四川省内江市东兴区人民法院民 事 判 决 书(2016)川1011民初1083号原告（反诉被告）：内ＸＸ联购物中心有限公司，住所：内江市东兴区。法定代表人：吴焕文，系该司总经理。委托诉讼代理人：郑华军（特别授权），系四川盛豪律师事务所律师委托诉讼代理人：叶虎（特别授权），系该司员工。被告（反诉原告）：王庆芳，女，1969年8月5日出生，汉族，内江市东兴区人，个体经营者，住内江市东兴区东兴街道东兴大道。委托诉讼代理人：童俊（一般授权），系四川朴治律师事务所律师。原告（反诉被告）内ＸＸ联购物中心有限公司（以下简称内ＸＸ联）与被告（反诉原告）王庆芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，被告向本院提起反诉，双方均申请本案适用简易程序继续调解，依法扣除相应审理期限。原告（反诉被告）内ＸＸ联的委托代理人郑华军、叶虎和被告（反诉原告）王庆芳及其委托诉讼代理人童俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。内ＸＸ联向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》并要求退还租赁房屋；2、请求被告向原告支付欠付租金及物业管理费，截止2016年3月暂定租金及物业管理费296741.77元，直至被告退还房屋为止；3、请求被告向原告支付在2013年12月10日至2014年1月21日免去的所有租金和物业管理费共计25230.6元；4、请求被告向原告以欠付租金每逾期一日，按日租金的0.5%标准支付违约金；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于内江市东兴区汉安大道西段89号购物中心三层F3-16租赁给乙方用于经营使用，店铺名称为开心哈乐，房屋面积为237平米，租赁期为3年。租金按月支付，租金分三年计段收费，第一年2014年1月21日至2015年1月20日，每月固定租金为9371.38元，月提成租金为承租方于该日历月营业额的10%，第二年2015年1月21日至2016年1月20日，每月固定租金为10092.25元，月提成租金为承租方于该日历月营业额的10%，第三年2016年1月21日至2017年1月20日，每月固定租金为10885.21元，月提成租金为承租方于该日历月营业额的10%。同时约定该房屋的物业管理费为每月8650.5元。协议签订后，被告未按约履行部分付款义务，至今还欠付原告2014年9月-12月租金及物业费，2015年4月-2016年3月租金及物管费。原告多次书面告知被告要求履行付款义务，但被告均以种种理由拒绝，致使原告遭受重大损失。原告内ＸＸ联与王庆芳签订的“房屋租赁合同”及附件真实、合法有效，被告已严重违反租赁合同的约定及相关法律规定，特诉至贵院，以维护原告的合法权益，望判如所请。反诉被告与反诉原告之间属租赁合同关系，而非合作关系，对王庆芳主张的赔偿，因原告（反诉被告）未构成违约，不应承担违约责任，不应承担王庆芳诉请的相关损失费用。被告（反诉原告）王庆芳辩称并反诉称，王庆芳于2013年6、7月份与被反诉人（原告）的招商人员徐林、周文强洽谈入驻被反诉人内ＸＸ联商场淘气堡项目，内ＸＸ联的招商人员徐林、周文强向反诉人表示不会再引进与反诉人投入的项目相同或者相冲突的项目，于是反诉人与被反诉人签订了《房屋租赁合同》并入场装修安装设备，反诉人在2014年5月14日开业。但在同月的26日，反诉人发现被反诉人引进的商家果果乐园与反诉人投入的项目完全涵盖了反诉人的所有项目，为此，反诉人于2014年6月3日对被反诉人提出书面的反映，而且之后一直在向被反诉人提出相关的诉求，但被反诉人至今未给反诉人任何解释和答复。反诉人虽与被反诉人签订了《房屋租赁合同》，但反诉人与被反诉人之间并不是简单的租赁关系，反诉人入驻被反诉人商场必须接受被反诉人统一布局、统一管理、统一形象、统一营业时间，对外均以内ＸＸ联购物中心开展经营活动。反诉人为开展本项目，为本项目投入设施、设备174051元，反诉人支付给被反诉人各项费用159138.47元，因被反诉人未给反诉人答复反诉人被迫经营至今产生的人工费230331元，为开展经营支付耗材20862元，电费2755元，上述投入合计584382.47元，扣除产生的经营额323657元共计亏损258361.87元。由于被反诉人违约引进与反诉人同业竞争项目，导致反诉人所投入的财产亏损，故应当由被反诉人对反诉人的上诉损失承担赔偿责任。为保护反诉人的合法权益，特根据我国相关法律的规定，向贵院提起反诉，请求人民法院依法判令被反诉人赔偿反诉人损失258361.87元，并承担诉讼费。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院经庭审质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理认定如下：被告（反诉原告）在审理中，对其反诉请求，提交的证一：内ＸＸ联的装修设计规范；证二：淘气堡的项目清单及其相关图纸；证三：购物中心导购手册、五份通知及相关管理办法，拟证明反诉人需遵守被反诉人的规定，拟证明原被告并非租赁关系而是合作关系；证四：录音录像三份，其中两份是被反诉人招商人员周文强的录音录像，他向反诉人承诺不再引进相同项目或冲突项目，另一份是果果乐园的设施设备与反诉人的设施设备，其中果果乐园的设施设备完全涵盖了反诉人的设施设备。原告（反诉被告）质证认为：证一是复印件，对其三性均不予认可，且装修规范并不能达到被告的证明目的；证三是复印件，对其三性均不予认可，即使该份证据是真实的，也只能证明内ＸＸ联在管理购物中心，起着管理作用，并不能证明原被告之间存在合作关系。被告（反诉原告）提举的证六：电子邮件打印单、收据等，其拟证明反诉人共计购买了设施设备174051元；证七：收据，拟证明反诉人向被反诉人支付的各项费用159138.47元，虽然写的租金但其认为是固定收入的提成；证八：工资表，拟证明反诉人支付了人工工资230331元；证九：电子表格打印件，拟证明购买了耗材20862元；证十：收据，拟证明缴纳了电费2755元。以上证据拟证明反诉原告共计投入了584382.47元。原告（反诉被告）质证认为：证五、证六、证八、证九、证十均是复印件或打印件，对其真实性不予认可，从证据可以显示反诉人的员工有邓娇娇等三位员工，可以证明王庆芳是知晓原告发给被告（反诉原告）的缴费通知的；证七的收据真实性无异议，可以证明原被告之间存在租赁合同关系而不是合作关系，反诉人出示的证据均不能达到其证明目的。对反诉原告提交的光盘，被反诉人质证认为：反诉人不能证明视频里面的谈话人的身份；且谈话内容也不能证明内ＸＸ联承诺过反诉人不再引进相同项目或相冲突项目；其视频资料不合法。本院经审理认定事实如下：2013年12月5日，被告王庆芳（开心哈乐）作为乙方在原告内ＸＸ联购物中心有限公司作为甲方提供的格式条款合同《北京华联房屋租赁合同》以及附件（二）《北京华联内江购物中心专用条款》上签名捺印。《北京华联内江购物中心专用条款》的主要内容为：“第一条出租房屋情况1.1出租方出租给承租方的房屋座落在四川（省）市内江区（县）东兴区汉安大道西段89号购物中心三层F3-16单位。1.2承租方租赁该房屋用于经营儿童游乐品类（明细），所经营店铺的名称为开心哈乐且在租赁期间未征得出租方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，承租方不得擅自改变上诉约定的使用用途。第二条房屋租用面积2.1双方同意，该房屋的租用面积为237平方米。第三条出租房屋的交付、装修期、租赁期限及开业日3.1出租方应于2013年12月10日将该房屋交付给承租方。3.2出租方同意在租赁期内给予承租方自该房屋交付日起42天的装修期3.3租赁期限叁年（大写）即自2014年1月21日起至2017年1月20日止。3.4该房屋的起租日为2014年1月21日。3.5购物中心的开业日暂定为2014年1月21日。第四条出租房屋租金4.1自起租日起，该房屋的租金计算方法为：该房屋的月租金为下述固定租金和提成租金中金额较高者：该房屋的月固定租金按照该房屋的租用面积计算，第一年：2014年1月21日至2015年1月20日。每日每平方米固定租金为人民币1.30元即每日历月固定租金为人民币9371.38元（大写玖仟叁佰柒拾壹元叁角捌分）该房屋的月提成租金为承租方于该日历月营业额的10%；第二年：2015年1月21日至2016年1月20日每日每平方米固定租金为人民币1.40元，即每日历月固定租金为人民币10092.25元（大写：壹万零玖拾贰元贰角伍分）该房屋的月提成租金为承租方于该日历月营业额的10%；第三年：2016年1月21日至2017年1月20日每日每平方米固定租金为人民币1.51元，即每日历月固定租金为人民币10885.21元（大写：壹万零捌佰捌拾伍元贰角壹分）该房屋的月提成租金为承租方于该日历月营业额的10%；4.2双方关于房屋租金的补充条款“该房屋的提成租金为承担方于该日历月营业额的10%”，乙方铺位内统一安装由甲方提供的收银系统，缴纳押金2000.00元(大写：贰仟元整)。第五条保证金及其他费用5.1甲乙双方约定，承租方应于本合同签订的同时或之前，向出租房支付房屋租赁保证金。房屋租赁保证金相当于承租方向出租房支付三个月的租金（按合同期内最高月租金计算）及三个月的物业管理费之和，共计人民币58607.13元，（大写：伍万捌仟陆佰零柒元壹角叁分）。5.2承租方应于交付日之前向出租房或者管理公司支付装修押金。装修押金为人民币18021.88元，（大写：壹万捌仟零贰拾壹元捌角捌分）。5.3承租方应于交付日之前向出租方或管理公司支付装修管理费，装修管理费按每平米25.00元计算，共计人民币5925.00，（大写：伍仟玖佰贰拾伍元整）。垃圾清运费按每平米10.00元计算，共计人民币2370.00元，（大写：贰仟叁佰柒拾元整）。5.4承租方应自起租日起至租赁期结束，向出租方或管理公司支付该房屋的物业管理费和广告推广费。该房屋目前的物业管理费按照租用面积每平方米每日人民币1.20元计算，每个日历月共计人民币8650.50元，（大写：捌仟陆佰伍拾伍角）。该房屋目前的广告推广费按照租用面积每平方米每月人民币/元计算，每个日历月共计人民币/元，（大写：/）。第六条预订指标额6.1承租方承诺，每个日历月的营业额不低于人民币/元，（大写：/）的预订指标额。2013年12月5日，王庆芳在《房屋租赁合同》乙方栏内签名捺印。2014年5月26日，内ＸＸ联购物中心有限公司在甲方栏内盖印章。2014年5月26日，内ＸＸ联购物中心有限公司在附件（二）《北京华联内江购物中心专用条款》出租方栏内盖印章，王庆芳在承租方栏内签字捺印。被告依约进入内ＸＸ联装修后，开始经营“开心哈乐”。王庆芳向内ＸＸ联缴纳租金、物业管理费至2015年3月31日。自2015年4月起，至今未向内ＸＸ联缴纳租金、物业管理费。被告在经营过程中，因其未按期向原告缴纳房屋租金和物业管理费，2014年12月8日王庆芳向内ＸＸ联出具《承诺书》，载明：家宝贝儿童乐园承诺于2014年12月31日前付清5月物管费5119.20元，剩余2014年6月至8月物管费于2015年2月15日付清。如到期未付清，自愿承担由此造成的一切后果。2015年7月、2015年11月、2015年12月、2016年1月内ＸＸ联向王庆芳发出《关于催促开心哈乐缴费的通知》。2015年4月26日，罗某向内ＸＸ联出具《承诺书》，承诺于2015年4月27日18点前将所欠的店铺租金和物业管理费以现金或转账的方式一次性缴纳完毕，逾期未按此承诺书履约而引发的全部责任由开心哈乐（王庆芳）承担。另查明，2014年9月—12月之间的租金，被告以内ＸＸ联延期开业作出承诺全商场免交租金和物业费为由，没有向原告缴纳该期间内的租金和物业费。本案在审理中，被告对附件（二）《北京华联内江购物中心专用条款》王庆芳的签名及手印不予认可，本院依法向当事人释明有关鉴定和证据规定，要求被告在一定期限内提交书面鉴定申请和有关证据，被告至今没有向本院提交。本院认为：根据诉辩双方的争议，本院对以下焦点问题进行分析和认定。第一、关于双方签订的《房屋租赁合同》及附件二《北京华联内江店购物中心专用条款》属租赁合同关系还是合作关系问题。内ＸＸ联提举的《房屋租赁合同》及附件二《北京华联内江店购物中心专用条款》属格式合同，与本案具有关联性、真实性和合法性，其证据的证明力本院予以确认。《房屋租赁合同》及附件二《北京华联内江店购物中心专用条款》，被告已签名予以承认，并已经部分履行，属双方当事人的真实意思表示，且无违反法律禁止性规定的情形，也无法定无效的情形，因而合同成立，其合法有效，双方均应全面履行。根据双方之间所签订的《房屋租赁合同》及附件二《北京华联内江店购物中心专用条款》，其内容和形式符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条规定的租赁合同的特点，本院依法应认定为租赁合同关系。被告以双方签订的合同属合作关系的抗辩理由，本院不予采信。第二、关于原被告双方签订的《房屋租赁合同》的解除及被告是否应当承担支付欠付的租金及物业管理费问题。该合同约定的租赁期限为叁年，自2014年1月21日起至2017年1月20日止，该合同尚在合同履行期内。被告未按合同约定缴纳租金及物业管理费用，经原告多次通知其缴纳，自2015年4月至今的租金及物业管理费未向原告缴纳，属违约行为，应承担相应的民事责任。原告方要求解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条的规定，本院依法予以支持。原告要求被告缴纳欠缴的租金和物业管理费，合法有据，本院依法予以支持。第三、关于原告要求被告“支付在2013年12月10日至2014年1月21日免去的所有租金和物业管理费25230.6元”问题。被告在庭审中称2014年9-12月没有缴纳租金及物业管理费，是因为内ＸＸ联延期开业作出承诺全商场免交租金和物业费。本院结合原告在其《民事起诉状》该项诉讼请求认为，2013年12月10日至2014年12月21日期间不在《房屋租赁合同》及附件二《北京华联内江店购物中心专用条款》第四条4.1约定的起租期间的范围内，其该项请求“免去所有的租金和物业管理费25230.6元”与被告的陈述能够印证，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。第四、关于原告要求被告以欠付租金每逾期一日，按日租金的0.5%的标准支付违约金问题。原被告双方虽然在《房屋租赁合同》中约定了违约金的计算方法。但由于该合同是原告方提供的格式合同，该合同的封面上的签约时间为2013年12月5日，原告方在该合同上最后签字落款时间为2014年5月26日。且双方在附件二《北京华联内江店购物中心专用条款》的签字时间2014年5月26日，该条款约定了保证金及其他费用，没有约定违约金。庭审中，被告提起了反诉，并抗辩认为本案不应产生违约金。加之双方在履约过程中，缺乏沟通，原告采取停电等方式，导致矛盾升级，存在管理不到位的情形。故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。第五、关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿258361.87元问题。因本案属租赁合同，被告（反诉原告）未按照约定按时向原告（反诉被告）交付租金及物业管理费，原告多次通知被告交纳而被告仍未按期交纳，被告依法应当承担本案的民事责任。且被告（反诉原告）向本院提供的证据为打印件或复印件，其证据的证明力较弱。被告（反诉原告）对其在附件二《北京华联内江店购物中心专用条款》的签字有异议，本院依法向其释明有关鉴定和证据规定，其没有在期限内申请鉴定，依法应承担举证不能的不利后果。对被告王庆芳反诉请求，本院不予支持。综上，在查明事实、分清是非的基础上，经本院调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第六条，第四十四条，第六十条，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第二百一十二条，第二百一十三条，第二百二十六条，第二百二十七条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起，解除原告内ＸＸ联购物中心有限公司与被告王庆芳之间签订的《房屋租赁合同》；二、被告王庆芳于本判决生效之后5日内退还租赁房屋给原告内ＸＸ联购物中心有限公司；三、被告王庆芳于本判决生效后30日内向原告内ＸＸ联购物中心有限公司支付自2016年4月1日起至本判决之日止的租赁费195342.55元、物业管理费164359.50元，共计359702.05元；四、驳回原告内ＸＸ联购物中心有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）王庆芳的诉讼请求。如未按上述指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3881元，反诉费2588元，共计6469元。由原告（反诉被告）内ＸＸ联购物中心有限公司承担1469元，被告（反诉原告）王庆芳承担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。审判员  曾幸刚二〇一六年十月二十日书记员  王 杰