福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书(2015)荔民初字第2991号原告：蔡季隆，男，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。委托诉讼代理人：郭少洪、陈晶，福建典冠律师事务所执业律师。被告：莆田市正鼎房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区镇海街道居委会西社小区10#楼27、29号。组织机构代码66038188-1。法定代表人：张建雄，董事长。委托诉讼代理人：林香，公司员工。委托权限特别代理。委托诉讼代理人：王福生，福建升恒律师事务所执业律师。委托权限特别代理。原告蔡季隆因与被告莆田市正鼎房地产开发有限公司（以下简称正鼎公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月17日立案后，依法适用普通程序，于2015年8月18日和2016年3月10日公开开庭进行了审理，原告蔡季隆的委托诉讼代理人郭少洪，被告正鼎公司的委托诉讼代理人林香、王福生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡季隆向本院提出诉讼请求：1、判令正鼎公司立即为其办理《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》并交付给蔡季隆；2、判令正鼎公司支付给蔡季隆自2014年7月1日起至其取得《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》之日止每日按购房款1119825元的0.002%计算的违约金。事实和理由:蔡季隆与正鼎公司签订《商品房买卖合同》，约定：1、蔡季隆向正鼎公司购买坐落于正鼎东街口商品房，购房款为1119825元；2、约定交房时间为2013年6月30日前；3、正鼎公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，如因正鼎公司的原因，蔡季隆不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，蔡季隆不退房的，正鼎公司自逾期之日起每日按已付购房款的0.002%向蔡季隆支付违约金……。另双方补充协议约定：1、双方对《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记约定的买受人取得房屋权属证书的期限延长不超过365日，超过延长期履行义务的，出卖人按第十四条约定承担违约责任；2、如出卖人提前交付房屋的，则合同第十四条约定的办理房屋权属证书的期限仍从合同第八条约定的交房期限最后一日起算。现蔡季隆已交付了全部购房款1119825元。2013年2月5日，正鼎公司将上述商品房交付蔡季隆，蔡季隆在交房当天向正鼎公司缴纳了契税等办证费用，另缴纳了公共维修基金、印花税、预告登记费等费用，但正鼎公司至今未为蔡季隆办理上述房产的房屋权属证书。正鼎公司辩称：1、正鼎公司不存在违约行为，正鼎公司已经将办理房产证和土地证所需要的一切材料提交给相关政府部门，且已完成了初始登记；2、造成房产证和土地证无法办理的原因是政府部门的图纸与实际测量产生误差，正鼎公司是严格按照图纸施工的，结果发生了实际建设与图纸不符，造成了办理土地证和房产证需要相关部门协调后，才能予以办理。这是正鼎公司无法左右的，正鼎公司只是办证的义务方，并不是办证的审批方，故无法左右行政机关的工作效率；3、造成房产证和土地证至今没有，非正鼎公司自身原因造成的，根据合同约定，只有正鼎公司原因造成不能办理房产证和土地证才需要承担违约责任，但通过正鼎公司提供的四份莆田市城厢区规划局、莆田市土地储备中心等出具的红头文件，已经足以证实正鼎公司不存在违约。需要等待政府部门协调后才能办理。且现经政府相关部门的协调，正鼎公司已经达到替蔡季隆办理两证的条件。虽然确实逾期，但正鼎公司也是事出有因，下一步会尽快替各业主分期分批办理房屋所有权证，初始登记变更至各业主名下，具体时间正鼎公司无法做出承诺。蔡季隆围绕其诉讼请求向本院提供如下证据：原告身份证复印件、《商品房买卖合同》各一份、购房款收款收据一张、契税收款收据一份、公共维修基金收款收据、代收、代缴费用明细单、门牌证各一份。正鼎公司围绕其辩解意见向本院提供如下证据：莆规编（2009）76号《莆田市城乡规划局关于文献东路片区D区、F区地块出让的规划条件通知》、荔政函（2014）182号《莆田市荔城区人民政府关于文献东路片区D区、F区项目规划验收涉及绿地指标的函》、莆田市人民政府（2014）191号《关于研究文献东路片区改造安置房工程（D区、F区）绿地指标等有关问题的纪要》。荔政函（2015）18号《莆田市荔城区人民政府关于正鼎东街口规划验收涉及阳台（入户花园）计算面积的函》各一份、《莆田市房地产测绘队承诺件通知书》莆房测（2015）118号、《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》（编号：FJYSBA-0594-LC-2015-00014）、莆田市城市基本建设档案馆莆市建档验（2015）48号《关于莆田市正鼎房地产开发有限公司正鼎.东街口[文献东路片区改造项目F区(东区)1#-4#楼]和正鼎.早城[文献东路片区改造项目D区（西区）15＃－17＃楼）工程档案验收的报告》、《建设项目竣工环境保护预验收申请》（房建项目）、莆规荔核（2015）16号《莆田市城乡规划局建设工程竣工规划条件核实意见书》、《城市排水许可申请表》、莆公消验[2013]第0044号《莆田市公安消防支队建设工程消防验收意见书》、莆田市国土资源局莆国土资函（2015）73号《关于莆田市正鼎房地产开发有限公司的文献东路片区改造项目F区超计容建筑面积补交土地出让金的通知》、《福建省新建商品住宅使用说明书》、《福建省新建商品住宅质量保证书》、《业主基本情况登记表》、业主身份证复印件、委托书、《楼宇交接书》、《住宅配套物品领用表》、《交付手续书》、《消防安全责任书》、《临时管理规约》、《前期物业服务协议》、《商铺返租使用合同》各一份、《莆田市住房和城乡建设局行政许可申请受理通知书》三份，莆房权证荔城字第L2015306**号《房屋所有权证》（初始登记）一份。上述证据经审查和庭审质证，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：正鼎公司以出让方式取得位于荔城区镇海办文献路与延寿路交叉口（F区）、编号为莆国用（2011）第N2011099号的地块的土地使用权。[国有土地使用权证号]为莆国用（2011）字第N2011099号。经批准，正鼎公司在该地块上建设商品房，名称为正鼎.东街口，建设工程规划许可证号为建字第350300201208003号，施工许可证号为荔建管证（2012）009号，商品房预售许可证号为（2012）莆房许字第33号。2013年2月5日，蔡季隆与正鼎公司订立《商品房买卖合同》（合同编号：L201300651）及《合同补充协议》各一份（因蔡季隆当时未成年，其父母蔡建雄、余丽清作为法定代理人也在合同中签名），约定蔡季隆以单价25462.14元/㎡(总价款1119825元)向正鼎公司购买正鼎.东街口的商品房（建筑面积为43.98㎡）。该合同第六条关于付款方式和期限约定“……一次性付款买受人于2013年2月1日缴纳购房定金人民币贰拾万元整，在签订《商品房买卖合同》当日一次性缴交购房款￥1119825元，即人民币壹佰壹拾壹万玖仟捌佰贰拾伍元整（含购房定金）”。合同第十四条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.002%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。其中,在《合同补充协议》第二条约定:办理《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》所需的相关税费均由买受人承担，由出卖人代收代缴。《合同补充协议》第七条3约定:鉴于本合同约定的楼盘的具体情况，双方同意可以对《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定的初始登记和买受人取得产权证书的期限相应延长，初始登记的期限延长不超过180日，买受人取得房屋权属证书的期限延长不超过365日，在延长期内出卖人履行义务的，不视为出卖人违约，超过延长期履行义务的，出卖人按第十四条约定承担违约责任。2013年2月5日，蔡季隆向正鼎公司一次性交纳购房款1119825元。同日，又向正鼎公司交纳维修资金3299元、契税33595元，2013年7月7日，正鼎公司又向蔡季隆代收土地证、印花税、产权证明费、房产转移登记费计2010元。正鼎公司已于2013年6月28日将讼争房屋交付蔡季隆使用。2015年8月19日，莆田市住房和城乡建设局向正鼎公司发出说明函，内容“由于我处房屋所有权证目前无库存，暂缓收件办理贵司正鼎.早城[文献东路片区改造项目D区（西区）15＃－17＃楼）、正鼎.东街口[文献东路片区改造项目F区(东区)1#-4#楼]房屋所有权初始登记手续，待我处房屋所有权证到货后，再予以办理”。2015年9月16日，莆田市住房和城乡建设局向正鼎公司发出《行政许可申请受理通知书》，内容“贵单位于2015年9月16日向我局提出的办理商品房初始登记行政许可的申请及相关材料收悉。经我局初步审查，该行政许可申请符合受理的规定和要求，决定予以受理。我们承诺至2015年10月20日止，20个工作日办结。2015年10月12日，正鼎公司代为办理了讼争房屋所有权的初始登记，但至今尚未为蔡季隆办理讼争房屋的房屋权属证书(房屋所有权证和国有土地使用权证)。2014年10月28日，莆田市人民政府就文献片区改造安置房工程（D区、F区）绿地指标等问题召开专题会议，并形成[2014]191号会议纪要，内容“一、关于文献东路片区改造安置房工程（D区、F区）绿地指标有关问题（一）为确保今后项目规划验收的规范管理，统一标准，同意对项目业主严格按照经规划审批的施工图施工，因设计单位工作失误或施工过程中误差造成的绿地率不足部分，由规划部门负责直接发函通知项目业主，按500元/㎡缴纳异地绿化补缴款后，以现状予以认定；对项目业主未严格按照经规划审批的施工图施工，并擅自更改绿地规划指标，造成的绿地率不足部分，由市规划局发函至相关单位，先按有关规定处罚，再发函通知项目业主按参照该地段住宅有地单位面积基准地价加上500元/㎡的标准缴纳异地绿化补缴款后，以现状给予认定。（二）考虑到莆田市正鼎房地产有限公司已严格按经审批的施工图施工，因设计单位中华建公司工作失误，造成的文献东路片区改造安置房工程（D区、F区）绿地率不足部分，同意由市规划局会同荔城区政府本着实事求是原则，对该不足部分的绿地面积认真核实，并按500元/㎡收取异地绿化补缴款后，以现状予以认定。涉及该项目因绿地率不足产生的纠纷或投诉等问题，由荔城区负责解释、协调解决，妥善做好群众工作。（三）鉴于中华建公司在设计文献东路片区改造安置房工程（D区、F区）方案时，存在对规划指标套用、未认真计算等问题，由住建部门按《城乡规划法》等有关规定追究其相关责任”。现因讼争房屋的权属证书未能及时办理，致讼。案经调解，因双方未能达成一致意见，致调解无效。本院认为，蔡季隆与正鼎公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：L201300651）及《合同补充协议》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。蔡季隆已交纳清楚本案讼争房屋商品房的购房款1119825元。正鼎公司应依约及时代蔡季隆办理讼争房屋的权属证书。但因正鼎公司没有办证职能，故正鼎公司仅能代蔡季隆向有关职能部门申请办理讼争房屋的权属证书。现蔡季隆请求正鼎公司为其办理讼争房屋的权属证书的登记手续不能成立，但根据本案的实际情况，正鼎公司可以代为蔡季隆申请办理讼争房屋的权属证书。正鼎公司已于2013年6月28日将讼争房屋交付蔡季隆使用，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，正鼎公司应于商品房交付使用后60日内（即2013年8月27日）向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，在商品房交付使用后90日内（即2013年9月26日）为蔡季隆取得房屋权属证书，而正鼎公司于2015年10月12日才代为办理了讼争房屋所有权的初始登记，但至今尚未为蔡季隆办理讼争房屋的房屋权属证书(房屋所有权证和国有土地使用权证)。本案在审理过程中，正鼎公司辩称非因“出卖人的原因”造成延迟办证。本院经审查，莆田市人民政府[2014]191号会议纪要已经明确“莆田市正鼎房地产有限公司已严格按经审批的施工图施工，因设计单位中华建公司工作失误，造成的文献东路片区改造安置房工程（D区、F区）绿地率不足部分，由市规划局发函至相关单位，先按有关规定处罚，再发函通知项目业主按参照该地段住宅用地单位面积基准地价加上500元/㎡的标准缴纳异地绿化补缴款后，以现状给予认定。（二）考虑到莆田市正鼎房地产有限公司已严格按经审批的施工图施工，因设计单位中华建公司工作失误，造成的文献东路片区改造安置房工程（D区、F区）绿地率不足部分，同意由市规划局会同荔城区政府本着实事求是原则，对该不足部分的绿地面积认真核实，并按500元/㎡收取异地绿化补缴款后，以现状予以认定。涉及该项目因绿地率不足产生的纠纷或投诉等问题，由荔城区负责解释、协调解决，妥善做好群众工作”。可见本案造成延迟办证原因确非正鼎公司所致，而是因设计单位中华建公司工作失误，造成的文献东路片区改造安置房工程（D区、F区）绿地率不足，从而影响到办证延期，故正鼎公司依法不应承担违约责任。蔡季隆主张正鼎公司应承担违约责任，本院不予支持。但鉴于正鼎公司于2015年10月12日办理了讼争房屋所有权的初始登记，现应及时代为蔡季隆申请办理坐落于福建省莆田市荔城区镇海街道正鼎.东街口的商品房的《不动产权证书》的登记手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、莆田市正鼎房地产开发有限公司应在本判决生效之日起一个月内代为蔡季隆申请办理坐落于福建省莆田市荔城区镇海街道正鼎.东街口商品房的《不动产权证书》的登记手续；并在领取上述权属证书后十日内将上述权属证书交付给蔡季隆，蔡季隆应当予以必要的配合；二、驳回蔡季隆对莆田市正鼎房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由莆田市正鼎房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  陈 强代理审判员  陈雨坤人民陪审员  宋益清二〇一六年十月十七日书 记 员  宋寅颖附法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。