上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第15448号原告鞠卫东，男，1968年6月25日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，住上海市浦东新区。委托代理人高琦(系原告鞠卫东妻子)。原告高琦，女，1968年12月5日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，住上海市浦东新区。被告上海绿地湾置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人黄敏康，总经理。委托代理人洪维争，北京大成(上海)律师事务所律师。委托代理人史琪敏，北京大成(上海)律师事务所律师。原告高琦、鞠卫东诉被告上海绿地湾置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月27日立案受理后，依法适用简易程序,于2015年6月24日、2015年9月8日公开开庭进行了审理。后本案依法转为普通程序，又于2015年11月5日、2016年3月22日公开开庭进行���审理。本案审理期间，根据原告申请，本院先委托上海市房屋建筑设计院有限公司对系争房屋质量问题、修复方案进行了司法鉴定，后委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对系争房屋修复费用进行了司法鉴定。原告高琦(兼原告鞠卫东的委托代理人)、被告上海绿地湾置业有限公司的委托代理人洪维争到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高琦、鞠卫东诉称，2010年12月9日，原、被告签订房屋交接书，原告向被告购买其开发的上海市浦东新区古棕路168弄绿地蓝海庭80号1层101室房屋。原告自2011年1月21日起就房屋质量问题多次向物业报修，但至今仍然墙角开裂。物业施工方告知，房屋墙角开裂属于沉降问题，无法维修，房屋钥匙至今在物业。根据我国建筑法、商品房买卖合同纠纷司法解释关于保修制度的规定以及预售合同约定的被告的维修义务、给予原告修复费0.5倍的���偿，被告应向原告承担维修责任并补偿原告的损失。故原告起诉来院，请求判令：1、被告限期对系争房屋进行维修，同时维修方案需经原告同意并由原告全程监督，开发商来履行判决进行维修后必须经过有关机构鉴定确实合格；2、被告按照修复费的0.5倍给予赔偿；3、被告赔偿自2011年1月21日起至该房屋实际修复之日止的租金；4、诉讼费、鉴定费由被告承担。被告上海绿地湾置业集团有限公司辩称，对于诉请1，房屋有问题，被告同意维修；对于诉请2，合同有约定，被告同意赔偿；对于诉请3，被告认为不存在租金损失，故不予同意。经审理查明，2010年12月9日，原告(乙方、买方)与被告(甲方、卖方)就上海市浦东新区古棕路168弄绿地蓝海庭(一号地块)80号1层101(复式)室房屋签署《上海市商品房预售合同》，该房屋建筑面积为195.99平方米，每平方米建筑面积单价人民币(��下币种同)10,380元，总价2,034,376元。上述预售合同第二十二条约定，甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0.5倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。同日，原、被告签署《房屋交接书》，办理了房屋交接手续。2011年1月21日，原告就房屋质量问题向物业管理公司报修。2015年3月19日，物业管理公司出具《情况说明》，内容为：古棕路XXX弄XXX号XXX室业主于2014年9月24日前来物业再次报修房屋墙角开裂，经查墙角有修过仍然有开裂，经与施工方邬文龙沟通房屋墙角开裂属于沉降问题，无法维修。至今钥匙托管于物业。另查，根据被告出具的《上海市新建住宅质量保证书》，门、窗工程、墙面、��棚抹灰层工程、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的保修期限为２年，屋面防水工程、有防水要求的卫生间和外墙面的防渗漏为５年。因房屋质量问题至今未修复，故原告起诉来院，诉请如前。审理中，原告确认租金损失至少按每月3,000元赔偿，并表示其2011年1月21日发现质量问题后即将钥匙放在物业，让他们修好后通知原告，但一直没有通知。2011年8月9日，原告再次去看，但门都开不开。2013年10月4日去看的时候，门是开了，但很多东西没有修好。被告表示，2011年１月21日原告报修过一次，2010年4月26日复验，之后原告未再报修过。2014年9月，物业统一通知五年渗水保修即将届满，此时原告再来报修。对2011年1月至今的租金，因原告直到诉讼才提出赔偿问题，已经超过二年诉讼时效。经原告申请，本院就房屋质量问题、修复方案及修复费用分别委托司法鉴定，鉴定费共计26,500元，均由原告预缴。经鉴定，关于房屋质量的鉴定意见为：1)系争房屋存在墙面粉刷空鼓、不同材料交接缝、客厅地坪下沉、客厅墙角潮湿、北阳台楼面积水等施工质量缺陷；存在窗台、窗角裂缝、局部粉刷龟裂等施工通病。系争房屋室内配电箱、线管内电线缺失、二楼金属扶手生锈、入户门锁具损坏、大门变形，是由于对房屋的保护、维护不当所致。2)对房屋存在的施工质量问题、施工通病，应予以修复。对保护、维护不当引起的问题，应予以整修。3)西南卧室梁下净高符合设计和规范要求。原、被告对于该份鉴定意见均无异议，但被告认为维修超过保修期的项目需原告付费；除了地坪下沉不确定有无超过保修期外，其余保修期均已超过。鉴定机构表示，地坪下沉属施工质量缺陷，不受保修期限制；系争房屋进门客厅地坪下沉2厘米，整个地坪要翻修，且电线被拉掉了，配电箱也没有，无法居住。关于修复方案的鉴定意见为：1、墙面底部粉刷空鼓：1)铲除全部空鼓粉刷；2)清理干净墙面；3)涂刷界面剂；4)按原设计和规范要求重新做粉刷层；当墙面涂饰层受损时，并对相关房间顶板、墙面按原设计、施工规范要求满刷涂料。2、客厅地坪下沉/底部受潮：1)铲除客厅全部混凝土地坪；2)铲除客厅内全部不符合要求的松散填土；按原设计和规范要求重新对客厅地坪地基进行填土施工。确保填土压实系数达到设计要求；3)按原设计和规范要求恢复客厅地坪，并做好地坪和墙角防潮处理。3、客厅、厨房、卫生间墙面及窗台裂缝：可采用填缝法进行裂缝处理：1)剔凿干净裂缝表面的抹灰层；对于厨房、卫生间外墙，铲除裂缝处外饰层；2)沿裂缝开凿U型槽，槽深不宜小于15mm，槽宽不宜小于20mm；3)清理干净凿槽；4)将裂缝及周��砌体表面湿润；5)采用改性环氧砂浆充填；6)按原设计要求做粉刷和外饰层；7)对相关房间顶板、墙面按原设计、施工鬼烦恼要求满刷涂料。4、入户门：宜按原设计要求更换。5、所有插座线管内无电线，配电箱内空无一物：按原设计要求重新安装。6、北阳台楼面积水：1)将原细石混凝土面层凿除；2)清理干净楼面；3)重做细石混凝土楼面，楼面坡度应符合设计要求。7、天井金属栏杆轻微锈迹：对生锈的不锈钢予以更换。原告对于该项鉴定意见亦无异议。被告认为除地坪是否过保修期不能确定外，其他均已超过保修期；不认可客厅地坪下沉/底部受潮的修复方案，根据质量鉴定意见，裂缝属施工质量瑕疵，被告认为没有必要将整个客厅混凝土铲除，主体结构有问题时才会这样做，对于其他修复方案本身无异议，但不代表被告对该些修复应承担责任。关于修复费用的鉴定���见：1、原、被告无异议部分的房屋修复费用为29,682元；2、原、被告有异议部分共三项(共计55,634元)，分别为：1、内墙和顶板涂料的修复费16,460元；2、不锈钢栏杆的修复费1,935元；3、插座线管内电线、配电箱的费用7,557元。原告认为以上三项费用均应计费，并明确诉请主张的修复补偿费为27,817元；被告则不认可，表示房屋销售合同为毛坯交付，没有涂料；栏杆有锈迹是原告保管不善；插座线管内电线及配电箱费交付时都是完好的，系原告没有关好窗户而被人偷了，应另案处理。以上事实，有《上海市商品房预售合同》、《房屋交接书》、交房保修工作联系单、情况说明、司法鉴定意见书及庭审笔录等在案佐证。本院认为，涉案房屋买卖合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，原、被告均应严格履行。本案中，原告在房屋交付后不久即发现房屋存在多处质量问题故要求维修，但根据本案司法鉴定意见，至今未全面修复，被告认为除地坪外的质量问题均已超过保修期限的抗辩意见，没有事实依据。关于涂料修复费用争议，在对修复方案鉴定意见质证时，被告对涂料修复方案无异议，现又认为系争房屋毛坯交付时没有涂料，但又未提供反驳证据，本院不予采信。本案纠纷系因被告未及时、有效履行保修义务所致，客观上原告至今仍将房屋钥匙留存于物业公司，被告认为栏杆有锈迹是原告保管不善、插座线管内电线及配电箱费应另案处理的意见，没有事实依据。原告要求被告按照鉴定修复意见修复并依约支付修复补偿费用的诉讼请求，具有事实和合同依据，本院予以支持。原告将房屋钥匙一直留在物业公司等待修复完成，应自修复之日起计算赔偿请求权的时效期间，被告认为原告诉请的租金损失已���过诉讼时效，本院不予采纳。被告履行修复义务是其应承担的合同义务，原告要求修复时全程监督、修复后，被告出具鉴定机构的合格报告，非涉案预售合同约定的权利义务内容，该部分诉请缺乏合同依据，本院不予支持。涉案房屋底层客厅地坪下沉严重，根据鉴定意见需铲除原有全部混凝土地坪后进行全面翻修修复，该质量问题直接导致原告无法装修入住，原告要求被告赔偿租金损失，具有事实和法律依据。对于租金损失数额，本院根据系争房屋所处位置、近几年的租赁市场行情并结合本案具体案情,酌定为每月2,000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海绿地湾置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内按照涉案《司法鉴定意见书》确定的修复方案将上海市浦东新区古棕路168弄绿地蓝海庭80号1层101室房屋的质��问题予以修复，以达到设计规范要求；二、被告上海绿地湾置业有限公司履行完毕本判决主文确定的第一项义务之日起十日内按每月2,000元的标准赔偿原告高琦、鞠卫东自2011年１月21日起至履行完毕本判决主文确定的第一项义务之日止的租金损失；三、被告上海绿地湾置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告高琦、鞠卫东修复补偿费27,817元；四、驳回原告高琦、鞠卫东的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，司法鉴定费26,500元，合计26,550元，由被告上海绿地湾置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海��第一中级人民法院。审 判 长  黄 政人民陪审员  梅丽华人民陪审员  田有娣二〇一六年四月五日书 记 员  尹俐媛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。