广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0111民初7493号原告：张映梅，身份证住址四川省营山县。委托代理人：谢儒浩，广东科德（佛山）律师事务所律师。委托代理人：张冬梅，广东科德（佛山）律师事务所实习律师。被告：广东元邦房地产开发有限公司，住所地广东省广州市白云区。法定代表人：林叶菊，执行董事。委托代理人：黄志斌，该司职员。原告张映梅诉被告广东元邦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月23日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张映梅的委托代理人谢儒浩、张冬梅，被告广东元邦房地产开发有限公司的委托代理人黄志斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张映梅诉称：2012年5月28日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（下称“购房合同”）购买被告开发的位于白云区石井镇横沙村西北侧地段的明月金岸楼盘*栋*房，房屋总价为1323879元，购房合同约定被告应于2013年3月30日前向原告交付符合规定条件的房屋，并于交付之日起500个工作日之内为原告办妥房地产权证，合同签订后，原告依购房合同约定支付了所有房款并按被告要求向被告缴纳契税等税费40569元，根据双方签订的购房合同约定，被告应在2015年12月21日前为原告办理好房产证并向原告交付，但被告却无故拖延项有关部门缴纳契税等税费及办证。经原告多次催促，被告要求原告再次垫付契税等税费后才为原告办理房地产权证，为尽快办证，原告再次垫付契税等税费后经不断催促，2016年5月10日，被告才告知原告去涉案房屋按揭银行领取房地产权证，而截至起诉之日，被告仍未向原告返还原告于2012年缴纳的契税等税费及支付资金占用期间利息和逾期办证违约金。综上所述，原告提出如下诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期办证违约金55602.92元（以房屋总价1323879元为本金，按中国人民银行逾期贷款利率（按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%）标准支付违约金，自2015年12月22日计算至2016年5月10日）；二、判令被告向原告返还税费40569元及资金期间占用利息（利息以税费金额为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2012年6月8日起计算至实际付清之日止）;三、本案的全部诉讼费由被告承担。被告广东元邦房地产开发有限公司辩称：一、原告主张的逾期办理房地产权证的违约金，不符合约定，我司不予认可。二、原告要求返还契税并支付资金占用利息的主张，不仅不合理，而且缺乏依据。根据相关规定，契税由房屋买受人负担。购房合同已明确，买方委托卖方或其他单位、个人代缴契税的，应充分考虑并承担由此带来的风险。原告在知道该代缴费用的用途及同意承担风险的情况下，自愿委托我司办理房屋产权证并同意由我司代缴契税。双方就此并没有约定资金占用利息。原告现在要求支付资金占用利息，缺乏依据。综上所述，原告部分诉讼请求不合理、部分诉讼请求明显缺乏合同和事实依据。请求人民法院对于原告不合理的诉讼请求，全部予以驳回。经审理查明：2012年5月28日，原告与被告签订购房合同及补充协议，其中购房合同约定：原告向被告购买明月金岸花园环洲四路*号*栋*层*号房，建筑面积112.74平方米，总金额1323879元。付款方式为先行支付首期款403879元，剩余房款920000元在案外人交通银行广州**支行处办理按揭贷款支付。被告应当在2013年3月30日前将房屋交付原告使用，被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书；原告委托被告办理产权证及产权登记。补充协议约定：原告委托被告办理房地产权证，被告应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告；在此情况下，原告应当在收到被告书面通知后2个工作日内向被告提供房地产登记机构要求的，需原告提供的证件资料；办理产权登记之前，原告必须向被告付清全部房价款及税费、维修资金（包括按合同第十八条约定因面积差异而产生的差价及税费），同时向被告提供产权登记机关要求原告提供的证件资料，否则被告无法为原告办理房地产权证，应免除被告延期办证的责任；原告委托被告办理产权登记的，如因被告未履行相关义务造成原告不能按本合同补充协议约定期限办妥《房地产权证》的，被告应自逾期次日开始按以下方式处理：（1）逾期不超过180日（含）的，被告每日按总房价款0.003%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日，不超过365日（含）的，被告每日按总房价款0.005%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。（3）逾期超过365日，不超过730日的，被告每日按总房价款0.008%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。（4）逾期超过730日的，原告有权单方面解除合同。原告要求继续履行的，被告每日按总房价款0.008%的标准向原告支付违约金，合同继续履行。上述合同及补充协议签订后，原告已向被告付清全部房款，并向被告缴纳办证税费40569元。2013年12月13日，原被告签署《收楼确认书》，确认原告收到涉案房屋的全部房屋钥匙，确认完全接收涉案房屋。2015年12月8日，原告自行缴纳办证税费19828.76元。2016年1月8日，广州市国土资源和规划委员会出具涉案房屋产权证。庭审中，被告主张原告的房产证出具后，由于原告办理按揭贷款的交通银行广州番禺支行需要房产证办理按揭贷款业务，故该房产证于2016年1月31日被交通银行广州番禺支行的工作人员签走，故逾期办证违约金应计算至2016年1月31日，为证明上述主张，被告出示签收表拟议证实。被告还主张原告办理房产证过程中除了需要缴纳契税，还需要缴纳其他费用260元（包括预告登记费50元、抵押预告登记费80元、产权登记费50元、抵押权登记费80元），该费用均应由原告承担；为证实该主张，被告出示广州市国土资源和房屋管理局网站中公布的信息，记载抵押住宅登记费个人件为50元、单位件80元，办证住宅登记费个人件50元、单位件80元。原告对银行签收房产证的事实予以确认，并主张于2016年5月10日才从银行处签收到房产证；主张被告将房产证交付给银行并非交付给原告，故产权证交银行该期间违约金仍应由被告承担，逾期办证违约金应计算至2016年5月10日；对其他费用主张应由被告出示相关缴费票据予以证实。以上事实，有购房合同、补充协议、发票、收款收据、收楼确认书、签收表、不动产权证、刷卡单、银行交易清单及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与被告签订《买卖合同》及《补充协议》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。上述《买卖合同》和《补充协议》签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。根据双方约定，被告应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。被告已经于2013年12月13日向原告交付了涉案房屋，自2013年12月13日起500个工作日为2015年12月16日，即被告最迟应当在2015年12月16日前为原告办妥产权证并交付给原告，但产权证于2016年1月8日才办妥已构成违约，故被告应承担违约责任。被告未能提供证据证实被告有在办证期限届满前通知原告提交办证资料的情况，故被告抗辩称不承担逾期办理房产证的违约责任依据不足，本院对被告抗辩不予支持。现原告要求被告自2015年12月22日开始承担逾期办证违约金合法合理，本院予以支持。关于截止时间，本院认为应为2016年1月31日，理由为，被告办出房产证之后即可交付给原告，但因办理原告的按揭贷款手续，需将房产证交付给银行，交付银行的目的是为原告提供服务，故交付给银行后的逾期办证违约责任不应由被告承担。逾期办证违约金的标准，根据双方《补充协议》的约定，被告应当根据逾期办证时间的长短，每日按总房价款0.003%、0.005%、0.008%的标准向原告支付逾期办证违约金。原告现主张调整违约金标准为按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（同期贷款利率上浮50%）计算。关于违约金标准应否调整的问题。《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”本案中，从案涉合同对于逾期办证违约金以及逾期付款违约金的标准审查来看，合同对于双方当事人各自应承担违约责任标准的约定不具有公平性，且争议的违约金标准约定亦明显过低，因此，原告主张违约金调整应予支持。但是，对于违约金标准的确定，则应根据举证责任分配原则，由原告对于被告违约行为给其造成的损失进行举证，在原告未能提交证据证明因违约造成损失数额的情况下，本院酌情调整为按照已付购房款总额，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（同期贷款利率上浮40%）计算。被告抗辩称不应调整违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。至于原告要求被告返还契税及利息的诉讼请求，根据双方《补充协议》约定，原告委托被告办理房地产权证，并向被告交纳了40569元用于办理产权登记。现被告主张为原告支出其他费用260元（包括预告登记费50元、抵押登记费80元、产权登记费50元、抵押权登记费80元）并主张扣减，本院认为根据房屋产权登记的交易习惯，上述四项费用的发生均是依附于办理产权登记所必然产生的费用，在办妥产权证的情况下，上述费用理应由原告承担，故对被告主张扣减的请求予以支持。据此，被告应向原告返还的费用为40309元（40569元－260元）。利息宜从立案之日即2016年6月23日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计至实际付清之日止。综上所述，原告关于逾期办证违约金的诉讼请求和返还有关税费及利息的诉讼请求部分有理，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起五日内，被告广东元邦房地产开发有限公司向原告张映梅支付逾期办证违约金。违约金以1323879元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（同期贷款利率上浮40%），从2015年12月22日计至2016年1月31日；二、在本判决生效之日起五日内，被告广东元邦房地产开发有限公司向原告张映梅返还多收的费用40309元及利息（以40309元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2016年6月23日计至实际付清之日）；三、驳回原告张映梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1940元，由原告张映梅负担810元，被告广东元邦房地产开发有限公司负担1130元。被告负担的受理费应在本判决生效之日起三日内直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院审 判 长  林艾婧人民陪审员  徐韶生人民陪审员  孙子涵二〇一六年十月十三日书 记 员  林嘉仪