湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂05民终1888号上诉人（原审被告）：冯军勤，男，1974年5月22日出生，汉族，无业，住当阳市。委托诉讼代理人：陈江毛，湖北楚雄律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：当阳华美物业管理有限责任公司，住所地当阳市新时代文化广场五楼。法定代表人：张毅，系该公司经理。委托诉讼代理人：谢丹，湖北弘发律师事务所律师，特别授权代理。上诉人冯军勤与被上诉人当阳华美物业管理有限责任公司（以下简称“当阳华美公司”）租赁合同纠纷一案，不服当阳市人民法院（2015）鄂当阳民初字第02056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日受理后，依法组成由审判员杨昊担任审判长，审判员邓爱民、冀放参加的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人冯军勤上诉请求：请求撤销当阳市人民法院作出的（2015）鄂当阳民初字第02056号民事判决第三、四项，改判上诉人无需向被上诉人当阳华美公司支付第三项费用38637元，第四项费用60000元（375.5元/天从起诉之日2015年9月29日计算至实际返还房屋时的租金损失），不服金额98637元；本案的上诉费由被上诉人当阳华美公司承担。事实和理由：一审认定事实有误。首先，根据一审查明的事实，被上诉人当阳华美公司于2014年11月17日向上诉人下发停水、停电通知，并从2014年11月18日开始停止对上诉人供电、供水。上诉人在合同履行期间被迫从停电停水之日起到现在一直处于停业关门状态。并且，上诉人从停水停电之日开始，就没有再占用过该房屋，特别是双方租赁合同到期后，上诉人因被上诉人当阳华美公司的停电停水侵权行为不再续租该房屋，双方也没有续订房屋租赁合同，事实上该房屋已经交还给被上诉人当阳华美公司。一审法院在被上诉人当阳华美公司未提交租赁期限届满后上诉人继续占用该租赁房屋的证据的情况下，判决上诉人按照被上诉人当阳华美公司起诉之日2015年9月22日起按375.5元/天支付占用房屋期间的租金损失没有任何事实和法律依据。双方签订的物业管理合同是2015年10月20日就已经解除了，解除后被上诉人当阳华美公司有收回的权利，上诉人也没有继续占用的事实，店面从2015年10月18日已经没有继续经营了。其次，房屋漏水是客观存在的事实，虽然没有鉴定，但是物业管理部门对业主商铺进行修缮的义务。物业服务瑕疵是减免物业管理费的依据，此点既符合法律规定，也符合客观常理。一审中，上诉人提交了租赁房屋大面积漏水的客观证据，但被上诉人当阳华美公司一直未履行修缮义务，导致上诉人无法正常经营，并因此造成严重的经济损失。被上诉人当阳华美公司未履行物业服务合同的对等义务，依法应当扣减物业管理费。其停水停电后的物业管理费和租金也应当相应抵扣计算。综上所述，一审法院认定事实不清，违反了法律的公平原则。被上诉人当阳华美公司辩称：1、停水停电不是导致上诉人冯军勤停业的原因。2、停水停电是根据物业合同的规定，因上诉人冯军勤拖欠物业管理费采取的措施。3、本合同租赁期为6年，2012年8月至2018年8月止，至今租赁期未届满，上诉人冯军勤至今未返还房屋，上诉人冯军勤也从未要求解除租赁合同。不存在租赁合同到期的事实，也不存在续订租赁合同。4、关于修缮义务，上诉人冯军勤可以自行修缮，然后要求被上诉人承担相关的维修费，不能因此要求减少物业管理费，未修缮不是拖欠水电费和租金的理由。5、合同法中对房屋租赁期间占用租赁费的规定，上诉人冯军勤说没有继续经营了，合同解除了，被上诉人有收回的权利，但是目前上诉人冯军勤经营的物品仍在房屋里未搬离，也未将房屋钥匙予以退还，事实上就没有将房屋返还被上诉人，我们认为从法律和合同约定上讲，被上诉人修缮义务是对房屋公共部分，本案漏水的原因是上诉人冯军勤自己施工造成，而且漏水不属于公共部分，被上诉人对此部分不承担修缮义务。上诉人冯军勤的上诉请求无任何事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。当阳华美公司向一审法院起诉请求：一、解除原、被告于2012年8月3日签订的《房屋租赁合同》和《物业管理服务协议》；二、被告冯军勤向原告当阳华美公司支付拖欠的房屋租金331401元、滞纳金5000元，并赔偿损失81126元；三、被告冯军勤向原告当阳华美公司支付拖欠的物业管理费37587元、电费1920元、水费1005元；四、被告冯军勤从起诉之日至实际返还房屋之日止按375.50元/天赔偿占用房屋期间的租金损失。一审法院认定事实：2012年8月3日，原告当阳华美公司作为甲方与被告冯军勤作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定：“第一条租赁物业1、甲方同意按下述条款和条件将位于当阳市子龙路新时代文化广场A202、A203、A205、A207、A208、A209、A221、A228、A237、A238商铺（以下简称租赁物业）出租给乙方。2、租赁商铺的建筑面积合计为335.02平方米。3、甲方同意乙方可将租赁物业用于婚纱摄影用途，乙方在租赁期内依法经营不受甲方干预。第二条租赁期限1、双方同意，本合同约定的租赁期限为6年，自起租日起至第二年同期前一日为一个租赁合同年度，以后租赁合同年度的确定以此类推。……第三条租金及支付方式1、租赁物业每年租金为135210元，6年不变。2、租金实行先支付后使用的方式，乙方必须在签订合同后向甲方交纳半年度的租金，提前半个月向甲方支付下半年度租金。第四条租赁物业交付期，双方同意甲方应于2012年8月10日起为起租期。……第六条税收及费用3、乙方应当承担并支付租赁物业所发生的水电等费用。7、双方约定，作为租赁物业的承租人，乙方应当自交付日起向物业公司缴纳租赁物业的物业管理费。第十条乙方保证及责任……2、乙方按照合同规定如期支付租金及其他应向甲方支付的费用。乙方按照实际用量占新时代文化广场的总用量的比例分摊额向有关部门交纳水电费等各项费用，若发生拖欠按照有关部门规定缴纳滞纳金，并承担由此造成的后果。……第十一条合同终止……3、有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同：（1）乙方必须按时支付租金，如逾期达二个月（含）以上的；……甲方依据上述情形提前终止合同时，应书面通知乙方，乙方应及时迁离并交回房屋，租金照实结算，并赔偿甲方因此造成的全部损失。第十三条违约责任1、若甲方未能按本合同的约定按时向乙方交付租赁物业，每逾期一日，甲方应按照履约保证金的0.3‰向乙方支付滞纳金，租赁期限相应顺延。2、若乙方拖欠租金，每逾期一日，乙方应按应付未付租金总额的每日0.3‰向甲方支付滞纳金。3、除本合同明确约定的终止条款外，任何单方面终止本合同的行为皆视为违约。任何一方擅自提前终止本合同的，违约方应向守约方支付违约金2万元，除违约金外，另按此合同总金额的10%（即135210元/年×6年×10%＝81126元）赔偿守约方的经济损失。同日，双方签订了《物业管理服务协议》，约定乙方自试营业之日起开始交纳物业管理服务费用，按建筑面积每月每平方米3.00元，乙方应每月交纳物业管理费1005元，物业管理费按月计算，不足一个月的按足月计算。受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、房租等代收代缴收费服务，收费标准执行政府和相关部门规定等”。合同签订后，被告冯军勤仅支付了租金90000元。2014年11月17日，原告当阳华美公司向被告冯军勤经营的上花轿发出通知，告知其因长期拖欠租金，原告当阳华美公司将于2014年11月18日停止对上花轿的一切物业服务（停止供电、供水），截止缴清所有欠款为止，所造成的一切损失由商户自行承担。冯军勤与谢少舞系夫妻，共同经营上花轿婚纱摄影。被告冯军勤签收本案诉状副本的时间为2015年10月20日。一审法院认为：一、关于原告当阳华美公司请求的租金。原告当阳华美公司、被告冯军勤于2012年8月3日签订《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同依法有效，原告当阳华美公司按照合同约定将租赁物业交付被告冯军勤使用，被告冯军勤应当按照合同约定支付租金，现被告冯军勤仅支付了部分租金，原告当阳华美公司要求被告冯军勤支付拖欠的2012年8月10日至2015年9月22日期间租金331401元符合法律规定，予以支持。二、关于原告当阳华美公司能否提前终止或解除《房屋租赁合同》及《物业管理服务协议》。根据《房屋租赁合同》第十一条第3项规定，有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同：（1）乙方必须按时支付租金，如逾期达二个月（含）以上的。本案中，被告冯军勤自起租日时交纳了部分租金后，再未按时支付租金，其行为符合双方约定的合同终止条件，现原告当阳华美公司通过诉讼方式请求解除《房屋租赁合同》及《物业管理服务协议》，双方之间的合同解除时间应为被告冯军勤签收诉状副本时，故双方2012年8月3日签订的《房屋租赁合同》及《物业管理服务协议》已于2015年10月20日解除。三、关于合同解除后的法律后果。依据《房屋租赁合同》第十一条规定，甲方依据约定情形提前终止合同时，应书面通知乙方，乙方应及时迁离并交回房屋，租金照实结算，并赔偿甲方因此造成的全部损失。《房屋租赁合同》第十三条第2项约定，若乙方拖欠租金，每逾期一日，乙方应按应付未付租金总额的每日0.3‰向甲方支付滞纳金。故原告当阳华美公司请求被告冯军勤按照375.50元/天支付起诉之日（2015年9月29日）起至实际返还房屋期间的占用租金，符合法律规定及双方约定，予以支持。原告当阳华美公司请求的滞纳金符合法律规定及双方约定，予以支持。关于原告当阳华美公司请求的损失81126元。根据《房屋租赁合同》第十三条第3项规定，除本合同明确约定的终止条款外，任何单方面终止本合同的行为皆视为违约。任何一方擅自提前终止本合同的，违约方应向守约方支付违约金2万元，除违约金外，另按此合同总金额的10%（即135210元/年×6年×10%＝81126元）赔偿守约方的经济损失。该经济损失的支付是以对方擅自提前终止租赁合同为条件，本案中，被告冯军勤并不存在擅自提前终止合同的行为，故原告当阳华美公司请求的经济损失不予支持。四、关于原告当阳华美公司请求的物业管理费及水电费。根据《物业管理服务协议》约定，乙方自试营业之日起应按每月1005元交纳物业管理服务费用，故原告当阳华美公司的请求予以支持。水电费，原告当阳华美公司未提交证据证明被告冯军勤的实际用水、用电，被告冯军勤一审庭审时认可水电费为1050元，故支持水电费1050元。关于被告冯军勤抗辩租赁的房屋存在漏水问题，应当扣减物业管理费，停水停电后的物业管理费及租金不应计算。因该租赁合同及物业管理合同并没有终止，且被告冯军勤一直占用该租赁物，其应当按照合同约定履行义务，如被告冯军勤认为原告当阳华美公司存在违约或侵权行为，可以另行主张，故被告冯军勤的抗辩理由不能成立。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、原告当阳华美物业管理有限责任公司与被告冯军勤于2012年8月3日签订的《房屋租赁合同》及《物业管理服务协议》已于2015年10月20日解除。二、被告冯军勤支付原告当阳华美物业管理有限责任公司自2012年8月10日起至2015年9月22日止的房屋租金人民币331401元及滞纳金5000元。三、被告冯军勤支付原告当阳华美物业管理有限责任公司物业管理费人民币37587元及水电费1050元。四、被告冯军勤自2015年9月29日起至实际返还房屋时止按照375.50元/天支付原告当阳华美物业管理有限责任公司占用房屋期间的租金损失。五、驳回原告当阳华美物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。上述应履行事项于本判决生效后十日内履行〔给付办法：由当事人汇至收款单位：当阳市人民法院；开户行：农行当阳市坝陵分理处；账号：17×××59，并注明汇款人姓名〕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8172元，减半收取4086元（原告当阳华美物业管理有限责任公司已预交），由被告冯军勤负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：原审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，一、关于租金损失赔偿依据的问题。上诉人冯军勤上诉称停水停电之日起，就未再占用过该房屋，双方租赁合同到期后，上诉人冯军勤因被上诉人当阳华美公司停电停水的侵权行为不再续租该房屋，双方也未续订房屋租赁合同，事实上该房屋已经交还给被上诉人当阳华美公司，但上诉人冯军勤未提交证据予以证明物品已全部搬离房屋、钥匙已交还被上诉人华美物业，且也未提交证据证明租赁合同因自然到期已解除。反之，被上诉人当阳华美公司按照一审提交证据《房屋租赁合同》约定的解除条款，在上诉人冯军勤拖欠租金已超过合同约定缴纳期限的情况下，以向法院起诉的方式解除双方订立的房屋租赁合同，符合合同解除的条件，故一审法院认定双方签订的《房屋租赁合同》及《物业管理服务协议》解除时间为一审被告冯军勤签收诉状副本即2015年10月20日并无不妥。根据双方签订的《房屋租赁合同》第十三条第2项约定，若乙方拖欠租金，每逾期一日，乙方应按应付未付租金总额的每日0.3‰向甲方支付滞纳金。故当阳华美公司请求冯军勤按照375.50元/天支付起诉之日（2015年9月29日）起至实际返还房屋期间的占用租金，符合法律规定及双方约定，一审法院予以支持也无不当。二、关于房屋漏水能否构成减免租金、物业费的理由的问题。房屋漏水问题双方在庭审中陈述是在上诉人冯军勤搬进去之后才发生的，对于漏水原因，是否为房屋本身质量问题，还是上诉人冯军勤装修所致，因上诉人冯军勤未配合鉴定，无法确认，退一步讲，即使因房屋本身质量问题导致漏水继而造成上诉人冯军勤之损失，此为另一法律关系，上诉人冯军勤可另行起诉予以解决，而不能以此构成减免本案的租金、物业费的抗辩理由。综上，上诉人冯军勤的上诉请求和理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。经合议庭评议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2266元，由上诉人冯军勤负担。本判决为终审判决。审判长 杨 昊审判员 冀 放审判员 邓爱民二〇一六年十月十日书记员 汪 晨