成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0114民初1220号原告保利物业管理有限公司成都分公司，营业地成都市武侯区。负责人刘旭奔，总经理。委托代理人刘佳（该公司员工），女，1987年10月21日出生，汉族，住重庆市云阳县，代理权限：特别授权。委托代理人晏瑗瑗（该公司员工），女，1990年8月26日出生，汉族，住四川省都江堰市。被告ＸＸ，男，1985年1月2日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。原告保利物业管理有限公司成都分公司（以下简称保利物业公司）诉被告ＸＸ物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告保利物业公司的委托代理人刘佳、晏瑗瑗到庭参加诉讼，被告ＸＸ经公告送达开庭传票等诉讼文书（公告刊登于《人民法院报》2016年6月4日G12版）后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告ＸＸ、支付自2010年1月1日起至2015年12月31日止的物业服务费50572.68元、违约金18206.16元；2.本案诉讼费用由被告ＸＸ承担。事实和理由：被告ＸＸ依约认购保利（成都）实业有限公司位于成都市新都区三河街道松柏村、碑石堰村保利公园198A区41幢4单元1楼36号（5街36号）房屋，该房屋建筑面积为234.13平方米。同时，被告ＸＸ于2008年10月12日与原告保利物业公司签订了《前期物业服务协议》等文件，该文件确认原告保利物业公司为被告ＸＸ所购房屋所在物业规划区域提供物业管理服务，叠拼别墅物业服务费的收费标准为按建筑面积3元/平方米·月收取，被告ＸＸ每月5日前应向原告保利物业公司缴纳当月物业服务费，如在当月最后一日止仍未缴纳物业服务费的，从下一个月一日起计收滞纳金，每逾期一日，按欠交金额的千分之一缴纳滞纳金，直至缴清为止。原告保利物业公司按照《前期物业服务协议》的相关约定提供了物业管理服务，而被告ＸＸ自2010年1月1日起至2015年12月31日未支付应付的物业服务费人民币50572.68元，经多次催收，被告ＸＸ至今仍未支付，根据《前期物业服务协议》的规定，滞纳金为欠费总额每日1‰计付，因该费用过高，现原告保利物业公司向被告ＸＸ主张的违约金计算标准为同期银行利率两倍，违约金金额为18206.16元。为维护自身合法权益，原告保利物业公司诉至本院，请求依法支持其上述诉讼请求。被告ＸＸ未答辩。本院经审理认定的事实如下：ＸＸ系成都市新都区三河街道松柏村、碑石堰村保利公园198A区41幢4单元1楼36号（建筑面积234.13平方米）房屋业主，该房屋属别墅。2008年10月18日，ＸＸ作为甲方与保利广州物业管理有限公司成都分公司作为乙方签订了《前期物业服务协议》，约定ＸＸ依约接受保利广州物业管理有限公司成都分公司提供的服务，物业服务期限自本协议签字之日起至本物业业主大会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止，并按照本协议规定，按时按标准向保利广州物业管理有限公司成都分公司缴纳物业服务费等物业服务费用。物业管理费按每户建筑面积计收，在产权部门核定面积批复下达之前，以销售合同注明的建筑面积计算；批复之后，以产权部门核定的建筑面积为准。面积核定前甲方收取的物业管理费差额不做退补。物业服务费用标准叠拼别墅物业服务按建筑面积3元/平方米·月计算。物业服务费按月缴纳，甲方必须在每月5日前缴纳当月物业服务费，如在当月最后一日止仍未缴纳物业服务费的，从下一个月一日起计收滞纳金，每逾期一日，乙方将按欠交金额的1‰向甲方收取缴纳滞纳金，直至甲方缴清欠费为止。上述协议履行中，保利广州物业管理有限公司成都分公司变更成为本案原告保利物业公司，并以变更登记后的物业公司依照协议约定继续履行物业服务。ＸＸ自2010年1月1日起未缴纳物业服务费，保利物业公司于2014年6月1日向ＸＸ邮寄催收物业服务费后，ＸＸ仍未支付相应物业服务费，后保利物业公司委托律师于2015年9月2日向ＸＸ邮寄了律师函，要求其支付2010年1月1日至2015年8月31日止的物业服务费50572.68元及相应违约金48426.7元，但ＸＸ仍未支付。现保利物业公司诉至本院，请求依法支持其上述诉讼请求。上述事实，有《商品房买卖合同摘要》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议（郁金香谷别墅）》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》及承诺书、物业服务费催收通知、律师函及邮政特快专递单等证据以及原告当事人的陈述、本案庭审笔录在卷为凭。本院认为，被告ＸＸ与原告保利物业公司的前身保利广州物业管理有限公司成都分公司签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定履行合同义务。原告保利物业公司依约对被告ＸＸ购买的房屋所在小区进行物业管理，根据《物业管理条例》第七条第（五）项“业主在物业管理活动中，负有按时交纳物业服务费用的义务。”的规定，被告ＸＸ、司佳琍应当依照《前期物业服务协议》的约定履行交纳物管费的义务。被告ＸＸ在法定答辩期限内提出抗辩及未到庭的行为，视为其对原告保利物业公司主张的事实及所举证据的认可。原告保利物业公司依约向被告ＸＸ所购房屋提供了物业服务，被告ＸＸ依约应向原告保利物业公司缴纳物业服务费，故对原告保利物业公司要求被告ＸＸ支付物业管理服务费，理由正当，本院予以支持。对原告保利物业公司要求被告ＸＸ支付2010年1月1日至2015年12月31日止的物业服务费50572.68元的主张，根据《前期物业服务协议》所约定的物业服务费用的计算标准、房屋面积及未缴纳物业服务费的月数，结合原告保利物业公司向被告ＸＸ发出的律师函载明2010年1月1日至2015年8月31日止的物业服务费为50572.68元，本案原告保利物业公司主张的物业服务费期间为2010年1月1日至2015年12月31日止，被告ＸＸ在该服务期间内应缴纳的物业服务费金额事实上应高于本案原告保利物业公司所主张的金额，而原告保利物业公司以50572.68元为本案诉请金额属于其自身对财产依法行使处分权的意思表示，故原告保利物业公司对本案诉请物业服务期间内的物业服务费金额50572.68元，本院予以支持。对原告保利物业公司要求被告ＸＸ支付违约金18206.16元的主张，该主张依据是被告ＸＸ未依照《前期物业服务协议》的约定按月缴纳物业服务费，而该协议中对滞纳金约定有物业服务费按月在每月5日前缴纳当月应交物业服务费，如在当月最后一日止仍未缴纳物业服务费的，从下一个月一日起计收滞纳金，每逾期一日，按欠交金额的1‰收取缴纳滞纳金，直至缴清欠费为止的内容，而滞纳金属于违约金的范畴，被告ＸＸ未依约按期支付物业服务费的行为已构成违约，依法应承担违约责任。庭审中，原告保利物业公司认为依照协议约定支付滞纳金的费用过高，提出按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的两倍计收违约金的意见，本院对此意见予以采纳，故本院对原告保利物业公司诉请的违约金18206.16元的主张，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告ＸＸ于本判决生效之日起十日内支付原告保利物业管理有限公司成都分公司自2010年1月1日起至2015年12月31日止的物业服务管理费50572.68元及违约金18206.16元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1520元，公告费600元，合计2120元，由被告ＸＸ负担（此款原告保利物业管理有限公司成都分公司已预付，被告ＸＸ在支付上述款项时一并支付给原告保利物业管理有限公司成都分公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  孙 丰人民陪审员  朱兆群人民陪审员  曾 涛二〇一六年十月二十五日书 记 员  黄丽君