江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0722民初5416号原告：连云港万科物业服务有限公司，住所地江苏省东海县牛山镇奔牛广场东北角东海国际水晶珠宝城四楼4010-4012。法定代表人：魏琳琳，董事长。委托诉讼代理人：陈晓波，该公司员工。被告：曹加伦。原告连云港万科物业服务有限公司与被告曹加伦物业服务合同纠纷一案，本院2016年7月27日受理后，适用小额诉讼程序，由代理审判员冯闪独任审判，于2016年8月22日公开开庭进行了审理。原告连云港万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈晓波、被告曹加伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告连云港万科物业服务有限公司的诉讼请求：1、判决被告立即支付物业服务费1122元、逾期应缴纳物业管理费违约金136.5元，合计1258.5元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告曹加伦居住在润峰嘉园小区5幢3-301室房产（面积：85.31平方米），2014年4月30日原告与该小区业主委员会签订了《润峰嘉园小区物业管理委托合同》，依据合同要求原告一直依法依规对被告居住的小区实施规范的物业管理工作，为被告提供了较为完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。根据国务院《物业管理条例》等有关文件的规定，业主应缴纳一定的物业服务费用，经统计被告自2014年4月30日至2016年6月30日期间共拖欠应缴纳的物业服务费922元，共用照明电费200元，截止2016年6月30日，被告依法应缴纳的违约金136.5元，累计1258.5元。为了维护我公司物业管理工作的正常秩序和利益，我方及业主委员会曾多次以多种形式向被告催缴物业服务费用，被告均未理睬，至今未缴纳应缴的物业服务相关费用。被告曹加伦辩称，我没有和原告签订物业合同。2014年4月30日交了3000元后，没有水，房子我没住，小区没公共厕所。经审理查明，东海县汇龙置业有限公司与被告曹加伦签订商品房买卖合同，原告曹加伦购买座落于润峰嘉园第五幢3单元301室的房屋一套，房屋面积85.31平方米。2013年12月18日，原告连云港万科物业服务有限公司（作为乙方）与东海县汇龙置业有限公司（作为甲方）签订《润峰嘉园前期物业服务合同》，约定：1、乙方提供前期物业管理服务；2、乙方收取停车场管理、物业管理费；代收、代缴费用；收取水、电、设备运行费；3、物业费收费标准为：多层住宅每平方米每月0.45元；4、业主应于接到交房通知之日起交纳物业服务费；5、业主未能足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应当按照日万分之五的标准支付违约金；6、合同期限自2013年12月18日起至业主委员会成立与其他物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。2014年4月30日，被告曹加伦接到交房通知至原告处办理交房手续，向原告缴纳物业费461元、建筑垃圾清运费214元、公共水电费100元，即2014年5月1日至2015年4月30日的物业管理费已经交清。上述事实，有原告连云港万科物业服务有限公司提供的《润峰嘉园前期物业服务合同》，有原告连云港万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈晓波的当庭陈述，有被告曹加伦的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告连云港万科物业服务有限公司与东海县汇龙置业有限公司签订的《润峰嘉园前期物业服务合同》真实有效，且不违反国家法律与行政法规的强制性规定，对被告曹加伦具有约束力，曹加伦以其并非合同当事人为由提出抗辩，本院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，被告曹加伦已经交纳2014年5月1日至2015年4月30日的物业管理费461元、公共水电费100元，但未交纳2015年5月1日至2016年4月30日期间的物业管理费461元[计算方式：0.45元/月·平方米×12月×85.31平方米]、公共水电费100元，原告对此予以书面催缴符合法律规定，被告应当于2015年4月30日支付2015年5月1日至2016年4月30日的物业服务费、公共水电费共计561元。违约金为每日万分之五（每月为1.5%），从2015年5月1日起计算至2016年6月30日（共14个月），即117.81元[计算方式：561元×0.0005×30天×14月]。另外，物业服务企业应当履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告曹加伦称已经交纳3000元，但未明确是物业费还是装修保证金，装修保证金本案不予判涉，被告可另行主张。被告曹加伦称物业服务存在瑕疵，但截止本判决作出之日，被告未提供任何证据予以证实，应当承担举证不能得法律责任。被告亦可就该事项另行主张权利。综上，依照《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告曹加伦于本判决生效之日起10日内支付原告连云港万科物业服务有限公司2015年5月1日至2016年4月30日的物业费461元、公共水电费100元、违约金117.81元。二、驳回原告连云港万科物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告曹加伦支付（原告连云港万科物业服务有限公司已经负担，待被告曹加伦支付标的款时一并支付给原告）。本判决为终审判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。代理审判员 冯 闪二〇一六年十月十八日书 记 员 宋卫文法律条文（一）、《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同（二）、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告连云港万科物业服务有限公司与东海县汇龙置业有限公司签订的《润峰嘉园前期物业服务合同》真实有效，且不违反国家法律与行政法规的强制性规定，对被告曹加伦具有约束力，曹加伦以其并非合同当事人为由提出抗辩，本院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。（三）、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。