文书内容广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤04民终2513号上诉人（一审原告）：张锦华，男，汉族，1973年4月29日出生，身份证住址：广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：张宏，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭伟华，北京德恒（珠海）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：钟永健，男，1972年10月10日出生，澳门特别行政区居民，澳门身份证件号码：×××5128（3）。被上诉人（一审被告）：冯火平，男，汉族，1981年3月5日出生，身份证住址：广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：蒋田兵，广东瀛凯邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：高秋平，广东瀛凯邦律师事务所实习律师。上诉人张锦华因与被上诉人钟永健、冯火平房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省珠海横琴新区人民法院作出的（2018）粤0491民初1552号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张锦华上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持张锦华的一审全部诉讼请求。事实和理由如下：一审法院查明事实不清，适用法律错误，错误认定钟永健将张锦华名下位于珠海市××路××号××花园××栋××房转让给冯火平的行为有效，做出错误的判决，严重损害了张锦华的合法权益。本案是民间借贷和担保法律关系，所以本案法律基础是民间借贷，并非房屋买卖。钟永健利用债权人的优势，在取得公证《委托书》后（该《委托书》名为委托，实为借贷关系的担保），与冯火平、曾小英等恶意串通，将案涉商品房过户至冯火平、曾小英名下，严重损害了张锦华的利益。钟永健串通冯火平、曾小英实施了一系列外表看起来合法的行为：民间借贷＝＝》公证委托书＝＝》商品房买卖合同＝＝》房产过户＝＝》返租＝＝》还款回购商品房，实际上恶意串通损害张锦华的利益，因此，冯火平、曾小英的买卖合同无效。一、钟永健与冯火平、曾小英恶意串通，严重损害了张锦华的利益。冯火平支付钟永健共多少钱？            日  期              收款人              账号              金额                  2016-4-26              钟永健              62**20              100000                  2016-4-28              钟永健              62**20              400000                  2016-5-20              钟永健              62**20              700000                  2016-5-30              钟永健              43**60              1300000                  合  计                                          2500000      曾小英支付钟永健共多少钱？            日期              收款人              账号              金额                  2016-5-20              钟永健              43**60              1500000                  合计                                          1500000      廖勇支付钟永健多少钱？            日期              收款人              账号              金额                  2016-4-29              钟永健              62**20              170000                  2016-4-29              钟永健              62**20              200000                  2016-4-29              钟永健              62**20               200000                  合计                                          570000      1.曾小英、冯火平一审答辩称合计支付购房款337万元；钟永健一审也声称购房款337万元；为什么冯火平多支付了120万元给钟永健？事实上，钟永健与冯火平早就互相认识并且存在其他经济往来。钟永健在一审庭审中声称不认识曾小英及冯火平，明显是虚假陈述，提供伪证。他们早就有经济往来，进行恶意串通。2.《委托书》名为委托，实为借贷关系的担保，钟永健在一审庭审中已经明确张锦华是抵押委托公证给钟永健，因此委托卖房并非张锦华的真实意思表示。钟永健利用《委托书》，与冯火平串通签订商品房买卖合同，并将案涉商品房过户至冯火平和曾小英名下。实际上违反了“禁止流押”的物权法原则。“禁止流押”是物权法中的一大原则，旨在防止债权人利用优势地位损害债务人的利益，造成对抵押人实质上的不公平。钟永健利用《委托书》（买卖合同）担保的民间借贷交易模式下，债权人通过买卖合同在债务到期前就固定了担保物的价值，债务人不可能另行通过交易途径实现担保物的市场价值，买卖合同事实上达到了流押的效果，有违“禁止流押”的强制性规定。3.明显不合理低价交易。两房评估价格4046652元，但合同交易价格只有320万元，明显低于市场价格。4.各方均未按照《商品房买卖合同约定》履行付款及交付的义务，买方没有按照合同约定支付购房款的前提下不合理地办理了房产过户。根据合同约定，在过户当天，卖方应该收到100万元购房款，但实际上买方没有支付任何款项，显然不符合常理。钟永健在一审庭审中解释急需用钱，但从钟永健提交的证据3.1银行流水可以看出，钟永健收取房款的账户一直都是收入大于支出，从2016年4月22日至2016年5月26日，银行账户收入增加了122万元，未见有急需用钱的问题。相反，假若钟永健急需用钱的情况下出售房产，常理应该会要求买方先付款。钟永健在一审庭审中的解释显然与事实不符，但一审法院却接纳了钟永健的解释。5.冯火平、曾小英明知道涉案商品房是业主及家人居住，在购买商品房时没有与业主（张锦华）进行协商和签约，显然不符合常理，也没有尽合理注意义务。6.不合理的反租。《租赁合同》名为租赁，实为民间借贷的还款协议。《租赁合同》约定的不合理之处，1）高于市场价格几倍；2）租赁合同没有约定押金；3）租赁合同期限三个月续约一次；4）张锦华支付租金的金额与租赁合同不符，从2017年11月开始没有按照租赁合同支付租金（2017年11月开始10000元，2018年2月开始6000元）。钟永健在一审庭审中也陈述“4月26日房子已经过户去两被告二（冯火平、曾小英）名下之后，我表示原告（张锦华）可以将房子买回来，因此给原告（张锦华）三个月时间”，由此可见，即使钟永健将案渉房屋转让给了曾小英及冯火平，钟永健仍有权力处分涉案房屋，钟永健与冯火平及曾小英就是恶意串通的利益共同体。由于房屋被恶意转让给冯火平和曾小英后，为了可以“回购”房屋，张锦华被迫签订超高租金的《租赁合同》按月支付“租金”。综上所述，一审法院查明事实有误，认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判，保护张锦华的合法权益。钟永健辩称，因为钟永健和张锦华的关系一开始是做生意的，但因为张锦华生意不好，所以向钟永健借了钱。当时的法律是允许委托授权给钟永健的，钟永健知道这个问题才借钱给张锦华。因为钟永健可以全权代理张锦华去买卖，所以钟永健才借钱给张锦华。钟永健借钱给张锦华之后，张锦华就差不多两三年都没有还钱。中途断断续续的还钱，但一直没有还完，所以钟永健就和张锦华商量还钱的事情，说到如果张锦华不还钱，钟永健就把房子卖掉。张锦华的上诉理由不成立，钟永健有委托书，所以钟永健有权利处理案涉房产，钟永健出卖该房子的时候也有通知张锦华，当时银行看房子的时候，张锦华也愿意开门的。330多万元的价格是钟永健和星际地产协商得出的价格。当时因为授权是给钟永健的，所以银行将钱打给钟永健。关于租金的价格，是张锦华当时亲自和他人协商的，是张锦华自己要求出租房子的，不是钟永健要求的。冯火平辩称，1.冯火平与具有合法代理权的钟永健进行涉案房产的交易，合法有效。本案并非民间借贷，而是房屋买卖纠纷，张锦华理解错误。2.张锦华认为钟永健与曾小英、冯火平存在恶意串通的问题，一审法院就该问题已经进行了明确的阐述。3.案涉房屋于2019年7月17日和7月25日已经由张锦华与曾小英、冯火平进行了退租交楼的手续办理。综上，冯火平认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回张锦华的上诉请求。张锦华向一审法院起诉请求：1.判决确认钟永健将张锦华位于珠海市××路××号××花园××栋××房（以下简称*房）转让给冯火平的行为无效；2.判令冯火平将*房变更登记到张锦华名下；3.判令钟永健、冯火平承担张锦华为维权支付的律师费30000元；4.判令钟永健、冯火平承担诉讼费。一审法院经审理查明：2014年1月，张锦华与钟永健、案外人罗永盛和张杰荣在珠海共同出资设立房地产代理公司，后经双方结算确认，张锦华应向钟永健退还170万元，该款项转化为张锦华向钟永健的借款。2015年10月30日，张锦华向钟永健出具《委托书》，载明张锦华委托钟永健出售*房和珠海市香洲区拱北港昌路388号48栋*房（以下简称*房），代为确定买主、商议并决定出售价格、签署房屋买卖合同、协助买主办理房屋的银行贷款按揭、代收房款等，委托期限至2017年10月29日，该委托书于同年11月10日经珠海市珠海公证处办理了公证手续。2016年4月26日，钟永健代理张锦华与冯火平签订《房地产买卖合同》，约定张锦华将其名下的*房和*房转让给冯火平，转让价格为320万元，合同签订当天支付定金10万元，交易过户当天支付90万元，余款220万元于2016年5月15日前付清。2016年4月29日，案外人廖勇从其本人尾号为9843的工商银行账户向钟永健尾号7620的银行账户分别转入20万元、20万元、17万元，廖勇于2018年12月10日出具《情况说明》主张上述款项系代冯火平和另案被告曾小英支付的购房首付款和税费。2016年4月28日，*房变更登记到冯火平名下，珠海市不动产登记中心备案的《不动产登记表》显示成交价格为804000元；2016年5月4日，*房变更登记到另案被告曾小英名下，珠海市不动产登记中心备案的《不动产登记表》显示成交价格为947280元。2016年5月17日，另案被告曾小英与中国建设银行珠海市分行签订按揭贷款合同，约定曾小英借款150万元用于购买*房，成交价为220万元，该房产抵押价值220万元，贷款支付至钟永健名下尾号5260的银行账户。同年5月20日，中国建设银行珠海市分行将150万元转入钟永健的上述账户。2016年5月25日，冯火平与中国建设银行珠海市分行签订按揭贷款合同，约定冯火平借款130万元用于购买*房，成交价为1859000万元，该房产抵押价值1859000元，贷款支付至钟永健名下尾号5260的银行账户。同年5月25日，中国建设银行珠海市分行将130万元转入钟永健的上述账户。经一审法院委托评估，珠海荣正土地房地产与资产评估有限公司出具了珠荣正[2009]估字第A*-1、第A*-1评估报告，评定*房2016年4月1日的市场价值为2036652元、*房2016年4月1日的市场价值为201万元。一审庭审中，冯火平主张，其与另案被告曾小英并不认识，冯火平与案外人曾国强是朋友关系，当时是冯火平与曾国强想购买房屋，因为曾国强不具备购房资格，因此将*房登记在曾小英名下，曾小英在房屋交易之前不认识张锦华，也不认识钟永健，是通过中介认识的；钟永健主张，其并不认识曾小英和冯火平，之所以未收齐房款即办理过户手续，是因为其急需用钱，在冯火平、曾小英已经支付定金且办理银行按揭手续指定钟永健收取房款的情况下，钟永健才配合冯火平和曾小英办理了房产过户手续。2016年9月5日，张锦华与冯火平就*房签订《租赁合同》，约定张锦华自2016年9月1日起租赁上述房屋，租期3个月，租金每月15000元。2016年12月1日、2017年3月，张锦华与冯火平两次续签租赁合同。张锦华依约向冯火平转账支付了租金。经一审法院委托评估，珠海荣正土地房地产与资产评估有限公司出具了珠荣正[2009]估字第A*-2评估报告，评定*房2016年9月1日至2017年8月31日期间租金为3015元/月，2017年9月1日至2018年8月31日期间租金为3116元/月，2018年9月1日至10月30日期间租金为3216元/月。一审庭审中，张锦华主张，其可以接受每月15000元的租金是因为有很多客户承诺还款，且张锦华家人在*房里面居住，钟永健承诺其可以说服冯火平将*房转回来给张锦华，所以为了迁就钟永健才与冯火平签署了《租赁合同》。一审法院认为，钟永健系澳门特别行政区居民，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条、第十九条的规定，应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理。本案合同关系的发生地及不动产所在地在内地，内地与本合同有最密切联系，且在一审庭审中，双方均同意适用中华人民共和国内地法律，故依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，本案适用中华人民共和国内地法律。本案双方争议的焦点在于钟永健与冯火平是否恶意串通低价转让张锦华*房的问题。对此，一审法院评析如下：1.钟永健与冯火平均主张其在*房交易之前并不认识，张锦华也没有证据证明钟永健与冯火平在该交易行为之前有不正当的意思联络；2.张锦华就其名下的*房、*房向钟永健出具了经公证的《委托书》，委托钟永健代为出售房产、确定买家及交易价格，该委托行为是张锦华的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，钟永健在委托权限范围内从事的代理行为合法有效，其法律后果归于张锦华，张锦华以其不知情为由主张钟永健对*房的处分行为无效有违诚实信用原则，一审法院不予支持；3.根据一审法院委托评估的结果，*房2016年4月的市场价值为2036652元、*房2016年4月1日的市场价值为201万元，两套房产合计4046652元，钟永健与冯火平签订《房地产买卖合同》约定的上述两处房产交易价格为320万元，达到上述市场价值的79%，并不属于不合理的低价；4.从房产交易的实际履行情况看，案外人廖勇代冯火平和另案被告曾小英向钟永健转账支付了57万元的购房款、税费，冯火平和曾小英通过银行按揭贷款方式合计向钟永健支付了房款280万元，以上合计330万元，也超过了上述评估价值的80%；5.张锦华自2016年9月即与冯火平签订《租赁合同》，约定由张锦华以每月15000元的价格租赁*房，说明张锦华早在2016年9月就已经知道*房转让给冯火平，但张锦华在本案诉讼前长达两年之久并未提出异议，说明张锦华对于钟永健与冯火平之间就*房的转让行为知悉且认可。张锦华主张每月15000元的租金标准明显不合理，经一审法院委托评估，该租金标准确实达到了市场租金价格的3倍左右，但其一，该租赁行为发生在钟永健与冯火平的房产交易行为之后，不能作为判断钟永健与冯火平关于*房的交易行为合法性的依据，二来在一审庭审中，张锦华主张其是考虑到其家人尚在*房居住、钟永健承诺可以将*房转回给张锦华，所以才同意配合钟永健签订《租赁合同》，该陈述也可以证实该租金标准的约定是张锦华与冯火平真实的意思表示，且张锦华已依约履行了租金支付义务，张锦华据此主张钟永健与冯火平之间关于*房的交易行为无效理由不成立；6.虽然钟永健与冯火平之间在珠海市××房××市场价值，但钟永健与冯火平一审庭审中主张该价格的约定属于备案和合理避税的需要，符合当地二手房交易习惯，也与钟永健与冯火平之间的合同实际履行行为不符，不是判断钟永健与冯火平之间实际权利义务的依据，张锦华据此主张钟永健与冯火平之间的交易行为无效理据不足；7.对于张锦华主张钟永健在收齐房款之前就已经将*房过户给冯火平的问题，钟永健在一审庭审中对此所作解释并无有悖生活常理之处。综合以上分析，张锦华主张钟永健与冯火平恶意串通、以不合理低价转让*房，理由不成立，其诉讼请求确认上述房产转让行为无效、将*房变更登记到张锦华名下、由钟永健与冯火平赔偿维权律师费等均缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，张锦华的诉讼请求不成立，一审法院予以驳回。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决驳回张锦华的诉讼请求。本案一审案件受理费12537元、评估费15050元，由张锦华负担。二审中，张锦华提交了两份其与钟永健的通话录音，形成时间分别为2018年10月9日和2018年11月20日，共同证明：1.钟永健在卖掉张锦华的房子的时候没有通知过张锦华，即张锦华是不知情的；2.钟永健在一审向法庭作出虚假陈述，一审判决依据钟永健的虚假陈述作出了错误的认定，该虚假陈述指的是钟永健和冯火平是否早就相识的事实，钟永健和冯火平是相互认识的，从张锦华提交的证据第1页倒数第4行，第2页最后一行，第5页倒数第6行，第8页倒数第8行可充分证明钟永健和冯火平是职业放贷人，早就认识，而且是生意合作伙伴。钟永健发表以下质证意见：该通话录音是钟永健和张锦华之间的通话；钟永健不认可张锦华的证明目的；房子没有出卖的时候，张锦华在屋子里面居住，估价的的时候，张锦华也开门的，不然其他人没有办法进入房子；在钟永健找星际地产之前，钟永健根本不认识冯火平和曾小英，如果钟永健认识他们，钟永健根本不需要找地产公司帮忙；当时有和星际地产公司签订的三方合同，该合同钟永健已经于一审的时候作为证据提交，上面记载了见证人是廖勇。冯火平发表以下质证意见：1.张锦华提交的两份证据在一审开庭前已经存在，是否是新证据由二审法院确认；2.该通话录音是张锦华与钟永健之间发生的，也就是说委托人和受托人之间发生的通话录音，而冯火平和曾小英作为买卖房屋的善意第三人，不可能清楚双方之间的通话内容，因此冯火平与曾小英对张锦华提交的两份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。钟永健向本院提交以下证据材料：证据1.借条复印件，该借条经过公证，证明：2016年卖房后，2017年7月19日钟永健和张锦华协商，出卖房子后，张锦华还欠钟永健180万元澳门币,证明张锦华是愿意卖掉他的房子，且也已经卖掉了。证据2.三份支票复印件（号码分别为：×××30、×××31、×××28），证明：钟永健去银行拿钱没有拿到，张锦华不守信用，没有还钱。证据3.澳门特别行政区政府海岛公证署出具的《物业登记书面报告》复印件，证明：张锦华实际上破产了，是没有能力还钱的，但张锦华还对钟永健说其有能力买回房子，很明显是撒谎。证据4.澳门特别行政区司法警察局《检举凭据》复印件，证明：钟永健已经向澳门警方报案。张锦华发表以下质证意见：首先，钟永健的身份是职业放贷人，他在珠海也有放贷，虽然张锦华现在没有证据可以证明，但是录音中，钟永健已经承认了他和冯火平一起放贷的。张锦华欠钟永健170万元人民币，这笔款项是张锦华和钟永健合伙公司退伙的钱，张锦华实际欠款是100万元澳门币，但扣除利息后，张锦华实际到手是97万元澳门币。这已经达到内地打黑的行为，钟永健也拿到了张锦华在澳门的一台新的本田汽车，并以低价处理了这台汽车，前后张锦华都有银行流水证明有还钱给钟永健。声明一点:张锦华没有拿到手180万元，请钟永健出示借款的流水清单，为何张锦华在卖房后还愿意签该180万元的借据和支票，是因为钟永健再次承诺，他会为张锦华拿回这两套房子，其次是因为钟永健和张锦华说，如果张锦华没有钱还这100万元，当时的汽车钟永健全部作为利息抵掉了，但是当时没有书面的约定；张锦华站在两套房子都是张锦华家人居住的情况下，在钟永健一再恶言相向，威胁张锦华派两个人去张锦华公司威胁，所以张锦华才签了借据和支票。钟永健说张锦华没有能力买案涉房，张锦华当时的情况的确是没有能力购买，但是张锦华在一审的时候已经和法官说，张锦华虽然没有能力买，但是张锦华的亲戚朋友有能力买；钟永健说银行来了张锦华家看房子，但实际上根本没有，实际上来张锦华家的人是曾小英的哥哥和冯火平；张锦华让他们进屋子的原因是钟永健骗张锦华说，把张锦华的170万元的债务转让给别的金融机构，金融机构需要上门看一下张锦华的房子；他们来看房的时候，张锦华和他们没有过任何交流。针对澳门的债务，张锦华可以在此声明，张锦华目前的债务是只欠一个展览公司大约20多万元，还有中国银行供款的债务；至于为何有查封张锦华的房子，是因为有一个案在横琴法院诉讼，张锦华和对方以70万元人民币一次性解决；但是对方在横琴法院的见证下居然在澳门没有撤诉，依然追究张锦华澳门的房子，但是根据横琴法院的文件显示，当事人必须要同步撤销澳门和珠海两地的案件，所以张锦华还要在澳门起诉那个案件的当事人。对于钟永健二审提交的的证据，均属于域外证据，没有经过中国法律服务公司验证，故不能作为证据使用；且从借条和支票的形式来看，足以证明钟永健是个非常专业的职业放贷人；这些证据证明了钟永健与张锦华之间是民间借贷关系；张锦华对这些证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。冯火平发表以下质证意见：真实性、合法性认可，关联性不认可。经审查，本院对当事人二审期间提交的证据的采纳意见如下：对于张锦华提交的两份通话录音，钟永健认可该通话录音是其与张锦华之间的通话，故对张锦华二审提交的两份通话录音的真实性，本院予以确认。钟永健提交的证据均形成于澳门，且与本案所涉争议缺乏关联性，故本院不予采纳。经审查，一审法院查明事实基本清楚，本院予以确认。本院另查明如下事实：张锦华提交的形成时间为2018年10月9日的通话录音主要内容如下：张锦华称，冯火平那边可能会把事情搞大，我跟他说多少钱你回购给我，他又说我欠他十几个月的租金，我说我哪有可能欠你十几个月租金啊。钟永健称，那你就把你入数（转账）的资料给他看。张锦华称，这样东西我会查实出来给他看的，他现在来说，他明天可能就要采取一些强硬的手段去收楼，我就告诉了他我会报警的。钟永健称，张总，你是有能力给别人你就给，有能力就问人家多少钱给人家买回来。张锦华称，他也不肯呀，他又说要找别人来买。钟永健称，你连租金都不给人家，怎么跟人家说买回人家呢？张锦华称，第一，我没收过他钱。第二，你卖给他的时候也没有通知过我。那我欠你一百七十万人民币还有一百万港币而已。钟永健称，你讲这些没有用的了，你那时候利息那样东西买卖，你签得委托，也就是说欠人家钱人家有权卖给第二个人的，这个你怎么说都没有用的了。第二，通不通知你，通知你十次都没有用的啦，你都没有给利息，已经过了期啦，对不对呀？张锦华称，那你可以通知我，我可以叫人来买的。钟永健称，第三，通知你都没有用啦，有你都交了，对不对？张锦华称，因为他可以买的话，我的亲戚也可以买的。我黑名单，我的亲戚不是黑名单，他们可以贷款买的。钟永健称，那你现在就开个价给人家，告诉人家你想买多少钱，多长时间买不就可以咯，你和我说没用的。张锦华称，那你这样吧，你打个电话给他，不然明天搞到真的很大件事的。他也不是说笑，那我要自保我一定要报警的如果真的来搞我的话，他好像是用些非正常的手段，那我说没事的，最多我就报警。钟永健称，就真是，因为你们牵涉到太久了，张总，有时中间的事情，你有没有交租你自己心中有数，人家怎么做我也阻止不了。那时候我都和你说，我会两三年可以帮你搞定，你已经超过两年都没有做过任何事情的了，那我没什么可以帮到你了在他的角度。唯一帮到你的是你愿意出多少钱，有多少钱在这里预了要给人家的，如果什么都没有只是拿嘴巴说的有什么用呢？张锦华称，我没有欠他租，我最后交租是五月份，五月份为什么之后没有交，是因为他说了很难听的话，我说那如果是这样的话那就诉讼解决。那我之前五月份到现在我给了三万块钱给他的，六千一个月我都给多了他了已经。那他为什么会拿到我三万块钱，他就找人走去停我电，威胁我的，那个停电公司都说，他是业主他要停电，我们也没办法。那然后为了迫于我的家人的生活着想呢，我就给了三万块钱给他，那我也跟他说到明啦。钟永健称，那这些你就不要说啦，你欠人家人家停你是合理的，这些事情你去解决啦，你跟我说我都没有见到他三四个月了，大家分开做生意了现在，所以我也帮不了你多少的了。张锦华称，那你打个电话给他，你就说人家愿意买回来，你就开个价大家谈妥来，就了了这件事，我一直都是这样的态度。钟永健称，不是我打电话给他说，是你发个短信告诉人家你用多少钱买回来，人家愿不愿意。张锦华称，你帮我打一个电话，发一个微信，你就说张生如果是愿意向你买回来的，你们两个商量个价钱。钟永健称，我不说这些，你有钱再说，你放了钱在这里我就帮你说了，如果只是说说的话我不说的。张锦华称，你那时候卖给他多少钱呢？钟永健称，我不记得了，一百多万好像，那你还要还银行的尾数呢。张锦华称，不是的，因为你卖的时候应该要告诉我一声，因为你那个时候告诉我你是把那个债权转移给这些金融公司，就找人上来看看，那我才给他上来看的而已。如果我知道你是要卖的，我马上找亲戚买下来了。钟永健称，那你是想买的，市价多少钱，你放在银行户口里面，有多少钱你告诉我，转过来我就和你谈，如果不是就没什么好谈的了。你的钱我可以先不要你的，但是你起码要转钱过来我见到有这么多钱，有人要买这层楼我才去和人家谈的对不对。你的钱，我一百三十万可以先不扣你的，但是你不转钱过来我不会跟你谈的。张锦华称，而且我又不懂了，我两层楼被你全部拿走，都还欠你一百三十万。因为我只是欠你一百万港币，然后一百七十万人民币，那你就算加上利息也好，我也不知道是怎么算的，那个时候我就相信你，我就什么都签了给你，你叫我签支票说欠你多少钱我就照签的而已，其实我都心中无数的我。钟永健称，你自己心中算一条数啦，4年，每个月三分息你看下给多少钱我？你一年多少钱你自己算一下啦，算完你就知道为什么的了。是两分息不是三分息啊，算两分息你都……，就是你一百七十万那个时候兑换等于250万港币，再加100万港币就是350万港币，350万港币一年多少钱利息啊，八万一年多少钱啊，一百万，4年多少钱啊，差不多四、五百万啊，你想下你给多少钱我？我已经没算你利息了最后那些，就是你自己心中有数，自己去谈吧和他，你有钱想买回来是没问题我帮你，但问题你首先有钱给我看到先，你愿意出多少钱我再帮你买啊，对不对？你再想一下吧，有钱你和亲戚谈好你就打给我，钱转过来我就和你谈，没有我怎么和你谈呢，我已经跟你说了两次的了，再是这样我搞不定的了，我们珠海已经没做拆了伙，他们回了澳门谋生，在赌场那里做事的了，他们只是负责放数和收数而已的了现在。那你自己想了这些事情，我帮不到你的了，我不想牵涉在内的了。如果我说话别人给面子我也不是，不给面子我也不是，给面子我然后你没钱到位那不是完蛋了，我以后还用出来说话的？张锦华称，不会的，这个因为不是我的钱，我的亲戚的钱。钟永健称，不会你就拿钱出来再说好不好？你一定钱要到位我才和你谈，要不然就不要谈了。张锦华提交的形成时间为2018年11月20日的通话录音主要内容如下：钟永健称，你那里情况怎么样？张锦华称，我那里的情况是这样的，他那边现在已经和我们翻脸了，说要停水，又说要停电，又说要找人对付我的。那他现在也不敢，他知道我是什么人了，他也不敢找人来对付我的了。但是现在就又说要停水停电这样。我现在就找了律师起诉他，你是我兄弟，你就装模作样就可以了。你装模作样就说，是啊，那你们两个就谈好来，你看多少钱给回张总，张总给回多少钱给你，这样就大家，你也好下台，他也好下台，我也好面对。钟永健称，不是，我不是问这个问题。这个你们自己去解决了，因为他们卖不卖也是他们自己决定的了。那现在问题就是我给了一年时间你那里一百三十万的。你那里情况就是现在十二月，差不多十二月的了，那就是一号开始你要给钱我的了。那你这里你自己想一下。张锦华称，是，是。那这件事呢，其实那时候那两层楼都不够扣那一百万吗？那时候我就是欠你一百七十万，还了利息那就，额……钟永健称，你哪止欠我一百七十万啊张总。张锦华称，是啊，还有一百万那个葡币啊。钟永健称，一百万葡币，百来万人民币。张锦华称，哦，那就是百来万人民币，那你不是一百万那个……加起来都不够扣吗两层楼？两层楼都不够扣还要倒欠一百三十万吗？其实是不是，有没有算错呢？钟永健称，数那个时候我就都算过给你的了，你自己看回啦。因为你这么多年的利息，是几乎没有给过的。张锦华称，都有，都有。钟永健称，你每层楼就卖百来万，那还要还银行三十四万的每一层都要。张锦华称，那个时候你跟我说卖给我，你跟我说你一定要卖的，我找我亲戚来承接回都不用给那两个东西。其实我不能买吗。钟永健称，我也不想给啊，我早知道楼市那么好我自己接了它，我不用那么辛苦啦，还有赚啦都不用你还啦。这些没得早知道的啦，就还要么就去处理问题的啦。那你看看情况，我就是告诉你一声，十二月，一月一号你就要给的了。因为，我也是通知你一声，告诉你一声而已。还有他那层楼肯不肯卖回给你呢，你就自己去谈了。因为我和他已经合作的模式已经过去了的，四年。之前我们是在珠海，借钱借贷，就一起合作的。现在分开呢，他就自己在澳门继续放贷，我就没有继续跟他们做放贷而已。就是大家是分开走的了，只不过你说大家还是不是朋友，熟悉不熟悉，是朋友，是很熟悉。那你是要我，说要买的，那你就合理的价钱买回来咯。就是我建议，你吵也没用啦，求财还是求气呢，那你有钱赚就算啦，你是要赚到尽的，那做人没什么意思，我其实已经帮说了这句话的了。那他是觉得自己赚了就应该多赚一点，我说做人的话，赚，你赚到一百几十万你都偷笑啦，一单这样的东西，你还搞这么多事情干嘛。问题是他肯不肯。张锦华称，我跟你说，一起诉他，他就肯的了。我可以很肯定的跟你说。钟永健称，那你就自己跟咯这些，这些我不管的。你二百多万啊，我收你两分息，一个月四、五万，一年都五十万啊。你三年没给过，你说要多少钱呢。一百五十万啊，相当于一百七十万我已经是算你八厘息而已，我没有算到你两分息啊。如果不是你根本钱都不够啊。张锦华称，嗯嗯嗯，明白明白。钟永健称，就是我告诉你一声，你自己心中有数，我算你八厘息银行息而已。张锦华称，反正他到时候如果他找回你的，因为你卖给他他肯定找回你的，那他找回你你就说，你们自己调解咯，你们自己和解你们自己私下和解了他就行咯，你就这样跟他说把球推回给他就行了。钟永健称，那就肯定啦，我还会理他这么多事情吗，他们赚他们赚了又不会分给我，你说对不对啊。张锦华称，对啦，没错。他赚了不会想起你的，总之到时他说张生来起诉我，你就说，人家的目的都是想拿回层楼而已，人家找到买家就是找到自己的亲戚跟你买回，那你就卖回给别人，那你要赚多少的你就加回去你就和他调解咯。其实这单官司是很简单，对不对，就是这么简单而已。钟永健称，这个呢，我最多最多说的话就是这一句，其他事情我就不管了，他喜欢怎么样就怎么样了。张锦华称，对了。反正你任何事情你就不用理，你记住我这句话，任何事情你不用管，你就督促他和我弄好那两层楼就行了，我找人，我给首期你，我们自己去供回来，那有什么问题呢，你要赚回你的钱，那我给你赚，我也不是说不给你赚是不是。钟永健称，好了好了，那我帮你说，那我也跟你说了，一月一号你到时自己看看什么情况了。张锦华称，好好好，总之任何情况下，你记住我这句话就是，我的目的就是想他卖回那两层楼给我而已，我是对他们两个不是对你的，你要记住。钟永健一审提交的其本人的银行流水显示：冯火平于2016年4月26日、4月28日、5月20日分别向钟永健转账汇款10万元、40万元、70万元。张锦华二审以上述转账汇款记录主张钟永健与冯火平有经济往来，早就相识。钟永健称4月26日的10万元是定金，4月28日的40万元和5月20日的70万元都是冯火平转给钟永健用于偿还房子的贷款；120万元的赎楼款是冯火平借给钟永健的，用于还银行贷款和手续费，该120万元要返还给冯火平的。冯火平与另案被上诉人曾小英均认可钟永健的上述主张，冯火平与另案被上诉人曾小英确实支付了购房款337万元（320的房款加上17万元的税费），120万元是借给钟永健赎楼的。案涉*房原登记在张锦华名下，房产地产权证号为粤房地证字第Ｃ××2号，房地产权证载明涉案房产曾于2*年抵押于交通银行股份有限公司珠海分行，权利价值306000元；于2007年抵押于深圳发展银行珠海分行，权利价值44万元。二审中，张锦华称其已于2019年7月份搬走，不在涉案房产居住。本院认为：钟永健系澳门特别行政区居民，本案属涉澳房屋买卖合同纠纷，应参照我国有关涉外民事关系法律适用的相关规定选择解决本案争议的准据法。本案所涉合同签订地、履行地及不动产所在地均在内地，内地与案涉合同有最密切联系，且在一审庭审中，各方当事人均同意适用内地法律，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，一审法院适用内地法律作为处理本案争议的准据法正确。张锦华本案诉请确认案涉房产转让行为无效的主要理由有二：一是张锦华与钟永健之间的委托实际上是民间借贷的担保；二是钟永健和冯火平恶意串通，应当认定合同无效。对此，本院分析认定如下：一、关于张锦华以其与钟永健之间的委托实际上是民间借贷的担保为由诉请确认案涉房产转让行为无效是否应予支持的问题首先，张锦华本案提出的诉讼请求是确认案涉房产转让行为无效，并要求冯火平将案涉房产变更登记至其名下以及钟永健、冯火平承担张锦华为维权支付的律师费30000元等。钟永健、冯火平辩称涉案房产转让行为合法有效。故双方是对涉案房产转让行为产生的纠纷，一审法院将本案定性为房屋买卖合同纠纷并无不当。张锦华二审主张本案基础法律关系为民间借贷而非房屋买卖，理据不足，本院不予支持。其次，张锦华向钟永健出具的《委托书》中明确载明张锦华委托钟永健出售*房和*房，代为确定买主、商议并决定出售价格、签署房屋买卖合同、协助买主办理房屋的银行贷款按揭、代收房款等委托事项。从该经公证的《委托书》的委托内容来看，与张锦华关于委托实际是民间借贷的担保的主张并不相符。即便是张锦华所主张的上述委托实际是民间借贷的担保，卖房在当时并非张锦华的真实意思表示，但本案中，钟永健在代为出售涉案房产之前曾带买受人过去看房，张锦华也称当时来看房的是曾小英的哥哥和冯火平，且张锦华在知道涉案房产已变更登记至冯火平名下之后，在长达两年多的时间里并未对钟永健代其出售涉案房产给冯火平的行为提出异议，反而与冯火平就涉案房产签订了《租赁合同》，并依约向冯火平转账支付了租金。另从张锦华二审提交的通话录音的内容来看，张锦华提起本案诉讼的缘由是因其与冯火平在回购涉案房产的问题上产生了争议，亦未对钟永健的委托代理权提出任何异议。从上述事实可以认定，张锦华对钟永健代其出售涉案房产的行为是知悉并予以认可的。综合上述分析，对于张锦华本案以其与钟永健之间的委托实际上是民间借贷的担保为由诉请确认案涉房产转让行为无效，本院不予支持。二、关于张锦华以钟永健与冯火平恶意串通为由诉请确认涉案房产转让行为无效是否应予支持的问题首先，张锦华作为完全民事行为能力人，向钟永健出具了《委托书》，《委托书》所载委托事项明确具体，且办理了公证手续，一审法院认定该委托行为是张锦华的真实意思表示，没有违反我国法律、行政法规的强制性规定，并无不当，张锦华应当承担由此带来的法律后果。钟永健作为张锦华的代理人与买受人冯火平签订房屋买卖合同，属于履行《委托书》约定的委托代理行为，合法有效，相应法律后果应由张锦华承担。钟永健与冯火平均称在案涉房产交易之前双方并不相识，张锦华二审以冯火平于2016年4月26日、4月28日、5月20日分别向钟永健转账汇款10万元、40万元、70万元的银行转账记录主张钟永健与冯火平有经济往来，早就相识。但从上述三次银行转账记录的时间来看，三笔转账发生在案涉房屋买卖合同的签订当日或签订之后。由此，张锦华二审所提上述三次银行转账记录并不能证明钟永健与冯火平在涉案房产交易之前就相识。且案涉房产在交易之前确有银行抵押贷款，故钟永健关于上述款项用于偿还银行抵押贷款的事实主张可能性较高。对于张锦华二审提交的其与钟永健的通话录音，两份通话录音均发生在本案诉讼之前，即便双方通话中所提到的“他”或“他们”就是冯火平，冯火平与钟永健之间有过合作，但这并不等同于冯火平与钟永健在案涉房产交易中就一定存在恶意串通。且从张锦华与钟永健之间通话录音的内容来看，大多是关于张锦华租赁涉案房产、回购涉案房产以及张锦华与钟永健之间借贷的内容，关于案涉房产的交易，张锦华仅提及钟永健当时出售涉案房产时没有通知他以及涉案房产的出售价格等相关内容。因此，张锦华二审提交的通话录音亦无法证明钟永健与冯火平双方在案涉房产交易过程中存在恶意串通的行为。其次，从一审法院委托评估的结果来看，钟永健与冯火平签订的《房地产买卖合同》所约定的案涉两处房产交易价格320万元，已达到评估市场价值的79%；从实际履行情况看，案外人廖勇代冯火平和另案被上诉人曾小英向钟永健转账支付了57万元的购房款、税费，冯火平和曾小英通过银行按揭贷款方式共向钟永健转账支付了280万元，以上合计337万元，也已超过评估价值的80%，故案涉两处房产的交易价格并不属于不合理的低价。第三，每月15000元的租金标准虽明显高于市场价，但张锦华的租赁行为发生于案涉房产交易之后，一审法院认定不能以该租赁行为作为判断案涉房产交易行为合法性的依据，并无不当；且张锦华也是基于其家人在案涉房产居住等多种因素的考虑，同意签订《租赁合同》，接受该租金标准并依约履行了支付租金的义务。综合上述分析，本案现有证据不足以证明钟永健与冯火平之间在案涉房产交易过程中存在主观恶意性，房屋买卖合同约定的交易价格亦不属于明显不合理的低价。因此，张锦华关于钟永健与冯火平恶意串通的主张，理据不足；张锦华以此为由主张涉案房产转让行为无效，一审法院不予支持并无不当。综上，张锦华本案诉请确认案涉房产转让行为无效、要求将案涉房产变更登记至其名下以及钟永健、冯火平赔偿其维权律师费等，均缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。至于钟永健作为受托人所实施的委托代理行为是否符合《委托书》约定以及双方是否结算等问题，均属于张锦华与钟永健双方之间委托合同关系的范畴，不属于本案房屋买卖合同纠纷的审理范围，张锦华可另循途径解决。综上所述，一审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持；上诉人张锦华的上诉请求，理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币25074元，由上诉人张锦华负担。本判决为终审判决。审判长  郭建勇审判员  唐育萍审判员  王文娟二〇二〇年二月十三日书记员  黎明华