辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽02民终492号上诉人（原审被告）：徐泽平。委托代理人：李敏，辽宁法磊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨玉文。委托代理人：任川丰，大连庄河市兴达法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：房先生不动产（庄河）有限公司，住所地庄河市城关街道财政委。法定代表人：冷玉茂，该公司经理。委托代理人：曲勇，辽宁环胜律师事务所律师。原审原告杨玉文与原审被告徐泽平、房先生不动产（庄河）有限公司（以下简称房先生公司）房屋买卖合同纠纷一案，庄河市人民法院于2015年12月18日作出（2015）庄民初字第4603号民事判决，徐泽平不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月8日公开开庭审理了本案。上诉人徐泽平及其委托代理人李敏、被上诉人杨玉文委托代理人仁川丰、被上诉人房先生公司委托代理人曲勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨玉文一审诉称：2015年6月26日，原告与两被告签订房屋居间合同，购买被告徐泽平住宅，并交纳定金4万元及中介费，但被告徐泽平不履行合同。故请求判令：一、解除原、被告三方签订的居间合同；二、被告房先生公司赔偿原告已交定金4万元；三、被告徐泽平赔偿原告定金损失4万元、中介费损失6375元，并承担本案诉讼费用。被告徐泽平一审辩称：徐泽平愿意卖房，要求继续履行合同；是因原告未依合同约定交付首付款，合同当时未能履行；原告诉讼请求应予驳回。被告房先生公司一审辩称：合同因徐泽平违约未能履行，房先生公司不承担诉讼费和中介费。一审法院审理查明：一、合同签订及部分履行原、被告三方于2015年6月26日签订《房地产买卖合同》（即前述原、被告三方提及的“居间合同”）一份。合同约定：1.通过居间方被告房先生公司，原告购买，被告徐泽平出售，被告徐泽平位于庄河市新华街道站前委伟业综合楼#号住宅，建筑面积88.59平方米；成交价格42.5万元；2.定金共4万元，原告在合同签订当日及次日分二次交齐，由居间方保管，在买卖双方交接房屋时冲抵房款；3.原告在合同签订之日起5个工作日内，备齐首付款8.5万元，由买卖双方存入银行做资金监管，同时将办理贷款所需相关预算费用交居间方保管；4.被告徐泽平在合同签订当日将房屋所有权证及权属证明原件交居间方；在合同签订之日5个工作日内，买卖双方各自备齐过户及贷款文件交居间方，并在之后的2个工作日内，到房地产交易登记中心递交过户手续；原告申请贷款，买卖双方委托居间方选择贷款银行，银行放款（后）2个工作日内房屋交接；5.居间费共计12，750.00元，买卖双方各交6375元，原告在合同签订（后）1日交纳，原告在房屋交接时交纳；如因一方违约导致合同解除，违约方赔偿守约方的居间费用损失，共计12，750.00元。合同还约定其他事项。合同签订当日，原告向被告房先生公司交纳定金共计4万元、中介费共6375元，被告徐泽平将房屋所有权证交给被告房先生公司。之后，被告徐泽平以房屋实际上非其单独所有，家人不同意等为由拒绝出售房屋，并取回房屋所有权证原件。二、关于违约事实的主张及举证情况经一审法院询问，原告称，其主张对方违约，系指徐泽平未依合同约定在合同签订5个工作日内，即2015年7月1日前，与原告一同到银行办理贷款手续。被告徐泽平称，原告除未备齐首付款8.5万元之外，还未向被告房先生公司交贷款预算费用，房先生公司未通知徐泽平对方已备齐首付款；被告房先生公司则称，在前述5个工作日内，徐泽平未依行规向房先生公司交纳相应款项及身份证明等材料，并明确表示房屋不卖了。原告承认合同未约定买卖双方一起到银行办理贷款。被告房先生公司亦承认前述行规不能证实。第一次庭审时，被告房先生公司表示，徐泽平表示不卖房，有本单位工作人员在场，并有公司监控录像可证实。被告房先生公司庭后提供其与徐泽平电话录音，未提供监控录像。第二次庭审时，被告房先生公司表示，仅能提供电话录音，公司监控录像，案涉争议发生时段坏了，无法提供。被告徐泽平主张，其表示房子不卖了，原因在于对方未备齐首付款等，其曾多次到房先生公司处询问首付款交付情况，房先生公司监控录像应能证实，房先生公司有关录像坏了不能提供的表示，不真实。徐泽平要求房先生公司提供录像。关于监控录像，一审法院要求被告房先生公司核实，并在指定期间内提供或者说明；如果录像设备发生故障，亦应在指定期间内举证证实故障等发生，在指定期间内，房先生公司仅口头表示录像确实发生故障，不能提供。三、关于首付款及定金原告、被告徐泽平均表示，首付款不包括定金。被告房先生公司表示，首付款包括定金4万元在内，共8.5万元，因徐泽平表示不履行，未要求原告补齐余下的4.5万元。第二次庭审后，原告向一审法院出示定期储蓄存单3张，共计9万元，证实自己已准备好首付款。一审法院认为：案涉合同涉及房屋买卖、居间、买卖双方委托原居间方处理事务等多重法律关系，前述合同关系中有关房屋买卖、定金给付等合同主要条款，系各方当事人真实意思表示，不违反国家强制性法律规定，应属有效。各方当事人均应依约履行。被告徐泽平有关对方未履行相应义务导致其未能继续履行、不违约的抗辩，以及房先生公司应提供监控录像、监控录像可以证实前述抗辩的主张，合同法、民事诉讼法虽有相关规定，但在本案中，因有录音证据可以直接证实，纠纷发生时其不履行合同的理由是房屋“实质上”非其单独所有，而未涉及其他事由，因此其前述抗辩及有关举证、认证的主张，无事实依据，应不予采纳。被告徐泽平明确表示其不履行合同主要义务，合同可以解除。其无合法理由拒绝履行，应承担相应的违约责任。原告有关赔偿定金损失、中介费损失的诉讼请求，因定金属于法定担保形式，而中介费损失则涉及合同约定的违约损失。依合同法规定，违约金与定金须择一适用，因此其有关双倍返还定金的诉讼请求，合法有据，应予支持。合同关系解除，被告房先生公司依合同取得、属代为保管的定金，应予返还。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，作出如下判决：一、解除原告杨玉文、被告徐泽平、被告房先生不动产（庄河）有限公司于2015年6月26日签订的《房地产买卖合同》；二、被告徐泽平于判决发生法律效力之日起十日内给付原告杨玉文人民币4万元；三、被告房先生不动产（庄河）有限公司于判决发生法律效力之日起十日内立即返还原告杨玉文人民币4万元；四、驳回原告杨玉文其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1960元，由被告徐泽平负担1910元（原告已预付，被告在履行前述给付义务时一并给付原告），原告杨玉文负担50元。徐泽平上诉的理由及请求是：第一，案涉合同约定杨玉文应在签订合同之日起5个工作日内备齐首付款8.5万元，由杨玉文与徐泽平双方存入银行做资金监管。徐泽平应在合同签订之日起5个工作日内备齐过户及贷款文件交房先生公司，且双方在备齐所有过户及贷款手续后2个工作日内到交易中心递交手续。根据合同的此条约定，徐泽平配合办理贷款及过户手续与杨玉文交付首付款的期间是相同的，即同时履行。杨玉文在未向徐泽平交付首付款时，无权要求徐泽平配合办理过户及贷款手续。而杨玉文至今未交付首付款8.5万元是客观事实。杨玉文一再强调没有交付首付款的原因是徐泽平表示不卖房了，使合同无法履行了。但杨玉文和房先生公司至今没有证据证明徐泽平在签订合同之日起5个工作日内，即2015年7月3日前就表示不卖房了，杨玉文也在一审庭审中明确表示，徐泽平在5个工作日内没有表态不同意卖房子（见一审第一次庭审笔录第8页）。杨玉文和房先生公司也没有证据证明在此期间曾通知过徐泽平到银行办理资金监管，更没有证据证明徐泽平在7月3日前表示不卖房了。第二，合同约定杨玉文需再交付首付款8.5万元，但房先生公司与杨玉文却在合同签订的第二天告知徐泽平，杨玉文除了定金4万元外，再交首付款4.5万元给徐泽平，徐泽平表示不同意，坚持要求杨玉文按合同约定再交8.5万元首付款。在一审庭审时房先生公司坚持认为杨玉文应再交首付款4.5万元可以证明前述事实。徐泽平多次到房先生公司询问杨玉文交付首付款情况，房先生公司办公场所监控录像可以证明。在一审第一次庭审中，房先生公司主动提出有监控同步录音录像可以证明，并表示同意向法庭提交，但在一审第二次开庭时，又以公司监控录像在案涉争议发生时段已损坏为由无法提供，却提供电话录音证明是徐泽平违约不出售房屋。但房先生公司未提交证据证明监控设备在该时段发生故障。徐泽平认为房先生公司是有意掩盖事实真相。房先生公司提交的电话录音不能全面的反映事实的全部经过和客观事实。电话录音只反映整个事实发生过程中的一个时段的事实，是片面的。第三，杨玉文的证人赵维庆证明，徐泽平在调解时（2015年7月13日）是同意卖房子的，以后什么时候不同意卖房了证人不清楚。房先生公司也表示是7月13日后才开始调解的。即7月13日调解时徐泽平仍表示卖房，证明7月10日的录音徐泽平表示家人不同意，仅是不同意办理手续，并不是表示不卖房，只是对杨玉文未交付首付款的抗辩。从一审开庭时，徐泽平就表示要求继续履行合同，也证明了徐泽平并不是不卖房，而是因杨玉文未按约定交付首付款才不配合办理手续。2015年7月14日，杨玉文到徐泽平家中，与徐泽平夫妻协商不想买房了，希望徐泽平能返还定金，此时徐泽平才表示同意不卖房了。后杨玉文到房先生公司处索要定金和中介费，因房先生公司不返还中介费，所以杨玉文才向法院起诉。此外，若是徐泽平在7月13日前表示不卖房了，或拒绝接收首付款，杨玉文或房先生公司应将首付款向公证机关提存，以证明杨玉文完成了交付首付款义务。但杨玉文和房先生公司均未将首付款向公证机关提存。这证明杨玉文根本无按合同约定履行交付首付款的意思。后来调解过程中，房先生公司要求徐泽平再降价两万元，否则就以提交录音为要挟。第四，自2014年始，房地产市场开始逐渐下行，尤其庄河这样的城市，房屋过剩，库存严重，房价更是一降再降。案涉房屋能卖到42.5万元，平均单价接近5000元已是高价了，若杨玉文能按约定交付首付款，徐泽平及家人没有不卖的道理。据此，请求撤销一审判决第一、二项，改判驳回杨玉文要求解除合同及徐泽平给付杨玉文4万元的诉讼请求。杨玉文、房先生公司二审答辩认为：服从一审判决。本院经审理查明：一审法院认定事实中除“之后，被告徐泽平以房屋实际上非其单独所有，家人不同意等为由拒绝出售房屋，并取回房屋所有权证原件”外的其他事实属实。本院补充查明：2015年7月10日，房先生公司工作人员冷爱君与徐泽平通电话，徐泽平在通话中表示房屋非其单独所有，家人不同意出售。杨玉文在一审第一次庭审被问及有无直接证据证明徐泽平在合同签订后5个工作日内表态不同意出售房屋了时表示“没有表态”。案涉房屋房产证原件现仍保存在房先生公司处。本院所确认的上述事实，有通话录音及当事人陈述笔录在案为凭，上述证据已经开庭质证与审查，应予采信。本院认为：徐泽平、杨玉文、房先生公司签订的房地产买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行义务。本案中，杨玉文、房先生公司主张是因徐泽平明确表示不再出售案涉房屋，杨玉文才起诉要求解除合同，并要求房先生公司返还4万元定金及徐泽平再赔偿4万元定金损失；而徐泽平则主张是因杨玉文未在约定时间内交付首付款等原因致使双方合同不能实际履行。对此节事实，双方各执一词，但均无充分证据对各自的主张予以证明，且杨玉文与徐泽平亦均无充分证据证明其履行了各自的合同义务。依据案涉合同约定，杨玉文需在合同签订之日起5个工作日（2015年7月3日）内，备齐首付款8.5万元，由买卖双方存入银行做资金监管，同时将办理贷款所需相关预算费用交居间方保管，徐泽平在合同签订当日将房屋所有权证及权属证明原件交居间方，在合同签订之日5个工作日内，买卖双方各自备齐过户及贷款文件交居间方。即2015年7月3日前，杨玉文应备齐8.5万元首付款存入银行资金监管账户中，且应将贷款所需预算费用交房先生公司保管，此外，杨玉文与徐泽平还需各自备齐过户及贷款文件交房先生公司。本案中，徐泽平未举证证明其于2015年7月3日前备齐过户、贷款材料的事实；而杨玉文亦未提供证据证明其于2015年7月3日前欲将8.5万元购房首付款存入资金监管账户，且欲向房先生公司交付贷款预算费用，仅是因徐泽平拒绝出售房屋导致其未能存入首付款及交付贷款预算费用。因此可以认定双方均有履行合同不符合约定的情形，导致合同无法继续履行并引发本案诉讼。根据法律规定，因当事人一方迟延履行或其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。因杨玉文与徐泽平均有违约行为，均非守约方，故双方均无权要求对方按定金罚则承担相应民事责任。至于杨玉文主张其已备齐了购房首付款，仅是因徐泽平拒绝出售房屋，其才未将首付款存入资金监管账户一节，本院认为，虽然徐泽平在2015年7月10日的电话通话中表示房屋非其单独所有，家人不同意出售。但杨玉文在一审第一次庭审时表示徐泽平在合同签订后5个工作日（2015年7月3日）内没有表态不同意出售房屋了。且在房先生公司与杨玉文均未提交充分证据证明其于2015年7月3日前通知徐泽平向其交付首付款并办理售房手续，仅是徐泽平单方反悔出售房屋的情况下，杨玉文提交的储蓄存单不能充分证明其于2015年7月3日前依约履行了其该履行的全部合同义务。房先生公司表示据其了解杨玉文已备齐了购房首付款，但在徐泽平与杨玉文均认可首付款为合同约定的8.5万元的情况下，房先生公司却主张首付款为4.5万元（合同约定的8.5万元-定金4万元），房先生公司在不清楚首付款具体数额的情况下，就已确定杨玉文备齐了首付款，显然有悖常理。故对杨玉文要求徐泽平依据定金罚则承担责任的诉讼请求，本院不予支持。据此，原审判决徐泽平给付杨玉文4万元欠妥，应予纠正，杨玉文交付的4万元定金保存在房先生公司处，因此一审判决房先生公司返还由其代保管的该4万元定金并不违反法律规定。关于徐泽平上诉要求继续履行合同一节，本院认为，杨玉文作为买方现在不同意继续履行案涉合同，且如上所述，双方均有履行合同不符合约定的情形，故徐泽平亦非守约方，无权要求杨玉文继续履行合同。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持庄河市人民法院（2015）庄民初字第4603号民事判决第一项、第三项；二、撤销庄河市人民法院（2015）庄民初字第4603号民事判决第二项、第四项；三、驳回杨玉文其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1960元（杨玉文预交），由杨玉文负担980元，徐泽平负担980元；二审案件受理费800元（徐泽平预交），由杨玉文负担400元，徐泽平负担400元。本判决为终审判决。审 判 长  李奎哲审 判 员  张萍萍代理审判员  李 鹤二〇一六年四月十一日书 记 员  王丽秋附：相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。