上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三(民)初字第2670号原告上海东开置业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人王庆，董事长。委托代理人潘东波，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托代理人邹哲希，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告李幸申，男，1963年1月2日生，汉族，住上海市。第三人上海君康化工有限公司,住所地上海市金山区金山卫镇秋实路XXX号XXX号楼XXX单元XXX室D座。法定代表人马正升，经理。原告上海东开置业有限公司(以下简称“东开公司”)与被告李幸申房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月23日立案受理后，依法适用简易程序于2015年8月24日公开开庭进行了审理。诉讼中，原告申请追加上海君康化工有限公司(以下简称“君康公司”)作为第三人参加诉讼，本院予以准许，并于2015年12月21日再次公开开庭进行了审理。后因简易程序审限届满后需进一步核查事实，原、被告及第三人均同意继续适用简易程序审理，本案报院长批准延期3个月审理。后本院于2016年3月30日再次公开开庭进行了审理。原告东开公司的委托代理人潘东波三次到庭参加诉讼，原告东开公司的委托代理人邹哲希到庭参加了第一次庭审，被告李幸申到庭参加了第一、二次庭审，第三人君康公司的法定代表人马正升到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告东开公司诉称：2013年4月28日，原、被告签订《租赁协议》一份，约定原告将位于上海市松江区申港路XXX弄XXX号的厂房(以下简称“涉案房屋”)出租给被告，该厂房建筑面积为772.38平方米，协议还对租赁期限、用途、租金标准等进行了约定。被告承租厂房后从未支付过租金及物业管理费，原告多次催促被告缴纳，但被告均未有回应。后原告于2015年5月12日收到被告缴纳的款项人民币(以下币种同)45,000元，其余欠缴款项仍未支付。经查，被告已将涉案房屋转租给第三人，转租期限为2014年10月8日至2018年8月31日，转租租金价格为17,763元/月。截至2015年9月30日，被告应支付的房屋占有使用费为224,707元。为此，原告诉至法院，请求判令：1、原告与被告签订的租赁协议于2015年3月18日解除；2、被告返还原告出租的房屋，即位于上海市松江区申港路XXX弄XXX号的建筑面积为772.38平方米的厂房；3、被告向原告清偿欠缴租金及物业管理费205,161元；4、被告向原告支付自欠缴租金及物业管理费之日起计算至实际清偿之日止的逾期利息(截至2015年5月31日共计97,618元)；5、被告向原告支付自2015年3月18日起至被告实际归还租赁厂房之日止的房屋使用费(截至2015年5月31日共计65,334元)。诉讼中，原告将其诉讼请求变更为：1、原告与被告之间的租赁协议提前终止；2、被告、第三人立即从上海市松江区申港路XXX弄XXX号建筑面积772.38平方米房屋内搬离，并将房屋返还给原告；3、被告向原告支付自2013年9月1日起至2015年9月30日止的房屋占有使用费224,707元；4、被告、第三人共同按每月17,763元的标准向原告支付自2015年10月1日起至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费。被告李幸申辩称：不同意终止合同，要求继续履行，理由是合同没有到期。被告的确拖欠了原告的物业管理费和租金，拖欠原因是被告投资失败，被告打算年底之前将所有拖欠的以及后面产生的租金、管理费本金付清。不同意返还房屋，被告对办公室、车间进行了装修，场地上浇了水泥地坪，扩建了场地和新的围墙，下水道铺设了PVC管，购买了灯具和6台空调等电器，现在返还房屋损失比较大，希望继续合作。同意支付原告拖欠的租金，但现在确实困难，被告可分批还掉，年底前付清。被告同意按照合同约定的租金标准支付使用费。被告和第三人之间属其他法律关系，故被告认为第三人没必要承担责任，被告欠原告的钱自己来还。第三人君康公司辩称：第三人与被告签订的合同是有效且应当继续履行的，不论本次判决的结果如何，第三人在涉案房屋内的货物、设备、大门和卷帘门等，均需要保全，如果要贴封条要求给第三人搬离的时间；第三人不同意支付租金给原告，第三人已经按照与被告的合同将租金支付给被告了，第三人已支付给被告三个月的保证金53,190元，2015年10月7日前的租金也已经付清了。如果被告返还厂房给原告，则第三人认为仍能使用厂房，第三人与原告存在事实上的租赁关系。经审理查明：2013年4月28日，原告作为甲方(出租方)、被告作为乙方，双方签订了《租赁协议》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，厂房建筑面积为772.38平方米；本租赁期限为5年，自2013年6月1日起至2018年5月31日止，免租期为3个月，即2013年6月1日起至2013年8月31日；厂房租赁起始日，即厂房租金起算日界定为2013年9月1日；厂房租金金额以0.53元/平方米·天为基准，月租金为12,451元；甲、乙双方自签订本协议后的10天内，乙方须将37,353元(三个月租金)一次付入甲方账户作为定金，该定金作为租房保证金，乙方在租赁期结束向甲方付清应支付的一切费用(包括但不限于房租、水、电、通讯、排污费等)，根据相关规定在工商办理企业销户或者注册地迁址，并按照协议的相关约定将厂房移交给甲方后，甲方将租房保证金无息归还乙方。协议还对其他相关事宜进行了约定。上述协议签订后，被告于2013年5月27日支付原告租赁保证金37,353元，原告于2013年6月1日将涉案房屋交付被告使用。2015年3月17日，原告委托律师向被告发出律师函，载明被告自签约后从未缴纳过租金及物业管理费，故书面通知被告解除合同并支付相应的租金及物业管理费，庭审中，被告确认其于同年4月10日已收到律师函。2015年5月12日，被告支付原告45,000元。另查明，2014年9月25日，被告李幸申作为甲方、第三人君康公司作为乙方，双方签订了《厂房租赁合同》一份，约定被告将涉案房屋出租给第三人使用，租赁期限自2014年10月8日起至2018年8月31日止；租赁费按每天0.73年/平方米计算(含物业管理费)，即每年乙方支付甲方213,160元。厂房租赁协议还对其他相关事宜进行了约定。上述协议签订后，被告将涉案房屋交付第三人使用，第三人支付给被告租赁保证金53,290元以及截至2015年10月7日的租金213,160元。庭审中，原告陈述其诉请3中主张的使用费分两部分计算，即自2013年9月1日起至2014年10月31日止，按照每月12,451元计算，被告于2015年5月12日已付45,000元，诉讼中，被告还另行支付了原告10万元租金，上述款项均可从使用费中扣减；自2014年11月1日至2015年9月30日，按照每月17,763元计算，该租金价格参照了被告转租的实际价格。对于被告已付的保证金37,353元，原告同意在被告、第三人返还房屋后，将保证金无息归还。庭审中，原、被告及第三人均确认，被告在涉案厂房的东北侧扩建了三间房屋。原告陈述该扩建房屋没有取得合法建造手续，原告同意自行拆除，拆除房屋的成本保留诉权，不要求在本案中处理，要求被告将涉案房屋及土地一并返还给原告，但不同意补偿扩建房屋及装修的损失。庭审中，因涉案房屋未取得上海市房地产权证或建设工程规划许可证等合法建造审批的手续，本院向原、被告及第三人释明涉案房屋所涉的租赁合同均为无效合同，基于合同无效，在本院限定的期限内，原告可变更其诉讼请求，被告可向本院提起反诉，第三人可另案主张权利，被告逾期未提起反诉的，视为合同无效的后果不需要在本案中处理，本院在本案中将不再处理。原告依据本院的释明变更了其诉讼请求，被告并未向本院提起反诉。以上事实，有租赁协议、记账凭证、律师函及邮寄凭证、厂房租赁合同、现场平面图、转账凭据、收条、发票及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定而订立的合同系无效合同。本案中，原告出租给被告的涉案房屋并未取得合法批准建造房屋的相关许可证明，故原、被告之间签订的租赁合同，以及被告与第三人之间签订的租赁合同，均违反了我国法律和行政法规的强制性规定，应当认定无效。本案租赁合同认定无效后，被告应向原告返还承租的涉案房屋，对于被告在涉案房屋的东北侧扩建的三间房屋，基于合同无效后果一并处理的原则，应一并返还给原告，第三人亦丧失了继续占有使用上述房屋的合法依据，其应协助被告将所有占用房屋返还给原告。被告在本院限定的期限内未就合同无效的后果向本院提出处理意见，本案中不再予以处理。第三人因合同无效产生的损失，可通过法律途径另案向被告主张。对于原告主张的自2013年9月1日至2015年9月30日止的房屋使用费，其主张部分期间按照每月17,763元的标准计算，缺乏合同和法律依据，本院参照双方合同约定的标准即每月12,451元统一计算，同时，应当扣除被告已付的145,000元以及租赁保证金37,353元。故被告应当支付原告自2013年9月1日至2015年9月30日止的房屋使用费为：12,451元×25个月-145,000元-37,353元=128,922元。同理，被告还应当参照合同约定的每月12,451元的租金标准向原告支付自2015年10月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费。原告要求第三人共同承担支付使用费的义务，第三人对此不予认可，原告的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)款、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，判决如下：一、原告上海东开置业有限公司与被告李幸申于2013年4月28日签订的《租赁协议》无效；二、被告李幸申于本判决生效之日起十日内搬离并返还原告上海东开置业有限公司位于上海市松江区申港路XXX弄XXX号建筑面积为772.38平方米的房屋以及被告李幸申扩建的位于上述房屋东北侧的三间房屋，第三人上海君康化工有限公司对于上述所有房屋的返还承担连带责任；三、被告李幸申于本判决生效之日起十日内支付原告上海东开置业有限公司自2013年9月1日至2015年9月30日止欠付的房屋使用费128,922元(已扣除已付款项145,000元和租赁保证金37,353元)；四、被告李幸申于本判决生效之日起十日内支付原告上海东开置业有限公司自2015年10月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费(按照每月12,451元的标准计算)；五、驳回原告上海东开置业有限公司的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,822元，减半收取3,411元，由原告上海东开置业有限公司负担995.50元(已付)，被告李幸申负担2,415.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  洪飞二〇一六年四月二十二日书记员  李俊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院%26lt;关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释%26gt;》第二条出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……