琼海市人民法院 民 事 判 决 书 (2016)琼9002民初19号 原告：张涵，女，1986年8月17日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。 原告：张润悦，女，1995年9月8日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。 委托代理人：王建明，浙江金九鼎律师事务所律师。 委托代理人：顾晓红，浙江金九鼎律师事务所实习律师。 被告：海南宝莲城（博鳌）实业有限公司。住所地：海南省琼海市博鳌镇滨海大道9号。 法定代表人：杨文杰，董事长。 委托代理人：王慜，该公司职员。 委托代理人：王文凤，该公司职员。 原告张涵、张润悦诉被告海南宝莲城（博鳌）实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2016年1月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月4日公开开庭进行了审理。原告张涵、张润悦的委托代理人王建明，被告海南宝莲城（博鳌）实业有限公司的委托代理人王慜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2014年2月18日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》约定原告购买被告建设的海南博鳌宝莲城项目中的X幢E座15层05房，房价款为2018087元，付款方式为，2014年2月2日前支付200000元，2月9日前支付1818087元。被告应于2014年12月29日前交房，逾期交房的，逾期90日内每逾期一天，承担每日按付房款万分之一的违约金。逾期超过90日后，原告有权解除合同，被告在收到解除合同通知之日，应一次性将原告已支付的房款及同期银行贷款利率计算的利息全部退还给原告，逾期未退的，每逾期一日，按未退款的万分之0.5支付违约金。原告已付清全部房款，被告未按期交房。2015年3月10日，被告向原告发交房时间变动确认及确认书，通知因客观原因影响，交房时间改为2015年7月1日前，原告同意了更改时间。可到2015年7月1日后，被告仍未交房，2015年11月2日，原告委托律师致函被告通知单方解除合同，11月4日被告收到函告未对单方解除合同提出异议，也未提出解决方案，为维护原告的自身利益，特提起诉讼请求：1、确认原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》已依法解除；2、被告返还已付购房款2018087元及利息（利息以银行同期贷款利率，从付清房款之日起计到判决确认返还之日止），并赔偿原告损失201800元（违约金）及合同解除后逾期退款的违约金（从2015年11月4日计至判决确认返还之日止，以每日购房款的万分之0.5计算）；3、诉讼费由被告承担。 原告为支持其主张的事实，提供了下列证据：1、商品房订购单，证明双方签订订购单的权利义务关系。2、商品房买卖合同，证明双方建立商品房买卖关系。3、收据、银行结算业务申请书、刷卡回单，证明原告按合同约定支付相应款项，全部履行合同义务。4、交房时间确认、确认书，证明被告已承认逾期交房的事实，原告同意被告逾期交房并确认。5、律师函、EMS快递单、物流查询单，证明原告在被告第二次违约之后已经履行协助通知义务，并明确告知合同解除的事实。6、复函，证明合同解除的意思表示已经送达给被告，被告再次延期交房的事实没有获得原告同意。 被告辩称：1、被告不同意解除合同，因为房屋已经达到交付条件，只是没有办理书面竣工备案证书。为维护合同及交易的稳定性，请求继续履行合同。2、原告要求支付购房款及利息是没有法律依据的，其主张赔偿经济损失201800元，被告也不予认可。 被告没有提供证据。 经质证，被告对原告提供的证据1-3的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据4的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据只能说明交房时间变更，不构成逾期交房的自认，确认书内容约定被告代原告支付物业费是经济补偿，也说明原告当时继续履行合同的意愿。证据5仅是一张盖章白纸，对真实性、合法性、关联性不予认可。证据6超过举证期限，不予质证。 本院对原告提供的证据1-5的真实性、合法性、关联性予以确认。证据6虽在庭审中举证，但与本案有关联，并且经与原件核对一致，故对其真实性、关联性予以确认。 经审理查明：2014年2月2日，原告与被告定购被告开发的位于琼海市博鳌镇万泉河口旅游区博鳌宝莲城二期X座15层05号房，建筑面积为95.46平方米，每平方米21140.66元，房总价为2018087元。付款方式为2014年2月2日前支付200000元，2014年2月9日前支付1818087元。2014年2月18日,原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，合同包含了定购单约定的内容。第八条约定，出卖人（被告)应当于2014年12月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案证明文件的商品房交付买受人（原告）使用。第十一条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1、逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之1支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过90天后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之2的违约金。第十九条约定，买受人行使本合同约定的单方面解除本合同的权利时，应书面通知出卖人。出卖人须自收到买受人的书面通知之日，一次性将买受人已支付的房价款及同期银行贷款利率计算的利息全部退还给买受人。出卖人逾期未退款的，每逾期一日，出卖人应按未退款金额的万分之0.5向买受人支付违约金，直至全部退完款为止。按本合同约定，买受人单方解除合同的，在单方解除合同以前，出卖人已按合同约定支付违约金的，支付的违约金金额应在约定的退定违约金中扣除。买受人如按本合同约定行使单方面解除合同的权利的，应在本合同约定的买受人可行使单方解除合同权利的事实成立之日起十日内书面通知出卖人；否则即视为买受人放弃单方面解除合同的权利，同意继续履行合同。原告于2014年2月2日向被告支付购房款200000元，2014年2月14日支付1818087元。2015年3月10日，被告向原告送达博鳌宝莲城联系函交房时间变动确认、确认书，确认书写明交房时间更改为不迟于2015年7月1日前。逾期期间的违约金按合同第十一条约定执行。正式交房前，被告提供业主同等品质房屋居住，除按实际使用情况支付其居住单元之水电气能耗开支外，业主不需支付任何其他费用。另免2015年7月1日至2016年6月30日物业管理费。原告在确认书上签名确认，同意被告交房时间变更为2015年7月1日。由于被告在2015年7月1日后不按时交房，原告2015年11月2日，通过浙江金九鼎律师事务所王建明律师向被告发了律师函。该函强调买卖合同项下的海南博鳌宝莲城二期X座15层05号房约定交房时间是2014年12月29日，现已逾期九十日以上，并且状况持续至今。为此原告决定单方提出解除合同，被告在收到律师函后十五日内，在严格责任原则前提下提出书面反馈，包括相应处置方案，同时务必保障买受人作为消费者的合法权益。逾期则视为双方买卖合同依法解除。被告收到律师函后，并就函中提出的有关事宜回复原告：1、关于交房时间，目前施工单位已进场加紧施工，现可确定交付时间为2015年12月30日前。2、延期交房事宜，继续认可之前双方达成的约定执行等。因被告逾期后仍未交房，原告向法院提起诉讼，请求支持原告如前所述之诉请。 另查明，原告购买的博鳌宝莲城二期X座15层05号房为精装修房。经本院到现场勘查，原告所购的商品房被告已装修完成，现已具备交房入住条件，被告到目前尚未取得建筑工程竣工验收备案证。 本院认为：原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均具有法律约束力。本案争议的焦点是：一、原被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是否已解除。二、被告应否返还原告购房款、利息和支付违约金。 一、原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是否已解除。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当于2014年12月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案证明文件的商品房交付买受人使用。双方于2015年3月10日签订确认书，确认变更交房时间为2015年7月1日前。原告已向被告付清房款，履行了付款义务，被告至今没有交房给原告，其行为已违约。合同第十一条第2项约定，逾期超过90天后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之2的违约金。第十九条第2款约定......，买受人如按本合同约定行使单方面解除合同的权利的，应在本合同约定的买受人可行使单方解除合同权利的事实成立之日起十日内书面通知出卖人；否则即视为买受人放弃单方面解除合同的权利，同意继续履行合同。按合同的约定，原告有权单方行使合同解除权应是被告逾期交房超过90日后即从2015年7月2日起，原告有权单方行使合同解除权。也就是说原告应当在2015年7月2日合同解除权事实成立之日起十日内有权书面通知出卖人解除合同。但原告于2015年11月2日才向被告发出律师函通知被告解除合同，并且被告在收到解除合同的律师函后，也回复了原告，同意提供业主同等品质房屋给原告居住，另免2015年7月1日至2016年6月30日物业管理费，按合同第十一条的约定支付违约金，合同继续履行等。原告2015年11月2日通知被告解除合同已超过合同第十九条约定提出解除合同的时间，应视为原告放弃单方行使解除合同权，同意继续履行合同。原告购买的房屋是精装修房，经本院开庭后到现场勘查，所购的商品房被告已装修完毕，房屋已具备入住条件。被告逾期交房不导致原告不能实现合同的根本目的，若解除合同退房，将不利于房地产市场交易秩序的稳定。故原告主张确认《琼海市商品房买卖合同》已经解除，缺乏法律依据，本院不予支持，予以驳回。双方签订的《琼海市商品房买卖合同》应继续履行。 二、被告应否返还原告购房款、利息和支付违约金。由于原告主张确认双方签订的《琼海市商品房买卖合同》已经解除，依法不予支持，其要求被告退还购房款2018087元及利息，也缺乏法律依据，应予以驳回。至于支付违约金的问题，本院认为，双方签订的合同第十一条第2项约定......，买受人继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之2的违约金。现被告已逾期交房，已构成违约，应当承担违约责任向原告支付违约金63368元（违约金从逾期交房次日2015年7月2日到起诉之日2016年1月4日暂计157天，按已付房款2018087元的日万分之2计算；从2016年1月5日至判决确认支付之日止的违约金以已付房款2018087元的日万分之2计算）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、驳回原告张涵、张润悦请求确认双方于2014年2月18日签订的《琼海市商品房买卖合同》已依法解除以及退还购房款、利息的诉讼请求。 二、限被告海南宝莲城（博鳌）实业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告张涵、张润悦支付违约金63368元（违约金从2015年7月2日到起诉之日2016年1月4日暂计157天，按已付房款2018087元的日万分之2计算；从2016年1月5日至判决确认支付之日止的违约金以已付房款2018087元的日万分之2计算）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币24659元，由原告张涵、张润悦负担23955元，被告海南宝莲城（博鳌）实业有限公司负担704元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判长  周英俊 陪审员  纪子燕 审判员  符儒超 二〇一六年四月六日 书记员  邹燕萍 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 《最高人民法院关于适用 民事诉讼法>的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。