海南省海口市美兰区人民法院民事判决书（2016）琼0108民初502号原告：黄少芳，女，1983年7月3日出生，汉族，住海口市。被告：陈墨娜，女，1995年8月24日出生，汉族，住海口市。第三人:刘北建，男，1959年12月13日出生，汉族，住海口市。第三人：王华标，男，1995年6月15日出生，汉族，住海口市。上述原告黄少芳及第三人刘北建、王华标共同委托代理人：杜邦文（男，汉族，1953年2月1日出生，住海南省临高县）、李万柏（男，汉族，1990年1月9日出生，住海南省海口市美兰区，均为海南晟煌咨询服务有限公司员工。原告黄少芳诉被告陈墨娜及第三人刘北建、王华标房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月3日立案受理后，依法由审判员何新担任审判长，与人民陪审员文彩娃、陈春妹组成合议庭，于2016年4月13日公开开庭进行了审理。原告黄少芳及其委托代理人杜邦文（亦为第三人刘北建、王华标的委托代理人）到庭参加诉讼，被告陈墨娜经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄少芳诉称，2012年5月31日，海口市市容委作出市政容管字[2012]65号文件即《关于在南亚广场增设便民疏导点的批复》。该批复主要内容为：同意在南亚广场兴建便民疏导点，该疏导点主要安排辖区的零就业家庭人员等。上述批复主要抄送市五大办、美兰街道办事处、海南汽运物业公司、联创达公司。2012年7月3日，案外人海南汽运物业公司海汽大院服务站与联创达公司签订一份《场地租赁合同》。该合同约定租赁场地为位于和平南延长线路边临街铺面，根据海口市疏导点实施方案修建铺面，租赁期为2012年10月1日至2032年9月30日止等内容。2012年7月5日，联创达公司与第三人王华标签订一份《转让合同》，联创达公司将其承租的海口市和平南延长线两边土地使用权及经海口市政府相关部门批复在该地块建设疏导点的许可文件，一次性转让给王华标，由王华标自主建设经营、管理、自负盈亏，自主承担经营期内的全部责任。签约后，第三人王华标与被告黄少芳、第三人刘北建在上述地块上分别按50%、10%、40%的出资比例合伙出资搭建了位于和平南路南亚广场北侧临街的便民疏导点，并共同约定在建成后任何一方均可将铺面对外出租。原、被告双方基于真实意思表示，签订《商铺租赁合同》，由被告承租原告位于海口市和平南路南亚广场北侧临街第11号商铺，约定租期为三年（2012年10月1日起至2015年9月30日），租金每三个月一交，约定租金为5000元每月，后经被告请求，与原告协商将租金改为4000元每月，付款方式仍然是每三个月一交。合同履行过程中，被告自2013年7月起就开始未按合同约定向原告支付租金(2013年7月起至2014年9月期间的租金纠纷，已由贵院作出(2014)美民一初字第413号生效民事判决作出处理）。合同期满后，原、被告未按合同第八条约定续签租赁合同，但被告亦未按合同第七条约定继续占用商铺，且未向原告缴纳相应的铺面占有使用费，经原告多次催告被告要求交还铺面并支付相应的铺面占有使用费，被告仍拒绝履行。为了维护原告的合法权益，特诉请判令：1、请求被告支付从2014年10月1日起至2015年9月30日所欠11号铺面租金48000元（《商铺租赁合同》约定租金4000元／月，共12个月）；2、请求被告支付从2015年10月1日所欠11号铺面占有使用费16000元（暂计至2016年1月31日，参考《商铺租赁合同》约定租金4000元／月计，以实际搬离铺面时间为准）；3、判令被告立即搬离海口市和平南路南亚广场北侧临街第十一号商铺，并交还于原告；4、本案诉讼费用由被告承担。被告陈墨娜辩称，一、原、被告于2013年1月23日所签商铺租赁合同，租赁期截止日期为2015年9月30日止(见商铺租赁合同)。从租赁合同看，双方的租赁期己满，且在租赁期间，由于该承租铺面的瑕疵导致答辩人一直无法正常经营。为此，被答辩人将答辩人诉至海口市美兰区人民法院，要求答辩人支付承租期的租金，答辩人败诉。由此，被答辩人完全可以看出答辩人没有继续承租的意愿，并且，没有继续承租的意思表示。该承租合同己到期自行终结。二、当被答辩人诉答辩人拖欠租赁合同期内租金一案中，答辩人败诉后，被答辩人向美兰区人民法院申请执行中，答辩人也己明确表示出门打工挣钱也要履行己发生法律效力的判决书，偿还合同期内所欠租金，并且己去四川打工，根本不可能再继续承租该商铺，且己将该商铺的钥匙交给被答辩人。综上所述，答辩人认为，被答辩人诉答辩人继续承租己终结的商铺租赁合同没有法律依据。在此期间所造成的租金损失应由被答辩人自行承担。敬请人民法院依法驳回其诉讼请求或劝其撤回起诉。答辩人仍然会按照已发生法律效力的判决书履行付款义务。答辩人打工挣钱会直接与美兰区人民法院执行法官取得联系，偿还债务。第三人刘北建、王华标共同述称，对原告的起诉我们没有异议。经审理查明，2013年1月23日，原告黄少芳（甲方）与被告陈墨娜（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于海口市和平南路南亚广场北侧临街商铺第11号商铺出租给乙方，用途为商业，于本合同生效之日起1日内将商铺交付乙方验收使用；租期共3年，即自2012年10月1日起至2015年9月30日，商铺每月租金为人民币5000元整，租赁期间，甲方不得以任何理由任意调整租金；商铺押金为三个月的租金，即人民币10000元整，押金金额不能冲抵商铺租金；租金按每期三个月一交，第一次租金与押金在合同签订时同时交付给甲方，以后每期第一个月的前五日交付租金，乙方向甲方所交一切费用（租金、水电、卫生等费以收据为交付依据）、本合同所列费用为完税后的费用，即如本费用产生的税费由乙方负责；甲方同意提供疏导点许可建设批复文件等资料，便于乙方办理工商、税务注册；在租赁期限内，乙方有权对承租的商铺内部进行改善、增设他物；乙方必须按时交纳本合同约定的各项费用，乙方如逾期支付本合同约定的各项费用，或不足额支付，乙方每逾期一天，按所拖欠总额的3‰支付违约金给甲方；由于相关部门停电、停水，导致商铺停电、停水、设备不能正常运行的，乙方不得以此为由要求解除合同，减少或推迟缴交本合同约定的各项费用；如因政府终止此疏导点铺面建设，合同期内的第一年内终止甲方赔偿乙方人民币32000元，第二年内，甲方赔偿乙方人民币17000元，第三年内，甲方不作赔偿等。签约后，原告已将涉案商铺交付被告使用。在合同履行过程中，原、被告曾因租金问题发生纠纷，原告于2013年12月诉至本院，被告随后提起反诉，本院审查后予以受理，与本诉部分合并审理。2014年10月29日，本院对原告（反诉被告）黄少芳诉被告（反诉原告）陈墨娜及第三人刘北建、王华标、海南联创达环境治理有限公司房屋租赁合同纠纷一案作出(2014)美民一初字第413号民事判决书，判令被告（反诉原告）陈墨娜按每月4000元的标准向原告（反诉被告）黄少芳缴纳自2013年7月至2014年9月的租金6万元。该案被告（反诉原告）陈墨娜不服判决，提起上诉。海口市中级人民法院经审理，于2015年6月25日作出（2015）海中法民一终字第571号民事判决书，驳回上诉，维持原判。该案一、二审判决查明以下事实：2012年5月31日，海口市市容委作出市政容管字[2012]65号文件即《关于在南亚广场增设便民疏导点的批复》。该批复主要内容为：同意在南亚广场兴建便民疏导点，该疏导点主要安排辖区的零就业家庭人员等。上述批复分别抄送市五大办、美兰街道办事处、海南汽运物业公司、第三人联创达公司。2012年7月3日，案外人海南汽运物业公司海汽大院服务站与第三人联创达公司签订一份《场地租赁合同》。该合同约定租赁场地为位于和平南延线路边临街铺面，根据海口市疏导点实施方案修建铺面，租赁期为2012年10月1日至2032年9月30日止等内容。2012年7月5日，第三人联创达公司与第三人王华标签订一份《转让合同》，约定联创达公司将其承租的海口市和平南延长线两边土地使用权及经海口市政府相关部门批复在该地块建设疏导点的许可文件，一次性转让给王华标，由王华标自主建设经营、管理、自负盈亏，自主承担经营期内的全部责任。签约后，第三人王华标、刘北建与黄少芳在上述地块上分别按50%、40%及10%的出资比例合伙出资搭建了位于和平南路南亚广场北侧临街的便民疏导点，并共同约定在建成后任何一方均可将铺面对外出租。2013年9月29日，海口市市容委作出海政容管字[2013]184号文件即《关于南亚广场便民疏导点收费的通知》。该通知载明：由海口市市容委组织海口市相关职能部门对南亚广场便民疏导点的投入、运行成本进行核算，在核算结果未出来前，暂停对便民疏导点租户收租；从2013年9月起（包括9月份）执行由政府定的租金价格，9月份以前租户未交的租金等政府定价后一起补交。在该案审理过程中，本院前往海口市市容委就政府核定租金的问题进行调查。海口市市容委认为涉案临时便民疏导点建设成了商铺，以商铺进行招租，承租人员也不是海口市的“五类人员”（下岗职工、失业人员、残疾人、零就业家庭人员、低保户等困难群体），临时便民疏导点的性质已经改变，其同时表示南亚广场临时便民疏导点部分租户的经济纠纷可通过双方协商解决，如协商不成可通过司法途径解决。由于被告在上述诉讼案件审理完毕后仍一直租用涉案商铺，原告追索之后的租金未果，遂成讼。在本案诉讼中，原告称合同约定租金每月5000元，但此后已打折一直按每月4000元收取；被告租赁的商铺经营使用至2016年春节前，被告于2016年2月份将商铺钥匙通过物业公司转交给原告，商铺已经收回，但期间的租金被告尚未支付。此外，第三人刘北建、王华标明确表示本案其对原告主张的租金不提出独立的诉讼请求。原告在庭审中基于商铺已经收回的事实撤回其第三项诉讼请求，对于租金原告主张计收至2016年2月。本院所确认的上述事实，有市政容管字[2012]65号文件、《场地租赁合同》、《转让合同》、《合伙协议内容说明》、《关于南亚广场疏导点的情况说明》、《商铺租赁合同》、(2014)美民一初字第413号民事判决书、（2015）海中法民一终字第571号民事判决书、及当事人的陈述笔录等在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，一、关于涉案租赁合同的性质及效力问题。涉案的南亚广场便民疏导点虽然依据市政容管字[2012]65号文件而建立，但是上述便民疏导点在建设及管理过程中，已经建成为商铺，承租人员也不是具有租赁便民疏导点资格的下岗职工、失业人员、残疾人、零就业家庭人员、低保户等困难群体。涉案商铺的便民疏导点性质实际已发生改变。虽然海口市市容委于2013年9月29日作出《关于南亚广场便民疏导点收费的通知》，表示在其组织对南亚广场便民疏导点的投入、运行成本核算结果出来前，暂停对便民疏导点租户收租，但是其又表示，南亚广场临时便民疏导点已建成商铺，便民疏导点的性质已发生改变，其中部分租户的经济纠纷可通过双方协商解决，如协商不成可通过司法途径解决。据此，由于上述便民疏导点性质已发生改变，海口市市容委事实上未能通过政府定价的方式确定南亚广场临时便民疏导点的租金价格。因此，黄少芳与陈墨娜签订的涉案《商铺租赁合同》属于平等主体之间依据一般市场经济规律自主签订的普通商铺租赁合同，并非在政府行政指导下仅限于特定承租人才能签订的租赁合同。上述涉案《商铺租赁合同》系当事人在平等互利、协商一致的基础上达成的真实意思表示，其主体适格，内容未违反法律、法规的强制性规定及社会公共利益，为有效合同，应受法律保护，各方当事人应依约履行各自的义务。二、关于原告的租金主张。本案涉案商铺已交付被告使用，被告应依约缴纳租金。本院之前审理的(2014)美民一初字第413号案件已判令被告应缴纳自2013年7月至2014年9月的租金6万元。被告此后仍继续租用商铺，根据原告的陈述，被告租赁的商铺经营使用至2016年春节前，被告于2016年2月份将商铺钥匙通过物业公司转交给原告，商铺已经收回，但期间的租金被告尚未支付。按照合同约定，商铺租赁期限至2015年9月30日止，但租赁期限届满后，被告一直使用至2016年2月才将商铺交还原告，原告对此未提出明确的异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，被告在超过租赁期限继续使用商铺的行为应视为是双方此后形成了不定期的租赁合同关系，原告主张被告仍应按照原合同的租金标准支付该部分租金，本院予以支持。由于被告自2014年10月起至2016年2月期间仍使用涉案商铺，被告应如数结清上述期间拖欠的租金。虽然位于和平南路南亚广场北侧临街的便民疏导点由第三人王华标、刘北建与黄少芳合伙出资搭建，但在诉讼中第三人刘北建、王华标已明确表示本案其对原告主张的租金不提出独立的诉讼请求。原告现起诉主张该部分租金，合理合法，应予支持。虽然合同约定商铺每月租金为5000元，但在合同履行过程中，原告承认其已实际按每月4000元的标准收取被告的租金，故被告应按调整后的每月租金4000元的标准向原告缴纳自2014年10月1日起至2016年1月31日期间的租金。该部分租金为4000元/月×16个月=64000元。被告抗辩称其已将商铺钥匙交还原告，其不应承担租赁期满后的租金。原告称被告在2016年2月才交回钥匙，被告未能提供证据证明其在租赁期限届满后就已将商铺交还原告的事实，对此被告应承担举证不能的责任，对于被告在租赁期限届满后仍占用商铺期间的租金，被告仍应支付给原告。对被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：被告陈墨娜须于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告黄少芳租金人民币64000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1400元，由被告陈墨娜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。?5hxsinqirtqtgirsj9案件唯一码审 判 长  何 新人民陪审员  文彩娃人民陪审员  陈春妹二0一六年四月十九日书记员周然速录员王佩附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。