广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终8483号上诉人（原审被告）：席xx，身份证住址辽宁省绥中县。委托代理人：宋剑、王璟文，广东广悦鸿鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁艳x，身份证住址广东省佛山市禅城区。委托代理人：林秀芝、张军涛，广东天一星际律师事务所律师。上诉人席xx因与被上诉人梁艳x租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第1329号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。席xx上诉请求：一、撤销原审判决；二、发回原审法院重审。事实和理由：一、原审遗漏追加次承租人作为第三人参加诉讼，违反法定程序。梁艳x向原审法院提交的起诉状中明确指出席xx已将涉案房屋转租给第三人广州市恩明货物运输有限公司（以下简称恩明公司），席xx在原审答辩状中也明确承认转租行为，原审判决也认定了转租事实，本案处理结果明显与次承租人有法律上的利害关系，但原审法院并未查明次承租人，并追加恩明公司参加诉讼，程序违法。二、原审认定基本事实不清，席xx只有合同履行瑕疵行为，不构成根本违约，合同约定的解除条件并未成就。1、席xx在双方诉讼之前未拖欠梁艳x任何租金，梁艳x已实现合同目的。即使在双方诉讼期间，席xx也每月准时、足额向梁艳x交纳租金。2、合同约定的解除条件并未成就，双方应继续履行各自合同义务。《房铺租赁合同》约定席xx应当在每月5日前向梁艳x交清当月租金，若逾期缴交租金，超过5天不缴，梁艳x可终止合同。双方的《房铺租赁合同(补充协议)》约定“乙方若逾期缴交租金，每月加收月租百分之一作为滞纳金，超过35天(每月9日)不交，甲方即可追究滞纳金与租金。”2014年7月至2015年10月期间，席xx一直通过银行转账方式，逐月向梁艳x指定的银行账号汇入租金。席xx在合同期限内迟延，但席xx缴付租金的时间与双方约定的时间基本吻合。2015年8月9日，梁艳x等业主向席xx寄发《告知书》，要求席xx在2015年8月31日前按合同要求结清拖欠的租金，清理并撤出房铺。按照原审法院认定，席xx应在9月3日将应付租金全部缴付完毕，但梁艳x无权终止合同。3、席xx只有初中文化，转租经营档口房屋众多，另有经营物流生意，各种事务繁忙，加上原雇佣的管理员成某管理混乱。且成某本身也是出租人，因故串通其他出租人对抗席xx。席xx一直是按照成某所列明的每个档口或房屋的应交租金(向业主)和应收租金(向次承租人)进行转账。但成某故意按恩明公司《房铺租赁合同》列出应向梁艳x缴纳的租金4520元，恶意造成席xx没有足额交租的“事实”，串通梁艳x发函、起诉解除合同。此外，席xx每月按指定金额向梁艳x交纳租金，梁艳x在2014年7月至2016年4月间从未因收取4520元而向席xx提出租金不足异议，反映出梁艳x并未将此情形视为违约。梁艳x答辩称：席xx的上诉理由没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。梁艳x于2015年9月25日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、2015年9月1日起解除与席xx签署的《房铺租赁合同》；二、席xx支付未支付租金1652元；三、席xx承担全部诉讼费用。本案审理过程中，梁艳x主动撤回其第二项诉讼请求即要求席xx支付租金1652元的诉讼请求。原审法院经审理查明：2014年3月12日，梁艳x（出租方，甲方）与席xx（承租方，乙方）签订《房铺租赁合同》，约定：甲乙双方就信宜大厦（位于广州市白云区增槎路北凤凰路自编8号）的房铺出租事宜，为了达到经济利益双赢之目的，甲方将拥有自主产权的信宜大厦房铺105铺、109铺（以下称涉案房屋）租给乙方使用，租期从2014年7月1日至2023年6月30日共计10年，月租金合计4241元（其中105铺2162元，109铺2079元）。乙方签订合同后预付所租赁房铺三个月租金当作押金，支付给签约该房铺的业主。乙方必须在每月5日前向甲方交清当月租金，统一划入一个账户，以全额汇入业主代表人指定的账户（存折）为准，然后由代表人分划给各业主。乙方不得将租赁的房和铺面抵押、质押、抵偿其所欠债务及转租给第三方，若因此产生的费用和连带法律责任甲方不承担。如因乙方提前终止租赁，则按剩余租期内累计全额一次性赔偿给甲方后，乙方不得干涉甲方转租或人为增设其他障碍。乙方若逾期缴交租金，每月加收月租百分之一作滞纳金，超过5天（每月10日）不缴，甲方即可终止合同。乙方并要承担一切违约责任（押金不退、超出押金部分乙方要承担所有责任），从甲方通知之日起三天期限内乙方必须负责搬出屋内所有物品交回甲方使用，超出三天后甲方有权自行处理安排屋内物品及收回出租房铺，由此引起的后果由乙方承担。甲方在乙方未违约情况下不能单方终止合同，否则要按剩余租赁期内累计租金金额一次性赔偿给乙方。上述合同除梁艳x、席xx双方分别在甲乙方处签名加盖指印外，案外人朱某、何某、成某在业主代表处签名并加盖指印。2014年7月1日，梁艳x（甲方）与席xx（乙方）就上述105铺和109铺房分别签订两份《房铺租赁合同（补充协议）》，约定：甲方将105铺、109铺出租给乙方使用，租期从2014年7月1日至2024年6月30日止共计10年；月租金105铺2283元、109铺2283元；乙方签订合同后已交给甲方三个月租金当作押金，支付给签约房铺业主；乙方须在每月9日前向甲方交清当月租金，经全额汇入业主指定的账户存折为准；乙方若逾期缴交租金，每月加收月租百分之一作滞纳金，超过35天（每月9日）不交，甲方即可追究滞纳金与租金。如果乙方有违约甲方可以要求乙方须在定期内搬出房铺一切责任由乙方负责；乙方从租赁之日起要严格遵守各项物业规章制度，行使好各位业主交给的租赁与房铺和物业管理权、乙方可全权代表业主处理一切有关事宜。上述两份补充协议抬头处乙方处内容为：“乙方：席xx：（以下简称承租方）弘扬物业管理有限公司”，在合同乙方落款处的内容为：“乙方：法定代表（签名）席xx”。上述合同签订后，梁艳x将涉案房屋交付给席xx使用。2014年4月19日，席xx向梁艳x支付押金12804元。2014年7月8日，席xx向梁艳x支付租金4268元。2014年8月18日，席xx向梁艳x支付租金4520元。2014年9月5日，席xx向梁艳x支付租金4520元。2014年11月4日，席xx向梁艳x支付租金13560元。2015年1月15日，席xx向梁艳x支付租金4520元。2015年2月5日，席xx向梁艳x支付租金4520元。2015年3月14日，席xx向梁艳x支付租金4566元。2015年4月11日，席xx向梁艳x支付租金4566元。2015年5月29日，席xx向梁艳x支付租金4520元。2015年6月20日，席xx向梁艳x支付租金4520元。2015年7月20日，席xx向梁艳x支付租金4520元。2015年8月10日，席xx向梁艳x支付租金4520元。2015年9月3日，席xx向梁艳x支付租金4520元。2015年10月10日，席xx向梁艳x支付租金4520元。2015年11月7日，席xx向梁艳x支付租金4520元。2015年12月10日，席xx向梁艳x支付租金4520元。2015年8月9日，包括梁艳x在内的业主联名向席xx发出《告知书》，主要内容为：承租方即席xx与出租方全体业主于2014年3月份签订了《房铺租赁合同》，其中约定承租方每月9日前向业主交清当月租金，同时约定承租方如未能按时交清当月全额租金即视为承租方违约，出租方业主可终止合同。承租方从2014年8月起一直以来均没能按照合同约定按时交足租金，给业主带来极大的困扰，业主对承租方履行合同的诚意表示出极大的不信任。按合同约定承租方已长期违约，全体业主商定，根据合同的约定终止与承租方的租赁合同，希望承租方在2015年8月31日前按合同要求结清拖欠的租金，清理并撤出房铺，从2015年9月1日起业主要收回房铺，由业主自己处置。席xx确认收到该告知书。本案审理过程中，席xx对转租的事实予以确认，但主张涉案商铺所在的信宜大厦在席xx承租之前一直都是转租的，业主代表也同意转租。为证明其主张，席xx申请证人朱某出庭作证，朱某证明：涉案房屋所在的信宜大厦在席xx承租之前由案外人陈某承租，其承租信宜大厦的房铺后都是转租出去的。合同到期后，四名业主代表找到席xx，此后陈某又说要承租，故信宜大厦的物业一部分出租给席xx，一部分出租给陈某。原审法院认为：梁艳x在本案审理过程中主动撤回其第二项诉讼请求即席xx支付租金1652元的诉讼请求系对其自身权利的处分，原审法院依法予以准许。席xx与梁艳x于2014年3月12日签订的《房铺租赁合同》及2014年7月1日签订的两份《房铺租赁合同（补充协议）》是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当恪守履行。席xx抗辩称签订上述合同的主体应为弘扬公司，其是作为弘扬公司的法定代表人签订《房铺租赁合同(补充协议)》，是行使职务行为。对此原审法院认为，双方于2014年3月12日签订的《房铺租赁合同》已明确席xx为承租方（乙方），《房铺租赁合同（补充协议）》乙方抬头处内容为：“乙方：席xx：（以下简称承租方）弘扬物业管理有限公司”，并未否认席xx作为合同承租方的地位，且《房铺租赁合同（补充协议）》上并无弘扬公司盖章，另外结合合同实际履行过程中租金均是由席xx个人账户转账支付，即上述合同由席xx实际履行，故原审法院认为席xx才是《房铺租赁合同》及《房铺租赁合同（补充协议）》的合同当事人，席xx主张弘扬公司才是合同主体，其行使职务行为的抗辩意见缺乏事实依据，原审法院不予采纳。上述合同签订后，梁艳x将涉案房屋交付给席xx使用，席xx应当按照双方约定租金标准按时缴纳租金。对于涉案房屋的租金标准，双方《房铺租赁合同》中约定两个铺月租金合计4241元，但双方在2014年7月1日签订的《房铺租赁合同（补充协议）》中将月租金调整为两个铺合计4566元，由于《房铺租赁合同（补充协议）》签订在后，双方在补充协议中约定的租金标准为双方对租金的最新合意，故涉案房屋的租金标准应为每月4566元。根据双方《房铺租赁合同》的约定，席xx应当在每月5日前向梁艳x交清当月租金，并约定席xx若逾期缴交租金，超过5天不缴，梁艳x即可终止合同（即解除合同）。双方在《房铺租赁合同（补充协议）》中约定席xx须在每月9日前向梁艳x交清当月租金。故双方关于租金交纳的时间应当以《房铺租赁合同（补充协议）》的约定为准，即席xx应当在每月9日前向梁艳x交清当月租金。《房铺租赁合同（补充协议）》并约定“乙方若逾期缴交租金，每月加收月租百分之一作滞纳金，超过35天（每月9日）不交，甲方即可追究滞纳金与租金。如果乙方有违约甲方可以要求乙方须在定期内搬出房铺一切责任由乙方负责”，上述约定中“超过35天”与“每月9日”存在歧义和冲突，双方《房铺租赁合同》中约定席xx逾期交纳租金超过5天，梁艳x即有权解除合同，而上述《房铺租赁合同（补充协议）》如果将“超过35天不交……乙方有违约甲方可以要求乙方在定期内搬出房铺一切责任由乙方负责”，上述约定即使从有利于席xx的解释即席xx逾期交纳租金超过35天，梁艳x才有权解除合同，根据席xx向梁艳x交纳租金的转账记录，席xx在2014年8月18日才交齐2014年7月份的租金，逾期超过35天；在2014年11月4日才交齐2014年9月份的租金，逾期超过35天；在2015年1月15日才交齐2014年12月的租金，逾期超过35天；在2015年3月14日才交齐2015年2月份的租金，逾期35天；在2015年5月29日才交齐2015年4月份的租金，逾期超过35天；在2015年6月20日才交齐2015年5月租金，逾期超过35天；在2015年7月20日才交齐2015年6月租金，逾期超过35天。故即使按照有利于席xx的解释即席xx逾期交纳租金超过35天，梁艳x才有权解除合同，席xx逾期交纳租金的情形亦达到了双方约定梁艳x有权解除合同的条件，梁艳x有权行使合同约定的解除合同的权利。梁艳x等业主于2015年8月9日向席xx发出《告知书》，通知席xx其将解除双方《房铺租赁合同》，并通知席xx在2015年8月31日前按合同要求结清拖欠的租金，清理并撤出房铺，席xx确认已收到了该份《告知书》。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条之规定，当事人在合同中约定的解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；解除权人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。根据梁艳x等人向席xx发出的《告知书》，梁艳x等业主要求席xx2015年8月31日前按合同要求结清拖欠的租金，清理并撤出房铺，从2015年9月1日起业主要收回房铺，由业主自己处置，也就是说梁艳x等业主在《告知书》中要求自2015年9月1日解除双方的《房铺租赁合同》，该解除合同的通知已经送达给席xx，故双方《房铺租赁合同》和《房铺租赁合同（补充协议）》已于2015年9月1日解除。梁艳x现要求2015年9月1日起解除其与席xx签署的《房铺租赁合同》于法有据，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条之规定，原审法院于2016年4月5日作出判决：确认梁艳x与席xx之间的《房铺租赁合同》于2015年9月1日解除。本案受理费50元，由席xx负担。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，席xx向本院提交以下证据：1.租金统计表及转账明细，拟证明席xx向梁艳x缴交租金的情况；2.（2016）粤0111民初3542号起诉状，拟证明成某具有业主代表及受雇于席xx管理房屋租金的双重身份及成某与恩明公司串通，挑唆包括梁艳x在内的业主向席xx提出解除合同；3.房屋租赁合同，拟证明成某作为业主之一，参与梁艳x与席xx签订租赁合同事宜；4.席xx与业主代表之一何某通话录音，拟证明成某串通恩明公司教唆业主提出解除合同事宜；5.信宜大厦付业主租金情况列表，拟证明每月实际支付租金情况；6.信宜大厦诉讼情况列表，拟证明现阶段信宜大厦诉讼情况。梁艳x发表意见称：确认证据1转账凭证，但不确认支付情况汇总，第一期支付有的是押金，并非完全是租金；确认成某是席xx员工，但不认为成某与恩明公司串通；证据6与本案无关。对于《房铺租赁合同（补充协议）》约定“乙方若逾期缴交租金，每月加收月租百分之一作滞纳金，超过35天（每月9日）不交，甲方即可追究滞纳金与租金”，席xx认为已变更《房铺租赁合同》的约定，即逾期支付租金35天以上，梁艳x有权解除合同；梁艳x认为《房铺租赁合同（补充协议）》已变更为每月9号之前支付租金，35天系笔误，应以《房铺租赁合同》的5天为准。梁艳x确认已收到2014年7月8日席xx支付的租金4268元，但认为是2014年7月1日之前的租金；梁艳x亦确认2015年9月1日之前席xx并未欠付租金。本院认为，关于原审程序，梁艳x的诉讼请求为确认2015年9月1日起解除与席xx签署的《房铺租赁合同》，并未涉及涉案房屋的返还，故席xx上诉主张原审法院遗漏第三人，不能成立，本院不予支持。梁艳x于2015年8月9日发出《告知书》，以席xx从2014年8月起未能按照合同约定按时交足租金为由解除合同。根据双方之间的《房铺租赁合同》约定，席xx应在每月5日前向梁艳x交清当月租金，并约定席xx若逾期缴交租金，超过5天不缴，梁艳x即可终止合同。其后双方又签订《房铺租赁合同(补充协议)》，约定“乙方若逾期缴交租金，每月加收月租百分之一作为滞纳金，超过35天(每月9日)不交，甲方即可追究滞纳金与租金。”因此，《房铺租赁合同(补充协议)》已变更《房铺租赁合同》因逾期支付租金而解除合同的条件。梁艳x确认已收到2014年7月8日席xx支付的租金4268元，其虽主张系2014年7月1日之前的租金，但并无合同依据，席xx亦不予确认，且梁艳x确认2015年9月1日之前席xx并未欠付租金，故原审法院遗漏认定席xx已于2014年7月8日向梁艳x支付当月租金，席xx每期支付租金的逾期时间均未超过35天。关于转租问题，梁艳x并无证据证明其曾向席xx提出异议，亦未在2014年8月9日《告知书》中以此为由主张解除合同。因此，梁艳x以席xx未按时交足租金和涉案房屋存在转租为由请求确认2015年9月1日起解除与席xx签署的《房铺租赁合同》，不能成立，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实有误，处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第1329号民事判决；二、驳回梁艳x的诉讼请求。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由梁艳x负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  李 静审判员  郑怀勇二〇一六年十月八日书记员  李宪琼黄妙丽