海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼9002民初20号 原告：李秀强，男，1970年5月13日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。 委托代理人：高洁、苏蕾，海南惠海律师事务所律师。 被告：琼海嘉博投资开发有限公司。住所地：琼海市。 法定代表人：黄文斌，总经理。 委托代理人：宋杉杉，该公司法务专员。 原告李秀强与被告琼海嘉博投资开发有限公司（以下简称嘉博公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2016年1月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月4日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人高洁、苏蕾，被告的委托代理人宋杉杉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2011年9月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告将位于琼海市博鳌镇万泉河口旅游区博鳌印象1栋A单元1108号房出售给原告。合同约定，1108号房建筑面积约为100.53平方米，房屋总价款为1357713元，合同签订当天原告一次性支付全部购房款，被告于2013年5月1日前交付房屋，于房屋交付后730日内（即2015年6月1日前）为原告办理房屋权属证书，若被告逾期办理，按每日万分之0.3向原告支付违约金。合同签订后，原告一次性支付全部购房款，双方于2011年10月12日进行备案确认。被告于2013年5月份向原告交付了房屋，原告按照被告要求缴纳了契税、物业费、物业维修基金、有线电视开户费、天然气管道入户费等产权办证费用。2015年3月9日，被告向原告承诺，只要原告于2015年5月1日前提交办证所需的材料，被告将按约定办理产权和提供合同约定的配套设施，但原告提交办证材料后，被告仍未办理房屋产权证和提供房屋的相应配套设施。综上所述，原告认为被告未按合同约定履行协助办理产权证义务，致使原告无法实现对房屋的完整物权，严重侵犯原告的合法权益。原告为维护合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告在30日内协助原告将位于琼海市博鳌镇万泉河口旅游区博鳌印象1栋A单元1108号房屋权属证书办理登记至原告名下；2、被告向原告支付逾期办证违约金9368元（从2015年6月1日暂计至2015年12月21日，最终应计至领取房产证之日）；3、本案诉讼费由被告承担。 原告为支持其主张的事实,向法院提交如下证据：1、商品房买卖合同、两张发票，证明原告已按合同约定支付了全部购房款，被告未按合同约定于2013年5月1日后的730日内为原告办理房屋权属证书，已经构成违约，合同明确约定了违约金问题。2、《商品房买卖合同备案确认表》，证明原告购买房屋的信息和进行登记备案的情况，至今未办理房产证。3、办理房产证应缴纳费用、房款明细表、收据等，证明原告已按被告要求交付了契税、物业维修基金、燃气管道等相应办证费用和缴纳物业费。4、诉求回函，证明被告承诺为原告办理房屋产权登记和完善小区配套的相应设施，但被告至今未履行。 被告辩称：1、被告已按合同约定按期交付了符合质量的房屋，办理权属登记属于附属义务。开发商的办证义务只是提供必要的文件，只是协助买受人的义务，并不是主要义务。被告在2015年2月5日已经办理了初始登记，后期的办证被告只是协助即可，义务便履行完毕。权属证书至今未办理是政府相关部门等综合因素造成的，原告也存在过错，其未及时提供相关票据。2、即使法院认为被告违约，约定的违约金过高，被告可以申请酌情降低，且原告没有什么实际损失。 被告为支持其主张的事实，向法院提交如下证据：房屋产权大证初始登记复印件，证明被告2015年2月5日已经办理了初始登记，完全有条件为业主办理分户登记。 经质证，被告对原告提供的证据1、2、4及证据3中契税、物业维修基金、电视开户费、燃气管道入户费、办理房屋产权证费用收据、缴款通知单的真实性、合法性、关联性均没有异议；对证据3中的明细表、物业收据因是复印件，不予质证；证据4的证明内容不予认可，业主将要求办证和配套设施混在一起，所以造成被告办证拖延的原因。原告对被告提供的证据的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，根据原、被告之间的合同约定，原告应拿到的是分户产权证书，被告在2015年2月16日已经办理好了大产权证，但没有及时为原告办理分户产权证。 本院综合认证如下：对原告提供的证据1、2、4及证据3中契税、物业维修基金、电视开户费、燃气管道入户费、办理房屋产权证费用收据、缴款通知单的真实性、合法性、关联性予以证据，证据3中的明细表、物业收据无原件核对，且被告有异议，本院不予确认。对被告提供的证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。 经审理查明：2011年，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于琼海市博鳌镇万泉河口旅游区博鳌印象1#幢A单元11层1108房，建筑面积100.53平方米，单价按建筑面积计价为每平方米13505.55元，总金额1357713元，定于签订合同当日一次性付清。合同第八条约定，出卖人应当在2013年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书……出卖人应当提前10日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准……如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.3向买受人支付违约金等。第十六条约定缴纳税款的方式为买受人委托出卖人代缴相关税款。合同签订后，原告依约向被告支付了全部房款1357713元及契税40732元。2012年7月27日，被告代原告向税务部门缴纳了契税38694.82元。2013年5月底，原、被告办理了房屋交接手续。原告并于2013年5月26日向被告交纳电视开户费、天然气管道入户费、物业维修基金、办理房屋产权证费用等。由于被告未按合同约定履行协助原告办理产权证的义务，产权证至今未办理完成，原告于2016年1月5日向本院提起诉讼。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应遵守履行。本案的争议焦点是：一、被告是否应协助原告办理涉案房产的房屋权属证书。二、被告是否存在逾期办证行为，原告主张的违约金是否过高，应否调整。 关于第一个焦点问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，办理房屋权属证书的主要义务人是商品房买受人，作为出卖人的房地产开发企业仅负协助义务。本案中，双方签订的合同第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书；第十六条约定，买受人委托出卖人代缴相关税款。依照上述约定，原、被告形成了委托办证的委托关系，且原告已按合同约定向被告交纳了相关税费，则被告应于交房之日起730日内履行为原告办理房产证的义务。由于原、被告均认可交房时间为2013年5月底，但没有明确具体的时间，故本院确定被告为原告办理房产证的期限为2013年6月1日起的730日内即在2015年5月30日前，而被告至今未完成其办证义务，违反了双方约定，因此，原告诉请要求被告协助办理房产证，理由正当，本院予以支持。 关于第二个焦点问题。如前所述，被告应于2015年5月30日前为原告办理房产证，其至今未办理完成，违反了合同约定，应承担逾期办证的违约责任，原告要求被告依约按已付房价款1357713元的日万分之0.3支付逾期办证违约金，理由正当，本院予以支持。违约金应从2015年6月1日起计算至判决确定付款之日止，暂计至起诉之日即2016年1月5日共220天为8961元。原告主张违约金应计算至领取房产证之日，因房产证尚未办理完成，违约金额不确定，故对其该部分请求本院不作处理，原告可另行起诉。被告提出房产证至今未办理是政府相关部门和原告的原因，且约定违约金过高的抗辩意见，缺乏理据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、限被告琼海嘉博投资开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告李秀强办理琼海市博鳌镇万泉河口旅游区博鳌印象1栋A单元1108房的房屋权属证书。 二、限被告琼海嘉博投资开发有限公司于本判决生效之日十日内向原告李秀强支付逾期办证违约金人民币8961元（违约金暂计至2016年1月5日，并从2016年1月6日起按已付房款1357713元的日万分之0.3计算至判决确定付款之日止）。 三、驳回原告李秀强的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币200元，由被告琼海嘉博投资开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  符儒超 审 判 员  周英俊 人民陪审员  王国锋 二〇一六年四月十九日 法官 助理  邹燕萍 书 记 员  黄鹏飞 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。