上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终1074号上诉人（原审原告、反诉被告）李帅，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市普陀区XX路XX号XX室。委托代理人陈太贵，上海市律和理律师事务所律师。委托代理人赵颖，上海市弘安律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）黄年桂，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市黄浦区XX路XX弄XX号XX室。被上诉人（原审被告、反诉原告）刘庚生，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市黄浦区XX路XX弄XX号XX室。被上诉人（原审被告、反诉原告）刘寿云，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市黄浦区XX路XX弄XX号XX室。上列三被上诉人之共同委托代理人王黎鸣，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市黄浦区XX路XX弄XX号。原审第三人肖忠香，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市松江区XX路XX弄XX号XX室。上诉人李帅因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第16706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月18日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，2013年12月19日，黄年桂、刘庚生、刘寿云以公证委托的形式委托肖忠香办理上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称“系争房屋”）买卖事宜，包括代为签订买卖合同（以不低于300万元的对价出售房产）、收取定金、房地产转让价款、办理过户登记手续、公证手续、办理交房、代为归还银行及其他债权人的借款及抵押注销手续等权限。后黄年桂、刘庚生、刘寿云将系争房屋的房地产权证交给肖忠香。2014年7月7日，黄年桂、刘庚生、刘寿云以公证声明书的形式撤销了对肖忠香的委托。2014年9月24日，浦东新区房地产登记处向黄年桂、刘庚生、刘寿云出具不予补证通知，称黄年桂、刘庚生、刘寿云于2014年9月1日申请补发系争房屋的房地产权证，现由于肖忠香提出异议，根据相关规定不予补发。2014年12月10日，肖忠香作为黄年桂、刘庚生、刘寿云（甲方）的委托代理人与李帅（乙方）签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定甲方以人民币316万元（以下币种均为人民币）的价格将系争房屋出售给乙方。合同第四条约定：甲方于2015年3月4日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2015年3月4日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以浦东新区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。合同第十条约定：甲方未按合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行。合同附件三付款协议约定：本合同签订后，乙方于2014年12月1日前支付全部房价款的3.164557%计10万元作为定金。待支付尾款时抵作房价款。乙方于2014年12月11日前支付100万元，于2015年2月28日前支付200万元，于2015年3月4日前支付6万元。附件五抵押情况载明：有抵押信息，具体内容请至房地产登记机构查阅登记薄。2014年12月17日，李帅转账肖忠香120万元。同日，肖忠香向李帅开具一张收据，载明收到李帅装修房款10万元。2014年12月26日，肖忠香转账案外人李某某504,000元。2014年12月29日，黄年桂、刘庚生、刘寿云将撤销肖忠香的公证书向上海市浦东新区房地产交易中心申请登记。2015年2月17日，李帅转账支付肖忠香32万元。2015年4月13日，李帅转账支付肖忠香572,045元。之后，双方就房屋买卖产生争议。原审法院另查明，系争房屋上存在两个抵押，分别是：抵押权人为渣打银行（中国）有限公司上海城建国际中心支行，债权数额为82万元，期限从2009年5月20日至2039年5月19日；抵押权人为王某某，债权数额为180万元，债务履行期限从2013年12月17日至2014年2月16日。原审审理中，肖忠香已自愿将系争房屋产权证交至法院保管。李帅在第一次庭审中表示其是经中介介绍与黄年桂、刘庚生、刘寿云及肖忠香认识，此后又向法院出具情况说明称其是肖忠香工作单位上海A有限公司的VIP客户，是该公司的业务人员向其推荐了系争房屋。2014年10月，其看中系争房屋后，在一个下午与黄年桂碰了头，黄年桂向其出示了房地产权证、户口本、身份证等。2014年12月10日，其与肖忠香签订了房屋买卖合同，当时肖忠香说大家都是朋友，就不用中介了，请中介打印下买卖合同花不了多少钱。2015年3月4日，黄年桂、刘庚生、刘寿云已经违约。2015年4月13日，其按照合同来付的款。肖忠香表示系争房屋买卖并无中介，之所以上面有中介，是因为让中介去拉了一个合同。其是上海A有限公司的员工，王某某原来是公司的理财主管，现在是部门经理，其原来在王某某手下，王某某借给黄年桂、刘庚生、刘寿云的钱是其经手的，180万元中也有自己的30万元。黄年桂、刘庚生、刘寿云说李某某的债逼得紧，口头要求其先还掉，所以其还了李某某504,000元。本案原审审理中，李帅提起诉讼，请求判令：1、黄年桂、刘庚生、刘寿云将系争房屋过户登记给李帅；2、黄年桂、刘庚生、刘寿云以已付款为本金，按日万分之五的标准支付自2015年3月5日起至实际交房与过户均完成之日止的违约金；3、诉讼费由黄年桂、刘庚生、刘寿云承担。黄年桂、刘庚生、刘寿云辩称：不同意李帅的诉讼请求，并提起反诉，请求判令：1、李帅与黄年桂、刘庚生、刘寿云签订的上海市房地产买卖合同无效；2、李帅将房产证归还黄年桂、刘庚生、刘寿云；3、反诉费由李帅承担。针对黄年桂、刘庚生、刘寿云的反诉请求，李帅辩称：合同应该是有效的。李帅对黄年桂、刘庚生、刘寿云撤销肖忠香代理权的事情是不知晓的，李帅是按约履行合同，房地产权证不在李帅处。肖忠香述称：买卖合同应该是有效的，黄年桂、刘庚生、刘寿云有案外债务，所以委托肖忠香卖房的。肖忠香带李帅看过房。房地产权证在肖忠香处。原审法院认为，黄年桂、刘庚生、刘寿云撤销肖忠香代理权的日期为2014年7月4日，而肖忠香与李帅签订合同的日期为2014年12月10日，合同签订时肖忠香已无代理权限。根据法律规定，行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。双方的争议焦点在于肖忠香以代理人名义与李帅签订的合同是否对被代理人即黄年桂、刘庚生、刘寿云发生效力？对此，首先，黄年桂、刘庚生、刘寿云在公证委托肖忠香后将系争房屋的房地产权证交给肖忠香，而在其撤销委托后又向房地产交易中心申请补发产证，可理解为其就房地产权证归还与肖忠香发生纠纷，欲阻止肖忠香在无代理权的情况下处分房屋，而之后肖忠香在明知被代理人黄年桂、刘庚生、刘寿云申请补证的情况下，却直接向房地产交易中心就申请补证提出异议，可推定黄年桂、刘庚生、刘寿云已告知肖忠香代理权已撤销的事宜。其次，从肖忠香陈述来看，系争房屋抵押权人王某某的180万元债权中也有其30万元，若黄年桂、刘庚生、刘寿云撤销了其代理权，其将无法通过出售房屋的形式来及时偿还上述债权，这也能够解释肖忠香在明知黄年桂、刘庚生、刘寿云撤销其代理权的情况下仍出售房屋。最后，李帅在明知系争房屋存在银行及个人两个大额抵押的情况下，却在与肖忠香签订的合同中仅约定了自己的付款时间，对于抵押涤除一事未作任何约定，明显不符合正常的交易习惯。此外，需要注意的是，李帅在第一次庭审中表示其是经中介介绍与黄年桂、刘庚生、刘寿云及肖忠香认识，之后第二次庭审中肖忠香表示系争房屋买卖并无中介，之所以上面有中介，是因为让中介去拉了一个合同，此后李帅又向法院出具情况说明称其是肖忠香工作的单位上海A有限公司的VIP客户，是该公司的业务人员向其推荐了系争房屋，前后不相吻合。并且，李帅在情况说明中还提到，黄年桂在2014年10月的一个下午与其碰头并出具了房地产权证，而从庭审得知，系争房屋的房地产权证一直在肖忠香处，黄年桂不可能将该房地产权证出示给李帅。综上，肖忠香在明知无代理权的情况下以黄年桂、刘庚生、刘寿云名义与李帅签订房屋买卖合同，而李帅在交易过程中又非善意且无过失的相对人，故肖忠香的行为并不构成表见代理，现黄年桂、刘庚生、刘寿云明确不予追认肖忠香所签合同，故该房屋买卖合同对黄年桂、刘庚生、刘寿云不发生法律效力。考虑到系争房屋的房地产权证在肖忠香处，肖忠香应将该房地产权证返还黄年桂、刘庚生、刘寿云。在法院释明下，李帅仍坚持基于该合同要求黄年桂、刘庚生、刘寿云办理过户登记手续并支付违约金，不予支持。原审法院审理后于二〇一五年十月九日作出判决：一、肖忠香以黄年桂、刘庚生、刘寿云名义与李帅于2014年12月10日签订的《上海市房地产买卖合同》对黄年桂、刘庚生、刘寿云不发生法律效力；二、肖忠香应于判决生效之日起十日内将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的房地产权证返还黄年桂、刘庚生、刘寿云；三、驳回李帅的诉讼请求。本诉案件受理费32,686元，减半收取计16,343元，反诉案件受理费（已减半收取）16,040元，保全费5,000元，以上共计37,383元，由李帅及肖忠香各半负担。判决后，李帅不服，上诉于本院称：被上诉人委托肖忠香出售系争房屋的委托书明确了相应的委托期限及委托权限，据此，肖忠香有权代被上诉人出售系争房屋，被上诉人单方撤销委托的行为一审庭审前未告知肖忠香，肖忠香已经按照委托书的内容完成了委托事项，与上诉人签订了房屋买卖合同，且被上诉人也未告知上诉人撤销委托的问题，被上诉人放任相应后果的发生，应承担怠于将其撤销委托的意思表示送达肖忠香及上诉人的责任。上诉人与肖忠香就系争房屋签订的买卖合同，系双方真实的意思表示，与被上诉人出具的委托书的内容亦不相冲突，故系争房屋买卖合同合法有效，对被上诉人同样具有约束力，被上诉人应按约办理系争房屋产权过户手续及交房手续。上诉人在购买系争房屋的过程中，作为善意相对人，严格审查了肖忠香出示的经公证的授权委托书与房地产权证原件，有理由相信肖忠香有权代为签订系争房屋买卖合同、收取房款、办理产权过户手续等，上诉人一直按照合同约定的内容履行，因被上诉人迟迟不肯配合办理相应的产权过户手续，致房屋买卖合同未能继续履行，上诉人对被上诉人恶意撤销公证委托的行为也无从知晓。在签订买卖合同时，上诉人与肖忠香对抵押权的涤除进行了协商，肖忠香也表示在收到上诉人支付的购房款后会及时涤除抵押并办理产权过户手续，即便买卖合同中对此未作约定，亦系上诉人法律知识不足所致，不能以此认定上诉人有恶意，上诉人在买卖系争房屋过程中善意无过失。上诉人已向肖忠香支付购房款2,192,045元，并督促肖忠香将剩余房款交由原审法院代管，也表明愿意及时将涤除抵押权的购房款提交法院以保障买卖合同的顺利履行，但被上诉人仍拒绝履行合同，被上诉人应承担相应的违约责任。上诉人请求撤销原审判决，改判支持上诉人原审中的全部诉讼请求，并驳回被上诉人原审中的全部反诉请求。被上诉人黄年桂、刘庚生、刘寿云共同辩称：不同意上诉人的上诉请求。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人肖忠香述称：请求法院依法裁判。经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人购买系争房屋时，对于售房信息的来源，先是陈述系通过中介公司居间介绍，后陈述为其是肖忠香的工作单位上海A有限公司的VIP客户，是该公司的业务人员向其推荐了系争房屋，上诉人对售房信息来源的陈述前后不一。上诉人并未提交证据证明其曾实地查看过系争房屋，被上诉人亦否认上诉人曾实地看房，上诉人虽陈述其曾与被上诉人黄年桂会面并查看过房地产权证，但未提供证据加以证明，黄年桂也予以否认，上诉人购房却不实地看房的行为，与一般购房人的行为相悖。同时，上诉人明知系争房屋上设有两项抵押权，但在买卖合同中对关系己方权利保护的抵押权涤除问题未作任何约定，却同时约定在双方办理产权过户手续前支付除尾款6万元之外的310万元购房款，上诉人消极维护己方权利的缔约行为，明显违反常理，其仅以法律知识欠缺为由，不足以解释上述反常行为。且从实际的履行情况看，按照买卖合同约定，2015年2月28日前，上诉人应支付购房款总计310万元，但实际仅支付162万元，上诉人的解释是其要求先涤除两项抵押权中的一项才能继续付款，但此后在被上诉人并未涤除上述两项抵押权中的任何一项，且在未能按约办理产权过户手续及交接房屋的情况下，上诉人又支付肖忠香57万余元，上诉人的上述付款行为显为非理性、正常的购房人的行为。综上所述，上诉人在购房信息的来源、对系争房屋基本情况的了解、系争房屋买卖合同的约定内容、合同的实际履行情况等房屋交易关键环节上均存在明显违背常理之处，难以认定上诉人系善意无过失的购房人。被上诉人虽出具委托书授权肖忠香出售系争房屋，但正如原审法院所述，被上诉人在公证委托肖忠香后将系争房屋的房地产权证交给肖忠香，在其撤销委托后，被上诉人完全可以直接要求肖忠香归还房地产权证，无需向房地产交易中心申请补发产证，同时肖忠香没有证据证明就此与被上诉人进行过协商，而是直接向浦东房地产登记处提出异议，从被上诉人与肖忠香的上述行为可以看出双方已就房地产权证的归还问题发生纠纷，被上诉人明显具有并表达了阻止肖忠香在无代理权的情况下处分房屋的意思表示；其次，从肖忠香陈述来看，肖忠香自认系争房屋抵押权人王某某的180万元债权中也有其30万元，若黄年桂、刘庚生、刘寿云撤销了其代理权，其将无法通过出售房屋的形式来及时偿还上述债权，这也能够解释肖忠香在明知黄年桂、刘庚生、刘寿云撤销其代理权的情况下仍出售房屋。再次，肖忠香于2014年12月26日转账案外人李某某504,000元，肖忠香虽陈述系按照被上诉人的指示进行操作，但并未提供任何证据加以证明，被上诉人对此也予以否认，由此也不能认定被上诉人已知晓系争房屋已被出售的事实。综上所述，被上诉人虽没有直接的证据证明其将撤销委托的意思表示送达肖忠香，但分析肖忠香与被上诉人的上述行为，足以推定黄年桂、刘庚生、刘寿云已告知肖忠香代理权已撤销的事宜。肖忠香明知被上诉人已撤销了授权委托书，其已处于无权代理之权利状态，但仍与上诉人签订房屋买卖合同并收取了部分房款，肖忠香具有明显的主观恶意。如前所述，上诉人并非善意无过失之购房人，从上诉人与肖忠香的合同订立与履行行为看，也不足以认定上诉人有充分理由相信肖忠香系有权代理，原审法院对肖忠香以被上诉人名义与上诉人签订的房屋买卖合同效力的认定，具备相应的事实基础及法律依据，并无不当，本院予以认同。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币32,686元，由上诉人李帅负担。本判决为终审判决。审 判 长  顾 依代理审判员  蒋庆琨代理审判员  娄 永二〇一六年四月八日书 记 员  胡 哲附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……