四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 (2016)川0703民初1189号 原告：夏可，男，生于1988年7月28日，汉族，住绵阳市涪城区。 原告：王忠英，女，生于1961年3月8日，汉族，住绵阳市涪城区。 共同委托代理人：杜林，四川守信律师事务所律师。 被告：四川江油五星投资（集团）有限公司，住所地：江油市太平镇新华中路中段1号。 法定代表人：林顺才，该公司执行董事。 委托代理人：魏家琳，陈茂林，四川太白律师事务所律师。 原告夏可诉被告四川江油五星投资（集团）有限公司（以下简称五星投资公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月17日立案受理，于2015年6月16日作出（2015）涪民初字第93号民事判决，原告夏可和被告五星投资公司均提出上诉。绵阳市中级人民法院于2015年12月30日作出（2015）绵民终字第2625号民事裁定，撤销本院（2015）涪民初字第93号民事判决，发回重审。本院依法追加王忠英作为本案原告出庭参加诉讼，并依法由审判员周宏、代理审判员赖冬梅、人民陪审员赵志另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告夏可、王忠英的共同委托代理人杜林，被告的委托代理人魏家琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告夏可、王忠英共同诉称，2010年7月30日，原告夏可、王忠英和被告签订了购房合同（合同号61161），合同对交房时间、办证时间进行了明确的约定。合同签订后，原告方全面履行了约定义务，但被告所修房屋一直未达到交房条件，至今未依约履行交房以及办理房产证的相关义务。为维护原告的合法权益，请求人民法院判令：1、被告立即依法交付房屋；2、被告立即办理房屋权属登记；3、被告立即按购房款总额日万分之三支付延期交房违约金，自2011年9月30日至交房之日止；4、被告立即按购房款额万分之一支付延期初始登记违约金，2011年12月30日起至完成初始登记日止；5、被告立即支付按购房款总额日万分之一支付延期转移登记违约金，2012年3月30日起至完成转移登记日止；6、诉讼费由被告承担。 被告辩称：1、原告方主张的逾期交房违约金不符合双方约定，被告支付违约金的条件是原告方拒绝接收房屋，但原告已接收房屋且装修入住，应视为其同意接收房屋，其诉请不应支持；2、即使被告存在逾期交房的情况，原告方要求被告支付逾期交房违约金从起诉之日向前倒推2年的部分，因原告方没有主张，也已经过了诉讼时效；3、被告交付的房屋不存在质量问题，该房屋已通过主体结构和分户质量验收；4、合同约定的每日万分之三的违约金过高；5、被告开发的该楼盘因验收没有完成，一直未办理产权证；6、原告主张要求被告支付延期初始登记违约金，就不应再主张要求办理产权转移登记的违约金。 经审理查明：2010年7月30日，原告王忠英以原告夏可作为买受人和被告签订了《商品房买卖合同》，约定：原告夏可购买被告位于绵阳市“五星阳光”1栋2单元3楼1号的房屋一套，建筑面积80.02平方米，价款337256元，其中原告王忠英系共同买受人，占20%的份额。合同第十条交付条件约定：（一）出卖人应当在2011年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列1、2、6项所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；6、该商品房经验收合格并经相关部门签字认可。合同第十二条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不做累加。）（1）逾期在15日之内，自2011年9月30日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2011年9月30日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。”第十九条约定：“（一）初始登记：出卖人应当在交房后90个工作日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、买受人不退房，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记：……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起并取得该商品房所在楼栋的权属证明后90个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。 原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告方按照合同的约定，向被告支付了购房款337256元。双方办理了交房手续。 后因被告一直未能完成房屋的综合验收，且五星阳光业主对收房、房屋质量等存在纠纷，五星阳光业主遂向住建局反映。2013年6月6日，住建局郑志恒回复：“尊敬的五星阳光业主：您好，您的来信已收悉。我局高度重视，立即安排市质监站进行调查核实，现回复如下：经市建设工程质量监督站工作人员现场核实，由于不具备竣工验收条件，五星阳光小区目前还未进行竣工验收，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条‘建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。’之内容，市质监站已经责成开发商立即整改。关于您在来信中提到的违约金及退房问题，您可以找开发商协商，如协商达不成一致意见，可按合同有关纠纷解决条款约定的解决方式维权。”原告遂起诉来院，请求判如所请。 以上事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、购房款凭证、公告、验收报告、钥匙发放登记表、钥匙领取登记表、来信回复等证据证明，经庭审质证，在卷佐证。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其主体适格，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告履行了给付房款的义务后，被告应在2011年9月30日前向向原告交付符合合同第十条第1、2、6款约定的房屋。被告认可向原告交付的房屋未进行消防验收，未达到合同第十条第6款约定的条件。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，被告应按照合同约定承担逾期交房的违约责任。按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十二条的约定，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过15日后，应当承担自2011年9月30日之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。原告要求被告按照合同的约定承担逾期交房违约金的请求，本院予以支持。该房屋虽未达到合同约定交付条件，但已实际交付给原告使用，被告仅需使该房屋达到合同约定的交付条件，不必重新向原告履行交付手续。因此，原告要求被告交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。 庭审查明，原告向市住建局进行了投诉，其行为符合《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定的时效中断的情形，本院据此对被告的时效抗辩理由不予采纳。 原、被告双方在《商品房买卖合同》第十九条第（一）款约定，出卖人应当在交房后90个工作日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。该条约定的“交房”应当理解为符合合同约定条件的房屋交付。因被告的房屋尚未达到交付条件，尚未履行全面的交房义务，符合合同约定的房屋交付时间尚未确定，被告是否存在违约也不能够确定。因此，原告要求被告支付逾期办理初始登记的违约金以及转移登记的违约金的请求，本院不予支持。 依照原、被告签订的合同第十九条第一款的约定，被告应当在房屋符合交付条件后90个工作日前办理房屋所在楼栋的初始登记，并在取得该商品房所在楼栋的权属证明后90个工作日内办理房屋转移登记。原告要求被告履行办证义务的请求符合合同约定，本院予以支持。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条之规定，判决如下： 一、被告四川江油五星投资（集团）有限公司在本判决生效后十五日内向原告夏可、王忠英支付自2011年10月1日起至位于绵阳市“五星阳光”1栋2单元3楼1号商品房符合约定交付条件之日止按照总房款337256元每日万分之三的标准计算的逾期交房违约金（原告王忠英享有其中20%的份额）； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、被告四川江油五星投资（集团）有限公司在位于绵阳市“五星阳光”1栋2单元3楼1号商品房符合合同约定的交房条件后90个工作日前办理该房屋所在楼栋的初始登记；并在取得该商品房所在楼栋权属证明后90个工作日内协助原告夏可、王忠英办理该商品房的房屋权属转移登记； 三、驳回原告夏可、王忠英的其他诉讼请求。 本案案件受理费3878减半收取1939元，由原告夏可、王忠英共同承担776元，被告四川江油五星投资（集团）有限公司承担1163元。 如不服本判决，可从本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  周 宏 代理审判员  赖冬梅 人民陪审员  赵 志 二〇一六年四月十二日 书 记 员  邓晶晶