁期限向前延长，亦未超过经房屋所有权人认可的剩余租赁期限；且被告自愿按超过三方签订《房屋租赁合同》中约定的租金额向原告支付租金，应视为对自身权利的处分，一审法院予以认可。原告在起诉状中自认“被告分别于2012、2013年6月份支付了2012年6月15日至2014年6月16日的租金”，对此被告亦予以认可，因此对每年的6月份为租金支付期间亦予认定，且双方采取“先付后租”的形式支付租金。因双方约定的租金并未区分涉案房屋第二层楼和第三层楼，根据原告陈述并经一审法院现场勘查，第三层楼在第二层楼的建筑框架基础上进行加盖、面积一致。为此，第二层楼自2014月6月17日至2015年8月7日止的租金应按双方约定租金的一半计算，即29846.5元（52000元÷2+54000元÷365天×52天÷2）。原告尚诉请被告应按银行同期贷款利率支付自2014年6月15日起至实际支付之日止的利息。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，被告未依约按时履行给付租金义务，确实给原告造成一定的经济损失，原告要求按银行利率计算利息，于法有据，应予支持；因原告自认双方于每年的6月份支付租金，故租金的逾期支付期限应从2014年7月1日开始计算。（三）关于涉案房屋第三层楼占有使用费的认定问题双方在《补充协议》中对涉案房屋第三层楼部分的约定被确认无效后，原告要求被告支付涉案房屋第三层楼的租金已经失去了合同依据，经一审法院释明后，原告变更诉请请求被告参照《补充协议》中约定的租金标准向其支付房屋占有使用费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，原告的该诉请符合法律规定，一审法院予以支持。为此，自2014年6月17日起计至2015年8月7日止。占有使用费亦为29846.5元（52000元÷2+54000元÷365天×52天÷2）。（四）关于租金和占有使用费的承担问题本案原告系基于与被告陈道清签订《补充条约》的约定请求被告依照该协议约定支付租金，原告依约交付了房屋，被告陈道清亦依照约定支付了部分租金。嗣后，被告陈道清将上述房屋转租给第三人李积爱，并以此为由认为剩余的租金应由第三人李积爱支付，虽然该转租行为得到房东即第三人邱孝惠的默许，但并没有证据证明该转租行为亦得到的原告的认可，因此，被告的抗辩主张因证据、理由不足，不予采纳。原、被告双方签订的房屋租赁的《补充条约》是双方真实意思表示，且经第三人邱孝惠同意，原告请求被告依照约定履行支付剩余租金的义务，理由充分亦符合法律规定，理应予以支持。另第三人邱孝惠自愿放弃本案中的所有权利，亦予以确认。综上，经一审法院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、被告陈道清应于本判决生效之日起十日内一次性向原告林传程支付租金人民币29846.5元及相应利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2014年7月1日起计至实际支付之日止）；二、被告陈道清应于本判决生效之日起十日内一次性向原告林传程支付自2014年6月17日起至2015年8月7日止的房屋占有使用费人民币29846.5元；三、驳回原告林传程的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1317元，由被告陈道清负担。经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，林传程与陈道清订立的转让本案讼争房屋的《补充协议》业经房屋的所有权人邱孝惠确认。因此，陈道清与林传程之间形成的租赁合同关系。此后，陈道清于租赁期间将讼争房屋转租与李积爱，但陈道清与李积爱之间的租赁合同未经林传程的确认。因此，林传程与李积爱不构成租赁合同关系，原审据此判定陈道清应依其与林传程的租赁合同向支付租金林传程正确。综上所述，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1317元由陈道清负担。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 黄 锋审 判 员 吴筱洲二〇一六年十月二十二日法官助理 陈 奇书 记 员 段 薇