湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）益法民一终字第604号上诉人（原审原告）舒新波。委托代理人郭晓矛，湖南求剑律师事务所律师。委托代理人石介仁，湖南求剑律师事务所律师。上诉人（原审被告）益阳市洪杰房地产开发有限公司。法定代表人黄洪，该公司董事长。委托代理人夏焰明，益阳市铁肩法律服务所法律工作者。委托代理人彭俊杰，该公司职员。上诉人舒新波与上诉人益阳市洪杰房地产开发有限公司（以下简称洪杰公司）房屋租赁合同纠纷一案，湖南省益阳市资阳区人民法院于2015年1月5日作出（2014）资民二初字第6号民事判决，舒新波与洪杰公司均不服，均向本院提起上诉。本院受理后，于2015年8月12日作出（2015）益法民一终字第170号民事裁定，裁定撤销原判，发回原审法院重审。该院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，于2015年10月30日作出（2015）资民重字第7号民事判决，舒新波、洪杰公司仍不服，均向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人舒新波的委托代理人郭晓矛、石介仁，上诉人洪杰公司的委托代理人夏焰明、彭俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，舒新波系字号为“益阳市资阳区给力健身俱乐部”的个体工商户经营者，经营场所在益阳市资阳区福兴市场三楼，洪杰公司系工商部门登记的有限责任公司。2011年3月30日，舒新波与洪杰公司签订《房屋租赁合同》，洪杰公司将其所有的坐落于益阳市资阳区桥北沿江风光带原福兴大市场三楼房屋租赁给舒新波使用，面积为2140平方米。合同约定：1、租赁期限从2011年5月1日起至2021年5月1日止，租金按半年度缴纳，舒新波在签订合同时一次性交清半年租金。2、合同期内的房屋改造、维修约定：洪杰公司在四月底完成屋顶维修止漏、水电安装入户，将东边中间楼梯间至三楼通道在四月下旬打通后交舒新波使用，确保舒新波在租赁期内房屋不出现漏水现象，如中途发现渗漏，洪杰公司应立即处理。3、租赁期满，舒新波退房时，对房屋维修、改造、装潢等设施不得破坏，应无偿移交给洪杰公司。4、违约责任约定：舒新波如不按约支付租金，按日万分之八向洪杰公司支付赔偿金；逾期超过30日，洪杰公司有权解除合同，本合同自行终止。合同签订后，舒新波缴纳了2011年5月1日至11月1日的租金89880元，洪杰公司对房屋漏水进行了维修，并打通了三楼通道。2011年5月8日，因房屋屋顶仍未止漏，舒新波以书面形式向洪杰公司提出要求：洪杰公司于5月10日前组织人员上屋顶止漏，否则，舒新波将自行组织止漏，费用由洪杰公司负担。洪杰公司收到通知后，对房屋进行了止漏，但至2011年6月底舒新波经营的俱乐部开业时，房屋仍有漏水现象，其中前台墙壁及中央柱子有渗水，跑步机房天花板有滴水现象，舒新波为不影响经营用一个水桶接漏。舒新波以洪杰公司未解决好房屋的渗漏问题，拒付2011年11月1日以后的租金。此后，舒新波经营的俱乐部多次发生断电，舒新波认为是洪杰公司所为，双方因此多次发生纠纷。俱乐部自2012年10月起欠缴水电费，洪杰公司垫付了电费1108.04元。2012年3月1日，洪杰公司向原审法院提起诉讼，要求终止合同，返还房屋，支付2011年11月1日以后的租金。同年7月16日，原审法院作出（2012）资民二初字第417号民事判决，由舒新波支付洪杰公司自2011年11月1日至2012年7月16日止的房屋租金127428元，并赔偿舒新波违约金14782元。判决生效后，洪杰公司于2012年8月13日申请强制执行（2012）资民二初字第417号民事判决。2012年12月16日，舒新波经营的健身俱乐部歇业。2013年1月6日，原审法院作出（2012）资执字第142—1号执行裁定，冻结、划拨被执行人舒新波银行存款145310元或查封、扣押其等额财产，并于2013年1月15日对舒新波在其经营场地内的健身器材进行查封，交由洪杰公司进行保管，因被执行人舒新波拒不到达执行现场，为保护查封的健身器材，原审法院在租赁房屋门上贴了封条。2014年1月6日，舒新波向原审法院提起（2014）资民二初字第6号诉讼，要求解除租赁合同，由洪杰公司赔偿经济损失1032163.47元，原审法院于2015年1月5日作出（2014）资民二初字第6号判决后，双方均上诉。2015年8月12日，益阳市中级人民法院将案件发回重审。2015年8月17日，原审法院通知双方当事人解除对健身器材的查封，由舒新波将房屋交付给洪杰公司，经原审法院通知舒新波代理人转告舒新波，舒新波未到执行现场，未将房屋腾空交付给洪杰公司。另查明，2012年7月20日，益阳市沙龙法律服务所委托益阳市资阳价格认证中心对给力健身俱乐部因屋顶漏水损坏室内装饰及财产价格进行鉴定，该认证中心于2012年8月20日作出价格鉴定结论书，认定该损失为90567.73元。2013年3月5日，湖南求剑律师事务所委托益阳市资阳价格认证中心对益阳市资阳区给力健身俱乐部室内装饰（水电安装）、健身器材设备设施、会员退费损失进行价格鉴定，同年12月10日，益阳市资阳价格认证中心作出资价认鉴（2013）149号价格鉴定结论书，鉴定结论为：以2012年11月17日作为鉴定基准日，确认室内装饰价格517599.28元，水电安装价格164899.35元，合计682498.63元。扣除合同期内营业期间（2011年5月1日一2012年11月16日，共565天）应分摊的装饰安装价格137341.16元，合同期内停业期间（2012年11月17日一2021年5月1日）应分摊的装饰安装价格为545157.47元，同时鉴定了健身器材与设备设施价格260936.15元，会员退费损失226070元，舒新波支付鉴定费7000元。原审法院认为：舒新波与洪杰公司签订的房屋租赁合同合法有效，舒新波与洪杰公司均应按合同约定全面履行合同义务，合同履行期间，双方均有解除合同的意思表示，原审法院依法予以准许。双方在合同中明确约定了洪杰公司对房屋进行维修止漏，确保舒新波经营不受房屋渗漏的影响，洪杰公司虽对房屋进行了维修，但仍未完全止漏，从一定程度上影响了舒新波经营，其行为不符合合同约定，舒新波未按时缴纳房租，双方均有违约行为，均应承担相应的违约责任。本案争议的焦点是：一、租赁房屋交付时间的确定；二、因洪杰公司未对房屋止漏给舒新波造成的损失的确定。关于租赁房屋交付时间的确定。原审法院认为，舒新波于2012年7月16日停业后，法院于2013年1月15日对舒新波的健身器材查封时，因舒新波拒绝到达执行现场，导致法院只得将房屋查封，房屋一直没有交付给洪杰公司，但事实上舒新波已不可能继续使用房屋。原审法院于2015年8月17日已对健身器材解除查封，并将房屋交付给洪杰公司，舒新波经通知未到庭，健身器材及设施解除查封通知已由舒新波代理人转达舒新波，舒新波应当自此将器材搬离洪杰公司房屋，完成房屋交付，故原审法院确认2015年8月17日为房屋交付日。关于洪杰公司未对房屋止漏给舒新波造成的损失的确定。原审法院认为，（一）舒新波停业原因。根据《合同法》第二百二十一条规定，“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”，根据这一规定，舒新波对于房屋止漏，可以选择要求洪杰公司进行止漏维修，也可以选择自行维修后，在租金中冲减费用或延长租期。舒新波于2011年5月8日向洪杰公司发出的书面通知中，告知洪杰公司如其未在2011年5月10月前组织人员止漏，舒新波将自行组织止漏，费用由洪杰公司负担，即舒新波事实上预备了两种选择。此后，舒新波在房屋仍然漏水、洪杰公司维修不好的情形下，并未自行维修，而以房屋漏水无法经营为由停业，造成损失扩大，不符合法律规定及双方真实意思表示。关于房屋渗漏程度是否导致无法营业，经庭审调查确认，房屋在舒新波经营期间有渗漏现象，但只是局部渗漏，漏水程度并不会直接导致无法营业。洪杰公司于2012年3月1日起诉要求解除合同，至2012年7月16日法院判决期间，舒新波一直不同意解除合同，法院判决后，舒新波并未提交证据证实漏水现象比判决前更严重而导致无法营业，舒新波以房屋漏水致使经营无法进行、合同目的不能实现的理由既无事实依据，也不符合单方面解除合同的法定条件，原审法院不予采纳，原审法院确认舒新波系自身原因停业。（二）舒新波经营期间损失。舒新波经营期间受到房屋渗漏的影响，应当存在室内装饰、健身器材与设施等财产毁损损失、因环境影响造成的顾客流失损失及处理渗漏问题造成的损失。舒新波提交的2012年8月20日的鉴定结论书证实因渗漏造成室内装饰及财产损失90567.73元，原审法院予以确认，洪杰公司应当承担相应赔偿责任。因环境影响造成的顾客流失损失，时间应当界定为至舒新波停业前，因渗漏环境影响而未到舒新波场所消费的客户，其中包括未满使用期限中途退卡的用户，且应当扣除经营成本，资价认鉴（2013）149号价格鉴定结论书中仅认定了因停业而退卡的用户退卡损失，且未扣除经营成本，不能作为该损失依据。处理渗漏问题造成的损失，舒新波未主张，也未提交证据，原审法院无法确认。舒新波主张利润损失20万元，未区分停业前后时段，也未提交证据证实，无法确定。（三）舒新波停业后的损失。舒新波停业并非洪杰公司违约造成，而是舒新波自行消极歇业所致，房屋局部漏水并不必然导致舒新波无法营业，舒新波应当采取积极补救措施止漏，完全可以做到不停业，继续经营，故停业产生的损失不应由洪杰公司赔偿。同时，舒新波购买的器材及室内可移动设施仍归舒新波所有，舒新波可以继续使用或者转让而获得使用价值，不应归为合同解除的损失；室内装饰及不可移动设施的损失，因双方在合同中有“租赁期满，舒新波退房时，对房屋维修、改造、装潢等设施不得破坏，应无偿移交给洪杰公司”的约定，不能实现“租赁期满”这一合同目的的原因并非洪杰公司违约，故对舒新波要求洪杰公司赔偿室内装饰及不可移动设施损失的请求，原审法院不予支持；停业后的退卡损失是客户未消费的预交款，属于预期利益，且因停业产生，而舒新波停业并非洪杰公司违约造成，该损失也不应由洪杰公司赔偿。洪杰公司在答辩中要求舒新波支付房屋租金434420元、违约金151769及垫付的水电费近万元，但未向原审法院提起反诉，洪杰公司可另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十七条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，判决：一、舒新波与益阳市洪杰房地产开发有限公司的房屋租赁合同于2013年1月15日起予以解除；二、益阳市洪杰房地产开发有限公司赔偿舒新波因房屋渗漏造成的室内装饰及财产损失90567.73元，履行期限于判决生效后十日内付清；三、驳回舒新波的其他诉讼请求。案件受理费15889元，由舒新波负担14721元，益阳市洪杰房地产开发有限公司负担1168元。宣判后，舒新波与洪杰公司均不服，均向本院提起上诉。舒新波上诉称：1、原审认定事实错误。舒新波给洪杰公司的通知，并不是提出了自行止漏的主张，而是通知洪杰公司止漏。按双方所签订的《房屋租赁合同》，止漏为洪杰公司的义务，不能转移到舒新波身上。舒新波提供了充足的证据证明房屋渗漏严重且范围大，维修难度大，原审认定的漏水范围不大错误。原审法院查封健身器材时，舒新波虽不在场，但原审法院已查封了的健身器材交由洪杰公司保管并由其承担保管责任，查封现场就在洪杰公司自己的房屋内，并不需要为保护查封的健身器材而查封营业大门。2、原审适用法律错误，《合同法》第二百二十条与第二百二十一条的规定，出租人是应当维修，而承租人是可以自行维修，止漏对承租人而言是一种选择性权利，而非法定义务。舒新波没有维修的法定义务，也没有维修的约定义务，没有自行维修不存在造成损失扩大。因洪杰公司没有尽维修止漏义务，给力健身俱乐部渗漏严重，渐渐影响给力健身俱乐部的声誉与形象。因严重渗漏现象、通道没有打通，加上人为的故意断电，造成了经营难以为继，给力健身俱乐部于2012年11月17日被迫停业。但此时如果洪杰公司能够维修止漏，给力健身俱乐部仍可以恢复营业，但洪杰公司不仅没有维修诚意，反而申请强制执行，导致法院查封了健身器材与营业大门，给力健身俱乐部丧失了恢复营业继续经营的客观条件。洪杰公司未尽合同义务导致给力健身俱乐部从营业困难到难以营业直到无法营业，洪杰公司应对舒新波停业的损失承担违约责任。3、原审判决租赁合同于2013年1月15日起解除，但同时又认定2015年8月17日为房屋交付日是错误的。从2013年1月15日查封起，给力健身俱乐部已丧失了对租赁物的占有使用与收益等全部用益物权，合同解除之日，应视为房屋已交付。将合同解除与房屋交付定在不同的时段是不符合合同解除的相关规定的。请求二审法院维持原审判决的第一项、第二项，撤销原审判决的第三项，改判洪杰公司赔偿舒新波因停业而解除房屋租赁合同损失941595.89元，鉴定费7000元，共计948595.89元，并判令洪杰公司承担本案诉讼费及其他诉讼费用。洪杰公司答辩称，舒新波的上诉理由牵强，舒新波要求洪杰公司承担责任缺乏法律依据。请求二审法院驳回舒新波的上诉请求。洪杰公司上诉称：1、原审判决认定事实不清，适用法律错误。原审判决认定双方所签合同于2013年1月15日起予以解除，既无事实依据，亦无法律依据。双方并没有约定在前述日期解除合同，因此双方所签合同并没有依约定解除。在上述时间节点，也无法定解除事由，因此，双方所签合同并没有依法定解除。而在庭审中，双方均同意解除合同，合同解除时间为从判决之日起。2、原审认定洪杰公司赔偿90567.73元损失，缺乏事实依据。原审认为，舒新波提交的2012年8月20日的价格鉴定结论中确认了其损失为90567.73元。而该价格鉴定结论未经洪杰公司进行质证，因此，不能作为认定事实的依据，故此，洪杰公司不应当承担赔偿责任。请求二审法院撤销原审判决的第一项、第二项，改判洪杰公司不承担赔偿责任，并判令舒新波承担本案一、二审诉讼费用。舒新波答辩称，1、原审认定双方房屋租赁合同于2013年1月15日起解除正确，2012年7月16日，原审法院（2012）资民二初字第417号民事判决书就洪杰公司提起的诉讼作出判决，认定洪杰公司未履行好屋顶维修止漏义务，构成违约。判决后，洪杰公司一直没有采取任何止漏的维修措施，对漏水问题完全置之不理，反而假称屋顶已维修止漏，消防通道已打通，但洪杰公司没有提供该方面的有效证据。而舒新波提供了相应证据，能够证明因洪杰公司未尽约定维修义务导致其于2012年11月17日被迫停业，2012年8月13日，洪杰公司以欠租金为由申请原审法院对舒新波的健身器材等进行执行，2013年1月15日，原审法院对舒新波的健身器材全部查封，并对健身场所进出的大门予以查封，致使舒新波丧失了经营健身房的所有客观条件，原审认定双方合同于2013年1月15日解除并无不当。2、2011年3月30日，洪杰公司与健身俱乐部签订《房屋租赁合同》后，健身俱乐部才去外地购买健身器材，还购买了其他设备与设施安装及支付房屋租金等投入百万余元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修价值损失的应予支持”。洪杰公司不仅应当依法赔偿舒新波因房屋渗漏造成的室内装饰及财产损失90567.73元，还应赔偿舒新波因停业而解除房屋租赁合同损失948595.89元，并由洪杰公司承担一、二审诉讼费及其他诉讼费用。请求二审法院依法驳回洪杰公司的上诉请求。二审中，双方均未向本院提供新的证据。二审经审理查明，原审法院于2015年10月30日作出的（2014）资民重字第7号民事判决书，应为（2015）资民重字第7号民事判决书。除此之外，二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方二审争议的焦点问题是：原审判决洪杰公司赔偿舒新波损失90567.73元是否正确；原审认定双方解除合同的日期为2013年1月15日是否正确。关于原审判决洪杰公司赔偿舒新波损失90567.73元是否正确的问题。2012年8月20日，益阳市资阳价格认证中心作出了资价认鉴[2012]227号《价格鉴定结论书》，认定给力健身俱乐部已装修部分因屋顶漏水损坏天棚墙面及室内财产损失的价格为90567.73元。洪杰公司上诉称，该鉴定结论书为舒新波单方申请，程序不合法，不应采信，但其未申请进行重新鉴定。洪杰公司称该鉴定结论未经质证与客观事实不符。该价格鉴定结论为具有鉴定资质的鉴定机构依法作出，原审法院采信该鉴定结论并无不当。关于舒新波提出洪杰公司应对给力健身俱乐部停业的损失承担责任，房屋漏水并不必然导致给力健身俱乐部停业，原审认定停业产生的损失不应由洪杰公司赔偿并无不当，本院予以维持。舒新波上诉提出是通道未打通、人为断电导致给力健身俱乐部停业，但未提供充足证据予以证实，本院不予支持。洪杰公司依据原审法院已生效的（2012）资民二初字第417号民事判决申请法院强制执行符合法律规定，舒新波要求将购买健身器材、装修及会员退费的费用全部计算为损失不符合法律规定，原审认定洪杰公司赔偿舒新波损失90567.73元并无不当，本院依法予以维持。关于原审认定双方解除合同的日期为2013年1月15日是否正确。2013年1月15日，原审法院依照洪杰公司的申请，强制执行原审法院已生效的（2012）资民二初字第417号民事判决，因舒新波未到场，故查封了给力健身俱乐部的健身器材并交洪杰公司保管。为有利于健身器材的保管，原审法院将给力健身俱乐部的大门查封，舒新波与洪杰公司的租赁合同实际已无法履行，原审认定双方解除合同的日期为2013年1月15日并无不当，本院予以维持。综上，舒新波与洪杰公司的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费17499元，由上诉人舒新波负担9782元，上诉人益阳市洪杰房地产开发有限公司负担7717元。本判决为终审判决。审 判 长  喻 宁审 判 员  李学军代理审判员  刘觅琼二〇一六年四月二十九日书 记 员  方赛兰