三亚市城郊人民法院民事判决书（2015）城民一初字第3056号原告叶丹吉，女，1991年9月24日出生（公民身份号码：×××），汉族，住浙江省绍兴市。委托代理人金尧坤、杨芳，浙江舜杰律师事务所律师。被告刘阳，男，1978年11月21日出生（公民身份号码：×××），汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。被告刘东方，男，1950年7月17日出生（公民身份号码：×××），汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。原告叶丹吉诉被告刘阳、刘东方商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月12日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月11日公开开庭进行了审理。原告叶丹吉的委托代理人金尧坤到庭参加了诉讼。被告刘阳、刘东方经本院依法传唤，拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告叶丹吉诉称：2010年1月18日，原告（委托任娣代为签订合同）与被告刘阳、被告刘东方之妻姜荣环（已故）通过三亚岛居时代房地产经纪有限公司中介签订《房屋买卖合同》一份，约定由原告购买刘阳、姜荣环共同共有的位于三亚市迎宾路卓达-东方巴哈马二期“那索风情”B组团7-803号房屋一套，房屋总价138万元，合同签订后，原告依约按期支付了全部房款，被告在收款后，将上述房屋交付给原告，同时将原房产权证及原购房相关资料交付给原告，原告居住至今。双方买卖时为了方便房屋过户登记手续办理的便捷，曾通过公证方式由刘阳、姜荣环委托第三人代为办理过户手续，但由于公证委托手续不符合房屋登记部门要求，原告多次联系两被告办理房屋产权变更手续，但两被告总以各种理由推脱，至今未能办理。原告认为，原告与刘阳、姜荣环签订的房屋买卖合同合法有效，刘阳、姜荣环作为房屋买卖合同的出售方，在原告支付购房款履行了付款义务后，应当按照合同约定将原来房屋产权证交付被告后两个月内协助办理产权过户手续，因姜荣环已死亡，被告刘东方系姜荣环配偶，两被告系姜荣环法定继承人，应协助原告办理上述房屋产权及土地使用权过户登记手续。现两被告违约，还应当按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算支付违约金。为维护叶丹吉自身合法权益，特诉至法院，请求判令：一、两被告立即协助原告办理其所售位于三亚市迎宾路卓达-东方巴哈马二期“那索风情”B组团7-803号房屋产权及土地使用权变更登记手续；二、两被告向原告支付逾期办理房产证的违约金12万元；三、本案诉讼费由两被告承担。被告刘阳、刘东方未出庭答辩，亦未提交书面的答辩状。经审理查明，2010年1月18日，原告叶丹吉（委托任娣代为签订合同）与被告刘阳、被告姜荣环（双方委托代理人宋元如）通过中介方三亚岛居时代房地产经纪有限公司（经手人宋阳）签订《房屋买卖合同》一份，约定由原告购买刘阳、姜荣环共同共有的位于三亚市迎宾路卓达-东方巴哈马二期“那索风情”B组团7-803号房屋一套，房屋总价138万元，中介服务费2万元。付款订金为50万元，刘阳、姜荣环收到订金后，于2010年1月26日前办理公证，公证完毕后，刘阳、姜荣环将购房合同原件、原始发票等相关材料及钥匙交给叶丹吉，叶丹吉支付第二期购房款83万元，购房尾款5万元待叶丹吉领取到房屋产权证并完成过户相关手续后支付等合同条款；涉案的违约条款为：6、如因甲（刘阳、姜荣环）、乙（叶丹吉）任何一方原因导致产权更名手续延期办理而造成费用增加，则均由责任方承担；涉案的免责条款为：如因洪水、地震、火宅和法律、政府政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的甲（刘阳、姜荣环）、乙（叶丹吉）、丙（中介方）三方互不承担违约责任。合同签订后，原告于2010年1月18日通过宋阳的户名从中国工商银行网上银行汇款至刘阳账上；于2010年1月27日向刘东方转款83万元；于2010年1月26日通过任娣的户名向宋元如的户名转款5万元。被告在收到上述款项后，将上述房屋交付给原告，同时将原房产权证及原购房相关资料交付给原告，原告居住至今。双方买卖时为了方便房屋过户登记手续办理的便捷，曾通过公证方式由刘阳、姜荣环委托第三人***代为办理过户手续，但由于公证委托手续不符合房屋登记部门要求，原告多次联系两被告办理房屋产权变更手续，但两被告总以各种理由推脱，至今未能办理。叶丹吉遂起诉至本院，要求判如所请。另查，刘阳、姜荣环于2013年9月6日取得涉案房屋土地房屋权证，证号为：三土房（2013）字第10965号，权利人为姜荣环、刘阳。房号为东方巴哈马二期那索风情B组团7幢803房。与涉案《房屋买卖合同》约定的内容一致。涉案房屋的产权人之一姜荣环已经去世，其法定的继承人为丈夫刘东方，儿子刘阳，即本案两被告。姜荣环、刘东方、刘阳与***于2010年1月20日签订的《委托书》内容如下：“姜荣环与刘东方系夫妻关系。我们夫妻与儿子刘阳共同购买位于海南省三亚市××路卓达-东方巴哈马二期“那索风情”B组团，曾用名卓达-东方巴哈马二期“那索风情”B组团7栋8层7-803号房的房产壹处。刘阳与前妻王晓煊于2008年6月18日离婚，离婚后刘阳一直未再婚......”该《委托书》于当日在黑龙江省哈尔滨市南岗公证处进行了公证。该信息与本院在三亚市公安局调取的户籍信息一致。2016年2月3日，叶丹吉以中国平安财产保险股份有限公司提供的保单保函作担保向本院申请财产保全，请求查封被告刘阳名下的位于三亚市××区海南三亚茶叶进出口公司住宅楼××栋房【土地房屋权证号：三土房（2013）字第03328号】。本院于2016年3月15日作出（2015）城民一初字第3056号民事裁定，裁定：查封被告刘阳名下的位于三亚市××区海南三亚茶叶进出口公司住宅楼××栋房【土地房屋权证号：三土房（2013）字第03328号】，查封期限为三年。诉讼保全费用为1280元。以上事实，有房屋买卖合同、授权委托书、付款凭证、转账记录、公证书、三亚市土地房屋权证、税费缴纳凭证、常住人口基本信息、保单保函及当事人陈述在案佐证，并经庭审举证、质证，足资认定。本院认为，原告叶丹吉与刘阳、姜荣环通过中介方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。叶丹吉已经依约支付了全部的购房款，刘阳、姜荣环也将相关材料和房屋交付给叶丹吉。在涉案房屋过户条件成就时，刘阳、姜荣环应当协助叶丹吉办理过户手续。在姜荣环去世以及公证委托手续不符合房屋登记部门要求的情况下，被告刘阳以及姜荣环的法定继承人刘东方、刘阳应当协助叶丹吉办理上述房屋房产及土地使用权过户登记手续，原告的第一项诉求合法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付逾期办理房产证违约金的问题。为了涉案房屋产权过户登记手续办理的便捷，姜荣环、刘阳曾通过公证方式委托第三人***代为办理过户手续，由于姜荣环的去世及公证委托不符合房产管理部门的规定导致房屋无法办理过户，根据房屋买卖合同的约定，不属于被告违约的情形。因此，原告诉求被告支付违约金，没有约定及法定的理由，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：1被告刘东方、刘阳应于本判决生效之日起十日内将登记在刘阳、姜荣环名下【证号：三土房（2013）字第10965号】，位于三亚市迎宾路卓达-东方巴哈马二期“那索风情”B组团的7-803号房屋过户至原告叶丹吉名下；二、驳回原告叶丹吉的其余诉讼请求。本案受理费2700元（原告叶丹吉已预交），由原告叶丹吉承担。诉讼保全费1280元，由原告叶丹吉负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 陈 媛人民陪审员 陈小娟人民陪审员 陈太裔 二〇一六年四月十九日书 记 员 邢翠云附相关法律条文：中华人民共和国合同法第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。