云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2016）云2901民初176号原告杨万米，女，1984年12月23日生，白族，云南省大理市人，住云南省大理市。委托代理人董智宇、范芹，云南星震律师事务所律师，特别授权代理。被告云南泰业房地产开发有限公司。住所云南省大理市下关建设东路**（大理泰业国际广场）。组织机构代码68365995-4。法定代表人蒋正敏，董事长。委托代理人汤勇，云南法阳律师事务所律师，特别授权代理。第三人中国农业银行股份有限公司大理苍山支行。组织机构代码91868115-3。住所地大理市下关镇苍山路**负责人王云峰，该支行行长。原告杨万米诉被告云南泰业房地产开发有限公司（以下简称泰业公司）、第三人中国农业银行股份有限公司大理苍山支行（以下简称农行大理苍山支行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冯晓丽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人董智宇、范芹，被告泰业公司的委托代理人汤勇到庭参加诉讼。第三人农行大理苍山支行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨万米诉称：2015年2月3日，原告与被告签订了《商品房购销合同》（编号TYC-XXX、TYC-XXX）及《商品房购销合同补充协议》，并于同年2月12日在大理三塔公证处办理了公证。合同约定：原告向被告购买位于大理市下关镇建设路以南、泰安路以西的泰业国际广场第XX幢X层2-XXX号房、2-XXX号房，两间房合同总价款分别为248349元、264883元。原告已经按约定将两套房的首付款支付给了被告，余款按合同约定已向中国农业银行办理了贷款手续；合同还约定被告应于2015年10月1日前向原告交房，对于被告逾期交房的违约责任在合同第九条作了明确约定。时至今日，原告向被告购买的商品房还没有通过质检及消防等管理部门的验收，更无从谈及履行交房义务，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令解除原、被告签订的《商品房购销合同》，由被告返还原告购房首付款263232元；判令被告向原告支付违约金51323.20元；判令被告赔偿原告公证费600元；请求判令解除原告与第三人签订的ABC（2014）5006-X号《个人购房担保借款合同》，由被告返还第三人借款本金25万元，判令被告支付原告购房贷款利息，银行贷款收取的各项手续费以及原告提前还款产生的各项费用；诉讼费由被告承担。被告泰业公司辩称：首先，被告作为具有房地产开发资质的企业，对本案买卖合同涉及的房屋具有完整的所有权，享有处分权，且与原告签订《商品房购销合同》时取得房屋预售许可，被告出卖标的房屋具有合法性，原告与被告双方签订的《商品房购销合同》依法成立生效，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，《商品房购销合同》对双方具有约束力，任何一方不得随意解除。其次，从《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文规定来看，延迟交房不是解除商品房买卖合同的法定事由。事实上，原告购买的房屋属于商铺，购买的目的是用于出租经营，根据原告与案外人大理泰业商业管理有限公司签订的《房屋返租合同》约定，正式开业以报纸公告为准，条件未成就，租赁期限可以顺延，被告迟延交房并不必然导致原告购买商品房的目的不能达成，原告请求解除合同的事由无法定依据，况且，如今房屋主体结构已经建设完毕，并已经进行了主体结构工程验收，房屋可以办理交接，事实上，被告已于2015年9月25日通知原告委托人大理泰业商业管理有限公司阮善君办理接房，已完成交房义务，原告不得依法解除合同。被告至今均未收到原告解除合同的通知，原告请求确认合同已解除没有任何事实依据。最后，需要特别说明的是，原告购买的商铺位于“昆百大.泰业城”，整栋楼房均属于商业楼，业主有近两千户。事实上，原告购买标的房屋的目的就是出租给大理泰业商业管理有限公司，由大理泰业商业管理有限公司委托昆明百货大楼（集团）股份有限公司对整栋商业楼进行整体规划、装修，之后再投入运营使用。如今标的房屋所在的整体商铺已经具备进场条件，可以办理交接手续。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人农行大理苍山支行未到庭陈述意见。为证明自己的诉讼主张，原告提交了如下证据：一、原告身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体适格；二、编号TYC-XXX《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》、编号TYC-XXX《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》各一份，证明双方签订合同购买房屋的事实，及被告延迟交房违约，合同解除条件已成就；三、公证书两份，证明大理州三塔公证处对该合同及补充协议进行了公证；四、收据6张，证明原告已按约定将两套房的首付款项付清给被告，并支付了公证费600元；五、《个人购房担保借款合同》，证明原告与被告约定以按揭贷款方式支付房屋价款，同时原告与第三人签订借款合同，并由被告作为本次借款的保证人；六、《借款凭证》、《银行进账单》、按揭款收据，证明原告付清首付款外，向第三人办理了贷款25万元，被告已经收到该笔贷款。经质证，被告对原告的所有证据三性均无异议，但对第二组、第五组证据的证明方向不认可。本院认为，被告对原告提交的证据三性无异议，本院予以确认。被告为证明自己的答辩主张，提交了如下证据：一、营业执照、组织机构代码证各一份，证明被告主体资格及被告是合法经营的房地产开发企业；二、商品房预售许可证一份，证明标的房屋已经取得预售许可，被告出售房屋具有合法性；三、商品房购销合同（含补充协议、登记备案表、公证书）各两份，证明商品房购销合同已经经过公证，并已经备案登记，原告未按补充协议第4.4条约定方式解除合同，视为放弃解除权；四、主体结构工程验收记录一份，证明标的房屋的主体结构工程已经验收，符合整体移交条件；五、房屋返租合同及接房委托书各两份，证明原告与大理泰业商业管理有限公司签订《房屋返租合同》，原告购买标的房屋目的是用以出租经营，被告迟延交房不必然导致购买房屋目的不能达到，原告委托大理泰业商业管理有限公司的工作人员代办标的房屋交接手续；六、关于14#楼交接的通知，证明被告已向大理泰业商业管理有限公司发出房屋交接通知。经质证，原告对被告提交的证据一、二的三性均无异议；对证据三的真实性认可，证明方向不认可；对证据四认为系复印件不认可；对证据五、六不予认可，认为不具备证据三性。本院认为，被告提交的证据一、二、三客观真实，本院予以确认；证据材料五系复印件，证据形式要件不合法，本院不予确认；证据四、六不能证明本案买卖的标的已验收合格，符合交付条件，故对该两组在本案中的证明力，本院不予确认。综上，本院确认本案如下法律事实：被告系具有房地产开发经营资质的公司。2015年2月3日，原、被告签订了《商品房购销合同》两份（编号TYC-XXX、TYC-XXX）及《商品房购销合同补充协议》两份，并在大理三塔公证处办理了公证，上述合同在登记机关办理了登记备案。合同约定，原告购买被告开发的位于大理市下关镇建设路以南、泰安路以西的泰业国际广场第XX幢X层2-XXX号、2-XXX号房，房屋套内建筑面积分别为4.94平方米、4.96平方米；购房款分别为248349元、264883元，签订合同当日支付首付款分别为128349元、134883元，余款120000元和130000元向第三人贷款支付；被告应于2015年10月1日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告；被告如未按合同约定的时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天300元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，原告有权决定是否解除合同，原告决定解除合同的，被告应向原告支付合同约定的总房款的10%的违约金，但不再承担逾期30天内的违约责任，原告决定继续履行合同的，被告每逾期一天按300元向原告支付违约金；若由于被告的原因导致解除购销合同，则双方同意按以下方式处理：选择一次性付款的，被告应在合同解除之日起30日内（如合同已登记，则在原告办理撤销合同登记申请后30日内）向原告返还已付的购房款，以及原告已支付给被告的全部代缴税费，并向原告支付购房款的10%的违约金；选择按揭贷款的，被告应在合同解除之日起30日内（如合同已登记，则在原告办理撤销合同登记申请后30日内），首先以原告已付的购房款代理原告还清尚欠的贷款本息，尚余的购房款由被告返还给原告，已支付的贷款本息由被告承担，并向原告支付购房款的10%的违约金；若出现法定或约定的原告可以解除合同的事由，但被告自发生该事由之日起30日内未收到原告解除合同的书面通知，则视为原告放弃解除权，双方继续履行合同；双方还对其他权利义务及违约责任作了约定。合同签订当日，原告向被告支付了两间房屋的首付款共计263232元、公证费600元，被告向原告出具收据。当日，原告与大理泰业管理有限公司签订房屋返租合同，将向被告购买的上述房屋租给大理泰业管理有限公司，同日，原告出具委托书，委托大理泰业管理有限公司阮善君代办上述房屋的房屋交接相关事宜。6月23日，原、被告及农业银行签订一份《个人购房担保借款合同》，约定原告向农业银行贷款250000元用于购房，被告为原告的借款提供保证担保，同日，农业银行向原告发放了250000元贷款，原告将该款作为购房款转至被告账户，被告向原告出具收到250000元按揭款的收据。后原告按约向银行归还借款本息，截止2016年3月23日，原告向银行归还了借款本息共计25545.42元。原、被告双方约定买卖的房屋至今未经质量监督部门验收，双方也未办理房屋交接手续。本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》不违反国家法律、法规的强制性或禁止性规定，属有效合同，应受国家法律的保护。合同签订后，原、被告双方应依法全面履行合同确定的义务。原告已将购房款付清给了被告，被告也向原告出具了收到原告购房款的收据，被告理应按约将房屋交付给原告，被告未按约交付房屋，其行为已违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合现期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”。原、被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》中约定：“被告如未按合同约定的时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天300元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，原告有权决定是否解除合同，原告决定解除合同的，被告应向原告支付合同约定的总房款的10%的违约金，但不再承担逾期30天内的违约责任，原告决定继续履行合同的，被告每逾期一天按300元向原告支付违约金；若由于被告的原因导致解除购销合同，则双方同意按以下方式处理：。选择按揭贷款的，被告应在合同解除之日起30日内（如合同已登记，则在原告办理撤销合同登记申请后30日内），首先以原告已付的购房款代理原告还清尚欠的贷款本息，尚余的购房款由被告返还给原告，已支付的贷款本息由被告承担，并向原告支付购房款的10%的违约金。若出现法定或约定的原告可以解除合同的事由，但被告自发生该事由之日起30日内未收到原告解除合同的书面通知，则视为原告放弃解除权，双方继续履行合同”。双方合同对买受人的解除权作出了限制，即原告应在2015年12月1日前行使解除权，否则视为原告放弃解除权。本案审理中，原告未举证证实在2015年12月1日前其已向被告发出解除合同的通知，故被告关于原告已放弃合同解除权的主张成立，双方应按约继续履行合同。现原告起诉要求解除双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，并按合同中以解除合同为前提条件约定的解除违约金标准支付违约金、返还购房款等诉讼请求，依法不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告杨万米的诉讼请求。案件受理费9450元，减半收取4725元，由原告杨万米承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至大理白族自治州中级人民法院。审判员  冯晓丽二〇一六年四月五日书记员  赵文辉