河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀08民初14号原告承德东泰房地产开发有限公司。组织机构代码证号：56739412-7。法定代表人韩立君，董事长。委托代理人孙仲德，河北恩为律师事务所律师。被告承德江源酒业有限责任公司。统一社会信用代码：130825000013226。法定代表人翁兆军，执行董事。委托代理人陈华，河北陈华律师事务所律师。第三人隆化县土地收购储备中心，统一社会信用代码：×××。法定代表人贺国侠，主任。委托代理人夏俊超，河北山庄律师事务所隆化分所律师。委托代理人霍成龙，住隆化县。原告承德东泰房地产开发有限公司诉被告承德江源酒业有限责任公司及第三人隆化县土地收购储备中心土地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告承德东泰房地产开发有限公司的法定代表人韩立君及其委托代理人孙仲德、被告承德江源酒业有限责任公司的法定代表人翁兆军及其委托代理人陈华、第三人隆化县土地收购储备中心的委托代理人夏俊超、霍成龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2013年6月13日，原、被告签订了《联营合作项目开发合同书》，约定被告以40，000，000.00元将企业土地使用权转让给原告用于房地产开发，土地补偿款的支付方式为：协议签订后首先支付15，000，000.00元（首先支付10，000，000.00元，剩余5，000，000.00元另行协商确定给付时间），被告原欠隆化县工商银行17，000，000.00元贷款转入到原告名下，待原告正式售房时首先支付8，000，000.00元；由于被告负有“负责配合原告办理开发项目所需各种行政审批手续负责土地变更使用性质，协调施工现场周边关系，排除不利影响，保证原告开发建设工作顺利进行”等义务，故被告要求享有项目开发最终利润32%的分配权。合同签订后，原告依约履行了合同约定的义务，向被告支付转让款33，800，932.68元，并实际接管了企业，原告向被告员工刘洋等9人支付工资137，349.00元（自2013年7月至12月），2014年后辞退部分员工，支付企业电费、电话费20000余元，雇佣人员看护厂区，接收被告厂区地上建筑物所有权证书等。原告履行支付土地转让款的合同义务后，被告应及时协助原告办理权属变更登记的附随义务。但被告却于2014年8月23日与第三人签订了《隆化县国有建设用地使用权收购合同》，约定由第三人收购已经转让给原告的建设用地使用权，第三人将向被告支付土地收购补偿款14，830，100.00元，房屋及地上附着物收储补偿22，219，500.00元，合计收购补偿价款为37，049，600.00元。被告与第三人签订的《隆化县国有建设用地使用权收购合同》行为，导致原告无法取得国有土地使用权证，构成了被告对原告违约行为，第三人在明知原告与被告有合作的情况下，仍然与被告签订《隆化县国有建设用地使用权收购合同》导致原告与被告签订的《联营合作项目开发合同书》目的无法实现，侵犯了原告的合法权益。被告的违约行为，给原告造成了巨大的经济损失，被告应赔偿原告的一切经济损失，并继续履行合同。请求法院判令被告名下的坐落于隆化县隆化镇南街村的27333平方米建设用地使用权（证号为隆国用（2007）第0066号）、地上建筑物及其他附着物所有权归原告所有（合同价款40，000，000.00元，已付33，800，932.68元）并判决被告协助原告办理权属变更手续；确认被告与第三人签订的《隆化县国有建设用地使用权收购合同》无效；判决被告赔偿原告经济损失33，800，932.68元及已付款的贷款利息及延期开发所带来的利益损失；判决被告向原告支付违约金2，000，000.00元；判决被告继续履行《联营合作项目开发合同书》；本案诉讼费由被告承担。原告为证实自己的主张提供了如下证据：证据一、《联营合作项目开发合同书》。证实原、被告双方对土地使用权转让、转让款的支付方式及时间均做出了明确约定。证据二、中国农行汇款凭证9张。证实原告分9次向被告的法定代表人翁兆军及其妻子何淑梅转款15，000，000.00元，原告依约履行了合同约定的付款义务。证据三、中国工商银行汇款凭证6笔11张。证实原告替被告还款18，450，932.68元事实。证据四、《关于承德江源酒业有限责任公司汇款说明及附件》。证实原告依据被告要求代其偿还承德市郊区农村信用合作联社借款利息350，000.00元。证据五、支付凭证12张、工资表15张、缴纳电话费凭证20张、房屋所有权证照片。证实原告已经实际接管了企业并履行了相关职责。证据六、《隆化县国有建设用地使用权收购合同》。证实被告的违约行为。证据七、会议纪要。证实第三人在明知原、被告有合作的情况下，仍然同意收购该土地使用权和地上建筑物及其他附着物，侵犯了原告的合同利益。被告辩称，原、被告双方所签订的《联营合作项目开发合同书》系合作开发合同关系，开发内容为两项：第一项为房地产联合开发；第二项为酒精厂的合作开发。在合作开发期间被告没有违约行为，被告是按照合同约定的内容严格的履行，被告也在积极协助原告办理各项手续；在土地变更性质中，是由于原告没有去摘牌而造成土地未能由工业用地变更为商业用地；关于地上附属物问题，在合同中规定的非常明确，40，000，000.00元转让款并不包括地上建筑物及附着物，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告为证实自己的主张提供了如下证据：证据一、《联营合作项目开发合同书》。证实该合同是合作开发合同，不是土地使用权转让合同。原告的出资是合作开发的一种出资方式，不是土地转让款。证据二、会议纪要。证实合作开发是两个内容，一个房地产联合开发变更土地性质；第二酒精厂的合作开发。第三人辩称，原告所诉主体错误。本案属于联营合作项目合作开发合同，第三人不是合同当事人一方；原、被告双方签订的《联营合作项目开发合同书》违反法律规定。该宗土地性质为工业用地，而原、被告合作项目是用于商住用房的开发，对土地用途做了重大改变，依照土地相关政策，该土地需要由政府收购，按照新的土地用途重新挂牌出让，否则不能改变土地用途；原告要求确认的《隆化县国有建设用地使用权收购合同》无效没有法律依据，该合同性质属于行政合同，不能通过民事审判程序确认无效。土地市场分为一级和二级市场，土地一级市场由国家垄断，即土地的收储、收购、收回等，均为行政行为。二级市场是已经出让的土地可以在不改变土地性质的前提下自由转让，但需要办理转让手续，缴纳土地转让费。但原、被告在签订协议后，没有向国土部门申请办理转让手续。被告于2014年6月2日申请政府对该土地整体收回，第三人将土地收回后，经评估土地及地上建筑物附着物作价37，049，600.00元，进行收购补偿，收回土地使用权，同时注销其土地登记，并以54，000，000.00元挂牌出让，这一系列行为，均为行政行为。第三人为证实自己的主张提供了如下证据：证据一、被告向隆化县人民政府出具的申请书。证明被告方要求收回土地。证据二、会议纪要。证实被告同意将土地收回，确定了补偿数额。证据三、隆化县人民政府关于收回土地使用权的批复。证据四、2014年4月对土地进行出让招、拍、挂的全部材料。证据五、2015年7月第二次对土地进行出让招、拍、挂的全部材料，最后流拍。证据六、2014年8月土地进行出让招、拍、挂公告的审批手续。证据七、收购土地交接书、国土资源部文件。如要改变土地性质，要求一律收回，重新挂牌出让。经审理查明：2013年6月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《联营合作项目开发合同书》，约定甲、乙双方合作开发原出让给乙方的隆国用（2007）第0066号土地开发项目及甲方与乙方联营对乙方企业迁址扩能技改项目；用地面积27333平方米，土地性质为工业用地，双方拟在该地块进行房地产开发；经双方协商，将该地块转让给甲方，该项目开发最后所得利润双方按甲方占68%、乙方占32%进行分配；甲方负责项目开发、经营、房屋销售，自行筹措项目所需资金，按比例享有开发所得利润并承担相应费用和风险，乙方利用当地优势协调办理相关行政手续及外事协调，按一定比例享有开发所得利润；因乙方提供了项目开发所需的土地，甲方同意采取分期付款的方式给予乙方土地补偿款40，000，000.00元，双方签订协议后首先支付给乙方15，000，000.00元，剩余5，000，000.00元双方另行协商确定给付时间，乙方原欠隆化县工商银行17，000，000.00元贷款从协议签订之日起本息由甲方承担并将贷款转入甲方名下，甲方正式售房时首先支付乙方土地补偿款8，000，000.00元；甲方承担给付乙方土地补偿款的义务，负责土地转让、变更使用性质发生的有关税费，乙方有权收取土地转让所得补偿款及按比例享有项目开发利润，配合甲方办理项目行政审批手续，负责土地变更使用性质；任何一方违约，应向另一方赔偿由此产生的一切经济损失，向对方支付合同总金额5%的违约金。合同签订后，原告依约履行了合同义务，向被告支付了转让款项合计33，800，932.68元，并接管了被告原企业部分员工，雇佣人员看护厂区。被告于2014年6月12日向隆化县人民政府提出申请载明“我公司依据政府总体规划和产业发展规划的要求，实施退城迁建入园。故特此申请政府将承德江源酒业有限责任公司坐落在南街村现有的27311.4平方米国有土地使用权整体收回”。2014年8月23日第三人隆化县土地收购储备中心（甲方）与被告承德江源酒业有限责任公司（乙方）签订了《隆化县国有建设用地使用权收购合同》约定甲方依据本合同对乙方使用的坐落于隆化县南街村国有建设用地使用权依法实行收购；依据承弘土估（2014）字第102号土地评估报告，经县政府批准甲、乙双方同意，确定该宗工业用途国有建设用地收购补偿价格为36.2万元／亩，合计人民币14，830，100.00元；依据承坤元评字（2014）第38号房屋及地上附着物收储补偿价格为22，219，500.00元，合计收购补偿价款为37，049，600.00元；土地收购补偿价格在该宗地重新处置后，由县财政从成交价款中给付乙方，不计利息；乙方须在本合同签订后10个工作日内向甲方交付收购的土地、房屋及地上附着物。乙方保证交付的土地权属清楚无争议；因特殊原因不能履行合同所约定的有关条款时，应以书面形式向对方提出解除或更改合同意见，并承担相应的违约责任；如超过60日乙方仍不能交付土地的，甲方有权解除合同并要求乙方赔偿因违约所造成的损失，甲方如不能在约定的时间内向乙方支付补偿款的，如超过约定时间60日，甲方仍不能支付补偿款的，乙方有权解除合同，甲方返还收购地块并承担违约责任。合同签订后，隆化县人民政府于2014年8月25日下发了隆政（2014）77号《关于收回国有建设用地使用权的批复》同意将承德江源酒业有限责任公司使用的位于隆化镇南街村27311.4平方米出让国有建设用地使用权收回，纳入政府储备管理，同时注销（编号：隆国用（2007）第0066号）。并分别于2014年10月8日、2015年5月、8月三次进行该地块挂牌出让均流拍。原告以被告没有及时协助办理权属变更登记的附随义务，并于2014年8月23日与第三人签订了《隆化县国有建设用地使用权收购合同》，约定由第三人收购已转让给原告的建设用地使用权，违反合同约定，被告应赔偿原告的一切经济损失为由起诉到法院，请求法院判令被告名下的坐落于隆化县隆化镇南街村的27333平方米建设用地使用权（证号为隆国用（2007）第0066号）、地上建筑物及其他附着物所有权归原告所有（合同价款40，000，000.00元，已付33，800，932.68元已付款的贷款利息并判决被告协助原告办理权属变更手续；确认被告与第三人签订的《隆化县国有建设用地使用权收购合同》无效；判决被告赔偿原告经济损失33，800，932.68元及延期开发所带来的利益损失；判决由被告向原告支付违约金2，000，000.00元；判决被告继续履行《联营合作项目开发合同书》；本案诉讼费由被告承担。本院认为，2013年6月13日，原、被告双方签订的《联营合作项目开发合同书》，真实、合法、有效，且已实际履行，原、被告双方对其真实性均予以认可，本院予以确认。原告称该合同系土地使用权转让合同，被告认为该合同系合作开发合同，依据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条规定，土地使用权转让合同是指：土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让受让方，受让方支付价款的协议。第十四条规定，合作开发合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同出资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。第二十四条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。故原、被告双方签订的《联营合作项目开发合同书》依据以上法律规定不属于联营合同，应当认定为土地使用权转让合同。原告要求被告继续履行合同的请求符合法律规定，本院予以支持；第三人称被告与其签订的《隆化县国有建设用地使用权收购合同》属于行政行为，应通过行政手段解决。经查，本案被告与第三人签订的《隆化县国有建设用地使用权收购合同》是依据被告的申请，双方在平等、自愿基础上签订的合同，而行政行为是具有单方意志性，不必与行政相对方协商或征得其同意即可依法作出的行政行为。该合同又约定：“乙方保证交付的土地权属清楚无争议；因特殊原因不能履行合同所约定的有关条款时，应以书面形式向对方提出解除或更改合同意见，并承担相应的违约责任；如超过60日乙方仍不能交付土地的，甲方有权解除合同并要求乙方赔偿因违约所造成的损失，甲方如不能在约定的时间内向乙方支付补偿款的，如超过约定时间60日，甲方仍不能支付补偿款的，乙方有权解除合同，甲方返还收购地块并承担违约责任”。该合同是平等主体间的民事法律行为，第三人称该合同属于行政行为的理由不能成立。第三人在明知原告与被告签订了土地转让使用权的情况下，又与被告签订了《隆化县国有建设用地使用权收购合同》致使原告无法办理土地使用权变更登记手续，客观上侵害了原告的合同利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，被告与第三人签订的《隆化县国有建设用地使用权收购合同》无效。被告称，原、被告签订的《联营合作项目开发合同书》中约定的土地补偿款40，000，000.00元，是土地的补偿款，不包括地上建筑物的补偿。原告称土地补偿款40，000，000.00元，是土地及地上建筑物的补偿。经查，在国土局收储该土地后，委托评估公司评估后，土地的价格为14，830，100.00元，房屋及地上附着物价格为22，219，500.00元。据此应认定原告向被告支付的土地补偿款40，000，000.00元，包括土地、房屋及地上附着物的补偿款。被告辩称，在土地变更性质中，是由于原告没有及时去摘牌而造成土地没有能够由工业用地变更为住宅用地。经查，被告与第三人签订的《隆化县国有建设用地使用权收购合同》的行为，是对其土地使用权及地上附着物的二次处置行为。变更土地性质，应在确保原告取得土地使用权的前提下进行。被告应将土地使用权过户到原告名下后，再进行办理土地使用权性质的变更为宜。原告要求被告赔偿经济损失的请求，没有提供充分证据予以证实，本院不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第二十四条之规定，判决如下：一、被告协助原告于本判决生效后十日内将坐落于隆化县隆化镇南街村的27333平方米建设用地使用权（证号为隆国用（2007）第0066号）及地上建筑物过户到原告名下。二、被告与第三人签订的《隆化县国有建设用地使用权收购合同》无效。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费241，800.00元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。上诉时应交纳与一审判决同等数额的上诉费，上诉费直接汇至河北省高级人民法院在建设银行中华南大街支行×××的账号。上诉期满7日内未交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王晓青审 判 员  刘树国代理审判员  马 莉二〇一六年四月十一日书 记 员  郭浩楠