上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2015）金民三(民)初字第3604号原告上海天赞实业有限公司诉被告上海港翔企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2016年3月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人周海英、被告委托代理人郭斌、朱林根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2014年8月28日签订了《房屋租赁合同》。合同约定，被告承租位于上海市金山区亭林镇亭学路109弄22号房屋；租赁期限为十五年，自原告取得房地产权证之日（2015年1月21日）起计，其中前六个月为免租期，第七个月（2015年7月21日）开始计收租金；前五租赁年度的租金为人民币（以下币种相同、略）4,500,000元，折算成三个月的租金为1,125,000元；租金先付后租，每三个支付一次，租金需提前一个月支付，首期租金应在2015年6月21日前支付，并已由定金等冲抵，被告应于2015年9月21日前支付第二期的租金1,125,000元等等。2014年12月26日，双方办理房屋交接手续。原告2015年7月24日，原告函告被告起租日为2015年1月21日、计算租金日为2015年7月21日以及第二期支付租金日期为2015年9月21日。2015年8月，双方办理了电表过户手续。原告多次催讨租金，被告以种种理由推脱至今未付，其已违约。原告为维护公司利益不受侵犯，故依法提起诉讼，请求法院判令：1、被告支付原告2015年10月21日至2016年1月20日租金1,125,000元及违约金202,500元（暂计至2015年11月20日，以1,125,000元为基数，自2015年9月21日起至判决生效之日止，按日0.3%计算）；2被告支付原告电费336,329.84元。被告庭审中辩称，租赁合同部分无效，被告承租房屋目的是休闲为主，而其中的三、四两层因无法办理开设KTV经营许可，影响了宾馆、餐饮等经营，被告行使先履行抗辩权，要求原告先行解决KTV开设问题；被告使用的电费可以支付，但不应承担电费中的基本电费。经审理查明，2014年8月28日，原、被告签订了《房屋租赁合同》。合同约定，被告承租原告位于上海市金山区亭林镇亭学路109弄22号房屋（下称案涉房屋），作为商业、餐饮、住宿、歌舞厅等为一体的综合性酒店经营使用。租赁用途中经营相关许可证由被告负责办理，原告应于协助；由于政府部门不批准而不能实现上述任一用途的，原告不承担责任；原告自愿给付被告100,000元作为被告办理相关许可证的补偿，该费用在被告支付首期租金时抵扣。原告应于案涉房屋验收备案之日起十日内交付被告，租赁期限自原告取得房地产权证之日起的十五年，其中前六个月为免租期。自起租日起前五个租赁年度租金为4,500,000元；在签订本合同后5个工作日内，被告支付三个月租金1,125,000元作为本协议执行的定金，定金在首期租金中冲抵；先付后租，每三个月支付一次租金，且需提前一个月支付。租赁期间与酒店经营相关的电费由被告承担，原告配合被告办理电表过户相关手续等等。2014年12月26日，双方签署《亭林亭升路618号天都华庭6号楼物业移交清单》，其中将两只电表的抄见数列明。2015年1月21日，案涉房屋取得《上海市房地产权证》。2015年7月24日，原告函告被告案涉房屋取得产证日、计算租金日、定金冲抵首期租金日以及第二期应付租金日。2015年1月至8月，原告代为被告支付案涉房屋电费336,329.84元，其中基本电费为电费的组成部分。2015年9月2日，被告与国网上海市电力公司签订《高压供用电合同》，明确了被告两个受电点，其编号与原告代交电费发票的电源编号相同；即将被告使用案涉房屋的两只电表户名变更至被告名下。审理中，被告因原告主张违约金计算标准过高请求调低，原告同意可按年息24%计算。双方同意对于被告抭辩所述的涉及物业管理以及原告交付的广场道路部分存在瑕疵问题可另行处置。审理中对于案涉房屋三、四层无法获取KTV经营许可问题。被告认为原告建造房屋过程中由于政策关于经营场所与学校之间距离计算规则变化致目前无法办理证照。原告认为经营办理证照等合同明确约定由被告负责，原告为此也支付了100,000元相关补偿；至于无法获取证照之原因不得而知，但原告可予协助。以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、《上海市房地产权证》、《亭林亭升路618号天都华庭6号楼物业移交清单》、函告及邮寄凭证录、电费发票及清单、《高压供用电合同》，被告提供的《上海市金山区公安消防支队责令立即改正通知书》及致原告函告、有关物业存在问题的告知函、相应照片及邮寄凭证、当地政府的情况说明以及所附区规划局评审意见单、设计院KTV施建平面图，以及双方当事人所作陈述等证据证实。本院认为，双方所签合同系当事人的真实意思表示，不存在法律规定的无效情形，应当认定为合法有效，对当事人具有法律约束力。现被告以原告提供的租赁物不符合合同约定用途而行使先履行抗辩权拒绝支付租金。先履行抗辩权只存在于双务合同中，且双方债务有先后履行顺序。因双方合同约定了租金先付后租以及相关证照办理由被告负责等，故原告在交付租赁物后业已完成合同约定的义务。因此，被告主张先履行抗辩权不符合法律规定的构成要件，当然不能发生阻却原告租金请求权之效力。原告诉请被告支付租金及电费，或符合合同约定，或有相应证据证明，应付未付，已构成违约。被告除应支付所欠费用外，尚应支付原告同意调低的违约金。诚然，出租人负有按合同约定交付租赁物，并在租赁期间保持租赁物符合合同约定用途的基本义务。本案双方合同虽明确约定了租赁物用途，但合同同时约定了租赁用途中经营相关许可证由被告负责办理，由于政府部门不批准而不能实现任一用途的，原告不承担责任，且原告自愿给付被告100,000元作为被告办理相关许可证的补偿。由此可见，合同既概括约定了租赁用途，又对实现租赁用途作出约定；该约定并未违反法律的效力性禁止性规定，应当优先适用；因此，被告在租赁期间部分租赁物的约定用途无法实现归责于原告的抗辩不能成立。综上，为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、被告上海港翔企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海天赞实业有限公司2015年10月21日至2016年1月20日的租金人民币1,125,000元及违约金（以人民币1,125,000元为基数，按日0.3%计算，自2015年9月21日起至判决生效之日止，但以按上述本金、期间并按年息24%计算的金额为限）；二、被告上海港翔企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海天赞实业有限公司电费人民币336,329.84元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取人民币9,887元，由被告上海港翔企业管理有限公司负担。被告上海港翔企业管理有限公司所负之款，应于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  金志荣二〇一六年四月二十六日书记员  李梦娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。