黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑10民终374号上诉人（原审原告）黄爱萍，女，1955年4月20日出生，汉族，无职业，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。委托代理人王振洪，黑龙江宇通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）牡丹江市恒利房地产开发公司，住所地黑龙江省牡丹江市爱民区。法定代表人林治义，男，该公司经理。委托代理人孙忠戈，黑龙江博学律师事务所律师。原审第三人陈晶，女，1972年7月12日出生，汉族，无职业，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。委托代理人赵锦亭（陈晶丈夫），男，1971年8月13日出生，汉族，牡丹江市东方耐火材料厂职工，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。上诉人黄爱萍因与被上诉人牡丹江市恒利房地产开发公司（以下简称恒利公司）、原审第三人陈晶房屋买卖合同纠纷一案，不服牡丹江市东安区人民法院（2014）东民初字第385号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案，现已审理终结。上诉人（原审原告）黄爱萍在一审时诉称：原告黄爱萍于2007年购买了被告恒利公司开发的位于牡丹江市新安街南、东一条路西的天利大厦3单元030701号房屋、建筑面积为115.46㎡，房屋总价款为225147元，天利大厦3单元030702号房屋、建筑面积84.47㎡，总价款为177387元，共计两处房屋。原告就上述两套商品房与被告分别签订了商品房买卖合同，并于2007年2月16日交付了购房款，后被告开发的天利大厦陆续交房入住，但始终没有向原告交房并办理入住手续，经原告多次催促，被告始终不履行商品房买卖合同的义务。故原告起诉至法院，1.因原告购买的被告开发的1125片天利大厦1单元702室房屋原告已办理了预告备案登记，故原告要求被告交付位于东安区1125片天利大厦1单元702室房屋；2.要求被告赔偿逾期交付702室房屋租金25000元（按每月1000元计算从2013年3月至2015年4月共25个月），并按照每月1000元的标准计算到判决之日止；3.解除天利大厦3单元00701号房屋买卖合同；4.原告共交付320180元，扣除702室房款177387元，要求被告返还购房款142793元，并要求给付利息，从交付房款之日2006年7月28日至判决生效日，根据中国人民银行发布贷款利率标准计算；5.要求双倍赔偿已付购房款142793元；6.被告出具的欠据，要求被告给付欠款16585.68元，此款为原告办理702室房屋过户手续时被告应交纳的税款。被上诉人（原审被告）恒利公司在一审时辩称：1.702室有人入住，是刘炬承包期间卖出的，被告单位也加盖了公章，是在卖给原告之前售出的，但是原告有正式的合同、发票，在房产部门有登记备案，具体履行哪一份合同按法律规定办；2.原告要求赔偿租金没有双方合同约定，请法院不予支持；3.被告同意解除701室合同，返还购房款142793元；4.原告主张利息，要求被告赔偿损失没有法律依据，法律规定不超过2倍赔偿，原告诉请超出规定；5.欠款被告认可。701室由他人办理房屋预售登记，故不存在一房多卖的问题。原审第三人陈晶在一审时辩称：2005年第三人陈晶先购买的702室，按照合同法规定先买先得。原告购买房屋是不真实的，当时购买的房屋也不是第三人现在居住的房屋。收款人李淑燕也无权收取原告购房款。原审法院判决认定，2005年10月14日第三人陈晶向恒利公司交纳了1125片1单元702室购房款118258元，恒利公司为陈晶出具了黑龙江省单位往来资金结算票据，并为陈晶出具了商品买卖合同，该合同主要内容：“出卖人恒利公司，委托代理人刘炬。买受人陈晶。出卖人取得1125片地块使用权。出卖人在上述地块上建设商品房，名为天利大厦。买受人所购商品房为1单元010702号房。该商品房建筑面积84.47㎡。1400元／㎡，总金额118258元。出卖人应当在2005年12月30日前交付房屋。牡丹江市恒利房地产开发公司合同专用章（盖章）。林治义（签名）。刘炬（名章）”。2006年原告黄爱萍欲购买1125片16号门市，2006年10月9日黄爱萍向恒利公司交纳定金20万元，并于2006年10月28日交纳房款120180元，恒利公司分别为黄爱萍出具了两份资金结算票据。此后原、被告没有达成该门市房买卖协议。2006年10月9日原、被告签订了两份关于1125片1单元702室以及3单元701室房屋商品房买卖合同。2006年10月9日原、被告签订的关于1单元702室房屋商品房买卖合同，主要内容为：“出卖人恒利公司，买受人黄爱萍。买受人所购商品房为1单元010702号房。该商品房建筑面积84.47㎡。每平方米2100元，总金额177387元。牡丹江市恒利房地产开发公司合同专用章（盖章）。林治义（签名）。黄爱萍（签名）”。2008年9月10日恒利公司为黄爱萍出具了1125片1单元702室房屋销售不动产统一发票，金额为177387元。2008年9月10日恒利公司向黄爱萍借款16585元用于交税，并为黄爱萍出具了借款凭证。2008年9月11日黄爱萍到牡丹江市产权市场管理处办理房屋分户备案登记，向房产部门交纳分户测绘费115元、分户备案登记费80元、并交纳维修基金3548元、交纳契税2660元。2006年10月9日原、被告签订的关于3单元701室房屋商品房买卖合同，主要内容为：“出卖人恒利公司，买受人黄爱萍。买受人所购商品房为3单元030701号房。该商品房建筑面积115.46㎡。1950元／㎡，总金额225147元。牡丹江市恒利房地产开发公司合同专用章（盖章）。林治义（签名）。黄爱萍（签名）”。2007年2月16日恒利公司为黄爱萍出具了关于1125片3单元701室的单位往来资金结算票据，金额为225147元。黄爱萍到房产部门申请对该房进行了测绘。但黄爱萍除向被告分别于2006年10月9日交纳20万元，于2006年10月28日交纳房款120180元外，没有按原、被告签订的关于1单元702室、3单元701室房屋买卖合同补齐购房款。2013年1月18日，陈晶向恒利公司一分公司交纳了装修保证金、代收供热费、物业费，陈晶领取房屋锁匙使用诉争房屋至今。原审法院认为：原、被告因履行双方签订的商品房买卖合同产生纠纷，故本案为商品房买卖合同纠纷。关于原告黄爱萍要求被告恒利公司交付位于东安区1125片天利大厦1单元702室房屋、赔偿逾期交付房屋租金损失的诉讼请求，本院认为，天利大厦1单元702室房屋存在一房多售，恒利公司为第三人陈晶出具商品房买卖合同，并于2005年10月14日出具收到第三人陈晶购房款收据，又于2006年10月9日与原告黄爱萍签订该房商品房买卖合同，并于2008年9月10日为黄爱萍出具购房款收据，第三人陈晶购房在前，原告黄爱萍购房在后。并且陈晶于2013年1月18日实际占有使用该房屋，原、被告之间签订的关于天利大厦1单元702室房屋的商品房买卖合同已无法实际履行。原告黄爱萍主张其已于2008年9月11日办理了产权登记手续，对此本院认为，至今产权部门并没有为原告黄爱萍颁发产权证照，原、被告签订的天利大厦1单元702室房屋商品房买卖合同虽然在房产部门办理了分户备案登记手续，但备案登记不是预告登记，不具有排他效力，故本院对原告黄爱萍的此项诉讼请求不予支持。关于原告黄爱萍要求解除天利大厦3单元00701号房屋买卖合同，要求被告返还购房款142793元，根据中国人民银行发布贷款利率标准给付利息，并要求双倍赔偿已付购房款142793元的诉讼请求，本院认为，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（三）故意隐瞒所售房屋已经了出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。本案中，原、被告于2006年10月9日签订天利大厦3单元00701号房屋买卖合同，该房存在一房多售，导致原告无法实现合同目的，故本院对原告黄爱萍要求解除与被告恒利公司签订的关于天利大厦3单元00701号房屋商品房买卖合同的诉讼请求予以支持。被告恒利公司应当返还原告黄爱萍购房款142793元，并返还法定孳息即利息，以142793元为本金，从2006年10月28日原告交纳购房款之日起计算至判决生效之日止，其中2006年10月28日至2015年9月21日为57832元（原、被告一致同意按中国人民银行存款利率4.55%计算，142793元×4.55%×8年＋142793元×4.55%÷365天×329天），从2015年9月22日至判决生效之日止按中国人民银行同期同类存款利率计算，并赔偿已付房款一倍的损失即142793元。关于原告黄爱萍要求被告恒利公司给付欠款16585.68元的诉讼请求，本院认为，被告恒利公司对此欠款认可，故本院对原告黄爱萍的此项诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第九条的规定，判决如下：1.驳回原告黄爱萍要求被告恒利公司交付位于牡丹江市东安区1125片天利大厦1单元702室房屋、赔偿逾期交付房屋租金损失的诉讼请求；2.被告恒利公司于本判决生效之日起十日内返还原告黄爱萍购买1125片天利大厦3单元00701室购房款人民币142793元，返还2006年10月28日至2015年9月21日期间的利息57832元，并以142793元为本金，按中国人民银行存款利率标准给付利息从2015年9月22日起计算至判决生效之日止；3.被告恒利公司于本判决生效后十日内赔偿原告黄爱萍已付购房款一倍的损失即142793元；4、被告恒利公司给付原告黄爱萍欠款16585.68元。案件受理费12800元，退还原告黄爱萍3626元，余款9174元由原告黄爱萍负担2474元，由被告恒利房公司负担6700元，财产保全费5000元由原告黄爱萍负担。宣判后，黄爱萍不服，向本院提出上诉。上诉人黄爱萍上诉称：原审法院判决驳回上诉人主张1125片天利大厦1单元702室所有权是错误的。被上诉人天利公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉人的诉讼请求。第三人陈晶答辩称：驳回上诉人的上诉请求，维持原判。本案争议的焦点及法庭调查的重点是：原审法院判决驳回上诉人黄爱萍要求被上诉人恒利公司交付诉争的房屋并逾期赔偿交付房屋的租金损失是否正确、是否符合法律规定。二审审理过程中，各方当事人没有提供新证据.根据双方当事人的陈述，并结合一审、二审质证双方当事人的证据，本院二审认定的事实与一审认定的事实相符。本院认为，诉争的房屋系被上诉人恒利公司开发的天利大厦3单元030702房屋，该房屋由原审第三人陈晶于2005年10月14日购买，并向被上诉人恒利公司交纳了购房款118258元，被上诉人恒利公司给原审第三人陈晶出具了黑龙江省单位往来资金结算购房票据及商品房买卖合同书，该购房票据及商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强行性规定，该购房票据、商品房买卖合同应为有效票据及有效合同。上诉人黄爱萍于2006年10月9日购买1125片16号门市房，并交纳购房定金20万元，2006年10月28日又交纳门市房款120180元，合计交纳购房款为320180元，上诉人黄爱萍与被上诉人恒利公司签订了两份商品房买卖合同即1125片1单元702室即诉争房屋和3单元701室。从合同时间上来看，上诉人黄爱萍本意系购买门市房并签订协议书，并不是房屋，商品房买卖合同虽然时间为2006年10月9日，该时间为上诉人黄爱萍所写，被上诉人恒利公司没有填写时间，从上诉人黄爱萍交付第二笔购房款时间即被上诉人恒利公司给上诉人黄爱萍出具的票据时间为2006年10月28日，交款事项写有收1125片00016号门市房款，说明变更购买商品房时间应为2006年10月28日之后，不是2006年10月9日，上诉人黄爱萍与被上诉人恒利公司签订的诉争房屋商品房买卖合同也应合法有效，被上诉人恒利公司的行为已构成一房多卖。虽然上诉人黄爱萍向牡丹江市产权市场管理处交纳了分户测绘费、分户登记费、维修基金费及契税，但登记费80元体现为分户备案登记，上诉人黄爱萍没有办理诉争房屋物权转移登记，诉争的房屋没有发生物权转移，原审第三人陈晶及上诉人黄爱萍与被上诉人恒利公司签订的商品房买卖合同均为合法有效合同，现原审第三人陈晶已合法占有并且商品房买卖合同生效在先，其应获得物权，上诉人黄爱萍在原审主张诉争的房屋具有物权及应给付逾期租赁房屋租金损失没有法律依据，原审法院判决驳回上诉人黄爱萍主张的要求交付诉争房屋及赔偿逾期交付房屋的租金损失并无不当，上诉人黄爱萍诉称原审法院判决驳回上诉人主张1125片天利大厦1单元702室所有权是错误的没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人黄爱萍上诉的理由不能成立，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2474元，由上诉人黄爱萍承担。本判决为终审判决。审 判 长  周晓光代理审判员  李冬梅代理审判员  李慧宇二〇一六年四月十九日书 记 员  李莎莎