上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）杨民四(民)初字第3502号原告(反诉被告)上海电气物业有限公司，住所地上海市崇明县横沙乡富民支路XXX号C3-16(上海横泰经济开发区。法定代表人洪琛，执行董事。委托代理人陆垒，上海市锦天城律师���务所律师。被告(反诉原告)上海耀东光电科技有限公司，住所地上海市。法定代表人汪福钢，经理。委托代理人朱建平，上海同甘律师事务所律师。上海电气物业有限公司(以下简称电气公司)诉上海耀东光电科技有限公司(以下简称耀东公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月18日立案受理后，依法适用简易程序由审判员龚立琼独任审判。2015年10月15日，耀东公司向本院提起反诉，2016年1月11日本案依法转为适用普通程序，并于2016年2月26日公开开庭进行了审理。电气公司委托代理人陆垒，耀东公司法定代表人汪福钢及其委托代理人朱建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)电气公司诉称，2010年12月30日，电气公司与耀东公司签订《租赁合同》，约定电气公司将其所有的位于上海市杨浦区眉州路XXX号XXX幢XXX楼的房屋(以下简称系争房屋)出租给耀东公司，耀东公司支付租金等相应费用，租赁期限自2001年1月10日起至2014年1月9日止。2014年1月10日合同到期后，耀东公司拒绝续签合同并继续占用系争房屋至今。期间，电气公司多次要求耀东公司返还系争房屋并支付占用费，耀东公司均不予理睬，电气公司只能起诉至法院判令：一、耀东公司返还系争房屋、恢复原状；二、耀东公司支付电气公司房屋占用费至实际返还之日止，暂计至2015年7月9日止人民币(以下所涉币种均为人民币)981,020.16元。诉讼中，电气公司明确诉讼请求为：一、耀东公司返还系争房屋；二、耀东公司支付电气公司自2014年1月10日起至实际搬离之日止按照每天1,816.7元(按照1135.44平方米*每日每平方米1.6元)计算的房屋占有使用费。耀东公司答辩并反诉称，耀东公司承租电气公司房屋，租赁面积1135.44平方米。合同期限至2014年1月9日止。2013年10月8日，耀东公司发现租赁场地内水漫金山，耀东公司所有的产品、原材料、办公家具等均浸泡在污水中。耀东公司及时清理了场地并通知电气公司到场调查原因。经电气公司物业管理相关工作人员检查，发现造成耀东公司租赁场地进水原因系电气公司出租屋内五楼与四楼中间层污水管道破裂所致。耀东公司虽进行了清理，但由于产品系光电电子产品，长期浸泡后，致使耀东公司的产品及备品均损坏，损失惨重。之后，耀东公司多次与电气公司相关人员协商，希望电气公司及时妥善、解决耀东公司的损失问题，电气公司虽多次来人到现场查看相关情况，也一再表示向上级汇报情况，并告知耀东公司已进入上报上级处理的流程，但始终没有解决的结果。之后，同一漏水点，相继发生了二次漏水，致耀东公司损失再次扩大。耀东公司认为，未全部搬离的原因是电气公司未能解决漏水导致的耀���公司的损失，现同意搬离，但不同意支付房屋占用费。电气公司作为出租人应当对租赁物及相关设备进行检查维护和保养，由此造成的损失，应当承担赔偿责任。耀东公司提起反诉要求判令电气公司赔偿耀东公司承租期间所遭受的财产损失1,030,685元。针对耀东公司的反诉，电气公司辩称，不同意耀东公司的反诉诉讼请求。2013年10月发生的漏水，已经超过了两年的诉讼时效，耀东公司没有通过合法合理的措施主张自己的权利，无法确认损失与电气公司之间有联系，对损失造成的原因无法还原，损失是否实际发生无法确认，也不排除是使用不当造成的损坏。合同到期之前，电气公司确实听说了水管破裂，但耀东公司自己没有维修，也没有要求电气公司维修，只要求电气公司赔偿。电气公司回复要上报上级部门，上级部门的回复是没有直接证据证明是电气公司的责任，��同意赔偿，电气公司也将上级汇报的结果告知了耀东公司。电气公司的工作人员在耀东公司的《情况说明》上签字仅是签收，并不代表认可耀东公司的主张。经审理查明，上海市杨浦区眉州路XXX号房屋权利人为上海电气(集团)总公司。上海电气(集团)总公司委托上海文通物业有限公司管理和出租并对外签订合同，享有和承担由此产生的权利义务。2014年11月3日，上海文通物业有限公司更名为上海电气物业有限公司。2010年12月30日，上海文通物业有限公司(签约甲方)与耀东公司(签约乙方)签订《租赁合同》一份，约定，乙方承租的房屋坐落于上海市杨浦区眉州路XXX号XXX幢XXX楼，建筑面积1135.44平方米，房屋类型或用途为工厂；签署合同之前，乙方应当对租赁标的物权利凭证记载的信息以及租赁标的物现状进行核实和实地查看，充分了解租赁标的物状况；乙方将租赁标的物用于电子装配用途；租赁期限自2011年1月10日起至2014年1月9日止，租赁期限届满，乙方应向甲方归还租赁标的物，需续租的，应提前三个月书面向甲方提出申请，甲方有权决定是否续租；租金每日每平方米建筑面积为第一年0.7元，年租金290,105元，月租金24,175.42元；首期租金和物业管理费在2011年1月10日前向甲方支付，之后以三个月为一个付款周期，先付后用，在每个付款周期届满前十日内支付；合同租赁期限为3年，第1、2年租赁单价0.7元/平方米，第3年租赁单价0.8元/平方米；2013年1月10日至2014年1月9日月租金27,629元，年租金331,548元；租赁保证金27,629元，在乙方签署合同时支付，保证金不得作为乙方应当支付的租金等费用；乙方在租赁关系终止时起次日返还租赁标的物和附属设施设备；乙方逾期返还租赁标的物和附属设施设备的，每逾期一日，乙方应按1.6元/平方米向甲方���付占用费，逾期返还租赁标的物超过10天，甲方没有供电、供水及其他服务义务……。耀东公司支付押金27,629元。租赁期满，双方未续签租赁合同。2013年10月，系争房屋内发生漏水事件，导致耀东公司部分物资受损。2014年1月，耀东公司将受损物资堆放在部分房屋内上锁，其余房屋敞开，部分搬离了系争房屋。2014年12月15日，耀东公司向上海文通物业有限公司发出《情况说明》，载明：“签约时承诺租期至少5年，先签约3年，到期续签时告知不续签了，承租方设定至少5年的装潢使用肯定损失。租户年初已经搬迁，清场2/3，我户约定新址，军工路XXX号待迁，出租方改口可以续租，我们随和合作方谈妥3年期项目，准备签约，贵方说不签约，由于贵方出尔反尔的行为，使我们的合作项目无法进行，只能告吹，续找新址。2013年下半年，10号楼5层，因自四层顶部排设的排污管道故障将人体排泄物及生活污物下泄我四层仓库物资部位上，该储备物资系上海东方明珠集团公司备品灯具等其他电子电器产品，单“明珠集团”物资价值38万元，继该次事故后，在同一处再连续发生3次这样的排泄，将新进电子元器件再度损毁，总金额不低于50万元，后经了解得知，此处非原来建筑设施，系5层租户在我们进驻前改建的设施，且未告知我方。综上事实清楚，承租方认为，出租承诺期本身带有诚信度的含义，一再言而无信；房屋是承租方向业主方租赁，即使是正常合法设施出了问题我们找的是你业主问责，更何况非正常设施所出的事故了，且事实清楚责任明确，我们认为贵方负有不可推卸的责任和义务先行进行理赔程序；贵方提出适当收取占用费是合理的，但希望在理赔问题解决后即付诸实施”。该份《情况说明》上有电气公司工作人员“任成生”签���。2016年2月26日的庭审中，电气公司否认“任成生”签字的真实性，并认为没有漏水的事实，也没有向物业报修过，物业也没有去修理过。2016年3月18日，电气公司在本院谈话中又认可了“任成生”签字的真实性。2015年3月底，电气公司对系争房屋进行了停电。耀东公司支付租金至2014年1月9日。诉讼中，耀东公司为证明其物资损失，还向本院提交了受损物资清单、发票、收货单、合同、照片等。耀东公司还向本院提供2015年10月27日，上海联球印刷有限公司负责人宋杰出具《关于四楼场地周转使用的情况说明》一份，载明：“我与四楼共用一部电梯，13年底我发现四楼部分租赁户陆续搬走了，就剩耀东一家，也就是说空出很多场地，所以有时我司进纸(进原材料)时，会临时在四楼场地周转那么3、5天，7、8天主要是雨天，但基本及时清空。需要说明，四楼场地的临时使用，耀东从来没有向我收过一分钱的场地使用费。关于经谁同意使用该场地一事，我现在有些答不上来了，因为我先是向物业临时借用一下(哪怕我出来一点费用也可以)，物业说，只要耀东同意，他们没有意见，于是我向耀东借，耀东的汪总跟我说，这空出来的场地，已不是他借下来的了，你要放东西，不放东西都与他无关。再说由于四楼的电已拉掉，四楼电梯前的卷帘门是无法关上的，于是我想既然你们两家都不管，那么我就先用着再说。以上我所叙说的情况基本是事实，可能个别字眼的表述不够准确、规范，但我可以对自己的话负全部的法律责任。”宋杰未到庭接受当事人的质证。以上事实，由电气公司提供的《上海市房地产权证》、授权委托书、企业名称变更预先核准通知书、租赁合同、租金汇款凭证及发票、水电费汇款凭证及发票，耀东公司提供的受损物资清单、发票、收货单、合同、照片、《情况说明》及当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，电气公司与耀东公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。租赁合同已到期，电气公司要求耀东公司搬离系争房屋，于法有据，本院应予支持。根据2014年12月15日电气公司工作人员签字的《情况说明》及现场照片等证据载明的内容可以看出，系争房屋内在租赁期限内确实发生了漏水事件导致了耀东公司部分物资毁损。租赁合同到期后，因双方就赔偿损失部分未能达成一致意见，耀东公司将毁损物资堆放在部分房屋内后搬离了系争房屋。本院认为，耀东公司在双方对物资损失未能达成一致意见的情况下将毁损物资堆放在部分房屋内，符合常理。根据该份《情况说明》发出的日期，耀东公司也未超过2年的诉讼���效。在耀东公司大部分搬离系争房屋后的近2年时间，电气公司作为出租方未对敞开的房屋进行必要的管理，双方也均未提起诉讼等挽救措施及时解决纠纷，扩大了损失。期间，电气公司对系争房屋进行了停电等措施。故本院综合考虑到耀东公司租赁合同到期后占用部分房屋事出有因，电气公司对门锁敞开的房屋疏于管理及占用期间有停电等行为，酌定耀东公司应支付电气公司自2014年1月10日起至实际搬离之日止按照每天300元标准计算的的房屋使用费。电气公司主张按照每日双倍计算房屋占用使用费的违约标准，于法无据，本院不予支持。关于耀东公司提出的反诉要求电气公司赔偿财产损失1,030,685元之诉请，本院认为，根据《情况说明》虽能基本确定系争房屋内漏水事件的发生，但由于现场至今已有2年多之久，致使现场漏水原因及物资损失均无法得到确认，但漏水��致的物资损失又确实存在，故本院综合耀东公司在《情况说明》中自认的损失不低于50万元，结合耀东公司提供的物资清单、合同时间及电子元器件存在自然损耗的特点等情况，酌定电气公司赔偿耀东公司财产损失260,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海耀东光电科技有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离上海市杨浦区眉州路XXX号XXX幢XXX楼房屋；二、被告(反诉原告)上海耀东光电科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海电气物业有限公司自2014年1月10日起至实际搬离之日止按每日人民币300元标准计算的场地使用费；三、原告(反诉被告)上海电气物业有限公司应于被告(反诉原告)上海耀东光电科技有限���司应于搬离之日结清水电费用后返还被告(反诉原告)上海耀东光电科技有限公司租赁押金人民币27,629元；四、原告(反诉被告)上海电气物业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海耀东光电科技有限公司财产损失人民币260,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币13,610元，由原告(反诉被告)上海电气物业有限公司负担人民币10,176.35元，由被告(反诉原告)上海耀东光电科技有限公司负担人民币3,433.65元。反诉案件受理费人民币7,038.08元(已减半收取)，原告(反诉被告)上海电气物业有限公司负担人民币1,775.42元，由被告(反诉原告)上海耀东光电科技有限公司负担人民币5,262.66元。如不服本判决，可���判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  龚立琼审 判 员  陆 青人民陪审员  陈铭浩二〇一六年四月十四日书 记 员  史晨璐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造��租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。