北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终1431号上诉人（原审被告）北京盛景嘉和物业管理有限公司，住所地北京市石景山区七星园4号楼南侧。法定代表人张恕峰，董事长。委托代理人刘驰，北京邦辰律师事务所律师。委托代理人牛震，男，1977年4月11日出生。被上诉人（原审原告）王书保，男，1963年1月1日出生。委托代理人李伟，北京秉道律师事务所律师。上诉人北京盛景嘉和物业管理有限公司（以下简称盛景嘉和公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2015）石民初字第3093号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王书保在原审法院诉称：王书保与盛景嘉和公司于2000年5月24日签订场地租赁合同，由盛景嘉和公司将石景山区半月园公园新岚大厦人防出口舞池出租给王书保，由王书保开办儿童乐园。合同签订后，王书保依法办理了营业执照等相关经营手续。2010年，盛景嘉和公司以人防出口改造为由将王书保儿童乐园搬迁至石景山区半月园公园内西南侧，面积841平方米。王书保对承租场地进行地面硬化和平整，并经批准修建经营房屋220平方米。2013年，盛景嘉和公司将年租金提高到6万元。2014年7月28日，北京市石景山区园林绿化局向半月园公园发出公告，要对公园进行升级改造。改造后，半月园公园土地使用权人将变更为北京市石景山区园林绿化局。王书保承租场地被列为拆除范围。改造后儿童乐园位置被规划在公园中央。北京市石景山区园林绿化局随即开始施工，王书保儿童乐园被迫停业至今。2014年9月11日，盛景嘉和公司以通知形式要求王书保于2014年9月18日前搬离场地并拆除相关设备设施。期间，王书保多次找盛景嘉和公司协商拆除事宜，但均遭拒绝。王书保经营儿童乐园是依法注册并经登记的合法企业，王书保是退伍军人并持有就业失业登记证，为自谋职业开办儿童乐园已花费所有积蓄，并向银行贷款购买设备及扩建营业设施。儿童乐园系王书保家庭唯一收入来源，投入了巨大人力物力。现为维护王书保合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令盛景嘉和公司赔偿王书保自扩建房屋损失85.4万元、购置游乐设备费用109.72万元、门票制作费用6万元、儿童乐园员工遣散费163200元、腾退费371000元、自2014年7月28日至2015年12月因断水电的停产停业损失352941.25元、可得利益损失20万元；2、诉讼费用由盛景嘉和公司承担盛景嘉和公司在原审法院辩称：不同意王书保的诉讼请求。2014年4月3日，双方合同到期后并未续签合同，现场地仍由王书保实际使用。自2014年9月起，我方即向王书保发函告知相关情况并要求腾退场地，已明确告知王书保不再签订合同。根据合同法相关规定，双方租赁合同已经解除。王书保自行建设房屋无合法手续，双方在租赁合同中已就王书保租赁场地上的设施建设、申报责任、出资责任、财产归属等进行约定，我方不应承担责任。购置游乐设施费、制作门票费、遣散员工费、停产停业费等项目均是王书保自主经营行为产生，与我方无关，我方不应承担任何责任。可得利益损失系王书保明知合同已解除的情况下，自行放任而发生，且无证据予以证明。综上，请求法院依法驳回王书保诉讼请求。原审法院经审理查明：北京市石景山区半月园公园土地使用权人为盛景嘉和公司，盛景嘉和公司原名称为北京芳星园物业管理中心。2000年5月24日，王书保与北京芳星园物业管理中心签订《房屋租赁合同》，由王书保承租位于北京市石景山区新岚大厦人防出口舞池，人防出口舞池位于半月园公园，租赁用途为电子游艺，租期自2000年7月1日至2003年6月30日。承租后，王书保在租赁地点登记注册个人独资企业，企业名称为北京市半月园儿童乐园，投资人为王书保，企业住所为鲁谷小区半月园公园，经营范围为儿童游艺、台球。2010年，因新岚大厦人防出口改造，盛景嘉和公司与王书保不再签订新岚大厦人防出口舞池租赁合同，将半月园公园西南侧租与王书保继续经营儿童游艺项目。自2010年至2013年期间，双方每年签订一次租赁合同，年租金2万元。2013年4月30日，出租方盛景嘉和公司（甲方）与承租方王书保（乙方）签订《场地租赁合同》，主要约定：“第一条租赁标的物……位于北京市石景山区半月园公园内西南侧，甲方租赁给乙方的场地面积约为841平方米；本合同租赁场地，由乙方可自行根据使用用房需要在所承租场地自行建设用房，相关手续由乙方自行办理审批。使用房屋建成后，地上建筑物及附着物、相关审报、批手续移交归还给甲方。由乙方经营使用。第二条租赁期限、租金标准1、本合同项下的土地使用权租赁经营期限为：壹年，自2013年5月1日至2014年4月30日止。2、年租金标准为（大写）：陆万元整（￥60000元）……具体的租金计算标准如下表：1.2013年4月30日前支付：叁万元整（￥30000元）；2.2013年10月3日前支付：叁万元整（￥30000元）。……第五条甲方的权利义务甲方依场地现状向乙方移交土地，不作任何平整；地上附着物由乙方自行平整处理。第六条乙方的权利义务……（二）乙方自行完成用房建设，在租用地块动工兴建前，乙方必须按照安全建设施工要求施工，事项的一切费用由乙方承担，乙方自行办理建设、施工的有关手续。……（四）租赁期满，乙方必须将本合同租赁的土地归还给甲方，乙方将土地及地上建筑物及附着物归还给甲方前，不得恶意破坏其使用现状。……第八条地上附着物的归属及使用租赁土地上的所有建筑物及附着物，建筑完成后归甲方所有。乙方仅享有租赁期内的占有、使用、收益权……”。租赁期间，王书保在涉案租赁场地自扩建房屋，用于经营儿童乐园，但未办理合法建设手续。合同到期后，盛景嘉和公司与王书保未再签订书面租赁合同。王书保继续承租涉案房屋，并于2014年5月14日向盛景嘉和公司支付半年租金30000元。2014年7月28日，盛景嘉和公司采取断水断电措施。2015年3月26日，盛景嘉和公司在《北京晚报》刊登《关于解除合同腾退场地的通知》，内容为：“致王书保先生：王书保（以下简称‘贵方’）于2013年4月30日与我公司签订了一份《场地租赁合同》，约定：我公司将位于北京市石景山区半月园内西南侧，面积约为841平米的场地出租给贵方使用，租期自2013年5月1日至2014年4月30日。前述租赁期限届满后，双方并未续签书面租赁合同，我公司曾多次通知贵方解除租赁关系，并要求贵方搬离、腾退租赁场地，但贵方一直占用租赁场地至今。我公司现最后一次通知贵方，双方租赁关系已解除，请在2015年3月31日前搬离、腾退租赁场地，如贵方仍拒不腾退租赁场地，我公司将采取综合措施及诉诸法律解决此事！通知人：北京盛景嘉和物业管理有限公司2015年3月26日。”审理中，王书保申请对自扩建进行评估。经摇号确定北京建智达建筑咨询有限公司（以下简称建智达公司）作为本案鉴定机构。2015年11月19日，建智达公司作出司法鉴定报告书，鉴定结论：自扩建房屋造价584957.08元，其中无争议部分包括建筑工程为442703.4元、装修工程112033.5元、采暖工程3297.29元、电气工程21098.84元、给排水工程876.16元，有争议部分动物转盘固定结构工程4947.89元。鉴定费10487元，已由王书保交纳。另查明，2015年5月13日，盛景嘉和公司以租赁合同纠纷为由将王书保诉至法院，要求王书保腾退场地、支付租金。经审理，一审法院认为：双方在2014年4月30日合同期满后形成不定期租赁合同，盛景嘉和公司已收取三万元租金，双方租赁合同期间至2014年10月31日。2015年3月26日，盛景嘉和公司在《北京晚报》刊登解除通知，故双方合同解除时间为2015年3月26日。据此，法院于2015年11月30日作出（2015）石民初字第3397号民事判决书，判决王书保腾退租赁场地并支付相应租金和使用费。判决后，王书保提起上诉。上述事实，有租赁合同、（2015）石民初字第3397号民事判决书、租金发票、企业证照手续、北京晚报、照片、土地使用权证、纳税票据、鉴定报告、鉴定费收据及双方当事人当庭陈述等证据，在案佐证。原审法院经审理认为：王书保与盛景嘉和公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效合同。上述合同到期后，双方未再签订书面租赁合同，且未对租赁期限明确约定，故双方形成了不定期租赁合同。因双方系不定期租赁合同关系，依法出租人有权随时解除合同，故本案租赁合同至判决前已经解除。盛景嘉和公司主张2014年9月11日已通知王书保解除合同，但盛景嘉和公司租金已收取至2014年10月31日，故盛景嘉和公司于2014年10月31日前无权单方解除合同，2014年9月11日通知不发生解除合同的法律效力。双方合同已明确约定王书保可以在场地自建房屋，王书保自扩建行为系基于盛景嘉和公司同意而进行。现自扩建房屋未办理合法建设手续，而王书保系经土地使用权人盛景嘉和公司同意而实施建设行为，盛景嘉和公司作为土地使用权人对于土地合法利用应负有主要责任，基于此法院按过错比例确定扩建费用分担。因自扩建房屋与装修、采暖、电气、给排水系一体，法院对此一并按比例予以处理。租赁合同第六条第二款约定房屋兴建费用由王书保承担，但第六条第四款和第八条未明确规定地上建筑物及附着物无偿归盛景嘉和公司所有，故在合同解除时盛景嘉和公司应按规定给予王书保相关费用。因盛景嘉和公司收取王书保三万元租金所对应期限应为2014年10月31日，而在合同未解除情况下，盛景嘉和公司于2014年7月28日采取停电措施的行为应属违约，必然给王书保造成无法经营的停业损失，法院对停业损失数额结合合同解除情况、租金交纳期限、经营情况等因素综合予以考虑。双方仍继续履行租赁合同。因盛景嘉和公司随时有权解除不定期租赁合同，王书保对合同性质亦应予以明知，故法院对可得利益损失不予支持。王书保主张购置游乐设备费用、门票制作费用、儿童乐园员工遣散费、腾退费无合同及法律依据，法院不予支持。庭审中，王书保主张双方已签订三年期租赁合同，但未提供证据予以证明，法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、北京盛景嘉和物业管理有限公司于本判决生效后七日内支付王书保建房费用四十六万七千九百六十六万元；二、北京盛景嘉和物业管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿王书保停电损失三万元；三、驳回王书保的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。盛景嘉和公司不服一审判决，向本院提起上诉。上诉请求为：1、撤销原审判决，依法改判驳回王书保的全部诉讼请求或将本案发回重审。2、由王书保承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1、因政府对半月园公园的升级改造，盛景嘉和公司要求解除合同，该行为符合合同约定。2、盛景嘉和公司在合同中同意王书保自建房屋并无过错。盛景嘉和公司同意王书保进行建设，但并未同意其进行违法建设。王书保作为使用人应办理申报，其明知自行扩建行为违法仍不办理合法手续自行建设，放任损失扩大，依据合同条款约定办理相关审报、批手续的义务人为王书保，应由王书保承担完全责任。3、合同约定为场地租赁而非房屋租赁，一审法院认定为房屋租赁与合同原意明显相悖，且盛景嘉和公司承担王书保违法建设损失无法定及约定理由。4、王书保利用非法自建设施获取收益而建造费用由盛景嘉和公司承担显失公平。5、盛景嘉和公司采取停电措施为2015年5月25日，故不应承担王书保停电损失。王书保服从一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。另，盛景嘉和公司二审中提交电费存根及供电明细，证明王书保一直在用电，并不存在停电损失。王书保对上述证据不予认可。2016年3月7日，本院作出（2016）京01民终1467号民事判决，维持了王书保上诉的关于双方解除合同的一审案件，判决盛景嘉和公司于2015年3月26日解除合同。以上事实有双方当事人陈述、（2016）京01民终1467号民事判决在案佐证。本院认为：本案争议焦点是盛景嘉和公司是否要赔偿王书保的建房费用。承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。王书保在承租盛景嘉和公司的场地期间，经盛景嘉和公司同意，在租赁场地上建造了房屋，关于建房费用的负担应按合同约定处理，在合同没有约定的情况下，依据是否办理合法建设手续以及双方的过错来处理。在盛景嘉和公司与王书保于2013年4月30日签订的《场地租赁合同》中，双方约定王书保自行完成用房建设，事项的一切费用由王书保承担，租赁期满后，王书保将场地及其地上建筑物归还盛景嘉和公司，租赁土地上的所有建筑物及附着物归盛景嘉和公司所有。根据上述约定，可以看出双方对建房时的费用进行了约定，但对于合同解除或期满后的费用负担问题并没有明确约定，因此合同对于建房费用的负担并没有约定。因王书保建房未取得合法建设手续，双方应当按过错来负担相关费用。依据2013年4月30日签订的《场地租赁合同》，双方约定由王书保自行办理建设、施工的有关手续，土地上建设施工相关手续由王书保自行办理审批，如王书保未办理相关建设手续，遇政府强制拆除，一切后果法律责任由王书保全部承担。从合同约定来看，双方约定由王书保自行负担办理建房的相关审批手续，因此，自建房屋未取得合法建设手续，主要过错在王书保，盛景嘉和公司作为场地的提供方亦存在一定过错，故一审法院认定由盛景嘉和公司承担违法建房的主要过错有误，本院予以更正，具体比例由本院予以重新确定。盛景嘉和公司主张未在2014年7月28日采取停电措施，与其一审陈述相悖，且所提供的证据不能证明该主张，故一审法院酌定停电损失并无不当，本院予以认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市石景山区人民法院（2015）石民初字第3093号民事判决第二项；二、撤销北京市石景山区人民法院（2015）石民初字第3093号民事判决第三项；三、变更北京市石景山区人民法院（2015）石民初字第3093号民事判决第一项为：北京盛景嘉和物业管理有限公司于本判决生效后七日内支付王书保建房费二十三万二千元；四、驳回王书保的其他诉讼请求。一审案件受理费三万一千五百八十七元，由王书保负担二万二千八百一十八元（已交纳一万三千一百一十六元，其余九千七百零二元于本判决生效后七日内交纳），由北京盛景嘉和物业管理有限公司负担八千七百六十九元（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费用一万零四百八十七元，由王书保负担二千零九十七元（已交纳），由北京盛景嘉和物业管理有限公司负担八千三百九十元（于本判决生效后七日内给付王书保）。二审案件受理费八千七百七十元，由北京盛景嘉和物业管理有限公司负担四千元（已交纳）；由王书保负担三千七百七十元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘新泉代理审判员  夏根辉代理审判员  王湘羽二〇一六年四月十二日书 记 员  叶康喜