江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终1238号上诉人（原审原告）朱建华。上诉人（原审原告）高建珍。上诉人（原审原告）朱孝敏。委托代理人刁永，江苏名仁律师事务所律师（代理上列三上诉人）。被上诉人（原审被告）常熟奥特莱斯经营管理有限公司。上诉人朱建华、高建珍、朱孝敏因与被上诉人常熟奥特莱斯经营管理有限公司（以下简称奥特莱斯公司）合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2015）熟海民初字第00603号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年2月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2009年10月26日，朱建华、高建珍、朱孝敏（甲方）与奥特莱斯公司（乙方）签订《商铺委托租赁经营协议书》一份，该合同载明：“……一、委托标的甲方委托乙方租赁经营的铺面为位于常熟市海虞镇学前路28号A1栋1层104号商业铺面，该铺面建筑面积为161.22平方米。二、委托权限在委托期限内，甲方不可撤销地全权委托乙方对外租赁经营，乙方在委托期内享有以自己的名义独立对外招商租赁经营权、转租并与租赁户签订租赁协议、向租赁户收取租金权等。在委托期间，甲方不得干扰乙方的租赁经营活动和租赁户对房屋的正常使用。乙方有权自行确定、调整商铺的经营范围、经营布局及经营模式；在本协议委托经营期限届满时，甲方如需出售、租赁或委托他人经营，在同等条件下乙方享有优先购买、承租及经营权。……三、委托期限甲方委托乙方租赁经营计算回报收益的期限为十年。自甲方取得房屋所有权之日起即委托乙方租赁经营，前六个月即2009年12月01日始至2010年5月31日止为给予租赁户装修的免租金期，此期间内甲方不计算乙方委托租赁经营的回报收益。免租金期到期之日起算的十年即2010年6月1日始至2020年5月31日止甲方计算乙方委托租赁经营的回报收益。上述起算时间为预计时间，具体以甲方所有权取得并交付乙方之日且扣除半年免租期后的实际时间为准。四、委托经营回报收益委托租赁经营期间，乙方按以下方式计算，作为甲方的商铺委托经营回报收益：由于乙方要在市场培育期间投入大量的资金进行广告宣传、人力费用等，甲方同意商铺前五年无偿提供乙方使用，委托乙方经营回报收益由合同第六年起开始按每年￥173067元（人民币壹拾柒万叁仟零佰陆拾柒元整）支付给甲方，支付日期为每年的5月31日。……七、违约责任1、委托期间，双方均不得无故提前单方终止协议，否则提前终止协议一方应向对方按尚未履行的协议期间商铺委托经营回报收益标准按每年固定收益￥173067元（人民币壹拾柒万叁仟零佰陆拾柒元整）计算，由违约方承担支付违约金责任。2、除乙方违约外，如发生本条第一项情形或今后无论何种原因导致本协议解除或无法履行，甲、乙双方确认，甲方均须一次性赔偿乙方￥865333元（人民币捌拾陆万伍仟叁佰叁拾叁元整）。……十二、本协议经双方签字盖章后生效，本协议一式二份，双方各执一份……”另查明，2009年12月3日，朱建华、高建珍、朱孝敏取得常熟市海虞镇学前路28号常熟奥特莱斯A1幢1层104号房屋的所有权证。所有权证载明建筑面积161.22平方米，规划用途商业服务，该房屋为朱建华、高建珍、朱孝敏共同共有。再查明，奥特莱斯公司曾于2015年5月25日向原审原告邮寄《常熟奥特莱斯购物广场租金兑付方案》一份，该方案载明：“常熟市中泰置业有限公司（中泰置业）2006年在常熟市投资开发建设常熟奥特莱斯购物广场，于2008年将建设完成的8.4万平方米的商业房产对外出售，并由常熟奥特莱斯经营管理有限公司（经管公司）承租十年进行整体经营。经管公司于2009年9月试营业，因各种主客观因素至2013年虽逐年减亏但累计共亏损逾3000万，经过扩大生活配套功能区、减少服饰区、设立电商园等措施2014年含所有可收和已收租金基本做到维护日常经营的收支平衡，但按期如数支付各位业主约定的8%租金根本无能为力。本着对小业主负责的态度，经研究测算，并以最大的努力希望与小业主能商议达成终止原租赁协议并按当地公允价值的租金给付小业主的方案，具体如下：一、租金测算的依据以奥特莱斯购物广场实际租赁情况以及结合周边街铺租金情况制定租金标准。1、奥特莱斯购物广场现主要为两大业态，即电商园和生活配套区，按已租的面积和租金得出含物管费的平均租金为146元／年／平方米。2、经三家当地评估公司在海虞镇中心集镇区域调查评估后得出沿街商铺的平均租赁价格并结合我项目目前所处的位置和现状，最终得出平均租金为156.6元／平方米／年。二、租金标准综上所述，为了便于计算也为了体现公平原则，我们在不考虑扣除物业费用支出的前提下计算出平均租金标准为：（146＋156.6）／2=151.3元／平方米／年。按已售的57175.44平方米计得出每年全部出租可得的含物管费的租金总额约为865万（若扣除36元／平方米／年的物管费后的实际净租金为660万）。鉴于经管公司现在按8%给予业主汇报已然无法执行，经与各位董事商议后，参照上述标准经管公司愿意按照各位业主实际支付总额的2%、2%、2%、2.2%、2.2%作为每年的租金给付，即前三年按4亿（扣除前五年回报后的实际售房销售额）×2%=800万，后两年按4亿×2.2%=880万，总计4160万。各个业主也按照上述标准计算各自应得的租金。三、支付时间以原“商铺委托租赁经营协议书”中明确的第六至第十年的每个租赁年度的12月份内统一支付该年度到期的业主租金。四、支付方式。所有应付租金于每年的11月底前进入由双方认可的第三方监管的奥特莱斯经管公司专项账户，并在第三方监督下按约定的日期转账给业主。五、资金筹措1、即日起至11月底，经管公司经营所得扣除正常的开支后有盈余的余额需完全转入专项账户。2、中泰置业自有房屋在2015年起的五年内放弃租金及回报收入，所产生的租金收入由经管公司支配。3、经管公司扩大招商力度，除了继续加大电商园的影响力外开辟C、B区成立红木交易展示区，扩大租金收入来源。4、经管公司每年经营收入扣除运营费用后若不够支付上述租金回报的，则由中泰置业拿出6000平方米的未售房产进行抵押、出售、融资来解决资金缺口问题。六、后续经营方案为了让项目能可持续稳定地经营下去，利用现有物业形成以电子商务为主体，协同发展红木文化体验区，完善综合生活配套区域，结合当地红木与服装产业特色，打造海虞特色线上、线下的集合体验区，将A、B、C三区既独立又统一，以提升商业价值。目前电商园规划区域已达到23000平方米，实际完成逾10000平方米。综合商业主要集中在项目外围区域，总规划约30000m2，现已完成18000m2。红木展示区一期规划3000平方米，招商工作现已开展进行中。七、其他兼容方案如业主不同意经管公司提出的上述方案提出自收租金的，则按已出租实际产生的租金扣除3元／月／平方米的物管费由经管公司转付给业主。八、执行条件以上方案需所有业主或授权委托人进行表决投票，只有在80%以上的业主认可并重新签订租赁协议后才可执行。上述方案还请各位业主能认真予以考虑，经管公司如能得到各位的支持定将完成上述承诺。如有疑问需咨询可在周一至周五的上午9：30-11：30、下午1：30-4：30来电：0512-52560218王小姐、0512-52960533孔小姐。如同意上述方案的请产权人在回执上打钩并亲笔签名于2015年6月30日前回寄到经管公司，公司地址：苏州市常熟市海虞镇学前路28号A8栋，业主接待处收。邮编：215519。如未收到回执的将认同为不同意经管公司提出的上述方案。常熟奥特莱斯经营管理有限公司2015-5-12”。对该方案，原审原告并未同意。审理过程中，原审原告认为上述租金兑换方案可以证明奥特莱斯公司违约的事实。另外，原审原告申请了高鑫康、周雪珍、徐锦凤出庭作证，三位证人均当庭陈述：我们都是业主，都与奥特莱斯公司签订了商铺委托租赁经营协议书，该租赁协议是奥特莱斯公司方提供的模板。另外，周雪珍、徐锦凤还当庭陈述：经营回报收益都是每一年度经营期限到来前预先支付，而不是经营期满再支付，所以奥特莱斯公司方应该2015年就支付我们经营回报收益的，奥特莱斯公司不能支付，我们去催讨，所以奥特莱斯公司方寄送了我们一份常熟奥特莱斯购物广场租金兑付方案与我们协商。以上事实，有房屋所有权证、商铺委托租赁经营协议书、常熟奥特莱斯购物广场租金兑付方案、证人证言及当事人陈述等在卷予以佐证。原审原告朱建华、高建珍、朱孝敏的诉讼请求为：1、奥特莱斯公司立即支付第六年商铺租金173067元整并支付逾期付款利息6934元（计算至2015年9月30日，实际数额以奥特莱斯公司实际付款日为准），共计18万元整；2、诉讼费用由奥特莱斯公司承担。审理过程中，原审原告明确逾期付款利息是从2015年6月1日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算至实际付款日；原审原告明确本案主张的一年租金即2015年6月1日至2016年5月31日租金。原审法院认为，原审原告与奥特莱斯公司签订的《商铺委托租赁经营协议书》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行。根据原审原告与奥特莱斯公司奥特莱斯签订的《商铺委托租赁经营协议书》约定，委托租赁期限为十年零六个月，其中朱建华、高建珍、朱孝敏委托奥特莱斯公司租赁经营计算回报收益的期限的起算时间以朱建华、高建珍、朱孝敏房屋所有权取得并交付奥特莱斯公司之日且扣除半年免租期后的实际时间为准。朱建华、高建珍、朱孝敏取得房屋所有权证的时间为2009年12月3日，6个月的免租金期为2009年12月3日至2010年6月2日；委托租赁经营计算回报收益的期限为2010年6月3日至2020年6月2日；其中无偿使用期为前5年即2010年6月3日至2015年6月2日；支付回报收益的为后5年即2015年6月3日至2020年6月2日。现原审原告要求奥特莱斯公司支付的系第六年的回报收益共计173067元。本案争议焦点为委托租赁经营收益的支付时间。原审原告认为《商铺委托租赁经营协议书》第四项委托经营回报收益中明确约定支付日期为从第六年起于每年的5月31日支付，根据惯例，不可能由奥特莱斯公司使用了原审原告的房屋一年后再支付租金，故第六年的租金应于2015年支付，而非于2016年支付。奥特莱斯公司则认为《商铺委托租赁经营协议书》中双方预计取得房屋所有权证时间为2009年12月1日，据此暂定计算回报收益的租赁期限为2010年6月1日至2020年5月31日，从第六年起约定支付日期为每年的5月31日。本案中由于原审原告取得房屋所有权证的时间延后至2009年12月3日，相应的免租期限、委托期限、首次付款期限均延后2天，故本案中第六年度应为2015年6月3日至2016年6月2日，因2015年6月2日还在无偿使用期限内，故该年度内支付租金的时间应为2016年6月2日。原审法院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。根据《商铺委托租赁经营协议书》第三条的约定，原审原告取得房屋所有权之日（2009年12月3日）起即委托奥特莱斯公司租赁经营，自该日起的前六个月（2009年12月3日--2010年6月2日）为给予租赁户装修的免租金期，免租金期到期之日起算的十年即2010年6月3日起至2020年6月2日应计算委托租赁经营的回报收益。而根据《商铺委托租赁经营协议书》第四条的约定，委托租赁经营的前五年（实际时间为2010年6月3日--2015年6月2日）为原审原告无偿提供奥特莱斯公司使用的期间，委托经营回报收益由“合同第六年起开始按每年￥173067元（人民币壹拾柒万叁仟零佰陆拾柒元整）支付给甲方，支付日期为每年的5月31日”，可见，与合同前五年（2010年6月3日--2015年6月2日）系前五个经营年度一样，合同第六年指的是第六个经营年度（而非自然年度），“支付日期为每年的5月31日”应理解为每个经营年度的5月31日，合同第六年的起止时间实际为2015年6月3日至2016年6月2日，故在第六个经营年度的5月31日只能指2016年5月31日，原审原告主张合同第六年租金的付款时间为2015年5月31日并无相应的事实依据，原审法院不予采纳。原审原告认为奥特莱斯公司违约并向其邮寄租金兑付方案，但该方案载明“希望与小业主能商议达成终止原租赁协议并按当地公允价值的租金给付小业主的方案”，故该方案只能视为奥特莱斯公司希望与原审原告达成新协议、终止原协议的要约，因原审原告届期未予承诺，该要约失效，故原审原告以租金兑付方案主张奥特莱斯公司违约的事实，依据不足，原审法院不予采纳。综上所述，原审原告主张的第六年度的租金的支付时间尚未到期，现原审原告要求支付该租赁年度的租金无事实和法律依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：驳回朱建华、高建珍、朱孝敏的全部诉讼请求。案件受理费减半收取1950元，由朱建华、高建珍、朱孝敏负担。上诉人朱建华、高建珍、朱孝敏不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、一审判决认定事实错误，故意歪曲委托经营协议约定内容，偏袒被上诉人。委托经营协议中双方对租赁经营收益的约定是明确的，也就是从第六年起被上诉人应当支付上诉人租金收益。即使没有约定，根据交易习惯，承租方应当先付租金才有权利使用出租方的房屋，除非出租方明确同意承租方先行使用再付租金。一审判决故意回避三位证人的证明内容，针对证明内容未予任何回应。一审判决还大篇幅引用了与本案争议焦点无关的租金兑付方案，对与本案争议焦点相关的内容却故意视而不见。二、一审判决适用法律错误。双方签订委托经营协议的目的是取得经营收益。上诉人购买的是现房，虽然房产证比预计的时间延后了三天，但该三天在装修免租期内，并不影响被上诉人对外招租经营。上诉人已经给被上诉人提供了五年半的免租期，在免租期满后开始收取经营收益符合合同目的及交易习惯。即使双方在付款时间上存在争议，因委托经营协议是被上诉人提供的格式合同，当格式条款出现争议时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。三、一审程序违法。一审法院没有按照法律的规定将被告的答辩状副本发送给上诉人，而是在第一次开庭时才向上诉人出示了被上诉人的答辩状，侵犯了上诉人合法的诉讼利益。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人奥特莱斯公司辩称，委托经营协议约定的支付回报的日期尚未届临，上诉人的诉请没有事实和法律依据。一审法院作出的判决事实清楚，证据确凿，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院二审查明事实与原审查明事实一致。本院认为，上诉人与奥特莱斯公司签订的《商铺委托租赁经营协议书》合法有效。《商铺委托租赁经营协议书》签订时，上诉人尚未取得房屋所有权证，故协议书第三条、第四条约定的时间节点应为暂定，是以上诉人2009年12月1日取得房屋所有权证作为预设的，具体节点应根据上诉人实际取得房屋所有权证的时间予以调整。协议书第四条约定第六年起开始支付回报收益，支付日期为每年的5月31日，但协议书约定的回报收益年度跨越两个自然年度，协议书并未明确每年的5月31日是指前一自然年度的5月31日还是后一自然年度的5月31日，该问题的实质是涉及先支付回报收益后使用房屋，还是先使用房屋后支付回报收益。鉴于上诉人前五个年度将房屋无偿提供给奥特莱斯公司经营使用，双方之间并不存在先支付回报收益后使用房屋的交易习惯。本院认为，结合合同上下文条款，从整体角度合理考量，合同第四条的真实意思表示应为第六年起每年度回报收益的支付时间为该年度的最后一天。现上诉人实际取得房屋所有权证的时间迟延至2009年12月3日，每年度回报收益的起算时间和支付时间均应作相应调整。因此，第六年度即2015年6月3日至2016年6月2日回报收益的支付时间应为2016年6月2日。因该回报收益的支付时间尚未到期，故本案中上诉人要求奥特莱斯公司支付该回报收益以及逾期付款利息的诉讼请求，不能成立。关于上诉人提出的原审程序问题，仅属程序瑕疵，不影响案件的实体处理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由上诉人朱建华、高建珍、朱孝敏负担。本判决为终审判决。审判长  黄文杰审判员  周 军审判员  周 红二〇一六年四月十八日书记员  王文君