广东省清远巿清城区人民法院民 事 判 决 书（2016）��1802民初4263号原告：蓝颂年，女，1969年8月6日出生，汉族，住清远市清新区，委托代理人：陈钢，广东亨信律师事务所律师。被告：清远市联亿房地产开发有限公司，住所地清远市清城区城北二路西18座。法定代表人：陈国伦，该公司执行董事。委托诉讼代理人：江志远，广东明典律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯丽丽，广东明典律师事务所工作人员。原告蓝颂年与被告清远市联亿房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈钢、被告清远市联亿房地产开发有限公司的委托诉讼代理人江志远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蓝颂年向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾��办证的违约金17456.30元（该违约金从2014年8月13日起以总购房款262831元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2016年1月21日）；2、本案受理费由被告承担。事实和理由：2013年1月25日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设位于清远市清城区城北二路西18座翠湖花园二幢9层05号商品房，购房款总额为262831元，合同签订后，原告已向被告付清购房款，被告于2014年5月14日前将涉案商品房交付给原告使用；合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内即2014年8月13日前，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权机关登记备案，但直至2016年1月21日涉案房屋才在清远住建局进行权属登记。被告逾期办证的行为已构成违约，应承担违约责任。被告清远联亿房地产开发有限公司辩称：一、答辩人协助办证期限的起点时间，应从工程竣工验收备案（即符合合同约定的交楼条件）之后且被答辩人已经配合办理应办的手续、提交了买受人应提交的资料之后才计算。二、答辩人已按照合同约定在90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，不存在迟办证的问题。答辩人于2015年11月4日取得了《房地产初始登记告知书》，由此证明答辩人已在商品房交付后90日内完成了提供资料备案的合同义务。答辩人在2015年11月25日就已将全部资料送到产权登记机关，产权登记机关在2016年1月21日颁布了房地产权证，因此不存在迟办证问题。三、被答辩人超出合同的约定主张迟办证违约赔偿不符合法律规定。即使存在迟办证，根据合同约定出卖人仅应按已付房价款的1%向买受人支付违约金。被答辩人并未举证证明其直接损失，而事实上被答辩人提前获得房屋使用权，又在使用中享受了答���人的优惠，并未造成实际损失。双方对于迟办证违约金已有明确约定，原告主张按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算违约金缺乏依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，确认如下事实：2013年1月25日，原告蓝颂年与被告清远联亿房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于清远市清城区城北二路西18座翠湖花园二幢9层05号房屋，建筑面积46.75平方米，房屋总价款为262831元。付款方式为一次性付款。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经建设局工程竣工验收备案。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门对项目验收之延误；3、遭遇异常天气状况、第三方责任和政府行为而导致工期延误的。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告付清了购房款262831元。2014年5月14日，被告向原告交付了涉案房屋。2015年10月27日，上述翠湖花园小区已经清远住房和城乡建设管理局办理了竣工验收备案手续。2015年11月4日，被告取得了涉案房��所在二幢楼房的核准房产初始登记。2015年11月25日，被告将办证资料送到产权登记机关。2016年1月21日，涉案房屋登记在原告名下。2013年4月12日，被告与广东电网公司清远供电局签订了一份《供电方案》，用电地址为翠湖花园1-8号楼，用电性质为永久用电，……。2014年7月31日，清远供电局计划发展部发布《关于清城供电局2014年中低压配电网业扩配套项目可研的批复（7月）》的内部文件，该文件批复清城供电局对包含清远联亿房地产开发有限公司在内的3个公司的用电需求需进行的中低压配电网业扩配项目可进行投资建设。2014年12月29日，清远联亿房地产开发有限公司的中低压配电网业扩配套工程经清城供电局验收合格。被告认为供电部门这才给翠湖花园小区提供永久居民用电，相应的消防及综合验收才得以进行。2015年2月10日，翠湖花园小区低压配电工程��供清城供电局检验合格。2013年1月28日，因被告在翠湖花园7、8号楼北面吊塔安装过程中，擅自在10kV高压电缆保护范围内开挖作业，并移动运行中的10kV高压电缆，造成严重的安全隐患，为此，清城供电局凤城供电所、飞来湖市政道路建设指挥部、清远工程建设安全监督站分别向被告发出了通知，要求3日内将上述高压电缆恢复原状。对此，被告认为该10kV高压电缆是属违法建设，且建设在翠湖花园项目建设用地的规划红线内，于2013年2月3日向清远规划局作出“关于责令违反规划违法建设的高压电缆改正迁出的请示”，要求清远规划局责令飞来湖市政道路建设指挥部在一个月内依法办理该10kV电缆的规划、报建手续，自行改道迁出其公司用地红线范围；于2013年4月3日向飞来湖市政道路建设指挥部作出“要求迅速迁移10kV高压电缆的函”，要求该指挥部迅速将该条10kV高压电缆迁移出其公司建设用地的规划红线之外。对上述电缆导致的影响，被告认为历时六个多月才得以将该10KV的高压电缆迁移出答辩人建设用地红线之外，因此而导致了工期被延误六个多月。本院认为，本案的争议焦点主要为被告是否构成逾期协助办证违约及违约金是否应予调整。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。原告已支付全部购房款，被告按约定应在2014年10月30日前将经建设局工程竣工验收合格的商品房交付原告使用。根据被告在本系列案件中提供的证据显示，被告与广东电网公司清远供电局于2013年4月12日就已为翠湖花园小区1-8号楼签订了《供电方案》，而清城供电局为翠湖花园小区需进行的中低压配电网业扩配套工程于2014年12月29日才经验收合格，至此才给翠湖花园小区��供永久居民用电，相应的消防验收等验收工作才能进行；另在被告对翠湖花园小区建设施工期间，清远工程建设安全监督站等部门就被告施工过程中对用地红线内的10KV高压电缆擅自迁移发出通知要求恢复原状，被告为此曾向清远规划局、飞来湖市政道路建设指挥部等部门强烈要求将该电缆迁移出翠湖花园小区建设用地红线外，因此可以确定涉案楼盘用地红线内10KV高压电缆的存在的确给翠湖花园小区的建设工期产生一定的影响。综上，本院认定上述原因符合《商品房买卖合同》第八条中“政府部门负责的市政配套安装之延误、政府行为而导致工期延误的，出卖人可据实予以延期”的约定，对合同约定的2014年10月30日前交付商品房给原告的期限应给予一定的合理顺延，本院酌定顺延至2015年3月31日前，即被告最迟应于2015年3月31日前将经清远住房和城乡建设管理局竣工验收备案房屋交付原告。本案原告属于提前收楼，故被告应于最迟交楼时间起算90日内即2015年6月29日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权机关登记备案。被告于2015年11月25日才将办证资料报送产权登记机关已构成违约，应按约定承担违约责任。对于违约金计算标准应否调整问题，按合同约定：“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。诉讼中，原告认为上述约定低于被告违约行为造成其实际损失但没有提供相应依据，本院不予采信。原告要求被告按照按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。鉴于被告迟延协助办证的违约事实，被告应按约定向原告支付违约金2628.31元（262831元×1%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一��四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告清远市联亿房地产有限公司于本判决生效之日起10日内向原告蓝颂年支付逾期办证违约金2628.31元；二、驳回原告蓝颂年的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费118元，由原告蓝颂年负担93元，被告清远市联亿房地产有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  罗文勇二〇一六年十月十七日书记员  余晓燕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。