陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民终7387号上诉人（原审被告）：佟桂枝。被上诉人（原审原告）：杜鹏林。委托诉讼代理人：王阿利。原审被告：程刚。委托诉讼代理人：佟桂枝。上诉人佟桂枝因与被上诉人杜鹏林、原审被告程刚房屋租赁合同一案，不服西安市新城区人民法院(2016)陕0102民初2581号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人佟桂枝，被上诉人杜鹏林之委托诉讼代理人王阿利，原审被告程刚亦委托佟桂枝作为其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佟桂枝上诉请求：1.从2010年至2014年四年的取暖费因温度不达标不向杜鹏林交纳；2.2015年、2016年两年的取暖费因温度不达标由杜鹏林足额退钱；3.确认2016年10月12日房租到期；4.杜鹏林支付佟桂枝精神损害赔偿3万元。事实与理由：佟桂枝是拆迁户，租赁涉案房屋进行过渡，该交的费用都不欠，唯独暖气费没有交，是因为温度不达标。合同约定暖气费足额交纳，但其住进来之后开始供暖才知道，涉案房屋所在楼是小区最末端的楼，最末端的单元，又是低层三层，暖气一直不达标。2015年集中供暖，整个管网改造，其交了暖气费，但供暖时仍不达标。其暖气费问题就在建筑段解决，不管将来减免交都由建筑段来定。杜鹏林那里还有其7个月房钱，却到处说其不交房钱，实际其不欠任何费用。杜鹏林曾把其锁到屋里或锁到外面进不了家，限制人身自由，给其带来极大伤害，应向其赔偿身体伤害和精神损害三万元。杜鹏林辩称，不同意佟桂枝的上诉请求。合同是与程刚签订的，但程刚一直不露面，合同到期后其去程刚所述单位找程刚并未找到，房屋实际只有佟桂枝一人居住，第一年合同到期对方就没有交暖气费，现在其因为孩子上学需要搬回去，联系不上程刚，去房子找佟桂枝也没人开门，其提前一个月通知对方搬离，但对方就是不搬，还强行通过支付宝转账等方式支付了房租，其告知对方腾房，将租金退还，但对方不理睬，自己居住了十年暖气费都是足额交纳的。杜鹏林向一审法院起诉请求：1.佟桂枝、程刚立即搬出西安市西安铁路XX小区1号楼5单元5号房屋；2.佟桂枝、程刚向杜鹏林支付欠付的暖气费6219元、水费200元。一审法院认定事实：2010年8月12日，杜鹏林与程刚签订租房协议一份，约定杜鹏林将西铁XX小区1号楼5单元5号房屋出租给程刚，由程刚与佟桂枝共同居住，租期一年，自2010年8月12日起至2011年8月12日止。每月租金700元，租金每半年支付一次，押金1300元，主要用于承租方违约、损坏物品等。暖气费应由程刚按时足额缴纳。合同签订后，双方均按照约定履行了租赁合同。合同到期后，双方未重新签订书面租赁合同，但程刚、佟桂枝仍继续向杜鹏林支付房租并一直居住至今，但房租由每月700元涨至每月900元。2014年9月19日，程刚、佟桂枝向杜鹏林支付房租时同时支付了300元水费，此后再未支付过水费。程刚、佟桂枝在居住期间，未向供暖单位缴纳的暖气费为：2010-2011年度1183元；2011-2012年度1159元；2012-2013年度1159元；2013-2014年度1159元。2016年3月13日，程刚、佟桂枝通过支付宝向杜鹏林支付了5400元。庭审中，程刚、佟桂枝称此款系2016年4月12日至2016年10月12日的房租。程刚、佟桂枝称未缴纳暖气费的原因系供暖不达标，但未举证予以证明。庭审中，程刚、佟桂枝认可杜鹏林曾在2016年2月份要其搬走，但由于其将房租交至2016年4月，就未搬走，后又将房租汇给杜鹏林，故继续居住至今。杜鹏林在审理中表示，要求用程刚、佟桂枝缴纳的押金冲抵其欠交的暖气费，剩余的房租可以退还。杜鹏林提交了于2016年2月29日向号码为186××××7088的手机发送了要求租期届满后收回房屋的短信，但佟桂枝称不能确定该手机号是程刚使用的。另查明，据西安铁路分局发放的西安铁路分局房屋产权证记载本案所涉房屋的产权人为张X。2000年1月1日，杜鹏林与张X签订换房协议，约定杜鹏林用其拥有的位于西安市未央区太华北路大明宫铁路XX小区17号楼1单元0702号房屋与张X进行交换居住，交换期间有权对外出租。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”双方签订的书面租赁合同届满后，没有重新签订书面的租赁合同，但程刚、佟桂枝继续居住使用，杜鹏林亦未提出异议，故双方之间成立不定期租赁合同关系，杜鹏林在程刚、杜鹏林缴纳房租的到期日期2016年4月12日前的2016年2月即要求收回房屋，且发送短信说明要在租期届满后收回房屋，虽然佟桂枝、程刚对该手机号码没有确认是程刚当时正在使用的，但结合佟桂枝、程刚的自认，可以认定杜鹏林已经将租期届满后要收回房屋的意思表示提前向佟桂枝、程刚进行了告知，故双方的租赁合同在2016年4月12日租期届满时解除。佟桂枝、程刚称杜鹏林曾于2016年3月12日打电话要求其提前交纳房租，但未向法庭举证，杜鹏林对此亦不予认可，故对佟桂枝、程刚此抗辩不予采信。虽然佟桂枝、程刚向杜鹏林支付了5400元，但双方并未就房屋的使用达成新的租赁合同，故佟桂枝、程刚在2016年4月12日之后居住该房屋无据，杜鹏林要求其搬离该房屋并承担之后的房屋占用费有法律依据，依法予以支持。杜鹏林主张佟桂枝、程刚应向杜鹏林缴纳在居住期间欠缴的暖气费，有事实和法律依据，依法予以支持，但根据双方的合同约定，佟桂枝、程刚欠缴的暖气费可以用押金冲抵，故冲抵部分应予以扣除。杜鹏林在庭审中表示，佟桂枝、程刚搬离该房屋后，对于佟桂枝、程刚交纳的5400元，可以按照每月900元据实结算，剩余部分予以退还佟桂枝、程刚，杜鹏林该主张于法不悖，依法予以准许。杜鹏林主张的水费200元，由于其没有证据证明佟桂枝、程刚是否欠付水费，故依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告程刚、佟桂枝于本判决生效后十五日内搬离西安市西安铁路XX小区1号楼5单元5号房屋；二、被告程刚、佟桂枝于本判决生效后十五日内向原告杜鹏林支付暖气费3360元；三、被告程刚、佟桂枝在2016年4月12日之后的房屋占用费从其向杜鹏林支付的5400元中根据已占用的时间予以扣除，多余部分由杜鹏林返还被告；四、驳回原告杜鹏林其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行搬离义务，应当按上述规定支付迟延履行金。案件受理费50元，由程刚、佟桂枝共同负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审审理期间，本院给予佟桂枝一定期限由其自行解决欠缴的暖气费问题，未取得结果。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。双方当事人签订《租房协议》约定，暖气费应由程刚、佟桂枝按时、足额缴纳，如有失误，造成麻烦，程刚、佟桂枝自行解决。本案审理中，佟桂枝认为涉案房屋供暖温度不达标，暖气费的减、免、交都应由建筑段确定，因此，本院给予佟桂枝一定期限由其自行与建筑段解决欠缴的暖气费问题，但未能取得结果，故佟桂枝应当按照《租房协议》的约定，足额缴纳暖气费用，佟桂枝上诉主张不交2010年至2014年取暖费、退还2015年及2016年取暖费的请求，不符合双方合同约定，本院不予支持。佟桂枝称杜鹏林限制其人身自由给其人身、精神造成损害，要求杜鹏林给予其精神损害赔偿三万元，超出本案审理范围，本案不予处理。佟桂枝上诉主张房租应于2016年10月12日到期，并称是杜鹏林于2016年3月12日打电话要求其交纳房租，杜鹏林对与佟桂枝通电话认可但称打电话是让佟桂枝退房，因通话记录无法证明通话内容，通话内容无法查实，但2016年4月12日起算至2016年10月12日比照每月900元租金计算的房屋占用费确应为5400元，故佟桂枝已交纳的5400元于2016年10月12日到期，本院予以准许。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由佟桂枝负担。本判决为终审判决。审 判 长  崔志刚代理审判员  楚 涵代理审判员  陈 帅二〇一六年十月十二日书 记 员  刘书方