北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0108民初16571号原告北京江岩物业管理有限公司，住所地北京市海淀区花园路甲13号院10号楼。法定代表人周晓东，总经理。委托代理人谢阳，北京市亿达律师事务所律师。被告魏鸣，女，1981年7月8日出生。委托代理人陈路，北京市凯誉律师事务所律师。原告北京江岩物业管理有限公司（以下简称江岩物业公司）与被告魏鸣物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江岩物业公司之委托代理人谢阳，被告魏鸣之委托代理人陈路均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江岩物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令魏鸣支付2008年7月9日至2015年7月8日的物业服务费22869元，并以此为基数按照千分之三/日的标准支付相应滞纳金，至实际还清物业服务费之日止。2.本案诉讼费由魏鸣负担。2005年3月31日，我公司通过北京市居住小区管理办公室招投标成为北京市海淀区北三环中路69号庚坊国际发展中心的前期物业管理企业。2005年3月28日，我公司与开发商北京宏东房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定物业管理费为2.8元/月，业主逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应缴费用的万分之三十。2008年4月10日，我公司与开发商签订《补充协议》，约定将《前期物业服务合同》延续至业主大会成立后，业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时止。魏鸣作为×室的业主，经我公司多次催缴，至今拒不交纳2008年7月9日至2015年7月8日的物业服务费。魏鸣辩称，我与江岩物业公司及庚坊国际发展中心都未曾签订过物业服务合同，即使江岩物业公司与北京宏东房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》继续有效，也从未将服务合同向我明示或予以说明。我与北京宏东房地产开发有限公司签订的《商品房现房买卖合同》中仅约定物业服务费按年收取，并未约定具体缴纳时间。我于2006年7月9日办理入住并缴纳了2006年7月9日至2007年7月8日期间的物业服务费，之后又主动缴纳了2007年7月9日至2008年7月8日期间的物业服务费。鉴于此前的缴费事实，我应于每年7月9日缴纳对应期限的物业服务费。由于北京宏东房地产开发有限公司一直未配合我办理房屋过户手续，也未退还我已缴纳的公共维修基金、契税及印花税，我自2009年后便不再缴纳物业服务费，且江岩物业公司未按合同约定服务标准提供物业服务，进一步激化了双方矛盾，有关物业服务费争议一直被长期搁置，该公司在他人斡旋期间从未向我主张过物业服务费。该公司怠于主张自己权利，2014年7月9日前的物业服务费已过诉讼时效。江岩物业公司不履行或不及时履行房屋建筑共用部分的日常维保管理，致使建筑外墙出现严重脱落，顶楼护栏毁损存在安全隐患。该公司不履行或不及时履行共用设施设备的日常维护管理，致使通风管道、防水、门禁、电梯等无法正常使用。该公司还违规在地上一层临时搭建违章建筑用于商户经营，将地下一层至三层房屋建筑共用部分用于出租，将地下二层物业用房对外进行餐饮经营，与北京市居住小区物业管理服务标准不符。我入住两年后，因楼上防水长期失修，房屋天花板、屋内地板、家具等都存在不同程度的浸泡、起皮、膨胀，虽反复向该公司反映，该公司一直拖延不予配合处理且态度恶劣。此后的修缮方案也未得到严格执行，其从未向海淀建委或房管局物业或房屋安全管理部门提出拨付维修资金的申请，怠于履行合同义务，存在严重违约。基于上述事实，我有权依据同时履行抗辩权的规定拒绝支付任何物业服务费。《前期物业服务合同》从未向我出示并做说明，我从未签订合同或在其他任何文件中认可过该收费标准，《北京市商品房现房买卖合同》中约定的物业服务收费价格1.98元/平米/月对双方均有约束力，但鉴于其提供的物业服务明显低于合同约定，我对此标准也不认可。我对于江岩物业公司主张的滞纳金标准并不知晓，该滞纳金对我无约束力。合同中未约定违约金，且该标准仍然过高，我有权请求调整。故我不同意江岩物业公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2006年，魏鸣与开发商北京宏东房地产开发有限公司（以下简称宏东房地产公司）签订《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称买卖合同），约定购买该公司开发的位于本市海淀区花园路甲×号院×号楼×层×号房屋（以下简称×号）。合同关于“前期物业服务”及“物业服务的内容和本物业业主临时公约”条款约定：（第二十条）本物业由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业管理服务，服务内容及质量等见附件七；前期物业管理期间，物业服务收费价格为1.98元/月平方米（建筑面积），由物业管理企业按年收取。（第二十一条）买受人已详细阅读本合同附件七有关物业服务的全部内容和本物业业主临时公约，买受人同意由出卖人依法选聘物业管理企业提供前期物业服务，同意按照本合同第二十条约定的价格和方式交纳物业服务费用，并同意遵守业主临时公约。后魏鸣于2008年12月16日取得×号房屋所有权证，房屋登记建筑面积为97.23平方米。江岩物业公司系宏东房地产公司委托实施物业服务的前期物业管理企业。魏鸣认可未向江岩物业公司交纳2008年7月8日以后的物业服务费，双方当事人就物业服务费等物业服务事项产生争议。对双方当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1.魏鸣主张曾协商以所缴纳契税、公共维修基金等税费抵扣物业服务费之事实，未得到江岩物业公司的认可，魏鸣未能就其主张的事实向本院充分举证。2.魏鸣对江岩物业公司收取物业服务费标准提出异议，主张应依上述买卖合同约定标准及《物业管理公约》所载“物业服务费价格为：住宅：1.98元/平方米·月”之标准，江岩物业公司则提供《北京市物业管理招投标备案表》（以下简称备案表）及《前期物业服务合同》（以下简称物业合同）、《补充协议》予以反驳。物业合同显示签订于2005年3月28日，主要内容包括：物业服务内容及质量要求依据北京市国土资源和房屋管理局关于印发《北京市居住小区物业管理服务标准》的通知、京国土房管物【2003】127号文件、国务院379号令《物业管理条例》等相关文件要求执行。物业服务期限为叁年，自2005年4月10日起至2008年4月9日止。物业服务费价格为住宅2.8元/平方米·月。物业服务费由全体业主按年向乙方交纳。物业管理费按年度业主办理入住手续15日内为交费时间，由业主直接到小区物业管理单位交纳。业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起加收应缴费用的万分之三十。《补充协议》另约定：甲乙双方决定在原服务合同到期后自动延续。业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本协议终止。备案表则显示宏东房地产公司于2005年3月通过招投标方式确定江岩物业公司为小区物业管理中标企业，且包括上述物业合同在内的物业招标后文件均于2005年4月5日经北京市居住小区管理办公室备案。魏鸣对上述证据的真实性、客观性、关联性提出异议，却亦未能向本院提供相应反证。4.魏鸣主张江岩物业公司未履行或不及时履行对房屋共用部分、共用设施设备的日常维保管理义务，及存在利用违章建筑及共用部分营利之事实，其提供若干照片为据，江岩物业公司对相关事实亦不予认可，魏鸣未能就所主张的事实向本院充分举证。6.魏鸣另以诉讼时效进行抗辩，江岩物业公司未能就其主张的催缴事实向本院提供相应证据。本院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力。本案中，江岩物业公司系受开发商宏东房地产公司委托，对涉案房屋实施管理服务的前期物业管理企业，双方就小区物业管理事项签订有物业合同。该前期物业管理企业及物业合同等文件均经过北京市居住小区管理办公室备案，且双方履行物业合同已有多年。庭审中，魏鸣对物业服务费标准提出异议，对物业合同不予认可，但未能就此向本院提供充分反证，该物业合同应作为规范该小区物业管理服务权利义务关系的依据，魏鸣作为该小区业主，应当依照物业合同履行业主义务。魏鸣主张江岩物业公司未尽到房屋共用部分、共用设施设备维修、保养义务及存在利用共用部分营利的违规行为等，其仅向本院提供照片若干，相关事实未能得到江岩物业公司的全面认可，一方面魏鸣未能就所主张事实充分举证，更为重要的另一方面是争议问题涉及全体业主利益，特别是魏鸣要求动用公共维修基金对屋顶进行维修，更属于由全体业主决定的事项。江岩物业公司应当根据魏鸣的诉求，在不违背全体业主利益情况下，采取积极且有效的措施解决实际存在的问题。但该涉及业主共有利益的争议事项，尚无法对抗物业服务费的支付。关于魏鸣的诉讼时效抗辩，江岩物业公司未能提交其催交的直接证据，但魏鸣主张的协商抵扣情节亦可视作其分期交纳物业服务费的意思表示，本院对此时效抗辩不予采信，但同时江岩物业公司相应的滞纳金主张亦缺乏事实依据，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国物权法》第七十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条之规定，判决如下：一、于本判决生效后七日内，魏鸣支付北京江岩物业管理有限公司二○○八年七月九日至二○一五年七月八日期间的物业服务费二万二千八百六十八元五角；二、驳回北京江岩物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千六百六十七元，由北京江岩物业管理有限公司负担二千一百五十二元，已交纳，由魏鸣负担五百一十五元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 黎 健人民陪审员 张 红人民陪审员 杜秀荣二〇一六年十月三十一日书 记 员 王文敬