云南省石林彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）云0126民初345号原告石林义顺安物业管理有限公司。住所：石林彝族自治县。法定代表人李佳南。委托代理人鲁有林，云南同邦律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人陈国权，系公司员工。特别授权代理。被告张和，男，1947年1月20日生，汉族，石林彝族自治县人，住石林彝族自治县。原告石林义顺安物业管理有限公司诉被告张和物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月2日受理后，依法由审判员裴岚适用简易程序，于2016年3月25日公开开庭进行了审理。原告石林义顺安物业管理有限公司的委托代理人鲁有林、陈国权，被告张和到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告石林义顺安物业管理有限公司诉称：被告是石林县得民小区的业主，被告房屋的面积为114.39平方米。2014年1月24日，原告与石林县得民小区业主委员会签订《物业管理委托合同书》约定，石林县得民小区业主委员会委托原告对得民小区进行物业管理服务，管理时间自2014年1月26日起至2020年1月26日止；住房物业服务费一律按平方面积收交（以房产证上的面积为准），每月0.60元/平方米，并代收垃圾清运费，每年60.00元。合同签订当天原告接管得民小区。原告收取物业服务费的标准已在石林县发改委物价科进行备案。被告经原告多次催讨至今未交纳物业服务费。现诉请：一、由被告向原告交纳自2014年1月26日起至2016年1月26日止的物业服务费1,767.00元（含垃圾清运费120.00元）；二、由被告向原告支付滞纳金3,870.00元（以1,767.00元为基数按每日3‰计算自2014年1月26日起至2016年1月26日止）。被告张和辩称：原告陈述被告房屋的面积有误，被告房屋的建筑面积为137.67平方米。原告与被告没有签订过物业服务合同。石林县得民小区没有召开过业主大会，业主委员会的成立不合法，故业主委员会与原告签订的合同也是不合法的，原告是强行入驻得民小区进行管理。被告不同意支付原告主张的滞纳金。庭审中，原告就主张的事实，举证如下：1、企业法人营业执照、中华人民共和国组织机构代码证、资质证书复印件各1份，法定代表人身份证复印件1份；2、《代收自来水费协议》1份；3、石林县东城区得民小区业主委员会组建情况1份；4、得名小区2014年已交物业费公示榜1份，得民小区2014年未交物业费业主公示榜1份；5、电话通知记录1份；6、石林县得民小区业主委员会关于2014年小区管理方案公示（预案）1份；7、通知3份，关于交纳2014年物业服务的通知1份，催交物业费的通知3份；8、电话及上门催费记录表1份；9、（2015）石民初字第159号民事判决书1份，（2015）昆民四终字第353号民事判决书1份；10、石林县得民小区《物业管理委托合同书》1份；11、安防员交接班表1份，义顺安物业管理有限公司2014年2月薪资表1份。原告欲证实其基本情况；原告代石林县水厂收取得民小区的水费；石林县得民小区业主委员会系合法成立；原告与石林县得民小区业主委员会于2014年1月24日签订《物业管理委托合同书》约定，由原告对得民小区进行物业管理服务，住房物业服务费一律按平方面积收交，每月0.60元/平方米，并代收垃圾清运费，每年60.00元；原告对石林县得民小区的管理方案（含物业服务费、垃圾清运费的收取标准）在小区内进行过公示，并对2014年已交费和未交费的业主名单进行公示；原告通过电话及书面形式多次向被告催交物业费；被告至今未交纳2014年至2016年共两年的物业费1,767.00元（含垃圾清运费120.00元）；原告于2015年起诉过得民小区其他未交纳物业费的业主，经一、二审法院审理后，最终判令业主交纳原告物业费的事实。经质证，被告对证据1无异议；对证据2认为是原告与石林县水厂签订的协议，其无权干涉，没有意见；对证据3不认可，认为选举业主委员会当天，只有不到十分之一的业主到会，会上也没有推选业主委员会的候选人，其中保树森已经管理过得民小区两年，选举时他说退出小区的管理，但现在还一直管理；对证据4认为业主委员会的选举不合法，不应交纳物业费；对证据5认为其经常不携带手机，有时也关机；对证据6不认可，也没有见过；对证据7不清楚，没有见过；对证据8认可原告打过电话，但其表明不交纳物业费；对证据9不了解里面的内容，不发表意见；对证据10的合法性不认可；对证据11认为是原告内部的管理，与其无关。本院认为，被告对原告提交的证据1无异议，本院予以采信。原告提交的证据3、4、6、9、10来源合法，内容真实，与本案具有关联性，符合民事诉讼证据的要求，本院予以采信。证据2、11，与本案无关；证据5、7、8，在没有其他有效证据印证下，不足以证实原告所欲证明的目的，本院不予采信。庭审中，被告针对辩称的事实，未举证。本院确认如下法律事实：被告系石林县得民小区的业主。原告与石林县得民小区业主委员会于2014年1月24日签订《物业管理委托合同书》约定：石林县得民小区业主委员会委托原告对得民小区进行物业管理，管理时间自2014年1月26日起至2020年1月26日止；原告严格按照物价部门审批的价格或与石林县得民小区业主委员会协议的价格向业主收取物业服务费，其中住房物业服务费一律按平方面积收交（以房产证上的面积为准），每月0.60元/平方米，代收垃圾清运费，每年60.00元（今后若有变动，按相关部门的文件精神规定收交）。被告自认房屋的建筑面积为137.67平方米。原告于2015年4月1日提交变更公司法人的说明，原告的法定代表人由洪龙章变更为李佳南。原告多次催讨，被告至今未交纳2014年至2016年共两年的物业服务费，为此诉至本院。本院认为：依据《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款关于”业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定。原告与石林县得民小区业主委员会签订的《物业管理委托合同书》，未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，原告有权对得民小区进行物业管理服务并向业主收取物业服务费及垃圾清运费。被告作为得民小区的业主，是否知道原告与业主委员会签订《物业管理委托合同书》及是否见过小区内的公示均不能否定原告与业主委员会签订《物业管理委托合同书》及原告对得民小区提供物业服务的事实。原、被告之间形成物业服务合同关系。依据《物业管理条例》第七条关于”业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……”以及第四十二条第一款关于”业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”的规定，被告在接受原告的物业管理服务的同时应当履行交纳物业费等费用的义务。被告以业主委员会的成立不合法及原告的收费标准过高为由拒绝交纳物业服务费，因未提交证据证实其辩解，应由被告承担举证不能的不利后果。故被告仍应履行向原告交纳物业服务费、垃圾清运费的义务。现原告主张以114.39平方米计算被告的物业费，故原告要求被告交纳自2014年1月26日起至2016年1月26日止的物业服务费1,767.00元（114.39平方米0.60元/平方米24+60.00元2）的请求，于法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款关于”当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，原告与业主委员会签订的《物业管理委托合同书》未约定业主每年于何时交清物业服务费及逾期交纳物业服务费应承担的责任，且原告提交的证据不足以证实其何时向被告催交过物业费等费用，应由原告承担举证不能的不利后果。故原告要求被告支付滞纳金的请求，本院不予支持。据此,依据《中华人民共和国物权法》第八十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条、第四十一条、第四十二条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、由被告张和于本判决生效之日起十日内向原告石林义顺安物业管理有限公司交纳物业服务费人民币1,767.00元（含垃圾清运费人民币120.00元）。二、驳回原告石林义顺安物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50.00元，减半收取人民币25.00元，由被告张和负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员 裴 岚二〇一六年四月十二日书记员 汪云春