福建省浦城县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0722民初364号 原告南平市平安居置业管理有限公司，住所地南平市。 法定代表人杨红，总经理。 委托代理人许功达，南平市“148”法律服务所法律工作者。 被告福建华晖置业有限公司，住所地浦城县。 法定代表人严信发，董事长。 委托代理人陆斌，福建皇华律师事务所律师。 原告南平市平安居置业管理有限公司与被告福建华晖置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月21日立案受理后，依法由审判员徐虹适用简易程序公开开庭进行了审理。原告法定代表人杨红及委托代理人许功达，被告委托代理人陆斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南平市平安居置业管理有限公司诉称：2011年3月12日，原告与被告签订《前期物业服务合同》。合同约定：根据南政（2009）147号、148号文件规定，按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅（含商业、办公楼）0.8元／月㎡；合同生效之日起至物业出售并交付物业买受人之前发生的物业费由被告承担；纳入物业服务范围已竣工但尚未出售，或者因被告原因未按时交付给物业买受人的物业，由被告依合同约定的标准向原告交纳物业服务费；物业服务费按月进行缴纳等等。合同签订后，原告依约履行物业管理服务，多次向被告催讨物业管理费未果。故请求判令1、被告立即向原告支付纳入物业服务范围的已竣工尚未出售或因被告原因未按时交付给买受人的空置住宅物业费人民币165065.6元，空置商业物业服务费人民币52061.4元；2、被告立即向原告支付其承诺的减免购房人物业费人民币23745.59元；3、本案诉讼费由被告承担。 被告福建华晖置业有限公司辩称：1、原告未按照南政价（2009）147号《南平市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》中二级服务标准全面履行合同义务，对华晖·棕榈泉小区提供的物业服务管理严重不善、管理人员严重不足、管理工作无序松散等情形。原告已构成先行违约，华晖公司有权拒绝支付物业费。2、原告主张住宅、办公楼和商业用房0.8元／㎡的物业服务费收费标准，因欠缺合同约定的“物价部门批复”这一事实依据，不能成立。3、原告以其单方制作的明细表内记载的面积、交房时间和时间段来计算空置房物业费、减免业主物业费等费用，并无证据支撑，不能成立。本案应由原告提供交房原始材料，从而确定交房时间，以便计算和核实华晖·棕榈泉小区空置房和交房后的时间段，这是计算相关物业费必不可少的条件之一，且该明细表无法确认该面积是否真实准确、从而影响物业费计算的准确性。原告按所谓的“交房时间”作为相关物业费的起算时间点，明显是错误的，就空置房而言，应按各栋楼房的竣工验收时间作为起算时点，对此详见《前期物业服务合同》第七条第二款的约定。原告擅自在2014年10月撤场，其计算的物业服务费亦应截止至该时点，不应计算到2014年12月15日。4、原告提供的物业服务存在严重缺陷，在按照物价部门的批复确定物业服务费收费标准后，亦应按0.50元／平方米的标准给予扣减。原告除了签有物业服务合同、进场时进行了交接这两个小项符合服务标准之外，其他均未能达标。根据南政价（2009）147号文件关于：“物业服务企业必须按照附件二规定的服务内容提供服务，没有按照附件二规定的服务内容提供服务的，相应降低收费标准，服务内容缺一个大项降0.10元／平方米的收费标准，缺一个小项降0.01元／平方米的收费标准”的规定，按照物价部门的批复确定物业服务费收费标准后，亦应按0.50元／平方米的标准给予扣减。5、原告要求支付2013年7月之前的空置房和减免的物业费，已超过2年的诉讼时效，该部分请求依法应予驳回。原告在2015年7月28日向被告发出告知函，要求核实后支付物业费，因而，原告要求被告支付2013年7月之前的物业费已过2年的诉讼时效，该部分请求依法应予驳回。 本院审理过程中，原告为证明其诉讼主张，向法庭提交证据：1、《前期物业服务合同》1份。证明合同约定了物业服务的范围、收费标准、缴纳时间及违约责任。2、被告承诺购房人减免物业服务费证明。证明被告出具书面材料对部分买受人的物业服务费减免，其减免的物业费人民币23745.59元应由被告承担。3、催缴物业服务费通知书。证明原告向被告催缴物业服务费。4、欠费明细表及专用收据。证明被告欠费情况，被告欠空置住宅物业费人民币165065.6元，空置商业物业服务费人民币52061.4元。原告陈述其制表的依据是业主交房时第一次交纳物业费、垃圾清运费及水电周转金的收据，计算方法：从2012年10月1日起至开具收据时间止作为房屋空置时间（以月为单位），空置时间×0.8元／月㎡×面积=欠费金额。减免的物业费从2012年10月1日起计算至2014年12月15日止计26.5月，共计人民币23745.6元。经被告质证认为，证据1、2无异议；证据3的真实性、合法性、关联性有异议，不能证明原告邮寄的文件是否是告知函及被告有无收到告知函。对证据4收据的真实性不提异议，但被告难以确认交房时间。经核对，3#楼实际面积与原告明细表中的面积大部分不符；3#楼401已交房并交纳物业费，但原告没有提供第一次交纳物业费的收据，不能证明其空置事实；2#楼401（收据号0201）、801（收据号9707）、1302（收据号9747）收据记载的收款时间与明细表中主张的空置时间不一致。 本院审理过程中，被告为证明其诉讼主张，向法庭提交证据：1、《前期物业服务合同》1份。证明原、被告于2011年3月12日签订《前期物业服务合同》，合同约定原告提供的物业公共服务事项和质量应符合南政价（2009）147号《南平市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》中二级服务标准，同时还对物业服务费（最终以当地物价部门批复为准）、和空置物业的收费标准、以及双方的权利义务、违约责任等均作了相应的约定。2、《南平市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》（南政价（2009）147号）1份。证明原告依约必须按照该文件附件二中的二级服务标准所规定的服务内容提供服务，没有按照规定的服务内容提供服务的，相应降低收费标准，服务内容缺一个大项降0.10元／平方米的收费标准，缺一个小项降0.01元／平方米的收费标准，具体服务内容包括综合服务标准、公共区域清洁卫生标准、公共秩序维护标准、房屋公共部位管理标准、公共设施设备运行维修养护及公共区域绿化日常养护服务标准等五个方面。3、验收备案表1份。证明小区1#楼、2#楼、3#楼的竣工验收备案时间为2014年3月25日。4、1#楼客户名单联系表、2#楼联系表、3#客户名单联系表各1份。证明小区1#、2#、3#楼各户的电费本、水费本、钥匙等，均交由原告，并由原告向各户业主交付电费本、水费本、钥匙等，应以该交房时间作为双方核算相关物业费起止时间的认定依据，但原告并未提供华晖·棕榈泉小区交房的原始材料。5、移交清单4份、接收报告1份。证明原告进驻华晖·棕榈泉小区交接时，其接收的电梯、发动机、生活水泵房、消防水泵房、楼梯公共照明、景观灯具、发动机、小区绿化等相关设施设备运转正常、验收合格。6、《前期物业服务合同》（新物业）1份、验收单8份。证明由于原告擅自撤场未办理移交手续，被告于2014年12月16日选聘南平鑫辉物业管理有限公司提供物业服务管理，在2014年12月20日交验时，南平鑫辉物业管理有限公司发现小区电梯、灯光照明、消防配电箱、监控报警器等系统设备均存有相应的损坏。7、电梯管理补充协议1份、电梯检修汇总1份、华晖棕榈泉小区电梯检测材料与人工费1份、付款审批单1份、电梯材料费发票5份。证明华晖·棕榈泉小区的电梯管理、日常运行、维保等均系原告的职责，但在其管理期间出现电梯相关部位受损、不能正常运行，并支出电梯材料维修费135701元。8、监控维修安装合同1份、发票2份、付款审批单1份。证明由于原告管理华晖·棕榈泉小区期间，监控设备损坏，支出监控材料维修费14872元。9、付款审批单1份、发票3份。证明由于原告管理华晖·棕榈泉小区期间，发动机电瓶、充电器以及道闸定位脚损坏，支出发动机电瓶和充电器材料费1649元、并支出道闸定位脚修理费150元。10、电费发票6份、水费发票2份。证明被告垫付原告管理华晖·棕榈泉小区期间的小区公共水、电费包括逾期未缴的滞纳金共计10497.02元。11、证明2份。证明南平鑫辉物业管理有限公司分别在2015年7月、8月出具被告已将华晖·棕榈泉小区地下室发电机、小区监控、摄像头维修完整，如有问题与福建华晖置业有限公司无关。12、工程质量监督报告。证明华晖棕榈泉1、2、3#楼提交工程竣工验收报告时间为2013年4月26日，不是原告主张的2012年9月。13、房屋建筑面积测量报告。证明小区3#楼的真实面积，原告提交的明细表记载错误。14、商品房买卖合同及附件四前期物业服务合同。证明购房合同约定的房屋交付之日；原告与业主签订的合同约定：自购房合同约定的交付之日起由各业主承担物业费，即原告计算的相关物业费截止时间有误。15、118、119店面商品房买卖合同及附件四前期物业服务合同。证明该店面业主已缴交物业费，原告将未能向业主收取的费用转嫁给被告。上述证据经原告质证认为，证据1、2的真实性无异议，对关联性有异议，签订合同是在批复文件之后，且原告已按最低标准收取物业费。证据3证明小区竣工验收时间是2012年9月21日，2014年3月25日是提交材料登记备案时间。证据4不能证明交房时间。证据5的真实性无异议，原告接收所列物品是事实，但这些物品没有经过专业人员检验，无法确定是否合格。证据6是被告单方说辞，应由第三方检验鉴定才能作出结论。证据7、8、9只是被告单方说明，即使损坏也无法确认是自然损坏还是人为损坏，且是在原告撤场后发现，不能证明与原告有关。即使损坏维修费也应由业主或业主委员会承担，而不是物业公司承担。证据10真实性无异议，对关联性有异议，原告没有收取电费，也没有代缴电费的义务。证据11与本案无关联性。证据12、13真实性、证明内容有异议，不能证明被告的观点。证据14真实性无异议，但不能证明被告关于交房时间的观点。证据15与本案无关联性。 经庭审举证、质证，本院对证据作如下认定：原告提供的证据1、3真实、合法，且与本案关联，本院予以采信。原、被告双方对证据2减免物业费名单无异议，且有被告管理人员签名确认，本院予以采信。证据4真实、合法，原告以收据时间作为交房时间计算空置物业费，原告的计算方法合理。原告同意对被告质证时提出具体的计算错误进行更正，放弃对未提供收据的空置物业费诉求，本院予以采信。被告提供的证据1、2真实、合法，本院予以采信；证据3、4不能证明被告关于竣工和交房时间的观点，本院不予采信；证据5客观真实，本院予以采信；证据6-10只能证实小区系统设备损坏情况及支出的维修费用，不能证明被告关于原告物业服务管理不善的观点，本院不予采信；证据10客观真实，但与本案无关联性；证据11与本案无关联性，本院不予采信。证据12、13真实、合法，工程竣工验收与本案物业服务合同的“竣工”有所区别，房屋竣工验收合格才能交付给业主，但与物业公司签订前期物业服务合同中的“竣工”应是指工程完工，物业公司可入驻履行前期物业服务。 经庭审认证，对本案事实作如下认定：2011年3月12日，原告南平市平安居置业管理有限公司（乙方）与被告福建华晖置业有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定被告将座落于浦城县小浦路华晖.棕榈泉小区商住楼委托原告进行物业管理，合同期限自合同签订之日起至依法成立的业主委员会代表业主与业主大会依法选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效时止。合同第五条约定：乙方根据南政（2009）147号、148号文件规定，按建筑面积向业主收取物业服务费，具体标准如下：住宅0.8元／月㎡，物业服务等级标准二级；办公楼0.8元／月㎡；商业物业0.8元／月㎡（最终以当地物价部门批复为准）。第七条约定，自本合同生效之日起至物业出售并交付物业买受人之前发生的物业服务费，由甲方承担；自物业交付物业买受人之日起至本合同终止之日发生的物业服务费，由物业买受人承担。纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未按时交付给物业买受人的物业，由甲方依合同第五条约定的标准向乙方交纳物业服务费。第九条约定，物业服务费按月进行缴纳等等。合同第十六条约定了甲方相关权利义务，（六）按照法定的保修期限、范围，承担物业的保修责任。（十一）……提供业主产权清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料。第十七条约定乙方相关的权利义务，（一）设立专门机构负责本物业的日常物业服务工作，并委派相应专业的物业服务人员履行本合同。（九）维护本物业管理区域内公共区域秩序，按照法律法规政策的有关规定，提供质价相符的服务，落实小区安防力量……做好物业管理区域内的安全防范工作。2012年9月21日华晖.棕榈泉小区1#、2#、3#楼竣工，2013年4月26日浦城县建设工程质量监督站收到建设单位竣工验收报告，2014年3月25日提交该工程竣工验收备案文件。原告于2012年9月28日入住小区履行物业管理服务，于2012年10月1日起按住房面积及合同约定的收费标准（0.8元／月㎡）向已交付的物业买受人收取物业服务费，被告亦将业主联系表及住房锁匙、水、电表本等交给原告。从2013年6月5日起原告陆续接收被告移交的正常运行的电梯双电源切换、发动机、生活水泵房双电源切换、消防水泵房双电源切换、小区景观庭院灯、小区景观柱头灯，正常使用的发电机、运行正常的消控中心报警设备、电脑监控系统设备以及对经验收合格的小区绿化接收养护。原、被告双方还另行约定，经被告承诺减免15户住宅的物业费（三年或五年），其相应的物业费由被告支付。减免的物业费从2012年10月1日起计算至2014年12月15日止，共计人民币23745.6元。2015年7月27日原告向被告发出告知函，催讨被告所欠物业费。被告所拖欠的物业费等各项费用人民币225969.6元，其中空置房屋产生的物业服务费用人民币160575.2元、空置店面物业费人民币41648.8元，减免物业费人民币23745.6元。 另查明，2014年12月16日被告与南平鑫辉物业管理有限公司就该讼争小区重新签订新的《前期物业服务合同》。 本院认为，原、被告签订的《前期物业管理合同》意思表示真实、未违反法律法规的规定，应属合法有效。双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。本案原、被告双方在合同中约定物业出售并交付物业买受人之前的物业费由被告承担；纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或因被告原因未按时交付给物业买受人的物业费由被告按标准向原告交纳。因此，原告向被告主张空置房物业费有合同依据。根据合同约定，被告负有提供业主产权清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料的义务，因此被告对向原告交付房屋的时间、房屋面积负有举证责任。被告未提供相应证据证明交付房屋的时间，因此起算时间以原告的主张为准，即根据业主第一次交纳物业费、垃圾清理费及水电周转金的收据时间确定交房时间，计算空置房屋产生的物业服务费用。经审理查明，空置住宅物业费人民币160575.2元，空置店面物业费人民币41648.8元，减免物业费人民币23745.6元。故对原告主张被告支付空置房屋产生的物业服务费用人民币165065.6元、空置店面物业费人民币52061.4元的诉讼请求，本院予以部分支持，即将原告主张的空置住宅物业费人民币165065.6元、空置店面物业费人民币52061.4元，调整为空置住宅物业费人民币160575.2元、空置店面物业费人民币41648.8元。根据双方约定，被告承诺对部分购房人的物业费进行减免，其费用由被告支付。原告诉请被告支付减免的物业费用人民币23745.6元，有事实和法律依据，本院予以支持。由于2014年12月16日被告与南平鑫辉物业管理有限公司就该讼争小区重新签订新的《前期物业服务合同》，原、被告所签订的《前期物业服务合同》终止，即2014年12月15日该合同终止。被告主张原告于2014年10月撤离小区没有相关证据证实，本院不予支持。原告于2016年1月21日提起诉讼要求被告支付拖欠的物业费并未超过诉讼时效。被告关于原告要求支付2013年7月之前的物业费已过2年的诉讼时效，请求驳回该部分请求的辩解意见，与事实和法律不符，本院不予支持。被告以小区电梯、系统设备等损坏证明原告物业服务管理不善，已先行违约，被告可不支付物业费或要求原告降低物业收费标准等的辩解理由不充分。因为被告支出的维修费用是在原告撤场新的物业公司接管之后支出的，不能证实是否因原告管理不善造成的，因此对被告辩解意见本院不予支持。依照《》第八条、第六十条第一款 、第一百零九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条 的规定，判决如下： 一、被告福建华晖置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告南平市平安居置业管理有限公司空置房屋物业服务费人民币160575.2元、空置店面物业费人民币41648.8元，以上合计人民币202224元。 二、被告福建华晖置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告南平市平安居置业管理有限公司承诺的减免物业费人民币23745.6元。 三、驳回原告南平市平安居置业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4913元，减半收取2456元，由被告福建华晖置业有限公司负担2344元，原告南平市平安居置业管理有限公司负担112元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数于南平市中 级人民法院。 审判员 徐 虹 二〇一六年四月二十九日 书记员 李静瑶 附：本案依据的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。