北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京03民终9866号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京红湾新艺体育文化发展有限公司，住所地北京市朝阳区广渠东路6号32栋3206。法定代表人：张维智，董事长。委托诉讼代理人：杜卫生，男，1968年12月19日出生，北京红湾新艺体育文化发展有限公司职员。委托诉讼代理人：曹德立，北京市纪凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市恒物物流公司百子湾分公司，住所地北京市朝阳区广渠路6号。负责人：酒远鹏，经理。委托诉讼代理人：陆智韶，北京市格平律师事务所律师。上诉人北京红湾新艺体育文化发展有限公司因与被上诉人北京市恒物物流公司百子湾分公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第47100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人北京红湾新艺体育文化发展有限公司（以下简称红湾公司）之委托代理人曹德立、杜卫生，被上诉人北京市恒物物流公司百子湾分公司（以下简称恒物公司）之委托代理人陆智韶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。红湾公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判恒物公司全额赔偿红湾公司装修损失3106098.68元并负担评估费5万元。事实和理由：合同终止系因恒物公司的原因且因恒物公司的原因导致红湾公司无法正常使用涉案库房，红湾公司无需支付违约金，恒物公司应赔偿红湾公司合理损失；一审评估的装修费用过低，应予以调整；恒物公司应全额赔偿红湾公司损失。一审判决的鉴定费数额有误，请求二审予以调整。恒物公司辩称，同意一审判决，不同意对方的上诉请求，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。恒物公司向一审法院起诉请求：红湾公司给付租赁费用1640050.75元，违约金164005元。红湾公司反诉请求：确认双方的租赁合同于2013年12月4日解除，恒物公司赔偿装修损失3106098.68元。一审法院认定事实：2011年10月26日，恒物公司与杜卫生签订《库房租赁预定协议书》，约定双方就杜卫生租用恒物公司32号库3906平方米库房事宜达成租赁意向。2011年12月21日恒物公司（甲方）与杜卫生（乙方）签订《仓库租赁协议书》，约定杜卫生向恒物公司承租北京市朝阳区广渠东路6号院内32号库房3906平方米。租赁期限自2012年2日1日起至2016年1月31日止。在2012年2月1日至2014年1月31日期间，库房3906平方米租金为每平方米30元／月，每月租金为117180元；在2014年2月1日至2016年1月31日期间，库房3906平方米租金为每平方米31.5元／月，每月租金为123039元。乙方租用的库房租金采用按月预付费的方式，合同签字生效后，乙方需向甲方支付1个月租金，以后付费于下个结算期前一个月向甲方支付下个结算期的费用，甲方开具国家的正式发票予乙方；甲方于月末向乙方提供当月电费结算清单，乙方于次月5日前将电费付给甲方，甲方开具国家的正式发票予乙方。乙方累计拖欠租金、电费超过14天，甲方有权终止协议，并仍可要求乙方如数补足欠款及交纳违约金（所欠费用的5%的违约金），乙方在货物清仓前，应结清所有末付费用，否则甲方有权扣留与欠款相当的两倍货物，并追究乙方的法律责任。2012年3月15日恒物公司与杜卫生及北京红点新艺文化发展有限公司签订《协议书》，约定北京红点新艺文化发展有限公司承担上述《仓库租赁协议书》中所约定的杜卫生的所有权利和义务。后恒物公司与杜卫生于2012年6月25日签订《仓库租赁补充协议书》，约定：恒物公司于2012年7月1日开始将32号库房3906平方米中的1891平方米的库房面积调整为甲方代管库房。原告将杜卫生因调整减少的32号库房1891平方米的面积调整至28库、25库。杜卫生将以每平方米每月33元的价格租赁28库、25库。甲乙双方在库房交接时再另行签订补充协议。其他条款按原合同执行。庭审中，双方确认32号库的租赁面积为2015平方米。2013年4月20日，恒物公司（甲方）与红湾公司（丙方）及北京红点新艺文化发展有限公司签订《三方协议书》，约定：2012年3月15日恒物公司与杜卫生、北京红点新艺文化发展有限公司签订协议约定了北京红点新艺文化发展有限公司承担《库房租赁预定协议书》、《仓库租赁协议书》中承租方（原承租方为杜卫生）的所有权利和义务，经友好协商，恒物公司同意红湾公司承担上述《库房租赁预定协议书》、《仓库租赁协议书》中承租方（原承租方为北京红点新艺文化发展有限公司）的所有权利和义务。结算时，恒物公司需向红湾公司开具发票。上述合同签订后，双方依约履行。后因双方在履行合同中发生争议，恒物公司诉至法院要求红湾公司支付拖欠的租金。在审理过程中，红湾公司申请对32号库的装修改造工程进行评估，经北京市高级人民法院随机确定，法院委托北京兴中海建工程造价咨询有限公司进行鉴定评估，后北京兴中海建工程造价咨询有限公司出具鉴定意见书，确定32号库建筑安装工程造价为3106098.68元。在鉴定过程中，2015年11月23日在法院主持下，恒物公司与红湾公司办理了32号库的交接。关于双方争议的32号库的占有使用问题，红湾公司提交了邮件打印件附照片打印件，以证明恒物公司曾在涉案库房门上张贴封条，对此恒物公司不予认可，并提交了2014年7月28日的监控视频证据，以证明32号库一直由红湾公司及其租户韩冰占有使用，当天系红湾公司及韩冰打开32号库，红湾公司认可恒物公司提交的该份视频证据，称2014年7月28日之后红湾公司未再使用过32号库。庭审中，红湾公司提交了2013年12月4日，恒物公司（甲方）与北京红点新艺文化发展有限公司（乙方）签订《仓库租赁终止协议书》，该协议书下方还加盖有红湾公司的公章，该协议书约定：因乙方公司经营调整等原因，乙方擅自改变32号库房性质，经营羽毛球馆，严重影响了甲方的正常经营秩序及正常的经营管理活动，经甲乙双方协商一致，原由乙方与甲方于2011年12月21日签订的仓库租赁协议（租赁期限自2012年2月1日至2016年1月3l）提前终止，具体条款如下：甲乙双方同意将仓库租赁协议有效期执行至2013年12月5日止，即2013年12月5日起终止。乙方需结清2013年12月5日前产生的仓租费、电费、宽带费等，经双方协商，甲方限期乙方在一个月之内清退32号库房羽毛球馆，即乙方需要于2014年1月4日之前将库房交予甲方，否则甲方将追究乙方的法律责任。此协议自签订之日起生效执行，就协议存续期间及提前终止本协议（乙方）所产生的任何事宜双方另行协商解决。未尽事宜，双方另行协商解决并签订补充协议，有关的补充协议与本协议不可分割，具有同等法律效力。恒物公司对此不予认可，并提交了恒物公司与北京红点新艺文化发展有限公司于2013年12月4日签订的《仓库租赁终止协议书》，该份协议书上没有红湾公司的盖章，恒物公司认为上述终止协议因主体错误，应属无效协议。另查，北京红点新艺文化发展有限公司曾与32号库的承租人韩冰因租赁纠纷诉至法院，法院经审理作出（2014）朝民初字05420号民事判决书。在审理过程中，韩冰提交照片显示32号库大门上贴有如下字样的封条：封二○一三年十二月九日，该封条上有红点公司印章。2014年9月18日，该院组织北京红点新艺文化发展有限公司与韩冰就32号库办理了交接，韩冰将32号库房屋内可移动物品全部搬出。交接过程中，北京祥龙百子湾物流有限公司副经理齐占宁称：恒物公司是我方的分公司。我方与北京红点新艺文化发展有限公司的协议于2013年12月4日解除，双方协商解除的，解除后的费用我方一直向北京红点新艺文化发展有限公司催要，我方与韩冰之间没有协议，我方只向北京红点新艺文化发展有限公司收钱。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，各方均应依约履行。恒物公司依约将32号库交予红湾公司使用，红湾公司即有义务向恒物公司支付租赁费用。同时，根据红湾公司提交的北京红点新艺文化发展有限公司与恒物公司签订的《仓库租赁终止协议书》，该协议书虽然存在主体上的瑕疵，但恒物公司作为出租人在终止协议书中已经明确认可了租赁协议于2013年12月5日终止，综合考虑红湾公司提交的录音证据以及北京祥龙百子湾物流有限公司副经理齐占宁在（2014）朝民初字05420号案件中的陈述，加之红湾公司在该份终止协议书加盖了公章，法院据此认定恒物公司与红湾公司的租赁协议于2013年12月5日经双方协商一致解除，但因红湾公司未依约向恒物公司交付32号库，故其应向恒物公司支付2013年12月5日之前拖欠的租金及此后至2015年11月23日的使用费，具体数额，法院酌定。恒物公司要求红湾公司支付违约金，数额过高，法院依法确定具体数额。对红湾公司反诉的装修损失问题，法院一并酌情处理。关于红湾公司的抗辩意见，法院认为，根据红湾公司在本案提供的电子邮件打印件中所附照片及韩冰在（2014）朝民初字05420号案件中提供的照片，可以证明2013年12月因北京红点新艺文化发展有限公司与韩冰的租赁纠纷，32号库门口确实被张贴了封条，但根据恒物公司提交的红湾公司亦认可的2014年7月28日的视频，足以认定红湾公司针对32号库的使用权没有受到恒物公司的实质上的剥夺与影响，且红湾公司也没有证据证明其向恒物公司交付了房屋，故红湾公司无权据此不支付租金及使用费，其抗辩意见，法院不予采信。判决：一、北京红湾新艺体育文化发展有限公司于判决生效后十日内给付北京市恒物物流公司百子湾分公司租金及使用费一百万元。二、北京红湾新艺体育文化发展有限公司于判决生效后十日内给付北京市恒物物流公司百子湾分公司违约金六千四百三十五元。三、北京市恒物物流公司百子湾分公司于判决生效后十日内给付北京红湾新艺体育文化发展有限公司装修损失一百万元。四、驳回北京市恒物物流百子湾分公司其他诉讼请求。五、驳回北京红湾新艺体育文化发展有限公司其他反诉请求。鉴定费7900元，由北京市恒物物流公司百子湾分公司负担2600元（北京市恒物物流公司百子湾分公司于判决生效后七日内给付北京红湾新艺体育文化发展有限公司），由北京红湾新艺体育文化发展有限公司负担5300元（已交纳）。本诉案件受理费21036元，由北京市恒物物流公司百子湾分公司负担9301元（于判决生效后七日内交纳），由北京红湾新艺体育文化发展有限公司负担11735元（于判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费15824元，由北京红湾新艺体育文化发展有限公司负担10730元（于判决生效后七日内交纳），由北京市恒物物流公司百子湾分公司负担5094元（于判决生效后七日内交纳）。二审中，本院经审理查明的事实与原审法院无异，本院在此予以确认。本院认为：恒物公司与红湾公司之间成立租赁合同关系，双方均应依约履行。恒物公司依约将32号库交予红湾公司使用，红湾公司即有义务向恒物公司支付租赁费用。原审法院依据《仓库租赁终止协议书》认定恒物公司与红湾公司的租赁协议于2013年12月5日经双方协商一致解除，二审中双方对此并未提出异议，本院在此予以确认。红湾公司应当向恒物公司支付2013年12月5日之前拖欠的租金。由于红湾公司未能举证证明其于2013年12月5日合同解除后向恒物公司交付了房屋，故红湾公司应向恒物公司支付2013年12月5日至2015年11月23日的使用费。原审法院对租金、使用费以及违约金的处理并无不当，本院予以维持。本案二审的争议焦点为：原审法院酌情确定的32号库的装修损失数额是否正确。首先，对于评估报告的异议问题。原审中，红湾公司申请对32号库的装修改造工程进行评估。经北京市高级人民法院随机确定鉴定机构，原审法院委托该鉴定机构进行评估。鉴定机构出具了鉴定意见书，在红湾公司针对鉴定意见书提出异议后，鉴定机构重新出具了鉴定意见书（复议）。后红湾公司再次提出新的异议，但其未能提供充分有效的相反证据推翻新的鉴定意见。故原审法院采信鉴定意见书（复议）中确定的评估结论，并无不当，本院在此予以确认。对红湾公司的此项上诉意见，本院不予采纳。其次，对于双方应各自承担的损失数额问题。综合考虑以下因素：作为承租方的红湾公司，改变32号库的用途为经营羽毛球馆，从而对32号库进行装修改造，对此存有过错；在房屋交回出租方恒物公司后，恒物公司亦未对红湾公司所做的装修改造进行利用，本院认为原审法院酌情确定的数额并无不妥，本院予以维持。红湾公司对此提出上诉，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。有关鉴定费的数额问题，经核查，原审判决的数额有误，本院对此予以纠正。综上所述，北京红湾新艺体育文化发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。鉴定费50000元，由北京市恒物物流公司百子湾分公司负担16456元（北京红湾新艺体育文化发展有限公司已预交，北京市恒物物流公司百子湾分公司于本判决生效后七日内给付北京红湾新艺体育文化发展有限公司），由北京红湾新艺体育文化发展有限公司负担33544元（已交纳）。二审案件受理费31648元，由北京红湾新艺体育文化发展有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  黄海涛代理审判员  周艳雯代理审判员  陈文文二〇一六年十月十一日书 记 员  杨俊逸书 记 员  杜超男