衢州市柯城区人民法院民 事 判 决 书（2015）衢柯花民初字第195号原告：衢州市华达汽车贸易有限公司，住所地：浙江省衢州市三衢路777号。法定代表人：陈志平，总经理。委托代理人：胡文杰，浙江诚源律师事务所律师。被告：黄胜丰。委托代理人：叶国平，浙江南孔律师事务所律师。委托代理人：江源进，浙江南孔律师事务所律师。被告：叶红阳。委托代理人：叶国平，浙江南孔律师事务所律师。委托代理人：江源进，浙江南孔律师事务所律师。第三人：衢州市福鑫汽车销售服务有限公司，住所地：浙江省衢州市经济开发区五环路608号。法定代表人：李爱国，董事长。委托代理人：周光华，系第三人员工。原告衢州市华达汽车贸易有限公司（以下简称华达公司）与被告黄胜丰、叶红阳，第三人衢州市福鑫汽车销售服务有限公司（以下简称福鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月23日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员雷震雲独任审判，后因案情较为复杂，本院于2015年9月29日依法组成合议庭并适用普通程序审判，于2015年12月18日经本院院长批准延长了六个月的审理期限，并分别于2015年9月8日、2016年2月25日公开开庭进行了审理。原告华达公司的委托代理人胡文杰，被告黄胜丰、叶红阳的委托代理人叶国平、江源进，第三人福鑫公司的委托代理人周光华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华达公司起诉称：被告黄胜丰、叶红阳系夫妻，2007年4月30日。原告与两被告共同签订了《租赁及转让协议书》，约定将位于衢州经济开发区B-47号地块（即五环路608号）上的厂房出租给两被告，将部分财产转让给两被告，厂房租期六年，每年租金100000元，转让的其他财产折价300000元，租金和转让款合计900000元，用以抵销原告之前向被告黄胜丰的借款，协议签订后，原告按约向两被告交付了厂房等财物，租赁期满后，两被告继续占用厂房，原告多次要求返还，未果，位于衢州经济开发区B-47号地块上的房屋系临时建筑，使用权为两年，从2005年10月20日起至2007年10月19日止，使用期满后，原告未能办理续期手续，原告认为，诉争厂房为临时建筑，超出使用期的租赁合同部分应属无效，合同被确认无效后，两被告应返还房屋并支付占有使用费。故原告诉至本院，要求：1、确认原告与被告黄胜丰、叶红阳于2007年4月30日签订的《租赁及转让协议书》中涉及位于衢州经济开发区B-47号地块上（即五环路608号）的钢结构厂房的租赁部分内容自2007年10月20日起无效；2、判令被告黄胜丰、叶红阳在判决生效之日起十日内腾退位于衢州经济开发区B-47地块上（即五环路608号）的钢结构厂房，并将厂房返还给原告；3、判令被告黄胜丰、叶红阳支付原告从2013年5月1日起至返还房屋之日止期间的占有使用费，按每年100000元的标准计算；4、本案诉讼费由被告黄胜丰、叶红阳承担。原告华达公司为证明其主张，向本院提供了以下证据：一、建筑工程施工合同1份、衢州市华达汽车贸易有限公司展厅及修理厂房工程合同书复印件1份，证明原告建造的衢州市经济开发区B-47号地块上的钢结构厂房在土建花费650000元，钢结构花费610000元，合计1260000元的事实。两被告对证据一的真实性无异议，但是对关联性有异议，认为合同虽然约定了造价但不一定实际发生，并且实际产生的数额也不清楚，钢结构造价是610000元恰恰能证明转让物中钢结构厂房是包括在内的。第三人对证据一无异议。本院认为，该组证据与本案并无直接的关联性，故不予采纳。二、发票18份、进账单1份、领款单1份、收款收据1份、商品销售单1份，证明原告为钢结构厂房的设计、施工、购买设施等花费共计260537.55元的事实。两被告对证据二的真实性无异议，但对关联性和合法性有异议，认为该组证据与本案没有关联性。第三人对证据二无异议。本院认为，该组证据与本案并无直接的关联性，故不予采纳。三、浙江省衢州经济开发区管理委员会文件（衢开管项（2005）94号）1份、投资协议书复印件1份、衢州市华达汽车贸易有限公司临时用地规划红线图1份、华达汽车贸易有限公司临时用地规划方案1份，证明原告租用衢州经济开发区B-47号地块的期限为8年（自2005年9月25日起至2013年9月24日止）以及本案诉争的厂房是原告经有关部门批准合法建造的事实。两被告对证据三的真实性无异议，但是是否按照要求建造就不清楚了，并且和本案争议焦点的无关联性。第三人对证据三无异议。本院对证据三的真实性予以确认。四、浙江省衢州市信安公证处出具的公证书1份，证明原告华达公司曾向被告黄胜丰借款900000元，借期为三个月的事实。两被告对证据四无异议。第三人对证据四无异议。本院对证据四的真实性予以确认。五、《租赁及转让协议书》复印件1份、财产清单复印件1份，证明：1、在2007年4月30日，原告华达公司与被告黄胜丰、叶红阳签订协议，约定原告将本案诉争的钢结构厂房出租给被告，并且将厂房内的动产折价300000元转让给被告，共计900000元，用作抵销2007年4月10日的欠款；2、原告、第三人向被告移交了财产的事实。两被告对证据五的真实性无异议，但对待证事实有异议，认为协议中原告将钢结构厂房转让给被告的意思表示非常明确。第三人对证据五无异议。本院对证据五的真实性予以确认。被告黄胜丰、叶红阳答辩称：《租赁及转让协议书》的签订是因为房屋是临时建筑，根据该协议，原告已经将临时钢结构厂房以及厂房内的财物（以财产清单为准）一共折价300000元转让给了被告；除了房屋租金100000元、被告还需另行向衢州市绿色产业集聚园区管委会支付用地租金；《租赁及转让协议书》是合法有效的，虽然钢结构厂房是临时建筑，但是系没有期限的，且双方的意思表示明确，不会存在价格有失公平的情形；租赁时间是到2013年4月30日，而原告的起诉时间是2015年7月，已过两年的诉讼时效，所以被告要求法庭驳回原告的诉讼请求。被告黄胜丰、叶红阳未向本院提供证据。第三人福鑫公司答辩称：对原告诉称事实无异议，两被告应当腾退房屋。第三人福鑫公司未向本院提供证据。根据上述已经确认的证据，结合原告华达公司，被告黄胜丰、叶红阳，第三人福鑫公司当庭的陈述，本院认定以下事实：2005年9月18日，浙江省衢州经济开发区管理委员会（甲方）与原告华达公司（乙方）签订投资协议书，约定：项目选址位于衢州经济开发区B-47号地块（加油站西侧），项目用地面积6.38亩，项目用地为乙方租用土地，租用期限为8年，租赁时间从2005年9月25日开始至2013年9月24日止，乙方的建筑物为临时建筑，使用期二年，每二年到期须到规划部门重新办理临时规划许可证。2005年10月20日，浙江省衢州经济开发区管理委员会发布文件（文件号：衢开管项（2005）94号），同意原告华达公司投资5000000元，租赁开发区B-47号地块6.38亩，按规划要求建设中国重汽江铃汽车衢州4S店。2005年10月20日，衢州市规划局城东分局出具的衢州市华达汽车贸易有限公司临时用地规划红线图载明：“此地块为城市绿化用地，同意华达汽车销售服务有限公司临时使用此地，面积6.38亩，使用期限二年。”2007年4月30日，原告华达公司（甲方）与被告黄胜丰、叶红阳（乙方），第三人福鑫公司（甲方）签订《租赁及转让协议书》一份，约定：为了归还华达公司向黄胜丰所借的900000元借款本金及利息，甲方决定自愿将华达公司出租给乙方使用，并将公司范围内的所有财产（详见清单）转让给乙方，并确定：1、甲方出租给乙方的厂房坐落及范围按照衢州经济开发区管委会与甲方在2005年9月18日签订的《投资协议书》为准；2、甲方转让给乙方财产的内容，按照乙方提供的财产清单为准；3、甲方的厂房租金为每年100000元整，剩余将近6年的租期，合计租金为600000元整，甲方转让给乙方的财产估价为300000元整，合计900000元整。同日，原、被告及第三人签订财产清单一份，清单上载明了包括钢构厂房在内的14项财产。原告及第三人在庭审中均认可财产清单中的钢构厂房由原告华达公司建造，其余财产系原告及第三人共有。自2007年4月30日起至法庭辩论终结之日止，本案涉及的钢结构厂房由被告黄胜丰、叶红阳占有使用。后原告要求两被告腾退房屋，未果。现原告诉至本院，诉讼请求如前所述。本院认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效；房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案的争议焦点主要在于《租赁及转让协议书》及财产清单中原、被告就坐落于衢州经济开发区B-47号地块的钢结构厂房所作出的意思表示是租赁还是转让。本院认为，《租赁及转让协议书》约定了：“一、甲方出租给乙方的厂房坐落及范围按照衢州经济开发区管委会与甲方在2005年9月18日签订的《投资协议书》为准。二、甲方转让给乙方财产的内容，按照乙方提供的财产清单为准。”从合同文义本身来理解，第一项应为第二项的前提，即对于钢结构厂房，甲、乙方的意思表示应当为租赁，对于财产清单中钢结构厂房以外的财产，甲、乙方的意思表示为转让。而从财产清单的内容来看，原告及第三人系作为移交方盖章确认，被告黄胜丰、叶红阳系作为承接方签字确认，故不能一概地认定财产清单上的财产即为原告华达公司转让给两被告的财产，而应当理解为移交的财产，包括租赁的财产和转让的财产。综上所述，从合同目的、合同文义、公平原则等多角度考虑，结合日常生活经验及双方庭审中的陈述，本院认定原告华达公司与被告黄胜丰、叶红阳之间就坐落于衢州经济开发区B-47号地块的钢结构厂房所发生的合同关系为房屋租赁合同关系。该钢结构厂房系临时建筑，临时使用期限为2005年10月20日起至2007年10月19日止，临时使用期限届满后，临时规划许可证未予重新办理，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款之规定，“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。”故《租赁及转让协议书》中关于钢结构厂房租赁部分的合同内容自2007年10月20日起无效，原告有权要求两被告腾退租赁物。关于占有使用费，自2007年4月30日起6年租期的租金，被告以出借给原告的借款进行了折抵，但对6年租期期满后的占有使用费，两被告至今未付。故原告要求两被告支付自2013年5月1日起至实际腾退钢结构厂房之日止按每年100000元的租金标准计算的占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。两被告在庭审中抗辩称，原告的诉讼请求已过诉讼时效。本院认为，要求确认合同无效的诉讼请求不应受诉讼时效的限制，而在此基础之上的财产返还及占有使用费的支付，诉讼时效应当从确认无效之日起计算，故本院对两被告的抗辩意见，不予采纳。综上所述，原告的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第五条第一款之规定，判决如下：一、确认原告衢州市华达汽车贸易有限公司与被告黄胜丰、叶红阳于2007年4月30日签订的《租赁及转让协议书》中涉及坐落于衢州经济开发区B-47号地块的钢结构厂房租赁部分的合同内容自2007年10月20日起无效。二、被告黄胜丰、叶红阳于本判决生效之日起十日内腾退坐落于衢州经济开发区B-47号地块的钢结构厂房给原告衢州市华达汽车贸易有限公司。三、被告黄胜丰、叶红阳于本判决生效之日起十日内支付原告衢州市华达汽车贸易有限公司占有使用费（自2013年5月1日起按照100000元／年的标准计算至实际腾退前述钢结构厂房之日止）。案件受理费4698元，由被告黄胜丰、叶红阳共同承担，于本判决生效之日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审 判 长  吴海红代理审判员  雷震雲人民陪审员  王华东二〇一六年四月二十日代书 记员  王 婷