江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2015）沭胡民初字第00963号原告（反诉被告）邵成军，居民。委托代理人孙树成，江苏德沛律师事务所律师。被告（反诉原告）周立山，居民。委托代理人葛明，江苏勤辉律师事务所律师。原告邵成军诉被告周立山、反诉原告周立山诉反诉被告邵成军租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月15日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员何占付独任审判，于2015年10月10日、2015年10月14日公开庭进行了审理，邵成军及其委托代理人孙树成、周立山及其委托代理人葛明均到庭参加的诉讼；后因案情需要，本案依法转为普通程序并组成合议庭，于2016年4月8日公开开庭进行了审理，邵成军委托代理人孙树成、周立山及其委托代理人葛明到庭参加的诉讼。本案现已审理终结。原告邵成军诉称：原告因经营地产经纪需要承租被告位于沭阳县紫藤花园幢房屋，租赁期间为5年（2014-6-6-2019-6-5），房屋租金为80000元/年；双方并于2014年5月5日就房屋租赁事宜签订合同；合同签订后，原告对房屋进行了装修装潢并投入使用。2015年6月份，原告因经营的项目遇到特殊情况，经和被告协商房租按季度支付并经被告同意后原告分两次向被告支付一季度房租20000元。2015年8月份，在没有和原告协商的情况下强行将房屋租给第三方经营，并对原告的装修及办公家具进行破坏。后经派出所处理未果。综上，由于被告的行为给原告造成巨大损失，为此原告特具状诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2014年5月5日签订的房屋租赁合同；2、判令被告返还原告房租6666元；3、判令被告赔偿原告损失150000元；4、被告承担本案全部诉讼费用。被告周立山辩称：一、对于原、被告之间的租赁合同予以认可，同意解除合同，但是解除合同的过错责任在于原告。根据原、被告之间租赁协议约定，租期为5年，租金第一年为80000元，第二年为85000元，第三、四、五年租金均为90000元，租期自2014年6月6日至2019年6月5日，每年给付一次，给付租金为提前10天，如果原告拖欠租金达到15天，被告有权终止合同，收回房屋，由此产生的全部责任及损失，均由原告负担。原告一直没有按照合同约定支付租金构成根本违约，因此原告实际占用房屋的租金损失，应当由原告负担。二、原、被告双方从未达成变更租金给付方式的约定，原告占有房屋期间，并没有对房屋进行实际装修，因此原告第三项的诉讼请求没有事实和法律依据。三、原告占有使用房屋期间，没有按照合同的约定支付水电费等费用，后被告为原告垫付了2217元。综上请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告周立山诉称：2014年5月5日，反诉被告因经营需要，租赁反诉原告所有的，位于沭阳县紫藤花园小区2幢5、6、7、8、9、10、11及楼下1间门面房，租期5年，自2014年6月6日起至2019年6月5日止，第一年租金为80000元，第二年租金为85000元，第三、四、五年租金为90000元，租金每年给付一次，即每次支付下一年租金的时间为提前10天，逾期支付租金达15天或承租方连续三个月不付清所有费用的，出租方有权终止合同，收回房屋。合同签订后，反诉原告依据约定将房屋交付反诉被告使用。然，反诉被告拒不支付第二年租金，且连续八个月未缴纳水、电费等费用，严重违反合同约定。综上，反诉原告与反诉被告租赁合同关系合法有效，反诉被告逾期给付租金已经构成违约，反诉原告有权终止合同、收回房屋，并要求反诉被告给付占有房屋期间的租金及反诉原告为其垫付的水费、电费。协商不成，反诉原告为维护自身的合法权益，特具状诉至法院，请求判令：反诉被告清空位于沭城街道紫藤花园小区2幢5、6、7、8、9、10、11及楼下1间门面房室内设备，排除妨碍；给付反诉原告房屋占用期间房屋租金22116元（自2015年6月6日起计算至2015年9月11日止，共95天，232.8元/天）、水费、电费2217元合计24333元；反诉被告承担本案诉讼费用。反诉被告邵成军辩称：对签订合同的时间以及租赁期间、租金的标准没有异议。针对反诉请求第一项，因该房屋是在反诉原告与反诉被告合同没有合意解除情况下让反诉原告强行占用并出租他人，因此反诉被告不具有排除妨害的义务，而是反诉原告应当协助反诉被告对办公设施进行清点交接，并对毁坏的财产进行赔偿。对于第二项请求，在应交纳第二年租金时，反诉原告与反诉被告就房租支付的时间进行了约定调整，并且反诉被告向反诉原告支付了20000元的租金，因此反诉原告再要求反诉被告支付占用期间的房租没有事实依据。同时2015年8月底，反诉原告已经将涉案的房屋强行占用，并出租他人，反诉被告对反诉原告支付2015年8月30日之前的水、电费予以认可，反诉被告之所以没有及时交纳上述费用，系由于反诉原告没有将涉案房屋的水电费卡交给反诉被告，致使反诉被告没有在合理的期间交纳该费用。即使反诉原告认为反诉被告因没有按照约定及时支付租金，也应当通过合法手段对反诉被告进行催告并明确说明解除合同的理由来维护自己的权利，而不能在没有通知反诉被告的情况下强行将房屋收回，并对反诉被告的办公设施进行损坏。反诉被告于2015年8月20日即双方约定的租金到期之前向反诉原告支付房租，反诉原告明确表示不接收，因此反诉被告在本案中没有违约行为，反诉原告的诉讼请求没有事实和法律依据。经审理查明：2014年5月5日，邵成军与周立山签订房屋租赁协议一份，约定由邵成军租赁周立山所有的位于沭城街道紫藤花园小区2幢5、6、7、8、9、10、11室及楼下1间门面房，合同内容为：出租方（甲方）：周立山，身份证号码：，承租方（乙方）：邵成军，身份证号码：，甲、乙双方通过友好协商，就房屋租赁事宜达成协议如下：一、租赁地址：沭阳县紫藤花园幢5、6、7、8室及9、10、11室、楼下门面房1间。二、室内附属设施：无。三、租用期限及其约定：1、租用期限：自2014年6月6日起至2019年6月5日；2、房屋租金：每月￥6666.6元人民币，每年捌万元人民币；3、付款方式：按年支付，租房终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息，每次支付下期租金提前壹拾天；4、租赁期内水，电，煤气，电话，有线电视，卫生治安费由乙支付，房屋修缮等费用由甲方支付；5、租用期间，乙方有下列情形之一的甲方可终止合同，收回房屋使用权，乙方需承担全部责任，并赔偿甲方损失：（1）乙方擅自将房屋转租，转让或转借的；（2）乙方利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的；（3）乙方无故拖欠房屋租金达壹拾伍天；（4）连续3个月不付所有费用的。四：租赁用途：办公及经营。五、双方责任及义务：……注：①乙方承担的房租第一年为人民币捌万元整，第二年为人民币捌万伍仟元整，第三年为人民币玖万元整；第四年、第五年均为人民币玖万元整。房租到期后，乙方有优先续租权，具体续租租金甲、乙双方友好协商。②乙方第一年房租支付时期为2014.6.6前，2014.5.5支付定金人民币贰仟伍佰元，定金冲抵乙方承担的五年房产租赁税收，甲方无需退还。③2014.6.6前为乙方装修时间，无需承担租金。④乙方可以转让，前提不能影响甲方房租水平，转让费归乙方所有。出租方：周立山；承租方：邵成军；签约时间：2014年5月5日。邵成军未在合同约定的时间支付2015年度租金，周立山遂将房屋转租于他人，周立山在将涉案房屋转租前将邵成军所有的办公家具及物品清理并集中存放，因此产生纠纷遂成讼。庭审中，邵成军与周立山一致同意解除租赁合同，邵成军已支付给周立山的20000元房租与周立山要求邵成军支付房屋占用期间的租金及邵成军欠缴的水、电费相抵充。上述事实，有当事人陈述、房屋租赁协议、录音录像、证人证言等证据证实，本院予以确认。本案的争议焦点为：1、邵成军与周立山在租赁合同解除中的过错程度；2、邵成军主张的损失能否支持及具体金额。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。邵成军与周立山于2014年5月5日签订的房屋租赁合同合法有效，受法律保护，双方均应全面履行。庭审中，邵成军与周立山一致同意解除该租赁合同；邵成军与周立山一致同意将邵成军已支付给周立山的20000元房租与周立山反诉中要求邵成军支付房屋占用期间的租金及其欠缴的水、电费相抵充；本院予以确认。邵成军要求周立山赔偿一台现代牌电脑价值2000元，8台员工电脑价值6000元，1台台式机价值200元，维艺办公家具组合损失9500元，固定电话22部移机费用4466元，台球桌损失30000元，顾客桌损失3500元，9组办公家具及隔断价值19000元。周立山对邵成军的上述主张予以否认。本院认为，邵成军未在合同约定的时间支付2015年度租金属违约行为，是导致该租赁合同解除的主要原因。但邵成军在合同约定的租金支付期满后仍然支付原告20000元房租，周立山亦予以接收，故周立山对邵成军租赁房屋内的物品有保管义务。结合邵成军在本案中的损失及邵成军、周立山在本案中的过错程度，本院酌定周立山赔偿邵成军15000元。邵成军同时要求周立山对涉案房屋装修装饰折价赔偿。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）款规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。依照上述规定，周立山拒绝利用涉案房屋内装饰装修物品，并要求邵成军予以移除、清空，故本院对邵成军该诉讼请求不予支持。周立山反诉要求邵成军清空位于沭阳县紫藤花园小区2幢5、6、7、8、9、10、11及楼下1间门面房内的室内设施。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。故在邵成军与周立山一致确认解除合同的情况下，周立山该诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除邵成军与周立山于2014年5月5日签订的房屋租赁合同；二、被告周立山应于本判决生效后十日内赔偿原告邵成军各项损失15000元；三、反诉被告邵成军应于本判决生效后十日内清空其存放于涉案房屋内的物品、设施，排除妨害；四、驳回原告邵成军其他诉讼请求；五、驳回反诉原告周立山其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3434元，反诉案件受理费404元，合计3838元，由邵成军负担3259元，周立山负担579元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3838元（该院开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，帐号：4680）。审 判 长  何占付人民陪审员  马秀华人民陪审员  周建沂二〇一六年四月十八日法官 助理  姬永昊书 记 员  顾方云书 记 员  陈胜康附录相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自已的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物将付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。