四川省都江堰市人民法院民 事 判 决 书(2016)川0181民初186号原告成都市斯培行物业服务有限公司。住所地：成都市金牛区。法定代表人樊燕萍，该公司总经理。委托代理人曾秀清，女，汉族，1979年6月19日出生，住郫县花园镇，系该公司员工。委托代理人张清蓉，女，汉族，1968年11月28日出生，住四川省都江堰市，系该公司员工。被告郭宏，男，1960年3月2日出生，汉族，住四川省都江堰市。委托代理人石晓梅，女，1956年10月11日出生，汉族，住四川省都江堰市，系被告之妻。原告成都市斯培行物业服务有限公司（以下简称斯培行物业公司）与被告郭宏物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月11日受理后，依法审判员丁文适用简易程序，于2016年3月3日公开开庭进行了审理。原告斯培行物业公司的委托代理人张清蓉，被告郭宏及其委托代理人石晓梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告斯培行物业公司诉称，位于都江堰市“逸水青城·兰卡威”楼盘开发商系成都皇朝置业有限责任公司（以下简称皇朝置业公司）。2011年10月28日成都皇朝置业有限责任公司与原告签订了原告系逸水青城·兰卡威小区的物业服务公司，被告系该小区的业主。在原告为被告提供物业服务期间，被告未向原告支付2011年11月1日至2015年12月31日期间的物业服务费共计6370元。原告多次催收未果，诉请判令：1、被告向原告支付物业管理费6370元。2、被告按照欠费总金额3‰∕每日的标准支付自2011年11月1日计算至2015年12月31日的违约金共计1592.5元。3、诉讼费及因诉讼发生的其它费用由被告承担。被告郭宏辩称，被告系逸水青城·兰卡威小区业主，被告欠缴物业管理费是事实，被告主张已交纳2011年1月23日至2012年1月22日期间的物业费，未缴纳物业费的时间是2012年1月23日至2015年12月31日。后因被告为皇朝置业公司介绍了一户房屋购房人，皇朝置业公司免去了被告在2012年1月至2013年1月期间的物业管理费，故被告应交纳物业费的时间应是2013年1月23日至2015年12月31日，具体欠缴的金额需核实。但被告认为，原告物业公司未尽管理职责，被告没有得到相应的物业服务，不应交纳物管费。其理由：1、原告诉讼主体不符，原、被告双方没有签订物业服务合同，不存在物业服务关系。被告从2011年1月入住该小区，当时物管公司是重庆泓山物业管理公司（以下简称泓山物业）。被告只与泓山物业签订过物业服务合同，泓山物业服务未满一年撤场后，由原告接手管理，被告并未与原告签订过物业服务合同；2、原告的管理混乱，责任不明，且原告的物管公司的保安、保洁、机电工人员配备不齐，至物业服务未达到约定的标准。原告的管理也存在问题：对小区损坏的公共设施未进行维修；小区大门任随人敞进敞出，业主人身和财产安全存在极大隐患；小区环境脏乱差，道路长满青苔，垃圾、污水遍地；小区消防通道被占用；对收取的物业费的开销也未公示等。综上，原告没有履行服务义务，不应收取物业费，在被告居住环境没有得到整改前，被告不履行交纳物业费的义务。故被告对原告的诉请不认可，不同意支付原告诉请的物业费和违约金。经审理查明，一、位于都江堰市“逸水青城·兰卡威”楼盘开发商系皇朝置业公司。2011年10月28日前该楼盘的前期物业服务公司系泓山物业。后泓山物业从该小区退场。原告于2011年10月28日与皇朝置业公司签订了《物业服务合同》，其中与本案有关的合同约定：第一条：合同物业基本情况：1、物业名称：逸水青城·兰卡威；2、物业类型：住宅、商业；3、坐落位置：成都都江堰市；4、总建筑面积：208312.04平方米。第七条：按建筑面积向业主收取公共性物业服务费用，标准为：普通住宅0.80元/月·平方米；电梯：1.10元/月·平方米；别墅1.00元/月·平方米。其中包含：绿化养护费用、环境卫生维护费用、秩序维护费用、物业共有部分的日常运营维护费用。第八条：业主应于交房之日（业主收到书面交房通知书上载明的交房时间）起交纳物业服务费用。第十一条：物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主应在每月首5日履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起，原告斯培行公司每日按应交金额的千分之三向业主收取违约金。第二十四条：合同期限：自合同签署之日起至业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效时，合同终止。2011年11月7日合同在都江堰市房管局备案登记。该小区至今未成立业主委员会。二、被告所有的位于都江堰市逸水青城·兰卡威小区的房屋面积为159.23平方米，原告庭审后认可被告的房屋属普通住宅。被告收房后于2011年1月23日与泓山物业签订了《兰卡威前期物业服务合同》。在原告为被告提供物业服务期间，被告从2011年11月1日至2015年12月31日期间，未支付原告物业服务费。原告多次向被告催收未果，故诉至本院。三、审理中，被告认为由于原告存在管理混乱，责任不明，物管公司的保安、保洁、机电工人员配备不齐，致物业服务未达到约定的标准，小区环境脏乱差，业主人身和财产安全存在极大隐患，小区消防通道被占用等行为，原告物业服务不到位，不能收取物业服务费。为此，提交了照片26张证明。原告对被告提供的照片认为仅是某时段的情况反映，原告对被告反映的问题已进行过积极的管理，现小区环境卫生得到改善，存在的安全隐患已整改。若被告认为其权利受到侵害，可以通过诉讼等方式另行处理，以维护其相关权利。庭审中，被告对主张已交纳2011年1月23日至2012年1月22日期间的物业费及皇朝置业公司免去被告在2012年1月至2013年1月期间的物业管理费的事实未提交证据。上述事实，有原、被告双方的陈述及原告提交的原、被告双方身份信息、《兰卡威前期物业服务合同》、《物业服务合同》、前期物业服务委托合同备案表，被告提交的照片26张等证据在案佐证，上述证据经原、被告质证，本院予以确认。本院认为，一、原告斯培行物业公司与皇朝置业公司签订《物业服务合同》，由原告斯培行物业公司对逸水青城·兰卡威小区进行物业服务，该合同系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合同并经相关部门备案登记，属有效合同。该合同对原告斯培行物业公司与该小区业主均具有法律约束力。被告以未与原告签订过物业服务合同为由，认为物业服务合同对其无约束力的理由，本院不予采纳。被告作为小区的业主，在原告斯培行物业公司履行了物业管理服务义务的前提下，被告亦应履行缴纳物管费的义务。被告郭宏虽以原告物业服务不到位为由而拒交物业费予以抗辩，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，被告如果认为原告斯培行物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法律规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理、维护义务，可以向人民法院另行主张，但以此为由拒缴物业服务费没有合同或法律依据。原告斯培行物业公司对小区进行了物业管理、服务，只是在管理过程中存在少部分服务内容不够全面，服务质量不够优质的情况，即履行物业服务中存在一般瑕疵。由于物业公司提供的物业服务关系到小区全部业主的切身利益，如果允许个别业主以物业管理服务存在一般瑕疵为由拒交物业服务费，就会造成物业管理企业无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。故即使原告斯培行物业公司提供的物业服务存在一般瑕疵，也不足以构成被告郭宏拒交物业费的正当理由，故被告郭宏的抗辩理由，本院不予采纳，对原告诉请被告支付物业服务费本院予以支持。二、被告从2011年11月1日至2015年12月31日期间，未缴纳物管费，故被告应缴纳物业服务费（159.23㎡×0.80元/月/㎡×50月）6369.20元。被告虽主张已交纳2011年1月23日至2012年1月22日期间的物业费及皇朝置业公司免去被告在2012年1月至2013年1月期间的物业服务费，但因未提交证据证明，本院不予支持。故本院对原告请求被告支付物业服务费6369.20元的主张予以支持；三、关于原告要求被告支付违约金（自从2011年11月1日至2015年12月31日止）按照双方约定计算为1592.5元的诉讼请求。鉴于被告存在逾期付款的事实，应当承担违约责任。但原告主张违约金过高，可以适当调减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院根据上述法律及司法解释的规定以及本案所涉合同的实际履行情况，本院酌情调减为减为300元较为适宜，本院对该项诉请予以部分支持。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告郭宏于本判决生效之日起十日内向原告成都市斯培行物业服务有限公司支付从2011年11月1日至2015年12月31日期间的物业服务费6369.20元。二、被告郭宏于本判决生效之日起十日内向原告成都市斯培行物业服务有限公司支付违约金300元。三、驳回原告成都市斯培行物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，减半收取25元，由被告郭宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 丁 文二〇一六年四月六日书记员 刘旭梅