湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂01民终5448号上诉人（原审原告）：蒋迟，女，1977年7月11日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：吴俊国，湖北谦顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘聪，湖北谦顺律师事务所律师。上诉人（原审原告）：何某1。委托诉讼代理人：吴俊国，湖北谦顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘聪，湖北谦顺律师事务所律师。上诉人（原审原告）：何某2。委托诉讼代理人：吴俊国，湖北谦顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘聪，湖北谦顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：覃红玉，女，1975年2月21日出生，汉族，住武汉市武昌区。被上诉人（原审被告）：舒琬晴（曾用名舒安清），女，1973年7月12日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：刘洋，湖北今天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娟娟，湖北今天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何莲，女，1985年5月4日出生，汉族，住武汉市新洲区。被上诉人（原审被告）：张本义，男，1959年5月5日出生，汉族，住武汉市江岸区。被上诉人（原审被告）：郭芝春，男，1979年1月8日出生，汉族，住武汉市。被上诉人（原审被告）：周霞，女，1981年2月10日出生，汉族，住四川省宣汉县。上诉人蒋迟、何某1、何某2因与被上诉人覃红玉、舒琬晴、何莲、张本义、郭芝春、周霞房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2014）鄂武昌民初字第02251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋迟、何某1、何某2上诉请求：1、撤销一审判决第二、三、四项，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定上诉人与被上诉人对拖欠租金（自2012年12月至2013年1月止）应承担的违约金444444元及滞纳金189160元的实体权利义务处理完毕不符合本案事实，驳回上诉人的此项诉讼请求无法律依据。上诉人出具的《紧急告知函》要求被上诉人在接函当日支付拖欠的租金，而被上诉人并未在当日支付，虽被上诉人在之后的租赁期间支付了以上的租金，但并不代表上诉人放弃了追究被上诉人违约责任的权利，权利的放弃需要明确的书面意思表示才能确定，因此一审判决的该论述无法律依据，属主观臆断。二、一审判决调整被上诉人拖欠租金所应承担的违约责任方式明显不当，不符合意思自治的原则。一审判决认为违约金不得超过同期贷款利率的百分之三十，而判项却以同期贷款利率的百分之三十计算违约金，实际上应以同期贷款利率的百分之一百三十计算违约金。三、一审判决驳回上诉人要求被上诉人支付房屋恢复原状期间的租金损失91788元不符合本案已查明的事实。通过一审法庭对证据进行保全的照片、各方当事人确认，可以确定房屋的原装修设施已经被拆除后闲置，没有进行重新装修。四、一审判决认为上诉人要求被上诉人赔偿房屋装修损失70万元的诉讼请求没有证据证实，明显违背了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，加大了上诉人的举证责任，而且也不符合本案的事实。在一审审理过程中，上诉人向法庭举出了一份装修决算表，证实房屋的原装修价值为105万余元。覃红玉、何莲均对该决算表予以认可，并且覃红玉确认该决算表系其编制并提供给上诉人，上诉人认为其已经尽到了能力范围内的举证义务。被上诉人覃红玉辩称：本案发生纠纷时，我已经离开一年多，租金的相关事宜我不清楚，我同意舒琬晴的答辩意见。被上诉人舒琬晴辩称：我方租金已经支付完毕，不存在欠租。一审关于违约金的计算正确。对上诉人恢复原状的损失及装修损失，上诉人没有提供证据证实，没有法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人张本义辩称：上诉人实际上认可转租行为，因为上诉人只是要求涨租金。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人何莲、郭芝春、周霞均未到庭陈述答辩意见。蒋迟、何某1、何某2向一审法院起诉请求：1、判令解除2011年5月16日蒋迟、何某1、何某2与覃红玉、舒琬晴、何莲签订的《房屋租赁合同》；2、判令覃红玉、舒琬晴、何莲、张本义腾退出武汉市武昌区中南路街民主路717号金都华庭（洪广富苑）1层6-7号、1层9号、1层夹层2号房屋；3、判令覃红玉、舒琬晴、何莲向蒋迟、何某1、何某2支付2012年至2013年间拖欠租金所产生的违约金444444元及滞纳金189160元；4、判令覃红玉、舒琬晴、何莲支付蒋迟、何某1、何某22013年11月25日至2014年5月25日共计6个月租金267346.8元（44557.8元／月x6个月），并按合同约定向蒋迟、何某1、何某2支付此次拖欠租金所产生的违约金444444元及滞纳金537664.12元；5、判令覃红玉、舒琬晴、何莲、张本义按每月45894元的标准（2015年5月25日后合同约定租金递增3%，以后每年5月25日依合同标准递增）向蒋迟、何某1、何某2支付2014年5月25日之后占用房屋的房屋租金损失，直至覃红玉、舒琬晴、何莲、张本义腾退出房屋时止；6、判令覃红玉、舒琬晴、何莲、张本义按每月暂定45894元的标准（以实际腾退出房屋时的租金标准为准）向蒋迟、何某1、何某2支付恢复房屋原状期间的租金损失91788元（暂定2个月，从覃红玉、舒琬晴、何莲、张本义腾退出房屋后起算）；7、判令覃红玉、舒琬晴、何莲、张本义、郭芝春、周霞赔偿蒋迟、何某1、何某2装修损失70万元；8、本案的一审案件诉讼费用由覃红玉、舒琬晴、何莲、张本义、郭芝春、周霞承担。一审法院认定事实：2003年8月24日，何浩与蒋迟登记结婚。登记所有人为何浩、蒋迟坐落于武汉市武昌区民主路717号金都华庭（洪广富苑）1层6-7号、1层9号、1层夹层2号房屋（共计建筑面积526.83平方米），为何浩与蒋迟夫妻按份共有房屋。蒋迟将其享有的上述房屋出租管理权委托何浩经营管理。2011年5月16日，何浩（出租方即甲方）与覃红玉、舒琬晴、何莲（承租方即乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：2010年3月23日，甲方与武汉卡萨布兰卡餐饮有限公司订立了一份租赁协议，甲方将本协议中约定的出租屋租赁给武汉卡萨布兰卡餐饮有限公司使用，租期为5年。后在未告知甲方的情况下，武汉卡萨布兰卡餐饮有限公司的原股东陈丽娜与杨波将全部股份转让给了本协议的三位承租人。双方经协商，同意终止甲方与武汉卡萨布兰卡餐饮有限公司订立的租赁协议，甲方与武汉卡萨布兰卡餐饮有限公司权利义务终止后，武汉卡萨布兰卡餐饮有限公司的权利义务由武汉卡萨布兰卡餐饮有限公司的三个现股东承受（即承租方）。在平等、自愿的基础上，甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，经协商一致，订立本合同；甲方出租给乙方的房屋坐落于武汉市武昌区中南路街民主路717号金都华庭（洪广富苑）1层6-7号，建筑面积230.31平方米；1层9号，建筑面积50.39平方米；1层夹层2号，建筑面积245.13平方米。该房屋租赁期共四年，自2011年5月25日起至2015年5月24日止。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为西餐、咖啡厅使用；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；甲方承诺，合同期满后，在双方友好协定租金的前提下，同意将上述房屋延长出租二年，但双方另行订立租赁协议；该房屋每月租金为42000元，从第二年起，每月房屋租金在上年的基础上递增3%；乙方按每两个月交一次的方式支付租金，本着先交租金后使用的原则，月底前交清下两月的租金。乙方应向甲方支付5万元的履约保证金，租赁期满后，若乙方无违约行为，甲方应于合同终止之日，退还全部履约保证金（无息）；乙方如改变房屋的内部结构，装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致退租，除双方另有约定外，依附于房屋的装修归甲方所有。未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋；未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构；损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用已经给甲方造成严重损害的；拖欠房租累计一个月以上。甲方应保证租赁房屋本身处于能够正常使用状态。乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施（房内固定物）交还甲方。乙方违约责任：租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；拖欠房租累计两个月以上的。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的两倍支付滞纳金。合同并对房屋修缮与使用、房屋的转让与转租、房屋交付及收回的验收、甲方违约责任、乙方违约责任、免责条件、争议管辖作出相应约定。何浩、覃红玉、舒琬晴、何莲分别在上述合同内签字。合同签订后，何浩依据合同将租赁房屋交付给覃红玉、舒琬晴、何莲从事西餐、咖啡厅经营使用。2011年5月25日，覃红玉、舒琬晴、何莲依据合同向何浩交纳房屋履约保证金5万元，何浩出具押金收条：“今收到覃红玉、舒琬晴、何莲金都华庭铺面租赁履约保证金5万元。”2012年12月17日，何浩致覃红玉、舒琬晴、何莲《紧急告知函》告知：依据《租赁合同》约定，从2012年5月起，房屋租金应每月上涨1260元，但从应付之日至今，已下欠7560元。你们应于2012年11月25日前支付2012年12月-2013年1月份的租金86520元，对此，要求你们按合同约定支付租金，但毫无全面履行的诚意，违背了商业原则。上述拖欠租金的违约行为，根据《租赁合同》第十二条第一款的约定，应承担444444元的违约责任。同时根据《租赁合同》第十二条第一款的约定，还应支付189160元的滞纳金。并在接函当日立即支付下欠的全部租金，否则，将按约定要求承担违约责任。覃红玉、舒琬晴、何莲在该函件中签名并注明“已收到”。收函件后，覃红玉、舒琬晴、何莲与何浩联系，并在约定期间交纳上述房租。覃红玉、舒琬晴、何莲按照双方签订租赁合同支付房屋租金至2013年11月25日止，之后未向何浩支付房屋租金。2013年9月27日，舒琬晴（转让方即甲方）与张本义（受让方即乙方）签订《转让协议》，约定：“经甲乙双方友好协商，甲方同意将安秀玉红茶馆（武汉市武昌区中南街民主路717号金都华庭一层9号）商铺的经营权及全店所有设施、设备、装修一并转让给乙方，达成如下协议：甲方同意以人民币壹佰叁拾万元将该商铺的经营权转让给乙方，乙方同意在本协议条例下受让该商铺经营权；在乙方接受该店铺经营权之日起，该商铺的房租、水电、煤气、物业管理费均由乙方承担；甲方支付于该商铺在房东那里的押金五万元整，待转让手续妥善办理完毕后，由乙方支付于甲方，甲方将押金条转让给乙方；承诺和保证：甲方保证此次店铺经营权转让已经由武汉安秀玉餐饮有限公司全体股东决议通过，并保证决议的真实有效性；甲方保证此次转让为其合法拥有，并且该商铺经营权未设定任何质押，未被有关部门冻结，不存在其他可能影响受让方利益的瑕疵；在本协议签订之日以前的关于本店的债权、债务一律由甲方承担，与乙方无关；甲方有义务于2015年5月协助乙方与房东见面并续签本商铺租赁合同。”上述转让协议舒琬晴以舒安清名义予以签名。签订后，舒琬晴与张本义协商，将租赁房屋原装修予以改造。一审庭审中，舒琬晴陈述：“改造安秀玉原来装修，应该还有些保留。先期与张本义约定转让事宜，但后期因何浩大幅提高房屋租金导致转让事宜受阻，与张本义的转让关系改成合作关系，并且该转让协议并未产生实际的履行效力。”张本义陈述：“装修范围在安秀玉原基础上增加一些经营范围，就把设备都撤出来，包括冰箱、餐具、餐桌，对天花板的中央空调进行清理，主要对地面和楼梯进行改造，墙面也准备改造。先期约定转让事宜，房东何浩不同意转让，后变成与舒琬晴为合作关系，房东要大幅涨房租，导致合作也无法继续进行。”现蒋迟、何某1、何某2认为覃红玉、舒琬晴、何莲、张本义违反合同约定导致租赁房屋受损，要求判如所请。一审审理期间，何浩申请对坐落于武汉市武昌区中南路街民主路717号金都华庭（洪广富苑）1层6-7号、1层9号、1层夹层2号租赁房屋装修价值损失进行鉴定，因其提交涉及鉴定事项的证据不足，导致无法进行鉴定。一审诉讼期间，2015年1月26日，何浩因病死亡，蒋迟、何某1、何某2作为何浩继承人参与本案诉讼。2015年2月3日，蒋迟、何某1、何某2与覃红玉、舒琬晴、何莲签订《交接清单》，对位于武汉市武昌区中南路街民主路717号金都华庭（洪广富苑）1层6-7号，1层9号，1层夹层2号租赁房屋及室内设施履行腾退交接手续。一审法院另查明，2014年12月31日，舒琬晴向一审提交身份变更证据即居民身份证，载明2013年7月18日，舒安清姓名变更为舒琬晴，公民身份号码。一审庭审中，覃红玉、舒琬晴、何莲陈述：“覃红玉、舒琬晴、何莲共同成立安秀玉餐饮公司，三人享有该公司股份均等。2011年5月16日，覃红玉、舒琬晴、何莲与何浩签订《房屋租赁合同》，租赁何浩登记所有的位于武汉市武昌区中南路街民主路717号金都华庭（洪广富苑）1层6-7号，建筑面积230.31平方米；1层9号，建筑面积50.39平方米；1层夹层2号，建筑面积245.13平方米。租赁期共四年（自2011年5月25日起至2015年5月24日止），共同经营安秀玉餐厅。2013年3月期间，覃红玉退出公司，将其享有公司股份及法人资格转让于何莲并办理股份变更手续，何莲享有公司66.6%的股权，舒琬晴享有公司33.3%股权。2013年9月期间，何莲退出公司，将其享有公司股份及法人资格转让于舒琬晴并办理股份变更手续。覃红玉、何莲办理上述股权变更手续已口头告知何浩，关于舒琬晴与张本义之间事项，覃红玉、何莲表示不清楚。”一审庭审中，张本义、郭芝春陈述：“2013年10月14日，张本义、郭芝春、周霞口头约定三方成立武汉三楚雅道商贸公司并向武汉市工商行政管理局武昌分局申请企业名称预先核准，并向工商行政机关提交企业名称预先核准申请书、公司设立登记申请书、公司股东（××）出资信息、武汉三楚雅道商贸有限公司章程、住所（经营场所）登记表。三方约定张本义、郭芝春、周霞三个投资人出资，注册资本（金）300万元的企业名称为武汉三楚雅道商贸公司；行业为批发和零售业，酒、饮料及茶叶零售；投资人、投资额和投资比例：张本义180万元，出资比例60%；郭芝春90万元，出资比例30%；周霞30万，出资比例10%。因经营场地房屋所有权人拒绝房屋转租，导致张本义与舒琬晴签订转让协议不能履行，武汉三楚雅道商贸公司筹备不能正常进行。在此期间张本义向舒琬晴支付相关款项共计130余万元。”一审法院认为，何浩、蒋迟作为房屋所有权登记共有人对坐落于武汉市武昌区中南路街民主路717号金都华庭（洪广富苑）1层6-7号、1层9号、1层夹层2号房屋享有占用、使用、收益和处分的权利。房屋共有人蒋迟将其所有房屋收益权委托何浩对外租赁，何浩享有该房屋的管理、租赁权和相应的收益权。在诉讼期间中，何浩因病死亡，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定，何浩继承人的蒋迟、何某1、何某2作为原告参加诉讼即享有诉讼权利义务。2011年5月16日，何浩与覃红玉、舒琬晴、何莲签订《房屋租赁合同》约定，自2011年5月25日起房租为42000元／月，从第二年起每月房屋租金在上年的基础上递增3%即自2012年5月25日起房租为43260元／月，以此类推自2013年5月25日起房租为44557.8元／月，自2014年5月25日起房租为45894.5元／月及合同条款系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的权利及义务。覃红玉、舒琬晴、何莲作为《租赁合同》约定承租房屋主体为并非三人共同经营开办的安秀玉餐饮公司，依据合同相对性原则，覃红玉、舒琬晴、何莲依据上述租赁合同履行承担相应的权利及义务。蒋迟、何某1、何某2主张覃红玉、何莲、舒琬晴对已支付拖欠租金（自2012年12月-2013年1月止）承担违约金444444元及滞纳金189160元的意见，一审法院认为覃红玉、何莲、舒琬晴在租赁期间已对上述租金履行完毕，视为双方对该期间相关事项实体权利、义务的处理完毕。蒋迟、何某1、何某2的上述主张，一审法院不予支持。在租赁期间，覃红玉、舒琬晴、何莲依据合同约定向何浩支付房租至2013年11月24日止。覃红玉、舒琬晴、何莲自2013年11月25日起未按合同约定支付租金。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定。覃红玉、舒琬晴、何莲违反合同约定拖欠租金，违反合同诚实信用原则，对蒋迟、何某1、何某2要求解除合同、腾退租赁房屋及拖欠从2013年11月25日至2014年5月25日止租金267346.8元的意见，予以支持。对覃红玉、舒琬晴、何莲依据合同已支付的保证金5万元应予以从上述租金内扣减后，覃红玉、舒琬晴、何莲还应向蒋迟、何某1、何某2支付（2013年11月25日至2014年5月25日期间）租金共计217346.8元。蒋迟、何某1、何某2主张要求覃红玉、舒琬晴、何莲对上述租金所产生违约金444444元及滞纳金537664.12元的意见，覃红玉、舒琬晴、何莲认为违约金、滞纳金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”，第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’的规定。覃红玉、舒琬晴、何莲应承担违约责任（以租金217346.8元为标准，按中国人民银行同期贷款利率的百分之三十计算至判决确定给付之日止），对蒋迟、何某1、何某2主张违约金及滞纳金的诉请，一审法院部分予以支持。蒋迟、何某1、何某2主张覃红玉、舒琬晴、何莲自2014年5月26日起未按合同约定向其支付租金，直至2015年2月3日，蒋迟、何某1、何某2与覃红玉、舒琬晴、何莲对位于武汉市武昌区中南路街民主路717号金都华庭（洪广富苑）1层6-7号，1层9号，1层夹层2号租赁房屋及室内相关设施设备办理腾退及交接事项，鉴于覃红玉、舒琬晴、何莲已于2015年2月3日实际履行租赁房屋的腾退事项。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，覃红玉、舒琬晴、何莲应向蒋迟、何某1、何某2支付自2014年5月26日至2015年2月3日期间的租金共计387039.4元。对蒋迟、何某1、何某2诉请，一审法院部分予以支持。蒋迟、何某1、何某2主张覃红玉、舒琬晴、何莲支付恢复房屋原状期间租金损失91788元及赔偿装修损失70万元的诉请及主张张本义承担占用房屋期间的租金及支付恢复房屋原状期间租金损失91788元、赔偿蒋迟、何某1、何某2装修损失70万元的诉请。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”蒋迟、何某1、何某2提交证据不足以证明上述主张，应承担举证不能的法律责任。本案涉及舒琬晴与张本义签订《转让协议》所产生债权债务；张本义与郭芝春、周霞开办武汉三楚雅道商贸公司期间所产生债权债务；覃红玉、舒琬晴、何莲成立安秀玉餐饮公司期间所产生债权债务均系另一法律关系，各自为维护其权益可另行主张权利，本案中不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条、第一百四十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除何浩与覃红玉、舒琬晴、何莲2011年5月16日签订《房屋租赁合同》。二、覃红玉、舒琬晴、何莲于一审判决生效之日起三日内向蒋迟、何某1、何某2支付租金（自2013年11月25日至2014年5月25日止期间）共计217346.8元及违约金（以租金217346.8元为标准，按中国人民银行同期贷款利率的百分之三十计算至判决确定给付之日止）。三、覃红玉、舒琬晴、何莲于一审判决生效之日起三日内向蒋迟、何某1、何某2支付自租金（自2014年5月26日起至2015年2月3日止期间租金）共计387039.4元。四、驳回蒋迟、何某1、何某2的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费28199元、财产保全费5000元、公告费1050元，合计33849元，由覃红玉、舒琬晴、何莲负担。（此款蒋迟、何某1、何某2已垫付，由覃红玉、舒琬晴、何莲连同上述款项一并给付蒋迟、何某1、何某2）二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，何浩与覃红玉、舒琬晴、何莲于2011年5月16日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应全面履行合同义务。蒋迟、何某1、何某2上诉认为一审判决认定上诉人与被上诉人对拖欠租金（自2012年12月至2013年1月止）应承担的违约金444444元及滞纳金189160元的实体权利义务处理完毕不符合本案事实，但覃红玉、舒琬晴、何莲在收到何浩于2012年12月17日发出的《紧急告知函》后，与何浩联系，并依照约定交纳了2012年12月至2013年1月的租金，双方的《房屋租赁合同》在此之后也继续履行，故一审认定覃红玉、何莲、舒琬晴在租赁期间已对上述租金履行完毕，视为双方对该期间相关事项实体权利、义务的处理完毕并无不当，本院予以维持。蒋迟、何某1、何某2的该项上诉理由，本院不予采纳。蒋迟、何某1、何某2上诉认为一审判决调整被上诉人拖欠租金所应承担的违约责任方式明显不当，不符合意思自治的原则。一审判决认为违约金不得超过同期贷款利率的百分之三十，而判项却以同期贷款利率的百分之三十进行计算违约金，实际上应以同期贷款利率的百分之一百三十计算违约金。本案中，在对覃红玉、舒琬晴、何莲已支付的保证金5万元予以扣减后，覃红玉、舒琬晴、何莲还应向蒋迟、何某1、何某2支付（2013年11月25日至2014年5月25日期间）租金共计217346.8元，而双方当事人就上述租金约定违约金444444元及滞纳金537664.12元，舒琬晴认为违约金、滞纳金约定过高，在一审请求予以调整，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，因双方均未举证证明蒋迟、何某1、何某2的损失，本院认为蒋迟、何某1、何某2的损失为逾期付款期间欠付租金的利息损失，故双方合同约定的违约金、滞纳金过分高于因覃红玉、舒琬晴、何莲违约所造成的蒋迟、何某1、何某2的损失。现舒琬晴要求对合同约定过高的违约金予以调整，一审将违约金调整为以租金217346.8元为标准，按中国人民银行同期贷款利率的百分之三十计算至判决确定给付之日止不当，本院予以纠正，本院依法将违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮百分之三十计算，以欠付租金217346.8元为本金，自2014年3月25日起计算至判决确定给付之日止。蒋迟、何某1、何某2上诉请求被上诉人应向其支付房屋恢复原状期间的租金损失91788元，并赔偿房屋装修损失70万元，但对其主张没有举出充分的证据予以证明，对其该两项上诉请求，本院均不予支持。另外，一审判决关于覃红玉、舒琬晴、何莲向蒋迟、何某1、何某2支付自2014年5月26日起至2015年2月3日止期间的租金387039.4元的判项表述不当，本院予以纠正。一审判决将一审案件受理费28199元、财产保全费5000元、公告费1050元的合计金额计算错误，合计金额应为34249元，本院予以纠正。综上所述，蒋迟、何某1、何某2的上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市武昌区人民法院（2014）鄂武昌民初字第02251号民事判决第一项；二、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2014）鄂武昌民初字第02251号民事判决第二项、第三项、第四项；三、覃红玉、舒琬晴、何莲于本判决生效之日起三日内向蒋迟、何某1、何某2支付租金（自2013年11月25日至2014年5月25日止期间）共计217346.8元及违约金（以217346.8元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮百分之三十自2014年3月25日起计算至判决确定给付之日止）；四、覃红玉、舒琬晴、何莲于本判决生效之日起三日内向蒋迟、何某1、何某2支付租金（自2014年5月26日起至2015年2月3日止期间租金）共计387039.4元；五、驳回蒋迟、何某1、何某2的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费28199元、财产保全费5000元、公告费1050元，合计34249元，由覃红玉、舒琬晴、何莲负担。二审案件受理费28199元，由蒋迟、何某1、何某2负担28099元，由覃红玉、舒琬晴、何莲负担100元。本判决为终审判决。审判长  王薇审判员  黄更审判员  李瑜二〇一六年十月二十七日书记员  黄劼