宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）银民终字第1254号上诉人（原审被告）陆晓红，女，1970年10月8日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市。委托代理人陆海霞，女，1971年12月28日出生，汉族，宁夏昊王国际饭店职员，系上诉人陆晓红妹妹，住宁夏回族自治区银川市。被上诉人（原审原告）宁夏金城物业服务有限责任公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区南薰西街28号。法定代表人侯伟宁，该公司经理。委托代理人朱顺关、董亮，宁夏辅德律师事务所律师。上诉人陆晓红因房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2015）兴民初字第3291号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。上诉人陆晓红及委托代理人陆海霞，被上诉人宁夏金城物业服务有限公司（以下简称金城物业公司）的委托代理人朱顺关、董亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2010年10月9日，原、被告签订了《房屋租赁合同书》及《房屋租赁补充规定》，约定，被告将其位于银川市南薰西街126号1-2层480㎡房屋租赁给原告，租期三年，自2010年10月9日至2013年10月8日，第一年租金为16.5万元，第二年租金为17万元，第三年租金为17.5万元，被告如将房屋转租给第三方使用需经原告许可，被告逾期交付租金的，除应如数补交外，还应支付违约金20000元，被告违反合同擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金20000元，被告负责所租房屋的修缮并承担相关的采暖、水、电设施及管网维修改造费用。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用。租赁期届满，被告三年支付租金484020元，尚欠25980元租金未支付，且原告租赁期间被告未经原告同意将其承租房屋的第一层转租案外人刘存国，第二层转租给宁夏延森园林绿化工程有限公司。故原告诉至法院，请求依法判令：一、被告支付原告房屋租金25980元；二、被告支付原告违约金20000元；三、诉讼费由被告负担。原审法院认为，原、被告之间的租赁合同关系有双方签订的《房屋租赁合同书》为证，予以确认。被告理应按照双方合同约定如期足额向原告支付租金，故对于原告要求被告支付尚欠租金25980元的诉讼请求，予以支持。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因双方合同明确约定被告逾期交付租金的，除应如数补交外，还应支付违约金20000元。故对于原告要求被告支付20000元违约金，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条之规定，判决：被告陆晓红于判决生效之日起七日内向原告宁夏金城物业服务有限责任公司支付租金25980元，并支付逾期付款违约金20000元。案件受理费475元，由被告陆晓红负担。一审宣判后，陆晓红不服，提起上诉称，一、原审认定上诉人未经被上诉人同意将房屋转租系事实认定错误。虽然上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同书》和《房屋租赁补充规定》约定上诉人转租给他人需经被上诉人许可，但宁夏延森园林绿化工程有限公司在2004年租赁房屋、刘存国在2008年起租赁房屋，一直到2013年租期届满的数年期间，被上诉人与其在同一幢楼办公，还负责出租房屋的物业管理，每年都会检修各租赁户的暖气管道维修，并且和其他租户有业务往来，不仅知道上诉人转租他人且始终没有提出任何异议，因此，上诉人不存在擅自转租的情况。二、一审判决上诉人支付所剩房租和2万元违约金错误。具体原因：1、2012年4月，由于宁夏延森园林绿化工程有限公司所租房屋漏水导致楼下刘存国租赁的房屋被淹，刘存国拒交房租，并提起诉讼要求金城物业公司，延森公司和陆晓红承担赔偿责任，本案正在审理中，各方责任未明，导致房租无法交付。因此不存在欠金城物业公司房租之事。2、因2012年4月的漏水事件刘存国对金城物业公司提起诉讼，金城物业公司便提前解除租赁合同，要求各租赁户搬出租赁房屋。因行业、货物等诸多原因，仓促之间，大家难以找到合适的营业房，金城物业公司便采取断电等手段强行让租户搬出，因此不存在欠房租之说。3、虽然《房屋租赁合同书》约定逾期交付租金应支付20000元的违约金，但被上诉人的实际损失也只是25980元，相应的违约金也应按未交房租的比例计算，上诉人在一审已经提出，一审却没有调整，显然不符合司法解释的立法精神。综上，一审事实认定错误，判决结果不当，请求二审法院撤销一审判决，改判上诉人不向被上诉人支付房租及违约金。被上诉人辩称，原审判决认定事实清楚，判决结果正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。二审审理过程中，上诉人向法庭提交：证据一、金城物业公司终止房屋租赁合同的通知，证明被上诉人在合同没有到期之前就提出终止合同，被上诉人违约在先。经质证，被上诉人对该证据的真实性、合法性无异议，但对该证据的关联性和证明目的有异议，认为被上诉人是依据双方签订的租赁合同第五条第四项在上诉人转租的情况下按照合同约定终止的合同，并非违约。证据二、证人张培才、吴永军的证人证言，证明金城物业公司违约在先，并且在承租期间出现断水、断电的状况造成上诉人无法经营，且导致上诉人向他人出租房屋的房租也无法收回。经质证，被上诉人对该证据的真实性及证明目的均有异议。根据法律规定证人应该出庭作证，而且上诉人所陈述的证明目的恰恰证明上诉人转租房屋的事实。证据三、（2015）银民再终字第19号民事判决书，证明被上诉人金城物业公司出租的房屋存在瑕疵，给上诉人带来了经济损失。经质证，被上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议，但是对该证据的证明目的不予认可，该份判决不能证明房屋存在瑕疵。证据四、（2014）银民终字第358号民事判决书一份、刘存国诉陆小红、金城物业公司、中国建设银行宁夏区分行民事诉状（复印件）一份、2007年10月23日、2007年11月26日陆晓红向金城物业公司缴纳房租收据两张，证实涉案房屋转租被上诉人知情。经质证，被上诉人对该组证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为上诉人与被上诉人签订合同是2010年3月9日，该组证据与本案无关。经审查，上诉人提交的证据一不是新证据，且其中载明的限上诉人于2012年4月30日前搬离涉案房屋与上诉人在庭审中自述于2012年11月搬离房屋不一致，不能达到上诉人的证明目的，故不予采信。上诉人提交的证人张培才、吴永军的书面证言，因证人没有出庭作证，且证言内容没有其他证据印证，故对该组证据不予采信。上诉人提交的证据三，不属于新证据且不能达到上诉人的证明目的，不予采信。上诉人提交证据四中的（2014）银民终字第358号民事判决，被上诉人在一审中已提交，不属于新证据，故不予采信，该组证据的其他证据不能达到上诉人的证明目的不予采信。二审审理查明，2012年4月25日，案外人刘存国作为涉案房屋的承租人因房屋漏水给其造成损失为由将陆晓红、金城物业公司等诉至法院。一、二审中被上诉人金城物业公司未提交证据证实在其得知上诉人将涉案房屋转租后提出异议。二审查明的其他事实与一审查明的一致，本院予以采信。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同书》及《房屋租赁补充规定》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同中明确约定，上诉人逾期交付租金的，除应如数补交外，还应支付违约金20000元，上诉人违反合同擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金20000元。在实际履行合同中，上诉人未按合同约定支付全部租金，构成违约，原审法院依照合同约定判决上诉人向被上诉人支付违约金，符合合同约定，但因上诉人已支付了大部分的租金，上诉人应承担的违约责任应与违约情节、后果等相适应，违约金应按未交房租占房屋租金总额的比例调整，按未交付租金25980元所占房屋租金总额51万元的比例确定为1019元（25980元÷51万元×20000元）。上诉人辩称被上诉人违约在先，且给其造成经济损失，但没有提交确实充分的证据证实，故对上诉人的该意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2015）兴民初字第3291号民事判决；二、上诉人陆晓红于本判决生效后七日内支付被上诉人宁夏金城物业服务有限公司支付租金25980元，并支付逾期付款违约金1019元，合计26999元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费475元，由上诉人陆晓红负担；本案二审案件受理费475元，由上诉人陆晓红负担200元，被上诉人宁夏金城物业服务有限责任公司负担275元。本判决为终审判决。审 判 长  周景远代理审判员  任朝霞代理审判员  徐玉芳二〇一六年四月二十九日书 记 员  季瑞娇附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。