浙江省嵊州市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0683民初96号原告：嵊州市丝宝织造有限公司，住所地：浙江省嵊州市三江街道领带工业园区迪贝路151号。法定代表人：冯秋英，董事长委托代理人（特别授权代理）：汪方青，浙江大丰律师事务所律师。被告：山东丁豪房地产开发有限公司，住所地：山东省济南市高新区新宇路750号3号楼。法定代表人：丁信荣，董事长。委托代理人（特别授权代理）：王巧莲，北京大成（济南）律师事务所律师。原告嵊州市丝宝织造有限公司与被告山东丁豪房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理。在该案审理过程中，被告提出管辖权异议，本院于2016年2月2日作出（2016）浙0683民初96号民事裁定，裁定驳回被告山东丁豪房地产开发有限公司对本案管辖权提出的异议。被告山东丁豪房地产开发有限公司不服该裁定提起上诉，绍兴市中级人民法院于2016年2月25日作出（2016）浙06民辖终158号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序于2016年3月29日公开开庭进行了审理。原告嵊州市丝宝织造有限公司的委托代理人汪方青，被告山东丁豪房地产开发有限公司的委托代理人王巧莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嵊州市丝宝织造有限公司起诉称：2014年12月11日，经原、被告协商一致，签订商品房买卖合同（合同编号：销售［字］201420227445）一份，约定：原告向被告购买座落于山东省济南高新区的丁豪广场EF座（现名：××楼）2-806号房屋（建筑面积79.04平方米）一套，单价为6900元／平方米，总价款为545376元，被告应当在2015年6月30日前把商品房交付原告。如逾期交房的，被告自2015年7月1日始至实际交房之日按原告已交房款十万分之一／日计算逾期交房违约金。2015年3月29日，原、被告达成补充协议一份，按该协议被告补偿原告71.383元／平方米，即房屋单价调整为6828.617元／平方米，总价款调整为539733.89元。因商品房买卖合同系被告拟定的格式合同，逾期交房违约金按“已交房款十万分之一／日”计算的约定明显过低，应当依法调整为按原告已交房款的每日万分之三计算逾期交房违约金。该楼盘EF座商品房，被告于2015年8月下旬已完成竣工验收、消防验收及面积实测报告，2015年9月上旬被告已将上述商品房交付给其他相应买受人。但是，被告至今未交付商品房给原告。原告认为，原、被告签署的商品房买卖合同、补充协议符合法律规定，合法有效，双方当事人应当全面履行合同义务。被告在已经具备交付房屋的条件下，故意不履行交房义务，应当承担相应的民事责任。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1.被告立即继续履行编号为销售［字］201420227445的商品房买卖合同，将丁豪广场EF座（现名：××楼）2-806号房屋（建筑面积79.04平方米）交付给原告；2.被告向原告支付自2015年7月1日始至房屋实际交付之日止按原告已交房款539733.89元的每日万分之三计算的逾期交房违约金；3.本案全部诉讼费用由被告负担。被告山东丁豪房地产开发有限公司答辩称：原告所诉请的要求被告履行商品房买卖合同、向其交付涉案房屋并承担逾期交房的违约责任无事实根据及法律依据。一、原、被告双方形式上签订的商品房买卖合同系基于原告及其他案外人与被告、丁豪集团有限公司、丁信荣之间的借贷关系，原、被告之间不存在真实的商品房买卖合同关系，签订商品房买卖合同的目的在于担保各方当事人之间债权债务的履行，原、被告双方及丁信荣、袁远于2014年11月4日签订的协议书明确约定商品房买卖合同系本案被告给予原告及其他债权人的抵押担保，网签合同关于商品房买卖的条款不作履行，即借贷关系各方均明确丁豪地产与原告之间不存在真实的商品房买卖合同关系。根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。二、被告单位法定代表人丁信荣涉嫌非法吸收公众存款罪一案正由嵊州市公安局经侦大队进行侦查，而本案中原、被告协议所指的借款正是公安机关认定丁信荣非法吸收公众存款的涉嫌款项，目前丁信荣涉嫌非法吸收公众存款的案件正处于侦查阶段，丁信荣与包含原告在内的各方当事人之间的债权债务是否构成犯罪尚未经有权机关认定，根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第五条：人民法院立案后，发现借贷行为本身涉嫌非法集资犯罪的，应当裁定驳回起诉。退一步讲，即便是基于本案的借贷行为本身最终经有权机关认定为犯罪，则事关是否需追缴违法所得、当事人之间关于利息的约定是否有效等一系列问题，由此可见，本案应以基础法律关系即民间借贷法律关系进行审理，而民间借贷等基本案件事实必须以刑事案件审理结果为依据，而该刑事案件尚未审结，故人民法院应当裁定中止本案诉讼。原告为证明自己的诉讼请求，提供的证据及被告的质证意见如下：证据1.《济南市商品房买卖合同》1份（附房屋预告登记证明1本）、原告购买被告的297套商品房信息列表1份、签署日期为2015年3月29日的《补充协议书》1份、济南市公安局舜华路派出所出具的《关于证明门牌号××份，证明以下事实：（1）原告向被告购买坐落于山东省济南高新区的丁豪广场EF座（现名××楼）2-806号房屋一套，被告应当在2015年6月30日前把商品房交付原告。（2）原、被告的商品房买卖合同，系被告拟定的格式合同。（3）原告向被告购买位于EF座的房屋共计297套，应当付总房款176084902元，EF座2-806号房屋系其中一套，该房原房款为545376元，双方于2015年3月29日签订补充协议将房款调整为539733.89元。（4）丁豪广场EF座名称现变更为××楼。被告对该组证据的质证意见为：对证据的真实性没有异议，但对证明内容有异议。商品房买卖合同和预告登记的签订和办理的基础和目的均在于原、被告双方以及其他多方当事人之间存在借贷关系，该商品房买卖合同系基于各方当事人于2014年11月4日签订的协议，签订该商品房买卖合同只是为了保证债权实现，合同的其他约定不作履行。对于补充协议也是为了配合双方签订的商品房买卖签订的，与商品房买卖合同是一致的，均是为了实现担保人债权的实现。证据2.被告出具的《收据》3份、银行记账回执及扣款业务自助回单各2份、被告作出的付款指令书1份、网上银行转账凭证（付款通知）15份、被告出具的收条1份，结合第一组证据，证明以下事实：（1）2014年11月、12月原告预付被告EF座购房款5310万元的事实。（2）被告指令原告把应付的购房款122984902元直接通过银行转帐支付至章晓兰等八位个人的银行帐户，指令书载明了明确、具体的帐号与款额的事实。（3）原告受被告指令在2015年3月30日支付EF座297套房屋的房款122984902元的事实。（4）被告确认收到EF座297套房款122984902元的事实。（5）结合第一组证据，证明原告购买被告的EF座297套商品房的应付总房款为176084902元，原告已付清了全部房款，包括本案商品房即EF座2-806号的房款。被告对该组证据的质证意见为：（1）对收据、银行记账回执及扣款业务自助回单，真实性没有异议，但是对证明内容及收据记载的收款事由有异议。因为根据2014年11月4日签订的协议，5310万元系借款，是原告为了网签，按照协议将房产进行解抵押的解除抵押款。其中5000万元由丁豪地产按照月息一分的标准支付利息，开发商收取购房款后还承担利息，与常理不符。事实是双方之间存在民间借贷关系而非商品房买卖关系。（2）对付款指令书、网上银行转账凭证（付款通知）、收条，真实性没有异议，但对原告据此认定其已经按照合同约定支付相应对价有异议。实际上被告在出具收条时原告并没有支付房屋对价，付款指令书及收条都是在原告方向公安机关控告被告法人涉嫌诈骗的背景下，应原告要求在丁豪集团未收到对价的情况下出具的。如果按照原告的主张，那么被告用债务转让的方式收取了原告的购房款，依照法律规定，债务转移的生效要件是原债权人同意债务转移，本案中债务转移未经债权人同意。到目前为止，指令付款书中载明的债权人掌握的欠条原件并没有交原债务人缴销。名单中支付款项的行为，是代替付款义务，均没有得到确认。银行回单均非本案被告，不排除其他案外人与本案之间存在业务关系。因此，对上述证据的证明目的均不予认可。证据3.建筑工程质量监督报告1份、建设工程消防验收意见书1份、房产测绘成果报告书1份，证明××楼已经工程质量监督验收检测合格，经消防验收复验合格，完成房产实测绘，符合实质交房条件的事实，结合被告已实际向300多户业主交房而拒绝向原告交房的客观事实，证明其拒绝向原告交房属恶意违约行为。被告对该组证据的质证意见：对于建筑工程质量监督报告、建设工程消防验收意见书、房产测绘成果报告书，真实性无异议，该三份法律性文件客观上载明被告已取得的验收备案的部分文件，对原告认为被告怠于履行义务有异议。商品房买卖合同是为了债权实现，不作为权利义务履行，丁豪地产验收到何种程度，与原告无关。被告为证明自己的抗辩主张，提供的证据及原告的质证意见如下：证据4.包含原告在内的债权人与丁信荣及其所开办的企业之间的往来帐凭证1组，证明原、被告之间不存在真实的商品房买卖合同关系，签订商品房买卖合同的目的在于担保各方当事人之间债权债务的履行，各方当事人之间的法律关系系民间借贷法律关系。原告对该证据的质证意见为：（1）被告提供的证据中只有68份原件，对于复印件无法审查真实性。（2）从形式上看，这些证据涉原告的仅五页（十笔往来），其中七笔系原告转帐给丁豪集团有限公司的，合计6500万元，三笔系丁豪集团有限公司转帐给原告的，合计2600万元。如从往来看，丁豪集团有限公司差原告3900万元。（3）这些往来转帐是原告与丁豪集团有限公司发生的，并非与被告发生的，丁豪集团有限公司与被告是完全不同的企业法人，不能混为一谈。（4）从证据三性审查，被告的“银行记帐凭证”的真实性、合法性无法确定，与本案没有关联性，更达不到被告的证明目的。证据5.原、被告双方及丁信荣、袁远等人于2014年11月4日签订的协议书1份，协议载明前述多个债权债务人之间存在借贷关系，为保障债权人实现债权，被告将297套房屋网签给原告，且网签前提是原告再次向丁豪集团提供5000万借款以解除涉案房产抵押手续，为此5000万元由丁豪地产提供月息一分的利息。协议书第二条明确约定商品房买卖合同系本案被告给予原告及其他债权人的抵押担保，网签合同关于商品房买卖条款不作履行。证据6.原、被告双方及丁信荣、袁远于2015年3月18日签订的协议书1份，证明原告不仅应当于2015年3月底前付清297套商品房的房款，协议签订后3日内支付E座59套房产的房款，还应在2015年4月底前付清33套商铺的房款，根据该协议第五条第二款约定，因原告未在规定时间内支付款项，故被告无需履行商品房买卖合同。由此可见，双方之间签订的协议系对民间借贷的担保，而非真实的商品房买卖关系，原告不能要求被告交付房屋或者要求被告支付商品房买卖合同违约金。原告对证据5-6的质证意见：对两份协议书的真实性没有异议，但无法达到被告的证明目的。虽然2014年11月4日的协议书中约定了双方商品房买卖合同条款不作履行，但2015年3月18日签订的协议书与2015年3月29日签订的补充协议书反证了以房抵债的情况是不存在的，后两份协议书确认双方之间是商品房买卖关系，而不是民间借贷关系。证据7.监视居住决定书1份，证明被告法定代表人丁信荣因涉嫌非法吸收公众存款罪，由嵊州市公安局经侦大队进行侦查，而本案原、被告协议所指借款正是公安机关认定丁信荣非法吸收公众存款的涉案款项，目前丁信荣涉嫌非法吸收公众存款的案件处于侦查阶段，根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第五条之规定，本案应当裁定驳回起诉。退一步讲，即使基于本案的借贷行为最终经有关部门认定构成犯罪，而民间借贷法律关系的事实必须以刑事案件审理结果为依据，而刑事案件尚未审结，故应当裁定中止本案诉讼。原告对该证据的质证意见：对该证据的真实性、合法性没有异议，但该证据仅能证明丁信荣涉嫌非法吸收公众存款案而被监视居住，与本案没有关联性，不能达到被告的证明目的。对原、被告提供的上述证据，本院的认证意见如下：对证据1，被告对其中的商品房买卖合同（附房屋预告登记证书）、补充协议书的真实性没有异议，本院将其作为认定案件事实的证据予以收集；对关于证明门牌号的函，经核实，本院对案涉的丁豪广场原EF座现变更门牌为××楼的事实予以认定；对297套商品房的信息列表，系原告单方制作，与本案处理亦无实质性关联，本院不作认定。对证据2、3，被告对其真实性没有异议，本院将其作为认定案件事实的证据予以收集。对证据4，因涉及案外人的利益，本院对该证据不作认定。对证据5、6、7，原告对其真实性没有异议，本院将其作为认定案件事实的证据予以收集。经审理，查明事实如下：2014年11月4日，山东丁豪房地产开发有限公司（甲方）、丁信荣等债务人（乙方）、嵊州市丝宝织造有限公司等相关企业（丙方）、袁远等债权人（丁方）四方签订《协议书》一份，内容为：“鉴于：1、截止2014年10月31日乙方欠丁方借款本息达二亿余元（以借款手续为准）未还，甲方系乙方债务的连带责任担保人。乙、丁双方有意以乙方控股的甲方在山东省济南市工业南路44号丁豪广场公寓F座（暂以预测报告数据为准）整体向银行抵押贷款的方式融资归还，但前提是须由丁方帮助甲方偿还已以网签形式抵押的融资贷款伍仟万元，在还款前甲方以该公寓F座作为给予丙方和丁方的还款抵押。2、丙方为丝宝公司及其为代表的数个关联企业，为方便处理，由丙方以企业购房方式进行操作。各方就有关事宜经协商一致，自愿签订如下协议，以资执行。一、甲方将丁豪广场公寓F座297套计25636.4平方米房屋以每平方米7200元的价格网签给丙方，总价为184582080元。丙方分批次预付5000万元（每批次500万元左右）作为商品房买卖合同的首付款支付给甲方，该款甲方必须专款专用，用于归还抵押公寓F座的融资贷款，解除网签后及时与丙方网签。丙方预付的5000万元按月息一分计算利息，利息按月由乙方支付。二、甲丙双方签订的商品房买卖网签合同实际系作为甲方给予丙方和丁方的抵押担保。故丙方在支付首付款签订网签商品房买卖合同后，商品房买卖合同的其余条款暂不作履行而按本协议约定执行。三、如甲方向银行贷款需要公寓F座作为抵押，应协调银行将贷款的其中5000万元（因向银行融资抵押贷款原因致甲丙方网签手续办理中途叫停的，实际金额以丙方支付的首付款总额为准）直接支付给丙方作解除合同后退回的首付款（此前丙方可出具解除合同的承诺书给银行）。如甲方向银行贷款不需要公寓F座作为抵押，甲方承诺在三个月内归还丁方借款9000万元，只要退还丙方首付款总额款项的，丙方有义务配合甲方在上述款项收足之日起一个月内解除商品房网签合同（丙方在解除合同申请撤销备案或预抵押手续上签字盖章，其他手续由甲方代办）。丙方逾期不解除的，甲方和乙方向丙方和丁方的借款可等额冲抵乙方公寓F座的购房款。四、甲方必须在本协议签订后三个月内完成上述贷款及还款，如未能按上述期限完成或另行归还丁方9000万元的，甲方与丙方签订的商品房买卖合同予以实际履行，但公寓F座销售价改按每平方米5500元计价并实际执行：乙方应归还丁方的借款本息可以冲抵丙方应付剩余购房款，用以冲抵剩余购房款的借款，其利息计算至本协议签订后第91天，冲抵购房款的借款本息由本协议各方办理相应财务手续，甲方出具丙方收款收据及开具相应不动产销售专用发票。五、如按本协议第四条约定进行实际履行的，房屋差价问题的手续完善及办理合法权证至丙方名下等事宜由甲方负责，丙方予以配合。六、乙方向丁方借款除以上条款外，其余仍按原约定执行。七、在本协议签订后至三个月期满前，甲方发生诉讼及其他债务风险的，丙方和丁方有权选择提前按本协议第四条约定执行，而不受三个月期限的限制。八、本协议自甲乙丙丁四方签字（乙方、丙方、丁方均由代表签字即可）或盖章后生效。”2014年11月11日，嵊州市丝宝织造有限公司通过嵊州农村合作银行向山东丁豪房地产开发有限公司转账支付530万元（分两笔，一笔500万元，一笔30万元）。2014年11月19日，嵊州市丝宝织造有限公司通过交通银行绍兴分行向山东丁豪房地产开发有限公司转账支付1060万元。2014年12月11日，嵊州市丝宝织造有限公司通过交通银行绍兴分行向山东丁豪房地产开发有限公司转账支付3720万元。2014年11月、12月，山东丁豪房地产开发有限公司向嵊州市丝宝织造有限公司出具收据三份，金额分别为530万元、1060万元、3720万元，在收据的收款事由栏分别载明“预收款（F座2-4层）”、“预收款F座5-10层”、“预收房款F座11-27层和1层”。2014年12月山东丁豪房地产开发有限公司委托济南市房产测绘研究院对济南市高新区工业南路44号××楼进行房产测绘。2015年7月20日，济南市房产测绘研究院对济南市高新区工业南路44号××楼项目出具房产测绘成果报告书一份，该成果报告已经山东丁豪房地产开发有限公司验收认可。2014年12月11日，山东丁豪房地产开发有限公司与嵊州市丝宝织造有限公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，合同约定：山东丁豪房地产开发有限公司将其建设的位于济南市工业南路44号丁豪广场EF座2-806号，建筑面积为79.04平方米的房屋出卖给嵊州市丝宝织造有限公司，房屋单价为6900元／平方米，总价款为545376元。合同第六条约定的付款方式及期限为：分期付款，买受人应在本合同签订当日支付房款计人民币146224元（含定金）；其余房款计人民币399152元，买受人于2015年2月25日支付给出卖人。第七条约定买受人逾期付款的违约责任为按逾期时间，分别处理（不作累加）：1.逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比例应不小于第1项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指按照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第八条对交付期限进行了约定：出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：……如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项的（包括违约金等），交房期限顺延。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1.逾期不超过180工作日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点壹的违约金，合同继续履行；2.逾期超过180工作日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点壹（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。2015年2月8日，嵊州市丝宝织造有限公司与山东丁豪房地产开发有限公司就案涉商品房向济南市房产管理局办理了预购商品房预告登记。2015年3月18日，山东丁豪房地产开发有限公司（甲方）、丁信荣（乙方）、嵊州市丝宝织造有限公司（丙方）、袁远（丁方）四方签订《协议书》一份，内容为：“截止2015年3月18日，乙方及其关联方积欠丁方及其关联方借款本息未归还，现丁方同意有条件地免除乙方部分债务，经甲乙丙丁四方协商一致，自愿签订如下协议，以资执行。1、甲方将丁豪广场公寓F座297套计25636.36平方米房屋分别以6900元／平方米、6960元／平方米的网签合同价销售给丙方，丙方已支付53100000元房款，剩余124814902元由丙方分期分次于2015年3月底前付清。……4、甲方收取的本协议约定的丁豪广场F座、丁豪广场一楼商铺的房款均应在收款后即时通过乙方或乙方指定的第三方（丁豪集团等）用作归还给丁方及其关联方的借款，并及时开具相应房款票据。5、上述条款履行完毕，丁方及其关联方自愿放弃对乙方及其关联方的剩余债权。甲方和丙方、甲方和购房的第三方按各自签订的商品房买卖合同履行，享受各自权利，履行各自义务。甲方和乙方及其关联方之间的账务关系自行处理。上述条款未完全履行的，丁方及其关联方有权按相关债权凭证依法追究乙方及其关联方、担保人的法律责任。6、本协议未尽事宜，另行协商。7、因履行本协议发生纠纷不能协商解决的，由丙方和丁方所在地人民法院处理。8、本协议自甲乙丙丁四方签字或盖章后生效。”2015年3月29日，山东丁豪房地产有限公司（甲方）与嵊州市丝宝织造有限公司（乙方）签订《补充协议书》一份，内容为：“甲、乙双方就2014年12月26日至同年12月29日所签订的乙方购买甲方丁豪广场公寓F座297套计25636.36平方米房屋的济南市商品房买卖合同履行中的相关事宜，经协商一致，达成补充协议如下：乙方购买甲方丁豪广场公寓F座297套计25636.36平方米房屋（见：网签合同），总价款177914902元，已付5310万元。鉴于甲方逾期履行购房合同的开具税务收款收据的附随义务，造成嵊州市丝宝织造有限公司一定的经济损失，由甲方补偿乙方183万元，故总房款调整为176084902元。本协议未尽事宜，甲乙双方另行协商解决。本协议经甲乙双方签章后生效。补充协议书正本一式两份，甲乙双方各执一份。副本若干份，备查。”同日，山东丁豪房地产开发有限公司出具给嵊州市丝宝织造有限公司《付款指令书》一份，内容为：“贵公司向我公司购买丁豪广场公寓F座297套计25636.36平方米房屋应付房款122984902元，请贵公司直接通过银行转账支付至如下个人：1、章晓兰（工商银行95×××61）款1728万元；2、袁飞（工商银行62×××70）款230.4万元；3、袁向东（工商银行62×××88）款2023万元；4、王荣华（工商银行62×××80）款2075.4万元；5、冯茵（工商银行62×××43）款1846.4万元；6、袁飞（工商银行62×××70）款1737万元；7、俞博深（工商银行62×××38）款1738.5万元；8、袁航（工商银行62×××14）款9197902元。上述合计总款122984902元。特此委托。”2015年3月30日，嵊州市丝宝织造有限公司通过工商银行绍兴分行向章晓兰转账支付1728万元（分两笔转入户名为章晓兰、账号为95×××61的银行账户，一笔是1000万元，一笔是728万元），在用途栏附言：丁豪地产指令付款。2015年3月30日，嵊州市丝宝织造有限公司通过工商银行绍兴分行向袁飞转账支付1967.40万元（分两笔转入户名为袁飞、账号为62×××70的银行账户，一笔是1000万元，一笔是967.40万元），在用途栏附言：丁豪地产指令付款。2015年3月30日，嵊州市丝宝织造有限公司通过工商银行绍兴分行向袁向东转账支付2023万元（分三笔转入户名为袁向东、账号为62×××88的银行账户，两笔均是1000万元，另一笔是23万元），在用途栏附言：丁豪地产指令付款。2015年3月30日，嵊州市丝宝织造有限公司通过工商银行绍兴分行向王荣华转账支付2075.40万元（分三笔转入户名为王荣华、账号为62×××80的银行账户，两笔均是1000万元，另一笔是75.40万元），在用途栏附言：丁豪地产指令付款。2015年3月30日，嵊州市丝宝织造有限公司通过工商银行绍兴分行向冯茵转账支付1846.40万元（分两笔转入户名为冯茵、账号为62×××43的银行账户，一笔是1000万元，一笔是846.40万元），在用途栏附言：丁豪地产指令付款。2015年3月30日，嵊州市丝宝织造有限公司通过工商银行绍兴分行向俞博深转账支付1738.50万元（分两笔转入户名为俞博深、账号为62×××38的银行账户，一笔是1000万元，另一笔是738.50万元），在用途栏附言：丁豪地产指令付款。2015年3月30日，嵊州市丝宝织造有限公司通过工商银行绍兴分行向袁航转账支付9197902元（转入户名为袁航、账号为62×××14的银行账户），在用途栏附言：丁豪地产指令付款。2015年4月1日，山东丁豪房地产开发有限公司出具收条一份，内容为：“收到嵊州市丝宝织造有限公司根据我公司委托支付的购买丁豪广场公寓F座297套计25636.36平方米应付房款122984902元。此据。”2015年6月10日，济南高新区工程质量与安全监督站对丁豪广场EF座出具建筑工程质量监督报告一份，在竣工验收监督意见栏的意见为：经监督抽查，竣工验收的组织形式、验收程序、执行标准情况基本符合要求，验收结论明确。同意进入工程竣工备案程序。2015年8月26日，济南市公安消防支队向山东丁豪房地产开发有限公司出具济公消验字（2015）第014××建设工程消防验收意见书一份，对山东丁豪房地产开发有限公司申报的丁豪广场EF座商务公寓楼、GHK商务办公楼（复验）建设工程消防验收申请，经资料审查、现场抽样检查及功能测试并经复验，综合评定该建设工程消防验收复验合格。另查明：1.案涉丁豪广场原EF座现变更门牌为××楼。2.2015年10月30日，嵊州市公安局以侦查非法吸收公众存款案为由，决定对丁信荣采取监视居住措施。本案的争议焦点有：一、双方之间的商品房买卖合同是否系民间借贷合同的担保，本案应以民间借贷关系抑或房屋买卖合同关系进行处理。二、本案是否涉刑事案件应裁定驳回起诉并移送刑事案件侦查部门；本案审理是否以刑事案件审理结果为依据，应裁定中止审理。一、对于争议焦点一，从2014年11月4日的协议书内容看，原、被告签订的商品房买卖合同最初的目的系被告给予原告因其代为偿还以网签形式抵押的融资贷款5000万元所作的担保之一，原告为此以预付房款的名义支付给被告5310万元，该5310万元虽以预付房款的名义支付，但借款的性质明显，双方甚至对该款项约定了利息，故对该5310万元以借款认定应无争议。之后，根据情势的发展，双方继续协商达成协议。根据2014年11月4日协议书第四项至七项条款的约定和双方于2015年3月18日达成的协议书，可知双方已再次协商确定由被告将包括案涉房产在内的297套房屋按网签的合同价格出卖给原告，之前原告为被告偿还融资贷款出借给被告的5310万元转为房款，由原告再向被告支付剩余房款124814902元。之后双方于2015年3月29日达成补充协议，对被告“逾期履行购房合同的开具税务收款收据的附随义务”造成原告损失进行经济补偿，被告于同日向原告作出了支付剩余房款的指令，原告于次日（2015年3月30日）依照指令支付了剩余房款。从上述过程来看，双方网签的案涉商品房买卖合同系为借款所作的担保之一，但之后随着情势的发展，双方达成了按网签的商品房买卖合同履行的房屋买卖合意，原先的5310万元借款转为房款，原告进而向被告支付了剩余房款，据此双方之间已形成了商品房买卖合同关系。本院认为对事件的评价不可机械生硬的割裂事件的发展过程而取其中一段进行单独评价，虽然双方之间最初的民间借贷担保关系及之后的房屋买卖合同关系都基于同一份商品房买卖合同，但不能就此认定双方之后基于该商品房买卖合同达成的房屋买卖合意均被最初的民间借贷担保关系所包含，从最后双方达成的合意及原告继续支付剩余房款等事实可以看出，双方之间已形成基于案涉商品房买卖合同的房屋买卖合同关系，故本院对被告提出的本案应按照民间借贷法律关系处理等抗辩意见不予采纳，对本案按房屋买卖合同关系进行处理。二、对于争议焦点二，根据公安机关的监视居住决定书，可知丁信荣是涉非法吸收公众存款案被监视居住，根据刑法第一百七十六条的规定，非法吸收公众存款罪是指违反国家金融管理法规非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款，扰乱金融秩序的行为，而本案双方之间的关系是房屋买卖合同关系，即使双方之间存在其他的民间借贷关系涉及丁信荣的非法吸收公众存款案，亦与本案无关，故对被告提出的本案涉嫌刑事案件应裁定驳回起诉并移送刑事案件侦查部门的意见，本院不予采纳。本案的审理亦不以刑事案件的审理结果为依据，故对被告的相应意见本院亦不予采纳。本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同虽签订时并无商品房买卖的合意，但之后随情势的发展，双方经过协商，达成了真实的商品房买卖合意，原告依约付清了全部房款，被告亦应依约履行交房的义务。现双方约定的交房日期已过，故本院对原告要求被告交付涉案房屋的主张予以支持。因被告未在2015年6月30日前依约交付房屋，理应承担相应的违约责任。对于原告提出的约定的逾期交房违约金过低要求予以增加的诉请，从双方的合同约定来看，的确存在约定过低的情形，根据对比合同约定的买受人的逾期付款违约责任和出卖人的逾期交房违约责任，本院酌情将逾期交房违约责任调整为由出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。对于原告已支付的案涉房屋的房款，根据双方于2015年3月18日、2015年3月29日达成的协议及双方签订的商品房买卖合同，可知为545376元。现原告以539733.89元作为其已支付的房款进行主张，未超过其实际支付的金额，本院以其主张的金额539733.89元作为基数计算相应的违约金。即被告应按日向原告支付自2015年7月1日起至其实际交付案涉房屋之日止按539733.89元的万分之二计算的逾期交房违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、山东丁豪房地产开发有限公司将其开发的丁豪广场7号楼2-806号房屋于本判决发生法律效力之日起十五日内交付给嵊州市丝宝织造有限公司；二、山东丁豪房地产开发有限公司向嵊州市丝宝织造有限公司支付自2015年7月1日起至其实际交付丁豪广场7号楼2-806号房屋之日止每日按539733.89元的万分之二计算的逾期交房违约金；三、驳回嵊州市丝宝织造有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费500元，依法减半收取250元，保全费3370元，合计3620元，由原告负担90元，被告负担3530元（限被告山东丁豪房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内应预缴上诉案件受理费500元，款汇绍兴市非税收入结算分户，帐号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。如逾期按自动撤回上诉处理］。审判员  丁海江二〇一六年四月十三日书记员  马春燕本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。