黑龙江省双鸭山市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)黑05民终523号上诉人（原审被告）：双鸭山民森置业有限公司。法定代表人:徐荣钢，该公司董事长。委托诉讼代理人：关羽，该公司销售经理。委托诉讼代理人：孙凤福，黑龙江鸿乐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵琳，女。委托诉讼代理人：石广利，黑龙江隆华律师事务所律师。上诉人双鸭山民森置业有限公司（以下简称民森置业）因与被上诉人赵琳房屋买卖合同纠纷一案，不服双鸭山市尖山区人民法院（2015）尖民初字第1059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人民森置业委托代理人关羽及孙凤福，被上诉人赵琳委托代理人石广利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。民森置业上诉请求：撤销（2015）尖民初字第1059号民事判决，驳回被上诉人诉讼请求。事实和理由：一、上诉人主体不适格。2012年12月10日，上诉人与程翔公司签订《房屋顶账协议》，约定通过交付房屋履行支付工程款义务。依法成立的合同，自成立时生效，故抵债房屋的所有权自协议生效时转移。基于法律规定，程翔公司不能直接与被上诉人签订商品房买卖合同，因此上诉人与被上诉人之间签订商品房买卖合同，购房款由被上诉人向程翔公司支付，程翔公司才是商品房买卖合同的实际主体，本案承担责任的主体应为程翔公司。二、依照程翔公司与上诉人之间签订的底账协议，上诉人与程翔公司之间是一种隐名代理关系，被上诉人知晓此代理关系，故违约责任应由被代理人程翔公司承担。三、上诉人依照约定时间已通知被上诉人办理入住手续，被上诉人拒绝办理入户手续，故上诉人不存在逾期交房的违约行为。被上诉人赵琳辩称，一、上诉人与被上诉人签订了商品房买卖合同，未违反法律规定，是双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，对双方当事人均有约束力，民森置业应当按照合同约定全面履行义务。上诉人与案外人房屋底账协议与被上诉人无关。二、上诉人存在违约事实，被上诉人是在2014年8月19日在手机短信中接到了上诉人的入户通知，上诉人应承担2013年12月31日至2014年8月19日逾期交付的违约责任。被上诉人赵琳向一审法院起诉请求：1、民森置业公司支付赵琳延期交付房屋应支付的违约金442.88*232天=102748.16元；2、民森置业公司支付赵琳不能办理房地产权属证书的违约金8857.60元，合计：111605.76元；3、由民森置业公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2012年12月10日，作为合同甲方的民森置业即本案被告，与作为合同乙方的程翔公司签订《房屋抵账协议》，协议约定，“甲方将民森置业公司开发的城南壹品新都汇商服中的7户房屋（包含9号02室01层，建筑面积61.01平方米，单价9720元，总价593017元；9号02室02层，建筑面积59.14平方米，单价4950元，总价292743元）房款抵顶甲方应付乙方的工程结算款；乙方可以转让此房产，甲方协助办理转让手续；转让手续完备后，经乙方书面同意授权，将该房产转让给购房方，甲方方可与购房方签订购房合同，并按正常手续办理产权证，购房方与乙方直接办理付款手续……。”2013年1月23日，程翔公司给民森置业出具授权书，内容为：兹将我双鸭山程翔建筑安装有限责任公司名下的房产城南壹品新都汇9号商服中的9号02室1层，9号02室02层贰间商服过户给购房人赵琳，身份证号230502199207090028。民森置业于2013年1月23日给原告赵琳出具了两份商品房买卖合同，该两份合同约定民森置业将其开发建设的位于双鸭山市尖山区城南壹品新都汇第9号楼01层02号房、第9号楼02层02号房出卖给赵琳，两处房屋建筑面积分别为61.01平方米和59.14平方米，单价分别为每平方米9720元和4950元，每处房屋价款分别为593017元和292743元，并于当日为赵琳出具了收总房款885760元的收据。该两份合同第八条均约定“出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，即逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。第十一条约定了商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列条款处理：1、……；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2014年3月5日，双鸭山市龙双供热有限公司为包括赵琳购买的第9号楼01层02号房、第9号楼02层02号房在内的楼房供热。2014年8月19日，民森置业采用电话短信的方式通知赵琳到新都汇物业办公室办理抵账的两间商服进户手续。庭审中，赵琳自认其于2014年8月19日收到该通知。赵琳至今未办理该两户商服的入户手续。2015年2月3日双鸭山建设局为民森置业开发建设的南市居住区3号地块9号楼进行了建设工程竣工验收备案，并为其颁发双建备字2015年008号建设工程竣工验收备案证书。2015年2月8日，民森置业取得了城南壹品新都汇1#、3-4#、8-9#商品房的销售许可证。另查，诉讼过程中，被告民森置业对合同约定按照日万分之五计算违约金的约定有异议，认为违反了国家规定，该条款无效。一审法院认为，原告赵琳与案外人协商一致转让对民森置业所欠工程款的债权，不违反法律规定，民森置业对该债权转让行为予以认可，并为赵琳出具了两份商品房买卖合同，以民森置业欠付案外人的工程款885760元抵赵琳应交付的购房款，并出具了收房款885760元的收据，视为赵琳交付了全部购房款。民森置业与赵琳签订商品房买卖合同的行为未违反法律强制性规定，是合同双方的真实意思表示，该合同依法成立有效，对原、被告均具有约束力。赵琳及民森置业应按照合同全面履行义务。我国相关法律规定，开发商应按期将具备商品房交付条件的房屋交付给购买者使用。民森置业公司虽称其公司工作人员于2014年1月份通过电话方式通知赵琳办理入户手续，但赵琳不予认可该事实，且双方签订的商品房买卖合同约定，民森置业应该以书面形式通知业主入户，故本院根据赵琳自认2014年8月19日接到入户通知的时间确定民森置业公司于该日履行了通知入户义务。因民森置业属于逾期交付，故应依合同约定对赵琳承担逾期交付房屋232天的违约责任。虽然商品房买卖合同第九条已明确约定逾期交房的违约责任，但关于违约金的数额，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持；当事人主张约定的违约金过高而请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。结合本案的事实情况，依据公平原则和诚实信用原则，本院将逾期交房违约金调整为按中国人民银行同期贷款利息的基础上上浮30%，赵琳主张的按日万分之五计算的违约金102748.16元（每日442.88元，从2013年12月31日至2014年8月19日，共逾期232天），因其高于同期贷款利息130%的标准，即885760元*0.06/360天*232天*130%=44524.20元，故对其中的44524.20元部分予以支持。本案双方当事人签订合同中约定出现两种以上违约金的情形，应考虑以当事人实际损失为限计算违约金。违约金应以补偿性为主，当一种违约金足以赔偿损失时，则按一种计算。结合本案的事实情况，依据公平原则和诚实信用原则，本院对民森置业因违约给赵琳造成的实际损失按逾期交房违约金计算，即逾期办理产权证的违约损失包含在逾期交房的损失之中。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决：一、被告民森置业于本判决生效之日起十日内给付原告赵琳违约金44524.20元。二、驳回原告赵琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2532元由原告赵琳负担1619元，被告民森置业负担913元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实清楚。本院认为，上诉人民森置业与被上诉人赵琳签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当依照合同约定履行义务。上诉人民森置业主张其按合同约定履行了入户通知义务，现有证据无法证明其主张，故对其主张本院不予采信。依据赵琳提供的入户通知，民森置业没有按照合同约定期限履行交付义务，构成违约，应当对赵琳承担逾期交付房屋的违约责任。综上所述，民森置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同》一百零七条、一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2532元，由上诉人双鸭山民森置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳 明审 判 员  曹红霞代理审判员  杨志超二〇一六年十月十四日书 记 员  高欣宇