广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终1706号上诉人（原审被告)：黄海清，住广州市海珠区。委托代理人：钟正华、李伟文，广东翔信律师事务所律师。上诉人（原审第三人)：广州市西堤湾酒店有限公司（以下简称西堤湾公司），住所地广州市越秀区。法定代表人：冯伏建，该公司经理。委托代理人：高江雄，广东大同律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：广州市越秀区第二房屋管理所（原名广州市越秀区第二土地房屋管理所，以下简称越秀区第二房管所），住所地广州市越秀区。法定代表人：钟东宁，该所所长。委托代理人：周定阳、龚健，该所职员。上诉人黄海清、西堤湾公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第933号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2007年4月3日，越秀区第二房管所（出租人、甲方）与黄海清（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区长堤大马路187号全幢出租给乙方作商业用途使用，房屋建筑面积717.92平方米，租赁期限为2007年4月1日至2015年3月31日，月租金为12922.6元；租赁期届满，乙方应将原承租房屋交回甲方，如需继续承租房屋，应提前90日与甲方协商，双方另行签订合同；租期暂定8年，我局保留调升租金的权利等。合同签订后，越秀区第二房管所将该房屋交付黄海清使用。黄海清又将该房屋转租给西堤湾公司，由西堤湾公司经营酒店使用。租赁期间，黄海清和西堤湾公司将上址首层交还给了越秀区第二房管所，继续使用阁楼及二至五层。黄海清已依约向越秀区第二房管所支付租金至2015年3月31日。2015年4月1日，越秀区第二房管所在涉案长堤大马路187号房屋门口张贴《关于收回房屋的通知》，称越秀区第二房管所、黄海清签订的租赁合同已于2015年3月31日到期，越秀区第二房管所决定自合同期满后与黄海清终止租赁关系，并收回房屋；要求黄海清于2015年4月10日前将上述房屋交回越秀区第二房管所并办理退租手续，如未能按上述时间办理退租手续的，越秀区第二房管所将按广州市国土房管局最新公布的房屋租金参考价向黄海清收取逾期占用费等。黄海清称其于2015年4月17、18日左右收到上述通知。2015年4月13日，越秀区第二房管所向原审法院提起本案诉讼称：由于越秀区第二房管所、黄海清的租赁期限已届满，故请求法院判决：1.解除越秀区第二房管所、黄海清之间的租赁关系，黄海清及西堤湾公司迁出广州市越秀区长堤大马路187号阁楼及二至五楼房屋，将该房屋腾空交还越秀区第二房管所；2.黄海清向越秀区第二房管所支付2015年4月1日起至实际收回房屋之日止的房屋使用费（房屋使用费参照2013年广州市同地段商业用房租金参考价计算，每月为55008元）。原审中：黄海清和西堤湾公司因认为越秀区第二房管所主张的房屋使用费过高，共同申请对涉案长堤大马路187号阁楼及二至五楼房屋参考同期同地段同类房屋市场租金，评估该房屋2015年4月1日以后的房屋使用费。为此，原审法院经摇珠依法委托广东高某评估咨询有限公司（以下简称高某公司）进行评估，黄海清和西堤湾公司支付了评估费3450元。2015年7月31日，高某公司作出《价格评估结论书（初稿）》。评定涉案长堤大马路187号阁楼及二至五楼房屋在2015年4月1日以后的房屋使用费为每月28968元（按建筑面积524.7776平方米计算）。越秀区第二房管所对该《价格评估结论书（初稿）》提出如下异议：1.越秀区第二房管所与黄海清租赁合同显示“出租给乙方作商业用途使用”，因此上址房屋的租金评估应按租赁合同约定的商业用途进行评估；2.长堤大马路187号承租部位为阁楼及二至五楼，册记上址房屋建基面积为131.1944平方米，合计建筑面积应为655.972平方米。黄海清和西堤湾公司对《价格评估结论书（初稿）》无异议，同意长堤大马路187号建筑面积为524.7776平方米，称阁楼是黄海清承租后搭建的。原审法院将越秀区第二房管所提出的异议转交高某公司,该公司于2015年9月6日作出《关于涉案房屋租金价格评估异议的复函》，答复称：1.我司是依据现场勘察时，标的房屋的实际使用用途对标的房屋的租金进行评估的；2.关于长堤大马路187号的建筑面积，依据委托方提供的“广州市房地产公代逆产情况表复印件”记载：其基建面积为131.1944平方米，叠合面积524.7776平方米。我公司在现场勘验时，异议方代理人也在现场确认长堤大马路187号的建筑面积为524.7776平方米。2015年11月5日，高某公司作出高某评估[2015]048号《价格评估结论书》，最终评定涉案长堤大马路187号阁楼及二至五楼房屋2015年4月1日以后的使用费单价为每月每平方米55.20元，同时注明经实地勘察，标的房屋位于广州市长堤大马路187号，有电梯有装修，现作为西堤酒店经营中，由于该司不具有测绘资质，无法对标的建筑物面积进行丈量。对于该《价格评估结论书》，各方均表示与《价格评估结论书（初稿）》的意见一致。为证明黄海清向越秀区第二房管所承租的涉案长堤大马路187号阁楼及二至五楼的面积，越秀区第二房管所还向原审法院提交如下证据：1.查册时间为2006年8月15日的《广州市房地产公代逆产情况表》（载明房产地址为长堤大马路187号，结构混合，叠合面积524.7776平方米，建基面积131.1944平方米，层数4，处理日期1954年10月15日）。2.《广州市非住宅房屋租金计算（评估）表》3张（其中起租日期为2012年3月1日的租金计算表记载：长堤大马路187号阁楼建筑面积105.28平方米、二至五楼各为126.84平方米，总建筑面积为612.64平方米；评定月租金10908.3元，黄海清在表格上签名）。3.照片6张（照片可见涉案长堤大马路187号房屋加阁楼为六层，电梯按钮亦显示为六层）。越秀区第二房管所称，按照计租表，涉案长堤大马路187号阁楼及二至五楼计租面积应为612.64平方米，阁楼无论是否自建都应该计租。黄海清和西堤湾公司对上述证据均无异议，但认为计租面积应按照《广州市房地产公代逆产情况表》中记载的叠合面积524.7776平方米计算。原审法院认为，越秀区第二房管所、黄海清自愿签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约履行。该合同约定的租赁期限届满后，双方未续签租赁合同，也未继续收交租金，故租赁合同关系已于租赁期限届满时终止，黄海清应按合同约定将涉案房屋交还越秀区第二房管所。因该租赁合同关系已终止，无需判决解除。本案中，西堤湾公司为次承租人，基于与黄海清之间的转租关系而使用涉案房屋，现越秀区第二房管所、黄海清之间的租赁合同关系已终止，西堤湾公司继续使用涉案房屋于法无据，故应与黄海清共同将房屋交还越秀区第二房管所。越秀区第二房管所、黄海清之间租赁合同关系终止后，黄海清未将房屋交还越秀区第二房管所，越秀区第二房管所要求黄海清支付房屋使用费合法合理。关于房屋使用费的标准，越秀区第二房管所主张按广州市房管部门公布的2013年同地段办公用房租金参考价，又称应按商业用途进行评估，因房管部门公布的租金参考价只是地段租金的参考，而商业用途也属于一个大的类别，高某公司根据涉案房屋现状进行的评估更具针对性，且该公司具备相应评估资质，评估程序合法，故对评估结论予以采信。关于涉案房屋的计租面积，《广州市房地产公代逆产情况表》显示长堤大马路187号为四层，与现状五层（不包含阁楼）明显不符，而该表显示的房屋叠合面积524.7776平方米是根据建基面积131.1944平方米乘以四层计算得出，确与实际情况不同，故对该面积数不予采信。因越秀区第二房管所举证的起租日期为2012年3月1日的《广州市非住宅房屋租金计算（评估）表》经黄海清签字确认，且该表记载的面积数据与越秀区第二房管所、黄海清签订的《广州市房屋租赁合同》列明的含首层建筑面积717.92平方米及《广州市房地产公代逆产情况表》记载建基面积相互印证，基本吻合，故本案以该表记载的涉案长堤大马路187号阁楼及二至五楼总面积612.64平方米计算房屋使用费较为适宜。因此，本案中黄海清自2015年4月1日起应按每月55.20元/平方米×612.64平方米=33817.73元向越秀区第二房管所支付房屋使用费。对于评估费，根据《诉讼费用交纳办法》第十二条的规定，由申请人自行负担。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条的规定，判决:一、本判决发生法律效力之日起三十日内，被告黄海清及第三人广州市西堤湾酒店有限公司迁出广州市越秀区长堤大马路187号阁楼及二至五楼，将该房屋腾空交还原告广州市越秀区第二土地房屋管理所；二、被告黄海清于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告广州市越秀区第二土地房屋管理所支付2015年4月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（按每月33817.73元计付）。自本判决发生法律效力之次日起至交还上述房屋之日止，被告黄海清应继续按上述标准逐月向原告广州市越秀区第二土地房屋管理所支付房屋使用费；三、驳回原告广州市越秀区第二土地房屋管理所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1175元，由被告黄海清负担。判决后，黄海清、西堤湾公司均不服，分别向本院提起上诉。黄海清上诉并答辩称：1、租赁期限届满，次承租人继续使用租赁物，应视为租赁合同继续履行，租赁期限为不定期，房屋占有使用费应参照合同约定的租金标准支付，而不应参考同期同地段同类房屋市场租金标准支付。原审参考同期同地段同类房屋市场租金标准判决我方向被上诉人越秀区第二房管所支付房屋使用费属事实认定错误。2、原判对涉案房屋的计租面积认定有误。阁楼是双方签订租赁合同后在装修时才搭建的，不应列入计租面积内，另在租赁期间已将首层交还被上诉人，故涉案房屋的计租面积应是393.5832平方米。3、原判对涉案房屋的每月房屋使用费认定有误。根据双方签名的《广州市非住宅房屋租金计算（评估）表》，涉案房屋的评估月租金为10908.30元，故房屋使用费应是该标准。4、我方不认可西堤湾公司关于我方承诺续租到2020年3月31日的说法，且续租前提是必须取得我方与被上诉人的续租权，该续租前提并没有成立。5、原判对涉案房屋的具体面积未查清，在争议较大的情况下应进行实地测绘，以具体测绘结果为准。综上，请求撤销原判，改判黄海清应按实际租赁产权面积与双方《广州市房屋租赁合同》约定的租金标准向被上诉人支付房屋使用费，判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。西堤湾公司上诉并答辩称：1、2012年3月22日，西堤湾公司与黄海清协商一致签订了《补充协议书》，约定黄海清同意以两年一签的方式继续将涉案房产顺延租至2020年3月31日止，可见西堤湾公司租期仍未届满，不应搬迁。2、原判认定涉案房屋的承租面积有误，应予纠正。阁楼是承租人在装修期间搭建的，且被上诉人越秀区第二房管所在评估鉴定过程中对涉案房屋的面积进行了自认，故涉案房屋应按照524.7776平方米计租。3、原判对涉案房屋的具体面积未查清，在争议较大的情况下应进行实地测绘，以具体测绘结果为准。综上，请求撤销原判第一项、第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求，判决本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人越秀区第二房管所答辩称：1、我方收取房屋使用费应按2013年广州市同地段房屋租金参考价来计算，我方也不同意原审判决。2、涉案房屋房地产查册表测计面积与现状有差异，我方是按现状面积出租的，有黄海清签字确认的计租表，黄海清从未提出异议，黄海清现提出计租面积异议已过诉讼时效。3、西堤湾公司与我方没有直接租赁关系，其没有权利提出计租面积的异议，我方也只是向黄海清收取房屋使用费。二审中，上诉人西堤湾公司提交了以下证据：一、《补充合同》、《补充协议书》各一份,拟证明上诉人黄海清与其约定续租涉案房屋至2020年3月31日；二、案外人谭某养于2015年11月19日出具的《证明》，拟证明上诉人黄海清承租涉案房屋后找谭某养装修时搭建了阁楼。上诉人黄海清质证意见为：1、认可证据一的真实性，但认为该证据不属新证据，且转租合同是与案外人胡某签订，补充协议书是与上诉人西堤湾公司签订，补充协议书未生效，因生效前提是我方需取得涉案房屋的续租权，该前提未成就；2、认可证据二的真实性，阁楼是承租涉案房屋后加建的，不应列入计租面积。被上诉人越秀区第二房管所质证意见为：1、证据一不属新证据，且不认可其真实性、合法性、关联性，即使上诉人黄海清与上诉人西堤湾公司存在合同关系，也是基于我方与上诉人黄海清的租赁关系，我方与上诉人黄海清要终止租赁关系，其从属的租赁关系自然解除；2、证据二亦非新证据，且仅凭该证据不能证明阁楼是装修时加建的，没有任何资料证明当时工程施工的费用及施工内容。上诉人黄海清、被上诉人越秀区第二房管所在二审中均没有新证据提交。二审审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。二审另查明，被上诉人广州市越秀区第二房屋管理所原名广州市越秀区第二土地房屋管理所，于2015年10月8日更为现名。二审中，上诉人西堤湾公司向本院提交了《实地测绘申请书》，请求对涉案房屋进行实地测绘以确定房产面积，并据此计算占有费的金额。本院认为，原判认定上诉人黄海清、被上诉人越秀区第二房管所自愿签订的《广州市房屋租赁合同》为合法有效合同正确，本院予以确认。上述涉案合同约定的租赁期限届满后，双方未续签租赁合同，亦未继续交收租金，故租赁合同关系已于租赁期限届满时终止，上诉人黄海清应按合同约定将涉案房屋交还被上诉人越秀区第二房管所。上诉人黄海清未将涉案房屋交还被上诉人越秀区第二房管所，原判认定被上诉人越秀区第二房管所要求上诉人黄海清支付房屋使用费合法合理正确，且原审判决上诉人黄海清自2015年4月1日起应按评估公司评估的每月每平方米55.20元的标准向被上诉人越秀区第二房管所支付房屋使用费亦正确。上诉人黄海清关于房屋占有使用费应参照合同约定的租金标准支付的上诉意见于法无据，本院不予采纳。关于涉案房屋的计租面积，原判已就本案以经上诉人黄海清签字确认的《广州市非住宅房屋租金计算（评估）表》记载的涉案长堤大马路187号阁楼及二至五楼总面积612.64平方米计算房屋使用费的理据作了充分的论述，合法合理，并无不当，本院予以维持。上诉人黄海清、西堤湾公司主张阁楼是上诉人黄海清承租涉案房屋后自行加建，但仅提供了案外人出具的书面证明，并无其他旁证佐证，本院不予采信，上诉人黄海清、西堤湾公司关于阁楼不应列入涉案房屋计租面积的上诉意见缺乏依据，本院不予采纳。关于上诉人西堤湾公司上诉提出被上诉人越秀区第二房管所在评估鉴定过程中对涉案房屋的面积进行了自认，被上诉人越秀区第二房管所对此予以否认，称其当时有提出异议，但评估公司当时答复只能按查册表提供的面积计算认定，而事实上，被上诉人越秀区第二房管所在评估公司出具价格评估结论书的初稿时即已对涉及的面积问题提出了异议，故本院对上诉人西堤湾公司关于被上诉人越秀区第二房管所在评估过程中对涉案房屋面积进行了自认的上诉意见不予采纳。本案中，上诉人西堤湾公司为次承租人，其是基于与上诉人黄海清之间的转租关系而使用涉案房屋，现上诉人黄海清与被上诉人越秀区第二房管所之间的租赁合同关系已终止，上诉人西堤湾公司继续使用涉案房屋于法无据，原审判决其应与上诉人黄海清共同将涉案房屋交还被上诉人越秀区第二房管所正确。上诉人西堤湾公司抗辩称上诉人黄海清与其约定了其可以承租涉案房屋至2020年3月31日，属另一法律关系，不属本案调处的范畴。同理，被上诉人越秀区第二房管所在本案中诉请的是要求上诉人黄海清支付房屋使用费，故本院对上诉人西堤湾公司在二审中提交的《实地测绘申请书》不予采纳。综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1275元，由上诉人黄海清负担1175元、上诉人广州市西堤湾酒店有限公司负担100元。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一六年四月二十五日书 记 员  郑高妍