新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)新01民终3097号上诉人（原审被告）：乌鲁木齐市环鼎商贸有限公司，住所地乌鲁木齐市新市区。法定代表人：张庆梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈小东，男，1985年1月20日出生，汉族，乌鲁木齐市环鼎商贸有限公司副总经理，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：张雪莉，北京大成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张惠苹，女，1964年6月15日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市经济技术开发区。委托诉讼代理人：李贵江（系张惠苹丈夫），1964年7月9日出生，汉族，无固定职业，住址同上。上诉人乌鲁木齐市环鼎商贸有限公司（以下简称环鼎公司）因与被上诉人张惠苹房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市头屯河区人民法院(2016)新0106民初113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人环鼎公司的委托诉讼代理人张雪莉、陈小东，被上诉人张惠苹及委托诉讼代理人李贵江到庭参加诉讼。本案现己审理终结。环鼎公司的上诉请求：1、改判一审判决第一项为环鼎公司与张惠苹签订的房屋租赁合同于2015年6月10日解除；2、撤销一审判决第二项、第四项，由张惠苹承担本案的诉讼费用。事实及理由：一、一审法院认定事实不清。因房屋达不到正常使用目的在2015年给张惠苹发出了解除合同的通知，2015年6月10日将房屋钥匙交给张惠苹，张惠苹取得房屋钥匙，于同年6月25日将环鼎公司诉至乌鲁木齐市新市区人民法院，要求继续履行合同，并缴纳房屋租金，同时要求支付承租期间的水费。法院进行了开庭审理，庭审中环鼎公司出示了大量的证据证明提供的房屋无法达到正常使用目的，被迫通知张惠苹解除双方签订的房屋租赁合同，并将房屋钥匙交给了张惠苹，并告知不再继续房屋。2015年11月12日张惠苹申请撤诉。二、一审判决适用法律错误。就本案合同解除的原因，一审法院先后做出三个认定：环鼎公司单方面违约解除了合同、双方协商一致解除了合同、法定解除。一审法院判决的第一项、第二项认定双方解除合同的日期和租金的支付是根据《中华人民共和国合同法》第九十三条协商解除。要求环鼎公司承担判决第四项的法律依据混乱，在“本院认为”部分认定的是环鼎公司单方面违约解除合同，应当承担合同约定的单方解除合同的违约金。然而在依照法律时根据合同法第九十四条的法定解除。根据本案的事实，是环鼎公司行使了法定解除权。本案应当根据合同法第九十四条，认定环鼎公司根据法律规定解除与张惠苹之间的房屋租赁合同。张惠苹辩称，一审法院查明事实清楚，请求二审法院依法驳回环鼎公司的上诉请求，维持一审判决。张惠苹向一审法院起诉请求：1、依法解除环鼎公司、张惠苹签订的《租赁合同》；2、判令环鼎公司支付2015年5月15日起至2015年12月15日的租金120000元，租赁期间的水费8679.18元，并补偿因环鼎公司私自解除合同产生的违约金180000元，赔偿原告搬家费5000元，房屋维修费25000元，租房费9600元，以上合计348279.18元；3、环鼎公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：位于乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）迎宾路永昌二巷1号房产系张惠苹所有。2014年4月23日，张惠苹与环鼎公司签订《房屋租赁合同》，约定张惠苹将涉案房产租赁给环鼎公司使用，租赁期限为五年，从2014年5月15日至2019年5月15日；每年租金180000元，于每年5月15日前付清；签订合同时，环鼎公司应向张惠苹交纳10000元，作为房屋以及室内财物的履约保证金；物业费、水电费及其他费用由环鼎公司支付；环鼎公司必须依约支付租金，如拖欠，张惠苹每天按月租金的5%加收滞纳金；环鼎公司不得擅自改变房屋结构和用途，环鼎公司因故意或过失造成租用房屋及其配套设施、室内财物毁坏，应当恢复房屋原状或赔偿经济损失；租赁期间，双方不得任意解除合同，如有违约需要向对方退赔一年的租金作为补偿。协议签订后，环鼎公司向张惠苹支付了2014年5月15日至2015年5月15日租金180000元，并支付履约保证金10000元，张惠苹将涉案房屋交付环鼎公司，环鼎公司将该房屋作为员工宿舍使用。因环鼎公司未按照合同约定支付2015年至2016年度的租金，2015年6月25日，张惠苹将环鼎公司诉至乌鲁木齐市新市区人民法院，要求继续履行合同，支付2015年至2016年度的租金180000元、滞纳金22500元及水费8679.18元。经该院送达后，环鼎公司提起反诉，要求解除双方签订的租赁合同，并要求张惠苹支付违约金180000元。2015年11月12日张惠苹提出申请撤诉，该院作出（2015）新民三初字第630号民事裁定书裁定准许撤诉。环鼎公司的反诉请求未交纳反诉费用，未受理。后双方协商未果，环鼎公司将房屋钥匙放在了涉案房屋大门下面。2015年12月15日，张惠苹拿到钥匙。张惠苹分别于2015年2月3日、2015年4月15日向乌鲁木齐宏图迎宾人力有限公司交纳涉案房屋2014至2015采暖季的采暖费10000元、4967.9元。一审法院认为，张惠苹与环鼎公司于2014年4月23日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应当依约履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”环鼎公司在合同约定的租赁期间内提出不再租赁涉案的房屋，张惠苹当庭予以认可，因此双方合同予以解除；环鼎公司将房屋钥匙放置在涉案房屋大门下面，张惠苹于2015年12月15日拿到钥匙接收房屋，故双方合同应当于该日予以解除。环鼎公司辩称张惠苹提供房屋没有达到约定的使用标准，合同目的无法实现，其依照合同法规定行使法定解除权，当庭提出张惠苹提供房屋存在漏水导致无法洗澡及冬季供暖不足无法居住。张惠苹当庭认可涉案房屋未进行防水处理，无法洗澡，并在签订合同时口头告知了环鼎公司。庭审中环鼎公司认为其租赁涉案房屋作为员工宿舍，洗澡是房屋必备的功能，对此，双方在合同中未明确约定张惠苹提供的房屋必须具备洗澡的功能，且在实际的房屋租赁市场中，洗澡亦不是租赁房屋必备的功能，环鼎公司员工可在其他公共洗浴中心洗澡，故张惠苹提供房屋因未进行防水处理无法洗澡未违反合同的约定，也未导致无法实现合同的目的；环鼎公司提交员工聊天截图，证实房屋冬季供暖不足无法居住，张惠苹提交了交纳采暖费的票据，对此，环鼎公司仅举证聊天截图无法证实冬季供暖不足，且张惠苹当庭不予认可，且涉案房屋系集中供暖，如冬季供暖不足，环鼎公司作为承租人及实际使用人，可联系张惠苹或供暖部门对房屋内的采暖设施进行检修，环鼎公司也未举证其向张惠苹或相应部门反应过该问题的证据，环鼎公司的辩称理由无事实及法律依据不予采纳。环鼎公司辩称其行使合同的法定解除权，于2015年6月10解除，其辩称的行使合同法定解除权的理由不能成立。张惠苹于2015年12月15日拿到钥匙接收房屋，该日应当视为解除合同意见双方达成一致，环鼎公司辩称其于2015年6月10日将房屋钥匙放置大门下未提供相应的证据予以证实，且即便真实存在，该行为也系单方解除合同的意思表示，不能视为双方解除合同的合意；环鼎公司将钥匙放置大门下面返还租赁房屋的做法不符合合同约定及交易习惯，且存在安全隐患。环鼎公司的辩称理由无事实及法律依据不予采纳。张惠苹要求环鼎公司支付租金120000元的诉讼请求，按照每月租金15000元，从2015年5月15日计算至2015年12月15日，合同于2015年12月15日解除，环鼎公司应当支付租金至该日，张惠苹计算期间及标准准确，但其计算数额有误，应当为105000元（15000元每月×7个月）；张惠苹要求支付水费8679.18元的诉讼请求，因合同约定环鼎公司应当承担租赁期间的水费；张惠苹要求支付违约金180000元的诉讼请求，依据双方签订的合同中约定租赁期间双方不得任意解除合同，如有违约需要向对方退赔一年的租金作为补偿，张惠苹适用该条款主张违约金，但根据本案情况，完全适用该条款，违约金则过分高于其的损失，显失公平，综合考虑对违约金按两个月租金予以确定，即30000元（15000元每月×2个月）；张惠苹要求环鼎公司支付搬家费5000元及租房费9600元的诉讼请求，其未充分举证证实该两项费用的产生，也未举证证实依照法律规定或合同约定应当由环鼎公司承担，故该两项请求无事实及法律依据不予支持；张惠苹要求环鼎公司支付房屋维修费25000元的诉讼请求，双方未进行正式的房屋交接，其当庭陈述于2015年12月15日接收房屋后对房屋进行装修和维修，其对环鼎公司使用房屋后的现状进行了改变，未举证证实环鼎公司在租赁过程中损坏了房屋，该项请求无事实及法律依据不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告张惠苹与被告乌鲁木齐市环鼎商贸有限公司于2014年4月23日签订的《房屋租赁合同》于2015年12月15日解除；二、被告乌鲁木齐市环鼎商贸有限公司给付原告张惠苹租金105000元；三、被告乌鲁木齐市环鼎商贸有限公司给付原告张惠苹水费8679.18元；四、被告乌鲁木齐市环鼎商贸有限公司给付原告张惠苹违约金30000元；五、驳回原告张惠苹的其他诉讼请求。本院在二审期间，环鼎公司围绕上诉请求在法庭审理中提供以下证据：其与八钢有限公司签订的租赁合同，房屋缴费单据，通话记录、证人王永琴、田金桂证言用于证实房屋较冷、卫生间漏水、无法居住，于2015年6月9日搬出租赁房屋。张惠苹经质证对上述证据所证明的内容均不予认可。环鼎公司对一审法院未认定房屋钥匙放置的时间及采暖费提出异议，其他认定事实无异议。张惠苹对一审法院认定事实无异议。本院认为，环鼎公司与张惠苹签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且实际履行，合同依法有效。双方应遵循合同约定履行各自的权利、义务，任何一方当事人行使合同解除权，均应符合法律规定或者合同约定。2015年6月环鼎公司与张惠苹的租赁合同在履行过程中，环鼎公司未按合同约定支付租金，张惠苹起诉到法院要求履行合同，支付租金。后撤诉。环鼎公司虽提出反诉要求解除合同，但因其未交纳反诉费用，法院并未受理。因此，双方的租赁合同是否解除未作出认定。环鼎公司自2015年5月未按合同的约定按时支付租金，且是否要与张惠苹终止租赁合同双方未达成一致意见。在双方就租赁合同履行情况未交接的情形下，环鼎公司单方搬离租赁房屋，其行为属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。张惠苹于2015年12月15日接收房屋，视为双方解除租赁合同的起算时间。其再起诉要求解除与环鼎公司租赁合同，支付租金、违约金等理由正当，且符合法律规定。一审法院在查明事实的基础上作出的认定及判决确认租赁合同的解除时间、由环鼎公司给付租金、违约金是正确的。环鼎公司上诉以租赁房屋达不到正常使用目的，已向张惠苹发出解除合同的通知，于2015年6月10日将房屋钥匙交给张惠苹是双方合同解除的时间，虽在二审提供其与八钢有限公司签订的租赁合同、房屋缴费单据，通话记录、证人证言用于证实房屋的交付时间及因房屋较冷、卫生间漏水、无法居住使用证据，但上述证据均不能证实其作为承租人行使法律规定的法定解除权的情形，因此，环鼎公司的上诉理由不符合法律规定和合同的约定，其上诉请求不成立。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3000元（环鼎公司己预交），由上诉人环鼎公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  董 慧审 判 员  唐晓元代理审判员  马小梅二〇一六年十月十三日书 记 员  田伟伟