广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终11594号上诉人（原审原告、反诉被告）：王玲，住所地：广东省深圳市。委托诉讼代理人：张茂荣，广东信荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：张莲，广东信荣律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：涂世强，住所地：广东省深圳市福田区。上诉人（原审被告、反诉原告）：徐永红，1967年12月12月出生，住所地：广东省深圳市福田区。共同委托诉讼代理人：王强，广东扬权律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：李益滨，广东扬权律师事务所律师。原审第三人：深圳市中联地产置业顾问有限公司（现已变更为：深圳链家房地产经纪有限公司），住所地：深圳市福田区。法定代表人：杜欣。委托诉讼代理人：刘瑞庭，住所地：山东省德州市德城区，该司员工。原审第三人：中国银行股份有限公司深圳福田支行，住所地：深圳市福田区。负责人：覃斌。委托诉讼代理人：杨长禄，广东深天成律师事务所律师。上诉人王玲因与上诉人涂世强、徐永红、原审第三人深圳链家房地产经纪有限公司，以下简称链家公司）、中国银行股份有限公司深圳福田支行（以下简称中国银行福田支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王玲上诉请求：1、涂世强、徐永红于判决发生法律效力之日起三日内向王玲支付迟延履行违约金。（具体金额以合同转让价759万为基数，2015年8月30日之前按每日500元计算，2015年8月30日之后按成交价的日万分之五计算，自2015年6月8日起计算至涉案房产过户登记并实际交付至王玲名下之日止。2、确认涂世强、徐永红负有配合王玲减免相关交易税费的义务，拒不配合导致增加的税费由涂世强、徐永红承担。3、涂世强、徐永红承担本案一审、二审全部诉讼及保全费用。上诉的事实和理由：一、一审判决认定涂世强、徐永红不存在违约的情形是错误的。1、涂世强、徐永红在2015年6月得知房价上涨后，对王玲和中介多次提出加价行为，遭拒绝后怒骂王玲和中介，并开始密谋违约。其夫妇先于王玲委托律师团布局违约，通过提出多种理由试图对交易造成障碍。2、为阻止交易，涂世强、徐永红从中介处多次索要公证书原件遭拒后，2015年6月8日，涂世强、徐永红夫妇现场去了担保公司要求取回公证书原件，并扬言如果担保公司继续赎楼担保和执行公证委托，将起诉担保公司。6月8日，徐永红还发了信息给担保人之一要求停止担保赎楼。涂世强、徐永红在一审中狡辩说没有中止担保，那为何明明做了担保公证委托，担保公司到现在仍不执行委托？3、王玲于2015年6月8日，6月11日、6月12日、6月15日、6月18日、6月23日、6月30日、7月1日先后八次催告涂世强、徐永红配合首期款监管，涂世强、徐永红或不到场，或拒绝办理农行收款银行卡，或到场后要求将银行版本的监管协议变更为递件过户当天释放首期款，此要求违反行业惯例和交易习惯。6月30日，在王玲被逼无奈只得同意涂世强、徐永红的要求后，涂世强、徐永红又再次拒绝办理资金监管手续，并于6月30日下午四点半先行离开银行。涂世强、徐永红提出释放监管首期款的实质目的是对交易造成障碍，提前收取银行监管资金只是其实施违约行为的理由。二、王玲与涂世强、徐永红都是换房，但是情形不同，王玲是先卖后买，而涂世强、徐永红是先买后卖。王玲是守约方，因涂世强、徐永红的迟延行为损失巨大。1、为了购买涉案房产，在房价高涨的2015年初，王玲先行出售并过户转让了两套自有住房，目前出售的房屋已无法原价购入，王玲也是卖房者，严格遵守法律和契约精神。王玲是深圳的普通打工者，是在被违约万不得已的情形下走上的维持权之路，涂世强、徐永红的违约行为对王玲的生活、工作、精神、家庭和身体健康造成了很大的压力和不利影响。2、涂世强、徐永红在出售涉案房产前，以他大学毕业儿子的身份低价成功买入了一套房，目前升值不少。3、在前期交易过程中，涂世强、徐永红声称刚给儿子买了房子，又说家里在做生意着急用钱，提出要王玲多给定金比例，为了表示购房诚意，王玲分几次给涂世强、徐永红支付了100万元的现金定金，但在涂世强、徐永红拿到王玲100万元解决了家庭燃眉之急后，即实施对王玲的违约行为，更可恨的是涂世强、徐永红夫妇几乎是一边收取王玲的巨额定金以解决自己的用款之急，一边着手实行违约行为，王玲请求法院对涂世强、徐永红的行为依照法律和合同进行惩罚。三、申请减免税费是涂世强、徐永红的合同附随义务，涂世强、徐永红负有申请减免义务，理由如下：1、在买卖合同签署日，王玲与涂世强、徐永红具有配合减免税费的口头约定，口头约定也是约定，后因房价上涨，涂世强、徐永红夫妇违背良心和口头契约精神，利用不配合申请减免税费增加王玲的支付成本，来达到实施违约加价的目的。2、涂世强、徐永红是法定纳税义务人，减免税费法定情形明确，二手房交易可以申请减免的税费主要是营业税和个人所得税，而根据《营业税暂行条例》及《个人所得税法》规定，该两种税均应由卖方承担，申请减免本质是降低卖方交易成本；其中营业税方面：普通住宅2年以上免征，非普通住宅差额征收；个人所得税方面：自用满五年家庭唯一住房免征；3、过往判例已经确认业主实收情况下负有申请减免税费的义务。罗湖法院、宝安法院和南山法院都有判例。根据诚实信用原则，结合二手房买卖合同的性质、目的和交易习惯，涂世强、徐永红是法定纳税义务人，合同约定由王玲代为支付，纳税义务行为转嫁后，税费申请减免的权力也随之转移，对纳税义务人来说，申请减免也是附随义务，配合申请减免税费属于卖方应当履行的附随义务，王玲就有权利要求涂世强、徐永红履行申请减免的义务；4、公证书包含涂世强、徐永红负有配合王玲减免税费的约定。综上所述，一审判决王玲和涂世强、徐永红继续履行合同正确，王玲愿意一次性支付房款。鉴于涂世强、徐永红的恶劣违约事实对王玲造成的生活、精神压力和对工作、健康的不利影响，请求判决涂世强、徐永红继续履行合同外，涂世强、徐永红按合同支付迟延违约金和配合减免相关交易税费的义务。王玲将严格按合同履行有关义务。涂世强、徐永红辩称：一、王玲称2015年6月涂世强、徐永红得知房价上涨后，对其和中介多次提出加价行为，纯属谎言，没有证据支持。事实是直到上诉以前，涂世强依然没有提出解除合同或者提高房价的请求。二、王玲称涂世强、徐永红阻止担保人赎楼是谎言，没有证据支持，涂世强完全按照合同要求签署了公证委托书，是由于王玲在监管协议上反言违约，才导致无法处理。三、王玲称涂世强修改银行资金监管协议纯属谎言，涂世强从6月初开始磋商资金监管协议以来，所有短信坚持的内容没有变，而且是在监管协议的空白处填写，不是修改监管协议，证据也证明银行对此没有异议。四、王玲称涂世强曾经八次办理资金监管，在达成合意后逃离银行，纯属谎言。一审已经查明，尽管王玲采取了各种刁难行为（包括临时通知、拒绝磋商、以银行为借口，趁涂世强端午回老家紧迫要约），涂世强依然诚信守约，在外地就坐飞机或者火车赶回来签约，并且涂世强在约定的内容上是没有变过的，而王玲却反复无常。王玲在6月30日同意涂世强的正常要求，达成了递交房屋过户申请书后立即释放资金监管的首期款的一致意见，实际上是王玲回复了涂世强一直以来的要约，这是本案的核心。在一审时，王玲的起诉状、庭审陈述和涂世强的庭审陈述均证明了这一点，王玲却在第二天早上反言背信，违反之前达成的资金监管协议，拒绝签署双方同意的内容，并且恶人先告状，利用房价涨价、卖家反言存在的情形，来营造涂世强反价的假象。王玲称涂世强违反行业惯例是片面的理解，由于王玲是以按揭的方式购买房屋，她取得的银行贷款承诺函有可能在房屋过户后取得房地产证以前，因申请资料瑕疵，银行政策变化等各种原因被撤销，导致涂世强无法获得监管的首期资金和银行贷款资金，这是涂世强的风险。也有可能因为王玲不缴纳相关税费，不申领房产证，导致银行监管资金释放的条件不能达成而不能解封，侵害涂世强的利益，因此涂世强请求递交过户申请当日支付首期监管资金是合理的。王玲没有信用，中介缺乏公证，导致涂世强提出这个理由是合理的。2015年5月19日因王玲的恳求，涂世强同意将监管资金期限延迟到2015年6月30日，王玲为此向涂世强补偿延期费用8000元，充分说明了王玲在购房时已经表现出履约能力不足的问题。并且中介公司枉顾双方达成的资金监管最后期限6月30日的这一事实，在6月7日向涂世强发出催促履约函，称由于涂世强在6月11日没有办理资金监管，导致合同无法继续履行，已经违约，要追究涂世强的违约责任。这两点更充分支撑了涂世强要求在房屋过户申请递交当日获得首期款的理由。2015年6月26日涂世强致函中介，明确向中介提出担保公司能不能办理赎楼事务，如果不能办理，中介和王玲是否同意由涂世强自行赎楼，对此王玲和中介不予以回应。显然，王玲不希望解决问题继续履行合同。五、为什么王玲在达成监管协议后却不愿意履行要反言违约。一审开庭是2015年11月份，王玲提出起诉是2015年7月，涂世强收到起诉状是在2015年9月，王玲在2015年9月25日就已经购买了福田中心区第一世界广场26E住宅商品房，面积是188平方米，贷款数额是420万元，也就是说在2015年6、7月王玲已经把她的钱用于购买另一套房产，并且完成，而且是贷款。她实际上没有能力购买涂世强的房产。因此王玲采取这种拖延的方式，以诉讼方式恶意查封涂世强的房产。六、王玲在2014年至2015年买入卖出的房屋至少五套，熟悉房屋买卖流程，与中介、银行、律师都相熟。王玲意图通过熟悉人员的便利条件，隐瞒违约事实，图谋不当得利，其请求应当驳回。涂世强、徐永红上诉请求：1、撤销原判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项；2、撤销原判决的第七项，改判王玲向涂世强、徐永红支付迟延履行合同的违约金75.9万元；3、判令由王玲承担本案一审诉讼费，二审诉讼费和诉讼保全费用。上诉的事实和理由：一、一审法院认定有关事实不准确。1、原判决认为“双方虽未前往银行成功签订资金监管协议，但是究其原因是双方对于资金监管协议的约定未能协商一致，双方均不存在违约的情况”，该认定是错误的。事实上，王玲明显违反了合同约定。涉案合同签订后，王玲因为自身资金困难，向涂世强、徐永红请求延期交付首付款，并愿意支付8000元利息补偿，涂世强、徐永红出于善意同意其请求。但是，王玲却恶意串通原审第三人，并以原审第三人的名义正式发函通知涂世强、徐永红，称由于涂世强、徐永红逾期签署资金监管合同，王玲正式宣布合同已经无法履行，意图以威胁的方式，获取合同约定以外的利益，这明显是违约的行为。涂世强、徐永红与王玲经过多次洽谈，已经达成了资金监管协议的一致内容，但是，由于王玲的反悔直接导致涉案合同无法履行，王玲推翻双方达成的合意，是违约行为，应当承担违约责任，原审法院对于这个有证据支持的事实没有认定，是不准确的。2、原审认为“被告在符合退税条件的情况下，没有协助原告办理退税手续后，另行主张相应的损失”的认定，完全没有合同依据和事实依据，也没有法律依据。3、原审认为“原告并未举证证明6月30日晚与被告达成一致意见”与事实不符，尽管王玲并未提出证据，但是涂世强、徐永红在一审时出具的录音已经明确证明了这一事实。二、原审判决的判项1-5违背了合同约定，加重了涂世强、徐永红义务，剥夺了涂世强、徐永红的合同权利，是在为合同双方设定权利与义务，违反了合同意思自治和公平诚信的原则。涉案合同约定涂世强、徐永红委托第三方赎楼，原审判决要求涂世强、徐永红赎楼，加重了涂世强、徐永红之义务。原审判决判定王玲有义务代涂世强、徐永红赎楼，当王玲未履行该义务时，仅仅承担迟延履行金的责任，免除了王玲的义务，剥夺了涂世强、徐永红依原合同享有的违约金请求权和合同解除权；并且，原审判令涂世强、徐永红向王玲提供收款账号后60日内王玲支付房款，明显违背合同约定，免除了王玲的义务，加重了涂世强、徐永红的义务。当王玲不付款时，涂世强、徐永红只有请求履行迟延金的权利，而丧失违约金请求权和合同解除权。前述判项既不是按照合同约定履行，又剥夺了涂世强、徐永红的合同权利，且无法执行，缺乏法律依据，应当予以撤销。三、原审判决适用法律错误，原审判决引用的合同法第四条第一款，第六十条、第一百零七条均不能适用本案。四、由于王玲违约，导致涉案房屋已经被其他案件轮后查封，已经给涂世强、徐永红带来巨大的经济损失，事实上无法交易。五、原审判决判令本案本诉与反诉诉讼费由涂世强、徐永红负担，没有依据，且自相矛盾，应当予以撤销。本案王玲无故挑词架讼，应当承担本案的全部诉讼费用。王玲辩称：一、涂世强、徐永红称王玲存在违约行为不是事实。二、涂世强、徐永红称其没有配合王玲减免税费的义务不是事实。三、涉案房屋在本案查封后的三个轮候查封均为涂世强、徐永红为阻止本案法院判决继续履行合同而人为设置的障碍。四、截止一审庭审时经主审法官询问，涂世强、徐永红及其代理人明确表示其反诉要求王玲支付违约金是基于合同的继续履行，并且明确表示不要求解除合同，即对王玲的诉讼请求予以认可，一审判决第一至五项符合双方合同约定及法律规定，应予维持，涂世强、徐永红上诉称该判项加重了其义务，剥夺了其合同权利不是事实。链家公司述称：涉案物业的买卖和合同签订是王玲、涂世强、徐永红真实意思的表示，双方应当依照合同的约定如约履行合同。第三人在促成王玲、徐永红、涂世强签订该买卖合同时已完全尽到了居间义务。上述双方的纠纷与第三人无关。中国银行福田支行述称：这是王玲、涂世强、徐永红之间的买卖合同纠纷，涉案房产为中国银行的抵押物，纠纷的解决不影响抵押债权的实现。若生效法律文书确定中国银行福田支行具有配合义务，请予以具体明确，以便中国银行福田支行按生效法律文书的确定履行义务。王玲向一审法院起诉请求：1、涂世强、徐永红继续履行《房地产买卖合同》，将涉案房产过户至王玲名下，并按合同约定交房（房屋成交价：759万元）；2、确认涂世强、徐永红负有申请减免相关交易税费的义务，拒不履行导致增加的税费由被告承担；3、涂世强、徐永红支付直至过户之日的迟延履行违约金（8月30日之前按每日500元计算，之后按成交价的日万分之五计算，从2015年7月1日起计）；4、涂世强、徐永红承担本案诉讼费用及保全费用。涂世强、徐永红向一审法院反诉请求：1、王玲向涂世强、徐永红支付迟延履行合同的违约金75.9万元（约定房产交易价格759万元的10%）；2、由王玲承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年4月4日，涂世强、徐永红（卖方）与王玲（买方）签订《房产买卖合同》，约定卖方将位于深圳市福田区XX花园B4栋7D房产以759万元价格出售给买方；房产有抵押，卖方应于签订合同后3日内委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书；房产无租约，但卖方需住到2015年8月30日；购房定金共计30万元，在签订合同时支付10万元，5日内补交20万元；剩余房款采取银行按揭付款方式支付，买方应于2015年6月15日前内预付首期款198万元（不包括定金）到贷款银行作资金监管，并依据监管合同存入监管账户，卖方在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议；买卖双方须于卖方贷款银行出具贷款承诺函之日起三日内签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；房产交易过程中发生的所有税费均由买方承担；卖方收齐除交房保证金及担保公司结算尾款之外的房款后3日内将房屋交付买方；如卖方收到除交楼保证金及担保公司结算尾款以外的房款后拒绝交房，因客观原因导致买方没有依据约定收楼的，自约定的交付期间届满次日起至实际交付日止，卖方应按房产转让价的日万分之五支付延期交房违约金；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任；如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之十违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之十违约金；由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任。同日，王玲向涂世强、徐永红支付定金10万元，4月8日支付定金15万元，4月9日支付定金10万元。对于为何会比合同约定多支付5万元定金，王玲陈述称是涂世强、徐永红跟王玲说家里急需用钱，所以王玲就多支付了5万元。2015年4月27日，涂世强、徐永红向深圳市中诚致信融资担保有限公司出具公证委托书，委托该公司代为赎楼。2015年5月19日，王玲与涂世强、徐永红签订《房产买卖合同补充协议》，约定买方监管资金延迟到2015年6月30日之前；买方补偿卖方延迟费用8000元；买方在原合同总价范围内再支付购房定金65万元（其中第一笔2015年5月22日之前到位，另一笔2015年5月29日之前到位，第一笔30万元，第二笔35万元）；买卖双方合同总价759万元不变。依据该补充协议，王玲于2015年5月21日向涂世强、徐永红支付定金30万元，5月27日再支付定金35万元，共计支付定金100万元。此后，双方对于资金监管的内容进行协商，但是对于监管协议的内容，双方未达成一致意见。涂世强、徐永红要求放款的日期为双方签订正式买卖合同，向政府部门递交房产转移登记申请书并取得回执的当日，监管资金划转到卖方名下。而王玲则称银行要求放款的日期为办妥房产证后才能放款。2015年6月11日，王玲单方在资金监管协议上签字，并向中国农业银行布吉支行二手楼资金监管账户存入款项1280080元，6月12日存入700080元。在王玲单方签字的协议上注明托管资金划转可以采取以下两种方式划转：1、授权银行在收到交易一方或房地产经纪机构提供的已过户至买方名下的房屋所有权证书或复印件后，将资金划转至约定的卖方账户；2、王玲、涂世强、徐永红共同签署《二手房托管资金划转申请/审批表》，提供相关资料，按照协议书第九条的条件划转托管资金到协议约定的卖方结算账户。而该协议的第九条为其他事项（空白），在空白处可由双方协商确定日期。2015年6月30日下午，双方前往银行办理资金监管手续，但双方并未签署资金监管协议。王玲要求将首期款资金监管的放款日期确定为办妥房产证后，涂世强、徐永红则主张要求将放款日期确定为递件过户后就放款。后王玲同意将首期款放款日期更改为递件过户后就放款，但是当时涂世强、徐永红并未在协议上签字。涂世强、徐永红称王玲同意修改的时候已经是下午4点半了，银行对公窗口已经下班，没有办法办理该项业务。王玲则称是王玲签完字后，涂世强、徐永红拒绝签字并离开。2015年7月1日，双方再次前往银行办理资金监管手续。但是当日王玲又要求将放款的日期确定为办妥房产证后再放款，涂世强、徐永红则坚持要求首期款的放款日期为递件过户后就放款。双方再次无法达成一致意见，而未能办理成功资金监管手续。对于为何会在7月1日再次前往银行进行资金监管。王玲和第三人链家公司均称，因为涂世强、徐永红房屋存在抵押，需要担保公司担保赎楼，银行不同意放款日期为递件过户后就放款。6月30日双方就没有达成一致意见。但是，6月30日当晚王玲与第三人链家公司员工前往涂世强、徐永红家中与涂世强、徐永红进行协商。当时王玲同意加价15万元，涂世强、徐永红则同意放款日期改为银行要求的日期。但是第二天前往银行后，涂世强、徐永红又不同意前晚的协商结果。对于王玲与第三人链家公司的上述陈述，涂世强、徐永红均予以否认。因2015年7月1日，双方没有成功办理资金监管手续，王玲遂于2015年7月6日向原审法院提起本案诉讼，要求继续履行房屋买卖合同，并同意将购房款的付款方式变为一次性支付剩余的房款。原审另查，截止2015年10月23日止，王玲家庭在深圳市住房限购区域内拥有购房资格，可购1套。一审法院认为，王玲与涂世强、徐永红签订的《房产买卖合同》及其补充协议均系当事人真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同的约定履行相应的合同义务。双方虽未前往银行成功签订资金监管协议，但是究其原因是双方对于资金监管协议的约定未能协商一致，双方均不存在违约的情况。而王玲向原审法院提起诉讼，将付款方式变为一次性支付剩余房款，使得房屋买卖合同继续履行不存障碍，原审法院予以支持。王玲虽主张涂世强、徐永红存在不配合办理资金监管以及赎楼手续的违约行为。但首先，王玲并未举证证明6月30日晚与涂世强、徐永红达成一致意见，涂世强、徐永红同意王玲加价15万元购房款的前提下，将资金监管约定的放款日期进行修改；其次，资金监管协议的放款日期在王玲提交的仅有其签名的协议中，没有明确规定为王玲主张的办妥房产证后放款，而是可以由双方备注进行约定。涂世强、徐永红作为合同相对方亦有权选择有利于其自身的收款方式，涂世强、徐永红的该项行为并无不妥，也不违反合同的约定；再次，王玲主张涂世强、徐永红擅自终止担保赎楼，但并未提交相关的证据证明。王玲主张涂世强、徐永红存在违约行为，而要求涂世强、徐永红承担违约金的诉讼请求，原审法院予以驳回。关于王玲诉请涂世强、徐永红申请减免税费，拒不配合导致增加的税费由涂世强、徐永红承担的诉讼请求。王玲与涂世强、徐永红应按照诚实信用原则履行涉案合同，因涉案房产并未过户，涂世强、徐永红在符合退税条件的情况下，在过户过程中，是否协助王玲办理退税手续，存在不确定性。王玲可待实际过户时，涂世强、徐永红在符合退税条件的情况下，而未协助王玲办理退税手续后，另行主张相应的损失。涂世强、徐永红反诉称王玲存在违约情形，未能在约定时间内办理资金监管手续。但如前所述的，双方在履行合同过程中均不存在违约情形。涂世强、徐永红无权按照合同约定行使合同解除权并要求王玲承担解除合同的违约责任。对于涂世强、徐永红的反诉请求，原审法院予以驳回。据此，一审法院判决：一、涂世强、徐永红应在判决发生法律效力之日起十日内向第三人中国银行福田支行清偿案涉房产的抵押债务，逾期未清偿的，可由王玲在十日内代为清偿；二、第三人中国银行福田支行对案涉房产的抵押债权实现后，应在五日内注销案涉房产的抵押登记；三、涂世强、徐永红应在案涉房产注销抵押登记之日起2日内向王玲提供收款账号，王玲在收到涂世强、徐永红提供的收款账号之日起六十日内向涂世强、徐永红支付购房款659万元（如王玲代涂世强、徐永红向第三人中国银行福田支行偿还了抵押债务，王玲代涂世强、徐永红向第三人中国银行福田支行偿还的债务中扣除因提前还贷，而由第三人中国银行福田支行收取的罚息、违约金后，剩余的款项应抵作购房款）；四、涂世强、徐永红应于王玲履行完毕上述第三项判决内容之日起三日内与王玲共同向深圳市不动产登记机关申请将其名下位于深圳市福田区彩田路与福中路交汇处XX花园B4栋7D房产过户登记至王玲名下，办理过户的各项税费由合同约定的承担方承担；五、涂世强、徐永红应于收到上述判项确定的所有房款之日起五日内结清相关费用，并将涉案房产交付于王玲；六、驳回王玲的其他诉讼请求；七、驳回涂世强、徐永红的反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果当事人未按判决指定的期限履行其他义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付延迟履行金。本诉案件受理费64930元，保全费5000元（均已由王玲预交）均由涂世强、徐永红共同负担。反诉案件受理费11390元（已由涂世强、徐永红预交），由涂世强、徐永红负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明以下事实：（一）王玲在一审庭审前向一审法院提交调查取证申请书，申请法院向案外人深圳市中诚致信融资担保有限公司核实担保赎楼的情况，一审法官致电公证委托书上的被委托人之一曾春辉。曾春辉口头答复一审法官：深圳市中诚致信融资担保有限公司受业主公证委托，全权办理涉案房产的融资赎楼业务，但不知什么原因业主取消了委托手续，该担保公司已将材料退还中介。（二）王玲在一审庭审中述称：涂世强、徐永红虽办理了涉案房产的公证委托赎楼手续，但于2015年6月8日单方终止授权并要求退还全部委托书原件，担保公司于6月15日将全部公证书退回至原审第三人链家公司处。王玲还提交了手机短信照片复印件一份，主张系徐永红向担保公司曾经理发送的短信。短信内容为：“曾经理你好我是XX花园B4栋7楼D的业主，因家里意见不统一，暂请求不赎楼，十分感谢！”短信发送时间为2015年6月8日上午11点20分。涂世强、徐永红称该短信没有原件，对真实性不予认可。链家公司对该证据的真实性、关联性均予以认可，并对涂世强、徐永红于2015年6月8日单方终止赎楼的事实予以确认。（三）链家公司一审述称：涂世强、徐永红在办理资金监管过程中一直提出要求在担保赎楼的情况下，递件过户当日释放首期款，此要求不可能达到。涂世强、徐永红一直以此纠缠王玲，迟迟不肯签署资金监管协议。（四）涉案房屋买卖合同中对于卖方负有配合减免相关税费的义务并无约定。（五）涉案房屋买卖合同中关于违约责任的约定如下：第九条第三款：因买方或卖方中某一方原因导致合同本条约定的签订国土部门现售合同及递件迟延的，每延迟一天应向另一方支付迟延履行违约金500元。第十条：房产过户到买方名下后，因买方过错未办理抵押登记导致银行不发放按揭款超过十日的，卖方有权要求买方以银行未付款项总额为基数，按日万分之五支付延期付款违约金，合同继续履行。第十一条第二款：如卖方收到除交房保证金及担保公司结算尾款以外的房款后拒绝交房，因客观原因导致买方没有依据上款约定收楼的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方应按房产转让价的日万分之五支付延期交房违约金。第十二条第二款：任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任；如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之十违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之十违约金。第十五条备注条款：双方协商，卖方在交易完成后，仍需住到2015年8月30日，买方不收取任何租金，如卖方居住超过约定时间需交纳违约金。本院认为，王玲与涂世强、徐永红就涉案房产签订的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应全面适当的履行各自的合同义务。本院认为，结合一审主审法官向受托赎楼的担保公司工作人员曾春辉的电话调查及原审第三人链家公司的陈述，在没有反证的情况下，足以证明涂世强于2015年6月8日即已单方终止赎楼，致使涉案合同无法继续履行，构成违约。此外，买卖双方在涉案《二手房交易结算资金托管协议》中“托管资金划转”问题上亦存在争议。本院认为，涉案《二手房交易结算资金托管协议》系第三方农业银行提供的标准格式文本，并无偏颇，对买卖双方的利益实现均提供了相应保障。该协议第4.1条第（1）项约定：授权托管银行在收到交易一方或房地产经纪机构提供的已过户到买方名下的房屋所有权证书原件或复印件后，将托管资金全额划转到协议约定的卖方结算帐户。该约定系深圳市二手房交易惯例，有利于保障首期款资金安全，亦未损害卖方的收款权益。虽然合同文本中可以选择由买卖双方另行约定划转资金的条件，但双方并未就此达成一致意见。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，合同双方未能就合同相关条款达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。故双方仍得以资金监管协议第4.1条第（1）项之方式继续履行合同。涂世强、徐永红不得以双方未能就首期资金划转条件约定一致而拒绝履行其配合监管义务。况且王玲已同意涂世强、徐永红关于划转监管资金的条件，但涂世强、徐永红仍然拒绝签字。该事实已为链家公司陈述所证实。链家公司作为涉案合同的居间方，与买卖双方并无特别的利害关系，在涂世强、徐永红未有相关反证的情况下，本院采信链家公司的相关陈述。涂世强、徐永红拒绝履行配合资金监管义务，违反了合同第七条约定的配合义务，亦构成违约。王玲于2015年6月11日、12日已向银行单方存入监管资金198万元，足见其履约诚意和履约能力，不存在违约行为。综上，涂世强、徐永红单方终止赎楼并拒绝配合王玲办理首期款监管，构成根本违约，应当承担相应的违约责任。王玲作为守约方，有权要求继续履行合同并要求涂世强承担相应的违约责任。王玲请求涂世强、徐永红支付直至过户之日的迟延履行违约金（8月30日之前按每日500元计算，之后按成交价的日万分之五计算，从2015年7月1日起计）。但根据涉案合同第十一条之规定：如卖方收到除交房保证金及担保公司结算尾款以外的房款后拒绝交房，因客观原因导致买方没有依据上款约定收楼的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方应按房产转让价的日万分之五支付延期交房违约金。即卖方承担日万分之五违约金的前提系卖方已收取房款后迟延交房。而本案中，双方的合同履行至首期款监管阶段即已停滞，卖方尚未收取房款，故不适用该违约金条款。而应适用合同第九条第三款：因买方或卖方中某一方原因导致合同本条约定的签订国土部门现售合同及递件迟延的，每延迟一天应向另一方支付迟延履行违约金500元。即涂世强、徐永红应向王玲按照500元一天的标准支付迟延履行违约金，自2015年7月1日起支付至本院判令的移转登记之日。由于涉案房屋买卖合同中并未约定卖方应配合买方办理减免交易税费，故对王玲的相关主张，本院不予支持。综上，上诉人王玲的上诉理由部分成立，本院部分予以支持；上诉人涂世强、徐永红的上诉理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1511号民事判决第一、二、四、五、七项；二、撤销深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1511号民事判决第六项；三、变更深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1511号民事判决第三项为：王玲在涉案房产注销抵押登记之日起60日内向涂世强、徐永红支付除定金以外的剩余购房款人民币659万元（如王玲已代涂世强、徐永红向中国银行股份有限公司深圳福田支行清偿债务并注销抵押登记，则其代偿款项视为已支付购房款从中予以扣除）；四、涂世强、徐永红应向王玲支付迟延履行违约金，按照500元一天的标准，自2015年7月1日起支付至本院判令的移转登记之日；五、驳回王玲的其他诉讼请求。当事人如未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本反诉受理费及保全费合计81320元，由王玲负担1320元，由涂世强、徐永红负担80000元；二审受理费合计90954元，由王玲负担954元，由涂世强、徐永红负担90000元。本判决为终审判决。审 判 长 唐    毅审 判 员 张    睿代理审判员 王  丹  妮二〇一六年十月十一日书 记 员 林晓翔（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。