安徽省舒城县人民法院民 事 判 决 书（2015）舒民二初字第01905号原告：蒋业权，男，1964年4月25日出生，汉族，安徽省舒城县人，农民，住安徽省舒城县。委托代理人：梁起源，安徽宝诚律师事务所律师。被告：汪龙华，男，1952年2月27日出生，汉族，农民，住安徽省舒城县。原告蒋业权诉被告汪龙华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月5日立案受理。2016年1月22日转为普通程序组成合议庭审理。2016年2月26日开庭审理，原告蒋业权及其委托代理人梁起源、被告汪龙华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒋业权诉称：2012年农历二月初二，原、被告经协商签订房屋买卖合同，约定原告购买被告位于汤池老街座南朝北的两底四层半楼房，总价款33.8万元。合同约定了分期付款时间和被告有义务协助、配合原告办理房屋产权证件；同时还约定了违约责任和违约金。合同生效后原告按合同约定履行了分期付款义务，2013年3月5日原告提前付清房款。原告入住房屋进行部分装修后，多次要求被告为原告办理房屋产权证件，遭到被告拒绝，至今不能办理房屋产权证。同时，合同第一条还约定“从墙脚护摆到北街心，有原建筑房屋外线留2米过道，双方共同享用。”后双方又口头约定，各出资500元居过道安装大门。但大门安装后，被告不给大门钥匙，致使原告进出不便，为此，原、被告双方发生争执打架。被告拒不协助、配合原告办理房产证，原告至今未取得该房的所有权，合同目的没有实现，被告的行为构成违约，应按合同约定承担违约责任。请求法院依判令：1、依法解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、被告返还原告购房款338000元，并支付违约金50000元，赔偿原告经济损失20000元，合计408000元。原告为证明其主张，向本院提交以下证据予以证明：证据一、2012年农历二月初二签定的房屋转让协议书一份，证明原、被告签订合同是双方真实意思的表示；汤池法律服务所对双方进行见证；约定双方的权利义务及责任；该合同已生效。证据二、2013年3月5日被告出具收条一份，证明原告向被告履行合同约定的付款义务。证据三、舒城县公安局治安调解协议书一份，证明原、被告两家因为房屋居住出入发生打架，并且有汤池派出所进行处理间接证明房屋交付原告的同时，在过道安装大门，后经调解原告给付200元了结此事。被告汪龙华对原告蒋业权所举的证据无异议。被告汪龙华辩称：双方买卖房屋时，原告就已知道房屋不能办理过户手续。原告钱款已付清，被告也已交付了房屋，原告从未找过被告去办理房屋过户手续，被告不存在违约，原告主张按原价返还价款，被告方不同意。汪龙华向本院提交安徽省私有房屋所有权证书，证明老房子倒了后新建的房屋。经庭审举证、质证，本院对相关证据进行了调查核实认证如下：原告蒋业权提交证据一、证据二、证据三相对方无异议，证据符合三性要求，其证明效力予以确认。被告汪龙华提交的安徽省私有房屋所有权证书客观、真实，该证据只能证明被告汪龙华购买房屋时办理了相关产权证件，但不能证明其所售房屋办理了相关证件，与本案不具关联性，不予认定。经审理查明：2012年农历二月初二，原告蒋业权与被告汪龙华协商将蒋业权原购买的位于汤池老街翻建的座南朝北的两底四层半楼房出售给原告蒋业权，房屋总价款为33.8万，双方签订了房屋买卖合同。合同约定：从墙脚护摆到北街心，有原建筑房屋外线留2米过道，双方共同享用。付款方式为2012年二月初二付定金5万元，余款分期给付，农历二月初八付15万元，2012年年底付8万元，2013年年底付清下余款5.8万元；被告有义务协助、配合原告办理房屋产权证件；了任何一方违约，承担违约金5万元。合同签订后，原告即入住该房屋。2013年3月5日原告将所欠购房款付清，但该房屋一直未有办理房屋过户手续。2015年9月27日原、被告家庭间因共用通道问题发生争执打，双方邻里关系紧张。原告遂以被告拒不协助、配合原告办理房产证，至今未取得该房的所有权，合同目的没有实现，被告的行为构成违约为由，向本院起诉请求法院依判令：1、依法解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、被告返还原告购房款338000，并支付违约金50000元，赔偿原告经济损失20000元，合计408000元。本院认为：本案焦点一是原、被告双方之间签订的房屋买卖合同是否有效。本案房屋买卖合同系双方自愿、协商一致并在见证人和见证机关见证的情况下签订的，双方意思表示真实明确，符合合同法关于合同成立、生效的实质和形式要件。主要存在的问题是该合同有无违反有关法律禁止性规，合同法第五十二条第五项关于违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效的规定以及按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项不得转让未依法登记领取权属证书的房地产。同时《物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效，但法律另有规定的除外。另外，本案合同标的物买卖是否合法，从查明的事实可以看出被告所建的房屋无规划、无登记，无建设用地许可证，但该房屋是否合法系行政机关职权范围，不是本案法院主动审查的对象，且双方当事人对此并无异议，不应认定无效。本案所涉房屋系被告拆除老房后在菜园地上重新建造的房屋，没有登记也未领取相关权属证书。《物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《安徽省高院关于房屋买卖合同纠纷适用法律问题的指导意见》中有关于城镇“二手房”买卖第九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书的”房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法.若干问题的解释（二）》第十四条规定的“效力性强制性规定”，买受人仅以出卖人签订合同时未取得房屋权属证书为由请求确认合同无效的，不予支持。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款第（二）项的规定在性质上也不属于上述司法解释第十四条规定的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。综上，本院认为本案应当适用《合同法》、《物权法》第十五条认定合同有效。本案焦点二是原告主张解除合同是否符合解除条件。合同有效后符合法定解除条件的主要是合同法第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。原告主张是以被告违约不协助、配合办理房屋产权证，不能取得房屋所有权，合同目的没有实现为由请求解除。本案中原、被告自2012年农历二月初二合同签订后，原告即入住房屋，同时合同约定被告有义务协助、配合原告办理房屋产权证件，可见原告清楚房屋买卖需要办理过户。最后一次付款时间是2013年3月5日，距合同签订时间近一年，根据房产交易惯例，付清房款的同时即办理过户，原告诉称中也称其曾多次要求被告为其办理房屋产权，按常理推断此时房屋能否办证原告应当是清楚的。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定。解除权系形成，适用除斥期间。本案被告签订合同是最后一次付款时间为2013年3月5日，起诉时间为2015年11月5日，显然已超过诉讼时效。本案焦点三是被告是否构成违约。原、被告双方在签订房屋买卖合同时，作为房屋所有人应当提供相关产权证件，购买人也应当要求所有人出示相关产权证件。本案中双方均未履行相关义务。原告按照合同约定，支付了全部房款，最后一次付款时间为2013年3月5日，离原、被告签订合同时间近一年，能否办证原告应当清楚。合同中只约定被告有义务协助、配合原告办理房屋产权证件，并未约定具体办证时间，被告只有协助的义务，目前原告也未提供证据证明其向被告主张过办理房产，被告没有违约行为，因此认定被告违约，证据不足。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十五条、第九十五条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，判决如下：驳回原告蒋业权诉讼请求。案件受理费7420元由原告蒋业权承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人人数提出副本，上诉于六安市中级人民法院。审 判 长  宋万军代理审判员  蔡 琦人民陪审员  胡世清二〇一六年四月二十三日书 记 员  林 鹏