江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏04民终2277号上诉人（原审被告）：周秋生，男，1948年1月22日出生，汉族，住常州市金坛区。上诉人（原审被告）：张小珍，女，1953年9月24日出生，汉族，住常州市金坛区。两上诉人共同的委托诉讼代理人：喜讯，常州市金坛区金城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：姚元广，男，1971年4月29日出生，侗族，住常州市金坛区。被上诉人（原审原告）：周国珍，女，1974年2月12日出生，汉族，住常州市金坛区。上诉人周秋生、张小珍因与被上诉人姚元广、周国珍房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院（2015）坛民初第03650号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周秋生、张小珍上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的原审全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人目前只拥有一处宅基地，与客观事实不符。被上诉人目前实际拥有两处宅基地。在购买周渡桥村18号房屋前，被上诉人已经购买了汤守义（汤明华）的房屋，并且在该房屋内结婚生子。虽然该房屋产权没有过户，但是房屋所有权及宅基地使用权实际已在被上诉人名下，村委会给予的经济补偿款凭证足以证明村委会认可被上诉人拥有该宅基地的权利。该房屋目前的现状仅仅是破旧，而不是毁灭，只要稍加修缮，就可居住，一审法院故意夸大该房屋破旧程度。且该房屋目前无法居住是被上诉人故意不加修缮而导致的。退一步讲，即使该房屋倒塌，被上诉人还是享有宅基地的权利。一审判决无视被上诉人“一户多宅”的事实，应予纠正。二、一审法院不执行强制性、禁止性法律规定，视法律规定为儿戏，“一户一宅”的法律规定是不可以变通的。1、《土地管理法》第六十二条明确规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地”。“一户只能一宅”这一法律规定，为强制性、禁止性的规定，不可以加以变通。2、被上诉人“一户多宅”完全不受法律保护。被上诉人再购买第二套住房，其出买协议应认定为无效。一审法院强行判决将第二套住房过户给被上诉人，实际上是视《土地管理法》第六十二条规定为儿戏。一审判决没有维护法律权威，相反却去保护被上诉人的非法利益。三、一审法院将没有经过庭审质证的证据作为判决的依据，程序上存在严重的瑕疵。被上诉人向一审法院提交了购买第一处住房是给其父母居住的证明，该证据没有经过法庭质证，但一审法院就予以采纳，程序违规，务必加以纠正。四、一审法院的审理过程未能体现出以人为本的理念，案了事未了。1、被上诉人与上诉人签订的住房买卖协议并没有涉及过户问题。过户问题属于双方签订协议时未尽事宜。对于未尽事宜，一审法院采取强行判决的做法，只会加深双方的矛盾。2、本案上诉人有其特殊性，土生土长至今，其中上诉人周秋生快70岁了。由于周秋生一时的过失，未经张小珍同意，从而导致自己与妻子至今无固定住所，生活处于漂泊状态。这个现状与社会主义以人为本的理念不符。法庭审理本案的过程中未能加以考虑，导致案了事未了。上诉人之所以上诉，希望通过二审法院的审理达到案了事了的目的。姚元广、周国珍未作答辩。姚元广、周国珍起诉请求：周秋生、张小珍协助办理金坛区指前镇王母观村委周渡桥村18号的房屋过户至姚元广、周国珍名下并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：姚元广原系贵州省人，与周国珍结婚后从汤明华手里购买汤明华父亲汤守义所有的位于金坛市洮西乡光荣村11组，建筑面积为41平米，砖木结构的瓦房两间给姚元广的父母居住，现该房已破败不堪，无法居住。周秋生、张小珍于1978年结婚，1988年4月15日在金坛市洮西乡光荣村10组建有两上两下房屋一栋共四间，1997年12月28日领取土地使用证和房产证，登记所有人、土地使用人为周秋生。因家庭经济困难，经人介绍于2000年10月份，周秋生将该房卖于姚元广、周国珍并签订买卖协议，主要内容：周秋生将住房，包括附房水泥场、水井、路上的六块水泥板出卖给周国珍、姚元广，房价款22800元。周秋生在协议的卖主处签名，姚元广、周国珍在协议的买主处签名。协议签订后，周秋生、张小珍腾空房屋，周秋生将房产证和土地证交付姚元广、周国珍，姚元广、周国珍将购房款于2001年4月前分两批给付完毕，姚元广、周国珍后对房屋进行了装修、更换了门窗、添置厨房间和卫生间。姚元广与周国珍结婚后于2007年10月8日将户口从贵州省松桃苗族自治县大坪场珍黄泥村半边荡组迁移至金坛市洮西乡光荣村10组，周国珍原系在金坛市洮西乡光荣村10组村民。金坛市、镇、村区划历经调整，原金坛市洮西乡光荣村10组调整为金坛区指前镇王母观村委周渡桥村。一审法院认为，本案因十数年前的涉案农村房屋买卖合同而生争端，双方就相关购房款、房屋及其集体土地使用权证的交付均于其时即完成，买受人姚元广、周国珍及其家人亦搬入涉案房屋居住至今，因此，无论现行法律对涉案的农村房屋转让及相关集体土地使用权转让的效力如何评价，双方间就涉案房屋的占有使用所形成的事实情状及公示效果已经构成属地正常社会生活秩序之一部分。且当事人从事民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。周秋生与姚元广、周国珍自愿签订《买卖协议》，周秋生将宅基地及其上房屋转让给姚元广、周国珍系双方的真实意思表示。姚元广、周国珍在涉案房屋中居住十数年，张小珍并未提出过异议，所以其提出该房是周秋生擅自处分，未经其签字，处分无效的辩解意见，法院不予采纳。姚元广因婚迁移户口后，与周秋生为同一集体经济组织成员，法律对同一集体经济组织成员之间买卖房屋并未作出禁止性规定，所以该买卖协议应属有效。周秋生、张小珍提出，姚元广、张小珍在购买其房屋之前已从汤守义儿子汤明华处购得汤守义两间瓦房，拥有两处宅基地，双方之间的买卖协议无效的辩解意见。因姚元广、周国珍在王母观村原无宅基地、房屋，购买汤守义名下两间瓦房是给姚元广父母居住，经现场察看确已破败不堪，无法居住，即使涉案房屋过户至姚元广、周国珍名下，姚元广、周国珍也只有一处宅基地、房屋，所以周秋生、张小珍的该辩解意见，法院不予采纳。姚元广、周国珍善意取得房屋且支付了对价，现要求周秋生、张小珍将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求，法院予以支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条一款、《江苏省土地管理条例》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：周秋生、张小珍于本判决生效后十日内协助姚元广、周国珍办理位于常州市金坛区指前镇王母观村委周渡桥村18号房屋的过户手续（产权证登记所有人、使用人为周秋生，地址洮西乡光荣村10组）。案件受理费40元，由周秋生、张小珍负担（此款姚元广、周国珍已预交，周秋生、张小珍于本判决生效之日起10日内迳付姚元广、周国珍）。二审中，当事人未提交新证据。二审经审理查明的本案事实与原审相一致，本院依法予以确认。本院认为，虽然被上诉人购买了两处农村房屋，但是至其提起本案诉讼时，两处房屋及其宅基地使用权均未变更登记至被上诉人名下，故上诉人称被上诉人有两处宅基地不能成立。另外，虽然被上诉人购买涉案房屋的时间晚于其向其他案外人购买房屋的时间，但从方便被上诉人生活、被上诉人的实际居住状况、两处房屋的现状等考虑，被上诉人选择要求两上诉人协助办理涉案房屋的过户手续，亦无不可。综上所述，上诉人周秋生、张小珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40元，由上诉人周秋生、张小珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁 飞代理审判员 张 玺代理审判员 刘岳庆二〇一六年十月十日书 记 员 陆晨浩