北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终2956号上诉人（原审原告）陈钟南，女，1975年9月12日出生。委托代理人刘宏辉，北京市京师律师事务所律师。委托代理人王琮玮，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审被告）富力（北京）地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区白家庄路一号院1号楼商业101。法定代表人张力，董事长。委托代理人胡倩雯，女，1989年5月27日出生。委托代理人李荔，女，1977年9月17日出生。上诉人陈钟南因与被上诉人富力（北京）地产开发有限公司（以下简称富力公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第24729号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈钟南的委托代理人刘宏辉、王琮玮，被上诉人富力公司的委托代理人胡倩雯、李荔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈钟南在一审中起诉称：我于2012年5月11日与富力公司签订了《北京市商品房预售合同》，购买了富力公司预售的坐落于北京市通州区新城南街潞河名苑住宅小区（富力金禧家园）×号楼×层×单元3003号房屋（以下简称3003号房屋），合同总金额为1508077元。根据该合同第十二条交付条件约定：出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付该商品房；交付时出卖人应当同时需满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件，合同第十三条出卖人承诺交房时市政基础设施中上水、下水、市政双路供电、过渡性供电、供暖2015年5月30日达到使用条件；燃气2015年5月30日达到按北京市规定设备安装完毕具备同期条件；电话通信线、有限电视线2015年5月30日敷设到户。其他公共设施中公共绿地、小区非市政道路2015年2月28日达到基本使用条件；公共停车场2015年6月30日达到基本使用条件。该合同第十四条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。我已全面及时的履行了合同约定的义务，支付了全部合同款项，而富力公司于2015年7月8日才通知我收房，已构成逾期交房。交付房屋时富力公司并没有明确告知我水、电、燃气等均未通过相关部门验收合格，我按照富力公司工作人员的要求，在未看房的情况下签署了交接文件，缴纳了相关费用，入住后方知情。截至立案时小区仍处于施工状态，无绿化、无停车场，公共道路不平整，巨大土坑临接我居住楼栋，大型工程车盘踞小区院内，施工日夜不分，水、电均未通过验收，临水临电，燃气仍在施工，临近供暖季，仍未验收试水，房屋根本不具备约定的以及法定的交房条件。富力公司未按合同约定交付房屋，使我倾巨资购房却仍需租房居住，如勉强入住基本生活根本无法保证，购房投资将房屋出租、出卖更因富力公司违约行为无法实现，给我造成巨大损失，我多次与富力公司协商未果，现状解决遥遥无期。我认为，根据《合同法》第一百零七条之规定，富力公司已经构成违约，应当承担违约责任。现诉至法院要求：1、请求法院判令富力公司继续履行双方签订的《北京市商品房预售合同》，使房屋限期达到合同约定交付条件；2、请求法院判令富力公司向我支付未履行合同约定条件交付房屋的违约金，以已交房款为基数，按日万分之一计算至富力公司交付房屋完全符合交付条件并通知我或我应当知道房屋符合交付条件之日止，暂计算至2015年10月31日为17342.89元；3、本案诉讼费用由富力公司负担。富力公司在一审中答辩称：一、涉案房屋已经达到法定交付条件,且陈钟南已经办理入住手续；二、涉案房屋已经达到约定的交付条件；三、富力公司已经依据合同约定向陈钟南支付了逾期交楼违约金；四、涉案房屋已经达到约定其他设施条件；五、富力公司请求法院依法驳回陈钟南的诉讼请求。如果法院判决富力公司支付违约金，鉴于陈钟南主张的违约金明显过高，富力公司请求法院酌减。此外，我公司在2015年7月8日交楼时，陈钟南在明知该房屋状况时收房，根据相关规定，我公司不应该承担责任。一审法院审理查明：2012年5月11日，陈钟南作为买受人与富力公司作为出卖人签订《北京市商品房预售合同》，陈钟南购买富力金禧家园小区3003号房屋。合同第十二条交付条件约定，（一）出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；同时，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋）。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（适用于2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅）。合同第十三条市政基础设施和其他设施的承诺约定，出卖人承诺本合同附件八载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施和其他设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：1、市政基础设施：（1）上水、下水：2015年5月30日达到使用条件；（2）市政双路供电、过渡性供电：2015年5月30日达到使用条件；（3）供暖：2015年5月30日达到使用条件；（4）燃气：2015年5月30日达到按北京市规定设备安装完毕具备通气条件，但具体通气时间按燃气公司有关规定执行；（5）电话通信线：2015年5月30日交付，敷设到户；（6）有限电视线：2015年5月30日交付，敷设到户；如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照合同第十四条第1种方式处理，视为出卖人违约。2、其他设施，（1）公共绿地：2015年2月28日达到基本使用条件；（2）小区非市政道路：2015年2月28日达到基本使用条件；（3）公共停车场：2015年6月30日达到基本使用条件；如果在约定期限内未达到条件，双方同意买卖双方另行协商。合同第十四条逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：（1）逾期在60日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，并于该商品房交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于该商品房交付之日起90日内向买受人支付违约金。2015年7月17日，陈钟南办理了3003号房屋入住手续，并领取了延期交房违约金。另查：在庭审中，陈钟南表示其主张的房屋未达到合同约定的交付条件是指临水、临电，燃气未开通，小区仍在施工，道路仍未平整，小区无绿化，小区环保未验收，地下车库消防未验收。富力公司当庭表示，没有办理水卡、电卡，燃气已于2015年11月27日开通，小区内有道路、有绿地。一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律的约束力。本案中陈钟南与富力公司签订的《北京市商品房预售合同》系有效合同，双方当事人均应依约履行各自义务。买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持，但买受人有权要求出卖人依据法律规定或合同约定完善房屋交付条件，并主张因房屋交付条件不具备给其造成的实际损失。就本案查明的事实，陈钟南在办理入住时领取了延期交房违约金，且陈钟南在办理入住时知道或者应当知道3003号房屋市政基础设施和其他设施在房屋交付时的状况。现陈钟南要求富力公司支付迟延满足商品房交付条件的违约金的诉讼请求，理由不当，证据不足，法院不予支持，但是，如因诉争房屋不具备交付条件而给陈钟南造成客观上的实际损失，则陈钟南有权予以另案主张；对陈钟南要求继续履行合同，使房屋限期达到合同约定交付条件的诉讼请求，因市政基础设施和其他设施的完善需要相关单位予以审批并配合，时间具有不确定性，故法院对其该项诉讼请求不予支持。据此，一审法院于2015年12月判决如下：驳回陈钟南的诉讼请求。判决后，陈钟南不服原审法院判决，上诉至本院。陈钟南认为其并非明知不具备交房条件而收房，且其收取逾期交房违约金并非认可富力公司交付的房屋条件；原审判决适用法律错误，富力公司应继续履行合同，完善交房条件，并向其支付未按合同约定条件交付房屋的违约金；原审程序违法，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持其原审诉讼请求，本案全部诉讼费用由富力公司承担。富力公司同意原审判决。本院审理中，富力公司向本院提交涉案房屋查验维修单及房屋交接单，用以证明陈钟南在收房时对于房屋的交付条件系明知。陈钟南对于上述证据中其本人签名的真实性予以认可，但表示其系先到富力公司位于本市朝阳区双井的办公地办理完收房手续并交纳房款等相应费用，再到物业交纳物业费后才签署的上述房屋查验维修单及房屋交接单，之后才到通州区涉案房屋现场验房，对于上述证据的证明目的不予认可。另，本院于2016年3月24日前往涉案房屋所在小区进行现场勘验。经勘验，涉案房屋所在小区1至7号楼绿化状况较好，8至10号楼部分绿化处于施工中；在小区北侧道路（东西走向断头路）两侧有临时停车场，车位为250余个，地下车库尚未投入使用。经现场询问，富力公司称小区1至10号楼共有1400余户住户，位于10号楼北侧的11号楼目前拆迁尚未完毕，尚未建设；陈钟南称涉案房屋为精装修，在收房时确未接通燃气。本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。上述事实，有《商品房预售合同》、入住通知及双方当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持，但买受人有权要求出卖人依据法律规定或合同约定完善房屋交付条件，并主张因房屋交付条件不具备给其造成的实际损失。根据已查明的事实、双方当事人的陈述及在案证据，陈钟南于2015年7月17日办理涉案房屋入住手续，于当日查验涉案房屋并签署相关查验及交接手续，原审认定陈钟南在办理入住时知道或者应当知道涉案房屋的交付条件，并无不当；且陈钟南在办理入住时领取了延期交房违约金，故陈钟南主张富力公司向其支付迟延满足商品房交付条件的违约金，依据不足，本院不予支持。根据双方当事人的陈述及本院现场勘验情况，涉案房屋用水用电能够正常使用，虽为临水临电，但陈钟南亦未就此支付相应水电费；燃气已于2015年11月27日开通；较之涉案房屋所在小区1至7号楼，涉案房屋所在楼栋绿化状况较差，但与陈钟南所称小区无绿化的情形并不相符；虽然地下停车场尚未投入使用，但在小区北侧设有临时停车场所。综合上述情况，涉案房屋现已具备了基本的居住使用的条件。虽然存在富力公司所述11号楼尚未拆迁完毕，小区尚未整体建成等情形，但在绿化、停车设施等确实存在不完善之处，尤其是自陈钟南收房至2015年11月27日前的期间未开通燃气，确给陈钟南造成一定影响，富力公司对于上述不完善之处应尽快予以完善；陈钟南如因涉案房屋不具备交付条件而给其造成客观上的实际损失，有权另行主张。另，经本院审查，原审并未存有严重违反法定程序之情形。综上，陈钟南的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费117元，由陈钟南负担（已交纳）。二审案件受理费234元，由陈钟南负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  林存义代理审判员  程 磊代理审判员  张清波二〇一六年四月二十九日书 记 员  张晶晶书 记 员  潘园园