浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙01民终1336号上诉人（原审被告）：陈国琴。委托代理人：洪波、梁红，浙江泽鸿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈建荣。被上诉人（原审原告）：姚兰。以上二被上诉人共同委托代理人：赵晓兰，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。上诉人陈国琴因与被上诉人沈建荣、姚兰房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2015）杭下民初字第2422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月23日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原审判决认定：坐落于杭州市屏风街41号、43号、49号房屋为沈建荣、姚兰共同共有，2015年1月6日姚兰出具关于委托沈建荣负责上述三商铺的出租及租金收取等一切事宜的《委托书》，2015年1月7日沈建荣作为甲方，陈国琴作为乙方，共同签订《房屋租赁合同》，双方约定：甲方愿意将产权属于自己的屏风街41号、43号、49号合计970.84平方米房屋出租给乙方陈国琴，租期七年，从2015年1月8日开始，免租期一个月，租金第一年190万元整，每两年递增5%。合同签订时付清半年租金95万元，之后每半年提前三十天缴纳下半年租金。乙方还应于2015年5月20日前缴纳店铺保证金16万元，合同终止，乙方交清租金及物业、水电、煤气等费用，退还保证金，如在承租期间造成房屋设备损坏，甲方有权从保证金中扣除维修费与赔偿费。水、电、煤气、物业等与经营相关费用由乙方承担，如未及时缴纳租金及费用，每拖欠一天罚款1500元，拖欠租金超过三十天，甲方有权单方解除合同，并不退还保证金。甲方保证会出示上述商铺有关证件配合乙方办理营业执照等相关手续。甲方确保该商铺内部消防、水电正常使用。协议签订后，陈国琴按约支付了95万元租金。2015年8月25日沈建荣与陈国琴签订《补充协议》，双方约定，沈建荣、姚兰同意陈国琴在8月28日前付清保证金16万元和2015年8月8日至2015年11月7日的房租475000元，共计635000元。2015年11月8日至2016年2月7日的房租475000元在9月28日前付清。如果到期未付陈国琴必须赔偿沈建荣、姚兰违约金5万元，再按照原合同第五条条款执行。如果拖至10月28日未付，沈建荣、姚兰有权无条件收回商铺租赁权。其他条款按原合同执行。该补充协议签订后，2015年9月9日陈国琴向沈建荣、姚兰交付20万元。因此后陈国琴未能再根据合同约定支付全部租金，2015年11月4日，沈建荣、姚兰诉至原审法院，请求判令：1.解除沈建荣、姚兰与陈国琴签订的《房屋租赁合同》，并判令陈国琴于解除之日起七日内腾退屏风街41号、43号、49号房屋；2.陈国琴支付给沈建荣、姚兰至实际腾退之日止的房屋使用费，房屋使用费参照《房屋租赁合同》租金标准（暂时计算至2015年11月7日为435000元），以及物业管理费34253元、水电费5379.2元；3.陈国琴支付给沈建荣、姚兰违约金230000元（暂时计算至2015年11月7日），从2015年11月8日起按每天1500元标准支付至陈国琴实际付款日；4.本案诉讼费用由陈国琴承担。原审法院认为：案涉房屋为沈建荣、姚兰共有，姚兰授权沈建荣与陈国琴签订《房屋租赁合同》，本案中又作为共同沈建荣、姚兰参加诉讼，可以确认案涉房屋的出租得到了全部共有权人的认可，系双方真实意思表示，具有合法效力，双方均应按约履行。在认为承租方违约的情况下，依据合同的相对性原则，沈建荣可以单独依据合同向对方主张权利，但根据合同权利可以转让的法律原则，沈建荣与姚兰共同作为合同出租一方主张合同权利的行为具有法律根据，陈国琴认为姚兰无权共同主张权利，故应驳回姚兰起诉的意见不能成立。沈建荣、姚兰与陈国琴在签订租赁合同后，沈建荣、姚兰按约将房屋交付陈国琴使用，陈国琴亦应该按约交付租金。在陈国琴不能按照原约定交付租金的情况下，沈建荣、姚兰与陈国琴双方另外签订补充协议，沈建荣、姚兰同意将原定的保证金及租金交付时间延后，但在补充协议签订后，陈国琴只在2015年9月9日交付20万元，在双方对该20万元性质未明确约定一致的情况下，对该款沈建荣、姚兰根据补充协议约定在扣除16万元保证金后，将余款4万元抵做租金的行为并无不当，对于此后陈国琴声明还在2015年10月支付有5万元的意见，沈建荣、姚兰对收到的事实予以认可且不能提出该款并非案涉租金的依据，故确认除16万元保证金外，陈国琴所支付的租金应加上该5万元，共计104万元。陈国琴认为系沈建荣、姚兰未全面履行包括消防验收及协助办理营业执照的合同义务，故行使先履行抗辩权而迟延交付的意见缺乏依据，合同中约定“甲方保证会出示上述商铺有关证件配合乙方办理营业执照等相关手续。甲方确保该商铺内部消防、水电正常使用”。而由陈国琴提出的营业执照办理困难的原因来看并非是沈建荣、姚兰不提供证件而造成的，陈国琴称消防未经验收的意见亦缺乏依据，故原审法院认为陈国琴提出的迟延交付租金系行使先履行抗辩权的意见不能成立，且即使消防、营业执照方面存在有一定问题，在陈国琴已经履行交付房屋使用的合同主义务的情况下，陈国琴擅自以部分附随义务未能妥善履行为由而拒绝支付租金也显然过当。根据合同约定，如未及时缴纳租金及费用，每拖欠一天罚款1500元，拖欠租金超过三十天，甲方有权单方解除合同，并不退还保证金。陈国琴拖欠租金的事实清楚，沈建荣、姚兰有权依据合同行使合同解除权，对于沈建荣、姚兰解除合同的诉讼请求予以支持。截止2016年2月7日陈国琴共应支付租金190万元，扣除陈国琴已经支付的104万元，陈国琴尚有86万元租金应予支付。对于合同解除后实际占用给沈建荣、姚兰造成的损失，沈建荣、姚兰要求根据合同约定标准支付至实际腾退之日止的请求正当，予以支持。对于违约损失，原审法院认为根据欠付租金的金额，沈建荣、姚兰所主张的违约金额显著过高，原审法院酌情调整至16万，即根据合同约定沈建荣、姚兰可以不予归还的16万元保证金。对于沈建荣、姚兰所主张的物业水电费用，沈建荣、姚兰提供了由物业公司提供的证明，但在本案中对于上述费用是否属实及陈国琴是否已做支付的事实并无法审查，沈建荣、姚兰也未提交上述费用已经实际发生的依据，故对该部分诉讼请求不予支持，如沈建荣、姚兰有新证据的可以另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除沈建荣、姚兰与陈国琴就杭州市屏风街41号、43号、49号房屋所签订的《房屋租赁合同》，陈国琴于判决生效之日起10日内将杭州市屏风街41号、43号、49号房屋归还给沈建荣、姚兰；二、陈国琴于判决生效之日起十日内支付沈建荣、姚兰86万元（暂计至2016年2月7日，之后按照合同约定的租金标准计算至实际腾退之日止）；三、驳回沈建荣、姚兰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10846元，因适用简易程序而减半收取5423元，由沈建荣、姚兰承担2075元，陈国琴承担3348元。宣判后，陈国琴不服，向本院提起上诉称：一、陈国琴从租赁房屋至今一年多的时间内，均处于无法开业状态。主要原因在于沈建荣、姚兰交付的房屋无法按照双方合同的约定进行餐饮使用，导致陈国琴的合同目的无法实现。原审法院对此未予以认定，是完全错误的。另外，消防通过验收、办理营业执照，是陈国琴租赁房屋开餐饮的前提，并非如原审法院所说的仅仅是附属义务。沈建荣、姚兰不但要交付房屋，还应交付符合租赁合同约定要求的房屋，原审法院认为沈建荣、姚兰交付了房屋，即履行了主合同义务，并据此认定沈建荣、姚兰即可以要求支付租金，明显错误。二、正是因为沈建荣、姚兰交付的房屋不符合合同的约定，即消防不过关、无排污口，交付房屋有其他公司注册，才导致陈国琴无法办理营业执照，无法正常营业。租赁的房屋租金如此高，却无法使用，陈国琴的权益又要如何维护原审法院未对该系列问题进行正确认定，明显不当。三、沈建荣、姚兰提供房屋还有一个最根本的问题，即49号房屋己于2011年租赁给第三方公司，且至今仍作为该公司的注册经营地址，导致陈国琴无法予以工商登记。直到2015年11月，陈国琴才因新政策在租赁房屋内进行公司注册。沈建荣、姚兰在出租时隐瞒该事实，导致陈国琴无法办理营业执照，无法经营餐饮。沈建荣、姚兰的该欺骗行为，严重侵害了陈国琴合法权益，陈国琴完全可以行使先履行抗辩权。四、沈建荣、姚兰在先行违约导致陈国琴无法实现合同目的的情况下，陈国琴不应支付相应的租金，更谈不上支付违约金。在沈建荣、姚兰无损失的情况下，原审法院要求上诉人承担16万元的违约金，明显过高。综上，请求：1.撤销原审判决，改判驳回沈建荣、姚兰的诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费用均由沈建荣、姚兰承担。沈建荣、姚兰答辩称：一、陈国琴称由于沈建荣、姚兰交付的房屋无法按照双方合同的约定进行餐饮使用，导致陈国琴合同目的的无法实现，沈建荣、姚兰作为出租人已经依约履行了交付合格房屋供陈国琴使用的义务，双方签订的合同中从未出现过陈国琴承租房屋是为了餐饮，也从未约定过办理营业执照是沈建荣、姚兰的义务。陈国琴做餐饮或者是做其他行业，办理营业执照均是陈国琴自己的义务，陈国琴将自己的义务强加给沈建荣、姚兰不应得到法律支持，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。二、陈国琴向沈建荣、姚兰交付的房屋是合格的可正常使用的房屋，该房屋的消防水电均可以正常使用。从2015年1月初签订合同起直至本案一审起诉前，陈国琴从未向沈建荣、姚兰提出过消防水电有异议，只是希望租金延迟付。陈国琴在诉讼过程中提出承租的房屋无法使用，租金高，但是陈国琴却已经在所谓的无法使用的房屋内使用了一年多，其在诉讼期间才提出这些关于消防、水电的异议只能是其为了不履行支付租金找的借口。三、沈建荣、姚兰的房屋具有合法的房屋产权证，涉案房屋共有三个独立的产权证明，无论哪一个均是可以用来协助办理营业执照，并不存在因为沈建荣、姚兰原因导致陈国琴无法办理营业执照的情况。另外，关于本案的违约金，一审法院调整至16万，即沈建荣、姚兰可以不用归还16万元保证金，这16万元相对于年租金近两百万来说，并不高，甚至可以说是偏低的，只是沈建荣、姚兰为了息诉，愿意服从一审法院判决。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人沈建荣、姚兰在二审期间未向本院提交新证据，上诉人陈国琴在二审审理期间向本院提交了下列证据：证据1.《杭州市环境保护局下城环境保护分局建设项目环境影响评价文件审批意见》（杭环下评批（2015）263），欲证明租赁房屋无排污管道及排污口，无法纳入市政污水管网排放，导致环评无法通过验收的事实；证据2.《租房协议》、证据3.《公司设立登记审核表》、证据4.《变更登记情况》，证据2至证据4欲证明案涉49号房屋早在2011年即被出租给杭州宝飞建筑装饰工程有限公司（原名为杭州啥咪狼餐饮有限公司），现仍处于租赁期限内，沈建荣、姚兰隐瞒事实予以一房两租，导致陈国琴长期无法予以注册的事实；证据5.《公司基本情况》，欲证明案涉49号房屋仍被杭州宝飞建筑装饰工程有限公司注册的事实。对上诉人陈国琴提交的证据，被上诉人沈建荣、姚兰认为陈国琴提交的五份证据均不属于二审的新证据。证据1是复印件对其的真实性有异议；证据2至证据5上的档案查询章没有异议，对该证据的形式的真实性没有异议，但是实际的租赁合同早就已经解除了。杭州啥咪狼餐饮有限公司是在陈国琴承租前就已经租赁的，但是早就解除了。本院认为，证据1系复印件，无原件予以核对，沈建荣、姚兰对该证据真实性有异议，故对该证据的真实性本院不予确认，且该证据也不能证实陈国琴欲证明的事实；证据2至证据5的真实性本院予以确认，因案涉房屋已经交付给陈国琴，故陈国琴所称一方二租事实并不存在，本院不予采信。本院经审理认定的事实与原审认定一致。本院认为：姚兰授权沈建荣与陈国琴签订的案涉《房屋租赁合同》中并未约定案涉房屋系用于餐饮使用，陈国琴也未提交有效证据证明其与沈建荣、姚兰就案涉房屋作为餐饮使用有明确约定，故陈国琴认为沈建荣、姚兰交付的房屋无法开设餐饮导致陈国琴合同目的不能实现的上诉理由不能成立。案涉《房屋租赁合同》约定租赁的房屋为屏风街41号、43号、49号，合同还约定沈建荣、姚兰保证会出示陈国琴所租案涉房屋的有关证件配合陈国琴办理营业执照等相关手续。现陈国琴所称直至2015年11月才办理营业执照系因沈建荣、姚兰未依约提供相关证件履行配合义务造成，陈国琴的相关上诉理由不能成立，本院不予采信。关于欠付租金的违约金问题，依据案涉《房屋租赁合同》的约定：“乙方（陈国琴）必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，乙方愿意推迟一天罚款1500元，拖欠租金30天，视为违约，甲方有权单方解除合同，收回房屋后停水、停电，并不退还乙方保证金。”陈国琴2015年9月9日支付20万元租金之后未再根据合同约定支付全部租金，依约沈建荣、姚兰具有解除权，且陈国琴应当支付违约金，陈国琴认为无需支付违约金的上诉请求没有事实与法律依据，本院不予支持。且原审法院已经结合本案实际情况酌情调低违约金数额。现有证据也不能证明交付给陈国琴的案涉房屋不符合合同约定。综上，陈国琴的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10846元，由陈国琴负担。本判决为终审判决。审判长  余文玲审判员  张一文审判员  盛 峰二〇一六年四月六日书记员  赖雪珂