上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第36523号原告张蔚，女，1973年10月24日生，汉族，住上海市浦东新区。原告凌涛，男，1971年12月2日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两原告共同委托代理人杨越峰，上海市申辰律师事务所律师。上列两原告共同委托代理人冯超，上海市申辰律师事务所律师。被告吴益安，男，1968年6月18日生，汉族，住陕西省西安市。委托代理人李曼蔺，上海君澜律师事务所律师。原告张蔚、凌涛诉被告吴益安房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年12月25日公开开庭进行了审理。后依法转入普通程序，组成合议庭，于2016年1月28日再次公开开庭进行了审理。原告张蔚、凌涛的共同委托代理人杨越峰，被告吴益安的委托代理人李曼蔺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张蔚、凌涛诉称，原、被告于2015年7月4日签订《上海市房地产买卖合同》一份，协议约定被告将其名下的坐落于上海市浦东新区丁香路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售予原告，合同价款人民币(以下币种相同)450万元，双方约定了相应的付款方式并约定了双方于2015年8月30日至房地产交易中心办理产权过户手续，如因被告原因无法办理的，则从次日起计算违约金，违约金计算标准为每日按原告已付款的万分之五计算，双方合同内亦约定了其他相关条款。同日，双方就该房屋买卖事宜签订补充协议“装修补差款”一份，协议约定房屋实际交易价为645万元(另增加195万元)，并就付款方式进行了补充约定。协议签订后，原告按约支付了到期应付房款。2015年8月30日，被告并未按约配合原告办理房屋过户手续并于2015年9月2日来函明确拒绝配合办理房屋过户手续。故原告诉讼至法院，要求：1、判令被告配合原告办理坐落于上海市浦东新区丁香路XXX弄XXX号XXX室房屋过户手续；2、判令被告支付原告按每日1,700元为标准从2015年8月31日起计算至实际办理房屋产权过户手续之日止的违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。被告吴益安辩称，双方签订的《上海市房地产买卖合同》所约定的房屋价款并非双方实际交易的房屋价款，被告应原告要求为了做低房价逃避税收而与原告签订了《上海市房地产买卖合同》及补充协议，该份合同属于以合法形式掩盖非法目的，应为无效。且系争房屋目前因他案纠纷正处于司法查封状态，原告亦未付清全部房款，故不同意原告的全部诉请。另，本案的中介方上海晟曜资产管理有限公司曾向被告出具过一份承诺函，承诺被告就系争房屋在与案外人王某的他案纠纷处理完毕之前，被告不需要承担赔偿上海晟曜资产管理有限公司居间介绍的客户即本案原告违约金的责任，现他案纠纷尚未处理完毕，故被告无需支付原告违约金，且合同约定的违约金计算标准过高，如果法院判决被告承担违约金，要求法院予以调整。经审理查明，2015年6月15日，原告张蔚(乙方)与被告吴益安(甲方)、案外人上海晟曜资产管理有限公司(丙方)签订《房地产买卖居间协议》一份，约定乙方愿意委托丙方居间购买甲方坐落于浦东新区丁香路XXX弄XXX号XXX室的房地产，房价款为6,450,000元。乙方为表示对丙方居间提供的房地产之购买诚意，向丙方支付意向金计50,000元，如甲方签订本协议，则乙方同意将意向金作为定金，由丙方转付甲方。待甲乙双方签订买卖合同后，乙方同意全部定金转为部分首期房价款。协议第14条约定：1、该买卖居间协议的3.1条款为业主净到手645万元整价格，在交易过程中的税款则由乙方承担并缴纳。2、甲乙双方友好协商，签订的《上海市房地产买卖合同》合同价格为450万元整，另外乙方还需要另行支付给甲方装修补贴及搬家补贴费用共计195万元整，甲乙双方无异议。3、该房屋甲方在过户当日内将户口迁出。4、在9月30日交房当日将房屋内租客清场，结清房屋内水电煤宽带及物业费用所有的公共事业费用。5、甲方在8月15日进房地产交易中心过户当日将房屋内的消费贷款结清。同日，被告吴益安出具收据一份，内容为：今收到张蔚用于购买丁香路910弄16-1401购房定金计伍万元正。2015年7月4日，原告张蔚、凌涛(乙方)与被告吴益安(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定乙方受让甲方位于上海市浦东新区丁香路XXX弄XXX号XXX室的自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房屋建筑面积为114.75平方米，房地产转让价款共计4,500,000元。合同第4条约定：甲方于2015年9月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。合同第6条约定：在2015年8月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以浦东新区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第10条追究甲方的违约责任。合同第10条约定：甲方未按本合同第4条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理。……(三)自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为乙方已付款日万分之五计算，直至实际交付日。逾期超过10日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付10日的违约金外，乙方有权单方面解除合同。乙方应书面通知甲方解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起7日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同附件三约定：1、签订买卖合同当日，乙方支付购房款壹佰零伍万元整予甲方(内含已支付定金伍万元整)。2、2015年7月22日，乙方支付购房款肆拾万元整予甲方。3、2015年8月30日前(交易过户当日)，乙方支付购房款贰佰万元整予甲方。4、购房款壹佰万元整乙方申请银行贷款。该笔款项以银行方式直接汇入甲方指定的账户内，未贷足部分乙方于交易过户当日现金补足甲方。5、2015年9月30日交房当日将房屋内租客清场，结清房屋内水电煤宽带及物业费用等所有公共事业费用后，乙方支付购房尾款伍万元整予甲方。同日，原告张蔚、凌涛(乙方)与被告吴益安(甲方)签订补充协议一份，约定：一、该房屋甲方净到手价为陆佰肆拾伍万元整。甲乙双方同意将买卖合同价做到肆佰伍拾万元整：1、买卖合同价为肆佰伍拾万元整(按交易中心税务窗口当日核定价为准)。2、装修补偿费为壹佰玖拾伍万元整。二、以下付款方式是甲乙双方真实意愿的表示，如乙方未能按下列条款履行则视为违约：1、签订买卖合同当日，乙方支付购房款壹佰零伍万元整予甲方(内含已支付定金伍万元整)。2、签订买卖合同当日，乙方支付装修补偿费壹佰玖拾伍万元整予甲方。3、2015年7月22日，乙方支付购房款肆拾万元整予甲方。4、2015年8月30日前(交易过户当日)，乙方支付购房款贰佰万元整予甲方。5、购房款壹佰万元整乙方申请银行贷款。该笔款项以银行方式直接汇入甲方指定的账户内，未贷足部分乙方于交易过户当日现金补足甲方。6、2015年9月30日交房当日将房屋内租客清场，结清房屋内水电煤宽带及物业费用等所有公共事业费用后，乙方支付购房尾款伍万元整予甲方。……同日，被告吴益安出具收据两份，内容分别为：今收到张蔚、凌涛购买上海市浦东新区丁香路XXX弄XXX号XXX室的购房首付款共计壹佰零伍万元整(内含已支付定金伍万元整)。和今收到张蔚、凌涛购买上海市浦东新区丁香路XXX弄XXX号XXX室的装修补贴款壹佰玖拾伍万元整。2015年7月25日，被告吴益安出具收据一份，内容为：今收到张蔚、凌涛购买上海市浦东新区丁香路XXX弄XXX号XXX室的装修补贴款肆拾万元整。2015年9月2日，被告向原告发送了一份提示函，内容为：因上海云房数据服务有限公司(即上海Q房网)和买家王某因上海市丁香路XXX弄XXX号XXX室房屋中介居间纠纷事由，对我提出起诉，导致上海市丁香路XXX弄XXX号XXX室房产被查封，故目前暂时无法继续与你们完成上述此房屋的买卖交易，待判决之后才能与你们继续交易，由于事前经与中介上海晟曜资产管理有限公司沟通，对方书面承诺：业主吴益安只承担对买家王某的有限责任，不承担其他费用和责任，也不承担后续交易的违约责任。此条件也是与上海晟曜资产管理有限公司交易的前提条件，你们若对上述房屋买卖合同履行有新的建议和想法，可来函告知。另查明，系争房屋登记的权利人为被告吴益安，2015年8月11日，系争房屋因(2015)浦民一(民)初字第22843号案件而被本院司法查封，预计结束日期为2018年8月11日。在本案审理过程中，上述司法查封被依法解除。2015年10月8日，原告张蔚、凌涛起诉来院，诉请如前。庭审中，原、被告双方一致确认，截止目前原告共向被告支付款项340万元，且双方就系争房屋尚未办理房屋交接手续。以上事实，由原告提供的《上海市房地产买卖合同》及补充协议、《房地产买卖居间协议》、收据、银行汇款凭证、提示函以及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，原告与被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应恪守履行。原告已按约履行了付款义务，系争房屋也已具备过户条件，故原告要求被告协助办理系争房屋的产权过户手续的请求，具有合同及法律依据，本院对此予以支持。根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》的约定，原、被告双方应在2015年8月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，现被告未按约履行过户义务，应承担违约责任。鉴于合同约定的按照已付款的日万分之五支付违约金过分高于因被告的违约事实给原告造成的实际损失，被告请求予以调整，符合法律规定，本院予以准许。本院根据公平原则和诚实信用原则，结合本案的实际情况将违约金的计算标准酌情调整为已付款的日万分之二。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告吴益安应于本判决生效之日起十日内协助原告张蔚、凌涛办理将上海市浦东新区丁香路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告张蔚、凌涛名下的手续；二、被告吴益安应于本判决生效之日起十日内按照每日680元的标准向原告张蔚、凌涛支付自2015年8月31日起计算至判决生效日止的违约金。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43,208元，财产保全费5,000元，合计48,208元，由被告吴益安负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张春华代理审判员  孟筱晖人民陪审员  梅丽华二〇一六年四月十八日书 记 员  尹俐媛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。