重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0153民初1083号原告：蔡义钦，女，1970年10月13日生，汉族。被告：重庆天正建设工程集团房地产开发有限公司，住所地重庆市荣昌区昌州街道天正路（板桥工业园区），组织机构代码70946230-9。法定代表人：黄春良，董事长。委托代理人：杨晓莉、杨先，重庆川伟律师事务所律师。一般代理。原告蔡义钦与被告重庆天正建设工程集团房地产开发有限公司（以下简称“天正公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月18日立案受理后，依法由审判员黄玉婷适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡义钦，被告天正公司的委托代理人杨晓莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蔡义钦诉称：2011年5月2日，原告蔡义钦与被告重庆天正建设工程集团房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，本商品房项目名称为：天正·锦泰园，坐落为重庆市荣昌区，总成交金额242916元。原告以分期付款方式按时付清了第一期和第二期房款共230916元，余款12000元交房前付清。根据合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”第二款“逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款及利息，并按乙方已付房款百分之3向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。”根据合同第七条“交房期限及交付条件”第二款规定“属预售商品房的，甲方应当在2012年12月31日前，依照国家和地方有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”。被告交房日期为2012年12月31日。然后至今本商品房仍未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，被告未将该商品房交付原告使用，并拒绝按合同向原告支付违约金。因此被告已严重违反合同交付期限及交付条件的规定，应向原告支付2013年1月1日至2016年2月18日（暂定）1144天的违约金26421.9元。现原告请求判令：一、被告重庆天正建设工程集团房地产开发有限公司尽快整改，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》并将该房交付原告使用；2.被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金共26421.9元（至2016年2月18日，具体金额以实际交房日计算）；3.本案诉讼费用全部由被告承担。审理中，原告将第一项诉讼请求变更为：被告尽快将诉争房屋交付给原告使用，将第二项诉讼请求变更为：被告从2013年1月1日起以230916元为基数，按每天万分之一向原告支付违约金至诉争房屋实际交付之日止。被告天正公司辩称：诉争房屋正在验收中，暂不具备交付条件。原告购房款及税费尚未付清，依照合同约定，被告可以拒绝交付房屋并不承担违约责任。经审理查明：2011年5月2日，原告蔡义钦作为乙方与被告天正公司作为甲方签订《重庆市商品房买卖合同》。合同约定被告天正公司将座落于重庆市荣昌区的房屋预售给原告蔡义钦，房屋总价款为242916元。原告蔡义钦以分期付款方式支付给被告，合同第五条“付款方式及期限”约定，第一期：乙方于2011年5月2日向甲方支付房款145916元整；第二期：乙方于2011年6月30日向甲方支付房款85000元整；第三期：余款12000元乙方应于甲方交房前付清。合同第七条“交房期限及交付条件”约定，甲方应当在2012年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第八条“交房手续的办理”约定，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单……合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”约定，（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之2向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天其至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金[该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率]的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。该合同附有附件五“合同补充协议”，该协议第五条“对本合同第八条作如下补充”，其中第二款规定“乙方在办理该商品房的交接手续前，应当按本合同约定付清全部应付房价款。违约金（如有）、签署房价款的结算协议、办理完毕房价款结算手续、付清委托甲方代缴的物业维修基金和税费、甲方被贷款银行扣划相应款项（如有）及其它费用（如有），否则乙方未按前述约定履行完毕全部义务前，甲方有权推迟将该商品房交付乙方，且甲方无须承担任何违约责任。并且，乙方应自交房通知书规定的交付期限届满之次日起，承担与该商品房有关的财产风险及费用（包括但不限于各项税费、物业服务费用以及任何其它杂费），并承担因此给甲方造成的损失或给甲方增加的其它费用”。该《重庆市商品房买卖合同》的甲方处加盖有被告天正公司的合同专用章，乙方处有原告蔡义钦签名。被告天正公司于2011年5月31日向原告出具发票，载明原告蔡义钦支付购房款145916元，于2012年6月7日出具发票，载明原告蔡义钦支付购房款85000元，共计230916元。另查明：2011年5月2日，被告天正公司向原告蔡义钦出具收据一张，载明付款人为蔡义钦，收款事由为契税，金额2429元。同日，被告天正公司向原告蔡义钦出具另一收据，载明付款人为蔡义钦，收款事由为大修基金，金额为2351元。审理中，被告天正公司称原告缴纳的上述契税并未足额，尚欠4800余元，原告蔡义钦称缴纳契税的金额是由被告天正公司告知，其并不清楚应缴纳多少契税，且被告天正公司也并未通知其补缴契税。审理中，被告天正公司称并未通知过原告接房。以上事实有原、被告陈述、《重庆市商品房买卖合同》、购房发票、收据等予以证实。本院认为：原、被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方自愿签订，不违反法律规定，合法有效，双方应当依照该合同履行各自的权利义务。根据合同约定，被告天正公司应于2012年12月31日前将商品房交付原告蔡义钦。但因诉争房屋尚未取得竣工验收备案证，不具备交付条件，故本院对原告的第一项诉讼请求依法不予支持。对于原告的第二项诉讼请求，根据原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，被告天正公司应于2012年12月31日前将商品房交付原告蔡义钦，现被告天正公司因未交付诉争房屋，构成违约。根据《合同》第九条“甲方逾期交房的违约责任”中“逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之2向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天其至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金[该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率]的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”。现原告蔡义钦主张继续履行合同，且蔡义钦已按合同约定支付了第一期、第二期的购房款共计230916元，故被告天正公司应从2013年1月1日起，以230916元为基数，按日万分之一利率向原告蔡义钦支付违约金直至诉争房屋交付之日止。但诉争房屋目前仍不具备交付条件，无法确定交付日期，且合同约定的违约金在“商品房交付之日起30日内支付”，因此，被告应支付违约金的条件尚未成就，本院对原告的该项诉讼请求依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告蔡义钦的诉讼请求。案件受理费减半预收230元，实收230元，由原告蔡义钦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  黄玉婷二〇一六年四月十一日书记员  陈虹宇