湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂青山民二初字第00842号原告武汉市洪山区人民政府和平街办事处。负责人郭涛，该办事处主任。委托代理人杨署学，该办事处职工（一般代理）。委托代理人丁晴，湖北诚明律师事务所律师（特别授权代理）。被告余玉珍。委托代理人余国珍（特别授权代理）。委托代理人蔡亮，湖北法辉律师事务所律师（一般代理）。原告武汉市洪山区人民政府和平街办事处诉被告余玉珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月17日立案受理。依法由审判员刘洋适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告武汉市洪山区人民政府和平街办事处的委托代理人丁晴，被告余玉珍的委托代理人余国珍、蔡亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武汉市洪山区人民政府和平街办事处诉称：原告与被告于2008年3月8日签订《房屋租赁合同》，约��被告租用原告位于武汉市洪山区工业大道13号房屋（现地址变更为武汉市青山区工业大道9号），租赁期限自2008年3月1日起至2016年2月28日，月租金为15，071.27元。租金于每季度第一月的5日前按时缴清，否则原告有权单方面解除合同，并有权按日5‰的标准加收滞纳金。合同签订后，原告向被告交付租赁房屋，履行了合同义务。被告自2014年1月起拖延支付租金。经原告多次催要，被告于2014年4月22日支付欠缴租金19，000元，其余租金至今拖欠未付。故原告诉至法院，请求判令：解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；被告腾退其占用的位于武汉市青山区工业大道9号房屋，并按合同约定标准支付自2014年1月1日起至实际腾退之日止的房屋租金（暂计至2015年12月31日，拖欠租金为342，710.48元）及滞纳金（按同期贷款利率的四倍计取）；本案诉讼费用由被告承担。原告武汉市洪山区人民政府和平街办事处为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、房屋租赁合同，证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系及被告自2014年1月起拖欠原告房租至今，故原告有权解除合同；证据二、房屋所有权证，证明原告是诉争租赁房屋的所有权人，有权出租该房屋；证据三、律师函及照片（2014年5月14日拍摄），证明原告函告被告其转租、改建诉争租赁房屋行为无效，并催缴租金。被告余玉珍辩称：原告未经催告即以断电和勒令退场的明示方式终止合同履行，构成根本违约；原告在合同履行期间，以积极作为方式造成被告实际无法经营；原告未向被告催要房租，而被告多次主动缴纳租金但遭原告拒收；原告关于滞纳金的主张不适用于民事案件。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。被告余玉珍为支持自己的抗辩理由，向本院提交如下证据：证据一、证人证言，证明原告未经明确催告，以被告逾期违约为由，采取断电和勒令被告停业退出的方式，意图终止合同，属于以明示的行为违约。证据二、谈话录音，证明原告恶意拒收租金以及采取断电方式意图驱赶被告。经庭审质证，被告对原告提交的证据一的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为原告勒令警告行为导致被告无法经营，而非被告故意拖欠租金；对证据二没有异议；对证据三中的律师函的真实性、证明目的有异议，认为在合同期内被告有权租赁使用诉争房屋；对照片的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，认为被告没有转租或改变房屋的主体结构。原告对被告提交的证据一的真实性有异议，认为证人没有出庭作证，无法确认其身份，且证明内容为��述，无法确定其真实性，也无法证明原告同意缓交租金；对证据二的真实性有异议，认为录音不清晰且来源不明，无法证明被告证明目的。本院认为，原告提交的证据一、二，客观、真实，与本案有关联性，本院予以采信；证据三虽能证明原告曾以函告方式与被告交涉，但不能证明被告对诉争房屋进行改建或转租，故本院仅对其真实性予以采信，对其证明目的不予采信；被告提交的证据一，因证人未出庭，无法核实其身份及证明内容，本院不予采信；证据二录音取得来源不明且收录内容不清晰，故本院不予采信。经审理查明：2008年3月8日，原告武汉市洪山区人民政府和平街办事处资产管理中心（甲方）与被告余玉珍所经营的个体工商户武汉市青山区凤凰鸣茶座（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于武汉市洪山区工业大道13号（后改为工业大道9号），房产证号武房权证洪字第××号，使用面积772.886㎡房屋出租给乙方用以经营音乐茶座；租赁期为捌年，自2008年3月1日起至2016年2月28日止；房屋租金标准为每月15，071.27元，乙方于每季度首月的5日前缴清当季租金，否则甲方有权单方面解除合同，并有权扣留乙方资产或商品作为抵押以及按每日5‰的标准向乙方加收滞纳金；房屋租赁期间水、电、暖、通讯等费用由乙方承担，见缴费单支付；乙方对所租房屋的装璜设施和投资所建房屋（不动资产），在合同期满时不得拆除，产权归甲方所有，同时甲方不支付装璜及建房费用。合同签订后，原告将诉争租赁房屋交付被告占有使用。租赁期间，诉争房屋用电系由被告自理，而非经由原告供应，故此期间产生相应电费由被告自行向供电部门缴纳，未经原告转交或垫付。2014年1月5日，被告未按时支付诉争房屋当季租金。经原告催要，被告于2014年4月22日向原告缴付19，000元，但此后至今再未向原告缴付房租。现原告诉至本院请求判如所请。另查明：因行政区划调整，本案诉争租赁房屋即原武汉市洪山区工业大道9号登记门牌现已变更为武汉市青山区工业大道9号。本院认为，本案的争议焦点为：被告是否构成违约以及被告是否应腾退诉争房屋并向原告支付租金、滞纳金。第一，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，对合同双方当事人均有约束力。原告已如约将诉争租赁房屋交付被告占有并使用至今，但被告未按合同约定向原告交纳租金，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任。第二，根据双方租赁合同的约定，承租方逾期交纳房屋租金，出租方有权单方面解除合同。本案中，因被告2014年1月5日未按时支付当季租���且其后拖欠支付至今，故原告依法享有合同解除权，其要求解除合同的诉讼请求，依法应予支持。由于合同约定的租赁期在本案审理期间内已届满，而双方未续签租赁合同，故本院认定自本案合同租赁期限届满次日即2016年2月29日起，双方合同解除。第三，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，合同租赁期限届满，被告理应腾退所租赁的房屋，故原告要求被告腾退房屋的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。第四，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”和第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付”的规定，被告自2014年1月至房屋租赁期满前所欠缴房屋租金，以及被告在租赁期届满合同解��后，继续占用租赁房屋期间所产生的房屋占用费，均应向原告支付。故原告要求被告按每月15，071.27元的标准支付从2014年1月起至实际腾退之日止的房屋租金及占用费的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。但被告于2014年4月22日向原告缴付的19，000元应予以扣除。第四，根据双方合同约定，承租方逾期交纳房屋租金，出租方有权按每日5‰的标准向承租方加收滞纳金。结合本案中双方当事人所签订租赁合同性质及合同目的分析，此条款应理解为合同双方针对承租方逾期缴租所应向出租方承担违约损失的约定，不违反法律规定。庭审中，原告承认合同约定及诉请滞纳金计付标准过高，同意法院予以调整。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将原告所主张滞纳金计付标准调整为按被告实际���缴房租总金额的30%计算。因本案租赁合同已期满解除，原合同关于滞纳金的条款不再适用租赁期届满后的原、被告双方，故原告要求被告支付租赁期间内的滞纳金的诉讼请求，本院予以支持，超出部分本院不予支持。被告在明知原告已明确要求解除双方房屋租赁合同并向其催缴房租的情形下，仍未能及时向原告支付欠缴房租，且继续占有诉争房屋以从事生产经营，故其关于原告以断电方式造成诉争房屋无法使用以及原告拒收房租的抗辩意见，皆无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告余玉珍于���判决生效之日起15日内腾退位于武汉市青山区工业大道9号的房屋，并交还给原告武汉市洪山区人民政府和平街办事处；二、被告余玉珍于本判决生效之日起10日内向原告武汉市洪山区人民政府和平街办事处支付租赁期间欠缴的房屋租金372，853元及滞纳金111，856元；三、被告余玉珍于本判决生效之日起10日内向原告武汉市洪山区人民政府和平街办事处支付房屋占用费（按每月15，071.27元的标准，从2016年2月29日起计付至被告余玉珍实际腾退之日止）；四、驳回原告武汉市洪山区人民政府和平街办事处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费7，546元，由原告武汉��洪山区人民政府和平街办事处负担4，322元，由被告余玉珍负担3，224元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交上诉案件受理费15，091元，款汇武汉市中级人民法院。收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户，账号：17×××67；开户行：农行武汉市民航东路支行，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 洋二〇一六年四月十一日书记员 杨锐翔