江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏10民终2154号上诉人(原审被告)：徐德厚。上诉人(原审被告)：周翠兰。两上诉人共同委托代理人：徐粉荣。两上诉人共同委托代理人：陈星明，江苏大扬律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：万学军。被上诉人(原审原告)：刘小雨。两被上诉人共同委托代理人：苏中强，江苏忠信义律师事务所律师。上诉人徐德厚、周翠兰因与被上诉人万学军、刘小雨房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省扬州市江都区人民法院(2016)苏1012民初1563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。万学军、刘小雨原审诉称：原被告系亲戚关系。1999年被告徐德厚所在单位江都市安装工程总公司（以下简称江安公司）集资建房。被告夫妻不想购买，遂主动将购房指标让与原告万学军。后原告万学军以被告徐德厚名义向江安公司缴纳了全部购房款53510.58元，其中包括房屋基价、政府代收费用、车库、水电增容费、清洁费、押金等全部各项费用。原告购买后，于2000年取得房屋，2001年对房屋进行装修并入住至今。2005年听说案涉房屋将办理房屋产权手续，被告夫妻与原告万学军订立协议一份，以书面形式再次确认将集资房屋所有权转让给原告，并将身份证、结婚证等相关证件全部交给原告用于办理房屋证件。2009年原告为改善居住条件，又对房屋进行了二次装修。2014年原告以被告徐德厚名义缴纳了房屋契税。2015年案涉房屋办理了房产证及土地使用权证。此后，原告要求被告协助办理房屋产权过户手续，被告一直不愿协助。故原告诉至法院，请求判令确认原被告房屋转让协议有效，两被告协助两原告办理房屋产权过户手续。徐德厚、周翠兰原审共同辩称：原被告是亲戚关系，因被告当时经济困难，故与原告口头达成意向，房子的集资款由原告给付，先由原告居住，但从未答应过把房子所有权转让给原告。原被告的转让协议是无效协议，应该驳回原告的诉讼请求。理由如下：1、该房所有者是被告，对该房的权利是限制所有权，受其单位事先约定的条件才允许转让，该条件不成就，则无权转让。徐德厚与单位江安公司为内部集资建房签订的协议第二条产权归属：房屋产权归乙方（徐德厚）所有，但除乙方及其家属子女外，其他人不得拥有该房的居住权。乙方在领房后须在甲方（江安公司）工作十年方可转让或出售该房。若乙方违约，甲方有权退还集资款并收回住房。而原告向法庭所举的证据在2005年，不足协议约定的十年，故被告取得后无权处理该财产。2、转让协议未注明房款，双方就转让价格没有谈妥，也是转让协议没有履行的原因之一。3、共同共有人周翠兰不知情，没有在该协议上签字，一方共有人擅自处理共有财产，应为无效协议，协议中徐德厚的字亦不是他本人所写。4、该房实际登记在徐德厚、周翠兰名下。根据物权法的规定，该房并没有转移产权，所以被告认为该转让协议没有效力。原审查明：两原告系夫妻，两被告亦为夫妻，同时原被告系亲戚关系。1998年6月19日，江安公司（甲方）与徐德厚（乙方）签订协议书一份，约定甲方采用内部集资方式自建宿舍楼两栋，乙方分得南栋106室面积约82平方米的住房一套，产权归属：房屋产权归乙方所有，但除乙方及其家属子女外，其他人不得拥有该房的居住权。乙方在领房后须在甲方工作十年方可转让或出售该房。若乙方违约，甲方有权退还集资款并收回住房。1999年11月30日，原告给付了徐德厚上述集资房的房价及其他相关费用合计53510.58元。后原告拿到坐落于扬州市江都区仙女镇龙川路155号江安公司宿舍楼南栋106室房屋，并于2001年左右进行了装修并入住。2005年5月5日，万学军与徐德厚签订书面协议，约定原98年徐德厚的建筑安装公司宿舍楼南栋四单元106室，经双方协定现转让给万学军，并由万学军办理房产证等一切手续，以后房产的一切事由与徐德厚没有任何关系。转让人处签名为徐德厚、周翠兰。2014年9月30日，原告缴纳了上述集资房的契税770.07元。2015年3月12日，上述房屋领取了房屋产权证，产权系徐德厚夫妻共同共有。2015年4月15日，上述房屋领取了土地使用权证，使用权系夫妻共享。后徐德厚因遗失两证，于2015年12月18日重新领取了房产证。2016年1月7日，重新领取了土地使用权证。原审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，根据讼争房屋的房款给付、装修、居住使用、契税缴纳等情况，认定原被告于房款给付之日即1999年11月30日前已经达成了坐落于扬州市江都区仙女镇龙川路155号江安公司宿舍楼南栋106室房屋的口头转让协议。被告抗辩原告付款仅是取得房屋的暂时居住权，且2005年5月5日的书面转让协议非被告签写，但未提供相应证据，本庭不予认可。被告抗辩共有人之一的周翠兰并不知情，但从原告实际入住讼争房屋多年及双方的亲戚关系考虑，周翠兰不知情明显不符合常理。被告抗辩原被告的房屋转让协议与集资建房协议中的产权归属条款相悖，故属于无效协议。本庭认为原告取得房屋多年，江安公司从未提出异议，且集资建房协议中的转让条件早已成就，被告在订立转让协议后取得完全处分权，该协议有效。现讼争房屋办理了产权手续，具备过户登记的条件，故原告要求确认原被告的转让协议有效，被告履行协助过户义务的诉求，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第六十条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、确认原告万学军、刘小雨与被告徐德厚、周翠兰订立的转让坐落于扬州市江都区仙女镇龙川路155号江安公司宿舍楼南栋106室房屋的协议有效；二、被告徐德厚、周翠兰于本判决生效之日起十日内协助原告万学军、刘小雨将上述房屋的产权证及土地使用权证过户登记至原告名下，过户费用由原告负担。本案受理费减半收取40元，由被告徐德厚、周翠兰负担。判决后，徐德厚、周翠兰不服，向本院提起上诉称：1、涉案房屋是徐德厚单位集资所建，根据徐德厚与其单位的内部约定，上诉人取得的是限制所有权，故其不可能与被上诉人订立转让协议，即使订立了转让协议也是无效的；2、虽然集资款来源于被上诉人，但上诉人并没有转让房屋，给予的只是临时居住权；3、上诉人是基于双方亲戚关系，并且被上诉人当时同意支付2000元（实际未给），才同意将房屋给被上诉人临时居住的；4、涉案房屋是集资房，具有福利性质，上诉人不可能将自己的福利白送给被上诉人；5、2005年5月5日的书面协议，上诉人完全否认，徐德厚并未在协议上签字，周翠兰也签名也非本人所签，即使该协议存在也是无效的。综上，请求二审查明事实，依法改判。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖关系。首先，涉案房屋的购房款来源于被上诉人万学军一方，上诉人并未实际支付购房款。上诉人认为其与万学军之间存在53510.58元的借贷关系，但时隔十几年被上诉人未曾向上诉人主张过还款，上诉人也从未主动还款，显然与正常民间借贷的履约模式不合，因此该款项应当认定为被上诉人向上诉人支付的购房款。其次，涉案房屋一直为被上诉人家庭所使用，并且被上诉人对房屋进行了装修，在这十几年间，上诉人对被上诉人使用和修缮涉案房屋未曾提出过异议，也未曾向上诉人主张过房租或者要求返还房屋，这就进一步表明双方之间在多年前确实存在房屋买卖关系。再次，上诉人认为自己是房屋所有权人理应自行承担涉案房屋的契税，但是时隔多年涉案房屋的契税仍然是由被上诉人缴纳，由此也可以看出上诉人当时也认可已将涉案房屋转让给了被上诉人。最后，许志兰、周恒进等与双方当事人都具有亲属关系的证人证言可以相互印证，证实当年上诉人将房屋转让给被上诉人的事实。至于上诉人提出2005年书面协议上的签名非本人所签的问题，本院认为由于被上诉人已支付了购房款，涉案房屋也于多年前就已为被上诉人占有使用，书面协议只是对双方之前履约行为的确认，故无论该书面协议是否存在都不影响双方业已形成的法律关系。上诉人认为因其与单位之间存在十年不得转让涉案房屋，故双方之间房屋转让协议应当无效。本院认为根据合同相对性原则，上诉人与单位之间的约定并不能约束被上诉人，并且涉案房屋目前已经符合转让的条件，故双方之间进行房屋转让并不违反法律规定。综上所述，上诉人徐德厚、周翠兰的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人徐德厚、周翠兰负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长 柏 鸣代理审判员 韩 冰代理审判员 唐宏杰二〇一六年十月十八日书 记 员 羊 燕