达州市达川区人民法院民 事 判 决 书(2016)川1703民初2431号原告：刘树玲，女，汉族，生于1955年8月21日，住四川省达州市通川区。委托诉讼代理人（特别授权）李大军，四川天仁和律师事务所律师。原告：杨真益，女，汉族，生于1956年5月28日，住四川省达州市通川区。委托诉讼代理人（特别授权）周文琼，女，汉族，生于1948年8月20日，住四川省达州市通川区。被告：四川盛源置业集团有限公司。法定代表人李胜元，董事长。被告：四川盛源置业集团有限公司达县分公司。负责人李胜元，总经理。以上二被告共同委托诉讼代理人（特别授权）黄春雨，国浩律师（成都）事务所律师。原告刘树玲、杨真益诉被告四川盛源置业集团有限公司、四川盛源置业集团有限公司达县分公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月11日受理后，于2016年9月21日依法由审判员朱洪胜担任审判长（主审），与人民陪审员杜安然、刘益辉组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘树玲及其委托诉讼代理人李大军，原告杨真益的委托诉讼代理人周文琼，被告四川盛源置业集团有限公司和四川盛源置业集团有限公司达县分公司的共同委托诉讼代理人黄春雨到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘树玲、杨真益诉称，2010年2月2日，二原告与被告签订了《达州市商品房买卖合同》，约定被告将自己开发的达州南城“盛源·城市风景”小区x区负一楼x号2227平方米商业房出售给二原告，交房时间为2010年6月30日。其后，二原告共计向被告支付了购房款580万元，但被告却一直拖延不予交房，仅向原告支付了逾期交房的资金占用损失至2010年6月30日，现被告以当初签订的单价1750元每平方米过低为由，仍不履行交房、办证等义务，损害了原告的合法权益。为此请求判决：一、依法确认原告与被告2010年2月2日签订的《达州市商品房买卖合同》有效；二、判令被告向原告按现状交付达州南城“盛源·城市风景”小区x区负一楼x号2227平方米商业房；三、判令被告在条件成就时办理房屋产权证、国土证；四、判令被告支付逾期交房给原告的购房款580万元的利息损失（从2010年7月1日起按银行同期贷款利率的四倍计算至实际交房止）。本案诉讼费、保全费等由被告承担。原告为支持其诉讼请求成立，向法院提交了如下证据：1、原告刘树玲、杨真益的《身份证》复印件，证明二原告的身份信息及诉讼主体资格适格；2、被告的《工商信息查询单》及《营业执照》，证明被告公司信息及诉讼主体资格适格；3、《商品房买卖合同》、附图及备案表，证明双方签订了房屋买卖合同，合同约定被告将位于原达县南外镇“盛源城市风景”小区x区负一楼x号（面积2227平方米）商业房卖给二原告，房屋单价为1750元/平方米的事实。4、《银行存款回单》，证明二原告向被告付款580万元的事实。被告四川盛源置业集团有限公司、四川盛源置业集团有限公司达县分公司辩称，1、原告起诉称房屋买卖关系是事实，合同备案也是事实，面积是2227平方米；2、按照1750元/平方米处置本案房屋不公平，价格与现在行情比明显偏低，应参考近期人民法院的判决价格进行处理，这也是被告不愿交房的原因之一；3、整个房子没有办理消防手续，只能按现在的条件交付，最高人民法院司法解释和中院判决也是按现状交付。二被告无证据向法院提交。经审理查明，2010年2月2日，原告刘树玲和杨真益与被告签订了《达州市商品房买卖合同》，该合同约定：被告将自己开发的达州南城“盛源·城市风景”小区x区负一楼x号2227平方米商业房出售给二原告，房屋单价1750元/平方米，总房款3897250.00元，交房时间为2010年6月30日。该合同第十三条还约定：出卖人逾期交付房屋的，逾期超过60日后，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。买卖双方并将该《商品房买卖合同》向房地产管理部门进行了登记备案，合同备案号：20100097。其后，因被告要求涨价，二原告向被告共计支付购房款580万元。同时查明：2008年5月5日，被告盛源置业公司达县分公司与达州市家家福超市有限公司签订《租赁合同》。约定盛源置业公司达县分公司将其位于达川区南外镇城市风景x区本案诉争之房屋整体出租给达州市家家福超市有限公司做超市经营使用，租赁期从2010年12月31日至2023年12月31日。2015年8月28日，盛源置业公司达县分公司与达州市家家福超市有限公司双方因房屋租赁合同纠纷经达州市达川区人民法院（2015）达达民初字第1904号民事判决，被告盛源置业公司用截止2019年5月11日前的租金抵扣了达州市家家福超市有限公司垫付的工程款、税费及借款本息。2015年11月20日，被告盛源置业公司向达州市中级人民法院出具了《“盛源·城市风景”项目使用情况的说明》，载明盛源置业公司开发的位于达州市达川区的“盛源·城市风景”项目早已完工，主体结构验收合格，该项目的住宅已交付住户使用多年，商业地产也由相应的商户实际经营使用。该项目x区负一、二层整体作为家家福超市已经经营使用多年。现“盛源·城市风景”项目尚未进行竣工验收。庭审中原告表示，《商品房买卖合同》中约定的违约责任是每日万分之三的逾期违约金，年利率约10.95%。从2010年7月1日逾期至2019年5月11日实际交房时，只按年利率10%计算，总房款390万元，9年时间应向原告支付违约金约351万元；超出原合同的购房款190万元，从2016年7月1日起至2019年5月11日按年利率10%计算，5年时间应向原告支付违约金约95万元；两项违约金共计446万元，原告同时表示愿意按现状接受交付即转移房屋的租赁权。上列事实有原告刘树玲、杨真益的《身份证》复印件、被告四川盛源置业集团有限公司及达县分公司的《工商信息查询单》、《营业执照》、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、附图及备案表、《银行转款回单》等证据证实。本院认为：四川盛源置业集团有限公司达县分公司作为被告四川盛源置业集团有限公司的分支机构，并无独立法人资格，因此，本案中的权利义务应当由被告四川盛源置业集团有限公司承担。2010年2月2日，原告刘树玲和杨真益与被告签订了《达州市商品房买卖合同》，约定被告将自己开发的达州南城“盛源·城市风景”小区x区负一楼x号2227平方米商业用房出售给二原告，并将商品房买卖合同向房地产管理部门进行了登记备案。该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律和行政法规的禁止性规定，应当认定合法有效。原告刘树玲、杨真益按照合同约定支付了购房款。被告四川盛源置业集团有限公司亦应当按照合同约定按时交付原告购买的房屋。现案涉房屋已由达州市家家福超市有限公司租赁使用，被告对房屋交付给原告没有异议，原告在审理中对房屋按现状交付也无异议，原告诉请被告交付已办理备案的“盛源·城市风景”小区x区负一楼x号（面积2227平方米）商业房符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，予以支持。因诉争房屋尚在租赁期内，且2019年5月11日前的租赁费用已抵扣，故实际交付即租赁权转移后从2019年5月12日后的租赁费用应由原告收取。因诉争的“盛源·城市风景”商业房尚未竣工验收，还需完善相关手续，现暂不具备办理房屋所有权证书及国有土地使用权证书的初始登记条件，可在具备上述初始登记条件后再行主张或自行履行。现原告要求被告办理备案商业房的房屋所有权证书及国有土地使用权证书的诉求，应不予支持。庭审中，双方当事人对合同的继续履行、房屋单价、违约金计算、租金收益等问题达成的共识，并参照达州市中级人民法院的生效判决，被告表示同意以原定购房款约390万元为基数，从2010年7月1日起至2019年5月11日按年利率10%计算，9年时间应向原告支付违约金约351万元；超出原合同的购房款190万元，从2016年7月1日起至2019年5月11日按年利率10%计算，5年时间应向原告支付违约金约95万元；两项违约金共计446万元，加上原告已支付的购房款580万元，合计1026万元，折合2227平方米房屋单价约为4607元/平方米；因今后房屋办证、评估所产生的双方一切税、费由原、被告按照国家规定的标准各自承担；标的房屋2016年7月1日至2019年5月11日的租金收益原告自愿放弃，2019年5月12日以后的租金由原告向承租人收取；原告同意将原房屋单价1750元/平方米按照前述约4607元/平方米的价格进行调整；即双方在抵消违约金、2016年7月1日至2019年5月11日的租金收益的基础上互不补差。原、被告双方达成的上述商品房结算单价和履行方式不违反法律法规的规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十之规定，判决如下：一、原告刘树玲和杨真益与被告四川盛源置业集团有限公司达县分公司于2010年2月2日签订的《达州市商品房买卖合同》（备案号x）有效。二、被告四川盛源置业集团有限公司在本判决生效后15日内向原告刘树玲、杨真益按现状交付已办理备案登记的“盛源·城市风景”小区x区负一楼x号（面积2227平方米）商业房（以原达县房管局备案号为x备案合同和附图为准）。案件受理费56600元，保全费5000元，共计61600元，由被告四川盛源置业集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审 判 长  朱洪胜审 判 员  刘益辉人民陪审员  杜安然二〇一六年十月二十日书 记 员  张 淞