甘南县人民法院民 事 判 决 书(2015)甘民初字第1741号原告谢广有，男，1955年4月22日出生，汉族，农民，住黑龙江省甘南县。原告张凤兰，女，1953年9月6日出生，汉族，无业，住黑龙江省甘南县。被告黑龙江省龙江县宏发房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省龙江县北市街39号。法定代表人刘瑜，该公司经理。委托代理人毕洪涛，男，1985年12月18日出生，汉族，该公司职员，住黑龙江省龙江县。被告车文红，女，1966年10月19日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省龙江县。被告焦方军，男，1965年1月23日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省龙江县。原告谢广有、张凤兰与被告龙江县宏发房地产开发有限责任公司、车文红、焦方军确认合同无效纠纷一案，本院于2016年5月5日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢广有、张凤兰、被告龙江县宏发房地产开发有限责任公司（以下简称宏发地产公司）委托代理人毕红涛、经原告申请，追加车文红为本案被告，车文红庭参加诉讼，被告焦方军经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢广有、张凤兰诉称，二原告是被告宏发公司的依法确认的债权人。二原告依据甘南县人民法院（2014）甘调确字第20号民事裁定书依法申请执行。2015年10月23日，甘南法院在执行中与被告宏发公司的法人刘瑜有谈话笔录。谈话笔录中法人刘瑜郑重承诺用5号楼3单元501室、502室抵押。当时未查封该房屋的原因是该楼层尚未施工。但刘瑜在法院的承诺有笔录记载，而被告宏发公司在明知502室已承诺抵押的情况下，又将该楼出售给被告焦方军，其行为已明显违约，实际是转移财产。被告宏发公司为转移财产而与被告焦方军签订房屋买卖合同，该合同是无效合同。故二原告诉至本院，要求依法确认被告宏发公司与被告焦方军签订的甘南县锦宏名苑小区5号楼3单元502室房屋买卖协议无效，案件受理费由被告负担。二原告因车文红也是争议楼房买受人之一，与本案有利害关系，故申请追加车文红为本案被告。庭审中表示被告宏发地产公司法定代表人已经把房子在法院抵押了，之后又把房子卖出了，是不合法的。被告宏发地产公司辩称，被告收到的查封公告在2015年12月9日，看到这个房子的查封公告，贴在被告售楼处窗户上，原告方提到车的事、拿这个房子抵押的时候，原告方不同意，当时笔录上说这个房子抵押的事，原告说房子没建成是不对的。这个房子已经建成了，已经入住了，而且谈完笔录后，也没做抵押手续。没贴封条，也没做查封公告。被告焦方军提交了书面答辩意见辩称，1、被告善意购买房屋，其权利依法受到保护。被告在宏发地产公司售楼处购买房屋时，销售人员明确表明5号楼3单元502室为正常状态，被告已经做到询问房产状态的法定义务。依照民事法律的规定，被告购买此房时不知道该房屋的销售公司已经在法院做出担保承诺，被告善意购买该房屋依法受到法律保护。根据《中华人民共和国担保法》第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”第四十二条第二款规定：“以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厨房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门。”根据法律规定抵押不动产应当订立抵押合同并经有关机关登记生效，所以被告宏发公司与原告订立的抵押承诺书不发生物权抵押效力，被告合法购买该房屋依法受到法律保护。2、被告与宏发公司签订《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，依法应当有效。被告与宏发公司按照双方真实意思订立买卖合同，合同约定房屋产权现状、位置、面积、价款等合同主要内容，被告一次性付清房屋价款287，648.00元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”。该房屋已经实际交付被告占有及使用，被告已经将该房屋进行出租，所以该房屋为被告合法财产，依法受到法律保护。3、被告以合理市场价位购买商品房依法受法律保护。被告在不知情的情况下，以合理的市场价位3，200.00元/平方米购买该房屋，并支付装修保证金及房屋维修基金等相关费用，根本不存在参与宏发公司恶意转移资产的行为，被告已经实际占有使用该房屋，黑龙江省甘南县人民法院（2016）甘法执异字第2号执行裁定书，裁定被告作为善意第三人已经合法取得该房屋的所有权，请法院依法查清案件事实，还被告一个公正审判。4、原告主张被告与宏发公司合同无效，不符合法律规定。被告购买该房屋签订的房屋买卖合同真实有效且支付合理的市场价款，不违反法律规定，不符合《合同法》第五十二条规定的合同无效五种情形，被告的合法权益应当受法律保护。综上所述，为了维护法律的尊严和公民合法权益，请法院判决驳回原告诉讼请求。被告车文红答辩意见同焦方军的书面答辩意见。原告谢广有、张凤兰为证明其主张，提供了如下证据：1、光盘2张，证明本案诉争的房屋没有装修、没有入住的事实；2、【2014】甘法执字第314号执行裁定书一份、【2014】甘调确字第36号民事裁定书一份、【2016】甘法执异字第2号执行裁定书一份、【2014】甘调确字第20号民事裁定书一份，证明宏发地产与二原告做司法确认，欠原告钱的事实，并到执行的阶段，二原告申请将本案房屋查封，在查封期间，案外人焦方军提出异议，称其把房子买走了。经质证，被告宏发地产公司认为证据1光盘证明不了什么东西，被告车文红认为证据1与其无关，房子其已经租出去了；被告宏发地产公司认为证据2中的甘法执字第314号执行裁定书真实，要求原告提供原件。其他裁定书其表示不清楚；被告车文红表示证据2是二原告与宏发地产之间的东西，与其无关，其买楼时没有看到法院的封条。本院经审查认为，证据1从视频中并不能确定房屋的具体单元号，不能达到原告的证明目的，不予采信；证据2真实、合法、与本案有关联，予以采信。被告车文红为证明其主张，提供了如下证据：1、商品房买卖合同1份、收据7张，执行裁定书1份，住宅楼出租合同1份，证明其和宏发房地产签订的合同成立；2、证人王胜刚证言，证明被告的房子租给他了，至于原告说的没有装修，是王胜刚自己的事。经质证，二原告对证据1真实性有异议，认为其提供的光盘能够证明没有使用、装修一年多，被告宏发地产公司对证据1无异议；原告谢广有对证据二无异议，原告张凤兰认为证人陈述8，500.00元租一年不现实，该房屋没有装修8，500.00元过高，装修过的房子一年才10，000.00元。本院经审查认为，证据1中的商品房买卖合同待结合其他证据认定及调查情况再确定其效力，住宅楼租赁合同能够与证言互相印证，予以采信，收据及执行裁定书予以采信；证据2与证据1结合甄别采信。被告宏发地产公司为证明其主张，提供了如下证据:1、手机上查封公告照片一张，证明其卖给车文红、焦方军的房子是在法院查封之前，有日期。经质证，二原告与被告车文红无异议。被告焦方军未提供证据。经审理查明，原告谢广有、张凤兰经本院司法确认，分别与被告龙江地产公司达成如下协议：“2013年11月19日谢广有与龙江县宏发房地产有限公司法定代表人刘瑜签订协议，回迁房屋198.41平方米折抵现金按3，300元/平方米计算，共计人民币654，753.00元，并支付违约金人民币12，285.60元。原定2016年12月30日结清。现因龙江县宏发房地产有限公司未按约定履行，再给付谢广有人民币14，500.00元。以上款项合计人民币681，538.60元，龙江县宏发房地产有限公司于2014年2月28日前先付人民币200，000.00元”余下人民币481，538.60元于2014年5月一日前全部付清“、”张凤兰、王全将共有位于锦宏名苑的三套回迁楼（锦宏名苑一号楼二单元401室76.91平方米，一号楼三单元401室76.91平方米，一号楼三单元302室80.34平方米）以每平方米3，300.00元出售给龙江县宏发房地产开发有限责任公司，总价款772，728.00元。龙江县宏发房地产开发有限责任公司“本院认为，依据甘南县公安交通警察大队制作的《道路交通事故认定书》责任认定，原告赵洪亮在事故中无责任，被告王长生负事故的全部责任，该责任认定双方无异议，故被告王长生应对原告遭受的各项合理损失付赔偿责任。因被告王长生驾驶的黑BMP22**牌号货车在被告都邦财产保险股份有限公司大庆中心支公司投保了机动车辆第三者责任强制保险，故都邦财产保险股份有限公司大庆中心支公司对原告的赔偿应先由强制保险承保范围内进行赔偿，医疗费限额是10，000.00元，伤残赔偿金限额是110，000.00元，财产损失赔偿限额是2，000.00元，若仍有超出的部分由被告王长生负担。关于原告申请鉴定误工损失日的请求，因未在其举证期限内提出，故原告的鉴定请求不予支持。关于各项赔偿项目认定如下：医疗费依据有效根据认定为10，770.73元。住院伙食补助费参照黑龙江省政府工作人员出差伙食补助标准100.00元/天计算，100.00元X20天=2，000.00元。护理费原告主张2，000元，被告王长生称该部分由都邦财产保险股份有限公司大庆中心支公司承担，其不予质证，被告都邦财产保险股份有限公司大庆中心支公司无异议，予以认定。关于误工费，原告主张按照2014年黑龙江省城镇居民人均收入150.00元/天标准计算90天，被告都邦财产保险股份有限公司大庆中心支公司认为其护理标准过高，2014年职工平均工资为122元每天，不是150元每天，根据伤情参照2014年城镇居民人均可支配收入予以赔偿；对务工天数无异议。本院认为，原告未提供务工收入情况，亦未提供近三年收入情况，酌定参照2014年黑龙江省城镇非私营单位就业人员平均工资111.76元计算90天，共计10，058.40元。上述费用由被告都邦财产保险股份有限公司大庆中心支公司在其强制险承包范围内承担：医疗费10，000.00元，误工费10，058.40元，护理费2，000.00元。超出的部分由被告王长生承担：医疗费770.73元，伙食补助费2，000.00元。依照《中华人民共和国道路交通安全法》第七十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条、第十六条、第四十八条、最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款、第十九条、第二十条、第二十一条之规定，判决如下：一、被告都邦财产保险股份有限公司大庆中心支公司给付原告赵洪亮医疗费、误工费、护理费等22，058.40元。此款于本判决生效后十日内一次付清；二、被告王长生给付原告赵洪亮医疗费、住院伙食补助费2，770.73元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费506.77元，由原告赵洪亮负担61.69元，由被告王长生负担445.08元。两次公告费560.00，由被告王长生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  宋重武代理审判员  王喜亮代理审判员  张 丹二〇一六年四月十四日书 记 员  李丽娜处理过的文书