重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0105民初2583号原告周达，男，1979年3月10日出生，汉族，住天津市和平区。原告龙凤，女，1982年1月25日，汉族，住重庆市渝中区。委托代理人刘忠敏，重庆天伸律师事务所律师。被告重庆天拓置业发展有限公司，住所地重庆市江北区大石坝大路村73号，组织机构代码77179080-5。法定代表人吴秉琪，董事长。委托代理人朱彦军，男，汉族，1980年1月21日出生，住四川省南充市。原告周达、龙凤与被告重庆天拓置业发展有限公司（下称天拓公司）商品房销售合同纠纷一案，依法决定适用小额诉讼程序，由审判员胡潇予独任，于2016年3月17日公开开庭进行了审理，书记员陈亚玮担任法庭记录。原告周达、龙凤的委托代理人刘忠敏、被告天拓公司的委托代理人朱彦军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周达、龙凤诉称，原、被告签订《商品房买卖合同》，双方对房屋位置、面积、单价、交房时间、基础设施及基础设施未达到法定标准的违约金计算方式等事项进行了明确约定。原告依约履行了合同义务，但天拓公司却违反合同约定，未接通正式居民用电，根据合同约定及法律规定，天拓公司应支付基础设施未达到法定标准的违约金。请求法院判决天拓公司支付违约金4130元，并承担本案诉讼费。被告天拓公司辩称，被告已交付房屋，交房当日已经接通临时用电，达到了合同约定“通电”使用条件，被告无违约行为，不应承担违约责任。涉讼房屋逾期开通正式居民用电系因江北电力公司不接受被告用电申请所致，被告主观上无过错，属不可抗力，同时也符合“因职能部门审批，未达到相关条件，被告不应承担违约责任”的合同约定，并且被告已承担开通正式居民用电前的电费，原告并未因此遭受实际损失，即便认定被告违约，基于以上原因，应当减免被告的违约责任。另，合同约定的违约金亦过高，请求调低，以被告承担的电费为限。经审理查明，2013年1月6日，周达、龙凤与天拓公司签订《商品房买卖合同》，主要约定周达、龙凤向天拓公司购买位于重庆市江北区大石坝一村X号X幢X单元X-X城市山谷（华润中央公园）三期的房屋，房屋总价款1065776元。合同约定，涉讼房屋属预售商品房，用途为住宅，天拓公司应于2013年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付周达、龙凤使用，商品房交付时应通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。双方进行房屋验收交接时，天拓公司应出示前述备案登记证，并向周达、龙凤提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。合同第十七条“关于基础设施、公共配套建筑的约定”载明，天拓公司承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施按下列日期达到使用条件，其中电为“于2013年12月31日前通电”，如在约定日期内未达到使用条件，周达、龙凤允许天拓公司在交房之日起90日内予以整改，逾期按每日10元标准支付违约金至达到使用条件之日止，若因相关职能部门或不可抗力导致延误的，期限顺延，天拓公司不承担违约责任。合同签订后，周达、龙凤按约支付了购房款，涉讼房屋于2013年12月27日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，周达、龙凤实际接房时涉讼房屋安装有电表并接通工业用电。2015年5月18日，国网重庆市电力公司江北供电分公司（下称江北供电分公司）向涉讼房屋提供正式居民用电。周达、龙凤确认其本人未交纳过涉讼房屋2015年5月18日前的电费。天拓公司交纳了相应工业临时用电电费，且表示未向周达、龙凤催收。周达、龙凤要求天拓公司支付违约金未果，遂于2016年2月将本案诉至本院。庭审中周达、龙凤明确陈述，合同第十七条约定的“通电”系指正式居民用电而非工业临时用电，其要求违约金从合同约定交房时间第91日起计算至2015年5月18日止。天拓公司陈述，交付房屋时已通电，符合合同第十七条中的“通电”要求。庭审中，天拓公司主张居民用电未及时接通系因不可抗力和相关职能部门原因所致，举示了江北供电分公司出具的“情况说明”，载明：涉讼房屋所在小区第一次申请正式用电时间为2012年1月，因当时电网的实际供电能力限制，恐受理前述申请后出现供电负荷过载情况，江北供电分公司未受理其业务申请并告知天拓公司；该片区电力负荷短缺状况于2015年4月19日鸿恩寺变电站投运后有所缓解，天拓公司于2014年11月21日申请正式用电，江北供电分公司予以受理。周达、龙凤对此质证表示，天拓公司作为开发商理应对接通正式居民用电的基础条件和申报程序予以预计和衡量，并与购房者订立条款予以明确，江北供电分公司属于企业性质，不属政府职能部门范围。天拓公司免责的理由不成立。上述事实，有重庆市商品房买卖合同、发票、江北供电分公司2015年9月28日出具的说明、江北供电分公司2015年11月13日出具的情况说明、重庆市公安局大石坝派出所出具的回复、民事判决书以及双方当事人陈述等证据证明，并经开庭质证，足以认定。本院认为，周达、龙凤与天拓公司签订的重庆市商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点在于天拓公司未按合同约定时间接通居民用电的行为是否构成违约，应否承担违约责任。本院认为，涉讼房屋系居住用房，合同第十七条应为关于居住用房基础设施、公共配套的约定，在合同未作特殊说明的情况下，该条款中的“通电”应理解为接通居民用电。天拓公司认为接房时已通工业临时用电即已符合“通电”条件的抗辩，与合同通常解释不符，本院不予支持。关于天拓公司有关未接通居民用电系政府职能部门原因和不可抗力所致，故其不应承担违约责任的答辩，本院认为，天拓公司作为涉讼房屋的开发商，理应具备商品房选址、报建、修建、销售等方面的专业知识，对于房屋接通居民用电的基础条件、申报程序、需时长短等理应在建房前及建房过程中予以充分持续关注与考量，并据此合理预计和衡量商业经营风险，与购房人就相应条款协商签订购房合同。本案双方合同未明确约定职能部门内涵，江北供电分公司作为企业法人分支机构并非职能部门，天拓公司亦未举示充分证据证明本案存在不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故对其相应答辩意见，本院不予支持。综上，本院认定天拓公司未依约在2013年12月31日前接通涉讼房屋居民用电，其行为构成违约，依约应承担违约责任。按照合同约定，天拓公司未于2013年12月31日前接通居民用电的，应在交房之日起90日内予以整改，逾期从整改期满后次日起，按每日10元标准向周达、龙凤支付违约金；在合同未作特别约定的情况下，该“交房之日”应指约定的交房之日。而关于违约金标准，天拓公司认为该违约金过高，请求调低。本院认为，因涉讼房屋从使用功能而言在2013年12月31日前已实际通电，而周达、龙凤亦未举证证明其因天拓公司未接通居民用电实际遭受的损失，本院综合考虑涉讼房屋交房时使用功能完备程度、涉讼房屋实际已接通居民用电现状、天拓公司对于逾期接通居民用电的过错程度、天拓公司对于工业用电电费的支付承担情况、购房人对于涉讼房屋合理预期利益等，酌情将天拓公司本案违约期间应支付的违约金调整为1000元。周达、龙凤诉讼请求中超出此标准部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告重庆天拓置业发展有限公司向原告周达、龙凤支付违约金1000元。二、驳回原告周达、龙凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告重庆天拓置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  胡潇予二〇一六年四月十一日书记员  陈亚玮