新疆维吾尔自治区乌苏市人民法院民 事 判 决 书（2016）新4202民初357号原告：张军，男，1970年6月14日出生，汉族，无固定职业，住奎屯市。委托代理人（特别授权）：杨雪荣，系新疆翰兴律师事务所律师。被告：新疆怡海房地产开发有限公司，住所地：乌苏市东工业区。法定代表人：张淑余，系该公司总经理。委托代理人（特别授权）：孙德刚，系新疆新科律师事务所律师。原告张军与被告新疆怡海房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年2月25日受理后，依法适用简易程序，由审判员黄茹于2015年3月30日公开开庭进行了审理。原告张军的委托代理人杨雪荣，被告新疆怡海房地产开发有限公司的委托代理人孙德刚均到庭应诉。本案现已审理完毕。原告张军诉称：原、被告于2014年1月2日签订了《商品房买卖合同》。合同约定，被告将其开发的位于乌苏市怡海·玫瑰园小区的46栋-251别墅一套卖给原告。该合同约定被告应在2014年8月31日前向原告交付房屋。如逾期90天未向原告交付房屋的，原告有权解除合同，被告退还原告全部房款。现被告逾期一年以上未向原告交付房屋。原告认为被告已构成违约遂诉至法院。请求判令：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告交付的房款464000元、利息74363.8元，律师代理费16000元，以上合计554363.8元；3、本案的诉讼费及投递费由被告承担。被告新疆怡海房地产开发有限公司辩称：1、被答辩人要求解除合同不符合法律规定。被答辩人未尽到解除合同前的通知义务，且剥夺了答辩人请求人民法院或仲裁机构确认解除合同效力的法定权利；2由于被答辩人的原因，剩余70%房款被答辩人迟迟未办理银行按揭贷款，故，被答辩人亦违反了合同约定，其应承担违约责任；3、被答辩人主张利息不符合法律约定，且利率过高。主张律师代理费没有法律依据，不符合合同约定。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年1月2日，原告张军作为买受人与出卖人（被告）新疆怡海房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份。约定被告将位于乌苏市新区怡海·玫瑰园小区的46栋101（251）号别墅一套出售给原告。总价1389000元，其中首付30%，即419000元，贷款70%即970000元。双方约定房屋交付时间是2014年8月31日。若被告违约，逾期超过90日后，买受人（原告）有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。合同附页双方签订补充协议一份，对住房按揭贷款的事项作出了约定。另查明，1、原告张军已向被告新疆怡海房地产开发有限公司交付房款464000元；2、乌苏市新区怡海·玫瑰园小区的46栋101（251）号别墅目前仍未完工，被告新疆怡海房地产开发有限公司不能确定具体交房日期。本院认为，在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。双方应当按合同约定履行各自义务。原告按照约定交付部分房款后，被告亦应当在约定的时间交付房屋。但至今涉案房屋仍未完工，致使合同目的无法实现。所以，对原告要求解除原、被告的合同关系，本院依法予以支持。合同解除后权利义务终止，原告可以根据合同履行情况、合同性质要求补救和赔偿损失。结合本案件，被告新疆怡海房地产开发有限公司应当返还原告已交房款464000元，并按中国人民银行同期贷款利率4.75‰从最后一次支付房款日2014年9月5日计息。即31223元（464000元×4.75‰÷12个月×17个月，从2014年9月5日至2016年2月5日）。因双方在合同中对律师费的支付未作约定，原告请求被告承担律师费16000元的诉讼请求本院不予支持。被告辩称原告未尽解除合同的通知义务直接诉讼，剥夺了被告确认解除合同效力的法定权利。一方面，从权利救济的途径看，其方式包括私力救济和公立救济。采取直接向法院诉讼属公立救济，而通知义务不是诉讼的必要前置程序；另一方面，自被告接到传票之日时已经知道原告行使了解除权，但被告并未提起异议之诉，不存在权利的剥夺。所以，被告的抗辩理由不成立。至于原告未提供适当材料办理贷款的理由，因被告未提供书面证据证明，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十四条第一款第（二）、（三）项、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、依法解除原告张军与被告新疆怡海房地产开发有限公司于2014年1月2日签订的《商品房买卖合同》；二、被告新疆怡海房地产开发有限公司应当于本判决生效后十日内返还原告张军购房款464000元、利息31223元，合计495223元；三、驳回原告张军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期内的债务利息。案件诉讼标的554363.80元，受理费9344元，减半收取4672元，投递费84元，合计4756元，由被告新疆怡海房地产开发有限公司负担4258元，由原告张军负担498元（原告已经预交4756元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，同时按对方当事人的人数提出副本，并预交二审案件受理费，投递费100元，上诉于塔城地区中级人民法院（如上诉期限届满后七日内仍不预交二审案件受理费的，则按自动撤回上诉处理）。本判决书发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向本院申请执行，申请执行的期限为二年，若超过法定期限提出申请执行的，本院则依法不予受理。审判员 黄 茹二〇一六年四月十一日书记员 李晨媛新疆维吾尔自治区乌苏市人民法院法律文书附页《中华人民共和国合同法》第八条第一款依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人迟延支付房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行驶的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期行使的，解除权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。