彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2015)彭法民初字第04253号原告谢小江，男，1968年12月27日出生，汉族。委托代理人谢光寿，重庆中庸律师事务所律师（一般授权代理）。被告艾诗观，男，1943年9月1日出生，汉族。被告彭水苗族土家族自治县大同煤矿，住所地：彭水苗族土家族自治县大同镇大厂村*组，注册号21415208-5。法定代表人艾诗观，该煤矿矿长。被告艾小芹，男，1972年4月14日出生，土家族。原告谢小江诉被告艾诗观、彭水苗族土家族自治县大同煤矿、艾小芹确认合同无效纠纷一案，本院于2015年11月29日立案受理，依法由审判员王充担任审判长，与人民陪审员庹远清、庹顺智组成合议庭，于2016年4月20日在本院第三人民法庭第一审判庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告谢小江及其委托代理人谢光寿，彭水苗族土家族自治县大同煤矿的法定代表人即被告艾诗观到庭参加诉讼。被告艾小芹经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告谢小江诉称：2001年原告租赁彭水苗族土家族自治县大同煤矿房屋2间至今，每年租金从2000余元至3000余元不等，时至2014年7月被告艾小芹向人民法院提出诉讼，称原告租住的房屋已由被告艾诗观及彭水苗族土家族自治县大同煤矿转让给他所有，此时原告才知道所租住的房屋已由被告艾诗观卖给他的儿子艾小芹，双方于2013年2月8日签订了房屋转让合同，转价为18万元。为此，原告多次找被告交涉，要求主张优先购买该房屋未果。综上所述，被告彭水苗族土家族自治县大同煤矿及艾诗观在未告知原告，也未向社会作任何公示的情况下，擅自将房屋卖给被告艾小芹，存在严重的违法行为。同时，原告租住该房屋至今，依法享有优先购买权，故被告的行为严重损害了原告的合法权益。为此，原告依法向人民法院提起诉讼，请求判令：一、被告彭水苗族土家族自治县大同煤矿及被告艾诗观与被告艾小芹于2013年2月8日签定的房屋转让合同无效；二、原告对被告所卖房屋在同等条件下享有优先购买权；三、本案诉讼费用由被告承担。原告为支持自己的主张，向法庭举示了以下证据：一、被告艾诗观、艾小芹的身份证复印件、彭水苗族土家族自治县大同煤矿营业执照；二、谢小江自述笔录复印件一份；三、赵某甲、张某甲、张某乙、沈某、赵某乙调查笔录各一份；四、房屋转让合同复印件一份；五、房产证复印件一份；六、规划许可证、国有土地使用证复印件各一份；七、夏昌奎的房屋转让合同复印件一份。被告艾诗观、彭水苗族土家族自治县大同煤矿辩称：原告之前起诉过四次，房屋转让合同有效，之前的官司已确认原告无优先购买权；房屋出售合法有效，且已经完成了强制执行；原告应补偿我先后几次打官司的误工费和差旅费。被告艾诗观、彭水苗族土家族自治县大同煤矿为支持自己的答辩理由，向法庭举示了以下证据：一、（2014）彭法行初字第00061号行政裁定书一份；二、（2014）彭法民初字第02742号民事裁定书一份；三、（2014）彭法民初字第01867号民事判决书一份；四、（2015）渝四中法民终字第00115号民事判决书一份。经审理查明：1997年5月12日，原黔江地区人事局下发通知，艾诗观被吸收为乡镇企业管理人员，担任原彭水苗族土家族自治县大同煤矿（下称大同煤矿）矿长，系该矿的法定代表人。1999年，大同煤矿被政府关闭，营业执照被吊销，之后政府将大同煤矿综合楼（共8间4套房屋）交由艾诗观管理。艾诗观将全部房屋出租。谢小江在2001年10月15日至2008年10月14日期间租赁本案争议房屋时签订有书面合同，之后双方未签订书面合同。2012年8月21日，谢小江支付2011年10月15日至2012年4月租金2000元，艾诗观在房屋租金收款收据上注明“因转让房屋不再出租”，通知谢小江解除租赁合同，之后谢小江既未提出继续租赁争议房屋，也未继续支付租金，双方已经解除租赁合同。艾诗观准备将全部房屋出售，于2011年12月8日在小厂街上张贴公告，公告内容为“大同煤矿综合楼八间一楼一底四套公开转让，面向社会，需者面议，原大同煤矿法定代表人艾诗观”。2012年6月25日，夏昌奎、罗廷文分别购买了其中一套房屋。2012年7月10日，艾诗观在小厂街上张贴公告，公告内容为“大同煤矿综合楼八间四套，已转让两套，余下两套，需者请快速来面议”，2013年2月8日，艾书锦以190000元的价格购买了一套房屋，艾诗观之子艾小芹以180000元的价格购买争议房屋。2013年4月5日，彭水苗族土家族自治县小厂乡财政所出具一份证明，内容为“兹有小厂乡原大同煤矿负责人艾诗观，已上交乡财政房屋处理款200000元（大写贰拾万元整），情况属实”。2013年4月19日，重庆市国土资源与房屋勘测规划院彭水勘测所对争议房屋进行了测绘，2014年1月7日彭水苗族土家族自治县国土资源和房屋管理局为艾小芹颁发了房地证2013字第07347号房地产权证。房地产权证载明“权利人艾小芹，证件名称身份证51352519720414XXXX，坐落彭水自治县小厂乡大厂村一组，房地籍号PS02700110010000010100100010001”，土地使用权面积112.19㎡，房屋建筑面积179.63㎡”。艾诗观转让原大同煤矿综合楼房屋，原彭水苗族土家族自治县小厂乡人民政府作为见证人在房屋转让合同盖章。另查明：2014年7月21日，艾小芹曾提起排除妨害之诉，要求法院判令谢小江、王素芬立即停止侵害，从艾小芹所有的2间/1套房屋内搬出。一审法院于2014年12月8日作出（2014）彭法民初字第01867号民事判决书，判决谢小江、王素芬自判决生效之日起十日内搬出争议房屋。谢小江、王素芬不服判决，提起上诉，2015年2月2日，重庆市第四中级人民法院作出（2015）渝四中法民终字第00115号民事判决书，维持了一审判决，现判决书已生效。生效判决书中已认定在2012年即争议房屋出售前，艾诗观与谢小江、王素芬的争议房屋不定期租赁合同已经解除，艾小芹对其所购买的房屋享有排他性使用权利。本院认为，本案的争议焦点在于：一、原告谢小江是否对争议房屋具有优先购买权；二、大同煤矿、艾诗观与艾小芹签订的争议房屋转让合同是否有效。关于焦点一，作如下认定：原告谢小江是否对争议房屋具有优先购买权，在（2014）彭法民初字第01867号民事判决书、（2015）渝四中法民终字第00115号民事判决书中均已认定在争议房屋出售前，谢小江与艾诗观的不定期租赁合同已解除，且艾诗观已就房屋出售张贴了公告，与本案查明事实相符，故原告谢小江对争议房屋不具有优先购买权。关于焦点二，被告大同煤矿、艾诗观与艾小芹签订的转让合同是否有效。该合同系双方当事人真实意思表示、且已履行完毕，无证据证明该合同存在无效情形。结合上述两个焦点，本院认为，原告谢小江对争议房屋无优先购买权，其诉讼请求应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百三十条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告谢小江的诉讼请求。本案案件受理费80元，由原告谢小江负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，根据本院出具的上诉费缴纳通知书向该院预交上诉费，递交上诉状后上诉期满后七日内仍未预交上诉费，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。审 判 长  王 充人民陪审员  庹远清人民陪审员  庹顺智二〇一六年四月二十七日书 记 员  蒋代维