浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)浙01民终5853号上诉人（原审被告）黄平，男，1964年3月31日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。委托代理人毛晓伟、何丽君，浙江泽厚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）胡国莹，男,1967年11月30日出生，汉族，住浙江省天台县。委托代理人胡正广、方智富，浙江汉鼎律师事务所律师、实习律师。上诉人黄平因与被上诉人胡国莹物权保护纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2016）浙0103民初3861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。原审法院认定：1.胡国莹向杭州市石桥经济合作社（以下简称石桥合作社）承租了东新路928号产业区C区块房屋，石桥合作社同意胡国莹对该房屋进行分层出租。胡国莹于2011年5月13日将该房屋租赁给张某，其中包括了案涉黄平实际使用的3楼810平方米房屋用于经营凯协棋牌室；2.胡国莹知道张某及浙江卓凯投资管理有限公司（以下简称卓凯公司）分层转租或整租的事实；3.卓凯公司系张某设立的一人有限责任公司（自然人独资企业），卓凯公司于2014年1月24日将案涉房屋出租给凯协棋牌室，租期为2014年1月24日至2017年10月31日，后双方延长租赁期间至2019年10月31日；4.黄平系凯协棋牌室经营人；5.2016年1月19日，原审法院以（2015）杭下民初字第00740号民事判决书判决：胡国莹与张某签订的《租赁协议》解除，张某应支付所欠租金5011551元、电费111044.5元及逾期付款违约金456580.88元，由卓凯公司承担连带责任，张某应于判决生效之日起十日内腾空全部租赁房屋；该判决现已生效。2016年5月，胡国莹诉至原审法院，请求判令：1.黄平立即腾退东新路房屋；2.黄平支付胡国莹房屋占有使用费709560元、水电费12629.42元，两项合计722189.42元；3.黄平承担本案诉讼费用。案件一审审理过程中，胡国莹撤回第二项诉讼请求。因胡国莹撤回第二项诉讼请求，原审法院对黄平是否已支付2014年1月24日起至2016年1月23日止的房屋占有使用费及水电费的事实不再审查。本案双方有争议的事实如下：胡国莹是否存在断水断电并损坏凯协棋牌室大门，将凯协棋牌室搬空，案涉房屋是否已实际腾退的事实。为此黄平出具照片3张，以证明胡国莹在2016年3月初叫人弄坏凯协棋牌室的所有门锁，并将黄平棋牌室的物品搬走的事实。胡国莹对该三张照片的真实性无异议，但认为系因前述民事判决下来后，要求黄平腾退双方发生冲突，公安人员到场处理，并未搬空凯协棋牌室；对于停水停电无异议，但认为停电后黄平又自行拉电；对黄平证明目的有异议，认为现在凯协棋牌室仍被黄平占用，并未交还胡国莹。上述证据经原审法院审核认为，该证据不能证明黄平已实际腾退的事实，故对该待证事实原审法院不予确认。原审法院认为，胡国莹向石桥合作社承租了东新路产业区C区块房屋，并经石桥合作社同意分层出租。后胡国莹与张某签订《租赁协议》，将该房屋转租给案外人张某。卓凯公司系由张某独资设立的一人有限公司，张某承租后以卓凯公司的名义将该房屋再次向包括本案黄平在内的单位及个人分层出租，胡国莹对该情况明知，但未提出异议，应当视为其同意转租。因此黄平占有并使用案涉房屋，系基于案外人张某与胡国莹之间签订的《租赁协议》及黄平与卓凯公司之间签订的《租赁协议》，因此本案中黄平对案涉房屋的占用和使用是债权意义上的占有。现因胡国莹与张某之间签订的《租赁协议》经原审法院（2015）杭下民初字第00740号民事判决书判决解除，并已生效，承租人张某应将房屋返还胡国莹。而胡国莹与黄平至今未对是否形成新的租赁关系达成一致意见，因此黄平基于合同关系继续占有、使用案涉房屋前提和基础已不存在，黄平作为实际占有房屋的次承租人负有腾房的义务。胡国莹要求黄平腾退案涉房屋的诉讼请求原审法院予以支持。对于胡国莹撤回第二项诉讼请求，因系胡国莹行使诉讼权利，原审法院予以准许，案件受理费按变更后的诉讼请求计算。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十四条之规定，判决：黄平于判决生效后十日内将位于杭州市下城区东新路房屋腾空，并归还胡国莹。一审案件受理费50元（胡国莹已预缴11022元），由黄平减半负担。宣判后，黄平不服，向本院上诉称：一、本案非物权保护纠纷而是房屋租赁合同纠纷。上诉人与被上诉人之间并未签署任何租赁协议，被上诉人也并非杭州市下城区东新路房产的产权人，该物权人系第三人杭州市石桥经济合作社，因此被上诉人作为用益权人无权提出对此物业的物权保护。上诉人系杭州市下城区凯协棋牌室的经营者，前任经营者叶俊于2011年8月1日与第三人张某所办公司卓凯公司签订了《租赁协议一》，约定2011年11月1日至2016年10月31日上诉人出租被上诉人转租的东新路1620平方米的房产，第三人出具了2011年5月16日分别由被上诉人和第三人石桥合作社出具的《同意转租证明》和张某与被上诉人的《租赁协议二》。2013年底，上诉人与叶俊达成协议，由上诉人收购了杭州市下城区凯协棋牌室，上诉人于2014年1月14日与卓凯公司签订了《租赁协议三》，约定2014年1月24日至2017年10月31日上诉人承租被上诉人转租的东新路房产，双方同时还签订《补充协议一》。2015年1月26日，上诉人又与卓凯公司签订了《补充协议二》，约定双方协议继续履行到2019年10月31日。至于被上诉人与第三人张某之间的租赁合同纠纷已经由原审法院作出生效判决解除，其解除合同后的法律后果应由被上诉人与上诉人进行协商解决后续的房屋租赁事宜，上诉人也无需承担被上诉人所诉的租金等费用。二、上诉人另案起诉被上诉人排除妨害纠纷一案已经受理。基于上述的事实关系，上诉人已经于2016年3月18日向杭州市下城区人民法院起诉被上诉人、卓凯公司、石桥合作社的排除妨害纠纷一案，法院已于同日受理，案号为（2016）浙0103民初02077号。三、一审法院对部分事实认定错误。上诉人在一审中提交了2014年月初被上诉人强行断水断电并将上诉人凯协棋牌室内的物品强行搬空的事实，被上诉人也承认双方发生冲突并由公安人员现场进行处理，法院审核证据时，应主动调取现场实际情况或到公安部门调取相关证据，上诉人事实上已因被强行腾空造成巨额损失，上诉人将另案起诉追索。上诉人因被强行侵占棋牌室未能经营，被上诉人已经实际占有该处租赁物，法院对此认定上诉人违法占有实属错误。综上所述，一审判决认定事实错误，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人胡国莹答辩称：原审判决正确，请求驳回上诉。被上诉人与张某之间的租赁关系已经经下城区人民法院判决解除，上诉人继续承租、或占有涉案房屋的法律理由不存在。房屋系张某出租给上诉人，胡国莹是二房东，上诉人是四房东，胡国莹和三房东的租赁关系已经解除，所以上诉人占有房屋的理由不存在，理应立即腾退。二审中，双方当事人均未向本院提供新证据。经审理，本院认定事实与原审法院认定事实一致。本院认为：承租人可以在产权人同意的情况下通过房屋租赁合同将房屋的实际使用权转让给第三人行使。本案中胡国莹租赁了案涉房屋，并得到了产权人转租的许可，其通过与张某签订房屋租赁合同将案涉房屋使用权在合同约定的期限内转让给张某。黄平基于其与张某（卓凯公司）之间的转租合同获得案涉房屋的使用权。因张某（卓凯公司）存在违约，经生效判决解除了其与胡国莹之间的房屋租赁合同，故其不再享有房屋的使用权，也由此导致张某（卓凯公司）与黄平之间的租赁合同无法履行。胡国莹作为合法占有权人已经收回其转让的使用权，其有权要求黄平腾退房屋，黄平与张某（卓凯公司）之间的合同不能对抗胡国莹。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由黄平负担。本判决为终审判决。审 判 长  傅东红代理审判员  韩圣超代理审判员  韦 薇二〇一六年十月十八日书 记 员  徐亚萍