上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初660号原告上海同庆经贸有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人梅红芳，董事长。委托代理人彭向城，上海镇霆律师事务所律师。委托代理人俞明，上海善法律师事务所律师。被告张明，男，1964年6月29日出生，汉族，住所地上海市。委托代理人张萍(系被告之姐)，女，1958年5月29日出生，汉族，住所地上海市。委托代理人曾智红，上海汉路律师事务所律师。原告上海同庆经贸有限公司诉被告张明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月5日受理后，依法适用简易程序，由审判员王巍琦独任审判，于2016年2月1日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人俞明、被告张明及其委托代理人张萍、曾智红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海同庆经贸有限公司诉称：其与被告于2011年7月1日签订《上海市房屋租赁合同》，将其承租的本市福州路XXX号底层商铺转租给被告，双方对租金及支付方式、租赁期限、合同解除条件、违约责任等事项均作了约定。合同履行期间，因被告未按约支付2013年5月起的租金，其于2013年12月底收回出租场地并于2014年1月13日发函通知被告解除合同并要求被告结清承租期间拖欠的租金及偿付违约金，因被告未按通知要求履行，现要求被告支付2013年6月9日至2014年1月13日租金人民币269,180元、偿付自2013年5月9日起至实际支付租金之日止按日租金5％计的违约金、偿付提前解除合同违约金人民币180,000元、并以被告已付的保证金人民币36,000元折抵2013年5月的租金。被告张明辩称：其与原告签订的《上海市房屋租赁合同》明确约定承租的商铺可从事餐饮经营，但原告提供的经营场地没有权属凭证，也不符合可从事餐饮经营的要求，导致其无法办理合法的经营证照。因原告交付的商铺不符合合同约定，致使不能实现合同目的，原告行为构成违约，故其已于2013年4月底退还场地，并解除了合同，现被告不同意原告主张的全部诉讼请求。原告提供的证据如下：1、上海市内销商品房预售许可证，2、协议书，3、中外运大厦公房产权转让协议，证据1－3证某系争房屋经相关部门许可可以出售；4、面积确认函，证某系争房屋的面积系经确认；5、原告与出租人上海外文图书公司签订的《上海市房屋租赁合同》，证某上海外文图书公司将系争房屋出租给原告并同意其转租；6、原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》，证某双方对租赁房屋权利义务的约定；7、2014年1月13日原告给被告的函及邮寄凭证，证某原告行使合同解除权并要求被告结清承租期间的费用；8、相关证照，证某系争房屋能够办理餐饮证照。被告对原告提供的证据1－4不予认可；对证据5称不清楚情况；对证据6无异议；对证据7称未收到；对证据8真实性无异议，但认为该证照只是允许从事饮品经营，且规定有效期，不能证某可从事餐饮经营。被告提供的证据如下：1、原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》证某合同约定的商铺是可从事餐饮经营，但原告实际提供的商铺不符合从事餐饮经营的要求，故原告构成违约；2、餐饮服务场所面积、主要设施核查表，证某经市场监督管理部门实地核查，原告提供的场地不符合从事餐饮经营的要求；3、关于中外运大厦裙房福州路XXX号上海外文图书公司房屋产权证某(二份),证某系争房屋尚未办出产权证，不能用于出租；4、物业管理方给被告的告知书，证某物业管理方告知被告系争房屋不得用明火或超出原设计用电范围，不得在门面和停车场安装排烟管道，故根据物业管理方的告知和相关规定，原告提供的系争房屋不符合从事餐饮经营的要求，原告行为构成违约；5、系争房屋经营时的照某，证某原告明知被告从事小型饭店经营，故签订合同后被告对房屋进行了装修；6、案外人证某及照某，证某在2013年6－7月期间案外人收购被告存放在系争房屋内物品情况；7、证照，证某系争房屋由新租客承租后因无产权凭证，只能办理短期经营期限的饮品经营证照。原告对被告提供的证据1真实性无异议，但不认可被告的证某内容；对证据2认为材料不完整，不能证某与系争房屋相关；对证据3真实性无异议，恰恰证某原告提供的场地面积为73.62平方米，而且从内容看可以申办营业执照；对证据4认为物业单位无权界定房屋的用途；对证据5真实性无异议，说明系争房屋两侧店面都能从事餐饮经营；对证据6真实性无异议，该证据表明被告自称2013年4月底已退还房屋钥匙的说法不成立；对证据7真实性无异议，但并不能证某该场地只能申办从事饮品经营的短期执照。经审理查明：原、被告于2011年7月1日签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将其从案外人上海外文图书公司承租的本市福州路XXX号底层商业用房转租给被告，由被告用于餐饮经营；租赁期自2011年7月1日起至2019年5月30日止，其中2011年7月1日至7月31日为免租期，租期前两年月租金为人民币36,000元，自第三年起按每年5％递增，租金按付三押一方式在应交月五日前支付，逾期支付的，每逾期一日，则按日租金的5％支付违约金；被告支付保证金人民币36,000元，在租赁关系终止时，除用于抵冲合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息退还；任何一方因违约，违约方应向守约方按月租金五倍支付违约金。合同还对其他相关事项均作了约定。合同签订后，原告按约交付了场地，被告按约支付了租金及保证金。合同履行期间，被告称原告交付的场地无权属凭证，且不符合从事餐饮经营的要求，导致其一直无法办理合法的经营证照，在付清2013年4月底前的费用后遂停止营业。之后，被告仅支付了原告人民币10,000元，并于同年6－7月间在未通知原告的情况下，将场地内的设备、物品全部搬离。因被告自行搬离后未通知原告，亦未支付2013年5月起的租金，原告遂于2013年12月底收回了房屋，并于2014年1月13日发函被告，通知其解除合同并要求结清拖欠的各项费用并偿付违约金。因被告未按通知履行，原告遂起诉来院。本院认为：原告经出租方同意将承租的房屋转租给被告，原、被告双方为转租房屋签订的《上海市房屋租赁合同》应属合法有效，合同各方均应严格按约履行。被告自2011年7月1日取得系争房屋后，一直从事餐饮经营至2013年4月底，现被告称因原告提供的场地缺乏权属凭证且经营场地的面积不符合从事餐饮经营的条件，导致其无法办理合法经营的证照，不能实现合同目的。基于原告的违约，其已于2013年4月底停止经营，并以行为表明解除合同。但从被告抗辩所提供的证据看，其提供的核查表不完整，不能反映出与系争房屋相关，同时被告没有证据证某系因原告提供的场地无权属凭证以及场地面积不符合从事餐饮经营要求的原因，致使管理部门不向其核发经营证照，故被告抗辩，缺乏依据，本院不予采信。况且在2013年6－7月间被告在未通知原告的情况下，进入承租场地提取物品，说明系争房屋仍由被告掌控。因被告自2013年5月起未按约全额支付租金，且在自行搬离物品后亦未及时通知原告，原告在被告逾期支付租金时间超过合同约定的期限及不知被告已实际搬离情况下，于2013年12月底进场收回房屋，故原告收回房屋的时间应确定为合同实际解除之日。因系被告违约，导致合同提前解除，被告应当结清承租期间拖欠的租金并应根据合同约定承担逾期支付租金和提前解除合同的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告张明应于本判决生效之日起十日内支付拖欠原告上海同庆经贸有限公司自2013年5月1日起至2013年12月31日止的租金人民币252,800元(已扣除保证金人民币36,000元和已付的人民币10,000元)；二、被告张明应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海同庆经贸有限公司逾期支付租金违约金(自2013年5月9日起至实际支付之日止以日租金的5％计，违约金金额以应付租金的金额为限)；三、被告张明应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海同庆经贸有限公司提前解除合同违约金人民币180,000元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9,370.66元减半收取，退还原告上海同庆经贸有限公司4,685.33元，由原告上海同庆经贸有限公司负担人民币685.33元，由被告张明负担人民币4,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  王巍琦二〇一六年四月十五日书记员  周 琪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。