广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2015)东二法虎民一初字第782号原告：容雨杰，男，汉族，1975年8月5日出生，住广东省台山市，原告：王敬先，男，汉族，1979年12月26日出生，住新疆霍城县，两原告的共同委托代理人：陈晓彬，广东宏尚律师事务所律师。两原告的共同委托代理人：熊光荣，广东宏尚律师事务所律师。被告：深圳岁宝连锁商业发展有限公司。住所地：广东省深圳市福田区滨河路花好园裙楼2层，组织机构代码为75762702-4。法定代表人：杨祥波，该公司董事长。委托代理人：廖晓端，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。原告容雨杰、王敬先诉被告深圳岁宝连锁商业发展有限公司（以下简称深圳岁宝公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月28日立案受理后，被告深圳岁宝公司在答辩期内提出管辖权异议，东莞市中级人民法院终审后裁定驳回其异议。本案依法由代理审判员胡辉担任审判长，与人民陪审员房嘉敏、刘艳琴组成合议庭，适用普通程序进行审判，分贝于2016年1月4日及2016年3月11日公开开庭进行了审理。原告容雨杰、王敬先的委托代理人熊光荣、陈晓彬，被告深圳岁宝公司的委托代理人廖晓端到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告容雨杰、王敬先诉称：2011年8月29日，原、被告双方签署了一份《协议书》，就原告于2011年9月1日撤离其承租的原中和百货有限公司虎门博美路段中和百货一楼180号商铺事宜进行了约定，由原告配合被告将原正常经营的商铺腾让给被告使用。为上述腾让商铺事宜，被告作为对原告的补偿，除给予现金上的补偿外，被告还承诺在岁宝百货虎门店右侧第一个铺位（面积约150平方米，以下简称该商铺）的租赁合同期限届满后，给原告三年租赁期作商业用途。承租的条件是，原告方一次性支付人民币300000元转让费给被告，并按月租金35000元及每月空调管理费4000元标准支付给被告。《协议书》同时约定，若一方不能履行上述约定，违约方需向守约方支付人民币500000元作为违约金。为履行上述约定，原告于2011年9月1日支付给被告100000元作为定金。截至本案诉讼之日，被告未按《协议书》的约定向原告交付该商铺。经原告多次催告，被告于本月明确答复已经无法交付商铺。原告到现场查看，发现该商铺已于近期出租给他人开办餐饮企业。被告未能向原告交付该商铺的行为，已违反合同约定，构成违约。被告的行为造成了原告严重的经济损失。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求依法判令：1.解除原告与被告于2011年8月29日签订的《协议书》；2.被告立即向原告返还定金人民币100000元；3.被告向原告支付违约金人民币500000元；4.本案诉讼费由被告承担。被告深圳岁宝公司辩称：根据《协议书》第四、五条的约定，双方认为对于经营项目协商一致，是双方签订租赁合同的前提，因此即使签订了协议书，并不代表双方能签订租赁合同，而原告一直没有与被告就经营项目协商一致，所以答辩人不构成违约；根据协议书第五条约定，若一方因故不能执行协议书第四条的，另一方应当赔偿对方定金的五倍作为违约金，而协议书并没有约定赔偿违约金后还要返还定金，该诉求违反不能同时适用违约金和定金条款的法律规定；即使答辩人存在违约，但原告主张的违约金过分高于造成的损失，根据合同法第一百一十四条的规定，请法院依法予以调整。经审理查明：2009年7月2日，原告容雨杰、王敬先委托案外人吴锦洪与东莞市中和实业有限公司（原名东莞市中和百货有限公司，以下简称中和公司）签订一份《中和百货联营合同书》，约定原告容雨杰、王敬先向案外人中和公司承租“中和百货”一楼180号商铺，面积约150平方米，租赁期限为2009年8月1日至2012年7月31日，每月租金28000元。2010年，被告深圳岁宝公司整体承租了“中和百货”裙楼一至四层，并更名为“岁宝百货”。因经营需要，被告深圳岁宝公司需占用原告容雨杰、王敬先承租的原“中和百货”一楼180号商铺。2011年8月29日，原告容雨杰、王敬先共同作为甲方，被告深圳岁宝公司作为乙方，签订一份《协议书》，约定：甲方于2011年9月1日撤离其承租的原中和百货有限公司中和百货一楼180号商铺，并将承租该商铺2012年7月31日前的所有权利和义务转让给乙方，乙方向甲方支付转让及补偿款500000元；第二条，甲方在2011年9月1日将该商铺中归甲方所有的商品、资产等物品全部搬离，并将该商铺交付给乙方；第四条，乙方承诺现岁宝百货虎门店右侧第一个铺位（现经营安踏服装，面积约150平方米）的租赁户合同期满后，给甲方该铺位三年租赁期作为商业用途（经营项目需与乙方协商，经乙方同意），甲方一次性支付人民币300000元转让费给乙方，甲方按月租人民币35000元及每月空调管理费4000元，合计39000元支付给乙方作为承租该铺位每月的租赁费用，乙方给予甲方不少于半个月的免费装修期限，并提供本商铺门头上方广告位予甲方免费使用；第五条，甲方于2011年9月1日支付给乙方人民币100000元作为执行本协议第四条的定金，若一方因故不能执行本协议第四条，将五倍赔付另一方，即违约方向守约方支付人民币500000元作为违约金，但甲、乙双方因经营项目的问题无法达成一致意见的情况除外，如因经营项目的问题未能履行本协议第四条约定的，甲乙双方均无需受本条违约处罚的约束。2011年9月1日，原告王敬先通过银行转账的方式向被告深圳岁宝公司支付了定金100000元。由于经营不善，被告深圳岁宝公司于2014年中期整体撤离“岁宝百货”，案外人中和公司收回了全部商铺。此时。“岁宝百货”虎门店右侧第一个铺位（安踏服装）与中和公司的租赁合同尚未到期，仍在继续经营。2014年7月，“安踏服装”的租赁合同到期未继续经营，案外人中和公司将该商铺又出租给他人，目前该铺位正经营“千打牛肉丸”品牌餐饮店。另查明，案涉《协议书》记载的“中和百货一楼180号商铺”及“岁宝百货虎门店右侧第一个铺位”均位于东莞市××镇体育路××综合楼××楼，该大楼的产权人为案外人中和公司，已取得《房地产权证》（编号为粤房地权证莞字第××号）。庭审中，被告深圳岁宝公司明确表示由于其已全部撤离“中和百货”，故无法继续履行案涉《协议书》第四条及第五条的约定向原告容雨杰、王敬先交付涉案商铺。另查明，两原告提交了一份原告王敬先与案外人中和百货于2012年4月6日签订的一份《中和百货联营合同书（1）》，显示：案外人中和公司作为甲方，原告王敬先作为乙方，甲方将中和大厦第一层指定位置出租给乙方使用，面积约为30平方米，租赁期限为2012年4月11日至2016年5月10日，2012年4月11日至2014年4月10日期间月租金为13000元，2014年4月11日至2016年5月10日期间的月租金为14300元。对于被告深圳岁宝公司违约造成的损失，原告容雨杰、王敬先主张主要有以下几个方面：1.100000元定金的资金成本损失；2.按照目前的租金标准，承租一个相同地段和面积的商铺，三年需多支出租金1310000元；3.原告容雨杰、王敬先未能在该商圈经营产生的经营利益损失。被告深圳岁宝公司对于原告容雨杰、王敬先的主张不予认可，抗辩称目前的租金水平并未上涨，案涉《协议书》约定违约金500000元过分高于原告容雨杰、王敬先的实际损失，并请求法院依法予以调整。庭审中，原告容雨杰、王敬先明确主张本案适用违约金条款。另查明，本院于2015年6月3日通过邮寄送达的方式向被告深圳岁宝公司送达本案应诉材料。以上事实，有原告提交的《协议书》、转账凭证、照片、收款收据、发票、企业登记信息、《中和百货联营合同书（1）》、网上银行电子回单、银行卡交易明细清单、网银交易回单、确认书、租金收据、房地产权证、被告提交的《中和百货联营合同书》、商务知会函，当事人陈述以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为：本案是租赁合同纠纷，案涉商铺已取得《房地产权证》，案涉《协议书》系双方真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法，真实有效，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”以及第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，原、被告双方均应按照《协议书》的约定履行各自的义务。根据案涉《协议书》第四条及第五条的约定，被告深圳岁宝公司应在案涉铺位原租户合同期满后，给予原告容雨杰、王敬先三年的租赁期，但被告深圳岁宝公司由于自身原因，在原合同到期前已全部撤离案涉“中和百货”，无法继续履行义务，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款的规定关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；…”的规定，原告容雨杰、王敬先有权要求解除案涉《协议书》中的第四条及第五条约定，原告容雨杰、王敬先诉请解除整个《协议书》没有依据，本院依法不予支持。至于合同解除的时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，原告容雨杰、王敬先在本案起诉前未向被告深圳岁宝公司主张解除合同，本院认定解除合同的通知到达被告深圳岁宝公司的时间为被告深圳岁宝公司收到本案的起诉状之日即2015年6月3日，故本院依法确认原、被告于2011年8月29日签订的《协议书》中的第四条及第五条约定于2015年6月3日已经解除。协议解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，被告深圳岁宝公司应当将其收取的定金100000元退还给原告容雨杰、王敬先。另，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，乙方违约时，对方可以选择使用违约金或者定金条款”，原告容雨杰、王敬先明确选择适用违约金条款，符合法律规定，本院依法予以支持。对于原告容雨杰、王敬先诉请的违约金500000元是否过高的问题，本院分析如下：一、案涉《协议书》系原、被告双方的真实意思表示，违约金500000元的约定对双方均具有约束力，被告深圳岁宝公司在签订案涉《协议书》前应该对违约金的标准已经做出了一个合理的预估；二、被告深圳岁宝公司的违约行为使原告容雨杰、王敬先丧失了在该案涉“中和百货”商圈经营三年的机会，由此导致的经营利益损失无法估量；三、被告深圳岁宝公司主张约定的违约金500000元过分高于造成原告容雨杰、王敬先的损失，但对此并未提供任何证据证明。综上，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，被告深圳岁宝公司存在违约，且无证据证明违约金500000元过分高于造成原告容雨杰、王敬先的损失，对于被告深圳岁宝公司调整违约金的请求，本院依法不予支持，原告容雨杰、王敬先诉请被告深圳岁宝公司支付违约金500000元有理，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院判决如下：一、确认原告容雨杰、王敬先与被告深圳岁宝连锁商业发展有限公司于2011年8月29日签订的《协议书》中的第四条及第五条已经于2015年6月3日解除；二、限被告深圳岁宝连锁商业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告容雨杰、王敬先返还定金100000元；三、限被告深圳岁宝连锁商业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告容雨杰、王敬先支付违约金500000元；四、驳回原告容雨杰、王敬先的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9800元（原告已预交），由被告深圳岁宝连锁商业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  胡 辉人民陪审员  刘艳琴人民陪审员  房嘉敏二〇一六年四月二十六日书 记 员  丁紫茵谢鹏