湖南省怀化市中级人民法院	民 事 判 决 书	（2016）湘12民初4号	原告湖南瑞利达投资有限公司（以下简称瑞利达公司），住所地湖天开发区花溪路世纪花园20号，组织机构代码证号58278600-6。	法定代表人易图清，系该公司董事长。	委托代理人陈斌（特别授权），湖南五溪律师事务所律师，执业证号14312199510471118。	被告怀化市国土资源局（以下简称国土局），住所地怀化市鹤城区锦溪北路100号，组织机构代码证号73285782-7。	法定代表人胡和平，系该局局长。	委托代理人陈卫民（特别授权），男，汉族，系该局法规科副科长，1971年10月2日出生，住湖南省洪江市。	委托代理人李代江，湖南诚怀律师事务所律师。	被告怀化市城市建设投资有限公司（以下简称城投公司），住所地怀化市鹤城区锦溪北路15号，组织机构代码证号71702248-5。	法定代表人熊智勇，系该公司董事长。（未到庭）	委托代理人杨杰，湖南诚怀律师事务所律师。	原告瑞利达公司与被告国土局、城投公司建设用地使用权出让合同纠纷一案，原告于2016年1月26日向本院起诉。本院于2016年1月27日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月18日公开开庭进行了审理。原告法定代表人易图清及其委托代理人陈斌，被告国土局委托代理人陈卫民、李代江，被告城投公司委托代理人杨杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	原告诉称：2011年10月24日，原告与国土局就出让宗地编号为GF-2011-98，坐落于怀化舞水××桥南侧、××大道东侧的土地，经过法定程序签署了编号为060440的《国有建设用地使用权出让合同》，对土地的交付、开发利用及出让价款的交纳、违约责任等主要条款进行了约定。事后原告依约支付了土地出让金80236735元、土地交易服务费764540元、价格调节基金337000元、契税3327209元，共计84661184元，已全面正确地履历了合同义务。	被告国土局却不能在合同约定的2012年10月31日前将出让土地交付给原告。到目前为止，国土局仍未将出让地上的住户拆迁，使土地未能达到交付条件。原告多次催促，国土局皆以种种理由拖延。	被告城投公司曾承诺在2012年10月31日向原告交付上述土地。但至今未能履行自己的承诺。	国土局作为合同相对人未能履行合同，城投公司未能履行承诺，均属违约行为，依法应承担相应的民事责任。	请求：一、依法解除原告与被告国土局签订的编号为060440的《国有建设用地使用权出让合同》；二、依法判决国土局返还原告交纳的土地出让金、交易服务费、价格调节基金和契税共84661184元，并赔偿原告违约金28220400元（2011年11月1日至2015年12月31日止，按银行年贷款利率8％计）；三、依法判决国土局双倍返还原告定金16640000元；四、判决城投公司对上述二、三项承担连带责任。	为了支持诉讼主张，原告提供了下列证据：证据一、原告的营业执照及机构代码证，证明原告的主体资格；证据二、[2011]第53次怀化市政府专题会议纪要，证明瑞邦公司参与涉案土地竞买的由来；证据三、补偿安置协议书，证明瑞邦公司与被告安置补偿的情况；证据四、交易确认书，证明瑞邦公司依法取得涉案出让土地的事实；证据五、土地使用权出让合同，证明原告与被告国土局签订土地出让合同，明确双方权利义务；证据六、税费票据，证明原告履行合同的情况；证据七、2011-31号地块情况说明及交地时间的函，证明瑞邦公司安置补偿款、土地出让合同主体确定及被告城投公司承诺交地的时间等情况；证据八、公文处理单及退赔报告（2015）1-177号，证明因被告违约，原告要求退赔土地出让金、税费及相应损失的事实；证据九、公文处理单及退赔报告（2015）1-810号，证明市政府对原告要求退赔土地出让金、税费及相应损失处理情况；证据十、公证书，证明被告没有履行合同义务的事实；证据十一、情况说明，证明原告签订合同的经过及当时缴费的情况。	对此，被告国土局的质证意见为：证据一，无异议；证据二，无异议；证据三，无异议；证据四、无异议；证据五，无异议；证据六，其中编号为00011036的湖南省非税收入的专用收据（最后一张票据），关联性有异议，这不属于土地出让价款，对编号00061217、00061218、00061219、00061220四张的票据无异议，对编号为1076760466的票据无异议，对编号02254031的关联性有异议，该款项不属于土地出让价款，对编号为00053692的票据的关联性有异议，该款项也不属于土地出让价款；证据七、真实性、合法性无异议，但是关联性有异议，对国土局没有约束力，实际缴纳的数字不是这么多；证据八、关联性有异议，不能证明国土局违约，这只是当事人的一份自我陈述；证据九、关联性有异议，也是当事人陈述，不能证明被告国土局违约；证据十，关联性有异议，不能证明被告国土局违约。证据十一、关联性有异议，是原告自己的陈述，且上面的数据与事实不符，并没有交那么多钱。	城投公司对原告证据的质证意见：对证据一至证据五无异议，对于证据六中有异议的票据与被告怀化市国土局的质证意见一致，其余的票据无异议。证据七，真实性、合法性没有异议，关联性有异议：是城投公司向市国土局的报告，对城投公司与瑞利达公司没有拘束力；实交土地款为80233975元。证据八、不能证明被告违约。证明力异议：报告系当事人陈述；证据九、证明力异议：报告系当事人陈述。证据十、真实性、合法性没有异议，照片本身不能证明被告是否履行合同，是否履约是一种判断，而非案件事实。证据十一、真实性、合法性没有异议，关联性异议：实交土地款为80233975元，该说明有误。	被告国土局辩称：一、原告不按约定支付土地出让价款，构成违约，不享有单方解约权，其第一项诉讼请求依法不应支持。即：交易服务费、价格调节基金和契税不属于土地出让价款。双方约定的土地出让价款为83180243元，分两期支付，第一	期80236735元，付款时间为2011年10月24日之前，第二期2943508元，付款时间为2012年9月26日之前，分期支付的还应当支付二期后的剩余土地出让金利息。原告第一期土地出让金尚欠276元，第二期出让金至今未付。原告欠付第二期出让金利息615900元（按银行贷款一年期利率6.1％计算至2016年3月1日止）。故原告违约，不享有合同解除权。	二、被告国土局交地义务在后，原告付款义务在前，被告享有后履行抗辩权。被告虽未按合同约定交地，被告行为依法不属于违约。	三、即使原告完全履行了付款义务，原告在依照合同第三十八条只享有要求答辩人继续履行出让人义务的权利，赔偿迟延履行直接损失的权利，要求改变土地使用起算日的权利。	四、原告第二、三项诉讼请求均建立在被告违约的前提下，也建立在原告具有单方解约权的条件下。由于原告没有这些权利，故其第二、三项诉讼请求不应支持。	为了支持诉讼主张，被告国土局提供了下列证据：证据一、国土局机构代码证及法定代表人证明书，证明1、国土局位于怀化市鹤城区××号，机构代码证号73285782-7；2、法定代表人胡和平，局长。证据二、2011年10月24日，国土局与瑞利达公司签订《国有建设用地使用权出让合同》（060440号），证明1、第四条约定：出让宗地号为GF-2011-98号，宗地总面积为55967.45平方米，出让宗地面积45703.4平方米；2、第八条约定：本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为83180243元；每平方米人民币1820元；3、第十条，受让人同意按照本条第一款第（二）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：按照以下时间和金额分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款。第一期：2011年10月24日之前，支付80236735元；第二期：2012年9月26日之前，支付2943508元。分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息；4、《国有建设用地使用权出让合同》第三十七条约定：受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照合同约定按时交付出让土地。	原告的质证意见为：证据一、无异议；证据二、三性无异议，但是对证明目的有异议，与客观实际情况不符。	城投公司完全认可国土局的证据。	被告城投公司辩称：城投公司完全认同国土局的四点答辩意见。此外辩称：原告起诉称其多次催促被告履约，没有充分的证据证实；原告要求城投公司承担连带责任，一没有合同依据，二没有法律依据。因为连带责任是法律规定或当事人约定，两个或两个以上债务人对共同债务每个责任人都负有全部清偿责任，各责任人之间有连带关系。城投公司不是土地出让合同当事人，不负有合同义务。同时，代表国家履行国有建设用地使用权出让是国土行政管理部门的职能，没有法律规定国有企业对此出让行为负有连带责任。据此，原告的诉讼请求不应得到支持。	为了支持诉讼主张，被告城投公司提供了下列证据：证据一、城投公司营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书，证明1、城投公司为国有独资有限责任公司，住所怀化市××号；2、经营范围城市基础设施建设、城市道路、水利建设、土地等有形资产的经营管理；对建设物资贸易、建筑业等与城市建设相关产业的投资、农村基础设施项目建设（需要专项审批后方可经营）；农业项目开发；国家法律法规政策允许的、政府授权的其他项目开发；工程测量丙级（限分支机构经营）；3、机构代码为717022248-5。证据二、怀瑞邦森工有限公司与怀化市土地交易中心签订的《成交确认书》，证明1、怀瑞邦森工有限公司与怀化市土地交易中心签订的《成交确认书》；2、成交价款为83802426元。证据三、2011年10月24日，国土局与瑞利达公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，证明《国有建设用地使用权出让合同》约定如下：第八条本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币83180243元，每平方米人民币1820元。第十条受让人同意按照本条第一款第（二）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：（二）按以下时间和金额分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款。第一期人民币80236735元，付款时间：2011年10月24日之前；第二期人民币2943508元，付款时间2012年9月26日之前。分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。第三十七条受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。	原告的质证意见为：三性无异议，但是证明目的有异议。	国土局完全认可城投公司的证据。	对于原、被告双方提供的上述证据，经合议庭评议，对其真实性、合法性、关联性均予认可。据此，本院确认以下案件事实：	2011年5月31日，怀化市人民政府作出[2011]第53次会议专题会议纪要，议定了关于《舞水河怀化城区段综合治理工程企业拆迁补偿方案》有关问题。其中关于怀化瑞邦森工有限公司（瑞利达公司前身，以下简称瑞邦森工），决定了“原则同意企业提出资产置换土地的要求，但必须是等价置换，而且要依法实行招、拍、挂”的原则。	2011年8月3日，城投公司、国土局代表市政府作为甲方与乙方瑞邦森工签订了《企业拆迁补偿安置协议书》，约定甲方拆迁乙方位于狮子岩路9号的企业，总补偿安置金额为86333975元。	为了实现资产置换土地的方案，瑞邦森工参与2011年9月16日至当月26日国土局举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动，通过竞拍得到编号为2011-31号地块的国有建设用地使用权。地块位置：舞水××桥南侧、××大道东侧；土地出让面积为45703.43平方米。单价为第平方米1820元，总价为83180242.60元。并于2011年9月26日双方签订了《成交确认书》。	2011年10月24日，国土局作为甲方与乙方瑞利达公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，主要约定了下列条款：第四条，约定出让宗地编号为GF-2011-98，坐落于舞水××桥南侧、××大道东侧，总面积55967.45平方米，其中出让宗地面积为45703.43平方米，出让地用途为其他普通商品住房用地；第六条，约定出让人于2012年10月31日前将出让宗地交付给受让人，交付时，要达到宗地内“场地平整”，周围基础设施达到通路、通电、通水；第八条，约定出让价款为83180243元，每平方米1820元；第九条，约定宗地定金16640000元抵作土地出让价款；第十条，约定受让人按以下时间和金额分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款。第一期人民币80236735元，付款时间：2011年10月24日之前；第二期人民币2943508元，付款时间2012年9月26日之前。分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息；第三十条，约定受让人应当按照本合同约定，按时支付土地出让价款。受让人不能按时支付价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可以要求受让人赔偿损失；第三十七条，约定受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照合同约定按时交付出让土地。由于出让人未及时提供出让土地致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日的，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可以请求出让人赔偿损失。等等。	合同签订之日，城投公司向国土局出具《关于怀化瑞邦森工有限公司竞买2011-31号地块成交情况说明及交地时间的函》，表明了三项内容：一、瑞邦森工属被拆迁单位，安置补偿方面执行[2011]第53次会议专题会议纪要议定“原则同意企业提出资产置换土地的要求，但必须是等价置换，而且要依法实行招、拍、挂”的决定，土地款从城投公司应支付的征拆补偿款中抵扣，通过城投公司打入财政专户。现该公司已支付土地款80236735元，占总土地款96.46％，土地交易服务费764540元，价格调节基金332700元，契税3327209元。二、瑞邦森工要求以新注册的湖南瑞利达投资有限公司签订《国有土地使用权出让合同》及办理土地证的情况，请贵局按照相关规定给予办理。三、城投公司承诺的交地时间为一年，即2012年10月31日交地。	合同签订后，瑞利达公司确已支付了土地出让金80236735元、土地交易服务费764540元、价格调节基金332700元、契税3327209元，共计84661184元。第二期2943508元未付。由于国土局未如期交地，瑞利达公司两次向怀化市人民政府书面报告，要求解决土地交付等问题。其一，是2015年元月28日提交的《关于请求协调解决因舞水河综合治理给我公司造成的有关困难的报告》，表明其公司被征拆3年多了，通过竞买方式，以征拆补偿款置换的土地一直未能交付，经多次催促国土局和城投公司都没有结果。从竞买地现状来看，该地既没有被征用，也没有开始拆迁，交地时间遥遥无期。请尽快协调解决。对此，市政府领导在相关文件处理单上批示“同意专题研究”。其二，是2015年5月25日提交的《关于请求怀化市国土局、市城建投资公司退还土地出让金并补偿相应损失的报告》，市政府领导在相关文件处理单上批示“请相关部门依法依规处理”。	对于出让给瑞利达公司的土地，国土局未提供办理了相关征用及拆迁手续的证据，也未能提供证据证实该地达到了合同约定的：宗地内“场地平整”，周围基础设施达到通路、通电、通水等要求。根据瑞利达公司提供的现场照片显示，纯属“毛地”。对于瑞利达公司欠付的第二期出让金，国土局没有提出催收的依据。	本院认为：瑞利达公司以其前身瑞邦森工被征用拆迁的征拆补偿款，按照怀化市政府[2011]第53次会议专题会议纪要议定的“原则同意企业提出资产置换土地的要求，但必须是等价置换，而且要依法实行招、拍、挂”决定，置换国有土地使用权，并通过招、拍、挂的方式，竞买得到了本案争议的国有建设用地使用权，据此与国土局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，该合同合法有效，合同双方应当严格遵照执行。	瑞利达公司在合同签订后，按照合同约定支付了96.46％的土地出让款，并支付了巨额的土地交易服务费、价格调节基金及契税，履行了合同约定的绝大部分义务。虽有3.54％的第二期土地出让金没有按期支付，但瑞利达公司在履行了绝大部分义务后，国土局在约定的土地交付期限内没有实施征地和拆迁等任何履行合同的举措，而国土局在完成交地义务前，必须完成征地、拆迁、平整场地，通水通电通路等事项，这些事项的完成需要相当的时间和程序。况且双方合同对交付土地出让金和交付土地并没有约定二者互为履行前提，那么瑞利达公司在交付出让金的同时，国土局就应当实施土地交付的各项工作。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定“当事人互付债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”瑞利达公司在履行绝大部分义务后，国土局没有任何履行合同的举措，瑞利达公司可以拒绝继续履行。所以瑞利达公司欠付第二期土地出让金的行为并不构成违约。同时，国土局也没有对瑞利达公司的欠付行为进行过任何催告。	国土局将本案建设用地即“毛地”进行招、拍、挂及出让给瑞利达公司，不符合国土资源部、住房和城乡建设部国土资发[2010]151号《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》中“不得‘毛地’出让”的要求，属违规行为；国土局将该“毛地”出让后，又不履行合同义务，及时征用和拆迁，及时平整场地和通水、电、路，使该地达到交付条件，是违约行为；国土局作为国家职能部门长期占用瑞利达公司巨额土地出让金而不履行交地义务，导致瑞利达公司合同目的不能实现、土地出让金被长期占用的同时还负担巨额交易规费，民事权益被严重损害，是严重违背诚实信用的行为。	双方合同对违约责任约定了两个时间段的两项责任，即“由于出让人未及时提供出让土地致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日的，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可以请求出让人赔偿损失。”那么国土局在迟延交地60日内，国土局应每日按已交出让款的1‰的标准，向瑞利达公司支付违约金；超过60日的，瑞利达公司可以行使解除合同及要求赔偿损失的权利。由于国土局的行为已表明不履行合同义务，瑞利达公司两次书面向怀化市人民政府递交报告，分别要求交付土地和退还土地出让金及赔偿损失，均未得到明确答复。瑞利达公司的合同目的不能实现，并造成巨大的直接和间接损失。根据双方合同第三十七条的约定，及《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）、在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，瑞利达公司要求解除合同、返还土地款、赔偿损失的请求，应依法予以支持。本案是因国土局违约而解除合同，国土局作为违约方应承担返还土地出让金、赔偿损失的民事责任。	关于瑞利达公司要求双倍返还定金的诉讼请求，因本案瑞利达公司交纳的是竞买保证金，成交确认书中虽载明“竞买人交纳的竞买保证金，自动转为受让地块的定金”，双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》第九条也约定“本合同项下宗地定金16640000元，定金抵作土地出让价款”，但在双方签订合同前，国土局出具给瑞利达公司的收据已载明竞买保证金已转为土地出让金，国土局也没有给瑞利达公司出具定金收据。据此，应认定竞买保证金在《国有建设用地使用权出让合同》中已转为土地出让金，不再具有定金的性质。所以瑞利达公司要求双倍返还没有充分的事实和法律依据。	城投公司是瑞邦森工拆迁人，并执行[2011]第53次会议专题会议纪要议定的“原则同意企业提出资产置换土地的要求，但必须是等价置换，而且要依法实行招、拍、挂”决定的执行人，在瑞利达公司与国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》的当日，向国土局出具《关于怀化瑞邦森工有限公司竞买2011-31号地块成交情况说明及交地时间的函》，表明其已承诺瑞利达公司交地时间为一年，即2012年10月31日交地。在瑞利达公司与国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》时，城投公司作为拆迁安置的利害关系人，表明这样的承诺，对瑞利达公司而言，实质上是城投公司对国土局履行《国有建设用地使用权出让合同》的保证，对本案双方当事人《国有建设用地使用权出让合同》的签订，有重要的促成作用。现国土局不履行《国有建设用地使用权出让合同》，瑞利达公司作为被保证人，有权要求城投公司承担保证法律责任。即对国土局的债务承担连带清偿责任。	综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十四条第（二）、（三）、（四）项，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条规定，判决如下：	一、解除湖南瑞利达投资有限公司与怀化市国土资源局签订的编号为060440的《国有建设用地使用权出让合同》；	二、由怀化市国土资源局在本判决生效后一个月内返还湖南瑞利达投资有限公司交纳的土地出让金80236735元及利息（利息自2011年11月1日起至付清之日止，按中国人民银行规定的同期年贷款利率标准计付）；	三、由怀化市国土资源局在本判决生效后一个月内赔偿湖南瑞利达投资有限公司因履行合同交付的土地交易服务费764540元、价格调节基金332700元、契税3327209元及利息（利息自2011年11月1日至付清之日止，按中国人民银行规定的同期年贷款利率标准计付）；	四、由怀化市国土资源局每日按湖南瑞利达投资有限公司已经支付的国有建设用地使用权出让价款1‰支付湖南瑞利达投资有限公司违约金。违约金支付期限自2012年11月1日至2013年元月1日止，在本判决生效后一个月内付清；	五、驳回湖南瑞利达投资有限公司要求怀化市国土资源局双倍返还定金16640000元的诉讼请求；	六、怀化市城市建设投资有限公司对怀化市国土资源局的上述付款义务承担连带责任。	对于上述应付款项，怀化市国土资源局与怀化市城市建设投资有限公司逾期未付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	案件受理费689408元，由怀化市国土资源局负担569408元，湖南瑞利达投资有限公司负担120000元。	如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。	审 判 长  张义泰	审 判 员  向淑莉	代理审判员  罗雪花	二〇一六年四月二十五日	代理书记员  向庆玲