浙江省缙云县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙1122民初170号原告：朱丽娥，城镇居民。委托代理人：胡益光，浙江民晖律师事务所律师。被告：胡鲜红，农民。委托代理人：章子忠，缙云县天平法律服务所法律工作者。原告朱丽娥与被告胡鲜红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案受理后，依法由审判员李少青适用简易程序于2016年3月4日公开开庭进行了审理。原告朱丽娥委托代理人胡益光、被告胡鲜红委托代理人章子忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱丽娥起诉称：2012年8月20日，原、被告签订《房屋租赁协议书》一份，原告将自己所有坐落五云街道朝晖路2-4号二层店面（以下简称朝晖路2-4号店面）租给被告使用。约定租期为5年，自2012年8月20日至2017年8月19日止，三年房屋租金每年12000元，三年后每年递增房屋租金1500元。付款方式：第一年租金签订合同之日付清；第二年租金在2013年7月30日前一次性付清；第三年租金在2014年7月30日前一次性付清。协议签订后，原告依约将房屋交付给被告用于经营美容店。被告租房后，一直没交水费，直至2015年6月已拖欠水费431.03元。2013年5-7月，被告拖欠电费125元，电力公司于2013年7月销户拆表。原告代缴2014年度房产税249元。2014年5月，因被告拖欠水、电费及房产税，原告向被告提出收回房屋，双方协商未果。2014年7月30日，被告仍未向原告交纳下一年度租金。原告多次向被告催讨租金或要求被告腾空房屋后，于2014年8月23日书面通知被告收回出租房。被告既不交租金，又不腾空房屋。2014年12月左右，被告因怀孕、生小孩，停止了美容店经营。2016年1月7日，原告再次通知被告解除双方之间签订的房屋租赁协议。综上，请求判令：1、解除原、被告之间签订的《房屋租赁协议书》；2、被告立即腾空房屋；3、被告支付原告2014年8月20日起至腾空房屋日止的房屋租金（2014年8月-2015年8月租金12000元、2015年8月-2016年1月租金6750元共计18750元及至房屋腾空日止的租金）；4、被告支付水费、电费及房产税合计805.83元；5、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第4项请求为被告支付水费、滞纳金、房产税、城镇土地使用费共计724.01元。原告朱丽娥为证明其主张的事实，在举证期限内向本院提供如下证据：1、房屋租赁协议书复印件一份，待证双方签订房屋租赁协议的情况；2、税收缴款书原件一份，待证原告代缴房产税及城镇土地使用费的事实；3、用水基本情况表原件一份，待证被告拖欠水费情况；4、房屋收回通知书原件一份、微信内容复印件一张，待证原告书面通知被告收回出租房屋的事实。被告胡鲜红答辩称：原、被告签订的房屋租赁协议书约定租期为5年。被告对承租房屋进行装修，投入10多万元资金。2014年7月，被告专门买了水果送房租到原告工作单位。原告态度蛮横拒收房租和礼品。被告没办法只得把房租带回。原告多次通过电话和短信通知被告收回出租房，要求被告搬出房屋。被告苦苦哀求，原告坚持收回房屋，同时故意损坏被告店内用具。原告用砖头封住被告店门口，剪断电线，将店里美容师赶走，将沙发移到过道，被告只好关门停业。2014年7月之后，因原告阻止，被告未使用承租房屋。原告要求支付租金，没有依据。对原告诉讼请求第1、3、4项没有异议。被告同意解除合同并腾空房屋，水费、滞纳金和房产税、土地使用税被告认可支付。被告胡鲜红为证明其主张的事实，在举证期限内向本院提交微信内容原件三张，待证被告在2014年7月30日交租金没有违约，因原告方拒收没有支付的事实。对原、被告提交的证据，本院组织双方进行举证、质证，现作如下认证：对原告提供的证据，被告对证据1、2、3、4，没有异议，本院认为证据1、2、3能够证明双方签订房屋租赁协议。承租房屋在被告使用期间用水情况以及2014年房产税、土地费情况，予以认定。证据4，房屋收回通知书能够证明2014年8月23日原告书面通知被告腾空房屋的事实，微信内容可以证明双方通过微信对解除合同问题进行协商的事实，予以认定。对被告方提供的证据，原告对真实性没有异议，认为被告交租金的时间是2014年8月，被告延期交租金违约。本院认为该证据能够证明双方在发生纠纷后通过微信对是否解除合同、缴纳租金和装修损失承担的问题进行协商的事实，予以认定。根据原、被告的陈述，结合上述认证，本院认定的本案事实如下：原告有坐落缙云县五云街道朝晖路2-4号二层店面。2012年8月20日，原、被告签订《房屋租赁协议书》一份，约定：一、原告将朝晖路2-4号店面租给被告使用；二、承租期限自2012年8月20日至2017年8月19日（租期5年）；三、三年房屋租金每年人民币一万二仟元整，三年后每年递增房屋租金一千伍佰元整；四、付款方式：第一年租金自签订合同之日付清，第二年租金在2013年7月30日前付清，第三年租金在2014年7月30日前付清；五、在不租、续租问题上，双方应该提前三个月书面通知对方；……八、店面设计、装修、装潢（包括水、电排污设施、门口路面修筑、房产税等）费用均由被告负责，期满后无偿给原告使用……合同签订后，原告将朝晖路2-4号店面交付给被告使用。被告在承租朝晖路2-5号店面二层后对两间店面进行装修，经营美容院。美容院大门设在朝晖路2-5号店面，朝晖路2-4号店面没有单独门户出入。被告按照合同约定交纳给原告2012年8月-2014年7月租金。2013年7月，朝晖路2-4号店面因拖欠2013年5-7月电费125元被电力公司销户拆表。2014年8月23日，原告在朝晖路2-4号店面张贴《房屋收回通知书》一份，内容为：三个月前已通知被告，原告要在2014年8月15日前收回出租房，经原告多次电话催告，被告仍未搬出，而且多次找被告，被告反而关门避而不见。原告现在书面通知被告，请被告在2014年8月28日前搬出；如果不搬出，原告将强制搬出，一切后果由被告承担。双方因解除合同及损失承担问题通过微信、电话多次协商未果。2014年12月5日，原告缴纳朝晖路2-4号店面房产税153元、城镇土地使用税96元，共计249元。2015年11月被告承租的朝晖路2-5号店面到期。2015年12月，朝晖路2-5号店面新承租人在朝晖路2-4号店面和朝晖路2-5号店面安装“星海影音”广告牌。自2014年8月至2015年11月，被告持有朝晖路2-4号店面钥匙，但未支付原告房屋租金。截止2016年2月，朝晖路2-4号店面拖欠水费121.60元、滞纳金353.41元，共计475.01元。本院认为：原告将自有房屋出租给被告经营美容院，双方签订的《房屋租赁协议书》合法有效，受到法律保护。根据房屋租赁协议书第五条规定，在不租、续租问题上，双方应提前三个月书面通知对方。原告在2014年8月23日在朝晖路2-4号店面张贴《房屋收回通知书》，书面告知被告原告要单方解除合同的意思表示。本院认为，原、被告签订的房屋租赁协议书中约定的单方解除合同条件为提前三个月书面通知，在原告张贴房屋收回通知书三个月满次日即2014年11月23日，合同单方解除条件成就，原、被告签订的房屋租赁协议书解除。原告认为在2014年8月23日房屋收回通知书张贴三个月前已经通知被告收回房屋的意思表示，依据不足，本院不予采纳。合同解除后，被告应当腾空朝晖路2-4号房屋并支付原告合同期内的租金12000元／年÷365天×93天＝3057.53元、水费121.60元及其滞纳金353.41元、房产税153元、城镇土地使用税96元。自2014年11月23日至2015年11月，原告租赁朝晖路2-5号店面，考虑到两处店面只有朝晖路2-5号店面一处门户的客观情况，本院认为可以认定被告在此期间占用朝晖路2-4号店面的事实，故被告应当支付原告占用朝晖路2-4号店面期间导致原告的租金损失12616.44元（2014年11月23日-2015年8月19日：12000元／年÷365天×269天＝8843.84元；2015年8月20日-2015年11月30日：13500元／年÷365天×102天＝3772.60元）。因2015年12月朝晖路2-5号店面已经租赁给其他人且原告认可该承租人在其门面上安装“星海影音”广告牌的事实，本院认为可以认定自2015年12月开始被告使用朝晖路2-4号房屋客观上已不可能，故对原告要求被告支付2015年12月至腾空之日止的租金损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、原、被告于2012年8月20日签订的《房屋租赁协议书》于2014年11月23日解除；二、被告胡鲜红于本判决生效日腾空坐落缙云县五云街道朝晖路2-4号店面；三、被告支付原告租金3057.53元、租金损失12616.44元，两项共计15673.97元，于本判决生效日交本院代转；四、被告支付原告水费121.60元及滞纳金353.41元、房产税153元、城镇土地使用税96元，四项共计724.01元，于本判决生效日交本院代转；五、驳回原告朱丽娥的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的逾期利息。案件受理费2042.97元，减半收取1021.49元，由原告朱丽娥负担21.49元，被告胡鲜红负担1000元。被告负担的费用限本判决生效日向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审 判 员 李少青二〇一六年四月十日代书记员 楼海峰附：裁判文书依据法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。