北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第18199号原告邱士杰，男，1976年7月30日出生。委托代理人朱净萱，山东国曜律师事务所律师。被告杨革杰，男，1967年12月1日出生。委托代理人侯玉富，北京市齐致律师事务所律师。原告邱士杰与被告杨革杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月13日立案受理。依法由代理审判员王裴裴独任审判，公开开庭进行了审理。原告邱士杰的委托代理人朱净萱，被告杨革杰的委托代理人侯玉富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邱士杰诉称：2011年5月23日，原告与御嘉置地集团有限公司（以下简称御嘉置地公司）签订《补充协议》，后双方于2011年6月3日另行签订《补充协议》，约定原告购买御嘉置地公司开发建设的位于本市东城区西羊管胡同×号上院天恒公寓×号楼×层×号房屋（以下简称涉案房屋）。为此，双方于2011年6月8日签订《北京市商品房现房买卖合同》一份，现上述协议及合同已经法院的有效判决判令涉案房屋归原告所有，并于2013年5月22日办理至原告名下。但直至被告将原告及御嘉置地公司诉至法院请求提起撤销之诉时，原告才知道御嘉置地公司在签订买卖合同之前将房屋出租给被告使用。原告认为，被告作为房屋承租人，已经明知法院将房屋判归被告，应自知道上述事实之日起，就将租赁费用交给原告，但截止诉讼时，原告仍未收取被告的任何费用，被告已明显违约。现原告诉至法院，要求1.解除原、被告之间的租赁关系；2.被告腾退涉案房屋并交还原告；3.被告向原告支付自2013年10月1日至被告腾房之日的租金（按照年租金50万的标准）、延迟付款利息及违约金；4.被告赔偿原告损失15万元。被告杨革杰辩称：根据买卖不破租赁的原则，被告并没有出现原告所述的违约及延迟交纳房租的行为。被告自2010年从御嘉置地公司处租赁涉案房屋，2013年才知道御嘉置地公司与原告之间的买卖合同并完成了过户，被告曾主动联系原告进行相关合同的变更手续及租金交付事宜，但联系不到原告本人。同时因御嘉置地公司也联系不到原告本人，所以被告只好将2013年10月至2014年9月的房租50万元进行公证提存。由于御嘉置地公司与原告之间较为熟悉，且御嘉置地公司同意接受房租并提供相应的物业服务，被告于2015年9月向御嘉置地公司交付了2014年10月至2015年9月的房租。被告现同意按照年租金50万元的标准支付原告自2015年10月至今的房租。综上，被告系联系不到原告才未向原告及时交纳房租，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2010年12月21日，御嘉置地有限公司经北京市工商行政管理局核准，名称变更为现用名称御嘉置地集团有限公司。2010年8月1日，杨革杰（乙方）与御嘉置地有限公司（甲方）签订《北京市房屋租赁合同》：约定由杨革杰承租御嘉置地公司所有的涉案房屋，该房屋用途为住宅，建筑面积1209.7平方米，使用面积923.64平方米，租期10年，自2010年10月1日至2020年9月30日；租金标准为：年租金50万元，自2010年10月1日至2014年10月1日保持不变，自第2015年10月1日起，双方可协商对租金进行调整，有关调整事宜由双方另行约定；自合同签署时，乙方向甲方支付当年的房租，人民币伍拾万元整，以后乙方每年9月15日前支付下一年度的租金；租金支付方式为甲方直接收取或乙方用转账的方式支付。同时，合同第十三条所有权变动中约定：（一）租赁期内甲方转让该房屋的，甲方应当提前60日书面通知乙方，乙方在同等条件下享有优先于第三人的权利。（二）租赁期内该房屋所有权发生变动的，本合同在乙方与新所有权人之间具有法律效力。合同第十四条第四款约定，乙方不支付或不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同并收回房屋。合同第十五条约定，乙方有本合同第十四条第四款约定的情形之一的，应按月租金的5%向甲方支付违约金。合同签订后，御嘉置地公司向杨革杰交付了涉诉房屋。2011年5月23日，邱士杰与御嘉置地公司签订《补充协议》，后双方于2011年6月3日另行签订《补充协议》，约定邱士杰购买御嘉置地公司开发建设的涉案房屋及相关事项。2011年6月8日，邱士杰作为买受人，御嘉置地公司作为出卖人，共同签订《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称《现房买卖合同》）。因御嘉置地公司未能按期向邱士杰偿还借款本金，邱士杰于2012年6月向本法院提起诉讼，要求判令御嘉置地公司立即按《现房买卖合同》约定的交房标准向其交付涉案房屋，并协助其办理房屋过户手续，支付逾期交房违约金10.26万元。御嘉置地公司提起反诉要求撤销双方签订的《现房买卖合同》。本院审理后于2012年12月作出（2012）东民初字第08483号民事判决：一、北京御嘉置地集团有限公司于判决生效之日起15日内将位于北京市东城区东直门内大街×号院×号楼×层×号房屋交付给邱士杰；二、北京御嘉置地集团有限公司于判决生效之日起一个月内协助邱士杰办理位于北京市东城区东直门内大街×号院×号楼×层×号房屋的所有权转移登记手续；三、驳回邱士杰的其他诉讼请求；四、驳回北京御嘉置地集团有限公司的反诉请求。判决后，御嘉置地公司不服上诉至北京市第二中级人民法院，该院于2013年3月作出（2013）二中民终字第03444号民事判决：驳回上诉，维持原判。上述判决作出后，邱士杰向本院申请强制执行，现涉诉房屋产权已于2013年5月22日过户至邱士杰名下，但涉诉房屋仍由杨革杰居住使用。2013年7月，杨革杰称其于2013年5月8日才知晓御嘉置地公司与邱士杰就涉案房屋订立买卖合同，起诉邱士杰、御嘉置地公司至北京市第二中级人民法院，要求撤销（2012）东民初字第08483号民事判决书、（2013）二中民终字第03444号民事判决书。2013年12月，北京市第二中级人民法院作出（2013）二中民初字第11605号民事判决书，驳回杨革杰的全部诉讼请求。后，杨革杰不服提起上诉，2014年4月1日，北京市高级人民法院作出（2014）高民终字第714号民事裁定书，准许杨革杰撤回上诉。关于涉案房屋产权变更后双方是否曾就租金支付事宜进行沟通，原告表示其曾多次向被告索要房租，也试图通过之前诉讼被告的律师向被告转达交纳租金事宜，原告亦曾前往涉案房屋寻找被告，但每次去均为房门紧锁，找不到被告。被告表示其在诉讼结束后欲向原告支付房租，但因无法联系到原告，所以其于2014年9月15日将2013年10月1日至2014年9月30日的房屋租金50万元进行提存，并于2015年9月10日向御嘉置地公司支付了2014年10月1日至2015年9月30日的房屋租金50万元。就上述主张，杨革杰未就公正提存租金进行举证，仅向本院提交了载明2015年9月10日开具的加盖“御嘉置地集团有限公司财务专用章”的收据一张，证明其向御嘉置地交纳了涉案房屋2014年10月1日至2015年9月30日的房租50万元，原告对该证据的真实性认可，对该证据的证明目的不予认可。庭审中，杨革杰提交了（2014）京方正内民证字第69575号公证书及发票，证明在找不到原告的情况下被告曾向原告催告履行合同并支付租金，该公证书记载了杨革杰申请保全证据，在本市西区邮电局阜成门支局向邱士杰寄送EMS信件，该专递寄件人信息栏载明寄件人杨革杰，附有电话及地址，收件人信息栏载明：邱士杰，公司名称：天首投资资金管理有限公司，地址，北京市朝阳区朝外大街中国人寿大厦11层，寄件日期：2014年9月15日，内容为要求邱士杰与御嘉置地公司办理交接手续，保证被告使用房屋，要求邱士杰办完交接手续后向杨革杰提供银行账号，便于杨革杰支付房租。原告认可该证据的真实性，称邱士杰系该公司的法人，公司地址与邮递单据上地址一致，但未收到该催告函，且被告此举缺乏必要，双方合同明确约定了租金支付方式可以现金也可以转账，且被告于2014年9月15日发函要求支付2013年10月至2014年10月的房租已晚于合同约定的支付期限，原告有权解除合同。上述事实，有房屋产权证、《北京市房屋租赁合同》、（2013）二中民初字第11605号民事判决书、（2014）高民终字第714号民事裁定书、收据、（2014）京方正内民证字第69575号公证书及发票及当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。自邱士杰于2013年5月22日取得涉案房屋的产权之日起，被告与御嘉置地公司所签订的《北京市房屋租赁合同》中御嘉置地公司的权利义务应转由邱士杰承受。虽交付租金系承租人在租赁合同中的主要义务，合同约定承租人逾期交纳租金30日的，出租人可据此解除合同，但鉴于杨革杰于2013年7月曾将邱士杰与御嘉置地公司起诉至法院，要求撤销生效判决，推翻二者之间的房屋买卖合同，虽此案杨革杰败诉，但至该案生效之前杨革杰未向原告履行交纳租金义务亦属行使不安抗辩权的范畴，可以对抗交纳租金的义务。杨革杰提起的第三人撤销之诉案件生效后，杨革杰作为承租人有及时交纳租金的义务，邱士杰作为出租人亦负有催收租金的义务，庭审中邱士杰虽称其未能联系到杨革杰催收租金，但其并未就曾经的催收行为进行举证；根据现有证据情况，杨革杰在2014年9月曾向邱士杰寄送催告函，要求邱士杰提供收取租金账号，邱士杰虽辩称未收到此催告函，但亦认可邮件载明的收件人单位与地址名称无误，本院认为杨革杰作为承租人已表达了其履行交纳租金义务的意愿，故对原告以被告未及时交纳租金为由要求解除合同并腾退房屋、支付违约金、赔偿利息及损失等诉讼请求，本院不予支持。双方合同关系存续期间，杨革杰未对其公证提存租金进行举证，且杨革杰向案外人御嘉置地公司交纳租金并不能对抗其向邱士杰交纳租金的义务，故对原告要求被告支付2013年10月1日至判决之日的租金的诉讼请求，本院予以支持。对于判决之日之后的租金，原告可另行主张。关于租金支付标准，鉴于原告自愿按照合同约定的调整前的每年50万元的标准主张，被告亦未提出异议，本院不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、被告杨革杰于本判决生效后七日内按照每年人民币五十万元的标准向原告邱士杰支付自二〇一三年十月一日至二〇一六年四月五日的房屋租金；二、驳回原告邱士杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费850元，由被告杨革杰负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  王裴裴二〇一六年四月五日书 记 员  姚 丹