河南省内乡县人民法院民 事 判 决 书（2015）内民初字第01267号原告：路纹，女，汉族，生于1972年6月18日，住南阳市卧龙区。委托代理人：刘新改，女，生于1969年9月22日，汉族，住内乡县（特别授权）。委托代理人：杨慧文，河南菊城律师事务所律师。被告：南阳港岛房地产开发有限公司。地址：南阳市卧龙路***号。法定代表人：杨建宇，公司董事长。委托代理人：袁英范，河南定信律师事务所律师（特别授权）。原告路纹与被告南阳港岛房地产开发有限公司（下称港岛公司）为房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告路纹委托代理人刘新改、杨慧文与被告港岛公司委托代理人袁英范到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告路纹诉称：2014年，由于原告在内乡县经营玫琳凯化妆品需要一个固定的工作室，于2014年9月23日与被告签订了《房屋租赁协议》，约定租赁被告位于内乡县××都花园西××商铺××楼的两间房屋，每年租金20000元，租赁期限口头约定二年，并将第一年的租金一次性转交给了被告。协议签订后，原告将该房屋交由内乡县玫琳凯化妆品经销团队成员刘新改全权负责经营。谁料房屋承租没多久，被告在未征询原告是否愿意购买所承租的房屋的情况下，就将房屋出售给汪金莲。由于汪金莲购买的是被告在此的一至三楼六间房屋，购买后也想把一、二两层房屋合租出去，所以自2015年3月份开始，汪金莲就多次到原告的工作室与刘新改交涉，想让原告租赁其一、二两层房屋，并多次以增加房租相威胁。如此三番五次的干预，原告根本不能在此好好做生意，严重影响了原告的正常经营。为此，原告让刘新改多次找被告要求予以解决，但被告工作人员虽然总称其公司不会亏待原告，却仅同意赔偿原告13000元损失。被告的上述行为不仅侵害了原告的优先购买权，且自2015年3月份开始，由于新房东的无端干涉，致使原告的工作室处于赔钱状态，原告委托刘新改从玫琳凯之窗官方网站购买的化妆品根本不能正常销售，造成大量化妆品积压，购置的7000多元相关设备也无用武之地，许多客户也不敢购买原告的服务卡，给原告造成巨大的经营损失。同时，原告所承租的房屋开始系毛坯房，原告此前先后两次对房屋进行了装修，支付装修费30000多元。现由于被告的行为侵害了原告的优先购买权，并且在汪金莲购房后没能保证原告正常使用所租房屋，其行为不仅违背了合同约定，也与相关法律规定相悖。为此，特将被告诉至法院，请依法解除双方签订的《房屋租赁协议》，判令被告赔偿原告经营损失21000元，房屋装修费30000多元（具体数额以评估为准）、退还房租11667元，合计62667元。原告路纹为支持其诉请主张，向法庭提交如下证据：1、房屋租赁协议一份，证实原被告双方签订房屋租赁的事实，并说明虽然书面协议租赁期限为一年，但双方实际上又口头约定租赁期限为二年。2、证人孙某出庭作证，证实原告于2015年3月份开店准备营业，在营业过程中汪金联（原告所租房屋新房东）到店里说房屋已卖给她，要整体出租。3、证人李某1出庭作证，证明其系原告店里员工，于2015年3月份，汪金联到店里说房子她整体购买，6月份又到店里说房屋要整体出租的事情和原告吵闹，7月份到店里告诉原告若租房原告优先。4、证人刘某出庭作证，证明其经常到原告店里做美容，2015年6月份去原告店里做美容时，听到原告和汪金联吵闹，汪金联说房屋系其购买，要涨房租。5、证人李某2出庭作证，证明其是经常到原告店里做美容，2015年6月份去原告店里做美容时，听到原告和汪金联发生口角，汪金联说房屋系其购买，要涨房租。6、营业执照两份，税务登记证、委托书、玫琳凯之窗报表、进货价款明细各一份，证实原告在内乡开工作室由刘新改全权负责，并证实原告及其全权委托代理人刘新改经营玫琳凯化妆品的事实。7、装修费费用票据11张，证实原告装修所租房屋支付35835元的事实。8、宛金桥基鉴字第[2016]号《工程造价鉴定报告》及补充说明各一份，证明原告装修的内乡县玫瑰女人化妆品店装修工程造价为34545.11元，装修工程的年折旧费为3454.51元。被告港岛公司辩称：租赁合同期限是2014年9月23日至2015年9月23日，合同已经履行完毕，不存在解除合同的问题，也不存在合同口头约定两年的情形。原告的经营损失与汪金联增加房租没有因果关系，房屋的装修费及退还房租没有法律依据和事实根据。根据合同法第二百九十条规定，租赁物在租赁期间发生变动的，不影响合同效力。《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题意见》第一百九十九条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠予、或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”即使原告经营上因房屋所有权变更造成损失，也应当向新房主主张权利；《房屋租赁协议》第四条第三小项显示，实际上原告已经放弃了优先购买权，房屋产权转移在2015年6月份，在此之前造成的损失与房屋产权变更没有任何关系。综合以上几点，原告的诉讼请求不能成立，应依法驳回。被告港岛公司为支持其诉请主张，向法庭提交如下证据：1、汪金联的房款收据一份，证实汪金联于2015年6月16日购买了包括原告所租赁的房屋中的郦都花园部分房子。2、汪金联出具的领到条一份，证实从6月16日起至租赁协议期满9月23日的房租5390元被告已经移交给汪金联。以上证据，经展示、质证，被告对原告出具的第1组证据的真实性无异议，本院依法予以确认。对于原告提供的2—5组证人证言，被告均有异议，认为汪金联2015年3月份还没有购买房屋，证人孙某、李某1证明3月份汪金联（到原告店里）说房屋出租不属实，同时称李某1与原告系雇佣关系，证言可信性较低，因此认为证人孙某、李某1证言不能证实影响原告营业造成损失的情况。对于证人刘某、李某3证言，被告异议为，偶然的吵架不可能对原告的经营活动造成干扰、影响营业,造成损失。对于被告的上述质证异议，合议庭综合本案的相关证据及下文对该四证人证言所证明内容的综合分析，对该四证人证言证实的客观、真实性部分予以认定。对原告提供的证据6、证据8，被告对证据本身的真实性无异议，但认为原告提供委托代理人刘新改的营业执照和税务登记证，证明该租赁房屋的实际经营人是刘新改，而被告租赁的承租方是原告路纹，所以原告方诉称委托刘新改经营根本不存在，实际上在原告路纹和刘新改之间形成了转租赁关系，该转租行为被告方不知情，也不追认。合议庭认为，被告仅以原告提供委托代理人刘新改的的营业执照和税务登记证，就认为原告路纹和刘新改之间形成了转租赁关系，该质证异议所主张的事实缺乏相关证据印证，故对被告的上述质证异议，合议庭不予采信。对原告提供的的证据7，被告认为装修费用真实性无从考察，合议庭结合本案原告所租赁房屋系毛坯房的事实及对所租房屋进行实际装修的事实和本院予以确认的证据8，认为该组证据所证实内容已通过证据8予以认定，所以对改组票据不予确认。对于被告港岛公司提供的两组证据，原告对该两份证据的真实性无异议，但认为该两份证据并不能证实汪金联是2015年6月16日购买被告出租给原告的该房产。合议庭认为，该组证据证明被告购买包括本案原告所租被告两间房屋的事实被告不持异议，该事实本院予以确认。但对原告的上述质证异议，因被告未提供相关的证据，比如被告与汪金联之间的购房合同等相关证据予以支持，故本院对被告出具该组证据所证实事实不予认定。依据有效证据，结合庭审查明，本院确认下列案件事实：2014年，原告路纹为了在内乡县经营玫琳凯化妆品销售及店内产品咨询服务，于2014年6月28日在内乡县工商行政管理局办理《个人工商户营业执照》一份。由于原告家在南阳市卧龙区，原告决定将在内乡县开办的工作室交由本案委托代理人刘新改负责全权装修、经营，刘新改先后于2014年9月9日、9月12日在内乡县工商行政管理局和国家税务局以“内乡县城关镇玫瑰女人化妆品店”名义办理了《个人工商户营业执照》和《税务登记证》各一份。2014年9月23日，原告路纹与被告港岛公司签订了《房屋租赁协议》，约定原告租赁被告位于内乡县××都花园西××商铺××层两间毛坯房屋，每年租金20000元，并将租金一次性转交给了被告。《房屋租赁协议》中“四、双方责任义务”第三项约定：“在租赁期内，甲方（被告）必须确保乙方（原告）承租的房屋产权清晰，不得在租赁期内房租加价……在租赁期内甲方若对乙方所承租的房产出售，需协调确保乙方在承租期内按本协议约定使用该房产。”第七项约定：“合同到期后，乙方配备的移动设备可以带走，相关装修等固定设施不可拆除。”协议签订后，原告将该房屋交由刘新改，由刘新改全权负责房屋装修和经营，之后，被告将原告所租两间房屋（郦都花园西商铺一层）及西商铺二层及地下室出售给汪金莲。2015年6月16日，汪金莲将购房款项114.5万元支付给被告，被告将原告所租两间房屋的最后98天（2015年6月16日—2015年9月23日）房屋租赁费5390元转交给汪金莲。另查明：被告将原告所租两间房屋出售给汪金莲时，未在合理期限内通知原告。同时，汪金莲在购买包括原告所租两间房屋在内的房产后，自2015年3月份开始，为了整体出租所购房产，多次以涨房租名义与原告进行交涉，并发生过口角。又查明：刘新改所装修的房屋，经本院委托南阳金桥工程造价咨询有限公司鉴定，该公司出具宛金桥基鉴字第[2016]号《工程造价鉴定报告》及补充说明各一份，证明原告装修的内乡县玫瑰女人化妆品店装修工程造价为34545.11元，装修工程的年折旧费为3454.51元。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁协议》，是双方真实意思的表示，合法有效。协议签订后，双方均应按协议约定履行合同义务。现原告已按合同约定支付了房屋租赁费用，被告却在原告租赁房屋期限内将原告所租房屋出售给新房东汪金莲，且无证据证明其出售给汪金莲时，在合理期限内对原告履行了通知义务。因此，本院认为，被告将原告承租期内的房屋出售于他人，使原告丧失了优先购买房屋的权利和机会，应当认定为侵犯了原告的优先购买权。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持”的规定，被告侵犯原告优先购买权的行为与原告的装修损失具有因果关联性，被告应当对此作出赔偿。被告辩称根据《房屋租赁协议》第四条第三小项中关于“……在租赁期内甲方若对乙方所承租的房产出售，需协调确保乙方在承租期内按本协议约定使用该房产”的约定，显示原告已实际上放弃了优先购买权主张。本院认为，优先购买权是一种法定权利，它是法律规定直接赋予承租人所享有的对出租人出卖房屋的请求权，同时法律规定出租人在出卖租赁的房屋时必须履行及时通知承租人的义务，若履行通知义务后，承租人十五日内未明确表示购买的，才视为承租人放弃了优先购买权。本案中，关于《房屋租赁协议》第四条第三小项中的约定，本院从协议内容本身看，该内容只能反映出被告在出卖租赁物后，双方设定继续使用承租房屋的权利义务，并未对是否放弃优先购买权作出约定，且被告在出卖房屋前的确没有履行法定的通知义务，因此对被告的该辩称主张本院不予采信，被告应当承担未履行通知义务而侵害原告优先购买权的不利法律后果。关于原告诉请依法解除双方签订的《房屋租赁协议》的主张，因原告于2015年9月21日提起诉讼时距离房屋租赁协议到期仅剩两天时间，到目前为止合同早已自然解除，且原告诉称口头约定租赁期限为二年的主张无证据支持，也未主张继续签订续租合同，因此《房屋租赁协议》已自然解除。关于原告损失数额，被告可对原告支付的装修费用应适当地予以补偿。因此，原告请求被告支付房屋装修费的主张，本院对其主张的合理数额31090.6元（工程造价34545.11元—年折旧费3454.51元）依法予以支持。原告请求判令被告赔偿原告经营损失的主张，虽然自2015年3月份开始，新房东汪金莲多次以涨房租名义与原告进行交涉，并发生过口角，但本院认为如果就此认定上述因素必然导致原告经营受损，那么该种因果关系明显存在瑕疵，且原告对其经营损失的程度及具体数额也不能举证证明，因此本院认为被告对此的质辩主张成立，故对于原告的该项诉讼请求，本院依法不予采信。对于原告要求被告退还房租的主张，因原告无证据证明本案被告或新房东汪金莲从何时起或迫使其搬出所租房屋，所以对于原告的该项主张，本院依法亦不予采信。故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第一百二十二条、第二百二十三条，《最高人民法院关于贯彻执行若干意见》第八十六条之规定，判决如下：一、原告路纹与被告南阳港岛房地产开发有限公司于2014年9月23日签订的《房屋租赁协议》自然解除。二、被告南阳港岛房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告路纹房屋装修费31090.6元；三、驳回原告路纹的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费1367元、鉴定费2000元，共计3367元，由原告负担700元，被告负担2667元。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  周振义审 判 员  樊铁军人民陪审员  李 静二〇一六年四月十三日书 记 员  申 林