山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2015）市民初字第3291号原告山东天泰置业有限公司，住所地济南市市中区舜德路1号。法定代表人安玉田，董事长。委托代理人陈珍果，山东琴岛（济南）律师事务所律师。委托代理人栾志伟，山东琴岛（济南）律师事务所律师。被告刘万宇，女，1969年6月18日生，汉族，无业，住济南市委托代理人隋轶，山东平正大律师事务所律师。委托代理人赵秀姗，山东平正大律师事务所律师。被告贺连杰，男，1984年1月12日生，汉族，无业，住济南市被告张丽，女，1986年10月20日生，汉族，无业，住址同被告贺连杰原告山东天泰置业有限公司与被告刘万宇、贺连杰、张丽案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告山东天泰置业有限公司法定代表人安玉田的委托代理人陈珍果、栾志伟，被告刘万宇到庭参加了诉讼；被告贺连杰、张丽经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山东天泰置业有限公司诉称：2010年9月12日，被告贺连杰购买原告开发的位于本市市中区舜德路天泰·太阳树小区。同时，购房合同约定，若被告贺连杰采用银行按揭方式支付房款，且未按借款合同约定偿付欠款，导致原告向银行承担连带责任的，原告有权解除购房合同，将商品房另行出售。因被告贺连杰未按合同约定偿还银行贷款本息，原告接到贷款人通知，要求原告承担保证责任，后原告代被告贺连杰履行了还款义务。为此，原告诉至法院，要求解除与被告贺连杰签订的购房合同，返还房屋。2015年2月13日，济南市市中区人民法院作出（2014）市民初字第2192号民事判决书，判决解除原告与被告贺连杰签订的《济南市商品房买卖合同》，判决贺连杰将房屋返还给原告。涉案房屋在此之前，因被告刘万宇提出申请，被法院进行了预查封，原告依法提出执行异议，要求解除对涉案房屋的预查封。法院作出（2014）市执异字第11-2号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议。原告认为，原告因合法建设行为对涉案房屋享有所有权，原告与被告贺连杰签订的购房合同已被解除，查封法院应对涉案房屋解除查封并停止执行。原告现诉至法院，请求法院依法判决停止对位于济南市市中区舜德路1号天泰·太阳树小区房屋的执行；依法确认上述房屋的所有权属原告所有，由被告承担本案的诉讼费用。被告刘万宇辩称：1、被告与贺连杰、张丽的债权债务关系已经得到生效法律文书的确认，且该案件已进入到了执行程序，在执行程序中也进入了评估拍卖的阶段，被告刘万宇已经对涉案房屋申请法院进行了第一顺序的查封。2、根据相关法律规定，案外人即原告依据执行标的的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不应支持。本案中被告刘万宇申请的查封在先，原告起诉所依据的解除合同判决在后，所以不应根据在后的法律文书解除在前的查封，如原告的请求获得支持，则不利于案件的执行。3、按照原告的诉求原告相当于就涉案房屋获得了某种优先权，但原告与被告刘万宇一样，对贺连杰、张丽都是普通债权，如原告的请求得到支持则会损害其他债权人的权益。4、退一步讲，即使原告的诉求得到法院支持，鉴于刘万宇对涉案房屋的查封在先，所以在处理贺连杰、张丽应返还款项时，应当根据公平原则，按照涉案房屋的查封顺序对应退还给被告贺连杰的款项先行清偿该被告对刘万宇的债务，以保障刘万宇作为第一顺序查封债权人的权利。被告贺连杰、张丽在本案审理期间未答辩。经审理查明：位于济南市市中区舜德路天泰·太阳树小区系由原告山东天泰置业有限公司(以下简称天泰置业公司)开发建设的住宅小区。2010年9月12日，原告天泰置业公司与被告贺连杰签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定由该被告购买原告天泰置业公司开发建设的上述小区中房屋一套，建筑面积为181.10平方米，房屋单价为12029元每平方米，总价款为人民币2178452元。合同中约定的付款方式为由被告贺连杰在签订合同当日支付首付款人民币658452元，余款由被告贺连杰向兴业银行股份有限公司济南分行（以下简称兴业银行济南分行）申请按揭贷款予以支付。合同附件四中《补充协议》第10条中双方约定：“10、若买受人采用银行按揭贷款方式支付房款，且未按借款合同约定偿付欠款，导致出卖人向银行承担连带责任，则出卖人代为清偿欠款后，有权向买受人追索本金、利息、赔偿金及追索债权的费用，并有权解除购房合同，将商品房另行出售，且有权从买受人购房款中直接抵扣上述费用。赔偿金按房屋总价款（含全装修价款）的10%计算。”2010年9月，被告贺连杰与案外人兴业银行济南分行、原告天泰置业公司签订《个人购房抵押（保证）借款合同》一份，约定由被告贺连杰就购买上述房屋向兴业银行济南分行借款人民币152万元，期限为360个月，由原告天泰置业公司为被告贺连杰提供阶段担保，即在银行办理抵押登记前承担连带还款责任。保证范围为：“本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用等。”合同第十三条违约责任中约定：如债务人不按合同规定时间按时偿还借款本息，即视为借款人违约，银行作为债权人有权解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用；要求担保人承担担保责任，支付一定比例的违约金，并赔偿违约金不足以弥补的实际损失等。合同落款处，由原告天泰置业公司、被告贺连杰及案外人兴业银行济南分行签章予以确认，被告张丽作为共同债务人签名捺印。2013年6月起，被告贺连杰未再偿还银行贷款，原告天泰置业公司接到银行通知，被告知由于被告贺连杰未按时偿还银行按揭贷款，要求原告天泰置业公司根据合同约定，代为偿还全部银行贷款本息。原告天泰置业公司向兴业银行济南分行代被告贺连杰偿还了全部贷款本息。原告天泰置业公司于2014年在法院起诉，要求解除与被告贺连杰签订的《济南市商品房买卖合同》，由该被告向原告支付违约金及实际占用房屋的使用费。我院作出（2014）市民初字第2192号民事判决书，判决解除了上述买卖合同，判决被告贺连杰于判决生效之日起三十日内将房屋返还给原告并赔偿原告支出的律师代理费损失63883元。该判决现已发生法律效力。另查明，2012年，因被告贺连杰向被告刘万宇借款未偿还，被告刘万宇诉至法院，并申请了财产保全，我院作出了民事裁定书，预查封了涉诉房屋。就该被告的纠纷，我院作出的（2013）市民初字第491号民事判决书已发生法律效力，该案已进行执行阶段。执行过程中，原告天泰置业公司于2014年11月向法院提出执行异议，我院作出（2014）市执异字第11-2号执行裁定书，驳回了原告天泰置业公司提出的异议。现原告天泰置业公司提起诉讼，请求法院依法判决确认涉诉房屋的所有权归其所有，判决停止对涉诉房屋的查封等执行措施，由被告承担本案全部诉讼费用。再查明，2012年12月27日，原告天泰置业公司办理了包括涉诉两套房屋在内楼盘的初始登记，现上述两套房屋的产权登记在原告天泰置业公司名下。以上事实，由购房合同及附件、借款担保合同、执行裁定书、民事判决书及原、被告双方当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：根据我国《物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，争议的焦点问题是原告天泰置业公司是否享有对被告贺连杰所购买房屋签订购房合同的解除权；未办理过户登记的情况下，能否视为所有权发生移转；原告的异议能否阻却法院执行措施的问题。对此，本院认为，被告贺连杰虽依据与原告天泰置业公司签订的《济南市商品房买卖合同》取得了涉诉房屋的居住、使用权，但从物权法定、未经登记不发生法律效力的规定来看，此时，被告贺连杰尚不能取得所购买房屋的所有权，未进行登记前，其物权权能是受到限制的。我国《合同法》规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行或当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。在上述法条的规定中，明确了当事人约定解除和法定解除的情形。被告贺连杰虽采用按揭贷款的方式购买了涉诉房屋并居住使用，但因其未按照购房合同和借款合同的约定偿还银行按揭贷款，致使原告天泰置业公司承担了担保责任，偿还了被告贺连杰、张丽的全部银行贷款。此情况下，不能视为两被告已全部支付完毕合同价款，原告天泰置业公司与被告贺连杰签订购房合同的目的也不能实现，故原告依据合同约定和相关法律规定，解除与被告贺连杰签订的两份关于涉诉房屋的《济南市商品房买卖合同》并无不当。因解除权属形成权的一种，在原告天泰置业公司解除的通知到达被告贺连杰时，双方所签订合同即解除，而无需经被告同意。关于未办理分户产权登记的房屋所有权问题，本院认为，根据物权未经登记，不发生法律效力的规定，本案涉诉房屋系由原告天泰置业公司开发建设，现产权登记也在原告方名下，虽然被告贺连杰与原告签订了上述房屋的购房合同，但至今未办理产权过户。根据《物权法》的上述规定，应当认定涉诉房产的所有权人为原告天泰置业公司。在原告天泰置业公司要求与被告贺连杰解除合同的情况下，该被告已丧失了要求办理涉诉房屋产权过户登记的权利。虽然最高人民法院的相关司法解释中规定预查封的效力等同于正式查封，但该规定只是对预查封的执行效力进行了规范，而非认定预查封指向的标的是正式的物权。在未办理物权登记的前提下，预查封的标的尚未明确，只能是一种期待的权利或指向的是不动产买卖合同中的债权权利。被告刘万宇因与被告贺连杰的债权债务纠纷，申请法院对被告贺连杰购买的上述房屋进行了财产保全措施，预查封了该房屋，但在被告贺连杰未办理产权登记的情况下，所有权不能认定为归被告所有，故在此情况下，法院不能对登记在原告天泰置业公司名下的涉诉房产进行强制拍卖等执行措施。如确定原告天泰置业公司与被告解除了购房合同，应当解除对上述涉诉房产的查封措施。综上，本院认为，根据现有法律规定，涉诉房产的所有权应归原告天泰置业有限公司所有，其所提出的异议成立，法院应当停止对涉诉房产的执行措施。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第（一）项之规定，判决如下：一、位于济南市市中区舜德路1号天泰太阳树小区3号楼房屋的所有权属原告山东天泰置业有限公司所有。二、停止对原告山东天泰置业有限公司所有的位于济南市市中区舜德路1号天泰太阳树小区3号楼房屋的执行。案件受理费24230元，由被告刘万宇、贺连杰、张丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  李 江人民陪审员  关晓军人民陪审员  乔永欣二〇一六年四月八日代理书记员  孙 靖