陕西省神木县人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0821民初6618号原告王建宇，男，1978年1月22日出生，汉族，陕西省人。委托代理人王彦，陕西富能律师事务所律师。被告邱志强，男，1974年5月29日出生，汉族，陕西省人。被告祁瑞恒，男，1984年9月11日出生，汉族，陕西省人。委托代理人解小蕾，女，1984年7月29日出生，汉族，陕西省人。原告王建宇与被告邱志强、祁瑞恒案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法由审判员刘卫国担任审判长，与审判员魏敏艳、人民陪审员张小平组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。原告王建宇未到庭，其委托代理人王彦到庭，被告邱志强经本院依法传唤未到庭，被告祁瑞恒未到庭，其委托代理人解小蕾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年1月10日，原告王建宇通过中介公司西安科威房地产营销策划有限公司以85.9万元的价格购买了被告邱志强所有的位于西安市未央区渭滨街南段320号房屋一套并签订了《西安市存量房买卖合同》及《西安市房屋买卖居间合同》。合同签订后，原告依约于2014年1月10日向被告邱志强支付房款1万元，于1月17日向被告邱志强支付房款29万元，于2014年5月10日向被告邱志强支付房款55.9万元，共计85.9万元。被告邱志强收到购房款后将上述房屋交付原告管理、使用。后由于中介公司西安科威房地产营销策划有限公司倒闭，使得该房屋的抵押迟迟无法解除，导致房产过户手续一再推迟。2015年11月8日，原告王建宇委托其弟王小宇对房屋进行装修并缴纳了物业费，同时与物业公司签订《高山流水·幸福快车装饰装修服务管理协议》，现该房屋已经装修完毕并入住。2015年5月23日，神木县人民法院因祁瑞恒与邱志强、杨林民间借贷纠纷一案，裁定将上述房屋查封。2016年4月26日，神木县人民法院又作出评估、拍卖《执行裁定书》。根据法律规定，原告王建宇与被告邱志强之间的房屋买卖合同真实有效，被告邱志强将其所有的房屋出卖给原告，虽未办理过户登记手续，但其已经支付全部价款并对房屋进行装修且入住。加之，原告购买房屋系通过中介公司办理，其对祁瑞恒与邱志强之间的借款纠纷并不知情，故原告在购买房屋过程中不存在过错，法院查封亦在买卖房屋之后，法院不应当对上述房屋进行查封、评估、拍卖。故原告诉至法院请求依法判令：1、确认原告王建宇与被告邱志强签订的《西安市存量房买卖合同》合法有效；依法终止执行（2016）陕0821执1503-2号执行裁定书，并解除涉案房屋的查封，不予评估、拍卖；3、被告承担本案的诉讼费用。原告向法庭提供了如下证据：1、《西安市存量房屋买卖合同》、《西安市房屋买卖居间合同》、《售案跟进表》、《收件收据》、《买房告知书》、《卖方告知书》各一份，收款收据三支，证明原告通过中介公司西安科威房地产营销策划有限公司以85.9万元的价格购买了被告邱志强所有的位于西安市未央区渭滨街南段320号（东区）房屋一套（产权证号：1125116013-4-1-12-11701-1）并签订了《西安市存量房屋买卖合同》、《西安市房屋买卖居间合同》。合同签订后，原告依约于2014年1月10日向被告邱志强支付房款1万元，于同年1月17日向被告邱志强支付房款29万元，于同年5月24日向被告邱志强支付房款55.9万元。综上，原告依合同约定向被告邱志强支付了全部房款85.9万元。2、《商品房买卖合同》、《房屋产权所有权证书》各一份，证明原告在购买该房屋时尽到了审查房屋所有权的义务，即原告购买该房屋时不存在过错。3、《室内装修施工许可证》、《高山流水·幸福快车装饰装修服务管理协议》、《证明》各一份，缴费票据12支，证明原告收房后于2015年11月8日开始装修并缴纳了相关物业费用，同时与物业公司签订了《高山流水·幸福快车装饰装修服务管理协议》。此后涉案房屋的物业费、水电费均由原告缴纳。4、《民事判决书》、《民事裁定书》、《执行裁定书》各一份，证明神木县人民法院查封并执行原告所有房屋的事实。被告邱志强未到庭亦未提供相关证据。被告祁瑞恒辩称：查封涉案房屋时，涉案房屋不存在买卖，故查封符合法律规定。另原告提供的证据均系虚假证据，不能证明其所主张的事实。被告祁瑞恒未向法庭提供相关证据。经质证：原告提供的证据1，被告祁瑞恒对其真实性有异议，其认为房产中介商已经倒闭，房屋中介出具的相关材料真实性无法核实，应当系虚假证据。另原告既然知道该房屋有贷款，还将全部房款支付给被告邱志强存在疑点；原告提供的证据2、4，被告祁瑞恒对其无异议；原告提供的证据3，被告祁瑞恒认为系虚假证据。经本院审查认为：原告提供的证据，其中代收款收据及被告邱志强向原告出具的收据，因无其它证据佐证，加之原告提供的《室内装修施工许可证》、《高山流水·幸福快车装饰装修服务管理协议》以及物业管理有限公司出具交款人“王小宇”的收款收据中显示时间均在本院查封之后，不能证明原告在本院查封之前已经合法占有涉案房屋，综合审查本院对原告提供证据的证明目的依法不予采信。本院根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证确认以下案件事实：本院立案受理了祁瑞恒与邱志强、杨林民间借贷纠纷一案，于2015年4月23日作出（2015）神民初字第02263-2号民事裁定书，裁定对邱志强所有的位于西安市未央区渭滨街南段320号（东区）房屋一套予以查封。2015年5月20日，本院作出（2015）神民初字第02263号民事判决书，判决由邱志强偿还祁瑞恒借款本金75万元及利息，杨林承担连带清偿责任。判决生效后祁瑞恒向本院提出强制执行申请，本院于2016年4月26日作出（2016）陕0821执1503-2号执行裁定书，裁定对上述房屋予以评估、拍卖。2016年7月29日，原告王建宇向本院提出书面异议申请，要求停止上述裁定书对房屋的执行并解除对涉案房屋的查封。本院于2016年8月10日作出（2016）陕0821执异188号执行裁定书，裁定驳回王建宇的异议。后王建宇不服该裁而诉至本院。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是针对执行程序中当事人提出异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。由此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定应当理解为符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，不能成立。是否能够成立应根据案件的具体情况综合判断从而确定异议人的权利是否能够排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其对权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案属于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”的情形，应当参照该条规定审核原告提出的异议是否同时满足上述规定的四个要件，进而判断原告的权利可否排除强制执行。本案中，首先，原告提供的代收款收据及被告邱志强向原告出具的收据中显示价款较大，原告亦无其它证据佐证，不能够证明原告已经实际全部支付购房价款。其次，原告提供的《室内装修施工许可证》、《高山流水·幸福快车装饰装修服务管理协议》以及物业管理有限公司出具交款人“王小宇”的收款收据中显示时间均在本院查封之后，其不能证明原告在本院查封之前已经合法占有涉案房屋；最后，原告王建宇在明知涉案房屋存在抵押借款的前提下仍未能积极与被告邱志强协商先用购房款偿还抵押借款再办理产权过户手续，自身存在过错。综合认定原告提出异议的情形不能同时满足上述规定的四个要件，不能排除强制执行，依法应当驳回原告的诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告王建宇的诉讼请求。案件受理费12390元，由原告王建宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审 判 长  刘卫国审 判 员  魏敏艳人民陪审员  张小平二〇一六年十月二十六日书 记 员  武晓梅