浙江省安吉县人民法院执 行 裁 定 书（2016）浙0523执异7号案外人：黄时伦。申请执行人：金德顺。申请执行人：朱雪萍。被执行人：安吉宝云房地产开发有限公司。法定代表人：杨柳苗。本院在执行申请执行人金德顺、朱雪萍与被执行人安吉宝云房地产开发有限公司（以下简称宝云公司）房屋买卖合同纠纷一案中，案外人黄时伦向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行书面审查，现已审查终结。案外人黄时伦称，经法院执行，被执行人宝云公司名下位于安吉县递铺镇（现更名为昌硕街道）迎宾大道187号天平花园北区（凯迪大厦）22幢201室、营01室房屋（以下简称案涉房屋）产权已变更至申请执行人金德顺、朱雪萍名下，现法院要求案外人腾退出案涉房屋，案外人有正当理由不予腾退，具体理由如下：一、案外人于2010年10月20日向被执行人宝云公司承租了案涉房屋的一部分。为进一步明确权利义务，双方于2010年12月21日签订了《房屋租赁补充协议》，约定租赁期限为2010年10月20日至2023年10月19日，并约定了租金及物业费的支付方式。申请执行人金德顺时任宝云公司总经理，对案涉房屋的租赁情况是知情和同意的，且金德顺、朱雪萍一直未对此提出过异议。二、案外人承租案涉房屋时，宝云公司作为开发商，尚未取得房屋产权证书。后宝云公司于2011年6月办理取得产权证书，并将复印件加盖公章后交付给案外人，金德顺、朱雪萍就案涉房屋办理的预告登记因此失效。如金德顺、朱雪萍认为宝云公司的租赁行为侵害了其正当权益，应向宝云公司主张，但不得损害案外人合法有效的租赁权。三、根据“买卖不破租赁”原则的适用条件，案外人与宝云公司签订的租赁合同成立并生效，案涉房屋也已交付案外人使用，金德顺、朱雪萍虽通过司法途径取得了案涉房屋的所有权，但权属变更时间在案外人承租期间，且案涉房屋在出租前不存在设立抵押或被法院查封的情形，因此案外人的租赁权应适用“买卖不破租赁”的原则，得到法律保护，金德顺、朱雪萍作为案涉房屋所有权的受让人，应一并遵循租赁合同中的全部约定。四、案外人与宝云公司签订的租赁协议已经得到安吉法院的认可。安吉法院于2015年9月28日向案外人送达了协助执行通知书，案外人已根据法院的要求将应向宝云公司支付的租金329700元支付至法院账户，法院亦向案外人开具了相关票据。综上所述，请求法院终止执行案号为（2014）湖安执民字第293号的《配合执行通知书》中要求案外人自动腾退出案涉房屋的措施。为此，案外人黄时伦向本院提交了《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》、产权证书、收款收据、转账凭证、《安吉新闻》截图等证据。申请执行人金德顺、朱雪萍辩称，一、对《房屋租赁协议》与《房屋租赁补充协议》真实性有异议，申请执行人从未认可协议及出租事实。申请执行人办理案涉房屋预告登记的时间为2008年10月21日，上述两份协议的落款时间分别为2010年10月和12月，案涉房屋初始登记时间为2011年6月24日。由此，案外人承租案涉房屋时，预告登记已确认申请执行人为权利人。案外人签订长达十三年的承租协议，若未对物业权属状况、预告登记情况及作为出租人的宝云公司经营情况作基本了解，不符合基本的生活经验和商业常识，且两份协议对租赁物权利瑕疵担保、违约责任等重要内容均未约定，只能说明宝云公司与案外人恶意串通，伪造协议，为申请执行人履行商品房买卖合同设置障碍。申请执行人当时不可能知道、更不可能默认案涉房屋的租赁情况。案外人提供的证据不能证明实际支付了租金及物业费。二、即使上述协议真实，亦属无权处分合同，申请执行人不予认可，应属无效。申请执行人与宝云公司签订的《商品房买卖合同》于2008年10月9日办理了网签备案，申请执行人对案涉房屋权利的“取得”应追溯到该日。后案涉房屋于2008年10月21日办理了预告登记，宝云公司对案涉房屋的处分行为因此受到限制，其于2008年12月30日将案涉房屋出租给案外人，恶意极其明显，亦属无权处分行为。案外人未尽充分的审查义务，草率承租，且租金明显低于市场行情，不能认定为善意。三、申请执行人签订《商品房买卖合同》在先，案外人承租案涉房屋在后，因此不适用“买卖不破租赁”原则。四、申请执行人作为案涉房屋的所有权人，有权要求案外人腾退。综上所述，案外人的异议理由不成立，请求法院驳回其异议。对此，申请执行人金德顺、朱雪萍向本院提交了民事判决书、预告登记证明、产权证书等证据。本院查明，2008年10月9日，金德顺、朱雪萍作为买受人与宝云公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买位于递铺镇迎宾大道东侧凯迪大厦22幢营01、03号房屋，房屋价款为7408407元，买受人应于2008年10月15日前付清首付房款3718407元，余款369万元向银行办理按揭手续。同时，出卖人应当在2008年12月30日前将具备综合验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。2008年10月15日，宝云公司就首付房款3718407元向金德顺开具统一收款收据。2008年10月21日，宝云公司办理以己为义务人，以金德顺、朱雪萍为权利人的商品房预告登记。2011年6月28日，宝云公司办理案涉房屋初始登记，房屋所有权人为宝云公司，其中位于递铺镇迎宾大道东侧凯迪大厦22幢营03号房屋的坐落位置变更为递铺镇迎宾大道137号天平花园北区（凯迪大厦）22幢201室。2010年10月19日，案外人黄时伦与宝云公司签订《房屋租赁协议》，约定黄时伦向宝云公司承租案涉房屋的一部分，总建筑面积约300平方米，租赁期限自2010年10月20日至2013年10月19日，房屋租金为每年10万元，物业管理费为每年2520元，租房押金为5000元，支付方式为协议签订生效时一次性付清。同日，黄时伦向宝云公司支付三年租金、物业费、保证金共计312560元，宝云公司出具收款收据。2010年12月21日，黄时伦与宝云公司签订《房屋租赁补充协议》，约定租赁期限延长至2023年10月19日，2013年10月20日至2015年10月19日租金为每年157000元，2015年10月20日至2017年10月19日租金为每年164850元，2017年10月20日至2019年10月19日租金为每年173090元，2019年10月20日至2021年10月19日租金为每年181700元，2021年10月20日至2023年10月19日租金为每年190780元，每两个年度支付一次租金，支付时间为当年的9月20日前。2011年1月15日，黄时伦经营的位于案涉房屋内的银海电器开业。2013年9月10日，黄时伦向宝云公司支付两年租金、物业费共计319040元，宝云公司出具收款收据。2012年12月11日，本院就金德顺、朱雪萍与宝云公司房屋买卖合同纠纷一案作出（2012）湖安民初字第883号民事判决书，判决如下：一、宝云公司将位于安吉县递铺镇迎宾大道东侧凯迪大厦22幢营01、03号商品房向金德顺、朱雪萍交付使用，并办理上述房屋权属证书的变更登记备案手续，限于本判决生效后十日内履行；二、宝云公司支付金德顺、朱雪萍违约金（逾期交房违约金以3718407元为基数，自2008年12月31日起按日利率0.01%算至生效判决确定交付之日止，另逾期办证违约金37184元），限于本判决生效后十日内支付。后宝云公司提起上诉，湖州市中级人民法院于2013年12月23日作出（2013）浙湖民终字第136号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2014年1月8日，金德顺、朱雪萍向本院申请强制执行，要求宝云公司交付案涉房屋，办理权属证书的变更登记备案手续，并支付违约金、诉讼费。本院于次日立案执行。2014年1月15日，本院分别向安吉县房产交易中心、安吉县国土资源局送达执行裁定书、协助执行通知书，要求协助办理案涉房屋权属证书的变更登记备案手续。2014年1月20日，本院又向安吉县地方税务局直属分局送达执行裁定书、协助执行通知书，要求协助开具宝云公司销售案涉房屋的发票。2015年9月28日，本院向案外人黄时伦送达执行裁定书、协助执行通知书，要求其将2015年10月20日至2017年10月19日的房屋租金329700元支付至本院账户。同日，黄时伦根据本院要求将租金329700元支付至本院账户。2015年11月26日，案涉房屋权属登记变更至金德顺、朱雪萍名下。2016年3月4日，本院向黄时伦送达《配合执行通知书》，要求其自收到该通知书之日起三十日内自动腾退案涉房屋。本院认为，本案的争议焦点为案外人黄时伦对其承租部分的案涉房屋享有的租赁权能否排除本院执行。案外人黄时伦主张其取得案涉房屋租赁权在前，申请执行人通过司法途径取得案涉房屋所有权在后，故应当适用“买卖不破租赁”原则，保护其租赁权。申请执行人金德顺、朱雪萍则主张案外人承租案涉房屋时，其已办理了案涉房屋预告登记，且案外人与被执行人涉嫌恶意串通，故不能适用“买卖不破租赁”原则。对此本院认为，首先，预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，其功能在于保障预告登记权利人将来实现物权。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第二十条第一款的规定，预告登记的义务人在预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。该种预告登记的保全效力使预告登记义务人的物权处分自由受到限制，但法律对预告登记请求权的保护并非没有边界，只有当预告登记义务人的处分行为对预告登记权利人实现其请求权构成妨害才有法律保护之必要。本案案外人黄时伦于2010年10月19日向案涉房屋原所有权人宝云公司承租部分案涉房屋，根据实际占有情况，可以推定其租赁权设定的时间应为2011年1月15日银海电器开业之前。申请执行人金德顺、朱雪萍虽于2008年10月21日办理案涉房屋预告登记，但由于房屋租赁并非以物权变动为目的，并未导致物权法意义上的物权变动，不应属于物权法第二十条所称的“处分”，且承租人黄时伦对案涉房屋的占有、使用和收益对于预告登记所保障的请求权的实现即金德顺、朱雪萍将来完成房屋所有权本登记以实现房屋所有权转移这一目的而言，并未构成任何法律意义上的影响，故该预告登记不能对抗黄时伦享有的租赁权。其次，根据物权法第二十条第二款的规定，预告登记后，自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案案涉房屋办理初始登记的时间为2011年6月28日，申请执行人金德顺、朱雪萍应自该日起三个月内办理案涉房屋权属变更登记，但其二人未在法律规定的期限内申请办理，期间亦未发生阻却办理的事由，该预告登记已于2011年9月28日失效。因此，案外人黄时伦与被执行人宝云公司签订的房屋租赁合同理应继续受到法律的保护。再次，本院作出的（2012）湖安民初字第883号民事判决因湖州市中级人民法院的维持判决而生效，但该判决为给付判决，并不直接导致物权变动的效力，故申请执行人金德顺、朱雪萍取得案涉房屋所有权的时间应以其办理产权变更登记的时间为准，即2015年11月26日。因案外人黄时伦在此之前已与宝云公司签订合法有效的书面租赁合同并占有使用案涉房屋，案外人黄时伦有权以其对案涉房屋的合法占有排除本院执行。申请执行人金德顺、朱雪萍辩称案外人黄时伦与被执行人宝云公司恶意串通，并以明显不合理的低价承租案涉房屋，但未提供相应证据，本院不予采信。综上，案外人黄时伦提出的异议理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条第一款第（二）项的规定，裁定如下：中止执行要求案外人黄时伦腾退位于昌硕街道迎宾大道187号天平花园北区（凯迪大厦）22幢营01室、201室房屋的执行行为。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  ＸＸ强审 判 员  包静怡人民陪审员  程磊磊二〇一六年四月二十八日书 记 员  孙 硕