吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2016）吉2401民初785号原告：袁清亮，男，汉族，住延吉市北山街。被告：张超，男，汉族，住延吉市从柳街。委托代理人：丁原珉，吉林卓行律师事务所律师。被告：邬薇，女，汉族，住延吉市丛柳街，系被告张超配偶。案由：房屋买卖合同纠纷。原告袁清亮与被告张超、邬薇之间房屋买卖合同一案，本院于2016年1月20日受理后，依法由审判员贾本华独任审判，于2016年2月26日第一次公开开庭进行了审理，后因被告张超要求审判员贾本华回避，经主管院长批准移交审判员杨雪松独任审理。因案情复杂、当事人之间矛盾对抗激烈，于2016年3月18日将此案转换为普通程序审理，并向本案双方当事人发出转换程序通知书。程序转换后，依法由审判长杨雪松、审判员冯喜库、审判员车一组成合议庭，于2016年4月5日公开开庭进行了审理，原告袁清亮、被告张超及委托代理人丁原珉到庭参加诉讼，被告邬薇未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁清亮起诉称，原、被告系上下楼住的邻居，彼此关系较好。2014年5月23日，原告夫妻与被告夫妻口头达成房屋买卖协议，约定原告将其所有的位于延吉市XX街XX号（房屋产权证号**、面积XX平方米）门市房出售给二被告，房屋价款170万元，过户费由张超承担。协议达成后，被告张超于当天向原告支付购房款50万元，余款以“借据”形式出具给原告。该“借据”约定：被告拖欠原告的购房款120万元于2014年6月15日支付，到期不支付将加倍偿还所欠款项，并承担20%的赔偿金。2014年5月29日，原告协助二被告办理了房屋产权过户手续。2015年8月，二被告向原告支付购房款100万元后，剩余购房款20万元一直以各种理由拒不支付。因此诉至法院，要求人民法院判令二被告立即给付拖欠的20万元购房款，并按总购房款的20%计算给付违约金34万元，以上两项共计人民币54万元。被告张超答辩称，诉争房屋的购买价格为170万元，向原告出具借据时给付了50万元，后又于2015年8月份给付原告100万元，剩余的20万元也已经于2016年2月2日给付完毕，购房款已全部付清，且原告将房屋出售给被告时已经出租给他人，被告于2015年8月取得诉争房屋的产权时，原告没有及时将该房屋交付给被告，且“给予20%赔偿”系原告后添加形成，因此我不同意原告的诉讼请求。因被告邬薇与被告张超系配偶关系，未到庭参加诉讼，由被告张超代理进行诉讼。被告邬薇未向本院提交答辩状。本院经公开开庭审理，综合查明如下事实：2014年5月23日，原告夫妻与被告夫妻达成房屋买卖协议，约定原告将其所有的位于延吉市XX街XX号（房屋产权证号**、面积XX平方米）门市房出售给二被告，房屋价款170万元，过户费由二被告承担。协议达成后，二被告于当天向原告支付购房款50万元，余款以“借据”形式出具给原告。该“借据”约定：被告拖欠原告的购房款120万元于2014年6月15日支付，到期不支付将加倍偿还所欠款项，并承担20%的赔偿金。2014年5月29日，原告协助二被告办理了房屋产权过户手续，但由于诉争房屋处于租赁状态，原告未将诉争房屋交付给被告。2015年8月初，二被告向原告支付购房款100万元。被告拖欠的购房款20万元直到原告诉至法院后，经法院协调，于2016年2月2日给付原告。另查明，原、被告系楼上楼下居住的邻居，口头订立房屋买卖合同时，本案诉争的房屋处于租赁状态，租赁期至2015年6月10日届满。被告张超曾用名张连超，张超与张连超系同一人。上述事实有原告提交的延边朝鲜族自治州公安局刑警大队出具的办案说明复印件一份、2014年5月23日被告张超以张连超的名义向原告出具的“借据”一份，以及被告张超提交的与原告提交的“借据”比较，缺少最后一句话“给予20%赔偿”的“借据”复印件一份、原告原所有的产权证号为XX的房屋所有权证复印件一份加以证明，本院予以确认。本案属房屋买卖合同纠纷，应按照合同法以及相关司法解释加以处理。本案审理的焦点是：原、被告是否有违约行为，原告要求被告承担违约责任的请求是否成立，以及本案的重要证据――“借据”的效力问题。本院认为，根据合同法第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”的规定，原、被告之间口头订立的房屋买卖合同以及被告向原告出具的“借据”，因系当事人之间的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为依法成立且生效的合同，并已经实际履行。关于被告的主体问题。在履行合同过程中，原告发现被告张超拥有“张超”和“张连超”两个姓名，出于对自己房屋交易安全的担心，遂向延边朝鲜族自治公安局刑警大队报案。经延边朝鲜族自治公安局刑警大队调查，张超原来的户籍所在地为吉林省农安县，此后为了在延吉市内上学，其父母找人办理了延吉市的户口，并改名为“张连超”，其驾驶证也是用“张连超”的名字办理的，后一直使用此名，一直到2014年11月份，张超接到延吉市公安局的通知，公安部发现还有另外一个身份“张连超”，由延吉市公安局责令注销一个身份。于是张超到延吉市公安局户政大队将“张连超”的户口注销。因此，“张超”与“张连超”系同一人。张超的主体身份成立，为本案适格被告。关于本案最重要的证据，即原、被告提供的“借据”有所不同的以及被告强烈要求对此“借据”进行鉴定的问题。被告张超不否认“借据”中的签名“张连超”系其亲笔所签，同时有前述公安部门的办案说明加以证明，是其真实意思表示，本院对此证据除“给予20%赔偿”字样外的内容加以确认（除去“给予20%赔偿”字样后与被告提供给本院的证据――“借据”完全相同）。被告张超要求对此证据中最后一句话“‘给予20%赔偿’是原告通过电脑伪造后加上去的，并非一体性打印出来，而是通过电脑后打印上去的”进行鉴定，本院多次对其释明：一是该份证据中“给予20%赔偿”的字样明显与前面的内容非一体性打印，鉴定并非必要，原告所称是经被告同意后添加的，但被告对此加以否认，对于原告不能举证证明是经过被告同意所添加的字样，由于该证据存在此项瑕疵，本院可不予采信此证据而采信被告提供的证据――与原告类似的“借据”；二是该份证据所存瑕疵即被告所称系原告后添加的“给予20%赔偿”的内容，并不影响对全案房屋买卖事实的判定；三是如果鉴定，会导致诉讼时间的拖延，并导致诉讼不经济，增加当事人之间的讼累和诉讼成本。因此本院认为对此证据无必要进行鉴定。鉴于被告的多次强烈要求，最终同意被告的鉴定申请，但要求被告自行承担鉴定费用。在本院要求对其作出的并经其签字的询问笔录签署日期时，被告张超将询问笔录当场撕毁，并与审理本案的法院工作人员发生冲突，本院遂以民事诉讼法第一百一十一条第（一）项、第一百一十五条之规定，对被告张超妨害民事诉讼的行为进行了惩戒。被告张超提供且由其签字的“借据”，应认定为被告因欠原告购房款120万元而出具的欠条，其中的内容“今张连超（身份证号：XXXX）借袁清亮人民币120万元（大写：壹佰贰拾万元整），借款期限为20天。乙方承诺2014年6月15日偿还，借款人到期不能还上，将加倍偿还所欠款项”显示，被告同意于2014年6月15日将所欠120万元偿还，由于被告未按期偿还，根据合同法第一百六十一条“买受人应当按照约定的时间支付价款”的规定，已经构成违约。同时，被告拖欠原告的购房款迟至2015年8月2日或8月3日才再偿还100万元，剩余20万元购房款直到本案已经成讼的2016年2月初最终交付，其违约的严重程度不言自明。需要特别说明的是，由于“借据”中“张连超”的身份在出具此份证据时并未被注销，所以与被告“张超”的身份证号虽不同，但系同一人。关于违约责任的承担问题。合同一旦订立，原、被告之间应按照合同法第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，按照约定全面履行。被告未按“借据”中约定的时间向原告给付购房款，已构成违约。根据合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，被告应当赔偿因违约而给原告造成的损失，原告要求被告支付违约金的诉讼请求成立，本院予以支持。被告违约责任的大小可根据违约程度以及法律的规定加以认定。通过被告张超提供的“借据”看，如果“将加倍赔偿所欠款项”成立，被告将偿付原告120万元×2﹦240万元，对被告而言显然明显不公平，同时，双方也未约定明确的计算方法（“给予20%赔偿”因系后添加而无效），根据最高人民法院《关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，本案违约金的计算应以该条规定为准。被告违约金的承担应该分期间计算，即“借据”中确定的购房款偿还日2014年6月15日至100万元购房款的交付日2015年8月2日为一个期间，为13个月零17天，应参照中国人民银行同期贷款利率1－3年的标准计算；剩余的20万元自2015年8月3日至交付日2016年2月2日，为6个月，应参照中国人民银行同期贷款利率的6个月以内计算。根据中国人民银行发布的同期贷款利率表，一至三年同期贷款利率分别为：2012年7月6日－2014年11月22日为年利率6.15%，2014年11月22日－2015年3月1日为6%，2015年3月1日－2015年5月11日为年利率5.5%，2015年5月11日－2015年6月28日为5.25%，2015年6月28日－2015年8月26日为5%。由于2014年6月15日至2015年8月2日之间，被告的违约金计算标准即同期中国人民银行同期贷款利率1－3年的标准调整频繁，本院综合酌定第一个还款期间的年利率按5.5%计算。因此，被告第一个还款期间计13个月零17天，应赔偿原告的违约金加罚息30%为：［（120万元×5.5%×13个月／12个月）＋（120万元×5.5%×÷12个月×17天／30天）］＋［（120万元×5.5%×13个月／12个月）＋（120万元×5.5%×÷12个月×17天／30天）］×30%＝［7.15万元＋0.3116667万元］＋［7.15万元＋0.3116667万元］×30%＝7.4616667万元＋2.2385万元≈9.7万元。第二个期间为六个月，该期间的年利率为：2015年8月26日－2015年10月24日为年利率4.35%，2015年10月24日至最终还款日2016年2月2日也为年利率4.35%。因此，2015年8月3日至2016年2月2日期间的年利率为4.35%，被告应赔偿原告的违约金加罚息30%为：［20万元×4.35%×6个月÷12个月］＋［20万元×4.35%×6个月÷12个月］×30%＝0.435万元＋0.1305万元＝0.5655万元。以上两项合计为9.7万元＋0.5655万元＝10.2655万元。关于本案诉争房屋的租赁问题。原、被告系楼上楼下居住的邻居，诉争房屋在附近且实际被人承租用于经营，从生活常理判断，被告既然要购买原告的门市房，对该房正处于被人使用状态即处于被人租赁状态，应系知道或应当知道，根据合同法第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定即“买卖不破租赁”的原则，被告应在租赁期届满即在2015年6月10日或之后才能取得对诉争房屋的占有使用权，且原告已经在2014年5月29日已经协助被告办理了房屋产权过户手续，被告称于2015年8月给付原告100万元之后占有了诉争的房屋，当时没有上锁，系自行进入占有。被告在知道诉争房屋租赁期间届满后，既未能举证原告没有履行通知义务，也不能举证自己向原告要求房屋租赁期届满日起交付。因此，被告主张原告迟延交付房屋应承担违约责任的抗辩不成立。根据物权法第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”之规定，被告本应于2015年5月29日在原告协助其办理完房屋产权过户手续后，享有占有、使用、收益和处分的权利，但由于买卖不破租赁原则，被告须在租赁合同期届满之后行使占有使用权、收益权、处分权不受租赁合同关系影响，但因为被告未能按照“借据”约定向原告交付购房款构成违约，也未主张此期间诉争房屋的租金约定为其所有，且未付购房款占总购房款的120万元÷170万元﹦70.588%，本院认为被告取得房屋所有权后至租赁期间届满之间的租金不应由其取得。被告邬薇与被告张超系夫妻关系，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”的规定，被告邬薇既未提供证据证明其配偶张超所欠债务为个人债务，也不具备《中华人民共和国婚姻法》第十九条规定的情形，因此，被告邬薇对其配偶张超欠原告袁清亮的债务应当以夫妻共有财产共同承担责任。因原告起诉要求被告立即给付购房款20万元及违约金34万元，被告在诉讼中向原告交付了20万元的购房款，其案件受理费的负担应按判决的比例承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第二十四条之规定，判决如下：一、被告张超与被告邬薇互负连带责任，于本判决生效后立即偿付原告袁清亮违约金10.2655万元。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费9200元（原告已预交），由原告袁清亮负担6847元，被告张超与被告邬薇共同负担2353元。如被告未在本判决指定的给付期限履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判长  杨雪松审判员  冯喜库审判员  车 一二〇一六年四月二十五日书记员  李 越