安徽省芜湖县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0221民初283号原告：中国工商银行股份有限公司芜湖县支行，住所地安徽省芜湖县湾沚镇芜湖南路1号。负责人：乔斌，行长。委托诉讼代理人：曹平，该银行客户经理。委托诉讼代理人：丁翔，安徽青弋江律师事务所律师。被告：张茂平，男，1969年12月28日出生，户籍地安徽省芜湖县，现住安徽省芜湖县。被告：郑小伍，女，1968年7月1日出生，户籍地安徽省芜湖县，现住安徽省芜湖县。被告：芜湖点金置业有限公司，住所地安徽省芜湖县湾沚镇荆江东路。法定代表人：居万荣，董事长。原告中国工商银行股份有限公司芜湖县支行（以下简称工行芜湖县支行）与被告张茂平、郑小伍、芜湖点金置业有限公司（以下简称点金置业）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年1月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行芜湖县支行诉讼代理人丁翔，被告张茂平到庭参加了诉讼，被告郑小伍、点金置业经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告工行芜湖县支行向本院提出诉讼请求：1、被告张茂平、郑小伍立即偿还借款本息及罚息等共计314354.39元（截止2015年11月27日），之后利息、罚息等按合同约定计算至实际给付之日止；2、原告依法对抵押物享有优先受偿权，被告点金置业承担连带还款义务；3、原告的律师代理费20600元由被告承担；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年11月15日，原、被告签订《个人购房借款/担保合同》，约定：被告张茂平、郑小伍向原告借款350000元，借款期限120个月，还款方式依照按月等额本息法，以芜湖县湾沚镇翰金广场1幢S3041室、S3042室房屋提供担保，被告点金置业为上述借款提供阶段性连带责任保证。2013年11月20日，原、被告就上述约定担保房屋于芜湖县房地产管理局办理预告抵押登记，登记权利人为原告。现被告张茂平、郑小伍违反合同义务，已连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，原告宣布贷款提前到期，被告清偿全部或部分贷款。截止2015年11月27日，被告尚欠借款本息及罚息等共计314354.39元。另依合同约定，原告为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由被告承担。被告张茂平辩称，是事实，没有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年11月15日，被告张茂平、郑小伍与原告工行芜湖县支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定：被告张茂平、郑小伍贷款350000元，用于购买芜湖县湾沚镇翰金广场01幢S3041、S3042室商品房；贷款利率为基准利率；利息从实际放款日起算并按月结算，采用按月等额本息还款法；贷款期限为120个月；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，构成违约，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款立即到期，要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失，包括贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等。2013年11月20日，被告张茂平、郑小伍以芜湖县湾沚镇翰金广场01幢S3041、S3042室房产与原告办理了预购商品房抵押权预告登记（房预告芜县字第018065号）。被告点金置业作为保证人，承担阶段性连带责任保证，保证范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。如正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有前述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，则保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。保证期间为贷款到期之日起两年，贷款人依约宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。2013年11月27日，原告向被告一次性发放了贷款。被告张茂平、郑小伍借款后，初期能按照合同约定偿还借款，但自2015年1月开始拖欠还款，截止2015年11月27日，被告累计拖欠本金307337.74元、利息7016.65元。至起诉时，案涉房屋未办理房产证及正式抵押登记。原告多次催款无果，诉至法院，产生律师代理费20600元。本院认为，原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》系当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，为有效合同，应受法律保护。原告依约向被告发放贷款，但三被告自2015年1月开始未按合同约定支付借款本息，构成违约，应承担相应的违约责任。对原告要求被告张茂平、郑小伍归还借款本息及实现债权费用的诉讼请求，本院予以支持。原告于系争房产上设定的抵押权预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即预告登记所保障的权利并非现实物权，而是将来发生物权变动的请求权，本质上仍是债权性质，抵押权并未设立。因此，原告作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，并非对系争房屋享有现实抵押权，而优先受偿权需有法律明确规定才能设立，赋予原告针对抵押权预告登记的财产优先受偿的权利没有法律依据，故原告主张对案涉房屋享有优先受偿权的请求，本院不予支持。被告点金置业作为保证人，自愿为原告对被告张茂平、郑小伍的借款承担连带保证责任，原告请求被告点金置业对借款本息及实现债权的费用承担连带清偿责任的诉请，本院予以支持。综合全案分析，本案属系列案件，事实清楚、案情简单，证据确实充分，且有当事人提出律师费用过高，本院认为，律师费虽然在合同中约定是由被告承担，但原告不应在收费幅度范围内以最高标准计算费用而加重被告负担，因此，对律师费用本院酌情认定为13000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告张茂平、郑小伍于本判决生效后十日内归还原告中国工商银行股份有限公司芜湖县支行借款本金307337.74元及利息（截止2015年11月27日为7016.65元，2015年11月28日起，按借款合同约定及中国人民银行有关规定计算至本判决确定给付之日止）；二、被告张茂平、郑小伍于本判决生效后十日内支付原告中国工商银行股份有限公司芜湖县支行为实现债权支付的律师费13000元；三、被告芜湖点金置业有限公司对上述第一、二项债权承担连带清偿责任，被告芜湖点金置业有限公司承担保证责任后，有权向被告张茂平、郑小伍追偿；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告中国工商银行股份有限公司芜湖县支行的其他诉讼请求。案件受理费6324元，由被告张茂平、郑小伍、芜湖点金置业有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 长  李渝林审 判 员  孙启霞人民陪审员  张国华二〇一六年十月二十四日书 记 员  曹成成证据目录：原告中国工商银行股份有限公司芜湖县支行提交的证据如下：1、原告营业执照、组织机构代码证、负责人身份证复印件；2、被告张茂平、郑小伍身份证、户口簿、结婚证复印件，被告点金置业营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证复印件；3、《个人购房借款/担保合同》、“借款凭证”、“房屋抵押权预告登记证明”；4、“贷款账户查询”；5、《委托代理合同》、发票。附：判决所依据的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。二、《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。三、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。