上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第32722号原告李响，女，1981年11月21日生，汉族，住上海市长宁区。委托代理人艾卉，北京大成(上海)律师事务所律师。委托代理人李文林，北京大成(上海)律师事务所律师。被告罗罡星，男，1963年3月5日生，汉族，住湖北省当阳市。委托代理人沈旭，上海百战律师事务所律师。原告李响诉被告罗罡星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月27日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周婉独任审判，于2015年10月20日公开开庭进行了审理。原告李响的委托代理人艾卉、被告罗罡星的委托代理人沈旭均到庭参加诉讼。审理中，根据当事人申请，本院依法委托万隆建设工程咨询集团有限公司进行司法评估；同时，当事人一致同意延长本案简易程序一个月审限。本案现已审理终结。原告李响诉称，原、被告于2013年3月8日签订《商铺承包合同》，约定由原告承租位于上海市浦东新区苗圃路XXX号共两层的商铺(以下简称系争房屋)，租赁用途为用来做餐饮，租赁期限为2013年3月8日至2016年3月30日。根据合同约定，系争房屋月承包金为人民币(以下币种同)23,000元，支付方式为一年支付，并约定被告在向原告交付系争房屋时，原告支付被告保证金5万元。后原告按约向被告支付了保证金5万元，并先后两次支付被告房屋租金。因原告租赁系争房屋用途为餐饮，根据相关规定需办理《营业执照》、《卫生许可证》等手续，但原告持《商铺承包合同》在向工商行政管理部门申请工商注册时被告知，因“上海江龙建设工程有限公司浦东分公司”登记在系争房屋内，使原告无法在该址办理工商注册登记，亦无法办理做餐饮所需的后续手续。原告多次与被告协商，要求将上海江龙建设工程有限公司浦东分公司迁出系争房屋，以便原告能正常办理工商注册登记。被告虽多次承诺将上海江龙建设工程有限公司浦东分公司迁出，但至2015年3月16日，该公司仍未迁出。2015年2月12日，上海市浦东新区市场监督管理局对原告合作伙伴杜春波发出《无证经营责令改正通知书》，认为杜春波在系争房屋内以“颐盛源”的名义对外从事餐饮服务经营活动，构成了“应当取得而未依法取得许可证或者其他批准文件和营业执照，擅自从事经营活动的无照经营行为”，责令立即停止相关经营活动。2015年2月13日，“颐盛源”停止经营。2015年3月16日，原告向被告发出手机短信，要求于2015年3月16日起解除双方签订的《商铺承包合同书》，并要求被告返还保证金、赔偿损失，但被告至今未付。综上，被告的行为已构成违约，侵犯了原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》的规定，原告起诉，要求：1、判令被告返还原告保证金5万元；2、判令被告返还原告已交纳的2015年3月16日至2015年3月30日的租金11,500元；3、判令被告承担原告店铺装修费用484,236.10元；4、判令被告承担原告律师费1万元；5、判令本案案件受理费由被告承担。被告罗罡星辩称，不同意原告诉请，因为本案系原告违约导致合同解除，故根据合同被告有权利不予返还保证金。被告实际于2015年4月底才收回房屋，3月份期间，房屋实际仍在原告控制下，因此不同意返还3月份已交的租金。装修是原告为了开店而自行投入的，因为其违约导致合同解除，被告无法定理由赔偿其装修。原告要求被告承担律师费，无合同依据。经审理查明：系争房屋登记在郑建、郑炜晋名下。2010年6月25日，郑健为甲方、王惠荣为乙方、被告为丙方，签订《商铺转让合同》，约定由甲方将系争房屋转让给乙方使用等。2013年3月8日，原、被告就系争房屋签订《商铺承包合同书》，约定由原告承包系争房屋用于餐饮经营，承包期限为2013年3月8日至2016年3月30日，月承包金为23,000元，支付方式为一年支付，原告应于承包金到期前十五日以内，以人民币现金转存方式一次性向被告支付，原告如逾期支付的每逾期一日被告按月承包金的1%收取滞纳金；双方约定被告交付该房屋时，原告应向被告支付承包保证金50,000元；原告如中途退房解除本合同，被告不退保证金(视为违约)，同时被告不赔偿原告任何经济损失；原告如果在合同期内正常进行经营时，被告任意解除终止合同，应退还保证金，而且按原告装修投资评估后无条件进行赔偿原告；如原告因经营等中途需要退房时，应提前三个月通知被告(被告不予退承包保证金)等。后原告向被告支付保证金5万元，并向被告支付至2015年3月30日的租金。2014年10月22日，上海市浦东新区市场监督管理局进行执法检查时发现杜春波在租赁房屋内以“颐盛源”的名义对外从事餐饮服务，但租赁地址内注册企业上海江龙建设工程有限公司浦东分公司不在此处经营。2015年2月12日，上海市浦东新区市场监督管理局向杜春波发出无证经营责令改正通知书，因其应当取得而未依法取得许可证或者其他批准文件和营业执照，擅自从事经营活动，故责令立即停止相关经营活动。2015年3月16日，原告向被告发送短信，称因租赁房屋内另有上海江龙建设工程有限公司浦东分公司注册在内，导致原告无法办理经营餐饮所需手续，原告于2013年12月10日得知情况后多次与被告沟通，但至今未果，故通知被告至2015年3月16日起解除原告与被告签订的《商铺承包合同书》，被告返还原告保证金5万元，返还原告2015年3月16日至3月30日的租金11,500元，赔偿原告装修损失并赔偿原告其他损失等。被告于2015年3月17日回复原告，称其于3月6日到上海，想与原告沟通房屋的事情，但原告方避而不谈，所以于3月14日离开上海，接到原告信息后即打电话给原告，但原告不接电话，信息内容收到等。2015年3月24日，原告方再次发送短信给被告，通知被告2015年3月27日在租赁房屋内办理清场手续，并表示如被告未在上述时间内办理交接手续，届时将把钥匙交物业，视为清场手续已完成。2015年3月25日，被告回复原告方表示收到原告方通知于3月27日办理有关房屋交接事宜的信息，但表示因在外地，27日无法赶到上海，是否可以定在4月4日商谈交接手续；原告方回复因原告已经停业，希望尽快办理交接手续，如被告同意3月27日视为清场完毕，被告于4月4日来办理交接手续也可以，否则请于3月27日由被告本人或委托他人在27日上午十点办理交接手续；后被告回复27日确实赶不到上海，如果定于3月27日办理清场交接，也只能委托他人参与，如改在4月4日上午十点则一定能到场；原告方回复因被告未同意如4月4日办理交接，而确认清场手续于3月27日完成，故通知被告于3月27日上午十点于租赁房屋办理清场交接手续，如被告未到场，原告将把钥匙交予物业，视为双方于2015年3月27日清场完毕。2015年3月31日，原告方再次发送短信给被告，告知其已于2015年3月27日清场完毕，但被告未到场，鉴于物业拒绝接收钥匙，故要求被告确认钥匙如何收取；被告回复，将委托他人与原告联系取钥匙。之后，被告于2015年4月初通知其房东接收了房屋。2015年5月11日，原告委托律师发函给被告，表示因上海江龙建设工程有限公司浦东分公司注册在租赁房屋内，导致原告无法办理工商注册登记，故原告发出解除合同通知，并要求赔偿损失，现再次发函，要求立即返还保证金5万元，退还2015年3月16日至2015年3月30日租金11,500元，赔偿装修损失及其他损失等。2015年6月23日，登记注册营业场所在浦东新区苗圃路XXX号1-2层房屋内的上海江龙建设工程有限公司浦东分公司注销。2015年11月12日，郑建出具证明，称其于2010年6月25日将苗圃路XXX号商铺出租给被告，租期为2010年6月30日至2018年6月30日。庭审中，双方对商铺承包合同书已经解除事实并无争议。但原告提出其就证照问题已向被告提出过，为此原告提交2015年1月11日发送给被告短信记录“我店里要办照上次检查你那边房产证办不了你赶快弄好再没有办要停业”，但被告表示未收到该短信，原告也未能提供发送该短信的手机原始记录。同时被告提交其与原告短信往来记录及机票，称其在2015年3月4日打电话给原告方催要房租时，原告方杜春波就提出不想做了，证办不好，生意也不好，之后其与原告方短信沟通，并在2015年3月6日专门赶到上海与原告沟通，但一直无法见到原告，但原告对此不予认可。审理中，根据原告申请，本院依法委托万隆建设工程咨询集团有限公司对租赁房屋装修工程进行司法评估，该公司于2016年3月4日出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：租赁房屋两层商铺装修工程造价为231,928元(本次鉴定的人工、材料、机械单价依据上海市2013年3月-5月建设工程市场信息价计取)。上述事实，由商铺承包合同书、上海市房地产权证、上海市浦东新区市场监督管理局现场笔录、律师函、上海市浦东新区市场监督管理局无证经营责令改正通知书、商铺转让合同、证明、短信往来记录、鉴定意见书等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的商铺承包合同，根据庭审陈述及合同内容，可以认定系双方就房屋租赁事宜达成一致意思表示，该意思表示系双方当事人真实意思表示，双方均应遵照履行。被告虽称签约时已经告知原告房屋内公司注册情况且原告也从未向被告要求协助办理证照，但根据双方合同约定，原告承租房屋用于餐饮经营，被告理应向被告提供符合双方租赁目的的房屋以便原告能正常经营；且之后被告在庭审中也明确称在2015年3月4日时原告也曾向被告谈及系争房屋内证照办不出情况，在此情况下，被告仍未能及时办理租赁房屋内已有营业证照的注销手续，显然存有过错，原告据此解除双方合同并无不当。合同解除后，被告理应将收取的相应保证金退还原告。对于原告主张退还租金，根据双方往来短信，原告通知被告于2015年3月27日办理清场交接手续，且原告在办理后也及时通知了被告，故自2015年3月28日至2015年3月30日之间租金被告理应退还原告。对于原告主张的装修损失，根据原告申请，本院已委托相关的鉴定部门出具鉴定意见书，对于双方异议鉴定部门也作出了合理解释，故对于装修造价本院采信鉴定部门意见；对于该部分损失，原告并无证据证明其自接收租赁房屋后及时就证照办理问题向被告提出异议或进行沟通，故本院结合该情况并充分注意到剩余租期等，酌情支持6万元。对于原告主张的律师费，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、被告罗罡星于本判决生效之日起十五日内返还原告李响保证金5万元；二、被告罗罡星于本判决生效之日起十五日内返还原告李响租金2,300.01元；三、被告罗罡星于本判决生效之日起十五日内补偿原告李响装修损失6万元；四、驳回原告李响的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,357元，减半收取计4,678.50元，由原告李响负担3,743元，被告罗罡星负担935.50；鉴定费15,000元，由原告李响负担7,500元，被告罗罡星负担7,500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周婉二〇一六年四月二十日书记员  刘露附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。