陕西省延安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕06民终1199号上诉人（被上诉人、原审原告）陈刚，男，汉族，1983年05月01日出生，延安市宝塔区人，大专文化，个体户，现住延安市宝塔区红化三期A区*号楼*单元***室。上诉人（被上诉人、原审被告）李随乃，男，汉族，1949年10月14日出生，陕西省子长县人，延安百货大楼退休职工，现住延安市宝塔红化三期A区负*号楼*单元***室。委托代理人李国军，男，汉族，1975年8月22日出生，陕西省子长县人，延安市宝塔区经贸公司职工，现住延安市宝塔区东关青化市场，系上诉人李随乃之子。上诉人陈刚因与上诉人李随乃房屋买卖合同纠纷一案，上诉人陈刚与上诉人李随乃均不服陕西省延安市宝塔区人民法院（2016）陕0602民初310号民事判决，均向本院提起上诉，本院于2016年8月16日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人陈刚、上诉人李随乃及其委托代理人李国军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明:2013年11月1日，原告陈刚向被告李随乃支付购买房屋的押金1万元。2013年11月5日，原告陈刚与被告李随乃签订了《购房协议书》，协议约定，被告将位于红化四期宝园小区1号楼101室（复式共两层）其中的第一层转让给原告，房屋面积140平方米，房屋总售价65万元，交款方式分为四次，最后一次35万元到开发商交房时付清，其他费用由原告负担。合同还约定，被告保证对出售的房屋拥有独立的产权；被告负责将购买此房的合同及相关手续变更在原告名下。合同签订后，原告陆续支付被告房款29万元，加上之前交纳的押金1万元，共计30万元。2014年底开发商开始交房，被告遂通知原告向延安丰业房地产开发有限公司交纳剩余房款。原告称其向延安丰业房地产开发有限公司了解到红化四期宝园小区1号楼101室未登记在被告名下且不能办理房产证，故诉至本院。另查明，红化四期宝园小区系延安丰业房地产开发有限公司开发，该小区部分楼房取得预售许可证，该小区1号楼101室在原告起诉前未取得商品房预售许可证。该房为复式结构，原、被告签订的《购房协议书》约定的转让房屋实为该房第一层，该房原系王文强向延安丰业房地产开发有限公司交纳5万元订金订购。2014年10月29日，王文强与被告李随乃签订《购房协议》，协议约定，王文强将宝园小区1号楼上下两层101房和201房以99万元的价格转让给被告李随乃。2015年11月，王文强父亲代其向延安丰业房地产开发有限公司退出了该5万元订金。一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效。原告陈刚与被告李随乃签订的《购房协议书》，虽系双方自愿协商，但由于双方转让的房屋在原告起诉前未取得商品房预售许可证，故双方签订的《购房协议书》为无效合同，因此，原告要求确认原、被告签订的《购房协议书》无效的诉讼请求，本院依法予以支持。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案被告给原告转让的房屋也是其从别人手中转让，故其对房屋的详细情况也不够了解，原告与被告签订《购房协议书》时对房屋也未进行全面的考察，故双方都有过错，因此，原告要求被告返还30万元的诉讼请求，本院依法予以支持，原告要求被告补偿购房款利息的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，经本院审判委员会讨论,依照《中华人民共和国合同法》五十二条第五款、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告陈刚与被告李随乃签订的《购房协议书》为无效合同；二、被告李随乃于本判决生效后五日内一次性返还原告陈刚30万元；三、驳回原告陈刚其他诉讼请求。案件受理费7400元，原告陈刚已预交，实际由原告陈刚负担2400元，被告李随乃负担5000元，该款于本判决案件款兑现时一并向原告支付。上诉人陈刚上诉称：宝塔区法院认定事实属实，被上诉人在上诉人付给30万元购房款后。因被上诉人不具有出售主体，导致合同无效。被上诉人不仅要返还购房款，还应承担收到房款之日起到付清之日止的民间借贷利息。因上诉人购房款是从他人手中每元每月2分利息借款的，退一步说被上诉人至少按商业银行同类贷款利息，承担损失。故上诉请求:1、维持(2016)陕0602民初310号判决一、二项，撤销第三项；2、承担上诉人在购房中民间借贷的利息损失(从付款之日起计算至付清之日止，每元每月2分利息计算)。上诉人李随乃上诉称：1、一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《购房协议书》为无效协议，依据的是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《合同法》第52条第五款的规定，上诉人认为原审法院的这一认定错误。2、本案中，上诉人在与被上诉人签订《购房协议书》时债权已经发生转移，仅是物权尚未发生转移，双方当事人均应当继续履行合同。因此，上诉人与被上诉人之间的协议不能认定为无效。故一审法院只以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定而认定上诉人与被上诉人签订的《购房协议书》无效错误。3、现在该合同目的是由被上诉人的过错造成的，被上诉人应当承担违约责任。被上诉人交付了30万元购房款，下欠35万元一直未交，由于房价骤降，被上诉人不想继续履行合同，导致该房退回到开发公司，合同目的无法实现，故被上诉人在该案中系过错方，应当承担违约责任。故上诉请求：1、依法撤销(2016)陕0602民初310号民事判决书，改判上诉人与被上诉人之间签订的《购房协议书》为有效协议；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。同时作为被上诉人的李随乃对上诉人陈刚的上诉答辩意见同其上诉状观点一致。同时作为被上诉人的陈刚对上诉人李随乃的上诉答辩称：双方之间签订的购房协议书是在被答辩人未取得争议标的前提下签订的，是空买空卖，具有提供虚假事实和欺诈行为；通过庭审和开发商提供证据显示，该房仍在开发商名下，未出售，该房的结构及位置属复式商铺用房，被答辩人以住宅房出售给答辩人荒唐。一审认定该协议无效是正确的。答辩人买房为了居住，该争议房不仅是复式房、一式两套，无法分割，答辩人无法得到该房，且该房由被答辩人前任买主王文强退给开发商。故一审法院认定合同无效、退还房款正确。经审理查明，一审判决认定事实属实。上述事实，有当事人陈述、购房协议书、丰业房地产公司证明、销售动态等证据在卷佐证，这些证据，已经一审开庭质证、认证，经二审审查，具有证明效力。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效。上诉人陈刚与上诉人李随乃签订的《购房协议书》，虽系双方自愿协商，但由于双方转让的房屋在上诉人陈刚起诉前未取得商品房预售许可证，故双方签订的《购房协议书》为无效合同，因此，上诉人陈刚要求确认双方签订的《购房协议书》无效的诉讼请求，应当依法予以支持。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案上诉人李随乃给上诉人陈刚转让的房屋也是其从别人手中转让，故其对房屋的详细情况也不够了解，双方签订《购房协议书》时对房屋也未进行全面的考察，故双方都有过错，因此，上诉人陈刚要求上诉人李随乃返还30万元的诉讼请求，一审法院依法予以支持符合法律规定，上诉人陈刚要求上诉人李随乃补偿购房款利息的诉讼请求，一审法院依法不予支持并未违反法律规定。因此一审判决认定事实属实，适用法律正确。上诉人陈刚、上诉人李随乃的上诉理由均不能成立，上诉请求均不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉费13200元，由上诉人陈刚承担7400元，由上诉人李随乃承担5800元。本判决为终审判决。审判长  程晓元审判员  周俊杰审判员  牛 菲二〇一六年十月三十一日书记员  南慧玲