四川省广元市利州区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0802民初271号原告广元市利州区花都幼稚园，住所地广元市利州区莲花路。负责人鄢红梅，校长。委托代理人王海臣，四川天称律师事务所律师。被告王菘力，女，汉族，住四川省广元市利州区。委托代理人郑长明，四川广府律师事务所律师。本院受理原告广元市利州区花都幼稚园诉被告王菘力租赁合同纠纷一案后，依法公开开庭进行了审理。原告广元市利州区花都幼稚园的委托代理人王海臣与被告王菘力的委托代理人郑长明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广元市利州区花都幼稚园诉称，2006年8月1日原告承租被告所有的位于广元市利州区莲花路水榭花都小区建筑门面积2594.59平方米的房屋开办幼儿园，双方并签订《房屋租赁合同》，租期至2015年7月31日止，租金总额300万元，双方已将该合同履行完毕。在前述《房屋租赁合同》到期前原告向被告提出再续租该房屋，经与被告协商，原、被告双方于2015年4月14日签订《幼儿园房屋租赁合同》，租期十年，即2015年8月1日起至2025年7月31日止，租金总额为1750万元，前五年每年租金150万元，从第六年开始至第十年每年租金200万元，租金在每年的9月18日向甲方一次性支付。租赁保证金为50万元。《幼儿园房屋租赁合同》签订当天被告由于资金需求向原告提出以借款形式提前预支250万元租金，原告鉴于双方十年的友好合作关系于2015年4月14日通过银行向被告银行帐户转款250万元，又于2015年5月28日通过银行向被告转入租房保证金50万元。2015年9月初被告电告原告要求在当月18日前支付第一年租金150万元，原告当即表示以250万元中的150万元借款抵消150万元租金。原告为了明确债务相互抵消，于2015年10月11日委托律师向被告发出《债务抵消通知函》。但是被告收到该抵消通知后，仍然发函要求原告支付租金，被告并于2015年10月27日不顾借款与租金已相互抵消的事实，又委托律师以原告未按约定支付租金为由向原告发出关于解除《幼儿园房屋租赁合同》的律师函。综上，原告对于应付被告的第一年房屋资金已通过债务互抵方式支付，原告并不存在拒付租金的违约行为，被告以原告不支付租金通知原告解除《幼儿园房屋租赁合同》当然不产生法律效力，为此，被告应当继续履行《幼儿园房屋租赁合同》。诉讼请求：1、确认被告于2015年10月27日以律师函形式向原告发出的解除《幼儿园房屋租赁合同》的通知不产生法律效力，即解除合同不生效。2、被告继续履行原、被告双方于2015年4月14日签订的《幼儿园房屋租赁合同》。3、本案诉讼费由被告负担。被告王菘力辩称，一、被告接受的250万元是案外人鄢红梅提供的，而非本案原告。该笔款项同原告与被告之间的房屋租赁合同约定的租金交付没有任何关系。1、《合同》签订的主体为广元市利州区花都幼稚园和王崧力。鄢红梅并非房屋租赁合同的当事人。2、《合同》约定的租期为2015年8月1日至2020年7月31日，租金支付时间为每年9月18日。该笔款项交付时间为2015年4月14日，当时双方所签《合同》尚未开始履行。3、《房屋租赁合同》约定的租金交付方式为“款项交割以甲方向乙方开具首款凭证或乙方银行转账凭证为准”。原告虽提交了鄢红梅转账凭证，但该转账凭证上并未注明是房租。同时，被告收取了该笔款项后鄢红梅出具了收条，该收条为鄢红梅持有，收条对该笔款项的说明充分证实了该笔款项同房屋租金无关。二、原告在诉状中称“《幼儿园房屋租赁合同》签订当天被告由于资金需求向原告提出以借款形式提前预支250万元租金。”明显不符常理。1、如果签约当天以借款形式提前预支250万元租金，那么在签订《合同》时应当将相关内容反映到其中，而《合同》中没有任何反映。2、对于250万元这一笔巨款，按原告的说法鄢红梅的转账形式上反映是借款，但实际是以借款形式提前预支房租，该事实在《合同》中没有反映，也没有其他材料证明。3、被告向鄢红梅出具的收条真实反映了该笔款项同原告应向被告支付的租金没有任何关系。三、四川天称律师事务所发出的《债务抵消通知函》不具备基本事实要件和形式要件，与原告应向被告支付租金的事实不具有关联性。1、债务抵消的双方当事人互负到期债务为事实要件。王崧力对鄢红梅及原告不负任何债务。故，不存在债务抵消的法定事由。2、法定债务抵消，债务人可以通知主张。天称律师事务所所发的债务抵消通知函是鄢红梅个人委托律师事务所发的，该主张为鄢红梅个人主张而非债务人广元市花都幼稚园主张。该债务抵消函不具备基本形式要件。3、被告为了澄清事实，在收到该函后立即向广元市花都幼稚园及负责人鄢红梅发出律师函，明确告诉他们虚构“王崧力向鄢红梅借款的事实”，该债务抵消通知既无事实依据，也无法律依据。四、本案的核心法律关系为当事人广元市利州区花都幼稚园与王崧力房屋租赁合同法律关系。在原告无力交纳房租的情况下，原告本应本着《幼儿园房屋租赁合同》第十四条之规定，由双方当事人协商解决或申请调解解决，而不应该虚构事实，制造矛盾。代理人认为，就本案核心法律关系来看，事实清楚，人民法院应当依法判决，就原告、被告及案外人鄢红梅涉及的250万元款项，如果原告或者案外人鄢红梅对此有争议可另案解决，同本案没有关系。故原告恶意违反合同的事实清楚，被告解除合同的法律依据充分，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2006年8月1日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，租赁期限：2006年8月1日至2015年7月31日，租赁标的物：莲花路水榭花都营业房，建筑面积2594.59平方米，共计三层，原告租赁用途为开办幼稚园，合同约定租金共计300万元，其中第一年租金15万元，第二年20万元，第三年25万元，2009年8月1日至2015年7月31日每年房租40万元。原告每月20日前支付下月租金。租期届满原告在同等条件下享有优先承租权。2015年4月14日原广元市利州区花都幼稚园(乙方)、被告王崧力（甲方）续签了《幼儿园房屋租赁合同》，租赁期限为10年，从2015年8月1日至2025年7月31日，前五年即2015年8月1日至2020年7月31日，租金150万元/年；从第六年开始至第十年（2021年8月1日至2025年7月31日）每年房屋租金200万元。支付方式：款项交割以甲方向乙方开具收款凭证或乙方银行转账凭证为准。房屋租金在每年的9月18日向甲方一次性支付下一年房租。逾期15天加收5%的违约金。合同签订后25日内，乙方向甲方支付房屋租赁保证金金额为50万元，租赁期满或合同解除后次日，房屋租赁保证金除抵扣应向乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。2015年4月14日，原告的负责人鄢红梅给被告王崧力转款250万元，注明用途为：借款。2015年5月28日原告的负责人鄢红梅给被告王崧力转款50万元，注明用途为：房租。2015年5月28日，被告王崧力出具收条一张：今收到鄢红梅支付花都幼稚园房屋租赁保证金50万元。另查明，2015年10月10日，原告给被告发出债务抵消通知函，内容为：一、广元市利州区花都幼稚园系鄢红梅全额出资开办的民办非企业，从事学前教育。2015年4月14日，鄢红梅与你就花都一期37幢1-4层幼儿园房产一事达成《幼儿园房屋租赁合同》，根据该合同第六条第二款约定鄢红梅应当在2015年9月18日向你支付2015年8月1日至2016年7月31日的房屋租金150万元。二、2015年4月14日，鄢红梅通过中国建设银行向你提供借款250万元，该借款至今你未偿还。综上，现双方互负债务，鄢红梅本以为你以租金抵扣部分借款，为此鄢红梅未在2015年9月18日向你支付租金，但你却向鄢红梅请求支付租金，为此，鄢红梅特委托我们根据我国《合同法》第九十九条规定，向你发函主张债务抵消，即以你应偿还鄢红梅250万元集中的150万元借款债务抵消鄢红梅应向你支付的2015年8月1日至2016年7月31日的房屋租金150万元债务。双方互负债务抵消后，双方租赁合同继续履行，同时也请你务必尽快向鄢红梅清偿250万元中另100万元债务。2015年10月13日，四川广府律师事务所律师郑长明受王崧力的委托向原告的负责人鄢红梅发出律师函，内容为：一、根据《幼儿园房屋租赁合同》约定，你们应于2015年9月18日支付2015年8月1日至2016年7月31日的房屋租金150万元，你们至今未付，已违反合同约定，应当承担相应的违约责任。二、因你们向委托人虚构了王崧力向鄢红梅借款的事实，四川天称律师事务所所发的《债务抵消通知函》混淆事实，其主张既无事实依据，也无法律依据。三、基于你们的违约行为，我们特根据《合同法》第九十四条之规定，正式催告你于2015年10月18日前，全面履行合同义务。否则我们将视委托人的委托，采取进一步的法律措施追究你们的违约责任。2015年10月27日，被告委托代理人又致函原告：2015年4月14日，你单位同委托人签订了《幼儿园房屋租赁合同》后，委托人全面履行了合同义务。但你单位未依合同第六条之约定时间向委托人支付房租150万元。经委托人于2015年10月13日催告后，你单位仍未支付。你单位的行为严重违反合同约定。为此，本所受委托人的委托，特根据该合同第十三条以及《合同法》第九十四条之规定通知你单位，解除2015年4月14日你单位与委托人所签《幼儿园房屋租赁合同》。请你单位在接到通知后七日内将房屋及附属设施返还给委托人并承担相应违约责任。上述事实，有《房屋租赁合同》、《幼儿园房屋租赁合同》、律师函、转款凭证、收条等证据足以证实。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告方是否按照合同约定交付房租（债务抵消是否有效）；二是被告方发出的解除合同的律师函是否导致双方2015年4月14日签订的《幼儿园租赁合同》解除。一、原告方是否按照合同约定交付房租（债务抵消是否有效）。2015年10月10日，原告的委托代理人给被告发出了抵消债务通知的函。将2015年4月14日给被告的借款抵扣150万元的房租。被告抗辩称，鄢红梅为案外人，但事实上，鄢红梅为广元市利州区花都幼稚园的负责人，并非案外人；同时2015年4月28日，被告给鄢红梅出具的50万元保证金的收条也显示双方交易习惯也是从鄢红梅个人账户给被告转款。故被告的该理由不成立，而2015年4月14日的250万元注明了是借款，被告不认可是借款但又无证据证明该款项的用途，且该借款没有约定还款期限。同时，鄢红梅作为原告广元市利州区花都幼稚园的负责人在向被告支付保证金时也是也鄢红梅转账给被告，被告给鄢红梅出具收条，故被告辩称借款是借的鄢红梅个人借款的理由不成立。根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条：“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”第九十九条：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外。当事人主张抵消的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵消不得附条件或者附期限。”之规定，2015年9月18日原告应向被告支付房租，被告下欠原告借款，故原告方发出的债务抵消的函符合法律规定，债务抵消发生法律效力。原告未违反合同约定，债务抵消生效，即原告已经按期交纳了房屋租金。二是被告方发出的解除合同的律师函是否导致双方2015年4月14日签订的《幼儿园租赁合同》解除。被告方于2015年10月27日给原告发出解除合同的函，原告于2016年1月13日向广元市利州区人民法院提起诉讼，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条：“当事人对合同法第九十六条、九十九条规定的合同解除或者债务抵消虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵消通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”之规定，原告在三个月内向法院提起了诉讼，且被告要求解除合同的理由是原告方违反合同约定，未按期交纳房租，但从庭审查明情况看，原告方并未违反合同约定，故被告的抗辩理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、九十三条第二款、第九十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条之规定，判决如下：一、2015年10月27日被告王崧力的委托代理人给原告广元市利州区花都幼稚园发出的解除原、被告双方于2015年4月14日签订的《幼儿园房屋租赁合同》的通知不产生法律效力。二、原、被告继续履行双方于2015年4月14日签订的《幼儿园房屋租赁合同》。本案诉讼费9450元，由被告王崧力负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。审判员  李秀莲二〇一六年四月七日书记员  向 容