宁夏回族自治区平罗县人民法院民 事 判 决 书(2016)宁0221民初523号原告吴振明，男，1964年3月11日出生，汉族，宁夏石嘴山市大武口区人，石嘴山市大武口区法院干警，住石嘴山市大武口区。被告宁夏泰和嘉翔房地产有限公司。住所地：大武口区朝阳西街*号。法定代表人王进，系宁夏泰和嘉翔房地产有限公司总经理。委托代理人鲁伟，男，1973年2月25日出生，汉族，山东省青岛市人，系宁夏泰和嘉翔房地产有限公司销售主管，住石嘴山市大武口区。特别授权代理。委托代理人王冰，宁夏平瑞律师事务所律师。特别授权代理。原告吴振明与被告宁夏泰和嘉翔房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，因原告吴振明系石嘴山市大武口区人民法院干警，石嘴山市大武口区人民法院认为不便审理，报请石嘴山市中级人民法院指定管辖，石嘴山市中级人民法院审查后，裁定本案由平罗县人民法院管辖。本院于2016年1月19日立案受理后，依法由代理审判员王以曼适用简易程序，于2016年2月24日公开开庭进行了审理。原告吴振明及被告宁夏泰和嘉翔房地产有限公司的代理人鲁伟、王冰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴振明诉称，原告于2013年11月6日与被告签订《商品房（预）销售合同》，原告购买了被告开发的位于大武口区大湖公寓1-1-702室商品房一套，建筑面积为53.19平方米，公用分摊建筑面积20.07平方米，购房总价款为264555元。依照合同约定，被告应于2014年8月31日前向原告交付该商品房，如被告延迟交付该房屋，应向原告支付延期期间的违约金。现原告诉至法院，请求依法判令：1、解除双方签订的商品房预售合同；2、被告支付原告逾期交房的违约金25768元；3、本案诉讼费由被告承担。后原告于2016年2月24日增加诉讼请求，要求被告：1、向原告退还购房款264555元；2、按照合同总价款在合同签订之日起至本合同解除之日止同期利息二倍赔偿损失13712.16元；3、向原告赔偿契税7936.65元。被告宁夏泰和嘉翔房地产有限公司辩称，关于原告要求解除合同的诉讼请求不能成立。首先，原告的解除权行使期限已经超过法定期限；其次，双方在合同中没有约定合同解除的条件，而原告解除合同不符合《合同法》第94条法定解除的情形。关于第二项诉讼请求，因为被告确实存在迟延交付房屋的情形，所以原告计算的逾期交房的违约金被告应当承担。关于增加的诉讼请求，原告要求退还购房款，因合同未达到解除的情形，所以该诉求不能成立。原告要求的利息赔偿，被告认为该请求应包含在逾期交房的违约金内，不应重复请求，因为双方约定了逾期交房违约金已经属于惩罚性的约定，包含了原告的实际损失。原告增加的契税的请求不能成立，因为双方未达到解除合同的情形，所以契税被告不应当承担。原告为支持其主张，向法庭提交了以下证据：1、商品房买卖合同副本一份，证明原告与被告签订商品房买卖合同，约定被告应于2014年8月31日前向原告交付房屋，但被告违约，未按时交房。被告的质证意见：对其三性及证明目的均无异议。该合同中未约定买受人解除合同的情形。从该合同约定的交房时间来看，如果原告行使解除权，解除权行使的最后合理期限是2014年11月30日，但因原告未催告，最长的解除权发生之日，只能延续到2015年8月31日，所以根据该合同，原告已经超过了行使解除权的期限。2、销售不动产发票四张、契税票据一张，证明原告购买被告的房屋，按照合同约定交纳了全部房款264555元，并且为办理相关手续，缴纳契税7936.65元的事实。被告的质证意见：对该证据的三性及证明目的均无异议。被告当庭未向法庭提交证据。本院对原告出示的证据综合分析后认为：原告的证据具有真实性、合法性、关联性，依法予以采信。经审理查明，2013年11月6日，原告吴振明与被告宁夏泰和嘉翔房地产有限公司签订商品房买卖合同，被告向原告出售位于大武口区朝阳东街大湖公寓商品房一套，该商品房的测量建筑面积73.26平方米，其中套内建筑面积53.19平方米，共有共用分摊建筑面积20.07平方米。合同约定：该商品房单价3611.18元/平方米，总价款264555元；被告应于2014年8月31日前向原告交付该商品房；如被告延迟交付该商品房，应按照已收价款的万分之二/天计算，向原告支付延迟期间的违约金，但原告解除合同的除外；该商品房具备交付条件后，被告应在确定的交付日期前5天，书面通知原告办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；合同同时约定了付款方式与时间。原告按照合同约定，于2013年10月27日至2013年12月17日间，分批向被告支付了全部购房款项，并于2013年12月17日缴纳了涉案房屋的契税7936.65元，取得了契税完税证。被告未按时于2014年8月31日向原告交付涉案房屋，引起原告诉讼。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方自愿签订商品房买卖合同，应当按照合同约定履行自己的义务，原告按照合同约定完成了付款义务，被告亦应按照合同约定按时向原告交付涉案房屋。被告未按合同约定时间向原告交付房屋，且未按照合同约定书面通知原告办理房屋交接手续，应当按照合同约定承担违约责任：按照已收价款的万分之二/天计算，向原告支付延迟期间的违约金25768元（264555元487天0.2‰）。双方对于原告因被告延迟交付房屋而解除合同的权利未作约定，原告亦无证据证明其进行过催告，因此按照法律规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内（2015年8月31日前）行使。原告于2016年1月提起本案诉讼，已逾期行使该权利，解除权消灭。现被告同意交付该房屋、不同意解除该商品房买卖合同，原告亦无证据证明该商品房买卖合同目的不能实现、无法取得该房屋，本院对于原告要求解除该商品房买卖合同及退还购房款的诉讼请求依法不予支持。而契税是房屋权属转移时向产权承受人征收的财产税，应当由原告缴纳，对于原告要求被告赔偿契税的诉讼请求依法不予支持。另外，因双方在房屋买卖合同中约定了违约责任，因此对于原告要求被告按照合同总价款在合同签订之日起至合同解除之日止同期利息二倍赔偿损失的诉讼请求依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定,判决如下：一、被告宁夏泰和嘉翔房地产有限公司于本判决生效后十日内向原告吴振明支付违约金25768元；二、驳回原告吴振明的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费2990元，由原告吴振明负担2743元，由被告宁夏泰和嘉翔房地产有限公司负担247元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院。代理审判员  王以曼二〇一六年四月十九日书 记 员  余 菲附件一：判决书所依据的法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的、无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。附件二：当事人的权利义务《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。