湖南省株洲市石峰区人民法院民 事 判 决 书（2015）株石法民一初字第1456号��告刘跃平。委托代理人肖淑荣，湖南湘江律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告湖南千惠商贸连锁有限公司，住所地为长沙市芙蓉区八一路573号。法定代表人为盛波，系该公司总经理。委托代理人谌晴青，湖南高天律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人胡云峰，湖南精彩律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告株洲兆富房地产开发有限公司，住所地为湖南省株洲市石峰区泥塘一村41栋一层102号。法定代表人郑庆玉,系该公司总经理。委托代理人谭清炜，湖南一星律师事务所律师，代理权限未特别授权。原告刘跃平诉被告湖南千惠商贸连锁有限公司（以下简称千惠公司）、株洲兆富房地产开发有限公司（以下简称兆富公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月12日立案受理后，由审判员陈善文担任审判长与审判员江山、人民陪审员黄显家组成合议庭于2016年12月11日、2016年1月19日、2016年4月8日公开开庭进行了审理，原告刘跃平及其委托代理人肖淑容，被告千惠公司的委托代理人谌晴青、胡云峰，被告兆富公司的委托代理人谭清炜均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘跃平诉称：被告株洲兆富公司于2014年1月24日与被告千惠公司签订了商铺租赁合同，该合同约定，被告千惠公司承租被告兆富公司开发建设的位于株洲市石峰区公园道1号2栋、3栋楼底商铺102号门面经营连锁超市。被告兆富公司根据合同约定将上述门面交付千惠公司使用。原告于2014年7月24日向被告兆富公司购买了被告千惠公司承租的本案门面，即株洲市石峰区建设北路628号兆富佳园2、3栋102号房屋，并于2014年7月25日在房产局完成商品房���售备案。原告购买本案门面的同时，原告和被告兆富公司均知会了被告千惠公司，并要求被告千惠公司办理合同主体变更手续，但被告千惠公司未予理会。被告兆富公司遂就原告购买本案门面事宜再次向被告千惠公司书面致函，被告千惠公司仍不予理会。为此原告与被告千惠公司进行了多次沟通协商均无果，现为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1、判决解除2014年1月24日两被告签订的《商铺租赁合同》；2、判决两被告共同支付原告房屋租金156596元（租金按423.2元/日计算至实际交房之日），并支付违约金50000元。被告千惠公司辩称：一、原告是基于商品房买卖合同，对涉案房屋不具有所有权，因此原告不具有向被告主张租金的权利。二、被告千惠公司从未对兆富公司拒绝过支付租金，千惠不存在对兆富公司违约责任，对于本案的原告没有合���关系，不存在违约。三、因为原告和兆富公司之间双方关于房屋租赁的情况牵扯不清，导致被告无法办理烟草许可证，2015年9月18日与兆富公司约定解除租赁合同，该房的钥匙已退回兆富公司，因为从2015年9月18日不存在支付租金一说。被告兆富公司辩称：一、原被告之间不存在门面买卖合同关系，原告获得该门面是由于从颜长根所分得的利益抵债形式而获得，颜长根将该门面抵债给原告之前就与千惠公司签订了租赁合同，并收取了3个月租金和押金，但实际上未收取，该门面租金和押金都由颜长根收取。二、被告为原告办理以门面抵欠款的过程中口头告知原告，原告也同意放弃颜长根收取3个月租金和押金。三、原被告之间就商品房买卖没有明确约定而且买卖时知道该商铺进行了租赁也知道颜长根收取押金和租金的事项，没有提出要求给予3个月押金和租金���视为原告同意放弃这部分收入，综上所述，被告不应承担任何责任，请求驳回原告的诉讼请求。原告刘跃平为支持自身的诉讼请求，向本院提供了下列证据材料：1、原告刘跃平身份证、被告湖南千惠商贸连锁有限公司企业工商登记信息、被告株洲兆富房地产开发有限公司企业登记信息复印件各一份，拟证明原、被告的诉讼主体资格；2、商铺租赁合同复印件一份，拟证明两被告于2014年1月24日签订了本案门面租赁合同，约定于2014年6月30日前交房，2014年11月1日起付租，双方并约定了租金及支付时间与方式、违约金等权利和义务。证明本案租赁关系依法成立，是被告千惠公司的真实意思表示，被告千惠公司受领并使用了门面，有根据合同约定支付租金的义务；3、株洲市商品房预售合同、商品房预售合同备案证明复印件各一份，拟证明原告于2014年7月24日向被告兆富公司购买了本案门面，依法设立物权，并依法备案，本案门面租金收益权自原告购买该商铺而转由原告享有；证据3《商铺租赁合同》中关于被告兆富公司的权利义务由原告依法承受，被告千惠公司应依约向原告履行合同义务；4、2014年11月14日被告株洲兆富房地产开发有限公司向被告千惠公司发出的通知复印件一份，拟证明被告兆富公司向被告千惠公司书面致函，书面告知被告千惠公司原告已购买其承租门面的事实，并要求办理相关手续，被告千惠公司予以签收；5、2015年5月24日原告向被告千惠公司发出的主张权利的函告复印件各一份，拟证明因被告千惠公司违约，原告向被告千惠公司书面致函主张权权利；重审原告门面收益权，催促其履行合同付租义务等。证明被告千惠违约，且原告催促后仍不履行义务，��告要求解除合同之应予支持；被告千惠公司为支持自身的抗辩主张，向本院提交了下列证据材料：1、《商铺租赁合同》复印件一份，拟证明1、本案涉案房屋的出租方为被告株洲兆富房地产开发有限公司，原告尚未取得涉案房屋的所有权。被告兆富公司与被告千惠公司所签订的《商铺租赁合同》5.1条约定“房屋所有权转移给第三方后，本合同继续有效，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务。”本案中，原告刘跃平尚未取得房屋所有权，连预告登记都尚未办理，依约尚未成为租赁合同的当然甲方。2、合同4.1条约定“出租房屋应向政府缴纳的有关租赁税费由甲方承担”，本案中，租赁税费应由出租方承担。2、押金收据、租金收据复印件各一份，拟证明被告千惠公司已按合同约定向被告兆富公司缴纳��屋租赁押金人民币3万元。被告千惠公司已按合同约定向被告兆富公司缴纳了自2014年11月1日至2015年1月31日止的租金，共计人民币38091元。3、《关于租金缴纳及押金事宜联系函》及邮政特快专递回执复印件一份，拟证明因被告兆富公司、原告刘跃平的原因，导致被告千惠公司自2015年1月起欲缴纳却无从缴纳商铺租金，为此，多次与被告兆富公司沟通未果，遂书面致函被告兆富公司，并抄送原告刘跃平，就押金及租金缴纳事宜，要求书面明确租金如何缴纳、押金保管及合同期满后有谁返还。至今，自2015年1月至今，原告刘跃平、被告兆富公司并未书面明确上述问题。被告千惠公司暂未缴纳租金，系被告兆富公司、原告刘跃平造成的，被告千惠公司没有任何违约行为。4、《备忘录》复印件一份，拟证明被告兆富公司股东、被告兆富公司及原告刘跃平就涉案房屋的处置所签订的备忘录。5、收条复印件一份，拟证明被告兆富公司与被告千惠公司已协商解除房屋租赁合同，被告千惠公司已于2015年9月18日撤店，并于2015年10月16日已与出租方被告兆富公司办结完最后的房屋交接手续，将房屋钥匙退还给了被告兆富公司。被告兆富公司在本院指定的举证期限内未向本院提交证据材料。对于原告刘跃平所提供的证据材料1、2，两被告均无异议，经法庭质证，本院认为以上证据材料均真实、合法与本案有关联，依法予以采信。对于原告刘跃平所提供的证据材料3，被告兆富公司无异议，被告千惠公司表示不知情，本院经审查后决定予以采信；对于原告刘跃平所提交的证据材料4，被告兆富公司无异议，被告千惠公司对该份证据材料的真实性无异议，但对证明对象提出异议，本院经审查后决定对该份证据予以采信；对于原告刘跃平所提交的证据材料5,被告兆富公司表示不知情，被告千惠公司对该份证据材料的真实性无异议，但对证明对象提出异议，本院经审查后决定予以采信。对于被告千惠公司所提交的证据材料1、2、4，原告刘跃平及被告兆富公司无异议，本院认为上述证据材料真实、合法与本案有关联，依法予以采信，对于被告千惠公司所提交的证据材料3，原告刘跃平及被告兆富公司表示不知情，本院经审查后决定予以采信；对于被告千惠公司所提交的证据材料5，原告刘跃平表示不知情，被告兆富公司无异议，本院审查后决定予以采信。根据本院采信的证据以及当事人陈述，本院确认如下事实：2014年1月24日，被告兆富公司与被告千惠公司签订了商铺租赁合同，双方约定，被告千惠公司承租被告兆富公司开发建设的位于株洲��石峰区公园道1号2栋、3栋楼底商铺102号门面经营连锁超市，租赁期限为2014年6月31日至2019年10月31日，2014年6月31日至2014年10月31日为免租期，2014年11月1日至2016年10月31日的月租金为12697元。2014年1月24日，被告千惠公司向被告兆富公司缴纳押金30000元。被告兆富公司根据合同约定将上述门面交付千惠公司使用。2014年6月29日，被告千惠公司向被告兆富公司致函要求明确租金和押金的交纳对象。2014年7月15日，被告千惠公司向被告兆富公司缴纳了2014年11月1日至2015年1月31日的门面租金38091元。2014年7月24日，原告刘跃平向被告兆富公司购买了被告千惠公司承租的本案门面，即株洲市石峰区建设北路628号兆富佳园2、3栋102号房屋，并于2014年7月25日在房产局完成商品房预售备案。2014年11月14日，被告兆富公司向被告千惠公司致函告知被告千惠公司上述商铺已转让给原告刘跃平的事实���被告千惠公司的员工马姓员工签收。2015年5月23日，原告刘跃平向被告千惠公司致函要求被告变更房东手续并交纳租金，被告千惠公司的马姓员工签收。2015年10月16日，被告千惠公司向被告兆富公司交还了兆富佳园2、3栋102号门面钥匙。另查明：2014年7月22日，案外人颜长庚、原告刘跃平、被告兆富公司签订了对株洲市石峰区建设北路628号兆富佳园2、3栋102号房屋处分备忘录，被告兆富公司承诺将株洲市石峰区建设北路628号兆富佳园2、3栋102号房屋分配给案外人颜长庚作为投资收益，同时案外人颜长庚将上述房产转让给原告刘跃平。案外人颜长庚在该备忘录签署时为被告兆富公司的法定代表人。被告兆富公司并未为原告刘跃平办理株洲市石峰区建设北路628号兆富佳园2、3栋102号房屋的过户手续。本院认为：（一）、依据《中华人民共和国物权法》第���四条之规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案所涉及的争议房产株洲市石峰区建设北路628号兆富佳园2、3栋102号房屋，原告刘跃平与被告兆富公司之间完成了商品房预售合同备案，但并未进行所有权变更登记，故不能认定争议房产株洲市石峰区建设北路628号兆富佳园2、3栋102号房屋的所有权已转移给原告刘跃平。依据合同法第二百二十九条以及被告兆富公司与被告千惠公司所签订的合同第5.1条之约定，原告只有在获取株洲市石峰区建设北路628号兆富佳园2、3栋102号房屋所有权或者原告与两被告间存在出租人权利转让协议的前提下，方可获得该房产的出租人权利。但在本案中，原告已依据与被告兆富公司以及案外人颜长根的三方协议对株洲市石峰区建设北路628号兆富佳园2、3栋102号房屋获得实际支配权，并且被告兆富公司对原告向被告千惠公司收取2015年11月1日至2015年9月18日期间的租金无异议，且向被告千惠公司发函告知房东变更事宜，可视为被告兆富公司要求被告千惠公司向原告履行支付租金义务。2014年11月1日至2015年9月18日，被告千惠公司应支付的租金额为134584元，扣除被告千惠公司已向兆富公司缴纳的30000元押金和2014年11月1日至2015年1月31日的租金38091元，被告千惠公司未支付的租金为66493元。因被告兆富公司同意由原告收取该门面租金，故为减少当事人诉累，本院认为被告千惠公司应将未缴纳的剩余租金66493元支付给原告。被告千惠公司已向被告兆富公司支付30000元押金和38091元租金，被告兆富公司是否有收取上述金钱的权利或是否应当将上述金钱转交给原告，原告可另行主张相关权利，不宜在本案租赁合同纠纷中处理。（二）、案外��颜长庚担任被告兆富公司法定代表人期间与被告千惠公司签订的房屋租赁合同以及与原告刘跃平所签订的房屋转让协议，应视为被告兆富公司的公司行为，而非案外人颜长庚的个人行为。若被告兆富公司未依约履行房屋出卖人义务或房屋出租人义务造成房屋买受人或承租人权利受到损害，原告刘跃平、被告千惠公司可另行主张权利。（三）、对于原告所主张的50000元违约金的请求，因被告千惠公司未支付相应租金，与原告及被告兆富公司之间门面权属变更有一定关系，有其客观原因，不属而已违约，故对原告所主张的50000元违约金主张，本院不予支持。（四）、对于原告主张解除被告兆富公司与被告千惠公司之间的租赁合同，因该租赁合同已事实解除，被告千惠公司已退回门面，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中��人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，判决如下：一、被告湖南千惠商贸连锁有限公司向原告刘跃平支付门面租金66493元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告刘跃平的其他诉讼请求。本案案件受理费4396元，由原告刘跃平承担2000元，被告兆富公司、被告千惠公司承担2396元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行东区支行交通分理处驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：中国农业银行株洲市红广支行，收款单���：代收法院诉讼费财政专户，账号：16×××86。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  陈善文审 判 员  江 山人民陪审员  黄显家二〇一六年四月八日代理书记员  李 阳本判决适用法律条文：《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。