苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初466号原告：苏州天亚置业发展有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区白塔西路79号。法定代表人：何彬，总经理。委托代理人：潘晓辉、胡建宇，江苏益友天元律师事务所律师。被告：王才男，男，1954年4月7日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：顾菊英，女，1953年10月28日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告苏州天亚置业发展有限公司诉被告王才男、被告顾菊英商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月22日立案受理，依法由代理审判员王玲适用简易程序独任审判。因被告王才男、被告顾菊英下落不明，本院依法裁定适用普通程序进行审理，依法组成合议庭，由审判员丁亦辛担任审判长、代理审判员王玲主审、人民陪审员邱玉芳参加评议，并向被告王才男、被告顾菊英公告送达了诉状副本、开庭传票等诉讼材料，于2016年8月8日公开开庭进行了审理。原告苏州天亚置业发展有限公司的委托诉讼代理人胡建宇到庭参加诉讼，被告王才男、被告顾菊英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告苏州天亚置业发展有限公司向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，两被告支付原告解除合同违约金1276000元；二、两被告协助办理撤销《商品房买卖合同》备案登记注销手续；三、两被告支付迟延收房违约金500000元；四、两被告支付原告代偿款、代偿利息；五、本案诉讼费、律师费由两被告承担。审理中，原告将第四项诉讼请求明确为：判令两被告向原告返还代偿款4462279.24元、代偿利息（以4462279.24元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，计算至实际清偿之日）。事实和理由：原告与两被告于2013年3月15日签订《商品房买卖合同》一份，约定两被告向原告购买位于苏州市相城区元和街道华元路77号天亚水景苑122幢房屋，房屋总价为6380000元。合同签订后，被告支付首付款，并以按揭贷款形式支付了剩余房款。后因被告未能按时还款，中国农业银行股份有限公司苏州相城支行（以下简称农行相城支行）要求原告履行担保责任，原告向农行相城支行履行了全部还款义务。根据合同约定，原告有权向两被告进行追偿并有权解除合同，被告并需另行支付原告房屋总价款20%的违约金及逾期收房违约金。因协商无果，原告诉至法院。被告王才男、被告顾菊英未作答辩。本院查明：2013年3月15日，以原告为出卖方、两被告为买受方签订《商品房买卖合同》1份（合同编号：苏相合同201303150033），由两被告向原告购买公安门牌号为苏州市相城区元和街道华元路77号天亚水景苑122幢房屋，建筑面积为306.14平方米，房价为6380000元，支付方式为签合同之日即支付1920000元，剩余房款4460000元由买受人以按揭贷款方式于2013年4月12日前付清。交房时间为2013年12月30日前，因买受人原因未能按期交房，延期交房责任由买受人自行承担，如逾期超过十日仍未办理交接手续，则买受人每迟延交接一日，出卖人有权按总房价万分之五的金额向买受人主张违约金；买受人逾期交接超过60日的，出卖人有权单方解除本合同，解除合同通知自发送给买受人之日起的第三日即视为送达并自动生效，该日起合同正式解除，出卖人有权另行处理而无需再通知买受人，同时买受人向出卖人支付合同总价的10%的违约金，出卖人有权在买受人已支付的房价款中扣除应支付的违约金金额，余款无息退回买受人或贷款银行；出卖人不选择解除合同的，从交房期限届满之日起，该房屋即视为交付，房屋毁损、灭失的风险从该日起由买受人承担。合同附件五“合同补充协议”中第二条第二款约定，因买受方未能按照与银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致出卖方需向银行承担担保责任的，出卖方有权在承担保证责任的范围内向买受方追偿，并有权单方面解除本合同，并按本补充协议第14条的约定执行；该补充协议第14条约定，若因买受方原因导致本合同解除的，买受方应向出卖方支付该商品房房款总额20%的违约金并承担办理合同解除手续的全部费用，出卖方有权在买受方已支付的购房款中扣除该项违约金及相关费用。双方还作了其他约定，并均在合同上签名、盖章确认。另查明，2013年3月29日，农行相城支行作为贷款人，案外人王峰、殷彩芬及本案两被告（××）作为借款人，本案原告（作为保证人）共同签订《个人购房担保借款合同》1份，合同第二部分特别条款约定，本案两被告及案外人王峰、殷彩芬作为借款人，向农行相城支行借款4460000元用于购置本案原告销售的座落于苏州市相城区天亚水景苑122号楼，并以该房屋作为借款的抵押担保，借款期限360个月；借款担保方式为阶段性保证+抵押，本案原告为阶段性保证人，自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止，为借款人的债务承担连带保证责任，保证范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按民事诉讼法有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。合同还就其他内容进行约定，各方并均在在合同落款处签名、盖章确认。2013年12月26日，原告向被告王才男（地址为苏州市相城区元和大街1号）发出《业主入伙通知书》一份，通知两被告涉案房屋已具备交付使用条件并可办理交房，办理时间为2013年12月30日至2014年1月3日上午10时至下午4时，地点为天亚水景苑——“天鹅湖庄园”销售中心；如未能在规定时间内办理，可提前联系并按约定时间办理，自2013年12月30日前由于业主没有及时的收房导致后面所发生的相关费用由业主自行承担。该通知书还就其他内容进行了通知。原告主张向苏州市相城区元和大街1号的地址发出通知是受被告王才男指示，但就该主张以及该通知有无送达两被告未进行进一步举证。2015年12月23日，农行相城支行向原告发出《履行担保责任通知书》一份，内容为借款人王才男于2013年3月29日与该行签订贷款合同，借款4460000元用于购买涉案房产，按月归还借款本息。截至2015年12月23日，借款人已连续3期贷款未归还，所有本金及利息、罚息共计人民币4386032.23元（暂计至2015年10月23日），经催收获悉，借款人家庭出现重大变故，借款人失联，无法履行还款责任。所购房产至今未办妥房屋他项权证。根据贷款合同，原告在房屋他项权证未办妥前承担期间担保责任，现借款人王才男已严重违反了合同约定，故正式通知原告在收到此函后3个月内履行担保责任，于1月偿还结清逾期欠款本息，于3月底前结清该笔贷款，并承担该笔贷款本金按合同约定计算至实际偿还日止的逾期利息、罚息等。2015年12月25日，原告向被告王才男、被告顾菊英[地址均为苏州市相城区元和街道胡巷村（8）青龙桥46号]发出《催告函》各1份，内容均为原、被告双方签订商品房买卖合同后，在两被告办理按揭贷款期间，原告为两被告向贷款银行提供担保，但两被告自2015年10月以来未按时、足额向银行还款，已构成违约，并因此导致原告被银行要求承担连带还款责任。鉴于上述情况，要求两被告立即将拖欠银行的按揭贷款足额还清，否则原告将根据合同约定解除双方的《商品房买卖合同》并追究两被告违约责任，且就被银行追诉后代偿的按揭款一并向两被告进行主张。经查，两份快递均于2015年12月29日退回。2016年4月7日，农行相城支行出具《还清贷款证明》一份，载明：“王才男（××）于20130329日期：购买房屋位于天亚水景苑122幢（房屋坐落），××就该房在我行办理抵押贷款，现已由2016年4月7日由开发商苏州天亚置业发展有限公司提前还清全部贷款本息。合计4462279.24元，其中本金4324575.84元，利息137703.4元。特此证明。”又查明，2016年1月，原告与江苏益友天元律师事务所签订《单项委托代理协议》一份，约定原告因与本案两被告商品房买卖合同纠纷一案需法律服务，聘请该所潘晓辉、胡建宇律师为委托代理人，代为办理商品房买卖合同纠纷诉讼，基础代理费为30000元，风险代理费为在基础代理费之外，按照该所最终为原告争取到的金额的10%单独再向原告收取。该协议还就其他内容进行约定，双方均在落款处捺印。2016年5月25日，江苏益友天元律师事务所向原告开具金额为30000元的发票一张。上述事实，由原告的营业执照、被告的身份证复印件、《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、《业主入伙通知书》、《履行担保责任通知书》、《催告函》、《还清贷款证明》、《单项委托代理协议》、EMS邮寄回单、快递查询单、发票以及当事人陈述为证，本院予以确认。审理中，原告明确涉案房屋房款6380000元，已由两被告自付1920000元，另通过贷款支付4460000元，房款全部付清，与两被告应支付原告的6238279.24元款项（代付款、违约金及迟延收房违约金之和）相抵扣后，差额部分愿意退还被告；涉案房屋在2013年12月30日前，即合同约定的交房日期前已符合交付条件，也通知了两被告收房，但两被告并未办理交房手续，故房屋至今未交付。本院认为，原、被告双方所签《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。合同约定房价为6380000元，其中4460000元由被告向农行相城支行贷款后支付，因两被告未按约向银行还款，农行相城支行要求本案原告作为连带责任保证人承担责任。本案原告据此向农行相城支行代偿共计4462279.24元。根据《商品房买卖合同》约定，在出卖人与买受人向贷款银行提供担保的情况下，在担保期间内，如买受人对银行违约，则视同对出卖人违约。如因买受人原因导致出卖人被贷款银行要求履行担保责任，则买受人应赔偿出卖人为买受人向贷款银行履行担保责任而受到的全部损失，包括贷款本金、利息、违约金、赔偿金、律师费、诉讼费等，并且出卖人有权解除合同。出卖人选择解除合同的情况下，买受人还应按合同总金额的20%向出卖人支付违约金。出卖方有权从买受方已支付的房款中优先扣除上述损失、违约金及其他各项费用。现原告已向农行相城支行承担了保证责任，按合同约定可向借款人即本案两被告追偿，两被告应支付原告代偿款4462279.24元。合同约定原告单方解除《商品房买卖合同》的条件成就，原告虽举证其于2015年12月25日向两被告发出催告函，但该函发出时原告并未明确要求解除合同，且亦无证据证实该催告函已有效送达两被告。本案审理中向两被告公告送达了起诉书副本及相关诉讼材料，起诉书送达之日可认定为原告解除合同通知的送达之日。因给予了两被告30日的举证期，故至本案开庭之日、双方约定的解除合同的条件已成就，原告要求与两被告解除《商品房买卖合同》的请求可予支持。因房屋买卖合同解除，双方应作返还，因原告陈述房屋由其实际控制，故被告方不需返还房屋，原告应返还被告购房款6380000元。因合同解除，两被告还应配合原告至房产管理部门申办合同网上备案注销手续，撤销登记费用由两被告承担。因两被告未按约向银行支付贷款本息，导致原告承担了保证责任，《商品房买卖合同》亦因此解除，合同解除的原因应归责于两被告，故两被告还应按合同约定支付原告房款20%的违约金计1276000元，并支付原告因本次诉讼发生的律师代理费30000元。关于原告要求两被告支付代偿款利息的诉讼请求，无合同及法律依据，另鉴于本院已认定两被告支付原告房款20%的违约金，故本院对原告的该项主张，不予支持。关于原告要求两被告支付迟延收房违约金500000元的诉讼请求，因原告自述涉案房屋并未交付两被告，且原告系以代两被告向贷款银行履行担保责任为由向两被告主张解除合同。另根据《商品房买卖合同》约定，因买受人原因未能按期交房，出卖人可选择逾期一日按总房价万分之五的金额主张违约金，或选择不解除合同，但从交房期限届满之日起，即视为房屋已交付。本案中，原告未能就将《业主入伙通知书》发至“苏州市相城区元和大街1号”的地址，及两被告是否收悉该通知书进行举证；同时，因原告未就两被告的逾期收房选择向两被告主张解除合同，故按照合同约定，从交房期限届满之日起，即视为房屋已交付。综上，现原告在本案中主张被告支付迟延收房违约金，无事实及合同依据，本院不予支持。两被告已付原告6380000元，与应返还原告的代付款4462279.24元和应支付原告的违约金1276000元、律师费30000元相抵，原告应返还被告611720.76元。两被告经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭，应承担对己不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告苏州天亚置业发展有限公司与被告王才男、被告顾菊英之间的《商品房买卖合同》（合同编号：苏相合同201303150033）解除。二、被告王才男、被告顾菊英于本判决生效之日起十日内协助原告苏州天亚置业发展有限公司办理撤销《商品房买卖合同》的备案登记手续，撤销登记费用由被告王才男、被告顾菊英负担。三、原告苏州天亚置业发展有限公司返还被告王才男、被告顾菊英购房款人民币6380000元。四、被告王才男、被告顾菊英返还原告苏州天亚置业发展有限公司代付款人民币4462279.24元。五、被告王才男、被告顾菊英支付原告苏州天亚置业发展有限公司违约金人民币1276000元。六、被告王才男、被告顾菊英支付原告苏州天亚置业发展有限公司律师费30000元。综合上述第三、四、五、六项，原告苏州天亚置业发展有限公司返还被告王才男、被告顾菊英人民币611720.76元，于本判决生效之日起十日内履行（上述款项如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。七、驳回原告苏州天亚置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费56460元，公告费600元，合计人民币57060元，由被告王才男、被告顾菊英负担（此款原告苏州天亚置业发展有限公司已自愿垫付，不再退还，被告王才男、被告顾菊英于本判决生效之日起十日内支付原告苏州天亚置业发展有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  丁亦辛代理审判员  王 玲人民陪审员  邱玉芳二〇一六年十月十九日书 记 员  顾 月