北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民初字第18954号原告（反诉被告）武素星，女，1989年8月18日出生。委托代理人李香梅，北京市隆平律师事务所律师。被告（反诉原告）孙智慧，男，1981年10月13日出生。委托代理人朱瑞雷，北京市盈科律师事务所律师。第三人北京链家房地产经纪有限公司，住北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。法定代表人左晖，董事长。委托代理人闫松松。原告（反诉被告）武素星诉被告（反诉原告）孙智慧房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）武素星及其委托代理人李香梅、被告（反诉原告）孙智慧及其委托代理人朱瑞雷、第三人北京链家房地产经纪有限公司的委托代理人闫松松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告通过第三人北京链家房地产经纪有限公司的中介服务，购买被告位于北京市西城区华远北街XXX号的房屋。原告和被告于2015年2月28日签订了《买卖定金协议书》，于2015年3月7日签订了《存量房屋买卖合同》和《补充协议》。合同约定购房总价款468万元，其中定金12万元，首付款160万元，申请贷款294万元，物业交割保证金2万元。合同同时约定：1、原告于2015年2月28日向被告支付定金12万元；2、被告于2015年4月20日前还清剩余房屋贷款，且被告最迟于2015年4月20日前办理完毕房屋解除抵押登记手续；3、原告于2015年3月23日前准备好首付款160万元，并与被告和第三人办理融信赎楼。合同签订后，原告积极按照合同约定履行了自己的义务，于2015年2月28日向被告支付了定金12万元。2015年3月16日，原告、被告及北京中融信担保有限公司签订了《融信托管协议》。2015年3月16日，原告将合同约定的首付款160万元支付给了中融信担保公司。但是，截止到2015年4月20日，被告没有还清贷款，也没有给涉案房屋办理解押手续。原因是该房屋原来登记在被告和其妻名下，中融信担保公司让被告之妻办理同意出售房屋手续的时候，因为被告与其妻有纠纷，没有办成。其后，被告提出将房屋解押的时间推迟到2015年7月20日前，原告同意了。但是，截至2015年7月20日，被告仍没有办理完毕房屋解押手续。由于被告根本违约，导致合同无法继续履行。原告无奈，于2015年8月5日通过EMS向被告孙智慧邮寄了书面《解除房屋买卖合同通知书》。涉案房屋属于学区房，价格上涨很高，现在比签合同时的价格涨了172万元。由于被告的违约导致合同解除，给原告造成了巨大经济损失。现原告诉至法院请求：1、解除原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。2、判决被告返还原告定金12万元。3、判决被告向原告支付违约金93.6万元。原告对于自己的主张提供了如下证据：1、买卖定金协议书及被告收取12万元的定金收据。2、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。3、《融信托管协议》及付款160万元的凭单。4、解除房屋买卖合同通知书及EMS快递单。5、通话录音及文本材料。6、链家网页截图（证明涉案房屋是学区房，现在已经涨到640万元，因被告的违约导致合同解除，被告给原告造成了损失）。被告辩称，原告与被告于2015年3月7日通过第三人中介签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，约定原告购买北京市西城区华远北街XXX号房产一套，房屋成交价420万元，家具家电、装饰装修及配套设施作价48万元，共计468万元。原告所述签订合同的事实及合同约定的内容属实。根据《补充协议》的约定，原告应于2015年3月23日前，将第一笔首付款126万元以建委资金监管的方式支付给被告，但是这笔钱原告没有按照这个时间给付。另原告应在2015年3月23日之前将其余首付款34万元通过资金托管方式支付给被告（资金托管就是原告将钱通过中介支付给被告），但被告始终没有拿到这两笔钱（该两笔钱共计160万元）。由于被告没有拿到这两笔钱，故无法在2015年4月20日前将所售房屋解除抵押。后来双方又约定到2015年7月20日前解除抵押，但是到了2015年7月20日原告还是没给我钱，故房屋未按合同约定的时间解除抵押。被告认为实际上是原告违约，故被告不同意原告要求支付违约金的诉讼请求，并根据《补充协议》第四条第三项约定提出反诉，请求法院依法判决解除原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》；2、请求判决原告支付被告93.6万元的违约金；3、诉讼费用由原告承担。被告对于自己的抗辩及反诉提供了如下证据：1、《买卖定金协议书》。2、出售房屋的房产证。3、（2013）西民初字第18933号民事判决书。4、《北京市存量房屋买卖合同》及居间服务合同。5、《北京市存量房屋买卖合同》的《补充协议》。6、《合同变更申请单》。7、律师函。8、《融信赎楼协议书》。9、《协议书》。10、《融信宝协议书》。11、《融信托管协议书》。12、《解约协议书》。13、《融信托管解除协议》。14、《解约协议书》。15、《融信赎楼解约协议书》。16、被告给原告发律师函邮件的查询单。对于被告的反诉，原告表示，被告所述的160万元的支付方式不属实。原告如通过建委资金监管的方式交付该首付款，需要先进行网签，其后建委才能建立资金监管账户，进行资金监管。但是网签需要被告先将房屋解押才能网签。由于被告没有进行解押，故无法进行网签，因此不能通过建委资金监管交付该160万元的首付款。因此，被告要求原告于2015年3月23日通过建委资金监管支付首付款160万元用于解押是不成立的。同一份协议约定了原告应通过融信赎楼的方式将首付款160万元支付给被告，原告实际上也已经按照约定通过融信赎楼的方式支付了该160万元。被告没有按约定办理房屋解押手续属于被告根本违约。现原告同意解除双方签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，但解除的原因是被告违约。由于被告应该向原告支付违约金，故不同意被告支付违约金的反诉请求。第三人述称，原、被告双方签订的房屋买卖合同是真实、合法、有效的。合同约定的融信赎楼，是通过中融信担保有限公司进行办理。合同履行过程中，原、被告双方对于办理出售房屋解押手续的时间进行过变更，往后延期了4个月，原因是被告说解不了房屋抵押。原告支付的160万元首付款不是打给我们中介，而是打到银行、买卖双方、中融信公司建立的监管账户中。对于160万元首付款，原告实际于2015年3月16日按约定打到了监管账户中，没有打给我们中介。现买卖双方均同意解除合同，我方不持异议。对于双方的其他诉讼请求，我方不便发表意见，请法院依法判决。经审理查明：2015年3月7日，原告（买受人，乙方）与被告（出卖人，甲方）经第三人中介，签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，约定原告购买被告位于北京市西城区华远北街XXX房产一套。合同第二条的主要相关内容约定：该房屋的产权证号为X京房权证西字第X**号，该房屋已经设立抵押，抵押权人为中国光大银行股份有限公司北京工体路支行。合同第四条的主要相关内容约定：房屋房屋成交价420万元，家具家电、装饰装修及配套设施作价48万元，共计468万元；买受人将定金12万元直接支付给出卖人。合同第五条的主要相关内容约定：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让；出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易。2015年3月7日，双方签订的《补充协议》第二条的主要相关内容约定:乙方于2015年2月28日向甲方支付定金12万元，乙方支付首付款时，该定金视为首付款的一部分；甲方应于2015年4月20日前，向该房屋的贷款机构提交一次性还清贷款的申请，且甲方最迟应于2015年4月20日前办理完毕解除抵押登记的手续；乙方于2015年3月23日前，将第一笔首付款126万元（不含定金12万元），以建委资金监管的方式，支付给甲方，将第二笔首付款34万元，以资金托管的方式，支付给甲方；甲乙双方应于2015年4月28日前，共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意在2015年5月17日前，共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙双方应在2015年7月31日前，办理物业交割手续。《补充协议》第四条的主要相关内容约定:甲方如出现提供的产权证明不真实、不完整、无效或该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权或甲方逾期履行本《补充协议》第二条约定的义务超过15日的情形之一的，构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；甲方出现根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于房屋总价款的20%，向乙方支付违约金；如乙方逾期履行本《补充协议》第二条约定的义务超过15日的，乙方构成根本违约，甲方有权以书面形式通知乙方解除房屋买卖合同；乙方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于房屋总价款的20%，向甲方支付违约金；乙方向甲方支付的款项冲抵违约金，多退少补。双方在补充协议的尾部，以手写的方式另行约定：乙方于2015年3月23日前准备好首付款160万元，与甲方、丙方共同前往链家交易中心办理融信赎楼。另查，原、被告与北京中融信担保有限公司于2015年2月28日签订了《融信赎楼协议》，约定乙方最迟于2015年3月20日前，将110万元托管资金存入北京中融信担保有限公司账户内。2015年3月16日，原、被告与北京中融信担保有限公司签订了《融信宝协议》，约定乙方将50万元的托管资金，于2015年3月20日前存入北京中融信担保有限公司账户内。2015年3月16日当日，原告将160万元首付款（上述的110万元+50万元）存至北京中融信担保有限公司的资金托管账户。2015年3月16日，原告（乙方）、被告（甲方）与北京中融信担保有限公司（丙方）又签订了《融信托管协议》，确定了北京中融信担保有限公司托管的依据及资金划转的条件：该房屋完成转移登记手续且乙方取得该房屋的房屋所有权证书，并向丙方提交复印件及其他文件材料之日起2个工作日内，丙方有权将全部托管资金划至甲方指定账户，该划转无须取得甲乙任何一方同意。2015年3月16日，原、被告与北京中融信担保有限公司还签订了《协议书》，确定了原告存入北京中融信担保有限公司的托管资金划转至建委资金监管账户的依据。再查，被告出售的北京市西城区华远北街XXX号房产系被告与其前妻范XX共同所有之房产，双方各占50%的产权份额。2013年间，孙智慧在本院起诉范XX离婚纠纷，本院于2014年作出（2013）西民初字第18933号民事判决书，判决双方离婚，并判决北京市西城区华远北街XXX号房屋归孙智慧所有，孙智慧给付范XX房屋折价款204.06万元。孙智慧、范XX不服并提出上诉，后撤诉。北京市第二中级人民法院于2015年2月3日作出（2015）二中民终字第00500号民事裁定书，准予二人撤回上诉。截至本案庭审结束，被告孙智慧未将上述出售的房屋解除抵押登记，亦未将房屋产权自被告和范XX共同共有的状态过户至被告个人名下。被告孙智慧表示亦未将全部房屋折价款给付范XX，孙智慧亦未提供范XX同意出售该房屋的相关授权或委托。2015年4月8日，原、被告双方对合同的《补充协议》条款进行了协议变更，并签订了《合同变更申请单》，将：1、甲方应于2015年4月20日前，将房屋的抵押贷款结清；2、甲乙双方应于2015年4月28日前，共同前往贷款机构办理贷款申请手续；3、甲乙双方于2015年5月17日前，共同办理房屋所有权转移登记手续和甲乙双方应在2015年7月31日前，办理物业交割手续的约定变更为：1、甲方应于2015年7月20日前，将该房屋的贷款还清并解押完毕；2、甲乙方应于甲乙双方办理面签（网签）完毕后，于2015年7月25日之前，办理组合贷款手续；3、乙方在甲乙双方办理面签之后的4个月内，即2015年11月25日之前，办理组合贷款完毕，且办理房屋转移登记手续；4、甲乙双方应于2015年12月7日前，办理物业交割手续。原告表示双方签订变更协议时，才知道被告出售的房屋权属有瑕疵，被告与之前妻之间存有债权债务纠纷。2015年6月8日，原、双方签订《解约协议书》、《融信宝解除协议书》、《融信赎楼解除协议书》、《融信托管解除协议书》，解除了相关协议。被告于2015年6月17日，向原告发出了催促原告支付首付款的律师函，并邮寄发出。被告提供的邮寄单据查询结果显示，签收人：单位收发章。被告提供的该函件的主要内容为：……，根据《补充协议》约定，原告应于2015年3月23日前，将第一笔首付款126万元支付给被告，但至今未付，已经构成违约……，您应承当违约责任。原告表示实际未收到该函件。2015年8月5日，原告通过EMS向被告邮寄了《解除房屋买卖合同通知书》，主要内容为：……，截至2015年7月20日，您未办理完毕房屋解押手续。另外，您承诺的房屋没有产权及债务纠纷的情况也不属实。您已经构成根本违约，请按照合同约定返还定金并支付违约金。原告并提供了EMS邮件封页及网站查询结果，快递单号1036404076515的投递结果为2015年8月7日上午9点11分投递并签收，签收人，本人收。被告表示自己实际没有收到该邮件。庭审中，原告提供了一份原告之夫马XX与被告的电话录音，被告对该电话录音的真实性无异议。在该份录音中，被告表示要将房屋出售给他人，退还原告定金。原告之夫表示要求被告退还定金并支付违约金。双方就违约金数额未达成一致意见。被告在该录音中还表示，那房子银行贷款不还，肯定过不了户。庭审中，本院询问被告，为何中融信公司没有将原告支付的160万元给被告？被告表示：担保公司认为有风险。当时担保公司把融信赎楼的手续费已经收取了，所以我认为当时中融信公司是同意给我垫资的。事后，担保公司又将160万元退给了原告，原因是原告承诺可以将钱直接给我，故我就配合原告去担保公司将160万退给原告了，我不签字是不能退的。之后，担保公司将钱退给原告之后，原告又反悔了。就此问题原告表示：……中融信作为第三方担保公司，发现被告（出售的房屋）有产权争议和履行问题，就没将钱给他（指被告）。他（指被告）让我们直接将首付款交给被告，只是被告的单方面想法。就此问题第三人表示：钱是给中融信公司的，协议里也是约定给中融信公司。原告将该款打入中融信公司以后，因为被告房屋有抵押，这个抵押是因被告与其前妻的纠纷导致的，被告与其前妻无法达成一致，导致中融信公司无法垫资。因为原告已经将钱打入中融信公司的资金监管账户，但合同无法继续履行，所以双方将协议解除，钱退给了原告。关于被告陈述原告承诺可以将160万元直接给付被告一节，被告未提供证据。本案在审理过程中，原告武素星提供了担保并支付保全费5000元，对被告出售的房屋申请诉讼保全。本院作出（2015）西民初字第18954-1号民事裁定书，查封了被告与他人共有的北京市西城区华远北街XXX号房屋。上述事实，有三方当事人陈述、买卖定金协议书及定金收据、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《融信托管协议》、原告发的解除房屋买卖合同通知书及邮件查询单、通话录音及文本材料、被告出售房屋的房产证、（2013）西民初字第18933号民事判决书、《合同变更申请单》、被告发的律师函及邮件查询单、《融信赎楼协议书》、《协议书》、《融信宝协议书》、《融信托管协议书》、《解约协议书》、《融信托管解除协议》、《融信赎楼解约协议书》等材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《合同变更申请单》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，故双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本院作出的（2013）西民初字第18933号民事判决书，虽然判决北京市西城区华远北街XXX号房屋归被告所有，但同时判决被告应给付范XX房屋折价款。该判决生效后，被告并未将全部房屋折价款给付范XX，亦未将房屋产权过户至被告个人名下，故该房屋仍为被告与范XX共同共有的房屋。被告孙智慧在未提供共有权人范XX同意出售该房屋的相关授权或委托的情况下，不能以个人名义出售存有债务纠纷并与范XX共有产权的房屋。现被告以个人名义出售该房屋，违反了合同中的产权无瑕疵的承诺，属于违约行为。原告与被告双方签订的合同《补充协议》的尾部，以手写的方式另行约定：乙方于2015年3月23日前准备好首付款160万元，与甲方、丙方共同前往链家交易中心办理融信赎楼。该约定变更了双方在合同中约定的以建委资金监管的方式支付首付款的约定。因此，被告要求原告于2015年3月23日通过建委资金监管的方式缴纳首付款160万元是没有合同依据的。原、被告双方签订的合同，均未约定原告应于2015年3月23日前，将第一笔首付款126万元直接支付给被告，故被告要求原告在2015年3月23日前支付首付款126万元，没有合同依据。双方签订的《融信托管协议》，确定了托管资金划转的条件：该房屋完成转移登记手续且乙方（原告）取得该房屋的房屋所有权证书，并向丙方提交复印件及其他文件材料之日起2个工作日内，丙方有权将全部托管资金划至甲方（被告）指定账户。但在被告未交清贷款完成解除出售房屋的抵押登记手续的前提下，无法完成房屋所有权转移登记手续，乙方（原告）亦无法取得该房屋的房屋所有权证书。故对被告抗辩因原告未支付首付款而未完成解除房屋抵押登记手续的理由，本院不予采纳。2015年4月8日，原、被告双方签订了《合同变更申请单》，约定甲方应于2015年7月20日前，将该房屋的贷款还清并解押完毕；甲乙方应于甲乙双方办理面签（网签）完毕后，于2015年7月25日之前，办理组合贷款手续……。根据本案三方当事人陈述，系由于被告出售的房屋存在产权和债务上的瑕疵，中融信担保有限公司未能给被告垫资以偿还贷款，三方自愿解除了融信赎楼等相关协议，该结果的产生系被告原因所致，在此情况（条件）下，被告应自行筹集偿还贷款的资金；双方约定被告应在2015年7月20日前，将该房屋的贷款还清并解押完毕，没有附加条件；在被告出售的房屋存在产权和债务上瑕疵的情况下，被告陈述原告承诺可以将160万元直接给付被告，违反一般交易规则，且原告否认，被告未提供证据，故对被告的该陈述本院不予采信。被告没有按时还清贷款解除抵押，属于违约行为。2015年8月5日，被告仍未将该房屋的贷款还清并解押完毕属于根本违约。原告依据合同约定有权要求被告在违约行为发生之日起15日内，以相当于房屋总价款的20%，向原告支付违约金93.6万元、退还定金。故对原告的该诉讼请求，本院予以支持。庭审中，原告要求解除合同，被告反诉亦要求解除合同，故对双方签订的合同本院予以解除。由于系被告违约，故对被告要求原告支付违约金的反诉请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）武素星与被告（反诉原告）孙智慧就北京市西城区华远北街XXX号房产签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。二、自本判决生效之日起七日内，被告（反诉原告）孙智慧退还原告（反诉被告）武素星定金十二万元。三、自本判决生效之日起七日内，被告（反诉原告）孙智慧支付原告（反诉被告）武素星违约金九十三万六千元。四、驳回被告（反诉原告）孙智慧的其他反诉请求。如果被告（反诉原告）孙智慧未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四万四千二百四十元，由被告（反诉原告）孙智慧负担（自本判决生效后七日内交纳）。反诉费一万三千一百六十元，由被告（反诉原告）孙智慧负担（已交纳）。诉讼保全费五千元，由原告（反诉被告）武素星负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  王德海审判员  高 磊审判员  张叶婷二〇一六年四月十八日书记员  王运佳