天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0101民初87号原告（反诉被告）尹川。委托代理人李向前，天津政法牛津律师事务所律师。被告（反诉原告）张金萍。第三人（反诉第三人）天津房天下房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区红旗路与天拖北道交口西北侧慧谷大厦1213室。法定代表人徐瑞东，职务经理。委托代理人赵仁山，该公司员工。原告（反诉被告）尹川（以下直称原告）与被告（反诉原告）张金萍（以下直称被告）及第三人（反诉第三人）天津房天下房地产经纪有限公司（以下直称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月8日受理后，依法由代理审判员周宁适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹川及其委托代理人李向前，被告张金萍，第三人的委托代理人赵仁山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹川诉称，原、被告于2015年9月17日签订《房产交易合同》，约定原告购买被告坐落于天津市×苑×房屋，总款456.7万元。2015年11月19日，原告依约向被告交付了购买房屋的定金90万元，向天津市房地产交易资金监管账户打入房屋的首付款156.7万元，并于当日办理了210万元房屋贷款手续。至此原告已全部履行合同应尽义务。2015年12月2日原告贷款审核通过，2015年12月12日建设银行短信通知原告贷款已发放。按照《房产交易合同》约定：贷款审核通过后五个工作日内，原、被告双方应亲自赴房管局办理房地产所有权转移登记及抵押登记手续，协议订立后，原、被告双方应在30日内，到房地产权属登记机构办理房屋所有权登记手续，但被告均拒绝履行。期间，中介公司曾通知原、被告双方于2015年12月16日前往和平区房管局办理房屋所有权转移登记的相关手续，原告如约前往，但被告如期未去。中介公司又于2015年12月17日通知原、被告双方2015年12月18日前往办理过户手续，被告仍予拒绝。原告于2015年12月18日上午短信提示被告配合办理过户手续，被告明确回复拒绝办理。无奈原告诉至贵院，请求：1、判令被告履行《房产交易合同》、《天津市房产买卖协议》，依约协助原告办理天津市和平区天汇雅苑×房屋所有权转移登记手续及房屋交接手续；2、判令被告按合同约定承担违约赔偿20万元；3、诉讼费用由被告承担。原告为证实自己本诉中的主张，提交证据材料为：1.房屋交易合同、天津市房产买卖协议，证明原、被告房屋买卖关系；2.房屋交易合同补充条款、收据、建行转账凭条，证明原告交付被告90万元定金；3.天津市存量房屋交易监管资金收款凭证，证明原告将156.7万元首付款存入监管账户；4.公积金贷款合同，证明原告的贷款及抵押担保的事实；5.他项权登记申请书，证明原告申办贷款时办理的他项权登记申请；6.图片，证明原告于2015年12月16日按中介通知前往和平区房管局办理过户手续，但被告拒绝办理；7.原告以短信形式发给被告的履行协议通知函及被告回复的短信，证明原告于2015年12月18日上午要求被告前去办理过户手续，被告拒绝办理；8.履行协议通知函，证明原告于2015年12月18日上午通过EMS的方式分别向被告所在单位的地址、现居住地址、身份证所在地址同时发出三封履行协议通知函；9.原告还款凭证和银行出具的还款计划，证明原告于2016年1月开始为涉案房屋偿还贷款。被告对原告提交证据的质证意见为：证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议。证据3、4、5的真实性、合法性没有异议，不认可证明目的。证据6的真实性、合法性均没有异议，但是关联性不认可，因为被告多次通知原告变更合同，是原告不同意变更。证据7、8的真实性、合法性认可，但是不认可证明目的，该证据可以证明我方曾经多次通知原告变更合同价款，但是原告未履行义务，导致合同无法履行。证据9的真实性、合法性认可。第三人的质证意见为：证据1-5，真实性、合法性、关联性均无异议。证据6，真实性没有异议。证据7-9，我方并未参与其中，因此不发表质证意见。原告提交的证据，经当庭质证，被告及第三人对证据的真实性均无异议，经审查，本院认为原告提交的证据，与本案具有关联性，予以确认。被告张金萍辩称，对原告所述签订购房协议的经过没有异议。被告在2015年11月19日与原告及第三人到建行河西支行协助原告办理贷款手续时发现，《房产买卖协议》上房屋总价为366.7万元，与实际房价456.7万元不符。被告要求对合同内容进行变更，经反复沟通，一直没有结果，所以成讼。被告认为还原房屋真实出售价格是被告配合原告过户的前提之一，否则被告的合法权益无法得到保障。被告不存在原告所述的违约行为，原告要求被告赔偿20万元于法无据。故不同意原告的诉讼请求，请求法院予以驳回。被告针对本诉未提交证据。第三人天津房天下房地产经纪有限公司述称，服从法院判决。第三人针对本诉未提交证据。被告张金萍反诉诉称，对于购买房屋签订购房协议的经过，与原告所述一致。被告在2015年11月19日与原告及第三人到建行河西支行协助原告办理贷款手续时发现，《房产买卖协议》上房屋总价为366.7万元，与实际房价456.7万元不符。被告希望通过协商变更合同中房屋价款，但未能解决。现被告提出反诉，请求：1、判令原告配合被告将《天津市房产买卖协议》第二条第二款中的房价款金额由366.7万元变更为456.7万元；2、如果《天津市房产买卖协议》变更后无法继续如约履行，请求法院判令解除原、被告之间的《天津市房产买卖协议》及《房产交易合同》；3、反诉诉讼费用由原告承担。被告针对反诉，为证实自己的主张，提交证据材料为：1.《房产交易合同》、《天津市房地产经纪服务合同》、《签约告知书》、《房地产抵押估价报告书》，证明房屋价款为456.7万元；2.《天津市房产买卖协议》，证明买卖协议上房屋总价为366.7万元，与实际价格有误；3.《律师函》二份及对应的快递单和签收证明、短信截图，证明我方多次与原告和第三人沟通，要求将房屋总价款的金额变更为456.7万元；4.往返三亚出差的票据，证明被告在2015年12月18日至22日正在三亚出差；5.预定天玺国际公寓资料，证明房屋出售款是被告用于购置办公用房的；6.案外人陈铎名下的《天津市个人销售房屋专用发票》、税收缴款书，证明如果按照现在的买卖合同，发票上显示房屋的最终出售价格应该是366.7万元；7.借款确认书，证明被告为出售涉案房屋需要偿还贷款138万元，除原告交付90万元，余款是借款；8.个人贷款还贷证明书，证明被告已经为涉案房屋归还贷款137万余元；9.天津市存量房交易资金监管办法(津政办发【2011】87号)，证明被告就《天津市房产买卖协议》出现差异后的落实情况。原告对被告提交的证据材料质证意见为：对证据1的真实性、合法性、关联性均没有异议；对证据2的真实性、合法性没有异议，证明目的有异议，证实被告已经收到了90万元定金；对证据3中，只收到过短信，其余未收到过；对于证据4-9，认为与本案没有关联性，不予质证。第三人的质证意见为：对证据1的真实性、合法性、关联性均没有异议；对证据2的真实性、合法性没有异议，证明目的有异议，房管局合同中的房屋价款是双方都签字确认的；对证据3我方并未收到，有可能是寄给了业务员，但是具体情况代理人不清楚；对证据4-9与本案没有关联性。其中证据6，被告犯了逻辑错误，发票是为房屋的买方出具的，售房人无法取得售房发票，在本案中应该是尹川取得发票。被告针对反诉提交的证据，经当庭质证，原告及第三人对证据1-3的真实性均无异议，经审查，本院认为原告提交证据1-3与本案具有关联性，予以确认。证据4-9与本案不具有关联性，本院不予确认。原告尹川针对反诉辩称，不同意被告的反诉请求。被告提出的重大误解的概念有误。双方签订的《房屋买卖合同》不存在重大误解。双方继续办理房屋所有权转移登记没有任何阻碍。被告在房屋价款上没有受到损失。所有程序都是保证各方利益和国家税收不受损的情况下签订的，合理合法。原告在反诉中未提交证据。第三人天津房天下房地产经纪有限公司针对反诉述称，服从法院判决。事实部分强调一下：双方都陈述《房产买卖协议》是第三人工作人员到房管局窗口打印完毕之后交给双方的，这与事实不符，房管局要求产权人出示身份证和产权证，买受人出示身份证，且在双方都到场的情况下才能打印买卖协议。房产交易协议中明确约定房屋价款为456.7万元，原告支付90万元定金之后，被告表示其欠公司50万元债务，被告将收取的90万元偿还个人债务，日后打协议时定金部分无法进行监管，基于这些原因，在房管局的合同中房屋价款也是实际监管的金额，所以写成366.7万元，但是税费仍按456.7万元上税，所以不存在偷税漏税行为。第三人针对反诉未提交证据。经审理查明，2015年9月17日原、被告通过第三人居间，三方签订《房产交易合同》。约定，被告张金萍作为出售方，原告尹川作为买受方购买被告名下天津市×苑×房屋，建筑面积120.41平方米，房屋价款456.7万元。签订该合同之时，买方向出售方支付定金90万元，该定金在双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分。同时约定，双方应于2015年12月20日到该房产辖区的房管局签署《天津市房产买卖协议》，并通过天津市房地产交易资金监管中心对房款进行代收代付。除定金外的剩余房款366.7万元，卖方同意买方，上述剩余房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款。买方须于2015年12月23日前办理贷款申请手续，并将除定金外的其他首付款存入资金监管中心，卖方同时将已收取的定金转入资金监管中心。待买方的贷款申请经贷款银行审核通过后五个工作日内，原、被告双方应亲自办理所有权转移登记及抵押登记手续。卖方未按照约定注销抵押的，买方未按照约定付款的，双方违反本合同支付居间服务费或本合同其他约定的，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价的1‰作为违约金；若一方逾期超过十五日，视为拒绝履行合同，守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。合同签订当日，原告向被告支付定金10万元，此后又分别于2015年9月23日支付定金20万元，2015年9月29日支付定金60万元，双方确认原告总计支付定金90万元。2015年11月19日，原、被告双方在第三人的陪同下，到房管局签订了《天津市房产买卖协议》。买卖协议中载明，双方同意以一次性付款方式支付全部房价款，并由房地产交易资金监管中心对房价款实施监管：房价款366.7万元。原告首付156.7万元，申请银行贷款210万元，监管房价款合计366.7万元。纳税依据456.7万元，贷款种类包含公积金。原、被告双方在协议上签字确认。当日，原告向资金监管账户打入首付款156.7万元，被告及第三人配合原告到银行申请公积金组合贷款，2015年12月11日贷款银行将210万元划入监管账户，五个工作日内被告未与原告办理房屋所有权转移登记。被告张金萍至今未领取除定金90万元以外的房款。原告尹川已于2016年1月11日开始按期偿还银行贷款。期间，被告在2015年12月13日向第三人提出异议，要求更改合房产买卖协议中房价款366.7万元的数额。2015年12月18日，也向原告提出相同置疑，要求更改协议内容。庭审中，本院询问原告的意见，原告明确表示，原告为购买涉案房屋，申办了公积金和按揭组合贷款，且已于2016年1月开始每月向银行偿还贷款本息，不同意更改协议，要求双方继续履行合同。关于原告要求的违约金的诉讼请求，经本院向被告释明，是否主张原告要求的违约金标准过高，被告明确表示，认为原告主张的违约金过高，要求法院按照法律规定予以调整。上述事实，有当事人的当庭陈述和提交的证据予以证实，经质证，本院予以确认。本院认为，原、被告与第三人签订的《房产交易合同》及原、被告签订的《天津市房产买卖协议》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，合同有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，否则应承担相应的违约责任。关于房产买卖协议中的房价款是否需要变更或导致解除，经审理查明，涉案房屋成交价为456.7万元，原告已经向被告支付定金90万元，向资金监管中心存入首付款156.7万元，向银行申办公积金和按揭组合贷款210万元，符合等价有偿原则。对于被告的反诉请求，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。涉案房屋的买卖，原告已经支付对价，被告应当遵守诚信原则，配和原告办理房屋所有权转移登记手续，领取除定金以外的房款，按期将房屋交付原告。关于原告主张的违约金问题，原告要求被告支付违约金，符合双方在合同中的约定，本院予以支持。按照法律规定，如违约金超过造成的损失30%，一般认定为过高。因原告未能提供其损失的相关证据，经计算合同约定的违约金高于利息损失的30%，被告主张违约金过高的抗辩意见，本院予以采信。原告申办的210万元贷款已于2015年12月11日存入资金监管账户，双方应于五个工作日内，即2015年12月19日办理房屋所有权转移登记手续，被告未能如约履行，应当从2015年12月19日作为起始时间，至本案判决生效之日起，承担相应的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，最高人民法院关于《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告张金萍到涉诉房屋的房地产权属登记机构协助原告尹川办理天津市×苑×房屋所有权转移登记至尹川名下，相关费用由尹川负担；二、原告尹川与被告张金萍办理涉案房屋的所有权转移登记手续之日起一个月内，被告张金萍将涉案房屋交付原告尹川；三、本判决生效之日起十日内，被告张金萍按照房屋总价款456.7万元为基数，按照银行同期贷款利率为标准，自2015年12月19日起至本判决生效之日止，支付原告违约金；四、驳回原告尹川的其他诉讼请求；五、驳回被告张金萍的全部诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4300元，减半收取2150元，由原告尹川负担1075元，由被告张金萍负担1075元。案件反诉费40元，全部由被告张金萍负担。（张金萍负担的本诉费用，于本判决生效之日起十日内直接给付尹川）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员 周 宁二〇一六年四月三十日书 记 员 高汐莹附：本裁判文书所依据的法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平的原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院关于《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。