浙江省龙泉市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙1181民初82号原告：林蔚静。原告暨原告林蔚静的委托代理人：张建蔚。被告：杨建鹏。原告林蔚静、张建蔚诉被告杨建鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案受理，依法由代理审判员吕佩聪适用简易程序于2016年2月2日公开开庭进行了审理。原告暨原告林蔚静的委托代理人张建蔚、被告杨建鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林蔚静、张建蔚起诉称：两原告系龙泉市同心江南花园A2幢C1-C5五间店面所有权人。2013年9月1日，原告、被告签订一份房屋出租合同，约定两原告将上述店面租赁给被告经营；租赁期为2013年9月16日至2018年9月15日止；第一、二年租金为55000元，第三年开始每年递增8%；租金每半年支付一次，先付后住，每次付款提前7天。合同签订后，原告按约将店面交付被告使用，被告起初尚能按约支付租金，但至2015年9月15日，被告未能按约如期支付租金，原告多次催讨，并告知被告腾空房屋，支付拖欠之租金，双方于2015年10月24日达成一致意见，即被告腾空房屋，解除租赁关系，并结算租金，但被告在此后仍未能腾空房屋，仅支付租金2500元。原告经再次催促，被告以与他人纠纷尚未了结为由拒绝处理。综上，被告拒不履行合同义务之行为已侵犯原告合法权益，故原告起诉至法院，请求：一、依法判令被告立即腾空龙泉市同心江南花园A2幢C1-C5五间店面；二、依法判令被告向原告支付2015年9月16日至2015年12月31日止租金14825元，并从2016年1月1日起按每月5000元支付租金至腾空房屋之日止；三、诉讼费用由被告承担。2016年2月2日，经现场确认，被告已腾空案涉房屋，原告表示放弃第一项诉讼请求，房屋无需再作腾空。被告杨建鹏答辩称：原告诉请与事实不符，被告与原告已于2015年10月24日解除租赁合同，被告给原告打款3000元，加上合同押金5000元，共支付给原告8000元，其中包括500元水电费，原告限被告在10月31日前腾空，被告与原告已结清租费，钥匙也已还给了原告。被告从2015年10月10月跟新的房东签订了新的租赁合同。原告林蔚静、张建蔚为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：1、房屋出租合同，待证被告没有交清房租，在2015年12月11日房屋还没腾空。2、微信聊天记录，待证原告发很多微信给被告。3、情况说明、张片3张，待证2015年12月11日，被告杨建鹏没有腾空店面内的机械设备等物品，且没有付清房租。经质证，被告对原告提交的证据发表如下质证意见：1号证据无异议，2号证据截图不属实，被告并没有原告的微信。证据3真实性无异议，但是原告当时报警也没有通知被告，被告对这个事情都不清楚。而且原告、被告已经在2015年10月24日结清房租，协商好腾房事宜，双方约定被告于10月月底将房屋腾空完毕，所以被告之后没有搬走的都是废弃物品，任由原告处理。被告杨建鹏为支持其答辩主张，向本院提交如下证据材料：1．房屋租赁合同，待证被告与原告已解除租赁关系，被告已另外租了店面。2、打款记录，待证被告跟原告协商，给原告打款3000元的事实。3．证人邱某庭审中的陈述（28日被告向证人借车，29日证人向被告拿车，证人对店里东西是否全部腾空不清楚），待证被告于2015年10月28日向证人借车并将店面腾空的事实。经质证，原告对被告提交的证据发表如下质证意见：1号证据与原告无关联性，2号证据无异议。证人证言中所述借车事宜与老店是否腾空无关。结合各方当事人的举证与质证意见及各方的当庭陈述，本院对上述证据作如下认证：原告提交的证据1、3符合证据真实性、合法性、关联性，本院予以认定。原告提交的证据2无法确认其真实性、关联性，不予认定。被告提交的证据2符合证据真实性、合法性、关联性，本院予以认定。被告提交的证据1及证人证言能待证2015年10月10日起，原告另外租赁店面，2015年10月28日，被告向证人借车搬运东西，但无法待证被告已将案涉房屋腾空完毕。结合本院认定的证据及原告、被告的当庭陈述，本院认定事实如下：2013年9月1日，原告张建蔚、林蔚静与被告杨建鹏签订《房屋出租合同》，双方约定：两原告将坐落于龙泉市同心江南花园A2幢C1-C5五间店面出租给被告杨建鹏使用，租赁期为2013年9月16日至2018年9月15日，第一年、第二年租金为55000元，第三年开始在前一年房租的基础上以每年8%递增。租金每半年支付一次，先付后住，每次付款提前七天。被告在合同签订时向原告交纳押金5000元，租赁期满，在被告付清全部费用后，原告退还保证金。合同签订前两年，双方分别履行了合同约定的义务。后被告未按照合同约定提前支付2015年9月16至2016年3月15日的半年租金。2015年10月10日，被告杨建鹏另行租赁了坐落于龙泉市剑池街道水南七组安置房2幢9号-10号店面。2015年10月24日，原告、被告双方达成一致意见：原告、被告解除房屋租赁关系并结算租金，被告于七日内腾空房屋，押金5000元抵作租金。除该5000元外，被告当日还支付了原告2500元房租及500元水电费，并交还原告房屋钥匙，自己留用一把以便腾空。2015年12月11日，原告张建蔚发现房屋尚未腾空完毕，向龙泉市公安局大沙派出所报警，出警民警发现案涉房屋中还有部分机械设备及轮胎等物品没有腾空，告知原告张建蔚找被告协商解决或依法向法院起诉。报警当日，原告张建蔚曾找到被告杨建鹏新租赁的店面。2016年1月13日，原告张建蔚、林蔚静起诉至法院。2016年2月2日，经现场确认，被告已腾空案涉房屋，原告表示房屋无需再作腾空。本院认为，原告、被告签订的《房屋出租合同》不违反法律、法规强制性规定，合法、有效，对当事人具有法律约束力。原告主张被告向其支付2015年9月16日至2015年10月31日期间的租金，因原告、被告双方经协商一致于2015年10月24日已解除合同并就租金结算达成一致约定，被告当日支付了2500元租金，加上抵作租金的押金5000元，共计7500元，而按照合同约定，2015年9月16日至2015年10月31日期间的租金为7425元，故被告支付的金额已符合合同约定的租金金额。原告主张因后期被告未能履行按时腾空义务，故原先押金抵租金的约定作废，本院认为，原告未能举证证明押金抵租金的约定附有其他生效条件，故该约定从成立起即生效，被告之后未能按期腾空房屋的违约行为并不能因此导致原先押金抵租金的约定无效。故押金抵租金约定仍为有效，被告已支付2015年9月16日至2015年10月31日期间的租金，无需另行交纳。原告主张2015年11月1日至2015年12月11日期间的租金，因原告、被告的房屋租赁关系已于2015年10月24日解除。房屋租赁关系解除后，被告本应遵守双方约定于合同解除后七日内履行腾空房屋的义务，但直至2015年12月11日止，案涉房屋尚未腾空完毕，故被告应支付2015年11月1日至2015年12月11日期间的逾期腾空房屋的房屋占有使用费，原告主张以原合同约定的第三年的租金标准，即每年59400元租金的标准计算房屋占有使用费，符合双方的正常预期，应为合理，故本院对原告主张的被告支付2015年11月1日起至2015年12月11日期间房屋占有使用费6765元予以支持。原告主张2015年12月11日之后的房屋占有使用费，根据“谁主张，谁举证”原则，因2016年2月2日经现场确认，被告已腾空案涉房屋，而原告仅能举证证明截止2015年12月11日止被告尚未腾空完毕，故原告应当承担举证不能的不利后果，本院对于2015年12月11日后的房屋占有使用费不予支持。且即便2015年12月11日之后房屋仍未腾空，因原告于2015年12月11日已知晓被告新租赁的店面地址，在被告迟延腾空的情况下，原告本可采取适当措施防止损失的扩大，但原告并未采取，故不得就扩大的损失要求赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨建鹏于本判决生效之日起十日内支付原告张建蔚、林蔚静房屋占有使用费6765元；二、驳回原告张建蔚、林蔚静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费171元，减半收取85.5元，由被告杨建鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于丽水市中级人民法院。代理审判员  吕佩聪二〇一六年四月八日代书 记员  连巧娟