上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉民三(民)初字第1581号原告（反诉被告）上海甲房地产发展有限公司。法定代表人章某某。委托代理人汤志红、谢璇，上海久光律师事务所律师。被告（反诉原告）上海乙投资管理有限公司。法定代表人侯某。委托代理人高某某，该司职员。委托代理人姜佳志，上海得勤律师事务所律师。原告（反诉被告，以下简称原告）上海甲房地产发展有限公司诉被告（反诉原告，以下简称被告）上海乙投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人汤志红、谢璇，被告委托代理人姜佳志、高某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2014年7月签订甲生活广场租赁合同，约定原告向被告提供租赁物业计2010平方米，按照每天每平方米1.7元计算租金，每三个月缴纳一次，为事先交费。租期自2014年10月1日至2022年9月30日，其中2014年10月1日至2015年3月31日为免租期，自2015年4月1日起计算租金。2014年7月被告于约定物业进场，于2014年8月交纳了保证金311800元。此后完全没有交纳任何一笔租金。故要求判令：1、解除双方的租赁合同并返还房屋；2、被告支付拖欠租金935403元（自2015年4月1日至2015年12月31日）；3、被告按照每日3464.46元支付自2016年1月1日起至合同解除日止的租金；并按每日6928.92元支付自合同解除次日起至实际搬离日止的使用费；4、被告支付自2015年4月1日起暂计算至2015年10月5日的滞纳金85745.28元；5、被告以935403元为基数按每日百分之0.1标准支付自2015年10月6日起至判决生效之日止的逾期支付租金滞纳金；6、被告支付原告律师费35000元。被告辩称，原告出租的房屋不能通过消防验收，导致被告不能顺利开业，所以免租期应当顺延直至验收通过，但涉案房屋至今未能通过消防验收。原告未能按合同约定向被告提供租赁物，是原告造成的违约。其次，原告因消防问题已经同意延长经营免租期2个月。被告提出反诉称，原告延迟交付房屋，以及未交付适当的租赁场地，导致被告不能进行商事经营，原告未能履行出租人合同义务，被告的合同目的不能实现，故要求原告赔偿被告装修款项3382756元；返还保证金311800元；赔偿被告违约金311800元；赔偿被告经营可得利益损失100000元；解除双方租赁合同。原告针对被告反诉辩称，被告违约逾期支付租金，长期拖欠原告物业费、水电费。因被告逾期支付保证金，原告才延迟交付房屋。要求驳回被告反诉。经审理查明，2014年7月，原、被告就坐落于上海市嘉定区某某路6130弄193号甲生活广场2层房屋签订租赁合同。约定，被告向原告承租该广场2层商铺面积2010平方米，被告应预交三个月的租金为保证金，被告缴纳保证金及公用事业费押金为原告交付租赁房屋的前提，约定的交房时间为2014年7月30日，装修免租期为2个月。租期8年，自2014年10月1日起至2022年9月30日止。租金支付自2014年10月5日起每3个月支付一次，其中前6个月为免租金期。租金标准前3年按照每天每平方米1.7元计算租金。合同还对违约责任作了约定，其中对被告逾期支付租金、物业管理费、保证金等费用的约定为欠款金额每日0.1%计算，并承担原告追讨欠款所支付的律师费、诉讼费。对合同期届满或提前终止而被告逾期搬离的，按原日租金的2倍计算逾期搬离违约金。合同签订后，被告于2014年9月12日交纳保证金311800元后，原告于9月向被告交付租赁房屋，被告遂开始装修。被告装修期间，设计了第一次装修方案并报相关消防管理部门审核。2015年5月间，消防管理部门审核后认为，房屋中的连廊部分被纳入室内，不符合消防要求，故第一次设计方案未能通过。被告调整设计方案后第二次报消防管理部门审核。消防管理部门于2015年9月审核通过了被告的装修方案。但被告装修后未再报消防管理部门对装修进行验收。2015年12月14日，消防管理部门认为被告违反消防管理法规，责令被告限期改正。被告认为系因原告交付的房屋有违章部分而导致消防未能通过，故除支付物业费，水电费外，未再支付过租金。原告认为消防方案已经获得审核通过，原告交付的房屋不存在不符合消防要求的情形，被告应当按约支付租金。双方遂形成争议，涉讼。本案双方的主要争议焦点，消防问题系谁的责任？消防问题是否构成被告拒付租金的正当理由？被告认为，系因原告出租的房屋存在违章部分，导致消防未获通过，应由原告承担责任。在消防问题未解决前，被告有权拒付租金。原告认为，房屋系合法建筑，不存在违反消防要求的情形，被告的装修方案已获消防审核通过。原告没有过错。本院认为，根据合同约定，被告已对房屋的现状做了详细了解，在进行装修前将装修方案报消防管理部门审核，虽然第一次因包括连廊封闭在室内等因素而未能通过审核，但在未改变房屋状况的情形下，被告修改了装修方案，获得了消防部门审核通过。至此，被告对房屋的装修使用应再无障碍。此后被告完成装修并投入营业前理应报消防管理部门验收，但被告未予报请消防验收，导致被消防管理部门责令改正。消防管理部门的责令限期改正通知书中也明确载明系被告“未办理消防验收及公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查”。可见，若被告按经审核的设计装修并报消防管理部门验收检查通过，被告使用租赁物开展经营活动并无障碍，显然其中原告并无过错。实际上根据水电用量及监控影像证明，被告一直在营业状态中。因此，被告拒付租金理由不成立。关于租金支付违约问题。如前所述，装修消防问题，原告并无过错，被告应当自行承担期间的损失。被告以此拒付全部租金，显然没有事实依据，应当承担违约责任。以上事实，有《甲生活广场租赁合同》、建设工程消防审核意见书、责令限期改正通知书、物业费发票、水电收据、双方往来函件等书证及当事人陈述为证。本院认为，原、被告间的房屋租赁合同法律关系明确，双方应当各自依约履行。现原告已依约交付租赁物，被告理应依约履行支付租金的义务，其以消防问题拒付全部租金没有事实依据和法律依据，构成违约，应当承担违约责任。至于被告抗辩延长经营免租期一节，原告虽有函件增加免租期2个月，但函件也明确告知被告，若被告在优惠期内有严重违约，函件优惠内容失效。而被告期间仍没有履行主要合同义务，显系严重违约，原告依此取消优惠，符合约定条件。被告只主张利益而忽视自己应尽的主要义务，显系无理，本院不予支持。然，双方合同原本约定被告应于2014年7月30日前支付保证金，而其实际于2014年9月交纳，原告也于9月交付房屋，合同继续履行。根据合同装修免租期为2个月的约定，该装修免租期也应当顺延，故被告应付租金应当顺延至2015年6月起算。双方诉请均主张合同解除，本院予以准许。至于逾期支付租金的违约金，合同约定每日千分之一，显然过高，被告也已请求调整，本院予以酌情调整为日万分之五为妥。而逾期搬离使用费系加倍租金的计算符合合同约定，本院予以支持。至于原告诉称律师费，符合约定且在合理范围内，本院予以支持。因本案系被告违约，故被告反诉请求的损失及违约金，本院不予支持。保证金因合同解除，原告应当予以返还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款第二款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原、被告签订的甲生活广场租赁合同于本判决生效之日解除。被告上海乙投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海甲房地产发展有限公司坐落于上海市嘉定区某某路6130弄193号甲生活广场2层房屋；二、被告上海乙投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海甲房地产发展有限公司自2015年6月至12月租金727535元；三、被告上海乙投资管理有限公司应给付原告上海甲房地产发展有限公司自2016年1月1日起按每日3464元租金标准支付至本判决生效之日止的租金。并按此租金标准的二倍计算支付自本判决生效之日次日起至实际搬离日止的使用费；四、被告上海乙投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海甲房地产发展有限公司自2015年6月6日至2015年10月5日逾期支付租金违约金33363元。并按727535元为基数，按每日万分之五计算自2015年10月6日起至本判决生效之日止的逾期付款违约金；五、被告上海乙投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海甲房地产发展有限公司律师费35000元；六、原告上海甲房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海乙投资管理有限公司保证金311800元；七、原告其他诉讼请求不予支持；八、被告其他反诉请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费13995元，财产保全费5000元，反诉受理费18294.40元，合计诉讼费37289.40元。由原告负担4300元，被告负担32989.40元。被告负担部分应于本判决生效之日起七日内付至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  岳 华人民陪审员  陆志文人民陪审员  方慈方二〇一六年四月十五日书 记 员  顾 叶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。