湖北省鄂州市华容区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂华容民初字第00379号原告：刘汉廷，男，1967年12月16日出生，汉族，四川省遂宁市人，住四川省遂宁市船山区，原告：黄瑶，女，1971年12月7日出生，汉族，四川省遂宁市人，住址同上，两原告共同委托代理人：曾洪文，四川蜀中律师事务律师（代理权限为特别授权代理）。被告：湖北红莲湖旅游度假区开发有限公司，住所地：湖北红莲湖旅游度假区。法定代表人：龚玉亮，该公司董事长。委托代理人：王爱国、徐东，北京中伦文德（武汉）律师事务所律师（代理权限为特别授权代理）。原告刘汉廷、黄瑶与被告湖北红莲湖旅游度假区开发有限公司（以下简称红莲湖开发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月22日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员齐志彬担任审判长，审判员孔能飞、人民陪审员闵先姣参加评议的合议庭，于2015年8月11日公开开庭审理了本案。原告刘汉廷、黄瑶的委托代理人曾洪文，被告红莲湖开发公司的委托代理人徐东到庭参加诉讼。庭后，原、被告向本院申请调解时间，至2015年12月21日，原告向本院申请判决。本案现已审理终结。原告刘汉廷、黄瑶诉称，2009年3月16日，原告因购买位于鄂州市××区红莲湖高尔夫商住服务中心0-A-118号房屋一套，与被告签署《商品房买卖合同》约定：1、房屋总价款为2,938,473元，首付1,478,473元，按揭贷款1,460,000元；2、逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同，出卖人承担买受人已付房款2%的违约金。合同签订后，原告按照合同交付首付后，于2009年4月17日在被告指定银行按揭贷款1,460,000元，并作为商品房买卖合同第二期付款（被告已实际收取）被告在收到房屋全款后，合同约定的房屋至今都未竣工，且无法交付使用，导致原告被判决提前偿还按揭贷款1,357,689.06元，其后又被判决返还被告代为支付的贷款1,359,425.78元本息。原告认为被告不能按照约定交付房屋，其行为属于违约，故诉至法院，请求判令被告向原告返还购房款1,543,047.22元（剔除被告代为支付的银行按揭本息1,395,425.78元）、支付违约金63,640.4元并赔偿原告损失132,571.4元。原告刘汉廷、黄瑶为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一，原告刘汉廷、黄瑶身份证及被告红莲湖开发公司工商登记信息，拟证实原、被告身份信息。证据二，《商品房买卖合同》，拟证实双方存在商品房买卖合同关系，原告依合同约定有权行使合同解除权。证据三，收款收据、预售申请、预售登记证、抵押贷款合同，拟证实原告通过首付及按揭方式向被告支付购房款2,938,473元。证据四，鄂城区法院判决书、鄂州市中级法院裁定书、执行裁定书，拟证实原告依约定支付全部购房款，被告未依约定交付房屋，被告代原告偿还贷款1,395,425.78元。证据五，鄂城区法院判决书，拟证实法院判决原告向被告支付代付的贷款，原告有权要求被告退还购房款。被告红莲湖开发公司辩称，原告刘汉廷、黄瑶与我公司签订的《商品房买卖合同》的实际履行主体是武汉中恒基置业有限公司，应追加武汉中恒基置业有限公司为本案当事人参加诉讼。同时认为本案以超过诉讼时效。被告红莲湖开发公司为支持其抗辩理由，在举证期内向本院提交鄂州市鄂城区人民法院（2012）鄂鄂城民初字第00482号民事判决书，拟证实原告刘汉廷、黄瑶与被告签订的《商品房买卖合同》的实际履行主体是武汉中恒基置业有限公司。被告红莲湖开发公司对原告提交的证据一、证据二、证据三的真实性、合法性及关联性均没有异议。上述证据的来源、内容及形式符合法律规定，本院依法予以采信。被告红莲湖开发公司对原告提交的证据四的真实性没有异议，但认为该证据不能达到原告的证明目的，本案实际的履行主体应是武汉中恒基置业有限公司。被告红莲湖开发公司对原告提交的证据五提出异议，认为该证据不能达到原告的证明目的。原告刘汉廷、黄瑶对被告红莲湖开发公司提交证据的真实性没有异议，但认为该证据不能达到证明目的。对上述有争议的证据，本院审查认为，鄂州市鄂城区人民法院（2012）鄂鄂城民初字第00482号民事判决书，经鄂州市中级人民法院二审判决维持原判，已经发生法律效力，该判决书认定与建行鄂州分行签订并履行《个人住房（商业用房）借款合同》的主体是原告刘汉廷、黄瑶，故被告以此判决来证实武汉中恒基置业有限公司是《个人住房（商业用房）借款合同》的履行主体的意见，本院不予采纳。该判决与鄂州市鄂城区人民法院（2012）鄂鄂城执字第00496号执行裁定书、（2012）鄂鄂城执字第00496号执行通知书相互印证，可以证实被告代原告偿还贷款1,395,425.78元，对该证据，本院依法予以采信。原告刘汉廷、黄瑶提交的证据五，鄂州市鄂城区人民法院（2014）鄂鄂城民初字第01933号民事判决书，该判决书已发生法律效力，且该判决书可以证实法院判决原告刘汉廷、黄瑶应偿付被告红莲湖开发公司代为偿还的借款本息1,395,425.78元，故本院对该证据依法予以采信。根据以上证据，本院可以确认以下事实：原告刘汉廷、黄瑶为购买被告红莲湖开发公司开发的位于鄂州市××区红莲湖“高尔夫商住中心”第0-A-118幢房屋，与被告红莲湖开发公司签订一份《商品房买卖合同》。合同约定购房总价款为2,938,473元，付款方式为2009年3月18日前付首付1,478,473元，余款1,460,000元办理银行按揭。交房时间为2009年9月30日，逾期交房90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%支付违约金。合同签订后，原告刘汉廷于2009年3月23日向被告支付购房款1,478,473元。2009年3月26日，原告刘汉廷、黄瑶与建行鄂州分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》。2012年6月13日，鄂州市鄂城区人民法院作出（2012）鄂鄂城民初字第00482号民事判决书，判决刘汉廷、黄瑶偿还建行鄂州分行本息1,357,689.06元；被告红莲湖开发公司对上述债务承担连带清偿责任。2012年11月7日，鄂州市鄂城区人民法院作出（2012）鄂鄂城执字第00496号执行通知书，责令刘汉廷、黄瑶及红莲湖开发公司判决书确定的义务。该院于同月10日，作出（2012）鄂鄂城执字第00496号执行裁定书，划拨红莲湖开发公司银行存款1,488,424.42元（借款1,399,240.58元，延期支付利息50,771.44元，诉讼费22,020元，执行费16,392.4元）。2015年6月3日，鄂州市鄂城区人民法院作出（2014）鄂鄂城民初字第01933号民事判决书，判决刘汉廷、黄瑶偿还被告红莲湖开发公司向建行鄂州分行代为偿还的借款本息1,395,425.78元。因被告红莲湖开发公司至今不能向原告刘汉廷、黄瑶交付房屋，故原告诉至本院，请求判令被告向原告返还购房款1,543,047.22元（剔除被告代为支付的银行按揭本息1,395,425.78元）、支付违约金63,640.4元并赔偿原告损失132,571.4元。本院认为，原告刘汉廷、黄瑶与被告红莲湖开发公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。原告刘汉廷、黄瑶依照合同约定支付购房款首付，并依合同约定办理银行按揭贷款，但被告至今不能向原告交付房屋，构成根本性违约，故原告要求解除原、被告间签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。原告刘汉廷、黄瑶主张以部分购房款抵销被告代为支付的银行按揭本息1,395,425.78元的诉讼请求，本院依法予以支持，抵消后，被告红莲湖开发公司还应返还原告购房款1,543,047.22元。原告刘汉廷、黄瑶与被告红莲湖开发公司签订的《商品房买卖合同》约定的违约金计算标准为已付款的2%即2,938,473元×2%=58,769.46元，对该部分违约金，本院依法支持。原告刘汉廷、黄瑶未向本院提交证据证实，因被告的违约行为给其造成其他经济损失132571.4元，且原告刘汉廷、黄瑶已经依合同约定主张违约责任，故该诉讼请求及违约金超出部分本院依法不予支持。被告红莲湖开发公司至今仍不能依合同约定交付房屋，已经构成根本违约，且违约行为至今仍然存在，故其辩称的，本案已过诉讼时效的意见，本院依法不予采纳。本案审查的《商品房买卖合同》的签订主体为原告刘汉廷、黄瑶与被告红莲湖开发公司，根据合同相对性原则，被告红莲湖开发公司要求追加武汉中恒基置业有限公司为本案当事人的请求，本院不予支持，并已裁定予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告湖北红莲湖旅游度假区开发有限公司于本判决生效后三日内返还原告刘汉廷、黄瑶购房款人民币1,543,047.22元及违约金58,769.46元。上述应付款项应按本判决书规定期限履行，逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告刘汉廷、黄瑶的其他诉讼请求。本案受理费20,453元，由被告湖北红莲湖旅游度假区开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院，上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至鄂州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行鄂州市分行鄂城支行，户名：湖北省鄂州市中级人民法院，帐号：17×××61。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判长 齐志彬审判员孔能飞人民陪审员闵先姣二〇一六年四月十三日书记员 王       志       刚