新疆维吾尔自治区奇台县人民法院民 事 判 决 书(2016)新2325民初993号原告：杨国华，女，汉族，初中文化，奇台县人。委托代理人：严环，新疆铭望铨律师事务所律师。被告：张建伟，男，汉族，小学文化，奇台县人，农民。委托代理人：李小龙，男，汉族，大专文化，奇台县人，退休职工。原告杨国华与被告张建伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月2日作出（2014）奇民一初字第2051号民事判决。原告杨国华对该判决不服，向昌吉州中级人民法院提起上诉。昌吉州中级人民法院于2015年12月25日作出（2015）昌中民一终字第1210号民事裁定书，裁定撤销（2014）奇民二初字第2051号民事判决，发回奇台县人民法院重审。本院于2016年3月18日受理后，依法另行组成合议庭，于2016年4月7日对本案公开开庭进行审理，原告杨国华的委托代理人严环，被告的张建伟及其委托代理人李小龙均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨国华诉称：2010年10月28日，被告将位于岌岌湖检查站以北，面积为576平米的钢结构商用房16间以经营宾馆之用出租给原告。合同期限自2011年1月1日到2015年12月30日至。被告承诺经营宾馆的证件、资料正在办理中，绝不影响原告对宾馆的经营。原告开始装修、购置宾馆的设施、设备。因被告未能办理相关消防等手续，导致原告无法办理营业执照，无法领取发票，致使原告营业额受损，并且原告在经营期间多次被公安、消防部门查处。原告多次找被告，被告均以过几天继续营业，证件马上办好为由推脱。原告经营宾馆至2013年6月18日，被消防部门查处，书面告知停止营业。原、被告签订的《房屋租赁合同》已无继续履行的可能，现诉至法院要求：1、依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告赔偿原告各项损失950000元；3、本案的诉讼费由被告全部承担。庭审中，原告明确其第2项诉讼请求是要求被告退还2013年下半年房租29000元，违约金100000元，剩下821000元的损失是营业损失，具体包括2011年1月1日至2013年6月18日每天按200元计算，从2013年6月19日至2015年12月30日属于可预期的利益，每天800元。被告张建伟辩称：租赁房屋是事实，被告给原告租赁的是房屋不是宾馆，双方合同约定原告开宾馆的手续由原告办理，原告要求赔偿损失退房租的请求不符合客观事实和依据，未经营即不产生损失。根据2009年9月2日编号为2009第0992号消防检查记录，消防监督检查机构证明张建伟在木垒县芨芨湖修建的房屋符合当时的消防要求，可以投入使用，后面消防法修改了，根据修改以后的消防法，被告的房屋需要整改，整改以后可以使用。原告所诉称的房屋不符合消防法规，不能使用的事实不能成立。原告杨国华为证实其主张成立向本院提供如下证据：1、房屋租赁合同一份。拟证实：原告承租被告的房屋系商用房屋，目的是经营宾馆，该合同的期限自2011年1月1日至2015年12月30日。被告对此证据的真实性无异议，但对证明的问题不认可，对租赁期限无异议，认为租赁房屋的用途是作为宾馆使用，按合同约定租赁的是房屋，用途只能开宾馆，乙方应当遵循政府政策办理相关手续，双方没有约定需要被告方办理相关手续。本院对此证据的真实性予以确认。2、昌吉州木垒消防大队的责令改正通知书一份。拟证实：原告租赁被告的房屋系易燃材料做装修，消防设施不合格，开业前未经消防验收。被告对此证据的真实性无异议，但认为整改的内容是针对原告，并非被告造成的。本院对此证据的真实性予以确认。3、封条一份。拟证实：原告经营的宾馆被查封，是由于消防检查不合格的原因。被告对此证据的真实性无异议，关联性有异议，认为该封条是治安封条不是消防封条。原告宾馆被查封不能证明是因为消防问题被查封的，该证明不能证明原告要证实的问题。本院对此证据的真实性予以确认。4、消防大队的检查令、查封记录一组。拟证实：原告经营的宾馆未经消防设计审验验收，彩钢房搭建违章，被责令停业。被告对此证据的真实性无异议，但认为这只是一个检查手续，只能证明宾馆经过检查的事实，消防监督检查记录没有加盖公章，不是法律文书，故对原告证明的问题不认可。本院对此证据的真实性予以确认。5、收条三张。拟证实：原告已向被告交清三年房租。被告对该组证据的真实性无异议，但认为2013年没有交清，应当是6万元，有2000元原告没有交清，而且是逾期两个月才交款。本院对此证据的真实性予以确认。6、聘用合同一份。拟证实：原告杨国华承租宾馆让其弟杨万春帮助经营日常管理。被告对此证据的真实性有异议，认为当时租房子的时候是杨万春看的房子，签合同的时候是杨国华签的，杨万春说不能用他的名字签合同，因为欠债太多担心被查封，所以用杨国华的名字签的合同。本院对此证据的真实性予以确认。7、告知单一份。拟证实原告去消防大队办理手续，消防大队向原告出示通知单。被告对此证据的真实性无异议，但认为合同签订前被告给原告给了60多天的时间让原告办理经营宾馆的相关手续，是原告自己没有办，被告租给别人的门面房别人都把手续办好了。本院对此证据的真实性予以确认。被告为证实其抗辩理由成立向本院提供了以下证据：1、规划许可证一份。拟证实：租赁的房屋修建是合法性的。原告对此证据的真实性无异议，但对证明的问题不认可，认为此证据只能证明政府在那个地方规划了，不能证明建筑物的合法性。本院对此证据的真实性予以确认。2、土地使用证一份。拟证实：本案诉争房屋合法修建。原告对此证据的真实性无异议，但对证明的问题不认可，认为只能证明被告享有国有土地的使用权，不能证明建筑物的合法性。本院对此证据的真实性予以确认。3、建设工程施工合同一份，建设工程监理合同一份。拟证实：该房屋系合格房屋，具有合法性。原告对此证据的真实性无异议，但认为此证据只是建造过程的合同，不能证实现在房屋是合法的，实际上该房屋的消防手续一直没有办理下来。本院对此证据的真实性予以确认。4、竣工验收报告一份。拟证实：工程完工后多方验收是合格的，房屋可以使用。原告对此证据的真实性无异议，但认为原告至今未见到消防报告，消防报告是商用楼的前置程序，被告的楼没有消防验收，所以至今没有经营许可证。本院对此证据的真实性予以确认。5、交付使用证明一份。拟证实：本案诉争房屋是合格的，可以投入使用。原告对此证据的真实性认可，但对合法性、关联性均不认可，认为施工方工程完工不能证明该工程消防安全。本院对此证据的真实性予以确认。6、证明一份。拟证实：虽然消防大队封存了电表箱，但是原告一直在用电，且宾馆正常使用。原告对此证据的真实性认可，但对合法性、关联性均不认可，认为派出所没有催缴电费的职责和义务，原告是否被查封电表箱，属于消防部门管理的问题，派出所出具证明的时间是2015年1月份，证明的却是2014年7月份的事，所以原告不认可此证据证明事实。本院对此证据来源的真实性予以确认。8、照片一张、2013年度使用电费记录明细一份、电费票据3张。拟证实：原告一直使用宾馆到2013年10月份。原告对此证据的真实性认可，但对合法性、关联性均不认可，认为从记录可以看出，是被告自己书写的内容，并不是电力管理部门出具的相关证明，也没有让原告确认。而交费票据上写的很清楚，用户名称是张建伟商业楼，并且这些票据是2013年11月份以后的。因此该组证据不能证明原告一直使用宾馆到2013年10月份的事。本院对此证据的真实性予以确认。9、消防监督检查记录一份。拟证实：被告的房屋消防验收合格，可以投入使用。原告对该份证据的真实性不认可，因为是复印件无法与原件核对。这份检查记录的时间是2009年9月2日，原告向法院出示的查封记录是2013年的，查封记录上写的很清楚，未经消防设计审核验收，彩钢房搭建违章，故原告对该份证据不认可。本院对该组证据结合其他证据综合认定。10、交付房屋通知书一份、申通快递详情单一份。拟证实：被告于2015年12月8日催促原告返还房屋原告对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，收件人不是原告本人，并且原告也没有收到这份通知书。本院对该份证据的真实性予以确认。根据上述已认定证据、当事人陈述及庭审笔录，本院查明以下事实：2010年10月28日，原告杨国华与被告张建伟签订《房屋租赁合同》，双方在合同中约定的主要内容为：甲方张建伟将拥有的位于岌岌湖检查站以北，面积576㎡，规格为钢结构的商业用房一套出租给乙方杨国华经营宾馆使用。即二楼15个带卫生间的房间，内含马桶、洗手盆，一个不带卫生间的房间。合同租赁期限自2011年1月1日至2015年12月30日止。2011年租金额60000元（人民币大写陆万元整），2012年租金50000元（伍万元整），2013年-2015年每年租金额60000元（人民币大写陆万元整）。3、租金额结算期限及付款方式与日期：2011年度租金于签订合同之日一次性付清，以后年度租金分别于前一年度11月30日前一次性付清。期限内不能按时、足额付清租金，甲方有权终止合同。违约责任：自签订合同之日起，甲乙双方如有违约，违约方支付给对方100000元（人民币大写拾万元整）作为违约金。合同签订后，原告开始购置宾馆的设施、设备，于2011年1月1日开业经营。该宾馆由原告杨国华租赁后，聘用杨万春具体负责日常管理。因该房屋的消防设施手续一直没有能办理，原告也一直无法办理营业执照，并且原告在经营期间多次被木垒县公安消防部门查处。至2013年6月18日，原告经营的宾馆被木垒县公安消防大队查处，并书面告知其停止营业。现原告以原、被告签订的《房屋租赁合同》已无继续履行可能诉至本院要求处理。另查明：原告杨国华于2010年10月28日向被告张建伟给付租金60000元、于2011年12月31日给付租金50000元、于2013年1月6日给付租金58000元。还查明：原告杨国华租赁被告张建伟的房屋时，被告张建伟已进行了初步的装修，原、被告签订租赁合同后，原告杨国华为十六个房间均购置了床、床上用品、圆桌、椅子、茶几、电视柜、电视、窗帘、烧水壶。其中十五个房间均购置了空调、热水器，并购置应急灯1个。本院认为：原、被告于2010年10月28日签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，且该合同的内容不违反相关法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。但根据合同约定，租赁期限已于2015年12月31日届满，即该份合同已经终止，故该份合同现已经不存在解除的基础。根据《消防监督检查规定》第八条和《建设工程消防监督管理规定》第二十五条的规定，本案中虽然申请消防安全检查的义务人是原告，但申请消防安全检查所需要提交的消防备案文件则应该由房屋的出租人即被告提供。根据合同法第六十条的规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。因原、被告签订的房屋租赁合同明确约定被告出租房屋给原告经营宾馆使用。为实现合同目的，被告应当协助原告办理经营宾馆的手续。根据庭审查明的事实，被告在合同履行过程中未提供消防备案文件以协助原告办理经营宾馆的手续，导致原告的宾馆不能正常经营，被有关消防部门查处。因此被告应当对合同不能正常履行承担一定责任。合同法第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中原、被告签订合同的时间是2010年10月28日，而租赁期限是自2011年1月1日起开始计算，期间有63天时间供原告为经营宾馆做准备，所以原告应当在租期开始前就已经知道如被告不办理消防手续，其就不能办理宾馆的营业执照，因此宾馆也不能正常经营的事实。但原告此时并没有采取措施防止损失扩大，而是积极投入，购置宾馆所需设施，在没有取得经营宾馆的证照前，擅自营业直至宾馆并有关部门查封。所以原告应当对由此造成的损失承担主要责任。因此本院对原告要求被告赔偿营业损失的请求，本院不予支持。2013年6月18日宾馆被查封后，房屋一直被原告占有，故由被告返还原告2013年6月18日以后的房租的一半，即14500元。因原、被告在合同履行过程中被告违约在先，但双方均有过错，故对原告主张的违约金100000元，本院酌定支持20000元。经合议庭评议，并报本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十九条，《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告张建伟于本判决生效后十日内返还原告杨国华租金14500元。二、被告张建伟于本判决生效后十日内支付原告杨国华违约金20000元。三、驳回原告杨国华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费13300元，邮寄费160元，合计13460元，由被告张建伟承担400元，原告杨国华承担13060元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审 判 长  胥 维审 判 员  梁洁秀人民陪审员  许明辉二〇一六年十月九日书 记 员  李元麟