上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第40927号原告江涛，男，1969年5月29日生，汉族，住上海市长宁区。委托代理人管华洁，上海市同建律师事务所律师。被告上海隆嘉餐饮有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人徐传茂，经理。被告上海团利餐饮有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人舒若斐，经理。原告江涛诉被告上海隆嘉餐饮有限公司(以下简称隆嘉公司)、上海团利餐饮有限公司(以下简称团利公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月28日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年4月12日公开开庭进行了审理。原告江涛的委托代理人管华洁到庭参加了诉讼，被告隆嘉公司、团利公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告江涛诉称，2013年5月21日，原告与隆嘉公司签订了租赁合同，约定原告将位于上海市浦东新区沪南路XXX弄XXX号的商铺(以下简称租赁房屋)出租给隆嘉公司开设餐饮。合同对租金、租赁期限、违约责任等事项作了约定。合同签订后，原告依约交付了租赁房屋，隆嘉公司在租赁房屋内注册成立了团利公司并开展餐饮经营。2015年7月15日起，隆嘉公司拖欠租金未付，并拖欠物业管理费等相关费用。为此原告多次催讨，并于2015年9月15日委托律师向被告发函解除合同，被告收函后置之不理。诉请判令：1、解除原告与隆嘉公司签订的租赁合同；2、两被告将租赁房屋返还原告；3、两被告支付原告自2015年8月1日起至返还租赁房屋之日止的租金及占有使用费，计算标准按每日人民币(以下币种相同)1,306元(应扣除被告已付租金36,781元)；四、两被告赔偿原告解除合同违约金119,169元；五、两被告支付原告自2015年7月1日起至返还租赁房屋之日止的物业管理费，计算标准按每月3,023元，支付垃圾清运费7,200元。被告隆嘉公司未作答辩。被告团利公司未作答辩。经审理查明，江涛为租赁房屋产权人之一，租赁房屋建筑面积201.54平方米。2013年5月21日，江涛(出租方、甲方)与隆嘉公司(承租方、乙方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将租赁房屋出租给乙方，该房屋建筑面积201.54平方米，房屋用途为商业，经营项目为餐饮，品牌为厚味香辣馆。计租日为2013年8月1日，租赁期自2013年8月1日至2019年7月31日。租金按月计付，其中2015年8月1日至2016年7月31日，租金为6.48元/日/平方米。租金支付方式为付三押三，乙方应当在每个租期的15日前(7月15日、10月15日、1月15日、4月15日)向甲方一次性足额支付下个租期的租金。签署本合同当日，乙方应当向甲方支付101,148元，相当于三个月的租金作为乙方在本合同项下的履约保证金(租金标准为第一个租约年的租金)。在装修过程中，乙方应按照管理公司的规定缴纳因装修而发生的收费项目，包括但不限于装修押金、垃圾清运费等。乙方保证不因对该房屋进行装饰装修而造成第三方的财产损失，否则，由乙方自行负责赔偿。双方约定，作为该房屋的承租人，乙方应当自进场日起向管理公司缴纳该房屋的物业管理费。本合同项下管理公司是指该房屋所在的物业管理区域提供物业管理服务的企业。物业管理费按该房屋的建筑面积计算。物业管理费支付方式为预交6个月首期的物业管理费。此后乙方应按与大连万达物业管理有限公司上海分公司签订的《物业管理服务协议》所确定的条款，支付物业管理费。违约责任约定有下列情形的，甲方可书面通知乙方解除本合同，除履约保证金不予返还外，乙方还应按租赁合同中最近的一次租金标准，给予甲方3个月租金金额的赔偿，并承担鉴定、加固、恢复、仲裁或诉讼等费用：乙方逾期五天以内、累计三次未按约定时间支付租金或连续15天未按约定时间支付租金的……。合同另对其他事项作了约定。合同尾部盖有隆嘉公司印章，并由舒若斐签字。租赁合同签订后，江涛向隆嘉公司交付了租赁物，隆嘉公司支付了租赁保证金101,148元。2014年2月，隆嘉公司为股东之一，在租赁房屋内注册成立团利公司，团利公司法定代表人为舒若斐。2015年9月15日，江涛委托律师出具合同解除函一份，内容为解除江涛与隆嘉公司的租赁合同，函件上签有“尚梅”字样。2015年9月、2016年3月，江涛向大连万达物业管理有限公司上海分公司代缴了2015年7月1日-2016年3月31日期间的物业管理费(备注酒吧街XXX号)27,207.90元。2015年9月，代缴了餐厨垃圾清运费7,200元(备注酒吧街XXX号，2015年4月1日-9月30日)。审理中，江涛称租赁房屋的物业服务合同是由被告与物业公司签订，团利公司是租赁房屋的实际使用人，承租期间的租金一直由团利公司支付，2015年7月31日之前的租金已结清，2015年8月1日以后的租金，被告仅支付了36,781元，同意在诉请中扣除，对于租赁保证金，根据合同约定不应予以返还。江涛另称，2015年10月起，租赁房屋内已停止餐饮经营，两被告尚未返还租赁房屋。上述事实，由原告提供并经庭审质证的《商铺租赁合同》、房地产权证、函件、缴款凭证、企业档案机读材料等证据以及当事人的到庭陈述予以佐证。本院认为，原告与隆嘉公司就本案租赁房屋签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守。原告依约交付了租赁物，隆嘉公司未按合同约定支付租金，其欠付租金的行为已构成违约，原告据此解除合同，符合租赁合同的约定，本院予以准许。团利公司是隆嘉公司在租赁房屋内设立的公司，实际使用租赁房屋进行经营并加入了涉案租赁合同的履行，原告要求团利公司与隆嘉公司共同承担解除合同以后返还租赁物以及支付租金及违约金等合同责任，本院予以准许。租赁合同解除后，两被告应返还租赁物，支付原告欠付租金以及解除合同以后的房屋占有使用费。由于被告违约以致租赁合同解除，原告诉请要求被告承担解约违约金119,169元，本院予以支持。原告已为被告垫付的物业管理费以及垃圾清运费，被告应予支付。原告称涉案租赁房屋的物业服务合同系由被告与案外人签订，故对于物业管理费，本案仅处理原告已实际垫付的部分。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告江涛与被告上海隆嘉餐饮有限公司就上海市浦东新区沪南路XXX弄XXX号房屋签订的《商铺租赁合同》；二、被告上海隆嘉餐饮有限公司、上海团利餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区沪南路XXX弄XXX号房屋返还原告江涛；三、被告上海隆嘉餐饮有限公司、上海团利餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江涛欠付租金及房屋占有使用费，按每日1,306元为计算标准，自2015年8月1日起，计算至返还房屋之日止(计算金额中扣除已付租金36,781元)；四、被告上海隆嘉餐饮有限公司、上海团利餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江涛解除合同违约金119,169元；五、被告上海隆嘉餐饮有限公司、上海团利餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江涛垫付的物业管理费27,207.90元、垃圾清运费7,200元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4,567元，由被告上海隆嘉餐饮有限公司、上海团利餐饮有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  何绍辉人民陪审员  李宝国人民陪审员  田有娣二〇一六年四月十八日书 记 员  于 晔附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。