甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）甘01民终723号上诉人（原审原告、反诉被告）贺某某。被上诉人（原审被告、反诉原告）甘肃普天房地产开发有限公司（以下简称普天公司），住所地：甘肃省兰州市七里河区林家庄420号。法定代表人李忠鑫，普天公司董事长。委托代理人李成，甘肃方域西涛律师事务所律师。委托代理人赵利东，甘肃方域西涛律师事务所律师。上诉人贺某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院（2015）七民初字第30319号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年2月14日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月1日公开开庭进行了审理。上诉人贺某某及被上诉人普天公司的委托代理人李成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2012年7月16日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于兰州市七里河区林家庄420号的“格兰绿都”第35幢1单元302号商品房（期房）一套，建筑面积为82.19平方米，房屋总价为589960元，原告首付30%房款，剩余部分以银行按揭贷款方式付清。合同第七条约定：买受人逾期付款的违约责任，逾期在45日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行。第八条约定：交付期限，出卖人应当在2013年5月30日前交付房屋。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内为买受人办理产权登记，若买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1.0%向买受人支付违约金。《合同补充协议》第一条约定：买受人应在合同签订后7日内将申办按揭贷款所需的全部文件备妥向出卖人指定银行完成申办按揭贷款手续，否则视为买受人逾期履行付款义务同时承担逾期付款违约责任。第六条约定：该合同第十五条关于产权登记的约定条款，双方同意在房屋交付后一年内被告为原告办妥产权证，但不可归责于被告的原因除外。2013年5月15日，被告按照合同约定的期限向原告交付了房屋，但未能在约定期限1年之内为原告办理产权登记。被告在向原告交付房屋时，就已取得建设用地使用权证明、建设工程规划许可证、竣工验收备案表、兰州房地产交易中心兰房中字[2013]66号关于房屋面积测绘工作中有关问题的处理意见，具备了办理房产初始登记的其他条件。另查明，2008年兰州市建委将“格兰绿都”项目北侧的B113#规划路列入城市建设道路计划，但因为道路拆迁及工程建设资金问题无法落实，兰州市建委在2009年12月8日的兰建发[2009]216号文件中规定，“B113号规划路的拆迁及工程建设资金问题，可先由普天公司垫付。具体由其开发的项目在缴纳的城市基础设施配套费中抵扣”，此文件经兰州市政府批复后，普天公司于2012年4月开工建设，至2013年6月B113路一期修建完毕，之后政府委托甘肃信源会计师事务所出具了《B113#道路一期工程项目竣工决算的审计报告》，确认普天公司支付的工程款共计为30793064元，普天公司实际应缴纳的规费总额为2200万元，在向原告交付房屋之后，普天公司即按规定申请办理房屋所有权初始登记，请求规划局能够按照兰建发[2009]216号文件的规定抵扣一期项目应当缴纳的规费，但该问题一直拖延到今年六月份才得以解决，由此导致一期项目长期不能取得建设工程规划竣工验收合格书，无法办理房产证。2015年10月16日，兰州房地产交易中心向被告普天公司核发了30-34幢的兰州市房屋所有权初始登记核准通知书，凭此通知可以向购房人办理房屋所有权转移登记。原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反国家法律及行政法规的禁止性规定，合同合法有效。原告按照合同的约定履行了付款义务，被告按照合同约定交付了房屋，但未按照合同的约定履行在一年内办妥产权证的义务。双方在《合同补充协议》第六条中约定：该合同第十五条关于产权登记的约定条款，双方同意在房屋交付后一年内被告为原告办妥房产证，但不可归责于被告的原因除外。期间，普天公司也在积极履行自己的办证义务，之所以未能在约定的时间为原告办理房产证，是因为兰州市城乡规划局就被告应当以道路建设资金抵顶规费的问题一直未能予以解决，《建设工程规划竣工验收合格书》未核发，故无法办理房产证。现此问题已得到解决，2015年10月16日，兰州房地产交易中心向被告普天公司核发了30-34幢楼的兰州市房屋所有权初始登记核准通知书，凭此通知可以向购房人办理房屋所有权转移登记。35-36幢楼也已进入实测绘阶段，之后向原告办理房产证已经为期不远。故原告的第一项诉讼请求合法有据。予以支持。关于原告主张被告因逾期办理产权证，依双方约定应支付违约金5899.60元的诉讼请求，不是因被告主观上故意拖延不办或怠于办理，而是由于不可归责于被告的原因，且产权证的办理被告也是附随义务，证照的办理与期限均不取决于被告的主观意志，故原告的此项诉讼请求依法不能成立，不予支持。关于反诉原告普天公司要求反诉被告承担逾期付款的违约金的诉讼请求。因原、被告双方签订的《补充协议》第一条约定：“原告应在合同签订后7日内将申办按揭贷款所需的全部文件备妥向普天公司指定银行完成申办按揭贷款手续，否则视为原告逾期履行付款义务同时承担逾期付款违约责任”。反诉被告均按照约定于七日之内准备好相应材料，并已提交开发商指定的银行。故反诉原告的反诉请求，于法无据，不予支持。原审判决依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、第一百三十五条、第一百三十六条之规定，判决：一、被告（反诉原告）甘肃普天房地产开发有限公司于本判决书生效后三十日内，为原告（反诉被告）贺某某办理位于兰州市七里河区林家庄420号的“格兰绿都”第35幢1单元302号房屋的产权证。二、驳回原告（反诉被告）贺某某要求被告（反诉原告）甘肃普天房地产开发有限公司支付逾期办理房产证违约金5899.60元的诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）甘肃普天房地产开发有限公司要求原告（反诉被告）贺某某承担逾期付款的违约金2320元的诉讼请求。本诉案件受理费150元，由被告（反诉原告）甘肃普天房地产开发有限公司承担。反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）甘肃普天房地产开发有限公司承担。宣判后，贺某某不服原审判决，向本院提出上诉，请求撤销原审判决第二项，改判被上诉人支付上诉人违约金5899.60元，上诉费用由被上诉人承担。理由为：一、原审判决认定事实错误，逾期办理产权证确系被上诉人原因造成，被上诉人依法应向上诉人支付违约金。1、被上诉人并未具备办理房产初始登记的其他条件。2、被上诉人并未积极履行办证义务。上诉人于2013年、2014年多次向市长信箱投诉逾期办理产权证问题，兰州市住房保障和房地产管理局、兰州市七里河区政府官方回复为“经查，位于七里河区上西园的格兰绿都小区仅办理了按揭测绘业务，暂未收到甘肃普天房地产开发公司提交的该小区办理产权证所需相关要件资料及申请”、“经查，格兰绿都小区开发商未在我区房管局申报房屋产权权属登记”，该市长信箱官方回复亦能证明上述事实。3、规费问题的解决未查明。一审法院认定“普天公司请求规划局能够按照兰建发(2009)216号文件的规定抵扣一期项目应当缴纳的规费，但该问题一直拖延到今年六月份才得以解决”属认定事实错误。二、原审判决认定逾期办理产权证并非被上诉人原因造成没有事实依据。1、根据合同相对性原则，即使存在被上诉人与政府、规划局之间的规费抵顶纠纷，也应依法另行解决，并不影响被上诉人向上诉人承担违约责任。2、根据格式条款的解释原则，被上诉人应承担违约责任。《合同补充协议》第六条“但不可归责于被告的原因除外”之约定，上诉人认为上述原因只包括与被上诉人无任何关联、因不可抗力导致造成的原因，本案争议焦点问题确系被上诉人无法妥善处理其与第三人纠纷、不愿缴纳规费积极解决产权办理问题的原因造成，被上诉人应承担违约责任。3、根据诚实信用及公平原则，被上诉人理应承担违约责任。三、原审判决适用法律存在错误。被上诉人普天公司辩称，原审判决关于普天公司不应该承担违约责任的结论准确，上诉人的上诉理由不能成立。普天公司具备办理房产初始登记的其他条件，并积极履行了办证义务。兰州市住房保障和房地产管理局在申请办理房产初始登记的条件未能完全具备之前，不可能收取办证的部分材料，故不能以此片面认为普天公司未曾积极履行办证义务。普天公司在投资修建道路之前能够以修建道路的工程款抵顶基础设施配套费的结论是明确的，但之后因政策的调整导致政府对于普天公司承诺的抵顶条件不能兑现，才出现本案的纠纷问题，直到2015年6月规费的问题才得到解决。判定普天公司承担违约责任的前提必须基于是否有“不可归责于甲方原因”的情形存在，如果存在该事实则普天公司免于承担违约责任，反之普天公司应当承担违约责任。《合同补充协议》的内容经房管局审查备案，非格式条款，并且普天公司在签订合同时对相关内容已经尽到了提请注意和说明义务。经审理查明，原审判决对本案基本事实的认定无误，本院予以确认。另查明，贺某某与普天公司签订的《合同补充协议》第十二条约定：“特别提示：购房人在确认签订该合同及本补充协议时已就相关内容进行了仔细的阅读并对合同条款及专业用词理解无异议”。2014年8月22日，兰州市七里河区人民政府向兰州市规划局去函，函请规划局将格兰绿都一期、二期项目进行统一整体规划验收，先期为项目一期1009户业主办理产权证。2014年10月29日，兰州市七里河区人民政府向兰州市规划局发出“关于对格兰绿都一期建设先整体验收后办理规费事宜的函”，提出“鉴于B113﹟路由普天公司为政府垫资建设，建设经费原则从规费中抵扣，需经市政府研究确定。由于验收、办证仍需一定时间，为维护群众权益和社会稳定，函请贵局将格兰绿都一期先进行整体规则验收，后办理规费缴纳相关事宜。”2015年6月2日，兰州市七里河区人民政府向兰州市人民政府报送“关于解决B113﹟道路一期工程建设遗留问题的请示”，恳请市政府对三个事项给予支持：“1、鉴于2009年我市在建设项目规费的收取上尚未完全实行收支两条线，恳请市政府将普天公司垫付的B113﹟道路一期工程建设资金按照2009年市政府对市建管委‘兰建发[2009]216号文’的批复意见直接抵顶其开发项目规费，普天公司不再上缴‘格兰绿都’项目城市基础设施配套费。2、对于B113﹟道路一期工程建设成本超出普天公司‘格兰绿都’项目规费的部分（共计873.20万元），恳请市政府有关部门审核后尽快从市级财政城维费中列支解决。3、恳请市政府尽快召开由市财政、规划、建设、房管等部门以及七里河区政府共同参加的专题会议，研究解决B113﹟道路一期工程遗留问题并形成会议纪要，各部门按照会议精神尽快办理‘格兰绿都’项目房屋产权手续，彻底消除不稳定隐患。”二审查明事实，有七政函发[2014]40号、七政函发[2014]49号、七政发[2015]110号文件及《合同补充协议》佐证。本院认为，本案的争议焦点是由于普天公司与政府关于以道路垫资抵顶规费问题导致影响给贺某某办理产权证，普天公司应否承担违约责任。对此问题分析如下：一、普天公司与贺某某签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行，法院对双方争议进行审查判断亦应依据合同条款进行。二、《合同补充协议》第六条约定：“该合同第十五条关于产权登记的约定条款，双方同意在房屋交付后一年内被告为原告办妥产权证，但不可归责于被告的原因除外。”该约定明确由于普天公司原因导致产权证不能及时办理，普天公司应当承担支付违约金的责任，非因普天公司的原因则不承担相应责任。三、从本案查明事实及普天公司举证来看，普天公司取得《建设用地使用权证明》时间为2008年10月31日，取得《建设工程规划许可证》时间为2010年8月5日，2012年8月15日办理了竣工验收备案，未能及早取得《建设工程规划竣工验收合格书》的原因是政府相关部门协调普天公司以先行垫付的投资款抵顶规费拖延所致，而非普天公司迟延不缴，该原因属于普天公司不能预见、无法克服的客观情形，应当属于双方约定的“不可归责于被告”的原因。故原审判决认定逾期办理产权证并非普天公司原因造成有证据支持，二审意见相同。综上，贺某某以普天公司违约为由要求支付违约金与查明事实不符，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贺某某负担。本判决为终审判决。审 判 长 石 林代理审判员 关 涛代理审判员 王锡东二〇一六年四月六日书 记 员 李芬芬