山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁01民终4408号上诉人（原审被告）：吴新岭，男，1981年1月4日出生，汉族，济南丛云科技有限公司职员，住济南市。委托代理人吕平（系被告之妻），女，1984年10月1日出生，汉族，济南丛云科技有限公司职员，住济南市。被上诉人（原审原告）：泉州南方物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。法定代表人：黄济志，总经理。委托诉讼代理人：陈修峰，山东豪才律师事务所律师。上诉人吴新岭因与被上诉人泉州南方物业管理有限公司济南分公司（以下简称南方物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初1736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴新岭上诉请求：撤销一审判决，依法改判减少物业费数额；一、二案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人物业服务承诺服务项目不到位，被上诉人未按承诺维修好房屋，上诉人不应交纳物业费。上诉人于2009年10月入住名士豪庭，自2000年5月起，房屋出现返潮、返水现象，当时被上诉人经理(姓高)带领工人前来维修，并承诺物业公司负责维修完好，维修期间暂不交纳物业费。但是，时至今日，物业公司经过几次维修，均未能将房屋返潮现象维修完毕。导致上诉人墙面、地板、家俱等造成很大损害，并对上诉人的生活造成极大困扰。被上诉人应按当时物业经理作出的承诺，将房屋维修完好，并且维修期间不交纳物业费。二、被上诉人没有证据证明上诉人未交费期间，其正常履行了义务。被上诉人提交的证据是自2013年7月1日至2014年6月30日之间生活垃圾的清运以及2015年10月1日至2016年9月30日之间对化粪池的清理工作，这只能证明其一段时间内的部分物业义务，不能证明2011年至2016年全部合格履行了前期物业合同约定的物业公司的物业义务。三、被上诉人物业服务不到位，上诉人不应按前期物业合同约定的物业费标准交纳物业费。上诉人、被上诉人签订的前期物业服务合同约定的收费标准为1.5元/平方米，该收费标准在2009年签订之时以及现在，均属物业费标准较高的档次，但是被上诉人的服务远远达不到高档次的标准。1.公共卫生不合格，经常可以看到路面的垃圾；2.倾倒垃圾不及时，垃圾时常外溢，不及时清运，给小区业主生活造成很大不便；3.私自允许小摊、小贩进入小区摆摊，不仅占用公共区域，也造成安全隐患；4.电梯经常出现故障，导致业主被困其中；5.小区多处监控损坏或不开，物业从不维修，造成安全隐患。综上，被上诉人未能达到前期物业服务合同约定的物业服务标准，不应按标准收取业主物业费。南方物业公司辩称，一审判决认定事实正确，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求。南方物业公司向一审法院起诉请求：判令吴新岭支付拖欠物业管理费11506元及利息（自2016年1月1日起开始计算，以上述欠费数额为基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率计算至判决生效之日止）；诉讼费用由吴新岭承担。一审法院认定事实：泉州南方物业管理有限公司具备一级物业服务企业资质，南方物业公司系其在济南设立的分公司。山东南丰房地产发展有限公司系名士豪庭小区的开发企业，该公司于2009年3月28日与南方物业公司签订前期物业管理委托合同，合同约定由南方物业公司为名士豪庭小区提供物业管理服务，住宅房屋按照每月1.5元/平方米计费。吴新岭系涉案房屋（以下简称涉诉房屋）的物业使用人。涉诉房屋建筑面积134.57平方米，于2009年3月28日交付。当日，吴新岭与南方物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定由南方物业公司提供物业服务，收费标准为每月1.5元/平方米，交费时间为每季度的1-15日；若业主未按约定交纳相关费用，应按日支付千分之三的滞纳金。同时协议约定，南方物业公司应负责物业共用部位、共用设施设备的日常维护管理，共用部位和相关场地的清洁卫生、绿化，公共秩序维护事项的协助管理。南方物业公司提交了名士豪庭小区相关的清洁保养，垃圾、化粪池清运，电梯、智能化系统（闭路监控、小区停车场管理、机房系统）、消防等设施设备的维修保养证据，以及保安巡视记录、绿化养护记录表等。吴新岭自2011年4月1日之后未再实际交纳过物业服务费用。另，南方物业公司曾于2015年10月9日向吴新岭寄送了催缴物业费的函，催告吴新岭缴纳物业费。一审法院认为，南方物业公司作为名士豪庭小区的前期物业服务企业，与吴新岭签订前期物业服务协议真实有效。通过南方物业公司提交的证据可以证实，南方物业公司已基本履行相关物业服务义务，吴新岭也事实上享受了南方物业公司提供的物业服务。吴新岭作为涉诉房屋的业主，应当按照约定支付2011年4月1日至2015年12月31日期间的物业服务费11506元，故对于南方物业公司要求被告吴新岭支付11506元物业管理费的诉讼请求依法予以支持。对于南方物业公司主张的利息损失，一审法院认为，吴新岭自2011年4月1日后未缴纳物业费是因双方对物业服务质量存在争议，并非吴新岭无故不按时缴纳物业费，吴新岭对其主张提供了照片予以佐证，证明南方物业公司提供的物业服务存在瑕疵。故对南方物业公司主张的利息损失，不支持为宜。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、被告吴新岭于判决生效之日起10日内支付原告泉州南方物业管理有限公司济南分公司2011年4月1日至2015年12月31日期间的物业服务费11506元；二、驳回原告泉州南方物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币80元，减半收取40元，由被告吴新岭负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，本院予以确认。该合同对包括上诉人在内的小区全体业主均具有约束力。被上诉人作为涉案小区的前期物业服务企业，为小区业主提供了物业服务，业主应当按照约定支付物业服务费用。上诉人主张南方物业公司在履行协议的过程中没有达到合同约定或承诺的物业服务标准，存在物业服务不到位或未正常合格履行义务等问题，对此本院认为，由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活的，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。本案中，从上诉人提交的证据来看，不足以证明被上诉人提供的物业服务存在重大瑕疵，严重影响小区业主的正常生活，故上诉人以此为由少交物业服务费的上诉理由依法不能成立，本院不予支持。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。关于上诉人主张的房屋维修问题，与本案非同一法律关系，不属于物业服务合同纠纷的处理范围，其可依法另行解决。综上所述，吴新岭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人吴新岭负担。本判决为终审判决。审 判 长  车言江代理审判员  许海涛代理审判员  王立强二〇一六年十月十七日书 记 员  孙培培