广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法民一初字第2886号原告：林家华，男，汉族，住福建省泉州市鲤城区，公民身份号码×××3515。委托代理人：梁小凤、张嘉敏，分别、律师助理。被告：何艺文，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××4637。原告林家华诉被告何艺文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月21日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林家华及委托代理人梁小凤到庭参加诉讼。被告何艺文经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林家华诉称：原告于2015年3月23日与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告向被告租赁位于广东省中山市凤鸣路70号至82号面积约1100平方米的商铺，其中2015年5月1日至2017年4月30日的租金为420000元／年，管理费5500元／月，保证金100000元。合同签订后原告向被告支付了涉案商铺2015年5月1日至2017年4月30日的租金共840000元、租赁保证金100000元、管理费16500元。因被告与涉案商铺的产权人解除了租赁关系，导致原告因无法正常使用上述商铺而产生巨大损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告向原告双倍返还保证金200000元；3.被告向原告返还预交的租金840000元；4.被告向原告返还管理费16500元；5.被告赔偿原告装饰装修损失约620000元；6.被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告明确第1项诉讼请求为解除原、被告于2015年3月23日签订的房屋租赁合同；撤回第5项诉讼请求。原告林家华对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.房屋租赁合同；2.收款收据、电子银行回单；3.通知函、律师函复印件；4.受理案件通知书复印件；5.证明2份。被告何艺文经本院合法传唤，在法定答辩期限内未提交书面答辩状及证据，亦未到庭应诉、质证。在本案审理过程中，原告林家华向本院提出财产保全的申请，要求保全被告何艺文相当于价值667000元的财产，并由担保人吴泽龙以其位于贵州省贵阳市黔春路××号贵龙园小区2号楼1单元6层××号的房地产［房产证号：筑房权证云岩字第××］作诉讼保全的担保。本院经审查后于2015年8月24日作出（2015）中一法民一初字第2886-××号民事裁定，查封被告何艺文名下的位于广东省中山市小榄镇盛丰联业街××号的房地产［土地证号：国（2004）0513**；房产证号：C4××69］价值相当于667000元的产权份额。经审理查明：2015年3月23日，被告何艺文（甲方、出租方）与原告林家华（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将位于广东省中山市凤鸣路70至82号约1100平方米商铺出租给乙方作经营使用（具体位置及基本情况见租赁商铺图纸）；租期5年，从2015年3月23日起至2020年3月31日止；其中第1-2年即2015年5月1日至2017年4月30日的租金为420000元／年（2015年3月23日至同年4月30日为免租装修期，装修期间乙方租金免付），乙方应于2015年3月23日合同签订时支付第一年的租金420000元，2015年4月30日前支付第二年的租金420000元；乙方每月5日前应向甲方支付租赁商铺的管理费，按每平方米5元计算即5500元／月；租金及管理的缴纳方式为现金或银行转账；签订合同时乙方应向甲方交付保证金100000元，租赁期满后，双方在完成交收租赁商铺手续及乙方清偿所有应付款项后，凭保证金收据甲方在30天内将保证金无息退还给乙方；甲方保证有权将租赁商铺出租给乙方按本合同约定用途使用；合同期间，如甲方擅自提前终止本合同或因甲方原因导致乙方无法正常营运（双方约定甲方有权单方面终止合同的情况除外），则甲方必须将乙方支付的保证金双倍退还乙方，并赔偿乙方进场装修折旧后的损失，退还已交付未使用的剩余租金；如乙方擅自提前终止本合同（除乙方有权单方面终止合同的情况外），甲方有权没收乙方支付的保证金作为违约金，乙方须将装修期间及租赁期间免交租金全部赔偿给甲方，并赔偿甲方一切损失。合同还对甲乙双方的其他权利义务进行了约定。原、被告双方在合同落款甲、乙方处签名并按捺指模确认。合同签订后，何艺文依约将上述商铺交付林家华使用，林家华通过案外人吴泽奎、吴泽龙分别于2015年3月23日、同年3月24日、同年4月29日向何艺文银行转账支付租赁保证金100000元、租金840000元，何艺文的财务人员陈茂莲均向林家华开具收款收据并由何艺文在收款收据上签字按捺指模。2015年8月6日，涉案商铺产权人萧向阳向林家华发出《通知函》，向其告知：因何艺文拖欠涉案商铺产权人租金未付，涉案商铺产权人决定解除与何艺文的租赁合同，要求林家华于收到本通知后3日内将涉案商铺交还产权人。林家华在收到通知后于2015年8月9日将涉案商铺交还产权人萧向阳。林家华认为因何艺文的违约行为导致其无法继续使用涉案商铺，何艺文已收取的租金、租赁保证金等应予以退回。林家华就相关款项退还问题与何艺文协商无果，遂诉至法院，主张前述实体权利。林家华主张其已向何艺文交纳了管理16500元，提供案外人吴泽奎于2015年5月30日、同年6月14日、同年7月10日向何艺文电子回单复印件，案外人吴泽奎出示证明表示该款为林家华本人的款项。又查：涉案商铺位于中山市石岐区凤鸣路70至82号，为萧向阳、杨东生、林健深、岑敬雄按份共有，其中萧向阳占50%，杨东生占有20%，林健深占有20%，岑敬雄占有10%。再查：萧向阳因与何艺文的房屋租赁合同纠纷于2015年8月5日诉至本院［（2015）中一法民一初字第268××号］，本院于2016年4月1日作出一审判决，判令：一、解除原告萧向阳与被告何艺文于2013年11月15日签订的《商铺租赁合同》；二、被告何艺文应在本判决发生法律效力之日起七日内支付原告萧向阳尚欠的租金480000元及逾期付款利息（计算标准：以每月应缴租金160000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍从2015年8月1日至清偿之日止逐月分段计算）；三、驳回原告萧向阳的其他诉讼请求。另查：案外人吴泽奎、吴泽龙均出具证明称其二人向何艺文转账的款项均为林家华本人所有，其不再主张相关权利。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。原告林家华与被告何艺文于2015年3月23日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。林家华已依约向何艺文支付了租赁保证金、租金等，何艺文亦应依约提供涉案商铺给林家华使用。现因何艺文未向涉案商铺产权人交纳租金导致涉案商铺被涉案商铺产权人提前收回，何艺文与林家华的《房屋租赁合同》因此而无法继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”的规定，现林家华诉求解除与何艺文的租赁合同关系，于法有据，本院予以准许，原、被告于2015年3月23日签订的《房屋租赁合同》于本判决发生法律效力之日起解除。关于租金问题。因另案已查明涉案商铺产权人已收回涉案商铺，故林家华应依约支付何艺文租金至2015年8月9日。因何艺文的原因导致与林家华的房屋租赁合同无法继续履行而解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行……”，本案中，林家华已以银行转账方式向何艺文预付了2015年5月1日至2017年4月30日期间的租金840000元，为此，何艺文应退还林家华2015年8月10日至2017年4月30日期间的租金723780.82元（840000元-420000÷365天×101天）。关于租赁保证金的问题。根据原、被告双方签订的合同约定，若因何艺文的原因导致林家华无法正常营运，则何艺文双倍退还林家华保证金，若林家华擅自提前终止合同，则何艺文有权没收保证金，该保证金的性质符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于定金的规定，现林家华要求何艺文支付双倍租赁保证金200000元，本院予以采纳。关于管理费的问题。虽然原告提交的银行电子回单复印件显示案外人吴泽奎分别于2015年5月30日、同年6月14日、同年7月10日向何艺文银行转账16500元，案外人吴泽奎亦表示转账的款项为林家华的款项，但基于该银行电子回单为复印件，原告亦未提供其他证据佐证，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：……（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；”规定，本院对原告主张已向何艺文交纳16500元管理费的主张不予采信，对其要求何艺文返还上述款项的诉讼请求不予采纳。被告何艺文经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论的权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上所述，原告林家华的诉讼请求有理部分，本院予以支持；原告林家华诉讼请求不合理部分，本院予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告林家华与被告何艺文于2015年3月23日签订的《房屋租赁合同》；二、被告何艺文应在本判决发生法律效力之日起七日内支付原告林家华租赁保证金200000元；三、被告何艺文应在本判决发生法律效力之日起七日内退还原告林家华租金723780.82元；四、驳回原告林家华的其他诉讼请求。如果被告何艺文按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19889元，保全费3855元，合计23744元（原告林家华已预交），由原告林家华负担744元，被告何艺文负担23000元（被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告，本院不另行收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  仇丽君人民陪审员  梁素轼人民陪审员  陈晓莹二〇一六年四月十九日书 记 员  孙婉霞第7页共7页