天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0116民初43400号原告天津市融利得物业服务有限公司，住所地天津市滨海新区汉沽新开南路1号。法定代表人董克站，总经理。委托代理人陈伯娟，该公司办公室主任，特别授权。被告仇伟杰。原告天津市融利得物业服务有限公司与被告仇伟杰物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月7日立案受理后，依法由代理审判员姬凯适用简易程序于2016年4月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈伯娟、被告仇伟杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告��被告居住小区的物业管理公司，被告系该小区业主。原告自2012年2月28日与易居庭苑小区业主委员会签订物业服务合同以来，原告向被告提供了物业服务，履行了应尽的义务。被告未按照合同约定交纳物业管理服务费，原告多次催要未果，故具状来院，要求被告支付其拖欠的自2013年3月1日至2015年2月28日共24个月的物业管理服务费1430.2元及逾期违约金715.1元，诉讼费由被告承担。原告为证实其主张，提供了如下证明材料：证据1、物业服务资质证明及物业服务合同，包括（1）企业法人营业执照（副本）一份；（2）组织机构代码证（副本）一份；（3）物业服务企业资质证明（副本）一份；（4）天津市住宅物业服务合同一份；（5）物业管理服务合同备案证明书一份；证明原告执业手续齐全、合法，合同内容合法，收费合法，数额明确；证据2、《整付零寄交寄清单》一份，证明原告通过挂号信方式，向被告催缴了所欠物业服务费；证据3、照片一组，共44张，证明原告在接管小区服务服务前后小区情况变化，小区环境设施日益改善，向良好方向发展，原告认真履行了合同。证据4、《物业服务考评表》二份，证明天津市滨海新区汉沽街金谷里居民委员会及天津市滨海新区汉沽易居庭苑业主会对物业2013年第一季度至2015年第二季度物业服务进行的考评情况，考评合格，原告认真正确履行合同。被告辩称，被告与原告物业公司没有签订物业合同，双方没有物业服务合同关系，且物业公司的服务存在问题，主要表现在：1.小区内消防设施不能正常使用，没有消防栓、消防器具，消防系统常年处于无运行的状态，消防显示盘失灵。2.电梯没有按照规定进行年检；3.楼道内大面积墙皮脱落，小广告未及时清理；4.楼道内堆放可燃物，存在安全隐患；5.物业监管不到位，网络公司随意布线；6.卫生方面有待提高，存在动物粪便未及时清理现象；7.物业公司未雇佣保安人员维持小区秩序，没有执行巡逻制度；8.监控系统存在问题；9.没有对相关的物业服务事项进行公示；10.2012年，被告居住的房屋天窗和阳台漏雨，物业未进行维修，应当赔偿损失；11.物业公司占用业主公共用地修建车棚并向业主进行收费，所收取的费用支付不明，物业公司动用维修基金不合法；12.小区内绿化内的树苗植被存在问题，花坛大理石有脱落的现象；13.物业对小区内地面进行了维护，但所用地砖都为旧砖。14.被告所居住房屋的夜间供水存在问题，水压小影响正常使用。被告为证实其主张，提供了如下证明材料：证据1、照片一组5张，证明被告居住房屋的天窗和阳台漏水。经审理查明，原告于2012年3月8日与天津市滨海新区汉沽易居庭苑业主会签订了一份《天津市住宅物业服务合同》。合同期限为三年，自2012年2月28日至2015年2月28日终止。该合同约定：由原告为被告所在的汉沽易居庭苑住宅小区提供物业管理服务；物业管理服务费采取包干制形式收取，物业管理服务费标准按照多层住宅每平方米每月0.6元，高层住宅每平方米每月0.6元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每平方每月0.68元标准收取。业主于每季度初月6日交纳；如逾期，业主从逾期之日起按应交物业管理服务费的50%比例交纳违约金；被告系汉沽易居庭苑X号楼X门XXX的业主，其房屋建筑面积为99.03㎡。被告未交纳2013年3月1日至2015年2月28日物业管理服务费。为充分掌握案件真实情况，本院分别于2016年4��7日、2016年4月18日与天津市滨海新区汉沽金谷里居委会工作人员、业主代表、业主会主任、原告物业公司进入易居庭苑小区进行现场勘验。勘验过程中发现小区内存在以下问题：1.小区公共卫生方面，小区整体卫生较好，但楼道内墙壁涂画现象较多；2.车辆管理方面，对外来车辆的管理不规范；3.高层建筑内电梯存在未按期年检的现象；4.小区内楼宇门的门禁系统有不能正常使用的现象；5.楼道消防通道内存在杂物堆放的现象。上述事实，有原告、被告提交的证明材料、当庭陈述及本院的现场勘验笔录予以证实。本院认为，原告与天津市滨海新区汉沽易居庭苑业主会签订的《天津市住宅物业服务合同》合法有效，对包括被告在内的全体小区业主具有约束力，原被告双方应按合同约定履行各自义务。故被告提出的未与原告签订物业服务合同的主张，��院不予认可。物业服务合同的订立的目的是使业主得到满意的生活环境，物业公司得到预期的经济收益和社会收益。业主积极主动交费、物业公司不断提高服务质量，二者相互依赖。只有双方相互配合，才能形成良好的物业管理秩序，小区物业服务才能够良性循环，最终能够实现双赢的效果。根据庭审查明的事实，原告虽然在积极的提供物业服务，但在服务的过程中存在未尽和不完善之处，需要尽快妥善处置。考虑到原告所提供的物业服务瑕疵并非为不可改变的，此次所反映出的瑕疵情形通过提升自身物业服务质量能够得以改进甚至能够避免再次发生，本院综合考虑原告提供的物业服务情况，对原告主张被告欠付物业费的数额酌情予以减免5%。因原告提供的物业服务存在瑕疵，故其主张的逾期违约金请求，本院不予支持。关于被告提出的天窗及阳台漏水和夜间水压小的问题，因与本案非同一法律关系，可另案起诉。关于被告提出的原告的维修基金使用问题，因与本案非同一法律关系，可另案起诉。同时应当指出，原告在今后的物业服务过程中，应加强服务意识、提高服务质量，加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时解决与答复，为业主及使用人创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告仇伟杰于本判决生效后十日内给付原告天津市融利得物业服务有限公司自2013年3月1日至2015年2月28日期间的物业管理服务费人民币0.6＊99.03＊24＊95%=1354.73元。二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告负担5元，被告负担20元，被告负担的诉讼费于本判决生效后十日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院，并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 姬 凯二〇一六年四月二十日书 记 员 刘立巍附：法律释明1、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍���付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。