江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏06民终291号上诉人（原审被告）南通永诚房地产有限公司，住所地江苏省海安县城东镇（原西场镇）海防大道288号。法定代表人陈永康，总经理。委托代理人潘志远，海安县曲塘法律服务所法律工作者。委托代理人周翔，公司职工。被上诉人（原审原告）陈平。委托代理人于大江，上海市君玖律师事务所律师。委托代理人汤民，上海市君玖律师事务所律师。上诉人南通永诚房地产有限公司（以下简称永诚公司）与被上诉人陈平商品房买卖（返租）合同纠纷一案，不服海安县人民法院（2015）安民初字第00176号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院查明，2006年6月29日，永诚公司取得中国苏通轻纺城A区的商品房预（销）售许可证。2007年11月5日，陈平与永诚公司签订了商品房买卖合同2份。合同约定，1.陈平以755000元的价格购买永诚公司开发的中国苏通轻纺城××区××号楼××-×××室、×××室、×××室、×××室、×××室、×××室商品房；2.永城公司应于2008年元月28日前将验收合格的案涉房屋交付给买受人；3.除遭遇不可抗力出卖人在10日内告知买受人，出卖人可延期交房外，出卖人应依据协议交付房屋；如逾期交房，逾期不超过30日，自合同约定的最后交房期限的第2天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；逾期超过30日，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自合同约定的最后交房期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；4.出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的2%向买受人支付违约金；5.案涉房屋达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示验收合格证明文件，并签署房屋交接单。合同签订后，陈平通过按揭贷款等方式共计支付永诚公司购房款755000元。2008年11月18日，永诚公司向陈平发出书面通知1份。通知载明永诚公司要求陈平提供，1.委托办理房产证的委托书1份；2.缴纳公共维修基金1588元，补房款5662.5元，缴纳有线电视初装费及电话预存费共计850元，契税15326.5元，所有权登记费550元，房产交易费5元，土地交易费56.95元，土地登记费90元，再就业基金455.6元等；3.契税先按合同总价和补足房款的4%收取，后返还2%；4.按揭用户还须交纳土地评估费、交易服务费、按揭登记费、抵押登记费等费用；5按揭用户还须提交夫妻的身份证、户口本、结婚证、收入证明等材料；6.缴纳契税、房产交易费、所有权登记费等费用。庭审中，双方皆认可案涉房屋产权过户手续由陈平委托永诚公司代办。为查明案件事实，2015年10月13日，法院向海安县房地产交易中心调取了案涉房产过户登记办理的相关资料。经核实，永诚公司已于2007年2月12日将案涉楼栋的资料交付到海安县房地产交易中心，并办理了整栋楼栋的大产权。2008年12月4日，陈平办理了书面委托手续，委托永诚公司办理案涉房产的过户手续。2008年12月5日，永诚公司收到陈平提交的案涉商品房销售合同2份，办理按揭全套手续，办理产权证和和按揭手续的税费52766元等资料。2009年3月26日办理产权登记手续。时至今日，永诚公司未将案涉房屋钥匙交付给陈平。原审法院认为，永诚公司具有合法的商品房开发、预售资质，其与陈平签订的商品房买卖合同内容合法，意思表示真实，本院认定房屋买卖合同合法有效。合同签订后，陈平已付清房款，永诚公司应当依据合同约定履行交付房屋的义务并协助陈平将产权过户。永诚公司辩称已电话通知陈平交房，未向法院提交相应证据，不予采纳。永诚公司另称，办理产权过户登记视为案涉房屋的实际交付，法院认为交付与过户为两个不同行为，交付仅消灭陈平对永诚公司的合同债权，过户消灭永诚公司对案涉房屋的房屋所有权及土地使用权等物权，并确立陈平对案涉房屋的所有权及土地使用权。产权的过户登记并不能证明永诚公司已将房屋交付给陈平占有使用，故对于永诚公司的上述辩解意见不予采纳。现因永诚公司未能提供证据证明其已经依约交付案涉房屋，陈平要求永诚公司交付案涉房屋并承担逾期交房违约金，符合双方约定，予以支持。永诚公司称上述违约金数额偏高，要求法院予以降低，法院认为万分之五的违约金约定并未超出我国法律规定的上限，故对永诚公司要求调整违约金的辩解意见，不予采纳。签订房屋交接单是永诚公司完成出卖人义务的行为，因永诚公司并未提供证据证明其履行交付义务，对于陈平该项请求予以支持。提供房屋验收证明，是永诚公司交付合同标的物符合约定的证明，现有证据表明，案涉房屋已经竣工验收，并完成备案登、初始登记及过户登记，由此说明案涉房屋合格且符合约定。此外，法院曾向陈平释明，可以主张永诚公司交付合格证之类的证明文件之类的诉讼请求，但陈平拒绝变更请求，故对于陈平有关提供验收证明之请求，不予支持。关于逾期办证的问题，在商品房销售案件中，出卖人除需交付房产，还应当协助买受人办理产权过户手续。但出卖人的该项义务仅仅是协助义务。因双方口头约定，该产权过户委托永诚公司实施。故双方成立产权过户的委托关系，且该委托关系实际上变更了买卖合同中有关卖方协助办理过户的约定。委托合同中，只有委托人完成己方义务并告知受托人后，受托人方可在委托权限内履行义务。本案中，陈平直至2008年12月5日才将办证所需资料交付给永诚公司，且双方未约定何时完成委托任务，陈平亦未举证证明永诚公司迟延办证给其造成损失，故陈平依据买卖合同的约定，要求永诚公司承担逾期办证的违约责任无法律及事实依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条第一款、第三款；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、永诚公司于判决生效之日起10日内将中国苏通轻纺城××区××号楼××-×××室、×××室、×××室、×××室、×××室、×××室商品房交付陈平，同时与陈平签署书面房屋交接单。二、永诚公司于判决生效之日起10日支付陈平逾期交房违约金（违约金数额自2008年1月29日起算，以755000元为计算基数，按日万分之五的标准计算至实际交房之日止）。三、驳回陈平的其他诉讼请求。如果未按照本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11501元，由陈平承担1501元，由永诚公司负担10000元。宣判后，上诉人永诚公司不服，向本院提起上诉称，1、本公司与陈平确定了委托租赁商铺协议书，房屋已交付，不应再计算违约金。2、陈平的主张已超过诉讼时效。3、陈平办理的按揭贷款在2009年7月7日才办理完毕，比合同约定的交房时间晚了一年半，交房时间也应顺延。4、原审法院确定的违约金偏高，应予调整。请求二审法院依法改判驳回陈平的诉讼主张。被上诉人陈平答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，永诚公司提交了其与陈平签订的委托租赁商铺协议书，以证明已将案涉房屋交付。陈平认为本案并非新证据，不予质证。经本院释明后，陈平仍未发表质证意见。本院经审查认为，该证据与本案基本事实有关，故该证据可作为认定本案事实的证据，但由于永诚公司未能在原审举证期限内积极举证，相应的诉讼费用由永诚公司承担。本院经审理查明，原审法院查明的事实正确，本院予以确认。二审另查明，2007年11月5日，陈平（甲方）与永诚公司（乙方）就案涉××××-××、××××-××商铺签订了委托租赁商铺协议书，约定甲方委托乙方出租上述商铺，委托时间从2007年11月1日至2009年10月31日，两年租金均为71904元，乙方已付清。本院认为，二审争议焦点为：案涉房屋是否已交付陈平。对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案中，双方就案涉房屋签订的委托租赁协议，未违反法律规定，合法有效。此后，陈平与永诚公司虽未实际办理交付手续，但永诚公司继续使用案涉房屋，陈平则取得相应租金收益，故可认定永诚公司基于房屋买卖合同已将房屋交付于陈平，陈平又基于租赁协议再将房屋交付于永诚公司，故陈平基于商品房买卖合同再向永诚公司主张交付房屋及逾期交房违约金无依据，本院不予支持。租赁期限届满后，基于租赁合同，永诚公司也负有向陈平返还租赁房屋义务，故为减少讼累，本院对陈平返还房屋的请求予以支持。综上，原审法院认定事实有误，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销海安县人民法院（2015）安民初字第00176号民事判决；二、上诉人南通永诚房地产有限公司于判决生效之日起10日内将中国苏通轻纺城××区××号楼××-×××室、×××室、×××室、×××室、×××室、×××室商品房返还被上诉人陈平；三、驳回被上诉人陈平的其他诉讼请求。一审案件受理费11501元、二审案件受理费11501元，由上诉人南通永诚房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  罗 勇审 判 员  季建波代理审判员  刘彩霞二〇一六年四月十八日书 记 员  王 婧