西安市灞桥区人民法院民 事 判 决 书（2015）灞民初字第01943号原告王转英，女，1977年12月2日出生，汉族。委托代理人毛浩文，陕西永嘉信律师事务所律师。被告陕西铠达投资（集团）有限责任公司，住所地西安市新城区长乐西路10号金花羊毛衫城12楼。法定代表人江德友，该公司董事长。委托代理人杨建生，陕西恒达律师事务所律师。委托代理人黄兴超，陕西洪振律师事务所律师。原告王转英与被告陕西铠达投资（集团）有限责任公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告与委托代理人毛浩文，被告委托代理人杨建生、黄兴超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2013年被告对外宣传纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）为证件齐全准现房商铺，原康复路批发市场商户要整体搬迁到该商贸城，对不直接经营商铺的投资性客户可由被告统一组织管理经营。在原告有意承租时被告不允许原告看合同内容，要求原告先交钱才能看合同签约。原告无奈之下于2013年10月21日先行交付278527元，并于当日签署了《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书》，依此合同书原告支付被告投资款278527元取得纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）第2层2117号商铺10年的经营使用权,被告应于该合同签订后6个月内向原告交付可合法正常经营的商铺。原告付款并签约后被告未能按期交付商铺，截至2015年6月24日被告仍未取得涉案商铺的《建设工程规划许可证》、未通过竣工验收备案、未通过消防验收、未取得房产证，不具备商铺交付条件，不能正常营业，原告无法依约行使该商铺经营使用之权利。被告提供的《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书》格式合同书，其名为投资合作经营合同实为商铺长期租赁合同，根据《最高人民法院关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复》应当以该合同约定的权利义务内容确定其为租赁合同的性质，原告交付款项为房屋租金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，涉案商铺至今未取得《建设工程规划许可证》为违法违章建筑，综上被告通过虚假宣传及误导，使原告在违背真实意思的情况下承租未取得《建设工程规划许可证》、未通过消防验收和竣工验收的商铺，双方签订的合同应属无效。故请求法院1、确认原被告于2013年10月21日签订的《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书》无效。2、判令被告依法返还原告租金278527元。3、判令被告依法支付原告租金利息29002元。被告辩称，原被告签订的是《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书》（以下简称商铺投资合同），而非房屋租赁合同。从合同内容上看，首先，其收取的是原告的投资款，而非租赁费用。其次，原告投资盖房获取的是相应商铺的使用权及商铺的经营收益权。第三，双方对整个市场的管理以及原告经营的商铺的管理，均作出明确约定。从签订合同的背景看，双方签订《商铺投资合同》时，房屋尚未建成，原告所缴纳的款项系投资盖房所用，相对应的收益是享有盖成的房屋具体商铺的经营收益权，从风险来看，投资行为和租赁行为存在本质性的区别。行为人对签订投资合同后所享有的预期收益具有不确定性。该种不确定性包括：所投资建设的房屋可能因各种原因无法按时竣工、竣工的时间以及竣工后商城能够开始正常营业的时间等等。原被告均是平等民事主体，在签订合同时意思表达自由，任何一方的意志不可能强加于另一方，双方签订的《商铺投资合同》不符合格式条款的法律定义，该合同不是格式合同。其建设的纺织城客运站综合服务中心是西安市重点工程。2012年11月开建时，举行了盛大的开工启动仪式，且市区领导出席开工仪式，政府的以上行为已经确认了纺织城客运站综合服务中心的合法地位，且享有国有土地使用权证及建设工程规划审批手续。原告自身履行合同的行为也确认了其已经享有了投资行为所享有的权利。双方签订的《商铺投资合同》是在自愿、平等的基础上，经友好协商后签署的，且不存在任何《合同法》规定的无效情形，双方应当继续履行。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年5月18日被告为乙方与甲方西安纺织城客运站有限公司签订合作建设合同，约定“甲方在西安市灞桥区纺北路纺织城客运站内有一处用地性质为交通运输用地，面积约40亩，附土地证复印件。甲方欲在该宗土地上建设一栋综合服务大楼。经甲方同意，由乙方投资建设该综合服务大楼。该项目建成后所形成的全部房产乙方无偿使用8年，如乙方建筑面积超出6万平方米，乙方可无偿使用9年；如超过10万平方米，乙方可无偿使用10年；如超过10万平方米以上，乙方建筑面积每增加2万平方米，乙方的无偿使用期增加一年。从甲方客运站开业日期计算乙方无偿使用期的起始日期。乙方无偿使用期完毕后，乙方可有偿租用20年”。2013年10月21日原告为乙方，被告为甲方签订《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书》，约定“纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）是由甲方投资建设的一个综合性批发市场，乙方投资278527元，获取康复路商贸城第2层2117号铺本合同约定期限的使用权。乙方投资本合同商铺使用期限为10年，以乙方所投资商铺收到钥匙之日起满30日为起算时间，合同期内，乙方享有康复路商贸城第2层2117号商铺的使用权及利用该商铺的经营收益权。甲乙双方一致同意由甲方指定管理本市场的物业管理公司。乙方应向管理本市场的物业管理公司支付物业管理费用，物业管理收费按周边同行业取中不取高的标准收取。乙方应按季节向物业管理公司支付中央空调费。甲方向乙方交钥匙之日，视为物业管理费开始计费的日期。乙方对所投资使用权的商铺进行装修时，不得擅自破坏甲方原有铺位装修及建筑主体的结构，否则乙方应承担因此给甲方造成的损失。”当日原告支付被告278527元。2014年9月2日被告将商铺钥匙交付原告。2014年11月24日原告与陕西铠达物业管理有限责任公司签订物业服务合同。2014年12月17日原告为乙方，被告为甲方签订《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书》变更协议，约定“甲乙双方确认乙方投资商铺使用期限为10年，自2015年4月1日开始计算使用权期限；2015年4月1日以前乙方应缴纳的物业费由甲方向该项目物业公司支付，乙方不予支付。”同日双方签订物业费减免确认书及确认书，载明“2117号铺位已在2014年11月30日前按甲方要求完成商铺装修经营产品已送达商铺并达到营业标准，甲方同意给予减免“三个月物业费（自2015年4月1日至2015年6月30日止）”作为奖励。本人同意以陕西铠达物业管理有限责任公司减免2117号商铺13个月物业管理服务费（自2015年7月1日至2016年7月30日）的形式作为陕西铠达投资（集团）有限责任公司因逾期交付商铺钥匙而支付给本人的补偿，今后因此各方再无争议。”2014年12月17日原告与陕西铠达物业管理有限责任公司签订康复路商贸城管理制度、康复路商贸城消防安全责任书。另查明，纺织城客运站综合服务中心属于纺织城客运站的配套设施，纺织城客运站使用的土地系国有出让土地，具有国有土地使用证，纺织城客运站总平面图已通过相关部门审批。上述事实，有纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书、变更协议、收据、物业费减免确认书、康复路商贸城管理制度、康复路商贸城消防安全责任书、合作建设合同、国有土地使用证、纺织城客运站总平面图及本院庭审笔录等材料在卷佐证。本院认为，原、被告签订的纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书，其主要内容为原告支付被告一定数额的款项，取得被告建设的纺织城客运站综合服务中心商铺一定期限的使用权及经营收益权，从合同内容来看，该合同符合房屋租赁合同的法律特征，故原、被告之间的民事法律关系实际为房屋租赁合同关系。纺织城客运站综合服务中心所使用的土地具有合法手续，总平面图已通过相关部门审批，故原告认为综合服务中心无建设工程规划许可证系违法违章建筑的理由不能成立。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，据此，对于违反强制性规定的合同效力的认定，依赖于该项强制性规定类型的识别。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。该规定强调的是建设单位应自觉及时地履行竣工验收义务，其立法目的是为加强针对工程竣工验收环节的规范与管理，而非否定以未经竣工验收的房屋为标的物的合同效力，故《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款应为管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。公安部消防局关于印发《建筑工程消防验收评定暂行办法》的通知中提到建筑工程消防验收是消防法规定的一项行政许可事项。行政许可是行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为，行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。可见依法应当进行消防验收的建设工程未经消防验收或者消防验收不合格而投入使用应当承担相应的行政责任，故《中华人民共和国消防法》第十三条第二款亦为管理性强制性规定。原告认为将未通过竣工验收及消防验收的房屋出租的行为无效的理由不能成立。原告亦无证据证明其签订合同非出于自愿。综上，原告要求确认纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书无效，被告返还租金及利息的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：一、驳回王转英请求确认其与陕西铠达投资（集团）有限责任公司于2013年10月21日签订的《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书》无效之诉讼请求。二、驳回王转英要求陕西铠达投资（集团）有限责任公司返还租金278527元之诉讼请求。三、驳回王转英要求陕西铠达投资（集团）有限责任公司支付租金利息29002元之诉讼请求。本案案件受理费5912元，原告已预交，该费用由原告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  何晓丽人民陪审员  庞瑜英人民陪审员  李金莉二〇一六年四月二十九日书 记 员  千鹏举