济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0104民初601号原告山东彼得物业管理有限责任公司，住所地济南市。法定代表人康宇，董事长。委托代理人王坤，山东科创律师事务所律师。被告刘玉琴，女，1961年3月15日出生，汉族，住济南市。原告山东彼得物业管理有限责任公司（以下简称彼得物业）诉被告刘玉琴物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月25日立案受理。本案依法由审判员夏珍适用简易程序，于2016年3月9日公开开庭进行了审理。原告彼得物业的委托代理人王坤到庭参加诉讼，被告刘玉琴经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告彼得物业诉称：原告系小区前期物业服务单位，被告作为该小区业主，自2011年1月1日-2015年6月30日拖欠原告物业管理服务费共计1280.70元，经原告多次催缴，至今未缴。原告依法依约均有权要求被告支付拖欠的物业费用及相应的逾期违约金。为维护合法权益，诉请判令：一、被告支付拖欠的物业管理服务费1280.70元；二、被告支付上述拖欠物业管理服务费的违约金3796.70元（以拖欠金额为基数，按日0.3%自逾期之日起计算至2015年6月30日）；三、被告承担诉讼费用。被告刘玉琴未答辩。经审理查明，某置业有限公司（以下简称某置业）为小区的开发单位，其作为委托方（甲方）与受委托方某物业管理有限公司（乙方，以下简称某物业）于2008年7月4日签订《济南市前期物业管理委托合同》，约定甲方将小区委托乙方实行前期物业管理，物业类型为商住，占地面积57500平方米，建筑面积23.9万平方米。合同中对委托管理事项约定为负责制定《物业使用守则》，与业主、使用人办理物业交接验收和入住手续，收取有关费用及住宅共用部位、共用设施设备维修基金，负责保修期满后的房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理等。委托管理期限为自本合同生效之日起至本物业管理区域内业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。合同中对物业管理服务费的标准约定合同有效期内未交付使用的物业服务费按住宅房屋建筑面积每月每平方米多层0.60元、高层1.10元标准由甲方向乙方支付；已交付使用物业的物业服务费，由乙方按住宅房屋建筑面积多层每月每平方米0.80元、高层1.20元、非住宅房屋建筑面积每月每平方米3.0元向业主或使用人收取；收费时间提前预收，每次至少预交半年。并约定甲方、业主、使用人逾期交纳物业服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日交纳滞纳金。合同中还对双方权利义务、服务标准等内容进行了约定。该合同在济南市房产管理局进行了备案。被告刘玉琴原居住房屋拆迁，后选择入住小区。2009年7月3日，某物业下设的济南分公司作为甲方与作为乙方的被告刘玉琴签订《前期物业管理服务协议（住宅）》，载明乙方的房屋建筑面积为54.68平方米，协议约定了甲乙双方的权利义务，其中乙方的义务包括依据本协议向甲方交纳物业管理费用。物业服务费用自乙方办理入户之日，按建筑面积200元（暂预收）。违约责任处约定“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金”。原告彼得物业在本案审理中还提交济南市物价局《关于制定棚户区改造安置房小区物业服务收费标准的通知》（济价房字（2009）1**号），载明暂定棚户区改造安置房小区物业服务收费标准为按《房屋所有权证》载明的房屋建筑面积收费，未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。收费标准多层住宅0.4元／平方米·月，高层住宅按0.85元／平方米·月（含电梯运行费用）。通知中还明确执行时间为自2009年12月1日起。以上事实有原告彼得物业提供的《济南市前期物业管理委托合同》、《关于制定棚户区改造安置房小区物业服务收费标准的通知》、《拆迁房屋迁入通知单（第二联物业收执）》、《前期物业管理服务协议（住宅）》及其陈述为凭。某物业下设济南分公司于2011年10月17日变更名称为某某物业管理有限公司济南分公司（以下简称某某物业济南分公司）。因某某物业济南分公司在对小区提供物业服务过程中出现困难，物业服务难以进行。2013年11月20日，某置业作为甲方与作为乙方的原告彼得物业签订《小区前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对小区提供前期物业服务，物业类型包括小高层住宅、多层住宅、商业用房、商务办公楼等，建筑面积为176265.76平方米，合同中对物业服务内容与质量、物业的经营与管理等进行了约定，其中物业服务费用约定收费采用包干制，具体标准为多层住宅0.80元／月·平方米，高层住宅1.20元／月·平方米，办公楼3元／月·平方米，商业用房及学校、医院为2.60元／月·平方米；交费的时间约定为业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费，按半年交纳，业主或物业使用人应在每半年中间结点履行交纳义务。合同的违约责任处约定甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按每天万分之30向乙方支付违约金。合同中还约定合同期限自2013年11月20日起至业主委员会成立时止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。该合同除由某置业与原告彼得物业分别加盖印章外，济南市槐荫区住房保障和房产管理局亦加盖“物业管理服务合同备案”印章。2013年11月27日，原告彼得物业又与某某物业济南分公司签订《小区物业管理交接协议》，其为协议乙方，某某物业济南分公司为协议甲方。协议载明甲方系某置业委托的小区前期物业管理单位，因经营入不敷出、严重亏损将退出小区的物业管理；乙方系经过业主依法选聘，具有合法资质的物业管理单位，继甲方退出后将成为小区新的物业管理单位。关于交接期限的划分协议约定甲方对小区的物业管理服务截止到2013年12月31日，该管理服务期限界满，甲方不再向小区业主提供物业管理服务，乙方自2014年1月1日起，正式接管小区的物业管理服务，属前期物业管理性质；甲乙双方需在2014年1月1日前完成物业交接工作。该协议中对资料及财物交接进行了详细约定，关于债权债务的处理约定为甲方在小区进行物业管理服务期间，业主拖欠的物业费（截止到2013年12月31日），甲方作为债权全部转让给乙方，甲方负责通知欠费业主债权转让事宜。甲方除物业费之外的其它债权债务，由甲方自行承担解决，若因此给乙方造成损失，乙方有权向甲方追偿。对“正在履行的合同的处理”约定为甲方在物业管理服务期间对外签订的涉及物业的合同，自甲方撤出后，由甲方负责向乙方交接，甲方负责通知合同相对方合同主体变更，要求合同相对方及时联系乙方，乙方在合同主体一方盖章确认，在合同履行期内，由乙方代替甲方行使合同约定的权利及义务。协议另对员工安置等事项进行了约定。同日，济南市槐荫区住房保障和房产管理局出具济槐荫区合同备案第2013038号《济南市物业服务合同备案证明》，内容为“某置业（委托方）将小区委托山东彼得物业管理有限责任公司（受托方）进行物业服务，现对双方签订的《物业服务合同》予以备案”。在某某物业济南分公司及原告彼得物业提供物业服务过程中，被告刘玉琴未交纳2011年1月至2015年6月的物业服务费。原告彼得物业在提起本案诉讼之前，曾以“特快专递”方式向被告刘玉琴寄送《物业费催收转让函》，催收物业服务费。原告彼得物业在本案审理中说明要求被告刘玉琴交纳的物业服务费是按0.4元／平方米·月计算。以上事实有原告彼得物业提供《小区前期物业服务合同》、《小区物业管理交接协议》、《济南市物业服务合同备案证明》、特快专递详情单及其陈述为凭。本院认为，被告刘玉琴因原房屋拆迁入住小区房屋并在该处房屋居住，为该小区的业主。因小区尚未成立业主委员会，该小区由开发单位某置业与某物业于2008年7月4日签订了《济南市前期物业管理委托合同》，该合同应为前期物业服务合同。被告刘玉琴入住小区后，与某物业济南分公司签订了《前期物业管理服务协议（住宅）》。以上的《济南市前期物业管理委托合同》及《前期物业管理服务协议（住宅）》就合同内容而言不违反法律、行政法规的强制性规定，合同及协议均为有效。被告刘玉琴作为小区业主，既有权利按上述合同的约定接受物业服务，又有义务履行合同约定的相关内容，包括按照约定交纳物业服务费用。但其自2011年1月起即未再交纳物业服务费用，已违反了上述合同约定的相应义务，应承担相应的民事责任。某某物业济南分公司在物业服务过程中因经营亏损退出，某置业又与原告彼得物业签订了《小区前期物业服务合同》，该合同的内容合法，系双方当事人的真实意思表示，且在济南市槐荫区住房保障和房产管理局进行了备案，合同有效。原告彼得物业与某某物业济南分公司签署交接协议后自2014年1月1日起进入小区提供物业服务，但被告刘玉琴仍未向原告彼得物业交纳物业服务费用。原告彼得物业依法有权向被告刘玉琴主张相应物业服务费用。另，因某某物业济南分公司退出小区时于2013年11月27日与原告彼得物业签订《小区物业管理交接协议》，约定将其在小区进行物业管理服务期间业主拖欠的物业费（截至2013年12月31日）作为债权全部转让给原告彼得物业，故原告彼得物业在本案中主张的相关物业费用（自2011年1月1日-2015年6月30日）1280.70元有合同依据及法律根据。同时，因被告刘玉琴未到庭应诉，亦未对原告彼得物业所述事实理由、所提出的诉讼请求进行抗辩，故本院在对原告彼得物业提供的相应证据审查后对其所述事实及理由予以采信，对其诉讼请求予以支持。原告彼得物业还要求被告刘玉琴支付上述拖欠物业服务费的违约金，依本案审理查明事实，无论是在某置业与某物业于2008年7月4日签订的《济南市前期物业管理委托合同》中，还是在某物业济南分公司与被告刘玉琴于2009年7月3日签订的《前期物业管理服务协议（住宅）》中，以及某置业与原告彼得物业于2013年11月20日签订的《小区前期物业服务合同》中均明确约定了业主或使用人应按约交纳物业服务费，如未交纳，自逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日交纳违约金的内容，故被告刘玉琴应向原告彼得物业承担逾期交纳物业服务费的违约金。现原告彼得物业主张的违约金3796.70元符合以上合同约定，本院对原告彼得物业的该项诉讼请求亦予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告刘玉琴于本判决生效之日起十日内向原告山东彼得物业管理有限责任公司交纳2011年1月1日-2015年6月30日间的物业服务费1280.70元；二、被告刘玉琴向原告山东彼得物业管理有限公司承担以上物业服务费未按约交纳的违约金3796.70元，于本判决生效之日起十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘玉琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 夏 珍二〇一六年四月十一日书记员 焦婷婷