安徽省泗县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1324民初1106号原告：高武，男，汉族，1969年6月13日出生，住安徽省泗县。被告：宿州市大家置业有限公司（以下简称大家置业公司），住所地安徽省泗县泗城镇国防南路，组织机构代码55018687-4。法定代表人：李干。被告：李干，男，汉族，1973年2月1日出生，住江苏省泗洪县。上述两被告委托代理人：王玉宝，男，汉族，1970年12月6日出生，住江苏省泗洪县，系大家置业公司经理。上述两被告委托代理人：邓军，男，汉族，1964年4月22日出生，住江苏省泗洪县，系大家置业公司副总经理。原告高武诉被告大家置业公司、李干房屋买卖合同纠纷一案，原告高武于2016年3月7日诉讼来院。本院受理后，依法由审判员张均独任审判，于2016年4月7日公开开庭进行了审理。原告高武、被告大家置业公司、李干共同委托代理人王玉宝、邓军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。高武诉称：2013年10月，原告和被告大家置业公司签订商品房买卖合同，购买大家置业公司开发的泗州国际装饰城119、120、121、122、141、142、143、144、219、220、221、222、241、242、243、244、319、320、321、322、341、342、343、344、443、444、543、544商品房28套，房价总额580万元，原告已按约定付清了房款，被告至今尚未按合同约定提供上述房产相关材料将产权办理到原告名下。2013年10月16日，李干与原告签订补充协议，约定原告购买并委托经营管理上述房产作为大家置业公司售楼部使用三年，并约定在此三年内，由被告李干按原告230万元的购房款月息2.2分承担利息并支付给原告，支付方式每半年付款一次（即合同期间每年4月15日之前支付30万元，10月16日之前付31万元，大家置业公司对此进行了担保。李干已支付利息至2015年4月15日，但至2015年10月16日期间的利息尚未支付。虽然经原告多次催要，至今未果。被告的违约行为致使原告无法行使权利，遭受巨额损失。现请求：1、判决被告大家置业公司立即提供相关材料协助将涉案房产产权登记到原告名下；2、判决被告承担违约金200100元并计算至执行完毕时止；3、支付2015年下半年以购房款230万元的利息31万元；4、本案诉讼费由被告承担。两被告辩称：高武起诉是两个不同的法律关系，两个不同的依据和事实。高武第一、二个诉讼请求的诉讼主体是大家置业公司，第三个诉讼请求的诉讼主体是李干，大家置业公司为此进行担保。李干所签的《补充说明》虽然是真实的，有关联的，但是不合法，也违背了众所周知的常识。高武认为以上利息为购房款补贴，提出其购买上述房屋价款580万元偏高，李干用购房款230万元每月按2.2%贴息的办法来弥补高武购房款差价，但根据同期相临楼号的销售价格，A2栋116、216、316单价为3592.95元每平方，B2栋12号房单价为5335.7元每平方，高武购买的A3栋房屋单价为3854.47元每平方。如果按高武的说法，李干三年总贴息补偿金额为183万元，则高武房屋实际成交价为2638.32元每平方，这个价格显然有失常理。基于以上常识，《补充说明》实质为房屋租赁合同，李干支付给高武的利息本质是委托李干管理三年的租金。高武与李干于2013年10月16日签订委托管理说明（协议）之前，高武已与南京投资管理有限公司泗县分公司签订《商品房委托经营管理合同》，是典型的一房两租，严重损害了李干的合法权益。李干支付给高武每月50600元利息（房屋租金）是基于高武将上述房屋委托给李干管理并作为售楼部使用，由于高武之前已将此房委托给南京投资管理有限公司泗县分公司，导致李干及大家置业公司无法再继续使用此房屋，所以从2015年4月15日起李干要求高武赔偿因一房两租造成的损失，同时从2015年8月8日起不应再支付高武利息（房租）。关于为高武所购房屋办理产权证问题。我公司应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并按580万元每天万分之零点支付办证违约金（自2014年4月28日至2016年4月7日共计710天）205900元，同时我公司将继续承担逾期办证的违约责任。经审理查明：原告高武于2013年10月10日和大家置业公司签订商品房买卖合同，购买大家置业公司开发的泗州国际装饰城119、120、121、122、141、142、143、144、219、220、221、222、241、242、243、244、319、320、321、322、341、342、343、344、443、444、543、544共28套商品房。合同约定，购房款为580万元，大家置业公司应当在2013年10月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给高武使用。大家置业公司在商品房交付使用后180日内，如因大家置业公司的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，大家置业公司同意每天按原告所交金额的万分之零点五向高武支付违约金。合同签订当日，高武支付首付款290万元，余款290万元通过银行按揭的形式于10月14日付清。被告李干系大家置业公司股东，时任该公司总经理。根据大家置业公司股东分红的意见，本次公司利润分配是以房屋实物进行分配，分配给李干的房屋是本案所涉房屋，因此，李干和高武达成协议，李干并以《补充说明》的形式向高武作出承诺，同意以购房款230万元为基础，按月利率2.2%向高武支付利息，为期三年，每年4月15日前支付30万元，10月16日前支付31万元。出售给高武的房屋以委托管理的形式由大家置业公司作为售楼部使用，期限三年。大家置业公司作为担保人在《补充说明》上加盖公章。上述利息李干已支付至2015年4月15日。因大家置业公司至今未能协助高武办理房屋登记手续以及李干自2015年4月15日之后的利息迟迟未能支付，双方多次协商未果，高武遂诉讼来院。本案在审理中，根据原告高武的申请，本院依法对李干夫妻共同财产苏Ｈ×××××号宝马轿车和大家置业公司在中国建设银行股份有限公司泗县支行的银行帐户分别予以扣押和冻结。本院认为，原告高武和被告大家置业公司所签订的商品房买卖合同为有效合同。本案所涉及除大家置业公司违约及违约金的支付问题外，所争议的焦点问题主要是被告李干向原告高武所出具的《补充说明》的性质及合法性问题。关于被告大家置业公司协助原告高武办理房屋产权证并支付违约金的问题。高武和大家置业公司签订商品房买卖合同，高武按合同约定履行了付款义务，大家置业公司承诺在商品房交付使用后的180日内协助原告办理房屋产权登记，逾期按万分之零点五支付违约金。但大家置业公司至今未能协助原告办理房屋产权登记，违反合同约定。原告高武要求被告大家置业公司协助办理房屋产权登记并支付违约金的诉讼请求，符合法律规定。被告大家置业公司应在本判决生效后20日内协助原告高武办理相应房屋产权登记。对于违约金，双方在合同中对违约金的计算依据作出明确规定，被告大家置业公司亦同意支付违约金并按日万分之零点五支付违约金至被告大家置业公司协助房屋登记义务履行完毕时止，因此，对于原告高武的此项诉讼请求，本院予以支持。对于本案所争议的李干向高武出具的《补充说明》性质和合法性的问题，本院认为，根据大家置业公司股东利润分配方案，涉案房屋作为该公司分配给李干的股东分红，因此，该房屋的销售与否直接涉及到李干的个人利益。李干和高武达成口头协议，承诺以部分购房款为基数向高武支付利息，是李干对自己个人利益的支配方式，是一种商品销售方式；高武同意以580万元购买该商品房，属于附条件的一种民事行为，双方因此达成协议，该协议是双方真实意思表示，上述协议并不违反法律规定，且李干一直支付利息至2015年4月15日，被告提出《补充说明》不合法的抗辩理由不能成立。对于被告提出的原告高武将涉案房屋出租给南京投资管理有限公司泗县分公司，该行为侵犯了被告李干的合法权益，李干自2015年8月8日起不应再支付利息。本院认为，大家置业公司所出售给高武的商品房，至庭审辩论结束时，也没有向本院提供该商品房合格证书，被告庭审中亦认可被告要将房屋交付给原告而原告没有受领。同时，根据庭审中被告的陈述，大家置业公司也从未向高武支付租金。原告高武既未受领该房屋，亦未收取大家置业公司租金，因此高武和李干之间存在委托管理关系不能成立。此外，原告高武和南京投资管理有限公司泗县分公司是否存在委托管理关系不是本案所审理的范围，李干据此主张不再向高武支付利息，没有法律依据。被告大家置业公司作为担保人在李干所出具的《补充说明》上签字，该行为表明大家置业公司同意为李干向高武支付利息的民事行为承担保证责任。因被告对保证方式约定不明，依据《中华人民共和国担保法》的规定，被告大家置业公司依法应承担连带保证责任，对被告李干应支付的利息承担连带清偿责任。综上所述，原告高武的诉讼请求有事实依据，符合有关法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宿州市大家置业有限公司于本判决生效后20日内协助原告高武办理泗州国际装饰城商品房119、120、121、122、141、142、143、144、219、220、221、222、241、242、243、244、319、320、321、322、341、342、343、344、443、444、543、544共28套商品房房屋产权登记。二、被告宿州市大家置业有限公司于本判决生效后3日内向原告高武支付违约金200100元并按580万元为基数，按日万分之零点五标准支付自2016年3月7日起至被告大家置业公司协助房屋登记义务履行完毕时止的违约金。三、被告李干自本判决生效后3日内支付原告高武31万元购房款利息。四、被告宿州市大家置业有限公司对被告李干31万元购房款利息承担连带清偿责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8900元，减半收取4450元，由被告宿州市大家置业有限公司负担2450元，由被告李干负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员 张 均二〇一六年四月十五日书记员 姚乐乐附：本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。