广东省广州市海珠区人民法院民事判决��（2015）穗海法民三初字第2212号原告：冯圣华，住广州市越秀区。原告：谢艳宁，住广州市海珠区。两原告共同委托代理人：ＸＸ，国信信扬律师事务所律师。被告：广州市凯兴房地产有限公司，住广州市海珠区（原火柴厂内）。法定代表人：李宇文，董事长。委托代理人：刘紫波、郭艺圃，均为广东国鼎律师事务所律师。原告冯圣华、谢艳宁诉被告广州市凯兴房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人ＸＸ、被告委托代理人刘紫波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年8月28日，原告与被告签订一份《商品房预售合同》，约定由原告向被告购买海珠区宝岗大道新一城广场江南花园三期的房屋。合同约定：被告应于2013年12月31日前将房屋交付原告使用，但实际交楼时间为2014年9月16日。合同第二十一条规定：甲方（指被告）应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方（指原告）办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。补充协议第二条约定“房屋交付的标志是甲方向乙方移交钥匙的当天或买卖合同第十三条约定的最后交付时间，以日期较前者为准”,因此，以较前者为准，被告交楼的标志时间为2013年12月31日，故自2014年1月1日开始起算办理产权证的时间，210个工作日后，交付产权证的最迟时间应为2014年11月9日，而被告实际向原告交付产权证的时间为2015年9月29日。故起诉请求判令：1、被告立即向原告支付迟延交楼违约金74259.75元（从2014年1月1日至2014年9月16日，每日按总房款2878285元的万分之一计算）；2、被告立即向原告支付迟延办妥房产证的违约金92680.78元（从2014年11月9日计至2015年9月29日，每日按总房款2878285元的万分之一计算）；3、被告承担本案诉讼费用。被告辩称：一、造成被告未能在《商品房预售合同》中约定的时间内为原告办理房屋产权证，非被告主观有意违约造成，系不可归责于被告的因素所致，由被告单方全面担责，有违公平原则。1、被告在向原告交付房屋后，于2014年8月份前就已经向广州市房地产管理交易中心提出申请办理江南花园第三期物业确权手续的初始登记，按广州市国土房管局的正常办理程序，20个工作日内即可办理完成小业主的产权登记手续，被告已在积极履行自己的合同义务。2、房屋产权证被延误办理所导致的后期违约，并非被告的主观过错造成，而是因广州市政府的政策变更导致履行不能（详见穗府〔2005〕36号、穗府办〔2010〕35号、穗府办〔2014〕12号文规定），由于被告开发的江南花园房地产项目的开发周期较长，期间广州市政府针对房地产项目的地下商业部分的土地出让金征缴问题也出台了多次不同规定的文件，广州国土房管局对被告江南花园三期项目国有土地出让金数额进行了多次核算更改。由于广州国土局在核算土地出让金方面的错误，导致严重拖延了办理江南花园三期物业确权手续的时间，造成了被告对小业主的被动违约。3、被告及时将产权证被延误办理的原因及具体情况及时向业主及原告进行通知和披露。4、被告在与广州国土局处理完土地出让金问题后，随即于2015年7月1日向广州市房地产交易中心提交物业确权的初始登记申请，在8月下旬及9月上旬就已为符合条件的全部业主办理好了产权证。二、对于原告提出的违约金数额，被告认为应当考虑本次造成���约的根本原因，此次造成延期是因广州市政府对房地产地下商业部分的土地出让金征缴的政策变更所致，是被告无法预料及控制的情况，显然，被告也无法通过起诉广州市国土房管局或广州市政府来挽回给被告造成的经济损失，恳请法院判决减免被告的违约责任。三、根据已有的类似判例，因政府政策变更或政府行政部门的原因导致的被迫性违约，属于可免责的事由。基于上述事由，被告认为逾期办理房产证系不可归责于被告方的原因所造成，被告没有违约的主观恶意及过错。另外，涉案房屋的交付时间为2014年9月16日，应以该时间为基础计算办证的期限。经审理查明：2013年8月28日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《商品房预售合同》，约定：乙方向甲方购买位于海珠区马冲桥居仕地（原广州火柴厂内）新一城广场自编江南花园第538号之���G栋18层1802号房，房屋地址：海珠区宝岗大道538号之五（G栋）1802房（以下简称“涉案房屋”）；（第七条）该商品房总金额为2878285元；（第十三条）甲方应当在2013年12月31日前将本合同作为标的物的房屋交付乙方使用；（第十四条）延期交房的违约责任：逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金；（第二十一条）甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合规之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择由乙方委托甲方办理方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人��房地产权证交付乙方；（第二十二条）如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金……等。该合同的附件七《本合同补充协议》中约定：（第八条）2、买卖合同第十四条、第十九条、第二十二条所设违约金比例全部同意变更为万分之一；等。2014年9月16日，原告签署涉案房屋的《办妥收楼手续确认书》。2015年9月29日，被告向原告交付了房地产权证。诉讼中，双方确认如果按实际交楼时间（2014年9月16日）计算办证期限（商品房交付之日起210个工作日）,该办证期限的期满日期为2015年8月1日。被告为证明其不应承担迟延办证违约责任，还提交了以下证据：1、《受理回执》，证明被告于2014年8月份前已经向广州市房地产交易中心申请办理江南花园第三期物业的确权手续；2、《出让合同（含变更协议）的告知函》（收文号：NGZ140730917756），证明在办理江南花园三期物业确权手续时，广州市国土局要求对整个项目的土地出让金作出清算；3、《国有建设用地使用权出让（划拨）意见书》；4、《出让合同（含变更协议书）的告知函》（收文号：NGZ150204964478）；5、《国有建设用地使用权出让合同变更协议（稿）》〔穗国地出合（1998）479号的变更协议之二号〕，证据3-5均证明广州市国土局算错补缴土地出让金数额，要求补缴额高达5700多万元，比实际补缴数额2350万元多出三千多万元；6、《国有建设用地使用权出让合同变更协议》〔穗国地出合（1998）479号的变更协议之二号〕；7、《出让合同（含变更协议）的告知函》（收文号：NGZ150204964478），证据6、7均证明被告交涉���取，最终广州国土部门再次评估此项土地出让金额，最终确定的土地出让金评估价定为2350多万元，但由于广州市国土局的错误计算土地出让金，严重拖延了办理江南花园第三期物业确权手续的时间，造成了被告对小业主的被动违约，延期办证属不可归责于被告原因的违约；8、公告截图，证明被告及时将产权证被延误办理的原因及具体情况及时向各个业主及原告进行通知和披露；9、《关于协助办理（江南花园）三期业主房产证的函》，证明被告在2015年8月6日取得江南花园三期物业初始登记后就立即着手为包括原告在内的小业主办理产权登记手续，但由于负责按揭手续的平安银行广州花城支行未能配合及时提供相关办证产权手续的延误，非被告主观过错造成后期的违约；10、《受理回执》，证明被告在与广州市国土房管局处理完土地出让金问题后，随即于2015年7月1日向广州市房地产交易中心再次提交申请办理江南花园第三期物业的确权手续事宜；11、广州市国土资源和房屋管理局依法行政手册（2010年修订版），证明在办理商品房初始时必须提供国有土地使……用权出让合同才能进行初始登记，且须在提供补缴土地出让金发票及土地出让金契税完税证后才能办理预购商品房预告登记，由于被告与广州市国土房管局关于土地出让金问题未能解决，无法办理房地产初始登记及办理所售商品房的产权证；12、业主房产证签收表，证明产权证办妥后，被告已及时将房产证交给了原告。原告对被告提交证据的质证意见：对全部证据的真实性没有异议，但与待证事实没有关联性，不能否认被告违反合同约定，根据合同法的规定，违约责任属于无过错责任，被告不能免责。本院认为：原、被告签订的《商品房预售合同》是���方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。被告迟延交楼构成违约，应承担违约责任。原告要求被告支付2014年1月1日至2014年9月16日的迟延交楼违约金（每日按总房款2878285元的万分之一计算），符合合同约定，本院予以支持，但违约金总额不得超过原告主张的74259.75元。关于迟延办证的问题。合同约定，被告应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告，如因被告未履行相关义务造成原告不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，被告应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金，该合同的附件七《本合同补充协议》中约定：买卖合同第十四条、第十九条、第二十二条所设违约金比例全部同意变更为万分之一。因合同已规定迟延交楼应承担的违约责任，原告也已据此主张约定交楼之日至实际交楼之日的违约责任，故原告主张合同约定的办证期限（商品房交付之日起210个工作日内）应以合同约定的交房时间2013年12月31日为基础计算210个工作日依据不足，本院不予采纳。被告主张办证期限应从实际交楼之日起计算210个工作日合理，本院予以采纳。双方确认按实际交楼时间计算210个工作日的截止日期为2015年8月1日，对此本院予以认定。被告在2015年9月29日向原告交付房产证，已构成违约，应承担违约责任。至于被告抗辩称其违约是因为广州市政府对房地产地下商业部分的土地出让金的政策变更所致故应该免责或减轻违约责任的意见，涉案《商品房预售合同》��没有对延迟办证有约定任何可以免责的事由，被告作为开发商在与原告等小业主签订合同时应对房产开发过程中所面临的风险有充分预见，被告提供的证据不足以证实其主张，且其主张亦不属于法律规定的可免责的事由。鉴此，对于被告的抗辩意见本院不予采纳。原告要求被告支付迟延办证违约金，本院予以支持，但迟延办证违约金应从2015年8月2日计至2015年9月29日止，每日按总房款2878285元的万分之一计算。对于超出本院支持部分的迟延办证违约金请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州市凯兴房地产有限公司在本判���生效之日起十日内，向原告冯圣华、谢艳宁支付2014年1月1日至2014年9月16日的迟延交楼违约金（每日按总房款2878285元的万分之一计算，总额以74259.75元为限）。二、被告广州市凯兴房地产有限公司在本判决生效之日起十日内，向原告冯圣华、谢艳宁支付2015年8月2日计至2015年9月29日的迟延办证违约金16981.88元（每日按总房款2878285元的万分之一计算）。三、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3639元，由被告负担2081元，原告负担1558元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五天内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的,应在递交上诉状次日起七天内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的,按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡华强人民陪审员  朱曼宜人民陪审员  王君碧二〇一六年四月二十九日书 记 员  徐 石陈文慧