新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2015）水民三初字第1281号原告：扎那。委托代理人:宁敦辉，新疆博通律师事务所律师。被告：徐力。被告：金小青。委托代理人：刘卫国，新疆百域君鸿律师事务所律师原告扎那与被告徐力、金小青房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告扎那的委托代理人宁敦辉、被告金小青及其委托代理人刘卫国到庭参加诉讼，被告徐力经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告扎那诉称，2014年12月11日，原告与被告徐力签订《个人房屋转让合同》，约定被告徐力将乌鲁木齐市观园路乌鲁木齐市属行政事业单位集中统一建房B区2栋1单元1204室转让给原告。原告按约定付款37万元，被告徐力收款后，未按约定向单位交第二笔房款，目前，被告徐力辞职，电话也联系不上。被告徐力的行为严重违反了合同约定，自己占有房款不交。被告金小青与被告徐力是夫妻关系，其房屋应是夫妻共同所有，故应承担连带责任。现要求与被告解除合同，由被告退还房款37万元，并承担违约金20万元并承担案件保全费。被告金小青辩称，不同意原告的诉讼请求，我们认为被告徐力与原告签订的合同是无效合同，我对于被告徐力处理房产不知晓，没有经过我方同意，属于无权处分，被告徐力没有收到30万元房款，仅收到原告的7万元房款，被告徐力不存在返还的基础，我方不应该承担连带责任。200000元违约金，基于合同无效无支付，就算合同有效，原告要求解除合同，违约金约定过高。请求予以调整。原告要求我承担连带责任基于房屋共同所有，这个显然没有法律规定，我对处理房屋并不知晓，所以要求我承担连带责任没有事实及法律依据。被告徐力未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2014年12月11日，原告扎那（乙方）与被告徐力（甲方）签订了《个人房屋转让合同书》，约定：一、甲方所拥有的房地产座落于新疆乌鲁木齐市天山区观园路乌鲁木齐市属行政事业单位集中统一建设职工住房观园路片区B区2栋1单元1204室，建筑面积115平方米，拟于2015年8月前交工入住（土地房屋产权证未办理）。二、上述房产转让价格为人民币420000元整。三、付款时间与方式：分三次付清。乙方确定购买意向后，向甲方支付定金人民币200000元，甲方在收取乙方定金后向乙方出具收据。双方在签订本合同后乙方向甲方支付人民币170000元整，甲方在收取乙方购房款后向乙方出具该房产相关所有权证明及收据。甲方协助乙方办理房屋产权证和土地使用证等产权证明后，乙方向甲方支付该房产交易尾款：人民币伍万元整，甲方在收取乙方付款后向乙方出具收据。四、该房产正式交工后，甲方向乙方交付该房产钥匙等入住相关附属物件、资料。该房产交工时分配出售附属设施（地下室、车位）时，如乙方有意购置，甲方应主动配合乙方协调联系相关部门按程序办理，购置附属设施款由乙方支付。五、甲方承诺在办理该房产产权手续时，可以直接以乙方名义为该房产办理房产证、土地证及相关产权证明，无需再次过户。办理该房产产权所产生的费用：营业税、增值税、印花税、城建维护税、产权登记税、契税、所得税、公证费、查证费等由乙方支付。六、甲方须保证对该房产享有完整所有权，能完全支配及处理。有关该房产在交付乙方使用前与相关部门产生的未付款、税项或个人债务等事宜，由甲方负责处理，并保证转让后乙方无须负责。八、违约责任：甲、乙双方合同签订后，若乙方中途违反本合约条款，应书面通知甲方，甲方应在10日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但须弥补甲方之损失（交易价格的50%）。若甲方中途违反本合约条款，应书面通知乙方，并自违约之日起10日内将已付款返还给乙方，并弥补乙方损失（交易价格的50%）。双方应积极配合办理房屋产权归属证明手续，因买卖任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方之损失（转让价格的50%）。被告徐力分别于2014年11月18日、2014年11月24日、2014年12月11日向被告出具三张收条，内容分别为“今收到六九三四四部队扎那购观园路乌市公务小区B座二栋一单元1204室房款贰拾万整”、“今收到六九三四四部队扎那购观园路乌市公务小区B座一单元1204室房款壹拾万元整”、“今收到六九三四四部队扎那购观园路乌市公务小区B座一单元1204室房款柒万整”。并将向乌鲁木齐市机关事务管理局交纳房款的新疆维吾尔自治区行政事业单位资金往来结算票据交与原告。被告徐力原系乌鲁木齐市人力资源和社会保障局干部，参加2012年乌鲁木齐市级行政事业单位集中统一建设职工住房集资，并于2012年8月29日，向乌鲁木齐市机关事务管理局交纳房款160000元，剩余房款至今未交纳。被告徐力通过摇号取得集资房号为乌鲁木齐市属行政事业单位集中统一建设职工住房观园路片区B区2栋1单元1204室。2015年2月15日，被告徐力从原单位乌鲁木齐市人力资源和社会保障局辞职，现下落不明。2015年1月19日，被告徐力与金小青在乌鲁木齐市水磨沟区民政局婚姻登记处登记离婚并约定：双方婚后共同房产及财产，1、位于：乌鲁木齐市新兴街22号人事局家属院2单元601室，面积：98.04平方，房产证号：002875**，房屋归女方所有，男方协助办理过户手续。2、位于：乌鲁木齐市水磨沟区南湖东路尚苑小区2号楼2单元1202室，面积：168平方，属于单位集资房，暂无房产证，房产证正在办理中，房屋归女方所有，男方协助办理过户手续。3、位于：乌鲁木齐市水磨沟区观园路B区2栋1单元1204室，面积：115平方，属于公务员小区，暂无房产证，剩余贷款由男方公积金支付，房屋归女方所有，离婚后，男方协助办理过户手续。4、一辆小轿车，车号：新A***80，归女方所有。双方婚后无共同债权债务，若有债权、债务归男方承担。以上事实有个人房屋转让合同书、新疆维吾尔自治区行政事业单位资金往来结算票据、收条、离婚证、离婚协议书、摇号分配表、当事人陈述、录音及庭审笔录在卷为证。本院认为，原告扎那与被告徐力之间签订的个人房屋转让协议书系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方均应按照约定全面履行自己的义务。原告扎那依约向被告徐力支付房款共计370000元，被告徐力在收到原告扎那房款370000元后，未向相关单位交纳剩余集资房款，且从原单位辞职后，下落不明。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”。现被告徐力不履行合同债务的行为已属违约，应当承担违约责任。故对原告扎那要求解除与被告签订的《个人房屋转让合同》、返还已付购房款370000元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金200000元的诉讼请求，根据本合同实际履行情况，被告应承担自2014年12月11日至判决之日止共计477天按银行同期贷款利息支付违约金28189.37元（本金370000元×5.75%÷360天×477天）的违约责任，对于被告金小青主张减少违约金的辩解意见，本院予以采信。被告徐力在与被告金小青婚姻关系存续期间，同原告扎那签订《个人房屋转让合同书》并收取房款370000元，该债务属夫妻共同债务应当共同清偿。对原告扎那要求被告金小青承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。对于被告金小青不承担连带责任的辩解意见，本院不予采信。对于被告金小青“被告徐力处理房产我不知晓，没有经过我方同意，属于无权处分该合同无效”的辩解意见，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适应法律问题解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故对此辩解意见，本院不予采信。对于被告金小青“被告徐力只收到原告扎那房款70000元”的辩解意见，因被告徐力向原告扎那出具了三张内容为收到原告扎那支付本案涉诉房屋房款共计370000元的收条，被告金小青对上述收条的真实性予以认可。被告金小青在庭审中提交的录音证据并不能证明被告徐力只收到70000元房款的事实，对被告此辩解意见，本院不予采信。被告徐力未到庭应诉答辩，视为放弃抗辩的权利，应作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国婚姻法》第四十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告扎那与被告徐力2014年12月11日签订的《个人房屋转让合同书》；二、被告徐力、被告金小青返还原告扎那购房款370000元；三、被告徐力、被告金小青支付原告扎那违约金28603.06元（本金370000元×5.75%÷360天×484天）。以上被告徐力、被告金小青应给付原告扎那款项，须于本判决生效之日起十日内一次性付清。如果未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案起诉标的570000元，给付金额398603.06元，占争议标的的70%，案件受理费9500元（原告已预交），原告扎那负担2850元，被告徐力、被告金小青负担6650元。财产保全费3500元由被告徐力、被告金小青负担，公告费320元由被告徐力、被告金小青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（如在本判决上诉期届满后，七日内未预交二审案件受理费，按自动放弃上诉处理）。审 判 长  陈 新人民陪审员  邢红杰人民陪审员  何新英二〇一六年四月八日书 记 员  王 蓓