云南省个旧市人民法院民 事 判 决 书（2015）个民二初字第699号原告李伟，男，1967年4月28日生，汉族，个体工商户，住个旧市。委托代理人张燕，个旧法律援助中心律师。代理权限为特别授权代理。被告云南百邦投资集团有限公司。地址:昆明市西山区广福路陆家社区云南红星广场商业区7号楼2601号法定代表人许宁，系该公司总经理。委托代理人张戈林，男，1963年4月11日生，汉族，无职业，住个旧市。代理权限为特别授权代理。第三人李翠英，女，1973年6月20日生，彝族，个体工商户，住个旧市。原告李伟与被告云南百邦投资集团有限公司（以下简称云南百邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。李翠英以其与本案有利害关系为由申请作为第三人。原告李伟及其委托代理人张燕，被告云南百邦公司的委托代理人张戈林、第三人李翠英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李伟诉称：2015年3月初，其得知被告云南百邦公司出售坐落于个旧市房屋信息，即与被告云南百邦公司法定代表人许宁联系买房事宜。同年3月8日，其与许宁签订《房产转让协议》，约定被告云南百邦公司将坐落于个旧市房屋以人民币350000元的价格出售给其。当天，其以现金方式支付了房款，被告云南百邦公司于同月15日将房屋交付给其。因被告云南百邦公司将房屋产权证遗失，按规定需办理登报申明，在2015年5月18日登报期满，双方正在办理房屋过户手续时，案外人李晗以许宁、被告云南百邦公司欠其款项为由向个旧市人民法院申请查封该房屋导致不能过户。其按照市场合理价格向被告购买房屋，房款已付清，房屋已由其占有，要求判令：1、确认原、被告签订的《房产转让协议》有效；2、确认坐落于个旧市房屋所有权人为原告；3、由被告承担本案诉讼费。被告云南百邦公司辩称：原告所诉属实，双方存在房屋买卖关系。其向案外人李晗所欠借款已履行部分，余款根据约定2015年12月31日还清，李晗申请查封该房屋不符合法律规定，请求人民法院依法判决。第三人李翠英述称：2015年3月24日其看见原告出售房屋信息后经双方协商，于同年4月2日签订房屋买卖合同，约定原告将坐落于个旧市房屋以人民币360000元的价格出售给其，由其先付房款人民币160000元给原告，余款等待房屋过户后再给付。当天其已支付房款人民币160000元给原告，原告将房屋交付其。其收到房屋后已对房屋进行装修，并于2015年4月底搬入该房屋居住至今。现由于该房屋被人民法院查封，无法办理房屋过户手续，要求人民法院判令：1、确认原告与第三人签订的《房屋买卖合同》有效；2、确认坐落于个旧市房屋归第三人所有。综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：原、被告签订的《房产转让协议》是否有效？原告与第三人签订的《房屋买卖合同》是否有效？房屋应归谁所有？原告李伟针对其主张的事实、理由，提交了以下证据：1、《产权证》复印件一份，证明坐落于个旧市的原产权人为被告云南百邦公司。2、《股东会决议》复印件一份，证明被告云南百邦公司股东一致同意以30万-40万元的价格出售个旧市房屋。3、《房产转让协议》一份，证明被告将个旧市房屋以35万元的价格出售给原告，并要求原告在2015年3月8日付清购房款。4、被告云南百邦公司出具《收条》一份，证明2015年3月8日原告支付350000元的购房款，被告收到款项后出具收条给原告。5、《产权证补发申请》复印件一份，证明因被告将房屋产权证遗失，导致不能及时办理产权过户手续，直至2015年5月18日房产证遗失登报声明期满，才向个旧市房产处产权监理所申请补发。6、《调查笔录》一份，证明原告购买该房屋后以360000元的价格转让给第三人，第三人对该房屋进行装修。经质证，被告云南百邦公司、第三人李翠英对原告提交的证据均无异议。被告云南百邦公司针对其答辩观点、理由，提交了以下证据：1、《股东会决议》复印件一份，证明出售房屋已经股东会决议通过。2、2015年3月8日云南百邦公司出具《收条》复印件一份，证明已收到原告给付的房款人民币350000元。3、《借款协议》复印件一份，证明许宁与案外人李晗达成还款协议，双方约定还款时间为2015年12月31日，李晗申请查封坐落于个旧市房屋不符合法律规定。4、《结清借款说明》、《葡萄酒抵债协议》、《收条》复印件各一份，证明2015年4月3日被告百邦公司及许宁与李晗签订《借款协议》后，通过与李晗协商，已于2015年4月25日、28日履行了还款130万元的义务。经质证，原告李伟、第三人李翠英对被告提交的证据均无异议。第三人李翠英针对其陈述观点、理由，提交如下证据：1、《房屋出售广告》复印件一份，证明第三人通过广告知晓被告有房屋出售的信息。2、《房屋买卖合同》一份，证明原告与第三人签订房屋买卖合同，该合同真实有效。3、《中国建设银行转账凭证》复印件一份，证明原告与第三人签订合同后，第三人已按约定支付了购房款人民币160000元给原告。4、《装修单据》16份、照片12张，证明第三人购买房屋后进行装修购买的材料及房屋现状。经质证，原告李伟、被告云南百邦公司对第三人提交的证据均无异议。本案在审理过程中，本院依职权调取以下证据：1、向昆明市西山区工商行政管理局调取的被告云南百邦公司《内资企业登记基本情况表》、《股东会决议》、《公司变更登记审核表》各一份，证明2014年3月18日被告云南百邦公司作出股东会决议，许俊南的股权已转让给许宁和邱秋，变更后许俊南已不是被告云南百邦公司的股东。2、本院（2015）个民二初字第662号民事裁定书，证明坐落于个旧市房屋已被本院于2015年5月18日予以查封。经质证，原告李伟对本院调取的证据1的真实性无异议，但认为虽然许俊南不是股东，但只要其他股东追认，就应是有效的。且房屋的权属属于被告云南百邦公司其内部股东会的决议不能对抗原告及第三人的善意买卖行为；对证据2的真实性无异议，但认为该房屋是正在办理过户手续时被查封的。被告云南百邦公司对证据1的真实性无异议，但认为是当时签股东会决议时签错了，若需要可以重新补签股东会决议；对证据2无异议。第三人李翠英对证据1认为与其无关；对证据2的真实性无异议，但认为房屋已由原告出售给其，是其与原告在办理房屋过户手续时被法院查封的。针对以上证据，本院认为，（一）原告提交的证据1客观真实、合法，证明坐落于个旧市的所有权人为被告云南百邦公司，予以采信；证据2及被告提交的证据1，系同一证据，结合本院调取的证据1，证实被告云南百邦公司于2014年3月18日作出股东会决议，许俊南的股权已转让给许宁和邱秋，并向工商行政管理机关办理变更登记，许俊南已不是被告百邦公司股东，且许宁与许俊南系父子关系，双方有利害关系，因此，2015年3月7日只有许宁与许俊南签名的股东会决议违反法律规定，不客观真实，不予采信；证据3，证实被告将其所有的位于个旧市房屋出售给原告，双方在合同上签字盖章，证据客观真实，予以采信；证据4及被告提交的证据2系同一证据，原、被告均无异议，能够证实被告收到原告支付的购房款350000元，予以采信；证据5，客观真实，只能证明被告到个旧市房产处产权监理所申请补办房产证，予以采信；证据6，证明了第三人装修房屋的情况，证据客观真实，合法，予以采信。（二）证据3、4与本案无关联性，不予采信。（三）第三人提交的证据客观真实，证实了第三人以人民币360000元的价格向原告购买房屋，已支付原告房款人民币160000元，对房屋进行装修后已入住，予以采信。本院调取的证据客观真实、合法，予以采信。综上所述，本院认定本案法律事实如下：被告云南百邦公司于2006年3月3日成立，系自然人出资有限责任公司，2014年3月18日前公司股东有庄子兴、许文、许宁、许俊南（许宁与许俊南系父子关系）、邱秋，2014年3月18日，经股东会决议，许俊南退出公司股东会，许俊南的股份转让给许宁与邱秋。坐落于个旧市房屋的所有权人为被告云南百邦公司。2015年3月8日原告与被告签订《房产转让协议》，主要内容为：甲方（即被告）自愿将自己拥有的个旧市房产转售给乙方（即原告）；乙方于2015年3月8日前一次性支付甲方人民币350000元。双方在该协议上签字并加盖被告公司公章。2015年4月2日原告与第三人签订《房屋买卖合同》，约定原告将坐落于个旧市房屋以人民币360000元的价格出售给第三人，由第三人先付房款人民币160000元给原告，余款待房屋过户后给付。当天，第三人通过银行转账方式支付人民币160000元给原告，原告将房屋交付第三人。第三人对房屋进行装修并搬入该房居住至今。2015年5月18日案外人李晗向本院申请诉讼保全，要求查封坐落于个旧市房屋，本院于当日作出（2015）个民二初字第662号民事裁定书，对该房屋予以查封。因房屋被查封，原告无法将房屋过户给第三人，原告、第三人遂起诉来院。针对本案争议问题，本院评判如下：焦点一，原、被告签订的《房产转让协议》是否有效的问题。依法成立的合同，自成立时生效。本案争议的房屋所有权属于被告，被告对该房屋有处分的权利。原、被告及被告的法定代表人许宁在《房产转让协议》中签名、盖章。合同签订后，原告依约给付被告购房款350000元，被告将房屋交付原告。原、被告之间签订的《房产转让协议》未违反法律规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。焦点二，原告与第三人签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”被告将争议房屋出售给原告，原告已付清房款350000元，被告交付房屋，原告取得房屋后又将房屋出售给第三人。第三人对于该房屋的取得是善意取得，并已支付合理价款，因此原告与第三人签订的《房屋买卖合同》有效。房屋应归第三人所有，因第三人未将全部房款给付完毕，第三人应在办理房屋过户手续时将剩余房款给付原告。综上所述，本院认为，原、被告之间签订《房产转让协议》有效，原告与第三人签订的《房屋买卖合同》有效，第三人取得坐落于个旧市房屋的所有权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十一条、第一百三十条、第一百十五条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，判决如下：一、原告李伟与被告云南百邦投资集团有限公司签订的《房产转让协议》有效；原告李伟与第三人李翠英签订的《房屋买卖合同》有效。二、坐落于个旧市房屋归第三人李翠英所有，由被告云南百邦投资集团有限公司协助第三人李翠英在办理房屋过户手续；同时第三人李翠英将剩余房款人民币200000元给付原告李伟。案件受理费人民币6700元，由原告李伟负担人民币2233元，被告云南百邦投资集团有限公司负担人民币2233.5元，第三人李翠英负担人民币2233.5元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提交副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内申请强制执行。审判长  戴崇谦审判员  饶 奎审判员  王世豪二〇一六年四月二十七日书记员  郭 嘉