河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)豫17民终2933号上诉人（原审被告）：驻马店市驿城区民族食品开发公司，住所地驻马店市驿城区菜市街97号。法定代表人：李伟栋，该公司经理。委托代理人：王玮，河南民青律师事务所律师。上诉人（原审被告）：姚兰兰，女，1979年6月28日出生，汉族，住泌阳县。委托代理人：李刚，男，系姚兰兰之夫。被上诉人（原审原告）：张伟，男，1965年1月20日出生，汉族，住驻马店市驿城区。被上诉人（原审原告）：田清华，男，1964年1月8日出生，汉族，住驻马店市驿城区。二被上诉人委托代理人：黑连河，河南文苑律师事务所律师。上诉人驻马店市驿城区民族食品开发公司（以下简称民族食品公司）、上诉人姚兰兰因与被上诉人张伟、田清华确认合同无效纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2016）豫1702民初936号民事判决，向一审法院提起上诉。一审法院于2016年9月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人民族食品公司的委托诉讼代理人王伟，上诉人姚兰兰及其委托诉讼代理人李刚，被上诉人张伟、田清华共同的委托诉讼代理人黑连河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。民族食品公司的上诉请求：一、请求撤销(2016)豫1702民初936号民事判决第二项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：其与姚兰兰签订的房屋买卖协议合法有效，应予保护。一审法院以“以合法形式掩盖非法目的”，认定该房屋买卖合同为无效合同错误，且认定讼争房屋的交易价格为28万元不符合事实。姚兰兰上诉请求：一、请求撤销(2016)豫1702民初936号民事判决第二项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：其与民族食品公司签订的房屋买卖协议合法有效，其实际购房价格为467925元，在向房产部门提交的《房地产买卖契约》是显示的交易价28万元，是其为了少缴税。一审认定其以28万元价格购买讼争房屋错误，且认定其不属于善意取得错误。其不应承担民族食品公司与张伟、田清华因纠纷产生的责任。张伟、田清华针对民族食品公司、姚兰兰的上诉请求辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以驳回。民族食品公司与姚兰兰之间恶意串通，转让房子，一审法院依法确认该事实后认定合同无效，符合法律规定。民族食品公司针对姚兰兰的上诉请求辩称：其将房子转让给姚兰兰符合法律的规定，且转让行为经过驻马店市驿城区法院行政判决确认过，房屋的交易价格是467925元，至于被上诉人称28万的合同不是办理过户的依据，因为办理登记时登记部门会对房屋进行评估，以评估价格作为缴纳费用的依据，合同约定价格的高低房管部门不会干涉，也不影响过户。姚兰兰针对民族食品公司的上诉请求：其同意食品公司的上诉意见。张伟、田清华向一审法院起诉请求：请求确认民族食品公司与姚兰兰于2015年4月1日签订的房地产买卖契约为无效协议。一审法院认定事实：一、2009年7月12日，民族食品公司（甲方）与张伟、田清华（乙方）签订售房协议一份，该协议约定：甲方有门面房四间，因企业急需上交职工统筹，医疗保险金，经研究同意出售，乙方同意购买，经双方协商达成如下协议。1、甲方门面房四间（通间）地址在驻××××＃，长21米，宽9.4米，总计面积为约197平方米，每平方米为2000元，总计约39万元。（实际面积以房产部门确定为准）。2、甲方要求：凡购买门面房者，必须先予付壹拾万元的购房款后，协助乙方提供有关手续办理房产证（办证费用由乙方承担），待房产证办齐后，乙方将剩余购房款一次性付清。3、在乙方预付金交给甲方后，甲方腾出门面房由乙方使用，待房产证办好移交后，房产权归乙方所有等条款。协议签订后，民族食品公司将门面房交付给张伟、田清华使用，由张伟、田清华对外出租给他人。张伟、田清华于2009年8月5日向民族食品公司支付100000元预付房款。二、2010年10月14日，民族食品公司向张伟出具借条一份，载明：“今借到张伟现金合计贰万伍仟整。（用于上交企业职工退休职工医保金、统筹金）。驻马店市驿城区民族食品开发公司，2010年10月14日”。2011年1月31日，民族食品公司法定代表人李伟栋、会计胡敬华向张伟出具借条一份，载明：“因单位开资借张伟现金捌仟元整（8000元），2011.元.31，胡敬华、李伟栋”。张伟、田清华用以证明：为了催促民族食品公司协助张伟、田清华办理房产证过户手续，借给民族食品公司33000元，并且当时约定该33000元冲抵剩余的房款。民族食品公司的质证意见为：民族食品公司确实向张伟借款33000元，但只是借款，并没有说冲抵剩余房款。三、庭审中，民族食品公司向一审法院提交：1、2010年3月18日的通知1份，载明“通知，通知田清华、张伟二人在一星期内到单位办理房屋过户手续”；2、2011年5月20日的通知1份，载明“通知，通知田清华、张伟二人在一星期内到单位办理房屋过户手续。如在一个月内不到单位办理房产过户手续等于自动放弃”；3、天中晚报一份，该份报纸的公告栏中载明有1则通知，内容为“田清华、张伟你们二人在2009年与我单位签订的《购门面房协议》中有关你方预付定金并出资，我单位提供相关资料协同办理房产证及过户等手续。我方相关资料均备齐，而一直与你们联系不上，望你们在7月31日前到我单位协商并履行购房协议中所涉及的条款，过期不来，视为放弃，协议作废。我方有权另行处理。特此通知。驻马店市驿城区民族食品开发公司”；4、2013年8月26日的通知1份，载明“通知，再次通知田清华、张伟二人到单位办理房屋过户手续。如不到单位办理房产过户手续，造成的一切经济损失由你二人承担，我们再次要求解除售房协议”。民族食品公司用以证明：民族食品公司三次通知张伟、田清华到民族食品公司单位办理过户手续，但张伟、田清华一直未来，故民族食品公司有权将房屋再出卖给他人。张伟、田清华的质证意见是：对上述证据的真实性有异议。合同签订后，张伟、田清华经常找民族食品公司协商办理过户手续，不存在民族食品公司找不到张伟、田清华的情形，且张伟、田清华、民族食品公司双方在这几年一直在诉讼阶段。三份通知及报纸原告均未收到且见到。四、2014年5月21日，民族食品公司以张伟、田清华为被告，向一审法院提起诉讼，案号为（2014）驿民初字第1675号。民族食品公司以张伟、田清华存在违约并给其造成经济损失为由，要求解除其与张伟、田清华之间的售房协议并赔偿经济损失60000元。一审法院于2014年9月26日做出（2014）驿民初字第1675号民事判决：民族食品公司与张伟、田清华双方签订的房屋买卖合同为有效合同。根据合同约定，民族食品公司负有协助张伟、田清华办理房屋过户手续的义务，而协助过户的前提是民族食品公司在房产登记管理部门办理诉争门面房的所有权登记。而诉讼中，民族食品公司认可其未将该四间门面房在房产登记管理部门办理所有权登记，因此张伟、田清华办理诉争房屋的过户手续的前提条件不成就，民族食品公司主张张伟、田清华不按协议约定办理过户手续，无事实依据。故判决驳回了民族食品公司的诉讼请求。该判决现已生效。五、2014年12月15日，张伟、田清华以民族食品公司为被告，向一审法院提起诉讼，要求判令民族食品公司协助张伟、田清华办理本案诉争门面房的过户手续。案号为（2014）驿民初字第4005号。审理过程中，张伟、田清华于2015年2月27日提出撤诉申请。庭审中，张伟、田清华称“在（2014）驿民初字第4005号案件的审理过程中，民族食品公司承诺在张伟、田清华撤诉后便协助其办理过户手续，故张伟、田清华才撤回起诉”。张伟、田清华撤诉后，因民族食品公司未协助张伟、田清华办理房产过户手续，张伟、田清华于2015年7月9日再次以民族食品公司为被告提起诉讼，要求判令民族食品公司协助办理房产过户手续。案号为（2015）驿民初字第3485号。庭审中，张伟、田清华称“在（2015）驿民初字第3485号案件的庭审当中，民族食品公司提交了一份房产证，用以证明本案诉争门面房已出卖给了姚兰兰，且已办理房产过户手续。无奈张伟、田清华再次于2015年11月4日向一审法院提出撤诉申请”。撤诉后，张伟、田清华于2015年11月30日以驻马店市住房管理中心为被告，姚兰兰为第三人提起房产行政登记纠纷的行政诉讼，案号为（2015）驿行初字第177号。一审法院于2016年2月27日作出（2015）驿行初字第177号行政裁定：张伟、田清华未就先前的转移登记提起诉讼，违反最高法院有关规定，故驳回了张伟、田清华的起诉。六、庭审中，张伟、田清华向一审法院提交2015年4月1日民族食品公司与姚兰兰签订的《房地产买卖契约》一份（以下简称合同一），约定民族食品公司将本案诉争门面房以280000元的价格出卖给姚兰兰。民族食品公司质证称“对该证据的真实性无异议，但该份《房地产买卖契约》是为了姚兰兰少交税费所签订的。其实民族食品公司和姚兰兰之间在2015年3月26日签订了房屋买卖协议一份，约定的价款为467925元”，同时民族食品公司向一审法院提交一份职工代表大会决议及2015年3月26日其与姚兰兰签订的《房屋买卖协议》一份（以下简称合同二），证明民族食品公司将本案诉争门面房以467925元的价格出卖给姚兰兰。张伟、田清华质证称“对真实性无异议，但民族食品公司并未在行政诉讼中提交该证据。根据决议房价为469725元，而本协议中约定的价格为467925元，损害了集体利益”。合同签订后，民族食品公司协助姚兰兰办理了本案诉争房屋的房产过户手续。2015年4月8日，驻马店市房产管理局为姚兰兰颁发了房产证，证号为驻房权证字第××号。庭审中，张伟、田清华称“2015年10月份，姚兰兰的哥（听说）拿着房产证说该房屋系其所有，并卸门换锁。现在该门面房还一直由原先向张伟、田清华交纳房租的商户进行经营，商户只给张伟、田清华交纳了2015年10月份之前的租金，至于后来的租金交给谁不清楚”。姚兰兰在庭审中称“2015年11月初由民族食品公司将门面房钥匙交付给姚兰兰，后由姚兰兰与现有租赁商户签订了合同。现该门面房由姚兰兰管理使用”。后张伟、田清华以诉称理由提起诉讼。一审法院原审栏同的中见书，认为《认为：张伟、田清华与民族食品公司双方签订的房屋买卖合同，双方当事人意思表示真实，未违反法律强制性规定，应为有效合同。合同签订后，民族食品公司将本案诉争门面房交付给张伟、田清华，接收后，张伟、田清华遂将门面门对外进行了出租。根据合同约定“凡购买门面房者，必须先予付壹拾万元的购房款后，协助乙方提供有关手续办理房产证（办证费用由乙方承担），待房产证办齐后，乙方将剩余购房款一次性付清”，在张伟、田清华依合同约定向民族食品公司交纳10万元预付房款后，民族食品公司应当按合同约定的义务协助张伟、田清华办理房产过户手续，而民族食品公司一直未履行协助义务。庭审中，民族食品公司主张该项约定不符合正常的交易习惯，有损民族食品公司的利益，民族食品公司的该项主张与合同约定不符，不予采纳。2014年5月21日，民族食品公司以多次通知张伟、田清华协助办理房屋过户手续而张伟、田清华拒绝协助为由，请求一审法院依法解除双方签订的房屋买卖合同，一审法院以民族食品公司的主张无事实依据为由判决驳回了民族食品公司的诉讼请求。驳回民族食品公司的诉讼请求后，张伟、田清华遂向一审法院提起诉讼，要求民族食品公司协助办理诉争房屋的房产过户手续。后张伟、田清华撤回了起诉，并称撤诉的原因是当时民族食品公司承诺为其办理房产过户手续。张伟、田清华撤诉后，民族食品公司将本案诉争门面房出卖给了姚兰兰，并协助姚兰兰办理了诉争门面房的房屋产权证，同时将新的门面房钥匙交给姚兰兰。诉讼中，在民族食品公司与姚兰兰之间的房屋买卖过程中出现了两份合同，即合同一和合同二。根据有关法律规定“人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：（二）物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言。本案中，合同一系民族食品公司与姚兰兰在房产管理部门所签订的，该合同属于在房产部门存放的档案材料，而合同二系一般书证，合同一的证明力要大于合同二。故张伟、田清华以此为据主张民族食品公司将本案诉争门面房以28万元的价格出卖给姚兰兰，予以采纳。根据有关法律规定，当事人应当按照约定合同履行自己的义务。本案中，在民族食品公司通过诉讼请求解除该房屋买卖合同被驳回后，民族食品公司应继续履行合同约定的义务，因其未履行，张伟、田清华遂提起诉讼要求民族食品公司按合同约定协助张伟、田清华办理房产过户手续[（2014）驿民初字第4005号案件]，在张伟、田清华因故撤回起诉后，民族食品公司为逃避将来张伟、田清华再次起诉后法院作出的判决可能会对其不利的后果，达到转移财产的非法目的，在张伟、田清华再次起诉前[（2015）驿民初字第3485号案件]，民族食品公司与姚兰兰签订房屋买卖合同并将诉争房屋过户至姚兰兰名下，民族食品公司的上述行为符合以合法形式掩盖非法目的情形。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（三）以合法形式掩盖非法目的；……”，故民族食品公司与姚兰兰签订的房屋买卖合同应为无效合同。张伟、田清华请求确认该份合同无效，予以支持。姚兰兰述称，其购买诉争房屋属于善意取得，应维护姚兰兰的合法权益。因本案系民族食品公司以合法形式掩盖非法目的与姚兰兰签订的合同，不符合善意取得的构成要件，姚兰兰上述述称意见，不予采纳。关于张伟、田清华主张民族食品公司向其借支的33000元应当充抵房款，因未提交相关证据加以证明，且民族食品公司对此也不予认可，故对张伟、田清华上述主张，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（三）项之规定，一审法院判决：确认驻马店市驿城区民族食品开发公司与姚兰兰于2015年4月1日签订的《房地产买卖契约》为无效合同。案件受理费100元，由驻马店市驿城区民族食品开发公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，姚兰兰提交房屋买卖协议、收据及税票复印件各一份，拟证明其过户是合法的。民族食品公司对姚兰兰提交的证据没有意见。张伟、田清华质证意见为：其向一审法院提交的民族食品公司与姚兰兰签订的《房地产买卖契约》，约定民族食品公司将本案诉争门面房以28万元的价格出卖给姚兰兰。且已经在房屋部门备案。姚兰兰提交二审中提交的证据与一审查明的事实相矛盾。二审审理查明事实除以上事实外，其它审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，张伟、田清华与民族食品公司双方签订《售房协议》后，向民族食品公司交纳预付房款10万。该《售房协议》一审法院生效判决认定为有效合同，本院予以确认。根据有关法律规定，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，在民族食品公司通过诉讼请求解除该房屋买卖合同被驳回后，民族食品公司应继续履行合同约定的义务。因民族食品公司未履行合同义务，张伟、田清华提起诉讼要求民族食品公司按合同约定协助其二人办理房产过户手续。民族食品公司为逃避张伟、田清华向人民法院提起诉讼可能对其形成不利的法律后果，分别于2015年3月26日、2015年4月1日与姚兰兰签订《房屋买卖协议》、《房地产买卖契约》，并将诉争房屋过户至姚兰兰名下。民族食品公司与姚兰兰该两份合同中当事人名称相同、标的物相同、数量相同，只是标的物的价格有所不同，从签订的时间上看，2015年4月1日签订的《房地产买卖契约》应视为对2015年3月26日签订的《房屋买卖协议》的变更，且因《房地产买卖契约》系在房产管理部门登记存放的档案材料，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条的规定，一审认定民族食品公司将本案诉争门面房以28万元的价格出卖给姚兰兰并无不当。根据姚兰兰上诉意见载明的内容看，姚兰兰与民族食品公司签订的《房地产买卖契约》约定28万元房款，系为了逃避法律，以达到少缴税的目的。以上情况，足以证明民族食品公司与姚兰兰签订《房地产买卖契约》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定的以合法形式掩盖非法目的情形，一审法院认定民族食品公司与姚兰兰签订的《房地产买卖契约》为无效合同并无不当，予以维持。因民族食品公司与姚兰兰在签订合同时，均存在以合法形式掩盖非法目的行为，一审判决认定民族食品公司与姚兰兰签订的《房地产买卖契约》，不符合善意取得的构成要件并无不当。综合以上情况，民族食品公司的上诉称，其与姚兰兰签订的房屋买卖协议合法有效，应予保护。一审法院以“以合法形式掩盖非法目的”，认定该房屋买卖合同为无效合同错误，且认定讼争房屋的交易价格为28万元不符合事实的上诉理由没有事实和法律依据，不予支持。姚兰兰上诉称，其与民族食品公司签订的房屋买卖协议合法有效，其实际购房价格为467925元，在向房产部门提交的《房地产买卖契约》是显示的交易价28万元，是其为了少缴税。一审认定其以28万元价格购买讼争房屋错误，且认定其不属于善意取得错误。其不应承担民族食品公司与张伟、田清华因纠纷产生的责任的上诉理由证据不足，不予支持。综上所述，民族食品公司、姚兰兰的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，驻马店市驿城区民族食品开发公司、姚兰兰各负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  于俊义代理审判员  王 威代理审判员  呼小伟二〇一六年十月三十一日书 记 员  袁慧明