广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0106民初2834号原告：深圳市盛孚物业管理股份有限公司广州分公司（原名称深圳市盛孚物业管理有限公司广州分公司），住所地广东省广州市越秀区寺右新马路10号之五409B房，统一社会信用代码91440104576041868W。负责人：盛齐美，经理。委托代理人：柳在江，广东绥爰律师事务所律师。被告：赖苍芹，男，1977年1月20日出生，汉族，住广州市天河区。原告深圳市盛孚物业管理股份有限公司广州分公司（以下简称盛孚广州分公司）诉被告赖苍芹物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告盛孚广州分公司的委托代理人柳在江，被告赖苍芹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告盛孚广州分公司诉称：原告系广州市天河区碧海湾业主委员会依法聘请的物业服务企业，负责对广州市天河区珠江新城临江大道31-39号之碧海湾小区实施物业管理。碧海湾物业服务合同约定，住宅服务管理费标准为2.2元/月/平方米（建筑面积），由原告直接向业主或物业实际使用人收取，逾期缴纳物业服务管理费的，从逾期次月第一日起，按欠费金额每日千分之一的标准计收滞纳金。被告系临江大道33号2806房的业主。原告接管碧海湾小区物业管理工作期间，被告从2014年5月1日起开始欠交物业管理费。虽经原告多次催讨，被告仍拒绝交纳。原告于2016年3月24日经工商局核准，公司名称变更为深圳市盛孚物业管理股份有限公司广州分公司。现请求法院判令：一、被告向原告支付拖欠广州市天河区临江大道33号2806房2014年5月1日至2016年2月29日期间的物业管理费9664.51元及滞纳金（滞纳金以当月欠交的物业管理费439.32元为本金，按每日千分之一的标准计算，均自次月1日起计至实际清偿之日止，滞纳金以本金为限）；二、本案受理费由被告承担。被告赖苍芹答辩称：1、被告的房屋是案涉楼宇顶楼，因为原告安排了工作人员居住电梯间机房上面，工作人员在上面安装水龙头，导致被告房屋严重漏水，被告已与物业管理处人员沟通，让工作人员不要居住在上面，但物业管理处并没有理睬，现在因为工作人员在上面不规范用水，导致被告房屋的一个房间严重漏水。2、物业公司人员在上面日常居住进行抽烟、煮饭，造成烟尘很大，而被告主要担心有消防隐患。3、物业公司的工作人员整天在消防通道出入，也没有关闭消防门，冬天吹北风，与被告房屋的门廊造成对流，强大的气流造成被告无法正常关门，之前回南天，原告的工作人员又没有将消防门关闭，导致28楼的电梯间非常潮湿，造成无法正常出行。原告的工作人员用纸片塞住消防门，导致消防门无法自动关闭。上述情况，被告已向原告进行反映，但原告并没有进行处理。4、2014年底至2015年，原告将电梯间进行翻新装修，原告将所有物料放置28楼的电梯间和消防通道，给被告生活造成影响，28楼的电梯间当时铺满灰尘。而在冬天时，由于消防门没有关闭，导致装修的灰尘全部吹进被告房屋，给家人生活的健康造成影响，被告对这个问题意见最大。5、原告对楼梯间进行装修，这是以物业管理费结余进行，装修的工程很长，且装修的效果很差。6、涉案房屋所在楼宇一般有一个客梯、一个货梯，因为一直有人装修，所以对货梯进行保护，但维护货梯的板材很差，甲醛味道很重，被告也向物业管理处反映了情况，原告根本没有起到管理处的监管责任。经审理查明：天河区临江大道33号2806房（以下简称“涉案房屋”）的产权人为被告赖苍芹，建筑面积为199.6789平方米，套内面积169.8103平方米。2013年3月16日，案外人广州市天河区碧海湾业主委员会（以下简称“碧海湾业委会”、甲方）和案外人深圳市盛孚物业管理有限公司（以下简称“盛孚公司”、乙方）签订《临时物业服务合同》，约定：物业名称为碧海湾、物业坐落位置为广州市天河区珠江新城碧海湾；物业管理事项包括房屋建筑本体公用部位的日常维修、养护和管理，房屋建筑本体公用设施设备的日常维修、养护、管理和运行服务等事项；住宅服务管理费标准为2.2元/月/平方米（建筑面积），商业服务管理费标准为10元/月/平方米（建筑面积）；物业服务管理费由乙方直接向业主收取；业主和物业使用人应自觉缴费，不得拖欠，逾期缴纳物业服务管理费的，从逾期次月第一日起可按日加收应交费用千分之一的滞纳金，对欠费超过3个月的业主可通过上门催缴、登报、律师函及法律程序追缴；本代管合同期限为六个月，自2013年3月16日至2013年9月15日止，代管合同期限届满，甲方对合同期内乙方工作较为满意，则与乙方签订为期叁年的物业管理服务合同，本合同期满，新的物业服务合同未产生之前，继续履行本合同，甲方与乙方签订新合同时，本合同自然终止等内容。2014年4月1日，碧海湾业委会（甲方）与原告（乙方）签订《碧海湾物业服务合同》，约定：合同期限为两年，自2014年4月1日至2016年3月31日止，其他内容与上述《临时物业服务合同》基本一致。2014年4月2日，碧海湾业委会（甲方）和原告（乙方）签订《碧海湾物业服务补充合同》，约定：考虑到办公用房增加乙方物业管理负荷，对于登记为住宅性质但实际作为办公用途的房屋，其管理费按10元/月/平方米收取；性质为住宅且未做办公室使用的房屋（含空置房屋）物业管理费按2.2元/月/平方米收取；裙楼物业管理费按10元/月/平方米收取等内容。原告于2015年4月15日向被告作出的《催缴碧海湾B座2806房自2014年5月至2015年3月物业管理费用的函》及单号为1002076351011的《EMS全球邮政特快专递邮件详情单》、妥投证明（载明：收件人为被告、签收日期为2015年4月27日、退回妥投）；单号为1055764421917的《EMS全球邮政特快专递邮件详情单》、妥投证明（载明：收件人为被告、签收日期为2015年11月22日、本人签收）现原告以被告未缴纳2014年5月1日至2016年2月29日期间的物业管理费为由于2016年2月3日提起本案诉讼，要求被告按2.2元/月/平方米的标准支付上述期间的物业管理费。被告称涉案房屋所在楼宇的顶楼，被告的工作人员在电梯间居住造成涉案房屋漏水且被告工作人员的居住对其正常生活易造成影响；涉案房屋所在楼宇的电梯间装修造成环境污染对其出行亦造成影响等问题，被告称原告的物业管理服务存在瑕疵，欠缴物业管理费期间是电梯间装修期间，原告的管理存在瑕疵，该期间的物业管理费应予以扣除；且被告也无须交纳相应滞纳金。对此，被告提交：1.《关于传票粤01**民初2834号回复函》（复函中的照片有原件在电脑）；2.房间欠款期间表（打印件）和电话询问情况（打印件）。原告发表如下意见：证据1无原件，对其真实性不予确认，被告并无证据证明被告房屋漏水是我方原因造成。我司确实有工作人员居住在被告所述28楼电梯间上面，这是为了值班需要。我方每天派工作人员对走廊和天台进行打扫，对于电梯间的装修，我方是受业委会委托进行装修，装修的目的是为了提升业主的生活环境，在装修过程中可能会对部分业主造成影响，但现在影响已消除；对于证据2无原件，真实性不予确认，原告在提起本案诉讼之前已两次发函给被告，催促其交纳相应管理费，但被告没有理会，才提起诉讼，符合法律规定；原告已尽到合理的通知义务。本院认为：碧海湾业委会与盛孚公司于2013年3月16日签订的《临时物业服务合同》、碧海湾业委会与原告于2014年4月1日签订的《碧海湾物业服务合同》及于2014年4月2日签订的《碧海湾物业服务补充合同》均是双方当事人的真实意思表示，内容上没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方已经形成了物业服务合同关系，被告应按合同约定向原告支付物业管理费。但被告提出关于原告工作人员居住电梯间造成涉案房屋漏水、造成生活不便和电梯间装修期间造成不良影响等问题的抗辩。一方面，被告就此抗辩并未提交充分有效的证据；另一方面，物业管理服务是长期动态的过程，物业管理公司物业服务上的瑕疵并不能免除被告缴纳物业管理费的义务，故本院对被告上述抗辩不予采纳。综上，被告应向原告缴纳2014年5月1日至2016年2月29日期间的物业管理费应为9664.45元（199.6789平方米×2.2元/月/平方米×22个月），原告主张超过上述金额的部分，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告至今未缴纳上述期间的物业管理费，已构成违约，根据《临时物业服务合同》和《碧海湾物业服务合同》的约定，“业主和物业使用人应自觉缴费，不得拖欠，逾期缴纳物业服务管理费的，从逾期次月第一日起可按日加收应交费用千分之一的滞纳金”，现原告要求被告支付延期缴纳物业管理费的滞纳金，符合上述合同约定。至于滞纳金的计算标准，被告对滞纳金的缴纳提出抗辩，在原、被告双方均未举证证明被告逾期支付物业管理费的行为给原告造成实际损失的情况下，结合本案案情，本院将上述滞纳金酌情调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计付，故被告逾期支付2014年5月1日至2016年2月29日期间物业管理费的滞纳金每月应以439.29元为本金，均参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准自次月1日起计至实际付清之日止；以上滞纳金均以不超过本金为限。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第六条、第七条、第二十一条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告赖苍芹于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市盛孚物业管理股份有限公司广州分公司支付广州市天河区临江大道33号2806房2014年5月1日至2016年2月29日期间的物业管理费9664.45元；二、被告赖苍芹于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市盛孚物业管理股份有限公司广州分公司支付逾期支付上述物业管理费的滞纳金（以439.29元为本金，均参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，自次月1日起计至实际付清之日止；以上滞纳金均以不超过本金为限）；三、驳回原告深圳市盛孚物业管理股份有限公司广州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告赖苍芹负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  龙 帅人民陪审员  郑慧琴人民陪审员  曾昭晖二〇一六年十月二十八日书 记 员  蒲肖明李艾潼本判决已于2016年月日送达