江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2015)张民初字第02397号原告张家港赛博物业服务有限公司,住所地江苏省张家港经济开发区(国泰北路1号)。法定代表人蒋楠,总经理。委托代理人鲁民，江苏世纪同仁律师事务所律师。委托代理人方磊，江苏世纪同仁律师事务所律师。被告江苏天霸房地产开发有限公司,住所地江苏省张家港经济开发区悦丰大厦。法定代表人陈洪法。原告张家港赛博物业服务有限公司（以下简称赛博公司）诉被告江苏天霸房地产开发有限公司（以下简称天霸公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月29日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月27日公开开庭进行了审理，原告赛博公司的委托代理人鲁民、方磊到庭参加诉讼。本院于2016年3月17日组织质证，原告赛博公司的委托代理人方磊到庭参加诉讼。被告天霸公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告赛博公司诉称，原、被告于2008年11月14日签订了《天霸商务馆前期物业服务合同》，约定由原告对被告开发的天霸商务馆进行前期物业管理服务，总建筑面积62118.3平方米，期限3年。2011年天霸商务馆成立了业主委员会，继续选聘原告提供物业管理服务。原告又先后于2011年10月21日、2014年10月21日与业主委员会签订了物业服务合同。合同均约定了服务收费标准。自2008年签订合同后，原告按约对天霸商务馆提供物业服务至今。在2010年5月至2015年5月期间，被告因前期物业服务及后期自持物业服务，累计结欠原告物业费5484254.85元，电费379252元，共计5846023.8元。故请求判令：1、被告支付结欠的物业费、电费共计5846023.8元及自2015年5月17日起至实际给付之日止按同期银行贷款基准利率计算的利息。2、本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告放弃要求被告支付电费379252元的诉讼请求。被告天霸公司未答辩。经审理查明，2008年11月14日，天霸公司（委托方、甲方）与赛博公司（受委托方、乙方）签订了《天霸商务馆前期物业服务合同》，合同内容概括如下，甲方将天霸商务馆委托乙方实行物业管理服务。委托期限自2008年11月12日至2011年11月11日止。甲方未出售的空置房物业费按不低于70%的标准收取。出租房的物业管理费由甲方（或使用人）全额缴纳。本物业停车位的权利人应按50元/个·月的标准向乙方交纳停车位管理服务费。甲方未出售或出租的空置车位，其管理服务费按50%标准收取。2011年10月21日，天霸商务馆业主委员会（委托方、甲方）与赛博公司（受委托方、乙方）签订了《天霸商务馆物业服务合同》，合同内容概括如下，甲方将天霸商务馆委托乙方实行物业管理服务。委托期限自2011年10月21日至2014年10月20日止。写字楼、商铺房屋由乙方按建筑面积每月每平方米4.3元向业主（物业使用人）收取，公寓由乙方按建筑面积每月每平方米2.9元向业主（物业使用人）收取。公摊费用写字楼、公寓每年每套按1000元预收，每年按面积按实分摊。自购汽车停车位服务费：地下汽车位50元/月。2014年11月11日，天霸商务馆业主委员会（委托方、甲方）与赛博公司（受委托方、乙方）签订了《天霸商务馆物业服务合同》，合同内容概括如下，甲方将天霸商务馆委托乙方实行物业管理服务。委托期限自2014年10月21日至2017年10月20日止。写字楼、商铺房屋由乙方按建筑面积每月每平方米4.3元向业主（物业使用人）收取，公寓由乙方按建筑面积每月每平方米2.9元向业主（物业使用人）收取。后赛博公司依约进行了物业服务管理。以上事实，有《天霸商务馆物业服务合同》、《天霸商务馆物业服务合同》及庭审笔录予以佐证。一、赛博公司要求天霸公司支付2015年5月16日之前的物业费：1、2009年9月18日至2010年5月17日，赛博公司要求天霸公司支付物业费285553元。提供2012年5月5日签收物业费发票说明，该说明载明截止到2010年5月17日，天霸公司结欠赛博公司物业费285553元。2、2010年5月18日至2012年6月30日，赛博公司要求天霸公司支付物业费2518458.25元。提供2012年6月16日的对账物业费明细，明细中载明2010年5月18日至2011年6月30日物业费为1212876.68元（2010年6月1日至2011年6月30日的物业费）×70%-30942.8＋15792.40（2010年5月18日至2010年5月31日的物业费）＝833863.28元。2011年7月1日至2011年12月31日的物业费为559789.24×70%-29408.69＝362443.77元。2012年1月1日至2012年6月30日的物业费为553692.8×70%-48894.38＝338690.58元。共计833863.28＋362443.77＋338690.58＝1534997.63元。赛博公司称当时口头约定对完账及时付款的话，就在应付服务费的基础上打个七折，由于被告没有付款，我方要求按照全额进行付款。本院认为，原、被告签订的《天霸商务馆物业服务合同》是双方真实意思的表示，合法有效，原告与天霸商务馆业主委员会签订的《天霸商务馆物业服务合同》对原、被告双方均有约束力。原告依约进行了物业管理，被告应当支付物业服务费。1、关于2009年9月18日至2010年5月17日的物业费，根据2012年5月5日签收物业费发票说明，赛博公司要求天霸公司支付2010年5月17日之前的物业费285553元，依法有据，本院予以支持。2、2010年5月18日至2012年6月30日的物业费，根据2012年6月16日的对账物业费明细，2010年5月18日至2012年6月30日天霸公司应当支付赛博公司物业费为1534997.63元，赛博公司称口头约定对完账及时付款的话，在应付服务费的基础上打七折，因天霸公司没有付款，现要求全额进行支付，因赛博公司的陈述未提供证据证实，该陈述本院不予支持。二、2012年7月1日至2015年5月16日，因原、被告未对账，按照实际使用时间来计算。1、天霸商务馆B幢，赛博公司要求天霸公司支付物业费、公摊费共计277651.25元。（1）至2015年5月16日仍属于天霸公司所有的房产有401、408、413、414、811、814、815、1013、1014、1409、1410、1412、1414、1608、1806、2001、2008，每平方每月按2.9元计算，公摊费按照每年的实际金额计算，提供上述房屋权属登记信息查询结果证明，证实上述房屋的产权人是天霸公司，401、408、413、414、811、814、815、1013、1014、1409、1410、1412、1414、1608、1806、2001、2008房屋的面积分别为143.03、126.57、57.51、57.51、58.28、58.28、61.83、58.28、58.28、53.42、53.42、53.42、53.42、128.8、52.67、75.24、72.67。对于公摊费的证据，赛博公司未提供相关证据。（2）B幢808、1015、1209、1408、1415、1606、1607，该项房屋天霸公司未办理产权登记，故无法查询到。根据《天霸商务馆房产测绘成果报告》显示上述房产系天霸公司名下。提供《天霸商务馆房产测绘成果报告》复印件。（3）2012年7月1日至2015年5月16日天霸公司将下列房产404、405、608、612、802、1210、1604、1609、1611、1807、1808、2015转让给他人，均按有利于天霸公司的方式计算截止时间。提供上述房产的房屋权属登记信息查询结果证明，面积分别是55.39、55.39、126.57、57.51、56.14、58.28、53.42、53.42、53.42、52.67、126.48、44.6，他人取得上述房产的时间分别为2012.10.9、2012.10.9、2014.4.17、2013.4.11、2015.2.12、2015.9.16、2014.4.9、2014.4.10、2014.4.9、2015.10.14、2014.4.15、2015.9.16，每平方每月按2.9元计算，公摊费按照每年的实际金额计算，对于公摊费的证据，赛博公司未提供相关证据。本院认为，赛博公司要求天霸公司支付房产的物业费依法有据，但是公摊费未提供证据证实，本院不予支持。B幢808、1015、1209、1408、1415、1606、1607房产产权人并非是天霸公司，赛博公司提供的测绘报告系复印件，且测绘报告并不能证实产权的所属，故赛博公司要求天霸公司支付B幢808、1015、1209、1408、1415、1606、1607房屋的物业费，依法无据。B幢401、408、413、414、811、814、815、1013、1014、1409、1410、1412、1414、1608、1806、2001、2008、404、405、608、612、802、1210、1604、1609、1611、1807、1808、2015的物业费共计173450元。2、天霸商务馆C幢，赛博公司要求天霸公司支付物业费、公摊费共计306587.04元。（1）至2015年5月16日仍属于天霸公司所有的房产有410、411、422、424、1806，每平方每月按4.3元计算，公摊费按照每年的实际金额计算，提供上述房屋权属登记信息查询结果证明，证实上述房屋的产权人是天霸公司，410、411、422、424、1806房屋的面积分别为47.1、50.82、167.37、119.77、62.69。对于公摊费的证据，赛博公司未提供相关证据。（2）C幢617、815、1819，该项房屋天霸公司未办理产权登记，故无法查询到。根据《天霸商务馆房产测绘成果报告》显示上述房产系天霸公司名下。提供《天霸商务馆房产测绘成果报告》复印件。（3）2012年7月1日至2015年5月16日天霸公司将下列房产1422、1423、1801、1802、1803、1804、1805、1807、1808、1809、1810、1811、1812、1814、1815、1817、1818、1820、1821、1823、1824、1825转让给他人，均按有利于天霸公司的方式计算截止时间。提供上述房产的房屋权属登记信息查询结果证明，面积分别是119.58、122.91、47.31、51.16、51.16、51.16、51.16、62.69、51.16、51.16、47.33、51.16、51.16、51.16、51.16、148.94、121.44、129.44、168.5、120.58、118.15、121.44，他人取得上述房产的时间分别为2014.4.14、2014.7.31、2015.11.12、2015.11.12、2015.11.12、2015.5.16、2015.5.16、2015.11.17、2013.4.17、2013.3.4、2014.4.11、2014.4.10、2013.10.16、2013.7.25、2012.10.13、2013.11.25、2013.11.25、2014.4.14、2014.4.11、2014.4.11、2014.4.14、2012.9.3，每平方每月按4.3元计算，公摊费按照每年的实际金额计算，对于公摊费的证据，赛博公司未提供相关证据。本院认为，赛博公司要求天霸公司支付房产的物业费依法有据，但是公摊费未提供证据证实，本院不予支持。C幢617、815、1819房产产权人并非是天霸公司，赛博公司提供的测绘报告系复印件，且测绘报告并不能证实产权的所属，故赛博公司要求天霸公司支付上述房屋的物业费，依法无据。C幢410、411、422、424、1806、1422、1423、1801、1802、1803、1804、1805、1807、1808、1809、1810、1811、1812、1814、1815、1817、1818、1820、1821、1823、1824、1825的物业费共计213922.08元。3、天霸商务馆101，赛博公司要求天霸公司支付截止到2015年5月16日的物业费共计554927.65元。提供上述房屋权属登记信息查询结果证明，证实上述房屋于2015年5月27日变更到张家港市中昊房地产有限公司名下，面积为4650平方米，按每月每平方4.3元计算。对于公摊费的证据，赛博公司未提供相关证据。计算到2015年5月16日，天霸公司应当支付物业费、公摊费795740.6元，扣除赛博公司从他人处已收到的240812.95元，天霸公司还应支付554927.65元。本院认为，赛博公司要求天霸公司支付上述房产的物业费依法有据，但是公摊费未提供证据证实，本院不予支持。天霸商务馆101的物业费共计689974.27，扣除赛博公司从他人处已收到的240812.95元，天霸公司还应支付449161.32元。4、天霸商务馆301，赛博公司要求天霸公司支付截止到2015年5月16日的物业费共计251094元。提供上述房屋权属登记信息查询结果证明，证实上述房屋系天霸公司所有，面积为1466平方米，按每月每平方4.3元计算。对于公摊费的证据，赛博公司未提供相关证据。本院认为，赛博公司要求天霸公司支付上述房产的物业费依法有据，但是公摊费未提供证据证实，本院不予支持。天霸商务馆301的物业费共计217682.25。5、天霸商务馆302，赛博公司要求天霸公司支付截止到2015年5月16日的物业费共计297329.4元。提供上述房屋权属登记信息查询结果证明，证实上述房屋系天霸公司所有，面积为1542平方米，按每月每平方4.3元计算。对于公摊费的证据，赛博公司未提供相关证据。本院认为，赛博公司要求天霸公司支付上述房产的物业费依法有据，但是公摊费未提供证据证实，本院不予支持。天霸商务馆302的物业费共计228998.99元。6、天霸商务馆2101，赛博公司要求天霸公司支付截止到2015年5月16日的物业费共计699774.3元。提供上述房屋权属登记信息查询结果证明，证实上述房屋系天霸公司所有，面积为4086平方米，按每月每平方4.3元计算。对于公摊费的证据，赛博公司未提供相关证据。本院认为，赛博公司要求天霸公司支付上述房产的物业费依法有据，但是公摊费未提供证据证实，本院不予支持。天霸商务馆2101的物业费共计606659.15元。7、负一、二层车位，赛博公司要求天霸公司支付截止到2015年5月16日的物业费共计578433元。负一层车位共184个，天霸公司已销售34个，剩余车位150个。房产局称天霸公司有房产未登记产权，故无法查询到车位的信息。在2016年6月16日双方对账资料中显示，天霸公司认可剩余车位150个。负二层车位共185个，天霸公司在售房时制作的《地下二层平面图》上显示有185个车位，因天霸公司有房产未登记产权，故无法查询到车位的信息。本院认为，原告赛博公司未提供证据证实上述车位是天霸公司所有，故赛博公司要求天霸公司承担车位物业费的诉讼请求，依法无据。综上，天霸公司应当支付赛博公司物业费共计3710424.42元。赛博公司要求天霸公司支付自2015年5月17日起至实际给付之日止按同期人民银行贷款基准利率计算的利息，依法有据，予以支持。被告天霸公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃到庭答辩、质证等权利，应承担相应的法律后果。综上，按照依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告江苏天霸房地产开发有限公司应支付原告张家港赛博物业服务有限公司物业费3710424.42元及利息（从2015年5月17日起至实际履行之日止中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。限于判决生效后10日内履行。二、驳回原告张家港赛博物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告江苏天霸房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52722元，由原告张家港赛博物业服务有限公司负担7000元，由被告江苏天霸房地产开发有限公司负担45722元，被告负担的部分原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决书时直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：苏州市中级人民法院；开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  钱凌虹人民陪审员  缪 安人民陪审员  茅国兴二〇一六年四月二十七日书 记 员  宗 敏