广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法金民终字第1586号上诉人(原审原告)：中国农业银行股份有限公司从化市支行，住所地：广州市。法定代表人：蔡杨，职务：行长。委托诉讼代理人：曾洁香，广东韬策律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐志明，广东韬策律师事务所律师助理。被上诉人(原审被告)：宋思源，住广州市越秀区。被上诉人(原审被告)：吴文英，住广州市花都区。原审第三人：广州城建开发景城房地产有限公司，住所地：广州市。法定代表人：赖明。委托诉讼代理人：吴兵山，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈泽彬，广东格林律师事务所律师。上诉人中国农业银行股份有限公司从化市支行（以下简称农行从化支行）因与被上诉人宋思源、吴文英、原审第三人广州城建开发景城房地产有限公司（以下简称景城房地产公司）金融借款合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2015）穗从法民二初字第274号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2011年1月4日，农行从化支行与宋思源、吴文英、景城房地产公司签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020520110000314），约定：宋思源向农行从化支行贷款100000元用于购买位于从化市街口街逸泉山庄F区自编6栋（二梯）102房，借款期限自2011年1月4日至2041年1月3日，借款利率为浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上下浮10%。借款人采用等额本息还款法，分360期还款，每期的借款对应日为还款日。合同对违约责任作了约定，借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款；借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。合同对担保也作了约定，抵押担保的范围包括合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。宋思源、吴文英同意以位于从化市街口街逸泉山庄F区自编6栋（二梯）102房作抵押，并于2011年3月7日在从化市国土资源和房屋管理局办理了抵押房产的抵押备案登记（登记字号：从押备字第20110506号），约定在合同项下债务履行期限届满，贷款人未受清偿的，贷款人有权与抵押权人协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。2011年1月5日，农行从化支行依约向宋思源发放贷款100000元，宋思源收到借款后，从2011年2月5开始按月还款，还款至2014年9月4日，从2014年9月5日开始，宋思源未按合同约定还款，截至2015年7月30日，宋思源已逾期还款11期，尚欠农行从化支行本金96223.77元（包括逾期欠供本金），利息6476.1元（包括正常利息6105.31元，罚息59.18元，复利311.61元）。经农行从化支行催收，宋思源至今未履行还款义务，引致成讼。农行从化支行在原审时的诉讼请求为：一、解除农行从化支行与宋思源、吴文英、景城房地产公司于2011年1月4日签订的《个人购房担保借款合同》；二、宋思源立即归还农行从化支行借款本金96223.77元及支付至实际清还上述款项之日止的全部利息，暂计至2015年2月4日总欠息2928.07元（其中正常利息2877.88元，罚息7.56元，复利42.63元），本息合计99151.84元，此后各类利息按合同约定标准计至清偿之日止；三、农行从化支行有权对宋思源、吴文英提供的位于从化市街口街逸泉山庄F区自编6栋（二梯）102房的抵押物折价或者拍卖、变卖之后的价款享有优先受偿权；四、宋思源、吴文英承担与本案有关的全部费用（包括但不限于诉讼受理费、公告费等）。原审法院认为，农行从化支行是领有企业法人营业执照从事金融存、贷款业务资格的单位，其与宋思源、吴文英、景城房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》是各方的真实意思表示，约定的内容、条款均无违反法律法规的禁止性规定，合法有效。借款到期后，宋思源未按合同约定履行还本付息义务，从2014年9月5日开始未按期偿还到期债务，其行为已构成违约，并已达到合同约定的解除条件，农行从化支行要求解除与其签订的《个人购房担保借款合同》，并要求宋思源偿还借款本息的请求有理，原审法院予以支持。宋思源、吴文英提供从化市街口街逸泉山庄F区自编6栋（二梯）102房作为抵押物，但仅办理了房地产预告登记证明，并未办理抵押物登记，取得房地产他项权证，根据《中华人民共和国担保法》第四十一条“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”和第四十二条“办理抵押物登记的部门如下：……(二)以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级用以上地方人民政府规定的部门……”之规定，该房产的抵押登记条件并未成就，抵押权尚未成立，故不产生优先受偿的效力，农行从化支行要求对宋思源、吴文英提供的抵押物以折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，不符合法律的规定，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除中国农业银行股份有限公司从化市支行与宋思源、吴文英及广州城建开发景城房地产有限公司签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020520110000314）；二、宋思源于判决发生效力之日起10日内偿还借款本金96223.77元给中国农业银行股份有限公司从化市支行，并支付利息（包括罚息和复利），计算方法：计算本金为判决生效之日前到期应偿还的借款数额，按照中国农业银行股份有限公司从化市支行与宋思源签订《个人购房担保借款合同》中约定的标准和起算时间，计算至判决确定履行之日止，已支付部分应予扣除；三、驳回中国农业银行股份有限公司从化市支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2300元，公告费260元，合计2560元，由宋思源承担。上诉人农行从化支行不服原审判决，向本院提起上诉称，一、农行从化支行与宋思源、吴文英办理的预售商品房抵押合法有效，农行从化支行对已办理抵押登记的预售商品房的处置价款享有优先受偿权。农行从化支行与宋思源、吴文英于2011年1月4日签订《个人购房担保借款合同》，其中合同中明确约定宋思源、吴文英同意以位于从化市街口街逸泉山庄F区自编6栋（二梯）102房作抵押，在合同项目下债务履行期限届满，贷款人未受清偿的，贷款人有权与抵押权人协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿，并于同年3月7日在从化市国土资源和房屋管理局办理抵押房产的抵押备案登记手续。根据城乡建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条、第五条以及第三十一条的规定，预售商品房贷款抵押的登记方式是当事人到房屋登记部门办理房屋抵押备案登记，农行从化支行据此办理预售商品房房屋抵押备案登记符合相关规定。二、原审法院适用法律错误，导致错误判决。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条以及第一百八十条“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：……（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；”的规定，宋思源、吴文英提供的从化市街口街逸泉山庄F区自编6栋（二梯）102房可以作为抵押物办理抵押登记手续，农行从化支行请求对宋思源、吴文英提供的抵押物享有优先受偿权有充分的法律依据。三、没有办理他项权证的过错不在农行从化支行，因此农行从化支行应合法享有抵押优先受偿权。综上，农行从化支行请求对宋思源、吴文英提供的抵押物享有优先受偿权有事实和法律依据，原审法院适用法律错误，导致错误判决，农行从化支行上诉请求撤销原审判决第三项，改判农行从化支行对宋思源、吴文英提供的位于从化市街口街逸泉山庄F区自编6栋（二梯）102房的抵押物折价或者拍卖、变卖之后的价款享有优先受偿权，本案一、二审诉讼费用全部由宋思源、吴文英承担。被上诉人宋思源、吴文英经本院合法传唤，未到庭，亦未答辩。原审第三人景城房地产公司述称，认可农行从化支行对涉案房屋享有优先受偿权。本院确认原审判决查明的事实。另查明，农行从化支行与宋思源、吴文英、景城房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020520110000314）约定：宋思源购买的房产位于从化市街口街逸泉山庄F区自编6栋（二梯）102房，购房合同编号：201009243969。再查明，二审期间，农行从化支行提交不动产登记查册表（从统字51614号）原件以及粤房地权证从字第××号房产证复印件，拟证明没有办理房产他项权证的过错不在农行从化支行，涉案房屋依法办理了产权证，农行从化支行对涉案房屋享有优先受偿权。又查明，农行从化支行提交的《不动产登记查册表》（从统字51614号）记载“房屋坐落：从化市街口街逸泉山庄逸泉路荔尚街17号2梯102房；名称：吴文英、宋思源；权利证号：0112152115；占有份额：共同共有；产权情况：2011年3月21日，已办抵押，粤房他证号：/合同号：201009243969，押备字20110506，抵押权人名称：农行从化支行”。本院认为，本案二审的主要争议焦点为农行从化支行是否对涉案房屋折价、拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。宋思源、吴文英同意以位于从化市街口街逸泉山庄F区自编6栋（二梯）102房作抵押，作为涉案借款的担保，并在从化市国土资源和房屋管理局办理了抵押房产的抵押备案登记。农行从化支行二审提交的《不动产登记查册表》记载，上述房屋已办理房地产权证，权利人是宋思源、吴文英，房屋坐落从化市街口街逸泉山庄逸泉路荔尚街17号2梯102房，抵押权人是农行从化支行。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第一百八十七条的规定，农行从化支行主张就涉案抵押物即宋思源、吴文英名下从化市街口街逸泉山庄逸泉路荔尚街17号2梯102房享有优先受偿权，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，宋思源、吴文英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利。农行从化支行的上诉理由成立，本院予以支持。因农行从化支行在二审期间才提供相关证据，致使一审判决错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十四条的规定，判决如下：一、维持广州市从化区人民法院（2015）穗从法民二初字第274号民事判决第一、二项；二、撤销广州市从化区人民法院（2015）穗从法民二初字第274号民事判决第三项；三、当宋思源不履行广州市从化区人民法院（2015）穗从法民二初字第274号民事判决第二项确定的义务时，中国农业银行股份有限公司从化市支行有权以拍卖、变卖宋思源、吴文英名下从化市街口街逸泉山庄逸泉路荔尚街17号2梯102房（权利证号：0112152115）所得的价款优先受偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元、公告费260元，二审案件受理费2300元，均由宋思源、吴文英共同负担。本判决为终审判决。审判长  曾文莉审判员  庄晓峰审判员  吴 湛二〇一六年十月十七日书记员  陆艳婷