福建省福州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第8041号原告（反诉被告）陈淑燕，女，汉族，1948年8月21日出生，住福州市鼓楼区。委托代理人黄成航，福建竞盛律师事务所律师。被告（反诉原告）严安，女，汉族，1980年5月26日出生，住福建省福州市鼓楼区。第三人福建金诚丰担保有限公司，住所地福州市鼓楼区。法定代表人林根秀，总经理。委托代理人林亮、赖秋菊，福建世好律师事务所律师。原告陈淑燕与被告严安、第三人福建金诚丰担保有限公司（下称金诚丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月3日立案受理后，被告严安在法定期限内提出反诉，本院于2015年12月30日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈淑燕及其委托代理人黄成航、被告严安、第三人金诚丰公司委托代理人林亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈淑燕诉称，2015年2月13日，就原告陈淑燕所有的位于福州市鼓楼区洪山镇福三路＊号＊单元房产，原告陈淑燕作为甲方与被告严安作为乙方订立了《房屋买卖合同》；同时原被告还与第三人金诚丰公司共同订立《交易服务合同》，约定由第三人金诚丰公司为原被告提供本次房产交易服务。《房屋买卖合同》第七条交易流程第（二）款约定：“甲乙双方应在交易服务人收到房屋评估报告后三个工作日内至相关银行办理商业按揭贷款申请手续，”2015年3月4日，第三人收到交易房产的《房屋评估报告》后，即通知被告办理商业按揭贷款申请手续，被告依约应于2015年3月9日前办理商业按揭贷款申请手续及将首付款划入银行认可账户，但被告一直拖延办理商业按揭贷款申请所需材料。其间，第三人金诚丰公司多次向被告发《告知函》催促被告尽快办理，直到2015年5月26日被告仍未向银行提交齐全商业按揭贷款申请材料，截至2015年5月26日迟延计78天。在被告提交了齐全贷款申请材料后，贷款申请即于2015年6月1日获批。《房屋买卖合同》第十条甲方各项保证金第（二）款约定：“乙方应在向贷款银行领取其名下所有权证后三个工作日内至相关户籍管理部门对甲方告知的户口情况及保证进行确认，否则甲方有权要求退还户口保证金。”，2015年7月20日银行通知被告领取产权证，被告依约应于2015年7月23日退还原告的户口保证金，但被告再次拖延，直到2015年8月2日才退还原告户口保证金，迟延计10天。原告急需资金而低价出售房产，但被告一再拖延履行合同造成原告重大经济损失。《房屋买卖合同》第十二条违约责任约定：“（二）房屋所有权过户登记后的违约责任。自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同的成交价万分之五向守约方支付违约金，同时有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费，甲乙双方另有约定的除外。”《房屋买卖合同》第二条成交价格约定“该房屋按套计价，甲乙双方约定成交价格为：人民币（大写）捌拾捌万元整。”原被告双方于2015年6月8日办理了房屋所有权过户登记。即合同约定的日违约金为440元。原告多次要求被告依合同约定承担相关违约责任，虽经第三人金诚丰公司多次协调，但至今无果。《房屋买卖合同》第十六条争议的解决约定：“因履行本合同所产生的争议，由甲乙双方协商解决；协商不成的，应向该房屋所在地人民法院起诉。”现原告只得诉至法院，请求判令：1.被告依约向原告支付违约金38720元；2.被告依约向原告支付原告本案律师代理费用4000元；3.被告承担本案诉讼费用。被告严安辩称，一、被告无需向原告支付违约金38720元。理由是：1、被告逾期履行合同系由第三人金诚丰公司及政策原因导致，被告无逾期履行合同主观恶意。被告系现役军人，军官证下已有一套住房，被告向第三人福建金诚丰担保有限公司咨询再行购房能否按照首套房购房政策即首付房款的30%，余款办理按揭贷款及购买流程是否和往常一样时，第三人工作人员向被告保证：因被告已有房产登记在军官证下，所以再使用身份证购房是按照首套房办理按揭贷款，军人购房流程和非军人购房流程一样。被告深信第三人的专业程度，并经过第三人的居间磋商，与本案原告陈淑燕达成房屋买卖合意。2015年2月13日，被告与原告在第三人的居间下，签订《房屋买卖合同》及补充协议，原告将位于福州市鼓楼区洪山镇福三路＊号＊单元房产附带家具家电、装修、水电、管道煤气、有线电视以人民币880000元的总价出售给被告。同时被告与原告与第三人签订《交易服务合同》，由第三人为被告及原告本次交易提供相关服务。合同签订后，被告配合第三人按照依照合同约定期限向光大银行申办首套房按揭贷款手续，但在申办后被告知因被告军官证下已有房产，所以不能按照首套房按揭比例办理按揭贷款。被告与第三人、原告及时沟通，第三人以各种理由推脱其责任，并承诺再次帮助申办按揭贷款手续。无奈之下，被告再次配合第三人第二次申办按揭贷款手续，后因福州市房屋买卖按揭政策改变，被告第二次按揭贷款手续通过。但因被告为现役军人，银行要求被告提供部队政治部提供的证明材料，第三人在转告时并未明确讲明，被告前往部队开具证明转交给第三人提交给银行后，银行以证明未写明：“身份证和军官证系一人”要求被告重新开具证明，被告再次前往部队开具证明，转交给第三人，由第三人提交给银行。在办理按揭贷款手续过程中，因部队安排，申请人出差十日，因生病住院十余日，被告将此特殊情况与第三方进行沟通，第三方也承诺向原告讲明特殊情况，要求原告进行延期。故办理按揭贷款迟延由于第三人承诺此套房屋可按照首套房申办按揭贷款，但在办理过程中无法按照首套房办理，后因政策变更、开具证明、被告客观原因所导致，故被告对于迟延办理按揭贷款、迟延履行合同并无任何主观恶意，所以不应承担赔偿违约金责任。2、《房屋买卖合同》及补充协议日期约定不合理。被告与原告所签订的《房屋买卖合同》及补充协议中，约定日期均为日历日，被告履行合同办理相关手续大多需在银行、房产局单位办理，而在银行按揭贷款、房产局办理过户等相关手续中，只有工作日才可办理相应手续，非工作日上述部门不对外办理相关业务，更不会办公，故合同及协议中约定日期应当为工作日，不应当为日历日，逾期履行合同并未达到原告所称的78日，日期中应当扣除非工作日。3、原告并无实际损失。因被告对该房产环境及户型满意，故在双方自愿协商一致的前提下，以市场价格购买＊单元房产，原告从未表明其为低价抛售，更从未表明其继续使用资金。被告与原告签订《房屋买卖合同》及补充协议时，该房屋尚存在租约，被告与原告约定在按照合同约定交房之前必须解除租约，收回房屋。但在《房屋买卖合同》及补充协议履行过程中，被告依照协议及合同约定支付房款后，原告却以解除租约需要承担违约责任为由拒绝解除租约，拖延收回房屋，最终原告逾期交房52日，逾期交房期间仍向租户收取租金，也未将租金支付给被告，原告在逾期期间盈利，并用对被告违约行为免除自己本应当依照租约应当承担的违约责任，故原告在合同逾期期间并无任何实际损失。综上，被告无需向原告支付任何违约金。二、被告无需承担原告律师费4000元及诉讼费。被告迟延履行合同系由第三人及政策原因导致，原告也迟延履行合同，被告多次与原告进行沟通，希望双方本着友好协商态度进行解决，解决双方争端。但原告一意孤行，坚持聘请律师向法院起诉，故律师费、诉讼费属于原告擅自扩大的损失，原告拒绝在诉前协商和解，故律师费及诉讼费由原告自行承担。综上所述，《房屋买卖合同》及补充协议履行过程中，由于第三人承诺及政策变更、被告客观原因等导致被告迟延履行合同，但原告也迟延履行合同52日，并且在迟延期内原告并无任何实际损失，且有获利之行为，故被告无需承担任何违约责任，对于原告自行扩大的损失-律师费及诉讼费，应当由原告自行承担。恳请法庭在查明本案事实的情况下，秉承公平、公正原则依法驳回原告的诉讼请求，依法维护被告合法权益。第三人金诚丰公司辩称，1.第三人在本案中提供的是交易服务，并非居间服务；2.第三人已经完全履行交易服务义务，不存在任何过错，原被告在交易中的纠纷与第三人无关。反诉原告严安反诉称，2015年2月13日，反诉被告陈淑燕将位于福州市鼓楼区洪山镇福三路＊号＊单元房产附带家具家电、装修、水电、管道煤气、有线电视以人民币880000元的总价出售给反诉原告严安，双方自愿签订《房屋买卖合同》及补充协议。《买卖合同》第四条第（二）款约定：反诉被告陈淑燕应当在房屋交接前解除租约。第十条约定：反诉被告陈淑燕同意在房款中扣留人民币10000元作为房屋及家电家具保证金，扣留人民币10000元作为附属配套设施过户交接保证金，扣留人民币10000元作为该房产无户口保证金，扣留人民币10000元作为土地证过户保证金，此40000元保证金在完成合同第七条相应交易流程后支付。第十二条第（二）款约定：如在房屋所有权过户登记后一方违约的，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，守约方有权要求违约方支付因此而产生的律师代理费。《补充协议》第5条约定：反诉被告陈淑燕应在收到扣除各项保证金外的购房款后一个月内将该房屋及附属配套设施交付给反诉原告严安。签订《房屋买卖合同》当日，反诉原告严安及反诉被告陈淑燕与第三人福建金诚丰担保有限公司签订《交易服务合同》，约定由第三人为反诉原告严安及反诉被告陈淑燕本次房产交易提供相应服务。合同及补充协议签订后，反诉原告严安办理相应房产交易手续，并向银行办理贷款手续，除40000元保证金之外的840000元房款于2015年7月17日全额支付至反诉被告陈淑燕账户，依照《补充协议》第5条约定，反诉被告陈淑燕应当在2015年8月16日之前交房并办理水电、管道煤气、有线电视过户手续。但反诉被告陈淑燕在协议约定的办理交接手续期间，以“解除与租户的租赁合同需要承担违约金、因反诉原告严安逾期办理按揭贷款”等理由拖延办理房产交接手续，并继续向租户收取2000元／月的房屋租金。2015年8月26日，第三人向反诉被告陈淑燕寄发《交房告知函》，要求反诉被告陈淑燕配合办理房产交接手续，但反诉被告陈淑燕仍拒绝当即交付。2015年9月20日，反诉原告严安及反诉被告陈淑燕对该房产设施进行验收，9月21日过户水电煤气并办理房产验收，9月23日办理有线电视交接，因反诉被告陈淑燕拖延办理电费银行绑定手续，反诉原告严安在2015年10月6日解除电费绑定、变更委托账户，至此房产交接全部手续完成。因反诉被告陈淑燕原因，逾期办理交房手续共计52日，依照《房屋买卖合同》约定，逾期一日按照房款的万分之五即440元／日支付违约金，故反诉被告陈淑燕应当向反诉原告严安支付违约金人民币22880元。反诉原告严安与反诉被告陈淑燕在房产交易过程中，多次产生交易纠纷，但反诉原告严安一直秉着和平解决的态度与反诉被告陈淑燕进行沟通解决，但反诉被告陈淑燕拒绝协商并配合，遂造成本诉及反诉的发生。故请求法院判令：1.反诉被告陈淑燕向反诉原告严安支付违约金人民币22880元；2.本案反诉费用由反诉被告陈淑燕承担。反诉被告陈淑燕辩称，反诉原告严安也承认了其迟延交付购房款，房屋买卖合同中并非约定原告购房按照首套房购房政策即首付房款的30%。因反诉原告严安违约在先，依据双方所订立的《买卖合同》的约定，反诉被告陈淑燕可以解除合同并要求本诉被告支付30万元的违约金，但反诉原告严安要求对其应支付的违约金数额进行协商以继续履行合同，直至2015年9月20日双方进行附属设施移交时，反诉原告严安仍未确认其违约金数额，因此双方于2015年9月20日进行附属设施移交系反诉原告严安自身造成的，而非反诉被告陈淑燕单方造成的。反诉原告严安在2015年10月6日解除电费绑定、变更委托账户”证明反诉原告严安自身就可以办理电费缴费变更委托帐户，并不需要反诉被告的协助。第三人金诚丰公司辩称同本诉意见。经审理查明，2015年2月13日，原告作为甲方、被告作为乙方在案外人福州市鼓楼区名豪房产经纪点的居间斡旋下签订《房屋买卖合同》和《补充协议》，同时共同委托第三人金诚丰公司提供房屋交易服务。该《房屋买卖合同》约定，被告购买原告位于福州市鼓楼区洪山镇福三路＊号＊单元（以下简称诉争房产）；成交价格为人民币88万元；诉争房产已出租，原告应当在房屋交接前解除租约；原、被告双方应在交易服务人收到房屋评估报告后三个工作日内至相关银行办理商业按揭贷款申请手续；原告同意从交易服务方代管的成交价款中预留人民币1万元作为房屋及家电家具保证金，预留人民币1万元作为附属配套设施过户交接保证金，分别在相应事项办理完毕后一个工作日内由交易服务方代被告退还原告；原告同意从成交价款中预留人民币1万元在被告处，作为户口保证金，若原告告知该房屋无户口的，被告应在向贷款银行领取其名下所有权证后三个工作日内至相关户籍管理部门对原告告知的户口情况及保证进行确认，否则原告有权要求退还户口保证金；原告同意从成交价中预留人民币1万元在乙方处，作为土地保证过户保证金，在土地证过户登记受理后，原告有权要求退还该保证金……。同时合同还对房屋所有权过户登记前后的违约责任进行约定。即自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同的成交价万分之五向守约方支付违约金，同时有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。另《补充协议》第5条约定，原告应在收到扣除各项保证金外的购房款后一个月内将该房屋及附属配套设施交付给被告。2015年3月4日，第三人金诚丰公司收到诉争房产的《房屋评估报告》。2015年3月20日，第三人金诚丰公司发函被告称多次致电被告通知其办理商业按揭贷款申请手续，但被告未予以办理。之后因被告办理时缺失相关材料，被告出差、生病住院原因未及时办理，第三人金诚丰公司多次发函给被告通知办理贷款事宜。2015年5月27日，被告补齐贷款手续。2015年6月8日，原、被告办理诉争房产过户登记。2015年7月17日放款。2015年7月20日，光大银行告知被告可领回产权证，被告交付原告扣除各项保证金4万元以外的购房款84万元；2015年7月24日，被告至光大银行领回诉争房产的产权证。2015年7月31日被告确认户口为空户。2015年8月4日取得土地使用证。2015年8月26日，第三人金诚丰公司发函告知原告应在收到除各项保证金个的购房款后一个月内将房屋以及附属配套设施交付被告使用，但你至今未予以办理。2015年9月21日，原、被告签订办理房屋及附属配套设施、物业等移交和过户确认书，确认书中“电”一栏备注“卖方未解除绑定，再找时间解”；“有线电视”一栏备注“卖方回家找票据，再交接”。2015年9月23日，被告签收原告提交的“有线电视初装费”收款收据。2015年10月6日，被告办理电费银行绑定。现原、被告均以对方违约要求承担违约责任。另查，原告就本案与福建竞盛律师事务所签订《委托代理合同》并支付律师费4000元。本院认为，原告与被告签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同，双方均应当按约全面履行。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，故本案的争议焦点是：本诉中，被告未及时办理商业贷款手续是否违约，以及应承担的违约责任。反诉中，反诉被告耒及时办理房屋交接手续是否违约，以及应承担的违约责任。本诉中，依《房屋买卖合同》的约定，原、被告应于第三人金诚丰公司收到房屋评估报告（收到时间为2015年3月4日）后三个工作日内至相关银行办理商业按揭贷款申请手续，即2015年3月7日内，但被告却未能履行，其答辩称部分原因系因第三人金诚丰公司或政策导致没有证据证明，本院不予采信；部分原因系因个人出差、生病住院导致，该原因不能成为免责事由。故被告未能如约办理商业按揭贷款申请手续的行为构成违约。根据《房屋买卖合同》的约定，被告应自违约行为发生之日起，每日按本合同的成交价万分之五向原告支付违约金，违约行为发生之日为2015年3月8日，违约行为结束时间为2015年5月27日，合计80天。违约金为88万元×80天×0.0005=35200元。反诉中，反诉被告依约应于2015年7月20日反诉原告交付购房款84万元（扣除各项保证金4万元）后的一个月内，即2015年8月20日内，将房屋以及附属配套设施交付被告使用，但反诉被告直至2015年9月21日才办理移交手续，已构成违约。故反诉被告应支付反诉原告违约金88万元×32天×0.0005=14080元。关于原告支出的律师费由谁承担的问题。根据《房屋买卖合同》的约定，律师费由违约方承担。考虑到原、被告双方均有违约，但被告违约在先，本院酌定律师费4000元，由原、被告各承担一半。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）严安于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陈淑燕支付违约金35200元和律师费2000元；二、原告（反诉被告）陈淑燕于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）严安支付违约金14080元；三、驳回原告（反诉被告）陈淑燕的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）严安的其他反诉请求。如果原、被告双方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费适用简易程序减半收取434元（已由原告陈淑燕预交868元），由原告陈淑燕承担56元，由被告严安承担378元；本案反诉案件受理费186元（已由反诉原告严安预交），由反诉原告承担72元，由反诉被告陈淑燕承担114元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。代理审判员  郑艺凤二〇一六年四月二十九日书 记 员  余 玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。申请执行提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。