贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)黔02民终1299号上诉人（原审原告、反诉被告）：六盘水某某房地产开发有限公司。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈依妹上诉人六盘水某某房地产开发有限公司因与被上诉人陈依妹买卖合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2016）黔0201民初1619号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年8月3日立案后，由审判员罗敏担任审判长，与审判员张德权、龙婷组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人六盘水某某房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项，依判决由被上诉人支付违约金1900元、物业管理费及看房费26618元，全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：首先，根据合同约定，被上诉人应在接到上诉人书面通知之日起15日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需全部资料提交给原告，从该约定可以看出什么时候通知办理按揭手续没有确定具体时间，并不存在交房前通知被上诉人办理按揭贷款手续一说；其次，上诉人已经按合同约定于2016年1月份以特快专递和登报的方式通知了被上诉人，是被上诉人没有按合同约定履行义务，没有提交办理贷款的材料；再次，被上诉人未办理贷款手续，也不支付欠付的房款，以实际行为明确表示不履行合同的行为，构成违约。因此本案中违约方是被上诉人，上诉人无违约行为。被上诉人陈依妹未作书面答辩。上诉人六盘水某某房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、判决解除原告与被告2013年4月18日签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告向原告支付违约金1900元；3、判决被告向原告支付物业管理费、看房费共计26618（原告为被告代垫的，分别自2014年5月30日和2014年12月1日算至2016年3月30日，并支付至判决生效之日）。被上诉人陈依妹在一审中反诉请求：驳回原告要求被告支付看房费、物业管理费、违约金等的诉讼请求，同时反诉要求原告返还被告所支付的首付款、土地分户费、办证费、契税、房屋维修基金等共计195319.10元。一审法院认定事实：2012年8月13日六盘水市住房和城乡建设局给原告六盘水某某房地产开发有限公司（反诉被告）颁发了（2012）商房预字第11号商品房预售许可证，准许原告预售其开发的城市先锋项目房屋，该证载明：竣工日期为2013年7月30日，交付使用日期为2014年5月30日。2013年4月18日原告六盘水某某房地产开发有限公司（反诉被告）与被告陈依妹（反诉原告）签订《商品房买卖合同》约定：原告将其开发位于钟山区市场路东侧市民族中学北侧的城市先锋项目4单元20层2001室、建筑面积119.61平方米房屋以共计价款55612.4元预售给被告；首付款为175612.4元，余款380000元以向中国农业银行股份有限公司水城县支行按揭贷款方式给付；被告在接到原告书面通知之日起15日内，将办理贷款所需资料提交给原告，并在接到原告或贷款人书面通知后15日内前往指定地点办理贷款相关手续；因被告原因导致被告未能获得贷款或获得贷款数额少于申请贷款数额的，原告同意被告在收到通知书之日起60日内支付不足款项，逾期原告有权解除合同，合同解除后60日内将已付款退还被告；因原告的原因导致被告未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，被告有权解除合同，原告应退还已付款及银行贷款利息；原告应当在2014年5月30日向被告交付房屋，被告在收到通知之日起7日内办理交接手续，由于被告的原因未交付的，被告应承担物业费，超过180天未办理交接的物业管理公司另收取每天50元的看房费。同时合同对双方的其他权利及义务还进行了约定。合同签订的当日被告已付房款175612.40元、维修基金10166.85元、契税8334.19元、办证费972.66元、土地分户费233元，共计195319.10元给原告。因至2016年1月13日尚未办理银行按揭贷款手续，原告以特快专递给被告送达书面通知，要求被告在接到通知之日起15日内到合同约定的银行办理贷款手续或到原告处交付购房余款，该送达方式已经公证部门公证，但未能送达给被告，2016年1月26日原告又在乌蒙新报通知被告办理按揭贷款手续或到原告处交清购房余款。因至今未能办理按揭贷款手续，被告也未支付购房余款，原告认为被告违约，故诉至法院。被告则认为未能办理按揭贷款的原因系原告未按约定通知被告，原告已违约，因而提起反诉。一审法院认为，原告六盘水某某房地产开发有限公司（反诉被告）与被告陈依妹（反诉原告）所签订的《商品房买卖合同》未违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方约定2014年5月30日交付房屋，原告自认交付房屋的前提应该是被告交付完毕房款，原告并未在约定的交房时间前通知被告办理按揭贷款手续，而是在2016年1月份才以特快专递和登报的形式通知被告办理按揭贷款或交付购房余款，此时已经超过了约定交房的时间，且原告并未提交证据说明涉案房屋已验收合格可以交付使用，故原告系违约方，被告并未违约。因按揭贷款未能办理，被告也不同意支付购房余款，双方的合同目的已经不能实现，且被告也同意解除合同，故对原告及被告要求解除合同的诉讼请求及被告反诉要求原告退回被告已付房款175612.40元及赔偿原告已支维修基金10166.85元、契税8334.19元、办证费972.66元、土地分户费233元，共计195319.10元的诉讼请求，予以支持，但对原告要求被告支付违约金、物业费、看房费的诉讼请求，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，【最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》】第二条的规定，判决：一、解除原告六盘水某某房地产开发有限公司（反诉被告）与被告陈依妹（反诉原告）于2013年4月18日所签订的《商品房买卖合同》；二、驳回原告六盘水某某房地产开发有限公司（反诉被告）的其他诉讼请求；三、原告六盘水某某房地产开发有限公司（反诉被告）于本判决生效之日起十日内返还被告陈依妹（反诉原告）已支付的房款175612.40元、维修基金10166.85元、契税8334.19元、办证费972.66元、土地分户费233元，共计195319.10元；本诉案件受理费512元，因适用简易程序减半收取256元及反诉案件受理费4206元，因适用简易程序减半收取2103元，共计2359元，由原告六盘水某某房地产开发有限公司负担（原告及被告均已预交，由原告六盘水某某房地产开发有限公司连同上述第三款项一并返还给被告陈依妹2103元）。本院二审期间，上诉人向本院提交了一份2014年5月29日上诉人在乌蒙新报刊登的公告复印件，拟证明上诉人在合同约定的履行期履行了交房义务。被上诉人质证对该证据的三性均有异议，首先不能证明是在乌蒙新报刊登，也不能证实发行时间是2014年5月29日，其次双方约定交房时间是2014年5月30日前，而上诉人提交的证据上将交房时间变更为2014年6月11日至20日，上诉人无权变更交房时间，且可进一步证明上诉人违约。本院对该证据的认定意见为：该证据不属于新证据，且系复印件，没有原件核对。从该证据内容上不能证实上诉人已经将涉案房屋交付，且上诉人2016年1月还通知被上诉人办理按揭贷款手续，故对该证据不予采信。本院二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本案二审争议的焦点是：上诉人要求由被上诉人支付违约金1900元、物业管理费及看房费26618元的主张应否支持。本院认为，首先，上诉人与被上诉人在合同中已经约定，被上诉人接到上诉人书面通知之日起15日内将办理贷款所需资料提交给上诉人，被上诉人在接到上诉人或贷款人书面通知后15日内前往指定地点办理贷款相关手续，因此本案办理按揭贷款手续须上诉人或银行先行通知被上诉人，且本案合同系格式合同，由上诉人提供，上诉人在签订合同时未对通知被上诉人的方式或通知的地址进行确认，其也不能举证证明其2016年1月之前已按照合同约定通知了被上诉人办理按揭贷款，此后2016年1月公证送达的材料也是办理按揭贷款的通知，且被上诉人也未收到；其次，双方对出售的房屋明确约定了交付时间为2014年5月30日前，但上诉人不能举证证明其已按照合同约定交付该商品房，同时双方合同约定在查验该商品房后，买受人对该商品房无异议，如因买受人原因未能按期交付时物业费、看房费才由买受人承担，且上诉人提交的票据也不能证明缴纳的是哪个房屋的费用，故上诉人以被上诉人违约为由主张由被上诉人支付违约金1900元、物业管理费及看房费26618元的请求不能成立。综上所述，上诉人六盘水某某房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4206元，由上诉人六盘水某某房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 罗 敏审判员 张德权审判员 龙 婷二〇一六年十月二十六日书记员 罗 浩