徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2015）云民初字第3031号原告李传家。委托代理人高峰，江苏它石律师事务所律师。原告魏天芳。系李传家之妻。委托代理人高峰，江苏它石律师事务所律师。被告薛斌。委托代理人李敏，江苏淮海正大律师事务所律师。被告高洁，系薛斌之妻。委托代理人李敏，江苏淮海正大律师事务所律师。第三人高龙运。委托代理人孔军，徐州市云龙区彭城法律服务所法律工作者。原告李传家、魏天芳诉被告薛斌、高洁房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法追加第三人高龙运参加诉讼，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李传家及其与魏天芳的委托代理人高峰，被告薛斌和高洁的委托代理人李敏，第三人高龙运的委托代理人孔军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李传家、魏天芳诉称，被告薛斌、高洁自2003年间开始租赁原告位于建国东路123#一层103室房屋。2008年，原告以该房抵押向被告借款40万元，期限自2008年12月11日至2011年12月10日，借款利息为每月6000元，并约定从借款次月起支付借款利息。同时，双方还约定以房屋租金冲抵借款利息。2011年12月，借款合同到期后，双方重新签订借款合同，将借款期限顺延至2015年2月15日，租赁合同同期顺延。借款利息仍以房屋租金冲抵。2014年12月5日，原告提前一个季度通知被告：在租赁合同到期后，如续租则租金调整为每月12000元，否则不再续租。此后，被告虽与原告进行了协商，但未能达成合意。2015年1月15日，原告再次去函通知被告，提出解除双方的租赁合同，由原告将40万元借款归还给被告，被告协助原告办理房屋抵押权注销登记手续。但是，被告却依据无效的购房合同提起恶意诉讼，企图拖延归还房屋的时间，霸占原告的房屋。为此，提起本案诉讼，要求确认原告与被告薛斌、高洁之间签订的租赁合同在合同期满后已经解除；判令被告薛斌、高洁返还承租的建国东路123#一层103室房屋，并自2015年2月16日起至实际交还房屋之日止按月租金12000元的标准赔偿房屋租金损失；协助原告办理房屋抵押权注销登记手续；承担本案诉讼费。被告薛斌、高洁辩称，首先，两被告与原告之间不存在租赁关系，不是案涉租赁合同的当事人。案涉房屋系第三人高龙运从原告处承租，用作徐州市七彩喷绘中心的经营场所。两被告分别是高龙运的女婿和女儿，虽曾与原告就案涉房产签订过《房屋买卖合同》并支付了购房款，但双方之间的法律关系最终被法院确认为借贷关系而非租赁关系。双方在借贷合同的履行过程中，被告薛斌也曾同意以借款利息折���房屋租金，但这一决定是基于两被告与承租人高龙运的亲属关系而作出的，并不能据此认定两被告是承租人。另外，原告明知案涉房屋一直为徐州市七彩喷绘中心的经营场所，其在与两被告的借贷纠纷一案中也明确认可徐州市七彩喷绘中心与两被告无任何关系，由此亦可推定两被告并非承租人。因此，原告要求两被告返还房屋及支付租金的请求，没有事实和法律依据，应予驳回。其次，原告与两被告之间的借贷关系已经生效法律文书确认。在原告的还款义务没有履行完毕的前提情况下，其无权主张解除房屋抵押权登记。况且，案涉房屋抵押登记是建立在双方借贷关系的基础之上，与本案房屋租赁纠纷非同一法律关系，应当另案审理。第三，案涉房屋租赁期间，第三人高龙运实际支付的租金数额均是每月4000元，原告与被告关于借款利息冲抵租金的协议中也明确租金���每月4000元。原告在本案中主张月租金为12000元与事实不符。第三人高龙运发表意见称，我是案涉房屋的承租人。我与原告之间的租赁合同尚不具备解除的条件。根据被告薛斌与原告在2008年12月签署的协议，即使原告按期清偿了借款，案涉房屋仍由我承租，何况原告至今尚没有清偿借款。根据双方约定，租金数额为每月4000元。在原告于2015年8月13日偿还借款40万元之前，房屋租金均以借款利息冲抵。此后的租金，依照双方约定仍应按照每月4000元支付而不是12000元。我与原告从没有因房屋租赁关系而办理房产抵押，原告关于注销房产抵押登记的请求与我无关。该项请求在本案中审理属程序违法。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告李传家为徐州市建国东路123#一层103室房屋的所有权人。自1999年前后，原告即将该房屋出租给他人使���，后用于“徐州市七彩喷绘中心”的经营场所。“徐州市七彩喷绘中心”系个体工商户经营字号，根据徐州市工商局云龙分局在2004年1月16日颁发的营业执照显示，该字号的经营者为被告高洁，经营场所在徐州市解放南路129号。2004年5月25日，高洁与其父高龙运签订《企业名称转让协议书》将“徐州市七彩喷绘中心”这一名称转让给高龙运。高龙运随后于2004年6月1日向工商管理机关递交个体工商户开业申请，申请个体字号仍为“徐州市七彩喷绘中心”，经营地址变更为徐州市建国东路123号。经核准后，工商机关为高龙运颁发营业执照。此后，徐州市七彩喷绘中心的登记经营者未发生变更，经营场所也未变动。“徐州市七彩喷绘中心”工商登记档案中有案涉房产的所有权证书复印件及李传家和高龙运分别作为出租方和承租方签订的《房屋租赁合同》，但原告李传家否认该合同签名的真实性。案涉房屋作为“徐州市七彩喷绘中心”的经营场所后，房屋租金均是以支票方式转帐支付给原告，支票付款方均为“徐州市七彩喷绘中心”。另查明，2004年6月，本院在执行徐州市物资回收总公司与李传家借款纠纷一案中，因李传家没有主动履行生效法律文书确定的债务，本院曾向第三人高龙运送达《协助执行通知书》，要求高龙运停止向李传家支付租金，将房屋租金交至本院执行局。但该协助事项最终没有履行。又查明，被告高洁和薛斌是夫妻关系。2008年11月9日，李传家与薛斌签订房屋买卖协议，将案涉房产以95万元的价格出售给薛斌。2008年12月11日，原告李传家、魏天芳与被告高洁和薛斌又签订《借款协议》及《房地产抵押合同》，以案涉房产为抵押向高洁和薛斌借款40万元，借期三年，自2008年12月11日至2011年12月10日��借款利率为年利率18%。借款期满后，双方又签订了《展期借款合同》，将借款期限延长至2015年2月15日。借款合同实际履行中，因李传家和被告薛斌就利息和房屋租金相互冲抵之事进行了协商，故李传家和魏天芳没有实际支付利息。2014年12月15日，李传家两次向薛斌发出书面通知，告知其合同期限即将届满，届满之后月租金调整为每月12000元。在此条件下，其享有优先承租权。薛斌电话回复表示价格太高。2015年1月15日，李传家再次向薛斌邮寄送达《告知函》，限其在2015年2月15日前清空房屋并协助李传家办理解除房屋抵押的相关手续等。薛斌此后于2015年1月23日向本院提起诉讼，认为李传家违反了前述房屋买卖协议的约定，要求其履行协助办理案涉房产的转移登记手续。本院对此案经审理后于2015年4月16日作出（2015）云民初字第399号民事判决，认为李传家和薛斌双方在房屋买卖协议签订后，已将买卖协议变更为借款协议，双方最终的合意是借款和房屋租赁，而非房屋买卖。故驳回了薛斌的诉讼请求。薛斌不服该判决，提出上诉。徐州市中级人民法院于2015年7月17日作出（2015）徐民终字第02331号民事判决，驳回上诉，维持原判。还查明，2015年3月20日，原告李传家与案外人宗德国就涉案房产签订《房屋租赁合同》，将案涉房产以月租金12000元的价格出租给宗德国使用，租期三年，自2015年2月16日至2018年2月16日。宗德国于2015年2月9日向李传家在中国农业银行的帐户中存入66000元，2015年3月24日，李传家又向宗德国的银行帐户中汇入60000元。另，本案在庭审过程中，经本院释明，原告坚持对被告薛斌和高洁的诉讼请求。以上事实，有原、被告双方陈述，徐州市七彩喷绘中心工商档案材料、租金收据、本院（2004）云执字第463号民事裁定书及协助执行通知书，本院（2015）云民初字第399号民事判决书，徐州市中级人民法院（2015）徐民终字第02331号民事判决书，李传家与宗德国签订的《房屋租赁合同》及相互汇款的中国农业银行取款回单等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对合同当事人具有拘束力，对非合同当事人不具有拘束力。根据这一合同相对性原则，原告的诉讼请求应当向房屋租赁合同的相对方提出。本案中，被告方和第三人二者之中究竟哪一方是房屋承租人，是原、被告双方争议的根本问题。原告主张被告方是房屋承租人的依据主要有四项：第一，出租前与其洽谈房屋租赁事宜的相对方是高洁，两次签订书面房屋租赁合同的相对方也是高洁。第二，其不认识高龙运，也未与高龙运过见过面。第三，其于2008年12月11日向两被告借款后，均是薛斌与其协商以房屋租金冲抵利息的相关事宜，且七彩喷绘中心支付房屋租金的支票上加盖有高洁的私人印章。第四，即便被告薛斌和高洁是第三人高龙运的委托人，由于两被告没有向原告披露委托人，原告也有权选择两被告作为相对人主张权利。被告方否认自己是房屋承租人抗辩主张有：一、原告没有与其签订房屋租赁合同，二、案涉房屋为七彩喷绘中心经营用房，而七彩喷绘中心的经营者为高龙运，租金也是七彩喷绘中心支付。三、云龙区人民法院的（2004）云执字第463号协助执行通知书能够证明房屋承租人为高龙运。四、高龙运本人已经明确认可其是案涉房屋的承租人。对以上双方意见及证据，结合本案具体情况，根据由主张者举证的原则，经综合对比双方证据证明力的大小，本院认为，原告的上述依据不足以认定两被告系房屋承租人。具体理由���下：首先，原告主张二被告为承租人缺乏合同依据。原告当庭陈述曾二次与高洁签订书面合同。作为主张事实存在的一方，原告应当举证证明。然而，原告却不能提交其中的任何一份合同。原告关于和高洁洽谈房屋租赁相关事宜的事实，也无证据证明。其次，原告称与第三人高龙运不相识，未曾谋面。第三人高龙运对此不予认可。原告也无其它证据予以佐证。再次，被告薛斌虽曾在以租金折抵房租、协商续租价格等相关事项上出面与原告磋商，但这一事实不能排除其是基于和高龙运之间的特殊身份关系而为之，仅凭这一事实并不能认定薛斌系房屋承租人。另结合房租支付票据的形式分析：虽然原告没有提供证据证明房租支付票据上有高洁的印鉴，但即使假设这一事实存在，也仅能证明高洁参与了七彩喷绘中心的经营或负责财务工作的相关事实。在七彩喷绘中心登��经营者为高龙运的前提情况下，根据该票据形式，即难以认定高洁为实际经营者，也不能认定其是房屋承租人。最后，我国《合同法》第百零三条第二款确有关于“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利”的规定，但是该项规范适用的前提是受托人以自己的名义与第三人订立了合同且第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系。而本案中，原告并不能证明二被告以自己的名义与原告签订了租赁合同，故不具备适用该法律规范的前提条件。综上，相比被告方举出的七彩喷绘中心工商登记材料、房屋租金支付收据、本院对第三人高龙运送达的前述《协助执行通知书》等证据，并结合第三人高龙运自认系案涉房产承租人的情况而言，原告方的证据并不具有优势。其证明力也不能达到确认二被告系房屋承租人的盖然性标准。故，原告关于被告薛斌、高洁系案涉房屋租赁合同的相对方这一主张，本院不予支持。其在此主张的基础上提出交付房屋、赔偿损失的诉讼请求，因失去事实和法律基础，本院亦不予支持。原告方以案涉房产为抵押物向被告方借款40万元，并签订了《借款合同》和《房地产抵押合同》。依据该《房地产抵押合同》办理的涉案房产抵押登记是否可以解除，应根据双方《借款合同》的履行情况确定。由于该内容不属于本案房屋租赁合同纠纷的审理范围。故，原告要求被告协助办理注销案涉房产的抵押权登记，本院仍不予支持。原告可另行诉讼解决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第��百零三条第一款、第二款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告李传家、魏天芳对被告薛斌、高洁的诉讼请求。案件受理费8380元，由原告李传家、魏天芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省徐州市中级人民法院的开户银行为：建行徐州市永安支行，账号为：32×××02）。审 判 长 董 新人民陪审员 唐 青人民陪审员 曹 英二〇一六年四月十二日书 记 员 戴琛琛