天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2015）滨塘民初字第11280号原告李宪忠，自由职业。委托代理人李坤，天津滨悦律师事务所律师。委托代理人李宇光，天津滨悦律师事务所律师。被告天津市众生汇投资有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽宜昌里7-6-601。法定代表人王英育，总经理。被告王英育。原告李宪忠与被告天津市众生汇投资有限公司（以下简称第一被告）、王英育（以下简称第二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月10日立案受理后，依法由审判员周丽艳适用简易程序，公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。原告李宪忠的委托代理人李坤、第一被告的法定代表人王英育、第二被告到庭参加第一次诉讼，原告李宪忠的委托代理人李宇光、第一被告的法定代表人王英育、第二被告到庭参加第二次诉讼。本案现已审理终结。原告李宪忠诉称，2011年5月17日，原、被告签订《租房协议》，约定原告将其自有的位于塘沽金江路美韵家园＊＊＊号房屋（别墅）出租给第一被告使用，租期10年，租金前五年为每年85000元，以后递增。协议期限为2011年8月1日至2021年7月31日，第二被告作为担保人在该协议上签字。协议签订后，被告如约给付了2011年8月至2013年7月的房租。自2013年8月起，被告以种种借口拖欠租金。在原告的一再催促下，被告仅给付了部分租金，至今仍欠原告房租。被告租赁房屋期间，长期拖欠房屋物业费、采暖费，原告多次催要未果。2015年8月，原告无奈拨打110报警，民警出警后对双方进行调解，被告同意一个月内支付原告拖欠房租及其他相关费用。但此后，被告又开始找借口拒不给付。鉴于被告已失去继续履行合同的诚意，故原告要求解除双方租房协议。鉴于被告长期拖欠原告房租、物业费、采暖费等费用，存在严重违约行为，故根据双方租房协议第九条的规定，被告应向原告支付相应违约金。鉴于第二被告为租房协议的担保人，故其应与第一被告承担连带责任。原告在庭审后明确诉讼请求：1、判决解除原、被告之间的《租房协议》，二被告将其承租的位于塘沽金江路美韵家园＊＊＊号房屋（别墅）腾空交还给原告；2、判决二被告连带给付原告拖欠的房屋租金205000元（2013年8月至2016年7月31日止）、物业费13613元、暖气费34629元，并给付逾期利息（自起诉之日至实际给付之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、判决二被告连带给付原告违约金80000元；4、判决二被告承担案件受理费等全部诉讼费用。原告针对其诉讼请求，提交证据如下：证据一、房产证，取得产权证的时间是2007年11月27日，证明原告系诉争房屋所有权人；证据二、原告与被告于2011年5月17日签订的租房协议，证明原、被告双方存在着租赁关系，第二被告在担保人处签字，自愿对第一被告承担相关责任，合同第九条明确约定如被告违约则要承担违约责任；证据三、银行明细查询单，证明被告于2012年8月19日支付原告50000元租金，此后以种种理由拒绝支付房租，已构成根本违约，原告有权解除合同；证据四、物业费票据两张、催款通知单一张，证明被告拖欠原告2011年8月1日至2015年12月31日物业费共计13613元；证据五、采暖费欠费明细，证明被告拖欠2011年至2016年采暖费34629元，滞纳金51292元；证据六、接警单，证明2015年8月原告以被告拖欠原告房租等相关费用为由报警，经民警调解，被告同意1个月内支付，但被告没有支付。第一被告辩称，当时因为我租房时，房屋产权人是个公司，原告是该公司的股东之一，由于产权分配到原告名下，当时我和公司的一个律师签订的合同，装修说不能低于49万，前租房人将房屋搞的非常混乱，我当时装修已经超过了50多万，我们本着长期租赁才下决定去装修。由于投资不利，资金困难，我们就一再和原告协商，我换过一次手机号，后来又换回来了，所以才联系上原告。物业费等我不知道怎么个交法，所以没有交。供暖是因为一直没有达到供暖要求，每次都低于18度，所以没有交。我多次和原告协商，我们刚刚进入投资缓和的阶段，如果原告停止租用也可以，那么就应该把装修费用协调进去，因为当时我和原产权人协调过这个，他们是同意的，是和林州四建的律师刘浩协商的，他们的董事长也是知道的，所以我们才花费了这么多钱装修。第一项诉请我不同意，我可以腾空，但要把后期的装修费用双方进行协调，同意给付第二项的租金、物业费、暖气费，但不同意支付利息及违约金，不同意解除合同，第三项违约金不同意，第四项请法院判决。第一被告针对其抗辩意见，提交证据如下：证据一、租房协议，乙方只盖了我公司的章，骑缝也是我公司的章，没有我本人签字；证据二、专用收据两张，证明开始租房时出租方并不是原告，而是林州四建，这85000元交给了刘浩，也就是林州四建，另外还有50000元没有收据，也交给了刘浩。第二被告辩称，同意第一被告的答辩意见。承租人是公司，不是我个人，在担保人处的签字也不是我本人所签。原告应该告公司，不是告我。第二被告针对其抗辩意见，提交证据如下：证据一、租房协议，乙方只盖了我公司的章，骑缝也是我公司的章，没有我本人签字；证据二、专用收据两张，证明开始租房时出租方并不是原告，而是林州四建，这85000元交给了刘浩，也就是林州四建，另外还有50000元没有收据，也交给了刘浩。经审理查明，坐落于天津市滨海新区塘沽（区）美韵家园＊＊＊号房屋的产权人为本案原告，该房屋于2007年11月27日登记在原告名下。2011年5月17日，原告与二被告签订“租房协议”，约定原告将上述房屋出租给第一被告使用，租期10年，自2011年8月1日至2021年7月31日。协议第三条关于租金及给付：前五年每年租金85000元，首年租金分两次付清，第一次租金于本协议签订时支付50000元，第二次租金于2012年1月1日前给付剩余的35000元。第六、七年每年租金100000元，第八、九、十年每年租金120000元。除首年外，其余每年各期租金第一被告按年一次性给付，租金给付日为每年的7月1日之前。生活用电、水、电视、采暖及其他设施由第一被告使用，产生的费用由第一被告按时、足额缴纳，如有失误造成麻烦，第一被告自行解决，确需原告出面协助解决时，第一被告应支付原告必要费用。协议第六条关于装修约定，第一被告装修改造的用工、用料费用不少于490000元的预算计划，否则租期仅为五年每年租金85000元并按照第三条给付方式支付。协议第九条约定，第一被告应严格遵守本协议的各项约定，未按约定履行任何一项均构成违约，应承担违约金责任，违约金为十年租金总和的20%。在该协议最后一页，有原告签字，第一被告盖章，担保人处有第一被告法定代表人的签名，对此签名第二被告本人予以否认，但未向本院提出鉴定申请，其庭后提交本院的“租房协议”中担保人处为空白。协议签订后，第一被告对房屋进行了装修并实际使用至今，租金给付至2013年7月31日止。后第一被告于2013年8月19日支付原告2013年8月1日至2014年7月31日期间的租金50000元，尚欠35000元至今未支付。此后，原告一直使用涉诉房屋，未再支付租金。第一被告使用房屋期间，拖欠2013年8月1日至2015年12月31日期间的物业费及2011年至2016年间的采暖费34629元，原告已交纳物业费13611.87元，但原告未交纳采暖费。另查，本院庭审后对原告本人进行了询问，原告陈述合同履行之初，被告要求向原告交纳房租要求原告为被告出具收据，原告系个人，故而由林州四建的法务刘浩找到林州四建，由林州四建为原告出具了房租收据，实际房租由原告收取。原告系林州四建副经理。上述事实，有原、被告陈述及其提供的证据在案证实。本院认为，原告系涉诉房屋的产权人，原告与二被告签订的“租房协议”，系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。协议签订后，双方均应依协议约定，履行各自权利义务。原告将房屋交付第一被告使用，第一被告应按协议约定，按时足额支付租金。现第一被告自2013年起未按时足额支付租金，已构成违约，原告要求解除“租房协议”，本院准许。协议解除后，第一被告作为房屋实际使用人应将涉诉房屋腾出交给原告使用。关于装修问题，因合同的解除系被告违约造成，如原告同意利用装饰装修，应在利用价值范围内予以适当补偿，双方可另行解决。庭审中第一被告同意给付原告拖欠的至2016年7月31止的租金205000元及物业费13613元、采暖费34629元，本院照准。因双方对交纳租金的时间明确约定为上一年的7月1日前，故第一被告逾期支付租金，应自该年度的7月2日起按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息，原告自愿要求自起诉之日即2015年12月10日起至实际支付之日止给付利息，系对自身权利的减让，本院不予干涉。协议的解除，确系第一被告违约，原告要求的违约金，第一被告认为偏高，原告未向本院举证证明其实际损失的多少，且涉诉房屋第一被告仍在使用期间，本院支持了原告要求支付租金的诉讼请求，故对原告提出的违约金的诉讼请求，本院不予支持。第二被告虽否认其在协议中担保人处的本人签名，但未提出鉴定申请，故第二被告作为担保人应对上述给付责任承担连带给付责任。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告李宪忠与被告天津市众生汇投资有限公司、被告王英育于2011年5月17日签订的“租房协议”；二、被告天津市众生汇投资有限公司于本判决生效后三十日内将坐落于天津市滨海新区塘沽（区）美韵家园＊＊＊号房屋腾出交给原告李宪忠使用；三、被告天津市众生汇投资有限公司于本判决生效后十日内给付原告李宪忠2013年8月1日至2016年7月31日期间的租金共计205000元并自2015年12月10日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率支付利息；四、被告天津市众生汇投资有限公司于本判决生效后十日内给付原告李宪忠2011年8月1日至2015年12月31日物业费13613元、采暖费34629元，共计48242元；五、被告王英育对上述第三、四项承担连带给付责任；六、驳回原告李宪忠的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6300元，由原告负担1500元，由第一被告负担4800元（第二被告承担连带给付责任）。（原告已付清，第一被告负担部分于本判决书生效后十日内给付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于天津市第二中级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，视为放弃上诉）。审 判 长  周丽艳审 判 员  殷 隽人民陪审员  巩世华二〇一六年四月二十五日书 记 员  程 珊