江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)赣07民终2524号上诉人（原审原告）：黄超，男，2000年5月23日出生，汉族，住赣州市南康区。委托诉讼代理人：黄友（系上诉人黄超之父），住南康区。上诉人（原审原告）：黄小豪，男，2001年9月6日出生，汉族，住赣州市南康区。委托诉讼代理人：黄友（系上诉人黄超之父），住南康区。被上诉人（原审被告）：江西亚琦置业投资有限公司，住所地赣州市南康区金鸡工业区。法定代表人卢胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭延斌，江西泰康律师事务所律师。上诉人黄超、黄小豪因与被上诉人江西亚琦置业投资有限公司（下称亚琦公司）商品房销售合同纠纷一案，不服赣州市南康区人民法院（2015）康民一初字第188号民事判决，向本院提起上诉。本院作出（2015）赣中民一终字第304号民事裁定，将本案发回重审。赣州市南康区人民法院依法另行组成合议庭，重新审理，作出（2016）赣0703民初568号民事判决。上诉人黄超、黄小豪不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄超、黄小豪的上诉请求：撤销原审判决，解除黄超、黄小豪与亚琦公司签订的《购房合同》，退还房款305669元并赔偿利息，退还契税12227元、办证所有费用964元；诉讼费由亚琦公司承担。事实和理由：根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，格式化合同及补充协议无效。亚琦公司返租销售违法无效。案涉女人世界商场无法取得公众聚集场所使用前消防安全检查，商品不合格，不合格的商品，消费者可根据《中华人民共和国消费者权益保护法》退还商品赔偿利息或三倍返还。亚琦公司的广告应视为要约，应视为合同内容，亚琦公司广告存在欺诈，消费者可选择解除合同，合同无效。亚琦公司短少面积超过3%，亚琦公司改变商业配套设施，将地下停车场变为坚强超市。亚琦公司无法办理产权证，严重超期。黄超、黄小豪均可据此解除合同。同今典物业公司签订的格式化托管合同，同亚琦公司无关。亚琦公司辩称：黄超、黄小豪主张案涉合同无效，理由不成立。黄超、黄小豪的上诉请求超出一审诉讼请求范围，其一审并未主张合同无效。案涉《商品房买卖合同》可以进行修改、增补或删减，不是格式化合同。也不存在一方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。双方当事人对于面积误差比的处理方式通过补充协议进行约定的内容具有法律效力，对合同双方均有约束力。亚琦公司不存有违反《商品房销售管理办法》第十一条规定的采取了售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房行为。假设存有该行为也不必然导致合同无效。黄超、黄小豪以亚琦公司迟延办证为由主张解除买卖关系，没有事实及法律依据。黄超、黄小豪未前来签字配合而是一直主张解除合同，并且双方约定办证期限顺延至托管期限届满后，对于办证事宜，亚琦公司不存在违约行为。亚琦公司交付给黄超、黄小豪的房屋不存在不合格的问题，竣工验收合格包括消防验收。对于其主张的广告违法，欺诈，改变商业配套设施，无商业价值等问题都没有事实依据，且与其诉讼请求不存有关联性。黄超、黄小豪向一审法院起诉请求：解除双方当事人的《购房合同书》，退还黄超、黄小豪购房款305669元及其利息和964元办证费、12227元契税。一审法院认定事实：2011年2月18日，黄超、黄小豪与亚琦公司签订《商品房买卖合同》一份，包括附件一即房屋平面图、附件二即装饰、设施项目及标准；承诺配置的物业配套设施设备项目数量及标准、附件三即合同补充协议。主合同约定：由黄超、黄小豪购买亚琦公司投资建设的南康城市广场女人世界x号商铺，建筑面积为20.45㎡、套内面积为12.26㎡、分摊面积为8.19㎡；黄超、黄小豪一次性付清购房款305669元；2012年6月30日前交付。同日，亚琦公司收取黄超、黄小豪购房款(含定金)305669元，同年4月7日，亚琦公司代收黄超、黄小豪契税12227元。2012年5月22日，亚琦公司与黄超、黄小豪办理交房手续，并向黄超、黄小豪交房，同时收取办证费用964元。2014年10月10日，亚琦公司交付给黄超、黄小豪的商铺建筑面积经测绘确定为18.10㎡。该商品房竣工后经验收为“合格”商品房，商场、车库竣工后消防备案抽查结果为“合格”。合同补充协议中载明：1、若售楼广告、售楼资料、模型及示范单位等与本合同约定不一致，以本合同约定及政府相关部门最终审批文件为准；售楼人员口头许诺或因促销而做的口头答复等不作为合同要约。2、买受人或自己的承租户必须遵守“女人世界”商业经营管理规定，并且在租赁合同上予以载明。3、对于本合同及附件条款，出卖人和买受人均清楚明白各项内容，互无强迫、欺诈等言行，均为双方真实意志表示。4、本附件为本合同不可分割的组成部分，本附件与本合同正文不一致之处，以本附件约定为准。有关面积确认及差异处理。主合同第六条约定，当事人选择建筑面积（本条款中均称面积）作为计价方式时，商品房交付后，如产权登记面积与合同面积存在差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。同时，合同补充协议约定，本合同第六条更正如下：依据双方签订认购书时的约定，买受人所认购的房屋面积，最终以产权登记面积为准，并按双方成交单价如实增减该商品房价款（即多退少补）。有关房屋产权登记的约定，主合同第十七条规定，亚琦公司委托黄超、黄小豪办理产权转移登记，在黄超、黄小豪完全配合且所提供手续齐全的情况下，亚琦公司应当在该商品房交付使用后360日内办妥产权转移登记手续，取得该商品房《房屋所有权证》，逾期超过180日后，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。2014年7月1日，双方另行签订《城市广场女人世界物业托管经营合同》，约定托管期限2014年7月1日至2016年6月30日，顺延办证时间至托管期限届满后。因此，该商铺仍未办理《房屋所有权证》。黄超、黄小豪诉称亚琦公司将地下停车场改变为超市，2012年7月9日，原南康市人民政府进行调查核实，广场天街地下室原规划建设停车场，亚琦公司私自改变为超市的情况属实，并要求其立即整改。但至今仍未改正。一审法院认为：依法订立的合同受法律保护。黄超、黄小豪请求解除合同，说明其对合同的效力没有异议。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明的，按照以下原则处理：……面积误差比绝对值超出3%时，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应当支持。本案当事人对建筑面积有约定，双方在同一时间、同一地点自愿签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，主合同所涉及的“商铺面积误差比绝对值超出3%买受人有权退房”被合同补充协议变更为“依据双方签订认购书时的约定，买受人所认购的房屋面积，最终以产权登记面积（即测量面积）为准。并按双方成交单价如实增减该商品房价款（即多退少补）”。合同补充协议明确说明“对于本合同及附件条款，出卖人和买受人均清楚明白，互无强迫、欺诈等言行，均为双方真实意志表示。附件为本合同不可分割的组成部分，本附件与本合同正文不一致之处，以本附件约定为准。”因此，对“商铺面积误差比绝对值超出3%”的处理，应当按照合同补充协议中的约定执行，对“买受人所认购的房屋面积，按成交单价多退少补”，“商铺面积误差比绝对值超出3%”不能成为解除合同的理由和依据。关于商品房买卖合同的样式，亚琦公司提供的是相关部门制作的示范文本，签订合同注意事项第2条明确说明双方当事人还可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。因此，它不是格式化的合同。关于办理《房屋所有权证》的问题，双方约定逾期超过180日后买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。同时，在《城市广场女人世界物业托管经营合同》中进一步约定顺延办证时间至托管期限届满后。因此，该商铺《房屋所有权证》可依约继续办理，但不能成为解除合同的理由。综上，黄超、黄小豪解除合同的主张及理由无事实和法律依据，一审法院不予支持。同时主张的退回购房款及利息、办证费用和契税的诉讼请求也应予驳回。黄超、黄小豪诉称的其他理由（如地下停车场变更为超市等）不是解除合同的事由，但是否造成黄超、黄小豪的损失及短少面积的差价，因黄超、黄小豪未主张，一审法院不予审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回黄超、黄小豪的诉讼请求。案件受理费5985元，由黄超、黄小豪负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审认定的事实与一审查明的一致。本院认为，黄超、黄小豪主张解除案涉合同，本案的争议焦点在于亚琦公司的违约行为是否构成根本违约，黄超、黄小豪根据法律规定或者合同约定是否享有合同解除权。关于黄超、黄小豪认为亚琦公司至今未办理房屋产权证的问题。案涉合同未约定逾期办证，黄超、黄小豪可以解除合同。同时，逾期办理房屋产权证不会导致合同目的落空，不构成根本违约。此外，《城市广场女人世界物业托管经营合同》中进一步约定顺延办证时间至托管期限届满后。故，亚琦公司延期办理房屋产权证不能成为黄超、黄小豪要求解除合同理由。关于黄超、黄小豪认为亚琦公司的行为构成售后包租、变相售后包租的问题。《商品房销售管理办法》是建设部颁布的部门规章，不是由全国人大或全国人大常委会通过的狭义上的法律，也不是国务院颁布的行政法规。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，只有违反狭义上的法律、行政法规的合同才能无效。也就是说，即使亚琦公司的行为违反《商品房销售管理办法》，违反的也只是部门规章，不能成为合同无效的理由。也不能成为解除合同的理由。同时，《商品房销售管理办法》是建设部对开发商的管理性规定，如果亚琦公司的行为违反了相关规定，可以由相关行政部门作出处理。关于黄超、黄小豪认为亚琦公司交付的房屋面积比合同约定的面积少了11.49%，超过3%的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。……也就是说，关于面积误差的处理问题，合同有约定的按约定处理。合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比超过3%的，买受人可以要求解除合同。本案，双方当事人通过签订补充协议的方式，约定：依据双方签订认购书时的约定，买受人所购的房屋面积，最终以产权登记面积为准。并按双方成交单价如实增减该商品房价款（即多退少补）。合同补充协议是与《商品房买卖合同》同时签订的，是《商品房买卖合同》的附件，也就是说，该补充协议是合同一部分。双方约定按多退少补的方式处理面积差的问题，该约定对双方均有拘束力。黄超、黄小豪以此要求解除合同，与合同约定不符，本院不予支持。关于亚琦公司将负一楼停车场变更为超市的问题。亚琦公司变更规划，相关部门已作出处理，要求整改。该问题不能成为黄超、黄小豪要求解除合同的理由。关于黄超、黄小豪认为亚琦公司未取得公众聚集场所使用前消防安全检验的问题。目前，亚琦公司只是将房屋交付给黄超、黄小豪，只需要通过房屋消防验收，并且，亚琦公司房屋消防验收合格。黄超、黄小豪据此要求解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于黄超、黄小豪认为亚琦公司广告欺诈的问题。广告宣传单属于要约邀请，不是要约。黄超、黄小豪认为广告宣传存在虚假、夸大的问题，而要求解除合同，依据不足，本院不予支持。综上，黄超、黄小豪要求解除合同的理由不能成立，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5985元，由上诉人黄超、黄小豪负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐 军审 判 员 傅 忠代理审判员 彭 莉二〇一六年十月十九日书 记 员 廖勤勤代理书记员 曾 慧