上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2015）虹民三(民)初字第2038号原告邵敏，男，1985年1月23日出生，汉族，住上海市。委托代理人金声涛。原告邵辰宇，男，2012年2月6日出生，汉族，住址同上。法定代理人邵敏(系邵辰宇之父，即原告之一)。上列两原告的共同委托代理人黄雪松，上海市龙光律师事务所律师。被告邵耀萍，女，1954年8月1日出生，汉族，住上海市。委托代理人吴寿腾，湖南人和律师事务所上海分所律师。委托代理人陆轶，湖南人和律师事务所上海分所律师。第三人上海宏阳物业有限公司，住所地上海市。法定代表人陈澄如，董事长。委托代理人林健。第三人周洁，女，1987年3月18日出生，汉族，住上海市。委托代理人吴寿腾，湖南人和律师事务所上海分所律师。委托代理人陆轶，湖南人和律师事务所上海分所律师。原告邵敏、邵辰宇与被告邵耀萍、第三人上海宏阳物业有限公司(以下简称宏阳公司)、第三人周洁房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邵敏暨原告邵辰宇的法定代理人及其共同委托代理人黄雪松，原告邵敏的委托代理人金声涛，被告邵耀萍及其委托代理人吴寿腾、陆轶暨第三人周洁的委托代理人，第三人宏阳公司的委托代理人林健，第三人周洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵敏、邵辰宇诉称，上海市哈尔滨路XXX号公房(以下简称系争房屋)原承租人系邵敏的祖父邵思泉，邵思泉去世后，承租人未作变更，该房内报有两原告及被告邵耀萍、第三人周洁四人户口。现因系争房屋面临征收动迁，原、被告就承租人变更无法协商一致，第三人宏阳公司于2015年7月24日将系争房屋租赁户名变更至被告名下。两原告认为，被告在原承租人死亡时未在系争房屋中实际居住生活1年以上，且他处有房，又享受过动迁分房，被告不符合共同居住人的条件，不具备承租人资格，如让被告作为承租人在此次系争房屋动迁中再次享受动迁利益，也违反了只能享受一次拆迁补偿的政策和原则。而邵敏出生时户口就报在系争房屋，至原承租人去世时实际居住生活已超过1年，且邵敏他处无房，未享受过动迁利益，邵敏符合共同居住人的条件。宏阳公司确定被告为承租人的行为不当，要求予以撤销。被告邵耀萍辩称，不同意两原告的诉讼请求。被告出生时户口即报在系争房屋，被告居住该房屋至2005年10月8日，后搬入动迁安置房上海市打浦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称打浦路房屋)居住，打浦路房屋于2010年出售后，被告住到购买的上海市长清路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称长清路房屋)。被告户口曾在1987年从系争房屋短暂迁出1个月，后又迁回系争房屋。被告系邵思泉的女儿，系争房屋由被告管理，房租、水电费都是被告支付的。被告没有享受过福利分房，两原告所称被告的动迁房屋系丈夫家的私房，该次动迁与户口没有关系，动迁分配的打浦路房屋安置了7人，仍然属于居住困难。根据相关规定，承租人变更范围中子女排在第二顺位，孙子女排在第四顺位，被告作为承租人最符合条件。邵敏自从1988年将户口从系争房屋迁出后就没有在系争房屋内居住过，虽然其户口又于1998年迁回系争房屋，但属于户口空挂，邵敏并不实际居住。邵敏于1988年、1996年享受过两次福利分房，邵敏另外还有两套产权房，其居住并不困难。系争房屋自2006年10月起空关。被告已与房屋征收单位签订房屋征收协议，被告选择货币安置，现系争房屋已交付征收动迁实施单位拆除，被告也已拿到征收补偿安置款。第三人宏阳公司述称，不同意两原告的诉讼请求。被告户口出生时就报在系争房屋，被告虽然享受过动迁安置，但动迁安置房居住面积只有20多平方米，安置了7人，人均不到4平方米，没有达到本次动迁时申请廉租房每人7平方米的标准，属于居住困难。原承租人邵思泉的配偶已去世，被告系邵思泉的女儿，确定被告为新的承租人符合相关规定。第三人周洁述称，周洁自出生起即居住系争房屋，直至2005年10月考入大学为止。同意被告的辩称意见，不同两原告的诉讼请求。经审理查明，原告邵敏、邵辰宇系父子，被告邵耀萍与第三人周洁系母女，邵耀萍与邵敏系姑侄。系争房屋【独用部位：底层前客堂(使用面积14平方米)、底层后客堂(使用面积8.8平方米)、二层阁(使用面积7.9平方米)；公用部位：底层灶间、晒台】原承租人系邵敏的祖父、被告的父亲邵思泉，邵思泉1987年9月去世后，承租户名未作变更。2000年4月，邵思泉的妻子乐秀英去世。该房屋内报有原、被告及周洁四人户口。2014年系争房屋被征收动迁，因该户无人提出申请变更租赁户名，影响到房屋征收正常工作，房屋征收实施单位向第三人宏阳公司申请确定新的承租人。经第三方公信评议机构评议监督小组组织该户相关人员就承租人变更进行调解，未能达成一致意见，评议监督小组建议由被告作为公房承租人。之后，虹口区旧区改造和房屋征收工作指挥部嘉兴社区(街道)分指挥部向宏阳公司发出《关于确定公房承租人的通知》，确定被告作为房屋征收签约主体。宏阳公司向两原告发出《公有住房承租户名变更通知》，告知系争房屋承租户名变更为被告。被告作为签约主体与征收实施单位签订了征收补偿协议，被告办理退房后将系争房屋交付征收实施单位拆除。另查明，1、1990年6月，邵敏的父母邵国樑、谢华娟由单位增配了位于上海市龙江路XXX弄XXX号房屋(以下简称龙江路房屋，部位为二层前楼、三层阁，居住面积为14.7平方米)，邵国樑、谢华娟系受配人，谢华娟系承租人。1996年1月，邵国樑、谢华娟由单位套配了位于上海市浦东大道2970弄21号102室房屋(以下简称浦东大道房屋，二室一厅，居住面积39.3平方米)，邵国樑、谢华娟、邵敏系受配人，龙江路房屋由单位收回。根据浦东大道房屋的《住房使用分配协议书》的记载：……根据邵国樑的申请，经沪东造船厂批准，分配浦东大道房屋(居住面积32.75平方米)给邵国樑居住使用，邵国樑表示愿意接受。沪东造船厂超限分配给邵国樑的建筑面积为5.03平方米，由邵国樑支付给沪东造船厂超面积的建房经费，每平方米1,100平方米，计人民币5,533元……。2004年2月，邵国樑、谢华娟、邵敏购买了位于上海市菏泽路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称菏泽路房屋，建筑面积130.66平方米)，产权登记在其三人名下。2005年8月，邵国樑、谢华娟、邵敏购买了位于上海市莱阳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称莱阳路房屋，建筑面积101.45平方米)，产权登记在其三人名下。2、1987年2月，上海市中山南一路XXX弄XXX号私房(以下简称中山南一路房屋)动迁，安置人员为8人，安置了打浦路房屋(两室户，居住面积27.6平方米)及上海市西营路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋(以下简称西营路房屋，居住面积17.4平方米，建筑面积36.63平方米)，打浦路房屋安置了7人，被告系其中之一，西营路房屋安置了1人。后打浦路房屋买为产权房(建筑面积77.19平方米)，2010年3月，打浦路房屋被出售。2014年1月，被告购买了长清路房屋(建筑面积54.97平方米)，产权登记在被告的丈夫周卫国及女儿周洁的名下。再查明，邵敏出生后户口报在系争房屋，龙江路房屋分配后，邵敏的户口迁入龙江路房屋。浦东大道房屋分配后，邵敏的户口于1996年9月24日迁入浦东大道房屋。1998年4月6日，邵敏的户口又迁回系争房屋。被告出生后户口亦报在系争房屋，曾迁往中山南一路房屋，1987年3月26日迁回系争房屋。周洁出生后户口报在系争房屋。审理中，两原告称：邵敏于1992年搬出系争房屋，后因读书又住回系争房屋，之后又搬出系争房屋；被告1986年动迁后搬出系争房屋，后因周洁读书又住回系争房屋，但时间不长，之后又搬出系争房屋；2000年祖母乐秀英去世后，系争房屋空关；邵敏不是龙江路房屋的受配对象，调配单上写明邵敏的户口留在原处，故龙江路房屋的取得与邵敏无关；浦东大道房屋是邵敏父母单位分配的，调配单上虽有邵敏的名字，但调配时单位是有条件的，即要求受配人必须为单位服务20年，提前离开单位须退还分配的房屋；浦东大道房屋32.75平方米中有5平方米是父母按照每平方米1,100元出资购买的，该房屋分配时，龙江路房屋由单位收回，故实际净分面积仅13.05平方米，按照父亲邵国樑的职称可计增1人，即实际受配人为4人，故浦东大道房屋即便是福利房，也属于居住困难；浦东大道房屋后由谢华娟购买了产权，现该房已出售。被告称：原告自1988年户口迁出系争房屋后就未再回系争房屋居住过；被告居住系争房屋一直到2005年10月8日，后住到打浦路房屋，打浦路房屋出售后就住到长清路房屋；被告搬离系争房屋后，被告的姐姐邵菊梅在系争房屋内居住过1年，2006年10月姐姐搬出后，系争房屋空关。上述事实，有两原告提供的租用公房凭证、上海市公安局户籍证明、户口簿、上海市国有土地上房屋征收补偿协议、公有居住房屋承租户名变更通知、动迁户住房安置协议书、居民动迁户情况表、打浦路房屋调配通知单、打浦路房屋状况及产权人信息、西营路房屋状况及产权人信息、户籍摘录、长清路房屋产权调取信息、申请同意书、房屋租金账单、龙江路房屋调配通知单、住房使用分配协议书、沪东造船厂市区职工住房分配条例，被告提供的户籍摘录、房屋租赁纠纷调解会记录、确定承租人调解会记录、送达回执、浦东大道房屋住房配售单、菏泽路房屋产权调取信息、莱阳路房屋产权调取信息房屋、房屋租金账单、退租单、公用事业费发票、空调安装费发票、有线电视费发票，宏阳公司提供的房屋动迁评议监督意见、户籍资料摘录表、关于确定公房承租人的通知、上海市廉租房申请须知以及各方当事人的陈述等证据为证。本院认为，根据《上海市房屋土地资源管理局关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见(二)》以及《上海市住房保障和房屋管理局关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》(沪房管法[2009]396号)的规定，《上海市房屋租赁条例》中所称公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活连续一年以上(特殊情况除外)，而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，承租人、共同居住人在本处结婚的配偶、在本处出生的子女，且在本处实际居住的，可以不受上述条件的限制；“其他住房”是指福利性质取得的房屋，包括原承租的公有房屋、分配的福利房、自己部分出资的福利房，用单位补贴房款的一半以上所购买的商品房、公房被拆迁后所得的安置房(包括自己少部分出资的产权安置房)以及按公房出售政策购买的产权房等；“居住困难”是指以本市当年度公布的申请廉租住房面积标准核定，低于该标准的为居住困难；承租人死亡的，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求变更承租户名的，出租人应予同意；协商不一致的，出租人应当从在本处有本市常住户口的共同居住人中，按照原承租人的配偶、子女、父母、其他人的顺序书面确定承租人。根据原、被告双方的陈述，邵敏及被告曾居住系争房屋，邵敏在原承租人邵思泉死亡时，已在系争房屋内实际居住1年以上。两原告主张被告在邵思泉死亡前即因中山南一路房屋动迁而搬离了系争房屋，被告在邵思泉死亡时未在系争房屋内实际居住1年以上。经查，被告户口曾于邵思泉死亡前迁出系争房屋，后又迁回系争房屋，至邵思泉死亡时，被告户口迁回系争房屋确实不满1年。但被告户口迁出系争房屋时是否亦搬离了系争房屋，因双方意见不一，两原告仍负有举证责任。鉴于被告不认可两原告主张的其在邵思泉死亡前即已搬离系争房屋的意见，两原告也未举证证明，故对两原告的主张，本院不予采信。邵敏及被告户口均在系争房屋内，邵敏享受过父母单位的福利分房，《住房使用分配协议书》明确出资面积为超限分配的面积，扣除出资面积，其人均居住面积也已超过9平方米。两原告主张浦东大道房屋的实际受配人为4人，并无充分依据，故邵敏受配的浦东大道房屋不属于居住困难。被告虽享受过中山南一路房屋的动迁安置，但该房为私房，根据上述规定，“其他住房”系指他处福利性质取得的房屋，他处福利性质取得的房屋并不包括私房被拆迁后所得的安置房，且被告动迁安置的打浦路房屋面积较小，安置了7人，人均居住面积不到4平方米，应属于居住困难。被告系原承租人的子辈，邵敏系孙辈，第三人按照上述选定顺序并结合邵敏及被告他处住房情况确定被告为承租人，并无不当，两原告要求撤销，理据不足，本院不予支持。依照《上海市房屋租赁条例》第四十一条第一款第(二)项、第二款之规定，判决如下：原告邵敏、邵辰宇要求撤销第三人上海宏阳物业有限公司确定被告邵耀萍为上海市哈尔滨路XXX号房屋承租人行为的诉讼请求，不予支持。本案受理费50元，由原告邵敏、邵辰宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郑 煌人民陪审员  吴伟丽人民陪审员  毛济平二〇一六年四月二十八日书 记 员  吴 燕附：相关法律条文《上海市房屋租赁条例》第四十一条房屋租赁期间租赁当事人死亡或者依法变更、终止的，租赁关系按照下列规定处理：……（二）居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。……前款第（二）项规定中可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。……