四川省江油市人民法院民 事 判 决 书(2015)江油民初字第3656号原告：绵阳佳其物业服务有限公司法定代表人：程金华。委托代理人：万刚，四川太白律师事务所律师。被告：何代明，男，生于1947年2月16日，汉族第三人：江油市上海城名人苑小区业主委员会。负责人：阙芝剑。委托代理人：张玲，江油市中心法律服务所法律工作者。原告绵阳佳其物业服务有限公司诉被告何代明物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月2日立案受理。审理过程中，依据被告申请，追加江油市上海城名人苑小区业主委员会为本案第三人共同参加诉讼。依法由审判员罗勇适用简易程序于2015年12月24日公开开庭进行了审理。于2016年2月14日裁定适用普通程序审理，依法由审判员罗勇担任审判长，与人民陪审员兰英、王占波组成合议庭，于2016年4月25日公开开庭进行了审理。原告绵阳佳其物业服务有限公司的委托代理人万刚，被告何代明，第三人江油市上海城名人苑小区业主委员会委托代理人张玲均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告绵阳佳其物业服务有限公司诉称：2013年8月27日，原告与江油市上海城名人苑小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》后，原告从2013年9月30日起开始为江油市上海城名人苑小区提供物业服务，原告提供服务后，被告却不按时缴纳物管费，经原告多次催收，被告却长期拒交物管费和代收的清洁卫生费。请求：1、判令被告截止2015年11月30日止，向原告支付物管费3，202.16元、卫生费156.00元、资料打印费100.00元，合计3，458.16元；2、本案诉讼费和律师代理费由被告承担。被告何代明辩称：原告诉称物业服务合同是原告与业委会签订的，但是业委会并未成立，也未经过业主大会选举，因此业委会就不存在，即便业委会存在也不合法，因此合同无效；签订合同和物业费收取情况被告不知道；佳其公司未与圣宇公司交接，圣宇公司多收被告的物管费没有退还被告；佳其物业公司与业委会签的合同不具有合法性，佳其无权收费，被告跟佳其公司没有履行任何手续，小区的业委会成立不合法，不具备有合法的主体资格，无权代表业主，业委会行使的一切权利无效，所签合同无效，佳其公司明知表决权和最终决定权是业主大会而不是业委会，几百名业主强烈反对，与业委会所签合同无效，业主不认可，佳其物业程序混乱自相矛盾，漏洞百出，佳其物业2014年1月23日公告，自称2013年8月10日已中标，业委会2013年8月12日，才制定的选票，2013年8月19日，佳其公司拟投标承诺书，是保安队长投的选票，不是业主投的选票，上述几个事实，证明佳其公司与业委会有幕后交易；电梯未定时检查，经常把人关在电梯里；大楼的门关不上，被告找物业，物业的人说修不了；还有和尚进楼化缘；小区的车子经常被人划了，小区保安说没有监控；喷泉从来未用，夏天都是死耗子和死鱼烂在里面很臭；电线裸露在地面。请求驳回原告的诉讼请求。第三人辩称：江油市上海城名人苑小区业主委员会依法成立，并经江油市银河社区居民委员会和江油市城乡规划建设和住房保障局备案登记，有权代表业主与物业服务公司签订物业服务合同。第三人选聘物业服务公司的程序合法，结果合法，与原告签订的物业服务合同合法有效。案经审理查明：2013年5月2日，江油市银河社区居民委员会发出的江油市物业管理区域内业主委员会备案回执载明：备案编号2013-01，位于江油市上海城名人苑小区（业主委员会名称）已经成立，予以备案。2013年8月27日，原告与第三人签订的物业服务合同载明:委托方为江油市上海城名人苑小区业主委员会，受托方为绵阳佳其物业服务有限公司，物业名称上海城名人苑商业住宅小区，用途商住，座落位置江油市，建筑面积146466㎡，住户756户，门面100个，委托服务期限为伍年，2013年9月1日起2018年8月31日止，受托方按江油市物业管理服务标准贰级提供服务，物业房屋费用按照业主拥有房屋建筑面积前三年每平方米0.9元，三年后依市场价另行协商，受托方可提供水费、电费、燃气费、清运费等代收代缴收费服务。合同还对房屋共用部位的维护和管理，共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，秩序维护，交通秩序与车辆停放，房屋装饰装修管理，双方的权利义务，违约责任等作出约定。该合同经江油市城乡规划建设和住房保障局备案，编号（贰零壹肆）第（壹拾）号。原告于2013年9月30日进入江油市上海城名人苑小区提供物业服务。被告系江油市上海城名人苑小区住宅房屋的产权人，建筑面积136.84㎡。2015年1月22日，江油市城乡规划建设和住房保障局发出的江油市物业管理区域内业主委员会备案回执载明：编号2015字第01号，项目名称：江油市上海城.名人苑小区，项目地址：江油市，业主委员会名称：江油市上海城.名人苑小区业主委员会，联系人：阙芝剑。原告已向江油市城市环境卫生服务中心按每户每月6元的标准交纳了江油市上海城名人苑小区至2015年12月止的垃圾处理费。认定上述事实有原告营业执照、组织机构代码证、被告常住人口信息、第三人备案登记、物业服务合同、被告房屋信息摘要、清洁费发票、物业公司业主投票表复印件、公告、公示复印件、证明材料复印件、绵阳市圣宇物业江油分公司回复函复印件、视频资料、罢免业主委员会签名表复印件一份、佳其公司承诺书复印件和原、被告及第三人陈诉等在卷佐证，足以认定。本院认为：原告与第三人签订物业服务合同，原告依照合同约定提供物业服务，原告与被告形成事实上的物业服务合同关系，被告享受了原告的物业服务后，理应履行相应的交费义务，原告主张从2013年10月1日起至2015年11月30日止的物业服务费和垫付的垃圾处理费的请求本院予以支持，被告住宅房屋应交物业服务费数额为136.84㎡×0.9元/㎡×26月＝3，202.06元，垃圾处理费6元/月×26月＝156.00元，原告主张被告应交物管费3，202.16元超出被告实际应承担的数额，超出部分本院不予支持。。原告主张资料打印、复印费100.00元，原告举证的加盖某某广告服务部印章的收据，且摘要栏内没有载明打字、复印件名称、数量，该证据不能证明与本案存在关联性，原告该项请求，本院不予支持。原告主张律师代理费，物业服务合同没有约定，本院不予支持。被告抗辩未召开业主大会，没有选举成立业委会及成员，物业服务合同无效。但资料确认“江油市上海城名人苑小区业主委员会”是已备案的其他组织。至于业主委员会及成员的产生是否合规，不属于人民法院民事案件受理及审理范围。被告由此主张物业合同无效，本院不予支持。对物业委员会选聘物业服务企业签订物业服务合同，该合同是否有效，当事人有权依照《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，另行主张。被告辩称服务质量差，未按照承诺履行服务，被告没有提供证据予以证明，该抗辩本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”、第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务”、第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期间内未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅已未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定,判决如下:被告何代明于本判决生效之日起五日内向原告绵阳佳其物业服务有限公司支付拖欠的从2013年10月1日起至2015年11月30日止物业服务费3，202.06元；二、被告何代明于本判决生效之日起五日内向原告绵阳佳其物业服务有限公司支付原告垫交的从2013年10月1日起至2015年11月30日止垃圾处理费156.00元；三、驳回原告绵阳佳其物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50.00元，由原告何代明承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审 判 长 罗 勇人民陪审员 兰 英人民陪审员 王占波二〇一六年四月二十七日书 记 员 林雪松