广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0115民初509号原告：熊芳。委托代理人：闫涛，广东金鹏律师事务所律师。委托代理人：李静娜，广东金鹏律师事务所实习律师。被告：广州市富南置业有限公司。法定代表人：陈光明。委托代理人：何火日、吕雪梅，广东诚挚（广州）律师事务所律师。原告熊芳诉被告广州市富南置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员何炎辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人闫涛、李静娜，被告委托代理人吕雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：其于2012年12月18日与被告签订《广州市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买广州市南沙区优山美寓自编C6号501房，房屋总价款为1308712元。按照合同第十三条约定，被告应于2013年8月31日前将符合法定及合同约定交楼条件的房屋交付原告，被告交付房屋时，应向原告发出收楼通知书。合同第十四条约定，原告要求继续履行的，合同继续履行，被告应自约定交付日期之次日起至实际交付之日止，按总房款的0.05%向原告支付违约金。2013年2月22日，原告依约向被告付清全部购房款。2016年1月4日，原告办理了收楼手续，接收了约定房屋，至此，被告已逾期交房856天，应承担逾期交房的违约责任。故诉至本院，请求判令：一、被告向原告支付逾期交房违约金560128.74元（违约金以补差后的已付房款1323762元为本金，按每日0.05%的标准，自2013年9月1日计至实际交付之日止）。二、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确违约金自2013年9月1日起计至2016年1月3日止。被告辩称：一、涉案房屋是具备交楼条件的，被告已经通知原告收楼，已经尽了通知义务，双方在合同第十三条约定的交付日为2013年8月31日，被告在2014年7月9日向原告发出收楼通知，原告承认收到该通知，被告在取得全部交楼文件后，于2015年2月9日又向原告发出催收楼通知，这一批通知是被告集中向涉案楼宇的全部业主发出的，该事实已经南沙区人民法院和广州市中级人民法院的生效判决所确认，但是原告仍然没有收楼，被告于2015年10月11日向原告发出再次收楼通知，原告直到2016年1月4日才办理收楼手续，对于迟延收楼责任并不在被告。原告擅自变更合同约定的联系地址，对于擅自变更的后果，根据补充协议第11条的约定，以被告发出收楼通知十日内视为已经送达原告。因此，被告认为已经尽到通知义务。二、原告办理收楼手续时，交纳了2014年12月16日起至收楼时的物业管理费及公摊水电费，说明原告是有收到被告的收楼通知，才收楼的。三、补充协议是双方真实意思表示，即使被告存在违约，也应当按照补充协议执行，在补充协议第13条，明确约定违约金不得超过房款总额1%的条款，应当作为本案审理依据。四、涉案房屋在取得《竣工验收备案表》当天即2014年12月15日具备交楼条件，且被告在2015年2月9日已向原告发出收楼催告通知书。经审理查明：被告是涉案优山美寓项目的开发商，已领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2012年12月18日，原告熊芳（为乙方）与被告广州市富南置业有限公司（为甲方）签订《商品房买卖合同（预售）》，其中约定：“乙方向甲方购买广州市南沙区优山美寓自编C6号501房（建筑面积136.20平方米），总金额为1308712元。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2013年8月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；如未能按本合同规定的期限交房的，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金。乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起15日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方应当在办理房屋收楼手续前自行将首期物业专项维修资金存入目前房地产行政主管部门委托的物业专项维修资金专户，乙方未按规定缴存的，甲方不得将房屋交付乙方。乙方通讯地址为湖北省石首市南口镇永福村10-48等”。上述合同补充协议（附件七）约定：“买卖合同第十条、第十四条、第二十二条约定的违约金金额不超过房款总额的1%。本补充协议经甲乙双方协商一致后达成，并非甲方提供的格式合同。甲乙双方来往函件按照买卖合同写明的地址以邮寄方式送达对方，如乙方地址、电话或其他联系方式发生变更，应在变更后5个工作日内书面通知对方，否则变更联系方式的一方须承担无法及时取得对方通知而产生的一切法律后果等”。之后，原告依约向被告付清全部购房款。双方均确认补差后的总房价款为1323762元。涉案楼宇于2013年7月30日取得《建筑工程竣工验收报告》，同年12月26日通过消防验收，于2014年7月4日取得《建设工程规划验收合格证》，于2014年12月15日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。现涉案楼盘已开通永久用水、永久用电，并已具备通气、通邮的条件。为证明在涉案房屋具备交付条件后被告已通知原告收楼，被告提交一张自称是2015年2月9日向原告发出的编号为133576939209的顺丰速运快递单，该快递单记载：收件人为熊芳，收件地址为肇庆市建设三路一中几米熊童装店，拖寄物内容为《收楼催告函》，该快递单没有收派员信息、寄件人签名及日期、收件人签名及日期。原告对该证据真实性不予确认，认为被告有伪造证据嫌疑，原告否认有收到上述邮件。庭审中，原、被告共同确认原告在2014年7月18日变更了合同约定的通讯地址为广东省肇庆市建设三路一中第九十40号几米熊童装店。原告自认被告的工作人员在2016年1月3日通知其去收楼，并于2016年1月4日收楼。原告认为《补充协议》约定违约金金额不超过房款总额的1%过低，应调整为按已付房款每日0.05%的标准计算。另查明，被告在2015年10月11日向原告发出EMS邮件内容为《产权办理通知书》的寄件单，该《产权办理通知书》中并没有通知原告收楼的内容。本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。被告未能按照合同约定的期限，将具备合同交楼条件的房屋交付给原告使用，已构成违约。涉案房屋在2014年12月15日取得《竣工验收备案表》，并在该日前已取得永久供水、供气、供电、通邮及通过消防、环保验收的证明文件，故房屋在该日已经具备合同约定的交楼条件。另根据合同约定，逾期交楼违约金应计算至被告具备涉案房屋交楼条件后，书面通知原告收楼之日止。但被告在涉案房屋具备交楼条件后未能向原告发出收楼通知书，原告自认被告直至2016年1月3日才电话通知其收楼，现原告要求违约金计算至该日止合法合理，本院予以支持。被告抗辩其已于2015年2月9日已向原告发出《收楼催告函》，但该寄件单中没有寄件人签名、寄出日期以及收件人签名、签收日期，且其未能提供原告已签收上述邮件的查询单，故被告的抗辩意见依据不足，本院不予采纳。合同虽然约定了“违约金金额不超过房款总额的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与被告违约时限相联系，在被告目前已逾期交楼超过二年的情况下，显然不足以弥补原告的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以减少。”原告诉讼主张补充协议中封顶条款确定被告的违约责任过低，要求对该条款进行调整符合上述法律规定，本院予以支持。但原告要求按每日0.05%计算违约金依据不足，本院不予支持，违约金应按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决如下：一、被告广州市富南置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告熊芳支付从2013年9月1日起至2016年1月3日止的延迟交楼违约金，违约金以已付总房价款1323762元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算。二、驳回原告熊芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4701元，由原告熊芳承担3103元，被告广州市富南置业有限公司负担1598元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。代理审判员  何炎辉二〇一六年四月八日书 记 员  张大会