江西省泰和县人民法院民 事 判 决 书（2015）泰民二初字第492号原告泰和县民宏物业服务有限公司，住所地吉安市泰和县城泰豪商城物业管理办公室，组织机构代码××。法定代表人罗福明，公司经理。委托代理人周东宁，公司员工。特别授权。委托代理人甘德清，公司员工。特别授权。被告刘建兵。被告肖玉凤。原告泰和县民宏物业服务有限公司与被告刘建兵、肖玉凤物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告泰和县民宏物业服务有限公司的委托代理人周东宁、甘德清，被告刘建兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰和县民宏物业服务有限公司诉称，原告与被告系物业管理服务关系，根据原告与泰豪商城业主委员会签订的物业服务委托合同，服务事项为：公共场区垃圾清扫，垃圾清运处理，清理化粪池，饮食店铺按每月每平米九角，一般店铺每月每平米六角，在物业年度前三个月交清，被告从2007年8月至2015年12月共欠费15150元，滞纳金2670元优惠2000元计670元，另原告利用公用部分经营，根据合同每处收取占用费250元，其应补交两处一年的广告占用费500元，被告一直拖欠不交。为此特向法院提起诉讼，请求依法判令：1、被告支付原告物业管理服务费15150元；2、被告支付滞纳金670元；3、判令被告支付占用公共场区经营占用费500元；4、本案诉讼费由被告承担。被告刘建兵辩称：一、原告诉求支付物业费的前提是，原告在小区有固定专职人员打扫小区的公共卫生的情况下，我同意支付物业费。现原告要求我支付2007年8月至2015年的服务费，不符合法律规定，根据民诉法的规定，诉讼时效为两年，故我只能支付2013年11月以后的物业费，再者，原、被告之间，由于原告没有尽到义务，才导致我拒缴物业费，不存在滞纳金的问题，根据权利义务关系，原告只有尽到了义务，原告才同意缴纳物业费，故请求驳回原告的诉讼请求；二、关于广告费问题，我在楼道的广告牌是挂在购买的房墙上，不存在侵占小区的公共利益，且该房屋所有权是我的，不在物业公司管理范围，不存在占用费问题；三、由于原告的起诉，不能完全得到支持，故本案诉讼费应由原告承担。针对原告的诉称和被告的辩称，本院归纳本案争议焦点如下：1、原告要求支付物业费是否超过诉讼时效？2、被告能否以原告未尽义务拒缴物业费？3、原告要求滞纳金能否支持？经审理查明，原告为支持其诉请，向法庭提交了以下证据：1、委托合同复印件1份，证明物业费每平米每月0.6元；2、泰和县泰豪商城业主委员会关于泰豪商城广告管理规约复印件1份，证明占用费按每处每年250元计算；3、照片4份，证明被告公共墙体有两处广告属于被告经营范围.被告店面面积为250平米；4、物业情况证明1份，证明被告店面250平米，经营期为2007年8月至2015年12月；5、催交物业费函4份，证明一直催缴，被告拒付；6、请按规定判令物业费报告1份，证明如果少交物业费，将增加诉讼负担；7、应交滞纳金协议1份，证明应交滞纳金。经当庭质证，被告刘建兵对第1组证据，委托合同不予认可，认为合同不是真实的，其打电话询问过，公司未签订这样的委托合同；对第二组证据真实性有异议；对第三组证据，其认为是真实的，但是其未占用物业的场所，与本案缺乏关联；对第4组证据无异议；第5组证据，其认为其只收到一份并撕掉了；第6组证据不予认可；对7组证据不予认可。被告刘建兵为支持其辩称，向法庭提交了以下证据：1、照片16张，证明无论原告是否是受委托的物业，原告均没有尽到物业的义务；2、视频1份，证明物业管理服务不到位。经当庭质证，原告认为第1证据中有些照片是真实的，有些不是，照片只是反映一个时间节点，不是反映全过程，其打扫卫生做好工作后，临时有问题被告就拍下来，与本案无关联；对第2组证据，其认为视频是事实，有时候会有此情况。本院认为，原告提交的第1、4组证据，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；原告提交的第2、3组证据与本案无关联，不予采信；原告提交的第5组证据，结合原被告庭审中陈述，只能证实原告在2013年12月向被告催缴过物业费；原告提交的第6组证据，系其单方制作的意见，本院不予采信；原告提交的第7组证据，系小区业主委员会与原告签订，本院予以采信，证明目的以本院查实的为准。被告提交的第1、2组证据，原告部分予以认可，故本院予以采信，证明目的以本院查实的为准。另被告申请了证人万某、宋某、刘某出庭作证，证明因原告在被告所在小区没有请固定卫生清洁人员，致使小区通道垃圾无人清扫。结合原、被告对证人的询问及证人的当庭陈述，本院认为，证人证言可以证实原告未尽打扫卫生义务，物业管理服务存在瑕疵。综上所述，本院对已查明的法律事实确认如下：2008年9月1日，泰和县泰豪商城经营管理中心有限公司及原告泰和县民宏物业服务有限公司与泰和县泰豪商城业主委员会签订了一份委托合同，合同约定原告提供公共场区垃圾清扫、垃圾清运等服务，小区内商铺按每平米0.6元。2007年1月1日，泰和县泰豪商城经营管理中心有限公司及原告泰和县民宏物业服务有限公司与泰和县泰豪商城业主委员会签订了一份协议，协议约定，店铺当月交物业费，拖欠三个月后，应缴纳滞纳金。被告刘建兵、肖玉凤系该小区业主，其用自有店面经营装修装饰公司，因此二被告与原告形成了物业服务合同关系。合同签订后，原告为该小区提供了相应的服务，按照合同约定，2007年至2015年店铺物业费按0.6元／平方米／月计算，被告所有的店面面积为250平米，经核算，被告刘建兵、肖玉凤2007年8月至2015年12月应缴纳的物业费为15150元（250平米×0.6元／平方米／月×101个月），被告一直未予支付，2013年12月原告向被告发出催收通知，要求支付物业费，但因原告在该小区垃圾清运，卫生未予清扫，物业存在服务不到位，故被告拒绝缴纳。另查明，泰和县泰豪商城经营管理中心有限公司放弃其与泰和县泰豪商城业主委员会签订的委托合同中的权利。本院认为，原告与泰豪商城业主委员会之间签订了物业服务合同，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。关于本案的第一个争议焦点，原告诉请的物业费是否超过诉讼时效，本院认为，根据合同约定，物业费应当当月缴纳，2007年8月至2011年11月的物业费，原告应当在履行期届满后两年内主张，其于2015年11月13日起诉，已经超出了两年的诉讼时效，故对该部分物业费，本院不予支持；至于2011年12月至2015年10月的物业费，原告于2013年12月向被告进行了催收，能够引起时效的中断，其于2015年11月13日向法院提起诉讼，并未超过诉讼时效；原告主张的2015年11月、12月的物业费，因其起诉时履行期尚未届满，故对该部分物业费，在本案中本院不予支持。关于本案的第二个争议焦点，被告能否以原告未尽义务拒缴物业费，本院认为，原告与泰豪商城业主委员会之间签订的物业服务合同，对业主具有约束力，原告提供了物业服务，被告应当按约支付物业服务费，故被告不应当拒绝缴纳2011年12月至2015年10月的物业费7050元（250平米×0.6元／平方米／月×47个月），但被告提供的证据能够证实原告物业服务不到位，存在瑕疵履行合同之情形，故其可以要求减少物业费，本院酌情考虑上述物业费原告按50℅缴纳，即3525元。鉴于原告在物业服务活动中存在瑕疵，其要求被告支付滞纳金的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第四十四条、第六十条，第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条、第十二条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条之规定，判决如下：一、限被告刘建兵、肖玉凤于本判决生效后五日内向原告泰和县民宏物业服务有限公司支付物业管理服务费3525元；二、驳回原告泰和县民宏物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费208元，由被告刘建兵、肖玉凤承担50元，原告泰和县民宏物业服务有限公司承担158元。当事人一方未在规定期限内履行义务，另一方要求履行的，应当在规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行，由此发生的费用，由不履行义务的当事人承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表的人数提交副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长  邹艳辉审 判 员  胡 卿人民陪审员  杨学愿二〇一六年四月二十一日书 记 员  张栩乔