黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑1004民初171号原告江燕，女，1964年4月出生，汉族，住所地牡丹江市爱民区。委托代理人张春发，黑龙江张春发律师事务所律师。被告牡丹江中原房地产开发有限公司，住所地牡丹江市爱民区。法定代表人王殿鑫，该公司董事长。委托代理人吴世军，男，1962年1月出生，汉族，牡丹江市爱民区新华法律服务所法律工作者，住所地牡丹江市爱民区。原告江燕与被告牡丹江中原房地产开发有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案受理，依法由代理审判员汪淯适用简易程序，于2016年3月14日公开开庭进行了审理，原告江燕的委托代理人张春发、被告中原公司的委托代理人吴世军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江燕诉称：2010年4月8日，原、被告签订了商品房买卖合同，约定原告从被告处购买江海苑综合楼7幢1单元号房屋一处。2010年4月2日，原告一次性支付被告购房款301635元，被告向原告出具了销售不动产统一发票一份。该商品房买卖合同约定第十五条约定，被告应于2010年6月30日前将商品房交付原告使用；被告应在商品房交付使用后210日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房款的日万分之0.5向原告支付违约金，直至可以办理个人房产证为止。2010年7月3日，被告将上述房屋交付原告；2013年10月18日，被告为原告办理了房屋所有权证。原告认为，该商品房买卖合同关于逾期办照违约损失的约定过低，存在显失公平的情形。故原告诉至法院，要求被告支付原告逾期办理个人房屋所有权证违约金14975.93元；诉讼费由被告负担。诉讼中，原告增加诉讼请求，即要求被告支付原告逾期办理个人房屋所有权证违约金62898.91元（按照同期银行贷款利率日万分之2.1的标准计算993天）。被告中原公司辩称：一、原、被告于2010年4月8日签订的商品房买卖合同已生效且实际履行，原告要求按日或按银行贷款利率计算逾期办理房屋所有权证违约金，有悖于商品房买卖合同第十五条第三款的约定；二、被告在与原告签订商品房买卖合同时已明确交房后210日内办理房屋所有权证，故原告应知道计算诉讼时效的起止时间，现原告提起诉讼已超过诉讼时效；三、即使被告应向原告支付违约金，也只能依据商品房买卖合同第十五条第三款的约定，即按照购房总价款301635元的万分之0.5计算违约金为15.08元；四、原告主张商品房买卖合同约定逾期办照违约金过低属于合同变更或撤销的情形，原告未在一年内请求变更或撤销该合同，现已超过除斥期限。本案的争议焦点为：一、原、被告签订的商品房买卖合同是否是双方当事人的真实意思表示，是否合法有效；二、原、被告签订的商品房买卖合同是否存在显失公平的情形；三、被告逾期未为原告办理房屋产权证照，原告是否存在实际损失，如存在损失，损失的具体数额是多少；四、原告的诉讼请求有无事实及法律依据。审理中，原告江燕为支持其主张向法庭举证、被告中原公司质证、本院认证如下：证据1.商品房买卖合同复印件（与原件核对无异）1份。证明原、被告之间存在商品房买卖关系。被告对此份证据没有异议，本院予以确认。证据2.销售不动产统一发票复印件（与原件核对无异）2份。证明原告已按照商品房买卖合同的约定实际支付购房款。被告对此份证据没有异议，本院予以确认。证据3.房屋所有权证书复印件（与原件核对无异）1份。证明一、被告未按照商品房买卖合同第十五条约定的时间为原告办理涉案房屋所有权证；二、被告按已付房款的日万分之0.5支付原告违约金过低，因被告给原告造成的损失数额难以确定，故应按银行贷款罚息标准计算违约金。被告对此份证据的形式要件没有异议，对证明的问题有异议。商品房买卖合同第十五条第三款对逾期办理房照的计算方法有明确约定，即按照已付房款的万分之0.5计算，而不是按日计算；此份证据恰恰能够证明原告已于2013年10月18日取得房屋所有权证，现原告提起诉讼已过诉讼时效。本院认为，被告对此份证据的形式要件没有异议，本院予以采信。此份证据仅能证明原告于2013年10月18日办理了涉案房屋产权登记的事实，本院对此予以确认。审理中，被告中原公司为支持其主张向法庭举证、原告江燕质证、本院认证如下：证据1.商品房买卖合同复印件（与原件核对无异）1份、商品房预售许可证（副本）复印件1份、补充协议书复印件（与原件核对无异）1份。证明一、商品房买卖合同是原、被告双方的真实意思表示，被告于2009年4月21日取得了商品房预售许可证，故该商品房买卖合同成立且有效；二、原、被告在商品房买卖合同中约定违约金的计算方法不是按日计算，而是按已付房款的万分之0.5计算，计算的违约金数额应为15.08元；三、原、被告在补充协议书中约定，原告凭商品房买卖合同、不动产销售统一发票、本补充协议及被告提供的证照即可自行办理房屋产权证，产生的税费等由原告自行承担；四、被告已按照约定时间向原告交付房屋，故原告于2016年1月27日提起诉讼超过诉讼时效。原告对商品房买卖合同及商品房预售许可证（副本）没有异议；对补充协议书有异议，因办理房屋产权证照系被告应履行的随附合同义务，而此份补充协议明显是被告将自己的义务强加给了原告，故此份补充协议应为无效协议。本院认为，一、原告对商品房买卖合同及商品房预售许可证（副本）没有异议，本院予以采信；此两份证据能够证明被告于2009年4月21日取得商品房预售许可证，并于2010年4月8日与原告签订商品房买卖合同，约定被告逾期办理房屋权属证书按已付房款的万分之0.5支付原告违约金的事实，本院予以确认；二、被告提供的补充协议书经与原件核对无异，来源合法，故本院予以采信；此份补充协议书能够证明原、被告于2013年11月13日签订补充协议及该协议第五条约定，乙方（原告）凭商品房买卖合同、不动产销售统一发票、本补充协议书及甲方（被告）提供的证照即可自行办理房屋产权证，自行办理房屋产权证时所发生的税费如房屋维修基金、工本费等由乙方自行负担的事实，本院对此予以确认。证据2.办照通知复印件3份、销售不动产统一发票复印件2份、牡房权证爱民区字第号房屋所有权证复印件1份。证明一、被告分别于2013年11月21日、2013年12月8日、2013年12月13日多次通知小区业主办理房照；二、原告购买涉案房屋总价款为301635元；三、被告办理涉案房屋产权初始登记的时间为2013年10月18日。原告对销售不动产统一发票及房屋所有权证没有异议；对通知有异议，此组通知不能证明被告按这个时间给原告办理了房产证。本院认为，一、原告对销售不动产统一发票及房屋所有权证没有异议，本院予以采信；此两份证据能够证明原告于2010年4月12日给付被告购房款301635元及被告于2013年10月18日办理了涉案房屋产权初始登记的事实，本院予以确认；二、被告提供的此组通知均系复印件，且原告已于2013年10月18日办理涉案房屋产权证，而被告发出此组办照通知的时间均在2013年10月18日之后，故此组通知与本案不具有关联性，本院不予采信。根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：2009年4月21日，被告中原公司取得江海苑小区（1幢-8幢）商品房预售许可。2010年4月8日，原告江燕与被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买位于牡丹江市爱民区天安路西、西祥伦街北江海苑综合楼7幢1单元号、房产图号、建筑面积106.06平方米房屋一处；房屋总价款为301635元，付款方式为按揭贷款，首付91635元、贷款210000元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2010年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经分期综合验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后210日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金，直至可以办理个人房产证为止”。原告在该合同上签名捺印，被告及其法定代表人在该合同上盖章。2010年4月12日，原告通过银行按揭贷款方式向被告支付了购房款301635元，被告向原告出具了销售不动产统一发票一份。2010年7月3日，被告将涉案房屋交付原告使用。2013年10月18日，被告办理了涉案房屋产权初始登记，产权证号为牡房权证爱民区字第号、登记的所有权人为中原公司、建筑面积105.50平方米。2013年11月13日，原、被告签订补充协议书，该协议第五条约定：“乙方凭商品房买卖合同、不动产销售统一发票、本补充协议书及甲方提供的证照即可自行办理房屋产权证。自行办理房屋产权证时所发生的税费如房屋维修基金、工本费等由乙方自行负担”。原告在该协议的乙方处签名捺印，被告及其法定代表人在该协议的甲方处盖章。原告于2013年10月18日取得该房屋的产权证照。现该房屋已由原告出租他人。原告称，其购买涉案房屋用于商业投资，因被告未按约定时间为其办理房产证，致使其在房价上涨期间无法出售该房屋，给其造成了难以计算的经济损失，但原告对此未举证证实；原告称，因商品房买卖合同关于逾期办照违约金的约定显失公平，其在合同签订后曾多次向被告主张撤销，被告对此不予认可，原告亦未举证证实。本院认为：本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，因原告购买的涉案房屋系商品房，原、被告之间签订了商品房买卖合同，且双方因履行该合同发生争议，故根据《民事案件案由规定》的规定，本案案由应为商品房销售合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限......”。本案中，原、被告于2010年4月8日签订的商品房买卖合同系双方在自愿、平等的基础上签订，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，且被告已取得商品房预售许可证，故该商品房买卖合同合法有效。根据法律规定，原、被告应严格按照合同约定履行自己的义务。商品房买卖合同签订后，原告已按照合同约定履行了应尽的义务，故被告亦应按照该合同约定时间及时为原告办理涉案房屋权属证书。按照本案商品房买卖合同第十五条的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后210日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，因被告向原告交付涉案房屋的时间为2010年7月3日，故被告应在此后的210日内即在2011年1月30日前将办理涉案房屋权属登记的相关资料报产权登记机关备案，又因原、被告于2013年11月8日签订补充协议书并约定：“乙方（原告）凭商品房买卖合同、不动产销售统一发票、本补充协议书及甲方（被告）提供的证照即可自行办理房屋产权证。自行办理房屋产权证时所发生的税费如房屋维修基金、工本费等由乙方自行负担”,即被告通知原告办理涉案房屋产权证的时间应为2013年11月8日，显然已超过商品房买卖合同约定的办照时间，故被告的行为构成违约，其应承担相应的违约责任。按照商品房买卖合同第十五条的约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金，直至可以办理个人房产证为止”，故被告应按已付房款301635元的万分之0.5向原告支付逾期办理个人房屋所有权证违约金为15.08元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，鉴于合同法规定的违约金系以填平损失的补偿性质为主，原告虽称其购买涉案房屋系用于商业投资，因被告未按期办理房屋权属证书致使其在房价上涨期间无法出售该房屋，给其造成了难以计算的经济损失，但因原告未举证证实其因此实际遭受了损失及损失的具体数额，故原告诉请被告按照同期银行贷款利率日万分之2.1的标准向其支付逾期办理个人房屋所有权证违约金62898.91元无事实及法律依据，本院不予支持。综上事实及理由，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告牡丹江中原房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告江燕逾期办理个人房屋（位于牡丹江市爱民区天安路西、西祥伦街北江海苑综合楼第7幢1单元号、建筑面积105.50平方米）所有权证违约金15.08元；二、驳回原告江燕的其他诉讼请求。如果被告牡丹江中原房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果被告牡丹江中原房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行义务，原告江燕可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年，自本判决书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费1372.50元，减半收取686.25元，原告江燕负担636.25元、被告牡丹江中原房地产开发有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。代理审判员 汪 淯二〇一六年四月二十日书 记 员 耿云蕾