贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0303民初1543号原告马代金，男，汉族，住贵州省遵义市汇川区。原告赵进凤，女，仡佬族，住址同上。二原告委托代理人何晓黎，贵州崇尚律师事务所律师。二原告委托代理人贾贝，贵州崇尚律师事务所律师。被告遵义市侨龙房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区上海路49号。统一社会信用代码：91520300795278486L。法定代表人陈明全，职务：董事长。委托代理人王清风，男，汉族，住贵州省遵义市汇川区。委托代理人雷洪波，贵州上善律师事务所律师。原告马代金、赵进凤与被告遵义市侨龙房地产开发有限公司(以下简称侨龙房开)商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月21日立案受理后，依法由审判员唐凤适用简易程序公开开庭进行了审理，二原告委托代理人何���黎、贾贝，被告委托代理人王清风、雷洪波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告马代金、赵进凤诉称，2009年12月12日，二原告之子马兴登与被告签订了《商品房买卖合同》，约定马兴登购买由被告开发的“纳帕溪谷”小区3-22-6号房，总价款343983元，该合同第十五条还明确：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理……3、买受人提供相关资料文件，出卖人在买受人接房后180日内办理完产权证，否则，每延期一日，由出卖人按买受人已缴纳房款的0.005%支付违约金。原告按照合同约定缴纳了全部房款。2011年5月7日，被告向马兴登交付了前述房屋，直至2015年7月6日，我们才接到让其准备相关资料、���备办理房产证。从约定的交房时间至2015年7月6日，被告未提交相关资料备案和未办理商品房所有权转移登记交付原告，被告的该行为系违约行为，应承担相应的违约责任，现特向法院提起诉讼。请求法院判决被告立即支付原告迟延办证的违约金23528元；本案诉讼费由被告承担。被告侨龙房开辩称，我公司与二原告之子马兴登签订《商品房买卖合同》属实，该合同中有关迟延办理房产证的约定我方承担的是过错责任，而我方在迟延办理房产证中并不存在过错，不应承担违约责任。即使我公司要承担违约责任，二原告主张迟延办证违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，应从起诉之日倒推两年计算至2015年7月6日，并按合同附件四第七条约定的“已付款”为基数计算违约金。经审理查明，马兴登系原告马代金、赵进凤之子，于2012年1月24日死亡。2009年12���12日，马兴登（买受人）与侨龙房开（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定马兴登向侨龙房开购买位于遵义市汇川区西安路“纳帕溪谷”小区第3幢22层6号房屋一套，房屋建筑面积为127.97平方米，总价款为343983元。合同第十五条第一款第3项关于产权登记的约定：买受人及时提供相关资料文件，出卖人在买受人接房后180日内办理完产权证，否则，每延期一日，由出卖人按买受人已缴纳房款的0.005%支付违约金。附件四即合同补充协议第七条，双方签定的商品房买卖合同中约定的“已付款”，是指买受人实际已支付给出卖人的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行按揭本金的总和。合同签订后，马兴登已向侨龙房开交纳了购房款343983元。另查明，原告之子马兴登实际接房时间为2011年5月7日，并于接房当日缴纳了维修基金。2008年8月7日，侨龙房开取得纳帕溪谷1-4号楼及地下一层商用房的房屋预售许可证。2015年7月6日遵义市不动产登记事务中心登报发出公告：“纳帕溪谷”1至4栋住宅部分，已于2015年7月经我中心核定准予商品房初始登记。现各权利人及利害关系人均可持相关资料到我处办理各类房产登记手续。又查明，马兴登于2010年6月23日结婚，于2011年11月14日离婚。马兴登离婚时对其在侨龙房开购买的上述房屋明确为马兴登的婚前财产，归马兴登所有。马兴登死后，二原告于2012年12月24日到贵州省遵义市中心公证处申请对马兴登在侨龙房开购买上述房屋予以公证，贵州省遵义市中心公证处于2013年1月4日作出（2013）黔遵中证内字第0007号继承权公正书，明确马兴登在侨龙房开购买位于遵义市汇川区西安路“纳帕溪谷”小区第3幢22层6号房由其父亲马代金、母亲赵进凤共同继承，马兴登无其他继��人。以上事实有原、被告陈述、庭审笔录、《商品房买卖合同》、收款收据、公证书、离婚协议书等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，马兴登与侨龙房开订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方应履行各自义务。就本案而言，马兴登向侨龙房开履行了付房款义务，侨龙房开亦应向马兴登履行办理房产证义务，而侨龙房开超过合同约定的期限办证违反双方的约定，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，侨龙房开应按合同约定向马兴登承担违约��任，马兴登享有要求侨龙房开支付违约金的债权。后，马兴登死亡，二原告经公证取得关于上述房屋的继承权，而马兴登享有的违约金与债权依法由二原告继承。因此，侨龙房开应向二原告支付违约金。关于违约金的问题本院作如下分析：1、违约金是否超过诉讼时效。该请求权属于债权请求权，适用诉讼时效的规定，在原告权利受侵害之后，应当在两年内向被告主张权利，由于被告的违约行为一直延续到2015年7月6日止，且双方均认可违约金计算截止时间为2015年7月6日，但原告迟至2016年3月21日才起诉被告要求支付延期办证违约金，之后原告也未举证证明在起诉日前向被告主张过权利，所以自起诉之日的前两年之内的违约金请求权未超过诉讼时效，自起诉日的前两年之前的违约金请求权已经超过诉讼时效，故本院保护原告的权利期间为2014年3月22��至2015年7月6日（不包括本日）。2、违约金的计算。根据合同约定原告在接房后180日如被告未办理完产权证，每延期一日，由出卖人按买受人已缴纳房款的0.005%支付违约金，本案需明确违约金计算基数，原告主张“已缴纳房款”应认定为购房总款，而被告抗辩称应按合同附件第7条约定的“已付款”解释来认定，本院认为商品房买卖合同中“已付款”三个字样适用于合同关于解除合同的约定，而本案原告并未主张解除合同，故不宜适用合同附件第7条“已付款”的解释，且“已付款”与“已缴纳房款”并非同一字样，两者无论是形式上还是含义上均有所差别，不能等同，故本院认定“已缴纳房款”为购房总款。根据合同的约定和法院认定的事实，马兴登实际接房时间为2011年5月7日，后推180日的时间点未在本院保护的违约金诉讼时效期间2014年3月22日至2015年7月6日（不包括本日）内，故本院支持原告主张的违约金时间从2014年3月22日计算至2015年7月6日（不含本日）止，违约金应计算为343983元×0.005%×471天=8100.80元。综上，为保护当事人合法权利、判决如下：一、被告遵义市侨龙房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告马代金、赵进凤迟延办证违约金8100.80元；二、驳回原告马代金、赵进凤的其余诉讼请求。案件受理费190元（已由原告减半预交），由原告马代金、赵进凤承担60元，被告遵义市侨龙房地产开发有限公司承担130元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人���代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决发生法律效力后，原告可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员 唐 凤二〇一六年四月二十二日书记员 石明都