上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）长民三(民)初字第2140号原告徐宁，男，1978年9月19日生，汉族，住上海市徐汇区。委托代理人张乙波，上海理帅律师事务所律师。被告上海忠联房地产经纪事务所，住所地上海市静安区。法定代表人张羊，总经理。委托代理人余志农，上海汇裕律师事务所律师。原告徐宁诉被告上海忠联房地产经纪事务所房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月23日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员赵芳芳独任审判，于2016年2月29日、2016年4月13日公开开庭进行了审理，原告徐宁的委托代理人张乙波、被告上海忠联房地产经纪事务所的委托代理人余志农到庭参加诉讼。原、被告申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。原告徐宁诉称，2012年7月1日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，原告将自己坐落于本市长宁区镇宁路XXX弄XXX号房屋(以下简称“涉讼房屋”)出租给被告，并约定了付款周期(三个月一次)与付款时间(每期到期日提前十天)，但在整个2015年度，经原告多次催款后，被告仍逾期支付租金累计超过32天；同时，经原告调查，该房屋现由被告转租给案外人开设了名为“任刺青”的商家做商业经营使用，而根据合同约定，该房屋用途为居住。根据双方签订的《房屋租赁合同》第七条第二款，逾期支付租金累计超过10天的，未征得原告同意改变房屋居住用途，原告可书面通知被告解除该合同，并要求被告按照合同约定以月租金的3倍支付违约金。原告与被告多次协商未果，遂诉至法院，要求判令：一、确认原、被告之间的房屋租赁合同于2015年9月15日解除；二、被告支付原告违约金人民币21,000元。被告上海忠联房地产经纪事务所辩称，涉讼房屋的产权已经转让给案外人，原告不是合格的诉讼主体，原、被告之间的租赁合同已经终止了，虽然没有和新房东达成口头或书面的租赁合同，但已经是由被告和新房东在履行租赁合同了；虽然原、被告对租金支付方式有合同约定，但被告一直是延迟支付租金的，原、被告已经形成了双方认可的新的支付习惯。被告将该涉讼房屋转租给案外人“任刺青”从事商业纹身，原告是知情并同意的。在案外人装某的时候原告也多次到场。因此，被告并未违约，被告不同意原告的所有诉讼请求。经审理查明，目前，涉讼房屋权利人为案外人徐某某，产权核准日期为2015年12月1日。2012年7月1日，原告徐宁(甲方)与被告上海忠联房地产经纪事务所(乙方)签订了《上海市居住房屋租赁合同》。合同第一条约定甲方将涉讼房屋出租给乙方，房屋用途为居住。乙方以房产经纪公司身份向甲方包租该房屋，乙方有权出租给第三方。合同第二条约定租赁期限为2012年8月1日至2021年7月31日止。合同第三条约定在乙方代甲方缴纳房屋租赁税费、物业费等房屋租赁所产生的相关费用后：2012年8月1日起至2015年7月31日期间，按季支付给甲方每月人民币6,500元整；2015年8月1日起至2018年7月31日期间，按季支付给甲方每月人民币7,000元整……，乙方应按每三个月支付一次，每次提前十天向甲方支付租金。逾期支付的，则乙方需按月租金的0.1%每日支付违约金。原、被告确认合同约定的支付方式为，从2012年8月1日起推算，每笔租金支付的时间为每年的7月20日左右、1月20日左右、4月20日左右、10月20日左右。合同第四条约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，即人民币10,000元整，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同第七条第二款约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金；给另一方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1、甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后10日内仍未交付的；2、乙方未征得甲方同意改变房屋居住用途，致使房屋损坏的；3、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；4、乙方不支付租金累计超过10天的。被告于2014年1月21日支付租金6,500元，于2014年2月13日支付租金13,000元。上述两笔款项支付的是2014年2月1日至2014年4月30日期间租金。被告于2014年5月20日支付租金6,500元，于2014年5月21日支付租金13,000元。上述两笔款项支付的是2014年5月1日至2014年7月31日期间租金。被告于2014年7月19日支付租金13,000元，于2014年8月12日支付租金6,500元。上述两笔款项支付的是2014年8月1日至2014年10月31日期间租金。被告于2014年11月2日支付2014年11月1日至2015年1月31日的租金19,500元。被告于2015年1月23日支付10,000元,于2015年2月27日支付3,000元,于2015年3月8日支付6,500元。上述三笔款项支付的是2015年2月1日至2015年4月30日期间的租金。被告于2015年4月25日支付2015年5月1日至2015年7月31日期间的租金19,500元。被告于2015年7月27日支付11,000元，于2015年7月28日支付8,500元，于2015年7月30日支付1,500元，合计21,000元，支付的为2015年8月1日至2015年10月31日期间的租金，即依约租金由每月6,500元变为7,000元，之后被告未再付租金。2015年9月14日，原告向被告的两个地址快递发送律师函，要求解除租赁合同并要求被告支付违约金，被告在庭审中称已收到，但被告对于何时收到表示记不清了，原告称快递于2015年9月15日由被告本人签收。经当庭拨打快递公司查询电话，两份快递分别于2015年9月15日和2015年9月16日签收。原、被告一致要求如存在违约金，可以以被告已支付给原告的保证金10,000元抵扣。上述事实，有房地产登记簿、《上海市居住房屋租赁合同》、付款清单、律师函等证据以及双方当事人的陈述为证，并经庭审质证无误，本院予以确认。因双方当事人各执己见，故本案调解未成。本院认为，原、被告就涉讼房屋签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。被告未按约定的方式支付租金并且累加逾期天数已明显超过合同约定的10天，同时，被告未征得原告同意改变房屋的使用用途，根据合同约定已构成违约，原告依据合同约定行使解除权并无不妥。被告称被告延期支付租金已得到原告认可，且原告对涉讼房屋转租为商业用途知情的抗辩意见缺乏充足的证据支持，本院难以采纳。合同解除的时间以被告最早收到解除函即2015年9月15日的时间为准。合同的解除发生在涉讼房屋产权变更之前，故被告认为原告没有诉讼主体资格、被告和新房东在履行合同等相关抗辩意见本院不予采纳。根据合同约定，被告应向原告支付3倍租金即21,000元作为违约金。原、被告一致要求保证金冲抵上述违约金，本院予以一并处理。综上，原告的相关诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告徐宁与被告上海忠联房地产经纪事务所就上海市长宁区镇宁路XXX弄XXX号房屋所签订的《上海市居住房屋租赁合同》于2015年9月15日解除；二、被告上海忠联房地产经纪事务所应于本判决生效之日起十日内支付原告徐宁违约金人民币21,000元(其中10,000元以保证金作抵)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币325元，因适用简易程序，减半收取计人民币162.50元，由被告上海忠联房地产经纪事务所负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  赵芳芳二〇一六年四月二十二日书 记 员  范丽娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。