南通市通州区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0612民初799号原告南通市静安物业管理有限公司。法定代表人张武国。委托代理人季华。被告丁吉霞。委托代理人丁松涛。原告南通市静安物业管理有限公司（以下简称静安物业）与被告丁吉霞物业服务合同纠纷一案，原告诉请要求被告给付2013年的物业管理费618元及滞纳金1761元（从2014年1月1日起按每日千分之五计算至2015年9月30日止），2014年的物业管理费618元及滞纳金834元（从2015年1月1日起按每日千分之五计算至2015年9月30日止），合计3831元。本院于2016年2月2日立案受理后，依法由审判员张红娟适用小额诉讼程序于2016年2月26日、2016年4月18日公开开庭进行了审理。两次庭审，原告委托代理人季华、被告丁吉霞及其委托代理人丁松涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本院查明，通州市静安物业管理有限公司系通州区石港镇阳光花苑（以下简称阳光花苑）的前期物业服务单位，被告系阳光花苑5幢301室（建筑面积128.71m2）住房的所有人。2009年7月4日，通州市静安物业管理有限公司与被告签订物业管理协议1份。协议约定被告委托通州市静安物业管理有限公司为阳光花苑小区提供物业服务；物业服务费用根据业主房屋建筑面积计算，标准为0.4元/m2/月，每年交纳一次；业主和物业使用人未按协议约定交纳物业管理费的，对拖欠的物业管理费按每日千分之五加收滞纳金。协议还对其他事项进行了约定。协议签订后，被告按期交纳物业管理费至2012年年底，此后的物业管理费未交纳。2014年10月22日，原告在阳光花苑小区内张贴“告业主书”，公告小区业主在阳光花苑物业服务合同期满，于2014年10月31日终止服务合同。原告曾为索要物业管理费事宜于2015年9月9日向本院提起诉讼，审理中被告提出撤销案涉“物业管理协议”并要求原告返还其已交纳的物业管理费2729.80元并赔偿损失2729.80元的反诉请求。2015年12月8日，原告撤回本诉请求，本院裁定予以准许，并就反诉请求作出（2015）通潮民初字第00890号民事判决，判决驳回反诉原告丁吉霞的诉讼请求。该判决现已发生法律效力。2015年12月8日，原告在小区大门及被告住宅进户门处张贴催收物业费通知书，但被告至今仍未交纳拖欠的物业管理费，故原告再次诉来法院，要求处理。另查明，2010年1月13日，经工商行政管理部门核准，通州市静安物业管理有限公司变更企业名称为南通市静安物业管理有限公司。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的物业管理协议合法有效，双方应按约行使权利、履行义务。原告根据合同约定为被告所在小区提供了物业服务，被告理应按约给付原告相应的物业服务费。原告认为其为阳光花苑提供物业服务至2014年12月31日，但提供的静安物业与石港阳光花苑业主委员会于2015年6月1日签订的确认协议书仅能证明静安物业与阳光花苑业主委员会于2014年12月31日就相关费用交接完毕，不能证明其为该小区服务至2014年12月31日。被告认为原告为其小区服务至2014年10月31日，提供了2014年10月22日静安物业张贴于小区内的告业主书的照片为证。原告对该照片的真实性没有异议，但认为此系原告单方要求终止物业服务的行为，并非双方达成终止合同的合意。本院认为，原告在小区内张贴的告业主书中明确表示将于2014年10月31日终止服务合同，现原告提供的证据不足以证明2014年10月31日之后其仍在继续为阳光花苑提供物业服务，因此本院认定原告为阳光花苑提供物业服务至2014年10月31日。对被告提出其于2013年1月1日通知原告解除案涉物业管理协议，不再交纳物业管理费，原告现起诉追索物业费已超过诉讼时效的抗辩意见，本院认为，物业管理协议签订后，被告按约交纳物业管理费至2012年年底，自2013年起不再交纳物业费。协议中对物业管理费交纳的时间仅约定为“协议订立之日起交纳第一年度的全额物业管理费，以后每年征收一次”，并未明确每年的物业管理费交纳的具体时间。本院认为，从生活实践来看，每年的物业管理费在年底之前交纳均为合理。故2013年的物业管理费诉讼时效应从2014年1月1日起算。原告曾于2015年9月9日起诉要求被告给付物业管理费，诉讼时效中断。故原告本次诉讼未超过诉讼时效，被告该抗辩意见依法不能成立。对被告提出其尚未领取阳光花苑5幢301室房屋的产权证，并非该房屋业主，其与原告签订的物业管理协议无效的抗辩意见，本院认为，被告在与南通北方置业有限公司签订商品房买卖合同后，其已支付全部购房款，取得阳光花苑5幢301室房屋的钥匙并于2009年12月装潢完毕，其作为该房屋的买受人、实际使用人，有权与静安物业签订物业管理协议。被告有无领取房屋产权证并不影响其与原告签订的物业管理协议的效力。被告认为该协议系受到原告欺诈而签订，但未提供任何证据，本院难以采信。案涉物业管理协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。故对被告该抗辩意见，本院不予采纳。对被告提出其为女儿陪读于2012年7月至2015年9月在通州区金沙镇租住房屋，在此期间其并未居住在阳光花苑5幢301室的房屋内，故不是该房屋实际使用人的抗辩意见，本院认为，被告提供的房屋租赁合同、租房协议、证人邱某的书面证言以及南通农村商业银行的转账凭证打印均系复印件，无法确认其真实性。退一步讲，即使被告提供的证据真实，其在金沙租住房屋也并不当然排除被告对阳光花苑5幢301室房屋的居住、使用，且即使房屋空置，也不构成业主不交纳物业管理费的正当理由。故对被告该抗辩意见，本院亦不予支持。对被告提出原告擅动公共维修基金将单元共用门厅门由玻璃门更换为铝合金门、为部分单元楼外梯搭建雨棚，小区通道路面损坏、路灯损坏、共用邮箱损坏原告不予维修，小区绿化无人修剪、杂草丛生，被告住房墙面渗漏、开裂等情况，本院认为，被告提供的小区环境照片拍摄时间多为2015年、2016年，无法显示被告未交纳物业管理费期间小区环境状况即为照片所示。原告作为物业服务企业，其对房屋的质量瑕疵不承担质量担保责任。因此，本院难以根据现有证据认定原告的物业服务存在缺陷，对被告的上述抗辩意见，本院不予支持。对被告提出静安物业并未就追索物业管理费起诉被告，原告代理人涉嫌虚假诉讼的抗辩意见，本院认为，原告起诉时向本院递交的起诉状、授权委托书上均盖有原告单位的公章，仅根据被告提供的阳光花苑业主群微信聊天记录打印件难以认定本起诉讼并非原告的真实意思表示，故本院对被告该抗辩意见不予采信。综上，被告应给付原告的物业管理费为1132.65元（其中2013年的物业管理费为128.71m20.4元/m2/月12个月＝617.81元，2014年的物业管理费为128.71m20.4元/m2/月10个月＝514.84元）。被告迟延交纳物业服务费，应向原告支付相应的滞纳金。但合同中约定的滞纳金标准每日千分之五明显过高，本院酌情确认被告按每日万分之五的标准向原告支付滞纳金。原告主张的滞纳金计算期限符合规定，本院予以支持。故被告应支付原告的滞纳金为264.11元（其中2013年的滞纳金为617.81元0.0005/天30天21个月＝194.61元，2014年的滞纳金为514.84元0.0005/天30天9个月＝69.50元）。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下:一、被告丁吉霞于本判决发生法律效力后十日内给付原告南通市静安物业管理有限公司物业管理费1132.65元、滞纳金264.11元，合计1396.76元。二、驳回原告南通市静安物业管理有限公司其他诉讼请求。如被告丁吉霞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由原告南通市静安物业管理有限公司负担16元，被告丁吉霞负担9元（被告负担部分原告已代垫，待执行时由被告一并给付原告）。本判决为终审判决。审判员  张红娟二〇一六年四月十八日书记员  彭祥龙