山东省庆云县人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1423民初356号原告段鹏，男，1991年8月12日生，汉族，住河南省长葛市。被告解蔷，男，1976年9月21日生，汉族，住庆云县。委托代理人秦飞飞，山东振庆律师事务所律师，特别授权。原告段鹏与被告解蔷房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告段鹏、被告解蔷的委托代理人秦飞飞均到庭参加诉讼，被告解蔷经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段鹏诉称，原被告于2015年7月10日达成房屋租赁合同，约定原告承租被告房屋，期限自2015年7月10日至2016年7月10日，租金每年7500元，押金500元，取暖费2000元，同时合同约定任何一方违约，合同终止，违约方向守约方支付违约金2000元，2016年1月20日，被告将房屋门锁换掉，单方终止合同，严重侵犯了原告的合法权益，经协商未果，特诉至本院要求被告返还租金3750元、押金500元、取暖费1000元、违约金2000元共计7250元。被告解蔷辩称，原告的诉求不能成立，被告之所以解除租赁合同是因为原告违约且不予改正，双方的租赁合同中有明确的约定，房屋只限原告居住，不得私自转租改变使用性质等，否则应承担违约责任，原告未经被告同意在网络上发布合租广告，并且实际将部分房屋转租他人，并容留他人居住，是原告的违约行为导致合同的解除，因此承担违约金的应当是原告，而根据双方的约定，在此情形下被告不需要退还原告诉求的各项费用，另外原告在租赁过程中造成被告房屋内的物品毁损丢失，原告应承担赔偿责任。因原告的违约，合同解除至今已数月有余，房屋仍然空置，给被告造成了较大的租赁损失，双方对租赁问题产生争议，应当积极协商解决问题，而原告却采取去被告单位找领导闹，去县纪委举报，诽谤被告，使被告无法正常工作和生活，长时间病休，由于原告的行为给被告造成了极大的精神损害，应当赔偿被告精神抚慰金。对双方签订合同的时间，及原告离开的时间无异议。经审理查明，原、被告于2015年7月10日签订房屋租赁一份，合同约定：租赁期限自2015年7月10日至2016年7月10日，租金7500元一次性付清，先付后住，租房押金500元，取暖2000元（包括100元物业费），房屋只限乙方（原告段鹏）居住使用，乙方不得私自转租、改变使用性质或供非法用途，否则承担违约责任，任何一方有违约情况发生，合同终止，违约方向守约方支付2000元违约金，押金没收。2016年1月份被告得知原告在赶集网就该房屋发布招合租信息后，于2016年1月19日给原告打电话沟通后，于2016年1月20日给原告发信息要求解除合同，2016年1月20日双方合同解除，原告离开该租赁房屋。被告为证明这一主张提交赶集网的网络截图一份、照片八张、证人张某某的证人证言一份，证人张某某身份证复印件一份，同时申请证人高某某出庭作证。原告对被告提交的赶集网的网络截图无异议，称确实是其发布的，但主张没有形成合租的事实不应属于违约，对房屋的8张照片真实性无异议，确实是2016年1月20日下午解除合同并搬出时所拍的照片。证人张某某的证言载明：2016年1月20日下午16时左右，其与解蔷、高某某一起去某某家属楼第一栋一单元***室，准备跟租赁解蔷房屋的人协商租赁事宜，进屋后发现屋子里有两个人都是男性，都在客厅坐着，一个年轻的，一个年长，第一居室和第三居室都有物品，其中那个年轻的就和解蔷说，我是找了个人和我一块住，这样能和我分担一些房租，并说要求继续居住，那个年长的也帮着说好话，解蔷不同意，然后那个年轻人就打了个电话，一会又来了一个大约20岁左右的年轻男性，他一进门解蔷就问他是干什么的，那个人指着刚才和解蔷说话的那个年轻人说是租他房子的，跟你说不着话，接着他进了第一居室收拾东西，解蔷接着进去拍了照片，刚开始那个年轻人就去最里面的居室收拾东西了，解蔷也去拍照了，他们收拾完东西，解蔷跟他们说看看有没有损坏、丢失的东西，第一个年轻人说你自己看吧，反正天然气灶坏了，餐厅的灯泡也坏了，其他的你看着查吧，然后他们就一块走了。原告对证人张某某的身份证复印件无异议，称当时证人确实在场，证人证言中所提到的年长的男性是原告的朋友于某甲，证言里所说的一个年轻人是原告的朋友于某乙，是被告让搬走时原告给于某乙打电话让他来搬东西，因为于某乙在这里居住了有十天左右，有部分他的物品，证人证言中所说是协商租赁事宜不对，因被告已决定强制解除合同，而且原告与于某乙不存在租赁关系，是朋友关系，同时主张当时是在被告对房屋内的物品核实检查完毕后才离开的。对证人所说的其他证言无异议。证人高某某出庭作证，称在2016年1月份的一天下午3、4点，其与被告还有张某某一起去某某家属楼，被告往外出租的房子处，被告说租他房子的人没经过他同意，拍摄房屋内的照片传到网上进行招租，说让我们一起去看看情况，如果情况属实的话就不想租了，到了之后，当时有原告在场，还有一个岁数大点的男的也在场，一起谈的时候是一共五个人，去了之后只是原被告两人协商，我和张某某和另外的一个人（原告叫去的）就在一边听着，当时被告解蔷的态度非常明确就是因为原告在网上发布招租信息，要求解除合同，双方争执过程中，情绪都比较激动，原告说招租让一个小伙子和他一块住，也是为了分担一些房租，而且合租的这个人也不是乱七八糟的人，这时解蔷就说既然你也承认发招租信息的事，也承认有人已经搬进来住了，那你给那个人打电话，让他一块收拾东西搬走，当时原告就打了一个电话，过了大约二十分钟左右来了一个年轻小伙子，那个小伙子是直接拿钥匙开门进来的，解蔷问他是干什么的，他说是在这租房子的，解蔷又问他怎么不认识他，问他租的谁的房子，那个小伙子就指了指原告对解蔷说我和你说不着事，然后这个小伙子就直接进入靠门庭的第一个卧室收拾东西了，当时解蔷给他们拍的有照片。这个时候原告也上最里面的卧室（靠近餐厅的）收拾东西去了，解蔷也给原告拍了几张照片，我当时在客厅听见解蔷和原告说快点收拾，就着双方都在清点一下房屋内的物品有没有损坏和丢失。当时听原告和被告说厨房里可能是燃气灶坏了，还有一个灯坏了，其余东西你自己查吧，这样解蔷就拿着单子进行检查物品，我和张某某在大厅聊天，原告收拾完东西走后我和张某某也就走了。在楼下我们看到原告正在装东西，我和张某某就走了。原告称，于某乙和解蔷怎么说的我不清楚，但其与于某乙确实不是租赁关系，并没有收过于某乙的租金，证人所说的我与解蔷的对话是事实，对证人所说的其他没有意见。原告主张其不构成违约，租金是2015年7月9日一次性给付被告房租7500元、押金500元、暖气费1900元，物业费100元共计1万元，提交被告书写的收到条一张及转款交易记录一份。从2015年7月10日到2016年1月份只住了半年的时间，被告单方面终止合同要求返还剩余租金3750元、押金500元、取暖费1000元，违约金2000元共计7250元。被告对原告提交的证据真实性没有异议。被告主张原告构成违约，被告对解除合同不存在任何过错，原告应承担违约责任给付被告2000元违约金，根据租赁合同押金没收，同时由于原告的违约行为导致合同解除，至今该房屋仍处于闲置状态给被告造成损失，所以租金不应退还，关于取暖费和物业费已经缴纳，任何情形下收取单位也不会退还，原告在租赁期间造成被告的部分物品损坏、丢失造成损失3000元（阳台窗户、太阳能集热管100元、床头及床头柜、壁橱、洗脸盆等维修费用600元、液化气炉灶650元、坐便器750元、吊灯两个100元，丢失的纱窗300元、钟表500元），原告应当承担赔偿责任，提交小区物业管理部门庆云县某某部门证明一份，照片十六张，销货清单3张，原告对庆云县某某部门出具的证明无异议，但主张燃气灶和灯泡是坏了，燃气灶租赁合同中就说了只有一个灶能点火使用（用火机点)而且租赁后基本没有使用，证人出庭时候已经说了是经过解蔷对物品检查后没有异议我们才离开的，而且证人也说过，解蔷当时在我们搬家的时候就把锁同时换掉了，所以之后产生的损坏的问题与其没有关系，不同意赔偿，物业费和取暖费是因为被告违约的原因造成原告没有享受到，所以这个费用应该由被告解蔷承担。上述事实有原、被告的陈述、原告提交的房屋租赁合同书一份、短信截图一张、收到条一张、转款交易记录一份；被告提交的赶集网的网络截图一份、照片24张、证人张某某的证人证言一份，证人张某某身份证复印件一份，证人高某某出庭作证的证人证言，小区物业管理部门庆云县某某部门证明一份，销货清单3张予以佐证在卷。本院认为，原被告签订房屋租赁合同一份，合同对房屋的位置、面积、设施、租期、租金及交纳方式、违约责任等作了明确约定，由双方签字确认，该租赁合同依法成立，应受法律保护。原告实际租用期间为六个月，现双方解除租赁合同，原告要求被告返还租金3750元，符合法律规定，依法应予确认。被告主张房屋租赁期间原告将该房屋的照片发布到赶集网进行招租，并允许他人在该房屋内居住，并由证人高某某、张某某作证，根据合同约定原告已构成违约，应按合同约定承担违约责任。原告对双方解除合同搬家时两位证人确实在场这一事实无异议，对在赶集网发布招租信息、容留他人居住这一事实予以认可，但主张并没有形成合租的事实。综合本案证据、证人证言，原告的行为违反了合同的约定，按照合同约定原告应承担违约金2000元，已交纳的500元押金不予退还。关于取暖费和物业管理费，因该费用已实际交纳，同时解除合同是因原告违约所造成的，因此，对原告要求的这一主张依法不予支持。被告主张原告在租赁期间造成被告的部分物品损坏、丢失造成损失3000元，原告对此不予认可，根据被告提交的证据也不足以证实其主张，根据合同约定，对被告的这一主张依法不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定判决如下：被告解蔷于判决书生效之日起十日内一次性返还原告段鹏租金3750元。原告段鹏支付被告解蔷违约金2000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元由原、被告均担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。权利人在判决书生效后两年内，有向本院申请强制执行的权利。审判长  纪永强审判员  马晓莉审判员  张海燕二〇一六年四月十三日书记员  李美娜