－－广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗增法民三初字第1363号原告：闵旭伟，住广东省广州市越秀区。委托代理人：叶春燕，广东岭南律师事务所律师。被告：广州市悦家房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区。法定代表人：徐衍志。委托代理人：魏强，广州金鹏律师事务所律师。原告闵旭伟诉被告广州市悦家房地产代理有限公司（以下简称悦家公司）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告闵旭伟的委托代理人叶春燕、被告悦家公司的委托代理人魏强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闵旭伟诉称：2015年7月12日，闵旭伟及妻子王晶到悦家公司了解位于增城区新塘镇新康花园二手房屋情况时，悦家公司工作人员介绍增城区新塘镇新康花园第6栋506房时声称该房屋建筑面积为85平方米，楼龄自2001年算起。且闵旭伟在当日多次要求悦家公司工作人员出示该房屋房地产权证复印件，但是悦家公司工作人员以各种理由推脱拒不提供，而是一味催促闵旭伟签订其所提供的文件。基于相信悦家公司工作人员关于该房屋建筑面积85平方米和前述楼龄的错误陈述，闵旭伟签订《定金支付及要约发出委托书》，并支付20000元诚意金。后闵旭伟怀疑该楼的楼龄及建筑面积与悦家公司介绍的情况不符，想向悦家公司了解清楚，但是悦家公司工作人员拒绝进一步透漏信息并不断催促闵旭伟过来签约。后闵旭伟迫于无奈向广州市增城区国土资源和房屋管理局查册后方知涉案房屋的建筑面积为78.28平方米，闵旭伟通过微信、电话、面谈方式求证后，悦家公司工作人员才承认该房屋楼龄应从1998年算起。为此，闵旭伟诉至法院，请求法院判令，一、撤销闵旭伟与悦家公司签订的《定金支付及要约发出委托书》；二、悦家公司返还闵旭伟已支付款项20000元并赔偿利息损失（利息从2015年7月12日按照银行同期贷款利率计至悦家公司返还前述款项之日止）；三、悦家公司赔偿闵旭伟其他经济损失8000元；四、确认双方签订《定金支付及要约发出委托书》第八条为无效条款；五、本案诉讼费由悦家公司负担。被告悦家公司辩称：闵旭伟就悦家公司将建筑面积为78.28平方米的房屋按照84平方米与闵旭伟签署《定金支付及要约发出委托书》而起诉悦家公司违约，但涉案房屋的真实面积是84.76平方米，悦家公司不存在违约行为，请法院驳回闵旭伟的诉讼请求。经审理查明：1998年10月21日，原增城市人民政府颁发粤房地证字第××号《房地产权证》，载明“权属人王某乙；地址增城市新塘镇白江村新康花园第六幢506房。建筑面积柒拾捌点贰捌平方米，其中住宅柒拾捌点贰捌平方米。使用期限1998年4月16日至2064年5月27日止。附记另梯间分摊面积6.48平方米，附实勘图：套间面积78.28㎡、梯间分摊面积6.48㎡。计价面积84.76㎡。”。2015年7月12日，闵旭伟（委托人）与悦家公司（受委托人）签订《定金支付及要约发出委托书》，载明“……受托事项：经受托人介绍及协助，委托人查看过座落在增城区新塘镇新康花园新怡苑6栋506房的物业（以下简称该物业），并有购买上述物业的意向。现特委托受托人向上述物业的所有权人即卖方发出要约，委托内容如下：一、委托人确认以下列要约为准发出要约：1、建筑面积84平方米，具体以《房地产证》记载为准。2、总楼价柒拾伍万元。3、交楼情况附家私家电。4、交易税费买方支付。5、付款方式：按揭付款。6、交楼时间卖方收齐楼款当天。二、委托人自愿按套购买上述物业，并知悉该物业已办理抵押登记，委托人同意在签订本委托书时支付人民币贰万元作为委托人的购房定金交受托人保管，受托人须严格依照上述要约条件尽力促成买卖。若受托人在2015年7月21日前未能与卖方就以上要约条件达成协议并取得卖方承诺，代保管的上述购房定金应无息退还委托人。三、一旦卖方同意上述价款或低于这个金额及上述第一条规定之各项要约条件并签署承诺，委托人即确认买卖成交。卖方承诺到达受托人即视为到达委托人。委托人与卖方的买卖合同即告成立。受托人无需另行通知委托人即可将上述购房定金转交卖方。四、根据房地产交易惯例，委托人须于2015年7月21日补足定金余款人民币叁万元正，最迟应于2015年7月21日按上述要约条件到受托人处签署《房地产买卖合同》……逾期均属违约。委托人无权要求返还定金，卖方有权即时解除合同并另行出售上述物业……六、受托人应根据所了解的物业情况对委托人作出如实陈述，不得故意隐瞒（但卖方对受托人隐瞒情况的除外）。在成功促成买卖后，受托人将协助委托人及卖方到房屋登记机关办理交易过户。七、受托人就上述条件取得卖方承诺后，委托人不依本要约履行或不再购买本物业的，则委托人无权要求返还定金，同时委托人须向受托人支付上述要约楼价百分之四之金额作为违约金。八、本委托为不可撤销之委托……十二、备注：商业贷款￥520000元。……4、此房的房产证已满二年，产权人保证房子无质量问题。”。2015年7月12日，悦家公司出具《收据》给闵旭伟收执，载明“今收到闵旭伟购买增城区新塘镇新康花园新怡苑6栋506房诚意金共贰万元。”。2015年7月16日，王某乙出具《承诺书》给悦家公司收执，载明“……本人王志平是位于增城区新塘镇白江村新康花园六幢506房物业的合法产权人，……一、本人收悉并确认买方要约本人承诺内容如下：1、建筑面积84平方米，具体以《房地产证》记载为准。2、总楼价柒拾伍万元。3、交楼情况附家私家电。4、交易税费买方支付。5、收款方式按揭付款。6、交楼时间本人收齐所有楼款当天。二、为使本次交易顺利进行，本人须于2015年7月22日前到贵司签署《房地产买卖合同》，并应当于2015年7月22日签买方按揭贷款合同时备齐交易所需资料到登记机关办理过户手续。否则买方有权即时解除合同。根据国家《担保法》的相关规定，本人须向买方双倍返还定金。三、如本人在签署本承诺书后不出售该物业予买方或不履行本承诺书约定，本人须向贵公司支付上述楼价的百分之四作为违约金。……四、如本人收取或贵公司代为收取定金后，买方无故毁约不买的，则本人有权没收定金并另行出售该物业，同时鉴于贵公司已为本人提供之服务，本人同意支付贵公司等额于50%定金的代理费。……六、本承诺书生效并到达贵公司时即视为已送达买方，买卖合同即告成立。……十、本承诺书自本人签字之日起生效，其印刷体与手写体具有同等效力。……十二、附件……3、本人与共有人知悉买方使用按揭贷款购买此房，本人收到闵旭伟购房定金贰万元整。”，同日，王某乙出具《收款收据》给悦家公司收执，载明“兹收到闵旭伟购买增城区新塘镇新康花园新怡苑6栋506房定金共贰万元。”。另查明，增城区国土资源和房屋管理局于2015年7月17日出具的《增城市房地产权查册表》，载明“房屋座落新塘镇白江村新康花园第六幢506房。建筑面积78.28平方米。套内面积0”，为核实上述房屋的面积情况，本院向增城区国土资源和房屋管理局发函，增城区国土资源和房屋管理局作出增国房复[2015]981号《增城区国土房管局关于新塘镇白江村新康花园第六幢506房面积情况的复函》，载明“……新塘镇白江村新康花园第六幢506房的建筑面积为84.76平方米，其中梯间分摊面积为6.48平方米”。2016年1月12日，王某乙向本院作出《情况说明》，载明“一、王志平在2015年7月16日与广州市悦家房地产代理有限公司签订了编号为GZ/ND2010090的《承诺书》；二、本人在签署《承诺书》时已知道广州市悦家房地产代理有限公司将位于增城区新塘镇白江村新康花园第6幢506房出售给闵旭伟，本人也同意将房子出售给闵旭伟。三、本人已收到闵旭伟通过广州市悦家房地产代理有限公司转交的定金人民币贰万元。四、李某是本人配偶，……李某同意将上述房屋出售给闵旭伟。”。审理中：一、闵旭伟与悦家公司共同确认如下事实，闵旭伟没有与涉案房屋的所有权人签订买卖合同。二、闵旭伟陈述如下事实，1、闵旭伟认为悦家公司在签订《定金支付及要约发出委托书》时欺诈闵旭伟，因此主张撤销与悦家公司签订的《定金支付及要约发出委托书》；2、闵旭伟支付的20000元是诚意金，并非定金性质，因为在悦家公司出具的《收据》中载明是诚意金；3、悦家公司并没有提供涉案房屋的房产证给闵旭伟查阅；4、《定金支付及要约发出委托书》虽然约定涉案房屋的具体面积以房产证记载为准，但是闵旭伟认为房产证记载的面积与悦家公司陈述涉案房屋面积为84平方米应当一致；5、虽然没有约定涉案房屋每平米的价格，但是约定涉案房屋的总价为75万元，面积为84平方米，因此每平方米为8928元，这才是双方成交的基础；6、不论涉案房屋的面积多少，房价款应当以8500元/平方米基础上计算价格；7、闵旭伟认为自己的损失即是因处理上述事情而产生的交通费用。三、悦家公司陈述如下事实，1、其在签订该合同前已经将涉案房屋的房产证出示给闵旭伟，并解释了涉案房屋的真实面积为84.76平方米，因为涉案房屋的套内面积不可能为0，是房产证出证时登记错误；2、涉案房屋是以套出售计价为75万元，双方没有约定以每平方的价格作为成交的基础；3、闵旭伟支付的20000元是定金并非是诚意金。本院认为：本案中双方争议的焦点为悦家公司是否在与闵旭伟签订《定金支付及要约发出委托书》时存在欺诈行为。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”及第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；”的规定，如悦家公司在出售涉案房屋过程中存在欺诈的行为，则闵旭伟有权向本院申请撤销《定金支付及要约发出委托书》。对此，本院分析如下，根据《定金支付及要约发出委托书》中“委托人查看过座落在增城区新塘镇新康花园新怡苑6栋506房的物业（以下简称该物业），……1、建筑面积84平方米，具体以《房地产证》记载为准。2、总楼价柒拾伍万元”的约定，可知闵旭伟在签订上述合同前已经现场查看过涉案房屋，对涉案房屋的情况已然知晓，现闵旭伟依据《增城市房地产权查册表》中“房屋座落新塘镇白江村新康花园第六幢506房，建筑面积78.28平方米，套内面积0”的记载主张涉案房屋的面积与《定金支付及要约发出委托书》约定的面积不符，但《定金支付及要约发出委托书》中已经约定涉案房屋面积是以房产证登记为准，而原增城市人民政府颁发的粤房地证字第××号《房地产权证》中“附实勘图：套间面积78.28㎡、梯间分摊面积6.48㎡，计价面积84.76㎡。”的记载可知，涉案房屋的建筑面积即为84.76平方米。同时结合增城区国土资源和房屋管理局的复函，涉案房屋的建筑面积亦为84.76平方米，佐证了房产证所记载面积的正确性。故悦家公司并未对涉案房屋的面积作出虚假陈述。至于闵旭伟认为悦家公司对涉案房屋的使用年限作出虚假陈述的主张，闵旭伟并未提供合法有效的证据予以佐证，同时《定金支付及要约发出委托书》亦未明确约定涉案房屋的使用年限。综上，闵旭伟的主张悦家公司存在欺诈，没有事实依据，本院不予采纳。本院对闵旭伟要求撤销《定金支付及要约发出委托书》的诉讼请求，本院不予支持。至于闵旭伟认为《定金支付及要约发出委托书》第八条为无效条款的主张，经审查，上述条款并不违背法律、行政法规效力性强制性规定之情形，故本院不予支持。至于闵旭伟认为已交纳的20000元为诚意金而非定金，因双方并没有对上述20000元性质协议变更，故本院对闵旭伟上述主张亦不予采纳。现涉案房屋所有权人王某乙已于2015年7月16日依据《定金支付及要约发出委托书》载明的要约内容作出一致的承诺，同意出售涉案房屋给闵旭伟并收取闵旭伟20000元定金，故依据《定金支付及要约发出委托书》第三条“一旦卖方同意上述价款或低于这个金额及上述第一条规定之各项要约条件并签署承诺，委托人即确认买卖成交。卖方承诺到达受托人即视为到达委托人。委托人与卖方的买卖合同即告成立。受托人无需另行通知委托人即可将上述购房定金转交卖方”的约定，悦家公司作为闵旭伟的受托人，将20000元定金支付给王某乙并未违反上述约定，故闵旭伟要求悦家公司退还20000元定金、赔偿利息及损失的诉讼请求，均于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:驳回原告闵旭伟的全部诉讼请求。本案案件受理费1050元，由原告闵旭伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 勋人民陪审员  詹玉琴人民陪审员  罗巧宜二〇一六年四月一日书 记 员  阮柳静顾丽娟附相关法律条文：《中华人民共和合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。