陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕07民终663号上诉人（原审原告、反诉被告）：张洪涛，男，生于1960年5月5日，住陕西省洋县。上诉人（原审原告、反诉被告）：张丽，女，生于1963年1月30日。(系张洪涛之妻)委托诉讼代理人：张浩，男，住洋县。(系张丽之弟)上诉人（原审被告、反诉原告）：汉中金泰房地产发展有限公司。住所地：汉中市汉台区劳动西路西段汉水名城南区*号商铺。法定代表人：金韬，公司总经理。委托诉讼代理人：杨煊，男，生于1977年1月21日，该公司员工。原审被告：汉中市国家税务局。住所地：汉中市汉台区荔枝路。法定代表人：侯周利，该局局长。委托诉讼代理人：罗了一，陕西索平律师事务所律师。上诉人张洪涛、张丽因与上诉人汉中金泰房地产发展有限公司（以下简称：汉中金泰房产公司）、原审被告汉中市国家税务局商品房预售合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院（2015）汉台民初字第01812号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张洪涛及上诉人张丽的委托代理人张浩，上诉人汉中金泰房地产发展有限公司的委托代理人杨煊到庭参加了诉讼，原审被告汉中市国家税务局向本院提交了书面答辩意见。本案现已审理终结。上诉人张洪涛、张丽上诉称：同意一审判决对交房条件的认定，虽然合同没有约定逾期交房的违约金数额，但是合同却约定了买受人逾期付款按每日千分之九支付违约金，因此，按照合同的对等原则，逾期交房的违约金应当按每日千分之九支付。关于交房条件中还存在下列问题：1、地上车位规划，没有出示审批的规划设计文件；2、擅自变更原来的约定，未设置空调收费计量和热水供应装置；3、临时施工用电交房；4、走廊护栏、电梯的设置不符合住宅设计规范，护栏存在安全隐患，应设置一台可容纳担架的电梯；5、按照产权登记面积结算房款的没有依据，阳台应按一半面积收费；6、按照汉中市物价局关于实行商品住房销售价格一价清的通知，自2007年6月1日起，新建商品房销售，购房者除交纳按销售价格、楼层差率计算出的房款和按房价比例应缴纳的契税和维修基金外，不再交纳其他任何费用。因此，原来由购房者交纳的水、电、气、有线电视初装等费用应当一并计入销售价格。综上，汉中金泰房产公司在销售商品房过程中存在欺诈行为，一审判决对这些问题没有做出正确认定，请求二审法院判令汉中金泰房产公司：1、自2015年1月1日起，按日向买受人按已交房款千分之九支付违约金，至符合法定交房条件之日止；2、出示汉中国税工会给金泰公司的函原始文件；3、出示审批的紫薇公馆设计规划图；4、按约定加装热水供应装置和中央空调热计量装置；5、不得用临时施工用电交房；6、增加外廊栏杆防止物体坠落伤人的安全措施和可容纳担架的电梯；7、按审批规划设计建设地上车位；8、阳台按一半面积收取房款；8、按一价清政策计算房款，不得乱收费；9、赔偿维权的交通费和食宿费。针对上诉人张洪涛、张丽的上诉，上诉人汉中金泰房产公司答辩称：双方签订的合同经过相关部门备案，不存在欺诈行为。另外关于房屋面积是房管部门测绘，护栏、电梯是按照设计规范设置并经验收合格，燃气、有线电视等材料费合同中有约定。用电是供电部门控制，已经纳入城市用电。上诉人汉中金泰房产公司上诉称：一、根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。双方在合同中约定的交付条件是该商品房竣工验收合格，就是指五大责任主体组织的竣工验收合格。本案工程经五大责任主体对工程的各项指标进行验收，结论为符合设计及规范要求合格。因此，完全符合国家规定的商品房交付条件。备案只是事后的报备，不是审批过程。一审按照备案登记时间作为交房时间观点错误。二、相关政府部门在五大责任主体对工程验收合格后，根据时间安排出具竣工备案表，所以造成上诉人汉中金泰房产公司取得竣工备案表滞后，并不是上诉人的原因，属于不可抗力。一审以取得竣工备案表时间作为交房时间，加重了企业负担。三、上诉人张洪涛购房合同总额为384511元，实际只支付346060元，未完全履行自己的义务，不具备收房条件。因此不存在上诉人汉中金泰房产公司违约交房的事实，一审判决上诉人支付逾期交房违约金显失公平，请求二审法院撤销一审判决。张洪涛、张丽针对汉中金泰房产公司上诉答辩称：按照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》，工程经验收并报经建设主管部门备案，才是合同约定的该商品房经验收合格的交房条件，汉中金泰房产公司认为五大责任主体验收后即达到交房条件的理由根本不成立。关于房屋尾款，合同约定收房时清算，在双方对房屋验收问题发生争议，还没有交房的情况下，上诉人张洪涛亦无法结算房款。综上所述，汉中金泰房产公司的上诉理由均不能成立，请求法院予以驳回。原审被告汉中市国家税务局答辩意见：本案一审时，上诉人张洪涛、张丽当庭撤回了对汉中市国家税务局的起诉。现在上诉人又将汉中市国家税务局列为第三人，属于滥用诉权。张洪涛、张丽向一审法院起诉请求：判令汉中金泰房产公司1、尽快公示“三书一证一表”、尽快提交符合国家法定条件及合同约定的住房，并自2015年1月1日至取得法定交房条件之日止，按日向原告支付房屋价值千分之九的延期交房违约金12150元；2、按照规划设计建设地上车位，并承担有关费用；3、退还超过预售合同约定面积的购房款，超过合同约定部分的面积全部归业主所有，允许小户型业主变更相应设计，并由被告承担业主进行改造的相关费用1000元；4、对中央空调按约定进行改造，实现热水供应；改造、测试费用由被告承担；5、按建筑设计规范中高层建筑阳台和走廊栏杆应防止小孩攀爬坠楼进行护栏防护形式改造，在竖条内侧采用不锈钢网状防护或玻璃钢板护栏，防止小孩玩物或小物件掉下伤人和儿童攀爬坠楼；6、不得收取属于物业管理方面的一切费用，物业管理费用和空调费用缺乏法律依据和合理基础，具体费用由业主委员会与物业公司协商按成本确定，被告及物业公司不得以任何理由占有；7、提出的对拒绝收房的，从5月10日起按50元/日收取看护费要求无效。对维权起诉的原告自结案认可后30日内收房，以后收房按合同法违约规定进行违约处罚；8、出具中央空调连续24小时运行验收合同报告；9、遵守《汉中市新建住宅供配电设施建设管理办法》的规定，限期拿出新建居民小区住户计量装置（含电表盒表箱）前和计量装置后房屋内的所有电气配套设施相关部门的验收合格证，包括供水、供气相关部门的验收合格证；10、收取燃气初装费、水电初装费、有线电视费要求无效；按照物价部门核定的居民用水、用电、燃气价格计价代收费用；11、增加家具和大物件的起吊设施；12、支付本案全部诉讼费、赔偿原告维权以来的精神损失费、误工费等。案件审理中，原告变更其诉讼请求，要求被告支付迟延交房违约金至2015年11月18日。汉中金泰房产公司向一审法院反诉，请求判令张洪涛、张丽按照合同约定，支付2014年12月31日截止到2015年11月18日共计322天，累计产生16100元的看护人员工资。一审法院认定事实：2013年8月18日，原告张洪涛、张丽与被告汉中金泰房产公司签订《商品房预售合同》及其相关附件一份，该合同约定：1、原告购买被告开发的位于汉台区劳动西路西段汉水名城二期27号楼XXX号房屋一套，房屋面积132.59平方米，单价2900元/平方米，总价款共计384511元，签订正式购房合同时支付总房款的90%即346060元，剩余10%即38451元在公司正式公告交房前十日内付清；2、合同约定面积与产权登记面积发生差异，房屋面积最终以房地产行政主管部门核定的产权登记面积为准，并按产权登记面积如实结算房款；相似户型因位置、局部结构等差别面积可能不同，出卖人有对户型修改不另行通知的权利；3、出卖人应当在2014年12月31日前依照国家和地方人民政府的规定，将经验收合格、并符合本合同其他约定的商品房交付买受人使用；4、除客观原因和不可抗力因素外，因出卖人原因逾期交房超过60天的，买受人有权解除合同。出卖人应当自买受人解除合同的通知到达之日起30天内退还全部付款（不计息），承担10%的违约金；另外，买受人的其他相关要求，应在交房后三日内以书面形式提出，若不提交则视为双方对交接的房屋无异议或买受人放弃此权利；5、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示不齐，买受人有权拒绝接受；由于买受人原因未能按期交付的，产生的延期交接责任由买受人承担，每天承担看护人员工资50元，并承担自交付通知之日起应计收的物业服务费；6、出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方签订的合同附件三的约定，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；附件三交楼标准载明：A、公共部分（1）楼梯间：照明为普通吸顶灯和应急疏散指示灯，地面为泥沙浆压光，墙面及顶棚为内墙涂料。（2）楼层电梯前室：配置消火栓，配置两部800㎏垂直电梯，地面为地砖，墙面及顶棚为乳胶漆。（3）外墙面：品牌外墙砖及外墙乳胶漆。（4）栏杆：金属锌钢铁艺栏杆。B、户内部分：（1）入户门，品牌防盗门；（2）窗户：彩色铝合金窗，配中空白色玻璃；（3）室内门：工程预留门洞，业主自行配置；……阳台：彩色铝合金全封闭。C、配套设施（1）电视、电话、宽带：预留接口（有线电视入户工本材料费由业主自理，费用由地产公司代广电网络公司收取）；（2）电气设备：每户设总开关箱一处，用电配套费由业主自理，费用由地产公司代收取；（3）水/电户表工程：一户一表，给水主管暗敷于室内地面；（4）燃气：天然气管道及燃气表安装到户（天然气安装材料费由业主自理，费用由地产公司代收取）；（5）安防系统：小区电子围栏周边防范系统；闭路电视监控系统；公共广播音乐系统；电子巡查系统；单元门禁系统对讲接口预留到户，室内机业主自理；（6）水地源中央空调：设备及管线安装到位，本人在签订《商品房预售合同》时，已知晓本小区安装有水地源中央空调系统，本人承诺使用并承担水地源中央空调系统的初装费用。费用由地产公司代收取。公司公布交房后与物业公司签订《前期物业管理服务协议》，并交纳相关各项费用；7、买受人同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业管理服务，具体的物业收费标准在交房时另行确定，具体的物业服务内容及质量在合同附件四中明确约定：物业服务内容包括房屋管理、共用设施设备维护养护、协助维护公共秩序、保洁服务和绿化服务，物业服务质量参照普通住宅小区物业管理服务等级标准二级执行，业主在入户时，需与物管企业签订前期物业服务合同，并交纳物业服务费、电梯使用费、增压水泵日常运行费及水地源中央空调运营费用和公摊水电费。该合同还对其他相关事宜进行了约定。合同签订当日，原告向被告交购房款346060元。原告购买的汉水名城二期27#楼XXX号房屋于2014年11月23日经相关单位就工程质量分户验收合格（其中包括室内空间尺寸，门窗，楼地面、墙面和天棚，防水工程，栏杆，采暖工程，给排水工程，电气工程）；2014年12月10日，汉中市房地产测绘队对汉水名城紫微公馆27#楼进行了面积测算，其中XXX号房屋套内面积112.92㎡、公摊面积24.03㎡、建筑面积136.95㎡；汉水名城27#、28#楼工程于2014年12月19日由五大主体进行验收，其中地基与基础工程、主体与结构工程、建筑装饰装修工程、建筑屋面工程、建筑给排水及采暖工程、建筑电气工程、通风与空调工程、电梯安装工程与建筑节能工程均符合设计要求及相关规范规定，同意验收；该工程于2015年11月13日取得《建设工程竣工验收备案表》。另查明，1、原告张洪涛、张丽非汉中市国家税务局系统职工，二原告当庭表明不要求汉中市国家税务局承担责任。2、2014年1月1日，陕西新希望能源投资发展有限公司出具《委托书》，委托金泰房地产发展有限公司为汉水名城二期小区的天然气安装工程的收款单位。2014年11月1日，陕西广电网络传媒股份有限公司出具《委托书》，委托金泰房地产发展有限公司代其收取汉水名城二期小区内的有线电视工本材料费。一审法院认为，原告张洪涛、张丽与被告汉中金泰房产公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定和行政法规等强制性规定，合法有效，予以确认，双方当事人均应按约履行义务并行使权利。本案中，原告已按合同约定向被告支付了购房款，被告应按照合同约定的交房期限，即2014年12月31日前向原告交付经过验收合格，且达到基本居住条件的房屋。根据《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格，不得交付使用；房地产项目竣工后，房地产开发企业应向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。并由主管部门组织工程质量监督、消防、规划、人防等有关部门或单位进行验收。《建设工程竣工验收备案表》除了能够反映工程竣工验收报告的内容外，还反映了规划验收认可文件、消防验收认可文件、环保验收认可文件、绿化验收认可文件等许可文件内容，由此可见取得《建设工程竣工验收备案表》才能证明房屋验收合格。汉水名城二期27#、28#楼工程在2015年11月13日才取得《建设工程竣工验收备案表》，可视为该工程在此时才经验收合格，具备交房条件。在取得《建设工程竣工验收备案表》后被告未另行通知原告收房。被告该逾期交房行为属于违约行为，故原告请求被告给付截止2015年11月18日因逾期交房而产生的违约金符合法律规定，予以支持；因双方当事人在合同中未约定违约金数额及违约金计算方法，在房屋迟延交付时段有关主管部门未发布同地段同类房屋的租金标准，双方当事人亦未提供有资格的房地产评估机构评定的该地段同类房屋的租金标准，宜按照已付房款数额，以同期人民银行贷款基准利率计算违约金为宜，截止2015年11月18日共产生违约金18317元（346060元×6%÷365×322）。因为该房屋在2015年11月13日才取得《建设工程竣工验收备案表》，才具备交房条件，原告不存在迟延收房的情况，故对被告反诉要求原告支付迟延收房期间看护人员工资16100元的请求依法不予支持；根据《商品房预售合同》的约定，房屋面积与产权登记面积发生差异，房屋面积最终以房地产行政主管部门核定的产权登记面积为准，并按产权登记面积如实结算房款；相似户型因位置、局部结构等差别面积可能不同，出卖人有对户型修改不另行通知的权利，因此原告诉讼请求第三项不符合合同约定，依法不予支持；根据合同约定，买受人同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业管理服务，并由物管企业收取相关的费用，因此原告诉讼请求第六项不符合合同约定，依法不予支持；陕西新希望能源投资发展有限公司委托汉中金泰房产公司收取天然气安装工程款，陕西广电网络传媒股份有限公司授权汉中金泰房产公司代其收取汉水名城二期小区内的有线电视工本材料费，且关于费用的收取方式在购房合同附件中均有明确约定，因此，原告诉讼请求第十项不符合合同约定，依法不予支持；原告购买的汉水名城二期27#楼XXX号房屋于2014年11月23日经相关单位就工程质量分户验收合格（其中包括室内空间尺寸、门窗、楼地面、墙面和天棚、防水工程、栏杆、采暖工程、给排水工程、电气工程），其所在项目工程于2014年12月19日经五大主体验收合格，其中包括地基与基础工程、主体与结构工程、建筑装饰装修工程、建筑屋面工程、建筑给排水及采暖工程、建筑电气工程、通风与空调工程、电梯安装工程与建筑节能工程均符合设计要求及相关规范规定，并于2015年11月13日取得《建设工程竣工验收备案表》，因此原告诉讼请求第二项、第四项、第五项、第八项、第九项、第十一项均与查明的事实不符，依法不予支持；原告要求被告支付其因维权产生的精神损失费、误工费等，但却未能明确损失的具体数额，并提供相关证据证明损失的发生，应依法承担举证不能的责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百七十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、被告汉中金泰房地产发展有限公司于本判决书生效之日起二十日内向原告张洪涛、张丽支付逾期交房违约金18317元；二、驳回原告张洪涛、张丽的其他诉讼请求；三、驳回被告汉中金泰房地产发展有限公司的反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审判决认定事实一致。另查明，上诉人张洪涛、张丽上诉请求汉中金泰房产公司出示设计规划图、加装中央空调热计量装置、阳台面积减半计算，支付交通、食宿费等事项，未在一审诉讼请求范围内。本院认为：上诉人张洪涛、张丽在上诉状中提出的关于要求上诉人汉中金泰房产公司出示设计规划图、加装中央空调热计量装置、阳台面积减半计算，支付交通、食宿费等请求，未在一审诉讼请求范围内，属于二审中增加的独立的请求，本院依法不予审理。本案争议的焦点是：一、上诉人是否应当承担逾期交付房屋的违约责任问题，该争议涉及房屋交付应当具备的条件如何确定；二、房屋是否符合交付标准问题，该争议涉及地上车位、电梯、热水供应、防护栏等。关于第一个争议焦点问题。本院认为，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》及《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《建筑工程质量管理条例》第四十三条第一款规定，国家实行建设工程质量监督管理制度。根据上述法律、法规的规定，房地产开发项目竣工后，除五大责任主体进行的工程竣工验收外，还应当经行政主管部门审查备案。建设工程验收备案制度是政府对房地产建设项目进行监督管理，防止不合格工程流向市场的一个重要手段。未经政府主管部门审核备案，建设工程不得投入使用。因此，建设工程经验收备案是建设工程达到交付条件的标志。本案上诉人开发的商住楼，于2015年11月13日经汉中市城乡建设规划局核查准予备案，符合法律、法规规定的可以交付使用的标准。一审判决对此认定正确，本院予以确认。上诉人汉中金泰房产公司关于五大责任主体进行验收后，即符合交房条件的主张，不符合法律、法规的规定，本院不予采纳。上诉人汉中金泰房产公司未在合同约定的交房时间，将符合交付条件的房屋交付上诉人张洪涛、张丽，构成违约，应当承担违约责任。因双方当事人在合同中没有约定逾期交房的违约金数额或者损失赔偿额计算方法，一审法院在双方当事人没有提交相关损失的证据的情况下，按照基准利率计算已交房款的利息金额支付违约金，并无不当。上诉人张洪涛、张丽请求按照每日千分之九标准计算已交房款利息金额支付违约金，与资金占用利息和房租损失相比，过分悬殊，同时上诉人张洪涛、张丽亦没有提交因预期交房造成其损失超过所交房款每日千分之九的证据。因此，张洪涛的该项请求无事实、法律依据，一审判决未予支持并无不当。上诉人张洪涛、张丽该项上诉请求，本院不予支持。关于第二个争议焦点问题。本院认为，双方当事人预售合同附件三交楼标准中，对电梯、中央空调、护栏等相关项目的设置作了明确约定。依据一、二审查明的事实，上述项目已经五大责任主体验收合格，并经政府主管部门备案，上诉人张洪涛、张丽亦无证据证明汉中金泰房产公司关于上述项目不符合交房标准约定的情形；关于地上车位问题，预售合同中没有约定小区规划设置地上车位，双方也没有签订有地上车位预售合同。综上，上诉人张洪涛、张丽关于房屋不符合交房标准的上诉理由，不能成立。本院对上诉人张洪涛、张丽要求上诉人汉中金泰房产公司重新设置防护栏、可容纳担架的电梯、增设地上车位、加装热水供应装置的上诉请求，不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人张洪涛、张丽，上诉人汉中金泰房产公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费1204元，由上诉人张洪涛、张丽负担602元，上诉人汉中金泰房地产发展有限公司负担602元。本判决为终审判决。审 判 长  陆 波审 判 员  房建军代理审判员  岳 媛二〇一六年十月三十一日书 记 员  李 洋