呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)内01民终第1762号再审上诉人（原审原告）：张生科，男，汉族，1948年1月6日出生，退休职工，住托克托县双河镇。委托代理人赵军，北京振荣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王文俊，男，汉族，1954年11月13日出生，农民，住托克托县古城镇。被上诉人（原审被告）：周广，男，汉族，1958年5月1日出生，农民，住托克托县五申镇。原审原告张生科与原审被告王文俊、周广房屋买卖合同纠纷一案，内蒙古自治区托克托县人民法院于2015年12月29日作出（2014）托民初字第359号民事判决。宣判后，张生科不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。再审上诉人张生科及委托代理人赵军到庭参加了诉讼。被上诉人周广、王文俊经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张生科再审上诉请求：撤销一审法院判决，支持上诉人的诉讼请求。其理由：1、一审法院判决认定事实明显错误。本案所涉房屋并非农村居民住宅，所涉房屋为商业用房，有立项报告、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证可以证明。本案所涉房屋用地，过去为农村集体土地，但现在是商业用地。本案中被上诉人作为房屋建设工程的承包人与樊新明以在建商品房抵顶工程款，不存在合同无效的情形。2、一审法院认定合同无效没有法律依据。3、假使本案所涉合同违反法律或行政法规的强制性规定，应当认定无效。应查明合同无效的原因，双方各自的过错，对无过错的一方的损失应予赔偿。被上诉人王文俊、周广未到庭进行答辩。张生科向一审法院起诉请求：1、依法解除原被告双方所签订门脸房协议，判令被告返还购房款101150元。2、判令二被告赔偿因其违约给原告造成的可得利益损失405000元，停业损失36000元，装修费用3000元。发回后，变更诉讼请求为：1、依法解除原被告双方所签订房屋买卖协议，判令二被告返还购房款101150元。2、判令二被告赔偿因其违约给原告造成的可得利益损失438750元，停业损失129500元，装修费用3005元。3、判令二被告承担本案诉讼费、保全费、鉴定费。一审法院认定事实：2001年11月20日，王文俊、周广以河南省中原建设公司第五分公司的名义与樊新明签订了《关于托克托县双河镇新坪路南前壕村商住楼工程协议书》。2002年6月7日，双方又签订了《补充协议》，并约定用樊新明所建房折抵工程款。2002年7月，王文俊、周广给樊新明建成六套商业迎街门市房，樊新明按约定交给王文俊、周广二套房折抵工程款。2002年6月24日，王文俊、周广将其中一套商用房以135000元卖给原告张生科。2003年原告分六次给付二被告101150元，剩余房款约定在二被告给原告办理好房产证、土地证后一次性付清。2003年4月，二被告将房屋交付原告使用。但二被告与樊新明因用房屋折抵工程款发生纠纷，从2005年10月起，樊新明便阻止王文俊商用房用水用电，随后，樊新明将该房屋占用，其自己用于出租经营，致使原告多年来一直无法正常经营使用该房屋。二被告至今也未给原告办理房产证、土地证，现该房屋仍由樊新明使用。原告于2006年11个月28日向本院提起诉讼。请求人民法院判令二被告为原告办理房产证、土地证，并赔偿因二被告违约给原告造成的损失。本院于2009年7月4日作出（2008）托民初字第98号2民事判决，判决：一、王文俊、周广继续履行合同义务为张生科办理土地使用证、房屋产权证。二、王文俊、周广赔偿张生科门市停业后造成的租金可得利益损失20000元。该判决发生法律效力后，二被告至今仍未履行判决确定的义务。2011年7月5日，原告再次向一审法院提请诉讼，请求法院判令：一、解除原被告双方所签订的购买商用房协议，判令二被告返还购房款101150元；二、判令二被告赔偿因其违约给原告造成的可得利益损失405000元，停业损失36000元，装修费用3000元；三、诉讼费由二被告承担。另，王文俊诉樊新明建设工程施工合同纠纷一案，经一审、二审、樊新明申请再审，内蒙古自治区高级人民法院于2010年6月7日作出（2010）内民提字第119号民事裁定，撤销一二审法院判决，发回一审法院重审。本院重审后，王文俊于2011年5月6日申请撤诉。本院于2011年5月16日作出（2010）托民再字第2号民事裁定，准许王文俊撤回起诉。另，经张生科申请提供担保，一审法院于2011年7月20日作出（2011）托民保字第3532号民事裁定，查封了被告周广与其妻子郑秀秀共同所有的位于托县民中对面的连体小二楼一套（房产证号：房权证字第0049**号）。另查明，（2008）托民初字第98号2民事判决，本院于2015年9月21日决定再审后，原告张生科于2015年10月21日向本院提出撤诉申请。本院于2015年10月21日作出（2015）托民再字第1号民事裁定，准许张生科撤回起诉。（2008）托民初字第98号2民事判决因而撤销。一审法院认为，依照《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国物权法》的相关规定，有条件的允许宅基地使用权及土地上附属物转让是符合我国宅基地使用现状的，而且也不为法律所禁止。在转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员；受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用分配条件；宅基地使用权不得单独转让，必须与符合建造的房屋一并转让等情况下，农民房屋可以流转。在下列情况下，转让农村住房或宅基地使用权的，应当认定无效：1、城镇居民购买农村住房或宅基地使用权的，根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，应认定无效；2、法人或其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人主体资格，应认定无效；3、《土地管理法》规定，取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批准，擅自转让农村住房和宅基地，未征得集体经济组织同意的，应认定无效；4、向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地，因违反了集体经济组织的成员属性，应认定无效；5、受让人已经有住房，不符合宅基地分配条件的应认定无效。本案中，被告王文俊于2002年6月7日与樊新明签订的《补充协议》以及原告张生科与被告王文俊、周广于2002年6月24日签订的《购买门脸房协议》，因王文俊并非涉案集体土地所有权人集体经济组织成员，张生科系城镇居民，《补充协议》以及《购买门脸房协议》均应认定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告张生科要求被告王文俊、周广返还购房款101150元的诉讼请求，本院予以支持。原告张生科主张的其余损失诉求，因无相应证据支持，本院不予支持。本院于2009年7月4日作出的（2008）托民初字第98号2民事判决经本院决定再审后，因原告张生科申请撤诉而撤销，本院对被告王文俊关于本案属于“一事不再理”范畴的答辩理由不予采纳。被告王文俊关于原告张生科的起诉超过诉讼时效的抗辩理由，因合同无效属于自始无效，本院不予采信。判决：一、原告张生科与被告王文俊、周广于2002年6月24日签订的《购买门脸房协议》无效；二、被告王文俊、周广于本判决生效后之日起十日内返还原告张生科购房款101150元；三、驳回原告张生科其余诉讼请求。案件受理费9251元、保全费2520元由被告王文俊、周广负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2001年11月20日，王文俊以河南省中原建设公司第五分公司的名义与樊新明签订了《关于托克托县双河镇新坪路南前壕村商住楼工程协议书》，承揽了该工程。2002年6月7日，工程完工后，樊新明与王文俊、鲁海宽（中间人）签订了《托县双河镇新坪路商住楼补充协议书》，约定樊新明用所建房屋以每平米3350元的价格折抵工程款（二层不计价）。2002年7月，王文俊、周广给樊新明建成六套商业迎街门市房，樊新明按约定交给王文俊、周广二套房折抵工程款。2002年6月24日，张生科与王文俊、周广签订了一份《购买门脸房协议》，以每平米3000元计135000元的价格购买其中一套45平方米商业房。张生科分六次给付王文俊、周广购房款101150元，余款约定在办理好房产证、土地证后一次性付清。2003年4月，王文俊、周广将房屋交付张生科使用，张生科将该门脸房予以出租经营。2005年10月，樊新明阻止王文俊出租的商用房用水、用电，随后，樊新明将该房屋占用，其自己用于出租经营，致使张生科无法正常经营使用该门脸房。因该门脸房不能正常使用，王文俊便于2006年4月30日将樊新明诉至法院，要求樊新明继续履行合同，办理土地使用证和房产证，停止侵害，赔偿停业损失9000元。2008年7月3日，一审法院经审理作出（2008）托民初字第217号民事判决，判令：一、樊新明应继续履行合同的义务，为王文俊办理土地使用证、房屋产权证；二、樊新明应停止侵害，排除妨碍，不得阻止王文俊使用电。三、樊新明赔偿王文俊门市的停业损失9000元。宣判后，樊新明不服，提出上诉。本院于2008年12月1日作出（2008）呼法民一终字第1147号民事判决，驳回上诉，维持原判。樊新明不服，向内蒙古自治区高级人民法院提出再审申请。内蒙古自治区高级人民法院于2010年6月7日作出（2010）内民提字第119号民事裁定，撤销一、二审法院判决，将该案发回一审法院重新审理。一审法院重审期间，王文俊于2011年5月6日申请撤诉。一审法院于2011年5月16日作出（2010）托民再字第2号民事裁定，准许王文俊撤回起诉。2006年11月28日，因王文俊、周广未按协议约定办理房产证和土地证，张生科便将王文俊、周广及第三人樊新明诉至一审法院，一审法院经审理作出（2006）托民初字第482号民事判决。宣判后，第三人樊新明不服，提出上诉。本院经二审审理，裁定将该案发回一审法院重新审理。重审期间，张生科要求王文俊、周广办理土地证和房产证，赔偿因违约造成的损失23665元。一审法院经重审于2009年7月4日作出（2008）托民初字第98号2民事判决，判决：一、王文俊、周广继续履行合同义务为张生科办理土地使用证、房屋产权证；二、王文俊、周广赔偿张生科门市停业后造成的租金可得利益损失20000元。该判决发生法律效力后，已执行王文俊1万元，周广3000元。2011年11月8日，因一审法院作出的（2008）托民初字第98号2民事判决未全部得以执行，张生科便将王文俊、周广诉至一审法院，要求解除双方签订的《购买门脸房协议》，赔偿各项损失计545150元。一审法院经审理作出（2011）托民初字第353号民事判决。判令：一、解除张生科与王文俊、周广签订的《购买门脸房协议》；二、王文俊、周广返还张生科购房款101150元，给付房屋装卸费3000元；三、王文俊、周广赔偿张生科可得利益损失226576元；四、驳回张生科的其他诉讼请求。审理期间，经张生科申请提供担保，一审法院于2011年7月20日作出（2011）托民保字第3531号民事裁定及（2011）托民保字第3532号民事裁定，分别查封了张生科位于托县新区新建东路北二巷74号房屋及周广与其妻子郑秀秀共同所有的位于托县民中对面的连体小二楼一套（房产证号：房权证字第0049**号）。宣判后，王文俊、周广不服，提出上诉。本院经二审审理于2012年4月19日作出（2012）呼法民一终字第424号民事判决，驳回上诉，维持原判。王文俊、周广不服，向内蒙古自治区高级人民法院提出再审申请。内蒙古自治区高级人民法院于2013年4月25日作出（2013）内民交字第56号释明函，交由本院释明。本院于2013年10月29日作出（2013）呼民监字第20号民事裁定决定再审。本院经再审于2014年3月24日作出（2013）呼民再字第00064号民事裁定，撤销本院（2012）呼法民一终字第424号民事判决及一审法院（2011）托民初字第353号民事判决，将该案发回重审。另查明，2015年9月21日，一审法院经审委会讨论决定作出（2015）托民监字第1号民事裁定，认为该院作出的（2008）托民初字第98号2民事判决确有错误，决定进行再审。再审期间，张生科提出撤诉申请，一审法院经审查于2015年10月21日作出（2015）托民再字第1号民事裁定，准予张生科撤回起诉。还查明，另一买房人刘利春认为托克托县人民政府应颁发国有土地使用证，不应颁发集体土地使用权证，将托克托县人民政府及第三人樊新明、王文俊、周广、托克托县双河镇前壕村民委员会诉至一审法院，要求撤销托克托县人民政府给颁发的托集用（2007）字第0804号集体土地使用权证，一审法院经审理于2012年8月11日作出（2012）托行初字第3号行政判决，撤销了托克托县人民政府给樊新明颁发的托集用（2007）字第0804号集体土地使用权证登记行为。第三人樊新明不服，提出上诉。本院经过二审审理于2013年1月10日作出（2012）呼行终字第41号行政判决，驳回上诉，维持原判。本院认为,本案是张生科与王文俊、周广签订《购买门脸房协议》，在履行协议过程中发生矛盾而引发的民事纠纷。本案所涉房屋系樊新明与王文俊、周广之间的顶账房，该房屋根据一审法院所作的评估报告及生效的行政判决可以证明，托克托县人民政府给樊新明颁发了集体土地使用权证。根据《中华人民共和国土地管理法》第63条规定“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”一审法院根据相关法律规定认定王文俊与樊新明签订的《补充协议》以及张生科与王文俊、周广签订的《购买门脸房协议》无效,在此基础上判令王文俊、周广返还张生科购房款101150元并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定,本案的过错方在王文俊和周广,其应承担相应的赔偿责任。综上所述，张生科的上诉请求部分成立。一审判决认定事实部分不清，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释第三十七条之规定，判决如下：一、维持托克托县人民法院（2014）托民初字第359号民事判决第一项，即原告张生科与被告王文俊、周广于2002年6月24日签订的《购买门脸房协议》无效；第三项，即驳回原告张生科其他诉讼请求。二、变更第二项为王文俊、周广于本判决生效后之日起十日内返还原告张生科购房款101150元及相应利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算自2002年1月25日至给付之日止）；并赔付装修费3005元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费18502元，保全费2520元，由被上诉人王文俊、周广负担。本判决为终审判决。审判长 窦 双审判员 王玉山审判员 杨利民二〇一六年十月二十六日书记员 多琳娜附：相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条：人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释第三十七条：人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定在认定事实、适用法律、阐述理由方面虽有瑕疵，但裁判结果正确的，人民法院应在再审判决、裁定中纠正上述瑕疵后予以维持。