广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2015)深宝法民三重字第10号原告深圳市东方华洋投资有限公司，住所地深圳市福田区新洲南路沙尾工业区308栋519号，组织机构代码法定代表人吴怡德，该公司执行董事。委托代理人肖浩，广东嘉辉律师事务所律师。被告广东长城建设集团有限公司，住所地广州市越秀区寺右新马路4号之8，组织机构代码法定代表人马华新，该公司董事长。委托代理人史坚群，该公司员工。被告深圳市西成联合开发有限公司，著作地深圳市宝安区西乡街道西成工业区永昌楼八、九层，组织机构代码法定代表人赵明。委托代理人黄文俊，广东安泰信律师事务所律师。委托代理人刘焕棠，该公司总经理。被告深圳市鸿佳汽车服务有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道西成工业区48栋一楼，组织机构代码法定代表人詹柱明。被告詹柱明，男，汉族，1968年7月21日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。原告深圳市东方华洋投资有限公司（简称东方华洋公司）与被告广东长城建设集团有限公司（简称长城公司）、深圳市西成联合开发有限公司（简称西成公司）物权保护纠纷一案，本院作出（2014）深宝法民三初字第619号民事判决书，后东方华洋公司提出上诉，深圳市中级人民法院（2014）深中法房终字第2293号民事裁定书撤销了原审判决并发回本院重新审理，本院��理后，依原告东方华洋公司申请依法追加深圳市鸿佳汽车服务有限公司（简称鸿佳公司）、詹柱明为本案被告，并依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人肖浩、被告长城公司委托代理人史坚群、西成公司委托代理人黄文俊、刘焕棠、被告鸿佳公司法定代表人詹柱明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东方华洋公司诉称，2008年12月9日，东方华洋公司竞得由揭西县人民法院拍卖属长城公司所有、由西成公司管理的地块及地上临时建筑物，并付清全部拍卖款。执行法院出具（2008）揭西法执字第143-3号、第143-4号-执行裁定书，确认地块及地上临时建筑物归东方华洋公司所有。2012年11月13日、2013年7月15日，东方华洋公司分别取得深圳市房地产权登记中心对该地块核发的深房地字第××号、第××号、第50××71号房地产证，依法��得地块物权。由于涉案地块为司法委托拍卖土地，东方华洋公司依法向执行法院广州市中级人民法院请求执行移交土地，该院于2013年6月27日以（2010）穗中法执字第1698号《关于拍卖深圳宝安一地块不负责清除的公函》通知东方华洋公司不负责清除，应由东方华洋公司另寻法律途径解决。经东方华洋公司派人现场勘查和调查，地块上的临时建筑物均由被告长城公司、西成公司出租收益、现仍由西成公司负责管理，而且地块也未办理有效的临时建筑报建和消防验收手续，存在发生火灾等重大安全隐患。东方华洋公司多次催促长城公司、西成公司办理移交事宜，但均被恶意推脱，不予理睬，给东方华洋公司造成巨大损失。综上，根据《物权法》第十七条、第一百三十五条的规定及相关裁定，东方华洋公司依法享有地块及地上临时建筑物的物权，长城公司、西成公司的行为已经严重侵犯了东方华洋公司的合法权益，且应向东方华洋公司支付占用该地块及地上临时建筑物的占用费。据此，东方华洋公司请求法院判令：1、被告长城公司、西成公司将非法占用原告东方华洋公司名下土地（深房地字第××号、第××号、第50××71号）及地上临时建筑物腾空移交东方华洋公司；2、被告长城公司、西成公司向原告东方华洋公司支付占用费（从东方华洋公司竞得地块之日起，按同地段的指导租金计至地块及地上临时建筑物腾空移交之日止，暂计至2014年2月9日止为11992049.16元）；3、确认被告长城公司、西成公司在地块及地上临时建筑物腾空移交前，因地块及地上临时建筑物安全事故等风险由长城公司、西成公司承担；4、被告长城公司、西成公司负担本案诉讼费用。东方华洋公司追加被告后变更诉讼请求为：1、确认被告西成公司与詹柱明签订的宝BL002414号深圳市房屋租赁合同书无效；2、被告西成公司、鸿佳公司将非法占用原告东方华洋公司名下位于深圳市宝安区西乡街道西成工业区48栋一楼的800平方米土地及地上临时建筑物腾空移交东方华洋公司；3、被告西成公司、长城公司支付原告东方华洋公司房屋占有使用费437600元（按同地段指导租金计算，自2008年12月9日起计至2012年2月29日止）；4、被告西成公司、鸿佳公司支付原告东方华洋公司房屋占有使用费587040元（按同地段的指导租金计算，自2012年3月1日起计至土地及地上临时建筑物腾空移交之日止，暂计至2015年7月23日）；5、确认上述800平方米土地及地上临时建筑物腾空移交原告东方华洋公司前，因地块及地上临时建筑物安全事故等风险由被告西成公司、鸿佳公司承担；6、被告负担本案诉讼费用。被告长城公司辩称，原告东方华洋公司第1、2、4、5项诉求与长城公司无关，且长城公司不认可第3项诉求，长城公司并未占用诉争土地及建筑物，东方华洋公司也未能提供证据予以证明。被告西成公司辩称，首先，西成公司不是本案适格被告。原告东方华洋公司在本案中提出的诉讼请求不是一般的物权保护纠纷，而是参与司法拍卖程序，成为涉案土地买受人后，在处理司法拍卖土地移交和清场时产生的问题。东方华洋公司作为司法拍卖土地中的买受人，应当遵守执行法院就拍卖程序规则及拍卖成交后标的移交清场等问题所作出的规定。揭西县人民法院（2008）揭西法执字第143号公告已对涉案土地的移交租赁等问题作出处理，即原产权人和租赁人自行迁出，或直接与买受人联系租赁事宜，原产权人和租赁人逾期不迁出或未与买受人联系的，买受人可申请人民法院强制搬迁。执行法院的公告表明，对涉案土地在司法拍卖成交后的移交、清场或租赁事宜，东方华洋公司应通过人民法院执行程序作出处理，或者通过与原产权人和租赁人协商，解决涉案土地房产的移交和清场问题，西成公司不是涉案房产土地的原产权人，也不是涉案房产土地的出租人或承租人，更不是涉案房产的占有使用人，西成公司仅系西成工业区的管理人，西成公司不具有处理司法拍卖土地移交和清场的权利、义务。因此，东方华洋公司以民事诉讼方式，请求法院判令西成公司移交涉案土地、房产属于告错对象，人民法院应当驳回其对西成公司的起诉。其次，东方华洋公司的诉讼请求无事实依据。东方华洋公司起诉称西成公司非法占用其土地并无事实依据，西成工业区从上世纪九十年代起即由西成公司开发建设，涉案土地虽位于西成工业区内，但西成公司从未直接占有或使用涉案土地，根据西成公司与涉案土���原产权人长城公司签订的有关西成工业区道路、水电、通讯等基础设施的建设、维护的协议，西成公司负责西成工业区基础设施的建设、维护，长城公司须按照其土地面积分担基础设施的建设、维护费用，同时，长城公司将该土地委托西成公司进行管理，并承诺向西成公司支付管理费。10多年来，长城公司已拖欠西成公司巨额维护费、管理费，东方华洋公司通过司法拍卖取得涉案土地，应当按照拍卖规则承担原产权人所拖欠的费用，并自取得产权之日起向西成公司缴交涉案土地管理费，对此西成公司保留追索起诉的权利。由于历史原因，涉案土地房产由数十家公司、商户占有使用。至于东方华洋公司诉称的西成公司与詹柱明签订的西成工业区第48栋房产租赁合同，实际上系西成公司为帮助詹柱明办理公司注册手续，而应詹柱明的要求与其签订的租赁合同，事实上涉���土地只有44栋房产，不存在第48栋的房产。可见，东方华洋公司主张西成公司非法占用其土地缺乏事实依据。第三，东方华洋公司要求西成公司腾空移交涉案土地并支付占用费没有法律依据。如前所述，西成公司只是西成工业区土地和物业的管理人，并未占用涉案土地或收取租金，因而要求西成公司支付占用费缺乏法律依据。事实上，西成公司也从未阻挠被东方华洋公司行使其收回土地的权利。第四，东方华洋公司主张的第5项请求尚未发生，也不属于法院的处理范围，该项诉求应予以驳回。综上，西成公司请求法院依法驳回东方华洋公司对西成公司的全部诉讼请求。被告鸿佳公司辩称，自2006年3月起，鸿佳公司就从一个香港人处将西成工业园涉案地块建筑物（铁皮房）整体转租并开始经营，鸿佳公司已经将租金一次性支付该香港人，一共支出了90多万，租金按2元/平方米另计，一直计算至2016年年底。之前该香港人也承租了十几年，一直没有争议。被告詹柱明辩称，其答辩意见与鸿佳公司意见一致。经审理查明，2008年12月9日，广东省揭西县人民法院接受广东省高级人民法院的指定，在执行申请执行人广东粤财信托投资公司与被执行人长城公司借贷纠纷案件中，委托广东旭通达拍卖有限公司拍卖长城公司名下位于深圳市宝安区新安镇西成工业区工业用地31974平方米使用权（宝府国用字第××号）及地上临时违建物，原告东方华洋公司以1370万元的价格公开竞得上述拍卖物。2009年1月9日，广东省揭西县人民法院作出（2008）揭西法执字第143-3号《民事裁定书》，裁定位于深圳市宝安区新安镇西成工业区的土地使用权（宝府国用字第××号）归买受人东方华洋公司所有。2010年5月31日，广���省揭西县人民法院作出（2008）揭西法执字第143-4号《民事裁定书》，裁定位于深圳市宝安区新安镇西成工业区的土地（宝府国用字第××号）上的临时建筑物归买受人东方华洋公司所有。2012年11月13日、2013年7月15日，东方华洋公司依据广东省揭西县人民法院（2008）揭西法执字第143-3号《民事裁定书》，陆续登记取得A108-1119和A108-1133、A108-1134号宗地使用权，房地产证号分别为深房地字第××号、深房地字第××号、深房地字第××号，宗地面积分别为19695.9平方米、1240.5平方米、11036.22平方米。2013年6月27日，广东省广州市中级人民法院制作（2010）穗中法执字第1698号《关于拍卖深圳宝安一地块不负责清偿的公函》，告知东方华洋公司其竞买的位于深圳市宝安区新安镇西成工业区土地使用权（宝府国用字第××号），委托拍卖时拍卖公告已设定“地上违法建筑的清偿由买受人自行负责处理”条件，广东省广州市中级人民法院不负责清场。另查明，被告长城公司与西成公司系物业委托管理合同关系，长城公司委托西成公司管理深圳市宝安区新安镇西成工业区土地及地上建筑物。被告鸿佳公司于2012年6月12日核准注册成立，被告詹柱明系鸿佳公司的法定代表人。2012年2月29日，詹柱明与西成公司签订一份《房屋租赁合同》，约定西成公司将位于宝安区西成工业区48栋一楼房屋出租给詹柱明，面积800平方米，租赁单价每月每平方米15元，月租金总额12000元，租赁期限自2012年3月1日至2016年12月31日止，租赁用途为厂房，西成公司应于2012年3月1日前将租赁物交付詹柱明使用，詹柱明应于每月10日前交纳租金。西成公司、詹柱明主张上述合同系为方便詹柱明开办鸿佳公司并办理营业执照而签订的，有关合同约定的西成工业区48栋楼并不存在；西成公司、长城公司、詹柱明、鸿佳公司均主张，詹柱明及鸿佳公司从未向西成公司、长城公司支付租金。詹柱明、鸿佳公司主张，有关鸿佳公司所在地系詹柱明于2006年3月从案外人肖汉强（××）处受让的，地块交付时地上已有铁皮房等临时建筑物，转让费90余万元，已按每月每平方米2元的标准向肖汉强一次性支付了10年租金，租期至2016年12月，但詹柱明主张其与肖汉强间未签订书面转让协议，詹柱明也未能提供相关凭据佐证其主张的转让及付款事实。东方华洋公司委托深圳市地籍测绘大队对鸿佳公司所在地的地界进行测绘，深圳市地籍测绘大队于2015年9月18日出具《测点测量报告》，显示鸿佳公司位于A108-1119、A108-1133宗地范围内，鸿佳公司建筑物（铁皮房）及空地面积达1993.48平方米，其中1987.94平方米在宗地A108-1119范围内，5.54平方米在宗地A108-1133范围内。深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局根据原告提供的《测点测量报告》，出具深规土宝函（2015）1477号《市规划国土委宝安管理局关于宗地重叠的业务咨询的复函》，对《测点测量报告》显示测点测量的占地面积、对应宗地予以确认。鸿佳公司、詹柱明、西成公司、长城公司对上述《测点测量报告》、《市规划国土委宝安管理局关于宗地重叠的业务咨询的复函》均不予认可，鸿佳公司、詹柱明主张，鸿佳公司铁皮房面积约800平方米，含空地约1100平方米。又查明，2012年至2015年西成工业区厂房一楼房屋租赁指导租金为每月每平方米18元。以上事实，有经过庭审举证、质证的《民事裁定书》、《关于拍卖深圳宝安一地块不负责清偿的公函》、《房屋租赁合同》等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，本案为物权保护纠纷。《中华人民共和国物权法》第四条明确规定，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。关于西成公司与詹柱明签订的《房屋租赁合同》的效力认定。拍卖成交的标的物所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移。有关A108-1119、A108-1133、A108-1134号宗地土地使用权及其地上临时建筑物，广东省揭西县人民法院已于2009年1月9日作出《民事裁定书》，将其裁定归东方华洋公司所有。原告提供的《测点测量报告》、《市规划国土委宝安管理局关于宗地重叠的业务咨询的复函》显示鸿佳公司所在的建筑物位于A108-1119号、A108-1133号宗地范围内，鸿佳公司、詹柱明、西成公司、长城公司虽对上述证据不予认可，但未能提供证据予以反驳，应当承担不利后果，本院认定鸿佳公司所在经营地点位于东方华洋公司享有使��权的宗地内。根据合同法原理，无权处分人与他人签订的合同，于履行期限届满前未取得处分权，权利人又不予追认的，合同无效。本案西成公司在东方华洋公司取得相关宗地使用权后，擅自与詹柱明签订《房屋租赁合同》的行为属无权处分，鉴于该《房屋租赁合同》未能获得东方华洋公司的追认，本院认定上述《房屋租赁合同》无效。关于鸿佳公司所在地块及地上建筑物返还的认定。《房屋租赁合同》无效，詹柱明、鸿佳公司也未能提供有效证据证实其占有、使用涉案地块及地上附属临时建筑物的合法性，应当承担不利后果，本院认定鸿佳公司占有、使用涉案地块及其地上临时建筑物，缺乏法律依据，构成对东方华洋公司享有物权的损害。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。鉴于鸿佳公司确认有关临时建筑物占地面积为800平方米，结合原告���讼主张，本院对此予以认定。鸿佳公司应当向东方华洋公司交付涉案800平方米土地及地上附属临时建筑物。至于鸿佳公司建筑物价值的损失，不属本案处理范围，鸿佳公司可另寻法律途径解决。至于东方华洋公司主张西成公司返还涉案土地及建筑物的请求，因西成公司并非实际占用人，该项请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于占有使用费支付的认定。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。结合本案，东方华洋公司向西成公司、长城公司主张2008年12月9日至2012年2月29日期间的占用费，因东方华洋公司未能提供证据证明西成公司、长城公司在该期间实际占有使用了涉案地块及地上附属建筑物，东方华洋公司应当承担未能举证的不利后果，本院认定该项请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于东方华洋公司向西成公司、鸿���公司主张2012年3月1日起占有使用费的请求，结合詹柱明、鸿佳公司的主张及目前的占有使用现状，本院予以认定。鉴于现有证据无法证实鸿佳公司、詹柱明曾按照《房屋租赁合同》约定将涉案地块及建筑物的租金支付西成公司、长城公司，鸿佳公司、詹柱明、西成公司、长城公司亦主张鸿佳公司、詹柱明从未向西成公司、长城公司支付租金，结合鸿佳公司的注册成立时间，鸿佳公司应当向东方华洋公司支付2012年6月12日起的占有使用费，有关占用费应按房屋租赁指导租金的标准计付，本院核算截至辩论终结前即2015年12月的占有使用费为612000元（800平方米×42.5月×18元），往后的占有使用费按照深圳市房屋租赁指导租金标准支付至生效判决指定的腾退土地及房屋之日止。对于东方华洋公司的诉求，超过本院认定的部分，本院不予支持；至于生效判决指定的腾退之日后的占有使用费，可待实际发生后另行主张。至于詹柱明、鸿佳公司提出其已向肖汉强支付2016年12月以前的使用费的抗辩主张，鉴于其未能提供证据予以证实，本院不予采信，詹柱明、鸿佳公司应当承担不利后果。至于东方华洋公司主张西成公司一并支付2012年3月起的占用费的请求，因现有证据无法证实西成公司实际收取了鸿佳公司占用费，故对该项请求本院不予支持。关于地块及建筑物移交前风险承担的认定。东方华洋公司要求确认西成公司、鸿佳公司在涉案地块及临时建筑物移交前承担有关安全事故等风险，本院认为东方华洋公司主张的风险事故责任尚未发生，且本案系物权保护纠纷，原告诉求与本案不属同一法律关系，不属本案处理范围，相关安全事故等责任应待实际发生后根据实际案情另行处理，故对该项请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第四条、第二十八条、第三十四条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认被告深圳市西成联合开发有限公司与被告詹柱明于2012年2月29日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告深圳市鸿佳汽车服务有限公司于本判决发生法律效力之日起二十日内向原告深圳市东方华洋投资有限公司交付深圳市鸿佳汽车服务有限公司所在的位于深圳市宝安区西成工业区A108-1119号、A108-1133号宗地范围内800平方米土地，并腾空交付上述土地地上临时建筑物；三、被告深圳市鸿佳汽车服务有限公司于本判决发生法律效力之日起二十日内向原告深圳市东方华洋投资有限公司支付占有使用费（2012年6月12日至2015年12月占��使用费为612000元，2016年1月起占有使用费按照深圳市房屋租赁指导租金标准计至本判决指定的腾退土地及房屋之日止）；四、驳回原告深圳市东方华洋投资有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费93752元，原告东方华洋公司负担88573元，被告鸿佳公司负担5179元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 冼 晓 莉人民陪审员 陈 远 霞人民陪审员 张 晋 雄二〇一六年四月六日书 记 员 刘 佳 鹏书 记 员 张敏（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权���立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第2页共16页