河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫01民终1888号上诉人（原审被告）丁庆伟。委托代理人魏家勇，河南公为律师事务所律师。委托代理人丁继昌。被上诉人（原审原告）河南诚创物业管理有限公司，住所地河南省郑州市金水区经三路66号1208室。法定代表人陈永智，董事长。委托代理人徐承磊，河南犀原律师事务所律师。委托代理人石立，河南诚创物业管理有限公司员工。上诉人丁庆伟因与被上诉人河南诚创物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2015）金民小字第279号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人丁庆伟的委托代理人魏家勇、丁某，被上诉人河南诚创物业管理有限公司的委托代理人徐承磊、石立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南诚创物业管理有限公司于2015年8月26日诉至河南省郑州市金水区人民法院，请求判令：1、被告向原告支付自2013年1月1日至2015年6月30日期间的物业管理服务费11489.4元（自2015年7月1日至实际交付之日期间的物业管理服务费按2.0元／月继续计算）；2、被告向原告支付违约金2826.97元，（违约金暂计算至2015年6月30日，自2015年7月1日至实际支付之日期间的违约金按日万分之五继续计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。原审法院审理查明，2012年12月31日，原、被告签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告坐落于非常国际7号楼1单元0101室的住宅提供物业管理服务，约定的物业建筑面积为191.49平方米，物业管理服务费收费标准为普通住宅每平方米每月1.1元，商业用房每平方米每月2元，按季度交纳，被告应在每季度首月1-7日向原告交纳；逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日，被告应交纳欠费总额的0.5‰作为滞纳金。关于违约责任，原、被告还再次约定，被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交所欠费用，并从逾期之日起，按日加收万分之五滞纳金。协议还约定了其他事项。协议签订后，被告按约支付了2010年2月至2012年12月共34个月的物业管理费，自2013年1月至今，被告未再向原告支付物业费，原告多次催收无果，遂诉至法院。原审法院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照协议约定全面履行自己的义务。被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按约支付相应的物业管理服务费。原告称被告的住宅一直作为商铺使用，被告应当按照商业用房标准即每平方米每月2元交纳物业费，被告辩称其房屋产权证上显示为住宅，应当按照普通住宅标准即每平方米每月1.1元交纳物业费。被告未向该院提交其房屋产权证，且被告认可其房屋自2012年起至今一直作为商铺使用，故该院认为，根据双方签订的《前期物业管理服务协议》的约定，被告应当按照商业用房每平方米每月2元的标准向原告交纳物业费。原告起诉的自2013年1月1日至2015年6月30日期间的物业费，按照《前期物业管理服务协议》约定的2.0元／平方米／月的物业费收费标准和191.49平方米的面积计算，被告应支付原告物业费191.49×2.0×30=11489.4元。滞纳金指针对不按纳税期限缴纳税款或者不按还款期限归还贷款，按滞纳天数加收滞纳款项一定比例的金额，它是税务机关或者债权人对逾期当事人给予经济制裁的一种措施。滞纳金具有法定性、强制性和惩罚性，它是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体都无权私自设立。滞纳金是当事人不履行公法上的金钱给付义务而遭受到的罚款处罚，而物业服务合同属于私法范畴，物业公司与业主约定“滞纳金”显然不妥。故关于原告起诉的滞纳金部分，于法无据，该院不予支持。被告答辩认为原告没有履行《前期物业管理服务协议》约定的义务，未对被告提供物业服务，因此被告不应向原告交纳物业费。对此该院评析如下：《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”综合理解，合同法第一百零七条是承担违约责任的原则性规定，第一百一十一条是针对质量不符合约定的特别规定。第一百一十一条中规定的“合理选择”是指根据标的的性质及损失的大小综合确定承担违约责任的方式。就本案而言，原告提供的物业服务具有公共性，很难区分物业服务企业提供的服务的哪一部分专属于哪一位具体的业主，每一位业主支付的物业费都是既购买对自己的服务，也在为向同一物业管理区域内其他业主提供的服务支付费用。从这个角度考量，如果部分业主支付物业费而另一部分业主不支付，不付费的业主同样得到付费业主购买的服务，即不付费的业主也从物业企业的服务中获得了利益，这种状况显然对于部分支付物业费的业主来说将产生负面影响。如果按照被告的主张不交物业费，只会增加前述的负面影响。故，被告认为原告违反《前期物业管理服务协议》的约定义务，选择拒交物业费作为要求原告承担违约责任的方式，显然非合理选择。另，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定“物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”但继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的承担均需被告提出明确的诉讼请求，而非作为被告对抗原告诉讼的抗辩理由。由于被告没有提出反诉，所以无论原告是否存在违约行为，被告提出的答辩意见不是本案的审理范围。综合以上对被告答辩意见的分析，由于不影响本案实体部分的处理，本案对原告是否存在违约问题可不做评价。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，判决：一、被告丁庆伟于本判决生效之日起十日内向原告河南诚创物业管理有限公司支付物业费11489.4元；二、驳回原告河南诚创物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费79元，由被告负担。宣判后，被告丁庆伟不服，向本院提起上诉称，上诉人与被上诉人之间不存在物业服务合同关系，理由如下：一、被上诉人于一审期间提交的《前期物业管理服务协议》、催费通知单均为复印件，不能作为认定事实的依据，不能认定上诉人与被上诉人之间签订了《前期物业管理服务协议》。二、上诉人的房屋位于一楼，无需被上诉人提供水电服务，上诉人能够享受到的仅有一楼所在区域公共秩序的维护和卫生清扫。但是上诉人的房屋附近区域被汽车占据，卫生无人打扫，被上诉人并未向上诉人提供物业服务，所以上诉人不应向其缴纳物业费。请求二审法院依法撤销一审判决，改判上诉人无需向被上诉人支付物业费或将本案发回重审，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人河南诚创物业管理有限公司答辩称，一、上诉人与被上诉人签订的协议是双方真实意思表示，合法有效。依照合同，被上诉人依法提供了物业服务，虽然上诉人的房屋在一楼，但是小区有公共的配电房，小区内的水电均由被上诉人进行维护和保养；被上诉人不仅对业主专有区域进行服务，还对全体业主的公共区域进行物业服务。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。根据当事人的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：上诉人丁庆伟是否应向被上诉人河南诚创物业管理有限公司支付物业费11489.4元。为支持其上诉请求，上诉人丁庆伟提交如下新证据：一、上诉人一楼房屋前的监控视频及照片12张，证明被上诉人未向上诉人提供物业服务，卫生一直无人清扫。二、上诉人名下房屋的房产证，证明上诉人的房屋系民用房，物业费应当按照民用房的标准收取。三、2012年12月30日上诉人缴纳物业费机打发票及情况说明一份（系丁某与被上诉人经理张晓培于2012年12月18日签字的情况说明），证明被上诉人在此之前是按照民用房的标准向上诉人收取物业费的，现在诉请的费用是按照商业用房的标准计算的。被上诉人河南诚创物业管理有限公司的质证意见为：一、（一）对该视频内容的真实性、关联性有异议。被上诉人作为上诉人房屋所在小区的物业服务单位，负责的不仅仅是小区的保洁卫生打扫，还负责电梯的维护及保养、保安的日常安全巡视、园区绿化的修剪以及水泵房、配电房的日常维护等。上诉人所提供的视频内容只是某个特定区域的且并非长期保留的状态，也不属于物业管理服务的范围。被上诉人每天均安排保洁人员在物业管理区域内不间断地巡视及卫生清扫，上诉人提供的该视频未能真实地反映被上诉人的服务情况，并且该视频存在剪辑或伪造的可能。（二）12张照片只反映一个时间段的状况，并不能证明无人清扫。通过照片可看出上诉人已将其房屋改为商业用房，所以应按商业用房标准缴纳物业费。照片中房屋的东面不属于被上诉人物业管理范围。二、对该房产证的真实性无异议。三、在此之前，上诉人缴纳名下房屋的物业费时，被上诉人给予了一定的优惠，所以按照民用房屋的标准收取，现在上诉人已改变房屋的用途，依合同约定应当按照商业用房的标准缴纳物业费。证据三中的情况说明一份，只能证明上诉人以前交过物业费。为支持其答辩意见，被上诉人河南诚创物业管理有限公司提交如下新证据：国盈置业前期签订的《物业管理协议》一份，证明被上诉人对上诉人名下房屋所在的小区有物业管理服务的职能。上诉人丁庆伟的质证意见为：该协议是针对三期房屋的，而上诉人名下房屋坐落在一期。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致外，另查明，上诉人丁庆伟于二审庭审中认可：一、其名下房屋所在小区由被上诉人河南诚创物业管理有限公司提供物业管理服务。二、其名下房屋位于一楼，现改为商业用房，租给他人开美容店。三、其称房屋内的水电由自来水公司和供电公司配备。本院认为，一、上诉人丁庆伟认可其名下房屋所在的小区由被上诉人河南诚创物业管理有限公司提供物业管理服务，结合其提交的缴纳物业费机打发票及情况说明一份，能够认定其与被上诉人河南诚创物业管理有限公司之间存在物业服务合同关系，被上诉人河南诚创物业管理有限公司于一审期间提交的《前期物业管理服务协议》、催费通知单是否系复印件不影响双方物业服务合同关系的成立。二、被上诉人河南诚创物业管理有限公司作为提供物业管理服务的一方，其职责不仅仅限于进行保洁服务、下水道的疏通，还应包括小区内水电设施、电梯的维护及保养、公共绿地的养护、公共秩序的维护以及小区安全的日常巡视和防护等，上诉人丁庆伟名下房屋坐落在被上诉人河南诚创物业管理有限公司管理的小区内，并且对外进行出租，其称未享受到被上诉人河南诚创物业管理有限公司提供的物业服务有失偏颇也不符合客观实际。上诉人丁庆伟以其房屋门前卫生未打扫、被上诉人河南诚创物业管理有限公司未能为其疏通下水道等为由拒交物业费，没有法律依据，且有损整个小区物业管理服务的利益平衡，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，上诉人丁庆伟以被上诉人河南诚创物业管理有限公司不履行或未完全履行物业服务合同为由拒交物业费，却未就是否继续履行、要求对方采取补救措施、减少合同价款的支付或者赔偿损失等违约责任的承担提出明确的请求或反诉，据此一审法院判定其向被上诉人河南诚创物业管理有限公司支付11489.4元正确。综上，上诉人丁庆伟的上诉请求不成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费79元，由上诉人丁庆伟负担。本判决为终审判决。审判长  范亚玲审判员  张 晔审判员  赵建伟二〇一六年四月四日书记员  潘少雄