广东省深圳市福田区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）深福法民三初字第1245号 原告陈浩文，男，汉族。 委托代理人张建兵，广东承鹏律师事务所律师。 被告徐山，男，汉族。 委托代理人牛强，北京市中银（深圳）律师事务所律师。 委托代理人廖志强，北京市中银（深圳）律师事务所实习律师。 被告黎细平，女，汉族。 被告谭宗慧，女，汉族。 被告康媛媛，女，土家族。 委托代理人牛强，北京市中银（深圳）律师事务所律师。 委托代理人廖志强，北京市中银（深圳）律师事务所实习律师。 原告诉被告占有物返还纠纷一案，本院于2015年6月4日受理后，本院依法组成合议庭，于2016年4月1日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人张建兵，被告徐山、康媛媛共同委托代理人牛强到庭参加诉讼。被告黎细平、谭宗慧经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，案外人陈贵原名下拥有位于深圳市福田区香轩路东海花园君豪阁塔楼27B（深房地字第30006509**，现已注销）房产，并向中国光大银行深圳宝城支行贷款，于2011年4月14日办理抵押登记手续，抵押权人为中国光大银行深圳宝城支行。由于案外人陈贵未能按时偿还银行贷款，被银行起诉至宝安区人民法院且案件在宝安区人民法院执行，案号为（2014）深宝法执字第293号。同时，深圳市中级人民法院受理了申请执行人高戈与被执行人陈贵、甘美欣民间借贷纠纷一案（案号为（2014）深中法执字第15号），该院在执行过程中，经中国光大银行深圳宝城支行书面申请，并受宝安区人民法院委托处理陈贵的房产。深圳市中级人民法院遂依法委托了深圳市土地房产交易中心分别于2014年8月22日、2014年9月12日、2014年10月14日对被执行人陈贵名下位于深圳市福田区香轩路东海花园君豪阁塔楼27B((深房地字第30006509**进行了第一次、第二次、第三次拍卖，但均未能成交。上述拍卖过程中，2014年8月28日，中国光大银行深圳宝城支行向深圳市中级人民法院复函称：1、2011年4月14日本房产在深圳市房地产权登记中心办理了抵押登记，我行为抵押权人。2、陈贵从未告知我行抵押房产出租给第三人，我行对抵押房产出租情况不了解，更未同意陈贵将抵押房产租赁给任何第三人。 由于三次均未能拍卖成功，2014年10月27日，深圳市中级人民法院在深圳商报刊登变卖公告，在该公告中注明“该房产于2011年4月14日抵押给中国光大银行深圳宝城支行。2011年12月23日，被执行人陈贵与案外人黎细平、徐山、康媛媛、谭宗慧等四人签订了一份《房屋租赁合同》，租期自2011年12月25日起至2020年12月24日止。因该房产出租未经得抵押银行同意，由此存在的房屋租赁合同关系，由买受人自行协商或者循法律途径解决”。原告参与了该院变卖，该院于2014年11月17日作出民事裁定书，裁定将涉案房产强制转让给原告所有，深圳市房地产权登记中心于2014年12月11日向原告颁发了房产房产证（深房地字第30007690** 根据被告提交的《房屋租赁合同》显示：租赁标的物面积为454㎡,租期为十年，租金是前一天刚出借的款项抵扣的，金额200万元，折算之后，月租金8000元，18元/㎡，明显低于市场租金。 原告取得涉案房产所有权后，多次要求四被告搬离涉案房产，但被告拒绝搬离。原告遂委托广东承鹏律师事务所向四被告发出律师函，要求四被告搬离涉案房产，但截至起诉之日，四被告仍未搬离涉案房产。 原告认为，根据《中国人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。被告所主张的租赁关系是在抵押登记以后，依法不得对对抗已登记的抵押权，对原告不具备约束力。且根据被告提交的《房屋租赁合同》及《借款合同》，原告认为，被告与案外人陈贵、甘美欣实际上存在借款关系，并不存在租赁关系。截至起诉之日，四被告仍未搬离涉案房产，非法占有原告的房产，应向原告支付占有期间的占有使用费。因此，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院判令：1、四被告搬离位于深圳市福田区香轩路东海花园君豪阁塔楼27B(房产证号为3000769043号）房产并将该房产交付给原告；2、四被告向原告支付占有使用费12万元（从2015年1月22日起按每月租金3万元计算至交付之日止，计算至2015年5月22日）；3、本案诉讼费用及担保费等全部由四被告承担。 被告徐山、康媛媛辩称，1、深圳市中级人民法院委托深圳市土地房产交易中心对涉案房屋即深圳市福田区香轩路东海花园君豪阁塔楼278（深房（深房地字第30006509**拍卖，并非抵押权人实现其抵押权，而只是普通债权人为实现其普通债权，因此不能对抗答辩人对涉案房屋所享有的租赁权。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”深圳市中级人民法院因申请执行人高戈与被执行人陈贵、甘美欣借款合同纠纷一案，在执行过程中依法委托深圳市土地房产交易中心对涉案房屋进行拍卖，其不是涉案房屋抵押权人即中国光大银行宝城支行实现其抵押权，而只是普通债权人即高戈实现其普通债权。因此，该涉案房屋的拍卖不能对抗答辩人对涉案房屋所享有的租赁权。 2、答辩人对涉案房屋享有优先购买权。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，承租人对所承租的房屋享有优先购买权。答辩人和黎细平、谭宗慧等作为承租人共同与出租人陈贵、甘美欣就涉案房屋即深圳市福田区香轩路东海花园君豪阁塔楼27B以及深圳市福田区农科中心内东海十八居28D于2011年12月23日签订《房屋租赁合同》。该《房屋租赁合同》是合同当事人的真实意思表示，且不违反我国法律法规的强制性规定，是合法有效的。 深圳市中级人民法院向答辩人发出的《拍卖通知书》也表明法院认同答辩人对涉案房屋享有优先购买权，而深圳市中级人民法院也正是基于答辩人对涉案房屋享有的优先购买权方才向其发出《拍卖通知书》。 3、法院对涉案房屋的拍卖、变卖程序存在违法之处。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四第1款规定：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。”深圳市中级人民法院在对涉案房屋进行拍卖过程中，第一次拍卖、第二次拍卖时向答辩人发出了《拍卖通知书》，但对涉案房屋进行第三次拍卖以及变卖时并未按前述规定向答辩人发出《拍卖通知书》，其已违反相关法律法规的规定。综上，答辩人请求贵院依法驳回被答辩人陈浩文的诉讼请求。 被告谭宗慧、黎细平未作答辩，且开庭时缺席。 经审理查明，位于深圳市福田区香轩路东海花园君豪阁塔楼**，建筑面积315.43平方米，原产权人是陈贵，于2011年4月14日抵押给了中国光大银行深圳宝城支行。 2011年12月22日，陈贵与被告黎细平签订借款合同，陈贵向被告黎细平借款200万元。次日，陈贵、甘美欣与被告黎细平、徐山、康媛媛、谭宗慧签订房屋租赁合同，约定陈贵、甘美欣将深圳市福田区东海花园君豪阁塔楼27B房（建筑面积315.43平方米）及东海十八居28D房（建筑面积139.02平方米）出租给四被告，租赁期限自2012年12月25日起至2020年12月24日止，租金合计为人民币200万元，被告黎细平出借的200万元款项折抵租金，四被告无需再向陈贵、甘美欣支付租金，陈贵、甘美欣也无需再向被告黎细平偿还借款。此后，涉案房屋由四被告实际占有使用。 因陈贵未能向中国光大银行深圳宝城支行偿还借款，中国光大银行深圳宝城支行向深圳市宝安区人民法院提起诉讼，深圳市宝安区人民法院依法作出判决并强制执行，执行案号为（2014）深宝法执字第293号。 因陈贵和甘美欣未履行深圳市中级人民法院（2012）深中法涉外初字第52号民事判决书及裁定书，债权人高戈向深圳市中级人民法院申请强制执行，执行案号为（2014）深中法执字第15号。深圳市中级人民法院在执行该案中受宝安区人民法院的委托，并经得中国光大银行深圳宝城支行书面申请，决定拍卖深圳市福田区东海花园君豪阁塔楼27B房及东海十八居28D房，并向该两套房屋的承租人四被告送达了《拍卖通知书》，告知四被告有优先购买权。东海十八居28D房由竞买人牛强以人民币540万元竞得。涉案房产经过三轮拍卖没有成交，最终深圳市中级人民法院于2014年11月17日作出（2014）深中法执字第15-6号执行裁定书，将涉案房屋作价人民币1000万元变卖给原告，原告已于2014年12月11日取得涉案房产的房地产证书。深圳市中级人民法院在执行（2014）深中法执字第15号案件中，拍卖东海十八居28D房所得的价款扣除审计费、评估费、执行费之后，将执行款4259293.27元划给了申请执行人高戈，剩余的价款1050857.8元由宝安区人民法院冻结；拍卖涉案房产东海花园君豪阁塔楼27B房所得价款扣除评估费、公告费后，剩余的变卖款9941501元划给了宝安区人民法院。 本院认为，涉案房产抵押给中国光大银行宝城支行在先，四被告承租时间在后，按照我国《物权法》、《担保法》司法解释的规定，该房屋的租赁合同关系不得对抗抵押权人的抵押权。涉案房屋虽然是由深圳市中级人民法院在执行非抵押权人的申请人高戈与被申请人陈贵、甘美欣的借款一案中进行拍卖，但在该执行案中深圳市中级人民法院也是受深圳市宝安区人民法院委托及中国光大银行宝城支行的申请拍卖上述房屋，即深圳市中级人民法院拍卖涉案房产是同时执行申请人为高戈及申请人为中国光大银行宝城支行的两案，并且深圳市中级人民法院拍卖涉案房产所得的价款交给了宝安区人民法院，并未用于申请人为高戈的执行案。被告辩称，深圳市中级人民法院拍卖涉案房产并非抵押权人实现其抵押权，只是普通债权人为实现其普通债权，与事实不符，本院不予采信。故，四被告与陈贵、甘美欣签订的租赁合同不能约束为实现抵押权的买受人原告。原告取得涉案房屋的产权后，四被告继续占有涉案房屋，已没有合法依据，构成了侵权。原告请求四被告搬离涉案房屋并将该房产交付给原告，四被告向原告支付占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。原告主张房屋占有使用费按每月3万元计算，没有依据，本院按照同期同地段的住宅用途房屋租赁指导租金标准计算。至于被告答辩提出的其是否享有优先购买权，法院对涉案房屋的拍卖、变卖程序是否存在违法执行的问题，与本案的处理无关，并不影响原告作为涉案房屋的权利人，故本院对被告的辩称本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条的规定，当庭判决如下： 一、被告徐山、黎细平、谭宗慧、康媛媛应于本判决发生法律效力之日起十日内搬离深圳市福田区东海花园君豪阁塔楼27B房，并将该房交还给原告陈浩文； 二、被告徐山、黎细平、谭宗慧、康媛媛应于本判决发生法律效力之日起十日向原告陈浩文支付房屋占有使用费（从2015年1月22日起至四被告返还涉案房屋之日止，按同期同地段的住宅用途的房屋租赁指导租金标准计算）； 三、驳回原告陈浩文其他诉讼请求。 如四被告未履行上述金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2700元（已由原告预交），由四被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审 判 长 颜  浩  民 人民陪审员 夏  文  郁 人民陪审员 汤  云  霞 二〇一六年四月一日 书 记 员 刘智枫（代）