湖北省广水市人民法院 行 政 判 决 书 （2015）鄂广水行初字第00015号 原告胡玉英。 委托代理人姚兰芬。代理权限为一般代理。 委托代理人乐成锋。代理权限为代为承认、放弃诉讼请求，代收法律文书等特别授权。 被告广水市房产管理局。住所地，广水市应山办事处三环路房管大厦。 法定代表人刘心田。 委托代理人方军。代理权限为一般代理。 第三人曾红江（又名曾宏江）。 委托代理人瞿爱玲。代理权限为一般代理。 原告胡玉英不服被告广水市房产管理局（以下简称“市房管局”）及第三人曾红江房屋行政登记一案，于2014年10月23日向本院提起行政诉讼。本院受理后，于2015年1月10日作出（2014）鄂广水行初字第00007号行政判决书。原告胡玉英不服，上诉至湖北省随州市中级人民法院。湖北省随州市中级人民法院于2015年8月19日作出（2015）鄂随州中行终字第00012号行政裁定书，撤销本院（2014）鄂广水行初字第00007号行政判决书，发回本院重新审理。本院于2015年11月17日 重新立案后，依法另行组成合议庭于2016年3月29日公开开庭进行了审理。原告胡玉英的委托代理人姚兰芬、乐成锋与被告市房管局的负责人汪新章、委托代理人方军以及第三人曾红江的委托代理人瞿爱玲出庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。 原告不服被告于1997年7月28日为第三人曾红江颁发的位于广水市马坪镇丛林街64号，面积为78.15平方米的第38350076号《房屋所有权证》。 被告市房管局为支持其行政行为，向本院提交了如下证据及相关法律依据： 一、证据材料： 证据一，被告单位组织机构代码证、法定代表人身份证明各一份。证明被告主体身份等基本情况。 证据二，第三人曾红江的房屋登记档案一份。证明被告给第三人颁发的编号为38350076的房屋所有权证的行政行为合法有效。 证据三，现场照片10张。证明：1.1997年7月份被告对第三人的房屋进行登记时，第三人的房屋的东墙与原告系共山墙的事实，不存在登记错误；2.第三人持有的编号为38350076的房屋所有权证的房屋已拆除，物权已灭失，该房产证已丧失法定效力；3.被告颁证的行政行为，已与原告没有利害关系，原告的诉请主体资格不适格；4.本案属土地纠纷，应提起土地确权诉讼，另外该份证据说明，1987年已登记为共墙，当时原告还没有入住，1997年根据第三人的申请进行了变更登记，现场照片只是对本案事实的佐证。 证据四，姚序孔房产登记档案一份。证明姚序孔当时进行房屋产权申报时，涂改申报资料，不实申报，被告工作人员没有尽到严格审查职责，没有对四邻进行走访认证，导致将第三人与原告的共墙错误登记为原告自墙的事实。原告与第三人的房屋登记都没有进行四邻走访、取得四邻签字。 二、规范性文件： 1.《中华人民共和国城市房地产管理法》，2.《城市房屋权属登记管理办法》说明被告市房管局依法向第三人曾红江颁发房产证的行政行为合法有效。 原告胡玉英诉称：我的房屋系政府落实政策，由当时的应山县马坪镇政府将原马坪戏院三间房屋拨给我的，1989年9月28日，广水市土地管理局马坪土地管理所给我颁发的应山县（个人）用（89）字第4222240803286号《城镇村建设用地使用登记卡》，该登记卡上明确载明房屋使用面积为91.2平方米，并明确了四界距离。2014年9月，我准备将原来三间房屋拆除重建，遇到第三人曾红江及其家人阻拦，双方发生争执，第三人向我出具了被告市房管局颁发的第38350076号《房屋所有权证》，该证上注明第三人曾红江与我共山墙。综上，我认为被告市房管局在进行房屋登记时未尽审查义务，存在过错，其错误登记，严重侵犯了我的合法权益，并给我造成了经济损失。为此，请求人民法院依法撤销被告市房管局给第三人颁发的第38350076号《房屋所有权证》。 原告胡玉英向本院提交的证据有： 证据一，胡玉英的身份证复印件一份。证明原告的身份情况。 证据二，原应山县马坪镇人民政府马政发（1988）9号文件复印件一份。证明原告取得原马坪戏院三间房屋的所有权已经马坪镇人民政府文件确认。 证据三，1989年9月20日，广水市马坪镇人民政府、广水市马坪镇财政所出具《关于落实姚序孔房屋的界线说明》一份。证明原告房屋的四至界线为：南到山墙外边，北与姚崇寿共墙，东西两侧均以前后落檐外边止。山墙上的U形槽是排蒸汽，不是排水槽。 证据四，1989年9月28日，广水市土地管理局马坪土地管理所填写的《城镇村建设用地使用登记卡》一份。进一步确认证据三的证明内容。 证据五，1997年8月23日，广水市建设委员会颁发的《房屋所有权证》一份。证明原告房屋四至界限，其中西墙为自墙。 证据六，广水国用（2014）第130801417号《土地使用权证》一份。证明原告已取得该房屋的土地使用权。 证据七，1997年8月20日，广水市马坪造纸厂出具的证明一份。证明原告的三间房屋后山墙归原告姚序孔独自所有。 证据八，1997年7月28日，曾红江取得的《房屋所有权证》一份。注明东共墙，南自墙，西共墙，北自墙，证明曾红江的《房屋所有权证》上记载的房屋四界情况。 证据九，原告的差旅费发票。证明原告的损失427元。 被告市房管局辩称：本案诉争的房产已灭失，第三人曾红江所持编号为第38350076号房屋所有权证早已自动失效，不具备依法撤销的条件，本案不属于行政诉讼范畴。原告应当与第三人进行土地确权民事诉讼以解决争议，被告之所以将本案争议的墙体登记为原告的自墙，是因被告工作人员没有尽到严格审查之责，错误登记所致。我局依第三人申请向其核发房屋产权证的行为合法有效，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人曾红江述称：原告于2010年10月24日就清楚知道我方房屋产权登记情况，现起诉已超过诉讼时效。原告诉争的房产证是因继承变更登记而来，除所有权人名字发生更改外，其他房屋权利状况及四界并没有发生变动。原告称我现在的房产与其房产之间相隔三米，不存在共墙，与历史状况不符，两家房屋拆迁前共用山墙是不争的事实。同时，关于原告拆迁的房屋产权证上将与我共墙的山墙登记为自墙，在诉讼中，房产管理局已明确为登记错误。故原告诉请无理，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人曾红江针对其述称向本院提交了以下证据： 证据一、购房协议一份。证明1985年2月22日购买房屋并明确了四界距离。 证据二、照片一组。证明争议山墙为原告胡玉英与第三人曾红江共有山墙。 证据三、《房屋所有权证》一份。证明共山墙的事实以及四界说明。 证据四、房屋改建协议书一份。证明第三人曾红江改建房屋范围。 证据五、《土地使用证》一份。证明改建后的房屋面积已缩小。 证据六、照片一组。证明原、被告房屋之间的空地系第三人房屋改建后所留，原房屋地脚线清晰所见。 证据七、老房产证一份。证明第三人曾红江的老房产证办理时原告胡玉英还未取得该房屋产权并搬至此处居住，四界应以老房产证标注为准。 证据八、照片三张。证明本案争议的山墙为共墙。 为了查明案件基本事实，本院依职权调取了广水市马坪镇从林街居委会书记魏以正的调查笔录一份。证明原告胡玉英与第三人曾红江因建房纠纷于2010年10月24日经居委会调解达成房屋改建协议书的过程。 经庭审质证，原告对被告提交的证据一没有异议；对被告提交的证据二，原告有异议，认为被告没有尽到行政审查义务；对被告提供的证据三，原告对其真实性、合法性有异议，认为被告在行政诉讼中无权再对行政相对人进行调查；对被告提供的证据四，原告对其真实性无异议，但对其证明目的有异议；对被告单位提供的《城市房屋权属登记管理办法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》证明其单位依法对第三人房屋进行登记，原告对法律依据的真实性、合法性没有异议，但对其证明内容有异议，认为被告没有依法登记。 第三人对被告提供的证据及法律依据均无异议。 被告对原告提交的证据一无异议；对原告提交的证据二的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为文件内容不能达到其证明目的；对原告提交的证据三、证据四，被告对其真实性和证明目的均有异议，认为广水市马坪镇人民政府、广水市马坪镇财政所以及广水市土地管理局马坪土地管理所均不是法定房屋权属四界确认机构，说明无效；对原告提交的证据五，即原告的《房屋所有权证》登记的四界权利状况，被告认为其房屋四界权利状况中“西自墙”属被告审查错误所致；被告对原告提供的证据六的真实性无异议，但对证明目的有异议；对原告提交的证据七，被告对其真实性及证明目的均有异议，认为证据中的马坪造纸厂既不是法定房屋权属确认单位，也不是本案争诉房屋的原所有人，其无权对诉争的房屋墙体进行确权，同时该证明也没有提到争议墙体上的U形槽是用于排蒸汽还是排水；对原告提交的证据八，被告对其证明目的有异议，认为曾红江现在取得的房产证是申请变更产权所有人登记而来，该产权证上将争议的山墙登记为共墙是以其已故父亲曾祥贵原房屋四界权属登记状况沿袭而来；对原告提交的证据九，被告对其真实性及证明目的均有异议，认为原告的损失与其无关，因为被告对第三人的房屋产权不存在登记错误。 第三人对原告提交的证据的质证意见同被告一致。 对第三人提交的证据一，原告有异议，认为协议没有明确转让房屋的四界，同时协议上没有房屋受让人签字；对第三人提交的证据二，原告有异议，认为该证据不能达到其所要证明的目的，诉争山墙不是共墙，照片与现场不一致；对第三人提交的证据三，原告有异议，认为未经四邻签字认可，擅自登记为共墙；原告对第三人提交的证据七有异议，认为第三人擅自将归其所有的自墙申报登记成共墙是错误的；对第三人提交的证据八，原告认为不能达到其证明目的。原告对第三人提供的其他证据无异议。 被告对第三人提交的证据及其证明的内容无异议。 对本院依职权调取的调查笔录，原告有异议，认为当时调解时双方没有出具房屋所有权证，同时第三人曾红江不在家。被告及第三人对调查笔录无异议。 结合原、被告及第三人的质证意见以及当庭陈述，本院对当事人提交的证据和规范性文件依据作如下确认：被告提交的证据一经质证无异议，本院予以采信；被告提交的证据二，证明被告给第三人曾红江办理房屋所有权证时从实体到程序均符合法律规定，本院予以采信；被告提交的证据三，属作出行政登记行为后调取的证据，依法不能作为证明其行政登记行为合法的证据，本院不予采信。被告提交的法律、法规，合法有效，结合其他有效证据，能够成为其为第三人办理房屋产权登记的合法依据。 原告提交的证据一，经质证无异议，本院予以采信；原告提交的证据二，系政府规范性文件，能够证明原告合法取得了马坪镇原戏院三间房屋的所有权，本院予以采信；原告提交的证据三、证据四、证据七，上述证据中所涉单位均不是法定的产权确认部门，其不具真实性，不能达到原告的证明目的，本院不予采纳；原告提供的证据五，即原告方房屋所有权证，在庭审中被告单位已明确该产权证中“西自墙”系登记审查错误所致，同时该登记状况与第三人先行登记的房屋产权证上记载的为“共墙”相矛盾，其不具真实性，对其证明内容，本院不予采纳；原告提交的证据八，即第三人曾红江的房屋所有权证，该权证合法有效，在未经法定程序撤销的情况下，显然不能达到原告的证明目的，本院不予采纳；原告提交的证据九，具有真实性，本院予以采信。 第三人曾红江提交的证据一，真实、合法，能够证明第三人合法取得了其改建前房屋的所有权，本院予以采信；第三人提交的证据二、证据三、证据六、证据八，真实、合法，且相互印证，能够证明诉争的山墙为共墙的客观事实，本院予以采信；第三人提交的证据四、证据五，经质证无异议，本院予以采信；第三人提交的证据七，系其已故父亲曾祥贵于1989年期间办理的诉争房屋的所有权证，现该产权证因变更产权所有人后作废，但作废前该产权证未经法定程序撤销，故其记载诉争房屋权利状况包括诉争山墙为“共墙”合法有效，对其证明目的，本院予以采信。 本院依职权调取的调查笔录，其反映内容与本案第三人提供的有效证据四，即《房屋改建协议书》内容相印证，其真实、合法，本院予以采信。 根据以上有效证据，本院查明以下事实：1985年9月22日，第三人曾红江的父亲曾祥贵（已故）以1400元购买了原马坪纸厂锅炉房三间厂房用作居住房。1989年期间，曾祥贵经申请办理了字第0189号房屋所有权证。该权证载明：“房屋建筑面积为78.15平方米的砖木结构房屋位于马坪镇从林北街65号，并注明四界，前后为私墙，左右为共墙”。1988年4月，原告胡玉英的丈夫姚序孔（已故）因落实政策取得了马坪镇原戏院三间房屋作为居住房。1997年7月，原告胡玉英的丈夫姚序孔经申请办理了编号为38350231号的房屋所有权证。该权证载明：“建筑面积为89.77平方米，房屋四界注明东、南、西墙为自墙，北墙为共墙”。1997年7月，第三人曾红江以继承为由申请将登记在其父亲曾祥贵名下的房屋所有权证变更登记在自己名下。原产权行政管理部门广水市建设委员会经审核为其办理了编号为38350076号房屋所有权证。该房屋所有权证登记状况除所有权人发生变更外，其他房产权利状况包括四界与曾祥贵原房屋所有权证记载内容一致。原告胡玉英与第三人曾红江房屋相邻，但朝向不同。第三人曾红江改建前房屋的东墙与原告胡玉英的房屋西面后落檐墙为共墙，原、被告的房屋历史上属不同单位所有，并共同使用该面山墙。因房屋朝向不同，双方连接处的排水均从共墙上方的U形槽排水，如果任何一方属自墙，则另一方的房屋将无法排水，影响房屋的正常使用。本案诉争双方当事人先后取得其房屋所有权后在居住过程中也未改变这一历史事实。但原告方在申请办理的房屋所有权证上将该墙登记为“自墙”，第三人先后办理的两个房屋所有权证上均将该墙登记为“共墙”。2010年10月，第三人曾红江因改建房屋为公用山墙问题与原告方发生争议，后经马坪镇丛林街居委会组织调解，双方自愿达成了房屋改建协议。因双方房屋所有权证对公用山墙登记相佐，故经双方协商在《房屋改建协议书》中达成“原双方的房产证受法律保护，不能变动”的协议。嗣后，第三人根据协议约定，自公用山墙后退后改建了其原有住房。2014年9月，原告胡玉英改建住房在准备拆除原公用山墙时与第三人发生争议，由此成诉。 本院认为，根据《城市房屋权属登记管理办法》第七条之规定，被告市房管局作为本案行政区域内的现房产管理部门，具有对本行政区域内的房屋进行产权登记，变更、确权办证的法定职责。原广水市建设委员会因行政体制改革将其房屋管理职能转移给被告单位承受。故市房管局是本案适格的被告主体。本案中，第三人曾红江于1997年7月因继承申请办理的编号为38350076号房屋所有权证，是在其父曾祥贵于1989年办理的字第0189号房屋所有权证基础上变更登记而来，该登记并没有变更诉争房屋的权利状况及房屋四界，结合本案第三人提交的有效证据能够证明被告为第三人办理的房屋所有权证合法、有据。同时，经审查，被告根据第三人的申请依据其职权为第三人办理房屋所有权证的程序合法，本院予以确认。 根据本案中原告与第三人因改建房屋于2010年10月24日达成房屋改建协议“原双方的房产证受法律保护，不能变动”的约定，可以确认原告方在2010年10月24日就知道第三人曾红江所持的房屋所有权证登记状况，根据最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第四十一条“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”之规定，原告诉讼应于2012年10月24日前提起，现起诉已超过诉讼时效，故第三人述称有理。被告关于第三人的房屋已灭失其房屋所有权证不具备依法撤销的辩称意见，不符合《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第三条“公民、法人或者其他组织对房屋登记行为不服提起行政诉讼的，不受下列情形的影响：（一）房屋灭失……”之规定，本院不予支持。 综上，本院认为被告为第三人曾红江办理房屋所有权证的行政行为证据确凿，运用法律正确，程序合法；且原告诉请超过诉讼时效。本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条和《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条的规定，判决如下： 驳回原告请求撤销广水市房产管理局给第三人曾红江颁发编号为38350076号房屋所有权证的诉讼请求。 案件受理费50元由原告胡玉英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费50元，款汇湖北省随州市中级人民法院非税收入账户，开户银行：中国农业银行随州市分行开发区分理处，账号：17×××90。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。 审判长 周 翔 审判员 沈探林 审判员 胡俊杰 二〇一六年四月二十九日 书记员 唐 冰