北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第12958号原告李某某1，女，1953年6月2日出生，满族，湖北省广水市台湾事务办公室退休干部，住湖北省广水市。委托代理人马辕进，北京市中韬律师事务所律师。原告李某某2，男，1956年1月30日出生，汉族，北京齿轮厂退休工人，住北京市朝阳区。委托代理人马辕进，北京市中韬律师事务所律师。被告张某，女，1969年11月17日出生，汉族，北京金坤物业管理有限公司部门经理，住北京市昌平区。委托代理人周红笑，北京市安衡律师事务所律师。委托代理人潘泽河，北京市安衡律师事务所律师。被告李某某3，男，1996年11月9日出生，汉族，北京城市学院学生，住北京市昌平区。委托代理人周红笑，北京市安衡律师事务所律师。委托代理人潘泽河，北京市安衡律师事务所律师。原告李某某1、李某某2（下称姓名）与被告李某某4（下称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案审理过程中，李某某4去世。经询问李某某4继承人张某、李某某3意见，张某、李某某3明确表明同意作为本案被告参加诉讼。李某某1、李某某2及其共同委托代理人马辕进，被告张某、李某某3（下称姓名）及其共同的委托代理人周红笑、潘泽河到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。李某某1、李某某2诉称：我们与李某某4系兄弟姐妹关系。1998年11月7日，我们的母亲祁某某与父亲李某某5分别立下遗嘱，将属于他们两位老人位于北京市朝阳区中纺里18号楼x门xxx号的房产遗留给李某某4，并对此遗嘱作了公证。2003年，李某某5去世。2012年8月10日，李某某4又与祁某某签订了《存量房屋买卖合同》，由李某某4完全购买祁某某的房产。合同签订至今，李某某4也没有向祁某某支付房屋价款。目前祁某某已经去世。我们认为，李某某4不尽赡养义务，在取得李某某5遗嘱继承权后，又与祁某某签订房屋买卖合同并且不支付相应的价款，应视为放弃了对父亲遗产的继承权。现我们父母均已去世，李某某4仍拖欠房款至今，我们作为继承人，理应继承父母遗产。因此，我们诉至法院，请求判令张某、李某某3向我们支付房屋价款1214600元。张某、李某某3辩称：不同意李某某1、李某某2的诉讼请求。涉案房屋已经被其父母生前处理。李某某4与祁某某签订房屋买卖合同是公证遗嘱的一种方式，为了少交税。经审理查明：李某某5与祁某某系夫妻，婚后生育有二子一女，分别为长子李某某2、次子李某某4、女儿李某某1。张某系李某某4之妻，李某某3系李某某4与张某之子。祁某某于2015年1月29日去世，李某某4于2015年8月28日去世。庭审中，李某某1、李某某2、李某某4均确认李某某5于2003年10月14日去世，李某某5与祁某某无养子女，李某某5与祁某某的父母已先于他们去世。1998年11月7日，李某某5订立遗嘱载明：“我和老伴祁某某在北京市朝阳区中纺里18号楼x-xxx号（以下简称xxx号房屋）共有2居室一套，建筑面积60．73平方米，现我订立此遗嘱，将上述房产中属于我的份额遗留给我的小儿子李某某4。”同日，祁某某订立遗嘱载明：“我和老伴他宝柱在北京市朝阳区中纺里18号楼x-xxx号共有2居室一套，建筑面积60．73平方米，现我订立此遗嘱，将上述房产中属于我的份额遗留给我的小儿子李某某4。”同日，李某某5、祁某某将各自遗嘱均在北京市公证处进行了公证。2012年8月10日，祁某某作为出卖人，李某某4作为买受人，签订了《存量房屋买卖合同》（合同编号：xxxxxx），约定由祁某某将xxx号房屋出售给李某某4，房屋成交价格为1214600元，具体付款方式及期限的约定见附件四。在该合同上，双方对于房屋的交付、违约责任未进行约定。诉讼中，双方当事人均未提供上述合同的附件四。同日，祁某某、李某某4签订了《存量房交易结算资金自行划转声明》，约定“经双方协商决定自行划转交易结算资金”，并办理了房屋所有权转移登记手续。2015年1月7日，xxx号房屋房屋所有权人登记为张某。诉讼中，双方当事人均认可合同签订后李某某4未向祁某某支付购房款，张某、李某某3称祁某某生前未向李某某4主张过购房款。诉讼中，李某某1、李某某2以李某某5、祁某某继承人的名义，要求李某某4支付购房款1214600元，李某某4称其与祁某某的合同名为买卖合同，实为赠与合同，当时以交易方式过户房屋是为了避税。对此，张某、李某某3提供了新闻网网页打印件、证人佟某证言、佟某发给张某电子邮件打印件、契税发票复印件、完税凭证复印件、银行交易明细复印件用以证明。其中，佟某出庭作证称：“我在2011年把我父母名下的房过户到我名下，过户大厅工作人员告诉我比较方便的做法就是走商品房买卖。我就这么做了，我后来碰见张某，将工作人员告诉我的转述给了她。我又给她发了邮件，告诉她流程。当时通过买卖的方式，一是方便，二是省钱。”李某某1、李某某2对上述证据中新闻网网页打印件、证人佟某证言、佟某发给张某电子邮件打印件的真实性不清楚，对其他证据的真实性不认可，称均是复印件，对所有证据的关联性、证明目的均不认可。另查，张某、李某某3主张李某某4承担了赡养父母的义务，并提供了证人王某11、陈某、张某的证言用以证明。李某某1、李某某2对上述证人证言的真实性不予认可，称三证人证言都是听说，非本人亲眼所见，且三证人均与本案存在利害关系，但认可李某某4与祁某某住在一起，对祁某某进行了照顾，同时称李某某2也赡养了老人，并提供了证人王某12证言用以证明。李某某4对王某12证言真实性、关联性认可，证明目的不认可。以上事实，有双方当事人陈述及房屋所有权证、证明信、死亡证明、《存量房屋买卖合同》、公证书、证人证言等证据材料在案作证。本院认为：本案双方当事人争议的焦点问题是李某某4与祁某某签订的《存量房屋买卖合同》属于买卖合同还是赠与合同。对此，本院认为，当事人对房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）的效力及履行存在争议，经审查其名为房屋买卖，实为赠与等其他法律行为的，应根据隐藏法律行为的性质进行处理。据此，根据本案查明的情况，本院认定李某某4与祁某某签订的《存量房屋买卖合同》名为房屋买卖，但实际上是一种房屋赠与关系，主要理由是：一、从《存量房屋买卖合同》的内容上看，该合同仅约定了出售房屋的价格，但对于房屋的交付时间、违约责任、付款方式及期限等合同主要内容均未进行约定，与常理相悖。且从合同的履行上看，祁某某在未收到李某某4给付的任何房款的情况下，就将xxx号房屋过户到李某某4名下，也与通常的房屋买卖交易习惯不符。二、从祁某某作为出卖人的主体身份上看，其并不具有将xxx号房屋进行出售的处分权。因为该房屋原系祁某某与李某某5的夫妻共同财产，在李某某5去世后，根据李某某5的遗嘱，属于李某某5的50％的份额应由李某某4继承。因此，祁某某在与李某某4签订房屋买卖合同时，两人实为xxx号房屋的共有人，祁某某并无将xxx号房屋进行全部处分的权利。至于李某某1、李某某2关于李某某4与祁某某签订房屋买卖合同应视为放弃对李某某5遗产的继承权的主张，我国继承法及继承法司法解释规定，“继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前作出放弃继承的表示，没有表示的，视为接受继承；继承人放弃继承应当以书面形式向其他继承人表示”，而本案中，李某某1、李某某2不能证明李某某4曾以书面形式或以其他形式向其他继承人表示过放弃对李某某5遗产的继承，反而是李某某4与祁某某办理xxx号房屋产权过户登记的行为能够说明李某某4有接受李某某5遗产的意思表示，因此，对于李某某1、李某某2上述主张，本院不予认可。三、从祁某某生前的行为看，祁某某就xxx号房屋于2012年8月10日与李某某4签订《存量房屋买卖合同》后至其于2015年1月29日去世，并没有证据证明其曾向李某某4主张过购房款，且祁某某长期与李某某4共同居住在一起，上述行为可以推定祁某某并无要求李某某4支付购房款的意思表示，同时结合祁某某生前所订立的“将xxx号房屋中属于我的份额遗留给李某某4”的遗嘱内容，可以推定祁某某具有将xxx号房屋中属于其的份额赠予李某某4的意思表示。综上所述，本院认定，李某某4虽与祁某某就xxx号房屋签订了《存量房屋买卖合同》，但祁某某实质上将该房屋中属于其的份额赠与给了李某某4，且双方已经办理了房屋产权过户登记，赠与合同已经履行完毕。因此，李某某1、李某某2主张李某某4与祁某某存在房屋买卖合同关系并请求张某、李某某3支付购房款1214600元，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百八十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国继承法》第二十五条第一款，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第47条之规定，判决如下：驳回原告李某某1、李某某2的诉讼请求。案件受理费15731元，由原告李某某1、李某某2负担（已交纳7866元，余款于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 杨 兵代理审判员 陈 蕾人民陪审员 王然洁二〇一六年四月十一日书 记 员 刘佳星