江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏1102民初3025号原告:胡张敏，男，1963年8月15日出生，住镇江市京口区。原告:陈南越，男，1965年7月3日出生，住镇江市润州区。原告:顾爱平，男，1951年5月7日出生，住镇江市京口区。原告:陈国强，男，1962年2月5日出生，住镇江市京口区。四原告共同委托诉讼代理人：刘秋生，江苏甘露律师事务所律师。被告:刘彬，男，1991年3月18日出生，户籍地镇江市润州区。原告胡张敏、陈南越、顾爱平、陈国强与被告刘彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡张敏、顾爱平、陈国强及原告的共同委托诉讼代理人刘秋生到庭参加诉讼，被告刘彬经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡张敏、陈南越、顾爱平、陈国强向本院提出诉讼请求：解除双方签订的《房屋租赁协议》；赔偿经济损失78333元；承担约定违约金10万元。开庭审理前原告以被告已撤出承租房屋为由变更诉讼请求为：解除原告与被告刘彬签订的《房屋租赁协议》；被告刘彬承担约定违约金18.8万元。事实和理由：原告系镇江市中山东路188号紫金大厦A座501室房屋的业主。2015年3月6日原、被告双方签订《房屋租赁协议》，由原告将上述房屋出租给被告使用，租期自2015年9月20日至2020年9月19日。协议约定，该房屋实行先付租金后使用的原则。依合同约定，被告应于2016年7月20日前支付第二年度租金23.5万元，但经原告多次催要被告仍未给付。原告于2016年7月26日委托代理律师以律师函形式再次催交，被告于2016年7月28日向原告代理律师递交《告知书》一份，言明2016年9月20日后不再续租。2016年9月19日，被告方将所承租的房屋腾空并通知原告进行了接收。原告认为，被告单方解除合同的违约行为，依法应承担违约责任，故提起诉讼。被告刘彬未答辩，亦未提交证据材料。原告围绕诉讼请求依法提交了证据材料：（1）产权证号为镇房权证京字第××号的房屋所有权证；（2）共有权人分别为陈南越、顾爱平、陈国强的房屋共有权证；（3）落款时间为2015年3月6日的《房屋租赁协议》；（4）落款时间为2016年7月26日的江苏甘露律师事务所《律师函》；（5）落款时间为2016年7月28日、加盖有镇江市紫日紫金网络服务有限责任公司公章、落款人为刘彬的《告知书》。经庭审，本院认为上述证据材料具备证据的真实性、合法性和关联性，且证据之间相互印证，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告胡张敏、陈南越、顾爱平、陈国强系镇江市中山东路188号A座501室房屋（房屋所有权证号为镇房权证京字第××号）的所有权人，该房屋登记的建筑面积为909.58平方米。2015年3月6日原告与被告刘彬签订《房屋租赁协议》，协议约定：原告将位于镇江市中山东路188号A座五层、建筑面积909.58平方米、房屋所有权证号为镇房权证京字第××号的房屋整体出租给被告用于商业经营；租赁期限五年，从2015年9月20日起至2020年9月19日止；税后年租金（不含税）分别为第一年度47万元，第二年度47万元，第三年度48万元，第四年度49万元，第五年度50万元；租赁期间发生的水电费、电话费、税金及房屋公共设施设备发生的费用等由被告负责支付；由被告直接与房屋所在物管公司签订《物业管理合同》，并自行承担物业管理费用，因拖欠上述费用所造成的经济损失由被告承担；被告需支付给原告各项费用保证金4万元，如被告在合同期内退租，原告不退还保证金和已付的房租金；房屋实行先付房租金后使用的原则，第一年度和第二年度的房租金在每年的7月20日前和1月20日前分两次付清；任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止协议；租赁期间任何一方违约，需按年度向另一方交纳不低于年度租金10%的违约金；协议自原告收到被告为订立本协议而支付的保证金4万元之后即行生效等。协议签订后，被告依约于2015年7月20日前向原告交纳了4万元保证金和第一年度首期租金23.5万元，原告依约交付了房屋，被告承租的房屋用于经营“紫日紫金网吧”。2016年1月20日前后，被告支付了第一年度二期租金23.5万元，实际支付房租至2016年9月19日。按照协议约定，被告应于2016年7月20日前支付第二年度首期租金23.5万元，经原告多次催要，被告未予给付。2016年7月26日，原告委托江苏甘露律师事务所律师刘秋生以《律师函》形式再次催交，要求被告于2016年7月底前付清拖欠的应付租金，并言明“否则将依法行使合同权利，提前解除合同收回房屋”。同月28日，被告向原告代理律师递交一份加盖有镇江市紫日紫金网络服务有限责任公司公章、落款人为刘彬（打印）的《告知书》，称因所承租房屋配套设备电梯严重故障达三个月，致使被告经营的公司蒙受巨大损失，因此2016年9月20日之后不再租用原告房屋。2016年8月18日，原告以被告违约为由向本院提起诉讼，要求：解除双方签订的《房屋租赁协议》；赔偿经济损失78333元；承担约定违约金10万元。2016年9月19日，原告接到被告方通知，称所承租房屋已经腾空，要求原告接收，原告代理律师向被告方提出就物业费、水电费及提前解除合同等问题进行协商，被告方表示会和物业联系。2016年9月20日，原告接收了承租房屋。2016年9月28日，原告以被告不再营业且已撤出承租房屋为由，向本院申请变更诉讼请求为解除双方签订的《房屋租赁协议》、被告承担约定违约金18.8万元。本院认为，原告胡张敏、陈南越、顾爱平、陈国强与被告刘彬于2015年3月6日签订的房屋租赁协议系出于双方真实意识表示，协议的内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，双方均应当依约享有合同权利和履行合同义务。原告依约交付了房屋，被告在支付了保证金4万元及第一年度租金47万元后，未能依约于2016年7月20日前支付下一年度租金，被告的行为已经构成违约。2016年7月26日，原告以律师函形式向被告催要租金，被告于2016年7月28日以告知书形式明确表示自2016年9月20日之后不再租用原告房屋，并于2016年9月19日腾空承租房屋后通知原告予以接收，原告于2016年9月20日接收了该房屋。当事人一方在合同履行期限届满前明确表示或以自己的行为表示不履行主要债务的，另一方可以解除合同，解除合同的通知到达对方时合同解除。本案中，被告在房屋租赁协议期满前以告知书的形式和腾空承租房屋的行为明确表示不再履行租赁协议，原告方有权解除合同，虽然原告并未向被告作出解除合同的书面通知，但原告在收到被告通知后接收房屋的行为应视为其行使解除合同之行为。因此，本院确认原、被告双方签订的房屋租赁协议于2016年9月20日解除。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告双方在房屋租赁协议中约定“任何一方违反本合同的约定，违约方须按年度向对方交纳不低于年度租金10%的违约金。”双方约定租期五年，第一年度租金为47万元，第二年度租金为47万元，第三年度租金为48万元，第四年度租金为49万元，第五年度租金为50万元。被告刘彬承租了一年即不再履行合同约定的承租五年的义务，故原告要求被告承担约定违约金18.8万元（以47万元为基数，按4年计算，乘以10%）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。至于4万元保证金，其对应的是房屋租赁期间水、电、物业等合同约定的应由被告承担的费用，待相关事项确定后可另行解决，本案不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告胡张敏、陈南越、顾爱平、陈国强与被告刘彬2015年3月6日签订的《房屋租赁协议》于2016年9月20日解除。二、被告刘彬在本判决发生法律效力之日起十日内向原告胡张敏、陈南越、顾爱平、陈国强给付违约金18.8万元。如果金钱给付义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4100元，由被告刘彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交相应上诉案件受理费（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，账号11×××61），并在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。审 判 长 邱 凯人民陪审员 仲 彬人民陪审员 侯慧明二〇一六年十月十八日书 记 员 李云飞（附：上诉须知、法律条文）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。