上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初2382号原告沈耀华，女，1956年11月6日生，汉族，住上海市。委托代理人陈军，北京大成(上海)律师事务所律师。被告谷顺先，男，1954年5月15日生，汉族，住上海市。被告曹莉娜，女，1956年9月28日生，汉族，住址同上。上列两被告的共同委托代理人刘振亮，上海市天一善律师事务所律师。上列两被告的共同委托代理人李勇，上海市天一律师事务所律师。原告沈耀华与被告谷顺先、曹莉娜房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告沈耀华的委托代理人陈军，被告谷顺先、曹莉娜的共同委托代理人刘振亮、李勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈耀华诉称，2013年3月，原告与被告签订了房地产买卖合同，由原告向被告购买宝山区菊盛路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称1003室房屋)，房价为人民币100万元，被告于2013年3月24日将房屋交付给原告，双方于2015年12月31日前办理过户。合同签订后，原告按约支付了被告房款95万元。2015年底，原告通知被告办理过户遭拒绝，故原告起诉要求被告将1003室房屋过户给原告，并按照房价款的日千分之五计算支付从2016年1月11日起至实际过户之日止的违约金。被告谷顺先、曹莉娜辩称，原、被告无真实的房屋买卖意思，所签的房屋买卖合同也系虚假合同，被告未向原告交房，系原告强行将租客赶走后进入了1003室房屋。原、被告之间实际存在的为借贷关系，被告所收到的95万元为借款。不同意原告的诉请。如需承担违约责任，违约金过高，要求调整。经审理查明，2013年3月2日，1003室房屋登记至被告名下，备注注明动迁安置房，三年内不得转让、抵押。2013年3月16日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《房屋买卖定金协议》，约定，1003室房屋为动迁安置房，按照规定产权证上三年以后可以办理过户的十五日内或在国家政策允许过户以后十五日内办理过户；房屋成交价为100万元；甲方不得以任何理由拖延过户日期，每逾期一日按照房价的千分之五支付违约金；甲方于抵押证出来当天乙方付清房款100万元当日将房屋交付乙方，并至物业公司办理进户手续；交易税费在合同履行期内由乙方承担；乙方于签订本协议当日支付定金2万元，于2013年3月24日当天签订买卖合同，签订买卖合同当日支付首期房款95万元(含定金2万元)；办理产权过户当天支付尾款5万元。2013年3月23日，原告(乙方)与被告(甲方)签订了《上海市房地产买卖合同》，约定，乙方购买甲方1003室房屋，转让价款为100万元；甲方于2013年3月24日前腾出房屋并通知乙方交接；双方于2015年12月31日前办理转让过户手续；甲方未按合同约定期限交付房地产(包括房地产交接)，甲方应向乙方支付违约金至交付之日止，每逾期一日按未付房款的千分之五支付违约金；双方订立的补充条款或补充协议及抵押合同上的条款为买卖合同不可分割的一部分，补充条款与正文条款及抵押合同上的补充条款不一致的，以抵押合同上的补充条款为准。合同补充条款约定，甲方承诺根据国家规定产权证上三年之后可以办理过户手续以后或者在国家政策允许过户10日内与乙方办理过户手续，甲乙双方不得以任何理由拖延过户，每逾期一日按照房价的千分之五支付违约金。合同附件三付款协议约定，乙方于2013年3月16日支付定金2万元，于签订买卖合同当天支付第二期房款93万元，于2015年12月31日前(此日期为大概时间，准确日期按国家规定的产权证三年能够上市过户日期为准)支付5万元。合同签订后，原告支付了被告95万元，被告出具了房款收据。另查明，2013年3月23日，原告(乙方)与被告(甲方)签订了《房地产借款抵押合同》，约定，鉴于甲乙双方于2013年3月23日签订《房地产借款抵押合同》，为保障乙方在合同项下享有的债权得以实现，甲方自愿以其有处分权的房地产为债务人履行合同向乙方作抵押担保；抵押的房地产为1003室房屋，抵押物价值为100万元；担保的主债权为95万元，借款期限从2013年3月23日至2015年12月31日(日期以该房地产产权证满三年或者国家政策允许正常过户时间为准)；抵押期限从2013年3月25日至2015年12月31日(日期以该房地产产权证满三年或者国家政策允许正常过户时间为准)；本主合同借款期限内执行月利率3%。该合同签订后，原、被告未办理1003室房屋抵押登记。被告表示，因1003室房屋为动迁安置房，故不能办理抵押登记。原告表示，因1003室房屋无法过户，没有保障，故中介公司提出做一个抵押合同，如果届时被告不同意履行还能根据抵押合同主张权利。以上事实，有原告提供的《房屋买卖定金协议》、《上海市房地产买卖合同》、房地产权证、付款凭证和收据、房屋状况及产权人信息，被告提供的《房地产借款抵押合同》，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，《房地产借款抵押合同》中约定的借款期限和抵押期限后都注明以1003室房屋产权证满三年或者国家政策允许过户时间为准，说明上述借款和抵押都是与房屋买卖相关联的。如原、被告系借款关系，原告签订上述合同的目的就是为了借款后有房屋作为抵押担保，但实际上双方未办理房屋抵押登记，在此情况下，若原告仍将95万元出借给被告，不符合常理。结合被告出具的收据上写明收到的95万元系房款，房地产权证亦在原告处，及原告使用1003室房屋等事实，原告主张双方之间为房屋买卖合同更为可信，本院予以采信。被告主张双方系借贷关系，本院不予采信。合同约定，被告根据国家规定的产权证满三年或是在国家政策允许办理产权过户手续10日内办理过户，如原、被告有一方逾期，每逾期一日按房价的千分之五支付违约金。被告取得1003室房屋房地产权利的时间为2013年3月2日，产权登记信息上注明三年内不得转让、抵押。原告主张2015年12月31日就能办理过户，未提供相应证据证明。按照产权登记上的日期及合同约定，被告应当于2016年3月11日前与原告办理过户。现原告要求被告办理过户，本院予以准许。过户时，原告应付清被告尾款5万元。被告未按约与原告办理过户，原告要求被告支付违约金，符合合同约定。鉴于该违约金过高，本院酌情调整为按日万分之二点五计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告谷顺先、曹莉娜于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区菊盛路XXX弄XXX号XXX室房屋过户给原告沈耀华；二、原告沈耀华于上述房屋过户时，支付被告谷顺先、曹莉娜房款5万元；三、被告谷顺先、曹莉娜按每日250元计算，支付原告沈耀华从2016年3月12日起至实际过户之日止的违约金；四、原告沈耀华的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为9,150元，诉讼保全费5,000元，由原告沈耀华负担3,050元，被告谷顺先、曹莉娜负担11,100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按被上诉人的人数递交副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  杨利民二〇一六年四月二十八日书记员  茅海灵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条……。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。