陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)西中民二初字第00016号原告陕西建惠房地产开发有限公司，住所地西安市雁塔区西三爻村长丰园第9幢A单位24层2401号房。法定代表人林霞妹，该公司总经理。委托代理人李佳斌，陕西法智律师事务所律师。委托代理人韩朝泽，陕西法智律师事务所律师。被告陕西时丰房地产开发有限公司，住所地西安市雁塔区电子二路中段国晟大厦三楼。法定代表人余涛，该公司董事长。委托代理人孙康明，男，汉族，1964年2月13日出生，住西安市碑林区，该公司员工。被告西安市东姜村城中村改造建设发展有限公司，住所地西安市雁塔区长延堡街道办事处东姜村委会办公楼。法定代表人黄尚凌，该公司董事长。委托代理人董孟杰，陕西君勤律师事务所律师。原告陕西建惠房地产开发有限公司（以下简称建惠公司）与被告陕西时丰房地产开发有限公司（以下简称时丰公司）、西安市东姜村城中村改造建设发展有限公司（以下简称东姜村公司）建设用地使用权转让纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建惠公司之委托代理人李佳斌、韩朝泽，被告时丰公司之委托代理人孙康明、被告东姜村公司之委托代理人董孟杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告建惠公司诉称，2009年12月2日，被告时丰公司与陕西西汉置业有限公司签订《城中村合作开发合同》，2009年12月19日，西汉公司与陕西融华房地产开发有限公司签订《城中村改造合作开发合同》将原《城中村合作开发合同》的乙方变更为融华公司，2011年12月30日，建惠公司与被告时丰公司签订《城中村合作开发合同》，原《城中村合作开发合同》的最终乙方为原告建惠公司。原告建惠公司累计向被告时丰公司支付2250元价款，有被告时丰公司向建惠公司出具收款收据为证。基于时丰公司与西汉公司签订的《城中村合作开发合同》，建惠公司与被告时丰公司直接延续“同意本合同土地摘牌到陕西融华房地产开发有限公司名下进行商品房地产开发”的约定，故建惠公司与时丰公司签订的《城中村合作开发合同》应认定为土地使用权转让合同。因被告时丰公司未按约定向建惠公司提供建设用地，且违反约定致使建惠公司至今未取得受让土地使用权，致使合同目的不能实现。故请求法院：1、判令解除原告建惠公司与被告时丰公司之间签订的《城中村合作开发合同》。2、判令被告向原告返土地款2250元及按合同约定赔偿违约金。3、诉讼费由被告承担。被告时丰公司辩称，1、原告建惠公司起诉主体不适格，其公司法定代表人为虚假的。2双方所签合同是依据西安市政府关于东姜村改造的批复文件，合法有效。3、原告要求解除合同的理由不成立，双方所签合同，与之前时丰公司和西汉公司、融华公司签订的合同内容并不一致，合同并非约定土地使用权的转让。合同约定建惠公司需向时丰公司缴纳3000万元，其实际交纳2250万元，违约方为建惠公司，其无权要求解除合同4、建惠公司称手续不全无法开工理由不能成立，建惠公司现在已经在施工建设，合同约定土地手续由时丰公司来办理，本案土地性质目前仍为集体土地，合同约定5年内完善相关手续，现在并未到。故请求法院驳回原告建惠公司的诉讼请求。被告东姜村公司辩称，建惠公司所称合同签订过程属实，但实际是由八位个人投资人先以陕西融华房地产开发有限公司的名义与被告时丰公司签订合同，后该八位个人投资人又转以原告建惠公司名义与被告时丰公司签订合同，建惠公司与该八位个人投资人实为委托代理关系。被告时丰公司收到的2250万元实际也是由该八位个人投资人支付的。故原告建惠公司并无资格提起本案诉讼，请求法院驳回原告建惠公司的诉讼请求。经本院审理查明，2008年4月18日，西安市东姜村城中村改造建设发展有限责任公司作为甲方、陕西时丰房地产开发有限公司作为乙方、西安市雁塔区城中村改造办公室作为监管方签订了《西安市雁塔区东姜村城中村改造项目招商协议书》，约定：项目名称为“时丰姜溪花都”位于西安市雁塔区长延堡街道办事处东姜村，总占地约327亩……甲乙双方同意联合实施本项目，由甲方提供土地，乙方提供资金进行建设。2008年10月16日，西安市城中村改造办公室向雁塔区城中村改造办公室下发市城改发（2008）183号《关于雁塔区东姜村城中村改造方案年审的批复》：同意对于雁塔区东姜村改造采取合作改造模式，村集体成立东姜村城中村改造建设发展有限责任公司作为该村改造主体，代表该村与投资商陕西时丰房地产开发有限公司合作改造。2009年12月2日，被告时丰公司作为甲方与西安西汉置业有限公司作为乙方签订《城中村合作开发合同》约定合作开发“时丰安溪花都”,该合同第二条约定：甲方依三通一平的以约20亩土地为投资，商品住宅楼建筑面积不低于10万平方米为基准（最终以测量结果为准），并附有规划用地许可证，及该地块经市规划局批准的控制性详规（具体区域附图），后期资金全部由乙方出资，自主开发并且独立核算，自负盈亏，照章纳税。该合同第三条第3款约定：土地价款付款办法，首付捌佰万元整，在三个月内付清全部款项，乙方经营盈亏与甲方无关。支付收益金含该地块集体土地地价、拆迁费、青苗补偿费、安置费及所得税金。该合同第五条约定：甲方五年内逐步完成各种手续。该合同经东姜村公司确认。该合同末页签字盖章处注明“同意本合同土地摘牌到陕西融华房地产开发有限公司名下进行商品房地产开发”。2009年12月29日，西安西汉置业有限公司向东姜村公司及时丰公司发函通知：“因我公司内部结构有所调整，同时也为了便于经营，现将我公司与贵公司签订的合作开发合同中的乙方变更为“陕西融华房地产开发有限公司”。该函件上注明“同意，黄尚凌”。2010年8月28日，陕西融华置业有限公司向向东姜村公司及时丰公司发函通知“因我公司内部结构有所调整，同时也为了便于经营，现将西安西汉置业有限公司于2009年12月29日的《函》的合作开发合同中的一方变更为“陕西融华置业有限公司”，再次变更为“陕西建惠房地产开发有限公司”。该函件上注明“同意，黄尚凌”。2011年12月20日，原告建惠公司作为乙方与甲方被告时丰公司签订《城中村合作开发合同》。双方约定共同开发东姜村城中村改造项目“时丰姜溪花都”中约20亩土地，该合同第三条第1款约定甲方责任为：1、负责办理立项、计划年审、定点、规划用地许可证，国有土地证、建审、消防、建设工程规划许可证、施工许可证及预收许可证、房产证等所有手续，费用由乙方承担（国有土地出让金等以后的正常费用）；2、负责办理该地块的临时水电应用；3、承担该地块环境评估，及甲方所得收益的税金；4、承担该地块“三通一平“的全部费用。该合同第三条第3款约定甲方利益为：土地价款付款办法，土地总价款叁千万元整，首付壹仟万元整，在一个月内付清全部款项，乙方经营盈亏与甲方无关。该合同第三条第6款约定：本协议签订后甲方三个月内向乙方交付“三通一平”约20亩10万平方米左右的建设用地。该合同第五条约定：甲方五年内逐步完成各种手续。该合同第六条约定“本协议签订三日内，乙方向甲方支付壹仟万元的收益金，款到账后本协议生效”。2012年1月6日，被告时丰公司向原告建惠公司出具编号为0087689的600万元收款收据，备注写明“林学旺2009年12月22日两笔汇入”。同日被告时丰公司向原告建惠公司出具编号为0087691的100万元收款收据，备注写明“林学记2009年12月22日汇入”，经查证该笔款项确属林学记直接向被告时丰公司转入。同日被告时丰公司向原告建惠公司出具编号为0087692的100万元收款收据，备注写明“林学凤2009年12月23日汇入”，经查证该笔款项确属林学凤直接向被告时丰公司转入。同日被告时丰公司向原告建惠公司出具编号为0087693的200万元收款收据，备注写明“襄樊市海口建安公司2009年12月22日汇入”，被告时丰公司主张该笔款项是由林学凤等案外人通过襄樊市海口建安公司支付，经向林学凤等人询问，其亦表示该笔款项是其实际支付，原告建惠公司不予认可，但未提供相关证据证明是其支付。同日被告时丰公司向原告建惠公司出具编号为0087694的250万元收款收据。同日被告时丰公司向原告建惠公司出具编号为0087695的100万元收款收据。2012年1月9日，被告时丰公司向原告建惠公司出具编号为0087696的150万元收款收据，2012年1月16日，被告时丰公司向原告建惠公司出具编号为0087698的120万元收款收据，2012年1月17日，被告时丰公司向原告建惠公司出具编号为0087699的150万元收款收据，2012年4月27日，被告时丰公司向原告建惠公司出具编号为0387985的330万元收款收据，2012年5月16日，被告时丰公司向原告建惠公司出具编号为0387986的150万元收款收据，以上合计2250万元。经向林学凤、林学记询问，林学凤、林学记称其向时丰公司支付的款项并非是替建惠公司支付，是其个人的投资款项，其不同意将其款项返还给建惠公司，也不会主张要求时丰公司返还。经向林学旺询问，其称向时丰公司支付的款项是替建惠公司支付，亦同意返还给原告建惠公司。经本院向西安市雁塔区国土资源局调查，东姜村全部土地仍在办理相关手续过程中，土地性质仍为集体土地。本院在审理中认为原告陕西建惠房地产开发有限公司与被告陕西时丰房地产开发有限公司2009年12月2日签订的《城中村合作开发合同》违反国家法律规定，属于无效合同。经依法向双方当事人释明，原告建惠公司变更其诉讼请求为：一、确认原告建惠公司与被告时丰公司2009年12月2日签订的《城中村合作开发合同》无效。二、被告时丰公司向原告陕西建惠房地产开发有限公司返还2250万元合同款，并按同期银行贷款利率支付从占有之日起到给付之日的利息。三、被告东姜村公司对时丰公司应给付的款项承担连带责任。时丰公司与东姜村公司辩称该合同并非无效合同，建惠公司并未实际支付合同款项，即使返还也不应该返还给建惠公司。以上事实，有《西安市城中村（棚户区）改造办公室关于雁塔区东姜村城中村改造方案年审的批复》、时丰公司与西安西汉置业有限公司签订的《城中村合作开发合同》、西安西汉置业有限公司与陕西融华房地产开发有限公司签订的《城中村改造开发合作合同》、建惠公司与时丰公司签订的《城中村合作开发合同》、收款收据、《函》、转账凭证、《股权协议书》以及证人证言、当事人陈述等在卷佐证。本院认为，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条：合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。本案中原告建惠公司与被告时丰公司签订的《城中村合作开发合同》约定，被告时丰公司提供土地并向原告建惠公司收取3000万元款项，其余税费等由时丰公司承担，原告建惠公司经营盈亏与被告时丰公司无关。双方该约定符合上诉司法解释规定的情形，该合同应当认定为土地使用权转让合同。该司法解释第九条规定：转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认为合同有效。本案原、被告所签合同涉及的土地目前仍为集体土地，亦未经政府同意转让，不符合以上规定的条件，故本案原、被告所签合同因违反法律法规的强制性规定，应当认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告建惠公司称被告时丰公司并未向其交付土地，被告时丰公司对此表示认可，故对该土地本案不予涉及。关于原告建惠公司主张被告时丰公司应返还的2250万元合同款项，因其中有400万元是由案外人分别直接支付给被告时丰公司，且其转款时间早于原告建惠公司成立日期，该款项实际支付人明确表示不同意返还给原告建惠公司，且原告建惠公司不能证明襄樊市海口建安公司所支付200万元是由其实际支付，故该400万元被告时丰公司无需向原告建惠公司返还。根据原告建惠公司提供的证据以及被告时丰公司的陈述，可认定原告建惠公司向被告时丰公司支付了1250万元合同款项，另有600万元是由案外人林学旺支付，但其表示是替原告建惠公司支付亦同意将该款项返还给原告建惠公司，故被告时丰公司应依法向原告建惠公司返还该1850万元。被告时丰公司所称该1850万元是由案外人林学凤等人经林学旺、原告建惠公司向其支付，但根据收款收据及银行凭证等应认定1850万元是原告建惠公司、林学旺支付的款项，案外人林学凤等称该1850万元是其支付给林学旺、原告建惠公司，其与林学旺、建惠公司之间的经济纠纷与本案不属于同一法律关系，其应另案解决。因原告建惠公司在签订该合同是未依法对涉案土地的性质进行审查，是导致合同无效的原因之一，故对其要求被告时丰公司支付相应利息的请求不予支持。另，因被告东姜村公司与原告建惠公司之间并无合同权利义务关系，被告亦未收取建惠公司的合同款项，故建惠公司要求东姜村公司对时丰公司应返还的款项承担连带责任没有事实和法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第二十四条之规定，判决如下：一、确认原告陕西建惠房地产开发有限公司与被告陕西时丰房地产开发有限公司2009年12月2日签订的《城中村合作开发合同》无效。二、被告陕西时丰房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告陕西建惠房地产开发有限公司返还1850万元合同款。三、驳回原告陕西建惠房地产开发有限公司其余诉讼请求。案件受理费154300元（陕西建惠房地产开发有限公司已预交），由陕西建惠房地产开发有限公司承担54300元，由陕西时丰房地产开发有限公司承担100000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审 判 长  邹守鸣代理审判员  张 楠人民陪审员  李培龙二〇一六年十月十一日书 记 员  柏 虹