上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）长民三(民)重字第7号原告高峰，男，1966年9月23日生，汉族，住上海市闵行区。委托代理人孙颖，北京大成(上海)律师事务所律师。委托代理人陈思，北京大成(上海)律师事务所律师。被告高菁，男，1964年4月30日生，汉族，住广东省深圳市。委托代理人王放，上海市银都律师事务所律师。委托代理人林丽娟，上海市新华律师事务所律师。被告上海云古酒店管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人王燕，职务总经理。委托代理人赵轶民，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托代理人王靖，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原告高峰诉被告高菁、上海云古酒店管理有限公司(以下简称云古公司)案外人执行异议之诉一案(案号为(2014)长民三(民)初字第2760号)，本院于2015年3月23日作出判决。原告高峰不服，提起上诉。2015年9月21日，上海市第一中级人民法院裁定撤销本院(2014)长民三(民)初字第2760号民事判决，发回本院重审。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高峰及其委托代理人孙颖、陈思，被告高菁的委托代理人王放、林丽娟，被告云古公司的委托代理人赵轶民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高峰诉称，2011年7月12日，原告与被告云古公司签订房屋买卖合同，约定原告向被告云古公司购买本市长宁区荣华东道19弄1号1102室房屋(以下简称涉讼房屋)，房价款为人民币410万元,双方于2011年8月31日前办理产权过户手续。2011年7月12日，原告向被告云古公司支付房价款10万元；2011年7月13日，原告向被告云古公司支付房价款160万元。2011年7月29日，原告与银行签订借款合同，为购房贷款240万元。2011年8月2日，原告与被告云古公司对涉讼房屋内的物品进行清点和确认。2013年3月11日，被告云古公司正式将涉讼房屋交付给原告占有使用。但被告云古公司至今未协助原告办理产权过户手续。上述合同签订后，两被告在明知原告已购买涉讼房屋的情形下，由被告云古公司将涉讼房屋抵押给被告高菁，并办理了抵押权登记手续。此后，被告高菁依据两被告签订的抵押借款协议及相关执行证书向上海市长宁区人民法院申请执行。执行期间，原告提出执行异议，上海市长宁区人民法院裁定驳回原告的执行异议。故原告提起执行异议之诉。请求判令：一、停止对涉讼房屋的执行；二、被告云古公司继续履行买卖合同，解除对涉讼房屋的抵押，协助原告办理涉讼房屋的产权过户手续；三、被告云古公司向原告支付逾期办理产权过户手续的违约金(以170万元为基数，按每日万分之五，自2011年9月1日起，计算至办理产权过户之日止)。被告高菁辩称，被告高菁对原告与被告云古公司之间关于房屋买卖的情况并不知晓。原告与被告云古公司之间的房屋买卖与被告高菁无关。因产权尚未过户，故原告对涉讼房屋不享有物权。被告高菁对涉讼房屋的抵押权依法登记。被告高菁的抵押权优先于原告的债权。原告请求判决停止对涉讼房屋的执行，于法无据。原告的其余诉讼请求不属于本案受理范围。故请求驳回原告的诉讼请求。被告云古公司辩称，原告与被告云古公司之间就涉讼房屋签订买卖合同属实。因产权尚未过户，故原告对涉讼房屋不享有物权。被告高菁对涉讼房屋的抵押权依法登记。被告高菁的抵押权优先于原告的债权。原告请求判决停止对涉讼房屋的执行，于法无据。原告的其余诉讼请求不属于本案受理范围，且起诉已超过诉讼时效期间。被告云古公司并未收到原告支付的房价款。因涉讼房屋被人民法院查封，故产权过户存在障碍，被告云古公司不应承担违约责任。原告主张的违约金过高。故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，涉讼房屋产权登记在被告云古公司名下。2011年7月，原告作为买受方(乙方)，被告云古公司作为出卖方(甲方)，就涉讼房屋签订上海市房地产买卖合同。合同记载，转让价款为410万元；双方于2011年8月31日前共同向房地产交易中心申请办理过户手续；甲方未按合同约定的期限将房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，自合同约定应当交付之日起至实际交付之日止；乙方于签约当日直接向甲方支付房款170万元，乙方申请银行购房贷款240万元，该款项由贷款银行一次性划入甲方账户。2011年7月29日，原告与案外人上海银行股份有限公司宝山支行签订个人住房借款担保合同，约定由原告向上海银行股份有限公司宝山支行贷款240万元，用以购买涉讼房屋。2011年8月2日，原告与被告云古公司就涉讼房屋签署交房交接单一份。2013年3月11日，原告与被告云古公司就涉讼房屋签订房屋买卖交接书，涉讼房屋由被告云古公司交付给原告占有使用至今。另查明，2011年8月4日，两被告签订抵押借款协议。该协议记载，借款金额为2500万元；借款期限为2011年8月5日至2011年11月4日；利息为24%年；抵押物坐落为上海市荣华东道19弄4号1002室，2号1002室，1号501、502、1002、1102、1201、1302室。2011年8月4日，两被告向上海市东方公证处申请对上述抵押借款协议进行公证并赋予该合同强制执行效力。2011年8月11日，上海市东方公证处就上述抵押借款协议出具具有强制执行效力的债权文书公证书。2011年8月12日，涉讼房屋的抵押权登记至被告高菁名下。2013年8月28日，经被告高菁申请，上海市东方公证处就两被告签订的上述抵押借款协议出具执行证书。执行证书记载，被申请执行人为云古公司，执行标的本金为2500万元。高菁遂依据上述执行证书，向本院申请执行。本院受理后，于2013年10月24日对涉讼房屋采取查封措施，并启动房屋拍卖程序。执行期间，高峰向本院提出执行异议，要求解除和停止对涉讼房屋的查封和拍卖。2014年9月23日，本院裁定驳回高峰要求解除和停止对涉讼房屋的查封和拍卖的执行异议。原告遂提起执行异议之诉。又查明，2015年11月23日，上海市第一中级人民法院在另案中对涉讼房屋采取查封措施。上述事实，有上海市房地产买卖合同、个人住房借款担保合同、交房交接单、房屋买卖交接书、抵押借款协议、具有强制执行效力的债权文书公证书、执行证书、执行裁定书、房地产登记簿以及双方当事人的陈述等证据为证。经庭审核实无误。审理中，原告提供被告云古公司出具的收据二份及银行客户回单一份，以证明原告向被告云古公司支付房价款170万元。其中，落款时间为2011年7月12日的收据记载收取原告房款10万元；落款时间为2011年7月13日的收据记载收取原告房款160万元；银行客户回单记载，汇款人为原告，收款人为被告云古公司，汇款金额为160万元。被告高菁对上述证据的真实性没有异议，但认为被告云古公司是否收到上述款项，被告高菁并不知情。被告云古公司对上述证据的真实性没有异议，但认为被告云古公司实际没有收到上述款项。本院认为，两被告对上述证据的真实性均无异议，被告云古公司虽称没有收到款项，但并无相反证据予以反驳。原告以上述证据证明其已向被告云古公司支付房价款170万元，本院予以采纳。本案审理期间，原告将剩余房价款240万元向本院交付执行。本院认为，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，应当停止执行。原告与被告云古公司之间就涉讼房屋签订的买卖合同合法有效。从合同的签订时间来看，原告与被告云古公司签订房屋买卖合同在先，两被告签订抵押借款协议并办理涉讼房屋的抵押权登记手续在后。从涉讼房屋的交付时间来看，被告云古公司向原告交付房屋在先，本院在执行中对涉讼房屋采取查封措施在后。从房价款的支付情况来看，原告已向被告云古公司支付房价款170万元，并已将剩余房价款240万元向本院交付执行。虽然涉讼房屋的产权尚未转移登记至原告名下，但未办理产权过户手续非因原告自身原因，原告对涉讼房屋所享有的物权期待权足以排除强制执行。故原告请求判决停止对涉讼房屋的执行，本院予以支持。现涉讼房屋在另案中被上海市第一中级人民法院采取查封措施。本案属案外人执行异议之诉。原告在本案中请求判令被告云古公司继续履行买卖合同，解除对涉讼房屋的抵押，协助原告办理涉讼房屋的产权过户手续，并支付违约金，属基于合同纠纷的给付之诉，与案外人执行异议之诉并非同类之诉。故对原告的上述诉讼请求，本院在本案中不予处理。就原告与被告云古公司之间的合同纠纷，原告可另行诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款，最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条第一款，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条之规定，判决如下：停止对上海市长宁区荣华东道19弄1号1102室房屋的执行。财产保全费人民币5,000元，由被告高菁、上海云古酒店管理有限公司各半负担。案件受理费人民币80元，由被告高菁、上海云古酒店管理有限公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  马浩波代理审判员  赵芳芳人民陪审员  杨耀丰二〇一六年四月二十八日书 记 员  陈 清附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条……依法成立的合同，受法律保护。二、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……三、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。