长春市二道区人民法院民 事 判 决 书（2015）二民初字第2075号原告：李淑芳，女，1968年8月6日生，回族，住长春市南关区净月街道永安委**组。委托代理人：孙向群，吉林名瑞律师事务所律师。被告：吉林省正茂房地产开发有限公司，住所：长春市二道区东环城路5688号。法定代表人：刘桂霞，总经理。委托代理人：王长利，吉林国瀚律师事务所律师。原告李淑芳诉被告吉林省正茂房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李淑芳委托代理人孙向群、被告吉林省正茂房地产开发有限公司委托代理人王长利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李淑芳诉称：原、被告双方于2011年11月16日签订《商品房买卖合同》，购买位于二道区东环城路5688号，吉林省正茂生产资料交易市场房屋，原告向被告交付房款917677.01元。合同第八条约定：房屋经验收合格后交付原告使用。合同十五条约定：被告应当在房屋交付使用后540日内办理权属登记。但被告交付的房屋始终未能提供验收合格证明，也未办理权属登记。原告已履行合同，但被告违约，请求判决解除原、被告所签订的《商品房买卖合同》，被告向原告返还购房款917677.01元，支付违约利息款354590.39元。被告吉林省正茂房地产开发有限公司辩称：1、原告不具备行使解除权的条件，根据双方签订的商品房买卖合同第15条的约定，出卖人的责任是应当在商品房交付使用后540日内将办理权属登记，须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如果出卖人没有完成该项责任，买受人才有权退房，本案中出卖人已经完成了向产权登记机构报送所需文件和资料的责任，买受人不能在规定期限内取得产权证不是因出卖人原因引起，因此买受人不具备行使解除权的条件。该观点的根据是安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同案件适用的指导意见第7条规定。2、商品房买卖合同对取得房地产权属证书的期限约定为不定期，原告不能以超期不能取得房产证为由解除合同。原告在诉状中所说的被告被告应当在交付房屋540日内办理权属登记是原告对合同约定条文的误解和篡改，合同中没有这样的约定。商品房买卖合同第15条只约定了出卖人的责任是应当在商品房交付使用后540日内将办理权属登记，须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。对于什么时间能取得房地产权属证书没有具体约定，根据合同本意，只要被告在商品房交付后540日内将办理权属登记，须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人完成义务。对于产权证的取得时间就只能等待政府产权登记部门核发，也就是说产权证的下发时间完全取决于登记机关的发证时间，这是不定期的自然权利，买受人在签订合同时是认可的。因此在此种约定的情况下，原告不能以超期未办理产权证解除合同。3、即使假设原告所说被告在商品房交付后540日内将办理权属登记成立，原告的合同解除权因其逾期不行使，已经消灭。最高法院关于审理房屋买卖合同司法解释第15条第二款规定法律没有规定或当事人没有规定，经对方当事人催告，解除权行使合理期限为3个月，对方当事人没有催告，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使解除权消灭。合同法第95条规定对于解除权期限届满当事人不行使，解除权消灭。本案中房屋交付时间是2010年9月17日，经过540日至2012年2月25日，解除权发生，在2013年2月25日解除权消灭。因此，即使假设原告所说的理由成立，原告的合同解除权因其逾期不行使已经于2013年2月25日消灭。4、该房屋产权是肯定能办理，只是时间问题，而且办理产权是房屋交付的附随义务，不影响原告对房屋的处分权。首先该房屋是经过有关房地产规划部门正式批准建设，是合法建筑，是必然能够取得产权证，只是时间不确定。其次，该房屋已经依据合同交付原告，原告对房屋享有了占有、使用、收益、处分的权利没有受到影响（北京高院10条、安徽高院指导意见9条）。再次，解除合同会严重损害交易安全和稳定，本案中房屋交付时间是2010年9月17日，原告已经占有使用房屋长达5年6个月，如果解除合同不仅原告应将占有使用期间所获利交还被告，还应当赔偿占有房屋期间给被告造成的损失。因此，解除合同不仅对原告不利，还会严重损害交易安全和稳定。5、原告提出的违约赔偿请求错误，合同对违约赔偿有明确约定，如果解除合同成立，也应当按照约定数额赔偿。原告计算违约赔偿的依据是最高院商品房买卖合同司法解释第18条第二款约定，该款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情况下才能适用。而本案中商品房买卖合同15条对违约赔偿数额有明确约定，即买受人退房，出卖人除了退还购房款之外，按照已付购房款的0.1%赔偿买受人损失。根据该约定计算，如果原告退房，被告只需返还购房款并赔偿原告损失891元。综上所述，原告的请求无理，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。原告李淑芳在庭审中提供了3份证据：证据1、商品房买卖合同（合同编号0000000000570548）一份，证明原被告存在商品房买卖关系及房屋价格，该房没有验收合格证，被告应在540日内将办理权属登记。按照房款0.1%赔偿损失，属条款约定不明，应当从法定。按照合同约定，被告构成违约。证据2、发票891098.64元，证明已交房款数额。证据3、收款收据3张（49554.25元）、退款收据2张（22975.88元），证明被告已经收到的钱款数能计算出该房的总交款数。被告吉林省正茂房地产开发有限公司对原告李淑芳提供的证据1的质证意见：真实性没有异议，证明问题有异议；第8条交付条件是内部验收，即建设单位勘察、设计、监理、施工组织的联合验收，只要验收合格，就可以交房，原告的验收符合该项约定，具备交付条件；第15条证明了被告只在房屋交付后540日内有责任将办理权属登记向产权部门备案；对违约金的赔偿很明确，就是按照已付购房款0.1%赔偿损失，是确定的。对证据2、证据3的质证意见为无异议。被告吉林省正茂房地产开发有限公司在庭审中提供了3份证据：证据1、商品房买卖合同，证明合同第15条约定出卖人的责任是被告在房屋交付后540日内有责任将办理权属登记所需材料向产权机关备案。对于产权证的取得时间就只能等待政府产权登记部门核发，因此在此种约定的情况下，原告不能以超期未办理产权证解除合同；原告的解除权于2012年2月25日已经因其逾期未行使而消灭；诉争房屋是经过有关房地产规划及管理部门正式批准建设，是合法建筑，必然能取得房屋产权证，只是时间早晚问题。且诉争房屋已经交付原告，原告对该房屋占有使用收益处分权益未受影响；对于原告解除合同的情况下，合同约定的违约赔偿方式是已付购房款的0.1%计算。证据2、购房发票，证明按照合同约定如果解除合同被告只需返还购房款并赔偿原告损失891元。证据3、业主交房凭证、业主入住验收单、装修管理登记表，证明交房时间是2010年9月17日，原告已经占有使用房屋长达五年六个月还要多，如果解除合同原告应当将占有使用期间所获利益交还被告，并赔偿占有房屋期间被告所受损失。原告李淑芳对被告吉林省正茂房地产开发有限公司在庭审中提供证据的质证意见为：真实性没有异议，但证明问题有异议。要求按照法律规定评判。经审理查明：原、被告双方于2011年11月16日签订《商品房买卖合同》（合同编号0000000000570548），购买位于二道区东环城路5688号，吉林省正茂生产资料交易市场房屋，建筑面积148.22平方米，原告向被告交付房款891098.64元，另交纳49554.25元，被告给原告出具收款收据3张，被告给原告退款22975.88元，出具收据2张，原告购买房屋总价款917677.01元。被告已于2010年9月17日将该房屋交付原告使用。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。本院认为：原、被告双方自愿签订《商品房买卖合同》，该合同的订立，符合法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。该合同中15条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。被告没有履行签订《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，至今也没有将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使解除权消灭。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使，该权利消灭。本案中房屋交付时间是2010年9月17日，经过540日至2012年3月11日，解除权发生，至2013年3月11日解除权消灭。为了维护交易安全和稳定经济秩序，不使已经稳定的法律关系遭到破坏，并产生显失公平的后果，应当驳回原告诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决如下：驳回原告李淑芳的诉讼请求。案件受理费8130元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  范思峰人民陪审员  牛振东人民陪审员  曹静波二〇一六年四月十四日书 记 员  马世超