江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1282民初374号原告朱华敏。原告江海燕。两原告共同委托代理人张婵，江苏信义诚律师事务所律师。被告靖江市碧桂园房地产开发有限公司，住所地靖江市骥江路63号1幢。法定代表人杨文杰，总经理。委托代理人施太江，该公司员工。原告朱华敏、江海燕与被告靖江市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）为商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月11日受理后，依法由代理审判员韩萌适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱华敏、江海燕委托代理人张婵，被告碧桂园公司委托代理人施太江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年11月2日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告以816395元的价格购买被告开发的靖江碧桂园5幢2单元2603房屋。在原告认购上述房屋过程中，被告曾交付原告《购房温馨提示》，内容涉及高层洋房采用自付方式和按揭方式在一个月内付清全款所享受的折扣。然在《商品房买卖合同》履行期间，原告并未享受到该折扣优惠。请求判令被告支付原告购房折扣款32655.8元，并支付自2016年1月11日起按同期银行贷款利率至实际付款时止的利息。被告碧桂园公司辩称：原、被告之间签订《商品房买卖合同》、原告在合同签订后一个月内以自付方式付清房款属实。对《购房温馨提示》的真实性有异议，该提示没有被告的盖章确认，也没有指向为原告持有。购房温馨提示不是要约，该提示通篇都是在对业主签订认购书后接下来签订买卖合同支付购房款的提示，并不涉及房屋买卖的实际内容调整，提示中的表格载明的只是付款期限，没有注明房款金额。本案中，原告既然已经符合在一个月内付款，为何要将多出的钱支付给被告（或直接扣掉折扣款），这显然是说不通的。原、被告签订的商品房买卖合同中的最终成交价，是以按揭原价为基数，除以0.98得出房屋原始价格，该原始价格乘以0.96即为一个月内支付房款打96折，再扣除其他优惠（如VIP卡优惠1万，认筹优惠2万，有些户型额外享受2万元优惠，开盘特惠98折，开盘尊享9折，老推新99折）得出的价格与合同价相符，计算公式为：（1005488/0.98×0.96-50000）×0.9×0.98×0.99=816395元。通过计算过程，可以证明在签订房屋买卖合同时，原告已享受了96折优惠。此外，从原告付清房款至起诉之日已经超过了法律规定的诉讼时效。请求驳回原告的诉讼请求。针对被告的辩称，原告补充陈述：被告在《购房温馨提示》中对业主的承诺属于要约，应当视为合同的内容。我不清楚按揭原价、惠后价，如何优惠及折扣在原告认购过程中被告并未告知。原告并不知道《购房温馨提示》所载折扣未享受到。原告是在其他业主起诉到法院后才知道的，所以原告现在起诉并不超过法律规定的诉讼时效。经审理查明：“靖江碧桂园”楼盘系被告投资建设，2013年9月18日、10月17日被告先后取得该楼盘的《商品房预售许可证》。2013年10月19日，“靖江碧桂园开盘，被告在公示价目表上以“按揭原价”、“惠后价”的标价方式公示了商品房销售价格，并以“按揭原价”为基础进行打折销售。案涉5幢2单元2603号房公示的“按揭原价”为1005488元、“惠后价”为834313元。时被告发放给原告的《购房温馨提示》载明“恭喜你成功购买靖江碧桂园的单位，即将成为我们尊贵的业主！在完成认购手续后，敬请仔细阅读以下内容：一、签约提示：1.签约日期：按《靖江碧桂园认购书》约定的签署《商品房买卖合同》的日期。2.基本签约流程……3.注意事项……二、付款方式和具体操作的提示：付款方式，自付高层洋房一个月内（96折）���签约时付30%，一个月内付70%。2013年11月2日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买案涉商品房，总房款816395元。合同签订当日，原告转账支付购房款244918元，2013年12月1日，原告转账支付购房款571477元。以上事实有原、被告陈述和答辩意见，原、被告于2013年11月2日签订的《商品房买卖合同》、被告分别于2013年11月2日、12月1日向原告开具的预收定金和预收购房款发票2份（金额合计816395元）及转账支付凭证、被告制作并发放的《购房温馨提示》、被告提交的公示价目表等证据。本案的争议焦点是被告是否应当按《购房温馨提示》载明的打折方式支付原告折扣款，原告起诉是否超过诉讼时效期间。本院认为：原、被告之间存在商品房买卖合同关系，双方作为平等民事主体在合同签订、履行过程中均应遵守基本的诚实��用原则。结合原、被告陈述和答辩，可以证实，《购房温馨提示》载明的折扣系符合条件的购房人确定可以享受的价格优惠，并且未包含在认购书载明的各项优惠中。《购房温馨提示》中载明的折扣内容具体明确，应当认定为被告明示的价格优惠要约，一经原告接受，视为商品房买卖合同的内容，其与原告已签订商品房买卖合同，则应当履行兑现该价格优惠的义务。该折扣能否确定享受，取决于原告是否按照《购房温馨提示》载明的期限、方式所享受的“付款优惠”，而非每个购房者均已享受的“开盘优惠”。被告辩称合同价已经打了96折，无事实依据且与常情不合，亦未公示或告知原告，本院不予采信。合同签订后，原告已经依约履行了购房款支付义务，符合享受《购房温馨提示》折扣的条件，被告应当依约给予原告相应的房款折扣32655.8元（816395×4%）。该折扣在被告向原告开具购房款发票时应予结算，多余部分予以退还。现原告要求被告退还该折扣款，并自起诉至付款时按同期银行贷款利率标准计算利息损失，应予支持。另，对于原告主张96折优惠，被告未能提交充分证据证实双方对此明确约定了履行期间，原告可以随时要求履行，故被告辩称原告自付清房款之日就应当知道权利受到侵害，提起本案诉讼已经超过二年诉讼时效，理由不成立，本院对此不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下：被告靖江市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告朱华敏、江海燕购房折扣款32655.8元并承担自2016年1月11日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费616元减半收取308元，由被告靖江市碧桂园房地产开发有限公司负担（原告已缴纳，被告在履行判决时一并给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费616元。代理审判员 韩 萌二〇一六年四月八日书 记 员 杨迪凡本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当��人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行��限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。