重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终6013号上诉人（原审被告）：张书友，男，1980年9月13日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：刘永森，男，住重庆市綦江区。被上诉人（原审原告）：姚代发，男，1959年5月12日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：姚能江，重庆智敏律师事务所律师。上诉人张书友因与被上诉人姚代发租赁合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院（2016）渝0110民初4450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张书友的诉讼代理人刘永森，被上诉人姚代发的诉讼代理人姚能江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张书友上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人诉讼请求；2、被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：1、一审法院程序违法。一是被上诉人变更了诉讼请求，一审法院没有给上诉人举证期限，并没有向上诉人释明“上诉人需不需要举证期限”；二是被上诉人的诉讼请求是基于要求确认协议有效而主张租金，而该协议经法院审查，该协议无效，据此，一审法院应当驳回被上诉人全部诉讼请求。2、一审法院适用法律错误。本案涉案场地、房屋不是“城市、镇规划区内的房屋”，也不是“乡、村庄规划区内的房屋”，一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋房屋租赁合同司法解释》第一条、第二条、第五条第一款，主张租金错误。3、一审法院对上诉人举示的“情况说明”所载内容未予查明。根据“情况说明”，从2015年11月20日至2016年6月30日期间的租金也不应支持。姚代发辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。1、程序问题，在开庭审理之前，被上诉人可以变更诉讼请求，一审法院充分征询了上诉人代理人的意见，因此不存在一审给没给答辩期限的问题。2、诉争经营场所是政府以征地模式取得，属万盛商委管理，被上诉人的兄弟姚代坤与商委签订出让合同，通过有偿取得了该场地的使用权，并经工商局登记，该场地成为了合法场所，故双方租赁合同合法有效。万盛区政府在征用该土地时，由于行政上的瑕疵，致使至今未取得该片区土地的征地手续。政府的原因致平山园区的所有厂房没有取得任何手续，不能因此认定租赁合同无效。双方租赁合同成立并履行，上诉人应该支付被上诉人的租金或场地占用费，一审法院判决认定事实清楚，符合本案实际和万盛区区情。派出所出具的证明不能证明上诉人的观点，因为在11月20日之后，上诉人一直未将厂房内的设备运走，也未与被上诉人进行交接。因此一审法院判令的费用合理合法。姚代发向一审法院起诉请求:1、确认原、被告于2013年12月20日签订的房屋租赁协议无效；2、要求被告支付租金18万元；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审前，原告认为双方于2014年8月份签订了补充协议，被告多租赁了原告场地800平方米，应当多支付相应面积的租金。故原告变更诉讼请求为:1、确认原、被告于2013年12月20日签订的房屋租赁协议有效；2、要求被告支付租金263265元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2009年4月24日，重庆市万盛区招商局作为甲方与作为乙方的案外人姚代坤签订了《建设建筑模板项目协议书》，协议约定：“项目位置重庆万盛工业园区平山组团，甲方依据有关法定程序向乙方提供位于万盛工业园区平山组团西区靠温塘大桥一侧约30亩土地用于项目建设，土地使用性质为出让；甲方提供给乙方的土地，乙方只能用于建设建筑模板项目，不得改作其他用途；甲方在本协议签订1个月内将土地交付给乙方，乙方在甲方实际交付土地后即进场开始建设，项目建设周期为两个月。”协议签订后，姚代坤取得该块土地使用权，并在土地上修建厂房，修建的厂房至今未取得建设工程规划许可证，该土地也至今未办理土地使用权证。2009年5月6日，重庆市滨财竹木制品有限公司成立，住所地位于重庆市万盛区万盛工业园区平山组团麻坝河，由原告姚代发为法定代表人。2009年10月8日，案外人姚代坤、姚代木、姚代财与原告姚代发签订了《资产分配协议书》，协议中约定由原告姚代发取得万盛工业园区平山组团麻坝河地块及厂房设备（重庆市滨财竹木制品有限公司）资产所有权。案外人姚代坤在（2016）渝0110民初2280号庭审笔录中认可将土地使用权转让给原告姚代发，厂房的所有权都归原告姚代发。2013年12月20日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订了《房屋租赁协议》，协议约定：“租赁地址万盛工业园区平山组团麻坝河，原重庆市滨财竹木制品有限公司生产厂房；租赁面积1225平方米，6至13跨外面场坝由乙方使用，公路及其他场坝共同使用；产权归属甲方私人；租赁期限为2014年1月20日至2017年1月19日止。租赁期内租金2014年1月至12月租金为70000元，2015年租金为90000元，2016年租金为100000元；租金于2013年12月份底付70000元，2014年12月份底付90000元，2015年12月份底付100000元，以上租金半年支付一次……。”协议签订后，被告即进场使用该厂房至今。被告共支付了55000元的租金。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。案外人姚代坤通过出让方式取得本案诉争的租赁土地，将该土地的使用权转让给本案原告。原告与被告签订的《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，但原告租赁给被告的厂房至今未取得建设工程规划许可证，其土地至今也未取得国有土地使用权证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案租赁的厂房在法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证，亦未取得土地使用权证，故原、被告签订的《房屋租赁协议》无效。现原告请求确认双方签订的协议有效的诉讼请求，不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般予以支持。”原、被告签订的《房屋租赁协议》无效，但原告现要求被告按照协议约定支付租金。协议约定租赁期内租金2014年1月至12月租金为70000元，2015年租金为90000元，2016年租金为100000元；租金于2013年12月份底付70000元，2014年12月份底付90000元，2015年12月份底付100000元，以上租金半年支付一次。现被告应支付2014年租金70000元、2015年租金90000元、2016年上半年租金50000元，共计应支付租金210000元，现被告支付了55000元，尚欠租金155000元。原告诉称2014年8月双方签订了补充协议，被告多承租了原告的场地800平方米，但原告未举示相应的证据证明双方签订了补充协议，被告也不予认可多租的面积，故原告应承担举证不利的后果，故原告主张多承租的800平方米场地的租金，不予支持。一审法院判决：“一、原告姚代发与被告张书友于2013年12月20日签订的《房屋租赁协议》无效；二、被告张书友于本判决生效后10日内支付原告姚代发租金155000元；三、驳回原告姚代发的其他诉讼请求。”本院二审期间，双方未提交新证据。二审另查明，2015年11月20日，南桐派出所出具《情况说明》，主要载明：2015年11月20日张书友报警称，其经营的门业公司在正常生产过程中，被姚代发强行关电，导致全线停产。派出所了解到姚代发以非厂房业主身份索取租金未果，切断生产用电。张书友声明只能将租金交厂房所有人。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，合同效力属于人民法院依职权审查范围。张书友在姚代发庭审中变更请求主张合同有效情况下，应诉答辩，并未要求人民法院另行给予答辩期且其答辩意见也主张合同无效，一审法院作出合同无效的认定并不影响张书友的程序利益和实体主张。另外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对于租赁合同无效情形的处理已作出明确规定，无需人民法院另行释明，故本院对张书友关于一审程序违法的上诉意见不予采纳。关于一审法院主张租金是否适用法律错误问题。租赁合同的承租人向出租人交纳租金属法律规定和合同约定的承租人的义务。在租赁合同无效情形下，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，承租人仍应支付占有使用费，该费用与租金并无本质区别。故姚代发起诉主张租金、一审法院判决支持租金，虽不严谨，但并不影响双方实体利益。本案厂房所在区域属政府规划的工业园区，一审法院适用前述司法解释并无不当。并且即使不适用前述司法解释，适用《中华人民共和国合同法》关于租赁合同的规定，亦并不产生对上诉人张书友更为有利的后果。关于南桐派出所出具的《情况说明》对本案处理的影响。根据二审查明的事实，双方因索取租金问题确实导致关电、停产事实发生。张书友主张自2015年11月20日起合同未再履行，不再负有此后的支付租金义务；姚代发主张2015年11月20日后，停电是对方不缴电费所致，租赁合同并未解除，张书友并未将厂房设备运走，与其进行交接，故费用应继续计算。本院认为，该纠纷发生后，没有证据证明张书友即交还厂房，故一审法院判决并无不当。综上所述，张书友的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1950元，由上诉人张书友负担。本判决为终审判决。审 判 长  倪洪杰审 判 员  秦 敏代理审判员  宋 扬二〇一六年十月三十一日书 记 员  余文韬