陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0825民初1226号原告王某某委托代理人李某某被告王某甲被告陈某某被告魏某某被告曹某某原告王某某诉被告王某甲、陈某某、魏某某、曹某某土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年2月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月23日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人到庭参加了诉讼，被告陈某某、曹某某到庭参加了诉讼，被告王某甲、魏某某经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理完结。原告诉称，2012年9月份原告经中介人贺生宏介绍，了解到被告王某甲、陈某某、魏某某有部分返还商业用地有偿转让，经原、被告充分协商，于2012年9月14日签订了《土地转让合同》，按照合同规定，三被告转让的土地为曹园子村定莲路返还国有商业用地，每亩土地转让费为180万元，土地1.311亩，其中王某甲0.33亩，陈某某0.253亩，魏某某0.728亩。转让土地的位置距西环路800米以内、定莲路北侧、南北宽50米、东西算够1.311亩为止。该地为国有商业用地，被告负责将地并为一块。付款方式为分期付款，第一次付200万元定金，下欠款待土地证办妥（办到原告王某某名下）全部付清。如2013年6月30日拿不到土地证由被告支付原告违约金，违约金从付定金之日起按每月3%计算，至土地证拿到为止。合同签订后，原告按约付给三被告土地转让费200万元，到2013年6月份，经原告多次向三被告催要土地证，被告以种种借口搪塞，又于2013年6月26日三被告及担保人承诺，给原告的转让土地必须于2013年7月20日办理出土地使用证，直到2016年土地证仍未办出，于同年8月8日三被告及担保人承诺土地证必须于8月底以前办理到原告王某某名下，否则原、被告合同终止履行，由被告承担违约责任。原告诉至法院，请求：1、定边县人民法院依法解除原告王某某与被告王某甲、陈某某、魏某某所签《土地转让合同》，判令上述被告返还原告王书土地转让费贰佰万元。由被告曹某某承担连带清偿责任，三被告互相承担连带责任。2、请求定边县人民法院依法判令被告王建材、陈某某、魏某某支付原告王某某违约金，按每月3%违约金计算，从2012年9月14日起至兑现完毕之日止，判令由被告曹某某承担连带赔偿责任，三被告互相承担连带责任。3、请求人民法院判令被告承担本案的全部诉讼费用。原告向法庭提交了以下证据：第一组证据是土地转让合同，证明由原告与被告在2012年9月14日签订。土地转让合同其内容真实，体现双方意思。2、原、被告都必须依约履行自己的权利和义务。3、从合同中清楚的表明被告至今不能交付土地和相关的法定证件，应当承担违约责任。4、从合同内容中清楚的表明原告的利益目的不能实现，提出解除合同于理于法都符合。第二组证据收条一支，证明2012年9月14日被告魏某某、王某甲、陈某某收到200万元土地转让费出具的条据，由于被告不能履行合同义务，应当返还200万元，同时依照合同约定承担相应的违约金。第三组证据定边镇曹园子村民委员会证明一份，证明被告魏某某有0.728亩土地、王某甲有0.33亩土地、陈某某有0.253亩，被告所转让的土地属实，但至今不能交付原告使用和交付相关的法定证件，已经形成违约，原告提出解除合同符合合同法相关规定的情形。第四组证据2013年6月26日被告陈某某、魏某某、王某甲、担保人曹某某出具的保证书一份，证明1、在2013年7月20日将土地使用证办理下来，如违约以合同约定的处理。被告至今未向原告交付土地或者法定的证件，已经形成违约。2、应当由被告承担违约金，原告提出解除合同合理合法。第五组证据承诺一份，证明由王某甲、陈某某、魏某某、担保人曹某某与2015年8月8日写下承诺，该内容承诺于2015年8月底以前，必须将土地使用证过户到原告王某某名下，从承诺中表现出被告并没有按期办理土地使用证或交付原告，所以原告要求被告承担违约以及解除合同，于理于法都符合。被告王某甲未到庭亦未向法庭提交任何书面答辩材料及证据。被告魏某某未到庭亦未向法庭提交任何书面答辩材料及证据。被告陈某某、曹某某辩称，原告所述的都是事实，原、被告相互之间也写了几次协议，至今没有给原告办理手续有种种原因，根据民法通则对不可抗拒定义自然灾害，政府行为，罢工等，原、被告履行合同中，2006年定莲路征地，在2008年冬季政府需要办证，一部分村民认为政府违法征地，要求政府重新赔偿，第一次原告要求办理手续时候被告的村上的会计不给盖章，又向后推托，第二次原告要求办证，被告与村上又协商未果，第三次原告要求办证，被告与村上会计协商于2014年8月8日被告将办证的手续都交到了办证部门，但又发生的很多事情又将办证的事情拖延，办证不是被告个人能左右的事情，不在于被告个人，在于政府，通过法院希望能让原告谅解，不承担赔偿责任。被告陈某某、曹某某向法庭提交了以下证据：定边县征用集体土地补充协议书、会议纪要、招商引资实施方案，证明这是一块合法土地，通过政府征用变更为国有土地，被告又将土地转让。经庭审质证，对原告所举五组证据，被告陈某某、曹某某均无异议。对被告所举证据，原告对真实性无异议，土地的合法性是否能转让原告无异议，因为土地至今未办到原告名下，不再质证。本院对原、被告提交的证据作如下认定，对原告所举五组证据，被告均无异议，予以确认。对被告所举证据，原告无异议，予以确认。根据原、被告的陈述，举证，质证及本院认证，查明以下事实，2012年9月14日，被告王某甲、陈某某、魏某某称其有一块国有商用地转让，经中介人介绍，原、被告协商，双方于2012年9月14日签订了《土地转让合同》，由被告转让给原告商业用地1.311亩，每亩土地转让费为180万元（其中魏某某0.728亩、王某甲0.33亩、陈某某0.253亩），共计转让费2359800元。该土地位置距西环路800米以内、定莲路北侧、南北宽50米，东西算够1.311亩。付款方式第一次付200万元定金，下欠款待土地证办到王某某名下全部付清。如2013年6月30日原告拿不到土地证，被告按已付款额每月3%承担违约金（从付款之日起至拿到土地证为止）。合同签订后，原告按约付给三被告土地转让费200万元.于2013年6月26日被告陈某某、魏某某、王建材、担保人曹某某给原告写保证书一份，承诺将于2013年7月20日将土地证办在原告名下，如违约以原合同约定处理。被告又于2015年8月8日给原告写了一封承诺书，载明2015年8月底以前必须将土地证办到原告王某某名下，其他条款按2012年9月14日双方签订的协议兑现，如不能履行承担相应的违约责任，如证办不到，原合同终止履行，但该证至今未办在王某某名下。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。最高人民法院法释（2005）5号《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》对土地使用权转证作了明确规定，本案中，三被告拥有的1.311亩土地属国有土地，三被告具有使用权。原、被告所签订的土地使用权转让合同应属有效，被告应按照合同全面履行自己的义务，而被告以其他事由未能履行合同内容，致使原、被告所签订的合同目的无法实现，且被告又于2015年8月8日写了承诺书，承诺书中明确载明2015年8月底必须将土地证办到原告王某某名下，其他条款按2012年9月14日签订的协议兑现，如不能如期履行承担相应的违约责任，原合同终止履行，予以解除。但时至今日被告未能履行合同义务、故原告诉请解除合同应予以支持，被告应返还已支付的价款。原告诉请违约金根据当地实际情况酌情予以支持，违约金按2%计算（从交款之日起至兑现完毕止）。被告曹某某未明确约定保证责任的保证人，对全部债务承担连带保证责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第三、四项第五项，第九十七条，第九十八条、第一百一十四条第三款，《最高人民法院关于土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第九条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王某某与被告王某甲、陈某某、魏某某于2012年9月14日签订的《土地转让合同》有效，予以解除。二、由被告王某甲、陈某某、魏某某于本判决生效之日起五日内返还原告王某某土地转让费2000000元，并承担违约金（按2000000元标的每月2%计算，从2012年9月14日起至兑现完毕止）。三、被告曹某某承担连带清偿责任。如果未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11450元，保全费5000元，由被告王某甲、陈某某、魏某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审 判 长  李占强人民陪审员  刘万生人民陪审员  丁青山二〇一六年十月十三日书 记 员  杨 春