湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书(2015)天民初字第03904号原告陈玉霜，女，1984年9月29日出生，汉族。委托代理人刘强，湖南辰邦律师事务所律师。被告湖南菜园里生鲜农贸市场管理有限公司，住所地长沙市天心区黄兴南路88号（原74-96号）101房。法定代表人戴莎。委托代理人邹宏杰，男，1987年8月26日出生，汉族。系被告公司员工。原告陈玉霜诉被告湖南菜园里生鲜农贸市场管理有限公司（以下简称菜园里公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月16日立案受理后，适用普通程序，依法由代理审判员魏立宇担任审判长，与人民陪审员彭聪、靳美珊组成合议庭，于2015年11月12日公开开庭进行了审理，原告陈玉霜的委托代理人刘强，被告菜园里公司的委托代理人邹宏杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年6月23日，原告陈玉霜与被告菜园里公司签订《租赁合同》。合同约定：原告承租被告经营管理的位于长沙市黄兴南路88号信达大厦负一楼“菜园里.南门口星级生鲜大市场”Z37号铺面，用于经营肉类，租赁期限为2年，该市场定于2015年8月1日开业。租金为950元每月，每年支付一次，进场费1万元，履约保证金2000元，物业管理费200元每月，每年一次性缴纳2400元，刷卡机押金3000元，合同还约定了其他权利义务等。合同签订后，原告当天向被告缴纳了进场费、物业管理费、履约保证金、刷卡机押金等共计28800元。原告对铺面进行了装修，而且购置了许多设备，并租赁了住房等。2015年8月21日，该市场开业，但是被告没有安装基本的基础设施，包括空调等，且没有取得消防许可证，导致开业不足十天就被长沙市天心区消防大队叫停，不准开业，导致原告承受了巨大的经济损失。原告所经营的菜市场场所系地下车库，不能进行生产和经营管理活动，违反了法律行政法规的规定，原告与被告签订的《租赁合同》无效。同时，被告在未取得消防许可证的情况下经营开业，被消防叫停，导致合同目的无法实现，被告的行为构成严重违约。原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求依法判令：一、解除原告与被告签订的《租赁合同》；二、被告向原告返还租赁费、进场费、物业管理费、履约保证金、刷卡机押金等共计28800元；三、被告赔偿原告损失6000元；四、本案诉讼费用由被告承担。被告菜园里公司辩称：1、被告经营的场地用途是商业用途，用于经营农贸市场不违反法律的效力性规定，合同合法有效；2、不存在原告诉称的“开业不足十天就被长沙市天心区消防大队叫停，不准开业”的情形，不存在原告诉称的“被告未安装基础设施，包括空调”的情形；3、原告无合同解除权，应当继续履行合同，原告要求解除合同的主要理由为被告未取得消防许可证，被告虽未在原告起诉时申请消防验收，但原告不能据此解除合同，租赁者只有在房屋无法使用的情形下，有合同解除权。经审理查明：被告菜园里公司承租了坐落于天心区黄兴南路74-76号（社坛街综合楼）的信达大厦负一层作为其经营场地。信达大厦共9层，地上八层，地下一层，地下一层建立时的规划用途为地下车库，2011年3月22日登记的信达大厦房屋所有权证（长房权证天心字第7110501**号）附记注明负一层为设备杂物间、仓库及停车场。2015年6月23日，原告陈玉霜（乙方）与被告菜园里公司（甲方）签订《租赁合同》。合同约定：乙方承租甲方经营管理的位于长沙市黄兴南路88号信达大厦负一楼“菜园里.南门口星级生鲜大市场”Z37号铺面，用于经营肉类；租赁期限为2年，暂定于2015年8月1日开业，即租赁期限为2015年8月1日至2017年7月31日；除法律和本合同规定的情况外，双方均不得提前终止合同，任何一方违反合同，违约方应赔偿守约方经济损失；乙方违反本合同约定单方解除合同的，属乙方违约，乙方缴纳的未使用租金甲方不予退还，乙方应向甲方支付赔偿金，赔偿金的计算为壹年的租金；甲方向乙方收取进场费10000元，并约定不论何种原因导致合同终止，进场费均不退还；租金包含固定租金和刷卡提点租金，固定租金为950元每月，每年支付一次，第一次的租金应于合同签订之日支付，提点租金比例为6%-10%，每月5日对账，每月15日前到账，履约保证金2000元，用于保证合同履行，合同终止时，乙方无违约的，甲方全款无息退还；物业管理费200元每月，每年一次性缴纳2400元，刷卡机押金3000元，每年折旧比例为30%。合同签订后，原告当天即向被告缴纳了进场费10000元、物业管理费2400元、一年租金11400元、履约保证金2000元、刷卡机押金3000元，五项费用共计28800元。原告签订合同后，对铺面进行了装修，购置了相应设备准备营业。被告菜园里公司一共有109个摊位及铺面，出租了约100个。2015年8月21日，被告菜园里公司开业，开业后不到一周，因消防不过关，被告菜园里公司被消防部门要求停业整改，停业整改时间长达20余天。消防整改期间，原告回到其住处等待重新开业的通知直至起诉前。因地下负一楼不能用作商业用途，被告至今未获得消防许可证。以上事实，有当事人陈述、《租赁合同》、收据、《潘阳房产租房合同》、信达大厦负一楼规划图、《租房合同》、《房屋所有权证》等在卷佐证，足以认定。本院认为，原告陈玉霜与被告菜园里公司签订的《租赁合同》未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。原告陈玉霜按照合同约定履行了相应义务，被告菜园里公司作为经营场地的提供者，应保证经营场地符合消防安全标准，能够正常营业。经本院调查核实，结合庭审后对原、被告双方做的谈话笔录，被告租赁的用于经营菜市场的场地位于地下负一层，不具备经营菜市场的商业用途，不能颁发消防许可证,因被告菜园里公司租赁的经营场地不能用于经营菜市场，面临因消防问题停业的风险，故合同目的无法实现，原告有权要求解除合同。现原告要求解除合同，被告菜园里公司表示同意原告自行选择继续经营或者退出经营，故对原告提出的解除合同的诉求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，合同于到期前解除，对于陈玉霜向菜园里公司所支付的费用，应根据双方各自的过错程度及合同履行情况，由菜园里公司予以返还。对于陈玉霜要求返还的具体费用分述如下：1、进场费10000元及履约保证金2000元，虽然合同约定无论何种原因导致合同终止，进场费均不退还，但合同解除的原因并非原告单方的过错，被告菜园里公司作为经营场地的提供者应保障其提供的场地符合消防安全标准，能够正常营业，而被告菜园里公司租赁的场地未通过消防验收，至今未取得消防许可证，有停业的风险，致使合同目的无法实现，被告对此具有过错，同时，原告作为承租方也应当尽到合理审慎义务，故综合考虑双方过错，本院酌情认定由被告菜园里公司退还陈玉霜进场费8000元及履约保证金2000元。2、物业管理费2400元及一年租金11400元，综合考虑双方过错，结合原告的经营时间，酌情认定由被告菜园里公司退还原告陈玉霜物业管理费1920元及租金9120元。3、刷卡机押金3000元，合同约定每年折旧比例为30%，考虑原告经营时间只有一周，故全额退还。原告主张被告应赔偿其损失6000元，包括租房及装修、购买经营设备的费用等，对于原告所主张的租房支出，因与本案无直接关联，故不予支持，对于装修及购买相应设备的支出，原告未提供装修及购买设备的相应票据，证据不足，不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条及《中华人民共和国消防法》第十五条之规定，判决如下：一、解除原告陈玉霜与被告湖南菜园里生鲜农贸市场管理有限公司签订的《租赁合同》；二、限被告湖南菜园里生鲜农贸市场管理有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告陈玉霜进场费8000元，履约保证金2000元，物业管理费1920元，租金9120元，刷卡机押金3000元，共计24040元；三、驳回原告陈玉霜的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费755元，由原告陈玉霜负担215元，由被告湖南菜园里生鲜农贸市场管理有限公司负担540元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  魏立宇人民陪审员  靳美珊人民陪审员  彭 聪二〇一六年四月六日代理书记员  李 磊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国消防法》第十五条公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。