云南省勐腊县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）腊民二初字第621号 原告勐腊公路管理段劳动服务公司。 组织机构代码21863059-0。 住所地勐腊县北路**。 法定代表人白燕平，职务经理。 委托代理人李红芳，云南嫣红律师事务所律师，特别授权代理。 被告杜永华，男，1977年4月7日出生，汉族，身份证登记地址为江苏省启东市，现住勐腊县。 委托代理人周蔚，兴民法律服务所法律服务工作者，特别授权代理。 原告勐腊公路管理段劳动服务公司与被告杜永华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月11日受理后，依法组成合议庭审理。2016年1月21日，本院公开开庭审理了本案。原告勐腊公路管理段劳动服务公司法定代表人白燕平及委托代理人李红芳、被告杜永华及其委托代理人周蔚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告勐腊公路管理段劳动服务公司诉称，2014年6月22日，原告与和玉英签订《勐腊公路管理段固定资产租赁合同书》约定，原告将自己所有的位于勐腊县北路76号的钢筋结构门面房一幢（二层）出租给和玉英用于经营动漫城，租期为12个月即从2014年7月1日起至2015年6月30日止，年租金为4.5万元，按月支付租金，每月5日前支付3750元，逾期支付租金，除补交租金外，每逾期一日，应按月租金的双倍支付滞纳金。合同第4条第5项约定，乙方（指承租方）为了生产、经营项目的需要进行新建、加装、拆卸、改修、重装等改变租赁资产原样的各种活动，须以书面申请经甲方（出租房）同意签字后，方可进行，合同终止后（无论何种原因导致的终止），以上附着物，房内固定设备、装修设施（对资产进行新建、加装、拆卸、改修、重装等行为产生的增值部分）均属甲方所有，甲方不予补偿。该条第7项约定，合同解除或终止，乙方应在合同解除或终止日起三日内按本合同约定条件退还租赁资产，否则甲方有权依法行使出租人权利，造成的一切经济损失均由乙方承担。每逾期一日，乙方除应向甲方支付按日计算的租金外，乙方还应向甲方支付合同租金总额0.5%的滞纳金。合同第五条约定承租方有5种情形之一的甲方有权要求解除合同、收回租赁资产，承租方还应按合同租金总额的10%向原告支付违约金，若支付的违约金不足以弥补原告损失的，承租方还应负责赔偿直至达到弥补出租方全部损失为止，合同还约定了其他权利义务。合同签订后，经原告同意，和玉英将上述租赁合同及房屋转租给被告，被告在承租房屋合同上签名，表示认可该租赁合同内容。合同转租后，被告支付了2015年1月1日至2015年3月30日的租金，每月3750元，共计支付原告租金11250元，从2015年4月以后，被告一直未支付租金。被告将房屋转来后，未经原告同意擅自将二楼转租他人，在房内进行改造、加装等并在原告的土地上私搭乱建。2015年6月，因原告工作需要要收回房屋，在合同到期前便多次口头通知被告，合同期满，将不再续租房屋，要收回房屋，合同到期后，原告也多次口头和书面向被告通知，并多次限期被告搬离原告的房屋，但被告均置之不理，严重影响了原告正常使用该房。综上所述，原、被告签订的合同因租赁期限届满而自然终止，被告无理由及法律依据再使用原告的房屋。因此，其非法占用原告租赁物的行为造成了原告的财产损失，影响了原告的工作，被告依法应承担相应责任。现原告起诉，要求：1、请依法判令被告立即搬离原告位于勐腊县北路76号门面楼房一幢，并将该楼房屋保持现有状况交还原告。2、被告赔偿原告占用上述房屋的损失共计33750元。3、被告支付原告违约金40500元。 庭审中，原告表示第二项诉讼请求中房屋损失33750元系包含被告应支付的2015年4月至6月的房屋租金11250元以及被告在租赁期限届满后，从2015年7月至12月因占用房屋给原告造成的损失22500元（参照每月租金3750元计算），合计33750元。第三项诉讼请求中的违约金系按照《勐腊公路管理段固定资产租赁合同书》中第4条第7项中合同租金总额的0.5%计算。 2016年3月9日，原告向本院提交申请书，明确其第一项诉讼请求为要求被告立即搬离原告位于勐腊县北路76号门面楼房一幢，将该楼房返还原告。 被告杜永华辩称，1、房屋应该是恢复原状后交还原告，而不应该保持现有状况。被告是经过原告口头同意后装修房屋，并非擅自装修。2、原告第二项诉讼请求中的33750元，实际是2015年4月至12月的租金，被告已履行了交纳租金义务，但原告拒收租金，因此，被告不存在违约行为，原告主张的违约金缺乏依据。 综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议： 1、被告是否应当返还原告所出租的位于勐腊县北路76号的门面楼房？ 2、被告是否应当赔偿原告占用房屋损失33750元？ 3、被告是否应当支付原告违约金40500元？ 针对以上争议，原告勐腊公路管理段劳动服务公司向本院提交以下证据： 1、2014年6月22日《勐腊公路管理段固定资产租赁合同书》1份（复印件，与原件核对无异），欲证明原告与和玉英签订租赁合同，双方约定租期、租金及支付方式等相关权利义务。被告转租，并在租赁合同上签字的事实。 经质证，被告对原告提供的证据认为证据系复印件，且合同最后一页在和玉英与杜永华的签字之间应没有“转”字，原告提交的合同有篡改，对该部分真实性不予认可。如有原件，对其余内容真实性均认可。 2、2015年3月26日进账单、收据各1份（均为复印件，与原件核对无异），欲证明被告支付原告租金11250元的事实。 经质证，被告对原告提供的证据真实性、合法性、关联性均认可。 3、杜永华房租费明细表1份（打印件），欲证明被告租金支付的情况。 经质证，被告对原告提供的证据真实性、合法性、关联性均认可。但被告按期交纳租金，原告拒收。 4、2015年8月14日、2015年11月19日通知2份（均为复印件，与原件核对无异），欲证明原告多次口头和书面通知被告租期届满，不再续租，并多次限期通知被告搬离租赁房屋的事实。 经质证，被告对原告提供的证据真实性、合法性、关联性均认可。原告向被告发出通知的时候，被告多次向原告询问收回房屋的原因，原告收回房屋也是要出租给他人，被告享有优先承租权。 5、通知传达情况1份、门面收回传达情况照片资料1份（打印件），欲证明原告将限期被告搬离的通知送达给被告，并在租赁的门面张贴门面收回通知的事实。 经质证，被告对原告提供的证据真实性、合法性、关联性均认可。 被告杜永华对其答辩，向本院提交如下证据： 2014年6月22日《勐腊公路管理段固定资产租赁合同书》1份（复印件，与原件核对无异），欲证明被告持有的合同中最后一页在和玉英与杜永华的签字中没有“转”字，原告篡改所持有合同的事实。 经质证，原告对被告提交的证据真实性、合法性、关联性均认可，但不认可被告的证明观点。原、被告所持有的合同内容一致，有没有“转”字并不影响合同的真实性，被告是从和玉英处转租该房，“转”字的有无不影响转租的事实，且被告在两份合同上均有签字，不存在杜撰。 本院认为，原告证据1与被告证据除在合同乙方签字处“和玉英”与“杜永华”的签字之间多（少）一个“转”字外，其余内容均一致，结合双方陈述，可证实被告杜永华从和玉英处转租该房，并与原告签订租赁合同、支付租金的事实，合同乙方的签字处有无“转”字，并不影响合同内容的真实性，对原、被告提交的两份合同，本院均予以采信。原告证据2、3、4、5，经被告质证认可，本院均予以采信。 根据庭审和认证，本院确认如下法律事实： 2014年6月22日，勐腊公路管理段劳动服务公司（甲方）与和玉英（乙方）签订《勐腊公路管理段固定资产租赁合同书》1份，约定甲方将位于勐腊县城北路公路管理段的门面出租给乙方经营动漫城，租期为12个月，从2014年7月1日起至2015年6月30日止，租金总额为45000元，租金支付方式为按月支付，乙方应于每月的5号前向甲方支付租金。乙方如逾期支付租金，除补交租金外，每逾期一日，应按日租金的双倍向甲方支付滞纳金。乙方为了生产、经营等目的需要进行新建、加装、拆卸、改修、重装等改变租赁资产原样的各种活动，须以书面申请，经甲方同意签字后，方可进行，合同终止（无论何种原因导致的终止）后，地上附着物、房内固定设备、装修设施（对资产进行新建、加装、拆卸、改修、重装等行为产生的增值部分）均属甲方所有，甲方不予补偿。租赁期满，乙方仍需继续租用时，应在期满前一个月内向甲方提出申请，甲方在同等条件下优先考虑乙方并办理续租手续。合同解除或终止，乙方应在合同解除或终止日起三日内按本合同约定条件退还租赁资产，否则甲方有权依法行使出租人权利，造成的一切经济损失均由乙方承担。每逾期一日，乙方除应向甲方支付按日计算的日租金外，乙方还应向甲方支付合同租金总额0.5%的滞纳金。合同还约定了其他事项。签订合同后，和玉英开始使用该房并交纳了2014年7月1日至2014年12月30日的租金。租赁过程中因和玉英经营不善将门面转租给杜永华，后经勐腊公路管理段劳动服务公司同意，杜永华在2014年6月22日勐腊公路管理段劳动服务公司与和玉英签订的《勐腊公路管理段固定资产租赁合同书》上作为承租方签字。签订合同后，杜永华于2015年3月26日向勐腊公路管理段劳动服务公司交纳了2015年1-3月的租金11250元。后因双方对合同续签问题产生纠纷，杜永华未继续交纳租金。合同期满后，勐腊公路管理段劳动服务公司分别于2015年8月14日、11月26日向杜永华发出通知，要求杜永华搬离门面，并于2015年12月9日起诉至本院。杜永华至今未搬离该门面。 本院认为，关于被告是否应当返还原告所出租的位于勐腊县北路76号门面楼房的问题。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告双方签订《勐腊公路管理段固定资产租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效。因合同约定租赁期间为2014年7月1日至2015年6月30日，现租赁期间届满，杜永华作为承租人应当返还租赁物即搬离涉案原告所出租的位于勐腊县北路76号的门面房，将该门面楼房返还原告。因被告杜永华至今未搬离该门面房，对原告要求被告搬离原告位于勐腊县北路76号的门面房，并将该门面房返还原告的诉讼请求，本院予以支持。关于被告是否应当赔偿原告占用房屋损失33750元的问题。因被告至今未支付其租赁期间即2015年4月至6月的租金11250元（3750元/月×3个月），且在租赁期间届满后也未及时搬离该门面，并使用至今，现原告参照合同约定租金3750元/月要求被告支付2015年7月至12月的房屋占用费22500元，不违反法律规定，符合双方合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，对原告要求被告赔偿原告占用房屋损失33750元的诉讼请求（11250元＋22500元＝33750元），本院予以支持。关于被告是否应当支付原告违约金40500元的问题。因被告未按协议约定在租赁期间届满后返还租赁物应承担相应的违约责任。由于在双方签订的《勐腊公路管理段固定资产租赁合同书》中第四条第7项约定“合同解除或终止，乙方应在合同解除或终止日起三日内按本合同约定条件退还租赁资产，否则甲方有权依法行使出租人权利，造成的一切经济损失均由乙方承担。每逾期一日，乙方除应向甲方支付按日计算的租金日租金外，乙方还应向甲方支付合同租金总额0.5%的滞纳金”，现原告以该滞纳金计算标准来主张违约金，被告则以违约金过高提出抗辩，对此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作裁决。”的规定，原告因被告逾期搬离房屋产生的直接损失即租金损失，因原告在第二项诉讼请求中已经主张2015年7月至12月的房屋占用损失，故对现原告主张的违约金40500元，本院酌情予以支持11250元（3750元/月×3个月＝11250元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、被告杜永华于本判决生效之日起30日内搬离位于勐腊县北路76号的门面房，并将该房返还原告勐腊公路管理段劳动服务公司。 二、被告杜永华于本判决生效之日起10日内支付原告勐腊公路管理段劳动服务公司占用房屋损失33750元、违约金11250元。 三、驳回原告勐腊公路管理段劳动服务公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1656元，由原告勐腊公路管理段劳动服务公司负担652元，被告杜永华负担1004元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。 审 判 长 王 琴 代理审判员 李 娅 人民陪审员 张文军 二〇一六年四月一日 书 记 员 付 媛