南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书(2015)溧民初字第3897号原告（反诉被告）南京恒大富丰置业有限公司，住所地南京市溧水区经济开发区南区。法定代表人杨松，该公司总经理。委托代理人程浩基,江苏东恒律师事务所律师。委托代理人程荃,江苏东恒律师事务所律师。被告（反诉原告）李金花，女，1976年7月16日出生，汉族，工人。委托代理人武小宝，江苏方胜律师事务所律师。委托代理人俞长华，江苏方胜律师事务所律师。原告（反诉被告）南京恒大富丰置业有限公司（以下简称恒大公司）与被告（反诉原告）李金花房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）恒大公司的委托代理人程浩基，被告（反诉原告）李金花及其委托代理人武小宝到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）恒大公司诉称，2012年8月13日，恒大公司与李金花签订《商品房现售合同》，购买永阳镇永湖路188号恒大湖光苑02幢商铺016室房屋。合同约定付款方式为银行按揭付款，李金花需在2012年8月13日前办理完毕银行按揭贷款手续。但经恒大公司多次催告，李金花至今未能如约办理按揭手续，为维护自己的合法权益，恒大公司诉至法院请求判令：1、李金花立即支付剩余购房款440000元。2、李金花立即支付违约金46552元（按照未付到期价款的万分之一/日的标准计算，暂计算至2015年7月7日，实际计算至付款之日止）。3、本案诉讼费由李金花承担。被告（反诉原告）李金花辩称，1、李金花在购买房屋过程中不存在违约行为。李金花确实于2012年8月13日在恒大公司售楼处购买了位于永阳镇永湖路188号恒大湖光苑商铺016室，但李金花在2012年8月13日前已经将455010元首付款全部支付完毕且当日向恒大公司指定的银行提交了完整的按揭材料，其已经完全按照合同约定履行了其应该履行的义务。2、目前恒大公司没有从银行取得按揭贷款是由于恒大公司自己违约造成的。由于恒大公司交付给李金花的房屋存在结构性的严重质量问题，导致李金花无法正常使用，恒大公司指定办理按揭的银行知悉该情况后，就推迟放款进程并要求双方就该房屋质量问题达成一致意见后再行放款。李金花在2013年2月份接收该房屋后发现质量问题多次向恒大公司要求维修，但由于该质量问题属于结构性严重质量问题均不能得到解决，双方经过多次协调后李金花应恒大公司的要求在2014年5月5日出具一份《关于房屋质量处理意见书》，但恒大公司一直找各种理由推诿解决。3、本案已过诉讼时效。《商品房现售合同》约定2012年8月13日为李金花应向银行提交完备贷款申请资料的日期，该日期视为李金花应当付款的日期。由于恒大公司交付的房屋存在质量问题，恒大公司一直未要求李金花补清房屋尾款，恒大公司起诉时已过诉讼时效。被告（反诉原告）李金花反诉称，李金花于2012年8月13日在恒大公司售楼处购买了位于永阳镇永湖路188号恒大湖光苑商铺016室，并实际于2012年9月26日签订了《商品房现售合同》，合同约定了放款时间和方式、同时约定了房屋交付时间和商品房质量保证。2012年2月份，恒大公司向李金花交付房屋后李金花发现该房屋存在质量问题多次向恒大公司要求维修，但由于该质量问题属于结构性严重质量问题均不能得到解决，双方经过协调后李金花应恒大公司的要求在2014年5月5日出具了一份《关于房屋质量处理意见书》，但恒大公司一直找各种理由推诿不予解决。由于恒大公司交付的房屋存在严重的结构性质量问题，导致李金花不能正常使用，现李金花提出反诉要求：1、判决解除李金花与恒大公司之间签订的《商品房现售合同》。2、恒大公司返还给李金花已付房款455010元。3、恒大公司赔偿李金花损失30万元。4、本案所有反诉诉讼费用由恒大公司承担。原告（反诉被告）恒大公司反诉辩称，李金花的反诉请求没有事实和法律依据。首先涉案商品房没有质量问题，即便存在质量问题，也不足以导致合同解除。李金花所主张的预期利益损失是空中楼阁，没有任何事实基础。请驳回李金花的反诉请求。经审理查明，2012年8月13日，恒大公司作为甲方与李金花作为乙方签订了《恒大金碧天下国际花园商品房现售合同》，合同约定：甲方出售给乙方位于永阳镇永湖路188号恒大湖光苑02幢商铺016室，建筑面积89.8平方米，单价为9966.7元/平方米，房价款合计895010元。合同第五条付款方式、时间和延迟付款的责任约定为：由乙方按分期付款方式向甲方支付合同价款，乙方应于2012年8月13日前支付455010元，乙方须按期支付上述第一期房款455010元（含定金），余款440000元由乙方向银行申请按揭贷款，并由银行直接支付给甲方，商品房抵押贷款为商业性贷款；乙方于合同签订之日向甲方指定银行提交完整的按揭资料，否则视为乙方延迟付款，乙方每日向甲方支付按揭款总额万分之壹的滞纳金，如乙方的按揭款未获放款或未获全额放款，则甲方有权要求乙方在5日内一次性补清款项。乙方迟延支付合同价款的，按照未付到期价款的万分之一/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金，但甲方依法解除本合同的除外。合同第六条关于房屋交付时间、条件和迟延交付的责任约定为：甲方应于2012年12月30日前向乙方交付该商品房。合同第十条关于商品房质量保证约定为：甲方承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和省、市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。经有市级以上检测资质的省、市建筑工程质量检测机构检测，该商品房主体结构质量确属不合格的，或因该商品房存在重大工程质量问题，严重影响正常使用的，乙方有权解除本合同。乙方解除本合同的，甲方应在本合同解除后30日内退还全部已付款；给乙方造成经济损失的，由甲方承担赔偿责任。2012年8月13日，李金花已向恒大公司交纳了首付款455010元。2013年2月18日，李金花到恒大公司处办理了收房手续，并在金碧物业有限公司南京分公司处交纳了2013年1月1日至2013年6月30日的物管费2155.2元，并预交公摊费600元。李金花未对涉案房屋进行装修使用。李金花称在签订合同后其曾向恒大公司指定的银行提交过两次按揭贷款资料，但因双方对房屋质量问题存在争议，故银行贷款未发放，且其在2013年2月收房后发现涉案房屋存在楼顶抗震缝渗漏问题，多次要求恒大公司维修并与恒大公司就该问题进行协商，均未得到解决。恒大公司不认可李金花上述陈述，称不存在李金花所称在办理贷款时发现所谓质量问题的事实。2015年12月10日，本院组织双方当事人对涉案房屋进行现场勘查，涉案房屋进门左侧屋顶有一条约十公分左右的缝隙，该条缝隙上原铺设有铁合金板，现部分脱落。站在该缝隙下方，仰望可见上空亮光。以上事实，有原、被告陈述、商品房现售合同、勘查笔录、庭审笔录予以证实。本院认为，恒大公司与李金花之间签订的《商品房现售合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应依约行使权利、履行义务。现恒大公司要求李金花支付剩余房款及延迟付款违约金，但李金花辩称涉案房屋存在结构性质量问题，经多次要求恒大公司维修并协商均未得到解决，故现李金花反诉要求解除双方之间的商品房现售合同。本院认为，李金花与恒大公司订立该合同的目的是购买可以使用、功能正常的房屋，综合本院现场勘查情况来看，涉案房屋确实存在重大结构性质量问题，足以影响李金花使用涉案房屋，导致合同目的不能实现；加之恒大公司并未提交证据证明其在与李金花签订合同前或交付房屋时曾就该结构性问题明确告知过李金花，故而李金花有权拒绝继续履行合同即支付剩余房款。故而，恒大公司现以被告未办理贷款付清购房款为由，要求李金花支付剩余房款并承担违约责任的诉讼请求，并无相应的事实及法律依据，本院依法不予支持。关于李金花要求解除双方订立的商品房现售合同的反诉请求，因涉案房屋确实存在重大结构性质量问题致使合同目的不能实现，故该请求正当合法，本院予以支持。关于李金花要求返还已付房款455010元的反诉请求，按照双方合同约定，该房屋存在重大工程质量问题，严重影响正常使用的，李金花有权要求解除合同，恒大公司应在合同解除后30日内退还全部已付款，故李金花该请求符合双方合同约定，并有法律依据，本院亦予以支持。关于李金花要求恒大公司赔偿损失30万元的反诉请求，虽双方合同约定，合同解除给李金花造成损失的，由恒大公司承担赔偿责任，但综合本案实际情况，考虑李金花发现涉案房屋存在质量问题的时间及其实际损失情况，结合公平原则，本院酌定由恒大公司支付自2012年8月13日起至实际返还李金花已付款455010元之日止以455010元为本金按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息作为李金花的损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）南京恒大富丰置业有限公司与被告（反诉原告）李金花签订的编号为溧房现售合字X2012500036号的商品房现售合同。二、原告（反诉被告）南京恒大富丰置业有限公司应于本判决发生法律之日起三十日内返还被告（反诉原告）李金花购房款455010元及损失（自2012年8月13日起至实际返还李金花已付款455010元之日止以455010元为本金按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息）。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告（反诉被告）南京恒大富丰置业有限公司的诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）李金花其他反诉请求。本案案件受理费8598元，由原告（反诉被告）南京恒大富丰置业有限公司负担；本案反诉案件受理费减半收取6350元，由原告（反诉被告）南京恒大富丰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应在上诉期满后七日内向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。南京市中级人民法院开户银行：农行南京市鼓楼支行，帐号：10×××76。逾期未交纳上诉费，依法按自动撤回上诉处理。审 判 长  程美霞代理审判员  逯婷婷人民陪审员  张大权二〇一六年四月二十九日书 记 员  姜 沛