海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼96民终498号上诉人（原审被告、反诉原告）林觉颜，女，1960年2月13日出生，汉族，海南省琼海市人。委托代理人陈柏静，海南法立信律师事务所律师。委托代理人郑芳玉，海南法立信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）王兆霞，女，1979年10月20日出生，汉族，原海南省琼海市人。委托代理人林明顺，男，1979年9月28日出生，汉族，海南省海口市人。系被上诉人王兆霞的丈夫。委托代理人刘远光，男，1957年11月2日出生，汉族，海南省海口市人。被上诉人（原审原告、反诉被告）王兆钏，男，1981年3月12日出生，汉族，海南省琼海市人。委托代理人林明顺，男，1979年9月28日出生，汉族，海南省海口市人。委托代理人刘远光，男，1957年11月2日出生，汉族，海南省海口市人。被上诉人（原审原告、反诉被告）卢传清，男，1956年12月16日出生，汉族，原海南省琼海市人。委托代理人林明顺，男，1979年9月28日出生，汉族，海南省海口市人。被上诉人（原审原告、反诉被告）卢钰，男，1995年11月29日出生，汉族，原海南省琼海市人。委托代理人林明顺，男，1979年9月28日出生，汉族，海南省海口市人。上诉人林觉颜因与被上诉人王兆霞、王兆钏、卢传清、卢钰房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2015）琼海民一初字第1207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：位于海南省琼海市嘉积镇新民街与嘉祥街交接路口的一栋八层楼房所有权分别登记在原告王兆钏、王兆霞、卢传清、卢钰名下，其中临新民街建筑面积1375.24平方米的房屋（房产证号：海房权证海字第45496号）登记在原告王兆钏的名下，临新民街建筑面积1311.25平方米的房屋（房产证号：海房权证海字第45495号）登记在原告王兆霞的名下，临嘉祥街的建筑面积1422平方米的房屋（房产证号：海房权证海字第45490号）登记在原告卢传清的名下，原告卢钰为共有权人。2010年5月16日，原告王兆钏、王兆霞（甲方）与被告林觉颜（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于琼海市嘉积镇新民街、嘉祥街住宅楼一至顶层房屋出租给乙方；租赁期限共183个月，2010年7月1日起至2025年9月30日；就租赁用途乙方向甲方承诺，一至三层作为商场使用，四层作为娱乐包厢使用，五至八层作为客房使用，顶层作为茶坊使用；该房屋装修期为3个月，2010年7月1日至2010年9月30日不计租金，自2010年10月1日起至2015年9月30日止，每月租金为220000元，自2015年10月1日起至2020年9月30日止，每月租金为250000元，自2020年10月1日起至2025年9月30日止，每月租金为280000元，合同期租金为4500万元，租金支付时间为每月7日前支付上一个月房屋租金，以汇款方式支付，甲方汇款名称为王春平，账号为工商银行6222......8392，汇款到甲方账号后甲方须向乙方出具正式的租金收据；租赁期间房产出租税由甲方缴纳，乙方经营产生的水电费及所经营税金和费用由乙方缴纳，乙方负责设备、设施维修保养费；该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由乙方负责，因乙方使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或者经济赔偿等；甲方如不能提供房屋或者所提供的房屋不符合约定条件、甲方未尽房屋修缮义务，严重影响经营的，乙方有权解除合同；如乙方拖欠租金超过一个月，甲方有权解除合同；甲方应保证租赁房屋本身及消防设施能够正常使用，验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出，当场难以检测判断的，应于7日内向对方主张；由于甲方怠于履行维修义务或者情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或者折抵租金，但乙方应提供有效凭证，甲方违反合同提前收回房屋的，应按照合同总租金的20%向乙方支付违约金；若乙方拖欠租金超过一个月，甲方有权终止合同收回房屋，乙方按照合同总租金的5%向甲方支付违约金，乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金；合同签订后7日内，乙方须向甲方支付房屋租赁押金30万元，租赁期满乙方支付完房屋租金及乙方应缴纳的各项费用后7日内，甲方将房屋租赁押金退还乙方等；合同自双方签字盖章乙方向甲方支付押金30万元后生效。合同还约定了其他事项。合同签订当日，双方对租赁房屋的设施、设备办理交接手续，并在设施、设备清单上签名确认。第二天，被告向王春平账户汇入30万元押金，原告将房屋交付被告。2011年8月15日，消防部门对本案租赁的房屋颁发了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，该合格证载明:场所名称为琼海万家利商务酒店，地址为琼海市嘉积镇新民街嘉祥街交叉处，使用面积为6235.8平方米，消防责任人为林觉颜，使用性质为酒店，建造层数为地上8层，场所使用情况为地上1-3层为家电商场、4-8层为客房。2011年8月31日，林觉颜成立琼海万家利商务酒店有限公司经营琼海万家利商务酒店（4-8层）。1-3层家电商场由琼海万家利贸易有限公司经营。林觉颜是上述两个公司的法定代表人。被告林觉颜支付给王春平的上述账户的款项是：2011年8月17日支付22万元、9月24日支付6万元、10月6日支付22万元、11月7日支付22万元、12月8日支付22万元，计940000元。2012年1月18日，原告王兆钏、王兆霞、卢传清、卢钰作为甲方与作为乙方的被告林觉颜签订《补充协议》，对王兆钏、王兆霞于2010年5月16日签订的《房屋租赁合同》的有关条款进行修改与补充，主要内容为：租金由原来统一支付给王春平账户修改为自2012年1月1日起，乙方分别向甲方四人各自在工商银行的账户汇付，其中甲方一（王兆钏）账户1、95588......0348，账户2、6217......0996，甲方二（王兆霞）账户95588......0363，甲方三（卢传清或者卢钰）账户2201......2407；自2012年1月1日起至2015年9月30日止，整栋房屋每月租金为人民币210000元，乙方每月分别汇入王兆钏95588......0348账户9万元、王兆钏6217......0996账户25772元、王兆霞账户46370元、卢传清或者卢钰账户47858元；支付时间为每月7日前支付本月房屋租金，以汇款方式支付；《房屋租赁合同》签订时为2010年5月16日，经甲乙双方协商并同意，乙方向甲方支付租金从2011年9月1日起支付，由于2011年12月31日之前的房屋租金，乙方已经支付完毕，因此，2011年12月31日之前的房屋租赁税应由甲方四人共同缴纳，2012年1月1日之后房屋租赁税由乙方负责交纳等；租赁期间，乙方经营所产生的水电费及所有经营税金和费用由乙方交纳，乙方负责所有的设备、设施维修保养费；两部升降电梯的购置是由甲方全资购买安装，出租房屋的同时无偿给乙方使用；本补充协议是2010年5月16日双方签订的《房屋租赁合同》不可分割的一部分，具有同等效力；除了本协议的有关条款外，甲方四人对上述《房屋租赁合同》的其他条款均无异议，且同意继续按约履行。自2012年1月19日起至2015年4月，林觉颜分别以本人或者琼海万家利贸易有限公司或者冯宇的名义向王兆钏的95588......0348账户汇入910476元及6217......0996账户汇入2910000元，向王兆霞的账户汇入1530210元，向卢传清的账户汇入1770746元，共计向四原告支付了7121432元，之后没有再支付。2015年1月6日，被告给原告卢传清出具房屋租金欠条一张，内容载明：被告租赁卢传清房屋共八层，因经营不善，拖欠卢传清两个月即2014年11月-12月租金95716元，承诺在2015年5月31日归还，如逾期，同意每月支付违约金500元作为补偿直至将所欠的租金支付完毕。同月9日，被告给原告王兆钏出具房屋租金欠条一张，内容载明：被告租赁王兆钏房屋共八层，因经营不善，拖欠王兆钏六个月即2014年7月-12月租金694632元，因王兆钏在林觉颜处购买家电43640元，故总欠款650992元（694632元-43640元），承诺在2015年5月31日归还，如逾期，同意每月支付违约金1000元作为补偿直至将所欠的租金支付完毕。同日，被告还给王兆霞出具房屋租金欠条一张，内容载明：被告租赁王兆霞房屋共八层，因经营不善，拖欠王兆霞六个月即2014年7月-12月租金278220元，承诺在2015年5月31日归还，如逾期，同意每月支付违约金500元作为补偿直至将所欠的租金支付完毕。3月25日，四原告向被告发出《关于履行房屋租赁合同函》，要求被告在2015年3月30日前支付2015年1月、2月的房屋租金，2015年3月的房屋租金在2015年4月7日前支付；如未支付终止合同及补充协议；如在2015年4月7日前付完2015年第一季度的房屋租金并在2015年5月31日前支付完房屋租金欠据款项（即上述出具的欠条），双方在2015年5月31日前解除合同的，原告一次性补偿20万元的扶手电梯拆旧费，如在之后解除合同的，扶手电梯补偿费双方协商处理。2015年7月10日，四原告以被告拖欠租金为由向被告发出《关于解除告知书》，主要内容为：被告拖欠四原告2014年7月至12月共6个月及2015年4、5、6、7月份的房屋租金，经多次催促，被告以各种理由未付；根据合同约定及法律规定，违反合同的一方应向另一方支付合同总金额的5%的违约金，现书面告知被告解除2010年5月16日签订的《房屋租赁合同》及2012年1月18日签订的《补充协议》，请被告于2015年7月20日与原告办理交接手续，如逾期未办理，原告有权处理留置在房屋内的一切物品及设施设备等等。之后，本案原告的委托代理人林明顺两次到被告经营的万家利酒店收取酒店的营业款，分别为1390元、1695元，计3085元。2015年7月28日，四原告以被告拖欠租金为由向琼海市人民法院提起诉讼。2015年8月12日，该院根据原告的申请查封了产权人为冯耀喜，共有权人为林觉颜的103.5平方米的土地使用权（土地使用权证号：海国用2005字第0470号）及该地上的房屋（海房权证海字第5919号），限值200万元。被告以原告违约致使合同目的不能实现为由提起反诉。本案在审理过程中，双方确认合同于2015年7月10日已解除，原告明确2015年7月份仅收取1-10日的租金即70000元（21万元÷30天×10天），违约金按最终欠款金额为本金自2015年5月1日起支付至判决确定之日，扶手电梯系被告出资购买，双方同意折价10万元由原告接收并折抵租金；被告主张2011年9月24日支付到王春平账户的6万元属于多付租金给王春平，要求计入2012年之后缴纳的租金数额，原告否认多付，认为是被告支付给王春平安装大楼太阳能系统的费用，但同意抵扣2012年之后的租金，同意将30万元的押金、收取的营业款3085元、王兆钏购买电器款43640元抵扣拖欠的租金。经该院主持调解，双方同意被告在2015年11月30日前将租赁房屋里的物品全部搬出，至开庭时物品已全部搬出，但安装在大楼上的广告牌以及商场内的售货柜台未清理，原告要求被告拆除大楼上的广告牌，否则所产生的费用，再另案起诉。被告反诉主张八间房屋漏水并提供了自制的光盘视频，原告不予认可，认为移交房屋时经双方确认无瑕疵，被告也从未向原告提出，即使属实也是被告使用不当造成的，保留请求被告恢复原状的权利。原告的一审诉讼请求为：1.确认原告于2015年7月10日向被告发出的《关于解除房屋租赁合同告知书》有效，确认双方的《房屋租赁合同》已经解除；2.被告在法院判决书生效后十日内自行将被告的财产搬离原告房屋；3.判令被告向原告支付2014年7月至12月及2015年4、5、6、7月份的房屋租金，计1794928元；4.判令被告向原告支付违约金89746.4元；5.被告承担本案的诉讼费用。审理过程中，原告变更第二项诉讼请求为：被告于2015年11月30日前将财产搬离原告的房屋。被告的反诉请求为：1.判令双方依法解除《房屋租赁合同》；2.王兆钏等4人返还林觉颜已经支付无法使用的8间房屋租金267264元；3.王兆钏等4人赔偿林觉颜8间房屋的财产损失共8万元；4.王兆钏等4人返还林觉颜已支付因消防不合格无法使用的九楼房租396314元；5.王兆钏等4人向林觉颜支付因其强行收回租赁房屋，造成林觉颜的经营损失共计20万元；6.王兆钏等4人向林觉颜支付违约金10万元；7.王兆钏等4人承担本案的全部诉讼及相关费用。庭审时，双方确认《房屋租赁合同》及《补充协议》已于2015年7月10日解除，被告撤回第一项反诉请求即判令双方当事人依法解除《房屋租赁合同》。原审法院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。双方确认原告于2015年7月10日发出《关于解除房屋租赁合同告知书》时《房屋租赁合同》、《补充协议》已经解除。本案诉讼争议的焦点是：一、被告拖欠的租金数额；二、原告与被告在履行合同的过程中谁存在违约行为及应当如何承担违约责任。一、关于被告拖欠的租金数额问题。《补偿协议》确定2011年12月31日之前的租金已结清，经查，自2012年1月19日起至2015年4月，被告共计向四原告支付了租金7121432元。《补充协议》约定自2012年1月1日起至2015年9月30日止，整栋房屋每月租金为人民币210000元，房屋租赁合同》及《补充协议》于2015年7月10日解除，原告主张2015年7月的租金计算10天即70000元（21万元÷30天×10天=70000元），有事实依据应予以采信。因此，自2012年1月至2015年7月被告租赁原告房屋的时间有三年零六个月加10天，其应向原告支付的总租金为8890000元，被告已支付了7121432元，因此，被告拖欠原告的租金数额为1768568元。二、关于原告与被告在履行合同的过程中谁存在违约行为及应当如何承担违约责任的问题。双方签订的租赁合同约定：如被告拖欠房租超过一个月，原告有权终止合同，收回房屋，被告向原告支付违约金等。合同在履行过程中，被告应支付给原告的租金为8890000元，支付了7121432元，尚欠1768568元。虽然在2015年1月，被告拖欠的部分租金，承诺在2015年5月31日前支付，2015年3月25日原告给被告发出履行合同的函，但被告均未履行其支付义务，因此，被告的行为已构成违约。被告反诉原告提供的房屋中有八间房屋大面积漏水且拒绝维修，致使房屋不能经营，以及隐瞒被告将违建及消防不过关的九楼顶层部分出租给被告做茶坊使用，被告无法经营，致使被告的整体经营目的无法实现，原告的行为构成违约，请求原告将八间房屋的租金267264元及九楼的租金396314元返还被告（按每平方米32元计算租金）以及赔偿八间房屋的财产损失8万元。《房屋租赁合同》约定：“原告怠于履行维修义务，被告组织维修的，原告应支付乙方费用或者折抵租金等，但被告应提供有效凭证。”根据合同的附件载明，合同签订后，双方办理了房屋交付手续，提供的消防设施合格，达到营业的标准，提供的装修状况以及其他设施均无异议，如果在合同履行过程中出现需要维修的情况，被告可以要求原告维修或者整改，原告怠于履行的，可自己维修，维修费用再向原告主张，但被告未提供证据证明房屋漏水、消防不过关等问题向原告提出维修或者整改，也未能提供证明八间房屋因漏水遭受财产损失的证据，因此，被告反诉原告违约要求返还八间房屋的租金、九楼的租金以及赔偿八间房屋的财产损失8万元，缺乏事实依据，该院予以驳回。关于消防不过关问题，租赁合同于2010年5月签订，约定被告租赁房屋的一至顶层，顶层作为茶坊使用；违约责任处理条款约定，如果原告不能提供合同约定的房屋而解除合同或者非法出租房屋导致合同无效的应承担违约责任。2011年8月消防部门颁发了消防安全合格证，2012年1月双方又签订了《补充协议》，如果被告认为消防不过关无法经营茶坊，影响整体经营的目的，可以在《补充协议》中约定如何处理或者根据合同的约定向原告主张权利，但被告未提供证据证明自己的主张，而合同约定210000元是整栋楼房（即一至顶层）的租金，没有划分每平方米应收取的租金数额，故被告主张原告违约，应按照每平方米32元的租金价格返还九楼的租金396314元，缺乏事实与法律依据，该院予以驳回。关于被告反诉主张因原告强行收回租赁房屋，造成被告的经营损失20万元，要求原告赔偿和向被告支付违约金10万元的问题。根据查明的事实，本案因被告拖欠租金超过一个月产生的纠纷，被告的行为构成违约，原告按照合同的约定向被告发出解除合同告知书，双方的合同已于2015年7月10日解除，原告的行为没有构成违约，因此，被告的反诉请求该院予以驳回。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”双方的合同约定：“若被告拖欠租金超过一个月，原告有权终止合同收回房屋，被告按照合同总租金的5%向原告支付违约金”，因被告违约，原告主张被告自2015年5月1日起至判决确定之日止，以尚欠租金数额按照银行贷款利率支付违约金，未违反法律规定，该院予以采纳。综上所述，原、被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》已经解除，被告拖欠原告租金1768568元，扣除被告缴纳的押金30万元、原告收取的营业款3085元、原告王兆钏购买电器的欠款43640元、电梯折价款10万元以及支付到王春平账户的6万元，合计506725元，尚欠1261843元，被告应支付给原告，并依照中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算支付违约金给原告。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告王兆钏、王兆霞、卢传清、卢钰向被告林觉颜发出的《关于解除房屋租赁合同告知书》有效，原、被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》已于2015年7月10日解除；二、限被告林觉颜于本判决生效之日起十五日内向原告王兆钏、王兆霞、卢传清、卢钰支付尚欠的租金1261843元及违约金（违约金以1261843元为本金，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率自2015年5月1日起计算至判决确定之日止）；三、驳回原告王兆钏、王兆霞、卢传清、卢钰超出以上部分的诉讼请求；四、驳回反诉原告林觉颜的反诉请求。案件受理费人民币21862元，由原告王兆钏、王兆霞、卢传清、卢钰负担1346元，被告林觉颜负担20516元；诉讼保全费5000元，反诉费7096元，合计12096元，由被告林觉颜负担。宣判后，林觉颜不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。（一）原审判决认定租赁房屋交付的时间错误。合同约定的租赁时间是自2010年7月1日起，被上诉人2011年8月15日才取得消防安全检查合格证，而后将经消防验收合格的房屋交付给上诉人使用，基于此，2012年1月18日双方签订的《补充协议》上才重新约定租金起算时间为2011年9月1日。原审判决认定房屋交付时间为2010年5月17日属认定错误。此外，被上诉人交付的房屋产权面积远少于合同约定的房屋面积，属违约，对于被上诉人按照合同上6478.6平方米的面积收取租金之事实，原审法院没有认定，也未予处理，被上诉人应退还多余面积的租金。（二）原审判决认定租赁房屋是整栋出租，而非以面积计算租金的事实错误。合同中明确约定了租赁房屋面积为6478.6平方米，包括一至顶层共九层，上诉人租赁的是整栋房屋，但仍是以面积计算租金。且被上诉人交付房屋的面积才4000平方米，顶层不能按合同约定用来经营茶坊，这些事实原审判决都未查明，作出的判决缺乏客观性和公正性。（三）原审判决错误认定第九层使用情况和租金计算，第九层因无法通过消防验收不能用来经营茶坊，被上诉人应对此承担违约责任，并返还该部分面积的租金，原审判决错误推定上诉人未在《补充协议》中主张该部分权利，将被上诉人的过错强加于上诉人，应予纠正。（四）原审判决认定上诉人已将租赁房屋的所有物品搬出，与客观事实不符，尚有大型太阳能热水器因被上诉人的无理阻挠而未搬出。二、原审判决计算租金错误，没有将以下款项在租金中予以抵扣：（一）房屋第1至3层2015年6月、7月的租金20万元。上诉人于2015年6月初已搬离租赁房屋的1至3层，没有租用经营，被上诉人收回后发布了招租广告，1-3层每月租金为15万元，截至合同解除的2015年7月10日，应抵扣租金20万元。（二）顶层即第9层未能使用部分多收取的租金310835.2元，顶层不能用来经营茶坊，上诉人无法使用，该部分面积为242.84平方米，被上诉人应按月租金除以面积得出的每平方米租金计算，返还多收的40个月的该部分面积的租金。（三）8间房屋漏水未维修且消防不合格，按面积计算，被上诉人多收该部分租金248832元，应从租金总额中予以抵扣。（四）被上诉人的代理人林明顺三次到上诉人经营的酒店前台收取营业款约5000元，原审法院仅认定两次3085元，与事实不符。综上，请求二审法院依法查明事实，撤销（2015）琼海民一初字第1207号民事判决第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求，本案一、二审诉讼费及保全费由被上诉人承担。被上诉人王兆霞、王兆钏、卢传清、卢钰未提交书面答辩状，共同口头答辩称：被上诉人是整栋楼出租，不是单层或按面积出租的。上诉人说顶层未能交付使用，但自双方履约以来，上诉人从未提出过书面异议。被上诉人没有扣留上诉人的财产，是上诉人有意不想搬离。上诉人按每平方米32元计算顶层的租金要求扣除，没有依据。关于违约金部分，上诉人未按合同约定支付租金构成违约，被上诉人同意原审法院按照同期银行贷款利率计算违约金。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审经审理查明：案涉房屋共8层，8层上的楼顶加盖有楼梯扩大保护间和景观建筑，该层即双方当事人在《房屋租赁合同》中约定的“顶层”。案涉房屋分为4个房产证，分别为：王兆钏名下的海房权证海字第45494号，建筑面积为2129.86平方米；王兆霞名下的海房权证海字第45495号，建筑面积为1311.25平方米；王兆钏名下的海房权证海字第45496号，建筑面积为1375.24平方米；卢传清名下与卢钰共同共有的海房权证海字第45490号，建筑面积为1422平方米。上述4个房产证合计房屋产权面积为6238.35平方米。二审期间经现场勘查，上诉人林觉颜已拆卸了太阳能热水器的部分支架，整体设备尚未搬离。另，除顶层堆砌的部分废旧桌椅外，其他物品上诉人已全部搬离。此外，原审法院查明认定：“（《房屋租赁合同》签订）第二天（即2010年5月17日），被告向王春平账户汇入30万元押金，原告将房屋交付被告”，根据本案现有证据可知，上诉人林觉颜在双方租期实际起算前已开始装修使用案涉房屋，但无法查实确认王兆霞、王兆钏等4人系于2010年5月17日将案涉房屋交付给林觉颜，对该事实本院不予确认。二审查明的其他事实与一审查明的其他事实一致，本院予以确认。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，本案二审的争议焦点是：1.上诉人林觉颜主张扣除顶层未使用部分的租金310835.2元，2015年6月、7月搬离1至3层后的租金20万元，8间漏水房屋未使用的租金184320元，被上诉人收取的酒店营业款约5000元，是否有事实和法律依据；2.太阳能热水器如何处理。一、关于上诉人林觉颜主张扣除顶层未使用部分的租金310835.2元，1至3层搬离后2015年6月、7月的租金20万元，8间漏水房屋未使用的租金184320元，被上诉人收取的酒店营业款5000元，是否有事实和法律依据的问题。第一，关于顶层未使用部分问题。《房屋租赁合同》中关于“顶层作为茶坊使用”的内容是上诉人作为承租人就房屋使用用途向出租人作出的承诺，并非约定被上诉人负有向上诉人交付能够用来经营茶坊的顶层建筑这一义务，被上诉人对该用途的实现与否无须承担责任。即使如上诉人所说，其未能实现顶层经营茶坊的使用目的受消防验收影响，但2011年8月15日的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》上明确载明使用场所为1至8层，也就是说，在双方2011年9月实际租期起算之前，上诉人现主张的“顶层未经消防验收合格不能按合同约定用来经营茶坊”这一事由就是存在的，可自2011年9月至2015年6月双方纠纷发生之前，近4年的租赁期间中上诉人均无证据证明其曾对此提出过异议，反而一直按照合同约定的整栋楼租金数额向被上诉人支付租金，应视为其对这一现状的默认接受。此外，合同中关于房屋建筑面积的记载仅是对合同标的物基本信息作出的描述，与合同签订后取得的房产证上的登记面积没有过大出入，且该合同并未体现出双方就房屋每平方米的租金为多少作出过约定，也没有楼房某部分或某一层可割裂开来单独协商租赁事宜的内容体现，事实上，无论是《房屋租赁合同》还是《补充协议》，都是将案涉8层楼房作为一个整体标的进行约定的。因此，上诉人要求扣除顶层未使用部分之租金的诉请，缺乏事实根据，本院不予支持。第二，关于扣除2015年6月、7月的1至3层租金的问题。上诉人主张在被上诉人的要求下其于2015年6月3日搬离了1至3层，被上诉人不予认可，上诉人仅有证人何声红的证言予以证明，但何声红系上诉人所经营万家利贸易有限公司原雇用的职工，其证人身份本就缺乏足够的证明力，所陈述证言“6月3日搬离1层”又与所要证明的内容不能完全吻合，该证人证言不足以达到上诉人的证明目的。至于上诉人主张一审承办法官勘查现场时确认其已搬离1至3层，本案一审立案时间为2015年7月28日，此时间之后确认的现场不能证明2015年6月份上诉人即已搬离。而被上诉人所张贴的招租广告亦不能直接证明上诉人当时确已搬离1至3层，毕竟只要上诉人确定搬离或在陆续退场中，被上诉人均可提前张贴招租广告。综上，上诉人不能提供充分证据证明其已于2015年6月3日搬离1至3层，并将该3层交还至被上诉人控制状态下，应对此承担举证不能的法律后果，且上诉人关于1-3层每月租金为15万元的主张也没有事实根据，对其要求扣除1-3层房屋租金20万元的主张，本院不予支持。第三，关于8间漏水房屋的问题。如房屋漏水情况属实，应视实际情况根据合同约定由上诉人或被上诉人进行维修，上诉人没有证据证明其曾向被上诉人报修，或自行进行过维修，其放任该状态持续，现又主张8间房屋从2012年4月严重漏水不能使用至今的租金应免除，据理不足，且上诉人2012年、2013年足额缴纳租金行为也无法印证出房屋曾存在如此重大瑕疵，故，对上诉人要求扣除8间房27个月租金的主张，本院不予支持。第四，关于被上诉人收取营业款的问题。上诉人主张被上诉人的代理人林明顺曾三次到其酒店经营场所收取营业款约5000元，主张不明确，且没有证据予以证明，被上诉人仅认可收取营业款3085元，原审判决也已经予以抵扣，对上诉人超出该金额的主张，本院不予支持。综上，上诉人主张租金中应扣除的上述款项，均没有事实根据和法律依据，本院不予支持。二、关于太阳能热水器的处理问题。上诉人主张案涉房屋的太阳能热水器虽是由被上诉人一方的王春平购置，但租赁初期上诉人就已经以9.8万元的价格回购，经询问，上诉人明确己方意见为：太阳能热水器实际支付优惠价9.31万元，其中6万元由王春平付给安装公司，上诉人已于2011年9月24日向王春平转账6万元；另外3.31万元由上诉人直接支付给安装公司，故太阳能热水器应归上诉人所有，现上诉人同意将太阳能热水器折价6万元抵作租金，不再主张搬离太阳能热水器。被上诉人二审否认上诉人对太阳能热水器主张的所有权，但其一审时提交的书面说明认可上诉人2011年9月24日转账给王春平的6万元为太阳能热水器费用，也同意将该6万元抵作上诉人的租金。综上，双方当事人就太阳能热水器的处理意见实质一致，即作价6万元抵扣上诉人的欠付租金，上诉人不再主张太阳能热水器的所有权，该处理意见不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以照准，对原审判决中就此问题作出的处理予以维持。综上所述，上诉人林觉颜尚欠被上诉人租金1261843元，原审法院判决其支付租金，并按同期银行贷款利率计息方式负担违约金，处理恰当，上诉人林觉颜的上诉请求缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币16157元，由上诉人林觉颜负担。本判决为终审判决。审判长  白玉琳审判员  梁振文审判员  黄声泽二〇一六年四月二十九日书记员  洪学雪附适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：白玉琳撰稿：白玉琳校对：洪学雪印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2016年5月6日印制（共印22份）