江苏省苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2015)吴江太民初字第00801号原告吴江市水乡物业管理有限公司。法定代表人俞玉财，董事长。委托代理人陈永根，系公司员工。被告沈欣。原告吴江市水乡物业管理有限公司（以下简称水乡物业公司）与被告沈欣物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月16日立案受理，依法由本院审判员王坚，人民陪审员徐火观、秦月琴组成合议庭适用普通程序于2016年4月22日公开开庭进行了审理。原告水乡物业公司委托代理人陈永根到庭参加诉讼，被告沈欣经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、证据副本、权利义务告知书、开庭传票等，公告期限届满未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告水乡物业公司诉称：原告系坐落于苏州市××区松陵镇仲英大道鲈乡苑小区的物业服务单位。被告沈欣系该小区x号商业用房业主，于2004年4月1日进行了产权登记。自2004年4月1日至今，经原告多次催交，被告沈欣一直未缴纳物业服务费。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院，请求判令：1、被告沈欣支付物业服务费5091元（自2004年4月1日起至2015年12月31日止）；2、被告沈欣支付截至2015年9月30日止的滞纳金26814元；3、承担本案诉讼费。被告沈欣未到庭参加诉讼，亦未答辩。经审理查明：水乡物业公司与吴江市建设房产开发有限公司（以下简称建设房产公司）就位于苏州市××区松陵镇鲈乡苑物业签订《前期物业管理服务协议》一份，约定在该物业区域业主大会成立前，建设房产公司通过协议选聘的方式将该物业委托水乡物业公司负责前期物业管理工作，期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年，自2002年1月1日起至2003年12月31日止，合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。前期物业管理费为：物业服务费按月按建筑面积计收，商业：0.2元/月/平方米（不含电梯运行费、水泵、公共照明和公共水费）。2003年12月25日，吴江市松陵镇鲈乡苑业主委员会（以下简称鲈乡苑业主委员会）作为甲方，水乡物业公司作为乙方，双方签订《苏州市物业服务合同》一份，约定甲方将鲈乡苑小区委托乙方实行物业服务管理，委托服务期限为肆年，自2004年1月1日起至2008年1月5日止。本合同所涉物业类型为住宅和商业。乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，其中商业为0.3元/月/平方米，物业服务费按月计算，业主或物业使用人应在每年5月30日前向乙方交纳当年的物业管理费。业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金。2008年2月20日，吴江市松陵镇鲈乡苑业主委员会作为甲方，水乡物业公司作为乙方，双方再签订《苏州市物业服务合同》一份，约定甲方将鲈乡苑小区的物业委托乙方实行物业服务，委托服务期限为叁年，自2008年1月6日起至2011年12月3日止。双方关于权利义务的其他约定与前述《苏州市物业服务合同》相同。2011年12月4日，吴江市松陵镇鲈乡苑业主委员会作为甲方，水乡物业公司作为乙方，双方再签订《苏州市物业服务合同》一份，约定甲方将鲈乡苑小区的物业委托乙方实行物业服务，委托服务期限为伍年，自2011年12月4日起至2016年12月3日止。本合同所涉物业类型为住宅和商业。乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，其中商业为0.4元/月/平方米，物业服务费按月计算，业主或物业使用人应在每年5月30日前向乙方交纳当年的物业管理费。业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金。2004年4月1日，沈欣经产权登记为松陵镇鲈乡苑1-2沿街店面所有权人，建筑面积108.13平方米，用途为商业服务。2004年4月1日至2004年5月30日期间，沈欣结欠水乡物业公司物业服务费65元；2004年5月31日至2011年5月30日期间，沈欣结欠水乡物业公司物业服务费2723元；2011年5月31日至2011年12月3日期间，沈欣结欠水乡物业公司物业服务费195元；2011年12月4日至2012年5月30日期间，沈欣结欠水乡物业公司物业服务费260元；2012年5月31日至2015年5月30日期间，沈欣结欠水乡物业公司物业服务费1557元；2015年5月31日至2015年12月31日期间，沈欣结欠水乡物业服务费303元。以上沈欣共计结欠水乡物业公司物业服务费5103元。经水乡物业公司催缴，沈欣一直未缴纳。以上事实有原告提交的《前期物业管理服务协议》、《苏州市物业服务合同》三份、房屋所有权证存根以及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：建设房产公司与原告水乡物业公司签订的《前期物业服务合同》，以及代表鲈乡苑小区全体业主的吴江市松陵镇鲈乡苑业主委员会与原告水乡物业公司签订的三份《苏州市物业服务合同》均依法成立，均系合同各方真实意思表示，内容均合法有效，对双方均具有法律拘束力。现原告水乡物业公司作为物业服务企业已按照合同约定履行了物业服务义务，被告沈欣作为业主有义务支付相应的物业服务费。被告沈欣未按照约定交纳自2004年4月1日起至2015年12月31日止的物业服务费共计5103元，已构成违约，依法应当承担继续支付该物业服务费的违约责任。但原告水乡物业公司仅主张5091元，系其对自己权利的自由处分。不违反法律规定，本院予以尊重。关于原告水乡物业公司主张的从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收的滞纳金，因法律规定违约金过分高于造成的损失，应予调整。由于被告沈欣逾期付款给原告水乡物业公司造成的损失系利息损失，而约定的违约金显然高于原告水乡物业公司的损失，因此，本院就违约金调整为按中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍计算。被告沈欣经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利，由此引起的不利后果，由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：被告沈欣于本判决生效之日起十日内支付原告吴江市水乡物业管理有限公司自2004年4月1日起至2015年12月31日止的物业服务费5091元，并支付滞纳金（自2004年5月31日起至实际支付之日止以65元为基数按照中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍计算；自2005年5月31日起至实际支付之日止以389元为基数按照中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍计算；自2006年5月31日起至实际支付之日止以389元为基数按照中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍计算；自2007年5月31日起至实际支付之日止以389元为基数按照中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍计算；自2008年5月31日起至实际支付之日止以389元为基数按照中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍计算；自2009年5月31日起至实际支付之日止以389元为基数按照中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍计算；自2010年5月31日起至实际支付之日止以389元为基数按照中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍计算；自2011年5月31日起至实际支付之日止以389元为本金按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算；自2011年12月4日起至实际支付之日止以195元为基数按照中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍计算；自2012年5月31日起至实际支付之日止以260元为基数按照中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍计算；自2013年5月31日起至实际支付之日止以519元为基数按照中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍计算；自2014年5月31日起至实际支付之日止以519元为基数按照中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍计算；自2015年5月31日起至2015年9月30日止以822元为基数按照中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍计算。如采用转账方式支付，请汇入原告吴江市水乡物业管理有限公司指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费598元、公告费560元，合计1158元，由原告吴江市水乡物业管理有限公司负担158元，由被告沈欣负担1000元，被告沈欣应当负担的案件受理费、公告费部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告吴江市水乡物业管理有限公司。原告吴江市水乡物业管理有限公司已预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：苏州市中级人民法院；账号10×××76）。审 判 长  王 坚人民陪审员  徐火观人民陪审员  秦月琴二〇一六年四月二十九日书 记 员  朱 洁