成都市双流区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0122民初2005号原告邵春英，女，1981年3月28日出生，汉族，住四川省金堂县。被告成都金同辉物业管理有限公司。住所地：四川省成都市武侯区龙爪小区同辉购物中心。法定代表人王长春，董事长。委托代理人文俊，四川中沛律师事务所律师。委托代理人孟洁，四川中沛律师事务所律师。被告成都新同辉置业有限公司。住所地：四川省双流县东升街道办事处龙桥路*号***栋*单元*楼***号。法定代表人赵建华，执行董事。委托代理人文俊，四川中沛律师事务所律师。委托代理人孟洁，四川中沛律师事务所律师。原告邵春英与被告成都金同辉物业管理有限公司（以下简称“金同辉公司”）、成都新同辉置业有限公司（以下简称“新同辉公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员方嘉独任审判，公开开庭进行了审理。原告邵春英、被告金同辉公司、新同辉公司的委托代理人孟洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵春英诉称，2013年3月30日，购买了被告新同辉公司开发的位于双流县东升街道迎春桥社区的“世代积家”商品房，同时原告与被告金同辉公司、新同辉公司签订了《委托经营协议》，约定由原告委托被告金同辉公司经营原告所购前述商品房并支付原告管理收入，被告新同辉公司对此承担担保责任。现原告依约履行了全部合同义务，但被告金同辉公司违反合同约定，逾期未支付经营收入。被告新同辉公司也未承担担保责任。故原告诉请判令:1、被告金同辉公司向原告支付自2015年1月1日起至2016年2月29日的委托经营收入15344.02元/月×14个月=214816.28元及违约金3651.88元（违约金的计算方式以每月应收租金15344.02元为基数,按照3个月内每日万分之四、三个月后每日万分之八，从每月租金应给付之日起计算至2016年2月29日）；2、被告新同辉公司对被告金同辉拖欠的租金及违约金承担连带保证责任；3、本案诉讼费用由被告金同辉公司、新同辉公司承担。被告金同辉公司辩称，被告金同辉公司与原告签订《委托经营协议》属实，但《委托经营协议》中明确约定，若超过6个月被告未向原告支付经营收入，原告可选择终止委托经营合同，故对超过6个月部分的经营收入，被告金同辉公司不应承担支付义务。且原、被告双方约定的委托经营收入的计算比例过高，请法院予以调整。同时，原告请求的违约金计算标准也过高，请法院予以调整。被告新同辉公司未发表辩论意见。经审理查明，原告与被告新同辉公司于2013年3月30日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告新同辉公司开发的位于双流县东升街道迎春桥社区世代积家房屋，建筑面积65.12㎡，房屋总价2275435元。同日，原告作为委托方与受托方金同辉公司、担保方新同辉公司签订了《委托经营协议》，约定原告拥有的世代积家家居博览中心商铺的所有权，原告同意将上述商铺授权委托被告金同辉公司独家全权经营。在委托期间，被告金同辉公司有权以金同辉公司名义将商铺自营或转让第三方经营。委托经营期限为原告依法取得商铺并实际交付被告金同辉公司经营之日起即2013年4月1日至2027年10月31日。委托经营收入的确定、分配和支付方式为2013年4月1日至2014年10月31日，每年按商业用房购房总价款×8%－代缴税金=实际支付金额；2014年11月1日至2017年10月31日，每年按商业用房购房总价款×8.5%－代缴税金=实际支付金额；2017年11月1日至2020年10月31日，每年按商业用房购房总价款×9%－代缴税金=实际支付金额；2020年11月1日至2027年10月31日，每年按商业用房购房总价款×9.5%－代缴税金=实际支付金额；在每月15日内（遇节假日顺延）将该月应支付给原告的经营收入，由被告金同辉公司代扣代缴相关税费后，转入原告指定银行账户。如被告金同辉公司延迟支付，每延迟一日，被告金同辉公司应按原告应得经营收入的万分之四向原告支付违约金。如超过3个月被告金同辉公司仍未支付上述经营收入，向原告按双倍支付违约金，如超过6个月金同辉公司仍未支付上述经营收入，原告可选择终止该委托经营合同。被告新同辉公司承诺，如被告金同辉公司经营商铺不足以向原告支付约定的经营收入，且不足部分被告金同辉公司无力补足时，不足部分由被告新同辉公司用其拥有的世代积家家居博览中心1至5层中间主力商铺收益担保向原告补足。原告于2013年3月30日向被告新同辉公司支付了购房款2275435元，新同辉公司亦向其出具了专用收据。2013年4月1日至2014年10月31日，原告每月所收到的经营收入为14441.43元，2014年11月、12月的经营收入为每月15344.02元。被告金同辉公司向原告支付了截止2014年12月31日的经营收入。认定上述事实的证据有：原告身份信息、被告企业工商信息、商品房买卖合同、委托经营协议、银行交易明细单、收据等。本院认为，上述证据材料，因能证明案件事实，且证据的形式、来源符合法律规定，故符合证据的真实性、关联性、合法性，证明力较强，本院予以采信。本院认为，原告与两被告签订的虽名为《委托经营协议》，但实为房屋租赁合同。该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，被告金同辉公司在2013年4月1日至2014年12月31日期间，按约履行支付经营收益的义务，但自2015年1月起，即未按照合同约定向原告支付经营收益，其行为违约，应当承担违约责任。该协议约定2014年11月1日至2017年10月31日，原告每年的租金按商业用房购房总价款×8.5%－代缴税金=实际支付金额计算，2014年11月、12月原告收到的经营收入为15344.02元／月，故被告金同辉公司应向原告支付自2015年1月1日起至2016年2月29日止的委托经营收入15344.02元／月×14个月=214816.28元。被告金同辉公司辩称对超过6个月部分的经营收入不承担支付义务，本院认为，原、被告双方虽然在《委托经营协议》中约定了在被告超过6个月未支付经营收益时，原告可选择终止该委托经营协议，但该解除权原告可以选择行使，也可以选择不行使，被告并未提供证据证明原告行使了该项解除权，故本院认定《委托经营协议》并未解除，被告仍应继续履行支付经营收益的义务。同时，原告要求被告金同辉公司按合同约定的标准支付违约金，即每延迟一日，按经营收入的万分之四计算，超过3个月仍未支付经营收入，则按双倍计算，该约定过分高于原告的损失，故本院酌情调整为按照每日万分之四计算，超出部分不予支持。违约金按照双方合同的约定，以该月应付经营收入为基数，从应付经营收入之次日起开始计算，即每月15日的次日开始计算。新同辉公司作为金同辉公司在《委托经营协议》中的担保人，并在该《委托经营协议》中约定如金同辉公司经营商铺不足以向原告支付约定的经营收入，且不足部分金同辉公司无力补足时，不足部分由新同辉公司用其拥有的世代积家家居博览中心1至5层中间主力商铺收益担保向原告补足。根据《中华人民共和国担保法》第十七条之规定“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证”。因此，新同辉公司提供的是一般保证，应对金同辉公司的租金支付义务承担一般保证责任，其承担保证责任后，有权向金同辉公司追偿。同时，根据《中华人民共和国担保法》第二十一条规定“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”新同辉公司与原告未对保证担保的范围进行约定，根据上述法律的规定，新同辉公司应对金同辉公司的欠付租金及违约金承担保证责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十七条第一款、第二十一条、第二十五条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十八条第一款、第二款、第三款的规定，判决如下：一、被告成都金同辉物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告邵春英支付自2015年1月1日起至2016年2月29日止的经营收入214816.28元。二、被告成都金同辉物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告邵春英支付违约金（违约金分段计算，以15344.02元为基数，以每日万分之四的标准，从2015年1月16日、2月16日、3月16日、4月16日、5月16日、6月16日、7月16日、8月16日、9月16日、10月16日、11月16日、12月16日、2016年1月16日、2016年2月16日起计算至2016年2月29日止）。三、被告成都新同辉置业有限公司对被告成都金同辉物业管理有限公司的上述第一、二项义务承担一般保证责任。被告成都新同辉置业有限公司承担一般保证责任后，有权向被告成都金同辉物业管理有限公司追偿。四、驳回原告邵春英的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2289元，由被告成都金同辉物业管理有限公司、被告成都新同辉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 方 嘉二〇一六年四月十五日书 记 员 周欢欢