宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)宁02民再13号再审申请人（原审原告、反诉被告、二审被上诉人）:孙永川，男，汉族，个体，住银川市。被申请人（原审被告、反诉原告、二审上诉人）:宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司。法定代表人：李莹莹，宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司总经理。委托代理人：张红涛，宁夏宁正律师事务所律师。特别授权代理。再审申请人孙永川因与被申请人宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司（以下简称锦华星海湖公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2015）石民终字第722号民事判决，向宁夏回族自治区高级人民法院申请再审。经宁夏回族自治区高级人民法院审查，于2016年7月12日作出（2016）宁民申96号民事裁定，指令本院再审本案；再审期间，中止原判决的执行。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人孙永川、被申请人宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司的委托代理人张红涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审原告孙永川诉称，2013年6月27日原告与被告锦华星海湖公司双方签定了一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于大武口区半岛官邸13-3-105，2-801号房屋，总价款641682元，约定交房日期为2013年10月27日。因被告至今未能交付该房屋，也未办理房屋产权手续，对此其应当承担相应的法律责任。请求判令：1、由被告向原告支付迟延交房违约金合计55248.82元（641682元×0.21‰×410天，自2013年10月30日至2014年12月14日止）；2、由被告给原告办理位于大武口区世纪大道半岛观邸13-3-105号，2-801号房屋的产权手续以及国有土地使用权手续；3、本案诉讼费由被告承担。一审被告锦华星海湖公司辩称，被告无违约事实存在，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。被告反诉称，2013年6月27日双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于大武口区半岛官邸13-3-105，2-801号房屋，并对逾期接房的违约责任进行了约定。涉案房屋达到合同约定的交房条件后，被告分别以打电话、发短信等形式多次通知原告接房，后又于2014年9月1日以特快专递的形式催告原告接房，但时至今日原告仍未办理接房手续。根据合同约定，原告逾期接房每天应承担违约金100元。原告于2014年1月21日交纳了2013年度采暖费的行为可以证实被告在2013年11月1日就已经交房了。另，合同第五条约定，合同建筑面积和办理产权登记的产权面积以有资质的测量机构出具的测量报告为准，如出现面积差异，双方按以下方式处理，即单价不变，多退少补，双方均不承担违约责任。根据石嘴山市正衡房地产测量所出具的《测量结果报告》，涉案房屋的确权面积为133.36平方米，比预售时的面积（132.81平方米）多了0.55平方米，原告应补交房款2541.41平方米，地下室确权面积为27.69平方米，比预售时的面积（28平方米）少了0.31平方米，被告应退还价款310元，经折抵后，原告应补交房款2231.41元。涉案小区系新建小区，采暖费由被告代收代缴两年，但原告仅缴纳了2013年度的采暖费，尚欠2014年度的采暖费。综上，为维护被告合法权益，故诉至法院，请求判令：1、由原告向被告支付逾期接房违约金42500元（自2013年11月1日至2014年12月30日止，共计425天，每天100元）及房屋实际接收之日止的违约金；2、由原告向被告补交房款2231.41元；3、由被告向原告交纳自2014年11月至2015年3月止的采暖费2534元；以上三项合计47265.41元（扣除被告违约交付房屋1天的违约金641682×5.6％÷365天×1天＝98天），实际原告应向被告支付47167.41元；4、反诉费由原告承担。原告针对反诉辩称，锦华星海湖公司的反诉请求没有事实和法律依据，其陈述的事实及理由违反客观事实，歪曲合同，反诉被告未收到反诉原告的交房手续，不产生违约责任。反诉被告没有逾期接房，应驳回锦华星海湖公司的反诉请求。石嘴山市大武口区人民法院一审查明，2013年6月27日原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大武口区半岛官邸的13-3-105号，2-801号房屋，其中住宅的建筑面积为132.81平方米，单价4620.75元，价款613682元，地下室面积为28平方米，单价1000元，价款28000元，总价款641682元；交房日期为2013年10月30日；被告迟延交付商品房的，应按照已收价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算迟延期间的利息向原告支付违约金；合同第五条约定，合同约定建筑面积和办理产权登记的产权面积的确认以有资质的专业面积测量机构出具的测量报告为准，如出现面积差异，双方按以下方式处理，即单价不变，多退少补，双方均不承担违约责任；该商品房已满足交付条件，但原告收到被告的书面交房通知后，拒绝接收该商品房或未如期办理交接手续的，原告按每天100元支付逾期交接期间的违约金。原告曾于2014年2月10日针对本案涉案房屋以逾期交房为由要求与被告解除合同、退还房款，诉至大武口区法院，本院驳回了原告的诉讼请求后，原告上诉至石嘴山市中级人民法院，该院于2014年8月14日做出终审判决，驳回原告的上诉，维持原判。现原告以被告逾期交房为由再次诉至法院，要求被告支付逾期交房违约金。另查明，石嘴山市正衡房地产测量所出具的《测量结果报告》，涉案房屋的确权面积为133.36平方米，比预售时的面积（132.81平方米）多了0.55平方米，地下室确权面积为27.69平方米，比预售时的面积（28平方米）少了0.31平方米。石嘴山市大武口区人民法院一审认为，依法成立并生效的合同受法律保护，双方应按照约定履行义务。原、被告在合同中约定被告应当于2013年10月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定条件并取得面积实测技术报告书的商品房交付给原告使用，但根据《建设工程质量管理条例》第十六条第三款的规定“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”《石嘴山新建住宅项目交付使用综合验收管理规定》中规定，新建住宅必须申请综合验收后方可交房。至本案法庭辩论终结前，被告未能取得竣工验收的相应手续，因此，被告虽向原告发出通知要求原告接房，但原告可不予接收。被告至今未能将符合条件的房屋交付原告，违约状态一直延续，应按照合同约定并参照已收价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算违约金，故原告主张从2013年10月31日计算至2014年12月16日，共计412天的逾期交房违约金，数额应为40561.33元（641682元×年利率5.6%÷365天×412天）。根据测量报告和合同约定的价款，原告应补交被告购房款2231.41元（4620.75元×0.55平方米-1000元×0.31平方米）。关于被告主张的原告向被告交纳自2014年11月至2015年3月止的采暖费2534元的请求，鉴于被告未向原告交付房屋，被告的该项诉讼请求无事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第一百三十条之规定，判决：一、被告宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司（反诉原告）支付原告孙永川（反诉被告）逾期交房违约金40561.33元，于本判决生效后五日内付清；二、驳回原告孙永川（反诉被告）的其它诉讼请求；三、原告孙永川（反诉被告）向被告宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司（反诉原告）补交房屋差价款2231.41元，于本判决生效后五日内付清；四、驳回被告宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司（反诉原告）的其它诉讼请求。本诉案件受理费1182元，由原告孙永川（反诉被告）负担315元，由被告宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司（反诉原告）负担867元；反诉案件受理费980元，减半收取490元，由被告宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司（反诉原告）负担465元，由原告孙永川（反诉被告）负担25元。锦华星海湖公司不服一审判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实错误。本案中，涉案商品房符合合同约定的交付条件，且约定的交付条件未违反禁止性法律规定。遵循契约自由原则，孙永川在锦华星海湖公司依约发出接房通知后，应当及时办理接房手续。孙永川收到接房通知后未办理接房手续，应依约承担逾期接房违约责任，按每天100元的逾期时间向锦华星海湖公司支付违约金，并支付拖欠的2014年采暖费。涉案商品房系顶账房屋，孙永川不予办理接房手续的原因系孙永川要转让该商品房。同时，孙永川未实际支付房款，原审判决以锦华星海湖公司出具的641682元收据计算违约金错误。综上，请求撤销原审判决第一、四项，改判锦华星海湖公司向孙永川支付逾期交房违约金98元，孙永川向锦华星海湖公司支付逾期接房违约金42500元及实际接收之日止的违约金，并支付2014年度采暖费2534元。孙永川辩称，锦华星海湖公司的上诉理由不能成立，应予以驳回，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。本院二审查明，锦华星海湖公司未书面通知到孙永川办理接房手续。孙永川于2014年1月21日交纳了涉案房屋2013年度的采暖费。其他事实与原审认定的事实相同。本院二审认为，合同当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，孙永川以顶账方式支付房款641682元，锦华星海湖公司就应履行交付房屋义务。双方合同约定房屋的交付以书面通知买受人（孙永川）并办理交接手续，锦华星海湖公司虽未实际履行到书面通知义务，但孙永川于2014年1月21日交纳了涉案房屋2013年度采暖费，视为孙永川于2013年11月1日前已收到交房通知并已接收涉案房屋，且涉案房屋符合双方约定的交付条件。故孙永川主张锦华星海湖公司承担逾期交房的违约责任及锦华星海湖公司反诉请求孙永川承担逾期接房违约责任均无事实和法律依据，不予支持。锦华星海湖公司主张2014年度采暖费孙永川应当负担。综上，原审法院认定事实错误，予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决：一、维持宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2015）石大民初字第52号民事判决第三、四项，即“三、原告（反诉被告）孙永川向被告宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司（反诉原告）补交房屋差价款2231.41元，于本判决生效后五日内付清；四、驳回被告宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司（反诉原告）的其它诉讼请求”；二、撤销宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2015）石大民初字第52号民事判决第一、二项，即“一、被告宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司（反诉原告）支付原告孙永川（反诉被告）逾期交房违约金40561.33元，于本判决生效后五日内付清；二、驳回原告孙永川（反诉被告）的其它诉讼请求”；三、被上诉人孙永川于本判决生效后五日内向上诉人宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司支付2014年度采暖费2534元；四、驳回被上诉人孙永川的原审诉讼请求。一审本诉案件受理费1182元，由被上诉人孙永川负担。一审反诉案件受理费490元（减半收取），由上诉人宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司负担440元，由被上诉人孙永川负担50元；二审案件受理费1938元，由上诉人宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司负担1738元，由被上诉人孙永川负担200元。再审申请人孙永川再审请求撤销（2015）石民终字第722号民事判决，维持大武口区人民法院（2015）石大民初字第52号民事判决，并由被申请人承担本案的诉讼费用。理由如下：一、二审判决事实不清。申请人与被申请人约定，被申请人应当于2013年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定条件并取得面积实测技术报告书的商品房交付给申请人使用。根据《建设工程质量管理条例》第十六条第三款及《石嘴山新建住宅项目交付使用综合验收管理规定》的规定，新建住宅必须申请综合验收后方可交房。直至目前被申请人未能取得竣工验收的相应手续。另外，被申请人提交的申请人2013年度采暖费收据，不能证明申请人同意接收不符合合同约定、不符合法律规定的涉案房屋。二、二审认定的法律关系错误。被申请人向申请人出具了合同、收据，加盖公章的房屋专项维修金，同样也应当按照合同约定交付涉案房屋。被申请人未取得房屋的分期综合验收合格证，并不能提供涉案房屋的《住宅质量保证书》和《住宅质量使用说明书》，也未按照合同约定履行“书面通知义务”，依据《合同法》的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，可以解除合同或者承担违约责任。三、申请人与被申请人签订的商品房买卖合同的主体、内容均合法有效，被申请人迟延交房，申请人有权要求其承担逾期交房的违约责任。被申请人辩称，本案名为商品房买卖合同，或商品房预售合同纠纷，实际为以货易货的普通买卖合同纠纷，二审判决基本正确，请求予以维持该结果，驳回申请人的申请。再审庭审中再审申请人及被申请人未向法庭提交新的证据。本院再审查明，宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司开发的位于大武口区半岛官邸13号楼未办理综合验收备案手续，其他事实与一、二审查明的事实一致。本院认为，本案的焦点问题是：一、本案的涉案房屋是否符合交付条件；二、本案双方当事人各自应承担什么责任。依据《建设工程质量管理条例》第十六条第三款规定“建设工程经验收合格，方可交付使用。”及《石嘴山新建住宅项目交付使用综合验收管理规定》中规定，新建住宅必须申请综合验收后方可交房。宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司开发的位于大武口区半岛官邸13号楼未办理综合验收备案手续，对此事实被申请人当庭认可，故本案的涉案房屋不符合交付条件。被申请人违反上述强制性规定，诉请申请人向其支付逾期接房违约金、采暖费无法律依据。二审认定孙永川主张锦华星海湖公司承担逾期交房的违约责任无事实和法律依据错误，应予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销本院（2015）石民终字第722号民事判决；二、维持宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2015）石大民初字第52号民事判决。二审案件受理费1938元，由被申请人宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金玉华审判员  郗春梅审判员  刘衍泉二〇一六年十月二十日书记员  唐庆楠《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院做出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院做出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。