安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2015)合高新民一初字第02373号原告:合肥海恒投资控股集团公司,住所地安徽省合肥经济技术开发区。法定代表人：ＸＸ，该公司董事长。委托代理人：林超，安徽奥成律师事务所律师。委托代理人：储德军，安徽奥成律师事务所律师。被告：安徽金满楼酒店发展股份有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区。法定代表人：张青华，该公司董事长。委托代理人：吴凤兵，安徽点赞律师事务所律师。委托代理人：梁兴志，安徽点赞律师事务所律师。被告：安徽金满楼明珠国际大酒店有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区。法定代表人：张青华，该公司董事长。委托代理人：吴凤兵，安徽点赞律师事务所律师。委托代理人：梁兴志，安徽点赞律师事务所律师。原告合肥海恒投资控股集团公司（以下简称海恒公司）诉被告安徽金满楼酒店发展股份有限公司（以下简称金满楼股份公司）、安徽金满楼明珠国际大酒店有限公司（以下简称金满楼明珠酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月19日立案受理，被告金满楼股份公司、金满楼明珠酒店在提交答辩状期间对管辖权提出异议并对本院作出的驳回裁定提出上诉。2016年1月26日，安徽省合肥市中级人民法院以（2016）皖01民辖终65号裁定维持。此后，本院依法组成合议庭，并于2016年3月21日公开开庭进行了审理。原告海恒公司委托代理人林超，被告金满楼股份公司及金满楼明珠酒店委托代理人吴凤兵、梁兴志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海恒公司诉称:2011年3月17日,我公司与金满楼股份公司签订《租赁合同》一份，约定我公司将合肥明珠国际大酒店出租给金满楼股份公司使用。依合同约定，租赁期限为10年零8个月，自2011年4月1日起至2021年11月30日止，免租期为8个月；年租金905万元，租金每6个月支付一次，先付款后使用；金满楼股份公司应在2011年9月20日前将第一期租金452.5万元支付给原告，以后在每年的3月20日前、9月20日前支付下一期租金，2021年3月20日前支付清算最后一期租金。合同另约定，如金满楼股份公司逾期支付租金或有关税费的，除仍应及时如数补缴外，每逾期一日，应向原告支付年租金0.5%的违约金。合同签订后,我公司已按照约定将明珠酒店交付给金满楼股份公司使用,但金满楼股份公司违反合同约定,长期拖欠我公司租金。金满楼股份公司的行为已构成严重违约，依合同约定应当承担相应的违约金。故我公司请求法院判令：1.被告立即向原告支付拖欠的到期租金1583.75万元（2014年4月1日至2016年3月31日期间），并支付违约金271.2024万元（按银行同期贷款基准利率的四倍暂计至2015年10月16日，以后计至款清之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。被告金满楼股份公司辩称:一，海恒公司交付的部分租赁房产、固有附属设施无法正常使用，且拒不履行维修义务，已经构成违约。我方接收租赁资产后发现租赁房产、固有附属设施等存在质量问题，甚至影响使用安全，无法满足酒店正常经营使用。为此，我方多次通知海恒公司，请求海恒公司予以修缮，并委托合肥工大共达工程检测试验有限公司进行结构检测，该公司经检测分析建筑物部分构件最大裂缝宽度超出限值20倍，裂缝贯通，构件已丧失承载能力，建筑物物十一层钢筋混凝土梁、板及钟楼钢筋混凝土柱的钢筋保护层厚度实测值偏小，部分箍筋外露且锈蚀严重，抽检构件混凝土抗压强度推定值均不满足C20混凝土强度等级，建筑物十一层及钟楼外立面粉刷层风化腐蚀脱落严重，部分粉刷层或附属构件存在高空坠落风险。但海恒公司至今未能完成修缮，严重影响我方的正常经营，在此情形下，加大了我方维持五星级酒店标准的难度和投入。因海恒公司交付资产陈旧、存在严重的结构安全问题等原因改造费用实际近1亿元，远远超出了投标预算，加重了我方企业运营成本。二、考虑到本案实际情况，租赁费用应适当减免、降低。考虑海恒公司交付资产部分无法使用，且本案案涉合同也非通常意义上平等主体间建立的房屋租赁合同关系，出租方系国有公司，很大程度代表政府行政管理部门行使职能，如要求我方维持五星级酒店的高标准运营及投资额度的强制要求已然超出正常的租赁合同范畴，阻碍了我方无法根据市场变化作出利于自身且符合市场需求的经营决策。在经济形势持续下行，订立合同之初的情势已经发生变更，星级酒店经营遭受重创，租赁合同中关于维持五星级标准的要求已非平等市场主体间的约定，而系行政管理措施，导致我方经营业绩持续恶化。合同实际履行中，双方对经营环境恶化、降低我方租金形成共识并已经形成降低租金的惯例。三、海恒公司无权要求我方支付违约金海恒公司交付的租赁物部分存在质量问题且长期未完成维修，导致我方正常使用受限制，海恒公司违约在先。未按期交付租金一方面系经营环境恶化，业绩下滑，资金周转困难，另一面也系因海恒公司未按约完成维修义务的正当的不安抗辩。且海恒公司并未举证其实际损失，故而其主张违约金无依据。被告金满楼明珠酒店辩称：《房屋租赁合同》的出租房方为海恒公司，承租方为金满楼股份公司。我方拥有独立的法人地位，根据合同的相对性原则，我方非合同当事人，不应承担海恒公司与金满楼股份公司之间订立的相关合同义务。我方非本案适格被告，海恒公司起诉我方无事实及法律依据，请依法驳回海恒公司对我方的各项诉请。经审理查明:2011年3月17日,海恒公司（甲方）与金满楼餐饮股份公司（乙方，2012年12月5日变更为金满楼股份公司）签订《租赁合同》一份，约定：海恒公司将合肥明珠国际大酒店出租给乙方使用，其中土地面积约为26457.49平方米，房屋及附属物建筑面积约为40847.85平方米；租赁期限为10年零8个月，自2011年4月1日起至2021年11月30日止，免租期为8个月（租赁起始日起6个月和租赁期限届满前2个月为免租期）；年租金905万元，租金每6个月支付一次（“每6六个月”以下简称一期），先付款后使用；乙方应在2011年9月20日前将第一期租金452.5万元支付给原告，以后在每年的3月20日前、9月20日前支付下一期租金，2021年3月20日前支付清算最后一期租金。乙方不得以任何理由拖欠海恒公司租金，且于合同签订之日起3日内向海恒公司一次性交纳租赁保证金200万元，租赁期满或合同解除，乙方结清全部费用且不存在需扣除租赁保证金情形时，海恒公司将租赁保证金不计息退还。如乙方逾期支付租金或有关税费的，除仍应及时如数补缴外，每逾期一日，应向原告支付年租金0.5%的违约金；在租赁期内，乙方应妥善使用和保管租赁资产，对损坏或短少的资产及物品，应及时补足、更换；海恒公司未按约定时间交付租赁资产的，每逾期一日，应向乙方支付年租金0.5%的违约金；乙方逾期支付租金或有关税费的，除仍应及时如数补交外，每逾期一日，应向海恒公司支付年租金0.5%的违约金；乙方按照本条约定应支付的违约金，海恒公司有权从租赁保证金中直接扣除，不足部分乙方应予以补齐。租赁期间，甲方应保障明珠酒店主体结构处于安全使用状态，但因乙方原因导致不安全使用的除外。租赁资产及乙方装修、装饰、改造和增设的他物，乙方承担维修、维护、管养义务，乙方自行承担费用。合同中还就其他内容进行了约定。合同签订后，海恒公司按照约定将明珠酒店交付使用，被告金满楼股份公司为此设立了金满楼明珠酒店，并由金满楼明珠酒店对明珠酒店进行了装潢并经营管理。租赁期间金满楼明珠酒店以转账方式向海恒公司支付了2014年3月30日前的租金。自2014年4月1日后，被告金满楼股份公司未支付租金。被告金满楼股份公司自2014年4月1日至2015年9月30日止，拖欠海恒公司租金1131.25万元及2015年10月1日至2016年3月31日期间的租金452.5万元，合计1583.75万元。因经营困难，海恒公司曾减免金满楼股份公司2013年4月1日至2013年6月30日及2014年7月1日至2014年9月30日期间应付的租金。海恒公司于2014年3月29日、6月11日及2015年9月22日分别致函金满楼股份公司催要租金。2014年3月28日，金满楼明珠酒店致函海恒公司陈述酒店经营状况、遇到的困难以及调整经营方针并恳求海恒公司帮助酒店渡过难关。2014年6月12日、2014年9月27日，金满楼明珠酒店再次致函海恒公司，提出经营亏损严重，资金周转困难要求调整免租期并表示贷款支付租金。此后，双方当事人协商未果，海恒公司诉至本院。在庭审中，金满楼股份公司提供了其委托合肥工大共达工程检测试验有限公司作出的《结构检测报告》，对此原告海恒公司称不知晓，并不予认可。上述事实有《房屋租赁合同》、转帐凭证、支付租金函、催款函、《关于金满楼明珠店经营现状的报告》、《关于海恒投资控股集团公司催收房租的函》、《关于回复海恒投资控股集团公司催收房租的函》、《复函》、《关于金满楼明珠酒店要求减免租金的函》、合肥工大共达工程检测试验有限公司作出的《结构检测报告》等证据及当事人陈述在卷证实，本院依法予以确认。本院认为：海恒公司与金满楼股份公司签订的《租赁合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。金满楼明珠酒店不是该合同的主体，只是在合同履行过程中受金满楼股份公司的指定经营管理酒店，享有经营管理权。从金满楼明珠酒店的函件中未反映金满楼股份公司将租赁合同中的权利义务转让与金满楼明珠酒店，金满楼明珠酒店亦未表现出自愿承担债务的意思表示，因此原告海恒公司主张金满楼明珠酒店构成债务的加入，承担连带责任，证据不足，本院不予支持。海恒公司按约履行义务后，金满楼股份公司逾期支付房屋租赁费，构成违约，依合同约定应当承担相应的违约金,现原、被告协商不成，对海恒公司的主张，本院予以支持。合同中约定“如逾期支付租金或有关税费的，除仍应及时如数补缴外，每逾期一日，应向海恒公司支付年租金0.5%的违约金”，其中关于违约金的约定明显过高，且金满楼股份公司提出抗辩并要求调整，兼顾合同的后期履行情况，本院酌情参照中国人民银行同期同类贷款利率标准1.3倍计算予以支持。《租赁合同》中约定“租赁期间，甲方应保障明珠酒店主体结构处于安全使用状态，但因乙方原因导致不安全使用的除外。租赁资产及乙方装修、装饰、改造和增设的他物，乙方承担维修、维护、管养义务，乙方自行承担费用”，由此看出，除主体结构处于不安全使用状态外，金满楼股份公司承担对租赁资产维修义务，且费用自行承担。金满楼股份公司委托合肥工大共达工程检测试验有限公司作出的《结构检测报告》，原告海恒公司并未参与，仅是金满楼股份公司单方行为，其以此结论证明海恒公司交付的部分租赁房产、固有附属设施影响使用安全，违反了程序，显失公正，不足以使人信服，本院不予采信。在合同履行过程中，金满楼股份公司只是提出经营亏损严重、资金周转困难，要求海恒公司调整免租期，其未向本院提供书面证据证明其曾向海恒公司主张房屋安全无法满足酒店正常经营使用，因此金满楼股份公司拒付租金无事实与法律依据，本院不予采纳。金满楼股份公司作为从事酒店经营的专业化企业，与海恒公司签订合同时理应充分预测到市场经营的风险。经营过程中，若企业确实经营困难，合同双方亦可进行协商减免或降低租金，协商未果后，现金满楼股份公司以“经济形势持续下行，订立合同之初的情势已经发生变更，星级酒店经营遭受重创”为由要求减免、降低租金，无法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告安徽金满楼酒店发展股份有限公司于本判决生效后十日内向原告合肥海恒投资控股集团公司支付租金1583.75万元及违约金①+②+③+④（①以226.25万元为基数，自2014年3月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计至2014年9月20日；②以678.75万元为基数，自2014年9月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计至2015年3月20日；③以1131.25万元为基数，自2015年3月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计至2015年9月20日；④以1583.75万元为基数，自2015年9月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计至款清时止）；二、驳回原告合肥海恒投资控股集团公司的其它诉讼请求。如果本案给付义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费133097元、保全费5000元，由被告安徽金满楼酒店发展股份有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长 倪 花人民陪审员 薛 彦人民陪审员 王礼芬二〇一六年四月十九日书 记 员 马 静附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定的数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。