浙江省瑞安市人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0381民初1803号原告（反诉被告）瑞安市港瑞商业管理有限公司(组织机构代码06058719-X)，住所地瑞安市玉海街道文化巷与邮电北路交叉口西北处。法定代表人郑统弟，董事长。委托代理人（特别授权代理）虞爱萍、丁飞飞，浙江信泰律师事务所律师。被告（反诉原告）谢艳艳，女，1981年8月28日出生，汉族，户籍所在地瑞安市。委托代理人（特别授权代理）姜正、张也，浙江合一律师事务所律师。原告（反诉被告）瑞安市港瑞商业管理有限公司（以下简称港瑞公司）为与被告（反诉原告）谢艳艳房屋租赁合同纠纷一案，于2016年2月14日向本院起诉，本院于2016年2月18日以简易程序立案，后因案情复杂，于2016年5月11日将该案转为普通程序，于2016年5月16日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）港瑞公司的委托代理人虞爱萍、丁飞飞、被告（反诉原告）谢艳艳的委托代理人姜正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告港瑞公司诉称：原告受瑞安市玉海商务广场4幢202、203、204号商铺业主的委托，对上述商铺进行统一管理经营，包括但不限于出租商铺使用权并收取相关收益。2014年9月25日，原、被告签订《港瑞新玉海商铺租赁合同》，约定由被告承租上述商铺经营“帛逸”服装店，租赁期限自2014年10月1日至2017年9月30日，首期租金5.8元/㎡/天,月租金15500元，装修保证金5000元，装修管理费0.5元/㎡/天，收银机租用费50元/月，每台收取押金500元，综合管理费及公共能耗费2899元/月；若被告在租金、其他费用到期后10天内仍未向原告支付的，原告有权解除合同，没收履约保证金并有权要求被告按退租时当月租金30%的额度向原告支付违约金。若支付的违约金不足以弥补原告损失的，被告还应承担赔偿责任；租赁期间，被告逾期支付租金的，每延误一日应按欠付租金5‰的标准向原告支付滞纳金直至所有应付租金全部付清，逾期支付租金达10天，原告有权单方终止本合同。后原告按期交付商铺，并为被告垫付消防施工费2170元。被告装修商铺30天，产生装修管理费1318元。2014年10月18日，港瑞新玉海商务广场正式开业。然而，被告未按约履行付款义务，仅交纳租金50000元。原告多次要求被告按约支付租金及其他费用，但被告拒不支付。原告诉请判令：1、解除原、被告签订的《港瑞新玉海商铺租赁合同（4-202、203、204）》，并责令被告腾空商铺；2、被告支付租金182500元，并支付违约金24180元（租金自2014年10月18日起计算至被告实际腾空商铺之日止；违约金自2015年1月18日起以每月未交租金，按月利率2%计算至实际履行完毕之日止，均暂计至2016年1月17日）；3、被告支付综合管理费、公共能耗费、收银机使用费共计44235元（自2014年10月18日起计算至被告实际腾空商铺之日止，暂计至2016年1月17日）；4、被告支付装修管理费1318元、消防施工费2170元；5、本案诉讼费用由被告承担。被告谢艳艳辩称：1、原告不具有主体资格。原告与商铺所有人签订商铺委托经营管理合同，该合同约定以委托人的名义与第三方签订租赁、承包合同，收取商铺出租、发包的收益。以上可知原告作为受托人需要以委托人的名义行使权利，更何况该份商铺委托经营管理合同未约定原告有权起诉商铺承租者，因此原告以商铺管理人的名义起诉承租者属于无权代理，不具有诉讼主体资格；2、原、被告签订的租赁合同为无效合同。如未经被代理人追认，因无效代理订立的合同属于无效合同；3、原告诉称的部分内容不符合客观事实，诉讼请求缺乏事实与法律依据，具体分述如下：⑴原告诉请的租金不符合租赁合同的约定。原、被告于2014年9月25日签订租赁合同，约定年租金为186000元，租赁期限自2014年10月1日至2017年9月30日止。后因原告未按照事先承诺的时间开业以及应进场的知名品牌未进场，因此原、被告于2014年10月1日再次签订了一份新的租赁合同，对租金及相关内容进行重新约定，约定年租金为85250元;(2)被告已支付租金71000元（两笔分别为21000元、50000元）应当予以扣减，但原告诉请并未提及已支付租金；（3）原、被告在租赁合同中约定综合管理费及公共能耗费以实际产生额根据租赁面积进行公摊计收，并未约定为每月2899元。目前为止原告尚未提供实际支出费用;(4)原告诉称垫付消防施工费2170元缺乏依据。退一步讲，即使原告有垫付，也应按租赁商铺面积予以公摊计算；（5）原告主张违约金没有事实依据。被告没有实际违约，被告未按约交付租金是履行抗辩权，是因为原告虚假宣传，并且承诺的招商未完成。原告单方面采取强制停电措施，导致被告无法正常经营，停业期间造成被告重大损失；（6）原、被告约定有一个月的免租期，那么应自2014年11月18日起算租金。反诉原告谢艳艳提起反诉称：2013年开始，反诉被告通过大量的广告进行宣传，欲筹备开设港瑞新玉海购物广场，吸引各类经营户入驻经营，同时反诉被告为达到欺骗经营户提早入户并骗取租金的目的，还在各类广告中捏造事实虚假宣传，例如宣传有上百种国际知名品牌已加盟入驻，尤其是“BURBERRY”、“FEVIAGAMO”、“TOMMY”、“麦当劳”国际知名品牌及国际影城已一对一确认并抢先入驻购物广场，并承诺2014年9月27日开业时入驻率达到80%以上。然这些国际知名品牌及国际影城等商家并未入驻。当反诉原告提出异议时，反诉被告却声称前述商家正在协商洽谈过程中，目前几年可以先降低高额租金，先将商场人气做起来。对此，反诉原告信以为真。但是开业几个月后，由于反诉被告经营不善，整个购物冷冷清清，而且反诉被告居然擅自违法将包括反诉原告在内的众多商户的店面采取停电、停水措施，导致商户根本无法正常经营，甚至多次频发商户集体抗议示威事件，目前整个商场除部分餐饮店尚在经营外，其他90%以上的商铺均已关闭，整个商场处于半关闭状态。由于反诉被告的上述违法和违约行为造成反诉原告近40万元经济损失。反诉原告谢艳艳诉请判令：1、反诉被告赔偿反诉原告经济损失8万元；2、本案反诉费用由反诉被告承担。反诉被告港瑞公司针对反诉辩称：反诉原告陈述与事实不符，微信微博及相关宣传材料并非反诉被告宣传的。品牌入驻也不是虚假宣传，当时双方在接洽，只是最后没有实际入驻。开业率达80%已由判决书认定。反诉原告至今还在营业，没有反诉原告陈述的损失。反诉原告经营一年多未交租金，且商场的经营状况是多方面造成的，不能说是反诉被告的不善经营管理造成的，反诉原告不能以此拒不缴纳租金等费用。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。原告(反诉被告)港瑞公司在本院指定的举证期限内提供了如下证据：1、原告营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明书各一份，以证明原告的诉讼主体资格；2、被告身份证复印件一份，以证明被告的诉讼主体资格；3、产权证明书三份（其中瑞安市玉海街道玉海商务广场4幢203、204室由原告申请本院调取）、委托经营管理合同三份，以证明原告接受业主的委托，代为经营管理商铺的事实；4、港瑞新玉海商铺租赁合同一份，以证明原、被告之间存在租赁合同关系的事实；5、入账通知一份，以证明被告履行部分付款义务的事实；原告针对被告的反诉提供了如下证据：6、关于支付租金及物业管理费回执单二份、关于支付租金、物业管理费及滞纳金回执单一份，以证明原告多次书面催讨租金及其他费用的事实；7、港瑞新玉海商铺房屋租赁合同（4-207、208）一份、入账通知二份、收款收据一份、发票二份，以证明相近位置商铺的租金情况，被告提供的落款时间为2014年10月1日的房屋租赁合同不是双方的真实意思表示；8、（2015）温瑞民初字第3194号、（2016）浙03民终1070号民事判决书各一份，以证明港瑞新玉海商场开业时入驻率达到80%以上的事实；9、截图二份，以证明微信公众号、微博认证主体不是原告的事实；原告当庭提供如下证据：10、商户林晨宇与原告就瑞安市玉海街道玉海商务广场7幢104、105、106、107、118、119号铺签订的新玉海广场租赁意向书、房屋租赁合同、付款承诺书、入账通知各一份，以证明虽然原告与林晨宇签订有二份合同，但是付款承诺书中也是按第一份合同来履行支付租金的。之所以出具第二份合同是因为被告另有他用，实际第二份合同就是所谓的假合同。上述证据经庭审出示，被告提出质证意见如下：对证据1、2的三性无异议；对证据5的金额无异议；证据3产权证明书记载的产权人与委托经营管理合同上的签订人不完全一致，其中李伟良、王蓓丽为瑞安市玉海街道玉海商务广场4幢203室的共有人，周峰、何柔坚为4幢202室的共有人，而委托经营管理合同上仅李伟良、周峰签字。对预告登记人赵章亮签订的委托经营管理合同无异议。委托经营管理合同约定要以委托人名义签订合同收取租金，但是原告直接以自己名义签订合同收取租金，也没有约定原告可以受托人名义向法院起诉，这是越权行为；对证据4商铺租赁合同的真实性无异议，但原、被告于2014年10月1日签订的合同对租金进行了重新约定，应以此为准。租赁合同18.1条关于综合管理费、公共能耗费的条款是原告提供的格式条款，应属无效。综合管理费不能直接按25元/㎡/月收取，租赁合同1.5条规定根据当地消费重新测算。公共能耗费也有约定按实际产生额公摊计收；证据6仅是回执单，没有附件显示送达内容，且没有被告签字，不能证明待证事实；证据7系原告与他人签订的，与本案无关联，真实性也无法确认，合同双方有无重新约定租金不得而知；对证据8判决书的真实性无异议，但与本案没有关联，不能证明原告的主张，判决书也没有明确认定开业率达到80%或85%。每个案件事实不同，不能作为其他案件的事实认定适用；证据9不能证明发布者不是原告，只能证明是温州市绿地房地产开发有限公司设立账号，实际使用者是原告；证据10意向书中的承租者是林晨宇、签字者为陈夏茜（林晨宇的妻子）。“海日贝诺”品牌实际经营者是黄云华（林晨宇的母亲），并非林晨宇，该意向书是无效的。付款承诺书是真实的，是黄云华叫林晨宇付30万元的，内容也没看，与林晨宇、本案均无关联，不能证明是按意向书的规定支付租金。被告(反诉原告)谢艳艳在本院指定的举证期限内提供了如下证据：11、委托经营管理合同复印件三份，以证明原告不具有诉讼主体资格；12、房屋租赁合同一份，以证明原、被告协商对租金作出重新约定的事实；13、照片、视频、部分业主要求撤铺的报告复印件、宣传单，以证明原告未按要约承诺使国际大品牌入驻商场，且已经入驻的部分品牌商店现早已撤出，导致商场无法正常经营，原告违约、欺诈行为造成被告经济损失巨大的事实；14、银行转账凭证复印件一份，以证明被告已付50000元的事实；15、港瑞新玉海广场开业告知函一份，以证明原告延期开业的违约行为及开业率未达标的事实；16、港瑞新玉海的微信公众号、微博认证复印件各一份，以证明原告承诺的国际品牌商家并未入驻，构成虚假宣传的事实；17、帛逸店道具结算清单二份，以证明被告店内道具及灯光费用为72804元的事实，以上费用不包括店铺的硬件装修比如水泥、木工、地砖、墙砖、油漆等；18、店铺照片一组，以证明店铺内部装修情况；19、公证书一份，以证明原告承诺的国际品牌商家并未入驻，构成虚假宣传的事实；20、现金缴款单一份，以证明被告已经缴纳21000元履约保证金的事实（其中一张金额11000元的单据遗失）。上述证据经庭审出示，原告提出质证意见如下：对证据11关于原告主体方面原告在举证及事实陈述时已阐明，能证明原告有权出租及收租，委托经营管理合同第五条明确委托方不得有其他收益的主张；对证据12的三性有异议，并非原告真实意思表示，是出于应付他人而出具的，事实上也未按该份合同履行，被告主张以该合同约定支付租金不合理；证据13照片拍摄时间无法确认，也不能反映是否是商场正常营业时间的状况。对视频的三性有异议，视频里无法看出是原告还是被告上锁，被告一直在经营，不存在原告将被告赶出店铺的事实。合同或招标上未注明有国际品牌入驻，原告不存在虚假宣传，当时开业率也是非常高的。部分业主要求撤铺的报告的三性有异议，无法证明是否有人向原告申请退铺。宣传单上全部内容均没有显示原告，招商热线也不是原告的电话号码，该宣传单与本案无关；对证据14无异议；证据15不能证明待证事实，由于商户没有按时装修，才未及时开业，延迟开业主要原因不在原告；证据16注册账号主体不是原告，与本案无关联；对证据17的三性有异议，无法确认被告与帛逸公司的关系，被告应当出示相关的缴费凭证；证据18的店铺还在正常经营，原告看不出被告有何损失；证据19公证书证明的账号推送内容与原告无关，不是原告制作的，是属于温州市绿地房地产开发有限公司；对证据20无异议，原告有收到该笔21000元，并于2014年6月26日作为履约保证金开票。本院对上述证据认定如下：对证据1、2、5、14、20，当事人无异议，本院予以采信；证据3产权证明书中李伟良、周峰系共有人，赵章亮作为预告登记人，分别与原告签订委托经营管理合同并无不当，合同中明确原告进行商铺经营、管理、策划、出租、发包等活动过程中，原告的陈述、决定、签字、盖章均代表涉案商铺的所有人，业主均无条件予以追认。玉海商务广场统一开业之日（租赁起始日）起算三周年的收益，商铺所有人已实际享受，不得再有任何利益主张。且根据合同相对性原则，涉案商铺系以原告的名义出租并交付被告使用。故此，原告系本案适格主体，有权以自己的名义起诉，本院对证据3予以采纳。反之，对证据11不予采纳；被告对证据4的真实性无异议，原告据此证明原、被告之间存在租赁合同关系，本院予以采纳。至于综合管理费、公共能耗费的约定并不属于格式条款，也不存在法律规定的无效情形，在原告未对综合管理费进行重新测算、调整收取标准的情况下，综合管理费可按约定的25元/㎡/月计收。公共能耗费虽有约定按实际产生额公摊计收，但合同18.1条又规定公共能耗费为8元/㎡/月。原告对其他商铺的综合管理费、公共能耗费都是按照此标准收取的，本案亦不例外；证据6的真实性无法确认，本院不予采纳；证据7与本案存在关联，相邻的浙江高氏杰服饰有限公司瑞安玉海分公司承租的商铺也是按照租赁合同的约定支付租金，有相应票据印证，本院予以采纳；证据8与本案存在关联，生效的民事判决书已认定商场的开业率达到85%，被告没有提供反证，本院予以采纳；被告没有提供足够的证据证明证据9所涉的微博、微信的实际使用者为原告，证据9能够证明待证事实，本院予以采纳；证据10与本案存在关联，承租方林晨宇在付款承诺书上签字确认2014年10月18日至2015年7月17日欠租金及物业管理费共375269元，承诺于2015年9月3日前支付30万元并已兑现，有入账通知为据。在其与原告签订的新玉海广场租赁意向书中约定承租商铺建筑面积414.51㎡、月租金63040元、综合管理费25元/㎡/月、公共能耗费8元/㎡/月，同时又约定开业之日起免租五个月，则该375269元由4个月的租金和9个月的综合管理费、公共能耗费计算而得，即63040×4+414.51×(25+8)×9=375269元。证据10的新玉海广场租赁意向书、付款承诺书、入账通知相互印证，能够证明林晨宇是按新玉海广场租赁意向书约定的月租金63040元的标准支付租金，并非按证据10中的房屋租赁合同载明的年租金220640元的标准履行。本院对证据10予以采纳；本院对证据12分析如下：（1）证据12确定的年租金与证据4载明的租金金额存在明显出入，被告又不能作出合理解释；(2)原告提供的证据7所涉相邻商铺租金价格可比照，具有参考意义；（3）符合“付六押二”的租金支付方式，被告实际缴纳履约保证金31000元（包括2013年7月13日定金10000元、2014年6月26日21000元），刚好与两个月的租金相当；（4）证据10能够证明林晨宇是按新玉海广场租赁意向书约定的月租金63040元的标准支付租金，并非按证据10中的房屋租赁合同载明的年租金220640元的标准履行。综上，本院对证据12不予采纳；原、被告未就商场入驻品牌达成协议，且市场经营本身存在风险，被告认为原告违约、存在欺诈的依据不足，本院对证据13不予采纳；没有证据证明原、被告就开业时间、开业率达成协议，被告关于原告延期开业的违约行为及开业率不达标的主张，没有法律依据，本院对证据15不予采纳；原、被告未就商场入驻品牌达成协议，港瑞新玉海的微信公众号、微博认证号由温州市绿地房地产开发有限公司注册设立，被告未能证明其实际使用者是原告，证据16无法证明待证事实，本院不予采纳；证据17的真实性无法确认，与本案缺乏必然联系，本院不予采纳；证据18与本案缺乏关联，本院不予采纳；公证书上微信公众号“港瑞新玉海”的账号主体为温州市绿地房地产开发有限公司港瑞新玉海项目部，并非本案原告，更何况原、被告未就商场入驻品牌达成协议，被告就此主张原告构成虚假宣传，依据明显不足，本院对证据19不予采纳；原告承认收到被告缴纳的履约保证金21000元，加上被告于2013年7月13日缴纳的定金10000元，则履约保证金变为31000元，本院予以采纳。综合以上证据及原、被告的陈述，本院认定以下事实：2014年9月25日，原、被告就瑞安市玉海街道玉海商务广场4幢202、203、204号商铺（面积87.86㎡，）签订《港瑞新玉海商铺租赁合同》一份，合同约定：被告承租上述商铺的月租金为15500元，综合管理费25元/㎡/月，公共能耗费8元/㎡/月，综合管理费、公共能耗费合计2899元/月［（25+8）×87.86］，收银机租用费收取标准50元/月，装修管理费0.5元/㎡/天。租赁期限自2014年10月1日起至2017年9月30日止，免租期自2014年10月1日起至2014年10月31日止，计租日为免租期满之次日，即2014年11月1日，租金支付方式为付六押二。合同签订当日被告应一次性缴纳首期租金77500元及与两个月租金等额的履约保证金31000元。逾期支付租金的，每延误一日应按欠付租金5‰的标准向原告支付滞纳金直至所有应付租金实际全部付清。逾期支付租金达10天，原告有权单方终止合同。后被告于2015年2月17日向原告交纳租金50000元。原告分别于2013年7月13日收到被告交纳的定金10000元，2014年6月26日交纳的21000元，两笔合计31000元，由原告作为履约保证金入账。另查明，瑞安市玉海商务广场的商铺已具备办理房屋所有权证的条件。产权共有人李伟良（共有人王蓓丽）、周峰（共有人何柔坚）、预告登记人赵章亮已就购买的坐落于瑞安市玉海商务广场（推广名港瑞新玉海）4幢203室（建筑面积23.47㎡）、202室（建筑面积22.15㎡）、204室（建筑面积42.26㎡）的商铺与原告分别签订《玉海商务广场商铺委托经营管理合同》，委托原告就上述商铺进行经营管理。其中约定：原告有权出租、发包商铺；玉海商务广场统一开业之日（租赁起始日）起算三周年的收益委托人已实际享受，委托人不得再有任何收益主张。并明确原告进行商铺经营、管理、策划、出租、发包等活动过程中，原告的陈述、决定、签字、盖章均代表涉案商铺的所有人，业主均无条件予以追认。瑞安市玉海商务广场于2014年10月18日正式开业。物业管理费实为综合管理费。综合管理费、公共能耗费、收银机使用费三笔合计需每月2949元。瑞安市玉海街道玉海商务广场4幢202、203、204室合计实际面积为87.88㎡。本院认为：原告依法享有瑞安市玉海商务广场4幢202、203、204室的出租权、收益权。原、被告就上述商铺在协商一致的基础上签订的《港瑞新玉海商铺租赁合同》，基本条款完整、明确，没有违反法律、行政法规的强制性规定或者社会公共利益，也无其他无效情形，属于有效合同。双方当事人应当按照合同的约定各自履行义务。现原告已按约向被告交付商铺，被告装修营业后也应按约支付租金及综合管理费、公共能耗费等。根据合同约定：合同签订当日被告应一次性交纳租金77500元及履约保证金31000元。逾期支付租金达10天，原告有权单方终止合同。被告直至2015年2月17日才交纳租金50000元，属不适当履行，应承担相应的违约责任。原告由此主张解除租赁合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，即当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行，本院予以准许。合同解除后，被告应腾空商铺交还原告。由于合同约定了一个月的免租期，则计租日也应作相应调整，结合瑞安市玉海商务广场于2014年10月18日开业，且原告诉请自开业之日起算租金的实际情况，本院确定租金自2014年11月18日起算。原告考虑到被告已交纳50000元租金，其在诉请中将违约金始计时间顺延了三个月。基于计租日延后一个月，本院确定违约金自2015年2月18日起算。包括综合管理费、公共能耗费、收银机使用费均计算至商铺实际腾空之日止。瑞安市玉海街道玉海商务广场4幢202、203、204室合计实际面积为87.88㎡，原告按87.86㎡计算综合管理费、公共能耗费，并不损害被告利益，本院不再调整。根据公平原则，被告交纳的履约保证金31000元可抵租金，同时被告已付租金50000元，合计81000元，应在被告应付租金总额中予以扣减。合同约定每延误一日支付租金，按欠付租金5‰的标准向原告支付滞纳金，该滞纳金实际为违约金，原告要求按月利率2%计算，易导致利益失衡，应予调整，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算为宜。原告要求以每月未交租金为基数计算违约金，符合法理与情理，本院予以支持。合同约定装修管理费为0.5元/㎡/天。原告主张装修管理费按1318元计（0.5元/㎡/天×87.86㎡×30天），被告未持异议，本院予以支持。原告要求被告支付消防施工费，于法无据，本院不予支持。原告诉请，合理部分，本院予以支持。被告反诉称原告虚假宣传，且对涉案商铺采取停水停电措施，导致被告无法正常经营，要求原告赔偿经济损失80000元，缺乏相应证据佐证，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除原告瑞安市港瑞商业管理有限公司与被告谢艳艳于2014年9月25日签订的《港瑞新玉海商铺租赁合同》；二、被告谢艳艳于本判决生效后十日内将瑞安市玉海街道玉海商务广场4幢202、203、204室予以腾空并交付原告瑞安市港瑞商业管理有限公司；三、被告谢艳艳于本判决生效后十日内支付原告瑞安市港瑞商业管理有限公司租金及违约金（租金按每月15500元，自2014年11月18日起计算至商铺实际腾空之日止，租金总额扣除81000元；违约金自2015年2月18日起，以每月未交租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率为准计算至实际履行完毕之日止）；四、被告谢艳艳于本判决生效后十日内支付原告瑞安市港瑞商业管理有限公司装修管理费1318元，支付自2014年10月18日起至商铺实际腾空之日止按每月2949元计算的综合管理费、公共能耗费、收银机使用费；五、驳回原告瑞安市港瑞商业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告谢艳艳的反诉请求。本案本诉受理费5116元，由原告瑞安市港瑞商业管理有限公司负担756元，被告谢艳艳负担4360元；反诉受理费1800元，由反诉原告谢艳艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审  判  长 连永考人民 陪 审员 曹高锋人民 陪 审员 蔡永林二〇一六年十月十三日（代）书记员 木聪慧