重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝04民终432号上诉人（原审原告）：马勤珍，女，1974年1月21日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县南宾镇万寿大道***号。委托代理人：康小平，重庆舒义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆盛夏实业有限公司，住所地：重庆市石柱县南宾镇玉音巷文广大厦401号。组织机构代码：69656528-7。法定代表人：谭建旗，该公司董事长。委托代理人：高亚，重庆经冠律师事务所律师。委托代理人：田永禄，重庆经冠律师事务所律师。上诉人马勤珍因与被上诉人重庆盛夏实业有限公司（以下简称盛夏公司）商品房销售合同纠纷一案，不服石柱土家族自治县人民法院(2015)石法民初字第03169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月15日受理本案后，依法由审判员何庆华担任审判长，与审判员黄飞、代理审判员郑斌组成合议庭，并于2016年4月25日公开开庭进行了审理，本院书记员李小威担任庭审记录。上诉人马勤珍的委托代理人康小平、被上诉人盛夏公司的委托代理人高亚、田永禄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审审理查明：2012年3月22日，盛夏公司（为甲方）与马勤珍（为乙方）签订《商品房买卖合同》，约定：甲方将位于石柱县南宾镇万寿大道畔山华府3-9-2号房屋以447415元出售给乙方，甲方应在2011年12月31日前将房屋交付给乙方使用。预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地房屋登记机构提出房地产权证申请，提交相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方原因未能按期取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过60日，乙方要求继续履行合同的，自约定向土地房管登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。2012年10月17日，盛夏公司向原告交付了房屋。另查明：2013年10月23日，畔山华府工程取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。石柱县国土资源和房屋管理局于2014年7月7日受理了重庆盛夏实业有限公司申请办理马勤珍的房屋产权证的申请。马勤珍一审诉称，马勤珍于2012年3月22日与盛夏公司签订《重庆市商品房买卖合同》，马勤珍向盛夏公司购买其开发的位于石柱县万寿大道127号畔山华府小区3栋9楼2号住房一套，总价为447415元。马勤珍在签订合同时向盛夏公司提交了办理产权登记需由马勤珍提供的各种资料。盛夏公司实际交房时间是2012年10月17日。盛夏公司违反合同约定逾期办理房产登记，盛夏公司实际取得受理单是在2014年7月7日，根据合同约定盛夏公司应承担支付违约金。马勤珍起诉请求:判令盛夏公司向马勤珍支付逾期办理房产登记违约金25413元，由盛夏公司承担本案诉讼费用。盛夏公司一审辩称，马勤珍请求盛夏公司支付逾期交房违约金的请求不应得到支持。国土局出具的受理单上的时间是颁证时间，不是实际受理时间，根据重庆市第四中级人民法院对同小区其他案件的判决计算逾期申请房屋产权转移登记违约金计算期间的截止时间应该是2013年10月23日，即盛夏公司取得房屋竣工验收备案登记证的时间。马勤珍、盛夏公司约定的违约金过高，即使盛夏公司违约，但没有给马勤珍造成损失。法院对违约金金额予以调整。一审法院认为，马勤珍与盛夏公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”马勤珍与盛夏公司在《商品房买卖合同》中明确约定盛夏公司应在将房屋交付给马勤珍使用后60日内提交办证申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。关于盛夏公司逾期申请商品房产权转移登记违约金计算期间的截止时间问题。根据重庆市第四中级人民对“畔山华府”小区同类案件的终审判决，盛夏公司取得竣工验收备案登记证的时间（2013年10月23日）为计算逾期申请房屋产权转移登记违约金的截止时间。关于盛夏公司提出调整违约金的主张，因《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定或者损失数额难以确定，可以按照购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”合同中约定的是按日支付已付购房款万分之一的标准，没有高过司法解释的标准，故对违约金不予调整。盛夏公司赔偿马勤珍逾期办证违约金（以已付购房款447415元为基数按日万分之一从2012年12月17日计算至重庆盛夏实业有限公司取得竣工验收备案登记证之日即2013年10月23日止）。遂依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告重庆盛夏实业有限公司在本判决生效之日起三日内赔偿原告马勤珍逾期办证违约金13914.61元；二、驳回原告马勤珍的其他诉讼请求。案件受理费218元，由原告负担98元，由被告重庆盛夏实业有限公司负担120元。马勤珍不服一审判决，向本院提起上诉称，一审判决认定的事实违反合同约定，同时又违背了案件的客观事实。具体表现如下：一、一审判决认定盛夏公司取得该工程项目竣工验收备案登记时间为计算其迟延申请办理产权证的违约终止时间，严重违反了合同约定。一审判决在被上诉人未提供任何证据证明自己按土地房屋登记机构办理产权证的相关要求，提交给上诉人办理产权登记的申请和相关资料及办理产权证已交纳的相关费用的前提下，仅凭主观臆断采用推理的方式，推定被上诉人违约终止时间为被上诉人所修建的房屋取得竣工验收备案登记的时间，作出的判决严重违反了合同的约定。二、一审判决认定被上诉人取得竣工验收备案登记的时间为计算被上诉人迟延申请办理产权证的违约金的终止时间。也严重违背了本案的客观事实，以致作出了错误的裁判。盛夏公司给马勤珍办理房屋产权证登记填写申请表的时间是2014年5月26日，石柱县土地房屋勘测机构也于当日出具了“石柱县土地房屋权属调查及勘测界定报告”，于2014年6月16日才将上诉人马勤珍所交纳的大修基金交纳给石柱县国土资源和房屋管理局，此时的被上诉人才完成和具备了给上诉人申办房屋产权证的相关资料，假设被上诉人此时将相关资料提交土地房屋登记机构，并在法定的审查期限内进行审查，于2014年7月7日出具受理单，完全符合法律、法规的规定，一审法院以被上诉人于2013年10月23日取得竣工验收备案登记的时间为违约终止时间，此时被上诉人给予上诉人申请办理房屋产权证的申请书尚未填写。故一审判决认定的这一违约终止时间严重违反了本案的客观事实，导致判决结果错误。综上，请求二审判决：一、撤销石柱土家族自治县人民法院(2015)石法民初字第03169号民事判决；二、由被上诉人盛夏公司判令向上诉人马勤珍支付逾期办理房产登记违约金25413元；三、由被上诉人盛夏公司承担本案诉讼费用。被上诉人盛夏公司辩称，盛夏公司在2012年1月开始交房，当时即将申请办理产权登记的相关材料提交给了石柱县国土资金源和房屋管理局，但该局以没有总房产证而没有受理公司的申请，拿总房产证又需要验收备案证，2013年10月21日或者23日才拿到房产证的时间，从网上可以查到已达办证条件的时间是20日，但盛夏公司收到验收备案证的时间是2013年10月23日。一审判决认定公司收到验收备案证的时间为违约终止的时间正确，由盛天公司按照房产证上的颁发时间承担违约金显失公平。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。二审中，上诉人马勤珍举示了两份证据即《重庆市土地房屋权属登记申请表》和《石柱县土地房屋权属调查及勘测定界报告》，拟证明该申请书上填写的时间是2014年5月26日，盛夏公司所称的其在2012年就把申请办证的材料交给房管部门的事实不属实。该证据经被上诉人盛夏公司质证，认为该证据与石柱县国土房管局提供的其他证据相抵触，故该证据不合法、不客观，与本案不具关联。经本院审查，该证据虽从石柱县土房局提取，该证据证明内容与石柱县土房局先前所举示的《情况说明》相矛盾，且该证据只能证明其在2014年5月26日提出过申请，也于2014年5月26日进行了调查和勘测定界，但不能证明该责任系谁造成，故以上两证据的客观性、关联性本院不予采信。二审中，上诉人马勤珍举示了重庆市高级人民法院（2015）渝高法民申字第01903号民事裁定，拟证明与本案相似的案件判决后，购房业主王小勇不服向重庆市高级人民法院申请再审，现该案已经高院裁定提审。拟证明同类案件中对违约金终止时间的认定错误。该证据经被上诉人盛夏公司质证认为，对该证据的合法性、客观性无异议，但该证据与本案无关联，重庆市高院对该案再审，但没有判决结果之前，该案尚处于不确定状态。本院审查认为，以上证据的合法性、客观性各方无异议，该证据与本案系类案，其判决结果可能影响本案，但毕竟该案没有最后的判决结果，故其关联性本院不予采信。二审中，被上诉人盛夏公司举示了石柱县国土资源和房屋管理局《关于畔山华府商品房业主受理通知书的情况说明》（以下简称《情况说明》），拟证明涉案房屋产权证的办理登记时间应当以2013年10月23日该公司取得《建设工程竣工验收备案登记证》后，才申请办理了总证，分户办证得以陆续进行。本院审查认为，《情况说明》属于单位向人民法院提出的证明材料，该证明材料加盖了单位公章，可以作为认定本案事实的根据，故其客观性、关联性本院予以采信。本院二审查明：盛夏公司于2013年10月21日取得“畔山华府”房地产权总证，于2013年10月23日取得该楼盘竣工验收备案登记证。石柱县国土局于2014年9月23日作出的《情况说明》载明：“一、我局的办证流程。一是开发商将业主签订的商品房买卖合同进行备案登记，待取得《重庆市建筑工程竣工验收备案登记证》后才能申请总登记。二是开发商总登记结束后，凭总登记的房地产证再申请分户登记。三是我局从去年开始将手工备案登记转为网签登记。二、盛夏公司的办证情况。2013年3月11日，盛夏公司向我局提交办理商品房《房地产权证》的申请，因其未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，故我局未予受理。2013年10月23日，盛夏公司取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（建竣备案〔2013〕013号），随后申请办理了总证，分户办证得以陆续进行。三、业务受理通知书的时间说明。由于我局实行网签以后，在网上信息录入审核完毕后自动生成业务受理通知书，即业务受理通知书的时间就是房地产权证的登记时间，两个时间相同。但办理‘房地产权证’还有很多的程序，最重要的是需要补录项目楼盘相关信息并需市局导入数据核实，才进入审核办证流程。按我局办证时限要求，正常的转移登记时限为20个工作日，对大的楼盘进行分户登记时限可能要30个工作日。”二审查明的其余事实与一审判决确认的事实相同。本院认为，本案的焦点在于如何确认事涉违约责任承担的截止时间，即该时间点究应以涉案工程取得《建设工程竣工验收备案登记证》的时间即2013年10月23日，还是以实际取得权属登记申请受理单的时间即2014年7月7日。《中华人民共和国合同法》六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”该法第一百二十一条之规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”由此可知，因第三人原因导致的合同违约，违约方应当承担违约责任。但如果合同双方有明确约定，则可以排除该法条的适用，优先适用合同的约定。本案中，根据盛夏公司与马勤珍签订的《商品房买卖合同》第十三条第4项明确约定，如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房屋《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的受理单的，双方同意按下列方式处理：……（2）乙方继续履行合同的，自约定向土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。也即是说，此种情况，承担支付违约金的条件须以“因甲方的责任”。被上诉人盛夏公司于2013年3月11日即向石柱土房局提交办理产权证的相关资金料，因为涉案工程未取得《工程竣工验收备案证》，故石柱县土房局没有受理。故未能在合理的期限内完成工程竣工验收，其责任在于被上诉人盛夏公司，此属《商品房买卖合同》第十三条第4条所约定的“甲方责任”。之后，由于石柱县国土房管局开始实行网签，并导致涉案房屋权属登记申请未得到办理，该责任不属盛夏公司责任而属于石柱国土房管局的责任，该责任不属合同所约定的“甲方责任”，故不应由盛夏公司承担此后迟延取得业务受理通知单的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，双方订立的《商品房买卖合同》第十三条第4（2）约定，乙方继续履行合同的，自约定向土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。2013年10月23日，涉案房屋工程即“畔山华府”工程取得竣工验收备案登记证。虽然盛夏公司于2014年7月7日取得涉案房屋权属登记受理单，但在2013年10月23日前的责任属于盛夏公司，此后的责任因双方有明确约定，故盛夏公司对此不承担责任。依照双方的合同约定，其违约金的计算时间以2012年12月17日起开始起算，截止2013年10月23日，共计迟延办证的违约金应为13914.61元。综上所述，上诉人马勤珍的上诉理由不成立，其相应的上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费436元，由上诉人马勤珍负担。本判决为终审判决。审 判 长  何庆华审 判 员  黄 飞代理审判员  郑 斌二〇一六年十月十八日书 记 员  李小威