福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)闽09民终1258号上诉人（原审被告）：屏南县房地产综合开发公司，住所地福建省屏南县古峰镇富豪住宅区商住楼C幢2号。法定代表人：张瑾，经理。委托诉讼代理人：池哲斌、叶华锦，福建合立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶长分，男，1970年6月12日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。委托诉讼代理人孙翔，福建通享律师事务所律师。上诉人屏南县房地产综合开发公司因与被上诉人叶长分商品房预售合同纠纷一案，不服屏南县人民法院(2015)屏民初字第715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月12日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人屏南县房地产综合开发公司的委托诉讼代理人池哲斌、被上诉人叶长分的委托诉讼代理人孙翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。屏南县房地产综合开发公司上诉请求：撤销一审判决，改判屏南县房地产综合开发公司支付叶长分逾期办证违约金1278.19元。事实和理由：一、屏南县房地产综合开发公司与叶长分之间口头委托代理办证关系已经于2013年10月12日屏南县房地产综合开发公司向叶长分送达《通知》之日起解除。因此，本案叶长分仅有权要求支付2013年8月29日起至2013年10月12日期间的违约金。（一）根据已经发生法律效力的屏南县人民法院及宁德市中级人民法院的判决书，屏南县房地产综合开发公司的违约情形仅计算至2013年10月12日止。一审认定违约时间超过2013年10月12日不当。（二）屏南县房地产综合开发公司在送达《通知》时已经具备办证条件，一审法院应将2013年10月12日之后支付违约金的举证责任分配给叶长分，由叶长分举证证实。二、屏南县房地产综合开发公司已经按照商品房买卖合同第十四条及补充合同第七条第4点的约定履行“向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”的协助办证义务。（一）屏南县房地产综合开发公司已于2013年10月12日发出《通知》，告知购房户讼争房屋已经具备办证条件，并通知购房户自行前往屏南县房管所办证，履行了告知义务。（二）从屏南县房管所调取的《商品房初始登记》单据可知，初始登记收件时间是2013年12月20日，但一审法院没有采纳该证据。（三）屏南县房地产管理所出具的《房屋所有权证》记载，办证时间是2014年8月20日，但一审法院却判决违约时间至2015年4月9日，明显错误。叶长分辩称，一、屏南县房地产综合开发公司与购房户之间存在代为办证合同关系，屏南县房地产综合开发公司承担代为购房户办理房屋权属证书的办证义务，而不是协助办证义务。二、屏南县房地产综合开发公司的办证义务应履行至购房户取得房屋权属证书为止，或通知购房户领证为止。三、屏南县房地产综合开发公司称办证关系已于2013年10月12日其向购房户送达《通知》之日起解除，该上诉理由不能成立。（一）屏南县房地产综合开发公司无权单方免除自身合同义务。（二）屏南县房地产综合开发公司发出《通知》时办证义务的约定履行期已过，不存在解除问题。（三）事实上，办证合同也没有解除。四、上诉状称“2013年10月12日向被上诉人送达《通知》，告知购房户讼争房屋已具备办证条件，并通知购房户自行前往屏南县房管所办证”，该诉称不符合事实。叶长分向一审法院起诉请求：判决屏南县房地产综合开发公司支付违约金16730.13元。一审法院判决认定：2010年6月28日，讼争双方签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：一、叶长分购买古峰镇佳垅新村的佳洋新居第二幢二单元201号房的预售商品房，房屋总价款284043元。二、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。当日讼争双方签订了该《商品房买卖合同》的补充协议（合同附件六）。补充协议相关约定：……七、其他：4、买卖双方同意将主合同第十四条约定变更为：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。八、买受人声明其在签订主合同及补充协议时已对主合同及本补充协议的全部条款作了详细了解且不持任何异议，主合同及本补充协议的全部条款约定均系买受人与出卖人的真实意思表示。九、本补充协议自双方签字（盖章）之日起生效。本补充协议为主合同不可分割的一部分，本补充协议约定若与主合同不一致的，以本补充协议的约定为准。叶长分于2010年2月24日缴纳购房款94043元，2010年9月16日缴纳购房款190000元。屏南县房地产综合开发公司实际交房时间为2011年5月30日。由于该商品房纠纷，叶长分于2013年8月26日向本院提起诉讼，本院于2013年12月19日作出（2013）屏民初字第738号民事判决，判决一、被告屏南县房地产综合开发公司应于本判决生效之日起十日内向原告叶长分支付逾期交房的违约金5680.9元；二、被告屏南县房地产综合开发公司应于本判决生效之日起十日内向原告叶长分支付逾期办证的违约金12980.77元；三、驳回原告的其他诉讼请求。被告提出上诉后，宁德市中级人民法院于2014年5月7日作出(2014)宁民终字第520号民事判决，驳回上诉维持原判。该判决应付款项现已履行。一审判决认为，叶长分与屏南县房地产综合开发公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应全面履行合同的义务。（2013）屏民初字第738号民事判决认定，2013年10月12日的通知，可视为屏南县房地产综合开发公司单方解除了口头委托代理办证的关系，因此屏南县房地产综合开发公司在接受叶长分口头委托办证之日即2010年7月2日至2013年10月12日屏南县房地产综合开发公司发出通知的期间应承担逾期办理的违约责任。（2014）宁民终字第520号民事判决并没有对屏南县房地产综合开发公司所发出通知一审认为可视为单方解除了口头委托代理办证关系的论述正确与否作出评判。退一步说，即使屏南县房地产综合开发公司所发出的通知可视为单方解除了口头委托代理办证，屏南县房地产综合开发公司也应按合同约定履行协助办证义务。本案屏南县房地产综合开发公司除了发出上述通知要求购房户自行办证外，没有提供证据证明屏南县房地产综合开发公司已按合同约定向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给购房户。也没有提供证据证明由于行政部门或者其他非出卖人原因导致买受人未能在合同规定的期限内取得房屋权属证书，因此屏南县房地产综合开发公司仍然违约。据此，根据《商品房买卖合同》第十四条的规定，未能取得房屋权属证书的，屏南县房地产综合开发公司应当自逾期之日起每日按房款0.01%支付违约金，讼争双方约定按日计付违约金，违约金数额应当按照实际导致办证拖延的天数计算，屏南县房地产综合开发公司已承担2013年8月28日之前的违约责任，屏南县房地产综合开发公司应承担2013年8月29日至2015年4月9日的违约责任即违约金为计算为284043元×0.01%/天×589天=16730.13元，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：屏南县房地产综合开发公司应于本判决生效之日起十日内向叶长分支付逾期办证的违约金16730.13元。二审诉讼中，当事人没有提交新证据。本院认为，屏南县房地产综合开发公司与购房户之间签订的委托代为办理产权证书的协议，由屏南县房地产综合开发公司代为购房户办理权属证书，购房户是委托人，而屏南县房地产综合开发公司是受委托人，双方之间形成委托与被委托关系，此种关系，其实质是一种委托代理关系，所签订的合同属委托代理合同。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条关于委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失的规定，委托人或受委托人可以随时解除委托合同。屏南县房地产综合开发公司于2013年10月12日提出解除合同，从此日起，双方之间的委托关系终止。屏南县房地产综合开发公司不负有代为办理权属产权证书的义务。讼争双方对支付2013年10月12日之前的违约金已经没有争议。开发商提交相关资料并完成初始登记是购房者办证的前提。屏南县房地产综合开发公司虽于2013年10月12日通知购房户自行前往房管所办理房屋产权证书，但此时，作为开发商的屏南县房地产综合开发公司并没有完成房屋初始登记，购房户即使到屏南县房管所办理权属证书，亦无法办理房屋产权证书。根据双方当事人所签订的《商品房买卖合同》第十四条及《补充合同》第七条第4点的约定，屏南县房地产综合开发公司负有向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人的协助办证义务。故预售商品房的出卖人在提交应由其提交的相关资料，购房者具备办理讼争商品房产权证实的条件达成后，通知买受人是出卖人应尽的义务。屏南县房地产综合开发公司应该在办理初始登记后再通知购房者自行向屏南县房管所办理产权登记。但在一、二审诉讼中，屏南县房地产综合开发公司并没有提供证据，证明已经履行了告知义务。为此，屏南县房地产综合开发公司应承担逾期办理产权证书的违约责任。违约时间应以购房户知道或应当知道为止。一审法院判决认定的违约时间并没有超出该范围。综上所述，屏南县房地产综合开发公司上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决应予维持。依照《中人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理218元，由屏南县房地产综合开发公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  高树惠审 判 员  郑 彦代理审判员  易丽容二〇一六年十月十一日书 记 员  何斌坤附：本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；