北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2015）昌民初字第4491号原告王秀春，女，1962年10月17日出生，汉族，北京汤山英杰农业有限公司经理，住北京市昌平区。委托代理人丛爱国，男，1955年11月9日出生，汉族，北京汤山英杰农业有限公司法律顾问，住北京市海淀区。被告汝延新，男，1974年4月19日出生，汉族，京宝龙有限公司经理，住北京市昌平区。被告汝延芳，女，1976年9月16日出生，汉族，京宝龙有限公司副经理，住北京市。二被告委托代理人唐力，北京市金瀚律师事务所律师。二被告委托代理人唐博宇，北京市金瀚律师事务所实习律师。被告北京市昌平区小汤山镇讲礼村民委员会，住所地北京市昌平区小汤山镇讲礼村。法定代表人于振林，书记。委托代理人程果，河南衡祥律师事务所律师。原告王秀春与被告汝延新、汝延芳、北京市昌平区小汤山镇讲礼村民委员（以下简称讲礼村委会）确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王秀春的委托代理人丛爱国，被告汝延芳及汝延新、汝延芳的委托代理人唐力、唐博宇，被告讲礼村委会的委托代理人程果到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王秀春诉称：2007年11月27日，原告与昌平区讲礼村合法土地租赁人苏喜峰签订了在讲礼村工业区5亩土地上建设厂房的《合作协议》，合作期限自2003年4月17日起至2053年4月17日止。双方形成了有效的共同共有的合伙法律关系，根据”房地一体”的自然属性，从此成为上述土地流转利益的共有人（利害关系人）。协议约定，原告出资20万元，苏喜峰分文不出，只以位于北京市昌平区小汤山镇讲礼村工业大院（汤尚路西）的5亩土地使用权作为投资，共同在该土地上建设厂房和办公楼，工程完工后用于经营或租赁。合伙共有人苏喜峰曾起诉法院要求确认该合作协议无效，后经两审法院认定：该合作协议系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定、应属合法有效。2011年，原告合伙人苏喜峰背着原告擅自与被告汝延芳、汝延新签订买卖协议将5亩土地上的厂房和办公楼私下卖给了本案被告汝延新、汝延芳。原告起诉后，经两审法院认定协议书的合同性质为房屋买卖关系，未经共有人同意将共有不动产出卖，侵害了原告的共有权益，该买卖协议无效。2014年11月4日，本案被告汝延新、汝延芳在5亩土地上的房屋买卖已经被两审法院认定无效的情况下，无视不动产”房地一体”的自然属性，竟又以涉案所占据的土地流转人身份起诉苏喜峰、王秀春两合伙人拆房为其腾地，美其名曰房屋买卖合同纠纷。质证时，原告发现其向法庭出示的2011年3月8日《讲礼村工业区土地合作协议书》的原件上，在承包主体的两个关键处用涂改液涂改。后经法庭调查，本案三个被告在没有经过三分之二村民代表审议、同意及镇政府批准、备案的情况下，背着土地共有人原告（利害关系人），采用涂改乙方及承包人名称、倒签合同日期等造假手段伪造出被告汝延新、汝延芳自2011年3月8日至今是土地承包人的假合同，被告汝延新、汝延芳正是凭借着这份伪造的土地合作协议书，将原告逐出了讲礼村工业大院至今，侵占了原告在5亩土地上以20万元初始投资建造的2500平米的厂房和办公楼、汽车。被告汝延新、汝延芳利用这一假土地承包合同，名正言顺地侵占了原告现值与预期价值均不菲的巨额财产为各自谋利。三被告各得其所，各自得利，唯独真正的投资人原告分文未得。以上事实有北京市昌平区人民法院和北京市第一中级人民法院判决书可以证明。房屋买卖合同无效，基于买房的土地流转自然也无效。况且，涉案土地早在三被告土地流转之前就已变为2500平米的厂房与办公楼，早已无地可转。”房地一体”是不动产的自然属性，现土地上房屋买卖被宣告无效，土地流转不能成立，自然也无效。况且，被告签订的假土地合作协议，形式上造假，程序上违法，如不依法确认其无效，必将侵害因该流转关系所涉及的国家、集体及第三人原告的利益。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、三被告2011年3月8日所签订讲礼村工业区土地合作协议书无效；2、本案全部诉讼费由三被告承担。被告汝延新、汝延芳辩称：1、原告不适格。民事诉讼法规定原告是与本案有直接利害关系的公民，本案是合同纠纷，原告不是合同主体，不具备诉讼的主体资格。2、原告用承包法的规定主张租赁合同关系无效系使用法律错误。诉争土地元使用人苏喜峰与村委会之间是土地租赁关系，不是承包关系。昌平法院（2012）昌民初字第3325号民事判决书第5页”本院认为”认定”苏喜峰与讲礼村委会所签订的《讲礼村工业区土地合作协议书》，该协议名为合作，实为租赁，应认定苏喜峰与讲礼村委会形成了租赁法律关系，但该租赁行为，规避了相关法律对于租赁合同的相关规定，构成部分无效。”答辩人是在苏喜峰与讲礼村委会所签订的《讲礼村工业区土地合作协议书》的基础上重新签订的协议，因此答辩人与讲礼村委会之间形成的也是土地租赁法律关系。原告以违反农村土地承包法律规定为由主张租赁法律关系无效的理由不能成立。另外，即使按承包法规范，答辩人与村委会的行为也合法。3、不法行为建设的房屋不受法律保护。根据一中院（2013）一中民终字第485号民事判决书第7页”本院认为”认定，”汝延新、汝延芳与苏喜峰所签订协议的合同性质为房屋买卖关系，根据本案查明的事实，协议书涉及的房屋是建设在农村集体土地上，且没有办理合法审批手续，不能确认其合法性。”因此房屋买卖无效。以上判决说明，发生在本案诉争土地上的房屋买卖无效，不是买卖行为不合法，而是房屋建设不合法。不法建设的房屋不能得到法律保护。正因为如此，原告王秀春曾于2013年5月6日以房屋买卖无效为由起诉要求房屋连同土地一同返还的诉讼，虽然一审判决支持，但二审以”原审判决认定基本事实不清”发回重审。其实，原告王秀春以所谓的”房地一体”不可分离为由提起本案诉讼，目的就是企图用法院判决的方式认定”房地一体”不可分离，让不合法的房屋合法化。该案发回重审后，原告王秀春已经撤诉。同时，答辩人也已经向本院起诉，要求王秀春将不合法的房屋拆除，该案仍在小汤山法庭审理中。综上，王秀春以不适格的主体资格提起诉讼，以违反土地承包法律规定和保护违法房屋的”房地一体”为由，主张答辩人的土地租赁合同无效的诉请不能成立。因此，请求法院依法驳回起诉。被告讲礼村委会辩称：1、对于本案中设计的《讲礼村工业区土地合作协议书》，经核实，具体的签订情况是，2003年4月17日由被告之一北京市昌平区小汤山镇讲礼村民委员会于苏喜峰（别名：苏系筝）签订的。之后，在原合同上将合同的一方由苏喜峰涂改为汝延新、汝延芳，合同内容没有变化。2、对于本案中要求确定该合同的效力问题，因该合同非现任书记经手签订，无法查明当时该合同签订、修改的具体情况，因此，该合同的效力如何，请法院判决确定。经审理查明：2003年4月17日，苏喜峰（别名：苏系筝）与讲礼村委会签订《讲礼村工业区土地合作协议书》，该协议约定讲礼村委会将位于本村工业大院内5亩土地以合作形式给苏喜峰使用，合作期限为50年，自2003年4月17日至2053年4月16日。双方对使用费及使用土地的相关费用的数额及交纳方式进行了明确约定，在该协议中双方还约定了其他相关事宜。2007年11月22日，苏喜峰与王秀春签订《合作协议》，双方约定，合作方式为：在现有土地地上物现状的基础上，王秀春投资20万元，进行建设，剩余资金由苏喜峰投资；合作规模为：王秀春投资后，被告必须保证建成厂房2个，建筑面积不小于1100平米，办公2层楼一座不小于200平方米，2008年五月之前建成，其标准为租户能够入住；经营或出租利润分配为：出租利润分配为双方各占百分之五十。但王秀春先收回投资后，双方再进行利润分配；拆迁补偿利益分配为：王秀春首先收回投资的20万元，然后再享受赔偿总额的百分之二十。剩余的全部归苏喜峰；合作期限为：按照苏喜峰2003年4月17日与讲礼村委会签订的土地合作协议执行，此协议到期后，王秀春随苏喜峰享受续签待遇，如果苏喜峰原协议不再续签，王秀春同样享受原协议中，苏喜峰所享受的待遇，王秀春享受苏喜峰所得到的建筑估价的百分之二十。双方在该协议中还约定了其他相关权利义务。协议签订后，王秀春于2007年11月26日给付苏喜峰合作款20万元后，苏喜峰在涉案院落内逐步开始建设，2011初在涉案院落内形成了约2500平方米的建筑物（包括厂房和办公用房）。2011年3月8日，苏喜峰与汝延新、汝延芳签订《协议书》，约定苏喜峰将其与讲礼村委会的伍亩土地合同的经营权流转给汝延新、汝延芳使用，同时苏喜峰将在该土地内建筑厂房及宿舍等所有地上建筑物，共计建筑面积2500平方米折价转让给汝延新、汝延芳所有，汝延新、汝延芳给付苏喜峰厂房、宿舍等所有地上建筑物折价款共计520万元。双方在该协议中还约定了其他权利义务，该协议涉及土地流转的约定，经本院核实双方经过了讲礼村委会同意。同日，苏喜峰与汝延新、汝艳芳签订了补充协议和付款协议，分别对涉案院落内建筑物的具体内容和具体的付款方式进行了约定。2012年，王秀春以确认合同无效纠纷一案将苏喜峰、汝延新、汝延芳诉至本院，要求确认三者之间所签订的位于北京市昌平区小汤山镇讲礼村工业大院（汤尚路西）内的厂房、办公楼买卖合同无效，并要求汝延芳、汝延新腾退诉争的厂房、办公楼。2012年10月23日，本院以（2012）昌民初字第3325号民事判决书判决苏喜峰与汝延新、汝延芳所签订的位于北京市昌平区小汤山镇讲礼村工业大院（汤尚路西）内的厂房、办公楼买卖合同无效。汝延新、汝延芳不服一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院。2013年1月30日，该院以（2013）一中民终字第485号民事判决书认定原审法院查明的事实属实，汝延新、汝延芳与苏喜峰所签订的协议书的合同性质为房屋买卖关系。根据查明的事实，协议书涉及的房屋是建设在农村集体土地上，且没有办理合法审批手续，不能确认其合法性。该院判决驳回上诉，维持原判。2014年12月22日，讲礼村委会出具证明，载明”2003年4月17日，苏喜峰租赁我村委会所有的讲礼村工业大院土地5亩，该土地的性质为工业用地。2007年11月27日，苏喜峰与王秀春签订《合作协议》在上述土地上合作建厂房。自2007年11月27日开始，王秀春作为苏喜峰所租赁讲礼村工业大院5亩土地的实际共同承租人。当时村委会同意苏喜峰与王秀春合作建厂房时，区政府还没有禁止建房的文件。”汝延新、汝延芳认可该证明的真实性，但称其曾经找过讲礼村委会，将来村委会确认内容的第3句是盖章时由于疏忽没有很好审查该证明造成失误，村委会就此进行了更正。同时，汝延新、汝延芳提交证明，内容与王秀春提交的证明相同，但”自2007年11月27日开始，王秀春作为苏喜峰所租赁讲礼村工业大院5亩土地的实际共同承租人。”部分被划掉并加盖有讲礼村委会公章，在该证明的空白处有”声明：王秀春不是工业大院5亩土地的实际共同承租人，承租人只有苏喜峰。现实际承租人是汝延新、汝延芳。2015年4月16日”并加盖有讲礼村委会公章。王秀春不认可该证明的真实性，表示自己的证明在前，该证明不符合证据规则。讲礼村委会对上述证明的真实性均认可，但表示不发表质证意见。庭审中，王秀春提交《讲礼村工业区土地合作协议书》。该协议书的甲方为讲礼村委会，乙方为汝延新、汝延芳，合同内容与苏喜峰与讲礼村委会签订的《讲礼村工业区土地合作协议书》一致，乙方落款处签有汝延新、汝延芳的名字，签订日期标注为”03年4月17日”。王秀春称该合同标的与苏喜峰的合作协议书相同，且苏喜峰与讲礼村之间的合同并未解除；该合同未经村民代表大会讨论决定和镇里备案，合同日期是倒签的。汝延新、汝延芳表示两份协议是传承关系，一开始是2003年4月17日由苏喜峰与讲礼村委会签订了原始合同，2011年苏喜峰将房屋卖给汝延新、汝延芳也明确表示土地一并流转，在这种情况下，汝延新、汝延芳在苏喜峰原有合同基础上与村委会达成协议在原有协议上重新签字、盖章予以确认，之所以日期没有改，恰恰证明这块土地使用的历史传承，签订协议是双方真实意思表示，且履行了签字、盖章予以确认的手续，不存在王秀春所说的伪造合同情况。讲礼村委会表示该协议是村委会以前留下来的，仅供法院审理事实认定。讲礼村委会和汝延新、汝延芳均认可汝延新、汝延芳已向讲礼村委会交纳涉案土地2011年4月17日至2016年4月17日土地租赁费。汝延新、汝延芳表示自己目前使用涉案土地。经询问，汝延新、汝延芳表示其与讲礼村委会之间的合同签订于2011年。因苏喜峰与讲礼村委会签订合同是在2003年，苏喜峰将土地流转给汝延新、汝延芳后，汝延新、汝延芳与讲礼村委会在原合同基础上进行了修改，只是土地使用人变化，按农村土地承包法的有关规定，这种流转只要发包人及村委会同意即可，无需村民及代表同意。在苏喜峰、讲礼村委会、汝延新、汝延芳均同意的情况下，在原有合同上进行涂改。因原始合同在审批和依法程序方面是一个完善的文件，且约定的权利义务较为详细，故在原有合同上进行修改而未另起合同。关于苏喜峰与讲礼村委会合同的解除问题，讲礼村委会表示涉案土地事实上没有其他合同。上述事实有《讲礼村工业区土地合作协议书》、《合作协议》、《协议书》、（2012）昌民初字第3325号民事判决书、（2013）一中民终字第485号民事判决书、证明及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：首先，对王秀春作为原告的主体适格问题。本院认为，王秀春虽然并非其要求确认无效的合同中任何一方当事人，但根据其与苏喜峰签订的《合作协议》中的内容及履行情况可知，王秀春对涉案土地上的房屋享有权利，而房屋是建造在涉案土地上，且现在仍然存在，故针对涉案土地的合同效力问题当然与王秀春之间存在利害关系。其次，诉争合同的产生是基于苏喜峰与汝延新、汝艳芳之间在2011年签订《协议书》，现该《协议书》已经生效判决确认为无效，苏喜峰与汝延新、汝艳芳之间的权利义务应当返回至双方签订合同之前，而涉案土地即应当为2003年苏喜峰与讲礼村委会签订《讲礼村工业区土地合作协议书》的状态，也就是涉案土地的使用权人为苏喜峰或者其他合法享有使用权的人。因此，汝延新、汝艳芳与讲礼村委会之间的《讲礼村工业区土地合作协议书》当然应为无效合同。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，裁定如下：被告汝延新、汝艳芳与被告北京市昌平区小汤山镇讲礼村民委员会签订的《讲礼村工业区土地合作协议书》无效。案件受理费七十元，由被告汝延新、汝艳芳负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 俊代理审判员  李炜鑫人民陪审员  冯淑敏二〇一六年十月二十六日书 记 员  程建民