吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）通中民一终字第288号上诉人（原审被告、反诉原告）：王彦忠，男，1938年7月4日，汉族，通化市人，无职业，现住吉林省通化市东昌区。委托代理人：金凤华，吉林易金律师事务所律师。委托代理人：王守明，男，1970年12月23日生，汉族，通化市人，无职业，现住吉林省通化市东昌区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王爱凤，女，1975年8月21日生，汉族，通化市人，个体工商户，现住吉林省通化市东昌区。委托代理人：臧海涛，吉林昱诚律师事务所律师。委托代理人董爱富，男，1979年2月23日生，汉族，通化市人，个体工商户，现住吉林省通化市东昌区。上诉人王彦忠因与被上诉人王爱凤房屋租赁合同纠纷一案，不服通化市东昌区人民法院（2015）东民重字第5号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告王爱凤一审时诉称，2010年，原、被告签订了房屋租赁合同，原告承租被告位于通化市东昌区新华大街1402号房屋，装修后开办维纳斯婚纱摄影。2011年通化市政府对该租赁房屋所在区域实施征收，被告即与征收方签订了征收补偿合同。原告多次向被告主张返还租房抵押金，被告以种种借口推拖不还。原告在2011年8月已预交了下一季度的房屋租金，自被告与拆迁单位签订补充协议之日止，被告已丧失了履行合同的主体资格。因此，应当退还原告多付的房屋租金41,667.00元。请求依法判令被告返还原告租房抵押金100,000.00元；被告退还原告多给付的房屋租金41,667.00元；诉讼费用由被告承担。原审被告王彦忠一审时辩称并反诉称，关于抵押金，意见如下，双方签订的租赁合同明确约定，原告不得改变租赁房屋的结构，如果改变了结构，构成违约。后果是不退还抵押金，有合同和事实为证。关于退还租金，我方认为与事实不符，违反双方合同约定，没有法律依据，我方请求予以驳回。另2010年4月9日双方签订了房屋租赁合同。反诉人将自有的位于通化市东昌区建设大街1402号商业用房租赁给被反诉人开设维纳斯婚纱影楼经营使用。被反诉人在租赁使用期间至2011年12月就不再付房屋租金，并且一直使用至2013年9月初，累计拖欠房屋租金达22个月之久。按照双方合同约定被反诉人应当按照实际使用时间给付租金。反诉人多次找对方索要拖欠的租金未果。要求被反诉人给付拖欠的部分房屋租金15万元。反诉被告王爱凤针对反诉辩称，反诉人主体不适格。2011年9月20日反诉人与拆迁单位签订《货币补偿协议》及《补充协议》，根据补充协议的约定，反诉人在签订该协议之时便丧失了对该房屋的处分权和收益权，反诉人无权要求答辩人交付2011年9月20日之后的租金。且答辩人在2011年9月20日之后并未实际经营使用该房屋，只因答辩人未与拆迁单位达成拆迁补偿协议，才一直未搬离该房屋，这些都与反诉人无关。答辩人并未拖欠反诉人王彦忠房屋租金，2010年答辩人与反诉人签订《房屋租赁合同》，在合同履行期间，答辩人如约交付房屋租金，2011年8月10日答辩人预交了下一季度的房屋租金共计75,000.00元，至9月20日反诉人将房屋腾空交付拆迁单位之日，答辩人多支付租金4万多元，被答辩人应当返还。请求驳回反诉人的诉讼请求。一审法院经审理查明，2010年4月9日，王彦忠（甲方）与王爱凤（乙方）签订了房屋租赁合同，合同约定：甲方将其位于通化市东昌区新华大街1402号，面积969平方米的门市房出租给乙方，租赁期限为10年，自2010年5月10日起至2020年5月10日止，前5年的年租金为人民币30万元。押金为人民币10万元，租赁到期后，乙方应付清一切经营时发生的费用，如没有任何拖欠，乙方必须按时搬出全部物件，房屋装修、设施不得拆毁，应归甲方所有，甲方应退还乙方押金人民币10万元整。合同期满，房屋主体、设施完好无损，乙方不欠任何费用，甲方不得以其他理由不退还押金。反之，若乙方违反本合同的约定，则甲方有权不退还押金。房屋租赁期间，如遇拆迁、动迁、开发等情况，为保证甲乙双方的利益，甲乙双方本着不以此牟利，根据国家政策，双方协商，一同与开发和动迁方解决赔偿事宜。赔偿事宜结束后，合同自行终止。因上述原因终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补等。合同签订当日，原告交给被告押金10万元，并开始进行装修改造，事后正常经营。2011年8月10日，被告收到原告交付的房屋租金75,000.00元（系2011年8月10日至2011年11月10日）。同年9月20日，拆迁人通化金隆迪房地产开发有限公司、通化市房屋征收补偿办公室与被拆迁人王彦忠签订了货币补偿协议及补充协议，约定：被拆迁人同意将该房屋交给拆迁人拆除。被拆迁人保证在2011年9月30日前搬迁腾空被拆迁房屋，经拆迁人确认，被拆迁房屋由拆迁人拆除，总计补偿金额886万元。2013年8月31日，原告与通化市恒坤房屋拆迁有限责任公司达成货币补偿协议，事后原告按协议约定履行搬迁义务。另查明，自2011年8月10日至2011年9月20日止，期间租金为33,333.33元。一审法院认为，2011年9月20日，拆迁人通化金隆迪房地产开发有限公司与被拆迁人王彦忠签订了货币补偿协议及补充协议，协议约定“乙方（本案被告）房屋租赁户维纳斯影楼的搬迁费等一切涉及到的搬迁补助费由甲方（通化市房屋征收补偿办公室）负责，与乙方无关，但乙方应配合甲方办理相关手续”。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”故可认定本案中通化市东昌区新华大街1402号房屋自该协议签订之日，该租赁房屋所有权发生变动，已转归拆迁人所有，被告反诉请求应予驳回。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”该法第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”现原、被告之间的租赁合同无法继续履行而终止，原告应给付被告租金（至2011年9月20日止）33,333.33元，多支付被告41,666.67元应予返还。原告主张要求被告返还其租房抵押金100,000.00元，被告主张原告在租赁使用该建筑物时已经私自、多处改变了原房屋主体结构和原结构，故原告该诉求应予驳回。本院认为，原告在2010年4月签订合同后，即开始对所租赁房屋进行装修改造，事后正常经营至2011年9月，被告并无证据证明在此期间对原告主张过原告在租赁使用该建筑物时私自、多处改变原房屋主体结构和原结构，应当扣除抵押金100,000.00元。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故应视为被告对原告装修工程的默认，原告要求被告返还抵押金100,000.00元的诉讼请求本院应予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第九十一条及相关法律的规定，判决如下：一、被告王彦忠自本判决生效后，立即返还原告王爱凤租房抵押金100,000.00元；二、被告王彦忠自本判决生效后，立即退还原告王爱凤多给付的房屋租金41,666.67元；三、驳回被告反诉的诉讼请求。上诉人王彦忠对一审判决不服，向本院提出上诉，主要上诉理由为：1、根据诉讼保全资料、照片及《房屋安全鉴定报告》证明被上诉人改变了房屋原结构和部分主体结构，根据双方合同约定，被上诉人的主张没有法律依据，原审支持，与事实不符，于法无据。原审对上诉人提出鉴定申请不予受理，导致事实没有查清。原审对《房屋安全鉴定报告》以复印件为由没有采信错误。2、重审判决对被上诉人私自改变房屋主体结构的行为以上诉人没有提出异议、没有提出反驳证据和“默认说”判决与事实不符，于法无据。只在确认了被上诉是否改变房屋主体结构，才能确定上诉人是否有实质过错。3、根据《合同法》、《城市房屋租赁管理办法》的相关规定，被上诉人应在其实际使用租赁物期间缴纳房屋租金。上诉人与动迁方的补偿没有完成，扣发上诉人50万元，约定在被上诉人补偿结束后才予给付。被上诉人实际占有租赁房屋为补偿谈判条件，并因此获得了600余万元的补偿金，可以由此判定其已获得了2010年至2020年足额的，包括经营损失和租金损失的全部补偿，为此被上诉人应当交纳租金。原审判决返还租金与事实不符。4、原审时要求被上提供其《补偿协议》，而原审判决对此并未予评判，违反法定程序。5、原审应当追加动迁补偿单位为第三人，有利于查清本案事实。综上，请求公正审理，纠正原审错误，支持上诉人主张。被上诉人王爱凤答辩认为，1、《房屋安全鉴定报告》已失效，该报告不能证明房屋主体结构破坏，亦与返还租金没有任何关联。2、房屋主体是否改变不是合同约定拒返押金的理由，而是合同约定上诉人可以主张修复或经济赔偿的基础。上诉人以此拒绝返押金没有任何依据。3、2011年9月20日上诉人与拆迁部门达成拆迁协议时，上诉人就已将土地及产权证明交给开发单位，其已失去了对土地及房屋拥有合法权属的凭证，退还多交的租金合理合法。4、双方租赁合同约定，应一同与开发和动迁方解决赔偿事宜，赔偿事实结束，合同自行终止。上诉人私自先行与开发单位达成协议，本身已先行违约，其动迁补偿早已完成，合同已终止。50万元的欠付款不论何时给付，只是开发单位与上诉人之间形成的一种债权，与动迁补偿无关。综上，原审判决程序合法，适用法律正确，认定事实清楚，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。本院查明事实与一审查明事实一致。本院认为，被上诉人租赁上诉人房屋，并进行了装修使用，在租赁期内房屋因棚户区改造需拆迁。上诉人作为房屋所有人先行与房屋拆迁单位通化金隆迪房地产开发有限公司达成了货币补偿协议及补充协议，协议约定拆迁单位给付上诉人补偿金886万元。补充协议第二条约定：“乙方（本案上诉人）房屋租赁户维纳斯影楼的搬迁费等一切涉及到的搬迁补助费由甲方（通化市房屋征收补偿办公室）负责，与乙方无关，但乙方应配合甲方办理相关手续”。故原审依据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”认定本案中通化市东昌区新华大街1402号房屋自该协议签订之日，该租赁房屋所有权发生变动，已转归拆迁人所有并无不当。故上诉人从协议签订之日即2011年9月20日已无权支配管理该房屋，被上诉人与上诉人间的租赁合同因无法履行而终止，从该日起上诉人不应收取被上诉人房屋租赁费用，被上诉人多付的租赁费，上诉人应予返还。上诉人反诉主张的被上诉人应给付拖欠的房屋租赁费用的诉讼请求，因其已不具备继续收取房屋租金的主体资格，对其主张本院不予支持。上诉人主张被上诉人装修房屋时改变房屋结构，构成违约，不应退还抵押金10万元。上诉人提供《房屋鉴定报告》体现“对局部室外窗台下方370mm墙体拆改”，不足以说明被上诉人装修时改变了房屋主体结构和内部结构，故上诉人主张被上诉人违约理由不成立。现上诉人对该房屋已经已达成拆迁补偿协议，拆迁补偿方没有因房屋是否存在瑕疵而影响上诉人的补偿价款。另外被上诉人在2010年4月签订合同后，即开始对所租赁房屋进行装修改造，且正常经营至2011年9月，在此期间上诉人没有发现上诉人并提出被上诉人存在违约行为。故上诉人拒绝返还抵押金10万元的理由不成立。综上，本院认为，上诉人的上诉请求，证据不足，理由不充分，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5675元，由上诉人王彦忠负担。本判决为终审判决。审 判 长  邹秀芳代理审判员  李尧川代理审判员  盖晓晨二〇一六年四月六日书 记 员  徐晓东