江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏1102民初2681号原告：孙翠红。委托诉讼代理人：孙红云，镇江润州区金诚法律服务所法律服务工作者。被告：吴树珍。原告孙翠红与被告吴树珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月28日立案受理后，依法由审判员周伟独任审判。分别于2016年8月26日、2016年9月2日公开开庭进行了审理。原告孙翠红及其委托诉讼代理人孙红云，被告吴树珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙翠红诉称，请求法院判决：一、解除原、被告的买卖合同，被告返还原告购房款103000元；二、被告承担损害赔偿款12420元；三、被告承担违约金50000元。原告经人介绍购买被告的房屋，双方于2016年1月11日签订《商品房买卖合同》一份，约定房款为230000元，合同签订之日付首付款100000元，余款过户当日一次付清。在签订合同时原告方知所购房屋为被告的父亲（已故）所有，但被告承诺将产权更名手续办好。后原告按约支付定金及首付款，被告却以种种理由不协助原告过户。被告吴树珍辩称，同意退还原告20000元，不同意原告的其他诉讼请求。原、被告于2015年11月10日左右签订了第一份合同，签订该合同时，被告并不清楚原告的基本情况，在签订2016年1月11日的合同后，原告给付被告20000元，并要求交付房屋。因房屋不在被告名下，原、被告所签订合同应为无效。此外，原告主张的违约金过高，应予调整。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告所提交的证据材料有：1、房屋买卖合同一份；2、100000元的收条一份；3、3000元定金收条一份。被告质证称，对上述证据的真实性均无意见，但被告只收到原告20000元，并非103000元。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2015年11月11日，原告的丈夫与被告签订《房屋买卖交易合同》（以下简称11.11合同）一份，合同就位于镇江市京口区xx室房屋（包括车库××号）的买卖事宜达成一致意见，合同约定，原告的丈夫购买被告的上述房屋，房屋交易价款为230000元，买方在合同签订之日向卖方交付80000元作为购房定金，卖方在收到全款后180日内将房屋交付买方使用。违约条款约定，若买方违约，卖方应将已付款返还卖方，但定金归卖方所有；若卖方违约，卖方应将定金的双倍和已收款返还买方。2、2016年1月11日，在镇江市鼎盛房产买卖代理有限公司(以下简称鼎盛公司)的参与之下，原、被告就涉案房屋又签订了一份《房屋买卖合同》（以下简称1.11合同），该合同在肯定11.11合同约定的基础之上，较11.11合同内容更加详尽，该合同第3条约定，原告在签订合同时支付被告购房定金3000元，被告出具收据给原告，为督促双方履行合同，被告将购房定金交鼎盛公司代为保存，由鼎盛公司出具收据给被告，待房屋交接完毕后由鼎盛公司转交给被告冲抵房款，同时被告将房屋产权证原件交押鼎盛公司或交纳购房定金等额的履约保证金。第5条约定，1、2016年3月30日前，原、被告双方到产权交易所办理过户手续；2、2016年1月11日，原告付首付款人民币100000元给原告；3、过户当天，乙方一次性付清尾款130000元。第8条约定，被告保证对所卖房屋拥有区安全的所有权，如被告非房屋产权人，应提供房屋产权人授权其出让该房的委托书，被告方可签订本合同，被告应保证授权委托书的真实性，否则将承担违约责任。第11条约定，双方中任何一方不按合同约定期限履行义务，每逾一日，由延期方向被延期方支付相当于购房款千分之零点三的滞纳金；如逾期十日仍不能履约，视为根本违约，另一方有权解除本合同；原告违约的，所付定金不予退还，还应向鼎盛公司交纳双方的佣金；被告违约的，应向鼎盛公司交纳双方的佣金，另向原告双倍返还定金；如合同约定定金未实际交付，违约方应向对方支付相当于合同约定定金的违约金，鼎盛公司有权在定金中优先收取中介佣金。第17条约定，三方约定的其他事项：1、被告与产权人是父女关系，产权人已故，此房产现归被告，被告负责将产权更名手续办理好，确保过户当天可以办理转户手续；2、双方约定在过户前，被告违约不买房，被告同意按首付款的双倍作为违约金给原告，反之，原告违约，则首付款的双倍归被告所有；3、此合同为代为业务，鼎盛公司负责办理过户领证事宜。当日，被告向原告出具两份收条，一份注明收到原告首付款100000元，另一份注明收到原告定金3000元。现涉案房产已由原告占有使用，但该房的产权人未变更，仍为吴正林。审理中，被告称，吴正林系其父亲，于2014年去世。另因讨债公司称其子欠银行贷款50000元，遂逼迫被告将涉案房屋出卖给原告以偿还债务，后讨债公司未找过被告之子。原告称，在签订11.11合同之前，原告先后两次向被告交付定金，共计80000元，被告曾向原告出具80000元的借条，在签订1.11合同时，原告再次给付被告20000元，被告以100000元的收条更换了原80000元的借条。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”该条表明，出卖人在缔结买卖合同时，对标的物没有所有权或处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。原告基于1.11合同主张权益，该合同系原、被告的真实意思表示，合同内容亦未违反法律、行政法规的效力性强制规定，同时，原、被告在签订合同时均明确了涉案房屋非被告所有，并为被告设定了将涉案房屋更名的义务，为此，被告辩称1.11合同无效的意见，无法律依据，本院不予采纳。1.11合同为生效的合同，原、被告应全面履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原告购买房屋的目的在于取得房屋所有权，而被告在合同约定期限未能将涉案房屋过户至原告名下，按照1.11合同第11条的约定，被告已根本违约，为此原告享有合同解除权，故对原告要求解除其与被告签的1.11合同，有事实和法律依据，本院予以支持。解除时间以被告收到原告的起诉状时间为准。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告主张要求被告返还首付款100000元及定金3000元有其向原告出具的收条为证，同时结合原、被告关于两份合同签订经过的陈述，可以认定被告收取原告103000元款项的事实成立，被告辩称其仅收到原告20000元的意见，依据不足，本院不予采信。基于原、被告之间的买卖合同已解除，原告要求被告返还103000元的诉讼请求，证据确凿，本院予以支持。本案所涉合同因被告违约而导致解除，为此被告应承担违约责任，结合1.11合同中有关违约责任的约定内容，原告可向被告主张违约金200000元的违约金。虽然原告仅向被告主张了50000元违约金，但考虑到被告认为该主张过高并提出调整，而被告占用资金期间的利息损失应为原告的实际损失，为此结合资金暂用时间，参照人民银行的贷款利率标准，本院酌定违约金为15000元。关于原告主张12420元赔偿损失，因本案中原告已主张了违约金，同时原告亦无证据证实其实际损失超过违约金，故对原告的该项主张，依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告孙翠红与被告吴树珍于2016年1月11日签订的《房屋买卖合同》于2016年8月9日解除。二、被告吴树珍于本判决书生效之日起十日内返还原告孙翠红人民币103000元。三、被告吴树珍于本判决书生效之日起十日内给付原告孙翠红违约金15000元。四、驳回原告孙翠红的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3688元，减半收取1844元，由原告孙翠红负担514元，被告吴树珍负担1330元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审判员  周伟二〇一六年十月二十六日书记员  唐靓