宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2016）宁0122民初635号原告：王阳，男，满族，1975年8月10日出生，宁夏回族自治区银川市人，大专文化，个体工商户，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：王新民（系原告王阳之父），男，汉族，1950年5月3日出生，山东省荣成县人，大专文化，住宁夏回族自治区银川市。原告：闫彧，女，汉族，1982年2月2日出生，宁夏回族自治区石嘴山市人，大专文化，个体工商户，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：杜芃原、哈瑞，宁夏海潮律师事务所律师。被告：宁夏泰和房地产有限公司，住所地宁夏回族自治区银川德胜工业园区德胜西路**，统一社会信用代码91640122670436073D。法定代表人：王进，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王冰，宁夏平瑞律师事务所律师。原告王阳、闫彧与被告宁夏泰和房地产有限公司（以下简称泰和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王阳的诉讼代理人王新民，闫彧的诉讼代理人原告杜芃原、哈瑞，被告的诉讼代理人王冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王阳、闫彧向本院提出诉讼请求：1.判决被告继续履行合同义务，协助原告办理房屋所有权证书；2.判决被告支付逾期办理房屋所有权证书违约金63437元（按照已付房款计算中国人民银行同期贷款利率6%的标准，暂从2014年4月1日计算至2015年12月1日），并主张至判决生效后被告实际协助办理之日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年4月2日，原告购买被告开发的位于银川德胜工业园区德胜西路泰和地中海小区三期X号楼X单元X室住房一套。双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定，出卖人应当在房屋交付使用后90日内，提供资料，协助办理产权证书，逾期承担法律责任。因办理房屋交接手续时，实测面积增加至133.51平方米，原告最终实际支付房款634373元。原告履行合同，支付购房款后，按照房产部门办理产权登记要求提交资料，办理房屋所有权证书，但因被告没有到房屋产权管理部门办理初始登记业务，导致原告无法办理房屋所有权证书。现原告为维护自己的合法权益，诉至贵院，望判如所请。被告泰和公司辩称，一、对于原告第一项诉请，被告方无异议；二、对于原告的第二项诉请，被告认为不能成立。首先，原、被告双方在所签订的房屋买卖合同中已经约定了逾期办理房屋所有权证书的违约金，而适用司法解释第18条的前提条件是合同没有约定违约金或损失数额难以确定，显然不适用于本案；其次，原告未向法庭举证证实逾期办理房屋所有权证书对其造成的实际损失以及损失数额，所以逾期办理房屋所有权证的违约金应当重新计算。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，对双方没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对原告提交的有争议的证据，本院认定如下：贺兰县房屋产权产籍管理所于2015年11月16日出具的《关于泰和地中海三期房屋的情况说明》原件一份，该证据加盖了贺兰县房屋产权产籍管理所的公章，能够证实被告未办理房屋初始登记的事实，其内容真实、形式及来源合法、与本案具有关联性，本院予以采信。对事实部分，本院认定如下：2013年4月2日，二原告与被告签订《银川市商品房买卖合同》（合同编号：泰和地中海销字第2013年0040号）及《商品房买卖合同》之补充协议。《银川市商品房买卖合同》约定：二原告购买被告泰和公司开发的位于银川德胜工业园区德胜西路泰和·地中海小区三期XX室住房一套，面积132.26平方米，每平方米单价4751.5元，房屋总价款630809元，房款支付方式为一次性付款。合同第四条约定商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为中国工商银行银川东行支行，抵押登记部门为贺兰县国土资源局，抵押登记日期为2012年9月21日。被告应于2013年12月31日前将房屋交付二原告使用，并在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》。《补充协议》约定：二原告选择一次性付款方式付款的，由原告自行办理产权登记证书，被告予以配合。2014年6月25日，经原、被告双方实地测量，涉案房屋的实测面积为133.51平方米，二原告应支付被告购房款634373元。2014年7月18日，被告给二原告出具了金额为634373元的销售不动产统一发票。因被告泰和公司就泰和地中海小区三期未在贺兰县住房和城乡建设局房屋产权产籍管理所办理房屋初始登记业务，导致二原告无法办理涉案房屋产权证书。现原告诉至本院，请求判如所请。另查明，被告泰和公司以涉案商品房所分摊的土地使用权办理的抵押贷款于2015年10月到期，由于被告泰和公司未能及时偿还贷款，办理了抵押物置换，但银行无相应指导文件，只办理续押手续。由于银行不予办理泰和·地中海小区三期土地抵押和在建工程的解押手续，贺兰县房屋管理部门无法办理三期房屋初始登记业务，同时也无法为住户办理房产证。2015年8月，贺兰县房屋管理部门函告被告泰和公司，要求被告泰和公司与银行进一步协商沟通，解决上述问题。本院认为，二原告与被告签订的《银川市商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的权利和义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。本案中，二原告按照合同约定履行了付款义务，被告亦履行了房屋交付义务，但因被告泰和公司的原因，导致涉案房屋对应的国有土地使用权处于抵押状态，致使原告无法取得诉争房屋的权属证书，被告应当承担违约责任。一、关于违约责任的计算标准问题。因原、被告双方在《银川市商品房买卖合同》及《补充协议》中并未约定被告泰和公司逾期办理房屋产权证的违约责任，且原告在庭审时亦未能确定损失数额，本院结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款"合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算"的规定，根据被告在履行合同过程中的违约情形，兼顾房屋买卖合同双方的利益，根据中国人民银行同期同类贷款基准年利率4.75%的标准进行计算。二、关于违约责任的时间认定问题。结合庭审查明的事实，可以认定被告在《银川市商品房买卖合同》条款中已告知原告涉案房屋对应的国有土地使用权已经设定抵押，被告不存在隐瞒权利瑕疵进行交易的情况，故涉案国有土地使用权及在建工程项目在贷款期间，因抵押权未注销而影响房屋产权登记手续办理，被告不承担违约责任。被告应于2015年10月偿还贷款，将抵押权注销，在合理期间（90日）内办理房屋产权登记，但因未能偿还贷款且办理抵押物置换未果，从而造成房屋产权登记持续迟延，被告应对合理期间外持续迟延的期间承担违约责任，即从2016年2月1日起计算违约金，计算至涉案房屋的《初始登记证》办理完毕之日止。综上所述，二原告要求被告继续履行合同，协助办理房屋产权证，并非被告客观不能解决，故对该项请求，本院予以支持；原告要求被告承担违约金的诉请，本院亦予以支持，违约金暂计算至2017年4月20日，计算为36655元（634373元×4.75%／年÷365天×444天≈36655元）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，判决如下：一、被告宁夏泰和房地产有限公司于本判决生效之日起三个月内协助原告王阳、闫彧办理位于银川德胜工业园区德胜西路泰和·地中海小区三期XX号房屋的房产权属证书；二、被告宁夏泰和房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告王阳、闫彧支付自2016年2月1日至2017年4月20日止的逾期办理房屋所有权证书违约金36655元；三、被告宁夏泰和房地产有限公司向原告王阳、闫彧支付自2017年4月21日至位于银川德胜工业园区德胜西路泰和·地中海小区三期XX号房屋的《初始登记证》办理完毕之日止的违约金（按已付购房款634373元为基数，以中国人民银行同期同类贷款基准年利率4.75%的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费693元（已减半收取），由原告王阳、闫彧负担400元，由被告宁夏泰和房地产有限公司负担393元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。代理审判员 张红梅二○一七年四月二十日书记员 侯小韦