上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三(民)初字第3617号原告(反诉被告)咸阳天海机械制造有限公司，住所地咸阳市。法定代表人庄仲生，董事长。委托代理人刘书平，男。委托代理人金家鹏，上海市海之纯律师事务所律师。被告(反诉原告)**，男，1977年11月22日生，汉族，住四川省自贡市。第三人上海军月壹元环保科技有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人王正治，经理。委托代理人石万斌，男。委托代理人张玉光，上海利好律师事务所律师。原告咸阳天海机械制造有限公司(以下简称“咸阳天海公司”)与被告**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月15日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，被告提起反诉，本院依法予以受理。审理中，本院依法追加了上海军月壹元环保科技有限公司(以下简称“军月公司”)为第三人参加诉讼。本案于2015年10月19日、2015年12月18日、2016年2月22日以及2016年4月8日四次公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘书平到庭参加第二、四次庭审，原告委托代理人金家鹏、被告**四次到庭参加庭审，第三人委托代理人石万斌到庭参加第三次庭审，第三人委托代理人张玉光到庭参加第四次庭审。本案现已审理终结。原告咸阳天海公司诉称：2012年12月31日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市松江区双施路XXX号(现江河路XXX号)，上下共两层、建筑面积200平方米租赁给被告，租赁期限自2013年1月1日至2015年12月31日止，2014年全年租金为51,660元，2015年全年租金为54,243元，租金每半年支付一次，先付后用；被告不按约定交付租金，逾期超过10天的，原告有权解除合同。合同签订后，原告按约交付房屋，但被告未能按约支付租金及水费，截止2015年9月15日，被告共欠原告租金22,167.125元，水费821元。原告多次催讨，终无结果。原告起诉要求：1、判令原、被告于2012年12月31日签订的房屋租赁协议于2015年9月15日解除；2、判令被告迁出上海市松江区江河路(原双施路)424号；3、判令被告支付原告房屋租赁费22,167元、水费821.90元；4、判令被告按每日148.58元支付原告自2015年9月16日至迁出所涉房屋止的房屋使用费。审理中，原告表示撤回了第1项诉讼请求；同时其将诉讼请求变更为：1、判令被告迁出并返还上海市松江区江河路(原双施路)424号；2、判令被告支付自2015年4月19日到实际返还房屋之日止的房屋使用费(按照每日148.58元标准计算)；3、判令被告支付水费916.90元(2015年7月466.40元、2015年8月386.90元、2015年9月63.60元)。被告**辩称：被告于2013年4月28日将房屋重新装修后开始正常经营。2014年9月左右，第三人军月公司承租了原告位于双施路XXX号上面的三楼并对三楼房屋进行装修改造，将原来的卫生间楼板打穿进行了装修改造，新做了卫生间一间，开水房一间。自此被告所租赁的用作饭店包房和休息的二楼开始漏水。期间，被告一直找原告进行维修处理，但未能予以修复。最后，原告还于2015年9月2日起对被告进行断水。被告确实从2015年4月19日起欠付租金，但不同意支付。对于原告主张的水费不能确认。不同意原告的诉讼请求。同时，被告反诉要求：1、判令原告赔偿被告装修费8万元；2、判令原告赔偿被告因漏水致使不能正常经营的损失6万元(6万元针对2014年10月至2015年12月31日期间)；3、判令原告赔偿家具损失1万元、衣物损失1万元。针对反诉，原告咸阳天海公司辩称：被告装修范围为顶部以及地面，而且从装修时间上看现已经没有价值。被告受损系第三人所致，被告与第三人军月公司曾达成过调解协议，第三人军月公司已经给予了赔偿。故不同意被告的反诉请求。第三人军月公司辩称：第三人于2014年8月起使用房屋三楼，在被告房屋楼上。第三人在被告**使用部分的上方确实建造了卫生间及水房。2014年9月，被告称房屋存在渗漏的情况，第三人遂进行了维修。但之后隔了一个多月，又发现漏水，第三人又进行了维修，并把水房停掉了。之后，被告未告知过漏水。2015年8月18日，被告与第三人达成调解协议，第三人赔偿了被告1万元。现对于本诉部分，没有异议。对于反诉，第三人认为：被告未进行过装修，被告不存在装修损失；如果确实系第三人原因导致房屋受损，第三人愿意同房屋产权人就房屋维修进行协商；对于被告主张的经营损失，第三人已与被告达成过协议，并已经赔偿1万元，而且被告自述其于2015年9月5、6日搬离了房屋，系其自己不愿经营，故不认可被告的经营损失。经审理查明：2012年12月31日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定原告将松江区双施路XXX号，上下两层、建筑面积为200平方米的房屋出租给被告；租赁期限自2013年1月1日至2015年12月31日；2013年租金为49,200元，2014年租金为51,660元，2015年租金为54,243元；租金支付方式为半年一付，先付后用；被告必须按时交纳当月水费，水价为4元/吨，其他费用被告自理，逾期未缴纳的，原告有权停止供电；房屋用途为百货类，不得从事餐饮业；租赁房屋的维修方面，由承租人负责管理和维修；原告允许被告对房屋进行装修或增加设施；被告已经交付押金5,000元。协议第十二条约定：“合同解除条件。有下列情形之一，出租人有权解除和终止合同：1：承租人不按约定交付租金，时间超过10天的。……”协议对其他事宜进行了约定。协议签订前，被告已经实际使用了房屋。2015年7月24日，原告向被告送达《欠费通知单》，其中载明截止2015年7月24日，被告欠付房租45,386.75元，要求被告于2015年8月4日前予以付清。2015年8月18日，原、被告以及第三人军月公司签订《调解协议书》。该《调解协议书》载明：“针对承租人**提出自2014年9月至2015年7月底期间，因上海军月卫生间漏水问题，经上海天海公司召集**与上海军月当事人达成以下协议：一、上海军月公司同意赔偿**一次性经济损失费用壹万元整。二、由协调单位上海天海公司或军月公司共同找一家有资质的装修公司，对**的损失进行评估确认。对评估的费用有两种方法解决：一是由承租人上海军月进行修复；二是由**自己进行维修，上海军月将维修费用直接支付给**。三、调解协议书经三方签字确认后，**不再与上海军月发生任何纠纷，此事到此结束。四、本调解协议书三方签订后生效。”同日，被告出具收条言明：“今收到上海军月壹元环保科技有限公司一次性赔偿款壹万元整(不包括房屋维修)。”该笔1万元实际由原告收取抵充了被告应付的租金。之后，被告与第三人因被告所租赁房屋的维修问题发生争议，第三人未再维修。2015年9月5日许，被告离开了所租赁的房屋，但仍有大量物品在内。原告曾于2015年9月5、6日对被告所租赁房屋进行断水。被告对于2015年4月19日起的租金，以及2015年7月起的水费未再向原告支付。2015年11月9日，本院至租赁房屋现场查看时，发现房屋二层有大量积水，房屋顶面有渗水的情形；被告所租房屋二层的上方为第三人军月公司建造的卫生间和水房。2016年1月14日，因原告提出要在上述被告所租赁的房屋门上上锁，遂原、被告均上了锁。另查明：2004年2月26日，原告与案外人上海泗泾市政工程有限公司签订《泗泾高新技术开发区配套房买卖契约补充条款》，其中约定松江区泗泾镇高新技术开发区双施路XXX号楼422号至428号一、二、三层，建筑面积共计1,438.65平方米房屋产权为原告咸阳天海公司(上海天海受电弓制造有限公司)所有。松江区双施路XXX号现改为松江区江河路XXX号。上述松江区双施路XXX号(现门牌江河路XXX号)未取得建设工程规划许可证。审理中，本院向原、被告释明原、被告所签订的《房屋租赁协议》因租赁标的物无建设工程规划许可证而无效。审理中，被告陈述其之前水费一个月为300元至600元不等。以上事实，有《房屋租赁协议》、《欠费通知单》、《证明》、《调解协议书》、《收条》、《泗泾高新技术开发区配套房买卖契约补充条款》、视频资料、照片、询问笔录、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：被告所租赁的房屋未取得建设工程规划许可证，故原、被告所签订的《房屋租赁协议》无效。关于原告要求被告迁出并返还房屋的请求。本院认为，合同无效后，被告应当迁出房屋并返还给原告。但原告本身也在房屋上予以上锁，故其也存在配合义务。关于原告要求被告支付房屋使用费的请求。首先，根据原、被告之间《房屋租赁协议》约定，房屋租赁期间的管理与维修系由被告自行负责，换言之，与原告无关，原告不承担此方面义务。其次，根据2015年8月18日《调解协议书》内容，卫生间漏水致使被告受损，应由第三人向被告承担责任。据此，本院认为，被告并不能因第三人的原因而被免除向原告交付使用费的义务。但是，应当说明的是，2015年9月5日、6日原告对被告采取断水行为本身亦存在不当之处，而且在被告与第三人处理房屋维修过程中未能协商一致、房屋又确实遭到浸水致损的情形，同时，在2016年1月14日原告又将房屋上锁，故2015年9月5日起的使用费，被告原则上不应予以支付。同时，如果在法院指定的期限内被告未能履行按期迁出并返还房屋义务的，则被告应当自期限届满之次日起继续支付房屋使用费，标准参照房屋租赁协议约定，按每日148.58元计算。关于原告要求被告支付水费的诉请。对于原告所提出的2015年7、8、9月水费金额，被告不予确认。根据被告自述之前水费情况，本院酌情确定为上述三个月水费为600元。关于被告要求原告赔偿装修损失的请求。本院认为，租赁期限本身也已经届满，装饰装修因租期的届满也折旧完毕，而且本案中也免除了被告2015年9月5日起的有关使用费，故被告主张的装修损失，本院不予支持。关于被告要求原告赔偿营业损失的请求。首先，关于2014年9月至2015年7月底期间的营业损失，在《调解协议书》中已经明确由第三人一次性赔偿经济损失1万元，且第三人也履行了该赔付义务，故2014年9月至2015年7月底期间的营业损失，被告不应再获赔。至于2015年8月至2015年12月的营业损失，第三人及原告均有一定的过错，本院酌情确定原告向被告赔偿经营损失1万元。关于被告要求原告赔偿家具损失、衣物损失的请求。本院认为，因第三人已经向被告赔付过1万元，而且被告本身也应有妥善保管其物品，防止损失扩大的义务，故该项请求本院不予支持。关于被告已付的押金，因合同无效，原告应当予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)咸阳天海机械制造有限公司与被告(反诉原告)**于2012年12月31日签订的《房屋租赁协议》无效；二、被告(反诉原告)**于本判决生效之日起十日内搬离上海市松江区江河路XXX号(原门牌号为双施路XXX号)所租赁的房屋并将该房屋返还给原告(反诉被告)咸阳天海机械制造有限公司，原告(反诉被告)咸阳天海机械制造有限公司予以配合;三、被告(反诉原告)**应支付原告(反诉被告)咸阳天海机械制造有限公司2015年4月19日至2015年9月4日的房屋使用费20,652.60元;四、被告(反诉原告)**应支付原告(反诉被告)咸阳天海机械制造有限公司水费600元；五、原告(反诉被告)咸阳天海机械制造有限公司应当赔偿被告(反诉原告)**经营损失10,000元；六、原告(反诉被告)咸阳天海机械制造有限公司应当返还被告(反诉原告)**押金5,000元；七、上述第三、四、五、六项相互折抵后，被告(反诉原告)**应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)咸阳天海机械制造有限公司6,252.60元；八、如果被告(反诉原告)**未能按期履行上述第二项义务，则其应于履行期限届满之次日起即向原告(反诉被告)咸阳天海机械制造有限公司支付房屋使用费(计算方式：自第二项义务履行期限届满之次日起计算至被告**实际搬离并返还房屋之日，按每日148.58元计算)；九、驳回被告(反诉原告)**的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,258元，减半收取629元，由原告(反诉被告)咸阳天海机械制造有限公司负担423元(已付)，被告(反诉原告)**负担206元(于本判决生效之日起七日内交付本院)；反诉案件受理费1,750元，由原告(反诉被告)咸阳天海机械制造有限公司负担25元(于本判决生效之日起七日内交付本院)，被告(反诉原告)**负担1,725元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 利二〇一六年四月十九日书记员 方晓婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。