云南省南涧彝族自治县人民法院民 事 判 决 书(2016)云2926民初57号原告：徐增林。委托代理人：黄红映，云南昂拓律师事务所律师。代理权限为一般授权。被告：南涧县南涧镇南街居委会碱坝第四居民小组。代表人：杨亮宇，系该小组组长。被告：南涧县南涧镇南街居委会第五居民小组。代表人：曹中，系该小组组长。上述二被告委托代理人：翁峻，云南展腾（南涧）律师事务所律师。代理权限为一般授权。第三人：杨家美。委托代理人：付正荣，系杨家美之丈夫。代理权限为特别授权。原告徐增林诉被告南涧县南涧镇南街居委会碱坝第四居民小组、南涧县南涧镇南街居委会碱坝第五居民小组、第三人杨家美房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月27日受理后，依法适用简易程序，由审判员周宜丽独任审判，于同年3月10日公开开庭进行了审理。原告徐增林及其委托代理人黄红映、被告南涧县南涧镇南街居委会碱坝第四居民小组代表人杨亮宇、南涧县南涧镇南街居委会碱坝第五居民小组代表人曹中及其被告委托代理人翁峻、第三人杨家美委托代理人付正荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年6月，被告经村民共同决定出卖集体公共房产，原告有意购买，故参加了2010年7月9日在由南街居委会主持的拍卖活动，活动中，原告以人民币77万元的竞价成为买受人。同日，双方签订了《碱坝四、五社公房转让协议》，并由南涧镇法律服务所进行了见证。签约后，原告按时履行了支付款项的义务。2014年10月，原告依协议约定的范围行使财产权利时，第三人却声称，丁家大箐西缘相连部分（长15米宽5米）被告已出让给他，原告无权。原告认为，依据协议约定及现场实际情况，丁家大箐西缘相连部分（长15米宽5米）的土地使用权，均应包含在协议出让房产所对应的范围内，被告应予交付，被告未向原告交付完整的土地，属违约，应依约承担违约责任。故诉请判令：一、确认转让房产对应的土地使用权范围中，包括与丁家大箐西缘相连部分（长15米宽5米），并让被告将该部分土地交付原告使用；二、被告承担违约责任，支付违约金7.7万元。二被告辩称：2010年7月，因南涧镇人民政府将治理丁家大箐资金缺口，经被告召开会议，决定以处置公房的方式自筹资金。经2010年6月26日在南街居委会召开81户村民户长会议决定,报请南街居委会同意，以公开竞标的方式出让公房。2010年7月8日，被告为避免争议，对公房四至实地测量，明确确定了四至范围，做好竞标前的准备工作。原告报名参加了2010年7月9日的公开竞标活动，以人民币77万元的竞价成为公房买受人，双方签订了《碱坝四、五社公房转让协议》,并经南涧镇法律服务所见证，原告明确知晓公房的四至范围，并无异议。被告已按协议于2010年7月9日交付除第三人租用的房产，2014年10月交付第三人租用的房产，至此，被告的义务履行完毕，整个过程无违约行为。转让协议的转让图标明，原告受让的公房以西南北长54米，50厘米预留滴水以外部分不在所转让公房范围内，该部分土地使用权仍属集体所有。2015年1月5日，被告与付正斌、付燕签订《土地流转协议》，将原告受让公房以外长20米、宽4.2米的土地流转给付正斌、付燕，为避免纠纷，由付正斌施工、被告出资，在原告受让公房以外预留50厘米滴水浇灌水泥挡墙划分两家界限。故被告转让集体公房的行为合法有效，所转让的公房四至清楚明确，被告严格履行公房转让协议，无违约行为，原告主张的丁家大箐西缘相连部分（长15米宽5米）的土地不在被告所转让公房的四至范围内，原告无权对该土地提出权利主张。现原告使用的土地已超过《碱坝四、五社公房转让协议》约定的面积和范围，被告保留以合法方式要求原告返还其多占集体土地的权利。综上所述，请法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人述称：我户于1999年9月30日与碱坝五社租用公房原址六格的土地，经回填后建房使用（与付正斌户共用），租期为15年，即从1999年9月30日起至2014年9月30日止。2014年9月25日，社长曹中通知我户，因公房已拍卖，我户租用公房土地上的附着物需在2014年9月30日前拆除，并将土地交还生产社。我户接通知后，着手开始按生产社的要求拆除租用土地上的附着物，并将租用土地于2014年9月30日交还生产社，需拆除的范围经碱坝四、五社社长及村民代表指定确定，但原大坝土地上的房屋不是在原租用公房土地上建盖，不在碱坝四、五社拍卖公房范围内，故不予拆除，2014年10月1日凌晨2点左右，原告用工程机械将我户房屋推倒，当日上午，付正斌向派出所报警，派出所干警到现场查看后，通知南街居委会主任陈汝智等人参加勘查，并于2014年10月7日在南街居委会进行调解损失赔偿一事，经调解，原告同意赔偿，且言明第二天答复如何赔偿，后原告一直没有回应。2016年1月6日，双方到南涧城镇派出所调解，原告要求将我户及付正斌户向生产队流转来的84平方米土地转让给他，才同意赔偿。该段大坝15年来一直由我户维护，后经碱坝四、五社社长及村民代表协商，将长20米、宽4.2米，计84平方米的土地流转我户与付正斌使用，而原告本人强占大坝及大路建房居住多年。综上，原告无权主张该土地使用权。综合各方主张，本案争议焦点是：1.第三人使用的土地是否在二被告转让给原告的公房四至范围内，第三人应否将该土地退还给二被告；2.二被告是否构成违约，应否支付违约金7.7万元。原告就其诉讼主张向本院提供下列证据：一、《碱坝四、五社公房转让协议》复印件一份，用以证明原告与二被告转让公房面积及四至情况；二、收款收据复印件二份，用以证明原告支付公房转让费的事实；三、现场照片六张，用以证明公房转让前的现场状况。经质证，对原告提供的证据，二被告及第三人均无异议。二被告就其答辩主张向本院提供下列证据：一、南街居委会出具的证明一份，用以证明二被告的诉讼主体资格；二、《碱坝四、五社公房转让协议》复印件一份，用以证明原被告间就转让公房事宜签订了协议，协议明确约定了转让面积、交付时间、付款方式；三、《土地流转协议书》复印件一份，用以证明二被告于2015年1月5日将原告受让公房外长20米、宽4.2米的84平方米集体土地流转给付正斌和付燕，该地块与原告受让的公房东西相邻,且已预留50厘米滴水；四、现场照片六张，用以证明原告受让公房的原貌以及第三人建盖的石棉瓦房不属于公房，该房屋与原告受让的公房东西相邻。经质证，原告对被告提供的第一、二组证据无异议，对第三、四组证据的证明方向提出异议;第三人对被告提供的证据无异议。第三人就其陈述意见向本院提供下列证据：一、南涧县公安局城镇派出所调解笔录复印件一份，用以证明原告承认过争议土地已流转给第三人，并要求第三人将该土地流转给原告的事实；二、《土地流转协议书》复印件一份，用以证明该争议土地的面积和四至。经质证，原告对第三人提供的证据的证明方向提出异议，被告对第三人提供的证据无异议。本院依法对双方争议现场进行了勘验，并当庭出示现场勘验笔录一份（含现场照片）。经质证，各方当事人均无异议。本院经综合审查认证：一、原告提供的证据，来源合法、内容真实，与本案具有关联性，当事人质证无异议，予以确认。二、被告提供的第一、二组证据，来源合法、内容真实，与本案具有关联性，当事人质证无异议，予以确认；第三、四组证据，来源合法，内容真实，能证明原告受让的公房四至范围及原公房概况，予以确认。三、第三人提供的证据，来源合法，内容真实，能证明现争议土地被告已流转给第三人,第三人在该土地上建盖的房屋被原告损坏后,南涧县城镇派出所对房屋损坏事宜进行调解,但未达成协议的事实。四、本院依法调取的证据，经质证各方当事人均无异议，予以确认，根据以上确认证据和各方事人陈述，本院确认以下法律事实：二被告原为同一个农业社,两者共同共有房产即双方所称公房，此公房以东为丁家大箐。第三人户于1999年9月30日与被告碱坝五组租用公房原址六格房屋面积的土地（与付正斌户共用），租期为15年，即从1999年9月30日起至2014年9月30日止。第三人户租来后，经回填后建房，同时在紧邻公房的丁家大箐边大坝上建盖房屋，与在租用公房土地上建盖的房屋连为一体。2010年6月26日下午，二被告在南街居委会召开所辖村民81户户长会议，决定于同年7月9日在南街居委会大会议室公开拍卖共有房产，便于2010年7月8日对即将拍卖的公房四至进行测量确定,并绘制了公房转让占地图。2010年7月9日，原告参加了公房拍卖活动，并以77万元的竞价中标，成为公房买受人，同日，以二被告为甲方、原告为乙方签订了《碱坝四、五社公房转让协议》，协议约定：“一、甲方把公共房产（暂不包括杨家美户现使用的房产）于2010年7月9日转让给乙方管理使用，杨家美户和碱坝五社租用的房产需等2014年9月30日合同到期后归乙方管理使用，移交时甲方指定四至界限，在甲方指定的四至范围内，若第三人与乙方发生管理使用权争议，由甲方负责协调清楚。二、转让范围：转让面积1350平方米，四至详见碱坝四、五社公房转让占地图附后。三、付款方式：签订协议之日乙方先付叁拾万元整，其余肆拾柒万元定于2010年8月1日前付清。四、因房产交易所涉及的税收和乙方办理相关的土地使用证的一切费用由乙方承担。五、违约责任：违约方赔偿转让总价款10%的违约金。”，由南涧镇法律服务所对该协议情况进行了见证。后原告按约履行了支付款项的义务，二被告也将除第三人户租用部分公房以外的土地以及相关房产全部交付了原告。2014年9月30日，第三人户在被告代表人及村民代表的指定下，将在租用公房土地上建盖的房屋拆除，并将该土地交还被告，被告又将其交于原告。2014年10月1日凌晨，原告以第三人户拆剩的房产是在其受让公房范围内，其要清场为由，将该房产用机械推倒。同日，付正斌向南涧县公安局城镇派出所报警，城镇派出所出警勘查后，让南街居委会进行调解，但未果。2015年1月5日，以二被告为甲方、第三人之女付燕和付正斌（第三人丈夫之弟）为乙方，签订了《土地流转协议》，约定甲方将乙方在原租用公房土地外建房所占用的丁家大箐边土地即现双方争议的84平方米土地以33600元的价格转让给乙方，乙方在公房滴水50公分外浇灌水泥挡墙至路面齐平，由甲方支付乙方浇灌水泥挡墙工程款10610元的协议。后第三人户与付正斌按协议约定浇灌了水泥挡墙,作为与原告受让公房之间的界限。2016年1月6日，南涧县公安局城镇派出所召集原告及付正斌对原告铲除的房屋所造成的损失进行调解未果，但在调解过程中，原告曾提出第三人与付正斌户共同建盖房屋的土地，二被告于2015年1月5日已转让给第三人和付正斌户，建议该土地再转让给原告，原告就赔付铲除房屋造成的损失或双方私自商量。本院认为：原被告双方签订的《碱坝四、五社公房转让协议》，并不违反法律的禁止性规定，属有效合同，双方均应按协议履行。原被告双方在签订协议之前，二被告对其转让的公房用地范围已实地测量，并绘制了现场图,明确了四至，原告参加竞买时也已知晓公房的四至范围。现原告主张该争议的土地使用权是对协议中约定的“甲方把公共房产（暂不包括杨家美户现使用的房产）于2010年7月9日转让给乙方管理使用，杨家美户和碱坝五社租用的房产需等2014年9月30日合同到期后归乙方管理使用，移交时甲方指定四至界限，在甲方指定的四至范围内，若第三人与乙方发生管理使用权争议，由甲方负责协调清楚”中的“暂不包括杨家美户现使用的房产”理解错误，认为第三人户建盖的所有房屋应与其受让公房整体转让，但其受让公房的实地现场图并未将第三人户在丁家大箐边大坝上建盖的房屋涵盖，原告亦无其他证据证明其有权主张该土地使用权，而被告已按协议全面履行了自己的义务,故原告诉讼请求无事实和法律依据,不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告徐增林的全部诉讼请求。案件受理费减半收取5750元，由原告徐增林负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。审判员  周宜丽二〇一六年四月五日书记员  李一平