江苏省滨海县人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0922民初2259号原告：江苏宁科商业广场经营管理有限公司，住所地江苏省滨海县东坎镇纬西路北侧碧水绿都36幢157室。法定代表人：刘云龙，该公司经理。委托代理人：王飞，该公司工作人员。委托代理人：谭夕忠，江苏强仕律师事务所律师。被告：刘以林，男，51岁。原告江苏宁科商业广场经营管理有限公司（以下简称宁科商业广场）与被告刘以林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月22日受理后，依法适用简易程序，后因案件审理需要，依法转为普通程序，于同年5月26日、10月17日公开开庭进行了审理。原告江苏宁科商业广场经营管理有限公司的委托代理人谭夕忠、王飞，被告刘以林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁科商业广场向本院提出诉讼请求：1.要求判决原、被告于2014年12月1日签订的《宁科商业广场租赁合同》终止履行，并要求判决被告立即搬出滨海县东坎镇景湖路宁科商业广场1-6地块中3号楼105室（门牌××；2.要求判决被告立即支付拖欠的租金28000元，并从2015年5月21日起按560元/月承担滞纳金至2016年6月20日。如被告在2016年6月20日后仍占用原告房屋的，则按12000/月支付租金至履行完毕之日止。事实和理由：2014年12月1日，原告与被告签订《宁科商业广场租赁合同》一份，合同约定被告租用原告经营管理的宁科商业广场1-6地块中3号楼商铺105室（门牌××房屋，租期自2013年6月21日至2016年6月20日，被告经营业态为鞋类。根据租赁合同约定，被告应该于2015年5月21日前支付2015年6月21日至2016年6月20日的租金人民币48000元整。被告仅支付20000元，尚欠28000元。根据双方租赁合同第十一条11.4（6）约定，被告拖欠租金和综合管理费已经超过20个工作日，原告有权终止合同履行收回房屋并要求被告承担违约责任。另根据合同第七条7.2约定，逾期支付租金的，应按照未付租金的日千分之三支付滞纳金，原告现调整为要求被告按未付租金的月息2%承担滞纳金。另外根据合同第11.14约定，合同期满被告继续使用房屋的，按原约定租金额的3倍支付租金。故原告为维护权益，特提起诉讼。被告刘以林辩称：原告的诉讼请求我不认可。理由：案涉房屋是我于2014年12月1日从他人处转租而来，原告与我在2014年12月1日签订了新的租赁合同。而在我承租之前，房屋的所有人已经发生变化，原告隐瞒了这一情况，影响了我商铺的正常经营。原告与我签订的合同应为无效合同。我拖欠租金是事实，但是现在经营困难，我是在与原告商量，原告同意我延期缴纳房租费即在2016年春节前缴纳2万元，春节后缴纳2.8万元的。事实上，我已经在2015年12月11日缴纳了2万元房租费给原告，原告对此并无异议。2016年春节前，我与原告沟通续租事宜，原告以无法确定房租价格、房东没有授权为由，拒绝与我续约，故我至今未缴纳2.8万元的租金。综上，我没有违约的主观想法，原告的经营管理不善导致宁科商业广场的市场无法经营，侵害了我们商户的利益。我请求判决驳回原告的诉讼请求。同时，如果法院认定原告与我签定的合同有效，请求废除合同11条之8款中的“乙方不得损坏、拆除、变更租赁期内在商铺添加的一切装修、固定设备、设施和物件”霸王条款。并请求用我门市添加的固定资产来折扣我拖欠的2.8万元租金及违约金、诉讼费，要求原告给予我2个月的商品处理期。如果法院认定原告与我签定的合同无效，要求原告立即退还我已缴纳的所有房租费和押金，并承担我转让门市的门市费、有偿回收门市目前的商品。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明：2014年12月1日，原告宁科商业广场（甲方）与经营品牌X&G的被告刘以林（乙方）签订《宁科商业广场租赁合同》一份，合同载明：甲方将其经营管理的，坐落于滨海县城宁科商业广场1-6地块中的3号楼商铺105（门牌××房屋租赁给乙方使用……乙方在其所租赁的房屋内经营的业态为鞋类，经营的品牌为X&G……租赁期共3年，从2013年6月20日起至2016年6月20日止……房屋租金：从2013年6月21日起至2016年6月20日，共计租金为人民币108000元整。具体如下：从2013年6月21日至2014年6月20日，共计租金为人民币24000元整；从2014年6月21日至2015年6月20日，共计租金为人民币36000元整；从2015年6月21日至2016年6月20日，共计租金为人民币48000元整。以上租金为提前一个月支付给甲方，支付租金至甲方指定账户，若预期支付的，应按照未付租金的日千分之三向甲方支付滞纳金。……乙方有下列情形之一的，甲方有权立即终止本合同履行，收回房屋并要求乙方承担违约责任：……（6）乙方拖欠租金和综合管理费20个工作日以上的……合同终止履行之日起三天内，乙方负责将专柜的物业恢复原状……又查明，就案涉房屋在2015年6月21日至2016年6月20日期间的房租费，被告与原告经协商后，原告同意将支付时间延期，即被告应在2016年春节前后将48000元房租费交付给原告。2015年12月11日，被告向原告交付房租费20000元，现仍欠房租费28000元。再查明：案涉房屋的原所有人为江苏安球置业发展有限公司（以下简称安球置业公司）。2014年2月27日，安球置业公司与案外人皋晓芳签订《商品房买卖合同》，将包括案涉房屋在内的多间房屋出卖给皋晓芳。后皋晓芳又将案涉房屋交由本案原告经营管理，原告后又将房屋出租给本案被告。在本案审理期间，原告主动撤回其诉讼请求中的第一项及第二项中的“如被告在2016年6月20日后仍占用原告房屋的，则按12000/月支付租金至履行完毕之日止”之请求。本院认为：公民合法的民事权益受法律保护。公民在进行民事活动过程当中，应当遵循诚实信用原则。民事案件双方当事人应对自己的主张提供证据，并应承担举证不能的后果。同时，依法成立的合同，受法律保护。原告在本案审理期间撤回部分诉请，是原告在法律规定的范围内对自己享有的诉权的处分，本院予以准许。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告虽是案涉房屋的经营管理者，但现有证据能证明原告对外出租行为是得到房屋所有人许可的，加之原、被告双方之间签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，符合法律规定，该协议具有法律效力，本院予以确认。双方当事人应当依约履行合同义务。本案中，被告刘以林依约应当在2015年5月21日前向原告宁科商业广场支付涉案房屋自2015年6月21日至2016年6月20日的租金48000元。现被告已拖欠租金超过20个工作日，被告应当向原告支付租金尾款28000元。故原告要求被告向其支付拖欠的租金28000元的主张，本院予以支持。原告要求被告自2015年5月21日起至2016年6月20日止按照560元/月（28000元按百分之二月息标准）的标准对原告承担滞纳金，本院认为，原、被告在合同中约定2015年6月21日至2016年6月20日的租金为48000元。依约，被告逾期支付房租费的，应当按照未付租金的日千分之三向甲方支付滞纳金，现原告要求被告按照未付租金28000元的百分之二月息标准支付滞纳金，对于该标准，本院予以支持。但因原、被告对于上述期间租金的交付时间有了新的约定，即2016年春节前后支付，结合被告在2016年春节前夕才向原告交付20000元租金，且原告对此无异议的事实，本院对原告要求被告支付2015年5月21日至2016年6月20日期间滞纳金的主张不予支持，本院认为，应由原告自2016年春节后即2016年2月9日起至2016年6月20日按照560元/月的标准对原告承担滞纳金为宜。故本院对原告主张的滞纳金中的超过部分不予支持。关于被告提出的案涉48000元租金的支付期限已经与原告协商发生变更的意见，经查属实，本院予以采信。关于被告提出的案涉合同是在原告恶意欺诈情况下形成的意见，因被告举证不充分，故本院对被告的该意见，不予采信。关于被告提出的废除案涉合同11条之8款中“乙方不得损坏、拆除、变更租赁期内在商铺添加的一切装修、固定设备、设施和物件”霸王条款，经查，该条款是原、被告意思自治的体现，并未违反法律、法规的强制性规定，应予以确认，故本院对被告的该意见，不予采信；关于被告提出的原告对其承诺未兑现的辩解，因被告对此未能举出充分证据，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告刘以林在本判决生效后二十日内向原告江苏宁科商业广场经营管理有限公司支付租金28000元，并自2016年2月9日起至2016年6月20日止按照560元/月的标准向原告江苏宁科商业广场经营管理有限公司支付滞纳金。二、驳回原告江苏宁科商业广场经营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费682元，由原告江苏宁科商业广场经营管理有限公司负担282元，被告刘以林负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长 刘         寒代理审判员 陈亚男人民陪审员郭学成二〇一六年十月十八日书 记 员 杨         洋附录法律条文1．《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2．最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。