重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0107民初2081号原告重庆城上城物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区西彭镇铝城南路3号七星城上城项目平街1层3号，组织机构代码69656580-X，企业法人何冰。委托代理人刘华兰。委托代理人钱丹涓。被告刘秀。原告重庆城上城物业管理有限公司诉被告刘秀物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员王浩适用小额诉讼程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告重庆城上城物业管理有限公司委托代理人刘华兰、钱丹涓，被告刘秀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆城上城物业管理有限公司诉称，被告系西彭镇铝城南路3号七星城上城的业主，房屋面积为98.36平方米，每月物业费108.196元，公摊费8元，合计116.196元。2010年6月6日，原告与被告所在小区业主委员会签订《七星·城上城小区物业服务合同》，合同约定，每月物业服务费按1.1元/平方米/月的建筑面积计算，业主公用部位、公用设备设施据实分摊，业主逾期缴纳物业服务费的，原告可从逾期之日起每日按应缴纳费用的3‰加收违约金。合同签订后，原告积极履行合同义务，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告于2011年6月起停止缴纳物业服务费，截止2015年12月31日，被告拖欠物业服务费6390.8元，根据合同约定，产生违约金1905.9元，两项合计为8296.7元。经原告多次催收，被告仍拒绝缴纳物管费，现原告诉至法院，请求：1、请求法院依法判令被告立即支付七星城上城小区号房物业管理费6390.8元。逾期违约金1905.9元。两项合计8296.7元。2、请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费。被告刘秀辩称，被告系西彭镇铝城南路3号七星·城上城房屋的业主，2011年6月至2015年12月，被告未缴纳物管费，因原、被告未签订任何合同，故被告不应当缴纳物业管理费、公摊费和违约金。另，被告应当按照0.7元/平方米/月缴纳物管费，被告也曾按照该标准向原告缴纳物管费，但原告不收。另，原告的主张已经超过诉讼时效。庭审中，原告为证明其诉请，向本院提交了如下证据：1、2010年5月30日，西彭人民政府出具的业主委员会备案证明【物会备[2010]第1号】1份，载明坐落于重庆市九龙坡区西彭镇铝城南路3号的七星城上城小区业主委员会已经成立，予以备案。2、原告（乙方）与重庆市九龙坡区七星城上城业主委会（甲方）签订的《七星·城上城小区物业服务合同》一份，载明：每月物业服务费按1.1元/平方米/月的建筑面积计算，业主公用部位、公用设备设施据实分摊，业主逾期缴纳物业服务费的，原告可从逾期之日起每日按应缴纳费用的3‰加收违约金，委托管理的期限为10年，自2010年6月6日起至2020年6月5日止，该合同自2010年6月6日生效。3、2015年6月9日，原告向被告住址邮寄物管费催收函的中国邮政EMS回执一份。4、2012年、2013年、2014年张贴在被告门外的物业管理费催收函的照片复印件三份。被告对上述证据的质证意见为：对证据1、2、3的真实性无异议，但被告未收到原告邮寄的物管费催收函，对原告举示的证据4无法确定是在被告门口张贴，不予认可。结合原、被告的举证质证，本院对原告举示的上述证据认定如下：原告举示的证据1、2的真实性被告予以认可，并加盖有公章，本院予以采信。对证据3的真实性被告予以认可，本院对原告于2015年6月9日向被告寄送物管费催收函的陈述予以采信。证据4系复印件，且未能明晰门牌号等地址类信息，被告亦不认可其真实性，故对于原告举示证据4本院不予采信。庭审中，被告为证明原告不同意被告小区成立新的业委会，向本院举示以下证据：1、2010年9月11日，西竹路居委会出具的关于七星城上城筹备业委会的通知复印件1份；2、2010年8月5日，城上城候选人选取办法复印件1份；3、2010年7月2日，西彭镇政府出具的公告复印件1份；4、业委会筹备人员名单复印件1份，小区业主签到表复印件1份，2010年6月28日城上城物业管理处出具的证明一份。原告对被告举示的上述证据的质证意见为：上述证据均系复印件，不认可其真实性，也无法达到其证明目的。结合原、被告的举证质证，本院对原告举示的上述证据认定如下：被告举示的上述证据均系复印件，且原告对其真实性不予认可，故本院对被告举示的上述证据不予采信。经审理查明，被告系西彭镇铝城南路3号七星·城上城房屋业主，该房屋建筑面积为98.36平方米。2010年5月30日，七星城上城小区业主委员会成立，并在西彭镇政府登记备案。2010年6月6日，原告与被告所在小区业主委员会签订《七星·城上城小区物业服务合同》，合同约定，每月物业服务费按1.1元/平方米/月的建筑面积计算，业主公用部位、公用设备设施据实分摊，业主逾期缴纳物业服务费的，原告可从逾期之日起每日按应缴纳费用的3‰加收违约金。委托管理的期限为10年，自2011年6月6日起至2020年6月5日止，该合同自2010年6月6日生效。另，原告于2015年6月9日向被告寄送物管费催收函。以上事实由西彭人民政府出具的业主委员会备案证明、物业服务合同、EMS回执、当事人陈述等在卷为凭，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，七星城上城业主委员会于2010年5月30日在西彭镇政府登记备案，其主体地位合法有效，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款关于“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”的规定以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，七星城上城业主委员会与本案原告签订的物业服务合同合法有效，并对全体业主具有约束力，被告应当按照合同的约定交纳相应物业服务费。庭审中，被告陈述其在2011年6月-2015年12月未交纳物业管理费，但被告向本院明确提出原告的诉请已过诉讼时效，本院认为，原告于2015年6月向被告邮寄催费通知函的行为产生了中断诉讼时效的法律后果，故原告主张的2013年7月至2015年12月物业管理费的诉请未过诉讼时效，本院予以支持，故被告应当向原告支付2013年7月至2015年12月物业管理费共计3245.88元（1.1元/平方米/月×98.36平方米×30个月）；对于原告主张的2011年6月至2013年7月期间的物管费已过诉讼时效，且原告在庭审中未能举示诉讼时效中止中断情形的证据，故对于原告主张的2011年6月至2013年7月期间的物管费及相应违约金已过诉讼时效，本院不予支持。对于原告所主张的2013年7月至2015年12月期间的违约金，物业服务合同明确约定业主逾期缴纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日按照应缴费用的3‰的标准加收违约金，该约定违约金过高，本院酌情认定为1000元。对于原告诉请的公摊费，虽原、被告在合同中约定公用部位、设备设施据实分摊，但庭审中原告为能举示证据证明其主张的公摊费实际金额，故对于原告主张的公摊费，证据不足，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘秀于本判决生效后十日内支付原告重庆城上城物业管理有限公司2013年7月至2015年12月拖欠物业服务费3245.88元及违约金1000元。二、驳回原告重庆城上城物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费25元由被告刘秀负担（此款原告已预交，被告于本判决生效后10日内给付原告）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。代理审判员 王 浩二〇一六年四月二十五日书 记 员 胡小林