四川省达州市中级人民法院行 政 判 决 书(2016)川17行终15号上诉人（原审原告）达州市银河房地产开发公司。法定代表人周赞杨，经理。委托代理人杨帆，四川天仁和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）达州市达川区国土资源局（原达县国土资源局）。法定代表人罗君，局长。负责人李德旭，该局副局长。委托代理人胡艳，该局土地利用股副股长。委托代理人周忠梅，四川奥飞律师事务所律师。上诉人达州市银河房地产开发公司因诉被上诉人达州市达川区国土资源局建筑容积率条款无效一案,不服万源市人民法院2016年11月18日作出的（2015）万源行初字第8号行政判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月29日公开开庭审理了本案。上诉人达州市银河房地产开发公司的委托代理人杨帆，被上诉人达州市达川区国土资源局负责人李德旭，委托代理人胡艳、周忠梅到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原审查明，2008年12月15日，原告公司经过公告拍卖，竞得达县南外镇柑子园宗地2007-57，并与原达县国土资源局签订了合同编号为1602-2008-0009《国有建设用地使用权出让合同》，合同载明：出让价款164万元，宗地面积2501.18㎡、综合指标容积率3.08。2010年5月，因达州市城乡规划委员会对《达县翠屏山控制性详细规划》（以下简称翠屏山控规）进行调整，经协商，原告公司自愿将竞得的该宗地置换至翠屏山控规接龙湾片区A08-2、A08-3地块。后接龙湾片区规划立交桥，经原达县人民政府及有关职能部门多次与原告等四家业主单位协商，四家同意调整原取得的土地用地范围，以满足立交桥的用地要求。2011年1月7日原告与达县川南酒楼、达县昌明建材有限公司、达县诚兴商贸有限公司就接龙湾项目共同规划达成《关于接龙湾项目国土规划建设的协议》，约定：4家单位统一规划、统一纳入一家设计单位作方案，统一设计设计费由4家单位按面积共同承担。同年5月13日，原告达州市银河房地产开发公司、达州中铁瑞城置业有限公司、达州市城兴房地产开发有限公司、达县川南酒楼、达县昌明建设有限责任公司五家单位在四川福宇鸿圣建筑设计有限公司设计的《达县翠屏山龙湾片区商住整合规划设计方案》上签字同意并加盖公章。该设计方案载明E区（达州市银河房地产开发公司）规划主要技术指标：1、规划建设用地面积：2501.7㎡；2、地上建筑面积：7706.2㎡；3、屋顶建筑面积：59.2㎡；4、建筑基底面积：925.8㎡；5、绿地面积：770.5㎡；6、绿地率：30.8%；7、住宅总户数：88户；8、泊车位：45位。达州市银河房地产开发公司签署“同意此平面布置”，并加盖公章。同月25日，原达县住房和城乡规划建设局（简称达县住建局）以达建[2011]183号《关于接龙湾片区5家单位规划设计方案整合有关问题的请示》上报原达县人民政府。报告载明：达州市银河房地产开发有限公司地块用地面积2501.7平方米，地上建筑面积7706.2平方米，停车泊位45个。该方案先后经原达县人民政府、县委主要领导批复同意。同年7月26日，原达县住建局向原达县国土资源局以《关于调整变更接龙湾片区5家单位土地手续的函》(达建函[2011]130号)，函告该局：达州市银河公司项目总用地面积为2501.7平方米，计容建筑面积为7706.2平方米，容积率为3.08。10月19日，原达县国土资源局根据原达县住建局达建函[2011]130号规划函等资料，拟定“关于原告达州市银河公司土地置换方案”的请示”，上报原达县人民政府。该置换方案中关于原告达州市银河房地产开发公司土地面积、计容建筑面积、规划容积率等同达建函[2011]130号文件规划一致。2012年5月9日，原达县人民政府以（达府土函[2012]46号）批复达县国土资源局：一、同意终止合同编号为1602-2008-0009的《国有建设用地使用权出让合同》，收回达州市银河房地产开发公司持有的达国用[2009]第04348号《国有土地使用证》；二、同意将达建函[2011]130号文件中明确规划地块置换给达州市银河房地产开发公司，土地面积2501.7平方米，计容建筑面积7706.2平方米，规划容积率3.08,总地价164万元；请你局与达州市银河房地产开发公司签订土地出让合同，为其完善相关用地手续。同年12月18日，达县人民政府召开国土住建工作专题会议，讨论研究了《达县国土资源局关于银河房地产开发公司接龙湾建设项目土地置换有关问题的请示》，会议纪要明确：达州市银河房地产开发公司不予增加该地块容积率。2013年3月8日，原达县住建局向原达县人民政府书面报告关于接龙湾五家企业用地指标调整过程的情况(达住建[2013]58号)：接龙湾片区整合后，达州市银河房地产开发公司容积率≤3.08；政府研究情况载明：达州市银河房地产开发公司不予增加该地块容积率。原告达州市银河房地产开发公司于2013年6月23日依据达县人民政府[2012]46号批复，向原达县国土资源局申请改签出让合同，并于次日与原达县国土资源局签订合同编号511602-2012-D-004的《国有建设用地使用权出让合同》（简称出让合同）：第四条，本合同项下的出让宗地编号为511602-2012-D-004，宗地面积2501.7平方米，坐落于原达县南外镇；第八条,出让价款164万元；第十三条，受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市（县）政府规划管理部门确定的出让规划条件。其中，建筑总面积7706.2平方米，建筑容积率不高于3.08不低于1.0；第十六条,受让人同意本合同项下宗地建设项目在2013年8月30日之前开工，在2015年8月30日之前竣工……同年7月8日，原告达州市银河房地产开发公司向原达县住建局申请办理更换建设用地规划许可证及相关手续，并于21日取得达地字第2013-22号《建设用地规划许可证》（用地面积2501.7平方米），于次年5月14日取得达建字第2013-22号《建设工程规划许可证》（建设规模同前），9月24日取得编号511721201405140101《建筑工程施工许可证》。目前，原告达州市银河房地产开发公司在受让地块开发的房屋主体工程基本完工。同时查明，达州市达川区人民法院于2015年6月10日受理了原告达州市银河房地产开发公司与达州市国土资源局达川分局建设用地使用权出让合同民事纠纷一案。8月11日，该院裁定准许达州市银河房地产开发公司撤回起诉。原达县国土资源局因行政区名的变更，于2014年更名为达州市国土资源局达川分局，原告在本案提起行政诉讼的被告为达州市达川区国土资源局，庭审中已当庭申请变更为达州市国土资源局达川分局。原审认为，原告达州市银河房地产开发公司原在达县南外镇柑子园受让土地被置换至接龙湾片区，并与达县诚兴商贸有限公司等单位进行统一整合规划设计后，原达县住建局上报原达县人民政府批复同意后，向原达县国土资源局以（达建函[2011]130号）文件，确定达州市银河房地产开发公司“南山锦香苑”建设项目规划容积率为3.08。达县人民政府亦以达府土函[2012]46号批复，同意达州市银河房地产开发公司建设项目规划容积率为3.08。原达县国土资源局据此与原告达州市银河房地产开发公司签订511602-2012-D-004的《国有建设用地使用权出让合同》中，第十三条约定“出让宗地建设项目的容积率为不高于3.08不低于1.0”。根据《建设用地容积率管理办法》第四条“以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效”、第七条“国有土地使用权一经出让或者划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率”之规定，原告达州市银河房地产开发公司受让国有建设用地的建设规划容积率等规划条件，属于原达县住建局依法行政的职权范围，原达县国土资源局无权擅自确定国有建设用地出让合同的容积率指标。在该容积率未经法定程序被城乡建设主管部门调整前，原告达州市银河房地产开发公司请求确认本出让合同第十三条约定的容积率条款无效，于法无据，该院不予支持。原告达州市银河房地产开发公司于2013年6月24日与原达县国土资源局签订出让合同，但合同并未约定争议的处理方式、诉权及起诉期限，根据最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第四十一条“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”之规定，原告达州市银河房地产开发公司的起诉期限适用两年的规定。其于2015年6月10日向达州市达川区人民法院提起诉讼，虽为民事争议，但实质争议仍为国有建设用地使用权出让合同纠纷，其向人民法院主张权利的起诉期限自2013年6月24日起计算，尚未超过法定的两年起诉期限，故被告达州市国土资源局达川分局的辩解理由不能成立。原告达州市银河房地产开发公司将原起诉被告达州市达川区国土资源局当庭变更为达州市国土资源局达川分局，本院予以认可。为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决：驳回原告达州市银河房地产开发公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告达州市银河房地产开发公司负担。上诉人达州市银河房地产开发公司上诉称:2008年上诉人竞得柑子园土地,容积率3.08;因城市规划需要调整,竞得柑子园土地置换至翠屏山接龙湾土地,该翠屏山接龙湾土地容积率6.0。2013年被上诉人达州市国土资源局达川分局在合同中按2008年柑子园土地容积率3.08确认,应当按翠屏山接龙湾土地容积率6.0确认。请求撤销一审判决,确认2013年6月24日上诉人达州市银河房地产开发公司与被上诉人达州市国土资源局达川分局签订的《国有建设用地使用权出让合同》第十三条关于容积率约定的条款无效。诉讼费用由被上诉人达州市国土资源局达川分局负担。被上诉人达州市国土资源局达川分局答辩称：上诉人与被上诉人于2013年6月24日签订《国有建设用地使用权出让合同》约定容积率与双方于2008年12月15日签订《国有建设用地使用权出让合同》约定容积率一致均为3.08，符合法律规定的条款。因此，请求二审法院驳回上诉，维持原判决。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为,根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条规定，达州市国土资源局达川分局与达州市银河房地产开发公司于2013年6月24日签订《国有建设用地使用权出让合同》关于容积率等规划条件内容,应属城乡规划主管部门职权范围。因此，达州市国土资源局达川分局无职权确定国有建设用地出让合同的容积率指标，达州市银河房地产开发公司请求确认前述合同约定容积率条款无效，于法无据，本院不予支持。综上，上诉人达州市银河房地产开发公司的上诉理由不能成立,本院不予支持。原审认定事实清楚,证据充分,程序合法,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条(一)项的规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。第二审案件受理费50.00元,由上诉人达州市银河房地产开发公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 月审判员 刘永宣审判员 刘翠成二〇一六年四月十九日书记员 邓授恭