河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫01民终2302号上诉人（原审原告）中国石油天然气管理局第三工程分公司。法定代表人张永立，经理。委托代理人张磊，该公司员工。被上诉人（原审被告）河南华海知音物业服务有限公司。法定代表人王西锋，总经理。委托代理人白超华，河南昊展律师事务所律师。原审第三人郑州今世缘物业管理有限公司。法定代表人李红军，经理。上诉人中国石油天然气管理局第三工程分公司（以下简称第三分公司）与被上诉人河南华海知音物业管理有限公司（以下简称华海公司）及原审第三人郑州今世缘物业管理有限公司（以下简称今世缘公司）服务合同纠纷一案，第三分公司于2015年10月21日向河南省中牟县人民法院提起诉讼，请求判令：1、解除第三分公司与华海公司于2015年4月1日签订的《中州官渡世纪花园小区物业服务合同》；2、诉讼费用由第三分公司支付。河南省中牟县人民法院于2015年12月23日作出（2015）牟民初字第3739号民事判决。第三分公司不服向本院提起上诉。本院于2016年1月27日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月18日对本案进行了审理。上诉人第三分公司的委托代理人张磊，被上诉人华海公司的委托代理人白超华到庭参加诉讼。原审第三人今世缘公司经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判认定：第三分公司的中州官渡世纪花园小区原由今世缘进行物业管理服务，原定服务期限于2015年3月31日到期。原合同到期前，第三分公司委托河南豫信招标有限公司以招标方式招募下一期的物业服务者。华海公司于2015年3月23日参加投标，最终以222万元的价格中标。第三分公司与华海公司分别为甲、乙双方于2015年4月1日签订了《中州官渡世纪花园小区物业服务合同》。合同与纠纷相关的主要内容为：“第七条合同期限为1年，自2015年4月1日起至2016年3月31日止。第八条甲方的权利和义务：4、甲方按双方协商向乙方提供管理用房。5、甲方按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料，并在乙方管理期满时予以收回。第九条乙方的权利和义务：16、交纳合同金额10%的履约保证金，合同期满，办理交接手续完毕做相应地扣减后返回乙方（不计利息）”。合同签订后，华海公司向第三分公司交纳履约保证金21.9万元，并做好了履行合同的准备。因今世缘公司拒绝退出并继续提供物业服务至今，第三分公司未能向华海公司提供合同约定的管理用房和档案、资料，华海公司也未能进驻及与今世缘进行交接。第三分公司曾于2015年4月16日、7月20日两次致函反诉第三分公司，要求华海公司限期自行完成交接，开展物业服务。华海公司回函认为第三分公司没有履行合同约定的提供管理用房和档案、资料的义务，华海公司已经协调今世缘公司，但与今世缘公司没有法律关系，应当由第三分公司协调今世缘公司退场，协助华海公司进驻。第三分公司也曾于2015年7月20日致函今世缘公司要求退出。今世缘公司对华海公司的资质提出质疑，认为华海公司招标不合法。华海公司进行回复，认为完全合法。华海公司曾于2015年5月8日向第三分公司催告履行合同义务，华海公司负责人也向第三分公司负责人当面提出过履行合同要求，未果。为此，双方发生纠纷，第三分公司于2015年9月28日向华海公司发出《解除合同告知函》，并诉至该院，华海公司应诉后提起了反诉。原判认为，第三分公司与华海公司签订的合同生效后，华海公司应向今世缘公司作出的行为是协商交接事宜。如果今世缘公司退场，华海公司未能及时跟进交接，则属于华海公司的责任。而本案的关键是今世缘公司拒绝退出并继续服务，则在华海公司与今世缘公司没有法律关系基础的情况下，不是华海公司通过与之协商能够解决的。因今世缘公司不退场，第三分公司没有向华海公司提供履行合同的物业管理用房和档案资料，也未依据第三分公司与今世缘公司之间的法律关系采取得力措施终止今世缘公司的行为，为继续履行与华海公司之间的合同创造条件，属于违约行为。在自己一方违约的情况下，借口华海公司与今世缘公司协商不力，以华海公司违约为由解除合同，理由不当，不予支持。华海公司请求确认第三分公司的解除合同告知函无效，并继续履行合同，理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第一八零七条的规定，原审法院判决如下：一、驳回中国石油天然气管道局第三工程分公司的诉讼请求。二、中国石油天然气管道局第三工程分公司于2015年9月28日向河南华海知音物业服务有限公司发出的《解除合同告知函》无效。三、中国石油天然气管道局第三工程分公司与河南华海知音物业服务有限公司签订的《中州官渡世纪花园小区物业服务合同》继续履行。案件受理费24320元，反诉费12160元，由中国石油天然气管道局第三工程分公司负担。宣判后，第三分公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决驳回我公司诉请，支持华海公司反诉属于适用法律错误。1、华海公司不能进场的根本原因在于其自身原因。在关于澄清招标人关注事项的答疑及物业管理驻场方案中可以看到，华海公司承诺自行协调与原有物业接管的问题，答疑及驻场方案，构成物业服务合同的一部分，也是双方签订物业服务合同的前提，华海公司不能进场的原因之一在于自身违反承诺。自双方物业服务合同生效后，华海公司为物业服务合同的收益人，因今世缘公司在合同到期后继续占据物业管理用房等物业设施，华海公司并未通过法律途径追究今世缘公司责任，是无作为的放任，也是其不能进场的原因之一。2、合同法并未对行使合同解除权的主体进行明确限制，我公司有权解除合同，涉案物业服务合同自华海公司收到解除函之日解除。解除权行使主体不应以是否违约区分。双方2015年4月1日签订物业服务合同，我公司于4月16日、7月20日先后发函催告要求华海公司履行进场义务，但直到起诉其仍未能进场。因华海公司签订合同后长达6个月未提供物业服务，我公司于9月28日向其发出解除合同函，华海公司10月8日回答中州官渡世纪花园小区物业服务支出明细表，解除权属于形成权，应自华海公司收到之日解除。3、继续履行已无必要，原审支持继续履行错误。合同犹如婚约，一方不愿履行，不应强制继续履行。履行是实现合同目的最终手段，但手段的落实必须基于当事人的自愿履行，一方坚持不履行，相对方只能主张违约责任。至原审开庭之日，华海公司仍未提供物业服务，如今双方已上法庭，失去订立合同的合意基础，如强制履行，可能引发问题，且今世缘公司正在涉案小区履行物业服务，拒不退场，综合考虑，涉案合同无继续履行必要。二、原审未组织双方到场调解，径行判决，程序违法。庭审笔录记录双方都同意庭后调解，原审未组织双方调解，径行判决。请求：撤销原审判决，改判解除双方签订的中州官渡世纪花园小区物业服务合同，驳回华海公司的反诉请求，或发回重审；一、二审诉讼费用由华海公司承担。被上诉人华海公司答辩称：一、原审驳回第三分公司诉请，支持我公司反诉请求适用法律正确。1、我公司不能进场根本原因在于第三分公司违约。双方签订的物业服务合同第八条第4项、5项约定第三分公司为我公司提供物业管理用房，并向我公司提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料，同时物业管理条例也存在为物业管理企业提供物业管理用房的规定，这也是我公司为第三分公司提供物业服务的前提。至于第三分公司提到的关于澄清招标人关注事项的答疑与物业管理驻场方案，即使我公司自称自行协调与原有物业公司接管问题，也与合同约定并不矛盾，我公司从未保证与原物业公司一定协商成，更未约定在与原物业公司协商不成的话，第三分公司有权解除合同。第三分公司称我公司未通过法律途径追究今世缘公司的责任属于不作为的放任属于无稽之谈，只有第三分公司才能以侵权为由通过法律途径解决，我公司与今世缘公司既无合同关系，又无其他法律关系，请第三分公司给我公司选择理由、案由，告知我公司怎样通过法律途径来解决今世缘公司拒不腾房的行为。在今世缘公司不腾房情况下，我公司甚至提出在小区内另行租用物业管理用房，遭到第三分公司拒绝（有录音为证），可以看出，消极履行合同义务的是第三分公司而非我公司。2、第三分公司上诉状中一再宣称其属于合同解除权行使的主体，原审未称任何一方不能解除合同，原审驳回其诉讼请求不是因为其不能解除合同，而是认为第三分公司解除合同的理由不能成立。至于说我公司收到解除函之日合同必然解除的说法我公司不认可，我公司收到解除函后，请求法院确认合同解除的效力，所以其发出的合同解除函并非当然有效，这个需要审查理由是否充分，是否达到约定或法定解除条件。合同解除权的行使应当属于守约方，违约方只能选择违约而承担违约赔偿责任，无权行使合同解除权。第三分公司置合同约定义务不履行，而采取一再向我公司发催告函要求进场提供物业服务，我公司在没有物业管理用房及物业管理档案资料的情况下客观上无法履行物业服务。3、第三分公司把合同类比婚约错误，针对其违约行为，原审有权根据情况判令继续履行，采取补救措施或赔偿损失。二、第三分公司称原审未组织双方到场调解，径行判决违法不能成立，商事纠纷不同离婚案件，法院可以调解而非应当调解。综上，原审认定事实清楚，证据充分，审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人今世缘公司未陈述意见。本院经审理查明的事实与原审法院查明的一致外，另查明，第三分公司与华海公司所签订的物业服务合同第七条约定，合同期限1年，自2015年4月1日起至2016年3月31日止。诉讼过程中，双方合同约定的服务期限已过。本院认为：第三分公司与华海公司签订物业服务合同后，第三分公司未依约向华海公司提供物业管理资料及物业管理用房，亦未采取有力措施终止与今世缘公司之间的服务关系，致使今世缘公司一直未予退场，是造成双方合同迟迟不能履行的根本原因，系违约，应承担违约责任。原审据此未支持第三分公司要求解除与华海公司签订的物业服务合同的诉讼主张，确认第三分公司向华海公司发出的解除合同告知函无效，判令继续履行合同，并无不当，本院予以支持。但由于在诉讼过程中，合同约定的服务期限已过，再判令继续履行已无实际意义，故本院对此予以撤销。第三分公司上诉称不能进场是华海公司原因，要求解除合同的诉讼主张，不能成立，本院不予支持。法院审理民事案件，须根据双方当事人自愿的原则进行调解，调解不成应及时判决，故对于第三分公司称原审未庭后再组织双方调解，系程序违法的上诉理由，无法律依据，本院不予采纳。原审第三人今世缘公司经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，不影响本案正常审理。综上，原判决认定事实清楚，实体处理基本适当，但合同期间已过，再判继续履行已不可能，本院予以撤销。依照《中华人民共和国合同法》第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项，第一百七十四条之规定，判决如下：一、维持河南省中牟县人民法院（2015）牟民初字第3739号民事判决第一项即驳回中国石油天然气管道局第三工程分公司的诉讼请求；第二项即中国石油天然气管道局第三工程分公司于2015年9月28日向河南华海知音物业服务有限公司发出的《解除合同告知函》无效；二、撤销河南省中牟县人民法院（2015）牟民初字第3739号民事判决第三项。一审案件受理费24320元，反诉费12160元，二审案件受理费36480元，均由中国石油天然气管道局第三工程分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  苟珊审 判 员  秦宇代理审判员  邱帅二〇一六年四月十六日书 记 员  王研