重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终2558号上诉人（原审被告）陈禹。被上诉人（原审原告）重庆洁庆置业管理有限公司，住所地重庆市巴南区道角一村376号。法定代表人黄文强，公司总经理。委托代理人牟瑞勋，重庆道吉律师事务所律师。上诉人陈禹因与被上诉人重庆洁庆置业管理有限公司（以下简称洁庆公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院于2015年8月13日作出的（2015)綦法民初字第03946号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：陈禹系香江丰源小区I幢X楼X单元业主，房屋建筑面积103.57平方米。2009年4月30日，重庆天骄物业发展有限公司（以下简称：天骄公司）作为甲方与作为乙方的洁庆公司签订《前期物业服务合同》，约定由洁庆公司实施香江丰源小区前期物业管理服务事宜，并收取物业服务费用。洁庆公司应提供的公共性物业服务内容为：“1、物业共用部位的维修、养护和管理。物业共有部位具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、电梯、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、楼内化粪池、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置。2、物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、电梯、高压水泵房、楼内消防设施设备。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运、排水管道、污水管道的疏通。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、公共秩序、安全、治安等事项的协助管理和服务，包括安全巡视、门岗执勤（不承担对业主、非业主及物业使用人的人身、财产保险和财产保管责任）。9、物业档案资料管理。10、物业专项维修资金的使用。11、装修管理。12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。13、物业费和本合同规定的其他费用的收取。14、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。”物业服务收费：包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），其中住宅电梯楼按建筑面积1.00元/月平方米（含电梯费）收取，物业服务费用按季度交纳，在每次缴费月前十日内履行交费义务。该合同第二十九条还约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，每逾期一日应按未缴纳物业费总额的千分之三的标准向乙方支付滞纳金。洁庆公司接手香江丰源小区物业后（但天骄公司未将车库移交给洁庆公司），与业主签订了《业主临时公约》，制定了《物业管理办法》、《装修管理规定》、《消防安全责任书》等制度，对小区清洁卫生进行管理、维护，对小区化粪池、消防设施、电梯运行情况、安全等进行巡视检查并记录。由于业主车辆越来越多，时有业主将车辆停放在小区内公共道路上，一定程度侵占了消防通道，也妨碍了业主通行。为此，洁庆公司制定了《香江丰源车辆管理办法》，拟对业主车辆进行规范管理，也在公共道路旁设立了禁停标志，搭设车棚停放摩托车，但效果不明显。洁庆公司陈述，已经登记停放的业主小车有400多辆，还有不少摩托车，加上开发商天骄公司未将车库移交给洁庆公司管理，致使小区业主车辆停放矛盾十分突出。一审法院在审理香江丰源小区其他的物业服务纠纷案件中，一部分业主以不能在小区停放车辆而拒绝交纳物业服务费。另查明，陈禹从2010年1月17日接房之日起至2010年10月止也按约定支付了交纳相关费用的义务，从2010年11月起未再缴纳物业服务费，至2015年4月止，共计欠交5592.78元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按约定履行其义务。洁庆公司与天骄公司签订的《前期物业服务合同》符合法律、法规规定，是合法有效的，对入住该小区的业主和物业服务企业均具有法律约束力。洁庆公司按约定提供了物业服务，陈禹作为业主享受了洁庆公司提供的物业服务，就应当按照约定支付物业服务费用。故一审法院对洁庆公司要求陈禹支付物业服务费的请求予以支持。客观上业主的车辆需要停放，而天骄公司并未将车库移交给洁庆公司，且即使移交给洁庆公司，也会因小区车库设计容量不足而难以满足不断增长的业主车辆停放的需求，作为物业服务企业的洁庆公司没有行政执法权，在规范小区停车问题上也缺乏必要的手段；同时，还有一些业主又以未能在小区内停放车辆而拒绝交费，如此，无论洁庆公司是否准许业主在小区公共道路上停放车辆都会招自部分业主之不满，但洁庆公司终究对车辆进行了很必要的管理，而收效不明显并非其过错所致，故陈禹以此为由拒绝交纳物业服务费没有理由。但是，消防通道事关业主及物业使用人的生命、财产安全，洁庆公司作为物业服务企业应当高度重视，积极采取措施，联系相关职能部门妥善予以处理。基于车辆停放致消防通道受堵的客观事实，一审法院对洁庆公司要求陈禹支付违约金的请求不予支持。洁庆公司收取物业服务费既有合同，又有相关职能部门准许收费的文件，陈禹关于收费标准缺乏、收费标准不一的说法没有依据，一审法院对此不予采信。小区标志缺乏会给业主带来一些不便，但并不影响物业的使用。洁庆公司工作人员对小区进行了卫生打扫、安全巡逻等，陈禹以没有尽到清洁、安保义务没有依据，一审法院不予采信。洁庆公司不是行政职能部门，对违章建筑没有处罚权，陈禹借此拒绝交纳物业服务费没有理由。陈禹辩称，洁庆公司经营的游泳池使用的系业主公摊用水，洁庆公司不予认可，陈禹也没有提交相应的证据，一审法院对此不予采信。小区运动场所应当开放，但对开放进行一定的限制也是必要的，陈禹借此拒绝交纳物业服务费没有理由。陈禹房屋系其专有部分，洁庆公司积极与其联系处理有利于增进双方和谐相处，但不是洁庆公司当然的义务，陈禹借此拒绝交纳物业费没有理由。遂判决：一、陈禹在本判决生效后五日内支付重庆洁庆置业管理有限公司2010年11月至2015年4月期间的物业服务费5592.78元；二、驳回重庆洁庆置业管理有限公司其余诉讼请求。上诉人陈禹提起上诉称：请求撤销一审判决，改判上诉人只缴纳50%的物业服务费。主要事实和理由：小区车辆严重堵塞，消防通道和占用人行通道存在严重的安全隐患；电梯长期处于瘫痪状态，只有一个电梯运行；物业服务费已经超过2年诉讼时效，只能要求缴纳起诉之日起2年内的费用；服务卫生不达标，垃圾桶袋子三天不换，公共休闲地的瓷砖和椅子坏了至今未修；花园绿地被压一米多宽无人管理；有人将门前花园毁坏后作个人使用，被上诉人不管理；入住之时部分楼还在修建，设施不健全，不应当100%收费。被上诉人答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。本院二审审理中，上诉人提交ppt一份，内容为照片若干张，拟证明被上诉人2010年至今的管理水平不达标。被上诉人质证后认为不属于新证据，不应当采信。二审查明的其他事实与一审查明相同。本院认为，洁庆公司已按约为小区提供物业服务的情况下，陈禹作为该小区的业主，亦应按约承担合同相应缴纳物业服务费用的义务，陈禹欠缴费用构成违约。本案解决的物业服务费是2010年11月至2015年4月期间，而上诉人举示的ppt无法确定其拍摄期间，且从该证明内容上看，洁庆公司的物业服务尚可。上诉人认为物业服务有问题应当减少服务费的意见本身并无不不当，但一般的服务瑕疵不足以减少服务费。就本案情况看，上诉人并未举示充分证据证明被上诉人洁庆公司的服务存在的瑕疵足以减少物业服务费用。另外，对于上诉人提出的诉讼时效问题，被上诉人洁庆公司已经举示了相关证据证明其进行了催收，其行为能够产生诉讼时效中断的法律效果，故对上诉人提出的该上诉意见不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，陈禹的上诉请求不能成立。本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈禹负担。本判决为终审判决。审 判 长  周海燕代理审判员  周 舟代理审判员  陈 莹二〇一六年四月二十六日书 记 员  杨 静