海南省第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)琼97民终668号上诉人（原审被告）:周煜棋（曾用名周蕙荪），男，1935年12月20日出生，汉族，住海南省儋州市那大镇群英万福东七巷**号，身份证号码4600291935********。上诉人（原审被告）:雷小雄（曾用名雷盛雄），男，1973年4月11日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区红湖塘**号***室，身份证号码4304041973********。两上诉人共同委托诉讼代理人：杜永康，男，1966年4月13日出生，黎族，住海南省儋州市那大镇金融小区一街。被上诉人（原审原告）:周明，男，1960年2月11日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区贵州路屋仔村**栋*号,身份证号码4505011960********。原审第三人：广西北海亨达公司，现住所地不明，法定代表人不详。上诉人周煜棋、雷小雄因与被上诉人周明、原审第三人广西北海亨达公司所有权确认纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2015）儋民重字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月6日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。周煜棋、及其与雷小雄共同委托代理人杜永康、周明到庭参加诉讼，广西北海亨达公司经公告送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人周煜棋、雷小雄上诉请求：1、撤销儋州市人民法院（2015）儋民重字第4号民事判决；2、驳回被上诉人在一审中的诉讼请求；3、诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、现在的诉争房屋是没有权属证的，现在两份最直接的证据：第三人所汇入到儋县房产公司的购房汇票和儋县房产公司出具给被上诉人的购房收据。若从购买房屋合同行为发生来看的话，争议房屋就出现了两份购买房屋合同行为，从这两份购买合同行为发生的时间来看，本案第三人购房合同产生在先（1987年12月5日），被上诉人购房合同产生在后（1987年12月7日），以此说明诉争房屋被儋县房产公司一房两卖，根据确权优先的原则，诉争房屋也应判归第三人，尽管第三人有没到庭。但其支付购房款在先是事实，况且生效的行政判决也确认了第三人支付购房款在先的事实。再则第三人的公司是注销而不是撤销，尽管地址不明，法人不清，但该公司实体应在。所以一审法院以无视查明第三人支付该笔购房款的原因为由剥夺其物权优先归享是错误的。当时以周明、周琦、钟秀英名义购房是为了北海亨达公司在儋州设立分公司提供方便。实际购房人是第三人北海亨达公司。二、诉争房屋由第三人公司的法人、被上诉人的家人周兰荪以12.5万元的价格出卖给了上诉人雷小雄，虽然上诉人在举证时体现的是“赠与”，主要是为了登记办证避免交纳税收所致。上诉人雷小雄对诉争房屋所得就是一种名为“赠与”实为买卖的交易行为，有雷小雄父亲雷双悬与周兰荪的通话录音为据，该录音已在海南省高级人民法院再审庭审时当庭播放，被上诉人已明确自认是其父亲周兰荪的通话录音，有再审记录为证。以此说明无论诉争房屋是谁买，雷小雄都是以合理的价格取得了诉争房屋的善意取得者。一审法院认为上诉人未能提交充分的证据证明该房屋实际为上诉人购买与事实不符。上诉人认为该案诉争房屋，应根据物权法条“善意取得”判归雷小雄所有才符合法理。三、即使诉争房屋是被上诉人购买，但1987年现状实已不存在，现在的诉争房屋格局是翻扩建后的状态，加之被上诉人购买诉争房屋时也没有明确记载当时的面积方位，这属于合同约定不明确，对于这种约定不明确的证据，在没有其他证据佐证的前提下，是不能作为定案的依据，对其请求是不应得到支持的。被上诉人周明辩称：房子是周明买的，与公司没有关系。周煜棋、雷小雄提交的证据是虚假的。周明已经办理了房产证，周明买房在先，公司成立在后，买房与公司之间没有联系。被上诉人周明向一审法院起诉请求：1、判决海南省儋州市那大镇群英区万福东七巷8号房屋所有权属周明所有，周煜棋、雷小雄协助办理房屋产权证登记到周明名下。2、判决周煜棋、雷小雄承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：周兰荪、周蕙荪是同胞兄弟，彭姣是周兰荪、周蕙荪的姨妈，周兰荪与钟秀英系夫妻关系，周明、周琦系周兰荪、钟秀英的儿子，王玉珍系彭姣的女儿，雷盛雄系王玉珍的儿子。1987年12月5日，第三人通过转账的方式向儋县房地产开发公司付款63778.04元，该款项用于购买包括坐落于原儋县那大镇万福南七巷88号、89号、90号房产在内的四套房产。1987年12月7日，儋县房地产开发公司分别向周明、周琦、周兰荪出具收据，分别载明收到三人购房款转账各15944.51元。同年12月15日，原儋县人民政府将位于原儋县那大镇万福南七巷88号、89号、90号房屋分别登记到周明、周琦、钟秀英名下，房屋所有权证号分别为283号、284号、285号。1988年5月15日，一份加盖有“广西北海亨达公司儋县分公司”公章的公函交至原儋县建委房产办（“广西北海亨达公司儋县分公司”成立于1988年7月15日），该公函称：上述“三套房产”系周兰荪、周明、周琦于1987年用该公司的公款购得，而周兰荪、周明、周琦因不能偿还该欠款，其愿意将“三套房产”转由该公司购买。1992年5月15日，“儋县亨达公司”向原儋县房产管理所申请将上述“三套房产”变更登记到该公司名下。同日，原儋县房产管理所将上述“三套房产”变更登记在周蕙荪名下，房产地址依次变更登记为儋县那大镇群英区万福东七巷8号、10号、12号，《房屋所有权证》证号统一为“房证字第总分那-664号”，房屋产权性质为集体。（周煜棋向一审法院提交了“海南儋县亨达公司”的营业执照，法定代表人为周蕙荪，经查，“海南儋县亨达公司”未在儋州市工商局办理工商登记。）1994年10月25日，因周琦向儋州市房产管理所提出异议，一份加盖有“海南儋州市亨达公司”公章的公函交至儋州市房产管理所（“海南儋州市亨达公司”未在儋州市工商局办理工商登记）称：“关于我司的集体房产证，原名周蕙荪，请给予办理过房给周兰荪、钟秀英、周琦等叁人。特此证明。”同日，儋州市房产管理所将原登记在周明名下，后变更登记在周蕙荪名下的“8号房产”变更登记在钟秀英名下，《房屋所有权证》证号转为“房证字第3029号”；将原登记在周琦名下，后变更登记在周蕙荪名下的“10号房产”重新变更登记到周琦名下，《房屋所有权证》证号转为“房证字第3030号”；将原登记在钟秀英名下，后变更登记在周蕙荪名下的“12号房产”变更登记在周兰荪名下，《房屋所有权证》证号为“房证字第3031号”。1997年3月12日，以钟秀英的名义签订了一份《赠送房屋书证》，约定将“8号房产”赠送给彭姣；1997年3月13日以钟秀英、周兰荪的名义出具了一份《授权委托书》，载明委托王玉珍代为办理周兰荪、钟秀英两栋房屋所有权证过户给彭姣的手续。1997年3月14日，儋州市房产管理所以受赠为由，将“8号房产”登记在彭姣名下，《房屋所有权证》证号为“房字第50**号”。另，钟秀英否认《赠送房产书证》及《授权委托书》是其所签，称当时将房产变更登记到彭姣名下其并不知情，房产属周明所有，其无权将房产赠与他人。1999年9月19日，以彭姣与王玉珍的名义签订了一份《房屋继承协议书》，约定上述“三套房产”由雷盛雄“继承”。儋州市房产管理所于当日将“8号房产”变更登记到雷盛雄名下，并向雷盛雄颁发儋房权证那大字第038**号《房屋所有权证》。2011年8月31日，周明向一审法院提起行政诉讼，经审理后一审法院于2012年6月4日作出（2012）儋行初字第20号行政判决书，判决确认儋州市人民政府、儋州市住房和城乡建设局于1992年5月15日给周蕙荪颁发房字第总分那-664号《房屋所有权证》、于1994年10月25日给钟秀英颁发房证字第3029号《房屋所有权证》、于1997年8月11日给彭姣颁发房字第50**号《房屋所有权证》违法，并判决撤销于1999年9月19日给雷盛雄颁发的儋房权证那大房字第038**号《房屋所有权证》。周蕙荪、雷盛雄不服，向海南省第二中级人民法院提起上诉，本院于2012年12月18日作出（2012）海南二中行终字第44号行政判决书，以原儋县人民政府、原儋县房产管理所未经周明本人同意，仅凭海南儋县亨达公司单方申报的材料，将“8号房产”变更登记在周蕙荪名下，及后续行政行为均是以无偿转让或赠与或“继承”的原因办理变更登记和发证的，颁证机关在形式上未尽审慎审查职责，违反正当程序为由，判决：“驳回上诉，维持原判”。另查明，周兰荪原系第三人的法定代表人，现无法调取第三人的企业工商登记资料，亦无法查明第三人的状态。本案争议房屋长期由周煜棋、雷小雄管理、使用，对本案争议房屋进行了加建，庭审中周煜棋、雷小雄表示不要求在本案中就加建费用等提起反诉。一审法院认为，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明”。本案中，周明提供的《收据》是儋县房地产开发公司出具的，且载明收到周明的购房款，周明提供的房屋所有权证是原儋县人民政府将本案讼争房屋初始登记在周明名下的，确定该房产归周明所有的权属证明。虽然该房屋所有权证已被注销，但从生效的一、二审行政判决书认定的事实看，其注销是因颁证机关违反法定程序，形式上未尽审慎审查职责，错误将该房产发证给他人所致。而周煜棋、雷小雄提供的《特种转帐收入传票》也是第三人通过转账方式向儋县房地产公司支付购房款的凭据，但由于第三人不到庭参加诉讼，一审法院无法查明第三人支付该笔购房款的原因。周煜棋、雷小雄未能提交充分的证据证明该房产实际为第三人或周煜棋、雷小雄购买，亦未能提交充分的证据证明之后的转让行为系周明的真实意思的表示。从民事诉讼优势证据的角度分析，周明提供证据的证明力明显大于周煜棋、雷小雄所提供证据的证明力，故应认定周明与儋县房地产开发公司之间有购买房屋及交付购房款的房屋买卖合同行为的发生，该房屋买卖合同行为是双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效的民事法律行为。现周明主张对本案争议房屋的所有权，一审法院予以支持。本案争议房屋不属于周煜棋、雷小雄所有，也未登记在周煜棋、雷小雄名下，现周明要求周煜棋、雷小雄协助办理房屋产权证登记到其名下，没有事实和法律依据，不予支持。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条之规定，本案为物权请求权纠纷，不应适用诉讼时效的规定，故周煜棋、雷小雄关于周明的请求已超过法定的诉讼时效的抗辩理由，不予采信。第三人经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院依法进行缺席判决。本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第二十三条、第三十三条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、位于海南省儋州市那大镇群英区万福东七巷8号房屋所有权归周明享有。二、驳回周明的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点：一、购房主体是周明还是广西北海亨达公司；二、雷小雄是否构成善意取得。关于购房主体是周明还是广西北海亨达公司的问题。周煜棋、雷小雄提供广西北海亨达公司的《特种转帐收入传票》，证明购房款系广西北海亨达公司支付给儋县房地产公司。周煜棋、雷小雄上诉称房子虽然以周明的名义购买，但实际购房人是广西北海亨达公司。本院认为，在现实的房屋买卖中，实际出资人并非一定是购房人，如父母为子女出资购房、购房人向出资人借贷购房、出资人将出资赠与购房人等。是否为实际购房人，应看其出资是否具有购房的真实意思表示以及出资人与购房人之间“借名”买房法律关系是否存在。周煜棋、雷小雄主张周明与广西北海亨达公司之间系“借名”买房的关系，涉案房屋归广西北海亨达公司所有。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”的规定，周煜棋、雷小雄对其主张应举证证明。由于广西北海亨达公司不到庭参加诉讼，周煜棋、雷小雄仅凭据广西北海亨达公司的《特种转帐收入传票》无法证明广西北海亨达公司购房的真实意思表示和广西北海亨达公司与周明“借名”买房关系的存在。本案中，周明提供了儋县房地产开发公司出具的《收据》和原儋县人民政府颁发的争议房屋初始房屋所有权证。《收据》载明：“今收到周明同志交来的购房款”。周明提供的《收据》和房屋所有权证能证明周明与儋县房地产开发公司之间房屋买卖关系的存在。同时，1988年5月15日加盖有“广西北海亨达公司儋县分公司”公章的公函载明的涉案房屋“系周兰荪、周明、周琦于1987年用该公司的公款购得”进一步佐证了房屋购买主体系周明。其后房屋的转让，周煜棋、雷小雄未提供证据证明系周明真实意识表示。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”和第一百零八条第一款、第二款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”的规定，一审法院依据现有证据认定购房人和房屋所有权人系周明并无不当。关于雷小雄是否构成善意取得的问题。周煜棋、雷小雄称雷小雄已支付购房款给周明的父亲周兰荪，雷小雄构成善意取得。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，善意取得需要满足以下三个条件：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。本案中，雷小雄以继承方式取得的儋房权证那大房字第038**号《房屋所有权证》已被撤销，雷小雄主张其构成善意取得不符合上述法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，应予维持。周煜棋、雷小雄的上诉请求不能成立，应予驳回。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人周煜棋、雷小雄负担。本判决为终审判决。审判长  龙蜀娟审判员  康文举审判员  符嘉华二〇一六年十月二十八日书记员  邓业荣附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。