上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四(民)初字第2838号原告(反诉被告)李骏，男，1978年11月1日出生，汉族，住上海市。被告(反诉原告)李磊，女，1962年2月7日出生，汉族，住上海市。委托代理人李娅娜，女，1955年3月20日出生，汉族，住上海市。委托代理人钱逸，上海永悦律师事务所律师。原告(反诉被告)李骏与被告(反诉原告)李磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月22日受理本诉后，被告李磊于11月26日提起反诉，本院于12月1日受理。本案适用简易程序，依法由审判员张宁独任审判，于12月22日公开开庭，对本诉和反诉进行了合并审理。原告(反诉被告)李骏、被告(反诉原告)李磊的委托代理人李娅娜、钱逸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李骏诉称，双方于2015年5月24日签订上海市房地产买卖合同(以下简称买卖合同)，6月5日签订房地产买卖补充协议(以下简称补充协议)，约定李骏购买李磊所有的本市西藏中路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，合同价款人民币670万元(以下币种均为人民币)，李磊于合同签订后18个工作日内迁出户口，若未迁出，则每逾期一日，支付房价的0.05%即3800元作为赔偿金；房屋装饰及附属设施损坏或被拆除的，应按价值1倍支付违约金。但李磊直至9月22日才迁出户口，按约应支付违约金368，600元(从6月17日计至9月22日)。李骏于8月1日收房后发现房屋漏水，冰箱损坏，缺失2把餐椅和1台有线电视机顶盒，有线电视欠费296.60元。修复房屋墙面漏水后，直至9月13日才入住，涉案房屋1个月与12天的租金约2.1万元。因此，李骏起诉要求李磊支付违约金410，320.59元(延迟入住补偿2.1万元、待修补两面墙面7，000元、冰箱维修费926元、缺失的餐椅2把2，000元、有线电视欠费296.60元、缺失的1台有线电视机顶盒580元、已经修补的墙面补偿1，000元、延期迁离户口的违约金368，600元)。李磊辩称并反诉称，不同意李骏诉请，其诉请与事实不符。房屋渗水位置原放置沙发，总面积不足2㎡，故李磊未发现。李骏发现后，李磊同意维修，已承担全部维修费用3，000余元，维修并不影响居住。至于阳台窗下的渗水，李磊已联系物业公司，但需几户人家同时修理。双方签订的补充协议合法有效，买卖合同实际变更，李骏有义务配合李磊出售本市凤阳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称凤阳路房屋)，即同意李磊将户口暂时迁至涉案房屋中，户口迁出期限是随意填写，并非真实意思表示。李磊现已将户口从涉案房屋迁出。李骏以李磊未迁户口为由掩盖自己迟延付款的违约责任，其本诉系恶意行为。李骏主张的违约金过高，李磊户口问题未对李骏造成实际损失。餐桌所配餐椅仅有4把，并非6把，补充协议上系笔误。李磊同意支付有线电视欠费296.60元，不同意李骏其余诉请。李磊按约于8月1日向李骏交房，之后的房屋质量问题与李磊无关。双方于8月15日办理过户手续。李骏按约应于6月16日支付161万元，但其至6月24日才支付，逾期付款8天，按约应支付违约金6，440元(161万元×8天×0.05%/天)；李骏按约应于9月11日支付购房余款464万元，但其至10月15日才付款，逾期34天，按约应支付违约金78，880元(464万元×34天×0.05%/天)。补充协议约定的2万元尾款，李骏至今未支付。因此，李磊反诉要求李骏支付购房余款2万元及逾期付款违约金85，320元。李骏对李磊的反诉辩称，购房余款2万元确未支付，现同意支付该款。因补充协议约定161万元付款可以顺延，故该笔付款不构成违约，464万元的最晚到期日是10月13日，故李骏10月14日付款并不违约，且其系因诉讼保全的客观原因才通知银行暂不放款，故不同意承担违约金。本院经审理查明，2015年5月24日，李磊(甲方，卖售人)与李骏(乙方，买受人)签订买卖合同，约定：甲方以670万元转让乙方涉案房屋，2015年9月10日前甲方腾出房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。甲方承诺，自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间，凡已纳入本合同附件二(设备：保持现状：家电和家具，含空调、电视机、床、冰箱、洗衣机等。装饰：保持现状)的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的，应按被损坏或被拆除的房屋装饰及附属设施价值1倍向乙方支付违约金。双方在2015年9月10日前共同申请办理转让过户手续。乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，应向甲方支付逾期未付款的0.05%的违约金，合同继续履行。甲方未按本合同约定期限交接房地产的，每逾期一日，应向乙方支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行。甲方承诺于签订本合同后3个工作日内办理原有户口(若有)的迁出手续，若甲方未按时申请办理，或在签订本合同后18个工作日内原有户口未能迁出，则每逾期一日，应按该房地产转让价格的0.05%向乙方支付赔偿金，直至原有户口迁出时止。乙方承担本次交易所产生的税、费。附件三付款协议：1、乙方应于签订买卖合同当日支付甲方房价款40万元(含定金5万元)，2、乙方于2015年6月16日前支付161万元，3、乙方向银行申请贷款464万元，该款由乙方的贷款银行于双方至黄浦区房地产交易中心办理上述产权交易20个工作日后一次性支付给甲方，4、甲方将上述房产内的水、电、煤气等交接完毕并将上述房产钥匙交给乙方当日，乙方将上述房产尾款5万元支付给甲方。当日，李骏支付李磊40万元(含定金)。同年6月5日，李磊(甲方，卖售人)与李骏(乙方，买受人)签订补充协议，约定：1、甲方出售完成其名下除本次交易房产之外的其他房产，使得本次交易房产为其名下唯一住房，本次交易无需缴纳个人所得税，之后由乙方向甲方支付8万元。甲方办理相关出售手续，乙方付款协议内的付款期限顺延。2、甲方承诺于2015年8月1日前向乙方交房，除日期外，其他交房条件及要求符合买卖合同约定。3、甲方无偿向乙方提供原房屋内的客厅沙发、餐桌及餐桌所附带的6把座椅。同年6月24日，李骏支付李磊161万元。同年10月15日，李骏贷款支付李磊469万元。审理中，李骏确认其通知银行延迟放款。同年8月1日，李磊将涉案房屋交付李骏。此前，李磊欠缴有线电视费用296.60元，审理中其同意将该费用支付李骏。交房后，李骏发现涉案房屋阳台和客厅交界处原放置沙发部位的墙面有漏水，李磊承担全部维修费用3，000余元。涉案房屋另有主卧室与外墙相接的两面墙面漏水，至今尚未修复，楼下相邻业主的相同部位也漏水。审理中，李骏申请对上述漏水墙面修复费用进行评估，因涉及涉案房屋所在大楼其余共有人，检测、维修费用涉及共有人分摊问题，故本院未予准许。同年8月15日，双方共同向黄浦区房地产交易中心申请办理产权过户手续，李骏支付李磊6万元，剩余2万元至今未付。8月26日，涉案房屋登记于李骏名下。再查明，2015年7月4日，李磊户籍迁入涉案房屋，至同年9月22日迁出。另查明，2015年6月4日，李磊将与他人共有的凤阳路房屋与案外人签订上海市房地产买卖合同，7月5日双方申请办理过户手续。审理中，李骏认为其付款行为并未违约，本院就若不支持其免责抗辩，其是否需要主张调整违约金进行释明，李骏称其对李磊的计算方法没有意见，坚持认为其不构成违约。以上事实，由李骏提供的上海市房地产权证、买卖合同、补充协议、有线电视费用单据，以及李磊提供的买卖合同、补充协议、上海市买卖合同和案外人证明、房地产登记簿信息、银行交易明细、居间协议以及当事人的庭审陈述等证据予以证明。本院认为，双方签订的买卖合同和补充协议无法律、法规规定的无效情形，应认定有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李磊按约应于签订买卖合同后3个工作日内(即5月27日前)办理原有户口(若有)的迁出手续，若未按时申请办理，或签订本合同后18个工作日内(即6月17日前)原有户口未能迁出，则每逾期一日，应按该房地产转让价格的0.05%向李骏支付赔偿金，直至原有户口迁出时止。双方签订买卖合同于2015年5月24日，当时李磊的户口不在涉案房屋内，其户口于双方买卖合同签订18个工作日后的2015年7月4日才迁入涉案房屋，至同年9月22日迁出。虽然李磊的户口并非双方签订买卖合同时存在于涉案房屋的原有户口，但双方签订该条款的目的是李骏购买的涉案房屋内无户口，故李磊仍应及时迁出户口，其在将涉案房屋过户给李骏后未能及时迁出户口，确有过错，但李骏未能提供证据证明其因李磊的户口问题造成经济损失，故本院根据公平原则和诚实信用原则，酌定李磊逾期迁出户口的违约金为500元。因双方对2015年8月1日交房无异议，李骏未提供证据证明其延迟入住，故对其要求李磊支付延迟入住补偿2.1万元的诉请，本院不予支持。因李磊已承担原放置沙发部位的墙面渗水修复费用，李骏要求李磊支付已经修补的墙面补偿1，000元无法律和合同依据，故本院对其该诉请不予支持。因合同约定家电家具等设备按签订买卖合同时的现状支付，李骏要求李磊支付冰箱维修费926元和缺失的1台有线电视机顶盒580元，但未提供证据证明上述设备系李磊签订合同后至交房前损坏或遗失，故本院不予支持该诉请。因买卖合同约定家电家具按现状交付，补充协议约定餐椅系无偿赠送，故李骏要求李磊支付2把餐椅2，000元的诉请，本院不予支持。涉案房屋交房之前的有线电视欠费296.60元，李磊同意支付，本院对李骏的该诉请予以支持。至于涉案房屋主卧室与外墙相接的两面墙面的漏水，因涉及所在大楼其余共有人，检测、维修费用涉及共有人分摊问题，故在本案中不予处理，李骏可待修复后另案主张。李骏应按约支付房款，但其至今未支付余款2万元，构成违约，故李磊要求其支付购房余款2万元的诉讼请求，本院予以支持。买卖合同约定李骏应于2015年6月16日支付房款161万元，双方至黄浦区房地产交易中心办理产权交易20个工作日后由贷款银行将贷款464万元一次性支付李磊，尾款5万元应于李磊将水、电、煤气等交接完毕并将涉案房屋钥匙交给李骏当日支付。后双方补充协议约定李磊办理凤阳路房屋相关出售手续，李骏付款协议内的付款期限顺延。本院认为，该付款期限的顺延与李磊出售凤阳路房屋相关联，并非由李骏随意决定何时付款。因凤阳路房屋于6月4日签约、7月5日申请过户，故在此期间的161万元房款的支付日期根据补充协议可顺延，李骏于6月24日将161万元支付李磊不构成违约，故李磊要求李骏支付该期间的逾期付款违约金6，440元的诉请，本院不予支持。但是，在凤阳路房屋的出售手续办理完毕后，双方就涉案房屋于8月1日办理交接、8月15日申请过户，李骏应承担的交易税费较买卖合同签订时获得减少的情况下，464万元贷款的支付日期不应顺延，其申请财产保全并通知银行延迟放款给李磊，不构成法定免责事由，构成违约，应承担违约责任。李骏主张应以买卖合同约定的过户日期2015年9月10日起算464万元的付款期限为10月13日前，与合同约定不符，本院不予采纳。鉴于买卖合同约定的违约金高于李磊的实际损失，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情确定李骏应支付李磊自2015年9月12日起至10月15日共计34天逾期支付464万元的违约金2.5万元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)李磊应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)李骏有线电视欠费人民币296.60元；二、被告(反诉原告)李磊应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)李骏逾期迁出户口违约金人民币500元；三、原告(反诉被告)李骏要求被告(反诉原告)李磊支付延迟入住补偿人民币2.1万元、冰箱维修费人民币926元、缺失的2把餐椅人民币2，000元、缺失的1台有线电视机顶盒人民币580元、已经修补的墙面补偿人民币1，000元的诉讼请求，不予支持；四、原告(反诉被告)李骏应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)李磊购房余款人民币2万元；五、原告(反诉被告)李骏应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)李磊逾期付款违约金人民币2.5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币7，454.81元，因本案适用简易程序减半收取计人民币3，727.41元，保全费人民币2，294.39元，反诉案件受理费人民币1，203.20元，共计人民币7，225元，由原告(反诉被告)李骏承担人民币6，524.20元，由被告(反诉原告)李磊承担人民币700.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张宁二〇一六年四月二十二日书记员  周玲附：相关法律条文第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。