江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书(2015)浦江民初字第1642号原告姚兆年，男，1990年8月21日生，汉族。委托代理人王科，南京石城律师事务所律师被告南京市东方置地房地产实业有限公司，住所地在南京市浦口区经济开发区天浦路1号3FA238。委托代理人吴昊，男。委托代理人闫晓伟，男。原告姚兆年与被告南京市东方置地房地产实业有限公司（下称东方置地公司）商品房预售合同合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员黄文婷适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚兆年的委托代理人王科，被告东方置地公司的委托代理人闫晓伟、吴昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚兆年诉称，原告认购房屋时，被告售楼人员介绍熙龙山院B区房屋属于坡地叠院，32幢房屋位于本区高处，位置优越，房价在同类同批房源中最高。原告通过观看沙盘、样板房，也看到32幢房屋是在坡上，不存在下洼的情况，而且后一幢负一楼应该和前一幢的一楼处于同一水平面。虽然价格比较贵，但是考虑到32幢房屋的优势，2014年5月18日，原告与被告签订了《商品房预售合同》，购买浦口区江浦街道白马路90号熙龙山院32幢105室（含负一楼）房屋。但是2015年3月份通知收房时，原告发现：1、32幢房屋处于前后排的低洼处，原有的坡已被下挖成锅底，32幢房屋失去高位优势，地表水、地下水都汇集到32幢房屋的地下室、车库，雨季淹水非常严重，被告销售案涉房屋涉嫌虚假宣传、欺诈，给原告造成重大损失；2、排水系统建设不合理，地下室、车库积水；3、污水泵无法排污，管井异味严重；4、采光井漏水且积水无法排除；5、天然气一直未开通；6、房屋质量存在严重问题，原告拒收房屋后，物业一直在整改，至今没有结束。原告多次与被告协商无果，委托律师发函要求处理，被告置之不理。现向法院起诉，请求判令1、被告返还房屋差价311537.08元；2、被告按200元/天支付迟延交付违约金（自2015年3月30日起至天然气实际开通之日止）3、被告重新设计排水管道、合理设置污水泵。；4、维修渗漏、改进采光、开通天然气；5、诉讼费、被告承担。被告东方置地公司辩称，原告主张其所住房屋位于小区地势高处，所以房价比同批同类的高，现因失去高位优势，应向其返还差价，此主张无事实及法律依据。房屋差价，原告无证据证明售楼人员关于上述内容的介绍，也未提供房屋差价与地势高间的证据。二、原告在我公司已满足商品房交付条件，并向其发出交房通知书，无正当理由拖延，未办理房屋交接手续，无权要求支付延期违约金。三、小区路面排水、污水泵、采光井等均符合规划与设计要求，已顺利通过竣工验收备案。天然气已经于2015年9月开通。经审理查明，2014年5月18日，原、被告签订《南京市商品房预售合同》，约定：“甲方（东方置地公司）预售给乙方（姚兆年）的商品房为上述《南京市商品房预售许可证》证载范围中的浦口区江浦街道白马路90号熙龙山院32幢105室（含负一楼）。第一条合同标的的基本情况：该商品房建筑面积221.22平方米，其中套内建筑面积214.02平方米，共有共用分摊建筑面积7.2平方米；第三条定金及处理办法：乙方应于2014年3月28日前向甲方支付定金伍万元整（小写50000元）；第四条计价方式与价款：乙方预购商品房以建筑面积计价，单价为12021.49元/平方米，总价款合计2659393元整；第六条房屋交付时间、条件和延迟交付的责任：甲方应于2015年3月30日前向乙方交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料、已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》，该商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；甲方延迟交付该商品房的，应承担下列违约责任，但乙方解除合同的除外按200元/天向乙方支付延期期间的违约金；甲方延迟交付该商品房，经乙方催告后90日仍未交付的，乙方有权解除本合同，并按下列约定清理和结算-甲方按照总房价款的百分之三向乙方支付违约金，在乙方办理完毕注销本合同的各项登记手续之日起15个工作日内，甲方将乙方已付房款无息退还乙方、按照总价款的万分之3/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金。第九条规划和设计变更的约定：甲方承诺按已公示的商品房项目的《建设工程规划许可证》和核准图所确定的条件进行建设。第十条房屋交付和接收手续：该商品房具备第六条第二款约定的交付条件后，甲方应当在确定的交付日期前7天，书面通知乙方办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；甲、乙双方进行交接时，甲方应当出示第六条第二款约定的证明文件并满足第六条第二款约定的其他交付条件；甲、乙双方进行交接时，甲方明确告知乙方交付的商品房尚未取得第六条第二款约定的证明文件或尚未满足第六条第二款约定的其他交付条件，乙方仍愿意接收商品房的，视为双方对房屋交付条件的变更；甲、乙双方签署商品房交接单，交接钥匙即为交付；在甲、乙双方的其他约定中的第七条：本合同“附件1、总平面图”布局以政府相关部门最终审批结果为准。本项目楼书、图册、沙盘等宣传资料和广告中所示内容（包含小区绿化）仅供参考，如有变动或未标明或未使用的设施及位置的，除非合同另有相关约定，否则以实际建设为准，乙方对其设置、增减、移位等无异议，甲方不构成违约。乙方未按时办理该商品房验收交接手续的，则该书面通知确定的验收交接日视为商品房交付日。附件7第3点约定“燃气供应设施2015年3月30日达到具备开通的条件”。另查明，2015年3月6日，南京市浦口区新浦房产测绘队就浦口区江浦街道白马路90号熙龙山院29-43幢、55-57幢、62、63幢房屋向被告东方置地公司出具了《南京市浦口区房屋面积测算成果报告》。2015年3月19日，南京市规划局向被告出具上述项目的建设工程规划核实合格书；2015年3月20日，被告东方置地公司就熙龙山院32幢项目工程取得了宁浦备字（2015）082号房屋建筑工程竣工验收备案表。2015年3月30日，涉案房屋的住宅使用说明书与住宅质量保证书已交付原告。2015年2月25日，涉案房屋经南京市浦口区管线部门确认天然气管线正常铺设已具备开通条件。再查明，2013年8月21日，南京市规划局同意东方熙龙山院的规划设计方案的申报，其中涉案31、32幢房屋房屋标高为38.5、31幢与32幢间的道路标高为37.45，2014年2月，东方熙龙山院对其2013年8月申报的规划设计方案进行变更并经南京市规划局同意批准，变更内容31幢与32幢间的道路标高变更为35.7等内容。2014年6月，东方熙龙山院再次就规划设计方案报南京市规划局审批，该方案对涉案31、32幢房屋及其间的道路未做变更。2015年11月25日，原告委托江苏石城律师事务所万腊庚律师向被告发出律师函一份，要求东方置业公司对房屋质量问题维修整改并退还房屋差价。庭审中，原告姚兆年陈述，原告是2015年3月30日接到收房通知，当时也有验收，但是由于房屋地势与认购时不符，同时地下水、地表水容易汇集到楼底的地下室与车库，以及雨季淹水非常严重、排水系统建设不合理等一系列上述的房屋质量问题，因此原告拒收。上述事实，有双方当事人陈述及商品房预售合同、南京市规划局建设工程规划审定意见书及核准图样、建设工程规划合格书、房屋面积测算成果报告、房屋建筑工程竣工验收备案表、住宅使用说明书、房屋质量保证书等证据在卷证实。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按约履行。1、被告销售案涉房屋是否失去房屋高位优势及是否存在虚假宣传。原告主张其所住房屋位于小区地势高处，所以房价比同批同类的高，现因失去高位优势，被告应向其返还差价。本院认为，首先，原告于2014年4月购买涉案32幢105室房屋，原告签订商品房预售合同时，涉案32幢房屋的标高自始未有变更，道路标高的变更亦是在原告购买房屋前所作出的。故原告所称的涉案房屋失去高位优势与事实不符。其次，原告提交的公证书中对涉案房屋四周情况、熙龙山院接待中心沙盘的公证书，从该公证书中的所拍摄的及本院现场所见的接待中心沙盘，可见涉案32幢房屋与29幢、30幢、31幢的房屋处于同一高度，这四幢房屋高度明显低于27幢、28幢房屋，而这四幢房屋与34幢、35幢房屋并无明显高度优势；32幢房屋实际现场亦与销售中心沙盘所展示的并无明显差异；根据商品房预售合同附件约定“总平面图”布局以政府相关部门最终审批结果为准。本项目楼书、图册、沙盘等宣传资料和广告中所示内容（包含小区绿化）仅供参考。”可见，东方置地公司已明确告知购房人，楼书、沙盘等不作为合同的约定内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，从该沙盘内容看，其中主要是对房屋及相关设施的大致方向和位置做了展示，其他内容则是对楼盘整体环境的展示，较为笼统。而从东方置地公司实际交付的楼盘情况看，发生的变化（该变化也是在原告签订商品房预售合同之前）主要是其中的31、32幢间道路标高变低，但该变化对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确定的影响并不属于重大的范畴。而原告主张的房屋高位优势即房屋标高并未变更，对于道路标高问题，沙盘并没有明确具体的文字表述，难以认定为是上述司法解释规定的具体确定的说明和允诺。第三，原告主张被告返还房屋差价311537.08元（按照网上55幢103室房价、56、57、62幢104室房价的平均值*0.99*0.98得出）系原告在网络上随即选取的6个不同幢楼的房价作为计算依据，不符合法律规定。且房屋的定价是否与原告所称的高位优势有关联性无法确认。综上，对于原告所称的涉案房屋失去高位优势，要求被告返还房屋差价，无事实及法律依据，本院不予支持。2、被告东方置地公司在合同约定的期限内通知原告办理房屋交付手续，因双方对于房屋失去高位优势、房屋质量发生争议。根据报告提交的证据，涉案房屋在合同约定的交房期限内已经具备合同第六条第二款约定的交房条件，当房屋已具备交付条件，原告应接收房屋，其亦实际验收房屋，原告对未收房原因认为房屋存在质量问题包括排水系统建设不合理，地下室、车库积水、污水泵无法排污，管井异味严重、采光井漏水且积水无法排除、天然气一直未开通，本院认为原告所称的上述房屋质量问题并无相关证据证明，而合同条款一中对房屋交付程序进行约定，原告也持有交付流程，且即使存在先收房后验收房屋的情况，也不影响原告在验房后对房屋存在的问题向被告追索的权利。被告在通知原告交付时已具备合同第六条约定的交付房屋的条件，故原告拒绝接收房屋的理由不成立，对原告要求被告承担因上述原因所致的迟延交房的违约责任，本院不予支持。现原告已对房屋验收，但要求被告支付双倍楼梯价值后再予以收房，根据本院上述分析，原告拒绝收房的理由不成立，本院对原告以赔偿为条件要求被告交付房屋的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《商品房销售管理办法》第三十条、第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告姚兆年的诉讼请求。案件受理费减半收取2987元，由原告姚兆年负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行。账号：10×××76。代理审判员  黄文婷二〇一六年四月十二日书 记 员  狄王莹