广东省深圳市龙岗区人民法院 执 行 裁 定 书 （2016）粤0307执异114号 案外人:肖志贤，男，汉族，1977年1月28日出生，身份证住址：广东省大埔县。 案外人:江兰兰，女，汉族，1976年1月13日出生，身份证住址：广东省大埔县。 上列案外人共同委托代理人黄翠仪，北京大成（广州）律师事务所律师。 委托代理人石治勇，北京大成（广州）律师事务所律师。 申请执行人：肖永宏，男，汉族，1966年8月16日出生，身份证住址：广东省深圳市宝安区。 委托代理人张涛，广东华篆律师事务所律师。 委托代理人雷晓莉，广东华篆律师事务所律师。 被执行人：肖加明，男，汉族，1966年8月8日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区。 被执行人：肖秀琴，女，汉族，1970年3月5日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区。 申请执行人肖永宏与被执行人肖加明、肖秀琴民间借贷纠纷一案，在诉讼过程中，本院作出（2015）深龙法民一初字第1375号民事裁定书，依法查封被执行人肖加明、肖秀琴名下位于深圳市龙岗区中心城37区奥林华府（二期）5号楼2单元xx（房产证号：60××86）、xx的房产（房产证号：60××39）。本院作出（2015）深龙法民一初字第1375号民事调解书已发生法律效力，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，立案号为（2016）粤0307执3694号。在执行过程中，案外人肖志贤、江兰兰以涉案查封上述房产属其所有为由提出书面异议，请求解除查封。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查。本案现已审查终结。 案外人肖志贤、江兰兰提出异议称：2012年3月10日，被执行人肖加明、肖秀琴与案外人签订《房地产买卖合同》，约定：1、被执行人将其名下位于深圳市龙岗区中心城37区奥林华府（二期）5号楼2单元xx、xx的房产出售给案外人；2、涉案房产处于抵押状态，转让总价为人民币300万元；3、付款方式为分期付款，2015年底前付清全部房款；4、买方付清房款后7日内，卖方应办妥房产的涂销抵押手续，并办理过户手续。 合同签订后，案外人于2012年3月12日、3月15日共向被执行人支付定金人民币30万元。2012年3月15日，被执行人依约将涉案房屋交付案外人。自此，案外人一直实际占有使用涉案房屋，并于2015年5月底前付清了全部购房款。期间，案外人对涉案房产进行全面装修，并支付巨额装修款。 由于涉案房产在出售给案外人时存在银行抵押，在案外人付清房款后，被执行人偿还其所欠银行的剩余贷款并办理涉案房屋涂销抵押手续。在双方办理涉案房屋过户手续期间，法院对涉案房屋进行查封保全，导致房屋买卖合同无法继续履行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案属于被执行人与案外人在法院查封涉案房产前已签订买卖合同并合法占有使用，并付清了全部购房款项，未办理过户非买受人即案外人的过错。因此，法院对涉案房产的查封违反法律规定，请求法院解除涉案房产的查封。 案外人肖志贤、江兰兰提交的证据有：1、房屋产权证明、房地产买卖合同、委托书、收款收据、银行转账凭证等，拟证明涉案房产被查封前，被执行人肖加明、肖秀琴与案外人签订《房地产买卖合同》将涉案房产转让给案外人，并付清全部购房款项的事实；2、奥林华府前期物业管理服务协议、居民精神文明建设公约、区域防火责任书、证明、收款收据等，拟证明案外人以涉案房屋业主的身份与物业公司签订相关文件并缴纳物管费的事实；3、中国电信股份有限公司深圳分公司电信费用银行代收协议书、管道燃气客户缴费清单、银行存折、洗衣机购买发票、LG修理服务报告单、立升企业安装服务单、售后服务报告单等，拟证明案外人支付电信、燃气费用，购买使用洗衣机、超滤机、抽油烟机的事实；4、装修管理协议、装修合同、工程结算表、银行支付凭证、身份证复印件、结婚证、商品销售单、订货单、送货单、收款收据等，拟证明案外人对涉案房屋进行装修的事实。 本院审查查明：申请执行人肖永宏与被执行人肖加明、肖秀琴民间借贷纠纷一案，在诉讼过程中，申请执行人于2015年7月20日向本院提出财产保全申请，要求查封、冻结、扣押被执行人名下价值人民币260万元的财产，本院经审查，认为申请执行人的申请符合法律规定，作出（2015）深龙法民一初字第1375号民事裁定书，裁定查封被执行人名下位于深圳市龙岗区中心城37区奥林华府（二期）5号楼2单元xx（房产证号：60××86）、xx的房产（房产证号：60××39）。在审理过程中，经本院主持调解，申请执行人肖永宏与被执行人肖加明、肖秀琴自愿达成调解协议如下：1、双方确认被执行人肖加明拖欠申请执行人肖永宏借款本金人民币260万元及利息（以人民币260万为本金，按月利率2%的标准自2015年4月1日计算至实际付清之日止）；2、上述本息被执行人肖加明于2016年4月17日付清给申请执行人肖永宏；被执行人肖秀琴、肖梦妮对上述调解所确定的付款义务承担连带清偿责任。以上协议符合自愿、合法原则，本院作出（2015）深龙法民一初字第1375号民事调解书予以确认。 在执行过程中，2016年8月26日，案外人肖志贤、江兰兰以涉案查封上述房产属其所有为由提出上述执行异议。 另查，涉案查封奥林华府（二期）5号楼2单元xx、xx登记权利人为肖加明、肖秀琴，各占50%。2009年9月8日，被执行人将涉案房产抵押给交通银行股份有限公司深圳蛇口支行，xx房产抵押编号为6A09012229（19012）、xx房产抵押编号为6A09012293(20402)。2015年7月24日涉案房产解除抵押。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项》规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人。已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。结合本案，案外人肖志贤、江兰兰虽与被执行人肖加明、肖秀琴于2012年3月10日签订《房地产买卖合同》，但双方并未到深圳市房地产权登记中心进行不动产权变更登记，房产权利人仍登记在被执行人肖加明、肖秀琴名下，故该房产的所有权仍属被执行人肖加明、肖秀琴。另，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。涉案房产登记在被执行人肖加明、肖秀琴名下，属于其应当履行义务部分的财产。因被执行人肖加明、肖秀琴未履行生效判决所确定的法律义务，本院将涉案房产予以查封，符合法律规定。 本异议案中，案外人虽提供一些涉案房产收款收据，但没有该笔对应银行付款流水，且该银行流水是否属于购房款，案外人未提供充分证据予以证实。另根据不动产抵押登记查询表显示，2009年9月8日，被执行人将涉案房产抵押给交通银行股份有限公司深圳蛇口支行，注销日期为2015年7月24日。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。案外人与被执行人签订《房地产买卖合同》是2012年3月10日签订的，被执行人在抵押期间将涉案房产出售给案外人，该转让《房地产买卖合同》是否成立，证据不足。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人肖志贤、江兰兰的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  李任梓 人民陪审员  蔡彬彬 人民陪审员  计 鸣 二〇一六年十月十九日 书 记 员  钟志洋