通化市东昌区人民法院民 事 判 决 书(2016)吉0502民初2055号原告（反诉被告）：通化东方置业投资有限公司。住所：通化市江南新区。法定代表人：于海涛，经理。委托代理人：刘谋平，吉林德谷律师事务所律师。代理权限：立案、参加庭审、代收法律文书。被告（反诉原告）：初立锬，男，1976年1月2日出生，汉族，现住辽宁省瓦房店。委托代理人：温江，辽宁生辉律师事务所律师。代理权限：代理权限：出庭诉讼、反诉、上诉、代为承认、放弃、变更诉讼请求、调解、和解、代收法律文书。原告（反诉被告）通化东方置业投资有限公司诉被告（反诉原告）初立锬房屋租赁合同纠纷一案，本院2016年6月30日受理，依法组成合议庭，于2016年9月22日、10月21日两次公开开庭进行审理。原告（反诉被告）通化东方置业投资有限公司委托代理人刘谋平，被告（反诉原告）初立锬委托代理人温江到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）通化东方置业投资有限公司诉称，2011年5月26日原被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于通化市F05号网点，建筑面积1355平方米的房屋出租给被告,租期自2011年12月1日至2023年11月30日，共12年。合同约定被告延迟支付租金达两个月的，原告有权终止合同，收回房屋，被告应按年租金的10%向原告支付违约金。被告延迟支付租金，按所欠金额的日万分之二向原告支付滞纳金。如发生纠纷向租赁房屋所在地人民法院提起诉讼。合同签订后，原告交付了房屋，被告对房屋进行了验收使用，因被告经营效益不佳，从2014年12月1日被告支付了部分租金，但至今被告拖欠租金1，073,200.00元（2014年12月1日-2015年11月30日欠租金536,600.00元;2015年12月1日-2016年5月31日欠租金536,600.00元）。为维护原告的合法权益，故诉至法院，要求判令解除原被告与2011年5月26日签订的房屋租赁合同，被告立即将租赁房屋（通化市F05号网点）按交付时状态返还给原告；判令被告向原告支付租金1，073,200.00元、承担违约金107,320.00元及延期支付租金违约金（自欠付之日起至判决确定支付之日止按欠付租金额的万分之二计算）。被告（反诉原告）初立锬辩称，1、被告同意解除原、被告双方于2011年5月26日签订的《房屋租赁合同》；现该房屋已经被原告实际占有控制；2、不同意原告请求二即支付租金、解约违约金、延期支付违约金的请求；被告认为原告的该项诉讼请求没有任何事实和法律依据，不应当得到支持。理由如下：根据《房屋租赁合同》第十条第6项的约定：“如甲方（原告）提供的房屋及附属配套设施权属瑕疵或不能达到本合同约定的安全标准和正常使用状态等违反本合同约定的情形，影响乙方（被告）正常使用租赁房屋及其设施的，乙方可以延付房屋租金，情节严重的可以减付租金或相应延长租期，直至乙方可以正常使用该房屋为止。”被告并没有违约，是原告违约在先，在原告没有按合同约定履行义务违约在先的情况下，被告享有相应的抗辩权。针对原告的违约行为，被告同时提出了反诉。请求减付租金或相应延长租期。并且，根据《房屋租赁合同》的约定：2014年12月1日至2015年11月30日之间的租金是上打租，付租金时间是2014年12月1日前，原告应当在2014年12月1日开始的一年内的时限内收取，但原告在2016年5月31日才起诉法院，根据《民法通则》第一百三十六条的规定已经超出1年的诉讼时效，是原告自己对上述租金胜诉权利的放弃。3、原告至今未向被告出具消防验收合格证明，涉案房屋原告方具有合法出租权利的证明，并且涉案房屋严重漏水，屋面防水工程存在严重的质量问题，上述一系列问题导致被告无法正常经营，因原告未及时提供消防验收手续、对出租房屋具有合法权利的手续等相关证明，是原告先违反了《房屋租赁合同》的约定，原告未依约提供消防验收手续等合同约定应当提供的相关证明材料，已构成违约，导致被告承租的房屋不能充分发挥物本身的价值，原被告双方因减付房租、延长租期未达成一致协议，被告根据合同的约定依法享有抗辩权。按《合同法》的规定，原告应承担赔偿损失或减少房屋租金的违约责任。被告（反诉原告）初立锬反诉诉称，请求法院判令反诉原告向反诉被告减付租金1，073,200.00元。理由如下：反诉原告与反诉被告于2011年5月26日签订《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》第四条第1项约定：“交付时甲方（反诉被告）保证：……消防工程、设施符合国家标准，并经消防部门验收合格”。该《房屋租赁合同》第七条第1项约定：“在租赁期内，甲方（反诉被告）保证：……消防工程、设施符合国家标准，并经消防部门验收合格”。该《房屋租赁合同》第九条第2项约定：甲方（反诉被告）有以下行为之一的，乙方（反诉原告）有权解除合同并要求甲方赔偿由此带来的损失：(1)所提供房屋不符合约定条件和安全标准，影响乙方正常、安全使用的；（2）甲方未尽房屋安全保障义务和修缮义务，严重影响乙方正常、安全使用的；该《房屋租赁合同》第十条第6项约定：“如甲方提供的房屋及附属配套设施权属瑕疵或不能达到本合同约定的安全标准和正常使用状态等违反本合同约定的情形，影响乙方正常使用租赁房屋及其设施的，乙方可以延付房屋租金，情节严重的可以减付租金或相应延长租期，直至乙方可以正常使用该房屋为止”。但反诉被告至今未向反诉原告出具根据该《房屋租赁合同》附件一的约定应当出具的相应文件（包括消防验收合格证明、房产权属证明等）。反诉被告提供的房屋未经消防验收，反诉被告未尽到安全保障义务和修缮义务。反诉原告为主张权利，保护自己的合法权益，根据《民事诉讼法》第119条的规定和《房屋租赁合同》第十条第6项的约定，特具状反诉，请求依法裁决，反诉原告放弃要求延长与该租金相对应的租期请求。原告（反诉被告）通化东方置业投资有限公司反诉辩称，1、原被告签订的房屋租赁合同有效，被告应按约定支付租金；2、原告交付的房屋符合合同约定，已经通过消防验收，被告2011年开始租赁房屋至提起诉讼从未因消防验收或其它问题影响经营。在原告提起诉讼时被告未提出房屋存在手续不全，影响经营，故依据合同第六条要求减负租金没有依据；3、被告提出房屋漏水造成经营损失没有证据证明，所以被告的反诉请求没有依据应予以驳回。经审理查明，2011年5月26日，原告（反诉被告）通化东方置业投资有限公司与被告（反诉原告）初立锬签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告（反诉被告）将位于通化市江南大街/高力御景首府F05号网点，建筑面积1355平方米的商业房屋出租给被告（反诉原告），租期12年（自2011年12月1日至2023年11月30日）。同时还约定，被告（反诉原告）延迟支付租金达两个月的，原告（反诉被告）有权终止合同，收回房屋，被告（反诉原告）应按年租金的10%向原告（反诉被告）支付违约金。被告（反诉原告）延迟支付租金，按所欠金额的日万分之二向原告（反诉被告）支付滞纳金。如发生纠纷向租赁房屋所在地人民法院提起诉讼。合同签订后，原告（反诉被告）交付了房屋，被告（反诉原告）对房屋进行了验收使用，因被告（反诉原告）经营效益不佳，从2014年12月1日以后被告（反诉原告）只支付了部分租金，但至今被告（反诉原告）拖欠租金1，073,200.00元（2014年12月1日-2015年11月30日欠租金536,600.00元;2015年12月1日-2016年5月31日欠租金536,600.00元）。在庭审过程中，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）双方同意解除房屋租赁合同，且被告（反诉原告）已将租赁的商业房屋返还给原告（反诉被告）。认定上述事实的证据有：2011年5月26日，原告（反诉被告）通化东方置业投资有限公司与被告（反诉原告）初立锬签订《房屋租赁合同》一份、房屋所有权证十一张、通化市公安消防队建筑工程防验收意见书一份、延期支付租金申请一份、通化市东昌区盛和道日式铁板烧料理店工商信息一份、公证书一份。根据原告（反诉被告）诉讼请求、反诉答辩和被告（反诉原告）的答辩及反诉请求意见，归纳本案的争议焦点：1、原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付租金1，073,200.00元、承担违约金107,320.00元及延期支付租金违约金（自欠付之日起至判决确定支付之日止按欠付租金额的万分之二计算）的请求是否成立；2、被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）减付租金1，073,200.00元的请求是否成立。双方当事人对本案的争议焦点无异议和补充。本院认为，依据双方签订的《房屋租赁合同》约定，被告（反诉原告）未按合同规定的内容履行义务，违约应按年租金的10%向原告（反诉被告）支付违约金及按所欠金额的日万分之二向原告（反诉被告）支付滞纳金的规定，被告（反诉原告）从2014年12月1日起欠租金至2016年5月31日。所以原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付租金1，073,200.00元、承担违约金107,320.00元及延期支付租金违约金（自欠付之日起至判决确定支付之日止按欠付租金额的万分之二计算）的请求成立，本院予以支持。被告（反诉原告）以租赁房屋，未到达验收标准，严重漏水，影响正常经营为由，要求原告（反诉被告）减付租金，但提供的照片，不足以证明其主张，该主张本院不予支持。综上，本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应按房屋租赁合同规定的内容，履行其责，违约应承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、最高人民法院关于适用《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，又负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）初立锬给付原告（反诉被告）通化东方置业投资有限公司租金1，073,200.00元。二、被告（反诉原告）初立锬给付原告（反诉被告）通化东方置业投资有限公司违约金107,320.00元。三、被告（反诉原告）初立锬给付原告（反诉被告）通化东方置业投资有限公司租金536,600.00元的利息，按日万分之二计算（时间从2014年12月1日起至执行完时止）。四、被告（反诉原告）初立锬给付原告（反诉被告）通化东方置业投资有限公司租金536,600.00元的利息，按日万分之二计算（时间从2015年12月1日起至执行完时止）。五、驳回被告（反诉原告）初立锬的诉讼请求。以上条款于本判决生效后立即执行。如果被告（反诉原告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理15,424.00元，财产保全费5,000.00元，反诉费14,458.00元由被告（反诉原告）初立锬负担。如被告（反诉原告）到期不履行给付金钱义务，原告（反诉被告）向本院申请执行期间为二年。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。审判长  陈炳杰审判员  梁 峰审判员  毛德义二〇一六年十月二十九日书记员  王 毓