上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终3253号上诉人（原审被告）上海木瓜文化传播有限公司，住所地上海市闵行区XX路XX号XX幢XX层XX室。法定代表人郭芳，总经理。被上诉人（原审原告）龚爱平，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区XX镇XX街XX号。委托代理人王汝平（系龚爱平之夫），XX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区XX镇XX街XX号。上诉人上海木瓜文化传播有限公司（以下简称木瓜公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第43515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，上海市浦东新区XX路XX号XX房屋（以下简称系争房屋）产权登记在王汝平、龚爱平名下。2015年3月7日，龚爱平与木瓜公司签订《房屋租赁合同》，约定龚爱平将位于上海市浦东新区XX路XX号XX房屋出租给木瓜公司使用。合同第三条约定，龚爱平于2015年3月8日前向木瓜公司交付该房屋。出租房屋租期自2015年3月28日起至2018年3月27日止，共计36个月。第四条约定，木瓜公司预付人民币（以下币种相同）2,400元作为保证金22,400元一部分，双方不得违约。如果龚爱平违约须以上定金的两倍支付给木瓜公司，如木瓜公司违约则上述定金由龚爱平没收。第五条约定，第一年租金为11,200元，第二年租金为11,700元，第三年租金为12,200元。木瓜公司以银行转账方式支付给龚爱平，每一个月为一个付租期。第一次租金应于2015年3月20日付清，以后每月20日支付下一次租金，以此类推。第六条约定，保证金为22,400元，木瓜公司应于2015年3月10日支付20,000元给龚爱平。龚爱平应于租赁关系结束后，确认木瓜公司迁空、点清，交还房屋及设施，并付清所有应付费用后，当天将保证金无息退还木瓜公司。因木瓜公司违反合同规定而产生的违约金、损害赔偿金以及所欠的租金等费用，龚爱平可在保证金中抵扣，不足部分木瓜公司必须在接到龚爱平付款通知后十天内补足。第七条约定，租赁期内所使用的水费、电费、电话费、宽带上网费等费用由木瓜公司支付，按单如期缴纳，并保留至退房当天。第十一条约定，合同期内，任何一方提出提前终止合同的，均视为违约，违约方应向未违约方支付违约金22,400元。木瓜公司未按时缴纳房租的，每逾期一日应按日租金的两倍支付违约金。逾期五天仍未支付的，则视为木瓜公司违约，龚爱平有权单方提前终止本合同。第十二条约定，木瓜公司退租时，应清空可移动的设备，保护好不可移动的装修设施，并免费无偿交给龚爱平验收。合同签订后，龚爱平于2015年3月7日将房屋交付给木瓜公司使用。木瓜公司支付押金22,400元。木瓜公司自2015年7月始欠付水费，2015年9月始欠付电费，2015年10月始欠付租金。2015年10月27日，龚爱平向木瓜公司发《催款函》催讨欠付的租金以及逾期付款违约金，木瓜公司仍未支付。2015年11月26日，龚爱平诉至原审法院，请求判令：一、解除龚爱平与木瓜公司于2015年3月7日签订《房屋租赁合同》；二、木瓜公司从上海市浦东新区XX路XX号XX室房屋中迁出，并将上述房屋返还龚爱平；三、木瓜公司支付给龚爱平自2015年10月28日起按每月11,200元的标准计算至实际迁出之日止的租金及房屋使用费；四、木瓜公司支付给龚爱平自2015年10月20日起按每日110元的标准计算至合同解除之日止的逾期付款滞纳金；五、木瓜公司支付给龚爱平解约违约金22,400元；六、木瓜公司支付自2015年10月9日起至2015年12月8日止的电费563.50元，自2015年7月起至10月止的水费220.80元。原审认为，龚爱平与木瓜公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，当事人均应按约履行。根据合同约定，木瓜公司欠付租金，逾期超过5日，龚爱平有权解除合同。现木瓜公司自2015年10月始欠付租金，经催讨后仍未支付，龚爱平有权解除合同，合同解除日为诉状副本送达日即2015年12月14日。房屋租赁合同解除后，木瓜公司理应从系争房屋中迁出，并将房屋返还给龚爱平。木瓜公司自2015年10月起拖欠租金至今，理应按约支付，故对龚爱平要求木瓜公司支付自2015年10月28日起按每月11,200元的标准计算至实际迁出之日止的租金及房屋使用费的诉讼请求，原审法院依法予以支持。根据合同约定，木瓜公司未按时缴纳房租的，每逾期一日应按日租金的两倍支付违约金，现龚爱平认为逾期付款滞纳金的标准过高，自愿按照每日110元的标准计算，系对自身诉讼权利的处分，原审法院依法予以准许。根据合同约定，合同期内，任何一方提出提前终止合同的，均视为违约，应支付违约金22,400元，因木瓜公司违约致使合同解除，龚爱平有权要求木瓜公司支付解约违约金22,400元。租赁期间欠付的水电费理应由木瓜公司负担。本案在审理过程中，龚爱平表示，因木瓜公司在迁出之前，木瓜公司实际使用的水电费等费用金额尚不明确且未结清，不同意返还押金22,400元，待木瓜公司迁出，结清所有费用后，龚爱平自愿返还剩余押金，故要求在本案中暂不对押金予以处理，因龚爱平主张合理，原审法院依法予以准许。木瓜公司经原审法院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其对诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果由其自行承担。原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二〇一六年二月一日作出判决：一、龚爱平与上海木瓜文化传播有限公司于2015年3月7日签订《房屋租赁合同》于2015年12月14日解除；二、上海木瓜文化传播有限公司在判决生效之日起十日从上海市浦东新区XX路XX号XX室房屋中迁出，并将上述房屋返还龚爱平；三、上海木瓜文化传播有限公司在判决生效之日起十日支付给龚爱平自2015年10月28日起按每月人民币11,200元的标准计算至实际迁出之日止的租金及房屋使用费；四、上海木瓜文化传播有限公司在判决生效之日起十日支付给龚爱平自2015年10月20日起按每日人民币110元的标准计算至2015年12月14日止的逾期付款滞纳金；五、上海木瓜文化传播有限公司在判决生效之日起十日支付给龚爱平解约违约金人民币22,400元；六、上海木瓜文化传播有限公司在判决生效之日起十日支付给龚爱平自2015年10月9日起至2015年12月8日止的电费人民币563.50元，自2015年7月起至10月止的水费人民币220.80元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币450元，减半收取计人民币225元，由上海木瓜文化传播有限公司负担。原审法院判决后，上诉人木瓜公司不服，向本院提起上诉称：其在2015年10月20日曾经打电话给被上诉人，告知其房屋不再承租了，其同意将保证金全部赔偿给被上诉人，以了结双方的纠纷。既然上诉人当时已经提出了解约，后续的租金就不应当再支付了，滞纳金也不存在。原审通知了开庭的时间，但当时上诉人的法定代表人生病，所以缺席了庭审。请求二审法院撤销原判第三、四、五项，改判驳回被上诉人主张2015年10月28日之后的租金及使用费，滞纳金及违约金的诉请。被上诉人龚爱平辩称：上诉人是打过电话，但双方对后续问题并没有协商一致，所以被上诉人要求上诉人再出书面正式通知，协商后再处理，结果上诉人没有再联系被上诉人，被上诉人只能诉至法院，房屋至今也没有办理过交接手续。法院认定的解约时间是正确的，上诉人不能单方提出解约。保证金的问题，在上诉人结清水电费后是可以退还的。原审判决正确，请求二审法院维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，系争房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律的效力性禁止性规定，属合法有效，双方均应按约履行。上诉人称其在2015年10月20日曾经致电被上诉人要求解除合同，但被上诉人当时并没有就此与上诉人达成一致。而上诉人单方提出解约，并没有合理的解除权依据，因此，上诉人于2015年10月20日的单方解约主张不能达成解除合同的法律效果，双方之间的租赁关系仍在延续，上诉人应当按约支付剩余的租金。后被上诉人通过诉讼方式提出解约，法院据此作出了解除合同的认定，但双方当事人并未办理房屋交接手续，上诉人对于合同解除后房屋交接前的使用费也应当支付。因此，上诉人称其无需支付2015年10月28日之后的租金及使用费，无事实依据，本院不予支持。至于上诉人所称的滞纳金问题，上诉人未按期支付剩余租金，被上诉人依据合同约定主张滞纳金并无不当，而且被上诉人在原审中主张的标准已经比合同约定低，本院亦予以支持。上诉人称其无需支付滞纳金，无事实与法律依据，本院不予支持。关于解约违约金的问题，系争租赁合同明确约定，一方提出提前终止合同的，应当承担22,400元的违约金，上诉人也认可系其首先提出了提前终止合同，故原审认定其承担该笔违约金符合合同约定。至于保证金的问题，被上诉人已经明确表示可以在结清相关房屋费用后予以返还，故双方对此可另行结算。综上所述，原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币450元，由上诉人上海木瓜文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  毛海波代理审判员  孙 飞代理审判员  李 兴二〇一六年四月七日书 记 员  曹 靖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……