五常市人民法院民 事 判 决 书（2015）五民初字第2726号v黑龙江省五常市人民法院原告张秀清。原告高大全。委托代理人赵桂琴。被告哈尔滨常龙房地产开发有限公司法定代表人孙玺峻，职务经理。委托代理人姜广宇，哈尔滨常龙房地产开发有限公司职工。原告张秀清、高大全与被告哈尔滨常龙房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月16日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月19日公开开庭进行了审理。原告张秀清、高大全及其委托代理人赵桂琴，被告哈尔滨常龙房地产开发有限公司委托代理人姜广宇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：二原告系夫妻。2009年6月25日原告与被告就五常市XX园小区XX号（北数X门）一楼带二楼商品房买卖事宜达成了一致协议，价格每平方米4000、00元，面积为352平方米（赠送地下室）。付款方式是交首付50万元，剩余90万元按揭贷款，房屋总价款为140万。被告于2010年9月将该房屋交付给原告，原告入户后，投入了100多万元对该房屋进行了装修，2011年1月1日原告的“XX火锅店”开始营业，直至2015年8月9日被告拉闸停电为止。2010年10月，原告因经营饭店需要，经被告同意，与另四家商户以被告名义每户出资6万元，共投资30万元，安装了“XX园三号箱变”电力设施。2011年2月被告找到原告说“银行贷款办不了了，我借给你，你给我3分利息，3年内还清”。原告说：“如果当时你不承诺给我办按揭贷款，我也不能买这个房子。你要三分利，并且还要求3年内还清本息，我办不到”。2012年至2013年期间，原告多次给被告打电话，说研究一下房款交付问题，被告始终说：“不用着急，有你岳父这关系好说，等哪天有功夫我找你”。但是一直是原告打电话，被告一直没有找原告。2014年秋，原告又给被告打电话说交房款的事，被告说：“行，你来吧，把交款票子拿过来”。原告去了将房票子给被告看了之后被告就给撕了，说“这个票子没有用了”，提出如果你当时交钱每平方米按4000、00元算，你现在交钱每平方米按12000、00元算，原告说：“买房子时你的房子没有人买，是你动员我第一个买的，我没有钱，是你说保证能给我办按揭贷款，只交首付就行���这样我才买的房子，否则我是不能买的。按银行贷款利息给我同意，涨价我不同意。”被告表示，要么按12000、00元交钱，要么就收回房子。后原告又多次与被告协商，要求交付余款90万元，被告拒收。2015年8月9日被告将原告等5家交付安装箱变的30万元收据要去。将原告交钱使用的变压器拉闸停电，致使原告被迫闭店停业。被告的行为严重的侵害了原告的合法权益，现特向贵院诉请确认原告与被告之间依法成立的丽华园小区北数7号南数25号商品房买卖合同关系合法有效；判令被告接受尾款及办理产权登记手续，依法全面履行卖方义务。诉讼费、律师费、保全费、交通费等一切诉讼损失由被告承担。被告哈尔滨常龙房地产开发有限公司辩称：1、关于商品房买卖合同，我公司2009年开发了XX园小区。原告计划购买小区邻XX路南数XX号一带三商服，面积是540平方米（含地下室）。由于原告缺少资金，准备到银行贷款，公司给原告出具了一份虚假的买房协议，目的就是使原告能够在银行获得贷款，增加其买房的付款能力。但原告贷款一事没有办成，我公司提供给原告的商品房协议自然作废，我公司想借款给原告，借款的利息是1万元每月利息30元，要求在7年内还清借款。但原告7年内无力还清借款，最后放弃了买房，选择了租房。我公司将该房偿还给了动迁回迁户陆阳。2、原告所说的交房款50万元，实际是分两次交款，一次是50万元，第二次是6万元，两次合计是56万元。根本不是买房的首付款，而是其租房的租金。我公司受房屋产权人的委托，将房子租给了原告，原告在2009年8月、2011年1月相继在XX园小区租了一个25号商服、两个住宅、两个车库。两个住宅、两个车库是2011年1月1日起到2014年1月1日��，四年时间租期租金是4万元。2009年8月到2014年8月租了25号商服，租期是5年，第一年是原告自己负责装修、租金是6万元，从第二年起租金是每年10万元，5年的租金是46万元。原告所租的商服、住宅、车库租金共计是50万元。余款6万元是房租费。原告所租的XX号商服（XX火锅店）到2015年8月租期又满一年，也就是第6年，房租原告还欠4万元。3、原告所租的25号商服，5年租期满后，产权人要按现行市场价格每平方米12000元出卖此房，原告一是不买房、二是不续交房租、三是拒不倒房，在这种情况下我们对原告所租的XX号商服XX火锅店采取了停电措施。4、我公司要求原告立即将所租的XX号商服倒出，并交清所欠的房租金。原告为证明自己的诉讼主张，除当庭陈述外，还向本院提交如下证据：证据1、身份证据一组（身份证复印件、营业执照税务登记证、组织机构代码证、餐饮服务许可证）。证明原告身份及餐饮经营资质。经质证,被告无异议。本院认为为有效证据予以采信。证据2、购房证据及实际交付占有房屋证据一组（2009年6月25日交购房首付款收据、2011年4月21日转款10万元房款存款回单、原被告电话录音摘录笔录各一份）。证明购买人张秀清交付房款112万元，位置往南数XX门，530平方米*4000元=212万元（实际交款50万元，实面积352平方米赠地下室，实际房款140万元）。原告买被告房子成立。经质证，被告认为原告承认112万元是虚假的，面积也是假的，所以购房是假的，认可10万元回单，录音摘录是原告自己理解不真实。原告提出该证据是双方达成房屋买卖合同之后才出具的，目的是去银行办贷款，房转款真实，欠款数额真实。本院认为，该组证���应结合其他证据综合予以采信。证据3、购房依法完税证据一组（商品房交易税单据1份、产权转移印花税单据1份、房产税单据1份、个人所得税单据1份）。证明原告购房的真实性，并已完税。经质证，被告对真实性无异议，但认为是原告自己愿意交，税务机关没有审查就收的，不是房主也可以交税。原告提出是被告向税务提供的有关信息，原告是在税务局起诉才交的税。本院认为该组收据系有关机关出具，客观真实予以采信。证据4、购房合同实际履行交付房屋证据一组（餐饮服务许可证1份、个体工商户营业执照1分、XX火锅店缴税收据8份、饭店照片6页17张、营业收入损益表6份）。证明购房合同实际履行并已交付。经质证，被告认为原告做买卖当然得缴税。本院对该组证据的真实性予以采信。证据5、原告实际占有使用多年证据一组（物业费票据、清雪费票据2份，取暖费票据3份、电费票据1份、水费票据16份、卫生费票据2份、座机网络缴费票据1份、火锅店员工体检费收据2份、工商银行缴费账户2份、工商银行授权划缴税费款协议书1分、房屋装修收据1份）。证明原告对争议房屋实际占有使用多年。经质证，被告认为不管是租的房屋还是自己的房屋交上述费用都是正常的，和是否买卖交付不发生关系。证明不了产权是谁的。该证据来源合法，客观真实，本院予以采信。被告哈尔滨常龙房地产开发有限公司为证明自己的辩解，除当庭陈述外，还向本院提交如下证据：证据1、租赁协议书一份。证明原告交50万元钱包括租车库、住宅租赁费4万元。经质证，原告认为该协议与本案��关。该证据真实性予以采信，本院对该证据的关联性不予以采信。证据2、杨淑芹、周波证言两份。证明争议房屋不是原告购买而是承租，以及当时的租金价格。经质证，原告提出证人未出庭作证，对该证言不予质证。本院认为证人未出庭接受质询，其真实性无法确认，本院不予采信证据3、李晓丽等购房合同。证明当时被告的房屋每平方米8000、00元左右，原告主张购房每平方米4000、00元与事实不相符，地下室不是赠送，是每平方米2000、00元。原告是租的房，是买的尾欠款没有都出借款合同的。经质证，原告对真实性没有异议，认为是被告与他人的民间借贷合同与本案没有关联性。本院认为该证据与本案缺乏关联性，本院不予以采信。证据4、房屋回迁合同。证明争议的房子已经归回迁户陆阳所有。经质证，原告认为没有国家房地产机关的手续，合同签订的时间是2008年3月6日早于开发时间。如果此房已给陆阳被告不能出卖、出租，合同要么不真实要么已经作废，且没有陆阳委托书、陆阳未出庭作证，是否真实无法考证。被告提出开发必须先有拆迁后开发，出租、出卖是受陆阳的委托，在五常拆迁合同都是被拆迁户和开发商签的合同，没有其他单位签字。本院认为陆阳未出庭，其真实性无法核实本院不予以采信。综上,本院认定下列事实:2009年6月25日，原告与被告就五常市XX园小区XX号（北数XX门）一楼带二楼及地下室商品房买卖事宜达成了买卖协议，价格每平方米4000、00元，面积为352平方米(不含赠地下室)，被告当时给原告出具收据一张，原告当时交款40万元，讲明首付50万元，剩余款项按揭贷款，2011年4月21日付款10万元。为增加贷款数额，数据写明收到房款112万元，房屋总价款212万元，差价100万元。被告于2010年9月将该房屋交付给原告。后因客观原因房屋贷款没有办成。原、被告就剩余的房款的偿还经协商未果，2015年8月9日被告将原告使用的变压器拉闸停电，致使原告被迫停业至今。本院认为，原、被告就该争议的房屋达成了买卖协议，被告为原告出具了收款收据，并将该房屋交付给原告，原告交付了部分房款且占有使用至今。本院结合税务部门出具的房屋契税收据，确认双方的买卖关系成立，原告应按约定给付被告剩余的房款，并按同期银行的贷款利率给付逾期利息。剩余款的数额以原被告收据中的差价为准。被告称该房屋已给回迁户陆阳，其代表陆阳将该房屋出租给原告，因其未提供出该房屋出租的相关证据，且陆阳本人也未主张权利，本院不予确认。被告称该房屋系租赁关系，因其未能提供该房屋的租赁手续。本院不予确认。故依据《中华人民共和国合同法》第三十六条,第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、原告张秀清、高大全与被告哈尔滨常龙房地产开发有限公司就五常市XX园小区XX号（北数XX门）一楼带二楼及地下室商品房买卖合同成立，原告张秀清、高大全于判决书生效后立即给付被告哈尔滨常龙房地产开发有限公司剩余房款90万元及逾期利息315675.00元,哈尔滨常龙房地产开发有限公司协助原告办理产权过户手续.案件受理费15741.08元由原告承担。于判决书生效后立即缴纳.如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  万景权人民陪审员  李艳玲人民陪审员  何 影二〇一六年四月九日书 记 员  王守义