大连经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）开民初字第5279号原告：中国人民解放军沈阳军区大连房地产管理局，住所地大连市沙河口区玉华街22号。法定代表人：苏颖军。委托代理人：李德仲。被告：韩戈。委托代理人：王孝楠，辽宁智库律师事务所律师。原告中国人民解放军沈阳军区大连房地产管理局诉被告韩戈房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月11日作出（2015）开民初字第1066号民事判决。宣判后，被告韩戈不服，向辽宁省大连市中级人民法院提起上诉。辽宁省大连市中级人民法院于2015年9月11日作出（2015）大民二终字第1155号民事裁定，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告的委托代理人李德仲，被告的委托代理人王孝楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告在2011年5月7日通过公开竞价招租方式，取得了原告位于金州新区董家沟房地产的承租权。2011年5月11日，原、被告签订沈辽（2011）014002号《军队房地产租赁合同》，合同约定，沈辽字第7403、7404号座落房屋建筑面积6866平方米、场地面积80936.26平方米由被告承租，租期自2011年5月22日起至2016年5月21日止。年租金165万元，于每合同年的前十日内交付，逾期30日原告有权解除合同。同日，原、被告签订沈辽（2011）014003号《军队房地产租赁合同》，合同约定，沈辽字第7405号座落���屋建筑面积1100平方米、场地面积88145.20平方米，由被告承租，租期自2011年5月22日起至2016年5月21日止，年租金80万元，于每合同年的前十日内交付，逾期30日原告有权解除合同。现被告拖欠2014年10月应付租金245万元多次催要未果，且存在拆除原告营房进行建设活动等违约行为，故原告诉至法院，要求解除原、被告于2011年5月11日签订的沈辽（2011）014002号、沈辽（2011）014003号《军队房地产租赁合同》及《补充协议》；被告立即腾退上述合同中约定的房地产，该房地产中的不动产全部归原告所有；被告向原告支付租金126.5万元（自2014年10月15日起至2015年4月21日止）、自2015年4月22日起按每日6712元支付房屋占用费至腾退之日止；支付逾期付款滞纳金29.4万元（以245万元为基数，按日千分之三计算，原告只主张其中的29.4元）及违约金24.5万元。被告辩称：一、根据合��约定及相关法律规定，部队房管局应承担一次性为韩戈办理五年有效期《军队房地产租赁许可证》的整体义务。部队房管局在合同履行中每年办理有效期一年许可证的履行行为，本身即属违约；而部队房管局至第三年甚至未能为韩戈办理证件，更属明显违约。1、从合同约定的角度：《军队房地产租赁合同》第七条第（五）款约定，部队房管局“负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》”，根据《军队房地产租赁合同》第三条及《补充协议》第一条等合同全文理解，这里的许可证期限显然应当是一次性包含整个租赁期限五年的，而不应当如部队房管局在合同履行中所操作的，每年新办有效期仅为一年的许可证。2、从法律规定的角度：根据2005年修订的《军队空余房地产租赁管理规定》第十八条“军队空余房地产租赁实行先缴费后发证制度。租期超过1年的，军队单位领证前至少上缴1年的空余房地产出租收入应缴经费，租期不足1年的应当足额上缴空余房地产出租收入应缴经费”的规定，可知，军队房地产管理部门是可以办理“租期超过1年”（即有效期超过一年）《军队房地产租赁许可证》的。上述《军队空余房地产租赁管理规定》第二十九条第三款“《军队房地产租赁许可证》每年审验一次”；以及建设部、国家工商行政管理总局、国家税务总局、中国人民解放军总后勤部《关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》第六条“严格实行租赁年检制度。军队出租单位必须每年第一季度到军队房地产管理部门申报租赁管理情况，办理租赁项目年检手续，审验《军队房地产租赁许可证》”的规定，在按全部租赁期限办理了《军队房地产租赁许可证》后，之后只需要每年进行一次“审验”，而不应当如部队房管局在合同履行中所操作的，每年新办有效期仅为一年的许可证。综上，部队房管局应当一次性为韩戈办理整个租期五年对应的《军队房地产租赁许可证》，这是其应承担的不可分割的整体义务。部队房管局在合同履行中，每年都新办有效期一年的许可证的履行方式，本身已属违约；进而部队房管局未履行办理五年租期许可证的整体义务（至第三年即未能办证），更属明显违约。二、部队房管局违约在先，韩戈有权行使“后履行抗辩权”、“同时履行抗辩权”及“不安抗辩权”，依法暂时拒绝向房管局支付第四年租金。如上，本案不争的事实基础是：五年期租赁合同履行过程中，部队房管局未能为韩戈办理有效期五年的《军队房地产租赁许可证》；甚至在已收取了韩戈前三年的租金的情况下，第三年却未能为韩戈办理许可证。部队房管局显然违反了《军队房地产���赁合同》第七条第（五）款的约定。故在房管局租期第三年即已违约在先、租期第四年至今仍然继续不履行办证合同义务的情况下，韩戈有权依据《合同法》第六十六条、第六十七条第六十八条的规定，行使“后履行抗辩权”、“同时履行抗辩权”及“不安抗辩权”，依法暂时拒绝向房管局支付第四年租金。三、部队房管局主张“先缴费后办证”，没有法律依据及合同依据。1、部队房管局主张“韩戈先缴费，部队房管局后办证”，并不符合《军队空余房地产租赁管理规定》第十八条的规定。《军队空余房地产租赁管理规定》第十八条规定，规范的并不是部队房管局与韩戈这一对租赁合同相对方，而是规范的“军队单位”与“总后勤部和军区级单位”之间的关系，即，此处规定的是作为出租人的部队房管局须向其上级单位先缴费，并非直接规定了作为承租人的韩戈���缴费；且此处部队房管局是向上级单位缴纳“应缴经费”，而不是全额“出租收入”。部队房管局引用该规定而主张韩戈先交租金、部队房管局后办证，法律理解错误。2、根据《军队房地产租赁合同》的约定，也并不能得出“先缴费后办证”的结论。（1）如上已述，严格按照合同约定来看，租赁许可证应当是由部队房管局先行为韩戈办理（有效期五年，每年审验），而不应当是每年要求韩戈先交租金、部队房管局再办证。（2）双方合同第四条“租金按年结算。乙方于每合同年的前十日内交付甲方”，第七条第（五）项规定部队房管局“负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》”。根据上述合同约定可知，韩戈是在合同年开始后的10天内交纳租金，而要承租房屋开展经营，前提必须是先办证，只有先办证，才能保证合同年开始时即为合法经营，从这个角度也应当理解是部队房管局先办证、韩戈后缴费。否则如果按照部队房管局的观点，除非韩戈在合同年开始之前提前交纳租金，否则，如果韩戈按“合同年开始10日内”的约定交纳租金，然后部队房管局再给办证，必然会出现一定期限的“无证经营”，岂不是不符合逻辑，岂不是合同约定的交纳租金的期限本身违法。四、部队房管局主张解除合同、腾退房屋及支付占用费、违约金的诉请不应得到支持；部队房管局主张支付租金的请求也不应得到支持。1、本案系部队房管局违约在先，故其主张解除合同的诉讼请求，不应得到支持；在此基础上部队房管局提出的腾退房屋、支付占用费及违约金的诉讼请求，也不应得到支持。2、至于部队房管局主张支付租金的诉讼请求，也不应当得到支持。自租期第三年开始之日（2013年10月10日）至今，部队房管局一直未能按照约定为韩戈办理《军队房地产租赁许可证》，导致韩戈根本不能合法使用案涉房地产。故从公平、合理的角度，在未能纠正违约行为、为韩戈办理许可证之前，部队房管局无权要求韩戈支付租金；而韩戈已支付的第三年度租金，也应当顺延抵顶之后正常履行期间的租金。上述处理方式在各地司法实务中是有充分依据的，例如北京高院2013年《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第6条即明确：“6、从事经营活动的承租人以租赁房屋存在行政管理限制致其无法办理营业执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？实践中应区分以下情形处理：……（2）……。租赁合同存续期间发生的租金，可以根据承租人是否实际使用租赁房屋、租赁房屋瑕疵是否影响承租人实际经营、租赁合同目的是否实现、当事人过错程度等因素酌情予以减免”。合同履行至2014年9月16日时，原告向被告明确发出了通知，书面许可被告拆除原有破旧营房，新建房屋改造行为，该通知函是原告一审中提供的证据七。原告主张被告第三年晚交4个月租金导致原告审批时出现障碍我们认为不能成立，我们认为是原告不予办理而不是不能办理。综上，恳请人民法院依法驳回部队的诉讼请求，维护韩戈的合法权益。经审理查明，2011年5月11日，原、被告签订沈辽（2011）014002号《军队房地产租赁合同》，合同约定：原告位于大连市金州新区董家沟街道沈辽字第7403、7404号房地产（房屋建筑面积6866平方米、场地面积80936.26平方米）由被告承租，租赁用途为办公、商用，租期自2011年5月22日起至2016年5月21日止，年租金165万元，租金按年结算，于每合同年的前十日内交付。合同第七条第五项约定，原告负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》。合同第八条第三项约定，被告不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得原告书面同意，费用自理，权属归原告所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给原告。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向原告提供建设方案，在原告按规定报经军队主管部门批准并由原告出具书面同意后实施，费用由被告自理，权属归原告所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给原告。合同第十一条约定，被告违反合同第八条约定行为的，原告有权解除合同，同时，被告应当向原告支付违约金16.5万元。被告逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，原告按滞交经费总额的千分之三向原告加收违约金，逾期30日原告有权解除合同。同日，原、被告签订沈辽（2011）014003号《军队房地产租赁合同》，合同约定：原告位于大连金州新区董家沟街道沈辽字第7405号房地产（房屋建筑面积1100平方米、场地面积88145.20平方米）由被告承租，租赁用途为果园生产，租期自2011年5月22日起至2016年5月21日止，年租金80万元，租金按年结算，于每合同年的前十日内交付。合同第七条第五项约定，原告负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》。合同第八条第三项约定，被告不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得原告书面同意，费用自理，权属归原告所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给原告。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向原告提供建设方案，在原告按规定报经军队主管部门批准并由原告出具书面同意后实施，费用由被告自理，权属归原告所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给原告。合同第十一条约定，被告违反合同第八条，原告有权解除合同，同时，被告应当向原告支付违约金8万元。被告逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，原告按滞交经费总额的千分之三向原告加收违约金，逾期30日原告有权解除合同。2011年10月15日，原告向被告交付了案涉房地产。2012年8月10日，原、被告签订补充协议，约定上述两份租赁合同租赁期调整为自2011年10月15日起至2016年10月14日止。被告向原告交付了前三年度的租金，其中第三合同年度租金系在原告2014年1月28日发出催交通知后，被告于2014年2月13日向原��交付。2012年3月21日，原告书面通知被告，同意被告在租赁场地内设立围挡和按经营需要改建修复营区内的房屋。2013年4月22日，原告书面通知被告，提出因被告在修复过程中擅自将原有营房全部拆除，违反约定，要求被告停工。2014年9月10日，被告向原告提交书面意见，提出因原告房屋无法继续使用，才拆除房屋5218平方米，承诺恢复修建被拆除的房屋，在租期期满时，连同其它所有建设的房屋及设施无完好的交还原告；同时要求继续承租营区，由被告负责租赁项目的建设和费用，完善相关手续，承诺按约定“汽车露营地”项目建设的房屋和设施，期满时无条件无偿完好的归原告所有。2014年9月16日，原告书面通知被告，同意“汽车露营地”项目意见，并要求被告按时足额交付租金，确保租赁合同正常履行。原告办理了前两年度的《军队房地产租赁许可证》，其后未再办理。2015年3月9日，被告向原告发出书面意见，陈述被告在案涉场地建设面积27000平方米房屋，称因原告没有办理《军队房地产租赁许可证》，导致原告无法办理工商执照等手续，故没有支付2015年度租金。另，本次庭审审理时，原告明确要求被告腾退坐落在大连市金州新区董家沟街道沈辽字第7403号、辽沈字第7404号（面积为80936.26平方米），第7405号（面积为88145.20平方米）的场地及地上全部建筑物、构筑物。本院所确认的上述事实，有原告提供的《军队房地产租赁合同》、《补充协议》、军队房地产整体坐落租赁交接书、《军队空余房地产租赁管理规定》、通知四份、情况说明两份、军队有偿服务收费专用票据，被告提供的照片及原、被告当庭陈述笔录等在案为凭，证据材料业经当庭质证和本院审查，能够证明案件事实，作��定案证据。本院认为，根据原告、被告诉辩主张及理由，本案焦点问题为：1、原、被告之间签订的《军队房地产租赁合同》及《补充协议》是否应予解除；2、被告是否应向原告腾退案涉房地产，该房地产中的不动产是否应全部归原告所有；3、原告要求被告支付租金126.5万元、违约金及房屋占用费的诉讼请求应否支持。一、关于第一个焦点问题，原、被告之间签订的《军队房地产租赁合同》及《补充协议》是否应予解除。原、被告签订的两份《军队房地产租赁合同》及《补充协议》均系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告按照合同约定将案涉房地产移交给了被告，被告应当按照约定足额支付租金。2014年10月15日至2015年10月14日期间租金245万元（80万元+165万元），被告应于2014年10月25日前给付原告，被告始终未支付，违反了合同约定，根据合同第十一条第二项规定，被告逾期交付租金超过30日，原告有权解除合同，故原告请求解除原、被告于2011年5月11日签订的沈辽（2011）014002号、沈辽（2011）014003号《军队房地产租赁合同》及《补充协议》符合合同约定，本院予以支持。二、关于第二个焦点问题，被告是否应向原告腾退案涉房地产，该房地产中的不动产是否应全部归原告所有。因原、被告双方合同第八条第（三）项约定对承租房屋进行改造、增扩固定设施及在承租场地上新建和添建建筑物、构筑物的，经原告同意后。权属归原告所有，租赁期满后或解除合同时，必须完好地无偿移交给原告，且原告已经书面同意被告对营房进行修复改建及进行汽车露营地项目建设计划，被告也承诺改建后房屋归原告所有，故被告应向原告腾退案涉房���产，该房地产中的不动产应全部归原告所有。三、关于第三个焦点问题，原告要求被告支付租金126.5万元、滞纳金、违约金及房屋占用费的诉讼请求应否支持。根据合同法规定，当事人可以约定一方解除合同条件。解除合同的条件成就后，解除权人可以解除合同。合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告仍应当支付合同履行期间的房屋租金，即自2014年10月15日起至2015年4月21日期间租金126.5万元，原告要求被告支付租金126.50万元诉讼请求符合法律规定，予以支持。合同解除后，被告占用案涉房地产期间应当支付占用费，因占用期间仍在原合同约定的履行期间，参照合同标准计算占用费符合本案实际情况，自2015年4月22日起至实际腾退之日，被告应当按日6712元（245万元÷365天）标准支付占��费。被告没有按照合同约定时间支付租金，根据合同第十一条第（二）项约定应当支付违约金，但合同约定的日千分之三的违约金计算标准明显过高，原告就此主张的违约金数额29.4万元系在合同约定的基础上自行下浮调整，但因案涉合同约定合同解除后房屋的添附物归原告所有，原告主张违约金29.4万元数额过高，本院酌定原告损失应为中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失（以欠付租金126.5万元为基数，自2014年10月26日起至实际给付之日止）为宜。关于原告主张被告违反合同第八条第三项约定擅自拆除营房和进行建设活动请求被告支付违约金24.5万元（8万元+16.5万元）的诉讼请求，因原告已经书面同意被告对营房进行修复改建及进行汽车露营地项目建设计划，被告也承诺改建后房屋归原告所有，故被告拆除部分营房及进行建设并不违反合同约定，原告该项诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。被告关于原告未办理军队房地产租赁许可证违约在先，故被告行使“同时履行抗辩权”、“不安抗辩权”、“后履行抗辩权”不支付原告租金的抗辩意见，因《军队空余房地产租赁管理规定》第十八条规定：军队空余房地产租赁实行先缴费后发证制度。租期超过一年的，军队单位领证前至少上缴1年的空余房地产出租收入应缴经费，租期不足1年的应当足额上缴空余房地产出租收入应缴经费。发证机关凭上缴经费报告书和银行划款凭证复印件，核发军队房地产租赁许可证，并确定有效期限。本案中，当年度的租金对应当年度的军队房地产租赁许可证。被告先交租金，原告才能为被告办理军队房地产租赁许可证，可见合同年度租金与合同年度的租赁许可证是有先后履行顺序的。2013年10月15日至2014年10月14日期间的军队房地��租赁许可证原告没有办理，起因在于被告未按照规定交纳该合同年度租金，被告过错在先。2015年度的租金，被告以原告未办理当年度的军队房地产租赁许可证为由行使同时履行抗辩权拒绝交付的抗辩意见，本院不予采纳。而2015年度的租金交付与2014年度的军队租赁许可证办理虽然履行时间有前后，但在2014年度合同期已经过去，办理军队房地产租赁许可证已无可能，被告以行使“后履行抗辩权”为由拒绝缴纳2015年度租金完全不履行合同主要义务的抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第六十七条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于合同法司法解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告中国人民解放军沈阳军区大连房地产管理局与被告韩戈于2011年5月11日签订的沈辽（2011）014002号、沈辽（2011）014003号《军队房地产租赁合同》及2012年8月10日签订的《补充协议》；二、于本判决生效之日起三十日内，被告韩戈向原告中国人民解放军沈阳军区大连房地产管理局腾退坐落在大连市金州新区董家沟街道沈辽字第7403号、辽沈字第7404号（面积为80936.26平方米），第7405号（面积为88145.20平方米）的场地及地上全部建筑物、构筑物，上述不动产全部归原告中国人民解放军沈阳军区大连房地产管理局所有；三、于本判决生效之日起十日内，被告韩戈支付原告中国人民解放军沈阳军区大连房地产管理局租金126.5万元及利息（以126.5万元为基数，自2014年10月26日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算），并自2015年4月22日起按每日6712元标准支付房屋占用费至实际腾退之日；四、驳回原告中国人民解放军��阳军区大连房地产管理局的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30712元，保全费5000元，合计35712元，由被告韩戈负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判长  孔繁盛审判员  许 山审判员  张晓琳二〇一六年四月八日书记员  王 琪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于合同法司法解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。