连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0703民再2号再审申请人（原审被告）：肖琴，无固定职业。被申请人（原审原告）：南通天一物业管理咨询有限公司连云港分公司，住所地：连云港市海州区海连东路40号金茂花园1号楼706室。法定代表人：刘国钢，总经理。委托代理人：徐继明，南京化学工业有限公司连云港碱厂律师事务部律师。委托代理人：杜桂林，该公司职员。再审申请人肖琴因与被申请人南通天一物业管理咨询有限公司连云港分公司（以下简称天一物业连云港分公司）物业服务合同纠纷一案，不服本院（2015）港民初字第1783号民���判决，向本院申请再审。本院于2015年12月24日作出（2015）港民监字第00018号民事裁定书，裁定对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人肖琴、被申请人天一物业连云港分公司的委托代理人徐继明、杜桂林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2015年9月2日，天一物业连云港分公司诉至本院称，2012年9月，双方签订物业服务合同，天一物业连云港分公司按约提供物业服务，肖琴按约应向天一物业连云港分公司交纳从2012年10月1日起至2015年9月30日止的物业管理费、公共能耗费共计4170元。天一物业连云港分公司多次催要，肖琴拒付，请求判令肖琴偿还所欠物业费及违约金（从2012年10月1日计算至2015年9月30日，按照日千分之一的标准计算），并承担本案的诉讼费。肖琴辩称，其是房屋所有人不是使用人，应当由房屋使用人交纳物业费；天一物业连云港分公司提供的和业主委员会签订的服务协议没有业主委员会代表人的签名和联系方式，对物业服务协议真实性有怀疑；自2011年起，因公共下水道堵塞，其房屋楼顶漏水，多次向物业反映，物业没有处理，且物业公司从来没有提过要物业费，2015年7月物业停水，才要物业费。本院原审查明：2012年9月26日，天一物业连云港分公司与日出东方小区开发商连云港中冠房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，开始对小区实施物业管理服务，合同期限自2012年9月26日起至2013年9月25日止。合同到期后，天一物业连云港分公司与连云港市日出东方小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定服务期限为2年，自2013年9月26日至2015年9月25日。《前期物业服务合同》约定商业物业1.5元每平方每月，《物业服务合同》除了约定商业物业1.5元每平方每月��，还约定公共能耗费用为0.5元每平方每月，两份合同中还就物业服务内容、物业费用交纳时间、违约责任等双方的权利义务作出了具体约定。肖琴为日出东方小区1单元101-13室商铺业主，该房屋建筑面积为57.92平方米。肖琴以房屋漏水及天一物业连云港分公司管理未到位为由，拒付2012年9月26日至2015年9月26日的物业费，其中2012年至2013年度为1042.56元（前期双方并未约定公共能耗费用）、2013年至2014年度为1390.08元、2014年至2015年度为1390.08元，合计3822.72元。另查明，天一物业连云港分公司提供的照片三张，用以证明其曾经通知肖琴交纳物业费，因该照片拍摄的时间不能确定，且天一物业连云港分公司并未证明肖琴已经收到该通知，肖琴对天一物业连云港分公司曾经向其催交物业费的主张亦不认可，故本院认定天一物业连云港分公司并未向肖琴催交物业费。上述事实由天一物业连云港分公司提供的《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、照片及当事人陈述在卷予以证实，本院依法予以确认。本院原审认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故本案的《前期物业服务合同》及《物业服务合同》对本案的原、被告具有法律效力，肖琴作为小区业主，系物业服务合同项下权利义务一方实际享有者和承担者，构成物业服务合同的实际当事人，接受了天一物业连云港分公司的物业管理服务，理应向天一物业连云港分公司交纳物业费。现肖琴以房屋存在漏水问题及天一物业连云港分公司管理未到位而拒付物业费，本院认为，虽然肖琴提供了7���照片，但由于照片所反映的现象没有即时性的特点，不能说明问题持续存在，也不能说明天一物业连云港分公司在接到报修后一直未予解决，肖琴所提供的照片尚不足以证明物业管理不到位，且天一物业连云港分公司即使有些管理未到位的地方，但未根本性的违反物业管理合同约定，肖琴因此拒付物业费不当，应当向天一物业连云港分公司支付拖欠的物业费3822.72元。对天一物业连云港分公司要求肖琴支付违约金的诉讼请求，因肖琴未及时支付物业费已经构成违约，应当向天一物业连云港分公司支付违约金，但是天一物业连云港分公司要求按日千分之一支付违约金的标准过高，本院酌定按照日万分之二的标准计算。综上，原审遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，作出如下判决：肖琴于本判决生效之日起十日内给付天一物业连云港分公司物业费3822.72元及违约金（其中1042.56元从2013年8月13日起；其中2780.16元从2015年9月4日起，按照日万分之二标准计算至2015年9月30日）。如肖琴未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由肖琴承担。肖琴申请再审称：请求法院驳回天一物业连云港分公司的诉讼请求，并由天一物业连云港分公司承担物业服务责任，赔偿肖琴因房屋漏水承租人终止租赁合同而造成的租金损失32000元。事实和理由：1、原审中天一物业连云港分公司提供的《物业服务合同》，没有业主代表的签字和联系方式，内容中有很多空白之处，不是申请人签订，不具有真实性，也不符合《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）要求。2、被告主体错误。按天一物业连云港分公司提供的《物业服务合同》，非业主使用人不履行交费义务时，由业主承担连带责任；肖琴出租房屋的租赁合同也约定由承租人交纳物业费，所以在承租人不交纳物业费时不应由肖琴直接交纳。3、原告诉讼请求不符合合同法和相关司法解释。根据原审判决所依据的合同法和《最高人民法院》规定，肖琴不应当承担物业费，并且肖琴从未接到天一物业连云港分公司催交物业费的请求，此事实已被原判决所确认，肖琴有理由相信天一物业连云港分公司因肖琴的房屋漏水问题而放弃了物业费。4、天一物业连云港分公司物��服务长期缺失，公共下水道堵塞，肖琴房顶漏水，致承租人终止租房合同，造成肖琴租金损失32000元。天一物业连云港分公司辩称：原审判决认定事实和适用法律正确。1、天一物业连云港分公司向肖琴主张物业费符合法律规定和合同约定。天一物业连云港分公司具有物业服务的资质，与连云区日出东方小区业主委员会签订了《物业服务合同》，在向肖琴主张拖欠的物业费前已书面向其催缴。2、肖琴要求天一物业连云港分公司赔偿其损失与本案无关，如其认为天一物业连云港分公司应当赔偿，可另行起诉。本院再审查明：原审中查明的事实，除“另查明”事实外，其它部分的事实属实，本院再审予以确认。另再审查明，连云区日出东方小区业主委员会于2013年5月30日成立，其与天一物业连云港分公司签订的涉案《物业服务合同》在连云���住房和城乡建设局备案。天一物业连云港分公司于2015年9月2日在肖琴涉案房屋门上张贴向肖琴催交物业费通知，同年9月8日将该张贴的通知拍摄成照片。上述事实由天一物业连云港分公司提供的照片、《外埠来连物业服务企业登记备案证明》、《连云港市物业服务合同备案证明》、《业主委员会备案证明》和肖琴陈述予以佐证。本院认为：涉案的《前期物业服务合同》及《物业服务合同》合法有效，对本案双方当事人均具有约束力。关于原审判决中“另查明”的事实，虽然天一物业连云港分公司提供的证据不足以证明诉前向肖琴发出催交通知，但天一物业连云港分公司于2015年9月2日在肖琴涉案房屋门上张贴催交物业费通知，应当认定天一物业连云港分公司在原审开庭前书面向肖琴催交物业费，故原审作出的“原告并未向被告催缴物业费”的认定有瑕疵，���予纠正。天一物业连云港分公司按约提供物业服务，肖琴应当按约交纳物业费，天一物业连云港分公司书面催交后肖琴仍未交纳，故原审判决支持天一物业连云港分公司要求肖琴交纳物业费及违约金的诉讼请求，并无不当。肖琴主张房屋漏水是因天一物业连云港分公司管理不到位所致，但其提供的证据不足以证明此观点，故肖琴以房屋漏水拒交物业费，证据不足，本院不予采信。肖琴主张因其对交纳物业费承担连带责任，故其不应直接交纳物业费，“被告主体错误”的观点，无法律依据，本院亦不予采信。至于肖琴要求天一物业连云港分公司赔偿租金损失的主张，因其在原审中并未主张，故再审中不予审理。综上所述，原审判决认定事实虽有瑕疵，但判决结果正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事��讼法〉的解释》第四百零五条第一款、第四百零七条第二款、第四百二十六条第一款规定，判决如下：维持本院（2015）港民初字第1783号民事判决。本判决为终审判决。审判长  张锦程审判员  王丽敏审判员  刘尊沛二〇一六年四月十四日书记员  陈姝璇法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。被申请人及原审其他当事人在庭审辩论结束前提出的再审请求，符合民事诉讼法第二百零五条规定的，人民法院应当一并审理。人民法院经再审，发现已经发生法律效力的判决、裁定损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的，应当一并审理。第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。第四百二十六条对小额诉讼案件的判决、裁定，当事人以民事诉讼法第二百条规定的事由向原审人民法院申请再审的，人民法院应当受理。申请再审事由成立的，应当裁定再审，组成合议庭进行审理。作出的再审判决、裁定，当事人不得上诉。当事人以不应按小额诉讼案件审理为由向原审人民法院申请再审的，人民法院应当受理。��由成立的，应当裁定再审，组成合议庭审理。作出的再审判决、裁定，当事人可以上诉。