广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0402民初5266号原告：邓龙娅，女，汉族，现住珠海市香洲区。委托诉讼代理人：戴振锋，广东维克胜律师事务所律师。被告：珠海市香洲南溪股份合作公司，住所地珠海市前山。法定代表人：廖将富，董事长。委托诉讼代理人：周炎，广东华杨律师事务所律师。原告邓龙娅与被告珠海市香洲南溪股份合作公司（以下简称南溪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓龙娅及其委托诉讼代理人戴振锋、被告南溪公司的委托诉讼代理人周炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓龙娅向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除双方租赁关系（合同未履行部分价值146200元）；2.判令被告向原告返还租赁押金17200元；3.判令被告向原告支付装饰装修等投资损失24456元；4.判令被告向原告支付租赁物维修资金7000元；5.判令被告向原告支付户外广告损失9245元；6、判令被告承担本案受理、保全等相关费用。原告邓龙娅主张的事实和理由：2015年12月30日，被告与原告签订《租赁合同》，将名下位于南溪村金福街XX号第XX层办公室出租给原告用于商业用途，租期为贰年，至2017年12月31日止。2016年1月13日，原告利用该房产申办了“珠海市香洲娅娅舞佳舞艺术培训中心，并按合同条款认真履行约定义务。但原告在使用过程中发现该租赁物墙体有漏水现象，逢雨必漏，且愈发严重。为此，原告多次与被告法定代表人廖将富先生沟通，协商维修事宜，但被告一直置之不理。在多次协商无果情况下，为了培训中心孩子的安全和身体健康，原告被迫垫付资金自行维修。经过努力，漏水情况有少许改善，若要彻底修缮，需要更多资金。虽然原告继续努力与被告法定代表人沟通支付垫付资金及彻底维修事宜，但对方依然采取漠视态度，不予理睬。鉴于租赁物已无法正常使用，原告多次通过面谈、电话、微信等方式向被告表达无法继续租赁，希望被告能积极履行合同义务，但未果。为此，原告委托律师于2016年6月8日和21日两次向被告发送《律师函》，但均遭“拒收”而退件；不得已，代理律师于2016年6月26日向被告法定代表人廖将富先生发送手机短信，告知解除原、被告双方租赁关系。租赁物严重漏水现象，极大危及室内孩子的安全和身体健康，严重影响了原告的正常经营和使用，被告对于合同责任不予理睬、在原告多次诚意协商下表现出来的冷漠、傲慢，已根本违反合同义务，严重侵犯原告合法权益。根据中华人民共和国《民事诉讼法》、《合同法》等相关规定及双方约定，原告特向贵院提起诉讼，望判如所请。原告邓龙娅提交如下证据：1.租赁合同；2.收据、发票；3.租赁物墙体破损、漏水、维修照片；4.押金收据（N019987098）；5.装修收据；6.营业执照、香洲城管户外广告设施和招牌设置许可证、收款收据等；7.短信、律师函EMS快递、短信；8.2015年5月23日申请退房说明；9.2016年6月30日解除租赁交还租赁物函件。被告南溪公司答辩称：一、被告不同意原告之诉讼请求及事由。二、被告依约履行义务，不存在妨碍、阻碍、干扰原告使用所租赁场所的事实。三、被告从未收到原告所称的解除租赁合同的通知书，原租赁合同至今仍处有效、履行阶段。四、原告至今未将其承租的场所交还给被告，原告仍应按原合同约定支付租金。五、原告若坚持解除租赁合同，被告同意按照法律和合同的规定以违约处置。被告南溪公司提交如下证据：《现场照片》两张。本院经审理认定事实如下：2015年12月30日，原告邓龙娅与被告南溪公司签订《租赁合同》，约定：被告南溪公司将珠海市南溪村金福街XX号第XX层办公室出租给原告邓龙娅，该楼房属于被告南溪公司集体自留用地上兴建的标准建筑；租赁面积410平方米，租期二年，自2016年1月1日至2017年12月31日止；月租金为4100元，每月综合管理费4500元，原告邓龙娅应当向被告南溪公司交纳相当于两个月租金总额的押金17200元，押金于合同期满后无息返还；原告邓龙娅如需提前终止合同的，须提前三个月书面通知被告并征得被告同意，否则要赔偿三个月的各项费用给被告南溪公司。合同签订当天，原告邓龙娅向被告南溪公司交付押金17200元。被告南溪公司将租赁房屋交付给原告邓龙娅使用，原告邓龙娅于2016年1月13日使用该房屋地址申办了“珠海市香洲娅娅舞佳舞艺术培训中心”，并在装修后招收学生开展经营。原告邓龙娅主张，租赁房屋在使用过程中发现墙体漏水的现象，原告邓龙娅多次与被告法定代表人廖将富沟通无果，原告无奈自行垫付资金维修，但仍未解决，漏水情况严重影响原告的正常经营，导致学生退学，为此请求解除双方之间的租赁关系。被告南溪公司抗辩称，现场水迹大部分在窗户四周，可能是人为造成，况且漏水程度不严重，不足以造成无法使用的后果，因此不同意解除租赁合同。原告邓龙娅提交了其委托的律师戴振峰致被告南溪公司及廖将富的《律师函》，函中称：“自签订《租赁合同》后，承租方即发现租赁房产外墙有漏水现象，且情况一直很严重，并呈持续状态，承租方虽多次告知贵公司、贵先生，并催告维修，但至今未予理睬”、“租赁房产严重漏水现象，已严重影响到委托人培训中心的正常经营，并危及到培训中心内上百名孩子的身体健康”，并提出“望贵公司、贵先生在收悉本函后10日内能主动与我委托人联系，积极协商并履行维修、支付承租方已垫付维修费用等义务”。快递公司出具的快递详情单显示，快递公司多次投递该邮件，因“收件人不在指定地址”未妥投；2016年6月21日收件人“拒收退回”。同年6月20日，戴振峰再次向被告南溪公司寄出该律师函，同样因拒收退回。原告邓龙娅还提交了其发短信和微信给廖将富的记录，显示原告邓龙娅向廖将富提出因南溪公司对漏水维修置之不理，其要求解除租赁合同并将会追究赔偿责任。2016年7月1日，原告邓龙娅向廖将富邮寄了《解除租赁交还租赁物函》，称2016年6月30日联系南溪公司及廖将富进行退租交接时，南溪公司及廖将富不予理睬，望收函后与邓龙娅联系交接事宜。邮递单亦写明收件人拒收。此后由于被告南溪公司拒绝接收场地，原告邓龙娅搬离后封锁了租赁场地的大门。原告邓龙娅向被告南溪公司支付了截至2016年6月30日的租金、管理费和水电费，此后未再支付任何费用。本院于2016年9月8日下午组织原、被告双方对租赁房屋进行现场查看。租赁房屋有多个房间，其中走廊左侧几个房间渗漏水痕迹较多，右侧房屋渗漏水痕迹较少。左侧房屋外侧窗户全部关闭，窗户周围水迹较重，部分手触仍然潮湿，该堵墙外面是不足一米宽的露天平台，平台内存有部分积水；此外，部分房间墙角上方和下方存在潮湿脱皮、发霉变色的情况，部分横梁也有此种情况。从房屋外墙观察，外墙做过防水修补，包括横向和纵向两条，原告邓龙娅称是其出资修补，但渗漏仍然发生。三楼大门内的小厅拆除了原有的墙体，厅内并无渗漏水现象。本院认为：原告邓龙娅与被告南溪公司签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应恪守。原告邓龙娅主张租赁期间租赁房屋发生渗漏水现象，严重影响经营使用，被告南溪公司拒绝修复，据此请求解除双方之间的租赁合同关系。根据现场查看的情况，租赁物中的多个房间确实存在渗漏水现象，部分墙壁潮湿发霉，墙皮脱落，存在影响使用的情况。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，双方之间并未就租赁房屋的维修义务作出特别约定，故被告南溪公司作为出租方负有对租赁物进行维修的法定义务。原告邓龙娅在自行维修仍未解决之后，委托律师两次发出律师函，要求解决维修事宜，但被告南溪公司及其法定代表人拒收邮件，此外短信微信沟通也无果。可见，被告南溪公司未采取积极措施与原告邓龙娅沟通处理维修事宜，具有怠于履行出租方义务的行为。据此，原告邓龙娅请求解除与被告南溪公司的租赁合同，有事实和法律依据，本院予以支持。合同终止，原告邓龙娅没有违约行为，故被告南溪公司应当将押金17200元退回给原告邓龙娅。关于装饰装修等投资损失，原告邓龙娅仅提供了装修材料以及人工费的收据，且有些收据没有盖印出具单位的印章。至于租赁物补漏的维修资金以及户外广告费用的损失，原告邓龙娅同样仅提供了收据，而没有合同或者正式发票。被告南溪公司对上述收据的真实性均不予认可，原告邓龙娅也没有申请对上述损失进行司法鉴定，故对原告邓龙娅主张的上述损失金额，本院不予认定。但根据现场查看情况及原告提供的照片，原告邓龙娅确实对租赁物进行了简单装修、补漏维修并安置过户外广告。根据公平原则，依据原告邓龙娅通知被告南溪公司退还租赁物的日期2016年6月30日（即共使用租赁物6个月）计算，酌定被告南溪公司应赔偿合同未履行期间的各项损失共计20000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款规定，判决如下：一、确认原告邓龙娅与被告珠海市香洲南溪股份合作公司签订的《租赁合同》解除；二、被告珠海市香洲南溪股份合作公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓龙娅返还押金人民币17200元；二、被告珠海市香洲南溪股份合作公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓龙娅赔偿经济损失20000元。案件受理费减半收取2181元，由原告邓龙娅负担221元，被告珠海市香洲南溪股份合作公司负担1960元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  崔少俊二〇一六年十月十八日书记员  陈晓容