江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏07民终841号上诉人（原审原告）王北站。上诉人（原审原告）霍如侠。两上诉人共同委托代理人宋康，江苏瑞宏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）连云港太设房地产开发有限公司，住江苏省东海县牛山镇钢铁路88号。法定代表人赵红，该公司董事长。委托代理人周伟、孙宜前，江苏众昇律师事务所律师。上诉人王北站、霍如侠与被上诉人连云港太设房地产开发有限公司（以下简称太设房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院(2015)连东民初字第02117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月8日公开开庭审理了本案，上诉人王北站、霍如侠的共同委托代理人宋康，被上诉人太设房地产公司的委托代理人孙宜前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王北站、霍如侠一审诉称：2012年6月8日，王北站、霍如侠、太设房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定王北站、霍如侠以总价416988元购买太设房地产公司开发建设的位于东海县牛山街道钢铁路79号新天成国际大酒店暨购物广场A幢x单元x室房屋一套。合同签订后，王北站、霍如侠依合同约定支付了全部购房款（具体内容见合同）。该合同第八条约定：出卖人（太设房地产公司）应当在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件（即该商品房取得住宅交付使用批准文件），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。逾期交房的，从最后交付期限第二天出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金直至符合法律规定的交房条件时止（见合同第九条）。但是直到现在，涉案房屋没有取得国家及地方政府竣工验收合格备案证明（即交付使用批准文件），也就是说涉案房屋至今不符合法定的交付使用条件。即便开发商向购房者交付了房屋钥匙，因为违反法律法规的强制性规定，也不能视为房屋的交付使用。因此，太设房地产公司应当承担逾期交房的违约责任。目前，太设房地产公司已支付了部分违约金，剩余违约金至今未付。另外，从王北站、霍如侠、太设房地产公司签订商品房买卖合同至今已三年多时间，早已超出法律规定的期限，由于太设房地产公司的原因王北站、霍如侠至今没有取得涉案房屋权属证书，根据有关法律规定，太设房地产公司应当承担违约责任。由于王北站、霍如侠、太设房地产公司签订的《商品房买卖合同》第十五条内容违反法律、法规的强制性规定而无效（法律、法规规定90日），因此，太设房地产公司应当按照王北站、霍如侠已付购房款总额，依据中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向王北站、霍如侠支付因太设房地产公司原因没有取得房屋权属证书的违约金。太设房地产公司的种种违约行为，给王北站、霍如侠造成巨大的精神恐慌和无法计算的经济损失。为了维护王北站、霍如侠的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、太设房地产公司支付王北站、霍如侠因违反法律规定逾期交付房屋违约金45702元；2、判令太设房地产公司提供办理房屋权属登记所需的全部资料，配合王北站、霍如侠办理涉案房屋权属登记；3、判令太设房地产公司支付因太设房地产公司原因，王北站、霍如侠未在法定期限内取得房屋权属证书违约金（违约金按照已付购房款总额参照银行计收逾期贷款利息标准计算）；4、由太设房地产公司承担一审诉讼费。太设房地产公司一审答辩称：太设房地产公司在签订商品房买卖合同以后已经按照合同约定向王北站、霍如侠实际交付了房屋，王北站、霍如侠也实际使用了该商品房，因此从实际上太设房地产公司没有违反合同的约定。房产证没有按约办理的情况是太设房地产公司方的建筑商提交了虚假的备案材料，导致太设房地产公司没有依约为王北站、霍如侠办理房产权证。但是不管是房屋的交付还是房产证的办理，均没有给王北站、霍如侠造成实际的损失，故请求法院根据本案的实际情况进行判决。原审法院经审理查明：2012年6月8日，王北站、霍如侠作为买受人与太设房地产公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，双方约定，王北站、霍如侠购买太设房地产公司开发的位于东海县牛山镇钢铁路南侧新天成国际大酒店暨购物广场A幢x单元x室。在该合同第八条约定，太设房地产公司应在2013年12月31日之前将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付王北站、霍如侠。该合同的第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。原审法院另查明，合同签订后，王北站、霍如侠实际支付全额房价款人民币416988元。太设房地产公司未在合同约定的2013年12月31日前交付本案所涉商品房。2014年5月20日，太设房地产公司将本案所涉商品房交付王北站、霍如侠，并支付2014年5月20日之前逾期交房的违约金，现王北站、霍如侠已装修入住。因太设房地产公司与施工方原因，本案商品房产权证书一直未予办理。原审法院认为：一、关于本案逾期交房的问题。根据本案查明的事实，王北站、霍如侠、太设房地产公司对本案所涉商品房约定了交付日期，太设房地产公司未按约如期交付，后在2014年5月20日太设房地产公司将本案所涉商品房交予王北站、霍如侠并支付违约金，王北站、霍如侠收房后装修入住。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋的交付是对房屋的占有，本案中，王北站、霍如侠、太设房地产公司在合同中虽约定了交付时太设房地产公司需取得商品住宅交付使用批准文件，但该约定是对房屋交付问题的约定，王北站、霍如侠实际占有房屋后，根据法律规定即视为太设房地产公司对房屋的交付，故王北站、霍如侠在实际占有本案所涉商品房后再以太设房地产公司未交付房屋诉求逾期交房违约金无法律依据，原审法院不予支持。二、关于房屋产权属办理及违约金问题。太设房地产公司答辩及举证称，因其建筑商提交了虚假的备案材料，导致太设房地产公司没有依约为王北站、霍如侠办理房屋产权证。建设方是否提供虚假印章及是否导致太设房地产公司备案不能，此系太设房地产公司与他方的纠纷，不妨害太设房地产公司未为王北站、霍如侠办理权属登记违约之形成及责任之承担，故太设房地产公司的该答辩意见原审法院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）……；（二）……；（三）……。据此规定，当事人之间有约定的应从约定，如没有约定的可以按照法律规定的期限计算违约时间。本案中王北站、霍如侠，太设房地产公司在《商品房买卖合同》中约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，根据双方签订的《商品房买卖合同》之内容，该期限的约定应属当事人双方真实意思的表示且该约定不违反法律的规定，故本案权属证书的办理时间应根据本案所涉房屋交付时间即2014年5月20日起360日内，即太设房地产公司应在2015年5月14日之前将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。太设房地产公司未在该期限内履行该义务系违约，应承担继续履行该义务的民事责任。对于权属证书办理违约责任双方约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。该约定并未明确违约金计算的基准时间，故按照该约定无法计算实际违约金数额，根据法律规定，此约定属于约定不明。根据以上法律第十八条第二款之规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故根据本案查明的事实及法律规定，王北站、霍如侠已实际支付购房款人民币416988元，从2015年5月15日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、太设房地产公司在判决生效之日起三十日内将办理本案所涉商品房权属登记所需应由其提供的资料报产权机关备案，成就本案所涉房产办理房屋产权登记证书所需之条件；二、太设房地产公司在判决生效之日起三十日内支付王北站、霍如侠因其违约未提供办理涉案商品房权属证书条件的违约金，违约金以王北站、霍如侠支付的购房款人民币416988元为基准从2015年5月15日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至本案所涉房产具备办理产权证书条件之日止（截止到本案所涉房产具备办理产权证书条件之日止，王北站、霍如侠可以在每年的12月31日就本案所涉违约金申请本院强制执行）；三、驳回王北站、霍如侠的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取720元，由太设房地产公司负担。上诉人王北站、霍如侠不服原审判决，向本院提起上诉称：1、涉案房屋虽已交付但具有瑕疵，应承担相应的违约责任。2、相关法律规定出卖人应当在商品房交付之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。涉案合同约定的360日明显违反法律规定，应认定无效，所以逾期办证的违约金应从2014年8月21日开始计算。本案是格式合同，应当作出有利于上诉人的解释。综上，请求二审法院依法改判，并由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。被上诉人太设房地产公司答辩称：上诉人上诉的理由没有法律依据，应当予以维持。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院依法予以确认。本案在二审期间的争议焦点为：1、被上诉人是否应承担逾期交房违约金；2、逾期办证的时间起算点是否正确。本院认为：涉案双方签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。关于第一个争议焦点，本院经审查后认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。实际上，太设房地产公司于2014年5月20日将涉案房屋交付给王北站、霍如侠，虽然涉案房屋未能满足《商品房买卖合同》第八条的约定，但王北站、霍如侠收房并装修入住的行为已用实际行动表示认可太设房地产公司交付的房屋已符合合同约定，故王北站、霍如侠再主张涉案房屋逾期交房违约金无事实与法律依据，原审法院不予支持该诉求并无不当，本院对上诉人的该项上诉理由不予支持。关于第二个争议焦点，本院经审查后认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，涉案双方已对办证时间约定为360日，属于当事人有特殊约定，故并不适用90日的规定。原审法院据此认定逾期办证利息起算点并无不当。关于上诉人王北站、霍如侠辩称双方合同约定的办证时间属于格式合同，应作出对上诉人有利的辩解，本院经审查后认为，双方合同约定的该条款中360已用下划线标识，太设房地产公司已尽到了提醒义务，且该条款并无歧义，故上诉人的该项辩解本院不予采纳。关于违约金的计算标准，《商品房买卖合同》第十五条第二款规定：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。该条款已明确预定了违约金的计算标准，原审法院认为该约定并未明确违约金计算的基准时间，属于约定不明显属不当，本院依法予以予以纠正。但鉴于合同约定的违约金数额明显过低，本院依法调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，原审法院对此的认定正确，本院依法予以确认。综上，上诉人王北站、霍如侠的上诉请求及理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1440元，由上诉人王北站、霍如侠负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨代理审判员  严伟晏代理审判员  吴雪莹二〇一六年四月二十八日书 记 员  杨 慧法律条文附录一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。