广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）东一法民一初字第318号原告陈秀云，女，汉族，住广东省东莞市南城区，公民身份号码×××0446。委托代理人萧炽辉、朱志东，广东众达律师事务所律师。被告钟汝德，男，汉族，住广东省广州市天河区，公民身份号码×××1513。原告陈秀云诉被告钟汝德合同纠纷一案，本院于2015年8月25日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月10日、2016年4月7日公开开庭进行了审理。原告陈秀云的委托代理人萧炽辉到庭参加诉讼，被告钟汝德经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈秀云诉称，2011年5月28日，原告与被告签订一份《转让协议》，约定被告将《定期有偿使用土地协议书》，《关于钟汝德在三涌﹤定期有偿使用土地协议﹥补充协议书》中相关权利义务及协议中土地上建筑物、附着物、附属设施等转让给原告。2013年6月8日，法院裁定查封涉案不动产即东莞市中堂镇三涌北潢农贸市场（以下简称“案涉市场”），且驳回原告关于案涉市场的执行异议申请，导致原告签订的《转让协议》目的无法实现。原告为了维护自身合法权益，诉至法院，请求依法判决：一、解除双方于2011年5月28日签订的《转让协议》；二、被告返还转让款9212936元（以9212936元为基数，从2011年8月2日起按银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止，暂计至2015年8月10日为2560186.57元）；三、被告赔偿土地租金损失2350000元（以2350000元为基数，从2015年6月26日起按银行同期同类贷款利率计算至实际赔偿之日止，暂计至2015年8月10日为16289.04元）；四、由被告承担本案诉讼费用。庭审中，经本院释明，原告主张如果法院认定双方于2011年5月28日签订的《转让协议》无效的，请求撤回第一项诉讼请求。被告钟汝德经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院提交证据及答辩状。经审理查明，2011年5月28日，钟汝德（甲方）、陈秀云（乙方）签订一份《转让协议》，约定：1、甲方自愿将其和东莞市中堂镇三涌股份经济联合社（以下简称“三涌经联社”）于2005年12月13日签订的定期有偿使用土地协议书及2010年签订的补充协议（原合同条款不变，见附件）及土地上的一切建筑物与其他附着物、附属设施等转让给乙方使用（见附件）；2、甲方在转让前的债权债务由甲方自行承担，与乙方无关。转让以后的债权债务由乙方承担，与甲方无关。另查，原告提交了三涌经联社（甲方）与钟汝德（乙方）签订的《定期有偿使用土地协议书》及《关于钟汝德在三涌﹤定期有偿使用土地协议﹥补充协议书》的复印件。《定期有偿使用土地协议书》签订于2005年12月13日，双方在该协议中约定甲方同意将本村辖区内的一块土地以定期有偿使用的方式给乙方自资兴建禽畜批发市场之用，具体约定为：一、土地地理位置及约定使用用途：1、该土地系位于东莞市中堂镇三涌村工业园辖区内，土名为鹤树厦瓦片塘，土地权属于三涌村委会集体所有，土地现状未填土，甲方协助乙方填土，填土费用由乙方支付。土地四至方向：东5米路至新竞力辅料厂，南至北王公路红线范围，西至园区道路，北至13米北海仔路（按双方以国土部门实量面积核算）。2、将上述土地以定期有偿使用之方式给乙方自资兴建禽畜批发市场建设之用；如在本合同期内乙方需要改变本合同原约定用途者，必须要上级部门审批合格、合法的项目。二、土地使用期限：由农历2006年1月1日至2036年1月1日止，为期三十年零壹天。三、土地使用费计付办法：1、合同签订时，乙方付给甲方保证金500000元，待乙方填土完成后一星期内，甲方退回乙方400000元，剩余100000元合同期满结算时不计息一次性退回乙方。2、该土地分成两块，其中一块40亩作为市场使用，土地使用费为2006年的上半年为按4000元／亩，2006年下半年和2007年按每年20000元／亩，从2008年开始，每平方米4元／月，五年为一个计算周期，每五年递增一次，在上一年的基础递增5%。另一块36.26亩可作工业用途，2006年按8000元／亩，2007年起按每亩20000元／年计算，如果改变工业用途作为市场，则按每平方米4元／月计算。《关于钟汝德在三涌﹤定期有偿使用土地协议﹥补充协议书》签订于2010年1月1日，约定：一、原合同使用期从原来2006年1月1日至2036年1月1日变更为从2010年1月1日至2040年1月1日止，共叁拾年零壹天。二、原合同的使用面积76.23亩（当时是约数），现根据国土局的红线图实际面积为87.3亩（包括厂与厂之间的道路各占一半面积在内）。三、原合同2006年1月1日至2009年12月31日止，乙方欠甲方租金共计1994342元：四、新的补充协议从2010年1月1日至9月30日为缓冲期。土地使用期为：20亩为每亩每年12000元，67.30亩为每亩每年4000元。从2010年10月1日起土地使用费为：市场用地40亩按每平方米每月4元计。另查，原告提交两份《收据》、《证明》，拟证明钟汝德分别于2011年1月8日、2011年8月2日、2015年7月27日收到董贞忠三鸟市场投资款1100000元（网上转账）、1000000元（支票，支票号为1030443009451251、1030443009451252）、3500000元（现金）。董贞忠于2015年8月11日出具《受托付款确认书》，内容为：委托人陈秀云（公民身份号码：××）受让钟汝德（公民身份号码：××）位于东莞市中堂镇北王路××路段名称为××中堂镇××北潢农贸市场××、××、××、××、××、××建筑物及相应附着物、附属设施。委托人陈秀云因事务繁忙，故委托确认人于2011年1月8日至2011年6月9日期间代为向钟汝德支付东莞市中堂镇三涌北潢农贸市场转让款现金合计3500000元、2011年1月8日通过网上银行向钟汝德指定收款账户（户名：广州市天河区大观佳记牛宴饭店，账号：36×××04）转账转让款1100000元及2011年8月2日向钟汝德开具转让款支票两张（其中一张支票号：1030443009451251；另一张支票号：103443009451252）合计1000000元。以上款项均为陈秀云委托本人向钟汝德支付的费用。原告提交一份《中国工商银行网上银行电子回单》，拟证明苏浩棋于2011年3月31日从其账户95×××86向陈艺研账户45×××11向转账556468元，附言：三鸟市场。该电子回单的下部分有以下内容（手写体）：本人确认以上款由陈艺研收，如陈艺研有异议则另行由三方（钟汝德、陈艺研、董贞忠）核实，款项用在中堂三鸟市场，投资款项。钟汝德2015年6月1日。苏浩棋于2015年5月13日出具《受托付款确认书》，内容为：委托人陈秀云（公民身份号码：××）受让钟汝德（公民身份号码：××）位于东莞市中堂镇北王路××路段名称为××中堂镇××北潢农贸市场××、××、××、××、××、××建筑物及相应附着物、附属设施。委托人陈秀云因事务繁忙，故委托确认人代为向钟汝德转让款。本人于2011年3月31日通过本人银行账户向钟汝德指定银行账户（户名：陈艺研，账号：45×××11）汇款人民币556468元。该款项确为陈秀云委托本人预付钟汝德的转让款。特此确认。确认人：苏浩棋。2015年5月13日。陈艺研于2011年7月7日出具一份《收据》，内容为：现收到广州市德河货运代理有限公司支票一张，支票号10204430060，金额￥556468元（伍拾伍万陆仟肆佰陆拾捌元正），以此为据。钟汝德在该《收据》的下部分书写：本人确认以上款由陈艺研收，如陈艺研有异议则另行由三方（钟汝德、陈艺研、董贞忠）核实，款项用于中堂三鸟市场，投资款项。钟汝德，2015年6月1日。钟汝德于2011年7月21日出具一份《支付证明单》，内容：现收到广州市德河货运代理有限公司支票（支票号：1020443006065013）金额2500000元。款项用途“确认款项为三鸟市场投资款”。广州市德河货运代理有限公司于2015年3月10日出具《受托付款确认书》，内容为：委托人陈秀云（公民身份号码：××）受让钟汝德（公民身份号码：××）位于东莞市中堂镇北王路××路段名称为××中堂镇××北潢农贸市场××、××、××、××、××、××建筑物及相应附着物、附属设施。委托人陈秀云因事务繁忙，故委托确认人代为向钟汝德转让款。本公司于2011年向钟汝德指定收款人开具支票二张（其中一张支票号：102044300605，支票金额556468元；另一张支票号：1020443006065013，支票金额为2500000元），即为陈秀云委托本公司向钟汝德支付的转让款。三涌村委会与陈秀云就案涉市场土地租赁的相关事宜签订了《备忘录》，内容如下：1、由于联系不上钟汝德，导致“东莞市中堂镇汝德家禽销售有限公司”、“东莞市中堂镇三涌北黄农贸市场”不能办理变更、年审手续；后陈秀云注册成立的“东莞市意德三鸟市场经营管理有限公司”、“东莞市意德家禽销售有限公司”也因此不能办理转让变更备案手续。2、三涌村委会同意将原来钟汝德所租用的土地交由当时钟汝德的同事陈秀云管理使用，并从2003年4月22日起至2015年7月30日实际由陈秀云履行三涌村委会与钟汝德签订的土地租赁合同，定期向三涌村委会缴纳租金（详见附表，包含收据抬头写钟汝德或汝德家禽、汝德公司、农贸市场等，均为陈秀云所缴纳）。如钟汝德对上述土地使用请款有异议，可通过法律途径处理。三涌经联社出具《陈秀云付土地租金明细表》，证明从2013年4月22日至2015年6月26日止，陈秀云已向村委会支付土地租金2350000元。另查，案外人董世伟以东莞市中级人民法院已经生效的（2013）东中法民一终字第25号民事判决书为依据，向本院申请执行被告钟汝德价值870064元的财产，本院依法作出（2013）东一法执字第3584号之一执行裁定书，查封钟汝德位于案涉市场的地上建筑物，即案涉租赁物，并向陈秀云发出协助执行通知书，要求其协助将案涉市场每月的租金转入法院代管款账户，直到履行完毕生效法律文书所判的金额为止。陈秀云认为钟汝德已将案涉市场所涉土地的土地使用权及地上建筑物的权益转让给其所有，向本院提出书面异议，请求中止对案涉市场地上建筑物和该市场租金的执行。本院于2015年6月25日作出（2015）东一法执外异字第21号执行裁定书，裁定驳回陈秀云的异议请求。三涌村委会于2016年1月7日出具《情况说明》，内容：关于案涉市场所占用之土地，权属人为三涌村委会，性质属于工业用地。东莞市中堂镇规划管理所出具《关于意德三鸟市场补办﹤建设用地规划许可证﹥和﹤建设工程规划许可证﹥的情况说明》，证明案涉项目未取得已建房屋备案登记号，暂不具备补办《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》的条件。庭审中，原告称《定期有偿使用土地协议书》和《关于钟汝德在三涌﹤定期有偿使用土地协议﹥补充协议书》系东莞市中堂镇三涌股份经济联合社与钟汝德（乙方）签订的，原告未能提供原件，但该协议的真实性可从三涌经联社出具的《备忘录》予以印证；另外，原告明确双方签订的《转让协议》中转让的标的为不动产，即案涉市场A1、A2、A3、B1、B2、B3幢建筑物及相应附着物、附属设施。以上事实，有原告提交的转让协议、土地租金明细、收据、证明、受托付款确认书、网上银行电子回单、支出证明单、（2013）东一法执字第3584号之一执行裁定书、查封财产清单、协助执行通知书、（2015）东一法执外异字第21号、备忘录，以及本院庭审笔录、谈话笔录附卷为证。本院认为，被告钟汝德经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交答辩状及证据，本院视其放弃对原告提交的证据进行质证及对原告陈述的事实进行抗辩的权利。原告提交的《转让协议》、土地租金明细、收据、证明、受托付款确认书、网上银行电子回单、支出证明单、（2013）东一法执字第3584号之一执行裁定书、查封财产清单、协助执行通知书、（2015）东一法执外异字第21号、备忘录等证据的真实性，本院依法予以确认。本案争议的焦点：一、转让协议的效力。二、被告应否向原告返还转让款。三、被告应否向原告赔偿土地租金损失。关于焦点一。根据《中华人民共和国城乡规划法》第一条规定，“为了加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展，制定本法。”转让违法建筑的合同，实际上间接损害城乡有序发展，合同内容因损害社会公共利益而无效。本案中，原告明确《转让协议》中转让的标的为不动产，即东莞市中堂镇三涌北潢农贸市场A1、A2、A3、B1、B2、B3幢建筑物及相应附着物、附属设施，而截至法庭辩论终结之日，以上六幢建筑物尚未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，该六幢建筑物作为不被承认权利的事实不动产，其转让不受法律保护，以此为标的的《转让协议》应确认无效。关于焦点二。《转让协议》认定无效后，双方因该协议取得的财产，应当退还对方。根据原告提交《收据》、《证明》、《受托付款确认书》、工商银行网上银行电子回单，原告陈秀云已向被告钟汝德支付的转让款为9212936元，因此，原告诉请被告返还转让款9212936元及相应的利息，本院予以支持，利息按中国人民银行同期贷款利率，各笔款项分别从实际支付时起计至实际清偿之日止。关于焦点三。原告主张由被告赔偿其已向三涌村委会支付的土地租金2350000元。陈秀云已向三涌村委会支付2013年4月22日至2015年6月26日期间土地租金2350000元，该事实有三涌村委会出具《备忘录》和三涌经联社出具《陈秀云付土地租金明细表》予以证明，本院依法予以确认。对原告诉请的损失，本院认为，一方面，陈秀云在经营案涉市场时有获取租金收益，损失是否存在、损失多少均无法确定。另一方面，根据公平原则，陈秀云实际上占有、使用案涉市场，应向钟汝德支付相应的对价。本案中，虽然钟汝德未向法院主张案涉市场的占用费，但是陈秀云向三涌村委会支付土地租金的行为，应视为其使用案涉市场而支付的对价，因此，陈秀云主张由钟汝德赔偿土地租金损失，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告钟汝德应于本判决发生法律效力之日起五日内原告陈秀云返还转让款9212936元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率，其中1100000元从2011年1月8日起计、1000000元从2011年8月2日起计，3500000元从2011年6月9日起计，556468元从2011年3月31日起计，3056468元从2011年12月31日起计至实际清偿之日止）。二、驳回原告陈秀云的其他诉讼请求。本案受理费106636.46元，由原告陈秀云负担37154.44元，由被告钟汝德负担69482.02元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  李少娟代理审判员  李淑萍人民陪审员  陈俊杰二〇一六年四月二十日书 记 员  罗俊斌附相关法律法规《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城乡规划法》第一条为了加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展，制定本法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。