福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽05民终2950号上诉人（原审被告）：泉州市新都贸易发展有限公司，住所地福建省安溪县湖头镇上田村。法定代表人:纪建鹏，董事长。委托诉讼代理人：郭杰锋，福建顺济律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐栋，福建顺济律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈泽兰，女，1971年6月8日出生，汉族，住福建省安溪县。上诉人泉州市新都贸易发展有限公司因与被上诉人陈泽兰商品房预售合同纠纷一案，不服福建省安溪县人民法院（2015）安民初字第6938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。泉州市新都贸易发展有限公司上诉请求：撤销原判第一项，改判驳回陈泽兰的诉讼请求。事实和理由：一、因安溪县国土资源局交付给泉州市新都贸易发展有限公司的土地上存在部分房屋及土地未征收，导致泉州市新都贸易发展有限公司无法如期建设房屋及相关水电配套设施，无法如期交房，根据合同约定，交房期限可以顺延，本案不存在逾期交房的问题。二、陈泽兰没有按时缴交专项维修基金，泉州市新都贸易发展有限公司有权延期交房。三、虽然违约责任不在泉州市新都贸易发展有限公司，但泉州市新都贸易发展有限公司仍积极与业主协商解决，以期将各方损失降到最小，有部分业主已与泉州市新都贸易发展有限公司达成调解协议。陈泽兰辩称，安溪县国土资源局交付给泉州市新都贸易发展有限公司的土地上是否存在部分房屋及土地未征收与买受人无关，买受人并没与政府部门签订合同。泉州市新都贸易发展有限公司应按合同履行。泉州市新都贸易发展有限公司至今没有通知陈泽兰交房，所以不存在交专项维修基金的问题。陈泽兰向一审法院起诉请求：泉州市新都贸易发展有限公司支付陈泽兰逾期交房违约金（自2014年1月1日起每日按照已付房款446715元的0.01%计算至实际交房日止，暂计至2015年10月31日为29707元）。一审判决认定事实：2012年12月24日，泉州市新都贸易发展有限公司作为出卖人与陈泽兰作为买受人共同签订《商品房买卖合同》（合同编号：MF-2007-01-NO.0427093）及附件六《合同补充协议》，约定：陈泽兰向泉州市新都贸易发展有限公司购买址在安溪县湖头××都××广场××号房屋，总购房款446715元，首付款136715元。合同第八条约定：出卖人应当于2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付给买受人使用……。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起180日内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款0.01%（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金……《合同补充协议》第四条第4款关于延期交房的补充约定：双方同意，如因以下情况导致工程延误，《商品房买卖合同》中约定的交付使用日期可以据实延期：（1）施工中遇到异常困难和重大技术问题无法及时解决，设计重大变更等因素，取得设计技术部门证明；（2）因政府政策性原因或非出卖人原因而产生的时间延误，取得政府相关部门证明；（3）施工中遇到六级以上阵风、台风、高温35℃以上、降雨量10mm以上的中大雨、暴雨天气及其他自然灾害导致工程延误，取得气象部门证明；（4）配合市政配套安装、检修而停水、停电造成工程无法施工；（5）政府公告、通知、命令停工或交通管制、学校学生考试等原因造成无法正常施工；（6）其余未尽因素，根据政府相关规定处理。该合同同时约定了讼争房屋的其他权利义务、违约责任等条款。2013年1月8日，陈泽兰支付给泉州市新都贸易发展有限公司首付款156715元，并由泉州市新都贸易发展有限公司出具1张销售不动产统一发票交由陈泽兰收执。2013年1月16日，陈泽兰就本案讼争房屋向中国银行股份有限公司安溪支行办理按揭贷款29万元支付给泉州市新都贸易发展有限公司。至此，陈泽兰已支付全部购房款446715元给泉州市新都贸易发展有限公司，但泉州市新都贸易发展有限公司至今未按合同约定交付房屋给陈泽兰使用，致陈泽兰于2015年11月4日诉至法院。一审法院认为，陈泽兰与泉州市新都贸易发展有限公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，陈泽兰依约支付了全部购房款。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，泉州市新都贸易发展有限公司应于2013年12月31日前交房，但自2012年12月24日次日起至2013年12月31日止，期间共有高温、中雨及以上天气、中高考等计88日，根据《合同补充协议》第四条第4款的约定，泉州市新都贸易发展有限公司可延期至2014年3月29日前交房，2014年1月1日至2014年3月29日期间又有高温、中雨及以上天气4日，泉州市新都贸易发展有限公司又可延期至2014年4月2日前交房，即泉州市新都贸易发展有限公司应于2014年4月2日前交付房屋给陈泽兰使用，但泉州市新都贸易发展有限公司至今未交付，系属违约行为，依约应承担逾期交房的民事责任。因泉州市新都贸易发展有限公司逾期交房已超过180日，故泉州市新都贸易发展有限公司应自2014年4月3日起至实际交房之日止按购房款446715的日0.01%向陈泽兰支付逾期交房违约金。陈泽兰请求泉州市新都贸易发展有限公司支付自2014年1月1日起至实际交房之日止的违约金，因泉州市新都贸易发展有限公司可延期至2014年4月2日前交房，故该日期之前的违约金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告泉州市新都贸易发展有限公司应自2014年4月3日起按购房款人民币446715元的日0.01%向原告陈泽兰支付逾期交房违约金（其中截至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起10日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至被告泉州市新都贸易发展有限公司向原告实际交房之日止，若未满一年按实际天数计算）；二、驳回原告陈泽兰的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实本院认定如下：陈泽兰二审提供的泉州市新都贸易发展有限公司出具的承诺书可以证明，截止2015年4月25日新华都商住广场第10、11幢尚未开始施工建设，泉州市新都贸易发展有限公司于2015年4月25日向新华都商住广场第10、11幢买受人出具承诺书，承诺将于2015年5月15日开始施工建设。泉州市新都贸易发展有限公司主张安溪县国土资源局交付给泉州市新都贸易发展有限公司的土地上存在部分房屋及土地未征收，导致泉州市新都贸易发展有限公司无法如期建设房屋及相关水电配套设施，无法如期交房。对此，泉州市新都贸易发展有限公司未举证证明，且泉州市新都贸易发展有限公司与陈泽兰签订本案商品房买卖合同时，新华都商住广场第10、11幢尚未开始施工建设，如安溪县国土资源局交付给泉州市新都贸易发展有限公司的土地上存在部分房屋及土地未征收，在签订商品房买卖合同时泉州市新都贸易发展有限公司已经明知，不能作为其逾期交房的抗辩事由。双方在合同中未明确约定买受人缴交专项维修基金的数额，仅约定由泉州市新都贸易发展有限公司代收代缴，买受人在交房时一次性缴纳，而泉州市新都贸易发展有限公司至今尚未通知交房，故不能认定陈泽兰逾期缴交专项维修基金。自合同签订之日至合同约定的交房截止日期间，泉州市新都贸易发展有限公司尚未开始施工建设诉争商品房所在楼房，故该期间不存在因天气、中高考等因素影响施工应顺延交房时间的情形。一审认定事实正确，本院予以确认。本院认为，陈泽兰与泉州市新都贸易发展有限公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定双方的商品房买卖合同关系合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，陈泽兰依约支付了全部购房款。根据合同约定，泉州市新都贸易发展有限公司应于2013年12月31日前交房，泉州市新都贸易发展有限公司至今尚未履行交房义务，已构成违约，应当按照合同约定支付逾期交房违约金。泉州市新都贸易发展有限公司主张逾期交房系因安溪县国土资源局交付给泉州市新都贸易发展有限公司的土地上存在部分房屋及土地未征收所致，应当顺延交房时间，以及陈泽兰没有按时缴交专项维修基金，泉州市新都贸易发展有限公司有权延期交房。泉州市新都贸易发展有限公司的上述主张均缺乏依据，不予采纳。综上所述，泉州市新都贸易发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实正确。适用法律上，一审对开始施工建设之前的高温、中雨、中高考等作为影响施工的情形予以顺延交房时间虽有不妥，但陈泽兰对此未提起上诉，故一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费543元，由泉州市新都贸易发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林海峰审 判 员  戴 强代理审判员  张 萍二〇一六年十月十七日书 记 员  杨凌珊