广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1202民初13号原告：陈秀萍，女，l966年1月2日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区，原告：罗琳，女，1997年6月7日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区，委托代理人：陈秀萍，系原告罗琳母亲，基本情况同“原告陈秀萍”。被告：肇庆市合创房地产开发有限公司，住所地广东省肇庆市端州区棠岗路6号星湖尚景苑D幢705房，组织机构代码78118064-8。法定代表人：伍耀荣，该公司总经理。委托代理人：李炳球、罗伟佳，均系广东勤思进律师事务所律师。原告陈秀萍、罗琳诉被告肇庆市合创房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院在2016年1月4日立案受理后，依法组成合议庭，于同年3月23日公开开庭进行了审理。原告及罗琳委托代理人陈秀萍，被告委托代理人李炳球、罗伟佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年1月15日原告与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号2013011501240960)一份，被告将位于肇庆市××州区××号办公楼卖给原告；该房建筑面积81.73平方米，总价款l615635元，合同约定交房时间为2013年9月30日前，逾期交房违约金按买受人已交付房价款每日万分之一的标准计算。合同签订后，原告按约定将全部房款支付给被告，但被告未能依时交楼，直到现在都未完成向当地建设主管部门办理工程竣工验收备案手续的合同义务，也没有三书一证一表交楼（《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》等），根本达不到交付使用条件。本人从2013年9月至2015年多次与被告沟通延期交楼违约赔偿问题，该公司都未能兑现，直至2015年11月5号信访肇庆市住房和城乡建设局才答复是未通过《工程竣工验收备案》根本达不到交楼条件。按合同约定没达到交付使用条件，到2015年12月30日止计延期820天交楼(2013年9月30日至2015年12月30日)。原告认为双方签订的合同真实有效，原告按合同约定履行了合同约定的义务，但被告无约定逾期交楼，已构成违约，被告应支付原告逾期交房违约金l32482.07元(房总价×0.0001×逾期天数)。为此，请求判令：1、被告向原告支付2013年10月1日至2015年12月30日逾期交房违约金132482.07元。2、本案全部诉讼费用由被告承担。被告辩称：诉争房屋已经竣工验收，符合交房条件，并在约定交房之日前已经向原告通知收楼。至于工程竣工验收备案手续是由于政府部门迟延有关文件批准导致延误，责任不在被告方面。因此，被告已按照合同约定履行义务，不存在违约，不应承担违约责任。请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2013年1月15日，原告与被告签订合同编号2013011501240960的《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于肇庆市××州区××号办公楼，该房建筑面积81.73平方米，房屋总价款l615635元，合同在“交付期限”的第八条对交付楼房进行约定：“出买人应当在2013-09-30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1/4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；而1、4种条件为：“1、该商品房经验收合格”，“4、‘该商品房经验收合格’，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”以《合同补充协议》的形式双方约定：“逾期不超过90日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。逾期超过90日的，买受人可解除合同，但应当在十个工作日内书面提出；该期限内没有提出的，合同继续履行”。合同签订后，原告依约付清全部购房款l615635元。被告认为在2013年9月下旬通过邮政快件向原告发出“收楼通知书”，通知原告收楼；但原告对此予以否认，认为从未收到通被告的收楼通知。因双方对收楼标准有不同意见，原告于2015年11月5日向肇庆市住房和城乡建设局去信信访，该局于同年11月30日书面答复称：“2015年11月25日，我局对肇庆市合创房地产开发有限公司进行了约谈，督促该公司抓紧落实工程竣工验收工作，尽快完善《工程竣工验收备案》手续”等。至庭审辩论终结时，被告仍未向本院提交向相关部门办理工程竣工验收备案手续等相关证据。上述事实，有2013年1月15日签订的《商品房买卖合同》、“收楼通知书”、2016年11月30日肇庆市住房和城乡建设局书面答复等证据材料和当事人陈述在案佐证。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告于2013年1月15日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人平等、自愿签订的，没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，对各方当事人具有约束力，双方应当依照合同约定承担责任和履行义务。在诉讼中，原、被告对于房款的交付没有异议，本院予以认可。针对原、被告的争议，评述如下：（一）关于商品房的交付条件问题。在诉讼中，双方对商品房的交付条件存在分歧，原告以合同中约定“在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”为据认为，被告至今没有在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，其商品房明显不符合双方合同约定的交房条件，至今尚未收楼，被告应承担违约责任；而被告则认为，房屋已经竣工验收合格，符合合同交付使用的条件，且又向原告发出“收楼通知书”，故本案不存在逾期交楼的问题；同时亦认为向当地建设行政主管部门办理了工程竣工备案，并不是必要条件。在诉讼中，原、被告对于房屋的交付须符合合同关于“该商品房经验收合格”这一条件没有异议，但对“在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”的理解上存在争议。本院认为，虽然该房屋已经工程竣工验收合格，但根据《商品房买卖合同》的约定，还应向建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，商品房才符合交付的条件，而在本案辩论终结前，仍未见被告提交已办理或正在办理工程竣工验收备案手续的依据，故原告认为被告商品房的交付不符合合同约定的条件而拒绝收楼的行为是恰当的；被告认为工程竣工验收备案手续尚在办理中、不构成违约和已通知原告收楼，不应承担违约责任的抗辩，并未提供证据予以证实，属举证不能，依法承担举证不能的法律责任。（二）关于违约金如何计付问题。如上所述，被告逾期不能交楼，已构成违约，但双方对违约责任承担方式有不同意见。原告认为，被告的违约行为具有连续性，应从逾期之日至交楼之日计算违约金；但被告认为，依合同的约定，若被告违约的，只对90天内承担违约责任，超过90天部分合同未约定违约责任。虽然合同未明确约定90天后的违约责任，但约定房屋买受人选择继续履行合同的，则“合同继续履行”，由于选择继续履行合同，同时被告的违约行为具有连续性，承担相应的违约责任是恰当的。原告要求被告支付逾期交楼违约金的诉讼请求，本院予以支持；被告关于无需承担违约责任、驳回原告诉讼请求的抗辩理由不充分，本院不予采信。被告直至本案辩论终结前，仍没有交付符合合同约定的商品房给原告使用，应依约计付违约金，原告要求违约金计至2015年12月30日，至该日已逾期822天，依照合同约定的标准计算违约金为132805.2元［l615635元×822日（2013年10月1日至2015年12月30日）×万分之一/日］，而原告只要求违约金l32482.07元，这是原告自主处分民事权利，可从原告要求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告肇庆市合创房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告陈秀萍、罗琳至2015年12月30日逾期交楼违约金l32482.07元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2950元（原告已向本院交纳），由被告肇庆市进南房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  欧凯华审 判 员  杜宁光人民陪审员  邓亚珍二〇一六年四月五日书 记 员  钱颖连