四川省华蓥市人民法院民 事 判 决 书(2016)川1681民初746号原告广安龙凤物业管理有限公司，住所地：四川省邻水县鼎屏镇云峰路6号。法定代表人黄龙凤，系该公司董事长。委托代理人王其志，男，住四川省华蓥市，该公司员工。被告刘文武，男，住四川省华蓥市。委托代理人杨奇碧，女，住址同上,系刘文武妻子。原告广安龙凤物业管理有限公司（以下简称龙凤物业公司）诉被告刘文武物业服务合同纠纷一案，本院受理后由审判员贺毳独任审判，公开开庭进行了审理。原告龙凤物业公司委托代理人王其志与被告刘文武委托代理人杨奇碧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龙凤物业公司诉称：被告刘文武购买位于四川省华蓥“荟景时代”小区15-1-4-4住房一套，面积97.73㎡，原告龙凤物业公司如实、认真的履行了物业合同的约定义务，而被告刘文武自2014年1月1日起，至今未按合同约定如时、如数向原告交纳，2014年1月至2015年12月被告刘文武拖欠物业费共计2110.97元。故原告龙凤物业公司请求法院判令被告向原告支付物业服务费2110.97元及逾期付款的违约金（每日按应付费用的千分之三标准计算至本金付清之日止），诉讼费由被告承担。原告龙凤物业公司就其诉称在举证期限内向本院提交了如下证据：1、原告营业执照、组织机构代码复印件一份，法定代表人身份证复印件一份，证明原告的身份信息。2、华蓥市物价局华物费（2011）年5号文件复印件一份；3、前期物业服务合同复印件一份；4、物业服务合同复印件一份；5、催款公示单。被告刘文武辩称，2014年开始我没有交物管费是事实，原因是因为龙凤物业公司没有尽到物业管理的职责，2014年我家遭小偷盗了两次，物管安全保卫工作不到位，小区内无保安值班，消防通道也停满了车，存在安全引患。2014年物业公司擅自将价格涨到0.9元每平方，只有小区安全实施到位了以后，我才同意交物管费。被告刘文武就其辩称意见，向本院提交了照片1张。经审理查明：被告刘文武购买了位于华蓥市荟景时代15幢1单元4楼4号的高层住房一套，建筑面积为97.73平方米，该房屋交付时间为2011年9月2日。交付当天，原告龙凤物业公司与被告刘文武签订了《前期物业服务合同》，约定：物业交房入住通知书发出后由业主承担。其中高层0.8元/平方米.月；多层0.5元/平方米.月；商业用房1.0元/平方米.月，每户按建筑面积计收，入住后每季度的首月1-10日交纳当季物业服务费，业主逾期不交纳物业服务费的，按日加收应纳费用3‰的违约金，委托服务期限为三年，服务期满后，由本物业区域业主委员会成立业主大会决定是否续聘。合同到期后，华蓥市荟景时代业主委员会续聘了原告龙凤物业公司为其提供服务，并于2014年9月25日，华蓥市荟景时代业主委员会与原告龙凤物业公司补签了《物业服务合同》，约定委托服务期限为2014年1月1日至2016年12月30日，物业服务的收费标准为多层0.6元/平方米.月；高层0.9元/平方米.月；商业门市及仓储1.0元/平方米.月，地下车库50元/月.个，每半年交纳一次，业主或物业使用人应在每半年前十日内履行交纳义务，逾期不交纳物业服务费的，按日加收应纳费用3‰的违约金，并承担相关损失。被告刘文武自2014年1月起至今未向原告龙凤物业公司交纳物业管理费。另查明，2010年10月12日，华蓥市物价局对荟景时代小区物业管理收费标准批复为：多层住宅0.6元/月.平方米，电梯楼物业管理、停车场收费、装修服务费实行市场调节；多层住宅物业管理费标准可以下浮。依据上述事实，本院评析认为：依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，原、被告于2011年9月2日签订的《前期物业服务合同》及原告龙凤物业公司与华蓥市荟景时代业主委员于2014年9月25日签订的《物业服务合同》，合法有效，对原、被告均具有法律约束力。原告龙凤物业公司从2011年9月2日至今连续向被告刘文武提供物业服务，按照权利义务相一致的原则，被告刘文武应当按照合同约定向原告龙凤物业公司交纳物业服务费。原告龙凤物业公司主张被告刘文武拖欠2014年1月1日至2015年12月30日期间物业管理费2110.97元的主张，有其向本院提交的两份物业服务合同及公示催款单予以证明，被告刘文武认可其自2014年1月1日起未交纳物业管理费，但辩称是由于小区内安保工作不到位、小区消防通道上停有车辆等情况存在，本院认为，被告刘文武提交的照片能看出消防通道上停有车辆，反映出原告龙凤物业管理公司在管理上存在一定的瑕疵，被告刘文武可以与原告龙凤物业公司进行恰当的沟通，要求原告龙凤物业管理公司进行整改，拒不整改的，可在合同期限内可以采取请求适当减少物业管理费等法律措施保护自己的权益，但是被告刘文武既怠于行使自己的权利又逃避自己的义务，拒不交纳物业管理费的做法，违背了《前期物业服务合同》及《物业服务合同》的约定。根据《前期物业服务合同》及《物业服务合同》第十条之规定，原告广安龙凤公司应采取安装摄像头、门禁、道闸等措施维护小区安全秩序，出现事故的必须全力协助公安部门妥善处理，但不含业主的人身、财产保险和保管责任，原告刘文武以其私人财产被盗为由，拒不交纳物业管理费的理由也不能成立。关于本案的违约金问题。原告龙凤物业公司与被告刘文武签订的《前期物业服务合同》第十六条及2014年9也25日的《物业服务合同》第十七条规定“逾期不交纳物业服务费的，按日加收应纳费用3‰的违约金”，被告刘文武辩称该约定不符合法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，被告刘文武未按时缴纳物业管理费给原告造成的损失实际上相当于未缴纳的费用部分在银行的利息损失，故该约定过分高于损失，结合本案实际情况，本院酌情认定，违约金以逾期交纳的物业管理费为基数，自逾期之日起按中国人民银行公布的人民币同期同档次贷款基准利率计算至本判决确定的履行之日止。《物业服务合同》第十七条约定：2014年1月起每半年的首月1-10日支付半年的物业管理费，2014年1月1日至6月30日、2014年7月1日至12月31日、2015年1月1日至6月30日、2015年7月1日至12月31日的物业管理费为527.74元，逾期支付的违约金以527.74元为基数，分别自2014年1月11日、2014年7月11日、2015年1月11日、2015年7月11日起以527.74元按中国人民银行公布的人民币同期同档次贷款基准利率计算至本判决确定的履行之日止。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条、第十五条、第三十二条、第三十三条、第四十一条的规定，判决如下：被告刘文武在本判决生效之日起十日内向原告广安龙凤物业管理有限公司交纳2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费2110.97元及违约金（以527.74元为基数，分别自2014年1月11日、2014年7月11日、2015年1月11日、2015年7月11日起以527.74元按中国人民银行公布的人民币同期同档次贷款基准利率计算至本判决确定的履行之日止）。案件受理费25元，由被告刘文武承担。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。（本页无正文）审判员 贺 毳二〇一六年四月八日书记员 陈昱灿