浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙04民终492号上诉人（原审被告）：陈建奎。上诉人（原审被告）：田多梅。被上诉人（原审原告）：周元美。被上诉人（原审原告）：钱雪荣。上诉人陈建奎、田多梅为与被上诉人周元美、钱雪荣房屋买卖合同纠纷一案，不服桐乡市人民法院（2015）嘉桐民初字第3042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月24日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月22日公开开庭对本案进行了审理。上诉人陈建奎、田多梅，被上诉人周元美、钱雪荣，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审经审理认定，2003年11月3日，周元美、钱雪荣与陈建奎、田多梅签订《协议书》一份，载明：1、陈建奎坐落在体育路地块造二间三层至四跃层房屋，将三层至四跃层房屋出售，三层85平方，四跃层50平方，土地产权：国有土地，能够做好房产证、土地证；2、房屋总价格为142000元，付款方式：先付定金32000元，开始造房屋再付60000元，造到三层再付40000元，剩下10000元将房产证、土地证全部做好再付。3、周元美、钱雪荣32000元定金给了陈建奎、田多梅，陈建奎、田多梅必须在一年内把房屋交付。双方还对违约责任作了约定。周元美、钱雪荣已经支付陈建奎、田多梅定金32000元。2006年12月28日，周元美、钱雪荣（乙方）和陈建奎、田多梅（甲方）签订《补充协议》一份，载明，1、房产证过户的，甲方承担营业税、个人所得税、土地增值税，乙方承担契税，每平方过户6元；2、如果甲方违约，依照合同办事房款定金赔偿提前结清付给乙方。2014年1月7日，陈建奎、田多梅出具《借条》一份，载明，今向周元美、钱雪荣借160000元，借款时间：2014年1月7日至2014年1月20日前一定归还。如果到2014年1月21日不能归还，陈建奎、田多梅要归还给周元美、钱雪荣320000元、如果归还不出，陈建奎、田多梅要把体育西路2号房三层楼85平米，四层楼65平米抵押给周元美、钱雪荣，陈建奎、田多梅将体育西路2号房三层楼85平米、四层楼65平米房屋无条件给周元美、钱雪荣。周元美、钱雪荣向原审诉称，2003年11月，周元美、钱雪荣向陈建奎、田多梅购买位于桐乡市梧桐街道体育西路地块房产一套（三至四跃层），2003年11月3日，周元美、钱雪荣与陈建奎、田多梅签订协议书一份，约定上述房产于一年内交房并办理房产证、土地证，由周元美、钱雪荣向陈建奎、田多梅支付定金32000元。2004年10月1日，陈建奎、田多梅因建房资金周转困难，向周元美、钱雪荣以借款形式收取1万元房款。陈建奎、田多梅一直未予交房。2014年1月7日，陈建奎、田多梅因无法交房，向周元美、钱雪荣承诺补偿该房屋买卖补偿款16万元，出具借条一份，并承诺2014年1月21日前归还。上述款项到期后，陈建奎、田多梅一直未归还。后经周元美、钱雪荣催讨，均未果。综上，请求判决：一、陈建奎、田多梅立即归还房屋买卖补偿款16万元，及承担逾期利息至给付之日，暂计64000元（自2014年1月22日至2015年9月20日止，利息按中国银行同期同档贷款利率的四倍计算）；二、本案诉讼费由陈建奎、田多梅负担。陈建奎、田多梅在原审中答辩称，陈建奎、田多梅未收到任何补偿款，双方未达成补偿16万的协议，所以周元美、钱雪荣请求的内容与事实不符。原审认为，本案争议焦点为陈建奎、田多梅应否支付周元美、钱雪荣补偿款。本案中，周元美、钱雪荣与陈建奎、田多梅签订房屋买卖合同后，因故未履行，后又于2014年1月7日签订名为“借条”的协议一份。根据双方陈述，周元美、钱雪荣、陈建奎、田多梅之间并不存在借贷关系，故该协议实为房屋买卖合同不再履行后周元美、钱雪荣、陈建奎、田多梅对于双方权利义务的重新约定。对于涉及16万元的给付约定，陈建奎、田多梅应予遵守。陈建奎、田多梅虽抗辩称该协议系在周元美、钱雪荣胁迫下签订，但并未举证证明，故原审对陈建奎、田多梅抗辩不予采信。因此，陈建奎、田多梅应当支付周元美、钱雪荣16万元及相应利息，但周元美、钱雪荣主张按照银行利率四倍支付利息没有依据，应以银行同期同档次贷款利率为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、陈建奎、田多梅于判决生效之日起七日内支付周元美、钱雪荣160000元及利息（以160000元为基数，按照银行同期同档次贷款利率，从2014年1月21日起计算至2015年9月20日止）；二、驳回周元美、钱雪荣其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4660元，由周元美、钱雪荣负担999元，由陈建奎、田多梅负担3661元。判决宣告后，陈建奎、田多梅不服，向本院提起上诉称，一、原审认定事实不清。原审认定本案双方于2014年1月7日签订的名为“借条”的协议系双方对房屋买卖合同不再履行后有关权利义务的重新约定，存有错误。（一）双方于2003年签订的有关房屋买卖的《协议书》所涉房屋系农村拆迁异地安置联建房，与建造相关的规划等均由政府决定，故涉案房产于2011年才开始建造，直至2014年5月建好，至今三证未办理。同时，根据现有政策及相关规定，该房产不得向本集体经济组织以外的人员转让。故上述《协议书》至今无法履行的责任不在陈建奎、田多梅。同时，依照《协议书》约定，在开始建房时周元美、钱雪荣需付6万元给陈建奎、田多梅，建至三层再付4万元，而周元美、钱雪荣至今未支付该10万元款项。综上，不存在陈建奎、田多梅违约，陈建奎、田多梅无需支付周元美、钱雪荣房屋补偿款。（二）从“借条”约定的内容看，不存在陈建奎、田多梅支付周元美、钱雪荣16万元房屋补偿款的意思表示，原审从哪里推导出“借条”系双方对《协议书》不能履行后相关权利义务的重新约定。所谓房屋补偿款，完全是周元美、钱雪荣一面之词，陈建奎、田多梅从未作此承诺，事实是周元美、钱雪荣到陈建奎、田多梅家里闹事，并以死相威胁，陈建奎、田多梅无奈签字。且陈建奎、田多梅认为，“借条”所涉内容是指周元美、钱雪荣借给陈建奎、田多梅16万元，而实际陈建奎、田多梅未拿到该借款，借条也不应发生效力。二、原审适用法律有误。法院需确定双方签订的《协议书》是否合法有效，而原审判决对此只字未提，对诉争房屋的性质亦未明确，存有错误。综上，请求撤销原判，改判驳回周元美、钱雪荣的原审诉讼请求。周元美、钱雪荣在二审中答辩称，首先，陈建奎、田多梅称周元美、钱雪荣胁迫陈建奎、田多梅出具借条，与事实不符。其次，经周元美、钱雪荣向桐乡市承建局调查，该部门工作人员告知包括陈建奎、田多梅在内的体育西路十一户建房户之所以三证未办出，是因为他们建房时没有到上述部门去办理审批手续，如要办理三证，必须到上述部门补办建房规划许可证、土地规划许可证等手续。因此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回陈建奎、田多梅的上诉请求。二审中，陈建奎、田多梅向本院提供了《建筑工程承包合同》一份，证明涉案房屋是联建房，因是政府统一规划，故至今未取得三证。周元美、钱雪荣质证认为,陈建奎、田多梅签订该合同是有可能的，但认为此合同与本案无关，陈建奎、田多梅之所以未取得三证的原因在于陈建奎、田多梅当初建房时未到城建局规划登记。本院认证认为，周元美、钱雪荣提供的系合同原件，陈建奎、田多梅对真实性也未提出异议，本院对真实性予以认定，但仅凭该合同，并不能证明陈建奎、田多梅未办出三证的原因。周元美、钱雪荣在二审中未提供新的证据。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。另认定，周元美、钱雪荣原审中出具情况说明称，购房定金32000元及借款10000元，包含在其诉讼请求16万元之内。二审庭审中，周元美、钱雪荣陈述，购房定金32000元、借款10000元及相应利息损失和房屋升值所致的房价补差款，均包含在诉讼请求16万元之内。本院认为，本案二审主要争议焦点在于：诉争“借条”所涉款项的性质如何认定，是周元美、钱雪荣主张的房屋买卖合同不能履行的补偿款，还是陈建奎、田多梅主张的实际未收到的借款。借条是借款人向出借人借款时出具的证明债权债务的书面凭证，而本案双方一致陈述，对于“借条”载明的16万元，陈建奎、田多梅实际并未收到，此与借条记载借贷关系的性质不相符，再结合查明的事实（2003年双方签订有关房屋买卖的《协议书》后陈建奎、田多梅至今未履行房屋交付及过户的义务，也未返还周元美、钱雪荣32000元定金及10000元的借款，双方后又签订《补充协议》约定陈建奎、田多梅的违约责任但也未履行，而据双方陈述除陈建奎、田多梅已支付的上述款项之外无其他经济往来），可以认定“借条”的出具与双方房屋买卖合同不能履行后有关定金等款项返还、房屋差价款补偿等问题有关。且自2003年签订有关房屋买卖的《协议书》至今已有十多年，周元美、钱雪荣确因该《协议书》不能履行而遭受房屋升值所致的差价损失、已付款项利息等相应损失，予以一定补偿也属合理。故原审采信周元美、钱雪荣有关该“借条”所涉款项是房屋买卖合同不能履行后双方约定补偿款的主张，并无不当。陈建奎、田多梅称“借条”是受胁迫而出具，但并未提供相应证据证明，退一步讲，如确是受胁迫而签订，按常理应该向公安部门报案或及时请求撤销，而自2014年1月7日出具“借条”至今，陈建奎、田多梅未曾向公安部门报案，亦未主张撤销，故对陈建奎、田多梅的辩称不予采信。此“借条”应当认定为双方的合意，陈建奎、田多梅应当按约向周元美、钱雪荣支付“借条”所涉款项。至于周元美、钱雪荣陈述其向陈建奎、田多梅支付的32000元定金、10000元借款及相应利息包含在“借条”所涉16万元内，系其自认，也与本案实际相符，本院对此予以确认。至于陈建奎、田多梅二审提出的涉案房屋不得向集体经济组织成员外的其他成员转让而影响《协议书》效力的问题，因双方一致陈述该房屋所处土地系国有土地，并非农村宅基地，故不存在向集体经济组织之外成员转让的问题，上述协议并不因此无效。同时，该协议也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故应认定为有效。综上，陈建奎、田多梅的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应当予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4660元，由上诉人陈建奎、田多梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  金富祥代理审判员  何周丹代理审判员  章玉萍二〇一六年四月五日书 记 员  郑 茜