广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终9332号上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司广州流花支行，住所地广州市越秀区。负责人：王蔼，职务：行长。委托代理人：陈穗华，该司职员。委托代理人：易青，该司职员。被上诉人（原审原告）：吴颖，住广州市越秀区。委托代理人：吴雅琴，广东德能律师事务所律师。委托代理人：周云政，广东德能律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州一德中兴房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：高卫平。上诉人中国农业银行股份有限公司广州流花支行（以下简称农行广州流花支行）因与被上诉人吴颖、广州一德中兴房地产开发有限公司（以下简称一德中兴公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2415号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。农行广州流花支行上诉请求：1.改判驳回吴颖的全部诉讼请求；2.由吴颖承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审法院认定事实错误。1.虽然中国农业银行股份有限公司广州天河支行（以下简称农行广州天河支行）向房管部门出具《关于同意出售“一德市场大厦”商场的证明》表明农行同意一德中兴公司出售涉案房产，销售回笼款由农行进行监控，但该证明中也明确表述回笼资金需用于缴交土地出让金、核领新版预售证及归还银行贷款，即农行广州流花支行同意一德中兴公司出售涉案抵押物商铺实为附条件民事法律行为，购房款回笼资金需被监控并用于归还农行广州流花支行贷款，上述情形未满足即该民事行为的生效条件未成就，吴颖与一德中兴公司的购房行为实际未经农行广州流花支行同意。2.根据《广东省商品房预售管理条例（2000）修正》第三十一条规定：“预购人应当按合同约定的付款时间，将商品房预售款直接存入商品房预售款专用账户”以及吴颖与一德中兴公司签订的《商品房买卖合同》第六条明确约定“买受人应当按时如期将房价款支付到《商品房预售许可证》指定的售房款银行监控账号上，监控银行：开户行：农行广州天河支行，监控账号：05×××98”，然而吴颖并未将全部或部分购房款支付到农行广州流花支行监控账号，而是全部直接支付给了一德中兴公司，致使农行广州流花支行至今为收到任何购房款用于清偿抵押物所对应贷款本息，吴颖的违约行为，造成农行广州流花支行未能解封及涂销抵押物的主要原因。且吴颖只是提供一德中兴公司出具的购房款发票，并未出具银行转账凭证以证实确将款项支付给一德中兴公司，不排除其双方故意串通以规避农行广州流花支行抵押权的可能，吴颖作为过错方，应对其自己的违法行为承担责任。（二）一审法院适用法律错误，无论是《中华人民共和国物权法》还是《中华人民共和国担保法》的相关规定，在买卖标的房产存在抵押的情况下，即使存在抵押权人同意的行为，该买卖的转让价款都应当向抵押权人提前清偿或担保的债权或者与抵押权人约定的第三人提存，否则抵押权不因上述涂除行为而消灭，一审判决认为涉案《关于同意出售“一德市场大厦”商场的证明》出具之日起，可视为抵押权已转变为提前受偿所担保的债权，而对出售的抵押物丧失了抵押权，属于对抵押物物权的扩大解释，违反了物权法定这一基本原则，适用法律错误，农行广州流花支行的抵押权并不因《关于同意出售“一德市场大厦”商场的证明》的同意行为而消灭。且根据《中华人民共和国物权法》第一百七十七条的规定，农行广州流花支行合法取得了涉案房产的抵押权，且未出现上述法律规定担保物权消灭的任何法定情形，抵押权至今合法有效，一审判决违反法律相关规定。吴颖辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求、事实和理由，具体理由如下：1.吴颖与一德中兴公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，吴颖已经支付全部房款，且是在农行广州流花支行同意出售房屋后购买的，法院应当保护善意购房人的利益；2.农行广州天河支行关于同意出售一德大厦的证明，在其同意出售涉案房屋时已经发生法律效力，且吴颖已经办理了该房屋的预售登记，为合法有效；3.吴颖已经支付了全额购房价款，一德中兴公司开具了合法有效的发票，交易已经完成，至于农行广州流花支行是否有收到一德中兴公司支付的房款，是其与一德中兴公司的法律关系，与吴颖无关，且不影响吴颖与一德中兴公司的合同效力；4.吴颖向一德中兴公司购买了两个商铺，在一审法院作为两件案提出了起诉，且案情基本一致，但农行广州流花支行只对本案提起上诉，吴颖认为农行广州流花支行已经接受了另一案件的判决，本案提出上诉与其主张矛盾。因此，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一德中兴公司在二审期间未到庭发表辩论意见。吴颖向一审法院起诉请求：1.一德中兴公司立即为吴颖办理广州市越秀区一德路390号一德市场大厦二层E47A2021商铺的房地产过户和房屋登记手续；2.一德中兴公司和农行广州流花支行立即共同办理上述商铺的涂销抵押登记手续。一审法院认定事实：2003年11月20日，吴颖（买受人）与一德中兴公司（出卖人）签订编号：穗房合字98101401号《商品房买卖合同》，其中载明：出卖人以出让方式取得位于越秀区一德路390-426、87-113号地块的土地使用权。土地使用权证书号为穗府国用（1998）字第特151号。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名一德市场大厦。买受人购买的商品房为预售商品房。该商品房为本合同第一条规定的项目中的二层[自然层二][E47]A2021号房。该商品房建筑面积共10平方米，其中，套内建筑面积5平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积5平方米。该商品房屋属预售，总金额428167元整。出卖人应当在2005年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、详见《补充协议》第二条。出卖人应当在商品房交付使用后的360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的依法向人民法院起诉等。附件四：合同补充协议：买卖双方对《商品房买卖合同》中未尽事宜进一步协商，达成如下补充条款共同遵守。一、认购物业：位于广州市一德西路390-426号，广州一德（国际）玩具文具精品广场（又称一德市场大厦）之二层A2021铺，建筑面积10平方米。该物业的现状、权属及出租情况甲方已作充分说明，乙方已作全面了解并自愿购买。二、广州一德（国际）玩具文具精品广场已通过消防安全检查（穗公消指检查[2001]第021号），广州市工商行政管理局颁发了市场登记证（工商市字4401011487号），商场已具备交付使用条件，出卖人可以随时交付使用等。一审庭审过程中，吴颖诉称一德中兴公司于2005年3月将涉案A2021铺交付吴颖占有使用至今。2004年11月18日，一德中兴公司为吴颖开具了购房款发票，记载：购房地址越秀区一德路390-426号海珠路87-113号；合同号98101401；项目一德市场大厦A2021铺款；建筑面积10平方米；金额428167元。2015年8月11日，广州市房地产交易登记中心为吴颖开具编号（2015）查询00472号的《依申请信息公开答复书》，载明：经查，一德市场大厦2层E47铺已办理预售备案（预售契约号98101401），预购人为吴颖。无退房或注销登记记录。无合同抵押登记情况。该铺与1999穗押备字10451号在建工程抵押的部分位置重叠，抵押权人为中国农业银行流花支行。农行广州流花支行为证明其在包括涉案商铺在内的项目上设定了最高额在建工程抵押，向一审法院提交了广州市国土局房屋管理局于99年11月12日出具编号为No0000576的《广州市房地产抵押备案证明书》，载明：下列房地产的抵押备案，经审查依法确认，并以（99）穗押备字10451号登记在案。特发此证明书给抵押权人收执。抵押权人中国农业银行广州市流花支行；抵押人广州一德中兴房地产开发有限公司；抵押房地产座落越秀区天成路2-4#一德路390-426#海珠中路87-113#；抵押部位：住宅：E塔楼（E幢）6～14层C、B、A1、A2；15～20层C、B；D塔楼（D幢）6～10层A1、B、C；商铺：第1层（A15～19）;第2层（F1～F9、F23～F30、E0～E19）;第3层（F9、F23～F26、F28～F30、E0～E3、E7～E19）;第4层（E0～E15、E17～E19、F1～F19、F23～F30）等。一审另查明：一审法院曾受理陈健诉一德中兴公司和农行广州流花支行房屋买卖合同纠纷一案，陈健在该案中诉请要求判令一德中兴公司立即为其办理广州市越秀区一德路390号一德大厦二层自编B2030号商铺的房地产权证以及一德中兴公司和农行广州流花支行办理该商铺的涂销抵押手续。该案经审理，一审法院作出（2013）穗越法民三初字第1115号民事判决书。判决查明：2001年10月19日，农行广州天河支行出具《关于同意出售“一德市场大厦”商场的证明》，内容为：广州一德中兴房地产开发有限公司以“一德市场大厦”商场为抵押物向我行贷款，该公司为尽快归还我行贷款，拟将商铺对外发售，但须先征得贵局同意，该公司的销售回笼款将由我行监控，回笼资金用于缴交土地出让金、核领新版预售证及归还我行贷款。农行广州流花支行在该案中确认：一德中兴公司在中国农业银行股份有限公司有六笔贷款，抵押权均登记在农行广州流花支行名下，其中三笔是农行广州天河支行发放的，在发放抵押贷款等有关贷款的事项上，农行广州流花支行承认农行广州天河支行的有关行为，涉及诉讼以及执行程序均以农行广州流花支行为诉讼主体等。判决认为：农行广州天河支行向房管部门出具的《关于同意出售“一德市场大厦”商场的证明》表明该行同意一德中兴公司出售涉案房产，销售回笼款由该行监控。农行广州流花支行在庭审中亦确认，在发放抵押贷款等有关贷款的事项上承认农行广州天河支行的有关行为，故农行广州流花支行以一德中兴公司未经其同意出售涉案商铺的抗辩意见，没有事实依据，一审法院不予采纳等。遂判决一德中兴公司于该判决生效之日起十日内与吴颖共同到房管部门办理该案所涉一德大厦二层自编B2030号商铺属吴颖名下的房地产过户和房屋登记手续；一德中兴公司与农行广州流花支行共同到房管部门办理该商铺的涂销抵押登记手续等。该判决作出后，农行广州流花支行不服判决上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2014年10月8日作出（2014）穗中法民五终字第743号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。因一德中兴公司至今未为吴颖办理涉案商铺的房地产权证，故吴颖于2015年10月23日诉至一审法院。一审法院认为，一德中兴公司经一审法院依法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、举证、质证及辩论等诉讼权利。农行广州天河支行向房管部门出具的《关于同意出售“一德市场大厦”商场的证明》表明该行同意一德中兴公司出售涉案房产。农行广州流花支行亦曾确认，在发放抵押贷款等有关贷款的事项上承认农行广州天河支行的有关行为，故视为农行广州流花支行同意一德中兴公司出售涉案商铺。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”《中华人民共和国担保法》第四十九条第三款规定：“抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”。因此，农行广州流花支行对上述证明的确认行为，视为其准许一德中兴公司出售涉案商铺，农行广州流花支行的抵押权转化为提前清偿抵押物担保的债权。农行广州流花支行主张一德中兴公司未经其同意转让涉案商铺、其对买卖行为不知情的抗辩意见，一审法院不予采纳。吴颖与一德中兴公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应依约履行。鉴于吴颖已向一德中兴公司支付了全部购房款，充分履行了买受人义务。而一德中兴公司未在合同约定的期限内为吴颖办理房产证的行为已构成违约，应承担相应违约责任。吴颖主张一德中兴公司及农行广州流花支行协助其办理涉案商铺涂销抵押登记手续，以及一德中兴公司为其办理涉案商铺房地产权证的诉求合法合理，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款、第三款和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十七条第一款的规定，于2016年3月25日作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，一德中兴公司、农行广州流花支行共同到房地产行政主管部门为吴颖办理广州市越秀区一德路390-426号、海珠路87-113号一德市场大厦二层E47号（A2021号）铺的涂销抵押登记手续；二、自判决发生法律效力之日起十日内，一德中兴公司协助吴颖到房地产行政主管部门办理广州市越秀区一德路390-426号、海珠路87-113号一德市场大厦二层E47号（A2021号）铺的产权过户和登记手续。一审案件受理费100元，由一德中兴公司负担。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：双方当事人二审争议的焦点是：1.一德中兴公司出售涉案商铺是否经农行广州流花支行同意。2.农行广州流花支行抗辩驳回吴颖主张办证及涂销抵押的诉请应否支持。关于一德中兴公司出售涉案商铺是否经农行广州流花支行同意的问题。虽然涉案《关于同意出售“一德市场大厦”商场的证明》中约定“回笼资金需用于缴交土地出让金、核领新版预售证及归还银行贷款”，农行广州流花支行据此认为一审法院没有查明一德中兴公司向吴颖出售涉案商铺所取得的购房款的去向，且其也没有收到一德中兴公司划转的购房款，并以此为由上诉主张吴颖与一德中兴公司之间关于涉案商铺的买卖行为未经其同意，但由于在吴颖与一德中兴公司签订关于涉案商铺的《商品房买卖合同》之前，农行广州天河支行已向房管部门出具了上述证明，农行广州流花支行在本案诉讼中亦表示对农行广州天河支行在发放抵押贷款等有关贷款事项上的行为予以确认，因此，吴颖是在经抵押权人同意的情况下才与一德中兴公司签订的《商品房买卖合同》，故一审法院认定该《商品房买卖合同》合法有效正确。农行广州流花支行认为一德中兴公司未经其同意出售涉案商铺的依据不足，本院不予采纳。关于农行广州流花支行抗辩驳回吴颖主张办证及涂销抵押的诉请应否支持的问题。鉴于涉案商铺已经预售登记至吴颖名下，而吴颖与农行广州流花支行均确认涉案商铺在抵押登记范围内，结合吴颖已经付清涉案商铺的购房款，亦已收铺使用多年的事实，故原审法院基于吴颖的请求，判决一德中兴公司与吴颖共同办理涉案商铺的过户登记手续，并判决农行广州流花支行与一德中兴公司共同办理涉案商铺的涂销抵押登记手续并无不当，本院予以维持。现没有证据证明吴颖在购买涉案商铺时清楚知道上述《关于同意出售“一德市场大厦”商场的证明》的内容，故农行广州流花支行以吴颖未按《商品房买卖合同》第六条约定的方式支付房款存在过错以及一德中兴公司没有向其转划购房款为由，上诉要求驳回吴颖关于办证及涂销抵押的原审诉讼请求，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，上诉人农行广州流花支行的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人中国农业银行股份有限公司广州流花支行负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 余 盾审判员 李 焕二〇一六年十月十八日书记员 邓安达