广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终979号上诉人（原审被告）：曾祥兴，住所地：广东省仁化县。委托代理人：赵小庆，广东鹏翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市德美物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区法定代表人：杜登平。委托代理人：詹声铭，广东坤龙律师事务所律师。委托代理人���周深根，广东坤龙律师事务所实习律师。上诉人曾祥兴因物业服务合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法地民初字第1252号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审查明：原审法院于2014年12月5日就深圳市德美物业管理有限公司（以下简称德美物业公司）诉萧岸平物业服务合同纠纷一案作出（2014）深龙法地民初字第1382号民事判决书，其后该案经二审，由深圳市中级人民法院作出（2015）深中法房终字第1566号生效民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述生效判决查明：“2007年11月10日，德美物业公司与涉案小区的投资方深圳市X投资有限公司（以下简称X公司）签订《物业管理委托合同》，约定德美物业公司对位于深圳市龙岗区XX街道XX社区的XX二期实行专业化、一体化的物业管理，合同期限3年，自2008年1月1日至2010年12月31日；管理服务费住宅1.5元/平方米，别墅1.8元/平方米，本体维修基金0.25元/平方米，合同注明‘鉴于本物业属西湖公司，本合同只具有临时约束力，为前期物业合同’。合同订立后，德美物业公司进驻XX二期物业，并提供物业管理服务。”“德美物业公司提交经深圳市龙岗物价检查所盖章的《物业管理服务收费公示栏》显示的收费标准：带电梯的住宅1.5元/平方米/月，本体维修基金0.25元/平方米/月，车辆停放服务费小车100元/月，大车200元/月。德美物业公司还提交《深圳市经营性停车场许可证》（深公交停管许字B02596号）证明其在涉案小区收取停车费系经政府部门许可的，该许可证显示发证有效期自2014年9月21日至2016年11月30日”，并认定“涉案居民小区尚未成立业主委员会，仍处在由开发商签订的前期物业合同期间。该前期物业合同由X公司与德美物业公司签订，而X公司则是涉案物业的开发合作方之一，另一合作方为深圳市XX房地产开发公司（以下简称XX地产公司）。”根据深圳市工商行政管理局龙岗分局出具的《变更通知书》显示，深圳市德进投资有限公司于2005年1月14日变更企业名称为深圳市奥城投资有限公司。根据曾祥兴提交的《房地产证》（深房地字第××号）显示，涉案房产位于深圳市龙岗区坪地镇中心村西湖苑二期1栋B单元1B603房产，产权人为曾祥兴，产权份额为100%，建筑面积为110.8平方米。诉讼中，德美物业公司还提交了《深圳同城速递业务详情单》、《缴款通知书》、《电子商务小包详情单》、《国内小包邮件详情单》及《查询单》等以证明其曾向曾祥兴催收物业管理费；以及提交了水费、电费、电梯维修费等发票证明其��2007年至今一直在为涉案的小区提供物业管理服务。一审庭审中，曾祥兴对上述证据的真实性没有异议，但对关联性有异议，称上述《业务详情单》等的寄件方为个人，并非德美物业公司；水电费、垃圾处理费的使用主体均是西湖苑物业管理公司，从而说明该西湖苑管理公司为涉案小区的合法经营主体。2015年9月2日，德美物业公司诉至原审法院，并提出本案诉讼请求。一审庭审中，德美物业公司确认：水费、污水费的开户名为XX物业管理公司，该公司撤场后，没有及时变更开户名；电费开户名为西湖房地产开发公司，后来也一直未变更；但上述费用均为德美物业公司所缴纳。德美物业公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、曾祥兴承担深圳龙岗区XX街道XX社区XX苑水岸香1栋B单元XX房无因管理之债，即2008年2月至2015年8月期间物业管理费和房屋本体维修基金、2013年9月至2015年8月停车费，共计20054元（具体见缴款通知书）；二、曾祥兴支付上述款项的利息损失（从2008年2月起按银行同期贷款利率计算至付清之日）；三、由曾祥兴承担德美物业公司因实现本案债权所付律师代理费5000元；四、由曾祥兴承担本案诉讼费用。一审庭审中，德美物业公司明确第一项诉请的物业管理费为15006元、本体维修基金为2648元、停车费为2400元；第二项诉请中物业管理费及本体维修基金的利息起算时间为2008年2月1日，停车费的利息起算时间为2013年9月1日。原审法院认为，根据上述生效的（2015）深中法房终字第1566号生效民事判决书，德美物业公司与涉案小区的开发合作方之一X公司于2007年11月10日签订的《物业管理委托合同》约定德美物业公司对位于涉案的西湖苑二期实行物业管理；“合同订立后，德美物业公司进驻西��苑二期物业，并提供物业管理服务”，至今“涉案居民小区尚未成立业主委员会，仍处在由开发商签订的前期物业合同期间。”因此，虽德美物业公司、曾祥兴未签订《物业管理服务协议》，上述X公司与德美物业公司签订的前期物业服务合同合法有效，对涉案小区业主包括曾祥兴具有约束力。曾祥兴以其与德美物业公司间未订立物业服务合同，德美物业公司无权向曾祥兴主张权利为由抗辩，缺乏事实和法律依据，原审法院不予采信。德美物业公司诉请曾祥兴依据上述《物业管理委托合同》的约定支付2008年2月至2015年8月期间物业管理费、本体维修基金等，因该约定的费用标准未违反国家相关规定，而曾祥兴未提交证据证明其已支付上述费用，故该诉请合法有据。经核算，2008年2月至2015年8月期间的物业管理费为15124.2元（每平方米1.5元/月×110.8平方米×91个月），本体维修基金为2520.7元（每平方米0.25元/月×110.8平方米×91个月）对物业管理费德美物业公司仅诉请15006元，符合法律规定，原审法院予以支持；而德美物业公司诉请的本体维修基金超出上述部分，于法无据，原审法院予以驳回。关于利息。原审法院认为，因曾祥兴未按约定支付物业管理费及本体维修基金，故德美物业公司主张曾祥兴支付逾期利息，合理合法，原审法院予以支持。德美物业公司与开发商签订的《物业管理委托合同》虽未载明交费时间，德美物业公司主张交费时间为每月10日前，符合行业惯例，原审法院予以采信。因此，德美物业公司诉请的上述期间的物业管理费及本体维修基金的利息，应分段计算，均以当月欠费193.9元[（1.5元+0.25元）×110.8平方米]为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，自欠费当月11日起分别计算至判决确���的还款之日止。关于停车费。原审法院认为，因德美物业公司未举证证明曾祥兴停车的时间、次数及产生的停车费，亦未举证双方关于停车费的约定，故德美物业公司的该主张缺乏事实依据，原审法院不予支持。关于律师费5000元，因德美物业公司的该主张未有合同约定及无法律依据，故原审法院予以驳回。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，判决如下：一、曾祥兴于判决生效之日起十日内向德美物业公司支付2008年2月至2015年8月期间的管理费15006元、本体维修基金2520.7元；二、曾祥兴于判决���效之日起十日内向德美物业公司支付上述物业管理费及本体维修基金的逾期利息（自2008年2月1日至2015年8月31日期间，以193.9元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，依次自欠费当月11日起分别计算至判决确定的还款之日止）；三、驳回德美物业公司的其他诉讼请求。如曾祥兴未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费426元，因适用简易程序减半收取为213元，由德美物业公司承担64元，曾祥兴承担149元。上诉人曾祥兴不服原审判决，向本院提起上诉，称：一、曾祥兴与XX地产公司通过《深圳市房地产买卖合同》约定，涉案物业前期管理企业为：深圳市XX物业管理有限公司。二、X公司不是涉案小区的建设单位，也不是涉案小区的业主；涉案小区没有成立业委员，不存业委员会授权的可能。涉案小区的合法开发商为XX地产公司。涉案小区没有成立业主委员会，前期物业服务企业的选定权归建设单位。曾祥兴购买XX地产公司开发的位于龙岗区坪地街道西湖苑房产，与开发商已经在《深圳市房地产买卖合同》中约定了物业委托管理公司，其约定是合法有效的，未经合法程序或合同权利人的同意是不可能变更的。三、《合作开发项目合同书》及《补充协议》可以确定，X公司仅是项目的出资方，其不具有房地产开发相关资质的，也不是相关部门登记认可的建设方。其合作投资回报是获得合作项目2000平方米的房产，其中住宅多层1670平方米，别墅面积230平方米，商铺100平方米。更进一步说明，X公司是以投资方式购买了涉案小区的物业。如果曾祥兴所购房产系前述双方订立《补充协议》内确定给X公司的房产，时至今日其都没有对曾祥兴所购房产提出异议，说明X公司允许XX地产公司售卖其房产，也表明其对《深圳市房地产买卖合同》约定的前期物业管理机构是明知的。《补充协议》约定的相关房产都已登记在第三方购买人名下，X公司从房产变卖登记在第三方名下时，就丧失了业主身份。四、X公司既不是房地产开发方也不是业主，其是无权代表全体业主对外签订小区《物业管理委托合同》。2007年11月10日X公司与曾祥兴订立的《物业管理委托合同》是无效的。五、由于涉案的小区没有成立业主委员会，也就不存在业主委员会与德美物业公司订立《物业服务合同》事实。德美物业公司也没有提交XX地产公司与德美物业公司之间订立的涉案小区前期物业管理服务委托合同。同时，曾祥兴与没有与德美物业公司签订《物业服务合同》。一审期���，德美物业公司提交部份一审、二审的判决均是依据德美物业公司与业主个人之间的《物业服务协议》约定权利和义务来来判决的，其中也包括（2015）深中法房终字第1566号判决书。综上，为维护曾祥兴的合法权益，请求判令：1、撤销原审判决；2、驳回德美物业公司的起诉。3、德美物业公司承担一、二审的诉讼费。被上诉人德美物业公司答辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。就事实来讲，德美物业公司对涉案小区拥有物业管理权利是经过生效判决确定的事实。二、目前，涉案小区由德美物业公司管理已长达7年，期间70%的业主都与德美物业公司签订了物业管理合同，并且积极主动缴纳相关的规费，正是由于以曾祥兴为代表的涉案小区30%的业主抗拒交费，影响带动其他已经交费的业主不缴纳相关物业规费，给涉���小区物业管理增加难度。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷案件。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。本案中，生效民事判决已经确认X公司是涉案物业的开发合作方之一，涉案小区的前期物业合同由X公司与德美物业公司签订，原审法院据此确认X公司与德美物业公司签订的前期物业服务合同合法有效，并对涉案小区业主曾祥兴具有约束力，适用法律正确，本院亦予确认。曾祥兴虽不认可德美物业公司为涉案小区合法的前期物业管理单位，但并未提供相反证据推翻前述事实，故对其上诉主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规���，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费426元，由上诉人曾祥兴负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈  明  亮代理审判员 路  德  虎代理审判员 朱    宽二〇一六年四月七日书 记 员 林晓翔（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。