上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初17501号原告上海家营物业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人陆斌斌，总经理。委托代理人沙琛然，男。委托代理人宋子文，男。被告刘家良，男，1966年11月22日生，汉族，户籍地江苏省徐州市，现住上海市浦东新区。原告上海家营物业管理有限公司诉被告刘家良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月1日受理后，依法适用简易程序，于2016年4月13日公开开庭进行了审理。原告上海家营物业管理有限公司的委托代理人宋子文，被告刘家良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海家营物业管理有限公司诉称，2015年9月20日，原告与被告签订了一份关于上海市浦东新区莲溪路XXX弄XXX-XXX号房的《房屋承租合同》(以下简称合同)。合同中双方对于租金、押金、支付方式和期限、违约责任等都做了相关约定。然在此期间被告却自2015年12月26日起一直拖欠原告房租且经原告通知后仍拒绝支付。原告认为双方签署的合同符合《民法通则》和《合同法》的相关规定，经双方签章确认，系属有效合同，具有法律约束力，双方均应当按照合同约定履行各自义务，否则应当承担相关法律责任。而被告的行为已经违反了合同的相关规定，故起诉来院，要求：1、判令被告按每月人民币(以下币种相同)3,700元支付原告自2015年12月26日起至被告实际迁出系争房屋并将系争房屋交还给原告之日止的房屋租金；2、判令解除原、被告签订的合同，被告返还系争房屋并支付原告违约金7,400元；3、案件受理费由被告承担。被告刘家良辩称，被告承租系争房屋后，因为租金过高，被告多次向原告要求降低租金或者解除合同。原告不同意被告所提出的降低租金或者解除合同的方案，原告表示如果被告不租，就将系争房屋的钥匙交还给原告在北中路的门店，但当被告去交还系争房屋钥匙时，门店拒收，门店表示其只管租，不管退。原告的工作人员和被告联系说让被告把钥匙放在系争房屋内就行了。被告于2015年12月25日前就将系争房屋内的东西都搬走了，在2016年1月1日前将系争房屋的钥匙放在系争房屋内，之后就再也没去过系争房屋。被告租金确实是支付至2015年12月25日，但因被告已经提前通知原告解除合同，且被告实际也已于2015年12月25日前搬离了系争房屋，双方之间的合同事实上已经解除，故不同意支付2015年12月26日之后的租金，也不存在返还系争房屋的问题。另，合同约定的违约金计算标准过高，如果法院判令被告承担违约责任，要求法院调整违约金的计算标准。被告同意向原告支付一个月租金的违约金，并同意以其向原告支付的押金用于抵作被告提前解除合同的违约金。经审理查明，2015年9月20日，原告作为出租人(甲方)、被告作为承租人(乙方)签订《小NEW公寓承租合同》一份，约定甲方出租给乙方的房屋坐落在本市浦东新区莲溪路XXX弄XXX号B间，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为居住使用，居住人数为1人。租赁期限自2015年9月26日起至2016年9月25日止。该房租为每月3,700元，该房屋租金支付方式为押一付三，即乙方在签订本合同之日，一次性支付房租11,100元整、押金3,700元整；其后房租应在前一期租金到期日前15天内支付。合同第4-4条约定：租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁押金在扣除因乙方违反本合同的约定而应支付的违约金或根据合同约定应付而未付的各项费用后如有剩余，甲方应无息归还乙方。合同第9-2条约定：乙方发生以下严重违约行为的，视为根本违约。甲方有权单方面终止合同并随时收回房屋，其违约行为如下：1、拖欠房租超过10天的；水电煤气费逾期支付超过1个月的；2、未经甲方同意擅自中途退租的；未经甲方同意而将房屋转租或变相转租；私自进行群租；……；出现上述违约情形，乙方应按合同约定的月租金的两倍，向甲方支付违约金。如违约金不足以弥补甲方损失(包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等)，乙方应当足额赔偿。对于该房屋内乙方所属之物，甲方有权在乙方未完全履行给付义务时采取自助行为并予以留置。合同签订后，原告向被告交付了系争房屋。2016年1月20日，原告向被告寄送了一份《通知函》，内容为：2015年9月20日您与我司签订了关于本市浦东新区莲溪路XXX弄XXX-XXX号房的《房屋租赁合同》，承租期限为2015年9月26日至2016年9月25日。经调查得知，您所承租的该房屋，租金交付至2015年12月25日，然至今尚未前往门店支付后续房租，请您务必在2日内支付完成。若您于收到本函之日起2日内仍未履行交租义务，我司将收回房屋并有权处置房屋内所有物品，同时保留通过法律程序追究贵方违约责任的权利。另查明，在2015年12月25日前后原告曾经采取过断电行为。2016年3月1日，原告上海家营物业管理有限公司起诉来院，诉请如前。庭审中，原、被告双方一致确认被告已向原告支付了截止至2015年12月25日的租金和押金3,700元，之后未付。关于押金的处理，原告要求将该押金用于抵扣被告欠付的租金。被告则要求原告予以返还。此外，原、被告双方一致确认双方就系争房屋的交还未办理过房屋交接手续，原告表示其从未收到过被告搬离的通知，也不清楚被告搬离的情况。鉴于被告庭审中明确表示其已搬离了系争房屋，原告自愿同意以庭审当日(即2016年4月13日)作为房屋交接日，并自行调整诉请一为要求被告按每月3,700元支付原告自2015年12月26日起至2016年4月13日止的房屋租金，同时原告自行撤回诉请二中要求被告返还系争房屋的诉请。关于合同解除日的确定，原告自愿同意以被告收到诉状副本之日(即2016年4月13日)作为合同解除日。以上事实，由原告提供的《小NEW公寓承租合同》、《通知函》及邮寄凭证以及当事人的庭审陈述等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订的《小NEW公寓承租合同》系双方真实意思表示，于法不悖，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。原告已履行交房的义务，被告理应按约支付房屋租金，现被告未按合同约定如期支付房屋租金，显然构成根本性违约，原告要求解除双方签订的《小NEW公寓承租合同》，符合合同约定，本院对此支持。被告辩称其已于2015年12月25日前搬离了系争房屋，并于2016年1月1日前应原告工作人员的要求将系争房屋的钥匙放在系争房屋内，之后就再也没去过系争房屋，遭原告否认，被告对此亦未能提供充分证据予以证明，故本院对此不予采信。现原告鉴于被告庭审中明确表示其已搬离了系争房屋，自愿同意以庭审当日(即2016年4月13日)作为房屋交接日，并以被告收到诉状副本之日(即2016年4月13日)作为合同解除日，于法不悖，本院予以准许。合同解除后，被告仍应支付拖欠的房屋租金，原告诉请的租金标准系双方合同约定，并无不当，本院予以采纳。鉴于原告在2015年12月25日前后曾经采取过断电行为，给被告正常使用系争房屋造成一定的影响，故本院根据公平原则和诚实信用原则，结合本案实际情况将2015年12月26日起至2016年4月13日止的房屋租金酌情调整为11,100元。合同因被告未能按约定履行按时支付租金的义务而解除，原告要求被告支付违约金，符合合同约定。被告认为合同约定的违约金计算标准过高，要求法院进行调整，鉴于合同约定的违约金过分高于因被告的违约事实给原告所造成的实际损失，被告请求对违约金予以调整，符合法律规定，本院予以准许，本院根据公平原则和诚实信用原则，结合本案实际情况酌情确定违约金的数额为月租金的壹倍。关于被告支付的押金3,700元，原告要求用于抵扣被告欠付的租金，符合双方合同约定，本院对此予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海家营物业管理有限公司与被告刘家良签订的关于上海市浦东新区莲溪路XXX弄XXX号B间房屋的《小NEW公寓承租合同》于2016年4月13日解除；二、被告刘家良应支付原告上海家营物业管理有限公司自2015年12月26日起至2016年4月13日止的房屋租金11,100元，扣除被告刘家良已支付的押金3,700元，余款7,400元被告刘家良应于本判决生效之日起十五日内支付给原告上海家营物业管理有限公司；三、被告刘家良应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海家营物业管理有限公司违约金3,700元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费540元，减半收取计270元，由被告刘家良承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  孟筱晖二〇一六年四月二十九日书记员  陆佳佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。