江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0281民初1570号原告徐某。法定代理人徐伟。委托代理人胡斌、尹琳（受徐某共同授权委托），江苏申越律师事务所律师。被告江阴市锦泰置业有限公司，住所地江阴市名贤路188号，实际经营地江阴市香山路曼度街区10号楼一层。法定代表人卞明荣，该公司总经理。委托代理人张萌萌、刘辉，江阴市南亿法律服务所法律工作者。原告徐某诉被告江阴市锦泰置业有限公司（以下简称锦泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月22日立案受理后，依法由代理审判员顾成竹于2016年4月8日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐某的共同授权委托代理人尹琳、被告锦泰公司的委托代理人张萌萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐某诉称：2013年5月11日，他与锦泰公司签订编号为QNGC17-0301《商品房买卖合同》一份，约定由他购买锦泰公司开发的江阴市青年广场17单元22层2203号房屋一套，房款348042元于合同签订当日一次性给付，锦泰公司则应在2013年12月31日前向他交付房屋。此后，他按合同约定及时向锦泰公司给付了房款，但锦泰公司未能按时交付房屋，并且还违背合同的约定擅自给房屋加装水道和烟道，改变房屋结构，双方由此产生分歧。经多次协商未果后，为维护自身合法权益，具状来院要求：1、判令解除他与锦泰公司间于2013年5月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号QNGC17-0301）；2、判令锦泰公司向他返还已付购房款348042元及以该款自2013年5月11日起至实际归还之日止按银行同期同类贷款利率合并计算的违约金和利息；3、判令锦泰公司承担本案诉讼费。被告锦泰公司辩称：一、不同意解除合同，解除合同的条件不具备：1、其逾期交房是因江南水务市政工程江阴有限公司水表存货不足，依照政府指令，水表安装必须先满足安置房小区再满足商品房小区，涉诉房屋因未安装水表而未能及时通过验收，进而导致逾期交房，此种情况属不可预见的不可抗力，故其不应承担违约责任；2、涉诉房屋于2014年2月28日通过验收，于2014年3月初通知可以交房，逾期交房天数仅60余天，比合同约定的买受人有权解除合同的时间仅超过10余天，本着鼓励交易、减少交易成本的原则，双方也应继续履行合同；3、徐某在知道逾期交房的情况后并没有及时解除合同，而是与其商量房屋置换的问题，以自身行为表明愿意继续履行合同；4、涉诉房屋通过竣工验收后虽加装了水道和烟道，但这并不构成改变房屋结构，因此也不属于合同第十条约定的可以退房的情形。二、不同意支付利息，根据合同约定，其即使被认定存在违约行为，也仅承担支付按已付购房款5%计算的违约金责任。即使要计算利息，根据合同第九条约定应从公司收到解除通知后第31天即从2015年3月4日开始计算。经审理查明：2013年5月11日徐某与锦泰公司签订编号为QNGC17-0301《商品房买卖合同》一份，由徐某向锦泰公司购买位于江阴市青年广场17单元22层2203号房屋一套，该地块开发的房屋预售许可证号为（2012）预销准字第038号。合同约定徐某于合同签订当日一次性付清总房款348042元，锦泰公司于2013年12月31日前交付验收合格的房屋，若逾期交房超过45日，则徐某有权解除购房合同并要求锦泰公司承担按已付款5%计算的违约金责任。在合同签订前的2013年4月25日徐某给付锦泰公司购房定金80000元，合同签订当天，徐某付清了剩余房款。锦泰公司开发的包括徐某购买的上述房屋在内的整幢商品楼盘于2014年2月28日组织竣工验收，于2014年3月27日在江阴市建设局通过竣工验收备案，2014年4月28日江阴市综合开发管理办公室向锦泰公司出具了商品房建设项目交付使用合格证书。上述房屋竣工验收备案后，锦泰公司在徐某购买的房屋内加装了烟道和管道，该加装未有规划部门的批准与设计部门的同意。事后，徐某与锦泰公司在交付房屋过程中，就逾期交房和加装水道烟道问题产生分歧，多次协商未能达成一致。2015年1月30日徐某通过邮政特快专递形式向锦泰公司寄送解除《商品房买卖合同》的通知函一份，该通知函于2015年1月31日由锦泰公司签收。2016年1月22日，徐某具状诉讼来院，要求解除《商品房买卖合同》等。以上事实，有《商品房买卖合同》、付款收据、商品房预（销）售许可证、竣工验收备案表、商品房交付使用合格证、解除合同通知函及邮递回执单、房屋照片及当事人陈述在卷予以佐证。本院认为：徐某与锦泰公司之间的《商品房买卖合同》双方意思表示真实，不违背法律法规的强制性规定，也不损害国家集体及第三人的合法权益，依法应认定为合法有效。合同生效后，双方应本着诚实信用的原则严格履行合同规定的权利义务，否则应承担相应的法律责任。本案的争议焦点为：一、《商品房买卖合同》是否应当予以解除；二、锦泰公司的违约责任应当如何认定。关于争议焦点一，本院认为：根据合同约定，锦泰公司应于2013年12月31日前交付验收合格的房屋，若逾期交房超过45日，买受人有权解除购房合同并要求锦泰公司承担按已付款5%计算的违约金责任。涉案房屋至2014年3月27日才通过竣工验收备案，2014年4月28日才获得商品房建设项目交付使用合格证书，至此锦泰公司才符合交房条件，锦泰公司迟延交付房屋的日期超过合同约定的可以解除合同的45天迟延交付期限，该违约行为是合同约定的解除合同的条件，在锦泰公司上述违约行为出现后，合同约定的解除条件成就，徐某有权依据合同的约定和法律规定解除合同。锦泰公司认为系水表安装的原因导致逾期竣工，但这不可归责于买受人，不应由徐某承担因此带来的不利后果；锦泰公司认为此后双方还就房屋的置换事宜进行过协商，但这不能说明徐某对逾期交房的接受和认可，因最终双方未能达成一致，徐某仍有权解除合同并追究锦泰公司的违约责任。合同法规定，当事人行使合同解除权的，应当通知对方，合同解除自通知到达对方时生效。本案中，合同解除通知于2015年1月31日到达锦泰公司，双方签订的合同依法于2015年1月31日解除。关于争议焦点二，本院认为：合同解除后，当事人可以根据合同履行的情况，要求恢复原状、采取其他补救措施和赔偿损失等。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可请求予以增加。本案中，涉案合同约定按已付款5%计算违约金的标准明显低于当前的资金占用成本，购房款系2013年5月11日支付给锦泰公司，因锦泰公司的原因导致徐某未能按约获得房屋进而解除合同，即徐某自向锦泰公司付款之时即产生了利息损失，故徐某要求从2013年5月11日起按银行同期贷款利率合并计算利息及违约金的请求属客观合理。综上，徐某要求锦泰公司返还购房款348042元及该款自2013年5月11日起至实际给付之日止按银行同期同类贷款利率计算利息的诉讼请求合法有据，本院依法予以支持。锦泰公司在本案中的抗辩无事实依据与法律依据，本院依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、徐某与江阴市锦泰置业有限公司于2013年5月11日签订的编号为QNGC17-0301的《商品房买卖合同》于2015年1月31日予以解除。二、江阴市锦泰置业有限公司于本判决发生效力之日起10日内返还徐某购房款348042元，同时支付该款自2013年5月11日起至实际给付之日止按中国人民银行公布的2013年5月11日期间银行同期同类贷款利率计算的利息。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3260元、财产保全费2770元，合计6030元（徐某已预交），由江阴市锦泰置业有限公司负担（徐某同意其预交的费用由江阴市锦泰置业有限公司向其直接支付，本院不再退还），于本判决发生效力之日起10日内直接给付徐某。如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。（江苏省无锡市中级人民法院开户银行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：11×××05）。代理审判员  顾成竹二〇一六年四月八日书 记 员  刘 智援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。