广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法民二初字第4083号原告：中山市博通房地产信息咨询中心，住所地广东省中山市火炬开发区港城路32号逸翠华庭2幢2卡之一，组织机构代码09178825-0。负责人：张梦君，总经理。委托代理人：舒辉，该公司员工。被告：中山市华奥房地产发展有限公司，住所地广东省中山市石岐区中山二路4号星汇湾1幢15层04卡，组织机构代码33481248-X。法定代表人：张剑，总经理。委托代理人：罗文昌，广东孚道律师事务所律师。被告：张剑，男，1983年11月18日出生，汉族，身份证住址湖南省汉寿县，现住中山市石岐区，第三人：中山市华算房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市东升镇葵兴大道2号金冠花园商业楼首层45号商铺，组织机构代码57789693-X。法定代表人：李平。原告中山市博通房地产信息咨询中心（下称博通中心）诉被告中山市华奥房地产发展有限公司（下称华奥公司）、张剑、第三人中山市华算房地产经纪有限公司（下称华算公司）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员石丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告博通中心的委托代理人舒辉、被告华奥公司委托代理人罗文昌、被告张剑到庭参加诉讼，第三人华算公司经本院合法传唤，无正当理由没有到庭。本案现已审理终结。原告博通中心诉称：2015年3月28日，被告就委托原告介绍客户租赁位于中山市火炬开发区建业西路卡莱尔工业园（沙边村建业西路3号）一事达成委托事项，并当场向原告写下厂房（居间）租赁委托书。原告在2015年10月14日介绍客户中山市创海物流有限公司代雄伟看了被告位于中山市火炬开发区××村××路××Ｂ-01卡厂房，客户中山市创海物流有限公司代雄伟在原告的陪同下于2015年10月23日和被告签订厂房租赁合同，租用面积7300平方（面积含公摊、管理费、卫生费），每月租金定额97090元。签订合同后被告以各种理由不愿支付中介服务费，经原告多次电话和上门讨要未果，原告于2015年10月30日通过快递向被告邮寄书面催款函，仍讨要无果，其行为严重损害了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：1.被告支付原告厂房（仓库）租赁中介服务费97090元；2.被告支付违约金（厂房租赁一个月租金）；被告承担本案诉讼费用。原告博通中心对其陈述在举证期限内提交以下证据予以证实：1.厂房（居间）租赁委托书；2.居间服务（看楼）确认书；3.中山市海创物流有限公司证明书；4.厂房租赁合同书；5.原告代表与客户、被告通话记录复印件；6.原告舒辉与被告张剑的短信聊天记录截屏；7.催款函、快递底单；8.企业档案工商登记资料。被告华奥公司辩称：原告所陈述的事实是虚构的，请求驳回原告所有的诉讼请求。理由如下：在2015年3月28日，华奥公司的确委托原告介绍客户出租涉案厂房，但是由于原告公司规模小，客户资源匮乏，所以长达将近半年时间都没有成功把涉案厂房出租，在此情况下，华奥公司不得不在8月27日另行委托第三人华算公司出租涉案厂房。10月15日第三人华算公司的业务员陈富和首次带领中山市海创物流有限公司代表代雄伟到华奥公司考察涉案厂房，并在现场与华算公司签订了居间服务确认书，确定是第三人介绍该厂房给予中山市海创物流有限公司，该公司同时表示对厂房的价格以及质量很满意，并于10月23日与华奥公司签订了厂房租赁合同，11月25日，华奥公司根据与华算公司的居间协议，支付了58000元厂房中介费给华算公司，这是本事件的整个过程。根据以上事实，华奥公司认为原告并不是涉案厂房的介绍人，没有义务向原告支付介绍费。被告张剑辩称：张剑仅仅是华奥公司的法定代表人，不应该是本案的被告。被告华奥公司、张剑对其辩解共同向本院提交以下证据：1.委托协议书；2.居间服务确认书；3.收款专用收据；4.通话记录表；5.门卫车辆出入登记表、来访人员登记表；6.陈富和工作证。第三人华算公司在法定答辩期限内未提交书面答辩状及证据，亦未到庭应诉、质证。经审理查明：2015年3月28日，华奥公司（甲方）与博通中心（乙方）签订了《厂房（居间）租赁委托书》，约定：甲方委托乙方介绍客户租赁位于中山市火炬开发区建业西路卡莱尔工业园（沙边村建业西路3号），厂房建筑面积约40000平方米；乙方成功介绍客户与甲方签订租赁合同时，甲方需支付乙方一个月租金作为中介服务费；客户界定：以乙方（受托方）居间服务（看楼）确认书为凭据（若客户或客户之亲属、配偶、合作伙伴、朋友、投权人、所在单位及员工成功租用所介绍之厂房，均属于乙方介绍的客户），甲方需支付乙方一个月租金作为中介服务费；若甲方不履行委托义务的，需按该厂房租金一个月租金作为违约金赔偿给乙方；备注注明管理费、电梯费、卫生费不计入中介费。双方签字盖章确认。2015年10月14日，中山市海创物流有限公司（甲方，下称海创公司）与博通中心（乙方）签订《居间服务（看楼）确认书》，确认由乙方带领甲方实地察看中山市火炬开发区建业西路32号、沿江东一路25号、火炬路西德力物流、沙边村建业西路3号A幢B-01。双方签字盖章确认。2015年10月23日，华奥公司（甲方）与海创公司（乙方）签订《厂房租赁合同书》，约定：甲方将位于中山市火炬开发区××村××路××Ｂ-01卡，面积约7300m2，价格为13.3元/m2出租给乙方使用（此面积包含空地公摊、管理费、卫生费），合计每月租金（含税）为97090元；合同期限一年，即从2015年11月1日至2016年10月31日止；此外还约定了其他事项。双方签字盖章确认。上述合同签订后，华奥公司未依约支付中介费，博通中心催讨无果，遂诉至法院，主张前述权利。另查：海创公司于2015年10月23日出具一份证明，证明分为两段，第一段内容为“兹海创公司租用华奥公司位于火炬开发区建业西路3号A栋B-01卡房（仓库）是由博通中心的舒辉介绍租成功。”第二段内容为“合同签订日期为2015年10月23日。厂房（仓库）租用面积为7300平方（面积含公摊、管理费、卫生费），每月租金（含税）97090元，月租金交税税金由我司支付”。华奥公司对上述证明不予确认，称2015年10月27日上午10:28，舒辉曾以采信方式拍摄了海创公司出具的证明，里面没有第二段话，且落款日期是2015年10月22日，确认139××××4898是张剑的手机号码。经庭审现场查证舒辉手机短信，舒辉确系在2015年10月27日上午10:28向139××××4898号码发送了只有一段内容的彩信，并称“中介费麻烦你安排时间支付结算，谢谢”，对方回复“你把委托书带过来”“我要原件”“你自己带过来，所有证明的原件，你公司的营业执照，资质证明等，你快点过来处理”“不用通什么电话，带齐我需要的证件过来，实事求是就可以了，带不齐就不要过来了”。又查：华奥公司称涉案房产租赁系经第三人华算公司居间介绍而成，提交了代雄伟代表海创公司与华算公司于2015年10月15日签订的《居间服务确认书》予以证实，载明“甲方（创海公司）确认乙方已介绍中山市火炬开发区建业西路3号物业出租给甲方，向甲方报告了订立租赁合同的机会，甲方已首次从乙方处获得了该物业的房源信息和有关情况。”庭审中，华奥公司申请华算公司的员工陈富和作为证人出庭作证。陈富和称：“我于2015年10月15日下午2：30-3:00带海创公司代雄伟看了华奥公司的B栋一楼的厂房，由华奥公司招商经理陪同，该经理问代雄伟有没有看过这个厂房，代雄伟表示没看过这个厂房。代雄伟看完厂房之后与招商经理谈好说当天就要租赁该厂房，条件各方面已经谈好。第二天，我、李经理、代雄伟与华奥法定代表人张剑一起谈，条件与前一天内容一致，谈完双方就回去拟定合同、修改合同，16、17、18日我都有电话和双方沟通，但是没有与他们见面，19日打电话和代雄伟沟通时，代雄伟说他与华奥沟通好之后会把中介费给我，而且不需要我在场签合同也可以，之后就是我公司的总监跟进这个单”“10月24日我去华奥公司找张剑，张剑说合同那天晚上已经签了”。后陈富和在接受询问阶段，又改称介绍租赁的房产系A栋，之前是记错了。本院认为:本案为居间合同纠纷。本案争议焦点为华奥公司应否支付中介费用。首先，博通中心与华奥公司签订的租赁委托书是双方真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。委托书约定“客户界定：以乙方（受托方）居间服务（看楼）确认书为凭据（若客户或客户之亲属、配偶、合作伙伴、朋友、投权人、所在单位及员工成功租用所介绍之厂房，均属于乙方介绍的客户），甲方需支付乙方一个月租金作为中介服务费”，意即中介费支付条件为博通中心带客户看房，签署看楼确认书，且最终成功租用所介绍之厂房。本案中，博通公司提交的看楼确认书显示，其在2015年10月14日带海创公司代雄伟看过了包含涉案厂房在内的四处物业。而海创公司也已于2015年10月23日与华奥公司签订了涉案厂房的租赁合同，故华奥公司的付款条件已成就，应依约付款。其次，博通中心提交的海创公司出具的证明存在两份，内容有所不同，且海创公司又与华算公司签订过内容截然相反的居间服务确认书，故海创公司在出租方与中介方面前各作出内容不同的意思表示，本院认为其出具的证明无法保证客观真实，两份证明均不具有证明力。但华奥公司庭审确认收到过舒辉发送的手机彩信，并确认139××××4898是其法定代表人张剑的电话号码，故本院对博通中心提交的手机短信记录真实性予以确认。该短信显示，舒辉在向张剑追讨中介费时，张剑并没有对博通中心是否履行中介义务的基本事实予以否认，只是强调带齐证明材料前来办理结算手续，可见张剑对于博通中心促成交易的事实并无异议。再次，华奥公司主张其系通过华算公司促成租赁事宜，但华算公司员工陈富和庭审中对于所介绍的厂房系A栋抑或B栋的基本事实难以确定，亦未实际参与双方租赁合同的签订过程，故华算公司陈富和的证人证言难以具有说服力，本院不予采信。最后，华奥公司既然在先与博通中心签订了租赁委托书，即应按照诚实信用原则全权委托博通中心促成租赁事宜，即使如其所称委托半年之久亦未促成，也应通过通知解除合同等方式先行终止在先签订的委托合同再另行委托其他中介。现华奥公司在与博通中心的委托关系尚依法成立的情况下，重复委托华算公司介绍租赁所产的的不利后果应由其自行承担。综上，华奥公司应依据委托书约定支付中介费97090元。由于博通中心未举证证明其损失，故违约金97090元过高，本院酌情调整为97090元的30%，即29127元。华奥公司为有限责任公司，具有独立法人资格，应以其财产对外独立承担责任，博通中心主张其法定代表人张剑承担连带责任，理据不足，本院不予支持。博通中心的诉讼请求，有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告中山市华奥房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市博通房地产信息咨询中心支付中介服务费97090元及违约金29127元，合共126217元；二、驳回原告中山市博通房地产信息咨询中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4184元，减半收取2092元（原告中山市博通房地产信息咨询中心已预交），由原告中山市博通房地产信息咨询中心负担732元，被告中山市华奥房地产发展有限公司负担1360元，并于本判决生效之日起七日内返还原告中山市博通房地产信息咨询中心。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  石丽二〇一六年四月五日书记员  周洁曾晓敏