湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0103民初6611号原告（反诉被告）：武汉金敦置业有限公司，住所地武汉市江汉区常青路57号天时大厦7楼。法定代表人：袁知庆，董事长委托诉讼代理人：熊学军，湖北卓胜律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：万城时代（武汉）企业管理有限公司，住所地武汉市东湖新技术开发区高新大道777号光谷公共服务中心1号楼2楼L区2018号（12）。法定代表人：黄地河，经理。委托诉讼代理人：周玲，湖北中和信律师事务所律师，代理权限为一般授权。原告（反诉被告）武汉金敦置业有限公司（以下简称金敦置业公司）与被告（反诉原告）万城时代（武汉）企业管理有限公司（以下简称万城时代公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月29日受理后，依法适用简易程序，由审判员胡琦独任审判，公开开庭进行了审理，金敦置业公司的委托诉讼代理人熊学军、万城时代公司的委托诉讼代理人周玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金敦置业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告2016年2月27日就武汉天街2幢35层1号房签订的《武汉市商品房买卖合同》；2、判令万城时代公司向金敦置业公司支付违约金人民币83453.45元；3、本案诉讼费由万城时代公司承担。事实与理由：金敦置业公司系位于武汉市江汉区金家墩特1号“武汉天街”项目的房地产开发企业，2016年2月27日，金敦置业公司与万城时代公司就武汉天街2幢35层1号房签订《武汉市商品房买卖合同》，该合同约定的总购房款为人民币1669069元，合同附件六《合同补充协议》约定万城时代公司应于签订合同当日支付全部房款，然而该公司除支付人民币334000元（含定金人民币2万元）外，余款至今未付，严重违反合同约定。根据合同第七条约定，金敦置业公司有权解除合同，万城时代公司应按房款的5%向金敦置业公司支付违约金人民币83453.45元。原告为维护自身合法权益，诉诸法院。万城时代公司辩称及反诉称，根据双方签订的买卖合同第六条，付款方式与付款时间是分期付款，2016年3月5日前一次性付清首付款，第二次付款未约定期限，双方针对第二次付款时间未达成一致，因此万城时代公司逾期付款一说不成立。按主合同第七条的约定，如买受方万城时代公司违约，按累计应付款的5%支付违约金，“累计应付款”应当是扣除首付后的余款。依合同的约定，金敦置业公司应于2016年5月31日前向万城时代公司交付房屋，但时至金敦置业公司起诉之日，金敦置业公司一直未向万城时代公司交付房屋，逾期交房达三个月之久。依据《武汉市商品房买卖合同》第十一条，出卖人金敦置业公司应按日向买受人万城时代公司支付已付房款日万分之一的违约金。为维护自身合法权益，万城时代公司提起反诉，请求法院判令：1、判令金敦置业公司及时向万城时代公司交付位于武汉市江汉区金家墩特1号“武汉天街”项目第2幢35层1号房屋；2.判决金敦置业公司承担逾期交房的违约金，暂计至起诉之日为人民币3373.40元（以已付房款为基数，按日万分之一计算，从2016年6月1日起算，暂计至起诉之日）；3.本案诉讼费、律师费等实现债权的费用由金敦置业公司承担。金敦置业公司针对万城时代公司的反诉辩称，万城时代公司的反诉请求都不能成立，双方签订的主合同第六条最后明确约定：“具体付款方式其期限的约定见附件六”，附件六第一条1.1条4.2条明确约定了是一次性付款，买受人应当于签订合同当日向出卖人支付全部房款（其中包括合同项下房款定金2万元），附件六6.3条，买受人应当在房屋交付前缴纳如下费用，包括了全部购房费用、物业管理费等，6.4条明确约定了买受人若违反6.3项义务，出卖人有权延期交付合同，同时买受人应当按照主合同约定支付违约金，13.3条约定本补充合同与主合同具有同等法律效力及补充协议与主合同不一致时按照补充合同的约定。从该补充协议可以清楚看出反诉人应当在签订合同当天支付全部房款，然而万城时代公司至今只付款20%房款，逾期超过六十天，依据双方合同约定金敦置业公司有权要求解除合同并要求其支付违约金，在万城时代公司未付清房款的情况下我方享有先履行抗辩权有权不交付房屋。综上，万城时代公司的反诉请求没有事实与法律依据，请求驳回全部反诉请求。金敦置业公司为支持其诉讼请求，提供了以下证据：《武汉市商品房预售许可证》、《武汉市商品房认购书》、《定金支付凭证》、兴业银行《汇入回单》、《更名申请》、《武汉市商品房买卖合同》、《支付购房款的通知》、顺丰速运《快递凭证》及顺丰速运《寄件查询单》。万城时代公司为支持其反诉请求，提供了以下证据：《武汉市商品房买卖合同》、《收据》。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于武汉市江汉区金家墩特1号“武汉天街”商品房项目系金敦置业公司所投资建设，2015年5月18日金敦置业公司取得该项目2号楼的商品房预售资格。李凯、王艳红系万城时代公司员工。2015年11月29日，李凯与金敦置业公司签订《武汉市商品房认购书》，约定：由李凯向金敦置业公司认购武汉天街项目2幢35层1号房屋，该房屋的认购定金为人民币20000元。同日，王艳红向金敦置业公司支付包含本案诉争房在内共九套房屋的认购定金人民币180000元。2016年2月26日，武汉市如意时代广告有限公司代万城时代公司向金敦置业公司支付人民币2176197元。2016年2月27日，李凯、王艳红向金敦置业公司提交《更名申请》，以所认购的房屋为万城时代公司所有为由，申请将认购人更改为万城时代公司。同日，金敦置业公司与万城时代公司签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号为江140235045），该合同约定：金敦置业公司为房屋出卖人，万城时代公司为房屋买受人；万城时代公司向金敦置业公司购买位于武汉市江汉区金家墩特1号武汉天街2幢35层1号建筑面积为111.40㎡的房屋；房屋总价款为人民币1669069元。该合同还对房屋的付款方式及付款时间、交房期限及条件、违约责任等内容进行了约定。合同签订后，金敦置业公司分别于2016年6月7日、2016年6月16日通过邮寄方式向万城时代公司发出《支付购房款的通知》，该通知载明：“万城时代公司向金敦置业公司购买武汉天街项目共9套房屋，总购房款为11780986元，万城时代公司仅支付2356197元，余款9424789元未付”。同时该通知还告知：“万城时代公司于2016年6月13日前向金敦置业公司支付剩余房款9424789元，如逾期金敦置业公司将依据《武汉市商品房买卖合同》第七条的约定解除9份《武汉市商品房买卖合同》，同时按9套商品房总价款的5%收取违约金”。万城时代公司职工李凯、法定代表人黄地河分别于2016年6月8日、2016年6月17日签收上述邮件。截止到金敦置业公司起诉之日止，万城时代公司对本案诉争房已支付购房款人民币334000元，下余购房款人民币1335069元未付。金敦置业公司未向万城时代公司实际交付武汉市江汉区金家墩特1号武汉天街2幢35层1号房屋。庭审中，经法庭释明，万城时代公司仍坚持其反诉请求，未要求金敦公司退还累计已付款。本院认为，金敦置业公司于2015年8月18日取得武汉市江汉区金家墩特1号“武汉天街”项目2号楼的商品房预售资格，金敦置业公司在许可范围内向万城时代公司出售商品房的行为符合法律规定。金敦置业公司与万城时代公司在自愿、平等基础上签订的《商品房买卖合同》及《附件六补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。金敦置业公司与万城时代公司应按合同约定履行各自的义务。虽然《武汉市商品房买卖合同》第六条第一款第三项约定买受人按分期付款方式支付购房款，但该条款仅对首付购房款人民币334000元的付款期限、方式进行了约定，对下余购房款人民币1335069元的付款期限及方式未作约定，且该条第二款约定：“具体付款方式及期限的约定见附件六”。据此，在主合同中对购房款具体的付款方式及付款期限未作明确约定的情况下，双方应当依据合同附件六补充协议履行。根据《武汉市商品房买卖合同》附件六《补充协议》4.2：“一次性付款。买受人应于签署本合同当日向出卖人支付全部房屋价款计人民币1669069元（其中包括买受人根据《认购协议书》所支付并转为本合同项下房屋价款的定金人民币20000元）”的约定，本院诉争房屋的付款方式为“一次性付款”，付款期限为“签署合同当日”即2016年2月27日。故对于万城时代公司提出：“诉争房的付款方式为分期付款，第二次付款未约定期限，双方针对第二次付款时间未达成一致，因此万城时代公司逾期付款一说不成立”的抗辩理由，本院不予采纳。由于《武汉市商品房买卖合同》中对“累计应付款”未作具体的概定，本院认为，单从字面意思理解，“累计应付款”应当是应付的总购房款，故对于万城时代公司提出：“累计应付款应当是扣除首付后余款”的抗辩理由，本院不予采纳。本案中，万城时代公司作为房屋买受人，是负有先履行义务的一方当事人，金敦置业公司作为房屋的出卖人，是负有后履行义务的一方当事人；万城时代公司仅向金敦置业公司支付购房款人民币334000元，下余购房款人民币1335069元一直未付，在万城时代公司未依约履行其付款义务的情况下，金敦置业公司有权拒绝履行交房义务。故对于万城时代公司提出：“判令金敦置业公司承担逾期交房违约金”的反诉请求，本院不予支持。由于万城时代公司未依约向金敦置业公司履行支付购房款的义务，引起本院纠纷，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。万城时代公司在金敦置业公司多次催款的情况下，仍未依约履行付款义务，逾期付款已超过60日，依据《武汉市商品房买卖合同》第七条第一款第2项：“逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款”的约定，金敦置业公司有权要求万城时代公司解除合同并支付违约金，故对于金敦置业公司提出：“解除双方签订的房屋买卖合同，万城时代公司按总购房款的5%支付违约金”的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）武汉金敦置业有限公司与被告（反诉原告）万城时代（武汉）企业管理有限公司就武汉天街2幢35层1号房屋签订的编号为江140235045的《武汉市商品房买卖合同》；二、被告（反诉原告）万城时代（武汉）企业管理有限公司于本判决生效后十日按总购房款的5%支付原告（反诉被告）武汉金敦置业有限公司违约金人民币83453.45元；三、驳回被告（反诉原告）万城时代（武汉）企业管理有限公司的全部反诉请求。上述判决款项，负有履行义务的当事人于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费人民币943元、反诉费人民币525元，共计1468元由被告（反诉原告）万城时代（武汉）企业管理有限公司负担［此款原告（反诉被告）武汉金敦置业有限公司已预付，被告（反诉原告）万城时代（武汉）企业管理有限公司应随同上述判决款项一并支付原告（反诉被告）武汉金敦置业有限公司］。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  胡琦二〇一六年十月十八日书记员  王倩