安徽省阜阳市颍东区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1203民初1036号原告：徐州市恒生房地产开发有限公司阜阳分公司，住所地安徽省阜阳市颍州区。负责人：李敏，该公司经理。委托诉讼代理人：刘保良，该公司推荐的人。委托诉讼代理人：靳灿玺，该公司推荐的人。被告：阜阳市颍东区新华街道办事处，住所地安徽省阜阳市颍东区。法定代表人：徐鑫，该办事处主任。委托诉讼代理人：周光杰，安徽颍州律师事务所律师。委托诉讼代理人：母金锋，安徽颍州律师事务所律师。原告徐州市恒生房地产开发有限公司阜阳分公司（以下简称恒生房地产公司阜阳分公司）诉被告阜阳市颍东区新华街道办事处（以下简称新华街道办事处）合同纠纷一案，本院于2016年5月31日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒生房地产公司阜阳分公司的委托诉讼代理人刘保良、靳灿玺，被告新华街道办事处的委托诉讼代理人母金锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒生房地产公司阜阳分公司向本院提出诉讼请求：1.判令新华街道办事处返还其土地综合成本费用30万元；2.判令支付其违约补偿金278万元；3.被告承担本案的诉讼费。本案审理中，经本院释明，恒生房地产公司阜阳分公司要求新华街道办事处赔偿其利息损失50万元(以30万元基数从合同签订之日起按月息1分5计算至2016年5月31日)及勘探费、设计费、管理费、差旅费、人员工资等110万元。事实与理由：2006年新华街道办事处因颍东过境高速公路建设而迁址,经省建设厅、阜阳市政府、市建委批准，规划建设新华集新区，当时，新华办急于建成新集镇，作为招商引资项目，新华街道办事处与恒生房地产公司阜阳分公司于2007年6月6日签订了投资建设《合同书》，协议约定：新华街道办事处将新华办公区西侧的30亩土地作为建设用地交付给恒生房地产公司阜阳分公司进行施工建设经营，恒生房地产公司阜阳分公司按该宗地综合成本费用8.6万元每亩价格支付新华街道办事处价款，协议签订后十日内给付30万元。新华街道办事处应在开工建设前将该宗地内的附属物拆迁完毕，达到“三通一平”后交付恒生房地产公司阜阳分公司。双方如有违约，违约方支付对方合同价格款每日万分之五的违约补偿金。协议签订后，恒生房地产公司阜阳分公司按约定支付前期土地综合成本费30万元，而新华街道办事处既没有拆迁地上附着物，也没有按约交付建设用地。为推动合同履行，双方于2007年12月6日经协商后就建设用地事宜达成补充协议，补充协议约定：新华街道办事处应当为提供给恒生房地产公司阜阳分公司的30亩建设用地办理国有土地使用证，并负责解决用地指标，恒生房地产公司阜阳分公司在每亩8.6万元综合费用外另办证包干费用每亩1万元。补充协议签订后，新华街道办事处依然没有履行合同和协议。此后，双方多次协调，2010年4月29日，双方再次签订《补充协议》，约定：双方同意扩大建设投资规模，增加建设用地规模至70余亩，新华街道办事处尽快将合同约定的一期用地30亩达到“三通一平”条件交付恒生房地产公司阜阳分公司，及时报批项目和挂牌出让土地，为配合新华街道办事处申报审批，恒生房地产公司阜阳分公司作出规划建设方案并报给新华街道办事处签字同意备案。然而新华街道办事处再次违约，至今未交付建设用地，未办妥项目审批和土地挂牌出让事宜。恒生房地产公司阜阳分公司为履行合同、协议，不仅按约支付了首期土地综合费用，还投入开工建设准备金，出资组织规划、设计、勘探等事宜。几年来，投入大量的财力、人力、物力，新华街道办事处违约行为给恒生房地产公司阜阳分公司造成的实际损失超过300万元。新华街道办事处辩称,从最后一次合同签订至今已经有六年，被告多次表示该合同为无效合同，不能履行，因此原告的起诉已超过诉讼时效；双方协议的土地没有建设工程规划许可证也没有国有土地使用证，仅仅是集体土地，该协议不可能履行，因此协议无效，原告主张的违约补偿金278万元没有法律依据，因为违约是建立在合同有效的基础上，综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告方并没有权利转让合同项下的土地，因被告方是颍东区下属的办事处，属乡镇级别单位，没有权利转让合同项下的土地。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对恒生房地产公司阜阳分公司提供的营业执照、组织机构代码、税务证、合同书、补充协议、补充协议二、转账单、恒生房地产公司阜阳分公司[2009]06号文件，新华街道办事处对其真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证；对恒生房地产公司阜阳分公司提供的阜阳市人民政府阜政秘【2000】358号批复、阜阳市建设委员会阜建函【2004】20号函、安徽省建设厅【2004】167号复函、阜阳市人民政府阜政秘【2004】100号批复、阜阳市人民政府阜政秘【2005】61号批复、安徽省人民政府建设用地置换批复皖政地置【2010】167号批复，上述证据均为复印件，且新华街道办事处对其真实性均有异议，认为该证据均属于规划批复，政府文件不代表诉争土地有规划许可证、建设工程用地许可证，不能达到原告的证明目的；本院认为新华街道办事处对该证据的质证意见符合法律规定，对该证据不予认定。对恒生房地产公司阜阳分公司提供的前期费用单（勘探费、设计费、管理费、差旅费、人员工资等），新华街道办事处对该证据有异议，恒生房地产公司阜阳分公司并称其仅配合新华街道办事处拆迁，其并不能证明该费用是为开发该案项目所支出，不能达到其证明目的，故对该证据不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年6月6日，为推进新华集新区建设，恒生房地产公司阜阳分公司（作为乙方）为新华街道办事处（作为甲方）建设新农村安置用房有关事宜签订合同书，约定：甲方将位于颍东区新华办事处办公区西侧、阜蚌路北侧、新华路南侧约30亩土地作为第一期建设用地提供给乙方，具体位置与四至按双方签字确认的附图确定，乙方支付甲方该宗土地的街道建设综合成本费用为8.6万元／亩（如因政府行为占有该宗用地，甲方应补足相同性质的土地给乙方）。项目投资第一期约1500万元，工程由乙方投入并独立进行建设施工和经营管理，第二期工程用地双方另行协商。二、乙方应当在本协议签订后10日内给甲方土地综合成本费叁拾万元，在一期开工建设后30日内付60%，余款从乙方售房之日起3个月内付清。三、甲方应在双方商定的工程开工建设前30日将该宗建设场地内附属物拆迁完毕，达到“三通一平”（即路通、水通、电通、场地平整）的要求后交付给乙方用于建设，如甲方在商定时间内未将该宗建设用地交付乙方建设，甲方支付乙方合同价款每日万分之五的违约补偿金。工程开工时间以双方约定时间为准……。2007年12月6日，双方签订补充协议一份，约定：一、甲方应当为乙方一期建设用地约30亩办理国有建设用地性质的土地使用证，用地指标由甲方负责调整解决。二、乙方交付甲方的土地使用权及办证费用包括综合费用每亩8.6万元和办理土地证包干费1万元，甲方不得再另行收取其他费用……。合同及补充协议落款处有当时在任的新华街道办主任海治国签名，并加盖有恒生房地产公司阜阳分公司的印章及负责人靳灿玺签名。2008年2月21日，恒生房地产公司阜阳分公司向颍东区新华集建设筹备委员会转款30万元。2010年4月29日，双方又签订补充协议（二），约定：一、双方同意在甲方新区的建设工程扩大投资规模，增加市场超市、宾馆酒店、住宅建设内容，合计用地约70余亩土地（具体位置和面积见附图）。二、甲方尽快将合同约定的一期用地达到“三通一平”条件后交付给乙方，作为投资集镇建设的用地开工建房，乙方在该地块未经挂牌出让前暂不以商品房名义出售。三、甲方应当及时以“新华苑（暂定名）商贸住宅综合建设工程”项目上报审批和土地挂牌出让，并确保尽快为乙方办好国有土地使用权证。四、双方确认该项目的用地按照市政府核定的基准地价出让给乙方（原双方签订的投资合同及补充协议仍然有效）。甲方应交付“三通一平”具备进场施工条件的用地给乙方……。合同落款处有当时在任的新华街道办主任宫来龙签名，并加盖有恒生房地产公司阜阳分公司的印章及负责人靳灿玺签名。本院认为，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。新华街道办事处为建设新农村与恒生房地产公司阜阳分公司签订合同、补充协议。双方约定新华街道办事处为恒生房地产公司阜阳分公司提供30亩土地用于建设安置房，并约定尽快办理国有土地使用证。根据《中华人民共和国房地产管理法》第九条规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。本案中，双方在签订合同时涉案土地尚未转变为国有土地，且新华街道办事处并未按约定尽快办理国有土地使用证，在起诉前也未办理建设工程规划许可证，因此，其与恒生房地产公司阜阳分公司签订的合同为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。综上，恒生房地产公司阜阳分公司要求新华街道办事处返还已支付的300000元土地综合成本费，符合法律规定，本院予以支持。合同无效后有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律规定，集体所有的土地，经依法转为国有土地后，土地的使用权方可有偿出让。本案中，双方均明知涉案的土地需要转化为国有土地，在土地未转化为国有土地前仍签订建房合同，导致合同无效，因此，双方在本案中均有过错。恒生房地产公司阜阳分公司要求赔偿其利息损失，符合法律规定，本院予以支持，结合本案的过错，新华街道办事处以承担其利息损失的50%为宜,利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算。恒生房地产公司阜阳分公司称前期配合新华街道办事处拆迁，因土地上的附着物未按期拆除导致无法施工，并要求新华街道办事处赔偿其勘探费、设计费、管理费等费用共计110万元，提供的该部分证据不能充分证明该费用系因履行本合同而支出的费用，且提供的票据系其单方制作，无其他相关的证据相互印证，涉案工程也未施工，新华街道办事处对该费用不予认可，故对恒生房地产公司阜阳分公司要求赔偿勘探费等110万元损失的诉讼请求不予支持。新华街道办事处称本案已超诉讼时效，但合同无效要求返还的，应从确认合同无效后计算诉讼时效，因此对其上述辩解意见不予采信。经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第十二条、第四十四条，《中华人民共和国房地产管理法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告徐州市恒生房地产开发有限公司阜阳分公司与被告阜阳市颍东区新华街道办事处签订的合同书及补充协议无效；二、被告阜阳市颍东区新华街道办事处于判决生效后十日内返还原告徐州市恒生房地产开发有限公司阜阳分公司土地综合成本费300000元及50%的利息(从2008年2月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2016年5月31日止)；二、驳回原告徐州市恒生房地产开发有限公司阜阳分公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31440元，由原告徐州市恒生房地产开发有限公司阜阳分公司负担21440元，被告阜阳市颍东区新华街道办事处负担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长 张 慧人民陪审员 陈 宇人民陪审员 吴茂堂二〇一六年十月二十一日书 记 员 江 飞附一：相关法律条《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。……第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。……《中华人民共和国房地产管理法》第九条城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。附二：颍东区人民法院院标的款账户收款单位:阜阳市颍东区人民法院账号:（外省前面加12）017201040002888开户行:阜阳市农行京九分理处(请在转帐单的附言栏中注明案号)