四川省苍溪县人民法院民 事 判 决 书(2015)苍溪民初字第1489号原告李锦,男,1968年12月18日出生,汉族，四川省苍溪县人，城镇居民。被告仲敏德，女，1969年1月5日出生，汉族，四川省苍溪县人，城镇居民，系李锦之妻。委托代理人刘清平，四川鉴平律师事务所律师。被告四川省苍溪县金宇房地产开发有限公司。法定代表人孙明，董事长。委托代理人刘明祥，四川致中吉律师事务所律师。被告李华清，男，1974年2月15日出生，汉族，四川省苍溪县人，城镇居民。被告苟兴平，男，1972年8月8日出生，汉族，四川省苍溪县人，农村居民。原告李锦、仲敏德诉被告四川省苍溪县金宇房地产开发有限公司、李华清、苟兴平关于民间借贷纠纷一案，本院于2015年05月06日受理后，依法组成合议庭，2015年9月22日、11月30日两次公开开庭进行了审理。原告李锦,仲敏德的委托代理人刘清平、被告四川省苍溪县金宇房地产开发有限公司（以下简称金宇公司）的委托代理人刘明祥、被告苟兴平到庭参加诉讼，被告李华清经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告李锦、仲敏德诉称：被告李华清、苟兴平以被告金宇公司名义在苍溪县元坝镇建设路开发建设“清月阁”商住楼。2013年10月16日，原告与被告李华清、苟兴平签订《订房协议》，原告购买了被告李华清、苟兴平开发的该商住楼二层（营业用房），约500平方米。协议约定了所订房屋基本情况、计价与付款方式，办理两证、房屋标准、违约责任等。2014年8月28日，双方签订《补充协议》，约定原告购买的商业用房在2014年10月15日前完成交房，增加购房款20万元。同日，原告付清全部购房款，共计70万元。现已超过合同约定的交房时间，被告未能交房，已严重违约，为维护原告的合法权益，原告现诉至法院请求判决：1、被告立即向原告交付“清月阁”商住楼二层（二楼商业用房）；2、支付原告违约金140000元；3、本案诉讼费由被告承担。被告四川省苍溪县金宇房地产开发有限公司辩称：本案诉争的商品房并非本公司开发建设，行政主管机关从未给本公司办理过施工、规划、用地、建设规划许可,更未办理预售许可，金宇公司也未投入分文，因此该项目的开发与金宇公司无关。原告与被告李华清签订的商品房预售合同应当认定无效，该项目至今未取得售房许可证。本案名为商品房买卖，实为民间借贷。实际上是原告与被告李华清个人之间存在债权债务关系，原告为了使债权能有所保障，故签订了所谓的商品房买卖合同作为担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。既然是民间借贷，原告没有证据证明已向被告实际支付足额借款，因此该项请求应予驳回。被告苟兴平辩称：原告与被告李华清签订的商品房预售合同应当认定无效，该项目至今未取得售房许可证。本案名为商品房买卖，实为民间借贷，房屋买卖系担保合同，借款当天原告与被告协议借款50万元，扣除李华清原来借款30万元，实际借给李华清20万元，扣除按7分月息计息的利息3.5万元，实际到手的钱为16.5万元。本案应以民间借贷纠纷处理。且原告没有证据证明已向被告实际支付足额借款，因此应驳回原告的诉讼请求。被告李华清未作答辩。经审理查明：原告李锦与被告苟兴平、李华清系朋友关系。2012年，被告李华清、苟兴平在苍溪县元坝镇借用被告四川省苍溪县金宇房地产开发有限公司的资质合伙开发“清月阁商住楼”，二被告出资比例各占50%。被告李华清因需资金，2013年10月16日，向原告李锦借款，原告仲敏德通过苍溪县农村信用合作联社的卡号为8808……..8778的帐号，向被告李华清在苍溪县农村信用合作联社的卡号为8808……..0013的帐号转款20万元，同时被告李华清与原告李锦、仲敏德签订了《订房协议》，协议约定将清月阁商住楼二层的营业用房（约500平方米）售与原告李锦、仲敏德，按1000元/平方米计价。2013年10月18日，原告仲敏德再次通过苍溪县农村信用合作联社的卡号为8808……..8778的帐号向被告李华清在苍溪县农村信用合作联社的卡号为8808……..0013的帐号转款23万元。被告李华清、苟兴平向原告出具借欠载明：“借条今借到原李锦、仲敏德夫妇人民币伍拾万元整。（￥500000.00元）借款人：李华清苟兴平2013.10.18”。2013年，被告所开发的清月阁商住楼住宅楼的售价为2400元－2500元/平方米。本案在审理中，原告向法院提交了2014年8月28日原告李锦与被告李华清签订的《补充协议》，拟证实被告李华清在原告处收取购房款20万元，同时被告李华清向原告出具了合计70万元的收条，被告李华清将原50万元的借条收回。本案在审理过程中，因原告以商品房预售合同关系主张权利，与人民法院根据案件事实作出的认定不一致，经本院释明，明确告之原告是否变更诉讼请求，原告要求三被告向原告偿还借款70万元并按银行贷款利息4倍支付利息；本案诉讼费由被告承担。上述事实，有身份证、订房协议、补充协议、借条、收条、银行卡交易记录、银行转帐回执和当事人陈述的庭审笔录在卷佐证，本案事实清楚，足以认定。本院认为：本案原告以商品房预售合同纠纷主张权利，要求被告向原告履行交房义务，经本院审理查明，被告向原告借款在前，《订房协议》签订在后，该协议实际是被告向原告借款提供的担保，对该协议的效力，本院不作认定。原、被告在协议中约定按1000元每平方米计价，即使原告主张2014年8月28日向被告交付20万元购房款，其价格为1400元每平方米，而2013年该幢楼住宅楼的售价在2300元左右，合同约定与客观实际不符，如系原告购房，为何被告收取购房款后向原告出具借条，原告亦未能作出合理解释。原告主张的法律关系与本院查明的事实不一致，经本院释明，原告变更诉讼主张，以民间借贷纠纷主张权利。2013年10月18日，被告李华清向原告出具50万借款借条，同时苟兴平在借款人处签名确认，原告分别于2013年10月16日、10月18日两次向被告李华清帐房转款20万元、23万元，合计43万元。在庭审中，原告称“一直从事房地产开发，具备出借能力，除转款43万元外，7万元系现金支付；2014年8月28日原告李锦与被告李华清签订的《补充协议》，原告从银行提现20万交与被告李华清，同时被告李华清向原告出具了合计70万元的收条，被告李华清将原50万元的借条收回”。被告苟兴平在庭审中辩称，原告实际向被告转帐43万元，原告扣减月利息7万元。对其余20万元原告是否交付被告李华清，被告苟兴平不知情。民间借贷纠纷中以现金形式交付的借贷，应当根据交付凭证、交付能力、交易习惯、借贷金额大小、当事人关系以及当事人陈述的交付细节经过等因素综合判断是否存在真实借贷关系。本案中，虽然被告李华清向原告出具了70万元的收条，其中43万元原告直接打入李华清的帐户，另27万元原告主张以现金形式支付，但原告提出43万元的转帐依据外，另提出了20万元的取款记录，27万元是否交付被告，原告无其他证据佐证，如此大额现金交付，应当有正当的交付方式，原告的交付细节不清楚，原告交付27万元现金的证据不足，因此70万元的的借款本金不予确认，被告实际借款为43万元。根据庭审查明的事实，借贷双方约定的借款利率，超过年利率24%的规定，可从借款之日起按24%的年利率支付资金占用期间的利息。原告要求被告四川省苍溪县金宇房地产开发有限公司承担连带偿还责任，因该借款系被告李华清、苟兴平个人行为，与被告四川省苍溪县金宇房地产开发有限公司无关，被告四川省苍溪县金宇房地产开发有限公司在本案中不承担责任。被告李华清经本院合法传唤未到庭应诉，视其放弃辩论、举证、质证权利。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《中华民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条、《最高人民院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条之规定，判决如下：一、被告李华清、苟兴平在本判决书生效后20日内归还原告李锦、仲敏德借款43万元及资金占用期间的利息（其中20万元从2013年10月16日起、23万元从2013年10月18日起至还清借款之日止按年利率24%计算）。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费3100元，由被告李华清、苟兴平承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。审 判 长  李瑞成人民陪审员  徐培珍人民陪审员  孙晓艳二〇一六年四月十四日书 记 员  张 婷