中华人民共和国上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2014）松民三(民)初字第3485号原告许银子(HEREUNJA)，女，1955年10月9日生，住上海市松江区。委托代理人王伟清，上海市南星律师事务所律师。委托代理人唐敏峰，上海市南星律师事务所律师。被告陈倩，女，1974年9月3日生，汉族，住上海市。委托代理人黄赟庆，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告毛时会，男，1986年2月5日生，汉族，住浙江省。第三人卜廷兵，男，1978年10月12日生，汉族，住江苏省扬州市。第三人管某某，女，1974年12月28日生，汉族，住上海市。原告许银子与被告陈倩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月10日立案受理后，依法适用普通程序审理。审理中，本院根据原告的申请，依法追加了卜廷兵、毛时会、管某某作为本案第三人参加诉讼。后根据原告申请，将第三人毛时会变更为被告。本案于2015年6月23日、2016年1月4日以及2016年4月20日公开开庭进行了审理。原告许银子及其委托代理人唐敏峰，被告陈倩的委托代理人黄赟庆，第三人卜廷兵三次到庭参加庭审。原告委托代理人王伟清到庭参加第一次庭审。第三人管某某到庭参加第二、三次庭审。被告毛时会经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告许银子诉称：2014年2月27日，原告和卜廷兵在公证处办理关于原告向卜廷兵借款154万元的公证手续。卜廷兵在向原告汇款的时候，抽取了现金25万元作为利息。在2014年8月时，原告要求归还全部本金的时候，发现名下的松江区九亭镇涞坊路XXX弄XXX号XXX室房屋(系争房屋)已经转让给了被告陈倩。2014年10月6日，原告回到系争房屋发现房屋被撬，室内财物被全部转移。原告遂拨打了110。原告并无出售房屋的意思表示。被告陈倩也未曾到系争房屋内看房。而且系争房屋的市场价约230万元，但被告陈倩与被告毛时会就系争房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》售价仅154万元。原告并不认识毛时会，被告陈倩的丈夫卜廷顺与第三人卜廷兵系兄弟关系。原告认为被告陈倩与被告毛时会存在恶意串通损害原告利益的行为。故原告诉讼要求判令：1、确认关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》(系被告毛时会代理原告同被告陈倩所签订)无效；2、被告陈倩向原告返还上海市松江区九亭镇涞坊路XXX弄XXX号XXX室房屋；3、第三人管某某协助被告陈倩涤除上述房屋的抵押登记；4、被告陈倩协助原告办理系争房屋产权恢复登记至原告名下的手续。被告陈倩辩称：原告委托被告毛时会出售系争房屋。其与被告毛时会所签订的《上海市房地产买卖合同》系真实意思表示，该合同经过了公证，且已经履行完毕。其曾向第三人管某某借款154万元，现尚欠本金150万元以及相应利息。故请求驳回原告的诉讼请求。被告毛时会未作答辩。第三人卜廷兵述称：之前，其并不认识被告毛时会。毛时会系中介的一个朋友。原告系通过中介向其借款。目前，原告并未向其归还借款。陈倩向毛时会支付了房款154万元，其已收到毛时会支付的154万元。在房屋过户至被告陈倩名下后，其曾与原告儿子进行交谈，原告儿子承诺一周就搬离。其也曾要求原告将系争房屋内物品搬离，但原告一直未搬离。故被告陈倩找了开锁匠将房屋打开。不同意原告的诉讼请求。第三人管某某述称：陈倩向其借款154万元，月息为2分。现确认被告陈倩尚欠其借款本金150万元及相应利息。在被告陈倩未还清欠款的情况下，不同意注销抵押登记。经审理查明：2011年8月2日，原告许银子取得了上海市松江区九亭镇涞坊路XXX弄XXX号XXX室房屋的上海市房地产权证。该房屋建筑面积为98.93平方米。2014年2月27日，第三人卜廷兵作为甲方、出借人、抵押权人，原告许银子作为乙方、借款人、抵押人签订《房地产抵押借款合同》，约定原告因经营需要向第三人卜廷兵借款154万元；借款期限自2014年2月27日至2014年4月26日；借款的月利率为1.85%；原告以系争房屋作为抵押物；在签订本合同之日起5日内，双方共同至房地产登记部门申请办理房地产抵押权登记手续。该合同对其他事宜进行了约定。同日，对于上述合同，第三人卜廷兵、原告许银子向上海市东方公证处申请进行公证并赋予该合同强制执行效力，为此，上海市东方公证处出具了(2014)沪东证字第7565号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。同日，原告许银子出具承诺书，言明：“本人HEREUNJA许银子，现承诺如未按时还款，毛时会有权以不低于154万元的市场价出售涞坊路XXX弄XXX号XXX室房产。”同日，原告许银子还在上海市卢湾公证处签署《委托书》，言明其因故无法亲自出售坐落于上海市松江区九亭镇涞坊路XXX弄XXX号XXX室房屋的相关事宜，委托毛时会为代理人，就上述房地产代表其履行附录中所列全部权利。该《委托书》附录中列举了代理人多项权限，其中包括代为签订、修改、解除房地产买卖合同，代为办理买卖合同公证、领取公证书，代为办理房地产转移登记，代为收取房价款等。2014年3月3日，上海市卢湾公证处就上述《委托书》出具了(2014)沪卢证字第556号公证书。2014年7月22日，被告毛时会作为原告许银子的代理人与被告陈倩签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告许银子以154万元的价格将系争房屋出售给被告陈倩。该合同对其他事宜进行了约定。2014年8月4日，被告毛时会作为原告许银子的代理人、被告陈倩向上海市浦东公证处就上述《上海市房地产买卖合同》的签订申请公证。2014年8月7日，上海市浦东公证处就该《上海市房地产买卖合同》出具(2014)沪浦证经字1786号公证书。2014年8月18日，被告毛时会作为原告许银子的代理人与被告陈倩向房地产登记部门申请办理系争房屋产权过户至被告陈倩名下的手续。2014年8月25日，被告陈倩向被告毛时会账户支付了80万元。2014年8月26日，被告陈倩向被告毛时会账户支付了74万元。2014年8月27日，系争房屋被核准登记在被告陈倩名下。另查明：原告许银子对于其向第三人卜廷兵所借的款项尚未清偿完毕。案外人管某某于2014年10月登记为系争房屋的抵押权人，登记的债权数额150万元。在房地产登记部门备案的《房地产借款抵押合同》中载明被告陈倩向第三人管某某借款150万元，借款期限2014年10月21日至2015年4月20日，月利率1.85%。该合同还约定其他事宜。该合同由被告陈倩及第三人管某某签署。审理中，被告陈倩陈述，其在购房时仅在小区外围看过，未到房屋内看过；2014年10月左右其自行找人开锁进入房屋并占有。审理中，第三人卜廷兵陈述其在找不到原告许银子的情况下才将房屋过户给被告陈倩，陈倩向毛时会支付了154万元，后毛时会将款项交付第三人卜廷兵。本院认为：本案争议的主要焦点是被告毛时会以原告名义与被告陈倩所签订的《上海市房地产买卖合同》的效力问题。原告与第三人卜廷兵签署《房地产抵押借款合同》、原告出具承诺书、签署委托书为同一日，且被告陈倩的丈夫与第三人卜廷兵为兄弟关系，故可以认定原告在向卜廷兵借款时，实际约定了在原告不能按期还款时，毛时会即可根据卜廷兵指示将房屋所有权予以处分。该约定实际为一种变相的流质约定，不符合担保法的规定。而毛时会代理原告出售房屋，本身亦未和原告协商过房屋出售价格。同时，根据庭审中被告陈倩自述，其购房时并未到房屋内查看过，也未通过正常途径进入房屋，亦可认定被告陈倩并不具备善意购房人的条件，毛时会与陈倩之间本身也存在恶意串通损害原告利益的行为。综上，被告毛时会以原告名义与被告陈倩所签订的《上海市房地产买卖合同》应属无效。合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案基于买卖合同无效，被告陈倩应当将房屋返还给原告。同时，被告陈倩应协助原告将该房屋的产权恢复登记至原告名下，在履行该义务之前需清偿第三人管某某的债务以涤除第三人管某某在该房屋上抵押权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)、(五)项、第五十八条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认被告毛时会以原告许银子名义与被告陈倩签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告陈倩于本判决生效之日起十日内返还原告许银子位于上海市松江区九亭镇涞坊路XXX弄XXX号XXX室房屋；三、被告陈倩于本判决生效之日起十日内向第三人管某某清偿以上述房屋作为抵押物所发生的债务，在上述债务清偿后十日内第三人管某某负责办理上述房屋抵押登记注销手续；四、上述抵押登记注销之日起十日内被告陈倩协助原告许银子办理上述房屋产权恢复登记至原告许银子名下的手续。案件受理费18,660元，公告费1,020元，财产保全申请费5,000元，合计24,680元，由被告陈倩负担12,340元(于本判决生效之日起七日内交付本院)，由被告毛时会负担12,340元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，原告许银子可在判决书送达之日起三十日内，其余当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 利代理审判员  吕荣珍人民陪审员  陆瑞兴二〇一六年四月二十日书 记 员  方晓婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国担保法》第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。