江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏07民终1532号上诉人（原审原告）丁成。被上诉人（原审被告）王永茗。委托代理人傅长剑，连云港市海州区锦屏服务所法律工作者。原审第三人庞亮。上诉人丁成因与被上诉人王永茗、原审第三人庞亮房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院(2015)海民初字第05799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月25日受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。丁成一审诉称，丁成与王永茗于2014年3月1日签订一份租房合同并经连云港市住房保障和房产管理局登记备案。合同约定王永茗将位于海州区中大街门面出租给丁成使用，租期三年，从2014年3月1日至2017年3月1日止，年租金1.4万元。丁成依约履行了义务。之后丁成将门面及经营项目转让给了庞亮。转租后，王永茗数次断电，造成庞亮无法经营，货物积压损失巨大，丁成与庞亮多次报警求助，但王永茗仍拒不通电。庞亮为此要求丁成退回转租费用并赔偿损失，丁成将转租费及损失支付给庞亮。因王永茗违约，给丁成造成了经济损失，合同目的无法实现，特诉至法院，请求判令解除丁成与王永茗于2014年3月1日签订的租房合同，退还2014年3月4日收取的转让费12000元，退还2015年9月至2016年2月的房租5000元，并赔偿损失63000元（转让费45000元、停业损失10000元、商铺过保质期损失8000元），本案诉讼费用由王永茗承担。王永茗一审辩称，我与丁成签订的租房合同系双方真实意思表示，且经登记备案合法有效，丁成应依法全面履行合同义务，其诉求无事实和法律依据，我不同意解除合同。庞亮一审述称，我转租到房子后，房东王永茗经常说妨碍她，还对房屋断电导致我无法经营，中间出现多次矛盾，我只好找丁成协商房屋无法继续转租，因为王永茗断电没有办法经营只有不租了。原审法院经审理查明，丁成与王永茗签订租房合同一份，约定王永茗将位于海州区中大街门面房出租给丁成使用，租期三年，从2014年3月1日至2017年3月1日，租金每年1.4万元，承租人装修房屋，出租人应积极协助不得阻挠，承租方在承租期内有权转让门面，出租方无权干涉。双方租赁合同经连云港市住房保障和房产管理局登记备案，备案期限为2014年3月1日至2015年2月28日。2014年1月3日，案外人季某某向王永茗出具委托书：“因工作繁忙，今委托王永茗代收转租给丁成位于中大街门面房转让费壹万贰仟元整。”2014年3月4日，王永茗出具收条，载明：“今收到转让费12000元（已清）。”2014年3月7日，案外人季某某出具收条：“今收到王永茗代收转租给丁成位于中大街门面房转让费壹万贰仟元整。”2015年5月30日，丁成与庞亮签订了房屋转租协议一份，约定：转租人：（甲方）丁成次承租人：（乙方）庞亮一、甲方将其房主王永茗处承租的位于海州区中大街商铺转租给乙方，由乙方继续经营甲方味百千零售店。乙方同意按照甲方与王永茗于2014年3月1日签订的租房合同内容履行相关权利义务（签订本协议之日甲方将其与王永茗签订的租房合同交与乙方，便于严格按照租房合同履行相关义务）。二、乙方承诺于2015年5月28日一次性向甲方支付转让费等费用共计人民币45000元，上述费用包括转让费3万元，甲方花费的装修装饰费用1.5万元。……六、在承租期内，如遇不可归责于乙方的事由致使乙方不能正常使用该商铺，乙方有权解除本协议并要求甲方退还已支付的转让等费用并赔偿相关损失。2015年11月18日，王永茗出具收条，载明：今收到丁成2015.9.1-2016.3.1房租7000（柒仟圆整）中大街门面出租房。原审法院另查明，连云港市公安局海州分局海州派出所共四次接到有关涉案门面房的报警电话，处警后出具接处警工作登记表，处警经过及结果如下：1.2015年11月8日，系报警人租了海州区中大街房屋作为自己的店面进行经营，后与房东因租期发生纠纷，报警人称要诉讼维护自己的权益，房东遂把电停了，作为对其声称诉讼的回应并拒绝为其供电；2.2015年11月27日，到达现场未见有人打架，经了解系租房纠纷，告知双方协商解决，按照租房合同履行，协商不成到法院诉讼解决，双方不要发生过激行为；3.2015年11月29日，系报警人从承租人手中租了海州区中大街房屋作为自己的店面进行营业，原房主拒绝供电；4.2015年12月3日，系报警人从承租人手中租了海州区中大街房屋作为自己的店面进行营业，原房主从11月29日断电至今，告知报警人通过合法手段维护自己的权利。2015年12月10日，丁成与庞亮达成协议书一份，约定：因房主王永茗对商铺断水断电，造成庞亮无法开展商业活动，货物积压严重，经济损失严重，多次报警协商无果，现双方同意从2015年12月10日起解除双方签订的转租协议，转租人丁成退还次承租人庞亮转让费45000元、已交付的租金5000元（2015年11月到2016年2月）、停业期间的营业损失及商品过保质期的损失3万元，以上四项合计8万元。转租人丁成承诺于本合同签订之日起十日内一次性将上述款项支付给庞亮，付款后，双方就本次转租协议一次性解决，双方再无其他任何纠纷。2015年12月16日，丁成妻子陈某某取款8万元。2015年12月17日，庞亮出具收条一张，载明：今收到丁成退回转让费45000元，房屋租金5000元，停业及商品过保质期损失3万元，以上合计8万元。原审法院再查明，丁成与庞亮约定转让费4.5万元，包括装修费1.5万元（含货架、收银台），和栗子机、电子称两台、冰柜两台、小车、监控、电脑，及空调使用权等，双方解除转租协议后，所有物品均返还丁成。王永茗于2015年12月26日收到本案的起诉状等应诉手续。丁成为证明其装修费用1.5万元，申请证人吉某出庭作证，证人陈述其于2014年3月为丁成在涉案门面房做了玻璃门（钢化玻璃）、门头，并定做了货柜、收银台等，其中玻璃门及门配件五金为2084元，门头及字体、内含支架、电线开关为4000元，货柜等为11285元，共计17000余元，最终以15000元成交。王永茗对于货柜、收银台由丁成所做无异议，但对玻璃门及门头称不是丁成装修，而是之前的承租人所做。王永茗为证明其主张，亦申请证人陈某甲出庭作证，证人陈述其于2010年左右为涉案门面房的承租人定做了卷帘门和玻璃门（12毫米的普通玻璃），价格大概为一千八九百。此外，王永茗还提供丁成承租之前的街景地图，显示现在门头与之前门头一致，仅招牌字体变更。丁成对王永茗的该组证据不予认可，称其收到房屋玻璃门及门头已经拆除，其之后才进行了重新安装，并认可玻璃门为普通玻璃材质。上述事实，有租房合同、备案证明、收条、转租协议、协议书、接处警工作登记表、银行回单、证人证言及当事人的陈述等证据予以证实。原审法院认为，丁成与王永茗之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，并经产权机构登记备案，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。双方租房合同中明确约定丁成在承租期内有权转让门面，王永茗无权干涉，故丁成与庞亮签订的转租合同有效，王永茗在合同履行期间断电，庞亮多次报警未果，严重影响其经营，致使丁成与庞亮的转租合同解除，虽双方租赁合同中未明确约定供电，但作为营业门面，用电是基本要求，王永茗交付的房屋不符合使用条件，现丁成主张解除租赁合同，符合法律规定，原审法院予以支持。双方合同自解除通知到达王永茗时解除，王永茗于2015年12月26日收到本案的起诉状等应诉材料，故双方租赁合同应于2015年12月26日解除。对于之后的使用费用因王永茗不同意解除合同致房屋未交接，该责任应由其自行承担。故丁成给付王永茗租金应计算至2015年12月26日，即丁成应给付王永茗2015年9月1日至2015年12月26日的房租共计4497.26元，丁成已付7000元，王永茗应返还2502.74元。丁成应将房屋清空交付给王永茗。关于丁成主张的转让费12000元，系丁成从案外人季某某手中接手门面房的转让费，该费用是季某某委托王永茗代为收取的，丁成向王永茗主张无依据，不予支持。关于丁成主张的损失63000元，包括:1.转让费45000元（含15000元装修费），其中转让费3万元，庞亮已将所有转让的物品退还丁成，该物品丁成仍能继续使用，故该费用损失不存在，不予支持。装修费15000元，其中货柜、收银台等均系可移动的物品，原告可搬走继续使用，关于双方争议的玻璃门、门头，该玻璃门系普通玻璃，王永茗提供的证人陈述更符合事实，提供的街景图亦表明现在的门头与之前承租人装修的门头一致，仅招牌字体变更，丁成未提供其他证据证明其主张，故对其主张不予采信；2.停业损失1万元（主张从2015.11.8-2016.1.15），根据接处警工作登记表，从2015年11月27日即连续报警，故停业时间从2015年11月27日计算至解除合同之日2015年12月26日为一个月，该部分损失丁成提供自己制作的销售清单，但仅有金额，无法确认具体的销售数额，停业损失无法计算，原审法院酌定参照零售业年平均工资43736元计算一个月为3644.7元；3.商铺过保质期损失8000元，该数额仅为丁成的单方制作的清单，无其他证据予以证明，且该费用与王永茗的违约行为未必存在直接因果关系，经营本身就存在风险，故该主张不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院遂判决：一、丁成与王永茗签订的租房合同于2015年12月26日解除；二、王永茗于判决生效之日起十日内返还丁成租金2502.74元；三、王永茗于判决生效之日起十日内赔偿丁成损失3644.7元；四、驳回丁成的其他诉讼请求。如果王永茗未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由丁成负担1750元，王永茗负担50元（丁成已预交，王永茗将此款与上述款项一并给付丁成）。上诉人丁成不服上述判决，向本院提起上诉称：1、原审法院不支持退还12000元转让费的诉求系认定事实有误。被上诉人收取12000元转让费并亲笔打下了收条，这笔转让费是基于涉案房屋的地理优势被上诉人应得的。而原审法院认定这笔转让费系被上诉人王永茗替案外人季某某（系王永茗儿子）代收的，明显不符合事实真相。丁成与王永茗所签订的合同第11条载明，承租方在承租期内有权转让门面，出租人无权干涉，因被上诉人干扰上诉人转租涉案房屋而致租赁合同解除，被上诉人应当退还上述转让费。2.上诉人经营有方，一年多时间积累了大量固定客源，转让门面时一并将经营项目转让给第三人庞亮，庞亮向上诉人支付了3万元纯转让费。现因被上诉人原因致租赁合同解除，上诉人无奈将转让费退还给了庞亮，造成上诉人这笔3万元转让费的损失，被上诉人应当赔偿。3.关于15000元装修费用，上诉人已经举证了安装玻璃门、门头等实际花费的数额，而原审法院不予支持系明显偏袒被上诉人。4.关于停业损失，原审法院计算过低。综上，原审法院认定事实错误，适用法律不当，导致判决不公，请求二审法院查明本案事实，依法改判。被上诉人王永茗辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正公平，上诉人的上诉请求及事实理由均不能成立，请求二审法院维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的案件事实清楚，本院依法予以确认。二审诉讼期间，丁成围绕其上诉请求提交以下证据：1.2015年11月18日丁成与王永茗的谈话录音材料一份，证明王永茗没有按约履行合同；2.2015年11月18日连云港市公安局海州分局洪门派出所接处警工作登记表一份，证明王永茗不按约履行合同，特别是不按租赁合同第11条约定干涉丁成转租涉案房屋，同时证明从2015年5月30日至2015年11月18日丁成一直在协调王永茗与庞亮之间的纠纷。王永茗针对上述证据的质证意见为：1.录音材料不能达到丁成的证明目的，从内容上来看，被上诉人没有干涉丁成转租涉案房屋，被上诉人是依照合同约定，允许丁成转租房屋，被上诉人并没有进行干涉；2、对于接处警工作登记表的真实性没有异议，但是该证据不能达到丁成的证明目的，并且相关的争议事实已经原审法院审理查明，与之前的接处警登记表内容一致。经双方当事人确认，本案在二审中的主要争议焦点为：1.丁成要求王永茗退还12000元转让费能否成立；2.王永茗对丁成退还给庞亮的3万元转让费是否应该承担赔偿责任；3.丁成要求王永茗赔偿15000元的装修费用能否成立；4.一审对于丁成停业损失数额的认定是否妥当。关于第一个争议焦点，本院认为，涉案房屋虽是由被上诉人王永茗出租给丁成，但在丁成承租之前是由案外人季某某使用的，丁成在与季某某协商后以向季某某支付12000元转让费为条件接手涉案房屋。一审诉讼中，王永茗举证了季某某出具的委托书以及收条，且原审法院就相关事实也找季某某进行了核实，能够证实王永茗收取丁成的转让费12000元是代季某某收取的，且已经交付给了季某某，现丁成要求王永茗退还该12000元转让费不能成立，本院对其该项上诉主张不予支持。关于第二个争议焦点，本院认为，王永茗与丁成签订的租房合同中明确约定丁成在承租期内有权转让门面，王永茗无权干涉，故丁成在承租期间将承租的涉案房屋转租给原审第三人庞亮合法有效，丁成为此收取庞亮的3万元转让费属于其合法收入。在庞亮承租涉案门面期间，王永茗经常断电，严重影响庞亮经营，致使庞亮与丁成解除了转租协议，丁成将3万元转让费退还给庞亮，给丁成造成了损失。考虑到丁成将涉案房屋从2015年5月30日转租给庞亮，庞亮的承租期间至2017年3月1日共计21个月，而庞亮实际承租使用涉案房屋时间为6个月，扣除该6个月，剩余15个月对应的转让费21428.57元（3万元÷21个月×15个月）属于丁成的损失，应由王永茗予以赔偿。至于丁成将3万元转让费全部退还给庞亮，是其对自己权利的处分，多退还的转让费不应由王永茗赔偿。故本院对丁成该项上诉请求中的合理部分予以支持。关于第三个争议焦点，本院认为，一审中丁成称其在承租涉案房屋后对涉案房屋进行了装修，支出装修费用15000元，该15000元装修费用主要用于安装了玻璃门、门头，做了货柜、收银台等。在这些物品中除了玻璃门、门头外，货柜、收银台等都是动产，丁成在合同解除后可以取走继续使用，而对于玻璃门及门头，丁成在一审中申请证人吉某出庭作证，吉某证实其为丁成制作安装玻璃门和门头的价格共计6084元，考虑到吉风明在收取丁成装修费用时存在让利，本院根据让利情况酌定玻璃门和门头的装修费用为5000元。王永茗在一审中虽主张玻璃门和门头是丁成之前的承租人制作的，并申请证人陈某乙出庭作证，但考虑到丁成在承租涉案房屋时支出了转让费12000元，该12000元中就包含相应的装潢费用，所以玻璃门和门头即使是之前承租人制作的，也应视为丁成对此支出了相应的装潢费用。由于丁成租赁涉案房屋的租期为3年（36个月），而至2015年12月26日双方签订的租房协议解除，丁成实际租用涉案房屋时间为22个月，扣除该22个月，剩余14个月租期所分摊的装潢费用1944.44元（5000元÷36个月×14个月）属于丁成的损失，应由王永茗予以赔偿。故本院对丁成该项上诉请求中的合理部分也予以支持。关于第四个争议焦点，本院认为，丁成承租涉案房屋从事味百千零售店，一审中其虽主张因王永茗断电给其造成停业损失1万元，但由于丁成仅提供其自己制作的销售清单，导致原审法院无法确认其具体的销售数额以及停业损失，在此情况下，原审法院根据丁成实际停业时间为1个月，参照本省零售业年平均工资的标准计算一个月工资3644.7元作为丁成的损失并无不当。丁成上诉主张原审法院认定其停业损失数额过低的理由不能成立，本院不予采信。综上，丁成的部分上诉请求及理由能够成立，原审判决存有不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持连云港市海州区人民法院(2015)海民初字第05799号民事判决第一、二、三项。二、撤销连云港市海州区人民法院(2015)海民初字第05799号民事判决第四项。三、王永茗于本判决书送达之日起十日内赔偿丁成损失共计23373.01元。四、驳回丁成的其他诉讼请求。一审案件受理费1800元（丁成已预交），由王永茗负担664元，丁成负担1136元；二审案件受理费1800元（丁成已预交），由王永茗负担664元，丁成负担1136元。王永茗负担的案件受理费在给付上述款项时一并支付给丁成。本判决为终审判决。审 判 长  乙 斌代理审判员  万红英代理审判员  程 艳二〇一六年十月九日书 记 员  蒋 寻法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。