广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）兴民一初字第1450号 原告：南宁市金裕丰物业服务有限公司，住所地：广西南宁市西关路**，组织机构代码:74798665-6。 法定代表人：赵呈闽，该公司董事长。 委托代理人：韦炳贵，广西广合律师事务所律师。 委托代理人：黄华丽，广西广合律师事务所律师。 被告：王志强，男，1967年7月6日出生，汉族，住山东省威海市环翠区。 原告南宁金裕丰物业服务有限公司（以下简称“金裕丰公司”）与被告王志强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月7日立案受理后，依法组成由代理审判员陈景庞担任审判长，人民陪审员周国萍、罗云华参加的合议庭，于2016年1月4日公开开庭进行了审理。书记员蔡建冰担任记录。原告金裕丰公司的委托代理人韦炳贵、黄华丽到庭参加诉讼。被告王志强经本院依法公告送达传票，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告金裕丰公司诉称：原告金裕丰公司与被告王志强于2011年11月30日签订了《裕丰YOHO租赁合同》，约定原告将位于南宁市铺位（建筑面积为53.24平方米）出租给被告，租赁期限自2011年12月16日起至2013年12月15日止。后又于2013年12月13日续签了《裕丰高街租赁合同》，约定租赁期限自2013年12月16日起至2014年12月31日，月租金为1863元，经营管理费每月905元，宣传推广费每月266元；被告在合同签订当日一次性支付2013年12月16日至2014年3月31日的租金、经营管理费及宣传推广费，此后租金三个月为一期且应于每一期最后一月的15日前支付下一期的相关费用。当日，双方又签订了一份《补充协议》，约定2013年12月16日起至2014年12月31日的月租金变更为1397.3元。合同履行过程中，被告未按约定按时支付首期以及此后的租金、经营管理费、宣传推广费，截止至2015年7月18日尚欠租金4900.1元，经营管理费、宣传推广费4106.6元，根据裕丰高街租赁合同的约定，被告应支付自应付日至结清日期间全部迟延款项的违约金。此外，被告拒绝支付自2012年5月起至租赁合同终止之日期间的水电公摊费、所欠的水电公摊费13286.43元，两份租赁合同均明确约定逾期支付水电公摊费的违约金，故被告应承担相应的违约金。双方租赁关系已于2014年12月31日解除，被告至今未支付所欠的租金、经营管理费、宣传推广费、水电公摊费及相应的违约金，故请求法院判令：1、被告向原告支付拖欠的裕丰高街商场三层375号铺位的租金4900.1元，经营管理费、宣传推广费4106.6元，水电公摊费132.86.43元;2、被告向原告支付逾期支付租金违约金、经营管理费、宣传推广费违约金、拖欠水电公摊费违约金(计算方式详见附表1)；3、本案全部诉讼费用由被告承担。 被告王志强未作答辩，亦未提交证据。 经审理查明：2011年11月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《裕丰YOHOU租赁合同》，载明：乙方向甲方承租位于南宁市商铺用于餐饮，建筑面积53.24平方米，租赁期限自2011年12月16日起至2013年12月15日至，租金每月1863元，按先交租后使用的支付方式，每三个月为一期，每期租金5589元；在签订本合同时乙方应一次性向甲方交清第一期（2011年12月16日至2012年3月31日）的租金6521元，之后乙方需每期提前二十天一次性向甲方交清下一期的租金。乙方每月应付经营管理服务费905元，三个月为一期，第一期经营管理服务费于本合同签订是与租金同时交付；乙方每月应付的宣传推广费266元，三个月为一期，第一期宣传推广费于本合同签订是与租金同时交付；租赁期限内，乙方应承担水电费包括：A.乙方安装的独立水电表计量的水电费；B.乙方承租所在楼层直接耗用的水电费，包括公共照明和通过楼层分水电表计量的其他水电费，该费用由每楼层的各单元按其建筑面积按比例分摊；C.不经过乙方承租所在楼层的水电表计量的公共照明、公共损耗、公共设施、设备及维修保养耗用的水电，此费用按商场的楼层均摊后，再按每楼层的各单元按其建筑面积比例进行分摊；D.商场水电总表与分表总和之间的水电损耗（差额），此费用按各楼层耗用的水电比例分摊后，再按每楼层各单元按其建筑面积比例进行分摊；F.水电费的价格按照南宁市物价主管部门或南宁市水电供应部门的规定计收，乙方应在甲方通知缴纳水电费的三日内向甲方支付足额水电费，若逾期，乙方应就未付款项向甲方支付5‰/天的违约金；应由任何一方支付的任何款项到期未付时，违约方应承担应付日至结清日全部迟延付款额之利息（按未付款的每日千分之五的比例计算）。 因前述租赁合同期限届满，原告（甲方）与被告（乙方）签订针对诉争商铺签订了《裕丰高街租赁合同》，约定：租赁期限自2013年12月16日至2014年12月31日止，每月租金1863元，每三个月为一期支付租金，首期（2013年12月16日至2014年3月31日）租金应于本合同签订时一次性付清。除首期外，乙方须在当期最后一个月的15日前向甲方缴付下一期的租金、经营管理费、宣传推广费，其余条款与前述《裕丰YOHO租赁合同》基本一致。签订合同当日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《补充协议》，约定将诉争商铺的月租金从每月1863元调整为每月1397.3元。 租赁期限届满后，因被告未支付拖欠的租金等问题，故原告起诉至本院，诉请如前。 另查明，被告缴付费用情况：2014年2月24日缴付2013年12月16日至2014年2月28日期间租金共3575元，2014年3月28日分别缴付2014年3月1日至31日期间租金1397元及2013年12月16日至2014年3月31日期间商业管理费（即经营管理、宣传推广费）共4129元，2014年5月5日分别缴付2014年4月1至30日期间租金1397.5元及该期间商业管理费1171元，2014年5月21日分别缴付了2014年5月1至31日期间的租金1397元及该期间的商业管理费1171元，2014年6月17日缴付2014年6月1日至30日期间的租金1397元及该期间的商业管理费1171元，2014年7月9日缴付2014年7月1日至31日期间的租金1397元及该期间的商业管理费1171元。 又查明，原告从2012年6月起向被告送达水电费催缴通知单，该缴费通知单载明上月水电公摊费以及该月累计所欠拖欠水电费数额，其中2012年5月至2014年7月各月水电公摊费为：605元、754.5元、733.3元、855.5元、585.3元、436.2元、181.3元、87元、131.3元、110.5元、165.2元、1000.4元、2002.5元、1183.2元、1081.5元、1167.2元、1055元、913.9元、579.9元、410.7元、389.7元、252.2元、461.1元、697.6元、398.1元、346.9元、502.6元，2014年11月水电公摊费411元。被告（或被告员工）亦在《经营户签收表》相应的月份签字确认收到该缴费通知单，其中被告于2015年1月8日签收的《水电费催缴通知单》，载明被告所经营商铺2014年11月期间公摊水电费411元，2012年5月至2014年11月期间累计拖欠水电公摊费17498.1元。诉讼过程中，原告表示2014年9月及10月中15天是减免租金、经营管理费、宣传推广费的期间，2014年8月、9月、10月是免除公摊水电费的期间，2014年12月公摊水电费242元被告已于2015年2月16日缴纳。 还查明，诉讼商铺所在南宁市兴宁区民生路113号房屋登记产权所有人为广西南宁百益商贸有限公司，该公司于2010年12月31日与原告签订《门店租赁合同》，将前述房屋租赁给原告，该公司于2016年1月6日出具一份《证明》，表示其对原告将诉争商铺转租给被告无异议。诉争商铺现已经由原告租赁给案外人使用经营。 以上事实，有《裕丰YOHO租赁合同》、《裕丰高街租赁合同》、《补充协议》、收据、水电费催缴通知单、经营户签收表、证明、房屋所有权证、房屋租赁登记备案证明、门店租赁合同、现场勘察笔录、照片、当事人陈述等予以证明。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告王志强经本院依法送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃相应的答辩和质证权利。 一、关于原、被告所签订的《裕丰YOHO租赁合同》、《裕丰高街租赁合同》是否合法有效及解除问题。原、被告分别于2011年11月30日、2013年12月13日所签订的《裕丰高街租赁合同》、《裕丰高街租赁合同》意思表示真实，内容亦未违反法律的禁止性规定，且原告拥有诉争商铺合法出租来源，故该合同合法、有效，原、被告双方均应恪守履行，该两份合同可以证明原、被告分别于2011年12月16日至2014年12月31日存在房屋租赁关系，《裕丰高街租赁合同》所约定的租赁期限于2014年12月31日届满，但现无证据证明双方进行续租，故双方租赁关系于租赁期限届满后自行终止。 二、关于原告要求被告支付房屋租金的问题。在合同租赁期限内，被告应该按照双方的约定向原告支付诉争商铺的租金，现原告主张被告租金只支付至2014年7月31日，在被告未提交相反证据予以反驳的情况下，本院对原告的该项主张予以采纳。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，被告应按合同约定即每月租金1397.3元支付2014年8月1日至12月31日期间的租金。另原告表示2014年9月以及2014年10月中15天为减免期间，即2014年10月计租期限为16天，租金为721.2元（1397.5元÷31天×16天），现原告主张该月租金为708.2元，未超过前述数额，本院予以支持。综上，本院判决被告向原告支付尚欠租金为4900.1元（1397.3元/月×3个月+708.2元）。 三、关于原告要求被告支付经营管理费、宣传推广费的问题。《裕丰高街租赁合同》约定被告每月还应付经营管理服务费905元、宣传推广费266元，现原告主张被告经营管理服务费、宣传推广费只支付至2014年7月31日，在被告未提交相反证据予以反驳的情况下，本院对原告的该项主张予以采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，被告应按合同约定支付2014年8月1日至12月31日期间的经营管理服务费、宣传推广费。另原告表示2014年9月，2014年10月中15天为减免期间，即2014年10月计收期限为16天，10月经营管理服务费、宣传推广费为604.3元（1171元÷31天×16天），现原告主张该月经营管理服务费、宣传推广费共计为593.6元，未超过前述数额，本院予以支持。综上，本院判决被告向原告支付管理服务费、宣传推广费为4106.6元（1171元/月×3个月+593.6元）。 四、关于原告要求被告支付拖欠水电公摊费的问题。《裕丰高街租赁合同》约定了水电公摊费的负担及其计算方式，依据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，被告应按约定支付公摊水电费。被告所签收《水电费催缴通知单》，现无证据证明被告对公摊水电费计算方式及该累计数额提出异议的情况下，本院对该《水电费催缴通知单》予以采纳，该通知单可证实被告尚欠原告公摊水电费的事实。原告所作的2014年8月-10月免收费用期间表示系其作出不利己方的自认，本院对此亦予以予以采信。2015年1月8日《水电费催缴通知单》载明2012年5月至2014年11月期间累计拖欠水电公摊费共计17498.1元，故本院确认被告拖欠2012年5月至2014年11月期间（未计2014年8-10月）水电公摊费共计17498.1元。由于原告表示公摊水电费可享受减免30%的优惠，该表示亦系其作出不利己方的自认，本院予以采信，因此，本院确认被告应当支付原告公摊水电费12248.67元（17498.1元×0.7），对于原告主张的超出部分，本院不予支持。 五、关于原告要求被告支付逾期交付房屋租金、经营管理服务费、宣传推广费、水电公摊费违约金的问题。本案中，被告王志强未按约定时间逾期支付租金、经营管理服务费、宣传推广费、公摊水电费违约金，已构成了违约，依据《裕丰高街租赁合同》“除首期外，乙方须在当期最后一个月的15日前向甲方缴付下一期的租金、经营管理费、宣传推广费”的约定以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，现原告主张逾期交付房屋租金、经营管理服务费、宣传推广费、公摊水电费违约金，有事实及法律为据，故本院予以支持。因《裕丰高街租赁合同》还约定租金三个月为一期，除首期租金于合同签订之日缴付，其余租金、经营管理服务费、宣传推广费均应在当期最后一个月的15日前向甲方交清下一期的租金，被告逾期支付应按每日千分之五的比例计算承担应付日至结清日全部迟延付款额之利息，故本院确认租金、经营管理服务费、宣传推广费及其计算方式（详见附表2），原告主张2013年12月16日至2014年7月8日的租金违约金共计2470.53元、经营管理服务费、宣传推广费违约金共计2556.57元，未超过本院所作附表2确认被告2013年12月16日至2014年7月8日应支付的租金违约金共计4751.7元、经营管理服务费、宣传推广费共计3982.1元，故本院判决被告支付逾期支付租金违约金（违约金计算：其中2013年12月16日至2014年7月8日期间违约金2470.53元，以租金2794.6元为基数，从2014年7月9日起算至被告支付完该租金时止，按每日0.005计付；以租金3515.8元为基数，从2014年9月16日起算至被告支付完该租金时止，按每日0.005计付）；被告支付经营管理服务费、宣传推广费违约金（违约金计算：其中2013年12月16日至2014年7月8日期间2556.57元以及以经营管理服务费、宣传推广费2342元为基数，从2014年7月9日起算至被告支付完该经营管理服务费、宣传推广费时止，按每日0.005计付；以经营管理服务费、宣传推广费2946.4元为基数，从2014年9月16日起算至被告支付完该经营管理服务费、宣传推广费时止，按每日0.005计付）。关于公摊水电费违约金，合同以及缴费通知单明确约定被告应在原告通知缴纳水电费的三日内支付足额水电费，故原告要求被告支付收到缴费通知后三日后拖欠水电公摊费的违约，有合同依据，本院予以支持，且应于被告收到原告送达的缴费通知单之日起三日后起算，根据原告所提交的缴费通知单以及签收表，本院确认公摊水电费违约金计算方方式（详见附表3-1、3-2）。至于原告要求被告支付2014年12月水电公摊费违约金，由于原告自认被告已经支付该月水电公摊费，而原告未能举证被告该月仍然存在逾期交付水电公摊费，故原告的该项主张无事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告王志强向原告南宁金裕丰物业服务有限公司支付租金4900.1元及逾期支付租金的违约金（违约金计算：2013年12月16日至2014年7月8日期间违约金2470.53元，以租金2794.6元为基数，从2014年7月9日起算至被告王志强支付完该租金时止，按每日0.005计付；以租金3515.8元为基数，从2014年9月16日起算至被告王志强支付完该租金时止，按每日0.005计付）； 二、被告王志强向原告南宁金裕丰物业服务有限公司支付管理服务费、宣传推广费4106.6元及逾期支付管理服务费、宣传推广费的违约金（违约金计算：2013年12月16日至2014年7月8日期间2556.57元；以经营管理服务费、宣传推广费2342元为基数，从2014年7月9日起算至被告王志强支付完该经营管理服务费、宣传推广费时止，按每日0.005计付；以经营管理服务费、宣传推广费2946.4元为基数，从2014年9月16日起算至被告王志强支付完该经营管理服务费、宣传推广费时止，按每日0.005计付）； 三、被告王志强向原告南宁金裕丰物业服务有限公司支付水电公摊费12248.67元及逾期支付水电公摊费的违约金（违约金计算详见附表3-1、3-2）； 案件受理费1982元，由被告王志强负担；公告费300元，由被告王志强负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后7日内预交上诉费。逾期仍未预交上诉费又不提出免交、减交、缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈景庞 人民陪审员  周国萍 人民陪审员  罗云华 二〇一六年四月一日 书 记 员  蔡建冰 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。