湖北省枣阳市人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂枣阳民二初字第00412号原告：杨长生，男，1975年12月30日出生，汉族，住枣阳市。原告：李红玲，女，1974年7月6日出生，汉族，住枣阳市。二原告共同委托代理人：习琳，湖北金鹤律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：枣阳市体育运动管理中心（以下简称体管中心）。住所地：枣阳市光武路**号。法定代表人：舒安国，体管中心主任。委托代理人：赵涛，体管中心副主任。代理权限：一般授权。委托代理人：李靖，湖北高实律师事务所律师。代理权限：一般授权。第三人：惠红坡，男，1967年11月20日出生，汉族，住枣阳市。委托代理人：乔方，湖北鸣天律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告杨长生、李红玲诉被告体管中心、第三人惠红坡房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2016年3月14日、2016年5月31日两次公开开庭进行了审理。原告杨长生、李红玲，被告体管中心的委托代理人赵涛、李靖，第三人惠红坡的委托代理人乔方到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨长生、李红玲共同诉称：2010年二原告购买体管中心位于枣阳市光武路51-1号8栋2楼206号房屋，于2012年9月26日取得房屋产权证，被告却始终没有向二原告交付房屋。二原告多次找被告要求交房时，得知该房屋现被第三人惠红坡非法侵占，经多次与被告、第三人交涉未果。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1.判令被告及第三人立即向原告交付位于枣阳市光武路51-1号8栋2楼206号房屋；2.判令第三人惠红坡支付占用房屋期间房屋使用费25000元；3.本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告向我院递交书面材料，表示放弃要求第三人惠红坡支付房屋占用期间使用费25000元的诉讼请求。被告体管中心辩称：被告与原告之间无合同义务，被告已将房屋交付给相对人杜兴汉；原告与被告之间签订的协议，只是为了原告在办理房屋产权证时提供方便，减少税费；被告与原告之间不存在合同关系，请求驳回原告对被告的诉讼请求。第三人惠红坡述称：1.原告将惠红坡直接列为第三人起诉，属程序违法，没有法律依据，按规定应是在诉讼中由法院依职权或依当事人申请追加第三人；2.本案系买卖合同纠纷，第三人与原告之间没有房屋买卖合同关系，原告起诉第三人买卖合同纠纷无任何事实依据；3.原告称第三人侵权，无任何事实依据，即使有侵占关系，也应另案直接以第三人侵权作为被告起诉；且根据物权法司法解释，第三人取得物权属原始取得，在物权法解释第二条属抵债取得，虽然未经登记，但依法应受法律保护。经审理查明：本案诉争房屋系枣阳市体育运动中心建设指挥部于1999年建成，杜兴汉作为该单位职工购买了B栋207号房屋，约定购房款为60000元，杜兴汉于2001年8月16日向枣阳市体育运动中心建设指挥部交付了购房款49070.66元，枣阳市体育运动中心建设指挥部向杜兴汉出据收据，载明：今收到杜兴汉交来购房款（B栋单元2楼7号）人民币肆万玖仟零柒拾元陆角陆分（49070.66）。后为解决个别购房者信访问题，经枣阳市体育运动中心建设指挥部协调，并经杜兴汉同意，将杜兴汉原购买的B栋2楼7号房屋调换交付他人居住，为杜兴汉在同一栋楼房同一楼层另调整一套房屋，按当时房屋编号为B栋2楼9号，并在杜兴汉购房款发票背面进行了备注。后来，杜兴汉多次向枣阳市体育运动中心建设指挥部要求交房均未果，在此期间，枣阳市体育运动中心建设指挥部变更名称为枣阳市体育运动管理中心。杜兴汉在催交房屋未果的情况下，到其购买的房屋进行查看，发现已安装了大门并锁着，猜想已有人居住，便决定出售该房屋。经其同事杨长青（杨长生之兄）介绍，杜兴汉、罗道梅夫妇（甲方）与李红玲（乙方）于2007年3月18日签订《售房协议》，约定甲方将其位于体育场建设工程指挥部的B栋二单元的单元房售给乙方，具体协议内容为：“一、售价及付款方式：甲方将购买的位于体育场建设工程指挥部的单元房以47800元的价格售给乙方，乙方须一次性付清购房款。二、双方责任：1.甲方负责提供乙方办理该房屋房产证所需的个人资料，该房屋房产证由乙方负责办理，费用由乙方承担。2.该房屋原价6万元人民币，甲方购买时已交体育场建设工程指挥部49070.66元，欠10929.34元，乙方购买后由乙方补交甲方原欠体育场建设工程指挥部购买该房款10929.34元，原欠款与甲方无关。3.乙方购买该房后所发生的一切纠纷由乙方负责。三、此协议一式二份，自签订之日起生效。甲、乙双方共同遵守，不得违约。”协议签订后，李红玲于当日向杜兴汉支付购房款47800元，杜兴汉出具了收条。2010年6月，上述房屋各项手续完备，体管中心通知杜兴汉补交下余购房款，办理房屋产权登记手续。杜兴汉向体管中心披露其已将房屋转让给杨长生、李红玲，下余购房款由二人直接交付，房屋所有权证也登记到二人名下，并通知杨长生、李红玲二人向体管中心交款、办证。杨长生、李红玲夫妇于2010年6月24日向体管中心交纳了下余购房款，体管中心出具收据并加盖行政公章，载明：“今收到李红玲人民币壹万零玖佰元（¥10900.00）”。同日，二人还交纳了办理产权登记的相关费用，体管中心也一并出具收据并加盖财务专用章，载明：“今收到杨长生B栋房产证费用贰仟元整（¥2000.00）”。为办理房屋产权登记，体管中心又与李红玲补签一份《统建房屋协议》提交给枣阳市住房保障和房屋管理局，协议载明房屋概况为8号楼2层第206号，建筑面积112.35平方米。该协议中所约定的8号楼2层第206号是在房产管理部门测绘制图时所做编号，与原体管中心所编B栋2楼9号指向的是同一套房屋。2012年9月26日，李红玲、杨长生取得该房屋产权证，房权证号为枣房字第000832**号，房屋所有权人为李红玲、杨长生，共同共有，房屋坐落为枣阳市光武路51-1号8幢2楼206号（二层自南向北第六间），建筑面积112.35平方米。杨长生、李红玲取得上述房屋产权后，开始向体管中心主张交付房屋，但因该房屋自2000年起被第三人惠红坡占有、使用，致未能交付。杨长生、李红玲又通过其亲戚高洪林与惠红坡交涉腾房事宜，但惠红坡一直未腾退。杨长生、李红玲于2015年10月20日向本院提起诉讼，要求解决。在庭审中，惠红坡辩称本案诉争房屋系因承建方未能支付其钢筋款于2000年将房屋抵偿给其而取得，系合法占用，但经本院指定补充举证期限，其未能向本院提供相应证据。上述事实，有原告提交的枣房字第000832**号房屋所有权证1份、《统建房屋协议》1份、《售房协议》1份、收据3份、收条1份、结婚证1份、证人高洪林的证言，被告提交的《售房协议》1份，本院对杜兴汉的调查笔录，双方当事人陈述及本院庭审笔录等在卷予以佐证。本案争议焦点为：一、被告体管中心与原告杨长生、李红玲之间是否存在房屋买卖合同关系，并具有向原告交付房屋的义务？二、原告在起诉时是否可直接列第三人，惠红坡是否应作为本案第三人参加诉讼，并承担相应民事责任？本院认为，关于争议焦点一，李红玲、杨长生购买的房屋，虽是杜兴汉先从体管中心购买，再由杜兴汉出售给李红玲、杨长生，但杜兴汉在将房屋出售给本案原告之前并未取得房屋所有权，体管中心也未向杜兴汉交付房屋。后该房屋具备了办理产权登记的条件，并经体管中心通知杜兴汉补交下余购房款及办证费用时，杜兴汉向体管中心披露了已将房屋转售给杨长生、李红玲的事实，由其二人向体管中心支付下余购房款，并取得房屋产权。而体管中心在杨长生、李红玲前去交款时，向二人出具的购房款收据上明确载明系收到李红玲交款，并未记载为系收到杜兴汉交款或是杨长生、李红玲代杜兴汉交款，且之后双方又补签一份售房协议提交给枣阳市住房保障和房屋管理局，并将本案争议房屋产权登记为杨长生、李红玲所有。三方以自己的行为明确表示，杜兴汉将其与体管中心之间房屋买卖合同的权利和义务一并转让给杨长生、李红玲，体管中心予以了同意。该转让行为并不违反法律规定，属合法有效，则杨长生、李红玲取得杜兴汉在合同中的权利和义务，成为房屋买卖合同一方当事人，双方应继续按照合同约定全面履行各自义务。杨长生、李红玲支付了相应购房款，则体管中心作为出卖人应当履行向买受人交付标的物并转移标的物所有权的义务。体管中心虽已将所出售房屋所有权转移登记为杨长生、李红玲所有，但却一直未交付合同标的物即房屋，故其履行义务不全面。被告体管中心辩称其与原告之间不存在合同关系，被告已将房屋交付给相对人杜兴汉，不具有向原告交付房屋义务的理由不能成立，本院不予采信。关于第三人述称原告将惠红坡直接列为第三人起诉，属程序违法，没有法律依据，按规定应是在诉讼中由法院依职权或依当事人申请追加第三人的问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。”该条规定了第三人参加诉讼的两种途径，即申请参加诉讼和法院通知诉讼。而《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百二十二条又规定：“原告在起诉状中直接列写第三人的，视为其申请人民法院追加该第三人参加诉讼。是否通知第三人参加诉讼，由人民法院审查决定。”本案在受理后，经审查，第三人虽不是原告主张的房屋买卖合同法律关系中的合同相对一方，但原告主张被告交付的房屋现由惠红坡占有使用，原告能否取得其购置房屋的使用权，与惠红坡是否腾出其占用的该房屋有法律上的直接利害关系，其应为无独立请求权的第三人，本院依法通知惠红坡参加诉讼符合法律规定。故惠红坡述称原告起诉时不能直接将其列为第三人，其也不应作为本案第三人参加诉讼的理由不能成立，本院不予采信。因本案被告应向原告交付的房屋，其未交付，应承担交付不能的民事责任。鉴于该房屋现由第三人惠红坡长期占有使用，致使原告不能取得其使用权，第三人的占有侵犯了原告的财产权益，也应对本纠纷承担交付责任。惠红坡述称根据物权法的司法解释，第三人取得物权属原始取得，在物权法解释第二条属抵债取得，虽然未经登记，依法应受法律保护。但在庭审中，惠红坡并未就其系合法抵债占有使用房屋进行举证，且原告现已取得涉案房屋所有权，惠红坡的主张也不具有对抗物权的效力，故其该述称理由亦不能成立，本院不予采信。原告在审理中放弃要求第三人支付占用房屋期间占用使用费25000元的诉讼请求，是其对自己诉讼权利的处分，并不违反法律规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，判决如下：枣阳市体育运动管理中心、惠红坡于本判决生效后十五日内共同将位于枣阳市光武路51-1号8幢2楼206号（二层自南向北第六间）单元房一套腾空交付给杨长生、李红玲。案件受理费425元，由原告杨长生、李红玲负担345元，由被告体管中心、惠红坡负担80元，均于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费。款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，帐号17XXXXXXXXXXXXX56。上诉人也可将上诉案件受理费交到本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判长  靳宝华审判员  彭金宏审判员  李吉超二〇一六年十月二十七日书记员  马凤林