福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0203民初10691号原告：惠扬（厦门）房地产发展有限公司，住所地厦门市火炬高新技术产业开发区火炬园火炬路321号，统一社会信用代码91350200612007019Q。法定代表人：严文亮，董事长。委托诉讼代理人：郑鹭丹，福建首嘉律师事务所律师。被告：孙志岗，男，1964年11月22日出生，汉族，户籍地厦门市思明区，现住厦门市思明区，原告惠扬（厦门）房地产发展有限公司（以下简称惠扬公司）与被告孙志岗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告惠扬公司的委托诉讼代理人郑鹭丹，被告孙志岗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。惠扬公司向本院提出诉讼请求：1.孙志岗立即将厦门市思明区白鹿路××B704室房屋退还给惠扬公司；2.孙志岗向惠扬公司支付拖欠的占有使用费26737.1元。事实和理由：1996年10月9日，惠扬公司与孙志岗签订《房屋租赁合同》，约定因市政府旧城改造，孙志岗原住地被惠扬公司征用拆迁，惠扬公司提供坐落白鹿路B幢××B704室（现为××B704室）房屋，面积57平方米，每月租金170.3元，租赁期限自1996年12月15日至2001年12月15日止；每月25日前至惠扬公司物业管理部门缴交清楚，逾期未交同意按日加征缴纳租金2%的滞纳金，如逾期三个月不交，惠扬公司将诉至法院追收。后，惠扬公司依约将讼争房屋交付给孙志岗使用，但孙志岗自2003年4月起即欠交租金至2016年5月长达157个月，虽经多次催讨，但至今仍未支付。孙志岗辩称，其对惠扬公司主张的未付租金起始时间予以确认，但其系因公司私自提高租金标准，又未尽维护维修义务，也并非讼争房屋产权人才未支付租金。讼争房屋系安置房，而非承租房屋，惠扬公司无权要求其腾退房屋；另，其对惠扬公司主张的租金金额不予确认，其只确认拖欠157个月的租金，但每月租金只愿意按103.9元支付，而不同意按原告主张的每月170.3元支付；因惠扬公司物业管理人员一直更换，其根本不知道找谁缴交租金，故不同意支付违约金，且其从1996年到2001年都是按照每月170.3元支付租金，惠扬公司应当将差额部分退还给孙志岗。本院经审理认定事实如下：1992年7月10日，厦门市计划委员会作出一份厦计投（1992）249号《关于同意新建鸿山小区（二期）拆迁安置房项目的批复》，同意惠扬公司在鸿山大厦南侧新建拆迁安置房一幢，本项目主要应作为建设范围及鸿山小区（二期）拆迁安置用房。1993年7月14日，厦门市人民政府作出厦府【1993】地293号《厦门市人民政府关于鸿山小区商品房二期建设用地的批复》，同意向惠扬公司出让在交叉口处的东南侧国有土地面积11214.561平方米，作为其兴建鸿山小区商品房建设用地。后因鸿山小区（二期）拆迁安置房项目建设需要，孙志岗原实际居住的思明区之七室房屋（以下简称60号之七室房屋）需拆除。1995年2月13日，惠扬公司（甲方）与孙志岗（乙方）就60号之七室房屋的拆迁安置事宜签订了一份《拆迁安置协议书》，约定甲方根据乙方租赁的房屋使用面积及家庭人口结构的实际情况，安置给乙方两房一厅一套；乙方应于95年2月28日前搬迁完毕，逾期不搬的，由有关行政主管部门申请强制搬迁；原房屋建筑面积为27.12平方米，安置房超出原房建筑面积部分，按1994年重置价标准的15%计算分配费，分配费应在领取安置房钥匙时一次性交清；甲方安排周转房过度期限不超过两年，逾期按厦府（1992）综131号文有关规定处理。该协议书签订后，60号之七室房屋已依约交付惠扬公司拆迁，孙志岗亦于1996年8月26日向惠扬公司支付了分配费9450元，双方遂于1996年10月9日根据《前述拆迁安置协议书》之约定，签订一份《房屋租赁合同》。2003年3月24日，双方又重新签订一份《房屋租赁合同》，约定因市政府旧城改造，孙志岗原住地被惠扬公司征用拆迁，现惠扬公司提供白鹿路B幢××704室房屋（现门牌号为××B704室，以下简称讼争房屋）出租给孙志岗作为住宅使用，使用面积57平方米，每月租金170.3元，租赁期限自2001年12月15日起至2006年12月15日止，房屋月租金额由惠扬公司根据市现行《公有住宅租金标准》核定，房屋结构、用途、设备及租金标准变更时，其租金也得相应调整。上述《房屋租赁合同》签订后，惠扬公司依约将讼争房屋交付孙志岗使用，孙志岗支付租金至2003年3月份止，自2003年4月1日起至今的租金尚未支付；讼争合同约定的租赁期间届满后，双方未再续签合同，但孙志岗至今仍继续使用该房屋。本案审理中，惠扬公司原诉求为：1.孙志岗立即将该房屋退还给惠扬公司；2.孙志岗向惠扬公司支付拖欠的自2003年4月1日起至2016年5月31日期间的租金26737.1元及违约金8000元；并主张讼争房屋系其向部队所购买，具备部队合法建房的相关手续，但尚未办理权属登记。经本院向双方当事人释明讼争租赁关系属无效后，惠扬公司将原诉讼请求变更为现诉求。本院认为，讼争合同约定的租赁期间届满后，孙志岗继续使用讼争房屋，惠扬公司亦未提出异议，故双方就讼争房屋形成不定期租赁关系。惠扬公司虽主张讼争房屋系其向部队购买，但并未就此事实进行举证，也未就建设讼争房屋时已取得建设工程规划许可证进行举证，故根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，惠扬公司与孙志岗就讼争房屋形成的租赁关系属无效。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，因孙志岗至今仍实际使用讼争房屋，惠扬公司要求其参照合同约定的租金标准支付拖欠的自2003年4月1日起至2016年5月31日期间的占有使用费26737.1元，于法有据，本院予以支持。另，双方系因60号之七室房屋的拆迁安置而形成讼争租赁关系，惠扬公司作为拆迁人，负有依法安置被拆迁人的义务；然，惠扬公司提供给孙志岗的安置房屋即讼争房屋并无合法建设手续，并因此事由导致讼争租赁关系无效，惠扬公司对讼争租赁关系无效存在过错。综上情形，根据公平诚信原则，在惠扬公司未能向孙志岗提供其他合法安置房源前，对其要求孙志岗腾退讼争房屋之诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定判决如下：一、被告孙志岗于本判决生效之日起十日内向原告惠扬（厦门）房地产发展有限公司支付厦门市思明区白鹿路91号B704室房屋自2003年4月1日起至2016年5月31日期间的占有使用费26737.1元；二、驳回原告惠扬（厦门）房地产发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费334元，由原告惠扬（厦门）房地产发展有限公司负担77元，被告孙志岗负担257元；款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员  林月蓉二〇一六年十月十二日书记员  龚扬帆附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(7672,0)?)》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。