广东省龙川县人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1622民初109号原告龙川县新龙物业管理有限公司，住所地龙川县。法定代表人徐圣天，总经理。委托代理人游远昌，广东东江勤诚律师事务所律师。委托代理人罗忠大。被告杨卫华，男，汉族，现住龙川县。原告龙川县新龙物业管理有限公司诉被告杨卫华物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月13日受理后，依法由代理审判员吴素花适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙川县新龙物业管理有限公司的委托代理人游远昌、罗忠大，被告杨卫华到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告龙川县新龙物业管理有限公司诉称，2012年7月1日，原告与龙川县新文辉房地产有限公司双方签订了《前期物业服务合同》。合同约定，由原告向其开发的小区龙川县老隆镇新龙花园提供前期物业管理服务，服务期限至该物业业主委员会成立时止，一期物业由原告按照2012年6月份标准向业主收取物业管理服务费，由原告自负盈亏经营，2012年6月30日前小区业主欠交的物业费用由原告负责收取后上交新文辉房地产有限公司。被告于2010年11月7日与原告签定了《前期物业管理服务协议》，合同约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积1元／㎡／月的标准向原告交纳物业管理服务费，交款日期为每季度上旬。如被告逾期付款，则自逾期之日起，应根据欠款金额按每日3%的标准向原告支付滞纳金。合同生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未按合同履行交纳物业管理服务费的义务。原告认为，原被告双方签订的协议自签字时即生效，是双方真实意思表示，受法律保护且对双方具有约束力，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，亦损害了缴费业主的合法权益。请求法院判决：1、被告立即向原告给付2011年5月至2015年12月的物业管理服务费（房屋管理费）共7905.06元及自起诉之日起按日利率3%向原告支付滞纳金［计算方式：143.63㎡×1元×56个月-138.22元（赠送管理费余额）=7905.06元］；2、被告承担本案全部诉讼费用。被告杨卫华书面辩称，一、被告不是本案适格的主体。《前期物业服务合同》是原告与龙川县新文辉房地产有限公司签订的，根据《合同法》第二条规定：本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。第三条规定：合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第六十四条规定：当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。第六十五条规定：当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十六条规定：人民法院根据具体案情可以将合同法第六十四条、第六十五条规定的第三人列为无独立请求权的第三人，但不得依职权将其列为该合同诉讼案件的被告或者有独立请求权的第三人。因此，被告不是本案的适格的主体。二、原告在管理物业过程中给被告造成损失。即使法律认可《前期物业管理服务协议》有效，原告自2010年11月起就严重违反了协议和相关物业管理法则，未履行义务，被告得以行使不安抗辩权，终止履行协议。1、按照《物业管理企业资质管理办法》的规定，物业管理企业必须经过房屋土地机关资质审查合格，向工商行政管理机关办理注册登记后，方可接受委托，承担居住小区的物业管理，原告与被告签订物业管理协议在前，原告取得管理资质和获得营业执照在后，因此原告在未取得资质是非法经营。2、根据《前期物业管理服务协议》第一条第六点房屋装修管理附件的第二点责任范围中的第五小点装修活动必须保证建筑结构和使用安全，并严格按照业主申请项目进行，严禁下列行为：（1）改变房屋建筑主体和承重结构；（2）在承重墙、天花、地面上打孔，破坏分户墙，扩大承重墙上…….及附件二的规定，对以上行为和其他不经批准私自改变房屋结构及用途者，管理处开出整改通知书，装修单位和业主必限期改正，如执意不改，除恢复原样，扣除业主所有保证金外，业主及装修单位还应该承担由此产生的法律责任。由于原告监管不得力不作为，直接导致新龙花园祥龙阁E栋1003房业主私自将生活房间改为厨房及生活阳台砌墙，改变房屋建筑主体和承重结构，及改变房屋原有设计用途，给被告的正常生活产生妨碍。被告曾多次找原告协议解决，但原告一直未予以理睬。根据《广东省物业管理条例》第五十五条和《国家住装饰装修工程施工规范》的规定，被告认为，业主装修时都交有3000元装修保证金，而1003房能轻而易举把生活房间改为厨房，直接原因是原告监管不得力、不作为造成的，因此被告认为原告应承担一切责任，强烈要求原告对新龙花园祥龙阁E栋1003房的厨房恢复原样，停止对被告的侵害，并赔偿一直以来侵害的相应损失。另新龙花园祥龙阁E栋1103房业主，主人房间空调水从2012年6月至今一直掉到被告主人房窗台上，影响被告正常休息，此事多次找原告商量解决，虽然原告以被告家里现场看过实际情况，但原告仍一直不采取有效措施解决问题，现被告要求原告及时整改解决，停止对被告的侵害。3、原告未承担其所需承担的物业管理服务义务和责任，根据《前期物业管理服务协议》第一条第二点的规定，从2102年至今地下停车的照明设施坏了，原告都没有进行维护和管理。2011年至今地下车位从未清扫过，长期存在大量积水，车辆在弯道消防通道乱停放无人管理，严重影响正常的消防，存在安全隐患。4、原告私自将全体业主公摊的自来水提供给个别业主洗车，造成极坏影响，同时也严重侵犯了已交公摊费用业主的切身利益。三、原告的请求已过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。原告从2010年11月到2014年8月未向被告主张权利，有催缴物业费通知为证。同时也表明原告承认由于物业公司监管不得力，管理不作为，直接给被告正常的日常生活造成极大影响，认可被告在受影响期间不用缴纳物业费用，从而导致原告部分主张已超过两年诉讼时效。即使被告应当向原告缴纳物业管理费，也应当从2014年7月31日原告取得物业管理资质以后开始计算。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告为依法成立的具有相应资质的物业管理企业法人。龙川县新龙花园小区的开发商龙川县新文辉房地产有限公司于2012年7月1日与原告签订了《前期物业服务合同》，该合同主要约定：由原告为新龙花园小区提供前期物业管理，服务期限自2012年7月1日起至业主委员会成立止。2012年6月30日前小区业主欠交的物业费由原告负责收取后上交龙川县新文辉房地产有限公司。合同签订后，原告依约对新龙花园小区提供前期物业管理。被告系龙川县老隆镇下泡水新龙花园祥龙阁E座903房的业主，该房屋属于住宅类型，建筑面积为143.63平方米。2010年11月7日被告购买该房屋时与原告签订了《前期物业管理服务协议》，协议主要约定，住宅每月每平方米1元，物业管理费按每季度上旬收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，自逾期之日起按每日应交费用的3%交纳滞纳金。被告于2011年5月起至2015年12月未交物业管理费共计7905.06元。原告多次向被告催讨未果，于2016年1月13日诉至本院。以上事实有前期物业服务合同、前期物业管理服务协议、催缴物业费通知、律师函及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，被告作为新龙花园的业主，应受合同的约束。被告在接受相应物业服务的同时也应履行支付物业管理费之义务。原、被告签订《前期物业管理服务协议》约定了物业管理费的收费标准。被告自2011年5月至2015年12月未交纳物业服务费，现原告要求被告支付2011年5月至2015年56个月物业管理费共7905.06元［143.63㎡×1元×56个月-138.22元（赠送管理费余额）］于法有据，本院予以支持。对于原告主张按日利率3%收取滞纳金，本院认为该主张过高，酌定按照中国人民银行同期贷款利率计算逾期付款滞纳金。被告关于原告收费标准未经物价部门批准，不合法的主张，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。被告虽称原告对新龙花园小区管理不到位、存在安全隐患等问题，但未出具充分的证据予以证明，根据《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负举证责任的当事人承担不利后果。故被告应承担举证不能之法律后果。关于被告以房屋存在质量问题的抗辩理由，因被告的该抗辩与本案并非同一法律关系，被告应另行主张权利。被告据此拒交物业管理费没有法律依据。被告抗辩称原告的请求已超过时效，由于原告提供的服务是持续行为，目前仍在履行中，且原告曾于2014年8月2日及2015年8月24日向被告发送催缴物业费通知及律师函，原告的起诉并没有超过法律规定的诉讼时效，因此，被告关于原告起诉超过诉讼时效的抗辩理由，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告杨卫华应于本判决发生法律效力之日起七日内支付原告龙川县新龙物业管理有限公司物业管理费7905.06元并从2016年1月13日起至付清款项日止按中国人民银行同期贷款利率计付滞纳金。二、驳回原告龙川县新龙物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨卫华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。代理审判员  吴素花二〇一六年四月七日书 记 员  魏海花