广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终1091号上诉人（原审被告）：黄凤琴，女，1934年7月22日出生，香港特别行政区居民，现住香港特别行政区。委托代理人：李书华，内蒙古义源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑文冠，香港特别行政区永久性居民，住香港特别行政区。被上诉人（原审原告）：郑文旭，住广州市越秀区。两被上诉人共同委托代理人：张曦，广东金桥百信律师事务所律师。原审被告：广州禾城房地产有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：马林建，职务董事长。委托代理人：周冬云，广东天胜律师事务所律师。委托代理人：李鲜华，广东天胜律师事务所律师。上诉人黄凤琴与被上诉人郑文旭、郑文冠，原审被告广州禾城房地产有限公司（以下简称禾城公司）确认合同无效纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1891号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：郑文旭、郑文冠是郑飞扬（又名郑某甲，2000年2月死亡）与谢某之子。郑飞扬、郑伯荣原为广州市东山区中山四路长塘街敦化里12号（后改为30号）房屋产权人，其中郑飞扬占有该房屋东半部分产权份额。郑飞扬、郑某乙与广东省福利南方图书公司（以下简称南图公司）因征地拆迁事宜产生纠纷而诉至法院，在本院主持下双方达成调解协议。本院于1990年5月17日作出（1989）穗法民复字第1339号民事调解书，确认双方自愿达成的协议第五条为：南图公司应在本市中山四路长塘街敦化里等征用地段范围内所建新楼D栋第五层南向方位划出建筑面积84平方米（内含分摊楼梯面积5.5平方米）均等划分为三个套间和在上述楼层，东南角划出建筑面积55平方米（内含分摊楼梯面积2.5平方米和原外阳台折半面积）均等划分两个套间作为对已故产权的合法继承人的产权补偿。其中建筑面积84平方米的三个套间供郑某乙户回迁居住，建筑面积55平方米的两个套间供郑飞扬户回迁居住。另南图公司在郑某乙户的回迁套间毗邻安排居住面积20平方米的套间供该户回迁租住，郑某乙与南图公司订立租约，从回迁新楼之日起，按民用公房住宅租金标准交纳房屋，上述六个套间的厨厕使用面积均不得少于4平方米，双方交换产权时，可互不补差价等。1995年7月4日，郑飞扬与南图公司签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，其中约定南图公司应在1996年12月31日将坐落在文德北路大塘街范围内回迁楼第D幢第五层东南角的建筑面积为66.5422平方米单元用作拆除郑飞扬原址房屋（文德北路敦化里30号东半部分，建筑面积63.1656平方米）后的产权调换（补偿）等。同日，该协议在房管部门办理了拆迁备案登记。据郑飞扬持有的广州市房地产管理局核发的《广州市房地产权属证明书》记载，原广州市东山区中山四路长塘街敦化里12号房屋，所有权人为郑某乙，占有份额为西半部分90.492平方米；共有权人郑飞扬，占有份额东半部分63.1656平方米。黄凤琴是原广州市东山区文德北路朝阳里入敬巷6号、8号房屋产权人。1995年6月22日，黄凤琴与南图公司签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：南图公司将自有的坐落在东山区文德北路大塘范围内回迁区第D幢第三、六楼位置南北向建筑面积82平方米，用作拆除原址房屋后的产权调换（补偿）；此屋回迁安置在D幢，分二个套间，其中一个套间在三楼，建积50平方米，南向，另有一套间在六楼建积32平方米，北向等。2001年11月20日，广东省韶关市中级人民法院致函禾城公司称：根据广州市政府要求和权利人广东发展行的意见，为尽快安置该屋地段回迁户，同意该地段回迁楼收尾工作回迁户安置由禾城公司先出资完成，所需费用将从拍卖该地款项中优先支付。2003年1月27日，禾城公司回迁安置办公室向郑飞扬发出《入住通知书》，要求其于2003年2月18日之前到文德北路大塘小区D栋回迁楼首层安置办公室办理收楼的有关手续。在该通知书右上角空白处手写有“2003.3.1上午来已告知入住楼层、方位余某”的内容。之后，郑文冠、郑文旭实际入住涉案508房。2005年，黄凤琴曾起诉禾城公司、南图公司至原审法院，请求法院判决禾城公司、南图公司安排其回迁广州市文德北路长塘街仁康里48号312房、508房及支付拖欠的临迁费、交通费等。在原审法院主持下双方达成调解协议，原审法院于2005年7月26日作出（2005）东某三初字第1368号民事调解书，其中调解主文第一项为：禾城公司、南图公司于2005年8月1日前安排黄凤琴回迁至广州市文德路仁康里大塘小区回迁楼D栋312及508号房屋（两套房屋总建筑面积不得少于97.41平方米），如该312及508号房屋并非空置则禾城公司必须配合黄凤琴将房屋内的住户迁出等。2006年7月18日，黄凤琴委托代理人与禾城公司签订《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》，约定禾城公司将自有的文德路仁康里46号312、508房，建筑面积101.4362平方米用作拆除黄凤琴原址房屋的产权调换（补偿）；增大面积22.3362平方米以550元一平方米结算；1995年6月22日所签订的补偿协议作废，拆迁公告过期等。同日，禾城公司出具《回迁证明》，载明：黄凤琴原居住东山区文德北路朝阳里入敬巷6、8号房屋，建筑面积为79.10平方米；因该地块由南图公司拆迁，于1995年6月22日签订房屋拆迁补偿协议书，拆迁安置到东山区文德路仁康里46号312、508号房屋，面积为101.4362平方米；回迁实测面积较原产权面积超出22.3362平方米，按550元／平方米购买；我司同意上述房屋按实测面积以黄凤琴名义办理产权登记。同年7月20日，房管部门对上述拆迁产权调换协议予以备案登记。2006年7月20日，黄凤琴向广州市房地产交易登记中心申请办理上述508房产权登记手续。同年8月15日，广州市国土资源和房屋管理局向黄凤琴核发了越秀区文德路仁康里46号508房（建筑面积54.24平方米）的房地产权证，该证记载房屋所有权来源为交换。该房地产权证所附房地产分户图显示，上述508房位于五层东南角。2011年2月25日，谢某、郑文冠、郑文旭向本院申请对（2005）东某三初字第1368号民事调解书进行再审。本院于2012年6月4日作出（2011）穗中法民申某第87号民事裁定书，提审该案。经再审审理，本院于2013年6月27日作出（2012）穗中法审监民再字第133号民事裁定书。该裁定书除前述事实外还查明：2003年7月间，谢某、郑文旭一方入住涉案508房至今；黄凤琴持有的该房屋房地产权证分户图显示，508房位于该栋楼五楼东南角且该方位仅有涉案508房一间房等。本院认为：郑飞扬基于1990年调解书及其与南图公司签订的郑飞扬拆迁补偿协议，依法取得了回迁楼D幢第五层东南角建筑面积66.5422平方米作为拆迁补偿安置房，该房屋的楼层、方位均与涉案508房相同，应认定508房与郑飞扬的回迁安置房系同一房屋。现郑飞扬已死亡，郑文冠、郑文旭作为郑飞扬的法定继承人，有权就郑飞扬涉案房屋享有的民事权益提出诉讼主张。考虑到涉案508房已于2003年开始由被拆迁户郑文旭等居住至今，2005年调解书关于安排黄凤琴回迁安置于涉案房屋及禾城公司和南图公司配合黄凤琴将该屋内住户迁出的约定，实际将涉案房屋作为黄凤琴的回迁安置房，变更了黄凤琴作为被拆迁人与南图公司于1995年签订的黄凤琴拆迁补偿协议所约定的回迁安置房的楼层和方位，该变更事实依据不足且明显侵害了郑文冠、郑文旭一方的权益。原审法院审理本案诉讼时，未查清涉案房屋属于郑飞扬回迁安置房的事实，属认定基本事实不清，应予撤销等。故裁定撤销（2005）东某三初字第1368号民事调解书；该案发回广州市越秀区人民法院重审。该案重审过程中，黄凤琴提出撤回起诉的申请，原审法院于2014年4月28日作出（2013）穗越法民三重字第9号民事裁定书，裁定准许黄凤琴撤回起诉。2015年8月19日，郑文冠、郑文旭向原审法院提起本案诉讼，诉称：1995年7月，郑飞扬与禾城公司签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定郑飞扬将自有产权位于广州市中山四路长塘街敦化里12号房屋（东半部分）交予拆迁，产权调换后回迁至广州市东山区文德北路大塘街第四栋楼D栋第五层东南角，面积66.54平方米房屋均分两套间。之后，郑飞扬将房屋交予禾城公司拆迁。2000年2月郑飞扬去世，郑文冠、郑文旭是郑飞扬的合法继承人。2003年2月禾城公司向郑文冠、郑文旭发出《入住通知书》，指令郑文冠、郑文旭回迁至涉案的508房，故郑文冠、郑文旭在涉案的房屋居住至今。在此期间，郑文冠、郑文旭不断要求禾城公司为原告办理房产证，但禾城公司不予配合。在（2013）穗越法民三重字第6号案件中，郑文冠、郑文旭得知禾城公司、黄凤琴于2006年7月18日隐瞒郑文冠、郑文旭，通过订立房屋产权调换协议书的方式将涉案房屋处分，禾城公司据此为黄凤琴办理了产权证。郑文冠、郑文旭认为禾城公司、黄凤琴在订立上述协议时，明知房屋是属于郑文冠、郑文旭依法回迁并占有使用多年，且禾城公司、黄凤琴将多余面积以明显低于市场价的价格（每平方米550元）进行交易，故郑文冠、郑文旭认为禾城公司、黄凤琴的行为属于恶意串通，损害郑文冠、郑文旭的权利，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，请求判决：禾城公司、黄凤琴订立的《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》无效。禾城公司原审辩称：不同意郑文冠、郑文旭的诉请。郑文冠、郑文旭主张协议无效无事实及法律依据，故请求法院驳回郑文冠、郑文旭的诉请。黄凤琴原审辩称：不同意郑文冠、郑文旭的诉请。理由如下：1、郑文冠、郑文旭的主体不适格，该协议是郑飞扬签订的，郑文冠、郑文旭无证据证明其与郑飞扬的关系。（2012）穗中法审监民再字第133号民事裁定书只是撤销了（2005）东某三初字第1368号民事调解书，禾城公司、黄凤琴达成的协议并未撤销。2、郑文冠、郑文旭主张《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》无效的诉请不能成立，该协议书是双方的真实意思表示，签订合同时双方并无恶意串通损害郑文冠、郑文旭的合法权益，黄凤琴作为拆迁回迁安置户，与郑文冠、郑文旭均为被拆迁户，有同等的权利，该协议书也经过广州市城市房屋拆迁补偿安置备案，具有法律效力。3、本案郑文冠、郑文旭主张的权利遗漏了南图公司）郑文冠、郑文旭、黄凤琴均是与南图公司签订的协议，禾城公司只是代南图公司完成的拆迁任务，在（2005）东某三初字第1368号民事调解书中也是南图公司与禾城公司、黄凤琴达成的协议。4、郑文冠、郑文旭主张合同无效的法律依据不能成立，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定的是另行出卖给第三人的情况，本案黄凤琴不属于商品房买受人，其为被拆迁人，与郑文冠、郑文旭享有同等的权利，故请求法院驳回郑文冠、郑文旭的诉请。原审法院认为：本院作出的（1989）穗法民复字第1339号《民事调解书》及郑飞扬与南图公司于1995年7月4日签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》均明确南图公司应安排回迁楼D栋第五层东南角的房屋给郑飞扬户回迁，作为拆除郑飞扬原址房屋的产权调换和补偿，而涉案508房恰好位于该楼第五层东南角，郑文冠、郑文旭作为郑飞扬的法定继承人回迁入住该房屋符合上述民事调解书及拆迁补偿协议书的约定。禾城公司作为接手的拆迁安置义务人，应当知道涉案508房已经安置给郑文冠、郑文旭，且在2005年7月26日作出的（2005）东某三初字第1368号《民事调解书》中“如该312及508号房屋并非空置则禾城公司必须配合黄凤琴将房屋内的住户迁出”的约定，也可以看出黄凤琴是知道涉案的508房屋可能存在其他住户，其变更回迁至508房，也无法推定为善意。（2005）东某三初字第1368号《民事调解书》现已被撤销，而禾城公司、黄凤琴基于此调解书于2006年7月18日签订的《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》中关于涉案508房产权调换及买卖的约定，与（1989）穗法民复字第1339号已生效的民事调解书的内容相冲突，侵犯了郑文冠、郑文旭的合法权益，故禾城公司、黄凤琴在该产权调换协议书中的相关约定应被认定为无效。对于上述产权调换协议书中关于312房产权调换及买卖内容，郑文冠、郑文旭无证据证明与其有利害关系，故郑文冠、郑文旭对该部分内容主张无效，无法律依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十六条的规定，于2015年12月23日作出判决：一、确认被告广州禾城房地产有限公司与被告黄凤琴于2006年7月18日签订的《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》中关于广州市越秀区文德路仁康里46号508房的产权调换及买卖内容无效。二、驳回原告郑文旭、郑文冠的其他诉讼请求。本案受理费100元，由被告广州禾城房地产有限公司、黄凤琴共同负担。判后，黄凤琴不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决“确认《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》中关于广州市越秀区文德路仁康里46号508房的产权调换及买卖内容无效”错误。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同无效只有几项内容，本案中一审法院以“也无法推定为善意”为由来认定显然是错误的。合同无效是要有证据证明双方串通起来侵犯郑文冠、郑文旭财产权利的，本案中，法院以推定来认为是不符本案事实的，一审禾城公司作为接手南图公司的拆迁义务人，并不是直接接手南图公司的，而是在南图公司烂尾后由其他中级法院指定其安置的，南图公司及法院并没有将之前的任何材料交接给禾城公司，不能推定为该公司“应当知道”。二、（2015）东某三初字第1368号《民事调解书》已被撤销，但并没有撤销双方的调解协议内容，并且，一审法院以《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》的内容与（1989）穗法民复字第1339号已生效的民事调解的内容相冲突为由来认定无效也是错误的，合同无效的法律规定中并没有此项规定，一审法院扩大法律规定来判决也使黄凤琴不服。三、一审法院审理本案遗漏了必要的共同诉讼当事人南图公司，本案中真正拆迁及安置协议的当事人均为南图公司，本案禾城公司只是替代其安置回迁工作，并不是直接的协议责任义务人，而一审法院在明知的情况下没有依职权追加南图公司为本案必要的第三人参加诉讼，存在程序严重删疵。四、黄凤琴与郑文冠、郑文旭均为回迁安置户，享有同等的回迁安置权利，而一审中禾城公司在庭审中明确说明郑文冠、郑文旭并不是其安置入住的，而是其擅自闯入强占涉案房屋的，（1989）穗法民复字第1339号民事调解书只是调解约定了安置楼层及方位，并没有具体明确具体房屋，而黄凤琴已经取得了涉案房屋的产权，法院再认定无效显然是错误的。五、一审法院明显偏向不公正。黄凤琴与郑文冠均是香港特别行政区居民，而一审法院给郑文冠三十天的上诉期，却给黄凤琴十五天的上诉期，显然是不平等的。黄凤琴上诉请求：一、撤销（2015）穗越法民三初字第1891号民事判决第一项内容，并改判驳回郑文冠、郑文旭诉讼请求或者发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由郑文冠、郑文旭承负担。郑文冠、郑文旭二审辩称：同意一审判决，坚持一审的答辩意见。我方认为一审判决适用法律正确，合同法第52条所规定的情形适用于本案。本案实际上是存在恶意串通，隐瞒第三人的事实。在我方回迁到508房的情况下，禾城公司和黄凤琴在知道的情况下，在2006年还要签订安置协议，这明显是存在恶意的行为。禾城公司是由韶关中院指定做拆迁安置人，禾城公司作为接手的拆迁人，有责任义务了解之前的拆迁户，禾城公司的不知情并不代表其可以随便签订协议。禾城公司二审答辩称：我方不同意一审判决，但没有上诉，我方同意黄凤琴的上诉请求和理由，另外补充：关于禾城公司是否与黄凤琴恶意串通的问题，我方认为如果认定恶意串通要有前提，禾城公司和黄凤琴都知道郑文冠、郑文旭对于涉案房屋有在先的合法权益，在这种情况下，才能说我方与黄凤琴恶意串通。从一审判决可以看出，禾城公司接手指派办理回迁手续之后，分别给黄凤琴和郑文冠、郑文旭都发过入住通知书，要求他们过来办理入住手续，而郑文冠、郑文旭一方没有按照禾城公司的通知来办理入住手续，而黄凤琴是按照禾城公司的通知过来办理入住手续，并选定回迁房屋，所以说在郑文冠、郑文旭没有办理入住手续的情况下，对诉争的房屋没有权利，一审判决认为我方与黄凤琴恶意串通，我方不认可。当时有施工方和不明身份人以及回迁户占用了回迁房，对于具体哪个房间被谁占用了是不清楚的，我方知道非法占用是不能享有合同的效力的，本案的郑文冠、郑文旭也不是通过禾城公司的合法交付来占有讼争房屋的，所以不存在恶意串通的问题。经审查，各方对原审查明的事实均无异议，且未能提供新证据，本院予以确认。二审中，黄凤琴称：签订涉案产权调换协议书时知道涉案508房有人入住，但禾城公司告知该入住人不属于合法占有，故签订该协议。对于一审判决书给予黄凤琴十五天的上诉期，由于现在黄凤琴已经上诉，所以没有实质性的影响。禾城公司称：签订涉案产权调换协议书前知道涉案508房有人入住，但不知道是谁，由于该入住人不是合法入住。本院认为，黄凤琴与禾城公司签订的《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》系在原审法院作出（2005）东法民三初字第1368号《民事调解书》之后签订的，对安置黄凤琴回迁至涉案508房再次作出约定，而（2005）东某三初字第1368号《民事调解书》已被本院（2012）穗中法审监民再字第133号再审民事裁定撤销，该裁定并认为调解书关于禾城公司安排黄凤琴回迁至涉案508房明显侵犯了郑文冠、郑文旭一方的权益。本案二审中，黄凤琴和禾城公司均表示在签订协议前已明知涉案508房有人入住。禾城公司称该入住人不是合法入住，但其在未排除障碍的情况下，仍与黄凤琴签订涉案协议，亦非善意，应承担相应的法律责任。黄凤琴明知涉案508房有人居住，仍然与禾城公司签订涉案协议，原审认为无法推定黄凤琴为善意，并无不当。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项认定《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》中关于涉案508房的产权调换及买卖内容无效，并无不当，本院予以维持。关于黄凤琴其他的上诉理由，经本案查明，禾城公司已承接了涉案地段回迁户的拆迁安置义务，故南图公司并非本案应当参与诉讼的当事人，黄凤琴上诉认为原审遗漏当事人，本院不予采纳。至于原审判决书只给予黄凤琴十五天上诉期问题，确实不当，本院予以纠正。鉴于黄凤琴表示其已经上诉，对其权利没有实质性影响，且本院已对黄凤琴的上诉理由进行审理，原审该错误不影响案件的处理结果。综上所述，黄凤琴的上诉请求和理由均不能成立，不应支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费100元，由上诉人黄凤琴负担。本判决为终审判决。审 判 长  张燕宁审 判 员  李 静代理审判员  黄春成二〇一六年四月二十八日书 记 员  罗 涛