广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)南市民一终字第2084号上诉人（一审原告）：韦建宾，男，1967年2月15日出生，壮族，住广西壮族自治区宾阳县。被上诉人（一审被告）：顾瑞兰，女，1957年7月25日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。被上诉人（一审被告）：顾翠清，女，1960年2月17日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。被上诉人（一审被告）：顾翠莲，女，1962年11月17日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。被上诉人（一审被告）：顾昌全，男，1966年9月6日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。被上诉人（一审被告）：顾瑞芬，女，1969年4月25日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。上述五被上诉人的共同委托代理人：顾昌镇，男，1964年11月16日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。被上诉人（一审被告）：顾昌镇，男，1964年11月16日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。一审第三人：黄雪英，女，1978年8月15日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。上诉人韦建宾因与被上诉人顾昌镇、顾瑞兰、顾翠清、顾翠莲、顾昌全、顾瑞芬及一审第三人黄雪英房屋租赁合同纠纷一案，不服宾阳县人民法院（2015）宾民重字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月14日受理后，依法组成合议庭，并于2016年2月25日公开开庭审理了本案。上诉人韦建宾，被上诉人顾昌镇（同时作为被上诉人顾瑞兰、顾翠清、顾翠莲、顾昌全、顾瑞芬的委托代理人），一审第三人黄雪英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2005年3月4日韦建宾与顾昌镇、顾瑞兰、顾翠清、顾翠莲、顾昌全、顾瑞芬的父亲顾玉庆签订了《租房协议》，约定甲方顾玉庆将黎塘镇中营路一里74号房屋租给乙方韦建宾使用，甲方留二楼、三楼的两个房自用，租期从2005年4月8日至2012年4月8日，房租每年捌仟元整。2007年7月，顾玉庆病逝后本案出租房屋由顾玉庆的两个儿子即顾昌镇、顾昌全管理。2012年5月29日韦建宾因与顾昌镇、顾瑞兰、顾翠清、顾翠莲、顾昌全、顾瑞芬在履行合同过程中，产生纠纷，遂诉至一审法院，经一审法院主持调解，韦建宾于2012年12月14日向一审法院提出撤诉，之后韦建宾与顾昌镇、顾瑞兰、顾翠清、顾翠莲、顾昌全、顾瑞芬的代表顾昌镇于2012年12月14日重新签订了《租房协议书》，双方约定：一、房屋出租面积：宾阳县黎塘镇中营路一里74号房屋中韦建宾截止2012年12月14日已经装修过的一、二楼部分，租期自2013年1月3日至2016年3月10日止，租金为每个月2000元（大写贰仟圆）。租金每半年一交，每一次交纳半年租金。第一次房租自本协议履行之日起开始交纳。二、承租人承诺最迟至2013年3月8日正常开张进行KTV营业。正常开张营业是指：具备进行KTV正常经营的工商营业执照，必须聘请雇佣厨师至少一人、服务员至少三人，开张后必须进行正常的KTV营业活动，且自2013年3月8日开张后承租人不得在门口堆放杂物，在租期内未经出租人同意不准私自扩建、改建或者转租给他人。三、顾昌全夫妇之前欠有韦建宾8000元，双方对顾昌全是否实际欠有韦建宾8000元尚不确定，双方一致同意以欠条、收据等有效凭证为据。如果承租人没有按承诺时间开张营业，承租人将不再要求其偿还，如果欠款不足8000元，不足部分由承租人补齐交给出租人。另外，如果承租人至2013年3月8日没有开张营业，结束租期且承租人已经交纳的租金不再退还。四、承租人最多只准养一条狗，且晚上十二点之前不准放在大厅，不得干扰出租人的正常出入和生活。出租人将承租人之前交纳的3750元退还或者允许其转为以后房屋租金。五、出租房的三楼及楼顶承租人韦建宾不再租用，出租人拆除三楼部分时不能影响一、二楼。一楼楼梯承租人韦建宾保证没有拆除或改建，如果拆除或改建韦建宾承诺自行恢复原状，其它的不用恢复。出租人承诺至本合同履行之日止，音响电器设备保持原样。一楼损坏部分承租人韦建宾自行恢复。六、租房保证金为3000元，用来担保承租人交纳一楼的楼梯恢复费用和水电费用。七、双方一致确认以本次租房协议为准，之前签订的租房协议如有与本协议不一致的地方也以本协议为准。2012年12月26日韦建宾与顾昌镇、顾瑞兰、顾翠清、顾翠莲、顾昌全、顾瑞芬等人的代表顾昌镇又签订了《租房补充协议书》，双方约定：按照2012年12月14日在黎塘法庭签订的租房合同，承租人必须在2013年元月3日前交完2013年上半年房屋租金壹万贰仟元整（￥：12000元）。原承租人已于今年3月份汇有叁仟柒佰伍拾元（￥：3750元）给出租方，加上退回原来押金贰仟元整（￥：2000元）和补偿原来一个月房屋租金捌佰元整（￥：800元），现承租人应支付出租人柒仟零伍拾元整（￥：7050元）的房屋租金。按签订要求，原承租人计划2013年3月8日开业，现延长壹个月至2013年4月8日，原余下叁仟元整（￥：3000元）押金继续作为2013年房屋押金使用。如承租人未能在2013年4月8日开业的，按《租房协议》签订内容执行，承租人在租期内不能转租他人。以前签订的房屋合同和协议一律作废，以2012年12月14日签订的《租房协议》和本租房补充协议为准。如承租人违反本协议的，出租人有权不退房屋押金。双方签订《租房协议》与《租房补充协议书》后，2013年4月10日韦建宾以其妻子黄雪英的名字办理了个体工商户营业执照，营业执照注册号为450126600256519，名称为宾阳县黎塘镇欢迪茶阁，经营者姓名为黄雪英，组成形式为个人经营，经营场所为宾阳县黎塘镇中营路一里74号，经营范围为预包装食品、散装食品、国产酒、茶具零售。韦建宾于2012年12月26日交纳了2013年上半年的房屋租金12000元及押金3000元。2012年12月22日下午2点，韦建宾、第三人黄雪英、顾昌全的妻子黄月霞和音响电器供货方代表韦伟成、装修施工方韦东明等人一起对租房的101厢、102厢电器音响设备检查，韦建宾认为101厢的一台液晶电视机、一台功放机、一台点歌机已不见踪影，总机房内点歌总机（点歌服务器）遭拆线破坏，无法正常使用。双方对此事一直未进行协商，直到2013年2月8日韦建宾才向黎塘派出所报案称其经营的欢迪KTV遭他人入室盗窃，被盗了一台32寸黑色的TCL液晶电视机，之后韦建宾又改口称其被盗了一台液晶电视机、一台W**-VS281卡包OK功放机及一台音王小霸王818L牌点歌机。此案公安机关立案后未收到有价值的线索，至今未能办结。2013年4月4日、2013年5月23日、2013年5月24日韦建宾与第三人黄雪英又分别向黎塘派出所报案称2012年5月22日11时许其经营的欢迪酒吧内的财物被顾昌镇等人故意损毁并恐吓黄雪英。此案公安机关受理后，未作处理。时至今日，韦建宾经营的宾阳县黎塘镇欢迪茶阁未对外营业。韦建宾认为其无法营业的原因是顾昌镇违约，即没有保护好韦建宾以前安装的电器设备，而且默许其妻子加建两层楼房。双方产生矛盾后，顾昌镇也从未到现场与其调解过，因此诉至一审法院，请求一、解除双方于2012年12月14日签订的《租房协议》及2012年12月26日签订的《租房补充协议》；二、顾昌镇、顾瑞兰、顾翠清、顾翠莲、顾昌全、顾瑞芬返还韦建宾交纳的2013年上半年租金12000元及押金6000元；三、顾昌镇、顾瑞兰、顾翠清、顾翠莲、顾昌全、顾瑞芬赔偿韦建宾经济损失484026.5元。一审庭审后，顾昌镇、顾瑞兰、顾翠清、顾翠莲、顾昌全、顾瑞芬表示同意解除与韦建宾签订的房屋租赁合同，并退还韦建宾3000元押金。另查明，韦建宾、顾昌镇、顾瑞兰、顾翠清、顾翠莲、顾昌全、顾瑞芬双方在本案涉案的两份租房协议中，未对出租房屋内的装修部分在合同终止或解除后的归属作出约定，韦建宾称该房屋内的装修损失是在2010年11月到2011年12月期间装修完工，但未提供证据证明。一审法院于2015年1月20日，依据韦建宾申请，依法对出租房内装修损失进行评估，评估损失价格为194800元。一审法院认为，一、关于黄雪英是否为本案适格原告的问题。因为黄雪英并非本案合同的当事人，顾昌镇、顾瑞兰、顾翠清、顾翠莲、顾昌全、顾瑞芬亦否认黄雪英为合同当事人，由于宾阳县欢迪茶阁的营业执照办在黄雪英名下，本案的处理结果与黄雪英有利害关系，因此黄雪英应作为本案的第三人参加诉讼，黄雪英要求以原告身份参加诉讼，其主体不适格，应予更正；二、关于顾昌镇、顾瑞兰、顾翠清、顾翠莲、顾昌全、顾瑞芬是否存在违约，应否解除合同的的问题。韦建宾与顾昌镇签订的《租房协议书》及《租房补充协议》系双方当事人的真实意思表示，主体适格、内容合法，为有效的租赁合同（协议）。合同签订后，双方已按合同的约定履行了相关的义务。韦建宾主张是顾昌镇违约导致其无法营业，但对其违约的具体行为没有提供证据予以证明，故对其主张不予采信。但韦建宾仍坚持要求解除双方签订的《租房协议书》及《租房补充协议》，而顾昌镇、顾瑞兰、顾翠清、顾翠莲、顾昌全、顾瑞芬亦同意解除，故对韦建宾的第一项诉讼请求予以支持；三，关于韦建宾要求顾昌镇、顾瑞兰、顾翠清、顾翠莲、顾昌全、顾瑞芬返还2013年上半年租金12000元及押金6000元的问题。因韦建宾无证据证明顾昌镇、顾瑞兰、顾翠清、顾翠莲、顾昌全、顾瑞芬存在违约行为，故对韦建宾要求顾昌镇、顾瑞兰、顾翠清、顾翠莲、顾昌全、顾瑞芬返还12000元租金的诉请不予支持。对于韦建宾要求顾昌镇、顾瑞兰、顾翠清、顾翠莲、顾昌全、顾瑞芬返还押金6000元的问题，因韦建宾未提交证据证明顾昌镇、顾瑞兰、顾翠清、顾翠莲、顾昌全、顾瑞芬收取过6000元押金，顾昌镇、顾瑞兰、顾翠清、顾翠莲、顾昌全、顾瑞芬对此亦不予认可，仅认可收取押金3000元，顾昌镇、顾瑞兰、顾翠清、顾翠莲、顾昌全、顾瑞芬同意在双方解除合同后，返还押金3000元，故对韦建宾该项诉讼请求部分予以支持；四、关于韦建宾请求顾昌镇、顾瑞兰、顾翠清、顾翠莲、顾昌全、顾瑞芬赔偿经济损失484026.5元的问题，经评估出租房内装修损失为194800元，其他损失无证据证明。因韦建宾无证据证明顾昌镇、顾瑞兰、顾翠清、顾翠莲、顾昌全、顾瑞芬存在违约行为，故其损失与顾昌镇、顾瑞兰、顾翠清、顾翠莲、顾昌全、顾瑞芬的行为无关，因此，一审法院对该项诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除韦建宾与顾昌镇于2012年12月14日签订的《租房协议》及2012年12月26日签订的《租房补充协议》；二、顾昌镇、顾瑞兰、顾翠清、顾翠莲、顾昌全、顾瑞芬于本判决生效之日起十日内返还韦建宾押金3000元；三、驳回韦建宾的其他诉讼请求。案件受理费8750元，评估费4240元，由韦建宾负担。上诉人韦建宾上诉称：一、一审判决认定事实不清。1、双方的矛盾纠纷自2012年4月份就已经存在，当时在租期存续期间，被上诉人就提出解约，而上诉人刚花了几十万元装修的茶馆尚未开业，上诉人为了减少更大损失，才草率与被上诉人签订租房协议。显然该协议是不公平的，乘人之危的协议。2、二楼包厢是按照出租人的要求，在其原先遗留的间隔房整改而成，而楼梯更是不能变动，保持原样，因此，疏散通道在消防大队执行新的要求后，就不合格了。但出租人一直强调要进行KTV经营，对上诉人领取的营业执照不予认可，拒不履行其应协助的义务，协助上诉人办理消防手续。3、2012年5月22日，被上诉人强行将其物品搬出，并更换锁头，却未尽看管义务，导致上诉人的电器失盗，合同目的不能实现，被上诉人应将所收的款项退回给上诉人。二、一审法院适用法律错误。出租人与承租人所签的新合同有违法律法规，依法应予撤销，被上诉人应对黄雪英进行赔偿。双方合同约定上诉人承租的房屋用于KTV经营是违反法律法规的，因为被上诉人出租给上诉人的是居民住宅，并非商业用房，是不能用于开办KTV的，因此，该协议违反了《中华人民共和国娱乐场所管理条例》、《公共娱乐场所消防安全管理规定》的相关规定，该协议为无效协议。被上诉人明知上诉人不具备开KTV营业的资质，仍在协议中要求承租人履约，使黄雪英装修目的落空，财产损失巨大，被上诉人应对此进行赔偿。请求二审法院撤销一审判决，改判撤销上诉人与被上诉人于2012年12月14日签订的《租房协议》及12月26日签订的《租房补充协议》，并判决被上诉人对第三人黄雪英予以赔偿。二审开庭审理时，韦建宾明确其上诉请求为：维持一审判决第一项，撤销一审判决第二、三项，并依法改判被上诉人返还上诉人所交的的租金12000元、押金6000元，并赔偿上诉人装修损失194800元、预期利益损失86700元；笔迹鉴定1000元及价格评估费4240元，合计5240元由被上诉人承担。被上诉人顾昌镇、顾瑞兰、顾翠清、顾翠莲、顾昌全、顾瑞芬答辩称：被上诉人只收到上诉人3000元押金，其主张返还6000元押金没有依据。上诉人要求被上诉人返还所交的租金12000元也没有依据。上诉人的装修与被上诉人无关，被上诉人在合同履行过程中并不存在违约，故上诉人要求被上诉人赔偿其装修损失和预期利益损失没有事实和法律依据。一审第三人黄雪英表示同意上诉人韦建宾的上诉意见。当事人争议焦点是：上诉人与被上诉人签订的《租房协议》及《租房补充协议》是否有效？如合同有效，被上诉人在合同履行过程中是否存在违约行为，应否返还上诉人已经交纳的租金、押金并赔偿上诉人装修损失和预期利益损失？上诉人在二审提交个体工商户名称预先核准通知书，证明上诉人在2011年12月6日已经取得欢迪大排档的工商登记，可以按期开始营业，但是由于被上诉人阻止导致上诉人无法按照约定的时间开始营业。被上诉人和一审第三人二审均无证据提交。被上诉人对上诉人提交的证据认为，欢迪大排档是登记在黄雪英名下，黄雪英并不是本案合同当事人，该证据与本案双方合同约定的内容无关。一审第三人黄雪英对该证据没有异议。对上诉人二审提交的证据，本院认为，该证据只能证实黄雪英于2011年12月6日取得了宾阳县黎塘镇欢迪大排档的个体工商户名称的预先核准，并不能证实韦建宾与黄雪英没有营业的原因，故上诉人以该证据证实是被上诉人阻止才导致其无法开业，本院不予采信。上诉人韦建宾对一审查明“韦建宾于2012年12月26日交纳了2013年上半年的房屋租金12000元及押金3000元”提出异议，韦建宾主张其向被上诉人交纳的押金是6000元，但被上诉人只认可收到押金3000元，韦建宾提交的另外3000元的收据上写明是交给顾昌全的中介费，被上诉人不认可是本案房屋的押金，故上诉人以该收据主张其向被上诉人交纳的押金是6000元，本院不予采纳。对一审查明的其他事实，各方均无异议，本院予以确认。本院认为：上诉人韦建宾承租的涉案房屋，原由韦建宾与被上诉人的父亲顾玉庆签订了《租房协议》，该合同至2012年4月8日已届满，后韦建宾继续使用，但未签订新的合同，至2012年5月29日，双方因租赁关系产生纠纷，韦建宾诉至一审法院，韦建宾在一审法院主持下，与被上诉人的代表顾昌镇于2012年12月14日重新签订了《租房协议书》，并于2012年12月26日签订《租房补充协议书》，故协议内容应是双方自愿协商达成，韦建宾主张被上诉人乘人之危与其签订的协议显失公平与事实不符，本院不予采纳。协议内容亦没有违反法律法规有关效力的禁止性规定，故该协议依法有效。韦建宾主张该协议无效，本院不予采纳。上诉人提出解除《租房协议书》及《租房补充协议书》，被上诉人予以同意，故一审判决解除双方签订的上述协议，并无不当，本院予以维持。上诉人要求被上诉人赔偿其装修损失和预期利益损失，因提出解除合同是的上诉人，而上诉人未举证证实被上诉人存在违约行为，且合同解除是因被上诉人违约导致，故对其该请求本院不予支持。至于韦建宾主张的租金，如前所述，韦建宾无证据证实被上诉人存在违约，且韦建宾至今仍未将所承租房屋返还被上诉人，故其请求被上诉人返还其已交纳的半年租金，没有依据，本院亦不予支持。至于韦建宾主张的押金，被上诉人在一审同意返3000元押金，一审法院予以支持正确，本院予以维持。上诉人要求被上诉人承担的笔迹鉴定费1000元，上诉人称该费用是（2012）宾民一初字第1182号案件中的笔迹鉴定费，因该费用并非本案鉴定产生的费用，故其要求被上诉人承担该费用，没有依据，本院不予支持。至于评估费4240元，系上诉人申请对装修损失进行评估支出的费用，因对其主张的装修损失，不予支持，故一审判决该评估费由上诉人自行承担并无不当，韦建宾主张评估费应由被上诉人承担，本院不予支持。综上，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。韦建宾上诉理由不成立，对其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8750元，由上诉人韦建宾负担；一审案件受理费的负担，按一审判决执行。本判决为终审判决。审判长 付 浩审判员 包林辉审判员 肖燕青二〇一六年四月十五日书记员 骆春利附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。