庄河市人民法院民 事 判 决 书（2015）庄民初字第3787号原告：庄河市第二粮库。住所地：庄河市青堆镇牌坊村。法定代表人：张德军，系该粮库主任。委托代理人：张忠锦，系辽宁青松律师事务所律师。被告：庄河市万利铝塑门窗有限公司。住所地：庄河市城关街道水仙小区**号楼。法定代表人：王开万，系该公司总经理。委托代理人：徐兴兴，男。原告庄河市第二粮库诉被告庄河市万利铝塑门窗有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告庄河市第二粮库的委托代理人张忠锦、被告庄河市万利铝塑门窗有限公司的委托代理人徐兴兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年4月份，原、被告签订了房屋租赁合同，约定将原告所属的原天鹅酒店租赁给被告使用，租金为每年6万元，原告为被告提供供暖，每年取暖费为4万元。但自2011年4月份至今，被告共拖欠原告房屋租金及取暖费256063.66元，上述款项已经扣除工商银行租赁原告的房屋因装修所产生的电费23936.34元，该部分款项由工商银行汇款到原告账户，应为被告所有。被告欠付的房租及取暖费虽经原告多次催要，但被告至今拒不支付。为此原告诉至法院，要求解除原、被告于2010年4月28日签订的房屋租赁合同及其后签订的房屋租赁补充协议，被告立即给付2011年5月1日至2015年4月30日的房屋租金及2012年5月1日至2013年4月30日期间的取暖费总计256063.66元。被告辩称，对原告请求被告给付2011年5月至2015年5月的房屋租金有异议，2011年5月1日至2012年4月30日期间的房租原告已经交纳，这些钱都是原告在我处用餐抵顶的，原告同意，并且从2004年开始就是这样处理的。原告陈述的取暖费数额是对的，未付。工商银行未经我方同意使用了我方的电表，我方也没有要求工商银行将钱打到原告帐户上，我方认为工商银行是偷电行为。经我方调查，工商银行共使用我方的电费43936.34元，关于上述款项是有争议的，我们暂时不同意抵顶。2013年5月1日到现在的租金我方确实没向原告交纳，从2012、2013年度原告在我处（庄河市天鹅酒店）的用餐费还未抵顶，天鹅酒店现在没有注销，主体仍然存在。经审理查明，2010年4月28日，原告（出租单位）与被告（承租单位）签订房屋租赁合同，约定：“第一条租赁房屋坐落在第二粮库院内、天鹅酒店楼，层数四层，建筑面积约3500平方米，房屋质量良好。第二条租赁期限从2010年5月1日至2018年4月30日。第三条租金（大写）：每年租金陆万元整（60000.00元）。第四条押金（大写）：壹万元整（10000.00元）。第五条租金的支付期限与方式：……（具体交租金方式见补充协议）。第六条承租方式负责支付出租房屋的电费、电话费、卫生费、环保费、有线电视费及其他费用。第七条租赁房屋的用途：餐饭、食宿、洗浴。……第十二条合同解除的条件有下列情况之一，出租方有权解除合同：1、承租方不交付或者不按约定交付租金达两个月以上；2、承租方所欠各项费用达贰佰元以上；3、未经出租方同意及有关部门批准，承租方擅自改变出租房屋用途的；4、承租方违反本合同约定，不承担维修责任致使房屋或设备严重损坏的；5、未经出租方同意，承租方将出租房屋进行装修或改善的；6、未经出租方同意，承租方将出租房屋转租第三人的；7、承租方利用租赁房屋进行违法活动的。有下列情况之一，承租方有权解除本合同：1、出租方迟延交付出租房屋一个月以上；2、出租方违反本合同有维修责任约定，而不承担维修，使承租方无法继续使用租赁房屋。第十三条房屋租赁合同期满，承租方返还房屋的时间：2018年5月10日。……”后双方签订房屋租赁补充协议，主要内容为：“……一、出租方负责承租方冬季供暖。取暖费：每年取暖费4万元；承租方必须在每年9月30日前一次性交清方可供暖。二、租金交纳方式：因酒店楼供水、排水、供暖、用电系统管道、线路老化需要更新设施，由出租方负责更新，所需资金从租金中扣除，即2010年5月1日-2011年4月30日已抵扣租金6万元交纳；对已更新的设施，合同终止后归出租方所有，承租方不准拆除。三、供电80千瓦变压器归承租方所有，一切费用由承租方负责支付；对出租方用电，按电表实际耗用电字每月向承租方支付电费。四、出租方酒店楼总面积为4,600平方米，其中：承租方使用面积约为3，500平方米，出租方使用面积约为1,100平方米（即三楼312房间以东房间，一楼大门以东门市房）。五、承租方所使用出租方客房用品、餐厅用品、灶房用具、舞厅音响设施，以移交清单为据，合同期满应完整完好交给出租方，如有损坏，承租方按现市场包赔。……”另查明，原庄房权证庄单字第2011048**号房屋所有权证登记庄河市青堆镇牌坊村天鹅大酒店灶房1-2层（建筑面积309.32）的房屋所有权人是原告、原庄房权证庄单字第2011048**号房屋所有权证登记庄河市青堆镇牌坊村天鹅大酒店1-5层（建筑面积3594.72）的房屋所有权人是原告。2011年5月27日，庄河市人民政府召开第11次会议，会议纪要载明：“2011年5月22日，常务副市长尚书臣主持召开会议，专题研究部分国有粮库资产转让事宜。市财政局、市国土局、市粮食局、市土地储备中心等部门、单位领导参加了会议。现将会议研究决定的事项纪要如下：为深化国有粮食企业改革，提高粮库土地使用效益，将辽宁庄河国家粮食储备库、庄河市第二粮库、庄河市南尖粮库、庄河市观驾山粮库、庄河市长岭粮库、庄河市明阳粮库、庄河市军粮供应站等7家国有粮库的土地使用权和地上附属建筑物有偿转让给大连乾旸工程项目管理有限公司（以下简称“乾旸公司”）。相关部门要根据规定，规范操作。”2011年6月16日，庄河市财政局向庄河市房地产管理所出具材料，内容为：“根据庄河市人民政府会议纪要（第十一次）的要求，有如下七个单位有偿转让给乾旸公司：1、庄河市第二粮库，建筑面积19513.70平方米；……以上七个单位（建筑总面积为50948.11平方米）的房屋产权有偿转让给乾旸公司，在转让过程中，需要缴的各项税费，由我局向市政府请示，与地税部门协商解决。房产先办理产权过户。房产所收产权登记费，房屋交易费免交。”当日，原告与乾旸公司签订两份房地产转让协议，将上述两处房屋转让给乾旸公司。乾旸公司于2015年9月9日出具《说明》，内容为：“庄河市人民法院：2011年5月22日，常务副市长尚书臣代表庄河市人民政府主持召开庄河市人民政府会议纪要第十一次会议，专题研究部分国有粮库资产转让事宜。经会议研究决定：为深化国有粮食企业改革，提高粮库土地使用效益，将包括庄河市第二粮库在内的7家国有粮库的土地使用权和地上附属建筑物有偿转让给本公司。2011年6月16日，庄河市第二粮库与本公司签订了房地产转让协议，将其原拥有所有权的、位于庄河市青堆镇牌坊村的天鹅大酒店灶房1-2层（产权证号：2011048**）及天鹅大酒店1-5层（产权证号：2011048**）转让给本公司，并到庄河市房地产管理所办理了产权变更手续；但上述房地产仍归庄河市第二粮库占有、使用，并享有与其相关的一切收益权。现本公司认可庄河市第二粮库仍为‘庄河市第二粮库于庄河市万利铝塑门窗有限公司于2010年4月28日签订的房屋租赁合同’的出租方，房屋租赁合同约定的一切权利均由庄河市第二粮库享有。如因此与庄河市万利铝塑门窗有限公司产生任何纠纷，庄河市第二粮库有权以自己名义对外进行诉讼。特此说明。”被告表示认可关于案涉房屋租赁权利由原告行使，其针对原告履行合同义务。原告陈述口头通知过被告房屋所有权人变更的事实，但被告予以否认，被告主张系从其他渠道知晓所有权人变更的事实。关于被告在答辩意见中主张的以原告在被告处消费的费用抵顶租金，诉讼中，被告陈述不再主张抵顶，已另案诉讼。本院所确认的上述事实，有房屋租赁合同、房屋租赁补充协议、说明、庄河市房地产管理所房屋所有权登记卷及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，原、被告于2010年4月28日签订的房屋租赁合同及后来签订的房屋租赁补充协议，均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效。双方应按照上述约定全面履行各自的义务。原告已将案涉门市交付给被告承租使用，被告应及时履行交付相应租金的合同义务，逾期未交，系违约行为，按照合同约定，原告享有解除案涉租赁合同及补充协议及要求被告给付未付租金的权利。被告未给付原告2011年5月1日至2015年4月30日期间的租金24万元、2012年5月1日至2013年4月30日期间的取暖费4万元，共计28万元，原告亦主张工商银行给付原告电费23936.34元应归被告所有，被告对此应给付电费数额有异议，本案中，原告自认以23936.34元抵顶租金，对此部分款项予以抵顶，如被告另行主张电费款项，再予以扣减。故被告还应给付原告的租金数额为256063.66元（280000元-23936.34元）。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告庄河市第二粮库与被告庄河市万利铝塑门窗有限公司于2010年4月28日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》；二、被告庄河市万利铝塑门窗有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告庄河市第二粮库租金256063.66元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5140元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  宋振业审 判 员  关晓倩代理审判员  葛 访二〇一六年四月十八日书 记 员  任振红