吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉02民���1836号上诉人（原审被告）：何建章,男，1965年9月10日生，汉族，舒兰市国贸家电负责人,住舒兰市。委托代理人：才晓文，吉林才晓文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吉林市华生交电有限公司。住所：吉林市船营区。法定代表人：牛占，该公司董事长。委托代理人：王双，吉林中证律师事务所律师。上诉人何建章因与被上诉人吉林市华生交电有限公司（以下简称华生交电公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省舒兰市人民法院（2015）舒民二初字第492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人何建章及委托��理人才晓文，被上诉人华生交电公司委托代理人王双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何建章上诉请求：依法撤销吉林省舒兰市人民法院（2015）舒民二初字第492号民事判决，予以改判。事实和理由：一、2015年6月8日我向华生交电公司发出了解除合同通知，华生交电公司于2015年6月8日收到了该通知，根据法律规定，我和华生交电公司签订的房屋租赁合同已于2015年6月8日解除。因此一审法院判决解除合同无事实依据。二、房屋租赁合同中的有效面积为654平方米，一审法院认定为718.09平方米是错误的。三、合同约定租金为75万元，因此定金最高为15万元，一审法院认定为284000元是错误的。四、合同约定2015年6月15日开始筹备、招聘人员。交房期限为2015年7月1日，装修期限为2015年7月1日至8月10日。因此华生交电公司的员工工资、员工培训费、路费、住宿费、开办费74962元，十家公司的装修赔偿费873720元、宣传费118900元不具有合理性，不应得到支持。五、房屋租赁合同于2015年6月8日解除，一审法院判决我返还定金并赔偿损失属适用法律错误。六、房屋租赁面积为2197平方米，其中有效部分面积为654平方米，无效部分面积为1543平方米，一审法院未按照有效部分面积和无效部分的面积比例确定应承担的责任，属于适用法律错误。华生交电公司辨称：一、何建章主张租赁合同于2015年6月8日解除是不成立的，虽然何建章于2015年6月8日向我公司发出《解除合同通知书》，但因何建章解除合同既不符合合同约定的解除条件，也不具备法律规定的解除合同的条件，该通知书不发生解除合同的效力。合同的解除时间应为本判决发生法律效力之日。综上，何建章与我公司签订合同后，尚未发生终止合同的情形，其也没有提供证据证明我公司根本违约的行为，因此何建章是在没有取得合同解除条件下向我公司发出解除合同通知，合同没有解除。二、何建章主张合同约定的租赁房屋有效面积654平方米，无效面积1543平方米，合同的签订是双方当事人真实意思表示，因此我公司认为双方签订的合同合法有效。三、何建章主张合同约定租金为每年75万元，定金为15万元是不成立的，案涉房屋租赁合同的标的额应当为租赁期限内的租金总额，按照年租金142万元及租赁期限十年计算，50万元定金远低于租金总额142万元的20%。四、何建章主张我公司为了履行合同支出的费用没有实际发生，我公司没有损失是不成立的。我公司主张的每一项费用支出在一审中均提供了真实合法的证据加以证明，同时有充分的理由能够证明该费用支出发生的合理性、合法性，一审法院对我���司的实际损失数额的认定是正确的。我公司签订合同后开始根据家电商场行业惯例，进行全方位的开业准备是一种合理行为。需要强调的是给10家公司的赔偿款，根据何建章与我公司签订的合同第三条第二款，何建章应当于2015年7月1日向我公司交付房屋，我公司进行装修。根据我公司行业经营特点，并不是自己对房屋进行装修，而是要求各进店厂家自行对各自销售点位进行装修，因此，我公司在装修前约1个月的时间通知各厂家做好充分的装修准备是完全符合常理的，且在第一次收到何建章的解除合同通知时我公司就不再通知其他厂家进行装修准备，以防止可能出现更大的损失。最终，在确认何建章将不会履行合同后，导致我公司不能保证已经通知的10个厂家按时进场后，我公司根据自己的承诺向厂家进行赔付当然属于何建章给我公司造成的直接损失。综上所述，何建章的上诉理由不能成立，请二审法院依法维持原判。华生交电公司向一审法院起诉请求：何建章双倍返还我公司定金人民币壹百万元；给付我公司因赔偿长春星星家电营销公司等十家公司进场装修违约金873720元；赔偿我公司各项宣传费118990元；赔偿我公司招聘员工面试的路费、员工培训费、员工住宿费、员工工资及舒兰华生公司的开办费74962元；赔偿年房屋租金142万元的50%违约金71万元，以上合计2777672元。诉讼费、保全费由何建章负担。一审法院认定事实：2015年4月21日，何建章与华生交电公司签订《房屋租赁合同》，何建章将座落于舒兰市站前路30号，建筑面积2154.28平方米，使用面积2197平方米，一楼面积1680平方米、小二楼面积517平方米的房产及设备设施全部租赁给华生交电公司使用；包括座落在站前路30号主体租赁物后院为华生交电公司提供的办公室、食堂、维修部、宿舍约300平方米（未建）；还包括座落在舒兰市老电线厂院内北侧500平方米仓库。房屋租赁期限自2015年7月1日至2025年8月10日共10年零40天（40天为免租金装修期）。约定2015年8月10日到2025年8月9日，房屋租金每年75万元，设备设施使用费67万元，合同签订后15日内，华生交电公司支付给何建章定金50万元，如果何建章无违约行为，华生交电公司再支付租金92万元，以后每年8月10日前，在何建章提供华生交电公司房屋租赁及设备设施使用费发票后华生交电公司付清下一年度的租金。2015年4月22日，华生交电公司通过中国银行转账支付给何建章定金50万元。合同还约定2015年6月15日起华生交电公司开始筹备宣传、招聘人员。双方约定2015年7月1日前，何建章将租赁房屋及附属设备设施交付给华生交电公司，何���章于2015年6月8日交给华生交电公司解除合同书面通知，华生交电公司于2015年6月21日书面答复何建章不同意解除合同，2015年6月27日华生交电公司再次收到何建章的解除合同书面通知。华生交电公司于2015年7月13日通过银行转账向长春星星家电营销公司等十家公司实际支付装修赔偿款873720元。2015年6月19日至2015年6月21日华生交电公司为开业支付宣传费用118990元。支付员工工资、员工培训费、招聘员工面试路费、员工住宿费、及舒兰华生开办费人民币74962元。华生交电公司主张的第二项诉请中的第四项赔偿年房屋租金人民币142万元的50%违约金人民币71万元的诉讼请求，庭审中自愿放弃。另查明：何建章租赁房屋的产权登记舒房权证舒兰字第SY303**，房屋所有权人为何建章，单独所有，三层建筑面积2154.28平方米，租赁房屋土地登记证为舒国用（2009）第028300926号，土地使用权人何建章，座落在舒兰市站前路30号，所有权类型为出让，使用面积为1169.83平方米。何建章租赁的房屋包括临时建筑（2005）临建规字003号临时建设工程规划许可证，该许可证载明：地点在舒兰市站前路30号，建筑面积870平方米，层数为一层，使用年限为二年。一审法院认为：一、华生交电公司与何建章签订的房屋租赁合同中有效部分应予解除。双方签订房屋租赁合同后，何建章未按合同约定的期限将租赁物交付华生交电公司使用，何建章的行为已构成违约。华生交电公司租赁房屋系何建章一楼1680平方米及小二楼517平方米，合计2197平方米。何建章主楼为三层，建筑面积为2154.28平方米，一楼有房屋产权证面积应为718.09平方米(2154.28÷3=718.09)，一楼其他961.91平方米(1680-718.09=961.91)和小二楼517平方米为临时建筑。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”该临时建筑何建章于2005年取得临时建筑许可证，使用期限为二年，至今已超过使用年限，且在庭审中双方均同意解除房屋租赁合同，因合同解除的前提是合同成立并生效，故该合同中有效部分（一楼有房照面积718.09平方米）应予解除。二、何建章应双倍返还定金568000元，余款216000元予以返还。原何建章签订的房屋租赁合同第五条租��及支付方式中第二项支付方式约定“每年支付一次，本合同签订后15日内，乙方先向甲方支付定金50万元，如甲方无违约行为，此定金抵顶租金；甲方交付租赁房屋后并开具第一年房屋租金发票后，乙方再支付租金92万元；此后每年8月10日前，在甲方提供乙方房屋租赁及设备设施使用费发票后乙方付清下一年度的租金。”从此可以看出定金50万元是约定抵顶第一年租金，然后再支付租金92万元，故足以认定每年房屋租金为142万元。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条规定：“当事人约定的定金数额超过主合同标的额20%的，超过的部分，人民法院不予支持。”本案中，定金上限为284000元（142×20%）剩余216000元（500000-284000）不具有定金属性。故定金应认定为284000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案50万元定金中的284000元应按双倍计算后由何建章予以返还，剩余216000元应予以退回，合计何建章应给付华生交电公司784000元。三、因何建章违约给华生交电公司造成的损失应给予赔偿。《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”华生交电公司赔偿长春星星家电营销公司等十家公司装修赔偿款873720元；华生交电公司为开业支付宣传费用118990元；华生交电公司支付员工工资、员工培训费、招聘员工面试路费、员工住宿费、及舒兰华生公司开办费人民币74962元，华生交电公司的实际损失合计1067672元。故何建章应赔偿华生交电公司实际损失额783672元（1067672元-284000元=783672元）应予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百一十五条、第一百一十三条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十五条第二款、第二十八条规定作出判决。判决：一、华生交电公司与何建章签订的房屋租赁合同有效部分（一楼有房照面积为718.09平方米部分）予以解除；二、何建章双倍返还华生交电公司定金568000元，剩余216000元退还华生交电公司，合计784000元；三、何建章赔偿华生交电公司损失783672元；上列二、三项合计1567672元（784000元+783672元=1567672元）于本判决发生法律效力后立即付清。诉讼费29022元，由华生交电公司负担10113元，由何建章负担18909元；保全费5000元，由何建章负担。如果何建章未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。何建章向本院提交了四份证据。证据1.华生交电公司舒兰分公司企业机读档案资料，证明舒兰分公司成立并经营是在2015年；经营地点与我经营的公司间隔10多米；经营范围也是家电。证据2.照片复印件2张。证明华生交电公司舒兰分公司于2015年10月1日开业。证据3.华生电器宣传单。以上证据共同证明华生交电公司舒兰分公司租用了与我的公司相邻的房屋，在7—9月份进行了装修，10月份开业。证据4.照片复印件1张，证明我租给华生交电公司无照部分的彩钢房大部分是无照的。华生交电公司质证认为：证据1-3真实性无异议，华生交电公司舒兰店在10月1日开业，是何建章发生违约后我公司另行选择地址进行开业，与本案无关。对证据4真实性有异议，无法核实。根据房屋租赁合同，双方租赁的标的是明确的，位于舒兰市站前路30号，2154.28平方米的房屋，有房产证予以证明。此份证据和本案无关。本���经审查认为因华生交电公司对证据1-3的真实性无异议，对其真实性予以确认。证据4是复印件，华生交电公司对真实性有异议，不予采信。本院经审理查明：除不能认定华生交电公司于2015年7月13日通过银行转账向长春星星家电营销公司等十家公司实际支付装修赔偿款873720元。2015年6月19日至2015年6月21日华生交电公司为开业支付宣传费用118990元。支付员工工资、员工培训费、招聘员工面试路费、员工住宿费、舒兰华生开办费人民币74962元。其他事实与一审查明的事实一致。本院认为：一、《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第六十条规定：“当事人应��按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”何建章与华生交电公司签订《房屋租赁合同》虽然其中有一部分因属于临时建筑而部分无效，但其中有产权证部分有效。因此双方应当按照合同的约定履行自己的义务。何建章未能按照约定将房屋交于华生交电公司使用，已经构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”之规定，原审法院判决双方解除合同，何建章双倍返还定金符合法律规定，本院予以维持。二、关于合同解除的时间问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”2015年6月8日何建章书面通知华生交电公司解除双方的合同，华生交电公司于2015年6月21日书面答复何建章不同意解除合同，同时于2015年7月30日向人民法院提起诉讼。因此双方解除合同日期应为本判决发生法律效力之日，而不是何建章主张的2015年6月8日。至于何建章主张房屋租赁面积为2197平方米，其中有效部分面积为654平方米，无效部分面积为1543平方米，一审法院判决未按照有效部分面积和无效部分的面积比例确定其承担的责任问题。首先，何建章作为房屋的出租方，其有义务向对方提供符合租赁要求的房屋，如果因其提供的租赁房屋不符合租赁要求造成合同无效的责任应由何建章负担。其次，庭审中何建章也未能向法庭提交证据证明，本案诉争房屋具体什么部位及面积为有产权证，什么部位及面积属于临时建筑。其三，本案租赁合同的租金标准并不以面积为单位计算。因此何建章此项上诉请求，不予支持。三、关于租金数额的问题。《房屋租赁合同》第五条第一项约定：“租金数额：第一期：2015年8月10日到2025年8月9日，房屋租金每年75万元，设备设施使用费67万元整。”二审庭审中何建章当庭确认设备设施使用费67万元是一年的使用费，且应每年给付，因此能够认定合同约定的租金数额是每年142万元。因此何建章上诉称租金标准应为每年75万元没有事实根据，本院不予支持。四、关于十家公司装修赔偿款、开业宣传费、员工工资、员工培训费、招聘员工面试路费、员工住宿费、及舒兰华生公司的开办费应否支付的问题。《房屋租赁合同》第三条第一项约定：“房屋租赁期限自2015年7月1日至2025年8月10日，共计10年零40天（含40天免租金装修期）”。第二项约定：“甲方承诺于2015年7月1日前向乙方交付租赁房屋以及与房屋有关的附属设备设施，乙方接收租赁房屋后的40天为装修期，甲方不收取租金，自2015年8月10日起计租金费用。如甲方7月1日不能交付租赁房屋，则乙方装修期及计租日期顺延。延期超过2个月以上按违约条款承担责任。6月15日起乙方开始筹备宣传、招聘人员。”根据合同约定，首先，2015年6月8日何建章已经书面通知华生交电公司解除双方的合同，庭审中华生交电公司确认收到了解除合同的书面通知，虽然华生交电公司于2015年6月21日书面答复何建章不同意解除合同，但不可否认的是截止至2015年6月8日何建章已经与华生交电公司就租赁合同产生争议，华生交电公司与何建章就争议事项尚未解决完毕时，就要求十家家电公司做装修准备并于2015年7月13日向十家家电公司支付装修赔偿金不符合常理。其次，根据合同约定，何建章向华生交电公司交付房屋的时间是2015年7月1日，且合同已经约定乙方接收租赁房屋后的40天为装修期，甲方不收取租金，因此华生交电公司在未接收租赁房屋之前即向十家家电公司承诺如不能按时进场装修，赔偿其损失亦不符合常理。其三，虽然华生交电公司向法庭提交了给十家家电公司的通知函及赔偿款付款凭证，因华生交电公司与十家家电公司之间还存在其他方面的合作关系，亦不能因此而认定华生交电公司实际支付了此赔偿款。至于开业宣传费、员工工资、员工培训费、招聘员工面试路费、员工住宿费、及舒兰华生公司的开办费同理亦不应得到支持。综上所述，上诉人何建章的上诉请求成立，应予以支持，依照《中华人民共和���民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持吉林省舒兰市人民法院（2015）舒民二初字第492号民事判决第一项、第二项；二、撤销吉林省舒兰市人民法院（2015）舒民二初字第492号民事判决第三项；三、驳回吉林市华生交电有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费29022元，二审案件受理费18909元，合计47931元。由上诉人何建章负担18174元，由被上诉人吉林市华生交电有限公司负担29757元。保全费5000元由何建章负担。如果何建章未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 长  张 英审 判 员  孙 伟代理审判员  付婷婷二〇一六年十月十二日代理书记员  李玉娇