成都市青羊区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0105民初227号原告四川狗狗超市连锁有限公司。法定代表人谭淳尹，职务不详。委托代理人张俊，四川蜀都金丰律师事务所律师。特别授权。被告朱涛。被告邱小英。原告四川狗狗超市连锁有限公司（以下简称狗狗超市）与被告朱涛、邱小英房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘卿独任审判，公开开庭进行了审理。原告狗狗超市的委托代理人张俊，被告朱涛到庭参加诉讼。被告邱小英经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告狗狗超市诉称，原与二被告于2014年11月4日签订《商铺租赁合同》。合同约定被告朱涛代邱小英将其所有的位于成都市的商铺租赁给原告用于经营超市。租赁期限为2014年12月5日至2020年3月31日，第一年租金为每月4805元。合同签订后，原告如约向朱涛支付了首期租金18579元和保证金4200元。原告接收该商铺后，发现该商铺无供排水，导致原告无法进行装修，也因无供水而存在消防安全问题，被告朱涛一直未能解决供排水问题，原告通知朱涛解除了该租赁合同。双方租赁合同解除后，经原告多次催促，朱涛均未能与原告就退还租金和保证金达成一致。原告认为朱涛明知其租赁标的存在无供排水之瑕疵，在签订合同时故意隐瞒，原告收房知晓该情况后多次与朱涛告沟通，朱涛未能解决造成原告租赁该商铺后无法用于超市正常经营使用，不能实现合同目的，直至合同解除之日原告未实际使用该商铺，朱涛在该租赁合同中存在重大违约，理应退还原告支付的租金和保证金。故请求法院判令：1.原告与二被告签订的租赁合同于2015年4月3日终止；2.二被告退还房租18759元和押金4200元；3.二被告承担诉讼费。被告朱涛辩称，作为承租人的原告对于自己为实现合同目的所必须具备的条件最为清楚；门面是原告从他人手中转租过来的，而门面现有的条件、设施是实实在在摆在那里的；原告称因无供水存在消防安全问题，无法用于超市正常经营的理由不成立，应该起诉的主体是开发商及其他相关单位和部门，合同中并没有必须要有供水的约定；原告承租房屋是用于超市经营，超市的经营并不只限于需要供水，原告的诉请没有事实依据；百盛商场的卫生间是有水提供给商家使用的；原告单方面终止合同，不予认可，要求原告继续履行合同，并补交拖欠的租金。经审理查明，邱小英系成都市房屋的所有权人。2011年8月10日，邱小英与朱涛签订《委托租赁协议书》，邱小英委托朱涛对上述商铺对外进行出租并收取租金，期限为14年，至2025年12月31日止，其中2011年8月11日至2013年12月31日月租金为2111.4元，2014年1月1日至2016年12月31日月租金为2346元。2014年11月4日，朱涛作为邱小英的委托代理人与狗狗超市签订一份《商铺租赁合同》，主要约定：邱小英将上述房屋出租给狗狗超市，租赁期限从2014年12月5日至2020年3月31日，自2014年12月5日至2015年3月31日每月租金4805元，2015年4月1日至2016年3月31日每月租金5039元；狗狗超市应于2014年11月7日前交付首期租金18579元，首年月租金作为商铺经营保证金，为4200元；狗狗超市每月须按时向邱小英和有关部门交纳房产租金、水电、燃气、物管等费用以及政府规定的各种税费；合同存续期内，狗狗超市要求提前解除合同的，须提前三个月向邱小英书面提出撤店申请，经被告邱小英同意后方可撤店，邱小英返还履约保证金。2014年11月5日，狗狗超市向朱涛支付了2014年12月5日至2015年3月31日的租金18579元及商铺保证金4200元，朱涛于合同约定的租赁时间前向狗狗超市交付了案涉商铺。2015年3月13日，狗狗超市向朱涛发出《关于解除租赁合同的通知》，内容为狗狗超市接收案涉房屋后，向物业管理单位提出办理入场和装修事宜时，被告知该房没有供排水，而狗狗超市租赁该房系用于超市经营必须有供排水，朱涛在出租该房时未能如实告之，狗狗超市通过口头、电话形式多次要求朱涛协助解决问题，并于2015年3月2日书面致函，但朱涛至今未解决供排水问题，造成狗狗超市至今无法装修。故特通知从即日起解除双方签订的《商铺租赁合同》。上述案件事实有原告的企业法人营业执照及二被告的身份证信息、《商铺租赁合同》、收据、《关于解除租赁合同的通知》及当事人的陈述在案为证。审理中，1.狗狗超市陈述签订合同前其到案涉商铺现场看过；2.朱涛确认其与原告签订的《商铺租赁合同》于2015年6月30日解除，于2015年4月或5月收到解除合同的通知，于2015年6月将商铺收回装修；3.狗狗超市提交了案外人伍永洪于2015年4月3日向其发出的《终止合同通知》，内容为就西大街1号商铺从即日起终止所签署的合同，朱涛认为该通知与案涉商铺无关。本院认为，狗狗超市与朱涛于2014年11月4日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，各方当事人均应按上述合同或协议约定享受权利和履行义务。狗狗超市以商铺没有供排水不能实现合同目的为由向朱涛发出解除合同的通知，朱涛确认其于2015年4、5月收到通知及双方合同于2015年6月30日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，双方签订的《商铺租赁合同》已于2015年6月30日解除。狗狗超市主张双方合同于2015年4月3日解除，其依据的是伍永洪向其发出的解除合同通知，因朱涛并不认可该解除合同系伍永洪代表其作出，故该解除合同通知对朱涛及邱小英并不发生效力。故狗狗超市关于合同解除时间为2015年4月3日的主张本院不予支持。狗狗超市主张朱涛隐瞒无供排水情况导致其无法实现承租房进行超市经营的合同目的，但签订合同前狗狗超市到案涉商铺察看过，有无供排水属肉眼当场即可以识别的内容，即狗狗超市订立合同时应当知道承租房屋无供排水；虽然《商铺租赁合同》中约定承租房屋的用途为经营超市，根据合同约定的商铺面积，显然只能用于经营小型超市，而非要经营水产等必需供排水设施的中大型超市，无供排水并不影响其经营超市，故狗狗超市发出解除通知中所称租赁房屋用于超市经营必需供排水的理由不能成立；另，如前所述，狗狗超市在订立合同时即应当知道承租房屋无供排水设施，作为常识，也应当知道无供排水会导致装修困难，需取水完成装修项目，故其订立案涉租赁合同是其在明知状态下的选择；同理，就无供水影响超市经营消防安全的问题，原告也系明知，且涉案合同中也未约定朱涛、邱小英要解决供排水问题，故狗狗超市主张朱涛、邱小英存在根本违约行为无事实和法律依据。狗狗超市已经支付2014年12月5日至2015年3月31日的租金，虽然双方均认可合同已解除，但狗狗超市不能证明双方合同解除后其搬离商铺的具体时间及与朱涛进行腾退事宜交接的证据，狗狗超市主张合同解除之日从未使用商铺与事实不符，朱涛已于2014年12月5日前将商铺交付狗狗超市占有使用，即狗狗超市不能证明搬离时间在2015年3月31日，故本院对狗狗超市要求返还租金18579元的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于保证金，根据《商铺租赁合同》关于“合同存续期内，狗狗超市要求提前解除合同的，须提前三个月书面提出撤店申请，经邱小英同意后方可撤店，被告返还履约保证金”的约定，履约保证金的退还条件应满足狗狗超市提前三个月书面申请且经朱涛同意，本案中狗狗超市虽然发函书面要求提前解除合同但未提前三个月，且朱涛也未明确表示同意，故该情形不符合双方合同约定的保证金退还条件，故狗狗超市要求退还保证金4200元的诉讼请求，本院不以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告四川狗狗超市连锁有限公司的全部诉讼请求。本案受理费391元，减半收取196元，该款已由原告原告四川狗狗超市连锁有限公司预交，由原告四川狗狗超市连锁有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  刘卿二〇一六年四月五日书记员  任炳