中华人民共和国北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京02民终8727号上诉人（原审原告）：冉超燕（RANCHAOYAN），女，1929年12月17日出生。上诉人（原审原告）：马晓彤，男，1960年8月26日出生。冉超燕、马晓彤之共同委托诉讼代理人：郁印正，北京市伟博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京京煤集团有限责任公司，住所地北京市门头沟区新桥南大街2号。法定代表人：阚兴，董事长。委托诉讼代理人：刘晓霞，女，该公司职员。上诉人冉超燕、马晓彤因与被上诉人北京京煤集团有限责任公司（以下简称京煤集团）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第19454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冉超燕、马晓彤上诉请求：撤销一审判决第二项，改判京煤集团继续履行购房协议，协助冉超燕、马晓彤办理房屋产权登记手续。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认为：“现马某某已去世，根据相关部门的答复，冉超燕、马晓彤无法依据现有批复办理涉诉房屋（即7号房屋）的房改售房手续”，该认定没有事实依据。首先，京煤集团虽主张根据现在政策，协议无法继续履行，但没有指明所依据的政策文件。一审法院曾就相关问题致函北京市住房制度改革办公室（以下简称北京房改办），但该办并没有进行回复，其办公室工作人员的答复不是正式回复，其真实性、合法性和权威性无法保障，不能作为证据使用。其次，2005年11月19日，北京房改办作出《关于北京京煤集团有限责任公司按经济适用房价向马某某出售公有住房请示的批复》（以下简称批复），彻底解决了马某某特殊身份的购房问题，该批复不违反法律和政策，冉超燕、马晓彤作为马某某的合法继承人，完全享有马某某应享有的合同权利。再次，办理房屋过户手续属于房屋登记机关的权限范围，北京房改办无权对买卖房屋过户问题进行解释和答复。二、一审判决适用法律错误。最高院关于继承法的司法解释规定，公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等。本案购房协议合法有效，冉超燕、马晓彤作为马某某的合法继承人有权要求京煤集团继续履行购房协议。京煤集团辩称：一、冉超燕的身份证明欠缺其所在国的公证，身份不明，诉讼主体资格存疑。二、冉超燕、马晓彤未提交购房协议的原件，协议真实性无法认定。即使购房协议是真实的，该协议也欠缺合同要件，只是购房意向书，不具有约束力。三、京煤集团与马某某签订的购房意向书实际上已经解除。按照本案购房协议的内容，马某某应一次性付清全部房款，但其却只在2005年11月30日付款86750元，在2007年10月16日付款55000元，便不再付款。京煤集团多次催告其仍拒绝付款，其不履行付款义务的行为已符合法定解除条件，故该购房意向书已解除。四、马某某未按照购房意向书履行付款义务，无权要求京煤集团协助办理过户手续，京煤集团依法可行使先履行抗辩权。五、冉超燕、马晓彤不享有购买涉诉房屋的权利。首先，购房协议的当事人双方是京煤集团和马某某，并非冉超燕、马晓彤。其次，一审法院曾向北京房改办征询意见，根据该办的意见，冉超燕、马晓彤不享有购买涉诉房屋的权利。六、冉超燕、马晓彤的诉讼请求已超过诉讼时效期间。马某某于2007年10月16日给付京煤集团第二笔款项后，于2010年11月23日去世，冉超燕、马晓彤至今才提起诉讼，早已超过诉讼时效期间。七、马某某不具备购房资格，原购房意向书无效且根本无法履行。涉诉房屋为具有福利性质的公租房，对于其购买资格，我国比照经济适用房来办理，有着严格的标准。2004年的《经济适用住房管理办法》规定，购买经济适用房需有当地城镇户口且住房条件和收入标准符合市、县人民政府规定标准。根据2007年修订的《经济适用住房管理办法》第二十五条的规定，城市低收入家庭申请购买经济适用住房应具有当地城镇户口。根据《北京市经济适用住房管理办法》第五条的规定，申请购买经济适用住房的家庭，其申请人须取得本市城镇户籍时间满3年，且年满18周岁。可见，北京市的经济适用住房作为向北京市低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房，基本条件之一就是必须具有北京市城镇居民常住户口，且住房条件和收入状况都符合要求。而马某某作为美国公民，显然不具备这一基本条件，不管该购房意向书成立与否，都因违反上述规定而无效。冉超燕、马晓彤以得到北京房改办批准为由主张协议有效，即使该购房意向书经过北京房改办批准，也因违反上述规定而无效，且客观上无法履行。涉诉房屋的购买价格远远低于市场价格，这种福利于法于理都应由生活困难的具有北京市城镇居民户口的京煤集团员工享有，而不是美国公民。而且，由于上述经济适用住房购买的规定，涉诉房屋的过户手续无法办理，购房意向书客观上无法履行。买卖双方任何一方为外籍人士或者双方均为外籍人士所签订的未经公证处公证的房地产买卖合同属无效合同，故本案协议亦因此而无效。冉超燕、马晓彤向一审法院起诉请求：确认2005年11月11日马某某与京煤集团签订的《购房协议》有效，要求京煤集团履行上述协议，协助冉超燕、马晓彤办理7号房屋的产权登记手续，诉讼费由京煤集团承担。一审法院认定事实：马晓彤系马某某（美利坚合众国国籍，英文名为MA某某）、冉超燕夫妇之子。2005年11月11日，马某某与京煤集团签订《购房协议》，约定京煤集团所属产权本市7号房屋，建筑面积49.97平方米，一直由马某某承租。经初步（口头）请示市房改办，并与马某某协商达成如下协议，委托有资质的专业机构按经济适用房价对该套房屋进行评估，马某某同意按评估价购买。京煤集团将评估报告及拟出售的请示报市房改办审批，按审批意见办理各项手续。待北京市房改办批复后，房款一次交清。公共维修基金依照政策按总房价款的2%在缴纳购房款时一次付清。办理产权证所需各种费用按相关政策由个人全额支付。两次评估费用由马某某垫付，待交款时从房款中扣除。本协议自签订之日起生效，如京煤集团向市房改办申报的售房方案未被批准，此协议解除。2005年11月14日，京煤集团向北京房改办发出《关于按经济适用房价格向马某某出售公有住宅的请示》，主要内容为马某某原为京煤集团单位职工，1958年调入北京矿务局（后改制为京煤集团）工作，1990年1月退休，1998年加入美国国籍。1980年始，马某某承租本市7号房屋。马某某多次以年事已高回国居住为由，提出要求购买上述房屋产权。考虑到马某某为京煤集团作出一定贡献，且该房屋已无法实施收回的具体情况，经与马某某协商，按评估的经济适用房价格购买此套住宅。具体办法如下，按照实际评估价5000元/平方米向马某某出售，总价款为249850元。依照有关政策规定，按总房价款的2%购房人缴纳公共维修基金。鉴于马某某目前已是美籍华人的特殊身份，该售房办法专函请示北京市房改办公室，待批示后按批示执行，京煤集团为其办理经济适用住房产权。鉴于马某某目前已是美籍华人，在国内没有户口等办理权属证的要件，如何办理权属证，恳请一同批示。2015年11月19日，北京房改办作出批复，主要内容为考虑到马某某同志的特殊情况，同意京煤集团按评估确定的经济适用房价格向马某某出售涉诉房屋。同意按上述价格及有关规定出售的住房，按照房改售房的程序为购房人办理房屋所有权证，所购房屋按照经济适用住房产权管理。鉴于马某某同志的特殊身份，同意其用护照作为身份证明申领房屋所有权证。上述批复作出后，马某某向京煤集团支付购房款86750元，2007年10月16日，冉超燕向京煤集团支付购房款55000元。2010年11月23日，马某某去世，剩余购房款未支付，售房手续亦未办理。现冉超燕、马晓彤要求京煤集团继续履行合同。2012年11月26日，京煤集团曾向冉超燕出具答复意见，主要内容为经了解和调查，冉超燕对马某某承租（后申请购买）住宅房屋的观点基本符合政策，情况属实。此房承租人（后申请购房人）为马某某，办理购房期间马某某去世。对此房现出现家庭矛盾，关于家庭矛盾应诉至法院，待法院裁定后方可落实。另查，2008年7月7日，马某某曾与案外人吴某登记结婚。2015年5月，北京市第三中级人民法院作出终审行政判决书，确认上述婚姻登记无效。一审中，一审法院曾致函北京房改办，就下列问题征询意见，其一、该办于2005年下发批复中的购房人为马某某，在马某某去世后，其继承人冉超燕、马晓彤是否可以按照批复内容继续办理涉诉房屋的买卖过户手续（将产权过户至冉超燕、马晓彤名下）；其二、若冉超燕、马晓彤无法依据上述批复继续办理涉诉房屋的买卖过户手续，在现有政策下，二人是否具有购买涉诉房屋的资格。该办答复称，2005年下发的批复是针对京煤集团向马某某出售公有住房相关事宜进行的批复，请示中只涉及马某某，并不涉及冉超燕、马晓彤，故冉超燕、马晓彤不能按照批复内容办理涉诉房屋的房改售房手续。同时，根据现行政策规定，房改售房的购房人必须是具有本市城镇常住户口的合法承租人。一审法院认为，依法订立的合同受法律保护。该案中，马某某与京煤集团签订的《购房协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格遵守。京煤集团主张该协议并非买卖合同，仅是购房意向书，但结合协议内容，其中房屋买卖合同相关要件均已具备，马某某与京煤集团就涉诉房屋的买卖合同关系已然成立。京煤集团的该项答辩意见，该院不予采纳。冉超燕、马晓彤要求确认上述《购买协议》有效的诉讼请求，于法有据，该院应予支持。但应指出的是，因马某某系外籍人士，经京煤集团申请，相关部门批示后，才可以经济适用住房的价格以房改售房的程序购买涉诉房屋，故上述《购房协议》必须依据相关部门作出的批复方可履行。《购房协议》中亦约定如京煤集团向市房改办申报的售房方案未被批准，此协议解除。现马某某已去世，根据相关部门的答复，冉超燕、马晓彤无法依据现有批复办理涉诉房屋的房改售房手续。同时，冉超燕、马晓彤亦不符合以房改售房的形式购买涉诉房屋的条件，故冉超燕、马晓彤作为马某某的继承人，要求京煤集团继续履行其与马某某签订的《购房协议》，无相关依据，冉超燕、马晓彤的该项诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决：一、确认二○○五年十一月十一日马某某与北京京煤集团有限责任公司签订的《购房协议》有效；二、驳回冉超燕、马晓彤的其他诉讼请求。本院二审认定事实：冉超燕、马晓彤称未持有购房协议原件。一审判决在认定事实中表述“2015年11月19日，北京房改办作出批复”，该表述有误，本院现将时间更正为2005年11月29日。本院认定的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为：一、冉超燕的自然人身份已经北京市第三中级人民法院终审行政判决所确认，其身份情况清晰无误，系本案的适格诉讼主体。二、虽然冉超燕、马晓彤未向法院提交购房协议的原件，但该协议的内容能够与京煤集团《关于按经济适用房价格向马某某出售公有住宅的请示》以及北京房改办的批复相印证，京煤集团虽质疑该购房协议的真实性，但未向本院提交相关证据，本院确认该购房协议的真实性。该购房协议具备房屋买卖合同的成立要件，系马某某与京煤集团的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人均具有约束力。三、《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。京煤集团以冉超燕第二次给付房款的时间以及马某某去世的时间计算诉讼时效期间，于法无据，本院不予采纳。四、2005年11月14日京煤集团向北京房改办发出请示时，马某某已于1998年加入美国国籍。京煤集团在请示时向北京房改办说明的购房缘由为“马某某多次以年事已高回国居住为由，提出要求购买该住宅产权。考虑到马某某为京煤集团做出过一定贡献，且该产已无法实施收回的具体情况，经与马某某协商，按评估的经济适用房价格购买此套住宅”，京煤集团鉴于马某某已是美籍华人的特殊身份，就马某某购买涉诉房屋一事向北京房改办进行了专函请示。北京房改办根据该请示的内容，考虑到马某某的上述特殊情况，作出了同意马某某购买公有住房的批复。现马某某已于2010年去世，京煤集团请示中提出的马某某“年事已高回国居住”的理由实际上已不存在，且北京房改办亦表示原批复是针对京煤集团向马某某出售房屋作出的，请示中只涉及马某某，冉超燕和马晓彤不能按照批复内容办理涉诉房屋的房改售房手续。同时，冉超燕、马晓彤亦不符合以房改售房形式购买涉诉房屋的条件。故冉超燕、马晓彤作为马某某的继承人，要求京煤集团继续履行其针对马某某特殊情况而签订的购房协议，无相关依据。综上，冉超燕、马晓彤的上诉请求，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。一审判决认定结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由冉超燕、马晓彤负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 姚 颖审判员 李 珊审判员 陈雨菡二〇一六年十月三十一日书记员 马博文