山东省高密市人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0785民初1327号原告刘永春，居民。委托代理人解立宝，律师。被告赵廷明，居民。被告高密市华联商厦。法定代表人葛相仁。委托代理人楚晓玲，律师。委托代理人门志杰。被告高密市华联服饰有限公司。被告高密市明珠商贸有限公司。法定代表人邓撰法。委托代理人李文杰，法律工作者。原告刘永春与被告赵廷明、高密市华联商厦（以下简称华联商厦）、高密市华联服饰有限公司（以下简称华联服饰公司）、高密市明珠商贸有限公司（以下简称明珠商贸公司）物权保护纠纷一案，本院受理后，先适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，原告撤回了对被告高密市华联服饰有限公司的起诉。原告委托代理人解立宝、被告赵廷明、被告华联商厦委托代理人褚晓玲、门志杰、被告明珠商贸公司法定代表人邓撰法及委托代理人李文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告刘永春于2010年11月份购买华联商厦内的楼房，营业面积666.90平方米，并于2010年11月24日办理了该房屋的产权手续，但在2014年3月16日，四被告互相签订了转租、租赁房屋合同，华联商厦、华联服饰公司及赵廷明将原告所有的营业房屋租赁给明珠商贸公司，赵廷明将原告的房租收取。请求法院依法判令四被告将原告所有的位于华联商厦四楼的房屋（面积666.90平方米）腾出交付原告，并赔偿因被告非法出租、使用所得的房屋租金（自2010年11月24日至今的租金）。被告赵廷明辩称，赵廷明于2009年购买了华联商厦三、四楼，后赵廷明将三、四楼出租给了华联商厦，华联商厦至今未给付房租。华联商厦和明珠商贸公司现在仍租用赵廷明的房屋，赵廷明要求收回房屋。赵廷明与明珠商贸签订的合同中三楼、四楼均有赵廷明的部分，所以其签订合同是正确的，原告起诉赵廷明并不适格。被告华联商厦辩称，2010年前华联商厦与华联服饰公司签订了租赁合同，租赁合同至2016年4月份终止，2010年左右，通过银行处置不良资产的方式，原告刘永春及被告赵廷明购买了华联商厦部分三楼和四楼。在刘永春及赵廷明通过拍卖获得部分三楼及四楼后，根据买卖不破租赁的原则，华联商厦与华联服饰公司租赁合同继续执行。2014年3月16日华联商厦、华联服饰公司、明珠商贸公司、赵廷明四方签订转租租赁合同，将华联商厦的二楼、三楼、四楼租给明珠商贸公司进行经营，华联商厦转租的是二楼及部分三楼，部分三楼及四楼由赵廷明决定转租，因华联商厦与华联服饰公司的租赁合同到2016年4月份终止，所以，四方协议把2016年4月之前的租金交给华联服饰公司进行结算。华联商厦认为其不应该成为本案的被告，因为在转租合同中，华联商厦出租的是自己的二楼和部分三楼，并没有非法出租原告的四楼营业房，原告四楼营业房系赵廷明征得原告同意后才出租的，租金按照合同约定归赵廷明所有，因此，该案中华联商厦不是适格被告，不应该承担责任。被告明珠商贸公司辩称，2014年4月30日明珠商贸公司与华联商厦、华联服饰公司、赵廷明租赁涉案房屋时，二楼三楼部分产权属华联商厦，部分三楼、四楼属赵廷明。因为签订租赁合同时明珠商贸公司不知道原告在四楼有产权存在，合同均是由赵廷明签字。租赁的房租一部分交给了华联服饰公司、一部分交给了华联商厦，均有收款收据为证。没有交付赵廷明房租，是因为赵廷明与聚源通小额贷款公司有贷款担保经济纠纷，法院于2014年11月5日给下达了协助执行通知书，扣留赵廷明在明珠商贸有限公司的租金至60万元为止，未经法院允许不得支付。对2014年之前涉案情况不清楚。经审理查明，2010年10月15日原告通过法院拍卖竟得高密市华联商厦四楼的部分产权，面积为666.90平方米，并于2010年11月24日办理了房产证，证号为：鲁潍房权证高密市字第××号。同时被告赵廷明竟得华联商厦部分三楼、四楼产权，面积共950平方米，房权证号为：鲁潍房权证高密市字第××号。赵廷明、刘永春均认可四楼刘永春约占1／3面积，赵廷明约占2／3面积。刘永春、赵廷明购买上述房产时，因房产一直由华联商厦对外出租，刘永春、赵廷明未实际占有使用涉案房产。涉案房产现由被告明珠商贸公司租赁使用，刘永春、赵廷明至今也从未收取到租赁方缴纳的租金。2014年3月16日，华联商厦作为甲方与华联服饰公司作为乙方、明珠商贸公司作为丙方、被告赵廷明作为丁方签订《转租、租赁房屋合同》，内容为：“第一条：乙方原与甲方签订承包合同至2016年4月底到期终止，执行期间不论哪种形式的运行，一律执行原合同内容不变。第二条：乙方2016年4月底到期合同即终止，甲丙方继续执行本合同。第三条：乙方从2014年4月30日开始转租给丙方经营家具系列并由丙方自行重新装修，甲方保证丙方各通道如：电梯的楼梯公共部分的畅通，如有纠纷由甲方负责。第四条：租赁标的：华联商厦二楼、三楼、四楼及水、电、附属设施。第五条：租赁期限十八年，自2014年4月30日至2032年4月30日，合同生效后，丙方可把2016年4月底以前租金按合同交予乙方结算。2015年至2016年租金丙方于2015年3月份交清。第六条：租金缴纳办法：合同签订生效后付定金14万元，当年租金余额20万元入住后付清。以后每半年缴纳一次租金。年租金43万元正，二楼23万元，三楼8万元（其中赵廷明4.5万元），四楼3万（四楼属于赵廷明的）。……”合同还约定了其他事项。对该合同的签订，原告明确表示并未授权赵廷明签订合同。赵廷明认为自己只是签了属自己所有的部分三楼、四楼，未代理刘永春签订合同。华联商厦认为是赵廷明为刘永春代签合同。上述合同签订后，被告明珠商贸公司接管华联商厦二、三四楼经营家具系列，将房租一部分交给了华联商厦，一部分交给了华联服饰公司，具体支付情况不祥，但未支付给赵廷明、刘永春。因被告赵廷明有其他债务，法院于2014年对被告明珠商贸公司作出了（2014）高法执字第1976号协助执行通知书，扣留了赵廷明在其处的租金。另外，被告华联商厦主张：2000年曲晓军以平度市宏源商店的名义与高密华联商厦签订了《租赁经营合同》，租期15年，自2001年4月20日至2016年4月19日，租赁华联商厦二楼、三楼、四楼及水电等附属设施和部分后院。租金前五年每年25万元，后十年每年30万元。2001年5月29日曲晓军又成立了华联服饰有限公司。2007年曲晓军将《租赁经营合同》的全部权利义务转让给王丕忠，由王丕忠继续以华联服饰公司的名义继续经营至2016年正月去世，华联服饰公司于2007年6月13日注销。被告华联商厦提供了租赁经营合同复印件、曲晓军出具的书面证明复印件等证据（该证据系从高密市商务局所复印）予以证实。原告对证据的真实性不予认可，其他被告质证无异议。同时原告主张高密华联商厦的租金收取情况为：2014年4月底至2016年4月底，华联商厦二年租金按2001年和《租赁经营合同》，二楼18万，三楼2.5万，二年共计41万元，扣掉4个月的装修期，应收租金341668元，实收31万元。其余归王丕忠所得，王丕忠至今尚欠华联商厦租金。华联商厦提交2014年4月-2016年4月的租赁费收据复印件8张（同样从高密市商务局复印）予以证实。原告质证对该证据的真实性不予认可且不具有证明力。其他被告对租金情况不清楚。上述事实，有原告提交的房屋买卖协议、房权证、房款发票、转租租赁房屋合同、户籍证明、公司登记注销证明，被告华联商厦提交的租赁经营合同、曲晓军出具的证明、转租租赁房屋合同、租金收据，被告明珠商贸公司提交的协助执行通知书，被告赵廷明提交的房权证、高密市住房和城乡建设局出具的证明及当事人陈述等为证，足以认定。本院认为，本案系物权保护纠纷，非房屋租赁合同纠纷。2010年11月份原告购买了华联商厦四楼的部分营业房，并且办理了产权登记，该部分营业房应属原告刘永春所有。《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第三十七条：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”的规定，原告可以向承租人即被告明珠商贸公司请求返还原物，并有权要求赔偿损失。对于具体的损失，本院参照原告的诉讼请求及租赁合同约定的租金情况进行核算，四楼年租金为3万元，原告建筑面积占2／3，其年租金损失约为2万元，自原告主张的2014年4月30日起算。原告购买营业房时，涉案房屋确实正由华联商厦对外出租，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，原告取得营业房的所有权并不改变租赁合同的效力。按照被告华联公司提供的证据，华联商厦与王丕忠订立的租赁期限至2016年4月底，原告取得营业房产权至2016年4月30日租赁期满期间的租赁费用应由原告向王丕忠主张。租赁合同到期后，在原告不知情的情况下，四被告又签订转租协议，将原告的房产对外租赁，侵犯了原告的财产权益，应承担相应的民事责任。被告明珠商贸公司返还原告房屋后造成的损失可以根据合同约定或法律规定向违约方主张。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，判决如下：一、被告高密市明珠商贸有限公司将原告所有的位于华联商厦四楼的房屋（面积666.90平方米）腾出交付原告刘永春；二、被告高密市明珠商贸有限公司赔偿因租赁原告房屋所造成的房屋租金损失（自2014年4月30日起本本判决生效之日止，按年租金2万元计算）。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由被告高密市明珠商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  马 森人民陪审员  葛文森人民陪审员  郑 坤二〇一六年十月十日书 记 员  台艳林