上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第2096号原告上海永禧投资发展有限公司。法定代表人陈宁，该公司董事长。委托代理人苏天慧，上海市君悦律师事务所律师。委托代理人谢锟，上海市君悦律师事务所律师。被告林敏。被告林嘉桦。法定代理人林敏，男，系被告林嘉桦之父亲。两被告的委托代理人黄效愚，北京市天元律师事务所上海分所律师。两被告的委托代理人方有明，北京市天元律师事务所上海分所律师。原告上海永禧投资发展有限公司与被告林敏、被告林嘉桦商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月1日立案受理。依法由审判员刘锋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海永禧投资发展有限公司的委托代理人苏天慧、谢锟，被告林敏、被告林嘉桦共同委托的代理人黄效愚、方有明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海永禧投资发展有限公司诉称，2009年11月5日，被告就购买座落于上海市闵行区某路3599弄《某时代商业广场北地块》5号2层215室房屋与原告签订《上海市商品房预售合同》。预售合同约定系争房屋总房价款为人民币（以下币种相同）10,725,765元。预售合同附件一约定，被告在2009年11月5日前向原告支付房款5,365,765元，在2009年11月30日前支付房款5,360,000元。预售合同第七条约定，“乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款项的日万分之一计算，若乙方逾期超过180天仍未付款的，甲方有权单方面解除本合同，同时要求乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3%。甲方有权在乙方已支付的房款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩下房款退还给乙方。”预售合同补充条款第十一条约定“甲方或乙方依据本合同有关条款的约定单方面解除本合同，并且双方就解除本合同达成一致意见的，双方均有义务配合另一方到上海市房地产登记机构办理注销本合同登记备案的相关手续（包括但不限于与银行解除按揭手续、注销合同备案、撤回登记申请、注销房地产转移登记，及解除其它与购买房屋相关的协议等）”。双方不履行配合义务的，每逾期一日，应向另一方加付总房款日万分之一的延期赔偿金。预售合同签订后，被告向原告支付房款5,365,765元，其后再未向原告支付剩余房款。原告多次催告付款无果，于2010年6月委托律师发出《关于解除合同并收取违约金的律师函》，同时要求被告协助办理注销合同登记备案相关手续，但被告一直未予配合，导致系争房屋至今未能办妥注销合同登记备案以及预告登记解除等相关手续。由于系争房屋存在预售合同及预售登记备案，原告无法将系争房屋再次出售他人，也无法出租该房屋。另外，原告在与被告签订预售合同后，已就预售合同所涉税费进行预提并上缴税务机关，被告的严重违约行为给原告造成无可挽回的税费损失。故原告诉至法院要求：1、判令确认原被告于2009年11月5日签订的《上海市商品房预售合同》已于2010年7月2日解除；2、判令被告限期协助原告办理注销预售合同登记备案手续和预告登记注销手续；3、判令被告支付拒不配合办理注销义务延期赔偿金，暂计为2,011,080.94元（计算方式：以总房价10,725,765元的日万分之一的标准，自2010年7月2日起算至被告实际支付之日止，暂算至2015年8月20日，共计1,875天）；4、判令被告赔偿因该房屋交易已产生的税费损失918,139.78元。诉讼中，原告撤回上述第四项涉及税费损失的诉请。原告向本院提供了以下书面证据，用以证明其上述诉请：1、企业名称变更预告核准通知书一份、原、被告签订的《上海市商品房预售合同》一份，证明原告企业名称发生变更，也证明了原被告之间的预售合同关系，合同约定了付款方式、违约责任、解除条款等。两被告对该份证据经质证后认为，对证据的真实性无异议，对于证明内容中要求被告承担违约责任无依据，是原告久拖不办造成注销登记手续未办理。2、上海市房地产登记证明（预告登记）一份，证明原告已为被告办理了预告登记手续。两被告对该份证据经质证后认为，对证据的真实性无异议。3、被告的银行付款凭证、房款发票一组，证明被告仅支付了部分房款，5,360,000元的余款未付。两被告对该组证据经质证后认为，证据的真实性无异议。原告分别于2009年11月10日、2011年11月30日开具发票，但原告在2010年6月30日发出解除函，合同已解除。但2011年11月30日原告仍在继续开票，说明原告认为合同未解除，仍在催促被告办理交接手续，故原告一方面发解除通知，另一方面又催促被告办理房屋交接手续，原告是自相矛盾的行为，且这些房款发票都在原告处，被告未收到过。4、2010年4月27日原告向被告发出的《合同付款催告书》及邮寄凭证、2010年6月1日的情况说明各一份，证明原告多次向被告发出催款函，后因被告根本违约，原告于2010年6月9日同意按退房流程处理。两被告对该组证据经质证后认为，原告于2010年6月4日发出的催告书是确认的，也是同意解除合同，对情况说明的内容不清楚。5、2010年6月30日原告向两被告发出的《关于解除合同并收取违约金的律师函》一份，证明原告委托律师于2010年6月30日发出解除合同函，并要求被告限期内办理注销手续。两被告对该份证据经质证后认为，对证据的真实性无异议，其收到了该份解除合同的函件，同意按照律师函的内容解除合同。6、公证书一份，证明两被告欲加价转售系争的房屋。两被告对该份证据经质证后认为，内容真实性无异议，但不是如原告所述，这只是合同解除后的处理，被告只是要求将房款返还即可，卖不卖是原告的事情。7、2015年3月20日原告向两被告发出的《关于办理注销登记的催告书》、邮寄凭证、录音资料一组，证明原告要求被告办理注销手续，但被告不同意支付违约金，反而要求原告支付房款利息，但原告予以拒绝，因而至今未办理手续。两被告对该组证据经质证后认为，录音资料中有一份是林敏单独去原告公司的谈话。另一份是林敏和代理人在案件起诉后，开发商通知林敏称不要起诉了，愿意协商的前提下去与原告的谈话，在此前提下原告进行录音是不合适的，也未提前告知被录音人，是无法作为证据的。8、上海某时代广场价格行情走势图一份、（2014）闵民五（民）初字第1931号民事判决书一份、（2014）沪一中民二（民）终字第2076号民事判决书一份，证明原告因被告违约而遭受的房价下跌以及房屋租金无法回笼的损失，原告如出租房屋，租金收益为50,000元，以60个月计算，约为3,000,000元的损失。两被告对该组证据经质证后认为，与本案无关联性，不予认可，不能用类比方法在本案中主张，且未注销备案手续是原告造成的。被告林敏、被告林嘉桦辩称，一、原告已在2010年6月30日发出相关解除合同的律师函，在当时合同已解除，被告起诉原告的另案中，被告也主张在2010年6月30日合同解除，而且另案的判决书中也认定了解除，故本案中原告仍在坚持主张是对自己的诉请认识不清，请原告予以考虑。如果原告在考虑后坚持的话，该项诉请无事实及法律依据，应予以驳回。二、关于手续注销的诉请，恰恰是原告拖延造成的，合同早已解除，但为何至今不去办理解除的后续手续，所有的责任在于原告。在另案中，被告也提出了注销备案手续及返还房款，但至今被告仍未收回退还的房款，故这是原告有意识的拖延不办，反而提出诉请三的赔偿金。故要求驳回原告的诉请，原告无权向被告提出任何赔偿请求。被告林敏、被告林嘉桦针对其上述辩称，未向本院提供证据材料。本院对原告提供的证据认证如下：证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认。经审理查明：2009年11月5日，被告林敏、林嘉桦作为乙方，原告作为甲方签订《上海市商品房预售合同》一份，合同约定：一、乙方向甲方购买某路3599弄《某时代商业广场北广块》5号2层215室，政府批准的规划用途为店铺。据甲方暂测该房屋建筑面积为372.50平方米，其中套内建筑面积为237.24平方米，公用分摊建筑面积为135.26平方米，该房屋建筑层高为5.4米；二、乙方购买该房屋，每平米房屋建筑面积单价28,794元；根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为10,725,765元；三、乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，甲方有权选择单方面解除本合同或要求乙方继续履行。如甲方单方面解除合同的，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3%，甲方有权在乙方已支付的房款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方支付的房价款不足赔偿甲方实际经济损失的，甲方有权追索。附件一付款方式和付款期限中约定：1、乙方应于2009年10月31日前向甲方支付房款500,000元；2、乙方应于2009年11月5日前向甲方支付房款4,865,765元；3、乙方应于2009年11月30日前向甲方支付房款5,360,000元（若乙方以申请贷款方式支付房款的，则含该贷款）。四、按本合同约定，甲乙双方单方解除合同的，在单方解除合同以前，对方已按合同约定支付违约金的，支付的违约金金额应在按本合同约定的赔偿金额中扣除；五、甲方或乙方对相对方行使单方面解除本合同有异议的，应在接到对方有关单方面解除本合同的书面通知之日起30天内，向合同选定的解决争议机关确认解除合同的效力；六、本合同登记备案后，如发生协议解除本合同的事实时，在事实发生之日起30天内双方持解除合同的书面文件到闵行区房地产登记机构办理注销本合同登记备案的手续；甲方或乙方依据本合同有关条款的约定单方解除本合同的，甲方或乙方应凭单方面解除合同的书面通知的送达凭据单方面到房地产登记机构办理注销本合同登记备案的手续；七、甲方或乙方依据本合同有关条款的约定单方解除本合同，并且双方就解除本合同达成一致意见的，双方均有义务配合另一方到上海市房地产登记机构办理注销本合同登记备案的相关手续（包括但不限于与银行解除按揭手续、注销合同备案、撤回登记申请、注销房地产转移登记、及解除其他与购买房屋相关的协议等）。双方不履行配合义务的，则每逾期一日，应向另一方加付总房款日万分之一的延期赔偿金。甲方应在本合同登记备案注销后60日内将乙方已支付的房价款扣除购房贷款及银行要求的其他费用（若乙方有购房贷款，由甲方直接将购房贷款及银行要求的其他费用代乙方支付给银行）、扣除赔偿金或加计赔偿金后无息支付给乙方。除此之外，甲方不承担其他任何费用。嗣后，被告林敏、林嘉桦合计支付给原告房款5,365,765元，原告于2009年11月10日开具金额为5,365,765元的不动产发票给原告。之后，两被告未再有付款行为。2010年4月27日原告向两被告发出付款催告书，催告书载明：按双方所签订的《上海市商品房预售合同》附件一的约定，两被告应于2009年11月30日前支付房款5,360,000元；现两被告已逾期148天，原告将按合同约定追究两被告的责任，两被告若未按本合同约定的时间付款，应当向原告支付违约金，违约金按逾期未付款项的日万分之一计算违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。除应付房款5,360,000元，截至发信日，两被告应当向原告支付违约金79,382元。2010年6月30日原告向两被告发出《关于解除合同并收取违约金的律师函》一份，律师函中载明：根据原告与两被告于2009年10月31日签订的《上海市商品房预售合同》，两被告购买的某路3599弄5号215室商铺房屋总价10,725,765元，两被告已付款5,365,765元。根据合同约定，两被告应于2009年11月30日支付剩余房款5,360,000元，但两被告至今尚未支付该款项。原告为催讨房款，多次与两被告联系并已三次向两被告寄发要求支付房款的挂号信，但两被告仍表示不愿意支付房款。根据合同约定，若两被告未按约定的时间付款，应当按逾期未付款额的日万分之一计算支付违约金，违约金自合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过90天后，原告有权单方面解除本合同或要求两被告继续履行。鉴于两被告逾期付款已超过180天，根据合同约定，律师现郑重通知两被告，由于两被告的违约行为，原告决定单方面解除《上海市商品房预售合同》，两被告应当支付的滞纳金及违约金从两被告已支付的房款中扣除。望两被告收到本函后3日内与原告联系，配合原告办理预售合同的登记注销手续并领取扣款后的剩余款项。若两被告逾期办理该登记注销手续，每逾期一日应按合同的约定向被告支付总房价万分之一的逾期赔偿金，该赔偿金将同样从两被告的剩余款项中扣除。两被告确认收到上述律师函，并确认涉案商品房预售合同于2010年6月30日予以解除。2010年8月29日某时代租售中心向两被告发出通知书一份，通知书中载明，依据预售合同的约定，两被告应于2009年11月30日付清该套商铺的全额房款，原告已于2010年1月14日以信函的方式通知两被告补交剩余房款，但不知何因，至今两被告仍未如期付款，故务必请两被告在2010年9月30日前至某时代广场现场租售中心沟通后续付款事宜。2010年12月15日原告向两被告发出《物业进户催告书》一份，催告书中载明：两被告所购买的商品房已于2010年1月8日前具备了交付条件，但两被告至今未来办理进户手续。现原告再次正式书面催告两被告于2010年12月31日之前办理进户手续（物业管理费及其他相关费用按物价局核准的标准自2010年1月8日起收取）。另根据预售合同的约定，自2010年2月1日起，若两被告未按本催告书规定的日期办理该房屋验收交接手续的，则视为该房屋已交付，自规定验收交接日之第二日起，该房屋的风险责任转移由两被告承担。两被告接到原告发出的物业进户催告书之后，于2010年12月30日被告林敏向原告发出《关于物业进户催告书的函》一份，函件中载明：被告林敏购买原告开发的某路3599弄5号215室的商铺，已经支付了房款5,365,765元，由于种种原因而造成预售合同无法实施，现被告要求原告尽快办理预售合同登记注销手续，并将房款退还给被告，希望得到原告的理解与配合。2014年7月4日被告林敏向原告发出《有关退房的函》一份，函件中载明：2009年11月经原告委托招商的SPACE公司居间中介与韩尚宫韩国料理店就签署预租合约达成一致意见，但原告以被告未付清全部房款，不能预租，且违反原告操作流程为由，阻止韩尚宫与被告签约，造成商铺空置，给被告造成极大经济损失。众所周知投资商铺的目的是出租物业而获得回报，原告阻扰业主预租的行为，侵害了被告合法获取投资回报的权利。因此被告要求退房，原告也曾表示同意退房。2010年始被告多次赴原告公司要求按合同执行退房并办理预售合同的登记注销手续，但均遭到原告的拒绝，至今退房无果。两被告已付房款5,365,765元，至今利息高达876,400余元，现两被告要求原告同意办理退房手续并退还占用的利息。2014年8月21日两被告再次向原告发出《有关退房的催促函》一份，函件中要求原告对2014年7月4日中所提出的要求进行回复，否则两被告将采取法律行动，维护自己的合法权利。另查明，原告公司的企业名称于2014年11月14日由上海华品房地产开发有限公司变更为上海永禧投资发展有限公司。再查明，2015年3月20日原告向两被告发出《关于办理注销登记的催告书》一份，催告书中载明：按双方签订的预售合同的约定，两被告应于2009年11月30日前支付房款5,360,000元，但两被告未能于约定付款日支付该笔款项。原告曾多次向两被告发催款挂号信，但两被告仍未按约支付房款。为此，原告曾于2010年6月30日委托上海市君悦律师事务所向两被告发出《关于解除合同并收取违约金的律师函》，同时通知两被告收到函后的3日内与原告联系，配合原告办理预售合同的登记注销手续并领取扣款后的剩余款项。两被告收函后，虽同意解除预售合同，但不同意支付违约金，故迟迟未配合原告办理相关合同登记注销手续，导致该房源一直被锁定无法再次出售或出租，已造成原告极大经济损失。现再次书面催告两被告尽快配合办理登记注销及相关手续，以防止损失扩大。本院认为，原告与两被告所签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原告与两被告均应按照预售合同的约定全面善意地履行各自的合同义务。两被告在合同签订后支付了部分房款5,365,765元，然由于两被告自身资金困难在原告多次催款之后无法按约支付后续的房款，遂积极与原告协商预售合同解除事宜。原告方在多次催促两被告支付后续房款未果的情况下，于2010年6月30日向两被告发出解除合同并收取违约金的律师函，两被告亦确认收到上述律师函，对于合同解除予以确认。该份律师函中载明了原告系基于两被告的违约行为，决定单方面解除涉案的预售合同，两被告应当支付的滞纳金及违约金从已付的房款中扣除。同时要求两被告在收到函件之后配合原告办理预售合同的登记注销手续并领取扣款后的剩余款项。结合本案两被告确实存在逾期付款的违约行为，依据预售合同的约定，原告有权单方面解除涉案预售合同，同时两被告应承担赔偿责任。庭审中两被告对于收到原告所发出的解除合同的律师函并无异议。故系争预售合同自解除通知到达两被告时解除，本院已经在另案判决书中确认了原告与两被告所签订的房地产预售合同于2010年7月1日解除，故本案原告无须在本案中重复提起解除合同的主张。合同解除，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，原告可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。虽然原告认为合同解除之后两被告应积极配合被告办理涉案房屋的注销登记备案的手续，涉及到本案即是预售合同的合同备案注销手续。本院考虑到预售合同中确实明确约定了双方均有义务配合另一方到上海市房地产登记机构办理注销本合同登记备案的相关手续，而两被告在向原告发出的函件中也是表示愿意积极配合原告办理相关合同的注销登记备案手续，故涉案合同的注销登记手续需要双方的积极配合。但双方在预售合同中亦约定了若合同一方依据合同条款单方解除合同的，一方应凭单方面解除合同的书面通知的送达凭据单方面到房地产登记机构办理注销涉案合同的登记备案的手续。故涉案预售合同的登记备案注销的手续迟迟未能办理，并不简单是被告方的原因。即使两被告存在怠于办理合同备案注销的行为，作为原告亦有向有关房地产登记机构单方办理注销涉案合同登记备案的合同依据。然毕竟由于两被告怠于履行配合原告解除网上备案合同的撤销登记手续，导致系争房屋直至原告起诉之时仍未办妥撤销网上备案的登记手续，直接导致系争房屋无法进行公开销售。故本院认为在双方所确认的房地产销售合同在合同解除的前提下，两被告理应积极配合原告妥善处理好网上备案合同的撤销登记手续，原告主张的第二项诉请有事实及法律依据，本院予以支持。另考虑到原、被告双方在数年里一直在协商处理房款的退还及网上备案合同的撤销登记手续，故本院认为原告主张违约金的起算点不妥，本院认为结合原告曾于2015年3月20日向两被告发出《关于办理注销登记的催告书》，两被告收到催告书之后仍未积极配合原告办理涉案合同的注销登记手续，两被告的行为显然构成违约，原告有权依据预售合同的约定向两被告主张违约责任，但违约金的起算点应从2015年4月1日起算为妥。另考虑到本合同虽未按约履行完毕，但鉴于涉讼房屋之价值并未贬损，故两被告始终认为其不存在违约行为，无须承担违约责任，意即表明其对原告主张的违约金认为过高，对此本院予以采纳。本院认为两被告确实存在一定的违约行为，但结合两被告的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给原告所造成的实际损失，兼顾到两被告在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为原告目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，故本院对于违约金的金额予以调整，酌定违约金以80,000元计。另原告在诉讼中，撤回部分诉请，系其自由处分其诉讼权利及民事权利的体现，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、被告林敏、被告林嘉桦于本判决生效之日起十日内协助原告上海永禧投资发展有限公司办理撤销有关座落于上海市闵行区某路3599弄5号2层215室房屋的《上海市商品房预售合同》网上备案登记手续；二、被告林敏、被告林嘉桦于本判决生效之日起十日内支付给原告上海永禧投资发展有限公司违约金以80,000元计。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计15,116.89元，由原告上海永禧投资发展有限公司负担10,000元，由被告林敏、被告林嘉桦负担5,116.89元（于本判决生效之日起十日内向原告直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一六年四月十二日书记员 谭静贤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……