广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛南法民三初字第1746号原告（反诉被告）：郭炳森，男，汉族，**出生，住广东省佛山市南海区。原告（反诉被告）：郭景新，男，汉族，**出生，住广东省佛山市南海区。两原告共同委托代理人：罗正峰，系广东众淼律师事务所律师。两原告共同委托代理人：刘澍，系广东众淼律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：岑杰强，男，汉族，**出生，住广东省佛山市南海区。被告（反诉原告）：张湛源，男，汉族，**出生，住广东省佛山市南海区。两被告共同委托代理人：赖斯，系广东天爵律师事务所律师。上述原、被告租赁合同纠纷一案，本院2015年12月11日立案受理后，依法由代理审判员谢晓东适用简易程序进行审理。后两被告在答辩期内提起反诉，经审查，本院决定将本诉与反诉合并审理。本案于2016年3月3日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人罗正峰、刘澍与两被告的共同委托代理人赖斯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称：原、被告于2010年8月13日签订《厂房租赁协议》，约定被告方将位于**旁的星铁结构厂房A1、A2座（以下简称“涉讼厂房”）出租给原告方使用。同年10月26日，原告方向被告方交纳按金226921元（其中变压器按金为100000元，三个月租金按金126921元）。2015年8月21日，原告方收到广东省安全生产委员会办公室发出的《关于落实国务院安委办督查组检查你市涉粉尘防爆企业发现安全隐患及整改意见的通知》（粤安办【2015】83号），函告因被告方提供的厂房与相邻建筑物之间的安全距、厂房防火耐火等级和防爆设计不符合GB500162014《建筑设计防火规范》标准规定的乙类要求，责令要求原告方立刻停业整顿；原告方多次联系被告方，希望共同协商解决方案，但两被告一直不予理会。同时鉴于厂房构架、间距等实质结构问题无法通过改造达到上述整改标准；消防、环保等管理部门亦多次勒令两原告立即停业并搬离厂房，原告方只好在同年10月31日将厂房钥匙交给被告方之后搬离。因涉讼厂房不符合《建筑设计防火规范》，致使合同目的不能实现，为维护原告的合法权益，原告起诉，并当庭明确诉讼请求为：1、解除原、被告签订的《厂房租赁协议》；2、两被告支付两原告双倍保证金共253842元，并返还变压器按金100000元；3、本案的诉讼费由两被告承担。庭审中，原告将其诉讼请求变更为：1、撤销原、被告签订的《厂房租赁协议》；2、两被告支付两原告双倍保证金共253842元，并返还变压器按金100000元；3、本案的诉讼费由两被告承担。并补充认为：因签订涉讼合同时被告方故意隐瞒涉讼厂房未办理规划、报建、竣工验收手续，已根本违背厂房租赁协议书第4条的约定，双方信息不对称，原告受到欺诈。原告方收到本案反诉材料才知道被告方在2012年是以五金厂房（丁类火灾安全标准）对涉案厂房进行规划报建，被告无论是基于上手承租者或当时经营状况均已知情原告生产项目，其实际报建与两原告实际经营项目（环保产品、乙类火灾安全标准）明显不符，两原告拥有合同撤销权。两被告辩称：一，根据原告方所提供的证据材料，原告方一未举证证明佛山市南海区郭氏环保生物颗粒有限公司（以下简称“郭氏公司”）设立于涉案租赁厂房内，二未举证证明该公司系其二人投资设立，三未举证证明该公司系因涉案租赁厂房标准原因导致停业整顿，四未举证证明涉案租赁厂房无法经过改造而达到特殊建筑要求。而且，双方在最初签订合同时并未明确约定涉案租赁厂房的具体用途系用作设立该公司，因此，即使该公司确因厂房标准而无法继续使用该租赁厂房，但原告方仍可将该租赁厂房另作他用，而不是擅自单方解除合同。另外，郭氏公司并非涉案租赁合同当事人，因其公司性质的特殊性而要求具备的特殊建筑标准，被告方没有义务予以满足。故原告方仅以厂房不符合该公司建筑标准为由要求解除合同毫无事实基础和合同依据，其行为已经构成单方违约，被告方有权根据合同约定没收其保证金，并要求其额外支付违约金。二，涉案租赁厂房已经相关部门的消防及竣工验收合格，该厂房完全符合一般建筑及消防标准要求。根据原被告双方签订的《厂房租赁协议》，并未约定厂房系用于设立该公司，亦未约定应建立符合该公司耐火等级的厂房标准，被告方仅按现状出租厂房，原告方自愿按厂房现状承租，其在承租当时即已经完全知晓该厂房的相邻建筑距离及消防耐火防爆等级等情况，但其在承租多年后却又以GB500162014《建筑设计防火规范》对特殊企业要求具备的厂房耐火等级标准为由认为被告方提供的厂房不符标准，明显无任何事实根据，被告方不承担因其特殊建筑需求而整改厂房的义务。此外，从原告方设立该公司至今，如果不是被有关部门予以行政处罚，其根本不会，亦从来都没有对厂房的使用标准提出任何异议，此足以证明原告方在签订合同当时并未对厂房标准有任何特殊要求，足以证明被告方不存在任何违约情形，原告方单方解除合同属违约行为，被告方有权没收保证金，并要求原告额外支付违约金。三，GB500162014《建筑设计防火规范》系针对特殊企业而定，亦是双方签订合同多年后方生效，故因该标准所导致的相关问题不应由被告承担不利后果。经查，GB500162014《建筑设计防火规范》系于2015年5月1日起生效，但涉案租赁合同却是于2010年8月13日签订，因此，根据法不溯及既往原则，法律不应要求也不可能要求被告方在签订合同当时即按照5年后的规定来建设厂房，否则对被告方是极大的不公允。此外，根据该整改意见，该公司共存在8大安全隐患，厂房标准仅为其中一项，而粉尘装置及处理不当占了其中的7大项，该7大项原因才是其被勒令停业的最主要原因。原告方企图以厂房标准未达该规范标准为由来解除合同明显违反了双方合同约定，属于违约行为，被告方有权没收其保证金，并保留向其追偿相关违约金的法律权利。四，根据原告第一项诉讼请求，原告方仍应继续向被告方支付相应租金及水电费等。原告方第一项诉求为“请求法院判令解除原被告双方签订的《厂房租赁协议》”，而非“请求法院判令原被告双方签订的《厂房租赁协议》已解除”。由此可见，原告方亦认为双方该租赁协议并未解除，且被告方不同意其单方解除协议，因此，在协议未解除的情形下，原告方仍应按照协议约定向被告方支付相应的租金及水电费等，被告方保留向其追偿该些费用的法律权利。针对原告变更的诉讼请求及事实理由，两被告补充答辩：涉讼合同合法有效，被告方通过合法方式取得该土地承租权，也通过合法报建手续，只有工程竣工验收合格才可进行备案，被告方提交的申请表第2页所示竣工时间与签约时间可证明签约时涉讼厂房已报建并竣工验收。报建在签约前进行，被告方无隐瞒；根据法律规定，出租建筑物经过报建，出租合同即有效，原告方租赁时即知情厂房现状。被告方反诉诉称：2010年8月13日，两被告与两原告签订了一份《厂房租赁协议》及补充《用电合同》，协议约定二被告将涉讼厂房出租给两原告使用。同时，协议还约定：租赁厂房非主体结构的装修、养护由两原告负责（包括地面、窗户、下水道管等），如在履行合同过程中，两原告单方面解除合同、终止合同或违反合同条款的，两被告有权双倍没收合同保证金，并要求两原告赔偿由此给两被告造成的损失。合同签订之后，两被告依约将租赁物交给两原告，但两原告于2015年10月中旬左右，在未告知且未征得两被告同意的情形下，擅自终止双方《厂房租赁协议》及其补充协议，径直搬离租赁厂房，并因在租赁过程中不当使用厂房及怠于维修、护理，导致该租赁厂房不仅墙面与地面坑坑洼洼、凹凸不平，且门窗破损，还遗留了各种机械装机时所钻的深孔等，两原告还在搬离前擅自剪走了该厂房中的一组电线，导致厂房因无法正常使用而严重贬值。两被告不得不自行垫资聘请装修公司等对涉讼厂房及被剪走的电线进行重新维修及安装。两被告也曾多次催促两原告就擅自终止合同及损坏租赁厂房、电线等赔偿事宜进行洽谈，但两原告却一直拒绝配合及赔偿。两被告认为，两原告不按约定履行合同义务，擅自终止合同，并严重损毁租赁厂房及剪走电线，已严重损害两被告的合法权益，两被告有权没收两原告已经支付的相当于原保证金数额的违约金，及要求赔偿两被告就两原告对租赁厂房及电线损毁的维修、安装费用。为此，两被告提出反诉，并明确诉讼请求为：1、两原告支付双倍保证金453842元（含厂房维修、清洁及电线重装费用231670元）；2、两原告立即向两被告支付从2015年11月1日起至实际交接日止的租金及用电管理费（暂计至2016年1月12日为199611元）；3、本案诉讼费由两原告承担。两原告反诉辩称：1、本案主体不适格，但一直向两原告收租，且工商登记信息可佐证两原告即涉讼企业投资人，主体适格；2、两原告并无违反厂房租赁协议情形，原告方搬离厂房是因被告方提供的厂房不符建筑设计防火规范，导致合同无法履行，被告方的主张均无事实、法律依据；3、本案所涉2014年建筑设计防火规范虽在2015年5月1日才生效，但该规范仅是将以前相应的建筑防火规定及行政法规作整合，不能以该规定何时生效作为被告方厂房可合法出租使用的依据；4、原告于2015年10月下旬已搬离涉讼厂房，后并未占用该厂房，且被告对此知情也同意，其主张租金依法无据；5、关于两被告反诉主张涉讼厂房维修、清洁费用，两原告搬离时已支付完所有租金、管理费、卫生费，并有被告方员工签字确认，因此该部分费用不应由原告方承担；6、被告方称厂房电线工程费用捏造事实，依法无据，该厂房已于2015年12月重新出租给新租户，电线重装明显是因适应新租户要求而设立，与原告方无关。诉讼中，两原告就本诉举证如下：1．身份证复印件4份，用以证明原、被告诉讼主体资格。2．厂房租赁协议书原件1份。3.用电合同原件1份。4．粤安办[2015]83号通知及附件复印件1份。5.NO.024998、NO.024997收据原件各1份、NO.072519收据复印件1份。证据25用以证明双方租赁合同关系，并约定被告方须完成消防水电报批安装工作；后原告方支付变压器押金、租金押金；涉讼厂房因不符建筑设计防火规定被勒令停业整顿。6．NO.6474263收据原件1份，用以证明原告方搬离厂房时已结清所有租金、水电费、卫生费等；被告方同意退还用电押金100000元，用以扣减租金，说明其同意解除合同。7.告知函原件1份。8．快递单原件2份。证据7、8用以证明两原告搬离涉讼厂房后，书面告知被告方并要求其退还保证金。两原告针对反诉共同举证有：1.设备买卖合同原件1份，用以证明原告与案外人于2011年4月30日签订合同，就涉讼厂房内的设备（含生物制剂燃料设备）及装修进行转让，被告已知情涉讼厂房用途。2.律师函原件1份，用以证明被告确认涉讼厂房现状后，发函要求原告赔偿损失，但未提及电线损失。经质证，两被告对两原告本诉证据1无异议。对证据2、3的真实性及合法性没有异议，但对其关联性有异议，认为该租赁协议及用电合同恰好证明合同承租方为两原告，并非郭氏公司，而且双方对租赁物标准亦没有明确约定，双方同意按厂房现状建立租赁关系，原告方无权要求被告方按照其公司用房标准改建厂房，此外，该协议亦证明双方已明确约定任何一方不得单方面解除、终止合同或违反合同条款，否则视作违约，如原告方违约，应向被告方双倍返还合同保证金，如损失超出合同保证金的，按实际损失赔偿。对证据4的真实性及合法性没有异议，但对其关联性有异议。首先，该证据不能证明该公司即位于租赁厂房内，且投资人为原告方，故该整改意见与本案无关；其次，结合原告证据1，原告在承租时并未对厂房结构等提出任何要求或异议，被告方表示仅提供租赁物，而其亦同意按现状承租，故其无权在承租多年后再无故要求被告方改建厂房以符合其公司用房标准；再者，该整改意见第1点所述GB500162014《建筑设计防火规范》系于2015年5月1日起生效的，涉讼合同于2010年8月13日签订，故根本不可能要求被告方在签订合同当时即按照5年后的规定来建设厂房；此外，该第1点整改意见是专门针对类似于郭氏公司这类生物公司而定的特殊规定，涉讼租赁合同并未约定租赁物系用作该公司经营场所，原告方无权要求被告所建厂房符合该公司用房标准；最后，根据该整改意见，原告方的公司共存有8大安全隐患，厂房标准仅为其中一项，原告方的该组证据根本不能证明其公司停业系因厂房原因导致；依据该整改意见，粉尘装置及处理不当才是其被勒令停业的最主要原因；而且，租赁合同并未约定租赁物用途，原告方即使无法将涉讼厂房作为该公司经营场所，仍可另作他用，因此，原告方以该整改意见为由要求终止合同搬离厂房无事实及法律依据，被告方并不存在任何违约情形，原告方无权要求退还保证金。对证据5、6的真实性、合法性及关联性无异议。该收款收据恰好证明原告方共向被告方支付了合计226921元保证金（含变压器及租金保证金）作为其履约的担保，如原告方违约，被告方可要求原告方双倍支付保证金作为违约赔偿金，认为押金抵扣租金是双方合意，不代表两被告同意解约。对证据7、8的真实性及合法性没有异议，但对其关联性有异议。该告知函恰好证明原告方单方终止合同的违约行为，结合证据3，原告方根本无法证明其公司停业系因厂房问题，而且被告方并没有任何义务也不可能在2010年前就预先建造符合2015年标准的厂房，被告方不同意原告方单方终止合同，亦未收到原告方交回的钥匙，原告方属单方违约，应继续支付租金及水电费等。两被告对两原告反诉证据1真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，该合同可证明原告方同意按现状承租涉讼厂房，其承租时清楚厂房现状，因此原告方无权使用该厂房多年后要求被告方改建以符合其新的使用要求。对证据2真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，该函针对涉讼租赁协议，不包含用电协议，该函所涉重装电线有关事项，且维修费用仅为估算，未实际发生前无法确定具体数额；该函所述内容不代表被告方放弃其他主张。诉讼中，两被告就本诉与反诉共同举证如下：1．厂房租赁协议书原件1份。2．用电合同原件1份。3．九江镇物流产业园土地有偿使用合同原件1份。证据13用以证明被告方通过镇招租平台取得了涉讼厂房所在土地的承租权，并将在该土地上依法建造的厂房按现状租赁给原告方使用，该租赁合同真实、合法、有效。同时证明原告方同意按现状承租厂房，并未对该厂房提出任何其他要求及标准，亦未约定厂房的具体限定用途，故被告方不承担相应的改造义务，被告方不存在任何违约情形，反倒是原告方单方面解除及终止合同，属严重违约，被告方有权按合同约定没收其保证金，并要求其额外支付违约金。4．九江镇备案建设工程申请表原件1份。5．建设工程消防设计备案受理凭证原件1份。6．建设工程竣工验收消防备案受理凭证原件1份。证据46用以证明涉讼厂房经依法报建并竣工验收，涉讼租赁法律关系合法设立，且涉讼厂房已经消防验收合格，符合国家有关规定的一般防火耐火标准。同时，结合原告方证据，亦证明原告方该整改意见中所提及的防火耐火等级系因其设立的生物环保企业而有的特别规定，因合同并未明确限定厂房用途及厂房标准，因此，原告方自行以租赁厂房作为该公司经营场所所导致的相关后果应由其自行承担，被告方只负责按现状出租厂房，不承担根据其租赁物不同用途所应具备的不同标准来改建厂房的义务，被告方并未违约。7．九江农科站厂房A1、A2工程维修及清理合同原件1份。8．2016年1月7日委托付款函原件1份。9．客户回单原件1份。10．NO.0000805、NO.0000807收据原件各1份。11．厂房主线安装工程合同（含工程预算书1页）原件1份。12．2016年1月7日委托付款函原件1份。13．结算业务委托书原件1份。14．NO.0828891收据原件1份。15．照片22份。16.2016年2月24日委托付款函原件1份。17.网上银行电子回单打印件1份。18.NO.0828902收据原件1份。证据718用以证明：两原告不当使用租赁厂房，导致租赁厂房不仅墙面与地面坑坑洼洼、凹凸不平，且门窗破损，并遗留了各种机械装机时所钻的深孔等，还在搬离涉讼厂房前擅自剪走了其中一组电线。两原告经两被告多次催促后仍拒绝维修，故两被告不得不自行垫资聘请相关人员对租赁厂房进行维修及电线重装，共支付费用231670元，两原告应承担此赔偿责任。经质证，两原告对两被告证据1、2真实性无异议，但对其关联性有异议，因厂方架构及与相邻厂房间距等不可克服的客观事实因素导致合同目的无法实现，原告方享有法定解除权；签订合同时，两被告故意隐瞒厂房未经规划、报建、竣工验收；证据2第四条约定被告方须完善水电及消防报批，被告方已违约，后两被告于2012年对涉案厂房是以五金厂房进行规划报建，与两原告实际经营项目（环保产品）明显不符，两原告拥有合同撤销权；两原告已支付10万元电费保证金，现因两原告行使合同撤销权及厂房租赁目的已根本无法实现，故两被告理应返还两原告上述用电保证金10万元。对证据36真实性无异议，但对其关联性有异议，该合同第五条第一款、第二款明确规定：两被告使用该地建设时必须符合有关部门的规划要求及消防、环保部门的建筑设计，但证据46表明两被告在签订《厂房租赁协议书》当日均未对涉案厂房报建、验收，两被告隐瞒涉案厂房重大瑕疵，致使两原告签约时陷入欺诈，其在2012年按五金厂进行报建与两原告实际经营项目（环保产品）明显不符，直接导致涉案厂房后续被相关管理部门勒令停止经营的严重后果。故两原告有权根据合同法第五十四、五十五条的相关规定行使合同撤销权。对证据710有异议，两被告在签订该合同时并未通知两原告到场，也是在未得到两原告同意的情况下聘请维修、清洁公司的，且无对应发票保证该交易真实发生。同时，两原告提供的编号为6474263的《收据》显示答辩人搬离涉讼厂房时已缴纳9、10月份及之前的所有费用（包含但不限于卫生费用、管理费用等），双方权利义务业已抵消，故不应事后重复计算；依据《厂房租赁协议书》第六款中的相关约定可知，第四款第3、4、5、6项属于主体结构清理维修，不应由两原告承担；即使须两原告承担，两原告也仅应承担第7项清理垃圾费用，两被告提出的6500元明显过高。对证据1114，对其真实性、关联性有异议。两被告在签订该合同时并未通知两原告到场，也未对涉案厂房当时现场情况进行公证确认，且无发票证实该笔付款的真实性，该证据仅证实两被告重装电线并因此花费费用，与其提出的两原告私自剪走电线根本无关，故两原告无需承担两被告所主张的电线重装费用。涉案厂房已于2015年12月份另行出租他人，故应系在两原告完整交还涉案厂房后，两被告出于迎合新租户的用电需求等诸多原因而剪走原电线，并意图在反诉中将巨额电线重装费用转嫁给两原告。另两被告在两原告搬离涉案厂房后，立即对现场情况进行了确认，并于2015年11月3日委托广东天爵律师事务所赖斯律师致函两原告，该《律师函》中始终并未提及两原告私剪电线及赔付重装电线费用，故两被告在时隔四个月后的反诉中妄自作出两原告私剪电线的推断于理不符。对证据15的真实性、关联性有异议，两被告理应对两原告搬离厂房时的状况进行记录，以此反映厂房破坏情况及维修必要，且该照片拍照时间不清楚，不能区分是否为两原告行为导致，仅事后记录厂房现状无法反映上述问题，故两被告应承担举证不利的责任。对证据1618不予确认，没有相关发票等佐证交易发生，且该笔费用不应由原告方承担。经审查，两被告证据714、16、18是原件，两原告有异议但不能举证予以推翻，本院对其真实性予以采信；两被告证据17虽是打印件，但内容与两被告证据16、18相印证，本院对其真实性予以采信，两被告证据15是照片，两原告不确认，本院将综合案件的审理进行认定。其他证据，因相对方对证据的真实性没有异议，且该些证据来源合法，客观真实，与本案相关联，本院对该些证据均予以采信。根据采信的证据结合当事人陈述，本院确认如下与本案有关的事实：涉讼厂房位于九江农科站车间A、车间B，该项目合同约定的开工时间为2008年4月、竣工时间为2009年12月，2011年3月30日经佛山市南海区九江镇规划建设办办理备案登记手续。2009年5月21日，被告岑杰强、张湛源（乙方，有偿使用方）与佛山市南海区九江镇农业科学研究站（甲方，土地提供方）签订了《九江镇物流产业园土地有偿使用合同》，约定：甲方将位于九江镇物流产业园属九江农科站的K1、K2、K3、K4地块的土地分期租赁给乙方使用……K1、K2、K3、K4地块提供给乙方作兴建五金塑料企业之用。2010年8月13日，原告郭炳森、郭景新（承租方、乙方）与被告岑杰强、张湛源（出租方，甲方）签订《厂房租赁协议书》一份，约定：甲方同意将自有的涉讼厂房出租给乙方；租赁期限六年，即2010年8月13日至2016年8月12日止；在租赁期内，由2010年8月13日到2013年8月12日每月租金为人民币42307元，由2013年8月13日到2016年8月12日每月租金为人民币46537元；在合同签订后，乙方交3个月的合同保证金即126921元给甲方，合同生效后并交付使用时先付第一个月租金，以后由此类推，每月租金在当月5日前支付；甲方向乙方通水通电1000千伏安变压器十五日后计算租金，乙方必须按时交租，如延期一个月不能缴清的，甲方有权终止合同，并追收租金及延期金额的利息；甲方向乙方提供一台10**千伏安的变压器为供电使用；甲方要完善水电及消防报批、安装工作，并协助乙方做好水电的增容扩容工作，消防设备必须符合消防部门的相关规定；租赁期内厂房主体结构的自然维护、养护由甲方负责或由乙方负责维修养护（包括柱、墙、星铁瓦面等），但费用由甲方负责，非主体结构的维修、养护由乙方负责（包括地面、窗门、下水管道等），如厂房主体及地面发生质量问题由甲方负责。租赁期内甲方只提供租用场地，其余的一切税费乙方自行负责（如电话费、水费、电费、工商费、厂房租赁税、经营税收和工资等）；因乙方需扩容的水电增容费由双方协商解决，乙方因工作需要改变厂房结构时，需征得甲方书面同意才能动工，其费用由乙方负责；合同期满后安装和装修水电部分（配电柜除外）乙方不得拆走，属于乙方使用的电器设备、机械设备、空调、排气扇等乙方可以拆走；在合同履行过程中，任何一方不得单方面解除、终止合同或违反合同条款，否则视作违约，如属乙方违约，则向甲方双倍返还合同保证金，如损失超出合同保证金的，按实际损失赔偿；如甲方违约，则向乙方双倍返还保证金，如损失超出合同保证金的，按实际损失赔偿。同日，原告郭炳森、郭景新（用电方、乙方）与被告岑杰强、张湛源（供租方，甲方）签订《用电合同》，约定：甲方提供1000千伏安变压器给乙方使用，乙方负责所有供电费用，并付甲方0.1元/度电费，乙方必须遵守供电部门的用电安全责任；乙方向甲方支付人民币100000元的电费保证金，在进入场地后，免租期为该场地通水通1000千伏安变压器后15日起计算租金，该款充减每月租金，扣减完毕后，乙方再向甲方支付租金；乙方每月不能少于20万度电，当少于20万度电按20万度计算，按每度电0.1元计算，到年底如果用电量不足，乙方需向甲方补回该款项。同年10月26日，两被告收到两原告交纳的变压器按金100000元、租赁厂房、办公室三个月按金126921元，其中按金126921元在不租赁厂时退还给两原告。2011年4月30日，原告郭炳森（买方）与案外人吴国森（卖方）签订《设备买卖合同》，约定由郭炳森以1600000元的价格购买吴国森所有的原存放在涉讼厂房内的设备，包括生物质燃料设备、粉碎线设备、铲车等。2012年3月29日，两被告就涉讼厂房办理建设工程消防设计备案，备案类型为“五金厂房一、二（土建、设施）”。同年5月2日，两被告就涉讼厂房办理建设工程竣工验收消防备案，备案类型为“五金厂房一、二（土建、设施）”。2015年8月21日，两原告收到广东省安全生产委员会办公室发出的《关于落实国务院安委办督察组检查你市涉粉尘防爆企业发现安全隐患及整改意见的通知》及附件（粤安办[2015]83号），认定郭氏公司存在如下问题：1、厂房与相邻建筑物之间的安全距、厂房防火耐火等级和防爆设计，不符合GB500162014《建筑设计防火规范》标准规定的乙类要求。2、厂房内粉尘漂浮、厂房、设备设施严重积尘，无安全措施，不符合GB155772007《粉尘防爆安全规程》的要求。3、未按照GB155772007《粉尘防爆安全规程》和GB/T179192008《粉尘爆炸危险场所用收尘器防爆导则》标准的规定设置除尘器。采用风机将风管输送的粉尘吹入集尘房内，以粉尘沉降方式收集粉尘，收集粉尘未每班清理。4、防静电安全不符合GB121582006《防静电事故通用导则》的要求。5、在粉尘漂浮、设备设施严重积尘的厂房内，使用手持砂轮；6、带有金属物的木料，直接进行破碎加工。7、未建立建全预防粉尘爆炸的安全管理制度。8、粉尘环境爆炸危险区未设置安全警示标识及安全生产风险公告。就此，有关部门责令郭氏公司立即停产停业整顿；经停产停业整顿仍不具备安全生产条件的，依法予以关闭。同年10月7日，两被告出具收据一份，确认收到原告方9月租金46537元、电费20000元，10月租金46537元、电费20000元，8、9月水费1278.7元，8、9月消防水费分摊148元，9、10月立胜管理费1500元，9、10月租赁税3734元，8、9月保安工资2592元，10月保安工资1296元，合计143622.7元。退回用电押金100000元，实收43622.7元。两被告的员工徐家声在收据左上角备注“收现金，10月7号”并签名。同年11月3日，两被告委托律师发函予两原告，主张两原告未征得其同意于2015年10月中下旬左右搬离厂房终止合同，构成违约，两被告将没收两原告交纳的保证金，并要求两原告支付相当于原保证金数额的违约金以及厂房维修费用60000元。同月7日，两原告向两被告邮寄《告知函》，主张涉讼厂房因与相邻建筑物之间的安全距、厂房防火耐火等级和爆防设计不符合要求，将停止租赁两被告的厂房，并告知两被告其已于2015年10月31日搬出厂房，钥匙放在园区门卫处，并要求两被告退回按金226921元（其中变压器按金100000元，三个月租金按金126921元）。同年12月1日，两被告与案外人佛山市南海区南建江隆建筑工程有限公司（以下简称“江隆公司”）签订《九江农科站厂房A1、A2工程维修及清理合同》约定两原告聘请江隆公司对涉讼厂房进行维修以及清理。江隆公司工程报价为：1、卷帘门维修及更换：1500元/个×3个=4500元；2、铝合金窗和玻璃的维修及更换：3500元；3、墙体补洞：2800元；4、清洗墙面、房顶粉尘（9米高）：搭脚手架、水洗、风吹等3820平方米×18元/米=68760元；5、楼顶换瓦补漏：3500元；6、楼顶水槽清淤换槽：8000元；7、清理垃圾：13车×500元/车=6500元；8、地面填泥石：3000元；9、地面倒水泥：30立方×380元=11400元；10、地面下水管新装及地面下水道通淤：4000元；合计115960元。工程完工后，两被告向江隆公司支付了工程款115960元。2016年1月7日，两被告与案外人佛山市南海上华电子有限公司（以下简称“上华公司“）签订《厂房主线安装工程合同》，约定两被告聘请上华公司负责南海九江农科站厂房1号车间主线安装，上华公司报价工程材料款87710元，人工28000元，合计115710元。至庭审日止，两被告已经支付了90%的工程款合计104139元予上华公司。诉讼中，两原告自认于2015年10月31日搬离涉讼厂房，并于同年11月函告两被告并协商解除合同事宜；两被告自认于同年12月1日安排施工队进场维修厂房，并确认涉讼厂房并未取得建设工程规划许可证。本院认为，两被告自认涉讼厂房未取得建设工程规划许可证，且未举证证明案涉厂房经竣工验收合格，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《厂房租赁协议书》因违反法律的强制性规定而无效，而无效的合同不存在需撤销的问题，故两原告请求本院撤销《厂房租赁协议书》没有法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条及第五十八条的规定，合同无效，自始无约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。故两被告收取两原告的变压器按金100000元、三个月按金126921元，合计226921元应予退还，本院对两原告的该项诉讼请求予以支持。虽然租赁合同无效，但两原告实际控制使用租赁物，应参照合同约定标准支付使用费予两被告。因两原告自认于2015年10月31日搬离案涉厂房，且两被告在反诉状及发给两原告的《律师函》中也确认两原告在“10月中下旬左右”搬离厂房，故本院据此认定两原告于2015年10月31日搬离案涉厂房，两被告对此亦知情，故相应的租金、用电管理费等各项费用应计至2015年10月31日。两被告主张应计至双方交接厂房之日止理据不足，本院不予支持。结合双方一致确认的编号为NO6474263收据，两原告已经和两被告清算完毕至2015年10月的租金、用电管理费，两被告请求两原告支付上述两项费用理据不足，本院不予支持。因涉讼厂房在双方未办理交接确认的情况下，已经由两被告于2015年11月份实际控制，并进行了维修和装修，直接导致案涉厂房交接时的现状无法确认，对此双方均有责任，故两被告主张两原告赔偿其支付予案外人的全部维修和装修费用理据不足，本院不予支持。考虑两原告使用案涉厂房时间较长，《厂房租赁协议书》也明确约定两原告负有厂房非主体结构的维修、养护责任，故两原告在搬离厂房的时候，应承担对涉讼厂房进行适当的维修及清洁，并结合原告证据4附件中关于两原告使用案涉厂房存在“严重积尘”的描述，本院根据公平原则及诚实信用原则，酌定两原告应支付维修及清洁费用50000元予两被告，两被告请求超出本院核定的，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十六条、第五十八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：确认原告郭炳森、郭景新与被告岑杰强、张湛源2010年8月13日签订的《厂房租赁协议书》无效。被告岑杰强、张湛源应于本判决发生法律效力之日起十日内返还变压器按金、租金按金合计226921元予原告郭炳森、郭景新。原告郭炳森、郭景新应于本判决发生法律效力之日起十日内支付九江农科站A1、A2厂房维修及清洁费用50000元予被告岑杰强、张湛源。驳回原告郭炳森、郭景新的其他诉讼请求。驳回被告岑杰强、张湛源的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费减半收取3303.82元（两原告已预交），由两原告负担951.91元，两被告负担2351.91元并应于上述付款同期迳付还予两原告，本院不另收退。本案反诉案件受理费减半收取5167.27元（两被告已预交），由两被告承担4642.27元，两原告承担525元并应于上述付款同期迳付还予两被告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员  谢晓东二〇一六年四月六日书 记 员  叶芳晖