广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗云法民四初字第1425号原告：广州市道路扩建工程办公室，住所地广州市越秀区仓边路133号，组织机构代码：45535205-3。法定代表人：宋金峰，主任。委托代理人：卢冬梅，该司职员。委托代理人：徐波克，该司职员。被告：广州市庆翰商贸有限公司，住所地广州市白云区同嘉路63号63-1、63-3、63-6。法定代表人：陈少洪，经理。委托代理人：何结文，北京市东卫（广州）律师事务所律师。被告：李运群，女，1993年6月7日出生，汉族，身份证住址广东省惠来县，原告广州市道路扩建工程办公室与被告广州市庆翰商贸有限公司（以下简称“庆翰公司”）、李运群租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月4日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市道路扩建工程办公室的委托代理人卢冬梅、徐波克，被告庆翰公司的委托代理人何结文到庭参加了诉讼，被告李运群经本院公告送达诉讼副本及开庭传票，公告期满未有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市道路扩建工程办公室诉称：我方与被告庆翰公司于2013年3月6日签订《房屋租赁合同》，双方约定：我方按照12元/平方米的价格，将广州市白云区同嘉路61号、63号、65号部分房屋租赁给被告使用，房屋面积共计1523.2367㎡，每月租金18278.85元，租赁期限为三年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止。此外，合同还约定了双方的权利义务和违约责任。双方签订租赁合同后，被告一直未能依约如期支付租金。经我方催收，被告于2014年12月25日向我方提交书面致函，承诺在每月按时缴交当月租金的基础上，加缴此前欠付的租金，在2015年8月31日前缴清欠付的全部租金。但是，被告并未履行承诺清缴欠租。2015年8月18日，我方向被告书面致函催收拖欠的房屋租金，被告并未给予回复，也未曾清缴欠租。截至起诉之日，被告的房屋租金仅仅支付至2014年3月，欠租的时间跨度长，数额大，严重损害了我方的合法权益。根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特此提起诉讼，恳请法院查明事实，判如所请，请求依法判令：1、判令解除我方、被告庆翰公司于2013年3月6日签订《房屋租赁合同》；2、判令两被告共同向我方支付拖欠的房屋租金345529.23元（自2014年4月1日起至起诉之日止）；3、判令两被告共同向我方支付拖欠租金的滞纳金（以当月欠缴租金为本金，按照每日千分之三的标准，自当月11日计至清偿之日止）；4、判令两被告共同向我方支付房屋使用费（按合同约定的租金标准计算，自起诉次日起至被告清空房屋并交付我方之日止）；5、判令两被告立即将租赁房屋清空并交付我方；6、本案诉讼费由两被告承担。被告庆翰公司辩称：一、不同意原告关于解除合同的诉讼请求。《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效。我国合同法处处体现了鼓励交易的原则，不主张轻易解除或者撤销合同。在本案中，我司并非恶意拖欠租金，而是由于涉案房屋存在严重使用问题，影响我司正常经营，我司多次催促原告维修无果，只好另外请人维修，双方对维修问题一直协商无果的情况下才拖欠租金未交。退一步讲，即使因为维修问题双方发生争议最终认定我司构成违约，我司也不足以构成根本违约，因此，我司不同意解除合同。二、房屋存在严重使用问题，我司多次催促原告无果，只好自己请人维修，并非恶意违约。自2014年起，涉案房屋存在多处天花漏水、弯头漏水、外墙渗水等使用问题，我司通知原告尽快安排人维修，但原告并没有处理，影响了我司的正常使用，后来问题越来越严重，我司多次催促原告赶快处理，否则我司无法正常经营，但原告每次都是口头答应我司，却没有任何实际维修，我司最后迫于无奈只好自己请人维修。由于原告一直没有处理房屋的使用问题，导致严重影响我司的正常经营，双方因维修问题一直协商无果，我司才欠付租金，并非恶意违约。三、原告主张的滞纳金过高，理应调低至不超过其损失的30%，而我司已经事先得到租赁保证金的弥补，损失不复存在，因此，对其滞纳金的主张应予以驳回。本案中滞纳金是对我司迟延支付租金的惩罚，其本质上属于违约金。原告在当中的损失主要是我司欠付租金的银行同期贷款的利息损失，即自2014年4月至2015年11月的利息损失，滞纳金不应超过该损失的30%，而被告已经缴纳了相当于三个月租金的租赁保证金54836.6元，足以弥补原告的上述利息损失，因此，应当驳回其滞纳金的主张。四、同意原告第4项诉讼请求。五、合同合法有效，原告要求我司清空并交付涉案房屋依法无据。《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，该合同具有法律效力，依法受法律保护，双方均应严格履行。原告提出解除合同的理由依法不成立，合同依然合法有效，在合同的有效期内，原告无权要求我司清空涉案房屋并交付。现由于涉案房屋内物品较多，即使要求我司搬离，应给予我司合理的搬迁时间。六、诉讼费方面，我司认为应当按照诉讼比例来承担。综上所述，请法庭依法驳回原告的部分诉讼请求。被告李运群无答辩。经审理查明：2013年3月6日，原告（甲方，出租方）与庆翰公司（乙方，承租方）签订编号为穗扩协【2013】17号《广州市道路扩建工程办公室房屋租赁合同（商业、办公用房）》，甲乙双方约定：甲方同意将位于广州市白云区同嘉路61号之1-27；63号之4、5、18、19、20；65号首层、65号之1-9；67号之1-9的房屋（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方使用，出租物建筑面积为1523.2376平方米，约定用途为仓库。租赁期限为三年，从2013年1月1日起至2015年12月31日止。租金为18278.85元/月，租金逐月结算，乙方应在每月10日前将当月租金交到甲方指定账户。乙方向甲方缴纳租赁保证金54836.6元。乙方应在签订本合同之日支付首期租金和租赁保证金（或以甲方银行收款通知单为准）。租赁期内，保证金由甲方保管；租赁期满且乙方交清一切租金、杂费及清理场地交甲方验收，甲方于验收之日起十四日内将保证金无息退还给乙方。如乙方违反本合同规定义务，或因乙方过错造成本合同提前终止，则保证金不予退回。甲方有权在事先通知乙方的合理时间内不受阻止地对租赁物及其设施、设备进行检查维修（紧急情况下，甲方及有关人员无须事先通知乙方，便可进入进行抢修）。若发现属乙方的设备发生故障，且危及大厦安全时（如发生火警隐患等），甲方有权通知乙方维修、更换，如果超过通知所限时间乙方仍不修理，甲方有权代为修理或强行更换，费用由乙方负责。负责对房屋定期安全检查，承担房屋主体结构自然损坏的维修费用；如因甲方延误房屋维修造成他人人身伤亡、财产损失的，由甲方负责赔偿。乙方应保护租赁物内的设施和设备完好无损。在租赁期间，按照谁使用谁负责的原则，乙方必须严格遵守国家颁布制定的有关政策法规，包括消防安全管理规定和治安、计生等规定，如有违反，由此引起的后果责任，均由乙方承担，并负责赔偿甲方损失。甲方有权收回房屋，不退租赁押金。乙方如逾期交纳租金及其他应付费用，从逾期之日起按日加收欠交金额百分之一的滞纳金；逾期三十天，甲方有权对该租赁物内属乙方的财产予以留置并向乙方发出催款通知书（如乙方不能现场接收通知书，则将通知书张贴于租赁物门口，外墙即视为向乙方发出通知）。租赁期满或合同解除后，乙方必须按时将租赁物内的全部设施、设备在适宜租用的清洁、良好的情况下交还甲方。本合同经双方签章之日起生效。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付庆翰公司使用。庆翰公司向原告支付了保证金54836.6元并依约向原告交租至2014年4月。2014年12月25日，庆翰公司向原告出具《2015年缴交租金承诺》，内容为：“本着诚合长至，拟出关于诚德大厦仓库2015年缴交新、旧租金计划。1、每月按时缴交当月租金基础上，加缴1-2个月2014年前所欠的租金。2、承诺在2015年8月31日前缴清2013年10月至2014年合共15个月所欠租金。以上是本公司作出2015年度缴交新、旧租金的承诺……”。2015年8月18日，原告以EMS快递方式向被告发出催缴欠租的通知。投递结果显示为本人签收，庆翰公司抗辩其没有收到上述催缴通知。庆翰公司向本院提交2014年3月至2015年5月期间的收据若干，拟证明其为维修涉案房屋支出费用的事实。审理中，庆翰公司抗辩其司多次向原告反映房屋存在使用问题，但原告均未维修，庆翰公司遂未交租金。原告否认庆翰公司曾反应过维修房屋的问题。另查：庆翰公司为自然人独资的有限责任公司，李运群为该公司的唯一自然人股东。原告于2015年11月4日提起本案诉讼。以上事实：有房屋租赁合同、发票、承诺书、催收函、快递单、收据、送货单、投递证明、房产证及双方当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与庆翰公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。原告依约将涉案房屋交付庆翰公司使用，庆翰公司应向原告支付使用房屋的对价，即租金。现庆翰公司自2014年4月1日起欠缴租金已构成违约，应承担违约责任。原告要求解除与庆翰公司签订的《房屋租赁合同》，并要求庆翰公司支付自2014年4月1日至2015年11月4日的租金的诉讼请求合理合法，本院予以支持，租金以18278.85元/月为标准。因庆翰公司欠缴租金已构成违约，故原告要求庆翰公司支付拖欠租金的滞纳金的诉讼请求合理合法，本院予以支持。关于庆翰公司抗辩原告的诉讼请求超过诉讼时效的意见，因庆翰公司于2014年12月25日已通过出具书面承诺的方式同意缴纳讼争期间的欠租并制定了支付计划。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条：“义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方“同意履行义务”。之规定，庆翰公司承诺归还欠租及制定支付计划的行为已引起诉讼时效中断，原告向庆翰公司追索欠租的诉讼时效自2014年12月25日起重新计算，原告于2015年11月4日向本院提起诉讼，并未超过诉讼时效，庆翰公司的抗辩意见于法无据，本院不予采纳。关于庆翰公司抗辩因原告未有维修房屋，其司拒交租金的问题。根据租赁合同的约定，原告承担的是房屋主体结构自然损坏的维修费用。现庆翰公司虽提交了其维修涉案房屋的收据，但并不能证明庆翰公司对涉案房屋的损耗及使用没有过错，即不能证明其维修的项目属于应由原告负责维修的自然损坏范畴。况且，庆翰公司虽抗辩其司多次要求原告进行维修，但并未提交证据证明其司向原告主张相关权利的事实，原告对此亦不予确认，故本院不予采信。综上，庆翰公司以原告未有维修涉案房屋为由拒交租金的理由不能成立，以此为由要求减低滞纳金标准的意见，本院不予采纳。租赁合同约定的滞纳金标准为百分之一，原告主张按照千分之三的标准计算，属处分已方权利，本院予以准许。被告应缴滞纳金应以当月欠缴租金为本金，按照每日千分之三的标准，自当月11日计至实际付清本金之日止，并以本金为限。租赁合同解除后，庆翰公司占用涉案房屋已无合同及法律依据，原告要求庆翰公司腾空返还涉案房屋的诉讼请求合理合法，本院予以支持。被告同意承担自2015年11月5日至返还涉案房屋之日止的房屋使用费，本院予以准许，房屋使用费参照租金标准18278.85元/月计算。庆翰公司为一人有限责任公司，李运群作为该司的股东，未有举证证明公司财产独立于其个人财产，应当对庆翰公司的债务承担连带责任。李运群经本院公告送达诉讼副本及开庭传票，公告期限届满无到庭参加诉讼，本院依法进行缺席判决。综上所述：依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第五十八条、第六十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下:广州市道路扩建工程办公室与广州市庆翰商贸有限公司于2013年3月6日签订的《房屋租赁合同》予以解除；本判决生效之日起十日内，广州市庆翰商贸有限公司支付广州市道路扩建工程办公室自2014年4月1日至2015年11月4日的租金349735.33元及滞纳金（滞纳金以当月欠缴租金为本金，按照每日千分之三的标准，自当月11日计至实际付清之日止，并以本金为限，当月租金以18278.85元/月为标准）；本判决生效之日起十日内，广州市庆翰商贸有限公司支付广州市道路扩建工程办公室自2015年11月5日起至腾空返还广州市白云区同嘉路61号之1-27；63号之4、5、18、19、20；65号首层、65号之1-9；67号之1-9的房屋之日止的房屋使用费，房屋使用费以18278.85元/月为标准）；本判决生效之日起十日内，广州市庆翰商贸有限公司将广州市白云区同嘉路61号之1-27；63号之4、5、18、19、20；65号首层、65号之1-9；67号之1-9的房屋腾空并交还广州市道路扩建工程办公室；李运群对本判决第二、三、四项所确定的内容与广州市庆翰商贸有限公司承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10742元，由广州市庆翰商贸有限公司、李运群共同负担，并于本判决生效之日起三日内迳付广州市道路扩建工程办公室，本院不再予以退回。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  段静楠人民陪审员  王丽艳人民陪审员  付银霞二〇一六年四月十三日书 记 员  林嘉仪