金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书〔2016〕浙07**民初8430号原告：杭州龙福物业管理有限公司金华分公司，住所地金华市宾虹路西京大厦1幢1302室。负责人：陈卫星，总经理。委托诉讼代理人（特别授权代理）：夏辉，男，公司员工。被告：刘武，男，1968年4月2日出生，汉族，住金华市���城区。原告杭州龙福物业管理有限公司金华分公司（以下简称龙福物业金华分公司）与被告刘武物业服务合同纠纷一案，于2016年8月2日诉至本院，本院于同日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员王姗独任审判，于2016年9月5日公开开庭进行了审理。原告龙福物业金华分公司的委托代理人夏辉，被告刘武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙福物业金华分公司诉称：因2013年1月31日前物业公司退出香格里花园，加之该小区无业主委员会，在确保香格里花园小区稳定的情况下，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第58条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会人数不足总数二分之一的，新一届业主委员会未产生前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业委会的职责。原告受金华市经济开发区建设局、三江街道婺江新村居民委员会及香格里花园业主委员会筹备组委托临时接管香格里花园，于2013年2月1日与三江街道婺江新村社区居民委员会及香格里花园业主委员会筹备组签订的《香格城花园临时物业服务合同》。合同签订后，原告均已按约履行了相应的职责。被告作为香格里小区东莱路491号业主（房屋面积247.34㎡），至今还欠原告物业费、能耗费、车位费、水费、车库电费和滞纳金等各种费用计4452元。经多次催缴，被告至今仍未缴纳所欠费用。请求法院：1.判令被告支付拖欠的香格里花园小区东莱路491号营业房自2013年2月1日起至2014年7月30日的物业服务费，计4452元；2.本案诉讼费由被告承担。为证明上述事实及主张，原告向本院提交的证据材料有：1.《香格里花园临时物业服务合同》1份，证明物业服务收费的合法性��2.关于原告就香格里花园物业服务的说明复印件1份，证明物业服务合同的合法性及服务期限；3.三方联合公告复印件1份，证明物业服务合同的合法性；4.告香格里花园全体业主书复印件1份，证明合法退出该小区的管理；5.香格里花园物业服务费等催缴公告复印件1份，证明已公告催缴；6.香格里花园欠费清单复印件1份，证明业主实际欠费数额及欠费时间；7.香格里花园能耗分摊公告复印件1份，证明电梯能耗费产生依据；8.终止协议复印件1份，证明物业服务合同的期限；9.催缴物业服务费等律师函复印件2份，证明已书面催缴；10.物业服务费催缴记录、邮寄查询复印件各2份，证明已催缴。被告刘武答辩称：1、其不知道龙福物业与小区签过合同。按物业管理办法，签��的物业服务合同未通过全小区业主同意，龙福物业与居委会签订的物业服务合同应为无效。2、签订物业服务合同的龙福物业是法定代表人沈某华，而不是现在起诉状中的陈卫星。3、原告提供物业管理服务不到位。小区绿化不好、被盗情况多、树木被砍。4、原告提供的公告称原告应提供物业服务自2013年起至业委会新聘物业公司为止，但实际上原告未等到新聘物业就已无理由退出物业。5、原告自认，小区的部分设施已经无法使用。6、小区仅有30%、40%的住户交费，说明原告自己的服务没有到位。综上，业委会未成立的情况下居委会与原告签订的物业服务合同是无效的，且原告本身的服务不到位。请求驳回原告的诉讼请求。被告刘武未向本院提交任何证据。在审理过程中，本院依法组织双方当事人及代理人对上述证据进行了当庭质证。根据���证意见及证据审核的相关规定，本院认证如下：对原告提交的证据1，被告提出：对合法性有异议。当时第二届业主委员会是存在的，而且为小区做了大量的事情，因为得罪了某些利益集团，受到了打压。上述情况原告是不知情的，同时原告与社区签订了临时物业服务合同，该合同未经小区全体业主投票同意，应属违法；对原告提交的证据3，被告提出：对合法性有异议。该服务物务合同未经全小区投票同意，而三江街道无权对此作出情况属实的证明；对原告提交的证据2、4、8，被告提出：公告中承诺了要服务至新物业公司聘请为止，但原告早已退出小区；对原告提交的证据6、7，被告提出：水电费与被告无关。该公告不合理也不合规范，能耗费不可能也不应该是笼统的数字，而是应该分别分摊到每个用户名下，因为一些水、电是不能分摊给每个人的。对��告提交的证据5、9、10，被告提出：从未看到该催缴公告，律师函没有看到过，也没有收到过。对上述原告提交的证据进行审核后，并结合同类多数已审理案件中的双方举证质证意见，对原告提交的证据1，被告对该证据的真实性并无异议，本院对此予以确认；对原告提交的5、6、10，被告未提交反驳证据，异议不成立，本院对该证据予以确认；对证据2、3，本院认为该证据只能证明原告在该小区提供物业服务的事实，并不能证明其在该小区物业合法服务的待证目的。对证据4、7、8、9，本院认为不具有证明力。根据本院确认证明力的上述证据及双方当事人当庭陈述，本院认定本案事实如下：被告系金华市东莱路491号业主，该房屋属商业用房，建筑面积为247.34平方。2013年1月30日，金华市香格里花园小区原物业管理公司退出，因2月初春节临���，在无业主委员会的情况下，为确保小区安全稳定，原告受三江街道及社区、业主委员会筹备组等委托临时接管该小区物业管理服务，并于2013年2月1日签订《香格里花园临时物业服务合同》，合同约定自签订之日起至本小区新一届业主委员会成立并选聘出新的物业服务公司止；原告为香格里花园小区提供物业管理服务；各项收费标准，实行包干制，物业服务费标准：多层住宅0.8元/月/平方、小高层住宅1.2元/月/平方、商业用房1元/月/平方、车库车位15/月/单个、阁楼0.3元/月/平方；第10条第14款规定，原告应向下一个中标的物业公司收取应急期间的物业费；第15条规定因物价上升，需提高物业服务费收费标准，经双方同意，并征得专有部分面积占总建筑面积二分之一且人数占总人数二分之一以上的业主同意；第16条规定，对尚未居住的物业服务费用按当地政府有关规定��行；第34条规定逾期支付物业服务费等，业主按应付金额每日千分之二支付违约金，并承担所生产的诉讼费、律师费；另还规定了双方的权利和义务。2013年5月26日原告发公告，称各位业主积极配合物业服务工作，缴纳物业费及相关费用，以确保物业服务工作的顺利进行。同年4月小区曾成立过业主委员会，但因前届业主委员会没移交有关手续，未能履行职责而解散。后原告认为物业管理中需要决策和判定的问题无人定夺，许多设备已处于无法使用状态等问题，使得部分业主以此物业管理产生不满情绪而拒交各项费用。业主认为原告服务及质量不达标，曾要求撤换物业管理公司。2014年7月份，原告与金华市三江街道婺江新村社区居民委员会签订终止协议，称2013年4月23日小区产生了第三届业主委员会，又因故于2014年2月11日集体辞职，产生无业主信息资料，小区重大事项���决策机构等原因造成小区收费困难，导致原告严重亏损，目前已无法正常运作，经双方协商，原告于同年7月31日退出香格里花园小区物业管理。自同年7月31日原告撤出小区物业管理服务后，一个月来未有物业企业接受，小区处无人管理状态，为此多数业主向8890便民服务平台及街道社区等有关部门反映。后小区由业主自行管理小区物业。直到同年年底成立业主委员会后，聘请越华物业公司入驻小区进行物业管理服务至今。2016年3月13日原告向被告邮寄律师函，称被告尚欠于2013年2月1日起至2014年7月31日期间的物业服务费4452元、违约金2974元。经审理查明，杭州龙福物业管理有限公司的法人企业资质二级，原告系其非法人分支公司。原告进驻香格里花园物业管理服务期间，未向当地建设和价格主管部门备案，亦未申报物业服务收费标准和价格，未在小区内张贴公告，小区总建筑面积约为10.08652万平方，有八百多户业主，其中约有70％以上业主未交纳全部或部分物业服务费等。被告尚欠2013年2月1日至2014年7月31日期间的物业管理费。金华市物价部门、建设部门的（金价价管2010）第65号的《金华市物业服务收费管理实施办法》规定，物业服务收费等级应在收费前30个工作日前向价格主管部门提出书面申请，考核评定由价格主管部门会同物业主管部门组织；未成立业主委员会的，物业服务企业按前期物业服务收费的有关规定，自行确定收费标准，并征得半数以上业主同意后执行；政府物业收费指导标准：金华市非住宅小区每月/每平方/收费等级价格；收费标准为经营用房最高不超过多层住宅的20%，浮动幅度上浮30%，下浮不限。本院认为，原告进驻金华香格里花园的物业管理服务，是因当时无业主委员���的情况下，由三江街道及社区的指导，出于对小区安全管理和业主的利益，与业主委员会筹备组等各方签订《香格里花园临时物业服务合同》，系临时过渡性的，符合社会公共利益原则。但未获得之后召开的香格里花园业主大会的追认，依法确认该合同无效。然原告自2013年2月1日至2014年7月31日进驻金华香格里花园提供物业管理费用服务的行为构成无因管理。考虑服务期间物业服务市场的收费情况，结合原告提供的服务方式、水平和质量等，本院酌定按照每月0.8元/平方的标准计算物业服务费用，则确认被告尚欠物业服务费3363.82元=17个月×0.8元×247.34平方。综上，原告诉请的合理合法部分，本院予以支持。本院对被告刘武的抗辩意见中合情合理部分，依法予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人���法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第八条、《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条等之规定，判决如下：一、被告刘武于本判决生效之日起十日内支付原告杭州龙福物业管理有限公司金华分公司的物业服务费人民币3363.82元；二、驳回原告杭州龙福物业管理有限公司金华分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，依法减半收取25元，由原告杭州龙福物业管理有限公司金华分公司负担人民币5元，由被告刘武负担人民币20元（在履行上述款项时，一并支付给原告���。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。代理审判员 王 姗二〇一六年十月十八日代书 记员 蔡爱红附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第七条：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约���的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当���人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第八条：业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。��中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。