重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝03民终566号上诉人（原审原告，反诉被告）：陈永，男，1975年8月5日出生，汉族，居民，住重庆市武隆县。委托代理人：王东旭，重庆中钦律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：黎江，男，1982年4月28日出生，汉族，居民，住重庆市武隆县。被上诉人（原审被告，反诉原告）：黎明武，男，1952年12月5日出生，汉族，居民，住重庆市武隆县。黎江、黎明武的共同委托代理人：何智，重庆星空律师事务所律师。黎江、黎明武的共同委托代理人：邹兰平，重庆星空律师事务所律师。上诉人陈永与被上诉人黎江、黎明武房屋租赁合同纠纷一案，重庆市武隆县人民法院于2015年11月10日作出（2015）武法民初字第01904号民事判决。陈永对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院审理查明，2014年1月13日，黎江（甲方）与陈永（乙方）签订《门面出租合同》，约定：一、出租门面描述：甲方将其合法拥有坐落于仙女山镇XX路21号铺面一间、另外带厨房、住房、楼梯间、卫生间各一间租给乙方用于经营……三、出租期限：本合同出租期为2年，自2014年4月18日起至2016年4月18日止。四、租金及支付方式：每壹年租金为15000元人民币，大写壹万伍仟元整。支付方式：租金按年度支付，第一年度先交付租金后使用，以后每年度的租金必须提前15天支付。五、门面出租合同签字生效之日，乙方应向甲方交付壹仟元人民币作为押金（不计利息），合同期满押金退回。六、乙方必须依约支付租金，拖欠2日，视为违约，甲方有权终止合同，无条件收回门面。七、承租期内乙方在不改变和影响房屋整体机构的前提下，可进行装修装饰，但所有装修装饰费用由乙方承担；租期满后，自动解除合同，甲方收回门面，其添置的用于经营的所有设施设备归乙方所有；其固定装修部分，在不损坏甲方门面的结构、墙面、地面等情况下，可以自行拆除。但乙方必须在租期满后2日内搬离。八、在租赁期内，乙方有权出租或转让，甲方无权干涉。九、租期内，若乙方请求提前终止合同，必须提前一个月告知甲方，待甲方同意后，方可寻租。如乙方租期未满，不再租用，将其门面退还甲方，视为乙方违约，甲方不退还抵押金，不承担乙方的所有装修装饰及设备购置费用……十四、若甲方违约，甲方将负责乙方投入的所有装修装饰费用及设施设备；若乙方违约，甲方将不退1000元抵押金，无条件终止合同，收回门面，其添置的用于经营的所有设施设备和固定装修，乙方必须在2日内搬离和拆除。若2日内乙方不自动搬离和拆除，甲方有权处置……十七、本合同一式贰份，甲方壹份，乙方壹份，本合同自签字之日起生效。2014年1月13日之前，该门面的原承租人系黄晓均。2014年1月13日，陈永向黄晓均支付门面转让费38000元，包括门面装修装饰费、桌椅、餐具、厨房设施设备折价费用。2014年4月9日，陈永向黎江支付房租、押金共计16000元。之后，陈永将门面牌匾变更为“永哥羊肉馆”开始经营。从2015年3月起，陈永未经营该门面。2015年8月25日，陈永提起本案诉讼。诉讼中，经一审法院释明，陈永增加诉讼请求，要求解除双方签订的《门面出租合同》。一审法院另查明，黎明武与黎江系父子关系，位于仙女山镇逸云路21号的房屋登记权人为黎明武。2015年3月25日，黎明武与陈永互发手机信息，内容为：“陈永：叔叔你好，到底是什么原因不让我转让？黎明武：因为合同上没有转让那一条，所以不能转。陈永：刚开始你们不是同意转吗，我才转的，别人都已经花了五六千了，咋办？合同是你签的，你认可不？黎明武：你做就自己做，不做就走人。陈永：合同算数不？黎明武：合同算数，你自己做”。2015年6月25日，黎明武打电话告知陈永，要求解除合同并收回门面。2015年6月25日，黎明武搬入陈永承租的门面进门的第一个房间。陈永、黎江、黎明武均有该承租房卷帘门的钥匙。现门面进门的第一个房间和厨房的锁被撬开，陈永居住的房间一直处于关闭状态。陈永从黄晓均处转让来的桌椅、厨房等设施设备均留在该门面内。还查明，2015年3月18日，陈永与邱国兵签订《门面房转租协议》，约定陈永将承租的黎江的门面转租给邱国兵，租期为1年，租金为15000元，由邱国兵直接向黎江或黎明武支付；于合同签订之日支付陈永门面装修装饰、设施设备费共计38000元，押金1000元；邱国兵不能正常使用门面，由陈永退还38000元并支付违约金20000元。合同签订后，因黎明武、黎江阻止，邱国兵转租未果。陈永一审诉称，2014年1月13日，双方签订《门面出租合同》，黎明武、黎江将其父亲名下的门面出租给陈永。合同约定租赁期限为2年，自2014年4月18日起至2016年4月18日止。同时约定，陈永有权在租赁期内出租和转让，黎明武、黎江无权干涉。合同签订后，陈永交付了1000元的押金。2015年3月18日，陈永将门面转让他人，遭到黎明武、黎江的阻挠，随后，黎明武、黎江强行将门面收回并占用至今，导致陈永无法正常营业。此外，陈永租用的门面是从黄晓均处转租过来的，陈永共支付装饰装修和设施设备转让费38000元。综上，黎明武、黎江的违约行为给陈永造成了重大损失，应当按照合同约定承担违约责任，并赔偿损失。请求人民法院依法判令：1、黎明武、黎江承担违约责任，赔偿陈永装修费用和设施设备费用共计38000元；2、黎明武、黎江赔偿陈永损失20000元；3.黎明武、黎江退还陈永押金1000元。黎江、黎明武一审答辩称，《门面出租合同》是黎江与陈永签订的，黎明武不是合同相对方，不是本案适格被告；黎江将位于武隆县仙女山镇XX路21号门面和房屋出租给陈永用于经营属实，但我们并未阻拦陈永转让，也未强行收回门面；我们已于2015年6月25日电话告知陈永，要求解除合同，收回门面，并将于7月份回来居住。我们按照合同约定依法解除合同并收回门面，不存在违约行为；陈永并未装修，不存在装修损失，同时陈永违约在先，我们并未违约，不同意支付违约金，也不退还押金，请求法院依法驳回陈永的诉讼请求。黎江、黎明武一审提起反诉称，根据双方签订的《门面出租合同》的约定，门面每年的租金为15000元，按年度支付租金，第一年先支付租金后使用，第二年的租金提前15天支付，并约定拖欠租金2日，视为陈永违约，我们有权终止合同，无条件收回门面。陈永在交付了一年的租金后，应于2015年4月3日前支付第二年的租金，却到期拒不支付。我们按照合同约定口头通知陈永解除合同并要求归还门面。现请求法院依法判令：1、陈永支付黎江、黎明武拖欠的租金2833元（从2015年4月18日至2015年6月25日）；2、陈永按1250元/月的标准支付黎江、黎明武从2015年6月25日至归还门面之时的门面占用费（截止2015年9月14日的门面占用费为3333元）。陈永针对反诉辩称，一是黎江、黎明武先违约，阻止我转让门面，黎明武、黎江请求支付拖欠租金2800元不符合事实；二是黎明武、黎江一直占用门面至今，黎明武、黎江要求支付门面占用费于法无据。一审法院认为，黎明武系租赁物房屋的登记权人，对黎江将家庭共有的房屋进行出租未提出异议，故，黎江的出租行为视为已征得了黎明武的同意。陈永与黎明武、黎江签订的《门面出租合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的房屋租赁合同，应当受到法律的保护。黎江系合同的当事人，黎明武不应当作为当事人参加诉讼，故对黎明武、黎江的该辩解理由予以采纳。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。根据合同约定，在两年的租赁期限内，陈永有权转让，黎江无权干涉。根据陈永提交的与黎明武对话的短信内容，黎明武虽然作出了阻止陈永转让房屋的意思表示，但陈永仍然可以对房屋进行转租，其提交的证据不能证明出租人的行为已经实际地干涉到了承租人的转租。虽然黎明武、黎江存在可能干涉陈永转租的意思表示，但是对房屋租赁合同的履行并不产生根本性的影响，黎明武、黎江的行为没有构成违约。房屋租赁合同中，承租人按时支付租金是其主要义务，但陈永以黎明武、黎江阻止其转让为由行使拒绝支付第二年房租的抗辩，不符合《中华人民共和国合同法》第六十六条至第六十八条关于抗辩权的规定，构成根本性的违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。根据合同约定，陈永应于2015年4月3日支付租金，但4月5日仍未支付，应视为陈永违约，黎明武、黎江有权终止合同，无条件收回门面。解除权系形成权，自到达对方即发生法律效力。陈永辩称黎明武、黎江在电话中未要求解除合同，但陈永在庭审中自认黎明武、黎江打电话告知陈永将东西收拾出来，黎明武、黎江要搬进去住的事实，黎明武、黎江的电话内容已经包含了解除合同的意思表示。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条（三）项“根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则能推定出的另一事实当事人无需举证”之规定，可以认定黎明武、黎江于2015年6月25日通知陈永解除合同并收回门面，符合法律对合同解除的规定，据此，双方签订的租赁合同于2015年6月25日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失，赔偿损失额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状”。陈永虽然举示了与邱国兵签订的门面转让协议，但其提交的证据不能证明邱国兵已经支付转让费和押金，同时陈永已将转让费、违约金和押金退还给邱国兵，故对陈永主张的门面转让费38000元和违约金20000元的理由，不予支持。陈永从黄晓均转让来的装饰装修、桌椅、厨房设施设备等均保留在陈永承租的门面中且未形成附合，陈永应当自行将其搬离。按照约定，若陈永违约，黎江不退还1000元押金。因陈永构成根本性的违约，其交纳的1000元押金不予退还。故对陈永要求黎江退还1000元押金的诉讼请求，不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。因陈永已经违约，但黎江直到陈永违约二个多月后才提出解除合同，没有采取任何措施防止损失的扩大，其主张从第二年租赁期开始之日即2015年4月18日至合同解除之日即6月25日的房租费，属于扩大的损失，故不予支持。从2015年6月25日起，因双方的房屋租赁合同已经解除，陈永没有继续占用门面的法律依据，故其应当向黎明武、黎江支付占有房屋期间的使用费。因黎江撬锁占用一间房间居住和厨房，陈永只承担一直处于关闭状态的卧室的占有使用费。参照当地实际租金水平，该院酌定该卧室的占有使用费为100元/月。对黎江主张按照租赁合同约定的房租标准支付占有使用费，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决：一、陈永与黎江于2014年1月13日签订的《门面出租合同》于2015年6月25日解除；二、陈永在判决生效之日起五日内将门面装饰装修、桌椅、厨房设施设备等搬离黎明武、黎江的房屋；三、陈永在判决生效之日起十日内支付黎江房屋占有使用费（按照100元/月的标准，从2015年6月25日起至陈永搬离房屋时止）；四、驳回陈永和黎江、黎明武的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案一审案件受理费1276元，减半收取638元，由黎明武、黎江负担338元，陈永负担300元；一审反诉案件受理费50元，减半收取25元，由黎明武、黎江负担。陈永对一审判决不服，向本院提起上诉，请求撤销原判并依法改判。其主要理由为：一、黎明武作为登记的房屋产权人，直接参与了协商租赁事宜、签署租赁合同及阻止转租，与本案有直接的利害关系，故其应当作为本案的适格被告参加诉讼。二、一审庭审中，我提交的手机短信、录音资料以及邱国兵出庭证言，均证实了我已将房屋转租给了邱国兵，邱国兵也已实际经营了几天，但正是由于黎明武、黎江的阻止，导致邱国兵无法正常经营，才转租未果的，黎明武、黎江存在严重的违约行为，反之，在黎明武、黎江已经违约的情况下，我停交租金是行使正当的抗辩权，因此，一审判决认定我存在严重的违约行为是错误的。三、黎明武、黎江并没有举示任何证据证明通知解除合同，我也未自认，但一审判决却认定黎明武、黎江已通知解除合同，因此，一审判决采信证据有误，应予纠正。其次，一审中，为证明黎明武、黎江存在违约行为，我提交了手机短信、邱国兵出庭证言、录音资料（光盘），但是一审判决对邱国兵出庭证言、录音资料（光盘）未予采信，却对黎明武、黎江未举示任何证据的陈述事予以认定，故一审判决采信证据不当。黎明武、黎江辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明：2015年3月18日，陈永将案涉房屋转租给邱国兵，邱国兵经营3天后，双方解除了转租合同。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，虽然陈永在一审中举示了手机短信、邱国兵出庭证言、录音资料（光盘）等证据，证明了黎江有不同意转租的意思表示，一审判决对此亦予以确认，但这些证据并不能证明黎江存在采取实际行动阻挠转租的事实。至于双方解除租赁合同的事实，一审判决基于黎江在2015年6月25日电话通知陈永收拾东西，本人要收回自住的内容，据此推定黎江有解除合同的意思，本院认为，一审判决在陈永没有举示反证的情况下，从双方的通话内容推定黎江已通知解除合同的事实是符合证据规则的。因此，一审判决采信证据并无偏颇，陈永上诉主张一审判决采信证据不当，以致认定事实错误的理由不能成立。关于黎明武是否合同当事人的问题。根据法律规定，对合同享有权利、承担义务的人是合同当事人。本案中，虽然黎明武是出租房屋的所有权人，但从租赁合同的内容看，收取租金、承担义务的均为黎江，而黎明武既不收取租金，也不承担义务，故一审判决认定其不是合同当事人并无不当。关于黎江是否有阻止转租的违约行为。从审理查明的事实看，在陈永与黎江的通话记录以及陈永、邱国兵、黎江的三方协商中，黎江确曾表示不同意陈永转租案涉房屋，但其并未采取诸如在案涉房屋周边张贴不准转租的告示等行动加以阻止，陈永也于2015年3月18日将案涉房屋成功转租给了邱国兵，邱国兵也实际进行了经营，虽然之后邱国兵因担心转租后可能与黎江发生矛盾而与陈永解除了转租合同，但需要指出的是，出租人不同意转租，客观上确实有可能使意图转租的人打消转租念头，但本案却是在转租行为已然完成之后，如黎江仍以不同意转租为由阻挠邱国兵正常经营，致邱国兵提出解除合同，陈永可告知邱国兵依租赁合同依法要求黎江承担违约责任，而非选择与邱国兵解除转租合同，其同意转租合同，完全是其对违约的意思表示和实际的违约行为两者发生误认的结果，不可归咎于仅有意思表示而无违约行为的一方当事人。故，不能认定黎江存在违约行为。相反，其在与邱国兵解除转租合同后，拒交租金，则是存在实际的违约行为，以致黎江出租房屋收取租金的目的落空，其行为构成根本违约。一审判决据此认定其违约，并判决其承担违约责任并无不当，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1276元，由陈永负担。本判决为终审判决。审 判 长  余云中审 判 员  简元华代理审判员  张 艳二〇一六年四月二十一日书 记 员  洪 燕