广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0204民初991号原告陈果，男，1986年6月2日出生，汉族，住广西柳州市柳城县。委托诉讼代理人：朱声敏，广西瀛聪律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：陆仕平，广西瀛聪律师事务所律师（特别授权）。被告柳州望泰房地产开发有限公司，住所地：广西柳州市红锋路21号江南新天地商住三区1-2号，营业执照注册号：450200200013014。法定代表人：冯望均，系该公司总经理。委托诉讼代理人：高国琦，广西创和律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：庞洪权，男，1978年9月13日出生，汉族，住广西柳州市城中区，系该公司员工（一般代理）。原告陈果与被告柳州望泰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案后，依法适用普通程序，于2016年6月22日、2016年8月11日公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人朱声敏、陆仕平以及被告之委托诉讼代理人高国琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈果向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金42778元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼求为：判令被告向原告支付逾期交房违约金80000元。事实与理由：2010年9月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买由被告开发的位于柳州市航一路1号“龙城华府”小区10栋2单元4-1号房屋一套，总价款为507455元。合同签订后，原告按约履行了付款义务，支付了全部购房款，取得《销售不动产统一发票》。根据案涉《商品房买卖合同》，被告的交房期限为2012年12月31日。但是被告一再拖延交房日期，直到2013年11月初，被告才向原告发出入伙通知，要求原告于2013年11月8日办理入伙手续，至此被告逾期交房311天。原告认为，被告违反合同约定，逾期交房311天，违约事实清楚。同时，因为该房屋在交房时未经有关行政部门进行竣工验收备案登记，不符合法律强制性规定，所以计算逾期交房违约金的天数应当从约定交房之日的次日2013年1月1日起至2015年11月20日备案登记之日止，按照1053天计算。由于违约金数额过高，原告向被告主张的逾期交房违约金自愿降低为80000元，放弃主张其余的逾期交房违约金的权利。因双方协商未果，故原告依法提起诉讼。被告柳州望泰房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：一、原、被告双方已达成了迟延交房违约责任的和解方案，原告领取了被告向其支付的实际逾期交房违约金，并在领取延期交房违约金的收据上签字，故双方已经就本案迟延交房和违约金的问题达成一致，原告亦无权再对此提起诉讼。二、原告认为应当以备案通过之日起开始作为计算违约金的交房日期，这不符合事实和法律规定：1.原、被告双方在《商品房买卖合同》中第8条第一款明确约定，交房应当具备的条件是经验收合格，而本案被告已经提交了证据，证明本案商品房已经验收合格，具备交房条件。而且《商品房买卖合同》已经过柳州市住房与城乡建设委员会（以下简称“柳州市住建委”）的备案登记。柳州市住建委并未对合同提出异议或者进行修改，原、被告双方也按照《商品房买卖合同》中第8条第一款的约定于2013年11月8日交房完毕；2.我国建筑法和行政管理等规范性文件，均未将备案登记作为交房的前置条件，没有要求先备案后交房，也没有要求没有备案就不允许交房，所以原告主张不备案登记就不能交房无法律依据；4.关于本案的违约天数。应当按照《商品房买卖合同》中第8条第二款的约定，对符合气象部门的气象记录中“当日累计有四个小时以上（含四个小时）风雨”、“当日停电（水）四小时以上（含四小时）”、“国家法定节、假日”等情形的天数予以扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人所提交的其他有争议的证据，本院将结合事实查明部分对其真实性以及证明目的予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2010年9月25日，原告与被告柳州望泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买柳州市航一路1号龙城华府10栋2单元4-1号房屋，建筑面积117.06平方米，购房总金额507455元，该合同第八条中约定：“出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.买受人变更联系电话、地址，没有及时通知出卖人；供水部门当日停水四小时以上（含四小时）的、供电部门当日停电四小时以上（含四小时）的，或者气象部门的气象记录当日累计有四小时以上（含四小时）风雨的，顺延一天；国家法定节、假日，及政府部门要求停工等造成工程延误的，顺延一天”；合同第九条约定：“除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.逾期不超过90天，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至交房通知上注明的交房之日止，出卖人应向买受人支付已交付房款每日万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，自过90日的第二天至交房通知上注明的交房之日止，出卖人应向买受人支付已交付房款的每日万分之三违约金，合同继续履行”；合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条约定的拟证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示拟证明文件或出示拟证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”；合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。2014年5月12日，原告向被告出具《领取延期违约金收据》一份，载明被告延期交房天数为311天，整个施工期间按合同约定可扣除的顺延天数为286天，其领取实际延期天数25天的违约金2537.28元，并载明：“本收据系双方最终解决结果，此后就此事互不再追究任何责任”。原告认可其已收到被告根据《领取延期违约金收据》的约定向其支付的逾期交房违约金。另查明，根据《建设工程竣工验收意见书》载明，柳州市龙城华府10#楼于2010年3月5日开工，于2013年11月3日竣工。该工程最终于2013年11月6日经施工、勘察、设计、监理、建设五单位检查并验收合格。根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示，该工程于2015年11月20日经柳州市住建委进行竣工验收备案登记。原、被告均认可涉诉房屋的交房日期为2013年11月8日，即逾期交房天数为311天。本案在审理过程中，原告主张本案《领取延期违约金收据》是依据《商品房买卖合同》第8条的约定来计算逾期交房违约金，该合同条款本身属于违反公平原则的无效格式条款，所以收据中关于逾期交房违约金的计算方式不合法、不合理，该收据属于重大误解，显失公平的合同，严重侵犯了原告的合法权益，依法应当撤销，并认为根据建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的相关规定，建设单位自工程竣工验收合格后需向建设主管部门备案，逾期交房违约金的计算天数应当从约定交房之日的次日2013年1月1日起至2015年11月20日备案登记之日止按照1053天计算。被告认为逾期交房的311天中，应当按照原、被告签订的《商品房买卖合同》中的约定，扣除因法定节假日以及累计达到4小时风雨天气、停水停电等导致施工迟延的天数，且逾期交房违约金一事已由当事人双方协商一致处理完毕，原告亦据此向被告出具了《领取延期违约金收据》，承诺其收取收据中约定的违约金后不再向被告主张权利，故要求法院驳回原告的诉讼请求。本院认为，本案当事人就涉案房屋所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思一致的表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，也不损害社会公共利益，该合同合法有效，对双方当事人均具有法定约束力。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当依照合同约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告逾期交房的违约事实存在，双方作为完全民事行为能力人，在自愿、平等协商的基础上，对被告延期交房311天的事实和按合同约定可扣除的天数达成了一致意见，由原告出具了《领取延期违约金收据》对前述内容进行了确认，同时确认了扣除合同约定的天数外，被告应当支付的实际延期违约天数的违约金数额，并约定了收据中所载明的内容是双方最终解决结果，此后双方均互不追究对方的任何责任。因此，该收据所载明的赔偿金数额和当事人所应各自承担的义务，在经当事人签字确认后即具有法律效力，对当事人均具有法律约束力。现被告已经履行约定的义务，按照收据的内容向原告支付了逾期交房违约金，则当事人双方对于逾期交房违约金的争议已经协商处理完毕，原告在收到约定的逾期交房违约金以后，应当遵循诚实信用原则，不得再对本案所涉及的逾期交房违约金向被告主张权利，故原告的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。关于原告提出《领取延期违约金收据》存在重大误解，显失公平的情形，应予撤销的主张。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十五条的相关规定，撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。本案中，从该收据中关于“本收据系双方最终解决结果，此后就此事互不再追究任何责任”的内容可知，当事人已对于逾期交房的违约责任作出了最终了结，该内容是其真实意思表示，视为其自愿放弃向被告主张除了25天以外的逾期交房的违约责任，原告在知悉撤销事由之日起未依法行使撤销权，至今已过可行使撤销权的一年除斥期间，故对于原告的该项主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第七十五条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告陈果的全部诉讼请求。案件受理费1800元（原告已预交），由原告陈果负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄 颖人民陪审员  覃艳奇人民陪审员  兰学军二〇一六年十月十六日书 记 员  钟秋莉附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第七十五条撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以拟证明。没有证据或者证据不足以拟证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。有证据或者证据不足以拟证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。