陕西省宝鸡市金台区人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0303民初453号原告谭根堂，男，生于1965年10月6日，汉族，住宝鸡市渭滨区。原告尚惠兰，女，生于1965年7月5日，汉族，住址同上。委托代理人谭根堂，身份信息同上，系原告尚惠兰丈夫。被告陕西秦佳房地产开发有限公司,住所地西安市碑林区永宁村23号，组织机构代码证67152966-9。法定代表人景常荣，任执行董事。委托代理人董跃，陕西际傧律师事务所律师。委托代理人张文涛，该公司职员。原告谭根堂、尚惠兰诉被告陕西秦佳房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月27日受理后依法由审判员杨潇蕊适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭根堂、被告委托代理人董跃、张文涛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2012年10月15日原、被告签订商品房买卖合同，原告购买位于金台区新福路20号院秦佳西花园15号楼2单元0601号住房一套，并依约付清房款。合同约定被告应当在2013年10月1日前，按照国家及地方政府有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用。直到2014年1月14日被告才向业主出示了交房应具备的相关文件。被告逾期交付时间自2013年10月2日至2014年1月14日共计105天，合同约定被告逾期交付超过45天按原告交房款金额的每日万分之五支付违约金为26662元，现根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，原告对新福路地区出租房价的调查了解，该地段住宅房出租价一般为每平方月租费10元至15元，现原告主张违约金损失赔偿按每平米12元/月计算。第二，购房合同中约定房屋外墙为高档瓷砖，但被告实际交付原告的房子外墙为涂料粉刷，造成房屋市场价值受到影响，原告主张被告按每平米20元赔偿损失。第三，原告从2013年11月起先后8次找被告维权，产生的误工费、交通费被告应予以赔偿。现原告诉至法院请求依法判决：1、被告承担逾期交房违约金7695.87元（140.95平米12元130%÷30天105天），2、被告承担未履行购房合同中外墙为高档瓷砖约定给原告造成的经济损失2819元（140.95平米20元/平米），3、被告承担原告因维护权益造成的误工费640元（80元/次8次）、交通费128元（16元/次8次），共计768元，本案诉讼费用被告承担。被告辩称，第一，被告不存在逾期交房，合同第八条约定商品房经验收合格即可交付，验收是有监理、建设、施工、设计共同验收即为合格。同时合同约定买受人将房屋款项、维修基金等后续费用交清后为被告交付房屋的前提。原告购买的15号楼已于2013年9月17日经过了建设、监理、施工及设计单位验收合格，并于2014年1月14日在宝鸡市城乡建设规划局进行了竣工验收备案，符合双方约定的交房条件。被告于2013年10月-2014年1月将符合交付条件的房屋集中分楼号通知户主领取钥匙，故被告不存在违约。即使被告存在延期交房，原告主张的违约金过高，被告申请法院调整减少。违约金应以补偿性为主，被告认可原告按租金损失计算，但租金经鉴定机构评定同时期同地段相同户型月平均租金为90-120平米每月为800元，120-150平米每月为1000元。延期交付时间也应按被告通知领取钥匙为截止日。第二，原告主张的外墙部分系公用建筑，属于所有业主共同共有，请求权人为小区全体业主或业主委员会，原告属于个人，主体不适格，请法院依法驳回。第三，原告主张的误工费、交通费于法无据，请法院依法驳回。经审理查明，2012年10月15日原、被告签订商品房买卖合同，原告购买位于宝鸡市金台区新福路20号院15幢2单元0601号住房一套，合同约定该房屋预测建筑面积为140.95平方米，每平方米3603.09元，总金额为507856元。合同第八条约定：“出卖人应当在2013年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（1、该商品房经验收合格……），并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。注：买受人已将全部应付房款、维修基金、契税等需买受人承担的所有费用交清为出卖人交付房屋的前提，否则出卖人有权不予交付商品房。”合同第九条第1款第2项约定：“出卖人未按照合同约定期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过45日后买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”在合同附件三关于装饰设备标准第一项外墙约定为：“采用高档墙面砖、外墙保温”。但在被告给原告交付的商品房外墙采用了外墙涂料。原告于2012年10月18日向被告支付全部购房款，被告给原告出具了发票。2013年9月17日原告购买的楼房经建设、监理、施工、设计单位验收合格，2014年1月14日被告在宝鸡市城乡建设规划局进行了验收备案登记。2014年1月15日被告委托的销售代理商陕西泰格房地产营销策划有限公司工作人员通过电话通知原告交房，2014年1月22日原告领取了钥匙。交房前被告并未书面通知原告交纳购房的维修基金、契税等后期费用，因逾期交房事宜未解决原告至今未缴纳后续费用。另查，本院到宝鸡市房屋中介机构调查了解原告购买的房屋在2013年10月—2014年2月同地段同类房屋租金市场行情为每月1200元。认定上述事实的证据有：一、当事人陈述；二、原告提供的证据：商品房买卖合同、房款交费发票、竣工验收备案表、照片、2013年12月19日华商报报道。三、被告提供的证据：商品房买卖合同、工程质量竣工验收记录及竣工验收备案表、电话通知业主及领取钥匙登记表、宝鸡市城乡建设规划局宝市建规发（2011）85号文件、销售代理合同、陕西泰格房地产营销策划有限公司营业执照、组织机构代码证、证明、证人马明的书面证言。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行自己的权利和义务。本案中被告未在合同约定时间2013年10月1日前书面通知原告并交付房屋，应认定为被告自2013年10月2日起逾期交房。对于逾期截止时间，因2014年1月14日被告在宝鸡市城乡建设规划局进行了验收备案登记，此时房屋符合交付条件，2014年1月15日被告电话通知原告交房，现原告主张逾期时间自2013年10月2日至2014年1月14日共计105天，未违反法律规定，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。本案中被告逾期交房行为造成原告不能在预先设定的时间使用所购房屋，行使占有、使用、收益、处分的权能，该利益的替代应为房租损失。现原告按照同地段同类房屋租金上浮30%主张违约金，符合法律规定及实际情况，本院予以支持。对于租金标准，原告虽提供张小莉租房合同证明租金情况，但本院认为该租房合同非原告房屋租赁合同，且该合同无其他证据佐证，无法核实真实性，故对该证据本院不予采信。对于被告提供的2015年4月13日众福信评咨字[2015]005号资产评估意见书证明租金情况，本院认为该评估意见的有效期自2015年4月13日起计算半年，现已超过了有效使用期限，故对该评估咨询结论本院不予采信。本院酌情参照宝鸡市房屋中介机构同地段同类房屋租金市场行情每月1200元上浮30%认定违约金为105天÷30天1200元/月130%=5460元，应由被告向原告支付。对原告主张被告以外墙为高档墙面砖的合同约定履行原合同的诉讼请求，本院认为，楼房的外墙部分系公用建筑，应属于所有业主共同共有，原告不能仅作为个体主张属于自己权利，该项请求权的主体应是小区全体业主或业主委员会，而非原告个人，故原告该请求本院不予支持。对于原告主张被告支付误工费、交通费的请求，本院认为该费用不属于合同约定的违约责任赔偿范围，且原告亦未提供证据证明其损失，故对原告该主张本院不予支持。对于被告辩称原告未按照合同约定缴纳维修基金、契税等后期费用，被告不存在逾期交房事实、并未违约的辩解意见，本院认为被告未按照约定的时间给原告交房违约事实客观存在，虽双方合同约定被告交房的前提为买受人将应付房款、维修基金、契税等所有费用缴清，但该费用的缴纳应以被告的通知为前提，被告并未举证证明其在约定的交房期限2013年10月1日前通知原告交纳上述费用，被告以此为由辩解与事实不符，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定判决如下：一、被告陕西秦佳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告谭根堂、尚惠兰逾期交房违约金5460元。二、驳回原告谭根堂、尚惠兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62元，本院减半收取31元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于宝鸡市中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨潇蕊二〇一六年四月二十七日书记员  王 佳