广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书(2016)粤01民终13923号上诉人（原审原告、反诉被告）：麦美颜。上诉人（原审原告、反诉被告）：张国良。上诉人（原告原告、反诉被告）：张炯电。三上诉人共同委托诉讼代理人：冼健英，广东诺臣律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市广源实业总公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：陈景就。委托诉讼代理人：叶剑锋，广东品泓律师事务所律师。原审第三人：广州市国土资源和规划委员会，住所地广州市。法定代表人：彭高峰。上诉人麦美颜、张国良、张炯电因与被上诉人广州市广源实业总公司（以下简称广源公司）、原审第三人广州市国土资源和规划委员会（以下简称国土规划委员会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1629号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2016年9月20日立案后，依法组成合议庭不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。麦美颜、张国良、张炯电上诉人请求撤销一审判决第一项，支持其全部诉讼请求，本案的诉讼费用（包括但不限于受理费、公告费、评估费等）由广某公司负担。事实与理由如下：一审法院认定事实错误，适用法律不当。一、虽然目前没有发现书面的拆迁协议，但根据证据和事实可知，在一德路220号、旧部前23号房屋被拆迁时国土规划委员会和广某公司已经就拆迁补偿问题达成一致意见，将本案的八套房屋作为回迁房回迁给麦美颜、张国良、张炯电。1、涉案的八套房屋在发还前广某公司已经作为回迁房屋移交给国土规划委员会收租管理，所以国土规划委员会是直接将八套讼争房屋发还给麦美颜、张国良、张炯电。如果涉案的八套房屋不是回迁房屋，广某公司不需要将房屋移交给国土规划委员会作为代管房收租管理。2、正是因为这八套房屋根据当时国土规划委员会和广某公司的约定作为麦美颜、张国良、张炯电的拆迁补偿房屋，国土规划委员会才会将这八套房屋作为回迁房屋并发还给麦美颜、张国良、张炯电。如果涉案的八套房屋不是作为麦美颜、张国良、张炯电的回迁房屋，广某公司又缘何交由国土规划委员会作代管房收租管理？国土规划委员会又缘何这么多年都未提出任何主张？显然，广某公司现在的否认与事实明显不符。二、广某公司一直将涉案的八套房屋作为麦美颜、张国良、张炯电的回迁房屋，并已实际履行交付。根据广某公司出具的回迁通知单上注明的涉案房屋是代管房、广某公司在2002年出具给国土规划委员会的证明上明确已按安置协议回迁完毕、广某公司在2003年出具的证明确定涉案房屋回迁给麦美颜、张国良、张炯电的安置房，广某公司的这些表述均可确定本案的八套房屋一直是麦美颜、张国良、张炯电的回迁房屋，而且本案的涉案房屋均已实际交付给麦美颜、张国良、张炯电。三、本案八套房屋为回迁给麦美颜、张国良、张炯电的回迁房屋已经实际交付，依法，广某公司应当履行协助麦美颜、张国良、张炯电办理相关的产权登记手续。综上，广源公司与国土规划委员会在一德路220号、旧部前23房屋拆迁时已经就拆迁调换问题达成一致意见，并且在发还前广某公司已经根据达成的协议实际交付了回迁房屋，即本案的八套房屋。一审认定事实错误，请求二审法院依法撤销一审判决，支付麦美颜、张国良、张炯电的上诉请求。广某公司二审未答辩。国土规划委员会二审未答辩。麦美颜、张国良、张炯电向一审法院起诉请求：1、确认麦美颜、张国良、张炯电是广州市越秀区一德路xxx号1501、1502、1503、1504、1505、1506、1507房和广州市越秀区一德路184号403房共八间房屋的所有权人；2、广某公司、国土规划委员会立即无条件协助麦美颜、张国良、张炯电办理上述房屋过户和产权登记手续。广源公司反诉请求：1、麦美颜、张国良、张炯电退还广州市越秀区一德路xxx号1501、1502、1503、1504房屋给广某公司；2、麦美颜、张国良、张炯电向某公司支付超面积22.9874平方米住宅性质房屋补偿款141314.32元（其中10平方米以内按一德花园住宅回迁面积作价5300元/平方米，剩余12.9874平方米则按1998年9月同期出售第15层住宅单元房屋均价6800元/平方米计算）；3、麦美颜、张国良、张炯电向某公司支付占用1501-1504期间占用费707794元（从房管局发还业主2001年8月30日起算至实际返还给广某公司为止，按广州市房管局公布的2007年同地段市场租金20元/平方米/月×210.6567平方米计算）。一审法院认定事实：据广州市房地产管理局于1983年4月8日核发的《房地产所有证》（证字第103320号）显示，一德路220号、旧部前23号房屋所有权人为麦美颜、张国良、伍某，该屋建筑种类为双隅（双木）楼三层，地产面积为108.8966平方米，房产面积为108.8966平方米。1995年12月8日，广源公司（为甲方）与番禺市供销社（为乙方）签订《房屋拆迁安置协议书》，约定：甲方经批准拆除一德路220号房屋，乙方是该屋的使用人，承租面积415.8平方米，乙方同意1995年12月10日前迁出原址房屋，并自行解决临时搬迁。甲方应于1999年12月30日前，在一德中路地段第四层150平方米、第十五层265.8平方米安置给乙方回迁居住。乙方回迁后按广州市房管部门核定租金支付。2000年3月22日，广某公司向番禺驻穗办发出编号为00022和00023的《回迁通知书》，内容为：“我公司新建大楼一德花园工程现已竣工并交付使用，请于2000年3月到我公司新建大楼一德花园拆迁办公室海珠广场拆迁办公室办理入住手续。”其中编号为00022号《回迁通知书》下方手写“C座第4楼编号403”，“使积150平方米”、“建积187.5平方米”；编号为00022号《回迁通知书》下方手写“B幢1501-1507房，使积265.8平方米，建积332.25平方米。”2001年8月30日，广州市越秀区房管局解放南房管站向麦美颜、张国良、伍碧瑶发出《撤管“托管产”房屋通知》，载明“我站过去托管一德路220号房屋，现在落实房屋政策发还业主自行管理，请你接到通知后携便业权契证，居民证或代理人有关业权的证明信件，到惠福西路319号解放南房管站找卢同志联系以便领回管业是盼。”据广州市越秀区房管局解放南房管站于同日发出的《经租房屋撤管住户居住情况程某》显示，一德路220号住户为番禺县驻广州办事处，楼层：全幢，面积：326.69平方米，使用性质：商业；每月租金：1265.4平方米，租金止截日期：2001年9月1日，撤管日期：2001年8月31日。另查，2002年9月16日，广源公司征地拆迁部向广州市房管局登记所出具《证明》，内容为：我司根据（91）穗城规地111号文批准征用一德路北侧、天主教堂东侧等地段进行旧城开发。一德路220号、旧部前23号属于我司征用范围，该房屋征拆前属市房管局管辖的私房托管房，契证面积为326.6898平方米，并由越秀区房管局出租给番禺市供销社使用，该房屋已于1999年按《广州市房屋拆迁安置协议》回迁安置完毕。2002年10月23日，广东省广州市公证处作出（2002）穗证内字第1010181号继承权公证书，载明伍某于1987年3月6日死亡，张某乙于1976年7月4日，广州市一德路220号（旧部前23号）房屋以伍某名义登记产权的份额依法应属伍某、张某乙的夫妻共有财产，各占二分之一产权，根据法律规定，上述遗产由张炯电一人继承。同日，广东省广州市公证处作出（2002）穗证内字第1012476号析产公证书，载明广州市一德路220号（旧部前23号）房屋由麦美颜、张国良、张炯电各占三分之一产权。2013年6月25日，广某公司向麦美颜、张国良、张炯电出具《证明》，约定：一德路220号、旧部前23号房屋因广某公司拆迁，现安置到一德路xxx号1501至1507房、184号403房共八个单元。2014年12月29日，广州市人民政府国有土地上房屋征收办公室作出穗房征群字［2014］27号《信访复函》，内容为：一、基本情况：经查。一德路220号（旧部前23号）土地面积108.8966平方米，建筑面积326.6898平方米，商业性质，曾为广州市国土房管局越秀分局托管产房屋。托管期间，经由（91）穗城规地1111号文批准，该房屋被广某公司征用。该房屋征拆前由广东省番禺市供销合作社联合社使用。1995年12月8日，广某公司与番禺供销社就该房屋签订《房屋拆迁安置协议书》，将一德路184号四楼403单元（非住宅，建筑面积213.4134平方米）和一德路xxx号十五楼1501-1507房的7套单元（住宅，建筑面积366.9096平方米）交由番禺供销社回迁安置使用。2001年8月30日，越秀分局将房屋发还给你们，由你们接收管理此8套回迁房屋、收租至今。二、处理意见：收到你们的信访事项后，我办多次向某公司了解有关情况，督促其尽快配合你们完成产权登记。2014年11月18日，广某公司将该房屋的拆迁补偿协议方案交予你们，表示将于今年年底前完成拆迁补偿协议的签订。12月8日，我办组织广某公司与你们的代理人胡某就方案进行进一步协商；12月23日，我办就此事再次约谈某公司，督促其解决你们的诉求。经协调，广某公司表示将结合你们的意见调整方案，并希望通过协商达成一致的意见，因此，建议你们继续与广某公司协商具体的签订事宜。一审法院于2016年3月29日到广州市房地产档案馆调取一德路220号、旧部前23号房屋的档案资料，档案资料内没有关于一德路220号、旧部前23号房屋的拆迁补偿协议。麦美颜、张国良、张炯电确认没有就涉案房屋的拆迁调换补偿问题与广某公司达成书面协议。一审法院认为：从本案证据显示，一德路220号、旧部前23号房屋被拆迁时，房屋仍由房管部门代管，根据房屋被拆迁时适用的一九九二年一月六日广州市人民政府令第１号发布的《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》第十八条规定：“被拆迁房屋的所有权人或其代理人，应在房屋拆迁公告之日起，按照公告规定的期限携带房屋所有权证和土地使用权证或其他有效证件，会同拆迁人到市房地局办理房屋拆迁补偿、安置手续。房屋所有权人死亡后无继承人或继承人下落不明和无合法代理人的，拆迁人可申请市房地局对拆迁的房屋进行代管，被代管的房屋，由市房地局与拆迁人签订补偿协议，如作产权调换的房屋，继续由市房地局进行代管；如作价补偿的，其补偿款由市房地局在银行开户代为储蓄。”第十九条规定：“拆除市房地局依法代管的房屋，或在拆迁期间依法办理代管的房屋，以及作价补偿的房屋，其补偿协议书须经公证机关公证，并同时办理证据保全（包括测绘、评估、拍照等）公证。”从双方陈述的内容、房管部门的档案资料以及广州市人民政府国有土地上房屋征收办公室作出的《信访复函》可见，广源公司与国土规划委员会并没有就一德路220号、旧部前23号房屋的拆迁调换补偿问题签订拆迁补偿协议，麦美颜、张国良、张炯电与广某公司也没有签订拆迁补偿协议或就拆迁补偿问题达成一致意见，在此情况下，麦美颜、张国良、张炯电直接提起民事诉讼程序要求确认其为广州市越秀区一德路xxx号1501、1502、1503、1504、1505、1506、1507房和广州市越秀区一德路184号403房所有权人以及要求广源公司协助办理上述房屋的过户和产权登记手续，以及广某公司反诉要求麦美颜、张国良、张炯电退还房屋、支付超面积补偿费和占用费，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项的规定，依法应予以驳回原告的起诉和被告的反诉。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下：一、驳回原告麦美颜、张国良、张炯电的起诉；二、驳回被告广州市广某实业总公司的反诉。本院认为：根据2014年12月29日广州市人民政府国有土地上房屋征收办公室作出穗房征群字【2014】27号《信访复函》内容可知，广州市国土房管局越秀分局撤管一德路220号（旧部前23号）房屋，并于2001年8月30日将交由番禺供销社回迁安置的房屋发还给麦美颜、张国良、张炯电，由麦美颜、张国良、张炯电接收管理此8套回迁房屋、收租至今。现本案麦美颜、张国良、张炯电诉求的是确认其是涉讼8套房屋的所有权人及办理过户和产权登记手续，而广某公司则认为回迁8套房屋面积严重超过原房屋面积，进行反诉要求退还广州市越秀区一德路xxx号1501-1504房屋，要求麦美颜、张国良、张炯电支付超面积22.9874平方米住宅性质房屋补偿款及占用一德路xxx号1501-1504房屋的费用。由此可见，本案双方并未就一德路220号（旧部前23号）房屋拆迁补偿问题达成一致意见。在涉讼8套房屋面积严重超过原房屋产权面积的情况下，一审法院以双方未就拆迁调换补偿问题签订拆迁补偿协议，麦美颜、张国良、张炯电与广某公司也没有签订拆迁补偿协议或就拆迁补偿问题达成一致意见为由，认为麦美颜、张国良、张炯电直接提起民事诉讼程序要求确认其为广州市越秀区一德路xxx号1501、1502、1503、1504、1505、1506、1507房和广州市越秀区一德路184号403房所有权人以及要求广源公司协助办理上述房屋的过户和产权登记手续，以及广某公司反诉要求麦美颜、张国良、张炯电退还房屋、支付超面积补偿费和占用费，违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项的规定，依法应予以驳回麦美颜、张国良、张炯电的起诉和广某公司的反诉并无不妥，本院予以维持。综上，麦美颜、张国良、张炯电的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  张燕宁审判员  郑怀勇审判员  李 静二〇一六年十月十八日书记员  杨仁义王心怡