广东省揭阳市榕城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤5202民初92号原告广东和丰物业服务有限公司，住所地：揭阳市区新兴东路飞燕四巷金凤园。法定代表人孙琼珠，总经理。委托代理人徐孟强，广东厚载律师事务所律师。被告许庆雄，男，汉族，1968年2月10日出生，住揭阳市榕城区西马西门居委鼻空港*号，身份证号码：4405251968********。原告广东和丰物业服务有限公司诉被告许庆雄物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈岳葵适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广东和丰物业服务有限公司的委托代理人徐孟强和被告许庆雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2008年6月20日，原告与揭阳市金凤物业投资有限公司签订《江南新城一期前期物业服务合同》，约定由原告为江南新城一期小区提供物业管理服务，委托管理期限为2008年6月20日至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。被告为该小区1幢A梯502房业主。上述合同签订后，原告依约为该小区业主提供了物业管理服务，但被告自2012年1月1日起无故拒绝交纳物业管理费用。至2014年6月30日，被告已累计拖欠原告物业管理费5310元（每月177元，196.604平方米×0.9元/月/平方米×30月）。上述欠费经原告多次催收未果。以上事实，有《江南新城一期前期物业服务合同》、《江南新城一期交房通知书》等证据证明。原告认为，根据物业服务合同约定，交纳物业管理费用是被告的基本义务，不按期交纳物业管理费不仅会损害原告的合法权益，还会影响整个小区的物业管理服务质量，损害全体业主的共同利益。因此，原告根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及〈最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉的相关规定，特提起诉讼，请求：1、判令被告向原告支付榕城区临江南路江南新城一期1幢A梯502房自2012年1月1日起至2014年6月30日止的物业管理费5310元；2、判令被告向原告支付逾期交纳上述物业管理费的违约金（以每月所欠物业管理费为本金，按照每日1‰的标准，从次月1日起计至全部款项实际支付之日止，暂计至2015年8月31日为4441元）；三、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，我开始有交物业管理费每月177元。2012年1月1日起，因原告物业管理不到位，配套设施不完善，多次投诉后原告仍不作为等，我方才停交管理费。主要表现有：小区排污管道常年污水外流，噪音严重，有些铺屋墙体打孔，对我方房屋柱体有影响，消防设备不完善，游泳池对外开放，人流复杂，多幢楼顶层叠建半层，造成我房墙体、地砖产生裂缝，楼下生意经营到下半夜，严重影响居民生活，电梯、车库门存在严重隐患，我方多次投诉和交涉，都没有改善，且物业管理也一直没有列明具体项目。经审理查明，2008年6月20日，原告广东和丰物业服务有限公司（原名称为：揭阳市金凤物业管理有限公司）与揭阳市金凤物业投资有限公司签订《江南新城一期前期物业服务合同》，双方在合同中约定：由原告对江南新城一期提供前期物业管理服务，服务的受益人为江南新城一期的全体业主和物业使用人；物业服务收费为包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积向原告交纳（其中多层电梯房1-5层每平方米每月按0.9元标准交纳）；业主应于收楼之日起或应当收楼之日起或房屋买卖合同约定收楼之日起或收到收楼通知书之日起交纳物业服务费用及其他费用；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日之前缴纳当月物业服务费用及其他费用，逾期将以应交未交费用为本金，从逾期之日起按每天1‰的标准向原告支付违约金；合同期限自2008年6月20日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。2008年3月26日，被告许庆雄与广东创鸿集团有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买由广东创鸿集团有限公司开发经营的位于揭阳市临江南路以南、榕江大道以东部分用地“江南新城”一期1幢A梯502房，面积191.48平方米和观景阳台18.62平方米，并于2009年5月1日交收了该房。同日，被告与原告签订《物业管理服务协议》，协议约定原告为业主提供小区内公共部位的交通、绿化、照明、排污、清洁卫生、公用设施、公共秩序、公共安全防范等的运行、维修、养护和管理等。被告应遵守物业管理有关规定，按期缴纳物业管理服务费用，对物业管理服务行为有关问题提出意见和建议等。物业管理服务费用标准按政府指导价调整，缴纳费用时间为每月5日前。被告未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交并逾期之日起按每天1‰交纳违约金。《物业管理服务协议》签订之初，被告以每月177元（196.604平方米×0.9元/月/平方米）付还了一段时间的物业管理服务费用。后来，被告及所在楼座业主向原告反映：楼下康宝餐厅用煤气罐装气危及楼上业主安全，排烟直接影响业主，营业时间直接影响业主休息，被告房屋墙体及地砖产生裂缝，是房屋质量问题还是康宝餐厅装修时拆掉伸缩缝和打孔造成，以及在诉讼期间提出的小区污水外流、消防设备不完善，游泳池对外开放，多幢楼顶层叠建半层等问题。原告对于被告反映康宝餐厅的有关问题已责成该餐厅整改，该餐厅经营者于2009年12月4日向原告作出书面承诺，表示向原告提供该餐厅的消防安全、环保审批手续并对管道堵塞进行整改等。事后，被告认为向原告反映的问题未得到妥善处理，自2012年1月1日起便拒绝付还物业管理服务费，至2014年6月30日，被告已累计拖欠原告30个月物业管理费5310元。原告于2014年7月向被告发出《律师函》，向被告催收该物业管理费及滞纳金，但被告未予付还。原告于2016年1月13日投诉本院，请求如前。另查明，广东和丰物业服务有限公司系经登记依法成立的有限责任公司，法定代表人孙琼珠，该公司具备物业二级资质。上述事实，有原告的营业执照、组织机构代码证、资质证书、江南新城一期前期物业服务合同、物业管理服务协议、商品房认购协议书、律师函，被告举证的《江南新城1栋业主投诉康宝餐厅的情况》及当事人的陈述等为证。本院认为，原、被告签订了《物业管理服务协议》，该协议内容未违反国家法律和行政法规的强制性规定，应确认合法有效。因《物业管理服务协议》是双务合同，双方应按照该协议约定全面履行义务。被告接受原告提供物业管理服务，理应按照合同约定向原告支付物业管理服务费用。但被告自2012年1月1日起便拒绝付还物业管理服务费，至2014年6月30日，已累计拖欠原告30个月物业管理费5310元，双方对该事实没有争议，应予认定；被告向原告反映楼下康宝餐厅堵塞排污管道，污水外流问题，原告已责成相关物业使用人整改，被告没有提供整改后仍存在排污管道堵塞的依据，应视为原告已履行管理责任。被告提出的消防安全、噪音、空气污染、其房屋墙体、地砖出现裂缝、多幢楼顶层叠建半层等问题，属于相应的消防、环保、城建等部门的职能范围，在原告无法解决的情况下，可向有关职能部门反映或申请鉴定，寻求解决，不能以此作为拒付物业管理服务费用的理由。被告未能按合同约定按时缴纳物业管理费，应视为违约，应承担违约责任。因此，原告请求被告付还尚欠的物业管理服务费用及违约金，理由充分，应予支持。但违约金按日1‰计，明显过高，应予适当调整，根据本案的实际情况，违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，以每月应付物业服务费为基数，自违约的次日起计至还款之日止。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告许庆雄应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告广东和丰物业服务有限公司支付自2012年1月至2014年6月期间的物业管理费人民币5310元及违约金（2012年1月至2014年6月，每月6日起以人民币177元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计至还款之日止）。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币25元，由被告许庆雄负担，被告应于本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于揭阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向揭阳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 陈岳葵二〇一六年四月七日代书记员 陈淡娜