江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0602民初1430号原告：董飞跃，男，1988年12月1日生，汉族，住南通市经济技术开发区。原告（反诉被告）：杜吉雷，男。两原告共同委托诉讼代理人：龚向东，江苏健行律师事务所律师。被告：南通市崇川区斯巴克酒吧，住所地南通市中南世纪城**幢***室。经营者：陈俊，总经理。被告（反诉原告）：韩淇，男。两被告共同委托诉讼代理人：仇春焱，江苏瑞慈律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：王建勋，南通市崇川区时进法律服务所法律工作者。原告董飞跃、原告（反诉被告）杜吉雷与被告南通市崇川区斯巴克酒吧（以下简称斯巴克酒吧）、被告（反诉原告）韩淇买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月17日立案后，依法适用简易程序，于2016年4月25日、6月1日公开开庭进行了审理，后发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2016年7月7日、8月12日公开开庭进行了审理。原告董飞跃、原告（反诉被告）杜吉雷及其委托诉讼代理人龚向东、被告斯巴酒吧、被告（反诉原告）韩淇的委托诉讼代理人王建勋、仇春焱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董飞跃、杜吉雷向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向两原告支付房屋租金229269元，违约金3万元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是南通市崇川区十六号酒吧（以下简称十六号酒吧）的合伙人，2012年12月5日，以原告董飞跃的名义与案外人南通久八娱乐投资管理有限公司签订房屋租赁合同（以下简称久八公司），承租南通市崇川区桃源路XX号南通中南世纪城XX号楼XX、XX室房屋（以下简称中南世纪城XX号楼XX、XX室房屋）用于十六号酒吧的经营，合同约定第一年租金99251元，每年递增10%，每年租金于上年度12月31日之前付清。同时，被告与案外人久八公司也签订房屋租赁合同，承租南通市崇川区桃源路XX号南通中南世纪城XX号楼XX室房屋（以下简称中南世纪城XX号楼XX室房屋）用于经营斯巴克酒吧至今。2014年8月21日，原告与被告签订酒吧转让协议，约定将十六号酒吧的部分产权转让给被告，转让后，除在酒吧转让或无法运营时对固定资产享有部分权利外，酒吧的行政管理、经营盈亏、投资改造等均由被告行使、享有、承担、支配，与原告无关；一切经营风险与原告无关；十六号酒吧房租及物业费由被告支付，原协议租用十六号酒吧未付的余款由被告支付。协议签订后，双方办理了包括十六号酒吧的固定资产、租赁房屋的使用在内相关事项的交接手续。之后，被告以斯巴克酒吧名义经营至今。期间，被告直接向案外人久八公司支付了中南世纪城XX号楼XX、XX室房屋的2014年租金。2015年12月，原告因案外人久八公司的起诉，得知被告没有支付中南世纪城XX号楼XX、XX室房屋的2015及2016年的租金，构成违约。被告斯巴克酒吧辩称，原告起诉被告斯巴克酒吧没有事实依据，被告斯巴克酒吧从未与原告签订任何酒吧转让及房屋使用的任何协议。根据酒吧转让协议显示，签订协议的为韩淇，斯巴克酒吧并非签署协议的一方，没有授权韩淇代表其签订该协议，对该酒吧转让协议也不予追认，所以，斯巴克酒吧没有支付租金的义务。原告起诉斯巴克酒吧没有事实及法律的依据。原告认为韩淇代表斯巴克酒吧在协议上签字没有依据。韩淇与斯巴克酒吧没有关联，其没有在斯巴克酒吧任职，也不是斯巴克酒吧的股东，即使斯巴克酒吧授权他人签订协议，也应由其经营者签字。被告斯巴克酒吧使用十六号酒吧二楼两个包厢与本案无关，自2014年5月中旬左右，斯巴克酒吧使用至今，但这与本案无关，是另外一个法律事实，斯巴克酒吧与十六号酒吧就使用这两个包厢有另外约定的结算方式。请求驳回原告对被告斯巴克酒吧的诉讼请求。被告韩淇辩称，原、被告之间仅有原告杜吉雷将十六号酒吧80%的股份转让给被告韩淇的协议，转让协议中董飞跃的名字是后补的，杜吉雷、董飞跃间是何种法律关系，两原告并未告知被告韩淇，董飞跃对外的法律关系与被告韩淇没有任何关系，与十六号酒吧也没有必然联系。协议的内容是双方合作经营十六号酒吧，董飞跃是否加入对协议的签订会产生根本性的影响，被告韩淇不会也不同意董飞跃成为协议一方，对董飞跃签字的行为不予认可。所以董飞跃不是案涉基础证据的协议一方，其不能要求被告韩淇履行协议中的义务，董飞跃作为本案原告向被告方主张权利无事实依据，其没有作为原告的资格。协议中明确了原告杜吉雷应负责移交十六号酒吧的财务明细账目及清点相应的库存。同时，原告杜吉雷还应提供经营酒吧所必要的证照，但是在协议签订后，被告韩淇基于协议中约定的义务已经向原告杜吉雷支付了十六号酒吧80%股份的转让款25万元，但是截至目前，原告杜吉雷未能提供十六号酒吧正常经营的必备证照，更未能移交十六号酒吧筹备至今的相关明细账目，双方更没有对十六号酒吧的库存进行清点。因此，原告杜吉雷与被告韩淇所签订的关于十六号酒吧的股份转让协议因原告杜吉雷的违约而未能履行，原告杜吉雷应当返还被告韩淇已支付的80%股权转让款25万元。原告杜吉雷要求被告韩淇支付十六号酒吧的房屋租金没有事实依据：1.原告杜吉雷先行违约，没有履行协议约定的主要义务，导致合同根本目的不能实现。协议签订的目的就是双方合作经营十六号酒吧，因此协议中明确了需要原告杜吉雷提供经营必备的执照，且交接时需要清点存货，交接账册，协议约定这些，原告杜吉雷都没有履行，导致被告韩淇至今都没有能接手经营十六号酒吧，致使被告韩淇无法实现合同目的。2.原告杜吉雷转让的是十六号酒吧的股份，其经营十六号酒吧所需的各项成本含房租，应当由十六号酒吧来承担。3.双方在酒吧转让协议中并未约定房租的支付是由被告韩淇来承担。4.原告杜吉雷未能举出已经支付涉案房屋租金的相关证据，久八公司起诉董飞跃要求其支付租金，但董飞跃与本案及本案被告韩淇没有关联，不能以此作为依据要求被告韩淇支付租金。如果董飞跃是基于垫付了租金来向被告主张，那么其应该拿出垫付的依据，虽然董飞跃与久八公司达成了调解协议，但没有证据显示董飞跃已经支付了2015年度的房屋租金。原告要求支付的2016年租金未过支付期限。原告提供的租赁协议中显示“第三年起每笔租金应分别在每年12月31日前付清”，故2016年的租金只需在12月31日前付清，显然没有过履行期限，原告不能主张尚未到期的租金，更不能主张该笔租金的违约金，应当驳回原告的该项请求。5.自2014年8月21日，被告韩淇接收了十六号酒吧80%股份后，该酒吧并未经营过，同时在2014年8月份一场大雨也因涉案房屋的质量问题导致十六号酒吧大量积水，十六号酒吧的设施装潢等设备因房屋质量问题进水，原告杜吉雷与房主进行交涉也从未通知被告韩淇，该问题如何处理韩淇也不清楚。由此可以看出，双方虽然签订过酒吧股份的转让协议，但是在实际中并未履行。综上，原告杜吉雷以此来起诉要求被告韩淇承担房屋租金无事实依据。原告杜吉雷要求韩淇承担房屋租金无法律依据，根据2014年8月21日双方签订的协议可以看出，原告杜吉雷与被告韩淇应当是合伙共同开办十六号酒吧，根据合伙的法律规定，其合伙共同的支出应由合伙人共同承担，目前原告要求被告韩淇承担因开办十六号酒吧而承租的房屋的租金，是违反法律对合伙关系规定的。基于上述观点，请求驳回原告对被告韩淇的诉讼请求。反诉原告韩淇向本院提出反诉请求：1.请求法院判令被反诉人杜吉雷返还25万元转让款及利息（自2014年8月2日起至其返还之日止，按银行同期贷款利率计算）。2.本案诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2014年8月21日，韩淇与杜吉雷签订了酒吧转让协议，约定杜吉雷将其十六号酒吧的80%的股权转让给韩淇，转让费25万元。双方约定合作开办十六号酒吧，协议签订后，杜吉雷需将十六号酒吧的财务明细账册移交给韩淇，并进行库存盘点。协议签订后，韩淇委托案外人陈俊通过银行转账及现金支付给杜吉雷转让款25万元，但杜吉雷没有按协议约定将十六号酒吧的财务明细账册移交给韩淇，也没有进行库存盘点，韩淇也没有能取得经营十六号酒吧必备的证照。故协议签订后一直没有实际履行，韩淇没有能实际使用场地、经营十六号酒吧。韩淇已经履行了协议约定的付款义务，但杜吉雷没有履行协议的约定，协议目的无法实现，构成违约，应返还韩淇支付的转让费。反诉被告杜吉雷对反诉原告韩淇的反诉辩称：1.被告韩淇提起的反诉不符合法律规定，也不符合反诉主体要件，反诉应该是本诉的原、被告之间作为反诉的当事人双方，不得增加与减少。2.被告韩淇未能向原告支付转让款。3.原告已经履行了酒吧转让协议的相关义务。因此，请求依法驳回韩淇的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。依据原告提供的工商登记信息、酒吧转让协议、房屋租赁合同、久八公司的证明、民事调解书、照片、南通中南世纪城物业管理有限公司的收款收据、缴费小票、记账凭证、陈俊向杜吉雷转账的银行记账凭证、交易明细、房屋电子登记簿查询结果证明，被告提供的酒吧转让协议、合作协议，本院所作调查笔录等证据，确认以下案件事实：2012年12月5日，出租方（甲方）久八公司与承租方（乙方）董飞跃签订了一份《房屋租赁合同》，约定由乙方承租甲方位于南通市崇川区桃源路XX号南通“中南世纪城”XX号楼XX、XX室房屋。房屋建筑总面积为271.92平方米（以房产局测绘的建筑面积为准）。租赁期限为4年零26天，自2012年12月5日至2016年12月31日。装修免租期从2012年12月5日起至2012年12月31日。免租期不因任何原因而延长，免租期内乙方不缴纳该房屋租金，但仍应承担物业管理费和该房屋发生的水、电、燃气、热力能源等公用事业费及一切实际发生的费用。租金标准为第一年1元/平米/天，逐年递增，每年递增幅度不得超过上一年租金的10%。租金支付按照“先租后用”原则，租金每年一次提前支付给甲方，每次支付年度租金100%。乙方于合同签订当日向甲方支付第一年第一笔租金99251元，第二笔租金应在2013年12月31日前付清。第三年起每年租金应分别在每年12月31日前付清。乙方逾期支付的，每逾期一日，应按合同约定租金总额的2‰支付滞纳金、逾期达一个月以上的，甲方有权限制乙方对物业设施设备的使用，直至乙方付清全部应付费用，同时甲方有权解除合同。设备使用费及承租期内乙方对该房屋的改造费用由乙方承担。水电费及其他乙方经营过程中发生的费用由乙方承担。物业费暂定为2.5元/平方米/月。物业费为半年一预付，每次支付每年物业费的50%。签订合同当日乙方向甲方物业公司支付第一期物业费即4078.8元。甲方或甲方物业公司有权按实际情况调整物业费。乙方应按甲方物业公司规定的标准向甲方物业公司缴纳装修垃圾费、公摊水电费等费用。此后杜吉雷、董飞跃租赁该房用于合伙经营十六号酒吧，但未领取营业执照。2014年8月21日，甲方杜吉雷与乙方韩淇签署了一份《酒吧转让协议》，该协议抬头处甲方载明为杜吉雷，乙方载明为陈俊、韩淇。协议载明，十六号酒吧地处中南世纪城酒吧街区XX/XX号，因甲方其它产业的发展需要，经甲、乙双方协商，本着互惠互利的原则，甲方将十六号酒吧产权（整体三层，一楼清吧，二、三、KTV）整体转让给乙方，面积约273（平方）米，由乙方负责全面接管经营，甲方不再涉及酒吧一切经营业务，乙方自负盈亏，承担经营中所有责任。双方约定如下：一、经双方友好协商，转让十六号酒吧80%股份，计人民币25万元，经甲方同意，转让费分二次予以支付：第一批支付日期为2014年8月23日，支付金额为15万元；第二批支付日期为2014年9月30日，支付金额为10万元；另外20%股份为甲方持有股份；乙方购买酒吧后酒吧所属日常行政管理、经营盈亏、投资改造，均与甲方无关。二、甲方20%干股在酒吧正常经营中不予体现，只有在酒吧转让后或酒吧无法运营占20%的固定资产。三、甲方收到首付款之日起，即将酒吧筹备至今财务明细账目移交给乙方，甲方配合做好交接工作。四、酒吧转让后即进行库存盘点，盘点由双方共同进行签字确认。财产进行交接确保账物相符，账账相符。五、酒吧转让后所有员工编制维持现有，员工走留及新入职员工待遇情况均由乙方决定；乙方指定人员接收酒吧管理，甲方不再参与其中。六、酒吧转让后，甲乙双方按要求应及时变更法人及相关执照，因涉及街区承租方与原十六号法人租房合同中涉及履行办证协议，且变更程序繁琐，双方约定由双方法人另签字不变更协议，但转让之日起所有权归属乙方，一切经营情况及其它风险均由乙方自行承担。七、为延续酒吧良性运行，甲方积极配合乙方经营工作：乙方为体现诚意，乙方视甲方为股东一方，在斯巴克酒吧消费享受股东待遇。八、因转让涉及甲乙双方商业秘密，双方约定转让事宜及转让金额不予对外公开，确保维持十六号酒吧后期的良性运营。九、十六号酒吧房租及物业费由中南物业统一收取，自签约后，改由斯巴克酒吧支付，原协议租用十六号酒吧未兑付的余款予以支付。九、未尽事宜，双方另行约定增补。该协议甲方落款处由杜吉雷签字，乙方落款处由韩淇签字。上述协议签订后，董飞跃在留存杜吉雷处的协议上甲方落款处补签字。协议签订后，陈俊分别于2014年8月26日向杜吉雷银行账户付款15万元，于2014年9月29日向杜吉雷银行账户付款5万元，于2015年1月8日向杜吉雷银行账户付款2万元，于2015年2月16日向杜吉雷银行账户付款5000元，以上合计支付22.5万元，另外杜吉雷还在斯巴克酒吧发生消费，折抵部分付款。另查一，斯巴克酒吧还支付了中南世纪城XX号楼XX、XX房屋2014年1月1日至2014年12月31日的租金，以及中南世纪城29号楼109、110房屋2015年度及2016年上半年的公用水电费、电费、物业管理费等。因中南世纪城XX号楼XX、XX房屋2015年度的房屋租金无人缴纳，久八公司以董飞跃为被告诉至本院，要求其支付2015年度上述房屋的租金及因迟延缴付房租的违约金。2016年2月26日，该案经本院主持调解，双方达成调解协议，久八公司与董飞跃确认结欠久八公司2015年度房租109176元及违约金15000元，此款董飞跃于2016年4月23日前给付久八公司，如董飞跃不能按期给付，则应根据合同约定给付久八公司违约金79698元。另查二，中南世纪城XX幢XX、XX室房屋的所有权人为南通中南新世界中心开发有限公司，2012年7月13日，出租方南通中南新世界中心开发有限公司与承租方久八公司签订《房屋租赁合同》，由久八公司承租南通“中南世纪城”XX号楼XX、XX、XX室商铺等房屋。另查三，2012年7月30日，出租方（甲方）久八公司与承租方（乙方）韩淇亦签订了一份《房屋租赁合同》，约定由乙方承租甲方位于南通市崇川区桃源路8号南通“中南世纪城”XX号楼XX室房屋。房屋建筑总面积为235.46平方米（以房产局测绘的建筑面积为准）。租赁期限为4年零5个月，自2012年8月1日至2016年12月31日。装修免租期从2012年8月1日起至2013年6月30日。租金标准为第一年1.5平米/元/年，逐年递增，每年递增幅度不得超过上一年租金的25%……另查四，十六号酒吧尚未取得营业执照等证照，至本案诉讼前，斯巴克酒吧的店招已扩展至中南世纪城XX号楼XXX、XX房屋店面外墙，中南世纪城29号楼109、110房屋店面外墙已无十六号酒吧的标识。综后原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、案涉《酒吧转让协议》的双方主体如何确定。二、被告是否应向原告支付中南世纪城29幢109、110室房屋的租金、违约金及相应的数额。三、案涉《酒吧转让协议》是否可得解除。对此，本院分述如下：对于争议焦点一，十六号酒吧为杜吉雷、董飞跃合伙经营，且未领取营业执照，合伙负责人和其他人员的经营活动，应由全体合伙人承担民事责任。案涉《酒吧转让协议》虽然由杜吉雷出面与韩淇签订，但协议中明确载明转让的是十六号酒吧的财产，相应的民事权利义务应由杜吉雷、董飞跃共同享有和承担。即使韩淇在签订该协议时并不知晓杜吉雷、董飞跃系合伙经营十六号酒吧，鉴于《酒吧转让协议》并不涉及到十六号酒吧与韩淇合作经营，或合伙经营，韩淇也没有提出其他合理理由说明十六号酒吧如系董飞跃与杜吉雷合伙经营，则不会签订案涉《酒吧转让协议》，故依照《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，杜吉雷、董飞跃作为十六号酒吧的合伙人，可以作为本案原告行使该合同中甲方即转让方的权利。至于案涉《酒吧转让协议》的乙方即接受方主体的确定，该转让协议中抬头处乙方虽然打印有陈俊的名字，但陈俊未在该酒吧协议中签字，原告也未能提供证据证明韩淇系斯巴克酒吧的合伙人或在斯巴克酒吧担任管理职务，韩淇虽然作为承租人签订了斯巴克酒吧所租用的南通中南世纪城XX号楼XX室房屋的《房屋租赁合同》，但尚不足以认为韩淇有权代表斯巴克酒吧签订案涉《酒吧转让协议》。故案涉《酒吧转让协议》的乙方即接受方应确认为韩淇。对于争议焦点二，基于案涉《酒吧转让协议》的约定，应由斯巴克酒吧交纳原十六号酒吧的房租及物业费，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第六十五条的规定，在斯巴克酒吧未履行相应债务时，应由债务人韩淇向本案原告承担相应的违约责任。因十六号酒吧2015年度的房租经久八公司与董飞跃达成调解协议，确认为109176元，未超过《房屋租赁合同》约定的范围，故被告韩淇应向原告杜吉雷、董飞跃缴付该部分房租，对于该部分房租的违约金，应视为原告杜吉雷、董飞跃因韩淇违约而产生的损失，经本院调解，久八公司与董飞跃确定该部分违约金为15000元，亦未超过《房屋租赁合同》的约定及合理的范围，故该部分相应的损失亦应由被告韩淇承担。对于十六号酒吧2016年度房租的缴付期限及金额问题，《房屋租赁合同》中明确载明，租金支付按照“先租后用”原则，其后条款中载明“租金每年一次提前支付给甲方，每次支付年度租金100%。乙方于合同签订当日向甲方支付第一年第一笔租金99251元，第二笔租金应在2013年12月31日前付清。第三年起每年租金应分别在每年12月31日前付清……”，故该条款中“第三年起每笔租金应分别在每年12月31日前付清”仅为行文方便，避免赘述，其真实涵义应为每年递次支付，而不能理解为“第三年起每笔租金应分别在当年12月31日前付清”，故2016年度房屋租金类推应为2015年12月31日前付清，因该部分房租已届支付期，故在韩淇或斯巴克酒吧未按约支付时，应由韩淇向原告支付。至于2016年度房屋租金的数额，《房屋租赁合同》约定逐年递增，每年递增幅度不得超过上一年租金的10%，故不应低于2015年度的租金数额109176元，不应高于120093.6元，因该部分租金原告未能提供证据证明已与久八公司协商确定具体金额，故本案按109176元先行判决，对于原告与久八公司协商后超过该数额的部分，原告可另行主张权利。对于2016年度房屋租金未缴纳而产生的违约金，该部分为原告的损失，因本案中原告未能提供证据证明该部分损失已实际发生，故本案不予支持。原告在相关损失发生后可另行主张权利。对于争议焦点三，案涉《酒吧转让协议》是否可得解除，应考察是否因转让方的违约行为致接受方的合同目的不能实现。考察案涉《酒吧转让协议》，特别是第七条、第九条的约定，可以推定该合同的目的，应是十六号酒吧不再在原址经营，整体转让给斯巴克酒吧经营。虽然被告抗辩原告未能完成交接手续及提供执照，但经查询，十六号酒吧并未领取营业执照，况且按照《酒吧转让协议》第六条的约定，酒吧转让后，甲乙双方本应按要求及时变更法人及相关执照，被告亦未能提供证据证明斯巴克酒吧的经营受此影响。此外，根据被告自认，斯巴克酒吧在案涉《酒吧转让协议》签订前就已借用十六号酒吧的两个包厢；经查，至本案诉讼前斯巴克酒吧的店招已扩展至中南世纪城XX号楼XX、XX房屋店面外墙，中南世纪城XX号楼XX、XX房屋店面外墙已无十六号酒吧的标识；陈俊自2014年8月26日至2015年2月16日陆续向杜吉雷银行账户付款22.5万元；斯巴克酒吧支付了中南世纪城XX号楼XX、XX房屋2014年度的房屋租金、2015年度及2016年上半年的公用水电费、电费、物业管理费等，且未能提供其所称的原告的委托支付手续和双方的结算凭证。在如此种种情形下，被告仍坚称斯巴克酒吧仅接手十六号酒吧的两个包厢，而未全面接管，而斯巴克酒吧或韩淇在此期间却未提异议，难以令人信服。至于其余暴雨问题，被告未能提供证据证明暴雨发生于案涉《酒吧转让协议》签订后，亦未提供证据证明在合理的期间内向原告提出过异议，而原告不予处理，故对于被告的相关抗辩理由本院亦不予采纳。对于反诉原告韩淇要求解除案涉《酒吧转让协议》，返还25万元转让款及相应利息的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第六十四条、第六十五条、第一百零七条、第四百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条的规定，判决如下：一、被告韩淇于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付原告董飞跃、杜吉雷2015、2016年度房屋租金各109176元，合计218352元。二、被告韩淇于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付原告董飞跃、杜吉雷违约金损失15000元。三、驳回原告董飞跃、杜吉雷其他诉讼请求。四、驳回反诉原告韩淇的反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5189元(原告已预交)，反诉案件受理费2712.5元(反诉原告韩淇已预交)，合计7901.5元，由原告董飞跃、杜吉雷负担519元，由被告(反诉原告)韩淇负担7382.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费7901.5元（开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，账号47×××822）。审 判 长  吴陈根代理审判员  张美龙代理审判员  王雅清二〇一六年十月十八日书 记 员  周 超