广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0606民初1334号原告张军，男。委托代理人朱协堂，广东协民律师事务所律师。委托代理人梁洁施，广东协民律师事务所律师。被告陈富周，男。委托代理人黄胜，广东海迪森律师事务所律师。委托代理人黄晓梅，广东海迪森律师事务所律师。原告张军诉被告陈富周房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员邢早适用简易程序独任审判，于2016年4月8日公开开庭进行了审理。原告张军委托代理人朱协堂、梁洁施，被告陈富周委托代理人黄晓梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张军诉称，2015年11月2日，原、被告签订《商铺买卖合同》，约定被告将位于佛山市顺德区龙江镇龙江居委会325国道龙江段102号之二亚洲国际家具材料交易中心xxx和xxxx铺出售给原告，同时约定被告须于2015年11月2日通知现租户30天后解除租赁合同。合同签订后，原告依约向被告支付合同价款并与被告办理房屋过户手续，并于2016年1月取得房产证，但被告在长达两个月的时间内却一直没有履行通知租户解约的义务，并且拒绝向原告移交租金保证金以及2016年1月的租金，原告就以上事宜多次与被告协商，但截至起诉之日，被告仍未与租户解约，造成原告无法使用该涉诉房屋，被告的行为，已构成违约，按照民法精神以及合同约定，被告应向原告支付违约金、律师费损失以及移交租赁期间押金和2016年1月份租金。特诉至法院，请求：1.判令被告向原告支付违约金60万元（600万元＊10%）；2.判令被告向原告转移承租人所缴纳的租金保证金40000元以及2016年1月租金28991.52元，以上合计68991.52元；3.判令被告承担原告因本案诉讼聘请律师支出的费用20000元；4.判令被告承担本案的全部的诉讼费用。被告陈富周辩称，1.原告诉请支付房价10%违约金60万元、律师费2万元，不符合双方《商铺买卖合同》约定应当支付违约金、律师费的情形；2.原告已确认了与承租人之间的租赁关系，且承继了原来租赁合同的权利义务。接受并实际占有、使用了涉案商铺；3.被告已履行了《商铺买卖合同》约定的通知租户、协助解释等义务，没有违约；4.原告已向被告移交了承租人所缴纳的保证金4万元及2016年1月的租金28991.52元，被答辩人的请求没有事实与法律依据。经审理查明，2015年11月2日，原、被告通过佛山市上原物业房产经纪有限公司（丙方）签订《商铺买卖合同》一份，约定：甲方（陈富周）向乙方（张军）出售座落于佛山市顺德区龙江镇龙江居委会325国道龙江段102号之二亚洲国际家具材料交易中心xxx和xxxx两个商铺（房地产权证号：粤房地证字第××号、C6××40号），总金额600万元（第三条）；付款方式：合同签订后付定金60万元，贷款银行通知交首期3天内付首期款205万元，其余以银行贷款方式支付（第四条）；甲方在收到银行放贷（人民币）叁佰叁拾伍万元后三天内，甲方按现租约处理好与租户的租赁关系后三天内将商铺交付乙方使用，该商铺现有租约和甲方已收取的押金及余下的租金，在甲乙双方进行商铺交接的同时，由甲方无条件移交给乙方，并协助乙方处理好与现租户的解释工作（第六条）；甲方承诺：1.提供的上述商铺的信息客观、真实；2.提供的身份证、户口簿及商铺买卖合同或房地产权等证件真实、合法、有效；3.《房地产权证》上记载的权利人即为该商铺的所有人；4.甲方的上述商铺为可上市并能顺利过户的产权商铺；5.甲方在交付乙方该商铺时应确保该商铺保持现状，水、电、物业管理费等已结清，该商铺交付前所发生的水、电、物业费等由甲方承担，该商铺交付后由乙方承担；6.甲方保证在办理产权过户时该商铺没有产权纠纷和财务纠纷，有关按揭、抵押债务、税项等，甲方均在交易前办妥。如交易后发生该商铺交易前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任（第七条）；如商铺交易后发生该商铺交易前即存在的本合同第七条所述产权、财务、户口纠纷的，属甲方违约，由甲方承担全部责任，乙方有权解除合同并提出退房，由甲方承担此次交易中双方的全部交易费用和乙方在本次交易产生的经济损失（包括但不限于装修费用、诉讼费、律师费、向银行办理贷款的相关费用），并向乙方支付房价10%的违约金；该商铺带租约：甲方须于2015年11月2日通知现租户30天后解除与现租户租赁合同。租户交出铺位的时间由甲乙双方和租户协商，甲方积极协助乙方处理租户的租约问题，若现租户要求双倍押金赔偿，该赔偿由甲方负责（第十二条）。上述《商铺买卖合同》签订后，原告履行了有关付款义务，并自认双方已于2016年1月办理了房屋过户手续。另查，此前案外人李贺根据其于2015年5月11日与被告陈富周签订的《物业租赁合同》承租了上述商铺，本案商铺买卖交易发生时，正处于租赁合同履行期间。原告认为被告未依约及时解除上述租赁合同，导致其不能使用上述商铺，因此于2016年1月26日向本院提起诉讼，要求被告支付违约金。2016年1月30日，被告向原告转账28991.52元（与2016年1月应收租金相符），2016年2月2日，司敬肖（被告称系承租人李贺之妻）向原告转账86975元（与2016年2-4月的租金金额相符），2016年3月31日，被告向原告转账4万元（铺位押金）。本院认为，原、被告于2015年11月2日所签订的《商铺买卖合同》合法有效并受法律保护，该合同对双方当事人具有拘束力。从本案查明事实可知，原告已支付了购房款项，也自认已办理了房屋过户手续，因此本案合同主要义务已履行完毕。在本案合同主要义务已履行完毕后，原告要求被告支付房屋价款10%的违约金即60万元等，因此本案争议的焦点在于：本案是否符合被告仍应向原告支付违约金等的条件？被告是否应向原告支付违约金等，取决于对双方合同第十二条中“如商铺交易后发生该商铺交易前即存在的本合同第七条所述产权、财务、户口纠纷”以及“乙方有权解除合同并提出退房，由甲方承担此次交易中双方的全部交易费用和乙方在本次交易产生的经济损失（包括但不限于装修费用、诉讼费、律师费、向银行办理贷款的相关费用），并向乙方支付房价10%的违约金”的理解。本院认为，对合同条款的理解就应结合合同的目的、合同条款词句以及上下文进行理解，以确定该条款的真实意思。第一，本案为房屋买卖合同，双方当事人交易的目的在于原告取得案涉商铺的所有权，被告取得约定合理的价款，因此有关“产权、财务、户口纠纷”应属于能够影响合同履行或顺利履行的情形，从本案事实可知，在本案商铺发生交易前，除存在正在履行的租约外，被告拥有完整合法所有权。《民通意见》第119条规定：“私有房屋在租赁期间内，买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。”因此，买卖不破租赁，买卖当时存在正在履行的租约并不影响买卖合同目的实现，而且原、被告在交易当时对存在租约的事实是明知的，因此该租约的存在不属于能够影响合同履行或顺利履行的有关“产权、财务、户口纠纷”；第二，根据该条约定，由于存在有关纠纷，导致合同不能履行或不能顺利履行，原告有权解除合同并提出退房，并要求“支付房价10%的违约金”，该违约责任在于原告有权在合同不能履行或不能顺利履行的情况下，提出退房，并要求支付违约金，因此退房或解除合同应为支付违约金的的并列性要件而非选择性要件，即要求违约金则应在此前提出退房，要求退房则有权一并要求违约金。本案中，合同主要义务已履行完毕，原告已自认办理了房屋过户手续，且在庭审中双方均自认无解除合同的必要，因此本案因无解除合同或要求退房的前提，不符合支付违约金的要件。而且，根据合同中关于“甲方须于2015年11月2日通知现租户30天后解除与现租户租赁合同。租户交出铺位的时间由甲乙双方和租户协商，甲方积极协助乙方处理租户的租约问题，若现租户要求双倍押金赔偿，该赔偿由甲方负责”的约定，被告的义务在于通知以及协助原告解决租约问题，假如租户提出双倍押金赔偿，则由被告负担，从该约定来看，也不涉及有关违约金的支付。故，上述义务的履行与否并不影响合同目的的实现以及合同主要义务的履行，也不符合要求10%违约金等的情形。综上，原告要求被告支付违约金60万元（600万＊10%），其理据不足，本院不予支持。原告要求被告支付律师费，本院不予支持。另，原告要求被告支付租金保证金、2016年1月租金，由于被告在原告起诉后已向原告先后转账4万元，28991.52元，该金额与原告要求租金保证金、2016年1月租金恰好相符，因此对原告该项请求，本院不再予以支持，但是被告在原告起诉后方支付上述款项，其应承担相应的诉讼费用。为此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第119条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告张军的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取为5344.96元（原告张军已预交），由原告张军负担4810.46元，被告陈富周负担534.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于佛山市中级人民法院。审判员 邢 早二〇一六年四月十八日书记员 黎晓彤