陕西省安康市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕09民终132号上诉人（原审被告）李光荣，男，1955年4月24日出生，汉族，居民。委托代理人张友芬，女，1962年1月3日出生，汉族，居民。系李光荣妻子。被上诉人（原审原告）陕西山城房地产开发有限公司白河县分公司。住所地：白河县城关镇人民路**号。注册号：612430200000746。负责人张从英。委托代理人刘盛余，系该公司职员。委托代理人邱若冰，陕西腾浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张从英，女，1968年11月22日出生，汉族，居民。系陕西山城房地产开发有限公司白河县分公司负责人。委托代理人刘盛余，男，1970年9月1日出生，汉族，居民。系张从英丈夫。上诉人李光荣因合同纠纷一案，不服白河县人民法院（2015）白河民初字第00840号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李光荣及委托代理人张友芬、被上诉人陕西山城房地产开发有限公司白河县分公司（以下简称山城公司白河县分公司）负责人张从英及委托代理人刘盛余、邱若冰，被上诉人张从英及委托代理人刘盛余均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，张从英与案外人汤坤、管发华三人系个人合伙关系，计划进行岭南大厦和锦绣山庄项目的建设开发。初以汤坤挂靠勤得利房地产公司名义采用边建边报批的方式实施。张从英与刘盛余系夫妻关系，对外签订合同多由张从英签字，刘盛余参与实际经营。锦绣山庄工程项目为商业开发项目，位于白河县城关镇南岭子316国道两旁，其中A栋位于公路外侧，B、C栋位于公路里侧。李光荣被拆迁房屋即公路里侧B栋占地。2010年6月30日，张从英及案外人汤坤、管发华（乙方）以个人名义与李光荣（甲方）签订《合伙建房协议》，约定将李光荣位于316国道里的房屋拆迁置换，置换比例按1：2.5换取拟建新房，但未约定置换房的楼层、套数和具体面积。同时约定乙方必须按照1980年白河县城建局给李光荣颁发的《准建证》记载的四至面积办理相关规划准建手续，若不能按此办理续补土地征用手续此合同作废。又约定房屋建设过程中李光荣住房资金、费用问题由乙方承担，建设工期为18个月，若因自然灾害及人力不可抵御因素工期顺延，协议签字之日生效。张从英于2011年3月10日成立山城公司白河县分公司，经营范围房地产开发。李光荣的房屋始建于80年代初，1980年9月16日白河县城建局为其颁发准建证，记载建用土地面积14m×8m=112㎡，并记载有四至界畔。除建房占地面积外，其余空场和坡地未办理土地使用权审批手续。2002年7月14日李光荣办理了白土国用（2002）字第0218号国有土地使用证，批准用地面积76.8㎡。同年9月5日李光荣、李光华、李光红为办理房屋产权证，申请使用1980年9月16日准建证分户，李光荣办理了建筑面积192.64㎡房产证书。之后又在该房旁边建了12㎡的卫生间，但无土地使用权证书。双方签订协议后，李光荣只提供了1980年9月16日的建设许可证复印件。2013年10月16日李光荣向白河县土管局递交申请，对刘盛余持有李光荣该建设许可证复印件办理土地使用证，请求不予办理。原审认为，涉案合同名为合伙建房协议，但对双方来说是房屋拆迁与补偿的法律关系，故本案法律关系是拆迁补偿合同关系。依据安康市中级人民法院（2013）安民终字第00500号生效的民事判决书已确认双方签订的拆迁补偿合同有效。我国《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己义务，协议约定必须按照1980年白河县城建局给李光荣颁发的准建证上记载的四至面积办理土地使用权，该证件只是建房准建手续，并未取得土地使用手续。2002年李光荣办理了国有土地使用权证，该证件是其使用土地的合法手续，李光荣应当提交合法证件，协助办理土地使用手续。山城公司白河县分公司请求按112㎡土地置换房屋，因双方签订的合伙建房协议和补充协议均未确定具体的房屋置换面积，该公司请求按112㎡土地置换房屋，与已查明李光荣实有房屋建筑面积有差距，对双方如何确定置换面积，有待进一步协商确认；山城公司白河县分公司请求赔偿损失，虽然客观上确有相当大的经济损失，但也有其自身原因，且未提供确切数额证据予以证实，对该诉讼请求不予支持。李光荣认为证件四至面积大于实际记载面积，可要求有关行政机关予以更正。原审判决：一、李光荣于判决生效后五日内持2002年7月14日白土国用（2002）字第0218号土地使用权证配合山城公司白河县分公司办理土地使用权转让手续。逾期山城公司白河县分公司可持生效判决书自行到土地管理部门办理土地使用权转让手续；二、驳回山城公司白河县分公司、张从英其他诉讼请求。宣判后，李光荣不服向本院提出上诉称，根据法律规定，国有划拨土地使用权未经批准不得转让，因此在不违反法律规定的情况下，双方约定由被上诉人就合同涉及的划拨土地能否被用于本案商品房开发，应向政府部门咨询，在补办了手续后需将证件归还上诉人。截止目前没有证据证实被上诉人履行了该合同义务。从上诉人与张从英签订的《合伙建房协议》内容看，没有约定1980年9月6日建设许可证项下的土地使用权需要办理转让手续，也未约定上诉人需持（2002）字第0218号土地使用权证配合被上诉人办理国有土地使用权转让手续，但一审法院判令上诉人配合被上诉人办理土地使用权转让手续超出合同约定。上诉人只与张从英签订了合同，按照合同相对性原则，当事人以外的第三人不能主张合同权利。一审法院判令上诉人向山城公司白河县分公司履行义务错误。被上诉人在合同履行中存在违约行为，导致上诉人对合同继续履行存在顾虑，如果不行使不安抗辩权，则对上诉人的合法权益造成不可弥补的损害，故上诉人有权中止履行合同，待土地面积争议解决后再继续履行。事实上，1980年颁发的建设许可证范围内的土地，上诉人已经合法占有、使用了30余年。该土地并未被国家征收征用，上诉人是合法的土地使用权人，一审法院认定该建设许可证只是建房手续错误。既然原审认定双方签订的合同有效，双方继续履行就应当按照该建设许可证的面积作为新房置换面积。另外，本案应当在上诉人与土地管理部门的土地争议优先解决后，再继续履行。综上，请求撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求。被上诉人山城公司白河县分公司、张从英辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分。2010年6月30日，上诉人与张从英签订的合同已经被生效判决确认有效。2010年10月5日，张从英、管发华、汤坤签订《补充协议》，约定管发华从原三人合伙关系中独立出来，独自开发岭南大厦。2011年2月19日，在上诉人协助下张从英与汤坤签订协议书，约定汤坤和张从英分开各自实施锦绣山庄项目开发，分开后各自对所建项目承担法律责任。2011年3月11日，张从英成立了山城公司白河县分公司，并以该公司名义向白河县政府申请开发“锦绣山庄商住小区”。2011年6月5日，项目获得白河县发改局同意备案。2013年11月28日，白河县住房和城乡建设局同意对本案建设项目进行设计。2014年1月3日，白河县人民政府同意收回该项目涉及被拆迁的肖照旺等8户国有土地并计划按照法定程序履行土地出让手续。综上，双方合同约定转让的土地虽然是国有划拨性质，但是本案的建设项目已经过白河县政府同意备案，不违反法律规定。另外，双方签订的合同已经实际履行，上诉人李光荣收取了拆迁安置过渡费并拆除了自己的旧房，现双方只是对土地面积的认识产生分歧。综上，原审法院判令上诉人持（2002）字第0218号国有土地使用证配合山城公司白河县分公司办理土地使用权转让手续是正确的。请驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人李光荣向本院提交下列证据：1.陕西山城房地产开发有限公司、陕西山城房地产开发有限公司白河县分公司的工商登记材料复印件一份，证明李光荣与陕西山城房地产开发公司及白河县分公司之间无合同关系，李光荣不应当向山城公司白河县分公司办理土地使用权转让手续；2.陕西省白河县人民法院（2014）白河执字第00079号执行裁定书、全国法院失信被执行人名单、陕西省白河县人民法院（2015）白河民初字第00608号民事判决书复印件各一份，证明被上诉人张从英无继续履行合同的能力，李光荣有权拒绝履行合同义务；3.2010年12月8日“锦绣山庄小区开发项目”向白河县人民政府提交的《申请》复印件一份，证明本案建设工程未经政府部门办理批准手续。被上诉人山城公司白河县分公司、张从英质证认为，李光荣提交的第1、2项证据的真实性无异议，但均不足以证实被上诉人缺乏继续履行合同的能力，证明目的不予认可。李光荣提交的第3项证据真实性无异议，但白河县政府要求山城公司白河县分公司先实现“三通一平”后再开始建设施工，并且开始施工也是应上诉人李光荣要求拆除旧房。被上诉人山城公司白河县分公司向本院提交下列证据：1.2011年6月28日山城公司白河县分公司签发的《工程罚款通知单》复印件一份，证明上诉人李光荣作为该公司的施工监督人，对施工及罚款一事是明知的；2.2015年6月16日李光荣、张友芬与山城公司白河县分公司、张从英签订的《协议》复印件一份，证明上诉人李光荣与山城公司白河县分公司之间具有合同关系；3.2011年10月28日，上诉人李光荣向山城公司白河县分公司提交的《申请》复印件一份，证明李光荣认可山城公司白河县分公司是本案争议合同的相对人；4.白河县人民政府作出的白政函（2014）2号批复复印件一份，证明白河县人民政府已批准同意收回本案建设工程被拆迁的丁群等8宗国有土地使用权，因李光荣不交回其国有土地使用权证，致使该工程无法继续施工；5.陕西山城房地产开发有限公司的《房地产开发资质证书》复印件两份，证明该公司具有房地产开发四级资质，并且正在晋升三级资质；6.陕西省人民政府作出的陕政土批（2014）133号《审批土地件》、陕西省林业厅作出的陕林资许准（2013）93号《准予行政许可决定书》复印件各一份，证明本案工程占用的林地经有关部门批准转为建设用地，并同意由陕西山城房地产开发有限公司使用。上诉人李光荣质证认为，被上诉人山城公司白河县分公司提交的第1项证据真实性无异议，但该公司开发的工程质量不符合要求；第2项证据真实性无异议，但属于未生效合同；第3项证据真实性无异议，但被上诉人公司开发的工程不具备相关手续；第4项证据真实性无异议，但与本案无关联性；第5、6项证据与本案无关联性。被上诉人张从英对山城公司白河县分公司提交的证据均无异议。上述双方当事人提交的证据经合议庭评议后认为，上诉人李光荣提交的1项证据不足以证实山城公司白河县分公司与其是否存在合同关系，证明目的本院不予采信；第2组证据不足以证实山城公司白河县分公司是否存在无力履行合同的事实，证明目的本院不予采信；第3项证据不能直接证实本案建设工程是否经过政府批准的事实，证明目的本院亦不予采信。被上诉人山城公司白河县分公司提交的第1项证据，因李光荣对真实性无异议且当庭认可自己曾在该公司义务帮忙监督施工，本院予以采信；第2组证据李光荣对真实性无异议，该协议上有山城公司白河县分公司及负责人张从英的签章，本院予以采信；第3组证据李光荣对真实性无异议，本院予以采信；第4项证据仅能证明经白河县人民政府批准，同意收回丁群等8户国有土地使用权证的事实，但不足以证实本案建设工程停工的原因，证明目的本院不予采信；第5、6项证据能够证实山城公司具有房地产开发资质以及与本案建设工程有关的部分林地经批准转为建设用地的事实，本院予以采信。经二审审理查明，2015年6月16日李光荣、张友芬与山城公司白河县分公司签订《协议》约定，双方同意按照2010年6月30日签订的合同条款执行，必须按甲方李光荣提供的1980年9月16日证件签发起止四邻界限和土地面积，明确甲方占地面积。另外还约定双方按照原《合伙建房协议》第三条第（一）款和第（二）款规定，明确甲方置换新建住房面积并按原合同约定1：2.5比例确认住房所在楼层位置。其他事实与一审认定的事实基本一致。上述事实有山城公司白河县分公司营业执照、组织机构代码、合伙建房协议、补充协议、李光荣的国有土地使用证、（2013）安民终字第00500号民事判决书、《工程罚款通知单》、2015年6月16日签订的《协议》、白河县人民政府白政函（2014）2号批复、《房地产开发资质证书》、陕西省人民政府陕政土批（2014）133号《审批土地件》、陕西省林业厅陕林资许准（2013）93号《准予行政许可决定书》及当事人陈述等证据在卷，并经当庭质证，本院予以认定。本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。2012年11月5日，李光荣曾起诉张从英等人，请求解除2010年6月30日双方签订的《合伙建房协议》并赔偿过渡安置费和其他经济损失。最终，该案生效判决驳回了李光荣请求解除合同及赔偿损失的诉讼请求，并判令张从英、刘盛余按照合同约定支付李光荣过渡安置费。合同签订之后，2011年6月15日本案建设项目获得白河县发展和改革局的备案，同意由山城公司白河县分公司开发建设，建设内容为占地面积9000平方米，建筑面积60000平方米，项目总投资6000万元。2014年1月14日，白河县人民政府作出（2014）2号文件，同意白河县国土资源局无偿收回本案建设项目被拆迁的丁群等8宗国有土地使用证。另外，先后经陕西省人民政府和陕西省林业厅审批，同意将李光荣原旧房后的部分国有林地转为建设用地，并用于本案开发项目建设。综上，原审法院认为本案双方争议的合同有效，并无不当。关于合同主体问题。因此前已有生效法律文书认定双方合同主体变更为张从英、刘盛余和李光荣。但是，在山城公司及其白河县分公司成立之后，前述合同义务实际全部由山城公司白河县分公司履行。从白河县发展和改革局的备案文件也可以证实，本案工程仍以山城公司白河县分公司为开发主体。另外，李光荣也认可在工程启动后，其本人曾经给该公司义务帮忙监督施工。所以，李光荣对合同由山城公司白河县分公司实际履行的事实是知情的。2015年6月16日，李光荣等与山城公司白河县分公司又签订了一份《协议》，明确约定双方同意按照2010年6月30日的合同条款履行。落款处“乙方”签章的主体是山城公司白河县分公司负责人张从英并加盖该公司印章。庭审中，张从英也认为该协议是自己以负责人的名义代表山城公司白河县分公司与李光荣签订的。综上，应当认定经上一案终审后，双方又通过订立书面协议的方式，将合同的一方主体由张从英、刘盛余二人再次变更为山城公司白河县分公司。故，一审判令上诉人李光荣配合山城公司白河县分公司履行合同义务正确。诉讼中，双方均认可合同签订后李光荣仅享有置换固定位置和数量的房屋，并不与被上诉人一起承担房地产开发经营中出现的任何商业风险。在合同条款中，虽未明确约定需要转让李光荣的国有土地使用权，但根据双方合同的性质，山城公司白河县分公司作为开发单位，在拆旧建新过程中必然涉及建设用地范围内土地权属的变更，故李光荣应当配合山城公司白河县分公司办理国有土地使用权转让手续。由于目前李光荣只有一份2002年7月14日白河县人民政府颁发的白土国用（2002）字第0218号《国有土地使用证》，这是由政府部门颁发的确认和公示物权的有效证件。一审法院在查明事实的基础上，判令李光荣持此证配合山城公司白河县分公司办理土地使用权转让手续是正确的，也未超出合同约定或者被上诉人的一审诉讼请求。关于不安抗辩权。从李光荣提交的证据看，仅能证实山城公司白河县分公司对他人负有83万元债务尚未履行。该笔债务与本案建设工程投资数额差距过大，不足以充分说明该公司欠缺继续履行合同的能力，故李光荣主张中止履行合同义务的理由不能成立。关于置换面积问题。因双方在合同及补充协议中均未对此予以明确。从尊重当事人意思自治的原则出发，原审法院认为该问题有待双方进一步协商确认是正确的。另，李光荣主张自己与土地管理部门之间还存在土地面积争议，但该争议与本案不属于同一法律关系，李光荣可另行通过合法途径依法维护自己的合法权益。综上，李光荣的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李光荣负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 丹代理审判员  刘慧琴代理审判员  杜 涛二〇一六年四月十四日书 记 员  杨锦龙