江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0702民初2545号原告：华润置地（赣州）有限公司，住所地：赣州市章贡区新赣州大道8号华润中心万象城B1层。统一社会信用代码：91360700586568313K。法定代表人：唐勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：赖华明，北京市中银（赣州）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：罗莉莎，北京市中银（赣州）律师事务所律师，一般代理。被告：林守顺，男，1972年5月7日出生，住赣州经济技术开发区。委托诉讼代理人：ＸＸ生，男，1985年12月16日出生，住赣州市南康区，特别授权代理。原告华润置地（赣州）有限公司（以下简称华润公司）与被告林守顺商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华润公司委托诉讼代理人罗莉莎，被告林守顺的委托诉讼代理人ＸＸ生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华润公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付违约金254614.8元；2、被告于判决生效后十日内配合原告办理备案登记注销手续；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年11月12日，原、被告签订了合同备案编号为20XXXX81的《赣州市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的赣州华润中心XX区XX幢幸福里XX号房，合同价款总额为1273074元，其中首付款383074元，余款890000元拟向银行申请贷款支付。签订合同后，原告与多家按揭合作银行办妥了上述房产按揭的相关前期手续，并多次致电被告，要求被告前去签署按揭贷款协议、提交按揭贷款资料，但被告并未按照约定的时间完成银行按揭贷款手续，致使原告无法收取按揭购房款。《商品房买卖合同》第七条“买受人逾期付款的违约责任”第1款第（2）项约定：“买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。”《商品房买卖合同》附件三合同补充协议第十四条第2款第（3）项约定：“如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，买受人应在出卖人发出合同解除通知之日起10日内，配合出卖人办理相关撤销手续。办理撤销手续需要支出的费用由买受人承担。”合同签订后至今，被告经多次催促都未前去办理银行按揭贷款手续，被告行为已违反《商品房买卖合同》第七条的约定，构成根本违约。2016年6月13日，原告向被告发出公函，正式函告原告解除《商品房买卖合同》，根据《合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”经查询，被告于2016年6月15日收到解除合同的公函，故该合同于2016年6月15日正式解除。根据合同约定，被告还应当对其逾期付款的行为承担相应的违约责任。原告华润公司为证明自己的主张，提供以下证据：证据1、原告营业执照、法定代表人身份证复印件，证明原告主体资格；证据2、被告身份证复印件，证明被告主体身份；证据3、商品房预售证，证明原告开发的涉案房屋已取得预售证，原告具备合法的商品房销售资格；证据4、编号为20XXXX81的商品房买卖合同，证明原、被告之间的商品房买卖合同关系以及关于按揭贷款的约定；证据5、房款收款发票，证明被告已付部分房款的事实；证据6、解除合同的公函及EMS快递单，证明因被告未按约定办理按揭贷款手续并达到解除合同的约定条件，原告发函解除商品房买卖合同的事实。被告林守顺辩称，1、对被答辩人诉称的房产按揭贷款未办理的事实，其责任方在被答辩人，并非被答辩人辩称的答辩人未去提交资料，事实是答辩人已按要求提交相关的按揭贷款资料，但是由于被答辩人不协助，导致答辩人无法办理银行按揭手续，被答辩人未积极协助答辩人去办理。同期答辩人在被答辩人处购买了4套商铺，已办理完相关的手续，在已支付了30多万元首付款的情况下，所以被答辩人提出的是因为答辩人的原因未完成按揭贷款，不符合常理；2、对被答辩人诉请中的第一条，由于前面提到违约责任方在被答辩人，违约事实并未发生，违约金这一部分，按合同约定在贷款30日未批，没有贷款下来，答辨人应向被答辨人支付违约金，该事实的发生距今为止，在此期间，被答辩人并未向答辨人主张违约金，已超过诉讼时效，不应该支持违约金诉请；3、从双方约定的合同第七条，逾期不行使，可以单方面解除合同，合同解除权行使是有除斥期间，应在一年内行使，逾期丧失该权利，同时被答辩人无权要求答辩人配合被答辩人办理注销手续；4、商品房买卖合同即被答辩人提交的格式合同，违约金数额过高，其计算基数应按照被答辩人的实际损失的20%计算，而不是按照合同中应付款的20%，被答辩人应提供实际损失的证明，该意见并不代表答辩人对违约金的承认，请法庭依法审理。被告林守顺未提交任何证据。原告华润公司围绕诉讼请求依法提交了六组证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证，被告对原告提供的证据1、2、3、5、6无异议，本院对其三性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院对此认定如下：被告对原告提供的证据4的合法性有异议，认为违约金的约定应该按照实际损失计算，本院认为被告提出系原告未协助其办理，责任在原告，该抗辩理由没有证据支持，故本院对该证据的三性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月12日,原告华润公司与被告林守顺签订了一份《赣州市商品房买卖合同》（合同编号为20XXXX81），合同约定：被告林守顺购买原告开发的赣州市章贡区华润中心XX区XX幢幸福里XX号房，合同价款总额为1273074元，其中首付款383074元，余款890000元拟向银行申请贷款；买受人于签订合同时提供符合银行要求所需的相关按揭资料；《商品房买卖合同》第七条规定“买受人逾期付款的违约责任第1款第（2）项约定：买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金”。同时原告华润公司与被告林守顺于当日还签订一份《合同补充协议》，协议第四条第三项约定“买受人应于签订合同的当日向出卖人提供按揭银行所需的全部按揭资料，并于签订本合同后7日内携配偶及有关证件到出卖人/银行指定的地点签署相关文件、办妥银行要求的所有按揭贷款手续”，第十四条第二款第（三）项约定“如合同解除后需办理合同备案或预告登记的撤销手续，买卖人应当在出卖人发出合同解除通知之日起10日内，配合出卖人办理相关撤销手续，办理撤销手续需要支出的费用由买受人承担”。被告林守顺在支付首付款后一直未办理银行按揭贷款手续。2015年6月13日原告向被告林守顺发出《律师函》，要求与被告正式解除《赣州市商品房买卖合同》，并提出支付违约金254614.8元及办理合同备案注销等事宜。被告均未履行，原告诉至本院，要求依法处理。本院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规的规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自已的义务。双方在签订《商品房买卖合同》中对买受人逾付款的违约责任进行了约定即“买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金”这项内容实际上是原告华润公司与被告林守顺就《商品房买卖合同》解除约定的一项条件。现在被告未能按合同约定办理银行按揭手续，导致不能支付剩余购房款，构成违约。被告提出是原告行为导致其无法办理银行按揭手续，但其未提供证据证明该答辩理由，同时被告也未在本院规定的时间提供按揭贷款手续，又不选择一次性向原告支付剩余购房款，特别是被告现在经营状况严重恶化，导致其无法履行案涉合同。在此情形下，原告华润公司提出解除《商品房买卖合同》已符合双方在合同中约定的合同解除条件，也符合法律规定的法定解除情形。原告华润公司向被告发出要求解除合同的《律师函》，被告收到函件后未提出任何异议，故双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》已解除。同时原告华润公司据此要求被告协助原告办理注销合同备案登记的诉请，本院予以支持。现原告提出按总房价的20%向被告收取违约金，但是该比例过高，结合本案当事人的过错程度，酌定本案违约金收取比例以10%为宜，故被告林守顺应向原告支付的违约金数额为127307元。综上所述,本院对原告要求被告承担违约金及协助原告办理注销合同备案登记的诉请予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款，第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告林守顺支付原告华润置地（赣州）有限公司违约金127307元。二、由原告华润置地（赣州）有限公司退还购房款383074元给被告林守顺。上述第一、二项应付款相抵扣，剩余购房款由原告华润置地（赣州）有限公司在被告林守顺协助办理完毕注销合同备案登记手续后三日内退还给被告林守顺。三、由被告林守顺于本判决生效之日起十日内将原合同原件、购房发票原件一并退还原告华润置地（赣州）有限公司并协助原告华润置地（赣州）有限公司办理注销合同备案登记及预告登记手续，相关费用由被告林守顺承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5119元，由被告林守顺承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向向赣州市中级人民法院或本院递交上诉状正本一份及副本二份，并按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  李明炯人民陪审员  邹兴文人民陪审员  刘润生二〇一六年十月十二日书 记 员  邹俊英