四川省乐山市中级人民法院行 政 判 决 书（2016）川11行终11号上诉人（原审第三人）：叶忠萍，女，1951年2月2日出生，汉族。委托代理人：刘存祥（上诉人叶忠萍之夫），男，1955年4月22日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：叶忠华，男，1965年12月5日出生，汉族。委托代理人：朱桂英（被上诉人叶忠华之妻），女，1977年4月13日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：叶蕴佳，女，1993年12月5日出生，汉族。委托代理人：朱桂英（被上诉人叶蕴佳之母），女，1977年4月13日出生，汉族。原审被告：乐山市住房保障和房地产管理局，住所地四川省乐山市市中区凤凰路中段548号，组织机构代码73487491-1。法定代表人：张艳炬，局长。委托代理人：杨野平，四川追求律师事务所律师。原审第三人：四川裕和房地产开发有限公司，住所地四川省乐山市五通桥区竹根镇跃进街115号，组织机构代码证75974437-1。法定代表人：王宁，执行董事。委托代理人：严宽，乐山市川乐法律服务所法律工作者。原审第三人：乐山市五通桥区土地储备中心，住所地四川省乐山市五通桥区竹根镇中心路，组织机构代码证72551570-6。法定代表人：郑冉，主任。委托代理人：杜高赟，男，1965年3月24日出生，汉族，该中心工作人员。上诉人叶忠萍因叶忠华、叶蕴佳诉乐山市住房保障和房地产管理局房屋行政登记一案，不服乐山市市中区人民法院（2015）乐中行初字第116号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月18日，公开开庭审理了本案。上诉人叶忠萍及委托代理人刘存祥，被上诉人叶忠华及其和被上诉人叶蕴佳的共同委托代理人朱桂英，原审被告乐山市住房保障和房地产管理局的委托代理人杨野平，原审第三人四川裕和房地产开发有限公司的委托代理人严宽，原审第三人乐山市五通桥区土地储备中心的委托代理人杜高赟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，1997年，叶忠华、叶蕴佳因继承和赠与叶忠萍因继承共同取得建筑面积为89.8㎡祖业房屋一套（简称祖屋），并办理了相关公证手续。2001年4月20日，乐山市五通桥区建设局房地产管理处（简称五通房管所）依据叶忠华的申请及相关公证文书向叶忠华颁发了房屋所有权证，该证载明：祖屋所有权人为叶忠华等三人，叶蕴佳、叶忠萍为共有权人。并分别向叶蕴佳颁发了房屋共有权证，该证载明：叶蕴佳享有祖屋共有份额八分之一；向叶忠萍颁发了房屋共有权证，该证载明：叶忠萍对祖屋享有共有份额八分之一。2006年4月20日，叶忠华与乐山市五通桥区土地储备中心签订拆迁房屋补偿安置协议一份。同时，叶忠华代二原告在该协议上署名。该协议载明：因旧城改造需拆除祖屋，双方确认拆除房屋建筑面积住宅40㎡，生产营业用房74㎡；叶忠华等三人自愿选择产权调换补差方式安置，了结原房产权归属；叶忠华等三人选定还房住宅一套、营业用房一间，待安置时，按《结算清单》按实结算；叶忠华等三人因拆除房屋和回迁安置而发生的房地产权证变动由乐山市五通桥区土地储备中心代办手续，相关税费由叶忠华等三人承担等内容。协议签订后，乐山市五通桥区土地储备中心将该旧城改造项目委托给四川裕和房地产开发有限公司承建，并委托该公司与回迁房业主进行结算和安置，代办相关房屋产权证变动手续。2008年，四川裕和房地产开发有限公司按拆迁安置协议向叶忠华交付涉案房屋，并进行了结算。2012年11月15日，四川裕和房地产开发有限公司根据乐山市五通桥区土地储备中心的委托，由其经办人汪志就涉案房屋向乐山市五通区房管所申请办理房产证。2012年12月19日，被告对涉案房屋进行了登记。同年12月21日，由汪志领取了涉案房屋的《房产证》。此后，叶忠华、叶蕴佳就涉案房屋产权民事争议向各级法院提起诉讼。2015年6月4日，叶忠华、叶蕴佳提起行政诉讼请求，1、撤销乐山市住房保障和房地产管理局向叶忠萍颁发的《房产证》；2、本案诉讼费由乐山市住房保障和房地产管理局承担。原审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款关于“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，……”和《房屋登记办法》（原建设部令168号）第四条关于“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。”的规定，被告享有在辖区范围内进行房屋产权登记的职责。根据《房屋登记办法》第十二条第一款关于“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。”、第十三条关于“共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。”和第十五条第二款关于“委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。”以及第十八条关于“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。”的规定。被告在受理房产登记申请时，应当对申请人是否具有登记资格，是否为其真实意思表示，委托代理人是否符合法律规定进行审查。本案中，叶忠华、叶蕴佳及其共有人并没向被告提交过房屋登记申请，被告所称的四川裕和房地产开发有限公司在进行房屋登记申请时亦未提交原告授权的委托书，应视为没有委托手续。对于被告提出四川裕和房地产开发有限公司经乐山市五通桥区土地储备中心转委托为二原告办理房屋登记行为，符合法律规定的主张，原审法院认为，拆迁协议约定由乐山市五通桥区土地储备中心代为二原告及其第三人叶忠萍办理房产登记事宜，但未约定由四川裕和房地产开发有限公司代二原告办理房屋登记事宜，并且被告不能提供证据证明其主张的乐山市五通桥区土地储备中心的转委托行为事先和事后取得了二原告的同意或追认。同时亦无证据证明该转委托行为属于紧急情况下为保护二原告利益所为。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第六十八条关于“委托代理人为被代理人的利益需要转托他人代理的，应当事先取得被代理人的同意。事先没有取得被代理人同意的，应当在事后及时告诉被代理人，如果被代理人不同意，由代理人对自己所转托的人的行为负民事责任，但在紧急情况下，为了保护被代理人的利益而转托他人代理的除外。”的规定，乐山市五通桥区土地储备中心的转委托行为无效，四川裕和房地产开发有限公司无权代办二原告的房产登记手续。故被告在四川裕和房地产开发有限公司没有二原告委托授权手续的情况下，未尽审慎的审查义务，为二原告办理房产登记并颁发房产证的行为违反《房屋登记办法》规定的上述法定程序，并导致房屋登记和颁发房产证的主要证据不足的，应当予以撤销。对于被告提出涉案房屋所有权争议，应当受到生效的四川省乐山市中级人法院作出的（2014）乐民终字第872号、（2014）乐民终字第108号两份民事判决羁束的主张。原审法院认为，该两份民事判决分别解决的是二原告与第三人叶忠萍之间的共有权确权和分割纠纷，认定叶忠萍享有的房屋共有权是依继承取得，并判决对份额进行了分割。因此，第三人叶忠萍享有的房屋共有权份额并非依据房产登记行为取得，而系依据继承取得，与本案所诉的房屋登记行为系不同的法律关系，故对被告的该主张不予支持。综上事实和理由，被告作出的房产证认定事实的主要证据不足，违反法定程序，应当予以撤销。原告请求被告撤销该房产证的诉讼请求应当予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项、第三项关于“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；（三）违反法定程序的；”的规定，判决撤销被告乐山市住房保障和房地产管理局于2012年12月19日向原告叶忠华、叶蕴佳，第三人叶忠萍颁发房屋所有权证；案件受理费50元，由被告乐山市住房保障和房地产管理局负担。上诉人叶忠萍上诉称，2012年12月19日，乐山市住房保障和房地产管理局向上诉人叶忠萍、被上诉人叶忠华、叶蕴佳颁发的房屋所有权证载明：叶忠华按份享有八分之六，叶蕴佳按份享有八分之一，叶忠萍按份享有八分之一的所有权，该房屋分割有（2013）五通民初字第861号民事判决书作为依据，办理房屋拆迁安置协议上面的签字都是被上诉人叶忠华所为，上诉人予以认可。上诉人与被上诉人祖业房拆迁是乐山市五通桥区土地储备中心委托四川裕和房地产开发有限公司办理，叶忠华、叶蕴佳、叶忠萍均知晓该行为。一审判决撤销房权证是错误的，请求二审法院发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人叶忠华、叶蕴佳答辩称，被上诉人从未向乐山市住房保障和房地产管理局申请办理房屋产权证，也未委托过其他人代为申请办理讼争房屋的房产登记，乐山市住房保障和房地产管理局在上诉人和被上诉人没有提起申请和没有出具委托手续的情况下为其办理讼争房屋的产权登记以及颁发房屋所有权证的行为违反了法律规定，二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。原审被告乐山市住房保障和房地产管理局答辩称：1、原审撤销了房屋和门市的登记行为理由不正确，因为登记是基于继承关系。虽然被撤销但是如果要继续登记会按照该民事判决确定的份额进行登记。2、原审第三人四川裕和房地产开发有限公司是开发商，房屋总证是办给他们的，其后再进行分割。一审撤销该登记行为是错误的，我们仍然坚持一审观点，其办证程序符合法律规定。原审第三人四川裕和房地产开发有限公司陈述称，我公司是受委托代办该项目的产权证。对原审判决结果不发表意见，请求法庭依法判决。原审第三人乐山市五通桥区土地储备中心陈述称，原审第三人四川裕和房地产开发有限公司代办房屋产权证我们没有意见，一审判决错误，我们是基于该民事关系登记的。二审对事实证据的分析认定与原审法院无异。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，……”和《房屋登记办法》（原建设部令168号）第四条规定：“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。”原审被告乐山市住房保障和房地产管理局具有在本辖区内进行房屋产权登记的职责。《房屋登记办法》第十五条第二款规定：“委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。”、第十八条规定：“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。”房屋登记机关在受理房产登记申请时，应当对申请人是否具有登记资格，是否属于真实意思表示，委托代理人是否符合法律规定的条件进行依法审查。本案上诉人叶忠萍，被上诉人叶忠华、叶蕴佳并未向原审被告乐山市住房保障和房地产管理局提交过房屋登记申请，也未在房屋所有权转移登记申请书上签名的情况下，原审被告为其办理房屋登记的行为，不符合法律规定。《中华人民共和国民法通则》第六十八条规定：“委托代理人为被代理人的利益需要转托他人代理的，应当事先取得被代理人的同意。事先没有取得被代理人同意的，应当在事后及时告诉被代理人，如果被代理人不同意，由代理人对自己所转托的人的行为负民事责任，但在紧急情况下，为了保护被代理人的利益而转托他人代理的除外。”本案叶忠萍、叶忠华、叶蕴佳同原审第三人乐山市五通桥区土地储备中心签订房屋拆迁协议约定，由乐山市五通桥区土地储备中心代为办理房屋产权变更的相关手续，并未委托四川裕和房地产开发有限公司代为办理房屋登记的相关手续。因此，原审第三人四川裕和房地产开发有限公司认为具有代叶忠萍，叶忠华、叶蕴佳办理房屋所有权证的主张不能成立。综上所述，上诉人叶忠萍的上诉理由不能成立，对其请求不予支持。原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人叶忠萍负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘帮强审 判 员  钟小红代理审判员  范鹏程二〇一六年四月十八日书 记 员  朱蕾汀附：本案判决适用的相关法律《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。《中华人民共和国民法通则》第六十八条委托代理人为被代理人的利益需要转托他人代理的，应当事先取得被代理人的同意。事先没有取得被代理人同意的，应当在事后及时告诉被代理人，如果被代理人不同意，由代理人对自己所转托的人的行为负民事责任，但在紧急情况下，为了保护被代理人的利益而转托他人代理的除外。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。《房屋登记办法》第四条房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。第十五条申请房屋登记的，申请人应当使用中文名称或者姓名。申请人提交的证明文件原件是外文的，应当提供中文译本。委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。第十八条房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。