四川省资阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川20民终77号上诉人（原审被告）：四川恒通房地产开发有限公司，住所地乐至县天池镇公园路l53号。法定代表人：胡荣生，总经理。委托代理人：赵多德，男，生于1965年4月26日，汉族，四川省乐至县人，居民，住乐至县。被上诉人（原审原告）：刘花珍，女，生于1969年10月2日，汉族，四川省乐至县人，村民，住乐至县。上诉人（原审被告）四川恒通房地产开发有限公司与被上诉人（原审原告）刘花珍房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省乐至县人民法院（2015）乐至民初字第1134号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法由审判员苏振宇担任审判长，与审判员黄革委、姜兵组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人四川恒通房地产开发有限公司的委托代理人赵多德，被上诉人刘花珍，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2010年9月26日，原告刘花珍与被告四川恒通房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，约定：原告向被告购买位于乐至县天池镇乐蓬路85号天台茗居小区A幢1单元第6层1-6-2号建筑面积88.28㎡的商品房一套，总价款为174353元。被告应在2010年11月30日前向原告交付商品房，交付时商品房应取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书。被告应当在2011年5月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因被告的责任未在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，原告不退房的，被告按已付房价款的5%向原告支付违约金。商品房交付使用后，原、被告共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。被告交付房屋时，原告须一次性付清房款。合同签订时，商品房尚未建成。合同签订后，原告按约向被告支付购房款及办证等费用，被告按期向原告交付了商品房。2013年7月2日，天台茗居小区以全再荣为代表的业主20人信访反映居住小区已建成2年，业主至今未取得房产证，且房屋存在质量问题，设施未完善。经乐至县房地产管理局、乐至县住房和城乡规划建设局调查：天台茗居项目竣工后，公共设施未完善，天台茗居建设项目未进行综合验收。经组织开发商与业主全再荣等通过协商，达成一致意见，双方同意由设计单位出具维修方案，施工单位按图施工，费用由开发单位一并承担。开放商承诺：尽快完善公共设施，并积极准备资料，在8月底进行验收，尽快办好天台茗居业主的房屋产权证。2014年3月20日，被告四川恒通房地产开发有限公司向天台茗居业主承诺：在2014年5月底办理完毕国有土地使用证、7月底办理完毕房屋产权证，并发放到各业主手中（办证中业主须积极配合缴纳相关税费及资料），否则愿意承担由此造成的法律、经济责任。2015年2月16日，被告四川恒通房地产开发有限公司取得位于乐至县天池镇乐蓬路85号A幢建筑面积3963.08㎡、B幢建筑面积2720.61㎡房屋的房屋产权证。现被告未为原告办理所购房屋的所有权证及土地使用证，原告诉请法院支持其诉讼请求。原审认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》系各方当事人在平等、自愿的基础上签订，合同内容不违反法律规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。被告辩称原告起诉已超过诉讼时效，已不受法律保护。原告认为多次找被告协商解决，被告也在2013年、2014年两次承诺为天台茗居小区业主办证，诉讼时效已发生中断，原告起诉主张权利未超过诉讼时效。本院认为，被告在2013年、2014年分别两次向天台茗居小区业主承诺当年办证，应视为双方对办证期限作出新的约定，另被告在2014年承诺当年7月前将两证办理完毕，否则愿意承担造成的法律、经济责任，应视为被告对新约定期限逾期办证仍愿意承担相关法律、经济责任。故本案原告主张被告办理房屋权属证书、支付违约金的请求的诉讼时效因原告提出要求、被告同意履行义务而发生中断，诉讼时效期间应从2014年中断时起重新计算，本案诉讼时效期间为2年，原告今年起诉未超过诉讼时效，其民事权利应受法律保护，被告的辩称主张不能成立，本院不予采信。被告辩称房屋产权证尚未办理，房屋面积尚未确定，房屋的总价款也尚未确定，故本案约定房屋总价款5%的违约金金额也不能确定，本案应驳回原告对违约金的请求。本院认为，原、被告合同约定按已付房价款的5%支付违约金，合同中明确约定有房屋总价款的数额，且被告也认可原告应按合同约定的房屋价款履行支付义务。故本案违约金的金额能够按照已付房屋价款确定，被告的该辩称主张不能成立，本院不予采信。被告辩称约定、承诺办证时间不合法，本院认为，被告作为房屋开发商，有协助商品房买受人及时办理房屋权属证书的义务，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，买受人应在房屋交付使用起90日内取得房屋权属证书，本案原、被告约定、协商办证的时间已超过上述法律规定期限，并无不当，故被告的该辩称主张无事实及法律依据，不能成立，本院不予采信。被告庭审中认可其为房屋权属证书的代办人，并已向原告收取办证费用，故被告有为原告办理房屋权属证书的义务，被告未按合同约定在2011年5月30日前取得本案商品房所在楼栋的权属证明，也未办理房屋权属证书，被告辩称系因原告提供的办证资料不齐全导致未取得房屋权属证书，但被告提供的证据不能证实其主张，另外，天台茗居小区建设项目在2013年7月尚未通过综合验收，在2013、2014年被告两次向天台茗居业主承诺当年办理房屋权属证书，直至2015年2月16日，被告才取得天台茗居小区的大产权证，原告至今未取得房屋权属证书，因此，原告未取得房屋权属证书系由被告的原因造成，对被告的辩称意见本院不予采信，被告应承担继续履行的违约责任，对原告要求被告为其办理房屋所有权证及土地使用证的主张，理由正当，本院予以支持。由于涉案商品房签订合同时尚未建成竣工，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，原告在房屋交付使用之日起90日届满仍未取得房屋权属证书，被告应当承担违约责任。原、被告合同只约定有逾期办理商品房所在楼栋权属证明的违约金，未约定逾期办理房屋权属证书违约金，可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告按购房款总额的5%主张违约金8717.65元（174353×5%），未超过按上述标准计算的数额，系原告对权利的处分，本院对原告关于违约金的主张予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告四川恒通房地产开发有限公司在本判决生效后15日内为原告刘花珍办理位于乐至县天池镇乐蓬路85号天台茗居小区A幢1单元第6层1-6-2号住房的房屋所有权证及国有土地使用证；二、被告四川恒通房地产开发有限公司在本判决生效后15日内向原告刘花珍支付迟延办理房屋权属证书的违约金8717.65元。四川恒通房地产开发有限公司不服判决，向本院上诉称，被上述人与上诉人于2010年6月3曰签订商品房买卖合同，合同约定上诉人在2010年10月30目交付该商品房。被上诉人应当在201年5月30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。而2015年2月16日，四川恒通房地产开发有限公司才取得天台茗居小区的大产权证。被上诉人以未能取得房地产权证书为由于2015年6月9日向四川省乐至县人民法院起诉。按照我国《民法通则》对诉讼时效有明确规定，一般诉讼时效为两年。本案已超出民事诉讼诉讼时效。上诉人在向产权登记机关备案时，发现被上诉人提供办证资料不全，并多次催促被上诉人补齐资料，而被上诉人至今未补齐资料，致使上诉人无法按时为被上诉人办理房地产权证。另上诉人非房屋产权证书权力机关，也并非相关机构，故而其无法给与被上诉人所说的房屋产权证书。综上所述，一审法院认定上诉人未履行合同条款事实错误。因此请求二审法院在查明本案全部事实，撤销一审判决，依法进行改判。被上诉人答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判二审审理查明的事实与原审认定的事实一致本院认为，合同一经成立，就应当依法全面的履行。当事人在2010年5月12日签定的商品房买卖合同中约定“四川恒通房地产开发有限公司应当在2011年5月30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因四川恒通房地产开发有限公司的责任，四川恒通房地产开发有限公司不能在规定期限内取得房地产权属证书的”。该合同约定了四川恒通房地产开发有限公司对被上诉人办证有提供资料的义务，因此，按照该合同，四川恒通房地产开发有限公司应当在2011年5月30日前提供办证资料。而四川恒通房地产开发有限公司在2015年2月16日才取得天台茗居小区的大产权证，大产权证是办理业主产权证的前提和基础。四川恒通房地产开发有限公司在政府信访部门对全体业主做出的承诺，与该商品房买卖合同有一定的关联性，有特定对象，且业主没有否定，因此，该承诺是该商品房买卖合同的补充，业主可以依据该承诺并结合商品房买卖合同的违约条款要求四川恒通房地产开发有限公司承担违约责任。办证属于物权行为，不受诉讼时效的约束，上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，其判决依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，由上诉人四川恒通房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  苏振宇审判员  黄革委审判员  姜 兵二〇一六年四月八日书记员  凌 英