广西壮族自治区东兴市人民法院行 政 判 决 书（2016）桂0681行初18号原告中国长城资产管理公司南宁办事处，住所地南宁市青秀区天桃路27号。负责人张明富，总经理。委托代理人黎运俊，广西鸿冠律师事务所律师。委托代理人雷振达，广西鸿冠律师事务所律师。被告东兴市房产管理局，住所地广西东兴市民族路121号。法定代表人何恒廷，局长。委托代理人钟义坤，广西北仑律师事务所律师。委托代理人麦穗东，东兴市房产管理局干部。第三人黄戈，男，1968年2月5日出生，京族，现住广西东兴市。委托代理人何岳，广西北仑律师事务所律师。原告中国长城资产管理公司南宁办事处（以下简称“长城公司”）因不服东兴市房产管理局、第三人黄戈行政登记一案，于2016年1月12日向本院提起行政诉讼。本院于2016年2月1日立案后，于2016年4月13日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2016年4月25日公开开庭审理了本案。原告中国长城资产管理公司南宁办事处委托代理人黎运俊、被告东兴市房产管理局委托代理人钟义坤、麦穗东，第三人黄戈委托代理人何岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告东兴市房产管理局依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款，《城市商品房预售管理办法》第十条，于2014年10月31日为东兴鸿德房地产开发有限公司（以下简称“鸿德公司”）与黄戈签订的编号为201410310005商品房买卖合同办理了商品房预售合同登记备案手续，并在合同上签盖商品房销售备案专用章。被告东兴市房产管理局在收到起诉状副本及应诉通知书后，于2015年4月21日向本院提供了以下证据作出被诉具体行政行为的证据、依据：1、组织机构代码证，证明被告的基本情况。2、商品房买卖合同，证明第三人与鸿德公司签定商品房买卖合同，作为被告进行登记备案的依据。3、委托书，证明开发商委托其员工办理合同登记备案事宜及权限。4、第三人身份信息，证明第三人身份情况。5、照片，证明买受人办理商品房预售合同登记备案时在鸿德公司处照片。6、发票，证明被告按规定向鸿德公司收取了合同登记备案费用。7、备案登记表，证明被告经审核对涉案合同进行了登记备案，并签盖商品房销售备案专用章。原告长城公司诉称：2013年7月11日，原告与鸿德公司、华夏银行南宁分行签订中长资（邕）合字（2013）94号《业务合作协议》，约定原告到期收购鸿德公司向华夏银行南宁分行借款人民币壹亿捌仟万元整，期限为六个月的贷款。鸿德公司以涉案商场为上述借款提供担保，并于2013年7月25日办理了在被告处在建工程抵押登记手续。2014年1月15日，原告与鸿德公司、华夏银行签订债权转让协议，原告依法受让上述债权。同日，原告与鸿德公司签订债务重组协议，对鸿德公司的上述债务进行重组，双方重新签订抵押合同，并于2014年1月16日在被告处重新办理在建工程抵押登记手续，取得涉案商场（铺）的抵押权。2014年9月，被告不顾涉案商场（铺）己被抵押给原告的事实，为鸿德公司与第三人黄戈签订的编号为201410310005商品房买卖合同办理了登记备案手续，没有审查涉案商场（铺）的权利限制，侵犯了原告的的抵押权。综上，被告所作被诉具体行政行为缺乏法律依据，程序违法。诉讼请求一、确认被告东兴市房产管理局为第三人黄戈办理的编号为201410310005商品房买卖合同登记备案违法并撤销该备案；二、判令被告承担本案的诉讼费用。原告向本院提交的证据如下：1、营业执照、组织机构代码证复印件，证明原告身份情况。2、组织机构代码数据登记表复印件，证明被告身份情况。3、电子咨询单复印件，证明第三人身份情况。4、业务合作协议（中长资（邕）合字（2013）94号），证明原告承诺到期收购北京天地方中资产管理有限公司委托华夏银行南宁分行向鸿德公司发放金额为18000万元，期限为六个月的贷款。5、抵押合同、在建工程抵押登记证明（编号为东房建东兴市字第201301733号），证明鸿德公司承诺以涉案商铺为上述借款承担抵押担保责任；并于2013年7月15日在被告处办理了在建工程抵押登记证明，华夏银行成为涉案商场（铺）的抵押权人。6、债权转让协议（中长资（邕）合字[2013]381号），证明2014年1月15日，原告依法受让华夏银行南宁分行对鸿德公司享有的18000万元债权。7、债务重组协议（中长资（邕）合字[2013]382号）、抵押合同（中长资（邕）合字[2013]383号)、在建工程抵押登记证明（编号东房建东兴市字第201400201号），证明原告对鸿德公司享有借款本金18000万元的债权，2014年1月15日鸿德公司以涉案商铺为上述债务做抵押担保；并于次日在被告处办理了在建工程抵押登记证明，长城公司成为涉案房屋的抵押权人。8、商品房买卖合同，证明被告为第三人黄戈办理了商品房买卖合同登记备案。被告东兴市房产管理局辩称，一、被诉登记备案具体行政行为事实清楚，程序合法，所适用法律正确；二、被诉商品房预售合同登记备案具体行政行为仅使购买人获得优先购买权，不具有物权公示的效力。没有损害原告的抵押权，也没有对原告的债权实现设置障碍。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人黄戈辩称，被诉商品房买卖合同登记备案具体行政行为程序合法，事实清楚，应予以维持。第三人黄戈向本院提交以下证据：民事判决书，证实涉案商品房买卖合同经本院判决有效。经庭审质证，原告、被告所提交的以上证据，内容真实，来源合法，与本案有关联性，本院收录在案，作为证据使用。经审理查明，2013年7月11日，原告承诺到期收购北京天地方中资产管理公司委托华夏银行向鸿德公司发放的期限为六个月，额度为人民币18000万元整的委托贷款。为此，四方签订了编号为中长资﹙邕﹚合字[2013]94号业务合作协议，就相关事项进行了约定。2014年1月15日，原告与鸿德公司、华夏银行签订了编号为中长资﹙邕﹚合字[2013]381号债权转让协议，原告依法受让华夏银行对鸿德公司享有的18000万元贷款债权及相关权利。同日原告与鸿德公司签订了编号为中长资﹙邕﹚合字[2013]382号债务重组协议及编号为中长资﹙邕﹚合字[2013]383号抵押合同，并于2014年1月16日在被告处办理了权利证明书编号为东房建东兴市字第201400201号在建工程抵押登记证明，原告成为涉案商铺的抵押权人。2014年10月16日，鸿德公司与第三人黄戈签订了编号为201410310005商品房买卖合同，约定鸿德公司将涉案的商场出售给黄戈，合同还就相关事宜进行了约定。2014年10月31日，被告东兴市房产管理局根据出卖人鸿德公司申请及提供的商品房买卖合同、委托书、买受人身份信息及照片等材料，通过电子系统为该合同办理了商品房销售合同登记备案手续，并在该合同上签盖商品房销售备案专用章。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款的规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”被告作为本市主管商品房预售登记备案的行政机关，有依当事人申请办理商品房预售合同登记备案的职权。法律、法规及规章等未明确规定商品房预售合同登记备案部门在办理预售合同登记备案时需审查出卖房屋是否存在抵押权的情形，被告依出卖人鸿德公司申请，为依法取得商品房预售许可证的涉案商场（铺）办理商品房买卖合同办理登记备案手续，对申请登记备案的商品房买卖合同、委托书、买受人身份信息及照片等材料履行了法定审查职责，行政行为证据确凿，符合法定程序。国家实行商品房登记备案制度是为了加强商品房预售的管理，主要是为了防范开发商“一房多卖”侵犯购房者的合法权益，维护商品房交易安全，是一种行政管理的手段，是对合同当事人权利状态事实的记载。商品房预售合同登记备案并不产生物权转移的法律效力（本案中涉案的商铺所有权人仍然属于抵押人鸿德公司所有），不会对抗成立在先的抵押权，原告作为涉案商（场）铺的抵押权人，可以通过民事诉讼依法主张抵押权。被告所办理的涉案的商品房销售合同登记备案符合法律规定，不属于应当被撤销登记的情形。综上，原告的诉讼请求依法不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：一、驳回原告中国长城资产管理公司南宁办事处的诉讼请求；二、案件受理费50元由原告原告中国长城资产管理公司南宁办事处承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费50元。汇款户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理。审 判 长  唐上裕审 判 员  吕智德代理审判员  简钱舟二〇一六年四月二十九日书 记 员  蒙伟琳