重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0235民初4620号原告：重庆市农产品集团市场投资建设有限公司，住重庆市渝中区（天城）民族路90号5楼。法定代表人：曾鹏，公司董事长。委托代理人：高保荣，重庆静昇律师事务所律师，特别授权。被告：重庆市农产品集团云阳农产品市场有限公司，住重庆市云阳县双江街道大雁路37号。法定代表人：朱铁能，系公司董事长。委托代理人：杨明生、朱建国，系公司员工，一般授权。原告重庆市农产品集团市场投资建设有限公司与被告重庆市农产品集团云阳农产品市场有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆市农产品集团市场投资建设有限公司的委托代理人高保荣，被告重庆市农产品集团云阳农产品市场有限公司的委托代理人杨明生、朱建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市农产品集团市场投资建设有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告为原告购买的房屋办理房屋产权证书；2.判决被告撤销对原告所购房屋的抵押、恢复房屋的网签状态；3.判决被告支付原告逾期办证违约金15427.00元（自2015年4月1日起暂算至2016年7月31日），之后仍按已付房款总价每日万分之一计算至实际办证之日止；3.诉讼费用由被告负担。事实及理由：2014年7月30日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，并一次性支付购房款321400.00元，用于购买被告开发建设的云阳县双江街道稻香路66号“亿隆国际商贸城”1-4-3-5-07公寓房一套，合同约定，被告应当在2015年3月31日前将已竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。同时还约定，被告为原告代办《房地产权证》，以及逾期办理应承担的违约责任等。2015年1月底，被告向原告交付了房屋，却至今未向登记机关提交资料，为原告办理产权证书。期间，原告多次催促被告办证，被告承诺办证，但至今未履行，已构成违约。被告还擅自取消原告所购房屋的网签，将房屋抵押他人，损害原告的合法权益，请求支持原告的诉讼请求。被告重庆市农产品集团云阳农产品市场有限公司辩称，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》是事实，但房屋至今未交付。原告实际是被告最大的投资人，其利用持有的股份折抵的房屋价款，并未实际交纳房款，因此原告的行为违法，双方的合同应当解除。因折算的房价过低，被告在去办证过程中，云阳县地税稽查局要求被告补交税款。为此被告给原告打过报告，但该款至今未补齐，所以被告办不了证。介于前述原因，被告并无违约行为。另外，将原告购买的11套房屋抵押给三峡银行，是因为该房屋和抵押的那幢房屋在一个总证内，因当时工作人员误操作造成，属于超额抵押，经和银行联系被告能够解除该部分房屋的抵押，但至今尚未办理完成。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年7月30日，原告重庆市农产品集团市场投资建设有限公司（乙方）与被告重庆市农产品集团云阳农产品市场有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》。合同约定由原告向被告购买位于云阳县双江街道稻香路66号“亿隆国际商贸城”1幢1-4-3-5-07的商品房一套，成交金额为321400.00元，建筑面积单价为4000元/平方米。合同中约定：“第七条：本商品房交房期限：属预售商品房的，甲方应当在2015年3月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第十三条：2、预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应将办理本商品房产权登记需有乙方提供的资料提供给甲方；4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.50向乙方支付违约金，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。5、如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任”。另外双方签订的《合同补充协议》载明：“八、甲方为乙方代办《房地产权证》，办理所需缴纳的各项税费按照国家和地方有关法律、法规和政策之规定，乙方应当在签订本合同时全额缴纳。如由于乙方的原因或政府相关职能部门的延迟而导致合同登记或产权办理的延误与甲方无关，甲方不承担任何法律责任”。因原告在被告处共计购买房屋达51套，在2014年7月29日至2014年8月5日期间，原告通过银行转账共计向被告支付款项21624000.00元，付款时均备注用途为购云阳公司门面款，该款被告均已收取。2016年4月6日，被告向原告开具了51套房屋的全款发票。原、被告房屋买卖合同签订后，被告于2016年1月29日向原告出具《承诺》，承诺内容为：“本公司承诺在收到贵司与本公司于2016年1月29日签订的《借款合同》中向贵司借款1000万元人民币后20工作日内办理完成贵司于2014年7月30日向本公司购买的位于重庆市双江街道稻香路66号亿隆国际商贸城51个商品用房的房地产权证，办理该房地产权证，贵司不再支付任何费用，一切费用由本公司承担”。2016年2月5日，原告向被告支付借款1000万元。2016年3月1日，原告向被告发出催告函，催告被告尽快按承诺落实办证事宜。2016年3月17日，被告向原告发出《关于重庆市农产品集团市场投资建设有限公司11套公寓误抵押的情况说明》，表明被告因工作失误将原告购买的3栋四层的11套房抵押给三峡银行。2016年3月24日，原告向被告发函，要求被告于2016年3月31日前完成房屋解押工作，完善房屋网签备案手续，并办理完51处房产的产权证。并要求原告购买的房屋由原告对外签约出租和收取租金。2016年3月31日，被告针对原告的函向原告作出报告，报告表明“1、产权属于贵司的房产，我司依法、依程序办理，贵司可派员监督。2、我司已将贷款抵押物解押工作纳入议事日程，明确专项工作人员适时办理，正在准备解押所需资料。3、贵司房产租赁一事，我司赞同贵司自行处理，但涉及的物业管理，水电气等费用请做相应考虑”。2016年4月27日，原告再次向被告发函，要求及时办理房屋解押及办理房屋产权证。另查明，被告为原告于2011年8月29日投资设立的法人独资有限责任公司，注册资本为人民币1000万元，原告出资比例为100%。2012年12月10日，被告变更为三个股东出资设立，原告出资比例为80%，公司注册资本为1250万元，原告的出资额为1000万元。此后，各股东的出资比例多次发生增减变化，至2015年4月30日，原告的出资比例为1%，公司注册资本2000万元，原告的出资额为20万元。2016年5月25日，因原告向被告购买的房屋价格偏低，云阳县税务稽查局要求被告按最近时期同类应税行为的平均价格确定营业额，导致增加税费3919722.32元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，原、被告据此成立合法有效的买卖合同关系。被告辩称原告系被告的投资人，现原告以股份抵作房款收回出资，双方签订的房屋买卖合同违法。本院认为被告的辩称理由不能成立。理由是原、被告均是独立的法人，双方的投资关系及股权转让关系与本案的房屋买卖合同关系属于相互独立的法律关系，彼此之间并无关联，因此投资股份比例的增减并不能影响房屋买卖合同效力。被告辩称其未收到房款，但原告为此举示了向被告支付购房款的银行转款依据及被告给原告出具的51套房屋的房款发票，与被告辩称的以股份抵作房款的事实明显不符，且被告亦未能证明该款项并非购房款，故本院认定原告交纳房款的事实成立。原、被告之间的房屋买卖合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定履行义务。原、被告虽然在合同第十三条中约定了房屋产权证的办理方式和期限。但是在履行过程中，被告自愿于2016年1月29日向原告承诺“向贵司借款1000万元人民币后20工作日内办理完成贵司于2014年7月30日向本公司购买的位于重庆市双江街道稻香路66号亿隆国际商贸城51个商品用房的房地产权证，办理该房地产权证，贵司不再支付任何费用，一切费用由本公司承担”。该承诺的意思表示真实，原告亦以其行为表示对承诺予以接受，应当视为双方就合同约定的办证期限达成了新的合意，即对原约定的办证期限进行了变更。现原告主张按房屋买卖合同中的约定确定办证期限，与客观事实不符，其主张不能成立。其后，原告于2016年2月5日向被告发放了借款1000万元，被告在收到借款后，应当按承诺约定于收到之日起20个工作日内（即2016年3月4日前）为原告为理房地产权证。但被告不仅未按期履行办证义务，还将原告购买的房屋抵押给三峡银行，并办理了抵押登记。被告虽在庭审中表示能够自行解除抵押，但由于该抵押行为涉及抵押权人，不能以被告的意思表示作为可解除的依据，且至本案判决前，该抵押仍未解除，现原告主张要求解除抵押，必然将影响案外人即抵押权人的利益，为保护抵押权人的合法权益，故对于原告要求被告解除抵押的诉讼请求，本院依法不予支持。在未经抵押权人同意情况下，该抵押不得解除。在原告购买的房屋至今存在抵押权的情形下，原告要求被告恢复网签状态、并办理房地产权证的请求亦无法实现，故本院对原告的该部分诉讼请求亦不予支持。被告至今未能按约定为原告办理房地产权登记，属于违约。虽然原告向本院主张办证的请求不能获得支持，但其未获支持的原因在于被告将原告已购买的房屋擅自抵押给他人，即导致目前无法办证的过错在被告，为促使被告尽快自觉履行其承诺，解除对原告房屋的抵押权、并向原告积极履行办证义务，被告应当按约向原告承担逾期办证的违约责任。至于被告辩称因原、被告折算的房价过低，云阳县地税稽查局要求被告补交税款，由于该款至今未补齐，所以被告办不了证。本院认为被告的辩称理由不能成立。理由是云阳县地税局要求被告补交税款属行政法律关系，而原、被告的房屋买卖合同属民事法律关系，被告将房屋以4000元/平方米出卖给原告是其真实意思表示，对原、被告具有拘束力，如果导致补交税款，也是被告的行为所致。被告至今未交纳税款导致不能办证，其责任也在被告。原、被告在合同中约定了违约金的计算方式，现原告主张按该标准计算违约金，合法合理，依法应予以保护，按该标准计算至2016年7月31日的违约金数额为4788.86元（321400.00元×149日×0.0001元/日）。综上所述，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持，其余诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告重庆市农产品集团云阳农产品市场有限公司于本判决生效后十五日内向原告重庆市农产品集团市场投资建设有限公司支付自2016年3月4日起至2016年7月31日止的违约金4788.86元，之后仍按房屋总价款321400.00元的日万分之一计付违约金至实际取得房屋产权登记受理单之日止；二、驳回原告重庆市农产品集团市场投资建设有限公司的其他诉讼请求。案件受理费93.00元，由被告重庆市农产品集团云阳农产品市场有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判员  江陆清二〇一六年十月十七日书记员  解 坤