广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终1246号上诉人（原审被告)：翟纪行，暂住广州市越秀区，身份证住址广州市越秀区。被上诉人（原审原告)：陈德明，住广州市越秀区。委托代理人：ＸＸ刚，广东东方昆仑律师事务所律师。上诉人翟纪行因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2526号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：据广州市国土资源和房屋管理局核发的穗房地证字第0702668号《广州市房地产证》记载：广州市东山区（现越秀区）庙前西街18号之一804房登记所有权人为陈某，房屋建筑面积30平方米，使用性质为住宅。陈德明系陈某之子。2008年5月16日，陈德明（业主、甲方）与翟纪行（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将上述房屋租给乙方使用，租用分户面积统计约为35平方米；租赁期自2008年5月16日起至2009年5月16日止；租金每月为1000元，每一个月为一期交租一次，租金必须在每期的16号前交租；乙方应按时交租，如超过柒天未交租，每逾期一日乙方应向甲方交付支付月租1%的违约金，逾期15天（从交租日计某）甲方有权解除合同收回房屋（屋内所有的物品甲方有权自行处理）；合同有效期内，租金不予调整；租赁期内，房屋的日常费用如水、电、电话、有线电视、煤气、卫生费等均由乙方按单缴付，如有物业管理，乙方应按照大楼规定缴付管理费等。上述合同到期后，陈德明继续将涉案房屋出租给翟纪行使用。陈某于2013年8月26日报死亡，注销户籍。2015年2月16日，陈德明以陈林（出租人、甲方）代理人的名义与翟纪行（承租人、乙方）签订了《广州市房屋租赁合同（住宅）》。合同约定：甲方同意将涉案804房出租给乙方作住宅用途使用，建筑面积30平方米；租赁期限从2011年1月1日至2022年12月31日，租金为800元/月；租金按月结算，由乙方在每月第15日前按现金付款方式交付租金给甲方；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的5%向甲方支付违约金等。同日，翟纪行向广州市越秀区大东街流动人员和出租屋管理服务中心缴纳涉案房屋租赁税费及滞纳金共1930元，并取得相应《税收缴款书（税务收现专用）》，其中载明纳税人名称为陈某。2015年2月28日，双方取得广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局出具的《房屋租赁登记备案证明》。2015年3月28日14时22分，陈德明与翟纪行妻子姬某艳就涉案房屋租金问题发送短信如下：陈德明：“你好，你今年2月15日到6月15日的房租一共4400元，去年12月，今年2月的电费，水费，煤气费一共254元，总共是4654元你看什么银行好”“下次就按1400元一个月，还有你的电视费你要自己搞掂一个月是26.5元”。姬某艳：“好的，工商银行吧”。陈德明：“我的工行卡号……”三条短信之间未显示有时间差。2015年3月29日，姬某艳通过银行转账向某明支付上述短信中提及的4654元。之后，因翟纪行未按1400元/月的标准向某明支付租金，双方发生争议。陈德明分别于2015年10月26日及同年11月2日两次向翟纪行寄出《关于解除房屋租赁合同意见书》，称提请解除与翟纪行于2015年2月16日签订的《广州市房屋租赁合同（住宅）》，要求翟纪行腾空交还涉案房屋，同时按照实际约定的每月房屋租金交纳自2015年3月起至将房屋交还时止的使用费，并要求翟纪行于同年11月15日前书面回复等。翟纪行收到上述函件后未书面回复陈德明，陈德明遂于2015年11月16日提起本案诉讼。陈德明起诉称：根据陈德明、翟纪行租金情况来看，翟纪行之前交的租金均大于800元，同时根据评估公司出具的《房地产估价报告》该房屋的租金为1500元，翟纪行现在所应向某明缴纳的租金也不应少于1400元。因此，2015年2月16日签订的《广州市房屋租赁合同（住宅）》所约定的800元租金标准显然不合理和有失公平，请求法院判决：1.解除陈德明与翟纪行于2015年2月16日签订的《广州市房屋租赁合同（住宅）》；2.翟纪行将广州市越秀区庙前西街18号之一804房腾空交还陈德明管业；3.翟纪行向某明支付从2015年3月15日起至交还房屋之日止的房屋使用费（其中2015年3月15日至2015年11月14日期间翟纪行已经按照800元/月的标准支付，故该期间按照每月600元的标准补回差额，2015年11月15日起至交还房屋之日止的房屋使用费按1400元/月计付）；4.翟纪行支付房屋租金评估费1000元。原审中，双方共同确认，2015年2月16日签订的《广州市房屋租赁合同（住宅）》中租金每月800元并非双方真实意思，均称是对方为了避税才作出这样的约定。翟纪行称：2007年开始承租的时候租金标准为1000元/月，2011年2月15日开始涨为1100元/月。为证明租金标准及租金支付的情况，翟纪行在原审中向原审法院提交以下证据：1.租金收据11张（其中2010年11月21日收据显示涉案房屋2010年11月15日至2011年2月15日租金为3000元；其余10张收据显示2012年2月15日至2015年2月15日租金每月为1100元，翟纪行每次交纳三个月的租金）。2.姬某艳中国工商银行广州署前路支行账户活期历史明细清单[显示：姬某艳于2015年7月5日向某明账户转账付款2400元（翟纪行称为2015年6月15日至9月15日租金3300元扣除代垫税费900元后的余额）及293.50元（翟纪行称为水电费）；于2015年9月20日向某明账户转账付款2400元（翟纪行称为2015年9月15日至12月15日租金3300元扣除代垫税费900元后的余额）及169.21元（翟纪行称为水电费）；于2015年12月13日向某明账户转账付款3200元（翟纪行称为2015年12月15日至2016年2月15日租金3300元扣除代垫税费100元后的余额）]。陈德明对上述证据真实性无异议，认为该证据证明2012年、2013年的租金标准均大于800元，印证陈德明的说法。关于翟纪行妻子姬某艳是否以短信回复表示同意租金按1400元/月支付的问题，除答辩意见外，翟纪行还称：姬某艳当时还短信回复合同已经与翟纪行签订、具体事宜由翟纪行负责、姬某艳不是很清楚等内容，但换了手机没有保留短信；陈德明只是将部分短信作为证据。此外，翟纪行在原审中还出示了其与陈德明2015年6月3日至11月16日期间的短信作为证据，其中2015年6月7日翟纪行向某明发送短信称“还是按13年和14年口头协议说好的1100元吧，我再让我老婆转900元给你。不然我们就按合同办事。你要认为我们违约或者存在过错你就走法律程序吧”；陈德明短信回复“你好，你不要说了如果你不租也没关系，反正我就是要1400元”等。该往来短信中未显示翟纪行同意按照1400元/月支付租金，同时也未提及扣除代垫税费的事宜。陈德明对翟纪行出示的上述短信真实性无异议，但称姬某艳回复同意后没有再回复其他内容。关于租金标准，陈德明还向原审法院提交了广州大鲲鹏房地产评估有限公司作出的《房地产估价结果报告》作为证据，其中列明评估对象为广州市越秀区庙前西街18号之一304房，评定租金为1500元/月，估价时点为2015年11月3日等。翟纪行认为该报告地址与涉案房屋不一致，与本案无关。原审法院认为，涉案《广州市房屋租赁合同（住宅）》虽然由陈德明以陈某代理人的名义签订，但签订合同时陈某已死亡，陈德明实际签署该合同并收取翟纪行支付的租金，故翟纪行、陈德明之间成立租赁合同关系。双方均承认，该合同中关于租金每月800元的约定并非双方真实意思，则以800元/月的租金标准将涉案房屋出租至2022年12月31日显然亦非双方真实意思。陈德明称双方口头约定租金每年递增100元，但未提交相关证据予以印证；翟纪行主张双方约定以1100元/月的标准租赁至2022年12月31日同样缺乏证据支持。根据翟纪行举证的租金收据及陈德明在2015年3月28日向翟纪行妻子姬某艳发送的“你好，你今年2月15日到6月15日的房租一共4400元，去年12月，今年2月的电费，水费，煤气费一共254元，总共是4654元你看什么银行好”的短信内容，仅能确定至2015年6月15日，双方商定的租金标准为1100元/月，而以该标准租赁至何时双方未有明确约定。因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，且陈德明、翟纪行就租金标准无法协商一致的情况下，陈德明诉请要求解除租赁合同、收回房屋于法有据，予以支持。关于租金标准，姬某艳虽于2015年3月28日回复“好的，工商银行吧”。但从文义理解，该回复是针对陈德明前一条短信“总共是4654元你看什么银行好”的回复。且陈德明未出示二人之后的短信记录，无法确定姬某艳是否随后就租金标准提出其他意见，翟纪行此后的实际付款情况亦可见其不同意按照1400元/月的标准计租。故陈德明主张翟纪行已同意该租金标准依据不足，不予采信。因此，在双方租赁合同关系解除前仍应按照1100元/月计付租金。在租赁合同关系解除后，原约定的租金标准对双方已无约束力，但陈德明主张的租金标准仅为其单方提出，其提交的《房地产估价结果报告》地址亦非涉案房屋，故合同解除后的使用费标准以房管部门公布的同地段同类房屋租金参考价计付为宜，并以不低于原租金标准1100元/月、不超过陈德明诉讼请求主张的1400元/月为限。2015年3月15日至同年6月14日的租金翟纪行已按1100元/月支付给了陈德明，并无违约，故对该期间租金的诉讼请求不予支持。另，陈德明要求翟纪行支付房屋租金评估费于法无据，亦不予支持。关于租赁税费能否抵扣的问题，虽然法律规定租赁税费的纳税义务人为出租人，但同时法律并不禁止租赁双方以约定的方式决定该费用由哪一方负担。本案中陈德明、翟纪行对此并无明确约定，纳税义务人本为陈德明，应由陈德明自行向税务机关纳税。但从实际履行情况来看，该款项已由翟纪行支付，而翟纪行并无证据证明陈德明委托其代为付款及愿意返还该款项，且双方目前举证的往来短信等证据中翟纪行从未提及该费用，故其主张租赁税费是陈德明委托其代付可从租金中抵扣的意见依据不足，不予采纳。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第二百三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决:一、自本判决发生法律效力之日起，原告陈德明与被告翟纪行之间关于广州市越秀区庙前西街18号之一804房的租赁合同关系解除；二、被告翟纪行（含同住人员）在本判决发生法律效力之日起三十日内，迁出广州市越秀区庙前西街18号之一804房，将该房屋腾空交还原告陈德明；三、被告翟纪行在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告陈德明支付上述房屋自2015年6月15日起至本判决发生法律效力之日止的租金（按每月1100元计付，被告翟纪行已付的2015年6月15日至2016年3月14日租金8000元应从中扣减）；自本判决发生法律效力之次日起至交还房屋之日止的房屋使用费由被告翟纪行按照广州市房管部门公布的同地段同类房屋租金参考价逐月支付给原告陈德明（以不低于1100元/月、不超过1400元/月为限）；四、驳回原告陈德明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取50元，由原告陈德明负担25元、被告翟纪行负担25元。判决后，翟纪行不服，向本院提起上诉称：1、被上诉人陈德明不具有诉讼主体资格，原审法院在现产权人不清的情况下草率开庭结案，判定上诉人与被上诉人解除租赁合同，支持被上诉人收回涉案房屋的诉讼请求，程序违法，依法无据。2、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同期限为2011年1月1日至2022年12月31日，租金按实际约定的1100元/月一直处于履行当中，原审却判为租赁期限不明确，视为不定期租赁，显然与事实不符。3、法律规定租赁税费的纳税义务人为出租人，除非双方约定由承租人缴纳，被上诉人在原审中并未提供租赁税费由上诉人缴纳的证据，原判将出租人的纳税义务责任强加于上诉人承担，有法不依，不合情理。4、原审中，被上诉人并未出示全部证据原件，原判违反了民事诉讼程序，侵害了上诉人的正当权益。5、上诉人与被上诉人签订合同跟姬某艳没有任何法律关系，且上诉人不清楚被上诉人与姬某艳的短信沟通，原审法院依据姬某艳与被上诉人的信息断章取义作为判案依据，认定事实不清，程序不合法，适用法律不当。综上，请求撤销原判，驳回被上诉人要求上诉人搬出涉案房屋的诉讼请求，改判上诉人与被上诉人签订的经广州市国土资源和房屋管理局越秀分局登记备案的房屋租赁合同合法有效，租金按实际约定的1100元/月计，判定被上诉人不具有要求上诉人搬出涉案房屋的诉讼主体资格，由被上诉人承担本案全部诉讼费用。被上诉人陈德明答辩称：1、被上诉人与上诉人翟纪行于2015年2月16日签订的租赁合同中的房屋租赁期限和相应的租金并非依约履行，该合同并非双方真实意思表示，原判对此认定正确。2、根据双方涉案房屋一系列的交易情况看，租赁有关税费是由上诉人负担而非由被上诉人承担。3、被上诉人均在原审中出示了所提供的相应证据原件，原审法院对此也出示给上诉人并进行质证，根本不存在上诉人所称被上诉人未出示证据原件的事实。综上，不同意上诉人的上诉请求，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。上诉人翟纪行、被上诉人陈德明在二审中均没有新证据提交，亦对一审查明的事实均无异议，二审对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，根据本案查明的事实，被上诉人陈德明是涉案房屋所有权人陈某之子，被上诉人陈德明在陈某生前即以自己名义与上诉人翟纪行签订租赁合同并将涉案房屋交付上诉人翟纪行使用，后被上诉人陈德明以陈林代理人的名义与上诉人翟纪行签订涉案《广州市房屋租赁合同（住宅）》时陈某虽已死亡，但被上诉人陈德明实际签署了该合同并收取上诉人翟纪行支付的租金，而上诉人翟纪行在原审中提交的其答辩书中亦明确承认“房主陈某（生前）也表示对于我们租住其房屋的事都由他儿子陈德明代办，他并无异议。在这期间，所有房屋租赁合同谈判、签署和房屋设备家电修缮等相关事宜都是我与陈德明商定”。上诉人翟纪行与被上诉人陈德明双方在履行租赁涉案房屋多年的过程中对以上事实均无任何异议，故原判认定上诉人翟纪行与被上诉人陈德明之间成立租赁合同关系正确，上诉人翟纪行关于被上诉人陈德明不具有诉讼主体资格的上诉意见不成立，本院不予采纳。上诉人翟纪行与被上诉人陈德明均一致确认，涉案《广州市房屋租赁合同（住宅）》中关于租金每月800元的约定并非双方的真实意思，则以800元/月的租金标准将涉案房屋出租至2022年12月31日显然亦非双方的真实意思，原判对此认定正确。根据上诉人翟纪行在原审中举证的租金收据及被上诉人陈德明在2015年3月28日向上诉人翟纪行的妻子姬某艳发送的短信内容，仅能确定至2015年6月15日，双方商定的租金标准为1100元/月，而以该标准租赁涉案房屋至何时双方未有明确约定，双方亦未能就此进行确实、充分的举证。因此，原判根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，且在上诉人翟纪行与被上诉人陈德明就租金标准无法协商一致的情况下，认为被上诉人陈德明诉请要求解除租赁合同、收回涉案房屋于法有据而予以支持并无不当。在原审庭审中，上诉人翟纪行、被上诉人陈德明均将被上诉人陈德明与上诉人翟纪行的妻子姬某艳在2015年3月28日就涉案房屋租金问题发送的短信内容作为己方的证据提交，且上诉人翟纪行在被上诉人陈德明出示该证据时亦确认该证据的真实性，亦承认是被上诉人陈德明发给其妻的短信，故上诉人翟纪行关于其不清楚被上诉人陈德明与其妻姬某艳的短信沟通的上诉意见不成立，本院不予采纳。原判已就双方租赁合同关系解除前仍应按照1100元/月计付租金，合同解除后的使用费标准以房管部门公布的同地段同类房屋租金参考价计付为宜，并以不低于原租金标准1100元/月、不超过被上诉人陈德明诉讼请求主张的1400元/月为限的理据作了充分的论述，合法合理，本院予以维持。关于租赁税费能否抵扣的问题，纳税义务人本为被上诉人陈德明，应由被上诉人陈德明自行向税务机关纳税，但根据实际履行情况，该款项已由上诉人翟纪行支付，而上诉人翟纪行并无证据证明被上诉人陈德明委托其代为付款及愿意返还该款项，且根据双方在本案中举证的往来短信等证据中上诉人翟纪行从未提及该费用，故原判认定其主张租赁税费是被上诉人陈德明委托其代付可从租金中抵扣的意见依据不足而不予采纳正确，现上诉人翟纪行在没有新证据的情况下，上诉再次提出该抗辩，本院不予采纳。原审庭审中，被上诉人陈德明提交了相关证据的原件或复印件、打印件，上诉人翟纪行对被上诉人陈德明提交的所有证据的真实性均无异议，并当庭进行了质证，上诉人翟纪行关于原判违反诉讼程序、侵害其正当权益的上诉意见没有事实依据，本院不予采纳。综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人翟纪行负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一六年四月二十日书 记 员  郑高妍