济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0104民初228号原告山东彼得物业管理有限责任公司，住所地济南市。法定代表人康宇，总经理。委托代理人范守平，山东垠鹏律师事务所律师。被告张佩，女，1961年9月6日出生，户籍所在地济南市，现住济南市槐荫区。原告山东彼得物业管理有限责任公司（以下简称彼得物业）诉被告张佩物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案受理。本案依法由代理审判员张斌适用简易程序，于2016年2月24日公开开庭进行了审理。原告彼得物业的委托代理人范守平，被告张佩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彼得物业诉称：黑龙江新明基物业管理有限公司济南分公司受开发商委托负责济南市槐荫区发祥巷小区二期物业服务。被告与该分公司签订了《物业管理服务协议》，后该分公司与原告进行了交接手续，原告按约定为被告提供了物业服务，被告应按约向原告缴纳物业管理费。但经原告多次催缴，被告至今未缴。诉请判令被告：一、向原告支付物业管理费1970元；二、支付上述拖欠物业管理费的违约金531.90元（以拖欠金额为基数，按日0.3%自逾期之日起计算至2015年6月30日）；三、承担诉讼费用。被告张佩辩称：被告不存在不交物业费的问题，原告的诉求缺乏基本的事实和法律依据，应当予以驳回。一、被告的物业费已经交纳至2015年12月31日。二、被告未收到原告的多次催缴物业费，且被告与原告与黑龙江新明基物业管理有限公司济南分公司就发祥巷小区物业管理进行移交，原告与黑龙江新明基物业管理有限公司济南分公司签订的物业管理服务协议，而与原告没有协议关系。按照合同法的要求，物业公司更换应该重新签订合同，因主体发生变更。如果原物业公司对现住的物业公司进行合同转让应该得到合同相对方的认可才能有效。综上，原告的诉求缺乏事实与法律依据，与法理相悖，与情理不合，应予驳回。经审理查明，被告张佩为南市槐荫区发祥巷XX室的业主。该商品房的开发商济南发祥置业有限公司与被告张佩签署了《房屋结算移交协议书》，载明房屋实测建筑面积为136.83平方米。被告张佩与李江林作为乙方后又与小区的物业服务单位黑龙江新明基物业管理有限公司济南分公司（作为甲方）于2010年6月3日签订《物业管理服务协议（住宅）》，约定房屋建筑面积为136.83平方米，物业管理服务费用交纳时间为办理入住之日，收费标准为按政府规定标准收取；采取甲方预收方式，时间为半年。甲方的权利和义务包括对房屋共用部位、共用设施设备等项目进行维护、修缮、服务与管理等，被告张佩的义务包括承诺不改变房屋用途等。关于物业管理服务的具体内容，合同约定包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生等。在协议的“第九条违约责任”处约定“四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权采取必要的方式予以制裁，有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金”。另，发祥巷小区制订有《业主临时公约》，对物业的使用、维护、管理，业主的共同利益、业主应当履行的义务及违反公约应当承担的责任等事项作出约定。被告张佩就此于2010年6月3日出具《承诺书》，确认已详细阅读并同意遵守，还同意承担违反“本临时公约”的相应责任。以上事实有原告彼得物业提供《房屋结算移交协议书》、《物业管理服务协议（住宅）》、《业主临时公约》、《承诺书》及其陈述为凭。2013年11月20日，发祥巷小区的开发商济南发祥置业有限公司作为甲方与作为乙方的原告彼得物业签订《发祥巷小区前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对发祥巷小区提供前期物业服务，物业类型包括小高层住宅、多层住宅、商业用房、商务办公楼等，建筑面积为176265.76平方米，合同中对物业服务内容与质量、物业的经营与管理等进行了约定，其中物业服务费用约定收费采用包干制，具体标准为多层住宅0.80元／月·平方米，高层住宅1.20元／月·平方米，办公楼3元／月·平方米，商业用房及学校、医院为2.60元／月·平方米；交费的时间约定为业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费，按半年交纳，业主或物业使用人应在每半年中间结点履行交纳义务。合同的违约责任处约定甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按每天万分之30向乙方支付违约金。合同中还约定合同期限自2013年11月20日起至业主委员会成立时止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。该《发祥巷小区前期物业服务合同》除由济南发祥置业有限公司与原告彼得物业分别加盖印章外，济南市槐荫区住房保障和房产管理局亦加盖“物业管理服务合同备案”印章。原告彼得物业与济南发祥置业有限公司签订该《发祥巷小区前期物业服务合同》后，又于2013年11月27日与发祥巷小区原物业服务公司黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司（由原黑龙江新明基物业管理有限公司济南分公司变更）签订《发祥巷小区物业管理交接协议》，其为协议乙方，黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司为协议甲方。协议中载明甲方系济南发祥置业有限公司委托的发祥巷小区前期物业管理单位，因经营入不敷出、严重亏损将退出发祥巷小区及发祥巷一号公馆的物业管理；乙方系经过业主依法选聘，具有合法资质的物业管理单位，继甲方退出后将成为发祥巷小区新的物业管理单位。关于交接期限的划分协议约定甲方对发祥巷小区的物业管理服务截止至2013年12月31日，该管理服务期限界满，甲方不再向小区业主提供物业管理服务，乙方自2014年1月1日起，正式接管发祥巷小区的物业管理服务，属前期物业管理性质；甲乙双方需在2014年1月1日前完成物业交接工作。该协议中对资料及财物交接进行了详细约定，关于债权债务的处理约定为：甲方在发祥巷小区进行物业管理服务期间，业主拖欠的物业费（截止至2013年12月31日），甲方作为债权全部转让给乙方，甲方负责通知欠费业主债权转让事宜。甲方除物业费之外的其它债权债务，由甲方自行承担解决，若因此给乙方造成损失，乙方有权向甲方追偿。对“正在履行的合同的处理”约定为甲方在物业管理服务期间对外签订的涉及物业的合同，自甲方撤出后，由甲方负责向乙方交接，甲方负责通知合同相对方合同主体变更，要求合同相对方及时联系乙方，乙方在合同主体一方盖章确认，在合同履行期内，由乙方代替甲方行使合同约定的权利及义务。协议另对员工安置等事项进行了约定。同日，济南市槐荫区住房保障和房产管理局出具济槐荫区合同备案第2013038号《济南市物业服务合同备案证明》，内容为“济南发祥置业有限公司（委托方）将坐落于槐荫区经二纬六道，四至范围：东纬五路、南经二路、西纬六路、北发祥巷小区B地块商务办公楼，建筑面积176265.76平方米的发祥巷小区委托山东彼得物业管理有限责任公司（受托方）进行物业服务，现对双方签订的《物业服务合同》予以备案”。原告彼得物业在提供物业服务过程中，因被告张佩未交纳2014年7月至2015年6月的物业服务费，其诉至本院。在本案审理中其说明被告张佩的房屋面积为136.83平方米，按1.20元／月·平方米计算，物业费为1970元；违约金按合同约定标准即日万分之三十（日0.3%）计算，自2015年1月1日起计算至2015年6月30日。被告张佩提交收款收据两张，其中出具时间为2014年12月25日的收据显示，原告彼得物业收取了被告张佩2014年7月1日至2014年12月31日期间的物业费985元。出具时间为2015年10月10日的收据显示，济南市槐荫区发祥巷小区物业管理处，收取了被告张佩2015年8月至12月的物业费821元。被告张佩称原告彼得物业提供的物业服务存在瑕疵，存在其地下室被盗，楼梯间的扶手损坏，公共卫生打扫不及时等具体情况。原告彼得物业与本次诉讼一起同时起诉了众多该小区业主，对于其他业主提交的证明原告彼得物业提供物业服务存在瑕疵的证据，被告张佩均予以认可，并要求作为本案中证明原告彼得物业提供物业服务存在瑕疵的证据。以上事实有原告彼得物业提供《发祥巷小区前期物业服务合同》、《发祥巷小区物业管理交接协议》、《济南市物业服务合同备案证明》，被告张佩提交的收款收据等证据及原、被告双方的陈述为凭。本院认为，被告张佩购买发祥巷小区房屋并在该处房屋居住，为该小区的业主。其在入住小区时，与小区的物业服务公司黑龙江新明基物业管理有限公司济南分公司签订了《物业管理服务协议（住宅）》，此时该小区没有成立业主委员会，该物业服务公司系小区开发单位济南发祥置业有限公司选聘，因此该《物业管理服务协议（住宅）》应为前期物业服务合同。就合同内容而言并不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议应为有效。被告张佩作为小区业主，应履行协议约定的相关内容。其自己也曾出具过《承诺书》，同意遵守业主临时公约并同意承担违反后的相应责任。后在物业服务过程中，因黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司（由黑龙江新明基物业管理有限公司济南分公司变更）经营亏损退出，济南发祥置业有限公司又与本案原告彼得物业签订了《发祥巷小区前期物业服务合同》，该合同的内容合法，系双方当事人的真实意思表示，且在济南市槐荫区住房保障和房产管理局进行了备案，合同有效。该合同亦为该小区业主委员会成立之前由开发商与物业公司签订的物业服务合同，合同性质仍然为前期物业服务合同，对该合同成立后的小区业主具有法律约束力。被告张佩以该合同未经其同意为由，主张该合同对其没有约束力的答辩意见，于法无据，本院不予采纳。原告彼得物业与原物业服务公司即黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司签署交接协议后即进入发祥巷小区并提供物业服务。被告张佩作为发祥巷小区的业主既有权利接受物业服务，又有义务缴纳物业服务费用。原告彼得物业公司向被告张佩主张2014年7月至2015年6月的物业费，该期间为其提供物业服务的期间，其有权主张该期间的物业费。原告彼得物业主张的物业服务费用为1970元，经本院审查，被告张佩购买、使用商品房面积为136.83平方米，物业服务费用为1.20元／月·平方米。被告张佩提交的收据可以证明其已经向原告彼得物业交纳了2014年7月至2014年12月期间的物业费，但其未提交证据证明其已经向原告彼得物业交纳了2015年1月至6月期间的物业费。故按本院查明的物业费收取标准计算，被告张佩尚欠原告彼得物业物业费985.18元。关于违约金，从原告彼得物业起诉的本批次其他物业服务纠纷案件中查明的事实来看，原告彼得物业提供的物业服务确实存在一定瑕疵，其要求被告张佩承担违约金的诉讼请求，理由不充足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告张佩于本判决生效之日起十日内向原告山东彼得物业管理有限责任公司支付2015年1月至2015年6月物业服务费985.18元；二、驳回原告山东彼得物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告山东彼得物业管理有限责任公司负担15元，由被告张佩负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。代理审判员  张斌二〇一六年四月六日书 记 员  官静