江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣04民终232号上诉人(原审被告):梅水元,男,1966年7月2日出生，汉族,江西省湖口县人,住湖口县。委托代理人：葛剑飞，湖口县钟城法律服务所法律工作者。被上诉人(原审原告)：湖口乐为家居管理有限公司，住所地江西省九江市湖口县石钟山东大道与金砂湾南大道交汇处，组织机构代码06076952-4。法定代表人：周全，该公司总经理。委托代理人：叶宏明，江西天康律师事务所律师。委托代理人：李先琴，该公司运营部副部长。上诉人梅水元因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖口县人民法院(2015)湖民一初字第1023号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年1月1日，原告湖口乐为家居管理有限公司(甲方)与被告梅水元（乙方）签订了《华美立家国际生活广场租赁合同》，该合同对租赁场地的位置及面积、租赁期限和租赁费用、市场管理费用、履约保证金、质量保证金、双方的权利义务、违约责任等均有明确约定，其中第一条：租赁场地的位置及面积：甲方将湖口华美立家国际生活广场15栋1层12、13、15、16、17、18号共六个铺位的场地租赁给乙方使用，场地总面积为438.76平方米（按合同建筑面积确认）。第三条：1.合同期限自2014年1月1日起到2015年12月31日止；优惠期限：2014年4月1日起到2014年9月30日、2015年1月1日起到2015年4月30日；2.合同期内，租金总额为210605元；3.优惠后租金总额为人民币96527元。付款方式为每三个月一付，付款期的上个月底付清，先付后用。第四条：合同期内，乙方向甲方缴纳市场管理费共7898元整，付款方式与租金的付款方式相同。另，合同附属条款中约定：1.第二个合同期，甲方给予乙方的租金为在第一个合同期的租金基础上增长10%，即22元/月/平；2.双方合同到期时，乙方有优先选择权，同时甲方不得再招乙方同类型超市；3.乙方在合同期内，不得经营甲方市场内所经营的建材类别。经原、被告双方确认，房屋租金为每月每平方米20元，市场管理费为每月每平方米2元。2014年6月27日，湖口县钟山房产测绘队对诉争商铺进行了测量，即湖口华美立家国际生活广场15栋1层12、13、15、16、17、18号共六个铺位的测量面积分别为43.08平方米、43.08平方米、43.08平方米、43.08平方米、122.14平方米、144.64平方米，共计439.1平方米。2014年7月25日，原、被告双方就被告承租商铺的漏水问题达成协议，原告湖口乐为家居管理有限公司向被告梅水元支付了漏水赔偿款17000元，并免除被告2014年10月1日至10月20日的租金共计5855元。被告梅水元分别于2014年12月12日、2015年7月29日向原告交纳租金6802元、13694元以及372元。2015年9月7日，原告湖口乐为家居管理有限公司委托江西天康律师事务所向被告梅水元发出律师函，要求被告在收到该函后十日内履行主要债务，否则将依法行使单方合同解除权。另查，湖口华美立家国际生活广场15-1-12号商铺所有权人为崔火连，15-1-13号商铺所有权人为周南，15-1-15号、15-1-16号商铺所有权人为李军红，原告自2014年7月1日至2015年12月31日按月租每平方米35元的标准向上述三人支付租金。被告梅水元租赁上述商铺用于经营湖口县华美吉祥购物中心，该中心于2014年4月8日经核准登记成立，中心类型为个体工商户，经营者为梅水元，经营范围包括日用百货、针纺织品、水果、蔬菜、鲜肉、家用电器、文具、办公用品、预包装食品、散装食品、乳制品零售。湖口县华美立家生活广场教育书社于2014年9月15日经核准登记办理了烟草专卖零售许可证。原审法院认为：原、被告之间签订的《华美立家国际生活广场租赁合同》系双方真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告已按照约定将租赁物交付承租人即被告梅水元，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，履行了自己作为出租人应尽的义务，被告梅水元未按照合同约定支付租金，造成合同目的不能实现，已构成根本违约，且原告已在合理的期限内向被告发出了解除合同的通知，故原告诉请解除合同，本院予以支持。被告梅水元辨称湖口华美立家国际生活广场15-1-12号、15-1-13号、15-1-15号、15-1-16号商铺所有权人并非原告，故原告无权向被告收取租金，本院认为，根据15-1-15号、15-1-16号商铺所有权人李军红的当庭证言及原告提交的六份收条相互印证，可见，原告享有该商铺租赁权系根据商铺所有权人的同意而产生，且原告已依约支付房屋所有权人租金，原告向本案被告出租房屋的行为实质上系经房屋所有权人同意的转租行为，作为租赁合同相对方，被告应履行与原告租赁合同的约定，故本院对被告该辩论观点不予采纳。被告梅水元承租商铺后负有按约支付租金及市场管理费的义务，目前，被告已缴清2014年的房屋租金，故原告要求被告支付其2015年5月至9月的租金以及2015年4月至9月的市场管理费的主张，符合法律规定，本院予以支持。根据合同约定，被告承租的商铺面积为438.76平方米，因被告已于2015年7月29日交纳租金372元，故尚欠原告租金及市场管理费共计48769.12元（438.76×20×5－372+438.76×2×6）。被告辩称原告未尽维修管理的义务，因房屋漏水造成超市商品的损失应折抵房租，但被告提交的证据不足以证明其辩论观点成立，故本院不予采信。被告梅水元可在收集相关证据后另行主张权利。关于市场管理费交纳的问题，被告梅水元辩称原告未履行管理职责，允许书店售卖烟、酒及休闲食品等，违反合同约定，损害了被告在湖口县华美立家生活广场内的独家经营权，故被告有权拒交市场管理费，但被告提交的证据不足以证明其辩论观点成立，故本院不予采信。合同解除后，被告负有返还诉争房屋的义务，因被告仍然占有使用该房屋，故原告要求被告自2015年10月1日起按租金及市场管理费标准支付房屋占有使用费的主张，未违反法律法规的强制性规定，本院支持被告应按每日321.75元（438.76×20÷30+438.76×2÷30）的标准向原告支付逾期返还房屋期间的房屋占有使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十二条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告湖口乐为家居管理有限公司与被告梅水元于2014年1月1日签订的《华美立家国际生活广场租赁合同》；二、被告梅水元于本判决生效之日起十日内将湖口华美立家国际生活广场15栋1层12、13、15、16、17、18号房屋返还给原告湖口乐为家居管理有限公司；三、被告梅水元于本判决生效之日起十日内支付原告湖口乐为家居管理有限公司租金43504元、市场管理费5265.12元及房屋占有使用费（计算方式：按每日321.75元标准计算，自2015年10月1日起至诉争房屋实际返还之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1020元，由被告梅水元负担。宣判后，原审被告梅水元不服，向本院提起上诉，其上诉的主要理由是：被上诉人提出解除合同的条件没有成就，其要求解除合同的诉讼请求应驳回；被上诉人严重违约，交付的租赁物无法达到应有的使用状态，上诉人有权行使不安抗辩权，暂缓支付租金；上诉人与被上诉人约定的合同期为两期，每期两年，并约定在合同内，除约定的解除情况外，任何一方均不得单方解除合同；故要求二审改判驳回被上诉人要求解除合同的诉讼请求。被上诉人湖口乐为家居管理有限公司服从一审判决。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人和被上诉人签订的租赁合同是双方真实意思的表示，符合法律的规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行。双方约定的合同期是两年，从2014年1月1日起至2015年12月31日止。由于上诉人在合同期内，以租赁房屋漏水，影响租赁物的应有使用，拒交2015年的部分租金和管理费达48769.12元,在被上诉人委托的律师向上诉人发出律师函催收的情况下，仍拒不交纳，且上诉人没有提供2015年要求被上诉人进行维修及维修影响其使用，要求被上诉人减少租金的充足证据，故上诉人拒不交纳租金的行为构成违约。双方在合同中约定，“在合同履行期间，除法律和合同规定的情形，以及经双方协商一致外，任何一方不得擅自提前解除合同。”根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，被上诉人要求在合同期内，提前解除合同有事实和法律依据。被上诉人要求上诉人缴纳租金和管理费以及在合同解除后返还出租房屋的请求，理由正当，应予支持。上诉人上诉无理，应予驳回。故原审判决事实清楚，证据充分，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2185元，由上诉人梅水元负担。本判决为终审判决。审 判 长  文江平审 判 员  邱俊华代理审判员  熊 涛二〇一六年四月十五日书 记 员  晏晨思