湖北省英山县人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂英山民初字第00872号原告英山县国土资源局。地址：英山县温泉镇沿河西路*号。法定代表人段满意，局长。委托代理人石茂林，股长，代理权限为一般代理。委托代理人黄升贤，湖北毕升律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告英山县大众房业有限公司。地址：英山县温泉镇金石路**号。法定代表人方旺林，董事长。委托代理人方辉，总经理，代理权限为特别授权。委托代理人吴胜，湖北吴胜律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告英山县国土资源局（以下称英山国土局）与被告英山县大众房业有限公司（以下称英山大众公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2015年11月30日立案受理后，依法组成由审判员彭斌担任审判长，审判员陈丹、人民陪审员朱启志参加的合议庭，于2016年1月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人石茂林、黄升贤，被告的委托代理人方辉、吴胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年4月25日，被告通过挂牌方式取得位于温泉镇莲花路北侧处宗地面积为3931.17平方米国有土地使用权，土地使用权出让价款为人民币868.88万元。双方签订了《国有建设用地使用权出让合同书》，合同约定该宗地出让价款分两次支付：2014年4月25日前支付468.88万元；2014年10月25日前支付400万元；被告仅支付468.88万元，下欠的400万元拖延未付，原告多次催收未果。现提起诉讼，要求被告支付土地出让金400万元并支付违约金144万元（算至2015年10月20日止）。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、英土出（2014）字08号国有土地使用权出让方案呈报书1份，拟证明温泉镇莲花路北侧宗地的土地使用权出让取得县政府审批。2、合同编号为201409《国有建设用地使用权出让合同书》1份，拟证明出让土地面积、价款、支付价款的方式、时间及违约责任。3、被告支付土地出让金进账单，拟证明被告按合同约定支付了第一期土地出让金468.88万元。4、土地出让金催缴通知书4份，拟证明原告向被告催收下欠的土地出让金400万元。5、滞纳金计算清单1份，拟证明被告违约按合同约定应向原告支付违约金144万元。被告辩称，1、原、被告之间签订《国有建设用地使用权出让合同》系原告提供的格式条款合同，合同订立时，原告没有与被告协商合同条款的内容，对合同中有免除或限制责任的条款没有特别标识和作说明；2、原告通过格式合同，免除其责任，加重被告责任，排除被告权利。土地交付条件是合同的主要内容，是原告履行的主要义务。在合同中对土地交付条件没有明确的约定，原告交付的土地是有未拆迁的房屋，致被告在收地后一年多时间内不能使用土地，花费被告大量人力、物力。同时，原告在合同中只约定被告违约责任，对其自己违约不作处罚。3、按照合同法的有关规定，原、被告之间签订的合同属无效合同，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：1、合同编号为201409《国有建设用地使用权出让合同书》1份，拟证明该合同系采用格式条款订立的合同，该合同违反了合同法第39、40条的规定。2、施工现场照片3张，拟证明原告出让的土地不是净地，出让的土地上有很多未拆迁的房屋，花费了被告大量的人力、物力，拆迁的问题都是被告自行解决的。3、请求书1份，拟证明原告出让的土地与相邻方有纠纷。经庭审质证，被告对原告提交的证据1、3、4无异议，对证据2、5有异议；认为证据2系原告提供的格式条款合同，条款内容没有与被告协商，有免除自己责任，加大对方义务条款，该合同为无效合同；证据5形式不合法，不能作为证据使用。原告对被告提交的证据1无异议，对证据2、3有异议；认为证据2与本案无关联性，证据3没有职工签名，形式不合法，且与本案无关联性。对上述双方无异议的证据，本院予以采信。对上述有异议的证据，本院认为，原告提交证据2系原告根据国土资源部与工商行政管理总局制定的合同示范文本与被告签订国有建设用地使用权出让合同，该合同系通用固定的合同格式，在一定的范围内有规范作用，属公开众所周知的合同方式，它不属于一般格式合同，故被告异议的理由不成立，本院对该证据予以采信；证据5系原告单方计算违约金数额的说明，不符合证据规定，本院不予采信。被告提交证据2、3能证明原告交付给被告的出让土地不是净地，且与相邻方有纠纷，涉及到该出让土地上的房屋拆迁、置换的问题都是被告自行解决的，本院对其证明目的予以采信。经审理查明，2014年4月25日，英山大众公司通过挂牌方式取得英山县国土局出让温泉镇莲花路北侧处一块宗地的国有建设用地使用权。同日，英山国土局与英山大众公司签订了国有建设用地使用权出让合同书，合同约定出让的宗地坐落于英山县××路北侧，宗地编号为09，出让宗地面积3931.17平方米，该宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币868.88万元，由受让人英山大众公司于2014年4月25日前向出让人支付第一期土地出让金468.88万元；于2014年10月25日前支付第二期土地出让金400万元。该合同约定受让人不按时支付国有建设用地全用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款1‰向出让人缴纳违约金。虽合同约定英山国土局交付出让土地时间，但没有约定交付土地条件的条款。合同签订后，英山国土局按合同第六条约定的时间将出让的土地交付给英山大众公司进行普通商品住房和商业服务房建设，英山大众公司按合同的约定支付第一期土地出让金468.88万元。因英山国土局交付出让土地不是净地，不是平整的土地，涉及到该出让土地上的房屋拆迁、置换的问题都是英山大众公司自行解决，导致英山大众公司花费了较多的人力、物力和迟延开发该出让的土地，使其不能按时支付第二期土地出让金400万元，逾期后，英山国土局多次催收未果，遂诉至本院。本院认为，建设用地使用权出让合同是指市、县人民政府土地管理部门以土地所有者的身份将土地使用权在一定的期限内让与土地使用者，土地使用者支付出让金的合同。本案中，原告与被告于2014年4月25日签订的《国有建设用地使用权出让合同书》中有双方的法定代表人在合同文本上签名，系双方真实意思表示，合同条款内容没有违反法律规定，故该合同依法成立，自成立时生效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自已的义务。被告没有依合同约定期限履行支付第二期土地出让金400万元，经原告多次催缴仍未履行，应按合同的约定，履行付款义务。原告请求被告支付违约金，由于原告提供的合同文本未约定交付的出让土地达到规定的土地条件，双方事后对该项内容也未签订补充条款，故原告在本合同中只享有权利，没有义务，对被告有失公平。同时，事实上原告交付的土地也没有达到土地平整的条件，而且还涉及到土地上房屋拆迁、置换、相邻方纠纷问题均由被告解决，导致被告对该出让土地开发迟延，经济周转困难，不能按时履行交付土地出让金，故原告请求被告单方承担未及时付款的违约责任，违背了公平原则，本院不予支持。综上，原告要求被告支付下欠土地出让金400万元的请求，本院予以支持，其要求被告支付违约金144万元的请求，本院不予支持。被告辩称双方签订的国有建设用地使用权出让合同系原告提供的格式条款合同，原告在合同条款中免除其责任，加重被告责任，排除被告主要权利，故该合同属无效合同。因被告辩称的意见无事实依据和法律依据，本院不予支持。现依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告英山县大众房业有限公司于本判决生效之日起60日内向原告英山县国土资源局支付下欠的土地出让金400万元。二、驳回原告英山县国土资源局其他诉讼请求。上述支付款项，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费49880元，由原告英山县国土资源局负担12969元；被告英山县大众房业有限公司负担36911元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黄冈市中级人民法院。审 判 长  彭 斌审 判 员  陈 丹人民陪审员  朱启志二〇一六年四月二十五日书 记 员  蔡 丽