阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1702民初第354号原告：徐梅，女，1970年1月15日生，汉族，户籍地阳江市江城区。现住广州市天河区。原告：林保强，曾用名林保艳，男，1963年2月2日生，汉族，户籍地阳江市江城区。现住广州市天河区。被告：朱洪武，男，1978年2月5日生，汉族，户籍地重庆市开县。现住阳江市江城区。被告：袁家祥，男，1976年2月11日生，汉族，住重庆市开县。原告徐梅、林保强诉被告朱洪武、袁家祥租赁合同纠纷，本院于2016年1月22日立案受理后，依法由审判员陈中华独任审判，公开开庭进行了审理。原告徐梅、林保强，被告朱洪武到庭参加诉讼。被告袁家祥经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐梅、林保强诉称：2014年5月1日，原、被告双方签订了《租赁合同》。合同约定，原告将坐落于阳江市江城区赤岗东路39号之二商铺租赁给被告，租赁期限为4年，自2014年5月1日起至2018年4月30日止，并约定了双方若违反约定应承担的违约责任。合同签订后，原告按照该租赁合同约定交付了商铺，但被告却不按合同约定支付租金，经原告多次催缴，被告仍拒绝按约定支付租金，并长期占用商铺。自2015年5月1日至2015年8月31日，被告应支付租金96600元，已支付92000元，尚欠4600元未付；2015年9月1日至2016年1月31日一直拖欠租金21150×5个月=105750元，（注：2015年9月1日收回部分商铺，租金减去3000元/月）。而且，被告拖欠12月电费3478.88元，11月水费及污水处理费共7721.83元，以上原告已经代缴，可以提供收据；以及12月水费污水处理费约4150元未缴。为保护自身合法权益，原告遂向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告2014年5月1日签订的《租赁合同》；2、判决被告支付原告2015年5月1日至2016年1月31日拖欠租金，合计110350元，此后的租金被告需按时支付，直至被告交付商铺给原告为止。3、判决被告支付原告违约金共46000元。4、判决被告支付原告代付的水电费共15350元。5、判决被告自行腾空商铺内的家具、家电等物品。6、判决被告支付所欠租金每日千分之一滞纳金。7、本案诉讼费用由被告承担。被告朱洪武辩称：不同意原告的起诉请求。被告朱洪武与其他四个人一起合伙租用原告的商铺来做生意，已履行自己应履行的义务，产生的其他债务与被告朱洪武无关，提供的协议已有详细的记录。被告袁家祥没有答辩，亦没有到庭应诉。经审理查明：2014年5月1日，原告徐梅与被告朱洪武、袁家祥签订了《租赁合同》一份。合同约定，甲方（原告徐梅）将坐落于阳江市江城区赤岗东路39号之二两层物业（约共1360平方米）租赁给乙方（被告朱洪武、袁家祥）；租赁期限自2014年5月1日起至2018年4月30日止；租金每年递增5%，即2014年5月1日至2015年4月30日每月租金23000元，2015年5月1日至2016年4月30日每月租金24150元，2016年5月1日至2017年4月30日每月租金25357.5元，2017年5月1日至2018年4月30日每月租金26625.37元；乙方需于签约当天交付给甲方押金46000元；乙方应在每月5号前缴纳当月租金，如有违约，甲方有权收回物业并不退还押金；乙方自行缴纳其经营产生的水、电费、卫生费等及承担延期付款的违约责任。2014年4月29日，被告交付46000元押金（即租房保证金）给原告。因被告退租部分商铺，从2015年8月起每月租金减少3000元。原告确认被告于2016年2月底交还租赁商铺的钥匙，租金计算到2016年2月底，另认为2015年5月1日至2015年8月31日被告尚欠租金4600元，2015年9月起至交还商铺时止的租金尚未支付。2016年1月21日，原告代缴电费3478.88元，代缴水费、垃圾处理费、污水处理费等共7721.83元。原告认为被告违约，遂起诉至本院，请求如诉称。被告朱洪武不同意原告起诉，认为本案债务与其无关，因为其与其他一起合伙租用原告的商铺来经营永兴酒店，其于2016年1月22日与其他合伙人签订协议，现朱洪武愿意支付70000元现金并退出该酒店股份，从此酒店的经营权和一切责任（包括酒店房租、水电费、税收、货款、员工工资、债务及相关经济与法律责任）与朱洪武无关，剩余的债务等相关经济和法律责任由袁家祥、袁家诚、彭龙华、余代翠承担。原告认为被告与其他合伙人签订协议属于内部结算，而原告是与两被告签订合同。另查明，两原告是夫妻关系。原告主张租赁房屋原来地址是阳江市江城区三环路6号内，后改门牌为阳江市江城区赤岗东路39号之二，租赁房屋原来是一层，在十多年前加建一层，加建部分没有报建。原告提供粤房字第××号房屋所有权证予证实，该证显示建筑结构及层数：混合壹层，地址为阳江市江城区三环路6号内。以上事实，有原告提供的身份证、《租赁合同》、收据、发票、房产证，被告朱洪武提供《协议》等为证，结合诉讼中当事人的陈述，经综合分析，足以认定。本院认为：原告在未报建情况下将本案租赁房屋加建一层，并整体出租。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应认定有效。”之规定，原告徐梅与被告朱洪武、袁家祥签订的《租赁合同》无效。原告请求解除上述《租赁合同》，因合同自始无效，不存在解除问题，法院对该请求不予支持。同时根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，被告应返还租赁房屋给原告。因被告已自行搬迁，并于2016年2月底将租赁房屋交还给原告，现原告仍请求被告腾迁租赁房屋，本院不予支持。同理，原告收取被告缴纳的押金（保证金）46000元应返还给被告。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。故对原告请求判令被告支付至2016年2月底所拖欠的租金即占有使用费共131500元，本院予以支持。扣减尚应返还的46000元押金，被告尚应支付租金即占有使用费85500元给原告。另，原告代缴的水电费等合共11200.71元（凭票核算），被告应支付该11200.71元水电费给原告，原告请求超出部分，本院不予支持。因为《租赁合同》无效，故原告请求违约金及滞纳金，理据不足，本院不予支持。另，被告朱洪武、袁家祥与原告徐梅签订了《租赁合同》，被告朱洪武、袁家祥均应承担相应的权利义务。被告朱洪武与他人签订《协议》，属于其与其他合伙人的内部协议，不能对抗《租赁合同》的相对方即原告，故被告朱洪武认为其与他人签订《协议》，相关的债务及责任与其无关，理据不足，本院不予支持。被告袁家祥经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告徐梅与与被告朱洪武、袁家祥于2014年5月1日签订的《租赁合同》无效；二、限被告朱洪武、袁家祥在本判决发生法律效力之日起十日内支付房屋占有使用费85500元给原告徐梅、林保强；三、限被告朱洪武、袁家祥在本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费11200.71元给原告徐梅、林保强；四、驳回原告徐梅、林保强其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案受理费1867元，由原告徐梅、林保强负担816元，被告朱洪武、袁家祥负担1051元。如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  陈中华二〇一六年四月十五日书记员  袁晓菲