山东省烟台市芝罘区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）芝民一初字第319号 原告：贺敏，无固定职业。 委托代理人：王少利、邵斐（实习），山东康桥（烟台）律师事务所律师。 被告：陈文，无固定职业。 委托代理人：马洪亮、张祥（实习），山东明朗律师事务所律师。 原告贺敏诉被告陈文房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贺敏及其委托代理人王少利和被告委托代理人马洪亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2014年6月9日，原、被告签订《二手房买卖合同》，约定被告出资2416800元购买原告所有的坐落于烟台市芝罘区大马路55号2单元601号房屋，被告在申请贷款期间按照日千分之一支付原告利息。合同签订后，被告支付原告20000元定金，原告配合被告办理了房产过户手续。2014年6月18日，被告向原告出具了剩余购房款的借条，并于次日支付100000元房款，尚欠2296800元没有给付。截止2015年3月25日，被告共支付原告利息550000元，尚欠利息86213元。经原告多次催要，被告迟迟不支付剩余房款及利息。请求法院判令：1、被告偿还原告剩余购房款2296800元；2、被告偿付所欠的购房款利息86213元（自2014年6月18日至2015年3月25日，按照日千分之一计算）。庭审中，原告称被告实际支付利息为450000元，故变更第2项诉讼请求为要求被告偿付2014年6月20日至2015年3月25日期间的购房款利息186213元（以2296800元为基数，按照日千分之一计算），并自2015年3月26日起至被告履行之日止，仍按上述标准计付利息给原告。后，原告又称，在履行《二手房买卖合同》过程中，原、被告双方以借条的形式约定将被告所欠房款转为借款，将被告所欠房款拟定为已经偿还，从而在双方之间消灭了因买卖房屋形成的房款债务，成立了借款债务。原被告双方在借据中约定被告向银行申请抵押借款，用于偿还被告向原告的借款。房屋买卖合同因为履行完毕已经终止，借款合同法律关系中被告违约尚未履行还款义务。原、被告之间已经转变为民间借贷关系，故请求判令：1、被告偿还原告欠款2296800元。2、被告偿付2014年6月20日至2015年3月25日期间的欠款利息86213元（以2296800元为基数，按照日千分之一计算，原告仅主张86213元），并自2015年3月26日起至被告履行之日止，仍按上述标准计付利息给原告。 被告辩称：第一，被告已付购房款数额为570000元，剩余购房款数额为1846800元。第二，原告关于利息的主张及计算标准错误。根据《二手房买卖合同》的约定，原告过户被告申请贷款期间，被告按千分之一给付银行放款期间的利息，是指在放款期间被告应按欠款总额的千分之一或者年利率千分之一给付利息而非原告主张的日千分之一。第三，虽然被告出具了借条，但仅是因为欠付原告的购房款而出具的一份证明，双方并不存在真实的借款关系而仍属于房屋买卖合同关系，原告主张借款利息没有依据。第四，被告出具的借条中只约定了抵押贷款期间的利息，签订二手房买卖合同后，房屋没有进行贷款，故该条约定在本案中不予适用。第五，原告主张利息过高。 经审理查明：坐落于烟台市芝罘区大马路55号2单元601号房屋（以下简称涉案房屋，建筑面积241.68平方米）于2012年8月8日登记在案外人贺业龙名下，原告为按份共有人，原告所占份额为90%。诉讼中，贺业龙到庭表示，原告为涉案房屋的实际购买人和所有人；其同意原告将房屋出售，同意原告取得全部购房款和原告在本案中向被告主张的所有权益。 2014年6月9日，原、被告在签订的《二手房买卖合同》中约定：被告购买涉案房屋，交易价格为10000元／平方米，总价2416800元；合同签定之日，被告向原告支付20000元作为购房定金；原、被告同意以银行按揭方式付款，并约定剩余房款2396800元申请银行按揭，如银行实际审批数额不足前述申请额度，被告应在银行放款当日付给原告；原告应于收到被告全额房款之日起两天内将交易的房产全部交付给被告使用，并应在交房当日将水、电、户口等费用结清；交易税费双方各自承担，中介费及代办产权过户手续费由被告承担；合同签定后，若被告中途违约，应书面通知原告，原告应在三日内将被告的已付款不计利息返还给原告，但购房定金归原告所有，若原告中途违约，应书面通知被告，并自违约之日起三日内应以被告所付定金的双倍及已付款返还给被告；原告过户给被告申请贷款期间被告按1‰给付银行放款期间利息。 2014年6月18日，被告向原告出具借条一份，载明：今借原告2396800元，借款用于购房，期间银行抵押放款，中间按1‰利息计算（以天为计算单位，共计2396800元）。次日，被告向原告支付购房款100000元。2014年6月20日，涉案房屋登记到被告名下。 2014年12月2日，被告向原告转账支付50000元；2014年12月3日，被告向原告转账支付50000元；2015年1月12日，被告向原告转账支付100000元；2015年2月18日，被告向原告转账支付50000元；2015年3月22日，被告向原告转账支付共计200000元，以上共计450000元。 庭审中，原、被告就以下问题存在争议： 关于借条的性质。 原告称，原告付清了购买涉案房屋的银行按揭贷款、解除了抵押权后，原、被告申请房屋过户的过程中，双方协商一致将所欠购房款转为借款，被告以房抵押贷款偿还借款，还清之前以借款为基数，按照每日1‰给付利息，故被告向原告出具了借条。双方之间由房屋买卖关系转化为民间借贷关系。 被告称，签订合同后，双方约定余款2396800元以银行按揭方式进行贷款，因被告没有钱向原告支付余款，故出具了该借条，实际为欠条，这只是欠付房款的凭证而并非原告所述的协商一致转为借款。双方之间仍为房屋买卖关系。 关于利息问题。 原告认为，根据买卖合同约定，被告申请银行按揭贷款，银行放款的当天，被告付清原告房款，被告付清房款前，以2396800元为基数，按每日1‰计算利息。借条中明确了被告通过银行抵押贷款偿还借款，借款计息的基数是2396800元，被告还清欠款之前按照每天1‰计息。 被告认为，买卖合同中的“甲方过户给乙方申请贷款期间乙方按1‰给付银行放款期间利息”，是指自原被告共同将申请贷款所需的资料提交给银行审核之日至银行实际发放贷款之日，期间按欠款总额的1‰计算利息。2014年6月9日签订合同时，欠款总额为2396800元，所以利息数额为2396.80元。借条中“期间银行抵押放款，中间按1‰利息计算（以天为计算单位，共计2396800元）”，是指自申请抵押贷款材料交付银行审核至银行实际放款之日期间按1‰计算利息，“以天为计算单位”是指银行从抵押至放款的期间应当按天计算，与利息无关；且原告实际未向被告提供借款，该约定未实际生效。被告应当支付原告的利息为按二手房买卖合同中约定的利息2396.80元。 三、关于被告申请银行贷款的问题。 原、被告认可一致，被告未按买卖合同的约定办理出按揭贷款以支付剩余购房款。 被告称，签订买卖合同后，因被告信用记录存在问题没有办理出银行贷款。被告得知无法贷款后电话通知过原告，但记不清具体通知时间。原被告口头协商由被告在两年内（2016年6月18日之前）付清房款2396800元，没有约定具体的分期还款期限、分期还款数额以及利息。被告后来也陆续向原告支付了购房款。因没有约定利息，故不应支付利息，被告只同意按照房屋买卖合同的约定支付银行放款期间的利息2396.80元。后，被告又称，签订买卖合同后，被告立即去申请贷款，约一个月后银行告知因暂停了房屋抵押贷款的相关业务，对被告的贷款申请不予允准。被告得知后与原告协商，双方协商待银行恢复抵押贷款业务后再去办理。 原告表示，签订买卖合同时，被告称要将涉案房屋抵押取得贷款，实际并非合同约定的办理银行按揭，因为房屋已经过户给被告不需要再按揭。签订合同、出具借条后，原告一直要求被告说明银行贷款情况、支付房款，被告一直答复正在办理中。在原告的要求下被告分多次支付了约定的利息。2015年3月原告了解到被告已将房产抵押用于贷款才提起诉讼，原告不清楚被告贷款的用途。后，原告又称，被告从未向原告告知过银行不予放款，也未与原告口头协商两年内付款。原告完成房产过户后一直催促被告支付欠款利息和本金、尽快申请完成银行贷款以便尽早还款。在原告催促下，被告以贷款正在申请中为由，陆续偿还部分欠款利息，原告直至起诉后申请财产保全过程中才得知被告未将房产用于银行贷款，而是另行用于其他的抵押贷款，被告根本违反了借条中关于房产向银行抵押贷款偿还借款的承诺和约定。 关于被告支付的450000元性质的问题。 原告认为，以上款项是在原告多次要求下被告支付的利息；被告则称支付的是购房款本金。双方对各自主张均未提交证据。 本院所确认的上述事实，有原告提供的《二手房买卖合同》、借条、房产证复印件，被告提交的电子银行回单、房产证复印件等为证，还有庭审笔录中记载的原、被告的陈述在案为凭。上述证据均经庭审质证和本院审查认证，可以采信。 诉讼中，经原告申请，本院依法裁定查封了涉案房屋。 本院认为，涉案房屋原共有人贺业龙表示认可原告贺敏向被告出售涉案房屋的行为，并同意由原告取得全部购房款和本案诉请的全部权益，是对其个人权利的处分，于法不悖，故原告贺敏主体适格。原、被告于2014年6月9日签订的《二手房买卖合同》是其真实意思表示，亦得到了贺业龙的追认，不违反法律法规的强制性规定，应为有效，原、被告间存在房屋买卖合同关系。关于原、被告争议的被告于2014年12月2日至2015年3月22日支付的450000元的性质问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条之规定，债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，应当按照先抵充利息再抵充主债务的顺序抵充，故本院认为被告支付的450000元应先抵充原告的利息损失再抵充购房款。关于2014年6月18日被告出具的借条，虽名为“借条”，但该借条是基于原、被告间的房屋买卖合同关系产生，且双方间并未有实际的借贷行为发生，故该“借条”实应为“欠条”，从欠条内容可以看出当日被告欠付原告购房款2396800元，双方约定在银行抵押放款期间，以2396800元为基数，以天为计算单位按1‰计息，但原、被告对前述利息的约定远高于实际损失，被告对此提出异议，本院认为原告的利息损失以被告拖欠的购房款余额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算为宜，故按照上述标准，2014年6月20日至2015年3月22日期间，被告已向原告支付了利息137069元，尚余购房款余额1983869元（2296800元-（450000元-137069元）］没有支付，且被告还应以1983869元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的130%，自2015年3月23日起至判决确定的履行之日止继续计付利息损失给原告。对原告的过高要求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十三条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条之规定，判决如下： 一、限被告陈文于本判决生效之日起10日内给付原告贺敏购房款余额1983869元，并以1983869元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的130%，自2015年3月23日起至判决确定的履行之日止继续计付利息损失给原告。 二、驳回原告贺敏的其他诉讼请求。 如被告陈文未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25864元、保全费5000元，由原告贺敏负担5247元，被告陈文负担25617元。 如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审 判 长  徐小明 人民陪审员  吕春学 人民陪审员  刘汉宝 二〇一六年四月八日 书 记 员  吕海燕