陕西省合阳县人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0524民初1463号原告合阳县凤凰物业管理有限公司。法定代表人王龙，该公司总经理。委托代理人李旭东，陕西炳辉律师事务所律师。被告合阳县凤凰园小区业主委员会。法定代表人雷治全，该业主委员会主任。委托代理人周金升，男，汉族，农民。现在渭南市普曼物业管理有限公司工作。被告渭南市普曼物业管理有限公司。法定代表人郭旭，该公司总经理。原告合阳县凤凰物业管理有限公司（以下简称凤凰物业公司）与被告合阳县凤凰园小区业主委员会（以下简称凤凰园业委会）、渭南市普曼物业管理有限公司（以下简称普曼物业公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告凤凰物业公司法定代表人王龙及其委托代理人李旭东、被告凤凰园业委会的法定代表人雷治全及其委托代理人周金升、被告普曼物业公司法定代表人郭旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告凤凰物业公司起诉称:2014年7月10日，原告与被告凤凰园业委会签订了物业服务合同，由原告对该凤凰园小区物业进行管理，合同期限自2014年7月10日起至2017年7月9日。合同生效后，原告履行了应尽义务。2016年8月，被告凤凰园业委会与被告普曼物业公司又签订物业服务合同。8月17日，被告普曼物业公司强行入驻凤凰园小区，原告无法履行原合同。原告向有关部门反映，虽经多次处理但均未果。无奈，提起诉讼，要求确认二被告间签订的物业服务合同无效；并要求继续履行合同，被告渭南市普曼物业管理有限公司退出凤凰园小区物业管理，返还已收取的电费33796.15元。原告合阳县凤凰物业管理有限公司向本院提交以下证据予以证明:营业执照一份、税务登记证一份、组织机构代码证一份、资质证书二份、物业服务合同一份、反映信一份、报案材料一份、县委督查室文件一份、合阳县住房和城乡建设局通知一份、合阳县城关街道办事处通知一份、购电统计日报表十五份。被告凤凰园业委会答辩称:原告与凤凰园小区原业主委员会签订的物业服务合同并未向有关部门进行备案；被告凤凰园业委会现与被告普曼物业公司签订的物业管理委托合同程序合法，该合同合法有效；在与被告普曼物业公司签订合同后，该公司即进驻小区工作，收取了原告所主张的电费数额。故不同意原告的诉讼请求，并提出反诉，要求解除被告凤凰园业委会与原告之间在2014年7月10日签订的物业服务合同等。被告凤凰园业委会向本院提交以下证据予以证明：业主反映问题清单一份、新闻媒体报道图片资料一份（4页）、限期整改通知一份、违规建筑反映信一份、关于凤凰园物业管理存在的问题情况说明一份（2页）、存在问题图片一份（3页）、通知（一）一份、公告（一）一份、通知（二）一份、业委会会议记录一份、通知（三）一份（3页）、凤凰园小区业主要求更换物业公司名单一份（49页）、公告（二）一份、招聘信息一份。被告普曼物业公司答辩称:我公司系被告凤凰园业委会公开招聘的物业管理公司，程序合法，故我们之间的合同合法有效。经本院庭审质证，各方当事人对原告合阳县凤凰物业管理有限公司提交的营业执照、税务登记证、组织机构代码证、物业服务合同、购电统计日报表的真实性、关联性、合法性均无异议，本院予以确认。各方当事人对以下证据持有异议:一、原告提交的资质证书二份、反映信一份、报案材料一份、县委督查室文件一份、合阳县住房和城乡建设局通知一份、合阳县城关街道办事处通知一份，分别用以证明：1、原告具有物业管理相关资质；2、被告凤凰园业委会在2015年3月16日违规召开业委会会议，更换的业委会主任，并对原业委会主任进行打击报复的事实；3、2016年8月17日，被告普曼物业公司强行入驻凤凰园小区，驱赶原告公司工作人员，收取小区业主33796.15元电费的事实，为此原告曾向公安机关进行了报案；4、经原告向有关部门反映后，有关部门做出了相关处理，证明被告凤凰园业委会和被告普曼物业公司违反法律规定，进行选聘及解聘活动。二被告对原告提交的资质证书二份、县委督查室文件一份、合阳县住房和城乡建设局通知一份、合阳县城关街道办事处通知一份的真实性无异议，但认为原告资质等级为三级（暂定），其有效期仅有一年；合阳县住房和城乡建设局和合阳县城关街道办事处的通知程序违法，不予认可。二被告对原告提交的反映信及报案材料真实性及证明目的均不予认可。本院认为二被告对原告提交的资质证书二份、县委督查室文件一份、合阳县住房和城乡建设局通知一份、合阳县城关街道办事处通知一份的真实性无异议，该部分证据与本案案件事实具有一定关联，本院依法予以认定；原告提交的反映信被告凤凰园业委会不予认可，反映人未出庭作证，原告亦未提供其他有效证据，本院依法不予采信；原告提交的报案材料，与二被告认可的相关案件事实相符，该证据证明力较高，本院予以采信。二、被告凤凰园业委会提交的业主反映问题清单一份、新闻媒体报道图片资料一份、限期整改通知一份、违规建筑反映信一份、关于凤凰园物业管理存在的问题情况说明一份、存在问题图片一份、通知（一）一份、公告（一）一份、通知（二）一份、业委会会议记录一份、通知（三）一份、凤凰园小区业主要求更换物业公司名单一份、公告（二）一份、招聘信息一份，用以证明1、原告在该小区物业管理中存在较大管理问题；2、被告凤凰园业委会曾通知原告限期整改；3原告与被告凤凰园业委会之间的物业服务合同已经终止；4、二被告之间签订的物业委托服务合同程序合法，该合同合法有效。原告认为被告凤凰园业委会提交的证据与本案没有关联，不予质证。本院认为，被告凤凰园业委会提交的业主反映问题清单、新闻媒体报道图片资料、限期整改通知、违规建筑反映信、关于凤凰园物业管理存在的问题情况说明、存在问题图片、通知（一）的该部分证据，与本案争议焦点缺乏关联，本院依法不予认定；对被告凤凰园业委会提交的公告（一）、通知（二）、业委会会议记录、通知（三）、凤凰园小区业主要求更换物业公司名单、公告（二）、招聘信息的该部分证据，与本案存在一定关联，但被告均未提供证据原件，证据的真实性无法认定，且其提供的更换物业公司名单，并非业主书面意见，无法证明其待证事实，本院依法不予认定。本院根据上述认证查明，2014年7月10日，原告与被告凤凰园业委会签订了物业服务合同，由原告对该凤凰园小区物业进行经营管理，合同期限为三年，自2014年7月10日起至2017年7月9日止。合同生效后，原告即入驻该小区进行物业管理。2016年8月5日，被告凤凰园业委会在原合同未解除情况下，与被告普曼物业公司签订物业服务合同。且在招聘过程中，未就选聘物业服务企业召开业主大会。2016年8月17日，被告普曼物业公司进入该小区，与原告公司工作人员发生冲突，并进行物业管理。期间收取部分业主电费33796.15元。原告为此向县有关部门进行了反映，经合阳县住房和城乡建设局和合阳县城关街道办事处进行处理，两部门在做了相关调查了解后，向二被告发出了限期纠错的通知，但二被告均对该两部门向其发放的通知持有异议，不予执行。现原告提起诉讼，要求确认二被告间签订的物业服务合同无效；并要求被告普曼物业公司退出凤凰园小区物业，返还已收取的电费33796.15元。二被告均不同意原告的诉讼请求，经调解无效。上述事实，有各方当事人提交的上述证据和当事人陈述意见在案佐证。诉讼中，被告凤凰园业委会向本院提出反诉，要求解除与原告间的物业服务合同。因被告凤凰园业委会的反诉不符合相关法律规定，本院依法不予受理，并告知其可另案起诉。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告凤凰园业委会于2014年7月10日签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，且在合同签订后，原告即对该凤凰园小区物业进行经营管理至今，该合同合法有效，对双方均具有法律约束力。2016年8月5日，被告凤凰园业委会与被告普曼物业公司在知道或者应当知道原告合同未到期亦未解除情况下，就该小区物业再次签订物业委托服务合同，损害了原告的合法利益；且在诉讼中被告凤凰园业委会未就选聘被告普曼物业公司由业主共同决定提供相关证据，其行为违反中华人民共和国国务院颁布《物业管理条例》第十一条（四）款的规定，故二被告间签订的物业委托服务合同应属无效。无效的合同自始没有法律效力，被告普曼物业公司理应退出该小区物业，并返还因该合同收取的部分业主电费33796.15元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第一款(二)项、（五）项、《物业管理条例》第十一条（四）款之规定，判决如下:一、被告合阳县凤凰园小区业主委员会与被告渭南市普曼物业管理有限公司签订的物业委托服务合同无效;二、被告渭南市普曼物业管理有限公司在本判决书生效后15日内退出合阳县凤凰园小区物业，返还原告合阳县凤凰物业管理有限公司电费33796.15元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费100元，由被告合阳县凤凰园小区业主委员会与被告渭南市普曼物业管理有限公司各负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。审 判 长  王增祥人民陪审员  赵安祥人民陪审员  雷登文二〇一六年十月二十三日书 记 员  赵杰冲