黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0110民初第1392号原告兰宇，住哈尔滨市南岗区。委托代理人赵文革，黑龙江兆杰律师事务所律师。被告黑龙江嘉德汇地房产经营有限公司，住所地哈尔滨市香坊区。法定代表人高寿山，男，该公司经理。委托代理人田景荣，黑龙江冰城律师事务所律师。委托代理人张长琦，女，汉族，1975年2月15日出生，系该公司员工，住哈尔滨市南岗区十字街84号1单元202室。原告兰宇与被告黑龙江嘉德汇地房产经营有限公司（以下简称嘉德汇地公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月15日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月22日公开开庭进行了审理。原告兰宇及其委托代理人田景荣、被告嘉德汇地公司的委托代理人张长琦、田景荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告于2013年7月11日和10月25日在新晚报和生活报上以及销售现场推销位于哈平路151号龙茂小区4号楼地下一层商服位。为实现销售，被告在宣传中承诺购买者的购买成本及回报率，并且承诺由被告包租托管，回报率达10%左右。基于此要约，原、被告于2013年6月28日签订了《商铺使用权转让合同》，合同约定，由原告受让产权人为被告的坐落于哈尔滨市香坊区龙茂小区4号楼地下一层的哈平路农副超市“肉区w14”号商铺，使用期限为商场正式开业之日起50年，使用费为90750元。同日，原告又与哈尔滨宽泰物业管理有限公司签订了“统一经营租赁协议”（以下简称案外人），该协议约定由案外人承租原告的摊位，租期从2013年12月31日起至2015年12月31日止，为期两年，月租金673元。然而，被告并未履行销售要约中的内容，在先期承诺的二年租期刚过，被告就不再继续履行要约中的内容，现在，商铺既不允许原告自己使用，也不再按照10%的回报签约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条��规定，商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但是，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定由重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同的，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。结合《中华人民共和国合同法》第124条之规定，虽然原、被告之间签订的是商铺使用权转让合同，但是，前述司法解释对于原、被告之间的合同属于最相类似的法律规定了，即使被告在出让商铺使用权时的宣传当然属于一种承诺。原告有理由相信，被告应当按照承诺按时支付相应的投资回报。但是，被告从2016年开始，既不继续托管也不允许原告使用商铺，根据《中华人民共和国民法通则》第59条及《中华人民共和国合同法》第54条之规定，原告认为，被告在转让该商铺使用权时存在欺诈行为，首先，被告先设计出具体投资的数额和能看得见的回报，诱使原告投资购买，并且能够让投资者立即得到回报，原告误认为这样的方式能够继续50年，基于此才出资购买；其次，在全部销售周期完毕后，被告就不再与投资人签订托管协议，并且不允许原告使用商铺，被告的行为导致原告对被告宣传的合同内容存在重大误解，使原告在违背真实意思表示的情况下签订了商铺使用权转让合同，由此给原告造成了巨大的经济损失。综上恳请贵院依法查明事实，支持原告的诉求，依法维护原告的合法权益。请求法院判令：1、依法撤销原、被告的《商铺使用权转让合同》；2、依法判决被告返还使用权转让费90750元；3、依法判令被告赔偿2016年1月1日起至诉讼终结期间的经济损失；4、依法判令诉讼费由被告支付。被告辩称：一、原告提出撤销合同没有依据。合同法规定，合同的撤销要具备条件。本案中争议的合同无撤销的约定，也无法定撤销事由。2013年7月22日，答辩人与原告签订一份《商铺使用权转让合同》，合同约定答辩人将位于香坊区龙茂小区4号楼地下一层的哈平路农贸超市蔬菜区T18号商铺转让给原告。在签订《商铺使用权转让合同》的同时，原告与哈尔滨宽泰物业管理有限公司签订一份《统一经营租赁协议》，原告将蔬菜区T18号商铺出租给哈尔滨宽泰物业管理有限公司，租赁期限2013年12月31日至2015年12月30日。原告依据合同约定收取了租金。在该商铺转让合同中没有对撤销合同的事由作约定。答辩人没有欺诈行为。由于市场行情的变化，在租赁合同期限即将到期的时候（2015年12月30日），哈尔滨宽泰公司向原告发通知，告知要调整租金，如果在15日内原告不书面对调整租金提出异议的话，那么视为无异议。答辩人虽然宣传商铺会有很好的回报率，但那是一个市场的预测回报，而且广告也说明回报会受市场影响，是要约邀请，不能作为合同内容。目前经济不好，租金就没有办法按照原先的预计来给付，调整租金符合市场规律，所以在签订合同时答辩人没有欺诈行为。原告所述在签约时存在重大误解的情形不能成立。原告当初购买商铺是为了投资，任何投资都会有风险。原告应当对投资回报有预见。广告宣传的投资回报本身就具有不确定性，会受市场影响，原告应该很清楚广告内容与购买商铺的投资风险。广告既不能被确定为合同内容，也不能成为原告对合同内容重大误解的理由。第二、原告要求返还购商铺款没有依据。返还购买商铺款项的前提是《商铺使用权转让合同》被撤销，答辩人认为既然撤销合同的理由不能成立，合同不能撤销。那么，���不能返还购买商铺的款项。三、原告是否有经济损失与答辩人无关。第三人哈尔滨宽泰物业管理有限公司就继续承租时降低租金的问题已经通知了原告，原告拒绝签订租赁合同。虽降低了租金，如果原告签约依旧可以有收益。原告要求的损失既无事实也无法律依据，更与答辩人无关。原告为证明其主张成立，提交如下证据：证据一、商铺使用权转让合同，证明原告与被告依法签订了商铺使用权转让合同的事实；证据二、统一经营租赁协议，证明与证据一签订的同时与案外哈尔滨宽泰物业管理有限公司签订了为期两年的托管协议；证据三、收据一份，证明被告已收到原告支付的商铺转让费90750元；证据四、被告营业执照一份，证明被告是依法正在经营的公司；证据五、宣传广告三份（新晚报、生活报广告各一份，宣传单一张），证明被告对不特定人发出了要约，承诺给予购买商铺的业户明确的回报率。被告质证：对证据一、二、三、四均无异议；对证据五真实性无异议，对证明问题有异议，被告做的广告宣传都是要约邀请，并不是要约，而是在宣传中已经明确说明本宣传资料为要约邀请，买卖双方的权利义务以双方订立的合同为准，而且在刊登的报纸广告中也明确了最终解释权为被告。被告为证明其主张成立，提交如下证据：证据一、商铺使用权转让合同一份，证明原告与被告的商铺使用权转让的事实；证据二、统一经营租赁协议一份、收条一份，证明原告将购买的商铺出租给哈尔滨宽泰物业管理有限公司，原告收取两年的租金；证据三、通知书一份，证明哈尔滨宽泰物业管理有限公司就变更租金问题通知了原告，原告应当在收到通知后15日内提出异议，逾期视为无异议；证据四、委托经营协议一份，证明被告委托第三人哈尔滨宽泰物业管理有限公司对商铺进行统一经营管理；证据五、房产证三份，证明被告卖给原告的商铺被告是产权人；原告质证：对证据一、二无异议。对证据三有异议，原告没收到通知书。对证据四真实性、关联性及合法性无异议，对证明问题有异议，根据委托经营管理合同中五之乙方的其他权利和义务中1，已经明确认可宽泰公司给予原告的所有承诺，并非被告所述经营不好等原因才降的租金，回报的承诺被告已经认可。对证据五无异议。经审理查明，本院确定如下事实：原告于2013年6月28日与被告签订了《商铺使用权转让合同》，约定原告以90750元的价格购买被告位于哈尔滨市香坊区龙茂小区4号楼地下一层���哈平路农副超市“肉区w14”号商铺，使用期限为商场正式开业之日起50年。同日原告又与宽泰公司签订了《统一经营租赁协议》，该协议约定由宽泰公司承租原告的摊位，租期从2013年12月31日起至2015年12月31日止，为期两年，月租金673元。原告与宽泰公司签订的《统一经营租赁协议》到期后，未与任何单位就其商铺使用问题达成一致意见或签订与商铺使用权相关的合同，现该农副超市处于关门停业状态，原告无法使用已购置了使用权的商铺。本院认为：本案的争议焦点为原被告签订《商铺使用权转让合同》过程中是否存在欺诈、重大误解等导致合同可被撤销的条件。根据原被告当庭的陈述及提交的证据可见，被告在向不特定的对象销售商铺前，在省级纸媒体做了大量宣传，同时亦制作了宣传单。在宣传广告及宣传单上均以明显的表格计算形式体现了商铺投资回报率可达15%的内容，且在被告印制的宣传单中除体现了投资回报率可达15%的内容外，还标注了“以上计算，未考虑市场租金增幅，及房产本身增值情况”的字样，以上内容均足以使不特定的相对人产生投资该商铺即可获得每年不低于购置价15%回报收入的认识。但实际上，原告在购置商铺使用权后，与宽泰公司签订了为期两年的《统一经营租赁协议》，并约定铺位租金为673元/月，根据该租金标准，原告所购置商铺每年投资回报收益率为673元/月×12月÷90750元×100%≈8.90%。该标准并未达到被告宣传资料中所体现的回报率标准。此外，在原告与宽泰公司合同到期后，因租金标准降低等原因，原告未与宽泰公司续签租赁协议，原告已购置了商铺使用权，那么对于其所购买的商铺即拥有自主经营的权利，但现在原告在未与宽泰公司签订租赁协议的情况下甚至不能自主处置商铺的使用权，这对于原告的合法权益是一种本质上的侵害。被告出售商铺时在无法保证投资回报率的情况下对投资商铺的收益率进行了不真实的宣传，导致原告及其他不特定的投资者与被告签订了《商铺使用权转让合同》购买了被告所有的商铺，可以认定被告在与原告签订《商铺使用权转让合同》过程中存在虚假宣传的行为导致原告因重大误解而与被告了签订《商铺使用权转让合同》，原告现请求撤销该《商铺使用权转让合同》，本院予以支持。关于合同撤销后应如何返还商铺购置款的问题，因原告购置的是商铺的50年使用权，其已经正常行使了两年使用权，故可由被告向原告返还其余48年的使用权费用，即90750元÷50年×（50年-2年）=87120元。关于原告请求被告支付超期占有使用费的问题，庭审中，被告虽陈述该房产已委托宽泰公司管理，且关闭商场的单位系宽泰公司，但其并未能提交相应证明材料证明其主张，故作为房产的实际产权人，应向原告支付占用期间的使用费，该使用费可按照此前原告与宽泰公司签订的《统一经营租赁协议》中所约定的673元/月的标准予以支持，该笔占有使用费应支付至被告向原告返还商铺使用权购置费用时止。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、撤销原告兰宇与被告黑龙江嘉德汇地房产经营有限公司签订的《商铺使用权转让合同》；二、被告黑龙江嘉德汇地房产经营有限公司于判决生效后10日内返还原告兰宇商铺使用权购置款87120元；三、被告黑龙江嘉德汇地房产经营有限公司向原告兰宇支付自2016年1月1日起至其向原告兰宇返还本判决第二项中款项之日止的商铺占有使用费，商铺占有使用费标准按673元/月进行计算；四、驳回原告兰宇的其他诉讼请求。案件受理费2069元（原告兰宇已预交），由被告黑龙江嘉德汇地房产经营有限公司承担1978元，与上款一并给付原告。原告兰宇承担91元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  邓丽梅人民陪审员  李秀云人民陪审员  庄 青二〇一六年四月六日书 记 员  赵可心处理过的文书