广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书(2016)桂0602民初3号原告于江，男，1958年3月26日出生，住黑龙江省庆安县。委托代理人黄靖，广西海狮律师事务所律师。被告广西富乐华房地产开发有限公司，住所地广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处。法定代表人李逢锦。被告广西军通投资有限公司，住所地广西防城港市港口区中心区金花茶大道与江山大道交汇处西侧中央商务区2号地块。法定代表人叶贵忠，该公司总经理。委托代理人彭广明，男，该公司总经理。原告于江诉被告广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）、广西军通投资有限公司（以下简称军通公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理后，依法由审判员陈燕适用简易程序于2016年4月12日公开开庭进行了审理，书记员林佳宁担任法庭记录。原告于江的委托代理人黄靖、被告军通公司的委托代理人彭广明到庭参加诉讼，被告富乐华公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，被告富乐华公司系房地产公司，在其未取得商品房预售许可证的情况下，委托被告军通公司向原告预售商品房。2013年9月3日、10月2日、12月18日，原告分别向被告军通公司支付购房款1万元、4万元、118444元。原告与被告军通公司签订了《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（以下简称为《合作建房合同书》）。因案涉房地产项目一直未取得预售许可证，原告向房产管理部门投诉后，原告与被告军通公司签订了退房协议，但被告军通公司在退款期限届满时以没有资金为由拒不按照退房协议向原告退还购房款。案涉的房地产项目系无商品房预售许可，案涉合同为无效合同，且两被告应对返还原告的购房款及利息承担连带责任。两被告亦应承担原告为维权及追索退款的差旅损失。请求法院判令：一、判决两被告连带返还原告的购房款168444元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，以1万元为本金，自2013年9月3日起计算至付清日止；以4万元为本金，自2013年10月2日起计算至付清日止；以118444元为本金，自2013年12月18日起计算至付清日止）；二、两被告共同支付原告往返的差旅损失3000元；三、诉讼费用由两被告承担。被告军通公司辩称，原告诉讼请求中的利息及差旅费均无事实及法律依据。被告富乐华公司未作书面答辩。经审理查明，2013年12月19日，原告于江（乙方）与被告军通公司（甲方）签订《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》，约定：甲方与开发商即被告富乐华公司将采取市场运作方式，在广西防城港市江山大道和金花茶大道交汇处合作建设防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心进行合作建房；2015年5月31日前，开发商即被告富乐华公司完成合作建房预售许可证办理；乙方参与甲方合作建房的防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心7号楼7栋15层21号房，建筑面积为84.88平方米（套内面积69.11平方米），单价6615元/平方米，总金额为561481元；乙方在本合同当日交清首期房款50000元，签订本合同之日起30日内补齐至合同总房款30%的房款118444元。合同还对双方的违约责任等作出了约定。2013年9月30日、10月2日、12月18日，被告军通公司分别向原告于江出具收据，载明收到原告交来的防城港CBD项目1号地块7号楼1521号房合作建房款定金10000元、定金40000元、合作建房款30%余款118444元。2015年3月31日，被告军通公司出具的《客户退房协议》载明：当日收到原告于江的《合作建房合同》1-7-1521号原合同、收到一张10000元（收据编号8112669）收据原件、一张40000元的（收据编号000700）收据原件、一张118444元的（收据编号3215712）30%房款收据原件一张，并约定于2015年9月30日前退还原告168444元等。另查明，2012年3月1日，被告军通公司受被告富乐华公司委托，开发建设、经营、销售防城港市中央商务区（CBD）项目Ⅰ（1）号、Ⅱ（2）号地块。授权期限自授权书签订之日起至Ⅰ（1）号、Ⅱ（2）号地块开发建设结束止。再查明，被告军通公司在庭审中自认案涉房地产项目尚未取得《商品房预售许可证》。以上事实，有原告提交的《客户退房协议》、《合作建房合同书》、收据、授权书等证据证实。本院认为，一、关于合同的效力问题。于江与军通公司签订的《合作建房合同书》，该协议书包含了当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、价款方式及期限、违约责任等商品房销售合同应当包含的主要条款。又依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、定购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”因此，于江与军通公司签订的《合作建房合同书》应认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”军通公司至于江起诉时尚未取得案涉商品房项目的预售许可证，故其与于江签订的合同因违反上述规定而无效。二、关于退还购房款及利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，军通公司在未取得商品房预售许可证的前提下，以交纳合作建房定金、房款为名向于江收取168444元，应当依法由被告军通公司退还给原告于江，并支付相应利息。原告提供的《授权书》及被告军通公司在庭审中的自认，足以证实富乐华公司与军通公司存在委托代理关系，且军通公司明知富乐华公司无商品房预售许可证，仍代为销售商品房，故富乐华公司对上述债务应负连带责任。三、关于差旅费的问题。原告明知被告尚未取得商品房预售许可证仍与其签订合同，对合同无效有一定过错责任，且原告对该差旅费没有提交相关票据。因此，本院对原告该主张不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定规定，判决如下：一、被告广西军通投资有限公司返还原告于江168444元及赔付利息（以本金1万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2013年9月30日起分段计至2013年10月1日止；以本金5万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2013年10月2日起分段计至2013年12月17日止；以本金168444元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2013年12月18日起分段计至付清之日止），被告广西富乐华房地产开发有限公司对上述债务负连带责任；二、驳回原告于江的其他诉讼请求。案件受理费3728元，减半收取1864元（原告于江已预交），由原告于江承担33元，被告广西军通投资有限公司承、广西富乐华房地产开发有限公司共同承担1831元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费3728元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院诉讼费专户，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员 陈 燕书记员 林佳宁二〇一六年四月十四日