吉林省汪清县人民法院民 事 判 决 书（2015）汪民二初字第379号原告汪清县居安物业管理有限公司，住所汪清县汪清镇汪清街清华路135号。法定代表人张秋波，经理。委托代理人周日昌，男，汉族，1967年6月6日生，原告公司职员，现住址汪清县汪清镇桥西小区。被告董长青，男，汉族，1966年7月12日生，职员，现住址汪清县汪清镇仁和小区。原告汪清县居安物业管理有限公司(以下简称物业公司)诉被告董长青物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托代理人周日昌、被告董长青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年10月20日，原告与汪清县仁和家园小区业主委员会签订物业服务合同后进入该小区。被告为该小区1号楼7单元301室的业主。被告拖欠2010年至2014年五年的物业费合计2934元一直未交纳。根据物业服务合同的约定，物业服务费应在每年12月31日前交纳，业主或物业使用人逾期交纳的，应从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之二交纳滞纳金。原告于2015年2月9日至春节期间向被告送达了催缴通知书，并告知其若交费可免交违约金，但被告仍未交费。现要求被告支付物业服务费3893元及违约金3708元。被告辩称：原告的请求没有法律依据和事实根据。被告居住的仁和小区全体业主根据《物业管理条例》的规定，由全体业主选举了业主委员会，选聘了大通物业管理有限公司，小区业主对该公司的服务很满意。而原告进入仁和小区后，只管收费，并未按物业管理条例为全体业主提供服务。如：小区井盖损坏后，业主反映多次无人维修，被告的车底牌被刮坏；小区铁栅栏坏了无人维修，有意将1、2、3号楼两侧50延长米处拆开成了出入口，无人管理，从而导致小区业主的自行车丢失等事件发生；保洁工作更差；2012年未经业主同意擅自将业主共同使用的空地、停车场、改成10个车库卖掉，变卖文化站等。原告提供的物业服务合同中，业主委员会成员的签字不是本人签字，是原告伪造的，仁和小区全体业主未曾与原告形成物业服务合同关系。综上，原告所述被告拖欠物业费、支付违约金的诉请，无法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。原告向本院提供的证据有：1、营业执照、组织机构代码、资质证书复印件各一份，证明原告资质；2、物业服务合同，证明2010年10月份，原告与仁和小区业主委员会签订物业服务合同进入该小区。被告向本院提供的证据有：1、照片23张，证明物业公司服务不到位的事实；2、证人证言3份，证明仁和小区物业公司管理不善造成业主财物丢失、损坏及人身受到伤害等事实；3、2015年3月3日仁和小区业主对居安物业服务有限公司服务不满意联名名单，证明仁和小区业主对居安物业公司物业服务不满意情况进行调查后形成176名业主联名签字的事实；4、证人吕善芹出庭作证，证实其在大通物业公司管理期间为仁和小区业委会成员。并证明其未曾与居安物业签订过物业服务合同，原告提供的物业服务合同中“吕善芹”的签字非其本人书写，居安物业自进入小区后服务质量一直不好；5、证人周金瑞原审时出庭作证，证实其大通物业公司管理期间为仁和小区业委会成员，原告提供的物业服务合同中“周金瑞”的签字虽然是其本人的笔迹，但其未曾与居安物业服务有限公司签订过服务合同，居安物业服务有限公司自进入小区后服务质量一年不如一年的事实。经庭审质证，被告对原告提供的1号证据未提出异议，本院予以采信。对原告提供的2号证据，被告提出异议，认为合同中业委会成员的签字非本人书写，该证据系原告伪造。经查，通过两名业委会成员的证实，小区业委会未曾与原告物业公司签订过物业服务合同，原告在庭审中亦未能提供相关证据证明该合同中业委会成员的签字是其本人书写的事实。因此，本院对原告欲以该证据证明的内容不予采纳。对被告提供的1号证据，原告提出异议。认为仁和小区为老旧小区，原告入住小区时各类设施破损严重。该组证据反映的是前期物业遗留问题，不能反映居安物业的管理质量状况。经查，该组照片反映了本案诉讼时的小区物业服务状况，本院对该证据予以采纳。对被告提供的2号证据，原告提出异议。认为仅通过证人出具的证言材料无法辨明真伪，且小区业主证明的内容与本案无关。经查，出具证明材料的三名业主均未到庭接受质证，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条“证人应当出庭作证，接受当事人的质询”的规定，本院对被告以该证据证明的内容不予采纳。对被告提供的3号证据，原告提出异议。认为该证据不能全面反映小区真实情况，有关民意调查的方式、方法及解决方案应当按照物业服务合同的约定进行。经查，该证据系仁和小区业主自行组织对物业公司服务质量满意度情况进行的调查结果。虽然该证据未经过第三方收集，但小区176名业主在上面签字并捺印，能够反映当时物业公司服务质量的实际状况。对此，原告未能提供相关证据予以反驳。因此，本院对该证据证明的事实予以确认。对被告提供的证人吕善芹到庭证实的内容，原告未提出异议，本院对证人证实的内容予以采纳。对被告在原审时提供的证人周金瑞到庭证实的内容，原告对原审审理笔录中记载的内容的真实性未提出异议，本院对证人证实的内容予以采纳。经庭审质证采信的证据，结合双方当事人的陈述意见，综合认定如下事实：据原告居安物业公司提供的物业服务合同书记载，其与仁和小区业委会主任、副主任及三名成员签订物业服务合同的时间为2010年10月20日，开始提供物业服务的时间自2010年11月1日起。被告董长青对该合同书不予认可，且合同书中代表业委会签字署名的部分代表出庭证实未曾与原告签署过任何协议，合同书中的签字亦非其本人书写。原告对此未能提供证据予以反驳。从庭审中被告自认的居安物业进入小区催收过物业管理费的事实，可以认定原告居安物业自2011年开始已经进入该小区。被告董长青为该小区1号楼7单元301室的业主，其在该小区内拥有91.88平方米的住宅一栋及31.85平方米的车库一间，在小区外还有34.34平方米的车库一间。被告董长青认为物业公司提供的服务质量存在问题和严重的瑕疵，因而在物业公司入驻小区期间一直拒绝缴纳物业费至原告撤出为止。2015年3月3日，因物业服务质量问题，小区业主自发组织了对物业公司提供服务的满意度状况进行测评调查，并形成了仁和小区176名业主对服务质量表示不满，并联名签字、捺印的书面材料。此外，证人吕善芹与周金瑞原为大通物业为小区提供物业服务时的业委会成员。二人均证实未曾与原告居安物业公司签订过物业服务合同，并证明该小区业委会也未曾召集业主大会会议选聘居安物业公司为该小区业主提供物业服务的事实。本院认为，根据《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”，第六条“房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案中，仁和小区业委会未曾召集业主大会会议选聘原告居安物业公司为该小区的物业服务企业，即原告居安物业公司不是仁和小区业主大会会议依法选聘的物业服务企业，且仁和小区业委会成员出庭证实其未曾与原告居安物业公司签订过物业服务合同或其他任何协议。对此，原告居安物业公司未能提供相关证据予以反驳。本院据此认定原告居安物业公司与被告所在的仁和小区业委会或业主大会未签订物业服务合同，双方未形成物业服务合同法律关系。因此，原告居安物业公司所提供的物业服务合同对作为小区业主的被告董长青不具有约束力。其次，关于原告物业公司进入该小区后，是否实际提供了物业服务，提供了哪些物业服务项目，提供了多少物业服务内容，原告没有提供证据证明，且被告亦对原告的主张不予认可。因此，本院对原告主张的已实际投入人力、物力，对被告所在的小区提供了物业服务的诉请无法用量的形式给予衡量。再次，根据法律规定，物业服务企业先期必须与业委会或者业主大会签订物业服务合同，在明确双方的权力、义务后才能入住小区提供物业服务，该程序为法律、行政法规的强制性规定。物业服务合同与其他实践性合同不同，在没有签订物业服务合同的情况下，只根据原告提出的物业公司进入小区已实际提供了物业服务的主张，即认定原告的物业服务行为得到了小区业主的默认和认可，从而认定双方形成了事实合同关系，缺乏法律依据。综上，依照《物业管理条例》第二条、第六条及《最高人民法院关于审理审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告汪清县居安物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  金秀焕代理审判员  徐 健人民陪审员  崔君洙二〇一六年四月十八日书 记 员  金香美