三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1202民初27号原告申天杰，男，1955年9月27日出生，汉族。委托代理人杨雷兵，河南共同律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告三门峡市供销合作社法定代表人王保炜，该合作社主任。被告三门峡市再生资源公司。法定代表人苏顺才，该公司经理。二被告共同委托代理人李燕华，男，1965年3月20日出生，汉族。代理权限为特别授权。原告申天杰与被告三门峡市供销合作社（以下简称供销社）、三门峡市再生资源公司（以下简称再生资源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告申天杰的委托代理人杨雷兵，被告供销社和再生资源公司的共同委托代理人李燕华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告申天杰诉称：2013年3、4月份，原告经人介绍与被告供销社商谈购买其位于和平路东段市二小对面十一局家属院后废旧门市部的房产事宜。经过协商，被告供销社将该处房产以25万元的价格卖给原告。截止2013年5月7日，原告分多次通过银行转账向被告供销社支付了该笔款项，被告让其下属的再生资源公司给原告出具了1张收款收据。2013年6月15日，被告供销社让再生资源公司与原告签订了1份房产处置协议。该协议明确约定：该房产及土地使用权无债权债务纠纷，并以照片的形式确定了房屋的四至界限，保证产权无纠纷。但至今有两间小房经原告多次催要仍未交付，被告已构成违约。2015年12月份，在原告毫无防备的情况下，突然出现几位自称是该房产所有者的人开始主张权利，要求收回该房产，并采取了贴告示、换门锁等霸占房产的措施。为此，原告一是第一时间将上述纠纷情况告知二被告，并将门锁进行了更换，二是采用告知书的方式告知所谓的权利人该房屋系原告合法购买，其与被告的纠纷由其另行解决，与原告无关。但其不听，仍然我行我素。所谓的权利人在原告在场的情况下将门锁撬坏，并将门锁更换。原告立即打电话给二被告告知情况，要求出面解决，但均未回应。迫不得已原告报警求助，处理报警的警官要求双方各上一把锁维持现状，并告知产权纠纷不属于公安机关管辖范围，由所谓的权利人与被告通过诉讼解决。报警次日，原告来到被告处将详细纠纷情况向被告予以反映，要求其处理好与所谓的权利人的纠纷，不能因其与所谓的权利人之间的纠纷妨碍到原告合法权益。被告表示，所谓的权利人曾经向其表达过产权要求，但其坚持无纠纷，不予理睬。后所谓的权利人在原告不知情的情况下又直接将房门予以更换，强行占有。原告向所谓的权利人质问换门一事，要求其恢复原状并与被告共同协商解决产权纠纷，所谓的权利人表示房屋系其父遗留财产，其更换房门与原告无关。无奈，原告再次向二被告反映情况，并提出被告在上述产权纠纷不能有效解决的情况下，妨碍和影响了原告的合法权益，已构成根本性违约，造成原告合同目的不能实现，原告要求解除合同、返还房款本金并按同期贷款利率支付利息。被告表示将积极处理上述纠纷。但至今未能解决上述产权纠纷，致使原告无法对该房产行使权利，无法进行占有、使用和收益等。要求解除合同，立即退还购房款25万元并支付利息（按同期贷款利率从付款之日计算至付清之日）。被告供销社辩称：被告供销社不是适格的被告，无论买卖合同还是收据均是由被告再生资源公司签订和出具，与被告供销社无关。虽然原告的款项打入被告供销社的帐上，但被告供销社是作为上级部门对下级财务的监管。被告再生资源公司辩称：房屋的产权清晰，没有纠纷，其他的所有权利人的任何主张都属于无理取闹。房屋已经交付原告，现在第三人主张权利的事实，应当向法庭说明。经审理查明：张应君原系供销社工作人员，涉案房产（三门峡市和平路东段市二小对面十一局家属院后废旧门市部）原系张应君居住。1972年7月5日，中共三门峡市供销社总支委员会下发“关于对贪污盗窃、投机倒把犯张迎君的处理报告（三供发字（72）第04号）”，该报告决定：该犯（张迎君）贪污巨款，大量挥霍浪费，现追回赃款赃物5676.60元。经群众讨论，党总支研究，将张犯定贪污盗窃，投机倒把分子。同时供销社依据该处理报告将张应君居住的上述房产予以没收。2013年，供销社欲处分涉案房产，经与原告协商，以25万元的价格出售于原告，原告共向供销社支付购房款25万元。2013年5月7日，再生资源公司向申天杰出具收款收据1张，载明：“今收到申天杰人民币25万元，系付和平路房产一处款”。2013年6月15日，再生资源公司（甲方）与申天杰（乙方）签订房产处置协议，约定：“经甲乙双方充分协商，就甲方和平路东段市二小对面十一局家属院后废旧门市部的房产处置，达成如下协议：一、甲方确定所处置房产及土地使用权无债权债务纠纷，以人民币贰拾伍万元整将上述房产一次性处置给乙方。二、乙方在签定本协议十五日内将款项足额转到甲方指定账户，否则将视为乙方主动放弃，甲方可另行对房产进行处置。三、乙方取得房产后，可在城建部门的许可下对房产进行维修及改造，但不得影响第三方的权益，因此出现的问题由乙方负责。四、因土地性质无法变更等因素，房产不再进行过户变更。五、如遇城市整体进行旧城区（棚户区）改造，乙方可自行与征收方签订征收补偿协议享受收益，甲方不再参与，新房可直接办理在乙方名下。五、本协议生效之日起乙方将享有房产的全部权益，所有的债权债务与甲方无关。七、房产及四址界限以图片为准，无纠纷。”协议签订后，申天杰接收了该处房产。2015年12月份，案外人张安生、张安成在上述房产大门上张贴提示，载明：“我是张安生、张安成，系张迎君（张应君）之子，此处院房是我父亲遗留的合法房产，现在我兄弟俩要收回房产”。张安生、张安成张贴提示后，更换了房锁。申天杰见到该提示后，在该提示上书写的告知书，载明；“该房屋系我们合法购买，你们与供销社的纠纷你们另行解决，对于你们非法换锁之事，我们已明确告知，现将锁重新更换，如再换锁，将打110报警”。随后，张安生、张安成再次更换了房锁。导致申天杰无法使用该处房产。申天杰多次找供销社和再生资源公司协商未果，诉至本院，要求解除合同，退还购房款25万元并支付利息（按同期贷款利率从付款之日计算至付清之日）。本院认为：根据本院查明的事实，涉案房产原系供销社张应君居住，后供销社将其没收，并以再生资源公司的名义出售给原告。原告在使用该房产期间，张应君的两个儿子出面称该房产是其父亲的遗产，致使原告购买的房产因权利出现瑕疵，无法使用，合同目的不能实现，故原告主张解除买卖合同，于法有据，本院予以支持。涉案房产出售给原告的原因是，供销社认为其没收了张应君的房产，其享有处分权，并授权其下属单位再生资源公司予以处分。且原告将房款25万元打入供销社账户，再生资源公司出具收据。上述事实可以认定，该处分行为系供销社和再生资源公司共同行为。合同解除后，供销社和再审资源公司应当将房款25万元予以退还原告。关于利息问题。合同解除之前，双方按照合同履行，期间不存在计算利息问题。合同解除之后，被告应当及时将房款返还原告，逾期将按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行，故利息不再单独计算。被告供销社辩称其不是适格的被告，因为买卖合同和收据系再生资源公司签订和出具，虽然房款打入供销社的帐上，但双方系上级对下级财务监管关系。涉案房屋出卖给原告的依据是供销社将张应君的房产予以没收，并非再生资源公司没收，再生资源公司本身没有处分该房产的权利，其作为出卖人在合同书上签字系基于其是供销社的下属单位而为。故对供销社的辩称意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，第九十七条、第一百三十二条、第一百五十条之规定，判决如下：一、原告申天杰与被告三门峡市再生资源公司于2013年6月15日签订的房产处置协议于本判决发生法律效力之日起解除。二、被告三门峡市供销合作社、三门峡市再生资源公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告申天杰购房款250000元。三、驳回原告申天杰其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5050元，由被告三门峡市再生资源公司和三门峡市供销合作社共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审 判 长  胡原锋人民陪审员  邱红英人民陪审员  杨建军二〇一六年四月二十日书 记 员  李 彦