沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书(2016)辽0106民初4839号原告张魁（反诉被告），男，汉族，1980年11月21日出生，住址沈阳市于洪区委托代理人孔德慧，系辽宁沈川律师事务所律师。原告崔玉杰（反诉被告），女，汉族，1984年8月31日出生，住址吉林省延吉市委托代理人孔德慧，系辽宁沈川律师事务所律师。被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司（反诉原告），住所地沈阳市铁西区北二中路27号。法定代表人应建仁，系该公司董事长。委托代理人刘泽云，男，1990年2月17日出生，朝鲜族，住址黑龙江汤原县委托代理人赵庆波，系辽宁仲达律师事务所律师。原告张魁、崔玉杰（反诉被告）诉被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司（反诉原告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月10日做出（2015）沈铁西民二初字第01718号民事判决后，原告张魁、崔玉杰不服，上诉至沈阳市中级人民法院，沈阳市中级人民法院于2016年3月22日做出[2016]辽01民终2439号民事裁定，撤销（2015）沈铁西民二初字第01718号民事判决，发回本院重审。本院受理后，依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张魁及原告张魁、崔玉杰的共同委托代理人孔德慧，被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司的委托代理人赵庆波、刘泽云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张魁、崔玉杰诉称，2011年8月9日原、被告签订商品房买卖合同，购买位于沈阳市铁西区xx房屋。购房款的支付方式为按揭付款。原告于2011年8月8日向被告支付购房款首期xx元。2011年8月9日，合同于房产部门备案登记，并缴纳备案费xx元。但至今日房屋的银行按揭手续仍未办理，被告的房屋也未交付。原告购买该房屋时，开发商明确表示可以办理银行按揭贷款，否则依原告的当时经济状况，不会购买该涉案房屋。四年过去，被告仍无法办理按揭手续，原告也无法正常占有、使用房屋。鉴于被告的根本违约行为，原告提出解除与被告签订的商品房买卖合同，由被告退还首付款及利息。请求法院判令：1、解除被告与原告签订的商品房买卖合同，被告支付违约金xx元；2、被告返还原告首付购房款人民币xx元，合同备案费xx元，合计xx元及利息；3、本案诉讼费由被告承担；被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司辩称，1、法律规定的法院以职权判决解除合同的条件是基于合同和法律上不能履行等项，其他提出解除合同属于民事行为范畴。原告提出解除合同，应当以合法的理由即合同法第94条、第95条的规定行使合同解除权利，原告要求司法解除缺乏事实也没有法律依据，法院不能行使司法解除权。2、原告以至今未办理按揭手续为由要求解除合同返还房款，缺乏合法的依据。从中介机构的凭证复印件可以看出原告向中介机构提出退款，并被扣罚200元相关费用后，原告退出办理按揭手续，该行为可以看出原告未能合理并诚信的履行买卖合同，正是基于前述情况，我方申请追加中介机构参加诉讼，可以证明该公司系经银行指定，而非被告进行委托，通过该公司参与庭审也可以证明是何原因原告退出中介机构委托，从而导致未能履行按揭贷款的付款义务，申请追加该第三人参加诉讼以查明事实。否则足以说明原告恶意违约而不履行合同，其违约主体是原告而不是被告。3、二审法院发回重审的理由是超出当事人的诉讼请求的，原告在诉讼中一直坚持被告违约而请求解除合同，二审法院裁决的是即使证据证明被告不违约，但原告同意承担违约责任的情况下要求解除合同，应当予以准许。这一理由与本案诉讼请求不符。请求驳回原告诉讼请求。反诉原告沈阳国际纺织服装城开发有限公司诉称，反诉被告一与反诉原告于2010年5月21日签订了《沈阳国际纺织服装城认购书》、《商品房买卖合同》，购买了反诉原告开发的位于沈阳市铁西区xx沈阳国际纺织服装城E3-917的商铺，总价为xx元。根据合同约定反诉被告一交纳了首付款共计xx元。2011年8月8日，反诉被告一要求反诉原告将其购买的商铺变更为夫妻共同所有，将原认购人反诉被告一变更为反诉被告一和反诉被告二共有，反诉原告同意了反诉被告的要求，并于同日为二反诉被告办理了备案登记。反诉原告根据合同约定履行了自己的义务，反诉被告却未按约定办理银行按揭贷款。时至今日，反诉原告也未收到余款xx元。请求法院判令：1、二反诉被告继续履行双方签订的商品房买卖合同，并支付剩余房款的同期银行贷款利息xx元；2、诉讼费由反诉被告承担反诉被告张魁、崔玉杰辩称，对方的诉讼请求没有事实及法律依据，请求依法驳回。根据双方签订的商品房买卖合同，明确约定付款方式为按揭付款，而排出了一次性付款或其他付款方式。合同也没有约定除首付外余款的具体交付时间。不能办理银行按揭贷款并非反诉被告的过错。相反，在签订合同时反诉原告的工作人员承诺一定会帮助反诉被告成功办理银行按揭，否则依据反诉被告当时的经济状况不可能同意购买该房屋。即使没有书面的证据证明上述事实，但是不证明事实不是这样的。因此反诉被告认为不能办理银行按揭，反诉原告应该负有违约责任。自签订商品房买卖合同并交付首付款xx元及相关费用后，至今已经为五年的时间。而反诉原告即没有向反诉被告交房，也没有将该房屋的相关收益交给反诉被告。实际是得利益者。目前，反诉被告的经济状况仍然不具备能力支付房屋余款，反诉原告也没有依据要求反诉被告必须强行购买该房屋。综上，请求法院依法驳回其诉讼请求。经审理查明，2011年8月9日原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发出售的位于沈阳市铁西区xx房屋，价款xx元，付款方式为按揭付款，首付xx元，余款xx元按揭。原告交付被告首付款xx元，并交付备案费xx元。原告未能办理按揭交付余款。原告陈述其经济状况拮据，不能继续履行涉案合同，并提供无房产证明、个人贷款合同、招商银行户口交易明细表、银行卡客户交易查询单证明其现在已经无能力履行涉案合同。以上事实，有原、被告的陈述，原告提供的商品房买卖合同、收款收据、被告提供的2012年5月21日商品房买卖合同、认购书、缴款确认单、特例审批单、个人房屋按揭贷款合作协议、商业欠款客户办理贷款通知单发出名单、邮寄费挂号信收据、办理银行按揭手续的电话通知明细表、光大银行贷记通知、单证、刷卡记录、交付诚意金收款收据、无房产证明、个人贷款合同、招商银行户口交易明细表、银行卡客户交易查询单等证据，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告提交的现有证据不能证明未办理贷款系被告原因所致，按照原告所述系因原告自身提交的财务状况不符合银行要求因而银行未予批准，被告对此并无过错。原告提供无房产证明、个人贷款合同、招商银行户口交易明细表、银行卡客户交易查询单证明其现在已经无能力继续履行合同。沈阳市中级人民法院[2016]辽01民终2439号民事裁定认为：“关于涉案合同应否解除的问题，上诉人二审审理时表示无能力继续履行涉案合同，且即使法院最终认定上诉人存在违约行为并应承担违约责任，其仍坚持解除涉案合同。故涉案合同已符合法定的合同解除情形，原审法院应结合本案的实际情况，正确下判。”原告在本案法庭审理时仍坚持此意见。故，原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》、返还购房款xx的诉讼请求，本院予以支持。因被告不存在违约行为，原告要求被告支付违约金xx、返还购房款xx元的利息、返还合同备案费xx元的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告继续履行商品房买卖合同并支付剩余房款的同期银行贷款利息xx元诉讼请求，因涉案合同已解除，对反诉原告上述诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告要求追加第三人的申请，不符合法律规定的追加第三人的条件，其追加申请本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告张魁、崔玉杰与被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于2011年8月9日签订的《商品房买卖合同》；二、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告张魁、崔玉杰购房款114,734元；三、驳回原告张魁、崔玉杰的其它诉讼请求；四、驳回反诉原告沈阳国际纺织服装城开发有限公司的诉讼请求。如被告未按上述判决书指定期间履行给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费xx元,减半收取xx元，由原告张魁、崔玉杰承担；反诉案件受理费xx元，减半收取xx元，由反诉原告沈阳国际纺织服装城开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 王 薇代理审判员 宫 婷人民陪审员 白 玉二〇一六年十月十七日书 记 员 左洁文本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。