河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀09民终1355号上诉人（原审被告）：沧州恒顺房地产开发有限公司。住所地：河北省沧州市运河区顺城街西路*号楼。法定代表人：张立顺，该公司董事长。委托代理人：姜永建，河北经航律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：魏鹏，男，汉族，1971年3月28日出生，住沧州市运河区。委托代理人：蔡志勇，河北沧狮律师事务所律师。委托代理人：赵显颖，河北沧狮律师事务所律师。上诉人沧州恒顺房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2014）运民初字第2234号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2009年11月13日，原、被告签订了商品房买卖合同一份，双方约定被告恒顺房地产公司将恒顺时代广场3单元1702号房出售给原告，总房款为699567元。该合同第八条约定：出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。还约定如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或合同变更外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因有关政策、法规的变更或政府部门有关机构的行为，导致出卖人逾期交房的。合同第九条同时约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。合同第十五条还约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起Χ日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的Χ%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的Χ%向买受人支付违约金。3、双方协商解决。合同签订后，原告魏鹏按照合同的约定向被告支付了全部购房款699567元。2011年7月28日，被告以国家公安部和沧州市政府下文要求对建筑外保温材料采用燃烧性能为A级的材料，需对原图纸设计采用燃烧新能为B级的外保温材料改为燃烧性能为A级的材料为由，向恒顺时代广场客户张贴出通知，将交房时间顺延129天。2012年6月5日，被告在沧州晚报刊登通知，通知购房户于2012年6月5日至2012年6月20日，携带相关手续到被告处办理入户手续。原告魏鹏于2012年6月9日办理了入户手续。原告要求被告赔偿延期交房违约金和逾期办证违约金，双方为此发生争议，故原告魏鹏诉至原审法院。以上查明的事实，有双方当事人的当庭陈述、认证、质证加以证实。原审认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，未违反国家禁止性规定，合法有效，予以确认。原告已按照双方合同的约定履行了交付房款的义务，被告未能按照合同约定的时间向原告交付楼房和将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，属于违约行为。对延期交房的违约行为，应按照双方合同的约定向原告支付延期交房期间的违约金。对被告所称的因整改返工、组织材料、天气、停电停工、高考、杂技节影响等原因延期交房应顺延166天的抗辩理由，由于该天数系被告单方出具，其中涉及的天气、停电停工、高考、杂技节等原因，属于被告在计算交房期限时可预见范畴，不予支持。另被告根据国家政策对原图纸设计的建筑处保温材料进行了整改，虽符合双方签订合同第八条“因有关政策、法规的变更或政府部门有关机构的行为，导致出卖人逾期交房的，出卖人可据实予以延期”的约定，被告并公开张贴了通知，但被告未能就据实延期期限进行举证，其主张延期时间过长，对原告显失公平，故被告主张扣除延期交房129天的主张不予采信。原审认为，应在一个合理期限为宜，综合本案实际，原审酌情认定延期交房的合理时间为30天。另被告称原告主张的延期交房违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，因原告提供的两位证人，能够证明本案原告及其他业主，曾经于2012年12月份去沧州市信访局、沧州市运河区信访局反映被告逾期交房违约金的时间，沧州市信访局也出具证明印证此事，以上证据能够相互印证，形成证据链条，故予以确认。原告于2014年10月起诉要求被告支付延期交房的违约金并未超过诉讼时效。为此，原告主张的延期交房违约金计算应为约定交房日的第二日2012年1月1日至2012年6月9日，共计160天，减去因国家政策调整延期30天，共计违约130天。被告应按日向原告支付双方合同约定的总价款699567元万分之一的违约金共计9094.37元。对于原告所主张的逾期办证的违约金，被告所称其无法完成备案致原告无法办理产权登记应协商解决，属于双方的特殊约定，协商是本合同约定的必需要件的抗辩，原审认为该约定不符合最高院关于商品房买卖合同司法解释第十八条有关当事人特殊约定的情形，故对被告该主张不予支持。另由于本案商品房买卖合同的双方是原告和被告，与湖北远大建设集团公司无任何关系，故对于被告申请追加湖北远大建设集团公司为第三人的请求不予支持。因原、被告双方在购房合同中没有约定违约金的计算方式，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第二款规定，关于出卖人逾期办证的违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，原告主张的逾期办证违约金的天数为实际交房日第二日2012年6月10日至2014年9月30日止（原告诉讼截止时间），扣除180天，被告共违约663天。逾期办证违约金数额的计算应以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息为标准。本案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告沧州恒顺房地产开发有限公司支付原告魏鹏逾期交房违约金9094.37元。二、被告沧州恒顺房地产开发有限公司支付原告魏鹏逾期办证违约金为按总房款699567元×违约天数663天×利率，利率按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。以上判决内容，限本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费2555元，由被告恒顺房地产公司承担。判后，原审被告沧州恒顺房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，其上诉理由：一、原审法院不顾已过诉讼时效的事实判决上诉人支付逾期交房违约金，严重枉法。2009年7月上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，2012年6月9日上诉人交房。2014年10月被上诉人诉至法院，其该项请求已超过诉讼时效。原审法院将为其他人作证的证人的虚假证言，和别人上访后沧州市信访局的证明作为证据认定诉讼时效中断，属于枉法裁判。二、原审审判程序违法。原审法院借用回海洋案件的三个证人证明回海洋去过沧州市信访局的证言来认定本案被上诉人也去过信访局，违反法定程序。被上诉人在本案中未申请追加湖北远大建设集团公司作为第三人参与诉讼，原审法院在本案中对此进行审理和认定，违反程序。三、原审法院对《商品房买卖合同》的约定不予支持明显错误。1、《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，按照《中华人民共和国合同法》的规定该合同第十五条第三项约定合法有效，应得到遵守，因此双方关于产权登记的约定，就应按合同第15条“出卖人应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即双方协商解决”来履行。协商是前提，未经协商的诉讼对上诉人不公平，故被上诉人的诉讼请求也就不应得到支持。2、被上诉人无证据证明其去办证机关办理过权属登记，无从知道其无法办理房地产证书，其仅凭臆断的起诉不应得到法律保护。四、原审法院曲解了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》的规定。原审法院该解释第十八条规定中的“当事人特殊约定”，仅指当事人就取得房屋权属证书的期限进行的约定，而不是当事人对出卖人是否承担违约责任以及如何承担违约责任所做的约定。因此，法院就应给双方留出办理权属证书的时间。《商品房买卖合同》约定买受人不能在“规定的期限”内取得房地产权属证书的出卖人承担责任，该期限是指备案后法定或双方协商的一段时间，原审法院将备案时间误读为办证时间显然错误。综上所述：原审法院认定事实存在严重错误，判决结果有失公允。请求二审法院撤销原判决，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人魏鹏辩称：一、魏鹏提交的沧州市信访局的证明，以及三份证人证言，且其中两位证人出庭作证，能证明魏鹏等信访机关投诉的事实，沧州恒顺房地产开发有限公司主张魏鹏等诉讼请求超过诉讼时效的上诉理由不成立。原审程序不违法，原审的庭审笔录中有明确的记载，本案是合并审理并明确告知了双方当事人，上诉人是清楚的，而且申请追加湖北远大建设集团公司为第三人是上诉人庭审中提出的。二、关于合同约定的“双方协商解决”不属于最高人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定的情形，不是特殊约定，更不是被上诉人合法行使诉权的前置程序，故，被上诉人依法起诉上诉人是合理的。三、上诉人未按照双方之间的合同约定在180天内办理产权备案手续，致使被上诉人无法办理房地产证，上诉人违约应承担责任，因双方未约定违约金，原审法院依据相关法律判决上诉人承担违约责任，支付违约金是正确的。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。经审理查明，上诉人沧州恒顺房地产开发有限公司提交2012年10月9日冀沧城档认字第51号《河北省建设工程档案专项验收许可书》一份，载明“沧州恒顺房地产开发有限公司：你单位恒顺时代广场建设工程档案经审查验收，符合国家、省相关工程档案规定，现予认可。”上诉人以此证明其完成了双方合同约定的义务。被上诉人对此的质证意见是该证据和本案没有关联性，且和2015年1月29日的河北省建设工程综合竣工备案证明书不一样。另查明，上诉人沧州恒顺房地产开发有限公司未提交其他证据证实其主张。上诉人沧州恒顺房地产开发有限公司在2014年11月26日开庭期间答辩时提出追加湖北远大建设集团公司为第三人。二审查明其他事实与原审法院查明事实一致。本院认为，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的解释》第二百二十一条之规定“基于同一事实发生的纠纷，当事人分别向同一人民法院起诉的，人民法院可以合并审理”，本案原审庭审中法院已经明确告知了双方当事人合并审理王永芳、张屹等十七人诉沧州恒顺房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案件，庭审中证人刘某、高某到庭作证，证明其与张屹等共同去沧州市信访局、沧州市运河区信访局主张沧州市恒顺房地产开发有限公司应承担逾期交房违约金的事实，上述证人证言能证明魏鹏等一直主张权利的事实，魏鹏的诉讼请求并未超过诉讼时效。另，原审庭审笔录中明确记载上诉人申请追加湖北远大建设集团公司为第三人，上诉人关于其仅在另案中申请追加第三人的主张不能成立，原审法院审理案件程序并未违法。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人应该根据双方当事人之间签订的《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，履行如期将其应提供的资料报相关机关备案的义务。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，上诉人虽然提交了2012年10月9日冀沧城档认字第51号《河北省建设工程档案专项验收许可书》，但是该许可书仅能证实上诉人的建设工程档案符合国家、省相关工程档案规定，且上诉人也未提交其他证据证实其已经按照约定向相关权属机关备案了办理权属登记的资料，上诉人应承担违约责任。本案中双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”，关于该约定中的“规定期限”并没有明确说明，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条之规定，原审法院认定上诉人违约的期限为663天并无不当。本案中双方当事人关于违约金没有明确约定，原审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，判决上诉人赔偿被上诉人损失为按总房款699567元×违约天数663天×利率，利率按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2555元，由上诉人沧州恒顺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  范秉华审判员  高 娜审判员  李宗哲审判员  余志刚审判员  于振东二〇一六年四月二十七日书记员  孙 伟