海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)琼01民终392号上诉人（原审被告）：黄和有。委托代理人：赵茂宏，海南新概念律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：海南昌茂企业（集团）有限公司。法定代表人：陈全中，该公司董事长。委托代理人：符喆，系该公司法务职员。上诉人黄和有因与被上诉人海南昌茂企业（集团）有限公司（以下简称昌茂公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2015）秀民一初字第1520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月28日立案受理后，依法由审判员傅海燕担任审判长，与审判员谢焕怡、詹晓黔组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2014年4月22日，昌茂公司与黄和有签订了合同编号：7-2301-0515《海口商品房买卖合同》、《合同补充协议》，约定昌茂公司将位于海口市迎宾大路XX号昌茂·朝庭5、6、7、8联体楼（幢）7号楼X幢XXX房出售给黄和有，建筑面积为146.74平方米，总价款为1067749元，合同第五条付款方式及期限昌茂公司同意黄和有按下列第3种方式按期付款：附件七《合同补充协议》第三条约定黄和有按下列第（2）种方式按期付款：约定黄和有在合同签署当日付总房款人民币327749元，剩余房款由黄和有申请银行按揭贷款740000元；黄和有应于签署合同之日起7日内，将合同备案所需全部资料及贷款银行所要求其提供的个人全部申请贷款的文件，提交给银行或银行指定机构并签署有关贷款文件；如果黄和有未能在约定期限内提交贷款申请文件或未按银行要求办理按揭贷款相关手续，则视为黄和有逾期付款，黄和有每逾期一日，应按贷款额的0.1％承担违约责任，超过30日，昌茂公司有权解除合同；昌茂公司解除合同的，黄和有须无条件配合昌茂公司到房产主管部门办理解除已售房屋的备案登记手续；自超过通知之日30日起，黄和有按应贷款额每日0.2％承担违约责任，直至合同解除为止；黄和有违反本项规定的，昌茂公司有权将房屋另行出售，已付购房款的10％作为黄和有之违约金不予退还，办理解除合同所需的费用由黄和有承担。同日，昌茂公司与黄和有签订合同编号：293-0421《海口商品房买卖合同》、《合同补充协议》，约定昌茂公司将位于海口市迎宾大路XX号昌茂.朝庭地下室地下X幢XXX号车位出售给黄和有，总价款为148000元，合同第五条付款方式及期限昌茂公司同意黄和有按下列第3种方式按期付款：附件七《合同补充协议》第二条约定黄和有按下列第（2）种方式按期付款：银行揭贷，约定黄和有在合同签署当日付总车位款人民币48000元，剩余车位款由黄和有申请银行按揭贷款100000元。黄和有应于签署合同之日起7日内，将合同备案所需全部资料及贷款银行所要求其提供的个人全部申请贷款的文件，提交给银行或银行指定机构并签署有关贷款文件。如果黄和有未能在约定期限内提交贷款申请文件或未按银行要求办理按揭贷款相关手续，则视为黄和有逾期付款，黄和有每逾期一日，应按贷款额的0.1％承担违约责任，超过30日，昌茂公司有权解除合同。昌茂公司解除合同的，黄和有须无条件配合昌茂公司到房产主管部门办理解除已售车位备案登记手续。自超过通知之日30日起，黄和有按应贷款额每日0.2％承担违约责任，直至合同解除为止。黄和有违反本项规定的，昌茂公司有权将房屋另行出售，已付车位款的10％作为黄和有违约之违约金不予退还，办理解除合同所需的费用由黄和有承担。2014年2月17日、2014年2月25日、2014年4月22日，黄和有向昌茂公司支付了购房款327749元，剩余房款黄和有未向银行申办按揭贷款，昌茂公司曾向黄和有催款，黄和有至今未付清房款。2014年8月21日，昌茂公司为黄和有办理备案登记。2014年4月22日、2014年6月30日，黄和有向昌茂公司支付了车位款48000元，剩余车位款黄和有未向银行申办按揭贷款，昌茂公司曾向黄和有催款，黄和有至今未付清房款。2014年11月13日，昌茂公司为黄和有办理备案登记。2015年4月6日、2015年6月5日，昌茂公司以邮寄方式向黄和有送达《解除合同通知书》，因黄和有未付清购房款、车位款，昌茂公司至今未将该房屋、车位交付黄和有使用。昌茂公司在原审的诉讼请求为：1、解除昌茂公司与黄和有签订的《海口商品房买卖合同》（合同编号：7-2301-0515）及《海口商品房买卖合同》（合同编号：293-0421）；2、黄和有向昌茂公司支付逾期付款违约金35.28万元（自2014年5月1日起暂计算至2015年6月30日，最终计算判决生效之日止）及解除合同违约金3.75749万元，两项共计39.03749万元；3、由黄和有承担本案的诉讼费用。原审法院认为：一、关于商品房买卖合同是否解除的问题。昌茂公司与黄和有签订二份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，未违反相关法律规定，合法有效。双方当事人应依约全面履行合同义务。合同签订后，昌茂公司办理了房屋预售备案登记，黄和有除向昌茂公司支付房屋首付款327749元和车位款48000元外，剩余房款740000元和车位款100000元未按合同及补充协议约定的时间支付，黄和有行为已构成违约，应承担违约责任。根据《合同补充协议》第2条第（3）项约定，黄和有应于签署合同之日起7日内办理银行按揭贷款，超过30日，昌茂公司有权解除合同，黄和有至今未付完房款和车位款。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”，昌茂公司有权解除《商品房买卖合同》。二、关于黄和有是否向昌茂公司支付逾期未付房款和车位款违约金的问题。本案中，因黄和有未按合同约定支付购房款740000元和车位款100000元，昌茂公司主张按《商品房买卖合同》约定要求黄和有支付逾期购房款和车位款按贷款额的0.1％计算逾期付款违约金，按照未付购房款740000元0.1％的标准计算，未付车位款100000元0.1％的标准计算，从2014年5月1日至本判决限定给付之日止，对昌茂公司该项诉求应予支持。三、关于黄和有是否向昌茂公司支付解除合同已付房款和车位款违约金的问题。因《商品房买卖合同》解除，昌茂公司依双方约定要求黄和有支付已付购房款和已付车位款的10%作为其解除合同违约金37574.9元（购房款327749元10％＝32774.9元，车位款48000元10％＝4800元，共计37574.9元）的诉讼请求，理由充分，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、解除昌茂公司与黄和有于2014年4月22日签订的购买位于海口市迎宾大路XX号昌茂·朝庭5、6、7、8联体楼（幢）7号楼X幢XXX房的《商品房买卖合同》；二、解除昌茂公司与黄和有于2014年4月22日签订的购买位于海口市迎宾大路XX号昌茂·朝庭地下室地下X幢XXX号车位的《商品房买卖合同》；三、黄和有于本判决发生法律效力之日起十日内向昌茂公司支付逾期房款、车位款的违约金（按照未付购房款740000元0.1％的标准计算，未付车位款100000元0.1％的标准计算，从2014年5月1日至本判决限定给付之日止）、支付解除合同违约金37574.9元。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3578元，由黄和有负担。上诉人黄和有上诉称：第一、昌茂公司应当及时通知办理按揭，不应放任逾期办理的情况一直延续。黄和有与昌茂公司于2014年4月22日签订完购房合同后，一直以为由昌茂公司通知黄和有办理相关手续，因为当时的销售人员说回去等通知，之后因为工作繁忙一直疏于办理按揭一事。黄和有认为昌茂公司在黄和有没有办理按揭的情形下应及时提醒，敦促黄和有，而不宜直接起诉解除购房合同要求购房人赔付违约金。黄和有愿意购买，继续履行合同。第二、违约金的计算应当按照合同的第六条约定进行计算。原审判决适用法律错误，计算方式错误。黄和有与昌茂公司签订的合同属于格式合同，依据合同法司法解释二以及合同法第四十条的规定，黄和有认为合同附件七关于违约金的内容加重了黄和有的责任，应认定无效。故原审计算方式错误，计算违约金应按照合同的第六条约定进行计算即每日按未付购房款的万分之零点二计算，同时也没有解除合同违约金。因此，特向二审法院提起上诉请求：1、撤销（2015)秀民一初字第1520号判决第一项判决即“解除昌茂公司与黄和有于2014年4月22日签订的购买位于海口市迎宾大路XX号昌茂·朝廷5、6、7、8联体楼（幢）7号楼X幢XXX房的《商品房买卖合同》”改判继续履行合同；2、撤销（2015)秀民一初字第1520号判决第二项判决即“解除昌茂公司与黄和有于2014年4月22日签订的购买位于海口市迎宾大路XX号昌茂·朝廷地下室地下一X幢XXX号停车位的《商品房买卖合同》，改判继续履行合同；3、撤销（2015)秀民一初字第1520号判决第三项判决即“黄和有于本判决发生法律效力之日起十日内向昌茂公司支付逾期房款、车位款的违约金（按照未付购房款740000元0.1％的标准计算，未付车位款100000元0.1％的标准计算，从2014年5月1日至本判决限定给付之日止）、支付解除合同违约金37574.9元”改判为违约金按每日按未付购房款的万分之零点二计算，并不重复计算解除合同违约金。被上诉人昌茂公司答辩称：一、一审判决正确，应当予以维持。二、没有通知办理按揭的说法不符合事实。昌茂公司一审提供了材料证明其已经履行了告知的义务。公司和黄和有针对办理贷款问题谈过不下三次。每次联系黄和有都在逃避。三、违约金计算依据问题。黄和有理由不成立。根据合同第29条约定，合同附件和本合同具有同等法律效力。附件七就是合同的补充协议，约定了对于黄和有不办理银行贷款和不交付房款的行为有解除房屋买卖合同和要求违约金的权利。原审违约金引用的条款正确，计算标准和结果也是正确的。四、违约金计算过高问题。合同是双方在自愿前提下签订的。原审是依据合同约定的条款进行判决的，没有超过合同和法律的规定，是合法合理的。二审双方都没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。2014年4月22日，昌茂公司与黄和有签订的《商品房买卖合同》还约定：黄和有逾期付款超过90日后，昌茂公司有权解除合同；昌茂公司解除合同的，有权要求黄和有每日按应付而未付房价款部分的万分之零点二支付违约金；昌茂公司应于书面通知黄和有解除合同之日起30日内，在扣除黄和有应付的违约金后，一次性全部退还黄和有支付的房价款及利息；昌茂公司逾期未退款的，每逾期一日，昌茂公司应按应退款总额的万分之一向黄和有支付违约金，直至全部退还款项为止；黄和有愿意继续履行合同的，经昌茂公司同意，合同继续履行，黄和有应按逾期日数每日向昌茂公司支付应付而未付房价款部分万分之一的违约金。在二审期间，黄和有承认于2015年6月6日已收到昌茂公司邮寄送达的解除商品房买卖合同通知书。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：（一）商品房买卖合同及其补充合同是否应予以解除；（二）违约金计算标准是否过高，是否应予以调整。关于商品房买卖合同及其补充合同是否应予以解除的问题。原审判决认定黄和有与昌茂公司于2014年4月22日签订的商品房买卖合同及其补充合同合法有效，本院予以确认。虽然黄和有与昌茂公司签订的商品房买卖合同大部分条款属于格式合同条款，但对于黄和有提出的购房款的支付、逾期付款、办理按揭贷款及解除合同等约定条款系经双方当事人充分协商后签订的，属于非格式条款。黄和有主张上述非格式条款无效的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。根据商品房买卖合同的补充合同约定，黄和有应于签署合同之日起7日内，将合同备案所需全部资料及贷款银行所要求其提供的个人全部申请贷款的文件，提交给银行或银行指定机构并签署有关贷款文件；如果黄和有未能在约定期限内提交贷款申请文件或未按银行要求办理按揭贷款相关手续，则视为黄和有逾期付款，超过30日，昌茂公司有权解除合同。在上述合同签订后，黄和有除向昌茂公司支付房屋首付款327749元和车位款48000元外，剩余的房款740000元和车位款100000元既未按合同及补充协议约定的时间提交办理按揭贷款的个人文件，也没有按时支付。因此，黄和有没有在约定的时间内提交办理按揭贷款的个人文件应视为逾期付款行为，对此应承担相应的违约责任。由于黄和有逾期付款的时间已超过30天，昌茂公司享有合同约定的解除权。因此，昌茂公司主张解除与黄和有签订的商品房买卖合同及补充协议符合约定解除合同的条件且符合法律的规定，原审判决予以解除，适用法律正确，本院予以确认。黄和有主张继续履行合同而不应解除商品房买卖合同的上诉理由不成立，本院不予采纳。关于本案违约金的计算标准是否过高，是否应予以调整的问题。根据商品房买卖合同及其补充合同的约定，昌茂公司与黄和有双方既约定了逾期付款违约金，又约定了解除合同的违约金，同时还约定了解除合同后未按时解除备案登记的违约金。首先，对于逾期付款违约金，根据合同约定，如果黄和有未能在约定期限内提交贷款申请文件或未按银行要求办理按揭贷款相关手续，则视为黄和有逾期付款，黄和有每逾期一日，应按贷款额的0.1％承担违约责任，超过30日，昌茂公司有权解除合同。因黄和有在履行商品房买卖合同中存在逾期付款的违约事实导致商品房买卖合同的解除，过错责任在于黄和有。因此，在昌茂公司选择解除合同的情况下，黄和有应依约定每逾期一日，按贷款额840000元的0.1％向昌茂公司支付30日的逾期付款违约金为25200元。昌茂公司主张计算超过30日以外的逾期付款违约金不符合合同的约定，本院不予支持。其次，对于解除合同的违约金，原审判决认定黄和有应按已付购房款和已付车位款总额375749元的10%向昌茂公司支付解除合同的违约金37574.9元合法有据，本院予以维持。对于昌茂公司主张合同解除后的逾期付款违约金，既不符合法律规定，也与常理不符，故原审判决认定黄和有向昌茂公司支付解除合同后的违约金不当，本院依法予以纠正。黄和有提出违约金的计算标准过高的上诉理由成立，本院依法进行调整纠正。综合本案案情和双方的约定，在商品房买卖合同解除后，黄和有应向昌茂公司支付逾期付款违约金25200元、解除合同违约金37574.9元。综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但处理结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：维持海口市秀英区人民法院（2015）秀民一初字第1520号民事判决第一、第二项；二、撤销海口市秀英区人民法院（2015）秀民一初字第1520号民事判决第三项；三、黄和有须于本判决发生法律效力之日起十日内向海南昌茂企业（集团）有限公司支付逾期付款违约金25200元及解除合同违约金37574.9元，合计62774.9元；四、驳回海南昌茂企业（集团）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费合计10734元。由上诉人黄和有负担3734元，被上诉人海南昌茂企业（集团）有限公司负担7000元。本判决为终审判决。审判长  傅海燕审判员  詹晓黔审判员  谢焕怡二〇一六年四月二十五日书记员  汪婉璐