山东省威海市环翠区人民法院执 行 裁 定 书（2016)鲁1002执异46号异议人（利害关系人）孙玉刚，男，汉族，1974年12月25日出生，住威海火炬高技术产业开发区。委托代理人夏薪淇，山东合度律师事务所律师。申请执行人江元仁，男，汉族，1968年7月10日出生，住威海市环翠区。委托代理人杨帆，山东时中律师事务所律师。被执行人孙玉忠，男，汉族，1971年7月22日出生，住威海市环翠区。本院在执行申请执行人江元仁与被执行人孙玉忠民间借贷合同纠纷一案过程中，查封了被执行人孙玉忠名下的位于威海市青岛路乐天世纪**室房产，异议人以该房产系自己租赁为由，向本院提出异议，请求本院解除对上述房屋的查封。针对异议人的异议，本院依法进行了审查，本案现已审查终结。异议人孙玉刚称，异议人与被执行人于2010年9月形成事实上的房屋租赁关系，双方于2010年9月21日签订了书面的房屋租赁合同，约定租期20年，2010年9月21日，异议人支付租金**元，2010年11月3日又支付租金**元，故异议人对诉争房屋拥有租赁使用的权利，在该房被拍卖时享有优先购买权，请求法院撤回要求异议人迁出涉案房屋的通知，确认异议人对涉案房屋有继续租赁、使用的权利，对法院拍卖的违法行为予以纠正，确认异议人对涉案房屋拍卖的优先购买权。申请执行人江元仁称，1、异议人孙玉刚与被执行人孙玉忠系亲兄弟，双方具有重大利害关系，被执行人孙玉忠于2010年8月购买涉案房屋，孙玉刚自称2010年9月就开始租赁使用，并交纳租金，而据答辩人了解，异议人孙玉刚拥有不止一处位于威海市的房产，其租赁面积不足70平米的涉案房屋长达20年，且并不实际使用，其行为有悖常理。异议人孙玉刚提交的转账凭证上显示的资金往来，是孙玉刚用于投资孙玉忠所开歌厅的投资款，数额也与《租赁合同》中载明的数额不符，该转账凭证并不能证明该款项是用于支付租金，鉴于其二人的亲属关系，应对其提交的证据的证明力从严把握。2、异议人孙玉刚在本案执行法官所做的询问笔录中承认，其提交的《租赁合同》系本案执行程序开始后形成的，合同落款处的日期是故意倒签的，合同约定的租金及付款方式也与常理不符，通常情况下业主出租房屋房租是一年或半年一付，而孙玉刚提交的《租赁合同》中却约定20年的租金**元几乎一次性支付，与正常交易习惯完全不符，且异议人孙玉刚提交的《租赁合同》未在房管部门及公安机关登记备案，合同的真实性、合法性以及实际履行情况都未经诉讼或其他合法程序确认，其提出的异议缺乏必要的基础事实，根据执行中有限、审慎实体审查原则，异议人孙玉刚所述租赁关系的真实性不应认定。3、法院的执行程序不存在违法之处，法院和拍卖机构在规定期限内，在涉案房屋和相关媒体上张贴和发布拍卖公告，这些公告可以推定为本案利害关系人所知悉，在法定期间内，没有利害关系人向法院主张权利或按照规定报名参加拍卖程序，应视为本案无其他利害关系人或其他利害关系人放弃相关权利。申请执行人2014年9月即查封涉案房产，时至今日已逾两年，本案进入执行程序也已经一年多的时间，异议人孙玉刚作为孙玉忠的亲兄弟对案件进展早已了解，若其真要购买涉案房屋不必等到拍卖程序，若租赁关系真实存在，也不必等到涉案房屋卖出后再提出执行异议，由此可见，异议人孙玉刚主张的租赁关系根本不存在。综上，请求驳回其异议请求。被执行人孙玉忠未到庭答辩。本院查明，2014年9月16日，本院根据申请执行人的财产保全申请，做出（2014）威环民初字第2053-1号裁定书，查封了登记在被执行人孙玉忠名下的位于威海市青岛南路乐天世纪城**号**室房产，2014年12月10日，本院做出（2014）威环民初字第2053号民事判决书，判决书确认被执行人孙玉忠偿还申请执行人江元仁借款**元，于判决生效后10日内履行完毕，同时按应偿还原告上述款项的金额、按中国人民银行同期贷款利率支付原告自2014年9月11日至本判决生效之日的利息、案件受理费**元以及财产保全费**元。后被执行人不服，提起上诉，威海市中级人民法院于2015年4月15日作出二审判决，判决驳回上诉，维持原判。因被执行人未在判决书确定的期限内履行义务，申请执行人于2015年5月4日申请强制执行。在执行过程中，执行法官于2015年8月12日对孙玉忠进行了询问，孙玉忠在接受询问时称，涉案房屋系其购买，其父亲在房中居住。2015年11月30日，孙玉忠之妻付丽在收取本院送达的涉案房屋的评估报告时称，孙玉忠因信用卡诈骗被公安机关采取强制措施，其回去后即让孙玉忠的父亲从涉案房屋中搬出，房屋由法院按照程序拍卖。2016年3月17日，本院做出（2015）威环执字728-2号执行裁定书，裁定拍卖该涉案房屋。2016年5月6日、6月9日和7月15日本院委托的拍卖公司分别在威海晚报上发布了拍卖公告，本院也均在涉案房屋的门上张贴了拍卖公告，通知当事人和相关优先购买权人到场参加拍卖。2016年8月5日，案外人李瑞霞以**元的价格竞买了涉案房屋。同日，孙玉刚在接受本院询问时称，其租赁了涉案房屋给父亲孙明辉居住，其父现在文登，其与孙玉忠系兄弟关系，落款时间为2010年9月21日的租赁合同是后期补签的，通过银行两次向孙玉忠支付了租金，2016年8月16日，本院发布通知，责令涉案房屋内的居住者自通知发布之日起30日内自行迁出，逾期则强制搬迁。后异议人向本院提出异议。在听证过程中，异议人孙玉刚向本院提交了落款时间为2010年9月21日其与被执行人孙玉忠签订的租赁合同1份，合同载明，出租方孙玉忠自愿将其所属有的位于威海市青岛南路乐天世纪城**号**室房产租给承租方孙玉刚居住，租期自2010年9月21日起至2030年9月20日止，租金每年**元，共计人民币**元，承租方孙玉刚须于本合同签订之日支付**元，于本合同签订之日起两个月内支付余下租金**元，且须同时交纳履约保证金**元，期满退还或折抵租金及相关费用。异议人向本院提交银行转账记录凭证2份，该凭证载明异议人孙玉刚于2010年9月21日向被执行人转账**元，于2010年11月3日向被执行人转账**元。提交上述证据后，异议人称，孙玉忠借异议人的钱做生意，无力偿还，就将此款项转为租金。申请执行人对该合同的真实性不予认可，称该合同系执行程序启动后才形成的，租金金额与合同也不相符，租金的交纳方式与通常情理相悖。以上事实，有当事人陈述、民事判决书及租赁合同等证据材料在案佐证。本院认为，本案争议的焦点问题是异议人主张的租赁合同关系是否存在，对涉案房屋是否有优先购买的权利。对此，本院认为，被执行人与其妻子在接受本院询问时并未提及房屋已租赁给他人使用，并承诺会将房屋清空交由法院拍卖，异议人提交的与被执行人签订的房屋租赁合同落款日期系倒签，租期过长，支付租金的方式也不符合交易习惯，考虑异议人与被执行人为兄弟关系的因素，故异议人关于其与被执行人之间存在租赁合同关系，证据不足，依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干把问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行人的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的的请求，人民法院不予支持”的规定，异议人提出的阻止移交占有的的请求，证据不足，其要求基于租赁合同关系而享有优先购买权，理由不当，本院不予支持。经审查，也未发现本院在拍卖该房产的过程中存在执行措施违法现象，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：驳回异议人孙玉刚的异议。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向威海市中级人民法院申请复议。审 判 长  张燕春人民陪审员  王本聪人民陪审员  王立民二〇一六年十月二十日书 记 员  宋 涛