安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0603民初749号原告：马国忠，男，1980年2月5日出生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。原告：曹梅，女，1979年3月31日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮北市杜集区。两原告共同的委托代理人：周伟，安徽北方之光律师事务所律师。两原告共同的委托代��人：吴静静，安徽北方之光律师事务所实习律师。被告：淮北市国购商业运营管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区。法定代表人：李梅，该公司董事长。委托代理人：刘长伟，安徽鑫和律师事务所律师。委托代理人：刘涛，安徽鑫和律师事务所律师。原告马国忠、曹梅与被告淮北市国购商业运营管理有限公司（以下简称淮北国购公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年2月18日立案受理后，依法由审判员施云辉适用简易程序，于2016年4月5日公开开庭进行了审理。原告曹梅及两原告的委托代理人周伟、吴静静，被告淮北国购公司的委托代理人刘长伟、刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马国忠、曹梅诉称：我们系夫妻关系。2013年12月31日，我们与淮北国购公司签订商品房买卖合同，购买淮北国购公司开发的位于国购广场＊＊栋1单元1503号房屋。合同约定总价款476579元，我们已全部支付购房款。因淮北国购公司在售楼时，利用销售广告向购买者虚假宣称国购广场直通淮北二马路，交通便利，地理位置优越。该段宣传广告是促使我们与淮北国购公司签订购房合同的重要原因之一。但时至今日，国购广场与二马路的交通枢纽仍未开通，仅在小区北门开了一个小门尚无法通行，造成我们购买房屋时所看重的地理优势无法实现，且因淮北国购公司的虚假宣传，导致房屋价格明显高于实际价值。另外，因该小区靠近淮北市火车站和立交桥，火车和机动车发出的鸣笛声会给小区居民带来噪音污染，为消除噪音，淮北国购公司在宣传时承诺建��三层隔音墙，该承诺现在仍未兑现。综上，淮北国购公司虚假宣传、未履行建造三层隔音墙的行为，给我们造成经济损害，同时威胁身心健康，特具状起诉，请求依法判令：1、淮北国购公司赔偿我们因虚假宣传造成的房价损失2万元；2、淮北国购公司立即履行建造三层隔音墙的合同义务，并赔偿损失3860元（暂从2015年8月1日交付之日起计算至2015年10月20日，实际计算至全面履行之日）；3、本案诉讼费用由淮北国购公司承担。淮北国购公司在庭审中辩称：马国忠、曹梅的诉讼请求无事实和法律依据。1、淮北国购公司不存在虚假宣传行为，马国忠、曹梅的房价比购买时要高，不存在低价损失；2、淮北国购公司没有宣传建造三层隔音墙，双方合同中对此也无约定，淮北国购公司并不存在夸大虚假宣传的事实；3、淮北国购公司所售房屋已于2015年6月30日全部竣工并经过有关部门验收合格并已备案，不存在质量问题。直通二马路工程是市政工程，现在已经在施工。经审理查明：2013年12月31日，马国忠、曹梅与淮北国购公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：马国忠向淮北国购公司购买国购广场＊＊幢15层1503号房屋一套，共有人为曹梅，房屋建筑面积为87.78平方米；单价每平方米5429.24元，总房价为476579元，付款方式为银行按揭，马国忠、曹梅于2013年12月31日支付首付人民币146579元整，余款33万元于2014年1月前办理公积金贷款；交房日期为2015年7月30日前，交房条件为该商品房经验收合格等内容。合同签订后，马国忠、曹梅交付了购房款，淮北国购公司通知马国忠、曹梅接收涉案房屋，马国忠、曹梅以房屋存在虚假宣传、隔音问题等未与淮北国购公司办理接房手续，而提起本案��讼。另查明：涉案商品房于2015年6月26日经淮北国购公司、安徽恒泰工程咨询有限公司、中国建筑一局（集团）有限公司、安徽寰宇建筑设计局进行了工程质量竣工验收；2015年6月2日经安徽省淮北市公安消防支队验收；2015年6月5日经淮北市城乡规划局验收；2015年6月9日经淮北市环境保护局验收；2015年6月29日经淮北市城市建设档案馆验收；2015年6月30日经淮北市建设工程质量监督站验收。以上事实，有马国忠、曹梅提交的商品房买卖合同、购房发票复印件、图片，淮北国购公司提交竣工验收报告、泉山路立交桥辅道工程公示牌照片，当事人在庭审中的陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：马国忠、曹梅与淮北国购公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，系有效的合同。结合诉辨双方的意见，本案争议焦点为：一、淮北国购公司有无进行虚假宣传，该虚假宣传有没有影响马国忠、曹梅选购涉案房屋，是否应予以赔偿及具体数额；二、淮北国购公司有无在宣传时承诺建造三层隔音墙，是否应建造三层隔音墙，是否应予赔偿及具体数额。关于争议焦点一。马国忠、曹梅诉称淮北国购公司在销售涉案商品房时存在有涉案房屋所在小区直通二马路的虚假宣传行为，要求赔偿因此而产生的损失，并提交淮北国购公司广告宣传资料和视频资料予以佐证，淮北国购公司辩称并无虚假宣传行为。本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。依照此规定，商品房销售广告视为要约应具备三项条件，即“开发规划范围内的房屋及相关设施”、“说明和允诺具体明确”、“对合同的订立及价格确定有重大影响”。淮北国购公司并未在其宣传彩页中明确使用直通二马路的用语，虽使用了“雄踞”、“荣耀”、“入住”二马路等宣传用语，有一定的夸张成分，但综合考虑涉案房屋所在小区地理位置、��常生活经验、相关公众一般注意力和被宣传对象的实际情况等因素，不足以造成误解，不属于引人误解的虚假宣传行为，亦不构成广告允诺。另外，淮北国购公司广告宣传资料中亦明确载明：本资料所有图文仅供参考，不作为买卖合同附件等说明。故马国忠、曹梅故诉称淮北国购公司存在虚假宣传并要求赔偿的主张，证据不足，对此不予支持。关于争议焦点二。马国忠、曹梅另诉称淮北国购公司未履行宣传时承诺的建造三层隔音墙的义务，要求履行建造三层隔音墙的义务，赔偿因此而产生的损失。本院认为，双方《商品房买卖合同》并未约定淮北国购公司有建造三层隔音墙的义务，马国忠、曹梅提交的证据不能证明淮北国购公司在宣传时存在建造三层隔音墙的承诺，淮北国购公司仅在其宣传彩页有“三重隔音措施”的宣传，即采用隔音墙、绿化隔离带、抗震沟等一系列手段，且该宣传彩页也明确说明宣传内容仅供参考，并不能作为双方合同约定或作为合同附件，故马国忠、曹梅该项请求，无事实依据，一并不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告马国忠、曹梅的诉讼请求。案件受理费397元，因本案适用简易程序减半收取198.50元，由原告马国忠、曹梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员  施云辉二〇一六年四月二十七日书记员  田丽娟附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。