辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01民终9074号上诉人（原审被告）：张志光，男，1971年6月28日出生，汉族，住址为沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：郝沈武，系辽宁公正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：岳冬梅，女，1979年2月20日出生，汉族，住址为沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：张硕文，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：刘宏辉，男，1968年6月3日出生，汉族，住址为沈阳市和平区。被上诉人（原审第三人）：沈阳鹏臣房地产开发有限公司，住所地为沈阳经济技术开发区沈辽西路16号。法定代表人：王晓平，系该公司董事长。被上诉人（原审第三人）：沈阳市铁西区西三环街道办事处宁官村民委员会，住所地为沈阳市铁西区宁官村。负责人：闫士强，系该村委会主任。上诉人张志光与被上诉人岳冬梅、刘宏辉、沈阳鹏臣房地产开发有限公司、沈阳市铁西区西三环街道办事处宁官村民委员会物权保护纠纷一案，不服沈阳经济技术开发区人民法院(2014)经开民初字第01367号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张志光的上诉请求：1、依法撤销(2014)经开民初字第01367号民事判决，发回重审，或查清事实，依法改判，驳回岳冬梅的全部诉讼请求；2、判令被上诉人岳冬梅承担本案全部诉讼费用。理由是：一、原审法院认定事实不清，判决证据不足，且违反法定程序。二、原审法院适用法律不当，判决上诉人腾房错误，应予纠正。被上诉人岳冬梅辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉。被上诉人已经实际取得该房屋的所有权，理应为该房屋的合法使用人，同时被上诉人已经向开发商名下的物业公司缴纳了相关物业费，其次，如果上诉人对房产管理部门办理的房屋产权的登记证明存在异议，应该通过行政诉讼的方式对于该行政行为提出异议，而不应该通过民事途径。对于上诉人提出的被上诉人存在顶账行为的事实，被上诉人认为款项的支付不影响房屋所有权的归属。被上诉人刘宏辉辩称：我没有将房子抵押给汤殿喜，公安机关的笔录内容正确，但是刘立军开庭的时候我没有到庭。原审法院也没有向我提交667号判决。一审岳冬梅于2012年5月29日向一审法院起诉，要求依法判令：一、立即腾出原告购买的位于沈阳经济技术开发区沈辽西路1甲9号（4-3-2）建筑面积为91.52平方米的私有房屋；二、赔偿原告租房损失1.8万元（从2012年1月5日起至2012年5月30日止）。在诉讼过程中，原告撤回第二项诉讼请求，但保留向被告继续追索的诉权。一审法院经审理查明：原告岳冬梅购买了位于沈阳经济技术开发区沈辽西路1甲9号4-3-2房屋（建筑面积为91.52平方米）。2012年2月20日和21日，原告相继缴纳了契税5216.52元、住宅专项维修资金4347.1元，2012年3月7日，原告取得了该房屋的所有权证。2012年4月11日，原告发现该房屋已由被告张志光居住，遂向沈阳市公安局经济技术开发区分局翟家公安派出所报案。张志光以其于2011年1月购买该房屋并于当年入住，不存在强行入住为由而与原告产生纠纷。原告遂于2012年5月诉讼至本院。另查明：本院已生效的（2012）经开民初字第1602号和沈阳市中级人民法院（2014）沈中民二终字第667号（物权保护纠纷）判决书中查明的事实为：“沈阳鹏臣家园系沈阳市铁西区大青乡宁官村村委会（原沈阳市于洪区杨士乡宁官村委会）的村屯改造项目。该工程由鹏臣公司于2002年开发建设，宁官村委会为土地使用权人、建设单位。宁官村委会不出资金，负责出具购房收据，财务专用章，开发公司以宁官村委会名义售楼。刘宏辉于2002年在沈阳鹏臣家园项目中投了部分资金，作为利润分成于2004年4月25日分得该项目的26套住宅(含本案争议房屋15号楼822在内)。后刘宏辉要求开发公司给其出具了26套住宅手续，刘宏辉未办理入住手续，将这26套住宅抵押给案外人侯士臣用于购买侯的土地，但侯士臣未将土地给刘宏辉。2005年10月份左右，刘宏辉又将这26套住宅抵账给案外人汤殿喜。”再查明：本案原告岳冬梅诉请的房屋（15号楼432）也在上述已生效的判决书中载明的“刘宏辉作为利润分成于2004年4月25日分得该项目的26套住宅”之中。故本案查明的事实与上述生效判决查明的事实一致。刘宏辉将26套住宅抵账给案外人汤殿喜后，汤殿喜又将26套住宅中的本案诉争房屋（15号楼432）卖给了本案原告岳冬梅，购买过程系由岳冬梅父亲（于2014年9月病故）办理。原告方持房屋买卖合同、购房发票等正式手续到开发公司办理了房屋入住手续，领取了房屋钥匙，但当时办理不了房证。诉争房屋所在的鹏臣家园小区属村屯改造项目，故销售房屋时由宁官村委会负责出具三联据及购房合同。因行政区域调整，该鹏臣家园小区由原于洪辖区划归铁西辖区。因鹏臣家园小区所在土地性质问题，故铁西区政府房产行政审批部门停止办理上述鹏臣家园小区房屋权属证书。鹏臣公司对上述鹏臣家园小区房屋办理了相关审批手续后，于2006年年底取得了办理房屋所有权证的资格条件。由于此时宁官村委会已划归铁西区管辖，故本案诉争房屋在办理房屋所有权证时需对购房协议上宁官村委会的公章重新加盖上了区域调整后的公章，但是原始购房日期和购房合同等内容没变。鹏臣公司为原告办理了诉争房屋契税证及房屋产权证相关手续。再查明：刘宏辉在将上述26套住宅抵债后，又从开发公司复印了房屋的相关手续，于2011年1月19日与被告张志光签订了买卖协议，将诉争房屋出售给张志光，约定“先交定金10万元，每平方米3000元，剩余房款可以办房款手续时一次性付清，办不了房产手续按银行双倍利息偿还。”张志光在本院2012年12月3日的庭审中陈述“诉争房屋总价款27万元，现已支付10万元，剩余17万元房款没有给付刘宏辉。”2011年6月，被告张志光入住诉争房屋至今。一审法院经审理认为：本案的争议焦点是：原告岳冬梅主张被告张志光腾还诉争房屋的理由能否成立。公民的合法财产受法律保护。根据我国《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，岳冬梅系与诉争房屋的开发单位签订了购房合同，付清了房款，取得了房屋契证及所有权证，依法取得了诉争房屋的所有权，仅是在发现诉争房屋被张志光占住进而报警未能解决的情况下，方诉至法院寻求解决。而被告张志光仅能提供其与第三人刘宏辉签订的买卖协议为凭，不能提供诉争房屋的所有权证等有效证明，且张志光对诉争房屋也只是支付了部分购房款，那么在此情况下，张志光主张其对诉争房屋属合法占有，不同意腾退，不足以对抗岳冬梅依法取得的房屋所有权。根据我国《物权法》的规定，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。张志光未经岳冬梅同意，无正当理由占有、使用本案诉争房屋，侵害了岳冬梅的物权。因此，原告岳冬梅的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十四条、第六十六条之规定，判决如下：一、被告张志光于本判决生效后三日内将位于沈阳经济技术开发区沈辽西路1甲9号4-3-2房屋（建筑面积为91.52平方米）腾还给原告岳冬梅；二、驳回原、被告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，由被告张志光承担。二审期间，当事人没有提交新证据。本院认定事实与一审一致。本院认为，我国《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，岳冬梅购买诉争房屋，已付清了房款并取得了房屋契证及所有权证，依法取得了诉争房屋的所有权，其诉请张志光腾退房屋有事实及法律依据，张志光虽主张自刘宏辉处通过以房抵债的方式取得房屋，但并未办理产权登记手续，其债权行为并不能对抗岳冬梅所取得的物权，张志光可另行向债务人主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由上诉人张志光负担。本判决为终审判决。审 判 长  李倩审 判 员  王纪代理审判员  陈铮二〇一六年十月二十一日书 记 员  李颖本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；