河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫01民终2886号上诉人（原审被告）郑州布瑞克房地产开发有限公司。法定代表人卢天明，该公司董事长。委托代理人李甜，河南亚洋律师事务所律师��委托代理人刘稚鹤，河南亚洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）河南弘大心血管病医院有限公司。法定代表人范现伟，董事长。委托代理人时辉亮，河南公谦律师事务所律师。委托代理人冯海英，河南公谦律师事务所律师。原审第三人董桂林。上诉人郑州布瑞克房地产开发有限公司（以下简称布瑞克公司）因与被上诉人河南弘大心血管病医院有限公司（以下简称弘大医院）及原审第三人董桂林债务转移合同纠纷一案，河南弘大心血管病医院有限公司于2015年1月6日向河南省新郑市人民法院提起诉讼，请求：1、布瑞克公司在判决生效后十日内为弘大医院办理帝湖612号别墅的产权登记。2、布瑞克公司支付自2014年5月4日起至弘大医院将房产证办出之日止的损失（计算方式以3000万元为基数，每���1%的六分之一的赔偿标准计付）。3、本案的诉讼费用由布瑞克公司承担。河南省新郑市人民法院于2015年12月29日作出（2015）新民初字第259号民事判决。上诉人布瑞克公司不服，向本院提起上诉。本院于2016年2月1日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月29日公开开庭进行了审理。上诉人布瑞克公司的委托代理人李甜、刘稚鹤，被上诉人弘大医院的委托代理人时辉亮到庭参加诉讼，原审第三人董桂林经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年3月30日，（丙方）弘大医院与（甲方）布瑞克公司、（乙方）第三人董桂林签订《债务综合清偿协议》，协议主要内容为：经甲乙丙三方协商一致，就三方之间的债务问题达成以下综合处理条款，三方共同遵守。一、乙、丙两方欠甲方及其法定代表人卢天明借款、帝湖建设水面��分摊费、甲方医院贵宾室使用权收回的补偿等各项债务共计叁仟玖佰叁拾柒万元整，该债务折价为贰仟万元整，由丙方向甲方偿还。二、对于2014年新出现的乙方向甲方的法定代表人卢天明借款壹仟万所形成的债务，丙方同意代乙方向甲方偿还。三、综合以上全部债务，各方最终确定丙方需向甲方偿还的债务总额为人民币叁仟万元整，甲方及卢天明对其他部分债权自愿放弃。同时丙方不再就有关债权债务手续不完整或存在瑕疵提出异议。四、乙方为补偿丙方代其偿还本协议债务，将自己从甲方处购买的位于桐柏路与航海路交叉口帝湖花园小区612号别墅免费转给丙方。甲方负责仍然按照当初的销售总价（壹仟叁佰捌拾万元整）为丙方办理前期销售手续（销售合同、销售发票、到房管局办理销售备案、交付房屋钥匙）。五、甲方按照本协议约定为丙方办理完帝湖花园小��612号别墅的前期销售手续后10日内，丙方向甲方支付贰仟万元；甲方在收到贰仟万元后1个月内负责将帝湖花园小区612号别墅的产权登记在丙方名下，在甲方向丙方交付612号别墅的产权登记证书后10日内，丙方向甲方支付剩余的债务壹仟万元。甲方办理别墅销售手续过程中，乙方应全面积极配合。六、本协议履行完毕后，甲方及其法定代表人卢天明与乙丙两方之间不再存在任何债权债务纠纷。七、任何一方逾期履行本协议，应按本协议所最终确定的债务总额每日1%的比例向守约方赔偿损失。八、本协议签订后，甲方及其法定代表人卢天明和乙丙各方所签的全部债权债务协议作废，全部债权债务内容以本协议为准。九、本协议一式叁份，签订于新郑市，自双方签字盖章之日生效；甲乙丙三方各执一份，因履行本协议发生争议，可向本协议签订地人民法院起诉解决。协议落款处甲方布瑞克公司加盖公司印章，乙方董桂林签名捺印，丙方弘大医院加盖公司印章。2014年4月1日—2014年4月3日，弘大医院向卢天明或布瑞克公司的银行账户汇款2000万元。2014年4月8日，卢天明出具收到条，内容为：从弘大医院转来代董桂林还款贰仟万元整收到。2014年5月8日，弘大医院向布瑞克公司的银行账户汇款1000万元。在弘大医院代董桂林向布瑞克公司（或卢天明）支付3000万元后，根据2014年3月30日弘大医院、董桂林、布瑞克公司三方《债务综合清偿协议》的约定，本案所涉的位于郑州市中原区航海西路南、桐柏路东、工人路西帝湖花园D区12幢12号（即612号别墅）由董桂林免费转给弘大医院。2014年5月21日，弘大医院作为买受人，与出卖人布瑞克公司与签订《商品房买卖合同》，合同约定建筑面积为1067.97㎡，商品房总价款1380万元。其中合同附件四《合同补���协议》约定：一、D区12幢别墅由于董桂林购买后自己拆除重建，未按原规划设计施工建设。该别墅的面积、产权登记手续由董桂林自己处理解决，该公司只负责配合。二、弘大医院购买董桂林的别墅，在双方同意的前提下，公司负责更换合同，并配合弘大医院办理后续手续。三、由该房产合同双方引起纠纷，本公司不负责任何责任。2014年8月1日，布瑞克公司向弘大医院开具1380万元购房发票。该院另查，涉案的612号别墅，弘大医院与布瑞克公司于2014年3月18日已签订《房屋定购单》。原审法院认为：债务转移是指债务人将自己承担的债务全部或部分转移给第三人承担的行为。债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。本案中，根据2014年3月30日弘大医院、布瑞克公司、第三人董桂林三方签订的《债务综合清偿协议》约定：弘大医院自愿代董桂林偿还债务3000万元（该3000万元包括：1、卢天明借款、帝湖建设水面积分摊费、甲方医院贵宾室使用权收回的补偿等各项债务共计3000万元，该债务折价为2000万元；2、2014年董桂林向卢天明借款1000万元）。董桂林将原系其购买的布瑞克公司的612号别墅免费转让给弘大医院，布瑞克公司负责按1380万元为弘大医院办理前期销售手续（销售合同、销售发票、到房管局办理销售备案、交付房屋钥匙）。涉案当事人在上述合同落款处加盖公司印章、签名捺印，合同约定内容不违反法律规定，均系当事人的真实意思表示，故该债务转移合同有效。基于该债务转移合同，弘大医院与布瑞克公司之间签订的《商品房买卖合同》亦有效。在原债务人董桂林将自己的债务转移给弘大医院后，弘大医院按照约定向布瑞克公司支付3000万元（包括612号别墅房款1380万元��，布瑞克公司作为612号别墅的出卖人，应当为弘大医院办理房屋所有权登记手续。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。本案中，弘大医院要求布瑞克公司支付经济损失（损失自2014年5月4日起至房屋所有权登记办出之日止，以3000万元为基数，按日1%的六分之一的赔偿标准计付）。结合弘大医院的庭审陈述，其要求的违约损失是基于《债务综合清偿协议》和《商品房买卖合同》，根据《债务综合清偿协议》第五条约定的“甲方（布瑞克公司）按照本协议约定为丙方（弘大医院）办理完帝湖花园小区612号别墅的前期销售手续后10日内，丙方向甲方支付贰仟万元；甲方在收到贰仟万元后1个月内负责将帝湖花园小区612号别墅的产权登记在丙方名下，在甲方向丙方交付612号别墅的产权登记证书后10日��，丙方向甲方支付剩余的债务壹仟万元。甲方办理别墅销售手续过程中，乙方应全面积极配合”，故该院认为，布瑞克公司应当以其实际收到的3000万元为基数向弘大医院支付违约损失，自布瑞克公司实际收到第一笔款2000万元之日起1月后（即2014年5月4日）起至实际办出612号别墅的房屋所有权登记手续之日止，利率弘大医院自愿同意以3000万元为基数，按日1%的六分之一计算，不违反法律规定，该院予以照准。关于布瑞克公司辩称，未办理612号别墅的产权证是因董桂林在购买别墅后自己拆除重建，未按原规划设计施工建设，是董桂林的原因，故不能办理，弘大医院对该情况明知，布瑞克公司不应承担责任。该院认为，该辩称意见没有法律依据，该院不予支持。关于补充协议，因弘大医院未在该协议上加盖其公司印章，故该协议对弘大医院不产生法律效力。第三人董���林无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响该院根据现有证据查明的事实依法作出裁判。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、郑州布瑞克房地产开发有××有限公司办理位于郑州市中原区航海西路南、桐柏路东、工人路西帝湖花园D区12幢12号（即帝湖612号别墅）的房屋所有权登记手续。二、郑州布瑞克房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付河南弘大心血管病医院有限公司违约损失（该损失自2014年5月4日起至实际办出帝湖612号别墅的房屋所有权登记手续之日止；以3000万元为基数，按日1%的六分之一计算）。三、驳回河南弘大心血管病医院有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费157800元，保全费5000元，共计162800元，由郑州布瑞克房地产开发有限公司负担。宣判后，布瑞克公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1.根据布瑞克公司与弘大医院及原审第三人董桂林签订的协议中可以看出：布瑞克公司与弘大医院不存在612号别墅销售的法律关系，原审法院认定弘大医院向布瑞克公司支付的3000万元债务中包括612号别墅房款1380元，属认定事实错误。2.布瑞克公司已经按照协议约定为弘大医院办理了前期销售手续，产权证不能办理是由于董桂林将612号别墅拆除重建、未按照原规划涉及施工建设造成，如果办证需要到规划部门申请修改规划，对此弘大医院明知，故布瑞克公司不应承担任何责任。同时，原审法院判令布瑞���公司为弘大医院办理房屋所有权登记手续适用法律错误，房地产开发企业无法为其办理手续，只有协助办理手续的义务。3.原审法院判决布瑞克公司向弘大医院支付的违约金超出了法律规定的比例，明显过高，属适用法律错误。4.本案超过了新郑市人民法院一审管辖的范围。综上，请求撤销原审判决，依法改判驳回弘大医院的诉讼请求或发回重审。被上诉人弘大医院答辩称：1.三方签订的债务清偿协议中对三千万债务有明确约定，即弘大医院支付三方所确认的债务总额3000万元，已包含了弘大医院及董桂林欠布瑞克公司之间的各类全部债务，已不存在欠其别墅房款问题。2.三方协议中，未明确约定别墅拆除重建及规划一事，故之前别墅存在的任何影响办证情况均不应成为拒不履行三方协议的理由。3.以三方协议中确定的债务总额三千万元为基数，以日1%的六分之一计算损失符合合同约定，且不违反法律强制性规定。4.三方协议中约定由布瑞克公司负责办理别墅产权登记证书不违反法律强制性规定，法院应支持按三方协议履行。5.本案由新郑法院一审符合法律规定，布瑞克公司在上诉期外提出的对一审管辖不服的情况不应在本案二审审理范围。一审认定事实清楚，应当驳回上诉，维持原判。原审第三人董桂林未到庭，也未提交书面意见。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：关于布瑞克公司与弘大医院之间是否存在帝湖花园612号别墅销售关系及别墅款是否已经支付。布瑞克公司、弘大医院以及董桂林三方签订的《债务综合清偿协议》约定：弘大医院自愿代董桂林向布瑞克公司偿还债务3000万元，董桂林将原系其购买的布瑞克公司的帝湖612号别墅免费转让给弘大医��，布瑞克公司负责按1380万元价格为弘大医院办理销售合同、销售发票、销售备案等前期销售手续，在布瑞克公司收到2000万元之后1个月内负责将帝湖612号别墅登记在弘大医院名下；本协议履行完毕后，三方之间不存在任何债权债务纠纷。从《债务综合清偿协议》履行情况来看，2014年4月1日至2014年4月3日，弘大医院向布瑞克公司或其法人卢天明账户转款共计2000万元，2014年5月8日，弘大医院向布瑞克公司转款1000万元；2014年4月8日，卢天明出具了收到2000万元的收到条；2014年5月21日，布瑞克公司与弘大医院签订了商品房买卖合同，该合同第六条载明：买受人于2014年4月8日一次性付清总房款1380万元人民币，维修基金48059元，测绘费1453元，登记费60元。从《债务综合清偿协议》的约定内容和履行情况可以看出，布瑞克公司与弘大医院之间存在商品房买卖合同关系，弘大医院已付清1380万元房款。布瑞克公司关于其与弘大医院之间不存在商品房买卖合同关系及弘大医院未付帝湖612号别墅房款的上诉主张无事实依据，本院不予支持。关于帝湖612号别墅的办理产权证的义务承担。《债务综合清偿协议》中约定由布瑞克公司“负责”将帝湖612号别墅的产权证办理到弘大医院名下。由于办理产权证是国家不动产登记管理部门的法定职权，任何企业和个人都无权代为行使，故原审法院基于三方协议的约定直接判令布瑞克公司为弘大医院办理房屋所有权登记手续在文字表述上存在瑕疵，容易引起歧义。综合本案的实际情况，本院在二审中明确如下：对于协议中约定的“负责”一词应在国家法律法规框架内作限制性解释，布瑞克公司作为房地产开发企业和卖方，掌控着与办理产权证相关的各类资料，熟悉办理产权证的各项流程，布瑞克公司���当按照协议约定履行向不动产登记部门递交申请、按要求提供有关资料、配合测绘等各项办理产权证所需的主要协助义务，当然，在办理产权证过程中弘大医院也应根据不动产登记管理部门的工作需要予以必要配合。布瑞克公司还上诉称因董桂林将帝湖612号别墅拆除重建后改变规划导致办证障碍，因布瑞克公司未提交有关机关不予为帝湖612号别墅办理产权证的证据；同时，弘大医院作为帝湖612号别墅的购买者，其在签订三方协议时对于之前帝湖612号别墅是否被拆除重建的事实并不知晓，且在签订商品房买卖合同后弘大医院并未对涉案别墅进行任何改建，因此，即便办理产权证需要完善相关手续也应由布瑞克公司负责完善，布瑞克公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于违约损失的数额，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，根据《债务综合清偿协议》的约定，弘大医院以支付3000万元的对价取得帝湖612号别墅的所有权。弘大医院已依约向布瑞克公司全额支付了3000万元，但布瑞克公司一直未协助弘大医院办理房屋所有权证，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。三方在协议中约定了损失计算方式为违约方按债务总额每日1%的比例向守约方赔偿损失，在原审程序中弘大医院变更诉讼请求为布瑞克公���按照每日1%的六分之一赔偿损失。弘大医院作为一家民营医院，现金流对于医院的正常经营和发展至关重要，且医院的经营特点决定其资金收益率与其他行业相比较为稳定，布瑞克公司的违约行为势必对医院的经营造成重大损失。布瑞克公司上诉称约定违约损失计算方式导致违约金过高，但未提交相应证据证明自己的主张，且其在原审程序中也未提出违约金过高的抗辩，综合考虑本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，布瑞克公司关于违约金过高的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于原审法院是否有管辖权，原审法院于2015年3月10日对本案第一次开庭审理时，布瑞克公司在庭审上提出管辖权异议，合议庭决定休庭合议。在处理管辖权异议期间，最高人民法院对基层人民法院受理第一审民事案件的立案标准进行了调整。本案原���第二次开庭时，布瑞克公司直接应诉和答辩，未就管辖权问题提出异议。现布瑞克公司在二审期间就管辖权问题提出上诉，依照相关法律规定，本院不予处理。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，文字表述虽有瑕疵，但实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费157800元，由上诉人郑州布瑞克房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  童 铸审 判 员  刘俊斌代理审判员  顾立江二〇一六年四月十一日书 记 员  赵佳伟