四川省雅安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川18民终328号上诉人（原审被告）芦山森威房地产开发有限公司，住所地四川省芦山县。法定代表人俞裕华，该公司董事长。委托代理人乐天康，四川青衣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王维昌，男，1943年12月25日出生，汉族，住四川省芦山县。上诉人芦山森威房地产开发有限公司（以下简称芦山森威公司）因与被上诉人王维昌商品房销售合同纠纷一案，不服四川省芦山县人民法院（2015）芦山民初字第762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月29日立案受理后，依法组成合议庭于2016年3月9日公开开庭进行了审理，上诉人芦山森威公司的委托代理人乐天康与被上诉人王维昌到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年3月21日，王维昌向芦山森威公司交纳购房款173000元，2012年11月1日，王维昌与芦山森威公司签订《商品房买卖合同》与补充协议，约定王维昌购买芦山森威公司开发的位于芦山县玉溪花区小区第14幢2单元3层301号商品房，该商品房单价每平方米2544.87元，总价款173000元整，买受人采取一次性付款。商品房交付使用后，买受人自行向权属机关申请办理房屋权属转移登记。补充协议约定，乙方（出卖人）须在按到甲方（买受人）通知之日起30天内协助甲方办理房产权属登记手续关缴纳有关税费，双方同意委托出卖人代交专项维修资金，并在接收该商品房的同时交给出卖人。补充协议系对合同约定的补充或变更，本补充协议的约定与合同约定有相抵触的，应以本补充协议的约定为准，后该买卖合同经芦山县房屋管理所登记备案。芦山森威公司于2013年3月30日前向王维昌交付了房屋，王维昌以房屋未达成交付条件，未收房，后于2013年8月为解决地震后住房问题接收房屋。期间，芦山森威公司未向王维昌给付购房款正式发票，也未按约定向王维昌提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。4.20芦山地震后，2013年5月8日，四川省建筑科学研究院对玉溪花园14幢进行结构安全性鉴定，5月20日鉴定报告载明该房屋结构安全性综合评定为Csu级，建议及时对该房屋进行加固处理，加固设计时应进行必要的检测和复核验算，后该房进行加固维修，2014年8月11日，陕西银河钻切加固有限责任公司完成加固维修后经玉溪花园业主委员会、芦山县芦阳镇城东社区居民委员会、芦山县城乡规划建设和住房保障局进行验收，确认已加固完工。王维昌不能交缴购房契税，后王维昌在办理房屋所有权登记时，因芦山森威公司未办理房屋所有权的初始登记，也未向王维昌提供剩余购房款金额的销售不动产发票和房屋地震后需加固维修完工等事由致使王维昌未能办理房屋权属转移证书，王维昌至今未取得房屋权属证书，未能办理所购房屋的房产证与土地使用权证。王维昌遂诉至原审法院，请求判决：1.芦山森威公司在判决生效后十日内为王维昌办理所购房屋的房产证和国土使用证并给付正式发票、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》；2.芦山森威公司给付逾期办理“两证”的违约金34499元；3.诉讼费由芦山森威公司承担。原审法院认为，王维昌与芦山森威公司之间签订的《商品房买卖合同》与补充协议，是双方真实意思的表示，合同不违反法律规定，合法有效，对王维昌与芦山森威公司均具有法律约束力。王维昌与芦山森威公司间形成商品房买卖合同关系，现王维昌已按合同约定向芦山森威公司足额支付了购房款，履行了买受人的义务，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。结合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条的规定，芦山森威公司作为出卖人负有向王维昌交付全额销售不动产发票的义务。芦山森威公司作为出卖人不仅负有向作为买受人的王维昌交付房屋的义务，而且还应当承担转移王维昌所购房屋所有权的义务，芦山森威公司应该向王维昌出具正式票据，便于王维昌缴纳房屋权属转移登记契税和其它费用。芦山森威公司未向王维昌出具该正式发票，造成王维昌无法向税务机关办理交纳契税手续，因此芦山森威公司在收取王维昌购房款后向王维昌出具正式购房款发票是其必须履行的义务，对王维昌请求芦山森威公司出具正式购房发票的请求，与依照合同约定向王维昌提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的请求，应予支持。因芦山森威公司原因造成办证不能，应承担给王维昌造成的损失。虽然双方未在合同中约定办理房产证与土地使用证的时间与违约金数额的约定，但通过补充协议对办证事项行了约定，对王维昌请求芦山森威公司为其办理房屋权属证书的请求，应予支持。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，结合本案，所涉购买房屋为预售商品房，买受人在收取房屋后90日内可办理房屋所有权证与土地使用权证的条件，到此期间，由于受芦山县发生强烈地震影响，王维昌所购房屋受损，安全鉴定为Csu级，须加固维修验收完成后才能办理房屋权属证书，因此自地震发生后至维修加固验收期间（2013年4月20日至2014年8月11日），属不可归责于芦山森威公司的事由，该期间应予扣除。自维修加固验收完成后，法定的办证期间相应顺延至90日满，即2014年10月20日。但由于芦山森威公司未办理房屋所有权的初始登记，也未向王维昌提供全额不动产发票致使王维昌不能办理房屋所有权的转移登记，未能取得房屋权属证书，构成违约，应当承担继续为王维昌办理房屋权属证书的义务和赔偿损失的违约责任，王维昌也应协助提供相关材料，芦山森威公司应赔偿王维昌自2014年10月21日起至判决确定的给付之日止的违约损失。故对王维昌要求芦山森威公司为其办理房屋权属证书及支付违约金的部分诉讼请求，原审法院予以支持。芦山森威公司辩称不是其自身原因导致不能办证的主张，原审法院不予采纳。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，作出判决：一、由芦山森威公司于判决生效之日起十日内向王维昌交付购房款正式发票、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；二、由芦山森威公司于判决生效之日起90日内为王维昌办理所购位于芦山县玉溪花区小区第14幢第2单元3层301号商品房权属证书；三、由芦山森威公司于判决生效之日起以购房总款173000元基数，按中国人民银行同期同类银行贷款基准利率加收30%的标准，支付王维昌自2014年10月21日起至至判决确定的给付之日止的违约损失；四、驳回王维昌的其他诉讼请求。案件受理费331元，由芦山森威公司承担。宣判后，芦山森威公司不服，向本院提起上诉称：一、王维昌的诉讼请求是判决芦山森威公司给付违约金，而原审法院在王维昌没有变更诉讼请求的情况下判决芦山森威公司给付违约损失，已经超出了诉讼请求。二、2013年4月20日讼争房屋因地震受损，须经加固维修并验收合格后才能办理权属登记，此后芦山县政府因灾后重建需要征收芦山森威公司土地，至今双方仍未达成征收协议，在上述不可抗力和情势变更因素消除之前，原审法院判决芦山森威公司为王维昌办理相关权属登记已属适用法律错误。三、根据本案《商品房买卖合同》的约定，应由购房者自行办理房屋权属证书，芦山森威公司仅有协助义务，原判决显然与双方约定相悖。综上，请求二审法院：1.撤销原判决第一、二、三项，并将本案发回重审；2.由被上诉人王维昌承担本案一、二审诉讼费用。被上诉人王维昌答辩称：一、无论是依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定还是双方所签补充协议第8条的约定，芦山森威公司都应承担相应的违约责任，原判决也并未超出王维昌的诉讼请求。二、办理房屋所有权证书及土地使用权证书只须提供购房合同、身份证明、结婚证明、完税手续和测绘部门出具的“红线本（图）”即可，其并不受地震及房屋加固维修的影响，本案中芦山森威公司逾期办理相关权属证书并无免责事由；相反，导致讼争房屋迟迟不能办理权属登记的原因在于芦山森威公司拖欠应缴税款和测绘费用，致使王维昌无法办理完税手续和取得测绘部门的“红线本（图）”。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人芦山森威公司未提交新的证据，被上诉人王维昌向本院提交了以下证据材料：1.2009年7月20日芦山森威公司与李正勋所签《商品房买卖合同》1份，拟证明办理房屋所有权证书和土地使用权证书是出卖方芦山森威公司的义务，如逾期办理芦山森威公司还将承担违约责任；2.2011年12月9日案外人李浩书写的民事诉状1份，拟证明芦山森威公司在其他类似案件中因逾期办理房屋所有权证书和土地使用权证书而被法院判决承担了违约责任。上诉人芦山森威公司对上述两份证据材料的真实性有异议，并认为其不属于二审中新的证据，也与本案不具有关联性，本院认为，王维昌提交的证据1系芦山森威公司与案外人所签，证据2也系案外人书写，两份证据材料与本案均无直接关联，故本院对其均不予采信。二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。二审另查明，王维昌与芦山森威公司所签补充协议第8条约定：“对《合同》第20条的补充约定：乙方（王维昌）须在接到甲方（芦山森威公司）通知之日起30天内协助甲方办理房产权属登记手续并缴纳有关税费……”本院认为，本案中王维昌与芦山森威公司所签《商品房买卖合同》与补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。由于买受人王维昌已经依约交纳了购房款，故出卖人芦山森威公司也应依照《中华人民共和国合同法》第一百三十六条“出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条“合同法第一百三十六条规定的‘提取标的物单证以外的有关单证和资料’，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等”的规定，向买受人王维昌交付购房款正式发票、《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》。对于芦山森威公司是否应当为王维昌办理讼争房屋的权属证书，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”此外，根据双方所签补充协议第8条也可确认，本案中芦山森威公司负有为讼争房屋办理权属登记手续的义务，而买受人王维昌对此仅负有协助义务，因此原审法院判令芦山森威公司为王维昌办理讼争房屋权属证书符合法律规定和双方约定。对于本案中芦山森威公司是否应当承担违约责任，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……”该条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”由于本案中王维昌所购房屋为预售商品房，双方未约定办理房屋权属登记的期限，而芦山森威公司目前尚未依约为王维昌办理讼争房屋的权属证书，已超过法定90日期限，因此其理应承担相应的违约责任。此外，原审法院考虑到不可抗力因素，在计算上述法定90日期限时将地震发生后讼争房屋的维修加固及验收期间从中扣除，酌情确定2014年10月21日为违约损失起算之日，在此基础上判决芦山森威公司按中国人民银行同期同类银行贷款基准利率加收30%的标准赔偿王维昌违约损失，该处理并无不当。综上所述，上诉人芦山森威公司的上诉理由不能成立，原判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3760元，由上诉人芦山森威房地产开发有限公司负担。一审案件受理费按一审判决执行。本判决为终审判决。审 判 长  郭康燕审 判 员  邢 毅代理审判员  李晓文二〇一六年四月二十五日书 记 员  程 娟