浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)浙杭民终字第3559号上诉人（原审原告、反诉被告）：韦顺平，男，1985年9月26日出生，壮族，户籍所在地广西省桂林市七星区，现住浙江省杭州市拱墅区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄毅，男，1981年6月24日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。上诉人韦顺平因与被上诉人黄毅房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2015）杭拱民初字第1604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月30日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：2015年6月9日，作为出租方的黄毅与作为承租方的韦顺平签订《租房合同》，合同主要条款包括：1、黄毅将坐落于华盛达·阅城新座2幢814室的房屋出租给韦顺平使用；2、房屋租赁期限自2015年8月10日起至2021年8月9日止；3、租金及交纳时间：前五年每月租金为1700元，后一年每月租金为1800元，每3个月支付一次；4、租房押金：韦顺平应于签约同时付给黄毅押金1700元，到期黄毅验收无误后，将押金退还韦顺平；5、合同一经签订，双方都不得随意解除，如任何一方需提前解除合同则需提前一个月通知对方，并在双方协商一致同意后方可提前解除合约，租赁期内，如遇不可抗力因素导致无法继续履行本合同的，本合同自然终止，双方不承担违约责任，在租赁期内水、电、气、物业费由韦顺平支付；6、黄毅应按时将房屋及其附属设施交付韦顺平使用，黄毅应确保水、电、气、电话、有线电视的正常使用、以及房屋内外结构等处于良好的使用状态；7、黄毅同意韦顺平将房屋以及注册地址转租，黄毅应在韦顺平提出要求的三天内配合韦顺平提供注册办公地址所需的相关资料；8、韦顺平应按照合同的规定，按时支付租金，押金及其他应由韦顺平承担的费用；9、在租赁期内，黄毅逾期交房超过7天或者擅自提前收回房屋，韦顺平有权终止本合同，且黄毅须向韦顺平支付违约金5万元，如违约金不足以弥补韦顺平直接损失的，黄毅还给予赔偿，同时韦顺平接到黄毅违约金后迁出房屋并结清所有费用；10、在租赁期内，韦顺平利用该房屋进行违法活动或者在承租期内单方面退租，黄毅有权终止合同，收回房屋，且韦顺平必须支付一个月的租金作为违约金，若支付的违约金不足弥补黄毅损失的，韦顺平还应负责赔偿。2015年6月9日，黄毅将华盛达·阅城新座2幢814室房屋钥匙一把及门禁卡一张交给浙江银杏物业管理有限公司阅城物管处，浙江银杏物业管理有限公司阅城物管处向其出具《托管钥匙承诺书》，载明：本管理处愿意接受委托，保管您的门钥匙壹把，管理处承诺只有当委托书所约定的任一情况出现时，才使用此钥匙。《托管钥匙承诺书》在末端增加“壹张门禁卡”内容。韦顺平与黄毅就房门钥匙与门禁卡的交付多次通过短信进行沟通，但未果。韦顺平要求黄毅提供房产证原件、房屋交接书复印件、竣工备案表、预售许可证等材料，黄毅回复公司注册登记需要的材料在租期开始后提出，会在3日内配合。2015年6月16日，黄毅要求浙江银杏物业管理有限公司阅城物管处电话通知韦顺平到物业公司领取房门钥匙及门禁卡，浙江银杏物业管理有限公司阅城物管处电话通知韦顺平，但韦顺平表示不来拿。2015年8月7日，韦顺平提起诉讼，请求判令：1、黄毅返还其支付的押金及房租6800元以及利息60元；2、黄毅赔偿合同违约金5万元；3、黄毅承担诉讼费。原审庭审中，韦顺平明确需要解除《租房合同》。在诉讼过程中，黄毅提出反诉，请求判令：1、双方解除房屋租赁合同；2、韦顺平承担从租期开始之日起至合同解除日次日的房屋租金、物业费、能耗费、水电费、注册地址费等相关费用；3、韦顺平承担黄毅其他实际损失6038元及利息、违约金1800元；4、反诉诉讼费、交通费、可能产生的鉴定费等相关费用，均由韦顺平承担；5、根据《关于办理虚假刑事诉讼案件具体使用法律的指导意见》等规定，依法将韦顺平移送至公安机关经济犯罪侦查部门查处。原审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。（一）韦顺平要求黄毅返还其支付的押金及房租6800元以及利息60元的诉讼请求，因韦顺平在本案中未能提供证据证明其已经向黄毅支付了押金及房租，故对其该项诉讼请求不予支持。如韦顺平能够提供证据证明其已经向黄毅支付了押金及房租，可另行起诉。（二）关于韦顺平要求黄毅赔偿违约金5万元的诉讼请求，韦顺平认为黄毅未向其交付房屋，依照《租房合同》第六条第一款的约定，黄毅逾期交房超过7天，韦顺平有权终止本合同，黄毅须向其支付违约金5万元。黄毅认为其已经交付钥匙，且通过物业公司通知但韦顺平拒绝去拿钥匙，故应驳回该项诉讼请求。原审法院认为，根据《租房合同》的约定，房屋租赁期限自2015年8月10日起至2021年8月9日止，黄毅应按时将房屋及其附属设施交付韦顺平使用；但是《租房合同》对具体何时交房（即交付房门钥匙、门禁卡）以及如何交房（即交付房门钥匙、门禁卡）没有进行明确约定，根据双方手机短信的内容，双方对房屋钥匙及门禁卡的交付一直在进行沟通联系，黄毅于2015年6月9日将房门钥匙及门禁卡委托物业公司托管，物业公司也通过电话与韦顺平联系，但韦顺平拒绝到物业公司拿钥匙。韦顺平于2015年8月7日起诉至法院要求黄毅支付违约金5万元，原审法院认为尚不能认定系因黄毅原因导致逾期交房超过7天事实成立，故对于韦顺平要求黄毅赔偿违约金5万元的诉讼请求予以驳回。（三）关于《租房合同》应否解除，韦顺平起诉要求黄毅返还其支付的押金及房租6800元以及利息60元并赔偿合同违约金5万元，已经包含解除《租房合同》的意思，庭审中韦顺平也明确表示要求解除《租房合同》，黄毅在反诉请求中亦要求解除《租房合同》，现双方均无意愿继续履行合同，故对双方于2015年6月9日签订的《租房合同》予以解除。（四）关于黄毅要求韦顺平赔偿房屋租金及其他经济损失的反诉请求，导致《租房合同》解除的主要原因系双方对具体何时交房（即交付房门钥匙、门禁卡）以及如何交房（即交付房门钥匙、门禁卡）约定不明确，故在房屋交付过程中双方认识不一致，进而产生矛盾，因此对于《租房合同》的解除双方均存在过错，故酌情确定韦顺平应赔偿黄毅1个月的房屋租金损失即1700元。对于黄毅的其他反诉请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2015年11月5日判决：一、解除黄毅与韦顺平于2015年6月9日签订的《租房合同》；二、韦顺平于判决生效之日起十日内赔偿黄毅1700元；三、驳回韦顺平的其他诉讼请求；四、驳回黄毅的其他反诉诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取611元，由韦顺平承担。反诉案件受理费减半收取25元，由黄毅负担。宣判后，韦顺平不服，向本院提起上诉称：原判认定事实不清，程序违法。韦顺平要求黄毅赔偿违约金，与合同继续履行并不冲突。原审庭审中，双方都表示6月9日为交房时间，租期开始时间也为6月9日，双方争议的是黄毅是否按时交房。从双方沟通的短信记录可显示，直至6月11日黄毅都一直欺骗韦顺平在外地开会无法交付钥匙门禁，无履行合同意愿。一审法院也查明韦顺平未有违约行为，合同得不到履行导致房屋空置2个月的原因，是因黄毅不愿履行合同，房租过高，之前就已经空置半年以上挂在中介租不出去。故黄毅违约却让韦顺平酌情赔偿，缺乏依据。请求二审法院撤销原判，依法改判：一、黄毅与韦顺平于2015年6月9日签订的《租房合同》生效日期顺延至黄毅交付钥匙门禁以及注册地址相关资料（包括房产证原件）合同继续履行时应包含合同签订时故意留空的2个月免租期；二、黄毅赔偿违约金以及经济损失2万元。黄毅返还韦顺平之前支付6800元以及利息60元；三、黄毅承担一、二审诉讼费。上诉人韦顺平在二审指定的举证期限外提交以下证据：一、《情况说明》一份，证明韦顺平曾至物业领取钥匙，但由于被委托手续不全，未能领取钥匙门禁；二、银行转账凭证复印件一份，证明韦顺平支付6800元。被上诉人黄毅在二审中辩称：关于韦顺平要求继续履行合同，黄毅认为该要求无依据。一审庭审中，韦顺平是明确要解除合同的，黄毅反诉中也是要解除合同的，双方的意思表示已经达成一致了，有庭审笔录记载，现在韦顺平又提出继续履行租赁合同是无效的。关于韦顺平要求黄毅支付违约金的请求，黄毅没有违约行为，签约当天黄毅就把门禁和钥匙给了韦顺平，并且要求其在合同中写其收到钥匙、门禁的说明，但是其未写明。一审中2015年6月12日的录像，也就是交房后的两三天，物业监控录像曾拍到韦顺平带了两个装修工人开了案涉房屋的门，过了几分钟后出来的。期间韦顺平还曾威胁过黄毅。鉴于此情况，黄毅又和韦顺平约了一次见面，想要再次交付另一套门禁和钥匙，但是没有成功，黄毅只能授权物业把门禁和钥匙交付韦顺平。在2015年6月16日物业曾经电话通知了韦顺平，通话时间长达三分钟，但韦顺平明确拒绝来拿钥匙。从以上行为看，黄毅是积极主动完成交房义务的，没有违约，不需要支付违约金。关于利息，黄毅并没有在一审中承认或者否认什么，只是韦顺平在法定期间内没有提交相关证据，故黄毅没有质证。韦顺平要求黄毅承担一、二审诉讼费用，因黄毅没有违约，故不应当由黄毅承担。请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人黄毅在二审中未提交新证据。上诉人韦顺平在二审中提交的证据，经出示，被上诉人黄毅认为均不属于二审程序中的新证据，不予质证。本院认为，上述证据均未在本院指定的二审举证期限内提交，且亦不属于二审程序中新的证据，对于逾期举证，韦顺平未能做出合理解释，故对该证据本院不予确认。本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。本院认为，根据韦顺平一审中的诉讼请求，其虽然要求黄毅返还房屋押金及房租、赔偿违约金等，但并未提出解除房屋租赁合同的诉讼请求，一审中，并未明确韦顺平是基于何种法律事由而主张上述请求，故原审推断其诉讼请求中隐含了解除合同的意思表示不当。2015年6月9日双方签订的《租房合同》中，对租赁房屋的交付时间及方式、首期租金的支付时间未作出明确约定，根据浙江银杏物业管理有限公司出具的《情况说明》及原审法院核实的情况可以证实，黄毅曾委托物业通知韦顺平领取房屋钥匙及门禁，但韦顺平未予领取的事实。合同约定的租赁期限自2015年8月10日起，韦顺平在2015年8月7日即已提起本案诉讼，故韦顺平未在物业通知的2015年6月16日及起诉前领取钥匙，并不构成违约。而黄毅亦在合同签订后的合理时间内向韦顺平交付钥匙，也不构成违约。对于租金，合同中仅约定了3个月支付一次，故韦顺平至迟应在2015年11月10日前支付租金。既然韦顺平在上诉中称其没有解除合同的意愿，而要求继续履行合同，则其应按时支付租金，但现无有效证据证明韦顺平已按约支付了租金，故韦顺平逾期支付租金已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，黄毅反诉请求解除房屋租赁合同符合法律规定。因韦顺平违约，导致合同提前解除，考虑房屋重新出租有一定的空置期，原审酌情判决韦顺平赔偿黄毅1个月房租损失并无不当。韦顺平的上诉理由均不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费472元，由韦顺平负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡 宇审 判 员 陈 艳代理审判员 丁 晔二〇一六年四月十三日书 记 员 袁其伟