沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01**民初1955号原告：于海天，男，1959年11月16日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托代理人：孙志勇，系辽宁弘立律师事务所律师。被告：辽宁永泰房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区南三经街20号，统一社会信用代码210100000041111。法定代表人：辛秀贤，系该公司总经理。委托代理人：刘建伟，男，1954年2月17日出生，汉族，系沈阳市和平区新华法律服务所法律工作者，住沈阳市大东区。原告于海天与被告辽宁永泰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本案于2016年2月1日受理后，适用简易程序，由审判员严冬云独任审判，于2016年4月8日公开开庭进行了审理，原告于海天及其委托代理人孙志勇与被告委托代理人刘建伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2011年1月30日就位于沈阳市和平区南三经街20号A幢6层2号（建筑面积535.22平方米）的房屋签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告将上述房屋以每平米5000元、总价款2676100元的价格出售给原告，并约定了房屋建筑面积为535.22平方米，其中套内面积360.27平方米，分摊面积174.95平方米。合同签订后，原告支付全部款项后办理了入住手续，现争议房屋由原告占有使用。原告实际使用房屋后发现房屋面积要远远小于合同约定的535.22平方米。经原告了解，面积差的原因主要为：1、被告在《商品房买卖合同》附件二：公共部位与公用房屋分摊面积构成说明中未履行告知义务，将争议房屋的公摊面积、套内面积予以明确；2、被告在出售房屋时对房屋面积问题未向相关职能部门申请测绘，争议房屋的面积是由被告单方计算认可的；3、争议房屋项目全体业主拟成立业主委员会时，原告发现其购买的房屋公摊面积系数与其他业主均不相同。基于以上两种原因，原告有理由认可被告出售给其的房屋实际面积比约定面积小约130平米，原告因此多支付购房款约70万元。综上，请求法院查清案件事实，给原告公平的裁判。诉讼请求：1、请求被告返还购房款70万元（具体数额待鉴定后确定）；2、请求被告支付利息及违约金5万元，从2011年2月1日至给付之日起（具体数额待鉴定后已确定）；3、诉讼费、鉴定费由被告承担。被告辩称，一、原告的诉讼请求，没有事实和法律依据。答辩人与原告于2010年12月29日签订的《商品房买卖合同》及2011年1月30日签订的《商品房买卖合同》补充说明，是双方真实意思表示，是具有法律效力。首先，双方在签订合同时，就已在合同中第三条明确原告所购商品房的基本情况。该商品房的用途为办公，属剪架结构，层高为3.6米，建筑层数地上17层，地下2层，该商品房[产权登记]建筑面积共535.22平方米，其中套内建筑面积360.27平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积174.95平方米，并且用建筑轴线予以明确。原告购买A座6层西侧电梯旁进户门内的房屋全部由原告使用和享有。现原告已经占有使用5年之久，怎么能说答辩人在公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明中未履行告之义务呢？其次，答辩人是根据沈阳市商品房销售面积审核通知书向原告销售该房，是经过了沈阳市房产局相关职能部门的准评，手续合法，真实有效；再次，原告发现其购买的房屋公摊面积系数与其他业主均不相同，没有事实根据，答辩人承建的商品房A座办公部分的系数均是由沈阳市房产局批准的1.4856来计算的，是具有法律效力的。二、原告的诉讼请求已超过诉讼时效。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度的若干规定》第十三条规定，人民法院应当认定与提起诉讼具有同等诉讼时效中断的效力的情形：1、申请仲裁；2、申请支付令；3、申请破产、申报破产债权；4、为主张权利而申请宣告义务人失踪或者死亡；5、申请诉前财产保全，诉前临时禁令等诉前措施；6、申请强制执行；7、申请追加当事人或者被通知参加诉讼；8、在诉讼中主张抵销；9、其它与诉讼具有同等诉讼时效中断效力的事项。本案中，原告于2010年12月29日签订的《商品房买卖合同》及2011年1月30日签订的《商品房买卖合同》补充说明中，都明确认可该商品房[产权登记]建筑面积共535.22平方米，其中，套内建筑面积360.27平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积174.95平方米，房屋总金额2676100.00元。并且原告支付全部款项后办理了入住手续，将该房屋由原告占有使用5年之后，现对该房屋实际面积小于合同约定面积向法院提起诉讼，显然已超过法律规定的诉讼时效。根据《民法通则》第135条之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”之规定，请求贵院依据事实和法律，依法判决驳回原告的诉讼请求，诉讼费用由原告自行承担。经审理查明，2010年12月29日，原告（××/乙方）与被告（××/甲方）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告出售的位于沈阳市和平区南三经街20号A-6-2、建筑面积535.22平方米房屋一套，第三条（乙方所购商品房的基本情况）载明‘……该商品房的用途为办公，属框剪结构，层高为3.6，建筑层数地上17层，地下2层。……该商品房【产权登记】建筑面积共535.22平方米，其中，套内建筑面积360.27平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积174.95平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）’。第四条（计价方式与价款）约定，该商品房单价5000元/平方米，总金额2676100元。……在该合同落款处，原告签名予以确认，被告亦加盖公章及法定代表人印章。2011年1月30日，原告（××/乙方）与被告（××/甲方）签订《商品房买卖合同补充说明》一份，内容：“甲乙双方原于2011年1月30日签订商品房买卖合同（辽宁省建设厅及辽宁省工商行政管理局监制，所购房屋地址：沈阳市和平区南三经街20号，嘉隆大厦A座6层建筑面积535.22平方米）。现甲乙双方就该商品房买卖合同做如下补充说明：一、甲乙双方确认，上述房屋双方的实际成交单价为5000元/平方米，总价显2676100.00元。乙方所购上述房屋必须按此总价向甲方付款，即甲乙双方实际应按双方于2010年12月29日签署的商品房买卖合同执行；二、现经甲乙双方协商同意，甲方按4100元/平方米的单价及2194402.00元的总价签署商品房买卖合同（辽宁省建设厅及辽宁省工商行政管理局监制），双方按此合同去办理交易手续。就此，甲乙双方明确如下事宜：1、不论商品房买卖合同（辽宁省建设厅及辽宁省工商行政管理局监制）如何签署，均不影响甲乙方的实际成交价（5000元/平方米，总价为2676100.00元），且乙方必须按此实际成交价格向甲方付款。2、甲乙双方于2010年12月29日签署的商品房买卖合同真实有效，且是甲乙双方需唯一应实际遵守执行的合同。3、甲乙双方确认，在契税征收时，如核定的契税征收单价超出4100元/平方米，则超出4100元/平方米部分所对应的契税额由甲方承担。4、本补充合同一式两份，甲乙双方各执一份。本补充合同经甲乙双方签字盖章后生效，且与甲乙双方于2010年12月29日签署的商品房买卖合同共同有效。任一方违约均需承担给守约方造成全部损失的赔付责任。”在该补充说明的落款处，原告签名予以确认，被告亦加盖公章及法定代表人印章。2011年1月30日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告出售的位于沈阳市和平区南三经街20号A-6-2、建筑面积535.22平方米房屋一套，第三条（××所购商品房的基本情况）载明‘……该商品房的用途为办公，属框剪结构，层高为3.6，建筑层数地上17层，地下2层。……该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共535.22平方米，其中，套内建筑面积360.27平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积174.95平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）’。第四条（计价方式与价款）约定，该商品房单价4100元/平方米，总金额2194402元。第二十二条载明‘本合同连同附件共19页，一式三份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：××1份，××1份，房产局1份’。双方在合同中还就其他事项进行了约定。在该合同落款处，原告签名予以确认，被告亦加盖公章及法定代表人印章。原告于2010年12月28日、2011年1月30日两次合计向被告交付购房款2676100元，被告向原告出具销售不动产统一发票，载明‘销售的不动产楼牌号：和平区南三经街20号A座6层2号，建筑面积535.22平方米，单价4100元/平方米，金额2194402.00元’。原告办理了入住手续，该房屋现由原告占有使用。现原告认为被告出售给其的房屋的实际面积要远远小于约定的面积535.22平方米，故诉至法院。诉讼中，原告提供了本幢楼六层、十层的房产档案及沈阳市城建档案馆关于诉争房屋标准层面图、沈阳市城乡建设科技发展公司工程设计咨询部绘制的本案诉争房屋平面蓝图，证明其所购房屋存在面积差议。另，沈阳市房产局出具的房屋所有权转移登记申请书载明原告所购买的房屋建筑面积为535.22平方米。就该房屋，原告已完税，并已办理房屋权属证书，但原告在合理期限内未提交房屋产权证及契证。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》（签订于2010年12月29日）、《商品房买卖合同补充说明》、专用收款收据（两份）、房屋所有权转移登记申请书、《商品房买卖合同》（签订于2011年1月30日）、图纸等证据，以及双方的当庭陈述，已经庭审质证，本院予以确认。本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案中，就被告向原告出售的位于沈阳市和平区南三经街20号A-6-2房屋，不仅《商品房买卖合同》载明其建筑面积共计535.22平方米（其中，套内建筑面积360.27平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积174.95平方米），沈阳市房产局出具的房屋所有权转移登记申请书中亦明确载明建筑面积535.22平方米，原告提供的该幢楼六层、十层的房产档案及沈阳市城建档案馆关于诉争房屋标准层面图、沈阳市城乡建设科技发展公司工程设计咨询部绘制的本案争议房屋平面蓝图均不足以证明被告向原告出售的房屋的实际面积小于合同约定的面积即535.22平方米。另，原告已办理了诉争房屋的权属证书，房屋面积应以房屋产权证记载为准，但原告于合理期限内未提交房屋产权证。综上，原告所举证据不足以证明诉争房屋的实际面积小于合同约定的面积，故对原告的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告于海天的诉讼请求。案件受理费5650元（已减半收取），由原告于海天负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  严冬云二〇一六年四月二十五日书记员  胡丹丹本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。