广西壮族自治区贵港市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂08民终379号上诉人（一审被告）王光忠。委托代理人吴忠。被上诉人（一审原告）黄志强。被上诉人（一审原告）蒋少华。被上诉人（一审原告）龙广全。被上诉人（一审原告）曾建斌。被上诉人（一审原告）侯延兴。上述五被上诉人的共同委托代理人卢远业，桂平市业盛法律服务所法律工作者。一审被告中国电信股份有限公司桂平分公司，住所地桂平市西山镇。负责人夏嘉洪，该公司总经理。委托代理人卢运波，桂平市西山法律服务所法律工作者。一审被告中国工商银行股份有限公司桂平市支行，住所地桂平市西山镇大成路兴宁街108号。代表人王学东，该行行长。委托代理人杨伍全，中国工商银行股份有限公司贵港分行职工。上诉人王光忠因与被上诉人黄志强、蒋少华、龙广全、曾建斌、侯延兴、一审被告中国电信股份有限公司桂平分公司、中国工商银行股份有限公司桂平市支行房屋租赁合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2015）浔民初字第5026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月2日受理后，依法组成由审判员刘丽担任审判长，审判员黄钰雄、代理审判员陈燕霞参加的合议庭对本案进行审理。经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2010年4月18日，黄志强、蒋少华、龙广全、曾建斌、侯延兴与王光忠签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方（黄志强、蒋少华、龙广全、曾建斌、侯延兴）将位于桂平市城区桂江路中段42米街房屋黄志强户、蒋少华户一楼铺面和二楼、三楼（龙广全、侯延兴、曾建斌三户的二楼每户要间出楼梯旁边的杂物房作一楼铺面仓库用）以及黄志强户四楼、五楼出租给乙方（王光忠）作为经营娱乐业、旅业、西餐等使用，租赁期限为6年，自2010年4月20日至2016年4月19日止。《房屋租赁合同》第三条约定，押金：60000元。租金：合同期内，第一年第二年一楼年租金为130000元、二楼和三楼每年租金为140000元；第三、第四年一楼年租金为140400元、二楼和三楼每年租金为147000元；第五、第六年一楼年租金为151600元、二楼和三楼每年租金为154350元…第四条约定：押金和租金的交纳期限。押金：签订本合同时缴交。租金：遵循先交租金后使用房屋的原则按季度缴交，即乙方第一次向甲方缴交租金期限为2010年4月20日前，以后于每季度末前5天内必须交纳下一季度的租金。合同第九条第2项约定：乙方如逾期支付租金的，每逾期一日，则按当期欠缴租金的3％支付滞纳金。签订上述《房屋租赁合同》后，黄志强、蒋少华、龙广全、曾建斌、侯延兴依照合同约定将上述房屋交付给王光忠经营和使用。王光忠于2010年12月9日将上述蒋少华房屋的170.79平方米转租给中国电信股份有限公司桂平分公司经营使用，黄志强、蒋少华（××）签名同意；于2011年5月5日将上述房蒋少华屋底层铺面80平方米转租给中国工商银行股份有限公司桂平市支行经营使用，蒋少华也签名同意。中国电信股份有限公司桂平分公司、中国工商银行股份有限公司桂平市支行已支付清房屋租金给王光忠。王光忠尚欠2015年10月份始至2015年l2月份房屋租金88430元未支付给黄志强、蒋少华、龙广全、曾建斌、侯延兴，黄志强、蒋少华、龙广全、曾建斌、侯延兴向中国电信股份有限公司桂平分公司、中国工商银行股份有限公司桂平市支行发出《催收房屋租金通知书》，电话通知王光忠催收房屋租金，但王光忠至今没有支付租金，黄志强、蒋少华、龙广全、曾建斌、侯延兴起诉至一审法院，请求判决：一、解除黄志强、蒋少华、龙广全、曾建斌、侯延兴与王光忠于2010年4月18日签订的《房屋租赁合同》；二、王光忠付清2015年10月份至12月份的房屋租金88430元及逾期付款滞纳金给黄志强、蒋少华、龙广全、曾建斌、侯延兴（滞纳金按每日3％计算，从2015年l0月1日起至付清款之日止）；三、中国电信股份有限公司桂平分公司、中国工商银行股份有限公司桂平市支行对王光忠拖欠黄志强、蒋少华、龙广全、曾建斌、侯延兴的租金以及滞纳金负连带清偿责任。一审法院经审理认为，黄志强、蒋少华、龙广全、曾建斌、侯延兴与王光忠签订的《房屋租赁合同》，是建立在自愿的基础上，形式和内容符合法律的规定，受法律的保护，双方应依合同的约定履行义务。黄志强、蒋少华、龙广全、曾建斌、侯延兴己依约定交付租赁房屋给王光忠，已经履行了合同的义务，王光忠在租赁房屋后应当依约定支付租金。现王光忠没有支付，违反了合同的约定，应负违约的责任，支付租金及滞纳金给黄志强、蒋少华、龙广全、曾建斌、侯延兴。王光忠辩称应该追加桂平市福祥酒店等为本案当事人。根据合同相对性原则，桂平市福祥酒店不是合同的当事人，王光忠也没有提供证据证实与他人合伙租赁本案房屋，王光忠的辩称，与法律、法规的规定不符，不予采信。王光忠辩称黄志强、蒋少华、龙广全、曾建斌、侯延兴没有提供房屋建设的批准文件，房屋租赁合同是无效的合同。依据2011年2月1日施行的住房和城乡建设部令第6号《商品房租赁管理办法》第六条有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。本案黄志强、蒋少华、龙广全、曾建斌、侯延兴己提供国有土地使用证、房产证与建设规划许可证，证明黄志强、蒋少华、龙广全、曾建斌、侯延兴对出租房屋有处分、收益的权利，合同中也没有约定办理房屋租赁登记备案，黄志强、蒋少华、龙广全、曾建斌、侯延兴的出租行为，没有违反法律、法规规定禁止出租的其他情形。故本案的租赁关系，符合法律的规定，是有效的，王光忠的辩称，与法律、法规的规定不符，不予采信。黄志强、蒋少华、龙广全、曾建斌、侯延兴请求判决解除《房屋租赁合同》，王光忠付清2015年10月份至12月份的房屋租金88430元及逾期付款滞纳金给其，符合法律的规定，依法予以支持。逾期付款滞纳金的起算期应从实际欠缴租金逾期之日（2015年10月1日）起计。黄志强、蒋少华、龙广全、曾建斌、侯延兴请求判决中国电信股份有限公司桂平分公司、中国工商银行股份有限公司桂平市支行对王光忠拖欠租金以及滞纳金负连带清偿责任。因中国电信股份有限公司桂平分公司、中国工商银行股份有限公司桂平市支行签订转租合同时己经出租方同意转租，且己交清租金。黄志强、蒋少华、龙广全、曾建斌、侯延兴此项请求，与法律规定不符，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，判决：一、解除原告黄志强、蒋少华、龙广全、曾建斌、侯延兴与被告王光忠于2010年4月18日签订的《房屋租赁合同》；二、被告王光忠应支付租金88430元给原告黄志强、蒋少华、龙广全、曾建斌、侯延兴；三、被告王光忠应支付滞纳金给原告黄志强、蒋少华、龙广全、曾建斌、侯延兴（以88430元为基数，按每日3％计算，从2015年l0月1日起计至付清款之日止）；四、驳回原告黄志强、蒋少华、龙广全、曾建斌、侯延兴的其他诉讼请求。案件受理费1055元（本案按简易程序减半收取，原告已预交），由被告王光忠负担。上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。上诉人王光忠不服一审判决，上诉称，一、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人签订的租赁合同无效。本案中被上诉人没有提供建设工程规划许可证原件，应当认定上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》无效。二、如果《房屋租赁合同》有效，上诉人也不应当支付滞纳金，因为滞纳金具有法定性、强制性，上诉人与被上诉人没有权利约定滞纳金，合同中关于滞纳金的约定是无效的。即使该约定有效，一审判决按每日3%计算滞纳金明显过高，应当按每日万分之三计算。三、一审判决没有对6万元押金作出处理是不当的。请求撤销一审判决，改判确认《房屋租赁合同》无效，并判决由被上诉人返还上诉人6万元押金。被上诉人黄志强、蒋少华、龙广全、曾建斌、侯延兴辩称，一、上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，被上诉人也将房屋交付给上诉人实际租用和使用，上诉人也依约交纳了前期的租金，是合法有效的。二、合同约定的滞纳金实际上是违约金。本案是上诉人违约，按合同的约定，上诉人应当以欠缴的租金88430元为基数，按每日3%计算滞纳金给被上诉人。三、在上诉人付清租金及滞纳金给被上诉人，把房屋修复完整并交还给被上诉人后，上诉人才能提出返还押金的请求。押金只能抵减租金或作为违约金。一审判决正确，上诉人上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持一审判决。一审被告中国电信股份有限公司桂平分公司述称，由法院认定合同效力。滞纳金的计算标准应按合同约定。一审被告中国工商银行股份有限公司桂平市支行述称，被上诉人提供有房产证、建设工程规划许可证，《房屋租赁合同》是合法有效的。滞纳金的计算标准由法院认定。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，一、被上诉人提供了蒋少华户、黄志强户房屋的国有土地使用证、房产证原件，并提供了复印自桂平市建设局的龙广全户、曾建斌户、侯延兴户的建设工程规划许可证复印件，足以证实被上诉人出租涉案房屋没有违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，而上诉人王光忠未能提供相反证据予以反驳，因此，上诉人王光忠主张其与被上诉人黄志强、蒋少华、龙广全、曾建斌、侯延兴于2010年4月18日签订的《房屋租赁合同》无效，无事实和法律依据，本院不予支持。二、根据《房屋租赁合同》中第九条第2项的约定，上诉人如逾期支付租金的，每逾期一日按当期欠缴租金的3%支付滞纳金。该项约定的滞纳金实质是违约金，但约定按每日3%计算违约金过高，综合本案实际情况，参照民间借贷利率，本院认为应当以欠缴的租金88430元为基数，按照年利率24%计算违约金为宜。三、上诉人于一审时未提出要求被上诉人返还6万元押金的诉讼请求，一审判决不予处理并无不当。上诉人于二审期间提出要求被上诉人返还6万元押金的上诉请求，亦不属于本案二审的审理范围，上诉人可另行主张权利。综上所述，一审判决认定事实清楚，但认定违约金的计算方式欠妥，本院予以纠正；其他实体处理正确，本院予以维持。上诉人上诉理由成立的部分，本院予以支持；无理部分本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持桂平市人民法院（2015）浔民初字第5026号民事判决第一、二、四项；二、变更桂平市人民法院（2015）浔民初字第5026号民事判决第三项为：王光忠支付滞纳金给黄志强、蒋少华、龙广全、曾建斌、侯延兴（以88430元为基数，按年利率24%计算，从2015年l0月1日起计至付清款之日止）。一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费2011元（上诉人已预交2110元），由上诉人王光忠负担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案判决生效规定的履行期限最后一日起两年内，向桂平市人民法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长  刘 丽审 判 员  黄钰雄代理审判员  陈燕霞二〇一六年四月十八日书 记 员  梁明燕