文书内容海南省儋州市人民法院民 事 判 决 书（2016)儋民初字第466号原告赵庆强，男，汉族，1972年1月29日出生，海南省儋州市人，现住海南省儋州市那大镇东风居委会农垦北路151号，身份证号码：460029197201290033。委托代理人韩勇，儋州市和盛法律事务所法律工作者。被告儋州天易实业有限公司。住所地：海南省儋州市那大镇伏波东路20号。法定代表人颜海珠，该公司总经理。委托代理人何昱峰，男，该公司董事长。委托代理人李贞，女，该公司法律顾问。原告赵庆强诉被告儋州天易实业有限公司（以下简称天易公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月28日立案受理，依法由审判员王斌适用简易程序于2016年3月15日公开开庭进行审理。原告赵庆强及其委托代理人韩勇,被告天易公司委托代理人何昱峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵庆强诉称：2012年7月8日,原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告在合同签订后支付购房总款的51.02%即395838元给被告，其余的48.98%即38万元向银行或公积金中心申请贷款支付。原告于2012年7月8日支付给被告房款395838元，税费23275元，该税费被告至今尚未支付给税务部门。合同签订后，原告依约履行合同义务，被告将原告已购买商铺的产权登记在他人名下，其行为构成违约。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求：一、确认原告与被告于2012年7月8日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、判令被告依照2012年7月8日签订的《商品房买卖合同》条款履行所约定的义务，即被告应在判决生效后十五日内将原告所购买的商品房办理至原告的名下进行产权登记。如被告逾期不能办理相关过户手续，则由原告凭判决书自行到儋州市住房和城乡建设局办理相关过户手续；三、判令被告返还原告于2012年7月8日支付的购买商品房地税税金计人民币23275元；四、依据被告在2015年5月23日在承诺书中做出的承诺，补偿从签订购房合同之日起，至实际交付商品房给原告之日止，按银行双倍贷款利息补偿给原告，补偿数额具体为170000元；五、本案的诉讼费用由被告承担。在庭审中，原告明确其与被告签订的《商品房买卖合同》时间为2012年6月16日；原告对第二项请求明确为：将原告所购买的商品房办理至原告的名下进行产权登记；对第四项请求明确为：从签订购房合同之日起至起诉之日，按银行双倍贷款利息补偿给原告，补偿数额为170000元。被告天易公司辩称：一、认可原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效。二、因目前的状况，我司暂时不能马上将房屋备案至原告名下，希望原告能给一年的时间，我司定能在2017年3月14日将房子备案到业主名下。三、《商品房买卖合同》真实有效，我司按合同约定承担逾期交房责任，但非合同约定违约责任我司一概不承担。四、希望法院酌情考虑我司目前的现状，以原告实际交付的购房款395838元按合同约定计付违约金。五、本案的诉讼费用由法院依法判决。原告为证明其主张，向本院提供如下证据：证据一、身份证，证明原告的身份；证据二，《商品房买卖合同》，证明原、被告签订的《商品房买卖合同》约定合同双方的权利与义务；证据三、2012年7月8日收据，证明原告于2012年7月8日支付给被告税款23275元，；证据四、2015年5月23日承诺书，证明被告逾期不履行合同义务，向原告作出承诺；证据五、2015年10月14日承诺书，证明被告逾期多次不履行合同义务，向原告再次作出承诺；证据六、销售不动产统一发票，证明原告依约支付首付款。证据七、企业机读档案登记材料，证明被告企业登记情况。被告对原告提供的证据质证意见为：对原告提交的证据的真实性、合法性及关联性无异议，对证据三的证明内容有异议，税金是按照国家规定缴纳的。被告为了证明其主张，向本院提供如下证据：证据一、2012年6月16日《商品房买卖合同》，证明原、被告签订商品房买卖合同的事实；证据二、销售不动产统一发票；证据三、2012年6月16日收据；证据二、三证明原告交款的事实。原告对被告提供的证据质证意见为：对被告提交的证据的真实性、合法性及关联性无异议。结合当事人上述质证意见及庭审陈述，本院对当事人提供的证据做如下认证：被告对原告提供的证据的真实性、合法性及关联性无异议，原告对被告提供的证据的真实性、合法性及关联性亦无异议，上述证据来源和形式符合法律规定且与本案有关，本院予以确认。经对证据的分析认定，结合各方当事人的陈述，本院对本案的事实认定如下：2012年6月16日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买的商品房为预售商品房。房号为“儋城壹品”第2栋A单元4号商铺。建筑面积73.02平方米，其中，套内建筑面积69.66平方米，公共部位与公用房屋分摊面积3.36平方米。计价方式：按建筑面积计算，单价为10625元，总金额775838元。付款方式：合同签订后，买受人支付购房总价款的51.02%计395838元，其余的48.98%计38万元向银行或公积金中心申请贷款支付。交付期限：出卖人应当在2014年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按以下方式处理:1、逾期不超过60日自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之一的违约金，合同继续履行。2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续支付违约金的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日至，出卖人按日向买受人支付已付房款价款万分之一的违约金。原、被告双方签订的《合同补充协议》第六条约定：由于出卖人为买受人的按揭贷款提供了担保，故买受人同意委托出卖人或出卖人指定的单位向有关政府部门代为缴纳办理房屋产权权属证书所需的全部税费，如买受人违反约定，出卖人有权拒绝交付该房屋且不承担逾期交房、逾期办理产权证的违约责任。签订合同当日，原告向被告支付购房款395838元，2012年7月8日,原告向被告支付契税23275元。2015年5月23日，被告给原告出具《承诺书》，承诺：1、定于2015年6月25日前办理房屋备案手续；2、定于每个业主从购房合同规定交付房款之日起，至交房之日按每月赔偿业主所交房款按银行双倍贷款利息补偿给业主，所有补偿必须在交房之前十日内全部付给业主（或抵房款）；3、从即日起至2015年6月25日前儋城壹品所剩房源大于业主所购房面积的百分之五十的房源将不予对外销售，以确保此部分业主房屋的保障。2015年10月19日，被告再次给原告出具《承诺书》，承诺：1、从2015年10月19日至2015年11月底解决交房问题；2、从即日起三个月内解决房子备案问题；3、从交房之日起业主有权进驻装修，如有纠纷由公司负责；4、确保交房之后没有任何纠纷。庭审中原、被告确认：原、被告签订《商品房买卖合同》后，被告将原告所购商铺备案至案外人名下，该商铺尚未验收；被告未将原告预交的契税款缴纳至税务部门。本院认为：本案立案案由为商品房销售合同纠纷，对照已查明的事实，本案系房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，买受人支付房屋价款的合同，双方形成的是商品房预售合同关系，因此案由宜定为商品房预售合同纠纷。本案原、被告于2012年6月16日签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。从审理情况及本案各方当事人的诉辩主张看，本案争议焦点为:1、原告所购买商铺能否办理过户至原告名下；2、原告预交的税款是否返还；3、原告要求被告按银行双倍贷款利息支付违约金的主张应否支持。关于原告所购买商铺能否办理过户至原告名下的问题。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《房屋登记办法》第三十条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：……（五）房屋已竣工的证明；……”，从前述规定可知，取得竣工验收备案是办理房屋初始登记的必备条件。从本案查明的事实来看，“儋城壹品”第2栋A单元4号商铺尚未取得竣工验收备案证，该商铺初始登记的条件尚不具备，且该商铺至今仍备案在案外人名下，故对原告要求将商铺办理过户至其名下的诉讼请求，本院不予支持。关于原告预交的税款是否返还的问题。《合同补充协议》第六条约定，买受人同意委托出卖人或出卖人指定的单位向有关政府部门代为缴纳办理房屋产权权属证书所需的全部税费。本案原告依照上述约定将契税款预交给被告，其在未主张解除合同的情况下要求返还预交的税款既无合同根据，也无法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告按银行双倍贷款利息支付违约金的主张应否支持的问题。本案原告已按合同约定付清首付款，被告在交房期限届满后无法交房且其将所售商铺备案至案外人名下，其行为已构成违约，应当承担违约责任。至于违约责任如何承担的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原、被告于2012年6月16日签订的《商品房买卖合同》虽约定出卖人逾期交房应支付已付购房款日万分之一的违约金，但被告逾期未能交房后，其于2015年5月23日出具《承诺书》，自愿从支付房款之日起至交房之日止，以原告预交购房款为基数按银行双倍贷款利率计付利息补偿给原告，这视为原、被告对合同约定逾期交房违约责任的变更，原告要求被告按银行双倍贷款利息计付违约金，应予支持。由于实际交房之日尚未确定，原告请求违约金至起诉之日止，所以被告应付的违约金只计算至起诉之日止，起诉以后至被告实际交房之日的违约金，原告可另行主张。被告主张按照合同约定承担违约责任的理由不能成立，不予采纳。综上所述，原告所购买商铺初始登记的条件尚不具备，且该商铺至今仍备案在案外人名下，对原告要求将商铺办理过户至其名下的诉讼请求不予支持。被告在履行合同过程中违约，应依照其承诺承担违约责任。《商品房买卖合同》尚未解除，原告要求返还预交的税款无合同依据，也无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：1、确认原告赵庆强与被告儋州天易实业有限公司于2012年6月16日签订的《商品房买卖合同》有效。2、被告儋州天易实业有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告赵庆强违约金，该违约金从2012年6月16日起至起诉之日（2016年1月28日）止，以395838元为基数，按照中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率两倍计付。3、驳回原告赵庆强的其他诉讼请求。被告儋州天易实业有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6596元，由原告赵庆强负担191元，由被告儋州天易实业有限公司负担6405元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。tysdcpcechcxho4cfc案件唯一码审判员 王 斌二〇一六年四月十四日书记员 车双林附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。审核：王斌撰稿：王斌校对：车双林海南省儋州市人民法院2016年4月14日印制（共印12份）