成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0114民初378号原告刘荣魁，男，1970年7月15日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。委托代理人黄正，四川方舟达律师事务所律师，特别授权代理。被告成都聚森置业有限公司，住所地成都新都区成都家具产业园成彭路中段，组织机构代码68901424-1。法定代表人李晓军，董事长。委托代理人钟庆林，四川诚伦律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人钟世征，四川诚伦律师事务所律师，一般授权代理。原告刘荣魁与被告成都聚森置业有限公司（以下简称聚森公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月20日受理后，依法由审判员黄文利适用简易程序，于2016年2月16日公开开庭进行了审理，原告刘荣魁的委托代理人黄正，被告聚森公司的委托代理人钟庆林、钟世征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘荣魁诉称，2015年1月13日，刘荣魁与聚森公司签订了《商品房买卖合同》，刘荣魁购买聚森公司在成都市新都区成都家具产业园开发修建的家和家园家居商城二期项目中的3幢2层108号商用房，面积40.53平方米，单价9728.15元，总房款386176元，刘荣魁依约付清了购房款。按照合同约定，聚森公司应该在2015年7月31日前交付商品房，可是，时至今日，聚森公司的项目已经停工停建，根本无法交房，其行为已构成事实上的根本违约，请求判令1.解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.聚森公司退还购房款386176元及资金占用利息（从2015年1月13日起，按照月利率2%计算至退清购房款止）。被告聚森公司辩称，刘荣魁诉请解除合同、退还房款、给付资金占用利息是没有法律依据及事实依据。合同解除的条件为法定解除及合同约定解除的条件，双方签订的合同对合同的解除没有明确约定合同对逾期交房有明确约定。截止起诉，聚森公司未收到刘荣魁任何退房、退款的通知。从2015年7月31日起，刘荣魁的收益就是租金，实际上，管理公司是将租金支付给了刘荣魁。刘荣魁要解除合同，那么也应当在未收到租金的情况下提出。聚森公司虽然延期交房，但按双方的约定，并不存在违约。资金占用利息没有合同依据。因此，请求驳回刘荣魁的诉讼请求。经审理查明，2015年1月13日，刘荣魁与聚森公司签订了《商品房买卖合同》，约定刘荣魁购买位于成都市新都区家具产业园区由聚森公司开发的家和家园家居商城二期3幢2层108号商业用房，该商品房测绘建筑面积共40.53平方米，其中套内建筑面积19.02平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积21.51平方米，单价为每平方米9528.15元，总价款386176元。合同第十条约定聚森公司应当在2015年7月31日前交付该商品房。第十二条逾期交房责任载明“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在120日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过120日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。2.在不影响乙方租金收益的前提下，交房时间延后则不算违约。”合同中双方当事人并对其他事项做了详细约定。合同签订当日，刘荣魁支付了购房款386176元。在签订《商品房买卖合同》的同时，刘荣魁与成都聚和市场经营管理有限公司（以下简称聚和公司）签订了《商铺经营管理协议》，约定聚和公司租赁并经营管理该商品房，计租基准总价470946元，租赁期限20年，2015年7月31日至2018年7月30日期间，刘荣魁不主张任何收益。由于家和家园家居商城二期项目工程停工，至今未能复工。因工程未竣工，聚森公司未能在合同约定的2015年7月31日前交房，遂引发纠纷。上述事实有商品房预售许可证、《商品房买卖合同》、房款收据、《商铺经营管理协议》、照片以及当事人的陈述在卷予以佐证。本院认为，双方主要争议焦点为商品房买卖合同是否应当解除。针对争议焦点论述如下：根据刘荣魁与聚和公司签订的《商铺经营管理协议》可以看出，聚森公司是采取售后包租的方式销售房屋，用三年的房屋租金抵扣了购房款，与刘荣魁签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效合法成立的合同，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。合同签订后，刘荣魁作为买受人按约向聚森公司支付了购房款，其合同义务已履行完毕。聚森公司作为出卖人却未在合同约定的期限内履行交付房屋的义务，且逾期超过120日，其逾期交房的事实客观存在，已构成违约。聚森公司抗辩称合同约定“在不影响租金收益的前提下，交房时间延后则不算违约。”《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”根据该规定，聚森公司提供的格式条款免除了其违约责任，该约定无效。因此，聚森公司的抗辩理由不能成立，对其主张本院不予采纳。根据双方签订的商品房买卖合同第十二条的规定，在聚森公司逾期交房超过120日，刘荣魁可以选择退房。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据该规定，刘荣魁要求解除合同符合双方当事人约定的解除条件，其诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据该规定，合同解除后，聚森公司应退还刘荣魁的购房款。关于刘荣魁主张的资金占用利息，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”双方签订的商品房买卖合同第十二条约定“买受人退房的，按照买受人全部已付款的5%支付违约金”。根据上述法律规定，该约定就是解除合同的损失赔偿，因此，刘荣魁要求按照月利率2%给付资金占用利息，其请求不符合双方的合同约定和法律规定，本院支持违约金19309元，超出部分的诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告刘荣魁与被告成都聚森置业有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告成都聚森置业有限公司在判决生效后十五日内退还原告刘荣魁购房款386176元；三、被告成都聚森置业有限公司在判决生效后十五日内给付原告刘荣魁违约金19309元；四、驳回原告刘荣魁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3546元，由原告刘荣魁负担546元，由被告成都聚森置业有限公司负担3000元（此款原告刘荣魁已预交，被告成都聚森置业有限公司在履行上述给付义务时一并结清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  黄文利二〇一六年四月十八日书记员  张 娟