重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书(2015)碚法民初字第06650号原告：重庆中安房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路168号中安国际大厦，组织机构代码62192584-X。法定代表人：范锡标，该公司董事长。委托诉讼代理人：夏陵丰，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊先仪，重庆索通律师事务所律师。被告：明江，男，汉族，1967年2月20日出生，住成都市武侯区。第三人：重庆翡翠湖物业管理有限公司，住所地重庆市北碚区童家溪镇同兴村，组织机构代码74287351-3。法定代表人：周亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：廖鸿，该公司员工。原告重庆中安房地产开发有限公司（以下简称中安房地产公司）与被告明江及第三人重庆翡翠湖物业管理有限公司（以下简称翡翠湖物业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中安房地产公司的委托诉讼代理人夏陵丰、樊先仪，第三人翡翠湖物业公司的委托诉讼代理人廖鸿到庭参加了诉讼，被告明江经依法公告送达传票，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。原告中安房地产公司诉称：2006年6月30日，被告与原告签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发的坐落于重庆市北碚区××镇××路××号×-×-×号商品房1套。根据合同约定，若因被告原因未能按期交付房屋的，按原告书面通知中确定的办理交房手续的最后期限即为房屋交接日。自此物管费等费用开始由被告承担。合同签订后，原告全面履行了自己的合同义务，并向被告发出了接房通知，但被告以各种理由拒不接房。后因被告尚未办理接房手续，原告依照《物业管理条例》的相关规定，向第三人支付了涉案房屋拖欠的物业服务费、公摊电费及滞纳金。原告认为，被告应当依照合同约定的时间到原告处办理接房手续。被告拒不接房属于合同约定“因买受人原因不能接房”的情况，依照双方购房合同的约定，上述由原告代缴的费用应当由被告承担，原告代为支付后有权向被告追偿。故起诉来院：1、判令被告明江立即偿还由原告代为支付的2011年10月至2015年7月的物业服务费12650.46元以及2011年9月至2015年4月的公摊电费1078.19元；2、判令被告明江立即偿还由原告代为支付的物业服务费的滞纳金为26314.33元（从2011年10月起至2015年8月20日止按照日千分之三计算）以及资金占用损失，资金占用损失以物业服务费12650.46元、公摊电费1078.19元、滞纳金26314.33元之和40042.98元为基数，按照日千分之三的标准从2015年8月21日起计算至上述40042.98元付清之日止；3、本案全部诉讼费用由被告明江承担。被告明江未到庭答辩，庭后亦未提交书面答辩意见。第三人翡翠湖物业公司述称：原告代明江支付了物业服务费12650.46元（2011年10月至2015年7月）、公摊电费1078.19元（2011年9月至2015年4月）、滞纳金为26314.33元（2011年10月起至2015年8月20日），我方认为三笔费用应由明江承担。经审理查明：2006年6月30日，中安房地产公司（甲方、卖方）与明江（乙方、买方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定由中安房地产公司将其开发的中安·××项目中坐落于重庆市北碚区××镇××路××号×-×-×号住宅商品房1套（建筑面积为183.34平方米）预售给明江。该合同第六条交房期限及交付条件第二款约定：“属预售商品房的，甲方应当在2007年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。”第七条交房手续的办理约定：“商品房达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续。双方进行验收交接时，甲方应当出示《商品房竣工验收备案登记证》，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，甲方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、以甲方由书面方式发出的《接房通知》中约定该次办理交房手续时间的最后期限，为甲乙双方已办理完毕该房屋交接手续的时间。即日起：（1）视作该房屋已由乙方接收；（2）该房屋的风险及物业管理费用等由乙方承担；（3）甲方开始承担该房屋相应的保修责任；（4）该房屋如需由甲方承担质量整改的义务自此日起满30天后自行免除。2007年8月30日，北碚区××镇××路××号工程经竣工验收；2007年9月30日，中安房地产公司取得该工程的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（建竣备字[碚2007]49号）。2008年6月14日，中安房地产公司通过顺丰快递向明江邮寄《收楼通知书》，告知房屋已具备收楼条件，因明江近期才向原告结清该房屋的相关款项，现通知明江前来接房，该邮寄单上载明的明江的手机号码与合同上载明的手机号码是一致的，后顺丰快递出具说明，该邮件于2008年6月15日送达。但明江一直没有接房。中安房地产公司于2015年8月20向翡翠湖物业公司交纳了案涉房屋的物管费12650.46元（2011年10月—2015年7月）、滞纳金26314.33元、公摊电费1078.19元（2011年9月—2015年4月）。另查明：2006年5月15日，中安房地产公司（甲方）与翡翠湖物业公司（乙方）签订《中安·××别墅前期物业服务合同》，合同约定中安房地产公司将其开发的位于重庆市北碚区××镇中安·××别墅住宅委托给翡翠湖物业公司实施前期物业管理。该合同第十七条甲方权利义务第8款约定：“当业主/物业使用人不按规定交纳物业服务费时，协助乙方催交或以现金方式偿付。”第二十一条约定：“物业服务费，包括管理、设备运行、维护公共秩序、日常维修以及提供物业服务的其他公共性服务收费。物业交付业主前，物业服务费由甲方承担，按照本市规定执行；物业交付业主后，由业主承担。1、本物业服务费，由乙方按以下收费标准收取（按建筑面积计算）。（1）住宅：3.00元/月·平方米……2、逾期不交纳物业服务费的，按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金。”上述事实，有原告、被告、第三人等提供的《中安·××别墅前期物业服务合同》、《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《收楼通知书》、顺丰邮寄单、说明、收据及原告、第三人的当庭陈述等证据载卷为据，经庭审质证，足以认定。本院认为，处于前期物业管理期间的物业，前期物业服务合同生效之日至物业交付之日的物业服务费用应由建设单位承担，物业交付以后的物业服务费用应由业主承担。对于物业服务费的承担以物业交付为界线，而物业交付又分为了实际交付和视为交付两种情况。对于物业服务企业来说，其判断物业交付只能以实际交付为依据，而视为交付系商品房买卖合同双方对于交付的一种约定，这种约定效力只及于合同当事人。因此，相对于物业服务企业来说，其判断谁是物业服务费交纳义务人是以实际交付物业为准，而对于物业服务费的最终由建设单位还是业主承担，则是以视为交付为准。根据本案查明的事实，中安房地产公司至今也没有将房屋实际交付给明江，因此，在实际交付房屋之前，对于物业服务企业来说，交纳物业服务费的义务人为中安房地产公司。所以，不管是否给予前期物业服务合同的约定，在房屋未实际交付之前，中安房地产公司系该房屋物业服务费的交纳义务人。现在中安房地产公司已经交纳了，最终由谁承担则应看中安房地产公司是否按照合同约定将房屋交付给了明江。根据中安房地产公司与明江签订的《重庆市商品房买卖合同》的约定，涉案房屋的交房时间应在2007年9月30日前。涉案房屋于2007年8月30日竣工验收，2007年9月30日取得该工程的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，达到了交房条件，由于被告没有向原告结清房屋的相关款项，原告一直没有将房屋交付给被告。后明江向被告支付了房屋的相关款项，中安房地产公司于2008年6月14日向明江邮寄《收楼通知书》，告知房屋已具备收楼条件，通知被告前来接房，明江于2008年6月15日收到了《收楼通知书》，但一直没有接房，本院认为明江于2008年6月15日收到《收楼通知书》，案涉房屋符合合同约定的交付条件，明江应当在合理期限内与中安房地产公司办理接房手续，对于该合理期限本院认为15天内较为合理，故明江应于2008年6月30日前办理接房手续，但是明江一直没有接房，因案涉房屋未进行交接责任在明江，故本院认定2008年6月30日视为明江应当接房之日。根据前述分析，视为接房后的物业服务费12650.46元（2011年10月—2015年7月）则应由明江最终承担。关于公摊电费问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，中安房地产公司与翡翠湖物业公司签订的《中安·××别墅前期物业服务合同》对明江具有约束力。《中安·××别墅前期物业服务合同》第二十二条约定：“共用的专项设备运行的能源消耗，应设立计量表核算，合理分摊计收。”因此，明江应承担共用电力设备运行的能源消耗所分摊的费用。因公摊电费1078.19元（2011年9月—2015年4月）已由中安房地产公司代明江向翡翠湖物业公司缴纳，本院对中安房地产公司要求明江支付公摊电费1078.19元的主张应予支持。关于滞纳金问题。由于在房屋实际交付之前，向物业服务企业交纳物业服务费是中安房地产公司的义务，因此延期交纳产生的滞纳金也应由中安房地产公司自己承担，故对于中安房地产公司要求明江支付滞纳金的请求不予支持。关于物业服务费、公摊电费、滞纳金的资金占用损失问题。中安房地产公司于2015年8月20日向第三人缴纳了物业服务费、公摊电费，明江应该从2015年8月21日起支付物业服务费、公摊电费的资金占用损失。滞纳金不应该由明江承担，对于中安房地产公司主张的滞纳金的资金占用损失，不予支持。关于中安房地产公司主张的以日千分之三计算物业服务费、公摊电费的资金占用损失的主张，因中安房地产公司并未举示证据证明损失的数额，日千分之三的计算标准明显过高，故本院酌情认定，明江从2015年8月21日起以物业服务费12650.46元、公摊电费1078.19元之和13728.65元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率向中安房地产公司支付资金占用损失至付清时止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告明江于本判决生效之日起十日内支付给原告重庆中安房地产开发有限公司物业服务费12650.46元、公摊电费1078.19元，并从2015年8月21日起以物业服务费、公摊电费之和13728.65元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计付资金占用损失至付清时止；二、驳回原告重庆中安房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费802元，由原告重庆中安房地产开发有限公司负担527元，由被告明江负担275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  甘文杰代理审判员  宋帅武人民陪审员  刘昌元二〇一六年十月二十日书 记 员  王 佳