江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)赣11民终169号上诉人（原审原告）中国移动通信集团江西有限公司上饶县分公司，住所地江西省上饶县旭日街道办吉阳路。组织机构代码751139249。法定代表人缪勤，总经理。委托代理人游小红，公司综合部经理。委托代理人樊明亚，公司常年法律顾问。被上诉人（原审被告）尹叶冰，男，1975年1月11日生，汉族，个体工商户，家住江西省上饶县。上诉人中国移动通信集团江西有限公司上饶县分公司（以下简称上饶县移动公司）因与被上诉人尹叶冰租赁合同纠纷一案，不服江西省上饶县人民法院（2015）饶民一初字���566号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人上饶县移动公司的委托代理人游小红、樊明亚到庭参加诉讼。被上诉人尹叶冰经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上饶县移动公司一审诉称,原告与被告通过协商,自2012年1月1日起租用被告的房屋用于田墩区域中心办理移动业务,租期为5年,每年租金27,960元。原告依约履行义务,已将租金支付至2014年12月底,但被告强行要求增加租金,后又以莫须有的理由主张高额赔偿,在未如其愿后,于2014年7月14日通过将原告租赁房屋的门锁砸掉后换锁,用铁丝将门绑死等非法手段阻止原告合理合法使用租赁房屋,致使原告不能正常营业,原告多次向上饶县公安局田墩派出所报案未果,故原告向法院起诉要求：1、判令解除原告与被告签订的《田墩区域中心租赁合同》,2、判令被告返还原告提前支付的租金11,650元；3、判令被告赔偿原告的装修损失计20,000元；3、本案诉讼费用由被告承担。尹叶冰一审辩称，原告与被告签订租赁合同租用被告房屋属实,原告为了扩大营业面积,擅自拆除了一道承重墙,导致被告房屋一楼承重墙出现断裂并下榻,三楼地板和二楼地板逐步崩裂至大半房间,致使被告的房屋出现危险迹象,被告多次找原告协商解决,多次受到原告的推诿,为了促使原告尽快解决上述问题,被告不得已曾采取砸门、撬锁及用铁丝将门捆绑等措施,上饶县公安局田墩派出所曾出警调处解决。原告自2012年度同被告签订租赁合同租用被告房屋至今租赁合同也未到期,双方也未解除合同,且原告的办公桌椅、沙发及文件柜、生活用品及电脑光纤交换机至今仍存在在被告处。被告同意自2015年5月份开始双方解除合同,被告不同意退回原告租金11,650元,也不同意赔偿���告装修费损失20,000元,请求人民法院依法判令驳回原告要求被告退回部分租金及赔偿装修费损失的诉讼请求。原审法院经审理查明，被告尹叶冰系上饶县田墩镇田墩村村民,被告在上饶县田墩镇田墩村田墩街临街建了一幢两直四层约480平方米的房屋。2012年5月,原告上饶县移动公司与被告通过协商,达成协议：原告租用被告一、二层约100平方米的房屋用于[田墩区域中心]的办公及移动业务,租赁期限为5年,从2012年元月1日至2016年12月30日止,每年租金27,960元,由原告按年预付,原告有权对房屋进行装修,拆除隔墙重新分隔等,以不破坏房屋主体结构及房屋安全为先决条件,装修费用由原告方承担等。原、被告双方签订合同后,原告即租用被告的房屋开展[田墩区域中心]的办公和移动业务,原告为了扩大一楼的营业面积,拆除了一道隔墙,并进行了一定的装修,花费装饰费用46,526.65��,原告租用被告的房屋一楼用于办理移动业务,二楼用于办公、生活及安放电脑光纤交换机。截止2014年6月,双方均相安无事,原告已预交齐被告2014年度的房租费27,960元,2014年7月,被告以因原告拆除隔墙导致墙体出现裂缝并下榻,二、三楼地板砖逐步崩裂等危险迹象为由找原告协商处理无果,被告曾采取砸门、撬锁及用铁丝将门捆绑等手段促使原告及时处理危险迹象一事,原告曾向上饶县公安局田墩派出所报警求助,田墩派出所接警后认为双方系合同纠纷,建议双方通过诉讼途径解决纠纷,原告于2014年8月到别处另外租房用于办公,但原告的办公桌椅、沙发、文件柜、生活用品及电脑光纤交换机至今仍存放在二楼。2015年5月7日,被告曾以书面的形式告知原告：要求原告交清2015年度租金,言明一直同意原告租用房屋,如原告无意履行合同,要求原告于2015年5月15日前移走一切经营设施。原告在收到函件后于同日复函给被告：因被告通过非法手段阻止原告合理合法使用租赁房屋,造成重大经济损失,已依法向法院提起诉讼,待法院审结后才能处理有关遗留事项,不同意足额支付2015年度租金。原审法院认为，原告上饶县移动公司租用被告尹叶冰的房屋用于[田墩区域中心]的办公及办理移动业务,双方签订了租赁合同,原、被告双方形成了合法的租赁关系,双方应依法遵照执行。原告在租用期间为扩大营业面积便于经营,拆除了一道隔墙是依据双方签订合同的规定而行使的民事法律行为,并无不妥之处,被告称一楼承重墙出现断裂,二、三楼地板砖初步崩裂系原告拆墙所致,无事实和法律依据,其理由不充分,该院不予采信。原、被告双方至今未终止该租赁合同的履行,也不存在法定的解除租赁合同的情形,且原告所有的办公桌椅、文件柜、电脑光纤交换机及生活用品���今尚存方在被告二楼出租房内,可以认为,原告至今仍在继续租用被告的房屋,故原告要求被告退回2014年度租金11,650元无事实和法律依据,该院不予支持。原告租用被告房屋所进行的装修,是基于其开展移动业务为目的,如原告未使用该出租屋,其新装饰的房屋其装饰部分对被告不会带来任何经济利益且其花费的装修费用在双方签订的租赁合同已言明由原告自行承担,由于双方发生纠纷原告未与被告协商解除合同而另行到别处租用房屋,原告要求被告赔偿其部分装修费用计20,000元,其理由不充分,该院不予支持。原告于2015年5月向该院提起诉讼要求解除双方签订的租赁合同,被告也在出具给原告的函中也要求原告于2015年5月15日前移走一切经营设施,介于本案的实际情况,原、被告双方签订的租赁合同应从2015年5月15日终止履行。据此，江西省上饶县人民法院于2015年12月22日作出（2015）���民一初字第566号民事判决：一、原告中国移动通信集团江西有限公司上饶县分公司与被告尹叶冰签订的[田墩区域中心]租赁合同自2015年5月15日起终止履行,依法予以解除；二、驳回原告中国移动通信集团江西有限公司上饶县分公司要求被告尹叶冰退回2014年度租金11,650元的诉讼请求；三、驳回原告中国移动通信集团江西有限公司上饶县分公司要求被告尹叶冰赔偿原告装修损失计20,000的诉讼请求。案件受理费592元,原告中国移动通信集团江西有限公司上饶县分公司负担394元,被告尹叶冰负担198元。一审宣判后，上诉人上饶县移动公司不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实错误。被上诉人尹叶冰的锁门等行为至少从2014年7月至2015年5月7日，该行为导致上诉人不能办公，甚至在已提前支付2014年全年房租、租期未到的情况下，另外租房办公，另行添置��公用品。被上诉人的行为不仅是没有按约提供租赁物的违约行为还是单方解除租赁合同的行为，其提前获得的2014年部分租金无法律依据，依据合同约定，应退回，同时由于出租方违约，需赔偿承租方装修损失。请求二审法院依法撤销原审判决，依法判决。被上诉人尹叶冰未答辩。二审庭审中，上诉人上饶县移动公司向法庭提交了上饶县司法局田墩司法所出具的证明一份，拟证明上诉人因尹叶冰要求加房租而到司法所进行调解的事实。本院认为，该证明与徐敏顺在派出所做的询问笔录内容相符合，可以证实双方因加房租一事到司法所要求解决，故本院对该证明予以采信。经审理查明，2013年上半年，上诉人上饶县移动公司为扩大一楼营业面积，在事先告知被上诉人尹叶冰的情况下拆除了一道隔墙。2014年6月份，被上诉人尹叶冰要求上诉��上饶县移动公司增加房屋租金，双方到田墩镇司法所要求调解未果。7月份，被上诉人尹叶冰以上诉人上饶县移动公司拆除隔墙导致墙体出现裂缝等为由，采取砸门、撬锁及用铁丝捆门等手段阻碍上诉人上饶县移动公司营业。其他查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，根据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人按约交付租赁物为其负有的合同主要义务，或称基本义务；承租人依合同占有租赁物而收益，系其所追求的合同目的。本案中，作为出租方的尹叶冰在合同对租金支付数额及支付方式已有约定的情况下，要求承租方增加租金，因其要求未得到满足，又以上诉人拆除隔墙造成房屋出现裂缝为由要求上诉人处理未果后，多次采取砸门、撬锁及用铁丝将门捆绑等手段阻碍上诉人���常营业，以致上诉人所追求的合同目的不能实现。由于双方签订的租赁合同中约定的解除事宜并未包括本案情形，本案应当适用我国合同法关于法定解除的规定予以判别。根据《中华人民共和国合同》第九十四条第（二）项的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。由于被上诉人尹叶冰的根本违约行为，上诉人上饶县移动公司无法开展正常经营，不得不于2014年8月搬离租赁房屋，另行租房进行经营，故，被上诉人尹叶冰理应将2014年8月至2104年12月的租金退还给上诉人上饶县移动公司。但上诉人上饶县移动公司在双方纠纷产生后未及时主张解除合同，而是任由办公桌椅、文件柜、电脑光纤交换机及生活用品留在被上诉人尹叶冰二楼出租房内至今，对此，上诉人上饶县移动公司存在一定过错，签于���案实际情况，应当认定双方的租赁合同至2015年1月1日已经实际终止履行。故本院对上诉人上饶县移动公司上诉提出要求被上诉人退回2014年度部分租金的上诉请求不予支持。关于上诉人上饶县移动公司要求被上诉人尹叶冰赔偿装修损失的上诉请求，原审对此已作充分论述，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江西省上饶县人民法院（2015）饶民一初字第566号民事判决的第二、三项，即：“二、驳回原告中国移动通信集团江西有限公司上饶县分公司要求被告尹叶冰退回2014年度租金11,650元的诉讼请求；三、驳回原告中国移动通信集团江西有限公司上饶县分公司要求被告尹叶冰赔偿原告装修损失计20,000的诉讼请求。”；二、撤销江西省上饶县人民法院（2015）饶民一初字第566号民事判决的第一项，即：“原告中国移动通信集团江西有限公司上饶县分公司与被告尹叶冰签订的[田墩区域中心]租赁合同自2015年5月15日起终止履行,依法予以解除”；三、上诉人中国移动通信集团江西有限公司上饶县分公司与被上诉人尹叶冰签订的田墩区域中心租赁合同自2015年1月1日起终止履行,依法予以解除。一审案件受理费按原审判决执行，二审案件受理费550元，由上诉人中国移动通信集团江西有限公司上饶县分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周立峰审 判 员  徐志峰代理审判员  汪 琴二〇一六年四月六日书 记 员  邱 蕾