四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0792民初472号原告杨柳松，男，汉族，声音1988年2月28日，住绵阳市涪城区青龙大道**号。公民身份号码：5130291988********。委托代理人邹淇曲，四川众城律师事务所律师。被告马丽娜，女，汉族，生于1970年11月23日，住绵阳市高新区普明北路西段方向机厂家属院**幢*单元*楼*号。公民身份号码：5107021970********。原告杨柳松诉被告马丽娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月29日立案受理后，依法由审判员桂霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨柳松及其委托代理人邹淇曲，被告马丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨柳松诉称：2014年2月13日、2015年2月12日，原告杨柳松与被告马丽娜分别签订为期一年的《房屋出租协议》，期间，原告向被告按时足额缴纳了房屋租金、2500元设施设备押金以及2016年度继续租赁房屋的定金1000元。2016年2月10日，原告及宋开林（乙方）与被告马丽娜（甲方）签订《房屋出租协议》，约定被告将其所有的位于高新区长兴景苑8幢1单元6楼4号房屋一套出租给原告与宋开林，租赁期限自2016年2月10日起至2017年2月9日止。双方约定，租金为900元/月，全年物管费、清运费672元，房屋押金2000元，房租缴纳方式为六个月支付一次。合同约定，若被告违约，将赔偿原告一个月的租金。宋开林在签订合同后并未租住该房屋，而由原告独自租赁该房屋并缴纳相关费用。合同签订后，原告按照合同约定按时足额向被告支付了半年的房屋租金5400元以及全年的物管费、清运费672元。被告向原告退还多收取的设施设备押金500元，余下2000元作为设施设备押金。2016年3月11日，被告在原告仅租住一个月后，在无任何合理理由的情形下，强行要求原告搬离出租房屋，并强行更换房屋门锁，导致原告只得另寻房屋租住。原告报警后，经社区民警以及辖区居委会工作人员多次组织调解未果，被告拒不退还原告剩余租期内的租金、设施设备押金、定金以及物管费、清运费等费用。原告认为，被告强行更换房屋门锁，要求原告搬离出租房屋的行为严重违反的合同法的规定及双方的约定，构成根本违约，被告还应当承担相应的违约责任。原告起诉来院要求：1、解除原告与被告签订的《房屋出租协议》；2、被告退还原告剩余5个月房屋租金4500元、剩余11个月物管费及清运费616元、房屋押金2000元，共计7116元；3、被告赔偿原告违约金900元，双倍退还原告定金2000元；4、本案诉讼费由被告承担。被告马丽娜辩称：1、杨柳松与宋开林在租房期间，一直拖欠房屋内设施设备押金，双方因此于2016年3月11日发生纠纷，并报警处理协调，经巡警六大队协调，被告与杨柳松的女友郑丹达成协议，约定杨柳松、郑丹于2016年3月12日将租住房屋内的空调修好，住房钥匙退还给被告，若未归还的，被告有权收回租住权，并不予退还剩余租金和押金。而杨柳松未按照约定的时间将空调修好，因此被告有权不退还租金和押金。2、被告并未收取原告诉状上主张的各项费用，原告主张被告已收取租金、押金、定金及物管费、清运费，请原告出示收条。3、杨柳松与郑丹租住期间损坏屋内的荣事达牌洗衣机、空调、沙发、灯具、雨棚、水龙头等，同时还私自搬走屋内的一台机顶盒、一台冰箱、一台小洗衣机、三张书桌，要求杨柳松赔偿被告损失。经审理查明：2014年2月、2015年2月，原告杨柳松（乙方）与被告马丽娜（甲方）分别签订了两份《房屋出租协议》，协议约定马丽娜将其所有的位于绵阳市高新区长兴景苑8幢1单元6楼4号房屋一套出租给杨柳松，每份协议约定租期为一年，杨柳松应一次性向马丽娜缴清地产设备及室内设施押金2500元、全年物管费、清运费672元，租金为900元/月，六个月支付一次，剩余租金5400元在每年8月15日前付清，若在2016年8月15日前未支付剩余租金的，马丽娜有权收回住房的居住权，并不予退还押金。协议中同时约定甲方出租的设施包括：一台1.5P长虹空调，一台32英寸康佳电视机、一台机顶盒（DVC-20187H有线数字解码器）、一台前锋牌热水器、一台前锋牌炉灶、一台荣事达牌洗衣机、一台樱花牌抽油烟机、三张1米5双人床、一张康乐牌床垫、一张电视柜、一套1、2、3浅色沙发，四套封顶组合柜，四幅窗帘、一张折叠式实木小方桌，并约定上述物件在承租期间出现问题，由乙方自行维修解决，若在承租期间出现使用不当或损坏、丢失的，甲方有权收回住房的居住权，将不予退还剩余租金和押金，并由乙方照价赔偿。协议约定违约责任：若乙方违约，甲方将不予退还剩余租金和押金；若甲方违约，赔偿乙方壹月租金。2016年2月10日，原告杨柳松和宋开林作为乙方，被告马丽娜作为甲方再次签订《房屋出租协议》，协议内容除设备押金变更为2000元、租期起止时间变更为2016年2月10日至2017年2月9日外，其余内容与上述两份协议内容基本一致。2016年3月11日，被告马丽娜更换了杨柳松租住房屋的门锁，为此与原告杨柳松的女友郑丹发生纠纷，后经巡警协调，马丽娜向郑丹交付一把更换后的钥匙，同时马丽娜还书写了一份《收据》并要求郑丹在收据上租房户处签字确认领取，收据载明：“今交给郑丹住房钥匙壹把，明天（2016年3月12日）将室内空调修好，并将所给的壹把住房钥匙归还给房东，若未归还和单元门手动钥匙三把以及单元门电子磁卡钥匙，房东将收回长兴景苑8幢1单元604号房的租住权，并不予退还剩余租金和押金。房东：马丽娜租房户：郑丹2016年3月11日”。2016年3月16日，马丽娜再次与郑丹因租房问题发生纠纷，经绵阳高新区火炬东街社区居委会警卫调解室主任兰其林主持调解，双方未能达成一致意见，火炬东街社区居委会根据调解过程向双方当事人出具了一份《火炬东街社区矛盾纠纷调解表》，杨柳松在调解表上签字确认，马丽娜未在调解表上签字，双方均在法庭上出示了该份调解表。后原告杨柳松遂起诉来院，请求法院支持其诉讼请求。审理中，杨柳松与马丽娜均认可如下事实：1、宋开林并未实际租住房屋；2、杨柳松于2016年3月12日搬离了出租房屋；3、马丽娜《收据》中提到的需要维修的空调现已修好。庭审中，杨柳松陈述出租房内原有一台1.5P空调、一台洗衣机、一套沙发、一张小方桌、一台长虹电视，2016年2月签订出租协议后原告将长虹电视更换为32寸康佳电视，由于马丽娜私自撬锁导致原告处的房屋出租协议和押金、租金、定金、物管费、清运费的收条遗失，被告马丽娜出示的《房屋出租协议》中设施部分有关床垫、冰箱、小洗衣机、三张书桌的手写内容是马丽娜在双方发生纠纷后填写上的，签订协议时并未有上述物品；实际上，床垫、冰箱、小洗衣机、三张书桌是杨柳松购买的，现仅保留了冰箱的收据，并陈述其他物品是二手市场购得无销售发票。马丽娜对此不予认可，但亦未能提供上述物品的销售发票予以证实。原告杨柳松提供2016年3月16日绵阳高新区火炬东街社区居委会警卫调解室主任兰其林主持原告杨柳松与被告马丽娜调解的录音一份，录音中兰其林问马丽娜是否在两年前收了杨柳松押金，马丽娜回答“收了”，后兰其林提到马丽娜已经收了杨柳松押金2000元、房租5400元，杨柳松自愿支付一月的租金1400元，空调由杨柳松负责维修时，马丽娜回答“好久？什么时候维修好？维修好我才会退钱”。原告杨柳松另提供一份2016年2月18日杨柳松与马丽娜的电话录音，杨柳松在录音中提到过1000元押金，马丽娜对此没有直接回应，只说了自己在昨天退给杨柳松500元，马丽娜另陈述道“你当初承诺了的，你要退了钥匙我才得退你2500，懂我意思没有？昨天你钥匙都没有给我，我都退了你500块钱”。庭审中，马丽娜陈述两份录音中似乎有她的声音，但不清楚原告方是否对录音资料进行过剪辑。为了能客观、公正的审结本案，庭审中，本院告知被告如果对录音资料是否进行过剪辑存在质疑，可在规定的期限内向本院递交申请由中介机构进行鉴定。被告马丽娜当庭明确表示不申请鉴定，亦未提交证据证明录音资料被剪辑过。被告马丽娜提供2016年3月17日其与原告杨柳松、郑丹、岳卫国的谈话录音一份，录音中马丽娜陈述道“没有在2016年3月12日把空调修好，我就不退钱”。上述事实，有当事人的陈述、身份证复印件、房屋出租协议、收据、普明派出所证明、火炬东街社区矛盾纠纷调解表、电话录音等证据经庭审质证载卷佐证。本院认为：本案争议的焦点是原告杨柳松向被告马丽娜给付租金5400元、押金2000元、物管费及清运费672元、定金1000元的事实是否成立。本案原告、被告各持一词，双方意见分歧较大。本院认为，首先，被告马丽娜提供的《收据》中载明“若未归还和单元门手动钥匙三把…房东将收回长兴景苑8幢1单元604号房的租住权，并不予退还剩余租金和押金”，结合《房屋出租协议》中“若在2016年8月15日前未支付剩余租金的，马丽娜有权收回住房的居住权，并不予退还押金”，说明马丽娜与杨柳松的交易习惯是在签订房屋租赁协议时就收取了上半年的租金和押金。其次，杨柳松提供的两份录音资料证明马丽娜已收取了杨柳松2016年上半年的租金5400元及押金2000元，而且此押金2000元是两年前支付的，2016年双方协议变更押金为2000元，马丽娜亦退还了杨柳松500元，同时马丽娜提供的录音资料进一步证明马丽娜收取了杨柳松的钱，否则不会说“不退钱”。马丽娜对录音中自己的声音未提出异议，其对录音是否经过剪辑提出质疑，但未对此提交证据证明，亦未申请中介机构进行鉴定。因此，法院对杨柳松、马丽娜提供的录音证据的真实性、合法性及关联性予以确认。综上，根据本案现有证据可以证明马丽娜已收取了杨柳松2016年上半年租金5400元和押金2000元。至于原告杨柳松主张马丽娜收取了定金1000元，根据杨柳松提供的2016年2月18日的电话录音资料中声音陈述的是1000元押金，与原告杨柳松的主张不一致，杨柳松亦无其他证据证实马丽娜收取了1000元定金，故对杨柳松要求双倍退还定金2000元的主张，本院不予支持。原告杨柳松未能提供证据证实马丽娜收取了物管费及清运费672元，故对其物管费、清运费的主张，本院不予支持。鉴于目前原告杨柳松与被告马丽娜双方发生多次纠纷，杨柳松已实际搬离租赁房屋的实际情况，原、被告之间订立的租赁合同已无实际履行之可能，杨柳松签订租赁合同的目的亦无法实现，原告杨柳松请求解除租赁协议的主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，杨柳松未实际使用的房屋租金，马丽娜应予退还，本院根据合同约定依法予以确定：2016年2月10日杨柳松与马丽娜签订房屋出租协议，2016年3月12日杨柳松搬离出租房屋，实际租赁时间为1个月，杨柳松应支付1月的租金900元。品迭应支付的租金900元，马丽娜还应向杨柳松支付6500元。马丽娜主张杨柳松丢失、损坏了屋内设备，自己有权不予退还租金和押金，并有权主张相关损失费，但马丽娜并未提供杨柳松签字确认向其交付设备的清单或其他凭证，而《房屋出租协议》中马丽娜所述丢失的物品均系其手写，并未有原、被告双方共同确认的签字，杨柳松对出租屋内的设备另有说辞，双方不能达成一致意见，因此出租房内原有的设备无法确定，马丽娜亦未提供证据证实杨柳松存在丢失或损坏了屋内设备的事实，杨柳松在火炬东街社区居委会主持调解下为达成调解协议作出的妥协而认可的出租屋内设备设施损坏的事实，不能在诉讼中作为对其不利的证据，双方一致认可需要维修的空调现已修复，故马丽娜主张杨柳松丢失、损坏屋内设备的理由不能成立，本院不予认可。关于杨柳松主张的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人”之规定，杨柳松与马丽娜签订房屋出租协议后，马丽娜理应将租赁房屋交由杨柳松使用，不应擅自改变房屋使用状况，而本案中，杨柳松已按照合同约定向马丽娜支付了上半年的租金，但马丽娜却在2016年3月11日更换门锁，导致杨柳松无法正常使用，马丽娜存在违约行为，应当按照合同约定承担违约责任，双方在《房屋出租协议》中约定若马丽娜违约，应赔偿杨柳松1个月的租金900元，该约定符合法律规定，合法有效，故杨柳松主张违约金900元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条之规定，判决如下：一、由被告马丽娜在本判决生效后十日内返还原告杨柳松人民币6500元，并向原告杨柳松支付违约金900元；二、驳回原告杨柳松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取为25元，由被告马丽娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员  桂霞二〇一六年四月十一日书记员  白敏