广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗番法民三初字第705号原告：广州市番禺区雅图物业管理有限公司，住所地广州市番禺区沙湾镇中华大道丽景华苑4座108号，组织机构代码：72563953-0。法定代表人：谭锡全，职务总经理。委托代理人：简贤德，男，住广州市番禺区，该公司职员。被告：赵美河，女，1978年8月29日出生，汉族，住湖北省通城县。原告广州市番禺区雅图物业管理有限公司（以下简称雅图公司）诉被告赵美河物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市番禺区雅图物业管理有限公司的委托代理人简贤德到庭参加了诉讼。被告赵美河经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅图公司诉称：原告雅图公司负责桥南街绿庭雅苑小区的物业管理，按照《南郊绿庭雅苑物业管理服务协议》和《绿庭雅苑居住公约》，被告赵美河每月应向原告雅图公司缴纳绿庭雅苑*座*梯***物业的管理费60元（含公摊费），2012年1月管理费调升后每月缴交管理费80元/月（含公摊费），逾期欠交则按日收取1‰的滞纳金，但自2010年1月起至2015年5月，被告赵美河共拖欠65期管理费未交，原告雅图公司多次发出催缴通知书和律师函被告赵美河均不予理睬。由于被告赵美河无视双方签订之协议，违反双方约定的权利义务，长期拖欠管理费用，违反了《中华人民共和国物业管理条例》和《中华人民共和国民法通则》的规定，严重侵害了原告雅图公司的合法权益和管理秩序，原告雅图公司为维护自身权益，诉至法院，请求判令：1、被告赵美河缴交拖欠原告的物业管理费4720元，滞纳金1589元，共6309元。2、由被告赵美河承担本案诉讼费。被告赵美河无答辩，亦未在举证期限内举证。经审理查明：原告是具有二级物业服务资质的企业。被告赵美河是位于广州市番禺区沙湾镇绿庭雅苑（以下简称涉讼小区）*座*梯*房（以下简称涉讼房屋）的登记权属人，该房屋建筑面积为88.90平方米，发证日期为2006年3月31日。2001年2月15日，广州市番禺区物价局向雅图公司出具《关于绿庭雅苑管理费的批复》，其中审定绿庭雅苑管理费100㎡以下的住宅按50元/月·户收取。同月18日，广州市番禺区物价局向雅图公司核发编号为第011337号的《广东省经营服务性收费许可证》，载明100㎡以下的住宅按50元/月·户收取物业管理费。2002年9月3日，广州市番禺区物价局向雅图公司出具《关于绿庭雅苑管理费的补充通知》，其中同意绿庭雅苑按每月每户10元收取公用水电费用分摊。次日，广州市番禺区物价局在第011337号《广东省经营服务性收费许可证》中增加公共水电分摊费收费标准为10元/月·户。2008年11月4日，雅图公司与赵美河就涉讼房屋签订《居住公约》，其中约定，交楼时，各业主统一在委托银行开设一账户存折，业主每月在十日前在自己账户上存有足够的存款，由银行自动划缴管理费、分摊费、车库管理费等；分摊费是楼梯、走廊、公共设施、及路灯的公共用水、电按每户每月10元（若实际相差大时再作相应调整）分摊交纳；交楼后，各业主单元不论是否空置，均需负责缴交管理费及其他应缴费用；各业主、住户在规定时限内未缴清应缴的费用时，每逾期一天管理处收取应付款3‰的滞纳金；凡属2001年3月28日以后购房的业主，其管理费开始计算交纳时间为购房日的下个月10日。2010年9月8日，南郊绿庭雅苑第一届业主委员会出具《证明》，载明：南郊绿庭雅苑第一届业主委员会成立于2006年5月24日，成立至今暂未与雅图公司另行签订物业管理合同，对该公司在绿庭雅苑实施物业管理无异议，同意其按照“广东省经营服务性收费许可证第011337号”收费标准收费。2011年10月10日，南郊绿庭雅苑第二届业主委员会作为甲方，雅图公司作为乙方，签订了《绿庭雅苑物业管理服务合同》，合同约定，甲方选聘乙方对座落于广州市番禺区汇景大道60号的绿庭雅苑小区实施物业管理服务；乙方提供的物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等；物业管理费选择包干制方式，多层住宅面积在100㎡以下的物业管理服务费为80元/月/户（含每月水电费分摊费在内）；物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月的10日前交纳当月的费用；本合同期限自2011年10月1日起至2013年10月1日止，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。2012年7月1日，广州市番禺区桥南街陇枕社区居委会出具《证明》，载明涉讼小区至今由雅图公司负责物业管理服务。2015年6月29日，雅图公司以赵美河欠缴物业管理费为由向本院提起本案诉讼。在诉讼中，雅图公司主张，其自2000年12月28日起管理涉讼小区至今，涉讼小区于2006年5月24日成立第一届业主委员会，其未与雅图公司签订物业服务合同，但对雅图公司的管理无异议，第二届业主委员会成立后于2011年10月10日与雅图公司签订了《绿庭雅苑物业管理服务合同》；根据第011337号《广东省经营服务性收费许可证》，2010年1月至2011年12月，涉讼房屋的物业管理费按50元/月计收，另加公共水电分摊费10元/月，共60元/月；自2012年1月起，依照《绿庭雅苑物业管理服务合同》的约定，涉讼房屋的物业管理费调整为80元/月（含公共水电分摊费）；赵美河自2010年1月起欠缴物业管理费，至2015年5月共拖欠65期物业管理费合计4720元（60元/月×24个月+80元/月×41个月=4720元）；《绿庭雅苑居住公约》约定，每月物业管理费应于下月10日前缴清，逾期则每日按欠缴金额的3‰计收滞纳金，雅图公司主张将滞纳金计算标准调整为按每日1‰计算，每月欠缴的物业管理费从次月11日起计算滞纳金至实际清偿之日止。雅图公司主张其曾多次向赵美河催交上述费用，并分别于2013年7月19日、2014年8月1日以挂号信的形式寄送《律师函》至涉讼房屋的地址，但均因逾期无人领取而被退件。本院认为：根据南郊绿庭雅苑业主委员会于2010年9月8日出具的《证明》及广州市番禺区桥南街陇枕社区居民委员会于2012年7月1日出具的《证明》，可以认定雅图公司自2000年起管理涉讼小区至今。2011年10月10日，雅图公司与绿庭雅苑第二届业主委员会签订了《绿庭雅苑物业管理服务合同》，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定，“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”，该合同对赵美河具有约束力。该合同约定，合同期限为2011年10月1日至2013年10月1日，期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。由于无证据证明该合同期限届满后涉讼小区业主委员会作出了选聘或者续聘的决定，且雅图公司一直为涉讼小区提供物业管理服务至今，故该合同自动延续至今。雅图公司已依约提供物业服务，赵美河作为涉讼房屋的业主，接受了雅图公司提供的物业管理服务，应当支付相应对价。雅图公司主张，2010年1月至2011年12月，涉讼房屋的物业管理费按60元/月计收，自2012年1月起，涉讼房屋的物业管理费依照《绿庭雅苑物业管理服务合同》的约定按80元/月（含公共水电分摊费），本院予以支持。由于赵美河未举证证明其已向雅图公司交纳2010年1月至2015年5月期间的物业管理费，故赵美河应向雅图公司支付2010年1月至2015年5月期间的物业管理费共4720元（60元/月×24个月+80元/月×41个月=4720元）。至于雅图公司主张的物业管理费滞纳金。根据《居住公约》的约定，每月物业管理费应于下月10日前缴纳，根据《绿庭雅苑物业管理服务合同》的约定，每月物业管理费应于当月10日前缴纳，故雅图公司主张每月物业管理费的滞纳金从下月11日起计算，本院予以支持。至于物业管理费滞纳金的计算标准，《居住公约》约定每逾期一天按欠付金额的3‰计付滞纳金，雅图公司主张调整为按每日1‰的标准计算滞纳金，该标准仍然过高，本院依法调整为按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算。赵美河应向雅图公司支付的每月物业管理费滞纳金应以当月物业管理费为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从下月11日起计至款项清偿之日止。赵美河未到庭参加诉讼，视为放弃答辩与举证的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告赵美河于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市番禺区雅图物业管理有限公司支付2010年1月至2015年5月期间广州市番禺区沙湾镇绿庭雅苑*座*梯***房屋的物业管理费4720元及滞纳金（2010年1月至2011年12月每月物业管理费滞纳金以60元为本金，2012年1月至2015年5月每月物业管理费滞纳金以80元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从下月11日起计至款项清偿之日止）；二、驳回原告广州市番禺区雅图物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告赵美河负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  张 祎人民陪审员  郭洋铺人民陪审员  吴健周二〇一六年四月十七日书 记 员  马敏婷