北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终2286号上诉人（原审被告）北京市海淀区人民政府清河街道办事处，住所地北京市海淀区清河小营西路20号。法定代表人张立红，主任。委托代理人姜秋石，北京市王玉梅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京清河三羊毛纺织集团有限公司，住所地北京市海淀区清河小营西路16号。法定代表人张富华，董事长。委托代理人韩京粉，北京和易律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京东方鑫宇科贸发展公司，住所地北京市海淀区清河小营西路20号。法定代表人胡英杰，经理。委托代理人马佳，男，1981年10月5日出生。上诉人北京市海淀区人民政府清河街道办事处（以下简称清河街道办事处）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第20138号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。北京清河三羊毛纺织集团有限公司（以下简称三羊公司）在原审法院起诉称：1994年，清河街道办事处与北京制呢厂签订合作建设综合业务楼协议，对位于北京市海淀区东北旺北京制呢厂区内，即现在北京市海淀区清河小营西路20号的清河大厦及其辅楼的处理方式、使用权分配作出了明确约定，约定辅楼全部由北京制呢厂使用，并明确约定一层有利于经营的商业用房为北京制呢厂使用。2007年4月12日，北京制呢厂与北京东方鑫宇科贸发展公司（以下简称东方鑫宇公司）签订《房屋租赁合同》，约定将小营西路清河大厦辅楼出租给东方鑫宇公司使用。其后，北京制呢厂被我公司吸收合并，其所有的权利义务均由我公司承继。2011年5月5日，我公司与东方鑫宇公司签订协议，协议约定双方解除租赁合同，东方鑫宇公司于2011年4月30日全部腾空房屋并移交给我公司。但清河街道办事处未按照协议约定搬出该清河大厦一层。故我公司诉至法院，诉讼请求：1、请求法院依法判决清河街道办事处搬出占用的清河大厦铺楼一层（一共实地测量270平米，不包括车库部分）；2、请求法院依法判决清河街道办事处、东方鑫宇公司支付自2011年5月至今的房屋租赁费，计算至2015年9月8日开庭之日是505876元；同时我公司要求支付所欠租金的滞纳金，按每日千分之三标准计算；3、本案诉讼费用由清河街道办事处、东方鑫宇公司共同承担。东方鑫宇公司在原审法院答辩称：我公司已与三羊公司解除协议，本案与我公司没有任何关系，故我公司不同意三羊公司的诉讼请求。清河街道办事处在原审法院答辩称：根据合同相对性，我单位不是租赁合同的承租方，故我单位不应作为案件主体，不应当承担租赁费用。其次，三羊公司主张租赁费用已超过诉讼时效。再次，根据东方鑫宇公司提供的我单位函件，我单位并不认可，其提交的函件也没有实际履行。三羊公司提出的请求与我单位无关，亦无合法依据，故我单位请求法院驳回三羊公司针对我单位的诉讼请求。原审法院经审理查明：1994年8月17日，清河街道办事处（甲方）与北京制呢厂（乙方）签订《海淀区清河街道办事处与北京制呢厂合作建设综合业务楼协议》，约定双方合作建设综合业务楼一栋。乙方负责提供3412平方米地面一块，甲方负责建设综合业务楼所需全部经费，并负责其建设工作。甲乙双方合作年限为五十年，合作期满后，由双方法人另行研究解决其使用权事宜。建设地点：地址在北京市海淀区东北旺路乙方厂区内。综合业务楼初步拟建建筑面积约7000平方米，其中25%划归北京制呢厂使用，如根据北京市总体规划要求建筑面积需增加时，其分配比例不变。一层有利于经营的商业用房为北京制呢厂使用。2007年4月12日，北京制呢厂（甲方）与东方鑫宇公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方向乙方出租位于小营西路清河大厦前楼一座，该房屋供乙方使用，建筑面积共1533平方米。乙方承租用途：办公用房。租赁期限为九年，自2007年7月1日至2016年6月30日止。该房屋起始年租金为600000元整，自第二年起逐年递增3%。具体年租金额如下：第一年自2007年7月1日至2008年6月30日为600000元；第二年自2008年7月1日至2009年6月30日，为618000元；第三年自2009年7月1日至2010年6月30日，为636540元；第四年自2010年7月1日至2011年6月30日，为655636元；第五年自2011年7月1日至2012年6月30日，为675305元；第六年自2012年7月1日至2013年6月30日，为695564元；第七年自2013年7月1日至2014年6月30日，为716430元；第八年自2014年7月1日至2015年6月30日，为737922元；第九年自2015年7月1日至2016年6月30日，为760059元。该房屋年租金以人民币支付，每年的六月一日至六月三十日内，乙方一次性付清下一年租金。若乙方不能在规定期限内一次性付清甲方下一年租金，按下一年年租金为基数，从该年的7月1日起每天支付甲方千分之三的滞纳金。合同签订后，北京制呢厂将清河大厦前楼交付东方鑫宇公司。东方鑫宇公司在房屋租赁过程中，将清河大厦一层部分面积交付给清河街道办事处使用。2007年12月20日，根据纺织控股有限责任公司批准，北京北毛纺织集团有限责任公司吸收合并北京制呢厂等公司，承继之前北京制呢厂的债权、债务和全部资产。北京北毛纺织集团有限责任公司于2007年12月20日经核准变更名称为北京清河三羊毛纺织集团有限公司。2011年5月5日，三羊公司与东方鑫宇公司签订协议，同意解除双方于2007年4月12日签订的《房屋租赁合同》，乙方须于2011年4月30日前全部腾空房屋，并依照原《房屋租赁合同》的约定移交给甲方。在签订合同前一日，即2011年5月4日，东方鑫宇公司已将清河大厦西楼钥匙交付给三羊公司，三羊公司写有收条，但一层部分由清河街道办事处使用的面积并未腾退。2013年4月11日，三羊公司与东方鑫宇公司签订协议书，确认双方于2007年4月12日签订《房屋租赁合同》，乙方租赁甲方位于海淀区小营西路清河大厦前楼房屋，该房屋建筑面积1533平方米。2011年5月5日双方签订协议书，同意解除《房屋租赁合同》。至合同解除时，乙方共欠甲方房屋租金882904元。双方就租金的偿还达成如下意见：1、乙方于2013年4月一次性偿还甲方房屋租金叁拾万元整。2、该《房屋租赁合同》至此全部终结，甲方不再追究乙方任何责任。另查，清河街道办事处至今仍在使用西配楼（或称辅楼、西办公楼）一层270平方米面积房屋。经现场勘验，清河街道办事处所使用的是清河大厦辅楼一层大厅东侧第一间、大厅西侧面积以及中间通道。诉讼中，东方鑫宇公司提供了以下两份证据证明该公司搬出后，清河街道办事处所使用部分应由清河街道办事处与三羊公司协商解决：1、2010年5月东方鑫宇公司发送给三羊公司的《求助函》，请求三羊公司免除本公司所欠三羊公司的2009年度半年的租金、终止本公司与三羊公司于2007年4月12日所签《房屋租赁合同》、办事处所用三羊公司《清河大厦》西配楼部分房屋由街道办事处与三羊公司另行协商解决。2、清河街道办事处给三羊公司函件一份，内容为：“北京东方鑫宇科贸发展公司所反映情况确实存在，让他们继续承担此委托任务，确实有着难以克服的困难。经街道办事处多次研究：同意北京东方鑫宇科贸发展公司给予贵集团所发《求助函》的内容。与此同时，街道办事处还希望继续得到贵集团大力支持与帮助。具体如何操作由街道办事处与贵集团另议。”三羊公司对该两份函件均持有异议，表示并未收到上述两份函件。清河街道办事处亦对两件函件持有异议，在庭后提出申请对盖有的清河街道办事处的公章进行鉴定。因该两份函件并未得到三羊公司的认可，故清河街道办事处盖章的函件无论是否真实，函件所述内容因未得到三羊公司的认可而不发生法律效力。故清河街道办事处申请对函件进行真实性鉴定已无必要。对于租赁费的主张，三羊公司要求支付2011年5月5日至2015年9月8日开庭之日的租金，标准比照2011年房屋租赁费即年租金675305元计算。清河街道办事处提出诉讼时效的抗辩，三羊公司表示因清河街道办事处一直占用房屋，侵权行为一直存在，故不存诉讼时效问题，要求东方鑫宇公司和清河街道办事处共同支付。上述事实，有双方当事人的陈述、《海淀区清河街道办事处与北京制呢厂合作建设综合业务楼协议》、《房屋租赁合同》、2011年5月5日协议、2013年4月11日协议书、收条、照片、法院勘验笔录等证据材料在案佐证。原审法院判决认定：根据三羊公司提供的证据材料，可证明三羊公司享有清河大厦辅楼一层有利于经营的商业用房的使用权。三羊公司就辅楼的租赁使用与东方鑫宇公司签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律强制性规定，故合法有效。在合同履行期间，东方鑫宇公司将一层部分面积交付清河街道办事处使用。2011年5月5日，东方鑫宇公司与三羊公司签订协议，协商解除了房屋租赁合同，该合同亦为双方当事人真实意思表示，发生法律效力。在此之前一日，东方鑫宇公司已腾退了除清河街道办事处使用房屋面积之外的其余辅楼房屋。清河街道办事处系经过东方鑫宇公司认可、使用辅楼一层部分面积，在东方鑫宇公司与三羊公司解除合同后，其仍占用一层部分面积不予腾退，已缺乏合同依据，亦侵犯了三羊公司对于房屋占有、使用的权利。故现三羊公司起诉要求清河街道办事处腾退占用的辅楼一层部分面积，有事实与法律依据，法院支持。关于三羊公司主张的商铺租赁费问题，因清河街道办事处自搬入清河大厦辅楼一层办公以来，其租赁费用均系东方鑫宇公司交纳，三羊公司与清河街道办事处并无合同关系，故三羊公司向清河街道办事处主张房屋租赁费，缺乏合同依据，法院不予支持。东方鑫宇公司与三羊公司解除租赁合同后，清河街道办事处仍在辅楼一层办公，就此东方鑫宇公司与三羊公司均应知晓，但就使用费用问题双方均未提及解决，且现有证据不能证明三羊公司曾向清河街道办事处主张过房屋占用费用。故三羊公司要求清河街道办事处自2011年5月起支付房屋使用费，缺乏依据。但三羊公司提起诉讼后，视为其明确向清河街道办事处主张房屋占用费用，故法院判定清河街道办事处自收到本案三羊公司起诉书后支付房屋占用费。三羊公司主张按照2011年标准支付费用，法院支持。三羊公司要求支付滞纳金，缺乏法律依据，法院不予支持。三羊公司要求东方鑫宇公司承担连带责任，法院认为，三羊公司与东方鑫宇公司协商解除合同之前，东方鑫宇公司已将房屋交还给三羊公司，在签订解除合同之时，三羊公司应当对现场进行查看，才能确认双方合同解除事宜；在此之后，清河街道办事处仍在清河大厦办公使用房屋，三羊公司未表示异议，特别是双方于2013年4月，三羊公司再次与东方鑫宇公司签订协议，确认了东方鑫宇公司应交纳的租金数额，并承诺三羊公司不再追究东方鑫宇公司的任何责任。故视为三羊公司认可双方房屋租赁合同事宜已解决完毕。故法院对于三羊公司主张由东方鑫宇公司承担连带责任的主张不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、本判决生效后三十日内，北京市海淀区人民政府清河街道办事处将清河大厦辅楼一层西侧面积、东侧第一间房屋、以及中间通道共计二百七十平米面积腾退，交还北京清河三羊毛纺织集团有限公司；二、北京市海淀区人民政府清河街道办事处支付北京清河三羊毛纺织集团有限公司自二○一五年五月二十日至二○一五年九月八日的房屋使用费三万五千六百八十四元；三、驳回北京清河三羊毛纺织集团有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。清河街道办事处不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销一审判决，依法改判驳回三羊公司的一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费由三羊公司承担。上诉理由：1、我单位并非租赁合同的承租方，根据合同相对性原则，我单位并非适格主体，应当驳回三羊公司的起诉。2、由于我单位并非租赁合同的承租方，三羊公司要求我单位承担承租人的义务缺乏合同及法律依据，不应获得支持。三羊公司表示不同意原审法院判决结果，但未提出上诉。东方鑫宇公司服从原审法院判决，针对清河街道办事处的上诉理由答辩称：我公司同意一审判决，请求二审法院予以维持。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：根据《海淀区清河街道办事处与北京制呢厂合作建设综合业务楼协议》的约定，三羊公司享有清河大厦辅楼一层有利于经营的商业用房的使用权。且在本院审理中，双方当事人均认可自清河大楼建成后，主楼部分由清河街道办事处使用，辅楼部分由三羊公司使用，双方对于共建的房屋无论是从合同约定还是事实占有均形成了共识。清河街道办事处占用本案诉争房屋的权利来源于东方鑫宇公司的无偿借用，但东方鑫宇公司与三羊公司于2011年协商解除了双方之间的房屋租赁合同，清河街道办事处占有使用诉争房屋的合法依据已不存在，其对诉争房屋的实际控制行为属于无权占有。三羊公司有权要求其腾退占用的房屋。原审法院对此所作处理正确，本院予以确认。第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案中，原审法院对于使用费诉讼时效问题的认定错误，但三羊公司并未就此提出上诉，应视为其对自身权利的放弃，且不涉及损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的情形，故本院对此不持异议。综上所述，清河街道办事处的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费八千八百四十六元，由北京清河三羊毛纺织集团有限公司负担八千一百五十四元（已交纳）；由北京市海淀区人民政府清河街道办事处负担六百九十二元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费八千八百四十六元，由北京市海淀区人民政府清河街道办事处负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 磊代理审判员  郭仁鑫代理审判员  朱文君二〇一六年四月六日书 记 员  明 玥