北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民再2号上诉人（原审被告）宋肖霄，女，1963年9月2日出生，汉族。委托代理人崔浩，北京市远望律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈建军，男，1975年11月3日出生，汉族。陈建军与宋肖霄财产损害赔偿纠纷一案，北京市海淀区人民法院于2012年7月12日作出（2012）海民初字第2390号民事判决。宋肖霄不服，向本院提起上诉，本院于2012年12月18日作出（2012）一中民终字第10594号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决发生法律效力后，宋肖霄不服生效判决，向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院于2013年10月18日作出（2013）高民申字第02748号民事裁定，驳回宋肖霄的再审申请。后宋肖霄向检察机关申诉，北京市人民检察院于2014年6月16日作出京检民监（2014）110XXXXXXXX号民事抗诉书，向北京市高级人民法院提出抗诉。北京市高级人民法院于2014年7月8日作出（2014）高民抗字第2855号民事裁定，提审本案。后北京市高级人民法院于2015年1月20日作出（2014）高民提字第3163号民事裁定，撤销本院（2012）一中民终字第10594号民事判决及北京市海淀区人民法院（2012）海民初字第2390号民事判决；本案发回北京市海淀区人民法院重审。北京市海淀区人民法院于2015年11月9日作出（2015）海民再初字第00067号民事判决。宋肖霄不服北京市海淀区人民法院（2015）海民再初字第00067号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宋肖霄及其委托代理人崔浩，被上诉人陈建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈建军在一审时诉称：2010年1月22日，我和宋肖霄通过北京链家房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定：宋肖霄将其个人所有的北京市朝阳区X号房产出卖给我，房屋成交价为人民币255万元。当日宋肖霄向我出具声明承诺：“本人为出售房产合法产权人，对该房屋享有完整的处分权……如因本人的不实承诺导致此房屋在交易过程中产生的一切后果，概由本人自行承担。”2010年6月，宋肖霄丈夫后藤晴一（日本国籍）以宋肖霄未经其同意无权处分夫妻共同财产为由向北京市朝阳区人民法院提起诉讼要求确认《商品房买卖合同》无效。2011年6月20日，北京市朝阳区人民法院作出（2011）朝民初字第26218号判决：判决我和宋肖霄双方签订的《商品房买卖合同》无效。我不服上诉至北京市第二中级人民法院。2011年9月20日，北京市第二中级人民法院作出（2011）二中民终字第16915号判决，维持原判。现因宋肖霄的声明承诺不实，导致我未能如期取得该房屋的所有权，给本人和家庭造成了极大的财产损失，现诉至法院，请求法院判令：宋肖霄赔偿因合同无效给我造成的财产损失200万元并承担本案诉讼费。宋肖霄在一审时辩称：陈建军仅支付了我购房定金20万元，尚有235万元房款未付，因未支付全额购房款，没有丧失另订其他有利合同的损失，不应适用《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第二十五条“损失赔偿数额以不超过履行利益为限”的规定。根据权利义务相一致的原则，原告只支付定金20万元，却通过诉讼恶意获利1303360元，其因合同无效所获信赖利益损失与其支付的费用不相当。本案中，根据原告提供的证据，没有证据证明原告与案外第三人之间曾存在缔约关系，也没有证据证明原告与第三人丧失订约关系是由答辩人违反先合同义务造成的，或缔约机会的丧失是基于对违反先合同义务人的缔约行为的信赖而产生的，因此原告根本不存在丧失另订其他有利合同的机会损失。原告因所付20万元定金获得高额赔偿对我不公平。本案应适用法律规定的定金罚则、《补充协议》有关合同无效的约定及合同法第113条的规定。我已经退回原告20万元定金，因此原告不存在任何损失。综上，原告因合同无效获得的信赖利益损失赔偿与其支付的定金不相当，故请求法院驳回原告的诉讼请求。北京市海淀区人民法院经审理查明：北京市朝阳区人民法院（2010）朝民初字第26218号民事判决书确认以下事实：“后藤晴一与宋肖霄系夫妻，二人于1993年4月30日在日本琦玉县登记结婚……2010年1月22日，宋肖霄与陈建军签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定宋肖霄将位于北京市朝阳区X号房屋以255万元的价格卖予陈建军……陈建军向宋肖霄支付了购房定金20万元。庭审中，陈建军向法院提交了宋肖霄于2010年1月22日签名的声明一份，上写明：本人宋肖霄作为座落于北京市朝阳区X号房屋的合法产权人，对该房屋享有完整的处分权…如因本人的不实承诺导致此房屋在交易过程中产生的一切后果，概由本人自行承担。宋肖霄对此不予认可，表示未签署过该声明，但对此亦不申请笔迹鉴定。法院对此释明了如不鉴定，将由负有举证责任的一方承担相应后果。另查，诉争房屋房屋登记簿所有权人为宋肖霄”。该判决书最终判决：一、陈建军与宋肖霄2010年1月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。二、陈建军与宋肖霄及北京链家房地产经纪有限公司2010年1月22日签订的《补充协议》中针对上述《北京市存量房屋买卖合同》的内容无效。三、驳回后藤晴一的其他诉讼请求。陈建军不服该判决提出上诉，2011年9月20日，北京市第二中级人民法院做出（2011）二中民终字第16915号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现上述判决已经生效。宋肖宵现已将陈建军交付的20万元定金返还给陈建军。本案原审中，因陈建军与宋肖霄无法对北京市朝阳区X号房屋房产价值达成一致，经陈建军申请，法院委托北京市国盛房地产评估有限责任公司对该房屋价值进行评估，该公司做出（京）国评房（2012）（估）SF第028号评估报告，结论为估价对象在估价时点2012年3月19日的价值为单价19774元／平方米，总价417.92万元。本案再审过程中，北京市高级人民法院请原评估单位北京市国盛房地产评估有限责任公司对该房屋在2011年9月的市场价值进行估价，提供参考意见。该公司于2014年10月17日给北京市高级人民法院书面回复称：“受海淀区人民法院的委托，我公司于2012年4月27日出具了（2012）海民初字第02390号案件涉及的房地产评估报告（地址：北京市朝阳区X号，估价时点：2012年3月19日，报告编号：（京）国评房（2012）（估）SF第028号。）现贵院欲了解上述涉案房产于2011年9月的市场价值，经估价人员查询数据库及修正计算，类似房产于2011年9月的市场价值大约在18000－20000元／平方米之间。北京市海淀区人民法院认定上述事实的证据有：双方当事人陈述、开庭笔录、（2010）朝民初字第26218号民事判决书、（2011）二中民终字第16915号民事判决书、评估报告等证据材料。北京市海淀区人民法院认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，宋肖霄与陈建军于2010年1月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》已被法院生效判决确认无效，对此有过错的一方应承担相应的缔约过失责任。本案的争议焦点之一，导致房屋买卖合同无效的过程中，双方当事人的过错认定及相应的缔约过失责任的分配。本案中的缔约过失责任体现为信赖利益的损失。在买卖合同签订的过程中，宋肖霄作为产权证上载明的权利人，其于2010年1月22日签名的声明上写明：“本人宋肖霄作为座落于北京市朝阳区X号房屋的合法产权人，对该房屋享有完整的处分权┈如因本人的不实承诺导致此房屋在交易过程中产生的一切后果，概由本人自行承担。”宋肖霄虽否认签署过该声明，但对此亦不申请笔迹鉴定，应承担举证不能的后果。宋肖霄出示仅登记其一人为权利人的产权证明并签署声明后，其与陈建军签订的买卖合同最终被法院生效判决确认无效，对此宋肖霄应按照声明所承诺的“如因本人的不实承诺导致此房屋在交易过程中产生的一切后果，概由本人自行承担”，对合同的无效承担全部过错责任，并由此承担全部信赖利益损失。陈建军在宋肖霄持有其为产权人的房产证，并出具声明的情况下与其签订房屋买卖合同，在缔约过程中并不存在过错行为，故陈建军对此合同无效后无过错责任，亦无需承担信赖利益损失。本案的争议焦点之二，信赖利益损失的具体数额的计算。本案中，合同无效导致的信赖利益损失表现为房屋评估值与双方正常履约所约定的房屋价款之差额部分，根据原审诉讼中所进行的（京）国评房（2012）（估）SF第028号房地产价值评估报告，为162.92万元（417.92万元－255万元）。宋肖霄虽抗辩该评估报告的评估时点是2012年3月19日，该评估报告的应用有效期为2012年4月27日至2013年4月26日，未涵盖2011年9月20日房屋买卖合同被确认无效时的房产价值，但经北京市高级人民法院再审过程中向原评估单位询问涉案房屋在2011年9月的市场价值的参考意见，上述评估报告评估的房屋价值已在2011年9月涉案房产的市场价值范围内，故依据此价格认定信赖利益损失并无不当。因宋肖霄对合同的无效负有全部的过错责任，并应承担全部信赖利益损失，故宋肖霄需向陈建军赔偿全部的信赖利益损失，即162.92万元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第（二）项、第五十八条之规定，判决如下：宋肖霄于本判决生效后七日内赔偿陈建军经济损失人民币一百六十二万九千二百元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。宋肖霄不服一审判决，向本院提起上诉。宋肖霄二审上诉称：1、一审判决认定“本案中，合同无效导致的信赖利益损失表现为房屋评估值与双方正常履约所约定的房屋价款之差额部分”，是错误的；2、宋肖霄不应当赔偿信赖利益损失；3、一审判决宋肖霄承担信赖利益损失的全部责任是错误的，判决宋肖霄赔偿陈建×××0元明显不当，显失公平；4、北京市高级人民法院再审过程中向原评估单位询问涉案房屋在2011年9月的市场价值的参考意见，参考意见是18000－20000元／平方米之间，故19774元／平方米的评估结果是不准确的。宋肖霄认为2010年7月16日是陈建军收到后藤晴一起诉合同无效起诉书的日期，故申请对涉案房屋2010年7月中旬的市场价值进行评估；5、本案应适用法律规定的定金罚则及《补充协议》中约定的合同无效的违约责任。故请求二审法院撤销原判，驳回陈建军的一审诉讼请求；由陈建军承担本案的全部诉讼费用。陈建军请求二审法院维持原判。本院二审对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，宋肖霄与陈建军于2010年1月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》被法院生效判决确认无效，对此有过错的一方应当承担相应的缔约过失责任。宋肖霄系房屋产权证上载明的权利人。在房屋买卖合同签订过程中，宋肖霄出具一份书面声明，称其作为诉争房屋的合法产权人，对该房屋享有完整的处分权。因宋肖霄擅自处分涉案房屋，损害了共有人的合法利益，导致《北京市存量房屋买卖合同》无效，故宋肖霄对合同无效应承担全部过错责任，由此给陈建军造成的信赖利益损失，宋肖霄应予赔偿。陈建军在缔约过程中不存在过错行为，对合同无效不承担过错责任。原审人民法院根据评估报告及评估单位的回复，以及宋肖霄负有全部过错责任等情况，确定宋肖霄赔偿陈建军的经济损失数额合理，本院予以确认。宋肖霄所提对涉案房屋2010年7月中旬的市场价值进行评估的申请，无法律依据，本院不予支持。因涉案合同已被法院生效判决确认无效，不适用违约责任，故宋肖霄要求按合同约定承担违约责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，宋肖霄的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。鉴定费一万二千九百四十八元（陈建军已预交），由宋肖霄负担一万零五百四十七元（本判决生效后七日内交纳），由陈建军负担二千四百零一元（已交纳）。一审案件受理费二万二千八百元（陈建军已预交一万一千四百元），由宋肖霄负担一万八千五百七十二元（本判决生效后七日内交纳），由陈建军负担四千二百二十八元（已交纳）。二审案件受理费二万二千八百元，由宋肖霄负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘宇红审 判 员  王 斌代理审判员  黄晓丰二〇一六年四月一日书 记 员  秦梦晨