海南省海口市美兰区人民法院民 事 判 决 书(2015)美民一初字第791号原告：黄良俊，男，1991年1月10日出生，汉族，住海口市美兰区海甸四东路。委托代理人：母久灵，男，1965年9月5日出生，汉族，住海口市美兰区。委托代理人：王金红，女，1967年9月1日出生，汉族，住海口市美兰区。被告：张松善，男，1964年9月7日出生，汉族，住郑州市金水区纬四路。被告：宋金风，女，1963年5月18日出生，汉族，住郑州市金水区纬四路。第三人：蔡碧英，女，1965年10月21日出生，汉族，住海口市美兰区。第三人：黄良惠，女，1987年10月10日出生，汉族，住海南省澄迈县老城镇。两位第三人的共同委托代理人：母久灵，男，1965年9月5日出生，汉族，住海口市美兰区。两位第三人的共同委托代理人：王金红，女，1967年9月1日出生，汉族，住海口市美兰区海府一横路**号。原告黄良俊诉被告张松善、宋金风及第三人蔡碧英、黄良惠房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员梁琼、人民陪审员钟郑娟、黄亚六组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄良俊、第三人蔡碧英、黄良惠及原告、第三人的共同委托代理人母久灵、王金红到庭参加诉讼，被告张松善、宋金风经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄良俊诉称：黄平（原告黄良俊与第三人黄良惠的父亲，第三人蔡碧英的丈夫）与被告张松善于2013年12月24日签订了《房地产买卖契约》，黄平购买了位于海口市海甸四东路颐和花园1幢A-1704号房产。签约时，被告宋金风（系被告张松善之妻）也在场，对于上述房产转让行为并无异议。黄平于合同签订当日向被告张松善指定的被告宋金风等账户转账交清全额购房款，合同总金额为42万元，被告张松善向黄平出具收款收条。至此，黄平已及时履行合同规定的全部义务。同时，被告宋金风与被告张松善共同向黄平出具了公证委托书，证明上述房产系其夫妻共同财产，并委托黄平作为两被告的代理人，授权办理海口市海甸岛东部开发区南三区甸花路颐和花园1幢A-1704号房产（房屋所有权证号为：海口市房权证海房字第HK055x**号）转让事宜。两被告把该房产证原件及其结婚证原件交予黄平，黄平与被告于当日办结该房屋交付及水、电、物业等全部交接手续。黄平接收该房产后，一边将该房出租，一边到海口市住建局办理该房权属过户。因需要被告配合过户，打电话联系被告时，两被告先是搪塞推诿，后来，竟连电话也不接了。由于两被告不能提供购房原始发票给原告抵税及不能办理配合过户的其他事宜，致使黄平过户搁浅。房产过户实行“先税后证”政策，具体包括以下两个程序：一、税务机关完税；二、房屋行政管理机关转移登记。本案中，虽然黄平已具备房屋行政管理机关上述程序（二）规定的全部房产过户条件，但是这并非本案的关键问题。本案的关键问题在于税务机关完税时，因被告履行其义务不够，上述程序（一）中计税基数的实际抵扣操作无从落实，从而增加了本不应该由受让方承担的税赋，受让方经济上难以承受。税务机关完税时，应缴税费由买方税费和卖方税费两部分构成：一、买方税费仅为契税。按是否首套和面积划分，税率1%-3%。二、卖方税费分别为营业税、营业税附加、个人所得税、土地增值税等，综合税率13.5%至14%。可见，卖方税费占应缴税费总额的82%-94%。若出具原始购房发票和装修发票给税务机关，根据以原始购房发票和装修发票抵扣现成交价为卖方税费计税基数的差额纳税政策，则实际税赋将大大降低。本案中，被告未能履行提供原始购房发票给黄平的义务，导致卖方应缴税费无法抵扣，而使本案中的房产过户事宜搁置。因为税务机关在计税时以合同签订时间为准，所以房产过户长时间搁置将被税务机关课以高额惩罚性滞纳金等问题。这人为增加了过户税赋，加大了受让方的经济负担，对受让方严重不公。待判决执行时，税务机关启动追缴程序，出具完税证明，房屋权属过户即可获准。为维护自身合法权益，黄平已诉至贵院。原告认为，黄平与被告所签订的《房地产买卖契约》为当事双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。且黄平已及时足额交清全部购房款，房屋已交付黄平占有、使用、收益，黄平依法享有上述房屋的所有权，黄平的合法权益应依法得到保护。本案房产属黄平与第三人蔡碧英婚后夫妻共同财产。2015年11月18日，黄平病逝。本案房屋全部产权的50%由第三人蔡碧英享有，其余的房屋全部产权的50%因黄平病逝而成为遗产。原告黄良俊通过以下两条途径，即接受赠与及继承遗产拥有本案房产的全部产权：一、第三人蔡碧英将其享有的本案房屋产权的50%赠与原告；二、由于黄平并未留下遗嘱，故，对继承人的范围、继承顺序及遗产分配原则均应按照法律规定进行。第一顺序继承人中两第三人蔡碧英、黄良惠均表示放弃继承权，即，黄平的遗产份额（本案房屋产权的另外50%）均由第一顺序继承人中的原告黄良俊继承。为解决因黄平病逝而导致诉讼主体存在的问题，并维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求人民法院查明上述事实，依法判令：1、确认黄平与被告间签订的《房地产买卖契约》合法有效，确认原告拥有上述《房地产买卖契约》中受让方黄平原拥有的全部合法权益；2、将登记在被告张松善名下的海口市美兰区海甸四东路颐和花园A座1704房的房屋权属过户至原告名下，变更登记所需税费按国家法律规定由双方各自分别承担；3、两被告相互承担连带责任；4、两被告承担承担案件诉讼费。被告张松善、宋金风未作答辩。第三人蔡碧英、黄良惠述称：同意原告黄良俊的诉讼请求、事实及理由。经审理查明：海口市海甸岛东部开发区南三区甸花路颐和花园1幢A-1704号房产登记在被告张松善名下，房产证号：海口市房权证海房字第HK055x**号。黄平（第三人蔡碧英的丈夫，原告黄良俊与第三人黄良惠的父亲）与被告张松善于2013年12月24日签订一份《房地产买卖契约》，主要内容为：张松善自愿将坐落在海口市海甸岛东部开发区南三区甸花路颐和花园1-A-1704号房产（房屋建筑面积93.83平方米）出售给黄平；上述房产成交价格为人民币42万元，黄平在2013年12月26日前一次付清，买卖双方于海口市公证部门委托公证当日，黄平一次性支付卖方42万元；双方同意卖方收到全部房款当日将上述房产交付给黄平；上述房产办理过户手续所需缴纳的税费由黄平按规定承担；委托公证后，张松善把结婚证原件留在黄平处，直至黄平销售上述房产至过户完毕止。合同中还约定了其他事项。2013年12月24日，张松善与其妻子宋金风作为委托人，黄平作为受托人，在海口市琼崖公证处办理了（2013）琼崖证字第9551号《公证委托书》，委托黄平作为张松善、宋金风的代理人，全权代表张松善、宋金风办理转让其夫妻共同财产即位于海口市海甸岛东部开发区南三区甸花路颐和花园1幢A-1704号房产的事宜，具体权限包括：到行政主管部门开具相关证明、签订房产买卖合同、办理房屋产权过户、收取售房款和按揭款、办理评估、缴纳相关税费及配合房屋的买受人办理银行按揭手续等相关事宜。委托期限自委托之日起至办完上述事项时止。2013年12月24日，黄平根据张松善出具的《付款委托书》，分别向张松善指定的刘战磊账户汇入35万元、宋金风账户汇入7万元，张松善于同日向黄平出具《收条》一张，载明：今收到黄平购海口市海甸岛东部开发区南三区甸花路颐和花园房款计肆拾贰万元整（A-1704）。其后，张松善将涉案房产交付给黄平，2014年1月1日之后涉案房产的物业、水电费用由黄平缴纳，黄平将涉案房产出租他人使用。由于被告张松善、宋金风一直没有配合黄平办理完毕涉案房产的过户手续，黄平遂于2015年3月11日向本院提起本案诉讼。另查明，黄平于2015年11月18日因病去世。黄平的配偶是蔡碧英，黄平的父母均已去世，黄平与蔡碧英育有两个子女，即女儿黄良惠、儿子黄良俊。黄平在生前没有留下遗嘱。再查明，庭审中第三人蔡碧英明确表示放弃对应属于黄平、蔡碧英夫妻共同财产的位于海口市海甸岛东部开发区南三区甸花路颐和花园1幢A-1704号房产蔡碧英应享有份额和其作为黄平的法定继承人应继承份额的权利的主张，第三人黄良惠也明确表示放弃其作为黄平的法定继承人对上述房产中其应继承份额的权利的主张。本院确认的上述事实，有《房地产买卖契约》、《公证委托书》、房屋所有权证、银行转账单、《付款委托书》、《收条》、张松善、宋金风结婚证、先铎物业公司《证明》、水电物业费缴款通知、物业费发票、《房屋租赁合同》、证人证言、居民死亡医学证明（推断）书、黄平、蔡碧英结婚证、居民户口簿、儋州市公安局西华派出所《证明》以及当事人的陈述笔录等在案为凭，上述证据材料经庭审质证和本院的审查，可以采信。本院认为：黄平与被告张松善于2013年12月24日签订的《房地产买卖契约》是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。位于海口市海甸岛东部开发区南三区甸花路颐和花园1幢A-1704号房产虽登记在张松善名下，却系被告张松善、宋金风在夫妻关系存续期间购置的财产，属张松善、宋金风夫妻共同财产。虽然宋金风没有在《房地产买卖契约》上面签名，但是宋金风与张松善共同作为委托人为黄平办理了转让房产的公证委托，应当视为宋金风对张松善出售属于夫妻共同财产的房产是明知并且没有异议的。2013年12月24日，黄平已依约将全部购房款42万元支付给了张松善、宋金风，黄平已全面履行合同义务，根据合同权利义务一致原则，被告张松善、宋金风应协助黄平将涉案房产证办理过户至其名下。在黄平因病去世后，黄平的配偶蔡碧英、女儿黄良惠明确表示放弃对涉案房产权利的主张的情况下，原告黄良俊作为黄平的法定继承人当然拥有涉案房产中黄平应享有的全部合法权益，故原告要求被告张松善、宋金风协助原告将涉案房产办理过户至原告名下的诉讼主张有事实依据和法律依据，本院予以支持。关于原告主张被告张松善、宋金风相互承担连带责任的问题，本院认为原告该诉讼主张于法无据，本院不予支持。由于黄平、张松善在《房地产买卖契约》中约定涉案房产办理过户手续所需缴纳的税费由黄平按规定承担，因此，原告主张变更登记所需税费按国家法律规定由双方各自分别承担与事实不符，本院不予采纳。诉讼中，被告张松善、宋金风经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见，视为其放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十五条的规定，缺席判决如下：一、确认黄平与被告张松善于2013年12月24日签订的《房地产买卖契约》合法有效，原告黄良俊拥有上述《房地产买卖契约》中受让方黄平原拥有的全部合法权益。二、被告张松善、宋金风须于本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告黄良俊将登记在被告张松善名下的位于海口市海甸岛东部开发区南三区甸花路颐和花园1幢A-1704号房产（房产证号：海口市房权证海房字第HK055x**号）办理过户登记至原告黄良俊名下。三、驳回原告黄良俊的其他诉讼请求。案件受理费人民币7600元（原告已预交）、公告费人民币1170元（原告已垫付），由被告张松善、宋金风负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。?案件唯一码审 判 长  梁 琼人民陪审员  黄亚六人民陪审员  钟郑娟二〇一六年四月二十五日书记员黄祖新附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用的解释》第五十五条在诉讼中，一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的，裁定中止诉讼。人民法院应当及时通知继承人作为当事人承担诉讼，被继承人已经进行的诉讼行为对承担诉讼的继承人有效。审核:梁琼撰稿:梁琼校对：黄祖新印刷：余小英海南省海口市美兰区人民法院2016年4月日印制（共印份）