重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0114民初1192号原告重庆隆鑫物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区石坪桥横街特5号，组织机构代码75305604-1。法定代表人高仲，该公司董事长。委托代理人梁菊莲（公司职工），女，生于1981年，住广东省雷州市。委托代理人许海莉（公司职工），女，生于1987年，住四川省广安市。被告雷德胜，男，生于1973年，住重庆市黔江区。原告重庆隆鑫物业管理有限公司（以下简称“隆鑫物业公司”）诉被告雷德胜物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月26日立案受理后，依法由本院代理审判员陆恋丽适用小额诉讼程序独任审判，于2016年3月30日公开开庭进行了审理。原告隆鑫物业公司委托代理人梁菊莲、许海莉，被告雷德胜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告隆鑫物业公司诉称，2009年8月25日，原告隆鑫物业公司与重庆隆鑫地产（集团）景泓置业有限公司签订了《物业管理前期服务合同》，合同约定由原告向其开发的隆鑫玫瑰湾小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积按月向原告支付物业管理费用，逾期缴纳的从逾期之日起缴纳违约金（滞纳金）。被告雷德胜系上述物业*栋*-*号的业主，物业面积134.04平方米，按约定应当向原告缴纳从2013年10月1日至2015年12月31日的物业管理费用3820.05元，但被告一直拒绝缴费，产生违约金（滞纳金）1146.02元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催收未果，特起诉至法院，请求判令：1、被告立即支付原告物业管理费3820.05元；2、被告立即支付原告逾期支付物业管理违约金（滞纳金）1146.02元；3、被告承担本案诉讼费用。原告隆鑫物业公司为证明其主张，向本院出示了前期物业服务合同，前期物业服务协议，隆鑫玫瑰湾临时管理规约及承诺书，收楼书，工作协调单，隆鑫玫瑰湾房屋装修使用的若干规定，就空鼓裂纹问题向开发商发的工作联系函、鉴定报告，关于玫瑰湾小区相关问题的回复，催费函及送达说明等，欠费统计表、说明及明细，缴费清单，服务照片，季度品质督查报告，奖惩通报。被告雷德胜辩称，1、被告雷德胜旁边邻居的空调对着被告家里吹，多次给业主反映，但一直没有处理；2、被告房屋装修好后有裂缝，物管公司是属于开发商的，开发商不承认赔款，只承认重新粉刷，但被告房屋已经装修好了，重新粉刷会影响房屋整体效果；3、2013年以来，物业公司大幅减少物管人员，就剩下几个年纪大的物业工作人员；4、物业公司在小区临时开了一个后门，但是又无人值守，导致被告家里被盗，五栋楼有五、六户业主家里被盗，小偷是外面流窜作案的人员；5、小区卫生差；6、被告不清楚物业费的具体组成。被告雷德胜为证明其抗辩理由，向本院出示了黔江区公安局的受案回执，照片，玫瑰湾物业管理缴费通知单。经审理查明，2009年8月25日，以重庆隆鑫地产集团景泓置业有限公司为甲方、原告隆鑫物业公司为乙方，双方签订《隆鑫玫瑰湾前期物业服务合同》，合同约定由原告对隆鑫玫瑰湾实施前期物业管理服务。2011年7月18日，被告雷德胜签订《隆鑫玫瑰湾临时管理规约》，当日，以原告为甲方、被告雷德胜为乙方，双方签订《隆鑫玫瑰湾前期物业服务协议》（以下简称“协议”），协议对双方的权利义务、物业服务的主要内容、费用缴纳、服务期限等内容进行了明确约定，其中：“甲方的权利、义务”第（二）款第5项明确约定原告有“做好本物业管理区域内的安全防范工作”的义务。协议第五条第2项明确约定“高层住宅物业服务费：1.3元/平方米·月（含电梯费；含共用部位、共用设备设施能耗费；不含二次供水加压费）；从合同交房之日起至2013年12月31日止优惠期内按照0.9元/平方米·月收取，从2014年1月1日起恢复原价1.3元/平方米·月”。一楼业主的物业服务费收费标准：2014年1月1日以前按0.7元/平方米/月计算，2014年1月1日以后按1.1元/平方米/月计算。另查明，原告隆鑫物业公司就业主房屋空鼓裂纹的问题多次向开发商发函，并于2014年3月11日向业主出具《关于玫瑰湾小区相关问题的回复》，其中第二条载明“对于小区业主室内房屋裂缝问题，业主前来管理处报事进行了登记，并协调了施工方人员与业主进行沟通、面谈、整改。2013年全年共接待99项关于室内房屋裂纹报事，59项完成并得到了业主签字确认，40项与施工方协调意见未统一。施工方表示：对于在质量期内愿意整改的业主，施工方将无条件进行整改，修复”。2015年12月21日，重庆市黔江区公安局刑事侦查支队向案外人余明容（与被告雷德胜系夫妻关系）出具受案回执，回执载明余明容于2015年12月21日报称的余明容家被盗一案其已受理。再查明，被告雷德胜于2012年5月31日交房，并于当日签订收楼书。被告雷德胜系隆鑫玫瑰湾小区业主，其在隆鑫玫瑰湾小区所购*栋*-*的房屋住宅建筑面积为134.04平方米，被告未支付2013年10月起至2015年12月的物业管理费用。由于被告雷德胜未主动交清各项费用，原告以律师函的形式催告被告交纳，被告仍未交纳。本院认为，原告隆鑫物业公司与被告雷德胜在自愿、平等协商的基础上签订了《隆鑫玫瑰湾前期物业服务协议》，该合同系双方真实意思表示。首先，关于被告雷德胜辩称邻居的空调对着被告家里吹的问题，系被告与邻居之间相邻关系的问题，由被告与邻居进行协商解决或另行主张权利，原告有积极配合的义务。其次，关于房屋裂缝的问题，系开发商与业主商品房买卖合同中的纠纷，此不属于本案审查的范围，属另一民事法律关系，物业服务协议的范围不涉及房屋质量等问题，被告以此作为抗辩而不交物管费没有法律依据，被告可另行向相关责任人主张权利；且原告多次发函向开发商反映空鼓裂缝的问题，并向业主做出回应，原告对此进行了积极作为。最后，关于小区卫生差的问题，协议签订后原告根据协议履行了为被告提供物业管理服务的主要义务，被告事实上也接受了其相应的服务。综上，被告雷德胜应当按照相关合同约定的标准缴纳相应的物业服务费。现被告雷德胜自2013年10月至2015年12月在接受原告的物业服务后未按约定向原告支付该服务的对价，经过原告的书面催收，被告雷德胜仍未履行支付义务，故对原告请求由被告雷德胜支付欠付费用的诉讼请求，本院作如下评述：1.物业管理费用：被告雷德胜*栋*-*的房屋建筑面积为134.04平方米，2014年1月1日前按照0.7元/平方米/月的标准计收从2013年10月起至2013年12月止3个月的物业管理费，共计281.48元（134.04平方米×0.7元／平方米／月×3个月），2014年1月1日后按照1.1元/平方米/月的标准计收从2014年1月起至2015年12月止24个月的物业管理费，共计3538.66元（134.04平方米×1.1元／平方米／月×24个月），所欠物管费共计3820.14元，原告主张3820.05元，符合规定，本院予以支持。2.违约金：因原告在小区开了一个后门，无人值守，根据《物业管理条例》第四十七条的规定“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作……”，且协议明确约定原告有“做好本物业管理区域内的安全防范工作”的义务，原告的管理存在服务瑕疵及安全隐患，致使被告住宅被盗受损，因此，对于原告的违约金请求，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第八十八条第一款、第一百零六条，《物业管理条例》第七条第五项、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业服务收费管理办法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告雷德胜于本判决生效后三日内向原告重庆隆鑫物业管理有限公司支付尚欠的物业管理费用3820.05元；二、驳回原告重庆隆鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理50元，减半收取25元，由被告雷德胜负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断、适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。代理审判员  陆恋丽二〇一六年四月十三日书 记 员  陈杅佳