山西省太原市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）晋01民初722号原告（执行案外人）：太原新世纪商贸发展有限公司，住所地太原市迎泽区解放路23号。法定代表人：张云台，董事长。委托诉讼代理人：李树华，男，1960年12月12日出生，汉族，该公司职工，住太原市小店区南内环街120号1号楼1单元10号。被告（申请执行人）：彭蓉，女，1969年12月19日出生，汉族，无业，住太原市。委托诉讼代理人：赵世海，北京中伦文德太原律师事务所律师。被告（被执行人）：山西南光实业集团有限公司，住所地太原市迎泽区南内环街171号。法定代表人：张颖，总经理。委托诉讼代理人：闫永平，山西行直律师事务所律师。原告太原新世纪商贸发展有限公司与被告彭蓉、山西南光实业集团有限公司执行异议纠纷一案，本院于2016年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告太原新世纪商贸发展有限公司(以下简称新世纪公司)的法定代表人张云台、委托代理人李树华、被告彭蓉及其委托代理人赵世海、被告山西南光实业集团有限公司(以下简称南光公司)的委托代理人闫永平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新世纪公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告南光公司之间关于太原市迎泽区朝阳街238号土地的买卖关系成立并实际履行；2、确认被告彭蓉对位于太原市迎泽区朝阳街238号的土地提出的查封申请错误，侵犯了原告对该地块土地及建筑物的占有、使用权益，原告的执行异议申请成立；3、撤销太原市中级人民法院（2013）并民初字第413号民事裁定，撤销太原市中级人民法院（2014）并执字第104-1号执行裁定。事实与理由：原告与被告南光公司于2009年4月30日签订了关于太原市迎泽区朝阳街238号土地（并政地国用（2004）154号）的买卖意向书，约定被告南光公司将其位于太原市迎泽区朝阳街238号土地项目整体出让给原告；之后，原告付清全部受让价款1550万元，被告南光公司将上述土地的权利凭证交给原告，原告占有土地使用至今并积极等待办理产权变更手续。原告是该涉案土地的实际使用人，在交易中没有过错。被告彭蓉根据与被告南光公司之间的借款合同，于2013年12月将被告南光公司起诉至太原市中级人民法院，诉讼中，应彭蓉的申请，法院于2013年12月17日下达（2013）并民初字第413号民事裁定书，查封了太原市迎泽区朝阳街238号的土地，案件进入执行程序后，2014年8月27日，法院下达（2014）并执字第104-1号执行裁定，要求对涉案土地进行评估、拍卖用来偿还债务。执行期间，原告向法院执行机构提出了执行异议，因案情复杂，执行机构于2015年8月11日组织进行了听证，2016年7月27日，法院下达（2015）并执异字第9号执行裁定书，驳回了原告的异议。综上，原告是被告彭蓉与被告南光公司之间借款合同案件的案外人，应被告彭蓉申请，法院将原告受让的土地予以执行，明显错误。请求确认原告异议成立并立即终止对上述涉案土地的执行，撤销相关裁定，以维护原告的合法权益。被告彭蓉的答辩意见，一、新世纪公司的执行异议依法不能成立。原告所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》28条的规定。1、在法院查封该土地之前，新世纪公司未与南光公司签订合法有效的书面买卖合同。2、新世纪公司至今未合法占有该不动产。根据工商登记资料显示，直到2014年11月30日，该不动产仍由南光公司作为合同主体出租房屋。从2006年9月13日到2013年5月29日，南光公司与彭蓉签订数份借款协议，均以该不动产作为借款抵押，为担保还款，南光公司分别于2007年和2013年与彭蓉就该地块签订了两份《太原市出让国有土地使用权转让合同书》。该数份文件的签订足以证明南光公司实际控制该土地。3、新世纪公司无有效证据证明向南光公司支付了土地转让款，原告提交的付款凭证中，无任何一笔是由新世纪公司向南光公司支付，无任何一笔款项支付的是土地转让款。4、即便在2009年签订土地转让意向书，也是由于买受人的原因导致该土地未能过户。在该土地历史上，曾三次被人民法院查封：分别为2009年12月29日、2011年4月18日和2013年12月19日，2013年12月19日法院因答辩人与南光公司案件查封该土地至今，在查封期间，对查封标的物签订的土地转让协议应当无效。二、原告向法院提供的证据是虚假的，不合法的。1、南光公司与张云台签订的意向书无效。该意向书转让标的实为在建工程项目，该工程项目已经领取了工程规划许可证，项目转让势必连同工程规划许可证一并转让。张云台和原告新世纪公司均无项目开发与建设的相应资质，其无权受让该项目。该意向书违反了建筑法关于工程项目开发建设主体必须享有相应开发资质的强制性规定，应当无效。2、按照原告提供意向书显示，受让方为张云台，而非原告新世纪公司，原告不是土地受让的主体，其无权作为权利人向法院提出执行异议。3、原告提供的0001922号收据是虚假的，该收据显示，交款单位为张云台，入账日期为2009年4月30日，收款金额为1550万元。但从原告提供的其他票据显示，在2009年4月30日当天，张云台未向南光公司支付过1550万元。4、原告提供的银行付款凭证与其无关，付款用途是借款或往来款。没有一份付款凭证是由新世纪公司直接付给南光公司的土地转让款。5、原告提供的太原市国土资源局收据，交款单位不是原告，而是南光公司。三、原告不是权利人。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条规定，位于太原市迎泽区朝阳街238号土地属于不动产，该不动产登记于被执行人南光公司名下，而非登记于原告名下。因此原告不是该土地的权利人。四、原告与被告南光公司的行为涉嫌虚假诉讼。首先，原告和土地所有权人南光公司在诉讼中无任何实质性对抗，对于南光公司不利的证据，南光公司均予以认可，甚至还为原告补充证据。其次，原告提供的与其他商户签订的房屋租赁合同2010年到2014年之间，跨度达五年，该五年所用合同版本完全相同，且新旧程度一样，书写笔体相似，且与答辩人之前在工商局调取的合同完全不同，其造假概率极高。为揭露原告与南光公司的虚假诉讼行为，希望法院依职权对其房屋租赁合同的形成时间进行鉴定。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告南光公司辩称，一、我公司与原告法定代表人之间的交易，代理人征求过公司的领导，南光公司的行为前后是一致的、连续的，与原告的交易真实存在，并且转让手续也在办理之中。二、关于彭蓉代理人谈到的涉嫌虚假诉讼的问题，这种陈述是不合适的，在本案诉讼中，我公司是被动的，是依法院的通知参加的诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。（1）原告是否是太原市朝阳街238号土地的权利人。原告向法庭提交了证据：意向书、新世纪公司情况说明、新世纪公司营业执照副本、太原市浴德快捷酒店有限公司营业执照副本、银行汇款单、兴业银行股份有限公司太原桃园支行专用缴款书、太原市国土资源局收据、山西省土地出让金专用票据、并政地国用（2004）第154号土地证、陈新华证明、太原市华龙机电工矿设备有限公司证明、被告南光公司情况说明和收据，用以证明原告于2009年与南光公司签订了意向书、南光公司以15500000元的价格将太原市朝阳街238号院内临街的一座尾项工程及院内土地使用权转让给新世纪公司，并支付了南光公司全部的转让款。被告南光公司对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性均认可。被告彭蓉对原告提交的证据均不认可，认为意向书不真实，应是后补的，且受让方是张云台（新世纪公司的法人），意向书第二项显示该院建筑已领取工程规划许可证，张云台个人无资质，意向书也是无效的；银行的转账单六份，真实性无异议，但付款人并不是原告，也并不能证明是用于土地转让款；兴业银行专用缴款书、收据都是复印件，无法核实真实性，不予质证；山西省土地出让金专用发票和土地证的真实性无异议，但仅能证明土地是被告南光公司的，土地出让金是南光公司交的；其银行汇款单记载的付款人、收款人、用途均与本案的土地款无关，南光公司的抵款说明和收据不认可。（2）关于实际占有方面。原告新世纪公司向法庭提交证据：太原市巨轮卷扬机制造有限公司证明、太原市迎泽区郝庄镇郝庄社区居民委员会证明、房屋租赁合同、房租收据、证人证言，用以证明原告于2009年签订转让土地意向书后，即对太原市朝阳街238号土地实际占有使用，将商铺出租，并曾联系郝庄村委会协调；为了方便使用，对外出租一直从旁边的太原市巨轮卷扬机制造有限公司购买水、电。被告南光公司对以上证据均认可、无异议。被告彭蓉对以上证据均不认可，认为实际占有的事实均不真实，也无法核实。（3）被告彭蓉对太原市朝阳街238号土地有无权利方面。被告彭蓉向法庭提交了证据借款协议、太原市出让国有土地使用权转让合同书、南光公司股东会决议书、房屋租赁合同、用以证明被告南光公司向彭蓉借款，并将涉案土地的使用权作为抵押，已由民事调解书予以认可；南光公司为取得彭蓉的信任，说如不能还款，就将土地过户即可，并向彭蓉出具了土地使用权转让申请书、委托书、保证书；华龙机电公司是南光公司的股东，他是关联企业；从工商局调出的房屋租赁合同显示，房屋是由南光公司出租的，原告并非实际占有。原告新世纪公司对二被告之间的借款事实无异议，但抵押并不成立；土地使用权转让合同、申请书、委托书、保证书都是空白的，无金额，真实性不认可；房屋租赁合同真实性有异议、不认可。被告南光公司对与彭蓉之间的借款事实无异议，土地的转让申请书、委托书、保证书上的公章均是真实的，但土地的抵押、转让是不可能实际履行的，华龙机电公司之前是南光公司的股东，对华龙机电公司的行为，南光公司认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年4月30日原告新世纪公司法定代表人张云台与被告南光公司签订了意向书，约定被告南光公司将其所有的位于太原市朝阳街238号院内临街的一座尾项工程及院内土地使用权转让给原告，土地性质为出让，面积为5561.29平方米，并包括2006年停工的三层主体框架（面积4272.55平方米），地上南面平房一排，中间另有废弃平房数间；转让价款为1550万元，签订协议后付清，被告南光公司收到原告全部付款后，将上述土地及框架楼的所有相关资料及手续的原始件交于原告，原告在办理转换手续过程中，南光公司予以配合。原告新世纪公司与案外人太原市浴德快捷酒店有限公司（以下简称浴德公司）的法定代表人均为张云台，案外人陈新华系被告南光公司原会计。2007年5月22日原告支付华龙公司240万元，2008年8月27日，浴德公司支付华龙公司100万元，2009年6月5日浴德公司支付南光公司400万元，2009年8月27日浴德公司支付南光公司350万元，2009年12月3日浴德公司支付南光公司100万元，2009年4月24日原告支付陈新华50万元，2009年6月9日原告向太原市国土资源局补交涉案土地价款5088682元。为查明事实，本院依职权对原告提交的部分证据，于2016年10月28日分别对太原市国土资源局、太原市朝阳街238号太原市迎泽区广佛缘工艺精品经销部（太原市民营区广佛缘工艺品店）进行了调查核实；另对案外人太原市朝阳街238号院内太原速通速递有限公司朝阳街分公司进行了调查。经核实，原告提交的其于2009年6月29日通过兴业银行股份有限公司太原桃园支行向太原市国土资源局补交涉案土地价款5088682元的预算外资金专用缴款书的复印件与太原市国土资源局财务处留存件一致；太原市迎泽区广佛缘工艺精品经销部（太原市民营区广佛缘工艺品店）实际租用朝阳街238号第一间商铺一、二层，经营佛教用品，出租人是原告新世纪公司，租期6年，从2012年7月1日至2018年7月1日止，租金每年10万元，与其到庭作证的证言相同；太原速通速递有限公司朝阳街分公司在朝阳街238号院内经营快递业务，该公司称起初在朝阳街238号前面的楼上经营，于4、5年前搬到院里经营，出租人是原告新世纪公司、租金开始为一年8万元，现在一年10万元；除原告外，无其他人向该公司主张过租金。本院认为，本案当事人的争议焦点：一、原告新世纪公司是否系涉案土地的权利人。原告法定代表人张云台与被告南光公司于2009年4月30日签订的意向书，经原告确认系公司委托，张云台作为原告法定代表人，有代表公司对外签订合同的相关权利。2007年原告法定代表人与被告南光公司口头达成转让涉案土地意向，至2009年4月30日双方签订意向书之后，原告分别以其名义和其法定代表人另行成立的浴德公司向被告南光公司及其股东华龙公司，分次按约定支付了全部土地转让款，并开始实际占有涉案土地及地上建筑物，被告南光公司因经营不善，管理混乱未给原告办理土地过户登记，符合确定物权权利人的要件。二、原告太原市新世纪公司对涉案土地权利的合法性与真实性。1、关于合同履行方面。原告向被告南光公司支付土地转让款，全部系银行转帐票据，真实性可以认定，时间跨度从2007年5月至2009年底，并全部支付土地转让款，与其陈述2007年达成口头意向，并于2009年签订的意向书相吻合；2009年6月9日原告以其名义向太原市国土资源局补交了涉案土地的土地价款，证明了原告与被告南光公司之间土地交易的真实性。2、在土地价款支付形式上，原告及其法定代表人张云台另行成立的浴德公司向被告南光公司及其股东华龙公司支付土地价款，被告南光公司、华龙公司均予以认可；在真实性判断方面，应以南光公司的认可行为，首先损害哪一方主体的利益来衡量，被告南光公司在未全部收到土地价款的情况下，作虚假陈述，首先损害的是南光公司的利益，而非被告彭蓉。另，结合银行票据时间，可以认定原告与被告南光公司签订的意向书的真实性，且原告已履行了约定的付款义务。3、关于涉案土地实际占有方面。原告提交的租赁合同、部分租赁户出庭证言，经法庭实地调查核实，可以认定原告于2009年起对涉案土地实际占有使用的真实性。三、关于原告是否享有足以阻却被告彭蓉执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱侵权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院无查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先本案涉案土地查封时间为2014年1月3日，原告新世纪公司的法定代表人与被告南光公司于2009年4月30日签订了涉案土地的转让意向书，按约全部支付了土地转让款，并从2009年开始，实际占有使用该土地，时间均在法院查封之前，且被告南光公司也认可因其管理混乱的原因未协助原告办理土地过户手续，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十八条的规定。其次，原告新世纪公司因与被告南光公司签订了土地转让意向书后，即向国土资源局补交涉案土地价款的行为，证明了双方买卖的真实性；再次，被告彭蓉提交的证据中除借款事实双方无争议外，关于土地出让的证据，仅有其与被告南光公司的签字盖章，内容上也只有土地座落、证号，无时间、价款等内容，缺乏必要的形式要件，不能证明其与被告南光公司对涉案土地交易的真实性。故原告新世纪公司对涉案土地因买卖所取得的物权强于被告彭蓉因金钱债权执行的权利，其权利可以排除执行。综上所述，原告新世纪公司请求确认其与被告南光公司对涉案土地的买卖协议有效，执行异议成立的诉讼请求，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八的规定，判决如下：一、原告太原市新世纪商贸发展有限公司与被告山西南光实业集团有限公司于2009年4月30日签订的关于太原市朝阳街238号土地转让的意向书有效。二、不得执行登记在被告山西南光实业集团有限公司名下位于太原市朝阳街238号的土地。三、驳回原告太原市新世纪商贸发展有限公司的其它诉讼请求。案件受理费100元，由被告彭蓉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。审 判 长  孙爱英代理审判员  王丰毅代理审判员  段雪丽二〇一七年四月六日书 记 员  李文晶