江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏04民终2642号上诉人（原审被告）：霍云云。被上诉人（原审原告）：溧阳市溧城镇东升社区居民委员会，住所地常州市溧阳市溧城镇东方花园二区18幢。法定代表人：杨竹娇，该居委会主任。委托诉讼代理人：王琴娥，江苏常明律师事务所律师。上诉人霍云云因与被上诉人溧阳市溧城镇东升社区居民委员会（以下简称东升居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2016）苏0481民初504号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。霍云云上诉请求：撤销一审判决，改判东升居委会对其给予合理补偿或延长租期，并承担一、二审案件受理费。事实和理由：一、讼争租赁合同系其代签“李强”的名字，并代付租金。东升居委会对其与李强已离婚的事实是清楚的，也知道与其无房屋租赁关系。原审法院同意东升居委会撤回对李强的起诉属于遗漏当事人。二、租赁合同期满前，东升居委会书面通知“将公开招标出租，原承租人在同等条件下优先”。在其等待招租期间，东升居委会擅自起诉，存在过错。即使不再出租讼争房屋，东升居委会也应给予其宽延期限。三、承租期间，东升居委会未尽维修保养义务。其曾自行出资维修保养，故东升居委会应给予合理补偿或延长租期。具体而言，其自建了灶间、卫生间，并曾修理过屋顶。东升居委会应就此给予补偿。东升居委会辩称，霍云云的理由不能成立。请求维持原判。东升居委会向一审法院起诉请求：霍云云立即腾退租赁房屋；霍云云参照2015年度租金7000元/年标准支付房屋占有使用费（自2016年1月1日起直至腾空房屋之日止）；诉讼费由霍云云承担。一审法院认定事实：霍云云与李强原系夫妻关系，后于2004年11月8日办理离婚登记。东升居委会曾将坐落于东升新村30-1幢房屋租赁给李强用于经营棋牌室，租赁合同一年一签。2014年12月31日，东升居委会（甲方）与“李强”（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：“甲方将坐落于东升新村30幢-1房屋（面积43.5平方米），租给乙方经营茶馆，乙方必须守法经营，如违法违规，其法律责任由乙方承担。租赁期限为壹年，自2015年1月1日起至2015年12月31日止，每年净租金7000元，如有房租税金由乙方承担”。该合同第十一条还约定：“本合同解除、提前终止、期满终止，乙方因经营所需所建用房、室内的装潢（包括不得移动物）等必须原样移交给甲方，甲方不承担任何费用”。合同加盖了东升居委会的公章，并有“李强”签名。2015年11月6日，东升居委会向霍云云发出书面通知，载明：“李强先生，你好：你所承租的位于东升新村30幢-1房屋（43.5㎡）于2015年12月31日到期。根据上级进一步规范社区管理的精神，结合本社区的实际情况，经研究决定，东升社区居委会将不再协商续租。此出租房屋将通过公开招标出租。在同等条件下，原承租户优先考虑。望你予以理解和配合。谢谢合作。东升社区居委会（章）2015年11月6日”。2015年12月16日，东升居委会再次向霍云云发出书面房屋腾空通知书，载明：“李强承租人：你所租赁的坐落于东升新村30幢-1房屋的承租期限将于2015年12月31日期满。现该处门面房需依法公开招租。为此我社区特发此函，通知你于2016年1月16日前将租赁房屋腾空并交付钥匙、退还租赁房屋。特此通知。溧阳市溧城镇东升社区（章）二〇一五年十二月十六日”。合同租赁期满后，双方未达成续签或重新签订房屋租赁合同的合意。自2016年1月1日起，霍云云也未支付过租金。霍云云认为：一、对租赁的事实无异议。涉案租赁房屋是用来开办棋牌室的，至今已有20年，合同一年一签，于每年1月份签订。合同一直以李强名义签订。最先承租时，其与李强尚未离婚，后其与李强于2004年离婚。离婚后，其与李强同居至儿子大学毕业。之后，李强外出打工。合同都是其以李强名义签订，最近一次合同也是一样，租金也都是其支付，其支付租金也有两三年了。二、之所以至今未搬离涉案房屋是因为东升居委会之前通知说涉案房屋要对外公开招租，且原承租户在同等条件下优先考虑，所以其一直在等待招租。后来，东升居委会又发了通告称涉案房屋将建活动室，要求其搬出。其还未来得及与东升居委会协商，东升居委会就起诉至法院。对此，东升居委会存在过错。三、从2016年1月1日起，其就没有支付过租金，因为双方没有见面。现东升居委会要求其支付租金，其不同意。四、现在其同意搬离，前提是东升居委会赔偿其装修损失3万元，否则不同意搬离。东升居委会认为：一、根据霍云云陈述，讼争租赁合同系霍云云以李强名义签署，且近几年涉案房屋一直由霍云云使用，并由霍云云支付租金，故霍云云为涉案房屋的实际承租人，房屋租赁合同对霍云云具有法律效力。现双方约定的租赁期限已届满，且涉案房屋不再对外出租，故霍云云应腾空房屋，并支付实际使用期间的租金。二、对于霍云云提出要求其居委会承担装修损失3万元，无事实及法律依据。首先，对于霍云云提供的照片，真实性无法确认，其次，根据合同第五条、第十一条的约定，即使存在装修损失，其居委会也不予承担。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。讼争房屋租赁合同上乙方为“李强”，但霍云云陈述合同系其以李强名义签署，实际由其经营，租金也由其支付。另外，东升居委会对于霍云云系涉案房屋实际承租人的事实也予以认可。东升居委会与霍云云间存在房屋租赁合意，房屋租赁合同系东升居委会与霍云云真实意思的表示，合法有效，故讼争房屋租赁合同对霍云云具有法律约束力。当事人应按照合同约定全面、及时履行合同义务。按照合同约定，讼争房屋租赁合同于2015年12月31日即告终止，除非双方续订合同，否则霍云云应按合同约定将涉案房屋交还东升居委会。现双方未达成继续租赁的合意，霍云云应返还原租赁房屋。租赁期限届满，霍云云仍继续占有使用该房屋，故依法应向东升居委会支付房屋占有使用费。现东升居委会要求参照2015年度租金7000元/年标准支付房屋占有使用费的请求，予以支持。根据双方合同第十一条约定，合同期满终止，霍云云室内的装潢等须原样移交给东升居委会，且东升居委会不承担任何费用，故对于霍云云要求赔偿装修损失的主张不予支持。对于霍云云要求赔偿房屋维修费用，从霍云云提供的照片内容看，仅显示了房屋的破损状态，而对于维修以及相关损失的计算依据均未提供证据证明，故对该意见不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、霍云云于本判决生效之日起十日内向东升居委会交付坐落于溧阳市东升新村30幢-1租赁房屋；二、霍云云于本判决生效之日起十日内向东升居委会按7000元/年的标准支付房屋占有使用费自2016年1月1日起至实际交付房屋之日止。案件受理费50元，由霍云云负担。基于二审中各方当事人对原审判决查明的事实均未提出异议，本院依法对原审查明的事实予以确认。二审另查明，2016年1月12日，东升居委会粘贴一份通告，载明：为丰富社区居民业余文化生活，贯彻“老有所乐”的精神，我居委会决定将租期已满，2016年1月16日前需清空的东升新村30幢-1的出租房收回，装修后免费向居民开放，请相互转告，积极参与。二审中，霍云云还陈述：估计2007年左右，其与李强就不再联系。原来是其与李强一起做。中间其与李强发生矛盾，其就外出打工，李强一个人在家做，就以李强名义签的合同。后来李强做不下去了，其就回来经营麻将馆，李强就出去了。然后，其就以李强名义签合同，其付房租，其经营。居委会主任对此也是知情的。后来签合同的事情李强是不知道的。本院认为，霍云云虽是以“李强”名义与东升居委会签订的讼争房屋租赁合同，但李强对此并不知情，且实际由霍云云履行合同义务，享有合同权利，东升居委会对此也予以认可，可以认定讼争房屋租赁合同的合同相对方是霍云云与东升居委会。原审法院同意东升居委会撤回对李强的起诉，并无不妥。讼争房屋租赁合同期限届满前，东升居委会先通知霍云云“不再协商续租。此出租房屋将通过公开招标出租。在同等条件下，原承租户优先考虑”，后东升居委会又通知霍云云“现该处门面房需依法公开招租。为此我社区特发此函，通知你于2016年1月16日前将租赁房屋腾空并交付钥匙、退还租赁房屋”。东升居委会的意思表示是清楚的，即“不再协商续租，霍云云应返还租赁房屋。将依法公开招租，同等条件下优先考虑霍云云”，并存在歧义或过错。霍云云理应依约返还所租赁房屋，否则就应承担相关的违约责任。另外，讼争房屋租赁合同期限届满后，东升居委会还粘贴一份通告，但审视该通告的内容，所表达的“2016年1月16日前需清空的东升新村30幢-1的出租房收回”也是明确，并无导致霍云云错认为可以继续占有讼争房屋的可能。至于霍云云主张的添附问题，讼争房屋租赁合同中已明确约定“本合同解除、提前终止、期满终止，乙方因经营所需所建用房、室内的装潢（包括不得移动物）等必须原样移交给甲方，甲方不承担任何费用”，故东升居委会自无需对此另行予以补偿。霍云云还主张曾支出过维修费用，但未能就此提供充分证据，更未就此提出反诉，本案中不予理涉。综上所述，上诉人霍云云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人霍云云负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁 飞代理审判员 张 玺代理审判员 刘岳庆二〇一六年十月十二日书 记 员 陆晨浩