山东省高密市人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0785民初3043号原告山东金孚隆股份有限公司。法定代表人巴连成。委托代理人邵林杰，律师。委托代理人邵德芳，律师。被告山东高密通达房地产开发有限公司。法定代表人王建华。被告高密市城里置业有限公司。法定代表人黄乐乐。二被告委托代理葛言，律师。二被告委托代理人薛日鑫，律师。原告山东金孚隆股份有限公司（以下简称金孚隆）与被告山东高密通达房地产开发有限公司（以下简称通达房地产）、高密市城里置业有限公司（以下简称城里置业）商品房买卖合同一案与原告金孚隆与被告城里置业商品房买卖合同纠纷一案，两案基于同一事实，同一当事人，同一法律关系，本院立案后，依法适用普通程序，公开合并进行了审理。原告委托代理人邵林杰、邵德芳、被告委托代理人葛言、薛日鑫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金孚隆向本院提出诉讼请求，1、解除原告与两被告签订的两份购房合同。2、被告通达房地产、城里置业返还原告购房款1200万元及利息并支付违约金。3、被告城里置业返还原告购房款2250万元及利息并支付违约金。3、案件受理费、保全费由两被告负担。事实和理由：2010年6月1日、原告与被告通达房地产签订《商品房买卖合同》，购买位于高密市顺河路与百脉湖大街交叉口西南角商业楼房的一层、二层用于超市经营，共计约7800平方米，每平方米2960元，交房日期为2011年6月30日，乙方如延期交房按总价款每日承担万分之五的违约金。合同签订后，原告按约向被告预付房款1200万元，被告未按约竣工交房，工程处于停滞状态至今完成总工程量的50％左右。2013年10月7日，原告与被告城里置业签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于高密市顺河路与百脉湖大街交叉口西南角商业楼房的三层、四层、负一层及设备间共计约14072.2平方米，以每平米2960元的价格卖给原告，被告承诺2014年6月30日全楼竣工交房，原告按约向被告预付房款2250万元，被告未按约向原告交房，目前只完成整个工程的50％且已停工两年多。被告通达房地产及城里置业收受了巨额房款，未按约交房，已构成根本违约，给原告造成巨大损失，依据《合同法》有关规定，原告请求法院解除合同，判令被告返还原告已付房款，赔偿原告损失并支付违约金。被告通达房地产辩称，原告与通达房地产签订的合同均是无效合同，不需要解除。2、城里置业同意替通达房地产返还原告所支付的房款1200万元。3、原告要求支付违约金和利息没有法律和事实依据，诉状中没有明确利息和违约金的具体数额，被告认为该诉求不明确。原告与签订的商品房买卖合同是无效合同，双方约定的违约金条款对对方没有拘束力。原告对合同的无效存在过错，并且对被告造成损失，无权主张违约金和利息。城里置业辩称，1、原告与城里置业签订的补充合同是无效合同，不需要解除。2、城里置业同意返还原告支付的房款2250万元。3、原告要求支付违约金和利息没有法律和事实依据，诉状中没有明确利息和违约金的具体数额，被告认为该诉求不明确。原告与签订的商品房买卖合同是无效合同，双方约定的违约金条款对对方没有拘束力。原告对合同的无效存在过错，并且对被告造成损失，无权主张违约金和利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。无异议的证据如下：2010年6月1日，原告与通达房地产签订商品房买卖合同一份，合同中约定，原告购买被告在顺河路与百脉湖大街西南角小区两层商业用房，框架结构，层高5.8米，二层为5.2米，面积约7800平方米。工期为2010年6月30日至2011年6月30日竣工交付甲方使用。工程造价及结算：经双方商定，商业房每平方米2960元×7800平方米＝23088000元。双方还对付款方式及违约责任进行了约定。该份合同签订后，原告分六笔向被告通达房地产支付房款1200万元，分别为2010年6月3日付100万元，2011年7月20日付300万元，2011年9月2日付200万元，2013年2月4日付200万元，2013年8月3日付200万元，2013年9月6日付200万元，付款方式为支票，被告通达公司向原告出具6份收款收据，被告收款后未按合同约定按时向原告交付房屋。后被告通达房地产未办理相关施工许可手续。2011年7月18日，由被告城里置业办理了建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，但一直未办理商品房预售许可证。原告所交纳的1200万元购房款亦进入了被告城里置业的账户，由城里置业用于了项目开发。2013年10月7日原告与被告城里置业签订商品房买卖合同补充条款，在2010年6月1日所签订的商品房买卖合同的基础上，双方约定原告向城里置业购买在顺河路与百脉湖大街西南角小区商场负一层及三层、四层商业用房和五层设备间，该合同约定的交付时间为2014年6月30日，合同还约定本合同的工程质量、房屋面积变更、设施设备的调整、房权证及土地证的办理、违约责任的处罚按原合同执行。工程结算：经双方商定，三至四层商业房和负一层车库及设备间购买价格为每平方米2960元，（14072.82平方米×2960元＝41655547.2元）。合同签订后，原告分22笔向被告城里置业支付房款2250万元，分别为：2013年10月29日被告出具的收据1200万元分6笔以支票形式支付，该6笔的付款时间为2013年10月29日付100万元，2013年11月21日付100万元，2013年11月8日付200万元，2013年11月22日付200万元，2013年11月1日付200万元，2013年11月4日付400万元；2013年11月18日收据300万元分笔以2笔支票和1笔转账形式支付，支票编号3140372002295763金额100万元，2014年1月20日以支票形式支付100万元，2014年1月17日通过山东省农村信用社高密支行由原告账户向被告城里置业账户转账100万元；2014年1月29日以支票形式付100万元，2014年3月22日以银行转账形式分2笔付100万元，时间为2014年4月1日转账50万元由原告账户向被告城里置业账户通过潍坊银行高密支行进行转账，2014年4月2日由原告账户向城里置业账户通过山东高密农村商业银行转账50万元。2014年9月5日原告分9笔支付500万元，其中6笔以银行承兑的形式支付，3笔通过银行转账形式支付，3笔转账时间为2014年9月10日、9月12日、9月5日。2015年2月17日原告通过山东高密农村商业银行高密支行由原告账户转账被告城里置业账户50万元。涉案房产15层主体于2013年10月份左右完工。但未经过验收。原告与两被告签订两份买卖合同时，被告城里置业未取得商品房预售许可证，只取得了高密市政府醴泉街道办事处向高密市政府提起的提前介入的请示，该文件号：醴处请字（2012）19号，高密市政府对该请示由政府各部门领导作了批示，同意被告在未取得该项目土地、规划、建设等部门的批复前可以进行房屋建设。对双方当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交了一、二层现状12张照片、大楼外观照片3张，证明工程停工，只完成框架结构。被告对照片的真实性无异议，但对证明内容有异议，已经进行了消防建设，未进行消防验收。本院对该照片证实涉案房屋现状予以认定。2、原告提交被告工地依政府监管部门的要求对该项目信息的公示栏照片，工程栏中公示工程的名称高密市百脉湖超市，施工单位潍坊市建信集团有限公司、建设单位高密市城里置业有限公司、建筑面积为22544.8平方米，楼层为四层，工程造价3375万元，开工日期为2012年2月26日，计划竣工日期为2013年10月1日，该信息栏说明了该工程项目的总造价及完工时间。被告质证称对公示栏照片真实性无法确认，庭后核实。本院对该照片要认定的事实不予认定。3、原告已支付了3450万元的房款，两被告以实际行为表明了无法履行合同，原告主张按被告违约要求解除双方之间签订的合同，并按合同约定按所交房款日万分之五支付违约金。利息从原告每次支付房款的时间为每笔的计算时间至被告返还房款之日，按照同期银行贷款利率计算。违约金按照在合同中约定每日万分之五计算。从第一个合同的违约金从合同约定的交房时间2011年6月30日起计算。第二个合同违约金从约定的交房时间2014年6月30日起计算。被告质证称，对原告陈述有异议，因原告对工程作出多处变更和调整，却不支付因此而增加的工程款，造成被告不能如期完工交付。但被告城里置业现同意返还原告支付的房款3450万元。但对原告主张的违约金，被告认为不应支付，因双方签订的商品房买卖合同系无效合同，违约金的约定对双方不产生法律效力，原告主张的利息没有合同和法律依据，依法不应得到支持。对原告主张的计算时间有异议，违约金依法不应支持，因为根据合同约定双方协商一致，将交房时间变更为2014年6月30日，原告主张从2011年6月30日开始计算没有事实依据。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，采纳被告通达房地产、城里置业关于合同无效的质证意见。根据双方对于无效的过错程度支持利息损失。本院认为，本案的争议焦点为两份买卖合同是否合法有效。虽然原告主张被告持有政府关于涉案建设项目的提前介入批复，但其仅是一个地方性政府批文，无法对抗《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。合同无效，被告应将因该合同取得的财产返还给原告。被告通达房地产应返还原告1200万元购房款，被告城里置业对1200万元购房款承担连带清偿的责任。被告城里置业应返还2250万元购房款。违约金无事实依据，本院不予支持。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因办理商品房预售许可证系被告城里置业的义务，城里置业在以政府关于涉案建设项目的提前介入批复取得原告的信任后未及时办理出商品房预售许可证，对导致合同无效有过错，应赔偿原告所交购房款的利息损失，本院支持从所交款项之日起至判决生效之日止的银行同期贷款利率。综上所述，原告与被告通达房地产所签订的商品房买卖合同、原告与被告城里置业所签订的商品房买卖合同补充条款均为无效合同，两被告应返还购房款交承利息损失。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告山东金孚隆股份有限公司与被告山东高密通达房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同无效；二、原告山东金孚隆股份有限公司与被告高密市城里置业有限公司签订的商品房买卖合同补充条款无效；三、被告山东高密通达房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告购房款1200万元；四、被告山东高密通达房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告购房款1200万元的利息（100万元从2010年6月3日计算至判决生效之日止；300万元从2011年7月20计算至判决生效之日止；200万元从2011年9月2日计算至判决生效之日止；200万元从2013年2月4日计算至判决生效之日止；200万元从2013年8月3日计算至判决生效之日止；200万元从2013年9月6日计算至判决生效之日止，以上均按中国人民银行同期贷款利率计算）；五、被告高密市城里置业有限公司对上述第三、四判项承担连带清偿责任；六、被告高密市城里置业有限公司于判决生效后十日内返还原告购房款2250万元；七、被告高密市城里置业有限公司于判决生效后十日内返还原告购房款2250万元的利息（100万元从2013年10月29日计算至判决生效之日止；100万元从2013年11月21日计算至判决生效之日止；200万元从2013年11月8日计算至判决生效之日止；200万元从2013年11月22日计算至判决生效之日止；200万元从2013年11月1日计算至判决生效之日止；400万元从2013年11月4日计算至判决生效之日止；100万元从2013年11月18日计算至判决生效之日止；100万元从2014年1月20日计算至判决生效之日止；100万元从2014年1月17日计算至判决生效之日止；100万元从2014年1月29日计算至判决生效之日止；50万元从2014年4月1日计算至判决生效之日止；50万元从2014年4月2日计算至判决生效之日止；500万元从2014年9月5日计算至判决生效之日止；50万元从2015年2月17日计算至判决生效之日止；以上均按中国人民银行同期贷款利率计算）；八、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费248100元，由被告山东高密通达房地产开发有限公司与被告高密市城里置业有限公司共同负担93800元，由被告高密市城里置业有限公司负担154300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  赵秀丽人民陪审员  葛文森人民陪审员  郑 坤二〇一六年十月十八日书 记 员  台艳林