广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0111民初954号原告：张韵芝，身份证住址广州市荔湾区。委托代理人：杨海燕，广东科德律师事务所律师。委托代理人：郭敏，广东科德律师事务所律师。被告：广东元邦房地产开发有限公司，住所地广东省广州市白云区。法定代表人：林叶菊，董事长。委托代理人：许西湖，该司职员。委托代理人：黄志斌，该司职员。原告张韵芝诉被告广东元邦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张韵芝委托代理人杨海燕、郭敏，被告广东元邦房地产开发有限公司的委托代理人黄志斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张韵芝诉称：2012年5月5日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》购买被告开发的位于白云区石井镇横沙村西北侧地段的明月金岸楼盘A栋804房，房屋总价为1335189元，购房合同约定被告应于2013年3月30日前向原告交付符合规定条件的房屋，并于交付之日起500个工作日之内为原告办妥房地产权证，合同签订后，原告依购房合同约定支付了所有房款并按被告要求向被告交纳契税40914元，但截至起诉之日，被告仍未为原告办妥房地产权证亦未将原告契税向有关部门交纳，根据双方签订的购房合同约定，被告应尽快为原告办妥房地产权证并向原告支付逾期办证违约金，同时向原告返还契税及支付资金期间占用利息。被告至今未向原告提供包括《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收报告》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等相关文件，在原告向相关部门查询房屋产权证办理情况时却得知原告所购买的楼盘房屋甚至不具备办理相关竣工验收备案的条件，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条、《广州市房地产开发办法》第二十六条、第二十七条、第二十八条、广东省建设厅《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》、广州市中级人民法院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第六条等相关法律法规规定，涉案房屋既不符合法律规定的交付条件，也与合同约定的交付条件不符，根据双方签订的购房合同第十四条约定，被告应向原告支付延期交房违约金。综上所述，原告提出如下诉讼请求：一、判令被告立即办理房地产权证并向原告交付；二、判令被告支付原告逾期办证违约金（以房屋总价1335189元为本金，按每日万分之五计算，自2015年4月8日计至被告实际交付原告房地产权证之日为止）；三、判令被告向原告返还契税40914元及资金期间占用利息（以契税金额为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2012年4月10日起计算至实际付清之日止）；四、判令被告支付原告延期交房违约金（违约金按房屋总价1335189为本金，按每日万分之五计算，自2013年3月30日计算至被告实际领取竣工验收备案表之日止）；五、本案诉讼费由被告承担。被告广东元某房地产开发有限公司辩称：一、我司已告知原告提供办理产权登记手续所需资料，但原告至今仍未提供完整有效资料，逾期办理房产证的责任不能归责于我司。二、原告主张的逾期办理房地产权证的违约金，不符合约定。根据《购房合同》补充协议第九条、第十条约定，我司应在房屋交付之日起500个工作日内办妥产权登记。逾期不超过180日的，每日按总房价款的0.003%支付违约金。而原告诉请中的计算标准并不符合约定，我司不予认可。三、原告要求返还契税并支付资金占用利息的主张，不仅不合理，而且缺乏依据。根据相关规定，契税由房屋买受人负担。《广州市商品房买卖合同（预售）》（下称“《购房合同》”）中“商品房预售合同说明”已明确，买方委托卖方或其他单位、个人代缴契税的，应充分考虑并承担由此带来的风险。原告在知道该代缴费用的用途及同意承担风险的情况下，自愿委托我司办理房屋产权证并同意由我司某缴契税。双方就此并没有约定资金占用利息。原告现在要求我司继续办理产权证，同时又要求退还契税等费用，显然不合理；要求支付资金占用利息，更是缺乏依据。由此可见，原告第三项诉讼请求不能成立，且与其第一项请求存在冲突。四、被告交付房屋符合交付条件。原告主张的违约金时效已过，其计算标准缺乏依据。经审理查明：2012年5月5日，原告（买方，乙方）与被告（卖方，甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称买卖合同），约定：第四条乙方所购商品房为明月金岸花园环洲四路920号A栋8层804号房，房屋地址：白云区环洲四路920号804房（以下简称涉案房屋）。该商品房合同约定建筑面积为112.74平方米。第七条该商品房按套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额（人民币）1335189元。第八条甲方同意乙方按揭贷款方式付款，首期款：自本预售合同网上签订之日0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.35%，金额（人民币）405189元。除首期款外，剩余房款金额（人民币）930000元。须于2012年5月5日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。……第十条，按揭付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金……。第十二条交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条甲方应当在2013年3月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十五条甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；（九）无……。第十六条乙方应在接到收楼通知书之日起15日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房……。第十七条乙方对甲方所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方。甲方通知乙方收楼后。乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。第二十一条产权登记乙方委托甲方办理产权证，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后2个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料……。第二十二条乙方委托甲方办理产权登记，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金……。《买卖合同》附件七《本合同补充协议》（以下简称补充协议）第四条约定：1.甲乙双方同意交房条件变更为该商品房工程规划验收合格，乙方不再要求甲方在房屋交付时达到原交房条件“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。”2.房屋交付时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的资料变更为《建设工程规划验收合格证》，其他资料暂不提供。第九条约定：合同第二十一条变更为：甲方应当在该商品房项目建设工程规划验收合格后一定期限内申请该商品房项目的房地产初始登记，双方同意选择以下方式为乙方办理《房地产权证》：乙方委托甲方办理，甲方应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后2个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的，需乙方提供的证件资料。第十条约定：合同第二十二条变更为：1.办理产权登记之前，乙方必须向甲方付清全部房价款及税费、维修资金（包括按合同第十八条约定因面积差异而产生的差价及税费），同时向甲方提供产权登记机关要求乙方提供的证件资料，否则甲方无法为乙方办理房地产权证，应免除甲方延期办证的责任。2.乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同补充协议第九条约定期限办妥《房地产权证》的，甲方应自逾期次日开始按以下方式处理：（1）逾期不超过180日（含）的，甲方每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日，不超过365日（含）的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（3）逾期超过365日，不超过730日的，甲方每日按总房价款0.008%的标注向乙方支付违约金，本合同继续履行。（4）逾期超过730日的，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内，扣除已发生的费用后将乙方已支付房价款无息退还乙方。乙方要求继续履行的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，合同继续履行。上述合同签订后，原告已向被告付清全部房款。原告另提交被告于2012年4月10日向其出具的《收款收据》，内容为收到原告购涉案房屋契税等税费40914元。2013年3月22日，被告向原告发出收楼通知书，告知业主涉案房屋已经具备交楼条件，要求业主在收到通知书后十五天内前来办理收楼手续，并告知业主首期专项维修资金暂不收取，缴交时间另行通知。2013年4月29日，原告在《收楼确认书》上签名，确认收到涉案房屋的全部房屋钥匙，确认完全接收涉案房屋。原告提交案外人广东元某物业管理有限公司于2015年9月19日向其开具的水某、电费分摊发票，拟证明涉案房屋现在仍无永久用水。另查，涉案房屋所在的建筑于2012年12月27日经建设单位即被告验收合格，出具《建筑工程竣工验收报告》；于2013年7月3日经广州市规划局验收合格，取得了穗规验证〔2013〕446号《广州市建设工程规划验收合格证》。原告提交广州市白云区建设局于2015年8月3日出具的云建信开〔2015〕8号《关于政府信息公开的答复》，主要内容为该局未收到被告位于白云区石井镇横沙村西北侧地段明月金岸项目(G)栋申请办理的建筑工程竣工验收备案的相关资料。被告提交涉案房屋的《广州市不动产登记查册表》显示，涉案房屋现登记在被告名下，房屋登记地址为：白云区环洲四路920号804房，截至2016年3月3日，该房无抵押、查封信息。原告提交广州市不动产登记中心出具的《购房资格证明》显示，截至2016年3月8日，原告具备涉案房屋的住房购买资格。再查明，被告于2016年1月28日向原告寄送《关于明月金岸花园办理房地产权证事宜的通知》，通知原告在收到该通知十五个工作日内携带全额房款发票、税费收据、物业维修资金收据及有效的身份证明文件等到被告处办理《房地产权证》的手续。被告提交的妥投证明显示该通知于2016年1月29日被签收,签收人为他人。原告陈述其接到上述通知后找到被告，但被告仅告知其交维修基金，至于通知上所要求的资料被告并未要求原告提供，而是告知原告准备好资料直接到办证大厅再交，办证时间要等被告通知。原告于2016年2月25日按被告的通知交纳了涉案房屋的物业专项维修资金。还查明，本案审理过程中原告向本院申请撤回其第四项诉讼请求即要求被告支付延期交房违约金的诉讼请求。以上事实，有买卖合同、补充协议、发票、收款收据、政府信息公开的答复、收楼通知书、收楼确认书、建筑工程竣工验收报告、建设工程规划验收合格证、不动产登记查册表、购房资格证明、通知、快递单及妥投证明及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告在本案审理过程中自愿撤回其第四项诉讼请求即要求被告支付延期交房违约金的诉讼请求系其对自身合法权益的处分，本院依法予以准许。原告与被告签订《买卖合同》及其《补充协议》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。上述《买卖合同》和《补充协议》签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。根据双方约定，被告应当在2013年3月30日前将涉案房屋交付原告使用，且双方约定的交房条件为该商品房工程规划验收合格，但被告于2013年7月3日才取得涉案房屋的《建设工程规划验收合格证》，故被告于2013年3月22日向原告发出的《收楼通知》时因涉案房屋不具备双方约定的交付条件，故该通知对原告不发生效力。根据双方《买卖合同》约定，原告应在接到收楼通知书之日起15日内对房屋进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房……原告对被告所交付的房地产进行验收无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由被告转移给原告。本案中，原告于2013年4月29日在《收楼确认书》上签名，且无证据证明原告在合同约定的期限内以书面形式提出异议，根据合同约定，视为原告同意按照前述《收楼确认书》时房屋的现状接收涉案房屋。根据《补充协议》，双方同意变更《买卖合同》第二十一条为原告委托被告办理产权证，被告应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。被告已经于2013年4月29日向原告交付了涉案房屋，自2013年4月29日起500个工作日为2015年4月30日，即被告最迟应当在2015年4月30日前为原告办妥产权证并将以原告为产权人的房地产权证交付给原告，但被告至今未为原告办妥产权证已构成违约，故被告应承担违约责任。被告抗辩称未办证的原因是原告未配合提供相关资料及未交纳维修资金，被告向原告寄送《关于明月金岸花园办理房地产权证事宜的通知》，该通知书上要求原告提供的资料包括身份证原件及全额购房发票、税费收据及物业维修资金收据等。原告于2016年2月25日交纳了涉案房屋专项维修资金，从原告缴交专项维修资金的事实，本院对原告关于其收到通知后找到被告，但被告并未要求提供通知上的材料而是告知原告准备好资料直接到办证大厅再交，办证时间要等被告通知的陈述予以采信。但原告交纳物业维修资金的时间已超过被告通知要求的十五个工作日1天，故被告的办证时间可以顺延1天，被告抗辩称不承担逾期办理房产证的违约责任依据不足。原告要求被告为其办理涉案房屋的产权证并向原告交付合理合法，本院予以支持，但考虑到办证的合理期间，被告办证的期间应以三个月为宜。另原告要求被告向其支付逾期办证违约金，于法有据，应予支持，原告主张从2015年4月8日起算逾期办证违约金于法无据，逾期办证违约金应当从2015年4月30日的次日即2015年5月1日起算，同时由于原告未按被告要求及时交纳物业维修资金办证时间可顺延1天，即违约金应当从2015年5月2日起算，应计算至被告为原告办妥产权证并将以原告为产权人的房地产权证交付给原告之日为止。逾期办证违约金的标准，根据双方《补充协议》的约定，被告应当根据逾期办证时间的长短，每日按总房价款0.003%、0.005%、0.008%的标准向原告支付逾期办证违约金。原告现主张调整违约金标准为每日按总房价款的万分之五计算违约金。关于违约金标准应否调整的问题。《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”本案中，从案涉合同对于逾期办证违约金以及逾期付款违约金的标准审查来看，合同对于双方当事人各自应承担违约责任标准的约定不具有公平性，且争议的违约金标准约定亦明显过低，因此，原告主张违约金调整应予支持。但是，对于违约金标准的确定，则应根据举证责任分配原则，由原告对于被告违约行为给其造成的损失进行举证，在原告未能提交证据证明因违约造成损失数额的情况下，本院酌情调整为按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告抗辩称不应调整违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。至于原告要求被告返还契税40914元及利息的诉讼请求，因根据双方《补充协议》约定，原告委托被告办理房地产权证，办理产权登记之前，原告必须向被告付清全部房价款及税费，因此被告代收原告交纳的税费符合双方合同的约定，现原告明确要求被告继续为其履行办证义务，被告亦明确表示同意继续为原告办理涉案房屋的产权证，在办理产权证过程中实际产生的税费尚无法明确，被告是否应当向原告退还税费及退还的金额需要待产权证办妥后双方据实结算，因此被告若在产权证办妥前将税费退还原告将造成被告办证过程的延误，不利于双方纠纷的解决，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三个月内，被告广东元邦房地产开发有限公司协助原告张韵芝按国土房管部门关于办理房地产证相关法规政策的规定办理广州市白云区环洲四路920号804房的产权过户及登记手续，并将以原告为产权人的房地产权证交付给原告；二、被告广东元邦房地产开发有限公司向原告张韵芝支付逾期办证违约金（该违约金以1335189元为本金，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率的标准，从2015年5月2日起计至广东元邦房地产开发有限公司为张韵芝办妥产权证并将以张韵芝为产权人的房地产权证交付给张韵芝之日为止；至判决生效之日的违约金于判决生效之日起十日内一次性支付，自判决生效之日次日起的违约金于每月十日前逐月支付，违约金以总房款为限）；三、驳回原告张韵芝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2859元，由原告张韵芝负担1705元，被告广东元邦房地产开发有限公司负担1154元（上述受理费2859元已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给原告，本院不作退回）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院审判员  王丽美二〇一六年四月八日书记员  郑萍军