广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2015)深宝法民三初字第1817号原告深圳市怡盛华物业发展有限公司，住所地深圳市罗湖区翠竹路2038号新港鸿花园17栋2层，组织机构代码法定代表人陈春艳，该公司董事长。委托代理人傅宏坤、温靖东，该公司职员。被告深圳市宝安劲力工贸发展有限公司，住所地深圳市宝安区西乡镇广深公路边劲力大厦，组织机构代码法定代表人郑焯辉，该公司执行董事。委托代理人曾令刚，广东博商律师事务所律师。委托代理人石丽娥，该公司副总经理。原告深圳市怡盛华物业发展有限公司（简称怡盛华公司）与被告深圳市宝安劲力工贸发展有限公司（简称劲力公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。怡盛华公司委托代理人傅宏坤、温靖东，劲力公司委托代理人曾令刚、石丽娥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告怡盛华公司诉称，2011年8月10日，怡盛华公司通过公开招投标方式取得龙华新区城市明珠花园物业管理权，并与小区业委会签订《物业服务合同》。2011年8月16日，怡盛华公司依据物业服务合同的约定接管小区，为业主提供物业管理服务。然而，怡盛华公司在接管小区之日，劲力公司对怡盛华公司接管工作百般刁难，并强势霸占小区游泳池，停车场及物业管理用房，拒绝移交。同时，劲力公司所属的商铺物业，从怡盛华公司接管小区之日起一直拒交物业管理费、水电费。针对劲力公司上述违规行为，怡盛华公司通过诉讼于2013年7月4日收回了小区游泳池、停车场。针对劲力公司商铺物业所拖欠的物业管理费，怡盛华公司于2012年通过诉讼，法院判决劲力公司支付2011年8月16日至2014年6月30日的物业管理费，但劲力公司至今未予支付，现怡盛华公司己申请强制执行。2014年7月1日至今的管理费用，劲力公司仍拒绝交纳。现劲力公司拖欠原告2014年7月1日至2015年8月31日物业管理费1567988.23元，其中管理费938273.87元、专项维修资金50993.15元、滞纳金578721.21元，并拖欠怡盛华公司水电费140680.6元，其中水费6336.7元、排污费2269.2元、垃圾及处理费420.5元、滞纳金57631.53元，电费47148.2元、滞纳金26874.47元。因劲力公司强行霸占小区游泳池，侵犯怡盛华公司经营权，造成怡盛华公司经营损失480000元。怡盛华公司请求法院判令：1、劲力公司支付2014年7月1日至2015年8月31日物业管理费1567988.23元；2、劲力公司支付2012年1月至2015年7月水电费140680.6元；3、劲力公司支付2011年8月16日至2013年6月30日游泳池经营损失480000元；4、劲力公司承担本案诉讼费用。被告劲力公司辩称，首先，怡盛华公司未对涉案物业提供物业管理服务。2010年办理的交接，仅系对住宅部分的交接，商铺没有向怡盛华公司交接。在（2015）深中法民终字第594号民事判决书及再审申请书中，怡盛华公司均承认自入驻小区以来没有接管涉案商铺，是由劲力公司自行管理。从劲力公司提交的公证书及现场照片也可以看出，怡盛华公司事实上也未对涉案商铺提供物业管理服务。其次，怡盛华公司停水停电等行为给劲力公司造成重大经济损失，侵犯了劲力公司的合法权益。（2014）深宝法民三初字第1410号及（2015）深中法民终字第594号民事判决书均已经查明怡盛华公司的侵权事实，劲力公司也向宝安法院申请了强制执行并要求怡盛华公司恢复供水供电，赔偿经济损失。且怡盛华公司于2014年7月在未与劲力公司协商一致的情况下，强行接管了城市明珠花园的地下停车场，侵犯了劲力公司作为停车场所有权人的合法权益。最后，（2013）深中法房终字第1126号民事判决书虽然已经生效，但劲力公司已经向省高院申请再审，该生效判决书并未涉及怡盛华公司自认未提供物业管理服务及停水停电等侵权的事实。综上，劲力公司请求法院驳回怡盛华公司全部诉讼请求。经审理查明，劲力公司系深圳市龙华街道东环二路东侧城市明珠花园的开发商。2005年起，劲力公司将城市明珠花园项目的住宅及部分商铺出售，并与购房业主约定劲力公司向业主移交房地产后、未由业主委员会聘请物业管理机构前由深圳市劲力明珠物业管理有限公司负责小区物业管理。同时劲力公司又与购房业主签订《补充协议书》，约定城市明珠花园架空层、停车场及游泳池归劲力公司所有。现城市明珠花园有14569.47平方米的商铺未出售，登记在劲力公司名下。2008年1月28日，劲力公司与深圳市劲力明珠物业管理有限公司签订《城市明珠花园一期、二期物业委托管理合同》。2010年2月2日，城市明珠花园小区业主委员会成立。后城市明珠花园业主委员会通过公开招投标方式确定怡盛华公司为新的物业管理机构。2011年8月10日，深圳市宝安区龙华街道城市明珠花园业主委员会（甲方）与怡盛华公司（乙方）签订《深圳市物业服务合同》，约定甲方委托乙方对城市明珠花园提供物业管理服务，物业服务期限为三年，从2011年8月16日至2014年8月15日止；物业服务内容为房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，公共绿地、花木等养护和管理，房屋共用部位、公共场所的清洁卫生、垃圾的收集清运，安全防范等；甲乙双方应在服务合同生效前与原物业服务企业就交接时间、交接内容、交接查验、交接前后的责任等事项进行约定；物业服务费按业主拥有物业的建筑面积缴纳，其中商业物业每月每平方米4.6元，房屋本体维修基金根据政府主管部门规定标准按每月每平方米0.25元计收，业主应于每月15日按时缴纳当月物业服务费，物业服务收费标准的调整按业主大会召开会议结果执行；停车服务费作为管理费收入的补充；乙方经营归业主所有的共用部位、共用设施用于广告、租赁、会所经营、商业促销等活动，在符合国家法规规定前提下，应征得甲方同意，收入在扣除合理的管理费用后按4:6比例分配；游泳池的营业收入由业主委员会支配。2011年8月16日，深圳市劲力明珠物业管理有限公司退出城市明珠花园物业管理，怡盛华公司进驻城市明珠花园。2012年，因劲力公司对城市明珠花园地下停车场自行管理并收取停车费用、未移交小区游泳池、未向怡盛华公司支付物业管理费、本体维修基金，怡盛华向本院提起民事诉讼[具体案号为（2012）深宝法民三初字第805号]，要求劲力公司支付2011年8月16日起的物业管理费、房屋本体维修基金，要求移交城市明珠花园停车场、商铺、游泳池及物业管理用房及保管的房屋工程资料、业主档案等。该案历经二审终审，深圳市中级人民法院于2013年7月1日出具《民事调解书》，对有关劲力公司于2013年7月4日向怡盛华公司移交涉案小区游泳池的调解协议予以确认；并于2014年5月14日作出（2013）深中法房终字第1126号《民事判决书》，认定怡盛华公司与城市明珠花园业主委员会签订的《深圳市物业服务合同》合法有效，判令劲力公司支付怡盛华公司商铺14569.47平方米物业管理费及本体维修基金，物业管理费按每月每平方米4.6元、本体维修基金按照每月每平方米0.25元标准，自2011年8月16日计付至判决生效之日止，劲力公司向怡盛华公司移交停车场管理权。该判决书已于2014年6月5日发生法律效力。2015年3月12日，深圳市宝安区城市明珠花园第二期业主委员会（甲方）与怡盛华公司签订《深圳市物业服务合同》，约定甲方委托乙方提供城市明珠花园小区物业服务，合同期限自2015年3月15日至2020年1月14日；物业服务内容为房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，公共绿地、花木等养护和管理，房屋共用部位、公共场所的清洁卫生、垃圾的收集清运，安全防范等；商业物业物业服务费每月每平方米4.6元，房屋本体维修基金每月每平方米0.25元；停车服务费按露天车位每个每月100元、车库车位每个每月200元收取，地下车库按实际可使用车位集体开发商的收益，开发商的收益根据法院最终生效判决书由乙方负责支付；乙方经营归业主所有的共用部位、共用设施用于广告、租赁、会所经营、商业促销等活动，在符合国家法规、条例规定的前提下，应征得甲方同意，收入总费用按5:5比例分配；游泳池的经营管理采取外承包经营的方式，承包期内收益归承包经营者，游泳池改造、修缮由承包人承担，承包经营者的确定，由双方另行协商。另查明，本院在审理（2012）深宝法民三初字第805号案件过程中，就城市明珠花园游泳池等归属问题曾向深圳市规划和国土资源委员会龙华管理局发函查询，该局复函称城市明珠花园项目中游泳池因不计算建筑面积，故仅在竣工现状图中表示其位置，现该游泳池未办理产权登记，未发证。又查明，庭审时，劲力公司确认其未向怡盛华公司缴纳2014年7月1日至2015年8月31日期间物业管理费、本体维修基金。劲力公司主张怡盛华公司未向其提供物业管理服务，其商铺物业内存在大量垃圾、商铺玻璃门损毁、商铺门口停满车辆。怡盛华公司主张劲力公司支付的2012年1月至2015年7月水电费具体是指城市明珠花园6栋55、56、57号三间商铺及A栋楼顶宿舍（宿舍水电费挂在A栋100号水电表中）水电费，并主张城市明珠花园全部商铺使用同一个电表、水表，怡盛华公司后分设了电表、水表，但由怡盛华公司统一向供电部门、供水部门缴纳水电费，为证实其主张怡盛华公司提供了其单方抄表记录、催缴通知书及邮寄回单复印件佐证；同时怡盛华公司主张上述期间劲力欠缴水费6336.7元、排污费2269.2元、垃圾处理费420.5元、电费47148.2元。劲力公司确认6栋55、56、57号三间商铺系劲力公司的办公用地，2012年1月至2015年7月期间一直在使用，但主张A栋楼顶宿舍在2011年8月16日物业管理权移交后未再使用，确认2012年1月至2015年7月期间未缴纳过商铺水电费，但对怡盛华公司单方制作的抄表记录不予认可。怡盛华公司、劲力公司均主张6栋55、56、57号商铺面积为182.4平方米。怡盛华公司主张劲力公司支付2011年8月16日至2013年6月30日游泳池经营损失，并提供一份怡盛华公司与案外人深圳市恒莱体育发展有限公司《城市明珠花园游泳池承包租赁合同》佐证，该合同约定怡盛华公司将游泳池承包给案外人经营，承包期为2015年3月至2019年12月，每年5月至10月开放游泳池，开放期间租金柒万元（小写48000元），怡盛华公司据此估算2011年8月至2013年6月10个月经营期合计损失480000元。劲力公司对该合同载明的租金大小写不一致存在异议，并不认可怡盛华公司主张。以上事实，有经过庭审举证、质证的《深圳市物业服务合同》、《民事调解书》、《民事判决书》等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，怡盛华公司与城市明珠花园业主委员会签订的两份《深圳市物业服务合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方应当按照合同的约定严格履行各自的义务。有关物业管理费、本体维修基金。涉案两份《深圳市物业服务合同》均约定物业服务的内容系为小区共有部分区域提供绿化、卫生等服务事项，业主专有部分区域的卫生等服务事项不属于物业管理的范围。本案中，怡盛华公司为城市明珠花园小区提供了公共物业管理服务，劲力公司应当按照物业服务合同的约定向怡盛华公司缴纳物业管理费、本体维修基金。劲力公司有关怡盛华公司未向其专有商铺提供管理服务的抗辩理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。鉴于劲力公司确认其未向怡盛华公司支付2014年7月1日至2015年8月31日期间商铺物业管理费、本体维修基金，本院根据物业服务合同核算上述费用为989267.01元[14569.47平方米×（4.6元/平方米/月+0.25元/平方米/月）×14月]。至于怡盛华公司主张的滞纳金，因滞纳金属违约金，本案物业服务合同对滞纳金未有明确约定，故本院认为该项请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。有关水电费。城市明珠花园小区因历史原因，对相关商铺水电费使用总表并由怡盛华公司统一向供水、供电部门代缴水电费，怡盛华公司对商铺用水、用电情况自行进行了分表统计，并逐月抄表记录，并向劲力公司邮寄送达了催缴通知书，劲力公司也确认6栋55、56、57号三间商铺系劲力公司一直使用的办公用地、A栋楼顶宿舍系其自有物业，本院认为怡盛华公司提供的证据虽有瑕疵，但仍可形成证据链，本院予以采信，本院认定2012年1月至2015年7月期间劲力公司用水、用电费用为水费6336.7元、排污费2269.2元、垃圾处理费420.5元、电费47148.2元。鉴于劲力公司确认未缴纳过上述期间商铺水电费，劲力公司应当向怡盛华公司缴纳上述费用。至于怡盛华公司主张的滞纳金，因本案物业服务合同未有约定，本院不予支持。有关游泳池损失。（2013）深中法房终字第1126号生效《民事判决书》查明，劲力公司在与购房业主签订的《补充协议书》中约定城市明珠花园游泳池归劲力公司所有。相关游泳池虽于2013年7月4日由劲力公司移交怡盛华公司，但怡盛华公司仅系该游泳池的管理人，不具备向劲力公司主张2013年6月前游泳池经营损失的主体资格，无权提出该项请求。况且，怡盛华公司提供的其与案外人深圳市恒莱体育发展有限公司签订的《城市明珠花园游泳池承包租赁合同》真实性无法认定，怡盛华公司主张的损失计算依据不足，也无法真实核算损失情况。故对怡盛华公司该项请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《物业管理条例》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市宝安劲力工贸发展有限公司于本判决发生效力之日起五日内支付原告深圳市怡盛华物业发展有限公司2014年7月1日至2015年8月31日期间商铺物业管理费、本体维修基金989267.01元；二、被告深圳市宝安劲力工贸发展有限公司于本判决发生效力之日起五日内支付原告深圳市怡盛华物业发展有限公司2012年1月至2015年7月期间水费6336.7元、排污费2269.2元、垃圾处理费420.5元、电费47148.2元；三、驳回原告深圳市怡盛华物业发展有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费24309元，由怡盛华公司负担12698元，劲力公司负担11611元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  冼晓莉人民陪审员  朱纯禄人民陪审员  陈远霞二〇一六年四月七日书 记 员  刘佳鹏书 记 员  张 敏附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民法通则》第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第2页共12页