重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终5402号上诉人(原审被告）:高霞,女,1975年4月7日出生，汉族。委托诉讼代理人:王宇斌,男，1970年7月26日出生，汉族。被上诉人（原审原告）:重庆交院江南大学城置业有限公司,住所地重庆市南岸区土桥七公里村（重庆交通学院内）。法定代表人：李光敏，总经理。委托诉讼代理人:杨晓红,重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人:樊先仪,重庆索通律师事务所律师。上诉人高霞为与被上诉人重庆交院江南大学城置业有限公司（以下简称交院置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2014)南法民初字第06571号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年7月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。高霞上诉请求：撤销原判；改判交院置业公司向高霞支付赔偿金51680元、退还保证金3000元；上述赔偿达成后，高霞归还租赁场地给交院置业公司，并配合人民法院监督交院置业公司按房地产权证上标注将租赁场地恢复为车位；判令交院置业公司及其关联的重庆天景物业服务有限公司严格履行《物业管理条例》及《重庆市物业管理条例》，加强小区安保及服务。事实和理由：一审对于高霞提供的关于失窃案及《学府大道69号业主（临时）公约》等证据视而不见，对于本应由交院置业公司承担的责任未作调查和认定。一审忽略法律公开公平公正原则，对于双方权利义务未同等对待，高霞确实按照约定履行了自己的义务，反而是交院置业公司未按照合同约定全面履行义务，故意拖延至合同终止而逃避其应当承担的责任和义务，交院置业公司违约失职在先导致高霞无法返还房产而产生纠纷，交院置业公司必须退还履约保证金。本案不仅涉及租赁合同，还涉及物业服务合同关系，虽然交院置业公司不是物业服务企业，但其按租赁合同向高霞收取了物管费，又与其关联公司重庆天景物业服务有限公司在产生纠纷后互相推诿，误导一审法院判决，本案中该两公司应共同承担对高霞的赔偿责任。对于一审判决高霞向交院置业公司支付从2014年1月16日起的占有使用费的计算方法，存在事实不清，偏袒一方的问题，一审已经查明交院置业公司从2014年1月22日起对高霞租赁的商铺断水断电，造成高霞无法经营，该商铺丧失合同约定的正常经营功能，价值最多只能按原值的三分之一计算。另外，由于交院置业公司施工围栏封闭，造成部分场地事实上已被变相收回，高霞实际使用面积不足合同约定的三分之一，故占有使用费应按原合同约定租金的九分之一计算为每月388元。高霞租赁商铺因为多次被盗，高霞极少进货，经营现状远不足以维持基本生活。本案一审期间，商铺再次被盗。对于高霞三次被盗的损失，交院置业公司及其关联公司重庆天景物业服务有限公司应共同承担第一次被盗损失37440元的20%及第二、三次被盗损失55240元的80%，共计51680元。交院置业公司辩称，双方租赁合同期限届满，合同终止，高霞应该返还租赁物，其拒不返还构成违约，保证金不应退还，高霞还应当支付房屋占用费。关于高霞所称被盗事件，根据合同约定，租赁期间应由高霞采取合理措施防盗，交院置业公司不具有为高霞防火防盗的义务。高霞要求赔偿无事实和法律依据。高霞提到的物业服务问题与本案不是同一个法律关系。高霞对其主张的赔偿没有提起反诉，不属于本案审理范围。一审判决正确，要求驳回高霞的上诉请求。交院置业公司向一审法院起诉请求：高霞立即返还租赁房屋，支付房屋占用费从2014年1月16日起按每月3500元计算至返还房屋时止，保证金3000元不予退还。一审法院认定事实：原告系位于南岸区学府大道69号美梦城真附1号车库的所有权人。2013年7月14日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《租赁合同》，约定：“第一条1.1甲方同意将位于中国重庆市南岸区学府大道69号美梦成真4号楼空置区域（具体位置详见合同附图），及其设施（见附件二《租赁物业交付表》）（以下简称该租赁物业）出租给乙方。1.4租赁期限自2013年7月16日至2014年1月15日止。租期到期后，甲方将不再续租。第二条2.1.22013年7月16日至2014年1月15日止，租金为3500元/月，大写叁仟伍佰元，不缴纳物业管理费，水、电、气、清洁费等其他费用需按物业公司相关标准缴纳。第三条3.1乙方在签订本合同后1个工作日内，向甲方交纳履约保证金，金额为3000元。第九条9.1租赁期满后，甲方将不再与乙方续签租赁协议。9.2租赁期满后10日内，乙方应将房屋及附属设施、设备等完好交还甲方。不得有留存物品妨碍房屋的正常使用，乙方同意对合同期满后留存在房屋内的一切物品放弃所有权，同意甲方有权将房屋内留存物品任意处置，由此可能造成的费用及一切法律责任由乙方承担。属甲方所有的一切设施，乙方不得拆除和移动，如有损坏照价赔偿。第十条10.1凡有以下任何一种情况发生，均视为乙方单方面违约，乙方缴纳的履约保证金作为违约金，不予退还，如乙方违约行为给甲方造成的损失超出了履约保证金金额，乙方对超出部分仍负有赔付责任。同时甲方有权随时解除本合同，有权委托物业公司实施停水、停电等相关措施，并收回商铺。1、……10、合同期满后10天内未搬离并退铺的”。2013年7月14日被告签署《说明》一份，内容为：“本人高霞（身份证号xxx)准备租赁美梦城真4号楼空置区域（具体位置详见合同附图），对于合同第一条1.4款约定中的内容‘租赁期限自2013年7月16日至2014年1月15日止。租赁到期后，甲方将不再续租’及合同第九条约定中的内容‘9.1租赁期满后，甲方将不再与乙方续签租赁协议。9.2租赁期满后10日内，乙方应将房屋及附属设施、设备等完好交还甲方。不得有留存物品妨碍房屋的正常使用，乙方同意对合同期满后留存在房屋内的一切物品放弃所有权，同意甲方有权将房屋内留存物品任意处置，由此可能造成的费用及一切法律责任由乙方承担。属甲方所有的一切设施，乙方不得拆除和移动，如有损坏照价赔偿。9.3租赁期满，乙方需将已交清相关费用的清单复印件提供给甲方，作为双方结算的依据。9.4租赁期满或合同提前终止时，乙方应将所承租的租赁物业及其设施恢复到交接时的原貌，或在甲方认可的情况下保持完好无损状态下退还甲方，并办理房屋途欢手续。’明确知晓，无异议。特此说明”。庭审中，被告认为该《说明》并非其真实意思表示，系迫于压力所签，但未提交相应证据。合同签订后，原告与被告均按照合同约定履行了合同义务。2014年1月8日原告向被告出具《商铺撤场告知书》，载明“因您所租赁的美梦城真4号楼商铺空置区域（具体位置详见合同附图）商铺的租赁合同于2014年1月15日到期，现我司特此函告贵方，自2014年1月15日起解除与贵方的租赁合同关系。按照合同约定，合同到期后，甲方将不再续租，请贵方于2014年1月15日前务必完成商铺内物资的搬移，特函告贵方在2014年1月15日前搬离室内物品完善退铺手续。……”由于被告在2014年1月15日前未搬离租赁房屋，2014年1月16日原告向被告出具《关于要求限期退还商铺的函》，载明“您所租赁的美梦城真4号楼商铺空置区域（具体位置详见合同附图）商铺的租赁合同于2014年1月15日到期，按照合同约定，合同到期后，我司将于贵方解除合约关系，不再继续租赁该商铺给贵方。截止2014年1月15日贵方未按照合同约定到我司办理退铺手续，现我司特此函告贵方，请贵方于2014年1月22前务必完成商铺内物资的搬移并完善退铺手续，我司将从2014年1月22日起对该商铺停止供水供电并收回商铺。……”。2014年5月22日重庆索通律师事务所向被告发出《关于要求限期退还商铺的函》，要求被告及时退还商铺。另查明，《租赁合同》中约定的4号楼空置区域即房地产权证上标注的车位96-101。合同到期后被告一直占用房屋至今。庭审中，原告请求从2014年1月16日起至被告还房时止，按合同约定的租金3500元/月计算房屋占用费。被告认为原告出租给被告的房屋并非商铺，而是车位，故不同意按3500元/月计算房屋占用费。庭审中，被告称2012年2月经原告同意后被告调整经营范围，投入资金巨大，如果2014年1月还房，对被告将造成巨大的经济损失。被告所租赁的房屋于2013年8月9日、9月12日两次被盗，要求原告赔偿。商铺由被告的父母亲和姐姐经营，由于原告从2014年1月22日起对商铺断水断电，造成被告无法正常经营，故请求原告赔偿三人的误工费，误工费以2014年职工平均工资计算。庭审中，原告认为被告的上述请求与本案无关。一审法院认为，由于被告未提交证据证明其所签的《说明》一份并非被告的真实意思表示，故对被告辩称该份《说明》系其被迫所签的抗辩理由不予采信，对《说明》的真实性予以确认。原告与被告签订的《租赁合同》及《说明》是双方当事人的真实意思表示，合同有效，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，租赁期限自2013年7月16日至2014年1月15日止。合同期满后，原、被告的合同权利义务终止。被告应根据合同约定，向原告履行还房的义务。被告拒不返还的行为违反了合同的约定，应由被告承担违约责任。对于原告请求的房屋占有使用费，参照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费，即按3500元/月计算，从2014年1月16日起计算至被告还房时止。对于保证金，由于被告逾期还房，违反了合同第十条的约定，原告有权不予退还保证金3000元。对于被告要求原告进行赔偿，由于被告未在本案中提起反诉，本案不予审理，被告可另案起诉。综上，一审根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、高霞于本判决生效之日起十日将位于南岸区学府大道69号美梦城真附1号车库第96-101号车位退还给重庆交院江南大学城置业有限公司。二、由高霞支付重庆交院江南大学城置业有限公司房屋占有使用费（以3500元/月为基数，从2014年1月16日起计算至还房时止）。三、重庆交院江南大学城置业有限公司房屋有权不予退还高霞保证金3000元。四、案件受理费492元，由高霞承担（此款由重庆交院江南大学城置业有限公司垫付，高霞支付上述款项时一并付清）。”高霞在二审中出示了照片六张，拟证明其于2015年8月15日就商铺第三次被盗向公安机关报案，公安民警到场勘察的事实，以及因为施工围栏阻隔，商铺使用面积仅余不足三分之一的情况。交院置业公司质证后以对照片真实性和关联性不予认可。经审查，本院对一审判决查明的事实予以确认。二审中另查明，高霞以与本案二审上诉请求相同的诉讼请求另案提起了一审诉讼。本院认为，基于高霞在租赁合同期限届满后继续占有租赁物而拒不返还的事实，一审判决认定其违约并承担返还租赁物、按原租金标准支付占有使用费且保证金不予退还的违约责任有充分的事实和法律依据。高霞未提起反诉而直接以交院置业公司应当承担其被盗损失赔偿责任为由在本案中提出的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。交院置业公司是否应对高霞被盗承担赔偿责任应当另案处理，不影响本案判决结果。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费492元由上诉人高霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  周海燕代理审判员  周 舟代理审判员  陈 莹二〇一六年十月十二日（）书 记 员  刘德宝