山东省烟台市芝罘区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）芝民一初字第840号 原告：烟台盈沣置业股份有限公司，住所地烟台市芝罘区二马路95号203号。 法定代表人：刘学军，董事长。 委托代理人：罗莺，北京炜衡（上海）律师事务所律师。 被告：北京天鸿宝地物业管理经营有限公司烟台分公司，住所地烟台市芝罘区二马路天鸿凯旋城4号楼4层。 负责人：董贤钧，经理。 委托代理人：王承强、郭令，山东滨海正大律师事务所律师。 原告烟台盈沣置业股份有限公司诉被告北京天鸿宝地物业管理经营有限公司烟台分公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗莺及被告的委托代理人王承强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2011年4月1日，原被告签订了《商业区域运营前物业管理服务协议》（下称《运营前物业协议》），约定由被告为原告位于烟台市芝罘区二马路95号的商业裙楼（含地下一层、地上一、二、三层，下称涉案商场）运营前提供物业服务，被告应提供的物业服务包括：商业区域公共环境卫生的定期保洁，商业区域内物业共用部位及共用设施设备的日常巡视、检查，商业区域工公共秩序的日常巡查、检查，配电室的日常监控，协助招商部门对商业区域内的现场查看，贯彻消防法、做好安全防火工作。原告认为，该《运营前物业协议》是原告自行行使业主权利、单方委托被告进行物业管理服务的合同，不属于开发商指定的前期物业管理范围，原告作为委托方可随时解除合同；并且，自合同签订后被告从未向原告提供《运营前物业协议》约定的物业服务，致使涉案商场自2012年下半年起多次被查出消防隐患，并于2013年8月被烟台市公安消防支队芝罘区大队（下称芝罘消防大队）查封配电箱并处以行政处罚；之后，涉案商场一直处于停电和空关状态，无法正常招商和开业，双方在《运营前物业协议》中约定的配电室监控、协助招商部门现场查勘等服务已没有履行的基础；被告亦自2013年5月起明确作出了不履行主要义务的意思表示并以实际行为不履行主要义务，《运营前物业协议》已实际解除。综上，请求判令确认原、被告于2011年4月1日签订的《运营前物业协议》已经解除。 被告辩称，（一）被告系开发商选聘的前期物业服务企业，为涉案商场所在的“天鸿•凯旋城”项目提供物业服务，原告作为业主必须履行其与开发商之间《房屋买卖合同》中有关前期物业服务的约定，以及与被告之间的《运营前物业服务协议》，无权单方解除《运营前物业服务协议》。（二）被告并无违法违约和其他不当行为，涉案商场被查封的原因系原告所属的烟台盈沣商业管理有限公司（下称盈沣商业）在招商、装修、布展的过程中野蛮作业，导致公共服务区域内电力、消防等公共设施受到严重损害被芝罘消防大队查处，与被告无关。综上，请求法院驳回原告诉请。 经审理查明，2010年6月28日，被告与北京天鸿集团烟台天鸿时代房地产开发有限责任公司（下称天鸿房地产）签订了《前期物业合同》，约定天鸿房地产选定被告对“天鸿•凯旋城”提供前期物业管理服务事宜；物业类型为公寓和商业；物业管理区域东至临滨海虹口路，南至临滨海二马路，西至临南山路，北至临滨海大马路（滨海广场）；期限自2010年7月1日起至本项目成立业主委员会时，合同自动终止。合同第五条还约定，本物业管理区域内物业费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准为1#、2#、3#楼1.50元／月•建筑平方米；4#楼2.93元／月•建筑平方米；商业部分在商场未启动前按与开发商签订的“天鸿•凯旋城”商业裙楼运营前期物业管理服务协议执行，待商场开业前，运营商介入后，三方另行商定。 2010年9月29日，原告与天鸿房地产签订了《房屋买卖合同》，约定原告向天鸿房地产购买烟台凯旋城购物广场192套房屋中的162套，共计41251.50平方米，为地下一层及地上三层，标的房屋坐落于烟台市芝罘区滨海景区东南部，大马路以南，虹口路以西；原告应同出卖人指定的物业公司签署包括但不限于《物业管理规约》在内的相关合同或文件。 2011年9月3日，原、被告在签订的《运营前物业协议》中约定：原、被告就涉案商场运营前提供物业管理服务事宜，订立本协议；商业区域运营前，被告提供物业管理服务的内容与质量：1、商业区域公共环境卫生的定期保洁。2、商业区域内物业共用部位及公用设施设备的日常巡视、检查。3、商业区域公共秩序的的日常巡视、检查。4、配电室的日常监控。5、协助招商部门对商业区域内的现场查看。6、贯彻消防法，做好安全防火工作；原告每月支付给原告物业费65000元，以季度结算方式执行；本协议签订之日起，原告需将2011年4月1日至8月31日的物业费共计325000元支付给被告，之后以预付费方式按季支付物业费（付款具体时间为每季度最后一个月的25日前），合同到期后物业管理费用另行收取；原告不依约交纳物业费的，被告有权要求原告补齐所签费用并以从逾期之日起按日累计所欠费用额度的千分之三／天为标准作为违约金支付给被告；本协议期限自2011年4月1日起至商业区域试营业时止，本合同到期后商业区域物业费由原被告另行协商收取。合同签订后，原告支付了自2011年4月1日至2013年3月的物业费共计1560000元。 另查，截止到2016年4月8日，包括涉案商场在内的“天鸿•凯旋城”未成立业主委员会。 庭审中，为证明原、被告之间《运营前物业协议》已解除，原告提供了如下证据： 1、原被告签订的《运营前物业协议》1份，被告与天鸿房地产签订的《前期物业合同》1份，登记于原告名下的烟房权证芝字第××号、第××号、第××号房产证3张，涉案商场地下一层至地上三层平面图1张，登记于天鸿房地产的烟房权证芝字第××号房产证1张，原告以该组证据证明，《前期物业合同》第五条明确该合同仅针对住宅，并未针对商铺物业，被告与天鸿房地产亦未针对商业裙楼签订前期物业管理服务协议；“天鸿凯旋城”商铺部分具有独立大产证，原告持有192户商铺中的162户，结合原、被告在《运营前物业协议》中有关物业服务项目、合同期限的约定，可以看出《运营前物业协议》是原告自行行使业主权利、单方委托被告进行物业管理服务的合同，不属于开发商指定的前期物业管理范畴，故原告有权解除合同。 被告对该组证据的真实性无异议，但辩称，首先《前期物业服务合同》第五条约定的是物业服务费的收费标准，而第一条明确约定被告为“天鸿•凯旋城”项目提供物业服务，物业的类型为公寓、商业，故涉案商场包含在前期物业服务的范畴；其次，原告提供的涉案商场的房产证均在《前期物业合同》所确定的物业服务区域内，不存在商铺区域拥有与住宅不同的商业区域公共环境、物业共用部位及公共秩序。 2、（1）2013年拍摄于被告物业管理处办公室内照片1张，载明“消防安全四个能力：查用火用电禁违章操作查通道出口禁堵塞封闭”的内容。 （2）芝罘消防大队向盈沣商业出具的2012年11月15日消防监督检查记录、2012年11月16日责令限期整改通知书、2013年5月22日消防监督检查记录及责令限期整改通知、2013年8月8日责令限期改正通知书、2013年8月15日临时查封决定书和行政处罚书，载明涉案商场存在自动喷水灭火系统管网无水、感烟探测报警器设置面罩不能正常使用、疏散指示标志设置不符合标准、出租的门头房未经消防安全检查擅自开业、安全出口指示设置不符合标准、火灾自动报警系统存在大量故障等问题。 （3）2016年4月6日原告名下商铺“参福元”营业发票1张。 原告以该组证据证明，《运营前运营协议》及被告办公室的公告表明了被告应提供的物业服务，但被告未履行上述义务，导致涉案商场出现的消防安全问题一直持续到2013年8月，并直至目前一直无法试营业，但在此期间被告仍为部分商铺违规用电提供便利。 被告对该组证据中（1）的真实性无法确认，但辩称即使是真实的，被告所张贴的“消防安全四个能力”为宣传资料，并非被告承诺必须履行的义务；对（2）真实性无异议，但辩称从该组证据可以看出消防部门检查对象为盈沣商业，因此只能证明盈沣商业存在违反消防法的行为，无法证明原告有过错；对（3）的真实性无异议，但辩称被告提供的是公共区域的物业服务，原告应对其名下商铺具有管理权，故“参福元”的营业系原告所允准的；且发票上的地址与本案无关。 3、被告出具给盈沣商业2013年5月13日关于盈沣国际广场消防等问题的函（复印件）1张，2013年6月20日、2013年7月19日及2013年8月19日工作联络单3张，上述证据证明被告单方面数次表达不再为原告提供物业管理服务。 原告认为该组证据中的函件系复印件，故对真实性不予认可，无法证明原告未对被告提供物业服务，且即使函件为真实的，该函件载明的2013年5月13日停止物业服务，但该问题被原告提供的2013年6-8月工作联络单所否定，该工作联络单是要求原告及时缴纳当期的水电费，故被告在此期间仍照常为原告提供物业服务。 为反驳原告的主张，被告提供了被告与天鸿房地产签订的《前期物业合同》1份、原告与天鸿房地产签订的《房屋买卖合同》1份，证明被告系“天鸿•凯旋城”开发商天鸿房地产指定的前期物业服务企业，原告应依法接受被告的物业服务。 原告对该证据的真实性没有异议，但主张《前期物业合同》不包括商场部分，应另外签订前期物业协议，但天鸿房地产并未与被告签订商业区域的前期物业协议，被告也未按照《前期物业合同》的约定提供一级标准的物业服务。 本院所确认的上述事实，有《房屋买卖合同》、《前期物业合同》、《运营前物业协议》、工作联络单、消防监督检查记录、限期整改通知书、临时查封决定书和行政处罚书、欠费明细、水电表明细、发票、非税收据、照片、通知函等为证；还有原、被告的陈述笔录在案为凭。这些证据材料，均经开庭质证和本院审核认证，可以采信。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，从被告与天鸿房地产之间的《前期物业合同》来看，被告受“天鸿•凯旋城”开发建设单位天鸿房地产之委托，为“天鸿•凯旋城”（包括公寓、住宅）提供前期物业管理服务（物业管理区域东至临滨海虹口路、南至临滨海二马路、西至临南山路、北至临滨海大马路），并在“天鸿•凯旋城”的建设单位、业主大会或业主委员会选聘新的物业管理服务企业之前继续为“天鸿•凯旋城”提供前期物业管理服务，并无不当。根据原告与天鸿房地产在《房屋买卖合同》中约定，原告应同天鸿房地产指定的物业公司签署包括但不限于物业管理规约在内的相关文件，故原告与被告签订的《运营前物业协议》，系在天鸿房地产已选聘被告作为前期物业服务企业的情况下，原、被告双方对物业服务内容、收费标准等合同具体条款所做的确认，《运营前物业协议》项下的涉案商场亦应属前期物业服务合同管理的范畴。并且，从原告提供的涉案商场的房屋权属证书看，涉案商场作为“天鸿•凯旋城”的商业裙楼，位于被告与天鸿房地产约定的前期物业管理区域内，原告亦未提供充分证据证明涉案商场中其所拥有的162户商铺是与“天鸿•凯旋城”相独立的物业管理区域。故原告关于《运营前物业协议》系原告自行行使业主权利并单方委托被告进行物业管理且不属于前期物业管理合同范畴的抗辩，证据不足，理由不当，本院不予支持。庭审中，原、被告均认可“天鸿•凯旋城”的业主大会未召开，业主委员会亦尚未成立，原告作为单个业主，无权就“天鸿•凯旋城”前期物业服务企业的选聘或解聘作出决定。原告提供的新海水产及参福元海参的购物发票、盈沣国际广场消防等问题的函、被告2013年8月15日及2013年9月2日张贴的公告等其他证据亦不能证明原告在提供物业服务过程中存在根本违约的情形。故原告要求确认原、被告之间《运营前物业协议》已经解除的主张，无事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告烟台盈沣置业股份有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告烟台盈沣置业股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本6份，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审 判 长 张 译 丹 人民陪审员 于 永 红 人民陪审员 吕 其 杰 二〇一六年四月八日 书 记 员 赵琳（代）