上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初1325号原告王某某，男，1969年2月10日生，汉族，户籍所在地上海市浦东新区，现住上海市嘉定区。委托代理人胡文兵，上海市万方律师事务所律师。被告马某某，男，1987年7月28日生，回族，户籍所在地青海省。原告王某某诉被告马某某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员史建颖独任审判，并于2016年3月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人胡文兵到庭参加了诉讼。被告经本院合法传唤未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2012年12月25日，原告和案外人上某甲签订了《房屋及场地租赁合同》，原告合法承租了位于上某乙，租赁期限为10年，自2013年1月1日起至2023年12月31日。2014年11月26日，原告将上述商铺中编号C1的一间商铺转租给被告用于经营兰州拉面馆，双方签订了《租赁合同》。合同约定：租赁期限自2014年12月1日至2017年11月30日止，租金为每月人民币(以下币种同)5,700元，并每年按照每天每平方米递增0.1元；租金三个月为一期，先付后用，每期支付时间为上期期满前15天；租赁产生的水电等费用由被告承担；双方亦约定了逾期付款的违约责任。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，但被告自2015年12月1日起没有支付租金和管理费，原告多次电话联系被告，并于2015年12月22日以快递方式发出催告函，但被告仍拒绝支付，按照租赁合同第五条第4款的约定，原告有权终止合同、收回房屋，并追究被告的违约责任。故起诉要求：一、解除原、被告于2014年11月26日签订的《租赁合同》；二、被告腾空并搬离租赁房屋；三、被告按5,900元/月的标准支付自2015年12月1日至被告实际搬离之日止的租金；四、被告支付拖欠的水费、电费、管理费3537元；四、被告支付原告违约金10,000元。审理中，原告将诉请第三项中租金支付标准变更为5,700元/月，并将诉请第四项变更为仅主张拖欠的管理费630元(2015年9月至2016年2月，标准为105元/月)。被告未作答辩。经审理查明，2014年11月26日，原、被告签订了《租赁合同》，约定原告将上某乙(以下简称系争房屋)出租给被告用于经营拉面店，租赁期限自2014年12月1日至2017年11月30日止，租金每月5,700元，每年按照每天每平方米递增0.1元，每三月支付一次，第一期租金于2014年12月1日以前付清，以后每期租金支付时间为上期期满前15天，先付后用。该合同第五条第4款约定，如被告逾期支付租金超过五日，每逾期一日按照未付租金的百分之一向原告支付滞纳金；如逾期超过十五天，视为被告自动退租，构成违约，原告有权收回房屋，并追究被告违约责任。该合同第六条约定，双方约定被告支付原告1万元保证金，原告应于租赁关系结束且被告迁空、清点并付清所有应付费用后当天全额无息退还被告，因被告违反合同约定而产生的违约金、损害赔偿金以及应付租金及相关费用，原告可在保证金中抵扣。该合同第七条约定，被告应当承担租赁期间内水电、电讯、管理费等一切因被告实际使用而产生的费用，并按单如期缴纳。该合同第十一条约定，原、被告任何一方如未按合同条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方未征得对方谅解的情况下，均视为违约，双方同意违约金为一万元。上述合同签订后，原告按约向被告交接了系争房屋，被告向原告支付了保证金1万元，但被告仅支付租金至2015年11月30日，并仅支付管理费至2015年8月底。2015年12月28日，原告向被告发出催款函，要求被告在三日内支付拖欠的租金及水电费。2016年1月9日，原告向被告发出解除租赁合同的通知，通知被告因其拖欠租金和水电费，在催告后仍未履行，故即日起解除双方之间的租赁合同，要求被告于收到该通知之日起2日内搬离并清空房屋。该通知于2016年1月10日送达被告。至今，被告仍未支付拖欠的租金和管理费，亦未搬离系争房屋，故涉诉。庭审中，原告为证明管理费标准提供了系争房屋所有权人上某甲出具的关于2015年7月和8月的水费、电费和管理费的付款通知书以及已经向被告收取的系争房屋2015年7月、8月的水电费等及房租的收款收据，证明被告之前缴纳的管理费为105元/月。此外，关于保证金，原告同意抵扣租金和违约金。上述事实，有租赁合同、上海市房地产权证、付款通知书、租金催缴凭证、收款收据、解除房屋租赁合同通知函及邮寄凭证以及当事人陈述等证据为证，事实清楚，证据充分，本院予以确认。本院认为，原、被告间的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方均应遵照履行。在该合同的履行中，被告未按合同约定的时间支付租金，在收到被告的催款函后仍未支付。故原告要求解除双方间租赁合同，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。合同解除后，被告应当向原告返还租赁房屋，故原告要求被告腾空并搬离系争房屋的请求，本院予以支持。此外，被告还应当向原告支付租赁期内拖欠的租金及管理费。故对原告要求被告以5,700元/月标准支付自2015年12月1日至被告实际搬离之日止的租金以及按照105元/月标准支付2015年9月至2016年2月的管理费的诉讼请求，本院予以支持。在履行期间，因迟延支付租金，被告除应当继续履行之外，还需承担相应的违约责任。根据合同约定，违约导致中途终止租赁合同的违约金为一万元。现原告要求被告承担违约金1万元，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于保证金，原告同意抵扣租金或者违约金，本院将一并予以处理。被告经本院合法传唤未到庭，其放弃答辩、举证、质证等诉讼权利的后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第(三)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告王某某与被告马某某于2014年11月26日签订的关于上海市嘉定区园汽路1188弄C1商铺的《租赁合同》；二、被告马某某应于本判决生效之日起十日内携其财产搬离上述房屋；三、被告马某某应于本判决生效之日起十日内按人民币5,700元/月的标准支付原告王某某自2015年12月1日至被告实际搬离之日止的租金；四、被告马某某应于本判决生效之日起十日内支付原告王某某自2015年9月1至2016年2月29日止的管理费人民币630元；五、被告马某某应于本判决生效之日起十日内支付原告王某某违约金人民币10,000元；六、原告王某某应于本判决生效之日起十日内返还被告马某某保证金人民币10,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费508元，减半收取254元，由被告马某某负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  史建颖二〇一六年四月二十二日书记员  杨晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。