北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京03民终4192号上诉人（原审原告）:北京市宏宝源商贸公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥南。法定代表人：潘亮，经理。委托诉讼代理人：丁钊，北京市中同律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾新华，北京市中同律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:北京市奔宝汽车服务有限公司，住所地北京市朝阳区四路居368号。法定代表人：张鑫，董事长。委托诉讼代理人：李菊霞，北京市经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：白泽红，北京市经纬律师事务所律师。原审第三人:公安部证券犯罪侦查局第一分局，住所地北京市东城区东长安街14号。法定代表人:李子勇，分局长。委托诉讼代理人：李长征，男，1971年9月19日出生，公安部证券犯罪侦查局第一分局处长，住北京市东城区。上诉人北京市宏宝源商贸公司（以下简称宏宝源公司）因与被上诉人北京市奔宝汽车服务有限公司（以下简称奔宝公司）、原审第三人公安部证券犯罪侦查局第一分局（以下简称侦查局第一分局）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第26585号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年3月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宏宝源公司的委托代理人顾新华，被上诉人奔宝公司的委托代理人李菊霞、白泽红，原审第三人侦查局第一分局的委托代理人李长征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏宝源公司上诉请求为：1.撤销一审判决，依法改判支持宏宝源公司的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由奔宝公司承担。事实和理由：1.一审法院适用法律错误，本案系土地租赁纠纷，不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定；2.奔宝公司在涉案土地上修建游泳馆、鱼池等设施违反合同约定，构成违约，同时租赁土地大量树木枯萎，奔宝公司未尽到管理维护义务，构成根本违约；3.奔宝公司在租赁土地南部进行建设，拆除南部边界围墙，导致南边界线无法辨别；4.奔宝公司将房屋转租给第三人侦查局第一分局，并提交了租赁合同，原审法院认定上述行为不属于转租属于认定事实错误；5.原审法院现场勘验的方法不准确，不认可测量结果。根据宏宝源提供的证据，可以证明涉案土地的南侧界线。奔宝公司答辩称同意一审法院判决。侦查局第一分局述称，其对一审法院判决及宏宝源公司的上诉请求不发表意见。宏宝源公司向一审法院起诉请求：1.奔宝公司将东风农场南侧176亩林地、8亩非耕地及上述林地和耕地范围内的房屋交付给宏宝源公司。腾退具体的四至为：北至北京市东风农工商公司家属宿舍16号院北墙、东至星火西路、西至南十里居路、南至东风乡人民政府乡界的全部租赁场地及地上物；2.奔宝公司支付使用费，按年租金10万元的标准，自2013年3月10日支付至实际归还租赁场地及房屋之日止。一审法院认定事实：1999年3月10日，宏宝源公司（甲方）与奔宝公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将东风农场南侧绿化委员会确定的176亩林地及8亩非耕地（属绿地面积）租赁给乙方使用（具体位置详见其附图），租赁期限为20年，自1999年3月10日至2019年3月9日止，乙方向甲方每年交纳租金7万元，乙方须在每年的3月10日将年租金一次性支付给甲方；乙方租赁的绿化林地，其经营权归甲方所有，管理权（指林地日常维护）归乙方所有，乙方只是在甲方的监督指导下，按照甲方的要求进行代管；乙方必须严格按照绿地管理的规定执行，按时对林地进行打药、除草、防火修剪等，保证树林的成活率在90%以上；在租赁期内，乙方不得将绿地转让租赁，不得在该绿地内搞建筑设施和空当内种植其它作物；甲方定期对该绿地进行检查提出整改意见，乙方应根据甲方的要求及时更换树种、补种苗木、保证成活、树种由甲方提供；甲方在绿地不搞建筑物的前提下，允许乙方对绿地进行整体美化，其中包括围墙、值班岗亭、公园景观、观赏景点的建设。审理中，双方均确认已协商一致自2000年3月10日起至2019年3月10日止，将年租金标准由7万元调整为10万元。《租赁合同》履行期间，奔宝公司在涉案土地北侧建有门卫岗亭、东北角库房，南侧建造了游泳池、球场、鱼池及配套用房。奔宝公司提交与北京市校企家居装饰队《合同书》、（2000）年二中经仲字第00297号民事裁定书、（2000）年二中经初字第00333号民事裁定书、（2001）年二中经仲字第01196号民事裁定书、照片佐证上述工程建造于1999年，且系在原有房屋和地基基础上改建，而非新建，奔宝公司还因上述工程与施工人发生经济纠纷。奔宝公司另称，上述工程系基于《租赁合同》建造的值班岗亭、公园景观、观赏景点，不属于违法建筑。宏宝源公司否认奔宝公司所述的工程建造时间，称不清楚具体建造时间，宏宝源公司未按照《租赁合同》的约定对涉案土地进行定期检查，直到2012年12月在巡视中发现上述违法建筑。另查，涉案国有土地使用权人为北京市东风农工商公司（以下简称东风公司），宏宝源公司系东风公司下属企业，东风公司授权宏宝源公司对涉案土地出租经营。涉案土地毗邻南侧为北京市朝阳区东风乡辛庄村所有集体土地，1999年1月1日，北京市朝阳区东风乡辛庄村村民委员会与奔宝公司签订《租赁房屋场地协议书》，将涉案土地南侧房屋及场地23.38亩租赁给奔宝公司使用。审理中，双方对游泳池、球场、鱼池及配套用房是否建造在诉争土地范围内发生争议。宏宝源公司认为上述工程在诉争土地范围内，并提交《国有土地使用证》、2013年10月25日东风公司与北京市朝阳区东风乡人民政府关于《奔宝租赁范围内东风农工商与东风乡政府界限划分》的函予以佐证，奔宝公司不予认可，称《国有土地使用证》所载的原南界限标志物均已不存在，乡政府并非集体土地使用权人，无权与东风公司自行确定宗地界限。奔宝公司认为游泳池、球场、鱼池及配套用房并非完全在涉案土地范围内，应以上述工程中线为界，以南部分均在奔宝公司另行租赁的集体土地上。另，根据宏宝源公司的申请，一审法院向北京市国土资源局朝阳分局（以下简称国土局朝阳分局）发函调取宗地证据，国土局朝阳分局向本院复函载“该宗土地由北京市朝阳区房屋土地管理局于1996年7月2日登记发证，由于当时地籍测量技术有限，该证的地籍数据不符合录入现有地籍信息数据库的标准，之后经过日常土地登记以及地籍测量技术的发展，原证所载的界限同现有地籍数据库所示的界限存在较大差距，故已不能准确判定宗地四至界限位置。为保证地籍信息数据的准确以及更好的保护各方权利人的利益，我局建议该宗土地的权利人到我局申请办理权属审查业务”。鉴于双方对《租赁合同》约定的土地南界限争议较大，一审法院组织双方对南界线进行了现场勘验，勘验结果为：租赁土地北界西侧开始向南333米约至林地南侧边缘，再向南15米约至鱼池中部，北界东侧开始向南333米约距网球场南边缘1米左右，再向南15米至南侧路。宏宝源公司另称，奔宝公司将租赁土地范围内南侧的上述游泳池、球场、鱼池配套用房转租给侦查局第一分局使用，构成违约，奔宝公司认可侦查局第一分局目前使用上述设施，但仍坚持上述设施不在租赁范围内。经查，2007年7月1日，奔宝公司与侦查局第一分局签订《房屋租赁合同》，约定奔宝公司将北京市朝阳区四路居368号院（奔宝公寓）租赁给侦查局第一分局使用，侦查局第一分局认可除使用奔宝公寓外还使用了游泳池、球场、鱼池配套用房（仅自身使用，未对外经营），并对将游泳池改建为游泳馆，改造了球场。经一审法院再查，奔宝公司曾要求交纳2013年3月10日以后的租金，宏宝源公司不同意收取。2013年1月4日，宏宝源公司向奔宝公司寄送《关于拆除违章建筑的通知》。2013年3月1日，宏宝源公司向奔宝公司寄送《解除合同通知书》。2013年3月18日，奔宝公司向宏宝源公司寄送了《对北京市宏宝源商贸公司要求解除租赁合同的回复》，不同意解除《租赁合同》。一审法院认为，本案争点在于奔宝公司是否存在在租赁土地范围内建造工程及转租的行为，以及上述行为是否构成根本违约。首先，奔宝公司建造游泳池、球场、鱼池及配套用房是否构成违约的问题。根据《租赁合同》的约定，奔宝公司有权在租赁土地范围内建造公园景观、观赏景点，但不得在该绿地内搞建筑设施。奔宝公司认为游泳池、球场、鱼池及配套用房均属于景观建设。法院认为上述合同未明确约定公园景观、观赏景点的内涵及外延，导致景观建设与建筑设施存在一定重合,难以区别，双方对此均有责任，在此情况下，不亦认定为奔宝公司存在根本违约。对于转租，根据审理查明的情况，宏宝源公司与侦查局第一分局存在《房屋租赁合同》，该租赁区域与诉争的租赁土地范围相邻，虽然侦查局第一分局实际使用了游泳馆、鱼池附属房屋、球场，但双方未就此种使用建立单独的合同关系，未形成明确的权利义务，侦查局第一分局未就此向奔宝公司支付费用，故此，仅侦查局第一分局使用部分租赁土地的事实，不亦认定为转租。其次，即使认定奔宝公司存在违反合同约定改、扩建（或新建）建筑及转租行为。根据诚实信用原则，出租人知道或者应当知道承租人实施了改、扩建（新建）行为或者转租，但在合理期限内未提出异议，可以视为出租人同意改、扩建（新建行为），同意转租或者放弃再提出异议的权利。审理中，奔宝公司已提交较为充分证据可以认定，游泳池、球场、鱼池及配套用房等工程建造时间为1999年，侦查局第一分局使用部分租赁区域自2007年开始，而宏宝源公司未按照《租赁合同》的约定对租赁土地进行定期检查，却在长达近14年后的2013年初才主张上述工程违反了合同约定，与诚信原则不符，明显属怠于主张权利，应认定为失权。再次，宏宝源公司亦未能就所主张的违法建筑及转租房屋是否在涉案土地租赁范围内提供充分证据。根据双方举证情况、国土局朝阳分局回函以及原审法院现场勘验情况，均难以清晰还原宏宝源公司、奔宝公司《租赁合同》签订时租赁土地范围的南界限，尤其根据一审法院现场勘验，鱼池及附属用房、球场确有部分未包含在租赁土地范围内，故在未经有权部门勘定，土地界限不清的情况下，亦难以认定奔宝公司行为构成根本违约。综合以上情况，宏宝源公司以奔宝公司违约要求腾退场地的诉讼请求事实和法律依据均不足，法院不予支持，因宏宝源公司所诉使用费（要求奔宝公司支付至腾退之日）系基于合同解除提出，故本案中不予支持，双方可就租金问题另行解决。判决：驳回宏宝源公司的诉讼请求。二审中，各方当事人没有提交新证据。本院经查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实有《租赁合同》、《国有土地使用证》、国土局朝阳分局回函、照片、当事人陈述等在案佐证。本院认为，本案争议焦点系奔宝公司是否构成根本违约。关于奔宝公司建设的建筑设施是否属于涉案租赁土地范围内。宏宝源公司持有的涉案土地《国有土地使用权》证中的原南界线标志物已不存在，同时根据国土局朝阳分局回函载明，涉案土地已不能准确判定宗地四至界限位置，土地界线应由相关土地行政管理部门重新认定。因此，根据现有证据无法确认奔宝公司建设的建筑设施属于涉案租赁土地范围内。对宏宝源公司主张系奔宝公司行为导致南部边界无法辨别以及原审法院勘验方法不准确的上诉意见，无事实依据，本院不予采信。关于奔宝公司建造游泳池、球场、鱼池及配套用房是否构成违约的问题。如上文所述，上述建筑是否修建在涉诉租赁土地范围内尚不明确，即使属于涉诉租赁土地范围内，游泳池、球场、鱼池及配套用房是属于《租赁合同》中约定的公园景观、观赏景点，还是属于其他建筑设施，仍然存在不确定性。在此情况下，不亦认定为奔宝公司存在根本违约，故本院对宏宝源公司该项上诉意见，不予采纳。关于奔宝公司是否存在转租行为。本院认为，根据宏宝源公司与侦查局第一分局签订的《房屋租赁合同》载明，租赁标的物仅是相邻土地上的奔宝公寓，并不包括游泳馆、鱼池附属房屋及球场，故从形式上看，奔宝公司并不存在转租游泳馆、鱼池附属房屋及球场的行为。此外，根据已查明的事实，游泳池、球场、鱼池及配套用房等工程建造时间为1999年，侦查局第一分局使用部分租赁区域自2007年开始。双方签订的《租赁合同》约定，宏宝源公司应当定期对涉案土地进行检查并提出整改意见。按照合同约定，宏宝源公司应当自1999年起即知悉相关事实，但长期未提出异议，可以认为已经默许相关事实。诉讼中，宏宝源公司称在2012年之前其未对涉案土地进行过检查，无其他事实佐证，与常理不符，本院不予采信。关于宏宝源公司主张本案系土地租赁纠纷，不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定的上诉意见，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定体现了诚实信用原则在租赁法律关系中具体运用，一审法院依据诚实信用原则认定出租人未在合理期限内提出异议应承担相应不利后果，并参照适用上述规定并无不妥，故本院对宏宝源公司该项上诉意见，不予采纳。关于宏宝源公司主张租赁土地存在大量树木枯萎，奔宝公司未尽到管理维护义务，构成根本违约的上诉意见，本院认为，根据双方合同约定，奔宝公司有对林地进行日常维护的义务，同时也约定，宏宝源公司应当定期对绿地进行检查提出整改意见。现宏宝源公司对其主张并未提供证据予以证明，奔宝公司以及侦察局第一分局均表示并不存在树林大面积枯死的情形，故本院对宏宝源公司该项上诉意见不予采信。综上所述，宏宝源公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由北京市宏宝源商贸公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  鲁南代理审判员  向玗代理审判员  熊静二〇一六年十月十日书 记 员  左爽