广西壮族自治区宜州市人民法院 民 事 判 决 书 (2015)宜民初字第1732号 原告周明军，男，1972年9月5日生，汉族，户籍所在地广西宜州市。 特别授权委托代理人周已云，原告周明军儿子。 原告周已云，男，1996年6月11日生，壮族，居民，户籍所在地同上，现租住宜州市。 委托代理人蓝建强，广西超世纪律师事务所律师。 被告韦荣飞，女，1966年2月3日生，壮族，农民，户籍所在地都安县，现住宜州市。 被告梁道龙，男，1959年1月10日生，壮族，农民，户籍所在地。 两被告委托代理人蓝仁文，广西正营律师事务所律师。 原告周明军、周已云与被告韦荣飞、梁道龙农村房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年9月10日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员覃敏红适用简易程序进行审理，因案情复杂，本案转为普通程序，组成由审判员韦宜萍担任审判长、代理审判员覃敏红、人民陪审员韦彩铭参加的合议庭于2015年11月2日在本院第四审判庭公开开庭进行审理，书记员吴君担任庭审记录。原告周已云（同时为周明军代理人）及其委托代理人蓝建强、被告韦荣飞、梁道龙及委托代理人蓝仁文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告诉称，原告周明军于2006年11月29日与被告韦荣飞、梁道龙签订《房屋基地转让合同》，将其与妻子韦翠娥（已故）共有房屋及该房屋所占的宅基地转让给两被告。两被告非原告方的农村集体经济组织成员，不具有在宜州市庆远镇马路屯购买家村宅基地的主体资格，原、告签订的《房屋基地转让合同》属无效民事行为，依法不予保护。且该合同交易房屋系原告周明军与韦翠娥的夫妻共同财产，韦翠娥于2002年4月28日病故，其生前无遗嘱及遗赠抚养协议，该房屋由周明军和周已云按法定继承共同共有。周明军单方面转让该房屋及宅基地侵犯了共有人的合法权益。故特向人民法院提起诉讼，请求判令：1、确认原告周明军与被告韦荣飞、梁道龙签订的《房屋基地转让合同》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。 原告为其主张向本院提交的证据材料有： 1、房屋基地转让合同，用以证明原、被告签订合同将周明军名下位于宜州市房屋转让给被告。 2、（2014）宜民初第178号、（2014）河市民一终字第344号民事判决书，用以证明《房屋基地转让合同》的内容为两被告与周明军所签及房屋权属登记信息； 3、宜州市国土局出具的证明一份，用以证明原告转让给被告的宅基地为集体土地。 4、宜州房产局出具的证明一份，用以证明原告转让给被告的房屋所有权证上的“土地使用情况摘要”的权属性质填写为“国有”，经查，填写有误，应改为“集体”。 5、公证书，用以证明诉争房屋为周明军与周已云共有。 两被告辨称，2005年2月,两被告与周明军达成买卖诉争房屋的合意,并于当月8日支付购房款5万元给周明军。2006年11月29日,双方签订《房屋基地转让合同》，被告于当日支付购房余款1万元，原告周明军把相应的土地证、房产证交给被告。签订合同后，周明军外出下落不明，致使被告无法办理房产过户手续。2011年间，被告在诉争房屋上续建两层半砖混结构的房屋。从2006年至今，被告在诉争房屋实际居住，系房屋实际占有和使用人。被告认为：1、签订《房屋基地转让合同》是原、被告真实的意思表示，并未损害国家、集体、第三人的合法权益，该合同合法有效；2、原、被告签订的合同并没有违反我国现行法律规定，原告请求确认合同无效的行为违反民法中的诚实信用原则；3、原告主张诉争房屋交易侵犯财产所有权人周已云的合法权益，无事实和法律依据。两原告办理的继承公证是在2015年7月，该公证房产早已转让给被告，公证的房产与被告无关；4、原告周明军与被告签订合同时，被告周已云未成年，周明军系其法定代理人，且出卖房屋已经取得合理对价，并未损害被代理人周已云的合法利益，无合同无效和可以撤销的依据。 被告为其主张向本院提交的证据材料有： 1、房屋基地转让合同，用以证明原、被告在4个证人的见证下签订该合同，合同合法有效。 2、（2014）宜民初第178号、（2014）河市民一终字第344号民事判决书，用以证明争议合同已经实际履行及被告续建了2层半楼房的事实；该案终审法院认定诉争房地产具备上市交易的条件，双方的买卖行为合法；原告周明军下落不明。 3、关于户口转入的请示，用以证明诉争房产所在社区并不反对被告购买诉争房产。 4、土地证、房权证及相应共有证，用以证明房产权证齐全，符合上市交易条件。 经质证，被告对原告提交的证据1、2的真实性无异议，但认为：证据1被告购买的系建设用地使用权，不是农村宅基地；对证据3的真实性、合法性有异议，认为国土局出具的证明不是地土异议登记，也不是土地变更登记和更正登记，不能作为定案依据；对证据4的真实性、合法性有异议，认为房产局档案室是宜州市房产管理局的一个业务部门，不是适格对外出具证明的主体。该部门只能说明该处房产有无档案的问题，变更登记应当依照程序进行，该证据不能作为定案依据；对证据5真实性、合法性有异议，认为原告在公证时做虚假陈述，隐瞒公证房产已出卖的事实，房产证原告已交给被告，并未遗失，不能作为定案依据。原告对被告提交的证据1、2的真实性无异议，但对合法性有异议，认为证据1不合法；证据2不能作为诉争房产是否符合上市条件的依据，应以房产主管部门的登记为准；对证据3的合法性有异议，认为被告并未实际办理户口迁移，也未得到村民小组的同意，不能证明诉争房产所在社区同意被告购买该房产；对证据4的真实性、合法性没有异议，但认为房产证上填写的土地权属性质有误。本院认为，原告提交的证据1-4均为原件或与原件核对无异的复印件，证据来源合法、内容详实、对待证事实有证明力，本院予以认定。证据5虽为原件，但该公证系在原告与被告签订合同之后所作，对待证事实无证明力，本院不予认定。被告提交的证据1-5均为原件或与原件核对无异的复印件，证据来源合法、内容详实、对待证事实有证明力，本院予以认定。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：1995年9月，庆远镇江头村马路屯村民韦翠娥经宜州市城乡建设委员会、宜州市人民政府的批准，领取了《私人住宅建设工程规划审批单》、《村、镇个人建房用地批准书》，使用江头社区马路屯集体土地新建住房，房屋建成后，韦翠娥、周明军夫妇与儿子周已云作为家庭住房使用。1998年4月，韦翠娥向宜州市人民政府、宜州市房地产管理局申请办理了土地使用权、房屋所有权登记，土地证号：宜集用（98）字第0055号，使用人为韦翠娥，房产证号：房权证宜州字第××号，产权人为韦翠娥、周明军共有，共有权证号：000317号。证书记载：房屋北面为公路，东、南面为空地，建筑面积为123.34㎡，设地下室一层，用地面积为77.24㎡。2002年间，韦翠娥去世，周明军将房屋出租给他人使用。被告夫妇通过韦翠琴（韦翠娥胞姐）的介绍认识周明军，得知周明军欲将房屋出卖的情况后，有意购买周明军的房屋居住，双方对房屋买卖价款进行了协商。2005年2月8日，被告向周明军支付购房款5万元，周明军出具的收款凭据记载尚欠1万元，韦翠琴在收款凭据上签名作证。2006年11月29日，被告向周明军支付了购房款1万元，周明军在收款凭据上注明购房款已全部付清的内容，当日，双方签订了《房屋基地转让合同》，协定房屋、宅基地转让价款为6万元，暂不办理过户手续，周明军将房屋交付给被告后外出，下落不明。被告一直使用与周明军购买的房屋至今。2011年间，被告在诉争房屋上续建两层半砖混结构房屋，至今未办理土地使用权、财产所有权转移登记手续。2015年8月24日，宜州市房地产管理局档案室出具证明一份，证明诉争房屋的《房屋所有权证》上的“土地使用情况摘要”的权属性质填写为“国有”，经查，填写有误，应改为“集体”。2015年9月10日原告向本院提起诉讼，请求1、确认原告周明军与被告韦荣飞、梁道龙签订的《房屋基地转让合同》无效；2、被告韦荣飞、梁道龙返还诉争房屋给原告周明军、周已云；3、本案诉讼费用由被告承担。在审理过程中，原告撤回第2项诉讼请求。 本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。原告执有诉争房屋的房权证及集体土地使用证，该土地性质为集体土地，隶属于集体经济组织。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。周明军与韦荣飞、梁道龙所签的《房屋基地转让合同》的买卖标的物土地性质为集体土地，该土地性质的房屋买卖属于我国禁止在本集体经济组织之外流转的范围，韦荣飞、梁道龙的户籍不在江头社区，故周明军与韦荣飞、梁道龙签订的《房屋基地转让合同》无效，原告要求认定《房屋基地转让合同》无效，有事实和法律依据，应予以支持。原告周已云以合同侵害其利益为由提出异议，主张合同无效，其辩解不能成立，本院不予采信。被告主张诉争房产的土地权属性质为国有。本院认为，诉争房产的土地权属性质应以《集体土地使用证》为准，而诉争《房屋所有权证》上的“土地使用情况摘要”的权属性质填写为“国有”，已查实，系填写有误。故，本院对于被告的主张不予认定。 综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下： 确认原告周明军与被告韦荣飞、梁道龙于2006年11月29日签订的关于宜州市庆远镇园村马路屯的房屋基地转让合同无效。 案件受理费1300元，由原告周明军、周已云负担650元，被告韦荣飞、梁道龙负担650元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。另在上诉期限届满后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向河池市中级人民法院交纳案件受理费。（款汇：开户行：中国农业银行河池分行城东分理处；户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，帐号：20×××98）。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦宜萍 代理审判员  覃敏红 人民陪审员  韦展菊 二〇一六年四月十二日 书 记 员  吴 君