杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0103民初2700号原告：吴培勇，男，汉族，1963年4月15日出生，住杭州市拱墅区。被告：杭州田逸之星置业有限公司。住所地：杭州市下城区康宁街***号。法定代表人：张伟强。委托代理人：李丽、李文莉，浙江文颂律师事务所律师。原告吴培勇为与被告杭州田逸之星置业有限公司（下称田逸之星公司）商品房销售合同纠纷一案，于2016年4月20日向本院起诉。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于同年9月28日公开开庭进行了审理。原告吴培勇，被告田逸之星公司的委托代理人李丽到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。原告吴培勇起诉称：2012年8月20日，原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》，合同编号为2012预1166096。被告为合同的商品房出卖人，原告为合同的商品房买受人。买受人购买商品房的地址位于杭州市下城区田逸之星公寓1幢2单元1002室，建筑面积为89.97平方米，总价款人民币1218644元整。买受人于2012年8月20日一次性支付房款总价，刷卡划入被告账号内。按照原告与被告双方签订的商品房买卖合同约定，被告应于2014年4月30日前将符合法律、法规规定标准的商品房交付给原告，并于2014年6月30日前取得土地、房屋权属证书并交付给买受人（原告），但因被告单方原因未能如期交付房屋和证书，经2014年6月4日原告与被告协商，签订《中铁田逸之星补充协议》，由于原告的特定情况补充协议于2014年11月10日补签。双方约定于2014年9月15日前由被告完成田逸之星所有工程且将所有单项工程项目验收申请报告递交政府相关职能部门，若再逾期，按《浙江省商品房买卖合同》约定的最后交付期限的第二天延至实际交付之日止，被告按日向原告额外支付购房总价款万分之三的赔偿金，并于2014年9月16日一次性付清自2014年1月1日至2014年9月15日的违约金和赔偿金，交付起按月于每月15日支付前一个月的违约金和赔偿金。但被告再三失信没有兑现承诺，后在政府干预及广大业主的共同努力下于2015年12月29日在部分设备设施不完善的条件下完成了房屋交付。根据上述约定和事实，依据购房合同和《中铁田逸之星补充协议》违约金和赔偿金计算如下：房屋未交付违约金：1218644元（已付房款）×1/10000×90（天）=10967.79元，1218644元（已付房款）×2/10000×518（天）=126251.52元；房屋未交付赔偿金：1218644元（已付房款）×3/10000×470（天）=171828.80元；证书未交付违约金：1218644元（已付房款）×0.1%=1218.64元，1218644元（已付房款）×1/10000×423（天）=51548.64元，共计：361815.39元，算至2015年12月28日。综上所述，根据原告与被告签订的商品房买卖合和补充协议，由于被告的不作为、违规操作导致田逸之星项目无法如期交付，给原告带来巨大损失的责任完全在被告，事实清晰，责任明确。原告为维护自身合法权益，诉请法院判令：一、被告田逸之星公司一次性向原告支付逾期交房违约金和赔偿金共计361815.39元（此金额计算到2015年12月28日，房屋证书违约金实际应算到证书完成之日），此后违约金以月为单位于次月15日及时支付给原告；二、被告取得该诉讼房屋的土地使用权证书及房屋所有权证交付给原告；三、被告承担本案诉讼费。原告吴培勇为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1.浙江省商品房买卖合同一份，用以证明原、被告之间的商品房买卖关系合法有效。2.延期交房致歉函一份，用以证明被告无视原告诉求，恶意欺骗原告的事实。3.中铁田逸之星补充协议一份，用以证明被告自愿追加违约责任的事实。4.销售不动产统一发票（自开）、银行转账凭证各两份，用以证明原告当场支付了合同约定的全部房款的事实。5.交房通知书一份，用以证明被告交付房屋的日期。被告田逸之星公司在法定答辩期间未提交书面答辩状，在庭审中口头答辩称：一、原告所依据的《中铁田逸之星补充协议》系被告在原告胁迫手段下签订的违背自身真实意思表示的无效协议，原告无权据此要求被告支付各项赔偿金。原告与被告就涉案商品房签订了《浙江省商品房买卖合同》。后在合同约定的交房期限届满前，因交付房屋问题双方产生纠纷，买受房屋的业主两百多人将被告法定代表人张伟强及其他公司工作人员堵在被告公司会议室中，并轮流值守，不让张伟强及其他公司工作人员离开办公室了。在此情况下，张伟强被逼无奈，为了保证自身及公司员工的人身安全，按照原告方的意愿签下涉案的《中铁田逸之星补充协议》，协议中约定的时间及赔偿金计算方式均为原告方要求，当时工程尚处于停工状态，工程何时能够完工并通过验收并不能明确，但最终还是按照原告要求写下了明确的日期。由此可见，补充协议中的约定并非被告的真实意思表示，是在原告及数百个业主的围困下被逼无奈所签，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（三）点的规定：“下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”该协议自始无效，原告无权根据协议的约定要求被告承担赔偿责任。二、关于本案中违约金和赔偿金的计算方式问题，原告主张的违约金和赔偿金过高，与其实际损失不符。双方签订的《浙江省商品房买卖合同》及补充协议中的违约金和赔偿金条款都约定过高，应予调整，更何况补充协议是无效的。如果原告认为本案中被告存在逾期交房的违约行为，原告也应根据实际损失的情况要求被告承担违约责任，对于实际损失，原告应予举证。在本案中，原告按照补充协议计算了违约金，并曲解了协议中的违约金计算条款，对赔偿金进行了重复计算，该主张欠缺依据。三、相关的房屋权证正在办理中。综上，要求法院驳回原告的诉讼请求。庭审中，被告田逸之星公司未提交证据。经庭审质证，被告田逸之星公司对原告吴培勇提交的证据1-2、4-5真实性无异议，但认为商品房买卖合同中约定的违约金过高；对证据3形式真实性无异议，对合法性、证明目的有异议，认为该补充协议不是被告的真实意思表示，系无效协议。综上质证意见，原告吴培勇提交的证据1-5符合有效证据形式，且互为印证，对本案的事实具有证明效力，本院均予以确认。综上有效证据以及当事人的陈述，本院认定案件事实如下：位于杭州市下城区杭玻路与华东路交叉口西南角的田逸之星公寓楼盘系被告田逸之星公司所开发的房地产项目。2012年8月20日，原告吴培勇与被告签订编号2012预1166096《浙江省商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买田逸之星公寓1幢2单元1002室，建筑面积89.97平方米的房屋，单价每平方米为13545元，总价款1218644元。原告于2012年8月20日一次性付清房款1218644元。被告应于2014年4月30日前将符合法律、法规规定的商品房交付给原告，逾期交付不超过90日的被告应从逾期的次日起至实际交付之日，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期交付超过90日的，原告有权解除合同，被告应在收到解除通知书后30天内退还全部房款并按照已付房款的1%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应从逾期的次日起至实际交付之日，按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。被告应于2014年7月31日前取得土地、房屋权属证书交付原告，原告办理该商品房转移登记。如不能按约交付权属证书的，在约定日期起90日内交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1%承担违约责任。90日后仍不能交付的，原告退房的，被告将付房款退还并自约定日起至实际退款日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。原告不退房的，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约支付了全部房款1218644元。但被告未能在约定的交房之日交付房屋。2014年4月20日被告致函原告致歉，告知无法按照原定时间交房，力争在2014年6月30日前交房。2014年11月10日，原被告签订《中铁田逸之星补充协议》，约定：于2014年9月15日前由被告完成田逸之星所有工程且将所有单项工程项目验收申请报告递交政府相关职能部门，若逾期，被告将按原先双方签订的合同约定的交付之日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之二的违约金，并于2014年9月16日一次性付清，2014年9月15日之后被告按日向原告额外支付购房总价款万分之三的赔偿金，2014年9月16日后赔偿金于次月15日按月支付。同时双方达成一致2014年11月10日交房。嗣后，被告于2015年12月29日向原告交付案涉房屋。现原告为主张逾期交房违约金等诉至本院。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《中铁田逸之星补充协议》合法有效，双方均应按约定履行各自义务。被告认为补充协议系被胁迫所签订故而无效的意见，并无证据佐证，本院不予采信。被告未按约定履行交付房屋及办证义务，直至2015年12月29日才交付房屋，至今尚未办理权属证书，逾期交房及办证的事实清楚，应按约承担违约责任。关于原告主张逾期交房的违约金是否约定过高，本院认为，根据审理商品房买卖合同纠纷案件的相关司法解释，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少，造成的损失根据该司法解释可以同地段同类房屋租金标准确定。虽然双方在补充协议中对之前所签订的商品房买卖合同约定的逾期交房及逾期办证的违约责任作了变更，但因原告并未举证证明其实际损失的金额，基于违约金以补偿性为基础的特点，本院以平衡合同双方当事人的利益为原则，结合该地段租金标准，酌情确定租金损失为每月3000元，上浮30%计得3900元。双方约定的房屋交付时间为2014年4月30日，原告主张自2014年5月1日起90天内的违约金10967.79元系按照每日万分之一标准计算，低于上述酌定标准，故本院不作调整；自2014年7月30日起至2015年12月28日共计17个月，违约金参照上述酌定标准计算为66300元（3900×17），以上合计77267.79元。对于原告所主张的超出部分，本院不予支持。关于未办理权属证书的违约金，合同约定被告应于2014年7月31日前取得土地、房屋权属证书交付原告。现原告主张自2014年8月1日起90天内的违约金1218.64元（1218644元×0.1%）以及逾期90天后按每日万分之一计算的违约金51548.64元（1218644×423×0.0001，算至2015年12月28日），合计52767.28元，本院予以支持。关于交付房屋权属证明的主张。鉴于案涉房地产项目目前尚不具备办证条件，原告现主张被告交付房屋的权属证书缺乏依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杭州田逸之星置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴培勇未交付房屋的违约金77267.79元；二、被告杭州田逸之星置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴培勇未办理权属证书的违约金52767.28元（违约金暂计算至2015年12月28日，此后至实际交付权属证书之日的违约金以购房款总额1218644元为基数按每日万分之一计算）；三、驳回原告吴培勇的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6727元，由原告吴培勇承担3826元，被告杭州田逸之星置业有限公司承担2901元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。审 判 长  金 宁审 判 员  赵 楠人民陪审员  杨忠善二〇一六年十月二十日代书 记员  韩 晶