福建省平潭县人民法院民 事 判 决 书（2015）岚民初字第3689号原告ＸＸ，男，汉族，住福建省平潭县。委托代理人冯波、林正武，平潭县远大法律事务所法律工作者。被告福州东兴龙居房地产有限公司，住所地为福建省平潭县。法定代表人卓新荣，董事长。委托代理人金麟、李茜，北京大成（福州）律师事务所律师。原告ＸＸ诉被告福州东兴龙居房地产有限公司（以下简称“东兴龙居公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月22日公开开庭进行了审理。原告ＸＸ的委托代理人冯波及被告东兴龙居公司的委托代理人金麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸ诉称，2010年6月1日，原告购买被告开发的位于平潭县的一套商品房，双方签订《商品房买卖合同》（以下简称“《合同》”），约定商品房的总金额为645135元。2011年10月15日，双方办理交房手续并签订《补充协议》，约定：由被告代为原告向房屋权属登记机构办理权属登记，被告须在商品房交付原告使用之日起365个工作日内（2013年4月1日前）办妥权属登记手续，并将所有权证书交付原告；被告如未在约定期限内办妥权属登记手续，并将房屋所有权证书交付原告，则自逾期之日起应按原告所购商品房总价款的日万分之一向原告支付逾期违约金。当日，原告支付了维修基金、办证费、契税等相关费用。但被告未依约办妥权属登记手续并将房屋所有权证书交付原告。为此，请求依法判令被告代原告就原告所购商品房向房屋权属登记机构办理房屋权属登记，并将房屋所有权证交付原告；并按总购房款645135元的日万分之一自2013年4月1日起计至交付房屋所有权证之日止的违约金。被告东兴龙居公司辩称，被告不是房屋权属证书登记的申请人，办理房屋权属证书登记不是被告的义务，故原告起诉被告承担逾期办理房屋权属证书的违约责任缺乏合法的前提。案涉房屋的产权证已于2016年2月2日办理登记，被告已通知原告领取，但原告拒绝领取，且原告迟延取得房屋权属证书实际上不存在任何经济损失，故其诉请被告支付违约金缺乏依据，也不合情理。且，原告主张的违约金标准过高及起算时间是错误的，根据约定，违约金的计算标准为已付款的日十万分之一，起算点应以法院受理之日往前推两年。为此，请求依法驳回原告的诉求。原告为支持其诉讼主张，向本院提交的证据材料如下：证据A1．《商品房买卖合同》、《补充协议书》，证明原、被告签订房屋买卖合同及补充协议的事实；证据A2．购房发票，证明原告已依约完全履行了合同约定的支付购房款义务；证据A3．收据，证明原告向被告支付维修基金及相关办证费用。对原告提交的上述证据，被告质证认为，对证据A1至A3的真实性均无异议，但对证据A1的证明对象有异议，被告只是办证的配合者，原告没有出具书面委托书，办证申请人仍是原告，虽有补充协议，但约定的违约金标准过高，原告也无证据佐证其存在损失，其无权要求被告支付违约金；对证据A3的证明对象有异议，不能完全体现原告委托被告办理权属证书。被告为支持其抗辩主张，向本院提交的证据材料如下：证据B1.《房地产开发企业资质证书》、《国有土地使用权证》、《商品房预售许可证》，证明被告拥有房地产开发三级资质，拥有涉案房产的土地使用权，并已合法取得涉案房产的商品房预售许可；证据B2.《楼宇查验交接表》、《入伙手续书》、《业主基本情况登记表》，证明原告于2011年10月15日与被告办理了交付手续，接收了涉案房产并签字确认；证据B3.《竣工验收报告》，证明2011年10月21日，涉案工程通过竣工验收；证据B4.《房屋所有权证》，证明2016年2月2日，案涉房屋取得产权登记；证据B5.房屋权属初始登记材料，证明2016年1月14日，案涉房屋获得准许房屋权属登记。对被告提交的上述证据，原告质证认为，对证据B1至B3的真实性无异议，但本案原告起诉的是逾期办证，上述证据与本案无关；对证据B4的真实性无异议，但并未交付给原告；对证据B5的真实性没有异议，初始登记时间与原告领取房产权证的时间没有关系，不能作为被告抗辩违约责任的理由。经过庭审的举证、质证，对原、被告提交的上述证据，本院分析认为，双方对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认，可作为认定本案事实的依据。经审理，本院对本案的事实认定如下：2010年6月1日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《合同》，以人民币645135元的价格购买被告开发的位于平潭县的商品房。《合同》第八条约定：出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用等。第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约交纳了全部购房款。2011年10月15日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《补充协议书》，鉴于《合同》第八条及第十四条“关于商品房交付日期及产权登记的约定”，就《合同》第十四条约定进行如下变更：“一、甲、乙双方确定：由甲方代为乙方向房屋权属登记机构办理权属登记。甲方须在商品房交付乙方使用之日起365个工作日内办妥权属登记手续，并将房屋所有权证交付乙方。二、甲方如未在约定期限内办妥权属登记手续，并将房屋所有权证交付乙方，则自逾期之日起按乙方所购商品房总价款的日万分之一向乙方支付逾期违约金。三、乙方自愿于2011年10月15日向甲方办理交房手续。四、除本补充协议所作变更之外，《商品房买卖合同》的其余条款继续有效等。”原、被告共同确认，原告于2011年10月15日办理了交房手续，被告将涉案房屋交付原告使用。2016年1月14日，相关房地产登记部门受理了被告提供的关于本案房地产项目权属初始登记的相关材料，并于同日作出准予登记的批复。案涉房产的房屋所有权证登记时间为2016年2月2日。庭审中被告陈述，因案涉房产还需办理他项权证，现无法将房屋所有权证交付原告。本院认为，原、被告双方签订的《合同》、《补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告已依约缴纳了全部购房款，被告应依约履行相应的义务。原、被告在《补充协议书》中对《合同》第十四条进行了重新约定，被告依约应于房屋交付之日起即2011年10月15日起365个工作日内办妥权属登记手续，并将房屋所有权证交付原告，逾期则按已付房款的日万分之一支付违约金。现被告未依约履行办证义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，被告应承担相应的违约责任。对于违约金，被告抗辩原告诉请自2013年4月1日起算，该起算时间已超过诉讼时效，应从起诉之日往前推2年。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，对被告的上述抗辩主张，本院予以采纳，本案的立案时间为2015年12月14日，往前推2年，应从2013年12月14日开始计算违约金。双方已明确约定被告应依约办妥权属登记，并将房屋所有权证交付原告，故违约金计算的截止日期应为被告向原告交付房屋所有权证之日。双方已重新约定违约金按日万分之一计算，被告抗辩原告未存在损失及按日十万分之一计算违约金的主张，证据不足、理由不充分，本院不予采信。综上，被告应向原告支付按已付购房款645135元的日万分之一自2013年12月14日起计至被告向原告交付房屋所有权证之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：一、被告福州东兴龙居房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内按购房款645135元的日万分之一向原告ＸＸ支付自2013年12月14日起计至交付房屋所有权证之日的逾期办证违约金。二、驳回原告ＸＸ的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1380元，由被告福州东兴龙居房地产有限公司负担1018元，原告ＸＸ负担人民币362元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  林 霞人民陪审员  陈小明人民陪审员  任宝彩二〇一六年四月八日书 记 员  翁奇震附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。