江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣11民终252号上诉人（原审被告）横峰县新盛房地产开发有限公司永谐分公司，住所地江西省横峰县解放中大道枫盛广场，组织机构代码680922788。负责人毛闽军，该分公司董事长。委托代理人郑俊秀，江西饶诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）周斌，男，1974年5月29日出生，汉族，江西省横峰县人，住江西省横峰县。委托代理人钱建华，江西岑阳律师事务所律师。上诉人横峰县新盛房地产开发有限公司永谐分公司（以下简称新盛永谐分公司）因与被上诉人周斌房屋买卖合同纠纷一案，不服横峰县人民法院（2015）横民二初字第83号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人新盛永谐分公司负责人毛闽军及其委托代理人郑俊秀、被上诉人周斌及其委托代理人钱建华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年1月6日，原告周斌与被告新盛永谐分公司签订了编号为fs039000088的《商品房买卖合同》，该合同约定原告购买被告开发的位于横峰县中大道的枫盛广场第1幢2单元30号的商品房，该商品房的用途为商业，建筑面积为26.03平方米，其中套内建筑面积14.13平方米，单价为每平方米人民币12,985.02元，总价款为人民币338,000元；付款方式及期限：签合同时支付首付款人民币178,000元，按揭人民币160,000元；面积确认及面积差异处理：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：……2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行存款利率付给利息。面积误差比﹦（产权登记面积－合同约定面积）/合同约定面积×100%。原、被告双方还对其他权利义务作了约定。合同签订后，被告便向原告交付了涉案商品房，原告于2013年1月6日向被告支付购房首付款178,000元，并就尚欠的购房款160,000于2013年6月7日在中国建设银行股份有限公司横峰县支行办理了按揭。2014年4月29日，为办理涉案商品房房产证，原告分别向横峰县地方税务局交纳契税13,520元、印花税169元，向横峰县公共物业专项维修资金管理中心交纳专项维修资金3,380元。从交房之日起至2014年5月份，原告将涉案商品房出租。2014年7月30日，横峰县房地产管理局为原告周斌办理了涉案商品房的房屋所有权证，房屋所有权证号为横房权证横峰县字第××号，证载建筑面积为28.66平方米，套内建筑面积为15.33平方米。因原告认为证载建筑面积超出了合同约定的建筑面积2.63平方米，被告要求原告补足面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款，但原告认为证载建筑面积超出了合同约定的建筑面积2.63平方米，面积误差比达10.1%，其有权退房。鉴此，原告诉至法院，请求判令：一、解除原告和被告于2013年1月6日签订的《商品房买卖合同》；二、被告返还原告购房款338,000元和利息（从2013年1月6日起按银行同期存款利息计算）；三、被告赔偿原告损失17,069元；四、本案诉讼费由被告承担。庭审中，被告提出反诉，请求：一、原告返还租金；二、原告按房屋总价款的20%折旧赔偿给原告；三、原告赔偿涉案商品房因市场变化而产生的差价。2015年9月8日，被告撤回反诉请求。原审法院认为，原告周斌与被告新盛永谐分公司签订的《商品房买卖合同》（以下简称合同）系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方在合同中约定涉案房屋的合同约定面积与证载面积的面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。因涉案商品房面积误差比达10.1%，解除合同的条件成就，原告作为解除权人可以解除合同。原、被告双方于2013年1月6日签订合同后，涉案商品房房产证于2014年7月30日办理，原告最早也是从此时知道涉案商品房面积误差比绝对值超出3%，因合同未对解除权行使期限作出约定，被告亦未举证证明原告在其催告后仍在合理期限内不行使解除权。故对于被告提出的原告要求解除合同已过诉讼时效的抗辩意见，不予采纳。原告向被告交纳178,000元购房款后，就剩余的购房款160,000元向中国建设银行股份有限公司横峰县支行办理了抵押贷款手续。涉案合同实际已经履行完毕，原告在得知涉案商品房面积误差比绝对值超出3%后仍向中国建设银行股份有限公司横峰县支行支付每月的按揭款，只是履行其与中国建设银行股份有限公司横峰县支行之间金融借款合同义务，并不代表其已放弃合同解除权。故对于被告提出的原告在得知涉案商品房面积误差比绝对值超出3%后仍交纳按揭款视为放弃合同解除权的抗辩意见，亦不予采纳。对于原告要求解除与被告签订的合同的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求被告返还原告购房款338,000元及同期银行存款利息的诉讼请求符合合同约定和法律规定，予以支持，但利息应分段计算。原告因购买涉案商品房向相关部门交纳税费共计17,069元，因被告超面积向原告交房，导致原告依据合同约定解除合同，其行为已构成违约，应承担赔偿原告上述税费损失的违约责任。原告要求被告赔偿损失17,069的诉讼请求，于法有据，予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十五条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，作出如下判决：一、解除原告周斌与被告横峰县新盛房地产开发有限公司永谐分公司于2013年1月6日签订的《商品房买卖合同》；二、被告横峰县新盛房地产开发有限公司永谐分公司于本判决生效之日起十日内返还原告周斌购房款338,000元及利息，利息分段计算如下：从2013年1月6日起至2013年6月6日止的利息以178,000元为本金按中国人民银行发布的同期同类存款利率计算，从2013年6月7日起至本判决生效之日止以338,000元为本金按中国人民银行发布的同期同类存款利率计算；三、被告横峰县新盛房地产开发有限公司永谐分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告周斌损失17,069元。上诉人新盛永谐分公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决并依法改判；本案诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：1、上诉人在合同履行中没有导致合同解除的违约行为。涉案房屋实际面积虽然超出合同约定面积的3%，但上诉人并未就超出合同约定面积以外的部分向被上诉人主张权利。2、涉案房屋产权登记面积比合同约定面积大2.63平方米，是建筑规划中适用《建筑工程建筑面积计算规范》和房产测绘中适用《房产测量规范》时采用不同的标准确认房屋面积所造成的，上诉人并无过错。3、被上诉人并未因涉案房屋的面积差异而遭受损失，也未因面积差异而增加契税，房管部门也是按照商品房买卖合同约定面积收取相关税费的，且上诉人并未因房屋面积差异而从中获益。4、上诉人已将房产交付给被上诉人使用多年，被上诉人已实际收取了租金。5、被上诉人要求解除合同的根本缘由在于当地房价下跌，被上诉人实际是寄希望于利用法律规定转嫁风险，而这并非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条意旨之所在。上诉人发现涉案房屋实际面积比合同约定面积多出2.63平方米后，表示同意将房屋实际面积中超出合同约定的部分赠与给被上诉人。因此，原审判决解除合同，不仅使得当事人签订《商品房买卖合同》的合同目的得不到实现，也使得当事人之间利益失衡，不利于维护交易稳定，也有违公平、诚实信用的民事活动原则。被上诉人周斌答辩称，本案《商品房买卖合同》中已经明确约定“面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房”，该项约定是合同双方真实的意思表示，合法有效，故被上诉人有权按照该项约定要求解除合同。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。二审期间，上诉人向本院提供了承租人上饶市卓越房地产咨询有限公司出具的其已向被上诉人交纳14,251.5元房屋租金的《证明》一份，拟证明上诉人已将涉案房屋实际交付给被上诉人，被上诉人已投入使用并取得收益。被上诉人质证意见：对该份《证明》的真实性有异议，第一年应收租金抵扣了承租人的装修费，第二年没有收到租金，承租人也走了。本院认证意见：根据该份《证明》的文字内容，结合原审庭审笔录第7、8页中被上诉人的陈述，本院对上诉人主张的涉案房屋已实际交付且被上诉人已投入使用的证明目的予以确认。被上诉人未提供新的证据。经审理查明，原审查明的案件事实无误，本院予以确认。另查明，被上诉人在本案二审中认可其购房用途为经商店面，并表示其购房本来打算用来做生意。在本院询问涉讼房屋存在面积差异对被上诉人有何不利影响时，被上诉人的回答是：“以前认为商场有人统一管理，有较大升值空间，但现在没有专职人员管理，经营混乱。”被上诉人在二审中明确表示在不解除合同的前提下同意将多出的2.63平方米的面积无偿赠与给被上诉人。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，双方当事人签订《商品房买卖合同》之目的，是通过被上诉人支付价款的方式将商品房的所有权转移给被上诉人。根据现有证据，可以确认讼争商品房实际已经交付给了被上诉人并办理了房产证，且被上诉人所购房屋性质为商铺并已经投入经营和使用。结合被上诉人的陈述及举证情况，可以看出讼争房屋的实际面积大于合同约定的面积，不仅没有对被上诉人使用该房屋造成损害，反而会增加商铺的使用功能，即房屋实际面积超过合同约定并不会导致被上诉人购房的合同目的无法实现。况且，讼争房屋的面积误差比虽然达到10.1%，但合同约定的建筑面积为26.03平方米，产权登记面积仅比合同约定面积多出2.63平方米，考虑到在房屋建设过程中建筑面积误差难以完全避免的实际情况，不宜仅凭产权登记面积比合同约定面积多出2.63平方米就简单认定上诉人存在足以解除合同的违约行为。上诉人在本案审理过程中已经明确表示愿意将超出合同约定的房屋面积无偿赠送给被上诉人，故上诉人已经体现出履行合同的诚意。在此情形下，房屋面积的增加，并未增加被上诉人的经济负担。涉讼商品房是否具有升值空间，属被上诉人购房时自主判断的范畴，故涉讼房屋面积的增加也未对被上诉人当初购房时的主观预期造成不利影响。综合以上分析判断，可以确认被上诉人主张解除购房合同并非基于房屋面积增加对其带来的不利影响。如果仅凭产权登记面积比合同约定面积多出2.63平方米这一事实而解除本案购房合同，则有违《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”以及该法第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”等法律规定的公平履行原则和诚实信用原则，也有违《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条中督促房地产开发商诚实守信的司法解释本意。因此，被上诉人要求解除合同的诉讼请求，不应得到支持。原审适用法律与实体处理不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销横峰县人民法院（2015）横民二初字第83号民事判决；二、驳回被上诉人周斌的诉讼请求。一审案件受理费6,626元、二审案件受理费6,266元，均由被上诉人周斌负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐迎风审 判 员  王 琦代理审判员  郑国辉二〇一六年四月二十五日书 记 员  邱露莹