广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤53民终72号上诉人（原审被告）：郁南县丰宏房地产开发有限公司。住所地：云浮市。法定代表人：唐澄锋，该公司经理。委托代理人：钟燕嫦，广东光源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓堂钊，男，汉族，1980年5月15日出生，住云浮市。被上诉人（原审原告）：吴转娣，女，汉族，1980年10月11日出生，住英德市。上列两被上诉人的共同委托代理人：刘滨培，广东言邦律师事务所律师。上诉人郁南县丰宏房地产开发有限公司（下称丰宏地产公司）因与被上诉人邓堂钊、吴转娣商品房预售合同纠纷一案，不服郁南县人民法院（2015）云郁法民初字第412号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。案经原审法院审理认定：2013年2月17日，邓堂钊、吴转娣与丰宏地产公司签订《商品房预售合同》，合同约定：邓堂钊、吴转娣（买受人）向丰宏地产公司（出卖人）购买郁南县都城镇一环路两广市场右侧的丰茂大厦**层**单元。郁南县房地产交易中心预测该商品房的建筑面积为125.65㎡，其中套内建筑面积105.535㎡，共用部位与共用房屋分摊建筑面积20.115㎡。该商品房单价为每平方米2851元，总房价为358254元。买受人首期支付房价款金额188254元，余额170000元向工商银行借款支付。交付时间和条件：出卖人应当在2013年5月1日前向买受人交付该商品房，交付时应当已取得建筑工程竣工合格证明文件及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。如该商品房达到上述交付条件后，出卖人应当在交付日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行房屋交接时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。买受人应在收到书面通知后15日内，办理该商品房的交接手续。出卖人逾期交付的责任：出卖人未按本合同规定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按下列方式处理：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。面积差异处理：该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示其委托的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与预测面积发生误差的，双方同意按套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。房屋登记：商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内办讫房屋所有权登记的，双方同意按以下方式处理：买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起180个工作日内取得房屋所有权登记的，由买受人承担责任。2013年2月22日，邓堂钊、吴转娣支付首期购房款188254元给丰宏地产公司。2013年4月15日，邓堂钊、吴转娣支付契税5373.81元。2013年12月4日，丰宏地产公司向邓堂钊、吴转娣发出书面交楼通知。2014年9月3日，邓堂钊、吴转娣向郁南县房地产管理局支付郁南县都城镇一环路两广市场右侧的丰茂大厦**层**单元的住宅专项维修资金3726.9元。2014年10月20日，邓堂钊、吴转娣作为受让方，丰宏地产公司作为转让方向郁南县房地产管理局提交房地产所有权转移登记申请书。2014年11月7日，郁南县都城镇一环路两广市场右侧的丰茂大厦**层**房登记在吴转娣、邓堂钊名下。2015年6月19日，邓堂钊、吴转娣领取粤房地权证郁字第010000xx**号房地产权证。2013年9月17日，郁南县都城镇一环路两广市场右侧丰茂大厦工程竣工验收合格。另查明，办理房地产权证的流程为：申请；受理；审核；记载于登记簿；发证。申请房屋产权转移登记应提交的材料：登记申请书（原件）；申请人身份证明（原件和经比对的复印件）；房地产权证书或预告登记证明（原件）；契税完税或减（免）税凭证（原件）；房地产买卖合同（原件）。办理产权证时，开发商应缴纳交易手续费、测绘成果分户利用费；产权人应缴纳登记费、利用房地产档案费。以上费用需申请人在领取产权证前缴纳完毕。庭审中，双方确认：1、2013年12月14日，邓堂钊、吴转娣支付剩余的购房款170000元给丰宏地产公司。2、丰宏地产公司于2013年12月14日交付丰茂大厦**层**单元给邓堂钊、吴转娣。3、《商品房预售合同》约定的建筑面积是125.65㎡，现实测的建筑面积是124.23㎡，两者存在误差1.42㎡；约定的套内面积是105.535㎡，现实测套内面积是105.37㎡，两者存在误差0.165㎡。4、双方均同意继续履行合同。案经原审法院审理认为：邓堂钊、吴转娣与丰宏地产公司在协商一致的基础上，自愿签订《商品房预售合同》，系双方真实的意思表示，未违反法律规定，合法有效。双方均应依照合同约定，履行各自的义务。关于邓堂钊、吴转娣要求丰宏地产公司支付自2013年5月1日起至实际交付商品房之日即2013年12月14日止的逾期交房违约金的问题。邓堂钊、吴转娣与丰宏地产公司签订的《商品房预售合同》已明确约定房屋的交付时间是2013年5月1日前，但丰宏地产公司于2013年12月14日才向邓堂钊、吴转娣交付房屋，丰宏地产公司逾期交房的行为已违反合同的约定，应按日向邓堂钊、吴转娣支付已付房款万分之五的违约金。至于违约的天数，丰宏地产公司于2013年12月4日才向邓堂钊、吴转娣发出书面交楼通知，邓堂钊、吴转娣在收到书面交楼通知后已按照合同的约定15日内与丰宏地产公司办理该商品房的交接手续，故丰宏地产公司逾期交付房屋的违约期间应从2013年5月2日起计算至实际交房之日即2013年12月14日止。因此，丰宏地产公司应向邓堂钊、吴转娣支付的违约金为21366.83元[188254元×227天（2013年5月2日至2013年12月14日）×0.5‰]。丰宏地产公司抗辩认为其公司已多次通知了邓堂钊、吴转娣交楼，邓堂钊、吴转娣对此予以否认，其亦未提供相关的证据予以证实，故丰宏地产公司的该项抗辩，不予采纳。另丰宏地产公司抗辩认为邓堂钊、吴转娣拖欠丰宏地产公司物业管理费，应依法支付。由于本案系商品房预售合同纠纷，而邓堂钊、吴转娣拖欠丰宏地产公司物业管理费属另一个法律关系，对该问题不予审理，丰宏地产公司可另循法律途径解决。关于邓堂钊、吴转娣要求丰宏地产公司返还多收建筑面积的房价的问题。邓堂钊、吴转娣、丰宏地产公司双方约定预测的建筑面积是125.65㎡，现实测的建筑面积是124.23㎡，建筑面积误差值为1.42㎡。预测套内面积是105.535㎡，实测的套内面积是105.37㎡。套内面积误差值为0.165㎡。虽然双方签订的《商品房预售合同》约定,按套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款,但合同对分摊建筑面积有明确约定，现涉案房屋分摊面积减少不符合合同约定，损害了业主的利益，故丰宏地产公司应承担补偿责任，应按建筑面积误差值返还多收的房价款4048.42元[（125.65㎡-124.23㎡）×2851元／㎡]给邓堂钊、吴转娣。关于邓堂钊、吴转娣要求丰宏地产公司支付办理房地产权证超过合同约定期限的违约金问题。《云浮市房屋物业专项维修资金管理暂行规定》第十二条规定:“建设单位、购房者在办理产权登记时，须提供维修资金缴存凭证。”根据上述规定，丰宏地产公司与两被上诉人申请房屋产权转移登记前应先缴交住宅专项维修资金，在办理产权登记时，一并提供维修资金缴存凭证，而邓堂钊、吴转娣于2014年9月3日才向郁南县房地产管理局缴纳住宅专项维修资金，故邓堂钊、吴转娣未能在商品房交付之日起180日内办讫房屋所有权登记，应属邓堂钊、吴转娣的责任。邓堂钊、吴转娣与丰宏地产公司签订的《商品房预售合同》约定：“如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起180个工作日内取得房屋所有权登记的，由买受人承担责任。”因此，邓堂钊、吴转娣要求丰宏地产公司支付延迟办证违约金的请求，理据不成立，不予支持。综上，邓堂钊、吴转娣诉讼请求合理部分，予以支持，不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、郁南县丰宏房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起五日内支付延期交房违约金21366.83元给邓堂钊、吴转娣。二、郁南县丰宏房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起五日内返还多收的房价款4048.42元给邓堂钊、吴转娣。三、驳回邓堂钊、吴转娣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1829.29元，由邓堂钊、吴转娣负担1256.54元，郁南县丰宏房地产开发有限公司负担572.75元，郁南县丰宏房地产开发有限公司负担部分邓堂钊、吴转娣已预付，由郁南县丰宏房地产开发有限公司在履行上述款项时一并返还给邓堂钊、吴转娣，不另作收退。上诉人丰宏地产公司不服原审判决，向本院上诉称：请求二审法院：1、撤销（2015）云郁法民初字第412号《民事判决书》的第一项判项；2、依法驳回被上诉人要求上诉人支付延期交房违约金21366.83元的诉讼请求；3、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定事实不清、证据不足，应予撤销纠正。上诉人根本不存在延迟交楼的责任问题。上诉人与被上诉人于2013年2月17日签订《商品房预售合同》，合同第十条约定房屋交付的时间为2013年5月1日，条件为：1.取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。原审法院以2013年12月14日，即被上诉人迟交购楼余款日及双方办理登记手续视为实际交付的时间，因此计算延期交付的违约责任时间从2013年5月1日计算至2013年12月14日。这是完全错误的，双方虽然签订了《商品房预售合同》，但关键是被上诉人并未按合同约定完成按揭贷款或支付购房余款，这就未符合交付条件。上诉人认为原审法院所理解的“交付”与合同的约定相违背，合同第十二条约定:（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接的时间，以该商品房所在地为交接手续办理的地点。从该约定可知道，“交付”并不以登记为要件，而是以买受人实际支配为要件（包括符合按揭贷款条件或现金交付购房款等），上诉人在原审已提出在2013年9月20日前已多次通知被上诉人到场办理交款交楼手续，而由于被上诉人未能办理贷款，未能交付第二期款的原因导致交接未能进行。更重要的是，被上诉人购房时是想通过按揭形式购房的，但由于征信的原因导致不能贷款，对此，上诉人已告知被上诉人，被上诉人也完全清楚此事，就是迟迟不将第二期款交付，上诉人当然无义务交房给被上诉人。根据《商品房预售合同》第七条第3点第二项规定：“如因买受人的原因造成不能贷款的，所产生的一切责任由买受人承担，所交定金不予退回。”因此，只有被上诉人交付了第二期购房款时，才符合并满足交付房屋的条件，而被上诉人2013年12月14日才以现金方式缴清房款（而非按揭），显然属单方改变了交楼时间，这非上诉人的责任，因此，本案根本不存在延迟交楼的问题，上诉人也不应承担任何延迟交楼的责任，责任完全在于被上诉人。因此，原审法院以被上诉人交付第二期款及登记房产日为实际交付日是错误的，而延迟至2013年12月14日才办理登记手续的责任全在上诉人亦是错误的。本案中，上诉人根本不存在延迟交楼的问题，一审判决认定事实不清，证据不足，被上诉人要求支付延迟交楼违约金完全不成立，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求及理由。上诉人丰宏地产公司在二审诉讼中对其陈述事实没有提供新的证据。被上诉人邓堂钊、吴转娣答辩称：1.上诉人存在迟延交楼的违约行为，合同没有约定支付购房款的时间，被上诉人也按合同约定交了第一期及第二期的购房款，上诉人以被上诉人迟延支付购房款为其迟延交楼的抗辩理由不成立；2.根据合同约定，面积差异的处理方式是据实结算房价款，因此上诉人多收的购房款应予以退还给被上诉人，综上，一审判决查明事实清楚，证据充足，请二审法院予以维持。被上诉人邓堂钊、吴转娣在二审诉讼中对其陈述事实没有提供新的证据。本院查明的事实与一审判决查明的事实一致，予以确认。本院另查明：2015年5月14日，邓堂钊、吴转娣向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、丰宏地产公司支付逾期交房违约金（以总房款358254元为本金，按每日万分之五的标准，自2013年5月1日起至丰宏地产公司具备合同约定交付条件后书面通知邓堂钊、吴转娣收楼并实际交付之日止，计至2013年12月4日为218天，违约金20519元）给邓堂钊、吴转娣；2、丰宏地产公司向邓堂钊、吴转娣支付多收建筑面积的房价4048.7元（以商品房预售合同建筑面积为125.65㎡，郁南县房地产交易中心测绘实际面积为124.23㎡）给邓堂钊、吴转娣；3、丰宏地产公司依照合同约定立即支付办理产权证超过316日违约金总价款56604元（358254元×0.5‰×316天）给邓堂钊、吴转娣；4、本案诉讼费由丰宏地产公司承担。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律禁止性规定，为有效合同，双方当事人均应按合同的约定享受权利及履行义务。一审判决判令上诉人返还4048.42元给被上诉人，且驳回被上诉人要求上诉人支付逾期办证违约金的诉讼请求，双方当事人均没有异议，本院予以确认。本案的争议焦点是上诉人是否需承担逾期交楼的违约责任。关于上诉人是否需承担逾期交楼的违约责任的问题。上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》第十条载明，出卖人应当在2013年5月1日前向买受人交付商品房；第十三条载明：除不可抗力外，出卖人未按本合同规定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按下列方式处理：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。上诉人上诉认为被上诉人未交清房款前，其有权拒绝交楼，故其不存在逾期交房的违约责任。因合同约定，除不可抗力外，出卖人需按约定交付房屋给买受人，且双方亦未约定买受人需何时交清房款，故上诉人该抗辩理由不成立，本院不予采纳。上诉人认为其已于2013年9月20日前多次通知被上诉人办理交楼手续，是被上诉人自身原因而未收楼，故其无需承担违约责任。因上诉人未能提供证据证明其已于2013年9月20日前通知被上诉人，被上诉人也不予确认，故本院对上诉人该抗辩理由不予采纳。本案中，上诉人于2014年12月14日将房屋交付给被上诉人，已超过双方约定的交楼时间，且上诉人未能提供证据证实其因不可抗力致其未能交楼，故上诉人已构成逾期交楼的违约行为，被上诉人要求上诉人按合同的约定承担违约责任的理由成立，本院予以支持。一审判决判令上诉人支付逾期交楼违约金21366.83元给被上诉人正确，本院予维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费334.17元，由上诉人郁南县丰宏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  邓建勇审 判 员  罗晓红代理审判员  陈洁涛二〇一六年四月五日书 记 员  冯家玲