上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第390号原告陈根娣，女，1934年4月26日出生，汉族，住上海市闵行区。委托代理人聂海军，上海儒君律师事务所律师。委托代理人贾志，上海儒君律师事务所律师。被告翁海灵，女，1967年7月8日出生，汉族，住上海市闵行区。被告黄佳妮，女，1996年1月3日出生，汉族，住上海市闵行区。被告上海城投资产管理(集团)有限公司，住所地上海市。法定代表人刘强，董事长。委托代理人许雪臻，上海市中茂律师事务所律师。被告上海易达物业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人瞿洪飞，董事长。委托代理人周嬿荷，女。原告陈根娣与被告翁海灵、黄佳妮、上海城投资产管理(集团)有限公司(以下简称城投公司)、被告上海易达物业管理有限公司(以下简称易达物业)确认合同无效纠纷一案，本院于2015年2月3日受理，并适用简易程序于2015年5月19日公开开庭予以审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序于2016年4月27日公开开庭予以审理。原告陈根娣及其委托代理人聂海军，被告翁海灵，被告黄佳妮，被告城投公司的委托代理人许雪臻(转委托前的委托代理人翟玉洁)，被告易达物业的委托代理人法定代表人瞿洪飞、周嬿荷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈根娣诉称，闵行区古美西路XXX弄XXX号XXX室的房屋系原告于1998年动迁所得公房，公房安置人口为三人，分别为原告陈根娣、被告翁海灵、黄佳妮，三人的户口也在此房屋中，该套公房由上海城投物业管理有限公司管理，每月支付租金。2014年8月，被告翁海灵在原告不知情的情况下，办理房屋的购买手续，将此公房变成了产权人，权利人登记为翁海灵一人。原告认为被告的行为侵犯了原告的利益，被告城投公司及易达物业没有严格把关，未能尽到自己的职责，在被告翁海灵、黄佳妮均未到场的情况下办理了公房出售手续，被告翁海灵并未取得原告及被告黄佳妮的委托授权，原告及被告黄佳妮事后也未予追认，该买卖合同应属无效，故原告起诉至法院，请求判令：1、确认就闵行区古美西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的上海市公有住房出售合同无效；2、将该房屋恢复至公房状态。庭审中，原告要求对于合同无效的后果不予处理，对此被告翁海灵、黄佳妮予以同意，被告城投公司、易达物业没有意见。原告向本院提供以下证据支持自己的诉讼请求：1、户口簿，证明原告及被告翁海灵、黄佳妮三人的户口在系争房屋内；2、付款凭证、发票、收费清单、租金收取账单等资料，证明经系争房屋系由原告原有延安西路房屋动迁所得；3、上海市房地产权证，证明系争房屋经公房买卖后产权人登记在被告翁海灵一人名某；4、上海市公有住房出售合同，证明翁海灵与城投公司有过公房买卖的事实，但原告及黄佳妮未授权签字；5、职工家庭购买公房协议书，证明协议确定翁海灵为产权人，签字非陈根娣本人签订，黄佳妮未签字；6、付款凭证，证明翁海灵支付房款的事实；7、公证书，证明该公证书是伪造的，且原告本人也从未去过该公证处，翁海灵本人也表示非原告委托，且公证书内容与事实不符合；8、翁海灵委托案外人出售房屋的委托书，证明现在房屋经受委托人出售给了案外人；9、上海市房地产登记簿，证明现在房屋产权已经转移至案外人名某。被告翁海灵辩称，此次交易过程中未征得原告及被告黄佳妮的同意，擅自购买了该系争房屋，对原告的诉讼请求无意见。被告黄佳妮辩称，其户口在系争房屋内，也实际居住在系争房屋内，其与翁海灵为母女关系，2014年6月的时候翁海灵曾向其提出要求其放弃系争房屋产权，但是其并未签字，此后也一直居住在系争房屋内，其并不知道房子买卖的事情。同时其居住过程中，并未看到过有人来看房要购买系争房屋，2014年11月有人上门讨债的时候其才知道房屋的现状。被告城投公司辩称，不同意原告的诉讼请求。该房屋其委托易达物业办理转让手续，在房屋交易过程中原告出具了相关的委托手续，被告翁海灵、黄佳妮也签署了购房协议书，合同是真实意思表示，合法有效，并且系争房屋已经在2014年8月办理出了房地权证，不存在合同无效的情况。被告易达物业辩称，不同意原告的诉讼请求。在购房过程中其严格按照国家规定，三个承租人均有委托书。其从2014年开始托管至今，因买房需要产权人盖章，易达物业仅是负责表格的填写，产权人为被告城投公司，易达物业都是按程序进行。被告易达物业向本院提供以下证据支持自己的抗辩意见：1、原告退休证、户口本；2、租赁公房凭证，证明承租人为原告陈根娣；3、上海市崇明公证处公证书；4、原告及被告翁海灵、黄佳妮的身份证复印件及被告黄佳妮的放弃产权证明；5、本户人员情况表、购买公有住房职工连续工龄证明、职工家庭购买公有住房协议书；6、上海市公有住房出售合同、价格计算表及发票。经庭审质证，被告翁海灵、黄佳妮对原告提交的证据无异议；被告城投公司对原告提交的证据1、4、5、6、9无异议，对证据2、3认为时间较长不清楚，对证据7形式予以认可但并未参与，对证据8不清楚；被告易达公司对原告提交的证据1、3、6无异议，对证据2不清楚，对证据4、5是否由原告自己签字不清楚，对证据7真实性无法确认，证据8、9不清楚。原告对被告易达物业提交的1、2、4、5、6真实性无异议，对证据3公证书认为是伪造的；被告翁海灵对被告易达物业提交的证据1认为退休证是造假的，对于其他证据无异议；被告黄佳妮对被告易达物业提交的其放弃证明认为不是本人书写，对于其他证据无异议；被告城投公司对被告易达公司的证据无异议。本案审理过程中，为核实公证书的真伪，本院于2016年4月8日前往上海市崇明公证处，核实签订本案系争公房买卖合同中提交公证书的真伪。上海市崇明公证处工作人员范峰瑛核查了该公证书，并调取了该公证书上所载案号(2014)沪崇证字第196号公证书内档卷宗，向本院陈述到：吴兴涛确实是该公证处的公证员，但本院出示的该份公证书上，公证员的盖章及该公证处的公章与实际使用的章存在一定差别，经调取内档卷宗核查，(2014)沪崇证字第196号公证书的申请人并非本案原告陈根娣，法院提交的该份公证书上的证词也并非惯常使用的，结合该字号真实的公证书可判定法院出示的系伪造的公证书。同时范峰瑛向本院出示了真实的(2014)沪崇证字第196号公证书，该公证书申请人为王严飞，受托人为李芳建。经庭审质证，当事人对该调查笔录及调取的公证书无异议。本院对于当事人无异议的证据予以确认，并结合当事人的庭审陈述确认事实如下：经审理查明，上海市闵行区古美西路XXX弄XXX号XXX室房屋系原告陈根娣户动迁所得，该房屋原承租人为原告陈根娣。2014年6月，被告翁海灵持公证书及以被告黄佳妮名义出具的放弃产权证明至被告易达物业处办理购买系争公有住房的手续。被告翁海灵提供的公证书显示由上海市崇明公证处出具，公证员为吴兴涛，公证书字号为(2014)沪崇证字第196号，公证书内容为：兹证明陈根娣(女，一九三四年四月二十六日出生，现住上海市古美西路六二八弄二十五号二○二室)于二○一四年一月二十四日来我处，在我的面前，在前面的《委托书》上签名，而该《委托书》的主要内容为，委托人陈根娣，受托人翁海灵，委托人于受托人系母女关系，双方决定由受托人翁海灵出资购买上海市闵行区古美西路六二八弄二十五号二○二室的产权，本人并同意产权人写翁海灵一人名字，因委托人年事已高且在崇明，故全权委托翁海灵作为我的代理人，代向物业办理上海市闵行区古美西路六二八弄二十五号二○二室的共有住房转产事宜，代为签订相关的买房合同和所有文件，凡受托人在上述委托事项内所实施的民事法律行为及签署的相关文件，委托人均予以承认和接收。委托期限自委托书签订之日起至委托事项办妥为止。被告翁海灵提供的被告黄佳妮的《证明》内容为：本人黄佳妮愿意放弃闵行区古美西路XXX弄XXX号XXX室产权。根据《本户人员情况表》显示，系争房屋内有原告陈根娣及被告翁海灵、黄佳妮三人。2014年6月30日，被告翁海灵签订了《职工家庭购买公有住房协议书》，载明：本户房屋座落闵行区古美西路XXX弄XXX号XXX室，房屋承租人为陈根娣，经与本户同住成年人协商一致，同意购买上述房屋，上述所购房屋确定为翁海灵个人所有，保证老年人陈根娣的居住权利，经约定的所有权人同意，委托翁海灵代为办理购买公有住房的一切手续。被告翁海灵在同住成年人处盖章并签字，承租人处陈根娣盖章签字并非由其本人所作，同住成年人处并盖有黄佳妮的章。被告翁海灵向本庭陈述到，该协议书上陈根娣的签名及盖章由其作出，被告黄佳妮的放弃产权证明系由其书写。被告易达公司根据原告陈根娣及其配偶翁孟基的工龄计算公房购买价格，出具《公有住房价格计算表》及《购房人缴付费用计算》。此后被告城投公司(出售人，签约甲方)、被告易达公司(代理人)与被告翁海灵(购房人、签约乙方)签订《上海市公有住房出售合同》一份，约定：乙方自愿购买甲方出售的座落于上海市闵行区古美西路XXX弄XXX号XXX室房屋，乙方在签订本合同前已与上述房屋的承租人、同住成年人协商一致、共同确定购买上述房屋，其房地产权利为乙方所有；甲乙双方确认乙方购买上述房屋的价格，以2014年市政府及其主管部门的规定计算，房屋全部售价为人民币(币种下同)24,651元，扣除付款折扣后，房屋实际付款金额为19,721元；甲方一次性从售房款中缴付房屋维修基金4,873元、街坊公共设施费1,355元，房屋全部售价0.50%的手续费123元，合同印花税10元；乙方应缴付的房屋首期维修基金1,220元；乙方应支付费用合计20,941元，甲方按规定免缴营业税，乙方按规定免缴房产税、契税、缓征地租，并可享受原有住房补贴，乙方凭所有付款凭证，办理退租手续，交还租用公房凭证或交割维修基金，并按规定领取房地产权证等。该合同上盖有被告易达公司公章及被告翁海灵的章，此后被告翁海灵支付了购房款20,941元。2014年8月8日，案外人严a作为被告城投公司及被告翁海灵的委托人，办理了房地产变更登记的申请，系争房屋于2014年8月16日过户登记至被告翁海灵一人名某。此后被告翁海灵又出具一份委托书，委托案外人欧立群、陈军出售系争房屋，陈军于2014年12月30日与A(上海)国际贸易有限公司签订《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋出售给加融(上海)国际贸易有限公司，A(上海)国际贸易有限公司于2015年1月20日取得系争房屋的产权。但被告翁海灵并未向A(上海)国际贸易有限公司交付房屋，原告现仍居住在系争房屋内。本院认为，系争房屋原系租赁公房，承租人为原告陈根娣，被告翁海灵与黄佳妮为同住成年人，其三人均系该房屋之权利人，购买系争房屋应经过三人协商一致。现公有住房出售合同仅有被告翁海灵一人盖章，而被告翁海灵以其一人购买该房屋系基于《职工家庭购买公有住房协议书》，协议书载明产权人为翁海灵一人。又该《职工家庭购买公有住房协议书》系基于公证的委托书及放弃产权证明签订，但被告翁海灵所持的公证委托书系伪造，并非为原告陈根娣的真实意思表示，同时放弃产权的证明也为翁海灵自行作出，也并非被告黄佳妮的真实意思表示。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任，现被告翁海灵代原告陈根娣、被告黄佳妮签订该协议书，并未得到授权也未得到追认，原告陈根娣、被告黄佳妮也并未放弃该房屋之权利，《职工家庭购买公有住房协议书》的效力并不及于原告陈根娣、被告黄佳妮二人。同时需要指出的是，被告易达公司作为被告城投公司的委托代理人，为系争房屋的公房管理人，在办理公有住房购买手续过程中应尽其管理部门的审慎核查责任，在明确原告陈根娣为承租人、被告黄佳妮为同住成年人的情况下，即使对公证书无法辨别真伪，也应核查被告黄佳妮放弃产权是否为其真实意思，在被告黄佳妮未到场的情况下仅以一份证明即配合办理存在不当之处。而依据《上海市人民政府关于出售公有住房的暂行办法》中明确：“购买成本价公有住房的对象，应为具有本市常住户口的公有住房承租人或其同住成年人和符合分配住房条件的职工”，现购买系争房屋并未经原告陈根娣及被告黄佳妮同意，该房屋买卖合同违反法律、法规强制性规定，应属无效。至于无效合同的后果，现因系争房屋经被告翁海灵又另售他人，并已登记在案外人的名某，无法恢复原状，并且当事人均表示不要求处理后果，故本案中暂不予以处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款，第五十二条第五项之规定，判决如下：一、确认被告上海易达物业管理有限公司代被告上海城投资产管理(集团)有限公司与被告翁海灵就上海市闵行区古美西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效；二、驳回原告陈根娣的其余诉讼请求。案件受理费323.52元，由被告上海易达物业管理有限公司负担161.76元，由被告翁海灵负担161.76元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  蒋鸣良代理审判员  殷 雪人民陪审员  尹 萍二〇一六年四月二十九日书 记 员  罗香琴附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。