重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0240民初522号原告秦泽文，男，生于1973年12月28日，住重庆市石柱土家族自治县。委托代理人康小平，重庆舒义律师事务所律师。被告重庆港务物流集团物业管理有限责任公司，住所地：重庆市渝中区上清寺路112号第4层401、402、403房，统一社会信用代码：915001036761021898。法定代表人蓝冰，该公司总经理。委托代理人刘霞，该公司职工。委托代理人高晶晶，重庆新隆基律师事务所律师。原告秦泽文诉被告重庆港务物流集团物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月2日立案受理后，依法由本院代理审判员谭伟适用简易程序（小额诉讼程序）独任审判，于2016年4月29日公开开庭进行了审理。原告秦泽文的委托代理人康小平，被告重庆港务物流集团物业管理有限责任公司的委托代理人刘霞、高晶晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告秦泽文诉称：原告于2010年在石柱县某小区购房，开发商在交付该房屋时即2011年11月5日，原、被告就物业服务签订了《某小区前期物业管理服务协议》，约定：由被告为原告的某小区提供物业管理服务，被告按照住宅建筑面积1.02元/㎡每月收取物管费。该协议经双方签字盖章后，原告均按约定按时支付了物管费，同时，被告又另立项目每月每平方多收取原告0.10元的物管费，尽管如此，原告仍然按照被告的要求给予了支付，被告收到原告的物管费后，被告均给原告出具了书面收条，然而在2014年7月1日双方因被告擅自终止物管协议，终止服务并撤离原告居住的小区而发生纠纷，原告才得知原告所居住的小区基础设施、设备不完善等原因，石柱县发展和改革委员会于2010年6月30日以“石发改价格（2010）36号”《关于某小区试行物业服务收费标准的批复》规定：在试行期间，被告应下浮30%收取物管费，下浮的30%由建设单位承担，同时规定：被告在此期间严禁自立项目收取其他费用。原告得知此规定后，多次要求被告返还多收取的30%和自立项目所收取及收费后未服务的物管费，均遭被告拒绝，据此请求人民法院判令被告返还原告违规多收取的物管费1168.60元和自立项目乱收费的物管费415.79元以及退还已收取但未提供服务的物管费699.44元，共计2283.83元。被告重庆港务物流集团物业管理有限责任公司辩称：1、被告确实是某小区的物业服务企业，交房时间为2014年9月为该项目提供物业服务，被告在提供物业服务期间不存在多收物业管理服务费的情形，也不存在乱立项收费的情况，包括原告诉称的收取物业费而未提供服务的情形也是不存在的；2、被告在提供物业服务期间，城南花园业主多次拖欠物管费，导致被告无法正常经营，只能退场；3、需要原告提供物业服务合同和物管费收据，以证实原告系某小区的业主和被告收取物管费的金额。经审理查明：原告系某小区业主，被告系前某小区物业服务企业，2011年11月5日，原告与被告签订《某小区前期物业管理服务协议》，约定由被告为原告提供物业服务，原告向被告支付物业管理服务费，该协议第六条第二款约定：“物业管理服务费用标准，某小区物业管理服务费用按每户建筑面积计收，在产权部门核定批复下达之前以《商品房买卖（预售）合同》注明的建筑面积为准；批复之后，以产权部门核定的建筑面积为准。面积核定前后乙方对收取的物业管理服务费差额不做退补。1、住宅物业管理服务费按建筑面积1.02元/㎡/月；2、商业物业管理服务费按建筑面积3元/㎡/月计收；3、车位管理费70元/个/月；4、特级停车场100元/个/月。说明：以上物业管理服务费收费标准中不含共用设施设备（包括：楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、草坪灯、小区水景、自备发电机油料等）的公共水电费。上述公共水电费按政府规定另行按户分摊”。另查明，《石柱土家族自治县发展和改革委员会关于某小区试行物业服务收费标准的批复》（石发改价格[2010]36号）规定：“一、公共服务收费项目及标准，（一）物业服务费（住宅）0.37元/㎡·月，（二）日常维修养护费0.20元/㎡·月，（三）停车位物业服务费，普通停车场50元/车位·月，特级停车场100元/车位·月，（四）电梯费0.45元/㎡·月；二、此标准为试行标准，在试行期间，物业服务费、日常养护费应下浮30%，下浮30%由建设单位承担，待相关设备设施完善后，你司应及时向我委申报物业服务正式收费标准；三、你司在收费前，须持本批复到我委物价检查所办理明码标价相关手续，并将收费项目、收费标准及服务内容、服务标准长期公示在物业服务区域醒目位置，接受社会和群众监督……”，被告提交的某小区物业服务收费公示牌通过了石柱土家族自治县物价检查所的检查，该收费公示牌载明物业服务费（住宅）收费标准为1.02元/㎡·月、物业服务费（商业）收费标准为3.00元/㎡·月，水电公摊费0.10元/㎡·月（建面）。再查明，被告于2014年6月27日作出了关于解除前期物业服务合同停止物业管理服务活动的决定，并于2014年7月1日撤离某小区，终止了物业服务活动。原告已将物业管理服务费交纳至2014年12月底，其中7月至12月底的物管费为779.94元，公摊费为80.52元，共计860.46元。以上事实，有《某小区前期物业管理服务协议》、《石柱土家族自治县发展和改革委员会关于某小区试行物业服务收费标准的批复》、某小区物业服务收费公示牌、关于解除前期物业服务合同停止物业管理服务活动的决定、石国土房管发[2014]162号文件、物业管理服务费收款收据及庭审笔录等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为，1、原、被告在《某小区前期物业管理服务协议》中关于物业管理服务费价格的约定是否有效？2、被告是否应当退还原告多交纳的物业管理服务费？现针对以上焦点作如下评析：一、关于原、被告在《某小区前期物业管理服务协议》中关于物业管理服务费价格的约定是否有效的问题，本案中，原告与被告签订《某小区前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应属有效协议。原告主张该协议违反了《石柱土家族自治县发展和改革委员会关于某小区试行物业服务收费标准的批复》中关于物业管理服务费的规定，应属无效，根据《物业服务收费管理办法》第六条、第七条明确规定，物业服务收费实行政府指导价和市场调节价，其中实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。根据上述规定，政府指导价有别于政府定价，允许物业服务部门在基准价和浮动幅度内灵活调整价格，并在物业服务合同中约定。原告无证据证明其与被告约定的物业服务收费违背了有定价权限的人民政府价格主管部门与房地产行政主管部门制定的基准价及浮动幅度，故原告主张双方约定的收费标准违背法律、法规的强制性规定，属无效约定，本院不予采信。同时原告还主张其在签订协议之时并不知道存在《石柱土家族自治县发展和改革委员会关于某小区试行物业服务收费标准的批复》，被告属于欺诈，即使被告在签订协议之时有欺诈行为亦属于可撤销合同，可撤销合同在未被撤销之前对合同双方仍具有约束力，故原、被告应当按照《某小区前期物业管理服务协议》约定的物业管理服务价格履行合同。就本案的实际情况而言，原、被告之间签订的合同已经履行完毕，被告在收取物业管理服务费时亦按照《石柱土家族自治县发展和改革委员会关于某小区试行物业服务收费标准的批复》规定通过了石柱土家族自治县物价检查所的审查，因此原、被告之间签订的《某小区前期物业管理服务协议》合法有效。二、关于被告是否应当退还原告多交纳的物业管理服务费的问题，原、被告之间签订的《某小区前期物业管理服务协议》合法有效，被告按照协议约定收取物业管理服务费（包括物管费和公摊费）符合约定，在被告提供物业管理服务期间收取的物业管理服务费不应当返还。但本案被告在2014年7月1日已经终止了某小区的物业管理服务活动，其多收取的原告7月至10月底的物管费和公摊费共计860.46元，应当予以退还。被告辩称其服务至2014年9月28日，根据被告在2014年6月27日面向某小区的全体业主作出了关于解除前期物业服务合同停止物业管理服务活动的决定和石国土房管发[2014]162号文件第三页第四行至十行的记载内容，被告已于2014年7月1日撤离某小区，本院确认被告于2014年7月1日起终止了某小区的物业管理服务活动，对被告的辩称本院不予采纳。综上，原、被告之间签订的《某小区前期物业管理服务协议》合法有效，被告应当退还其未提供物业管理服务期间物业管理服务费，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告重庆港务物流集团物业管理有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告秦泽文物业管理服务费860.46元；二、驳回原告秦泽文的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由原告秦泽文负担15.00元，由被告重庆港务物流集团物业管理有限责任公司负担10.00元。本判决为终审判决。代理审判员  谭伟二〇一六年四月二十九日书 记 员  高原