贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔01民终1416号上诉人（原审被告、反诉原告）贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区乾图中心广场**A塔下**。法定代表人丁世祥，该公司董事长。委托代理人陈赓，贵州黔信律师事务所律师，执业证号15201200110262892。委托代理人肖冰茹，贵州黔信律师事务所实习律师，执业证号2301150421045。被上诉人（原审原告、反诉被告）王宁，女，1956年7月7日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。委托代理人宋晓霞，贵州典正律师事务所律师，执业证号15201201311733556。上诉人贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司（以下简称聚鑫商场）与被上诉人王宁租赁合同纠纷一案，贵州省贵阳市观山湖区人民法院于2015年11月24日作出（2015）筑观法民初字第1413号民事判决。上诉人聚鑫商场不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月2日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原判查明，2013年11月6日，聚鑫商场（甲方）与王宁（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，合同约定，乙方向甲方租赁位于贵阳市××区乾图中心B区商业裙楼第二楼126号商铺用于经营美佳宁华福布艺家纺，商铺面积为639平方米，租赁期为五年，计租时间为2013年12月25日至2018年11月24日。第一年租金25元/㎡/月、设备设施使用费15元/㎡/月、公共能源费10元/㎡/月，合计50元/㎡/月，合计金额383,400元/年，第二年租金30元/㎡/月、设备设施使用费18元/㎡/月、公共能源费12元/㎡/月，合计60元/㎡/月，合计金额460,080元/年，第三年租金35元/㎡/月、设备设施使用费21元/㎡/月、公共能源费14元/㎡/月，合计70元/㎡/月，合计金额536,760元/年。第四年、第五年租金待定。租金支付方式为每年房租费一次性交纳，先交后用。合同同时约定了甲乙双方的权利和义务：因甲方原告致使乙方无法营业的，甲方免除乙方无法营业期间的租金。市场由甲方统一开、关门。乙方应严格遵守商场管理规定、制度。需按甲方要求统一开、关门，无特殊原因商户不得推迟或提前关门，否则每次扣取200元。乙方取得该商铺租赁权后，押金为60000元；合同终止解除及违约责任：发生下列情形导致本合同解除或终止的，双方互不承担违约责任，不支付违约金：1、双方协商达成终止或解除合同的；2、发生不可抗力致使本合同无法继续履行的；3、本合同期满。如乙方违反下列条款，甲方有权收回租赁商铺，乙方的押金不予退还：1、乙方拖欠租金超过10天；2、乙方擅自改变租赁业态商业用途；3、乙方未按合同约定及时补足租赁押金；4、乙方擅自改变铺面的主体结构，造成租赁建筑物严重损坏的；5、乙方未经甲方同意擅自将铺面转租、分租的；擅自解除合同的违约责任，甲乙双方任何一方不得擅自解除本合同，否则，擅自解除方向对方支付相当于三个月租金的款项作为违约金并赔偿对方的其它所有损失。本合同解除后，守约方要求违约方支付违约金，甲方应在本合同解除后10个工作日内无息返还冲抵租金后剩余押金。2015年6月11日原告向被告提出解除合同，并于当日自行撤场离开。后原告诉至法院，请求：1、解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2、被告返还原告租金230040元、押金60000元；3、诉讼费由被告承担。审理中，被告聚鑫商场提出反诉，请求：1、反诉被告继续履行《商铺租赁合同》；2、反诉被告向原告赔偿违约金115020元；3、反诉费用由反诉被告承担。另查明，王宁于2013年11月5日向聚鑫商场交纳商铺押金60000元；2014年3月10日聚鑫商场出具收据收到王宁20**年12月25日至2014年12月24日止的房租费383400元；2015年1月19日聚鑫商场出具收据，收到王宁20**年12月25日至2015年12月24日止房租460080元、费用滞纳金5760元。同时查明，2015年7月5日聚鑫商场在贵阳晚报刊登通知：“通知王宁，你承租的聚鑫商场二楼126号商铺，在合同期间商铺已经撤场长期空置，已产生违约，现通知你三日内来商场办理相关履约手续，逾期我公司将视你自愿放弃商铺，商场无条件收回另行安排。”同日，被告以短信息告知王宁商铺处理事宜公司已登报。原判认为，本案的焦点之一系涉案合同是否达到解除的条件。本案原、被告双方在租赁合同中约定甲乙双方任何一方不得擅自解除本合同，否则，擅自解除方向对方支付相当于三个月租金的款项作为违约金并赔偿对方的其它所有损失。原、被告之间的上述约定系对于单方擅自解除合同应承担的违约责任，本案原告因经营原因不想继续租赁被告的商铺，其可以支付三个月租金作为违约解除合同的代价，单方解除合同。综上，对于原告提出解除合同的诉讼请求予以支持。对于反诉原告要求继续履行合同的反诉请求不予支持。本案的焦点之二是对于合同解除后，被告应否退还原告租金及押金的认定。原告王宁向被告预付了2014年12月25日至2015年12月24日的房租460080元，王宁于2015年6月11日单方解除合同并搬离商场，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”，本案被告作为商场的管理人在原告明确提出解除合同且搬离商场的情况下，仍将涉案商铺空置，有扩大损失之嫌疑，其不得就扩大部分的损失主张权利。故应认定双方合同于2015年6月11日解除。原告租金支付日期应截止2015年6月11日，其还应向被告支付相当于三个月租金的违约金，则租金应计算至2015年9月10日，也即被告应当退还原告2015年9月11日至2015年12月24日期间的租金132912元。关于押金，原、被告双方在租赁合同中约定，合同解除后，守约方要求违约方支付违约金，甲方应在本合同解除后10个工作日内无息返还冲抵租金后剩余押金。本案原告预付的租金足够支付违约金，故被告应当全额返还原告押金60000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十四条、一百一十九条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定判决：一、解除原告（反诉被告）王宁与被告（反诉原告）贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司于2013年1月26日签订的《商铺租赁合同》；二、被告（反诉原告）贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司于本判决生效后三日内退还原告（反诉被告）王宁租金132912元；三、被告（反诉原告）贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司于本判决生效后三日内退还原告（反诉被告）王宁押金60000元；四、驳回原告（反诉被告）王宁的其余诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司的反诉请求。本诉案件受理费2826元，由被告贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司负担1880元，原告王宁承担946元，反诉案件受理费1300元由反诉原告贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司承担。一审宣判后，聚鑫商场不服，向本院提起上诉称，被上诉人存在延迟交纳租金的违约行为，应承担违约责任，原审判决的违约金不应当从租金中扣除，押金不应当退还。故请求：一、撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、判决被上诉人继续履行《商铺租赁合同》或支付相当于3个月租金的违约金；三、诉讼费由被上诉人负担。被上诉人王宁答辩称，原判认定事实清楚，被上诉人没有违约行为，上诉人的违约致被上诉人合同目的不能实现，租赁房屋已被政府收回，租赁合同应解除。二审查明，王宁于原审开庭时当庭增加诉讼请求，要求聚鑫商场赔偿门面装修费30万元，退还滞纳金5760元。其余查明的事实与原判查明的事实一致。本案事实，有当事人的陈述、《商铺租赁合同》、收据等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。本院认为，原判遗漏当事人诉讼请求，本应发回重审，但鉴于王宁未提出上诉，故本院遵循当事人对其诉讼权利的处分，原判对王宁要求聚鑫商场赔偿门面装修费30万元，退还滞纳金5760元的诉请未进行审理，王宁可另行主张权利。因双方之间《商铺租赁合同》明确约定了单方行使解除权的内容，且王宁于2015年6月11日撤场离开已作出了解除合同的意思表示，双方之间《商铺租赁合同》已无继续履行的基础，故王宁依约解除合同应予支持，原判依合同约定判决聚鑫商场向王宁退还扣除三个月租金后的剩余租金及押金并无不当，本院予以维持。关于聚鑫商场上诉称王宁延迟交纳租金，应承担违约责任的问题，王宁已向聚鑫商场交纳了由此产生的滞纳金，视为双方已就此问题处理完毕，现聚鑫商场再以此为由要求王宁承担违约责任没有事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5652元，由贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄 新代理审判员  衷进全代理审判员  姜彦宏二〇一六年四月二十九日书 记 员  张 江