新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）新01民终第922号上诉人（原审原告）：崔会娟。委托代理人：吴述涛。被上诉人（原审被告）：新疆路华汽车销售有限公司。法定代表人：缪旭，该公司经理。委托代理人：赖宏健。上诉人崔会娟因与被上诉人新疆路华汽车销售有限公司（以下简称路华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2015）新民三初字第750号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年2月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人崔会娟的委托代理人吴述涛，被上诉人路华公司的委托代理人赖宏健，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2011年2月21日，崔会娟与路华公司签订一份房产转让合同书，约定路华公司将乌鲁木齐市新市区苏州路5号第五层176.05平方米的房屋转让给崔会娟，路华公司拥有的房产来源自建，修建于2004年4月，房产所有权确权日期为2005年4月（以房产证颁发日期为准）；转让价款为1320375元；崔会娟自合同签订之日起分三次在2011年3月31日内，以分期付款方式将房款全部支付完毕；本合同签订后，路华公司必须保持该房产的完整性，并由崔会娟、路华公司持有关证件于三十日内向乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心申请办理产权过户手续；如因路华公司的原因不能办理产权过户手续，路华公司应向崔会娟承担房款10%的违约责任。合同签订后，崔会娟按照约定向路华公司支付了购房款，路华公司一直未协助崔会娟办理过户手续。原审法院另查明，2011年2月21日，崔会娟、路华公司另行签订一份房产转让合同书，约定路华公司将乌鲁木齐市新市区苏州路5号第五层30.01平方米的房屋转让给崔会娟，路华公司拥有的房产来源自建，修建于2004年4月，房产所有权确权日期为2005年4月（以房产证颁发日期为准）；转让价款为225075元；崔会娟自合同签订之日起分三次在2011年3月31日内，以分期付款方式将房款全部支付完毕；本合同签订后，路华公司必须保持该房产的完整性，并由崔会娟、路华公司持有关证件于三十日内向乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心申请办理产权过户手续；如因路华公司的原因不能办理产权过户手续，路华公司应向崔会娟承担房款10%的违约责任。合同签订后，崔会娟按照约定向路华公司支付了购房款，路华公司一直未协助崔会娟办理过户手续。2012年5月30日，路华公司向崔会娟出具协议书，确认路华公司于2011年2月21日将位于乌鲁木齐市苏州路5号5层建筑面积206.06平方米二间房屋，以1545450元价格出卖给崔会娟，崔会娟依约付清房款，路华公司未按照合同约定办理房屋产权过户手续，为此崔会娟向法院提起诉讼，经崔会娟、路华公司协商路华公司承诺于2013年6月1日前为崔会娟办理完房产过户手续；路华公司承担崔会娟此次诉讼费用7887.93元，于2012年9月26日一次性付清；如路华公司不按协议约定时间为崔会娟办完房屋产权过户手续，路华公司应向崔会娟承担违约金154545元。2012年7月，崔会娟在本院起诉路华公司，要求路华公司协助办理苏州路5号喜洋洋大厦第五层2间房屋206.06平方米的房屋过户手续并承担违约金154545元。后崔会娟申请撤诉，本院予以准许。2013年4月，崔会娟再次在本院起诉路华公司，要求路华公司协助办理苏州路5号喜洋洋大厦第五层2间房屋206.06平方米的房屋过户手续并承担违约金154545元。后崔会娟申请撤诉，本院予以准许。庭审中，原、路华公司均确认本案诉争的房屋所在地址现为：乌鲁木齐市新市区苏州西街263号1栋5层。且该房屋路华公司已经对案外人古力扎·黑力力于2014年设定抵押权。庭审中，经本院释明，崔会娟既不同意代路华公司消灭诉争房屋上的抵押权，亦不同意变更诉讼请求，坚持要求路华公司协助办理过户手续。原审法院认为，崔会娟与路华公司间存在房屋买卖合同关系，路华公司一直未协助崔会娟办理过户手续。崔会娟依据房产转让合同对路华公司享有要求路华公司协助办理房屋过户手续的债权请求权，不享有涉案房屋的所有权，且该债权请求权不具有公示公信的效力。路华公司现已将诉争房屋为案外人设定抵押权且办理了抵押权登记。经本院释明崔会娟不愿代替路华公司向抵押权人清偿债务，亦坚持其诉讼请求，要求路华公司协助办理过户手续。崔会娟要求路华公司协助办理房屋过户手续的诉讼请求，现在法律上无法履行，故崔会娟要求路华公司协助办理房屋过户手续的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。路华公司未按照协议约定为崔会娟办理过户手续，导致现崔会娟无法取得购买房屋的所有权，路华公司构成违约，故崔会娟要求路华公司承担违约金132037.5元的诉讼请求，本院予以支持。遂判决：一、被告新疆路华汽车销售有限公司支付原告崔会娟违约金132037.5元；二、驳回原告崔会娟对被告新疆路华汽车销售有限公司的其他诉讼请求。崔会娟不服原审判决上诉称，一、由于路华公司将涉案房屋抵押给他人，抵押时间为2014年9月至2016年9月。所以原审法院应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第150条（6）项之规定，对该案裁定中止审理，待涉案房屋抵押期满后再恢复诉讼，但是原审法院从实体上直接驳回了我方这一合法诉讼请求，实属不当。二、该案在原审法院开庭后，路华公司多次找我方要求和解，请求我方撤诉，后我方同意撤诉，并于2015年12月29日，由我方的代理人到原审法院书面提出申请，但原审法院拒绝我方的撤诉申请，并强行向我方的代理人送达判决书，我方的代理人拒绝签收后，原审法院又通过邮寄的方式向我方送达判决书，这一做法属于程序违法。三、原审法院不但不支持我方请求，还驳回我方要求路华公司履行协议并协助办理房屋产权的过户手续的请求，原审法院这一做法属于枉法裁判。请求二审法院依法维护我方的合法权利。路华公司辩称，我方承认有为对方过户的义务，但是，之所以至今没有为其过户，是因为对方违背测绘图纸自行变动涉案房屋。本院查明的事实与原审法院查明事实相一致。另查明，崔会娟上诉主张，在原审法院诉讼中，曾向法院书面提出申请，要求撤诉，但被法院拒绝，属于程序违法。在本院诉讼中，崔会娟对该事实虽然提出主张，但未能举证证明其主张的事实存在。本院认为，一、《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。从以上法律规定可知，所谓登记就是不动产物权的设立和变动必须要进行社会公示，保护交易安全。公示登记后所产生物权效果即具有绝对排他性的权利。据此本院认为，虽然崔会娟与路华公司间存在房屋买卖合同关系，路华公司亦应依据合同约定协助办理产权过户手续。但是目前崔会娟所购买的房屋已由出卖人路华公司与他人设定了不动产抵押且办理了抵押权登记手续，由此在抵押期间，产生了即具有绝对排他性的物权效果。根据物权公示和物权优先原则，崔会娟与路华公司间产生的合同债权行为不能对抗路华公司与他人已经办理了抵押权登记的物权行为。故崔会娟目前要求办理不动产登记手续，属于不具备法定相应条件的事实不能、客观不能。另在路华公司与他人设定不动产抵押行为，未经法定程序做出明确的效力评价之前，即便抵押担保到期后，对崔会娟的物上请求权仍然存在不确定之风险。如果本案中止诉讼，并不符合民诉法规定的中止诉讼之情形。所以崔会娟上诉主张的，原审法院应对该案裁定中止审理，待涉案房屋抵押期满后再恢复诉讼，且该案如此处理属于枉法裁判的理由，不能成立。二、由于崔会娟在本院诉讼中未能举证证明其主张的，在原审法院诉讼中，撤诉申请被法院拒绝事实存在。故本院对该主张的事实不予采信。综上所述，崔会娟上诉主张的事实及理由，因缺乏事实依据和法律依据而不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费各70元（崔会娟已预交），由崔会娟负担。本判决为终审判决。审判长  郑进民审判员  达莲花审判员  于 翔二〇一六年四月十四日书记员  聂颖杰