南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0106民初510号原告孙春来，男，汉族，1947年6月6日生。原告昝盛惠，女，汉族，1948年10月12日生。委托代理人孙春来（系原告昝盛惠之夫），自然情况同上。被告丁明，男，汉族，1963年11月22日生。委托代理人丁浩，江苏天哲律师事务所律师。原告孙春来、昝盛惠诉被告丁明房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李佳萱适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙春来（兼原告昝盛惠的委托代理人）、被告丁明及其委托代理人丁浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙春来、昝盛惠诉称，被告原系本市南通路89号X幢X单元704室房屋所有权人，原告于2009年4月从被告处购买取得上述房屋。被告在新房装修时擅自改造公共设施烟道，将原有50×40厘米烟道缩小为20.5×17.5厘米，并用木板支托烟道，然后在缩小的烟道外壳内将烟道出口再次缩小为15×15厘米，同时在出烟孔上横一根钢筋，在钢筋上放置两块红砖，用水泥砂浆封堵，最后烟道被缩小为5×10厘米。因楼下业主日常使用烟道排烟，冷凝水严重浸湿烟道内支托木板。自2007年至2015年，木板已经松软，随时可能塌陷，产生安全隐患。2015年7月9日，该烟道塌陷，造成楼下业主损失。经法院裁判后，原告已先行赔偿各业主损失共计43820元。被告在向原告出售该房屋时，隐瞒了房屋内烟道改造的事实，对于该烟道塌陷造成的损失，应由被告承担赔偿责任。此外，被告在装修时将房屋内厨房移至北阳台，在拆除厨房下水管道时，将连接墙外壁下水管道口封堵，但墙内下水管道接头处未作处理。2007年至2012年期间，楼上业主排放的污水浸入原告家中，导致厨具发霉损坏，部分墙体、地板受潮。卫生间里高外低、安装的马桶排污口与公共排污口错位、装修使用的自来水管质量低劣，影响原告对房屋的正常使用。原告自行维修后，共计发生各项维修损失29400元。被告行为严重侵害了原告的合法权益，现原告诉至法院，请求判令被告赔偿原告垫付的因公共设施烟道改造给楼下业主造成的损失43820元，赔偿因装潢瑕疵给原告造成的各项损失29400元，并承担本案诉讼费用。被告丁明辩称，其一、原、被告于2009年4月就涉案房屋签订了商品房买卖协议，被告向原告交付房屋，并办理了房屋过户手续，被告已经履行了全部义务，并无违约行为。其二，根据原告陈述内容，涉案房屋内因烟道塌陷造成业主损失发生于2014、2015年左右，期间房屋已在原告控制使用之下，且原告取得房屋后多次进行装修整改，原告诉讼主张并无充分的事实依据。其三，原、被告签订房屋买卖合同后，如双方对于合同履行存有争议，理应在两年诉讼时效内提出，但原告在此期限内未提出异议，也说明被告并无任何违约行为。原告现提起诉讼，已超过诉讼时效。退一步说，即便涉案房屋装修存有瑕疵，根据合同约定，被告向原告交付房屋后，相关权利、风险、责任已转移至原告，应由其自行承担对外的赔偿责任。综上，请求判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明，坐落于本市南通路89号X幢X单元704室房屋（建筑面积122.55平方米，以下简称涉案房屋），原登记所有权人为被告。2009年4月16日，原告孙春来、昝盛惠及案外人孙凯（乙方，系两原告之女）与被告（甲方）签订《南京市存量房买卖合同》，约定由甲方将涉案房屋出售给乙方；甲、乙双方一致同意上述房屋转让价款为102万元，其中含定金2万元，尾款1万元；双方同意以现金加贷款方式支付房款，钱款于2009年5月15日前付清；双方定于2009年5月15日正式交付该房屋；甲方交付房屋的附属设施或装饰装修不符合约定，按不符部分的约定价值承担赔偿责任；双方同意在本合同生效后当日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记等等。其中，附件三室内附属设施和装修情况中，附属设施为水、电、燃气、有线电视，装修情况为无。上述合同签订后，被告将涉案房屋交付原告方使用，被告亦按约支付了全部购房款。2009年4月，买卖双方共同至房产管理部门办理了涉案房屋所有权转移登记手续。2012年3月25日，孙凯自愿将其在涉案房屋中所享有的1%产权份额赠与原告孙春来。同年3月31日，该房屋所有权转移登记至两原告名下。2014年初，位于涉案房屋同单元楼下的604室房屋出现漏水状况，后楼下504室、404室、304室、204室房屋均先后不同程度出现漏水状况。2014年6月23日，原告所在小区物业服务企业即世茂天成物业服务集团有限公司第六分公司（以下简称世茂物业公司）向原告方发出《施工整改通知单》，内容为：原告房屋存在问题的包括，1、室内厨房公共烟道改造，宽度缩小，影响楼下住户正常排烟；2、改变房屋使用用途，原厨房位置改造成餐厅，厨房移至北阳台；3、现楼下住户反映厨房顶部烟道处渗水严重，疑似因烟道改造所致。整改建议为要求原告方在8月底之前恢复公共烟道，厨房移至原位，并做好厨房防水等。2014年12月，涉案房屋楼下二楼至六楼相关业主分别以因该房屋内烟道改造时，未对外露的烟道洞口进行有效封堵和防水处理，导致烟道附近的水管漏水后下渗至楼下各业主家中，造成损失为由，另案诉至本院，要求原告方赔偿因房屋漏水造成的经济损失等。其中，本院在审理（2014）鼓民初字第6367号彭晓等诉孙春来、昝盛惠相邻关系纠纷一案中，曾依据当事人申请，委托江苏华科建设工程质量检测有限公司（以下简称华科质检公司）对604室房屋内厨房漏水原因进行鉴定。鉴定过程中，华科质检公司亦对涉案房屋内的烟道改造情形进行现场勘验。2015年4月8日，华科质检公司作出鉴定报告，鉴定结论为：(1)704室（门牌号××室）厨房烟道处楼面地坪内给水管在直接头处出现明显的漏水，为604室（门牌号××室）屋内漏水提供了主要的漏水水源；(2)704室（门牌号××室）在烟道改造过程中未对外露的烟道楼板洞口进行有效封堵和防水处理，而是采用一块木板进行了简单遮盖，为704室（门牌号××室）给水管的漏水水源向604室（门牌号××室）屋内渗漏提供了漏水通道。前述数案审理后，本院认定因涉案房屋装修时，改变原有烟道结构，且在烟道改造过程中未对外露的烟道楼板洞口进行有效封堵和防水，导致楼下各业主因烟道附近楼面地坪处水管漏水后遭受损失；结合各业主房屋内受损实际、孙春来、昝盛惠的过错程度及漏水原因等案件事实，酌定孙春来、昝盛惠应赔偿各业主的损失。2015年7月起，本院分别作出（2015）鼓民初字第2686号、2694号、2695号、6367号民事判决书，判决孙春来、昝盛惠赔偿204室业主孔德林损失3000元；赔偿404室业主高运勇、孙红损失5000元，负担诉讼费65元；赔偿504室业主骆东损失6500元，负担诉讼费80元；赔偿604室业主彭晓、彭建林、钮启能损失15000元，负担诉讼费、鉴定费共计14175元。上述案件宣判后，各方均未上诉，前述案件均已生效。2015年12月2日，孙春来、昝盛惠按上述生效判决履行了付款义务，赔偿楼下204室、404室、504室、604室业主各项损失共计43820元。2016年1月14日，原告方诉至本院，要求判如所请。庭审中，原告方称其于2009年4月自被告处购得涉案房屋时，该房屋为精装修状态，其入住后未再行装修，且购房时其对房屋内厨房结构调整、烟道改造等具体情况并不知晓；因被告原装修质量粗劣，导致原告在实际使用过程中因厨房水管漏水造成厨具发霉损坏，卫生间地坪不平、马桶安装错位、水管暗管质量低劣，影响原告对房屋的正常使用，并造成维修费损失。被告对于原告所述内容不予认可，称其向原告方交付的房屋仅为简易装修，其并未对房屋内结构及公共烟道进行改造，且双方所签房屋买卖合同中对于涉案房屋装修情况并未约定；原告方购得涉案房屋后，该房屋已在原告方的控制之下，房屋所有权转移之后相关权利义务已一并转移给原告方。为查明事实，本院至世茂物业公司调取了涉案房屋相关装修档案资料，包括《南京世茂外滩新城室内单元装修申请表》、《南京世茂外滩新城室内单元装修图纸申请表》、《南京世茂外滩新城室内单元装修图纸审核表》、《承诺书》。上述材料均由被告签名确认，其中涉案房屋装修图纸中表明，该房屋入户门右侧朝北一间房屋设计为厨房，与餐厅相邻，该厨房门口附近的填充墙予以拆除，被告在上述拆除部位标注后签字确认；管理中心审批意见记载“拆填充墙，需重做防水”；2007年7月2日被告丁明出具的《承诺书》记载“本人2号楼X单元××室业主，由于居住需装修，发生任何由装修引起的一切质量及维修问题，均由本人负责。”经质证，原告对上述证据的真实性予以认可，认为该组证据可以证明涉案房屋内的现有装潢系被告出售房屋前形成，其擅自对公共烟道进行改造，由此产生的损失应由被告予以赔偿；被告对上述证据的真实性不持异议，称其对涉案房屋确实进行过适当装修，但装修图中厨房填充墙部位实际并未予以拆除，且原告认可其于2012年10月重新更换厨柜，在更换过程中必定会涉及厨房的整体改造，说明原告自认曾对涉案房屋结构进行过改造。本院亦至涉案房屋进行现场调查核实，该房屋内装修情况与前述证据反映的内容基本相同。本案审理过程中，原告明确放弃部分诉讼请求，仅要求被告赔偿其垫付的因公共烟道改造对楼下业主造成的损失43820元及本案诉讼费用。因原、被告双方意见分歧较大，致使本案调解未果。上述事实，有当事人陈述、《南京市存量房买卖合同》、房屋所有权证、本院（2015）鼓民初字第2686号、2694号、2695号、6367号民事判决书、《南京世茂外滩新城室内单元装修申请表》、《南京世茂外滩新城室内单元装修图纸申请表》、《南京世茂外滩新城室内单元装修图纸审核表》、《承诺书》以及本院开庭笔录等证据予以证实。本院认为，房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案原、被告之间就涉案房屋所签订的《南京市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方当事人均应全面履行各自的合同义务。本案争议焦点为，其一，被告有无对涉案房屋内公共烟道进行改造的行为；其二，被告行为是否构成违约，应否对原告垫付的其他业主损失承担赔偿责任。关于被告有无对涉案房屋内公共烟道进行改造的问题。原告陈述称其购得涉案房屋后，未对房屋内原有装潢进行改造。被告对此予以否认，辩称其向原告交付的房屋为简易装修，未对房屋内厨房结构、公共烟道等进行改造。根据庭审查明的事实，涉案房屋所在小区物业管理企业处保存的装修档案资料形成于2007年7月，为被告对涉案房屋装修时期。根据该档案资料记载，被告对该房屋内包括厨房在内的结构进行了调整，拆除了部分墙体。上述装修改动内容，与涉案房屋内的现状基本相符。现被告当庭陈述的装修内容与上述装修档案中记载的装修情况存在明显出入，且未能提供充分证据证明其装修的具体内容，对此应承担举证不能的不利法律后果，故对被告抗辩意见，本院不予采纳。据此本院认定，被告在向原告出售房屋前，存在对涉案房屋内公共烟道进行改造的行为。关于被告行为是否构成违约，应否对原告垫付的因烟道改造而造成的其他业主损失承担赔偿责任问题。根据双方合同约定，因被告交付的附属设施或装饰装修不符合约定的，应按不符合部分价值承担赔偿责任。被告在出售涉案房屋前自行对房屋内的公共烟道进行改造，被告未提供证据证明其与原告签订房屋买卖合同时已履行了告知等义务，亦无证据证明原告对于该房屋内的烟道改造情况系清楚明知，并同意按现状接受。2014年涉案房屋同单元楼下业主家中陆续发生漏水现象后，相关业主诉至法院。根据本院生效判决确认，因涉案房屋内的公共烟道改造过程中，未对外露的烟道楼板洞口进行有效封堵和防水，导致楼下各业主因涉案房屋内烟道附近地坪内水管漏水而遭受损失，本院对该事实予以认定。且被告在2007年7月2日出具的《承诺书》中亦明确承诺，对其装修行为引起的相关质量及维修责任，由其自行负担。现被告向原告交付的涉案房屋存有瑕疵，应承担由此产生的民事责任。生效判决裁判后，原告已按判决向相关业主支付了损失赔付款及诉讼费用，共计43820元，以上垫付款项均可纳入原告可主张的损失范围。故原告主张被告赔偿其垫付的相关损失43820元，有事实和法律依据，本院予以支持。原告于2014年之后因楼下业主反映厨房漏水现象，知晓涉案房屋内存在烟道改造的事实。生效判决裁判后，因本次烟道改造而造成的实际损失予以确定。原告自此向被告主张权利，并未超过法定诉讼时效。故对被告该项抗辩意见，本院不予采纳。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告丁明于本判决生效之日起七日内一次性赔偿原告孙春来、昝盛惠损失43820元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费896元,因适用简易程序减半收取448元，由被告丁明负担（此款原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  李佳萱二〇一六年四月二十七日见习书记员  沈 婷