云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云01民终538号上诉人（原审被告、反诉原告）沈旺喜，男，1975年9月14日出生，汉族。委托代理人朱启松、梁囡，云南华恒律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）昆明浩美商贸有限公司。住所地：云南省昆明市西山区环城南路***号汕头大厦*幢*楼。法定代表人李凤娟，总经理。委托代理人夏晴昱，云南颐高律师事务所律师。特别授权代理。上诉人沈旺喜因与被上诉人昆明浩美商贸有限公司（以下简称“浩美公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2015）西法民初字第4311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月16日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理确认本案法律事实如下：2015年4月21日，原告（反诉被告）浩美公司（甲方）与被告（反诉原告）沈旺喜（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“……第一条租赁标的物甲方将其合法租赁并拥有转租权的位于云南省昆明市环城南路汕头大厦一楼房屋约1338平方米出租给乙方作为开设医疗机构使用。……第二条租赁期限1、租赁期限壹拾年零肆个月，自2015年5月10日起至2025年9月14日止。含免租期在内。……第三条租金标准及支付方式1、租金标准（租金均为不含税价）(1)2015年5月10日-2015年6月14日租金按第一年度租金标准按日计算共计人民币大写壹拾贰万肆仟陆百元正（￥124600.00），乙方应于2016年3月30日前付清。(2)2015年6月15日-2015年9月14日为装修免租期，本合同履行期满三年则不计算租金。(3)2015年9月15日-2018年9月14日（第一年度-第三年度），每一年度租金为人民币大写壹佰叁拾万元正（￥1300000.00）。……第四条保证金本合同签订当天，乙方须向甲方支付保证金人民币伍万元正（￥50000.00），保证金不计利息。本合同期满时，若乙方未损坏租赁标的物内外设施设备，未拖欠水、电、物管等费用、也没有任何其他违反本合同的行为，甲方于本合同终止后三个工作日内将上述保证金无息退还给乙方；若乙方损坏了租赁标的物内外设施设备，或拖欠水、电、物管等费用，甲方有权先从保证金中支付，保证金不足时，乙方必须在接到甲方通知后的三天内补足。第五条房屋的交付及装修免租期1、房屋的交付：合同签订后房屋暂时由甲方管理，乙方应将是否获得批复的情况在2015年6月15日前及时以书面形式告知甲方，如需继续履行合同则乙方应同时向甲方递交《交房通知书》，甲方在接到通知15日内将房屋交付给乙方，如果甲方未按期将房屋交付给乙方，每逾期一日，按当年度租金总额的5‰按日计算罚金支付给乙方。……第九条特别约定……5、鉴于乙方租用该租赁物拟计划设立医疗机构，若因土地性质、房屋性质、消防问题、规划问题、市政规划或政府法令等不归责于乙方原因，导致乙方未能设置医疗机构的，或无法取得营业执照的，乙方需要终止本合同时，双方互不承担违约责任。乙方因上述原因无法履行合同的，应当于2015年6月15日前书面通知甲方，房屋租金自本合同签订之日起至乙方通知到达甲方之日止按日计算，所有费用结清后合同终止。……”浩美公司于2015年4月21日收取了沈旺喜支付的保证金50000元，并出具了《收据》。沈旺喜于2015年6月1日发出《终止合同通知书》，记载：“李凤娟女士：2015年4月21日本人沈旺喜与您签订了《房屋租赁合同》，用于设立医疗机构使用。合同签订后，我按照政府行政规定积极办理筹备医院相关事宜。在筹备过程中，昆明市卫生局向我出具了《昆明市2011-2015年医疗机构设置规划》。根据《规划》第三条第一项第一款之规定，昆明市二环路以内所有地区为一类地区。根据《规划》第四条第一款之规定，在一类地区，不再新设置审批政府举办的各类医疗机构（社区卫生服务机构除外）。因此，昆明市卫生局对于我们在昆明市环城南路675号汕头大厦设置医疗机构的申请予以驳回，不予受理。经我多次协调和沟通，均无法办理。依据双方于2015年4月21日签订的《房屋租赁合同》第九条第5项之规定，特向您通知如下：因本合同签订后，出现了不可归责于我本人的原因导致我不能设置医疗机构。根据合同规定，本人以书面形式向您提出终止合同的通知，且双方互不承担违约责任！”李凤娟于2015年6月4日向沈旺喜发出《关于的回复》，记载：“沈旺喜先生：2015年4月21日您与我签订了《房屋租赁合同》。现归责于您方原因，您于2015年6月1日向我送发《终止合同通知书》。就您送发的《终止合同通知书》我回复如下：依据双方于2015年4月21日签订的《房屋租赁合同》第九条第5项之规定，您应支付自2015年4月21日-2015年6月1日共42天的房屋租金149589元，同时冲抵您已支付的保证金5万元，不足部份99589元（人民币玖万玖仟伍佰捌拾玖元）请您于2015年6月8日前汇入（户名：李凤娟、账号6223691627211216、开户银行：农村信用社），待以上款项结清后，合同终止。”李凤娟系浩美公司的法定代表人。昆房权证（昆明市）字第2013796**号《房屋所有权证》记载，位于昆明市环城南路554#汕头大厦1层4-8的房屋的所有权人系云南新瑞安投资控股（集团）有限公司（以下简称“新瑞安公司”）。浩美公司于2015年5月26日向新瑞安公司提出申请，记载：“我公司与贵公司签订了《房屋租赁合同》，租赁了贵公司位于昆明市环城南路675号（汕头大厦）一楼，建筑面积为1575.472平米的房屋。《房屋租赁合同》中约定租赁期限内乙方不得转租。现因公司经营需要，我公司特向贵公司申请转租上述房屋，并作出如下承诺：1.转租期限不超过《房屋租赁合同》中约定的租赁期限（2015年9月28日-2025年9月27日）。2.转租合同的承租人的权利义务不超过《房屋租赁合同》中约定的我公司的权利义务。……”新瑞安公司于2015年5月26日在该《申请》上盖章并注明“同意以上申请”。庭审中，原告（反诉被告）浩美公司陈述：浩美公司提出第一项诉讼请求，是为了请求法院确认《房屋租赁合同》已解除，浩美公司认为合同解除的原因是沈旺喜无法设置医疗机构而行使了解除权。现原告诉至法院，请求判令：1、解除《房屋租赁合同》；2、被告支付拖欠的租金149589元，逾期付款利息（截至2015年6月24日）541元，两项共计150130元；3、由被告承担本案的全部诉讼费。一审法院审理后认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原告（反诉被告）浩美公司将其享有使用权的房屋出租给被告（反诉原告）沈旺喜使用，双方签订的《房屋租赁合同》内容不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。《房屋租赁合同》第九条第5款约定，沈旺喜承租租赁物的目的系设立医疗机构，若沈旺喜因土地性质、市政规划等原因无法设置医疗机构或无法取得营业执照，需要终止本合同时，双方互不承担违约责任。该条款系原、被告对于合同解除条件的约定，并非双方对于合同的生效条件的约定。现沈旺喜因无法在租赁物处设置医疗机构，于2015年6月1日向浩美公司发出了终止合同的通知书，作出了终止《房屋租赁合同》的意思表示，浩美公司于同日收到该通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，原、被告签订的《房屋租赁合同》于2015年6月1日解除。《房屋租赁合同》第九条第5款同时约定，沈旺喜因未能设置医疗机构等原因无法履行合同的，应当于2015年6月15日前书面通知浩美公司，并应当支付自《房屋租赁合同》签订之日起至通知到达浩美公司之日止的租金，则根据该条款的约定，沈旺喜应当向浩美公司支付自2015年4月21日起至2015年6月1日止共计42天的租金。庭审中，沈旺喜抗辩，浩美公司没有向其实际交付租赁物，不应支付租金。《房屋租赁合同》第五条第1款约定，租赁物暂时由浩美公司管理，若沈旺喜于2015年6月15日前获得了开设医院的批复，则应当以书面形式告知浩美公司，并递交《交房通知书》，而后浩美公司再将租赁物交付给沈旺喜，现沈旺喜并未取得开设医院的批复，也未向浩美公司发出书面的交房通知，故浩美公司现无需履行交付租赁物的义务，对沈旺喜的该项抗辩不予采信，并根据《房屋租赁合同》第三条第1款的约定计算沈旺喜应支付的租金金额为1300000元÷365×42≈149589元。浩美公司与沈旺喜对在此情况下沈旺喜应支付租金的时间未进行约定，《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”本案中，浩美公司于2015年6月4日向沈旺喜发出《关于的回复》，在回复中明确要求沈旺喜向其支付租金，明确了租金的金额、支付方式，并给予了沈旺喜一定的准备时间，要求沈旺喜于2015年6月8日前向其支付租金。沈旺喜已收到该回复，则沈旺喜应当于2015年6月8日前向浩美公司支付租金149589元。现沈旺喜尚未支付该笔费用，客观上对浩美公司造成了利息损失，故确认沈旺喜应当向浩美公司支付该笔款项自2015年6月9日起至2015年6月24日止共计16天按照中国人民银行同期贷款利率5.10%计算的逾期付款利息149589元×5.10%÷365×16≈334.42元。沈旺喜反诉主张浩美公司退还其已支付的保证金50000元，根据《房屋租赁合同》第四条的约定，若合同期满，沈旺喜不存在拖欠水、电、物管费等费用，也不存在其他违反合同约定的行为，浩美公司应向其退还该笔费用。现沈旺喜经浩美公司催告后未向浩美公司支付其应支付的租金149589元，构成违约，故浩美公司不应向沈旺喜退还保证金50000元，该笔保证金应当首先用以支付租金。抵扣保证金后，沈旺喜还应支付的租金金额为99589元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、九十三条第二款、九十六条第一款、第六十二条第（四）项之规定，判决：一、原告（反诉被告）昆明浩美商贸有限公司与被告（反诉原告）沈旺喜签订的《房屋租赁合同》已解除。二、被告（反诉原告）沈旺喜于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告（反诉被告）昆明浩美商贸有限公司租金人民币99589元及利息人民币334.42元，共计人民币99923.42元。三、驳回原告（反诉被告）昆明浩美商贸有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告沈旺喜（反诉原告）的全部反诉请求。本案本诉案件受理费人民币3303元﹝原告（反诉被告）已预交﹞，由原告（反诉被告）昆明浩美商贸有限公司负担人民币1003元，由被告（反诉原告）沈旺喜负担人民币2300元；反诉案件受理费人民币525元﹝被告（反诉原告）已预交﹞，由被告（反诉原告）沈旺喜负担。一审宣判后，沈旺喜不服，向本院提出上诉，请求撤销一审判决第二项，依法改判上诉人支付被上诉人租金24794.50元（注：上诉人应付租金为74794.50元，扣除保证金50000.00后，应再支付被上诉人24794.50元）；由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实及理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人并不存在违约的法律事实，将保证金直接扣抵房屋租金并判令上诉人支付利息的判决没有事实和法律依据。1、本案中，双方签订的《房屋租赁合同》系附解除条件的合同，被上诉人及一审法院都对此作出承认。上诉人依照合同约定第九条第5款，在获知无法设置医疗机构时及时于2015年6月4日向被上诉人发送了书面的通知，并且收到了被上诉人的回复，自此时起双方签订的《房屋租赁合同》因约定的解除条件成就，通知到达而解除。且双方约定如因不能获得医疗机构开设的原因而解除合同的双方互不负违约责任。因此，上诉人与被上诉人之间并不存在违约的法律事实，也就不存在一审法院认定的《房屋租赁合同》第四条保证金条款规定的“其他违反合同约定的行为”。保证金条款设定的目的是作为合同履行的保障，作为水、电、物管费用、租赁物设施设备损坏的提取准备，现合同己经解除，并未发生保证金条款约定的费用，将保证金直接抵扣房屋租金的判决没有事实、法律依据。2、一审判决上诉人应当支付被上诉人自2015年6月9日至6月24日的利息的事实认定及法律适用错误。首先，根据双方的合同约定，双方的合同解除条件成就时，双方对所有费用进行结算，但并没有明确约定结算日期，更没有约定费用支付日期。因此，一审判决上诉人构成违约的前提并不存在。其次，被上诉人对上诉人的回复，可以认定为双方进行结算的沟通，那么，结算是双方合意的行为，只有双方达成一致的合同（支付）条款，上诉人没有按约定履行才能构成违约。被上诉人向上诉人发出的回复应当认定为双方对结算进行的磋商，只能认定为被上诉人向上诉人发出的要约。上诉人对被上诉人发出的结算磋商的要约并没有做出承诺，双方对租金结算存在争议，该结算要约也不具备到达上诉人即视为上诉人作出承诺的要素。因此，一审判决认定上诉人收到被上诉人的回复，回复中有要求上诉人于6月8日前付款的条款，上诉人就应当于6月8日前向被上诉人付款，上诉人没有支付，即构成违约的事实认定及法律适用错误。二、一审法院对租金计算期间的认定违背了事实及法律规定。首先，本案中，当事人签订《房屋租赁合同》的目的在于取得标的房屋进行使用，虽然双方约定的起租日为2015年5月10日，但被上诉人在签订合同后一直未向上诉人交付房屋，被上诉人并不存在任何过失。其次，按照交易习惯，房屋租金应当自起租日计算。第三，双方的合同条款中明确约定租金计算自2015年5月10日起计算。第四，虽然双方的合同中又约定了自合同签订日起计算租金，但该条款与另一按起租日计算租金的条款冲突，且违背交易习惯及公平原则，因此，应当认定上诉人向被上诉人支付租金的起算日为2015年5月10日。同时，双方租金起算日的约定冲突，应当按照交易习惯和公平原则进行认定。即，上诉人只应向被上诉人支付自2015年5月10日至2015年6月1日共计21天的房屋租金74794.50元，扣除上诉人己向被上诉人交付的保证金50000.00后，上诉人应再支付被上诉人24794.50元。请求二审法院查明事实，依法撤销一审法院第二项判决，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人浩美公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。二审中，经询问，本案双方当事人对一审审理确认的本案事实均无异议，也未提交新证据。归纳双方的诉辨主张，本案的争议焦点是：上诉人应向被上诉人支付的租金应是多少？上诉人是否还应承担租金的利息334.42元？首先，关于上诉人应向被上诉人支付的租金应是多少的问题。对此上诉人沈旺喜上诉认为其只应支付被上诉人租金24794.50元，理由是上诉人应付租金应从合同约定的租赁期限起算时间即2015年5月10日开始计算，即为74794.50元，扣除保证金50000.00元后，应再支付被上诉人24794.50元。对此本院认为，上诉人主张的租金起算时间引用的是双方合同第二条关于“租赁期限”租期的起算时间的约定即2015年5月10日开始计算，而该条款是合同对租赁期限起止的一般约定，但按双方《房屋租赁合同》第九条“特别约定”第5款“…房屋租金自本合同签订之日起至乙方通知到达甲方之日止按日计算…”的约定，本案租金应从双方合同签订之日即2015年4月21日起算。根据特别约定优先一般约定的原则，一审法院对本案租金从2015年4月21日起算至2015年6月1日即上诉人通知被上诉人合同解除之日据实计算为99589元，符合双方合同的约定，并无不当，本院予以维持。其次，关于上诉人是否还应承担租金的利息334.42元的问题。本院认为，因本案中双方的合同只对如何计算租金有约定，至于何时支付并没有约定，依法被上诉人有权要求上诉人随时履行，故在2015年6月4时被上诉人复函上诉人时要求在6月8日履行支付租金的义务，已给上诉人必要的准备时间，在上诉人应付而未付租金的情况下，实际上已给被上诉人造成了资金占用损失，因此，一审法院据此判决上诉人向被上诉人承担租金利息334.42元，并无不当，本院也予以维持。至于上诉人上诉主张的涉案商铺被上诉人并没有实际交付，上诉人没有任何违约行为，不应承担损失的上诉意见，因与双方的合同约定不符，本院不予采信。综上，上诉人沈旺喜的上诉请求没有事实和法律依据不能成立，一审法院的判决并无不当，本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项，第一百一十八条及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费人民币3303元，由上诉人沈旺喜承担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。审判长  刘昕光审判员  陆有林审判员  汪 佳二〇一六年四月二十九日书记员  陈攀宇