北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2015)二中民初字第13365号原告翁振拓，男，1968年9月23日出生。委托代理人郑伟，北京市中银律师事务所律师。委托代理人孙美妍，北京市中银律师事务所律师。被告北京瀚源科技有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区地盛西路6号院4号楼2层201。法定代表人孙群心，董事长委托代理人杨保华，北京雷杰展达律师事务所律师。委托代理人李修琴，北京雷杰展达律师事务所律师。被告北京中视联国际数字产业园建设有限公司，住所地北京市经济技术开发区地盛西路6号A号楼七层。法定代表人ＸＸ，总经理。委托代理人李惠敏，女，1984年8月6日出生。被告北京义会嘉置业有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣华中路5号院1号楼1606。法定代表人刘源超，董事长。委托代理人曹晓敏，女，1985年1月3日出生。本院受理原告翁振拓起诉被告北京瀚源科技有限公司（以下简称瀚源公司）、被告北京中视联国际数字产业园建设有限公司（以下简称中视联公司）、被告北京义会嘉置业有限公司（以下简称义会嘉公司）申请执行人执行异议之诉一案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。翁振拓之委托代理人孙美妍，瀚源公司之委托代理人杨保华、李修琴，中视联公司之委托代理人李惠敏，义会嘉公司之委托代理人曹晓敏，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翁振拓诉称：我与中视联公司、义会嘉公司商品房预售合同纠纷一案，已经人民法院审理作出（2014）二中民初字第03194-2号民事判决书，现已生效。因该案被告拒不履行法定义务，我依法向法院申请强制执行。执行过程中，瀚源公司提出执行异议，主张涉诉房屋系其合法购买并实际占用。北京市第二中级人民法院针对该执行异议作出执行裁定书，裁定中止对涉诉房屋的执行。现我对该裁定不服，瀚源公司并未提供充分证据证明其与被执行人中视联公司之间存在真实的房屋买卖关系，并未能证实其已支付全部房款并实际占用。且瀚源公司作为消费者买受人与中视联公司签署的《资产转让合同》中约定房屋用途为“办公”，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项所规定的“所购商品房系用于居住”的条件，故不可排除执行。因此，为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条向人民法院起诉，请求：1、判令在（2015）二中执字第01026号执行案件中对中视联公司名下的北京市经济技术开发区地盛西路6号院4号楼整栋房屋予以继续执行；2、本案诉讼费由被告承担。瀚源公司辩称：在法院查封涉诉房屋之前，我公司已与中视联公司签订了书面的购房合同，且我公司已在查封之前合法占有了涉诉房屋，并已经全部全额支付了购房款，现房屋没有过户并非我公司自身原因导致，故应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定中止执行。原执行异议裁定书裁定正确，故不同意翁振拓的诉讼请求。被告中视联公司辩称：同意瀚源公司的诉讼意见，不同意翁振拓的诉讼请求。被告义会嘉公司辩称：同意瀚源公司的诉讼意见，不同意翁振拓的诉讼请求。经审理查明：翁振拓与义会嘉公司、中视联公司曾因商品房预售合同纠纷诉至本院，翁振拓在该案中起诉要求解除其与义会嘉公司签订的二份《资产转让合同》，并由义会嘉公司返还已付购房款及利息、赔偿房屋差价损失及已付一倍购房款，中视联公司对义会嘉公司承担的返还已付购房款及利息和赔偿责任承担连带责任。在该案审理过程中，翁振拓向本院申请财产保全，本院于2014年12月4日作出（2014）二中民初字第03194-1号民事裁定，对翁振拓提出的财产保全申请予以准许，并于同年12月16日保全查封了中视联公司名下位于北京经济开发区地盛西路6号院（房屋所有权证号：X京房权证开字第××号）包括涉诉房屋在内的房产。2014年12月18日，本院针对双方上述纠纷作出（2014）二中民初字第03194-2号民事判决，判令：“一、解除北京义会嘉置业有限公司与翁振拓于二○一一年一月二十八日及二○一一年四月十四日签订的编号为YHJ－××及编号为YHJ－×××的两份《资产转让合同》；二、北京义会嘉置业有限公司于判决生效后七日内向翁振拓返还购房款八千一百八十五万一千九百七十元并按照中国人民银行同期贷款利息支付该款项至判决生效之日止的利息（其中五百万元购房款的利息起算时间为二○一一年一月二十九日、一千万元购房款的利息起算时间为二○一一年三月九日、五百万元购房款的利息起算时间为二○一一年三月十六日、一千二百万元购房款的利息起算时间为二○一一年四月二十二日、三百万元购房款的利息起算时间为二○一一年四月二十七日、五百万元购房款的利息起算时间为二○一一年五月十八日、四千零三十万元购房款的利息起算时间为二○一一年十二月一日、一百五十五万一千九百七十元购房款的利息起算时间为二○一一年十二月六日）；三、北京义会嘉置业有限公司于判决生效后七日内赔偿翁振拓一亿一千万元；四、北京义会嘉置业有限公司若无力清偿上述对于翁振拓的债务，北京中视联国际数字产业园建设有限公司对于前述款项承担偿还义务；五、驳回翁振拓的其他诉讼请求。”判决后，义会嘉公司不服，向北京市高级人民法院提起上诉，北京市高级人民法院经审理，于2015年6月12日作出（2015）高民终字第00782号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。因义会嘉公司、中视联公司未按上述生效判决履行义务，翁振拓向本院申请强制执行，本院于2015年7月15日立案受理，执行案号为（2015）二中执字第1026号。执行过程中，瀚源公司以本院查封的涉诉房屋系其合法购买为由提出执行异议，请求法院解除对涉诉房屋的查封措施。本院经审查认为瀚源公司提出的要求解除对涉诉房屋查封措施的异议成立，遂于2015年11月作出（2015）二中执异字第01235号执行裁定：中止对北京经济技术开发区地盛西路6号院4号楼的执行。另查，瀚源公司与中视联公司于2013年11月28日签订《资产转让合同》（编号：zsl-××），约定瀚源公司向中视联公司购买涉诉房屋，购房款总额为33293337元。中视联公司于2014年3月21日向瀚源公司分别开具金额为3293337元、10000000元、10000000元和10000000元的购房款发票，金额合计33293337元。审理中，瀚源公司为证明其已于2014年5月1日合法占有涉诉房屋，另提交了《BDA国际广场水环热泵空调工况使用协议书》、《消防安全协议书》、《前期物业管理服务委托协议》、《BDA国际广场代收代缴水（电）费协议》、物业公司证明等证据材料。翁振拓对上述证据不予认可，但未提交相反证据予以反驳。再查，涉案房屋所涉土地使用权性质为工业用地，房屋规划用途为生产研发。北京市土地管理部门曾于2010年10月发布《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》[京国土（2010）480号]（以下简称480号文），要求进一步加强对研发、工业项目用途监管。就此问题，本院依职权赴北京市国土资源局经济技术开发区分局进行调查，该单位相关工作人员答复称：涉案房屋所在项目尚不存在违规使用土地问题，亦不涉及480号文，在该文件出台前，中视联公司已经补交了土地出让金，故可以进行分割销售转让。上述事实，有（2014）二中民初字第03194-1号民事裁定书、（2014）二中民初字第03194-2号民事判决书、（2015）高民终字第00782号民事判决书、（2015）二中执异字第01235号执行裁定书、查封扣押财产清单、《资产转让合同》、、购房款发票、《BDA国际广场水环热泵空调工况使用协议书》、《消防安全协议书》、《前期物业管理服务委托协议》、《BDA国际广场代收代缴水（电）费协议》、物业公司证明、调查笔录及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人不服本院执行异议裁定书，可以依法主张权利。案外人、当事人对执行异议裁定不服，与原生效判决裁定无关的，可以自执行异议裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本案中，翁振拓不服本院作出的中止执行的执行裁定，依据上述法律规定提起案外人执行异议之诉，根据相关司法解释规定及本案当事人诉辩意见，本案审理焦点有四：其一、瀚源公司与中视联公司之间是否存在真实的房屋买卖合同关系，且该合同关系成立于人民法院查封之前；二、瀚源公司是否支付了全部价款；三、瀚源公司在涉诉房屋查封之前是否已合法占有涉诉房屋；四、涉诉房屋未能过户登记是否因瀚源公司自身原因所致。关于焦点一，根据本案现有证据显示，瀚源公司与中视联公司已于2013年11月28日就涉诉房屋签订《资产转让合同》，其中明确约定双方的主要权利义务，系瀚源公司支付房款、中视联公司交付房屋并转移所有权，符合房屋买卖合同的基本特征。翁振拓虽否认瀚源公司与中视联公司买卖合同关系的真实性，但其并未提交相反证据予以反驳，故本院对翁振拓的此项诉讼理由难以采信。据此，本院认定瀚源公司与中视联公司于涉诉房屋查封之前已经存在真实的房屋买卖合同关系。关于焦点二，针对付款事实，中视联公司认可瀚源公司已支付全款，瀚源公司另提交了涉诉房屋购房款发票用以证明，其中显示的付款数额已经达到涉诉房屋的全部价款。翁振拓虽对上述付款事实不予认可，但并未提交相反的证据予以反驳，故本院对翁振拓的此项诉讼理由难以采信。据此，本院对瀚源公司已支付全部购房款的事实予以确认。关于焦点三，根据瀚源公司提交的现有证据显示，其已于2014年5月1日办理了房屋交接手续，并在此后合法占有涉案房屋。翁振拓虽对上述占有的事实不予认可，但并未提交相反的证据予以反驳，故本院对翁振拓的此项诉讼理由难以采信。据此，本院认定瀚源公司已于查封之前合法占有涉诉房屋。关于焦点四，根据瀚源公司与中视联公司签订的《资产转让合同》，瀚源公司已经按照其中约定履行了自身义务，现涉诉房屋未能过户，尚无证据证明瀚源公司作为买受人对此存在任何过错。据此，本院认定涉诉房屋未能过户登记并非因瀚源公司自身原因所致。基于上述分析，瀚源公司依据其与中视联公司签订的房屋买卖合同，已经支付全部价款并实际占有涉诉房屋，亦对未办理过户登记手续的事实不存在过错，且签订合同与占有的事实均发生于涉诉房屋查封之前。因此，瀚源公司要求停止对涉诉房屋执行的异议请求，具有事实和法律依据。翁振拓要求对涉诉房屋许可执行的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，本院判决如下：驳回翁振拓的全部诉讼请求。案件受理费70元，由翁振拓负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  周梦峰代理审判员  纪灵筠人民陪审员  叶向忠二〇一六年四月二十九日书 记 员  程 飞书 记 员  张 丽