江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终5862号上诉人（原审被告）：昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店,住所地江苏省昆山市开发区前进东路777号。负责人：廖振梁,该公司总经理。委托诉讼代理人：侯秉，江苏六典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢明英。被上诉人（原审原告）：谢全林。委托诉讼代理人：谢明英，女,汉族，1966年5月26日生,居民身份证号码3205231966********,住江苏省昆山市玉山镇清华园**幢***室，系被上诉人谢全林的配偶。原审原审被告昆山格林菲尔有限公司，��所地江苏省昆山市开发区震川东路，组织机构代码××。法定代表人：廖振梁，该公司董事长。委托诉讼代理人：侯秉，江苏六典律师事务所律师。上诉人昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店（以下简称华美达大酒店）因与被上诉人谢明英、谢全林、原审原审被告昆山格林菲尔有限公司（以下简称格林菲尔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初3565号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人华美达大酒店上诉请求：1、请求二审法院依法改判，支持上诉人的全部诉讼请求。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：华美达大酒店经营困难，无力继续支付租金，解除合同也是无奈之举，并非故意违约，一审法院判决违约金过高，显���公正。被上诉人谢明英、谢全林辩称,原审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从原审判决。原审被告格林菲尔公司述称，同意上诉人的意见。原审原告谢明英、谢全林向一审法院起诉请求：一、解除原审原被告的租赁合同并返还昆山市开发区震川东路868号820室房屋；二、两原审被告支付两原审原告2015年6月16日至2016年2月28日的租金29550.26元（4000元/月*8月-2449.74元）及利息（从2015年6月16日计算至实际给付之日按照同期银行贷款利率标准）；三、两原审被告向两原审原告支付违约金288000元（4000元/月*36月*2）；四、诉讼费用由两原审被告承担。一审法院认定事实：两原审原告系昆山市开发区震川东路868号820室房屋（建筑面积为114.22平方米）所有权人，该房屋系原审被告格林菲尔公司开发建设，两原审原告从原审被告格林菲尔��司处购买。原审被告华美达大酒店系原审被告格林菲尔公司的分公司。2010年7月29日，原审原告谢明英并作为原审原告谢全林的委托代理人(甲方)与原审被告华美达大酒店（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：一、甲方将昆山市开发区震川东路868号820室房屋出租给乙方，租赁用途为经营公寓式酒店，二、房屋租赁期限自2008年12月16日至2018年12月15日，三、租金为4000元/月，租金每3个月支付一次，先付后租，自2008年12月15日开始在每年的3月15日、6月15日、9月15日、12月15日支付至2018年9月15日最后一期止，四、解除合同条件，1.甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一，合同终止，双方互不承担责任：该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回，该房屋因社会公共利益被依法征用，该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围，该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋，2.甲乙双方同意，任何一方有下列违约情形之一的，相对方可书面通知其解除本合同，并要求其按照本合同承担违约责任：甲方未按时交付房屋经乙方催告后30日内仍未交付的，甲方交付的房屋不符合合同约定致使不能实现租赁目的或甲方交付的房屋存在缺陷危及乙方安全，乙方未征得甲方同意改变房屋用途致使房屋损坏，乙方逾期不支付租金累计超过3个月，五、甲方违约责任，1.租赁期限开始时，如甲方不将此房出租给乙方使用或不履行本合同时，应按本合同中所述5年租金的双倍偿还乙方经济损失，2.租赁期间内甲方不得提前收回，否则甲方按照剩余租赁期间（剩余租赁期间超过5年按照5年计算）租金总额的双倍赔偿乙方经济损失，3.租赁期内，如甲方应提供的附属设施设备因甲方原因未能在租赁期限内具备使用条件的，每逾期一日按日租金标��的双倍支付乙方违约金，六、乙方违约责任，1.合同签订后，若乙方不履行本合同，乙方应按本合同中所述5年租金的双倍偿还甲方经济损失，2.租赁期间乙方逾期支付租金，每日按同期商业贷款利率赔偿甲方损失，超过3个月，甲方有权终止合同，乙方按本合同未到期（未到期超过5年按照5年计算）租金的双倍偿还甲方经济损失，3.使用中造成房屋或设施损坏，应免费予以修复，如不按期修复，造成甲方经济损失，应予赔偿。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，两原审原告将房屋交付原审被告华美达大酒店经营公寓式酒店。原审被告华美达大酒店共向两原审原告支付租金314449.74元。该房屋现仍由原审被告华美达大酒店占有。另查明：2015年12月15日，原审被告华美达大酒店向原审原告谢明英发出《关于解除租赁合同的函》，通知原审原告谢��英因公司经营困难，已无法支付房租，为避免损失进一步扩大，现特致函解除与原审原告谢明英签订的租赁合同，并请即来办理接收房屋及其他相关事宜。两原审原告收到该函。为了证明两原审被告经营困难，两原审被告提供《昆山格林菲尔有限公司所得税汇算清缴鉴证报告》一份，其上显示：累计未弥补亏损41789718.48元，其中2012年度可结转以后年度弥补亏损3328211.83元，2014年度可结转以后年度弥补亏损38461506.65元。两原审原告认为无法确定两原审被告经营状况。上述事实有两原审原告提供的《租赁合同》、产权证、银行流水、两原审被告提供的《关于解除租赁合同的函》、《昆山格林菲尔有限公司所得税汇算清缴鉴证报告》、原审法院调取的《外商投资的公司分公司登记事项》及当事人在庭审中的陈述证实。一审法院认为，两原审原告与原审���告华美达大酒店签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，双方均应恪守。《租赁合同》约定的租金标准为4000元/月，原审被告华美达大酒店支付的314449.74元为2008年12月16日至2015年6月15日租金并余2449.74元。《租赁合同》约定租金每3个月支付一次（先付后租），每年的3月15日、6月15日、9月15日、12月15日支付，故两原审原告主张原审被告华美达大酒店结欠两原审原告2015年6月16日至2016年2月28日的租金29550.26元（4000元/月*8个月-2449.74），原审法院予以支持。《租赁合同》约定原审被告华美达大酒店逾期支付租金，每日按同期商业贷款利率赔偿两原审原告损失，现原审被告华美达大酒店逾期支付租金，故原审法院对于两原审原告要求原审被告华美达大酒店支付利息的诉讼请求予以支持。关于逾期付款利息的计算方式，以租金12000元、12000元、5550.26元为基数按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率标准分别从2015年6月16日、2015年9月16日、2015年12月16日计算至原审被告华美达大酒店实际付款之日。原审被告华美达大酒店逾期支付租金累计超过三个月，根据《租赁合同》的约定，两原审原告有权解除合同，原审被告华美达大酒店亦同意解除合同，故原审法院对于两原审原告要求解除《租赁合同》并要求原审被告华美达大酒店返还昆山市开发区震川东路868号820室房屋的诉请予以支持。同时根据《租赁合同》约定，合同解除后，两原审原告有权要求原审被告华美达大酒店赔偿经济损失，原审被告华美达大酒店辩称“乙方按本合同未到期（未到期超过5年按照5年计算）租金的双倍偿还甲方经济损失”的约定过高，原审法院予以采纳，结合原审原告的实际损失调整为原审被告华美达大酒店赔偿两原审原告2016年3月1日至2018年12月15日参照《租赁合同》租金标准的违约金134000元（4000元/月*33.5月）。原审被告华美达大酒店所主张的其经营不善不能构成其主张的客观形势变化，原审法院对于该辩称不予采纳。原审被告华美达大酒店作为原审被告格林菲尔公司的分公司，不具备法人资格，不具备独立承担民事责任的能力，故原审被告格林菲尔公司应当在原审被告华美达大酒店不能清偿的范围内承担责任。原审法院对于原审被告格林菲尔公司辩称的“原审被告华美达大酒店具有独立的诉讼主体资格，两原审原告没有必要追加原审被告格林菲尔公司作为诉讼当事人”不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第三十七条及《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，一审法院��决：一、谢明英、谢全林与昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店于2010年7月29日签订的《租赁合同》解除，昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店于本判决生效后十日内向谢明英、谢全林归还昆山市开发区震川东路868号820室房屋。二、昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店于本判决生效后十日内支付谢明英、谢全林租金29550.26元并支付利息（以12000元为基数从2015年6月16日、以12000元为基数从2015年9月16日、以5550.26元为基数从2015年12月16日按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率标准计算至实际付款之日）。三、昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店于本判决生效后十日内支付谢明英、谢全林违约金134000元。四、昆山格林菲尔有限公司对第二、三项付款义务在昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店不能清偿的范围内承担责任。案件受理费6078元，减半收取3039元，由昆山格林菲尔���限公司华美达大酒店、昆山格林菲尔有限公司负担1796元，由谢明英、谢全林负担1243元。二审中，当事人没有提交新证据。二审另查明，一审中上诉人收到被上诉人诉状副本的时间为2016年3月11日。本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供依据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。华美达大酒店逾期支付租金累计超过三个月，根据《租赁合同》的约定，两被上诉人有权解除合同。本案中，上诉人收到被上诉人诉状副本的时间为2016年3月11日，故双方签订的《租赁合同》于2016年3月11日解除，被上诉人有权要求华美达大酒店返还昆山市开发区震川东路868号820室房屋。同时，根据《租赁合同》的约定，合同解除后两被上诉人有权要求华美达大酒店支付违约金。本院综合考虑合同约定的违约金金额、房屋租赁市场的行情等情况，酌情认定华美达大酒店赔偿两被上诉人5个月的租金，参照《租赁合同》租金标准确定违约金为20000元，原审法院认定的违约金过高，应当予以调整。至于租赁合同解除后至上诉人实际返还房屋日的房屋使用费，被上诉人可以另行主张。综上所述，上诉人关于违约金过高的上诉请求成立，本院予以支持，对违约金予以调整；对于上诉人其他上诉理由均不能成立，应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华��民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初3565号民事判决第一项、第二项。二、撤销江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初3565号民事判决第四项。三、变更江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初3565号民事判决第三项为：昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店于本判决生效后十日内支付谢明英、谢全林违约金20000元。四、昆山格林菲尔有限公司对昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店的付款义务在昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店不能清偿的范围内承担责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6078元，减半收取3039元，由昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店、昆山格林菲尔有限公司负担506元，由原告谢明英、谢全林负担2533元。二审案件受理费6078元，由上诉人昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店负担3039元、谢明英、谢全林负担3039元。本判决为终审判决。审判长  黄文杰审判员  郑 雄审判员  周 红二〇一六年十月十八日书记员  杨颖颖