黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书(2016)黑0604民初511号原告大庆日月长物业管理有限公司，住所地大庆市萨尔图区万峰综合大市场9A号楼4门。法定代表人梁国彬，总经理。委托代理人关馨，黑龙江四维律师事务所律师。被告郭洪德，男，1963年8月18日出生，汉族。委托代理人楚丽艳，女，1973年1月5日出生，汉族。原告大庆日月长物业管理有限公司（以下简称日月长物业）与被告郭洪德物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月19日立案受理。依法由代理审判员刘丹丹适用简易程序独任审判，于2016年3月23日公开开庭进行了审理。原告日月长物业法定代表人梁国彬及其委托代理人关馨，被告郭洪德委托代理人楚丽艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告日月长物业诉称:被告系让胡路区金街综合楼室房屋的产权人，被告应按照每月每平方米1.241元缴纳物业费，但被告自2012年9月1日至2015年12月31日共欠原告物业费6200.43元。在《滞纳金补充规定》中约定，如逾期不交纳物业费的可向当地人民法院起诉，并按月按业主欠费基数收10%的滞纳金。原告多次向被告催缴物业费，被告均以种种理由拒不给付，故原告诉至法院要求被告立即给付物业费6200元及滞纳金8256元，共计14456元；诉讼费用由被告承担。被告郭洪德辩称：我已经向原告缴纳了2013年物业费1000元，2014年的物业费是因为交燃气费后剩余1200元钱，充当物业费了。2014年1月份在门卫室我和原告经理谈的，因为小区管理比较混乱，我只同意交物业打扫卫生的费用1000元，如果原告同意我就交1000元，如果原告不认可每年物业费1000元我就不交了，原告可以起诉，由法院来认定。原告同意了，我当时交完费后怕原告反悔，想让原告梁经理在收据中签字认可每年物业费1000元，然后梁经理说不可能再管我多要了，不用签字，我想钱在我手里，多要我也不给，所以原告没签字我也没有在乎我就走了。2014年的物业费是梁经理主动给我打电话说我交的燃气费还剩1200元钱就充当物业费了，我也同意了。2015年原告没有找我要物业费就直接起诉我了，起诉我的原因是原告直接找我的房屋租户要各项费用，租户不交，我和梁经理因为此事发生争吵，所以原告起诉我了。为证实自己的主张，原告日月长物业向本院提交证据如下：1、大庆市房屋产权市场管理中心产权信息查询报告复印件一份。证明坐落在让胡路区金街商住综合楼室的产权所有人为被告郭洪德及房屋建筑面积为169.25平方米。被告质证意见为对证据的真实性及证明的问题均无异议。本院对证据的真实性予以确认。2、大庆市各类物业服务收费标准备案表复印件一份（与原件核对无异）。证明1、本案所涉房屋物业费每月每平米1.241元，2、此收费标准已在大庆市让胡路区城市管理局、大庆市物价管理局、大庆市城市管理委员会备案。被告质证意见为对于服务内容我只认可清洁卫生，维护秩序和绿化都没有，供水也没有。本院对证据的真实性予以确认。3、物业委托管理合同书复印件一份。证明大庆市让胡路区金街综合楼小区业主委员会代表小区全体业主与原告签订物业委托管理合同，委托时间为2012年9月1日至2015年12月31日。被告质证意见为签合同过程我不清楚，业主委员会没有讨论是否同意原告对小区进行物业管理。本院对证据的真实性予以确认。4、关于大庆市让胡路区金街综合小区全体业主同意招聘大庆日月长物业管理有限公司进行物业服务的调查表复印件一份。证明48户其中有36户签字同意，符合法律程序。被告质证意见为是签字了，因为我们当时被弃管了，记不清是谁拿一个本子让我们签字，郭洪德的名是代理人楚丽艳签字的。本院对证据的真实性予以确认。5、滞纳金补充规定复印件一份（与原件核对无异）。证明对跨年度欠费的业主按月按业主欠费基数收取10%的滞纳金，其中有小区业主委员会盖章。被告质证意见为物业费我不认可，滞纳金也不认可，原告已经认可同意我每年交1000元物业费，否则也不会到现在才起诉我。本院对证据的真实性予以确认。6、照片28张（系复印件）。证明小区经原告改造后焕然一新。被告质证意见为原告所拍的照片都是商服下水道堵塞，原告修下水道的照片与我们住户无关。本院对证据的真实性予以确认。7、资质证书复印件一份（与原件核对无异）。证明原告具有三级资质。被告质证意见为对证据的真实性及证明的问题均无异议。本院对证据的真实性予以确认。为证实自己的主张，被告郭洪德向本院提交证据如下：2013年物业费票据复印件一张，2014年7月2日收取的燃气安装费收据复印件一张（均与原件核对无异），照片10张。证明被告于2014年1月25日交纳了2013年物业费1000元，2014年剩余燃气费1200元充当2014年物业费，照片证明小区全貌破烂不堪，私搭乱建严重，电线不规范，楼道里面发霉，墙皮脱落，没有安全感。原告质证意见为对两份收据真实性无异议，对证明内容有异议，我们认可补交拖欠的部分物业费2200元。对照片不予认可，其中的七张照的是着火烧掉后暂时住的房屋，而且不在我小区范围内属于昆仑家电地面。其他三张是证明马葫芦塌陷，从照片看是冬季照的，因为冬季地面结冻膨胀，地面增高，而马葫芦里边流淌的是不冻的水，所以出现马葫芦下沉的现象，对这种马葫芦待四五月份温度升高后我方会及时修复，而2016年让区政府对小区内地面马葫芦进行全部改造，现已列入计划，2016年3月20日规划局已经现场测量完毕。本院对证据的真实性予以确认。本案经开庭审理，对证据的质证、认证，确认本案的法律事实如下：原告日月长物业公司（乙方）与大庆市让胡路区金街综合楼小区业主委员会（甲方）分别于2012年8月22日、2012年11月20日签订了物业委托管理合同书和滞纳金补充规定，合同约定甲方委托乙方对让胡路区金街综合楼实行专业化、一体化物业专项管理，并约定物业管理费为月每平方米1.241元，滞纳金补充规定约定原告对小区跨年度欠费的业主，可以依法向当地人民法院起诉，并按月按业主欠费基数收10%的滞纳金，并且欠费业主还要承担起诉费用。原告于2012年9月进入让胡路区金街综合楼小区进行物业管理。位于大庆市让胡路区商住综合楼室房屋所有人为被告郭洪德，该房屋面积为169.25平方米。原告主张被告拖欠2012年9月1日至2015年12月31日期间的物业费共计6200元，故原告诉至法院，要求被告立即给付物业费6200元及滞纳金8256元，共计14456元；诉讼费用由被告承担。本院认为：原告具有物业服务资质及收费许可，原告为被告提供了服务，被告应当按照规定履行交费义务。关于欠费数额，庭审中被告主张因为原告物业服务质量不符合标准，所以经双方协商后原告同意其按照1000元的标准交纳2013年的物业费，2014年因被告交纳的天然气安装费剩余1200元，原告同意被告用剩余的天然气安装费1200元充当2014年物业费。而原告主张其未同意被告按该数额交纳物业费，上述费用为原告补交拖欠的2013年和2014年的物业费。本院认为按照交费习惯，如被告交纳的两笔费用为补交的物业费则应将一年的物业费补齐后再补交下一年度的物业费，而原告主张被告分别补交了每一年度部分的物业费不符合日常交费习惯，且原告法定代表人梁国彬在庭审中陈述其向被告催缴物业费时，被告说“要，就交1000元，要不就去法院起诉”，综上，本院认为原告已认可被告按照1000元和1200元的标准交纳2013年和2014年物业费，故被告拖欠的物业费应为2012年9月1日至2012年12月31日和2015年1月1日至2015年12月31日的物业费共计3360元。被告主张原告提供的物业服务质量不合格，并提供了照片证实，本院认为通过被告提供的照片体现出其房屋所在楼道内确实存在墙体发霉、墙皮脱落和楼前堆放废弃杂物的现象，并且属于原告维护范围，原告应当加以维护和改善，故本院酌情判令按照被告应当交纳物业费的20%标准减免被告物业费672元。关于原告要求被告支付滞纳金的主张，因被告不交纳物业费是因其认为原告提供的物业服务不合格，并不是恶意拖欠物业费，故本院对原告的该项主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告郭洪德于本判决生效之日起五日内一次性给付原告大庆日月长物业管理有限公司物业费2688元；二、驳回原告大庆日月长物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费161元减半收取80.50元由原告承担65.50元，被告承担15元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。代理审判员  刘丹丹二〇一六年四月十二日书 记 员  邹函钊附相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。