北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终3586号上诉人（原审原告）北京益发物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区卧虎桥甲6号生活区（一）81号楼3018、3019。法定代表人谷成义，总经理。委托代理人安丽红，女，1968年10月6日出生。被上诉人（原审被告）中央人民广播电台，住所地北京市西城区复兴门外大街*号。法定代表人阎晓明，台长。委托代理人孙武军，北京市武阳律师事务所律师。委托代理人卓云，北京市武阳律师事务所律师。上诉人北京益发物业管理有限责任公司（以下简称益发物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第02622号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年12月，益发物业公司起诉至原审法院称：我公司自2008年始为中央人民广播电台位于北京市西城区×××街20号楼的物业部分提供服务，直到2012年双方共签订4次合同，2012年期满后并未签订合同，但双方一直出于事实履行状态，2014年11月双方终止物业合同。截止2014年11月，中央人民广播电台共拖欠物业费等各项费用1213995.97元未支付，现诉至法院，请求法院判令中央人民广播电台支付2011年4月6日至2012年4月5日的物业费36667.3元及滞纳金24640.43元；2008年6月避雷设施改造17692.8元；2010年6月20号楼顶防水84341.5元；2011年10月院内填坑费8500元；2011年8月污水管主管道更换费用89000元；2012年4月至2014年10月期间的物业费977794.67元，诉讼费由中央人民广播电台承担。中央人民广播电台辩称，对益发物业公司陈述的合同签订时间和期限没有异议，我们于2012年合同到期前向益发物业公司发了不再续签合同的通知，并向益发物业公司提供了6家产权单位的会议纪要，表示不再和益发物业公司续签合同，2012年合同到期后我们在2012年4月6日和新的物业单位签订了物业服务合同，新的物业公司当时就进入小区进行管理，由于益发物业公司不交出配电室、水泵房和一些办公用房，我们一直交涉要求益发物业公司交出这些设施，我们此后之所以又和益发物业公司签了《安全协议》，也是为了水泵房和配电室的事情。2012年合同终止后，益发物业公司掌握着水泵房和配电室的钥匙，我们要求益发物业公司腾退，益发物业公司不腾退。在此情况下，住建委对我们之间的纠纷进行调解，但益发物业公司提供不了我们欠费的证据，我们认为按照合同约定结清物业费，益发物业公司提出的数额，我们不能接受。2014年，我们起诉益发物业公司要求其腾房，后经法院调解，双方进行了部分财务的交接，但主值班室及3间办公用房和一些物业资料益发物业公司并没有交接，2014年12月，我们向法院申请了强制执行，法院已经立案。2012年4月5日之后，益发物业公司没有给我们提供物业服务，我们不欠益发物业公司的费用。针对益发物业公司的各项诉讼请求，分别答辩如下：2011年4月6日至2012年4月5日的物业费36667.3元，我们同意支付；2008年6月避雷设施改造17692.8元，不同意支付，因为双方合同约定益发物业公司向业主收取的费用不包括避雷设施维修，合同里约定对公共部位与公共设施、设备、公共场地的维修、养护费用，这些费用中的小修（需动用公共维修基金之外的维修）和养护费用应由益发物业公司承担，合同第21条约定托管费用，这些费用都含在了物业费里，如需在物业内改扩建或完善配套基础，需与甲方协商，经甲方同意报有关部门方可实施；关于2010年6月20号楼顶防水84341.5元，我方不同意支付，因为我方单位的楼顶防水是单位自己出钱做的；关于2011年10月院内填坑费用8500元，该项目不属于大、中修的范围，没有报批手续，这笔费用即使成立，也应该由6家单位分摊，而不应该由我们独自承担；关于2011年8月污水管主管道更换费89000元，该项目不属于大、中修的范围，即使该费用存在，也应由6家单位承担，而不应该由我方独自承担；关于2012年4月2014年10月期间物业费977794.67元，不同意支付，因为2012年4月5日以后双方之间的合同正式终止了，2012年4月6日我方与新的物业单位签了合同，新的物业进入后提供了全面的物业服务。是由于益发物业公司在合同终止后没有撤出，导致新的物业单位不能进行正常的管理，也造成了一些危险。原审法院认为：物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。本案中，益发物业公司与中央人民广播电台之间签订的物业服务合同于2012年4月5日到期，该合同到期前，中央人民广播电台及涉案小区的其他产权单位已经明确告知益发物业公司不再续签新的物业服务合同，但益发物业公司因与中央人民广播电台之间物业费结算的问题发生纠纷，拒绝退出小区管理，并拒绝移交相关物业资料和配电室、水泵房、门卫值班室及办公用房，后经诉讼，益发物业公司才退出涉案小区并移交了相关资料，益发物业公司主张双方合同到期终止后至其实际退出涉案小区期间，其继续为涉案小区提供物业服务，双方之间形成事实的物业合同关系。根据本案查明的事实，双方物业服务合同到期后，涉案小区的产权单位已经聘请了新的物业管理企业进驻小区服务，由于益发物业公司拒绝移交的小区设施及相关物业资料行为给新物业公司的管理工作带来诸多不便，同时，在益发物业公司占据配电室、水泵房等重要设施的情况下，中央人民广播电台为保证小区的设备运转安全，与益发物业公司签订有关消防的相关协议及益发物业公司缴纳的部分费用，是基于益发物业公司拒绝移交资料导致新的物业企业不能变更与公共管理部门的委托合同所致，故法院不能据此认定益发物业公司益发物业公司、中央人民广播电台双方在物业服务合同到期之后形成了事实的物业服务关系，对益发物业公司要求中央人民广播电台支付2012年4月5日至2014年12月5日期间的物业服务费的请求，法院不予支持。益发物业公司在退出小区前垫付的相关费用，可向相关受益人另行主张。关于益发物业公司要求中央人民广播电台支付合同期内物业服务费尾款的诉讼请求，中央人民广播电台表示同意支付，法院对此不持异议。关于益发物业公司要求中央人民广播电台支付上述款项滞纳金的请求，由于双方合同到期后，对于物业费尾款的结算存在争议，此纠纷经过相关行政部门进行协调未能解决，故该款项迟延支付不属于中央人民广播电台故意违约，对益发物业公司要求中央人民广播电台支付滞纳金的请求，法院不予支持。关于益发物业公司中央人民广播电台支付避雷设施改造、20号楼顶防水工程、院内填坑费、污水管主管道更换费用的请求，因益发物业公司未对上述主张的支出情况提交充足证据加以证明，其要求中央人民广播电台支付费用的请求依据不足，法院对益发物业公司上述请求难以支持。据此，原审法院于2015年11月判决：一、自判决生效之日起十日内，中央人民广播电台给付北京益发物业管理有限责任公司二О一一年四月六日至二О一二年四月五日期间的物业费尾款三万六千六百六十七元三角。二、驳回北京益发物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，益发物业公司不服，仍持原诉理由及请求提出上诉，要求本院依法改判支持其全部诉讼请求。中央人民广播电台同意原判。本院经审理查明：北京市西城区×××街20号楼有数个产权单位，本案中央人民广播电台为产权单位之一，均委托益发物业公司进行物业服务，物业服务费用为“托管费用”，合计366673元／年。自2008年起，中央人民广播电台与益发物业公司逐年签订物业管理委托合同。中央人民广播电台（甲方）与益发物业公司（乙方）于2011年签订的物业管理委托合同约定：甲方将北京市西城区×××街20号楼委托乙方实行物业管理，甲方住宅产权面积16820.01平方米，占住宅总面积的47%，委托管理期限为1年，自2011年4月6日起至2012年4月5日止，乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设施、毗连部位的维修、养护及其他特约服务，由当事人按实际发生的费用计付，收费标准需经甲方同意；房屋的公用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用中：1、房屋公用部位的小修、养护费用由乙方承担；大、中修费用由甲方承担；更新费用由甲方承担；2、房屋公用设施、设备的小修、养护费用，由乙方承担，；大、中修费用、更新费用，由甲方承担；3、市政公共设施和附属建筑物、构筑物、构筑物的小修养护费用，由乙方承担；大、中修费用、更新费用，由甲方承担；4、公共绿地的养护费用，由乙方承担；改造、更新费用，由甲方承担。双方在合同第二十二条约定：委托合同生效后甲方向乙方拨付全年物业费的50%，剩余40%在后半年（开始）前15天拨付，10%合同期满后10日内支付。该合同第二十六条约定：甲方违反合同第二十二条的约定，未按时、全额向乙方支付相关费用，乙方有权要求甲方支付每月2%的滞纳金，如三个月仍未全额支付时，乙方有权单方终止合同，并有权向项目所在地人民法院提起诉讼追究被告方责任……。以上合同签订后，益发物业公司继续对该楼进行物业服务。2012年2月15日，北京市西城区×××街20号楼各产权单位（包括中央人民广播电台）形成决议，一致同意更换益发物业公司，由中央人民广播电台负责组织联系招聘物业公司。2012年2月22日，中央人民广播电台向益发物业公司发出通知，内容为：依据×××街20号楼产权单位与贵公司签订的物业管理合同规定，经6家产权单位协商，一致同意我们与贵公司签订的该楼物业管理合同到期后（2012年4月5日）自然终止，不再续签下年度物业管理合同，由中央台通知贵公司，交接相关事宜和手续请按规定协商办理。同年3月29日，中央人民广播电台再次向益发物业公司发出通知：×××街20号楼6家产权单位与贵公司签订的物业管理合同于2012年4月5日到期，双方商定不再续签合同，产权方与北京广电琼芳物业管理有限公司签订了此楼新年度的物业管理合同，6家产权单位决定由中央台通知贵公司与北京广电琼芳物业管理有限公司做好物业管理交接工作，交接时间定于2012年4月1日。益发物业公司均已收到上述通知。2012年4月起，案外人北京广电琼芳物业管理有限责任公司陆续与包括中央人民广播电台在内的×××街20号楼的产权单位分别签署了物业服务合同。2012年4月5日，益发物业公司与中央人民广播电台之间签署的物业服务合同到期，双方就物业费的结算问题发生争议，益发物业公司在双方合同期满后未向中央人民广播电台移交管理用房（包括配电室1间、水泵房2间、门卫值班室一处、办公用房3间）和物业管理的档案资料。此后，西城区建委物业科、广内街道办事处曾组织双方就此问题多次进行调解协商，但双方一直未达成一致意见。2014年3月，中央人民广播电台将益发物业公司起诉至法院，要求：1、确认双方签订的物业管理委托合同已终止；2、益发物业公司立即搬出物业管理委托合同项下所涉房屋，将占用的配电室1间、水泵房2间、门卫值班室一处、办公用房3间腾退，并将占有的物业服务档案资料、物品交还给我单位；3、益发物业公司赔偿自2012年4月6日起至实际腾退之日止的经济损失即租金损失（每月按照4800元计算）。法院于2014年9月17日作出（2014）西民初字第08452号民事判决书：一、确认中央人民广播电台与北京益发物业管理有限责任公司签订的物业管理委托合同已于二○一二年四月五日终止；二、判决生效后十五日内，北京益发物业管理有限责任公司负责将北京市西城区×××街二十号楼院内配电室一间、水泵房二间、门卫值班室一处、办公用房三间腾退，交与中央人民广播电台，同时将物业管理的档案资料及衣柜一个、椅子二把、床三张交还给中央人民广播电台；三、驳回中央人民广播电台其他诉讼请求。益发物业公司不同意该判决，提出上诉，北京市第二中级人民法院于2014年11月25日作出调解：一、确认中央人民广播电台与北京益发物业管理有限责任公司签订的物业管理委托合同已于二○一二年四月五日终止；二、调解书生效后十五日内，北京益发物业管理有限责任公司负责将北京市西城区×××街二十号楼院内配电室一间、水泵房二间、门卫值班室一处、办公用房三间腾退，交与中央人民广播电台，同时将物业管理的档案资料及衣柜一个、椅子二把、床三张交还给中央人民广播电台；三、一审案件受理费一千一百五十八元，由中央人民广播电台负担一千一百零八元（已交纳），由北京益发物业管理有限责任公司负担五十元（于本调解书生效之日起7日内交至原审法院）。二审案件受理费二十五元，由北京益发物业管理有限责任公司负担（已交纳）。该调解作出后，益发物业公司向中央人民广播电台进行了部分交接，2014年12月，中央人民广播电台向本院申请了强制执行，该案尚在执行中。另查，2014年6月11日，国网北京市电力公司将北京广电琼芳物业管理有限责任公司、益发物业公司诉至法院，要求两公司支付2012年12月、2014年1月至5月期间拖欠的电费75234.4元及违约金30871.65元。2014年9月9日，三方签订《×××街20号楼电费交纳协议》，三方共同确认：2013年1月至2014年8月，×××街20号楼共计拖欠电费本金64656.56元，应支付电费违约金45740.44元，益发物业公司、北京广电琼芳物业管理有限责任公司应于2014年9月9日向国网北京市电力公司将上述拖欠电费本金一次性缴纳，国网北京市电力公司对电费违约金暂缓收取。三方同时确认：国网北京市电力公司将对×××街20号楼商业分表进行铅封加锁，便于三方共同管理，分表产权性质不变，每月6日组织北京广电琼芳物业管理有限责任公司、益发物业公司相关人员，对总表及以下分表共同进行抄表。根据抄表记录，益发物业公司承担五家底商七块电表电费交纳义务，北京广电琼芳物业管理有限责任公司承担总表扣除当月七块商业子表电费剩余部分电费交纳义务。现益发物业公司以双方合同到期后，继续为20号楼提供物业服务，双方存在事实物业服务关系为由，诉至法院，要求中央人民广播电台支付2011年4月6日至2012年4月5日的物业费36667.3元及滞纳金24640.43元；2008年6月避雷设施改造费用17692.8元；2010年6月20号楼顶防水费用84341.5元；2011年10月院内填坑费用8500元；2011年8月污水管主管道更换费用89000元；2012年4月2014年10月期间的物业服务费977794.67元，诉讼费由中央人民广播电台承担。中央人民广播电台主张其与益发物业公司的物业服务合同关系已于2012年4月5日到期终止，此后该小区的物业服务工作由案外人北京广电琼芳物业管理有限责任公司负责，其与益发物业公司之间不存在物业关系，其同意支付合同期内的物业费尾款，不同意益发物业公司的其他诉讼请求。庭审中，益发物业公司主张合同到期后，由于中央人民广播电台与该公司就物业费尾款的结算及其他修缮费用的支付问题存在分歧，该公司未撤出小区，后在政府相关部门多次协调的情况下，上述问题亦未得到解决，此后，其继续在20号楼提供物业服务至2014年10月。中央人民广播电台对此不予认可，中央人民广播电台主张益发物业公司的物业服务合同期限到期前，20号楼的六家产权单位向益发物业公司发出了不再续签合同的会议纪要，六家产权单位此后聘请了新的物业公司，新的物业公司于2012年4月6日进驻小区进行物业服务，但由于益发物业公司拒不交接物业并占领物业办公用房、配电室、水泵等要害部门，给新的物业公司正常开展工作造成影响。益发物业公司针对其主张的避雷设施改造费用、楼顶防水费用、院内填坑费用、污水管主管道更换费用，向法院提交了提交如下证据：收据、收条、益发物业公司制作的报价单、书面证言，中央人民广播电台认为益发物业公司制作的报价单不能作为证据使用，支出费用的证据没有正式票据，真实性不予认可。中央人民广播电台针对新物业公司进驻涉案小区进行服务的意见向法院提交了如下证据：20#楼各产权单位与北京广电琼芳物业管理有限责任公司签订的物业服务合同、北京广电琼芳物业管理有限责任公司交纳2013年7月至2014年9月电费的发票、×××街20号楼电费交纳协议、拖欠电费数额确认说明、民事起诉状、北京市电梯日常维护保养合同、北京广电琼芳物业管理有限责任公司出具的情况说明。益发物业公司认为2014年5月之前均是该公司在小区提供物业服务，对北京广电琼芳物业管理有限责任公司交纳电费的真实性认可，但主张该费用是电梯的电费，电梯服务不在物业服务范围之内。上述事实，有双方当事人陈述、物业管理委托合同、《中央台自管小区安全服务协议书》、《电费违约金计算清单》、《欠费停电通知》、《起诉书》、《交接书》、2012年至2013年的垃圾外运费单据、2014年3月电费缴费单、2014年公共照明电费单、《房产证明》、《物业管理托管合同》、判决书、调解书及其他相关证据材料在案佐证。本院认为：关于益发物业公司上诉要求中央人民广播电台支付2012年4月至2014年11月期间的物业费977794.67元的诉讼请求。根据本案查明的事实，双方物业服务合同到期后，涉案小区的产权单位已经聘请了新的物业管理企业进驻小区服务，由于益发物业公司拒绝移交的小区设施及相关物业资料行为给新物业公司的管理工作带来诸多不便；同时，在益发物业公司占据配电室、水泵房等重要设施的情况下，中央人民广播电台为保证小区的设备运转安全，与益发物业公司签订有关消防的相关协议及益发物业公司缴纳的部分费用，是基于益发物业公司拒绝移交资料导致新的物业企业不能变更与公共管理部门的委托合同所致，故原审法院根据上述事实及相关法律规定认定益发物业公司、中央人民广播电台双方在物业服务合同到期之后未形成了事实的物业服务关系，对益发物业公司要求中央人民广播电台支付物业服务合同到期之后物业服务费的请求亦不予支持。经查，原审法院的上述认定及处理均符合法律规定及本案的实际情况，并无不当。益发物业公司该项上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。关于益发物业公司要求中央人民广播电台支付避雷设施改造、楼顶防水工程、院内填坑费、污水管主管道更换费用的请求，因益发物业公司在原审法院及本院审理期间均未对上述主张的支出情况提交充足证据加以证明，且中央人民广播电台均不予认可，故益发物业公司的该项请求缺乏事实依据，本院不予支持。关于益发物业公司要求中央人民广播电台支付滞纳金的请求，根据查明的事实，由于双方合同到期后，对于物业费尾款的结算存在争议，此纠纷经过相关行政部门进行协调未能解决。故原审法院据此认定迟延支付不属于中央人民广播电台故意违约，对益发物业公司要求中央人民广播电台支付滞纳金的请求，未予支持。经查，原审法院的上述认定及处理均符合本案的实际情况，并无不当，本院予以确认。益发物业公司该诉请缺乏充足事实及法律依据，本院不予支持。综上，原审法院根据查明的事实所作判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费15726元，由北京益发物业管理有限责任公司负担15009元（已交纳7863元，余款于本判决生效之日起7日内交纳），由中央人民广播电台负担717元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费15600元，由北京益发物业管理有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李明磊代理审判员  王军华代理审判员  胡珊珊二〇一六年四月二十六日书 记 员  张 雯