河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书(2015)源民再初字第6号原审原告朱青华，男，汉族，1974年6月5日出生，住河南省漯河市源汇区。委托代理人赵世杰，河南永立律师事务所律师。原审被告漯河市昌华房地产开发有限公司。住所地河南省漯河市源汇区老街温州商贸城*楼***室。法定代表人申国欣，职务董事长。委托代理人刘洪军，河南强人律师事务所律师。原审原告朱青华与原审被告漯河市昌华房地产开发有限公司（以下简称昌华开发公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于二0一五年七月二十九日作出的（2015）源民四初字第86号民事判决书，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于二0一五年十月十二日作出（2015）源民监字第5号民事裁定书，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告朱青华及其委托代理人赵世杰、原审被告昌华开发公司的委托代理人刘洪军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二0一五年二月五日，原审原告朱青华诉称，2013年5月七日原告与被告签订《商品房买卖合同》约定：“原告购买被告开发的位于源汇区××与××交叉口××湖××住宅小区××单元××号房屋，房屋价款515077元，于2013年9月30日交房，逾期交房按照已付房款的日万分之五支付违约金。”至今该房屋仍然不具备交付使用条件，经原告多次找被告协商要求被告按照《商品房买卖合同》约定向原告支付迟延交房违约金，被告拒不支付违约金。由于被告的违约行为，应承担违约责任。请求判令一、要求被告支付原告迟延交房违约金93987元人民币（2014年6月11日至2015年6月12日）；二、诉讼费由被告承担。原审被告昌华开发公司辩称，一、原被告之间购买房屋情况属实，但原告诉状中的内容属于漯河市中院正在审理的内容，按照民诉法规定，本案应当中止审理，等中院终审后再恢复审理。二、如不中止审理，我方的意见是合同中约定日万分之五的违约金与同地段同类房屋的租赁价格相比明显过高，应依法核减，核减的基础是以租金作为实际损失基础。该房屋已经验收合格，被告在漯河日报已经公告通知购房后交付房屋，原告不进行房屋交付，被告不应承担责任。原审审理查明，2013年5月7日，昌华开发公司（出卖人）与朱青华（××）签订A34-101号商品房买卖合同。其中合同约定：朱青华购买昌华开发公司在泰山路与××交叉口××单元××商品房××套，房屋面积151.12.1平方米，总价款515077元，付款方式为一次性付清全款。出卖人应当在2013年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付××使用。同时约定，出卖人逾期交房不超过90日，按约定最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已支付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之五的违约金。朱青华在2013年5月7日支付了购房全款515077元。到2013年9月30日昌华开发公司未按合同约定向朱青华交付所购买的商品房。以上事实，有《商品房买卖合同》、收据、原审原、被告双方的当庭陈述等在卷佐证。原审认为，原审原告朱青华与原审被告昌华开发公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，属于有效合同，本院予以确认。合同签订后，对双方当事人均具有法律约束力。本案中，原告按照合同约定交付了房款，被告昌华开发公司未按合同约定交付房屋，其行为已构成违约，因此，被告昌华开发公司应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该法第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原被告双方签订的商品房买卖合同约定“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之五的违约金。”的违约责任，本院予以支持。本案中，因合同约定交房时间是2013年9月30日前，而原告称至起诉日止仍不具备交房条件。被告称2014年5月公司已经通知交房，并在报纸上进行了公告。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”虽然被告提供有竣工验收报告等证据，但是由于不是行政部门组织的验收，不符合法定的验收条件，所以对被告所述已竣工验收并交付的主张，本院不予支持。原告要求计算违约时间从2014年6月11日至2015年6月12日止，本院予以支持。被告应当按照双方合同约定支付违约金94001元（515077元x0.0005x365=94001）。原告要求93987元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告漯河市昌华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告朱青华逾期交房违约金93987元；二、驳回原告朱青华的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元，由被告漯河市昌华房地产开发有限公司负担（限在判决书生效后十日内缴纳）。如不服本判决，可在判决书送到之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于漯河市中级人民法院。本院再审过程中，原审原告朱青华称，除原审的事实和理由之外，还认为被告于2014年6月23日登报通知交房，房屋交付后，至今该房屋仍然不具备办理产权登记的条件，致使房屋一直无法办证。按照合同约定，原审被告应向原审原告支付逾期办证违约金。原审原告的诉讼请求变更为：一、判令原审被告向原审原告支付迟延交房违约金3863元（（2014年6月11日-2014年6月25日）。二、判令原审被告向原审原告支付逾期办理房屋权属证违约金43266.4元（2014年12月25日-2015年12月25日）。三、判令原审被告赔偿原审原告2015年12月25日以后的逾期办理房屋权属证违约金按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至原审被告实际办证之日止。四、诉讼费由原审被告承担。原审被告昌华开发公司辩称，一，原审原、被告双方签订商品房买卖合同属实。二、原审被告2014年6月23日登报通知交房情况属实，对于原审原告的三项请求我们认为第一点，延迟交房违约金按合同约定请求过高，请求法院依照合同法规定进行适当调减。第二按照合同的第14条约定，被告有权延期交房90天，原告2014年6月11号之前请求的违约金尚未确定，正在审理之中，建议本案中止审理。对第二项和第三项诉讼请求属于原审原告今天变更诉状中新增加的请求，按照审判监督程序的规定，对新增加的请求不应当予以审理。对新增加请求的第二个意见是双方的合同约定是协商解决，现在正在协商之中。本院再审查明，2013年5月7日，昌华开发公司（出卖人）与朱青华（××）签订A34-101号商品房买卖合同。其中合同约定：朱青华购买昌华开发公司在泰山路与××交叉口××湖××单元××商品房××套，房屋面积151.12平方米，总价款515077元，付款方式为一次性付清全款。出卖人应当在2013年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付××使用。同时约定，出卖人逾期交房不超过90日，按约定最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已支付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之五的违约金。朱青华在2013年5月7日支付了总价款515077元。到2013年9月30日昌华开发公司未按合同约定向朱青华交付所购买的商品房。2013年10月1日-2014年6月23日期间，昌华开发公司未向朱青华交付该商品房。2014年6月23日，昌华开发公司在漯河日报刊登公告，通知原审原告朱青华等业主于2014年6月23日-2014年6月25日到该公司售房部办理交房手续。2016年3月23日，原审原告朱青华向本院递交申请书，放弃再审期间变更后的第二、三项诉讼请求并要求退还多交的诉讼费。本院再审认为，本院认为，依法成立的合同，受法律保护；合同当事人应当按照合同的约定，全面履行自己的义务；原审原告朱青华与原审被告昌华开发公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，属于有效合同，本院予以确认。合同签订后，对双方当事人均具有法律约束力。本案中，原审原告按照合同约定交付了房款，被告昌华开发公司未按合同约定交付房屋，其行为已构成违约，因此，y被告昌华开发公司应承担违约责任。原审原告朱青华把在原审中的诉讼请求即迟延交房违约金93987元人民币（2014年6月11日至2015年6月12日）变更为3863元（2014年6月11日至2014年6月25日）、放弃再审中变更的第二、三项诉讼请求，属于当事人合法处分自己的权益，予以准许。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原审原告朱青华主张的迟延交房违约金3863元，予以支持。原审被告对逾期交房对购房户造成损失进行司法鉴定的申请，不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条、《最高人民法院关于关于适用审判监督程序若干问题的解释》第四十一条的规定，判决如下：撤销本院（2015）源民四初字第86号民事判决书。原审被告漯河市昌华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原审原告朱青华支付迟延交房违约金人民币3863元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由漯河市昌华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送到之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漯河市中级人民法院。审判长 赵   驿   光审判员 谢建民审判员董亚伟二〇一六年四月十八日书记员 陈   旭   光