湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0181民初1463号原告浏阳市铭珂物业有限公司，住所地浏阳市集里街道办事处北正北路理想家园1栋。法定代表人李佑明，董事长。委托代理人黄昌学，男，1959年7月31日出生，汉族，住浏阳市淮川街道办事处三大组黄泥湾小区4栋四单元2号，公司主任。委托代理人于华明，湖南湘卓律师事务所律师。被告田重阳。委托代理人刘文，湖南湘淮律师事务所律师。原告浏阳市铭珂物业有限公（以下简称铭珂物业公司）与被告田重阳物业服务合同纠纷一案，于2016年3月21日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由代理审判员苏逢连担任审判长，人民陪审员黎学林、田小平参加的合议庭，于2016年4月28日公开开庭进行了审理。书记员罗静担任记录。原告铭珂物业公司的委托代理人黄昌学、于华明，被告田重阳及其委托代理人刘文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告铭珂物业公司诉称：2015年，原告与浏阳市丽都花苑小区业主委员会签订了《物业管理合同》，约定由原告为该小区提供物业管理服务，服务期限为一年，自2015年1月1日起至2015年12月31日止。小区收费标准为电梯房每月1.1元/月/平方米，楼梯房0.66元/月/平方米，别墅每栋2200元/年，生活垃圾处理费为96元/年。被告是丽都花苑小区的业主，原告按合同要求为被告居住的丽都花苑小区提供了物业服务，但被告未缴纳各项物业服务费。原告为维护其权益，特诉至法院，请求判决被告立即支付原告所欠的物业服务费1919元；本案诉讼费由被告承担。被告田重阳辩称：1.原告铭珂物业公司仅与业主委员会签订物业管理合同，被告未在合同上签字。2.被告未委托业主委员会代为签订物业管理合同，因而属无效合同。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。为支持其诉讼请求，原告铭珂物业公司在举证期限内向本院提交了以下证据：1.物业管理合同，拟证明浏阳市丽都花苑业主委员会委托原告对小区进行物业管理；2.丽都花苑1栋物业收费明细表，拟证明原告未收取被告物业费；3.市容管理处委托书，拟证明原告有权代为收取生活垃圾处理费；4.催告函，拟证明原告曾向被告催收物业费。被告田重阳对以上证据发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，对其关联性和合法性有异议。业主委员会无权代被告签订物业管理合同，该合同上没有被告的签字认可，故被告对该证据的真实性和合法性有异议。对证据2有异议，该明细表系原告单方制作，没有任何业主的签字。对证据3的真实性无异议，对其关联性和合法性有异议。对证据4有异议，该证据不能证明原告向被告发出过催告函。为支持其抗辩理由，被告在在举证期限内向本院提交以下证据：1.照片20张，拟证明丽都花苑小区存在质量问题，原告的物业服务不到位，原告未履行其应尽的职责；2.遗失证明，拟证明被告曾于2015年9月遗失一组柜子，但原告未及时处理；3.意见书，拟证明原告管理不善，未及时处理小区的安全隐患致使原告受伤；4.证人罗伊秀证词，拟证明被告物业管理不到位。原告对被告的上述证据发表如下质证意见：对证据1有异议，该证据缺乏真实性、合法性和关联性。对证据2有异议，原告不对被告的财产有保管义务，因此遗失证明不能作为有效证据。对证据3有异议，意见书中签字的业主都是欠缴物业服务费的，且这些业主都没有出庭作证。对证据4的合法性有异议，证人证词所证明的内容与本案无关。经过庭审举证和审查，本院对本案的证据认证如下：（一）对原告的证据认证如下：对证据1、3、4，经本院审查认为，该3组证据符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信。对证据2，被告表示有异议，经本院审查认为，该证据系原告单方制作，本院不予采信。（二）对被告的证据认证如下：对证据1、2、3，经本院审查认为，该3组证据不符合证据的合法性，本院不予采信。对证据4，证人出庭接受了法庭的质询，本院予以采信。根据上述已采信的证据以及当事人的陈述，本院认定以下事实：原告铭珂物业公司是一家经营物业管理、家庭服务的有限责任公司。2015年1月1日原告与浏阳市丽都花苑业主委员会签订《物业管理合同》，该合同约定原告为丽都花苑小区提供物业管理服务，双方就物业基本情况、委托管理事项、合同期限、权利和义务、管理目标管理服务费用、违约责任、其他事项等进行了约定。合同约定，合同期限为自2015年1月1日起至2015年12月31日。物业管理费按电梯房每月每平方米建筑面积1.1元、非电梯房按每月每平方米建筑面积0.66元、别墅每栋每年2200元的标准收取。被告系丽都花苑小区的业主，其房产的建筑面积为138.18平方米。2015年9月，被告放置在小区的地下车库的价值约800元的物品被他人盗取。另查明，浏阳市市容环境卫生管理局委托原告收取丽都花苑小区收取2015年度生活垃圾处理费，收费标准为每户每月8元。被告未交2015年1月1日至12月31日的物业服务费及生活垃圾处理费1919元，经原告催收未果，原告遂于2016年3月21日向本院提起诉讼。本院认为，原告铭珂物业公司系经依法登记注册、取得执业资格的企业，由被告居住的小区业委会选聘并与之订立物业服务委托合同。原告依约为被告居住的小区提供了全面的物业服务，被告实际接受了原告提供的服务，应当向原告缴纳相应的物业管理服务费。原告未能尽到保护小区业主财务安全的注意义务，致使被告财务被盗，原告有管理不严的失职之处，因此，本院酌情部分核减被告应付原告的物业服务费。被告主张其未与原告订立合同的抗辩理由，与《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条中关于“业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定不符，故对此抗辩理由，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、限田重阳于本判决生效之日起七日内支付浏阳市铭珂物业管理有限公司物业费、环卫费共计1727元；二、驳回浏阳市铭珂物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由浏阳市铭珂物业有限公司、田重阳各负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  苏逢连人民陪审员  黎学林人民陪审员  田小平二〇一六年四月二十八日书 记 员  罗 静附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。