广东省中山市第二人民法院民 事 裁 定 书(2016)粤2072民初2898号原告：崔元光,男，1938年x月x日出生，香港特区居民，现住香港大埔。原告：王洁媚，女，1946年x月x日出生，香港特区居民，现住香港大埔。上述两原告共同委托代理人：梁小凤，广东广瀚律师事务所律师。被告：中山市东升镇建设发展总公司,住所地广东省中山市。法定代表人：关址妃，该司副总经理。被告：中山市东方实业有限公司,住所地广东省中山市。法定代表人：梁小华，该司总经理。上述两被告共同代理人：ＸＸ子，中山市东升镇法律服务所法律工作者。被告：中山市沙溪镇龙瑞村民委员会,住所地广东省中山市沙溪镇龙瑞村。代表人：刘锦源，主任。被告：中山市沙溪镇龙瑞村股份合作经济联合社，住所地广东省中山市。代表人：刘锦源，该社社长。原告崔元光、王洁媚诉被告中山市东升镇建设发展总公司（以下简称建设总公司）、中山市东方实业有限公司（以下简称东方实业公司）、中山市沙溪镇龙瑞村民委员会（以下简称龙瑞村委会）、中山市沙溪镇龙瑞村股份合作经济联合社（以下简称龙瑞经联社）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月2日受理后，依法由审判员杜万枝独任审判，于2016年4月22日公开开庭进行了审理。原告崔元光、王洁媚的委托代理人梁小凤，被告建设总公司、东方实业公司的共同委托代理人ＸＸ子到庭参加诉讼，被告龙瑞村委会、龙瑞经联社经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告崔元光、王洁媚诉称：1989年，崔元光、王洁媚出资设立中山市沙溪镇雅柏制衣厂（以下简称雅柏厂），当时该厂登记为集体所有制性质。1993年5月13日，崔元光与建设总公司的前身中山市东升镇建设发展公司（以下简称建设公司）签订《东方花园广东鞋贸、电器城售铺合同》，约定购买位于中山市××镇东方花园××号的商铺，总价为225000元，合同乙方落款签名为雅柏厂、崔元光。合同签订后，崔元光、王洁媚依约付清涉案商铺价款，同时，涉案房屋办理了备案登记手续，1994年10月15日涉案商铺交付崔元光、王洁媚使用。1999年9月14日雅柏厂吊销，根据崔元光、王洁媚与龙瑞村委会、龙瑞经联社约定，雅柏厂系崔元光、王洁媚出资设立（龙瑞经联社已出具相关证明），雅柏厂名下全部财产包括涉案商铺均归属于崔元光、王洁媚。因此，雅柏厂吊销后，建设总公司应当协助崔元光、王洁媚办理撤销涉案商铺备案登记手续，并协助崔元光、王洁媚办理涉案商铺的房地产权属证书，将涉案商铺登记在崔元光、王洁媚名下，但建设总公司至今未协助崔元光、王洁媚办理相关手续。经查，建设总公司的前身为建设公司，同时，涉案商铺登记备案载明的发展商为东方实业公司。因此，建设总公司、东方实业公司应当共同承担售铺合同约定的办证义务。崔元光、王洁媚为维护其合法权益，特诉至法院，请求判令：1.被告建设总公司、东方实业公司、龙瑞村委会、龙瑞经联社协助原告崔元光、王洁媚在30日内办理撤销涉案商铺（中山市××镇东方花园××号）备案登记手续；2.被告建设总公司、东方实业公司、龙瑞村委会、龙瑞经联社协助原告崔元光、王洁媚在30日内办理涉案商铺的房地产权属证书（房屋登记为商业用途、土地登记为商住用途、权利人登记为崔元光、王洁媚）；3.确认涉案商铺归崔元光、王洁媚所有；4.被告建设总公司、东方实业公司承担本案的诉讼费用。原告崔元光、王洁媚对其陈述的事实提交的证据有：1.企业机读资料、公司章程、资金信用证明、村委证明，证明崔元光、王洁媚主体资格；证明雅柏厂由崔元光、王洁媚出资设立，该厂名下全部财产包括涉案商铺均归属于崔元光、王洁媚；该厂已吊销；2.信息查询结果、组织机构代码证、企业机读资料、无档证明，证明建设总公司、东方实业公司、龙瑞村委会、龙瑞经联社主体资格；3.东方花园广东鞋贸、电器城售铺合同及收据6张（5张是楼款收据，1张是水电费）、交付使用证、中山市商品房销售合同登记备案证明表，证明本案双方法律关系；崔元光、王洁媚依约付清房屋价款；涉案商铺已经交付；商铺登记备案载明的发展商为东方实业公司，建设总公司、东方实业公司应当共同承担售铺合同约定的办证义务。4.物管费发票，证明崔元光、王洁媚已经向涉案商铺的物业管理公司交纳了2015年8月之前的物管费用。被告建设总公司、东方实业公司辩称：1.建设总公司不应成为本案的被告，无需对崔元光、王洁媚承担责任：（1）涉案房地产是由东方实业公司开发的，由于当时东方实业公司不具备房地产开发的法律主体地位，才以建设总公司的名义与崔元光、王洁媚签订售铺合同；（2）崔元光、王洁媚与建设总公司签订售铺合同，但收款单位是东方花园建设指挥部，即东方实业公司；（3）根据崔元光、王洁媚提供的中山市商品房销售合同登记备案表可知，涉案商铺已进行了备案登记，发展商是东方实业公司，崔元光、王洁媚对此早已知悉，据此，建设总公司不应成为本案的被告，无需对崔元光、王洁媚承担任何责任；（4）从法院生效判决可知，东方实业公司已承受了商贸房地产买卖的全部权利义务，已发生法律效力的广东省中山市第二人民法院（2013）中二法民一初字第1193号民事判决、广东省中山市中级人民法院（2014）中中法民一终字第449号民事判决已认定东方实业公司作为开发商对商铺买方承担相应的法律责任，而建设总公司对商铺买方不承担任何责任。2.因签订涉案的售铺合同的是雅柏厂，在中山市商品房销售合同登记备案证明表登记的也是雅柏厂，支付商铺房款的也是雅柏厂，因此，崔元光、王洁媚无权要求建设总公司、东方实业公司办理涉案商铺的相关手续。3.综上，请求法院驳回崔元光、王洁媚的全部诉讼请求。被告龙瑞村委会、龙瑞经联社辩称：1.崔元光、王洁媚作为原告主体不适格，应驳回崔元光、王洁媚的起诉。（1）根据合同的约定，购买涉案房屋的主体是雅柏厂，并不是崔元光、王洁媚，虽然雅柏厂的实际投资人是崔元光、王洁媚，但是雅柏厂在1999年9月14日已办理了工商注销手续，至今没有证据显示涉案房屋属于崔元光、王洁媚所有。（2）在程序上看，崔元光、王洁媚提起诉讼要求建设总公司、东方实业公司、龙瑞村委会、龙瑞经联社协助其办理涉案房屋的备案登记手续及办理房地产权属证书前，理应先确认涉案房屋属于崔元光、王洁媚所有，在此前，崔元光、王洁媚均不具有作为原告的资格，属于原告主体不适格，依法应驳回其起诉。2.龙瑞村委会、龙瑞经联社不应成为本案被告。本案是一起房屋买卖合同纠纷，根据崔元光、王洁媚起诉所提交的证据，涉案房屋出售主体和收取购房款的主体均为建设公司，龙瑞村委会、龙瑞经联社没有在该合同上签名盖章，也没有收取购房款，不是合同关系的一方当事人和利害关系人。根据合同相对性原则，龙瑞村委会、龙瑞经联社与崔元光、王洁媚所提起的诉求没有因果关系或直接关系，不应承担该合同的备案登记或办理房地产权属证书的义务。崔元光、王洁媚在诉状第二页明确表示，建设总公司、东方实业公司应当共同承担售铺合同约定的办证义务，所以，崔元光、王洁媚起诉龙瑞村委会、龙瑞经联社是没有事实和法律依据的，请求法院驳回原告的全部诉求。被告建设总公司、东方实业公司、龙瑞村委会、龙瑞经联社均没有提供证据。经审理查明：1993年5月13日，雅柏厂与建设总公司的前身建设公司签订东方花园广东鞋贸、电器城售铺合同（合同编号为鞋贸电器032），合同主要载明：雅柏厂向建设公司购买位于中山市××镇××商业城内××型××商铺一间，总价为22.5万元。合同的签章处雅柏厂没有盖章，但落有其联系人崔元光个人签名。合同签订当日，雅柏厂交付订金2万元，东方实业公司为雅柏厂办理了销售合同的登记备案手续（备案证明表载明涉案商铺的买受人为雅柏厂，地址为中山市××镇东方花园××号，发展商为东方实业公司，用途为商业）。涉案销售合同登记备案后，雅柏厂分别于1993年5月19日支付3.5万元、同年7月5日支付4.5万元、同年8月16日支付6.75万元、1994年8月13日支付6.75万元，建设公司以东方花园建设指挥部的名义出具收据收款。1994年10月15日，建设公司将涉案商铺交付雅柏厂。2016年1月26日，崔元光、王洁媚以其为雅柏厂的实际投资人的身份向本案提起诉讼，主张前述诉讼请求。另查明，工商部门登记的资料显示，雅柏厂为中山市龙瑞经济联合社开办的集体所有制企业，于1999年9月14被工商部门吊销。庭审辩论阶段结束时，崔元光、王洁媚没有提供证据证实雅柏厂已进行清算而注销。本院认为：涉案的东方花园广东鞋贸、电器城售铺合同系当事人的真实意思表示，符合民事行为生效的法律要件，合同合法、有效。该合同签订时雅柏厂虽然没有签章确认，但从合同的履行，即付款、交付、备案登记等情况综合判断，可认定雅柏厂为涉案合同的买方。雅柏厂虽然被工商部门吊销营业执照，但由于其没有被注销，根据《最高院关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的函》[法经（2000）24号]：“……企业法人被吊销营业执照后，应当依法进行清算，清算程序结束并办理工商注销登记后，该企业法人才归于消灭。因此，企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，该企业法人仍应视为存续，可以自己的名义进行诉讼活动。……”，其法人主体资格仍存在，故崔元光、王洁媚以实际投资人的身份替代雅柏厂起诉，明显主体不适格，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十四条第一款第三项、第二款之规定，裁定如下：驳回原告崔元光、王洁媚的起诉。如不服本裁定，原告崔元光、王洁媚可在裁定书送达之日起三十日内，被告中山市东升镇建设发展总公司、中山市东方实业有限公司、中山市沙溪镇龙瑞村民委员会、中山市沙溪镇龙瑞村股份合作经济联合社可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  杜万枝二○二○一六年四月二十九日书记员  李健芬