上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第33868号原告上海万波置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人JERRYZHU，董事长。委托代理人赵星海，上海申骏律师事务所律师。被告上海六角物业管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人郑书坦，执行董事。被告郑书坦，男，1963年3月28日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两被告共同委托代理人叶杨斌，上海市君悦律师事务所律师。原告上海万波置业有限公司(以下简称万波公司)与被告上海六角物业管理有限公司(以下简称六角公司)、郑书坦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年12月7日公开开庭进行了审理。后转为普通程序，组成合议庭于2016年3月1日公开开庭进行了审理。原告万波公司的委托代理人赵星海，两被告共同委托代理人叶杨斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告万波公司诉称，2010年5月28日，原告(出租方、甲方)与被告六角公司(承租方、乙方)、郑书坦(保证人)签订《房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，约定甲方将位于上海市浦东新区浦东大道XXX号“万源晶典公寓”地下一层部分、一层部分、二层部分、三层部分之房屋(以下简称系争房屋)出租予乙方；租金按每月缴付，于每期租金的起始日或之前支付；第5年至第8年(2014年6月1日至2018年5月31日)每月租金为人民币(以下币种相同)322,920元，其中乙方每月实际应支付租金312,500元，其余每月1万余元全年计12.50万元可由甲方在乙方租赁经营的客房或餐饮中按协议优惠价消费抵扣；乙方未按合同支付租金时，甲方有权要求乙方支付逾期款项日千分之一作为滞纳金。郑书坦作为乙方担保方，对乙方在本合同项下的全部义务，包括但不限于乙方应向甲方及/或物业管理公司支付的租金、租赁押金、物业管理费、违约金、损失赔偿等，承担连带保证责任。2010年6月28日，就租赁合同的租赁面积及租金等事项，原告与被告签订《补充协议》，第5年至第8年(2014年6月1日至2018年5月31日)的每月租金变更为287,513元，其中乙方每月实际应支付租金277,096元。合同签订后，原告按约于2010年5月31日向六角公司提供了系争房屋，六角公司对房屋进行了装修并使用至今。因六角公司拖欠租金，原告于2014年12月向法院起诉，后双方和解原告撤回起诉。但六角公司于2015年1月起又开始拖欠租金。基于六角公司的违约行为以及郑书坦的保证人责任，现原告要求：一、判令被告六角公司向原告支付2015年1月至2015年8月的租金1,606,768元；二、判令被告六角公司向原告支付滞纳金(以每月应付租金为基数，按日千分之一标准，自逾期付款之日起计算至实际清偿之日止)；三、判令被告郑书坦对被告六角公司的上述债务承担连带清偿责任。本案诉讼费由两被告承担。被告六角公司、郑书坦辩称，不同意原告的诉讼请求，应当免除六角公司2015年度的房租。自2010年双方租赁合同履行至今，系争房屋一直存在外墙、地坪、水管漏水问题，六角公司多次要求原告进行维修，但原告只在回复函件中承认漏水现象非常严重，却拒绝维修，未尽房屋出租人应尽义务；租赁期内，原告有堵塞消防通道门的行为，租赁房屋存在严重的安全隐患；原告将同幢建筑其他房屋出租给案外人，其他承租人乱增加安装空调、排烟管道。前述现象均严重影响六角公司收益，致公司经营收入持续下降，损失巨大，依法应当减少租金。系争房屋紧挨的浦东大道自2014年底开始大修，客流量锐减，根据诚实信用原则，原告理应免除或减少房屋租金。合同约定日千分之一的滞纳金标准过高，必须结合原告实际损失予以确定。因六角公司应被减免租金，故郑书坦无需承担保证责任。经审理查明，系争房屋权利人登记为原告。2010年5月28日，万波公司(甲方、出租方)与六角公司(乙方、承租方)、郑书坦(乙方担保方)签订《租赁合同》，约定乙方向甲方租赁甲方所有的系争房屋，仅作为商业使用；租赁期为8年，自2010年6月1日起至2018年5月31日止，2010年6月1日至2010年8月31日是为装修免租期；乙方每年付12次租金，每期付1个月的租金，乙方必须在每期租金的起始日向甲方支付当期的租金，乙方逾期支付的，甲方有权按本合同第十六条款追究乙方违约责任；第5年～第8年(2014年6月1日～2018年5月31日)合计每月租金为322,920元，乙方每月实际应付租金312,500元，其余每月1万余元全年计12.50万元可由甲方在乙方租赁经营的客房或餐饮中按协议优惠价消费抵扣。第十六条“乙方的违约责任”约定，乙方未按合同支付租金时，甲方有权要求乙方支付逾期款额的日千分之一作为滞纳金。第二十条“其他”约定，郑书坦作为乙方的担保方，对乙方在本合同项下的全部义务，包括但不限于乙方应向甲方及/或物业管理公司支付的租金、租赁押金、物业管理费、违约金、损失赔偿等，承担连带保证责任。因租赁面积更改，万波公司、六角公司与担保方郑书坦于2010年6月28日签订《补充协议》，2014年6月1日至2018年5月31日每月租金为287,513元，乙方实际应付277,096元。租赁期内，六角公司多次向万波公司反映系争房屋有渗漏水现象。2015年4月，万波公司回函“针对贵司提出的租赁房屋质量问题事宜，我司经检测部门实地勘察得知渗漏部位为该公寓外墙，属于公共部位，应当由万源晶典公寓业主委员会动用公共维修基金进行维修。我司经综合考量，由我司先行垫付资金进行维修，与此同时贵方应严格按合同约定履行租金的缴纳义务，现请贵司自收到本函之日起立即付清所欠房租。针对贵司提出的2F东侧消防安全通道‘严重违反消防法’事宜，我司已再次书面通知涉事租赁单位限期整改，并请贵方作为物业方履行相应职责，监督、管理本涉事当事人合法、合理、安全地使用租赁场所”。嗣后，万波公司向系争房屋物业管理部门、业主委员会要求动用物业维修基金修复渗漏外墙，2015年8月3日收到回函“因动用维修基金需有相关的流程和时间，贵司如急于修缮的话，可以先行垫付这笔修缮款项，待业委会和贵司达成共识和解决方案后予以核销。”审理中，双方确认2015年度六角公司陆续支付租金共计61万元。万波公司表示该款按应付租金时间顺序冲抵2015年1月起的租金，剩余欠付租金自2015年3月10日起算违约金；考虑到公寓外墙在雨水旺盛时有渗漏现象且浦东大道施工，愿意减让10%房屋租金。以上事实，有经庭审质证的上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息、《租赁合同》、《补充协议》、往来函件等以及原、被告的当庭陈述等在案佐证。本院认为，原、被告签订的系争房屋《租赁合同》及补充协议系缔约各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，为双方行事之圭臬。根据租赁合同的履行情况，系争房屋虽发生过渗漏情况，但属于局部、小范围、间歇性的，并不足以构成对六角公司使用系争房屋的障碍、实现租赁目的。租赁期内，系争房屋所处的一侧马路浦东大道施工，六角公司认为严重影响其经营，本院认为双方在缔结履行期较长的租赁合同时，应当考虑到相应的风险，且商业经营本就受诸多因素影响、制约，即使六角公司确实存在利润下滑乃至亏损，也难以归责于浦东大道施工，六角公司要求免除租金支付义务，本院实难支持。现原告自愿减让10%租金，可予照准。六角公司仅支付了2015年前两个月及3月份的部分租金，按约定租金自应付未付之次日计算违约金，现万波公司要求自2015年3月10日起计算违约金，并无不当，应予准许。六角公司要求以万波公司损失为基础调低违约金，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，将计算标准酌定为日万分之二。万波公司要求郑书坦承担保证责任，符合合同中郑书坦对六角公司“在本合同项下的全部义务承担连带保证责任”的约定，应予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、被告上海六角物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告上海万波置业有限公司截止2015年8月31日的租金1,385,091.20元;二、被告上海六角物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告上海万波置业有限公司逾期付款违约金(以1,385,091.20元为基数,按日万分之二标准,自2015年3月10日起计算至实际支付之日止);三、被告郑书坦对被告上海六角物业管理有限公司的上述第一项、第二项判决义务承担连带清偿责任；四、被告郑书坦承担保证责任后，有权向被告上海六角物业管理有限公司追偿。负有金钱给付义务的被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21,191元，保全费5,000元，共计26,191元，由被告上海六角物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  全炜琦人民陪审员  曹 璐人民陪审员  梅丽华二〇一六年四月十五日书 记 员  沈 嬿附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第十八条 当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。