重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终387号上诉人（原审被告、反诉原告）陈某。上诉人（原审被告、反诉原告）黄某芳。以上二上诉人委托代理人马全，重庆瑾帆律师事务律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）重庆某实业有限公司。法定代表人曲某杰，董事长。委托代理人陆俊霖，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托代理人张某。上诉人陈某、黄某芳因与被上诉人重庆某实业有限公司（以下简称“某公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院作出的（2014）南法民初字第04447号民事判决提起上诉。本院受理后，依法由审判长苏致礼、审判员段晓玲与代理审判员潘建兴组成合议庭，审理了本案。上诉人陈某、黄某芳的委托代理人马全、被上诉人重庆某实业有限公司的委托代理人陆俊霖、张某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审经审理查明：某公司系位于重庆市南岸区崇文路37号附X号房屋的所有权人（包括海昌加勒比G-10栋），该房屋建筑面积为10019.49平方米。2009年3月6日，某公司作为出租人甲方与陈某、黄某芳作为承租人乙方签订《商铺租赁合同》。该合同约定：“乙方承租甲方“重庆海昌加勒比项目”商铺事宜，达成如下协议；租商铺位于项目G-10-3栋商铺，商铺的租用建筑面积为2211.81平方米；3.1条规定：商铺租赁期限为6个租约年（即2009年5月1日至2015年4月30日），自开业日开始计算，至次年当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期限届满；5.1条规定：乙方承租商铺须用于商业经营活动，乙方应当以名称/商号对外经营，并用于从事商物食品、食品加工、饮食、茶楼经营项目；6.2条规定：租金标准级支付：2010年11月1日至2012年4月30日止月租金48660元（不含物业管理费用），2012年5月1日至2013年4月30日止月租金50606元（不含物业管理费用），2013年5月1日至2014年4月30日止月租金52631元（不含物业管理费用），2014年5月1日至2015年4月30日止月租金55263元（不含物业管理费用）；7.1条规定：在签订本合同之日，乙方应向甲方支付履约保证金，其金额为乙方租赁商铺3个月的租金，共计146000元；8.1条规定：进场日为商铺的交付之日；商铺交付：乙方将在本合同约定的进场日，到甲方处办理商铺交接手续，但甲方向乙方交付商铺的前提是乙方已经按照本合同的约定，按期足额向甲方缴清了各项费用；9.2条规定：双方确认的商铺交付条件为本合同附件3所列的标准，乙方对租赁商铺在其进场装修时所应当达到的要求和标准均以该附件为准；在进场日，乙方应在甲方配合下，对承租商铺完成验收并与甲方签署《商铺接收现状确认表》；如在本合同约定的进场日，乙方未前来办理商铺交付手续，或乙方未与甲方签署《商铺接收现状确认表》，则视为甲方已经完成了商铺的交付，并且商铺完全符合附件3约定的交付条件，在此种情况下，本合同项下进场日起乙方应该按照本合同的约定承担物业管理费等相关费用，若此后乙方进场发现承租商铺存在不符合交付条件的情况，甲方负责按照本合同约定的交付条件予以整改或维修，在此条件下，经双方协商一致，乙方装修前可以延长，但乙方在本合同项下的义务和责任不作减轻或免除，如果在进场日起15日内，乙方仍未能前来办理方法交付手续的，则甲方有权向乙方发出书面通知而解除合同，甲方解除合同的，乙方已经支付的履约保证金以及收取租金和物业管理费不予退还；违约责任：17.2条规定：乙方违反合同约定，导致合同无法实际继续履行，或由于乙方违约行为导致甲方单方解除本合同的，除本合同另有约定的违约责任外，乙方还应按下列标准向甲方支付违约金：(1)、本合同履行期不满3年本合同终止的，乙方向甲方支付相当于当年租金标准3个月租金的违约金，(2)、本合同履行期不满5年本合同终止的，乙方向甲方支付相当于当年租金标准2个月租金的违约金，(3)、本合同履行期不满6年本合同终止的，乙方向甲方支付相当于当年租金标准1个月租金的违约金；17.4条规定：乙方迟延缴纳本合同项下租金、物业管理费、能源费用或其他应付费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或管理公司支付相当于欠费金额的百分之三的延迟履行违约金，延迟超过30日，甲方有权解除合同；甲方选择解除合同的，乙方除须补足上述所欠费用外，还应当另按照本合同约定向甲方支付违约金；17.6条规定：租赁期间，因甲方违反本合同导致乙方无法继续实际享有承租商铺的使用权，并无法继续整体经营的，则甲方应当在乙方发出书面通知后15日内予以改正，甲方逾期未能改正的，则自逾期之日30日内未改正，乙方无需向甲方缴纳租金，直至甲方改正为止，乙方有权解除本合同，由甲方支付违约金；22.9条规定：出租人即将成立一家商业经营管理公司，双方同意待商业经营管理公司成立后，出租人在本合同项下所有权利义务转由商业经营管理公司承继…”同日，某公司作为甲方与陈某、黄某芳作为乙方又签订《商铺租赁合同补充协议》，该补充协议中对合同4.1条、8.2条、8.3.1条等内容进行了补充说明，针对合同10.1条，双方约定乙方的开业时间：乙方超市开业时间为甲方交房后2个月内；乙方茶楼开业时间为甲方交房后3个月内；乙方中餐开业时间为甲方交房后4个月内。上述租赁合同签订后，某公司将商铺交付陈某、黄某芳使用。陈某、黄某芳将商铺的部分用于开设商场超市，部分用于开设“重庆山田居大酒楼”作餐饮使用。陈某、黄某芳租赁的商铺位于重庆市南岸区黄桷垭崇文路35号“重庆市南岸区加勒比海水世界公园”商业街。因季节性因素，“重庆市南岸区加勒比海水世界公园”每年大概于9月份或10月份左右闭园。因前期遗留的物业管理费、水电费及消防验收前工程整改等内容未协商一致，2010年12月7日，陈某、黄某芳与物业公司、某公司工程部等相关人员就该内容进行协商。为通过商铺消防验收，2010年12月10日，重庆某实业有限公司清水溪项目工程指挥部作为甲方与陈某、黄某芳作为乙方签订《海昌加勒比商业街G10-3室内消防改造工程施工协议书》，该协议书约定，甲方对海昌加勒比商业街G10-3室内墙体、防火门、二层室外平台及八角亭等改造；为满足乙方的正常经营，经甲乙双方协商，工程进场施工时间暂定为2010年12月12日至2010年1月13日；其中1楼、3楼15天内完成工程整改，周一到周五晚上施工，施工时间为晚20:00-早08：00；2楼工程整改时间为5天，甲方尽量避开乙方已定的周末大型宴会时间进行施工，完成消防验收整改；甲方工作负责室内墙体改造、防火门改造的所有工作及相关配合工作，乙方负责二层室外平台及八角亭的外窗户拆除工作；具体施工日期双方现场协商，总工期不超过30日；本合同在执行过程中如发生纠纷，双方若协商不成，同意向重庆仲裁委员会提起仲裁。该协议签订后，某公司即组织相关人员对商铺室内进行施工整改，包括将所有楼梯间，电井及杂物间均采用防火门安装等整改措施。2011年5月26日，某公司对南山清水溪“海昌加勒比”水上公园一期G1、G3-G9、G10-1—G10-4号楼工程竣工验收进行消防备案，抽查结果合格。2011年11月14日，某公司取得位于重庆市××桷垭××号“南岸区清水溪项目G1、G3-G10号楼”建设工程竣工验收备案登记证。2012年8月，某公司因陈某、黄某芳从经营开始拖欠到期租金，向一审法院起诉要求陈某、黄某芳支付截止2012年8月1日拖欠的租金。经一审法院主持调解，双方达成调解协议。一审法院于2012年10月12日作出（2012）南法民初字第9557号《民事调解书》，该调解书中载明“一、原、被告双方于2009年3月6日签订的房屋租赁合同继续有效；二、2011年5月1日至2013年4月30日期间的房屋租金，二被告黄某芳、陈某按原合同约定金额的50%缴纳；2013年5月1日至合同终止期间的房屋租金，二被告黄某芳、陈某按原合同约定金额缴纳，房屋租金在每季度初缴纳给原告重庆某实业有限公司；三、二被告黄某芳、陈某在2011年5月1日至2012年10月31日期间欠交的房屋租金金额共计443778元；四、上述第三项款项，二被告黄某芳、陈某在2012年11月1日至2013年2月28日期间分四次向原告重庆某实业有限公司缴纳所欠租金，即每月支付110944.50元…”。2013年2月27日，某公司向商业街各商家发出《关于变更商业街租金收取主体的通知》，该通知载明，从2013年1月1日起商业街的租金收取改由重庆海昌加勒比海旅游发展有限公司统一收取。上述民事调解书生效后，陈某、黄某芳按调解协议约定向某公司指定的收款单位重庆海昌加勒比海旅游发展有限公司支付截止于2013年10月31日止的租金。2013年9月23日，某公司向陈某、黄某芳发出缴纳通知，要求缴纳2013年11月1日至2014年1月31日期间的租金157893元。2013年9月29日，陈某、黄某芳向某公司发出“关于山田居酒楼2013年11月至2014年4月30日减免租金和暂停营业报告”的函称，因加勒比海水世界公园的闭园及商业街无游客导致餐饮和商场经营困难，要求减免2013年11月至2014年4月30日半年租金，若不同意，陈某、黄某芳只有暂停经营。某公司于2013年10月21日向陈某、黄某芳回函称，双方对2011年5月1日至2012年8月1日的租金进行了民事调解，2011年5月1日至2013年4月30日期间已给予按合同约定50%的租金优惠，故陈某、黄某芳提出的减免租金要求，不再支持。陈某、黄某芳收到该回函后，于2013年10月24日向某公司发出《关于减缓缴租金及设立指示路牌的报告》，该报告称，签订合同书以及合同中，某公司没有告知陈某、黄某芳“加勒比项目”一年只有四个月的营业时间，“加勒比项目”一年近八个月的停业期导致无力支付全额租金的根本所在，并申请设立山田居酒楼指示路牌。同日，陈某、黄某芳向某公司还发函称，某公司为通过消防验收，在陈某、黄某芳投资装修的酒楼里大面积修筑防火墙、防火门，严重影响酒楼经营，导致陈某、黄某芳承租的商铺不能整体使用，陈某、黄某芳多次发函要求某公司在消防验收后撤出修建的设施，某公司置之不理，故陈某、黄某芳不再支付租金。重庆海昌加勒比海旅游发展有限公司于2013年11月22日、2013年12月19日再次向陈某、黄某芳发出缴纳通知，要求缴纳2013年11月1日至2014年1月31日期间的租金157893元。陈某、黄某芳从2013年11月1日起未向原告（反诉被告）支付租金，截止2014年9月30日，陈某、黄某芳拖欠租金共计592101元。某公司认为商铺租赁合同已届满，陈某、黄某芳仍占用租赁商铺，并拒绝支付拖欠租金，遂以前述请求诉至一审法院。一审另查明，重庆海昌加勒比海旅游发展有限公司成立于2012年1月18日。2015年5月15日，重庆海昌加勒比海旅游发展有限公司向一审法院出具《情况说明》，该情况说明中载明，重庆海昌加勒比海旅游发展有限公司系由大连海昌旅游集团有限公司投资设立的子公司，而重庆某实业有限公司系由大连海昌房地产集团有限公司投资设立的公司，两个公司虽有关联性，但重庆海昌加勒比海旅游发展有限公司并非由重庆某实业有限公司投资设立，且从业务上也并非接受重庆某实业有限公司的指示，重庆海昌加勒比海旅游发展有限公司仅系受重庆某实业有限公司委托代收租赁合同项下的租金。一审庭审中，陈某、黄某芳提出某公司擅自停水、停电及消防验收整改等行为造成陈某、黄某芳经济损失约1000000元左右，现要求某公司赔偿经济损失共计500000元。1、陈某、黄某芳提出某公司在租赁期限内停水、停电给陈某、黄某芳造成的损失共计14428元。陈某、黄某芳举示（1）《关于突然停水导致我酒楼蒸柜烧坏的报告》、维修说明、收据，拟证明2010年12月19日停水导致蒸柜烧坏，更换内胆花费1800元；（2）销货清单、报警记录、2014年5月1日无故停电、停水造成商场冰柜货物损失4800元；（3）点菜单、收银小票、快递单、《关于突然停电的紧急报告》等，拟证明2012年8月11日上午11点30分至13点10分，某公司突然停电导致酒楼客人用餐困难，要求赔偿停电造成的用餐损失7828元。某公司对该组证据的真实性、关联性均不认可。2、陈某、黄某芳举示2013年12月20日的欠条三张（包括欠李木货款80977.89元、徐永茂货款17084元、重庆满一百货商场原材料款209725元）均系复印件，拟证明某公司因消防验收整改影响陈某、黄某芳经营，造成的停业损失307787元。某公司认为该组证据均系复印件，对真实性不认可。3、陈某、黄某芳举示物业服务费发票及收据（17张），拟证明某公司因消防验收整改在酒楼内修筑隔墙，通道防火门，导致陈某、黄某芳2010年12月至2013年10月期间不能使用房屋面积的物业服务费计算为153300元（730平方米×5元/平方米×42个月）。某公司对该组证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为与损失无关。4、陈某、黄某芳申请证人邹某、杨某出庭陈述。邹某陈述：于2009年7月试营业期间招聘，担任酒楼财务工作，邹某上班期间，当时无生活用水，一直使用消防用水，由陈某、黄某芳购买设备过滤水，经常停水、停电，但原因不清楚，消防整改期间山田居酒楼在营业，但也歇业几天，二楼因整改后有隐患一直未经营。杨某陈述：于2009年5月应聘山田居酒楼，系水电工，2010年开始，酒楼经常断电断水，造成蒸锅损坏。2年后才有生活用水，工人使用消毒粉过滤将消防用水转换为生活用水使用，酒楼消防整改后一楼在经营，二楼因有隔断，故只摆设了麻将桌，工人工资按月发放。陈某、黄某芳拟证明承租租赁商铺2年内，某公司未提供生活用水，陈某、黄某芳使用设备过滤，将消防用水转换为生活用水使用，要求某公司赔偿因消防用水转换成生活用水产生的费用共计24485元。某公司对邹某、杨某的证人证言无异议，认为陈某、黄某芳全年经营，并非季节性经营，陈某、黄某芳提出的损失已过诉讼时效，且无证据证明损失存在。以上事实有，房权证、《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》、《海昌加勒比商业街G10-3室内消防改造工程施工协议书》、建设工程竣工验收备案登记证、消防验收备案登记、（2012）南法民初字第9557号《民事调解书》、《关于变更商业街租金收取主体的通知》、《关于山田居酒楼2013年11月至2014年4月30日减免租金和暂停营业报告》、关于减缓缴租金及设立指示路牌的报告》、重庆海昌加勒比海旅游发展有限公司出具《情况说明》、重庆某公司回函、缴款通知、照片、邹某、杨某的证人证言等证据及当事人的当庭陈述在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。一审法院认为，某公司与陈某、黄某芳签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律强制性规定，具有法律效力。双方当事人均应按照合同约定履行权利义务。某公司交付陈某、黄某芳租赁房屋时，该诉争房屋确实存在未进行消防验收备案登记情况。之后，某公司与陈某、黄某芳就商铺消防验收整改进行协商，并达成了《海昌加勒比商业街G10-3室内消防改造工程施工协议书》。现诉争商铺消防验收已合格，故某公司与陈某、黄某芳签订的《商铺租赁合同》应认定为有效合同。截止2015年4月30日，某公司与陈某、黄某芳签订的《商铺租赁合同》约定的租期已届满，双方对是否续租事宜也未达成一致意见，陈某、黄某芳不应再继续占有该租赁场地，故对某公司提出的要求陈某、黄某芳搬离出租房屋，即搬离位于重庆市南岸区黄桷垭崇文路35号“重庆海昌加勒比项目”G-10-3栋商铺（建筑面积为2211.81平方米）的诉讼请求，一审法院予以支持。对于2013年11月1日起至2014年9月30日期间的租金592101元是否应当缴纳系双方争议之焦点。陈某、黄某芳提出消防验收整改后，大面积修筑防火墙、防火门，严重影响酒楼经营，导致租赁商铺无法整体经营，根据合同约定，陈某、黄某芳于2013年11月起不应再向某公司支付租金。但结合本案的实际情况，陈某、黄某芳于2013年11月前已支付了租赁商铺的物业管理费及水电费，按月支付员工工资，且陈某、黄某芳举示的相关证据亦说明2013年11月后，陈某、黄某芳仍继续对外营业，并未将租赁商铺交还于某公司。某公司亦未作出要求与陈某、黄某芳解除租赁合同的意思表示。故双方在租赁期限内，对是否解除商铺租赁合同，并未达成一致意见。陈某、黄某芳的行为亦表明继续承租该商铺，陈某、黄某芳仍实际使用承租商铺并对外经营，且双方签订的《海昌加勒比商业街G10-3室内消防改造工程施工协议书》中并无明确约定由某公司负责拆除修筑的防火墙、防火门等设施，故对陈某、黄某芳的该项辩称，一审法院不予采纳。因此，陈某、黄某芳应当按照租赁合同的约定向某公司支付租金，即陈某、黄某芳应支付某公司拖欠的从2013年11月1日起至2014年9月30日期间的租金592101元。陈某、黄某芳未交纳上述费用的行为违反合同约定，构成违约。故对某公司请求陈某、黄某芳支付违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。根据《商铺租赁合同》17.4条约定“乙方迟延缴纳本合同项下租金、物业管理费、能源费用或其他应付费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或管理公司支付相当于欠费金额的百分之三的延迟履行违约金…”该合同中违约金计算标准明显过高，某公司要求陈某、黄某芳支付违约金105262元，综合考虑本案的实际情况，某公司主张的违约金并未过分高于造成的损失，一审法院予以支持。对于陈某、黄某芳提出某公司并非本案适格主体，租赁房屋的收租人应为重庆海昌加勒比海旅游发展有限公司，某公司并非收租人的抗辩理由，一审法院认为，某公司与陈某、黄某芳系签订《商铺租赁合同》的主体，也是租赁合同的履行过程中权利及义务的承受方。某公司委托重庆海昌加勒比海旅游发展有限公司对商铺的租金进行收取，其相应的权利义务应仍归属受委托方即某公司享有。且庭审中，陈某、黄某芳未举示充分的证据证明重庆海昌加勒比海旅游发展有限公司系《商铺租赁合同》中约定的某公司成立的商业经营管理公司。故对陈某、黄某芳的该项辩称，一审法院不予采纳。陈某、黄某芳提出某公司擅自停水、停电及消防验收整改等行为导致其经济损失，要求某公司赔偿共计500000元。对于陈某、黄某芳的诉讼请求是否已过诉讼时效及主张的损失，一审法院认为，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。陈某、黄某芳提出某公司擅自停水、停电导致其经济损失，但陈某、黄某芳分别列举了2010年12月19日、2012年8月11日、2014年5月1日停水、停电造成的损失，其中陈某、黄某芳主张2010年12月19日的停水损失，已过两年的诉讼时效期间，其主张2012年8月11日、2014年5月1日停水、停电造成的损失，未过两年的诉讼时效期间。但陈某、黄某芳未举示充分的证据证明系某公司的行为导致租赁期间内停水、停电造成陈某、黄某芳的损失，故对陈某、黄某芳提出某公司在租赁期限内停水、停电给陈某、黄某芳造成的损失14428元，一审法院不予支持。陈某、黄某芳提出某公司消防验收整改导致其受损所产生的经济损失，一审法院认为，陈某、黄某芳与某公司于2010年12月7日就商铺消防验收整改进行过协商，2010年12月10日，陈某、黄某芳与重庆某实业有限公司清水溪项目工程指挥部达成《海昌加勒比商业街G10-3室内消防改造工程施工协议书》，故陈某、黄某芳于2010年12月7日已知晓商铺需要通过消防验收整改，双方达成消防改造施工协议，消防验收整改后，某公司在商铺整改期间修筑的防火设施并未实际拆除，该行为一直持续存在，故陈某、黄某芳的该请求未过诉讼时效，但陈某、黄某芳举示的关于停业损失的相关证据均系复印件，无法与原件核对，某公司亦不认可，且陈某、黄某芳在租赁期限内仍对外继续经营，故对陈某、黄某芳提出某公司因消防验收整改影响经营，造成其停业损失307787元该项诉请，一审法院不予支持。对于陈某、黄某芳提出某公司因消防验收整改在酒楼内修筑隔墙，通道防火门，导致陈某、黄某芳2010年12月至2013年10月期间不能使用房屋面积的物业服务费损失153300元（730平方米×5元/平方米×42个月），一审法院认为，陈某、黄某芳已支付某公司截止于2013年10月31日止的租金，陈某、黄某芳并未因消防验收整改而停止营业，故对陈某、黄某芳请求的该项费用，一审法院不予支持。对于陈某、黄某芳要求某公司赔偿因消防用水转换成生活用水产生的费用共计24485元，陈某、黄某芳陈述租赁商铺两年后才提供生活用水，某公司至2011年4月未向陈某、黄某芳供应生活用水，即陈某、黄某芳最迟应于2011年4月知晓该事宜，现陈某、黄某芳主张该损失，已过两年的诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第三款、第二百二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限本判决生效之日起十日内由被告陈某（反诉原告）、被告黄某芳（反诉原告）搬离出租房屋即搬离位于重庆市南岸区黄桷垭崇文路35号“重庆海昌加勒比项目”G-10-3栋商铺（建筑面积为2211.81平方米）；二、限本判决生效之日起十日内由被告陈某（反诉原告）、被告黄某芳（反诉原告）支付原告重庆某实业有限公司（反诉被告）2013年11月1日起至2014年9月30日期间的租金592101元；三、限本判决生效之日起十日内由被告陈某（反诉原告）、被告黄某芳（反诉原告）支付原告重庆某实业有限公司（反诉被告）违约金105262元；四、驳回被告陈某（反诉原告）、被告黄某芳（反诉原告）的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费7615元，由陈某、黄某芳负担（此款暂由重庆某实业有限公司垫付，限陈某、黄某芳于本判决生效之日起十日内将该款支付给原告重庆某实业有限公司）；一审反诉受理费8800元，由陈某、黄某芳负担（已缴纳）。上诉人陈某、黄某芳不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、依法撤销原审判决第二、三、四项，依法改判驳回被上诉人一审诉请，支持上诉人一审反诉请求，要求被上诉人赔偿经济损失50万元(山田居停业损失307787元、突然停水损失14428元及停电造成的损失、应该退还的未使用的二楼的物业服务费153300元、将消防用水转化为生活用水所产生的费用24485元，合计50万元)。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、本案适格原告是重庆海昌加勒比海旅游发展有限公司而非被上诉人某公司。二、根据被上诉人某公司2013年12月19日的发函要求上诉人按照合同约定交纳租金，逾期未缴，其将解除合同，上诉人未缴纳租金，根据双方来往函件，可以得出《商铺租赁合同》已于2013年12月19日解除。三、上诉人作为承租人未整体使用承租房屋经营，根据合同约定无需缴纳租金，且不缴纳租金的行为符合合同约定，没有违约，不应当承担违约责任支付违约金。四、某公司为达到消防验收需要，一直未撤除承租房屋内修建的设施，导致其未能使用的承租房屋二楼730平方米，相应的租金无需缴纳，已经缴纳的作为损失，被上诉人应当退还；针对该部分缴纳的物业服务费，是被上诉人的原因给上诉人造成的损失，被上诉人应当赔偿。五、对于因被上诉人的原因给上诉人造成的停业损失，该损失系被上诉人侵权行为造成，应当赔偿；山田居酒楼系黄某芳作为个体工商户实际经营，50万元的损失是被上诉人未完全按照合同履行导致的损失，应按照合同之诉解决；在2012年被上诉人诉上诉人的一案中，上诉人也提及对14428元和24485元的损失主张，该主张诉讼时效应当中断；如果被上诉人认为反诉主体应当是山田居酒楼，那么在2010年7月山田居酒楼成立后，本案诉争租赁物由山田居酒楼实际使用，被上诉人应当向山田居酒楼诉请租金支付，而不是本案的上诉人。被上诉人重庆某实业有限公司答辩称：一、某公司是本案一审适格原告，涉案租赁合同主体并未变更，某公司只是委托重庆海昌加勒比旅游发展有限公司代为收取商铺租金。二、《商铺租赁合同》并未于2013年12月19日解除。催费通知不属于合同解除通知，催费通知发函后，上诉人并未搬离并将涉案商铺交还给被上诉人仍在继续对外营业，表明双方仍在继续履行租赁合同。三、上诉人主张其因某公司违约而无需缴纳租金，不应承担违约责任的理由与事实不符，某公司并未违约，消防整改系基于双方达成协议而进行的，且上诉人也认可，消防整改后，上诉人一直正常使用涉案租赁商铺，其经营并未受到影响。四、上诉人应当缴纳2013年11月至2014年9月期间的租金。五、某公司并未侵害上诉人任何权利，上诉人也未就其诉称的侵权构成要件充分举示证据证实。六、本诉是合同之诉，上诉人提出的赔偿50万元系基于侵权之诉，因此上诉人不能据本诉提出反诉。七、上诉人要求的被侵权方是山田居酒楼属于个体工商户，根据相关法律规定，民事诉讼中个体工商户的诉讼主体应当是个体工商户的字号而不是经营人，因此上诉人无权就山田居的侵权损害赔偿提出反诉，不是本案反诉的适格原告。八、针对上诉人提出50万赔偿，其中，37万的依据全部是复印件，真实性、关联性被上诉人不予认可；对于14428元组成部分，2010年的已过诉讼时效，2012及2014年的停水、停电损失，上诉人并未举示是因某公司的行为产生的损失，即被上诉人不是该项损失的侵权人；对于物业费15万余元，上诉人主张的物业费是2010年12月-2013年10月，但上诉人已经支付截止2013年10月的租金且上诉人在这期间并未停止经营，因此无权主张该损失；关于消防用水转化为生活用水的费用24485元，已经在一审中查明已过诉讼时效；上诉人关于14428元和24485元的损失主张，其在庭审中并未举示任何证据证明诉讼时效已经中断。被上诉人起诉的依据是双方签订的租赁合同，至于租赁物如何使用，不是本案诉讼范围。二审中，上诉人陈某、黄某芳举示了2013年12月30日重庆满一百货商场原材料款209725元、李木货款80977.89元、徐老大货款17084元欠条原件各一张，因在一审中上诉人在法庭陈述并递交了相应的复印件，当时上诉人未支付完欠款故未取得欠条原件，所以在二审中提交，拟证明：在承租期间，某公司进行消防整改影响上诉人经营，导致上诉人进货后无法经营的货物损失合计约307787元；该组证据经被上诉人某公司质证，其均不认可这三张欠条真实性、合法性、关联性，且被上诉人的消防整改工程是2011年12月竣工，而这三张欠条的签署时间是2013年12月，因此上诉人诉称因被上诉人消防整改导致的停业损失与事实不符；因被上诉人不认可该组证据，且该组证据与本案不具有关联性，故本院不予采信。被上诉人某公司举示了由陈某、黄某芳出具的承诺函复印件一份，拟证明根据上诉人的承诺函，上诉人于2015年7月28日将涉案租赁物交还给被上诉人；该证据经上诉人质证，其认为因无法与原件核对，不发表意见，上诉人根据约定，在合同到期后将涉案租赁商铺交还给了被上诉人。因该证据系复印件，无法核实其真实性，故本院不予采信。二审查明其他事实与一审查明事实相同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。承租人应当按照约定的期限支付租金。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，某公司与陈某、黄某芳签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，某公司交付陈某、黄某芳租赁房屋时诉争房屋确实存在未进行消防验收备案登记情况，但双方就商铺消防验收整改进行协商并达成消防整改协议，消防整改后先后取得消防验收合格及建设工程验收备案登记，因此双方之间所签订的租赁协议没有违反法律强制性规定，具有法律效力，双方当事人均应按照合同约定履行权利义务。上诉人陈某、黄某芳提出本案适格原告是重庆海昌加勒比海旅游发展有限公司是而非某公司的上诉理由；一审法院根据双方签订的《商铺租赁合同》及某公司委托重庆海昌加勒比海旅游发展有限公司对商铺的租金进行收取的事实，认定某公司系租赁合同履行过程中出租方即本案适格原告并无不当，本院予以维持。上诉人陈某、黄某芳提出根据双方来往函件，可以得出《商铺租赁合同》已于2013年12月19日解除的上诉理由；因2013年12月19日的函件属于某公司发出的催费通知，某公司虽在其中提及将依照租赁合同追究陈某、黄某芳的违约责任包括但不限于主张违约金、解除合同等，但实际上双方在租赁期限内对是否解除商铺租赁合同并未达成一致意见，故陈某、黄某芳的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。上诉人陈某黄某芳提出其作为承租人未整体使用承租房屋经营，根据约定无需缴纳租金，其没有违约也不应当承担违约责任并支付违约金的上诉理由；因双方当事人在商铺租赁合同中对租金、违约金事宜进行明确约定，且陈某、黄某芳举示的证据不足以证实该项上诉理由成立，故本院亦不予采纳。上诉人陈某、黄某芳提出因某公司原因导致其未能使用的承租房屋二楼730平方米，该部分租金无需缴纳，已经缴纳的作为损失应当退还，且应当赔偿该部分缴纳物业服务费的上诉理由；但陈某、黄某芳并未举示充分证据证实其观点，故本院不予采纳该项上诉理由。陈某、黄某芳提出因某公司未完全按照合同履行的原因给造成其停业损失，且该损失系某公司侵权造成应当赔偿的上诉理由；因陈某、黄某芳举示的证据不足以证实其所主张的经济损失与本案之间存在直接的关联性，且本案解决的是双方之间的房屋租赁合同纠纷，故该上诉理由缺乏法律依据，本院不予采信。上诉人陈某、黄某芳的其他上诉理由因缺乏证据，本院均不予采纳。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决正确。上诉人陈某、黄某芳的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7615元，由上诉人陈某、黄某芳承担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  苏致礼审 判 员  段晓玲代理审判员  潘建兴二〇一六年四月十三日书 记 员  孙 翠