江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0682民初4912号原告：中国银行股份有限公司如皋支行，住所地如皋市如城街道海阳路185号。负责人：孙小飞，行长。委托诉讼代理人：倪乃晨（特别授权），男，系原告员工。委托诉讼代理人：姚锦平（特别授权），男，系原告员工。被告：蔡小红，男，1971年2月6日生，汉族，住如皋市。被告：王友红，女，1973年4月24日生，汉族，住如皋市。被告：南通天德置业有限公司，住所地如皋市磨头镇光明西路。法定代表人：刘娜。原告中国银行股份有限公司如皋支行（以下简称如皋中行）与被告蔡小红、王友红、南通天德置业有限公司（以下简称天德置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院2016年5月18日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告如皋中行的特别授权委托诉讼代理人倪乃晨、姚锦平，被告蔡小红到庭参加诉讼。被告王友红、天德置业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告如皋中行向本院提起的诉讼请求为：1、被告蔡小红、王友红偿还原告借款本金142093.52元，利息（含罚息）8565.49元（暂计算至2016年5月6日），此后上述贷款本息实际还清前产生的利息（含罚息）仍由被告承担，合计人民币150659.01元；2、原告有权对案涉抵押物依法实现抵押权（相关费用均由被告承担），且原告优先受偿；3、被告天德置业公司对上述债务承担连带清偿责任；4、被告承担本案全部诉讼费用、律师费及原告实现债权的全部费用。事实与理由为：2012年8月24日，原、被告签订个人一手住房贷款合同，约定被告蔡小红向原告借款18万元，用于购买天德置业公司开发的位于如皋市磨头镇天德世家2幢501室的房产，借期120个月，月利率为5.1854‰,还款方式采用按月等额本息还款。被告蔡小红以所购房屋提供抵押担保，被告天德置业公司亦承担连带责任保证。2012年9月3日，原告依约向蔡小红发放贷款18万元。但被告蔡小红未按约还款，被告王友红、天德置业公司亦违约。被告蔡小红辩称：我购买房子是事实，买房时房产公司承认房子是大产权证，银行的人员也在场的，但现在房产公司找不到人了，房子钥匙也没有拿到手，没有交房，房子的大门全部被换掉了，我也是受害者，即使还了钱，也拿不到房子和产权证，现在小产权证都没有，乡政府也不管这个事情，所以我们没有继续还贷款。去年5月6日银行催款，我也要求银行帮助找房产公司的人，但之后银行的人讲没有找到房产公司的人。我也可以继续还钱，但是要保证拿到房子和产权证。被告王友红、天德置业公司均未答辩，亦均未提供证据。经审理查明：2012年8月24日，原告与被告蔡小红、天德置业公司订立个人一手住房贷款合同，约定：被告蔡小红向原告借款18万元，用于购买位于如皋市磨头镇天德世家2-501的房产，借款期限10年，借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至开发商天德置业公司的账户；借款执行浮动利率，第一个浮动周期内，贷款月利率为5.1854‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日的贷款基准利率下浮5%作为下一个浮动周期的适用利率。还款采用按月等额本息还款，自发放贷款后第二个月起每月的15日为还款日。借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日按逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。为保证还款，借款人蔡小红以所购房屋提供抵押担保，保证人（开发商）天德置业公司提供阶段性连带责任保证。该合同附件一通用条款约定，借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布合同项下贷款本息提前到期，并行使担保权、要求保证人承担保证责任；保证人（开发商）为贷款承担连带保证责任，保证期间为（最后一期）债务履行期届满之日起两年，保证人提供阶段性连带责任保证的，对在借款人办妥所购房屋抵押登记手续且贷款人收到他项权证之日前已到期的债务，保证人仍承担连带保证责任。蔡小红作为借款人及抵押人在合同中签名，王友红作为抵押人签名，天德置业公司作为保证人盖章，原告亦在合同上盖章。王友红亦同时向原告出具共同还款承诺函与共有人承诺函，承诺对案涉合同中的贷款，自愿作为共同债务人对借款人在合同项下的债务的偿还承担连带还款责任，同意案涉房屋作为抵押担保。2012年8月28日，抵押房产在如皋市房地产监理所办理了预购商品房抵押权预告登记。2012年9月3日，原告开立借款凭证，发放贷款18万元。蔡小红在借款凭证上签名，款项汇至合同约定的天德置业公司帐户。借款凭证载明借款月利率5.1854‰。2012年9月9日，原告与三被告还签订了零售贷款还款协议，约定的借款利率、还款方式与前述合同一致。原告发放款项后，被告蔡小红自2012年9月15日起至2015年4月15日止按约偿还借款本息32期，2015年5月15日仅还款44.30元，此后未能还款，共计偿还借款本金37906.48元、利息26346.23元、罚息81.24元，尚欠本金142093.52元。原告因索款无着，遂诉至本院，请求判如所请。审理中，原告与被告蔡小红均认可：目前案涉房屋整体未竣工验收，不具备办理房屋所有权证的条件。上述事实，有原告提供的原、被告营业执照及居民身份证复印件、结婚证复印件、个人一手住房贷款合同、提款申请和划款委托书、借款借据、还款明细清单、房屋预告登记证明、共有人承诺函、共同还款承诺函、零售贷款还款协议及原告的当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为，原、被告签订的住房贷款合同系当事人自愿签订，其内容并不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。合同订立后，被告蔡小红未能按约足额还款，造成纠纷，应承担全部责任。王友红自愿作为共同债务人对案涉借款合同的债务承担连带偿还责任，则其应承担共同偿还责任。关于原告要求就抵押物优先受偿之主张，本案原被告间办理的是预购商品房抵押权预告登记，期房抵押预告登记是在房屋不具备法定物权形式、不能依法进行抵押登记的情况下，为了保全将来财产权变动能够顺利进行的临时性登记行为，只有当条件成就，办妥了抵押登记后，才产生优先受偿的抵押核心权利。本案合同双方当事人就抵押房产仅办理预告登记手续，至今未办妥正式抵押登记手续，银行亦未取得房屋他项权证，银行主张就抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，不应支持。合同约定，在取得房地产权利证书并办妥以原告为权利人的他项权证前由被告天德置业公司提供连带责任保证，天德置业公司应按约承担连带责任，在承担保证责任后可依法向债务人追偿。被告王友红、天德置业公司经本院传票传唤未到庭应诉答辩，亦未提供证据，视为其放弃权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告蔡小红、王友红于本判决生效之日起十日内归还原告中国银行股份有限公司如皋支行借款本金142093.52元、利息8565.49元（暂算至2016年5月6日，此后至本金还清之日止的利息按合同约定计算）；二、被告南通天德置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任，在承担保证责任后可依法向主债务人蔡小红、王友红追偿；三、驳回原告中国银行股份有限公司如皋支行要求就抵押物享有优先受偿权的诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3315元、公告费560元，合计3875元，由被告蔡小红、王友红、南通天德置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3315元（户名：南通市财政局；帐号：47×××82；开户行：中国银行南通市西被闸支行）。审 判 长  王卫华人民陪审员  汪 平人民陪审员  沈丽华二〇一六年十月十八日书 记 员  夏晓莉