山东省烟台市芝罘区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）芝民一初字第296号 原告：烟台盈沣置业股份有限公司，住所地烟台市芝罘区二马路95号203号。 法定代表人：刘学军，董事长。 委托代理人：何林、罗莺，北京炜衡（上海）律师事务所律师。 被告：北京天鸿宝地物业管理经营有限公司烟台分公司，住所地烟台市芝罘区二马路天鸿凯旋城4号楼4层。 负责人：董贤钧，经理。 委托代理人：王承强、郭令，山东滨海正大律师事务所律师。 原告烟台盈沣置业股份有限公司诉被告北京天鸿宝地物业管理经营有限公司烟台分公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗莺及被告的委托代理人王承强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2011年4月1日，原被告签订了《商业区域运营前物业管理服务协议》（下称《运营前物业协议》），约定由被告为原告位于烟台市芝罘区二马路95号的商业裙楼（含地下一层、地上一、二、三层，下称涉案商场）运营前提供物业服务，被告应提供的物业服务包括：商业区域公共环境卫生的定期保洁，商业区域内物业共用部位及共用设施设备的日常巡视、检查，商业区域工公共秩序的日常巡查、检查，配电室的日常监控，协助招商部门对商业区域内的现场查看，贯彻消防法、做好安全防火工作。合同签订后，原告依约向被告支付物业费，但被告从未向原告提供《运营前物业协议》约定的物业服务，故请求判令被告返还2011年4月1日至2013年3月31日间的物业管理费1560000元。 被告辩称，（一）原告起诉之日为2014年5月16日，故原告主张返还2012年5月17日之前的物业费已超过诉讼时效。（二）原告对被告所提供的物业服务有异议，应在合理期间内向被告反映情况，而不应在支付物业服务费后主张，原告支付物业费的行为应视为接受了被告的物业服务。综上，请求驳回原告诉请。 经审理查明，2011年9月3日，原、被告在签订的《运营前物业协议》中约定：原、被告就涉案商场运营前提供物业管理服务事宜，订立本协议；商业区域运营前，被告提供物业管理服务的内容与质量：1、商业区域公共环境卫生的定期保洁。2、商业区域内物业共用部位及公用设施设备的日常巡视、检查。3、商业区域公共秩序的的日常巡视、检查。4、配电室的日常监控。5、协助招商部门对商业区域内的现场查看。6、贯彻消防法，做好安全防火工作；原告每月支付给被告物业费65000元，以季度结算方式执行；本协议签订之日起，原告需将2011年4月1日至8月31日的物业费共计325000元支付给被告，之后以预付费方式按季支付物业费（付款具体时间为每季度最后一个月的25日前），合同到期后物业管理费用另行收取；本协议期限自2011年4月1日起至商业区域试营业时止，本合同到期后商业区域物业费由原被告另行协商收取。合同签订后，原告支付了自2011年4月至2013年3月的物业费共计1560000元。 另查，截止到2016年4月8日，包括涉案商场在内的“天鸿•凯旋城”未成立业主委员会。 庭审中，为证明因被告未提供物业服务故应返还已支付的物业费，原告提供如下证据： 1、原、被告于2011年9月3日签订的《运营前物业协议》，证明被告应提供的物业服务，服务期限为自2011年4月1日至涉案商场试营业止，故物业服务行为是连续的，原告的主张未超过诉讼时效。 被告对该组证据的真实性无异议，但辩称该协议能证明原告对其在2011年4月至8月所提供的物业服务无异议。 2、提交2011年9月30日、金额为65000元、载明“物业管理费2011.4.1-4.30”发票，2011年11月22日、金额为65000元、载明“物业管理费2011.5.1-5.30”的发票，2012年1月19日、金额为260000元、载明“物业管理费2011.6.1-9.30”的发票，2012年7月6日、金额为195000元、载明“物业管理费”的发票，2012年9月12日、金额为390000元、载明“物业管理费2012.1-6月”的发票、2012年11月21日、金额为195000元、载明“物业管理费”的发票，2013年1月29日、金额为195000元、载明“物业管理费”的发票，2013年4月2日、金额为195000元、载明“物业管理费”发票共8张，证明原告已向被告支付了2011年4月至2013年3月的物业服务费1560000元。 被告对该组证据的真实性没有异议，但辩称发票出具时间是在备注载明对应的物业费时间之后，能够证明原告系在接受被告提供的物业服务之后才缴纳物业服务费，并不是预付费。 3、提交烟台市公安消防支队芝罘区大队（以下简称“芝罘消防大队”）向盈沣商业出具的2012年11月16日责令限期整改通知书、2013年5月22日责令限期整改通知、2013年8月8日责令限期改正通知书、2013年8月15日临时查封决定书和行政处罚书，载明涉案商场存在自动喷水灭火系统管网无水、感烟探测报警器设置面罩不能正常使用、疏散指示标志设置不符合标准、出租的门头房未经消防安全检查擅自开业、安全出口指示设置不符合标准、火灾自动报警系统存在大量故障等问题，上述证据证明被告未能履行协议约定的安全防火义务，导致涉案商场受到行政处罚。 被告对上述证据的真实性没有异议，但辩称首先行政处罚的时间晚于原告主张的物业费时间，且涉案商场为临时查封，期限自2013年8月15日到2013年9月4日；其次，该组证据恰能证明系因原告投资的烟台盈沣商业管理有限公司（以下简称“盈沣商业”）在对涉案商场招商和装修过程中因存在违反消防安全问题而受到消防部门的形成处罚，同时上述证据中有原告工作人员孙继甫的签字确认，孙继甫曾在被告出具的物业服务满意度调查表中签字。 4、2013年9月18日盈沣商业向被告出具的公函及EMS投递查询各1份，证明涉案商场配电箱查封后，原告要求其名下的商铺停止营业及装修，但被告仍为个别商铺的营业用电提供便利。 被告对该证据不予质证，称与本案无关，且从2013年9月18日公函内容可以看出是装修引发的消防设施存在问题，也能证明被告严格按照消防部门要求实行了停电措施。 为反驳原告的主张，被告提供了如下证据： 1、有“孙继甫”签字的2013年1月9日物业服务满意度调查表1份，证明原告对被告的服务是比较满意的，其中对环境卫生管理、消防管理、设备管理、解决业主投诉是非常满意。 原告对该证据的真实性没有异议，但主张首先孙继甫为盈沣商业的工作人员，入职时间为2012年4月1日，工作内容为客户服务管理；其次对该调查表中载明的内容不认可，原告也未授权孙继甫签署该调查表。 2、有“孙继甫”签字的原告欠费明细1份、工作联络单4份、盈沣国际广场水电表明细各3份、原告与芝罘区亮剑广告工作室（下称亮剑广告）签订的合同书、验收报告及被告与烟台广拓商贸有限公司（下称广拓商贸）签订的盈沣国际广场量化合同及验收书各1份，被告以该组证据证明孙继甫代表原告在原告与案外人订立的合同中签字确认，且原告已向亮剑广告履行了付款义务，故孙继甫系原告工作人员。 原告对该证据的真实性没有异议，但主张与本案无关，且不能因为孙继甫在证据2中签字，就推断其有权代表原告签署物业服务满意度调查表。 本院所确认的上述事实，有《运营前物业协议》、限期整改通知书、临时查封决定书和行政处罚书、欠费明细、水电表明细、发票、非税收据、通知函等为证；还有原、被告的陈述笔录在案为凭。这些证据材料，均经开庭质证和本院审核认证，可以采信。 本院认为，原、被告签订的《运营前物业协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，内容合法有效，双方当事人应恪守履行。物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务。本案中，虽然原告以被告从未提供符合《运营前物业协议》约定的物业服务为由主张被告返还2011年4月至2013年3月间的物业费共计1560000元，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告作为业主，如果认为原告没有完全履行物业服务合同约定的全部义务，可以请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非直接拒付物业费；其次，从原告提供的物业费发票来看，其交费的时间在其对应的物业费时间之后，故应视为原告在接受被告服务之后交纳了物业服务费；第三，从原告提供的限期整改通知书、临时查封决定书和行政处罚书及盈沣国际广场消防等问题的函来看，其载明的内容只能证明盈沣商业存在的消防隐患，且检查及处罚的对象均为盈沣商业，无法证明被告在提供物业服务过程中存在根本违约的情形；第四，本案中，盈沣商业与被告属于关联企业，尽管孙继甫系盈沣商业工作人员，但被告与案外人靓见广告签订的合同书和验收书中均存在孙继甫签字的情况，原告对此予以认可并支付了工程款之事实清楚、证据充分；结合原告提供的芝罘消防大队出具的责令限期整改通知书、临时查封决定书和行政处罚书上均载有“孙继甫”的签名，被告对此有理由相信孙继甫有权代表原告在物业服务满意度调查表上签字，被告对此也是知晓和认可的。故原告关于孙继甫的签字不能代表原告之抗辩，与事实不符，本院不予采信。因此，原告关于被告返还2011年4月至2013年3月的物业费共计1560000元（65000元×24个月）的主张，证据不足，理由不当，本院依法不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告烟台盈沣置业股份有限公司的诉讼请求。 案件受理费18840元，由原告烟台盈沣置业股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本6份，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审 判 长 张 译 丹 人民陪审员 于 永 红 人民陪审员 吕 其 杰 二〇一六年四月八日 书 记 员 赵琳（代）