重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝05民终1640号上诉人（原审被告）华润置地（重庆）有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪前进支路15号九龙电力大厦9楼。法定代表人吴秉琪，董事长。委托代理人朱彦军，华润置地（重庆）有限公司员工。被上诉人（原审原告）杨增涛。上诉人华润置地（重庆）有限公司（以下简称华润置地）与被上诉人杨增涛商品房预售合同纠纷一案，华润置地不服重庆市九龙坡区人民法院（2015）九法民初字第03577号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2012年1月1日，杨增涛与华润（重庆）有限公司（以下简称华润公司）签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定华润公司将其开发的位于重庆市九龙坡区谢家湾正街55号19幢房屋出售给杨增涛，总成交金额758280元。买卖双方对付款方式和期限、交房期限及交付条件、办理合同登记备案、办理产权登记及逾期办理的违约责任等合同条款有明确约定。合同第十二条约定，自本合同签订之日起10日内，由华润公司向房屋所在地土地房屋登记机构申请本商品房预购商品房合同登记备案并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；逾期在60日内，自约定向登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至华润公司实际提交并取得受理单之日止，华润公司按日支付已付房款万分之1支付违约金，逾期超过60日的，违约金比率为万分之1.5，上述违约金应于实际取得登记受理单之日起30日内支付杨增涛，双方在补充协议中对该条作出补充约定为杨增涛未按规定缴纳相关税、费、专项维修资金的，华润公司有权不予办理登记备案，若杨增涛选择按揭方式购房的，银行审核贷款资料通过并将资料返还华润公司之日起10日内，华润公司着手办理登记备案；合同第十三条约定，在房屋实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋登记机构提出办理产权证得申请，提交相关资料，并取得房屋登记机构出具的登记受理单；杨增涛委托华润公司办理则应将自身需提交的资料提供给华润公司；若因华润公司责任逾期超过60日，则自约定应取得登记受理单之日起，至华润公司实际取得登记受理单之日止，按日支付已付房款万分之1.5支付违约金，该违约金应于实际取得登记受理单之日起30日内支付杨增涛。双方在补充协议中将华润公司办理房屋产权转移登记的期限由之前约定的接房后60日变更为接房后90日。另查明，重庆市外经贸委于2013年5月21日作出批复，同意华润置地吸收合并华润（重庆）实业有限公司和华润公司。华润（重庆）实业有限公司和华润公司注销解散，其债权债务由华润置地承继。2013年11月25日，重庆市工商行政管理局决定准予华润公司注销登记。再查明，2012年9月27日，重庆市九龙坡土地房屋权属登记中心受理涉案房屋合同登记备案。华润置地于2013年6月29日将房屋交付杨增涛使用。2014年7月7日，重庆市九龙坡土地房屋权属登记中心受理涉案房屋权属转移登记申请。审理中，杨增涛举示2014年3月26日函件，拟证明函件背面签名的业主包括杨增涛在内，于2014年3月26日去华润置地公司住所地去函要求华润置地承担逾期办理合同登记备案违约金，华润置地公司客服部工作人员“雷琳”进行了接待并签收该函。华润置地不认可该证据的真实性，认为没有收到该函且华润置地公司员工中也没有“雷琳”。华润置地未在一审法院指定的期限内向一审法院举示其公司无雷琳员工的证据。该函载明：致华润重庆有限公司函，针对华润二十四城19栋若干业主房产证逾期未办理问题，要求贵方……4、按重庆市商品房买卖合同第十二条予以赔偿……,该函落款写明“已收到业主来函，雷琳，2014年3月26日”。审理中，杨增涛举示银行交易签购单、税、费收据和发票、《重庆市住房公积金个人住房贷款借款合同》（以下简称借款合同），拟证明杨增涛在签订合同时就已经向华润置地预交了各类税、费及大修基金，其交款银行交易签购单总金额与实际缴纳的各类税、费及大修基金票据金额一致，借款合同中银行未注明审批时间，但写明了贷款起始时间为2012年6月20日，杨增涛主张以该时间作为华润置地应当着手为杨增涛办理合同登记备案的起始时间。华润置地认可上述证据的真实性，但认为：1、华润置地在双方签订合同时预收了各类税、费，但大修基金除外，大修基金系杨增涛自行缴纳；2、银行交易签购单总金额与实际缴纳的各类税、费及大修基金票据金额一致，但不能排除杨增涛缴纳的其他项目性收费；3、不认可杨增涛主张计算华润置地逾期办理合同登记备案的时间起算点，应以杨增涛办理完抵押登记手续之日起计算。审理中，华润置地陈述：1、无证据证明杨增涛预交的各类税、费总额中包含杨增涛的其他项目性收费，应当由杨增涛举证证明；2、无证据证明银行审批通过杨增涛按揭贷款的时间，该事项属于银行的事务流程；3、无证据证明银行审批杨增涛按揭贷款后将资料返还华润置地的时间，相关证据被银行封存。审理中，杨增涛陈述：暂无误工费、复印费、交通费等损失的证据举示。杨增涛在一审中诉称：2012年1月1日，杨增涛与华润置地签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称合同），约定华润置地将其开发的位于重庆市九龙坡区谢家湾正街55号19幢房屋卖给杨增涛，总成交金额758280元。双方在合同中对付款方式、交房及办理产权登记期限、权利义务以及违约责任等内容进行了约定。合同签订后，杨增涛按约定履行了全部合同义务，现华润置地交清了全部房款及相关契税，华润置地也于2013年6月29日交付了房屋，但华润置地因其自身原因却未能按约为杨增涛办理合同备案登记及产权登记，直至2014年7月7日，华润置地才为杨增涛取得产权登记业务受理通知书。现杨增涛诉至一审法院请求:1、判令华润置地支付杨增涛逾期办理合同登记备案手续违约金29459元，并自2012年9月27日起至实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算支付利息；2、判令华润置地支付杨增涛逾期办理房屋产权登记手续违约金35601元，并自2014年7月7日起至实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算支付利息；3、判令华润置地承担杨增涛因本案诉讼产生的7天误工费2575元、复印费30元、交通费及油费200元，共计2805元；4、本案诉讼费用由华润置地承担。审理中，杨增涛申请撤回第3项诉讼请求。华润置地在一审中辩称：华润置地不应当承担违约责任，即使华润置地承担违约责任也应当按照杨增涛的实际损失予以调低；违约金的利息没有合同约定，且利息的性质属侵权责任，杨增涛不得合并主张；杨增涛主张合同登记备案违约金及利息已超过诉讼时效，应予以驳回；杨增涛主张因诉讼产生的损失与本案无关联性，应予驳回；杨增涛主张的上述损失应当作为杨增涛起诉违约金调整的标准。一审法院认为：杨增涛申请撤回要求华润置地承担杨增涛因此次诉讼产生的误工费、复印费、交通费等请求，不违反法律规定，一审法院予以准许。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。杨增涛与华润置地签订的《重庆市商品房买卖合同》是当事人双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应予确认。华润置地没有在合同约定的期限内向土地房屋权属登记机关申请办理房屋权属登记，构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。本案中，杨增涛实际接房日为2013年6月29日，华润置地应在杨增涛接房后90日内即2013年9月27日前申请办理房屋权属登记，逾期则按日支付杨增涛已付房款758280元万分之1.5的违约金，直至土地房屋权属登记机关受理登记申请之日止。华润置地抗辩约定违约金标准过高，但无证据予以证明，一审法院不予采纳。房屋权属登记业务受理通知书载明的受理时间为2014年7月7日，实际逾期283日。华润置地应当支付的违约金为758280元×283天×0.00015＝32188.99元。合同约定华润置地应当在受理登记之日起30日内向杨增涛支付逾期办理权属登记的违约金，华润置地未按期支付亦构成违约，应当赔偿给杨增涛造成的损失，即以欠付违约金为基数，从2014年8月6日起按中国人民银行规定的商业银行同期同类贷款基准利率计算至付清的利息。关于杨增涛诉请华润置地支付逾期办理合同登记备案违约金及利息的请求。首先，补充协议对主合同关于华润置地办理合同登记备案进行了重新约定，即杨增涛缴纳完相关税、费、专项维修资金且银行审核贷款资料通过并将资料返还华润置地之日起10日内，华润置地才为杨增涛办理，杨增涛举示银行签购单、税、费等票据充分证明在杨增涛、华润置地签订合同时就已预交了各类税、费及大修基金，华润置地抗辩杨增涛预交费用不包含大修基金且无法排除其他项目性收费，因该费用系华润置地预收，华润置地应对其抗辩负举证责任，华润置地未能举证证明，故对于华润置地该抗辩一审法院不予采信；其次，华润置地应当举证证明银行返还审核通过杨增涛贷款资料的时间，但华润置地未能举证证明，且华润置地亦不能举证证明银行审核通过杨增涛贷款的时间，华润置地应当承担举证不能的法律后果，杨增涛据此主张以借款合同确定的贷款起始时间作为银行贷款审批通过后华润置地应当着手为杨增涛办理合同登记备案的起始时间不违背常理且不违反合同约定的本意与目的，一审法院予以支持；最后，杨增涛举示函件证明向华润置地主张过合同逾期登记备案违约金，且经过华润置地员工签收，华润置地虽予以否认，但未能举证予以反证，一审法院确认该函件具有高度可能性予以采信，故一审法院认定杨增涛向华润置地主张过该项权利，引起诉讼时效的中断，杨增涛的该项诉讼请求未超过诉讼时效。综上，杨增涛贷款起始时间为2012年6月20日，华润置地应在2012年6月29日前申请办理合同登记备案，逾期则按日支付杨增涛已付房款758280元万分之1.5的违约金，直至登记机关受理登记申请之日止。合同登记备案业务受理通知书载明的受理时间为2012年9月27日，实际逾期90日。华润置地应当支付的违约金为758280元×90天×0.00015＝10236.78元。合同约定华润置地应当在受理登记之日起30日内向杨增涛支付逾期办理登记备案的违约金，华润置地未按期支付亦构成违约，应当赔偿给杨增涛造成的损失，即以欠付违约金为基数，从2012年10月27日起按中国人民银行规定的商业银行同期同类贷款基准利率计算至付清的利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、华润置地（重庆）有限公司于本判决生效之日起十日内向杨增涛支付逾期办理合同登记备案违约金10236.78元，并支付以10236.78元为基数，从2012年10月27日起按中国人民银行规定的商业银行同期同类贷款基准利率计算至违约金付清时止的利息；二、华润置地（重庆）有限公司于本判决生效之日起十日内向杨增涛支付逾期办理房屋权属登记违约金32188.99元，并支付以32188.99元为基数，从2014年8月6日起按中国人民银行规定的商业银行同期同类贷款基准利率计算至违约金付清时止的利息；三、驳回杨增涛的其他诉讼请求。一审案件受理费750元，杨增涛负担320元，华润置地（重庆）有限公司负担430元。一审宣判后，华润置地不服该判决，向本院提起上诉，请求撤销原判第一、二项，依法改判第二项判决内容。主要理由为：一审认定上诉人逾期办理合同备案登记的事实错误，被上诉人举示的函件不能作为时效中断的依据，且专项维修基金的缴纳应作为合同备案登记的前提条件之一，应由被上诉人举证；一审判决上诉人承担的逾期办理房屋产权登记的违约金及违约金利息存在认定事实及适用法律错误，该项违约金应依据被上诉人的实际损失下调。被上诉人杨增涛答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据上诉人的上诉请求及理由并结合被上诉人的答辩意见，归纳双方当事人之间的争议焦点为：上诉人应否支付被上诉人逾期办理合同备案登记违约金及利息；上诉人应支付的逾期办理房屋权属登记违约金如何计算及上诉人应否支付该项违约金的利息。本案中，被上诉人就逾期办理合同备案登记的时效中断及缴纳专项维修基金举示了相关证据，已尽到其证明责任，上诉人仅有反对意见却未举示任何证据予以反驳，应承担举证不能的不利后果。一审就逾期办理合同备案登记违约金及其利息的认定符合法律规定，应予维持。对于逾期办理房屋权属登记违约金及其支付时限，当事人双方在合同中有明确的约定，当事人在违反合同约定时应首先依照合同约定来确定其违约责任，因此一审就逾期办理房屋权属登记违约金及其利息所做认定符合合同约定及法律规定，应予维持。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予采信。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1500元，由华润置地（重庆）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩 艳代理审判员 胡 俊代理审判员 周媛媛二〇一六年四月二十五日书 记 员 刘琳妍