济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2015)高民初字第2483号原告张洪志，男，1981年10月6日出生，汉族，住济南市。委托代理人赵平平，女，1988年1月20日出生，汉族，住济南市。被告济南中铁置业有限公司，住济南市。法定代表人刘序勇，董事长。委托代理人张丽娟，山东鑫士铭（济南）律师事务所律师。委托代理人徐青，山东鑫士铭（济南）律师事务所律师。原告张洪志与被告济南中铁置业有限公司（以下简称中铁置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月4日立案受理后，于2016年9月19日依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告张洪志、被告济南中铁置业有限公司的委托代理人徐青到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张洪志诉称，2014年4月22日，原、被告双方签订了销售字号XXX的商品房买卖合同，购买由被告开发的济南中铁逸都国际小区X号楼X单元XXXX号房屋。现原告入住不到一年，因房屋外墙和窗户质量问题，导致原告房屋的客厅和主卧漏雨，墙面损毁严重，地板被雨水浸泡。被告虽断断续续派员维修过，但直到今日，房屋修复和赔偿事宜仍未完成。另，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附加四的第四条“可再生能源的利用”约定被告提供“太阳能热水供应”，但原告入住后却发现被告未按合同约定提供太阳能热水，原告无奈只能自行安装热水器。虽然原告与小区居民多次到售楼处询问太阳能安装事宜，但被告不同意给小区业主赔偿或退款。原告认为，被告违反了合同法等相关法律法规的规定和商品房买卖的约定，应承担相应的财产损害赔偿责任和违约责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判令：1、被告赔偿原告墙面后续补休费、地板换新费、人工费等5000元；2、被告赔偿原告因购买和安装热水器支出的金额5000元；3、本案的诉讼费、送达费及其他费用由被告承担。被告中铁置业辩称，一、被告没有违反合同约定，被告没有侵犯原告的权益。1、张洪志房屋外墙及窗户漏雨系因其没有在指定位置安装空调，擅自打孔穿透保温层所引起，造成的损失应由自己承担。根据《商品房质量保证书》第四条约定，“在保修期内，因用户使用不当或擅自进行家庭装修而造成的质量问题，不在本公司的保修范围内，本公司不承担免费维修责任，若因此造成房屋质量受损或其他用户的损失，均由责任人承担相应的责任。业主验收后自行添置及改动的设备、设施均由业主自行承担维修责任。”2、原告不能证明其地板更换系因被告交付房屋质量问题引起的，被告不应承担该费用。因此被告不应赔偿其墙面修补费、地板换新费、人工费等5000元费用二、被告交付的房屋符合《商品房买卖合同》的约定。1、太阳能热水器属于商品房的附属设备，是由《商品房买卖合同》第十三条和附件三来约定的，在该约定中并不包含太阳能热水器，被告并没有违反合同。根据房地产行业的惯例和合同约定方式的常识，太阳能热水器系统属于商品房的设备，包括被告在内的各个开发商均是在《商品房买卖合同》附件三中对此加以约定。结合本案，原告签署的《商品房买卖合同》附件三并未包含太阳能热水器。因此，被告并没有违反合同约定。2、原告已经对房屋进行了验收，签署了房屋交接书，根据《商品房买卖合同》第十三条的约定，视为原告对装饰、设备标准的认可，原告无权针对太阳能热水器系统要求补偿款。因此被告并没有违反合同约定，不应该赔偿原告购买热水器和安装热水器支出的费用。综上所述，被告认为，原告诉讼请求于事实不符，于法无据。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年4月22日，原告张洪志（买受人）与被告中铁置业（出卖人）签订了【销售（字）XXXX】的《济南商品房买卖合同》，由原告张洪志购买被告中铁置业开发建设的位于高新区中铁逸都国际城X号楼X单元X号，建筑面积为113.71平方米。房屋总价款为977906元。合同第十六条约定保修责任：买受人购买的商品房为住宅，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修期范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可以协助维修，维修费用由购买人承担。合同第十三条约定出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：出卖人交付使用商品的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照以下方式处理：1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；2、买受人如对装饰、设备标准有异议的应在房屋实际交付日或视为交付之日（以二者较早者为准）向出卖人书面提出，否则视为认可该装饰、设备标准。买受人不得再以此为追究出卖人的任何责任。买受人提出的书面异议，经出卖人审核符合合同相关约定的，出卖人应该尽快按照附件三的标准进行完善。装饰、设备不属于房屋建筑质量问题，买受人不得以此作为拒绝交房的理由。合同附件三约定了装饰、设备标准为：1、外墙：底层文化石，其它为漆石；2、内墙：刮腻子；3、顶棚：刮腻子；4、地面：毛坯地面；5、门窗：户门以内预留门洞，铝合金断桥隔热窗、中空玻璃；6、厨房：墙砖到顶、地砖；7、卫生间：墙砖到顶、地砖、洗手盆、坐便器；8、阳台：水泥地面、墙面腻子、顶棚刮腻子；9、电梯：品牌电梯；10、其他：户内跃层楼梯做至基层，不安装护栏，但设置临时安全防护措施。合同附件四规定了民用建筑节能信息公示，其中第三条空调、通风、照明系统及其节能设施（公共建筑）第（10）款中约定生活热水系统的形式和热源为太阳能。第四条第（一）款约定太阳能利用：太阳能生活热水供应。2014年8月15日，原告张洪志（乙方）与被告中铁置业（甲方）签订《房屋交接书》一份，就位于济南市旅游路15099号中铁逸都国际城项目四区X号楼X单元XXXX号房屋进行验收，乙方同意接收该房屋。原告入住后，房屋主卧和客厅窗台开始漏雨，导致原告房屋的墙面损毁严重，地板被雨水浸泡。后原告与被告相关负责人和小区物业协商，被告也派员进行过维修，对房屋维修与赔偿至今存在争议。诉讼中，原告提交济南市商品房买卖合同一份，证实合同于第12页第四条约定太阳能利用选项A太阳能生活热水供应。照片三张，证明因房屋质量问题漏雨至今没有维修完毕。光盘一张，证明房屋漏雨的事实。被告对原告提交的合同真实性没有异议，对证明目的有异议，关于太阳能的约定实际是在商品房买卖合同中附件三约定的，其中并没有包含太阳能。附件四只是小区节能信息公示，仅指小区符合太阳能节能减排的政策标准。照片的真实性有异议，该照片是复印件，该照片无法证明是原告的房屋存在上述情况，对证明目的是异议，即便是原告的房屋，该照片也无法证明原告房屋存在水渍系因被告房屋存在质量问题的情形。另外，原告房屋出现漏水情况是因其擅自在外墙钻孔，破坏保温层及防水层造成的。对证据三的真实性有异议，该视频产生时间是2016年3月10日和3月15日，该视频产生时间明显晚于原告的起诉时间，真实性存在异议，且不是原始证据，另外无法证明视频内容就是原告房屋存在的情况，即便是原告的房屋，该视频也无法证明原告房屋存在水渍系因被告房屋存在质量问题的情形。另外，原告房屋出现漏水情况是因其擅自在外墙钻孔，破坏保温层及防水层造成的。被告提交了房屋交接单一份，证明其内容是原告对其房屋办理的交接手续，原告认可房屋现状；《济政办发〔2010〕64号济南市关于加快太阳能光热系统推广应用的实施意见》，意见中第四条第（一）款中规定，全市县城以上规划区内新建、改建、扩建的12层及以下住宅建筑和集中供应热水的公共建筑，必须应用太阳能光热系统，并与建筑进行一体化设计与施工。鼓励12层以上高层住宅安装应用太阳能光热系统；济南市民生连线处理回复，证实城乡建设局给予回复“12层以上的高层仅需预留太阳能管道，12层以下的小高层必须安装太阳能”。安装太阳能热水器是根据相关规定另行安装的，其安装是政府强制推广行为，与合同履行无关被告已经为济南中铁逸都国际城中的小高层安装了太阳能。上述事实，有原告提交的《济南市商品房买卖合同》、房屋照片、购买和安装太阳能收据，被告中铁置业提交的房屋交接单、《济政办发〔2010〕64号济南市关于加快太阳能光热系统推广应用的实施意见》及双方当事人的法庭陈述在案为凭。本院认为，原告张洪志与被告中铁置业于2014年8月15日所签订的《济南市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律的保护，原、被告双方均应本着诚实守信的原则全面履行各自的义务。本案主要有两项焦点：一房屋漏雨的责任承担及赔偿。原告主张房屋漏雨系被告房屋质量问题，并提交照片三张，证明因房屋质量问题漏雨至今没有维修完毕。光盘一张，证明房屋漏雨的事实。被主张原告房屋漏水系因其没有在指定位置安装空调，擅自打孔穿透保温层引起。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告主张房屋漏水系被告房屋质量问题，并未就此提供有效证据予以证实。原告提交的主卧和客厅墙面被雨水浸泡的视频及照片，餐厅顶部漏水鼓包、开裂的照片，只能证实原告房屋因漏雨、漏水等问题墙面发生严重损毁的事实，而不能证明漏雨事实系因被告房屋质量不合格造成。且经法庭依法释明，原告亦未申请专业鉴定评估对于诉争房屋的质量问题等进行举证。原告主张公司修复房屋并赔偿损失的诉讼请求，并无事实及法律依据，本院难以支持。二、太阳能安装。双方的争议焦点在于《商品房买卖合同》附件四中关于太阳能的约定。原告主张附加四的第四条“可再生能源的利用”约定被告提供“太阳能热水供应”。被告主张根据房地产行业的惯例和合同约定方式的常识，太阳能热水器系统属于商品房的附属设备，是由《商品房买卖合同》第十三条和附件三来约定的。原、被告签订合同中第十三条和附件三并未有关于太阳能的约定。本院认为，合同附件四是关于民用建筑节能信息公示，该条仅有该小区节能信息公示的意义，其含义是指涉案房屋具备使用太阳能热水的条件，进行了太阳能管道与建筑物的一体化设计。《商品房买卖合同》附件四第四条第（一）项太阳能利用的选项中可以看出，该条是指太阳能利用的用途，即太阳能是用作生活热水供应、采暖、制冷、发电或是其他用途，仅是用途展示。如直接供应太阳能热水，则应对太阳能热水器的容量功率及供水量进行约定，否则不具有实际的履行意义。另外，从《商品房买卖合同》附件四第四条的其他项目中也可以看到，“地源热泵”选项约定的是地源热的来源，而非指以地源热泵直接供应暖气或制冷；“风能利用”选项约定的是风能的用途，而非直接供电，如直接供电，则应详细约定供电规模和供电量，否则无法实际履行该约定。由此可以看出，附件四第四条主旨是可再生能源利用的信息公示，如何提供服务或安装相应设备应由《商品房买卖合同》的其他条款约定，因此该条款主旨是房屋太阳能利用的用途，而非安装太阳能热水器或是直接提供太阳能生活热水。被告中铁置业为小高层安装太阳能热水器，是被告根据济政办发〔2010〕64号《济南市关于加快太阳能光热系统推广应用的实施意见》12层以下小高层必须安装太阳能的要求，另行安装的。该安装行为是政府强制推广行为，与合同履行无关。综上，被告中铁置业没有违反合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告张洪志要求被告赔偿墙面后续修补费、地板换新费、人工费等5000元的诉讼请求。二、驳回原告张洪志要求被告因购买和安装热水器支出的金额5000元。案件受理费50元，由原告张洪志负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  刘 蕾人民陪审员  孙红玲人民陪审员  褚振荣二〇一六年十月十二日书 记 员  刘 丹