浙江省龙游县人民法院民 事 判 决 书（2015）衢龙湖民初字第00108号原告：宋竹林。委托代理人（特别授权代理）：周梅君，浙江游龙律师事务所律师。委托代理人（特别授权代理）：汪争誉，浙江游龙律师事务所律师。被告：许荣法。被告：钱淑莲。上述二被告委托代理人（特别授权代理）：李轶，浙江无剑律师事务所律师。委托代理人（特别授权代理）：徐宁，浙江无剑律师事务所律师（实习）。原告宋竹林为与被告许荣法、钱淑莲房屋买卖合同纠纷一案，于2015年10月23日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员董正兴适用简易程序进行审理。2016年1月20日，原、被告双方向本院申请延长简易程序审理期限，经审查，并经院长批准，本案简易程序审理期限延长三个月。本案分别于2015年12月1日、2016年3月3日两次公开开庭进行了审理，第一次庭审中，原告宋竹林及委托代理人汪争誉、被告许荣法、钱淑莲到庭参加诉讼；第二次庭审中，原告宋竹林及委托代理人汪争誉、被告许荣法、钱淑莲及二被告委托代理人李轶、徐宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2007年5月，被告许荣法张贴出售坐落于龙游县湖镇镇兰贺路房屋的广告，原告得知后与之协商买卖房屋事宜。双方商定价款为108万元，因原告资金紧张，被告同意原告先付定金8万元，剩余100万元在六年内付清，余款付清前原告每年须按100万元存款的利息折算成租金支付给被告，该房屋前任承租人的租期于2007年底届满。双方谈妥后于2007年5月18日签订租房合同一份，合同第五条明确约定“乙方（即原告宋竹林）有意向买甲方（即被告许荣法）房子协商房价为108万元净价。2008年1月5日先付定金8万元，余款100万元到2013年底（即租赁期满）一次性付清”。原告按约于2008年1月2日向被告许荣法支付了8万元定金。2008年1月28日，原告宋竹林与被告许荣法签订了补充协议一份，约定租赁期从原来的2008年1月1日至2013年12月31日变更为2008年2月26日至2015年2月25日，其他事项不变，按照原合同履行期限的以此类推，故100万元购房余款的履行期限变更为2015年2月25日。此后房价上涨，被告许荣法于2014年12月6日明确表示不再执行房屋买卖协议，欲单方解除，双方因而发生纠纷。被告理应诚实守信，按合同约定履行义务，其单方解除合同的行为显属违约，原告为维护其合法权益，诉至本院，请求：依法确认原、被告签订的关于坐落于龙游县湖镇镇兰贺路房屋（房屋所有权证号：龙房权证湖镇镇字第××号）买卖协议合法有效。法庭调查过程中，原告增加了判令二被告协助原告办理前述房屋产权过户手续的诉讼请求，但原告在第一次庭审结束后又以书面形式申请撤回要求二被告协助原告办理前述房屋产权过户手续的诉讼请求。原告为证明其主张，向本院提供了如下证据：1.租房合同复印件、补充协议原件各一份，证明原、被告双方就买卖案涉房屋达成合意，因客观原因，双方一致同意将购房余款100万元的履行期限由2013年年底变更为2015年2月25日的事实。2.中国农业银行转账凭证复印件一份，证明原告已按前述租房合同第五条约定于2015年1月2日履行了支付8万元定金的义务的事实。3.录音资料及笔录各一份，证明2014年12月6日，原告通过其配偶童志英向二被告表明支付剩余100万元购房余款的意愿，但遭到拒绝，二被告的行为已构成违约的事实。4.（2015）浙衢民终字第325号民事判决书一份，证明原、被告间原先的房屋租赁合同纠纷案件经二审法院审理后认定双方所涉房屋买卖部分可另行处理的事实。被告许荣法、钱淑莲答辩称：原告的诉请缺乏事实依据，其主张不能成立。双方从未签订过房屋买卖合同，仅签订了租房合同和补充协议，虽然租房合同第五条并未标明标的物的地址、房产证号、数量等详情，房屋买卖合同是不成立的。被告许荣法确实收到了8万元，该款项为意向金，原告在转账前也未知会过被告。原告也未在2013年12月31日支付100万元。综上，请法庭驳回原告的诉讼请求。被告许荣法、钱淑莲未向本院提供证据。对原告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：证据1，二被告对真实性无异议，但认为该合同为租房合同而非房屋买卖合同，合同第五条约定的是购房意向，8万元的履行期限即将届满时二被告已要求原告不要支付但原告仍旧支付了，因二被告与房屋的前任承租人尚有部分事宜未处理完毕导致该房屋无法按期交付原告使用，二被告同意原告延长租赁期限，但100万元购房余款的履行期限并未变更，当时原告带来见证的法律工作者柯升福也表示“其他事项不变”，故被告许荣法才在补充协议上签字，二被告起初有意向出卖房屋，但因原告未按约定期限支付余款，二被告便无意向再将房屋出卖给原告；本院认为，二被告对该证据本身真实性无异议，故本院对该组证据予以认定，二被告自认同意将租赁期限变更为自2008年2月26日起至2015年2月25日止，若购房余款的履行期限仍为2013年12月31日，显然不符合逻辑，因为若原告在2013年12月31日向二被告支付了100万元，则从次日起至2015年2月25日原告就无必要继续承租房屋更无义务继续向二被告支付租金了，故原告的主张更符合常理，本院对该组证据予以认定。证据2，二被告无异议，认可收到了8万元的事实，本院对该证据予以认定。证据3，被告许荣法对真实性无异议，但对证明对象有异议，认为原告配偶童志英偷录双方对话内容，该录音不能作为证据使用，童志英仅口头表示要支付100万元但未付诸实际，至今分文未付；被告钱淑莲认为童志英偷录的内容不能作为证据使用，且二被告不存在违约的情形，原告未按约定期限支付购房余款构成违约；本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条规定“以侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得的证据，不能作为认定案件事实的依据”，原告配偶童志英的录制行为并不存在侵害他人合法权益或者法律禁止性规定的方法取证的情形，同时二被告对录音内容的真实性并无异议，该录音资料可以作为本案证据使用，本院对该组证据予以认定。证据4，二被告对生效判决认定的事实并无异议，本院予以认定。根据以上证据，结合原、被告的陈述，本院认定本案事实如下：2007年5月18日，原告宋竹林与被告许荣法签订了《租房合同》一份，约定原告承租坐落于龙游县湖镇镇兰贺路房屋，租赁期限自2008年1月1日起至2013年12月31日止，并对租金、装修、定金等作了约定，同时该合同第五项约定“乙方（即原告宋竹林）有意向买甲方（即被告许荣法）房子协商房价为108万元净价。2008年1月5日先付定金8万元，余款100万元到2013年底（即租赁期满）一次性付清”。原告于2008年1月2日通过转账方式向被告许荣法支付8万元。因被告许荣法与该房屋前一任承租人尚有部分事项未处理完毕，导致其无法按期将房屋交付原告使用，双方为此进行磋商并于2008年1月28日签订了《补充协议》一份，协议约定了房屋租赁期限变更为自2008年2月26日起至2015年2月25日止，其他事项不变、按照原合同履行期限的以此类推等事项。坐落于浙江省龙游县湖镇镇兰贺路房屋（房屋所有权证号：龙房权证湖镇镇字第××号）所有权人为被告钱淑莲，共有人为被告许荣法，二人为夫妻关系，被告钱淑莲对许荣法与宋竹林签订《租房合同》和《补充协议》之事是知晓并同意的。2014年12月6日，原告的配偶童志英到二被告家中磋商买卖房屋事宜，但双方未能达成一致意见。截至起诉之日，原告未向二被告支付100万元购房余款，该房屋仍由原告占用。本院认为，本案原、被告之间签订的《租房合同》中第五项关于房屋买卖的条款，在性质上应为预约条款。所谓预约，是相对于本约而言的一种特殊合同，系指“约定将来成立一定契约之契约”。预约的形态多种多样，有的预约条款非常简略，仅表达了当事人之间有将来订立本约的意思，至于本约规定什么内容留待以后磋商决定；有的预约条款则非常详尽，将未来本约应该规定的内容几乎都在预约中作了明确约定。而若仅从内容上看，后者在合同内容的确定性上几乎与本约无异，即使欠缺某些条款，往往也可以通过合同解释的方式加以补全。因此，仅根据当事人合意内容上是否全面，并不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条亦规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案原、被告之间先签订案涉房屋租赁合同，仅在合同第五条约定“乙方（即原告宋竹林）有意向买甲方（即被告许荣法）房子协商房价为108万元净价。2008年1月5日先付定金8万元，余款100万元到2013年底（即租赁期满）一次性付清”，从该条款的表述来看，乙方是“有意向买”，对房屋的交付时间、违约责任等均未作明确约定，且系在租赁合同中作此约定，租赁期限远未届满，同时结合本案原告的配偶童志英于2014年12月6日到二被告家中磋商买卖房屋事宜等事实，应认定该条款系预约，即原、被告约定在案涉房屋租赁期满由双方签订房屋买卖合同，该预约系原、被告双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规的禁止性规定，该预约合法有效。故原告要求确认原、被告之间签订的《租房合同》中第五条“乙方（即原告宋竹林）有意向买甲方（即被告许荣法）房子协商房价为108万元净价。2008年1月5日先付定金8万元，余款100万元到2013年底（即租赁期满）一次性付清”的约定合法有效，本院予以支持；但原告主张该约定为案涉房屋的买卖合同即相对于预约而言的本约，与本案事实不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第四十四条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告宋竹林与被告许荣法、钱淑莲之间于2007年5月18日签订的《租房合同》中第五条关于坐落于浙江省龙游县湖镇镇兰贺路房屋（房屋所有权证号：龙房权证湖镇镇字第××号）订立的房屋买卖预约合法有效；二、驳回原告宋竹林的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由被告许荣法、钱淑莲负担，于本判决生效之日起三日内交纳。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。代理审判员  董正兴二〇一六年四月二十一日书 记 员  江建武