上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉民三(民)初字第1603号原告(反诉被告)上某某，住所地上海市嘉定区。法定代表人王某某，董事长。委托代理人赵鹏、梁言。被告(反诉原告)楚某某，女，1984年10月6日生，汉族，户籍地湖北省。委托代理人吴建勇(系被告丈夫)，1972年11月1日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。原告上某某(反诉被告，以下简称原告)与被告楚某某(反诉原告，以下简称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员徐熙春独任审判，公开开庭进行了审理，原告委托代理人赵鹏、梁言、被告楚某某及其委托代理人吴建勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原被告于2013年7月就承租嘉定区柳梁路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订商铺租赁管理合同一份。2014年8月，原被告签订了补充协议，约定租赁面积为1,320.62平方米，租赁期限自2014年1月1日至2021年12月31日止。原告已于2013年10月9日将系争房屋交付给被告，双方一致同意自2014年1月1日起至同年8月31日为免租期，同年9月1日至2015年8月31日月租金为人民币(以下币种同)23,432元，2015年9月1日至2016年8月31日月租金为140,591元；租金先付后用，按季度支付一次，被告应当在每个支付周期起始日前5日内付清租金。被告自2015年1月1日开始无故拖欠租金，经原告多次催促，至同年9月10日，被告共拖欠租金234,319元、物业管理费184,886元、水费2,365元。原告多次向被告寄送租金催缴函，但均无果。2015年9月9日，原告向被告寄送租赁合同解除函，被告于同月10日签收，因此双方合同已解除。合同解除后，被告应于5日内迁出系争房屋，逾期迁出的应按合同解除时租金和管理费标准200%支付占用费和管理费，并应向原告支付合同最后12个月租金总额的违约金，现原告主动将违约金调整为最后3个月租金465,036元，并补足起租日至解约前原告给予被告的租金优惠即2014年1月1日至8月31日免租期间的租金187,456元。原告认为被告的行为已严重侵犯原告权益，故起诉要求：1、判令确认原被告签订的商铺租赁管理合同及补充协议解除；2、判令被告将承租的房屋恢复原状并返还原告；3、判令被告付清拖欠的租金234,319元(2015年1月1日至2015年9月10日)，物业费224,219.60元(2015年1月1日至2016年2月22日)，水费1,952.50元(截至2016年2月22日)；4、判令被告支付自合同解除房屋交还期满之日即2015年9月11日起至实际返还房屋之日的占用费(按照房屋租金的200%计算)和管理费(按物业管理费的200%计算)；5、判令被告向原告支付违约金465,036元(按合同最后12个月的月租金计算3个月)；6、判令被告支付免租期内折算优惠租金187,456元(2014年1月1日至同年8月31日)。被告辩称，双方签订的商铺租赁管理合同约定原告须于不迟于试营业到达前15日前向被告提供系争房屋的小产权证，以便被告办理营业执照及银行证券公司办理合同审批，若原告延迟提供的则免除至实际提供小产权证期间的租金。实际原告至今未提供小产权证，严重侵犯了被告的经营权，而被告却预付了4个月的租金，故被告未拖欠租金。关于物业管理费，原告交付系争房屋时相关设施均不完备，原告宣传的很多品牌商户至今都未入驻，故合理的物业费收取应自2014年7月开始，被告自此时开始一直按月交纳物业费，而原告所属物业公司存在不作为不服务行为。关于水费，被告没有欠付，原告超过规定收费标准加价收取被告水费。故要求驳回原告全部诉讼请求。被告反诉称，商铺租赁管理合同约定原告须于不迟于试营业到达前15日向被告提供系争房屋房产证复印件或相关证明，但原告未按约提供。原告以多次停电、不审批转租、不提供产权证的方式影响和侵犯被告经营权，胁迫被告签订了补充协议，而被告已全权委托吴建勇处理系争房屋事宜，补充协议却不是吴建勇所签，故补充协议应撤销。商铺租赁管理合同签订后，原告存在诸多违约行为，侵害被告合法权益，系争房屋还漏水，造成被告装修损失、空置房屋损失及赔偿金等损失。故反诉要求：1、判令原告提供系争房屋的产权证(小产权证)；2、判令撤销双方签订的商铺租赁管理合同补充协议；3、判令解除双方签订的商铺租赁管理合同；4、判令原告退还被告履约保证金14万元；5、判令原告退还被告预缴的4个月租金93,728元；6、判令原告支付违约金70,296元(按3个月租金计算)；7、判令原告向被告支付赔偿金(被告实际经济损失)1,563,600元。原告针对被告反诉辩称，系争房屋是原告开发建设并持有，原告已取得大产证，并未销售给第三方，故无法办理小产权证。原告已向被告提供了相关产权证明，不影响被告办理营业执照。补充协议是双方真实意思表示，不存在重大误解、显失公平等情形，被告提出撤销应在1年除斥期间行使。合同约定被告符合租赁用途有权进行转租，不存在取得原告同意。补充协议对于租赁期限、租金交付、租金折算期、物业管理费等内容都作了重新约定，应以补充协议为准。对于履约保证金，同意抵扣拖欠租金。对于被告主张的违约金和赔偿金，原告均不认可。经审理查明，2013年7月30日，原被告签订商铺租赁管理合同，约定：原告(甲方)将系争房屋出租给被告(乙方)使用，商铺面积为1,320.62平方米，乙方承诺该商铺之用途仅作为银行证券、餐饮、零售、面包店等配套经营；租赁期限为96个月，自2013年8月10日起至2021年8月9日止；甲方于2013年8月10日将商铺交付给乙方，该进场日为暂定，最终以甲方下发给乙方的书面交付通知确定的交付时间为准；乙方的装修期为90天，自进场日起算，装修期内乙方应承担物业管理费、水电煤通讯等相关费用；租金折算期为自起租日起10个月租金以同等租期折算，期间乙方应承担物业管理费、商业管理费、水电煤通讯等相关费用，甲方须于不迟于试营业到达前15日前向乙方提供所承租房屋的房产证复印件或相关产权证明文件，以便乙方办理营业执照及银行证券公司办理合同审批，若甲方延期提供，则甲方免除从上述日期起至甲方实际提供相关文件之日止的租金；乙方试营业日为2013年11月1日，如试营业日到达前乙方已完成装修，可向甲方申请提前试营业，在未获甲方允许的情况下，乙方不得提前试营业，如乙方未经甲方同意逾期开业，乙方应当按照本合同约定承担违约责任，乙方并丧失租金折算权利，应当向甲方支付以正常租金计算的租金折算期的租金；第一年度的月租金为23,432元，第二年度的月租金为140,591元，第三年度的月租金为140,591元，……第八年度的月租金为155,012元；乙方应向甲方支付物业管理费，暂定15元/平方米/月(以甲方通知的标准为准)，物业管理费的缴付自进场日起计；乙方应向甲方支付自用之水电煤通讯费，租赁场地的水电煤等费用的结算起始日自租赁场地交付之日起计，电费标准为1.2元/度；租金先付后用，按季度支付一次，乙方应当在每个支付周期起始日前5日付清租金；物管费、商管费和其他费用先付后用，按季度支付一次，乙方应当在每个支付周期起始日前5日内付清管理费，首期管理费由乙方于进场日前5日内交付；乙方应在签订合同之日向甲方支付14万元作为履约保证金，在合同期间，履约保证金甲方有权冲抵租金或其他未付款项；租赁期满或合同被提前终止时，甲方应在乙方按合同规定将租赁场地交还甲方及付清租金与相关费用后30天内退还乙方所缴纳的履约保证金；乙方在合同约定的期限内未能支付、不支付或者迟延支付租金、管理费或其他费用，且乙方未能在逾期后30天之内付清所有未付款项，包括利息和违约金，甲方有权解除合同；合同解除或终止后，乙方应在合同解除或终止次日起5日内迁出该商铺，并将商铺及其附属设施以正常状态返还给甲方；交还期满后乙方仍未能将该商铺按约定条件交还甲方的，则自交还期届满次日起，乙方应当按照合同终止时该商铺租金标准的200%向甲方支付占用费，并按照合同终止时该商铺管理费标准的200%向甲方支付管理费及承担相关公用事业费，直至乙方按合同要求交还该商铺为止；在本合同履行期间，甲方擅自终止、解除租赁合同的，应向乙方支付赔偿金(以乙方实际经济损失计)和违约金(上限为解除合同时最近3个月的租金总额)；在合同履行期间，乙方如有违反本合同约定的行为损害甲方利益，构成根本违约的，甲方有权解除合同、收回该商铺、不予退还履约保证金，并要求乙方支付违约金(上限为解除合同时最近3个月的租金总额)等。合同签订后，原告将系争房屋交付给被告。2014年8月30日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《单体商铺租赁管理合同》补充协议，针对原商铺租赁管理合同的内容，约定：确定甲方于2013年10月9日将商铺交付给被告，认同该商铺物业工程条件满足乙方经营需要及合同约定，乙方应承担房屋交付之日起的所有公用事业费用；租赁期限自2014年1月1日至2021年12月31日，同意自起租日起至2014年8月31日(8个月)为免租期，即自2014年9月1日至2015年8月31日的月租金为23，432元，2015年9月1日至2017年8月31日的月租金为140，591元，2017年9月1日至2020年8月31日的月租金为147，621元，2020年9月1日至2021年12月31日的月租金为155，012元，租金先付后用，乙方应每3个月支付一次租金；乙方逾期超过15天未支付租金的，甲方有权解除合同，乙方承担相当于原合同最后12个月租金总额的违约责任，并有权要求乙方补足起租日起至解约前给予乙方的所有租金折算优惠；乙方应从2014年1月1日起支付物业管理费，标准为15元/平方米/月，乙方未按时缴纳物业费及其他费用逾期30天的，甲方有权从租赁保证金中扣除，同时乙方同意甲方有权委托物业公司停止水电煤通讯等公共设施的供应并停止提供物业服务，给甲乙方或第三方造成的任何损失，均由乙方承担赔偿责任，逾期60天的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付相当于原合同最后12个月租金总额的违约金；本协议与原合同有冲突或不一致之处，以本协议为准等。2015年7月6日，原告向被告发送租金催缴函，要求被告于2015年7月10日之前交纳拖欠的6个月租金140,592元及逾期付款违约金。该函被告于2015年7月7日收悉。2015年8月12日，原告向被告发送租金催缴函，要求被告于2015年8月15日之前交纳拖欠的租金164,024元及逾期付款违约金。该函被告于2015年8月14日收悉。2015年9月2日，原告向被告发送租赁合同解除函，通知被告即日起解除双方签订的系争房屋的商铺租赁管理合同，要求被告在合同解除后5日内向原告支付欠缴租金、物业费、水电费及违约金等。该函被告于2015年9月10日收悉。另查明，1、2014年8月，原告向被告邮寄了竣工规划合格证、竣工备案证书等材料，用于被告办理营业执照。2014年9月12日，原告取得系争房屋的房地产权证。2、被告向原告交纳了履约保证金14万元。被告共支付原告4个月租金93,728元。双方确认系争房屋中105室物业管理费付至2016年3月底；原告认为系争房屋106室物业管理费付至2015年12月底，其余房屋物业管理费均付至2014年12月底，被告则认为物业管理费应从2014年7月1日开始支付，其已支付物业管理费共286,473.60元。3、被告在租赁过程中向原告支付水费均按用水量乘以单价5.5元计算，至2016年2月22日被告尚有用水量355吨未付款。以上事实，有商铺租赁管理合同、《单体商铺租赁管理合同》补充协议、房地产权证、租金催缴函及寄送凭证、租赁合同解除函及寄送凭证、同意商铺转租函、收款收据、发票、接报回执单及当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据充分。本院认为，原被告间签订的商铺租赁管理合同、《单体商铺租赁管理合同》补充协议系当事人真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，各方均应恪守履行。被告认为《单体商铺租赁管理合同》补充协议系被迫签订，要求予以撤销，但未提供相应证据，本院不予采信。合同及补充协议约定了租金、物业管理费及水费等支付方式、租金折算期等，被告理应按约支付租金、物业管理费和水费等费用，而实际被告未按约支付，原告经多次催缴后要求解除租赁合同合法有据。解除的通知被告于2015年9月10日收悉，故本院确认双方的商铺租赁管理合同、《单体商铺租赁管理合同》补充协议于2015年9月10日解除。租赁合同关系解除后，被告应将系争房屋返还原告；被告系经原告同意后进行了装修，原告要求被告恢复原状缺乏依据，本院不予支持。被告已支付4个月租金，故应按合同约定的标准向原告支付2015年1月1日至2015年9月10日的租金，原告诉请符合约定，本院予以支持；《单体商铺租赁管理合同》补充协议明确约定被告违约原告有权解除合同，并要求对方补足起租日起至解约前给予的所有租金折算优惠，现因被告违约原告要求解除合同，原告主张被告补足免租期的租金符合约定，本院予以支持，故被告应支付原告8个月免租期的租金187,456元。合同中关于被告应按租金及物业管理费的200%支付逾期返还房屋的房屋使用费及物业管理费的约定明显加重了被告方的责任，该合同条款系由原告方提供，故该条款应属无效；目前系争房屋由被告使用，故被告应按合同约定的租金标准及物业管理费标准支付合同解除后的房屋使用费及物业管理费；被告认为物业管理费应自2014年7月开始支付，不符合合同约定，本院不予支持；根据原告提交的物业管理费支付情况及被告自述，本院确认至2016年3月底，被告尚欠物业管理费为241,868.4元。对于原告主张的水费，被告对用水量没有异议，双方实际按照5.5元单价的惯例支付，本院予以照准。合同因被告违约而解除，原告要求被告按照补充协议约定承担违约金，并将违约金自行调整为原合同最后3个月的月租金，现被告抗辩不同意，本院认为原告已主张被告补足免租期租金，故该违约金过高，本院根据实际情况按照2个月的租金标准予以调整。合同解除后，被告交纳的履约保证金14万元应予返还。被告反诉要求原告提供小产权证，实际原告就系争房屋已办理了产权证，且已将相关产权证明材料交付给被告，故被告该请求本院不予支持。因系被告违约，被告反诉要求解除商铺租赁管理合同、原告返还租金、支付违约金及赔偿金的请求，没有提供充分证据，也不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原被告就嘉定区柳梁路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室房屋签订的商铺租赁管理合同、《单体商铺租赁管理合同》补充协议于2015年9月10日解除；二、被告(反诉原告)楚某某应于本判决生效之日起十日内将嘉定区柳梁路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室房屋返还原告(反诉被告)上某某；三、被告(反诉原告)楚某某应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上某某自2015年1月1日至2015年9月10日的租金人民币234,319元；四、被告(反诉原告)楚某某应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上某某免租期内租金人民币187,456元；五、被告(反诉原告)楚某某应于本判决生效之日起十日内按每日人民币4,686.37元支付原告(反诉被告)上某某自2015年9月11日至实际返还房屋之日的使用费损失；六、被告(反诉原告)楚某某应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上某某至2016年3月31日的物业管理费人民币241,868.40元；七、被告(反诉原告)楚某某应于本判决生效之日起十日内按每日人民币660.23元支付原告(反诉被告)上某某自2016年4月1日至实际返还房屋之日止的物业管理费；八、被告(反诉原告)楚某某应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上某某至2016年2月22日的水费人民币1,952.50元；九、被告(反诉原告)楚某某应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上某某违约金人民币310,024元；十、原告(反诉被告)上某某应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)楚某某履约保证金人民币14万元；十一、驳回被告(反诉原告)楚某某其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币14,466元，减半收取7,233元，由原告负担1,047元，被告负担6,186元。反诉受理费21,608元，减半收取10,804元，由原告(反诉被告)负担810元，被告(反诉原告)负担9,994元。双方各自负担之款，应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐熙春二〇一六年四月一日书记员  顾颖琦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……