上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终2935号上诉人（原审被告、反诉原告）段佑宗，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室。委托代理人蔡碧川，上海汉盛律师事务所律师。委托代理人张晓，上海汉盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）瞿顺慧，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区XX镇XX村XX号。委托代理人葛利，上海尚域律师事务所律师。委托代理人胡翔，上海尚域律师事务所律师。上诉人段佑宗因与被上诉人瞿顺慧房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第37796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审查明，2011年6月29日，瞿顺慧与段佑宗代理人熊某某（段佑宗母亲）就系争房屋签订《房屋租赁合同》，合同约定段佑宗将系争房屋出租给瞿顺慧使用，租赁期限自2011年7月1日起至2012年6月30日，每月租金人民币（下同）13,000元，租金按三个月一期支付，租赁保证金13,000元；合同还约定，任何一方未按合同约定履行，若有特别规定的，从其约定，无特别约定的，经另一方书面催告后仍不履行，视为根本性违约，守约方有权解除本合同，且违约方须支付违约金，数额为月租金的2倍。合同签订后，段佑宗将系争房屋交付给瞿顺慧使用，瞿顺慧向段佑宗支付租赁保证金13,000元。之后，瞿顺慧与段佑宗代理人熊某某两次签订了《房屋租赁续签合同》，最后一份续签合同约定租赁期限至2016年6月30日止，每月租金为14,000元，租金12个月为一期支付，并约定其他事项将遵守原合同的原则。后瞿顺慧向段佑宗支付了至2015年8月底的房屋租金。2015年8月18日，瞿顺慧、段佑宗双方召集小区物业人员对系争房屋内水、电、燃气用量进行了核对，瞿顺慧将系争房屋交还给段佑宗。当日，双方签订《房屋交接问题说明》，内容为：“仁恒3期1301室房屋问题如下：1、沙发脏、污垢重，绒面有损坏；2、茶几有涂画，不能清除；3、客卫洗手台大理石面脱落；4、主卧衣柜门关闭不正常，衣柜内有板材掉落；5、电视机摇控机无法正常工作；6、洗衣机移位无法调试。房东处有租客押金人民币壹万元整，待以上问题全部解决后将剩余部分的押金退予租客。”庭审后，双方确认该《房屋交接问题说明》中“房东处有租客押金人民币壹万元整”实为押金13,000元。瞿顺慧于2015年10月19日诉至原审法院，请求判令确认双方签订的《房屋租赁合同》于2015年8月18日解除，段佑宗退还瞿顺慧押金13,000元，段佑宗退还瞿顺慧房屋租金6,060元。庭审中，瞿顺慧变更退还租金金额为5,870元。段佑宗反诉请求瞿顺慧支付提前解除租赁合同的违约金28,000元并承担本案诉讼费用。原审庭审中，瞿顺慧确认在其搬出房屋前未付之水费324.30元、电费539.13元、燃气费684.60元由段佑宗支付，同意在押金中抵扣；段佑宗主张其为支付上述水费、电费、燃气费分别发生出租车费58元、28元、18元，瞿顺慧不予认可；段佑宗主张其为系争房屋内装饰灯的修复花费2,100元，并提供了订货单一份，瞿顺慧对此不予认可；段佑宗主张其为修复系争房屋内的沙发损坏花费3,880元，并提供维修单一份，瞿顺慧对此不予认可；瞿顺慧表述，鉴于《房屋交接问题说明》上的原状已发生变化，同意折抵2,000元而不再承担修复义务。2015年11月25日，原审法院至系争房屋现场查看，段佑宗方对上述《房屋交接问题说明》陈述：“单人沙发绒面，双人沙发绒面均已换掉，有维修单据，已经看不到原状；茶几有涂画，找了清洗公司，但清洗公司洗不掉，小孩用水彩笔画的图，后来我们自己买了清洁剂擦掉的；客卫洗手台大理石面掉下来，报工程部维修，后花费500元修复；主卧衣柜门内侧板材脱落，我们找了物业重新打铆钉安装上去，花了100元；电视机遥控器没法弄，后来我自己调试好了，没有花钱；阳台上洗衣机原来的位置被房客挪位了，她自己买了个洗衣机用自己的洗衣机，她搬走后，我们又让物业帮我们恢复原位了，没有收费，无法调试就是因为洗衣机挪位不好使用了……。”原审认为，瞿顺慧、段佑宗就系争房屋签订的《房屋租赁合同》及之后《房屋租赁续签合同》均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。现在合同约定的租赁期限届满之前，双方对系争房屋进行了交接手续，瞿顺慧将房屋返还给段佑宗，双方就此签订了《房屋交接问题说明》，该说明中对房屋交接中未处理的问题及押金返还的约定，系双方对合同解除后果的约定，表明双方均确认租赁合同于当日解除，故瞿顺慧诉请确认合同解除法院予以支持。双方均无证据证明合同解除系对方违约造成，段佑宗理应将多收的租金及租赁保证金返还。鉴于双方签订的《房屋交接问题说明》中约定了押金返还的条件为六项内容处理完毕，现段佑宗已自行将六项内容处理完毕，其应在扣除所需的合理费用后将剩余押金返还给瞿顺慧。现段佑宗陈述装饰灯的修理费用并未约定在《房屋交接问题说明》中，其要求瞿顺慧承担无相应依据；至于段佑宗要求瞿顺慧承担沙发损坏的修理费用，因其陈述的费用系用于更换单人沙发及双人沙发绒面，而《房屋交接问题说明》并未约定沙发的问题达到需要更换绒面的程度，且瞿顺慧使用系争房屋长达四年多，沙发本身存在合理的损耗，双方租赁合同亦未约定瞿顺慧返还房屋时需将沙发恢复至何种原状，故段佑宗主张更换沙发绒面的费用由瞿顺慧承担，法院不予采纳。鉴于《房屋交接问题说明》中约定的六项内容已无法还原，瞿顺慧自愿表述其同意承担2,000元作为处理上述问题的费用，结合段佑宗自述对六项内容的处理花费，法院认为瞿顺慧自愿承担的金额尚属合理，法院予以采纳；瞿顺慧自愿在押金中扣除水费、电费、燃气费，本院予以准许，至于段佑宗主张的支付上述费用所花费的出租车费，无合同及法律依据，法院不予支持。综上，段佑宗应按合同约定的租金支付标准将合同解除后的租金返还给瞿顺慧，并在扣除水费、电费、燃气费及维修费2,000元后，将剩余租赁保证金返还给瞿顺慧，段佑宗反诉要求瞿顺慧承担违约责任的诉请，无事实依据，法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，于二〇一五年十二月二十二日判决：一、瞿顺慧与段佑宗就坐落于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的租赁合同于2015年8月18日解除；二、段佑宗于判决生效之日起十日内返还瞿顺慧租金5,870元；三、段佑宗于判决生效之日起十日内返还瞿顺慧租赁保证金9,451.97元;四、驳回段佑宗的全部反诉请求。一审本诉案件受理费276元，减半收取计138元，反诉案件受理费500元，减半收取计250元，共计388元，由瞿顺慧负担28元，段佑宗负担360元。判决后，段佑宗不服，上诉称，原审认定事实不清：本案系双方合意解除租约而非已解除租约；解约事由为被上诉人瞿顺慧提出需装修，但实际标的房屋无任何装修迹象；提前解约、搬离系被上诉人事实违约，原审不予认定错误；另所谓双方与物业管理人员共同确定水、电、燃气用量并无依据。原审适用法律错误：“房屋交接问题说明”不能证明双方合意解约且上诉人放弃追究被上诉人违约责任，原审要求上诉人就之举证属举证责任分配不公，另被上诉人未按期缴纳水、电、燃气应承担逾期责任。故上诉请求发回重审或改判撤销原判，改判驳回被上诉人瞿顺慧原审诉讼请求，支持上诉人原审反诉请求。瞿顺慧辩称，不同意上诉请求，要求驳回上诉、维持原判。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人段佑宗与被上诉人瞿顺慧签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁续签合同》均系双方真实意思表示，内容未违反强制性法律规定，双方由之建立的房屋租赁合同关系依法应属有效。有效合同依法约束双方全面按约履行。根据查明事实，双方履约中签订了《房屋交接问题说明》（在合同约定租期届满之前），承租人瞿顺慧随即将标的房屋占有返还出租人段佑宗。该约定及其房屋占有返还系租约之债项下典型物权行为之约定及履行，足徵双方就租赁合同解约、终止履行达成一致并履行。同时，就上述说明的内容而言，双方就租赁合同项下遗留权利、义务予以确定，按照交易惯例及正常生活逻辑，该阶段后，双方本案租约权利、义务终止。上诉人坚持认为，被上诉人存在违约问题等双方并未达成一致，但显然此等异于常态之主张其一、二审期间并未予以举证，其所谓双方合意解约外，被上诉人存在违约且上诉人保留追究其违约责任等并无相应证据佐证，本院难予采信。另有关未核对水电等用量等上诉人主张显然与现有有效证据及庭审记录相悖，亦无证据佐证。段佑宗该等上诉请求本院难予采纳。查原审法院基于双方合意解约基础上对租约项下各债务处分符合法律规定，原审于此阐述合理、有据，本院不再赘述。据此，原判查明事实清楚、判决正确，本院应予维持。段佑宗的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币313元，由上诉人段佑宗负担。本判决为终审判决。审判长  叶振军审判员  许 京审判员  蒋辉霞二〇一六年四月十四日书记员  李 庆附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……