浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙03民终01278号上诉人（原审被告）：温州市安庆建设开发有限公司，住所地：瑞安市玉海街道万松路1号（四楼）。法定代表人：陈庆育，董事长。委托代理人：胡奎，浙江品和律师事务所律师。委托代理人：胡小东，浙江品和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：瑞安市国土资源局，住所地：瑞安市万松东路146号。法定代表人：林杰，局长。委托代理人：纪可伟，系该局用地审批科科长。委托代理人：余心海，浙江玉海律师事务所律师。上诉人温州市安庆建设开发有限公司因建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2015）温瑞民初字第2095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月26日受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，合议庭认为没有新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理。本案现已审理终结。原判认定，2013年3月25日，原告瑞安市国土资源局决定对锦湖街道信心村、胜利村、二号村旧村改造安置地块的国有土地使用权挂牌出让，将以下相关事宜予以公告：项目名称包括商品房及安置房，商品房供地方式为出让，安置房供地方式为划拨，根据两部分建筑面积比例计算其分摊土地使用权面积，本宗地安置房由上述三村经济合作社委托商品房用地受让人代建，须在2014年9月1日前开工，2017年9月1日前竣工，开工时间以取得施工许可证并实际进场施工为准，竣工时间以单位工程质量验收评定合格时间为准，不得分期建设。交付土地项记载：参加本次挂牌活动的申请人在递交申请前，应自行到出让地块的现场进行详细勘查，充分了解本宗地及周边的通水、通电、通路、地质、环境等情况，一旦提交申请即视为对出让人按现状条件交付土地没有异议并全部接受，并对有关承诺承担法律责任。商品房用地竞得人付清全部出让价款和有关违约金后，出让人按现状条件向竞得人交付土地。在办理交付土地手续后，商品房用地竞得人方可申请土地使用权初始登记和抵押登记。特别说明与要求项记载：安置房和商品房必须统一规划、统一设计、统一施工、统一建设标准、统一竣工验收、统一物业管理，建设工程经竣工验收合格后分别移交上述三村经济合作社。公告另记载了其他内容。商品房及安置房用地均坐落于虹桥路以东、瑞枫公路连接线以南、花周路以北，没有区分具体地域。2013年3月22日，原告和瑞安市公共资源交易中心公示《国有建设用地使用权挂牌出让须知》，该文件记载挂牌出让人为原告，委托瑞安市公共资源交易中心具体组织实施。2013年4月26日，瑞安市公共资源交易中心出具《成交确认书》，确认被告温州市安庆建设开发有限公司竞得上述三村旧村改造安置地块出让地块的国有建设用地使用权。2013年5月13日，原告与被告订立《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定出让宗地总面积为36029平方米，其中出让宗地面积为7856.88平方米。2013年7月26日前将出让宗地交付给受让人，未约定现状土地条件，定金为17040000元，定金抵作土地出让价款。土地出让价款为85200000元，2013年5月26日前支付42600000元，2013年10月26日前支付42600000元。被告同意在2014年7月24日之前开工，在2017年7月24日前竣工。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让造成的直接损失。合同另约定了其他事项。2013年5月18日，被告认为出让土地上存在违法建筑，要求缓交土地出让金。2013年5月24日，被告向原告账户汇款25560000元，原告出具收据，收据记载收到被告价款25560000元。2013年10月25日，原告制作《出让金催缴通知单》，告知被告只按时缴纳42600000元，尚欠42600000元，要求被告尽快缴纳42600000元及相应的违约金。2013年11月18日，被告收到该通知单。2013年12月26日，原告制作《出让金催缴通知单》，告知被告只按时缴纳42600000元，尚欠42600000元，要求被告尽快缴纳42600000元及相应的违约金。2013年12月27日，被告收到该通知单，同时要求原告暂缓点时间，被告决心做好此项目，尽早缴纳出让金。2013年12月20日，被告向原告出具《关于要求延缓缴纳土地出让金的报告》，确认于2013年5月26日按时缴纳第一期土地出让金42600000元，要求原告延期三个月缴纳第二期土地出让金，对12月26日前发生的滞纳金给予减免，此后三个月的滞纳金不予计算。2013年11月9日，被告对安置房进行了开工仪式，对土地进行了平整。2014年5月23日，原告出具收据，收据记载收到被告土地出让价款11000000元。2014年9月10日，原告制作《出让金缴纳提醒通知单》，告知被告只缴纳第一期出让金42600000元及第二期出让金11000000元，要求被告尽早缴纳余下款项31600000元及相应违约金。2014年11月18日，瑞安市锦湖街道办事处向瑞安市人民政府上报《关于锦湖街道信心、胜利、二号等三村旧村改造项目办理供地手续的请示》，该文件记载旧村改造安置用地仍有7间房屋未办理产权注销登记手续，其中4间村集体与户签订安置补偿协议，导致国土局无法办理安置房分摊土地的供地。商品房与旧村改造安置房用地为共用宗地，如果不尽快办理旧村改造安置用地供地手续的话将会影响房开公司办理施工许可手续及土地初始登记手续，特向市政府请示要求市政府同意后由国土局先予办理供地手续。2015年2月11日，被告向原告账户汇款31600000元，原告向被告出具收据，收据记载收到被告价款31600000元。2015年2月12日，原告向被告出具《关于缴纳锦湖街道信心村、胜利村、二号村旧村改造安置多余地块违约金的函》，要求被告支付违约金共计17271360。次日，被告收到该函件。2015年2月13日，原告出具收据，收据记载收到被告土地出让价款17040000元。2015年1月29日，瑞安市住房和城乡规划建设局颁发建设用地规划许可证，许可证记载用地单位为被告及瑞安市锦湖街道胜利村、信心村、二号村经济合作社，用地项目名称为胜利村、信心村、二号村旧村改造工程。2015年7月10日，原告签发《国有建设用地划拨决定书》，划拨建设用地使用权人为瑞安市锦湖街道信心村经济合作社、胜利村经济合作社、二号村经济合作社。2015年7月28日，原告签发《建设用地批准通知书》，批准用地面积为28172平方米，该通知书记载2016年10月9日前开工，2019年10月8日前竣工。2015年7月29日，原告向上述三个村的经济合作社签署《国有建设用地交地确认书》。瑞安市国土资源局于2015年7月9日向原审法院起诉，请求判令被告温州市安庆建设开发有限公司支付土地出让价款的逾期违约金合计27768320元，其中第一期25560000元的逾期日期为2013年5月26日至2013年5月27日，逾期1日，违约金数额为25560元，第一期17040000元的逾期日期为2013年5月26日至2014年5月23日逾期362日，违约金数额6168480元，第一期6040000元的逾期日期为2014年5月24日至2015年2月11日，逾期257日，违约金数额为1552280元，第二期42600000元逾期日期为2013年10月26日至2015年2月11日，逾期470日，违约金20022000元；共计27768320元。案件受理费由被告承担。原判认为，原告与被告订立的《国有建设用地使用权出让合同》系双方当事人的真实意思表示，不存在合同无效的情形，合同有效，双方当事人应按合同的约定履行义务。双方约定被告于2013年5月26日、2013年10月26日各支付42600000元，原告在2013年10月25日、2013年12月26日制作的《出让金催缴通知单》，已确认被告缴纳42600000元，尚欠42600000元，表明原告已将被告支付的定金17040000元抵作土地出让款，加上2013年5月24日被告支付的25560000元，两项款共计42600000元，不存在被告未按期支付第一期土地出让款42600000的事实。原告诉称被告逾期支付第一期土地价款，与事实不符，原审法院对该主张不予支持。被告未按合同的约定在2013年10月26日前支付第二期土地出让金，应承担违约责任。由于双方约定每日千分之一的违约金过高，被告要求以银行贷款同期利率的4倍计，故原审法院确定按每月2%的标准计算违约金，其中11000000元的违约金从2013年10月27日算至2014年5月22日计为1518000元，31600000元的违约金从2013年10月27日算至2015年2月10日计为9922400，共计11440400元。被告辩称原告出让的土地不具备动工开发的条件，被告在竞拍土地时对旧村改造地块无法办理相关手续是不知情的，由于原告在其挂牌须知与公告中规定参加本次挂牌活动的申请人在递交申请前，应自行到出让地块的现场进行详细勘查，充分了解本宗地及周边的通水、通电、道路、地质、环境等情况，一旦提交申请即视为对出让人按现状条件交付土地没有异议并全部接受，原告已按期交付土地，故被告的主张没有事实与法律依据，应不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）〉》第二十九条的规定，判决：一、被告温州市安庆建设开发有限公司向原告瑞安市国土资源局支付逾期付款违约金11440400元，款于本判决生效后十日内交本院转付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告瑞安市国土资源局的其他诉讼请求。本案受理费180642元，由原告瑞安市国土资源局负担106218元，被告温州市安庆建设开发有限公司负担74424元（被告于本判决生效后十内到原审法院缴纳上述受理费）。宣判后，温州市安庆建设开发有限公司不服，提起上诉称：第一，本宗地块包括商品房、安置房，共用一块土地，统一规划、涉及、建设，系根据面积虚拟分摊，没有明确分界线。被上诉人瑞安市国土资源局直至2015年7月28日才签发安置房的建设用地批准通知书，系被上诉人未按时交付土地。第二，出让土地并非“净地”，由于旧村改造安置工作不到位，纠纷不断，该项目的供地手续无法办理，导致后续的一系列手续无法办理。第三，合同约定被上诉人应于2013年7月26日交付土地，还应办理土地交地手续，按当时的土地条件不能交付。即使是合同所称的现状土地，被上诉人也没有办理交付手续。第四，挂牌须知系格式条款，内容明显对上诉人不利。仅可作为要约邀请，具体内容仍应以合同约定为准。再者，挂牌须知规定安置房和商品房同时建设，商品房建设时间为2014年7月24日至2017年7月24日，而安置房建设时间经批准为2016年10月9日开始，根本不能做到统一建设。所以不能以挂牌须知与公告的内容来认定本案土地实际交付条件。第五，上诉人在原审中提出本案诉讼时效已过，原审法院未予采纳也未说明理由。综上所述，被上诉人在交付土地时未交付符合开工建设条件之土地，且未按合法形式交付土地，其履行存在瑕疵。虽然合同中约定为“现状交付”，但由于合同对现状交付没有明确说明，依法可按照交易习惯和合同目的进行解释，鉴于本案中土地出让合同的目的是进行土地开发，那么交付土地应符合开工之条件，现被上诉人交付土地存在安置房等导致上诉人无法按期开发的问题，故被上诉人在交付上履行存在瑕疵。因此，被上诉人在未全面履行合同义务的情况下向上诉人主张逾期付款违约金的主张显失妥当。请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。被上诉人瑞安市国土资源局辩称：第一，开发动工条件和缴纳土地出让金义务是土地出让合同中分别不同性质的要素，不能混为一谈。在土地出让合同中，国有建设用地受让人除了应履行按期缴纳土地出让金义务外，还应履行按期开工和竣工的义务，且逾期缴纳出让金和逾期开发的，需分别承担违约责任。上诉人温州市安庆建设开发有限公司未能办理土地登记手续是因为自身未缴纳土地出让金及违约金所致。第二，在上诉人客观上已经进场施工的基础上，仍主张被上诉人未交付土地，其理由明显不成立。上诉人于2013年11月9日已经举行开工仪式，之前也已进行土地平整等前期准备工作。本案合同记载的土地交付时间存在笔误，实际交付时间应是2013年12月26日，即挂牌文件公示的时间。第三，被上诉人的诉请未超过诉讼时效。上诉人最后一笔履行土地出让金支付义务的时间是2015年2月11日，被上诉人于2015年7月向人民法院起诉，未超过诉讼时效，且在此之前及之后，被上诉人也都曾催收过。请求驳回上诉，维持原判。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。本院认为，涉案《国有建设用地使用权出让合同》约定交付的土地条件为“现状土地条件”，并未特别约定以“净地”交付。同时，鉴于涉案土地系安置房与商品房相结合的建设开发模式，且上诉人温州市安庆建设开发有限公司系安置房代建人与商品房开发商的特殊身份，故其关于因涉案土地上存在安置纠纷等可以迟延支付土地出让金的主张，理由不能成立。以上关于土地交付条件的约定，结合涉案土地出让挂牌须知与公告中已明确告知：“参加本次挂牌活动的申请人在递交申请前，应自行到出让地块的现场进行详细勘查，充分了解本宗地及周边的通水、通电、道路、地质、环境等情况，一旦提交申请即视为对出让人按现状条件交付土地没有异议并全部接受。”以及，上诉人已于2013年11月9日进行安置房开工仪式，并平整土地的事实，故上诉人提出的被上诉人未按时交付土地的主张，亦不能成立。因此，上诉人已受领涉案土地，应依约支付土地出让金，迟延支付的，应承担违约责任。原判对迟延支付的事实认定清楚，对逾期付款违约金的计算标准裁量适当，适用法律正确。综上，对上诉人的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费180642元，由上诉人温州市安庆建设开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 毅审 判 员  刘宏杰审 判 员  郑文平二〇一六年四月六日代书记员  姜岳良