广西壮族自治区平果县人民法院民 事 判 决 书(2016)桂1023民初345号原告杜爱秀，女，1974年1月6日出生，住广西平果县铝业公司雷感区。委托代理人韦华强，广西百澄律师事务所律师。被告平果县华桂房地产开发公司，住所地：平果县马头镇龙居。法定代理人黄桂华，总经理。委托代理人黄烨，住平果县。原告杜爱秀与被告平果县华桂房地产开发公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2016年2月1日立案受理后，依法适用简易程序由审判员陈东平独任审判，于2016年3月16日上午9时公开开庭进行了审理，原告杜爱秀的委托代理人韦华强、被告平果县华桂房地产开发公司的委托代理人黄烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜爱秀诉称：2008年5月2日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：“原告向被告购买平果.新时代7幢501号商品房，被告方应于2009年5月30日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用；并应在该商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告方提供资料报产权登记机关备案，如因被告方的责任致使原告方不能在规定期限内取得房地产权属证书，原告方不退房的，被告方按已付房价款的0.2%向原告方支付违约金。”合同签订后，原告足额交付了合同约定的购房款及相关办证费用；被告于2009年6月4日将房屋交付给原告使用至今。按合同约定，被告应在2009年9月2日前将办理权属登记需由被告方提供的资料报产权登记机关备案，但被告至今未按约履行该义务，致使原告至今未取得该商品房的产权证书。为了维护本人的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判令：1、被告立即将应由其提供的办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，为原告办理房产权属证书；2、变更逾期办证违约金的计算方法，按原告已付房款的日万分之三计算（即由被告按已付房款242463元的每日万分之三，自2009年9月2日起至2016年1月25日止向原告支付违约金169918.07元。）；3、本案的一切诉讼费用由被告负担。被告平果华桂房地产公司辩称：1、被告非国家行政机关，无权办理房屋权属证书，故原告诉请被告履行办理房屋权属证书缺乏法律依据。2、原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定：“出卖人应在2009年5月30日前将验收合格的商品房交付给买受人使用，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，而买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。”合同签订后，被告于当日已到平果县房地产管理所就该买卖合同办理备案登记手续（备案编号：20081464），并按照合同约定将该商品房交付给原告使用。而合同并没有约定办房产证的时间，故被告并未存在违约行为，无需向原告支付违约金。3、被告于2009年6月4日将验收合格的商品房交付给买原告使用已有5年多，原告认为被告违约，则应在商品房交付给原告使用后90日后的次日起两年内向被告主张支付违约金，但原告到了2016年2月1日才向法院起诉主张该权利，已超过了诉讼时效。为此，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。经审理查明：2008年5月2日，原告杜爱秀与被告平果县华桂房地产开发公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：“由原告向被告购买平果˙新时代7幢501号商品房，被告方应于2009年5月30日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用，并应在该商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告方提供资料报产权登记机关备案，如因被告方的责任使原告方不能在规定期限内取得房地产权属证书，原告方不退房的，被告方按已付房价款的0.2%向原告方支付违约金。”合同签订后，被告于当日该将合同提交到平果县房地产管理所备案，并于2009年6月4日将房屋交付给原告使用。原告亦向被告足额交付了合同约定的购房款242463元及办证所需缴纳的税费规费等相关费用。因被告在开发建设过程中存在改变容积率建设问题，致使原告至今未能取得该商品房的产权证书。为此，原告遂诉至本院，请求依法判令：1、被告立即将应由其提供的办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，并为原告办理房产权属证书；2、变更逾期办证违约金的计算方法，按原告已付房款的日万分之三计算（即由被告按已付房款242463元的每日万分之三，自2009年9月2日起至2016年1月25日止向原告支付违约金169918.07元）；3、本案的一切诉讼费用由被告负担。另查明：2007年，被告通过公开拍卖方式竞得平果县马头镇教育路16640平方米的国有土地使用权，并与拍卖方签订了《国有土地使用权出让合同》，合同约定建设规划设计条件的容积率为小于2.6。被告竞得该宗地后就着手在宗地上进行“平果新时代”项目建设。经广西开元行土地评估有限责任公司对被告已建成的“平果˙新时代”进行评估，确认已建成的“平果˙新时代”容积率为3.4。2011年10月平果县国土资源局根据自治区国土资源厅的统一部署，在平果县辖区内开展清理整治工作，在清理过程中发现被告公司在“平果˙新时代”项目建设中存在改变容积率建设的行为，即行文上报平果县人民政府。平果县人民政府于2013年6月4日作出《平果县人民政府关于重新确定君临天下等5个违规改变容积率项目补交土地出让金评估中介机构的批复》（平政函【2013】630号），委托广西开元行土地评估有限责任公司作为君临天下等5个违规改变容积率项目补交土地出让金评估中介机构。2013年9月9日平果县国土资源局根据广西开元行土地评估有限责任公司提交的《土地估价被告》结果，将被告需补交土地出让金金额向平果县政府报告。2013年9月11日平果县政府作出《平果县人民政府关于君临天下等5个违规改变容积率项目补交土地出让金有关事项的批复》（平政函【2013】994），同意平果县国土资源局按中介机构评估价进行追缴。平果县国土资源局分别于2013年9月16日、2014年11月24日、2014年12月8日三次向被告发出《关于补交土地出让金的通知》，被告于2014年12月24日主动补交了100万元。2015年12月11日平果县国土资源局向被告作出了《关于平果县华桂房地产开发公司超容积率建设限期补交土地出让金的决定书》，责令被告自接到决定书之日起15日内交清补交的土地出让金710.31万元。被告对该决定不服，于2016年1月28日向百色市国土资源局提出行政复议申请，请求撤销平果县国土资源局作出的《关于平果县华桂房地产开发公司超容积率建设限期补交土地出让金的决定书》的具体行政行为。百色市国土资源局经审理后认为:被告改变容积率之事发生在2007年，平果县国土资源局根据《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》(国土资发【2010】204号)对被告作出《关于平果县华桂房地产开发公司超容积率建设限期补交土地出让金的决定书》，违反了以事实为依据，以法律为准绳的原则，属适用法律法规依据错误。于2016年3月9日作出《行政复议决定书》，决定撤销平果县国土资源局作出的《关于平果县华桂房地产开发公司超容积率建设限期补交土地出让金的决定》，责令平果县国土资源局依法重新调查处理。以上事实，有当事人提供的证据、庭审笔录等在案佐证。本院认为，原告杜爱秀与被告平果县华桂房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约向被告足额交付了合同约定的购房款242463元及办证所需缴纳的税费规费等相关费用。被告亦于签订合同的当日该将该商品房买卖合同提交到平果县房地产管理所备案，并于2009年6月4日将房屋交付给原告使用。但因被告在开发项目建设过程中改变容积率，不能在房屋交付给原告使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，致使原告至今未能取得该房屋权属证书，为此被告的行为已构成违约。被告辩称其已依约将办证资料报给房管部门登记备案，而且合同并没有约定办房产证的时间，故其并不存在违约。另外，原告对被告诉请的违约金早已超过诉讼时效，请求依法驳回原告的诉讼请求。首先，被告报给房管部门的仅是商品房买卖合同的登记备案，而不是办理房屋产权证书的登记备案。商品房买卖合同的登记备案只是国家对商品房预售行为的一种行政管理措施，其并不是办理房产权属证书所需的必要材料和程序。故被告该辩称因无事实依据，本院不予采纳。其次，关于被告对原告的诉请的违约金早已超过诉讼时效问题。《民法通则》第137条规定：“诉讼时效从知道或应当知道自己权利受到侵害时计算。”衡量原告何时知道或应当知道自己权利受到侵害的关键在于合同的约定。根据双方签订的合同约定：“出卖人应当在房屋交付给原告使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的0.2%向买受人支付违约金。”根据以上约定可以看出，当事人在合同中未对买受人取得房地产权属证书的规定期限进行约定，而只对出卖人提交办证资料的时间进行了约定，被告只要未在房屋交付后（2009年6月4日）的90日内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，或因被告责任，原告不能在合同约定的期限内取得房地产权属证书的即构成违约。原告在2009年9月2日后没有取得房地产权属证书，就应当知道自己的权利受到了侵害，应从2009年9月3日起开始计算二年的诉讼时效，原告于2016年2月1日向本院起诉要求保护权利，原告又无证据证明本案存在诉讼时效中止、中断、延长的事由，所以原告的请求已超过法定诉讼时效期间。故对于被告的辩称，予以支持。原告主张被告在庭审后才提出诉讼时效抗辩，违反法律规定，故被告的抗辩不成立。另外，被告至今未能办证给原告，其违约行为一直在持续中，违约金就不可能超过诉讼时效，即使原告起诉之日起往前倒推两年之前的诉讼时效已超过，诉讼时效时间也应分段计算，即自原告起诉之日起（2016年2月1日）往前倒推两年起算至被告为原告办得房产证为止，该段时间的违约金诉请未超过诉讼时效，被告应承担该期间的违约金。首先，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第4条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”由该规定可知，诉讼时效抗辩权是个权利，不是证据，只要当事人在一审开庭后判决前这一区间内均可提出提出诉讼时效抗辩。而原告主张被告在庭审后才提出时效抗辩违法，却未能提供法律依据予以证实，故对原告该主张本院不予采纳。其次,逾期办证违约金的诉讼时效计算可根据时间要素的影响分为一时性债权和继续性债权。当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效。当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，双方签订的合同约定如因出卖人责任逾期办证则按已付房款的0.2%向买受人支付违约金。可见双方当事人在合同中明确约定了逾期办证的违约金数额，属一时性债权，应从约定的期限届满之次日起算诉讼时效。故原告提出被告应承担自原告起诉之日起往前倒推两年期间的违约金主张，缺乏法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告立即将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，并为原告办理房产权属证书的请求。被告在开发项目建设过程中，存在改变容积率建设的行为，行政机关尚未作出有效的处理，房屋产权是否具备产权性质及办证条件，房产部门应否受理产权登记等问题。这些问题是属于行政机关行政执法调整的范畴，在这些问题没有得到解决的情况下，原告要求被告立即将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，并为其办理房产证的请求，事实上不能履行也无法通过人民法院判决强制履行，故原告杜爱秀该请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》一百三十五条、第一百三十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的意见第一百五十三条的规定，判决如下：驳回原告杜爱秀对被告平果县华桂房地产开发公司的诉讼请求。本案受理费3700元，因本案适用简易程序审理，减半收取1850元，由原告杜爱秀负担。上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期履行的，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费(数额视当事人提出的上诉请求数额确定)（户名:待结算财政款项-----法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：中国农业银行百色分行营业部)。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈东平二〇一六年四月二十七日书记员  黄微微