天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津02民终1215号上诉人（原审被告）王建一。委托代理人任国华，天津市仁华律师事务所律师。委托代理人王蕾，天津市仁华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王强。委托代理人王雪娇，天津市宝砚律师事务所律师。委托代理人王安安（王强之子）。原审被告董恩杰。原审第三人天津市东达房地产开发有限公司，住所地河东区大直沽直沽园13号楼2层。法定代表人牛世清，总经理。委托代理人宫伟，该公司职员。委托代理人郑乃荣，该公司职员。原审第三人中国建设银行股份有限公司天津河东支行，住所地天津市河东区津塘路1号。代表人常春，行长。委托代理人孙晓东，天津君朋律师事务所律师。委托代理人郝家红，天津君朋律师事务所律师。原审第三人海城市外资企业物资公司，住所地辽宁省海城市站前街站北委。法定代表人苑孛，总经理。委托代理人鲍红娟，天津孚惠律师事务所律师。上诉人王建一与被上诉人王强及原审被告董恩杰，原审第三人天津市东达房地产开发有限公司、中国建设银行股份有限公司天津河东支行、海城市外资企业物资公司房屋买卖合同纠纷一案，天津市河东区人民法院作出（2013）东民初字第5801号民事判决，王建一、董恩杰不服，向本院提出上诉，本院作出（2014）二中民四终字第389号民事裁定，撤销原判决，发回重审。原审法院重审中，追加海城市外资企业物资公司为第三人参加诉讼，作出（2014）东民重字第46号民事判决。王建一不服，向本院提起上诉。本院于2016年2月17日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月9日公开开庭进行审理。上诉人王建一的委托代理人王蕾，被上诉人王强的委托代理人王雪娇、王安安，原审第三人天津市东达房地产开发有限公司的委托代理人宫伟、郑乃荣，原审第三人中国建设银行股份有限公司天津河东支行孙晓东、郝家红，原审第三人海城市外资企业物资公司的委托代理人鲍红娟到庭参加诉讼的委托代理人。原审被告董恩杰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院查明，2000年3月17日，以天津市东达房地产开发有限公司（以下简称东达公司）为甲方，以海城市外资企业物资公司（以下简称海城公司）为乙方，双方签订《协议书》一份，该协议载明：“一、甲方以荣兴公寓2号楼内十一套单元楼房（附楼号明细表）冲抵甲方购买天津市自行车厂土地款叁佰万元整。甲方已收自行车厂开出的收据。二、乙方同意接收甲方所提供的上述房产。三、甲方负责为乙方办理该房产的一切手续”。该协议经双方盖章，且有甲方经办人、法定代表人和乙方经办人王建一的签字。2000年9月14日，海城公司向东达公司出具说明一份，要求东达公司将荣兴公寓的九套抵债房过户到董恩杰等九人名下，该说明有海城公司的盖章和经办人王建一的签字。后东达公司以董恩杰为购房人，出具诉争房屋的房地产开发企业预售款专用收据两张，房屋座落地址均为荣兴温泉公寓2－1－606－608，其中一张标明“征地款抵房款”102434元，另一张标明“贷款”219000元。2000年11月18日，董恩杰与中国建设银行股份有限公司天津河东支行（以下简称河东建行）签订了《个人住房（抵押）借款合同》，以诉争房屋作为抵押，向河东建行借款219000元，借款期限为20年，自2000年11月10日至2020年11月9日止，每月还款额为1516.36元，目前，尚有贷款本金100000余元未予偿还。2003年9月30日，以王建一为甲方，以王强为乙方，双方签订《协定书》一份，该《协定书》载明：“经双方商定，甲方将座落于天津市河东区十五经路荣兴温泉公寓2－1－606－608房屋以25万元整出售给乙方。并研定以下条款：1.由于甲方房屋尚欠银行贷款未还请，甲方在办理完还贷手续后协助乙方办理房屋过户手续等相关事宜。2.乙方同意预付给甲方定金拾万元。3.甲方收到乙方定金后提供房屋钥匙，以便乙方装修、搬迁。4.乙方在甲方还清银行贷款后，办理过户手续进行一周内付给甲方七万元。5.剩余款项捌万元整，乙方向银行贷款解决后全部付清。该协定自然解除”，该《协定书》有王建一的签字、盖章以及王强配偶的签字。同日，王建一为王强出具收条一份，载明“今收到王强购买王建一座落于本市河东区十五经路荣兴公寓2－1－606－608房屋预交款拾万元整。（25万房款其中部分）”。后王建一将诉争房屋的钥匙交与王强，王强对诉争房屋进行了装修并在诉争房屋中居住至今。2004年12月8日，王强又支付给王建一购房款70000元，王建一为其出具收条一份。2007年8月29日，董恩杰办理了诉争房屋的产权证。自2008年起，王强多次起诉王建一、董恩杰要求确认合同效力及履行合同，但均因证据不足予以撤诉。2008年8月27日董恩杰起诉王强等人，要求王强等人腾空诉争房屋，并支付房屋使用费，原审法院于2009年10月16日出具（2008）东民初字第4005号民事判决书，判决驳回了董恩杰要求腾房的诉讼请求，仅判决支付房屋使用费，后董恩杰不服提起上诉，天津市第二中级人民法院以（2009）二中民四终字第1883号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。董恩杰仍不服二审判决，提出申诉，天津市高级人民法院以（2010）津高民申字第951号民事裁定书裁定驳回董恩杰的再审申请。2012年8月23日，董恩杰起诉要求确认合同无效，后撤诉。2009年王强曾到公安机关报案，认为王建一存在诈骗行为。2009年4月8日，公安河东分局经侦支队侦查人员对王建一进行讯问，在该份笔录中王建一曾讲诉争房屋是董恩杰的，是董恩杰的父亲董国威口头委托王建一卖房，2005年7、8月份知道王建一将诉争房屋卖给王强后又不同意卖房了，且自2005年起诉争房屋的贷款由王建一偿还。2009年5月11日，公安河东分局经侦支队侦查人员对王建一再次进行讯问时，王建一陈述诉争房屋“是董恩杰的名字，其实是董恩杰父亲董国威花的钱”，是2000年王建一带着董恩杰去东达公司买的，付了100000多万元现金，房子总共320000元，用董恩杰的名字贷款。2012年6月11日，王建一因涉嫌合同诈骗罪依法被刑事拘留，6月25日改为监视居住，12月26日被公安河东分局取保候审。2013年12月6日，天津市河东区人民检察院作出津河东检刑不诉（2013）7号不起诉决定书，决定对王建一不起诉。2013年7月2日，公安河东分局经侦支队侦查人员分别对董恩杰及其父亲董国威进行了询问。董恩杰称诉争房屋不是他的，也不是他买的，而是王建一的，王建一是其姨夫，是王建一用其身份证和户口本登记的房子、办理的贷款，其是因与王强在原审法院关于诉争房屋的案件审理时才知道诉争房屋的有关情况的。董国威亦陈述诉争房屋虽登记在董恩杰名下，但实际是王建一的，其本人没有出资购买诉争房屋，而是在2000年时将董恩杰的户口本和身份证给了王建一，因为双方是亲戚。2005年回津后王建一找到其说把诉争房屋卖给一个姓王的，因尾款没给齐想以董恩杰的名义起诉，其才知道诉争房屋的情况。董国威同时在公安机关书写《河东区荣兴温泉公寓2-1-606真实情况》一份。另，第三人河东建行在庭审中表示诉争房屋在还清所欠贷款后可以办理撤销抵押权的相关手续。王强提起诉讼。请求：1、判令王建一履行双方签订的购买天津市河东区荣兴温泉公寓2-1-606-608房屋的《协定书》；2、判令王建一、董恩杰协助其将天津市河东区荣兴温泉公寓2-1-606-608号房屋的权利人变更在其名下；3、判令王建一支付自2004年12月9日至2013年12月25日期间的经济损失103118.04元；4、诉讼费由王建一、董恩杰承担。原审法院认为，诉争房屋系东达公司开发，因案外人天津市自行车厂与东达公司及海城公司之间存在债权债务关系，故用东达公司开发的商品房冲抵相关债务，其中即包括本案诉争之房。王建一作为海城公司的“经办人”与东达公司办理了所有抵债房的相关手续，其中包括提供过户人员名单、办理产权手续等，其行为的性质符合代理行为的构成要件，而其代理的权限则包括了与处理抵债房屋相关的一切事项，可以从东达公司的陈述以及其提供的证据中体现。王建一的行为对东达公司来讲，属于显名代理。王建一以自己的名义与王强签订合同的行为则属于隐名代理，因为其与王强签订的合同内容并未超过其代理权限，其只是隐瞒了被代理人的身份，虽然在民法通则中仅规定了显名代理，并未规定隐名代理，但合同法第402、403条的规定在一定程度上承认了隐名代理，即代理人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立合同的情况，依法产生代理的法律后果。且该条款规定了在隐名代理行为中产生的纠纷应当如何处理，由此可以确认，王强与王建一于2003年9月30日签订的《协订书》是合法有效的，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。王强依约履行了给付定金及部分房款的义务，王建一虽然履行了交付房屋的义务，但未按合同约定履行清偿诉争房屋的贷款及协助王强办理产权变更手续的义务，故王建一应当按照与王强签订的《协订书》的约定清偿诉争房屋的全部剩余贷款，并撤销诉争房屋的抵押登记，同时协助王强办理产权过户登记，在办理产权过户登记后一周内，王强应当一次性支付王建一剩余购房款80000元。关于王强主张王建一赔偿经济损失一节，虽然王建一未按双方约定履行清偿房屋贷款以及办理产权过户登记的义务，但其已将诉争房屋实际交付王强使用，王强主张的经济损失缺乏事实依据，原审法院不予支持。关于王建一辩称其系无权处分行为一节，该陈述系自行陈述，同时海城公司抗辩称其系实际权利人，且并未授权王建一，王建一与海城公司均为本案当事人，除其自行陈述外，根据法律的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。王建一及海城公司所提交证据无法证明其该抗辩，故对王建一及海城公司的抗辩，原审法院不予支持。关于董恩杰辩称其系诉争房屋产权人一节，虽然房屋产权证登记的权利人为董恩杰，但董恩杰及其父亲董国威2013年7月在公安机关所作的讯问笔录中已经承认董恩杰并非诉争房屋的产权人，诉争房屋之所以会登记在董恩杰名下，是因为其与王建一系亲属关系，是王建一借用了董恩杰的户口本和身份证办理了诉争房屋的相关手续及房屋贷款，董恩杰并未支付过购房款，包括董恩杰起诉王强要求腾房的诉讼亦是王建一的主张。因此，基于上述事实，董恩杰辩称其为诉争房屋的产权人没有事实依据，董恩杰应当配合王强办理产权过户及撤销房屋抵押等相关手续。关于海城公司提出追加案外人海城经济技术开发区化工实验厂一节，作为另案原告提起诉讼，故在本案当中，本案仅解决房屋买卖合同的问题。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第四百零二条、第四百零三条之规定，判决：一、自本判决生效之日起七日内，被告王建一一次性偿还坐落天津市河东区荣兴温泉公寓2-1-606-608号房屋尚未偿还的贷款；若被告王建一在上述时间内未履行上述还款义务，则由原告王强先行偿还上述贷款后再向被告王建一主张返还，被告董恩杰对上述原、被告的还款行为应予以协助；二、坐落天津市河东区荣兴温泉公寓2-1-606-608号房屋的贷款清偿完毕后被告董恩杰配合原告王强办理抵押权撤销手续，并将上述房屋过户至原告王强名下；三、原告王强在取得坐落天津市河东区荣兴温泉公寓2-1-606-608号房屋产权证后七日内，一次性支付被告王建一剩余购房款80000元；四、驳回原告王强其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。“。原审法院宣判后，王建一不服，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决改判驳回被上诉人全部诉讼请求，两审案件受理费由被上诉人负担。主要理由是，上诉人不是涉诉房屋的所有权人，无论是董恩杰还是海城公司与上诉人均没有代理关系，原审法院认定上诉人构成隐名代理没有事实和法律依据，上诉人对涉诉房屋没有处分权，与被上诉人签订的协议应为无效。被上诉人王强辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人东达公司辩称，同意原审法院判决。原审第三人河东建行辩称，服从法院判决。原审第三人海城公司辩称，上诉人王建一是无权代理，涉案房屋已经抵给案外人，房屋的权利人应为案外人。原审被告董恩杰未答辩。二审审理期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。涉诉房屋登记在他人名下，王建一以其无权处分为由主张其与王强签订的《协议书》无效，按照上述规定本院不予支持。至于海城公司述称王建一无权代理，其将涉诉房屋已经抵给案外人海城经济技术开发区化工实验厂一节，因海城经济技术开发区化工实验厂就权属问题另行提起诉讼，本案不予涉及。据此，上诉人的上诉主张不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由上诉人王建一负担。本判决为终审判决。审 判 长  张晓彤代理审判员  李宝罡代理审判员  武 伟二〇一六年四月五日书 记 员  付彦彦速 录 员  辛 璐