湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）雨法民一初字第987号原告郭若，男，1964年9月14日出生，汉族，湘潭市人。委托代理人郭溪桥，女，1988年11月12日出生，汉族，湘潭市人。被告湘潭市雨湖房产管理所，住所地湘潭市雨湖区***号。法定代表人胡继军，所长。委托代理人曾锡兰，湖南湘晋律师事务所律师。原告郭若与被告湘潭市雨湖房产管理所（以下简称雨湖房管所）房屋买卖合同纠纷一案，原告郭若于2015年9月18日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员周清溪独任审判，于2015年10月29日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院于2015年12月10日裁定将该案转为普通程序进行审理。本院依法组成由审判员周清溪担任审判长，审判员苏刚、人民陪审员杨敏参加的合议庭，于2016年3月2日第二次公开开庭进行了审理。代理书记员李维担任记录。原告郭若、被告雨湖房管所的委托代理人曾锡兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭若诉称：2008年5月8日，原、被告签订“欣园达项目”房屋购买合同，约定被告于2009年3月31日交付房屋给原告，2009年12月31日前办理完产权证，2010年6月30日前办理完国土使用证。但至2010年11月被告才办理好产权证，国土使用证至今未办理。被告违反了合同约定，导致原告房屋无法转让、抵押，给原告造成损失。请求法院判令被告：①履行合同义务办理国土使用证；②支付违约金5万元；③给付物业专项维修资金缴纳凭证；④给付天然气入户缴费凭证；⑤退还原告缴纳的办证代办费476.3元并由被告承担本案诉讼费用。被告雨湖房管所口头辩称：1、被告未能办理国土使用证的原因，系原告所购房屋处于湘潭市房产管理局、湘潭市规划局、湘潭市国土资源局、湘潭市城市管理行政执法局四家2010年5月14日联合下发的《关于实施河西滨江风光带和河西棚户区改造项目的通告》中规定的实施范围，不能办理国土使用证，属不可抗力，其责任不应由被告承担；2、原告提出的物业专项维修资金缴纳凭证、天然气入户缴费凭证，被告早已办妥，原告之女于2010年已领走，相关费用亦已结清，被告不存在另行给付，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告郭若为支持自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、原告身份证、被告组织机构代码证，拟证明原、被告主体适格；2、《房屋购销合同书》，拟证明原告购买了被告开发的“欣园达安居小区”房屋的事实；3、湘潭市往来结算统一凭据2份，拟证明原告已缴清了全部购房款，同时缴纳了物业维修资金2907元、天然气入户费2350元、办证费276.3元、代办费200元、装修卫生费200元；4、房屋产权证，拟证明房屋产权证办理的时间、房屋的面积以及房屋所有权人；被告雨湖房管所质证认为：对证据1、3、4的三性无异议；对证据2的真实性、合法性无异议，但对其证明目的有异议，仅凭合同不能证明被告应当承担违约责任。被告雨湖房管所为支持自己的抗辩理由，向本院提交了如下证据：1、事业单位法人证书、组织机构代码证，拟证明被告主体适格；2、《关于实施河西滨江风光带和河西棚户区改造项目的通告》，拟证明被告未能代办国土使用证的原因，系政府新行政行为所致，属不可抗力；3、物业专项维修资金缴款凭证，拟证明被告已为原告代交了专项维修资金2907元；4、建筑业统一发票，拟证明被告己为原告向湘潭新奥燃气有限公司缴纳了天然气入户费2350元；5、“欣园达经济适用房”办证费用总统计表，拟证明原、被告之间的费用已结算，结余款38.3元及相关缴费凭证原件，原告已从被告处领走；6、湘潭市往来结算统一凭据，拟证明原告向被告预缴了物业维修资金、天然气入户费、办证费等费用5933.3元；7、湘潭市棚户区改造有限公司“证明”，拟证明原告所购房屋位于《关于实施河西滨江风光带和河西棚户区改造项目的通告》所划定的红线范围内；8、《建设用地批准书》，拟证明被告于2007年9月28日取得国有划拨土地使用权。原告郭若质证认为：对证据1、3、4、6、7、8的三性无异议；对证据2的三性均有异议，《通告》不能证明没有办理国土证的理由，该文件是2010年5月14日才印发的，系被告未及时办理，导致国土使用证至今尚未办理；对证据5的真实性无异议，签字是原告代理人所签，但不能证明领走了原件。以上证据均经开庭举证、质证，本院对上述证据作如下认定：对原告郭若提交的证据1-4，本院对其三性予以采信。对被告雨湖房管所提交的证据1、3、4、5、6、8，本院对其三性予以采信；对证据2、7，本院对其真实性予以采信。根据认定的证据及双方当事人、委托代理人在开庭审理过程中的陈述，本院综合认定如下事实：2008年5月8日，原告郭若（买受人、乙方）与被告雨湖房管所（出卖人、甲方）签订《房屋购销合同书》，合同约定：甲方将“欣园达安居小区”1栋1单元301号房屋（建筑面积100.23㎡）出卖给乙方，房屋售价1450元/㎡，购房款为145333.5元，房屋专项维修基金2907元。付款方式为合同签订付购房款80％，计人民币116266.8元，余款20％计人民币29066.7元在甲方通知交房日前付清。房屋交付期限为2009年3月31日前。产权证在2009年12月31日前办理完毕；国土使用性质为划拨用地，国土使用证在2010年6月30日前办理完毕。合同还就双方的其他权利、义务进行了约定。合同签订后，原告按合同约定支付了80％购房款。2009年4月，被告交付房屋给原告。2009年4月29日，原告向被告支付剩余购房款29066.7元，同时支付物业维修基金2907元、天然气入户费2350元、办证费276.3元、代办费200元、装修卫生费200元。2010年11月22日，被告为原告所购房屋办理了房屋产权证（建筑面积100.27㎡，产权证号2010015118）。双方对原告所交纳的费用进行了结算，被告退还原告多缴纳的费用38.3元。但被告未为原告办理好国有土地使用权证，为此原告以被告未办理国有土地使用权证，导致所购房屋无法转让、抵押，造成损失为由诉至本院，请求法院判令：①被告履行合同义务办理国土使用证；②以房款145333.5元为基数，支付违约金5万元；③给付物业专项维修资金缴纳凭证；④给付天然气入户缴费凭证；⑤退还原告所缴纳的办证代办费476.3元并承担本案诉讼费用。另查明：（一）2010年5月14日，湘潭市房产管理局、湘潭市规划局、湘潭市国土资源局、湘潭市城市管理行政执法局联合下发《关于实施河西滨江风光带和河西棚户区改造项目的通告》，通告规定：自通告发布之日起，河西滨江风光带和河西棚户区改造项目规划红线范围内，任何单位和个人不得擅自新建、扩建、改建房屋，不得擅自改变房屋和土地用途……。市规划、国土资源等相关职能部门依法不再办理规划审批和土地出让等手续。本案原告所购房屋处于《通告》划定的红线范围内；（二）原告所缴纳的物业专项维修资金、天然气建设费，被告代收后己交至相关职能管理部门，相关部门出具了缴纳凭证及发票。本院认为：原、被告所签订的《房屋购销合同书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当全面履行。本案纠纷的引发，系被告未按合同约定，为原告办理所购房屋的国有土地使用权证，现原告要求被告履行办理国土使用证的义务，理由正当，其请求本院予以支持；原告提出的要求被告“给付物业专项维修资金缴纳凭证、给付天然气入户缴费凭证、退还原告所缴纳的办证代办费”的请求，庭审中，被告提交了原告所缴纳的物业专项维修资金2907元、天然气建设费2350元，被告代收后己交至相关职能管理部门，原告所交纳的费用已进行了结算，多缴纳的费用38.3元已退还原告的相关证据，故本院对原告的上述请求，不予支持；原告提出的“以房款145333.5元为基数，支付原告违约金5万元”的请求，本院认为，原、被告所签订的《房屋购销合同书》中，双方对未按期办理“国有土地使用权证”未约定相应的违约条款，且被告未及时办理“国有土地使用权证”并未给原告造成有证据证实的实际损失，对原告的该项请求，本院不予支持。被告雨湖房管所提出的“未能办理国土使用证的原因，系原告所购房屋处于湘潭市房产管理局等四家2010年5月14日联合下发的《关于实施河西滨江风光带和河西棚户区改造项目的通告》中规定的实施范围，不能办理国土使用证，属不可抗力”的辩解，本院认为，原告所购房屋，并不属于《通告》中规定的新建、扩建、改建范畴，且《通告》中只规定的“市规划、国土资源等相关职能部门依法不再办理规划审批和土地出让等手续”，并未规定不能办理国有土地使用权证，同时本案被告在《通告》规定后的2010年11月22日仍为原告办理了房屋产权证，故本院对被告的辩解不予采信。据此，本院依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、由被告湘潭市雨湖房产管理所在本判决生效之日起三十日内为原告郭若办理位于湘潭市雨湖区城正街街道泗洲庵欣园达1栋1单元030101号房屋的国有土地使用权证。办证费用按原合同约定负担；二、驳回原告郭若的其他诉讼请求。本案受理费1060元，由被告湘潭市雨湖房产管理所负担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  周清溪审 判 员  苏 刚人民陪审员  杨 敏二〇一六年四月十八日代理书记员  李 维附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。