沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0112民初3040号原告魏冰冰，女，汉族，无职业，现住址沈阳市铁西区。委托代理人刘爽，系辽宁同方律师事务所律师。被告沈阳曙光房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区天赐街7-3号二层。法定代表人李德武，系总经理。委托代理人刘野，系辽宁泽宇律师事务所律师。委托代理人王寅生，男，汉族，系该公司副总经理，现住址沈阳市大东区。原告魏冰冰与被告沈阳曙光房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月7日立案受理后，依法由本院审判员马俊光适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告魏冰冰的委托代理人刘爽，被告沈阳曙光房地产开发有限公司（以下简称曙光公司）的委托代理人王寅生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年12月13日原告与被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市浑南新区某街x号房屋一处。合同约定：商品房总价款为342,593元，原告按约定支付了全部房款，被告给开具了相应发票。根据合同约定：商品房的交付日期未2012年12月30日，原告按入住通知单实际办理入住的时间为2013年1月10日。根据合同第15条约定：被告应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因出卖责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证明书的，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，故从2014年1月10日至原告能取得房地产权属证书之日即2015年11月末，故原告来院起诉，请求法院判决：1、被告支付逾期办房证的违约金共计23,605元（违约金以房款总额342,593元为基数、按日万分之一计算。计算从2014年1月10日到买受人能取得房地产权属证书之日，即2015年11月末，本诉状暂定该日期为2015年11月30日）；2、由被告承担本案诉讼费。被告辩称，被告不同意原告的诉讼请求及其所述事实和理由，特作如下答辩。1、原告购买的是住宅，被告所交房屋质量没有问题，没有影响原告的正常居住使用。被告已履行了商品房买卖合同的主要义务，原告取得了对所购房屋占有、使用的权利，而办理备案登记只是合同的随附义务，并没造成原告经济损失，原告也举不出其因被告逾期报备而造成损失的证据。2、本案逾期报备办证的责任不在被告，而是合同关系之外的第三人消防局的国家消防政策调整原因造成的。因此，被告不应承担逾期办证的违约责任。而且，被告已于2015年9月1日完成了报备手续，具备办证条件。3、原告的诉讼请求已超过法定的两年诉讼时效期间，法律不应保护。被告于2013年1月14日交付房屋（以物业公司收款收据时间为凭），合同约定应在365天内即2014年1月13日前为办理房屋产权登记报备期间，诉讼时效期限到2016年1月12日。双方已在合同中就逾期报备资料的违约责任做出明确约定，即逾期一年内，出卖人按日向买受人支付已付房款的日万分之一违约金，合同继续履行。逾期超过一年的，合同仅约定买受人提出退房，出卖人将买受人已付房款退还买受人，并按已付房款的同期银行活期存款利率赔偿买受人损失，因此如果不超过诉讼时效期间，也仅能支持一年内的违约金，超过一年的不予支持。本案中，原告于2016年4月6日起诉，已超过两年的法定诉讼时效期间。综上，本案的逾期办证是由政府政策调整因素所致，责任不在被告，且被告现在已经完成了报备工作，具备办证条件。原告的诉请已超过法定两年的诉讼时效期限，不受法律保护。请求法院查明事实，依法驳回原告诉讼请求。原告向本院提供如下证据：1、《商品房买卖合同》一份，证明原、被告双方之间存在商品房买卖合同关系，根据合同第8条被告应于2012年12月30日欠交付房屋，依据合同15条被告应当在商品房交付365日办理产权登记备案，自2014年1月10日起被告应承担逾期办证的违约责任，原告入住时间是2013年1月14日。2、购房发票一份，证明房款已全部缴纳完毕。被告对上述证据均无异议。被告向本院提供如下证据：1、建设工程施工合同，证明曙光大厦工程开工日期为2009年6月20日，在公安部和住房建设委员会提高消防材料等级文件三个月前已施工。2、沈阳市消防局建设工程消防设计审核意见书，证明沈阳市消防局2009年9月10日对曙光大厦消防设计审核通过。曙光大厦已按消防局审核通过的消防设计采购材料和施工。3、曙光大厦的土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，单位工程质量竣工验收记录，证明截止2011年6月初，曙光大厦除消防外，其他验收文件齐全，具备办证条件。4、曙光公司2011年6月7日向沈阳市消防局提出的《消防验收申请报告》，证明曙光公司已于单位工程竣工验收合格后的2011年6月7日及时提请消防验收，对购房户没有违约。5、沈阳市消防大队《公安行政处罚决定书》，证明曙光大厦因消防没验收投入使用2012年7月被处罚。6、曙光公司2014年5月12日给沈阳市消防局《关于请求尽快出具消防验收合格手续的申请》，证明曙光公司自曙光大厦单位工程竣工验收合格后，一直在不间断催促消防验收，逾期办证责任不在曙光公司，而在消防局。7、公安部、住建部关于《民用建筑外墙保温装饰防火暂行规定》，该规定于2009年9月25日作出。证明在曙光大厦建设过程中公安部做出此规定，该规定对曙光大厦工程不应溯及力。但由于消防局要求必须按此规定整改，致使曙光大厦截止2014年10月21日前一直没有通过消防验收，故责任不在曙光公司。8、消防提级工程《协议书》及付款发票，签订时间为2013年10月1日，协议内容为沈阳曙光大厦A、B、C座外装饰项目层间防火保温层封修改造。合同价款为420万元。证明曙光公司因国家政策调整，根据沈阳市公安消防局要求，消防材料提级投入工程款420万元。消防安全等级提高也提高了房屋的安全性，因此增加的建筑成本应由购房户承担。9、2014年10月22日的沈阳市公安消防局《建设工程消防验收意见书》沈公消验字第0337号，证明曙光大厦消防验收合格，造成逾期报备办证的原因是政府政策调整因素所致，曙光公司不应承担违约责任。10、沈阳市浑南区房屋所有权初始登记证明，证明自2015年9月1日起，被告的购房业主即可办理房屋产权登记。原告对上述证据真实性均无异议，但原告认为上述证据与本案无关。经开庭审理，综合各方当事人陈述及举证，确认本案事实如下：2012年12月13日原告魏冰冰与被告沈阳曙光房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市浑南新区某街x号建筑面积50.53平方米的房屋一处，房屋总价款342,593元。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，一年内，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超出一年的，买受人提出退房，出卖人将买受人已付房款退还买受人，并按已付房款的同期银行活期存款利率赔偿买受人损失。合同签订后，原告按约定支付了全部房款，被告于2013年1月14日交付房屋。2015年9月1日被告取得出售给原告房屋的所有权初始登记证明。现因被告未按约定期限将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案产生纠纷，原告于2016年4月7日来院起诉。本院认为，原告魏冰冰与被告沈阳曙光房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。本案中，涉案房屋的实际交付时间是2013年1月14日交付房屋，故被告应在365天内，即2014年1月13日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告于2015年9月1日才完成所有权初始登记，被告未提供证据证明其免责，因此被告构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约责任的承担方式，原、被告在合同第十五条第3项已有明确约定，即“一年内，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一违约金，合同继续履行。逾期超出一年的，买受人提出退房，出卖人将买受人已付房款退还买受人，并按已付房款的同期银行活期存款利率赔偿买受人损失”。因原告未提出退房，对于原告诉讼请求被告给付自2014年1月14日至2015年1月13日一年的违约金请求，因原告于2016年4月7日起诉，被告提出原告的请求超过时效的抗辩，原告未提供诉讼时效终止或者中断的证据，故原告的该项请求中从2014年4月6日至2015年1月13日期间未超过时效，本院对原告该请求中的合理部分予以支持。对于原告主张被告支付2015年1月14日至2016年4月7日期间违约金的请求，因双方在合同中约定，逾期超出一年的，买受人提出退房，出卖人将买受人已付房款退还买受人，并按已付房款的同期银行活期存款利率赔偿买受人损失，故原告的该项请求，依据不足，本院不予支持。同理，对于被告提出原告的请求超过时效，不应支付上述款项的抗辩理由，本院对其合理部分予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告沈阳曙光房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告魏冰冰逾期办证违约金966.11元（总房款342,593元，从2014年4月6日至2015年1月13日，按照日房款万分之一计算）；二、驳回原告魏冰冰的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费195元，由原告魏冰冰承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费195元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  马俊光二〇一六年四月二十六日书记员  刘 伟本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。