上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终2131号上诉人（原审被告）上海市黄浦区集邮协会，住所地上海市。负责人叶清良，会长。委托代理人张勇，北京炜衡（上海）律师事务所律师。委托代理人付华华，北京炜衡（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海东元教育实业有限公司，住所地上海市。法定代表人董文光，董事长。委托代理人袁红美，上海通研律师事务所律师。上诉人上海市黄浦区集邮协会（以下简称“集邮协会”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2015）黄浦民四（民）初字第2550号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，上海市凝和路XXX号建筑面积为630平方米的房屋（以下简称“涉案房屋”）的产权人为原上海市南市区教育局（现为上海市黄浦区教育局，以下简称“区教育局”）。上海东元教育实业有限公司（以下简称“东元公司”）系区教育局下属单位，2009年9月1日起，经区教育局授权，负责区教育局名下非教育用房的租赁工作，涉案房屋系由东元公司负责租赁的房屋之一。2010年6月22日，东元公司与集邮协会签订房屋租赁合同，约定：一、东元公司将涉案房屋出租给集邮协会；二、租赁期为2年，自2010年7月1日至2012年6月30日；三、自本协议签订之日起10日内，集邮协会须先向东元公司支付履约保证金人民币（以下币种均为人民币）7，000元，在集邮协会违约的情况下，东元公司有权抵扣该保证金以弥补损失；每月租金7，000元，每年7月1日前、1月1日前支付半年租金42，000元，先付后用；四、房屋的装潢费、物业管理费、水、电、煤、排污、通讯、卫生、治安、保洁、消防及税金等费用由集邮协会承担；七、4、集邮协会应于租赁期届满后10日内将房屋腾空，并将涉案房屋及其附属设施设备完好的交还东元公司；集邮协会逾期不搬出的，东元公司有权按3倍租金标准向集邮协会收取房屋占用费；十、因该房屋为毛胚房，集邮协会需进行装修，东元公司同意免除集邮协会2010年7月1日至9月30日的租金。租赁期限届满后，双方未再续订租赁合同，但集邮协会依然将租金汇入东元公司账户。为此，东元公司于2012年12月8日致函集邮协会称，涉案房屋租赁合同已结束，新的租赁合同尚未签订，故集邮协会于上个租赁合同结束后汇至东元公司的钱款，东元公司仅代为保管。由于集邮协会一直未能返还涉案房屋，东元公司于2013年5月29日再次致函集邮协会称，东元公司将与集邮协会解除涉案房屋租赁合同，并于2013年9月1日收回该房屋，同时将向集邮协会收取自2012年7月至2013年8月涉案房屋的实际使用费，实际使用费标准与原房屋租赁合同的房租相等。2013年8月6日，东元公司第三次致函集邮协会，要求集邮协会于收函后7日内派员商谈涉案房屋返还交接的善后事宜。之后，由于集邮协会提出的要求遭东元公司拒绝后，集邮协会拒绝返还涉案房屋。2015年4月20日，东元公司又向集邮协会发出了《解除租赁关系暨限期返还房屋通知书》，再次通知集邮协会称，解除双方关于涉案房屋的租赁关系，限集邮协会于2015年6月30日前搬离，将该房屋完好返还东元公司，同时要求集邮协会按原租金标准支付自2013年9月1日起至2015年5月30日的租金共计154，000元；如集邮协会未在2015年6月30日前返还涉案房屋，东元公司将按原租金标准的3倍向集邮协会收取房屋使用费。2015年5月5日，集邮协会回复称，曾与东元公司黄经理商谈过不再支付使用费及善后补偿等问题。2015年5月18日，东元公司向集邮协会发出了《限期返还房屋重申函》，并澄清东元公司2013年8月6日函中的“商谈善后”指的是租赁房屋返还交接验收，并非“善后补偿商谈”，而房屋租金或使用费一节，东元公司2013年5月29日的函已明确告知集邮协会。2015年6月5日，集邮协会再次发函东元公司，继续要求给予搬迁补偿，东元公司于2015年6月18日回函拒绝。2015年7月8日，东元公司向集邮协会发出《限期返还房屋催告函》，限集邮协会于2015年7月1日前搬离涉案房屋、付清欠租（2013年7月1日起至2015年6月30日的租金168，000元）及房屋使用费（按原租金标准的3倍，自2015年7月1日起至实际返还房屋日止）。遭拒后，东元公司提起诉讼要求：1、集邮协会立即搬离涉案房屋，将该房屋及其附属设施、设备等完好返还东元公司；2、集邮协会按原租金标准（7，000元／月）支付东元公司自2013年10月1日起至2015年6月30日止的房屋占有使用费共计147，000元；3、集邮协会按原租金标准的3倍即21，000元／月支付东元公司自2015年7月1日起至集邮协会实际返还涉案房屋日止的房屋占有使用费。原审法院再查明，涉案房屋类型为学校。自2013年10月1日起，集邮协会未向东元公司支付费用。原审中，东元公司确认已收取集邮协会支付的保证金7，000元，同意该保证金在集邮协会应付款项中予以抵扣。原审法院认为，根据东元公司与集邮协会签订的房屋租赁合同，东元公司作为合同主体，有权提起房屋租赁合同之诉。该合同对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据该合同，租期至2012年6月30日届满，集邮协会应于租赁期届满后10日内将涉案房屋腾空，并将房屋及其附属设施设备完好的交还东元公司；集邮协会逾期不搬出的，东元公司有权按3倍租金标准向集邮协会收取房屋占用费。租期届满后，集邮协会继续支付东元公司租金，东元公司虽称代为保管该费用，但对集邮协会继续使用涉案房屋未提异议，故该期间双方签订的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据法律规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2013年5月29日，东元公司发函通知集邮协会解除租赁合同、同年9月1日收回涉案房屋，根据合同法规定，集邮协会收讫东元公司解除合同通知之日为合同解除日，鉴于东元公司函件明确为2013年9月1日收回房屋，故法院确认双方的租赁合同至2013年9月1日解除，集邮协会应将涉案房屋返还东元公司，其拒不返还构成违约。因此，对东元公司要求集邮协会搬离还房、支付房屋占有使用费的诉请，应予支持。根据合同约定，房屋占有使用费的标准为租金的3倍即21，000元／月，东元公司对集邮协会应付的2013年10月1日起的房屋使用费分段分标准计算，与其2015年4月20日、5月18日、7月18日所发函中标准一致，系其对民事权利的自行处分，可予准许。据此，原审法院作出判决：一、上海市黄浦区集邮协会应于判决生效之日起十日内搬离上海市凝和路XXX号房屋，将该房屋及其附属设施、设备等完好返还上海东元教育实业有限公司；二、上海市黄浦区集邮协会应于判决生效之日起十日内按7，000元／月的标准支付上海东元教育实业有限公司自2013年10月1日起至2015年6月30日止的房屋占有使用费共计147，000元（抵扣已付保证金7，000元后，上海市黄浦区集邮协会实际应支付上海东元教育实业有限公司该期间的房屋占有使用费为140，000元）；三、上海市黄浦区集邮协会应于判决生效之日起十日内按21，000元／月的标准支付上海东元教育实业有限公司自2015年7月1日起至实际返还上海市凝和路XXX号房屋日止的房屋占有使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2，040元，由上海市黄浦区集邮协会负担。上诉人集邮协会不服原审判决，向本院提起上诉称，涉案房屋产权人为区教育局，而非东元公司，虽然东元公司有权代为出租，但无权提起诉讼，其主体不适格。签订租约时，相关部门有过相关纪要，同意由集邮协会长期租用涉案房屋。因此，集邮协会才投入大量资金对房屋进行装修。原审法院强行判决集邮协会从涉案房屋中搬迁，给集邮协会造成重大损失，有悖于有关部门的初衷，故上诉要求撤销原判第一、第三项，不同意东元公司单方面解约，集邮协会同意按每月7，000元／月的标准向东元公司支付从2015年7月1日起至今的房屋使用费。被上诉人东元公司辩称，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，故不同意集邮协会的上诉请求，要求维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，东元公司经涉案房屋产权人的授权经营管理该房，其诉讼主体适格。东元公司与集邮协会就涉案房屋签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，与法不悖，应予确认。租期届满后双方之间形成不定期租赁关系，按照法律规定，东元公司有权随时主张解约。现东元公司已明确表示不再续租，集邮协会应当结清包括租金在内的各项费用，将房屋返还东元公司。原审法院对双方纠纷所作的处理并无不当，集邮协会上诉坚持要求租用涉案房屋，缺乏依据和理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4，080元，由上诉人上海市黄浦区集邮协会负担。本判决为终审判决。审判长  周刘金审判员  高 胤审判员  张 松二〇一六年四月十八日书记员  朱 敏附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……