山东省聊城市中级人民法院执 行 裁 定 书(2016)鲁15执异7号异议人：周长顺，男，1969年2月1日出生，汉族，住聊城市东昌府区。申请执行人：聊城嘉明经济开发区白洼村民委员会，住所地：聊城市站前北街50号。法定代表人：高振红，主任。被执行人：山东省聊城市鲁昌房地产开发公司，住所地：聊城市东昌西路142号。法定代表人：肖传振，总经理。本院在执行申请执行人聊城嘉明经济开发区白洼村民委员会与被执行人山东省聊城市鲁昌房地产开发公司（以下简称鲁昌公司）借款合同纠纷一案中，异议人周长顺对本院查封的被执行人鲁昌公司名下的位于聊城市东昌府区北关商业街2号楼8号13层房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人请求解除对异议人所有的位于聊城市东昌府区北关商业街2xx号楼xx号xx层房产的查封。事实及理由：异议人于2011年5月16日与山东省聊城市鲁昌房地产开发公司签订了《聊城市商品房买卖合同》，合同约定鲁昌公司将聊城市东昌府区北关商业街xx号楼xx号xx层房产出卖给异议人，房屋总价款767344元。异议人通过银行转账的方式交纳了购房款后，鲁昌公司交付了房屋，异议人依法取得房屋所有权并对房屋进行了合法的占有。2015年11月7日，异议人从房屋卷帘门上发现了山东嘉禾国际拍卖有限公司张贴的拍卖公告，异议人才知道自己的房屋被法院执行。异议人认为，异议人根据与鲁昌公司的《商品房买卖合同》取得了该房屋的所有权，贵院对该房屋的执行侵害了异议人的合法权益，请求停止对该房产的执行。本院于2016年3月3日举行了执行听证，异议人、申请执行人及抵押权人聊城市方圆典当有限责任公司（以下简称方圆典当公司）到庭参加听证。在听证过程中，异议人提交以下证据：1、周长顺与鲁昌公司签于2011年5月16日订的《商品房买卖合同》一份，拟证明鲁昌公司将涉案房产出售给异议人；2、鲁昌公司向周长顺出据的收款收据两份、中国邮政储蓄银行的取款、转帐凭证各一份，拟证明周长顺以银行转帐方式支付了267344元房款，鲁昌公司以所欠周长顺烟酒副食款抵顶周长顺购房款另出具了50万元的收据；3、聊城新兴物业服务有限公司出据的收款收据及管道维修票据各一份，拟证明异议人一直占有使用涉案房屋；4、方圆典当公司与鲁昌公司签订的协议书、补充协议、收款收据复印件各一份及涉案房屋他项权证一份，拟证明方圆典当公司与鲁昌公司于2012年8月20日约定鲁昌公司将其开发的运河人家5号楼商铺和住宅抵顶所欠方圆典当公司的债务共计802.548万元，方圆典当公司把他项权证归还给鲁昌公司，鲁昌公司又把该证交给异议人，鲁昌公司对方圆典当公司所负债务已处理完毕，方圆典当公司因债权消灭而丧失抵押权，仅是未办理注销手续，方圆典当公司交还他项权利凭证表明放弃抵押权，现异议人持有该证件，该房屋并没有权利限制；5、鲁昌公司留存的运河人家5号楼收款存根复印件20份，拟证实方圆典当公司依据与鲁昌公司的协议，将协议约定的20套房产销售给他人，鲁昌公司依据协议约定为20户购房户出具了收款收据，双方协议约定的权利义务已履行完毕，方圆典当公司无权对涉案房屋主张抵押权。异议人另提交鲁昌公司向其出具的承诺书两份，鲁昌公司于2011年6月20日向其承诺于2011年12月前将涉案房产交付给周长顺，于2012年解决卖给周长顺的房屋存在的抵押问题保证将商品房买卖合同备案登记。申请执行人质证认为，《商品房买卖合同》未进行备案，对其真实性有异议，异议人所付房款比合同约定价款少47.9元，且2011年5月份该地段商铺均价在每平米9000元以上，合同约定单价3715元明显偏低；两张收据均未显示与涉案房产有关联，收据日期有涂改痕迹，且其中一份收据的日期是2010年9月，与合同签订时间2011年5月16日不符，267344元的转账凭单未显示收款人名称；涉案房产一直悬挂着“鲁昌房产”的房子，为鲁昌公司占有使用；聊城市新兴物业服务有限公司已被注销物业服务资质，其出具的收据不具有证明效力。抵押权人方圆典当公司质证认为，涉案房屋的抵押期限为2008年6月11日至2011年6月11日，鲁昌公司明知抵押未到期而与他人签订买卖合同，应视为无效；异议人提交的方圆典当公司与鲁昌公司的协议书及收据等证据均为复印件，对其真实性代理人不清楚。另方圆典当公司在接受本院询问时表示，该公司于2012年8月20日与鲁昌公司达成以房产抵债的协议后把涉案房产的他项权证交给了鲁昌公司，但因运河人家房产停盘至今未办理产权过户登记手续，未实现抵债目的，鲁昌公司应归还他项权证。申请执行人提交2013年12月21日聊城新闻网发布的新闻打印件一份，拟证明2013年12月20日包括聊城市新兴物业服务公司在内的17家物业服务企业被聊城市建委注销了物业服务资质，从该日起新兴物业已经不具备服务和收费的资格。异议人周长顺质证认为该证据为复印件，对其真实性及合法性均有异议，物业资质是否吊销应以行政处罚决定书为据，申请执行人提交的复印件反映的内容只是一则报道，对资质是否吊销没有证明力，资质是否被吊销与是否收取了费用并无关联，申请执行人以此主张新兴物业收费无效与本案没有任何关系，新兴物业收取周长顺的费用并开具两张收据事实清楚，足以证实周长顺合法占有使用房屋。方圆典当公司提交以下证据：1、2008年10月6日其向鲁昌公司出具的80万元当票一份，双方约定月费率1.8%、月利率0.6%，当物名称为聊房权证古字第××号、第××号房产证上未出售及未抵押的房屋和聊国用2007第0248号柳514土地一宗；2、2008年10月6日鲁昌公司出据的收据一份，证明鲁昌公司收到抵押借款80万元；3、2008年6月11日方圆典当公司与鲁昌公司签订并办理了抵押登记的房地产典当合同一份，约定典当期限为36个月，自2008年6月11日至2011年6月11日，该证据系从聊城市房地产管理档案馆复印并加盖公章，与原件一致。申请执行人质证认为，方圆典当公司出具的当票显示典当期限自2008年10月6日至2009年3月26日，该笔债权已超过诉讼时效，根据物权法第二百零二条的规定，方圆典当公司已无权主张行使抵押权，他项权证的存在是鲁昌公司怠于解除该权利登记结果，这也与异议人周长顺提交他项权证相印证。异议人周长顺质证认为，当票与抵押担保的债权范围不符，方圆典当公司与鲁昌公司之间的典当业务有多笔，均于2012年一并以房产抵帐的方式予以处理，所有债权已消灭，根据担保法第五十二条的规定，抵押权消灭，方圆典当公司主张抵押权不能成立。本院查明，2015年2月3日，本院依据已发生效力的（2014）聊商初字第98号民事判决立案执行。在执行过程中，本院于2015年2月11日查封了被执行人鲁昌公司位于聊城市东昌府区北关商业街2号楼8号13层房产。涉案房产在房管部门的登记显示，房屋建成年份为2004年，房屋抵押登记日期为2008年6月16日，他项权利人为聊城市方圆典当有限责任公司。方圆典当公司向本院提出书面申请，请求对本院执行的该房产优先受偿。本院查封时，该房产处于锁闭状态，门上悬挂着“鲁昌房产”。2015年11月23日，鲁昌公司向本院提交书面申请称，贵院拍卖我公司具有产权的聊城市东昌府区北关商业街2号楼8号房产13层一套，请求将拍卖价款优先支付我公司补贴运河人家小区电费及公司办公费。本院认为，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产及其他财产权，未登记的建筑物依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。根据物权法、担保法及司法解释的有关规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外；抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效；抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。本案中，涉案房产系被执行人开发建设，登记在被执行人名下，被执行人将涉案房产抵押给方圆典当公司并办理抵押登记后，又与异议人签订《商品房买卖合同》，抵押权人对此不予认可，并向本院申请就拍卖房产的价款优先受偿，异议人也未代替债务人清偿债务，抵押权并未消灭。异议人周长顺称鲁昌公司已与方圆典当公司达成抵债协议导致债权消灭，但方圆典当公司对此不予认可，称鲁昌公司所开发的房产因无法办理过户登记手续未能实现抵债目的，抵押权的设立和消灭经依法登记发生法律效力，方圆典当公司享有的抵押权是否消灭，应另行通过诉讼程序解决。异议人周长顺虽然与被执行人鲁昌公司签订了房屋买卖合同，但至今并未办理产权变更登记手续，且在本院查封涉案房产后鲁昌公司仍主张对涉案房产的所有权，从鲁昌公司出具的承诺书来看，异议人也已知房产存在抵押的事实，根据物权法的规定，异议人未取得涉案房产的所有权。综上，异议人请求本院停止对涉案房产的执行，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回异议人周长顺的异议。如不服本裁定，可以在收到本裁定书之日起十五日内向本院提起异议之诉。本裁定送达后即发生法律效力。审判长  史兆锋审判员  胡洪建审判员  刘 伟二〇一六年四月二十六日书记员  徐如意