重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0240民初144号原告秦进华，男，生于1969年3月19日，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。被告重庆玉音物业管理有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾镇127号。法定代表人马勤民，该公司经理。委托代理人陈红岗，该公司员工。被告石柱土家族自治县畔山华府业主委员会。法定代表人聂绍华，该委员会主任。委托代理人廖辉煌，重庆星兴律师事务所律师。委托代理人陈朝清，重庆星兴律师事务所律师助理。原告秦进华诉被告重庆玉音物业管理有限公司（以下简称玉音物业公司、石柱土家族自治县畔山华府业主委员会（以下简称畔山华府业委会）确认合同无效纠纷一案，本院2016年1月25日立案受理后，由代理审判员王新贵独任审判，依法适用简易程序于2016年3月7日公开开庭进行了审理。原告秦进华，被告玉音物业公司的委托代理人陈红岗，被告畔山华府业委会的委托代理人廖辉煌、陈朝清均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告秦进华诉称，2014年10月9日，由石柱土家族自治县（以下简称石柱县）XX镇XX社区马XX支书主持，在石柱县XX镇XX社区会议室首次召开选举畔山华府业委会的选举大会，小区已入住575户业主，仅有50余人参加选举。2014年10月14日，被告畔山华府业委会非法在石柱县南宾镇人民政府办理备案登记。2015年2月9日，被告畔山华府业委会在未召开业主大会，未经业主大会审议同意，也未公开招投标选聘物管公司的情况下，私自与被告玉音物业公司签订了《畔山华府物业服务合同》。2015年4月以谭方联为首的120余名业主逐级上访，反映被告畔山华府业委会成立不合法，其与被告玉音物业公司于2015年2月9日签订的《畔山华府物业服务合同》不合法。被告畔山华府业委会与被告玉音物业公司恶意串通，私定协议，抢收费用，帮助被告玉音物业公司获取暴利，已严重损害了广大业主的利益。被告玉音物业公司在物业服务过程中，存在违法违规及失职，收费与其提供的服务极不对等。业主大会与全体业主组成，选聘物管服务企业应由业主大会全体业主集体决定，业委会只是业主大会的执行机构，代表全体业主执行业主大会的决议，对选聘物管企业、合同内容没有决定权。被告畔山华府业委会在未召开业主大会公开选聘物管企业，私自与被告玉音物业公司签订《畔山华府物业服务合同》，私自确定协议内容，其行为已超越代表权限，也未取得广大业主同意和认可，严重损害了广大业主的利益，以合法形式帮助私营企业获取不正当利益，掩盖其非法目的；该协议不是依法成立合同，不应受到法律保护。原告诉至人民法院，请求依法判决二被告于2015年2月9日签订的《畔山华府物业服务合同》程序不合法，确认其无效。被告玉音物业公司辩称，《畔山华府物业服务合同》是二被告真实意思表示，签订手续是合法的，约定了服务期限与收费标准，且有业主代表的签字确认，是真实有效的，已于2015年2月27日在石柱县国土资源和房屋管理局登记备案。被告畔山华府业委会辩称，原告诉称不属实，业委会选举程序合法，也在石柱县XX镇登记备案，有权代表业主选择物业服务公司。原告诉称签订合同程序违法，并未明确到底是什么程序违法。该合同的签订程序是合法的。《畔山华府物业服务合同》是被告畔山华府业委会与被告玉音物业公司签订的，该合同对所有业主均具有约束力，且已经过相关机关登记备案，非经撤销程序，应为合法有效的。且两级人民法院已通过判决确认涉案的合同是合法有效的。原告主体不适格，没有任何法律规定本案原告有诉讼的权利。综上所述，请求人民法院驳回原告的起诉。经审理查明，原告系石柱县XX镇XX大道畔山华府小区的业主。2014年10月9日，畔山华府小区业主筹备大会筹备组组织业主代表召开大会，形成了《石柱县畔山华府小区业主代表大会决议》，选举产生石柱县畔山华府业主委员会。同日石柱县XX镇XX社区居民委员会向石柱县XX镇人民政府提交《XX社区关于成立畔山华府业主委员会的报告》，并将业主委员会委员以及主任、副主任名单在畔山华府小区内张贴公示。2014年10月9日，被告畔山华府业委会向石柱县XX镇人民政府提交了《重庆市业主委员会备案申请表》、《业主大会议事规则》和《畔山华府业主委员会管理规约》等材料。2014年10月14日，石柱县XX镇人民政府同意被告畔山华府业委会备案。2015年12月24日，被告畔山华府业委会发布《公告》，在2号楼物管中心宣传窗、观光电梯宣传窗公示畔山华府物业服务合同初稿，公示时间从2014年12月24日至2014年12月31日，注明请全体业主认真阅读，并将意见和建议反馈给各楼业主代表。2015年2月9日，被告畔山华府业委会与被告玉音物业公司签订了《畔山华府物业服务合同》，委托该公司管理小区，并在石柱县国土资源和房屋管理局办理了备案登记。另查明，被告畔山华府业委会在与被告玉音物业公司签订《畔山华府物业服务合同》前，未就选聘物业服务企业召开业主大会会议。2014年1月、2015年10月，被告玉音物业公司对小区业主就该公司物管工作满意程度进行调查，调查结果显示满意度均超过90%。由于2015年12月19日召开畔山华府业主大会会议参会人数未达法定人数，2016年1月19日，石柱县人民政府XX街道办事处召集石柱县国土资源和房屋管理局、石柱县XX街道XX社区居民委员会、畔山华府业委会召开物业联席会议，决定采取书面征求意见形式召开业主大会会议，表决畔山华府物业管理问题。石柱县人民政府XX街道办事处、石柱县XX街道XX社区居民委员会、畔山华府业委会于2016年1月23日至24日进行了为期两天的入户调查，对小区589户业主进行书面征求意见，表决同意续聘被告玉音物业公司的共457户，占业主总户数的77.59%，根据表决结果，同意续聘被告玉音物业公司已超过小区业主总数和总面积的50%，被告畔山华府业委会将根据表决结果与被告玉音物业公司签订物业服务合同。上述事实，有原告提供的：1.石柱土家族自治县XX镇人民政府信访事项处理意见书；2.石柱土家族自治县人民政府信访事项复查意见书；3.《畔山华府物业服务合同》复印件，被告畔山华府业委会提供的：1.业主申请；2.协助筹办材料；3.业主委员花名册及房产证复印件；4.召开业主大会通知.；5.选举会议记录；6.选票；7.选举结果公示；8.《畔山华府物业服务合同》；9.物业中心民意调查（物管满意度94.4%）（2014年）；10.物业中心民意调查（物管满意度95.54%）（2015年）；11.（2015）渝四中法民终字第01419号民事判决书，被告玉音物业公司提供的：1.畔山华府业委会与物管中心工作沟通会会议纪要；2.石柱土家族自治县畔山华府业主委员会关于畔山华府业主大会表决情况的说明；3.关于畔山华府小区民意调查业主反映的意见和建议物管中心书面的答复；4.重庆玉音物业管理有限公司畔山华府物业管理中心关于2015年度小区业主民意调查的情况通报；5.关于畔山华府物业管理中心2013年度小区业主民意调查的情况通报，本院依职权对被告畔山华府业委会的询问笔录和法庭审理笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告是畔山华府小区业主，二被告签订的《畔山华府物业服务合同》是否有效与其存在利害关系，有权提起本案诉讼，其主体适格。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十一条规定，下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项；第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销；第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。被告半山华府业委会系畔山华府业主大会的执行机构，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同时遵守《中华人民共和国物权法》以及《物业管理条例》的规定，在选聘物业服务企业时应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。被告畔山华府业委会、玉音物业公司并未举证证明选聘被告玉音物业公司作为小区的物业服务企业时取得了专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故被告畔山华府业委会选聘被告玉音物业公司作为小区的物业服务企业违反了《中华人民共和国物权法》以及《物业管理条例》的强制性规定，其选聘行为应为无效，故二被告于2015年2月9日签订的《畔山华府物业服务合同》无效。被告畔山华府业委会、玉音物业公司举示的2014年1月、2015年10月的物管工作满意度调查报告及调查表，仅能证明畔山华府小区业主对被告玉音物业公司提供的物业服务是否满意，不能达到追认《畔山华府物业服务合同》效力的证明目的。被告畔山华府业委会举示的石柱土家族自治县畔山华府业主委员会关于畔山华府业主大会表决情况的说明仅能证明续聘被告玉音物业公司作为小区2016年度后的物业服务企业通过书面征求意见形式取得了占小区业主总人数77.59%的业主的同意，不能证明其征求意见的业主对2015年2月9日二被告签订的《畔山华府物业服务合同》的追认。二被告于2015年2月9日签订的《畔山华府物业服务合同》程序是否合法不属于人民法院受理民事案件的范围，本院对原告请求确认二被告签订合同程序不合法的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项、第二款，《物业管理条例》第十一条第（四）项、第十二条、第十五条第（二）项之规定，判决如下：一、被告石柱土家族自治县畔山华府业主委员会与被告重庆玉音物业服务公司于2015年2月9日签订的《畔山华府物业服务合同》无效；二、驳回原告秦进华的其他诉讼请求。案件受理费40.00元（已减半收取），由被告石柱土家族自治县畔山华府业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。代理审判员  王新贵二〇一六年四月二十二日书 记 员  谭 茜