咸阳市渭城区人民法院民 事 判 决 书(2015)渭城民初字第01794号原告咸阳某房地产开发有限公司。住所地：咸阳市人民东路。法定代表人郭某某，公司总经理。委托代理人吴某，陕西某律师事务所律师。被告陕西某投资管理有限公司咸阳分公司。住所地:咸阳市秦都区。负责人宋某某，该公司经理。原告咸阳某房地产开发有限公司诉被告陕西某投资管理有限公司咸阳分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告咸阳某房地产开发有限公司的委托代理人吴某，被告陕西某投资管理有限公司咸阳分公司的负责人宋某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告咸阳某房地产开发有限公司诉称，2014年7月30日，原告与被告签订两份《商铺租赁合同》，合同约定原告将相邻的两间上下两层商铺出租给被告，租赁期限均为2014年9月1日至2019年8月31日止，其中一间商铺面积149.64平米，年租金为197524.8元，另一商铺面积510.78平米，年租金为674229.6元。根据《商铺租赁合同》中关于租金交纳时间的约定：被告应在合同签订后七日内，向原告一次性交纳第一年租金。第一年租赁期满一个月前七日内，应交纳第二年前半年租金，第二年前半年租期满一个月前七日内缴纳后半年租金，以后租金交纳时间以此类推。合同签订后，原告向被告交付了商铺，被告也依约按时交纳了第一年租金。但第二年前半年的租金，依据合同约定本应在2015年8月1日前的7日内交纳，而被告却至今未向原告交纳，其行为已构成违约。根据合同中第11.0条的约定“若乙方未按约定时间交纳租金，逾期在壹月内，每拖延一天交纳未付款0.3%违约金，若逾期壹月后，每拖延一天交纳未付款0.6%违约金，甲方有权解除合同，…”。目前，被告交纳租金已逾期近两个月，既构成违约，同时也损害了原告的合法财产权益。原告诉至法院，要求：1、请求判决解除原、被告双方之间签订的两份《商铺租赁合同》；2、请求判令被告向原告支付因逾期交纳租金而产生的违约金，合计156915.78元；违约金计至2015年9月30日，之后的违约金另计。3、请求判令被告向原告支付从2015年9月1日起至实际搬离之日止的商铺租金（按租赁合同约定的租金标准计算）；4、本案诉讼费用由被告承担。原告咸阳某房地产开发有限公司向本院提交以下证据：1、建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。欲证明原告对出租的商铺拥有财产权利。2、咸阳某房地产开发有限公司与陕西某投资管理有限公司咸阳分公司的商铺租赁合同两份。欲证明原告将两间商铺出租给陕西某投资管理有限公司咸阳分公司，租期五年。3、收款收据。欲证明陕西某投资管理有限公司咸阳分公司仅交纳了第一年的租金，从2015年9月1日起的租金未交纳。4、照片39张（租赁商铺现状）、现存物品清单。欲证明商铺现状及被告的物品仍未搬离，占用商铺。5、陕西某投资管理有限公司咸阳分公司的工商档案资料。欲证明被告的负责人仍为宋黎明。被告陕西某投资管理有限公司咸阳分公司辩称，原告诉称属实，被告同意解除租赁合同。被告不是故意不交房租，现在无力交纳房租，交纳的10万保证金冲抵房租，还欠原告的租金及违约金不再支付。被告陕西某投资管理有限公司咸阳分公司未提交证据。本案在庭审中，就原告提交的证据，组织当事人进行了质证，并对证据的效力审查认定如下：原告的证据1-5，质证时，被告无异议，合议庭经评议认为，原告提交的证据内容真实合法，与本案具有关联性，合议庭予以采信。本院根据原、被告一致认可的事实和本院认为有效的证据查明以下事实：2014年7月30日，咸阳某房地产开发有限公司与陕西某投资管理有限公司咸阳分公司签订了两份商铺租赁合同。咸阳某房地产开发有限公司将其位于咸阳市清泰街路东清泰澜花语岸的相邻两间上下两层商铺，一间面积149.64㎡、另一间面积510.78㎡租给陕西某投资管理有限公司咸阳分公司。合同约定：租赁期限5年，自2014年9月1日至2019年8月31日止，租金每平方米每月110元，第一次交纳一年的租金，后4年的租金每半年交纳一次；合同签订后七日内一次性交纳第一年租金，合同期第一年租赁期满一个月前七日内，交纳第二年前半年租金，以后租金交纳时间以此内推，未按约定时间交纳租金，逾期在一个月内，每拖延一天交纳未付款0.3%违约金，若逾期一个月后，每拖延一天交纳未付款0.6%违约金，出租方有权解除合同，每间商铺交纳50000元押金。双方对装修部分约定，依附于商铺的装修归出租方所有。合同签订后，陕西某投资管理有限公司咸阳分公司向咸阳某房地产开发有限公司交纳了第一年两间商铺的租金871754.40元，及两间商铺押金10000元。之后陕西某投资管理有限公司咸阳分公司对两间商铺进行了装修，其中一间商铺的一层装修完毕，购置了办公物品用于办公，二层和另一间商铺正在装修中。2015年3月30日陕西某投资管理有限公司咸阳分公司负责人宋黎明因涉嫌非法吸收公众存款被刑事拘留，之后陕西某投资管理有限公司咸阳分公司租赁的一楼商铺停止办公，装修亦停止。陕西某投资管理有限公司咸阳分公司在合同约定的时间未交纳第二年前半年商铺租金。2015年9月21日原告诉至法院，要求1、请求判决解除原、被告双方之间签订的两份《商铺租赁合同》；2、请求判令被告向原告支付因逾期交纳租金而产生的违约金，合计156915.78元，违约金计至2015年9月30日，之后的违约金另计；3、请求判令被告向原告支付从2015年9月1日起至搬离之日止的商铺租金；4、本案诉讼费用由被告承担。经本院调解无效。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告与被告签订两份商铺租赁合同时，已取得建设工程规划许可证，为有效合同。合同成立当事人应当按照约定全面履行自己的义务，被告未按合同约定按期交纳租金，应承担相应的违约责任。原告要求解除合同，押金折抵商铺租金，被告同意，本院依法予以准许；因被告逾期未交纳租金，致合同解除，合同约定依附于商铺的装修归出租方，原告主张装修归原告所有，被告亦表示同意商铺的装修部分归原告，本院予以支持。被告逾期未交纳租金，原告要求被告交纳2015年9月1日至交房之日的商铺租金，本院予以支持；原告要求被告承担的逾期交纳租金的违约金数额过高，应在不超过商铺租金的30%范围内予以支持。被告辩称违约不交商铺租金并非故意，押金折抵租金后，不再支付下欠的商铺租金及违约逾期交纳租金的违约定，与法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十条、第十一条之规定，判决如下：一、咸阳某房地产开发有限公司与陕西某投资管理有限公司咸阳分公司签订的两份商铺租赁合同有效，予以解除。二、依附于商铺的装修归咸阳某房地产开发有限公司所有。三、陕西某投资管理有限公司咸阳分公司将租赁的两间商铺交付咸阳某房地产开发有限公司。四、陕西某投资管理有限公司咸阳分公司自2015年9月1日起至交付两间商铺之日止，每月支付咸阳某房地产开发有限公司商铺租赁费72646.20元；陕西某投资管理有限公司咸阳分公司交纳的100000元押金折抵租赁费，在应支付的租赁费中予以扣减。五、陕西某投资管理有限公司咸阳分公司自2015年8月1日起至支付租赁费止，每月支付咸阳某房地产开发有限公司逾期交纳租赁费违约金21793.86元。上述判决三、四、五条，限判决生效之日起30日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3438元，由陕西某投资管理有限公司咸阳分公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于咸阳市中级人民法院。审 判 长 段存禄代审判员 赵 斌代审判员 陈 静二〇一六年四月十九日书 记 员 戴 倩附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。