广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0306民初12024号原告刘美俊，男，汉族，1981年10月8日出生，住址深圳市龙岗区。委托代理人刘义敏，广东道怡律师事务所律师。被告梁雪梅，女，汉族，1974年9月25日出生，住址深圳市福田区。委托代理人朱冬冬、邓剑武，广东星辰律师事务所律师。第三人深圳市云联地产有限公司，住所地深圳市龙华新区民治街道。法定代表人王飞，高级分行经理。委托代理人胡维刚、吴妍，广东深大地律师事务所律师。上述原告与被告、第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘美俊及其代理人刘义敏，被告梁雪梅及其代理人朱冬冬、邓剑武，第三人代理人胡维刚、吴妍，证人张某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2016年1月19日签署编号为NO0000412的《二手房买卖合同》，约定原告购买被告位于深圳市宝安区人民南路水榭春天花园紫荆苑7栋6层6F物业，建筑面积77.1平方米，房价470万元人民币，按揭付款，其中首期款141万元，按揭款329万元。签约当日，原告已按照合同约定一次性支付了50万元定金，2016年3月7日支付剩余首期款91万元，2016年3月22日办理房产过户登记手续。2016年4月6日，原告通过按揭银行向被告一次性支付按揭余款329万元。依据合同第九条规定，被告应当于收到全部楼款(扣除2万元的交楼押金)的二日内将该物业交付给原告。原告已按照合同规定支付购房款，不存在任何违约行为，但被告收到全部款项后拒绝办理交楼手续。原告、中介多次协调协商要求交楼，被告不予办理手续，原告发出律师函后，被告仍然拒不办理交楼手续。该房产为带租约出售，约定的交房日后，被告继续收取租金，不予返还给原告，损害原告利益。原告已代缴的部分水电费、物业费、垃圾处理费等费用应返还给原告。被告拒不办理交楼的行为是严重违约行为，没有遵守契约精神，违反了诚实守信原则，已严重侵犯原告合法权益。原告诉请法院判令：1、被告向原告交付涉案房产(房产价值470万元)；2、被告向原告支付逾期交楼违约金(自2016年4月8日起按购房价每日万分之五标准计算至实际交楼之日止，暂计至2016年5月17日为91650元)；3、被告向原告返还垫付的水费、管理费、垃圾处理费合计824.66元(暂计算至2016年4月11日，最终金额计算至实际交楼之日止)；4、被告向原告返还每月租金5000元(自2016年4月8日起计算至实际交楼之日止)；5、被告向原告返还租赁保证金l万元；6、被告承担本案全部诉讼费。原告当庭明确第1项诉讼请求具体是指，被告签交楼确认书及配合办理租赁合同的变更。原告当庭增加一项诉讼请求：被告将2万元返还给原告，以抵扣被告的违约金。原告于2016年9月1日庭后撤回第4项诉讼请求，即被告向原告返还每月租金5000元(自2016年4月8日起计算至实际交楼之日止)。被告答辩称：一、被告已按照合同约定向原告交付了房屋，原告声称房屋没有交付，与事实不符。1、被告已于2016年3月28日将房屋过户至原告名下，完成了房屋交付的最主要义务。2、被告已于2016年4月11日将房屋物业管理费、水费、污水处理费、专项维修基金、垃圾处理费等登记业主变更为原告。3、双方未能最终变更租房手续的过错在于第三人，被告没有任何过错。2016年4月26日，原被告到第三人处办理交付房屋、变更租赁合同等收尾手续，第三人未准备好交接文件，原被告在第三人处等了几个小时未能办妥，不欢而散。2016年4月30日，原告在第三人处已经口头与被告就交房达成了一致意见，即2016年4月26日以后的租金由原告收取，房屋自2016年4月26日交给原告。但由于第三人恶意拖延，负责人和办事人员均借口不到场，不提供任何书面交接手续给原被告，不履行中介应有的责任和义务，导致原被告等了长达四五小时，最后再次不欢而散，没有签成书面交房手续。事实上，被告已按约定在4月26日当天将房屋交付给原告，但由于房屋钥匙由租户使用，所以无法在形式上履行交接钥匙等手续。二、原告主张被告承担从2016年4月8日起的逾期交楼违约金并无依据，被告实际收到全部楼款的时间是2016年4月29日，履行交楼手续最后期限是2016年5月1日。1、被告于2016年1月20日收到48万元定金（50万元定金-第三人扣2万元），3月28日收到91万元首付款，4月6日收到剩余大部分房款2351214.22元，4月29日收到4113元房款尾款，赎楼本金及利息为934672.78元。2、第三人提供的《履约催告函》也明确提到，卖方已于2016年4月29日收到物业全部楼款。三、原告同时要求被告承担迟延交楼的巨额违约金及租金损失，属于要求被告承担双重违约责任，于法无据，也不符合公平原则，不应得到支持。四、按转让成交价每日万分之五计算的逾期交楼违约金，是在根本违约情况下的责任，被告并未违约，即使履约存在瑕疵，也不构成根本违约，违约金明显过高，超过原告实际损失。五、即使被告交楼存在一定瑕疵，而原告未采取止损措施，不得要求被告对损失扩大部分承担赔偿责任。即使被告不配合交楼，原告也可以要求租户向原告交纳租金来阻止自己损失的扩大。六、第三人没有尽到居间义务，对原被告之间的纠纷起到不可推卸的责任，根据过错原则，应由第三人承担责任。七、被告已经交房并办理过户、物业变更登记手续，原告及第三人应当向被告退还2万元交楼押金。第三人述称：一、原告与被告在第三人的居间服务下签署了《二手房买卖合同》，该合同为双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方应依合同约定履行相关义务。二、被告拒绝履行合同约定义务，应由被告承担相应违约责任。1、原告签署合同后积极履行合同义务，向被告支付定金、办理首期款监管及银行按揭贷款，现该物业已过户至原告，被告已经足额收到除交楼押金外的售楼款。2、2016年4月下旬，第三人的员工多次协调双方办理交楼手续，但被告态度恶劣，甚至殴打辱骂第三人员工，协调过程中，被告多次提出合同约定外的条件，如加价、多收房租及代其支付原租赁合同的佣金等，原告无奈只能先行签署交楼确认书并等待第三人的协调，但最终无果。三、现交楼押金仍然托管于我司，我司将依据法院的判决将托管款项支付相关当事人。综上所述，被告在签署合同后，违反合同约定，拒不履行合同，破坏市场经济秩序，第三人请人民法院核实本案的真实情况，给予公正的裁决。经审理查明，2016年1月19日，原告作为买方，被告作为卖方，双方在第三人的居间服务下，签订二手房买卖合同，约定转让的房产为深圳市宝安区人民南路水榭春天花园7栋紫荆苑6F房，成交价470万元；卖方于签订合同之日起2日内与担保公司签订服务合同，出具公证委托书办理赎楼手续；房产现有租约，租赁期限到2017年12月22日止，月租金为5000元，租赁押金为1万元，卖方于交楼后配合买方与承租人办理租约更名手续，有关剩余租期、租赁押金、租金等事宜由买卖双方、承租人另行约定；房款中扣除2万元作为交楼押金，由第三方监管，卖方应当于收到除交楼押金外的全部楼款的2日内将房屋交予买方，并履行物业及附属设备、水、电、气的交接手续，移交房屋钥匙，在交楼清单上签名确认，卖方在交房前，应将水电费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费、电话费等结清，结清单据交买方确认；买卖双方任何一方未按照合同约定的期限履行义务，对方有权要求以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如逾期超过5日，可解除合同并选择要求支付转让成交价百分之二十的违约金或适用定金罚则。合同还对首期款监管、贷款申请、税费承担、递件过户等内容作了约定。2016年1月19日、20日，原告支付定金共50万元。3月7日，双方办理了首期款91万元的监管手续。3月17日，原告与中国工商银行股份有限公司深圳深圳湾支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定以涉案房产为抵押物，该银行向原告发放贷款329万元。3月28日，原告取得涉案房屋不动产登记证明。4月6日，该银行向被告账户支付329万元贷款。4月11日，原告自行到物业管理公司办理了涉案房产的管理费、专项维修资金、水费、污水处理费、垃圾处理费的过户手续，代被告垫付了824.66元。2016年5月10日，第三人向被告邮寄《履约催告函》。5月14日，被告向第三人复函，称租赁合同变更手续未完成的原因在于第三人。5月16日，原告向被告邮寄律师函，要求被告交楼并支付逾期交楼违约金。5月17日，被告收到律师函。5月31日，被告向原告寄出邮件，要求原告于6月3日下午5点到中介地址办理租赁合同变更手续。以上事实，有二手房买卖合同、银行刷卡单、收款收据、个人购房借款/担保合同、工商银行个人借款凭证、不动产登记证明、不动产权证书、物业费收据、律师函、履约催告函、快递单、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，原告与被告之间的房屋买卖合同合法有效，对当事人有法律约束力，当事人均应当遵守。对于双方争议焦点，本院评析如下：被告是否存在逾期交房的违约行为。根据合同约定，被告应当在收到除交楼押金2万元之外的其余楼款的2日内将房屋交付原告，双方共同验收房屋及室内设施设备、装饰装修、物品等，记录水、电、气表读数，办理交接手续，交接房屋钥匙，在交楼清单上签字确认，被告应当在交房前将水、电、气、物业管理等费用结清，但是，被告并未履行上述合同义务。被告称是第三人的原因导致未能交房，本院认为，结清物业管理费等是被告能够自行完成的义务，而且，被告没有证据证明原告恶意拖延、拒收房屋，被告若认为第三人在居间合同中存在违约、未尽义务，可另行主张权利，但不得以此对抗买卖合同关系中的原告。综上，被告应当向原告承担逾期交房的违约责任。二、逾期交房违约金。（一）违约金的起算时间。购房款470万元按支付的先后顺序，分为定金50万元、首期款91万元、银行贷款329万元三部分，工商银行深圳深圳湾支行已于2016年4月6日将按揭贷款329万元付至被告银行账户，至此，被告已经收齐除交楼押金之外的全部购房款，被告应当在2日内即2016年4月8日之前结清物业管理等费用，并向原告实际交付房产。至于329万元中担保公司扣除多少赎楼费用后再转付被告，这是被告与担保公司之间的法律关系，被告不得以此对抗原告。关于被告于2016年4月29日收到的4113元，第三人和原告均主张是91万元首期款在监管期间产生的利息，被告主张是购房尾款。本院认为，当事人均没有提交资金监管协议，无法认定4113元是监管资金产生的利息，但是，50万元定金、91万元首期款加329万元银行贷款之和，恰好等于购房款总价470万元，若4113元是购房尾款，无法与470万元转让总价吻合，被告对多出的4113元不能作合理解释。因此，本院认定，4113元不是购房尾款，被告主张2016年4月29日才收齐交楼保证金之外的全部购房款的意见，不能成立，逾期交房违约金应当自2016年4月9日起算。（二）计算违约金的截止时间。原告已经在2016年4月11日自行办理了物业服务费等更名手续，且涉案房产买卖不破租赁，对此双方在签订合同时已明确约定，原告不需要实际收房来自住。综上两点，原告主张2016年4月11日之后的逾期交房违约金，缺乏事实依据，不予支持。（三）违约金数额。计算标准为以购房总价470万元为基数每日万分之五，从2016年4月9日计至2016年4月11日止，共3天，计得7050元。被告认为日万分之五的标准过高，没有证据证明，本院不予支持。三、关于签署交楼确认书、办理租赁合同变更，返还垫付的物业管理费等824.66元，返还租赁保证金1万元的三项诉讼请求，被告当庭表示无异议，同意履行，对此三项诉求本院予以支持。四、关于2016年4月11日之后的水费、管理费、垃圾处理费等，因原告已于当天完成上述项目的过户更名手续，此后产生的上述费用，原告应自行承担或向承租人主张，与被告无关，对此诉求不予支持。五、关于原告当庭增加的诉讼请求，即被告返还2万元交楼保证金以抵扣被告应支付的违约金，因原告在收到缴费通知书后七天内没有补交相应增加的受理费，视为撤回增加该诉讼请求的申请。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告梁雪梅于本判决发生法律效力之日起十日内签署关于深圳市宝安区民治街道人民南路水榭春天花园7栋紫荆苑6F房产的交楼确认书，配合原告刘美俊办理租赁合同的变更手续；二、被告梁雪梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘美俊返还上述房产的租赁保证金1万元，垫付的管理费、专项维修资金、水费、污水处理费、垃圾处理费共人民币824.66元；三、被告梁雪梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘美俊支付逾期交楼违约金人民币7050元；四、驳回原告刘美俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2349元，被告梁雪梅负担247元，原告刘美俊负担2102元，原告已预交45260元，多交部分本院予以退回。保全申请费1484元，由被告梁雪梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  龙倩虹人民陪审员  朱纯禄人民陪审员  郭映舜二〇一六年十月十九日书 记 员  张晶晶书 记 员  李玉婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第12页共12页