陕西省商洛市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕10民终463号上诉人（原审原告）齐泽武，男，生于1974年5月19日，汉族，个体户，住陕西省山阳县。被上诉人（原审被告）张付标，男，生于1968年7月20日，汉族，个体户，住山东省曹县。被上诉人（原审被告）雷关朝，男，生于1968年3月12日，汉族，个体户，住陕西省山阳县。上诉人齐泽武因与被上诉人张付标、雷关朝房屋租赁合同纠纷一案，不服山阳县人民法院（2016）陕1024民初368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。齐泽武上诉请求：撤销山阳县人民法院（2016）陕1024民初368号民事判决，依法改判为：张付标付给上诉人2015年10月1日至2015年10月20日租金712元，承担2015年10月1日至2016年6月1日的房屋租金8666元，加上合同内剩余租金总额的25%损失费5958元，共计：14624元。理由是：1、张付标既不履行合同又不和上诉人解除合同，根据国家法律规定，房屋租赁合同违约方应当承担对方房屋租金和经济损失。双方合同中虽然没有明确违约赔偿的金额，但上诉人的请求在法律规定的合理范围内。2、2015年10月20日，上诉人锁门是因为雷关朝自行离开没有锁门，晚上不安全，我给他通了电话，是他让锁的，上诉人没有过错。张付标答辩称，我和上诉人齐泽武之间没有书面合同，双方只有一张收条，我只用了半年就转给雷关朝了，我给齐泽武通知了，他也同意。2015年10月1日后，齐泽武向雷关朝索要房租时，发生纠纷，齐泽武将门锁了，雷关朝无法经营，才将家具拉走了。这说明我与齐泽武的合同已经解除了，他向雷关朝要房租，说明他们之间建立了租赁关系，与我无关，因此，齐泽武的上诉请求不能成立。雷关朝二审没有答辩意见。齐泽武向一审法院起诉请求：要求张付标、雷关朝支付剩余两年半房租32500元，后变更为：1、被告张付标支付2015年10月1日至2016年6月1日间的房租共计8666元；2、赔偿原告房租损失；三、解除合同。原审认定，2013年3月11日，原告齐泽武与周龙、周虎签订租房合同，租用周龙、周虎位于色河街道一楼门面房八间，期限为2013年3月11日至2018年4月11日。2014年9月，被告张付标联系原告欲租赁其中位于东边的四间门面房用于开家具店，张付标先支付租房定金500元。2014年9月21日，原告将房屋钥匙交给张付标。2014年10月10日，双方签订房屋租赁合同，合同期限为2014年10月1日至2018年4月1日，张付标支付12500元租金给原告，加上之前支付的500元定金，共计支付一年（2014年10月1日至2015年10月1日）租金13000元整，约定剩余两年半房租2015年支付。2015年4月1日，被告张付标将家具店，包括家具和剩余半年房租（2015年4月1日至2015年10月1日）转让给被告雷关朝，转让费46000元，双方未签订书面协议，口头约定2015年10月1日后如果雷关朝生意好还要做生意，雷关朝将租金直接支付给原告齐泽武，当天张付标将房屋钥匙交给雷关朝。被告张付标将转让之事打电话告知原告，原告无异议。2015年10月1日房租到期后原告向被告雷关朝索要房租，双方就缴纳期限问题产生矛盾。2015年10月20日（农历九月初八），雷关朝未关店门离开家具店，后原告在其家取来锁子将门锁上。2015年11月26日（农历十月十五），雷关朝将家具拉走，雷关朝称房间里已没有他的东西，房屋空置至今。本院在谈话时已书面告知原告此情况，其可以尽快出租减少损失。原告打电话向被告张付标索要房租，并称如果房屋不再租用双方可以协商解除合同，张付标未出面解决。原审认为，依法成立的合同，自合同成立时生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定将房屋交付给被告张付标，被告张付标却未按合同约定向原告继续履行缴纳房屋租金的义务，构成违约。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”张付标将房屋转租给雷关朝并电话告知原告齐泽武，称剩余租金由被告雷关朝直接交给齐泽武，齐泽武无异议。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，原告齐泽武与被告张付标之间的房屋租赁合同继续有效，张付标应负有继续向原告缴纳租金的义务。被告张付标辩称双方未签订合同，仅口头约定租期一年，经审查，原告齐泽武虽未出示书面合同，但从原告提供的双方谈话录音可证实双方租赁期限为三年半。庭审后谈话中张付标辩解录音证据不全，其一开始说租一年交一年房租，用半年后转租给雷关朝，要齐泽武找雷关朝要房租。录音中能够显示其已告诉雷关朝，房租到期后雷关朝给齐泽武交房租，齐泽武对于此事也予以承认，因此张付标的辩解理由不成立。张付标还称他没有反驳录音中齐泽武说还有两年半才到期是因为他理解的意思是齐泽武租别人的房子还有两年半才到期，因录音中关于期限的问题多次出现，因此张付标的说法不予支持。现被告张付标在2015年10月1日后未支付房屋租金，原告要求解除其与被告张付标的房屋租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。在合同未解除期间，被告张付标应当承担支付房租的义务。但在2015年10月1日后原告向雷关朝索要租金，双方产生争议，张付标在原告与雷关朝产生争议后既不向原告缴纳租金又不出面协调，原告于2015年10月20日将租赁房屋上锁。虽然原告认为锁门是受雷关朝委托，但雷关朝不认可。可以认定的是锁门系原告所为，原告锁门后雷关朝的家具店即未再经营。原告要求被告张付标支付2015年10月1日至2016年6月1日间的房租，本院认为只能支持被告雷关朝经营期间的租金请求即2015年10月1日至2015年10月20日的房租。按照年租金13000元计算，每日租金为35.6元，20日租金为712元。对原告请求被告给付2015年10月20日后的租金请求本院不予支持。因无证据证实合同中对于违约责任的规定，且原告齐泽武与被告张付标履行合同中均有过错，原告齐泽武要求被告张付标赔偿房租损失的请求，本院不予支持。被告雷关朝辩称其要求原告赔偿锁门给其造成的损失，同本案属不同法律关系，雷关朝可另行主张权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第一百零七条、第二百二十四条一款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：1、解除原告齐泽武与被告张付标之间的房屋租赁合同；2、被告张付标于本判决生效后十五日内向原告齐泽武支付2015年10月1日至2015年10月20日间的房屋租金共计712元；3、驳回原告的其他诉讼请求。经本院二审审查，2016年4月8日齐泽武在接受法官谈话时明确表示双方没有正式合同，只是当时其给张付标打了收条，收条上注明了租金、租赁期限、剩余款项缴纳时间。房屋转租给雷关朝时张付标将收条交给了雷关朝，诉讼中雷关朝已经提交法庭，经过质证齐泽武没有异议，但是该收条上并没有齐泽武所说的内容。另外，齐泽武向法庭提交的电话录音中，张付标自始自终没有一个明确清晰的、正面表明双方之间存在书面房屋租赁合同的意思表示。因此，齐泽武认为与张付标之间存在书面房屋租赁合同的证据不足，原审判决认定齐泽武与张付标之间存在书面房屋租赁合同的事实不当，应予纠正。本院查明的其他事实与原审判决认定的一致。本院认为，根据二审认定的事实，齐泽武与张付标之间没有书面的房屋租赁合同，按照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”故齐泽武与张付标之间的租赁合同应视为不定期租赁，张付标在经营半年后又转给雷关朝，张付标通知了齐泽武，齐泽武表示同意，那么一年后，齐泽武与张付标的合同到期终止，齐泽武应当与雷关朝重新协商签订合同。齐泽武与雷关朝不能达成协议，齐泽武没有权利向张付标索要房租，张付标也不存在违约的问题，不产生违约责任，因此齐泽武上诉要求张付标支付房租、承担违约责任的理由不能成立。齐泽武在一审中的诉讼请求中没有要求雷关朝承担责任，故在二审中就雷关朝是否承担责任不予涉及。综上，齐泽武的上诉理由均不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费147元，由上诉人齐泽武负担。本判决为终审判决。审 判 长  王礼武审 判 员  尤永刚代理审判员  文改云二〇一六年十月二十五日书 记 员  王 博