广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤06民终944号上诉人（原审被告）佛山市汇威达电力科技产业园开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人罗伟胜，该公司总经理。委托代理人陆沛林，广东华法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）郭强，女，汉族，住广东省信宜市。委托代理人彭歆，广东法纳川穹律师事务所律师。上诉人佛山市汇威达电力科技产业园开发有限公司（以下简称汇威达公司）因与被上诉人郭强商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第899号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：2013年8月11日、15日，郭强各向汇威达公司支付了佛山市电力科技产业中心某房定金25000元。9月10日，汇威达公司开发的佛山市电力科技产业中心1-4座钢筋制作等分项工程验收合格。10月29日，汇威达公司作为出卖人与作为买受人的郭强签订《广东省商品房买卖合同》（房屋唯一码：739643、合同编号：201310XXXXX）、《补充协议》，约定汇威达公司以606975元向郭强出售佛山市南海区桂城街道某号房，买受人应在本合同网签之日起5日内支付50%的购房款303488元，余款303487元应在同年11月30日前付清，出卖人应在2014年8月31日前将竣工验收合格并已办理竣工验收备案的房屋交付买受人，自出卖人发出收楼通知书中规定的交接期限届满之日起第二日视为出卖人已完成交楼任务，逾期超过60日交付，买受人继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人应按日向买受人支付已付房款万分之六的违约金，非出卖人原因，项目配套设施无法按时交付使用属于“不可抗力”。同日，郭强向汇威达公司支付了购房款253488元。11月2日，郭强支付了佛山市电力科技产业中心第4座709房的专项维修基金6069.75元。12月11日，郭强向汇威达公司支付了购房款303487元。2014年3月5日，广东某集团有限公司致函佛山市南海区某街道办事处（以下简称某街道办），称其投资建设的佛山市电力科技产业中心进展顺利，请求协调交通、规划等部门，尽快解决季华路东延线调头匝道建设的市政排水问题。3月10日，桂城街道办复函广东某集团有限公司，称季华路东延线调头车道项目因原设计未全面考虑周边地块排水问题，需优化该项目的设计方案，故需与原中标单位解除合同后再次进行招标，但因中标单位不同意解除合同，待与交通局研究决定后，再行推进该项目。3月18日，广东某集团有限公司致函佛山市南海区人民政府（以下简称南海区政府），称因季华路东延线调头匝道的建设仍未开始施工，造成佛山市电力科技产业中心竣工后无法使用，故恳请南海区政府协调桂城街道办、交通、规划等部门加快解决该问题。7月30日，汇威达公司向郭强发出《延期交房通知书》，称因政府对汇威达公司开发楼盘的配套工程未能按期提交使用，造成楼盘无法按计划竣工，故无法在2014年8月31日前将商品房交付，需视配套工程的完成情况再拟定交楼时间。12月8日，汇威达公司致函某街道办，称佛山市电力科技产业中心工程已进入竣工验收阶段，请求某街道办协调相关单位加快季华路东路调头车道的建设速度。12月11日，广东某集团有限公司致函某街道办，称佛山市电力科技产业中心计划于2015年1月投入使用，但因季华路东延线调头车道没有完工、市政排水工程没有接通，影响到该项目对外销售的交楼事宜，引起客户投诉，请求某街道办明确工程进度，尽快解决上述问题。2015年1月8日，某街道办事处复函广东某集团有限公司，称目前燃气管道等管线已迁改完成，该公司的污水管道已接入新建污水管道。3月2日，佛山市电力科技产业中心2座、4座竣工验收。4月9日，汇威达公司通知郭强于4月11日至5月10日办理收楼手续。2015年6月24日，郭强提起本案诉讼，请求判令：1.汇威达公司以606975元为本金按日万分之六向郭强支付自2014年9月1日起至实际交付符合约定条件的房屋之日止的违约金（暂计至2015年5月31日为99422.51元）；2.汇威达公司向郭强交付符合合同约定的商品房；3.汇威达公司承担本案诉讼费。原审法院认为：郭强、汇威达公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》是当事人真实的意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效，应受法律保护，双方应全面履行合同约定。郭强于签约前向汇威达公司支付了5万元，签约当日又向汇威达公司支付了253488元；2013年12月11日，郭强再向汇威达公司支付了购房款303487元，至此，郭强已将全部购房款合共606975元付清。根据合同约定，汇威达公司“逾期超过60日交付，郭强继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人应按日向买受人支付已付房款万分之六的违约金”，汇威达公司依约应在2014年8月31日前将竣工验收合格并已办理竣工验收备案的房屋交付郭强，但郭强所购的房屋在2015年3月2日才竣工验收，汇威达公司在同年4月9日方通知郭强于4月11日至5月10日办理收楼手续，汇威达公司的行为违反合同约定，构成违约，应依约承担违约责任。郭强要求汇威达公司承担违约责任的主张有事实依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金……”的规定，郭强要求汇威达公司按已付房款的日万分之六支付违约金的主张有法律依据。此违约金标准的约定是双方真实的意思表示，汇威达公司认为该标准偏高的辩称法院不予采信。根据合同约定，汇威达公司应自逾期交楼次日，即2014年9月1日起至通知郭强收楼之日，即2015年4月9日，以郭强已付购房款为本金，按日万分之六支付违约金。据此，郭强主张的违约金为：606975元×0.6‰／天×219天=79756.52元。郭强第1项诉请中此部分的主张有理，法院予以支持；郭强该项诉请中超出此部分的主张没有事实及法律根据，法院对郭强超出此部分的违约金不予支持。郭强所购的房产已于2015年3月2日办理竣工验收手续，具备交付条件，汇威达公司于同年4月9日通知郭强收楼，据此，郭强要求汇威达公司交付符合合同约定的商品房的第2项诉请没有事实依据，法院不予支持。汇威达公司辩称讼争房屋因季华路东延线调头匝道的管线及市政排水问题而延误楼盘的验收，造成逾期向郭强交楼，但汇威达公司所主张的市政配套工程并非在其所开发的佛山市电力科技产业中心红线范围内，且没有证据证明该市政工程问题与佛山市电力科技产业中心的竣工验收有直接的因果关系，故汇威达公司以此为由认为无需承担违约责任的抗辩举证不足，法院对汇威达公司的辩称不予采信。综上，原审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、汇威达公司应于判决生效后十日内向郭强支付违约金79756.52元；二、驳回郭强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审适用简易程序结案，案件受理费减半收取1142.78元（郭强已预交），由郭强负担245.82元、汇威达公司负担896.96元。汇威达公司负担的诉讼费应于判决生效后十日内迳付还予郭强，原审法院不另收退。上诉人汇威达公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院未对市政规划优化设计、市政配套工程逾期交付使用等政府行为是否属于不可抗力作出认定，属于认定事实不清，依法应予纠正。二、南海区政府对建设工程的竣工验收成立专门的联合验收办公室，即楼盘建设与市政配套工程是捆绑验收的，本案无法撇开市政工程单独以交付时间论违约。三、汇威达公司按照计划施工，且在约定交楼期前完成建设任务，不存在任何过错。市政配套工程未按照约定同期交付使用是导致逾期交楼的根本原因，与逾期交楼存在直接的因果关系。四、市政规划优化设计及市政配套工程具有公益性质，汇威达公司为配合政策法规及公益项目的实施而逾期交楼，该行为不具有可归责性，从长远角度而言，符合业主的终极利益。五、原审法院未对《补充协议》中关于“不可抗力”、“免责事由”等条款作出任何评析，仅仅适用了《广东省商品房买卖合同》中逾期交楼的有关条款，属于以偏概全，所作裁决显失公平。六、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。汇威达公司在一审期间已经提出违约金过高应予调整的请求，但原审法院未予调整。综上，汇威达公司上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判汇威达公司无需向郭强支付违约金79756.52元；3.本案一、二审案件受理费由郭强承担。上诉人汇威达公司在二审期间向本院提交了以下证据：1.建设项目竣工环境保护验收指南一份，拟证明建设项目需取得主管部门出具的接入市政污水管网的证明文件才能申请环评竣工验收，而汇威达公司于2015年1月8日才收到此证明文件。2.关于印发当前我市房地产开发建设项目环评审批和竣工环保验收工作情况及下一步工作意见的通知一份，拟证明项目污水能否接至市政污水管网并引至城镇污水处理厂，与环保竣工验收能否通过存在直接的因果关系。3.房地产估价报告一份，拟证明涉案房屋的租金仅为每月每平方米40元，合同约定的违约金过分高于其造成的损失，请求法院对合同约定的违约金予以调整。4.（2015）佛中法民三终字第896号民事判决书一份，拟证明关于涉案楼盘逾期交楼的原因、承担的责任比例等问题已被生效的法律文书所认定，本案应参照处理。被上诉人郭强答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人郭强在二审期间没有向本院提交新的证据。对于汇威达公司二审期间提交的证据，郭强发表了以下质证意见：1.证据1并不是二审的新证据，其在一审的过程中就应该取得并提交。作为环保部门的相关意见，郭强无法核实其真实性，且该证据与本案无直接关系，仅仅是汇威达公司在建设施工过程中需要达到的条件，不能免除汇威达公司逾期交楼的违约责任。2.对证据2的质证意见与证据1一致。3.证据3是汇威达公司单方委托的评估，郭强不予认可，且涉案商品房买卖合同是由汇威达公司提供的格式版本，在签署过程中，汇威达公司应该预知逾期交楼应该要承担何种违约责任。在合同对于违约责任有明确约定时，要依双方的合同约定，并非以所谓的实际损失作为赔付的标准。4.对证据4的真实性没有异议，但其并非涉案房屋，与本案无直接关联。本院对汇威达公司提交的证据认定如下：证据1、证据2、证据4与本案不具有关联性，不作为本案的定案依据。证据3是由汇威达公司单方委托评估所得出的评估报告，郭强对该评估报告不予认可，该证据亦不作为本案的定案依据。经审查，原审法院认定事实清楚，本院予以确认。另查明，涉案《补充协议》第十八条约定：“双方关于‘不可抗力’的补充约定：出卖人为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门有关机构的行为而引致的交付延误；非出卖人原因，项目配套设施无法按时交付使用；其他非出卖人所能控制的因素等。由于不可抗力的原因，出卖人不能履行合同或延迟履行合同不负违约责任。”本院认为：郭强、汇威达公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》是当事人双方的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应依约履行合同义务。根据涉案《广东省商品房买卖合同》的约定，汇威达公司应当在2014年8月31日前，将经竣工验收合格的已办理竣工验收备案的房屋交付予郭强，但涉案房屋在2015年3月2日才竣工验收，汇威达公司迟至2015年4月9日才通知郭强于2015年4月11日至5月10日办理收楼手续，汇威达公司的行为已违反合同约定，构成违约，应承担违约责任。汇威达公司抗辩主张涉案房屋的逾期交付是由于相关市政配套工程未及时完工所致，对此，涉案《补充协议》第十八条虽有“双方关于‘不可抗力’的补充约定：出卖人为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门有关机构的行为而引致的交付延误；非出卖人原因，项目配套设施无法按时交付使用；其他非出卖人所能控制的因素等。由于不可抗力的原因，出卖人不能履行合同或延迟履行合同不负违约责任”的约定，汇威达公司提交的证据也能证明相关市政配套工程确实在涉案合同约定的房屋交付时间之后完工，该完工时间亦能够影响到涉案房屋的验收备案，但汇威达公司并未举证证明其开发的商品房项目工程已于2014年8月31日前事实上已达到验收标准，只是因相关市政配套工程未完工才无法验收备案；也未举证证明若扣除因相关市政配套工程未及时完工所延误的时间，汇威达公司即能如期交付涉案房屋，故其该项抗辩主张，本院不予支持。鉴于相关市政配套工程的施工对涉案房屋的验收备案存有一定影响，结合汇威达公司的违约情形、过错程度及郭强的实际损失等因素综合考虑，本院对汇威达公司请求减少合同约定的违约金金额的主张予以支持，酌定汇威达公司以已付房款的日万分之三的计算标准自2014年9月1日起至2015年4月9日止，按日向郭强计付违约金金额，即汇威达公司应向郭强支付的违约金金额为39878.26元（606975元×0.3‰／天×219天）。综上，汇威达公司的上诉主张部分有理，本院对有理部分予以支持。原审判决认定事实清楚，但处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第899号民事判决第二项；二、变更广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第899号民事判决第一项为：上诉人佛山市汇威达电力科技产业园开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人郭强支付违约金39878.26元；三、驳回被上诉人郭强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1142.78元，由上诉人佛山市汇威达电力科技产业园开发有限公司负担458.37元，由被上诉人郭强负担684.41元；二审案件受理费1793.91元，由上诉人佛山市汇威达电力科技产业园开发有限公司负担896.96元，由被上诉人郭强负担896.95元。本判决为终审判决。审 判 长  周 珊审 判 员  张雪洁代理审判员  潘伟丹二〇一六年四月二十九日书 记 员  覃心怡