广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终10862号上诉人（原审被告)：袁某，住广东省揭阳市榕城区。上诉人（原审被告)：陈某（曾用名陈瑞芬），住广州市海珠区。委托代理人：袁某，本案上诉人之一，系上诉人陈某的丈夫。被上诉人（原审原告)：广州万宁物业管理有限公司（以下简称万宁公司），住所地广州市荔湾区。法定代表人：关建辉，该公司执行董事。委托代理人：陈维超、刘向兵，该公司职员。上诉人陈某、袁某因物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1911号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：陈某、袁某是海珠区富某街某号某房的共同产权人，该房屋建筑面积为76.9平方米。万某公司具有物业管理的一级资质。2013年12月21日，万某公司（乙方）与广州市海珠区富某业主委员会（甲方，以下简称富某业委会）签订《广州市海珠区富某小区物业服务委托合同》，约定甲方委托乙方对广州市海珠区富某小区提供物业管理服务，委托管理期限为三年，自2014年1月1日00:00时起至2016年12月31日24:00时止；合同期内，乙方需对各栋楼内的走廊、梯道墙身进行一次粉饰，费用由甲乙双方各自承担50%；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳……具体标准如下：多层住宅（九层不带电梯9栋），1.05元/月·平方米；多层住宅（九层带电梯1栋），1.50元/月·平方米；高层住宅（十六层及以上带电梯5栋），1.80元/月·平方米；……业主或物业使用人应于乙方提供服务之日起交纳物业服务费用；物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在公历每月月底前履行交纳义务；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费、垫付的水电费、公共分摊水、电费用的，从逾期之日起每天按应交物业服务费、垫付的水电费、公共分摊水、电等费用总额的千分之一交纳违约金；等。原审另查，陈某等人（原告）以富某业委会在处理该小区的续约及涨管理费存在程序及实体违法问题为由，向原审法院提起诉讼，请求撤销富某业委会2013年11月27日作出的《关于召开物业服务收费标准调整的书面业主大会表决结果公告》及2013年12月21日作出的《关于富某小区业主大会选聘物业服务企业的决定》等。原审法院经审理后，作出（2014）穗海法民三初字第1085号民事判决书，判决驳回陈某等人的全部诉讼请求。陈某等人不服该判决提起上诉。因上诉人陈某等人经传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，广州市中级人民法院作出(2015)穗中法民五终字第3841号民事裁定书，裁定按上诉人撤回上诉处理。原审再查，张某东以万某公司与富某业委会2013年12月21日签订的《物业服务委托合同》违法、侵犯了富某小区业主的权益为由，向原审法院提起诉讼，请求撤销万某公司与富某业委会2013年12月21日签订的《物业服务委托合同》等。经审理，原审法院作出（2014）穗海法民三初字第1677号民事判决书，认为万某公司提交的证据可证明被告富某业委会采用书面征求的形式向涉案小区的业主征求意见，并经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加……张某东提交的证人证言不能否认其他业主投票的有效性，且万某公司续约后，已有过半业主按照新标准缴纳了2014年度的物业管理费，故张某东原告关于富某业委会违背业主意思、万某公司和富某业委会侵犯富某小区业主利益的主张，原审法院不予采纳，故判决驳回张某东的全部诉讼请求。张某东不服该判决提起上诉。广州市中级人民法院作出(2015)穗中法民五终字第4648号，裁定准许上诉人张某东撤回该案上诉。万某公司于2015年10月28日向原审法院提起本案诉讼称：陈某、袁某自2014年3月1日起拖欠物业服务费及公共分摊电费，万某公司多次催缴均无果，故起诉请求判令：1、陈某、袁某支付富某街某号某房自2014年3月至2015年8月期间的物业服务费1452.6元（按每月每平方米1.05元×建筑面积76.9平方米的标准计算）；2、陈某、袁某支付因不按时缴纳该涉案房屋物业服务费所产生的违约金376.38元（从2014年4月1日起，每天按应缴物业服务费总额以0.1%的标准计算，暂计至2015年8月31日，计至实际清偿之日止）；3、陈某、袁某支付万某公司为该涉案房屋已先行垫付的2014年3月至2015年8月期间的公共分摊电费23.3元；4、陈某、袁某承担本案的全部诉讼费用。陈某、袁某在原审中辩称：1、陈某、袁某多次反映小区在物业安全管理方面存在安全隐患问题，但均未得到物业管理方及旧业委会的处理和答复。陈某、袁某在小区内已发生两起单车被盗事件，至今未得到万某公司的明确回复和任何处理结果，故才停止缴纳涉案房屋的物业管理费用。2、万某公司在违反所有业主意愿的前提下大幅度提高物业管理费的行为违规、违法。3、陈某、袁某对旧业委会的工作给与大力支持，在更换楼梯自来水工程上及时向万某公司支付了2800元，但万某公司没有出具相关发票。4、万某公司未履行旧业委会与其签订的《物业服务委托合同》的约定事项，至今未对小区内公共区域进行粉刷翻新工程，对小区管理不到位。综上，请求驳回万某公司的诉讼请求。本案中，万某公司为证明其主张，原审中还提交了以下证据：1、广东省地方税务局发票在线系统电子票据（其中记载开票时间为2014年3月16日，付款方名称为2梯-502（陈某），开票项目为2014年1-2月管理费161.4元）及收据（编号：0028601，其中记载日期为2014年3月20日、2梯-502、2013.10.12-12.12路灯分摊2.5元）；2、广东省广州市国家税务局通用机打发票及广州供电局有限公司电力收费销货清单。经质证，袁某对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。陈某、袁某为证明其主张，原审中还提交了两份报警回执（报警时间分别为2013年4月、2014年3月）。经质证，万某公司认为无法证实2013年4月的报警的情况，该情况也与本案无关；对2014年3月的报警回执真实性没有异议，当时陈某、袁某反映其电动车被盗，所以万某公司报警并通知陈某、袁某去警方做笔录，但陈某、袁某没有去，所以陈某、袁某有无被盗电动车，万某公司也无法确认。原审诉讼中，万某公司表示，万某公司自2011年1月1日开始管理涉案小区至今；该小区的物业管理费和分摊电费为每两个月为一期支付一次，每期（当月与上月）于某向业主收取；陈某、袁某2014年3月10日已扣划的163.9元为2014年1、2月的管理费（每月为80.7元）和公摊电费（两个月分摊电费2.5元），因此，陈某、袁某缴纳截止2014年2月的管理费和分摊电费，自3月起开始欠费。原审法院认为，万某公司与广州市海珠区富某业主委员会签订《广州市海珠区富某小区物业服务委托合同》，约定万某公司对广州市海珠区富某小区提供物业管理服务。陈某、袁某的房屋属于该合同约定的管理范围，根据权利义务相一致原则，陈某、袁某接受了万某公司的物业管理服务，应当支付对价给万某公司。万某公司陈述的涉案小区的物业管理费和分摊电费为每两个月为一期支付一次，每期（当月与上月）于某向业主收取，万某公司陈述的费用交付周期符合一般的缴费习惯，据万某公司提交的其司于2014年3月出具的涉案房屋的路灯分摊费用收据及管理费发票反映，陈某、袁某缴纳的分摊电费为2013.10.12-12.12，管理费为2014年1-2月管理费，故对万某公司陈述的陈某、袁某于2014年3月10日所支付的163.9元为2014年1、2月的管理费（每月为80.7元）和公摊电费（两个月分摊电费2.5元）的意见予以合理采信，万某公司提交的广东省广州市国家税务局通用机打发票及广州供电局有限公司电力收费销货清单也反映万某公司代垫了相关电费，陈某、袁某至今未缴纳2014年3月至2015年8月期间的物业管理服务费及公共分摊电费23.3元，故万某公司要求陈某、袁某支付上述期间的物业服务费（每月按建筑面积76.9平方米×每平方米1.05元的标准计算）和逾期支付该费用的违约金以及上述期间的公共分摊电费的请求合理合法，予以支持，但物业服务费总额应以万某公司主张的1452.6元为限。鉴于涉案小区物业服务费为每两个月支付一次，故逾期支付上述期间的物业服务费的违约金应从2014年5月1日起计至实际支付上述欠交的物业服务费之日止，以每两个月为一期、每日按当期欠费的千分之一的标准计算，每一期违约金以同期所欠本金为限为宜。陈某、袁某的抗辩意见，依据不足，不予采纳。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十四条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款的规定，判决:一、被告陈某、袁某在本判决生效之日起10日内，支付2014年3月至2015年8月期间的物业服务费（每月按建筑面积76.9平方米×每平方米1.05元的标准计算的标准计算，总额以原告主张的1452.6元为限）及逾期支付该费用的违约金（从2014年5月1日起计至实际支付上述费用之日止，以每两个月为一期、每日按当期欠费的千分之一的标准计算，每一期违约金以同期所欠本金为限）给原告广州万某物业管理有限公司；二、两被告在本判决生效之日起10日内，支付2014年3月至2015年8月期间的公共分摊电费23.3元给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由两被告共同负担。判决后，陈某、袁某均不服，共同向本院提起上诉称：1、在被上诉人万某公司执行完成合同规定的合同期内需对各栋楼内的走廊、梯道墙身进行一次粉饰的基础前提下，上诉人也在共同、公平原则上执行合同。2、2013年4月的报警情况的事实发生在被上诉人2010年至2013年签订的《物业服务委托合同》期间，现要求被上诉人证实该报警事实。3、上诉人在原审中要求被上诉人2010年至2013年签订的《物业服务委托合同》中约定的合同期内对富泽园小区内各栋楼内的走廊、梯道墙身进行一次粉饰，原判对此没有提及。综上，原判认定事实不清，申请传唤富某业委会人员出庭作证，并请求撤销原判，改判或将本案发回重审，一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。被上诉人万某公司答辩称：1、涉案小区的业委会代表全体业主续签的《物业服务委托合同》均对全体业主具备法律效力，上诉人陈某、袁某也接受了被上诉人的物业管理服务，就应支付物业服务费和其他相关费用。2、涉案合同尚未履行完毕，且并未约定以被上诉人实施粉饰工程作为支付物业服务费和其他费用的前置条件，二上诉人以被上诉人未完成粉饰工程作为抗辩理由并不成立。3、二上诉人申请证人出庭作证不但与本案无关，且存在利害关系。综上，二上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。二审中，上诉人陈某、袁某向本院申请传唤富某业委会主任张某东出庭作证，拟证明被上诉人万某公司是否合法、合理、公平执行双方签订的《物业服务委托合同》。上诉人陈某、袁某还要求被上诉人万某公司提供关于更改2010年至2013年签订的《物业服务委托合同》合同条款的相关有效证明，及2014年至2016年签订的《物业服务委托合同》关于粉刷工程的进展证明。被上诉人万某公司认为上诉人陈某、袁某逾期未支付物业服务费和公共分摊电费，依约应承担违约责任，即使二上诉人认为被上诉人万某公司另有违约，也不影响二上诉人承担违约责任，且二上诉人申请出庭作证的证人与本案存在利害关系，故二上诉人申请证人出庭作证与本案无关也无必要。上诉人陈某、袁某及被上诉人万某公司在二审中均对一审查明的事实没有异议，二审对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人万某公司依据其与富某业委会签订的《广州市海珠区富某小区物业服务委托合同》，对广州市海珠区富某小区提供物业管理服务，而上诉人陈某、袁某的房屋属于该合同约定的管理范围，根据权利义务相一致原则，上诉人陈某、袁某接受了被上诉人万某公司的物业管理服务，原判认定其应当支付对价给被上诉人万某公司正确。上诉人陈某、袁某至今未缴纳2014年3月至2015年8月期间的物业管理服务费及公共分摊电费，故原判认定被上诉人万某公司要求上诉人陈某、袁某支付上述期间的物业服务费和逾期支付该费用的违约金以及上述期间的公共分摊电费的请求合理合法而予以支持正确。上述物业服务委托合同尚未履行完毕，且并未明确约定以被上诉人万某公司在合同期内对各栋楼内的走廊、梯道墙身实施粉饰工程作为支付物业服务费和其他费用的前置条件。至于上诉人陈某、袁某在本案中提到的被上诉人万宁公司2010年至2013年签订的《物业服务委托合同》中约定合同期内对富泽园小区内各栋楼内的走廊、梯道墙身进行一次粉饰的问题，不属本案调处的范畴。因此，上诉人陈某、袁某的上诉意见依据不足，本院不予采纳，对上诉人陈某、袁某关于传唤富某业委会人员出庭作证及要求被上诉人万某公司提供2010年至2013年签订的《物业服务委托合同》的相关证据的申请，本院亦不予采纳。综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人陈某、袁某共同负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一六年十月十七日书记员  王日平