广西壮族自治区百色市中级人民法院民 事 判 决 书（2016��桂10民终1200号上诉人（一审被告）周小华。上诉人（一审被告）周振华（曾用名周某），居民。（周小华之姊）委托代理人覃谋启，广西中名律师事务所律师。被上诉人（一审原告）周杰，干部。委托代理人农星所，靖西市法律服务所法律工作者。上诉人周小华、周振华因房屋买卖合同纠纷一案，不服德保县人民法院（2016）桂1024民初80号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月15日受理后，依法组成合议庭审理本案，于2016年9月27日传唤上诉人周小华、周振华委托代理人覃谋启、被上诉人周杰及其委托代理人农星所到庭进行调查、举证、质证、辩论。本案现已审理终结。一审法院认定事实：2012年10月22日，被告和原告达成口头协议：被告自愿将位于靖西县新靖镇凤凰路环城二小区59号房屋作价40万元卖给原告，先由被告将该房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》交给原告办理房屋产权转移手续，待该房屋产权变更到原告名下后，由原告将房地产向靖西县农业银行抵押贷款，原告贷到款后先替被告偿还债务，然后再将余款支付给被告。2012年12月6日，被告将自己所有的位于靖西县新靖镇凤凰路环城二小区59号房屋产权转到原告名下，房屋产权证书为靖西县房权证靖字（2012）11769号《房屋所有权证》和靖国有（2012）第02**号《国有土地使用证》。2013年2月5日，原告以该房产作抵押，向农行靖西支行贷款33万元，贷款期限为20年。自2012年12月31日至2013年2月9日止，原告累计代被告偿还各种债务378796.00元。2013年2月8日，原、被告经协商后，签订了《房屋买卖合同》。合同约定：被告将座落于在靖西县新政镇凤凰路环城二小区59号房地产出卖给原告，售价按���西县价格认证中心的鉴证价为398796元。合同中双方还确认了在签订本合同之前原告已向被告支付人民币378796.00元的事实，并约定购房余款20000元在2014年4月5日前被告搬离该房并将房屋移交原告时付清，如有违约，违约方向对方支付20万元违约金。合同还就其他相关的权利和义务作了约定。合同约定期限过后，因被告拒绝交付房产，为此引起纠纷，事经社区居委会调解未果，原告遂提起诉讼。审理中，被告请求一审法院主持调解，提出由原告将该房屋产权转回给被告，被告退还原告已支付的购房款378796.00元，并承担违约金15万元，共计528796元，分两次付清，第一次限于2016年9月17日前退还原告购房款378796元，第二次限于2016年10月17日前支付违约金15万元。原告则表示：如果被告能按合同支付违约金20万元，退还房款378796元，总共578796元，并在两个月内付清之后，方可同意���回该房屋产权给被告。案经一审法院主持调解，终因双方意见分歧过大，调解未能成立。一审法院审理认为：原、被告双方经协商后签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，对双方均具有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，全面地履行合同约定的各自义务。实际上，双方是先达成口头协议并且已大部分履行之后才签订书面合同的。原告已向被告支付了378796.00元购房款（余款20000元），被告也按约将房屋产权过户到了原告的名下，履行了自己的主要义务，但被告还应依合同约定于2014年4月5日前将房屋交付原告使用。现被告拒绝交付房屋，致原告不能实现和行使自己的权利，其合法权益受到损害，被告的行为构成了违约。故被告依法应当继续履行合同并承担违约责任。考虑到合同约定的违约金过高，被告要求减少，原告也未提供因被告违约造成实际损失的相关证据，一审法院酌情支持4万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、被告周小华、周振华继续履行合同，将位于靖西县新靖镇凤凰路环城二小区59号房屋腾空后移交给原告周杰；二、被告周小华、周振华向原告周杰支付违约金4万元。上诉人周振华、周小华不服一审判决，在法定期间上诉称，一、一审法院没有向当事人周振华送达诉讼文书，上诉人周振华因此没有出庭，也没委托诉讼代理人出庭，一审法院在当事人毫不知情的情况下作出判决，违法法定程序。二、一审认定原、被告双方签订的《房屋买卖合同》为有效合同是错误的，该合同属于以合法形式掩盖非法目的的合同，应无效。综上所述，一审判决剥夺当事人的诉讼权利违反法定程序，本案的《房屋买卖合同》无效，一审判决错误，请人民法院依法判决支持上诉人的上诉请求，撤销原判。被上诉人周杰答辩称，一、一审法院作出的（2016）桂1024民初80号民事判决书程序合法，不存在被答辩人所述的违反法定程序行为，应予维持。二、一审法院依法确认双方签订的《房屋买卖合同》有效，并判令被答辩人承担4万元违约金，认定认事实清楚，适用法律正确。被答辩人周小华、周振华上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间，上诉人对一审认定的事实有异议，认为：1、一审认定原告自愿卖房不是事实，上诉人不是自愿卖房；2、对一审认定被告对讼争房屋转到原告名下，原告以此向银行贷款的事实有异议，上诉人对原告以讼争房屋向银行贷��并不知情。被上诉人对一审认定的事实无异议。本院对当事人争议事实的分析和认定：1、关于一审认定原告自愿卖房是否属实的问题，综合本案证据来看，上诉人与被上诉人于2013年2月8日签订《房屋买卖合同》，当日上诉人出具购房款收据给被上诉人，双方就房屋买卖事宜签订书面合同并已实际履行，故一审认定该事实正确。2、关于一审认定原告以讼争房屋向农行贷款20万元是否属实的问题，这一事实有《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》予以证实，一审认定该事实正确，本院予以确认。二审期间，上诉人向法庭提交如下证据：证据一、靖西县人民医院2012年3月21日周振华入院记录、2012年3月26日周振华出院记录、螺旋CT检查报告单，证明上诉人周振华自2012年3月开始，××神志不清的事实；证据二、靖西县房屋所有权申请登记调查审批表，换证报告、靖西县公证处公证书、靖西县价格认证中心房地产价格鉴证结论书（靖价认字（2012）184号），证明被上诉人是按赠与合同关系办理契税的事实。证据三、房屋所有权证，证明房屋变更登记是以赠与方式变更所有权登记而不是买卖关系的事实。被上诉人质证认为，对上诉人提交的证据一的真实性没有异议，但对关联性有异议，该份住院记录上写患者周振华精神好转可出院，证明上诉人病情已好转。对上诉人提交的证据二、三，办理房屋产权过户以赠与方式可减免契税，为减少上诉人因过户房屋支出的费用，故上诉人与被上诉人协商以赠与方式到房产局办理房屋过户手续。二审期间，被上诉人向法庭提交如下证据：证据一、农行靖西市支行2016年9月23日出具的《周杰自建房屋贷款还款明细》；证据二、靖西县房产管理所出具的住宅所有权登记发票及房屋测绘费发票；证据三、2012年12月19日周杰出具给李梅的借条，证明周杰向李梅借款100000元用于购房。证据四、《农行个人购房担保借款合同》；证据五、周杰与周小华信息内容；证据六、周杰与杨玉洁信息内容。上诉人对被上诉人提交的证据不予质证。本院认为，对上诉人提交的证据一，该证据证明周振华2012年3月因病住院的事实，但不是专门医疗鉴定机构对上诉人周振华精神状况的鉴定说明，本院不予采信；对上诉人提交的证据二、三，被上诉人对其真实性予以认可，可以作为认定本案事实的参考依据。对被上诉人提交的证据一、证据四、证明被上诉人以讼争房屋向银行贷款的事实，与客观事实相符，本院予以采���；对被上诉人提交的证据二，该证据与讼争房屋有关，可以作为认定本案事实的参考依据；对被上诉人提交的证据三，该借条系被上诉人个人债务，本院在此不予审查；对被上诉人提交的证据五、六，该组证据无其他佐证予以证实，本院不予采信。综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。本案的争议焦点：一、一审程序是否违法；二、上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同是否应当解除；三、上诉人在履行合同过程中是否存在违约，如违约，是否应当承担违约责任。本院认为，一、关于一审程序是否违法的问题。上诉人周振华主张其未收到一审应诉文书，也未委托诉讼代理人参加诉讼，一审在其不知情的情况下作出判决，违反法定程序。经查，一审审理期间，本案另一上诉人周小华代上诉人周振华签收一审法院送达的应诉��书，并全权代理上诉人周振华参加诉讼活动。上诉人周小华系上诉人周振华的同胞姐妹及成年家属，一审法院将应诉文书由上诉人周小华转交送达上诉人周振华并无不妥，上诉人周振华经法院传票传唤不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席审判，程序合法，故对上诉人该上诉理由，本院不予采信。二、关于上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同是否应当解除的问题。上诉人与被上诉人于2013年2月8日签订《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，应予确认。签订合同当日，上诉人出具收到购房款的收据给被上诉人，双方就房屋买卖价款已交付完毕，合同已实际履行。上诉人周小华认可《房屋买卖合同》及收款收据上的署名“周小华”是其亲自所写，上诉人周振华主张《房屋买卖合同》及收款收据上的署名“周振华”不是其亲笔所写，但要求进���笔迹鉴定或者提供其他证据证实自己的主张，故对上诉人请求确认房屋买卖合同无效的请求，上诉理由不充分，本院不予支持。三、关于上诉人在履行合同过程中是否存在违约，如违约，是否应当承担违约责任的问题。本案中，上诉人与被上诉人就讼争房屋买卖订立书面合同，被上诉人负有交付购房款义务，上诉人应履行按期交房义务。被上诉人已履行交付购房款义务，而上诉人仍未搬离房屋履行交房义务，构成违约，应承担违约责任。一审判决上诉人周小华、周振华将讼争房屋腾空后移交被上诉人，同时支付违约金4万元合理有据，本院予以确认。综上所述，一审认定事实清楚，审判程序合法，适用法律和判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费减半收取2150元（此款被上诉人周杰在一审申请缓交），二审案件受理费800元（此款上诉人申请免交并经本院主管院长批准），共计2150元，由上诉人周小华、周振华负担1505元，被上诉人周杰负担645元。本判决为终审判决。审 判 长  凌文楼代理审判员  黎燕娜代理审判员  廖丽萍二〇一六年十月十一日书 记 员  梁 妮