山西省太原市迎泽区人民法院民 事 判 决 书（2015）迎民初字第1665号原告山西省机械电子工业行业管理办公室后勤服务中心，住所地太原市并州39号，组织机构代码40772403-5。法定代表人王亚生，主任。委托代理人王耀虎，山西联合中正律师事务所律师。委托代理人要树生，男，山西省机械电子工业行业管理办公室后勤服务中心房产科科长，住山西省太原市迎泽区。被告郭玉柱，男，1925年11月9日出生，汉族，住山西省太原市迎泽区。委托代理人唐文飞，山西德珲律师事务所律师。原告山西省机械电子工业行业管理办公室后勤服务中心与被告郭玉柱返还原物纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告山西省机械电子工业行业管理办公室后勤服务中心的委托代理人王耀虎、要树生、被告郭玉柱的委托代理人唐文飞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告山西省机械电子工业行业管理办公室后勤服务中心诉称，原告山西省机械电子工业行业管理办公室后勤服务中心于2002年10月28日将涉案房屋青年东街南巷1号6幢5单元2层2号房屋分配给弓廷义，前提条件为原该房屋居住人被告郭玉柱经单位同意其“交旧房领新房”，申请分配到新住房，即青年东街6号院10号楼2单元10号房屋。被告与原告山西省机械电子工业行业管理办公室后勤服务中心于2000年10月2日签订《退房协议》约定：被告在领到新房时，“保证于2001年1月28日将原住房即青年东街南巷1号6幢5单元2层2号及院内小库房以及原住房所有权证、住房证等有关证件一并退交山西省电子工业厅。”同日，被告领到新房。2001年12月30日，被告又向单位提出迟延退旧房的申请，要求居住旧房到2002年5月10日前退交单位。2005年10月14日经房地局登记批准，弓廷义取得青年东街南巷1号6幢5单元2层2号房屋所有权证（房权证并字第××号）。至此该房屋所有权已明确归弓廷义所有。原居住人被告对此房屋已不再享有权利。而且，被告早在2000年10月就领到新房，并于2005年9月领到新房所有权证，具备条件按其承诺退还旧房，但时至今日被告占据他人住房拒不交还。被告侵犯他人房屋所有权的行为一直延续至今。弓廷义因房产被被告占据不能居住，于2005年以山西省机械电子工业厅后勤服务中心为被告、被告为第三人提起诉讼，本案经过一审、二审、检察院抗诉，太原中级法院于2008年下达（2008）并民再终字第42号《民事判决书》，认为：弓廷义不能居住所买房屋是由于郭玉柱不按期退房腾房引起的，但郭玉柱不按协议退房是与单位山西省机械电子工业厅发生的没有按约定履行义务的行为，是郭玉柱与单位之间权利义务关系引发的纠纷，与弓廷义跟单位的买卖合同是两个法律关系。”而“山西省机械电子工业厅机关后勤服务中心交付的房屋被他人占有使用，其没有全面适当履行交付义务，有明显的违约行为。”因而判令山西省机械电子工业厅后勤服务中心将青年东街南巷1号6幢5单元2层2号房屋交还弓廷义，并赔偿弓廷义从2002年10月30日开始至执行完毕每月800元的租金损失。该判决生效后，由于被告无权非法占据涉案房屋至今，严重妨碍上述判决的履行，致使原告返还房款、承担房租，造成严重经济损失。形成侵权人非法占有他人房产，而原告为其承担赔偿责任的不公平局面。被告的行为对弓廷义构成侵权，对原告构成违约，妨碍人民法院生效判决的全面履行。被告因对其违约侵权、妨碍判决的履行承担全部责任。为维护原告合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告将太原市青年东街南巷1号6幢5单元2层2号房屋交还原告；2、被告承担因违约、侵权占据上述房屋造成原告经济损失20万元（129826元的房租损失，违约金80000元）；3、被告承担本案全部诉讼费用。被告郭玉柱辩称，原告诉请腾退房屋不属于人民法院受理范围，应予驳回；被告将支付原告涉案房屋的全额房款并取得房产证（产权证号002830**）；被告系涉案房屋的合法所有权人，不存在被告违约侵权的问题；原告在被告不知情的情况下擅自作废被告的房产证，并将房屋出售给弓廷义；原告未取得被告同意将房屋出售给他人，系根本原因，被告不应承担赔偿责任，将保留追究原告相应责任的权利。经审理查明，被告与弓廷义均为山西省机械电子工业行业管理办公室（原山西省机械电子工业厅）的退休职工。原告受山西省机械电子行业管理办公室委托，负责原山西省机械电子工业厅所属房地产的管理、服务和处理。1988年，原告将青年东街南巷1号6幢5单元2层2号的房屋分配给被告居住使用。根据房改政策，原告于1996年将上述房屋出售给被告，被告分别于1996年2月13日、1999年5月12日交付原告房款13482元。2000年10月12日，原告与被告签订《退房协议》，约定：原告将位于青年东街6号院10号楼2单元10号房屋分配给被告居住，被告保证于2001年1月28日前将位于青年东街南巷1号6幢5单元2层2号的房屋及院内小库房的房屋所有权证、住房证等有关证件一并退还原告。因被告身体状况不佳，故2001年12月30日原告与被告又签订一份《协议》，约定：原告同意被告暂住旧房青年东街南巷1号6幢5单元2层2号的房屋到2002年5月10日前退交原告；每月扣房费200元，如超过5月10日未退房，房费每月按800元扣除，直至退出住房为止。2005年9月30日，被告领取青年东街6号院10号楼2单元10号房屋的产权证。2002年10月28日，原告将位于青年东街南巷1号6幢5单元2层2号的房屋分配给弓廷义。2005年5月，弓廷义向原告购买上述房屋，共交付房款13256元；并于2005年10月14日取得该房屋的房屋所有权证。截止目前，被告仍未履行《退房协议》，腾退位于青年东街南巷1号6幢5单元2层2号的房屋。弓廷义将原告山西省机械电子工业行业管理办公室后勤服务中心作为被告、郭玉柱作为第三人向太原市迎泽区人民法院提起诉讼，请求判令第三人郭玉柱腾出位于青年东街南巷1号6幢5单元2层2号的房屋并赔偿自2002年10月以来房屋租金损失。经过二审、检察院抗诉，山西省太原市中级人民法院作出2008并民再终字第42号民事判决书，判决：1、山西省机械电子工业厅机关后勤服务中心将位于太原市青年东街南巷1号6幢5单元2层2号房屋交付弓廷义，若不能交付该房屋应按同等房屋安置解决或按本案执行时该房屋的市场评估价赔偿弓廷义房款；2、山西省机械电子工业厅机关后勤服务中心赔偿弓廷义从2002年10月30日开始至执行完毕按每月800元的租金损失。2009年，弓廷义申请太原市迎泽区人民法院强制执行（案件号是（2009）迎民执字第1179号），自2010年8月至2014年6月法院共扣划原告金额为119426元（其中含诉讼费5126元，房屋租金损失114300元）。证实上述事实的证据有（2008）并民再终字第42号民事判决书、《退房协议》、房屋所有权证、住房证等书证及当事人陈述等在案为凭。本院认为，原告与被告之间成立的买卖合同关系、签订的《退房协议》及《协议》系双方当事人之间的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应严格履行。原告履行了退房协议及其补充协议的义务，但被告郭玉柱至今仍占有、使用争议房屋，构成违约，应当按照协议约定承担违约责任。故对原告要求被告将位于青年东街南巷1号6幢5单元2层2号的房屋交还原告，并按照合同约定自2002年5月10日起至审理期间强制执行的原告每月800元租金损失的诉讼请求，予以支持。双方未约定违约金条款，原告要求被告支付80000元违约金的诉讼请求，不予支持。原告将其单位房屋分配给被告居住使用，属于内部行政管理职权的行为，本不属于法院管辖，但在房改后，原告将单位房屋出售给单位职工，此行为属于平等主体之间的买卖关系，系民法调整范围，故本案属于法院管辖，被告认为腾房案件不属于人民法院管辖的辩称意见，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告郭玉柱于本判决生效之日起十日内将位于太原市青年东街南巷1号6幢5单元2层2号的房屋交付原告山西省机械电子工业行业管理办公室后勤服务中心管理使用；二、被告郭玉柱于本判决生效之日起十日内支付原告山西省机械电子工业行业管理办公室后勤服务中心租金损失114300元（按每月房租800元从2002年10月30日开始计收）；三、驳回原告山西省机械电子工业行业管理办公室后勤服务中心的其他诉讼请求。案件受理费9800元原告山西省机械电子工业行业管理办公室后勤服务中心负担2000元，被告郭玉柱负担7800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 员  李晋涛人民陪审员  史文风人民陪审员  刘建珍二〇一六年四月八日书 记 员  程志民相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。