黑龙江省集贤县人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0521民初258号原告范亚斌，女，1968年5月24日出生，汉族。被告宝清县宏基房地产开发有限责任公司（下称宏基公司）。法定代表人王崇力，董事长。委托代理人刘忠刚，宏基公司法律顾问。原告范亚斌诉被告宏基公司合同纠纷一案，本院于2016年1月15日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月11日公开开庭进行了审理。原告范亚斌、被告宏基公司委托代理人刘忠刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范亚斌诉称，范亚斌系集贤县福利镇人事局的业主，被告宏基公司在开发建设紫金华府综合楼时因为该楼造成人事局住宅楼遮光，为解决遮光问题，宏基公司与人事局住宅楼各业主协议以紫金华府新楼对人事局住宅楼的各业主进行产权置换，并签订了回迁协议书。宏基公司在与范亚斌签订的《房屋产权回迁协议书》中约定：“范亚斌原有住宅95平方米置换紫金华府新楼一单元7楼95.43平方米，范亚斌不用向宏基公司找差价。”但被告将房屋建成后，改变设计，将原约定的户型另外增加了阳台，房屋面积由原来的95.43平方米建成为107.14平方米，比原来增加了11.71平方米，并要求范亚斌补交差价款，同时还以各种理由拖延履行合同。范亚斌认为，宏基公司应当按照双方签订的回迁协议履行，对于增加的面积，属于宏基公司违约，范亚斌有权要求解除合同并赔偿损失，故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，要求：1、解除原、被告于2014年7月10日签订的《房屋产权回迁协议书》；2、由宏基公司赔偿原告损失人民币3300元/平方米×95.43平方米=314919元。后范亚斌变更诉讼请求为：1、确认范亚斌与宏基公司于2014年签订的《房屋产权回迁协议书》和补充签订的《协议书》有效，判令宏基公司与范亚斌协议约定置换的紫金华府一单元7楼95.43平方米房屋归范亚斌所有，并立即交付；2、判令宏基公司支付范亚斌延期交房违约赔偿金3300元/平方米×95.43平方米×0.5‰×60天=9447元。被告宏基公司辩称，本案合同名称虽然是《房屋产权回迁协议书》，但合同实质上是关于所谓的“房屋遮光赔偿协议”，故此合同的主体应当是有相邻关系的所谓的“遮光”的不动产产权人。本案所涉及的遮光房屋房产证登记的所有权人是范洪波，原告范亚斌未取得房屋产权登记，范亚斌就不是法律上认可的房屋所有权人，以范洪波名义签订的合同，经范洪波追认后才有效，但范亚斌以自己的名义而不是以范洪波的名义签订合同，属于无权处分，违反《合同法》第52条“违反法律、行政法规强制性规定”，合同无效。退一步讲假设合同有效，也因范亚斌的违约行为，宏基公司与其解除此合同。范亚斌有违反《房屋产权回迁协议书》的以下行为：1、违反第一条（1）和（3）项的约定，不补交超出面积的差价；2、违反（5）项约定：不拥有房屋产权；3、违反第二条（2）项的约定：在交工后2个月内拒不搬出房屋；4、违反第二条（2）项的约定：拒不提供房产证。范亚斌要求免除增加面积的补差款于法无据，因为原协议中已经明确约定超面积补差，因此因范亚斌的原因导致房屋不能到期交付，故不存在违约金问题。以上范亚斌的违约行为经宏基公司多次督促其履行约定，又给其合理的期间履行，但其明确拒绝履行合同义务，根据《合同法》第94条，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，宏基公司与范亚斌解除了合同，故宏基公司当然同意范亚斌解除合同的诉讼请求。综上，原、被告签订的协议无效；假设协议有效，宏基公司同意范亚斌解除合同的诉讼请求；关于所谓的“遮光赔偿”问题因范亚斌没有原告主体资格应当驳回其诉讼请求；由于范亚斌起诉已经要求解除合同，行使了解除权，按照法律规定，解除权不能撤销，故其变更诉讼请求，要求交付房屋不应得到支持。本院经审理查明，集贤县福利镇人事局住宅楼2单元3楼北侧95平方米房屋原系原告范亚斌弟弟范洪波所有，房屋所有权证书登记在范洪波名下。2005年11月8日，范洪波将该房屋出卖给范亚斌所有，双方签订了《房屋买卖协议》，后该房屋一直由范亚斌居住。2014年，被告宏基公司在原告范亚斌所居住人事局住宅楼东侧开发建设紫金华府高层建筑（原设计为24层），小区业主以遮光为由要求赔偿，双方经协商，达成了房屋调换协议，由宏基公司以紫金华府新建房屋与业主原房屋进行调换，并签订《房屋产权回迁协议书》，该协议书为宏基公司制作的格式条款，内容为：“一、甲方（宏基公司）所建的紫金华府项目，高层住宅楼，与所遮光乙方的房产进行调换，调换原则：（1）甲方用新建的高层住宅楼的住宅，建筑面积与乙方的建筑面积进行调换（乙方每平方米给甲方找差价600元）超出或少于面积相互找差价（乙方房屋作价2700元/平方米，甲方房屋3300元/平方米）。（2）置换楼层，由楼长统一安排。（3）同等面积调换，面积超出或少余部分（原有房照面积为基数）按照市场价格相互找差价。（4）具体面积以房屋产权证面积为准，乙方挑选房屋可按楼长或单元代表安排统一挑选户型及楼层。（5）乙方所拥有的产权，必须保证无抵押及任何产权纠纷，如因产权纠纷等其他连带的责任所产生的一切后果全部由乙方承担。二、甲方交房时间和施工期问题的处理。（1）具体时间以甲方项目竣工时间为准。竣工后甲方将新楼交付给乙方，产权证费用由乙方自行承担（按回迁房标准）。（2）调换时间为甲方项目竣工后执行，乙方在甲方交工后2个月内搬出调换房屋，乙方将产权证交给甲方，乙方配合甲方办理过户手续，过户到甲方指定的名下（乙方不负责费用），甲方将新楼手续一并交给乙方。（3）协议签订后乙方在7日内挑选好户型，户型不得中途更改，不得再对甲方所建设的项目提出任何异议。此协议一式三份，双方各执一份，规划处存档一份。以上条款双方共同遵守，未尽事宜双方协商解决，协商未果，可向当地法院提起诉讼。备注：乙方挑选房屋户型附后。”为了选择户型，宏基公司向业主出示、复印了可调换房屋的户型平面图，业主根据平面图选定调换房屋，紫金华府为“┗”型建筑，可选户型在紫金华府厢房侧6至24层，户型有五种：南至北依次为80.98平方米、95.43平方米（拐角处）、83.26平方米、125.43平方米，其中95.43平方米户型东侧为厨房、卧室、卧室，卧室东侧在平面图中特别标注为“消防连廊”，该连廊为半封闭式独立空间，外侧为铁栏杆，与卧室、厨房均没有门相通，95.43平方米房屋面积不包括该连廊面积；在宏基公司的彩色宣传图册上，该户型东侧也没有显示有可使用的面积，东侧系两个卧室和一个厨房，东外侧未显示有阳台。范亚斌即选择了该户型，该户型与范亚斌原有房屋的面积差为0.43平方米。2014年7月10日，被告宏基公司与范亚斌签订了《房屋产权回迁协议书》，内容与其他业主签订的协议书相同，协议书尾部“备注：乙方挑选房屋户型附后”后面填写了范亚斌所选的房屋位置及户型：“一单元95.43平方米7楼。”在签订《房屋产权回迁协议书》的同时，宏基公司与范亚斌另行签订了一份《协议书》：“经甲乙双方友好协商，就乙方人事局住宅楼2单元三楼北门遮光事宜另立补充协议：1、甲方同意免去乙方面积补偿款每平方米600元，乙方不另外找差价。2、乙方保证房产无抵押，无担保搬出房屋将产权交给甲方。3、协议为保密协议乙方不得外漏，如乙方外漏协议自动终止。此协议一式两份签订即生效，未尽事宜双方协商解决。”紫金华府建成后，一至五层为商服、六至二十层为住宅、21层为宏基公司办公室，宏基公司对95.43平方米房屋的设计进行了改变，在东侧厨房与“消防连廊”之间加开了一道门，“消防连廊”仍然为半封闭，外侧仍为铁栏杆，房屋总建筑面积为107.14平方米，比户型图标注的95.43平方米增加了11.71平方米，增加的面积基本是“消防连廊”的面积。2015年11月1日，宏基公司向人事局住宅楼业主发出通知：“因你与我公司签订了回迁协议，我公司开发的紫金华府项目已具备交钥匙条件，现通知各位业主即日起开始办理装修领钥匙程序，期限为10日。如在10日内未领取钥匙的业主，我公司将根据每位业主应缴纳的相关费用合计，按日千分之一收取滞纳金。如在合同约定期限内（2个月内）未搬出房屋、未领取钥匙的业主，视为放弃回迁，我公司将终止回迁合同。”该通知在人事局住宅楼楼道张贴。范亚斌得知通知后找到宏基公司要求领取钥匙，宏基公司要求范亚斌交纳“消防连廊”11.71平方米及调换房屋面积差0.43平方米合计12.14平方米的补差款3300元/平方米×12.14平方米=40062元，双方未能达成一致。范亚斌主张：在范亚斌领取钥匙时，负责交接房屋的宏基公司会计王福红答复《协议书》无效、必须王总签字同意才有效，要求范亚斌交纳已协议免除的每平方米600元的补差款，并给范亚斌开列了交费清单。范亚斌多次给王总打电话，王总拒绝接听。2015年12月16日，范亚斌给宏基公司经理王福昌发短信：“王总，你好。我楼房钥匙一直没能领取，前段时间你给我打电话后，周日我去办手续，王会计说那个协议书还需要你再签个字，我打电话你一直没接，之后我又去过多次，始终没见到你。只好给你发信息，你看今天什么时候有时间，方便的话，我过去见你一面，之后尽快把领取手续办了，我好装修。望王总看到后能给我回复。”王福昌回复：“工程正在验收，验收完方能入住，验收完毕会通知你。”被告宏基公司主张合同已经解除，宏基公司副经理王宗涛当庭证明曾口头通知过范亚斌解除合同，但具体日期记不清了。关于《房屋产权回迁协议书》中是否对面积误差处理方式进行过约定的问题，被告方证人刘文举当庭证明合同条款中没有约定。被告方证人高春玲当庭证明当时大伙都同意多出10平方米、15平方米的按3300元/平方米找钱，合同里写的多退少补。以上事实的认定，有原、被告当庭陈述、自认，原告范亚斌提供的《房屋买卖协议》、《房屋产权回迁协议书》、《协议书》、紫金华府户型平面图、竣工图、彩色宣传图、手写交费清单、短信记录、证人高春玲、刘文举的调查笔录、竣工平面图，被告宏基公司提供的通知、张贴通知照片、证人王宗涛、刘文举、高春玲当庭证言，在卷为凭，且经当庭质证，足以采信。综上所述，本院认为，本案争议所涉及的调换房屋的所有权人登记虽然为原告范亚斌的弟弟范洪波，但由于被告宏基公司对范洪波将房屋出卖给范亚斌、并与范亚斌签订协议书的事实无异议，故范亚斌作为合同相对人，有权提起有关合同履行方面的诉讼。本案原、被告虽然不是真正的房屋拆迁安置补偿合同关系，但双方因高层建筑遮光签订的房屋调换协议《房屋产权回迁协议书》、《协议书》，均是在双方意思表示真实、自愿合法的前提下签订的有效合同，双方均应按照上述两份协议约定的内容履行。关于《房屋产权回迁协议书》中约定的“超出或少于面积相互找差价”如何理解的问题，范亚斌主张是指原房屋面积与选定户型面积之间相互找差价，协议中对于交付房屋后面积误差如何处理并无约定；宏基公司主张是指原房屋面积与建成后的新房屋实测面积之间相互找差价，关于交付房屋后面积误差如何处理协议中已约定。本院认为，通观该协议全部内容，协议内容第一条交代的是“调换原则”，主要确定“如何调换房屋、如何挑选户型”的问题，第二条主要解决的问题是“交房时间”、“腾房时间”以及“产权证费用如何承担”，上述两项内容中均未明确提及交房后所交房屋的实际面积与户型面积不符如何处理的问题，也没有任何“面积误差”的字样，因此，应当认定该协议中关于“面积误差的处理方式”，双方没有约定或约定不明。《房屋产权回迁协议书》尾部约定“未尽事宜双方协商解决，协商未果，可向当地法院提起诉讼”，《协议书》尾部也约定“未尽事宜双方协商解决”，故对于双方对条款的理解争执不下、无法达成一致时，范亚斌向法院提起诉讼的行为符合法律规定，不属于违约行为，宏基公司也不存在违约行为，本案诉讼过程是双方履约的过程，故范亚斌以起诉的方式要求解除合同的通知，在宏基公司无违约行为的前提下，并未发生解除权形成的效力，双方均不能以面积误差处理方式意见不同而要求解除合同，故范亚斌要求变更诉讼请求、继续履行合同，其在诉讼程序上符合法律规定，本院予以准许。关于范亚斌的诉讼请求是否成立的问题，由于被告宏基公司并无证据证明范亚斌有违约行为，故范亚斌要求继续履行合同的主张应予支持，即宏基公司应当履行向范亚斌交付紫金花园房屋、范亚斌应当履行搬出人事局住宅楼房屋并交付产权证的义务。关于所交付房屋面积误差如何处理、应适用何种法律的问题，由于双方系合同关系，故对于履行合同发生的纠纷，应按照我国《合同法》的有关规定处理，但《合同法》中并无与本案相关的有名合同，关于无名合同，《合同法》第一百二十四条规定：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”由于本案涉及的调换房屋为商品房，调换合同应参照买卖合同的规定处理，故关于房屋面积误差的处理方式，本院认为应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》）进行处理。《解释》第十四条规定：“面积误差比绝对值超出3％，买受人同意继续履行合同，3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。”故范亚斌应当向宏基公司补足房款95.43平方米×3%×3300元=9448元。关于范亚斌请求给付延期交房违约赔偿金的主张，由于被告也不存在违约事实，故该请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、集贤县福利镇紫金华府一单元7楼95.43平方米（现107.14平方米）房屋归原告范亚斌所有，被告宝清县宏基房地产开发有限责任公司于本判决生效之日将该房屋交付给范亚斌，同时范亚斌给付宝清县宏基房地产开发有限责任公司人民币9448元；二、驳回原告范亚斌的其他诉讼请求。案件受理费6023.78元（原告范亚斌已预交），由原告范亚斌承担3011.89元，由被告宏基公司承担3011.89元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于双鸭山市中级人民法院。审 判 长  蒋翠霞人民陪审员  王欣敏人民陪审员  王桂芹二〇一六年四月二十九日书 记 员  蒋宇琦附件：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。