河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫03民终338号上诉人（原审被告）：李虹。委托代理人：胡志中，河南王城律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审原告）：郭书庭。委托代理人：齐迎海，河南焦点律师事务所律师，特别授权。上诉人李虹因与被上诉人郭书庭确认合同无效纠纷一案，不服河南省嵩县人民法院（2015）嵩民一初字第33号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李虹及其委托代理人胡志中、被上诉人郭书庭的委托代理人齐迎海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2014年8月9日，原、被告签订售房合同，该合同约定，原告以34万元的价格，将位于嵩县县城新城区新华停车场北侧的三室两厅房屋一套出售给被告；房内附属设施三个空调、一个凉风机、一个热水器、沙发一套一并给被告所有，被告预付原告房款14万元，原告将钥匙交给被告入住，剩余房款20万元被告在2014年9月27日前付清，原告将房屋房权证交给被告，原告有义务协助被告将房产过户。合同签订当日，被告给付原告14万元房款，原告将钥匙交给被告，被告给原告出具欠房款20万元的欠条一张。期间，被告对该房进行了装修并投入使用。后双方到相关部门办理过户手续时被告知涉案房屋为小产权房，不能办理过户手续。双方对返还房屋及支付剩余房款协商无果引起诉争。原审认为：本案涉案房屋没有经过土地部门批准，因而不能进行交易，原、被告所签订合同违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同，当事人应返还因合同取得的财产并赔偿损失。本案中原告应退还被告已支付购房款14万元，被告应将涉案房屋及房内附属设施三个空调、一个凉风机、一个热水器、沙发一套一并返还给原告。由于被告未足额给付原告房价款并实际占有房屋，为此应支付房屋占用费，因原、被告签订的合同无效，不存在原告诉求的房租，故原告的损失应理解为占用费，占用费的标准可参照未付房款20万元为本金，依照中国人民银行执行的同期同类贷款利率从被告占用房屋之日即2014年8月9日计算至实际返还房屋之日。关于被告提出装修费用等经济损失，由于在本案中没有提起反诉，可另行解决。故根据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条之规定，原审判决：一、原告郭书庭与被告李虹于2014年8月9日签订的《售房合同》无效；二、被告李虹于本判决书生效后十五日内返还原告郭书庭位于嵩县县城新城区新华停车场北侧的三室两厅房屋一套（嵩县房权证新城区字第××）及房内附属设施三个空调、一个凉风机、一个热水器、一套沙发；三、被告李虹于本判决书生效后十五日内支付原告郭书庭房屋占用费（以未付房款20万元为本金，依照中国人民银行执行的同期同类贷款利率从占用房屋之日即2014年8月9日计算至实际返还房屋之日）；四、原告郭书庭于本判决书生效后十五日内退还被告李虹已支付的购房款14万元；五、驳回原告郭书庭的其他诉讼请求。如不按本判决书确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6720元，由原、被告各半承担。李虹不服原审判决，向本院上诉称：一、一审判决对事实的认定及双方责任划分不明。上诉人与被上诉人签订售房合同，合同中被上诉人明确表示该房证件齐全，无纠纷，能过户。实际上该房没有经过土地部门批准，没有土地证，不能进行交易，即是通常意义上的小产权房。被上诉人在签订合同时故意隐瞒了这一事实，欺骗了上诉人，导致了合同的无效。合同的无效是由于被上诉人的原因造成的，上诉人直到办理过户时才知道该房为小产权房，上诉人对于合同的无效没有任何过错。一审判决认定双方签订的售房合同无效，但是没有说明造成该合同无效的原因是什么，过错在于谁，没有划分双方责任，因此，责任不明，就不可能做出公正的判决。上诉人认为，根据合同法第42条的规定，一审判决应认定被上诉人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，应承担缔约过失责任。二、一审判决认定事实与法律适用自相矛盾，并违背了民事诉讼不告不理原则。一审判决该售房合同无效，那么该合同双方就不能再履行了。一审判决上诉人承担的房屋占用费，以20万元为本金，依照银行同期贷款利息计算，是应该在合同有效，上诉人拖欠20万元房款的前提下，才是正确的。本案中，合同无效，又让上诉人支付未履行的20万元的利息，明显相互矛盾。本案中，被上诉人请求支付的是房租18000元，而一审判决的是房屋占用费，以20万元为本金，依照银行同期贷款利息计算至实际返还房屋之日，算下来大约是2万多元，比被上诉人请求的房租还多。该房屋的房租按照当地的市场价应该在年7千左右。这种判决实际超出了被上诉人的诉讼请求，而且极不公平合理。判决不仅没有对有过错的人进行惩罚，还对不守信的人进行了奖励，有失法律的尊严和权威。三、一审判决对上诉人的合法权益没有保护。一审判决认定合同无效，那么上诉人支付给被上诉人的14万元房款不仅应该退换，还应该支付14万元的利息。合同无效，14万元就没有支付的依据，那么被上诉人就不能一年多白用上诉人14万元现金。根据法律的公平原则，被上诉人应该支付上诉人14万元的银行同期贷款利息。而一审法院只是判决被上诉人返还上诉人14万元房款，没有判决利息，这是对上诉人合法权利的漠视。上诉人基于对合同的信赖，对该房屋进行了装修等，花费装修费、搬运费等51000元，社区卫生服务站损失85000元，支付空房转让费120000元，因被上诉人的欺骗行为，给上诉人造成共计298500元的严重经济损失。一审判决没有对上诉人的这些损失进行保护，没有让被上诉人按照法律的规定承担缔约过失责任。综上，上诉人认为一审判决认定事实不清，责任划分不明，适用法律错误，判决自相矛盾，该罚的不罚，该保护的不保护，难以服众，难以体现法律的公平和正义，故请求二审法院发回重审或依法改判；一、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。被上诉人郭书庭答辩称：第一、被上诉人与上诉人签订涉案房屋买卖合同时以真实、善意交易为目的，其本人并无恶意。1.被上诉人与上诉人签订房屋买卖合同时其手中有相关部门颁发的“房权证”，被上诉人基于此证认为该房屋能办理过户手续，故才与上诉人签订了售房合同。2.被上诉人与上诉人到相关机构办理涉案房屋过户手续时才被告知，该房屋所占用的土地为集体土地，不能办理过户手续。在此之前被上诉人对此情况并不知晓。3.上诉人在向被上诉人交付房款时，仅给了被上诉人现金14万元，其余的20万元是给被上诉人打的欠条。在没有付完全款的情况下被上诉人就将房屋交付给了上诉人，从这点来就能反映出被上诉人主观上并无恶意。4.从双方得知涉案房屋到现在，上诉人一直占有该房屋同时欠着被上诉人的20万元“购房款”，涉案合同无效的后果对上诉人是有利的，相反对被上诉人来说是不利的。二、在得知涉案房屋不能过户后，上诉人恶意对该房屋进行装修，借以达到强占该房屋的目的，相应的损失应当由其本人承担。双方于2014年8月9日签订了售房合同，2014年8月11日到相关机构办理过户手续时被告知该房屋不能过户，上诉人也在现场，其完全知道该房屋不能办理过户手续。在此情况下上诉人对该房屋进行了相应的装修，并投入使用。上诉人明知双方买卖的房屋为不能过户之房屋，现一不向被上诉人支付欠款，二不将涉案房屋返还给被上诉人，想以实际上的装修使用为理由，实现其不给欠款，不给房屋的目的。所谓的“装修损失”完全是其一手造成的，相应的责任也应当由其全部承担。三、上诉人在得知涉案房屋不能过户后拒不向上诉人返还房屋，应当向被上诉人支付实际占用房屋期间的报酬。四、上诉人没有在一审中提起明确的诉讼请求，其如有损失应当另案处理。1.上诉人所谓的“装修”损失是在其明知涉案房屋不能办理过户的情况下进行的，其本人对该损失承担全部责任，被上诉人对此不应承担任何责任。2.上诉人所谓的“搬运费”也没有证据证明客观上是实际存在的，被上诉人对该部分不予认可。3.上诉人在本案一审有没有就其损失提出明确的诉讼请求，根据民事诉讼“不告不理”的原则，一审法院不应对此作出处理。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，请二审法院依法驳回。二审经审查的查明的事实与原审查明的事实基本一致。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的相关规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，基于购房合同的无效，双方因该合同取得的财产，应当予以返还，即被上诉人郭书庭应返还给上诉人李虹购房款14万元，李虹应将涉案房屋及房内附属设施三个空调、一个凉风机、一个热水器、沙发一套一并返还给郭书庭；同时根据本案查明的事实，双方对于损失的发生、扩大，均有过错，应当各自承担相应的责任，即郭书庭不再支付李虹购房款14万元的利息，李虹不再支付郭书庭占用房屋的费用。综上，原审判决关于房屋占用费的处理不当，本院对此予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：维持河南省嵩县人民法院（2015）嵩民一初字第33号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；撤销河南省嵩县人民法院（2015）嵩民一初字第33号民事判决第三项；驳回上诉人李虹的其他上诉请求。如未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一案案件受理费6720元，由郭书庭、李虹各半负担；二审案件受理费150元，由李虹负担50元，郭书庭负担100元。本判决为终审判决。审 判 长  周朝晖审 判 员  焦丽娟代理审判员  黄兴东二〇一六年四月十八日书 记 员  任利佳