江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终1192号上诉人（原审被告）纪萍。上诉人（原审被告）徐骞。委托代理人韩玟，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师，代理上述两上诉人。被上诉人（原审原告）金科物业服务集团有限公司苏州分公司，住所地苏州市吴中区木渎镇珠江路378号天隆大楼6746室。负责人夏绍飞，该公司董事长。委托代理人虞晓锋，江苏福庆律师事务所律师。上诉人纪萍、徐骞因与被上诉人金科物业服务集团有限公司苏州分公司物业服务合同纠纷一案，不服苏州市虎丘人民法院（2015）虎民初字第01484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，金科集团苏州房地产开发有限公司系位于苏州市高新区枫津大街88号枫景颐庭（推广名“金科王府”）小区的建设单位。2012年，金科集团苏州房地产开发有限公司作为甲方与乙方重庆金科物业服务有限公司签订《苏州市前期物业管理委托合同》一份，约定由乙方为该小区提供物业服务，期限自2012年10月1日0时起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。合同第九条约定：在前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按每半年度计收（每年在1月10日前及7月10日前履行交纳义务）。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费（业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定，业主负连带缴纳责任）：花园洋房：4.08元／月·平方米（包括代收代缴费）；…合同第二十七条约定：甲方、业主或使用人违反本合同第九条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按所欠金额的万分之五的标准向乙方支付违约金。合同另对其他相关事宜进行约定。同时，金科集团苏州房地产开发有限公司针对该小区拟定《临时管理规约》及其附件，就物业的使用、物业的维护、物业的管理、业主的共同利益、违约责任、装修管理、清洁与保洁管理、绿化管理、安全防范管理、消防管理、停车库（场）管理等相关问题进行了规定。其中，第五章“物业的管理”第五条规定：本物业管理区域的物业服务收费实行包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润），双方约定本物业管理区域物业服务收费标准自建设单位首次交房之日起三年内暂按以下标准执行：1、花园洋房：4.08元／平方米·月（包括代收代缴费）；…第七条规定：物业服务费（含车位物业服务费）按半年度交纳，每年上半年的物业服务费在该年的1月10日前、下半年的物业服务费在该年的7月10日前由业主自行到物业服务企业收费前台缴纳；缴费时间和缴费方式如有变更，以物业服务企业另行通知为准。第七章“违约责任”第一条规定：业主（使用人）违反本规约及前期物业合同的约定，未能按时足额地交纳物业服务费，每日应按应缴纳费用总额3‰的标准向物业服务企业支付违约金…纪萍、徐骞系夫妻关系。2012年6月19日，纪萍、徐骞与金科集团苏州房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定后者向前者购买其开发的苏州市高新区枫津大街88号枫景颐庭222幢606室房屋一套，建筑面积135.95平方米，总价1750000元。当日，纪萍、徐骞签署《承诺书》一份，其内容如下：本人为枫景颐庭小区222幢6楼06号房屋的业主，为维护物业管理区域内全体业主的共同利益，保证物业管理工作正常进行，本人同意并声明如下：一、确认已详细阅读金科集团苏州房地产开发有限公司拟定的“金科·枫景颐庭业主临时管理规约”；二、同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守临时规约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务；三、本人同意承担违反临时规约的法律责任并同意对该物业使用人违反临时规约的行为承担连带责任；四、本人同意在该物业转让、馈赠或变更的同时必须取得物业继受人签署的承诺书，在建设单位／物业管理企业收到有效的新承诺书前，本承诺书仍然继续有效；五、本人对临时规约的内容及后果均已知悉，并确认不存在重大误解、显失公平的情形。2013年6月19日，枫景颐庭222幢606室房屋办妥产权登记，纪萍、徐骞为产权人，建筑面积135.95平方米。因纪萍、徐骞未按期缴纳2014年1月1日至2015年4月30日期间的物业费，金科物业服务集团有限公司苏州分公司曾委托律师向其发出《律师函》，但纪萍、徐骞收悉后仍未缴纳，金科物业服务集团有限公司苏州分公司故诉至法院。另查明，重庆金科物业服务有限公司于2011年3月29日变更名称为重庆市金科物业服务有限公司，于2014年4月16日变更名称为金科物业服务有限公司，于2015年7月8日变更名称为金科物业服务集团有限公司。诉讼中，金科物业服务集团有限公司向原审法院提交《证明》一份，明确授权其下属分公司履行其与金科集团苏州房地产开发有限公司签订的《苏州市前期物业管理委托合同》。庭审中，金科物业服务集团有限公司苏州分公司关于纪萍、徐骞结欠的物业费及违约金计算方式如下：物业费：第一阶段2013年1月1日至6月30日，共计6个月，其中1月、2月未装修打七折，应缴纳物业费2995.26元，业主收房时缴纳3329元，尚有余额333.74元；第二阶段2013年7月1日至2013年12月31日，共计6个月，应缴纳物业费3328.06元，扣除上期结余，本期欠缴2994.32元；第三阶段2014年1月1日至2014年6月30日，共计6个月，应缴纳物业费3328.06元，开发商减免到账2440.57元，本期欠缴887.49元；第四阶段2014年7月1日至2014年12月31日，共计6个月，应缴纳物业费3328.06元，开发商减免到账554.68元，本期欠缴2773.38元；第五阶段2015年1月1日至2015年6月30日，共计6个月，应缴纳物业费3328.06元，全部欠缴。以上合计9983.25元。违约金：合同约定每日应按应缴纳费用总额3‰计算，但原告主张按0.05%计算：第二阶段的违约金自2013年7月11日起计算至2015年6月30日止，共计719天，以2994.32元为本金，为1076.46元；第三阶段的违约金自2014年1月11日起计算至2015年6月30日止，共计535天，以887.49元为本金，为237.40元；第三阶段的违约金自2014年7月11日起计算至2015年6月30日止，共计354天，以2773.38元为本金，490.89元；第四阶段的违约金应自2015年1月11日起计算至2015年6月30日至，共计170天，以3328.06元为本金，为282.89元。以上合计2087.64元。徐骞对此予以认可。以上事实，由苏州市前期物业管理委托合同、临时管理规约、商品房买卖合同、律师函及邮寄凭证、房屋权属登记信息查询结果证明、变更情况、证明及原审法院庭审笔录等予以证实。原审原告金科物业服务集团有限公司苏州分公司的诉讼请求是：1、纪萍、徐骞支付拖欠的物业费9983.25元；2、纪萍、徐骞支付拖欠物业费之违约滞纳金2087.64元；3、本案诉讼费用由纪萍、徐骞承担。原审法院认为，金科集团苏州房地产开发有限公司与金科物业服务集团有限公司签订的《苏州市前期物业管理委托合同》及纪萍、徐骞签署的同意履行、遵守金科集团苏州房地产开发有限公司拟定的《临时管理规约》的《承诺书》均系各方当事人真实意思表示，应为合法、有效，对各方均有约束力。作为金科物业服务集团有限公司下属分公司，金科物业服务集团有限公司苏州分公司有权按照上述《苏州市前期物业管理委托合同》、《临时管理规约》的相关约定及规定对枫景颐庭小区进行管理、服务并收取物业费，纪萍、徐骞作为枫景颐庭小区222幢606室房屋业主，其接受了金科物业服务集团有限公司苏州分公司提供的物业服务，故应当按约向金科物业服务集团有限公司苏州分公司支付物业费，否则应承担相应违约金。关于物业费的欠缴金额，金科物业服务集团有限公司苏州分公司在庭审中明确的计算方式符合《苏州市前期物业管理委托合同》、《临时管理规约》的约定及规定，原审法院对此予以认可，故纪萍、徐骞合计结欠物业费9983.25元；关于违约金，《苏州市前期物业管理委托合同》约定应每日按所欠金额的万分之五的标准计算，而《临时管理规约》规定每日按应缴纳费用总额3‰的标准计算，现金科物业服务集团有限公司苏州分公司仅主张每日按所欠物业费金额0.05%（即万分之五）计算，系其自行处分实体权利的诉讼行为，且不违反相关法律规定，原审法院对此予以认可，故纪萍、徐骞应向金科物业服务集团有限公司苏州分公司支付违约金2087.64元。至于纪萍、徐骞辩称的不愿缴纳物业费的理由，原审法院认为，纪萍、徐骞对此并未提供充分的证据予以证明，且其所称的问题部分属于其与房产开发商之间的纠纷，部分与本案系属不同的法律关系，纪萍、徐骞可通过另案诉讼解决，不能在本案中作为拒绝支付物业费的理由。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第二十二条第一款、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、纪萍、徐骞于判决生效之日起十日内支付金科物业服务集团有限公司苏州分公司物业费9983.25元。二、纪萍、徐骞于判决生效之日起十日内支付金科物业服务集团有限公司苏州分公司违约金2087.64元。案件受理费262元，减半收取131元，由纪萍、徐骞负担。上诉人纪萍、徐骞不服上述民事判决，向本院提起上诉称：被上诉人没有履行物业服务合同的义务，无权要求上诉人支付全部物业费；2、上诉人拒交物业费是由于上诉人违约行为造成，因此不应该承担滞纳金。请求二审法院撤销原判，诉讼费由被上诉人承担。被上诉人金科物业服务集团有限公司苏州分公司答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。本院二审查明的事实与原审判决查明的事实无异，本院予以确认。二审期间双方当事人并未举出新的有效证据。本院认为，上诉人纪萍、徐骞所在小区建设单位金科集团苏州房地产开发有限公司与金科物业服务集团有限公司签订的《苏州市前期物业管理委托合同》是双方真实意思表示，内容合法有效。该合同对全体业主具有约束力。被上诉人金科物业服务集团有限公司苏州分公司经金科物业服务集团有限公司授权履行前期物业合同，并已按照合同约定履行物业服务义务，上诉人有义务支付相应的物业管理服务费用及滞纳金。上诉人称被上诉人物业管理不到位，首先没有事实依据，其次亦不能作为上诉人拒交物业管理服务费用的理由。至于小区可能存在物业服务瑕疵，作为被上诉人应当改进服务质量，作为小区业主的上诉人也不能以此拒交物业服务费用，而应通过沟通协商等方式解决。上诉人长期拒交物业服务费用，一定程度上会影响被上诉人的物业服务能力，进而损害全体业主的利益。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人纪萍、徐骞的上诉理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费262元，由上诉人纪萍、徐骞负担。本判决为终审判决。审 判 长  王稚群审 判 员  叶 刚代理审判员  郭 锐二〇一六年四月二十日书 记 员  吴茂程