湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘03民终197号上诉人（原审被告反诉原告）湘潭丹缔森服装有限公司，住所地湘潭市岳塘区五里堆横街93号2栋6号。法定代表人符冠彬，总经理。委托代理人刘慧，北京大成律师事务所律师，代理权限为一般代理。被上诉人（原审原告反诉被告）中国工商银行股份有限公司湘潭板塘支行，住所地湘潭市岳塘区学卫村8号。负责人莫微波，行长。委托代理人罗铁辉，系中国工商银行股份有限公司员工，代理权限为特别授权。委托代理人刘灿，系中国工商银行股份有限公司员工，代理权限为一般代理。原审被告反诉原告彭泺频，系湘潭丹缔森服装有限公司原法定代表人。委托代理人刘慧，北京大成律师事务所律师，代理权限为一般代理。上诉人（原审被告反诉原告）湘潭丹缔森服装有限公司因与被上诉人（原审原告反诉被告）中国工商银行股份有限公司湘潭板塘支行、原审被告反诉原告彭泺频租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2015）岳民初字第1785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月28日公开开庭审理了本案。上诉人湘潭丹缔森服装有限公司委托代理人刘慧，被上诉人中国工商银行股份有限公司湘潭板塘支行委托代理人罗铁辉、刘灿，原审被告反诉原告彭泺频及其委托代理人刘慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定：2013年9月30日，原告（反诉被告）工行板塘支行与被告（反诉原告）丹缔森公司就产权证号为2014013449房屋签订租赁合同，租期自2013年10月1日至2014年9月30日止，年租金8400元。2013年10月25日，双方又就产权证号为2014016796、2014013436房屋签订租赁合同，租期自2013年11月1日至2014年10月31日止，年租金23000元。原告（反诉被告）工商银行在租赁合同到期前后均通知被告（反诉原告）丹缔森公司在租赁到期后腾房，被告（反诉原告）丹缔森公司继续占有使用租赁房屋，原告（反诉被告）工行板塘支行采取焊门等方法收房未果，遂诉至法院，提出诉称所述之请求。租赁合同到期后，被告（反诉原告）丹缔森公司、被告（反诉原告）彭泺频以原告（反诉被告）工行板塘支行收回房屋前，应该赔偿因其怠于修缮产权证号为2014013449的租赁房屋以致2012年7月27日暴雨造成被告（反诉原告）丹缔森公司、被告（反诉原告）彭泺频生产设备和材料损失为由，而要求原告（反诉被告）工行板塘支行赔偿其损失，并提出前述诉称之反诉请求。原审判决另查明，被告（反诉原告）丹缔森公司在2015年3月12日以前，其法定代表人为被告（反诉原告）彭泺频。原审判决认为：2013年9月30日以及2013年10月25日的两份《房屋租赁合同》的合同双方应该是原告（反诉被告）工行板塘支行以及被告（反诉原告）丹缔森公司，被告（反诉原告）彭泺频仅仅是作为签订合同时丹缔森公司法定代表人在《房屋租赁合同》上签字，并不是合同的相对人。故本诉与反诉中彭泺频不是适格的主体。该两份《房屋租赁合同》均是原告（反诉被告）工行板塘支行与被告（反诉原告）丹缔森公司的真实意思表示，未违反法律的规定，依法应予以保护。在租赁合同到期前后，出租方工行板塘支行已经明确告知承租人丹缔森公司租赁房屋在租期到期后不再续租，并已给予承租人合理的时间进行搬迁，承租人丹缔森公司当时的法定代表人彭泺频在告知函上签字确认，故丹缔森公司已经知晓两《房屋租赁合同》将在到期后终止。在租赁到期后，被告（反诉原告）丹缔森公司无任何法律依据仍旧占有使用租赁房屋拒不返还原告（反诉被告）工行板塘支行，2015年7月3日原告（反诉被告）工行板塘支行再次将《催告函》送达被告（反诉原告）丹缔森公司，要求丹缔森公司于2015年7月7日前搬离，因原告（反诉被告）工行板塘支行不再续租已经在此前一年告知被告（反诉原告）丹缔森公司，腾房时间充裕，故被告（反诉原告）丹缔森公司称四天腾房时间不足的辩论意见，一审法院不予采纳。对于被告（反诉原告）丹缔森公司在租赁到期后的房屋使用费的计算，原告（反诉被告）工行板塘支行要求按照租赁合同的标准计算，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，故原告（反诉被告）工行板塘支行诉请被告（反诉原告）丹缔森公司立即腾空占用的房屋并支付占用期间的使用费用24250元（暂计算至2015年7月31日），一审法院予以支持。原告（反诉被告）工行板塘支行作为租赁房屋的所有权人，可以对其所有的房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，是合法的出租人，对于被告（反诉原告）丹缔森公司要求原告（反诉被告）工行板塘支行支付居间费用的反诉诉请，不符合居间合同的构成要件。2012年7月27日暴雨导致被告（反诉原告）丹缔森公司所产生的经济损失以及修缮费用，原告（反诉被告）工行板塘支行以免除六个月租金的方式进行赔偿，被告（反诉原告）丹缔森公司所提交的损失证明均涉及第三人，在庭审过程中其未要求证人出庭，故无法核实其损失真实性，且原告（反诉被告）工行板塘支行提出如果因2012年7月27日暴雨造成被告（反诉原告）丹缔森公司损失，也已经超过诉讼时效，一审法院对该反诉答辩意见予以采纳。对于原告（反诉被告）工行板塘支行采取焊门等方式收回出租房屋的行为，是基于被告（反诉原告）丹缔森公司在租赁到期后拒不返还房屋，系自救，并不违法，被告（反诉原告）丹缔森公司在原告（反诉被告）工行板塘支行收房期间的营业额损失系由原告（反诉被告）封门收房所致的，反诉诉请不能成立，系由其自身占用到期门面所致，因此，对被告（反诉原告）丹缔森公司要求原告（反诉被告）支付各项损失202000元（居间费42078元+生产材料损失20088元+修缮费18000元+焊门导致经营损失121834元）的反诉诉请，一审法院不予支持。对于被告（反诉原告）丹缔森公司诉请原告（反诉被告）工行板塘支行返还租赁押金7000元因其没有提交证据证明其交付过租赁押金，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第四百二十四条、《中华人民共和国物权法》第二百四十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，遂判决：一、被告（反诉原告）湘潭丹缔森服装有限公司于本判决生效之日起十日内腾空产权证号为2014013***、2014016***、2014013***的房屋给原告（反诉被告）中国工商银行股份有限公司湘潭板塘支行；二、被告（反诉原告）湘潭丹缔森服装有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）中国工商银行股份有限公司湘潭板塘支行房屋占有使用费（其中产权证号为2014013449的房屋使用费以8400元/年为标准，从2014年10月1日计算至实际腾房之日止，产权证号为2014016***、2014013***的房屋使用费以23000元/年为标准，从2014年11月1日计算至实际腾房之日止）；三、驳回原告（反诉被告）中国工商银行股份有限公司湘潭板塘支行其它诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）湘潭丹缔森服装有限公司、彭泺频的全部反诉请求。本案案件受理费410元，反诉费205元，共计615元，由被告湘潭丹缔森服装有限公司负担。原审宣判后，湘潭丹缔森服装有限公司不服上诉称：一、被上诉人要求腾交房屋前未在合同期限之前通知承租人丹缔森公司，违法了《合同法》第二百三十二条之规定，丹缔森公司有诸多生产设备及原材料等，根本无法在被上诉人给予的4天之内搬迁完毕。然而，一审判决却在没有任何合法有效证据的情况下，错误认定被上诉人在租赁合同到期前后已明确告知承租人丹缔森公司在租期到期后不再续租，并给予了合理的时间进行搬迁。被上诉人起诉状中所称《关于门面到期不再续租的通知》、《告知函》和《承诺书保证书》，丹缔森公司从未收到过，其中，《告知函》是向彭泺频个人告知，而彭泺频个人并没有承租工商银行板塘支行的房屋，《告知函》告知对象错误，《承诺保证书》两答辩人都没有签字、盖章，是工商银行板塘支行自行盖章的一个虚假、无效《承诺保证书》。丹缔森公司仅在2015年7月3日收到被上诉人送达的要求腾交房屋的《催告函》，但该催告函要求丹缔森公司在2015年7月7日前无条件搬出，给予的搬迁时间过短，仅4天时间，搬迁期限十分不合理，丹缔森公司有诸多生产设备及原材料等，根本无法在4天之内搬迁完毕。被上诉人的做法违背了《合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定。二、被上诉人仅出示房产证，未出示国土证，并不能证明被上诉人对本案房屋享有完全所有权，可依法进行出租，一审判决却对上诉人提出的这一问题没有进行任何审查，径直判决被上诉人对本案房屋享有完全所有权，系合法出租,从而要求上诉人向被上诉人支付房屋使用费。被上诉人在仅出示了本案所出租房屋的房产证，并未出示国土证，仅出示房产证并不能证明被上诉人对本案房屋享有完全所有权，可依法进行出租，如国有土地系划拨土地，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”及第四十五：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。”规定，依法不能进行出租。然而，一审判决却对上诉人提出的这一问题没有进行任何审查，径直判决被上诉人对本案房屋享有完全所有权，系合法出租,从而要求上诉人向被上诉人支付房屋使用费。三、被上诉人作为出租人拒绝履行房屋修缮义务，在狂风暴雨下窗户倒塌，导致丹缔森公司2012年7月27日至2012年8月31日期间无法生产经营，员工被迫停工，造成损失20088元，被上诉人依法应全部予以赔偿。四、因被上诉人拒绝履行房屋修缮义务，丹缔森公司被迫自行维修，产生维修费18000元，被上诉人应全部予以承担。根据《合同法》第二百二十一条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。”被上诉人应履行五楼房屋窗户倒塌、部分电路老化、墙体基础、墙面的修缮义务，但被上诉人却拒不履行，无奈之下，丹缔森公司被迫自行维请人修缮，对于因此产生的维修费18000元，被上诉人依法应全部承担。五、被上诉人违反双方租赁合同约定，对丹缔森公司实施断电、锁门、焊门、堆垃圾等方式破坏该公司的生产经营，依法应赔偿丹缔森公司损失121834元，一审判决却错误将被上诉人的违法行为认定为自救的合法行为。双方所签租赁合同第十条第（一）项约定“甲方应保障该房屋及其附属设施处于安全和适用的状态”，然而，被上诉人工商银行板塘支行却严重违反合同约定，2015年7月7日对丹缔森公司锁门、断电，2015年7月13日至15日，陪社会人员破坏丹缔森公司经营，2015年7月28日采取焊门、堆垃圾等恶劣方式阻碍丹缔森公司生产经营等违约行为，导致湘潭丹缔森服装有限公司2015年7月销售收入相比2015年6月销售收入减少233668元，工商银行板塘支行应承担50%的责任，即121834元。然而，一审法院在没有任何法律依据的情况下，将上诉人破坏上诉人生产经营的违法行为认定为合法行为，上诉人认为，这一认定没有任何法律依据，系错误、违法认定。六、丹缔森公司向被上诉人共计交纳了7000元租赁押金，这一事实，被上诉人一审开庭时经当庭予以承认，上诉人依法根本无需再举证，然而，一审判决却错误认为“7000元押金因上诉人没有提交证据证明其交付过租赁押金,故不予支持”,上诉人认为，对于该7000元押金，被上诉人依法应全额返还丹缔森公司。七、本案中，2005年彭泺频与岳塘区政府因租赁事宜产生纠纷，工商银行板塘支行趁机要求彭泺频将岳塘区字第2014033436号（一楼，面积92.65平方米）门面中约40个平方的面积租金交给工商银行板塘支行，并保证给与最优惠的租金，此后，彭泺频便将租金全部交给工商银行板塘支行。没有彭泺频的居间支持、配合，租金只能由岳塘区政府收取，工商银行板塘支行根本无法自2005年起收取到租金合计84156元，因此，工商银行板塘支行应向上诉人支付居间费用42078元。请求二审撤销原判，依法改判被上诉人赔偿上诉人各项损失合计202000元，被上诉人返还上诉人租赁押金合计7000元，改判上诉人无需向被上诉人支付房屋占有使用费，由被上诉人承担本案全部诉讼费用。被上诉人中国工商银行股份有限公司湘潭板塘支行答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，上诉人在没有新的事实以及法律依据情况请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。原审被告反诉原告彭泺频答辩称同意上诉人湘潭丹缔森服装有限公司的上诉意见。二审期间各方当事人均未提交新证据。经本院二审审理查明，原审判决认定事实清楚，本院依法予以确认。本院二审另查明被上诉人中国工商银行股份有限公司湘潭板塘支行收取了上诉人湘潭丹缔森服装有限公司7000元租赁押金。本院认为，本案争议的焦点是：一、上诉人湘潭丹缔森服装有限公司与被上诉人中国工商银行股份有限公司湘潭板塘支行的租赁合同是否已经到期，上诉人湘潭丹缔森服装有限公司是否应当将门面交还被上诉人中国工商银行股份有限公司湘潭板塘支行；二、上诉人湘潭丹缔森服装有限公司应当承担的租金或者使用费应当如何确定；三、上诉人湘潭丹缔森服装有限公司所提损失赔偿的是否超过诉讼时效，如果未超过诉讼时效数额应当怎么确定。关于争议的第一、二个问题，双方2013年9月30日就产权证号为2014013***房屋签订租赁合同，租期自2013年10月1日至2014年9月30日止，年租金8400元，双方2013年10月25日就产权证号为2014016***、2014013***房屋签订租赁合同，租期自2013年11月1日至2014年10月31日止，年租金23000元。在租赁合同到期前后，出租方中国工商银行股份有限公司湘潭板塘支行已经明确告知承租人湘潭丹缔森服装有限公司租赁房屋在租期到期后不再续租，并已给予承租人合理的时间进行搬迁，承租人湘潭丹缔森服装有限公司的时任法定代表人彭泺频在告知函上签字确认，湘潭丹缔森服装有限公司已经知晓两《房屋租赁合同》到期后不再续租的情况。2015年7月3日中国工商银行股份有限公司湘潭板塘支行再次将《催告函》送达湘潭丹缔森服装有限公司，要求湘潭丹缔森服装有限公司于2015年7月7日前搬离。中国工商银行股份有限公司湘潭板塘支行给予湘潭丹缔森服装有限公司腾房时间充裕，湘潭丹缔森服装有限公司依法应当将门面交还中国工商银行股份有限公司湘潭板塘支行。湘潭丹缔森服装有限公司在租赁到期后的房屋使用费的计算，中国工商银行股份有限公司湘潭板塘支行要求按照租赁合同的标准计算，符合相关法律规定。关于争议的第三个问题，湘潭丹缔森服装有限公司所称2012年7月27日暴雨导致其经济损失及产生修缮费用，中国工商银行股份有限公司湘潭板塘支行以免除六个月租金的方式进行赔偿，中国工商银行股份有限公司湘潭板塘支行提出2012年7月27日暴雨造成损失，湘潭丹缔森服装有限公司至本案提出反诉时已经超过诉讼时效，该抗辩意见有事实依据，符合相关法律规定，故上诉人湘潭丹缔森服装有限公司所提损失赔偿已经超过法律规定的诉讼时效，对其请求依法予以驳回。关于被上诉人中国工商银行股份有限公司湘潭板塘支行收取了上诉人湘潭丹缔森服装有限公司7000元租赁押金的事，由于上诉人湘潭丹缔森服装有限公司二审庭审时明确表示不同意用该押金冲抵部分租金，故本院在本次诉讼中对7000元租赁押金的事不作处理，双方可另行解决。综上所述，上诉人湘潭丹缔森服装有限公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按一审判决确定的负担，二审案件受理费615元，由上诉人湘潭丹缔森服装有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩小平审 判 员  张防修代理审判员  向兴礼二〇一六年四月二十五日代理书记员  严冰彬附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。