湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)湘07民终1077号上诉人（原审被告）：卢红海，个体工商户。委托诉讼代理人：曾志学，常德市武陵区天地法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：华安财产保险股份有限公司湖南分公司，住所地：长沙市芙蓉区五一大道800号中隆国际大厦16楼。负责人：龙庆国，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭辉，湖南天思律师事务所律师。上诉人卢红海因与被上诉人华安财产保险股份有限公司湖南分公司（以下简称华安财险湖南分公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2016）湘0702民初1384号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年8月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人卢红海及其委托代理人曾志学、被上诉人华安财险湖南分公司的委托代理人彭辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢红海上诉请求：撤销一审判决，改判驳回华安财险湖南分公司的诉讼请求。事实与理由：1、一审认定事实错误，卢红海与华安财险湖南分公司签订合同约定的年租金78500元有重大误解，应为62000元/年；2、双方签订的合同到期后没有重新签订合同，双方继续在履行该合同。截止到2016年4月30日，卢红海共交纳了租金82000元，卢红海一直以为年租金为62000元，华安财险湖南分公司也未释明，卢红海至到本案判决后才知道是租金是按78500元/年计算；3、卢红海没有违反合同约定，不能解除双方签订的租赁合同。华安财险湖南分公司辩称，1、2013年7月1日签订的租赁合同约定的租金标准为78500元/年，生效判决已经对租金的标准予以了确认，并且执行完毕；2、卢红海未及时按照原合同的约定缴纳租金，且双方租赁关系为不定期租赁，华安财险湖南分公司可以随时解除双方的租赁关系。请求驳回上诉，维持原判。华安财险湖南分公司向一审法院起诉请求：1.解除华安财险湖南分公司与卢红海之间的租赁合同关系；2.卢红海腾出所租赁房屋；3.卢红海支付租金55375元、滞纳金7060元、违约金6541元及到腾房之日的租金和租金付清之日的滞纳金。一审法院认定事实：2013年7月1日，华安财险湖南分公司（甲方）与卢红海（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份。合同约定：甲方拥有常德市武陵区青年路都市美墅111、112号门面，房屋现状为装修，建筑面积116.5平方米年，使用面积108.3平方米，整体出租给乙方使用；该承租场地用途为餐饮小吃，租期1年，自2013年7月1日起至2014年6月30日止。承租场地年租金为78500元，月租金6541.67元（每平方米56.15元）；支付方式为半年一付，乙方应于每半年第1个月10日前向甲方缴纳该半年租金；并约定了双方的权利义务和违约责任。其中对乙方违约缴纳租金的违约责任约定为：乙方逾期缴纳租金及其他费用的，每逾期1日，乙方应额外支付月租金的4%作为滞纳金等。合同签订后，甲方已按合同约定将出租的门面交付给乙方，履行了出租人的义务。截止2014年6月30日该合同履行期限届满，卢红海拖欠租金累计为13500元。华安财险湖南分公司多次催收租金未果，遂于2014年8月13日诉至法院要求卢红海支付租金等。湖南省常德市武陵区人民法院作出（2014）武民初字第01523号民事判决书，判决卢红海支付租金等，卢红海支付了2014年8月1日以前的租金。2014年8月1日以后，卢红海仍继续使用所租赁的都市美墅111、112号门面，至2016年4月30日，卢红海陆续支付租金82000元，双方仍未签订书面租赁合同。一审法院认为，华安财险湖南分公司与卢红海自愿签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思的表示，不违反我国强制性法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务、享有权利。租赁合同期满后，卢红海继续使用租赁房屋，华安财险湖南分公司未提出异议，原租赁合同有效，但租赁期限为不定期。租赁期间，无论按合同约定年租金78500元还是卢红海自述年租金62000元标准，卢红海均已拖欠租金，故华安财险湖南分公司有权收取租金、追究违约责任、解除与卢红海之间的租赁合同；而且根据租赁期限为不定期的性质，华安财险湖南分公司也有权解除与卢红海之间的租赁合同。卢红海辩解年租金62000元三年不涨租金没有证据佐证，不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除华安财产保险股份有限公司湖南分公司和卢红海签订的关于常德市武陵区青年路都市美墅111、112号门面的房屋租赁合同；二、卢红海向华安财产保险股份有限公司湖南分公司腾让上述租赁房屋；三、卢红海向华安财产保险股份有限公司湖南分公司支付租金55375元（租金已计算至2016年4月30日，此后租金按78500元/年标准计算至实际腾让之日止）；四、卢红海向华安财产保险股份有限公司湖南分公司支付违约金6541元、滞纳金（滞纳金从2015年8月16日起按同期应交纳租金为本金、每日万分之五标准分段计算至租金清偿之日止）。以上各项义务，限在本判决生效后十日内履行完毕。本案诉讼费17121元，减半收取8560.5元，由卢红海负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：卢红海在二审期间提交租金计算表1份及申请证人杨某出庭作证，拟证明卢红海与华安财险湖南分公司签订的租赁合同中约定的租金不是78500元/年，而是62000元/年。因卢红海与华安财险湖南分公司签订的租赁合同约定的租金系78500元/年由已生效的（2014）武民初字第015223号民事判决书所确认，故卢红海主张的该事实不成立，不予采信。一审认定的其他事实各方当事人均无异议，予以确认。另查明，卢红海与华安财险湖南分公司在二审庭审中均认可原书面租赁合同到期后按原合同继续履行，但卢红海认为原租赁合同约定的租金标准为78500元/年系重大误解，应为62000元/年。本院认为，本案争议焦点为：1、卢红海与华安财险湖南分公司的租赁关系是否应当解除？2、卢红海是否应支付华安财险湖南分公司拖欠的相应租金、违约金及滞纳金？关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”卢红海与华安财险湖南分公司签订的书面租赁合同于2014年6月30日到期后终止后，卢红海继续租赁本案诉争房屋，至今已超过六个月，但双方未签订书面租赁合同，应视为不定期租赁。因此，华安财险湖南分公司请求解除与卢红海的租赁合同符合法律规定，予以支持。一审判决在双方合同解除后十日内卢红海返还租赁房屋并无不当，予以支持。卢红海上诉认为其未违反合同约定双方的租赁关系不能解除的主张不符合事实及法律规定，不予支持。关于争议焦点二，卢红海与华安财险湖南分公司均认可原书面租赁合同到期后双方按原合同继续履行，卢红海虽认为该合同约定的租金为62000元/年，但双方书面租赁合同约定的租金标准78500元/年已由生效判决所确认，故应认定双方按78500元/年的租金标准继续履行。2014年8月1日以后，卢红海共支付租金82000元，截至2016年4月30日，卢红海共拖欠租金55375元（78500元/年÷12个月x21个月-82000元）。因此一审判决卢红海支付至2016年4月30日的租金55375元并按78500元/年的标准支付至返还房屋之日止的租金并无不当，予以支持。根据双方合同的约定，若卢红海逾期交纳租金累计超过30日的，应支付月租金的100%作为违约金。本案中，卢红海拖欠租金已超过30日，因此其应支付违约金6541元（78500元/年÷12个月）。对于滞纳金，根据双方合同约定，若卢红海逾期交纳租金或其他费用，每逾期1日其应支付月租金的4%作为滞纳金。但华安财险湖南分公司请求卢红海每日按应交纳的租金的万分之五计算其应支付的滞纳金，此标准远低于双方合同的约定，减轻了卢红海应承担的违约责任，没有损害他人利益，且一审判决后卢红海对此标准未提出异议，因此一审按华安财险湖南分公司的请求判决卢红海支付相应的滞纳金并无不当，予以支持。总之，卢红海请求驳回华安财险湖南分公司要求其支付相应租金、违约金及滞纳金的请求无事实及法律依据，不予支持。综上所述，卢红海的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费17121元，由卢红海负担。本判决为终审判决。审判长  金春明审判员  彭 炜审判员  张 利二〇一六年十月二十一日书记员  赵丹丹附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。