北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0113民初4312号原告杨秀均，女，1945年10月1日出生。委托代理人刘树屏（杨秀均之夫），1938年8月19日出生。被告吴文会，女，1981年10月14日出生。委托代理人樊玺，北京市凯泰律师事务所律师。原告杨秀均与被告吴文会房屋买卖合同纠纷一案，依法由本院代理审判员郝自蕙独任审判，公开开庭进行了审理。原告杨秀均及其委托代理人刘树屏，被告吴文会及其委托代理人樊玺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨秀均诉称：2015年12月27日，原告经北京市顺义区金紫燕房地产经纪有限公司介绍，购买被告名下的位于北京市顺义区×××室房屋一处，双方签订了《北京市房屋买卖合同》，原告于当日交付被告购房定金2万元。双方约定被告应配合原告办理网签及后续房屋过户手续。对于原告何时给付被告购房款事宜双方签订合同时并无明确约定，事后也未达成口头约定，但经金紫燕公司中介人员吴建红从中居间协调，吴建红告知原告，被告同意等待原告已售×××室的房款逐步到账后将购买被告房屋的购房款支付给被告。后由于杨镇地区房价上涨，被告于2016年1月14日明确表示房屋不再出售，经金紫燕公司工作人员劝说无效且不予任何赔偿。同时被告又私下将该房产继续出售，并通过其他中介将该房产以高于本案成交价12万元的价格一房两卖。按照合同约定，被告于2016年1月14日明确表示不再出售涉诉房屋应属违约，被告应依据合同约定返还原告定金2万元、中介费13800元及房屋差价损失20万元。原告购买涉诉房屋是为了换房养老自己居住使用并将原住房售出，现被告一房二卖导致原告已经没有能力再购买房屋。无奈之下诉至法院，请求判令：1.解除原、被告于2015年12月27日签订的《北京市房屋买卖合同》；2.被告返还原告定金2万元、中介费13800元；3.被告支付原告房屋差价损失20万元；4.诉讼费由被告负担。被告吴文会辩称：被告同意解除合同。双方于2015年12月27日签订了购房合同，但是被告于2015年12月28日跟金紫燕公司工作人员联系要求原告2016年1月6日前给付被告购房款，而且被告卖涉诉房屋是为了换房。因为2016年1月6日被告没有收到购房款，导致被告买其他房子的首付款无法给付，于是被告在2016年3月以148万元的价格全款给付的方式将涉诉房屋再次出售并已经办理过户手续，涉诉房屋也实际交付了。被告认可与原告就购房款给付时间没有书面约定事后也没有达成任何口头约定，都是中介吴建红从中协调，被告要求原告支付购房款也是跟中介公司联系的，2016年1月14日，双方在金紫燕公司杨镇门店面谈，被告要求原告于2016年2月2日之前给付全部购房款，但是原告告知被告他们的房子还没有卖出，无法给付全部购房款，当时被告就告知原告如果原告无法在2016年2月2日之前给付全部购房款，被告就要求与原告解除合同把房屋卖给其他人了，当时原告告知被告说听中介公司的意见，当时中介公司店长李凯林给被告的答复是中介费不收了也希望双方把合同继续履行下去，但也没有明确说何时给付被告购房款。现被告只同意返还原告定金2万元，不同意原告其他诉讼请求。经审理查明：坐落于北京市顺义区×××室房屋（以下简称涉诉房屋）现登记房屋所有人为殷百岁，房屋登记时间为2016年2月23日，房屋建筑面积85.49平方米，该房屋于2013年1月9日由北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司转移登记至吴文会名下，又于2016年2月23日转移登记至殷百岁名下。2015年12月27日，原告作为乙方、被告作为甲方、北京市顺义区金紫燕房地产经纪有限公司（以下简称金紫燕公司）作为丙方在金紫燕公司工作人员吴建红的居间服务下签订《北京市房屋买卖合同》,合同约定原告购买被告名下的涉诉房屋，合同第三条成交价格、付款方式中第二款约定：“1.乙方应在签订本合同时，即支付购房定金计人民币￥20000元（小写），贰万元整。2.乙方采取以下第A种方式购买此房。A.乙方全款购买的，应于本合同签署后/个工作日内支付甲方全部房款，甲、乙双方并于当日完成产权过户手续”。合同第六条违约责任约定：“…3.甲方在签订本合同后，又将该房屋出卖给第三人的，导致乙方不能取得房屋所有权证的，乙方有权解除本合同，甲方应自接到乙方解除通知之日起五个自然日内退还乙方已支付的全部购房款项，并按中国人民银行规定的同期同类贷款利率支付利息，同时甲方应按乙方累计已支付购房款项的一倍支付违约金。4.因甲、乙任何一方违约而导致本合同不履行，丙方可要求违约方承担本合同第八条所规定的各项费用（含信息费、居间服务费、产权过户费、贷款服务费），上述费用违约方在丙方通知后五个工作日内付清。同时，守约方已支付的各项费用也可以向违约方追索。守约方已经发生的税费及因贷款发生的各项费用也由违约方承担”。上述合同签订后原告交付被告定金2万元并于2015年12月29日交付金紫燕公司居间服务费13800元。2016年1月14日原、被告就支付购房款事宜在金紫燕公司杨镇门店进行面谈但未达成一致意见。2016年2月被告将涉诉房屋出售给案外人，实际交付了房屋且办理了产权过户手续。庭审中，双方一致认可合同的真实性及效力，认可合同并没有约定支付购房款时间，双方事后就此问题也未口头协商达成一致意见。双方对下列问题各执一词：1.双方未明确约定何时支付购房款产生的相关后果责任在哪方；2.被告在双方签订房屋买卖合同后又将房屋卖于他人且过户是否构成违约，若构成违约应当如何承担责任。原告主张原告是用出售自己名下其他房屋的钱购买本案涉诉房屋，当时原告出售房屋尚未拿到购房款故无法给付被告购房款，签订合同时告知被告此情况被告也未提出异议因而合同未明确约定支付购房款时间，之后中介居间协调过何时及如何给付被告购房款但均未达成一致，后被告又将涉诉房屋卖给其他人，被告构成违约；被告主张双方签订合同后，被告因购买其他房屋急需用钱于2016年1月14日告知原告如果2016年2月前无法给付购房款被告将解除合同，被告已经履行了告知义务，故不存在违约。上述事实，有《北京市房屋买卖合同》、发票、谈话录音、房屋登记查询结果以及双方当事人陈述等在案佐证，可以作为认定案件事实之依据。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告对双方2015年12月27日签订的《北京市房屋买卖合同》之真实性及效力均无异议，本院予以确认。根据双方合同约定，被告在签订合同后又将该房屋出卖给第三人导致原告不能取得房屋所有权证的，原告有权解除合同。被告在双方未就合同履行问题协商一致、合同尚未解除的情况下又将涉诉房屋出售给案外人并办理了产权登记过户手续，造成本案合同实际上履行不能，故原告要求解除合同之诉请，本院予以支持。根据相关法律规定，合同解除后，已经履行的，原告可以根据履行情况和合同性质要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。考虑到房价上涨的实际情况，结合被告在导致合同解除的过错程度等方面因素，本院认为原告要求被告返还已交付的定金2万元及赔偿房屋差价损失的请求有事实及法律依据，本院予以支持，损失具体数额参照被告另售房屋之溢价予以酌定。双方在合同中约定守约方已支付的各项费用也可以向违约方追索，在双方未明确约定购房款给付时间的情况下，原告作为守约方已支付的居间服务费用依约有权向被告追索，故原告要求被告给付居间服务费13800元之诉请本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告杨秀均与被告吴文会于二〇一五年十二月二十七日签订的《北京市房屋买卖合同》于本判决生效之日起解除；二、被告吴文会于本判决生效之日起七日内返还原告杨秀均定金二万元；三、被告吴文会于本判决生效之日起七日内给付原告杨秀均已支付给北京市顺义区金紫燕房地产经纪有限公司的居间服务费一万三千八百元；四、被告吴文会于本判决生效之日起七日内赔偿原告杨秀均房屋差价损失十万元；五、驳回原告杨秀均的其他诉讼请求。案件受理费两千五百五十四元由原告杨秀均负担一千零六十六元（已交纳），被告吴文会负担一千四百八十八元，于本判决生效之日起七日内交纳。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  郝自蕙二〇一六年四月二十二日书 记 员  钱诗亮