陕西省富县人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0628民初589号原告：刘永富，男。委托诉讼代理人：宋新强，男，陕西捷声律师事务所律师。被告：西安建科置业有限公司。原告刘永富与被告西安建科置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年9月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘永富及委托诉讼代理人宋新强到庭参加了诉讼，被告西安建科置业有限公司法定代表人解建科经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告刘永富向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原、被告签订的《茶坊雅苑房屋认购合约》无效；2、依法判决被告返还原告购房款120000及实际返还之日止的利息（以10000元为基数，按照同期银行贷款利率自2013年12月27日计算至实际还款之日；以70000元为基数，按照同期银行贷款利率自2013年12月31日计算至实际还款之日；以40000元为基数，按照同期银行贷款利率自2014年8月14日计算至实际还款之日）；3、依法判决被告赔偿原告损失120000元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年12月31日，原、被告签订《茶坊雅苑房屋认购合约》，约定原告购买被告开发的茶坊雅苑小区第4栋1单元7层02号房，建筑面积111平方米，每平方米2612.6元，总金额290000元，另约定被告于2014年6月30日前向原告交付房屋。合同签订后，原告先后于2013年12月27日向被告支付房款10000元，于2013年12月31日支付房款70000元，于2014年8月14日支付房款40000元，共计付款120000元。合同约定交房期限届满，被告未按照约定交房，原、被告双方遂于2014年8月14日签订《茶坊雅苑附加协议书》，约定交房日期延迟至2015年3月30日之前，逾期交房除按照同期银行贷款利率给予原告赔偿外，并从2015年3月30日延迟交房一月按照合同成交价减掉两个平方的价钱，逐月以此类推。附加协议约定的交房期限届满，被告再次违约。2016年6月3日，富县住房和城乡建设规划局对全县范围内的商品房进行专项检查，被告开发原告购买的《茶坊雅苑》项目仍未取得房屋预售许可证。被告西安建科置业有限公司未进行答辩。本院经审理认定事实如下：2013年12月27日，原告刘永富之兄刘永田代原告与被告西安建科置业有限公司茶坊雅苑售楼中心签订了《茶坊雅苑房屋认购协议书》，约定原告自愿向被告认购茶坊雅苑小区第4栋1单元7层02号房，总金额290000元。签订协议时，原告向被告交纳房屋认购定金10000元，并约定在7日之内与被告签署《茶坊雅苑房屋认购合约》或《商品房买卖合同》。2013年12月31日，原、被告双方签订《茶坊雅苑房屋认购合约（合约编号：CFYYXXXX）》，就合约双方当事人的基本情况、房屋的基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、违约责任、交付期限等进行了约定。该合约第六条约定被告于2014年6月30日前向原告交付房屋；第十三条约定“出卖人在取得《商品房预售许可证》后应及时通知买受人，买受人须30日内签订延安市富县房管所备案的《商品房买卖合同》”。合同签订后，原告先后于2013年12月31日支付房款70000元，于2014年8月14日支付房款40000元，总计付款120000元。合同约定交房期限届满，被告未按照约定交房，原告与被告的分公司西安建科置业有限公司富县分公司于2014年8月14日签订《茶坊雅苑附加协议书》，约定交房日期延迟至2015年3月30日之前，现被告西安建科置业有限公司尚未交付房屋。另查明，被告西安建科置业有限公司在起诉前仍未取得商品房预售许可证明。本院认为，原被告签订的《茶坊雅苑房屋认购合约（合约编号：CFYYXXXX）》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同，但该合约签订时诉争房屋尚未建成，故该合约应为商品房预售合同。被告未取得商品房预售许可证明进行商品房预售，违反法律的强制性规定，故其与原告签订的认购合约系无效合同，自始没有法律约束力。被告因无效合同取得的购房款120000元，应返还原告。西安建科置业有限公司富县分公司基于无效合同与原告签订的附加协议书亦应属无效。被告未取得商品房预售许可证明，与原告签订具备商品房买卖合同主要内容的合同，导致合同无效，其本身存在过错；但原告在签订合约时亦未尽到必要的注意义务，对合同的无效也有一定的过错。原告已付房款的利息损失，可按银行同类贷款的利率自交款之日起计至实际给付之日，酌情由原被告按其各自的过错承担相应的责任。原告要求被告赔偿其他损失的请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告刘永富与被告西安建科置业有限公司签订的《茶坊雅苑房屋认购合约（合约编号：CFYYXXXX）》无效；二、被告西安建科置业有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告刘永富已付购房款120000元，并按银行同类贷款的利率支付自2011年8月27日起至实际给付之日止利息损失（以10000元为基数，自2013年12月27日计算至实际还款之日；以70000元为基数，自2013年12月31日计算至实际还款之日；以40000元为基数，自2014年8月14日计算至实际还款之日）的80%，剩余利息损失由原告刘永富自行承担；三、驳回原告刘永富其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，减半收取2450元，由被告西安建科置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。审判员  薛芬二〇一六年十月十七日书记员  王余附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件和日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。