北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0112民初968号原告徐凯，1986年1月23日出生。被告北京华亿伟业房地产开发有限公司，住所地北京市通州区漷县镇（镇政府院内），组织机构代码证73821590-5。法定代表人朱景强，总经理。委托代理人赵玉峰，北京市亚东律师事务所律师。原告徐凯与被告北京华亿伟业房地产开发有限公司（以下简称华亿伟业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员井龙独任审判，公开开庭进行了审理。原告徐凯、被告华亿伟业公司的委托代理人赵玉峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐凯诉称：2009年10月10日，原告与被告签订了《商品房预售合同》，购买了其开发建设的北京市通州区X镇X号院X号楼X单元X室商品房一套。按照合同约定，出卖人（即被告）应当在2010年3月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付万分之壹的违约金。合同签订后，原告依约履行了合同的义务，并交款房款476727元、契税4767.27元、公共维修基金8957元、印花费5元、产权登记80元、产权代办费500元。因被告的责任，被告直至2010年12月15日取得该商品房所在楼栋的权属证明，但至今仍未办理房屋的所有权属证明。为了维护原告的合法权益，现诉至法院请求依法判令：1、被告立即支付逾期办理房屋所有权证的违约金为96874.3元（自2010年8月1日至2015年12月25日，每日违约金为49.1元，即已付款491036.27元）；2、被告立即支付逾期办理楼栋所有权证书的违约金为12716.9元（自2010年4月1日至2010年12月15日，每日违约金为49.1元，即已付款491036.27元）；3、诉讼费由被告承担。被告华亿伟业公司辩称：1、延期办理房产证的原因，是因为法定代表人出现事故突然死亡，债权人提起诉讼，现在楼盘被各个法院查封。我们现在没有找到合适的公司投资，因为通州房价上涨，现在有公司有意愿投资。并不是因为规划不合格，有意拖延，才导致没有办房产证。2、双方签订的商品房预售合同，有170多户业主，现在一人平均10几万，希望法庭对这个违约金能够予以酌情减少。3、各位业主违约金请求是根据合同约定，因为房价上涨，现在业主购买的房子在当地能卖到10000元以上，实际上也没有给业主造成损失。希望法庭能够予以考虑，酌情减免。从时间点存在诉讼时效问题，被告认可起诉前两年内的日期。经审理查明：2009年，原告徐凯与华亿伟业公司签订《商品房预售合同》，华亿伟业公司将位于通州区X镇X楼X层X房屋（现更名为北京市通州区X镇X号院X号楼X单元X室）出售给原告徐凯。合同第十一条约定，出卖人应当在2009年7月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十一条产权登记约定“（一）初始登记出卖人应当在2010年3月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人的全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知书送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国银行当日活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”原告徐凯依约向华亿伟业公司支付了购房款共计476727元。合同签订后，徐凯交款房款476727元、契税4767.27元、公共维修基金8957元、印花费5元、产权登记80元、产权代办费500元。华亿伟业公司于2010年12月15日办理了原告徐凯所购房屋所在楼栋的楼栋权属证书，但由于自身原因至今未办理原告徐凯所购房屋所有权证书。上述事实，有商品房预售合同、购房款发票、交纳公共维修基金收据、契税收据、产权登记收据、产权代办收据、产权印花收据以及双方陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。根据查明的事实，原告徐凯与华亿伟业公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，华亿伟业公司虽实际交付房屋并于2010年12月15日办理完毕原告徐凯所在楼栋的权属证明，但未能在合同约定的期限内办理完毕该房屋所在楼栋权属证明，亦未能在合同约定的期限内为原告徐凯办理房屋所有权证书，构成违约，应当承担相应违约责任。现双方对于逾期办理楼栋的楼栋权属证书及办理房屋所有权证书应由华亿伟业公司给付徐凯违约金无异议。现双方争议焦点主要有三：一是徐凯要求的违约金中是否有超过诉讼时效的部分；二是违约金计算的基数；三是违约金的数额是否过高。本院认为，涉案房屋房产证未实际办下之前，华亿伟业公司的违约行为一直处于持续状态，还不存在办理房屋所有权证书违约金诉讼时效的起算问题。因此，对于华亿伟业公司关于办理房屋所有权证书违约金诉讼时效的抗辩意见，本院不予采信。另需说明，华亿伟业公司违约事实目前仍然处于持续状态，鉴于徐凯在本案中仅主张办理房屋所有权证书期间的违约金，本院亦仅就此部分进行处理，该时限以后的违约责任问题双方当事人可以通过合法途径另行解决。关于徐凯要求的逾期办理楼栋的楼栋权属证书的违约金，根据双方合同约定，徐凯要求该项费用的诉讼时效的起算点为华亿伟业公司实际取得权属证明之日起30日后。华亿伟业公司实际取得楼栋权属证书时间为2010年12月15日，故徐凯要求该项费用的诉讼时效的起算点为2011年1月14日。法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，故徐凯要求的该项费用已过诉讼时效，本院对于徐凯的该项请求不予支持。关于违约金的计算基数，双方合同约定为全部已付款万分之壹的违约金。全部已付款的理解，根据双方合同，应为购房款，即476727元，徐凯所称的契税等费用，虽因购买房屋产生，但大部分并非华亿伟业公司收取，或虽有华亿伟业公司收取如产权代办费，亦因其提供服务所得。故对于徐凯要求华亿伟业公司支付的逾期办理房屋所有权属证书的违约金的计算基数为购房款即476727元。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据房屋所有权证书的办理流程，华亿伟业公司取得房屋所在楼栋的权属证明是下一步为徐凯办理所购房屋所有权证书的前提，二者之间存在递进关系，且相比之下办理所购房屋的所有权证书与业主的利益更为密切。在同一时间段内，根据合同约定，华亿伟业公司需承担逾期办理业主所购房屋所有权证书违约金，也要承担逾期办理楼栋权属证明的违约金，数额过高，应当予以酌减。需要说明的是，徐凯要求的逾期办理楼栋权属证明的违约金已过诉讼时效，是因其自身原因未能及时行使诉权，故本院对于其要求的逾期办理业主所购房屋所有权证书违约金时间段中与逾期办理楼栋权属证明的违约金重合时间的部分不再予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告北京华亿伟业房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付原告徐凯逾期办理房屋所有权证书的违约金（以四十七万六千七百二十七元为基数，自二〇一〇年十二月十六日至二〇一五年十二月二十五日，按日万分之一计算）；二、驳回原告徐凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千二百四十六元，由原告徐凯负担二百四十六元（已交纳），由被告北京华亿伟业房地产开发有限公司负担一千元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  井龙二〇一六年四月二十二日书 记 员  曹森