安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖10民终201号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：吴来斌。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：黄山花溪饭店有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区西镇街1号。法定代表人：王荣红，执行董事。委托代理人：汪磊，安徽地平律师事务所律师。上诉人吴来斌因与被上诉人黄山花溪饭店有限公司（以下简称花溪饭店）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院2015年12月15日作出的（2015）屯民一初字第01725号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年4月13日公开开庭进行了审理。上诉人吴来斌，被上诉人黄山花溪饭店有限公司委托代理人汪磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。花溪饭店一审起诉称：2014年12月30日，花溪饭店与吴来斌签订租赁合同，将坐落屯溪区西镇街1号新花溪东楼自西向东第1号房屋出租给吴来斌使用，租赁期限为六个月，租金为19422元，由吴来斌于2015年1月7日前一次性支付。但吴来斌至今仅支付租金1万元，且在租赁期满后拒不腾空房屋交还花溪饭店。请求判令：1.吴来斌立即腾空房屋后交还花溪饭店，并支付拖欠的租金9422元及利息（自2015年1月8日起按同期银行贷款利率计算至判决给付之日）；2.吴来斌赔偿房屋租金损失（自2015年7月1日起按每日107.9元计算至房屋实际交还之日止）；3.吴来斌承担本案诉讼费用。吴来斌一审辩称：花溪饭店在租赁合同上盖章的时间为2015年4月29日，故合同中约定2015年1月7日一次性支付租金无法履行。花溪饭店于2015年5月14日停电停水，构成违约，应赔偿损失。租金应以实际能够正常使用的时间来计算，2015年5月14日之后的租金吴来斌不应承担。截至2015年5月14日的租金为14458.6元，吴来斌已付1.5万元，吴来斌不欠租金。2015年7月1日之后吴来斌并没有使用店面，且店面存在问题也不能出租收益，故吴来斌不承担2015年7月1日之后的租金。吴来斌一审反诉称：花溪饭店违约停水停电，致使其不能使用店面而遭受损失，花溪饭店应承担违约责任。请求判令：1.退还租金和押金结余款541.4元；2.赔偿装潢折价款0.45万元；3.赔偿营业损失0.6万元。花溪饭店一审反诉辩称：吴来斌诉请的事实和理由没有相应证据，且不符合客观事实，请求驳回其诉讼请求。原审法院审理查明：花溪饭店（甲方）与吴来斌（乙方）于2014年3月31日签订租赁合同，约定：甲方将坐落黄山市屯溪区西镇街1号新花溪东楼自西向东第1号房屋（建筑面积129.48平方米）出租给乙方经营字画、工艺品；租赁期限自2014年5月1日至2014年12月31日，租期8个月，2014年5月1日前交付店面给乙方；签订合同当日支付定金0.5万元，租期开始后，该定金转换为押金；租金为每平方米25元，租金总额25896元，2014年5月1日前付清；乙方应承担租赁期间内发生的水、电、煤、电讯等费用，并按单如期缴纳，如延期支付，所引起的一切额外费用（如滞纳金等）由乙方负责支付；租赁期满后，乙方可将添置的可拆动的动产自行拆运，甲方不承担乙方离开时自行装修的任何费用。2014年4月2日吴来斌支付了押金0.5万元。2014年8月，花溪饭店因公司解散成立清算组，并在工商部门进行了备案登记。租赁合同到期后，花溪饭店未退还吴来斌押金，双方续签了租赁合同（吴来斌签字的落款时间为2014年12月30日，花溪饭店清算组于2015年4月29日在合同上盖章），该合同约定：租赁期限为6个月，自2015年1月1日至2015年6月30日止；租金为19422元，由吴来斌于2015年1月7日前一次性支付。2015年1月7日，吴来斌支付了租金1万元。花溪饭店清算组于2015年4月29日向吴来斌发出租金收取通知，要求吴来斌于2015年5月5日前交纳所欠租金9422元。因吴来斌未在2015年5月5日前交纳租金，清算组于2015年5月5日向吴来斌发出通知，要求吴来斌于2015年5月14日前缴清租赁费和水电费后归还出租房屋，同时终止租赁合同。因吴来斌2015年5月5日之后未交纳案涉店铺的电费，2015年5月14日，该店铺被断电。原审法院认为：花溪饭店与吴来斌于2014年3月31日签订的租赁合同，是双方真实意思表示，合法有效。在租期届满后吴来斌继续使用租赁物，并于2014年12月30日在续签的合同上签字，而花溪饭店清算组也于2015年4月29日在续签的合同上盖章。在花溪饭店清算期间，花溪饭店清算组有权代表公司参与民事活动，其在合同上签章是对双方续约行为的书面确认。因吴来斌经催收后未按双方续签合同的约定支付租金，花溪饭店通知吴来斌解除租赁合同符合法律规定，合同自通知送达吴来斌时解除。合同解除后吴来斌应立即腾空并交还房屋，因吴来斌已于2015年10月28日将房屋腾空并将钥匙通过法院转交花溪饭店，故对花溪饭店提出的交还房屋的诉请不予支持。合同约定2015年1月1日至2015年6月30日的租金为19422元，扣除已付租金1万元，吴来斌还应支付9422元。因吴来斌未及时支付所欠租金9422元，应自租赁期间届满的第二日即2015年7月1日起按银行同期贷款利率支付利息至判决确认给付之日止。租赁期限届满后，吴来斌应立即归还租赁物，逾期应按租金标准107.9元／日（半年租金19422元÷180日＝107.9元／日）支付房屋占用期间（2015年7月1日至2015年10月28日）的租金12948元，扣除已付押金0.5万元，吴来斌还应支付占用期间租金7948元。案涉店铺系因吴来斌未及时交纳电费而被断电的，租赁合同中约定“租赁期满后，乙方（吴来斌）可将添置的可拆动的动产部分自行拆运，甲方（花溪饭店）不承担乙方离开时自行装修的任何费用”，故吴来斌反诉要求花溪饭店退还租金和押金的结余款541.4元、赔偿装潢折价款0.45万元及营业损失0.6万元，无事实和法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、吴来斌于判决生效后十日内支付花溪饭店租金9422元及其利息，利息自2015年7月1日起按银行同期贷款利率计算至判决确认的给付之日止；二、吴来斌于判决生效后十日内支付花溪饭店占用店面期间的租金7948元；三、驳回花溪饭店的其他诉讼请求；四、驳回吴来斌的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，反诉案件受理费38元，由吴来斌负担。吴来斌不服一审判决，向本院提出上诉称：一、原审判决在认定本案所涉租赁合同于2015年5月5日解除的同时，判令吴来斌支付租金至2015年6月30日错误；二、在吴来斌承租的房屋断水断电期间，金花溪饭店无权收取租金，还应当赔偿由此造成的损失；三、花溪饭店于2015年4月29日才在租赁合同上盖章，合同履行期应顺延。请求：撤销原判，改判驳回花溪饭店的一审本诉诉讼请求，支持吴来斌的一审反诉诉讼请求。花溪饭店答辩称：上诉人的上诉请求和理由没有事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请驳回上诉，维持原判。本院经审理查明：吴来斌于2015年10月28日将房屋腾空并将钥匙通过原审法院转交花溪饭店。本院审理查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院认为：花溪饭店清算组于2015年4月29日在租赁合同上的盖章行为，系对吴来斌于2014年12月30日签字认可的租赁合同的确认。吴来斌自租赁合同约定的履行期开始一直实际占有、使用承租的房屋，享有承租人的权利，故吴来斌亦应按租赁合同的约定全面履行承租人的义务。因吴来斌迟延支付租金，花溪饭店在催收未果的情况下，书面通知吴来斌解除合同符合法律规定，租赁合同于2015年5月14日解除。合同解除后，吴来斌对案涉租赁房屋不再享有合法的占有、使用权，其以花溪饭店对租赁房屋断水断电为由主张赔偿损失于法无据。租赁合同解除前，吴来斌承租房屋实际产生的租金为14458.6元（19422元÷180日×134日），吴来斌已付租金10000万元，实欠租金4458.6元，原审判决吴来斌支付租金9422元不当。吴来斌对其未依约按期支付租金的行为，在租赁期间内，应承担违约责任。租赁合同解除后，吴来斌就实际欠付租金产生的损失应当予以赔偿，但不应再要求其按照租赁合同约定承担违约责任，原审判决就逾期支付租金的利息损失所确定的计息基数和计息期间有误。因吴来斌在租赁合同解除后未及时向花溪饭店交付租赁的房产，对由此造成的损失，吴来斌应按其实际占有租赁房产的时间，参照原租赁合同约定的租金标准向花溪饭店赔偿。鉴于花溪饭店的诉请仅要求吴来斌赔偿自2015年7月1日起至房屋实际交付之日的租金损失，该诉请低于吴来斌应赔偿的损失数额，吴来斌可按照花溪饭店诉请的数额予以赔偿。吴来斌向花溪饭店交付的5000元押金可在其应赔偿的损失数额中冲抵。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持安徽省黄山市屯溪区人民法院（2015）屯民一初字第01725号民事判决第二项、第三项、第四项，即吴来斌于判决生效后十日内支付花溪饭店占用店面期间的租金（损失）7948元；驳回花溪饭店的其他诉讼请求；驳回吴来斌的诉讼请求。二、变更安徽省黄山市屯溪区人民法院（2015）屯民一初字第01725号民事判决第一项吴来斌于判决生效后十日内支付花溪饭店租金9422元及其利息，利息自2015年7月1日起按银行同期贷款利率计算至判决确认的给付之日止为吴来斌于判决生效后十日内支付花溪饭店租金4458.6元及其利息（2015年1月8日至2015年5月14日期间的利息，以9422元为基数计算。2015年5月15日至4458.6元租金清偿之日止的利息，以4458.6元为基数计算。上述利息的计算标准均为中国人民银行同期贷款基准利率）。一审本诉案件受理费25元，反诉案件受理费38元，由吴来斌负担。二审案件受理费510元，由吴来斌负担400元，黄山花溪饭店有限公司负担110元，因二审案件受理费510元由吴来斌预交，黄山花溪饭店有限公司所应负担的110元，在本判决执行时，从吴来斌应付款中抵扣。本判决为终审判决。审 判 长  戴东辉代理审判员  宋乾平代理审判员  方卫娟二〇一六年四月二十日书 记 员  王 艳附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。