苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2015）园民初字第03293号原告史漫漫。委托代理人曹鑫发，江苏孙吴律师事务所律师。委托代理人邢志华，江苏孙吴律师事务所实习律师。被告许建明。被告顾云芳。被告潘金香。上述两被告共同委托代理人许建明，系本案被告。第三人潘利华，原告史漫漫诉被告许建明、顾云芳、潘金香动迁房买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月25日立案受理，依法由审判员杨俊适用简易程序独任审判，于2015年11月4日第一次公开开庭审理了本案。本院追加潘利华作为第三人参加诉讼，并适用普通程序，由审判员杨俊与人民陪审员孙令奇、邱火根组成合议庭，于2016年4月8日第二次公开开庭进行审理。原告史漫漫及其委托代理人曹鑫发、邢志华，被告顾云芳、潘金香的委托代理人许建明，第三人潘利华到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告史漫漫诉称，苏州工业园区群星苑79幢1103室（实际编号为群星苑三区47幢1103室）系三被告取得拆迁安置房屋。2011年12月23日，三被告与原告签署了房屋买卖合同，约定三被告在取得房屋产权证书并符合房屋过户条件后五日内，与原告办理房屋网签合同手续，并协助原告进行房产过户登记。原告已经按照合同履行了支付购房款的义务，但三被告在取得1103室房屋产权证书后，迟迟不和原告办理网签合同手续，致使原告无法取得房屋产权证。原告因此诉讼至法院，请求：1、判令三被告履行与原告签署的房屋买卖合同义务，办理网签合同手续并协助原告办理房产过户转移登记手续。2、判令三被告支付原告违约金，从三被告取得房产权属证书之日计算至签订网签合同之日，暂从2015年7月5日计算至2015年8月25日为7000元，赔偿原告聘请律师费用12000元，合计19000元。3、诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告两次变更诉请后确定诉讼请求为：请求判决确认三被告与原告签订的群星苑三区47幢1103室的房屋买卖合同有效，本案诉讼费用由被告承担。被告许建明、顾云芳、潘金香辩称，被告认为双方签订的房屋买卖合同无效。被告许建明陈述，因儿子患××住院需要钱，于是想找潘利华借钱，借了25万元左右，将涉案的47幢1103室抵押给了潘利华。2011年12月，潘利华让我出面与原告签订房屋买卖协议，该协议是在我家里签的，当时有我一家三口人、潘利华和原告在场，就在一张字上签字，我和我老婆顾云芳、母亲潘金香都签字了，之后由潘利华将房屋交付给了原告。我当时收到了1万元，因为我已经与潘利华买卖过该房屋的，之后的房款支付问题我就不清楚了。我此后通知过原告去过户，原告说他与潘利华之间的账目还没有弄清楚，我拿不到房屋余款，向冯春花借钱并且把房子抵押给了冯春花。第三人潘利华认为原被告签订的房屋买卖合同有效。潘利华陈述：当时许建明的儿子得××需要钱治疗，开始是借了我大约24万元，后来陆陆续续又借了一部分钱，总共借给许建明大约30万元，就把群星苑三区47幢1103室的房屋卖给我了，房屋钥匙也交给了我，我一开始把房屋出租了。2011年，我需要用钱就通过中介认识了史漫漫，通过许建明把47幢1103室卖给了史漫漫，和史漫漫谈的房款是35万元，许建明和他老婆、母亲都是同意的。然后由姑苏律师事务所的律师到了许建明的家里见证，在场人包括我和原被告，许建明、顾云芳在合同的尾部签字。因为许建明已经收了我的房款，所以在签订上述房屋买卖合同时都商量好了，史漫漫的房款直接支付给我，我在签订合同的第二天就把房子交给了史漫漫。经审理查明，2007年1月31日，被告许建明代表其家庭与苏州工业园区拆迁事务中心签订拆迁私有住房产权调换协议书，许建明、顾云芳、许尧祺、许仁根、潘金香五人共同安置位于苏州工业园区群星苑79幢604室、79幢1103室、91幢205室等房产。许仁根于2007年10月18日死亡，许尧祺于2010年12月2日死亡。2015年2月6日，许建明、潘金香、许秋红、郭香妹在苏州市中新公证处办理遗产继承公证，公证机关查明事实后认定：被继承人许仁根的遗产应由其妻子潘金香、子女许建明、许秋红、父母亲、继母郭香妹共同继承，因潘金香、许秋红、郭香妹表示要求放弃对被继承人许仁根的上述遗产继承权，且许仁根的亲生父母亲均先于许仁根死亡，故被继承人许仁根的上述遗产由许建明一人继承。同日，许建明、顾云芳两人办理涉及许尧祺的遗产继承公证，公证机关查明事实后认定：被继承人许尧祺的遗产应由其配偶、子女、父母许建明、母亲顾云芳共同继承，因许尧祺终身未婚无子女，故被继承人许尧祺的上述遗产由许建明、顾云芳两人共同继承。2015年5月18日，苏州工业园区群星苑三区47幢1103室登记于被告许建明名下，另有安置人顾云芳、潘金香，建筑面积为49.18平方米。2015年7月14日，该房产办理抵押登记，抵押给案外人冯春花。2011年12月23日，原告史漫漫（乙方）与被告许建明、顾云芳、潘金香（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将坐落在苏州工业园区群星苑79幢1103室（建筑编号），房屋实际编号为群星苑三区47幢1103室出售给乙方，房屋面积40平方米，总价为35万元，房款按照实际建筑面积，每平方米8750元价格据实结算；如因面积多出，需要乙方补交房款的，最多补房款不超过三万元。合同第三天约定付款方式为：1、乙方于2011年12月31日交付甲方履约定金7万元。2、双方约定乙方于2011年12月31日前支付甲方房款18万元。3、乙方于2012年6月30日前支付甲方房款5万元。4、剩余房款5万元待甲方取得房屋产权证书以后，双方办理网签合同并积极配合乙方办理过户手续结束后或甲方将该房屋公证委托乙方全权代理办理过户手续后，乙方三个工作日内一次性支付给甲方。每期付款以后，甲方收到后应出具收据给乙方。合同第五条约定，2、甲方具备办理该房屋产权手续条件后，应及时积极配合有关部门办理甲方名下的房屋产权证书，并交纳相关税费（契税。工本费等）。3、房屋产权办理到甲方名下所需缴纳的相关费用由甲方支付，办理到甲方名下后，甲方应自领取之日起五个工作日内，通知乙方去办理过户手续。4、甲方取得该房屋产权证书以后并符合房屋过户条件以后五个工作日内，甲方应当按本合同约定的房屋成交价等内容和乙方签订房屋部门规定的办理房产过户所需的网签合同，提供与过户有关的手续及资料等，并协助乙方办理该房产的过户转移登记手续。合同尾部注明：因甲方、乙方互不熟悉，由潘利华介绍认识，为确保合同履行，现潘利华自愿作为甲方履行合同的担保人，担保事项为：1、房屋信息的真实性；2、甲方积极协助乙方过户；3、保证甲方不一房二卖。合同尾部甲方处由“许建明”“顾云芳”签字字样，乙方处由史漫漫签字，担保人处为潘利华签字。被告许建明在庭审中否认该房屋买卖合同尾部“许建明”的签字为其所签，但同时又承认在房屋买卖合同中其中一页上签字。同日，原告史漫漫与被告许建明签订了《补充协议》，双方就群星苑三区47幢1103室房屋买卖事宜约定如下：1、买卖双方约定2011年12月30日签订群星苑三区47幢1103室房屋买卖合同，卖方史漫漫支付卖方许建明房款（含定金）总计25万元整。2、买方史漫漫于2011年12月24日支付卖方许建明一万元房屋定金。被告许建明认可收到该1万元定金。原告在签订房屋买卖合同后居住使用该房屋至今。2011年12月31日，潘利华代许建明出具了收条，收到原告房屋定金及购房款合计24万元。2012年7月13日，潘利华再次出具收条，确认收到原告购房款5万元，余款5万元在房屋过户时再付清。另查，被告许建明、顾云芳、潘金香曾与第三人潘利华签订了《房屋买卖合同》，将涉案的群星苑三区47幢1103室出售予潘利华，房价为32万元。2011年12月19日，许建明（甲方）与潘利华（乙方）签订了协议书，约定：1、现因乙方以付给甲方31万元整（原成交价为32万元），现甲乙双方一致同意转让给第三方，价格为35万元整（详见另一律师见证书）。2、甲方同意支付乙方1万元整作为补偿，在第三方第一次支付25万元中，乙方提前24万元整，甲方拿一万元整，第二次第三方支付5万元整由乙方提前。3、在原房（群星苑47幢1103室）取得土地证、产权证时，第三方支付5万元中，甲方拿2万元整，乙方支取三万元整。注：第三方支付5万元整为过户交易。以上事实，由原告提交的房屋买卖合同、产权登记信息、公证书、户口注销证明、私有住房产权调换协议书、现场测量表、房款收条、协议书等证据，以及双方庭审陈述予以证实。本院认为，当事人对其主张的事实及抗辩的理由应当提交证据证明。被告许建明虽否认涉案房屋买卖合同最后一页的尾部“许建明”的签字为其书写，但同时又认可在房屋买卖合同某一页上签字，也未否认与原告签订房屋买卖合同的事实。第三人潘利华与原被告均有紧密关系，知道涉案买卖合同的签订经过，且作为担保人在涉案买卖合同中签字，其关于房屋买卖事实及合同签订经过的陈述与原被告基本一致，可信度较高。第三人确认房屋买卖合同尾部的“许建明”“顾云芳”均为该两人亲笔所签。同日，许建明与史漫漫也签订了补充协议，许建明也取得了该补充协议约定的1万元定金，涉案房屋交付原告居住使用至今，被告均未提出异议。根据以上事实，本院认定原告史漫漫与被告许建明、顾云芳之间存在签订关于买卖群星苑三区47幢1103室买卖合同的事实，该房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，本院认定该房屋买卖合同依法成立、有效。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：确认原告史漫漫与被告许建明、顾云芳于2011年12月23日签订的《房屋买卖合同》有效。案件受理费收取80元、财产保全费2020。合计2100元，由被告许建明、顾云芳、潘金香负担。该款项已由原告预交，本院不再退还，三被告应连同上述款项一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 长  杨 俊人民陪审员  孙令奇人民陪审员  邱火根二〇一六年四月八日书 记 员  韦 玮