广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2015)深宝法西民初字第2620号原告深圳市宝城百味食府餐饮有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道宝城二区湖滨路东侧（酒店）1018房，组织机构代码319507612。法定代表人刘湘。委托代理人王承秀，广东怀明律师事务所律师。被告深圳市宝鸿发物业管理有限公司，住所地深圳市宝安区43区安乐三街150号之三(办公场所)，组织机构代码69119128X。法定代表人宋水云。被告宋金霞，女，汉族，1976年5月24日出生，户籍地址安徽省池州市东至县。两被告的共同委托代理人王金辉，广东圳宝律师事务所律师。上述当事人之间租赁合同纠纷一案，原告诉请判令：1、解除原告与深圳市宝鸿发物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》；2、两被告退还原告租房保证金30000元；3、两被告连带赔偿原告装修及购买设备、员工工资、营业损失等经济损失165万元（其中装修及设备损失1360000元、人工工资137355元，预期营业损失152645元）；4、本案诉讼费由两被告承担。本院受理该案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。经审理，本院查明以下事实：2013年12月10日，深圳市碧海城酒店管理有限公司与本案被告深圳市宝鸿发物业管理有限公司(以下简称宝鸿发公司)签订《房屋租赁合同》，将位于深圳市宝安区建安一路2号的碧海恒诚酒店物业租赁给被告经营使用。2014年9月27日，被告宝鸿发公司与刘博文签订《数字文化创业园租赁合同》，将上述物业中面积为698平方米的宴会厅转租给刘博文用于餐饮经营，租赁期限自2014年11月10日至2018年12月31日，前两年租金为15000元/月,第三年起每年递增10%。2014年9月28日，刘博文向宝鸿发公司缴纳了租房保证金30000元。上述合同签订后，原告深圳市宝城百味食府餐饮有限公司（以下简称百味食府）在该承租物业处成立并开展经营，租金也由原告百味食府向被告宝鸿发公司支付。2015年12月7日，深圳市碧海城酒店管理有限公司向原告发出通知，主要内容为：因宝鸿发公司拖欠其租金累计达3个月之久，严重违约，我公司已于2015年11月20日通知宝鸿发公司解除了双方之间的租赁合同，并决定收回位于深圳市宝安区建安一路2号的物业房屋；因原告尚拖欠10月份水电及11月份的房租水电费，故通知原告于2015年12月7日下午6点之前缴清费用，逾期未交费的，我公司将于当晚8时停电。同时，深圳市碧海城酒店管理有限公司还在《通知》中限令原告于3日内搬离涉案物业房屋，逾期未搬离的，该司将强行收回物业房屋并留置租户物业内财产直至租户交足租金及占有使用费等。上述《通知》发出后，原告未向深圳市碧海城酒店管理有限公司缴纳租金及水电费，该司遂于2015年12月7日晚上8时左右停止对涉案物业的水电供应，此后原告未能在涉案物业处继续经营。另查明：1、原告提交了刘博文本人出具的《证明》一份，主要内容为：本人系深圳市宝城百味食府餐饮有限公司的总经理，本人于2014年9月27日与深圳市宝鸿发物业管理签订的租赁合同系本人代深圳市宝城百味食府餐饮有限公司签订（因签订租赁合同时百味食府的营业执照未办下来），本人向深圳市宝鸿发物业管理有限公司缴纳的3万元保证金也属于深圳市宝城百味食府餐饮有限公司所有。原告以此证明自己系涉案物业的实际承租人。此外，原告还提交了由被告宝鸿发公司出具的“2015年11月收费通知单”一份，显示被通知人（承租人）为“百味食府”，以此进一步证明被告也认可原告是本案的承租人。被告对刘博文出具的《证明》的真实性不予确认，辩称刘博文才是涉案物业的承租人，原告并非本案租赁合同关系的当事人，不是适格的诉讼主体；对于“收费通知单”的真实性无异议，但辩称是应刘博文的要求将承租方写为“百味食府”。2、原告提交了承诺书、通知、照片、公告等作为证据，并申请证人出庭作证，拟证明因被告方与案外人之间发生纠纷，导致其承租的物业处被人堆河沙堵住大门、并出现拉横幅、拆除电梯、不明身份人员蹲守大堂等情形，时间长达一个多月（从2015年10月中旬至2015年11月底），严重影响了原告的正常经营并造成巨大损失。被告对上述证据的真实性及合法性均不予认可，并认为“堆沙事件”虽然存在，但持续时间仅有几天，且该行为是由案外第三人实施的，应由该第三人承担侵权责任。3、原告提交了保险单、设备清单及现场勘查照片、购物发票、员工工资单等作为证据，主张其因被告违约遭受的装修费用、机器设备及办公设施等损失共计136万元，员工工资损失137355元。被告对保险单的真实性予以认可，但认为保险价值不等同于财产价值，不能作为确定本案赔偿金额的依据；对于其他证据的真实性、关联性及证明目的均不予认可。因被告不认可原告所主张的损失金额，原告在诉讼过程中申请对涉案餐厅内的装修及设施价值进行评估。本院组织当事人经现场勘察，发现涉案房屋已被另行出租给他人使用，原告所称的装修及设施设备已被破坏或下落不明，故该案已不具备评估条件。4、被告宝鸿发公司成立于2009年，被告宋金霞曾系该公司的法定代表人和唯一股东，2015年4月28日该公司法定代表人由宋金霞变更为宋水云，2015年11月6日该公司股东由宋金霞一人变更为宋金霞（占90%股份）和黎海燕（占10%股份）两人。原告提交了“2015年8月收费通知单”一份，以证明被告通知原告将房屋租金缴至宋金霞个人账户，存在个人财产与公司财产混同的情况。另，原告提交的刘博文、易云兰、宋金霞三人的银行历史交易查询单也显示：原告及其他租户的租金均是转入宋金霞个人账户。原告据此主张两被告财产混同，应对原告损失承担连带赔偿责任。被告对原告的上述证据及主张均不予认可，并提交了宝鸿发公司2015年度的财务审计报告作为证据，以证明被告宝鸿发公司具有独立的法人地位，能独立承担民事责任，宋金霞不应对宝鸿发公司的债务承担连带清偿责任。原告对该审计报告的真实性、合法性及关联性均不予认可，认为被告为了逃避债务而临时进行股权变更，属于滥用法人独立地位的行为。以上事实，有当事人提交的相关书证、照片、证人证言，当事人的陈述以及庭审笔录等予以证实。本院认为，当事人因履行房屋租赁合同产生的纠纷，应受我国《合同法》及相关司法解释的调整和规范。本案《数字文化创业园租赁合同》的签订双方虽然是刘博文与被告宝鸿发公司，但从合同的实际履行情况看，原告使用涉案的承租物业经营餐厅并履行缴纳租金的义务，是该租赁合同权利义务的实际承受人。被告宝鸿发公司出具的“缴费通知书”及“租金收据”上也写明承租人为“百味食府”，可视为其认可由原告享有承租人的权利和履行承租人的义务。结合刘博文系原告百味食府的实际经营者及合同签订时原告尚未注册成立的事实，本院认为原告的相关主张具有合理性，即刘博文代尚未成立的原告与被告宝鸿发公司签订房屋租赁合同，原告登记成立后便实际享有承租人的权利并履行缴纳租金的义务，是本案租赁合同的实际权利义务主体；被告显然知晓该事实并没有提出任何异议，应推定相关当事人已经协商一致同意将上述《数字文化创业园租赁合同》的承租方变更为原告百味食府，故原告百味食府是本案适格的诉讼主体。被告辩称刘博文是本案房屋租赁合同承租人的主张与事实不符，本院不予采纳。原、被告之间的房屋租赁合同合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。被告宝鸿发公司作为出租人，负有按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务。根据审理查明的事实，涉案房屋在出租期间确实发生了堆沙堵门、拉横幅闹事等事件，客观上影响了承租人对涉案物业的正常使用及餐厅的正常经营活动。被告作为出租方未能及时排除上述妨碍，导致租赁物不能按照约定用途正常使用，已经构成违约，应当对原告因此遭受的损失承担赔偿责任。但原告对于其诉称的工资及营业损失，所提交的证据尚不完全和充分，证人证言也存在相互矛盾之处，不能完全予以采信。因此，本院综合考虑相关事件可能造成的不良影响、停工时间以及经营活动中固有的商业风险等因素，酌情判定原告因被告的上述违约行为遭受的员工工资及营业损失共计人民币100000元。因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人可以请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人的合同解除权。本案中，深圳市碧海城酒店管理有限公司以被告宝鸿发公司拖欠租金为由，解除了与宝鸿发公司之间的租赁合同关系，并于2015年12月7日通知原告于当日前交清所欠的租金及水电费。原告未按要求支付涉案物业所欠的租金及水电费，故深圳市碧海城酒店管理有限公司有权行使合同解除权，原、被告之间的《数字文化创业园租赁合同》也因被告丧失对涉案物业的转租权利而无法继续履行，依法于深圳市碧海城酒店管理有限公司通知原告之日解除。被告作为违约方应当将原告所缴纳的租赁保证金30000元如数返还。关于原告主张的装修及设备损失。如前所述，原、被告之间的《数字文化创业园租赁合同》因被告方的原因（丧失转租权）而无法继续履行，被告显然构成违约，应对原告因此遭受的相关损失予以赔偿。对于具体的损失金额，因本案已不具备评估条件，故本院仅能参照相关辅助证据酌情判决。原告提交的财产险保单及其附件（清单、照片等）有第三方保险公司的盖章确认，在无相反证据予以推翻的情况下可作为确定原告装修及设备价值的重要参考依据。但根据庭审调查的情况，原告已取回涉案物业内的部分财物，对于毁损、灭失财产的具体数量及原告实际支出的装修费用等事项仍存在较大的争议和不确定因素，故本院结合装修折旧、财物损耗及商业活动潜在的经营风险等诸多因素，从公平分配责任的角度出发，酌情判决被告应当赔偿原告相当于保险金额50%的财产损失即680000元。关于被告宋金霞的责任承担问题。本案纠纷发生时被告宝鸿发公司为自然人独资公司，被告宋金霞系该公司的唯一股东。根据《公司法》第六十三条之规定，宋金霞作为该一人公司的股东不能证明公司财产独立于个人财产的，应当对公司债务承担连带责任。此外，根据原告提交的工商登记（变更）信息及银行流水记录，被告宋金霞在短时间内频繁变更公司法定代表人及股权，并以个人账户收取公司的应收款项，确实存在滥用公司法人地位，将公司财产与个人财产混同的重大嫌疑。另一方面，被告提交的公司财务审计报告系其单方委托制作，在证据形式上存在瑕疵；在证据内容上亦无直接反映股东个人财产与公司财产相互独立的记载，不能充分证实被告的抗辩主张。综上分析，本院认为原告提交的证据已初步形成证据链，相较于被告而言构成明显优势，故本院倾向于采信原告的主张，认为被告宋金霞的个人财产与公司财产相互混同的事实具有高度盖然性，其应当就本案债务与宝鸿发公司承担连带赔偿责任。综上所述，被告宝鸿发公司因其违约行为应当向原告赔偿员工工资及营业损失100000元，装修及设备、设施损失680000元，并返回原告交纳的租赁保证金30000元。被告宋金霞作为该公司股东，不能证明其个人财产独立于公司财产，应对上述债务承担连带清偿责任。被告辩称原告的损失是因第三人的侵权行为所致，应由第三人承担赔偿责任，与被告无关。本院认为，在违约责任和侵权责任竞合的情况下，当事人有权选择其中之一主张权利。原告在本案中起诉的案由为租赁合同纠纷，其有权要求被告对其违反合同的行为承担违约责任。即使该违约是由于第三人的原因所造成，被告作为合同当事人仍需承担违约责任，至于被告与第三人之间的纠纷，可另循法律途径解决。因此，对于被告的该项抗辩意见，本院亦不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十一条、第二百一十六条，《中华人民共和国公司法》第二十条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条之规定，判决如下：一、确认原、被告之间的房屋租赁合同关系已于2015年12月7日解除；二、被告深圳市宝鸿发物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市宝城百味食府餐饮有限公司返还租赁保证金人民币30000元；三、被告深圳市宝鸿发物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日向原告深圳市宝城百味食府餐饮有限公司赔偿员工工资及停业损失100000元、装修及设备损失680000元；四、被告宋金霞对被告深圳市宝鸿发物业管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费人民币19920元，原告已预交，由原告承担10316元，两被告承担9604元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  黄海涛人民陪审员  廖妙芳人民陪审员  梁木英二〇一六年十月三十一日书 记 员  梁 格书 记 员  王 琼附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国公司法》第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。