吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)吉07民终570号上诉人（原审原告）:李显玲，住吉林省松原市。被上诉人（原审被告）：闫力颖，住吉林省松原市。委托代理人：闫庆明，住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。上诉人李显玲与被上诉人闫力颖房屋租赁合同纠纷一案，吉林省松原市宁江区人民法院于2015年12月12日作出（2015）宁民初字第2806号民事判决。上诉人李显玲不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李显玲、被上诉人闫力颖的委托代理人闫庆明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李显玲一审诉称：2013年6月1日，李显玲与闫力颖签订房屋租赁合同一份，约定李显玲将自有房屋租赁给闫力颖，租期三年。闫力颖在履行合同2年后解除合同，给李显玲造成了损失，按合同约定闫力颖应当支付违约金4000元。合同解除过程为，2015年4月应收取房租时，闫力颖表示不租了，李显玲表示不租就马上搬出去，在没有搬货前，李显玲夫妇到出租房屋处，由闫力颖雇员开门，李显玲夫妇在出租房屋处张贴了出租广告，后李显玲爱人在2015年5月份取回了一把钥匙，另有一把钥匙在闫力颖处。另外，闫力颖在租赁期间损坏楼梯地砖一块、冷库的空调主体墙打了一个通透孔、卫生间自来水管、插座两个损坏了，房屋需要刮白，要求闫力颖赔偿维修费用6000元。因闫力颖拒不维修且时至今日闫力颖尚有牌匾铁框、地脚线一捆、打印机用的东西一箱未取走致使该房屋无法出租。故诉至法院，要求闫力颖赔偿李显玲违约金4000元，要求闫力颖维修损坏物品或赔偿维修费用6000元，要求闫力颖赔偿至判决生效之日起因房屋未维修造成的租赁损失。闫力颖一审辩称：合同属实，合同履行至2015年4月，闫力颖表示不再租赁，李显玲同意，至2015年5月1日，李显玲要求腾房，闫力颖遂将房屋腾出，并于2015年5月下旬交还钥匙。空调打孔事实存在，卫生间水管损坏的事不知道，楼梯掉砖可能搬家时弄得，墙体属于自然老化，闫力颖自己在房屋内建设隔断一个。剩余物品闫力颖在腾房时已经表示不要了。同意维修。闫力颖不存在违约，双方口头约定合同终止，一审法院经审理查明：2013年6月1日，李显玲与闫力颖签订房屋租赁合同一份，约定李显玲将本案争讼房屋租赁给闫力颖使用，年租金为40000元，租期自2013年6月1日起至2018年5月31日止，合同还约定闫力颖因使用不当造成房屋及设施损坏的，应立即修复或经济赔偿，租赁期间，闫力颖未经李显玲同意中途擅自退租的，应按合同总租金的10%支付违约金。至2014年4月份，闫力颖表示不再续租，李显玲表示不租就立刻腾房，闫力颖腾房后，于2015年5月将钥匙交还李显玲。在承租期间，闫力颖对租赁房屋造成了墙壁打孔、弄掉地砖、卫生间水管损坏，并有包括牌匾铁框等部分物品未取走。一审法院认为：李显玲与闫力颖之间的租赁合同合法有效，双方应当按照合同约定行使权利履行义务。李显玲主张，闫力颖应当赔偿其违约金4000元。闫力颖在合同期满前擅自解除合同，李显玲夫妇虽同意其退出租赁房屋，但并未放弃主张违约金的权利，擅自解除合同应当承担赔偿违约金的责任，故对此项主张，予以支持。李显玲主张，闫力颖应当对租赁房屋内损坏的物品进行维修或赔偿维修费6000元，李显玲未提出充分证据证实维修费用数额的依据，且闫力颖在租赁期间对屋内设施造成的损坏可以修复，故对李显玲要求闫力颖赔偿维修费的主张，不予支持，要求闫力颖进行维修的主张，予以支持。李显玲主张，闫力颖应当赔偿房屋不能另行出租的租赁损失。虽然本案争讼房屋设施在租赁期间存在损坏情况，闫力颖亦有部分物品未取走，但是房屋设施的损坏及未取走的物品并不影响房屋的另行出租，故对李显玲此项主张，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告闫力颖于本判决生效之日立即赔偿原告李显玲违约金4000元；二、被告闫力颖于本判决生效之日立即对本案争讼租赁房间内的在被告闫力颖租赁期间由于使用至损的墙壁孔洞、地砖、卫生间水管进行维修。三、驳回原告李显玲在本案中的其他诉讼请求。诉讼费50元，由被告闫力颖负担。李显玲二审上诉称：一审认定事实不清，证据不足，判决主文第二项缺乏执行可操作性，一审判决送达后，我与被上诉人闫力颖沟通维修事宜，但其明确表示判决无维修期限约束，我要求查明事实后，支持我赔偿损失的诉求。闫力颖二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审中，李显玲向本院递交以下新证据：证据一、商品房买卖合同（一份）、工商银行个人业务凭单（9张）。证明出租人李显玲交付给承租人闫力颖的房屋是李显玲新购置的，装修后出租给闫力颖的新房。证据二、松原市泰祥装饰工程有限公司的工程报价单。证明损坏物品情况以及需要维修的价款。闫力颖对以上证据发表质证意见如下：证据一、对证据本身不发表质证意见，但认可李显玲交付给闫力颖房屋时墙面无损。证据二、对于该公司是否有鉴定资格存疑，但认可工程报价单中1、2项中维修价格。否认3、4项价格的评估，认为承租期间并未使用卫生间，涂料脱落属于自然老化。二审中，本院勘查现场情况说明：屋内墙面有大面积涂料脱落3处、局部小面积脱落4处，二楼楼梯处地砖损坏1块，二楼北侧墙面有钻（空调线）孔1处，一楼卫生间可见水阀漏水1处，不可见处是否有损坏处无法判断。综合争议双方当事人的举证和质证意见，本院综合评判如下：证据一、闫力颖虽对商品房买卖合同、工商银行个人业务凭单不予质证，但并未提供相反证据证明李显玲的房屋非2013年1月购买的证据，对于证据一，本院予以采信。证据二、李显玲解释称：一审判决后找闫力颖协商维修，闫力颖不配合，我找这家公司要维修，公司给出的报价单，报价单中第3项是公司评估后认为应该将地面破坏，维修、更换、重新铺装，需要的工时费、维修费、更换零件费用，第4项为墙面整体恢复的费用。闫力颖认可第1、2项，否认第3、4项，如全部恢复成原始状态，报价单的价格符合市场行情，对于证据二中的1、2项，因双方认可，本院予以采信，证据二中的3、4项，根据本案案情，作为参考依据酌情予以认定。勘查说明、李显玲及闫力颖均予以认可，本院给予确认。本案经二审法院查明：上诉人李显玲与案外人杜亚坤为夫妻关系，2013年1月6日，杜亚坤以其名义与松原市华宇房地产开发有限公司（下述简称华宇公司）签订《商品房买卖合同》，购买位于松原市青格勒大街的华宇吉祥苑10号商企毛坯房屋，面积为191.19㎡。华宇公司交付李显玲夫妻房屋后，二人即对房屋进行装修。2013年6月1日，李显玲与被上诉人闫力颖签订《房屋租赁合同》，约定：“房屋租期为5年，自2013年6月1日起至2018年5月31日止，房屋租金年4万元，闫力颖应合理使用房屋及设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或者经济赔偿。租赁期间，闫力颖未经李显玲同意，中途擅自退租的，李显玲对房租不予返还，闫力颖应该按照总租金10﹪的额度向李显玲支付违约金”。嗣后，闫力颖实际占有了李显玲新购置、装修的房屋。2014年4月，闫力颖表示不再续租，并于2015年5月腾房并将房屋钥匙交还李显玲。闫力颖在承租、使用期间，争议房屋内设施、墙面受损，双方未能协商解决，本案因而成诉。二审审理期间，经现场勘查确认，屋内损坏情况为：墙面有大面积涂料脱落3处、局部小面积脱落4处，二楼楼梯处地砖损坏1块，二楼北侧墙面有钻（空调线）孔1处，一楼卫生间可见水阀漏水1处，隐蔽工程是否有损坏暂无法判断。本院认为：上诉人李显玲与被上诉人闫力颖签订的《租赁合同》是在平等自愿、等价有偿、协商基础上形成的有效合同，争议双方均应按约行使权利、履行义务。李显玲将新购置的商品房出租给闫力颖使用，闫力颖接收承租物使用至退租搬离期间，造成屋内瓷砖损坏1块、空调钻孔破坏墙面1处，闫力颖并不否认，且认可李显玲提供的《工程报价单》中1项、2项维修价格400元。《工程报价单》3项修复卫生间、4项粉刷墙壁费用6700元，闫力颖认为非自身原因造成，但认可接收房屋时卫生间、墙面无损。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”，依据该条法律规定，闫力颖应提供承租期间妥善保管了房屋的证据，目前为止，闫力颖未能提供免责的证据，应承担对己不利的后果责任。关于卫生间、墙面损害程度大小问题，本院实际勘查了现场，从现场情况看，墙面脱落程度可按（但不足）房屋总面积1∕5做局部处理，《工程报价单》第4项为整体刮白价格，参照其标准计算为1100元。卫生间可见1处水阀漏水，经咨询当地水暖市场，人工每人每天200元，案涉卫生间的修复按照2人标准给付400元。现闫力颖怠于修复，依据双方签订的《房屋租赁合同》第六条，李显玲就损失可以要求闫力颖修复或者经济赔偿，李显玲选择赔偿经济损失属合同约定的权利，基于上述两点，原审判决“修复”不具有执行可操作性，上诉人李显玲的上诉请求部分有理，应予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持吉林省松原市宁江区人民法院作出的（2015）宁民初字第2806号民事判决第一、三项；二、撤销吉林省松原市宁江区人民法院作出的（2015）宁民初字第2806号民事判决第二项；三、被上诉人闫力颖于本判决生效后立即给付上诉人李显玲人民币1900元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审、二审案件受理费共100元，由被上诉人闫力颖负担。本判决为终审判决。审 判 长  于福桐审 判 员  邰伟莉代理审判员  邵国政二〇一六年四月二十二日书 记 员  段贵斌