广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初211号原告（反诉被告）：黄新生，男，汉族，X年X月X日出生，住湖南省衡阳县。委托代理人：谭景华，系广东创誉律师事务所律师。委托代理人：杨嘉洁，系广东道正律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市美润服饰有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：王小东，系公司经理。委托代理人：周山新，系广东正觉律师事务所律师。上列原、被告租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月3日立案受理后，被告提起反诉，本院决定将反诉与本诉合并，依法由审判员朱道春适用简易程序于同年4月12日公开开庭进行了审理。原告黄新生及其委托代理人谭景华与被告委托代理人周山新均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告拟在位于佛山市南海区大沥镇盐步河西南方工业区X号厂房设立“佛山市鹭柯服饰有限公司”经营服装生意，2015年1月20日，原告以佛山市鹭柯服饰有限公司名义与被告签订《厂房租赁合同》，约定被告将厂房出租给原告使用，被告应无条件提供办理需要的证明及法律文件。签约后，原告数十次要求被告提供开设佛山市鹭柯服饰有限公司所需的场地使用许可证明等证明手续，用于办理工商营业执照，但被告一直拒不配合，原告没办法只好口头告知被告交租至2015年9月底，等使用场地证明办好营业执照后交清全部租金。被告不能提供办理营业执照的证明，导致合同无法继续履行，经了解，被告出租的厂房系村集体所有，且村集体不同意被告擅自转租，被告转租违法。2015年12月21日，被告将厂房大门上锁，并关停水电，导致原告停止经营，被告也不准许原告搬走厂房内机械设备、物料及产品。故起诉请求法院判令：1.解除原、被告于2015年1月20日签订的《厂房租赁合同》；2.被告立即对位于佛山市南海区大沥镇盐步河西南方工业区X号首层厂房大门解锁，允许原告入内搬迁机器及物品；3.被告向原告退还双倍定金、租金、水电费等费用合计99068.3元并支付自起诉之日按中国人民银行同期贷款利率计至实际清偿之日止的利息；4.被告赔偿厂房装修损失55557.1元并支付自起诉之日按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止的利息；5.诉讼费由被告承担。被告答辩并反诉称：一、原告一直未按合同约定交纳租金和押金。2015年1月30日，原、被告签订租赁合同，同年3月1日原告进入租赁场地开工，但原告并未按合同约定交纳当年3月和4月租金，也未按约定向被告交纳押金12480元。经被告多次追讨，直至2015年3月16日，原告才答应交押金和3月份租金，被告公司财务开出押金和3月份租金收据给原告，而原告却一分钱也未向被告交纳。2015年5月26日，原告才仅向被告交纳了租金16000元，2015年7月18日，原告交纳了15000元，同年8月13日交纳了租金和水电费12000元。原告支付的款项超逾期二个月。二、因原告长期拖欠租金等费用，2015年12月21日，被告将原告租赁的厂房上锁，并停水停电，计至12月，原告共应向被告支付押金和租金的总数为74880元，而原告实际才支付了43000元，欠押金和租金31880元，欠伙食费、电费、水费、保安费、清洁费、空地分摊费等杂费合计65913元。三、原、被告签订合同时，原告即加盖佛山市鹭柯服饰有限公司公章，当时被告也提醒原告该场地不适合挂企业牌子，被告要求原告在合同中删掉办理工商登记的约定，原告仅将办理后面的工商登记删除，称在其需要向客户证明公司有自己的生产场地和团队，被告协助出具证明即可。四、被告出租给原告的厂房已装修完毕，原告只做了简单的墙体隔断和水电调整，原告所称投入装修损失均不能成立。五、被告出租给原告厂房是被告从盐步南方村委整体承租厂房的二层部分，属于分租，原告认为违法转租不是事实。综上，原告作为违约方，其诉讼请求理据不足，应予驳回。被告反诉请求法院判令：1.原告向被告支付拖欠的费用65913元（包括：2015年3月至2015年8月拖欠的租金、伙食费、水电费，加工费9559元，2015年9月至2015年12月的租金，合计121348元，减去原告已交53958.3元，尚欠67389.7元，现反诉只主张65913元）及该部分费用违约金16180元；2.原告支付以65913元为本金自2016年1月1日起按应日5‰计算的违约金至支付完毕止；3.反诉费用由原告承担。诉讼中，被告撤回第1项反诉请求中要求原告支付该部分违约金16180元的反诉请求。针对被告反诉，原告辩称：原告不存在拖欠租金、水电费及伙食费的情况，原告已经按双方的约定交租金、水电费、伙食费至2015年9月底。被告未按合同约定提供证明给原告办理营业执照，被告违约在先，导致合同目的无法实现，原告按照合同及法律规定，自2015年10月起未交租金，双方已经约定且原告已经口头通知被告，只要被告配合提供办理营业执照所需要的证明，原告同意补交租金。被告计算的违约金无事实和法律依据，日千分之五已经超出了法定标准，在原告未拖欠租金的情况下，被告主张违约金无依据。被告非法锁住原告的设备，导致原告无法正常生产经营，原告依法不交租金有事实和法律依据。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证，证明原告的诉讼主体资格。2.企业基本信息、组织机构代码证，证明被告的诉讼主体资格。3.厂房租赁合同，证明原、被告存在租赁合同关系，依据合同第七条第四款的约定，被告在原告进驻厂房同时应无条件配合原告提供相关证明办理营业执照。4.企业名称预先核准通知书，证明在2015年3月，原告进场时已经开始办理营业执照的核准登记。5.业务信息系统企业登记查询结果，证明合同签订时公司未成立。6.协议通知书2份、快递单，证明原告已经通知被告其存在不配合办理营业执照的违约行为，并告知被告应积极配合，原告已经履行通知义务。7.报警回执，证明在2015年12月21日因被告对租赁物上锁，原告向派出所报警。8.收据6张、工行汇款凭证3张、付款明细1份，证明原告支付款项的情况。9.收据19张、送货单18张、现金支出证明单、收条，证明原告支付装修费用合计55557.1元。10.律师函、快递单，证明原告委托律师所发律师函警告被告存在违约行为，但被告未纠正违约行为。11.被锁门内的设备清单明细，证明原告在租赁物内放置物品的情况。诉讼中，被告无证据材料提交。经庭审质证，被告对原告出示的证据1、2无异议，本院确认此二份主体资格证据的真实性及证明力。被告对原告出示的证据3真实性无异议，但认为合同并未约定被告具有提供办理工商登记所需的场地使用证明义务。经审查，本院确认此证据的真实性。被告对原告出示的证据4、5无异议，但认为无法推翻原告已经以公司名义与被告签订合同的事实。经审查，本院确认此证据的真实性。被告对原告出示的证据6、7真实性无异议，本院确认此二组证据的真实性。被告对原告出示的证据8真实性无异议，但认为收据无法证明被告已经全额收到收据上的款项，收据中没有注明现金的都应以银行转账为准。经审查，本院确认此组证据的真实性。被告对原告出示的证据9有异议，认为与本案无关，租赁场地不需要装修，原告只是对租赁物进行了简单的隔断，将大房改为小房。经审查，该组证据并非有效装修支付证明，经本院释明后原告不申请对装修费用进行鉴定，本院对此组证据的证明力不予确认。被告对原告出示的证据10真实性无异议，但认为律师函内容无依据。经审查，本院确认此证据的真实性。被告对原告出示的证据11不确认。经审查，该清单未经双方确认，本院对此证据的证明力不予确认。根据本院采信的证据结合当事人陈述，本院认定以下与本案有关的事实：2015年1月20日，原告以佛山市鹭柯服饰有限公司名义（乙方）与被告（甲方）签订《厂房租赁合同》,约定：甲方将座落在盐步南方工业区厂房X号（480平方米）租赁给乙方使用；租赁期六年，从2015年3月1日起至2020年2月28日止；2015年3月1日至2017年2月28日期间每月租金6240元；乙方在每月1号前交纳当月租金，逾期按日千分之五收取滞纳金，逾期超过二个月，作乙方违约，厂房内所有财产全部无条件归甲方所有；乙方需和甲方共同平摊卫生费、治安费、保安费、电梯费、空地场费用；乙方在签订合同时支付12480元定金给甲方，乙方正常履行合同，甲方在合同期满后一个月内无息退还给乙方；合同期内，如乙方违约，甲方收回厂房没收定金，乙方投资装修及水电设施无偿归甲方所有，甲方违约，双倍返还定金给乙方；在乙方租进厂房的同时，甲方应无条件提供办理需要的证明及法律证明。该合同注明承租人为佛山市鹭柯服饰有限公司，原告作为公司法定代表人签名。经原告申请，2015年3月23日，工商行政管理部门对佛山市鹭柯服饰有限公司进行企业名称预先核准登记。2015年11月30日，原告向被告发出通知，要求对被告未提供办理营业执照所需的证明如何处理进行协商。截止至2015年12月28日，佛山市鹭柯服饰有限公司仍未办理工商注册登记。2015年12月21日，被告对租赁厂房大门上锁，关停水停电。另查明：2015年3月16日，被告出具二张收据，内容为收到鹭柯订金12480元和3月房租6240元。2015年5月26日，被告出具收到鹭柯房租16000元的收据。2015年8月13日，被告出具收到鹭柯房租12000元收据。2015年7月18日，被告出具收到鹭柯房租7910元收据。2015年7月18日，被告出具收到鹭柯房租、水电费15000元现金的收据。2015年9月5日，原告转账2600元给被告。2015年9月16日，原告转账10131.3元给被告。2015年10月10日原告转账加工费4227元给被告。2016年1月3日，原告提起本案诉讼，被告在诉讼中提起反诉。诉讼中，原、被告确认，除加工费外，2015年3月1日至2015年8月31日期间原告应付款项合计为86679元。被告确认其主张的2015年9月1日至2015年12月31日期间的费用为每月6240元租金。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告在法庭辩论终结前均未提交租赁厂房的合法报建及竣工验收手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，原、被告于2015年1月20日签订的《厂房租赁合同》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效合同自始没有法律约束力，原告起诉请求解除该厂房租赁合同关系没有法律依据,本院依法不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，且租赁厂房内机器设备及物品属于原告私有财产，原告请求被告打开租赁厂房门锁允许原告搬走机器设备及物品的诉讼请求合法合理，本院予以支持。无效合同约定的违约责任也无效，被告应退还押金12480元予原告，原告请求被告双倍返还没有法律依据，本院不予支持，被告在本案生效后才具有退还押金的义务，原告主张计算该款项利息依据不足，本院也不予支持。原告并未提供合法有效证据证明装修支出的损失，经本院释明后也不申请评估，但考虑原告确实有装修，本院酌情确定被告赔偿装修损失8000元予原告，原告请求55557.1元依据不足，超出部分本院不予支持。虽然租赁合同无效，但原告在占有使用租赁物期间应参照合同约定的租金标准支付使用费予被告，原告请求被告退还已交纳的使用费和水电费并支付利息的诉讼请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。2015年12月21日，被告将租赁厂房上锁并停水停电，此后原告无法再实际使用租赁物，故本院确定使用费计算至2015年12月21日止，对被告在本案中主张2015年12月22日至2015年12月31日期间使用费的反诉请求不予支持。结合原、被告确认2015年3月1日至2015年8月31日期间因原告使用租赁物所需支付的费用86679元，本案中计算至2015年12月21日止原告合计应支付的款项为109626.1元（86679元＋6240元/月×3个月21天）。收据为当事人收取款项后出具的凭证，按一般情理理解，如果当事人在出具收据时并未实际收取该款项，其此后不应再出具类似收据，或在收据只明确以实际银行转账为准。本案中被告在2015年7月18日出具一张金额为15000元收据，其确认当天收取该收据中载明款项，按一般情理理解，如果被告此前出具的收据的款项并未实际收取，被告理应要求原告退回此前收据原件或注明收款情况。在被告未能提供反驳证据的情况下，本院认定被告出具的收据款项均已收取，即确认本案中原告累计已付款82361.3元（12480元＋6240元＋16000元＋12000元＋7910元＋15000元＋2600元＋10131.3元）。综上，本案中原告尚应支付2015年12月21日前费用合计为27264.8元（109626.1元－82361.3元），被告反诉请求65913元依据不足，超出部分本院不予支持。无效合同约定的违约责任也无效，但原告拖欠租赁期间应缴纳的费用确实造成被告利息损失，结合被告主张，本院确定原告应以支付以27264.8元为本金从2016年1月1日起按中国人民银行逾期贷款利率计算的利息予被告，被告主张按日千分之五计算逾期付款违约金没有法律依据，超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）佛山市美润服饰有限公司应于本判决发生法律效力之日起即日内打开位于佛山市南海区大沥镇盐步河西南方工业区X号首层厂房大门，允许原告黄新生入内搬走其所有的机器设备及物品；二、被告（反诉原告）佛山市美润服饰有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还租赁押金12480元、支付装修损失8000元，合计20480元予原告（反诉被告）黄新生；三、原告（反诉被告）黄新生应于本判决发生法律效力之日起十日内支付计至2015年12月21日止使用费等费用合计27264.8元予被告（反诉原告）佛山市美润服饰有限公司；四、原告（反诉被告）黄新生应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以27264.8元为本金从2016年1月1日起至实际清偿日止按中国人民银行逾期贷款利率计算的利息予被告（反诉原告）佛山市美润服饰有限公司；五、驳回原告其他诉讼请求；六、驳回被告其他反诉请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取1696.25元（原告已预交），由原告负担1540.25元，被告负担156元。按被告减少后反诉请求计算反诉受理费723.91元（被告已预交1051.61元），由原告负担240.81元，被告负担483.1元。二者抵扣后，原告（反诉被告）黄新生应于本判决生效后十日内退还受理费84.81元予被告（反诉原告）佛山市美润服饰有限公司。被告多预交的反诉费327.7元，判决生效后经被告申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇一六年四月二十九日书记员  谭国敏