吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)吉07民终1376号上诉人（原审原告）：董志林。委托诉讼代理人：唐凤国，松原市三江法律服务所法律工作者。上诉人（原审原告）：齐志军。委托诉讼代理人：唐凤国，松原市三江法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：田立远。委托诉讼代理人：郭尧，吉林群兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王世平，医生。委托诉讼代理人：郭尧，吉林群兴律师事务所律师。上诉人董志林、齐志军因与被上诉人田立远、王世平租赁合同纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院于2016年8月6日作出的（2016）吉0702民初3072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人董志林、齐志军及其共同委托诉讼代理人唐凤国，被上诉人田立远、王世平及其共同委托诉讼代理人郭尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董志林、齐志军上诉请求：请求二审法院依法改判终止董志林、齐志军与田立远、王世平签订的《房屋租赁协议》，限田立远、王世平于本租期届满后三日内腾出房屋。事实和理由：董志林、齐志军将位于宁江区建设街999号1-3层私有楼房租赁给田立远、王世平开设华通肛肠医院，并于2014年6月30日签订了《房屋租赁协议》，第3条约定：乙方（田立远、王世平）牌匾和条幅悬挂上限不能超越女儿墙高度。第6条约定：甲乙双方违反上述条款均属违约，若乙方违约，甲方（董志林、齐志军）有权中止合同，强制乙方在3日内搬出，损失由乙方承担。今年6月初，我们接到田立远、王世平关于房屋漏雨的通知，到现场勘察发现，屋内棚顶和墙体已遭受雨水渗漏侵蚀，是因为其二人破坏屋顶防水层进行牌匾安装，且安装的牌匾超越了女儿墙高度造成，现因雨水渗漏侵蚀导致房屋主体严重受损，缩短房屋使用寿命。田立远、王世平的行为违反了《房屋租赁协议》第3条约定，按照《房屋租赁协议》第6条约定具备了终止协议、腾出房屋的条件。田立远、王世平辩称，我们没有违约，双方签订的《房屋租赁协议》不应终止。事实和理由：1.我们安装在楼顶女儿墙上的不属于牌匾，系亮化字标，不受协议条款的约束。2014年8月，双方对于安装牌匾和亮化字标已经协商解决，否则不能相安无事至今。我们已经交纳三年租金，董志林、齐志军未提异议，应视为同意我们在女儿墙上安装亮化字标；2.即使亮化字标属于牌匾且未经董志林、齐志军的同意和默认，也并不必然导致《房屋租赁协议》终止，因亮化字标系镂空安装在女儿墙上，未安装在房顶的防雨层上，对楼房漏雨和使用寿命不能造成任何影响。我们没有拆除亮化字标属于保留证据，避免受到无辜追究。2014年9月我们安装亮化字标前房屋已经漏雨，未经过鉴定无法认定楼房漏雨属于亮化字标造成；3.《房屋租赁协议》约定违约后果系“中止”非“终止”，安装的亮化字标虽超过了女儿墙，其行为不属于根本违约，如法院判决终止《房屋租赁协议》，势必导致我方380万元损失，违背了公平原则和交易稳定性。综上，请求二审法院驳回董志林、齐志军的诉讼请求。董志林、齐志军向一审法院起诉请求：依法判决终止与田立远、王世平签订的《房屋租赁协议》，限田立远、王世平于本租期届满后三日内腾出房屋。一审法院认定事实:董志林、齐志军与田立远、王世平于2014年6月30日签订一份《房屋租赁协议》，约定：田立远、王世平租用董志林、齐志军所有的位于宁江区建设街999号建筑面积1211.74平方米临街商企1-3层楼房开设肛肠医院使用，董志林、齐志军负责该房楼顶外层屋面防水维修；田立远、王世平悬挂的牌匾和条幅上限不能超越女儿墙高度；租赁期自2014年7月15日至2024年7月14日止，连续预租10年，租赁协议按年期单独签订，租金不涨价每年39万元，田立远、王世平每年期提前6个月，即每年初（1月1日）一次性交齐下年期租金，并签订下年期协议；田立远、王世平另付20万元保证金；双方违反上述条款均属违约，若董志林、齐志军违约，田立远、王世平可以继续使用至预约期，若田立远、王世平违约，董志林、齐志军有权中止合同，强制田立远、王世平3日内搬出，损失由田立远、王世平承担。2014年6月30日，双方依据上面总协议签订了2014年7月15日至2015年7月14日的《租赁协议》，同时交纳了第一年的租金39万元、保证金20万元，协议内容与总协议一致。嗣后，田立远、王世平投入大量资金在租赁的房屋内开办华通肛肠医院。2014年8月，田立远、王世平安装医院的牌匾，安装工人与董志林发生争议至其受伤，肛肠医院股东给付董志林4万元，田立远、王世平辩解此款包含董志林、齐志军同意安装亮化字标的款项，而董志林、齐志军主张只是被打的赔偿。2014年9月，田立远、王世平开办的肛肠医院与昊朗图文装饰商店签订《合同》，约定：昊朗图文装饰商店于2014年9月10日至2014年9月17日完成涉案的亮化字标。2014年12月23日，田立远、王世平交纳了2015年7月15日至2016年7月14日租赁费39万元。2015年12月28日，田立远、王世平交纳了2016年7月15日至2017年7月14日租赁费39万元。另查明，2014年7月涉案房屋漏雨，田立远、王世平告知董志林、齐志军维修，2015年涉案房屋漏雨田立远、王世平告知董志林、齐志军维修，董志林、齐志军予以维修，2016年涉案房屋漏雨，田立远、王世平告知维修，董志林、齐志军没有维修，以董志林、齐志军安装的牌匾超过女儿墙的上限为由要求终止《房屋租赁协议》。一审法院认为，董志林、齐志军与田立远、王世平签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且已实际履行，系有效合同。田立远、王世平已经交付租赁费，董志林、齐志军应继续提供租赁房屋由田立远、王世平使用。董志林、齐志军主张房屋漏雨，没有证据证实系田立远、王世平安装亮化字标所致，且在安装亮化字标前该房屋已经漏雨，董志林、齐志军没有提起房屋漏雨的因果关系鉴定，所以不能认定涉案房屋漏雨系田立远、王世平安装亮化字标造成。对于董志林、齐志军主张的依据《房屋租赁协议》约定的违约条款终止租赁协议，该条款只约定了田立远、王世平的违约责任，没有约定董志林、齐志军的违约责任，该条款约定董志林、齐志军免责，加重田立远、王世平的责任，排除田立远、齐志军的权利，所以该条款无效。董志林、齐志军不能依据违约条款主张《房屋租赁协议》终止，且违约条款中约定系“中止”不是“终止”，同时田立远、王世平安装亮化字标也不属于根本违约，董志林、齐志军不能依据一般违约终止《房屋租赁协议》，从而造成田立远、王世平大量的财产损失。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第四十条、第一百零七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回董志林、齐志军的诉讼请求。案件受理费100元，由董志林、齐志军负担。本院二审查明事实与一审法院认定事实一致，应予确认。二审另查明，肛肠医院的亮化字标牌匾的安装高度确实超过了楼体女儿墙部分。本院认为，董志林、齐志军与田立远、王世平签订的《房屋租赁协议》系协商一致订立，内容不违反法律强制性规定，应认定为有效。争议双方均应按约履行各自的义务。董志林、齐志军上诉认为，田立远、王世平开办的肛肠医院安装的亮化字标超出了约定架设高度，造成屋内漏雨影响房屋使用寿命。《房屋租赁协议》虽约定“乙方牌匾和条幅悬挂上限不能超越女儿墙高度”，但违约责任条款同时约定“若乙方违约甲方有权中止合同”，依据上述条款规定，如田立远、王世平存在违约行为，则后果为“中止”《房屋租赁协议》，“中止”的概念为：中间停止、暂停。双方援引至《房屋租赁协议》目的，董志林、齐志军在上诉状中解读为：在协议履行中间停止，如果田立远、王世平能够践行协议，则协议继续，如其不能履行，则甲方有权停止协议的实施而终止。从其表述可知，当田立远、王世平确实实施了“悬挂牌匾超出女儿墙”的行为时，董志林、齐志军应当告知其拆除不符合约定高度的牌匾，而董志林、齐志军当庭表示：“不同意调解”，说明董志林、齐志军并未就此事给予田立远、王世平友好协商的机会即行诉讼。现田立远、王世平当庭保证：1.同意将亮化字标挪至女儿墙以下位置；2.恢复亮化字标支架与墙体连接部位原貌。田立远、王世平的保证亦可消除董志林、齐志军担心屋内渗水及其他租赁户不能架设亮化字标的不安。田立远、王世平架设亮化字标的高度超出女儿墙的行为并不构成根本性违约，不足以导致诉争《房屋租赁协议》的消灭。本案情形不具备《中华人民共和国合同法》第九十一条规定“终止”条件。田立远、王世平应于本判决生效后，立即保质保量的完成其保证责任。争议双方应本着共建和谐社会为根本出发点，以互利互让、友好协商的态度履行《房屋租赁协议》。综上所述，董志林、齐志军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人董志林、齐志军负担。本判决为终审判决。审判长  于福桐审判员  邰伟莉审判员  邵国政二〇一六年十月二十七日书记员  段贵斌