广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤19民终686号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘惠梅，女，汉族，1982年12月24日出生，住广东省兴宁市，委托代理人：廖东来，男，汉族，1978年10月5日出生，住广东省兴宁市，系刘惠梅丈夫。上诉人(原审原告、反诉被告）：李霞，女，汉族，1985年7月30日出生，住四川省南部县，委托代理人：邓波，广东南天星律师事务所律师。委托代理人：胡珊，广东南天星律师事务所律师。上诉人刘惠梅因与被上诉人李霞租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法沙民一初字第235号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本院现已审理终结。原审原告李霞在本案一审时提出起诉，诉讼请求为：1、刘惠梅退回李霞押金4900元；2、刘惠梅支付李霞搬迁所产生的运费2900元；3、刘惠梅支付李霞误工费、设备停工费10000元。刘惠梅提出反诉，诉讼请求为：1、没收李霞交纳的押金6000元；2、李霞支付拖欠的水电费1021元，生活垃圾费800元；3、李霞支付刘惠梅物业修复费16660元；4、李霞支付刘惠梅案件诉讼期间房屋闲置的经济损失1300元；5、李霞承担本案受理费。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2015年10月30日作出判决：一、限刘惠梅于判决发生法律效力之日起三日内向李霞退还押金4900元；二、限李霞于判决发生法律效力之日起三日内向刘惠梅支付2015年1月至2015年7月的垃圾处理费共700元；三、驳回李霞的其他诉讼请求；四、驳回刘惠梅的其他反诉请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费123元，由李霞承担；一审反诉受理费222元，由刘惠梅承担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法沙民一初字第235号民事判决。刘惠梅不服原审判决，向本院上诉称：（一）案涉房屋取得《民房住宅工程施工许可证》之前已经取得《东莞市沙田镇建设工程规划许可证》，因此涉案《租赁合同》属于有效合同。根据双方签订的《租赁合约》关于租期、押金及租金的交付期限的约定以及相关的法律规定，刘惠梅有权没收其押金，同时李霞应支付拖欠的水电费1021元。（二）由于李霞未经刘惠梅同意的情况下，私自到村委会将一楼的垃圾费挂靠到刘惠梅的银行代扣账号进行收取，虽然李霞于2015年8月8日搬离了涉案房屋，但刘惠梅不知情自己已经代交了垃圾处理费，未及时到村委停掉该费用，以致刘惠梅垫付2015年1月至8月的垃圾处理费800元，李霞应支付的垃圾处理费是800元。（三）案涉房屋在2012年才做好，属于新楼房出租给李霞。刘惠梅与李霞在签订合同之前明确约定李霞须维护保养和检修租赁物及附属设施，损坏的要承担修复相关费用。2012年7月到2015年8月一直由李霞使用该物业，多处造成地板磁砖破裂，墙面油污污染，刘惠梅对此提供相片为证，李霞理应支付物业损坏修复费。现刘惠梅已经将损坏的物业进行了维修，实际产生费用5375元，已提供相片、收据及银行转账凭证为证据，理应由李霞承担。综上，刘惠梅请求本院：撤销原判，依法改判支持刘惠梅没收押金6000元，李霞支付拖欠的水电费1021元，垃圾处理费800元，物业损坏修复费5375元，驳回李霞的诉讼请求。李霞在二审法庭调查中口头答辩称：案涉房屋未取得房产证与建设工程证，案涉租赁合同属于无效合同，因此刘惠梅收取押金无效，应予以退回，而并非没收。李霞并不拖欠水电费，李霞已经在起诉的时候扣除了未支付的水电费且多扣除了79元。李霞从未收到过相关部门关于催收垃圾费的文件，也不存在拖欠垃圾费的事实。李霞从承租房屋时就保持其状况至现状，也并未发生破损，李霞不应承担因维修该房屋所产生的相关费用。因此一审事实认定清楚，证据确实充分，请求二审法院驳回刘惠梅的上诉请求。本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。另查明，刘惠梅二审提交《东莞市沙田镇建设工程规划许可证》附件、建筑业企业工程延期申请表、参保登记证明、中国工商银行转账汇款业务受理凭证、收据、工程项目报价清单、相片若干，证明案涉房屋已取得建设工程规划许可证、刘惠梅将新房交付给李霞、刘惠梅已实际支付物业损坏修复费5375元。经质证，李霞认为刘惠梅二审提交的证据无法证明刘惠梅的主张成立。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：李霞主张案涉租赁合同合法有效，其有权没收押金、请求损失理由是否成立。对此，本院作如下分析：首先，涉案商铺未取得房产证及建设工程规划许可证，原审根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定涉案《租赁合约》无效，处理恰当。刘惠梅提交的证据不能证明涉案商铺已经取得房产证及建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，刘惠梅主张该租赁合同合法有效，证据不足，本院不予采纳。其次，案涉租赁合同无效，刘惠梅依法无权收取李霞押金，原审判决刘惠梅退还押金，处理恰当。结合李霞确认其搬离商铺时尚欠刘惠梅的水电费约为1100元，该水电费数额与刘惠梅诉请的水电费1023元数额相当，原审采纳李霞的主张，认定李霞应支付的水电费为1100元，并在押金6000元抵扣水电费1100元后，认定刘惠梅需退还的押金剩余款项为4900元，处理恰当，本院予以支持。再次，涉案商铺的垃圾处理费收取标准为每月100元，由于涉案商铺2015年1月至7月由李霞使用，依据谁使用谁负担的原则，原审已经判决李霞承担2015年1月至7月的垃圾处理费700元，处理恰当。李霞已经于2015年8月初搬离了涉案的商铺，刘惠梅诉请李霞承担2015年8月垃圾处理费100元，理由不成立，原审不予支持，处理恰当。最后，刘惠梅作为涉案商铺的出租人，在收回租赁物后自行修缮，刘惠梅没有充分证据证明李霞在使用商铺时有损害涉案商铺的行为，因此刘惠梅诉请李霞承担物业修复费5375元，理由不成立，本院不予采纳。综上所述，刘惠梅的上诉理由不成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费85元，由刘惠梅负担，刘惠梅已预交。为终审判决。审审 判 长  李 倩审 判 员  涂林宗代理审判员  钟满福二〇一六年四月十九日书 记 员  冯文娟杨静附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。