江苏省海安县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0621民初1380号 原告张源岭，男，1988年11月16日生，住如皋市。 委托代理人张健，江苏海晨律师事务所律师。 被告南通震洲置业有限公司，住所地海安县白甸镇傅舍村六组。 法定代表人陆圣琴，南通震洲置业有限公司董事长。 委托代理人程瑞清，南通震洲置业有限公司项目托管人。 原告张源岭与被告南通震洲置业有限公司（以下简称震洲公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月2日立案受理后，依法由代理审判员孙江华独任审判并于2016年3月28日、4月22日两次公开开庭进行了审理。两次庭审中，原告张源岭及其委托代理人张健，被告震洲公司的委托代理人程瑞清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张源岭诉称：2015年10月16日，原、被告签订《房屋预订协议》，协议约定被告将其开发的“金甸商业楼”中由南向北第一间底铺56㎡预售给原告，房屋价款20万元；协议签订时原告给付定金10万元；2015年11月30日前，被告交付房屋，原告付清余款。原告按约履行义务，合同约定的房屋交付期限届满，被告未能交付房屋，请求判令被告返还原告购房款7万元。 被告震洲公司辩称：根据现行法律规定，案涉购房合同无效。陆圣琴在担任法定代表人时曾签订承诺书1份，承诺不能以其本人或者本公司名义发生与公司有关的债权债务关系，否则将承担全部责任。原告在签订房屋预订协议时与陆圣琴、付大荣之间存在恶意串通的嫌疑，房屋均价不到4000元/㎡，比物价局就我公司对该项目的审核价低了45%，与周边乡镇的店面房指导价也有较大差距。陆圣琴与原告签订合同时所加盖的印章是非法刻制的，且合同履行过程中，收款单位应该是公司，原告并未将款项打入我公司账户。原告在签订合同与付款环节上都有明显的恶意。请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2015年10月16日，原告张源岭与被告震洲公司签订《房屋预订协议》1份。协议约定，1.震洲公司同意将开发的“金甸商业楼”（由南向北第一间底铺，面积约56㎡）预售给张源岭；2.预售房价为20万元，张源岭于房屋预订协议签订时给付震洲公司房款10万元，余款于2016年12月底给付；3.震洲公司于2015年11月30日前将房屋交付给张源岭使用，震洲公司为张源岭办理产权证的预留期为180天；4.震洲公司办理房屋产权证及相关配套设施所花费用，按国家规定应由张源岭给付的费用，震洲公司凭有效票据、凭证向张源岭收取；5.协议是原、被告双方真实意思的表示，双方均不得反悔，如一方反悔，支付给对方违约金3万元；6.协议一式三份，原、被告双方、见证单位各执一份。原告张源岭在该协议上签字、盖手印。被告震洲公司的法定代表人陆圣琴在该协议上签字，并加盖震洲公司合同专用章。海安县墩头法律服务所在该协议上加盖见证业务专用章，法律工作者陆龙章在该协议上盖章。同日，原告张源岭向震洲公司的法定代表人陆圣琴缴纳现金7万元。陆圣琴开具收条“今收到张源岭房屋定金7万元收款人陆圣琴2015.10.16”并加盖震洲公司合同专用章。 另查明，陆圣琴为震洲公司的法定代表人。 上述事实，有当事人陈述在卷佐证，同时与原告提供的《房屋预订协议》、收条，本院向海安县市场监督管理局调取的被告震洲公司的工商登记资料等证据互为印证。 被告震洲公司为证明其主张，向本院提供了如下证据： （1）被告震洲公司与程瑞清（被告的委托代理人）签订的协议书1份。协议约定，“……3.震洲公司保证未以震洲公司名义或关系人名义在外发生债务，如有与程瑞清和程瑞清项目无涉……”。公司在该协议书上加盖印章，刘震刚、付大荣、陆圣琴（震洲公司法定代表人）、程瑞清在该协议书上签字。 （2）2015年11月26日，付大荣书写的承诺书（该证据系复印件），内容为“1.本人及妻保证不再对外销售金甸商业楼房子；2.本人及妻保证尽快将印章（小额贷款公司借款所用）找出，若找不出保证不再使用该印章；3.本人及妻卖出四间店面房，后续工作由我负责处理收回，与公司无涉；4.小额贷款公司的贷款其中由程瑞清偿还部分，由本人提供担保。承诺人付大荣”。据被告委托代理人陈述，该证据是在其知晓付大荣私卖房屋的行为后向海安县刑警大队报警，刑警大队对陆圣琴和付大荣进行了传讯后形成，由刑警大队办案人员复印并提供的。 原告对上述两份证据的三性均有异议，且协议书是被告公司的内部文件，原告不清楚。 本院认为：本案的争议焦点在于，陆圣琴是否能够代表被告震洲公司与原告签订《房屋预订协议》并收取房款。 本案中，原、被告双方签订的《房屋预订协议》，虽然形式上属于预约合同，但由于该预订协议已对案涉标的物的名称、位置、面积、价款以及付款的方式作了明确约定，从合同的构成要素来看，已经具备商品房买卖合同的基本构成要件。因此，本院认定双方签订的预订协议名为预约合同，但实际属于商品房买卖的本约合同。由于被告震洲公司并未取得商品房预售许可证明，该《房屋预定协议》应当认定为无效。双方基于无效合同取得或占有对方当事人的财产或其他财产性权利的，应当返还，不能返还的，应当折价补偿；造成对方当事人损失的，应当按责赔偿。 从原告提供的证据来看，在其与被告震洲公司签订的《房屋预订协议》中加盖了被告震洲公司的合同专用章，且被告公司的法定代表人陆圣琴在该合同上签字；案涉合同经过了墩头法律服务所的见证；在收取了原告7万元购房款后，被告公司法定代表人陆圣琴向其出具了收条，并加盖了被告公司的合同专用章。无论是工商登记资料中还是被告自己向本院提供的营业执照及法定代表人身份证明均可以证实陆圣琴为被告震洲公司的法定代表人。原告有理由相信陆圣琴的行为代表了被告震洲公司。按照我国法律的规定，作为公司的法定代表人陆圣琴有权代表震洲公司对外签订《房屋预定协议》并收取房款，震洲公司与程瑞清（被告委托代理人）之间的协议系其内部协议无法产生对外对抗效力。因此，对于被告震洲公司所提出的陆圣琴不能以本人或者公司名义发生与公司有关的债权债务关系；案涉款项并未打入公司账户，本案中涉及到的合同专用章也不是震洲公司的印章的抗辩，本院难以采信。陆圣琴的上述行为所产生的民事责任，应当由被告震洲公司承担。被告震洲公司应当向原告张源岭返还购房款7万元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》（2012年修正）第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告震洲公司于本判决发生法律效力后10日内返还原告张源岭购房款7万元。 如被告不按照本判决确定的履行期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》（2012年修正）第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1550元减半收取775元，被告震洲公司负担（被告负担部分已由原告垫付，被告在履行上述判决义务时一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1550元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：47×××82）。 代理审判员  孙江华 二〇一六年四月二十七日 书 记 员  陈小菁 附：相关法律规定 《中华人民共和国合同法》 第五十条法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》（2012年修正） 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。