上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0110民初550号原告(反诉被告)张富兴，男，1956年6月25日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人张艳(系张富兴之女儿)，女，1982年9月27日出生，汉族，住址同上。被告(反诉原告)上海军华置业有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人陈家泉，董事长。委托代理人徐君，上海申企律师事务所律师。原告张富兴诉被告上海军华置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员李威独任审判，公开开庭进行了审理。原告张富兴之委托代理人张艳、被告上海军华置业有限公司之委托代理人徐君到庭参加了诉讼。审理中，被告提出反诉，本院审查后予以受理，本案现已审理终结。原告张富兴诉称，2015年8月30日，原、被告签订《上海市商品房出售合同》，约定：原告购买被告开发的上海市杨浦区闸殷路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，总价款为人民币4,208,685元(以下所涉币种均为人民币)，原告应于2015年8月30日前向被告支付首期房价款1,268,685元、于2015年10月9日前通过贷款方式支付剩余房款2,940,000元。当日，原告还另向被告支付现金4,936元，其中600元为代办房屋按揭贷款费用。嗣后，因被告未能及时办理契税审税手续，导致原告直到2015年10月9日才拿到被告交付的缴税通知，造成银行于2015年11月3日才放款，而且，在办理贷款中，被告提供的收款银行账号错误，导致原告重新与银行签订贷款合同，这都是银行放款迟延的原因，且是被告造成的。被告也承诺，因被告原因造成贷款逾期的，不视为原告迟延付款，不会向原告收取逾期付款违约金。2015年12月13日，原告收到被告发出的《改造和装修工程验收和移交通知书》及附件《双方违约金结算明细》，被告通知原告支付2015年10月10日至2015年11月3日期间的逾期付款违约金22,050元。原告拒绝支付，被告就以此为由拒绝交付房屋和小产证。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告将系争房屋交付给原告；2、被告支付自2015年11月18日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金，以房价款的日万分之三标准计算，即每天1,263元；3、被告返还代办审税费用600元。被告上海军华置业有限公司辩称，签订买卖合同时，原告自称其女儿是银行员工，故提出由其自行办理银行贷款，且出具了承诺书，嗣后，因原告自身原因造成银行放贷迟延，契税是原告自行向税务机关缴纳，并非被告代办，被告仅代为办理小产证，收取的600元也是代办产证的费用。此外，根据合同约定，被告收到全部房价款及合同项下原告应当支付的全部款项包括逾期付款违约金后，被告15日内向原告交房，但是被告至今未收到违约金；原告将系争房屋委托给被告进行装修，双方签订的装修协议约定，装修改造期为六个月，故2016年2月底才是被告交付房屋的最后期限；被告已经在2015年12月13日通知原告接收系争房屋，但是原告不肯接收，致未交接成功。综上，不同意原告诉讼请求。反诉原告上海军华置业有限公司反诉称，根据合同约定，反诉被告应于2015年10月9日前通过向银行贷款的方式支付房款2,940,000元，如因贷款银行未批准、逾期批准、部分批准或其他任何原因导致反诉被告未以贷款方式在前述日期前付清前述款项的，则反诉被告应当在2015年10月9日前以现金方式另行付清该部分的房款，如未付款，则应当按照逾期未付款的日万分之三标准支付违约金。由于反诉被告自行向银行提供的资料不齐全、贷款合同内容填写错误等原因，导致反诉原告直至2015年11月3日才收到2,940,000元房款，逾期25天，反诉原告要求反诉被告支付逾期付款违约金，遭拒。故现反诉要求：反诉被告支付逾期付款违约金22,050元，以2,940,000元的日万分之三标准计算，自2015年10月10日计算至2015年11月3日。反诉被告张富兴辩称，因为反诉原告办理契税延迟，且提供给反诉被告的收款银行账号错误，反诉被告后来又与贷款银行重新签订贷款合同，由此导致银行放贷迟延，故反诉被告不应支付逾期付款违约金，不同意反诉原告的反诉请求。经审理查明，2015年8月30日，张富兴(乙方，买方)与上海军华置业有限公司(甲方、卖方)签订《上海市商品房出售合同》，约定：乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积为81.10平方米，总价款为4,208,685元；乙方应按本合同约定的付款方式和付款期限将房价款解入甲方的账户中国民生银行股份有限公司上海华山支行、账户名称上海军华置业有限公司、账号022301cXXXXXXXXX；乙方如未按合同约定时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过45天，甲方有权选择单方面解除合同；乙方支付房价款若采用银行贷款付款的，而银行未按本合同约定的期限代乙方向甲方付款的，仍视为乙方未按合同约定的时间付款，但因甲方原因的除外；甲方在收到乙方全部房价款和本合同项下乙方应当支付的其他全部款项之日起的第15日之前，甲方向乙方交付该房屋；甲方如未按合同约定的期限内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自合同约定的最后交付期限前第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，乙方有权单方面解除合同；本合同的补充条款、补充协议、变更协议均为本合同不可分割的一部分，本合同补充条款、补充协议、变更协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议、变更协议为准。合同附件(一)约定了付款时间和付款方式，即乙方应于2015年8月30日前向甲方支付首付房款1,268,685元；乙方应于2015年10月9日前通过贷款方式向银行申请贷款向甲方支付房款2,940,000元，如因贷款银行未批准、逾期批准、部分批准或其他任何原因导致乙方未以贷款方式在前述日期之前向甲方付清前述款项的，则乙方应当在2015年10月9日前以现金方式另行向甲方付清该部分的房款；补充条款(一)约定乙方确认，如乙方需贷款的，乙方申请贷款的贷款银行系由乙方自愿选定，乙方与贷款银行所产生的所有责任及纠纷均应由乙方自行承担解决，乙方须在前述本合同的当日内向贷款银行提供全部必要的完整材料，签署必要的文件，积极办理贷款、公证、抵押等手续，因此发生的相关费用由乙方承担，乙方必须在签署本合同7天内完成贷款申办手续并付清所需费用，乙方应当自行依法采取所有必要措施以确保其贷款申请获得贷款银行的批准，如由于乙方未及时履行本条所述义务或者由于其他任何事项导致全部或者部分的乙方贷款未获得批准、拒绝发放或者延迟发放的，即视为乙方逾期付款，乙方应根据合同承担逾期付款违约责任，乙方确认和同意，乙方已经自行与相关银行直接核实并知悉办理贷款所需的条件以及相关材料和应签署的文件等内容。2015年8月30日，张富兴、张艳共同出具《承诺书》，内容为：本人为系争房屋业主张富兴，女儿张艳为银行员工，现自办贷款，承诺40天内全款到账。2015年8月30日，张富兴(委托方)与上海军华置业有限公司(受托方)签订《委托改造和装修协议》，内容为：委托方现委托受托方对系争房屋进行改造、装修及其他事宜达成一致，受托方将在委托方将该房屋移交给受托方进行改造和装修后的6个月内完成该房屋的改造和装修，并将改造和装修后的该房屋移交给委托方。该房屋改造和装修完成后，受托方应当通知委托方对该房屋的改造和装修工程进行验收和移交，验收的标准为本协议及其附件规定的改造和装修标准；若受托方未按本协议规定的期限完成该房屋的装修并向委托方移交装修后的该房屋的，则每逾期一日，受托方应当向委托方支付违约金200元；本协议自双方签订本协议并且《出售合同》生效之日起生效，如《出售合同》无效、被撤销、解除或终止的，本协议自动终止，本协议与出售合同有矛盾或冲突的，以本协议为准。当日，张富兴向上海军华置业有限公司支付现金4,936元，《购房人缴费清单》记载为：合同未付款1,268,680元、契税(总房价的3%)126,261元，有线电视初装费每户420元、燃气表具费每户525元、燃气新装工料费每户155元、印花税每户5元、产证登记费每户80元、代办费每户600元，维修基金3,151元。2015年10月9日，税务机构开具中华人民共和国税收缴款书，2015年10月10日，税务机关盖章确认收款。2015年11月3日，中国银行上海市闵行支行向上海军华置业有限公司放款2,940,000元。2015年12月12日，上海军华置业有限公司向张富兴发出《改造和装修工程验收和移交通知书》，告知原告系争房屋已经完成改造和装修，请于2015年12月16日至2015年12月23日任何一天上午9时至下午15：30分办理手续，并向该公司缴纳至少三个月的物业费1,240.80元以及逾期支付购房款的违约金22,050元。因张富兴认为自身未违约，故拒绝支付逾期付款违约金22,050元，致双方未能交接房屋。审理中，原告提供一份被告出具的、落款日期为2015年6月29日的《申明》，内容为：告相关银行，我司由于公司原因通告相关银行对于受理的本小区房屋的相关住房商业性贷款及公积金贷款发放账号进行变更，原约定发放贷款的开户行，中国民生银行股份有限公司上海华山支行，账号022001CXXXXXXXXX更改为上海工商银行松江支行，账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告以此证明因被告提供账号错误，导致原告银行贷款合同重新签订，付款迟延。审理中，原告提供一份与案外人中国银行股份有限公司上海市分行签订的《个人一手住房贷款合同》，落款日期为2015年9月18日，向该行贷款2,940,000元以购买系争房屋。以上事实，由当事人提供的《上海市商品房出售合同》、《委托改造和装修协议》、《购房人缴费清单》、中华人民共和国税收缴款书、《改造和装修工程验收和移交通知书》以及当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。原、被告就系争房屋签订的《上海市商品房出售合同》和《委托改造和装修协议》是双方真实意思表示，故合法有效，双方均应按约履行各自权利义务。根据约定，如上述两份合同有矛盾和冲突，则以《委托改造和装修协议》为准，根据后者，被告在将系争房屋出售给原告后，原告当即委托被告对系争房屋进行装修改造，且约定被告应在6个月内向原告交付房屋，否则按照每天200元标准支付逾期交房违约金，故被告理应在2016年2月29日前向原告交付房屋。被告辩称因原告未能交付逾期付款违约金，故拒绝交房，被告该辩称意见缺乏合同依据，原告已经在2015年11月3日付清了全部房价款，故被告理应交付房屋，逾期则应按照《委托改造和装修协议》约定标准支付违约金。原告另主张被告返还600元代办费，因被告已经代原告办理了小产证，被告已完成委托义务，故无需返还。原告辩称该费用系被告办理银行贷款、审税等费用，但原告出具的承诺书已承诺其自行办理贷款手续，也未能举证证明系办理审税费用，故该辩称意见，本院不予采信。关于原告是否逾期向被告支付房价款，根据《上海市商品房出售合同》约定，原告应于2015年10月9日前付足所有款项，如贷款未发放，则以现金方式补足房款。现查明事实，原告银行贷款部分2,940,000元于2015年11月3日才支付给被告，显然逾期。原告辩称该逾期系被告原因所致，但原告承诺贷款由其自行办理，原告提交的变更银行账号的《申明》落款日期为2015年6月底，原告与贷款银行签订合同日期为2015年9月18日，原告未能证明被告提供申明的时间晚于其签订合同时间，另原告辩称被告办理契税审税迟延，也未能证明该节事实，故原告辩称，本院不予采信，原告需按合同约定支付延期付款违约金。综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海军华置业有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市杨浦区闸殷路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告(反诉被告)张富兴；二、被告(反诉原告)上海军华置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)张富兴支付2016年3月1日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金，按每天人民币200元标准计算；三、反诉被告(原告)张富兴应于本判决生效之日起十日内向反诉原告(被告)上海军华置业有限公司支付2015年10月10日至2015年11月3日期间的逾期付款违约金人民币22,050元；四、原告(反诉被告)张富兴要求被告(反诉原告)上海军华置业有限公司返还代办审税费用人民币600元之诉讼请求不予支持；负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币1,172元，减半收取计人民币586元，由原告(反诉被告)张富兴负担人民币522元，被告(反诉原告)上海军华置业有限公司负担人民币64元；反诉受理费人民币176元，由原告(反诉被告)张富兴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 李 威二〇一六年四月六日书记员 吴剑行附：相关法律条文一、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。