广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0115民初3531号原告：广州市世喜房地产开发有限公司，住所地广州市番禺区钟村街钟灵大道一号四楼，统一社会信用代码914401136187002017。法定代表人：林作万，职务总经理。委托代理人：周宦生、方如大，广东格林律师事务所律师。被告：广州市万业房地产开发有限公司，住所地广州市天河区临江大道5号16楼06-03房，统一社会信用代码91440101562279808N。法定代表人：江福明，职务总经理。委托代理人：罗任平，男，1976年10月1日出生，汉族，系该公司员工。原告广州市世喜房地产开发有限公司诉被告广州市万业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周宦生、被告的委托代理人罗任平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市世喜房地产开发有限公司诉称：原告于2014年1月24日与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，购买由被告开发的位于南沙区双山大道旁的南沙创鸿雅筑××房（以下简称涉案房屋），总房价款为1284240元；被告应于2014年12月31日前将符合合同约定交楼条件的房屋交付原告，逾期应按照总房款以每日万分之五的标准计付违约金等。后原告依约向被告付清全部购房款。在合同补充协议中，被告与原告签订了迟延交楼违约金不超过总房款的2％的格式条款。2015年4月初,原告收到被告的《收楼通知书》，因原告发现被告当时并不具备交楼条件，故原告拒绝收楼。被告违反合同约定，未按时将符合合同约定及法定的交楼标准的涉案房屋交付给原告，其违约行为给原告造成了极大的损失。故请求判令：1.被告向原告支付逾期交楼违约金（自2015年1月1日起计算至实际交楼之日止，违约金以总房价款1284240元为基数，按每日0.05%计算，计至2015年4月10日为64212元）；2.被告承担本案诉讼费。被告广州市万业房地产开发有限公司辩称：1.涉案项目因地质原因逾期交楼，属于不可抗力，故被告应当免责。2.涉案项目已经在2015年3月31日取得竣工验收备案表，且已通电、通水、通气、通邮，符合交楼条件。3.被告在2015年4月1日向原告发出《收楼通知书》，因原告没有按期收楼，又于同月10日发出《催告收楼通知书》，被告已履行了相应的通知义务。4.逾期交楼违约金的标准约定过高，应予调整，并应按照南沙区同等地段的同期租金标准予以计算。5.根据合同补充条款第18条的约定，违约金最高不超过总房款的2%，故总违约金也不应超过该标准。6.原告只提供了购房发票，并不足以证明其已依约履行了购房义务，根据合同补充协议第9条第3款的规定，被告可以延期交楼而不需承担违约责任。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告是涉案房屋的开发商。2014年1月24日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，其中约定：乙方所购涉案房屋总金额为1284240元。甲方同意乙方以分期付款方式支付房款，第一期自该合同网上签订之日起（不超过5日）支付256848元，第二期在2014年12月31日前支付1027392元。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2014年12月31日前将涉案房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期不超过90日的，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过90日后，乙方有权单方面解除合同，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金等。双方于同日签订了上述合同补充协议（附件七），该补充协议第九条约定：“甲、乙双方同意，如遇下列情形，甲方有权顺延交付期限而不承担违约责任：《商品房预售合同》第十三条指的“不可抗力”，即指出现不能预见、不可避免或者不能克服的异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因；乙方有任何违约行为，包括但不限于如合同约定的交付期限届满时，乙方未能依约向甲方支付全部到期款项。第十八条约定：“甲方根据本协议约定向乙方支付的违约金，最高不超过总房款的2％”。上述合同签订后，原告依约向被告支付了全部的购房款。涉案楼宇，于2015年1月15日通过受电工程竣工验收并签订用电类别为居民生活的《高压供用电合同》，于同年3月16日通过环保验收，于同月20日取得《工程竣工验收报告》，于同月25日光纤工程竣工验收，于同月31日通过消防验收、人防验收、符合通邮条件、符合通气条件并取得《建设工程规划验收合格证》及《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，于2015年4月10日，通过永久用水工程竣工验收并签订《供用水合同》。2015年3月31日，被告向原告出具《收楼通知书》，通知原告于2015年4月1日至2015年4月10日办理涉案房屋的收楼手续。但原告认为涉案房屋不具备交楼条件而拒绝收楼。原告至今未办理收楼手续。被告为证明其在原告未按《收楼通知书》指定的期限内办理涉案房屋的收楼手续的情况下，已再次通知原告收楼的事实，向本院提供了其于2015年4月16日交寄《催告收楼通知书》的邮政快递单，但未能就此提供相应的妥投证明。原告对此不予认可，并表示没有收到过《催告收楼通知书》。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。被告未能按照合同约定的期限，将符合合同约定交房条件的涉案房屋交付给原告使用，已构成违约，原告要求被告支付逾期交楼违约金合理，本院予以支持。被告提出施工过程中出现的地质问题，发生在双方签订合同前，即被告在签订合同时已知道该问题的存在，故其以该地质问题属不可抗力为由，要求免除其逾期交楼违约责任的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。《商品房买卖合同》约定的交房时间为2014年12月31日前，故本案的逾期交楼违约金应自2015年1月1日起计算。涉案房屋于2015年4月10日才经永久用水工程竣工验收合格，具备永久用水，符合合同约定的交房条件，故被告提出在2015年3月31日已经符合交楼条件，依据不足，本院对此不予采纳。原告确认已收到被告发出的《收楼通知书》，涉案房屋在该通知书指定的收楼日期内，已符合合同约定的交房条件，故逾期交楼违约金应计算至2015年4月10日。原告以其未收到被告《催告收楼通知书》为由，要求逾期交楼违约金应计算至实际交楼之日止，本院不予支持。原、被告在合同中对违约金标准已有明确约定，且该约定标准属于合理范围，被告以该约定的违约金标准过高为由要求予以调整，缺乏依据，本院不予采纳。合同的补充协议约定被告向原告支付的违约金最高不超过总房款的2％，上述约定是双方的真实意思表示，对双方当事人均具有约束力。原告认为上述约定为被告提供的格式条款，且显失公平，导致双方权利义务不对等，应属于无效条款的意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。因此，对于原告诉讼请求中超过总房款2％部分的违约金，本院不予支持，即被告应向原告支付逾期交楼违约金为25684.80元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市万业房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市世喜房地产开发有限公司支付逾期交楼违约金25684.80元；二、驳回原告广州市世喜房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费703元，由原告广州市世喜房地产开发有限公司负担422元，被告广州市万业房地产开发有限公司负担281元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  何彤文二〇一六年十月二十八日书记员  廖活年