江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初10840号原告：孟凡旭，男，1993年10月28日出生，汉族，住江苏省沛县。委托代理人：唐天宝，江苏季沛律师事务所律师。委托代理人：夏雪珂，江苏季沛律师事务所实习律师。被告：昆山城开锦亭置业有限公司，住所地昆山市花桥镇兆丰路18号亚太广场1号楼2501-2516室。法定代表人：杨彪，该公司董事长。委托代理人：顾春秀，上海市金茂（昆山）律师事务所律师。原告孟凡旭与被告昆山城开锦亭置业有限公司（以下简称“城开锦亭公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月14日受理后，依法由代理审判员胡蔷薇独任审判，于2016年8月19日、2016年10月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人唐天宝到庭参加诉讼，被告委托代理人顾春秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟凡旭向本院提出诉讼请求：原被告之间存在租赁关系，原告承租被告位于江苏省昆山市花桥镇绿地大道XXX号X号楼X#XX号的商铺，营业内容为美容美发。招商期间，被告承诺给予原告两个月的租期免收房租和物业管理费。2016年1月1日，原告发现被告的商铺并没有按照合同的约定达到交付使用条件，且在招商期间承诺的免收两个月的房租与物业费也未兑现。双方因此争议，2016年5月12日，被告擅自对原告的商铺断水断电，致使原告损失惨重。现原告诉至法院，要求：1.判令被告退还2016年1月份、2月份、3月份房租24153元；2.判令被告退还2016年1月份、2月份、3月份物业管理费2679元；3.判令被告赔偿装修费、装修保证金、物业保证金、清理费、工程监管费等共计25991元。被告城开锦亭公司辩称，1、原告在2015年11月20日入驻的，被告已根据双方的商铺租赁合同提供原告一个月的免租金装修期，并不存在没有兑现承诺的情况，被告一直租用涉案的商铺至今，没有理由要求退还2016年1至3月份的租金和物业管理费；2、原告自2016年4月起拖欠被告租金和物业费，经多次催告仍未缴清，被告根据双方合同约定对商铺采取了停电措施；3、原告装修费用是其美容美发服务所需要的，这部分费用不应该由被告承担，原告在装修期间，被告提供了垃圾清运和工程监管的服务，原告应承担清理费和工程监管费用，装修保证金以及物业保证金也是双方约定收取的；综上所述，原告的诉请缺乏事实和法律依据，请求驳回。经审理查明，2015年11月3日，原告孟凡旭（乙方）与被告城开锦亭公司（甲方）签订《商铺租赁合同》一份，约定原告承租位于昆山花桥绿地大道××号游站商业中心X号楼XX号商铺,用于经营美容美发，租赁期限自2016年1月1日至2018年12月31日止，免租装修期为2015年12月1日至2015年12月31日，第一年租金为8051元/月，物业管理费为893元/月，首期租金为三个月费用24153元，租赁保证金为三个月费用24153元；租赁合同第三条第三款约定的付款要求为：租金和物业管理费采取先付后用方式按壹季提前10日支付，即每年12月20日、3月20日、6月20日、9月20日之前缴纳；租赁合同第四条第一款约定：1.乙方租赁的商铺，甲方按现场状况移交；2.水、电表读数，甲乙双方现场抄表记录确认；租赁合同第十条第三款第二项约定：乙方应缴租金及物业管理费等超过上述规定缴费日期10日以上者，甲方有权切断商铺用水、用电，关闭乙方所租赁场地，并保留追加赔偿的权力；租赁合同第十条第三款第三项约定：双方约定，乙方有下列情形之一的，甲方可以单方面解除合同，发给乙方限时撤场通知书；租赁保证金不予退还；给甲方造成损失的，乙方还应承担赔偿责任……C)将租赁场地闲置30天以上或擅自停业达30天的;d)乙方严重违反《商铺管理公约》及《治安、消防责任书》的……k)本合同其他条款规定的情形。2015年11月3日，原告向被告交付X号楼XX号商铺租金24153元和租赁保证金24153元。2015年11月20日，原告向案外人昆山花桥游站物业服务有限公司支付2016年1月至3月物业费2679元，并支付物业保证金2679元；2015年11月26日，原告向案外人昆山花桥游站商业运营管理有限公司支付装修保证金5000元、工程监管费661元、垃圾清运费330元。原告所经营的商铺名称为“零点造型”。打印日期为2016年3月15日的昆山城开锦亭置业有限公司商铺租金缴款通知书显示，被告向原告催缴2016年4月1日至2016年6月30日的租金，金额为24153元；原告孟凡旭本人已签收该通知，签收日未显示，原告本人称签收时间不清楚。打印日期为2016年3月22日的昆山花桥游站物业服务有限公司商铺物业管理费缴款通知书显示，案外人昆山花桥游站物业服务有限公司向原告催缴2016年4月1日至2016年6月30日的物业管理费，金额为2679元；原告孟凡旭本人已签收该通知，签收日未显示，原告本人称签收时间不清楚。原告未于2016年3月20日向被告交纳2016年4月至6月的租金，原告称，因被告工作人员口头承诺给予其两个月试营业期间免租金和物业管理费，其于2015年11月3日交纳的租金未使用完毕，所以未交纳。2016年5月12日，被告停止向原告所在的商铺供水供电，之后原告未再继续经营。另查明，原告提供二次装修协议书、装修费收据、二次装修许可证（其上显示涉案商铺2015年12月1日至2016年2月1日进行装修工程），证明原告为装修花费40000元；被告对该组证据的真实性无法确认。原告提供律师函及EMS快递单一份，证明租赁合同终止的原因是由于被告停水停电，被告应承担合同不能履行及合同终止的责任；被告对律师函内容不认可。原告提供昆山花桥游站物业服务有限公司于2016年3月9日出具的水费收据一份，证明被告直到2016年3月9日才给原告安装水表并供水，此前不符合商铺交付使用条件；被告认为水费是代原告收取，水电均早已开通，该证据不能达到原告的证明目的。原告提供一组水管照片（未显示时间）证明被告到2016年3月9日才给原告做的下水通道，且事后将原告承租商铺的房屋断水、断电，并将原告商铺门锁上；被告不认可该组照片，认为其在2015年11月20日已将租赁物交付原告，原告也未提出任何异议，原告在使用一段时间后提出租赁物不符合交付条件，与常理不符。再查明，被告提供防火安全责任公约书、2015年11月20日的游站单元交接物品清单，证明被告已于2015年11月20日将租赁物交付原告使用；原告对防火安全责任公约书真实性没有异议，但认为与本案没有关联；对于游站单元交接物品清单中的“孟凡旭”签字，原告认为“防火责任安全公约书”、“二次装修规则及责任书”、“二次装修协议书”三栏是其签字，其余栏目不是其签字。被告提供涉案商铺的水费充值记录表一组，证明被告已履行代原告缴纳水电费的职责；原告对电费充值记录没有异议，原告认为水费充值记录显示时间为2016年3月15日，且只有水费一笔，印证了被告直至2016年3月才给原告供水。被告提供2016年5月10日的通知及照片一组，通知主要内容为：被告向原告催缴2016年4月1日至2016年6月30日的租金24153元和物业管理费2679元，要求原告于收到本通知3个工作日缴清以上费用，若逾期未缴清，被告将于2016年5月12日10点起切断涉案商铺的用水、用电、关闭原告所租赁场地、解除本合同；照片显示被告将上述通知张贴于原告经营的“零点造型”店铺大门处；原告认为其未收到该通知，且原告认为以拍照形式送达该通知不合理。被告提供管理公约一份，公约第六章备注部分第三条第二款约定：“住（租）户应自发展商向其发出关于其所租赁之单元的交付使用通知书之日起，即向管理费预付首期6个月的管理费，此后住（租）户应于每个月的前5个工作日内向管理者缴付其名下单元每月应付之管理费”，被告以此证明其向原告收取物业管理费的依据；原告认为该管理公约没有租户盖章或签字，不认可该份证据。上述事实有商铺租赁合同一份、二次装修协议书、装修费收据、装修许可证、商铺租赁保证金收据存根、工程监管费收据存根、垃圾清运费收据存根、物业保证金收据存根、装修保证金收据存根、物业管理费发票、租金发票、水费收据、律师函及EMS快递单、水管照片一组、防火安全责任公约书、游站单元交接物品清单、缴款通知书两份、被告催缴通知书、张贴通知书的照片打印件、水电费充值记录、管理公约及本院庭审笔录予以证实。本院认为，原告孟凡旭与被告城开锦亭公司签订的商铺租赁合同依法成立并有效，双方均应恪守。关于原告要求被告退还2016年1月至3月租金24153元的诉请，原告称被告承诺给予其试营业期间两个月免租期，原告于2015年11月3日交纳的租金未使用完毕，且被告交付给原告的房屋不符合交付条件，被告不应收取该三个月租金；本院认为，原告上述主张并无充分证据证明，且双方签订的租赁合同中约定的免租装修期为2015年12月1日至2015年12月31日，2016年1至3月并非免租期，故本院对原告的该项诉请不予支持。关于原告要求被告退还2016年1月至3月物业管理费2679元的诉请，原告称被告承诺给予其试营业期间两个月免物业管理费，且被告交付给原告的房屋不符合交付条件，被告不应收取该三个月物业管理费，本院认为，原告上述主张并无充分证据证明，且双方签订的租赁合同中也未约定2016年1月至3月免收物业管理费，故本院对原告的该项诉请不予支持。关于原告要求被告赔偿装修费、装修保证金、物业管理费保证金、清理费和工程监管费的诉请，本院认为，其一，原告并非向被告交纳的上述费用，退还主体不应为被告；其二，原告未于双方签订的租赁合同约定的时间向被告支付租金和物业管理费，也未在被告向原告发出缴款通知书和通知函后向被告缴纳租金和物业管理费；而原告称其于2015年11月3日交纳的租金和物业管理费未使用完毕，根据租赁合同第三条第一款约定，原告在签约时须向被告交付首期租金（三个月的费用24153元），结合租赁合同中免租期为2015年12月1日至2015年12月31日的约定，原告于2015年11月3日交纳的租金24153元应为2016年1月至3月的租金；现原告未于合同约定的时间和被告通知的时间交纳租金和物业管理费，系原告违约；综上，原告因被告切断其用水用电导致无法经营而主张被告赔偿装修费、装修保证金、物业保证金、清理费和工程监管费的诉请没有依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告孟凡旭的诉讼请求。案件受理费1120元，减半收取为560元，由原告孟凡旭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名苏州市中级人民法院，开户行中国农业银行苏州苏福路支行，帐号10×××76。代理审判员  胡蔷薇二〇一六年十月十三日书 记 员  王 远附：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。