江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0282民初886号原告宜兴市碧桂园房地产开发有限公司，住所地宜兴市芳桥街道孝侯路。法定代表人杨文杰，该公司执行董事。委托代理人吴险峰（受该公司特别授权委托），该公司职员。被告金麟。委托代理人顾正强（受金麟特别授权委托），上海力帆律师事务所律师。被告金伟青。委托代理人顾正强（受金伟青特别授权委托），上海力帆律师事务所律师。原告宜兴市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）与被告金麟、被告金伟青商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月25日受理后，依法由审判员李远适用简易程序，于2016年3月8日公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的委托代理人吴险峰、被告金麟和金伟青及二人的共同委托代理人顾正强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园公司诉称：碧桂园公司和金麟、金伟青于2014年11月28日签订了《商品房买卖合同》及附件，合同约定由金麟和金伟青向碧桂园公司购买宜兴碧桂园富春山居73幢146号商品房，房价为1680000元。同时在《商品房买卖合同》第七条约定：若买受人逾期向出卖人支付房价款，超过90天后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。同时补充协议第十二条第一项第二款明确约定商品房买卖合同因法定或约定解除的，出卖人有权从买受人已支付的所有款项中扣减买受人应承担的违约金及有关费用，不足扣减的，买受人应当支付给出卖人。在合同履行过程中，金麟和金伟青逾期不支付房款，构成严重违约，并于2015年6月1日向法院提起解除合同之诉，合同解除并不影响合同违约金条款的效力，故依合同约定金麟和金伟青应承担总房价款的15%即252000元作为违约金。根据中华人民共和国合同法第98条、第107条的规定和《商品房买卖合同》的约定，要求法院判令：1、金麟和金伟青支付违约金252000元；2、本案诉讼费用由二被告承担。被告金麟辩称：本案涉案的合同已经于2014年12月16日解除，本案不存在合同的违约纠纷，基于（2015）宜周民初字第333号生效判决书的存在，碧桂园公司本次起诉是基于同一合同解除纠纷，基于“一事不再理”原则，碧桂园公司不享有另行起诉其索取违约金的诉权。且违约金条款是以合同有效存在为前提的，合同因解除而溯及既往地消灭，违约金请求权亦应当归于消灭，合同解除后的法律后果，则表现为返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任，另外涉案合同及补充协议的十二条属于格式条款不具有法律效力，故碧桂园公司提起违约金之诉无事实和法律依据，请求驳回碧桂园的起诉。被告金伟青辩称：同金麟答辩意见一致。经审理查明，2014年11月28日，金麟、金伟青与碧桂园公司签订了认购书、《商品房买卖合同》及附件、补充协议。《商品房买卖合同》约定由金麟和金伟青购买碧桂园公司开发的芳桥碧桂园商住楼一期富山春居73幢1-3层146号房，建筑面积224.96平方米，单价为每平米7467.99元，总房价为1680000元。《商品房买卖合同》第七条约定“（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。在2014年11月29日双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第二条第3项中约定“买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的11.91%给出卖人，即贰拾万元整，并向贷款银行办理按揭申请手续；买受人必须在2015年1月27日前，付该商品房总房价款的69.64%（银行按揭款项）给出卖人，即壹佰壹拾柒万元整；买受人必须在2014年12月28日前，付该商品房总房价款的18.45%给出卖人，即叁拾壹万元整”；该补充协议第十二条约定“《商品房买卖合同》因法定或约定解除的，出卖人有权从买受人已支付的所有款项中扣减买受人应承担的违约金及有关费用，不足扣减的，买受人应当支付给出卖人……买卖双方行使解除权的期限为一年（自解除权发生之日起计算）……买卖双方因法定或约定原因解除合同关系的，不影响本条关于结算和清理约定的效力”。又查明，2015年5月26日，金麟和金伟青向本院起诉碧桂园公司，主张根据《合同法解释（二）》第二十四条规定，他们和碧桂园公司之间的《商品房买卖合同》关系已经解除，金麟和金伟青依据购房要约而预付给碧桂园公司的200000元款项及孳息应当返还，本院审理后认为“金麟、金伟青于2014年11月28日签署了认购书、商品房买卖合同及补充协议，虽然碧桂园公司没有及时盖章并交付合同，但金麟、金伟青交付了部分合同价款，碧桂园公司开具了销售发票，双方已经开始实际履行合同义务，双方的合同已经成立。但金麟、金伟青明确表示不履行主要债务，并以律师函的形式要求解除合同，双方的房屋买卖合同自解除通知到达时解除，碧桂园公司对合同解除有异议，应由人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，因碧桂园公司的主要合同义务尚未履行，合同标的房屋尚未交付，故碧桂园公司要求继续履行合同，本院不予支持，本院确认双方于2014年11月28日签署的房屋买卖合同解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。金麟、金伟青要求碧桂园公司返还房款，本院予以支持，至于利息损失应从本院确认合同解除之日即本判决生效之日起计算，故对金麟、金伟青的利息请求，本院不予支持。碧桂园公司未向本院请求赔偿损失，本案不予理涉，碧桂园公司可另行主张”，本院于2015年8月20日作出（2015）宜周民初字第333号民事判决书，判决解除碧桂园公司与金麟、金伟青于2014年11月28日签订的《商品房买卖合同》及补充协议等、碧桂园公司返还金麟、金伟青2000**元。审理中，金麟和金伟青认为如果碧桂园公司的违约金主张成立的话，其诉请金额是过高的。上述事实，有（2015）宜周民初字第333号民事判决书、《商品房买卖合同》及补充协议及本院庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。金麟和金伟青明确表示不履行合同主要债务导致《商品房买卖合同》解除，二人的合同解除权之诉已由本院依法作出（2015）宜周民初字第333号民事判决书予以处理，本案碧桂园公司起诉金麟和金伟青的赔偿损失之诉与金麟和金伟青提起的合同解除权之诉系两个不同的法律基础关系，故金麟和金伟青认为本案的受理有违一事不再理之原则于法无据，本院不予支持。《商品房买卖合同》补充协议第十二条约定“《商品房买卖合同》因法定或约定解除的，出卖人有权从买受人已支付的所有款项中扣减买受人应承担的违约金及有关费用，不足扣减的，买受人应当支付给出卖人……买卖双方因法定或约定原因解除合同关系的，不影响本条关于结算和清理约定的效力”，故碧桂园公司要求金麟和金伟青支付违约金的合法主张应予支持，但金麟和金伟青明确表示如果碧桂园公司的违约金主张成立，其诉请金额也是过高，碧桂园公司主张的违约金按照合同总房价的15%计算过高，应予调整，应以金麟和金伟青支付的200000元的20%计算40000元为宜。依照依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、金麟和金伟青于本判决发生法律效力之日起十日内支付碧桂园公司40000元。二、驳回碧桂园公司的其他诉讼请求。如果金麟和金伟青未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2540元，由碧桂园公司负担2238元，由金麟和金伟青负担302元。金麟和金伟青负担部分已由碧桂园公司垫付，金麟和金伟青本判决发生法律效力之日起十日内支付给碧桂园公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，账号11×××05）。审判员 李 远二〇一六年四月十五日书记员 曹宇婷