江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣08民终260号上诉人（原审被告）：蒋小红。上诉人（原审被告）：胡丽。上列二上诉人的委托代理人：何良、乐熙军，江西吉泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘磊。委托代理人：姜希平。上诉人蒋小红、胡丽因与被上诉人刘磊租赁合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院(2015)吉民一初字第1356号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年11月3日，原告刘磊与被告蒋小红、胡丽签订房屋租赁合同一份，双方约定：被告承租原告鼎泰步行街一楼大厅门面，面积约114平方米，租赁期限从2013年11月5日至2016年6月15日止，起租时间2014年1月1日；装修时间56天，但需交付一半租金；房屋租赁费为每平方米120元，被告一次性交付保证金3万元，被告如中途退场，被告投资的不动产设施和经营场所无条件归原告所有，保证金不予退回；若被告拖欠租赁费、水电费达30天，原告有权在书面告知的情况下，同时对被告采取断水断电、锁门等措施，并按每天百分之五罚滞纳金；60日未付租赁费、水电费等费用，原告有权解除双方合同，收回场地。合同签订后，原告将店面交付被告经营，被告按每月13680元租金交至2014年7月份，2014年8月缴纳10000元租金后一直未再缴纳租金。至2015年6月15日，两被告共拖欠租金133640元、水电费2990元。2015年4月被告在租赁门面张贴门面转让告示，留有原、被告电话，后两被告长期在外工作，原告为门面转让一事多次与被告胡丽联系，经胡丽认可后将店面于2015年6月15日租给现租赁人。原审法院认为：原、被告签订租赁合同后，双方应按合同约定履行义务。被告租金交至2014年8月份后就一直拖欠租金，原告诉请被告偿付租金，予以支持。被告反诉原告在未通知被告的前提下，擅自将被告承租的房屋出租给新的承租人，与事实不符。原告在被告长期不缴纳租金的情况下，为尽量减少被告损失，在征得被告的同意下将空置店面转租他人，原告方并无过错，被告反诉原告赔偿装修损失，没有法律依据，不予支持。原告要求被告支付长期拖欠租金的滞纳金100000元，因双方约定拖欠租金按每日百分之五计算滞纳金，以此计算滞纳金高达1000000元以上，原告大幅降低为100000元，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、被告蒋小红、胡丽支付原告刘磊租金133640元、水电费2990元；二、被告蒋小红、胡丽支付原告刘磊拖欠租金造成的滞纳金100000元；三、驳回被告蒋小红、胡丽的反诉请求。上述费用合计236630元，限两被告于判决生效后10日内付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4850元减半收取2425元，反诉费1688元，均由两被告负担。上诉人蒋小红、胡丽不服上述判决，向本院提出上诉称：一、原审判决认定基本事实不清。1、原审法院应当审查而没有审查被上诉人与新租赁户签订的新《租赁合同》，被上诉人也没有提交该《租赁合同》来证明其与上诉人的租赁关系终止于2015年6月15日。2、上诉人与被上诉人2013年11月3日签订的《租赁合同》第5条第11项约定：“甲方（被上诉人）有权在书面告知的情况下，……解除双方合同，收回场地。”而被上诉人未提供书面证据证明其履行了“书面告知”的义务。因此其将涉诉店面出租给第三人的行为显然是违约的。3、原审法院没有查清被上诉人到底是与上诉人合法解约后，才与新租赁户签订的新《租赁合同》，还是帮上诉人转让门面。首先，如被上诉人是出于为尽量减少上诉人损失的好意而积极与上诉人解约，那么双方终止合同的时间应当认定为2014年10月。被上诉人称上诉人在2014年8月份开始拖欠租金，被上诉人经常口头、短信催讨，上诉人都以各种理由推脱，那么被上诉人就应依据《租赁合同》第5条第11项约定解除合同。现被上诉人不及时解除合同，导致租金损失扩大，应当承担相应的责任。其次，2013年上诉人刚从广东回吉安开店，不懂吉安店面的租金行情，在被上诉人的说服下与之签订了高额租金的《租赁合同》，后上诉人多次要求降租金或解除合同，但被上诉人不同意，要求上诉人自己想办法转租。上诉人不懂得用法律手段解除合同，一拖再拖，直至因难以承受高额租金而关店。再次，上诉人在关店后仍多次以电话、口头、短信方式与被上诉人协商店面事宜，但被上诉人以租期未到，租金一直在计算为由不同意协商。2015年6月，被上诉人突然通知上诉人已将涉诉店面转让出去，对转让条件避而不谈。最后，被上诉人一直未履行书面通知解除合同的义务，而在2015年6月与新租赁户签订新租赁合同，且将上诉人应付租金计算至2015年6月。被上诉人应当承担违约责任，赔偿上诉人的装修损失。如果被上诉人是帮上诉人转让门面，那么被上诉人收取的180000元的转让费应当冲抵上诉人拖欠的租金136630元，被上诉人还应返还上诉人多余的费用。二、原审判决要求上诉人支付滞纳金100000元违反法律规定。1、滞纳金指针对不按纳税期限缴纳税款或者不按还款期限归还贷款，按滞纳天数加收滞纳款项一定比例的金额，是税务机关或者债权人对逾期当事人给予经济制裁的一种措施。具有法定性、强制性和惩罚性的特点。所谓法定性，是指滞纳金是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体都无权私自设立；所谓强制性，是指滞纳金的征收是由国家强制力保障实施的。由此可见，被上诉人在《租赁合同》中设定滞纳金条款是无效的。2、如硬要把该滞纳金理解为逾期付款的违约金，按照《合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中上诉人与被上诉人是租赁合同关系，就算上诉人违约，给被上诉人造成的损失也仅限于租金损失，现被上诉人的租金损失已通过诉讼的方式得到全额支持，没有其他损失。3、《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”被上诉人设定每天按百分之五罚滞纳金，显然属于过分高于造成的损失，事实上被上诉人得到租金后没有其他损失。4、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案被上诉人主张的租金为133640元，滞纳金却高达100000元，明显畸高。5、《合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案被上诉人已经收取了上诉人的保证金（实为定金）30000元至今未退，因此再判决支付滞纳金100000元实属不当。6、《合同法》第一百一十六条规定：“当事人一方违约后，双方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案被上诉人称2014年8月份上诉人开始拖欠租金，那么被上诉人应当根据合同约定解除合同。但被上诉人没有采取适当措施致使租金损失扩大，其不得就扩大的损失即2014年10月至2015年6月的租金要求赔偿。7、《中华人民共和国发票管理办法》第二十条规定：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。”由此可见，开具发票是出租人的法定义务，否则承租人可以行使先履行抗辩权，拒付租金。被上诉人应当在起诉前开好发票交给法院附卷，证明其履行了开具正式发票的义务，才能向上诉人主张支付租金，否则没有诉权。三、原审法院应当判决被上诉人将其向新租赁户收取的转让费冲抵上诉人拖欠的租金。众所周知，店面转租时，原承租人会收取新承租人一笔“转让费”，以弥补其让渡租赁权及装修投入的损失。被上诉人向新租赁户收取的180000元转让费应当冲抵上诉人拖欠的租金。四、原审法院未就原、被告的举证、质证及认证书写于判决书中，属于程序违法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决应当写明判决认定的事实和理由。但在本案的判决书中，对认定的事实，未列明相关的证据予以支撑，使得一审判决变成了无源之水、无本之木。综上所述，按原审判决处理，上诉人不但要承担租金133640元，还要承担100000元滞纳金，没收保证金30000元、装修损失153799.9元。被上诉人该得的租金未少一分，又多得了30000元保证金、100000元滞纳金、180000元转让费。故请求：依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人刘磊要求上诉人付款233640元的诉请，支持上诉人要求被上诉人赔偿装修损失153799.9元的反诉请求。被上诉人刘磊答辩称：一、二审提供与新租赁户的合同，证明新租赁户从2015年6月18日开始承租，上诉人租赁期限截止2015年6月15日。二、2015年4月上诉人贴出门面转让告示，上面写了双方的电话号码，有照片为证，上诉人还交了店面钥匙给被上诉人，委托被上诉人有人来看店面就帮其开门，2015年6月8日，利明减肥终点站的老板来洽谈租赁门面的事。被上诉人立即打电话给胡丽，胡丽说在广东，可以租出去。6月16日、17日被上诉人又给胡丽打了2个电话，说明要先签订终止合同，才能再转租，但胡丽说她在外地，可以先转让，等她回来再补办手续，有电话录音为证。因此被上诉人在6月18日就与新租赁户签订了租赁合同，后新租赁户重新装修已在营业。此后，被上诉人又多次和胡丽联系，打她电话不接，发信息给她也不回，拖欠的租金及水电费至今未交，只好起诉到法院。三、滞纳金、保证金问题，这是两个概念，滞纳金是租赁合同内约定的，对超过规定时间未缴纳拖欠租金的处罚，既然合同有约定，就要按合同执行。如上诉人按时缴纳租金及水电费，不违约也不会出现滞纳金问题。保证金也是合同约定的，是保证合同正常履行，一方向对方预先给付作为债权担保，现上诉人违约，根据合同第5条第11项，保证金也不予退回。四、关于装修损失的问题，合同第5条第5项约定，承租方中途退场，投资的不动产设施和经营场所无条件归出租方（被上诉人）所有。因此，上诉人没有任何理由要求被上诉人赔偿装修损失。五、关于交税问题，税金是由鼎泰物业统一缴纳，与本案无关。六、关于180000元转让费的问题，上诉人未举证证明被上诉人收取转让费180000元，纯属无稽之谈。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。根据上诉人蒋小红、胡丽的上诉理由和被上诉人刘磊的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、双方的租赁关系终止于何时？租金应计算至2015年6月还是2014年10月？2、被上诉人应否履行书面通知解除合同的义务？3、双方约定的滞纳金是否违反法律规定？滞纳金是否约定过高？4、被上诉人在收取了保证金的情况下能否再要求赔偿滞纳金？5、被上诉人主张租金应否开具正式发票？6、被上诉人是否向新租赁户收取了180000元转让费？该转让费应否冲抵上诉人所欠租金？7、被上诉人应否赔偿上诉人153799.9元的装修损失？8、原审法院未将原、被告的举证、质证及认证写于判决书中，是否程序违法？二审审理期间，上诉人蒋小红、胡丽向本院提交三组证据：一、微信截图，证明新承租人自认向被上诉人支付了180000元的转让费。二、1、蒋小红与刘磊在2013年11月19日签订的租赁合同一份。2、营业执照一份。该组证据证明2013年11月19日之后的承租人和实际经营人为蒋小红一人，胡丽不承担责任。三、授权证书一份，证明上诉人所开的吉州区纤纤内衣店是南京中脉科技开发有限公司授权。被上诉人刘磊质证后认为，微信截图不真实，被上诉人并未收取180000元转让费。2013年11月19日与蒋小红签订的合同是蒋小红为了符合总部店面面积160平方米的要求而签订的假合同，实际租赁的店面面积为114平方米。授权证书与本案无关联。本院认为，微信截图为打印件，看不出是微信名邱玉兰与谁的微信交流，且无法确认其真实性，因此，对该证据不予采信。上诉人蒋小红、胡丽于2013年11月3日签订的租赁合同承租人为蒋小红、胡丽，面积约114平方米，而该租赁合同承租人为蒋小红，面积约160平方米，这两份租赁合同的其他条款基本一致。被上诉人将店面交由上诉人经营，上诉人每月按每平方米120元，面积114平方米即13680元交纳租金，上诉人履行的是2013年11月3日的租赁合同，且由于该证据不属于二审新证据，因此，对蒋小红与刘磊在2013年11月19日签订的租赁合同不予采信。对营业执照的真实性予以确认，但该营业执照无法证实胡丽与蒋小红不是合伙关系，胡丽在一审答辩及二审上诉状中均未主张其已退伙，且该证据也不属于二审新证据，因此，该对证据不予采信。因授权证书所证明的内容与本案支付租金、水电费及滞纳金没有关联，对该证据亦不予采信。被上诉人刘磊亦向本院提交了二份证据：1、刘磊与邱玉兰签订的租赁合同，证明被上诉人已将上述门面于2015年6月18日租赁给现租户。2、上诉人蒋小红与被上诉人儿子姜甜的短信记录，证明被上诉人一直在催促蒋小红交租金。上诉人质证后认为，对租赁合同的真实性无异议，但未提出转让费事宜，与常理不符。从内容来看，租金标准低于上诉人当时的租金标准，证明上诉人承租租金太高。对短信真实性无异议，证明当时上诉人经营出现困难，被上诉人未引起重视，未解除合同。本院认为，因上诉人对租赁合同真实性没有异议，本院对其真实性予以确认，可证实被上诉人于2015年6月18日将该门面租赁给了现租户，对该证据予以采信。因上诉人对短信真实性无异议，本院对其真实性予以确认，该证据可证实被上诉人一直在催促上诉人交租金。二审另查明，上诉人蒋小红、胡丽向被上诉人刘磊交付保证金20000元，经胡丽认可，被上诉人刘磊将店面于2015年6月18日出租给现租赁人。二审查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：上诉人蒋小红、胡丽与被上诉人刘磊于2013年11月3日所签订的门面租赁合同是双方真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效。上诉人上诉称，承租门面时其刚从广东回来，不懂吉安店面的租金行情，要求降租金。本院认为，上诉人该上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被上诉人刘磊将门面交付给上诉人蒋小红、胡丽后，上诉人租金交至2014年8月份后就一直拖欠租金。上诉人上诉称，2014年8月上诉人开始拖欠租金，被上诉人就应根据租赁合同第5条第11项的约定在2014年10月解除合同。本院认为，从被上诉人二审提交的其儿子姜甜与蒋小红的短信记录反映，他们一直在催促上诉人交纳租金，且蒋小红陈述其在银行贷了款，要求缓交租金而不是拒付租金，根据合同约定被上诉人是有权解除合同而不是必须解除合同。因此上诉人该上诉理由不成立，本院不予支持。上诉人上诉称被上诉人并未提供书面证据表明其履行了书面告知义务。本院认为，2013年11月3日双方所签订的租赁合同并未约定解除合同必须采取书面形式。被上诉人刘磊经电话通知胡丽，胡丽自称其在广东，经胡丽认可后被上诉人将店面出租他人，故被上诉人并未违约。二审期间，被上诉人刘磊提交与新租赁户所签订的《租赁合同》，证实被上诉人与上诉人的租赁关系终止于2015年6月18日，那么上诉人拖欠的租金应交至2015年6月。上诉人上诉称，被上诉人应赔偿其装修损失153799.9元，本院认为，上诉人与被上诉人所签租赁合同第5条第5项明确约定：“……如中途退场，乙方（蒋小红、胡丽）投资的不动产设施和经营场所无条件归甲方（刘磊）所有，保证金不予退回”。上诉人在合同履行期间中途退场违反了合同约定，上诉人要求被上诉人赔偿其装修损失153799.9元没有事实和法律依据，不予支持。上诉人上诉还称，被上诉人收取新租赁户180000元转让费应冲抵租金及水电费。本院认为，上诉人向本院提交的微信截图不足以证明被上诉人收取了180000元转让费，因此，对上诉人的该主张亦不予支持。经查,上诉人向被上诉人交纳了20000元保证金,上诉人称该保证金实为定金。本院认为，该保证金并非定金，而是一种履约担保，如上诉人有违约行为，那么该保证金可不予退回。上诉人上诉又称，被上诉人应当在起诉前开好发票交给法院附卷，否则出租人没有诉权。本院认为，虽然开具发票是出租人的义务，但这不构成上诉人拒付租金的理由，上诉人要求被上诉人开具发票到法院起诉，依法无据，本院不予支持。关于滞纳金的问题。该租赁合同约定的滞纳金应理解为违约金。根据《合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。双方在租赁合同中约定每天按百分之五罚滞纳金，属于过分高于造成的损失，原审法院判决上诉人支付被上诉人拖欠租金的滞纳金100000元仍然偏高，结合本案情况，本院酌定上诉人蒋小红、胡丽应向被上诉人刘磊支付拖欠租金造成的滞纳金50000元。关于原审法院未将原、被告的举证、质证及认证写于判决书中的问题。原审法院适用的是简易程序，在制作裁判文书时对认定事实或者判决理由部分可以适当简化。因此，原审法院程序并不违法。综上，原审判决认定事实基本清楚，但判决上诉人支付被上诉人滞纳金100000元偏高，依法应予适当调低。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持吉州区人民法院（2015）吉民一初字第1356号判决第一、三项；二、变更吉州区人民法院（2015）吉民一初字第1356号判决第二项为：上诉人蒋小红、胡丽支付被上诉人刘磊拖欠租金造成的滞纳金50000元。上述费用合计186630元，限上诉人蒋小红、胡丽于判决生效后10日内付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4850元减半收取2425元、反诉费1688元，二审案件受理费7157元，共计11270元，由上诉人蒋小红、胡丽负担9270元，由被上诉人刘磊负担2000元。本判决为终审判决。审 判 长  黄小红代理审判员  郭 琴代理审判员  肖永兰二〇一六年四月十一日书 记 员  王 拯