江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏03民终71号上诉人（原审被告）尹美丽，个体户。委托代理人蔡军，江苏清正苑律师事务所律师。委托代理人张厚忠，江苏清正苑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）徐州医药股份有限公司，住所地徐州市新城区产业园商聚路淮海医药物流中心。法定代表人戚保生，该公司董事长。委托代理人魏成民，江苏光亚律师事务所律师。委托代理人石亭，江苏光亚律师事务所律师。上诉人尹美丽因与被上诉人徐州医药股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第1388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人尹美丽的委托代理人蔡军、张厚忠，被上诉人徐州医药股份有限公司的委托代理人魏成民、石亭到庭接受询问。本案现已审理终结。一审查明：2011年7月1日，尹美丽和徐州医药股份有限公司签订房屋租赁合同一份，约定徐州医药股份有限公司将坐落于淮海东路71#，建筑面积约46平方米的房屋出租给尹美丽经营使用，租赁期限为2011年7月1日至2012年6月30日。租赁期限到期后，尹美丽和徐州医药股份有限公司未续签合同，但尹美丽继续使用诉��房屋，并向徐州医药股份有限公司支付租金至2013年7月2日。2013年10月16日，徐州医药股份有限公司向尹美丽等租户发出通知一份，载明“各租户：我公司因发展需要，淮海东路71号医药大厦实施重新改造。该房产改造协议书已经于2013年8月29日签署完毕。我公司已经于2013年8月11日通知过该房产周围相关租户及时搬迁，现再一次通知所有相关租户于2013年10月30日前搬迁完毕。如不按要求及时搬迁，所造成的一切后果由贵单位承担。”2013年11月28日，尹美丽向徐州医药股份有限公司出具承诺书一份，载明“徐州市医药公司淮海东路71号项目改造，项目正在筹备阶段，为了项目顺利进行，公司承诺免收租户搬出前的房租，我们承诺：1、在2014年2月18日24时，无条件搬出之前配合图纸。2、改造后，原租户有优先租赁权。3、业户搬出后，业主不允许将房屋给��人使用。4、经营期间，业主确保业户正常使用房屋，包括水、电等。”在本案审理过程中，徐州医药股份有限公司另申请证人王某到庭作证。证人王某陈述：我从2004年开始租赁徐州医药股份有限公司的房屋，在2010年11月之后因为我在外地，房屋由尹美丽经营，2014年1月24日我回到徐州把店收回，让尹美丽搬走了，这个店现由我经营。在2004年到2010年因为房屋漏水导致的损失，徐州医药股份有限公司至今没有赔偿给我。我和尹美丽原来是夫妻关系，后来在1996年离婚，我把店交给尹美丽经营只是为了孩子。原审法院经审理认为，本案诉争房屋系徐州医药股份有限公司出租给尹美丽经营使用，在租赁期限到期后，双方未继续签订房屋租赁合同，但尹美丽继续使用诉争房屋，并且向徐州医药股份有限公司支付租金至2013年7月2日，双方构成不定期租赁合��关系。在2013年10月16日，徐州医药股份有限公司通知尹美丽搬离诉争房屋，尹美丽签字认可，并且在2013年11月28日出具承诺书一份，承诺于2014年2月18日搬离诉争房屋，徐州医药股份有限公司的通知可以视为解除租赁合同的通知，尹美丽的承诺为同意解除租赁合同，双方对解除租赁合同达成一致意见。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。尹美丽和徐州医药股份有限公司双方租赁合同解除后，尹美丽应当依法返还徐州医药股份有限公司诉争房屋。因此，徐州医药股份有限公司要求尹美丽返还淮海东路71号房屋的主张，有事实和法律依据，法院予以支持。关于尹美丽抗辩其承租诉争房屋系受王某委托及现诉争房屋由王某占有的问题。尹美丽仅提供了证人王某的证人证言，未能提交其他证据予以充分印证，且无论现房屋由谁占有，尹美丽作为与徐州医药股份有限公司存在租赁合同关系的承租人，在合同解除后，均有将诉争房屋返还的义务，因此，尹美丽该抗辩，证据不足，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第二百三十二条、第二百三十六条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决尹美丽于判决生效之日起三十日内返还徐州医药股份有限公司坐落于徐州市淮海东路71号的房屋。案件受理费80元（徐州医药股份有限公司已预交），由尹美丽承担（该款于判决生效后十日内一次性支付徐州医药股份有限公司）。上诉人尹美丽不服一审民事判决，向���院提起上诉称：一审法院认定事实和适用法律错误。具体事实和理由如下：1、上诉人在一审时已经提供了证人王某出庭证明该诉争房屋实际为证人王某占用，上诉人早已搬离出该房屋。就王某的占用行为，被上诉人应当以排除妨害起诉王某。上诉人搬出该房屋后，该房屋实际已由被上诉人控制，已不存在上诉人返还房屋的基础。2、该房屋自2014年初以来一直由案外人王某占有使用，就案外人王某所称的租赁期间与被上诉人之间因房屋漏雨产生的纠纷应由案外人与被上诉人之间进行处理，与上诉人无关。在租赁合同解除后，上诉人未占有该房屋的情况下，一审法院依据合同法的规定，判决上诉人返还该房屋属于适用法律错误。综上，请求二审将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。上诉费用由被上诉人承担。被上诉人徐州医药股份有限公司答辩称：被上诉人与上诉人从2011年7月1日起建立涉案房屋租赁合同关系，在双方协商解除租赁合同后，上诉人并未将其承租的涉案房屋返还给被上诉人，经被上诉人数次督促之后，作为上诉人依然没有履行返还义务，为此被上诉人提起本案诉讼。就涉案房屋，作为上诉人是涉案房屋租赁合同关系的承租人，在双方解除租赁合同之后，上诉人负有将租赁物返还给被上诉人法定义务和合同义务。据此一审法院作出判决，支持被上诉人一审诉请完全符合法律规定，请二审法院依法驳回上诉人上诉请求，维持原判。根据诉辩双方意见，本案二审期间的争议焦点是：上诉人是否负有向被上诉人返还涉案房屋的义务。二审期间，上诉人提供照片一组，证明案外人王某在本案的上诉人与被上诉人建立房屋租赁关系之前，与被上诉人建立过就涉案房屋的房屋租赁关系，且在房屋租赁期间存在着租赁纠纷，致使上诉人向被上诉人履行过返还涉案房屋的义务之后，由案外人王某为涉案房屋实际占有人。被上诉人质证认为，该组证据不属于新证据，该证据与本案没有关联性，也不能证明上诉人的上述主张。本院认为，上诉人负有向被上诉人返还涉案房屋的合同义务。理由如下：首先，本案上诉人和被上诉人在租赁合同到期后，上诉人继续使用涉案房屋，双方形成不定期租赁合同关系，对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中当被上诉人向上诉人发出通知搬迁后，上诉人出具承诺同意搬出，因此其有义务返还��案房屋于被上诉人。其次，上诉人虽主张已经将涉案房屋返还于被上诉人，但是自始至终并未能举证证明将涉案房屋与被上诉人办理了返还交接手续，且根据一审证人王某的证言显示上诉人将涉案房屋清空后，证人王某将涉案房屋收回，故上诉人亦无法证明已经将涉案房屋交接于被上诉人。再次，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”上诉人作为负有返还房屋义务的一方，对于自己已经将涉案房屋返还给被上诉人负有举证义务，而其不能举证证明将涉案房屋已经返还，故其应当承担举证不能的法律后果。最后，至于上诉人主张的案外人王某与被上诉人之间的排除妨碍纠纷与本案租赁合同纠纷属于两个不同的法律关系，案外人与被上诉人之间的纠纷不影响本案中上诉人承担向被上诉人返还房屋的义务。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，由上诉人尹美丽负担。本判决为终审判决。审 判 长  潘全民审 判 员  张 伟代理审判员  程 叶二〇一六年四月七日书 记 员  苗 鑫