吉林省磐石市人民法院民 事 判 决 书（2015）磐民一初字第1868号原告:孟宪文委托代理人：王泽宇。被告：董洪波第三人：孙胜涛委托代理人：孙明安委托代理人：李明月原告孟宪文诉被告董洪波及第三人孙胜涛案外人执行异议之诉一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孟宪文的委托代理人王泽宇、被告董洪波、第三人孙胜涛的委托代理人孙明安、李明月到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告孟宪文诉称：2015年5月18日，原告与第三人孙胜涛及其配偶李明月签订了房屋买卖协议，以人民币170，000.00元的价格购买第三人夫妻所有的坐落于磐石市经济开发区龙泰书香苑5号楼－163号住宅楼一套，面积为59，21平方米。房屋买卖协议签订当日原告支付现金120，000.00元，2015年5月22日支付40，000.00元，预留10，000.00元作为房屋变更登记抵押金。同日孙胜涛夫妻将房屋交给原告，原告占有了该房屋。2015年9月1日，磐石市人民法院在被告董洪波与第三人孙胜涛民间借贷一案时，查封了原告所购买的争议房屋。原告认为，原告与第三人签订的房屋买卖合同是具有法律效力的，其所有权属于原告所有，依法受法律保护。磐石法院的查封行为，侵害了原告的合法权益。原告提出异议之后，磐石法院以（2015）磐执异字第26号裁定驳回了原告的异议是错误的。被告是基于金钱债权（民间借贷)案而申请执行的，原告签订合同、付款、占有房屋的时间，均在法院查封之前。依照法律规定，原告的实体权利是能够排除被告所申请被执行标的物的。现原告在法定时间行使诉权，请法院支持原告的诉求：1、依法确认原告享有争议房屋的所有权；2、停止对该房屋的执行，并解除查封；3、被告承担诉讼费。被告董洪波辩称：原告的诉讼请求，无事实和法律依据，请依法驳回其全部诉讼请求。理由如下：1、原告并非本案适格当事人，无权提起诉讼。涉案房屋的权属主体系本案第三人孙胜涛，原告并非涉案房屋权利人，无权以涉案房屋权利人的身份提起诉讼，同时也无权要求确认原告系涉案房屋的所有权人；2、假设第三人与原告签订的《房屋买卖协议书》有效，原告也无权主张涉案房屋的所有权。第三人系涉案房屋的所有权人，原告无权以执行标的实体权利人的身份主张权利，从而以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法；3、被告对于涉案房屋申请执行法院采取保全措施即查封涉案房屋，无论从程序上和实体上均合法，依法应受法律保护；4、假设原告签订的《房屋买卖协议书》有效的情况下，第三人也未将涉案房屋交付给原告使用，现涉案房屋实际使用人系被告；5、假设原告签订的《房屋买卖协议书》有效的情况下，买受人原告并未提供有效证据证明其已履行了全部付款义务。即使履行了全部付款义务，也不必然取得涉案房屋所有权，买受人可以通过另案起诉第三人的违约行为，要求返还购房款及赔偿损失。综上，无论从事实还是法律角度，原告的主张均不应得到支持，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人孙胜涛述称：与原告通过协商签订了《房屋买卖合同》，将自己的房屋出卖给原告是事实，也是符合法律规定的。房款我已经收到，并将房屋交付给原告，同意原告的诉讼请求。本案争议的焦点问题是：原告的诉讼请求是否有事实和法律依据？原告为证明其诉讼主张，向本院当庭提交了如下证据：（1）、（2015）磐执异字第26号执行裁定书，证明原告接到该裁定书后向法院提起异议之诉符合法律规定，具备法定的起诉条件及主体适格；（2）、《房屋买卖协议书》，证明2015年5月16日原告与第三人及第三人配偶签订了买卖合同，购买了第三人夫妻共同所有的争议房屋，原告合法取得了争议房屋的所有权；（3）、收条两份，证明原告与第三人签订了买卖合同，并已经履行了交付购房款的义务；（4）、磐石农业银行抵押房屋解冻通知书一份，证明2015年5月18日在原告替第三人还完贷款后，该房屋解冻的事实；（5）、房屋登记信息证明一份，证明磐石市房屋产权管理中心档案记载，产权人为本案第三人孙胜涛，在原告购买房屋后，被告因给付债权一案于2015年9月1日申请法院查封的，因房屋处于初始登记状态，原告与第三人无法办理产权登记，责任不在原告的事实；（6）、情况说明一份，证明原告购买的第三人的房屋，在买卖合同签订时，开发公司未给办理产权登记。2015年11月磐石龙泰房地产开发有限公司才开始为房屋买受人办理产权证，现在也正在办理中，原告与第三人没有办理过户登记，责任不在原告的事实；（7）、龙泰书香苑的通知两份，证明原告与第三人签订合同是在5月，开发商从2015年11月2日起才开始办理房屋产权证，原告与第三人未办理房屋登记责任不在原告，而是因为办不了；（8）、停止供热协议书一份，证明原告接收房屋后对房屋进行了实际占有使用；（9）、庭审笔录一份，证明被告占有原告购买的房屋是其私自撬门非法占有的房屋，对原告构成了侵权。上述证据经与被告质证，被告对原告所居的证据（1）、（5）、（7）、（9）无异议，本院予以采信。对原告所据的其他证据有异议并认为：证据（2）不是真实的，证据（3）款项来源不明，证据（4）不能证明是原告买的房子，证据（6）从2015年10月1日就可以办理了，证据（8）不清楚。经与第三人质证，第三人对原告所据的证据均无异议。被告为证明其抗辩主张，向本院当庭提交了如下证据：（1）、买卖合同一份，证明孙胜涛在龙泰书香苑购买了该房屋，合同中有约定不得转让；（2）、票据两份，证明孙胜涛向开发商交付楼款；（3）、票据4张，证明被告向国家电网交纳电费和供水公司交纳水费的事实；（4）、物业费收据一份，证明被告向物业公司交纳物业费的事实；（5）、照片两份，证明第三人没有把房屋交给原告。上述证据经与原告质证，原告对被告所据的证据（1）、（2）、（3）、（4）的真实性均无异议，对证明的问题有异议并认为，水费票据的名字是原告孟宪文，证明第三人的房屋已经实际交给原告了。对证据（5）的真实性及证明的问题有异议并认为，不能证明房屋没有交给原告。经与第三人质证，第三人对证据（1）、（2）、（3）、（4）的真实性无异议，但认为水费票据是自己和原告一起去更的名，电费因为房照没下来不能更名。对证据（5）有异议并认为，是自己将此房屋的钥匙交给原告的。第三人未提交证据。上述证据经本院审查认为，原告提交的一组证据能够证明原告具有诉讼主体资格，原告与第三人签订房屋买卖合同，原告给付第三人房屋价款，第三人将房屋交给原告，原告实际占有房屋，原告未办理产权登记非原告自身的原因及被告非法强行占有房屋等事实，具有证据的客观真实性，来源的合法性及与待证事实之间关联性的证据特征，本院依法予以采信。被告提交的一组证据能够证明此房屋系第三人从磐石龙泰房地产开发有限公司购买并交付价款，向龙泰书香苑物业交纳水电费及物业费等事实，虽不能证明其抗辩主张，但具有证据的真实性、合法性，本院依法予以采信。通过上述分析，本院确认如下案件事实：2015年5月18日，原告与第三人签订房屋买卖合同。原告以人民币17万元的价格购买了第三人所有的磐石市经济开发区龙泰书香苑5号楼－163号59.21平方米的住宅楼。原告分两次给付第三人房屋价款人民币16万元，预留1万元作为办理产权过户登记的抵押金。2015年5月22日第三人同原告一起对该房屋进行了交付，原告占有了该房屋。2015年9月1日本院依据被告的申请，对登记在第三人名下的磐石市经济开发区龙泰书香苑5号楼－163号住宅进行了查封。2015年10月初，被告找到开锁公司强行开锁并占有该房屋。原告向本院提出执行异议，本院组织听证后于2015年12月2日作出（2015）磐执异字第26号执行异议裁定，驳回了原告（异议人）的异议申请。原告不服此裁定，在法定期间向本院提起案外人执行异议之诉，请求立即停止对该标的物的执行。本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人对执行标的物的全部或一部分主张实体权利，而请求法院对该实体上法律关系进行的裁判。案外人主张的实体权利必须是依法可以阻止该标的物执行的实体权利，并非所有的实体权利。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人民名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（1）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）、已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（3）、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案原告与第三人签订的买卖合同时间为2015年5月18日，而法院查封的时间为2015年9月1日，即买卖合同的签订是在法院查封之前。2015年5月22日原告向出卖人交付第二笔价款时，出卖人即本案第三人将房屋交给买受人，买受人已经实际占有该房屋。该买卖标的物价格为17万元，除按照约定留有1万元办理产权过户登记的抵押金外，其余16万元已经交付给出卖人。当时未办理产权过户登记是因为开发商的原因，该小区当时均未办理。综上，原告与第三人签订的房屋买卖合同合法有效，原告的诉讼请求符合相关法律规定，本院依法予以保护。被告提交的证据不能证明其抗辩主张，且与本案的法律事实相悖，本院无法予以支持。至于被告占有该争议房屋一节，因被告强行占有行为不具有合法性，故不能成为取得该不动产即房屋的依据。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、原告孟宪文与第三人孙胜涛签订的磐石市经济开发区龙泰书香苑5号楼－163号住宅楼买卖协议合法有效；二、不得对磐石市经济开发区龙泰书香苑5号楼－163号住宅楼进行执行。案件受理费3700.00元，由被告董洪波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  高 智人民陪审员  刘长生人民陪审员  张 龙二〇一六年四月二十五日代理书记员  房 颖