山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁04民终87号上诉人（原审被告）：枣庄市锦诚房地产开发有限公司。住所地：枣庄市市中区鑫昌路南华山路东。法定代表人：刘玉荣，经理。委托代理人：闫鹏，山东法扬律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审原告）：房弟。原审被告：枣庄市山亭区房屋建设综合开发公司。住所地：市中区长乐路西首路北。上诉人枣庄市锦诚房地产开发有限公司（以下简称锦诚公司）因与被上诉人房弟、原审被告枣庄市山亭区房屋建设综合开发公司（以下简称山亭开发公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服枣庄市市中区人民法院（2013）市中民初字第1174号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年4月2日，被告锦诚公司（甲方）与原告房弟（乙方）签订《中兴组团二期工程房屋拆迁安置补偿协议》，约定：第二条：1、乙方在拆迁范围内房屋一间，建筑面积20.53。第四条：房屋拆迁补助，甲方应支付乙方搬家费1000元，临时过渡费200元/月共计2000元，两项合计3000元。第五条：被拆迁房屋补偿，甲方对被拆除房屋的产权人，按以下方式补偿，乙方回迁的具体位置为东三单元四层东户号；乙方以原有房屋对换甲方新建房屋43㎡，不找差价，新建房屋超出对换面积以外的至90㎡以内的，乙方需以2200/㎡的价格购买，共计98274元。每户仅限购一套，回迁房屋的面积以实际测绘为准。第七条：乙方上房时间2011年6月2日。第八条房屋产权证的办理：（1）从被拆迁人入住新房之日起，一年内甲乙双方共同到房屋产权中心，办理费房屋所有权证。（2）被拆迁房屋原房产证所载面积20.53㎡，重新办证费用由甲方负责，超出原房屋产权证所载面积67.14㎡，办证费用由乙方负责。第九条：双方的权利义务：甲方应在协议已所确定的协议所确定的上房日期前，向乙方交付符合国家机关法律规定质量的房屋，超期未能交付的应付违约金200元/天。担保人被告枣庄市山亭区房屋建设综合开发公司在《中兴组团二期工程房屋拆迁安置补偿协议》上盖章。备注：担保人担保义务：拆迁人在规定日期，未能及时交付房屋或已无能力交付，并延期三个月仍未交付，担保人有义务向乙方赔付同等价值的房屋。2011年12月9日，被告锦诚公司向原告出具收据1份，载明：收到回迁房款东三单元四层东户118180.6元。原、被告均认可上房日期为2011年12月9日，交房当天被告锦诚公司向原告发放“明白纸”一张，载明：回迁新房面积：93.09㎡，对换房屋面积：43㎡，付款面积：50.09㎡，其中：1、47㎡×2200=103400元，2、3.09㎡×4000=12360元，3、煤气2600元，4、93.09㎡×50=4654.5元，5、储藏室4.629㎡×900=4166元，共计127180.6元。127180.6-9000=118180.6元，118180.6+1000=119180.6元（水、电押金），合计付款119180.6元。另查明，2011年12月9日，上房当天被告锦诚公司向原告发放的明白纸中载明的原告上房需要交纳的款项中，扣减了9000元。被告锦诚公司主张双方约定的超期未交付房屋违约金200元/天过高，该笔9000元即是因为延期上房，被告锦诚公司向原告支付的违约金。原告认可该笔9000元为延期上房违约金，但主张是后期知道的，不能证明原告就此放弃了对违约金的诉请。再查明，原、被告均认可《中兴组团二期工程房屋拆迁安置补偿协议》没有得到相关行政部门的认可，拆迁没有按照相关程序进行，导致办理房产证过程遇到困难。又查明，原被告签订《中兴组团二期工程房屋拆迁安置补偿协议》后，被告锦诚公司实际支付原告临时过渡费共计10个月2000元。原审法院认为，一、延期上房违约金问题。原、被告约定上房时间为2011年6月2日，实际上房时间为2011年12月9日。原、被告约定超期未能交付房屋的违约金200元/天，原、被告均认可在明白纸中扣减的9000元费用为被告锦诚公司向原告支付的上房延期违约金，原告主张是事后才知道9000元为延期上房违约金，但是原告已经按照扣减9000元后的金额交纳了购房款并已经实际入住房屋，故原告的上述主张不能成立。综上，应当视为原被告双方对延期上房违约金金额为9000元达成了一致意见，因此对原告要求被告锦诚公司再支付延期上房违约金29000元的诉讼请求，不予支持。二、临时过渡费问题。被告锦诚公司已经按照200元/月，自2010年4月起支付原告临时过渡费10个月共计2000元，但实际上房时间为2011年12月，现原告要求被告锦诚公司再支付临时过渡费为2000元，有事实依据，予以支持。根据补偿协议的约定，被告山亭开发公司对上述临时过渡费的支付不负有连带给付责任，故对原告要求被告山亭开发公司连带支付临时过渡费的诉请，不予支持。三、延期办理房屋产权证违约金问题。按照补偿协议的约定，被告锦诚公司应于实际上房之日起一年内即于2012年12月9日前办理房屋产权证，但至今未能办理。原、被告均认可由于拆迁没有按照相关程序进行，导致办理房产证过程遇到困难，由于房屋拆迁系由被告锦诚公司主导进行，因此应认定是由于被告锦诚公司的原因致使房屋权属证书未能如期办理。从2012年12月10日至原告主张的违约金计算截止日期即2013年6月25日止，共计198天。由于双方未约定违约金数额，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。由于实际回迁房屋面积为93.09㎡，原拆迁房屋对换新房面积为43㎡，需付款面积为50.09㎡（其中90㎡以内的47㎡*2200元/㎡=103400元，90㎡以外的3.09㎡*4000元/㎡=12360元)，因此原告实际支付房款应为210360元（90㎡*2200元/㎡=198000元，3.09㎡*4000元/㎡=12360元），原告要求按照中国人民银行规定的一年期贷款利率6%计算违约金，也符合上述司法解释的规定，故被告锦诚公司应支付原告延期办理房屋产权证违约金为：210360元*6%÷365天*198天=6846元。四、退回多付购房款问题。原、被告签订的补偿协议第八条第2项应视为双方对交付房屋面积的约定，即双方约定交付房屋面积为20.53㎡+61.74㎡=87.67㎡。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。实际交付房屋的面积为93.09㎡，超出约定面积5.42㎡，其中2.63㎡为误差比3%以内，因此原告应交款面积为87.67㎡+2.63㎡=90.3㎡，实际交款面积为93.09㎡。因此，被告锦诚公司应退还原告房款（93.09-90.3）㎡*4000元/㎡=11160元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告枣庄市锦诚房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告房弟临时过渡费2000元；二、被告枣庄市锦诚房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告房弟延期办理房产证违约金6846元；三、被告枣庄市锦诚房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告房弟购房款11160元；四、驳回原告房弟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费570元，原告房弟承担263元，被告枣庄市锦诚房地产开发有限公司负担307元；保全费320元，由被告枣庄市锦诚房地产开发有限公司承担。上诉人锦诚公司不服一审判决，上诉称：一、截至2011年12月9日，上诉人与被上诉人现场察看新房后，双方按照《拆迁安置补偿协议》对互负债务逐项协商并明确立字“明白纸”，被上诉人按照明白纸主动结清了房款等项目，上诉人出具了收款收据，双方签订了《房屋交接单》，被上诉人接到新房钥匙后上房，至此，双方协商一致已经履行《拆迁安置补偿协议》，被上诉人在合同履行后不应反悔，更不能在一年之后才提起诉讼。1、本案第一项判决重复支付被上诉人临时过渡费2000元不当。上诉人已经支付抵销房款的9000元，其中包括10个月2000元的临时过渡费损失和延期上房6个月的违约赔偿。2、本案第三项判决返还被上诉人购房款11160元不当，本案根本不存在“退回多付购房款”问题。本案房屋拆迁安置协议并没有确定新房面积，本案并不适用最高院关于商品房买卖合同的司法杰斯，本案不属于通常的期房买卖，不存在退还超面积多收房款的问题。3、本案明白纸是双方协商后对债务抵销的凭据，被上诉人超过法定期限起诉，不应得到法院支持。二、本案判决第二项支付所谓延期办理房产证违约金不当。问题的关键在于至今仍无法办证，不能确定最后办证时间，因而判决违约金没有依据，上诉人不存在过错，不应承担违约责任。综上，请求二审法院依法改判或发回重审；诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人房弟答辩称：房产拆迁协议没有履行完毕，房产证没有办理，被上诉人有权主张权利，一年后提起诉讼是因为这一年中被上诉人在等待房产证的办理，过度费14个月表述错误，协议约定是10个月，每天200元违约金的问题是上诉人提出的，锦诚公司原法人代表韩华对违约金有书面承诺。上诉人非法让我们六户上房，当时上诉人明确答复九千元是违约金。协议中约定了房屋面积，C型87.67平方米，D型125.35。商品房实际测量书是上诉人售房时必须交付的材料。违约金应一直计算到办理房产证为止，一审判决计算至2013年6月25日过少，请二审法院改判。法律规定上房后九十天内办理房产证，协议规定一年内办理房产证，一审法院已经扣除了一年时间进行的判决是正确的。上诉人不开发票只向被上诉人出具了收据，被上诉人购买房屋，上诉人提供发票是上诉人的义务，被上诉人无需拿收据换发票。房产证丢失登报不是被上诉人的行为，是上诉人的行为。上诉人称大部分业主办理了房产证，并没有一家回迁户，我们九家回迁户是需要上诉人出钱给我们办理房产证的。据我了解，因为锦诚公司欠原审被告山亭房产公司的钱，导致不能办理房产证。综上，六被上诉人请求：1、一审法院严重超期审限，审理了近三年，4月10日被上诉人申请的财产保全到期，申请法院延期。2、违约金应计算到上诉人为六被上诉人办理房产证完毕为止；3、明确房产证办理的期限和违约责任。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告山亭开发公司未予答辩。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：关于临时过渡费问题。上诉人并未按照协议约定如期上房，被上诉人主张上诉人支付逾期上房的过渡费用，有事实和法律依据。关于延期办理房产证违约金问题。双方签订的补偿协议明确约定应于实际上房一年内办理房产证，上诉人有义务协助被上诉人办理房产证，但至今未予办理。上诉人主张并非故意不予办证，并非上诉人原因造成，但并未提交合法有效的证据予以证明，本院不予采信。上诉人主张至今未能办证，办证的时间尚不能确定，不能判决上诉人支付违约金，此主张没有法律依据。原审法院判令该项违约金暂计算到原告主张的日期，并无不当。关于上诉人是否应该退还多付购房款的问题。双方签订的补偿协议对房屋面积有明确约定，上诉人有义务按协议履行。后上诉人交付的房屋面积与约定面积相差较大，原审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，判令上诉人退回超过约定面积3%以上的购房款，亦无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉理由不能成立，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费570元，由上诉人枣庄市锦诚房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 建审 判 员  朱海燕代理审判员  刘彦彦二〇一六年四月二十二日书 记 员  张 婕