上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初1605号原告刘某某（反诉被告）。原告刘星辰（反诉被告）。法定代理人刘某某。原告ＸＸＸ（反诉被告）。原告陈顾慷（反诉被告）。法定代理人陈某。上列四原告共同委托代理人梁正，上海宙斯顿律师事务所律师。被告上海鹏跃置业有限公司（反诉原告）。法定代表人李华，执行董事。委托代理人孙伟，上海市海华永泰律师事务所律师。委托代理人缪江峰，上海市海华永泰律师事务所律师。原告刘某某、刘星辰、ＸＸＸ、陈顾慷（下称“原告”）诉被告上海鹏跃置业有限公司（下称“鹏跃置业”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2016年2月2日、2016年2月25日公开开庭进行了审理。审理中，被告鹏跃置业提起反诉，本院依法一并进行了审理。原告刘某某及原告委托代理人梁正、被告鹏跃置业委托代理人缪江峰均二次到庭参加了诉讼，原告ＸＸＸ到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告本诉诉称，2013年5月29日、原、被告双方签订《商品房预售合同》（下称“预售合同”），原告向被告购买位于上海市奉贤区南港路《卓越商务中心》840、842号1层商铺（下称“涉案房屋”），总价款为人民币2，654，528元（以下币种同）。合同第十一条约定“甲方定于2014年12月30日前将房屋交付给乙方”，合同第十六条约定“甲方保证在向乙方交付房屋时该房屋没有甲方设定抵押权。”后原告按照合同约定全额付清购房款。合同约定的交房时间到期后，被告未能如期交房，原告多次催讨，被告都以各种理由拖延。由于被告对房屋设立的抵押未能注销，至今未满足交房条件。2015年10月14日原告至上海市奉贤区房地产交易中心办理申领手续，在缴纳完毕税款后，交易中心工作人员告知：由于大产证上有抵押，故无法办理小产证。之后原告找被告沟通，被告始终无法提出有效解决方案。故被告应向原告承担逾期交房和迟延办理产证的违约责任。原告与被告签订的《商品房预售合同》中有许多霸王条款，如原告逾期支付房款的违约金标准是日万分之3，而被告逾期交付房屋的违约金标准是日万分之0.3，且总金额不得超过已付房款的百分之一，双方约定的违约金相差10倍，不符合合同的对等性原则。故原告要求调高被告迟延交付房屋应承担违约金的数额。对逾期办理产证，原告要求被告按照法律的规定，以中国人民银行同期贷款利率向原告承担违约责任。综上，原告要求判令：1、被告涤除上海市奉贤区南港路《卓越商务中心》840、842号1层的抵押权；2、被告协助原告办理上海市奉贤区南港路《卓越商务中心》840、842号1层的产权证申领手续；3、被告支付逾期交房违约金136，265.8元（2，654，528＊5.6%＊11／12）（2014.12.30-2015.11.30）；4、被告支付逾期办理房屋产权证违约金53，643.6元（2，654，528＊4.85%＊5／12）（2015.7.17-2015.12.17）；5、诉讼费由法院依法判决。审理中，原告以被告已经涤除涉案房屋的抵押并协助原告办理产权证书为由放弃了第一、二项诉讼请求，以被告逾期交房给原告造成了房屋租金损失为由变更第三、四项诉讼请求，分别为：1、被告支付逾期交房违约金148，653元（2014.12.30-2015.12.30）；2、被告支付逾期办理房屋产权证违约金64，372元（2015.7.17-2016.1.17）。被告鹏跃置业本诉辩称，不同意原告全部诉请。一、被告不存在迟延交付房屋的违约情况，而是原告应该向被告支付逾期付款的违约金。根据双方所签订的《商品房预售合同》附件1中关于付款方式和期限的约定，原告应于签约当日支付房款150，000元，2013年6月29日前支付381，000万元，2013年8月29日前支付800，000元，2013年9月25日前支付1，323，528元。而事实上，被告仅第一笔房款按时支付，其余款项均存在逾期支付情况，分别为2013年7月6日支付300，000元，2013年9月28日支付400，000元，2013年12月31日支付500，000元，2014年3月2日支付1，304，528元。根据《商品房预售合同》补充条款约定，若被告未能付清全部款项，包括但不限于房价款（包括贷款）、面积误差结算款项、逾期付款违约金等，被告有权相应顺延交房时间。根据约定，原告应向被告支付逾期付款违约金129，674.54元，原告至今未向被告支付逾期付款违约金，原告尚不符合交房条件，被告顺延了交房时间，并不存在逾期交房的违约情况。即使法院认定被告存在逾期交房的违约情况，也应依双方的合同约定，按照日万分之0.3计算逾期交房的违约金，原告主张调整违约金的请求并未提供任何的证据、数据和材料予以证明，故被告不同意原告调整逾期交房违约金的诉请。且因原告逾期付款，双方未能按照合同约定办理房屋交接手续，故对于办理房屋产权证的义务，被告没有履行的条件，责任在原告一方，故原告应承担逾期办理房屋产权证的不利后果，被告不应承担逾期办理产权证书的违约责任。被告（反诉原告）鹏跃置业反诉诉称，原告（反诉被告）除第一笔款项按时支付外，其余房款均存在逾期付款情况。依约定，原告逾期支付房款，逾期在30天以内按照每逾期一天应付未付款项金额的日万分之3支付被告违约金，逾期超过30天的，按照每逾期一天应付未付款项金额的日万分之5支付违约金。经被告鹏跃置业多次催讨，原告未支付逾期付款违约金，故被告鹏跃置业反诉，要求判令：原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）逾期付款违约金129，561.14元。审理中，被告（反诉原告）鹏跃置业以计算失误为由，变更诉请金额为129，674.54元。原告（反诉被告）反诉辩称，其不同意被告（反诉原告）鹏跃置业关于逾期支付房款的违约金诉请。一、原告在购买涉案房屋支付房款过程中，认为自己无法按照约定时间付款，向鹏跃置业销售人员表示不再购买，鹏跃置业销售人员向原告表示，因其购买的是期房，尚未到交房时间，原告可以逾期付款，不会承担逾期风险；2、鹏跃置业从未向原告表示过要求原告支付逾期付款违约金，且因涉案房屋的实际测量面积少于合同中约定的面积，鹏跃置业在结算后向原告支付了面积差价的退房款，并未要求原告支付逾期付款违约金，也未表示要扣留违约金。故虽然原告并未按照《商品房预售合同》约定的时间支付房款，但在实际履行过程中，已经与鹏跃置业的销售人员就付款时间另行达成了一致意见，原告并不存在逾期付款的违约行为。即使法院认定原告存在违约行为，关于违约金的数额的约定，对原告也是不公平的。鹏跃置业作为开发商，是经营者，对消费者逾期支付房款需要承担违约金应尽到提醒义务，帮助消费者把损失降到最低，而被告并未尽到提醒义务，且对逾期付款的违约金的计算标准与逾期交房的违约金的计算标准不对等，减轻了鹏跃置业的责任，加大了原告的责任，故即使原告承担违约责任，也应调低违约金的计算标准，按照中国人民银行同期贷款利率计算。原告刘某某、刘星辰、ＸＸＸ、陈顾慷针对其本诉及反诉一并提交并当庭出示了下列证据：1、商品房预售合同，证明原、被告之间的商品房预售合同关系，合同中明确约定了被告的交房条件和交房时间；2、购房发票、税费凭证、税收缴款书，证明原告已经履行付款义务，并且到上海市奉贤区房产交易中心试图办理涉案房屋房产证，并缴纳了相关税款，但第一次去办理因为涉案房屋大产证上有抵押而失败；3、房地产登记簿，证明涉案房屋大产证是2015年4月17日办出，直至2015年11月13日涉案房屋的大产证上还存有抵押，导致小产证无法办理，而且可以看出，被告开发的同一地块其他很多房屋的抵押已经涤除，但原告购买的涉案房屋抵押尚未涤除；4、房屋交接书，证明2015年10月14日被告向原告出具了房屋交接书，证明被告的实际行为是很配合原告办理房屋交接手续的，因办理房产证是需要房屋交接书的，原告问被告要的时候，被告从未向原告提出要支付逾期付款违约金；5、银行明细清单，证明原告到房产交易中心办理小产证时，需要被告承担1，061元的手续费，原告先行垫付，被告后将1，061元的手续费通过转账转到了刘国强（涉案房屋的实际出资人之一）账户中，进而证明被告从未向原告主张过逾期付款违约金，并且积极配合原告办理过户手续；6、微信聊天记录四页，证明原告为办理小产证与被告沟通时，被告的接待人员未曾提出过原告逾期付款违约的事情，进而证明原告没有违约。被告鹏跃置业针对本诉及反诉一并提交并当庭出示了下列证据：1、房地产登记簿，证明2016年1月5日奉贤区房产交易中心已经受理了原告办理涉案房屋小产证的申请，并于2016年1月14日已经核准；2、原告购房付款凭证九份，证明原告未按合同约定的付款期限支付购房款，其迟延支付相应购房款的行为违反了预售合同第七条的约定，应当按照合同约定向被告支付逾期付款违约金129，674.54元；同时证明因原告迟延支付购房款而产生逾期付款违约金，且未向被告结清逾期付款违约金，被告有权根据预售合同补充条款第七条第6款的约定相应顺延交付房屋和办理交接手续的期限，且不构成逾期交房。经当庭质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4、5的真实性无异议，对证据6的的真实性有异议。原告对被告提供的证据1、2的真实性无异议。结合被告的质证意见，本院经审查，对双方提供的对方对真实性无异议的证据予以确认，并作为本案的定案依据。基于上述认定的证据及当事人的陈述，本院确认如下法律事实：2013年5月29日，原告刘某某、刘星辰、ＸＸＸ、陈顾慷（乙方）与被告鹏跃置业（甲方）签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的座落于上海市奉贤区南港路《卓越商务中心》840、842号1层的房屋，政府批准的规划用途为店铺，总价款为人民币2，654，528元。合同中关于甲方交房等的条款主要为：第十一条约定“甲方定于2014年12月30日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外。”第十二条约定“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.3计算，违约金自本合同第十一条约定的最后期限之第二天起算至实际交付之日止。……”第十四条约定“在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起60天内，由双方依法向奉贤区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。”第十六条约定“甲方保证在向乙方交付房屋时该房屋没有甲方设定的抵押权。……”合同中关于乙方付款等的主要条款为：合同第七条约定“乙方若未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之3计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权选择下列第二种方案追究乙方责任：……二、……如甲方要求乙方继续履行合同的，则双方应继续履行合同，自第31天起，乙方应当承担的违约金按逾期未付款的日万分之5计算。……”；附件一付款方式和付款期限：“1、乙方于签约当日向甲方支付5.65%房价款及150，000元；2、乙方应于2013年6月29日前，支付14.35%房款，即381，000元；3、乙方应于2013年8月29日前，支付剩余30.14%房款，即800，000元；4、乙方应于2013年9月25日前，支付剩余房款，即132，528元。”补充条款一第七条第6款约定“乙方同意，若发生下列情况之一的，甲方有权相应顺延交付房屋的期限和办理交接手续，在此情况下甲方不构成逾期交房：（1）乙方未付清本合同项下的全部价款，包括但不限于房价款（包括贷款）、面积误差结算款项、逾期付款的违约金以及在视为交房后由乙方承担的物业管理费等；……”补充条款一第九条第5项约定“甲乙双方同意：在任何情况下，乙方对房屋迟延交付、房屋初始登记迟延、房屋权属转移登记迟延的违约责任均不得同时适用，乙方只能选择其中一项不适用叠加。”原告于2013年5月1日支付房款50，000元，于签订合同当日支付房款100，000元，于2013年7月6日支付300，000元，2013年9月28日支付400，000元，2013年12月31日支付500，000元，2014年3月2日支付1，304，528元，总计人民币2，654，528元。2015年4月7日，上海市奉贤区房地产交易中心受理了被告鹏跃置业关于涉案房屋的初始登记申请，并于2015年4月17日核准登记，初始登记权利人为被告鹏跃置业，竣工日期显示为2014年。其中房地产抵押状况信息登记的抵押权人为中国农业银行股份有限公司上海黄浦支行，登记证明号为奉201516005067。债务履行期限为2012-10-22至2017-10-20。备注：期转现，原登记日为2012-12-12，原登记证明号奉201216013560号，本次抵押是奉201216011107、奉201216011110号上海市房地产登记证明的追加抵押物。2015年9月24日，被告向原告交付了涉案房屋的钥匙。2015年10月14日被告向原告出具了《房屋交接书》。2016年1月5日，上海市奉贤区房地产交易中心受理了原告就涉案房屋的小产证办理申请，于2016年1月14日核准，登记权利人为原告刘某某、刘星辰、ＸＸＸ、陈顾慷。在办理小产证时，需要被告鹏跃置业承担的手续费1061元，原告先行垫付，该笔费用被告于2016年1月19日通过银行转账形式转至原告一方实际出资人刘国强账户。本案的争议焦点为：1、被告是否应承担逾期交房和逾期办理房产证的违约责任。2、原告是否应承担逾期付款的违约责任。关于本诉争议即争议焦点一，被告是否应承担逾期交房和逾期办理产证的违约责任。一、关于是否存在逾期交房的情形。原告认为，被告没有按照预售合同约定的时间将房屋交付给原告，同时被告在大产证上设定抵押，不符合预售合同第十六条中关于被告保证所交付房屋上不设定抵押的约定，故被告的行为属于逾期交房。另，被告依据预售合同补充条款中关于原告未支付逾期付款违约金的约定进行抗辩，因该条款是格式条款，减轻了被告的责任，免除了原告的权利，故应认定该格式条款无效。原告要求被告承担逾期交房违约金的诉讼请求应得到支持。被告认为，其不构成逾期交房。因为预售合同补充条款一第七条第6款已明确约定，如原告存在逾期付款，在未付清逾期付款违约金时，被告可以顺延交房时间，不构成逾期交房。该预售合同是双方真实的意思表示，且因原告购买的是商铺，不应适用消费者权益保护法认定合同条款无效，故原告不应以自身的原因，主张其不知道相关条款的约定或是不适用该条款。原告存在逾期付款的情形，应承担逾期付款的违约金，被告曾多次通过电话等形式向原告催讨逾期付款违约金，故在原告未付清逾期付款违约金的情况下，被告顺延了交房的时间。原告至今不符合交房条件，被告至今尚未完成交房，但不构成逾期交房。本院认为，法律规定了先履行抗辩权，在一方当事人未按约履行其在先义务时，另一方有权拒绝履行其在后的义务。首先，本案中原告付款与被告交房的义务虽有先后，但预售合同中均约定了明确的日期，且并非相互为计算时点。在双方约定的被告应当交房的期限届满前，原告已经履行了其在先义务，付清了全部房款。其次，就购买方的逾期付款违约责任的承担与出售方所应承担交房的合同义务，彼此间不存在对等性及牵连性，在购买方已经付清全部房款后，即使存在逾期付款的履行瑕疵，对出售方继续履行合同并无明显损害，不足以影响出售方继续履行其合同主要义务及实现合同目的。故本院认为，预售合同补充条款第七条第6款的约定虽为补充条款，但是被告提供的格式条款，被告依据该条款以原告未付清逾期付款违约金作为其拒绝履行交房这一主要合同义务的抗辩，实属免除被告的责任、排除原告主要权利，故该约定应为无效条款。被告的抗辩理由不成立，其未按预售合同约定的时间交房，应认定构成逾期交房。二、关于逾期交房违约金。首先确定逾期交房的期限。原告认为其虽已经于2015年9月24日拿到了涉案房屋的钥匙，但因预售合同中第十六条明确约定“甲方保证在向乙方交付房屋时该房屋没有甲方设定的抵押权。”故原告认为被告逾期交房的期限应自合同约定的交房时间起至涉案房屋的抵押涤除之日止。因被告直至本案委托诉前调解第二次调解（2016年1月5日）前才涤除了涉案房屋上设定的抵押，故原告认为被告逾期交房的期限应自2014年12月30日起至2015年12月30日止。被告认为，在交房流程中，开发商会要求购房客户签署房屋验收交接单，但因为原告未付清逾期付款违约金，不符合交房条件，故被告从未通知过原告来签署房屋验收交接单，应视涉案房屋尚未交付。但确认，被告已经于2015年9月24日将涉案房屋的钥匙交予原告，并于2015年10月14日向原告出具了房屋交接书。本院认为，不动产物权的设立和变更经依法登记发生法律效力。实践中，不动产的占有转移和权利登记往往存在时间差，故预售合同中第十一条、第十二条中关于涉案房屋的交付，应是不动产实际占有的转移。双方均确认，2015年9月24日被告已将涉案房屋的钥匙交予原告。而关于房屋交接书的性质，合同中约定是作为办理该房屋过户手续而非转移房屋占有的必备文件，故应认定自被告将涉案房屋钥匙交予被告时即完成了房屋占有的转移，且涉案房屋上设定的抵押并不影响占有的转移。故被告逾期交房的期限应自2014年12月31日起至2015年9月24日止。其次确定逾期交房违约金的计算标准。原告认为，预售合同中关于被告逾期交房违约金和原告逾期付款违约金的计算标准的约定相差悬殊，该约定是被告提供的格式条款，存在不公平、不对等性，且无法弥补被告逾期交房给原告造成的损失。故应上调被告逾期交房违约金的计算标准。被告开发的相同小区同样性质房屋的出租租金在4-6元不等，按照平均数来计算，每天每平方米租金约为4.4元，涉案房屋的面积为92.36平方米，按被告逾期交房一年时间计算，给原告造成的租金损失大约应为148，653.6元，与按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金数额相当。被告认为，预售合同的签署是双方真实的意思表示，且原告未就其按照租金损失计算违约金的方式提供相关的证据以证明上调违约金计算标准的合理性，故不应调高其逾期交房违约金的计算标准。本院认为，双方虽在预售合同第十二条对被告逾期交房应向原告承担的违约金约定了计算的标准，但被告逾期交房客观上给原告造成了经济上的损失，结合本案的案情，现原告提出逾期交房违约金过低，综合考虑被告的违约情形、原告的客观损失，本院酌情将被告逾期交房违约金的计算标准调整至中国人民银行同期贷款利率。三、关于逾期办理产证的违约金。首先，关于逾期办理产证的期限。原告认为，根据预售合同第十四条的约定，被告应于初始登记完成后90日内配合原告向奉贤区房地产交易中心办理过户申请手续，申领小产证。但因被告在涉案房屋上设定的抵押未及时涤除，导致原告不能如期取得小产证，故被告逾期办理产证的期限应自2015年7月17日起至2015年12月30日止。被告认为，因原告逾期付款，且未付清逾期付款违约金前，被告可以顺延交房时间，同时也可顺延办理产证的时间，逾期办理产证责任在原告一方，被告不应承担逾期办理产证的违约责任。其次，关于逾期办理产证违约金的计算标准。原告认为，因双方未在预售合同中约定逾期办理产证的违约金的计算标准，故应根据相关司法解释规定的标准，按中国人民银行同期贷款利率计算，即以总房款，按照年利率4.85%计算。本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，因被告在涉案房屋上设定的抵押未能及时涤除，导致原告未能在合同约定的期限内办理房产证，被告应依法承担逾期办理产证的违约责任。关于逾期办理产证的期限，因被告是在本案委托诉前调解期间才涤除涉案房屋抵押并配合原告申领房产证，奉贤区房地产交易中心于2016年1月5日受理了双方关于原告办理房产证的申请，故对原告主张的被告逾期办理产证的期限计至2015年12月30日的意见，本院予以认可。被告完成涉案房屋初始登记，取得大产证的时间为2015年4月17日，故按照合同约定，被告逾期办理房产证的期限应自2015年7月17日起至2015年12月30日止。因双方在合同中没有约定违约金数额和计算标准，依法可按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，现原告主张以购房款总额为本金，按年利率4.85%的标准计算，于法无悖，应予支持。四、关于逾期交房违约金和逾期办理产证违约金是否可叠加计算。被告认为预售合同补充条款一第九条第5款已有明确约定，故原告不可同时主张被告逾期交房违约金和逾期办理产证违约金。原告认为，该“不适用叠加”计算违约金的约定是格式条款，减轻了被告的责任，故应依据消费者权益保护法，认定该条款为无效条款。被告的逾期交房行为包含逾期交房和逾期办产证两个行为，被告的两个逾期行为均给原告造成了经济损失，因此应同时计算两项违约金。本院认为，关于补充条款一第九条第5款中关于被告逾期交房和逾期办理房产证的违约责任“不叠加适用”的约定，虽是被告提供的格式条款，但该条款并未免除被告的责任，排除原告的主要权利。但对该条款的理解，应是对被告因逾期交房和逾期办理产证违约责任中叠加的部分，原告具有选择权，只能选择其一，对不叠加的部分，被告仍应当承担违约责任，且该约定也符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任”的规定。综上，根据原告的诉讼请求，确定被告应承担的逾期交房的违约金应以房款总额为本金，自2014年12月31日至2015年9月24日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；被告应承担的逾期办理产证的违约金应以房款总额为本金，自2015年9月25日至2015年12月30日，按照年利率4.85%计算。关于反诉争议即争议焦点二，原告是否承担逾期付款的违约责任。被告认为，预售合同附件一中明确约定了原告的付款期限和金额，但原告在实际付款时，与约定不一致，且被告未向原告作出任何承诺，同意其迟延付款，故原告属逾期付款，应向被告承担逾期付款的违约责任。原告认为，其虽未按预售合同上约定的时间付款，但因在付款过程中，被告销售人员口头承诺原告可以晚付款，且在原告出现逾期情形时，被告未及时催款以降低原告的损失，故被告对原告的逾期有较大的过错，且在原告起诉前，被告从未向原告主张过逾期付款的违约责任，故原告不应承担逾期付款的责任。即便法院认定原告违约，预售合同中就原告逾期付款违约金的约定标准高出被告逾期交房应承担违约金计算标准的10倍之多，故原告请求调低。本院认为，依法成立的合同对当事人有约束力，双方均应按照合同的约定履行义务。预售合同中对原告付款的期限和金额有明确约定，且履行付款义务是原告的主要合同义务，原告未按合同约定的时间付款，也未提供证据证明双方就原告付款的期限和金额的约定进行了变更，故原告主张其不应承担逾期付款违约责任的抗辩，于法无据，本院不予支持。对原告调低逾期付款违约金的计算标准的请求，本院认为，双方在预售合同中关于逾期付款违约金的计算标准和逾期交房违约金的计算标准虽相差较多，但两者是以不同的基数作为本金来计算的，逾期付款违约金是以原告未付款项为基数，而逾期交房违约金是以原告已付款项为基数，且逾期付款违约金的计算标准并不违反法律的规定，故对原告调低逾期付款违约金的计算标准的请求，本院不予支持。综上，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告双方在履行合同过程中，均有违反合同义务的行为，应各自承担相应的责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）上海鹏跃置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）刘某某、刘星辰、ＸＸＸ、陈顾慷逾期交房违约金人民币110，664.32元。二、被告（反诉原告）上海鹏跃置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）刘某某、刘星辰、ＸＸＸ、陈顾慷逾期办理房屋产权证违约金人民币34，689.51元。三、原告（反诉被告）刘某某、刘星辰、ＸＸＸ、陈顾慷于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海鹏跃置业有限公司逾期付款违约金人民币129，674.54元。四、驳回原告（反诉被告）刘某某、刘星辰、ＸＸＸ、陈顾慷的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4，495元，减半收取计人民币人民币2，247.5元，由原告（反诉被告）刘某某、刘星辰、ＸＸＸ、陈顾慷负担644元，由被告上海鹏跃置业有限公司承担人民币1，603.5元。反诉案件受理费人民币2，892元，减半收取计1，446元，由原告（反诉被告）刘某某、刘星辰、ＸＸＸ、陈顾慷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  许力涛二〇一六年四月十二日书 记 员  宋 苏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。第一百零七条第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。