.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}   海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2016）琼0108民初30号   原告：海南寰岛泰得酒店物业管理有限公司，住所地：海南省海口市海甸四东路**寰岛大厦，注册号：460XXXXXXXX4132。   法定代表人：汤笑星，该公司执行董事。   委托代理人：周明磊，海南圣合律师事务所律师。   被告：陈奕坤，男，1976年5月16日出生，汉族，住海口市美兰区。公民身份号码：×××。   委托代理人：吴海燕，女，1975年12月10日出生，汉族，住海口市美兰区，公民身份号码：×××，系被告陈奕坤的妻子。   原告海南寰岛泰得酒店物业管理有限公司诉被告陈奕坤物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告海南寰岛泰得酒店物业管理有限公司的委托代理人周明磊、被告陈奕坤的委托代理人吴海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告海南寰岛泰得酒店物业管理有限公司诉称，原告原为海甸五西路怡心一横路11号颐海园小区的物业管理方，被告系颐海园小区B1602房的业主，自2012年2月开始，被告便一直拖欠物业管理费、水电费、停车费等费用。2015年3月31日，经原告与颐海园小区业主委员会共同确认，截止至2015年3月25日，被告共计拖欠物业管理费等费用12493.3元。同日，原告就各业主所欠款项，在小区大门旁公告栏及每栋电梯入口旁张贴了《颐海园小区欠费催缴公告》，要求欠费业主在2015年4月4日前缴清欠付费用。2015年4月3日，海南省海口市琼崖公证处就上述公告催缴事宜作出了（2015）琼崖证字第2046号《公证书》。催缴公告作出后，被告等小区业主却拒绝缴清欠付款项，因颐海园小区业主欠费数额近百万元，原告实在不堪重负，最终无奈之下，于2015年5月15日退出了小区。在原告管理颐海园小区期间，被告共欠付物业管理费4886.7元、电费3415.2元、水费1810.7元，停车费3195元，以上共计13307.6元。综上所述，被告作为B1602房的所有权人，系原告提供的物业服务的受益者，其理应缴纳物业管理费等相关费用。被告拒不缴清欠款的行为，已严重侵害了原告的合法权益。因此，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求：1、判令被告向原告支付物业管理费4886.7元、电费3415.2元、水费1810.7元、停车费3195元，共计13307.6元；2、依法判令由被告承担本案所有诉讼费用。   被告陈奕坤辩称，原告不是合同当事人，主体不适格。第一，原告与颐海园小区业主及答辩人之间从未签订过《物业服务管理合同》，原告不具有诉讼主体资格。请求法院驳回原告诉讼请求。第二，一直以来，服务于我们小区的物业公司是海口寰岛物业管理公司。物业管理费及水电费的收取也是该公司，原告不是颐海园小区物业服务管理方。第三，根据《合同法》第十二条规定，只有依法签订了《物业服务管理合同》，才能明确了物业管理单位、收费标准、缴费方式以及物业服务质量等内容，这是物业公司向业主收取物业管理费的法律依据，而原告并不是订立合同主体。第四、假设原告是合同的当事人，自2010年以来，答辩人家中卧室墙壁与公共污水管道井共用墙，由于污水管道渗水导致答辩人家中墙体长期浸泡污水造成墙面发霉发绿及渗水，气味难闻，潮湿，湿气极重。导致答辩人卧室内的床和家具及电视机的损坏，墙体的水泥砂石脱落及墙面的受损，答辩人自己出资多次对墙体进行维修和补救，都不能解决问题，卧室内各项损失及维修费，已经造成答辩人经济损失15760元，更可怕的是管道的常年污水渗水，管道一直没有得到修复，已经造成住在卧室的家人身体健康出现问题，是重大疾病，治疗费高达10多万元，给答辩人及家人造成身体健康和精神上无可估量的损失。如果原告是合同当事人，造成答辩人以上所述各项损失是否由原告来赔偿？第五、原告提交的证据清单中，原告单方申请公证处作出的公证以及欠费明细表没有法律依据，未经答辩人的确认，答辩人不予承认。综上所述，原告与小区业主及答辩人之间从未经过业主大会合法程序签订过《物业服务管理合同》，所以，原告与答辩人之间不存在合同的约定。因此，原告起诉答辩人是没有法律依据的，恳请法院依法驳回原告诉讼请求。   经审理查明，被告陈奕坤为海口市海甸岛五西路颐海园小区**的产权人，颐海园小区的门牌号地址为海口市××区号。2006年8月31日，颐海园小区业主委员与案外人海口寰岛物业管理公司签订《物业管理服务合同》，为该小区提供物业管理服务。2010年10月，该公司退出颐海园小区，原告海南寰岛泰得酒店物业管理有限公司进驻颐海园小区，承接了该小区的物业管理服务，但未与业主委员会签订物业管理服务合同。2010年11月29日，原告作为颐海园小区的用水方，与海口威立雅水务有限公司签订一份《供用水合同》，约定原告定期向供水方缴付颐海园小区的水费。同时，原告作为用电方，与海南电网公司海口供电局签订一份《高压供用电合同》，约定原告依照合同约定的方式和期限交付颐海园小区电费。在2010年11月至2015年3月期间，原告分别向水、电供应部门持续代缴颐海园小区的水费和电费，水、电供应部门分别向原告开具发票。   另查，案外人海口寰岛物业管理公司因决议解散，已于2013年12月27日注销。原告于2004年3月3日获准从事物业管理活动，并于2010年8月20日获得海口市住房和城乡管理局核发的《物业管理企业资质证书》，资质等级为"三级"。进驻颐海园小区后，原告对小区业主的用水、用电进行抄表，对停放车辆进行登记，以此作为收取物业管理费、水电费及停车费等费用的依据。在原告提供的《水电抄表记录》中，有B1602房2014年全年及2015年1月至5月的水、电用量记录。原告对小区业主车辆以户为单位进行登记管理，原告提供的《车辆停放登记表》中有B1602房业主的车辆停放记录，但该登记表上没有记载车辆停放的具体日期和时间。   再查，原告称被告从2012年2月开始不再向其缴纳物业管理费、水电费和停车费等费用。被告称因原、被告之间不存在物业服务合同关系，故被告向其他物业公司缴纳了相应的费用。为此，被告提交了一份《收据》，载明被告向海南仁和物业服务有限公司（颐海园服务中心）缴纳了2015年3月至5月的水电费。被告另提交了物业服务发票，载明被告向案外人海南寰岛物业管理公司缴纳了2005年2月1日至2010年10月31日期间的物业管理、设施养护以及水电费，但未能提交2012年2月至2015年2月期间的物业管理费、水电费的缴费证明。2015年3月31日，因原告向颐海园业主催收物业管理费、水电费、停车费等费用未果，遂将《颐海园小区欠费催缴公告》和《颐海园小区欠费表》张贴在颐海园小区A、B、C幢一层（电梯入口旁）和小区大门旁（公告栏），要求欠费的业主和租户在2015年4月4日前清缴欠付费用，颐海园小区第二届业主委员会在上述《颐海园小区欠费催缴公告》中签盖公章。欠费表中载明B1602的业主自2012年2月至2015年2月期间，欠缴管理费3478元、养护费1158.1元、电费3157.9元、1684.3元、停车费3015元。2015年3月31日，海南省海口市琼崖公证处根据原告的申请，通过拍照的方式对以上张贴的催缴公告和欠费表的情况进行证据保全。2015年4月15日，原告向颐海园小区业主及业主委员会发出《关于退出颐海园小区物业管理的公告》，声明自2015年5月15日正式退出颐海园小区，并于退出之日全面停止所有物业管理服务，同时催促欠费业主在公告做出之日起十五日内补缴所欠费用。原告退出颐海园小区后，海南仁和物业服务有限公司接管了该小区的物业。因被告拒向原告缴纳上述费用，遂成讼。   本院所确认的上述事实，有《供用水合同》、《高压供用电合同》、颐海园小区水电缴费发票、（2015）琼崖证字第2406号《公证书》、《关于退出颐海园小区物业管理的公告》、《海口市房产登记信息查询情况说明》、颐海园小区《水电抄表记录》、《车辆停放登记表》、《收据》、《海南省服务业专用发票》、《企业机读档案登记资料》及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证明材料经开庭质证并经本院审查，可以采信。   本院认为，一、关于原、被告之间是否存在物业管理服务合同的问题。案外人海口寰岛物业管理公司退出颐海园小区后，原告进驻该小区接手物业管理服务，在2010年11月至2015年3月期间，原告持续为该小区业主统一代缴水电费，并对小区住户停放的车辆进行登记，上述事实可以证明原告为小区业主提供了物业服务。颐海园小区的业主委员会是由全体业主选举产生，有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，其作出的决定，对全体业主具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。原告与颐海园小区业主委员会虽然未采用书面形式签订物业管理服务合同，但该业主委员会在《颐海园小区欠缴催款公告》中签盖公章，表明该业主委员会对原告履行的物业管理服务的义务予以接受，且在原告接管小区物业长达五年的时间里，该业主委员会及被告均未提出异议，足以证明原、被告在2010年12月至2015年3月期间存在事实上的物业管理服务合同关系。根据公平、等价有偿的原则，原告为被告提供了物业管理服务，并代缴了应由被告承担的费用，被告应当支付相应的合同对价，并返还原告垫付的水费、电费。被告认为公用污水管道渗水问题没有得到修复，导致其财产出现损失，家人身体健康也出现问题，但未提供证据予以证明，也未提起反诉，对其上述抗辩理由，本院不予采纳，被告可另案起诉。   二、关于被告欠缴费用的认定。   对于原告主张被告欠缴的2012年2月至2015年2月期间的各项费用12493.3元，颐海园小区业主委员会在《颐海园小区欠缴催款公告》上进行确认，并与原告共同做出催缴的决定，该决定对业主具有约束力，故本院对原告主张的上述部分费用予以确认。被告提交的《收据》载明其已向接管小区的新物业公司支付了2015年3月至5月的水电费，故原告主张被告支付该时间段的水电费，本院不予支持。原告在2015年3月仍为被告代缴水电费，提供了相应的物业管理服务，被告应向原告支付该月的物业管理费125.3元；原告没有证据证明其在2015年34月以后仍为被告提供物业服务，其主张后续的物业管理费，本院不予支持。原告主张被告支付2015年3月、4月的停车费，因其提供的车辆停放记录表没有载明车辆停放的具体时间，无法证明原告在此时间段对被告的车辆进行登记管理，且该部分费用未经业主委员会确认，对于该部分诉请，本院不予支持。本院确认被告应向原告支付物业管理费、水费、电费和停车费共计12618.6元。   综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第三十六条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：   一、被告陈奕坤应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告海南寰岛泰得酒店物业管理有限公司支付物业管理费、电费、水费及停车费共计12618.6元。   二、驳回原告海南寰岛泰得酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案诉讼费132.7元，由被告陈奕坤承担（原告已预付）。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   （此页无正文）   审 判 长 杨 勇   人民陪审员 黄亚六   人民陪审员 黄于溥     二〇一六年四月十八日   法官 助理 王佩杰   书 记 员 高顺淼   速 录 员 吴 静   附：相关法律条文   中华人民共和国民法通则   第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。   中华人民共和国合同法   第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。   第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。   中华人民共和国物权法   第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。   业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。   第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。   业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   ......   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   最高人民法院   关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律   若干问题的解释   第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。