河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫01民终1200号上诉人（原审原告）李垚君，男，汉族，1991年2月15日出生。委托代理人张月羿。被上诉人（原审被告）姜祖维，男，汉族，1981年7月15日出生。上诉人李垚君因与被上诉人姜祖维房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2015）金民三初字第1754号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李垚君的委托代理人张月羿，被上诉人姜祖维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李垚君于2015年7月8日诉至河南省郑州市金水区人民法院，请求判令：1、解除原告与被告于2014年8月29日签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付原告违约金20000元；3、被告赔偿原告物品损失2000元；4、被告退还原告的暖气卡；5、诉讼费由被告承担。原审法院经审理查明：2014年8月29日，张月羿代原告李垚君（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同一份，合同约定如下：1、甲方将位于郑州市花园路农科路鑫苑世家小区1号楼3单元4层房号410室的房屋（建筑面积47平方米，使用面积34平方米）出租给乙方使用，装修及设备情况：精装修，空调、洗衣机、热水器、沙发、床。2、租赁期限共36个月，从2014年9月10日起将房屋交付给乙方使用，至2017年9月10日止。3、房屋租金第一年和第二年为每月2400元，第三年月租金为2500元，租金交纳方式为6个月付，由乙方在2014年9月10日前交纳给甲方，先付后用，以后支付应在付款期末前3天支付。4、室内家具、家电如有损害，乙方照价赔偿。5、甲方对出租房屋及其设备定期检查，及时修缮，做到不漏、不淹、三通（户内上水、下水、照明电）和门窗好，也可委托乙方定期检查，甲方应支持乙方对租赁房屋的正常使用，不得干扰乙方的合法使用权。6、甲方收取乙方押金2000元，乙方退房时，结清水、电、气费，交还钥匙后，由甲方退还乙方押金。7、租赁双方如一方未履行本合同约定的条款，合同期内甲乙双方有权单方终止合同，违约方须赔偿给对方违约金20000元。8、被告于2015年6月10日搬出租赁房屋，被告房租交至2015年6月10日。9、现原告已将涉案房屋出租给他人使用。原审法院认为：原被告双方签订有书面的房屋租赁合同，该合同合法有效，原被告双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。被告已于2015年6月10日搬出租赁房屋，且确定不再承租原告房屋，原告主张解除与被告于2014年8月29日签订的《房屋租赁合同》，予以支持。被告在租赁期限届满前搬出房屋，原告主张被告违约，被告抗辩称其未违约，搬出房屋的理由是原告房屋在承租期限内未通天然气，影响其正常使用。该院认为，被告承租原告房屋时，房屋尚未通天然气，被告对该情况是明知的，原被告在双方租赁合同中仅约定原告做到出租房屋不漏、不淹、三通（户内上水、下水、照明电）和门窗好，未明确约定租赁房屋应当通天然气，被告以此理由抗辩不再租赁原告房屋不成立，被告行为违约，应当按照合同约定向原告支付违约金。原被告双方在租赁合同中约定违约金20000元，违约金过高，被告请求予以减少，综合案件实际情况，确定违约金为2500元，过高部分不予支持。原告主张被告赔偿原告物品损失2000元，但未提供证据予以证明，被告对此不予认可，故不予支持。原告主张被告退还原告暖气卡，被告称其确实拿着原告的暖气卡，待案件结束后同意返还，故对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告与被告于2014年8月29日签订的《房屋租赁合同》。二、被告姜祖维于本判决生效之日起十日内支付原告李垚君违约金2500元，并返还原告的暖气卡。三、驳回原告李垚君的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，由被告姜祖维负担39元，由原告李垚君负担311元。宣判后，李垚君不服，向本院提起上诉称：1、按照合同约定，租赁期限为3年，后被上诉人以房租过高为由搬离，违反合同约定。因被上诉人违约造成房屋空置2个月，上诉人损失租金4800元。之后，上诉人将房屋托管24个月，每月租金2200元，其中每年有一个月的空置期。另，上诉人为本案诉讼支付律师费2000元，上述损失共计17000余元，具体计算方式如下：被上诉人违约27个月，若按照约定，在此期限内其应交租金66000元【（2400元／月×15个月）＋（2500元／月×12个月）】。上诉人将房屋托管的收益为50600元（2200元／月×23个月），两者的租金差额为15400元，加上律师费2000元，上诉人的损失为17400元。因此，双方违约金的约定符合法律规定，并未过分高于损失，被上诉人应当按照约定支付20000元的违约金，一审酌定2500元，没有依据。综上，请求二审法院撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判被上诉人支付上诉人违约金2万元，诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人姜祖维辩称：1、因上诉人非法改动房屋格局，本案房屋在长达9个月的时间内无法开通天然气，给被上诉人的生活造成诸多不便。被上诉人要求上诉人解决上述问题，上诉人不予理会，在第二次交房租时，被上诉人向上诉人声明再交三个月的房租，届时若仍不能解决天然气问题，视为上诉人违约，被上诉人将解除合同。三个月期满后，天然气问题仍未解决，故被上诉人不再承租。被上诉人并未违约，不应承担违约责任；2、上诉人所称的损失并不存在，被上诉人搬离后，上诉人已将房屋出租他人，不存在租金损失，被上诉人将房屋交与上诉人后，上诉人何时出租、租金多少均与被上诉人无关；3、上诉人所称的物品损失2000元，无事实和法律依据。上诉人尚欠被上诉人2000元押金和预付的水电费未还；4、租赁合同约定2万元的违约金过高。综上，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。为支持其上诉请求，上诉人在二审中提交如下证据：1郑州市金水区人民法院开庭传票一份，证明房舒法官未参加本案庭审，一审程序违法；2、天然气供气合同施工清单一份，证明在被上诉人搬离之前已经开通天然气；3、照片11张，证明被上诉人租房用于开酒店，被上诉人造成房屋财产损害的事实；4、酒店截图一张，证明被上诉人退房后仍用上诉人的房屋做酒店广告宣传；5、律师代理费收据一张，证明上诉人律师费损失2000元；6、房屋托管协议一份，证明被上诉人违约后，上诉人与中州克尔达房地产签订的协议，因被上诉人违约，造成上诉人房租差价损失。被上诉人对上述证据发表如下质证意见：1、开庭时上诉人律师在场，被上诉人也不知道房舒法官有没有出庭；2、对证据2的真实性没有异议，是被上诉人本人签订，但因上诉人将厨房的墙改成了玻璃，无法安装天然气表；3、证据3反映的问题是被上诉人退房时去检查暖气片，物业师傅将暖气片弄漏水了，被上诉人在帮忙打扫卫生，并非被上诉人将房屋弄坏；4、证据4与本案无关，租金押金的照片与本案也无关，被上诉人之前发布的信息没有删除；5、上诉人的律师费不应由被上诉人承担；6、房租系上诉人与他人协商确定，与被上诉人无关。本院经审理查明：1、二审庭审过程中，被上诉人已经将暖气卡交与上诉人的委托代理人；2、2015年8月6日，上诉人与案外人签订《房屋托管合同》，将本案房屋交与案外人托管，托管期限自2015年8月10日至2017年8月9日，每月租金2200元，每年30天的空置期；其他事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，上诉人与被上诉人签订租赁合同一份，约定租赁期限自2014年9月10日起至2017年9月10日止，共计36个月，被上诉人于2015年6月10日搬出租赁房屋，不再承租。被上诉人称因未通天燃气致使其无法正常使用，后与上诉人协商，被上诉人不再承租。对此，上诉人不予认可，且双方合同对天然气事项无约定，被上诉人亦未提交证据证明其与上诉人协商一致提前退租，故一审认定被上诉人构成违约，应当承担违约责任并无不当。关于违约金数额的确定问题。根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释对此问题的规定，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则确定违约金的数额。本案中，因被上诉人提前退租，造成上诉人租金损失17600元【（2400元／月×15个月＋2500元／月×12个月）－（2200元／月×22个月）】。对照上诉人的实际损失，双方约定2万元的违约金未超出法律规定的上限，应予支持。一审酌定2500元的违约金没有依据，本院予以纠正。另，上诉人请求被上诉人退还暖气卡，因二审过程中被上诉人已经退还，本院不再处理。综上，上诉人的上诉理由成立，对其上诉请求本院予以支持，原审法院认定事实基本清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：一、维持河南省郑州市金水区人民法院（2015）金民三初字第1754号民事判决第一项即“解除原告与被告于2014年8月29日签订的《房屋租赁合同》”；二、维持河南省郑州市金水区人民法院（2015）金民三初字第1754号民事判决第三项即“驳回原告李垚君的其他诉讼请求”；三、变更河南省郑州市金水区人民法院（2015）金民三初字第1754号民事判决第二项为“被上诉人姜祖维于本判决生效之日起十日内支付上诉人李垚君违约金20000元”。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费350元，由上诉人李垚君负担315元，被上诉人姜祖维负担35元；二审案件受理费350元，由上诉人李垚君负担315元，被上诉人姜祖维负担35元。本判决为终审判决。审判长 袁 斌审判员 钟晓奇审判员 张林利二〇一六年四月十八日书记员 高慧慧