广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤04民终325号上诉人（原审原告）珠海市香洲区梅华物业有限公司，住所地珠海市。法定代表人欧阳湘波，总经理。委托代理人刘英，广东谨行律师事务所律师。委托代理人周姝彤，广东显德律师事务所律师。被告陈桥光，男，汉族，住珠海市香洲区。上诉人珠海市香洲区梅华物业有限公司（以下简称梅华公司）与被上诉人陈桥光物业服务合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2015）珠斗法民三初字第429号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2009年12月1日，梅华公司与斗门区井岸镇龙珠花园业主委员会签订《龙珠花园物业管理服务委托合同》，合同甲方为龙珠花园业主委员会，乙方为梅华公司。合同约定由梅华公司为龙珠花园小区提供物业服务。合同第一条约定：“本物业基本情况，物业名称龙珠花园，物业类型以多层住宅为主、商铺综合型小区，坐落位置珠海市斗门区，四至为东至江湾中路，南至江湾三路，西至中心南路，北至江湾二路，占地面积72600平方米，其中绿地面积14520平方米，建筑面积12100平方米，其中住宅10万平方米，商场2.1万平方米，停车场7260平方米。”第二条约定：“甲方代表本物业业主大会签订本合同，本物业全体业主和非业主使用人均应遵守本合同；乙方为本物业的业主大会选聘的物业管理企业。”第四条约定乙方向业主或非业主使用人提供的基本服务、房屋建筑共用部位、共用设备的维修、养护和有偿服务。基本服务分为日常服务、定期服务、综合管理。其中日常服务的项目如下：（1）公共环境卫生服务，范围为物业管理区域范围内，业主户门以外；（2）绿化与建筑小品的维护与管理，服务范围包括物业管理区域范围内的中心绿地和房前、屋后、道路两侧区间绿地；（3）治安防范，服务范围为物业管理区域内，业主户门以外，公共区域的秩序维护和公共财产的看管；（4）交通、车辆停放秩序及停车场管理，服务范围为物业管理区域内交通秩序的维护及对车辆停放秩序的管理；（5）装饰装修管理；（6）消防管理，服务范围为物业管理范围内公共区域消防设施的维护和消防管理；（7）房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修养护和管理，服务范围为物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、道路、垃圾道、烟囱、化粪池、沟渠、池、共用照明系统、室外排水管网、自行车棚、建筑物防雷设施、共用设施设备使用的房屋、垃圾中转站；（8）生活服务设施的维修养护和管理；（9）社区文化建设等。房屋建筑共用部位、共用设备的维修、养护包括房屋建筑共用部位、共用设施设备的中修、大修、更新及改造、房屋建筑共用部位、共同设备的小修、部分共用设施设备的中修、大修、更新及改造和其他特约服务。有偿服务是指业主或业主使用人对其房屋自用部位、自用设施设备向乙方提出维护养护服务等要求的，乙方认为有能力承担的可以接受，收费标准由双方商定。第九条约定：“乙方按本合同第四条约定的内容及要求提供服务，按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费：1、多层住宅按建筑面积每月每平方米0.4元收取；2、商业用房、商业用车库按建筑面积每月每平方米1.2元收取；3、楼道内防盗对讲系统维修费具体施行由补充协议详细确定。”第十一条约定：“合同2009年12月1日生效，并从2009年12月1日起计收物业服务费，当月物业服务费在下一个月收取，每个月的1至10日。……”第十二条第2款约定：“业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。”第三十一条约定：“服务期限四年，自2009年12月1日至2013年11月30日，合同从2009年12月1日起算。”2012年12月19日，涉案小区的业主委员会将梅华公司的服务期限延长一个月，至2013年12月31日。另查明，陈桥光是位于珠海市斗门区井岸镇中兴南路232号铺的权属人，该房产建筑面积108平方米。该房屋用途为商业服务，前门临街，有通往涉案小区内的后门。梅华公司原审诉讼请求：要求陈桥光支付物业服务费6350.4元，滞纳金6350.4元，合计12700.8元，并负担诉讼费。原审法院认为：梅华公司出示了梅华公司与涉案小区业主委员会签订的物业服务合同等证据，上述证据证明梅华公司为涉案小区提供了物业服务。虽然陈桥光的涉案商铺属于临街商铺，但是涉案商铺是涉案小区内建筑的一部分，涉案商铺与所在楼的其他住宅共用楼房本体及供水、供电、排污等公共设施，与涉案小区其他非临街住宅是不可分割的统一整体。因此，陈桥光的涉案商铺处于梅华公司提供物业服务的范围内。陈桥光作为涉案商铺的业主实际享受了梅华公司提供的相关服务，应当支付相应的对价。根据庭审查明的事实，梅华公司为涉案小区提供的物业服务仅限于涉案小区内，涉案商铺临街门前的卫生、绿化、治安防范、交通及车辆停放秩序等均不属于其服务的范围。梅华公司仍按照物业服务合同中约定的商业用房的收费标准向梅华公司主张物业服务费，有违《中华人民共和国民法通则》第四条规定的民事活动应当遵循的公平、等价有偿、诚实信用原则。鉴于陈桥光的涉案商铺属涉案小区建筑物的一部分，且有通往涉案小区内的后门，陈桥光实际上享受了梅华公司提供的部分服务，原审法院依照公平、等价有偿的原则，结合梅华公司实际为陈桥光提供部分服务的情况，确定陈桥光应按照每月每平方米0.3元的标准向梅华公司支付物业服务费。梅华公司主张陈桥光从2009年12月1日至2013年12月31日未向梅华公司支付过物业服务费。由于陈桥光经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，原审法院视为其放弃对梅华公司请求进行抗辩的权利。原审法院对梅华公司主张的陈桥光拖欠物业服务费的期间予以采纳。经原审法院核算，陈桥光应向梅华公司支付的物业服务费为1587.6元（108平方米×0.3元×49个月）。关于滞纳金的问题。由于梅华公司与涉案小区临街商铺的业主对临街商铺是否属物业服务范围、是否应支付物业服务费及支付的标准均有争议，在争议未明确之前，梅华公司向陈桥光主张拖欠物业服务费的滞纳金依据不足，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，原审判决：一、陈桥光于判决生效之日起七日内向梅华公司支付物业服务费1587.6元；二、驳回梅华公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费118元，由梅华公司负担103元，陈桥光负担15元。梅华公司不服原判上诉称：一、案涉商铺属于梅华公司管理物业的范畴，并存在管理的事实。商铺也大多开有后门，业主通过后门进出小区，享受了梅华公司提供的物业服务。原审法院的现场勘查并不能反映商铺后门开设的实际情况，况且梅华公司提供物业管理报务并无区分有无后门，商铺业主负有同等的缴费义务。二、原审法院现场勘查商铺后门开设情况，与事实不符。涉案商铺的现状布局与梅华公司管理期间的布局发生了重大变化，不能正确反映当时的情况。梅华公司管理期间，八成商铺存在后门。三、原审法院适用法律错误。原审法院无视合同约定及合同法的条文，径直引用法律原则，背离法律适用的基本原则，在认定案涉合同合法有效的情况下，又不按合同约定判决，有悖于法；合同约定的商铺收费标准符合相关办法，也是双方平等协商的体现，二审法院应改判按1.2元交纳服务费并支付滞纳金。四、原审法院将反映建筑物区分所有权关系的“物业服务合同”混淆为一般性的“消费服务合同”。涉案商铺虽临街，但是与小区不可分割的统一整体，是小区物业的组成部分，商铺业主与住宅业主的义务完全相同，不因地理位置而有差别。原审法院将物业服务合同混淆于一般消费合同，认为商铺门前的卫生、绿化、治安防范等不属于物业公司服务范围，认为少受益就少付费不当。五、物业公司受业委会委托对小区进行管理，提供的服务具有共性，物业服务费也用于整个小区的维护保养、小区秩序的正常运转，因此法律规定物业服务费的收取是按建筑物的建筑面积进行分摊，并非原审法院认为的享受物业服务的数量与质量。六、原审法院回避合同效力问题，一方面判令业主支付物业费，一方面又免除违约者的违约金，自相矛盾。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判业主支付物业服务费6350.4元，滞纳金6350.4元；诉讼费由业主负担。陈桥光二审答辩称：一、原审法院认定陈桥光享受了梅华公司提供的部分服务是正确的。根据《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》第七条第二款的规定及2015年7月27日龙珠业委会出具的声明，可见涉案小区业委会与梅华公司签订的合同不代表临街商铺业主，陈桥光与梅华公司未建立服务合同关系。但由于陈桥光的商铺属于小区建筑物的一部分，陈桥光不可避免地实际享受了梅华公司有限的服务。二、原审法院依民事活动公平、等价有偿、诚信原则确定物业服务支付标准，驳回滞纳金的要求，适用法律正确。三、因双方未签订物业合同，梅华公司要求支付滞纳金没有依据。二审期间，双方均未提交新的证据。本院经审理查明，原审判决认定事实无误，本院予以确认。二审查明，2012年12月19日龙珠业委会向梅华公司发出通知，同意上述合同约定的服务期限延长一个月，至2013年12月31日。双方还签订《龙珠花园移交协议》，确定服务、收费日期至2013年12月31日止，到期后梅华公司撤离，但长期保留办公室以清收欠费，其中第6条称“由于小区业主欠交物业费严重”，业委会应积极协助梅华公司追讨欠费。本院认为，梅华公司取得物业服务企业资质，具有从事物业管理服务的资格。梅华公司与龙珠业委会2009年12月1日签订的《龙珠花园物业管理服务委托合同》，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。龙珠业委会与梅华公司签订《物业管理委托服务合同》明确约定进行管理的龙珠花园是“多层住宅为主、商铺综合型小区”，建筑面积中包括“住宅10万m2”与“商场2.1m2”，可见梅华公司管理物业涵括住宅和商业经营场所。而被上诉人所有商铺原本就与龙珠花园小区一并规划和建设，属于龙珠花园小区建筑的一部分，小区的供水、供电、排污等公用设施及绿化、小区业主专有部分以外的共有部分都是密不可分的共用整体。《物业管理委托服务合同》的上述约定将龙珠花园物业管理权交给梅华公司，并未将商铺区分为小区内商铺和临街商铺，更没有约定小区临街商铺不在物业管理范畴，在没有明确约定的情况下，合同所指商场应为小区规划、建设范围内的全部商铺，因此本院认为被上诉人所有之临街商铺均在合同约定的梅华公司实施物业管理和服务的范围之内。根据《物业管理委托服务合同》基本服务中日常服务第七项约定，梅华公司应当对物业管理区域内共用部分、共用设施设备进行维修养护和管理，共用设施包括：外墙面、化粪池、沟渠、池、室外排水管网等等。既然涉案商铺属于小区物业范畴，在梅华公司针对公用部分、公用设施提供服务进行维护和管理时，涉案商铺则必然从中享受部分服务、从中得益，因此应当支付相应的物业服务费。根据《物业管理委托服务合同》日常服务约定，梅华公司还应当负责物业管理区域范围内的公共环境卫生、绿化服务、治安防范、交通及车辆停放秩序等工作，但是案经审理，梅华公司并未提供证据证明其对龙珠花园小区外围、涉案临街商铺实施了合同约定的上述日常服务。梅华公司上诉认为其与龙珠业委会缔结合同则当然享有按照合同收取物业服务费的权利，但是享有按照合同收取物业服务费的前提是履行了合同约定的全部物业服务义务，如上所述，梅华公司并没有按照合同约定提供上述物业管理服务项目，则无权按照合同约定标准收取物业服务费，梅华公司该上诉主张，理据不足，本院不予采纳。原审法院从公平、诚实信用、等价有偿原则的角度出发，既考虑了被上诉人客观上享受共有部分服务之事实，又考虑梅华公司未全面履行合同约定物业服务义务，酌情将物业服务费调整至每月每平方米0.3元，符合客观实际，理据充分，本院予以维持。梅华公司并未提交证据证明对龙珠花园小区外围、涉案商铺实施合同约定的日常服务，而梅华公司原审中提交向被上诉人发出催款函的快递单据并不能证明已予送达，况且该单据显示系2015年并非案涉合同约定的管理期间发出，即梅华公司没有证据证明在管理龙珠花园小区期间曾向被上诉人主张过涉案商铺的物业服务费，故也不存在被上诉人怠于交纳物业服务费的事实。原审判决指出被上诉人依据业委会的声明对物业服务费是否应当支付及其标准提出异议，而与梅华公司存有争议，该争议当然是指梅华公司在案涉合同终止、退出龙珠花园小区管理之后，而陆续向被上诉人等物业所有人主张物业服务费的情况下所生之争议，该争议厘清前被上诉人并不确定梅华公司所主张的物业服务费支付标准等事项，故原审法院驳回梅华公司主张被上诉人支付滞纳金的请求并无不当，本院予以维持。综上所述，梅华公司的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人梅华公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李烈斌代理审判员  朱 玮代理审判员  牟宏微二〇一六年四月二十日书 记 员  许婷婷