河南省周口市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）豫16民终951号上诉人（原审被告）翟洪奎，男，汉族，1933年4月3日出生，住商水县。委托代理人王啸，河南良承律师事务所律师。委托代理人王联合，河南众望律师事务所律师。被上诉人（原审原告）党德安，男，汉族，1942年7月12日出生，住周口市川汇区。委托代理人陈磊，河南睿东律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）党东峰，男，汉族，1972年9月6日出生，住周口市川汇区。系党德安之子。被上诉人（原审第三人）樊孝翠，女，汉族，1972年1月2日出生，住周口市川汇区。系党东峰之妻。委托代理人马良伟，河南江河源律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）刘秀朵，女，汉族，1946年5月11日出生，住周口市川汇区。系党东峰之母。委托代理人柴洪亮，河南睿东律师事务所律师。上诉人翟洪奎因与被上诉人党德安、党东峰、樊孝翠、刘秀朵合同纠纷一案，不服商水县人民法院(2015)商民初字第2515号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案，上诉人翟洪奎及其委托代理人王啸、王联合，被上诉人党德安及其委托代理人陈磊，被上诉人党东峰，被上诉人樊孝翠的委托代理人马良伟，被上诉人刘秀朵的委托代理人柴洪亮参加了诉讼。原审查明，2005年8月10日，党德安以樊孝翠的名义与翟洪奎签订房屋产权转让证明，将位于商水县章华台路中段北侧的楼房（底上八间）以6万元的价格转让给翟洪奎。因党德安在与翟洪奎签订协议时未征得该房屋其他共有人的书面同意，自2009年以来，该房屋所有权人樊孝翠与共有人党东峰、刘秀朵以诉讼、信访等方式多次对本案争议的房屋主张权利，并拒绝为翟洪奎办理房屋过户登记手续。原审另查明，1998年10月26日商国用（98）字第00004号的国有土地使用证记载该土地使用者系樊孝翠。2003年元月4日商房第30××51号房权证记载该房屋使用权人系樊孝翠。2009年9月10日补证为商城第30××51号房权证记载房屋使用权人系樊孝翠，共有人党东峰、党德安、刘秀朵。商国用（2011）第03937号国有土地使用证记载该土地使用权人系翟洪奎。（2011）商行初字第35号行政裁定书，裁定中止原告樊孝翠诉被告商水县人民政府、第三人翟洪奎行政管理一案的诉讼。原审认为，关于本案涉案房屋的物权变动效力问题。《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本条确立了不动产物权登记生效的原则。规定不动产物权登记，最基本的效力表现为，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。当事人订立了合法有效的买卖房屋合同后，只有依法办理了房屋所有权转让登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果；不经登记，法律不认为发生了房屋所有权的变动。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第9条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”《物权法》第16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”本条是不动产物权公示原则的当然体现，也是保障物权变动安全的必要手段。在不动产登记簿上记载某人享有某项物权时，推定该人享有该项权利，其权利的内容也以不动产登记簿上的记载为准。目前，在商水县房地产管理中心的不动产登记簿上登记的房屋使用权人系樊孝翠，共有人系党东峰、党德安、刘秀朵。故上述四人才是涉案房屋的所有权人。本案中党德安与翟洪奎签订房屋产权转让证明后，翟洪奎在一审法庭辩论终结前仍未在商水县房地产管理中心依法变更房屋产权登记手续，所以该房屋的所有权不能转移。关于本案涉案房屋所有权的善意取得问题。《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”本条是善意取得制度的规定。三项条件必须同时具备，否则不构成善意取得。本案中，翟洪奎不能依照本条规定善意取得涉案房屋的所有权。（1）2005年8月10日党德安与翟洪奎所签订房屋产权转让证明时，房屋的所有权人系樊孝翠一人。从物权的公示和公信力上讲，在2005年8月10日樊孝翠才是房屋的唯一所有权人。当然《婚姻法》有关夫妻共同财产规定党东峰也是所有权人之一，但在2005年8月10日该涉案房屋与党德安无任何法律上的关系。（2）从党德安与翟洪奎所签订的房屋转让证明形式上讲，翟洪奎购买该房屋时主观上不是善意的。翟洪奎与党德安签订房屋转让证明时，证明党德安在出卖人处签了樊孝翠的名字，收款人实际是党德安本人，而樊孝翠在该宗房屋交易中一直没有出现。翟洪奎未尽到普通人的注意义务，行为存在过失，主观上不是善意的。（3）樊孝翠2009年以来通过诉讼主张追回房屋使用权，翟洪奎在明知的情况下，仍于2011年办理了国有土地使用权证书，该行为表明翟洪奎主观上是恶意的。因此，翟洪奎不符合本条不动产善意取得的条件。本案涉案房屋的所有权人樊孝翠、党东峰、刘秀朵则可依据本条规定追回房屋的所有权。关于本案涉案房屋共同共有物的处分问题。《物权法》第97条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”共同共有根据共同关系而产生，以共同关系的存在为前提。共同共有最重要的特征之一就是各共有人平等地对共有物享受权利和承担义务。因此，处分共有物必须经全体共同共有人同意。本案中2005年8月10日党德安与翟洪奎签订房屋产权转让证明时，党德安对涉案房屋是没有所有权和处分权的，事后党德安也未征得其他共有人的一致追认，以致不能实现物权变动，无法完成该房屋的权属变更登记手续，该合同无法继续履行。关于买受人能否请求继续履行合同的问题。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”因此在合同无法履行的情况下，受让人请求继续履行合同，办理房地产权属变更登记的，人民法院不予支持；受让人请求解除合同，并赔偿损失的，人民法院予以支持。综上，2005年8月10日党德安对涉案房屋没有所有权，处分共同共有物未征得其他共同共有人的一致同意和事后追认；翟洪奎的受让行为不符合《物权法》第106条不动产善意取得的条件。因此，党德安与翟洪奎签订的房屋产权转让证明应依法解除。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、第九十七条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十九条、第五十五条之规定，判决：一、解除原告党德安与被告翟洪奎2005年8月10日签订的房屋产权转让证明；二、驳回原告党德安的其他诉讼请求。案件受理费1300元，由被告翟洪奎负担。上诉人翟洪奎不服原审判决上诉称，1、我国实行的是房地一体化的制度，房屋产权转让时地也转让了；2、翟洪奎已善意取得土地使用权，不存在解除合同的前提条件；3、原审法律适用错误，被上诉人不具有单方解除权。请求二审依法处理。被上诉人党德安答辩称，被答辩人在被多次通知解除合同的情况下，故意提供虚假证据，骗取土地使用权变更登记，不符合善意取得不动产条件；签订合同时，答辩人已经告知房屋系他人所有，答辩人依法享有合同解除权。被上诉人党东峰答辩称，原审适用法律正确，认定事实清楚，要求维持。被上诉人樊孝翠答辩称，翟洪奎取得土地使用权并非善意；房屋至今仍登记在樊孝翠名下，党德安无权处分，也不构成表见代理；樊孝翠一致在主张权利；双方均有解除权。被上诉人刘秀朵答辩称，翟洪奎系违法取得土地证，其他同樊孝翠答辩意见。本院认为，原审事实不清，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，裁定如下：一、撤销商水县人民法院(2015)商民初字第2515号民事判决；二、发回商水县人民法院重新审理。审判长  陈晓军审判员  张子亚审判员  倪善心二〇一六年四月十三日书记员  李 涛