广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终1566号上诉人（原审被告）：广东同济医药连锁有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：俞云辉。委托代理人：何卫冬、吴诗琳，均系广东安国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄雪嫦，身份证住址广州市海珠区。委托代理人：黄蕴仪，广东经国律师事务所律师。上诉人广东同济医药连锁有限公司（以下简称同济公司）与被上诉人黄雪嫦租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1546号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市越秀区小北路127号首层房屋（建筑面积80.14平方米）和广州市越秀区小北路127号夹层房屋（建筑面积95.91平方米）的权属人均为黄雪嫦，产权核准日期为2001年5月。2010年5月10日，黄雪嫦（为甲方）与同济公司（为乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区小北路127号及夹层房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积176.05平方米。租期从2010年6月10日至2015年6月9日。其中2014年6月10日至2015年6月9日月租金为59500元。租金按月结算，由乙方在每月的第15日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方。乙方向甲方交纳9万元保证金。依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金。租赁期届满，应将原承租房屋交回房屋；如需继续承租房屋，应提前60日与甲方协商，双方另行签订合同。2015年7月3日，黄雪嫦委托广东经国律师事务所向同济公司发出律师函，内容为要求同济公司于2015年7月7日前履行合同约定之义务，付清拖欠租金和房屋使用费及滞纳金。据同济公司作出的《承诺函》内容载明：“我司将于2015年7月20日前付清我司租赁黄雪嫦处位于广州市越秀区小北路127号首层铺面的所欠全部租金约45万（确切数字按实际金额偿付）。若逾期未付将视我司自动撤场，后果自担。”2015年7月27日，黄雪嫦向同济公司发出《收铺通知书》，内容为：“贵司在2014年9月15日起至2015年6月30日止，共拖欠租金9.5个月之久，已严重违反合约精神，且贵司与本人签订的《房屋租赁合同》于2015年6月9日已到期，贵司已造成占用本人物业达46天之久……本人定于2015年7月28日上午10：00正式收回铺位，请贵司在收铺日期前安排相关人员把铺内属于贵司的一切物品打包运走，以不损坏铺内原有的状态交回铺位给本人。若贵司在2015年7月28日上午10：00贵司不安排相关人员交接铺位或不配合的情况，则视贵司同意本人任意处理铺内属于贵司的一切物品，并无异议。”因本案纠纷，黄雪嫦于2015年7月9日向原审法院起诉称：黄雪嫦是广州市越秀区小北路127号首层房屋、广州市越秀区小北路127号夹层房屋的业主，黄雪嫦与同济公司双方就涉案房屋于2010年5月10日签订《广州市房屋租赁合同》，租期至2015年6月9日，2014年6月10日至2015年6月9日期间的月租金为59500元。同济公司需于每月15日前缴纳租金，逾期每日按拖欠金额的1%计算违约金，拖欠租金6个月以上的，黄雪嫦有权解除合同，收回房屋并要求同济公司赔偿损失。但从2014年9月起，同济公司开始以各种理由拖欠房租，合同到期后仍未按黄雪嫦要求交还房屋，造成黄雪嫦损失的扩大。在2015年7月29日，同济公司将房屋交回给我，双方办理了退场交接手续。故请求法院判令：1、确认黄雪嫦与同济公司双方的租赁合同于2015年7月29日终止。2、同济公司立即向黄雪嫦支付拖欠的广州市越秀区小北路127号首层及夹层房屋从2014年9月10日起至2015年7月29日租金（按每月59500元标准计付）。3、同济公司立即向黄雪嫦支付从2014年9月16日起至同济公司实际缴清租金之日止的违约金（每日按拖欠金额的1％计算，违约金总额以不超过拖欠租金总额为限）。同济公司原审辩称：确认双方租赁合同在2015年7月29日终止，我在2015年7月29日已将房屋交回给黄雪嫦，双方自行办理退场交接手续。确认我欠付黄雪嫦从2014年9月10日起至2015年7月29日租金，我也同意按每月59500元标准向黄雪嫦清付从2014年9月10日起至2015年7月29日的租金。对于黄雪嫦第三项诉讼请求认为违约金计算标准过高且起算时间有误，违约金应从2014年10月16日起算，违约金属于补偿性条款，支付标准应以对方实际损失为基础，黄雪嫦未在本案提供证据证明因我方原因导致其的损失，且黄雪嫦调解中也陈述了因我方导致其缴税的滞纳金也就是几千元，但黄雪嫦现主张的标准计算过高，我要求法院调整违约金，违约金在拖欠租金总额的20％以内。我方是因经营不善所以迟延支付租金，并非恶意拖欠租金。一审庭审中，双方确认同济公司于2015年7月29日将涉案商铺交回给黄雪嫦。另，黄雪嫦表示：同济公司迟延支付租金对我造成的损失包括租金本金的损失、追收租金的时间和精力及利息的损失、收回商铺后待出租所空置时间的损失、租赁税滞纳金的损失、律师费的损失、诉讼费成本的损失。原审法院认为：黄雪嫦与同济公司签订的《广州市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。上述租赁合同的租期届满后，同济公司于2015年7月29日将涉案房屋交回给黄雪嫦并办理了交接手续，故双方的租赁关系于交接当日终止，现黄雪嫦要求确认双方的租赁合同于2015年7月29日终止的诉讼请求合法有理，原审法院予以支持。根据合同约定，租金应按月结算，但同济公司至今尚欠2014年9月10日起至2015年7月29日的租金，已构成违约，黄雪嫦现要求同济公司按每月59500元标准向黄雪嫦清付从2014年9月10日起至2015年7月29日的租金，符合合同约定，原审法院予以支持。合同约定同济公司应在每月的第15日前支付租金给黄雪嫦，逾期则每日按当月租金额的1%支付违约金。因同济公司未能举证证明其实际损失的数额，每日1%的标准显然过高，经综合考虑本案的情况，违约金应调整至按每日千分之五计算为宜，且该违约金总额以不超过拖欠租金总额为限。因本案诉讼是因同济公司违约拖欠租金而引致，故本案诉讼费由同济公司负担。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，于2015年10月19日作出判决：一、确认原告黄雪嫦和被告广东同济医药连锁有限公司就广州市越秀区小北路127号首层和夹层房屋签订的《广州市房屋租赁合同》于2015年7月29日终止。二、被告广东同济医药连锁有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将从2014年9月10日起至2015年7月29日的租金（按每月59500元标准计）支付给原告黄雪嫦。三、被告广东同济医药连锁有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告黄雪嫦支付逾期给付租金的违约金（从2014年9月16日起，以同期应付而未付的租金数额为基数，每日按千分之五标准计至被告广东同济医药连锁有限公司实际付清拖欠租金之日止）。该违约金总额以不超过欠付租金的总额为限。四、驳回原告黄雪嫦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13999元，由被告广东同济医药连锁有限公司负担。判后，同济公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审认定事实存在遗漏，事实认定不清。一审查明同济公司与黄雪嫦签订的《广州市房屋租赁合同》中约定：同济公司向黄雪嫦租赁房屋作商业用途使用，租期自2010年6月10日至2015年6月9日，其中2014年6月10日至2015年6月9日租金为59500元，租金按月结算。同济公司向黄雪嫦缴纳9万元保证金。同济公司与黄雪嫦签订的《广州市房屋租赁合同》第四条规定：乙方（同济公司）向甲方（黄雪嫦）缴纳人民币9万元保证金（可以收取不超过三个月月租金数额），甲方（黄雪嫦）应在租赁期满或解除合同之日将保证金9万元退回乙方（同济公司）或抵偿租金。一审判决同济公司向黄雪嫦一次性支付2014年9月10日至2015年7月29日的租金（按每月59500元标准计），但是该标准中并未对已缴纳的9万元保证金做出扣除，遗漏了重要事实，属于认定事实不清。二、一审判决违约金的计算标准过高，有违公平原则。一审判决同济公司以同期应付而未付的租金金额为基数，每日按千分之五标准计算，向黄雪嫦支付违约金，违约金计算至付清租金之日止。违约金以补偿为主，同济公司承认拖欠黄雪嫦租金的事实。但是同济公司已于2015年7月29日搬离租赁的房屋，而2015年7月30日以后黄雪嫦的房屋空置的损失不能归因于同济公司。违约金以补偿为首要性质，同济公司同意向黄雪嫦支付合理数额的违约金。但一审判决的违约金计算标准过高，一定程度上不利于体现公平原则。综上所述，同济公司上诉请求：1、请求变更（2015）穗越法民三初字第1546号判决第二、三项。2、请求判令同济公司分期向黄雪嫦支付2014年9月10日至2015年7月29日的租金，并将同济公司已缴纳的保证金9万元进行抵扣。3、请求降低同济公司向黄雪嫦支付违约金的计算标准。4、一、二审诉讼费用由同济公司、黄雪嫦共同承担。黄雪嫦二审辩称：同意一审判决，请求法院驳回同济公司的上诉请求。理由如下：1、关于保证金问题，不应在本案中处理。首先，同济公司在一审的时候根据没有提及到该主张，也没有提起过反诉，同济公司应另案主张，否则将会损害我方的诉讼权利，我方坚决不同意同济公司抵扣的要求。2、关于违约金部分，一审已经调低了合同约定的计算标准，在同济公司多次违约且其未能举证证明违约金过高的情况下，不应再进行调整。经审查，双方对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，同济公司确认：其于一审中未提出以租赁保证金抵扣租金的抗辩理由或提起反诉，要求违约金调整为欠付租金总额的25%，是其自行认定的标准。本院认为，本案二审争议的焦点为同济公司要求租赁保证抵扣租金以及违约金的标准应否调整。对于涉案合同租赁保证金的问题，同济公司确认于一审中未提出以租赁保证金抵扣租金的抗辩理由或就此提起反诉请求，黄雪嫦也明确表示不同意二审进行处理。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十八条的规定，当事人应另案处理，本案不予调处。关于违约金标准问题，本案同济同欠付租金的行为已构成违约，因按照合同约定承担违约责任。合同约定的违约金标准系当事人的真实意思表示，对双方均有约束力，原审综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度，已对违约金标准进行了调整，并无不当。同济公司要求按照欠付租金总额25%计付违约金，缺乏法律和合同依据，本院不予采纳。综上所述，同济公司的上诉请求和理由均不能成立，不应支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费13999元，由上诉人广东同济医药连锁有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张燕宁审 判 员  李 静代理审判员  黄春成二〇一六年四月二十八日书 记 员  罗 涛