新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书(2016)新0109民初830号原告：季亚林。委托代理人：王广宝，新疆百丰天圆律师事务所律师。委托代理人：顾卫琴，原告季亚林之妻。被告：王劲松。委托代理人：高宏天，新疆创新律师事务所律师。原告季亚林与被告王劲松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月26日受理后，依法由审判员龚永胜独任审判,于2016年3月15日、3月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王广宝、顾卫琴、被告王劲松及其委托代理人高宏天到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告季亚林诉称：2013年3月15日，原告将卡子湾华凌市场棉纱材区10栋1号铺面租给被告使用，双方商定2013年3月15日至2014年3月14日租金为7.5万元/年，2014年3月15日至2015年3月14日租金为8.5万元/年，2015年3月15日至2016年3月14日租金为9.5万元/年。2014年年底双方对账，被告拖欠2014年3月15日至2015年3月14日租金80394元。2015年，被告支付了部分租金，截止目前拖欠2014年3月15日至2016年3月14日租金105394元。原告多次找被告协商未果，故诉至法院，要求被告支付房屋租金105394元，并承担本案的诉讼费。被告王劲松辩称：原告所诉不属实。2013年3月15日，原告同意被告对涉案门面房进行装修，装修10几天时间不计入租期，租期自2013年4月1日开始计算。被告将第一年的租金70000元已经付清，第二年和第三年的租金均为80000元，被告已经付清了全部的租金，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。为支持自己的诉讼请求，原告季亚林当庭提交了下列证据，并经质证：1、2014年对账单1份。原告以该证据拟证实原、被告双方进行对账的事实。质证后，被告对原告所提供的该份对账单的真实性予以认可，但对与本案的关联性、合法性不予认可，认为该对账单上并没有被告签字，也没有对账时间，上面记载的数额还包括货款，且对被告还款的情况未能充分反映。2、录音资料1份。原告以该证据拟证实原告和妻子到被告处对账的事实，2015年的租金为95000元，被告也认可对账单，被告支付10000元的性质。质证后，被告对原告所提供的录音证据有异议，认为该录音虽然有被告的声音，但录音被加工过，双方存在争执，尚没有形成确定的结论，对10000元系付本案房屋的租金。3、房产证1份、居住证明1份。原告以该证据拟证实被告除租赁本案的房屋之外，还租赁了原告位于王家梁的房屋。质证后，被告对原告提供的房产证无异议，对居住证明认为被告确实租住过原告位于王家梁的房屋，但该证明无法证实租赁期限的长短。为支持自己的抗辩意见，被告当庭提交了下列证据，并经质证：1、银行便单1份。被告以该证据拟证实尾号为082的卡号是原告的卡。质证后，原告对被告所提供的该份证据予以认可。2、2014年打款凭证2份。被告以该组证据拟证实2014年9月17日被告给原告付款50000元，2014年12月19日，被告给原告付款30000元，而原告所提供的对账单并没有扣减这50000元，仅扣减了30000元。质证后，原告对被告所提供的打款凭证的真实性予以认可，对其中的30000元予以认可，但对50000元认为支付的是2013年的租金。3、2015年银行交易记录4页。被告以该组证据拟证实被告在2015年1月22日给原告付款10000元，在2015年6月5日给原告付款30000元，2015年4月15日被告从梁某某处借款40000元，由梁某某打入原告妻子的卡上。质证后，原告认为2015年1月22日所付的款项并不是本案的房租，而是王家梁的房租，对2015年6月15日的30000元认可，对2015年4月15日的单子不认可。4、清单和诉状。被告以该证据拟证实原告所主张的80394元包含材料款并非全是租金，原告也自认2015年被告给原告付款70000元，以此印证梁某某所付的款项系支付被告方的房租。5、票据3份、调查笔录及租赁合同。被告以该组证据拟证实面积差不多的门面房的房租在30000元左右。质证后，原告对被告所出示的调查笔录、票据以及租赁合同均不予认可。6、证人梁某某，其证言内容为：2015年4月15日，被告从证人处借款40000元，证人让财务人员将40000元打给原告方，证人和原告没有经济往来。质证后，原告对被告所提供的该名证人证言予以认可。本案在审理过程中，经本庭询问，原告委托代理人顾卫琴称：2013年，原、被告互相拿过货，折下来是这么多钱，2013年拿被告的货也折过房租，折了50000元，房租和货加在一起最后被告欠原告20000多元房租。被告王劲松则称：2013年的货和房租折完以后，被告还欠原告2万多元的货款。通过双方当事人举证、质证和当庭陈述，本院确认如下法律事实：2013年3月15日，原告季亚林将从新疆家瑞祥物业服务有限公司乌鲁木齐市米东区分公司处所租赁的工业园板材10栋-01号房屋转租给被告王劲松。由于双方关系较好，并未签订书面协议。2014年9月17日、12月19日，被告王劲松分别以银行转账的方式向原告付款5万元、3万元，小计8万元。2014年12月，原告之妻顾卫琴所书写的对账单中反映2013年王劲松欠材料款22845元，2014年房租8.5万元。2015年1月22日、4月15日、6月15日，被告王劲松分别以银行转账的方式向原告付款1万元、4万元、3万元，小计8万元。因原、被告双方对租金账目发生争议，原告遂诉讼来院。本案的争议焦点为：1、原、被告双方关于本案房屋的租金标准到底如何进行确定？2、2014年9月17日被告支付的50000元是否应当计入2013年的租金？3、2015年1月22日被告所支付的10000元属于原告位于王家梁房屋的租金还是本案房屋的租金？本院认为：原、被告双方口头订立的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示形成，且不违反法律、法规的强制性规定，应属有效合同。关于本案10栋1号房屋的租金标准问题，结合原告所提供的结算单、相应的录音资料以及被告方的陈述，对该房屋在2013年的租金以被告自认的7万元进行确定，对该房屋在2014年和2015年的租金分别以结算单和录音资料中所确定的2014年8.5万元、2015年9.5万元的标准进行确定。关于2014年9月17日被告支付的50000元的认定问题。首先，从原告所提供的录音材料中可以得知，被告一再提到原告方仅记载了被告欠原告的款项，但对被告所支付的款项却没有充分反映。其次，原、被告双方在2013年存在互相拿货以及折抵房租之事，从原告所提供的2014年12月的结算单中也反映被告在2013年欠原告货款，并非租金，因此，对原告认为该款支付的为2013年的租金的理由不予采信，本院确认该笔50000元支付的系本案房屋2014年的租金。关于2015年1月22日被告所支付的10000元的认定问题。被告租赁原告位于王家梁的房屋是在2013年及其之前之事，而在原告自己所提供的2014年12月的结算单中并未提到位于王家梁的房屋租金问题，在该结算单之后被告所支付的10000元再认定为王家梁房屋的租金明显不当，故本院确认该笔10000元系被告支付的本案房屋的租金。在原告所提供的2014年12月的结算单中虽然没有被告方的签名，被告王颈松也认可2013年欠原告材料款，因材料款并非房租，不宜在本案中进行处理，原告可以另行诉讼解决。关于本案的具体租金问题，主要为2014年和2015年的租金，参照上述确定的标准8.5万元+9.5万元=18万元，再扣减被告已支付的16万元，余款2万元由被告向原告及时支付。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告王劲松向原告季亚林支付房屋租金2万元，于本判决生效后五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2407.88元，因适用简易程序向原告退还1203.94元;其余案件受理费1203.94元，原告负担975.48元，被告负担228.46元，邮寄送达费60元,由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  龚永胜二〇一六年四月二十二日书记员  妥丹婷