广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂02民终136号上诉人（一审被告）林福思，男，1957年3月11日生，汉族，居民，户籍所在地融安县，现住南宁市青秀区。上诉人（一审被告）俞汉群，女，1958年9月18日生，汉族，居民，户籍所在地南宁市兴宁区，现住南宁市青秀区。二上诉人共同委托代理人龙芳业，融安县法律服务所法律工作者。被上诉人（一审原告）余勇，男，1973年3月23日生，汉族，大专文化，居民，住融安县。委托代理人韦富景，融安县城东法律服务所法律工作者。上诉人林福思、俞汉群因与被上诉人余勇房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区融安县人民法院（2015）融安民一初字第415号民事判决，向本院提出上诉，本院于2016年2月26日受理后，依法组成由审判员古龙盘担任审判长、审判员黄智文和代理审判员潘亚丽参加的合议庭共同审理了本案，代书记员谭森云担任记录。本案在审理过程中，上诉人以合议庭成员潘亚丽系融安县人民法院在柳州市中级人民法院挂职的审判人员为由对潘亚丽提出回避申请，经审查，本院认为，潘亚丽已经法定程序任命为柳州市中级人民法院代理审判员，且未参与本案的一审审理，上诉人的申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条的规定，经报请院长决定，驳回上诉人的回避申请。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2010年4月19日，余勇与林福思达成口头协议，林福思将属于自己的位于融安县泗顶矿二区86栋一单元7××号房屋出卖给余勇，余勇于当日支付给林福思购房款27000元，林福思将该房屋的房产证、土地使用证及个人住房档案交与余勇，并将房屋交付余勇居住使用。双方于当日到融安县房产管理所申请办理房产过户相关手续，由于该房屋是房改房，交易时该房屋产权登记未满5年，所以当时该房屋未能办理过户手续。泗顶矿区于2012年实施棚户区改造，该房屋属于改造置换对象，余勇多次向林福思提出将房屋过户至其名下，林福思不愿将其房屋过户给余勇，余勇于2015年7月13日向一审法院起诉，请求林福思、俞汉群协助其办理该房屋的产权过户手续。一审法院审理认为，一、双方当事人未形成最终房屋买卖的合意，余勇仅凭一份收到部分房屋款的收条，不足以证明房屋买卖已经成立。但林福思又认可双方确实有买卖房屋的意向，并就初步买卖泗顶矿二区7××号房屋达成过口头性意向协议，且余勇已支付购房款27000元给林福思，林福思也将该房屋的所有权证、土地使用证、个人住房档案等权属证书全部交给余勇持有，同时将房屋交付余勇使用，因此可认定该房屋的买卖行为已在口头协议当天已经完成。林福思认为只收到部分房款，但没有在收条中注明总房款数额，也没有提供余勇尚欠房款的证据（如欠条），因此，口头协议应是双方的真实意思表示。二、转让协议未征得房屋共有人俞汉群的同意。但是俞汉群应当知道余勇从2010年起就在泗顶矿二区7××号房屋居住，直到棚户区改造前都没提出过异议。而且从林福思的房产证看，产权人只有林福思一人。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第（二）项的规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。因此，林福思、俞汉群的这一答辩理由不能成立。三、双方就房屋买卖应当订立书面合同。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同”，但该条规定并未明确表明违反的法律后果，即无否定该行为的意图，该规定亦不是房屋买卖合同成立、生效的要件。双方的口头合同不会损害国家、社会及第三人的利益，亦没有违反法律、行政法规的强制性规定，故双方应当遵循诚实信用原则，遵守双方的约定，林福思、俞汉群的答辩理由不能成立。综上，余勇与林福思的房屋买卖口头协议意思表示真实，没有损害国家、社会及第三人的利益，亦没有违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方都应当按协议履行。余勇请求林福思、俞汉群履行协助办理房屋过户手续，符合法律规定，该院予以支持。因此，一审法院依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决：林福思、俞汉群协助余勇办理融安县泗顶镇泗顶矿二区86栋一单元7××号房屋［房产证号：融房权证融安字第××号，土地使用权证号：融国用（2009）第08-11-00-119-1号］的过户手续。本案一审受理费475元，由余勇负担。上诉人林福思、俞汉群不服一审判决，上诉称，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当，严重损害了上诉人的合法权益。其理由主要有：l、一审判决没有查清上诉人林福思和被上诉人余勇的口头协议的详细约定和内容，而且口头协议是林福思与余勇两人之间所为，上诉人俞汉群自始至终均不在场，更不知道有口头协议之事，相关材料上的签名都不是俞汉群所为，被上诉人余勇也知道林福思的妻子健在，讼争房屋是林福思、俞汉群的夫妻共有财产，这是泗项矿的人（包括余勇在内）都知道的事实，那么，在余勇与林福思协商以及到房管部门办理所谓的“过户”手续时，为什么不通知俞汉群到场呢不管是房管部门认为不符合办理还是口头协议所约定的内容没有兑现，房管部门如果办理“过户”手续的话，必须要求房屋共有人俞汉群到场签字认可，这是法律规定的，也是法律保护共有人合法权益免受损害的强制性规定。共有人未在出售的材料上签字认可，房管部门是不会办理过户手续的，上诉人有理由怀疑，被上诉人向法院提供了伪证。2、一审判决认定讼争的泗项矿二区77××号屋的房产权登记未满五年不得办理过户手续是错误的，也没有任何的法律和政策依据。为什么当时没有办理过户手续，主要原因是被上诉人没有交清购房款（5万元只交了二万七千元）。同时被上诉人无钱交纳77××号的评估费及办理过户的相关税费，最重要的是没有得到上诉人俞汉群的同意。3、根据我国《城市房地产管理法》第三十七条第四项：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让的规定，由于上诉人俞汉群不知道余勇与林福思的口头协议。故此，在办理77××号产过户手续相关材料和填写的表格根本就不可能取得上诉人俞汉群的签字，这就是不能办理过户手续的最根本的直接原因。4、一审判决认定上诉人俞汉群应当知道余勇从2010年起就在泗顶矿二区77××号居住，从未提出异议。上诉人俞汉群认为，这一认定是片面和武断的。上诉人俞汉群自2006年离开泗顶矿到南宁居住至今，从未回过泗顶矿，既然从未回过泗顶矿，怎么又“应当知道”余勇在77××号居住呢一审判决又根据什么推断上诉人俞汉群知道呢退一万步说俞汉群知道余勇在7287××号，也许是暂时借住或者是租赁居住，这些情况都有可能，凭什么只认定是通过买卖后取得的居住权呢5、一审判决认为被上诉人取得728号7××号权是善意取得，这一认定是错误的，余勇不是善意取得人。因为余勇明知林福思有配偶，而且健在。林福思与余勇对口头协议约定的房价款存在巨大差距，法院不应相信余勇的一面之词，应当调查当时融安市场房地产价格情况。在2010年5月左右，融安县城的商品房每平方的售价是在2000元左右，乡下的商品房每平方的售价是在1200元-l500元左右，而上诉人的房子是93平方米，最低出售价要在50000元以上，这是符合市场规律的。如果以27000元的低价取得市场最低售价50000元以上的房产，这能说是善意取得吗而且这一“善意”取得明显的损害了上诉人的合法权益，是违反我国法律规定的。6、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定：房地产转让，应当签订书面转让合同。这一条的规定，已经非常明确，即房地产转让时，应当签订书面合同，这里所说的是应当，而不是可以。也就是说，是必须、肯定的。如果不履行这一行为，那么就是不符合规定的。虽然没有说明没有签订书面合同的后果，但不得以此为由不履行法律规定的义务。所以，上诉人认为被上诉人余勇“善意”取得，是完全错误的。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，林福思与余勇的口头协议不具备合同的构成要件，是无效的。该判决严重损害了上诉人的合法权益。为此，特提出上诉，恳请二审法院，在查明本案事实的基础上，依法撤销一审判决，并驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人余勇答辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，一审、二审的诉讼费由上诉人承担。综合诉辩双方的意见，上诉人对一审判决查明的事实有如下异议：一、对“2010年4月19日，余勇与林福思达成口头协议”有异议，认为双方达成的是口头意向，不是口头协议；二、对“由于该房屋是房改房，交易时该房屋产权登记未满5年，所以当时该房屋未能办理过户手续”有异议，认为该认定与事实不相符，且没有相关的证据证明，而且也没有房改房产权登记未满5年不得交易的规定。被上诉人对一审查明的事实无异议。双方当事人在二审期间均无新证据提交。本院对当事人争议事实的分析及认定：根据上诉人林福思于2010年4月19日出具的收款收据以及融安县房产管理所档案证明表、融安县已购公有住房上市交易申请表、融安县房屋所有权转移登记申请表等证据形成的有效证据链，上诉人林福思与被上诉人就涉案房屋达成买卖合意并履行了购房款的交付，但双方并未签订书面合同，因此，一审法院对该事实陈述为“余勇与林福思达成口头协议”并无不当，上诉人的这一事实异议不成立，本院不予采纳。双方当事人均认可涉案房屋未过户至被上诉人名下，但双方对未过户原因各执一词，且均无相关证据证明，故一审认定“由于该房屋是房改房，交易时该房屋产权登记未满5年，所以当时该房屋未能办理过户手续”，证据不足，本院不予确认。综上分析，一审判决查明的事实，证据不足的部分，本院不予确认，其余事实属实，本院予以确认。本院另查明，林福思与俞汉群为夫妻关系，涉案房屋登记所有权人为林福思，房屋性质为房改房，土地使用权类型为划拨。本案争议焦点为：一、本案的房屋买卖合同是否成立且合法有效；二、被上诉人要求上诉人协助办理涉案房屋的过户登记手续是否有事实与法律依据。关于争议焦点一，本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条的规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同”及《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，余勇与林福思虽未签订书面房屋买卖合同，但林福思于2010年4月19日出具的《收款收据》显示，余勇已交付购房款，林福思也已接受了该购房款并出具收据，且交付购房款后，林福思即将涉案房屋的房屋所有权证、土地使用权证、个人住房档案交付给余勇，并将房屋交付给余勇居住使用至今，上述事实表明，余勇履行了支付购房款的义务后，林福思接受了余勇的履行行为，双方关于涉案房屋的买卖合同应依法成立。依法成立的合同，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。涉案房屋属于泗顶矿棚户区，上诉人以收据中的购房款27000元低于房屋成本价和当时当地的房地产市场价为由主张当时约定购房款为50000元，认为被上诉人并未足额支付购房款。对此，上诉人并未提供任何证据证明交易当时泗顶矿棚户区同类房地产的价格，也未提供任何证据证明当时约定购房款为50000元，故对上诉人的这一主张，证据不足，本院不予采信。上诉人主张被上诉人交付的购房款27000元转为租金，但上诉人并未提供任何证据证明上诉人与被上诉人之间存在租赁合同关系，被上诉人对此也不予认可，故对上诉人的这一主张，本院亦不予采信。涉案房屋登记在林福思一人名下，根据不动产登记公信原则，余勇有理由相信林福思有权处分涉案房屋，且林福思处分涉案房屋并交付给余勇居住使用达五年之久，俞汉群作为林福思的配偶，其应知道该房屋买卖的事实，但俞汉群在本案诉讼之前从未提出异议，因此，余勇相对于二上诉人而言，应属善意第三人，上诉人俞汉群以其不知情为由主张房屋买卖合同无效，证据不足，理由不充分，本院不予采信。综上，二上诉人并无证据证明本案依法成立的房屋买卖合同存在无效的法定情形，故本案房屋买卖合同应依法成立并合法有效。关于争议焦点二，本院认为，依法成立并生效的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，余勇作为买受人已履行支付对价的合同义务，二上诉人应履行转移标的物所有权的义务，基于第一个争议焦点的分析，现二上诉人拒绝履行合同义务的理由并不成立，被上诉人请求二上诉人协助其办理涉案房屋所有权过户登记手续的主张，合法有据，本院予以支持。综上所述，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，判决适当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费475元（上诉人林福思、俞汉群已预交），由上诉人林福思、俞汉群负担。本判决为终审判决。审 判 长  古龙盘审 判 员  黄智文代理审判员  潘亚丽本件与原本