重庆市高级人民法院民 事 裁 定 书(2015)渝高法民终字第00578号上诉人（原审原告）：陈道利，男，汉族，1963年4月2日出生，住重庆市渝北区。委托代理人：李永斌，重庆启林律师事务所律师。委托代理人：张林，重庆启林律师事务所律师。上诉人（原审原告）：陈代海，男，汉族，1965年9月16日出生，住重庆市渝北区。委托代理人：张继猛，重庆富乐达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆鸿猷房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪龙脊路153号。法定代表人：苏德元，该公司董事长。委托代理人：胡政武，重庆大工律师事务所律师。委托代理人：王琼，重庆大工律师事务所律师。上诉人陈道利、陈代海与被上诉人重庆鸿猷房地产开发有限公司（以下简称鸿猷房地产公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，重庆市第一中级人民法院于2015年9月14日作出（2015）渝一中法民初字第00891号民事判决。陈道利、陈代海对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月7日公开开庭审理了本案，陈道利的委托代理人李永斌、陈代海的委托代理人张继猛，鸿猷房地产公司的委托代理人胡政武、王琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2007年10月16日，以鸿猷房地产公司为甲方，以陈道利、陈代海为乙方，双方签订了一份《联合开发合同》，约定双方提供各自合法拥有的位于渝北区龙溪街道双桥村12社15号地块面积2598㎡的国有土地使用权，乙方同意将自己拥有的土地使用权依法过户至甲方名下与甲方土地合并，统一规划，统一经营，由双方联合开发。其中第二条合作方式约定联合开发以合伙型联营方式进行。第四条合作期限约定“合作期限为自乙方将其国有土地使用权依法过户在甲方名下至渝北区龙溪街道双桥村12社15号地块开发建设销售后利润分配完毕止”。第五条联合管理机构约定双方各派三人组成联合开发管理委员会，负责协调各方关系，对合作中重大事项作出决策。第六条资金筹措第一项约定双方各自按照所需资金的50%比例投入，第六条第二项约定“甲、乙双方必须在联合管理委员会书面通知送达后七个工作日之内足额投入相应开发资金，否则视为违约，每逾期投入一天，违约方应按每次其应当投入开发资金额的1‰（千分之一）支付违约金”。第十二条利润分配约定“在完成双桥村15号地块商品房销售后，扣除本次联合开发建设经营的所有成本费用和全部税金以及一切对外债务后的净利润，甲、乙双方各按50%分配”。其后在开发过程中，陈道利、陈代海共投入资金13432341元。2013年项目工程竣工验收，双方均未再进行投资。工程竣工验收后，在双方对利润进行的预分配中，陈道利、陈代海分得房屋6套，价值3310809元，分得现金1400万元。2015年4月16日鸿猷房地产公司制作《资金收付汇总》一份，载明双方合作开发项目中，鸿猷房地产公司现金投入14579617.15元，分得现金14347276.15元，分配房产价值9210801元；陈道利、陈代海现金投入13432341元，分得现金1320万元，分得房产价值3778321元。庭审中双方均认可该表中双方分得的现金和房产均是预分配。2015年3月5日，重庆市渝北区国土资源管理分局向鸿猷房地产公司发送通知一份，主要内容为鸿猷房地产公司修建的“鸿新锦苑”项目因增加建筑面积，应当补缴地价款3766万元，并通知鸿猷房地产公司于2015年3月30日前向该局申请办理增加建筑面积补缴地价款事宜。庭审中双方均认可涉案房屋尚未销售完毕，涉案工程尚有税费及部分工程款未结清。另查明，涉案项目部分房屋（17套）办理了在建工程抵押登记且被司法机关依法查封，部分房屋（73套）被司法机关依法查封。还查明，鸿猷房地产公司具有房地产开发资质。双方因案涉项目开发利润分配发生争议，陈道利、陈代海遂提起本案诉讼，请求判令鸿猷房地产公司向其支付案涉项目利润的50%（暂定2000万元，以司法评估为准）,并承担本案的诉讼费用。一审法院认为，双方为合资、合作开发房地产签订的《联合开发合同》，因鸿猷房地产公司具备相关房地产开发资质，故该合同作为双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应为有效合同。双方均应按照合同约定履行自己的义务，行使自己的权利。庭审中，双方确认的争议焦点为：一、鸿猷房地产公司就涉案项目向陈道利、陈代海支付利润的条件是否成就；二、案涉项目可分配利润是多少；三、陈道利、陈代海是否存在违约行为；四、鸿猷房地产公司是否可据此主张抗辩。其中，第二、第三、第四个争议焦点的存在，须以第一个争议焦点即双方分配利润的条件已成就为前提，一审评析如下：一、关于第一个争议焦点，双方在《联合开发合同》中约定的利润支付条件为：“在完成双桥村15号地块商品房销售后，扣除本次联合开发建设经营的所有成本费用和全部税金以及一切对外债务后的净利润，甲乙双方各按50%分配。”根据该约定，双方分配利润的条件有两个，一是商品房已销售，二是销售商品房所得收入须在扣除开发建设经营的所有成本费用、全部税金以及一切对外债务后，仍有剩余。根据庭审查明情况，本案涉案工程尚有部分房屋因办理抵押而未出售，除此外根据现有证据不能明确其余房屋是否已经全部售出。由此，双方分配利润的第一个条件是否具备，并不确定。此外，由于涉案工程还需向政府补缴土地出让金，且仍有部分工程款未结清，故应当扣除的成本费用亦存在不确定性。基于以上分析，在商品房是否全部销售尚不明确，涉案项目总收入无法确定，应当扣除的费用亦没有确定的情况下，无法确定涉案项目的总利润，也即双方约定的利润分配条件尚未成就。陈道利、陈代海要求分配双方合作项目利润，应当就利润分配条件已成就承担举证责任，因其举示的证据不能证明利润分配条件已成就，也不能充分证明系因鸿猷房地产公司的故意或过失而造成利润分配条件不成就，其应当承担举证不能的法律后果。由此，对陈道利、陈代海要求分配涉案项目利润的诉讼请求，一审法院不予支持。由于第二、第三、第四个争议焦点均建立在双方利润分配条件已成就的基础上，基于对第一个争议焦点的分析认定，对第二、第三、第四个争议焦点不再作进一步的分析。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定遂判决驳回陈道利、陈代海的诉讼请求。一审案件受理费141322.51元，由陈道利、陈代海负担。陈道利、陈代海不服一审判决，向本院提起上诉。请求:撤销一审判决，依法改判鸿猷房地产公司向陈道利、陈代海分配案涉项目利润。主要事实和理由：陈道利、陈代海与鸿猷房地产公司2007年10月16日签订了《联合开发合同》，约定由双方共同开发位于重庆市渝北区龙溪街道双桥村12社15号地块，从事房地产开发建设并对外销售。在联合开发中，陈道利、陈代海为一方，鸿猷房地产公司为另一方，所有投入双方各承担50%，开发销售完毕后扣除联合开发过程中的所有成本和税金以及对外债务后的净利润，由双方按50%的对应比例予以分配。现项目开发建设早已竣工完成，因鸿猷房地产公司擅自将已建成的部分房屋用于自身借款抵押，同时亦因自身过错导致其余房屋被法院查封，造成了合同约定的分配条件“销售完成”已根本无法成就，一审中，陈道利、陈代海就此事实向一审法院提交了部分证据材料，并因自身取证困难，向一审法院提交过申请法院调查取证申请书，但一审法院未能就此事实予以查明。同时，在一审审理过程中，鸿猷房地产公司还擅自将该项目裙楼部分以不合理低价向社会长期出租，试图进一步损害陈道利、陈代海的合法权益，众所周知，案涉裙楼部分为该项目价值最大的部分，鉴于买卖不破租赁的原则，在其附有长期租约的情况下，该部分的价值将大为降低并且出现不可逾越的销售障碍。鸿猷房地产公司的行为无疑是为了进一步阻挠利润分配条件的成就。陈道利、陈代海就该事实亦曾向一审法院提供线索，要求法院查明，但法院未能组织调查取证。就该项目欠负债务和欠缴土地出让金的事实，在一审审理中，陈道利、陈代海曾予以承认，并向一审法院表示，在公平合理的判决下，愿意承担应负部分。鉴于目前客观情况陈道利、陈代海愿意就前述所需资金在应分配利润中予以扣除，但不愿再以现金方式进行投入。综上，依据《中华人民共和国合同法》之规定，应当认定《联合开发合同》所附的分配条件已成就，请求法院对争议标的予以司法评估，判令核算利润并进行分配。鸿猷房地产公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回陈道利、陈代海的上诉请求。主要事实和理由：陈道利、陈代海与鸿猷房地产公司签订的《联合开发合同》中约定了利润的分配条件为完成案涉项目的商品房销售后，扣除本次联合开发经营所有成本费用和全部税金以及一切对外债务后的净利润，由双方各按50%进行分配，但由于陈道利、陈代海的起诉及保全，导致案涉项目部分商品房至今无法销售，应补缴的3766万元的地价款未缴纳，未达到双方合同约定的利润分配条件。本院二审查明：二审中，依据陈道利、陈代海的申请，本院依法分别向渝北区不动产登记中心和渝北区人民法院调取了（2014）渝北法民初字第13508号民事裁定书和（2014）渝北法民初字第13508号民事调解书。渝北区不动产登记中心向本院说明，因案涉房屋已有多次轮候查封，其无法向本院提供所有案涉房屋查封情况的书面裁定。根据实际情况，本院要求渝北区不动产登记中心向本院提供了案涉项目首次被查封的民事裁定书，即渝北区人民法院2014年9月3日作出的（2014）渝北法民初字第13508号民事裁定书。该裁定书主要载明：因原告颜焘与被告鸿猷房地产公司、苏德元、苏丹、重庆识图贸易有限公司、重庆新业鑫商业有限公司民间借贷纠纷一案，颜焘向渝北区人民法院申请财产保全，要求查封鸿猷房地产公司名下位于重庆市渝北区龙溪街道红叶路39号洪新景苑1幢2-商场，并提供了相应担保，渝北区人民法院经审查，认为颜焘的申请符合法律规定，裁定准许了颜焘的申请。渝北区人民法院（2014）渝北法民初字第13508号民事调解书主要载明：颜焘向渝北区人民法院起诉称，2012年12月4日，颜焘与鸿猷房地产公司签订借款协议，约定颜焘借款330万元给鸿猷房地产公司，借款期限为六个月，利息为37.5万元。颜焘向鸿猷房地产公司支付了借款330万元。2013年6月4日，经结算，双方另行签订了借款协议，约定鸿猷房地产公司向颜焘借款300万元，借款期限为六个月，利息37.5万元，苏德元、苏丹、重庆市识途贸易有限公司、重庆新业鑫商业有限公司对借款承担连带保证责任，后鸿猷房地产公司未在约定期限内履行还款义务，颜焘诉至该院。该案经渝北区人民法院主持调解，双方当事人达成协议：鸿猷房地产公司于2015年1月31日前支付颜焘借款本金300万元、律师费9万元，并支付相应利息。苏德元、苏丹、重庆市识途贸易有限公司、重庆新业鑫商业有限公司对鸿猷房地产公司的上述债务承担连带责任。陈道利、陈代海申请调取上述两份证据是为了证明案涉项目房产因鸿猷房地产公司自身对外欠付债务导致被查封，进而导致房屋不能出售，不能达到双方合同约定分配利润条件的相关情况。鸿猷房地产公司对上述证据的真实性、关联性无异议，但对证明目的有异议，认为案涉项目房屋不能被销售，是因为陈道利、陈代海的保全行为所导致，并且按照双方约定陈道利、陈代海尚欠案涉项目100万元投资款。另查明，因案涉纠纷陈道利、陈代海向一审法院申请对鸿猷房地产公司价值2000万元的财产进行查封，一审法院经审查于2014年12月9日作出（2014）渝一中法民保字第00348号民事裁定书，裁定对鸿猷房地产公司的财产进行查封。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为,双方合作开发的案涉项目具备利润分配条件，一审法院以鸿猷房地产公司向陈道利、陈代海支付利润的条件未成就为由驳回陈道利、陈代海的诉讼请求属事实认定错误，应予纠正。主要事实和理由：1.因鸿猷房地产公司与案外人颜焘的债务纠纷，渝北区人民法院查封了案涉房屋，此后亦有其他法院对案涉房屋予以了轮候查封，其中包括陈道利、陈代海因本案纠纷申请一审法院对案涉房屋采取的查封措施。因此，案涉房屋无法对外销售从而导致双方约定的“完成商品房销售后，扣除开发成本及税金及债务后的净利润，双方按50%进行分配”的条件不能成就。鸿猷房地产公司未能举证证明其向颜焘的借款系用于案涉项目开发，该借款应认定为鸿猷房地产公司自身债务。鸿猷房地产公司因自身债务未能清偿导致案涉房屋被司法查封，进而引发本案争议，陈道利、陈代海对案涉房屋申请司法查封的行为并非导致案涉房屋无法销售的直接原因。鸿猷房地产公司对案涉项目的利润分配条件不能成就存在过错。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”之规定，应视为双方约定的利润分配之条件已经成就，一审法院以该条件未成就为由驳回陈道利、陈代海的诉讼请求有所不当;2.对于鸿猷房地产公司所主张的陈道利、陈代海欠付投资款及相关土地价款的问题。因双方在《联合开发合同》中对一方欠付投资款的情形约定了违约金，并对开发所需要的支出分担情况进行了明确约定。故鸿猷房地产公司所称的案涉项目存在欠付地价款及陈道利、陈代海欠付投资款等问题，均系案涉项目的债务的清理问题，双方可以在分配利润时一并核算解决。鸿猷房地产公司以此为由拒绝与陈道利、陈代海进行项目清算、分配案涉项目利润的主张于法无据，本院不予支持。综上，一审法院本应组织双方对案涉项目进行司法清算、评估，以厘清案涉项目的双方投入、支出及可分配利润的情况，但一审法院未予准许陈道利、陈代海的司法评估申请，认定陈道利、陈代海主张分配利润的条件未能成就，属认定事实错误，本院予以纠正。基于陈道利、陈代海在二审向本院举示了新证据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，裁定如下：一、撤销重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法民初字第00891号民事判决；二、本案发回重庆市第一中级人民法院重审。本判决为终审判决。审 判 长  唐渝梅代理审判员  李 震代理审判员  谭振亚二〇一六年四月二十九日书 记 员  刘 丹