苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0508民初702号原告苏州同润市场管理有限公司，住所地苏州市姑苏区友新路1108号。法定代表人严金泉，该公司董事长。委托代理人孙海辉，江苏简文律师事务所律师。委托代理人徐莉，江苏简文律师事务所律师。被告施守杰。委托代理人蒋存励，江苏智择律师事务所律师。委托代理人蒋少华，江苏智择律师事务所律师。原告苏州同润市场管理有限公司与被告施守杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月29日立案受理后，依法由审判员徐侃独任审判，于2015年2月25日公开开庭进行了审理。原告苏州同润市场管理有限公司的委托代理人孙海辉、徐莉和被告施守杰及其委托代理人蒋存励到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州同润市场管理有限公司诉称：原、被告及物业管理方于2014年7月5日签订《0690绿色生活广场商铺租赁合同》及《关于0690绿色生活广场商铺租赁合同的补充协议》，由被告向原告租赁苏州市姑苏区友新路1108号0690绿色生活广场一层118号商铺，合同对租金、综合管理费、付款方式、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告按约向被告交付商铺，可被告并未按约支付租金及综合管理费，经原告多次催讨，可被告却一直拖延拒付。为此，请求：1、判令被告向原告支付租金及综合管理费212490.72元（期间为2015年3月6日至2016年3月5日）；2、判令被告向原告支付滞纳金（违约金）883961.40元（以212490.72元为基数，按每天2%标准计算，第一笔106245.36元起算日为2015年2月4日，第二笔106245.36元起算日为2015年8月7日，均暂计至2015年11月30日，请求计算至被告付清第1项诉请款项之日止）；3、诉讼费用由被告承担。原告苏州同润市场管理有限公司提供以下证据：1、《0690绿色生活广场商铺租赁合同》，证明双方在合同中明确约定了租赁面积、租金及支付时间、逾期支付租金和综合管理费需承担的违约责任；2、《关于0690绿色生活广场商铺租赁合同的补充协议》，主要证明在被告承租范围内的房屋涉及到的出入口问题，双方协商一致并通过协议予以明确；3、送达地址确认书，证明双方履行期间被告对收件地址的确认；4、律师函及邮寄凭证，证明原告委托律师向被告催讨租金及综合管理费；5、房屋所有权证，证明租赁合同约定的房屋系原告合法拥有，且已获得房屋部门产权证登记；6、商户装修方案审核意见表，是被告收到租赁房屋后提出装修的请求及相关部门的审核意见，原告及物业公司、被告的签字日期是2014年7月7日，证明房屋7月15日前已交付；7、安全承诺书，是被告在装修期间就其租赁房屋玻璃更换所涉安全作出的承诺，时间是2014年8月4日，证明房屋已经交付；8、验收申请表，是被告向原告房屋的物业管理单位提出其租赁房屋已装修完毕，请求验收的申请，装修完成日期是2014年8月16日。被告施守杰辩称：1、双方于2014年7月5日签订的0690绿色生活广场商铺租赁合同是无效合同。首先涉案租赁物友新路1108号房屋土建已通过消防验收，但原告对原本的农贸市场进行装修并分割出租，即其将其作为商场出租，但作为经营者的原告却未申请建设工程消防审核验收，按消防法第13条规定，未经消防验收或验收不合格的禁止投入使用。本案所涉房屋未经消防验收合格，也未办理开业前消防安全审查即对外出租，违反法律强制性规定，该租赁合同应为无效合同。其次本案争议的租赁物房屋用途原系农贸市场，可原告在其基础上开办了绿色生活广场，将用途擅自改变为商业用途，违反了土地管理法第56条的禁止性规定。依照合同法第52条第5项规定，违反法律、行政法规的强制性规定是无效合同。因此该房屋租赁合同为无效合同。2、即便该合同被认定为有效合同，其也无法履行，按照第1点的论述，由于该房屋整体内部重新作了改建、内部装修，原告依法应当向消防部门申请审核，但原告未办理，因此该房不能合法使用，由于被告自身有一定投入，所以只能每天看看店，但不能正常使用，无法实现合同目的。3、退一万步讲，即使合同有效且能履行，被告也无须支付房租和管理费。原告在招商时公开明确地许诺，广场整体入驻率80%才正式开业，开业后才收取房租和综合管理费，因此原告在发律师函前从未向被告催讨过房租及管理费。事实上目前为止广场实际入驻率远未达到80%，被告认为即便该合同有效，根据原告承诺，被告也无须支付房租和综合管理费。4、原告在合同约定的出租面积与实际面积有重大差异。由于原告至今拒绝提供房屋测绘成果，根据被告自己的测量，双方实际租赁面积与合同约定面积存在重大差异，所谓租金的计算标准严重不实。被告认为应当以我们测量下来103.3平米为计租面积，或以房产测绘部门的测绘结果为准。最后，该合同约定的逾期付款违约金过高，请法院依法降低。另外，房屋交付时间我们认为是9月份，因此应当从9月扣除57天免租期，然后再起算租金。请求法院依法维护被告权益，驳回原告诉请。被告施守杰提供以下证据：1、苏公消验字（2014）第0005号建设工程消防验收意见书复印件以及0690绿色生活广场宣传手册。证明涉案租赁房屋友新路1108号农贸市场本已通过建筑消防验收，但是原告擅自改变租赁用途，并对原本的市场进行装修，分割进行商业出租，却未申请建设工程消防设计审核和验收；2、收据四份，证明被告已支付的费用184377.26元，其中一笔25008.9元是支付给物业公司的；3、申请证人吴某甲出庭作证，证明原告在招商时曾承诺入住率达到80%才起算租金。经审理，双方当事人对于以下事实无争议，本院予以认定：2014年7月5日，被告施守杰（乙方）与原告苏州同润市场管理有限公司（甲方）及案外人物业管理方苏州润达物业管理有限公司（丙方）三方签订了《0690绿色生活广场商铺租赁合同》一份，合同载明：一、租赁商铺被告施守杰向原告苏州同润市场管理有限公司租赁的商铺坐落于苏州市姑苏区友新路1108号0690绿色生活广场一层118号，乙方已对上述房屋现场勘察，对房屋的面积、设施、水、电、相邻关系、环保、消防、经营环境等情况均无异议；二、租赁面积租赁商铺的建筑面积149.012平方米（手写标注：实际计租面积为136.212平方米），此面积经甲乙丙三方确认后作为租金及综合管理费、物业管理费等款项费用的收取基数；三、租赁用途乙方承诺，租赁商铺必须用于经营洗衣店；四、租赁期限1.租赁期限为5年，暂定自2014年9月6日起至2019年（合同文本中误写为2015年）9月5日止，租赁期限自实际交付日起算；2.交付日期：除特殊情况外，甲方暂定于2014年7月15日前将租赁商铺交付乙方并由乙方签署书面接收文件给甲方，如因甲方原因导致交房延迟，则双方租赁起始日相应顺延；3.免租装修期：甲方给予乙方免租装修期52天；五、合同费用及其支付期限1.固定租金及综合管理费本合同租金及综合管理费总金额为人民币壹佰壹拾陆万玖仟玖佰玖拾陆圆柒角玖分，（1）2014年9月6日至2015年9月5日止，乙方应向甲方支付租金为65元/㎡•月，计106245.36元，综合管理费为65元/㎡•月，计106245.36元，年度租赁费用总金额计212490.72元。（2）2015年9月6日至2016年9月5日止，乙方应向甲方支付租金为65元/㎡•月，计106245.36元，综合管理费为65元/㎡•月，计106245.36元，年度租赁费用总金额计212490.72元。（3）2016年9月6日至2017年9月5日止，乙方应向甲方支付租金为70.2元/㎡•月，计114744.99元，综合管理费为70.2元/㎡•月，计114744.99元，年度租赁费用总金额计229489.98元……；3.物业管理费（含物业费、服务费和运营管理费）为每月每平方米28元，每半年共计22884元；4.支付方式：以上租金、综合管理费、物业费每半年支付一次，先付后用，第一期费用合计129129.36元，乙方须于签约当日一次性支付，合同费用须在前一期费用期满前30天支付；六、保证金和其他费用1.租赁履约保证金本合同签订当日，乙方需向甲方支付53123元作为乙方租赁商铺的租赁履约保证金；七、甲方权利义务7.甲方应确保“0690绿色生活广场”的消防验收合格通过，乙方店铺经营所需要通过的消防检查合格证由乙方自行负责办理；十一、违约责任8.乙方如未能按本合同第五条、第六条约定支付履约保证金、租金及综合管理费、物业管理费等各项费用，应以当期迟延交付的费用金额为基数，以每天2%为标准向甲方支付滞纳金等等。租赁物业的平面图为该合同附件。同时，原、被告等三方还签订了一份《关于0690绿色生活广场商铺租赁合同的补充协议》，内容为：“1、乙方已经获悉甲方的电井出入口位于乙方租赁范围；2、乙方同意不对其租赁房屋内的电井出入口进行封堵，为甲方检修电井提供便利。”签订合同当日，被告施守杰向原告苏州同润市场管理有限公司支付了1-118商铺履约保证金53123元和2014年9月6日-2015年3月5日半年的租金53122.68元、综合管理费53122.68元，原告苏州同润市场管理有限公司分别出具了收据。物业管理方苏州润达物业管理公司向被告施守杰收取半年物业费22884、装修期物业费2124.9元合计25008.9元，并出具相应收据。被告施守杰承租后，对商铺进行了装修，于2014年8月7日成立苏州净享一生洗涤服务有限公司，领取了营业执照后经营约瑟芬洗衣会所。2015年10月28日，原告苏州同润市场管理有限公司委托律师向被告施守杰发出律师函，催收租赁费用258258.72元、逾期付款滞纳金759280.64元（滞纳金暂计算至2015年9月30日）。被告施守杰收函后未予复函和支付相关款项。苏州市友新路1108号房屋及土地使用权属原告苏州同润市场管理有限公司单独所有，建筑面积12468.02㎡，规划用途为非居住，土地使用权面积7368.90㎡，地类（用途）为批发零售用地（051）。以上事实，由原告苏州同润市场管理有限公司提供的《0690绿色生活广场商铺租赁合同》、《关于0690绿色生活广场商铺租赁合同的补充协议》、律师函及邮寄凭证、房屋所有权证及土地使用权证、被告施守杰提供的苏州净享一生洗涤服务有限公司营业执照、收据四份以及当事人的陈述等证据经庭审质证后所证实，本院予以确认。本案当事人之间在事实认定和法律适用方面存在以下四个方面的争议，本院根据当事人各自提供的证据和法律规定逐一分析评判认定如下：一、关于合同效力。被告施守杰认为双方于2014年7月5日签订的0690绿色生活广场商铺租赁合同是无效合同，为此，提供苏公消验字（2014）第0005号建设工程消防验收意见复印件和0690绿色生活广场宣传手册作为证据，其主要理由：首先，涉案租赁物友新路1108号房屋土建已通过消防验收，但原告对原本的农贸市场进行装修并分割作为商场出租未经建设工程消防审核验收，违反《消防法》第13条强制性规定；其次，本案争议的租赁物房屋用途原系农贸市场，可原告在其基础上开办了绿色生活广场，将用途擅自改变为商业用途，违反了《土地管理法》第56条的禁止性规定。因此，依照《合同法》第52条第5项规定，该房屋租赁合同违反法律行政法规的强制性规定，为无效合同。原告苏州同润市场管理有限公司对被告施守杰提供的苏公消验字（2014）第0005号建设工程消防验收意见书和0690绿色生活广场宣传手册的真实性没有异议，但认为该组证据证明的内容与事实不符，建筑工程在经过综合验收及消防验收后才能获得产权证，所以被告认为房屋未通过消防验收，不是事实，而且房屋装修是否审批，属于行政审批，不属于本案审理范围。对此，本院认为：首先，对于被告施守杰提供的证据苏公消验字（2014）第0005号建设工程消防验收意见书和0690绿色生活广场宣传手册，双方对其均无异议，只是对其证明对象存在分歧，故本院认定该证据的效力。其次，原、被告于2014年7月5日签订的0690绿色生活广场商铺租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应认定为有效。理由如下：1、本案中，涉案房屋系地类（用途）为批发零售用地（051）的非居住房屋，原告苏州同润市场管理有限公司依法领取了房屋所有权证，同时，被告施守杰提供的苏公消验字（2014）第0005号建设工程消防验收意见书也证明了原告苏州同润市场管理有限公司对该房屋土建及内装修建设工程申请消防验收并经苏州市公安消防局综合评定该工程消防验收合格；2、租赁房屋的消防申报审核义务，双方在合同第七.7条有明确约定，即原告方应确保“0690绿色生活广场”的消防验收合格通过，被告方店铺经营所需要通过的消防检查合格证由乙方自行负责办理，与上述消防审核意见书中的原告方申报范围、部位也相互印证；3、租赁房屋经消防安全验收合格，并不是认定房屋租赁合同效力的必要条件，且被告施守杰并未提供证据证明其向消防机关申报消防审批被驳回的事实，亦未举证证明原告苏州同润市场管理有限公司因改变农贸市场而按商铺分割出租导致消防验收不合格的事实；4、违反效力性强制性规定的，应当认定合同无效；违反管理性强制性规定的，应当根据具体情况认定合同效力。被告施守杰在抗辩中适用的《消防法》、《土地管理法》中的强制性规定总体来说属于管理性（或称取缔性）强制规定。我国合同法司法解释（二）第十四条对合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”作了限缩性解释，即“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。违反管理性强制规定并不必然导致合同行为无效。因此，被告施守杰以房屋租赁合同违反《消防法》、《土地管理法》的强制性规定而无效的观点，本院不予采纳。二、关于本案租赁商铺的交付时间。被告施守杰主张商铺实际交付时间大约是2014年9月6日；而原告苏州同润市场管理有限公司主张在合同签订时即交付了租赁房屋，并提供了商户装修方案审核意见表、安全承诺书、验收申请表等三份证据证明其主张的事实。被告施守杰对该三份证据的质证意见是：认可三份材料中签字是被告施守杰所签，其中一份没有签署时间，认为该组证据不能完全证明7月15日前交付的事实，且这些材料与交付时间也没有直接联系。本院审查后认为，商户装修方案审核意见表所记载的内容是原告苏州同润市场管理有限公司各职能部门对1-118商铺装修方案的审核意见，被告施守杰签名确认，尽管其未签署落款日期，但其他审核人签署日期为2014年7月7日；安全承诺书是被告施守杰为改造北墙玻璃窗位置对外观和安全责任所作的承诺，落款日期为2014年8月4日；验收申请表是被告施守杰于2014年9月18日向0690生活广场物业管理中心申请验收其1-118号商铺于2014年8月16日竣工的内装修工程的书面申请。以上三份证据属于书证，其形成过程和来源是客观真实、合法的，并且与原告苏州同润市场管理有限公司主张的待证事实具有密切的关联性，被告施守杰否认关联性的观点不能成立，因此，本院对该三份证据的证明力予以认定。本争点的实质在于是否在合同期限外给足了52天的免租装修期，双方虽在合同中约定于2014年7月15日前交付租赁商铺，但未按约定签署交接文件，由此引发本争议，双方均有责任，希望双方在今后应规范合同履行行为。该三份证据不能证明交付商铺的具体某一日期，但验收申请表能明确证明在2014年8月16日被告施守杰已经装修竣工，同时，鉴于被告施守杰未提供其在本案诉讼前曾向出租人提出逾期交付问题和相应顺延租赁起始日期的要求等方面的证据，本院认定原告苏州同润市场管理有限公司于2014年7月15日前已经将1-118号商铺交付给被告施守杰，对被告施守杰主张商铺于2014年9月6日交付和要求对租期租金相应顺延或扣减的诉请，本院不予采纳。三、关于租赁面积的问题。被告施守杰对合同租赁面积有异议，自行测绘实际房屋面积为103.3平米，与合同租赁面积有较大误差，要求以被告方测绘的面积或房产部门测绘面积为准；原告苏州同润市场管理有限公司则认为，商铺租赁合同第二条约定了租赁商铺建筑面积计算方式，签订合同前已向承租人说明，且承租人对租赁房屋进行详细查看确认同意后签订商铺租赁合同。本院认为：根据双方签署的商铺租赁合同约定及被告施守杰对合同附件一总平面图阴影部分签字确认的情况来看，涉案租赁商铺是当事人双方认可的特定房屋，明确约定了计租面积和租金、综合管理费的标准，应认定为双方约定的租金为固定数额，同时，双方还在合同第一.3条明确“乙方已对上述房屋现场勘察，对房屋的面积、设施、水、电、相邻关系、环保、消防、经营环境等情况均无异议”，且被告施守杰在合理期限内并未提出异议，现以合同约定面积与实际面积不符为由主张减付租金，本院不予支持。四、关于双方之间是否有商铺入住率达到80%才起算租金的约定？被告施守杰主张认为原告苏州同润市场管理有限公司在招商过程中其工作人员曾作出过以上承诺，理由是原告苏州同润市场管理有限公司因为有此承诺，故在发律师函前从未催讨过相关费用，同时申请证人吴某乙出庭作证；原告苏州同润市场管理有限公司则否认有此承诺，认为，其在被告施守杰欠付租金等费用后一直向其催款，证人吴某乙是原告提起的另一诉讼案件的被告，吴某乙也欠付租金等费用，故吴某乙的证言不能采信。对此，本院认为：当事人协商一致，可以变更合同。商铺入住率未达80%则不收取租金等费用，对于合同双方来说均是一项在合同履行过程中非常重大的变更事项，一般应当通过书面补充合同加以明确约定后才能对双方当事人产生拘束力。证人吴某乙与原告苏州同润市场管理有限公司存在利害关系，其证言证明力较弱，不能单独作为认定事实的依据，现被告施守杰提供的以上证据和陈述，不能认定原、被告之间有商铺入住率达到80%才起算租金的约定。综上，本院认为：原、被告于2014年7月5日签订的0690绿色生活广场商铺租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应认定为有效。双方均应当按约全面履行各自的义务。原告已按约履行了交付商铺的义务，被告也应按约定履行支付租金和综合管理费的义务。被告施守杰欠付2015年3月6日起的租金和综合管理费，由此引发本案纠纷，责任在被告。现原告苏州同润市场管理有限公司要求被告施守杰支付2015年3月6日至2016年3月5日期间的租金和综合管理费212490.72元并支付滞纳金（违约金）（第一笔106245.36元起算日为2015年2月4日，第二笔106245.36元起算日为2015年8月7日），符合合同“每半年支付一次、先付后用”、“在前一期费用期满前30天支付”的约定范围，本院予以支持。关于滞纳金（即逾期付款违约金）的计算标准，原告苏州同润市场管理有限公司要求按照合同第十一.8条约定的每天2%标准计算，被告施守杰认为偏高、要求给予调整，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后，调整为按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%的标准进行计算，原告苏州同润市场管理有限公司超出此金额的部分，本院不予支持。至于被告施守杰在庭审中作为抗辩提出其不能合法、正常使用、无法实现合同目的，因无依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第七十七条、第九十四条第(三)项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告施守杰于本判决生效之日起10内向原告苏州同润市场管理有限公司支付2015年3月6日至2016年3月5日期间的租金和综合管理费计212490.72元，并按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%的标准支付滞纳金（违约金）（第一笔106245.36元起算日为2015年2月4日，第二笔106245.36元起算日为2015年8月7日，均计算至实际给付之日止）；二、驳回原告苏州同润市场管理有限公司的其他诉讼请求。（以上款项如采用转账方式支付，请汇入原告苏州同润市场管理有限公司指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19258元，减半收取人民币9629元，由原告苏州同润市场管理有限公司负担8291元，由被告施守杰负担1338元。被告施守杰应负担部分于本判决生效之日起10日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员 徐 侃二〇一六年四月五日书记员 周苏彦