山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁民再47号上诉人（一审原告、再审被申请人）：恒丰银行股份有限公司海阳支行。负责人：于小华，行长。委托代理人：王新平，该支行职员。被上诉人（再审申请人、案外人）：李霞。被上诉人（一审被告、再审被申请人）：海阳市景泰置业有限公司。法定代表人：胡正豹，董事长。委托代理人：洪旭敏。委托代理人：倪伟健。被上诉人（一审被告、再审被申请人）：海阳市金海螺商业广场有限公司。法定代表人：胡定勇，董事长。上诉人恒丰银行股份有限公司海阳支行（以下简称恒丰海阳支行）与被上诉人李霞、海阳市景泰置业有限公司（以下简称景泰置业公司）、海阳市金海螺商业广场有限公司（以下简称金海螺商场）金融借款合同纠纷一案，烟台市中级人民法院于2013年7月16日作出（2013）烟商初字第100号民事调解书。案外人李霞对该民事调解书的执行提出异议，烟台市中级人民法院于2015年3月30日作出（2015）烟执异字第6号驳回案外人李霞异议的执行裁定书。再审申请人李霞不服，向烟台市中级人民法院申请再审（2013）烟商初字第100号民事调解书。烟台市中级人民法院于2015年7月14日作出（2015）烟民申字第181号民事裁定，再审本案。烟台市中级人民法院再审后，于2015年10月26日作出（2015）烟民再初字第1号民事判决。恒丰海阳支行不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人恒丰海阳支行的委托代理人王新平、被上诉人李霞到庭参加诉讼；被上诉人景泰置业公司、金海螺商场经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2013年2月17日恒丰海阳支行诉至法院称，金海螺商场于2012年12月24日在我行借款1300万元，由景泰置业公司提供最高额抵押担保和最高额保证担保，我行于2013年2月16日向两被告发出提前收贷通知书，请求判令两被告立即归还贷款本金1300万元、利息73233元，合计13073233元，并确认原告对本案的债务优先受偿。烟台市中级人民法院一审审理查明，2012年12月24日，恒丰海阳支行与金海螺商场签订流动资金借款合同，约定由金海螺商场向恒丰银行海阳支行借款人民币1300万元，用于购买服装家电等流动资金，借款期限自2012年12月24日至2013年12月24日，借款利率为月千分之六点五。同日，恒丰海阳支行与景泰置业签订最高额抵押合同，约定由景泰置业为金海螺商场向恒丰海阳支行借款人民币1300万元提供最高额抵押担保。最高额抵押合同约定的抵押物为：海国用（2009）第609号、610号、645号土地使用权证项下的土地使用权和海房权证东村字第××号、03××45号、03××46号房产证项下的房产，抵押物评估价值为6613万元。担保的范围为主合同项下发生的所有主债权本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用。实现债权及抵押权的费用包括但不限于律师费、催收费用、诉讼费、仲裁费、保全费、公告费、执行费、抵押物处置费、过户费、差旅费及其它费用。合同签订后，恒丰海阳支行依约向金海螺商场发放了贷款。2013年2月16日，恒丰海阳支行向景泰置业公司、金海螺商场发出提前收贷通知书，并于2013年2月17日诉至法院。烟台市中级人民法院在审理本案过程中，经主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、景泰置业公司、金海螺商场于2013年7月20日前偿还恒丰海阳支行借款本金1300万元。二、恒丰海阳支行对编号为海国用（2009）第609号、610号、645号土地使用权证项下的土地和海房权证东村字第××号、03××45号、03××46号房产证项下的房产享有优先受偿权。三、案件受理费100239元减半收取50119.50元，诉讼保全费5000元，由景泰置业公司、金海螺商场负担。异议人李霞对执行该民事调解书提出异议称，其于2008年10月9日与景泰置业公司签订商品房买卖合同，购买1号楼1××号房产，并于2009年10月10日经海阳市房产管理局办理了商品房预售合同备案登记。房屋交付后，其将房屋用于出租经营至今。法院在评估拍卖过程中，没有查明财产的所有权就将其购买的房屋变卖给他人，侵害了其财产权，请求依法纠正错误裁定，维护其合法权益。李霞为支持其异议，向烟台市中级人民法院提交了商品房预（销）售合同、收款收据、购房发票、商品房销（预）售合同登记备案回执、个人购房贷款/担保合同、抵押登记证明、还款记录、贷款结清证明等证据。申请执行人恒丰海阳支行对李霞提交的证据的真实性没有异议，但辩称李霞没有办理所购买房屋的房产证，且该房产系恒丰海阳支行的抵押物，并经生效的法律文书确认，在李霞提出异议前，烟台市中级人民法院对李霞所主张权利的房屋已经处分完毕，李霞的异议不能对抗生效的法律文书。被执行人景泰置业公司对李霞的异议无不同意见。烟台市中级人民法院（2015）烟执异字第6号执行裁定书查明，关于申请执行人恒丰海阳支行与被执行人景泰置业公司、金海螺商场有限公司借款抵押合同纠纷一案，2013年7月16日作出（2013）烟商初字第100号民事调解书，确认申请执行人与被执行人达成的调解协议：景泰置业公司、金海螺商场于2013年7月20日前偿还恒丰银行借款本金1300万元；恒丰海阳支行对编号为海国用（2009）第609号、610号、645号土地证项下的土地使用权和海房权证东村字第××号、03××45号、03××46号房产证项下的房产享有优先受偿权。上述调解书生效后，因两被执行人未自动履行，申请执行人申请执行。烟台市中级人民法院在执行过程中，于2014年11月19日作出（2013）烟执字第246、247－5号执行裁定书，将1号楼房产证号为海房权证东村字第××、03××45、03××46号房产证项下的房产及土地证号为海国用（2009）第609号、610号、6**号土地证项下的土地使用权，作价人民币14963398.40元变卖给买受人袁利辉。2014年11月20日，法律文书送达当事人和相关财产管理机关。另查明，2008年10月9日，李霞与景泰置业公司签订“商品房预（销）售合同，李霞购买景泰·金海螺广场1号楼1××号房产，建筑面积为31.56平方米，价格40万元。2009年10月10日，海阳市房产管理局对该合同作了备案登记。2009年10月8日，景泰置业公司出具两张收款收据，收到李霞房款20万元。2009年12月10日，李霞与工商银行、景泰置业公司签订个人购房/担保合同，景泰置业公司以李霞购买的房屋作抵押，李霞向工商银行贷款20万元。2009年12月16日，海阳市房产管理局致函工商银行：“你单位与李霞签订的20090802号《个人住房贷（借）款抵押合同》，20090802号《个人住房借款合同》及海阳市景泰置业有限公司与你单位签订的20090802号《个人住房贷（借）款保证合同》已在我单位备案，因属期房抵押，在该房竣工交付使用时，我单位将按有关规定给予办理房产登记手续。”2009年12月17日，工商银行将20万元贷款汇入景泰置业公司账户。2010年1月17日，李霞开始按月偿还工商银行借款，至2011年12月22日，李霞将借款全部还清。2011年12月23日，工商银行向海阳市房产管理局出具了“贷款结清证明”，证明李霞所贷20万元已于2011年12月22日本息全部还清。2013年11月30日，景泰公司为李霞开具了购房发票。李霞所购买的房产1号楼1××号，该1号楼1层于2009年6月16日办理了房产证，房产证号为海房权证东村字第××号，在该房产证附记中记载：本证所含房号为1号楼一层1××号、107号－113号、115号－123号、125号－129号（共计面积1043.07平方米）。该房产于2010年2月9日被景泰公司设定抵押，抵押权人为恒丰海阳支行。（2015）烟执异字第6号执行裁定书认为，根据以上查明的事实，虽然李霞在购买景泰置业公司开发的1号楼1××号房产的过程中并无过错，但由于被执行人景泰置业公司以及房屋登记部门的原因，致使李霞购买的房屋被设定了抵押权，且生效的（2013）烟商初字第100号民事调解书确认申请执行人对该房屋享有优先受偿权。因此，李霞的异议主张不能对抗生效法律文书所确定的恒丰海阳支行优先受偿的权利，在执行程序中不能支持其异议主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第四百二十三条的规定，裁定如下：驳回案外人李霞的异议。如不服本裁定，可在本裁定书送达后六个月内申请本院对（2013）烟商初字第100号民事调解书再审。李霞申请再审称，其于2008年10月9日与被申请人景泰置业公司签订商品房预售合同，购买其开发的景泰金海螺广场1号楼1××号房产，于2009年10月10日经海阳市房管局备案。该房产交付申请人后，申请人用于出租他人使用至今。因烟台市中级人民法院将包含申请人房屋在内的部分金海螺房产变卖给买受人袁利辉，袁利辉找到承租人索要房租时，申请人才得知自己的房产经法院强制执行变卖给他人。申请人提出执行异议被法院驳回。申请人认为，（2013）烟商初字第100号民事调解书内容违法，理由是：1.申请人购买房产时间和在房管局备案时间提前于被申请人双方办理抵押登记时间。2.申请人购买的1号楼1××号房产已经足额支付房款。3.申请人所购1号楼1××号房产已经于2009年12月10日抵押给工商银行，并由海阳市房管局向工商银行出具公函，说明抵押合同、借款合同、保证合同的备案情况。申请人于2011年12月22日将银行贷款还清后，银行致函海阳市房管局出具“贷款结清证明”，2013年11月30日被申请人向申请人开具了购房发票。4.被申请人双方于2010年2月9日办理抵押时，1号楼1××号房屋已经抵押给工商银行。被申请人双方因借款原因又于2010年2月9日将设定包含1号楼1××号房产在内的03××43号房权证设定抵押，属于错误的重复抵押，重复抵押无效。5.被申请人景泰置业公司明知1号楼1××号房产已经出售给申请人并办理备案登记，抵押给工商银行后仍与恒丰银行达成以该房屋优先受偿的调解协议，其行为严重侵害了申请人的财产权益，应属无效行为。综上，申请人是1号楼1××号的实际所有权人，被申请人之间达成的调解协议内容违背法律规定，侵害第三方的合法权益，应依法撤销该调解书的部分内容。恒丰海阳支行答辩称，（一）申请人李霞至今未办理本案争执房产的房产证和土地证，其所称在工商银行的贷款抵押，既未签订书面合同也没有依法办理抵押登记，不符合担保法第三十八条、第四十一条和城市房地产管理法第四十九条、第五十条的规定。（二）申请人李霞在2009年10月10日在海阳市房管局办理的商品房预售合同登记备案，但至2012年12月24日恒丰海阳支行设置抵押权时已达三年之久，其合同登记备案已失去法律效力，不能与恒丰海阳支行的合法抵押权相对抗，不能干扰恒丰海阳支行实现合法债权和优先受偿权。（三）如果申请人李霞认为房管部门在办理恒丰海阳支行房产抵押登记的过程中有错误，造成其利益损害，其应通过行政诉讼寻求司法救济，不应在本案民事诉讼中判定行政机关的行政行为的正确与否。恒丰银行的抵押权设立和实现是合法有效的。景泰置业公司答辩称，（一）景泰置业公司与申请人李霞于2009年10月10日在海阳市房管局办理商品房预售合同登记，其时房产交易是合法有效的，公司不清楚申请人李霞为何未办理房产证。（二）2010年2月景泰置业公司与恒丰海阳支行借款时将金海螺商场未出售的房产作为抵押，并在海阳市房管局办理了抵押登记，事后在房产被拍卖后才得知李霞所购房产也在此拍卖中成交。景泰置业公司认为李霞当时所购房产已完成登记备案，属已售房产，此后在与恒丰海阳支行贷款抵押登记时应不会出现在房产抵押登记中，房管局系统中应该会有显示其房屋状态。（三）申请人李霞主张景泰置业公司在明知诉争房产已出售还进行重复抵押，景泰置业公司认为，李霞所购房产只有30平米，而景泰置业公司当时抵押给恒丰海阳支行的房产在拍卖偿还贷款后还剩余5千多平米，主观意义上完全没有必要将申请人所购房产进行重复抵押，对于李霞所房产为何出现在给恒丰海阳支行抵押登记中也感到十分困惑。烟台市中级人民法院再审查明，2014年11月22日申请人李霞得知其所购房产被查封拍卖的事实，向烟台市中级人民法院提出执行异议。2015年9月22日到海阳市房管局调查海阳市住房保障和交易中心抵押科科长孙小燕，孙小燕作证称，海阳当地是随着房屋管理信息系统升级于2015年4月1日始，按照物权法和房屋登记办法的规定办理预告登记。此前均是办理商品房销（预）售合同登记备案。烟台市中级人民法院再审认为，2008年10月申请人李霞购买被申诉人景泰置业公司开发的景泰·金海螺商业广场1号楼1××号房产，双方签订商品房预（销）售合同，该预售合同在海阳市房产管理局办理登记备案。李霞通过工商银行贷款支付景泰置业公司部分购房款，该房产的贷款抵押手续在海阳市房产管理局亦办理登记备案。2009年6月该房产办理出房产证，登记的产权所有人为景泰置业公司，后因被申请人金海螺商场向被申请人恒丰海阳支行贷款，该房产及该房产证上所载的其他房产被景泰置业公司用于提供抵押担保。均事实清楚。景泰置业公司在办理景泰·金海螺商业广场1号楼1××号房产的房产证后，未及时与购房人李霞办理产权转移手续，而是将该房产为银行贷款提供抵押担保。在李霞已支付全部购房款并实际占有使用该房产的情况下，景泰置业公司的该民事行为损害了李霞的合法财产权益。被申请人恒丰海阳支行辩称李霞于2009年10月10日在海阳市房管局办理的商品房预售合同登记备案至2012年12月24日设置抵押权时已达三年之久，其合同登记备案已失去法律效力，不能对抗恒丰海阳支行的合法抵押权和优先受偿权。但恒丰海阳支行主张该商品房预售合同登记备案已失去法律效力，没有法律依据，本院不予采纳。因此，申请人李霞请求撤销被申请人之间所达成的调解协议中损害其合法权益的部分内容，依法应予支持。原审作出的民事调解书的相应内容，应予以变更。判决如下：一、维持本院（2013）烟商初字第100号民事调解书第一条、第三条。二、变更本院（2013）烟商初字第100号民事调解书第二条“恒丰银行股份有限公司海阳支行对编号为海国用（2009）第609号、610号、645号土地使用权证项下的土地和海房权证东村字第××号、03××45号、03××46号房产证项下的房产享有优先受偿权。”为“除李霞所购买的景泰·金海螺商业广场1号楼1××号房产及其占用土地外，恒丰银行股份有限公司海阳支行对编号为海国用（2009）第609号、610号、645号土地使用权证项下的其他土地和海房权证东村字第××号、03××45号、03××46号房产证项下的其他房产享有优先受偿权。”三、驳回恒丰银行股份有限公司海阳支行对景泰·金海螺商业广场1号楼1××号房产及其占用土地享有优先受偿权的诉讼请求。恒丰海阳支行上诉称：（一）再审判决认定事实错误。1、再审判决认定李霞的房产贷款抵押手续在海阳市房产管理局亦办理备案登记有误，李霞所谓的抵押登记手续在主体和程序上均不合法，不应认定其为有效抵押。2、李霞支付全部购房款并取得购房发票时间是在我行办理贷款抵押登记三年多之后，是在法院对该房产查封半年多之后。李霞与景泰置业公司的行为仅具有合同效力，不具有产权效力，期间的纠纷应在债权法的范畴解决，而不应在物权法的范畴内解决。（二）再审判决适用法律错误。商品房预售合同登记备案不能产生商品房预告登记物权公示效力，不能对抗合法有效的抵押权。李霞辩称，原再审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院二审审理查明，李霞原为景泰置业公司的销售主管兼经理，2009年10月在本案所争议的1号楼1××号房产的购房合同登记备案后离开景泰置业公司。另查明，烟台市中级人民法院再审过程中，对于为何李霞所购房产一直没有办理房产证，李霞称因其不在海阳工作，电话号码变动，景泰置业公司的老板也出事了，而且景泰置业公司从没有通知过她办理房产证。景泰置业公司辩称，房屋售给李霞后就可办理房产证，公司通知过李霞办理房产证，但没有书面证据，而且李霞作为销售经理知道2009年6月16号大证办理之后，其购买的房产就可以办理房产证，但不知为什么李霞没有办理。本院再审认为，2008年李霞购买景泰置业公司开发的景泰·金海螺商业广场1号楼1××号房产，双方签订了商品房预（销）售合同，该预售合同在海阳市房产管理局办理登记备案，李霞在本案房屋交易过程中并无过错且已尽到谨慎注意的义务。依据《物权法》及《房屋登记办法》之规定，当事人签订房屋买卖合同后，为保障将来实现物权，可以向登记机关申请预告登记；预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。但海阳市房管部门在2015年才开始实行预告登记制度，因此可以认定李霞所进行的登记备案产生与预告登记相同的的法律效果。虽然李霞购买的1号楼1××号房产已具备办理产权转移登记的客观条件，但景泰置业公司并无证据证明其已通知李霞办理产权登记。景泰置业公司明知李霞已全额支付购房款并实际占有使用该房产，双方也已在房产管理部门进行了登记备案的情况下，未征得李霞同意又将该房产抵押给恒丰海阳支行损害了李霞的合法财产权益。恒丰海阳支行虽然与景泰置业公司签订了最高额抵押借款合同，但该抵押行为不能对抗李霞已付款且实际占有使用并进行登记备案的行为。恒丰海阳支行的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，判处并无不当，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条款第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由恒丰银行股份有限公司海阳支行负担。本判决为终审判决。审 判 长  贾新芳代理审判员  李金明代理审判员  柴家祥二〇一六年四月二十日书 记 员  张俊峰