北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终5342号上诉人（原审被告、反诉原告）尧丹，女，1982年6月30日出生。委托代理人李玉刚，男，1974年7月4日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）王志伟，男，1983年1月2日出生。委托代理人马玉芬，北京市赵晓鲁律师事务所律师。委托代理人袁慧，北京市赵晓鲁律师事务所律师。原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人刘田，董事长。委托代理人姚程晨，女，1986年2月26日出生。上诉人尧丹与被上诉人王志伟，原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第19535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月6日受理后，依法组成由法官刘茵担任审判长，法官陈敏光、刘栋参加的合议庭，并于2016年4月15日公开开庭进行了审理。上诉人尧丹及其委托代理人李玉刚，被上诉人王志伟的委托代理人袁慧，原审第三人我爱我家公司的委托代理人姚程晨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王志伟一审诉称：2015年6月20日，在我爱我家公司的居间服务下，王志伟和尧丹签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定买卖北京市通州区云景东里××号楼×层×号房屋（以下简称×号房屋），房屋价款为1538000元。合同签订当日，王志伟支付给尧丹购房定金5万元，按照补充协议第三条的约定，在房屋网签完成后尧丹预约还款当日与王志伟共同到中国银行股份有限公司北京通州支行代尧丹还款32万元，在此期间如任何一方拖延造成违约，守约方有权解除合同，同时违约方需要承担房屋总价款20%的违约金。2015年8月24日，我爱我家公司通知王志伟和尧丹进行网签，但尧丹至今不予配合，尧丹的行为已构成违约。为了维护王志伟的合法利益，王志伟要求判令：1、解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，并支付违约金307600元；2、尧丹返还王志伟购房定金5万元；3、尧丹赔偿王志伟支付的中介费33836元，履约服务费1537元，公证费1210元；4、诉讼费由尧丹承担。尧丹一审辩称：尧丹不同意王志伟的诉讼请求。尧丹现在提出反诉。2015年6月20日，在北京市通州区我爱我家房地产中介时尚街区店会议室，尧丹与王志伟签订房屋买卖合同，买卖标的是×号房屋。双方签订《房屋买卖合同》和《补充协议》。在《补充协议》中约定因尧丹无力偿还×号房屋上的抵押贷款，王志伟同意在×号房屋网签完成后尧丹预约还款当日与王志伟共同到银行偿还抵押贷款。如双方任何一方未按照约定履行，则违约方承担违约责任。此期间如双方任何一方拖延造成违约，守约方有权解除合同，同时违约方需承担房屋总价款20%的违约金。同时约定如合同与补充协议有冲突，以补充协议为准。合同约定还款时间由尧丹与银行商定，并以手机短信方式明确告知了王志伟。网签与交付首付款应在同一天内先后逐一进行。王志伟已经构成违约，其行为导致尧丹在银行还款当日临时向第三方拆借资金还款，尧丹在借款过程中承受了巨大的经济损失。还款完成后，尧丹向王志伟进行了告知，其承诺尽快完成自己的支付义务，但此后，王志伟未作出实质性的行为。王志伟在其自身违约的情况下，将尧丹起诉至法院要求要回购房定金的行为，体现出其没有诚意继续履行合同。现尧丹提出反诉，要求判令：1、解除尧丹与王志伟签订的房屋买卖合同；2、王志伟向尧丹支付违约金307600元；3、诉讼费由王志伟承担。一审法院经审理查明：2015年6月20日，尧丹作为出售方（甲方）与王志伟作为买受方（乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，其中《北京市存量房屋买卖合同》约定甲方将其名下的×号房屋以1538000元的价格出售给乙方，×号房屋已经设定抵押，抵押权人为中国银行股份有限公司北京通州支行，抵押金额为32万元。乙方应于合同签订当日向甲方支付定金5万元。其中《补充协议》约定：因标的房屋处于抵押中，甲方无力自还。乙方同意在标的房屋网签完成后甲方预约还款当日与甲方共同到中国银行股份有限公司北京通州支行代甲方还款32万元，该笔房款专款专用作为甲方出售标的房屋解抵押还款使用，乙方代甲方向中国银行股份有限公司北京通州支行支付的还款额作为交易房屋的部分房款。如甲乙双方任何一方未按照约定履行，则违约方按照《买卖合同》、《履约服务合同》中违约条款的约定承担违约责任。此期间如甲乙双方任何一方拖延造成违约，守约方有权解除合同，同时违约方承担房屋总价款的20%的违约金。2015年6月20日，王志伟向尧丹支付定金5万元。2015年6月底，尧丹分别通知我爱我家公司和王志伟约定2015年7月17日共同前往中国银行股份有限公司北京通州支行偿还房屋抵押贷款32万元。王志伟并未在7月17日与尧丹一同前往中国银行股份有限公司北京通州支行偿还房屋抵押贷款，尧丹将上述32万元抵押贷款自行偿还。王志伟表示2015年7月17日是尧丹自行与银行约定的时间，其并未同意在该时间偿还银行抵押贷款，其在8月22日将32万元凑齐后通知尧丹进行网签，但是尧丹表示只有在赔偿其损失的情况下才同意继续履行合同。我爱我家公司表示王志伟在得知偿还房屋抵押贷款时间表示其在2015年7月17日无法凑齐32万元，并表示不想继续履行合同要求尧丹退还定金，尧丹对于王志伟解约并退还定金的要求并未同意，而是要求继续履行合同。后王志伟称其可于8月22日凑足32万元房款要求尧丹在8月22日进行网签，但尧丹要求王志伟赔偿其损失后才能进行网签。尧丹表示在我爱我家公司通知其进行网签时其确实要求王志伟在赔偿其损失再配合进行网签。一审法院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。根据本案查明的事实，在本案审理过程中，尧丹与王志伟均同意解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，法院对此不持异议。王志伟与尧丹签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中明确约定王志伟同意在尧丹预约还款当日代尧丹向中国银行股份有限公司北京通州支行偿还32万元抵押贷款，尧丹于2015年6月底即已通知王志伟在2015年7月17日同其前往中国银行股份有限公司北京通州支行偿还32万元抵押贷款，但王志伟以资金不足为由拒绝履行合同义务。在双方签订的《补充协议》中载明偿还银行抵押贷款时间系由尧丹与银行进行约定，尧丹在6月底将偿还银行抵押贷款的时间告知王志伟，该偿还抵押贷款的时间距离尧丹通知王志伟的时间约20天，王志伟尚有时间筹措该笔银行抵押贷款，故对王志伟所称偿还银行抵押贷款的时间系由尧丹单方约定，并未得到其同意的意见法院不予采信，王志伟的行为已经违反了其合同义务，故对其主张尧丹向其支付违约金307600元的诉讼请求，于法无据，对该项诉讼请求法院不予支持；对王志伟主张尧丹返还其5万元购房定金的诉讼请求，因其未如约履行合同义务，其无权要求对方返还定金，故对该项诉讼请求法院不予支持；对王志伟主张尧丹承担其支付的中介费、履约服务费和公证费的诉讼请求，因王志伟并未依约履行合同义务，故对该项诉讼请法院不予支持。2015年8月22日，王志伟通过我爱我家公司向尧丹表示其已经将32万元凑足希望双方进行网签，尧丹明确表示只有在王志伟赔偿其损失后才同意继续履行合同义务，王志伟向尧丹支付的5万元购房定金已作为其违约行为的补充，并综合考虑到二手房屋交易市场的价格变动，故对尧丹主张王志伟向其支付307600元违约金的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依据《中国人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除王志伟与尧丹于二〇一五年六月二十日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、驳回王志伟的其他诉讼请求；三、驳回尧丹的其他反诉请求。尧丹不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：1、请求依法撤销一审判决，依法改判支持尧丹反诉提出的诉讼请求；2、本案全部诉讼费由王志伟承担。双方所签订的房屋买卖合同其约定内容为北京市住建委出具的标准格式合同，得到了司法单位的监督与认可，并以合同附件的形式对正本中不符合双方真实意愿的部分作出了具体的补正，合同及其附件为双方真实的意思表示而且符合法律相关规定，完全具备依法裁定的有效依据。本合同对于违约赔偿额度进行了明确的约定，王志伟单方违反合同约定，擅自终止合同，其违约事实已经得到一审法院认可，且无免责事由，应严格按照合同约定的违约金条款向尧丹支付违约金。尧丹为避免更大损失而作出补救措施，借款提前偿还了贷款，尧丹因补救措施而产生的损失理应由王志伟承担；但一审判决以二手房交易市场的价格变动因素为依据，对尧丹要求王志伟支付违约金的请求不予支持，属于刻意回避合同约定，于法无据，尧丹因此纠纷产生的损失无法得到有效补偿，该裁判结果明显有失偏颇，尧丹无法接受。王志伟针对尧丹的上诉答辩称：王志伟虽然对判决认定事实和结果有异议，但是没有提出上诉。尧丹的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回其上诉。尧丹没有足够的证据证明其因王志伟违约造成的直接经济损失，涉案房屋的价格一直在攀升状态，真正因此遭受损失的应该是王志伟。一审期间尧丹提交了房屋买卖合同和借款合同用于证明其发生的实际损失，都无法核实真实性，不能证明是因王志伟违约造成的经济损失。尧丹主张的违约金数额过高，在没有证据证明情况下不应得到支持。我爱我家公司服从一审法院判决。尧丹、王志伟、我爱我家公司在二审期间均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、贷款结清通知书、收款收据及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为：尧丹、王志伟签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应严格依约履行。根据本案经审理查明的事实，王志伟未按约筹措资金偿还涉案房屋银行抵押贷款的行为构成违约，双方因此就合同履行发生纠纷，并最终导致合同解除。虽然尧丹与王志伟均同意解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，但并不影响尧丹依据法律的规定和双方签订的合同中关于违约责任的约定，向王志伟主张违约金赔偿。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十六条之规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，尧丹在一审诉讼中，明确拒绝向王志伟退还合同定金，并同时要求王志伟支付合同违约金；而王志伟也明确向法院提出尧丹主张的违约金过分高于造成的损失，要求法院予以适当减少，一审法院结合尧丹已经收取5万元定金损失赔偿和涉案房屋二手房屋交易市场的价格变动等因素，认定尧丹主张违约金数额过高，不予支持，并无不当。虽然尧丹在二审中明确表示同意定金全数返还，坚持要求王志伟按照合同约定支付违约金，但其并未提交充分证据证明其因王志伟的违约行为造成的实际损失远远超过5万元定金赔偿部分，一审法院酌定数额过低，故尧丹的上诉主张，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费3606元，由王志伟负担（已交纳）；反诉案件受理费2957元，由尧丹负担（已交纳）。二审案件受理费5914元，由尧丹负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 茵代理审判员  陈敏光代理审判员  刘 栋二〇一六年四月二十一日书 记 员  田亚男