洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2015）老民初字第736号原告(反诉被告)：洛阳悦��物业服务有限公司。住所地：洛阳市老城区国花路富阳佳苑B区**栋*单元*层。法定代表人：马利峰，该公司总经理。委托代理人：王素婷，该公司员工。委托代理人：尤士虎，河南诚然律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘宏飞，男，1981年4月11日出生，汉族，住洛阳市老城区。被告：刘懿杨，男，2014年1月27日出生，汉族，住址洛阳市老城区。原告洛阳悦峰物业服务有限公司诉被告刘宏飞、刘懿杨物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月10日立案受理后，依法向被告刘宏飞、刘懿杨送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票。被告刘宏飞在答辩期内对本案提出管辖权异议，洛阳市老城区人民法院依法作出民事裁定书驳回被告刘宏飞对本案提出的管辖权异议，后刘宏飞不服裁定上诉于洛阳市���级人民法院，洛阳市中级人民法院经审理作出民事裁定书驳回被告刘宏飞对本案提出的管辖权异议，维持原裁定。本案依法组成合议庭，于2016年4月7日、2016年7月5日公开开庭进行了审理。原告洛阳悦峰物业服务有限公司的委托代理人尤士虎、王素婷，被告刘宏飞，被告刘懿杨的法定代理人刘宏飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洛阳悦峰物业服务有限公司诉称：2012年5月2日二被告入住原告所服务的小区，原告按照物业管理合同约定提供服务，并依法收取相关费用，但二被告一直迟迟不交纳物业费，经原告多次催要，被告均拒绝交纳。故原告具状诉至本院，请求1、判令二被告支付2014年4月30日至2015年6月30日拖欠的物业费1311.94元、城市垃圾处理费28元，共计1339.94元；2、判令二被告支付按《前期物业服务协议》第六章违约责任第二十条的约定的违约���767.5元。被告刘宏飞、刘懿杨辩称：1、被告刘宏飞于2016年4月5日寄出反诉状，4月6日老城法院收到，应当合并审理。2、富阳佳苑一期至今没有通过验收，根据河南省人大常委会2010年7月30日修正后的河南省物业管理条例第三十条的规定，未经综合验收的物业，应当由建设单位及开发公司承担物业费用。3、根据国务院物业管理第67条，原告悦峰公司未经业主委员会前置督促程序，应当驳回起诉。4、原告只收费而不提供服务，被告没有收到书面催交通知，所以不应当交物业费。5、原告擅自将公共绿地改为停车位、门面房、饮水机，并非法租售，从未公布过物业账目。6、物业公司在交房时，绿化、燃气、煤气没有，电梯也不通，却强迫收费，违反物业法规，请求法院驳回起诉。被告刘宏飞反诉称：被反诉人与开发商隆达公司沆瀣一气，未经招投标程序，未经老城区房地产管理局批准，非法成为富阳佳苑一期物业公司，违反《物业管理条例》第24条第2款，同时由于被反诉人违规接收不具备条件的小区，且不依法提供服务，依据《物业管理条例》、河南省物业管理条例相关规定，被反诉人应当退还已收取的物业费。2012年，在电梯不通、暖气不通、燃气不通，没有住房使用说明书、住房质量保证书、没有消防验收、没有竣工备案，小区未命名上不了户口等情况下，被反诉人的工作人员刘永刚骗取反诉人接受房屋，对于房屋裂缝、墙体电线管路不通、玻璃漏水、阳台空调眼打反、客厅空调眼打高45厘米、屋里地面严重不平衡等问题，刘永刚称这是共性问题，到时候会解决，但一直未解决，失信于人。由于被反诉人安保不到位，致使反诉人电瓶丢失，依据《物业管理条例》应当赔偿反诉人损失。在小区规划有地下停车���、独立车库的情况下，被反诉人擅自将小区绿地建成停车场或门面，为了多卖钱，故意毁坏树木，毁坏绿地，严重违法。被反诉人从未公开过物业开支情况以及利用公共绿地经营收益开支。被反诉人还存在违规收取二次加压水费，收取水电费差价等违法情形。综上，请求法院应依法判令1、被反诉人退还物业费2400元；2、被反诉人支付装修押金利息60元；3、被反诉人公示2012年以来的收支情况及使用业主公共维修基金的所有清单；4、依法确认被反诉人绿地改停车位违法；5、依法确认被反诉人收取二次加压水费违法；6、依法确认被反诉人收取水电费差价违法；7、被反诉人赔偿丢失电池（电动车上的电池）损失600元。原告洛阳悦峰物业服务有限公司针对被告刘宏飞的反诉辩称：1、被告反诉中称退还物业费是不应该的，从2012年入住被告交了两年物业费，其享��了物业的服务理应缴纳物业费。2、装修押金不存在利息，装修完成后已将押金退还给被告。3、物业公司每半年就对收支情况进行公布。4、绿地改车位是依照2009年发改委发的40号文件，解决停车难的问题进行了政策规定。5、我们与被告刘宏飞签订的富阳佳苑二次服务供水协议就已经说明了小区供水二次加压的问题。6、我们从来没有收取电和水的差价，我们是按照规定收取的。7、被告是否有电动车我们就不清楚，每个月需要交15元左右电动车的保存费用，被告没有交过保存费，我们没有义务赔偿。根据各方当事人的诉、辩和陈述意见，对本案争议焦点确认如下：1、原告的诉讼请求是否有事实与法律依据；2、被告的反诉请求是否有事实和法律依据。原告洛阳悦峰物业服务有限公司围绕争议焦点出示证据材料如下：证1、营业执照、法定代表人证明、组织机构代码证、身份证复印件各一份，证明：原告身份合法；证2、入住交房通知书、装修管理规定、业主临时管理规约、业主承诺书、前期物业服务协议、富阳佳苑小区二次供水服务协议、装饰装修协议各一份，上述签订时间均为2012年5月2日，证明：2012年5月2日刘宏飞作为业主签订上述所有协议，应当向原告缴纳物业费，水电费等费用。经质证，被告刘宏飞、刘懿杨对证1认为证据形式不合法，和本案没有关系。对证2入住通知书没见到过，对前期物业协议请求进行司法鉴定。对其他证据不予认可。被告刘宏飞、刘懿杨围绕争议焦点出示证据材料如下：证1、洛阳市建委答复，证明：截止2016年2月25日富阳佳苑一期仍未通过各项验收；证2、百姓网答复一份，证明：富阳佳苑没有暖气、燃气；证3、百姓网答复一份，证明：2014年富阳佳苑还没有供���；证4、新浪网报道一份，证明：富阳佳苑存在漏水、验收不合格、投诉不断等问题；证5、百姓网政府答复一份，证明：富阳佳苑一期公共绿地被铲除，改建成门面房；证6、照片一组，证明：富阳佳苑小区垃圾不断，污渍常年不处理；证7、照片三张，证明：富阳佳苑杂草丛生、毁坏绿地上的树苗、填充水泥卖车位；证8、照片一张，证明：电梯里面六个灯坏了五个，常年不修；证9、照片两张，证明：公共区域私人种花、污水横流；证10、照片两张，证明：被告家中漏水，多次向物业反映，没人维修；证11、照片一张，证明：被告家中阳台漏水，常年无人维修，自己用胶布粘住防水。经质证，原告洛阳悦峰物业服务有限公司对证1至证5认为是不真实的反映，这些问题是不存在的，不显示是谁反映的，而且同反诉人的反诉无关。对证6至证11主要说明两个问题。被告家里的玻璃坏了应当自己维修，所说的其他物业服务问题没有人向物业公司反映。被告也没有交物业费，无权对物业服务提出好坏的评价。这些照片也显示不出来是富阳佳苑小区存在的情况，所以我们对这些证据不予认可。本院根据原、被告的举证、质证及陈述意见，对本案的事实确认如下：刘宏飞在洛阳市邙山镇购买富阳佳苑小区15-1-801号房屋一套，建筑面积93.93平方米，并于2012年5月2日与洛阳悦峰物业服务有限公司签订前期物业服务协议一份，协议内容为：洛阳悦峰物业服务有限公司提供物业服务，刘宏飞每月10日前缴纳服务费每平方米每月1.10元，业主未按时足额缴纳物业服务费的，洛阳悦峰物业服务有限公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天百分之三的标准支付违约金等。刘宏飞装修房屋时向洛阳悦峰物业服务有限公司交纳了装修保证金���装修完毕后，洛阳悦峰物业服务有限公司依约退还了保证金，后刘宏飞入住富阳佳苑小区，洛阳悦峰物业服务有限公司按照约定提供服务，并收取相关费用，刘宏飞从2012年入住至今交了两年物业费，后以物业服务质量等问题为由拒绝缴纳物业费。本院认为：原被告签订了前期物业服务协议，虽后来一直未再签订新的合同，但原告洛阳悦峰物业服务有限公司一直在该小区提供物业服务，被告刘宏飞应当按照合同的约定交纳物业费，原告要求支付物业费的诉讼请求本院予以支持。被告刘宏飞反诉要求退还物业费以及支付装修押金利息没有法律依据，其要求洛阳悦峰物业服务有限公司赔偿丢失电瓶车电池的损失举证不充分，本院不予支持。其要求确认洛阳悦峰物业服务有限公司绿地改停车位违法、确认洛阳悦峰物业服务有限公司收取二次加压水费违法、确认��阳悦峰物业服务有限公司收取水电费差价违法的请求于法无据，本院不予支持。其要求洛阳悦峰物业服务有限公司公示2012年以来的收支情况及使用业主公共维修的所有清单，洛阳悦峰物业服务有限公司称已经进行了公示，该请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告刘宏飞于本判决生效后十日内向原告洛阳悦峰物业服务有限公司支付物业费1339.94元；二、被告刘宏飞于本判决生效后十日内向原告洛阳悦峰物业服务有限公司支付滞纳金767.50元；三、驳回原告洛阳悦峰物业服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告刘宏飞的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，反诉费50元，共计100元，由被告刘宏飞全部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  王志群人民陪审员  刘一璠人民陪审员  魏 昊二〇一六年十月十一日书 记 员  胡晓丽