新疆生产建设兵团第六师中级人民法院民 事 判 决 书(2016)兵06民终306号上诉人（原审被告）：新疆君豪置业房地产有限公司，住所地：新疆五家渠市。法定代表人：石金禹，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢君，新疆昌年律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘阳，女，汉族，1995年10月18日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市米东区。委托诉讼代理人：刘富新，昌吉州天山化工厂退休职工。上诉人新疆君豪置业房地产有限公司（以下简称君豪公司）因与被上诉人刘阳商品房销售合同纠纷一案,不服新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2016）兵0601民初658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月21日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人君豪公司的委托诉讼代理人谢君，被上诉人刘阳及其委托诉讼代理人刘富新到庭参加诉讼。本案现己审理终结。上诉人君豪公司上诉请求：二审法院依法改判一审判决。事实和理由：1、一审判决解除双方签订的商品房买卖合同，缺乏事实和法律依据。双方签订的商品房合同真实有效，理应继续履行。2、一审法院认定退还购房款155811.97元、按揭利息及其他费用损失系错误认定。3、一审法院认定赔偿被上诉人违约金显属认定错误。被上诉人刘阳辩称:一审法院认定事实清楚，判决适当，请求维持一审判决。被上诉人刘阳向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》。2、被告退还原告购房款246011元。3、被告赔偿原告贷款利息及其他损失9763.07元。4、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2013年10月24日，刘阳与君豪公司签订《认购协议》，约定由刘阳认购君豪公司开发的位于五家渠市人民北路1399号绿园公寓小区1号楼2单元201室住宅楼一套，面积为78.9平米，单价3118元/平米，房屋总价款为246011元。在签订认购协议时，君豪公司的销售人员给刘阳看了该房屋户型图宣传单，载明建筑面积79.1平米该房户型为三房二厅单卫。认购协议签订后，刘阳分三次向君豪公司交纳了房款146011元。事后，双方当事人于2014年7月签订了正式的《商品房买卖合同》，合同约定：刘阳在君豪公司处购买其开发的君豪绿园小区1号楼2单元201室住宅楼一套，面积为78.9平米，单价3118元/平米，房屋总价款为246011元。套内建筑面积61.56平米，公摊建筑面积17.34平米（有关公共部位与公用房屋分摊面积构成说明见附件二），户号2-201的房屋间数为8间。刘阳首付房款146011元，房屋余款100000元，以银行按揭方式支付。刘阳为办理房屋按揭贷款支付各项费用1200元。2016年1月15日，君豪公司通知原告办理交房入住手续，刘阳发现君豪公司拟交房屋结构、间数（5间）与双方约定完全不一致，变成单身公寓房结构，与其承诺的房屋结构，间数不符。为此，刘阳要求与君豪公司解除购房合同，引发本案争讼。一审法院另查，自2014年12月8日，刘阳与交通银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行办理了100000元房屋按揭手续，至2016年4月8日，刘阳交纳房屋按揭款本金9800.97元，利息8569.82元，合计18370.79元。以上事实有认购协议、购房户型图、商品房买卖合同、收款收据、银行对账明细及庭审笔录为证，一审法院予以确认。一审法院认为，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第五条规定，认购、预购商品房协议的条款具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要条款，且出卖人已按约定收取购房款的，认购、预购协议可以认定为商品房买卖合同。依据《商品房销售管理办法》第十九条第二款之规定，按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。本案中，刘阳与君豪公司在签订诉争房屋《认购协议》时，通过君豪公司印发的宣传单显示诉争房屋的户型为三房二厅单卫，刘阳基于对该类房屋户型的认知，双方达成关于购买君豪绿园小区1号楼2单元201室房屋合意，故该《认购协议》具备商品房买卖合同性质。合同签订后，君豪公司应当按照双方约定的真实意图，向刘阳交付房屋，因君豪公司在实际交付诉争房屋时，该房屋的户型及间数与双方约定交付房屋的格局不符，导致合同不能正常履行，君豪公司的行为构成违约，故刘阳要求与君豪公司解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。对于刘阳要求君豪公司退还刘阳购房款246011元诉求，经一审法院审核，刘阳实际支付君豪公司购房款本金155811.97元（146011元＋9800.97元），对该部分的诉求，一审法院予以支持，对其超出部分，不予支持。对于刘阳要求君豪公司返还按揭贷款利息及其他损失9763.07的诉求，因合同解除后，刘阳有权要求君豪公司返还及赔偿与履行合同有密切联系，且已实际发生的费用，故对刘阳的该项诉求，一审法院予以支持。因君豪公司违约行为导致合同不能履行，故刘阳要求君豪公司按银行同期贷款利率承担违约金17835.87元的诉求，符合法律规定，该院予以支持。对于君豪公司的辩解，与本案查证事实不符，该院不予采信。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第五条；《商品房销售管理办法》第十九条第二款、第二十四条之规定，判决:一、解除刘阳与新疆君豪置业房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、新疆君豪置业房地产有限公司退还刘阳购房款155811.97元；三、新疆君豪置业房地产有限公司返还刘阳银行按揭利息及其他费用，合计9763.07元；四、新疆君豪置业房地产有限公司赔偿刘阳违约金17835.87元；五、驳回刘阳的其他诉讼请求。本案二审期间，被上诉人刘阳向法庭提交被上诉人公司的原业务员杜小群的电话录音证明其推销上诉人公司房屋时用的彩印宣传单是上诉人公司提供的，具体户型不清楚等。上诉人君豪公司对该视听资料的真实性不予认可。根据上诉人君豪公司原销售人员的录音，并有在案的彩印宣传单上所载的三房两厅单卫户型图等其他证据材料佐证，本院认定该视听资料具有证明力。本院对一审法院查明的案件事实和认定证据的效力予以确认。本院认为，本案当事人争议的焦点为上诉人君豪公司是否违约。本案中，上诉人君豪公司工作人员以三房二厅单卫户型商品房彩图宣传单向被上诉人刘阳发出要约后，被上诉人刘阳与上诉人君豪公司签订《认购协议》内容具体明确，应为承诺。之后，其与上诉人君豪公司订立的商品房买卖合同亦合法有效，双方当事人应按照约定履行各自义务。上诉人君豪公司实际交付的房屋与约定房屋的格局、户型及间数等不符已构成违约。上诉人君豪公司的该违约行为，致使被上诉人刘阳购房合同目的不能实现，被上诉人刘阳有权请求解除该合同。一审法院依据被上诉人刘阳的请求解除该合同于法有据。上诉人君豪公司所称“关于一审判决解除双方签订的商品房买卖合同缺乏事实和法律依据”的上诉理由不能成立。由于上诉人君豪公司违约，造成被上诉人刘阳相关经济损失应依法予以赔偿。一审法院判令上诉人君豪公司赔偿被上诉人刘阳经济损失适当。对于上诉人君豪公司上诉称，“一审判决其承担按揭利息及其他费用损失系错误”。在其无有效证据证实的情况下，本院对该上诉意见不予采信。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案受理费3968元，邮递送达费44.4元，共计4012.4元。由上诉人新疆君豪置业房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 渠 源审判员 陈永红审判员 陈 丽二〇一六年十月三十日书记员 张秀芹