福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽01民终101号上诉人（一审被告）福建省思源物资再生利用有限公司，住所地福州市五四路239号。法定代表人王志彤，董事长。委托代理人郑增基，福建东岸律师事务所律师。被上诉人（一审原告）福州金宏昌机械有限公司，住所地福州市仓山区盖山镇中山村。法定代表人简万贵，董事长。委托代理人李伟川，福建福民律师事务所律师。一审被告福建敏迅捷电子有限公司，住所地福州市仓山区建新镇冠浦路146号金山浦上工业区台江园10#地块17#厂房一层。法定代表人陈雪霞，总经理。委托代理人陈建新、许霞（实习），福建归一律师事务所律师。上诉人福建省思源物资再生利用有限公司（以下简称“思源公司”）因与被上诉人福州金宏昌机械有限公司（以下简称“金宏昌公司”）、一审被告福建敏迅捷电子有限公司（以下简称“敏迅捷公司”）租赁合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院（2014）仓民初字第3006号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭适用第二审程序对本案进行了审理。在本案的审理中，本院曾依法对双方当事人的纠纷进行了调解，但调解不成。本案现已审理终结。一审原告金宏昌公司请求：一、确认原告与思源公司签订的《土地租赁合同》及相关补充协议，以及2012年3月31日原告与二被告签订的《合同书》无效；二、思源公司立即将所租赁的土地全部腾空返还给原告；三、思源公司支付从2012年5月1日起至2012年7月22日止的场地占有使用费及发票税273724.2元、土地使用税100000元，合计人民币373724.2元；四、本案诉讼费用由思源公司承担。一审法院认定，位于福州市仓山区盖山镇中山村迎宾路以南的29133平方米场地属划拨性质的工业项目地，金宏昌公司系该地块的国有土地使用权人，持有1996年12月25日颁发的榕国用（1995）字第05693号《国有土地使用证》。2006年4月3日，金宏昌公司与思源公司签订一份《土地租赁合同》，约定思源公司向金宏昌公司承租位于福州市仓山区盖山镇中山村迎宾路共计19122平方米的场地，租赁期自2006年4月10日起至2011年4月9日止。之后，双方又分别于2006年4月10日、2006年11月21日、2006年11月29日、2007年7月9日、2009年3月19日、2011年3月29日签订了共计六份的《土地续租合同》、《土地新租合同》及《补充协议》，就新增承租土地面积、租赁时间、租金等进行了约定，其它内容仍按2006年4月3日签订的合同条款执行。其中，2009年3月19日的《补充协议书（二）》约定，思源公司分四期补偿支付给金宏昌公司2007年至2008年的土地使用税共435472元，其中第四期为思源公司应于2012年6月30日前支付给金宏昌公司100000元，但该笔土地使用税思源公司至今未予以支付。2011年3月29日的《补充协议书（三）》约定，思源公司自2011年4月1日起承租场地的面积为23594平方米，每月租金为99095元。合同签订后，思源公司依约按时缴纳了租金。2012年3月31日，金宏昌公司与思源公司、敏迅捷公司就前述租赁的23594平方米场地共同签订一份《合同书》，约定：自该合同生效之日起，金宏昌公司与思源公司签订的《土地租赁合同》中思源公司的权利义务全部由敏迅捷公司负责组织履行；思源公司向金宏昌公司支付自2011年8月1日至2012年4月30日前的租金999602元；2012年5月1日后的租金，由敏迅捷公司按金宏昌公司与思源公司签订的租赁合同及补充协议的标准，按月支付给金宏昌公司，每月的租金及发票税合计100143元；敏迅捷公司同时承接该承租场地内各经营户与思源公司的租赁关系，享有并承担与金宏昌公司及各经营户土地租赁过程中的收益和责任义务。敏迅捷公司自行负责处理与各经营户之间关系。2012年4月1日，三方共同签署一份《移交清单》，内容体现思源公司将诉争场地交予敏迅捷公司。2012年4月21日，三方的法定代表人与诉争场地原部分承租户召开会议，就场地移交事宜形成一份《会议纪要》，内容体现原承租户不同意诉争场地的移交以及思源公司、敏迅捷公司的法定代表人同意在诉争场地未清空正式移交给敏迅捷公司前，租金由思源公司负责。2012年4月24日，敏迅捷公司向金宏昌公司及思源公司发出《解除合同通知书》，通知解除三方于2012年3月31日签订的《合同书》，将土地返还给金宏昌公司及思源公司。另查，自金宏昌公司将前述场地出租给思源公司至今，金宏昌公司均未办理诉争土地的出租审批手续。在本案审理过程中，依思源公司申请，一审法院委托福建鼎力司法鉴定中心作出《司法鉴定意见书》，结论为：敏迅捷公司提交的《会议纪要》中关于思源公司、敏迅捷公司的法定代表人同意在诉争场地未清空正式移交给敏迅捷公司前，租金由思源公司负责的文字部分与其他文字不是一次性连续书写形成，系添加的。一审法院认为，金宏昌公司与思源公司签订的《土地租赁合同》和相关补充协议，以及金宏昌公司与思源公司、敏迅捷公司签订的《合同书》均属于就划拨土地使用权签订的租赁合同。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”及第四十五条：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证……”的规定，本案金宏昌公司使用划拨土地进行出租收益，未取得政府土地管理部门的批准，违反了行政法规的强制性规定，故前述合同依法均应属于无效。金宏昌公司关于确认其与思源公司的《土地租赁合同》和相关补充协议，以及金宏昌公司与思源公司、敏迅捷公司签订的《合同书》无效的诉讼请求，法院予以支持。本案合同无效，因合同取得的财产，依法应当予以返还，但金宏昌公司已于原一审诉讼程序中确认思源公司已于诉讼过程中腾空场地，并撤回了该项诉请，因此，现金宏昌公司关于思源公司将租赁土地腾空返还的诉讼请求，法院不予支持。本案中，虽然三方就思源公司将诉争场地移交敏迅捷公司的事宜签署了《移交清单》，之后三方签署的《会议纪要》存在部分内容事后添加的情况，但根据《会议纪要》的其他内容已足以显示，诉争场地直至2012年4月21日仍未实际移交给敏迅捷公司，同时结合金宏昌公司于原一审诉讼程序中确认思源公司已于诉讼过程中腾空场地的情况，可认定思源公司至金宏昌公司起诉之时止均实际占用诉争场地。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，金宏昌公司诉请要求思源公司参照双方租赁合同约定的每月99095元租金标准，支付从2012年5月1日起至2012年7月22日（起诉之日）止的场地占有使用费，法院予以支持，即99095元／月×2个月＋99095元／月×（22÷31）个月=268515.5元。金宏昌公司诉请要求思源公司支付土地使用税100000元，因金宏昌公司与思源公司签订的《补充协议书（二）》已确认思源公司应向金宏昌公司支付2007年至2008年的土地使用税，现思源公司未按约支付最后一期的100000元土地使用税，故该项诉请法院予以支持。金宏昌公司诉请要求思源公司支付发票税，但未提供其已向税务部门缴纳相应税费的凭据，故该项诉请法院不予支持。一审法院判决：一、金宏昌公司与思源公司签订的《土地租赁合同》及相关补充协议，以及金宏昌公司与思源公司、敏迅捷公司于2012年3月31日签订的《合同书》无效；二、思源公司于本判决生效之日起十日内向金宏昌公司支付自2012年5月1日起至2012年7月22日止的占有使用费268515.5元、土地使用税100000元；三、驳回金宏昌公司的其他诉讼请求。一审案件受理费6900元，由金宏昌公司负担100元，思源公司负担6800元。上诉人思源公司上诉称，一审判决认定事实及适用法律错误。一、一审认定案涉合同及相关协议无效，属适用法律不当。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44、45条属管理性强制性规定，不是效力性强制性规定，不能作为认定合同无效的依据。申报批准本案租赁合同是金宏昌公司的义务，但其却各种理由推诿，拖延至今不予办理，反而以此为由主张合同无效，属恶意诉讼，依法不应予以支持。二、按照《合同书》约定的内容及相关条款的真实意思，案涉租赁场地不存在需要腾空移交的必要和可能，上诉人已全部履行合同义务，不妨碍敏迅捷公司按照合同书享有权利和负担义务。根据《合同书》，上诉人与金宏昌公司之间的租赁关系自签订之日即2012年3月31日即告消灭，金宏昌公司与敏迅捷公司之间建立新的租赁关系，且金宏昌公司与敏迅捷公司均同意原有各经营户继续承租讼争租赁场地。故本案租赁关系的承接不存在要求原经营户腾空场地移交的必要或可能，上诉人仅需将该场地面积及实际使用情况与敏迅捷公司进行书面交接，即完成合同项下义务。根据《移交清单》，上诉人已于2012年4月1日将租赁场地使用面积示意图及面积情况等敏迅捷公司进行了书面交接，并由金宏昌公司见证。因敏迅捷公司违背《合同书》，试图从各经营户收回场地，单方解除与各经营户租赁关系，上诉人没有权利，也没有义务促使各经营户腾空场地并移交。三、2012年4月21日的《会议纪要》的制作程序和内容存在重大瑕疵，不能作为认定本案事实的依据。首先，鉴定机构已经确认该会议纪要中关于“双方同意在场地未清空正式移交给敏迅捷公司之前，租金由思源公司负责支付”的内容与其他部分不是一次性连续书写形成的，存在伪造、变造的可能。其次，会议纪要内容明显与合同书的约定相矛盾。且于情于理，上诉人的法定代表人不可能同意对上诉人不利的内容。四、金宏昌公司向上诉人主张场地占用费及发票税缺乏事实与法律依据。根据《合同书》第3、6条的约定及合同相对性原理，金宏昌公司作为出租方、敏迅捷公司作为承租方，应按照合同约定自行处理有关租金缴付事宜。上诉人已退出租赁关系，金宏昌公司再行向上诉人主张租金，依法应不予支持。如前所述，上诉人已按各方真实意思表示履行了场地交接义务，此后租赁场地的实际使用人或控制人为敏迅捷公司，即便相关合同无效，根据合同法第58条规定，理应由敏迅捷公司承担腾空场地、返还土地，并承担土地占有使用费及发票税、土地使用税等。五、如果合同无效，金宏昌公司也无权取得所谓的“租金收入”应上缴国库，行政管理部门还应对其进行罚款，上诉人保留向行政机关投诉的权利。上诉人思源公司请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用、鉴定费由被上诉人承担。被上诉人金宏昌公司答辩称：一、一审判决认定答辩人与上诉人签订的《土地租赁合同》及相关补充协议，以及答辩人与上诉人、一审被告签订的《合同书》无效，认定事实清楚，适用法律正确。因为：1、诉争场地属划拨地性质，答辩人将场地出租给上诉人使用，但未办理土地出租审批手续，违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条关于未经有权机关批准，划拨地不得转让、出租、抵押的强制性规定，根据《合同法》第五十二条之规定，答辩人与上诉人签订的《土地租赁合同》及相关补充协议无效，而在上述无效合同基础上签订的三方《合同书》，显然也是无效。2、答辩人系因股东投资款纠纷，土地长期被冻结，无法办理土地出租审批手续，并非故意推诿、拖延不予办理，且答辩人在原审起诉时，本来也是认为合同有效，才以支付租金提出诉请，经一审法庭释明后，答辩人才变更诉讼请求，因此不存在答辩人恶意诉讼问题。3、在答辩人所提起的与场地其他租赁户的租赁合同纠纷系列案件中，所有生效判决均是作出划拨地未经审批出租，违反法律强制性规定的认定，并确认租赁合同无效。二、一审判决由上诉人向答辩人支付占有使用费及土地使用税正确。1、“移交清单”证明，上诉人与敏迅捷公司之间仅仅是以文字形式进行过移交，并未进行实质性移交。此外，虽然“会议纪要”经鉴定认定其中存在部分文字添加的问题，但经各方法定代表人签字确认的“会议纪要”其他内容可以证明，因上诉人的承租户不同意移交，敏迅捷公司事实上无法享有和承担三方《合同书》中的权利和义务。2、本案三方《合同书》签订于2012年3月31日；同年4月21日，各方法定代表人即在《会议纪要》上对于“原承租户不同意移交”这一事实予以签字确认；同年4月24日，敏迅捷公司向答辩人和上诉人发出《解除合同通知书》，通知解除三方合同。退一步说，即使三方合同有效，上诉人在收到《解除合同通知书》后，没有在法律规定的三个月除斥期间向人民法院请求确认三方合同效力，按照《合同法》第九十六条之规定，三方合同也是自上诉人收到该《通知》之日起解除。3、根据《合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案由于土地的使用权益不具有返还性，因此，一审判决由上诉人支付占有使用期间的占有使用费和发票税，有事实和法律依据。综上所述，答辩人认为，本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，答辩人请求上级人民法院依法驳回上诉，维持原判，以维护答辩人的合法权益。一审被告敏迅捷公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。各方当事人在一审程序中提交的证据已随一审案卷移送本院。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。二审另查，金宏昌公司就同一宗土地的租赁纠纷，除本案外同时另行提起了其他3件诉讼案件，本院作出的其余3案生效裁判［案号：（2014）榕民终字第1349号、（2014）榕民终字第1353号、（2015）××民终字第××号］均认定金宏昌公司与各承租人签订的租赁合同为无效合同。本院认为：关于案涉租赁合同的性质问题，本案租赁标的与金宏昌公司另行提起的3件诉讼属同一宗地块，而本院已经生效的3件案件，均已认定出租人金宏昌公司与承租人所签订的相关租赁合同无效，据此，本案案涉租赁合同亦属无效合同。2012年3月31日三方当事人签订的《合同书》虽体现思源公司与金宏昌公司租赁合同中思源公司的权利义务全部由敏迅捷公司承受，2012年5月1日后的租金由敏迅捷公司直接支付给金宏昌公司，《移交清单》亦体现思源公司将租赁场地交予敏迅捷公司，但双方均确认2012年4月1日双方仅是将思源公司承租场地的示意图及承租面积明细进行了书面的移交，根据2012年4月21日《会议纪要》内容，三方因次承租户不同意移交还召开协调会，可见讼争租赁土地并未实际移交给敏迅捷公司。虽案涉合同为无效合同，但敏迅捷公司基于合同有效的认知于2012年4月24日向金宏昌公司、思源公司发出《解除合同通知书》，金宏昌公司、思源公司均未在法定期限内对该通知提出异议，应视为金宏昌公司、思源公司均同意敏迅捷公司退出案涉土地的承租，案涉土地恢复原有租赁状态，故思源公司应继续按其与金宏昌公司的约定，向金宏昌公司支付2012年5月1日至2012年7月22日止的土地占有使用费及土地使用税。综上，一审判决正确，上诉人思源公司的相关上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6900元，由上诉人福建省思源物资再生利用有限公司负担；一审案件受理费的负担按一审法院的决定执行。本判决为终审判决。审 判 长  吴 华代理审判员  王燕燕代理审判员  段若诗二〇一六年四月二十七日书 记 员  赖钟炜（2016）闽01民终101号共11页