四川省蓬溪县人民法院民 事 判 决 书（2016）川0921民初136号原告何忠，男，汉族，生于1965年4月28日，四川省蓬溪县人。被告李旭顺，男，汉族，生于1942年7月19日，四川省蓬溪县人。原告何忠诉被告李旭顺农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案受理后，依法组成合议庭，由审判员李斌担任审判长并主审本案，人民陪审员冯华蓉、胡代兵参加评议，于同年2月15日公开开庭进行了审理。原告何忠到庭参加诉讼、被告李旭顺经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年11月19日，原告与被告签订房屋买卖合同，被告将位于蓬溪县新星乡元足奄村11社的房屋卖与原告，房屋价款80000元。同月21日，原告向被告支付购房款50000元，并约定余款于2016年5月30日前付清。2015年12月，原告听说该房屋系被告儿子所有。由于原告系城镇人口，按照法律规定不能在农村购房，无法办理产权证，原告遂向被告主张该房屋买卖合同无效，要求被告退还购房款，但被告不予理睬，拒不退还。现请求人民法院判决原、被告签订的房屋买卖合同无效，由被告返还购房款50000元，并从收到该款之日起按照银行同期贷款利率支付利息至付清之日止，由被告赔偿原告改建该房屋的经济损失共计4360元（工人工资2160元、车费300元、生活费1000元、移动电线杆人工及材料费600元、草坡补偿费300元）。原告为支持其主张，向本院提交了下列证据：1、居民身份证、居民户口簿复印件、常住人口基本信息。证明原、被告的基本情况。2、房屋买卖合同、收条原件各一份。证明原、被告签订了房屋买卖合同，房屋总价款80000元，原告已支付50000元，由被告出具了收条。3、证明二份。证明原告购买该房屋需修建屠宰房，在施工、改造过程中如有干扰阻挡，应由被告负责解决。但当地群众不同意原告修建屠宰房。4、李问泽的宗地图一份。证明被告出售的房屋所有权人为被告之子李问泽。5、照片二张。证明部分房屋拆除前、后的状态。6、王远才、王菊蓉、赵泽清、赵运和、何科中、王成培的收条三份。证明原告请人拆除房屋支付人工工资每人3天，每人每天120元，共计2160元；7、贾应江收条一份。证明原告占用他人草坡支付了补偿费300；8、胥才学收条一份。证明原告支付租车费用300元；9、申林收条一份。证明原告移动电线杆支付费用600元；10、赵建文收条一份。证明原告为购房支付两次生活费1000元。被告书面辩称，原告购房后拆除了被告的厨房、猪圈房约40平方米，砍伐核桃树两根、将水电线路毁损等，给被告造成了经济损失。原告恢复原状后被告即退还原告购房款50000元。被告经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼、未提交证据。本院依职权调查收集的证据：11、调查李旭顺笔录。主要内容是：2015年11月，他将位于蓬溪县新星乡元足奄村11社”杀人垭”处的房屋卖与原告，价格80000元，在村支书、村长的见证下双方签订了房屋买卖合同。合同签订后的第三日，被告支付给他购房款50000元，他给原告出具了收条，余款30000元由原告出具了欠条。然后原告将厨房、猪圈房拆除，砍掉房前两颗核桃树，开始修建屠宰房，但当地的群众不同意原告修建屠宰房，去乡政府反映，乡政府才派人来叫原告停工的。该房屋系儿子李问泽、儿媳妇张文碧于2000年下半年修建。卖房时他打电话给儿子、儿媳妇，儿子、儿媳妇同意以80000元卖与原告。现在他都愿意卖房子，原告也愿意买，但是房子买卖不成了，他和儿子、儿媳妇的意见是由原告将拆除的房屋、水电恢复原状后被告即退还原告50000元。法院出示给他的房屋买卖合同、收条属实，合同由他所签订、收条系他出具。12、调查何科中、赵泽清笔录各一份。主要内容是原告购买了被告的房屋，用来修建屠宰房。原告雇请赵泽清、赵运和、王远才、王菊蓉、何科中、王成培砌堡坎、拆除被告的厨房、猪圈房，开挖了房后草坡。每人做工三天，每天120元，原告各支付每人360元，他们给原告出具了收条。13、调查赵普银笔录。主要内容是：原告买了别人房屋，需要移动电线杆。原告请他为移动电线杆、拉线挖洞，支付他人工费100元、支付电工材料和人工费500元，共计600元，由电工申林出具了收条。14、调查赵普齐笔录。主要内容是：原告购买他人房屋，多次租用他女婿胥才学的车辆往返、接送工人。原告支付胥才学租车费300元，胥才学出具了收条。15、调查赵建文笔录。主要内容是：原告购买别人房屋时在我餐馆就餐两次，用去生活费1000元，他出具了收条。16、调查贾应江笔录。主要内容是：原告购买被告的房屋修建屠宰房，需要开挖他的草坡。经双方协商，原告支付他草坡补偿费300元，他出具了收条。原告对证据11-16经质证无异议。本院经审查、核实证据认为，原告提交的证据1、4、5真实、合法，具有关联性，本院予以确认；证据11经原告质证无异议，证据2与本院依职权调查核实的证据11能够相互印证原、被告签订房屋买卖合同以及给付房价款的事实，故本院对证据2、11均予以确认；证据3不具备证据的形式要件，本院不予认定；证据6-10与本院依职权收集的证据12-16吻合一致，故本院对证据6-10、12-16予以确认。经原告举证、本院认证，综合庭审调查，本院确认以下案件事实：原告系城镇居民户口，家住蓬溪县赤城镇城北街58号1幢10号。2015年11月19日，原、被告签订房屋买卖合同，由被告将坐落在蓬溪县新星乡元足奄村11社“杀人垭”处的农村集体土地上的房屋出售给原告，双方签订了房屋买卖合同，合同约定价款80000元。同月21日，原告支付给被告购房款50000元，合同约定余款30000元由原告于2016年5月30日前付清。同月22日，原告组织人员将该房屋侧面的厨房、猪圈房拆除，开挖房后部分草坡，移动了房屋附近电线杆，砌院坝堡坎，准备修建屠宰用房。施工后不久，当地有关部门即责令原告停工至今。原告要求被告退还购房款遭到拒绝。原告为修建该屠宰用房，用去了人工工资2160元、租车费300元、生活费1000元、移动电线杆材料及人工费600元、草坡补偿费300元，共计4360元。另查明：上述房屋坐落于蓬溪县新星乡元足奄村11社，宗地图记载：权利人李问泽（系被告之子），宗地面积156.86㎡，占地面积123.52㎡，建筑面积183.66㎡，宗地编号510921201203JC11001，地籍图号H48G028060。本院认为，农村房屋买卖必然会涉及宅基地使用权的流转。宅基地使用权是集体经济组织成员享有权利，与特定的身份相联系。从农村私房买卖合同的内容看，虽然交易的标的物一般是地上建筑物，但在我国强调房地产一体的法律背景下，实际上双方交易的标的物也包括了相应的宅基地，这与我国目前严格限制宅基地流转的政策相违背的。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。国家政策三令五申禁止城镇居民购买农村房屋、宅基地。1999年5月6日国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条第二款“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。国务院2004年10月21日发布的国发〔2004〕28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第二条（十）项规定：“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”国土资源部2004年11月2日发布的国土资发[2004]234号《关于加强农村宅基地管理的意见》规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。《中华人民共和国民法通则》第六条规定：民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。根据以上规定，城镇居民购买农村房屋和宅基地，为国家政策一再明令禁止，是一种违法行为，原告系城镇居民户口，与被告签订的农村房屋买卖合同违反了国家相关法律、行政法规的强制性规定。房屋买卖系民间重大事项，被告不是该房屋的所有权人，对该房屋行使了处分权，但无该房屋所有权人的书面授权委托，且事后被告亦未提交证据证明该房屋所有权人对其卖房行为进行了追认。故原、被告签订的该农村房屋买卖合同无效，且该农村房屋买卖合同自始没有法律约束力。被告因此取得的购房款50000元，应予返还原告。原告雇请工人将该房屋侧面的厨房、猪圈房拆除，开挖房后部分草坡，移动电线杆等支出的费用4360元，本院予以认定。购房款的资金利息系原告的直接经济损失，故原告要求被告按照银行同期贷款利率支付购房款50000元的利息，本院予以准许。鉴于原、被告在该农村房屋买卖中违反了国家的相关法律和政策规定，均有过错，故对原告所主张的以上损失应由原告、被告平均承担。被告要求由原告将拆除的部分房屋等恢复原状等，应由相关权利人另案主张权利。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条的规定，判决如下：一、原告何忠与被告李旭顺签订的农村房屋买卖合同无效；二、由被告李旭顺于本判决生效后5日内返还原告何忠购房款50000元及其利息（以50000元为本金，从2015年11月22日起至判决确定给付之日止，按照中国人民银行公布的人民币同期贷款基准利率的50%计算利息）；三、由被告李旭顺于本判决生效后5日内赔偿原告何忠经济损失2180元，其余经济损失2180元由原告何忠自行承担；如果被告李旭顺未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1050元，由原告何忠、被告李旭顺各负担525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。审 判 长  李 斌人民陪审员  冯华蓉人民陪审员  胡代兵二〇一六年四月十八日书 记 员  何 佳