上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第2891号原告ＸＸ中，男，1948年10月21日出生，汉族，住上海市闵行区。原告钟紫霞，女，1949年3月17日出生，汉族，住上海市闵行区。原告江泓，男，1978年9月30日出生，汉族，住上海市闵行区。原告刘敏婕，女，1982年6月20日出生，汉族，住上海市闵行区。上列四原告共同委托代理人王扬，上海扬远律师事务所律师。上列四原告共同委托代理人谭海燕，上海扬远律师事务所律师。被告上海茂顺置地有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人张某，总经理。委托代理人沈轩羽，上海合勤律师事务所律师。委托代理人张某，男。第三人江真琦，女，1981年1月22日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市宝山区。委托代理人贾欣彦，北京长安(上海)律师事务所律师。委托代理人黄晓丹，上海旭灿律师事务所律师。原告ＸＸ中、钟紫霞、江泓、刘敏婕与被告上海茂顺置地有限公司(以下简称茂顺公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月4日立案受理，依法由代理审判员周颖适用简易程序公开开庭进行了审理。因案件审理需要，本院于2016年1月4日依法追加江真琦为本案第三人参加诉讼。原告江泓、刘敏婕及四原告共同的委托代理人王扬，被告茂顺公司的委托代理人沈轩羽、张某，第三人江真琦的委托代理人贾欣彦、黄晓丹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。四原告共同诉称，原告ＸＸ中与原告钟紫霞系夫妻关系，原告江泓与原告刘敏婕系夫妻关系，原告ＸＸ中与原告钟紫霞系原告江泓的父母，原告江泓与第三人江真琦系堂兄妹关系。1998年3月，因上海市陈士安桥X弄X号房屋动迁后，原告江泓、第三人江真琦与案外人江某甲(系原告ＸＸ中的父亲)生前共同取得上海市闵行区新镇路XXX弄XXX号XXX室公有房屋(以下简称系争房屋)的居住使用权，案外人江某甲为承租人。后因案外人江某甲于1999年4月病故，2001年8月2日，系争房屋的承租人变更为案外人李某某(系原告ＸＸ中的母亲)。原告ＸＸ中、钟紫霞为上海知青，2004年8月根据国家政策回上海定居，居住在上海市闵行区新镇路XXX弄XXX号XXX室，并一直照顾案外人李某某的生活起居。原告江泓的户口于2004年5月2日研究生毕业后迁入系争房屋，原告钟紫霞的户口于2005年11月10日迁入系争房屋，原告ＸＸ中的户口于2009年2月9日迁入系争房屋，原告刘敏婕的户口于婚后2009年12月23日迁入系争房屋。2011年3月，案外人李某某主动提出住进闵行区中谊福利院，将系争房屋对外出租，所得租金用于补偿在福利院支出。至此，原告ＸＸ中、钟紫霞才搬出系争房屋。2013年11月18日，案外人李某某去世。在四原告不知情的情况下，被告于2013年12月15日径行指定第三人江真琦为系争房屋承租人。而第三人江真琦于2013年12月16日便与被告签订《上海市公有住房出售合同》，购买系争房屋产权，登记在第三人江真琦一人名下。四原告发现后，即依法起诉，现生效判决已确认第三人江真琦购买系争房屋产权的出售合同无效，产权恢复至原公有房屋租赁状态。依据上海市公有房屋管理的相关规定，四原告皆为系争房屋的共同居住人，被告在系争房屋原承租人案外人李某某去世后，在四原告根本不知情的情况下，径行指定第三人江真琦为系争房屋承租人的行为，违反了变更承租人的相关规定，依法不具有法律效力。故四原告起诉至法院，要求法院判令：撤销被告指定第三人江真琦担任上海市闵行区新镇路XXX弄XXX号XXX室公有住房承租人的行为。被告茂顺公司辩称，首先，原告非本案适格原告。被告与第三人江真琦建立房屋租赁关系，原告并非当事人，也不存在合同法第五十四条的撤销情形。其次，被告也非本案适格被告。根据上海市高级人民法院《关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见》(以下简称若干问题的意见)的规定，公房原承租人死亡，相关人员产生争议，当事人可以诉至法院，诉讼中争议各方为被告，出租人为第三人江真琦。故本案被告不适合作为被告。退一步讲，如果双方诉讼主体适格，根据《上海市房屋租赁条例》第四十一条的规定，出租人有权在继续履行租赁合同中确定承租人。上述若干问题的意见也规定，审理以维持出租人确定为原则，除非有明显不符合要求的认定，法院可撤销。在原承租人案外人李某某作为承租人的公房租赁凭证上，也仅有第三人江真琦一人作为共同居住人。因此，被告认为，第三人江真琦符合继续承租的条件。而反观四原告，则并非是适格承租人。因四原告不是该房屋的共同居住人。因为根据规定，共同居住人是指在房屋内有本市户口且原承租人死亡时在房屋内居住满一年。但四原告实际居住他处，不符合承租人的条件。据此，被告依法指定第三人江真琦作为承租人，于法不悖。综上，请求法院驳回四原告的诉讼请求。第三人江真琦述称，本案四原告主体不适格。四原告并未在系争房屋内居住过一天。事实上不符合同住人的资格。第三人江真琦是拆迁安置人，当时四原告也认可其符合同住人资格。故第三人江真琦被指定为承租人符合法律规定。原告ＸＸ中、钟紫霞非上海知青返沪，不应该享有政策。其二人户口迁往无锡后，不再适用知青返沪政策，对系争房屋没有权利。原告ＸＸ中、钟紫霞之前一直在无锡居住，退休之后才回到上海。关于第三人江真琦的诉讼主体资格问题，其认可被告的意见，认为其应作为被告。经审理查明，根据案号为(2008)闵民三(民)初字第2157号案件(以下简称2157号案件)的民事判决书查明的事实：“江真琦与李某某系祖孙女关系。李某某与ＸＸ中系母子关系，ＸＸ中与钟紫霞系夫妻关系，江泓系ＸＸ中与钟紫霞所生之子。因原居住地上海市陈士安桥X弄X号房屋动迁，1998年3月案外人江某甲(系李某某之夫)、江真琦、江泓取得上海市闵行区新镇路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)公有住房，另明确案外人毛某(系李某某之外孙)、李某某另配住房。上述公有住房租赁户名为江某甲。1999年4月江某甲病故。2001年3月8日李某某搬入系争房屋居住，后李某某之户口亦迁入该处。2007年7月系争房屋之公有住房租赁户名变更为李某某。2006年8月5日江泓搬入部分物品。”2008年10月，江真琦作为原告诉至法院，要求法院判令：“1、撤销李某某作为系争房屋承租人的资格，确认江真琦为该房屋的合法承租人；2、李某某将租房使用证返还给江真琦；3、ＸＸ中、钟紫霞支付房屋非法占用费25,000元，并将家具从系争房屋搬出；4、李某某、ＸＸ中、钟紫霞赔偿经济损失4,000元。”该案中，李某某不同意江真琦的诉讼请求。ＸＸ中、钟紫霞认为其二人并未侵犯江真琦的权益，又非本案的适格主体，故不同意江真琦的诉讼请求。江泓认为即便撤销李某某的承租人资格，也应确定江泓为系争房屋的承租人，故不同意江真琦的诉讼请求。茂顺置地公司则未作答辩。上述2157号案件，法院经审理后认为：“……李某某之夫江某甲及江真琦、江泓因动迁被安置到系争房屋，则共同享有该房屋的居住使用权。李某某作为江某甲之妻，其实际居住在系争房屋，并基于婚姻关系取得系争房屋的居住权，不受户口、实际居住期间及他处是否有住房的限制，故应当认定李某某具有系争房屋共同居住人的资格。鉴此，有关物业管理部门在系争房屋原承租人江某甲死亡后，将该房屋的租赁户名变更为李某某并无不妥。因此，江真琦要求撤销李某某作为系争房屋的承租人资格，确认江真琦为该房屋的合法承租人，并要求李某某向其返还租房使用证的诉讼请求，不予支持。江泓因动迁亦被安置到系争房屋，则当然享有该房屋的居住使用权，故江泓搬入部分物品，不构成对江真琦居住使用权益的侵害。因此，江真琦要求ＸＸ中、钟紫霞支付房屋非法占用费25,000元，并将家具从系争房屋搬出，要求李某某、ＸＸ中、钟紫霞赔偿经济损失4,000元的诉讼请求，没有依据，不予支持。”法院遂于2009年4月7日依法作出民事判决，驳回江真琦的诉讼请求。判决后，江真琦不服，上诉于上海市第一中级人民法院。该院经审理后，于2009年8月12日作出驳回上诉，维持原判的终审判决。2013年12月3日，原告ＸＸ中与第三人江真琦签订《协议书》，上载：“有关新镇路XXX弄XXX号XXX室，原承租人李某某因病逝，现要求变更户主。经协商同意ＸＸ中、江真琦两人为现有承租人，解约双方争议。承租人定下后，马上办产权房，产权房的继承人为ＸＸ中、江真琦共有，然后可将房屋向市场销售，所得钱款，扣除有关费用后，分为两份，ＸＸ中、江真琦各享受一份。如在出售的有关费用中，属单方人为的支出，由单方人自负，以上承诺我们二人必须共同遵守执行，不得有误。如一方不遵守，承担相应经济责任。特此立据。”庭审中，四原告称，该协议确认原告ＸＸ中和第三人江真琦为共同承租人，说明原告ＸＸ中本身就是共同居住人。无其他原告的签字，反而能够证明第三人江真琦确认原告ＸＸ中的共同居住人身份。被告称，上述《协议书》曾提交至被告，该协议是在其家庭争吵到不可开交之下，第三人江真琦所做的让步，但不代表第三人江真琦认可四原告的身份。后因四原告认为按照上述《协议书》的约定，其四人仅分得房屋的一半利益，其四人利益受损，故双方未履行该协议。第三人江真琦同意被告的上述意见。又根据案号为(2014)闵民五(民)初字第2006号案件(以下简称2006号案件)的民事判决书查明的事实：“……2013年12月15日，系争房屋租赁户名变更为江真琦，2013年12月16日，江真琦与案外人上海茂顺置地有限公司(以下简称“茂顺公司”)签订上海市公有住房出售合同购买系争房屋产权，2013年12月25日，系争房屋产权核准登记在江真琦名下。2014年1月9日，江泓、刘敏婕、ＸＸ中、钟紫霞及案外人江某乙向闵行区人民法院提起所有权确认纠纷，要求确认江泓、刘敏婕、ＸＸ中、钟紫霞、江某乙对系争房屋按份共有，要求江真琦协助江泓、刘敏婕、ＸＸ中、钟紫霞及案外人江某乙办理产权过户手续；要求江真琦赔偿江泓、刘敏婕、ＸＸ中、钟紫霞、江某乙律师费10,000元。闵行区人民法院于2014年4月30日作出判决：一、原告江泓、原告刘敏婕与被告江真琦对上海市闵行区新镇路XXX弄XXX号XXX室房屋按份共有；二、被告江真琦于本判决书生效之日起十日内，协助原告江泓、原告刘敏婕将上海市闵行区新镇路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更至原告江泓、原告刘敏婕、被告江真琦名下；三、驳回原告江泓、刘敏婕、江某乙、ＸＸ中、钟紫霞其余诉讼请求。一审判决后，江真琦提起上诉，上海市第一中级人民法院于2014年8月18日作出改判：一、撤销上海市闵行区人民法院(2014)闵民五(民)初字第217号民事判决；二、驳回江泓、刘敏婕、江某乙、ＸＸ中、钟紫霞的原审诉讼请求。另查明，系争房屋户口变动情况如下：李某某，2001年8月3日因父母与子女投靠自新镇路XXX弄XXX号XXX室迁入新镇路XXX弄XXX号XXX室，2013年11月18日因死亡注销户口；江真琦，1998年因分房自陈士安桥X弄X号迁入新镇路XXX弄XXX号XXX室；江泓，2004年学业结束迁入新镇路XXX弄XXX号XXX室；钟紫霞，2005年11月10日投靠亲属自江苏省无锡市五里新村XXX号XXX室迁入新镇路XXX弄XXX号XXX室；ＸＸ中，2009年2月9日因离、退休自江苏省无锡市五里新村XXX号XXX室迁入新镇路XXX弄XXX号XXX室；刘敏婕，2009年12月23日因投靠亲属自七莘路XXX弄XXX号XXX室迁入新镇路XXX弄XXX号XXX室。……”2006号案件审理中，ＸＸ中、钟紫霞、江泓、刘敏婕共同作为原告起诉，请求判令：“一、确认江真琦于2013年12月16日签订关于上海市闵行区新镇路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市公有住房出售合同》无效；二、依法将上海市闵行区新镇路XXX弄XXX号XXX室房屋恢复到出售之前的租赁状态。”法院经审理后认为：“……基于已生效判决认定之事实以及双方当事人目前已有的证据，足以确认江泓为涉案房屋同住人，虽然江真琦系涉案房屋的承租人，但是其在处理涉案房屋之时务必经过房屋同住人的同意或者与房屋同住人协商一致，现并无证据证明江真琦经江泓同意而购买涉讼公房的产权，其行为违反了公有住房出售的相关规定，损害了江泓的合法权益……江真琦与茂顺公司签订的《上海市公有住房出售合同》无效……故ＸＸ中、钟紫霞、江泓、刘敏婕所主张将系争房屋恢复到出售之前的租赁状态，即继续由江真琦作为承租人，茂顺公司作为出租人，故对此诉请亦予以支持。”法院遂于2015年2月6日依法作出民事判决，判决主文为：“一、江真琦与上海茂顺置地有限公司于2013年12月16日签订的关于上海市闵行区新镇路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市公有住房出售合同》无效；二、江真琦于判决生效之日起十日内将上海市闵行区新镇路XXX弄XXX号XXX室房屋恢复为：由上海茂顺置地有限公司作为出租人、江真琦作为承租人的房屋租赁合同状态。”判决后，江真琦不服，上诉于上海市第一中级人民法院。该院经审理后，于2015年5月14日作出驳回上诉，维持原判的终审判决。2015年10月8日，本院又依法受理江真琦为原告，江泓、ＸＸ中为共同被告的用益物权确认纠纷一案。该案中，江真琦要求法院判令：“1、两被告向其支付自2013年12月15日起至排除妨害日止的赔偿金；2、两被告协助腾空系争房屋。”上述用益物权确认纠纷审理过程中，四原告以诉称事由提起本案诉讼，要求撤销被告指定第三人江真琦担任系争房屋承租人的行为。庭审中，各方当事人均确认，自2011年3月起，系争房屋对外出租，所得租金用以补贴案外人李某某入住养老院所产生的费用。以上事实由四原告提供的系争房屋户口簿、(2006)闵民五(民)初字第4988号案件民事调解书、公有住房出售价格计算表、(2014)闵民五(民)初字第2006号案件民事判决书、(2015)沪一中民二(民)终字第825号案件民事判决书、租用公房凭证等，被告提供2001年8月2日发放的租用公房凭证、(2008)闵民三(民)初字第2157号案件民事判决书、2013年12月3日的《协议书》等，以及双方当事人的当庭陈述等为证。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。对于第三人江真琦提供的户口簿，因该份证据为复印件，四原告对其真实性持有异议，由此，本院在第三人江真琦未提供证据原件、四原告未确认其真实性的情况下，对该份证据的效力不予确认。对于第三人江真琦提供的证人证言，因证人未某某出庭作证，故四原告对真实性持有异议，由此，本院在证人确未某某出庭作证、四原告未确认其真实性的情况下，对该份证据的效力同样不予确认。对于第三人江真琦提供的住房调配单，因相关生效判决已否定其证明效力，故本院对该份证据的效力不予确认。本案诉讼中，因各方当事人对各自的诉讼主体资格持有异议，主要体现在：被告及第三人江真琦是否为本案适格的被告或第三人？就此，四原告认为，其将茂顺公司列为被告、江真琦列为第三人的依据为上海市高级人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》中的相关规定，故其诉讼符合诉讼法的原理。被告则认为，上海市高级人民法院《关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见》的规定，就本案的事实而言，应当将江真琦列为被告、茂顺公司列为第三人。四原告所引用的条例已经失效，而被告所依据的若干问题的意见是上海市高级人民法院于2004年出台的规定，应当适用该若干问题的意见。另需说明的是，在2008年，就系争房屋承租人的指定问题，江真琦也曾起诉至法院。该案中，法院将江真琦列为原告、被确定为承租人的案外人李某某列为被告、茂顺公司作为出租人列为第三人。第三人江真琦同意被告的前述意见。本院认为，本案首先应明确的是诉讼主体资格问题。根据上海市高级人民法院于2004年9月28日发布的《关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见》(沪高法民一[2004]44号)，当事人对出租人确定的承租人资格提出异议而诉至法院的，人民法院可予受理。诉讼中，对承租人资格有争议的各方为案件的原、被告，出租人为无独立请求权的第三人。安全审理以维持出租人的确定为原则，除非原先有证据证明出租人所确定的承租人明显不符合《上海市房屋租赁条例》及相关意见要求的，人民法院可判决撤销，依法重新确定。而本案即为四原告对于系争房屋原承租人李某某死亡后，出租人茂顺公司将江真琦确定为系争房屋新的承租人持有争议。故四原告应当以其争议的相对方江真琦作为被告，出租人茂顺公司作为第三人。四原告所依据的上海市高级人民法院《关于贯彻执行〈上海市城镇公有房屋管理条例〉若干问题的意见》(沪高法[1992]第86号)的发布时间为1992年8月16日，且《上海市城镇公有房屋管理条例》(1990年3月14日发布、1990年8月1日实施)已被《上海市房屋租赁条例》(1999年12月27日发布、1999年12月27日实施)废止。故本院认为，四原告所援引的依据因其发布日期早于被告所援引的依据，且四原告所援引的依据中的《上海市城镇公有房屋管理条例》也已于1999年失效，而上海市高级人民法院对于诸如本案事实情况的案件的诉讼主体资格在2004年予以了明确，则应遵从。综上，本院认同被告及第三人江真琦就诉讼主体资格提出的抗辩意见。退一步讲，即便在不考虑被告及第三人江真琦的诉讼主体问题的情况下，本院亦认为被告确定第三人江真琦作为系争房屋承租人的行为，并不不当，理由如下：根据《上海市房屋租赁条例》第四十一条第一款第(二)项及第二款的规定：“……公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。……前款第(二)项规定中可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人……”。现法院的生效判决已认定，第三人江真琦因动迁被安置到系争房屋，享有该房屋的居住使用权。同时，第三人江真琦的户口亦在系争房屋内。故被告认定，第三人江真琦可以作为继续履行租赁合同的承租人，就第三人江真琦的承租人资格而言，符合上述《上海市房屋租赁条例》的规定。事实上，四原告对于第三人江真琦的承租人资格也并无异议，但四原告主张，四原告同样具有承租人资格，而被告未待各方协商，直接确定第三人江真琦作为承租人，指定行为不当。本院认为，就系争房屋的承租主体，自2008年始在整个家庭内部就发生了诉讼。在2157号案件中，江真琦作为原告，李某某、ＸＸ中、钟紫霞共同作为被告，江泓、茂顺公司共同作为第三人。该案中，各方当事人对系争房屋的承租人主体均持有异议。江真琦认为，其应为房屋的合法承租人，故应撤销李某某作为系争房屋承租人的资格，同时须由ＸＸ中、钟紫霞搬离房屋并支付房屋使用费等；ＸＸ中、钟紫霞则认为，其二人未侵犯江真琦的权益，又非该案的适格主体，故不同意江真琦的诉讼请求；江泓则认为，即便撤销李某某的承租人资格，也应确定江泓为系争房屋的承租人，故不同意江真琦的诉讼请求。由此可见，在整个家庭内部，对于系争房屋承租人之争由来已久，且被告参与了2157号案件诉讼，对此亦应是知晓情况。此后，案外人李某某于2013年11月18日去世后，被告即于2013年12月3日收到了由原告ＸＸ中与第三人江真琦签订的关于确定系争房屋承租人的《协议书》，由此说明，就如何确定系争房屋承租主体，双方进行了协商。又鉴于四原告之间系父母子女的家庭关系，故原告钟紫霞、江泓、刘敏婕对上述《协议书》事项当属知晓。而上述《协议书》最终未能得到履行，又恰能反映出双方就系争房屋承租主体再一次出现争议。在此情况下，被告于2013年12月15日指定具有承租人资格的第三人江真琦继续履行租赁合同，并无不妥。据此，依照《上海市房屋租赁条例》第四十一条第一款第(二)项、第二款之规定，判决如下：驳回原告ＸＸ中、钟紫霞、江泓、刘敏婕的诉讼请求。案件受理费减半收取计人民币40元，由原告ＸＸ中、钟紫霞、江泓、刘敏婕共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 周 颖二〇一六年四月二十二日书 记 员 董琪华附：相关法律条文一、《上海市房屋租赁条例》第四十一条房屋租赁期间租赁当事人死亡或者依法变更、终止的，租赁关系按照下列规定处理：（一）出租人死亡或者依法终止的，由房屋所有权的继承人或者继受人继续履行租赁合同。（二）居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。（三）非居住房屋承租人死亡或者依法终止的，租赁合同依法变更或者终止。（四）租赁当事人依法分立、合并的，由变更后的当事人继续履行租赁合同。前款第（二）项规定中可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。