湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘11民终579号上诉人（原审原告）蒋先宏。委托代理人蒋三妹。被上诉人（原审被告）何立斌。被上诉人（原审被告）毛翠莲。二被上诉人共同委托代理人邓纲要。上诉人蒋先宏与被上诉人何立斌、毛翠莲确认合同无效纠纷一案，蒋先宏不服双牌县人民法院于二○一六年二月二十二日作出的（2015）双民初字第566号民事判决，通过一审法院提出上诉。双牌县人民法院于2016年4月1日移送案卷，本院遂于同日立案受理本案，由审判员黄素担任审判长，与代理审判员曾忞、张向安组成合议庭，于2016年4月12日在本院第八审判庭公开开庭审理了本案，代理书记员罗娜担任法庭记录。上诉人蒋先宏的委托代理人蒋三妹，被上诉人何立斌、毛翠莲共同委托代理人邓纲要到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2008年8月22日，被告何立斌、毛翠莲与卿理华、刘小玲签订《商品房售房合同》，二被告购买了位于双牌县泷泊镇金银大厦商住楼二单元七楼D户型建筑面积为134.1㎡的住房一套，但没有办理房屋产权、土地使用权登记等手续。2014年1月13日，原告蒋先宏在二被告委托代理人邓纲要带领下看房，看房后，原告与二被告委托代理人邓纲要签订《购房协议初步协议》。该协议约定：原告蒋先宏以人民币24.3万元购买该房屋，蒋先宏向二被告交付定金人民币1.8万元，原告在给付22万元后即可入住该房，剩下尾款待办理完毕房屋产权证书以及土地使用权证书后给付，办证费用由原告承担，二被告负有协助义务，如果不能办理房屋产权证书、土地使用权证书，原告有权解除该协议；该协议系初步协议，具体协议在2014年1月30日前签订。该协议签订后，原告蒋先宏于当日向二被告委托代理人邓纲要给付定金1.8万元。2014年1月26日，原告蒋先宏与被告何立斌、毛翠莲签订《房屋买卖合同》，约定：原告蒋先宏（买方；乙方）购买被告方（卖方；甲方）位于双牌县紫金中路东面兴建金银大厦商住楼一栋顶层（第六层、西边北面）住房一套，房屋结构为砖混结构，面积为134.1㎡，带楼顶隔热层杂物间；价格：该房屋售价总金额为24.3万元整；付款方式：（1）乙方已于2014年1月13日向甲方支付定金1.8万元；（2）在2014年2月17日前乙方以银行转账方式支付甲方20.2万元。付款前提，甲方于乙方付款的同时约齐原开发商与乙方签订该宗房产转让给乙方的变更合同，合同条款与开发商在2008年8月22日跟甲方签订的原始合同《商品房售房合同》条款一致，签订转让合同后5天内甲方协助乙方到房产局办理房地产证、土地使用权证。余款2.3万元在办理完毕房屋产权证及土地使用权证后给付；房屋交付期限：乙方交足22万元时，甲方同时将该房屋及全部钥匙、办理房产证及土地使用证所需的全部资料交给乙方；关于产权过户登记的约定：甲方收到乙方22万元购房款后，必须全力协助乙方办理土地使用权证、房屋产权证过户，期限为2015年6月30日前；甲方逾期交付房屋的违约责任；乙方逾期付款的违约责任。合同签订后，原告蒋先宏认为二被告没有取得该房屋的产权，无权签订房屋买卖合同，该房屋买卖合同系无效合同，故未按约在2014年2月17日前给付被告方20.2万元，被告方委托代理人邓纲要于2014年5月1日短信通知原告蒋先宏解除该合同。原告蒋先宏以签订的房屋买卖合同无效为由多次要求被告方退还定金1.8万元，均未果，故原告诉至法院。原判认为，原告蒋先宏与二被告委托代理人签订的《购房协议初步协议》、以及与二被告签订的《房屋买卖合同》均系双方的真实意思表示，且两份合同中的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该两份合同均成立并生效。原告蒋先宏诉称由于二被告没有取得房屋的所有权，故二被告无权处分该房屋，两份合同均系无效合同。法院认为，《物权法》第九条规定的系不动产物权变动的内容，而原、被告双方就合同是否生效产生的纠纷系合同债权的内容，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，物权变动与合同债权相分离，应区分处理，且原告没有证据证明具有合同无效的情形，故对原告蒋先宏请求确认原、被告双方签订的所有房屋交易合同无效的诉讼请求，法院不予支持。原告蒋先宏与被告方合同约定交付定金1.8万元，且原告已经将1.8万元交付被告方，故原、被告双方的定金合同成立并生效。原告蒋先宏应当按照合同约定履行给付房款义务，但原告并未在约定期限内履行义务，其行为已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，被告方可以选择适用定金条款，不予退还原告定金1.8万元。故对原告请求判决二被告无条件返还购房定金人民币1.8万元及按同期银行贷款利率赔偿利息损失的诉讼请求，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告蒋先宏的全部诉讼请求。本案案件受理费100元，因适用简易程序审理减半收取50元，由原告蒋先宏负担。宣判后，蒋先宏不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：二被上诉人始终无法提供本案房屋的产权证，致使上诉人即便给付全部价款也无法办理产权过户手续，违约在先，上诉人拒付剩余价款合法，被上诉人应承担违约责任。原判认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院撤销原判，改判被上诉人双倍返还定金共计3.6万元，其中1.8万元按同期银行贷款利率给付利息，本案诉讼费由被上诉人负担。被上诉人何立斌、毛翠莲答辩称：买房是双方自愿的，上诉人看房后很满意，交了18,000元的定金，上诉人交付定金时也清楚房屋尚未办理房产证，上诉人后反悔，不愿买房，要求退还定金于法无据；按照合同约定，上诉人应当先交付购房款，被上诉人再为其办理房产证，房产证是可以办理的。综上，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》是合法、有效的合同，双方应履行合同约定的义务。上诉人认为被上诉人始终无法提供本案房屋的产权证，致使上诉人即便给付全部价款也无法办理产权过户手续，上诉人拒付剩余价款合法，该主张不能成立，理由如下：第一，按照合同约定，上诉人应在支付18,000元定金后，再向被上诉人支付20.2万元购房款，被上诉人再为上诉人办理房产证的相关事宜，上诉人未支付剩余房款，违反合同约定在先；第二，从房屋买卖合同中“约齐原开发商与上诉人签订该房屋转让给上诉人的变更合同“、”上诉人只承担1次房产证及土地使用证的过户费用“等内容可知，上诉人在签订该合同时知道该房屋并未办理房产证；第三，上诉人没有证据证明被上诉人因未取得房屋所有权或者处分权致使房屋所有权不能转移，上诉人要求被上诉人承担违约责任没有事实依据。本案中，上诉人未履行合同约定的付款义务，导致合同无法继续履行，无权要求返还定金。综上，上诉人蒋先宏的上诉理由均不能成立，本院予以驳回。原判认定事实清楚，处理正确，本院依法维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人蒋先宏负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄 素代理审判员 曾 忞代理审判员 张向安二〇一六年四月二十五日代理书记员 罗 娜附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。