重庆市南岸区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)南法民初字第09448号 原告黄娟，女，汉族，1981年3月19日出生，住重庆市沙坪坝区。 原告黄维亮，男，汉族，1952年2月10日出生，住重庆市沙坪坝区。 两原告委托代理人吴斌，重庆百晟律师事务所律师。 被告重庆恒兆房地产有限公司，住所地重庆市南岸区南滨西路**，组织机构代码79350082-1。 法定代表人张方明，董事长。 委托代理人周贵华（特别授权），重庆海外律师事务所律师 委托代理人戴良志，重庆海外律师事务所律师。 第三人中国工商银行股份有限公司重庆南坪支行，，住所地重庆市南岸区南坪西路**组织机构代码90316295-9。 法定代表人曹涌涛，行长。 委托代理人赵斌（特别授权），男，汉族，1967年10月12日出生，系公司员工，住重庆市南岸区。 原告黄娟、黄维亮与被告重庆恒兆房地产开发有限公司（以下简称恒兆公司），第三人中国工商银行股份有限公司重庆南坪支行（以下简称工商银行南坪支行）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，原适用简易程序审理，现因案件事实较为复杂，当事人争议较大，不宜适用简易程序进行审理，故决定由代理审判员龚泽勇担任审判长，与代理审判员马静，人民陪审员董泽芬组成合议庭，适用普通程序对本案进行审理。原告黄娟、黄维亮及其委托代理人吴斌，被告恒兆公司委托代理人周贵华、戴良志，第三人工商银行南坪支行委托代理人赵斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄娟、黄维亮诉称：2014年12月16日，原告就购买重庆市南岸区南滨西路28号10栋5-4号房屋与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》。合同约定房屋总价款为896255元，首付款为269255元，其余627000元采取银行贷款方式支付。2014年12月24日原告与工商银行南坪支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，并于2015年2月26日通过银行贷款审核。截止起诉之日止，由于被告迟迟未能办理房屋产权登记证，导致无法办理抵押登记，也一直无法交付房屋于原告。根据合同约定，被告应于2015年1月20日前交付诉争房屋，若被告逾期交房超过120日的，被告有权解除合同，被告应当在解除合同通知到达30日内退还全部已付房款及利息（按照银行同期贷款利率计算），并按照原告已付房款的1%支付违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务，而被告却未按合同约定的时间交付房屋。经原告多次催促，被告至今仍未履行交房义务，并拒绝原告的退房要求。为维护合法权益，特向法院起诉，要求判令：1.解除原被告于2014年12月16日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2.被告返还购房首付款269255元、契税26887.65元、权证印花税5元、预告登记费80元、抵押登记费80元、物业维修资金12622.4元，合计308930.05元；3.被告支付违约金2692.55元；4.被告支付已付购房款的利息（按银行同期贷款利率计算，自2014年12月16日起计至实际给付之日止）；5.解除原告与工商银行南坪支行签订的贷款合同；6.本案诉讼费由被告承担。 庭审中，原告将其诉讼请求变更为：1.解除原被告于2014年12月16日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2.被告返还原告购房款896255元；3.被告支付违约金8962元；4.被告按照银行同期贷款利率支付购房款利息，其中首付款269255元自2014年12月16日开始计息，按揭贷款627000元自2015年8月28日开始计息，利随本清；5.被告返还原告印花税、预告登记费、抵押登记费共计165元；6.被告协助原告办理大修基金12622.4元的退还手续；7.被告协助原告办理契税26887.65元的退税手续；8.本案诉讼费由被告承担。因原告变更后的诉讼请求增加了金额，本院责令原告7日内补交相应的诉讼费，但原告并未补交，故本院对原告增加的诉讼请求金额部分，不予审查。 被告恒兆公司辩称：1.被告在合同约定的交房时间前已经取得了竣工验收备案登记证，具备了交付条件，因原告于2015年8月28日才付清房款，被告于2015年9月2日即向原告发出了《接房通知书》，原告未付清房款前，被告有权延期交房，不构成违约，原告要求解除合同没有依据；2.即使被告逾期交房，但根据《补充协议》第2条第4款的规定，原告应于逾期交房120日后享有合同解除权，该解除权应在3个月内行使，原告在起诉状上的签名是2015年8月26日，已经超过3个月则不能再行使合同解除权。故请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人工商银行南坪支行述称：原告与第三人之间的抵押贷款合同已经生效并实际履行，第三人在涉案房屋抵押登记完成后，于2015年8月28日向原告发放了贷款，若原告要求解除合同，则应提前返还按揭贷款。 原告黄娟、黄维亮向本院举示如下证据： 1.《重庆市商品房买卖合同》，拟证明原被告双方存在房屋买卖合同关系，合同对交房时间、逾期交房的违约责任进行了约定； 2.《个人购房借款／担保合同》、《抵押合同》，拟证明原告与第三人之间存在借款、抵押合同关系； 3.发票、收据，拟证明原告向被告支付了购房首付款269255元，被告代收原告契税26887.65元、印花税5元、预告登记费80元、抵押登记费80元； 4.《延期交楼告知书》、《关于完善所需合同抵押登记资料的函》，拟证明被告试图制造原告违约的假象，没有对按揭贷款办理不成的原因进行说明； 5.大修基金收据，拟证明原告及时缴纳了物业专项维修基金。 被告恒兆公司对上述证据的真实性均无异议，但对其证明目的不予认可，认为原告举示的证据无法证明被告有违约行为。原告系在被告发出催缴通知后方才缴纳大修基金，因原告迟延缴纳大修基金导致抵押办理推迟，银行在抵押办理后才发放按揭贷款，被告在收到全部房款前有权拒绝交房，故不应由被告承担逾期交房的违约责任。 第三人工商银行南坪支行对证据2的真实性予以认可，对其他证据认为与其无关。 被告恒兆公司向本院举示如下证据： 1.《重庆市商品房买卖合同》，拟证明原告未付清房款，被告有权拒绝交房，原告起诉的时间已经超过合同约定的解除权行使的期间； 2.《竣工验收备案登记证》（南岸建竣备字〔2014〕86号），拟证明涉案房屋所在楼盘已于2014年12月30日经验收备案登记； 3.工商银行个人借款凭证，拟证明被告于2015年8月28日才收到原告的按揭贷款，原告未在合同约定的交房时间支付房款，被告有权拒绝交房； 4.接房通知书及EMS快递单、查询证明，拟证明被告在2015年9月2日向原告发出了接房通知书，履行了交房义务； 5.房地产权证（106房地证2015字第28401号），拟证明被告于2015年6月11日取得涉案房屋所在楼盘大证； 6.业务受理通知书两份，拟证明被告于2015年7月13日向重庆市南岸区土地房屋权属登记中心提交了办理涉案房屋商品房转移登记及抵押权登记相关资料。 原告黄娟、黄维亮对上述证据的真实性均无异议，但认为被告存在逾期交房的违约行为，达到合同约定的行使合同解除权的条件，原告要求解除合同。 第三人工商银行南坪支行对证据3的真实性予以认可，对其他证据认为与其无关。 第三人工商银行南坪支行未向本院举示证据。 对当事人所举示证据的真实性、关联性、合法性，本院将结合案件情况予以综合认定。 经审理查明：2014年12月16日，原被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的重庆市南岸区南滨西路28号10栋5-4号房屋，建筑面积157.78平方米，总价款896255元。合同第五条约定，原告通过按揭付款的方式支付购房款。合同第七条约定：“属预售商品房的，甲方应当在2015年1月20日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”“本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》”。合同第九条约定：“甲方逾期交房的违约责任：……逾期超过120日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金”。 合同附件五《补充协议》第二条第3款第（2）项约定：“乙方付清全部房款前，甲方保留乙方所购商品房的所有权。在乙方付清全部房款前，甲方有权拒绝向乙方交房，此情况下甲方拒绝交房不构成违约”；《补充协议》第三条第5款约定：“乙方应在签订合同之日起5个工作日内，前往物业专项维修资金收缴部门，缴纳该套房屋的物业专项维修资金（大修基金）。若乙方原因，未能按时缴纳物业专项维修资金，造成该套房屋不能按时进行合同备案的，由乙方承担相应责任”。 后原告黄娟、黄维亮与第三人工商银行南坪支行签订了《个人购房借款/担保合同》《重庆市预购（限购）商品房抵押合同》。 2014年12月30日涉案房屋所在楼盘取得竣工验收备案登记证（南岸建竣备字〔2014〕86号）。同日，被告恒兆公司向原告发出《延期交楼告知书》，书面告知原告涉案房屋已符合《商品房买卖合同》约定之交付条件，但由于原告购房款未付清，故暂时不予办理收楼手续，具体的收楼时间将在收到房款后7个工作日内寄发通知书。 2015年3月25日被告恒兆公司向原告发出《关于完善所需合同抵押登记资料的函》，提示原告：“按照银行审核按揭的条件，由于阁下一直未提供所在区域房交所所需的抵押登记资料，造成房款627000元至今尚未向我司支付。阁下现需向我司或房交所提交房屋大修基金收据”。2015年3月27日原告黄娟、黄维亮向重庆市南岸区房屋管理局缴纳了涉案房屋之物业专项维修资金12622.4元。 2015年6月11日涉案房屋所在楼栋经产权初始登记，取得大证（106房地证2015字第28401号）。2015年7月13日被告恒兆公司向南岸土地房屋权属登记中心提交涉案房屋办理产权转移登记和抵押权登记相关资料，8月24日上述登记手续办理完毕。 2015年8月28日第三人工商银行南坪支行向原告黄娟、黄维亮发放了按揭贷款627000元，该款项支付至被告恒兆公司账户。 2015年9月2日被告恒兆公司通过邮寄方式向原告黄娟、黄维亮发送了《商品房交付使用通知书》，原告认可已收到该通知书，但因认为被告逾期交房超过120日，要求解除合同向本院提起诉讼，目前尚未办理涉案房屋接房手续。 审理中，本院应被告恒兆公司申请，到重庆市南岸不动产登记中心进行调查，查明：根据《重庆市物业专项维修资金管理办法》的规定，预售商品房办理合同备案登记和现房办理产权转移登记，均须购房人先缴纳大修基金，大修基金票据是办理上述登记的必备要件。预售商品房办理合同备案登记后方可办理预抵押登记，现房办理产权转移登记后方可办理抵押登记，但该中心对两项登记可以同时受理。 另查明，原告在购买涉案房屋时，该房屋系预售商品房，本应按照预售房的程序办理按揭贷款，即先进行合同备案登记，再办理预抵押登记，后由第三人审核后发放贷款。经查，该房屋于2014年12月30日取得竣工验收备案登记证，原告于2015年3月27日缴纳了大修基金后，涉案房屋系按照现房流程办理按揭贷款，即先办理初始登记，再办理产权转移登记，后进行抵押权登记，最后由第三人发放贷款。庭审中，原告黄娟、黄维亮认为因被告未尽到提示义务，造成其误认为大修基金已由被告代收，导致迟延缴纳大修基金，进而无法办理预抵押登记，终致第三人延迟发放按揭贷款，故应由被告承担迟延交房的违约责任。被告则认为其已在合同《补充协议》明确告知原告缴纳大修基金的相关事宜，原告因自身原因未及时缴纳大修基金，导致涉案房屋无法按照预售房流程办理按揭贷款，不应由被告承担责任。 上述事实有当事人提供和本院依职权调取的证据材料、法庭陈述在卷为凭，足以认定。 本院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。原告黄娟、黄维亮以被告恒兆公司逾期交房超过120日为由，要求依据合同第九条之约定行使合同解除权。被告恒兆公司辩称根据《补充协议》之约定，原告应于逾期交房120日后享有合同解除权，且该解除权应在3个月内行使，原告在起诉状上的签名是2015年8月26日，已经超过解除权行使期间。经查，原告黄娟、黄维亮于2015年7月29日向本院提起诉讼，诉请本院解除与被告签订的房屋买卖合同，本院于当日立案受理，该时间并超过解除权行使期间，故本院对被告恒兆公司的辩称意见不予采纳。 本案中，原告能否行使合同解除权，其关键在于被告恒兆公司是否存在逾期交房超过120日的违约行为。根据合同约定，被告应于2015年1月20日前，将涉案房屋交付原告使用，房屋交付时应已通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。经查，2014年12月30日涉案房屋所在楼盘取得竣工验收备案登记证（南岸建竣备字〔2014〕86号），已经符合合同约定的交房条件，但被告依据补充协议第二条第3款之约定，在原告付清全部房款前，拒绝向原告交付房屋，被告因此向原告发送了《延期交楼告知书》，书面告知原告因购房款尚未付清，暂时不予办理交房手续。2015年8月28日，第三人贷款发放后，被告在五日内即向原告发出了《接房通知书》，通知原告接房，该程序办理系在合理时间内完成，被告因原告尚未付清购房款而拒绝交房之行为不构成逾期交房，故原告行使合同解除权之条件不能成就。综上，本院对原告黄娟、黄维亮要求解除合同、返还购房款及税费，并支付利息及违约金的诉讼请求不予支持。 关于涉案房屋按揭贷款延迟发放的问题，原告认为系因被告未提示原告缴纳大修基金，导致原告迟延缴纳，进而办理抵押推迟，最终导致第三人延迟房款，被告应承担责任；被告则认为因原告未按合同约定及时缴纳大修基金，系原告自身原因导致放款延迟。对此，本院认为，从合同约定上看，原被告双方签订的合同《补充协议》第三条第5款，明确约定原告应于合同签订之日起5个工作日内向有关部门缴纳大修基金；从常理上看，被告向原告开具了发票及代收费用的票据，其载明的收费款项上均不含大修基金，原告无理由认为大修基金已由被告代收；此外，《重庆市物业专项维修资金管理办法》明确规定，开发建设单位不得代收购房者的首期物业专项维修基金，故原告黄娟、黄维亮迟延缴纳大修基金不可归责于被告恒兆公司。若原告黄娟、黄维亮认为因其他可归责于被告之原因导致第三人迟延放款，致其未能在合同约定时间内接房给其造成损失的，可另案起诉解决，本案对此不予置评。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国》民事诉讼法第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告黄娟、黄维亮的诉讼请求。 案件受理费4891元，由原告黄娟、黄维亮负担（已缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  龚泽勇 代理审判员  马 静 人民陪审员  董泽芬 二〇一六年四月十五日 书 记 员  郑华静