重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终2019号上诉人（原审被告）重庆禧德置业有限公司，住所地重庆市綦江区（原万盛区）黑山镇农中社。法定代表人江明煌，董事长。委托代理人戴杰，重庆中钦律师事务所律师。上诉人（原审原告）艾玉洁。委托代理人杨胤龙，重庆坤源衡泰律师事务所律师。重庆禧德置业有限公司与艾玉洁商品房预售合同纠纷一案，双方均不服重庆市綦江区人民法院（2015）綦法民初字第06004号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院审理查明，2012年8月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的重庆市万盛区黑山镇南门村十里·原麓##房屋一套，建筑面积56.11平方米，本商品房为装修房，总房价款337089.30元；房款分期付款：签订合同之日交付277089.30元，2013年5月30日交付6万元；2013年7月30日，甲方（被告）将房屋交付乙方（原告）使用；甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方。乙方无正当理由拒绝接房的，视同甲方按时交房；甲方逾期在90日之内，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金；预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲、乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，逾期在90日之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，如因乙方责任，导致甲方未能取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任等内容。同日，原、被告签订合同补充协议，该补充协议第八条第二款约定：双方同意将第十三条第二款内容变更为，自本商品房实际交付使用之日180日内，由甲、乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提出土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；第八条第十三款规定，甲方因办理房地产权证违约的，其支付给乙方的违约金总额不超过房款总额的百分之一。合同签订后，原告分两次支付被告房款337089.30元。2013年12月10日，重庆市万盛经开区规划局发出建竣备字「2013」17号《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，庭审中，原、被告均认可该竣工验收包括房屋装修验收。2013年12月13日，被告通过邮寄方式向原告发出《业主接房通知书》，庭审中，原、被告双方认可通知接房时间为2013年12月15日。2015年6月4日办理房屋产权登记。原告现起诉法院，要求：1、要求确认《补充协议》第八条十三款无效；2、被告支付逾期交房违约金4618元；3、被告支付逾期办证违约金12876元。原告艾玉洁诉称，2012年8月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：2013年7月30日被告将重庆市万盛区黑山镇南门村十里·原麓##房屋交付给原告，房屋交付之日起180日内办理房屋产权证。但被告于2013年12月15日才交付房屋，2015年6月30日仍未办理房屋产权证。原告现起诉法院，要求：1、要求确认《补充协议》第八条十三款无效；2、被告支付逾期交房违约金4618元（337089.3元×1／10000×137天）；3、被告支付逾期办证违约金12876元（337089.3元×1／10000×382天）。被告重庆禧德置业有限公司辩称，2013年12月15日，被告通知原告接房，原告无正当理由拒绝接房，原告实际接房时间是2014年5月21日。逾期办证时间应从实际接房日开始计算，办证违约金不能超过总房款的1%。希望法院依法判决。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告签订的《补充协议》亦为双方当事人真实意思表示，原告未举示证据证明该补充协议中的相关条款有无效情形，故补充协议属合法有效。双方当事人均应按合同及补充协议约定履行。原告按照合同约定付清购房款，被告应按合同约定的时间（2013年7月30日前）向原告交付房屋，被告未在约定时间交付，构成违约，应当承担违约责任。原、被告双方认可交房时间为2013年12月15日。因此，本院确定被告逾期交房时间为2013年7月31日至2013年12月15日共计138天，被告应向原告支付逾期交房的违约金2727元。原、被告实际交房时间为2013年12月15日，根据合同约定商品房实际交付使用之日起180日内办理房地产权证，办理房地产权证约定时间应为2014年6月12日，被告方实际办理房地产权证的时间为2015年6月18日，本院确定被告逾期办理房地产权证时间为2014年6月13日至2015年6月18日，共计371天，原、被告双方对违约金计算方式没有异议，被告应向原告支付逾期办理房地产权证的违约金7385元（199061.90元×1／10000×371天）；根据补充协议约定，此违约金不能超过总房价款的百分之一，超过部分不予支持，因此，逾期办理房地产权证的违约金应主张1991元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告禧德置业有限公司在本判决生效后30日内支付原告艾玉洁逾期交房的违约金4618元、逾期办理房地产权证违约金3371元，共计7989元；二、驳回原告艾玉洁的其他诉讼请求。宣判后，原审被告重庆禧德置业有限公司不服原审判决向本院提出上诉，请求撤销原审判决第一项；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人逾期支付购房款且至尊未支付逾期付款违约金，故上诉人可以延迟交房且不承担逾期交房责任。被上诉人以分期付款方式购买涉案房屋。根据《重庆市商品房买卖合同》（以下称买卖合同）第五条的约定，被上诉人应当在2013年5月30日之前支付尾款60000元整，但是被上诉人直至2013年6月6日才付清尾款且至今未按照买卖合同第十条的约定，支付逾期付款违约金。根据买卖合同第八条以及补充协议第三条关于被上诉人接房前提条件的约定，被上诉人在接房前必须付清房款以及相应的违约金，否则上诉人有权延迟交房并不承担延期交房责任。因此，在被上诉人至今未付清逾期付款违约金的情况下，上诉人可以一直延迟交房而不承担任何违约责任。二、涉案房屋的实际接房时间为2014年5月21日。实际接房之日，应当是被上诉人与上诉人实际办理房屋交接手续并接收房屋的时间，以被上诉人领取房屋钥匙及相关资料为标志，也即10里原麓项目房屋交接确认表（以下称交接确认表）所记载的接收日期。涉案房屋交接确认表所记载的接收时间为2014年5月21日，即实际接房时间为2014年5月21日。2013年12月15日为被上诉人应当接房的日期，是逾期交房违约金计算的截止时间，并非被上诉人实际接房的时间。因被上诉人自身的原因未在2013年12月15日实际接房，则是被上诉人逾期接房，被上诉人应当自行承担逾期接房所产生的相应责任。故原审法院将2013年12月15日认定为实际接房日期是错误的。根据买卖合同的相关约定，办理房地产权证书的时限从实际接房之日起算。故上诉人办理涉案房屋房地产权证书的时限，应当从2014年5月21日起算。三、逾期办证系被上诉人责任所致，上诉人不承担违约责任。被上诉人逾期接房，打乱了上诉人的工作安排，进而导致办证逾期，被上诉人应当承担逾期办证的相应责任。请求依法予以改判。原审原告艾玉洁不服原审判决向本院提出上诉，请求撤销原审判决，确认双方签订的《重庆市商品房买卖合同》补充协议第八条第13款的约定无效，判决被上诉人支付上诉人逾期交房违约金、逾期办证违约金16348元。事实和理由：一、补充协议第八条第13款属格式条款，依照《合同法》相关规定应属无效条款。《合同法》从维护公平、保护弱者出发，对格式条款从三个方面予以限制。上诉人与被上诉人签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议时，被上诉人从未对该条款对上诉人作出提示、说明义务，且该条款免除了上诉人支付违约金的主要义务，排除了上诉人合法的胜诉权，该条款理应为无效条款。二、上诉人对一审逾期交房违约金、逾期办证违约金计算金额均无异议，但是按照第一条上诉理由，一审应当判决依照双方的合同约定，被上诉人应当支付上诉人逾期交房违约金4618元，逾期办证违约金11430元，共计16348元。原审判决认定事实部分不清，适用法律错误，请求查清事实后依法予以改判。二审查明禧德公司在履行合同期间，未对艾玉洁付款行为提出异议。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第八条第二款第二项约定，乙方逾期不到指定地点接房并办理房屋交接手续，或甲方出示了相关文件后，乙方逾期未签署房屋交接清单的视为甲方按时交房。另外，补充协议中有用颜色较深的字体特别注明以下内容：出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人合理解释。买受人确认，在与出卖人签订本合同前，已经实地对该房屋的地理位置、周边环境状况等作了充分的了解，并对合同标的物有了充分认识和判断，并已充分了解其所购房屋的全部情况。买受人基于自身独立的认识和判断签订本合同。买受人申明，在签置本合同前，已详细阅读并充分就合同内容与出卖人进行协商和沟通，买受人完全理解出卖人在本项目销售现场公示的买卖合同及其附件补充协议范本等内容，并承诺遵守协议和规约的约定。二审查明其余事实与原审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是双方签订的《补充协议》的效力、艾玉洁是否构成付款违约。本院评述如下：首先，禧德公司与艾玉洁就案涉房屋签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规禁止性规定，依法有效，对双方当事具有约束力。合同中对交房时间、办理房屋产权证时间及违约责任予以了确认。同日，双方就案涉房屋又签订了《补充协议》，该补充协议对合同中禧德公司承担逾期办理房屋产权证违约责任的总额不得超过房款的百分之一、以及办理房屋产权证时间等予以了明确，同时协议中写明合同与本补充协议抵触之处，以本协议为准。现上诉人艾玉洁认为补充协议系禧德公司提供格式条款，协议约定的内容免除或减轻了禧德公司的违约责任，禧德公司在签订补充协议时没有做到提请其特别注意的义务，故补充协议变更减轻禧德公司违约责任的约定依法不具有法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案双方签订的补充协议内容中已用较深颜色的字体注明双方在签署本协议前已仔细阅读并了解其内容，并对案涉房屋的地理位置、环境状况等有充分的了解等，且补充协议的约定并未免除禧德公司的违约责任，仅是对合同中约定的违约责任及办理产权证时间的进行了补充和变更，并不违反法律、法规禁止性规定，该协议不属格式条款，加之上诉人艾玉洁未能提交其签订补充协议系禧德公司斯诈行为所致的相关证据，故该协议应属双方当事人真实意思表示，协议内容不违反法律、法规禁止性规定，依法有效，对双方当事人具有约束力。其次，关于上诉人禧德公司提出艾玉洁存在付款违约行为的问题。审理中查明，双方虽在合同中约定艾玉洁付款的时间，但禧德公司在收到艾玉洁房款后并未提出任何异议，同时还向其发出了接房通知书，该事实证明双方在实际履行过程中已就艾玉洁的付款时间进行了变更，故艾玉洁的付款行为不构成违约，上诉人禧德公司该项上诉理由不成立，本院不予支持。第三，关于禧德公司提出艾玉洁实际接房时间的问题。根据合同及补充协议约定，办理房地产权证应自实际接房之日起180日内办理。审理中查明，合同约定的交房时间为2013年7月30日，2013年12月13日禧德公司通过邮寄的方式向艾玉洁发出接房通知书，艾玉洁在原审审理中认可该时间即2013年12月15日为接房时间，根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第八条第二款第二项之规定，该时间即视为涉案房屋的实际接房时间，并以此计算逾期办证违约金。涉案房屋于2015年6月4日取得产权证。故原审认定禧德公司逾期办证时间为2014年6月13日至2015年6月3日即356天符合协议约定，并无不当，本院予以维持。上诉人禧德公司要求以2014年5月21日作为确认其逾期办证的起算日缺乏足够的事实依据，且与合同约定不符，本院不予支持。综上，上诉人艾玉洁、禧德公司的上诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费476元，艾玉洁负担238元，重庆禧德置业有限公司238元。本判决为终审判决。审 判 长  江信红审 判 员  邓方彬代理审判员  肖 飞二〇一六年四月二十九日书 记 员  张乾胜