北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0106民初735号原告北京银泰物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区金融大街25号。法定代表人朱江，董事长。委托代理人索和平，北京市京联律师事务所律师。委托代理人陈磊磊。被告吴颖，女，1975年6月30日出生。委托代理人蔚一（系被告之夫），1975年9月18日出生。原告北京银泰物业管理有限责任公司（以下简称银泰物业公司）与被告吴颖物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈映红适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银泰物业公司的委托代理人索和平和陈磊磊、被告吴颖的委托代理人蔚一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银泰物业公司诉称：被告吴颖系北京市丰台区方庄南路58号院晶城秀府×号楼×单元502号（以下简称502号）房屋的业主。该小区业主委员会与原告签订的物业服务合同约定了物业服务标准、收费依据、计算方式及起始时间和违约责任，该合同对全体业主有效。被告居住的501号房屋建筑面积60.96平方米，2010年1月1日至2014年12月31日期间物业费收费标准为每建筑面积2.8元，2015年1月1日起每建筑面积3.65元。被告享受了原告提供的物业服务，却未按时交纳物业费，自2010年1月1日至2015年12月31日期间拖欠物业费共计12911.35元。原告多次催要，被告均以种种理由搪塞不交。请求法院判令被告支付拖欠的物业费12911.35元。被告吴颖辩称：我并非故意拖欠物业费，只是暂缓支付。我多次向物业公司反映小区管理的问题，但是一直没解决。小区围墙外市政路上的停车位长期被我们小区的物业公司占有收费，我2006年入住502号房屋后自2007年开始每年交车位费1500元，物业公司收费不开发票，还必须交现金，我问收费原因，物业人员说不清楚还骂我，我自2015年起就没再交车位费了。小区所有楼里设有广告位，但是物业公司没有公布过所收广告费以及收取的物业费收支情况。小区物业费涨过一次价，但是收费标准不明确。经审理查明，被告吴颖于2005年9月24日入住502号房屋。同日，吴颖（乙方）与北京嘉和德润物业管理有限责任公司（甲方，以下简称嘉和德润公司）签订《前期物业管理服务协议》，载明：乙方住宅建筑面积60.96平方米，物业费收费标准为每月每建筑平方米2.8元，每次交费时间为入住日期预交一年，本协议自签字之日起至业主委员会组建后与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止。2010年8月24日，委托方（甲方）北京市丰台区晶城秀府田清园小区业主委员会（以下简称晶城秀府业委会）与物业服务企业（乙方）北京金罗马物业管理有限公司（以下简称金罗马公司）签订《晶城秀府物业服务合同》，主要内容为：由乙方为丰台区方庄南路58号院晶城秀府小区提供物业服务，期限1年，自2010年9月1日至2011年8月31日，期满前3个月甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续1年；1-9号楼物业费收费标准为2.8元／平方米／月，11-12号楼为2.6元／平方米／月，业主应当按年度预交物业服务费，每次交费的具体时间为入住月份预交全年费用。2013年8月26日，委托方（甲方）晶城秀府业委会与物业服务企业（乙方）银泰物业公司签订《北京市晶城秀府小区物业服务合同》，主要内容为：由乙方为晶城秀府小区提供物业服务，服务标准参照北京市地方标准《住宅物业服务标准》（DB11／T751-2010）中的三级物业服务标准；服务内容包括对物业共用部位的日常养护和维修管理、对物业共用设施设备的日常维修养护运行和管理、共用设施设备系统的日常维护、共用设施和附属建筑物构建物的日常维修养护和管理、公共绿地及景观的养护、清洁服务、公共秩序维护等15项；物业服务期限为2年，自2013年9月1日至2015年8月31日，期满前3个月甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续1年；物业费收费标准为1-9号楼2.8元／平方米／月，11-12号楼2.6元／平方米／月，9号楼底商2.9元／平方米／月，9号楼北侧一层地面车库2.3元／平方米／月，三期底商-11号楼底商建行3.58元／平方米／月；业主应当按年度预交物业服务费，每次交费的具体时间为入住月份预交全年费用，业主无故拖欠物业费的，应按照每日万分之五的标准承担滞纳金；乙方经营归业主所有的共用部位、共用设施设备用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销等活动，应在符合有关法律规定并征得相关业主或业委会同意后按规定办理手续，并每半年向甲方公布收益情况，接受甲方监督，利用共用部位经营所得收入乙方提取20%作为管理者酬金，其余扣除成本及税金后剩余部分为全体业主所有；甲方有权审定乙方指定的物业服务方案，并监督实施，甲方对物业服务事项有知情权，对乙方提供的物业服务有建议、督促的权利，有权监督共用部位、共用设施的收益使用情况，有权组织物业服务满意度调查，负责协调、处理、解决本合同生效前发生的遗留问题，配合乙方做好物业服务工作，按规定交存、使用和续交专项维修资金，督促逾期不交物业费的业主交费，无偿为乙方提供物业用房。该合同附件有《晶城秀府小区日常管理服务标准》、《晶城秀府项目物业费年度预算明细表》、《晶城秀府户内维修人工费价目单》、《晶城秀府项目附属收入年度预算》。同年9月6日，晶城秀府业委会（甲方）、金罗马公司（乙方）、银泰物业公司（丙方）签订《物业管理交接协议》、《交接确认书》，就晶城秀府小区物业服务交接的相关事项作出约定，其中财物交接事项中载明，甲、乙方签订的物业服务合同为酬金制方式，在此期间为保证晶城秀府小区物业服务正常运行，已使用预收物业费、其他收入弥补物业费亏损，为此甲、乙方达成共识，将2013年8月31日前所产生的债权债务一并移交甲方，2010年9月1日至2013年8月31日期间所欠收的物业费由甲方负责收取，与乙方无关，乙方预收的物业费，其他收入等已垫付的费用不再退回相关人员和甲方，由甲方承担，乙方因该物业服务所形成的其他债权债务由甲方承担；以2013年8月31日24点为界，此前已收物业费、附属收入的酬金归乙方所有，此前未收和此后的物业费、附属收入由丙方收取，酬金归丙方所有（不含2010年9月1日前包干制期间的费用）；整体物业管理责任以2013年8月31日乙方整体撤离物业管理区域为分界点。2015年1月23日，晶城秀府业委会与银泰物业公司签订《北京市丰台区晶城秀府小区物业服务合同补充协议》，约定：根据2014年11月向业主以征询方式召开的上调物业费书面业主大会决议聘请的物业服务第三方评估机构对小区进行的评估结果，甲乙双方一直同意自2015年1月1日起物业费收费标准1-9号楼上调至3.65元／平方米／月，11-12号楼上调至3.5元／平方米／月，商业物业费5.12元／平方米／月。庭审中，原告银泰物业公司出示了晶城秀府小区物业服务单位变更的相关证据，被告吴颖对欠付物业费的事实不持异议。上述事实，有晶城秀府（田清园）业主入住手续书、前期物业管理服务协议、晶城秀府物业服务合同、北京市晶城秀府小区物业服务合同、物业管理交接协议、交接确认书、物业服务费用评估报告摘要、北京市丰台区晶城秀府小区物业服务合同补充协议，以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告吴颖入住502号房屋时与嘉和德润公司签订的《前期物业管理服务协议》中亦载明该协议期限自签字之日起至业主委员会组建后与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止，故被告享有和承担晶城秀府业委会先后与金罗马公司、原告银泰物业公司签订的物业服务合同及补充协议中业主的权利和义务。原告自2013年9月1日起向晶城秀府小区提供了物业服务，即享有收取相应物业费的权利；根据晶城秀府业委会与金罗马公司以及原告签订的《物业管理交接协议》约定，原告享有对2010年9月1日至2013年8月31日金罗马公司提供物业服务期间被告所欠物业费的请求权；2010年9月1日前晶城秀府小区物业服务系嘉和德润公司提供，原告未取得收取该期间物业费的权利，其诉讼请求中该部分主张不能成立。被告对小区围墙外车位管理的意见不属于本案审理范围，关于物业费及其他收益的收支公布问题可通过业主大会或业委会向物业服务单位提出，关于物业费收费标准提高一节，原告与晶城秀府业委会签订的补充协议中已作出确认并载明缘由，被告应按此标准支付物业费。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告吴颖于本判决生效后七日内向原告北京银泰物业管理有限责任公司支付二〇一〇年九月一日起至二〇一五年十二月三十一日期间的物业费一万一千五百四十五元八角八分；二、驳回原告北京银泰物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六十二元，由原告北京银泰物业管理有限责任公司负担十八元（已交纳），由被告吴颖负担四十四元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈映红二〇一六年四月八日书记员  李 颖