重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0114民初5231号原告雷庆东，男，生于1972年5月5日，土家族，住重庆市黔江区。委托代理人姚兴齐，重庆金讼律师事务所律师。被告黄荣刚，男，生于1975年4月21日，苗族，住重庆市黔江区。委托代理人张正国，重庆市黔江区联合法律服务所法律工作者。原告雷庆东与被告黄荣刚确认合同无效纠纷一案，本院于2016年8月1日受理后，依法由审判员李化独任审判，适用简易程序于2016年9月20日公开开庭进行了审理。原告雷庆东及其委托代理人姚兴齐、被告黄荣刚及其委托代理人张正国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷庆东诉称：原、被告于2016年5月20日签订土地使用权转让协议，约定原告购买被告享有使用权的位于舟白XX社区小地名XX的承包地约4.5分，其四至边界以承包证上载明为准。双方约定该地转让价款为76000元，同时约定违约方向守约方支付合同总金额30%的违约责任。合同签订后，原告向被告支付土地款40000元，被告将地交给原告，并以被告名义修建民房。原告于2016年5月27日开始动工修建，重庆市黔江区国土资源和房屋管理局于2016年5月30日发出责令停止违法行为通知书，并口头告知此地为滑坡地带不能建房。原告平场建房用去材料款16890元，土石方开挖用去2600元，人工工资2900元，挖机拖车费1200元，基础回填用去1040元，共花费24630元。停工后，原告与被告多次协商，因被告不承认土地系滑坡地带未果。现原告起诉来院，请求法院判令：1、原、被告间的土地使用权转让协议无效；2、被告返还原告土地款40000元，并承担原告损失24630元；3、被告承担本案诉讼费用。原告为证明其主张，在庭审中向本院提交了以下证据材料：1、《土地使用权转让协议》；2、责令停止违法行为通知书；3、收据（编号为0010580）；4、收据（编号为0024847）；5、送料单（编号为0014021）；6、发货单（编号为0016265）；7、出库单（编号为0004213）；8、收条三张；9、证人钟显华的证言。被告黄荣刚辩称：2016年5月20日双方签订土地使用权转让协议后，原告未依法办理建房手续，在建途中被黔江区国土房管局责令停工，并不是被告造成的。原告以被告转让土地系滑坡地带违背了客观事实，是否为滑坡地带要经过专家现场勘查作出鉴定结论方能确认。根据合同法第4条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。根据合同法第8条规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。合同法第52条规定了合同无效的几种情形。土地承包法第8条规定了未经依法批准不得将承包地用于非农建设。原、被告在转让协议中并未明确约定土地作原告建房用，同时也未明确该地系永久性转让。原、被告之间不是本集体组织，土地的所有权和使用权是国家所有，请求法院驳回原告的诉求。原告诉称的违约问题，该案不是被告违约而是原告违约。黔江区舟白街道和国土所并未明确告知该地属滑坡地带，同时也无权作出滑坡地带的确认。土地管理法第44条规定，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案原告不能直接起诉，应由政府对土地争议作出处理后，如不服进行行政诉讼。被告未向法庭提交证据。经审理查明：2016年5月20日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《土地使用权转让协议》，协议约定被告将其位于XX街道办事处XX社区小地名XX的承包地一块（面积为280平方米）转让给原告，转让费用为76000元，原告支付给被告40000元后随即在该地块上开始平场建房。2016年5月30日，黔江区国土资源和房屋管理局对被告下达了黔江国土房管[责令停止]（2016）3号责令停止违法行为通知书，通知书中载明“你户未经区人民政府同意，行政主管部门审核，擅自在舟白街道XXX组占用集体土地约300㎡平场建房……，现依法责令立即停止和纠正非法平场建房行为，听候处理”。另查明，原、被告均认可在《土地使用权转让协议》上签名的“黄云刚”就是被告黄荣刚。截止本案法庭辩论终结，该地块的转让并未经过相关职能部门同意。本院认为：原、被告于2016年5月20日签订的《土地使用权转让协议》虽是双方自愿签订的，但由于转让的土地是被告黄荣刚的承包地，因此其转让行为应符合相关法律规定。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意……”及《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条“承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效”的规定，被告将其承包地转让给原告应经发包方同意，但时至本案法庭辩论终结，该地块的转让并未取得发包方的同意，因此原、被告签订的《土地使用权转让协议》应当认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当返还……”的规定，被告应将已经收取的40000元土地转让款返还给原告，故本院对原告请求确认转让协议无效及返还转让款40000元予以支持。对于原告主张的损失，由于双方签订的《土地使用权转让协议》上并未明确该地块转让后的用途，原告在未取得合法建房手续时将承包地平场建房，被相关行政机构责令停止，并非是被告的过错造成，故对原告要求被告赔偿损失的诉求本院不予支持。对于被告认为该案不能直接起诉，应由政府对土地争议作出处理后再进行行政诉讼的抗辩，本院作如下评述：根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理……当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉”的规定，对于土地所有权和使用权存在争议，才需先由政府处理。本案中双方对转让地块的所有权和使用权并无争议，因此不适用该条规定，原告可以直接提起诉讼，故本院对被告此抗辩不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条，《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告雷庆东与被告黄荣刚于2016年5月20日签订的《土地使用权转让协议》无效。二、被告黄荣刚于本判决生效之日起十日内将土地转让款40000元返还给原告雷庆东。三、驳回原告雷庆东的其他诉讼请求。案件受理费1494元，减半收取747元，由原告雷庆东负担307元，被告黄荣刚负担440元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向本院预交上诉费用（金额与一审相同）。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费用，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员 李 化二〇一六年十月三十一日书记员 张云江