广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1971民初13558号原告东莞市桃源商住建造有限公司，住所地：东莞市松山湖西区。法定代表人陈润光。委托代理人姚鹭，广东润广律师事务所律师。委托代理人赵宁，广东润广律师事务所律师。被告洪要水，男，1973年4月2日出生，汉族，住广东省丰顺县。。原告东莞市桃源商住建造有限公司与被告洪要水商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年8月8日公开开庭进行了审理。原告东莞市桃源商住建造有限公司的委托代理人姚鹭、赵宁、被告洪要水到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市桃源商住建造有限公司诉称，2014年10月26日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》，内容为被告认购原告公司开发的位于东莞市××高新技术产业开发区××路××翰林湖花园××房，合同总交易价格为14662437元。合同第六条约定由被告交付首期款4402437元，剩余购房款由被告申请银行按揭贷款。合同签订后，被告向原告支付了首期款4402437元。依照合同的约定，剩余购房款必须在签订商品房买卖合同之日起90日内支付完毕。2015年1月25日，即合同签订之日起的90天，被告仍未向原告支付余下购房款。为此，原告多次催促被告依约履行合同，但被告至今仍未履行。2015年12月23日，原告正式向被告身份证上的地址及买卖合同上提供的地址致送催讨款通知书，敦促被告必须在2015年12月30日前到原告处一次性支付剩余款项。但被告至今仍未履行。被告逃避履行合同损害了原告的合法权益。依照合同的约定，被告违反协议的约定，理应一次性支付剩余购房款并支付逾期支付的违约金，同时还应赔偿原告为追究被告的违约责任而支付的费用包括但不限于律师费、诉讼费等。原告认为，被告拒不履行商品房买卖合同义务的事实已经严重违反协议的约定，侵犯了原告的合法权益，致使原告遭受严重的经济损失。原告特依法向法院起诉，请求判令：1、被告向原告一次性支付购房款10260000元；2、被告向原告支付违约金255474元（违约金计算以剩余未支付房款10260000元为基准，按照日万分之零点五，自2015年1月26日起算，计至实际付清款项之日，暂计至2016年6月7日）；3、被告向原告支付违约金2932487.40元（违约金以购房总价款14662437元的20%）；4、被告向原告支付律师费305000元；5、被告承担本案全部诉讼费用。被告洪要水辩称，我确认没有按照合同约定的期限将剩余房款支付给原告，逾期支付房款的原因是按照当时的贷款政策不能办理九成贷款，因此无法按期支付款项给原告。我现在也同意继续履行合同，并且已经向银行申请抵押贷款，目前银行正在审核，预计一个月可以审批下贷款，将剩余房款支付给原告；导致我没有按时付款的原因原告也存在过错，当时原告的销售人员告知我可以办理一成首付的贷款手续，因此我才与原告签订了案涉合同，但按照当时的银行政策是不能办理一成首付的贷款的。原告对此存在过错，我不应承担本案的违约金。经审理查明，2014年10月26日，原告东莞市桃源商住建造有限公司与被告洪要水签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的东莞市××高新技术产业开发区××路××翰林湖花园××房，该房建筑面积共610.14平方米，其中套内面积592.45平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.69平方米。计价方式为按套内建筑面积计算，单价为每平方米24748.81元，总金额为14662437元。合同第六条约定了付款方式及期限，首期款4402437元（含定金）于2014年10月26日前付清，剩余房款10260000元由被告向银行申请贷款的方式在办理贷款合理期限内（自合同签订之日起90日内）支付给原告。合同第七条约定了被告逾期付款的违约责任，如被告未按合同时间付款，逾期180天内，自合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的0.5%向原告支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限的第二天至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之零点五的违约金。合同第八条约定了交付期限，原告应当在2015年4月30日前将商品房交付被告使用。原、被告其后在《商品房买卖合同》附件五对买卖合同作了其他补充：其中附件五第三条对买卖合同第六条作了补充约定，约定被告已知悉最新的购房贷款政策，被告选择何种付款方式由被告根据自身条件而决定，原告对被告能否获得贷款不做任何承诺。若非因原告原因造成贷款不能的，责任由被告承担。被告选择贷款方式付款的，应当在签订买卖合同之日起7日内办妥全部贷款手续及提供贷款所需资料。非原告原因导致在签订合同之日起90日内未能通过贷款方式付清余款的（包括但不限于因贷款政策变动、需要增付首期款、个人或配偶信用记录不良、多次贷款等原因未获审批通过，或虽已审批通过但非因原告原因导致该期限届满后被告仍未收到余款的）原告有权要求被告自原告发出书面通知之日或银行通知不批准贷款之日起15日内将剩余购房款一次性支付给原告，或者改为原告同意的其它付款方式。另外附件五第四条对买卖合同第七条作了变更约定，约定被告未按买卖合同或本协议约定支付购房款超过30天的，原告有权解除买卖合同及本协议，被告除需按购房总价款的20%向原告支付违约金外，还需承担原告因解除合同而支出的诉讼费用、终止合同费用、律师费等费用。被告出现本款违约情形，原告要求继续履行合同的，被告不但应全额支付应付购房款，还应当按照购房总价款的20%向原告支付违约金及承担原告因要求被告继续履行合同而支出的如诉讼费用、律师费等合理费用。上述合同签订后，被告向原告支付了首期款4402437元（其中包括被告支付的定金800000元，被告自己支付的现金672437元、被告通过向案外人借款向原告支付的2930000元）。2015年1月25日，即合同签订之日起90日，被告仍未向原告支付余下购房款10260000元。2015年4月21日，原告向被告邮寄了房屋交付使用通知书，通知被告于2015年4月29日-4月30日前往办理楼宇交付手续。2015年12月23日，原告向被告邮寄了催付款通知书，要求被告于2015年12月30日前将剩余房款一次性支付给原告。否则，将通过法律途径维护自身合法权益。但其后被告仍未向原告支付余下房款。2016年6月13日，原告向本院提起本案诉讼。另原告为本案诉讼于2016年6月7日与广东润广律师事务所签订委托代理合同，并向该律师事务所支付了律师费305000元。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、首期款收款收据、房屋交付使用通知书、中国邮政EMS快递寄送单及回单、催付款通知书、中国邮政EMS快递寄送单及回单、委托代理合同、律师费发票以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，原告东莞市桃源商住建造有限公司与被告洪要水于2014年10月26日签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿基础上签订的，该合同是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应信守履行。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。因此，交付买卖合同的标的物，是出卖人的法定义务。原告作为出卖人，在签订商品房买卖合同后将案涉交易的商品房建好并在交付期限内向被告发出了房屋交付使用通知书，通知被告收楼，已经履行了其交付标的物的合同义务。该法第一百五十九条规定，买受人应当按照约定的数额支付价款。因此，支付标的物的价款，是买受人的法定义务。而被告作为买受人，在合同约定的购房款余款的支付期限届满后，没有向原告支付购房款余款，其行为已经构成违约。该法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，原告起诉要求被告继续履行合同，一次性支付购房款余款10260000元并承担违约责任，支付违约金及律师费的请求有充分依据。至于违约金如何计算的问题，原、被告原来在《商品房买卖合同》的第七条约定了被告逾期付款的违约责任，但其后双方在附件五的第四条对原来买卖合同第七条关于逾期付款的违约责任作了变更。依照附件五第四条的约定，被告出现本款违约情形，原告要求继续履行合同的，被告不但应全额支付应付购房款，还应当按照购房总价款的20%向原告支付违约金及承担原告因要求被告继续履行合同而支出的如诉讼费用、律师费等合理费用。因此，本案被告逾期付款的违约责任应适用附件五第四条的规定处理，而不应再适用原来买卖合同第七条的规定处理，更不能同时适用原来买卖合同的第七条及附件五的第四条。据此，原告的第二项诉讼请求没有依据，本院不予支持。原告的其他诉讼请求，均有充分的依据，本院依法予以支持。被告主张原告当时的销售人员告知其可以办理一成首付的贷款手续，但实际上当时的银行政策是不能办理一成首付的贷款手续，导致其不能办到贷款，据此认为原告存在过错，其不应承担违约责任。但被告并无证据证明其所主张的事实；并且依照附件五第三条的约定，被告已知悉最新的购房贷款政策，被告选择何种付款方式由被告根据自身条件而决定，原告对被告能否获得贷款不做任何承诺。若非因原告原因造成贷款不能的，责任由被告承担。据此，对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第一百三十五条、第一百五十九条的规定，判决如下：一、被告洪要水在本判决生效后立即向原告东莞市桃源商住建造有限公司一次性支付购房款余款10260000元。二、被告洪要水在本判决生效后立即向原告东莞市桃源商住建造有限公司支付违约金2932487.40元。三、被告洪要水在本判决生效后立即向原告东莞市桃源商住建造有限公司支付律师费305000元。四、驳回原告东莞市桃源商住建造有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费104317.76元，由被告洪要水负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  袁浩权代理审判员  钟柳云人民陪审员  陈俊杰二〇一六年十月二十日书 记 员  罗俊斌附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照合同全面履行自己的义务。第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第三款当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，使用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。