重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2015）江法民初字第11031号原告重庆长航东风船舶工业公司，住所地重庆市江北区唐家沱东风一村一号，组织机构代码20280459-2。法定代表人吴跃，总经理。委托代理人唐道红，重庆渝创律师事务所律师。被告重庆吉佳汽车销售服务有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道松牌路10号1幢4号，组织机构代码09121090-X。法定代表人杨佳。原告重庆长航东风船舶工业公司（下称长航公司）与被告重庆吉佳汽车销售服务有限公司（下称吉佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告长航公司的委托代理人唐道红到庭参加诉讼。被告吉佳公司下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期间届满后均未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告长航公司诉称：2014年12月17日原、被告签订了《房屋及土地租赁合同》，原告按约提供了租赁场地及房屋，被告应当按约于2014年12月17日前支付租金680495元、2015年3月10日前支付租金2041488元、2015年6月10日前支付租金2041488元，但被告实际仅支付租金20万元。被告拖欠租金的期限已超过30日，依照合同约定，原告有权解除合同。被告于2015年7月21日向原告书面承诺：保证在同年7月31日前支付原告租金2521984元，如到期未足额支付，则视为双方的合同于2015年7月31日解除，被告无条件支付截止合同解除之日的租金并承担违约金，被告同意按2个月租金标准赔偿原告的损失。但被告并未履行此承诺。请求：判令原、被告2014年12月17日签订的《房屋及土地租赁合同》于2015年7月31日解除；判令被告支付原告截止2015年7月31日的租金3429312元；判令被告向原告支付违约金：以3429312元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍标准，从2015年8月1日计算至款清时止。诉讼费由被告承担。被告吉佳公司未到庭答辩。经审理查明：2014年12月17日原、被告签订《房屋及土地租赁合同》，原告将位于重庆市江北区唐家沱东风一村1号占地面积70743平方米，建筑物面积7918平方米的场地和房屋出租给被告，被告用于机动车小车科目二江北考场及驾训场的使用。合同约定，租赁期限“3+1+1”，前三年为固定期，即2014年12月20日起至2017年12月19日止，后两年为协商签约期；第一年每月租赁场地和房屋的租金合计680496元，其中前三个月为建设期，按月租金的三分之一收取（每月226832元）。第二、三、四、五年租期的租金标准为，在前一年月租金的基础上按年递增5%；被告在签订协议时除交纳建设期租金680496元外，还须交纳保证金150万元，作为支付租金及费用、场地合理使用、添附物所有权归属、租赁物的维修保养、租赁期满按约撤场等义务和责任的履约保证。若被告有违约、侵权行为，原告扣除被告应承担的违约金、损害赔偿金额后，若有剩余保证金，原告应在接受出租场地后15个工作日内无息退还；租金实行先交租后使用的原则，以三个月为租金支付期限，提前10日交纳，逾期支付，按日支付欠付租金千分之五的违约金，逾期30日，原告可解除合同，收回出租场地，直接接管场地。合同还对场地的使用装修维修、征收（拆迁）或其他政府行为、安全责任、续租与撤场、终止合同的责任认定及违约责任等事项进行了约定。合同签订当日，原告将租赁场地及房屋交付给被告，双方签属了《资产现场移交清单》。2015年3月5日，原告向被告发送《关于小车科目二项目财务往来确认函》，认可被告于2014年9月4日分别支付150万元、20万元，共计170万元。被告盖章予以确定。因被告未按约定支付租金，原告于2015年3月期间向其送达了《租金催缴函》、《小车科目二项目合同履约通知书》等函告，被告于同年3月30日回函《付款承诺书》，确认欠两期租金共计2521984元，同意在4月1日支付150万元，4月3日支付1021984元，承诺逾期则按合同承担责任。但被告仍未履行付款义务，双方于2015年5月13日达成《补充协议》，由被告于2015年5月20日前支付前两期拖欠的租金2521984元，于2015年6月30日前支付第三期租金2041488元。2015年7月21日，被告再次向原告出具书面《承诺》，承认未按合同约定支付租金，原告已具备解除合同条件。被告保证：2015年7月31日前支付拖欠的租金2521984元，如到期未足额支付，则视为双方的合同于2015年7月31日解除，双方不另行通知对方。合同解除后，被告自愿按以下方式处理合同解除后的相关事宜：无条件支付截止合同解除之日的租金，按合同约定承担违约金；无条件将租赁场地及房屋按原状移交；同意按合同解除时的2个月租金标准赔偿原告的损失；被告交付的履约保证金可直接抵扣所欠租金及其他款项。原告在本案庭审中陈述，被告未按上述合同及承诺支付费用，现原告已收回租赁场地和房屋。以上事实，有房屋及土地租赁合同、资产现场移交清单、关于小车科目二项目财务往来确认函、租金催缴函、小车科目二项目合同履约通知书、付款承诺书、补充协议、承诺及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为：原、被告于2014年12月17日签订的《房屋及土地租赁合同》系当事人自愿订立，合同内容不违反法律法规的规定，合法有效。双方当事人均应当按合同约定行使权利并承担义务。原告主张被告存在拖欠租金的事实，举示了双方针对被告欠交租金所达成相关的《补充协议》及被告出具的《付款承诺书》、《承诺》，原告亦数次向被告催款并要求其履约。被告作为承租者，负有按约支付租金的合同主要义务，并负有证明实际支付租金情况的举证义务，被告未到庭应诉和答辩，没有证据予以反驳，应承担举证不能的法律后果。故本院确定原告的此项主张成立。原告自认被告已付租金20万元、保证金150万元，本院亦予以确定。被告欠付租金期限已超过30日，依照合同约定，原告可以行使解除权。根据被告于2015年7月21日出具的《承诺》约定，被告未在2015年7月31日前支付拖欠租金，双方的租赁合同于2015年7月31日已解除。被告应当支付2014年12月20日至2015年7月31日的租金为3629312元，扣减已付租金20万元，尚欠租金为3429312元。原告要求被告支付此款，本院予以支持。被告对合同解除的条件及后果是明知的，仍不履行付款义务导致合同解除，依约应当支付欠付租金的日千分之五的违约金，现原告要求按中国人民银行同期贷款利率4倍标准计算违约金，计算标准已主动下调，不违反法律及合同约定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告重庆长航东风船舶工业公司与被告重庆吉佳汽车销售服务有限公司2014年12月17日签订的《房屋及土地租赁合同》于2015年7月31日解除；二、被告重庆吉佳汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告重庆长航东风船舶工业公司截止2015年7月31日的租金3429312元；三、被告重庆吉佳汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告重庆长航东风船舶工业公司违约金：以3429312元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍标准，从2015年8月1日起算至此款付清时止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费35766元、公告费600元，合计36366元，由原告重庆长航东风船舶工业公司负担4233元，由被告重庆吉佳汽车销售服务有限公司负担32233元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  胡潇予审 判 员  黄 静人民陪审员  郭 敏二〇一六年四月十五日书 记 员  陈亚玮