广西壮族自治区阳朔县人民法院执 行 裁 定 书（2016）桂0321执异5号案外人刘斌。委托代理人诸葛灵，广西××律师事务所律师。申请执行人罗金虎。被执行人桂林市宏达房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区阳朔县。法定代表人刘宁健，该××董事长。本院在执行申请执行人罗金虎与被执行人桂林市宏达房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案过程中，案外人刘斌向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成由审判员张永宁担任审判长，审判员彭鹏飞、徐磊参加的合议庭进行审查，并举行了公开听证。案外人刘斌的委托代理人诸葛灵，申请执行人罗金虎到庭参加听证，被执行人桂林市宏达房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加听证，本案现已审查终结。案外人刘斌提出异议称，案外人于2007年向桂林市宏达房地产开发有限公司（以下简称宏达公司）购买了阳朔县阳朔镇阳普路书童?国际苑第57幢房产（以下简称第57幢房产），双方签订有《商品房买卖合同》，后案外人付清了全部房款，缴纳了契税，并已向宏达公司申请办理房屋权属证书。宏达公司本应当早就将第57幢房产的房产证办理至案外人名下，但因宏达公司的原因，及政策变化的影响，虽经多次催促，该房产证尚在办理当中。2010年起，案外人将第57幢房产出租给广西阳朔农村合作银行，为方便收取租金，应承租人要求由阳朔县碧玉国际大酒店有限责任公司代为收取租金至今。第57幢房产是案外人的财产，案外人将其房产出租给广西阳朔农村合作银行所收取的租金，是案外人的合法权益。阳朔县人民法院在执行申请执行人罗金虎与被执行人桂林市宏达房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案中，于2016年1月7日作出了（2015）阳执字第638-1号执行裁定书，裁定提取被执行人宏达公司在广西阳朔农村合作银行的阳朔县阳朔镇阳普路书童国际第57幢房产门面的2016年度租金至阳朔县人民法院的案款账户。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，基于案外人对第57幢房产的实体权利，请法院支持案外人提出的不提取第57幢房产2016年租金的异议请求，以维护案外人的合法权益。案外人刘斌为证实其请求，向本院提交如下证据：1、门面租赁合同、门面租赁合同补充协议，拟证明涉案房产属于刘斌所有，由刘斌管理使用、收益。2、商品房买卖合同二份，拟证明案外人在2007年5月21日、2008年3月13日向桂林市宏达房地产开发有限公司购买了涉案房产。3、关于桂林市宏达房地产开发有限公司销售56栋、57栋房产计税价格的结算情况，拟证明由于政府的原因，案外人购买的房产需要增加购房款和重新签订商品房买卖合同。4、房产测绘成果报告，拟证明案外人购买的房产建筑面积和套内面积。5、商品房买卖合同七份，拟证明案外人为了办理房产证重新签订了购房合同，变更了原商品房买卖合同的价格和面积。6、销售不动产统一发票七张、契税完税证五张、银行现金存款及转款凭证共二十六张，拟证明案外人已经支付全部购房款，并交纳了契税。申请执行人罗金虎提出答辩意见称，1、法院已查明了被执行人桂林市宏达房地产开发有限公司在阳朔县阳朔镇阳普路书童?国际苑57幢（产权证号为00××17）的相关情况，且在2011年至2015年8月期间，被执行人以上述房产作为抵押物，向广西阳朔农村合作银行新城区支行、广西阳朔农村合作银行等申请贷款，都向银行表示了抵押权无争议，证实该房产为桂林市宏达房地产开发有限公司所有。2、对案外人提供的《商品房买卖合同》双方签订的内容有异议，并且该合同也没有按规定进行备案，并非合法有效，案外人提供的证据不能证明是“非因买受人自身的原因未办理过户登记”。综上，案外人提出的异议并没有事实与法律依据，请求驳回案外人的异议。申请执行人罗金虎未向本院提供证据。被执行人桂林市宏达房地产开发有限公司未作答辩，也没有向本院提供证据。经听证出示，申请执行人对案外人提交的证据提出如下质证意见：1、对证据1不予认可，阳朔县碧玉国际大酒店有限责任公司的法定代表人不是刘斌，刘斌没有权利签订合同，该合同无效；2、对证据2的真实性有异议，因为两份合同的落款时间不一致，一份是2007年，一份是2008年，自相矛盾；宏达公司的法定代表人刘宁建与刘斌系父子关系，可以随意签订合同；3、对证据3有异议，不予认可；4、对证据4的部分证明内容有异议，该证据只能证明房产的面积，不能证明房产是刘斌的；5、对证据5的真实性有异议，刘斌没那么多钱买房产，该合同无效；6、对证据6有异议，银行转款凭证，是刘宁建与刘斌父子之间的资金往来，没有其他股东的确认，是虚假的，该证据只能证明开发商已缴纳了契税。对于案外人提供的上述证据，本院认为，1、证据1，证明案外人刘斌与广西阳朔农村合作银行于2010年11月9日签订了门面租赁协议；2、证据2、5，证明案外人刘斌与桂林市宏达房地产开发有限公司于2007年5月21日、2008年3月13日、2011年9月30日签订了商品房买卖合同；3、证据3，证明阳朔县地税局对桂林市宏达房地产开发有限公司销售56栋、57栋房产作出计税价格结算，重新确定了房产价格；4、证据4，证明阳朔县宝泉房地产评估有限责任公司对书童?国际苑第57幢房产的建筑面积和套内面积进行测绘；证据5，（1）证明案外人刘斌于2009年12月30、2010年1月8日、2011年4月26日、向阳朔县财政局、阳朔县地方税务局交纳了涉案房产的契税。（2）证明2008年至2010年期间桂林市宏达房地产开发有限公司向案外人刘斌出具了共计44012304元的销售不动产统一发票七张。（3）证明2011年至2012年期间，案外人刘斌通过银行现金存款、转款向桂林市宏达房地产开发有限公司的银行账号为37×××65、45×××14、37×××75的账户内转存了45363996元。本院查明，桂林市中级人民法院于2015年5月11日对申请执行人罗金虎与被执行人桂林市宏达房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案作出的（2015）桂市民再字第7号民事判决书已发生法律效力。申请执行人罗金虎向本院申请强制执行，本院于2015年8月18日依法立案执行。本院在执行过程中，于2015年9月16日向被执行人桂林市宏达房地产开发有限公司送达了（2015）阳执字第638号执行通知书，责令被执行人自本通知书送达之日起即日内履行下列义务：1、交纳本案案款221504.8元，2、支付申请执行人迟延履行期间债务利息，3、负担案件受理费2323元、申请执行费3257元。因被执行人桂林市宏达房地产开发有限公司仍未履行生效法律文书确定的义务，本院于2016年1月7日作出（2015）阳执字第638-1号执行裁定书裁定，提取被执行人桂林市宏达房地产开发有限公司在广西阳朔农村合作银行的阳朔县阳朔镇阳普路书童·国际苑第57幢房产门面的2016年度租金至阳朔县人民法院的案款账户。承租人广西阳朔农村合作银行新城区支行依法协助本院执行于2016年2月29日将租赁该房产门面的2016年上半年租金109946元交付至本院。另查明，桂林市宏达房地产开发有限公司及阳朔县碧玉国际大酒店有限责任公司的法人代表刘宁健与案外人刘斌系父子关系。阳朔县阳朔镇阳普路书童·国际苑第57幢房产于2008年12月16日经办理房产登记在桂林市宏达房地产开发有限公司名下（房产证号：00××17）。案外人刘斌与被执行人桂林市宏达房地产开发有限公司分别于2007年5月21日、2008年3月13日签订商品房买卖合同，约定案外人按套内建筑面积每平方米1488元购买涉案房产，后因政府调整房价需要增加购房款，双方于2011年9月30日重新签订了商品房买卖合同，将售房价格变更为每平方米7200元，但该房产至今仍登记在桂林市宏达房地产开发有限公司，并非案外人刘斌名下。2010年11月9日，案外人刘斌与广西阳朔农村合作银行签订门面租赁合同，将阳朔县阳朔镇阳普路书童·国际苑第57幢房产一层115号、116号门面租赁给银行作为营业场所，租期从2010年11月10日起至2020年11月9日止，共计10年；双方约定前五年每月租金17820元，后五年每月租金19600元，租金每半年交纳一次，案外人刘斌与广西阳朔农村合作银行于2010年11月12日签订门面租赁合同补充协议约定由阳朔碧玉国际大酒店有限责任公司代为收取租金。被执行人于2011年1月至2015年8月期间多次以书童·国际苑第57幢房产为抵押物，分别向广西阳朔农村合作银行、广西阳朔农村合作银行新城区支行、广西中小企业信用担保有限公司、广西阳朔农村合作银行、广西阳朔农村合作银行营业部、桂平市农村信用合作联社、广西永福农村合作银行办理抵押贷款，并向银行表示抵押物权益无争议。案外人明知被执行人将上述房产用于银行抵押贷款，却未提出异议。本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案房产尚未登记在案外人刘斌名下，不动产物权并未发生转让。案外人刘斌与被执行人桂林市宏达房地产开发有限公司签订商品房买卖合同后，被执行人仍多次以书童·国际苑第57幢房产为抵押物，向多个银行办理抵押贷款，并向银行表示抵押物权益无争议，并且案外人刘斌明知上述情况却未提出异议，表明书童·国际苑第57幢房产实际由被执行人桂林市宏达房地产开发有限公司管理和支配，案外人刘斌并未合法占有涉案房产。广西阳朔农村合作银行租赁书童·国际苑第57幢房产门面支付的租金应为被执行人桂林市宏达房地产开发有限公司所有。依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第36条之规定，被执行人在有关单位的收入尚未支取的，人民法院应当作出裁定，向该单位发出协助执行通知书，由其协助扣留或提取。本院依法提取被执行人桂林市宏达房地产开发有限公司在广西阳朔农村合作银行的阳朔县阳朔镇阳普路书童·国际苑第57幢房产门面的2016年度租金，是合法的执行行为。综上，案外人刘斌的异议理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百六十五条第一款第（一）项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十八条第（二）项、第（四）项的规定，裁定如下：驳回案外人刘斌的异议。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。审判长  张永宁审判员  彭鹏飞审判员  徐 磊二〇一六年四月十九日书记员  陆海波