浙江省台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙1002民初00162号原告（反诉被告）：郑锋。原告（反诉被告）：胡锋。上列两原告共同委托代理人：郑的，浙江鼎格律师事务所律师。被告（反诉原告）：尹学家。委托代理人：朱昌通、朱明，浙江临观律师事务所律师。原告郑锋、胡锋（反诉被告）与被告尹学家（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月7日受理后，2月22日，被告尹学家提出反诉，本院同日予以受理。本案依法由审判员陈由义适用简易程序，于同年3月9日公开开庭进行了审理。原告郑锋及其委托代理人郑的，被告尹学家及其委托代理人朱昌通、朱明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑锋、胡锋诉称：原告郑锋有坐落在台州市第一时间广场609、610、611号房屋三间（合计379.70平方），原告胡锋有坐落在台州市第一时间广场621号房屋一间（376.97平方），2014年3月17日，两原告与被告签订了一份房屋租赁合同，约定：将上述房屋出租给被告办公，设定租期60个月自2014年3月至2019年4月17日止，年租金200000元，每年支付一次，第二年开始，租金提前一个月支付。合同签订后，被告付清了第一年租金，第二年租金被告没有及时支付，后因原告胡锋的房屋被黄岩法院拍卖，由被告于2015年11月中旬拍得，被告实际使用了7个月，计租金58331元，加上原告郑锋的租金100000元，合计158331元。期间，被告仅支付30000元，余下128331元拖欠至今。现请求判令；被告支付房屋租金128331元（计至2016年4月17）并支付自2015年2月18日起至付清之日按人民银行同期贷款利率计算的违约金。原告为证实其诉讼主张，向本院提供了下列证据：一、原、被告间房屋租赁合同，证明屋出租的事实；给证明原告房屋的合法性；二、房屋产权证书，证明原告房屋权属；三、电费清单，证明被告一直在使用房屋的事实。被告尹学家答辩并反诉称：合同订立后，被告按约支付了第一年租金200000元及押金20000元，第二年支付租金30000元。2015年1月，原告胡锋的房屋被黄岩法院查封并启动拍卖程序，导致被告无法正常办公，租赁的房屋无法实际使用，到5月8日，黄岩法院下达执行裁定，要求被告当天下午出屋。同年11月，被告与案外人许金亮共同拍得胡锋的房屋，但是许金亮对该房屋另有用途，明确拒绝租赁给被告作为办公之用。根据租赁合同第十一条第一项的约定，“甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金的本金及30％的违约金。甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿”。综上，两原告将台州市第一时间广场609、610、611和621号房屋整体出租给被告，现不能保证房屋的完整性，已经违反了合同的约定，使被告不能达到租赁房屋的目的，故依照《中华人民共和国合同法》和房屋租赁合同的约定，提出反诉，请求判令：1、解除反诉人与被反诉人于2014年3月17日签订的房屋租赁合同；2、两被反诉人返还反诉人租金230000元；3、两被反诉人承担违约金69000元；4、两被反诉人返还反诉人押金20000元；5、本案诉讼费用由两被反诉人承担。被告（反诉原告）为证实其诉讼主张，向本院提供了下列证据：黄岩法院执行案件立案审查、流程信息表，拍卖裁定和出屋公告，以及产权转移的裁定，证明胡锋的房屋被黄岩法院强制执行的事实。原告郑锋、胡锋（反诉被告）针对被告的反诉辩称，虽然是一起出租，是为了方便，所以只签订一份合同，但合同里没有写明是共同整体出租。原告胡锋的房屋虽然在2015年11月被拍卖，但被告已实际使用了7个月，且由反诉人自己购买，原告郑锋的房屋是完全可正常使用的。合同中关于违约金的计算违反了合同法的规定，是无效的。反诉没有事实依据。所以，要求驳回反诉请求。经开庭审理，双方的举证、质证，结合原、被告的陈述、答辩情况，本院认定如下事实：原告郑锋有坐落在台州市第一时间广场609、610、611号房屋三间（合计379.70平方），原告胡锋有坐落在台州市第一时间广场621号房屋一间（376.97平方），2014年3月17日，两原告与被告签订了一份房屋租赁合同，约定：将上述房屋出租给被告办公，设定租期60个月，一个月为装潢时间，不计租金，自2014年3月至2019年4月17日止；年租金200000元，每年支付一次，第二年开始，租金提前一个月支付；按时交纳租金，如延误要计付滞纳金；甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金的本金及30％的违约金。甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿等内容。合同签订后，被告付清了第一年租金200000元及押金20000元。2015年1月27日，黄岩法院对胡锋的金融借款立案执行，同年5月8日，黄岩法院下达拍卖裁定和出屋公告，为了不腾空承租的房屋，被告尹学家向黄岩法院交纳了数万保证金。此后经三次网拍，于同年11月11日，胡锋坐落在台州市第一时间广场621号房屋（376.97平方）被本案被告尹学家和案外人许金亮共同拍得（各占50％份额）。11月24日，黄岩法院下达产权转移裁定书。约在2015年11月，被告支付租金30000元。另查明，在2016年3月16日，原告郑锋从被告处收回自己的房屋。至此，双方实际解除房屋租赁关系。被告合计应付18个月（郑锋房屋11个月、胡锋房屋7个月）租金120000元（已扣除30000元）。本院认为，原、被告所订立的房屋租赁协议系双方真实意思表示，内容合法，应认定有效。双方对提前解除房屋租赁合同没有异议。本案主要争议有三点，1、两原告的房屋是否属于整体出租？从合同内容看，房屋面积、租金等均未区分，应视为一体共同出租，共同承担权利义务。2、黄岩法院对胡锋房屋的执行行为对被告使用房屋有无影响？从查明的事实看，黄岩法院曾张贴公告要求承租人出屋，在被告交纳保证金后，法院允许其继续使用，直至最后被告尹学家和案外人许金亮共同拍得该房屋。客观上说，拍卖过程中会有人来看房、评估等，有一定的影响，但总体上对被告的办公不会造成实质性影响。可在租金上予以适当扣减。3、两原告是否构成违约以及违约金如何计算？被告认为，因胡锋的房屋被拍卖，不能保证房屋的完整性，已经违反了合同的约定，使被告不能达到租赁房屋的目的，所以构成违约，从而应按合同的第十一条第一项的约定承担责任。本院认为，被告尹学家和案外人许金亮共同拍去胡锋的房屋，有充分理由相信被告是为了继续办公使用，案外人许金亮也应该明知此情况。被告所称不能保证房屋的完整性，与事实不符。也不能成为其解除租赁合同的理由。庭审后双方协商自行解除，本院不干涉。被告关于两原告违约的理由不成立。故其支付违约金的请求也不能支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、解除原告郑锋、胡锋（反诉被告）与被告尹学家（反诉原告）于2014年3月17日签订的房屋租赁合同；二、被告尹学家（反诉原告）支付给原告郑锋、胡锋（反诉被告）房屋租金100000元，并赔偿自2015年3月18日起至付清之日按人民银行同期贷款利率计算的损失；三、原告郑锋、胡锋（反诉被告）返还被告尹学家（反诉原告）押金20000元；四、驳回被告尹学家（反诉原告）的其他反诉请求；上述二、三项互相折抵后，被告尹学家（反诉原告）应于本判决生效后十日内履行完毕。本案受理费1433元，反诉费3043元，合计人民币4476元，由原告郑锋、胡锋（反诉被告）负担276元，被告尹学家（反诉原告）负担4200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费8952元。（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：浙江省台州市财政局；开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001，执收单位代码：02001）。如法律文书生效后，义务人不自觉履行义务的，权利人可在法律文书确定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。逾期申请的，本院不予受理。审 判 员 陈由义二〇一六年四月八日代书记员 叶 臻附件：本判决依据的相关法律和法条《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。