辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)辽01民终676号上诉人（原审被告）：宋时锋，男，1977年8月20日出生，汉族，无职业，住址沈阳市和平区。委托代理人：胡晓林，女，1969年4月9日出生，汉族，沈阳市苏家屯区振兴法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：关洪江，男，1977年2月6日出生，满族，十里河九年一贯制学校老师，住址沈阳市苏家屯区。上诉人宋时锋与被上诉人关洪江房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院[2015]苏民二初字第220号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，审判员郑竹玉、代理审判员刘建东参加评议的合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。原审原告关洪江诉称：我于2011年11月7日租用被告厂房开办的洗衣厂，与被告签订为期三年的租房用气协议，并按照协议约定支付租金，我租用厂房后，对厂房进行大规模装修，购置洗衣、烘干、熨烫设备，招录，培训员工，对外签订了多份水洗协议，洗衣厂刚进入稳健经营，业务快速发展阶段。2012年2月被告通知我解除租房协议，限期搬出，被告单方面违约行为给我照成巨大损失，我多次与被告协商未果，故诉至法院，请求法院判令被告赔偿我原厂建设时的建设材料费36,000元，施工费20,300元，设备安装及调试费用31,000元，2012年4月5月外加工期间租用设备及购买蒸汽费50,000元，额外支付工资14,000元，交通费6,000元，搬迁费6807元，利润损失25,000元，新建厂房的锅炉检验和使用费56,250元，额外增加人员开支50,600元，燃料费385,000元，共计666,357元。原审被告宋时锋辩称：不同意原告的诉讼请求，我租给原告房子是让他做买卖的，当时他们没有活干，总是闹事，破坏我生产，派出所已经处理过了。他们把我的蒸汽排到马路上浪费我的蒸汽，所以我和他协商，提前一个月让他搬走，我没有强制让他搬走，是他自愿的，他的洗衣厂没有投资多少钱，他没有做任何装修，我还给他装修了，给他抹的墙，他搬走了是我有损失，我房子空着也是浪费。原审法院经审理查明：2011年11月7日，原、被告签订协议书一份，被告将位于苏家屯区华山松路6号，厂房面积为320平方米租给原告（2011年12月15日原告关洪江经工商行政管理机关批准开办了沈阳市苏家屯区春雨来洗衣店）开办洗衣厂，租期三年，从2011年11月7日到2014年11月7日止，租金每年20万元。原告支付被告租金的时间分别为每年的11月8日之前（第一年租金可分为两次付清，2011年11月8日前原告付被告租金10万元，2012年4月5日前原告付被告租金10万元）。第二年起每年的租金11月8日前付清，如不按规定时间支付租金，本协议自行终止，并且赔偿出租方的损失，租赁期内原告承租的实际面积因原告需要交纳的一切税费（房屋租赁税）由原告负责。被告提供原告用电40千瓦电容量。原告交纳电费（按表计费）电费每度一元，并且每月末将电费支付被告，电业部门检修或厂内维修临时停电为正常，因原告拖欠电费使被告不能按时交付电业部门电费造成损失，原告要承担造成的损失。若原告生产扩大需要增达用电量1-千瓦的电费价格按照第三变压器厂的电费价格执行。因增加电量被告负责联系，原告承担所有费用。原告租期内，自行负担房屋维修费及水电费。如电业部门电费统一涨价执行涨价价格。如原告根据生产需要，对房屋部分结构改动。必须事先向被告通知，被告同意后方可施工。否则造成的后果由原告负全部责任。对被告损失进行经济赔偿，协议期满后对原告施工改动部分不得损坏，无条件搬迁。原告要加强管理，做好安全防火防盗工作，否则出现人身、财产安全事故，造成损失由原告自行承担，同时赔偿给被告造成的连带经济损失及法律责任。搞必须遵守国家法律法规，依法经营，否则出现一切违规违法行为，后果自负。原、被告协议期限未满，原告单方终止协议，被告不予退还所剩租金。另外，原告在三年租期内终止合同，需提前二个月通知被告，否则需赔偿被告10万元，在通知被告后20天内搬走，并付清所有电费。原告使用厂房为洗衣厂，不得作别的经营用途。被告提供给原告蒸汽最用量为洗衣机四台，烘干机四台，熨烫机二台，不得超过这些机器用量。协议签订后，原告按约定给付被告租金10万元。原告对房屋进行装修。2012年3月6日被告向原告出具通知书一份，内容是：你租用我厂房干洗衣厂，因金山电厂气压不够及蒸汽费收费大幅增加，我自己生产用汽都不够，蒸汽费也承受不了，为无法预见因素。还有你洗衣厂生产时大量蒸汽排到外面，造成很大浪费和损失，是我承受不起每天巨额蒸汽费。我已于2012年2月1日口头通知你另外找地方做好搬迁准备工作，通知时间从2012年2月1日起至2014年4月1日做好搬迁完毕，现在再次督促你做好搬迁准备工作，搬迁损失协商解决。2012年5月，原告搬出该房屋。2012年5月31日原告重新租赁了房屋进行经营。原告认为被告违约解除合同，故诉至法院要求被告赔偿各项损失。原审法院另查明：根据被告宋时峰的申请，辽宁志城工程造价咨询有限公司对原告关洪江2011年租用厂房装修工程的工程造价进行了鉴定，结论为9222.06元，原告对此提出异议，并申请复议。2015年11月25日，辽宁志城工程造价咨询有限公司书面进行了答复，内容为：2015年11月23日，鉴定单位通知申请鉴定人，被申请鉴定人，定于2015年11月25日对现场进行二次勘察，2015年11月25日，被申请鉴定人再次拒绝现场勘察，负有举证不能的责任。鉴定机构依据被申请鉴定人提供的资料无法进行工程量的计算，对已出具的《鉴定报告》核实，无误，对原鉴定结论不予以调整。原审法院认为：原、被告签订的协议书系双方在平等、自愿基础上协商一致的结果，合同内容不违反法律禁止性规定，应认定合法有效。合法有效的协议对双方均具有约束力。被告宋时峰与原告关洪江所签租赁合同的租期尚未届满，被告宋时峰向原告关洪江发出搬迁通知一份，通知原告提前搬迁，原告关洪江于2012年5月搬离涉案房屋。通过上述事实可确认双方系协商一致同意解除租赁合同。关于原告主张的装修费，经鉴定为人民币9222.06元，原告虽提出复议申请，但因其拒绝现场勘察，负有举证不能的责任，故该项费用应已鉴定结论为依据。原告主张的施工费、调试费及外加工费，因其提供的证据均为三联收据及白条，无法证实证明原告的实际损失，考虑因合同解除后原告却又一定损失，根据被告给原告提供的搬迁通知的时间，原告搬迁确需做好准备工作，再此期间不能正常经营，故被告应返还原告2个月租金为宜。关于原告主张的搬迁损失，原、被告合同到期之后也会正常产生搬迁损失，故本院不予支持。关于原告主张的交通费，交通费系原告购买物品及出行的必须支出费用，并非原、被告之间解除合同产生的损失，故本院不予支持。关于原告主张的搬迁之后的利润损失、新建厂房的锅炉检验和使用费、额外增加人员开支及燃料费，上述费用均系原告为了自己今后的生产经营所必须要支出的费用，原告支出上述款项也可以为自己带来收益，均系原告生产经营中的成本一项，不属于原告搬迁的损失，故本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条之规定，原审法院判决如下：一、被告宋时锋于本判决发生法律效力十日内赔付原告关洪江装修费人民币9222.06元。二、被告宋时锋于本判决发生法律效力十日内返还原告关洪江租金人民币33,333.33元。三、驳回原告关洪江其他诉讼请求。案件受理费10,464元，由原告关洪江承担9509元，由被告宋时锋承担955元，鉴定费3000元，由原、被告各承担50%。宣判后，宋时锋不服原审法院判决，向本院提出上诉。上诉请求：一、判令撤销一审民事判决书，依法驳回被上诉人的诉讼请求。二、本案诉讼费由被上诉人承担。主要上诉理由：一、一审判决事实认定错误。理由如下：1、本案中，上诉人与被上诉人解除租赁合同符合约定，上诉人并不构成违约，而是情势变更事由的出现以及被上诉人恶意使用上诉人为其提供的蒸汽，是导致上诉人与被上诉人解除租赁合同的主要因素。况且一审法院已经查明租赁合同的解除是双方合意的结果，因此一审判决书中第二项判令的上诉人返还被上诉人租金33,333.33元的事实认定有错误。2、原告主张装修费不属实，虽然经由一审法院委托鉴定结论为9222.06元，但一审判决书中第一项判令的上诉人给付被上诉人租金9222.06元的装修费事实认定有错误，因为原告在租赁期间已经使用，并且在被上诉人搬迁时已将其装修的部分进行损坏，因此该装修费用不应由上诉人承担。偏信一家之言，采信了该单方主张。真正的事实是上诉人给被上诉人进行的装修，被上诉人根本没有发生装修费和施工费，被上诉人提供的装修、施工费票据均为三联收据及白条。3、调试费用是被上诉人合同到期后也会产生的正常费用，而非损失。况且调试是洗衣机厂家免费安装调试项目，并未实际产生调试费用，因此原一审法院对此事实的认定错误。二、合同解除条款是租赁合同的非常重要的核心条款，一审法院在对解除租赁合同这一事实的认定上，偏听偏信被告的片面之词，错误采信被告证据，导致错判，作出了对被告有利的理解，偏袒了被告。被上诉人关洪江答辩称：一、一审判决事实认定错误：(一)上诉人不构成违约，被上诉人恶意使用蒸汽：1、不是自愿搬离。是上诉人始终未按照协议足量供应蒸汽，原因是在与我签订协议后，他想单方给我们提高蒸汽使用费用，想单方涨价转嫁损失，我方坚决不同意，他见协商无果，多次偷偷关闭为我厂供气的阀门，先后以线路检修等理由搪塞，后被我方发觉，上诉人在双方发生冲突后停止供气。我方已经与多家大型宾馆签订洗涤协议，上诉人单方终止协议，给我方造成巨大损失，为履行协议，避免合同违约赔偿，在多次协商无果后我方被迫搬离。2、不是浪费蒸汽。双方在协议中第七条已明确约定蒸汽使用量及气压值，上诉人对以上事实很清楚，即上诉人事先进行了风险评估，否则不会向我方提供蒸汽。同时上诉人将锅炉房、蒸汽二者合一，租赁给我方，我方有使用权。其次上诉人提供的蒸汽也是合同约定租赁物之一，我方已支付了使用蒸汽的租赁费用，如何使用与上诉人无关，况且双方未在协议中约定我方如何使用蒸汽。现在市面通用的洗衣设备，均采用同一方式洗涤，即设备后附有进汽和排汽两根管线，根据设备工作原理，在洗涤过程中必须开放排气管线，设备停止工作时也必须进行减压排气，否则有安全隐患。因此，我方不存在浪费蒸汽，上诉人必须承担我方损失。3、不是双方合意解除合同。一审判决书中租赁合同解除是双方合意结果，与事实不符，是上诉人单方解约，我方被迫搬离。在投产不足一个月，上诉人无法供应足量蒸汽的情况下，我方无法正常洽谈业务，扩大生产，以至被上诉人先期支付的6个月10万元房租，实际只履行了1个月。我方考虑到投资有风险，损失是难免的，但因为双方签订的是为期3年的协议，上诉人单方终止，我方是被迫搬离，必须承担违约赔偿责任。(二)装修费用不属实；未造成损失。上诉人给被上诉人装修，被上诉人根本没有发生装修和施工费与事实不符。上诉人提供的厂房实为该厂废弃的锅炉房，卫生条件极差．无法满足基本生产和生活条件。在签订3年租房供气协议后，为获得长期稳定的收益回报，我方注册了合法的工商执照，签订了合资协议，投资20多万元购买了设备，花费5.63多万元改造厂房。二、一审认定的合同解除偏听偏信。我厂历时一个半月的装修后，于12月5日左右开始投产，至12月25日左右共计约20天的时间，一直就蒸汽供应问题与上诉人协商，多次无果，最终发生冲突，上诉人单方终止协议，给我方造成巨大损失，我方于2012年3月6日要求上诉人提供书面通知，即宋时锋提供的“通知”，为了是证明我方被迫搬离时间为为2012年2月1日，日后诉诸法律以为凭证。为避免合同违约赔偿，在多次协商无果后我方被迫撤离。我方虽于2012年4月1日搬离，名义上是上诉人履行了5个月的协议，但期间我方在投产不足一个月就与上诉人因蒸汽问题发生纠纷，未能开展正常的生产。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。本院另查明：在本院庭审中，上诉人、被上诉人双方均确认按照被上诉人已付租金交纳的日期截止到2012年5月。上述事实，有协议书、搬迁通知、《鉴定报告》等证据材料及当事人陈述，经本院庭审质证及审查，予以确认，在卷佐证。本院认为,本案的争议焦点为上诉人宋时锋是否应当给付被上诉人关洪江装修费9222.06元及二个月租金33,333.33元的问题。对此本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，上诉人与被上诉人签订的《协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，在合同履行过程中，上诉人宋时锋于2012年3月6日向被上诉人关洪江发出通知书一份，要求被上诉人搬离案涉房屋，被上诉人于2012年5月搬离了案涉房屋，可确认在双方所签订的租赁协议履行期限届满前，上诉人、被上诉人双方协商提前解除租赁协议。关于装修损失的问题，本院认为，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）款“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”之规定，事实上，案涉房屋系由被上诉人进行装修的，在租赁协议履行期限届满前上诉人提出解除租赁协议，其应当赔偿被上诉人的装修投入。上诉人虽主张由其对案涉房屋进行了装修，但其无法提供充分的证据予以证明，应承担举证不能的后果。且一审法院经过鉴定确定装修残值为9222.06元，上诉人对此鉴定结论未提出复议，故一审法院判令上诉人给付被上诉人9222.06元装修投入并无不当，本院予以确认。关于上诉人宋时锋是否应返还被上诉人二个月租金的问题，本院认为，在租赁协议履行期限届满前，上诉人向被上诉人提前发出解除合同通知一份，要求被上诉人于2012年2月1日至2012年4月1日做好搬迁完毕，而事实上被上诉人亦于2012年5月办理案涉房屋，在上诉人向被上诉人发出搬离通知期间的二个月，被上诉人事实上无法正常经营，故依照公平原则，一审法院判令上诉人应向被上诉人返还二个月租金33,333.33元并无不当，本院予以确认。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费863元，由上诉人宋时锋负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 冬审 判 员  郑竹玉代理审判员  刘建东二〇一六年四月六日书 记 员  杨俊驰本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；