湖南省醴陵市人民法院民 事 判 决 书（2015）醴法民一初字第1498号原告张银环。原告付年中。两原告共同委托代理人黄甫林，湖南湘泰律师事务所律师，代理权限:特别授权，即代为起诉、承认、放弃、变更诉讼请求，可代为进行和解，代为收取法律文书、收取执行款项等。被告醴陵沃海房地产开发有限公司，住所地：醴陵市来龙门办事处东岸村委会。法定代表人刘忠荣，董事长。委托代理人周全，湖南醴源律师事务所律师，代理权限:一般代理。原告张银环、付年中与被告醴陵沃海房地产开发有限公司（以下简称为沃海房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月14日和2016年4月19日两次公开开庭进行了审理。两原告及其共同委托代理人黄甫林、被告醴陵沃海房地产开发有限公司的委托代理人周全到庭参加诉讼，本案现已审理终结。两原告诉称，两原告与被告签订了编号为20130403107的《商品房买卖合同》，购买了被告五彩新城第4幢1层107号房屋，房屋总价款为1185642元。合同约定：1、出卖人于2014年6月30日前交付房屋。逾期交房超过30天，按已交房款同期银行贷款利率计算利息作为违约金，合同继续履行。2、房屋必须同时具备如下交付条件：（1）该商品房取得建筑工程竣工验收备案表；（2）该商品房取得面积实测技术报告书；（3）该商品房验收合格，并向质量监督部门报备；（4）合同约定的其他条件。合同附件三约定：外墙饰面采用干挂石材或者花岗石。原告已付清了全部购房款，但被告所出卖的房屋至今未经验收合格，不具备交付条件，未向原告交付房屋。房屋外墙饰面材料没有按合同约定采用干挂石材或者花岗石。另外，第3栋和第4栋之间的消防通道前划有停车位且消防通道与醴陵大道之间相隔两条宽阔的绿化带，消防安全隐患十分严重。为维护自身合法权益，原告就上述问题多次与被告交涉并向政府反映过多次，但问题始终得不到解决。故原告诉至法院，请求法院判决：1、被告继续履行编号为20130403107的《商品房买卖合同》并立即交付符合条件的五彩新城第3幢1层107号房屋交付给原告；2、被告向原告支付自2014年7月31日起至2015年8月30日止的逾期交付房屋的违约金78993元，2015年8月31日起至房屋交付之日止的逾期违约金另计；3、被告在第3栋和第4栋之间开辟与醴陵大道相连接的消防通道，消除安全隐患；4、被告按合同约定将外墙饰面材料改为干挂石材或者花岗石；5、被告承担本案全部诉讼费用。被告沃海房产公司辩称，1、原告所购五彩新城一期第3栋房屋于2014年6月竣工，并于2014年7月25日已经勘察、设计、监理、施工和建设单位联合进行竣工验收合格；2、因政府部门迟迟未依协议完成对五彩新城小区内一户居民的拆迁，导致不能完成向质量监督部门的最终报备；3、按照醴陵市规划局审批的“醴陵市五彩新城修建性详细规划”方案，绿化带之间不存在安全隐患；4、五彩新城采一期采用材料符合合同约定，故原告要求“将外墙饰面材料改为干挂石材或或大理石”的诉讼请求不应予以支持；5、消防通道和外墙饰面的问题，根据《物权法》的第七十条和第七十三条的规定，不是原告个人私权利的问题，而是一个全体业主共有权利的问题，原告个人不宜就此提出起诉；6、除政府部门的因素外，原告购买的商品房事实上已经可以正常使用，被告也已经多次通知原告收房，为了物尽其用，避免损失的扩大，被告建议原告宜尽快接收房屋并加以使用。故此，被告请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。两原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、原告的身份证，拟证明原告身份情况和诉讼主体资格；证据2、被告公司的工商登记信息资料，拟证明被告身份情况和诉讼主体资格；证据3、商品房买卖合同二份，拟证明原、被告之间存在合法有效的房屋买卖关系及房屋交付时间、逾期交房违约金的计算方式、装饰标准等；证据4、被告出具的收款票据、原告的结婚证等收款凭证、拟证明原告已付清了全部购房款、契税、维修基金等款项；证据5、房屋模型及消防通道照片，拟证明证明消防通道前划有停车位且与醴陵大道之间隔有宽阔的绿化带，消防安全隐患十分严重；证据6、房屋外墙照片，拟证明证明房屋外墙使用的装饰材料不符合约定。经庭审举证、质证，被告对两原告提交的上述证据质证如下：对证据1、2、4均无异议。对证据3的真实性无异议，对其证明目的有异议。对证据5有异议，实际上与规划图纸是不符的，没有反映小区的全貌，不能支持其诉讼请求。对证据6有异议，没有反映外墙的全貌。经庭审质证，本院对原告提交的证据审核认证如下：因被告对证据1、2、4均无异议，经审查，本院予以采信。证据3系原、被告签订的《商品房买卖合同》，该合同系双方的真实意思表示，本院对该两份合同予以采信。证据5、6均系照片，本院对该证据的真实性予以采信，但并不能证实其证明目的。被告沃海房产公司为支持其抗辩主张，向本院提交了以下证据材料：证据1、公司营业执照及组织机构代码证，拟证明被告具有合法的主体资格。证据2、《商品房买卖合同》，拟证明：1、原告与被告之间具有商品房买卖合同关系及双方的权利义务；2、因政府原因被告可据实予以延期交房；3、双方约定外墙部分采用干挂石材或花岗石饰面；4、双方签订合同的时间是2014年11月14日。证据3、醴陵市土地储备中心与海南亿润房地产开发有限公司2010年4月10日签订的《协议书》和醴须字（2010）05号《国有建设用地使用权挂牌出让须知》，拟证明五彩新城一期土地应当是净地出让，红线范围内征地拆迁由醴陵市土地储备中心负责。证据4、醴国用（2010）第9246号《国有土地使用证》，拟证明被告2010年11月3日已依法取得五彩新城一期红线范围内的土地使用权。证据5、醴陵市五彩新城（一期）修建性详细规划总平面图，拟证明（1）五彩新城一期的红线范围；（2）3栋和4栋之间并无开辟与醴陵大道相连接的消防通道的规划。证据6、红线范围内未拆迁房屋照片4张，拟证明有关部门未完成红线范围内的征地拆迁任务。证据7、五彩新城大门照××张，拟证明五彩新城外墙部分采用了干挂石材。证据8、3栋和4栋之间的通道照片6张，拟证明3栋和4栋之间开辟有消防通道，没有消防安全隐患。证据9、建设工程竣工验收消防备案受理凭证，拟证明五彩新城一期工程消防验收已经合格，已进行了网上备案。证据10、《建设工程竣工验收备案表》，拟证明被告开发的五彩新城一期已竣工验收。证据11、已正式签署备案意见的五彩新城一期《建设工程竣工验收备案表》，拟证明五彩新城一期工程已正式验收备案，商品房已经达到合同约定的交付条件。证据12、醴陵市来龙门街道办事处2016年3月25日《关于五彩新城一期项目拆迁和验收备案等工作情况的说明》，拟证明：1、五彩新城一期项目政府对喻久云房屋拆迁工作难以顺利进行，导致项目竣工验收备案工作延迟。2、2016年1月20日已完成对喻久云房屋的拆迁，有关部门已同意对项目验收备案。证据13、《房屋拆迁补偿协议书》，拟证明醴陵市国土资源局于2015年12月下旬与喻久云签订了《房屋拆迁补偿协议书》。经庭审举证、质证，两原告对被告提交的证据质证如下：对证据1无异议。对证据2的关联性有异议，《商品房买卖合同》并没有约定因政府原因被告可以延期交房，原告的购房款及其他费用在2013年7月23日前已经全部交清，并且合同约定的交房时间为2014年6月30日，故合同签订的时间不可能是2014年11月14日。对第三组证据，对醴陵市土地储备中心与海南亿润房地产开发有限公司签订的《协议书》的关联性有异议，根据合同的相对性原理，该《协议书》只能约束其中的双方当事人，对本案原告没有约束力，与本案没有关联性，对于《国有建设用地使用权挂牌出让须知》，因该证据上没有相关单位的印章，故其不具有真实性和合法性，该证据与本案没有关联性。证据4与本案没有关联性。对证据5的关联性有异议，消防通道在消防设计图上，不是在修建性详细规划平面图上，故该证据不能证明在3栋和4栋之间不需要开辟与醴陵大道相连接的消防通道。对于证据6，对第二张照片的真实性没有异议，但看不出另外三张照片是哪里的照片，对其关联性有异议，拆迁行为发生在房屋买卖合同签订之前，与本案没有任何关联性。对于证据7，对第一张的真实性没有异议，但看不出另外两张照片是哪里的照片，大门照片与本案没有关联性，该证据不能证明原告所购房屋的外墙使用了部分干挂石材。对证据8的关联性有异议，该证据不能达到被告证明目的，该证据反而证明了消防通道前有宽阔的绿化带阻隔，且消防通道及第3栋和第4栋房屋前均划有停车位，一旦发生火灾，消防车辆无法顺利通行，安全隐患十分明显。证据9在关联性方面不能达到被告的证明目的，被告工程属于消防备案抽查工程，不属于消防验收工程，故该凭证只能证明消防备案已受理，不能证明消防验收合格。对于证据10，该《建筑工程竣工验收备案表》没有“备案机构意见”一页，证明没有向质监部门备案，故该证据不具有真实性和合法性，不能达到被告的证明目的，该证据反而证明了被告房屋没有经过验收备案。对证据11的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，商品房交付条件，除了竣工验收备案表之外，还应当有房屋面积实测技术报告、房屋质量保修书、房屋使用说明书等以及合同约定的其它交付条件，所以一个竣工验收备案表不足以证明这个房屋已经达到了交付的条件。证据12与本案没有关联性，房屋拆迁的迟延，不影响被告对原告应当承担的违约责任。证据13与本案没有任何关联性。综合两原告的质证意见，本院对被告提交的证据审核认证如下：证据1系被告公司的营业执照及组织机构代码，本院予以采信，证据2系《商品房买卖合同》，该合同系双方的真实意思表示，本院予以采信。第三组证据系醴陵市土地储备中心与海南亿润房地产开发有限公司2010年4月10日签订的《协议书》和醴须字（2010）05号《国有建设用地使用权挂牌出让须知》，本院对该证据予以采信。证据4系醴国用（2010）第9246号《国有土地使用证》，本院对该证据予以采信。证据5系醴陵市五彩新城（一期）修建性详细规划总平面图，本院对该证据予以认定。证据6系未拆迁房屋的照片，本院对该证据予以认定。证据7系五彩新城大门照片，该照片显示外墙部分采用了干挂石材，本院对该证据予以认定。证据8系第3栋和4栋之间的通道照片，但并不能证明有没有消防安全隐患，本院对其证明目的不予采信。证据9系建设工程竣工验收消防备案受理凭证，结合证据11，本院对该证据予以采信。证据10系建设工程竣工验收备案表，因被告已提交了经签署备案意见的竣工验收备案表，本院对该证据10不予采信，对证据11予以认定。本院对证据12、13予以采信。根据本院认定的证据，结合原、被告双方的诉、辩称事实和理由及其在庭审过程中的陈述，本院查明本案法律事实如下：两原告系夫妻。2013年7月23日，原、被告签订了编号为20130403107的《商品房买卖合同》，购买被告开发的五彩新城第3幢1层107号房屋，房屋总价款为1185642元，合同中的第十条约定：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种、第2种和第5种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：（1）该商品房取得建筑工程竣工验收备案表；（2）该商品房取得面积实测技术报告书；（5）该商品房验收合格，并向质量监督部门报备，但如遇下列特殊情况原因，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、因政府政策、市政配套致使工程延期；3、因客户逾期支付房款或者客户自身原因不来交接所购物业、遇到不可抗力（如：自然灾害、政府行为、社会异常事件）或施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决的，影响物业按期交付的。合同的第十一条对出卖人逾期交房的违约责任进行了约定：由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30天，从第31天起按买受人已交房款同期银行贷款利率计算利息给买受人，合同继续履行。合同的附件三对外墙的装饰标准进行了约定：外墙饰面采用干挂石材或者花岗石。原告于2013年7月23日前向被告付清了全部购房款1185642元。现原告以被告一直未按合同约定交付107号房屋为由向本院提起诉讼，请求处理。另查明，被告沃海房产公司开发的五彩新城一期因该小区内的房屋拆迁未完成导致不能向质量监督部门报备，2015年12月26日，醴陵市国土局与被拆迁人喻久云签订《房屋拆迁补偿协议书》，于2016年1月28日完成拆迁，被告于2016年3月23日在质量监督部门对五彩新城一期完成竣工验收备案。现五彩新城一期的房屋已达到合同约定及国家规定的房屋交付条件。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的两份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自的合同义务。本案双方争议的焦点是：1、被告在履行《商品房买卖合同》中是否有违约行为，如有违约行为，有哪些违约行为；2、如果被告违约，被告应如何来承担违约责任。关于争议焦点一，被告开发的五彩新城一期因拆迁问题不能向质量监督部门报备，导致该期房屋均不符合合同约定的交付条件，被告辩称根据合同第八条第二款第三项，遇到不可抗力（如：自然灾害、政府行为、社会异常事件）或施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决的，影响物业按期交付的，出卖人可据实予以延期。被告以不可抗力中的政府行为进行抗辩，本院认为，在本案中，被告不能按时交付符合合同约定的房屋首先是因五彩新城一期内的房屋未完成拆迁，导致不能像质量监督部门备案，而房屋未完成拆迁则是因为政府行为，故本院对被告以政府行为为抗辩可据实予以延期交房的理由予以采纳。既然被告对原告主张其违约行为有免除违约责任的理由，故本院对原告要求被告支付逾期违约金的诉讼请求不予支持。原告诉称被告违反房屋外墙饰面材料没有采用干挂石材或者花岗石的合同约定，本院认为，从被告提交的五彩新城一期修建详细性规划的总体平面图来看，五彩新城一期（包括主入口大门）外墙是一个整体设计，被告在外墙建设过程中在主入口大门已经使用了干挂石材，原告诉称被告的这一违约行为不成立，本院不予采信。原告诉称第3栋和第4栋之间的消防通道前划有停车位且消防通道与醴陵大道之间相隔两条宽阔的绿化带，消防安全隐患十分严重，原告并未提交相应的证据予以证实，本院对原告的该诉称理由不予采纳。综上，被告的违约行为是逾期交付合同约定的第117号和118号房屋。因被告已对五彩新城一期取得《建筑工程竣工验收备案表》并经质量监督部门备案，该期房屋已经达到合同约定及国家规定的交付条件，而原告也要求被告继续履行交付房屋的义务，故被告应继续履行编号为20130403107的《商品房买卖合同》并交付符合合同约定的五彩新城第4幢1层107号房屋。因被告并没有其他违约行为，故本院对于原告的第3、4项诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七之规定，判决如下：一、被告醴陵沃海房地产开发有限公司继续履行编号为20130403107的《商品房买卖合同》并自本判决发生法律效力之日起十五日内交付符合合同约定的五彩新城第4幢1层107号房屋给原告张银环、付年中；二、驳回原告张银环、付年中的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2587元，由原告张银环、付年中承担。如义务人未自觉履行义务，权利人可自期限届满之日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金缴纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳。汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18×××86。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  易 凯人民陪审员  黄远军人民陪审员  吴同玉二〇一六年四月二十八日书 记 员  巫小方附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。