广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终881号上诉人（原审原告）：王家尧，现住广州市白云区。委托代理人：刘绍安，广东中大圣律师事务所律师。上诉人（原审被告）：冯剑锋，住广州市越秀区。委托代理人：黄志远，身份证住址广州市海珠区，系冯剑锋同事。原审第三人：满堂红（中国）置业有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：陈戎，该公司总经理。委托代理人：陈慧婵，该公司员工。委托代理人：曾晓亮，该公司员工。上诉人王家尧、冯剑锋因与原审第三人满堂红（中国）置业有限公司（以下简称满堂红公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第1369号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市白云区丽康北街5号1006房为冯剑锋名下房产（系涉案房屋）。2015年9月14日，王家尧（乙方）与冯剑锋（甲方）签订《广州市存量房买卖合同》，双方约定：由乙方购买甲方的涉案房屋，房产证号C5××42；涉案房屋用途为住宅；建筑面积98.61平方米；涉案房屋按整套出售并计价，总金额为1150000元。甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐房款当天。交易不成的违约责任：甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。存量房买卖合同附件约定：付款方式为按揭付款，乙方须于2015年9月14日支付定金1000元给甲方，于2015年9月15日支付定金9000元给甲方，首期楼款（不含定金）690000元乙方应于合同签订后15日内到银行办存量房资金托管申请，并按约定支付首期楼款。乙方应于2015年9月20日前根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，甲方及其配偶必须根据按揭银行要求配合签署相关文件并提供贷款所需资料。甲乙双方应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到房屋登记机关办理申请买卖手续……。楼价余款：（贷款银行批准按揭的金额）在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入甲方指定账户内……。上述合同载明冯剑锋的联系电话为139××××8080。上述合同签订当日，王家尧在满堂红公司处向冯剑锋支付了定金1000元，冯剑锋出具了相应的收据。2015年9月15日，王家尧到满堂红公司处准备向冯剑锋支付剩余定金9000元，冯剑锋没有到场。2015年9月19日，冯剑锋向满堂红公司负责涉案房屋买卖交易的员工梁某发送短信，表示其配偶不同意按照1150000元的价格，要求满堂红公司协调与王家尧解除买卖合同。梁某告知冯剑锋如毁约需进行赔偿。2015年9月26日，梁某向冯剑锋发送短信，敦促冯剑锋及时办理网签、银行按揭手续，并接收定金9000元。冯剑锋当天回复梁某表示其未有收到定金9000元，并要求王家尧出具购房资格证明等资料。梁某当天回复称定金9000元已在公司，要求冯剑锋发送账号，随时可以将定金转账给冯剑锋，另王家尧已备好资料随时可以交易。随后，梁某多次短信催促冯剑锋接电话并要求冯剑锋及时履约，未有证据显示冯剑锋对此予以回应。满堂红公司对上述短信来往内容予以确认。2015年9月21日，满堂红公司以EMS快递方式向冯剑锋身份证地址送达《通知》，要求冯剑锋收取定金9000元并依约于2015年9月20日之前办理涉案房屋网签、银行按揭手续。投递结果显示冯剑锋拒收该邮件。2015年9月23日，冯剑锋通过13922318080号码向王家尧发送短信，要求提高房价。王家尧表示拒绝。2015年9月26日至2015年9月28日，王家尧多次发送短信，要求冯剑锋履约。王家尧于2015年10月19日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除王家尧与冯剑锋签订的《广州市存量房买卖合同》；2.冯剑锋向王家尧支付违约金115000元。冯剑锋辩称：我同意解除涉案房屋买卖合同，但不同意支付违约金。理由如下：1、王家尧未依约于2015年9月15日支付定金9000元已构成违约，我基于此于2015年9月19日向王家尧提出变更房价，但王家尧于2015年9月23日表示不同意并要求履行原合同，但仍未支付定金。我于2015年9月26日向王家尧催收定金，但王家尧拒不支付。2、王家尧在自身没有履约障碍的情况下将定金交给非合同相对人的满堂红公司当属违约，我因王家尧的行为行使先履行抗辩权，没有违约情形。3、王家尧签订合同目的就是想制造我违约假象，骗取违约金。4、如果认为我应当支付违约金，但由于王家尧仅支付了1000元定金，且没有证明其遭受的损失，故王家尧主张的违约金较高，应当予以调整。第三人满堂红公司述称：2015年9月14日，王家尧、冯剑锋到我司分店协商并签订《广州市存量房买卖合同》，约定王家尧于2015年9月14日支付冯剑锋定金1000元，次日支付定金9000元。合同签订当日，王家尧即支付1000元给冯剑锋，次日王家尧再到我司欲向冯剑锋缴纳剩余9000元，但冯剑锋拒收。之后我司通过短信、发函等方式催告冯剑锋履约，但因冯剑锋妻子要提高房价20000元而拒绝履行合同。之后便进入诉讼程序。原审庭审中，王家尧与满堂红公司一致确认满堂红公司在2015年9月15日致电冯剑锋，要求冯剑锋接收定金9000元，但冯剑锋拒绝当天接收。冯剑锋则对此予以否认，冯剑锋表示满堂红公司曾致电其询问9000元怎么办，冯剑锋告知满堂红公司要求王家尧通过邮政汇款的方式依约履行。审理中，冯剑锋向原审法院提交中国邮政储蓄银行邮政汇款单，拟证明仅通过姓名及地址等方式即可汇付款项。王家尧对该证据提出异议，主张其方一直积极要求向冯剑锋支付定金，但冯剑锋拒绝收取。另冯剑锋表示已在2015年9月14日向王家尧口头告知其银行账户，王家尧对此否认。原审另查明，2015年10月6日，王家尧短信通知冯剑锋，要求冯剑锋赔偿房价款10%的违约金。冯剑锋表示其无法核实与梁某及王家尧来往短信的真实性，故不予确认。原审中，王家尧向原审法院提交《个人名下房地产登记情况查询证明》、工资证明及社保缴纳明细，拟证明王家尧具备购房资格。王家尧、冯剑锋及满堂红公司均确认王家尧、冯剑锋没有交接涉案房屋，亦未有履行后续合同义务。以上事实：有房屋买卖合同、短信记录、通知、快递单、收据、房产证、个人房产查询证明、社保缴纳记录、证明、汇款单及当事人陈述等证据证明。原审法院认为：王家尧、冯剑锋签订的《广州市存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照合同约定，王家尧应在2015年9月15日向冯剑锋支付剩余定金9000元，王家尧亦在当天到满堂红公司处准备履约，但冯剑锋却并未到场接受定金。冯剑锋抗辩王家尧拒不向其支付定金9000元，应为王家尧违约，但根据现有证据及当事人陈述，冯剑锋先在合同约定的时间未有到满堂红公司处接收定金，其后又经王家尧与满堂红公司多番催促仍未接收款项，随之冯剑锋又拒收了满堂红公司敦促其履行合同的通知。故拒不履行合同义务、不接收定金的实为冯剑锋。王家尧、冯剑锋交接1000元定金是在满堂红公司处进行的，故王家尧继续在满堂红公司处与冯剑锋交接定金9000元合理且符合双方的交易习惯。冯剑锋认为王家尧可通过邮政汇款的方式向其支付定金，但邮政汇款并非双方约定的付款方式，冯剑锋抗辩其已提供银行账户给王家尧用以汇付定金亦缺乏证据证实。通过现有证据及当事人陈述可知，冯剑锋不同意按照合同约定的价款1150000元出售房屋，结合冯剑锋不接收冯剑锋的定金9000元的事实可以认定怠于履行合同主要义务的实为冯剑锋而非王家尧，冯剑锋的行为已构成根本违约，应承担违约责任。王家尧要求解除与冯剑锋签订的房屋买卖合同并要求冯剑锋支付违约金的诉讼请求合理合法，原审法院予以支持。鉴于双方仅交接了定金1000元，并未履行后续的合同义务，故双方的合同尚在履行初始阶段即已告解除。审理中，王家尧亦未举证证实其因冯剑锋的违约行为造成何种损失。冯剑锋对违约金的标准提出了异议，根据损失的赔偿数额应相当于违约造成的损失的原则，按照房价款10%赔付违约金的标准较高，原审法院酌情将违约金调整至按照房价款的5%计算，即冯剑锋应支付王家尧违约金57500元，王家尧诉请超过该数额的部分，原审法院予以驳回。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干问题》第二条之规定，原审法院于2015年11月30日作出如下判决：一、王家尧与冯剑锋于2015年9月14日就广州市白云区丽康北街5号1006房签订的《广州市存量房买卖合同》予以解除；二、本判决生效之日起十日内，冯剑锋支付王家尧违约金57500元；三、驳回王家尧其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17280元，由王家尧负担1238元、由冯剑锋负担16042元；保全费1095元，由王家尧负担547元，由冯剑锋负担548元。判后，王家尧、冯剑锋均不服原审判决，向本院提起上诉。上诉人王家尧上诉并答辩称：原审认定“按房价款10％赔付违约金的标准较高，故酌情将违约金调整至按房价款的5％计算”，缺乏法律依据，更不利于社会诚信制度的建设。首先，该违约金条款对合同当事人双方是公平的，一方不买或不卖，均应向守约方承担房价款10％的违约金，这是基本的契约精神。本案中，冯剑锋签订合同后又以提价相要挟，拒不履行其相应的收取余留定金、购房款及协助办理房屋交易过户的义务，违背诚信基本原则的行为，理应承担全部的违约责任。其次，双方约定的“按房价款的10％支付违约金”的条款，总额为115000元，完全没有过高之嫌，既符合意思自治，更不违反合理原则，亦属当事人均可接受的范围。王家尧认为甚至20％的比例都应该是合理的，也符合法律规定的精神。综上，王家尧上诉请求：撤销原审判决，改判冯剑锋另行支付违约金57500元给王家尧。针对王家尧的上诉主张，冯剑锋答辩：不同意王家尧的上诉请求，其上诉没有事实和法律依据。同时，冯剑锋上诉称：一、原审认定冯剑锋构成根本违约，系认定事实错误。（一）依《广州市存量房买卖合同》约定，王家尧应于2015年9月14日和9月15日前支付给冯剑锋1000元和9000元履约定金，现王家尧没有依约支付9000元定金已构成违约。2015年9月19日、23日，冯剑锋向某尧提出变更房价、解除合同，王家尧均不同意并坚持按原合同履行，但其又不支付占履约定金总额90％的9000元，构成违约，冯剑锋不存在任何违约行为。（二）合同约定依照前后顺序履行合同义务，王家尧应先履行支付两笔定金，冯剑锋后履行其义务，王家尧没有法定或约定的理由错误中止履行义务不支付主要定金，构成违约。冯剑锋主张和行使后履行抗辩权并不构成违约。（三）举证责任方面：原审期间，王家尧确认没有将9000元定金支付给王家尧，也不能举证证明冯剑锋存有不去拿定金行为而怠于履行合同义务，证明王家尧构成违约。冯剑锋是被动接受金钱的一方，不存在怠于接受定金的情形。况且合同并没有约定支付定金的方式，也不存有交易习惯；王家尧完全可以通过转账或邮政汇款支付定金并不存在履行障碍。（四）王家尧不支付定金9000元就是违约行为。原审法院认定冯剑锋未收取9000元定金也属违约行为，与事实和法律相悖。二、原审适用法律错误。（一）王家尧不能举证证明其已履行了合同主要义务、不能举证证明其履行存有障碍、不能举证证明冯剑锋存有违约行为，依《证据规定》第2条，应承担举证不能的法律后果。（二）合同约定按时间前后顺序履行合同义务，王家尧没有履行约定的义务，依《合同法》第67条的规定，冯剑锋履行后抗辩权符合法律规定并不构成违约。（三）假使法院认定冯剑锋存有违约行为且有依据，依据最高院的相关司法解释，王家尧在仅支付了1000元和没有任何损失的情况下，原审判决冯剑锋承担57500元的违约金亦属过高，显失公平。三、王家尧原审诉请标的是违约金1l5000元，受理费应在1000元左右并非是按房屋价值1150000元收取受理费，原审判决冯剑锋承担l7280元受理费是错误的。综上，冯剑锋上诉请求：撤销原审判决第二项，依法驳回王家尧原审诉请。原审第三人满堂红公司陈述称：王家尧、冯剑锋的上诉主张均与满堂红公司无关。本院二审经庭询调查确认原审查明事实。各方当事人二审均无新证据提交。本院认为，原审对王家尧、冯剑锋签订的《广州市存量房买卖合同》效力及解除的认定，合法有据，论理清晰，双方亦无异议，本院不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。针对王家尧、冯剑锋的上诉主张，本院认定如下：一、冯剑锋上诉主张王家尧未支付定金导致合同解除，不应由冯剑锋承担本案违约责任的问题。双方《广州市存量房买卖合同》约定“王家尧须于2015年9月14日支付定金1000元给冯剑锋，于2015年9月15日支付定金9000元给冯剑锋”。本案中，双方确认王家尧已经在满堂红公司处向冯剑锋支付定金1000元；至于剩余定金9000元的支付问题，根据原审查明的事实，冯剑锋先在合同约定的时间未有到满堂红公司处接收定金，其后又经王家尧与满堂红公司多次催促仍未接收款项。因双方交接1000元定金是在满堂红公司处进行的，故王家尧继续在满堂红公司处与冯剑锋交接定金9000元合理且符合双方的交易习惯。冯剑锋认为王家尧可通过邮政汇款的方式向其支付定金，但邮政汇款并非双方约定的付款方式，冯剑锋抗辩其已提供银行账户给王家尧用以汇付定金亦缺乏证据证实。因定金交付程序未能完成而冯剑锋又明确不同意按照合同约定的房价款1150000元出售房屋给王家尧，导致合同履行不能，冯剑锋构成根本违约，原审认定其理应依约承担相应违约责任，合法有据，应予维持。二、关于违约金标准的问题。虽双方合同约定“甲方（冯剑锋）不按本合同约定将该房地产出售给乙方（王家尧）的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%”，但冯剑锋原审中对违约金标准提出了异议，并且王家尧实际也仅支付定金1000元，原审法院综合具体案情基于公平合理原则，适用自由裁量权将违约金酌情调整至按照房价款的5%计算，即冯剑锋应支付王家尧违约金57500元，亦无不妥，本院予以维持。三、冯剑锋上诉主张原审案件受理费应按违约金的诉讼标的额115000元计算的问题。因国务院《诉讼费用交纳办法》第十三条规定“案件受理费分别按照下列标准交纳：（一）财产案件根据诉讼请求的金额或者价额，按照下列比例分段累计交纳：1.不超过1万元的，每件交纳50元；2.超过1万元至10万元的部分，按照2.5％交纳；3.超过10万元至20万元的部分，按照2％交纳；4.超过20万元至50万元的部分，按照1.5％交纳；5.超过50万元至100万元的部分，按照1％交纳……。（二）非财产案件按照下列标准交纳：1.离婚案件每件交纳50元至300元……；2.侵害姓名权、名称权、肖像权、名誉权、荣誉权以及其他人格权的案件，每件交纳100元至500元……；3.其他非财产案件每件交纳50元至100元”；第二十九条规定“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”。王家尧原审提起本案民事诉讼请求解除其与冯剑锋签订的《广州市存量房买卖合同》并由冯剑锋支付违约金115000元，本案是冯剑锋将涉案房屋（价值1150000元）出售给王家尧的合同是否需要解除、冯剑锋应否支付违约金115000元的财产诉讼案件，两项诉请均不属于上述非财产案件范畴。按照上述《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定以两项诉请标的额1265000元计算案件受理费为16185元，应由王家尧负担1238元、冯剑锋负担14947元，原审认定有误，本院予以纠正。但冯剑锋上诉主张本案应按115000元的标的额计算一审案件受理费，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人王家尧、冯剑锋的上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费为16185元，由王家尧负担1238元、冯剑锋负担14947元；诉讼保全费1095元，由王家尧负担547元、冯剑锋负担548元。二审案件受理费2476元，由上诉人王家尧负担1238元、上诉人冯剑锋负担1238元。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群审 判 员  郑怀勇代理审判员  柳玮玮二〇一六年四月十一日书 记 员  璩方慧