江西省吉安市吉州区人民法院行 政 判 决 书(2015)吉行初字第27号原告钱小华，女，1959年7月4日出生，汉族，吉安铁路局退休职工，住吉安市青原区。原告胡传韬，男，1982年12月15日出生，汉族，深圳一经宇科技有限公司工程师，住址同上，。委托代理人戴永辉，江西钧略律师事务所律师。委托代理人胡道榜，男，1956年8月7日出生，汉族，住吉安市青原区，系钱小华丈夫、胡传韬父亲。被告吉安市房地产管理局，住所地：吉安市吉州大道，组织机构代码：73196897-1。法定代表人黄国栋，局长。委托代理人易英姿，女，吉安市青原房地产交易所职工。委托代理人罗燕飞，江西向群律师事务所律师。原告钱小华、胡传韬诉被告吉安市房地产管理局（以下简称市房管局）房屋登记纠纷一案，于2015年9月9日向本院提起行政诉讼。本院于2015年9月9日立案后，于2015年9月25日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2016年1月19日公开开庭审理了本案。原告钱小华及原告钱小华、胡传韬委托代理人胡道榜、戴永辉，被告委托代理人易英姿、罗燕飞到庭参加诉讼。本案经江西省高级人民法院批准延长该案审理期限二个月。本案现已审理终结。被告吉安房地产管理局于2008年12月25日颁发了吉市房权证青原字第××号房屋所有权证（房屋所有权人胡传韬，共有人钱小华）、吉市房权证青原字第××号房屋所有权证（房屋所有权人钱小华、共有人胡传韬）。原告钱小华、胡传韬诉称，原告于2001年购买了吉安火车站广场商城南六栋底层7号和2号商铺（2号商铺为原告钱小华与妹夫谢生和合资购买，各占50%产权），2008年该商城拆迁改造，拆迁人为吉安恒通房地产开发公司（以下简称开发商）。开发商于2008年7月11日与原告及谢生和签订了《房屋拆迁产权调换安置补偿协议》，开发商用同地段南八栋4号和5号门面（旧）置换原告将被拆除的南六栋7号和2号门面。依据协议补充内容，置换后的两门面房产证均由开发商代办。2010年4月份，原告在开发商处获取了证号为00092658-1、00092658-2两份房屋产权证。2013年10月24日，原告到吉州区房地产交易所查询火车站广场南八栋4号和5号门面档案登记资料，无意中发现档案登记中所有的办证资料均系伪造。其一，原告本应是以拆迁补偿取得门面而进行登记的，《房屋拆迁产权调换安置补偿协议》缺失，取而代之的是一份原告毫不知情的《房屋买卖合同》。这份合同的卖方王宁与原告从未谋面且并不相识，而被当作为买方的原告的签字均系假冒伪造，根本不是原告本人所签。因此，该买卖合同纯属虚假合同。其二，据查实被告颁发给卖方王宁的吉安火车站南八栋4号5号两门面的房屋产权证时间为2008年12月18日，而原告在这之前的2008年7月11日已与开发商签订了该两门面的《房屋拆迁产权调换安置补偿协议》，因此，被告颁发给卖方王宁的吉安火车站南八栋4号5号门面的房屋所有权证本身就存在严重违规。其三，档案内相关的审批表缺失。为此，原告向作为政府房地产行政颁证机关兼业务主管部门的被告提出诉求，请求依据《物权法》的登记异议程序进行变更，但是被告却拒绝了原告的变更请求。作为政府行政机关本着实事求是，有错必纠原则，本应该主动核查纠错，但被告却以行政不作为的态度对待原告的请求，而且作为主管登记机关的被告未严格履行其审查义务，在颁证审批程序上存在行政违规行为。根据《江西省城市房地产权属登记条例》以及《合同法》的有关规定，原告两门面的《房产证》随时都面临被注销的可能，将造成原告难以预料的重大财产损失及风险隐患。综上，由于被告的严重行政不作为及行政颁证审批程序违规，导致原告房屋产权证的归档资料存在伪造和缺失，原告因此可能将承担虚假合同被撤销等风险。原告是拆迁取得的门面，经过一、二审法院判决认可，拆迁协议是合法的，特诉至法院，请求：1、判令被告行政违规，依法撤销证号为00092658-1、00092658-2两份房屋产权证的登记资料；2、判令被告依法依规变更补正相应的全部登记资料，以拆迁协议进入登记；并承担由此所产生的全部费用和相应的法律责任。3、本案的全部诉讼费由被告承担。原告为支持其诉请提交了以下证据：第一组证据：1、拆许字（2007）第01号《房屋拆迁许可证》；2、2008年7月1日青原房地产评估事务所《火车站广场评估报告》；3、2008年7月11日钱小华、谢生和《房屋拆迁产权调换安置补偿协议》及《拆迁补充协议》；4、信访复字（2013）8号《关于钱小华信访事项的答复意见书》；5、（2013）吉中民二终字第220号民事判决书，证明原告属于拆迁户，其具有适格的诉讼主体资格，其房屋是拆迁补偿取得，而非存量房买卖，证明被告在否认事实。第二组证据：1、2008年12月16日钱小华、谢生和《关于要求停止对我们店铺非法拆除的函；2、2008年12月17日吉安恒通房地产开发公司收条；证明当时原告主张停止拆迁其店铺，其不可能和所谓的第三人签订买卖合同，这份买卖合同是虚构的，是由第三人编造的虚假的事实。第三组证据：1、住建部《房屋登记办法》；2、《江西省房屋登记条例》；3、吉安房管局二手房转让登记发证指南，证明规章和规定均十分明确的要求办证需要依据相关的规则和程序，提供真实合法有效的证据来进行颁证，而不是口头授权。另提交了吉市房权证青原字第××号房屋所有权证及关于要求市房管局变更房产证存档资料的诉求函及2015年7月7日房管局的回复。被告市房管局辩称，被告为胡传韬、钱小华及胡传韬、谢芳办理的吉市房权证青原字第××号和吉市房权证青原字第00092658-××2个门面的房屋所有权证，权利人确权登记并无错误。被告依法具有本行政区域内房屋权属登记法定职责。2008年12月，被告依双方申请，对双方提交的相关资料进行形式审查，系由出售人王宁在2008年12月16日与原告签订存量房的房地产买卖合同分别出售给胡传韬、钱小华以及胡传韬、谢芳，据回忆，当时2008年12月16日，由钱小华及其丈夫胡道榜和出售人王宁、吴雪根夫妇共同到青原区交易所签订二手房买卖合同，并均携带了身份证原件，被告工作人员将身份证原件与复印件核对后，将原件退还给买卖双方。且办证过程中，买受人口头授权称仅来一次，以后都不过来了（出售一方获得口头授权）。因此，在吉安房屋权属登记申请书上受让方的签字系出售人一方的王丹代签。买受人房产证办理后，由王丹前来领取，从原告诉状可知，原告早已收到该房产证原件，且该两门面从2009年至今也一直由原告进行对外出租并收取租金。王宁于2006年取得了4号、5号门面的所有权，当时两个门面办理的一本房产证，2008年因两门面要过户给不同的人，所以在2008年将两门面房产证做了分割，所以日期不对。原告对两门面的产权应归属胡传韬、钱小华及胡传韬、谢芳所有并无异议，即被告的行政确权给原告的行为并无错误，产权证无错误无需撤销而仅撤销登记资料，对此“空中楼阁”，被告无法办理撤销。原告是否与第三人恒通房地产公司签订拆迁安置补偿协议不是被告在进行二手房买卖过程中进行行政确权登记中审查的内容。原告与恒通公司的补偿协议，被告无从得知，且买卖双方办理的就是存量房的房屋买卖并办理过户，并未提及其他，且原告诉状中所称“依据该协议的补充内容，置换后两门面房产证均由开发商代办”，显然，原告必然授权他人为其代办房产证是该协议的应有之义。根据最高院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第8条:“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖等民事法律关系无效或应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”因此，原告如果认为其与第三人王宁买卖合同无效，则这一基础民事法律关系需要另行通过民事诉讼解决，本案应中止审理。综上，被告认为，被告为本案原告办理房屋产权登记行为合法，请求依法驳回原告诉讼请求。被告市房管局向本院提交了以下证据、依据：1、房屋买卖合同两份；2、房屋权属登记申请表两份；3、买卖双方身份证复印件；4、该门面的原出售人作废的房屋所有权证复印件；5、该门面的出售人的结婚证复印件；6、所购门面契税发票；7、《房屋登记办法》，证明被告根据《房屋登记办法》第三十三条对二手房交易中应提交的材料进行审查，进行发证。经庭审质证，被告对原告提供的第一组证据的真实性均无异议，但对其证明目的有异议，原告认为是拆迁取得，被拆迁人只有钱小华和谢生和，现两个门面落户在胡传韬和谢芳，胡传韬和谢芳不是拆迁户，故跟被告颁证和审查没有关系；对第二组证据的真实性无法确认，对其证明目的有异议，谢生和实际上没有取得房产，但这么多年没有任何异议，事实上确实是第三人持有这个房产；对第三组证据无异议。对原告提供的吉市房权证青原字第××号房屋所有权证及关于要求市房管局变更房产证存档资料的诉求函及2015年7月7日房管局的回复，被告认为，房产证真实性无异议，但是否是拆迁取得，不是在二手房买卖登记中应审查的内容，对2015年7月7日房管局的回函是真实的，确认了两本证是真的，至于诉求函，原告是不是这个诉求不清楚。原告对被告提交的证据1有异议，认为两份买卖合同不是原告亲笔签的字，被告称原告夫妇2008年12月16日到场，但被告提供的证据3中原件核对无异章上注明的时间是2008年11月22日，证据6契税凭证所记录契约合同成立日期是2008年10月27日，而买卖合同的时间是2008年12月16日，时间不一致，证明原告夫妇未到场；对证据2有异议，申请日期空白，转让方只有一人签名，被告提供的证据中有结婚证，证明该房屋系夫妻共有财产，应有夫妻双方签字，代理人签字栏也是空白的，没有书面的授权委托书，申请表中有特别提醒，但原告并没有签字，被告答辩称原告钱小华夫妇到场，又委托另一个人签字，这是不合理的，我们有理由怀疑这份申请表是虚假的，至少原告是不知情的；对证据3无异议，原告不知情；对证据4系复印件，对其真实性无法确定；对证据5三性无法认可；对证据6真实性无法确定，关联性有异议；对证据7无异议。本院对上述证据认证如下：对原告提供的第一组、第三组证据的真实性被告无异议，本院对其真实性予以确认，对第一组证据的证明目的，原告认为门面是拆迁取得而不是存量房买卖，本院认为，被拆迁人为钱小华与谢生和，现产权人为钱小华、胡传韬和胡传韬和谢芳，故原告的该组证据不能达到其证明目的。原告提供的第二组证据，已提供原件核对，真实性予以确认，但不能达到原告的证明目的。对原告提供的吉市房权证青原字第××号房屋所有权证及关于要求市房管局变更房产证存档资料的诉求函及2015年7月7日房管局的回复，予以确认。对被告提供的证据1，原告认为买卖合同中原告的签名不是原告本人签的，本院认为，因原告无证据证明合同中的签名非原告本人所签，故原告的异议不成立；对被告提供的证据2，被告自认申请表受让方签名不是原告本人所签，被告称原告授权他人代签，但无授权委托书，故原告异议成立；对被告提供的证据3、证据7原告无异议，本院予以确认，对证据5、6虽为复印件，但该复印件由被告工作人员与原件核对后留存，且只能留存复印件，故对证据5、证据6予以确认；对证据4已与原件核对，予以确认。经审理查明，原告钱小华购买了座落于青原区火车站广场南××底层××号商铺，钱小华与谢生和共同购买了座落于青原区火车站广场南××底层××号商铺。2008年7月11日，钱小华、谢生和与江西吉安恒通房地产开发有限公司就火车站广场南六栋底层2号、7号商铺拆迁问题签订了《房屋拆迁产权调换安置补偿协议》及《拆迁补充协议》，根据协议约定，火车站广场南六栋底层7号商铺调换为南八栋1层4号商铺，南六栋底层2号商铺调换为南八栋1层5号商铺。钱小华的店面，江西吉安恒通房地产开发有限公司应在十五日内为原告钱小华办理好房屋产权证以及契税等有关证件，所发生的一切费用（如交易税、营业税、契税、工本费等）均由吉安恒通房地产开发有限公司承担。因钱小华、谢生和在签订《房屋拆迁产权调换安置补偿协议》时要求将调换后的商铺登记在子女名下，恒通公司遂于2008年12月将调换后的南八栋1层4号商铺登记在胡传韬（钱小华儿子）、钱小华名下，南八栋1层5号商铺登记在胡传韬、谢芳（谢生和女儿）名下。被告于2008年12月25日为胡传韬、钱小华颁发了南八栋底层4号商铺证号为00092658-1、00092658-2号房屋所有权证两本，该房屋登记档案中房屋权属登记申请书是以交易类申请，申请表中受让方（签章）处的签名被告认可不是原告钱小华、胡传韬本人所签，档案中有2008年12月16日王宁、吴雪根与胡传韬、钱小华签订的房地产买卖合同（存量房），原告钱小华、胡传韬及王宁、吴雪根的身份证复印件，王宁、吴雪根的结婚证复印件，契税发票等。2013年，原告钱小华与谢生和向青原区人民法院提起诉讼，请求确认其与江西吉安恒通房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁产权调换安置补偿协议》无效，经吉安市中级人民法院二审终审判决，驳回原告钱小华、谢生和的诉讼请求。2015年5月29日，原告钱小华向被告市房管局递交《关于要求市房管局变更房产证存档资料的诉求函》，以档案中买方与卖方王宁所签的《房地产买卖合同》系伪造属无效，所涉办证中各种税费的缴纳以及发证审批程序存在瑕疵为由，请求变更其在吉安火车站拆迁期间置换的两门面房产证档案资料。2015年7月7日，被告向钱小华作出关于对《关于要求市房管局变更房产证存档资料的诉求函》的回复：青原房地产交易所按照存量房转移登记程序，于2008年12月25日颁发胡传韬、钱小华位于青原区火车站广场南××门面××号的《房屋所有权证》，证号为00092658-1、00092658-2号，以及胡传韬、谢芳位于青原区火车站南××门面××号的《房屋所有权证》，证号为00092656-1、00092656-2号。上述《房屋所有权证》合法有效。如对上述门面所签订的《房地产买卖合同》（存量房）签字有异议，请向有关部门申请签定，凭有关鉴定结果向青原房地产交易所提出相应诉求。另查明，2006年，被告为王宁颁发了青原区火车站广场南××门面××号/门面5号房屋所有权证，证号为吉市房权证青原字第××号，2008年12月18日，被告为王宁办理了青原区火车站广场南××门面××号/门面5号产权证分割。本院认为，被告具有本辖区内房屋登记的法定职责。原告钱小华因拆迁取得青原区火车站广场南八栋4号门面，依据原告钱小华与江西吉安恒通房地产开发有限公司签订的《拆迁补充协议》，江西吉安恒通房地产开发有限公司应十五日内为原告钱小华办理好房屋产权证以及契税等有关证件，所发生的一切费用（如交易税、营业税、契税、工本费等）均由吉安恒通房地产开发有限公司承担。因钱小华签订拆迁协议时要求将调换后的商铺登记在子女名下，恒通公司遂于2008年12月将调换后的青原区火车站广场南八栋4号门面登记在原告胡传韬（钱小华儿子）、钱小华名下。现原告钱小华、胡传韬对该门面的房屋所有权证无异议，而对该门面的登记资料提出异议，因登记资料系办证时当事人提交，并不是被告的行政行为，且当事人应对提交的登记资料的真实性负责。现原告钱小华、胡传韬亦无证据证明登记资料中的买卖合同是无效或虚假的，被告无权变更。被告认可吉安房屋权属登记申请书中受让方签名不是原告本人所签，被告称原告委托他人办理，但无原告的委托书，故被告办理该门面的产权登记程序存在瑕疵，但该瑕疵并未侵害原告权益。故原告的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告钱小华、胡传韬的诉讼请求。案件受理费50元，由原告钱小华、胡传韬负担。本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审审 判 长  曾 晔审 判 员  胡建明人民陪审员  周建华二〇一六年四月二十九日书 记 员  陈 双相关法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，可者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。