江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏09民终2184号上诉人（原审被告）：盐城市天和资产管理有限公司，住所地在盐城市人民中路9号宝龙广场4-11幢102室。法定代表人：高欣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘红霞，江苏瑞信律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴建宇，江苏瑞信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭鹏，居民。委托诉讼代理人：陈淑明，盐城市亭湖区大洋法律服务所法律工作者。上诉人盐城市天和资产管理有限公司（以下简称天和公司）因与被上诉人彭鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服盐城市盐都区人民法院（2015）都民初字第00566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天和公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：1、一审法院判决解除双方当事人签订的《商业用房租赁合同》没有事实和法律依据。案涉房屋并不存在因天和公司原因导致房屋存在漏水现象且未维修好的事实。彭鹏对案涉房屋装修结束并正常营业，案涉租赁房屋在交付时出现的漏水现象系二楼房屋使用人的原因导致，但已经整改到位。2、一审法院并未对案涉租赁房屋是否漏水、漏水原因等问题进行依法鉴定，一审的鉴定内容与本案没有关联性。一审法院并未将彭鹏要求鉴定的申请告知天和公司，也未通知天和公司对鉴定机构进行选择，直到盐城市建设工程质量检测中心电话通知天和公司送交图纸，天和公司才知道彭鹏要求鉴定。天和公司向一审法院提出书面的鉴定异议，一审法院直接认定未能鉴定的原因在于天和公司是错误。3、案涉装潢费用虽经鉴定评估，但是该鉴定结果均是根据彭鹏的报价作出，市场价值已经是含税额，也不可能所有商品存在运费，另外，人工费计算也过高，该结果不客观不合法。同时，一审法院也未考虑折旧率。综上，本案中并不存在合同法定解除的条件，彭鹏无故将房屋闲置至今，对于闲置的租赁费也应予承担。彭鹏辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。彭鹏向一审法院起诉请求：1、解除彭鹏与天和公司于2014年7月23日签订的商业用房租赁合同；2、天和公司向彭鹏返还预交的房屋租金等合计人民币64419元；3、赔偿彭鹏房屋装潢费用31840元及其他损失3350元；4、根据双方签订的租赁合同约定天和公司向彭鹏支付违约赔偿金14108元（三个月的租金）。一审法院认定事实：2014年7月23日，彭鹏与天和公司签订了一份商业用房租赁合同，约定：天和公司将坐落在盐城市解放南路与南纬路交汇处西侧的盐城依云小镇3栋151号商铺租赁给彭鹏经营，租赁期限为5年，自2014年7月23日起至2019年8月23日止，租赁期内合计租金为人民币169305元，其中2014年7月23日至2014年8月23日为装修期，2014年8月24日至2015年8月23日租金为人民币56435元，2015年8月24日至2016年8月23日租金为人民币56435元，2016年8月24日至2017年8月23日为免租期，2017年8月24日至2018年8月23日租金为56435元，2018年8月24日至2019年8月23日为免租期，承租人应与租金到期前三个月缴纳下一年度租金，出租人应于2014年7月25日将该房屋交付给承租人，本合同签订之日，承租人需向出租人支付保证金2000元。合同还对其他事项作了约定。合同签订当日，彭鹏按约缴纳了2014年7月23日至2015年8月23日的房屋租金56435元、合同保证金2000元、物业装修保证金2000元、物业费2729元、物业装修服务费455元及向盐城市百盛物业有限公司预交水费500元、亮化费300元，合计64419元。同年7月25日，天和公司向彭鹏交房，彭鹏发现涉案房屋楼层顶面明显存在大面积漏水痕迹，遂双方又达成补充协议，载明：由于质量问题，盐城天和置业3号151号商铺楼层顶面发现大面积漏水现象，现根据盐城市天和资产有限公司商业房屋租赁合同第十三条第三项之规定特补充协议如下1、出租人须在承租人对该商铺装修结束前完成对房屋漏水现象的治理工作；2、出租人承诺在正常营业后1年时间内的保证使用期限；3、承租人在该房屋租赁期限内，因二楼租户原因导致1楼楼层楼顶面防水层遭到破坏而造成商铺楼层顶面漏水的情况由公司在三个工作日内出面协调解决该问题。补充协议签订后，同年8月5日至同年9月9日彭鹏对该房屋进行装修，同年9月10日开始营业。2015年2月8日，彭鹏通过邮寄方式向天和公司发出关于要求解除房屋租赁合同并依约赔偿的通知，该通知载明：本人与贵公司于2014年7月23日签订商用房租赁合同，7月25日交房时发现该出租房屋顶层有大面积漏水痕迹，提出质疑后，贵公司又与我签订了补充协议，就上述问题向本人作出三点承诺，其核心内容是采取有效措施确保本人租赁期内的正常营业，但自2014年12月10日起，该出租房屋顶层又出现大面积漏水现象，虽经多次维修，但毫无效果，2015年1月20日，贵公司又派出管理人员尤为菊和专业维修人员进行检查，详细检查后专业人员告知本人因现浇的屋面楼板多处裂缝无法修复，由于贵公司将存在严重质量问题、根本不具备出租条件的房屋出租给本人，且长期推卸责任、违背承诺，导致本人蒙受巨大经济损失，依据合同法相关规定及双方签订的合同约定，贵公司已构成严重违约，本人已于2015年1月22日亲自呈送书面申请，至今未复，今再次发出通知，强烈要求解除房屋租赁合同并依约赔偿本人的一切损失，否则本人将依法维权。天和公司收到该通知后未予回复。为此，彭鹏于2015年2月12日诉至法院。本案在审理过程中，根据彭鹏的申请，对涉案房屋是否漏水、房屋是否存在质量问题、是否可以修复委托盐城市建设工程质量检测中心有限公司司法鉴定所进行鉴定，该所要求天和公司提供涉案房屋的图纸以便鉴定涉案房屋现浇板是否裂缝，天和公司提出鉴定异议认为：该房屋属混凝土结构，而混凝土收缩产生裂缝是常见现象，所以即使存在裂缝现象也是正常，而且该租赁房屋系整幢楼的底层，其存在漏水不属于自然雨水，而是其上层导致，所以应该与质量无关系。后天和公司一直未提供图纸，致鉴定部门将案卷退回。后一审法院又根据彭鹏的申请，委托盐城中佳资产评估有限公司对案涉商铺的装修费用进行鉴定，该公司作出盐中佳鉴报字（2016）第002号鉴定评估报告，结论为彭鹏租赁房屋“创意格子铺”商铺装潢费30842元及其它设施2638元，合计在鉴定基准日2015年12月25日的价格为33480元。目前该租赁用房一直处于闲置至今。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。有下列情形之一，当事人可以解除合同:1、因不可抗力致使不能实现合同目的；2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自已的行为表明不履行主要债务；3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5、法律规定的其他情形。本案原、被告双方于2014年7月23日签订的商业用房租赁合同，符合国家的法律规定，属有效合同。双方在履行合同过程中，因天和公司所提供的商业用房存在漏水现象，双方并签订了补充协议，并“出租人承诺在正常营业后1年时间内的保证使用期限”，但天和公司未能对该租赁房屋维修到位，致彭鹏于2015年2月8日书面向天和公司邮寄了解除租赁合同的通知，并于同年2月13日诉至法院，天和公司应负主要责任。对彭鹏主张的要求解除双方于2014年7月23日签订的商业用房租赁合同，予以支持。对彭鹏主张要求天和公司返还预交的房屋租金等合计人民币64419元，经查，64419元中含彭鹏向天和公司缴纳的2014年8月23日（其中2014年7月的租金双方约定为免租期）至2015年8月23日的房屋租金56435元、合同保证金2000元、物业装修保证金2000元、物业费2729元、物业装修服务费455元及预交水费500元、亮化费300元，故一审法院支持天和公司返还其中的合同保证金2000元及支持返还彭鹏自起诉后的房屋租金28217元，对于其他费用的返还，因系物业所收取的费用，不予处理；对彭鹏主张的要求天和公司支付房屋装潢费用31840元及其他损失3350元，经委托相关部门鉴定，对其中的装潢费用30842元中,应扣除彭鹏已实际使用该租赁物时间的费用,酌情支持27758元;对其它设施2638元系可移走的物品，不予支持；对彭鹏主张的其他诉讼请求及要求天和公司向彭鹏支付违约赔偿金14108元（三个月的租金），理由不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第六十四条及相关民事政策之规定，一审法院判决：一、解除彭鹏与盐城市天和资产管理有限公司于2014年7月23日签订的商业用房租赁合同。彭鹏于判决生效后七日内腾让出涉案房屋，并将涉案房屋钥匙交与盐城市天和资产管理有限公司。二、盐城市天和资产管理有限公司于判决生效后十日内向彭鹏返还合同保证金2000元及房屋租金28217元。三、盐城市天和资产管理有限公司于判决生效后十日内向彭鹏支付房屋装潢费用27758元。四、驳回彭鹏的其他诉讼请求。案件受理费2374元，鉴定费1750元，合计人民币4124元，由彭鹏负担1124元，盐城市天和资产管理有限公司负担3000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。天和公司提交了现场照片及案涉房屋现场视频光盘一张，证明案涉房屋在彭鹏诉讼时不存在漏水而影响正常使用情形，彭鹏对案涉租赁合同不存在解除的权利和条件。彭鹏对天和公司提交的证据“三性”均有异议，认为案涉房屋已经在履行合同初期进行装潢，从吊顶不能明显看出是否存在漏水的基本情况，应该对吊顶以上及房屋的楼层顶部以下的部分进行拍摄。被上诉人彭鹏未提交证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。二审审理中，天和公司陈述对于案涉房屋曾在2014年9月、2014年10月维修过2次，后发现是案涉房屋二楼丘比特宾馆装修导致漏水问题，二楼丘比特宾馆于2014年12月至彭鹏起诉前已经将案涉房屋的漏水问题维修好，目前不存在漏水问题。彭鹏认为案涉房屋漏水问题尚未维修好。本院认为：天和公司在向彭鹏交房时，由于案涉房屋楼层顶面存在大面积漏水，天和公司与彭鹏签订的补充协议明确约定天和公司须在彭鹏商铺装修结束前完成对房屋漏水显现的治理工作且承诺彭鹏在正常营业后1年时间内的保证使用期限。彭鹏对案涉房屋的装修于2014年9月9日结束，并于2014年9月10日开始营业，但天和公司在2014年10月仍对案涉房屋的漏水进行了维修，表明天和公司已经违反了双方签订的补充协议的约定。即使案涉房屋的漏水是因二楼丘比特宾馆原因导致，但该漏水情况在天和公司向彭鹏交付房屋时就已经存在，故天和公司亦有义务对案涉房屋的漏水进行维修，彭鹏认为案涉房屋仍存在漏水问题并提交了与天和公司关于案涉房屋漏水问题交涉的视听资料，现天和公司认为案涉房屋已经不存在漏水问题，但未能提交证据证明案涉房屋漏水问题已经维修好，故一审法院依法判决解除彭鹏与天和公司签订的《商业用房租赁合同》并无不当。案涉装潢费用系盐城中佳资产评估有限公司根据一审法院的委托采用成本法进行评估，并非根据彭鹏的报价作出的评估价格，且一审法院在判决时已经考虑了相关的折旧费用并酌情进行了扣除。综上所述，天和公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2574元，由上诉人盐城市天和资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 东代理审判员  谢超亮代理审判员  秦广林二〇一六年十月十日书 记 员  刘 湘