广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终11777号上诉人（原审被告）：广州市型腔模具制造有限公司，住所地广州市海珠区宝岗大道1099号自编18号。法定代表人：马广兴。委托代理人：朱雁、邵丽鸣，分别为广东华安联合律师事务所律师及律师助理。被上诉人（原审原告）：广州广诚资产管理有限公司，住所地广州市白云区广园中路282号七楼。法定代表人：孙海翔，董事长。委托代理人：罗国林、韩烨，均为广东格林律师事务所律师。上诉人广州市型腔模具制造有限公司（以下简称型腔模具公司）因与被上诉人广州广诚资产管理有限公司（以下简称广诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1182号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。型腔模具公司上诉请求：1、撤销原审判决，并依法改判；2、广诚公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：原审判决认定事实错误和适用法律错误。一、广诚公司并非适格原告，原审法院应驳回其起诉。(一)广诚公司明确表示其是受广州型腔模具厂(下称模具厂)的委托，代为管理涉讼物业，即广诚公司与模具厂之间是委托代理的关系。广诚公司在诉状中陈述：2014年5月1日，原告受模具厂的委托接手管理案涉物业，以出租人的身份与被告重新签订租赁合同。但该合同的签订是基于广诚公司向型腔模具公司披露其与模具厂是委托代理关系，型腔模具公司才同意为了广诚公司代为管理的方便，以广诚公司名义重新签订租赁合同。根据《民法通则》第六十三条规定代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。《合同法》第四百零二条规定受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。因此，广诚公司作为代理人无权作为本案的原告，向型腔模具公司提起诉讼。(二)原审法院将广诚公司与模具厂之间的委托代理关系认定为合同主体的变更，属认定错误。l、型腔模具公司、广诚公司均确认广诚公司与模具厂之间是委托关系，各方基于该委托关系而签订租赁合同，原审法院对该客观事实避而不见。2、合同权利义务的转让应当是清晰、明确的，并征得合同相对方同意的情况下签订的。本案直至原审庭审，广诚公司一直声称是受模具厂的委托而进行的管理，可见广诚公司至今都未向型腔模具公司披露，模具厂要将其权利义务转让给型腔模具公司一事，三方更未就此作出任何协议，型腔模具公司一直认为型腔模具厂与广诚公司之间是委托代理关系。3、原审法院将广诚公司与型腔模具公司签订的租赁合同视为权利义务的转让，但又在原审庭审期间向模具厂进行问话，确认模具厂是否放弃其诉权，原审法院所持观点与其做法自相矛盾。如将广诚公司与型腔模具公司签订的租赁合同视为权利义务的转让，则模具厂已转让其全部权利，那么就根本不存在可放弃的实体权利。当事人是否具备诉讼权利是基于法律的规定，并非是来源于某当事人对权利的放弃。4、如广诚公司与型腔模具公司签订的租赁合同属权利义务的转让，那么该合同的内容就不应当与2005年型腔模具公司与模具厂所签订的合同条款一致．模具厂早已于2005年将涉讼物业交付给型腔模具公司使用，在所谓的合同权利义务转让的合同中就不应当再约定交付涉讼物业，而应当在合同中明确模具厂的权利义务将由谁来承接。二、《租赁合同》不存在无法履行的情形，原审法院判令解除合同于法无据。(一)本案不存在依法解除合同的情形。原审法院是依据《合同法》第九十四条的规定，判令解除合同，可本案均不存在《合同法》第九十四条规定可解除合同的情形。广诚公司在诉状中主张合同的履行过程中出现了不可抗力导致合同目的不可实现，要求解除合同。《民法通则》对不可抗力有明确界定，政府的政策出台并不属于不可抗力，原审法院也未确认政策属于不可抗力。同时，本案也不存在“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”等情形，故原审法院判令解除合同没有事实依据。(二)本案不存在《租赁合同》约定解除的情形。租赁合同仅约定了广诚公司在型腔模具公司未经其许可下进行改建而制止无效的情况下有终止合同的权利，故在本案的情形下广诚公司是无权解除合同的。(三)《租赁合同》不存在无法履行的情况。1、“退二进三”的政策在2009年就出台，广诚公司在知悉该政策情况下根据模具厂的委托于2014年5月与型腔模具公司签订《租赁合同》，如广诚公司认为合同无法履行，则无需与型腔模具公司签订合同，事实上政策出台后合同都是正常履行。2、根据“退二进三”的政策要求调整产业结构，政府对列入该政策范围的地块除了可以进行房地产开发以外的，其他是鼓励利用旧厂房出租，自营创意产业。《租赁合同》约定型腔模具公司承租涉讼物业是用于生产经营，型腔模具公司为了响应政府政策号召，已经逐步将生产部分和存在环保问题的加工车间等迁出涉讼物业，拟在涉讼物业保留经营科研开发和行业协会的功能。此外，型腔模具公司于2014年在涉讼物业开展了院士工作站、技术中心、中国模具标准委员会压铸模秘书处和广州市模具工业协会等科研开发、行业协会等非生产性的工作，故型腔模具公司今后在涉讼物业进行的只是销售经营、研发、国标制定、行业协会、校企合作产学研等活动。型腔模具公司的做法不仅是符合原来租赁合同的租赁约定，且是符合政府的“退二进三”政策要求，故租赁合同根本不存在无法履行的情形。广诚公司辩称，原审法院查明事实清楚，法律依据充分，请求维持原判，驳回型腔模具公司所有请求。广诚公司向一审法院起诉请求：1、广诚公司、型腔模具公司签订的《租赁合同》解除；2、型腔模具公司腾空并向广诚公司返还位于广州市海珠区宝岗大道1099号的物业；3、型腔模具公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：广州市房地产档案馆于2015年8月13日出具的《房地产登记簿查册表》记载：海珠区宝岗大道1099,1011号1楼102，建筑面积315.31平方米；海珠区宝岗大道1099,1011号2楼配电房，建筑面积145.66平方米；海珠区昌岗中路慎德东18号自编1号，建筑面积662.95平方米；海珠区昌岗中路慎德东18号自编2号，建筑面积655.41平方米；海珠区昌岗中路慎德东18号自编3号，建筑面积1632.16平方米；海珠区昌岗中路慎德东18号自编4号，建筑面积839.21平方米；海珠区昌岗中路慎德东18号自编8号，建筑面积354.64平方米；海珠区昌岗中路慎德东18号自编9号，建筑面积888.86平方米；海珠区昌岗中路慎德东18号自编10号首层，建筑面积439.09平方米；海珠区昌岗中路慎德东18号自编10号2楼，建筑面积478.54平方米；海珠区昌岗中路慎德东18号自编11号，建筑面积242.78平方米；海珠区昌岗中路慎德东18号自编14号，建筑面积151.28平方米；海珠区昌岗中路慎德东18号自编18号，建筑面积113.4平方米。上述物业产别均为：全民。2014年5月1日，广诚公司（甲方）与型腔模具公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方把位于宝岗大道1099号，原模具厂的全部建、构筑物及其现有的公建设施的空地（其中空地部分以下简称“场地”）出租给乙方使用；出租面积约6012.49㎡，不计己交给海珠区劳动局使用的门前广场；租赁期限：从2014年5月1日起至2019年4月30日止；2014年5月1日至2017年4月30日的月租金为33075元、2017年5月1日至2019年4月30日的月租金为34728.75元；（甲方责任）……（3）甲方保证本合同的租赁期限；除非遇国家征用，双方不负违约责任，甲方应协同乙方与征用单位协商拆迁停业补偿，房屋及土地补偿归甲方所有，当年的租金按实际使用月份计算；（其他约定事项）……2、因不可抗力或国家政策原因造成的损失，双方互不追究责任；等。原审诉讼中，广诚公司表示：广诚公司是国有资产性质的资产管理有限责任公司，股东由三个国有企业共同出资；模具厂隶属于广州电气装备集团有限公司，广州电气装备集团有限公司上级主管单位是广州市国有资产监督管理委员会。型腔模具公司表示：型腔模具公司承租场地后没有交保证金，有装修；若本案确定要解除合同，装修问题型腔模具公司另案起诉，不需要在本案中一并处理。关于租金问题，广诚公司表示：当事人基于当时的决策，没有对租金的标准进行调整；型腔模具公司表示：型腔模具公司在承包型腔模具厂的物业时，租金是按照当时的市场价，价格变动不大；型腔模具公司（还以）解决员工社保和人员遣散问题作为对价，这点在合同中没有写明。关于需返还涉案物业的面积，广诚公司表示：要求返还的是房地产权证上登记的物业面积；型腔模具公司表示：位置如《房地产登记簿查册表》所列，但面积应是合同上的面积。广诚公司为证明其主张，还提交了以下证据：1、模具厂（甲方、出租方）与型腔模具公司（乙方、承租方）于2005年4月30日签订的《租赁合同》，该合同约定：甲方把位于宝岗大道1099号，原模具厂的全部建、构筑物及其现有的公建设施的空地出租给乙方使用；出租面积约6012.49㎡，不计己交给海珠区劳动局使用的门前广场；租赁期限：从2005年5月1日起至2019年4月30日止起租的第一年至第四年，每月租金为人民币3万元，及每年租金为36万元；每满四年递增5%；等。广州柴油机厂在该合同“主管单位”处盖章。2、广州市人民政府国有资产监督管理委员会于2009年3月5日作出的穗国资【2009】6号《关于加快推进市属国有企业“退二进三”工作的通知》。3、房地产证，该房产证记载：海珠区宝岗大道1099,1011号1楼102、2楼配电房；海珠区昌岗中路慎德东18号自编1号、2号、3号、4号、8号、9号、10号首层、10号2楼、11号、14号、18号的产权人为模具厂，总面积为6919.29㎡。4、模具厂于2009年12月16日向昌岗街派出所提交的申请：“兹有我单位模具厂原厂房门牌是昌岗中路慎德东18号，后因宝岗大道开通，厂门牌改为广州市海珠区宝岗大道1099号，请贵所予以证明原昌岗中路慎德东街18号即为广州市海珠区宝岗大道1099号为荷，谢谢。”广州市公安局海珠区分局昌岗街派出所于2009年12月17日在该文件左下方盖章确认：“经查我所档案资料，模具厂原门牌为：昌岗中路慎德里东18号，于1997年10月申请变更为：广州市海珠区宝岗大道1099号。特此证明。”5、广州机电集团（控股）有限公司于2004年3月15日向模具厂作出的《关于模具厂实施停产整顿的通知》,通知内容为：模具厂从2004年4月1日起实施全面停产整顿；等。6、广州电气装备集团有限公司于2012年3月15日向型腔模具公司作出的《关于按期完成广州型腔模具制造有限公司环保搬迁的函》。7、模具厂于2015年5月26日出具的《情况说明》：“为落实广州电气装备集团有限公司经营性物业‘三化’管理实施方案，妥善处理已停产企业统一管理事宜，本模具厂（已于2004年4月1日停产）同意将位于宝岗大道1099号场地的全部建、构筑物及其现有的公建设施和空地，委托给广州广诚资产管理有限公司经营管理：本厂与广州市型腔模具制造有限公司2005年4月30日签订的《租赁合同》中的出租人权利义务，从2014年5月1日起由广诚资产管理有限公司承继，由广州广诚资产管理有限公司收取租金和履行出租人权利义务。”8、广州市人民政府国有资产监督管理委员会于2014年5月28日作出的《广州市国资委关于加强国资系统环境保护工作的通知》（穗国资规【2014】23号，内容为：（一）按期完成“退二”工作；按照《广州市人民政府办公厅关于印发广州市大气污染综合防治工作方案的通知》（穗府办【2014】61号）要求，未能按期完成第二批“退二”工作任务的企业，于2014年底完成“退二”任务；属于第三批“退二”以及北部扩大区域“退二”的企业，于2015年底前完成“退二”任务（名单详见附件）；等。《退二进三工作任务表》记载：序号：4；项目名称：第二批企业“退二”；任务要求：完成“退二”企业的停业、关闭和搬迁；完成期限：2014年底；责任单位：市国资委；配合单位：市发展改革委、环保局；落实单位：模具厂；等。9、广州电气装备集团有限公司于2014年6月4日向型腔模具公司作出的《通知》：“根据《广州市国资委关于加强国资系统环境保护工作的通知》（穗国资规[2014]23号）文件要求，模具厂须在2014年底前完成“退二”工作。请贵司严格按照市国资委的有关要求，尽快制定搬迁方案，认真贯彻执行，确保在2014年底前完成整体搬迁工作，并将场地及设备设施完整交还我司。”型腔模具公司于2014年6月10日盖章确认已签收。10、《关于广州市型腔模具制造有限公司搬迁进展情况的报告的复函》。11、《关于停止工业生产的通知》。12、《发改委门户网站政民互动栏目回复意见审批表》。13、《环境问题整改通知书》。14、广州市规划局于2013年5月27日向模具厂作出的穗规函【2013】2602号《广州市规划局依申请公开政府信息决定书》，主要内容为：海珠区宝岗大道1099号地段部分位于广州市AH012125规划导则地块，地块规划用地性质为其他市政公用设施用(U9)，部分位于广州市AH012126规划导则地块，地块规划用地性质为公共绿地(G1)，其中部分为道路用地；因该地段周边地区前正在进行规划更新研究，该地段的最终规划条件以向规划部门正式申请确认的用地规划条件为准；等。型腔模具公司表示：证据的1真实性没有异议，关联性本案不具备解除合同的情形；证据2真实性没有异议，关联性有异议，这份文没有土地的处置问题；证据3、4的真实性没有异议；证据5的真实性没有异议，关联性有异议，这份文要求模具厂全面停产整顿，但是型腔模具公司查到模具厂目前还在经营的状态下；证据6的真实性没有异议，关联性有异议；证据7的真实性没有异议，但对其内容不予认可，广诚公司是受业主方的委托和我们签订租赁合同的；证据8没有原件，真实性没有异议，关联性不予确认。证据9、10真实性予以确认，关联性不予确认，广州电器装备有限公司并不是合同的主体，无权要求型腔模具公司搬迁，也无权提出解除权。型腔模具公司应广诚公司的要求，缴纳了2014年租金，广诚公司并开具了发票；证据11的真实性没有异议，关联性不予确认，并不存在广诚公司委托业主方，而且这份函的内容很多是不属实的。证据12、13的真实性没有异议，关联性有异议；证据14的真实性没有异议，恰恰说明1099号正在进行规划研究，规划还没有定下来，还是适合租赁的。原审另查明，模具厂是全民所有制企业，该厂法定代表人在本案中表示同意广诚公司以自己名义起诉，在本案中放弃实体权利，不参加诉讼。一审法院认为，涉案物业登记在模具厂，该厂曾于2005年4月30日通过与型腔模具公司签订《租赁合同》的方式把涉案物业及场地出租给型腔模具公司。模具厂已委托广诚公司处理涉案物业的出租事宜，而广诚公司、型腔模具公司之间也就涉案物业及场地于2014年5月1日重新签订了《租赁合同》，且两份合同内容基本相同。可见，广诚公司、型腔模具公司之间重新签订的《租赁合同》实际上是对模具厂与型腔模具公司之间的《租赁合同》的主体的变更。另外，模具厂在本案中也明确表示同意广诚公司以自己名义起诉、在本案中放弃实体权利、不参加诉讼。故广诚公司具备就涉案物业及场地提起诉讼的资格。虽然涉案物业登记在其名下，但模具厂是全民所有制企业，上述物业本质上为国有资产。故广州市人民政府国有资产监督管理委员会作出《广州市国资委关于加强国资系统环境保护工作的通知》要求其完成停业、关闭和搬迁后，模具厂应当及时完成上述要求。在此情况下，实际使用人即型腔模具公司也应予以配合即先行将涉案物业及场地交还给涉案物业的管理人即广诚公司。故广诚公司要求型腔模具公司返还涉案物业及场地的诉讼请求，原审法院予以支持。鉴于涉案物业及场地应予交还广诚公司，《租赁合同》无法履行，故广诚公司要求解除与型腔模具公司的《租赁合同》的诉讼请求，原审法院予以支持。根据广诚公司提交的房产证及公安部门出具的证明，及广诚公司、型腔模具公司在诉讼中的确认，涉案物业应包括海珠区宝岗大道1099,1011号1楼102、2楼配电房；海珠区昌岗中路慎德东18号自编1号、2号、3号、4号、8号、9号、10号首层、10号2楼、11号、14号、18号。上述物业总建筑面积为总面积为6919.29㎡，但广诚公司并未明确说明超出合同约定的6012.49㎡的部分的具体位置，也未合理解释原因，故应返还物业及场地的面积仍应以合同约定的6012.49㎡为准。鉴于型腔模具公司使用的涉案物业及场地的面积较大，故应给予30天的期限。因上述通知在广诚公司、型腔模具公司签订租赁合同之后，双方均无法预见，故受理费应由广诚公司、型腔模具公司共同负担。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原审法院于2016年7月8日判决如下：一、被告广州市型腔模具制造有限公司于本判决生效之日起30日内腾空并向原告广州广诚资产管理有限公司返还广州市海珠区宝岗大道1099号（海珠区宝岗大道1099,1011号1楼102、2楼配电房；海珠区昌岗中路慎德东18号自编1号、2号、3号、4号、8号、9号、10号首层、10号2楼、11号、14号、18号）中6012.49㎡的房屋及场地；二、解除原告与被告于2014年5月1日签订的《租赁合同》。本案受理费12830元，由广州广诚资产管理有限公司、广州市型腔模具制造有限公司各负担二分之一。上述受理费已由广州广诚资产管理有限公司预交，广州广诚资产管理有限公司同意广州市型腔模具制造有限公司在履行判决时将其应负担的部分直接支付给广州广诚资产管理有限公司。经查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，型腔模具公司虽上诉要求撤销原判，支持其的诉讼请求，但本院审理期间，型腔模具公司既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对型腔模具公司的上诉请求，不予支持。原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费12830元，由上诉人广州市型腔模具制造有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  姚伟华审判员  余 盾二〇一六年十月二十五日书记员  邹文芳