湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0112民初52号原告湖北银洲建筑工程有限公司。法定代表人宋志刚，董事长。委托代理人林峋，湖北怡达律师事务所律师。委托代理人何雄刚，湖北怡达律师事务所律师。被告张玉霞。委托代理人陈晖，湖北林熙律师事务所律师。被告袁长文。委托代理人陈晖，湖北林熙律师事务所律师。原告湖北银洲建筑工程有限公司（以下简称湖北银洲公司）与被告张玉霞、袁长文房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员屠俊霞独任审判，公开开庭进行了审理。原告湖北银洲公司的委托代理人林峋、何雄刚，被告张玉霞、袁长文的共同委托代理人陈晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告湖北银洲公司诉称，2012年9月1日，原告的法定代表人宋东明代表原告与被告张玉霞签订了《商铺租赁合同》，约定：1、原告将其所有座落于东西湖新城七路西、革新大道北武汉海峡科技创业基地创业大厦及多功能厅1-2层8-13号商铺，共779.22平方米出租给被告张玉霞做经营使用；2、租赁期为10年，其中第4年度（2015年9月1日至2016年8月31日期间）租金为499，100元，该租金应于2015年7月31日前一次性付清；3、若被告张玉霞在租赁期内不续交租金，应向原告公司赔偿30，000元。《商铺租赁合同》签订后，原告如约履行了合同全部义务。但是被告张玉霞在每年支付租金之时总是逾期支付，原告工作人员无数次催索才陆陆续续部分支付租金，有时逾期近大半年之久才付完租金。2015年8月1日，又到被告张玉霞向原告支付2015年9月1日至2016年8月31日租期租金499，100元之时，但被告张玉霞又以无钱为由，拒绝向原告支付租金，原告工作人员多次催索均无果。请求判令：1、解除原告与被告张玉霞于2012年9月1日签订的《商铺租赁合同》；2、被告张玉霞腾退出原告所有的座落于武汉市东西湖新城七路西、革新大道北武汉海峡科技创业基地创业大厦及多功能厅1-2层8-13号六套门面房；3、被告张玉霞、袁长文向原告支付截止至2015年12月31日门面房租金166，366.67元和违约金30，000元，并从2016年1月1日开始每天向原告支付门面房占用费1，367.4元，直至被告张玉霞腾退出原告所有的上述六套门面房；4、两被告承担本案全部诉讼费用。审理中，原告湖北银洲公司将第一项诉讼请求变更为：确认原告与被告张玉霞于2012年9月1日签订的《商铺租赁合同》已解除；其他诉讼请求不变。被告张玉霞、袁长文辩称，1、原告主体不适格，被告于2012年9月1日与宋东明签订商铺租赁合同，签订合同时该房屋的销售发票显示的房屋所有人为宋东明，并非本案原告，原、被告之间不存在房屋租赁关系。2、租赁房屋存在消防缺陷，无法设置消防通道，导致被告无法正常使用租赁房屋；3、该房屋系被告张玉霞租赁，其租金并非夫妻共同生活债务，原告要求被告袁长文承担责任缺少法律依据。原告湖北银洲公司为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：证据1、原告的营业执照、工商登记信息，证明原告是本案适格的诉讼主体；证据2、房屋所有权证6份，证明原告是座落于武汉市新城七路西、革新大道北武汉海峡科技创业基地创业大厦及多功能厅1-2层8-13号六套商铺的所有权人；证据3、商铺租赁合同1份，证明：1、原告将其所有的座落于东西湖新城七路西、革新大道北武汉海峡科技创业基地创业大厦及多功能厅1-2层8-13号商铺，共779.22平方米出租给被告张玉霞经营使用；2、租赁期为10年，其中第4年度（2015年9月1日至2016年8月31日期间）租金为499，100元，该租金应于2015年7月31日前一次性付清；3、若被告张玉霞在租赁期内不续交租金，应向原告赔偿30，000元；证据4、告知函2份，证明原告分别于2015年11月6日和2015年12月2日向被告张玉霞发出的两份《告知函》，要求被告张玉霞限期向原告支付2015年9月1日至2016年8月31日期间的租金499，100元，否则将解除租赁合同关系；证据5、律师函，证明原告委托湖北怡达律师事务所林峋律师向被告张玉霞发出《律师函》，要求被告张玉霞于2015年12月30日前向原告支付2015年9月1日至2016年8月31日期间的租金499，100元，否则于2015年12月31日解除租赁合同关系；证据6、解除商铺租赁合同的通知函，证明被告张玉霞在原告两次书面函件告知其支付租金、一次委托律师发函告知其支付租金后仍然拒绝向原告支付租金的情况下，原告于2016年1月3日向其发函通知双方的租赁合同于2015年12月31日解除，并要求其腾退出六套商铺；证据7、快件邮寄单3份及查询单，证明原告提交的证据4、5、6被告均已签收。庭后，原告湖北银洲公司又补充提交了如下证据：证据1、产权登记信息查询单、武汉市商品房买卖合同及发票，证明案涉商铺系原告湖北银洲公司购买，且付款方系原告湖北银洲公司，而非宋东明个人；证据2、婚姻情况查询单，证明被告张玉霞与袁长文系夫妻关系，租赁事实发生在夫妻关系存续期间，欠付租金应属夫妻共同债务；证据3、原告公司变更信息，证明宋东明在签订商铺租赁合同时系原告公司法定代表人，其出租商铺的行为系职务行为。被告张玉霞、袁长文为支持其反驳主张，向本院提交了以下证据：证据1、《商铺租赁合同》及发票，证明原告诉讼主体不适格，被告是与宋东明于2012年9月1日签订协议，并非与原告签订协议，案外人宋东明系2011年6月28日向武汉银湖科技发展有限公司购买8-13号商铺，发票编号为00273584；证据2、《责令整改通知书》（2014、2015），证明租赁房屋存在消防缺陷，无法设置消防通道，导致被告无法正常使用租赁房屋。审理中，为查明案件事实，本院依职权向宋东明进行调查并形成调查笔录一份，其陈述其原系原告湖北银洲公司的法定代表人，后该公司于2014年6月27日将法定代表人变更为其侄子宋志刚；案涉商铺系武汉银湖科技发展有限公司开发并抵偿给原告，故系原告公司资产，其将商铺出租给被告张玉霞的行为系职务行为，非个人行为。经庭审质证，被告张玉霞、袁长文对原告湖北银洲公司提交的证据发表如下质证意见：对证据1真实性无异议，对证明目的有异议；对证据2真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，案涉房屋购买人为宋东明并非原告，房屋登记时间为2014年3月11日，且原告取得房屋的时间影响合同效力；即使原告是案涉房屋所有权人，也不能证明其与宋东明之间系委托关系；对证据3的真实性无异议，但圆珠笔书写的时间部分系原告单方添加，被告不予认可；对证据4-6的真实性无法确认，被告未收到，对证明目的有异议，原告无权向被告主张解除合同及催要租金，并非被告恶意拖欠租金，系房屋存在消防缺陷；对证据7的真实性及证明目的有异议，对原告证据4-6的邮件被告均未收到，其中有两份是他人代收，另外一份显示是本人签收，但是缺乏本人签收的依据。对补充证据1的真实性无异议，但对其证明目的有异议，发票的开具时间是2014年2月，房屋买卖合同签订时间是2013年5月，均在宋东明与张玉霞签订合同之后，可见原告诉称其委托宋东明签订协议与事实不符；对补充证据2的真实性无异议，但不认可系夫妻共同债务；对补充证据3的真实性无异议，但认为与本案没有关联性，宋东明虽曾是原告法定代表人，但不代表其所有个人行为均是代表原告公司的职务行为。原告湖北银洲公司对被告张玉霞、袁长文提交的证据发表如下质证意见：对证据1租赁合同的真实性无异议，双方约定的租期均为正常，合同中标明为经营使用；对发票的真实性有异议，系复印件，本案也证实房屋的所有权人属原告；对证据2的真实性无异议，但与本案无关，系被告自身的经营行为。原告湖北银洲公司对本院调取的证据无异议，认为宋东明的陈述属实。被告张玉霞、袁长文对本院调取的证据真实性无异议，但对其证明目的有异议，宋东明在与被告张玉霞签订合同时并未告知其系代表原告湖北银洲公司签订。本院对上述经庭审质证的证据材料认证如下：原告湖北银洲公司提交的证据1、2、3及补充提交的证据1、2、3，被告袁长文、张玉霞对其真实性均无异议，本院予以采信；证据4-7系原告向被告发出的《告知函》、《律师函》、《解除商铺租赁合同的通知函》及相关函件的邮寄单及查询回执，可证明原告向被告发出以上函件且被告或案外人代其签收的事实，可以采信。被告张玉霞、袁长文提交的证据1中《商铺租赁合同》，因原告对其真实性无异议，本院予以采信；关于发票，因系复印件，且与原告庭后提交的发票原件不符，原告对其真实性有异议，故本院不予采信；证据2系《责令整改通知书》，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信，对其证明目的，本院将结合已采信的证据及查明的事实综合认定。本院调取的证据，原、被告对其真实性均无异议，本院对其真实性予以采信，对其证明目的，本院将结合已采信的证据及查明的事实综合认定。本院根据庭审中确认的证据和当事人在庭上的陈述，综合认定本案事实如下：湖北银洲公司成立于2006年4月12日，法定代表人原为宋东明，后于2014年6月27日变更为宋志刚，经营范围为房屋建筑施工工程、地基与基础工程、土石方工程、结构工程、屋面工程、室内外装饰工程等。其系座落于武汉市东西湖区新城七路西、革新大道北武汉海峡科技创业基地创业大厦及多功能厅1-2层8-13号商铺的房屋所有权人，房屋产权证号为：武房权证东字第××号。被告张玉霞、袁长文于2011年12月26日登记结婚。2012年9月1日，宋东明（甲方）代表湖北银洲公司与张玉霞（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：一、租赁价格及期限：1、甲方将创业城（二十四层第一、二层）8-13号商铺出租给乙方经营使用，总面积779.22平方米，租期十年，第一年租金38元／月／平方米第二年起每年按12%递增，即第一年355，300元、第二年397，900元、第三年445，600元、第四年499，100元、第五年559，000元、第六年626，000元、第七年、第八年、第九年、第十年626，000元／年不变。每年租金提前一个月一次性付清（但第一年为每半年付一次租金）。期满后，如双方同意续租，则按市场行情重新签订合同（本租金不含税）。2、如每年租金不按期交付，双方在经协商后仍不能继续履行合同，则出租方有权收回商铺，逾期则按不续约处理。3、签订本协议前，乙方应交付10，000元作为保证金，此保证金不抵作租金，在承租人租期满后或视为不续约时，结清物业及水电费后余额退还给乙方。4、承租期满退租时，乙方可移动、可自行拆除设备带走，但房屋内的装修不得破坏，亦不计算费用。……三、权利及义务：1、乙方在租赁期内不得生产和出售国家明令禁止的违法产品和商品。一经有关部门查实，除无条件清退外（租金不予退还），则由政府有关部门处理。一切责任由乙方承担。如双方在租赁期内无故违反合同（甲方单方收回或乙方在期内不续交租金），则违约方负责赔偿无过错方30，000元损失。2、租期内，乙方如将房屋转租给第三人，必须征得甲方书面同意，否则受让方不被甲方承认，甲方有权自行处理。3、做好安全防火工作，租期内如造成火灾及其他责任安全事故，一切损失由乙方承担。四、其它：未尽事宜，双方协商解决，本协议一式两份。甲乙双方各执一份，双方签字并甲方收到第一年租金及保证金后生效。满十年后自动失效。宋东明、张玉霞分别在合同上签字。合同签订前，张玉霞向湖北银洲公司支付了保证金10，000元及第一年的租金，湖北银洲公司遂于2012年6月1日将案涉房屋（毛坯）交付给张玉霞。张玉霞收房后自行装修，并用于酒店经营。之后，张玉霞又支付了第二、三年的房租，但未按时支付第四年的房租。2015年12月2日，湖北银洲公司向张玉霞发出《告知函》催款，但未果。后湖北银洲公司遂委托湖北怡达律师事务所于2015年12月21日向张玉霞发出《律师函》，要求张玉霞于2015年12月30日前一次性支付第四年的租金，否则双方之间签订的《商铺租赁合同》将于2015年12月31日解除，湖北银洲公司将收回房屋，并追究其违约责任。但张玉霞逾期仍未支付租金。2016年1月3日，湖北银洲公司以特快专递方式向张玉霞发出《解除商铺租赁合同的通知函》，通知双方之间的租赁合同于2015年12月31日解除，要求张玉霞将案涉房屋腾退给湖北银洲公司。张玉霞收函后既未支付租金，亦未腾退房屋，而是继续占有使用房屋经营酒店。另查明，因张玉霞经营的酒店二楼未设置安全逃生通道、自动喷淋系统未保持完好有效，多次被武汉市公安局东西湖区分局长青街派出所通知责令改正。2016年1月5日，原告湖北银洲公司诉讼来院，要求如诉称。审理中，原、被告坚持其诉、辩称意见，本案调解不成。本院认为，宋东明代表原告湖北银洲公司与被告张玉霞于2012年9月1日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。宋东明签订合同的行为系职务行为，故该《商铺租赁合同》项下出租人的权利义务应由原告湖北银洲公司享有和承担。原告湖北银洲公司向被告张玉霞交付了租赁物即座落于东西湖新城七路西、革新大道北武汉海峡科技创业基地创业大厦及多功能厅1-2层8-13号商铺，被告张玉霞应依约向原告湖北银洲公司支付租金。关于原告湖北银洲公司是否为适格诉讼主体的问题。本院认为，虽然《商铺租赁合同》系宋东明与张玉霞签订，但宋东明签订合同时系湖北银洲公司的法定代表人，其已到庭明确表示其系代表湖北银洲公司签订的合同，案涉房屋系湖北银洲公司财产，并非其个人财产，且从房屋销售发票及所有权证上均可看出，湖北银洲公司系案涉房屋的所有权人，故宋东明与张玉霞签订《商铺租赁合同》的行为系职务行为，其法律后果应由湖北银洲公司承担。可见，湖北银洲公司有权就案涉房屋的租赁合同纠纷提起诉讼，被告张玉霞、袁长文提出的原告湖北银洲公司诉讼主体不适格的辩称意见，本院不予采纳。关于原、被告签订的《商铺租赁合同》是否已解除的问题。根据《商铺租赁合同》约定，被告张玉霞应提前一个月即在2015年8月1日一次性付清第四年（2015年9月1日至2016年8月31日）的房租499，100元，但其逾期未付，经原告湖北银洲公司多次催告未果，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定和合同约定，原告湖北银洲公司有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，湖北银洲公司于2016年1月3日以特快专递方式向张玉霞发出《解除商铺租赁合同的通知函》，且该函已于次日被签收，而张玉霞至今未向人民法院或者仲裁机构请求确认解除合同的效力，可见双方之间的《商铺租赁合同》已于2016年1月4日被解除。关于被告张玉霞是否应支付租金、占有使用费及腾退房屋的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，双方之间的《商铺租赁合同》解除后，被告张玉霞应及时腾退房屋，并向原告支付合同解除前差欠的房屋租金，逾期不腾退，应参照正常租金标准即1，367.40元／天（499，100元／年÷365天）支付逾期腾房的占有使用费。本案中，原告仅要求被告张玉霞支付截止至2015年12月31日止下欠的房屋租金166，366.67元（实为166，822.8元，原告仅主张166，366.67元），符合法律规定，本院予以照准。但鉴于被告张玉霞在承租商铺时已交纳保证金10，000元，原告同意扣减，故被告张玉霞还应支付租金156，366.67元。审理中，被告张玉霞、袁长文辩称租赁房屋存在消防缺陷，无法设置消防通道，导致其无法正常使用该房屋，本院认为，原告湖北银洲公司提供的租赁物系毛坯房，被告张玉霞在承租后自行装修用于酒店经营，关于酒店消防安全问题，被告张玉霞在承租房屋时应进行充分考虑，并在装修时进行妥善处理，故对两被告的该节辩称意见，本院不予采纳。关于被告张玉霞是否应支付违约金30，000元的问题。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本案中，合同约定“如双方在租赁期内无故违反合同（甲方单方收回或乙方在期内不续交租金），则违约方负责赔偿无过错方30，000元损失。”现被告张玉霞逾期未支付房租已构成违约，原告湖北银洲公司有权要求其支付违约金30，000元。关于被告袁长文是否承担责任的问题。《最高人民法院关于适用﹤﹥若干问题的解释（二）》第规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按处理，但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于第第三款（夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿）规定情形的除外。本案中，因张玉霞承租房屋经营酒店的行为发生在夫妻关系存续期间，且两被告均未提交可证明上述债务系被告张玉霞个人债务或不属于夫妻共同债务的证据，故相关债务应按处理，其配偶袁长文应共同承担责任。综上所述，被告张玉霞逾期未支付租金已构成违约，原告湖北银洲公司有权解除合同，收回租赁物，并要求被告张玉霞支付下欠房租、房屋占有费及违约金。上述债务系夫妻共同债务，其配偶袁长文应承担共同给付责任。因此，对原告要求确认其与被告张玉霞于2012年9月1日签订的《商铺租赁合同》已解除的诉讼请求，本院予以支持；对原告要求被告张玉霞腾退座落于武汉市东西湖新城七路西、革新大道北武汉海峡科技创业基地创业大厦及多功能厅1-2层8-13号商铺的诉讼请求，本院予以支持；对原告要求被告张玉霞、袁长文支付截止于2015年12月31日房屋租金166，366.67元和违约金30，000元的诉讼请求，本院在租金156，366.67元及违约金30，000元的范围内予以支持，超出部分不予支持；对原告要求被告张玉霞、袁长文从2016年1月1日起按1，367.4元／日的标准支付房屋占用费至被告张玉霞腾退完毕时止的诉讼请求，本院在被告张玉霞、袁长文自2016年1月5日起按1，367.4元／日的标准支付房屋占用费至被告张玉霞腾退完毕时止的范围内予以支持，超出的部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用﹤﹥若干问题的解释（二）》第和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：一、确认原告湖北银洲建筑工程有限公司与被告张玉霞于2012年9月1日签订的《商铺租赁合同》已解除；二、被告张玉霞于本判决生效后十日内腾退出原告所有的座落于武汉市东西湖新城七路西、革新大道北武汉海峡科技创业基地创业大厦及多功能厅1-2层8-13号商铺；三、被告张玉霞、袁长文于本判决生效后十日内向原告湖北银洲建筑工程有限公司支付房屋租金156，366.67元、违约金30，000元以及房屋占用费（自2016年1月5日起按1367.4元／日的标准支付至被告张玉霞、袁长文腾退完毕之日止）；四、驳回原告湖北银洲建筑工程有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3，046元（已减半收取，原告湖北银洲建筑工程有限公司已预交），由原告湖北银洲建筑工程有限公司负担95元，被告张玉霞、袁长文负担2，951元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费交纳办法》第十三条第（一）项的规定预交上诉费，款汇武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  屠俊霞二〇一六年四月十一日书记员  陈利霞