辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终3338号上诉人（原审原告）：沈阳恒辉商业有限公司，住所地沈阳市沈河区惠工街12号。法定代表人：佘耀庭，该公司总经理。委托代理人：王志睿，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳金融商贸开发区鸿乐廷餐厅，住所地沈阳市沈河区惠工街12号6层。负责人：孙化，男，1971年7月18日出生，汉族。委托代理人：王红枚，辽宁鑫利律师事务所律师。上诉人沈阳恒辉商业有限公司（以下简称恒辉公司）与被上诉人沈阳金融商贸开发区鸿乐廷餐厅（以下简称鸿乐廷餐厅）房屋租赁合同纠纷一案，不服（2014）沈河民二初字第00942号民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员贾宏斌担任审判长，审判员周海鹏（主审）、代理审判员史舒畅组成合议庭公开审理了本案，本案现已审理终结。恒辉公司一审中诉称，2011年10月10日，恒辉公司与鸿乐廷餐厅签《租赁协议》，约定鸿乐廷餐厅从2011年10月10日起至2016年8月31日租赁恒辉公司位于卓越购物中心六层面积318平方米的商铺，用于设立鸿乐廷餐厅，协议第3条约定商铺租金分为固定租金和抽成租金，两者取高计收租金。协议3.6条约定未付款情况：3.6.1承租方应就逾期未付的任何款项（包括租金、履行保证金、物业管理费、服务和公共设施费或本协议项下的任何其他款项）自己支付利息，无须任何事先通知。利息应从到期应付之日起至实际支付之日止按照0.3%的日利率计算，同时出租方仍有权按照第8条的规定终止本协议。现鸿乐廷餐厅尚拖欠恒辉公司房屋租金、物业费、电费、电话费、水费总计702，134.35元人民币，恒辉公司多次与鸿乐廷餐厅协商讨要拖欠租金及物业费，鸿乐廷餐厅均以种种理由推脱，现恒辉公司为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定依法提起诉讼，请求法院判令原、鸿乐廷餐厅终止租赁协议；请求法院判令鸿乐廷餐厅给付恒辉公司租金及物业费702，134.35元；请求法院判令鸿乐廷餐厅支付恒辉公司逾期利息828，806.57元（从2013年9月1日起至恒辉公司起诉之日即2014年11月18日止）；由鸿乐廷餐厅承担本案诉讼费。鸿乐廷餐厅一审中辩称，对租金的计算标准，物业费、水电费的依据无异议。但是对期间有异议，2012年11月、12月都是按照31800元交的租金，没交物业费。2013年1月、2月全额交了租金和物业费。2013年3月、4月、5月都是按照31，800元交租金，没交物业费。2013年6月至2014年6月租金和物业费都没交。2014年7月、8月、9月按租金和物业加在一起每个月减去24，000元后交的。我们不拖欠水、电费。2014年7月，我与恒辉公司进行一次调解，我要求恒辉公司给我维修房屋，但是恒辉公司没有维修，所以我就每个月扣除24，000元的损失。我方同意恒辉公司第一项诉讼请求，提前终止合同，但对于我方前期的装修费1，426，756.7元，按照法律规定我方要求恒辉公司承担。我方不同意支付恒辉公司主张的租金，应该在租金中扣除我方因恒辉公司维修房屋不善给鸿乐廷餐厅造成的损失，理由是，恒辉公司作为房屋出租人，不履行修缮义务，致使我方开业三年以来，一直漏雨，而且存在排风问题，造成我方损失658，000元，因此我方认为应按照合同法的规定从租金中扣除恒辉公司维修不善造成的损失。关于利息的问题，我方不同意支付，恒辉公司作为出租人有对房屋进行修缮的义务，我方作为承租人，有支付租金的义务，这都是合同的主要义务，在出租人没有尽到修缮义务时，承租人可以行使同时履行抗辩权，拒绝支付租金。恒辉公司与鸿乐廷餐厅曾就房屋修缮与支付租金问题多次商讨，虽没有达成共识，但是双方同意2014年6月之前的租金搁置，因此不存在租金的问题。恒辉公司的利息计算方法不对，总租金是一天一天累计出来的，不是一下就有的总数。恒辉公司违约在先，我方仍坚持交纳租金，但恒辉公司不予理会鸿乐廷餐厅的诉求，按照和第8.1条我方没有合同解除权，所以我不得不以拒绝租金的方式表达意愿。不应当承担给利息的责任。经一审法院审理查明，坐落于沈阳市沈河区惠工街12号（全部），建筑面积35779.72平方米房屋所有权人为恒辉公司。2011年10月10日，恒辉公司与鸿乐廷餐厅签订《租赁协议》一份，约定鸿乐廷餐厅承租恒辉公司所有上述房屋六层面积318平方米的商铺，租赁期限五年，免租期为承租方进场装修之日起60天，承租起止日期为开业之日起至2016年8月31日（此期间包括3个月免租期）。租金分为固定租金与抽成租金，固定租金为自2011年9月1日起至2011年11月30日止，每个公历月为人民币0元；自2011年12月1日起至2014年8月31日止，每个公历月为人民币31800元；季租金为人民币95400元；自2014年9月1日至2016年8月31日止，费用由甲、乙双方协商另议。抽成租金为自2011年9月1日起至2014年8月31日止，无抽成。自2014年9月1日起至2015年8月31日止，按销售的13%计收租金；自2015年9月1日起至2016年8月31日止，按销售的14%计收租金；固定租金和抽成租金两者取高计收租金。物业管理费为自2011年9月1日至2011年11月30日止，物业管理费为每月每平方米人民币0元；自2011年12月1日至2014年8月30日止，物业管理费为每月每平方米20元人民币，月物业管理费为人民币6，360元；季物业管理费为人民币19，080元；自2014年9月1日至2016年8月30日止，物业管理费由甲、乙双方协商另议。物业管理费可依照本协议第3.3条的规定进行调整。履约保证金总计人民币30，000元。装修管理费6元×318㎡=1，908元／周期。服务和公用设施费，承租方应在收到租赁场地服务和费用的详细清单后，向出租方支付部分服务和公用设施费，包括但不限于承租方因使用租赁场地而实际发生的燃气费、水费、电费、超时空调费等。承租方应直接向电信局或出租方指定的电信服务供应商缴纳相应的费用。承租方应在每个租赁季提前十个工作日向出租方支付最低租金、物业管理费、服务和公用设施费。承租方应在每一租赁季提前十个工作日按照附件三计算，支付有关的服务和公用设施费。承租方应就逾期未付的任何款项自动支付利息，无须任何事先通知，利息应从到期应付之日起至实际支付之日止按照0.3%的日利率计算，同时出租方仍有权按照第8条的规定终止本协议。其中第6.3条约定“对于租赁场地的内部结构以及出租方在租赁场地内部提供的所有装置和设施的正常损耗，出租方应定期进行维护和修理，使其处于良好的可使用状态。出租方应承担上述维护和修理工作的全部费用。如内部结构或出租方提供的任何装置和设施遭到损坏或出现无法使用的情况（包括但不限于租赁场地漏水、发生火警或事故），或可能发生上述情况，则承租方应立即通知出租方。随后，出租方应当在合理的时间内弥补上述损坏或缺陷情况。如出现紧急情况，出租方应在接到相关汇报后立即采取措施，保证安全并尽量减少租赁场地受到的损失。如因承租方发生延误，则承租方应承担由该等延误造成的额外损害。”协议签订后，鸿乐廷餐厅进住使用承租场地，并进行了装修。2012年夏季租赁场地开始漏雨，恒辉公司虽进行过维修，但未能修复。鸿乐廷餐厅因此未付2013年9月1日至2014年11月18日的租金及物业费。在本案审理过程中，鸿乐廷餐厅将承租场地返还恒辉公司。另查明，在鸿乐廷餐厅经营期间，恒辉公司员工在鸿乐廷餐厅处用餐发生费用人民币454元。一审法院认为，恒辉公司、鸿乐廷餐厅签署的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应遵照履行。恒辉公司作为出租人应保持租赁物在租赁期间符合约定用途，而通过鸿乐廷餐厅庭审举证可知，鸿乐廷餐厅承租场地在第一个租赁年度内即发生了较为严重的漏雨问题，直至鸿乐廷餐厅将承租场地返还恒辉公司，该问题仍未得到有效解决，因此恒辉公司存在违约行为，并导致合同目的无法实现。故对恒辉公司主张解除与鸿乐廷餐厅签订的租赁合同的诉讼请求，予以支持。对恒辉公司主张鸿乐廷餐厅给付租金及物业费人民币702，134.35元的诉讼请求，结合恒辉公司的违约行为及鸿乐廷餐厅对承租场地装修的折价，再扣除恒辉公司员工在鸿乐廷餐厅处用餐发生的费用，酌定鸿乐廷餐厅给付恒辉公司租金及物业费人民币70，000元（从2013年9月1日起至恒辉公司起诉之日即2014年11月18日止）。对恒辉公司主张鸿乐廷餐厅给付租金及物业费利息的诉讼请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告沈阳恒辉商业有限公司与被告沈阳金融商贸开发区鸿乐廷餐厅签订的租赁协议；二、被告沈阳金融商贸开发区鸿乐廷餐厅于本判决生效后起15日内，一次性支付原告沈阳恒辉商业有限公司自2013年9月1日至2014年11月18日的租金及物业费共计人民币70，000元；三、驳回原告沈阳恒辉商业有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费人民币18，350元，由原告沈阳恒辉商业有限公司负担人民币10，000元，由被告沈阳金融商贸开发区鸿乐廷餐厅负担人民币8，350元。宣判后，恒辉公司不服原审法院判决，向本院提起上诉1、请求法院依法撤销沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第942号民事判决书，依法改判或发回重审；2、本案诉讼费由被上诉人承担。理由：一、原审法院认定事实不清，适用法律错误，应依法予以纠正。事实上是被上诉人违约在先拒绝支付租金及物业费，上诉人才请求解除合同。且原审法院在没有任何能够认定被上诉人存在经营损失的情况下，亦未经过第三方机构评估的认定就酌定被上诉人给付上诉人租金及物业费70，000元，无事实及法律依据。二、上诉人主张被上诉人支付逾期利息的诉讼请求，原审法院认定事实错误，在未阐明不予支持的原因的情况下就驳回上诉人的诉讼请求于法无据。鸿乐廷餐厅则辩称同意一审法院判决。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院另查明，被上诉人鸿乐廷餐厅提供可拆分物品财务明细共计249，698元。上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、租赁合同、收款收据、催款函、往来邮件、照片、视频、会谈纪要、缴费通知、答复、特快专递、转款票根、工作人员签单、发票、结算义务申请书、履约保证金及装修押金清单、房屋租赁协议、房屋产权证、顾津的身份证复印件及顾津出具的委托书、照片等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，双方签订的租赁协议系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。关于上诉人主张被上诉人支付欠付的租金、物业费、电话费等各项费用共计702，134.35元的问题，上诉人作为出租人应将符合约定用途的房屋交付给被上诉人，即承租人经营使用。因被上诉人承租诉争房屋期间，出现了房屋漏雨情况，且一直找到上诉人进行维修，上诉人也有义务对房屋出现的问题进行维修处理，但直至承租人撤场时，该问题也未能解决，故上诉人存在一定的违约责任。但在庭审审理过程中，被上诉人自认承租房屋面积的三分之一部分出现漏水问题，其他面积正常经营，故本院对于正常经营面积部分租金，予以支持，但双方解除合同的主要原因也在于房屋出现漏水情况，考虑被上诉人在装修诉争房屋进行投入，鉴于合同已解除，对于房屋装修投入可拆分部分归上诉人所有。因被上诉人承租诉争房屋面积为318平方米，被上诉人正常使用面积为212平方米。因双方对2014年9月撤场均无异议，故本院认定，被上诉人拖欠上诉人租金共计254，400元（从2013年9月至2014年9月）。又因双方在协议中明确约定，每月物业费（包括水、电、电话费）6，360元，被上诉人共拖欠12个月物业费，共计76，320元。另，被上诉人提供可拆分物品财务明细，共计249，698元，应在欠付物业费及租金中予以扣除。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第00942号民事判决主文第一项即：“解除沈阳恒辉商业有限公司与沈阳金融商贸开发区鸿乐廷餐厅签订的租赁协议”；二、变更沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第00942号民事判决主文第二项即：“沈阳金融商贸开发区鸿乐廷餐厅于本判决生效后起15日内，一次性支付沈阳恒辉商业有限公司自2013年9月1日至2014年11月18日的租金及物业费共计人民币70，000元”为“沈阳金融商贸开发区鸿乐廷餐厅于本判决生效后起15日内，一次性支付沈阳恒辉商业有限公司自2013年9月1日至2014年9月1日的租金及物业费共计人民币81，022元（254400元＋76320元–249698元＝81022元）”；三、驳回双方当事人的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计36，700元，由沈阳恒辉商业有限公司负担人民币20，000元，由沈阳金融商贸开发区鸿乐廷餐厅负担人民币16，700元。本判决为终审判决。审 判 长  贾宏斌审 判 员  周海鹏代理审判员  史舒畅二〇一六年四月十八日书 记 员  王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：原判决、裁定认定事实错误或者说适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。