湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂东西湖民商初字第01382号原告张蕾。委托代理人代俊斌，湖北联正律师事务所律师。被告武汉昆斯兰置业投资有限公司。法定代表人邵新南，董事长。委托代理人张欣，该公司员工。原告张蕾与被告武汉昆斯兰置业投资有限公司（以下简称昆斯兰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员李振华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张蕾的委托代理人代俊斌，被告昆斯兰公司的委托代理人张欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张蕾诉称，其购买了被告开发的金盛·国际（金银湖广场二期）4-1402号商品房，合同约定交房时间为2015年5月30日。但被告一直未办理竣工备案手续致原告无法收房入住，根据合同关于“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”的约定，现请求判令：1、被告赔偿原告违约金（按日万分之一标准，从2015年5月31日计付至2015年11月10日止）；2、被告承担本案诉讼费用。被告昆斯兰公司辩称，双方签订的《武汉市商品房买卖合同》是由房产管理部门提供的格式合同，在双方对合同条文理解不一致的情况下，不能由一方做扩大或缩小解释，应以合同具体约定及直接理解为准；原告诉称因竣工备案手续未办理造成其不能收房入住，但并未言明何为“竣工备案手续”及该手续未办理给其造成了何种困难导致其不能收房入住，且原告还混淆“收房”与“入住”的概念，被告交付给原告的标的房产为毛坯房，收房后经装修达到入住条件才能入住，故收房时间应远远早于入住时间，两个时间不能混为一谈，原告将未能入住的原因归咎于被告未能及时办理竣工备案手续实属不当；双方合同第九条第四项“完成商品房项目竣工交付使用相关手续”并未约定相关手续的具体内容，被告暂将原告诉称的“竣工备案手续”理解为房屋竣工验收备案证明书，但合同并未将竣工验收备案书约定为交房条件，且关于商品房交付条件方面相关法律也无具体规定；根据商品房买卖相关商业习惯，被告的义务是在合同约定的时间内，将水、电安装到位，达到原告装修条件的房产交付给原告即可，只有在未能按照合同第十六条约定的收房之日起360日内未能协助原告办理房产权属证明，才应按照合同约定承担违约责任。工程竣工验收备案证办理延迟是因为配电房规划变更所致，起初已通过规划审批，后因政府与供电公司发文要求配电房须移至地上，被告重新办理了规划审批手续，延误了竣工备案时间。被告现愿意调解支付违约金，但只认可逾期时间至2015年7月30日。经审理查明，2014年5月24日，原、被告签订《武汉市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于武汉市东西湖区金银湖金桥三路南、五景药业东的金盛·国际（金银湖广场二期）4单元14层2号房屋，房屋总价284，392元，合同第九条约定：“出卖人应当在2015年5月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成；并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续……”；合同第十一条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）……（2）逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……”合同还约定了双方其他权利义务。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，被告开具了《销售不动产统一网络发票》。合同约定的交付期限于2015年5月30日届满，被告未依约交付房屋。另查明，涉案商品房项目于2015年7月16日至2015年10月28日期间取得了防雷装置验收、电梯验收、人民防空工程验收、建设工程消防验收、燃气工程验收、给水管道验收、规划验收、供电验收等，2015年10月30日取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，2015年11月10日取得《武汉市燃气热力工程竣工验收备案证》。以上事实有双方当事人的陈述、原告提交的《武汉市商品房买卖合同》、购房款发票、竣工验收备案查询单；被告提交的防雷装置验收意见书、人民防空工程竣工备案表、建设工程消防验收意见书、燃气管道单位（分部）工程质量验收记录表、燃气工程验收合格单、武汉市燃气热力工程竣工验收备案证、供水管道工程竣工验收鉴定书、污水排放说明、湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明、正式供电证明、正式供水证明、电梯使用（检验）标志、湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书、湖北省电力公司关于禁止将新建住宅供电配套工程开闭所、配电室建于地下的通知等证据在卷证实。原告张蕾于2015年10月13日诉讼来院，要求如诉称。审理中，双方坚持各自意见，本案调解不成。本院认为，双方签订的《武汉市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定：“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”；《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”；国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”；以及住房和城乡建设部颁布的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条关于“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告……（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的……验收合格的证明文件……（六）法律、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”的规定，商品房住宅属于特殊商品，不但要保障住房人的正常居住使用功能，还要确保住房人的生命财产安全，应当严格依法确定其交付条件。首先，根据备案过程的有关规定，在备案过程中，若建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。可见，建设行政主管部门是在对开发商的申报资料及其他文件进行审查后才决定同意备案或者重新组织竣工验收。这说明对建设工程是否验收合格最终有审查权和监督权的机关是建设行政主管部门，其颁发的工程竣工验收备案证才是证明商品房经验收合格的依据。其次，商品房在由施工单位交付给建设单位的过程中，经过了设计、勘察、施工、监理等部门的竣工验收，取得了验收合格的确认文件。建设单位在组织竣工验收备案的过程中，又经过了规划、环保、消防等部门的认可，取得了相应的确认文件。这些都是备案登记合格的前提，因此备案登记合格说明房屋质量、消防、环保等方面都得到了国家的认可。再次，商品房不同于其他买卖合同标的物，其有严格的质量要求，有严格的行业标准，只有具备相应的专业知识才能够独自检查验收，由于其特殊性，购房业主作为非专业人士很难充分行使自己的知情权，为充分保障购房者的合法权利，由行政主管部门在对建设工程进行严格审查的基础上核发验收备案更具有可信赖性。因此，本院认为如未经过竣工验收合格并取得备案证明，是不符合法律、法规所确定的交付使用先决条件的。本案中，原告依约支付了购房款，被告应于2015年5月30日前向原告交付符合交房条件的房屋，但现有证据足以表明涉案商品房在交房期限届满时，未达到法定及合同约定的各项交付条件，被告对此应当承担逾期交房违约责任。被告辩称竣工验收备案并非交房条件，以及其义务仅为水、电安装到位，达到装修条件即可的意见，没有法律依据，本院不予采纳。原告主张逾期交房违约金应计付至2015年11月10日，即被告取得《武汉市燃气热力工程竣工验收备案证》之日。根据本院查明的事实，涉案商品房项目燃气工程包括管道、分户阀门等已于2015年8月5日前验收合格，取得了质量验收记录表、燃气工程验收合格单，已达到合同约定的燃气部分交房条件，故燃气工程验收备案证的取得时间不应认定为逾期时间。涉案商品房项目于2015年10月30日取得工程竣工验收备案证明，方达到法定交付使用条件。被告辩称的规划调整致竣工验收备案延期的意见，不能成为其免责事由。由被告提交的电力部门通知可以证明配电房的规划、建设的要求在2011年已由相关职能部门行文规定，不属于法定的不能预见、不能避免的情况；且即使被告有正当理由不能适当履行合同，也应当按照合同法第一百一十八条的规定，及时通知原告并在合理期限内提供证明，以减轻可能给原告造成的损失，但被告并未举证证明其履行了该通知义务。因此，本院对被告的该节辩称意见不予采纳，其应依约承担自2015年5月31日至2015年10月30日止的逾期交房违约金4，351.2元（284，392元×0.0001×153天）。原告相应的诉求，本院在该范围内予以支持，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第二百七十九条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武汉昆斯兰置业投资有限公司于本判决生效之日起三日内向原告张蕾支付自2015年5月31日至2015年10月30日的逾期交房违约金4，351.2元；二、驳回原告张蕾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取，原告张蕾预交），由被告武汉昆斯兰置业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费50元，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  李振华二〇一六年四月七日书记员  李程程