广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0306民初11804号原告王新荣，女，汉族，1975年8月24日出生，身份证住址深圳市宝安区。委托代理人涂露，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告张丽君，女，汉族，1985年7月11日出生，身份证住址湖南省临湘市。委托代理人吴绪奇，北京市汉威（深圳）律师事务所律师。第三人中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区。法定代表人李耀智。委托代理人符策程，系第三人员工。原告王新荣诉被告张丽君房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依据原告的申请，依法追加中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称“中原地产”）为第三人参加诉讼，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王新荣的委托代理人涂露，被告张丽君的委托代理人吴绪奇，第三人中原地产的委托代理人符策程均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年2月29日，原告与被告签订了一份《二手房买卖合同》，合同约定原告将位于深圳市宝安区新安一路20号金泓凯旋城X栋X座XXX（深房地字第××号）转让给被告，转让成交价为5490000元。同时，合同第四条约定：被告同意在2016年4月16日之前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至双方约定的监管账号中。2016年2月29日，该合同经被告与原告签字成立生效，被告在签订该合同后未按约定在2016年4月16日前向原告支付除定金、交楼押金之外的剩余首期款，因被告一直以资金紧张为由拒不履行该合同，并明确告知原告没有资金继续买房了。故原告于2016年5月13日向被告邮寄了一份《律师函》，要求被告按照合同约定承担违约责任。截止目前，被告仍未支付购房首期款也未有任何回复。因此依据该合同第十条的约定“如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任”，被告已逾期一个多月，原告有权解除该合同，并要求被告承担违约责任支付违约金1098000元。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、解除原告与被告之间的《二手房买卖合同》；2、被告向原告支付违约金1098000元；3、被告承担本案诉讼费。被告答辩称，对原告的第一项诉讼请求没有异议。对第二项诉讼请求要求被告支付1098000元被告认为没有法律依据。双方签订合同的时间是2016年2月29日，合同签订后被告已经向原告支付了定金10万元，之后被告积极准备首期款，然而2016年3月25日深圳市政府出台楼市调控政策将个人购房首期款比例提高至4成，社保缴费条件提高至3年，被告原具备的购房条件因调控政策的出台而丧失，楼市调控政策是在双方签订房屋买卖合同之后，因此双方对政府楼市调控政策是无法预测的，应该属于不可归责于双方的事由，致使合同无法继续履行。被告作为一个善良的义务人，已经在楼市调控政策出台之后，将自己无力按合同要求支付4成首期款的事实告知原告，因此原告在3月25日之后就已经知晓了该事实，所以被告的行为未造成原告损失的继续扩大。房产合同签订之后，因为政府政策的原因无法继续履行，双方的交易也仅仅停留在定金阶段，被告在第一时间已告知原告不能继续履行合同，因此原告在知晓上述事实之后完全可以将房产及时转卖他人，故原告要求按合同价款的20%承担违约金明显过高，没有法律依据，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人中原地产答辩称，第三人作为居间方于2016年2月29日促成买卖双方就涉案房产达成交易合意，并签署二手房买卖合同等附属协议，在整个交易过程中我方积极履行了通知、协助等义务，已尽到审慎、审查的居间义务，不存在任何过错，同时我方托管交楼水电押金5000元，可根据法院的生效判决作出相应的处理。另我方工作人员于2016年3月4日已前往国土局打印《深圳市二手房买卖合同》，且已经告知买方张丽君在新政之前签署合同的，不会受到325楼市新政的影响。经审理查明，2016年2月29日，原告王新荣（卖方）与被告张丽君（买方）经第三人中原地产居间服务签订了一份《二手房买卖合同》，约定被告将其位于深圳市宝安区新安一路金泓凯旋城X栋X座XX层X单位（房地产证号50××45）转让予买方，转让成交价为5490000元；买方同意在本合同生效之日起当日内向卖方支付定金10000元整，在本合同生效后2日内再向卖方支付定金90000元整，本条所约定的定金交由双方所约定第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效；买方须于2016年4月16日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行贷款承诺函为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中，买方须于2016年4月16日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准，若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足，如多于本合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续；在买方将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2016年5月30日（含当日），在收文回执载明答复日期届满之日起两个工作日内，买卖双方须办理交纳税费的手续，该房地产证由买方配合领取，买方负有抵押义务的，买方须在领取新房地产证当天办理抵押登记手续，该房地产证由买方配合领取，买方负有抵押义务的，买方须在领取新房地产证当天办理抵押登记手续；该物业没有设定抵押，卖方对该物业享有完全的处分权，卖方保证于签署本合同后当日内（含当日）将房地产证原件交予替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方；涉案交易所产生的税费均由买方承担；卖方应当于收到全部房款3日内将该物业交付予买方，并履行下列手续：买卖双方共同对该物业及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数、并办理交接手续，移交该房屋钥匙，买卖双方应在交楼清单上对上述情况签名确认，双方协商同意在定金或首期款中预留5000元作为交楼押金，此款在卖方实际交付该物业是进行结算，买卖双方约定交楼押金交由第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，卖方在交房前，应将附随于该物业的水费、电费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费、煤气费、电话费等费用结清，结清单据须交买方确认，否则，买方有权要求交楼押金的监管方从交楼押金中抵扣上述欠费；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可以解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同备注约定：1、买卖双方友好协商签订本合同关于第十条和第十一条买卖双方违约责任，如有一方违约赔偿另一方成交价百分之二十；2、交房日期为2016年6月30日，交房时结清水、电、煤气、有线等所有费用；3、该房屋挂靠户口于2016年内办理迁移，最迟不得超过2017年4月30日。合同签订后，被告依照合同约定支付了定金10万元。2016年5月13日，原告委托律师向被告发送了律师函称，因被告拒不支付剩余转让款，也不办理银行贷款承诺函，构成违约。要求被告在收到律师函之日起三个工作日内向原告支付违约金1098000元。另查，涉案房产登记在原告王新荣名下，产权100%。以上事实，有《二手房买卖合同》、律师函、快递单、房地产证等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。有关合同效力。原被告签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，各方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。合同签订后，被告依照合同约定支付了定金10万元，但没有在合同约定的时间内办理首期款监管和银行按揭贷款手续，且被告曾以明示的方式表示无力支付首期款，不再继续履行合同，构成违约。故原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。被告抗辩称其系因325新政出台后，无力承担首付4成的首期款，应当认定为不能归责于被告的原因导致合同无法履行。本院认为，涉案合同系在2016年2月份签订，且于2016年3月25日前进行网签，打印了《深圳市二手房买卖合同》，已经不受325新政影响，被告的抗辩不能成立，本院对其抗辩不予支持。有关合同的解除。被告没有在合同约定的期限履行支付首期款的义务，且以明示的方式表示不再继续履行合同，构成违约，原告有权解除合同。结合本案起诉状副本送达的时间，涉案合同应当于2016年6月24日解除。有关定金。由于涉案合同已合法解除，定金应当返还。庭审中，第三人中原地产确认定金中有5000元作为交楼保证金托管于第三人中原地产处，并表示愿意按照法院判决处理上述托管定金。故第三人中原地产应当将定金5000返还给被告张丽君。原告应当将剩余定金95000元返还给被告。关于违约责任，被告没有在合同约定的期限履行支付首期款的义务，且以明示的方式表示不再继续履行合同，构成违约。经原告合理催告，在经过合同约定的最长履行期限后，仍未履行上述义务，构成根本违约，应当承担相应的违约责任。原告有权依照合同约定，要求被告支付转让成交价20%的违约金。但考虑到涉案合同仅履行到支付定金阶段，原告遭受的损失有限，且被告在终止履行合同义务的同时及时告知原告不再履行，主观恶意较小，本院认为涉案合同约定的违约金过高，酌情将违约金调整为549000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告王新荣与被告张丽君于2016年2月29日签订的《二手房买卖合同》于2016年6月24日解除；二、原告王新荣于本判决生效之日起五日内向被告张丽君返还定金95000元；三、第三人中原地产代理（深圳）有限公司于本判决生效之日起五日内向被告张丽君返还定金人民币5000元；四、被告张丽君于本判决生效之日起五日内向原告王新荣支付违约金人民币549000元；五、驳回原告王新荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费14682元，由原告王新荣负担7341元，由被告张丽君负担7341元，上述费用原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 范    藜人民陪审员 陈  远  霞人民陪审员 郭  映  舜二〇一六年十月二十六日书 记 员 李  玉  婷书 记 员 银海莹（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第10页共11页