江苏省苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2015)吴江震民初字第00792号原告徐仁。委托代理人李彬，江苏姑苏律师事务所律师。委托代理人丁子安，江苏姑苏律师事务所律师。被告吴江市恒达房地产开发有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇江兴西路420号（龙庭锦绣花园3-603）。法定代表人丁国英，执行董事。（未到庭）委托代理人周敏，公司员工。（特别授权）委托代理人施新明，公司员工。（特别授权）（未到庭）原告徐仁与被告吴江市恒达房地产开发有限公司（以下简称恒达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月28日立案受理后，依法由审判员章伟适用简易程序于2015年9月11日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案于2015年10月26日依法转为普通程序审理，由审判员章伟担任审判长并主审、人民陪审员凌轶伦、人民陪审员李丽芳参加评议，并于2015年11月30日公开开庭进行了审理。原告徐仁的委托代理人范育金（后与原告解除委托代理关系），被告恒达公司的委托代理人周敏、施新明第一次开庭到庭参加诉讼；原告徐仁的委托代理人丁子安、被告恒达公司的委托代理人周敏第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐仁诉称：原告于2007年7月28日与被告签订1份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的房屋，建筑面积为262.52平方米，总价为987553元，该合同约定了上述房屋交付使用后180日内办理房屋权属登记手续。合同签订后，原告于2007年7月28日向被告支付了全部房款987553元。2007年8月20日，原告接收了上述房屋，并与被告进行最终结算，确定房屋的最终价款为986123元，同时，原告缴纳了办理房屋权属证书等费用（含契税、交易费、维修基金、登记费、权属证费用等）共计59595元，另缴纳水表、电信费用以及装修押金、装修垃圾清理费2655元等。按照上述买卖合同约定，被告应于2008年2月20日以前协助原告办理房屋权属登记证书。但被告自上述房屋交付至今7年有余，始终未能办理房屋权属登记证书。在此期间，原告多次找到被告交涉，被告始终予以拖延、搪塞。原告认为，房屋的权属登记证书是房屋使用权的重要凭证，被告的上述行为已经严重违反了合同约定以及相关法律规定，导致买卖合同目的不能实现并严重侵害了原告的合法权益。故原告特起诉至法院，要求判令：1、解除原、被告之间的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告购房款等1049473元，并支付利息损失（以1049473元为本金，按照中国人民银行同期同档贷款利率，自2008年2月21日起计算至实际返还购房款之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告恒达公司辩称，对原告向其购房、交付房款、收到房屋的事实均没有异议，但根据双方签订的购房合同第十五条关于产权办理时间违约的第二款约定，被告不同意解除买卖合同。据上要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2007年7月28日，原告（买方）与被告恒达公司（卖方）签订《商品房买卖合同》1份。合同第三条约定，买方所购商品房,用途为商业，房屋建筑面积262.52平方米；第四条约定，按建筑面积计算单价,每平方米3761.82元，总房价987553元；第八条约定，卖方应当在2007年8月20日前依照该商品房经建设管理部门竣工验收合格后交付；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2（该数字为打印）项处理：买受人不退房，出卖人按已付房款的0.05%向买受人支付违约金。合同附件四第二部分第3点约定房产证办证费用契税42880元。另查明，原告于2007年7月15日向被告交付了购房款987553元（后于2007年8月20日经结算，被告向原告退房款1430元）、办证费及契税等59595元；原告于2007年8月20日向被告交付了水表、电信开户费用1100元；原告于2007年8月21日向苏州市恒达物业管理有限公司交付了装修押金、装修垃圾清运费合计2655元。被告于2007年8月20日向原告交付了上述房屋，原告接收房屋后一直将上述房屋对外进行出租使用。再查明，原告于2014年8月19日通过邮政特快专递向被告发出了1份解除合同通知函（邮件被告的地址为被告的工商登记住所地），该函主要内容系原告认为其向原告购买上述房屋已经七年有余，但至今被告未能配合原告办理出房屋产权登记证书，故向被告通知，在被告接收到该函当日，原告与被告解除双方之间签订的商品房买卖合同，并在收到该函三日内返还全部购房款（含办理房屋权属证等费用）并赔偿购房款利息等损失。该邮政快递的号码为：1019613271009，根据邮政快递的查询详情，该邮件于2014年8月21日由门卫签收。又查明，2014年8月1日，被告与上述案涉房屋所在小区的业主代表签订1份承诺书，双方对房屋房产证办理的事宜作出了相关约定，被告承诺在六个月内办理出第一张业主房产证书，在随后的四个月内全部办理完成，并交付业主；业主同意配合被告办理房产证事宜。2014年8月5日，原告徐仁领取了被告公司支付的名为“某房屋违约补偿”4400元。上述合同涉及小区的土地使用权总证于2015年6月24日办理。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》原件1份、收款收据原件9份、邮政快递回单原件1份、邮政快递详情单打印件1份、解除合同通知函原件1份，被告提交的违约金收款表原件1份、承诺书原件1份、照片打印件1份、国有土地使用权证原件1份及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。本案争议焦点，原、被告签订的商品房买卖合同中第十五条的约定是否有效？原告认为，被告在交付合同约定的商品房后，至今七年有余未办理出房屋产权登记证书，显然属违约，且该违约使得合同的目的不能实现，故按照上述合同约定的第十五条规定不能约束原告。被告认为，双方签订的商品房买卖合同第十五条约定得很清楚，属于被告的责任不能办理产权登记证书的，双方同意按下列第2（该数字为打印）项处理：买受人不退房，出卖人按已付房款的0.05%向买受人支付违约金。故原告无权要求解除合同，应按照上述违约条款主张权利。本院认为，1、本案所涉的原、被告签订的商品房买卖合同系由江苏省建设厅、江苏省工商行政管理局监制的示范打印文本，系被告对外出售其开发的商品房的统一购房合同，这可以说明该份商品房买卖合同系被告为重复使用而预先拟定的。2、本案所涉合同中的第十五条对由被告的责任导致逾期办证的，有两种违约方式可以选择，但在选择的哪一种方式时，上载明的为：“双方同意按下列第2（该数字为打印）项处理……”这证明了在签订该合同时被告并未告知原告可以有选择的权利，也即未与原告进行过协商。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款之规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。故此，该条款显然系格式条款。3、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋权属登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据上述法律规定可以看出，原告实际上在因被告的原因导致逾期办证超过一年的，其理应享有法律上规定的解除权。而原、被告在合同中约定的第十五条第二款为，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.05%向买受人支付违约金，实际上该条规定已经剥夺了原告原有的法律上的权利，属于违反强制性法律规定。该条款的约定已经属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。4、根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，格式条款具有本法规定的第五十二条和第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。显然，涉案合同的第十五条不仅违反了合同法第五十二条的规定，实际上其也是属于免除被告应当承担的解除合同后果的责任、排除原告享有解除合同的主要权利，已经符合上述法律规定的要件。综上所述，故该份本案所涉原、被告签订的商品房买卖合同中的第十五条应当认定无效。综上所述，本院认为，原告与被告之间的商品房买卖合同合法有效。原告已支付了全部购房款，被告理应按约交付房屋并按约配合原告办理产权登记。本案中在原告履行了自己所有的购房义务后，被告至今未能配合原告办理产权登记，显属违约。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋权属登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。首先，关于本案所涉合同解除的时间确定。1、根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，原告于2014年8月19日通过邮政特快专递向被告发出了1份解除合同通知函，称因被告至今未能配合原告办理出房屋产权登记证书，故向被告通知，在被告接收到该函当日，原告与被告解除双方之间签订的商品房买卖合同。虽被告抗辩并未收到该函，但原告提交的该邮政快递的查询详情显示该邮件于2014年8月21日由门卫签收，故对被告的上述抗辩本院不予采信，应当视为被告已经收到上述解除合同函件。而原告要求解除合同显然系基于《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定要求解除合同，理应享有解除合同的权利。再根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵消虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵消通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案被告并未对原告要求解除合同提出异议，据上，本案所涉的商品房买卖合同应于2014年8月21日解除。其次，关于原告主张返还的购房款数额确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据本院查明的事实，原告向被告交付购房款986123元，交付被告代收的办证费及契税等59595元，交付被告代收的水表、电信开户费用1100元，交付给苏州市恒达物业管理有限公司装修押金、装修垃圾清运费合计2655元。针对上述款项，购房款986123元属于合同解除后应当返还的款项；被告代收的办证费、维修基金及契税等59595元，因该款项系被告代收，且被告并未办理出产权证，故该部分代收费用因原、被告之间的合同已解除，被告也无需为原告办理上述事项，故理应返还；原告交付的水表、电信开户费1100元，因原告在接受被告本案所涉房产后已经使用至今，故该房屋的使用需要电信、水表的开户，故该费用不应返还；至于原告交付的装修押金及垃圾清运费，该费用收取的主体非被告，且该费用系基于原告收房已经进行装修使用的费用，故本案中不应予以返还。据上，被告应返还的数额为1045718元。但同时，本案原告也应在本判决生效后十日内向被告交付所购的房屋。再次，针对原告主张的利息损失（以1049473元为本金，按照中国人民银行同期同档贷款利率，自2008年2月21日起计算至于实际返还购房款之日止），本院认为，本案导致合同解除的过错在被告，系因被告逾期办证导致原告要求解除合同。而原、被告双方的上述合同已经于2014年8月21日解除，被告理应在原告发函所称的三日内返还原告的购房款等款项1045718元，原告理应及时向被告交付房屋。但根据本案查明事实及庭审情况，原告多次找到被告要求返还购房款并向原告退房，但被告一直不予理睬，且至本案诉讼之时，被告仍旧表示不同意解除合同，其拒绝返还房款的行为给原告造成了相应的资金占用期间的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。据此，被告理应赔偿原告的相应损失，以被告应返还原告的价款1045718元为本金，按中国人民银行同期同档贷款利率，自2014年8月24起计算至实际履行之日止。针对原告主张的自2008年2月21日起计算的观点，本院认为，一方面，原、被告签订的商品房买卖合同在此时并没有解除，被告并无义务向原告返还上述购房款等款项，此期间的资金占用损失并不存在；另一方面，从原告的收益来说，上述买卖合同涉及的房屋原告在收到房屋以后一直对外出租使用，其实际已经获得了该房屋给其带来的收益，故并不存在损失。据上，对原告主张的该部分损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十二条、第一百三十条，最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第二十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告徐仁与被告吴江市恒达房地产开发有限公司于2007年7月28日签订的《商品房买卖合同》于2014年8月24日解除。二、被告吴江市恒达房地产开发有限公司返还原告徐仁购房款等合计1045718元，并赔偿原告徐仁利息损失（以1045718元为本金，按中国人民银行同期同档贷款利率，自2014年8月21日起计算至实际履行之日止），均于本判决生效后十日内给付（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。三、驳回原告徐仁的其他诉讼请求。四、原告徐仁向被告吴江市恒达房地产开发有限公司交付某房产，于本判决生效后十日内履行。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19052元，由被告吴江市新兴房产开发有限公司负担，并于本判决生效后十日内直接给付原告徐仁。原告徐仁已预交的诉讼费本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户10555301040017676），并将已交上诉费的凭证提交我院。审 判 长  章 伟人民陪审员  凌轶伦人民陪审员  李丽芳二〇一六年四月十一日书 记 员  朱应明