北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2015）石民初字第4699号原告吴文彦，男，1957年1月31日出生。委托代理人王长革，男，1967年11月27日出生。被告靳文秀，女，1941年10月20日出生。被告杨友华，男，1964年2月14日出生。原告吴文彦与被告靳文秀、杨友华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法组成由代理审判员赵伟伟担任审判长，人民陪审员王靖环、董淑清参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴文彦及其委托代理人王长革，被告靳文秀、杨友华到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告吴文彦诉称：原告需买房自住，通过朋友介绍与被告杨友华结识，被告二���称其母亲委托其出售房屋，后在被告二的陪同下，原告来到被告住处证实了被告房屋出售的真实性，被告一在授权委托代理协议上摁了手印，协议称：被告二可以委托被告一出售名下房屋，收取房款等相关事宜，被告一将房产证及身份证原件交予原告，双方以100万元的价格购买被告一名下位于北京市石景山区北辛安北岔XX号房屋，建筑面积共计50.8平方米的房屋，原告首付款78万元，剩余款项22万元在双方过户后支付被告一，并约定3个月之内办理过户手续，不能办理退还房款互不承担违约责任，三个月后如因被告一或原告的原因不能办理，违约方将支付守约方按合同价款30%的违约金。原告在协议签署当日支付被告购房款60万元，其余18万元以现金的方式支付被告，被告二出具了收条予以证实，在买卖协议签署后3个月内二被告未按合同约定办理过户手续，也未按协��约定，退还房款。故诉至法院，诉讼请求：1、依法判令二被告履行与原告签署的房屋买卖合同，配合原告将房屋过户到原告名下；2、依法判令二被告将涉诉房屋交与原告居住使用；3、诉讼费用由二被告承担。被告靳文秀辩称：靳文秀是涉案房屋的所有权人，杨友华和原告之间的事情跟靳文秀没有关系，他们所签的买卖协议靳文秀也不知情，不同意原告的诉讼请求。被告杨友华辩称：杨友华为张凯、王彦成向白金海借款的担保人。后该笔款项剩余20万元不能按期偿还，王长革介绍杨友华认识辛学军与并向其借款30万元，用于偿还白金海的20万元。王长革拿走45000元，杨友华拿走55000元。后该30万元涨利息到40万元，王长革又向杨友华介绍原告，以10%的利息向原告借款60万元。当天直接划走45万元到王长革的账户，作为偿还辛学军的借款。待还清辛学军的借款，杨友华剩下15万元。该笔60万元的借款加上三个月的利息18万，本息共计78万，因不能按期偿还，杨友华与原告签了房屋买卖协议，想等待拆迁后用拆迁款偿还。原告要求靳文秀在合同上加按手印，杨友华开始不同意，后来还是向靳文秀谎称有人租房，拿着靳文秀的手按的手印。实际上签订房屋买卖合同是因为原告催款太紧，杨友华并不是真的要卖房，杨友华认为原告的行为是欺骗。而且，涉案房屋在2008年因为欠别人30万的事情，房屋产权证书已经被扣押。经审理查明：位于北京市石景山区北辛安北岔XX号登记建筑面积为50.80平方米的平房（以下简称涉案房屋）系登记于靳文秀名下的房屋。靳文秀与杨友华系母子关系，二人共同居住于涉案房屋中。2015年4月9日，杨友华以靳文秀（甲方）委托代理人的名义与吴文彦（乙方）签订房屋买卖协议，其中约定：甲方将涉案房屋以一百万元的价格出售与乙方，出售范围包括房本上的面积以及自建面积，乙方先期支付首付款人民币七十八万元，在签订合同当日支付人民币六十万元，打入甲方委托代理人提供的银行账户内，剩余十八万元以现金方式支付与甲方代理人，代理人出具收条予以确认，剩余房款二十二万元在变更房屋所有权后乙方再行支付与甲方。甲方在收到乙方房款七十八万元后三个月内办理房屋产权过户手续，如因甲方或乙方原因不能办理过户手续，在此期间甲方将乙方购房款七十八万元退还与乙方，双方解除购房合同互不承担任何责任。……如因甲方或乙方原因三个月内不能过户，违约方将向守约方支付合同房款总额的百分之三十的违约金。杨友华在该协议甲方一栏签字并按手印，吴文彦在乙方一栏签字并按手印。上述协议签订当日，吴文彦通过银行转账的方式向杨友华的账户支付六十万元。另杨友华向吴文彦出具收条，其中载明：今收到吴文彦购房款人民币七十八万元，期（其）中转款六十万（元），现金十八万元。庭审中，杨友华称收条中所称十八万元系六十万元三个月的借款利息，其并没有实际收到，吴文彦对此并不认可，表示该十八万元系其现金支付给杨友华的。庭审中，杨友华称其与吴文彦签订协议的本意并非卖房，而是借款偿还之前的个人债务，并提供了其与案外人白金海的借款担保协议、与辛学军的房屋买卖协议、协议等作为证据；吴文彦对此则不予认可，并认为杨友华与他人的协议跟本案没有关系。另外，吴文彦在庭审中提供了2015年4月8日出售房屋委托书一份，其中载明：委托人靳文秀，受托人杨友华；委托人有一套位于北京市石���山区北辛安北岔XX号住房，建筑面积50.08平方米，产权人为甲方单独所有的平房先出售，由于委托人年老体弱，无法办理出售房屋的相关事宜，故委托受托人全权处理。委托事宜：受托人可代委托人与购房者协商售房事宜，洽谈售房价格，签订房屋买卖协议，收取房款。委托时间：自签订委托合同之日起至委托事宜办理完毕止。该委托书落款委托人、受托人处均签字为杨友华，并在名字上按有手印。另在打印部分靳文秀字样上按有手印。杨友华称该委托书是假的，靳文秀并不知晓内容，当时杨友华欺骗靳文秀说是租房的让她按的手印；靳文秀则称其并不知道按手印的事儿，也不知道签协议的事，她没有按过手印也没有见过吴文彦，并且声明她没有其他住房了，要拆迁了不可能卖房，从未想过要卖房，涉案房屋是靳文秀所有，杨友华无权卖。本案审理过程中，经吴文彦申请并提供担保，本院依法对涉案房屋采取了财产保全措施，吴文彦预交保全费五千元。上述事实，有房屋所有权证书、房屋买卖协议、收条、委托书、银行转账凭证以及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：本案的争议焦点为吴文彦与靳文秀之间房屋买卖协议的效力问题，而解决该问题的关键需考察杨友华代理签订该协议的行为是否为有权代理，对此应着重分析2015年4月8日出售房屋委托书是否为有效授权。一方面，上述委托书落款处委托人、受托人均系杨友华书写签字，这从形式上并不符合一般授权委托书的基本格式，不宜据此认定靳文秀明确表示了自己授权委托的意思。另一方面，在抬头打印体靳文秀姓名之上虽然也按有手印，即使该手印系靳文秀本人所按，但考虑到买卖房屋系对个人重大权益的��分行为，单以按手印的方式进行授权失之轻率，不符合一般社会常理，对外也难以使善意第三人确信为本人的真实意思，尤其结合靳文秀年纪较大且不能书写自己姓名的实际情况，在无其他证据佐证的情况下，本院无法认定委托书系靳文秀授权杨友华的真实意思表示。因此，本院认为杨友华以靳文秀名义签署房屋买卖协议属无权代理，现靳文秀拒绝追认杨友华出售房屋给吴文彦，根据中华人民共和国合同法的规定，行为人没有代理权以被代理人名义签订的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。因此，杨友华代理靳文秀与吴文彦签订的房屋买卖协议对靳文秀不发生效力，而靳文秀作为涉案房屋的所有权人并不同意出售该房屋，杨友华亦无法配合办理交付房屋以及办理过户等手续，故吴文彦要求靳文秀、杨友华交付房屋和办���过户的请求，在法律上和事实上均不能履行，本院不予支持。对于由此造成的损失，吴文彦可向杨友华另行主张。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百一十条第一款第一项之规定,判决如下:驳回吴文彦的诉讼请求。案件受理费一万三千八百元，由吴文彦负担（已交纳六千九百元，剩余六千九百元于本判决生效后七日内交纳）。保全费五千元，由吴文彦负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长 赵伟伟人民��审员王靖环人民陪审员 董     淑     清二〇一六年四月二十一日书 记 员 周     炳     旭