上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初1724号原告上海申旗纺织机械有限公司。法定代表人谢仁其，经理。委托代理人童迅，上海龙襄律师事务所律师。被告上海长弘服饰有限公司。法定代表人田林。委托代理人胡满，上海长弘服饰有限公司副总经理。被告楚都图文设计制作有限公司，住所地上海市法定代表人戴世珍，董事长。被告上海贺展汽车服务有限公司。法定代表人吴云平，董事长。被告上海氏汇实业有限公司。法定代表人林建华，总经理。被告淘久贸易上海有限公司。法定代表人王海龙，经理。被告上海升董实业有限公司。法定代表人董家贵。被告上海炳琪实业发展有限公司。法定代表人王庆河。被告梅占华。被告余成永。被告汪旗来。被告罗辉荣。原告上海申旗纺织机械有限公司（以下简称申旗公司）诉被告上海长弘服饰有限公司（以下简称长弘公司）、被告楚都图文设计制作有限公司（以下简称楚都公司）、被告上海贺展汽车服务有限公司（以下简称贺展公司）、被告上海氏汇实业有限公司（以下简称氏汇公司）、被告淘久贸易上海有限公司（以下简称淘久公司���、被告上海升董实业有限公司（以下简称升董公司）、被告上海炳琪实业发展有限公司（以下简称炳琪公司）、被告梅占华、被告余成永、被告汪旗来、被告罗辉荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月18日受理后，依法适用简易程序，分别于2016年2月19日和3月16日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人童迅和被告长弘公司委托代理人胡满、贺展公司法定代表人吴云平、淘久公司法定代表人王海龙、余成永到庭参加了上述两次庭审；被告楚都公司委托代理人程坤和法定代表人戴世珍分别参加了第一、第二庭审；被告氏汇公司法定代表人林建华和汪旗来、罗辉荣参加了第一次庭审；被告梅占华参加了第二次庭审；被告升董公司、炳琪公司经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告申旗公司诉称，2012年1月9日，原告和被告长弘公司签订《厂房租赁协议》一份，约定原告将位于上海市奉贤区扶港路XXX号的综合楼，面积3,794.6平方米出租给长弘公司，租赁期限为2012年3月10日至2022年4月9日，租金2012年4月10日至2015年4月9日每年680,000元（人民币，下同），2015年4月10日至2018年4月9日每年租金760,000元，……租金支付方式为每半年支付一次，每次须提前一个月支付后半年租金（先付后用）。租赁标的仅供被告长弘公司使用，不得转租他人，延期支付租金超过一个月，即视为单方终止本协议等事宜均作了明确约定。租赁协议签订后，原告按约将租赁标的交付被告长弘公司，被告长弘公司先期尚能按约支付租金，但被告长弘公司在2015年3月未能按约如期足额支付租金。同年9月未按约支付租金，为此原告多次催讨，被告长弘公司均以无钱支付租金为由拒绝履行约定给付租金的义务。截止起诉之日，被告长弘公司累计到期应付租���417,875元（包含租期2015年10月10日至2016年4月9日380,000元租金），已构成违约。期间，原告在向被告长弘公司催讨到期租金时，发现被告长弘公司擅自将原告租赁给被告长弘公司自用的房屋转租给被告楚都公司、贺展公司、氏汇公司、淘久公司、升董公司、炳琪公司、梅占华、余成永、汪旗来、罗辉荣使用，为此原告多次催促被告长弘公司整改不成。原告为此书面向被告楚都公司、贺展公司、氏汇公司、淘久公司、升董公司、炳琪公司、梅占华、余成永、汪旗来、罗辉荣发函，明确告知被告长弘公司无权将扶港路XXX号房屋擅自转租给他人，并要求被告楚都公司、贺展公司、氏汇公司、淘久公司、升董公司、炳琪公司、梅占华、余成永、汪旗来、罗辉荣限期搬离上述场所。综上所述，原告与被告长弘公司签订《厂房租赁协议》，双方均应严格遵守，现被告长弘公司已拖���支付租金半年多，并将租赁标的擅自转租其他被告，明显存在违约，理应承担违约责任。被告长弘公司与其他被告之间的租赁协议依法认定无效。为维护原告的合法权益。原告遂诉讼来院，要求法院判令：1、终止原告与被告长弘公司于2012年1月9日签订的《厂房租赁协议》，并判令被告长弘公司立即搬离租赁场所；2、被告长弘公司支付截止到2016年1月10日实际租金227,875元，并承担违约金380,000元；3、确认被告长弘公司与被告楚都公司、贺展公司、氏汇公司、淘久公司、升董公司、炳琪公司、梅占华、余成永、汪旗来、罗辉荣签订的《房屋租赁协议》无效，并立即搬离奉贤区扶港路XXX号租赁场所；4、诉讼费各被告承担。原告对其诉称的事实向本院提供了如下证据：1、上海市房地产权证1份，拟证明系争房屋的权属；2、厂房租赁协议1份，拟证明原告和被告长弘公司之间租赁关系和双方权利义务的约定，被告长弘公司一直未按约履行付款义务，并存在分割转租，构成违约；3、被告长弘公司与被告楚都公司、贺展公司、氏汇公司、淘久公司、升董公司、炳琪公司、梅占华、余成永、汪旗来、罗辉荣之间的房屋租赁协议10份，拟证明被告长弘公司转租的客观事实；4、催告函和函一组，拟证明原告告知被告长弘公司拖欠房租和转租存在违约，要求缴纳租金和收回转租房屋，逾期将终止协议；并告知被告楚都公司、贺展公司、氏汇公司、淘久公司、升董公司、炳琪公司、梅占华、余成永、汪旗来、罗辉荣搬离承租房屋。被告长弘公司辩称，自2012年起，被告长弘公司即没有按照合同约定支付房租，原告已经默认合同对于付款时间变更。现被告长弘公司也不欠原告租金。对于转租，每次原告负责人是在场的，也默认转租的事实。被告长弘公��为其辩称意见提供了如下证据：1、付款明细和凭证1份，拟证明被告长弘公司自2012年至2015年一直没有按照合同支付房租；2、被告贺展公司银行电子回执2份，拟证明原告收取了被告贺展公司支付的房租；3、被告楚都公司的支票退票，拟证明原告直接收取楚都公司的房租；4、被告淘久公司的转账信息，拟证明被告淘久公司支付原告租金的事实。另，被告长弘公司申请证人吴某某、赵某某出庭作证。证人吴某某作证称，其系被告贺展公司员工，在2015年6-7月期间，在贺展公司和长弘公司谈转租事情时，原告负责人在场，也收取了贺展公司支付的租金。证人赵某某作证称，其为长弘公司法定代表人的朋友，曾看见楚都公司向原告负责人支付租金的过程。被告楚都公司辩称，自己在支付长弘公司房租时，原告在场，原告是同意楚都公司租赁系争房屋的。楚都公司未提供相关证据。被告贺展公司辩称，长弘公司租赁给贺展公司时原告是知晓的，租金也打到原告账户。贺展公司与原告无关系。贺展公司未提供相关证据。被告氏汇公司辩称，自己刚刚租赁，具体情况不了解。氏汇公司未提供相关证据。被告淘久公司辩称，自己将租金打到原告账户，自己租赁情况原告是清楚的。淘久公司未提供相关证据。被告升董公司未提供答辩意见，也未提供相关证据。被告炳琪公司未提供答辩意见，也未提供相关证据。被告梅占华辩称，其系与被告长弘公司签订的合同，与原告无关。被告梅占华未提供相关证据。被告余成永辩称，其系与被告长弘公司签订的合同，之前以为系争房屋为被告长弘公司的。被告余成永未提供相关证据。被告汪旗来辩称，自己刚刚租进来，具体情况不清楚。被告汪旗来未提供相关证据。被告罗辉荣辩称，自己与被告长弘公司发生租赁关系。被告罗辉荣未提供相关证据。经庭审质证，被告长弘公司对原告提供的证据和证人证言的真实性均无异议，但认为租金已经在2016年2月5日支付原告；转租原告也在，未提出异议。原告对被告长弘公司提供的证据的真实性也无异议，但认为，被告楚都公司、贺展公司和淘久公司当时是代被告长弘公司支付拖欠的租金，在被告长弘公司的付款明细中作为长弘公司的已付款，且被告长弘公司至今未全额付款。原告对证人证言提出异议，认为吴某某系贺展公司员工有利害关系，贺展公司支付租金是在其与被告长弘公司签订合同之后；证人赵某某系被告长弘公司法定代表人的朋友，其无法说出具体时间地点的客观情况，证言真实性不应认可。被告楚都公司对被告长弘公司提供的证据和证人证言的真实性均无异议。被告贺展公司对原告和被告长弘公司提供的证据���证人证言未提出异议。被告氏汇公司对原告提供的证据未提出异议。被告淘久公司对原告和被告长弘公司提供的证据和证人证言未提出异议。被告梅占华对被告长弘公司提供的证据和证人证言未提出异议。被告余成永对原告和被告长弘公司提供的证据和证人证言未提出异议。被告汪旗来、罗辉荣对原告提供的证据未提出异议。本院对上述原告和被告长弘公司提供的证据，认为均真实合法且与案件有关联性，本院予以确认；证人证言，由于证人客观上与案件当事人存在一定的关系，且证言无法反映客观事实必备的时间、地点等重要情况，不能单独作为本案认定案件事实的依据。经审理查明，2012年1月9日，原告和被告长弘公司签订《厂房租赁协议》，协议约定原告将位于上海市奉贤区扶港路XXX号的综合楼租赁给被告长弘公司，租赁期限10年，自2012年4月10日至2022年4月9��止。前三年（2012年4月10日至2015年4月9日）每年租金为680,000元；2015年4月10日至2018年4月9日每年租金760,000元，……。租金每半年支付一次，每次须提前一个月支付后半年租金。合同还约定，上述租赁厂房仅供被告长弘公司使用，不得转租他人，如被告长弘公司延期支付租金超过一个月，即视为长弘公司单方终止本协议，原告有权收回上述厂房，并可要求被告支付当期六个月租金的违约金。上述协议签订后，原告和被告长弘公司均按约履行了上述协议。但自2012年起被告长弘公司未能按约支付租金。自2014年11月起，被告长弘公司分别与被告楚都公司、贺展公司、氏汇公司、淘久公司、升董公司、炳琪公司、梅占华、余成永、汪旗来、罗辉荣签订《房屋租赁协议》，被告长弘公司将其租赁的房屋分割转租给被告楚都公司、贺展公司、氏汇公司、淘久公司、升董公司、炳琪���司、梅占华、余成永、汪旗来、罗辉荣。2015年12月23日，原告向被告长弘公司发出《催告函》，称长弘公司未按协议第四条第二款约定支付租金，已构成违约。截止本《催告函》签发日止，长弘公司尚欠租金417,875元（包含2015年9月10日至2016年3月9日之租金380,000元在内）。按协议第八条第一款约定，可视为长弘公司单方终止本协议，我公司有权收回所出租的厂房。请长弘公司在收讫本《催告函》后五天内支付所欠租金417,875元（包含2015年9月10日至2016年3月9日之租金380,000元在内），逾期不付的，我公司将依法终止协议，收回已出租的厂房，并按协议约定追究长弘公司的违约责任。另悉，长弘公司将承租的部分厂房擅自转租给他人，这违反了协议第七条之约定，请长弘公司在收讫本《催告函》之日起十日内将擅自转租部分厂房收回，逾期不收回的，我公司也将追究长弘公司的物业责任。同日，原告分别向被告楚都公司、贺展公司、氏汇公司、淘久公司、升董公司、炳琪公司、梅占华、余成永、汪旗来、罗辉荣发出《函》，认为被告楚都公司、贺展公司、氏汇公司、淘久公司、升董公司、炳琪公司、梅占华、余成永、汪旗来、罗辉荣所租赁的房屋为原告公司所有，被告长弘公司虽为上述房屋的承租人，但其不拥有擅自转租的权利。为避免不必要的麻烦及可能带来的经济损失，请在收取本函后十日内终止与长弘公司《房屋租赁协议》并搬离承租场所，如逾期不搬离的，本公司将依法行权，维护自身合法权益。由于被告长弘公司未能支付租金，原告于2016年1月18日诉讼来院。2016年2月2日被告长弘公司向原告支付了2015年10月10日至2016年4月9日期间的租金380,000元。另查明，被告长弘公司支付的2015年4月9日至2015年10月9日期间的租金为342,125元。���院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告和被告长弘公司签订的《厂房租赁协议》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告长弘公司经原告催告也未能按约履行支付租金，被告长弘公司的行为已经构成违约，现原告要求解除双方签订的上述协议并要求搬离租赁房屋的请求本院予以支持。被告长弘公司称改变付款时间和2015年4月10日至2015年10月9日期间租金减免80,000元是原告同意的，但未能提供相关依据，本院不予认可。被告长弘公司至2015年4月9日前尚欠租金37,875元应予支付。由于被告违约，故本院对于原告要求被告支付违约金的请求予以支持，被告提出协议对于违约金的约定过高，要求予以调整。本院认为，考虑到被告长弘公司在原告起诉后，即支付了2015年10月10日至2016年4月9日期间的租金，结合原告可能的实际损失，本院酌情将违约金调整至190,000元为妥。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案长弘公司租赁房屋部分由被告楚都公司、贺展公司、氏汇公司、淘久公司、升董公司、炳琪公司、梅占华、余成永、汪旗来、罗辉荣转租后使用，由于原告和被告长弘公司的租赁合同已经解除，故作为次承租人的被告楚都公司、贺展公司、氏汇公司、淘久公司、升董公司、炳琪公司、梅占华、余成永、汪旗来、罗辉荣负有腾空房屋的义务，故本院对于原告要求被告楚都公司、贺展公司、氏汇公司、淘久公司、升董公司、炳琪公司、梅占华、余成永、汪旗来、罗辉荣限期搬离租赁场所的请求予以支持。被告升董公司、炳���公司经本院传票传唤无正当理由未到庭，应承担可能对其不利的后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告上海申旗纺织机械有限公司与被告上海长弘服饰有限公司于2012年1月9日签订的《厂房租赁协议》；二、被告上海长弘服饰有限公司于本判决生效后十日内搬离租赁的位于上海市奉贤区扶港路XXX号的综合楼；三、被告上海长弘服饰有限公司于本判决生效后十日内支付原告上海申旗纺织机械有限公司租金37,875元；四、被告上海长弘服饰有限公司于本判决生效后十日内支付原告上海申旗纺织机械有限公司违约金190,000元；五、被告楚都图文设计制作有限公司、被告上海贺展汽车服务有限公司、被告上海氏汇实业有限公司、被告淘久贸易上海有限公司、被告上海升董实业有限公司、被告上海炳琪实业发展有限公司、被告梅占华、被告余成永、被告汪旗来、被告罗辉荣于本判决生效后十日内腾空并搬离位于上海市奉贤区扶港路XXX号的综合楼租赁场所。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9,878元，减半收取计4,939元，由被告上海长弘服饰有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  屠朝辉二〇一六年四月二十一日书记员  严文琪附：相关法律条文一、《中华人们共和国合同��》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。