重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书（2015）足法民初字第01896号原告：龙能纯，女，1970年1月9日出生，汉族，重庆市大足区人。委托代理人：肖兵，男，1970年11月17日出生，汉族，重庆市大足区人，系村民委员会推荐代理人。被告：重庆渝洛川房地产开发有限公司（组织机构代码74747861-9），住所地重庆市铜梁区巴川镇中兴路409号。法定代表人：周兴华，该公司董事长。委托代理人：刘邦泉，男，1964年2月8日出生，汉族，重庆市铜梁区人，该公司副总经理。委托代理人：雷先恩，重庆渝礼律师事务所律师。原告龙能纯诉被告重庆渝洛川房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月23日立案受理后，依法由代理审判员杨飞适用简易程序，于2015年12月14日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，本院依法将本案转为普通程序后依法组成合议庭于2016年3月31日第二次公开开庭进行了审理。原告龙能纯及其委托代理人肖兵，被告重庆渝洛川房地产开发有限公司的特别授权委托代理人刘邦泉、委托代理人雷先恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙能纯诉称：2014年1月16日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，［合同编号：渝洛川世纪阳光水岸商第2014（091）号）］。该房屋位于重庆市大足区雍溪镇红星社区，系商品房。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》中明确约定：被告应当于2015年6月30日前将房屋交付给原告。但被告至今都不能按约交付。被告的违约行为已损害原告的权利，现原告起诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告房款159680元，利息17564.8元（利息自2014年1月起，以159680元为本金，按年利率6%计算22个月，共计为17564.8元），违约金159.68元（159680元×0.01%=159.68元），共计177404.48元；3、诉讼费及其他费用由被告承担。被告重庆渝洛川房地产开发有限公司辩称：1、合同具有相对性，原告所述不能按时交房与本案事实不符，被告开发的房屋大部分已交房入住，原告未接房系因原告要求提交房屋竣工验收合格证，但竣工验收合格证由政府办理，该项目于2014年3月竣工，竣工后经过了预验收和分户验收，竣工验收合格证系2015年12月3日正式办理下来的；2、商品房买卖合同是为了保护交易，本案争议的房产在出售给原告时已经办理了预售登记，竣工验收合格证并不影响原、被告的交易，相关法律规定，在开庭审理前办理竣工验收合格证均为有效；3、本案涉及房屋的竣工验收合格证迟延办理与原告有直接关联，原告对房屋价格持有异议与被告产生争议，致使房屋竣工验收无法进行；4、根据法律规定，商品房合同的解除应该书面通知，但截止开庭时止，被告未收到原告要求解除合同的书面通知。原告龙能纯为支持其诉讼请求向本院举示如下证据材料：1、原告身份证，用以证明原告基本身份情况及原告系本案适格诉讼主体。2、结婚证，用以证明原告龙能纯与高中华系夫妻。3、商品房买卖合同，用以证明原、被告签订商品房买卖合同的事实，原告在被告处购买了房屋一套，合同第九条约定甲方（本案被告）逾期交房60日后乙方（本案原告）有权要求解除合同，现甲方未按时交房，解除合同的条件已成就。同时合同中有关于未按时交房违约责任的约定。4、收款收据，用以证明原告于2014年1月11日向被告支付了购房款140000元；于2014年1月15日向被告支付房款9859元、大修基金9821元；原告共计支付了被告159680元。5、解除合同通知书、信函收据，用以证明原告按合同约定向被告发出了解除合同通知书，被告已签收。被告重庆渝洛川房地产开发有限公司为支持自己的答辩意见，向本院举示如下证据材料：竣工验收登记证、律师函，特快专递凭证，用以证明本案涉及房屋已竣工验收完毕，并由被告通知原告接房。针对原、被告举示的证据，各方当事人发表质证意见如下：对原告举示的证据1、2，被告质证后均予以认可；对原告举示的证据3，被告质证后对其真实性、关联性予以认可，但同时认为房屋买卖合同系房屋登记部门提供的格式合同，格式合同中必须约定交房时间，按正常交房程序被告应在2014年年初就可以履行交房义务，因客观原因未按期限交房非因被告过错。同时，购房合同本身具有瑕疵，原告龙能纯与高中华虽系夫妻，但原告龙能纯是否具有代表高中华签字的权限在合同中表意不明；对原告举示的证据4，被告质证后对其真实性、关联性予以认可，但本案被告不存在违约，且其中部分费用系原告向相关行政管理部门交纳而与被告无关；对原告举示的证据5，被告的法定代表人周兴华未亲自签收该信函，且被告截止开庭前均未收到证据三所列的物品，解除合同通知书自收到时发生法律效力。对被告举示的证据，原告质证后认可收到以上证据，但认为竣工验收许可证已经超过合同约定的交房时间60日以上，不影响被告已违约的事实。经庭审质证，本院对原、被告举示的证据做如下认证：对原告龙能纯举示的证据1、2，因被告质证后对其认可，本院对其真实性、关联性、合法性予以确认。对双方当事人质证后有异议的证据材料，本院做如下证据认证分析：对原告举示的证据3、4，本院认为，以上证据系原、被告合议一致后形成的，具有客观上的证明效力，本院对以上证据与本案的真实性、关联性、合法性予以确认。对原告举示的证据6，本院认为，是否达到解除本案争议的《重庆市商品房买卖合同》不能仅凭借以上解除通知书为必然要件，对以上证据的证明效力，待本院综合予以认定。对被告举示的证据，本院认为，以上证据系被告取得竣工验收登记证后向原告发出的，本院对被告在庭审前取得竣工验收登记证后向原告发出了收房通知并由原告收到以上通知的事实予以确认。本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列法律事实：2014年1月16日，原告龙能纯与被告签订《重庆市商品房买卖合同》一份并办理了登记备案。其中合同约定主要内容如下：1、被告将其开发建设的位于重庆市大足区雍溪镇团结路7号7单元5-3的商品房屋一套预售给原告，房屋建筑面积为122.47平方米，房屋总价为369859元，其中由原告支付首付款149859元，其余款项实行银行按揭；2、合同第七条约定：“交房期限及交付条件：（一）、本商品房交房期限……2、属于预售商品房的，甲方应当在2015年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二）本商品房交付时应符合以下条件：“（1）、本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。（2）、本商品房为装修房，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体约定见附件四）……”3、合同第九条约定：“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之0.10的违约金，并于该商品房实际交付之日起按30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日（与本条第一款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知达到之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.10向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.10的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。……”在合同尾部甲、乙方签名栏处，原告龙能纯在签名栏处签字并捺印，另原告龙能纯以其丈夫高中华名义签署了高中华的名字。被告重庆渝洛川房地产开发有限公司亦加盖了公司公章。2014年1月11日，原告向被告支付了140000元购房定金，并由被告向原告出具了加盖公司财务专用章的收款收据一份。2014年1月15日，原告又向被告交纳了9859元的购房款及9821元的大修基金，被告亦分别向原告出具了相应的加盖公司财务专用章的收款凭证，剩余购房款项220000元原告至今未付，被告亦未协助原告办理购房按揭贷款手续。房屋买卖合同约定的2015年6月30日前被告未能按照合同约定将合格房屋交付原告，超过合同约定的交付房屋期限90日后仍未按合同约定将合格房屋交付原告。现原告起诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告房款159680元，利息17564.8元（利息自2014年1月起，以159680元为本金，按年利率6%计算22个月，共计为17564.8元），违约金159.68元（159680元×0.01%=159.68元），共计177404.48元；3、诉讼费及其他费用由被告承担。另查明，被告实际取得本案涉及的位于重庆市大足区雍溪镇“世纪阳光水岸Ｄ、Ｅ栋”商品房的“大足区国土房管（2013）预字第（90）号重庆市商品房预售（预租）许可证”，以上房屋取得建设工程竣工验收备案登记证时间为2015年12月7日，载明竣工验收时间为2015年12月3日。庭审过程中，高中华未向本院追认原告龙能纯代其在本案涉及的《重庆市商品房买卖合同》上签字的法律效力，故本院依法驳回了高中华对被告重庆渝洛川房地产开发有限公司的起诉，对原告龙能纯诉被告重庆渝洛川房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案继续进行审理。本院认为，原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，双方的权利义务清楚明了，双方均应按合同约定享有合同权益，履行合同义务。现原告以被告未按照合同约定履行交房义务，要求按约定的解除原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》并由被告返还相应的其向被告交纳的款项并由被告承担相应的违约责任的诉讼请求。关于原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》是否达到合同解除条件，本院认为，合同的解除，在合同中有约定且约定不违反法律时，应该从合同约定；在合同中对合同的解除无约定时，应该遵照法律规定予以确认。本案中，原、被告就合同的违约责任和合同解除条件均进行了约定，本案涉及的合同中明确了被告将合格的商品房交付原告的时间为2015年6月30日前，如果逾期交付超过60日，则原告有权要求解除合同并由被告承担相应的违约责任，截止原告起诉时的2015年11月23日，被告仍未取得商品房竣工验收备案登记证，故合同解除条件已经成就，对原告要求解除与被告于2014年1月16日签订的《重庆市商品房买卖合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。对原告诉讼请求中要求被告返还原告房款159680元，利息17564.8元（利息自2014年1月起，以159680元为本金，按年利率6%计算22个月，共计为17564.8元），违约金159.68元（159680元×0.01%=159.68元），共计177404.48元的诉讼请求，本院认为，原告龙能纯于2014年1月11日向被告支付了140000元购房定金，于2014年1月15日又向被告交纳了9859元的购房款及9821元的大修基金，以上款项中，能够认定为购房款的为149859元，对购房款可以自交付之日起至本判决确认支付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算资金占用利息，对9821元的大修基金，因系被告代收，故可以在合同解除后由被告返还原告，但不计算资金占用利息。对原告诉讼请求的合理部分，本院依法予以支持。对被告辩称其所建设的房屋已办理好商品房竣工验收备案登记，符合交房条件，不同意解除合同，且其不能按期交房系原告自身原因及其余非因被告自身的客观原因造成等意见，因无相关证据支持，且与原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》约定不符，本院对其辩称意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告龙能纯与被告重庆渝洛川房地产开发有限公司于2014年1月16日签订的《重庆市商品房买卖合同》；二、由被告重庆渝洛川房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告龙能纯购房款149859元及利息（按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，其中140000元自2014年1月11日起，9859元自2013年1月15日起均计算至房款本金还清时止）；三、由被告重庆渝洛川房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告龙能纯大修基金9821元；四、由被告重庆渝洛川房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告龙能纯违约金14.99元；五、驳回原告龙能纯的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3848元，由被告重庆渝洛川房地产开发有限公司负担3294元，由原告龙能纯负担554元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 杨 飞代理审判员 程 行人民陪审员 王建新二〇一六年四月二十一日书 记 员 陈 诚