福建省武平县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0824民初110号原告厦门茂颖物业服务有限公司，住所地厦门市思明区湖滨南路299-309号主楼502室，组织机构代码76926188-3。法定代表人李力，经理。委托代理人钟海燕，武平县中信法律服务所法律工作者。被告林祝忠，男，1971年12月21日生，汉族，居民，住武平县。委托代理人钟桂连，女，1971年4月27日生，汉族，居民，住武平县，系林祝忠之妻。原告厦门茂颖物业服务有限公司与被告林祝忠物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月19日受理后，依法由审判员王立音独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人钟海燕、被告林祝忠及其委托代理人钟桂连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告厦门茂颖物业服务有限公司诉称，被告林祝忠购买了龙岩市武平福景房地产有限公司开发的碧水豪庭小区房屋一套，房号为×楼1502室。2012年10月17日，原告与龙岩市武平福景房地产有限公司签订了《物业管理服务合同》一份，管理期限为三年，从2012年10月1日起至2015年9月30日止。原告按照物业管理服务合同之规定，一直积极履行相关权利义务，依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。被告自2014年1月至2015年12月的物业管理费计1797.1元及自2014年1月-2015年10月31日的自用水费43元、公摊电费874.46元，以上三项共计2714.6元尚未向原告缴交。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费但其未予理睬。据此，原告要求被告支付2014年1月至2015年12月31日的物业管理费1797.1元及2014年1月至2015年10月31日的自用水费43元、公摊电费874.46元，以上三项共计2714.56元。被告林祝忠辩称，保障小区居民正常作息时间是物业的责任和义务。答辩人买这套房子的目的是为了2个孩子读书（大女儿读高三、小女儿读初二，而答辩人每天要出去开车挣钱），因为×楼1602房的房客和狗造成答辩人全家每晚不能睡觉。自2013年1月份入住碧水豪庭小区至2013年9月份，答辩人从未欠过物业的任何费用，楼上1602房钟大荣的房屋出租后，房客和狗整晚吵，答辩人与其妻子上楼跟房客谈不成，答辩人将楼上房客吵闹的事情向原告反映，也跟钟大荣的妻子和妹妹说过，原告不管。无奈之下答辩人到南门居委会反映此事，居委会的有关人员告知这是物业的事情，物业不管就不要交物业费，答辩人将这些话告诉原告，如果你们现在不管这件事，以后答辩人也不会交物业费，原告不管，答辩人只好用他（她）吵我，我吵他（她）的办法，答辩人这样一做，原告的工作人员吴主任把答辩人告到平川司法所，司法所告知这是物业的事，让找物业解决。因答辩人的孩子要读书只好到外面租房子住。原告对欠缴物业费的业主有在小区张贴，答辩人于2015年10月12日有交水费。答辩人对原告诉称的欠缴物业费1797.1元、自用水费43元金额没有异议，不缴物业费原因主要就是楼上太吵，原告不给解决。自用水费、公摊电费答辩人愿意交，但是物业管理费应减免。经审理查明，2012年3月17日，被告林祝忠与龙岩市武平福景房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，被告购买了该公司开发的“福景·碧水豪庭”×幢1502号房屋，建筑面积93.83㎡。《商品房买卖合同》包含了原告与龙岩市武平福景房地产有限公司签订并由被告签字确认的《物业服务合同》及被告签字确认的《临时管理规约》。《物业服务合同》约定，合同期限自2012年12月31日至2014年12月31日止；物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算具体标准如下：高层住宅0.8元／月平方米，物业管理服务费从交房之日算起，在交房时一次性向业主收取第壹年费用，以后费用按每半年收取一次；原告应及时处理业主和物业使用人的投诉。2012年10月17日，原告与龙岩市武平福景房地产有限公司签订《物业管理服务合同》，原告接受龙岩市武平福景房地产有限公司的委托，负责实行“福景-碧水豪庭”商住楼物业服务。该合同约定，委托管理期限为叁年，自2012年10月1日起至2015年9月30日止；如合同期限届满小区未成立业主委员会，本合同自动顺延；原告综合管理物业各项收费，负责向业主物业使用人收取物业服务费、自用水电费及水电公摊费用等。物业管理服务费住宅收费：0.8元／月·平方米，房屋的公用部位、公用设备的日常维护与管理由原告负责实施，款项从房屋公共设施专用基金支出，公用水电费由业主据实按实承担，由原告负责据实收取。被告尚欠原告2014年1月至2015年12月31日物业管理服务费1797.1元及自2014年1月至2015年10月31日的自用水费43元、公摊电费874.46元，合计2714.56元未支付。另查明，被告居住的“福景·碧水豪庭”小区至今未成立业主委员会。2013年9月开始，被告多次向原告的值班人员投诉其楼上（1602房）住户晚上吵人影响休息的问题，原告针对该投诉采取与1602房业主反映要求不要扰民、与居委会共同参与调解等处理措施。被告因其投诉未得到有效解决，于2013年11月28日凌晨4点将家中音响设备开到最大音量；于2014年3月6日夜间敲击楼板。上述事实，有原告提供的《龙岩市武平县福景-碧水豪庭物业管理服务合同》、欠费清单各一份、物管员值班登记表6张，被告提供的《商品房买卖合同》（含物业服务合同、临时管理公约）一份等证据和原、被告的陈述可以证实。综上，本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告居住的小区至今未成立业主委员会，小区建设单位龙岩市武平福景房地产有限公司与原告签订的《物业管理服务合同》依法成立并具有法律效力。原告在接到被告投诉其楼上住户吵人后有按合同约定采取处理措施，被告主张原告未能解决投诉而不交物业管理费，没有事实和法律依据；被告仅提供了一组照片，不足以证明原告于2014年1月至2015年12月未向小区提供物业服务，因此被告结欠原告的物业管理服务费1797.1元、自用水费43元、公摊电费874.46元，合计2714.56元应当清偿。据此，原告的诉讼请求，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：被告林祝忠应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门茂颖物业服务有限公司物业管理服务费1797.1元、自用水费43元、公摊电费874.46元，合计2714.56元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告林祝忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。审判员  王立音二〇一六年四月八日书记员  肖玉生附注：主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。