上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初2913号原告上海市徐汇区麦克花园业主委员会，住所地上海市。负责人丁安国，副主任。委托代理人杨忠德，上海市外滩律师事务所律师。被告潘易文，男，汉族，住上海市。委托代理人潘德发，男，汉族，住址同上。原告上海市徐汇区麦克花园业主委员会与被告潘易文物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年3月1日公开开庭进行审理。原告上海市徐汇区麦克花园业主委员会的委托代理人杨忠德、被告潘易文的委托代理人潘德发到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海市徐汇区麦克花园业主委员会诉称，被告系上海市石龙路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的业主。原告依据《中华人民共和国物权法》第八十一条规定，经小区全体业主表决通过《麦克花园住宅小区物业自主管理方案(试行)》进行物业自主管理。原告在物业自主管理中，对小区物业服务实施了规范管理，也为被告提供了完善的服务，履行了应尽的义务；但被告自2008年3月起未支付物业服务费及停车费，虽经原告催讨，被告仍未支付。故原告诉至法院，请求法院判令：1、被告缴付2008年3月至2014年6月间的物业管理费18,309元；2、被告缴付2008年1月至2014年6月间的停车管理费11,700元；3、被告按银行贷款基准利率和欠款额30,009元，自逾期之日起至判决生效之日止支付逾期付款滞纳金。被告潘易文辩称，被告对原告备案情况并不清楚，本届业委会系2015年8月登记备案，被告欠费在此之前，故对原告的主体资格存有疑议。被告仅收到过原告2011年发出的催告信，原告提供的其余催款函件，除2015年10月外，既无被告的姓名也无具体的欠费内容，更没有相应的送达方式，故不认可原告曾经向被告催讨物业费。根据法律的规定，原告现主张相应费用已超过了2年的诉讼时效。故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，被告系上海市石龙路XXX弄XXX号XXX室房屋(即系争房屋)公示登记的权利人之一，该房屋的建筑面积162.28平方米。2008年5月8日原告张贴“关于麦克花园住宅小区物业自主管理方案(试行)全体业主表决结果公告”，主要内容为，《麦克花园住宅小区物业自主管理方案(试行)》，经业委会讨论同意，于3月5日正式向全体业主公示。经表决，《麦克花园住宅小区物业自主管理方案(试行)》，以263张同意票，占本小区业主总数95.63％，大于法定票50％，正式获得通过。《上海市徐汇区麦克花园住宅小区物业自主管理方案(试行)》包括：1、自主管理方案的提出，2、自主管理方案的目标，3、自主管理方案的标准，4、自主管理方案的实施，5、物业管理服务处岗位职责，6、员工配置和员工的素质要求，7、实行严格的奖惩考核制度，8、服务承诺标准，9、试行方案的说明。2008年12月15日，原告向上海市徐汇区物价局申报物业服务收费标准并填写备案表(备案表注，麦克花园住宅小区现行物业服务费标准，系继承该小区历年物业管理收费标准)；当月30日，上海市徐汇区物价局同意备案，原告可收取小高层房屋的物业服务费每月每平方米1.20元，多层房屋的物业服务费每月每平方米0.80元，别墅房屋的物业服务费每月每平方米1.20元，小高层底层房屋的物业服务费每月每平方米1.00元，停车费每辆每月150元。2010年3月9日，原告再次向上海市徐汇区物价局申报物业服务收费标准并填写备案表(备案表注，自2010年4月1日起执行)；当月15日，上海市徐汇区物价局同意备案，原告可收取小高层房屋的物业服务费每月每平方米1.60元，多层房屋的物业服务费每月每平方米1.20元，别墅房屋的物业服务费每月每平方米1.60元，小高层底层房屋的物业服务费每月每平方米1.20元，停车费每辆每月150元。庭审中原告表示被告支付的物业费标准建筑面积按照160.67平方米计算。2015年12月1日，原告出具“关于《对特定业主提起民事诉讼重大事项征求表决意见单》全体业主表决结果公告”，经全体业主表决，关于《对特定业主提起民事诉讼重大事项征求表决意见单》以182票同意正式获得通过。因被告自2008年1月起未缴纳停车管理费和3月起的物业管理费，原告遂向本院提出如上诉请。庭审中，原告提供了一组催交物业服务费的公告及照片，以证明其以通过张贴公告的形式向被告进行催讨。被告则认为催交公告内容不明，无法证明是向被告进行催讨。被告认可其于2011年和2015年收到过原告发出的催款通知。本院认为，催交公告系原告制作，原告亦无其他证据证明上述催交公告已张贴并送达被告，故对其证明力本院不予确认。以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有原告判决书、备案证、管理方案、收费标准备案表、管理规约、表决结果公告、律师函、房地产登记簿，被告提供的催款通知等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告对包括系争房屋在内的麦克花园小区物业进行管理、对业主进行服务，业主也接受原告管理和服务，应当向原告支付相应的物业服务费和停车管理费。故原告要求被告支付物业服务费及停车费之诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告进行备案登记，并不意味着原告主体变更，故对被告认为原告主体有误的辩称本院不予采信。根据法律规定，权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。原告虽提供了一组催交公告，但原告未提供证据证明上述催交公告向被告等业主送达，原告于2015年10月才向被告发出了催款通知，因管理公约未约定物业管理费具体付款日期，故本院推定管理费每年缴付一次，原告只要在当年12月31日前行使催款的权利，诉讼时效即可中断，故本院认为诉讼时效于2015年10月中断。故被告应支付2013年1月至2014年6月的物业管理费和停车管理费。对于2008年1月至2012年12月的物业管理费和停车费，因已过诉讼时效，对原告的该部分诉讼请求本院不予支持。原告要求被告支付滞纳金之诉讼请求，缺乏依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十四条、第一百三十五条、第一百四十条之规定，判决如下：一、被告潘易文于本判决生效之日起十日内支付原告上海市徐汇区麦克花园业主委员会2013年1月1日起至2014年6月30日间的物业管理服务费4,627元；二、被告潘易文于本判决生效之日起十日内支付原告上海市徐汇区麦克花园业主委员会2013年1月1日起至2014年6月30日间的停车管理费2,700元；三、原告上海市徐汇区麦克花园业主委员会的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计300元，由原告负担225元，由被告负担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈向红二〇一六年四月十四日书记员  薛 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。……第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。