浙江省瑞安市人民法院民 事 判 决 书（2015）温瑞塘民初字第550号原告王超朋。委托代理人（特别授权）应美珍、李志超，浙江玉海律师事务所律师。被告浙江正国房地产开发有限公司，住所地瑞安市塘下镇陈宅村。法定代表人钱黎明，总经理。委托代理人（特别授权）周燕青、洪振宇，浙江合一律师事务所律师。原告王超朋与被告浙江正国房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月10日立案受理，依法由代理审判员娄晓钦适用简易程序于2015年12月3日和2016年3月30日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人应美珍、李志超，被告的委托代理人周燕青、洪振宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王超朋起诉称：2012年6月1日，原、被告双方签订了《浙江省商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定原告向被告购买由其开发建设的位于瑞安市塘下镇中心区滨水名苑（原国际名都）第3幢1单元2104室商品房一套，总价款1118370元。双方在合同中还约定，被告应于2014年6月30日前向原告交付房屋，并于2014年12月30日前交付商品房土地、房屋权属证书或登记证明；被告逾期交付房屋及权属证书的，均应按日向原告支付已付购房款的万分之二的违约金。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款，但被告至今未向原告交付房屋和土地、房屋权属证书或登记证明。综上，被告的行为已经构成严重违约，故原告诉至法院请求判决：一、被告立即向原告交付滨水名苑（原国际名都）第3幢1单元2104室商品房；二、被告向原告支付自2014年7月1日起以已交付购房款万分之二按日计算至实际交付房屋之日止的违约金；三、被告向原告支付自2014年12月31日起以已交付购房款万分之二按日计算至实际交付土地、房屋权属证书或登记证明之日止的违约金；四、本案诉讼费由被告承担。为证明自己的主张，原告在本院指定的举证期限内提供如下证据：一、原告身份证，拟证明原告的诉讼主体资格；二、被告公司营业执照复印件，拟证明被告的诉讼主体资格；三、《商品房买卖合同》，拟证明双方约定被告应在2014年6月30日前向原告交付房屋、2014年12月30日前交付土地、房屋权属证书或者登记证明的事实；四、销售不动产统一发票，拟证明原告已经按约向被告支付购房款的事实。被告浙江正国房地产开发有限公司答辩称：原告诉称签订合同、支付购房款等均属实，但是根据合同约定原告应继续履行支付剩余10%尾款的义务后被告才履行交房义务，被告享有先履行抗辩权。而且，该商品房项目在客观上未通过建设工程竣工验收和取得备案证明，在法律上存在交付的障碍。故原告请求被告立即交付房屋的诉讼请求应予以驳回。因被告无需先向原告交付房屋，故亦无须向原告支付迟延交付房屋和迟延交付土地、房屋权属证书或登记证明的违约金。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告浙江正国房地产开发有限公司在本院指定的举证期限内未提供证据。为查明本案事实，本院依职权向相关行政管理部门调取了下列证据：五、瑞安市住房和城乡规划建设局在2015年12月4日出具的证明一份，拟证明涉案商品房项目已于2015年10月15日进行建设工程竣工验收，尚未收到竣工验收备案申请的事实；六、瑞安市住房和城乡规划建设局在2016年3月22日出具的说明一份，拟证明涉案商品房项目已于2015年10月15日举行竣工验收会议，由建设方（业主）组织五方责任主体进行验收并一致同意该建设工程质量合格、通过竣工验收，瑞安市质监站认为此次验收会议组织形式和程序合法有效，以及该局尚未收到竣工验收备案申请的事实；七、瑞安市公安消防局建设工程消防验收意见书一份、瑞安市规划建设局专题会议纪要、瑞安市发展和改革局文件，拟证明涉案商品房项目消防验收合格的事实。原告提供的上述证据经庭审出示，被告质证后对其真实性、合法性和关联性均无异议。本院依职权调取的证据，原告质证后对其真实性、合法性和关联性均无异议。被告质证后对其真实性、合法性和关联性均无异议，但认为证据五和证据六同时能够证明涉案商品房项目尚未取得备案证明而不具备交付条件。证据七，瑞安市发展和改革局、瑞安市规划局相关文件关于工程量的内容与消防验收意见书工程量验收的内容一致，但涉案商品房项目共计包括两个地块，消防验收意见书标题仅提及编号为B-8-1地块的消防验收合格，却未提及编号为B-6-4地块的消防验收是否合格。对原告提供的上述证据，结合被告的质证意见，本院经审查认为其符合证据真实性、合法性和关联性特征，可以证明相应待证事实，本院依法予以认定。对本院依职权调取的上述证据，结合原、被告双方的质证意见，本院作如下认定：证据五和证据六均系瑞安市住房和城乡规划建设局出具，能够证明涉案商品房项目建设工程质量合格、通过竣工验收，但未取得备案证明的事实。证据七，虽然消防验收意见书标题仅提及编号为B-8-1地块的工程消防验收合格，却未提及编号为B-6-4地块的工程消防验收是否合格，但是该验收意见验收的工程总建筑面积为100898.20平方米，共计A、B、C、D四幢高层建筑，与瑞安市发展和改革局、瑞安市规划建设局等文件涉及的项目工程总量相符，也与现状相符，可以认定涉案商品房项目消防整体验收合格。被告相应的质证意见，本院不予采纳。结合上述认定的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：2012年6月1日，原、被告双方签订了《合同》，约定原告向被告购买由其开发建设的位于瑞安市塘下镇中心区滨水名苑（原国际名都）第3幢1单元2104室商品房一套，总价款1118370元。双方在《合同》附件八约定了付款方式和期限：分期付款方式，于2012年4月10日前签订买卖协议，并补足总房款20%的首付款，2012年7月10日前缴纳总房款的30%，2013年1月10日前再缴纳总房款的40%，交付使用时付清余款10%。《合同》第九条规定，出卖人应当在2014年12月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、县级以上规划、文物等行政主管部门根据法律法规的规定采取的某项行政措施；3、施工中遇到重大技术问题而致开发建设期延长的情况，需瑞安市建设主管部门的书面证明为依据。《合同》第十条约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。……逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付房款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本协议第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率不应小于第项中的比率）的违约金。《合同》第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。《合同》第十六条约定，出卖人承诺于2014年6月30日前取得欠款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在欠款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第②项处理：……②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。另查明，瑞安市住房和城乡规划建设局在2016年3月22日出具的说明一份，内容为：涉案商品房项目于2015年10月15日举行竣工验收会议，由建设方（业主）组织五方责任主体进行验收并一致同意该建设工程质量合格、通过竣工验收，瑞安市质监站认为此次验收会议组织形式和程序合法有效。瑞安市住房和城乡规划建设局尚未收到该项目的竣工验收备案申请。瑞安市公安消防局于2015年7月8日出具建设工程消防验收意见书，综合评定该工程消防验收合格。原告在庭审中表示涉案商品房已经具备商品房正常使用的水、电、气、道路等基本条件，并承诺同意在涉案商品房项目未取得工程竣工验收备案证明的情况下由被告先行交付房屋，但保留追究该项违约责任的相关权利。本院认为，原、被告对《合同》的效力均无异议，且经本院审查，不具有我国合同法规定的无效情形，应受法律保护。纵观本案，原、被告双方买卖的房屋至今未交付，以及商品房项目未取得建设工程竣工验收备案证明的事实无争议。双方争议的焦点在于被告是否有权行使先履行抗辩权，以及涉案商品房项目客观上是否达到了法律规定的房屋交付条件。对于前者，双方在《合同》附件八中明确约定交付使用时付清余款10%，故被告应先履行交房义务后方才有权要求原告履行支付剩余10%房款，其以此作为拒绝向原告交房的抗辩理由不能成立。对于后者，主要从以下几个方面来分析。关于建筑工程质量。《建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第三条规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。第十六条第三款规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。另外，为规范房屋建筑和市政基础设施工程的竣工验收，保证工程质量，住房和城乡建设部根据《建筑法》和《建设工程质量管理条例》，于2013年12月2日印发的《房屋建筑与市政基础设施工程竣工验收规定》第四条规定，工程竣工验收由建设单位负责组织实施。第六条还规定，工程竣工验收应当按以下程序进行：……（四）建设单位组织工程竣工验收。1、建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约情况和工程建设各个缓解执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况；2、审阅建设、勘察、设计、监理单位的工程档案资料；3、实地查验工程质量；4、对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成经验收组人员签署的工程竣工验收意见。本案中，涉案商品房项目于2015年10月15日举行竣工验收会议，由被告组织建设、勘察、设计、施工、监理单位五方责任主体进行验收并一致同意该建设工程质量合格、通过竣工验收，瑞安市质监站也认为此次验收会议组织形式和程序合法有效。因此，可以认定该建设工程质量合格，符合交付条件。关于备案证明。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主观部门或者其他有关部门备案。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条对此也作了相同的规定，第九条还规定“建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案的，备案机关责令限期改正，处20万元以上50万元以下罚款”。本院认为，上述规定仅明确了未取得备案证明的行政责任，未明确规定工程不得交付使用。因此，上述规定均属于管理性强制性规定。被告未取得项目备案证明，不影响工程的交付使用。虽然原、被告双方在合同中约定取得备案证明是交付房屋的条件之一，但是现原告同意在未取得备案证明的情况下由被告先行交付房屋，应视为原告自愿放弃要求被告履行该项合同约定义务，且未损害公共利益或者他人利益，并无不当。关于消防安全。《消防法》第十三条第二款规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。本案中，瑞安市公安消防局于2015年7月8日出具建设工程消防验收意见书，综合评定该工程消防验收合格。因此，在消防安全方面，涉案商品房项目可投入使用，房屋符合交付条件。关于规划许可。瑞安市住房和城乡规划建设局认为此次建设工程竣工验收会议组织形式和程序合法有效，未明确提及该建设工程违反相关规划许可并出具了情况说明，双方亦无提供证据证明该建设工程违反相关规划许可，故可以认定该建设工程符合规划许可要求。综上，被告以原告未付清剩余10%尾款作为拒绝履行交房义务的抗辩理由不能成立，涉案商品房项目客观上已经达到了法律规定的房屋交付条件，而且已经具备商品房正常使用的水、电、气、道路等基本条件，且原告承诺同意在涉案商品房项目未取得工程竣工验收备案证明的情况下由被告先行交付房屋。因此，原告要求被告交付房屋的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。被告关于其有权行使先履行抗辩权，以及商品房项目客观上未通过建设工程竣工验收和取得备案证明，在法律上存在交付障碍的抗辩理由，本院不予采信。按照《合同》第十条的约定，被告逾期交房，原告有权要求被告继续履行合同，自2014年7月1日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。按照《合同》第十六条的约定，约定日期起90日以后，被告仍不能交付权属证书或登记证明的，原告有权不退房，被告自2014年12月31日起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款0.02%的违约金。据此，被告应当立即向原告交付房屋，并按照合同约定承担支付逾期交房和逾期办理权属证书违约金的违约责任。但是，本案中双方均明确表示涉案商品房项目目前尚不具备办理权属证书或登记证明的客观条件，亦没有证据表明可以办理权属证书或登记证明的确切时间，故该方面存在实际的不确定性。鉴于此，原告关于要求被告支付逾期办理权属证书或登记证明违约金的诉讼请求，本院在本案中暂不予支持，原告可待权属证书或登记证明可以办理时再另案主张。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、被告浙江正国房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王超朋交付位于瑞安市塘下镇中心区的滨水名苑（原国际名都）3幢1单元2104室房屋；二、被告浙江正国房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告支付逾期交房违约金（以已付款1118370为基数，自2014年7月1日起按日万分之二计算至实际交付房屋之日止）；三、驳回原告王超朋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3789元，减半收取1895元，由被告浙江正国房地产开发有限公司负担（被告于本判决生效后十日内交纳，原告应当自判决生效之日起十五日内来本院结算后退回预交的诉讼费用）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。本判决发生法律效力后，如被告拒绝履行的，原告可以向本院申请执行；申请执行的期限为两年，从判决书规定履行期限的最后一日起计算。代理审判员  娄晓钦二〇一六年四月二十二日书 记 员  方蓓蓓