湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂02民终112号上诉人（原审原告）王金昌。上诉人（原审原告）饶淑珍，系王金昌之妻。二上诉人的共同委托代理人陈敬义，黄石市磁湖法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）段昌胜。委托代理人曹根茂，系段昌胜所在黄石市西塞和平街社区居民委员会推荐。上诉人王金昌、饶淑珍因房屋买卖合同纠纷一案，不服黄石市西塞山区人民法院（2015）鄂西塞民初字第01334号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审判决认定：2015年4月28日，王金昌与段昌胜签订一份《房屋买卖合同》，双方约定：段昌胜以101000元价款购买王金昌所有的无产权登记的自建私房，合同签订时即付清所有款项，事后，双方拿到已签字的合同时，视为成交。双方还约定，交付房屋时间为2015年9月1日，王金昌于房屋交付之日前将交易房屋内的全部个人用品转移后，将房屋钥匙交付段昌胜，期间段昌胜不得私自处理房屋内物品，如王金昌未于交付房屋之日前转移物品并交付房屋钥匙，其应按照房价的10%支付违约金；如段昌胜在房屋未交付前私自处理房屋内王金昌所有的物品，段昌胜应按照房价的10%支付违约金。合同签订次日，段昌胜之妻彭雪花将购房款101000元汇入王金昌账户。事后，王金昌得知所售房屋被纳入拆迁改造计划，并于2015年8月13日要求与段昌胜解除房屋买卖合同。2015年9月1日，段昌胜以房屋交付时间已到为由，将王金昌所有的物品搬离该交易房屋，并入住。因双方多次协调未果，王金昌、饶淑珍诉至法院，请求撤销王金昌、段昌胜于2015年4月28日签订的《房屋买卖合同》。原审判决认为：王金昌与段昌胜签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合同合法有效，双方均应按合同约定履行义务。合同签订后，段昌胜之妻彭雪花按约向王金昌支付房屋买卖价款101000元，完成合同约定义务，而双方约定于2015年9月1日交付房屋亦是考虑到王金昌所售房屋内物品暂未处理。事后，王金昌得知房屋纳入拆迁政策又回到交易房屋中居住，不愿交付所售房屋，已构成违约。至于王金昌以合同是以欺诈手段订立、存在重大误解、显失公平等原因主张撤销该合同：1、段昌胜与王金昌签订房屋买卖合同时并无告知拆迁政策的义务，王金昌未能得知拆迁政策并非因为段昌胜故意隐瞒，而是因为自身原因，故段昌胜与不知晓拆迁政策的王金昌签订房屋买卖合同不属于利用欺诈手段，王金昌主张段昌胜以欺诈手段签订合同要求撤销该合同的请求，不予支持；2、重大误解是指受害方当事人对合同的主要内容存在重大误解，王金昌因与段昌胜签订房屋买卖合同时不知晓拆迁政策而主张签订房屋买卖合同存在重大误解的辩解，不予支持；3、显失公平是指合同双方当事人的权利义务极不对等，对一方当事人有重大不利，因主张显示公平的前提条件，即拆迁事实并未发生，房屋实际价值并未发生变化，故王金昌关于房屋拆迁实际价值达63万元，而交易价值为101000元，违反公平、等价有偿原则的主张，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条的规定，判决：驳回王金昌、饶淑珍的诉讼请求。宣判后，王金昌、饶淑珍均不服，均向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清。其一，2015年4月10日政府决定对其居住所在地区进行拆迁，这是免证事实。其夫妻二人因故居住在珠海，对拆迁事项并不了解，而段昌胜以其不知情拆迁政策的优势隐瞒真实情况，签订诉争房屋买卖合同，恶意变更被拆迁人。其得知拆迁信息后，便以函告的方式解除合同，但段昌胜于同年9月1日强行占有房屋，客观上目的是为了获取高额利益，其行为明显构成了欺诈。原审判决对该节事实没有认定，显然错误。其二，2015年4月10日政府决定拆迁后，涉案房屋价值明显发生了增值变化。相关机构会根据评估报告以及拆迁安置相关规定对涉案房屋进行补偿或赔偿。因此，应当认定双方在签订房屋买卖合同时涉案房屋系增值后的价值，即拆迁补偿价值63万元，而双方签订合同是以违建、无证房屋约定的标准洽谈交易价格10.1万元，明显低于拆迁补偿价格，从而导致双方的权利义务显失公平。其三，其于2015年8月13日致函解除了房屋买卖合同，原审判决对此节事实予以了认定，但未对解除效力予以采信，对双方权利义务是否丧失及解除后产生的法律后果，并未阐明。其四，其提交的调查笔录和市、区人民政府棚户区改造的相关文件，与本案均有关联，应作为证据采信。调查笔录证实其从2011年初离开了黄石，随同儿子在珠海居住，故其对所在地区的拆迁事项并不知情。市、区人民政府关于棚户区改造的文件，证实诉争房屋处于拆迁安置的状态中。原审判决对上述关键证据均不予以采信，不当。二、原审判决适用法律错误。其一，诉争房屋系建在袁仓煤矿的土地上，没有取得合法用地手续，无任何权属证明，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条之规定，不得转让。原审判决认定诉争房屋买卖合同有效明显违背了上述法律和《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定。其二，诉争房屋系夫妻的共同财产，根据婚姻法相关规定，对重要财产的处置必须经过夫妻共同同意。本案中，饶淑珍并没有在房屋买卖合同上签字，其对王金昌处置房屋毫不知情，故王金昌与段昌胜签订的协议无效。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，依法支持其诉请撤销房屋买卖合同的请求。段昌胜辩称：一、王金昌、饶淑珍诉称的大部分内容，与事实严重不符，原审判决认定事实清楚。本案的客观事实是王金昌等欲将自己所有的闲置的诉争房屋出售，而其现有住房不能满足家庭成员的居住要求，有购买的意愿。于是双方就房屋买卖之事进行了商讨。2015年4月28日，王金昌起草并打印好协议，给其看，并要求其在签订协议前就全部款项打入王金昌的银行卡上，以防其签订协议后拖欠房款。过了两天，王金昌找来见证人，在见证人的监证下，其与王金昌签订了房屋买卖合同。协议签订后，王金昌也履行了房屋交付的义务，其对房屋进行了必要的装修后搬入居住。王金昌称2015年8月13日通过特快专递邮寄送达《解除房屋合同告知书》要求解除合同，无任何事实依据。王金昌将房屋出售后，在2015年8月底寄来一份快递，请求其补偿一点房款，并没有向其主张任何权利。二、其与王金昌签订的房屋买卖合同是当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。房屋买卖合同是由王金昌起草，合同订立、履行，双方均未提出任何异议，同时还有两位见证人见证交易过程，不存在欺诈的情形，不符合合同法规定的撤销情形。饶淑珍对房屋出卖知情，也是经过其同意的，现其认为合同签订、房屋出售未经其同意与客观事实不符。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，是管理性强制性规范，并非效力性强制性规范，该条款不能成为合同无效的理由。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，王金昌等提出本次诉讼扰乱了司法秩序，严重浪费了司法资源，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明：原审判决对王金昌、段昌胜于2015年4月28日签订的《房屋买卖合同》内容以及纠纷的发生经过等事实认定属实。另查明：王金昌、饶淑珍从2011年开始随同其子在珠海市居住。2013年9月23日，黄石市西塞山区人民政府向市棚改办报送《西塞山区人民政府关于报送2013-2017棚户区改造规划和年度计划的函》（西政函（2013）125号），将诉争房屋所在区域纳入棚户区改造的规划。2015年3月7日，黄石市人民政府以黄政发（2015）6号文件，颁发了《市人民政府关于加快推进棚户区改造工作的意见》。2015年4月10日，中共西塞山区委、西塞山区人民政府下发西发（2015）3号《中共西塞山区委西塞山区人民政府关于加快推进棚户区改造工作方案》，正式启动了袁仓煤矿片区棚改工作。本院认为：本案的争议焦点就是2015年4月28日王金昌与段昌胜签订的《房屋买卖合同》效力问题。首先，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让并不等同于房地产不得买卖。因为该法第三十六条规定“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为”。由此可见，“房地产转让”应包括签订买卖、赠与合同，交付价款、房屋交付、过户登记等一系列债权行为和物权行为。所谓“不得转让”应理解成上述系列行为因尚未登记领取权属证书而不能彻底完成，不能发生所有权转移的合同履行目的，依法登记领取权属证书只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件。因此，不得据此认为“未依法登记领取权属证书”房屋的转让合同或所签合同一律无效。本案中，王金昌与段昌胜在签订房屋买卖合同时，在第一条就明确交待了“诉争房屋属于原袁仓煤矿自建住房，无产权证”，由此可见双方对交易房屋尚未登记领取权属证书的事实是明知的，对交易的风险和各自的权利义务是知晓和同意的。故王金昌、饶淑珍认为诉争房屋交易违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，合同无效的上诉理由不能成立。其次，房屋是家庭重要不动产。王金昌、饶淑珍夫妇从2011年开始因照顾孙子随同其子在珠海居住，一般情况下很少回黄石。本案的合同签订之前，王金昌就收到了全部购房款10.1万元，而且专程从珠海回黄石签订诉争房屋买卖合同。故饶淑珍认为其对共有房屋的出售并不知情，王金昌签订合同并未征得其同意，有悖常理，故对其提出该节上诉理由不予支持。再次，王金昌提出诉争房屋买卖合同是以欺诈手段订立、存在重大误解、显失公平等原因主张撤销合同的诉请能否成立问题。所谓欺诈是指当事人一方故意编造虚假或歪曲的事实或故意隐匿事实真相，使另一方陷入错误而为意思表示。本案中，诉争房屋从2013年开始就列入棚户区的改造规划，2015年4月正式启动改造工作。棚户区改造规划和相关拆迁政策在诉争合同签订之前就在社区进行了公示，故段昌胜不存在隐瞒相关拆迁政策问题，王金昌提出欺诈的事由不能成立。所谓重大误解是指一方当事人因自己的过失导致对合同内容等发生误解而订立合同的行为。其中，表意人不知其内心效果意思与表示不一致是重大误解成立的必要条件。本案中，王金昌在对拆迁政策不知晓的情况下，签订合同当时对出售房屋价格内心效果意思与表示是一致的，故不符合重大误解的特征。所谓显失公平是指一方当事人利用优势或者对方没有经验，致使双方当事人的权利义务在订立合同时明显违反公平、等价有偿的原则。本案中，王金昌从2011年开始并未在黄石居住，对棚户区改造规划及相关政策并不了解，段昌胜利用双方信息不对称的条件，与其签订房屋买卖合同，导致诉争房屋拆迁补偿价格63万余元与合同交易价格10.1万元差距过大，符合显失公平的条件。基于王金昌有出售房屋的意愿，段昌胜有购买的意向，从维护交易的角度，本院确定诉争合同为可变更合同，房屋价款等双方另行协商。综上，原审判决处理不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销黄石市西塞山区人民法院（2015）鄂西塞民初字第01334号民事判决；二、确定王金昌与段昌胜2015年4月28日签订的《房屋买卖合同》为可变更合同，房屋的价款等双方另行协商。一审案件受理费80元由王金昌、饶淑珍负担；二审案件受理费80元，由段昌胜负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘红斌审 判 员  柴 卓代理审判员  南又春二〇一六年四月二十七日书 记 员  黄显珠