广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗番法民三初字第1356号原告：杨小芳，女，1978年5月8日出生，汉族，住重庆市垫江县。原告：区金锋，男，1979年9月8日出生，汉族，住广州市番禺区。委托代理人：解本平，浙江天富律师事务所律师。委托代理人：李文娟，浙江天富律师事务所律师。被告：广州招商房地产有限公司，住所地广州市番禺区东环街飞鹅岭，组织机构代码76404864-5。法定代表人：何飞，职务董事长。委托代理人：刘钊，广东百思威律师事务所律师。原告杨小芳、区金锋诉被告广州招商房地产有限公司（以下简称招商地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员胡剑敏适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告杨小芳、区金锋及其委托代理人解本平，被告广州招商房地产有限公司的委托代理人刘钊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨小芳、区金锋诉称：杨小芳、区金锋向招商地产公司购买其开发的“金山谷上苑”五期的房产，双方于2015年3月30日确定了房屋价格等相关要素，并由杨小芳、区金锋向招商地产公司支付了50000元定金，且按照其要求提交了贷款资料，由招商地产公司对杨小芳、区金锋的资信情况详细了解并经其有合作关系的银行确认满足贷款条件后，杨小芳、区金锋又缴纳了50000元定金。后杨小芳、区金锋于2015年4月1日接到招商地产公司通知，在确认贷款授信没有问题的情况下，签署了《广州市商品房买卖合同》，合同约定：招商地产公司将在建的位于广州市番禺区东环街东艺路金山谷上苑五期2号楼2701房预售给杨小芳、区金锋，该房约定建筑面积172.4687平方米，每平方米18399.62元，总金额2541287元，付款方式为首付771287元，余款1770000元由杨小芳、区金锋向中国光大银行股份有限公司广州黄埔大道西支行申请办理贷款，贷款具体事项由招商地产公司代为办理，杨小芳、区金锋自始至终未到过银行。合同签订后，杨小芳、区金锋如约履行，向招商地产公司支付首期购房款771287元和物业维修基金18110元，但该笔款项按照招商地产公司的指示，并未打到合同中约定的收款银行，而是由招商银行收取。后招商地产公司通知杨小芳、区金锋贷款无法通过银行审批，致使银行至今不能为杨小芳、区金锋办理按揭贷款，合同已无法继续履行。招商地产公司向杨小芳、区金锋发出通知，要求解除购房合同，但提出要求杨小芳、区金锋支付房价10%的违约金，杨小芳、区金锋不予认可，双方为此进行多次交涉没有任何结果。杨小芳、区金锋认为，银行贷款无法获得审批通过是因双方的原因造成，按照合同约定，杨小芳、区金锋已经无法履行本合同，只能解除，况且由于近期房价上涨，合同解除后，招商地产公司会有较多的收益，不存在任何损失，其要求杨小芳、区金锋承担违约金没有法定理由。为维护自身合法权益，杨小芳、区金锋请求法院判令：一、招商地产公司返还杨小芳、区金锋已支付的首期购房款771287元和物业维修基金18110元及利息至全部购房款物业维修基金退还之日止（利息暂计至2015年10月25日，共72天，按照2015年银行年均基准利率5.1%计算，利息共计7941.55元），三项共计797338.55元；二、招商地产公司承担本案的全部诉讼费用。庭审过程中，杨小芳、区金锋将其第一项诉讼请求中利息起算时间从2015年8月25日变更为2015年12月9日（即庭审之日）。被告招商地产公司辩称：不同意杨小芳、区金锋的全部诉讼请求，理由如下：一、2015年3月30日，杨小芳、区金锋向招商地产公司缴纳了定金50000元，同时签订了涉案房产的楼宇认购书。该认购书第2条约定定金为100000元，并补充约定了2015年3月31日前补足定金50000元，杨小芳、区金锋在该处签字并予以确认。2015年3月31日，杨小芳、区金锋再次缴纳定金50000元，至此，定金的缴纳数额与认购书约定一致，所以其在2015年3月31日缴纳定金的行为是履行认购书的义务，而并非其所称的确认满足贷款条件之后才缴纳50000元定金。二、认购书第3条第2款明确约定杨小芳、区金锋是选择银行按揭方式付款，首期款810304元，其需在一天内即2015年3月31日前支付向招商地产公司支付并签署买卖合同与办妥剩余银行楼款按揭的手续。根据2014年9月29日中国银行监督管理委员会及中国人民银行联合发布的《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》的规定，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，因此，杨小芳、区金锋办理按揭手续的前提是已缴纳涉案房产30%以上的首期款，其诉称在2015年3月30日提交了贷款申请没有事实根据。三、《广州市商品房买卖合同》约定，选择按揭付款方式的，按揭贷款手续由杨小芳、区金锋自行办理，招商地产公司不承诺为其办理按揭贷款手续，因此杨小芳、区金锋诉称按照招商地产公司的要求提交了贷款资料是没有事实和法律依据的，其主张其贷款无法通过审批是由于双方原因导致，亦无依据。四、杨小芳、区金锋未提交证据证明招商地产公司对其资信情况有任何了解，杨小芳、区金锋起诉状中所称经招商地产公司有合作关系的银行确认满足贷款条件后，接到招商地产公司通知并确认贷款授信没有问题后才签署《广州市商品房买卖合同》，没有任何事实依据。五、认购书中明确约定，杨小芳、区金锋确信符合认购及办理相关按揭条件，其申请的贷款成数最终以银行的审批为准，若杨小芳、区金锋的贷款非因招商地产公司原因最终未获银行接纳，其应在接到通知后一周内更改付款方式并交清房款，可见杨小芳、区金锋应当确认其符合按揭贷款条件。六、杨小芳、区金锋称首期款按照招商地产公司的指示并未转到合同约定的收款银行，而是由招商银行收取，是与本案无关的。七、杨小芳、区金锋称近期房价上涨，合同解除后招商地产公司会有较多的收益，不存在任何损失，故招商地产公司无权要求其承担违约金，没有任何法律理由和事实依据。八、买卖合同是因为杨小芳、区金锋的按揭贷款未获批且其未付清剩余购房款而解除，杨小芳、区金锋要求返还全部首期购房款并要求计算利息无法律依据。经审理查明：2015年3月30日，招商地产公司（甲方、出售方）与杨小芳、区金锋（乙方、认购方）签订《楼宇认购书》，约定：乙方认购位于广州市番禺区市广路飞鹅岭金山谷花园广州金山谷五期2号楼高层1-2701房，建筑面积172.47平方米，套内建筑面积138.12平方米；认购价为2850304元，乙方选择的付款方式为商业贷款，享受（总价优惠150000元优惠），定金为100000元（旁边手写：客户于2015年3月31日前补足定金50000元，逾期挞定处理），成交楼价为2700304元；首期楼款810304元须于2015年3月31日前向甲方支付，并签署买卖合同与办妥剩余楼款银行按揭手续，剩余楼款1890000元于2015年4月29日前向甲方支付。同日，杨小芳、区金锋向招商地产公司支付了部分定金50000元。2015年3月31日，杨小芳、区金锋向招商地产公司支付了剩余定金50000元。2015年4月1日，招商地产公司（甲方、卖方）与杨小芳、区金锋（乙方、买方），签订编号为201504101778的《商品房预售合同》，其中约定：乙方购买的商品住宅为预售商品房，该商品房已取得《商品房预售许可证》，编号为穗房预（网）字第20141077-1号；乙方所购商品房位于番禺区东××路××山谷××楼××山谷××＃）2701房（以下简称涉讼房屋），建筑面积172.4687平方米，其中套内建筑面积138.1163平方米；该商品房以套出售，总金额2541287元；甲方同意乙方按按揭贷款方式付款，首期款自合同签订之日起0日内支付全部房价款的30.35%，金额771287元，除首期款外，剩余房款金额1770000元须于2015年4月1日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。该合同附件七补充协议中约定，乙方选择按揭贷款方式付款，有关贷款的条件、成数、期限、金额、利率以及应提交的资料，以乙方签订的贷款银行的最后审批为准，甲方不承诺乙方代办按揭贷款、公积金贷款或组合按揭贷款手续；乙方应在签署买卖合同同时签署按揭合同并向律师事务所提供贷款所需资料，如未按期签署按揭贷款合同或乙方不提供贷款资料或乙方提供的贷款资料不齐且5天内未补齐的，则视为逾期付款；如乙方的按揭申请非因甲方的原因最终未获银行接纳的，则乙方应当在接到银行或甲方通知后10日内更改为分期付款方式并按期支付房款，且不能享受基于付款方式的优惠折扣，逾期乙方应按照本补充协议的约定承担逾期付款的违约责任；逾期付款的，按逾期时间，分别处理：逾期在30日之内（含30日）的，自约定的应付款期限届满日至次日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付该笔逾期应付款0.3‰的违约金，买卖合同继续履行；逾期超过30日的，甲方有权要求乙方支付全部价款或者有权解除买卖合同，甲方要求乙方支付全部价款的，买卖合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款0.4‰的违约金，甲方要求解除买卖合同的，乙方应当配合甲方办理解除、注销买卖合同的相关手续，并且乙方应当自甲方解除买卖合同通知送达之日起10日内按本房地产总价款的10%向甲方支付违约金，在前述手续办理完毕且甲方收到乙方支付的违约金后，甲方应当不计利息返还乙方已付的全部购房价款，违约金与返还的购房价款可互相冲抵；若因乙方原因导致本买卖合同解除的，乙方应自甲方解除买卖合同通知到达之日起10日内向甲方支付该商品房房款总额10%的违约金并承担办理买卖合同解除手续的全部费用；无论因任何原因导致本买卖合同解除，乙方均应自买卖合同解除之日起15日内与甲方到房管部门办妥合同解除手续，否则，每逾期一日，乙方应向甲方支付房价款总额0.3‰的违约金；乙方与甲方到房管部门办妥买卖合同解除手续后甲方根据本买卖合同约定将乙方已支付购房款不计息退还乙方，不论何种原因，甲方均有权在向乙方退还其已支付的购房款中直接扣除应由乙方承担的违约金及相关税费。《商品房预售合同》载明杨小芳、区金锋的通讯地址为广州市番禺区东艺路金山谷领仕7栋1301房，通讯电话为139××××4558。同日，杨小芳、区金锋向招商地产公司支付了涉讼房屋首期购房款（不包含定金）671287元及物业维修基金18110元。2015年6月12日，招商地产公司向杨小芳、区金锋位于广州市番禺区东艺路金山谷领仕7栋1301房的通讯地址邮寄《一次性支付剩余房款函》（EMS特快专递号：1098982078514），载明根据《商品房预售合同》的约定，杨小芳、区金锋应于2015年4月1日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭付款方式支付房款，现经银行查核，因杨小芳、区金锋自身原因，按揭贷款申请银行不予批准，因此，杨小芳、区金锋应在本通知书发出之日起十日内向招商地产公司一次性支付包括未获银行批准的按揭贷款在内的剩余房款，逾期支付的，招商地产公司将依据买卖合同及补充协议中的相关条款追究违约责任。该邮件于2015年6月13日妥投并由本人签收。2015年8月26日，招商地产公司向杨小芳、区金锋邮寄《解除合同通知函》（EMS特快专递号：1091977014116），载明招商地产公司书面催杨小芳、区金锋一次性支付房款，但截至目前，杨小芳、区金锋仍未付款；根据《广州市商品房买卖合同》附件七补充协议的约定，“乙方逾期付款超过30日的，甲方有权解除买卖合同”；杨小芳、区金锋已违约，招商地产公司要求解除买卖合同，杨小芳、区金锋应当按总房价的10%向招商地产公司支付违约金254129元（违约金与返还的购房价款可互相冲抵），双方签订的买卖合同自本通知函发出之日起即告解除；杨小芳、区金锋应自买卖合同解除之日起15日内与招商地产公司到房管部门办妥买卖合同解除手续并承担买卖合同解除手续的全部费用，否则，每逾期一日，杨小芳、区金锋应支付房价款总额0.3‰的违约金。杨小芳、区金锋确认其于2015年8月28日收到该函件。2015年11月6日，杨小芳、区金锋以《商品房预售合同》无法继续履行为由诉至本院，要求招商地产公司向其返还已支付的购房款、维修基金及利息。2015年12月6日，中国光大银行股份有限公司广州分行出具《情况说明》，载明兹有客户杨小芳、区金锋向该行申请个人住房按揭贷款，因不符合该行的审批规定，不予受理。诉讼中，杨小芳、区金锋和招商地产公司均确认，杨小芳、区金锋于2015年4月1日向中国光大银行股份有限公司广州黄埔大道西支行提交了按揭贷款申请资料，2015年6月份获知其贷款申请未获批准。杨小芳、区金锋和招商地产公司对于《商品房预售合同》解除的时间、原因及责任承担问题存在较大争议。招商地产公司主张认为按揭贷款银行为杨小芳、区金锋自行选定，招商地产公司并未代其办理按揭贷款手续，杨小芳、区金锋的按揭申请未获批准是由于其自身原因导致，招商地产公司并无责任；根据合同约定，如按揭申请非因招商地产公司原因最终未被银行接纳，则杨小芳、区金锋应当变更付款方式为分期付款；分期付款是区别于一次性付款和按揭付款的概念，是指首期款、二期款分期付款，而非对剩余按揭款的分期付款，故招商地产公司于2015年6月12日发函通知杨小芳、区金锋在通知发出之日起十日内一次性付清剩余购房款；杨小芳、区金锋曾至招商地产公司处协商，表示其需设法洗清银行征信记录以重新贷款，但一个多月后仍无进展，其亦未以其他方式付清剩余购房款；根据《商品房预售合同》的约定，杨小芳、区金锋逾期支付购房款超过30日的，招商地产公司有权解除合同，招商地产公司于2015年8月26日向其寄送《解除合同通知函》，杨小芳、区金锋确认其于2015年8月28日收到该函件，故《商品房预售合同》已于2015年8月28日解除。杨小芳、区金锋则反驳认为，签订《商品房预售合同》之前，其已按招商地产公司要求提交了申请按揭贷款的资料，经其与合作的银行详细地了解了杨小芳、区金锋的资信情况并确认其满足贷款条件后，招商地产公司才与杨小芳、区金锋签订的《商品房预售合同》，因此，杨小芳、区金锋的按揭申请最终未获银行批准，招商地产公司与杨小芳、区金锋均负有责任。此外，在得知贷款申请未获批准后，杨小芳、区金锋曾到招商地产公司试图与其协商分期付款事宜，但招商地产公司拒不与其协商，亦不同意宽限付款期限，而是单方面要求杨小芳、区金锋一次性付清剩余房款，加重杨小芳、区金锋的合同义务，最终双方对于剩余款项的支付方式未能达成一致意见，导致合同无法履行，故杨小芳、区金锋同意《商品房预售合同》于庭审当日即2015年12月9日解除。另查明：2015年12月28日，杨小芳、区金锋和招商地产公司签订《退房协议》，明确双方一致同意解除《商品房预售合同》，协议签订后双方应一并至房屋管理部门办理涉讼房屋的注销登记手续；2016年1月12日，双方共同前往房管部门办妥了涉讼房屋的《商品房预售合同》注销手续。本院认为：招商地产公司与杨小芳、区金锋于2015年4月1日签订的《商品房预售合同》主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行。本案争议的焦点在于《商品房预售合同》解除的原因问题。根据中国光大银行股份有限公司广州分行出具的《情况说明》可知，杨小芳、区金锋因其个人原因，不符合该行的审批规定而按揭申请未被受理。此外，根据《商品房预售合同》的约定，杨小芳、区金锋选择按揭贷款方式付款，有关贷款的条件、成数、期限、金额、利率以及应提交的资料，以杨小芳、区金锋签订的贷款银行的最后审批为准，招商地产公司不承诺杨小芳、区金锋代办按揭贷款、公积金贷款或组合按揭贷款手续，即按揭贷款手续应为杨小芳、区金锋自行办理。因此，对于杨小芳、区金锋主张招商地产公司对其贷款申请未获批亦负有责任的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。根据《商品房预售合同》附件七的约定，如杨小芳、区金锋的按揭申请非因招商地产公司的原因最终未获银行接纳，则杨小芳、区金锋应在接到银行或招商地产公司通知后10日内更改为分期付款方式并按期支付房款，因此，杨小芳、区金锋的按揭申请因其个人原因未被受理后，按照《商品房预售合同》的上述约定，剩余本应以按揭方式支付的购房款应变更为分期付款方式支付。对于分期付款方式的理解，虽然招商地产公司提出分期分款方式意指首期款与二期款的区别的抗辩主张，但《商品房预售合同》之所以约定剩余房款分期付款的前提是建立在杨小芳、区金锋先行支付了首期购房款771287元，剩余购房款1770000元虽约定采取按揭付款的方式支付，但最终非因招商地产公司的原因未获银行接纳，即分期付款方式明确针对的是剩余本应以按揭方式支付的1770000元购房款，故招商地产公司的上述抗辩意见明显与《商品房预售合同》及其补充协议约定不符。因此，杨小芳、区金锋的按揭申请未被银行受理后，招商地产公司要求其一次性付清全部剩余购房款项，不符合法律的规定和合同的约定，其以此为由要求解除《商品房预售合同》，理据不足，本院不予支持。本案中，由于杨小芳、区金锋与招商地产公司无法就剩余1770000元房款的付款方式：是否分期支付、如何分期支付以及分几期支付等问题达成一致意见，《商品房预售合同》因不可归责于双方当事人的原因无法继续履行。鉴于杨小芳、区金锋和招商地产公司于庭审过程中均同意解除《商品房预售合同》，本院对此予以确认，《商品房预售合同》于庭审当日即2015年12年9日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”杨小芳、区金锋为购买涉讼房屋向招商地产公司支付了购房款771287元及维修基金18110元，《商品房预售合同》解除后，招商地产公司应当向杨小芳、区金锋退还其已支付的上述全部购房款项。至于杨小芳、区金锋要求招商地产公司自2015年12月9日起按照银行同期同类贷款利率向其支付全部已付款项的利息的主张，鉴于《商品房预售合同》对此并无约定，且合同解除不可归责于双方当事人，故杨小芳、区金锋的该项主张，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州招商房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨小芳、区金锋退还购房款771287元及物业维修基金18110元；二、驳回原告杨小芳、区金锋的其余全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5887元，由原告杨小芳、区金锋负担59元，由被告广州招商房地产有限公司负担5828元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。代理审判员  胡剑敏二〇一六年四月一日书 记 员  李嘉怡