浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0602民初2086号原告绍兴品众环保包装制品有限公司，住所地绍兴市袍江马山镇陶家埭村。法定代表人蒋坤尧，执行董事。委托代理人（特别授权代理）金建耀，浙江民伸律师事务所律师。被告浙江冠军机电科技有限公司，住所地绍兴市袍江越王路东侧车间一、车间二、车间三。法定代表人骆建明。原告绍兴品众环保包装制品有限公司诉被告浙江冠军机电科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月4日立案受理，依法由审判员盛跃独任审判，于2016年4月13日公开开庭进行了审理。原告之委托代理人金建耀到庭参加诉讼。被告浙江冠军机电科技有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绍兴品众环保包装制品有限公司诉称，原、被告于2015年4月7日签订厂房租赁合同，约定被告将坐落于袍江工业区的厂房（车间）1150平方米出租给原告使用，租赁期为三年，即自2015年4月15日起至2018年4月14日止；如被告转让厂房，被告应确保原告继续履行本合同，如被告不能确保原告继续履行本合同，被告应退还原告未到期租金的同时，第1年被告赔偿原告10万元违约金，第2年赔偿10万元违约金，第3年赔偿5万元违约金；租金为126500元／年，租赁保证金2万元，合同解除后退还给原告。合同签订后，原告向被告支付了租金126500元和租赁保证金2万元，被告将厂房交付原告使用。2015年6月，法院执行过程中，依法拍卖了被告租赁给原告的厂房，致使原告无法继续租赁。同年9月23日，被告出具承诺书，承诺押金（保证金）于9月底付清，搬迁损失费按合同执行，退回多余房租费。之后，双方租赁终止。至今被告未向原告返还未到期（2015年9月24日至2016年4月14日）租金73791元，保证金2万元，及赔付损失10万元，故诉至法院，要求判令：一、解除原、被告于2015年4月7日签订的厂房租赁合同；二、被告返还给原告租金73791元，租赁保证金2万元；三、被告赔偿给原告10万元；四、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确第三项诉讼请求即为根据合同约定的违约金，并变更金额为7万元，同时说明原、被告约定租期三年，为此原告在厂区修建了化浆池，花费了15万余元，防水材料处理花费了1万元，化浆池上方搭建钢棚，花费了5万余元，合计22万元左右，因为被告的原因，原告租赁一年未到即要解除合同，并搬迁至他处，上述设施全都报废，故主张7万元违约金法院应予以支持。被告浙江冠军机电科技有限公司未到庭，亦未作答辩。本院查明的事实与原告陈述基本一致。另查明，本院于2015年6月18日作出（2015）绍越执委字第38—1号民事裁定，裁定拍卖被告名下坐落于绍兴市××新区××王路东侧12052.89平方米、土地使用权16112平方米（含钢棚等附属物）。同年8月30日，案外人绍兴宝盛家具有限公司竞得上述房产，后原告从承租的厂房搬离。2015年9月14日，本院作出（2015）绍越执委字第38—2号民事裁定，裁定将被告名下坐落于绍兴市袍江新区越王路东侧房屋的所有权及相应的其他权利归买受人绍兴宝盛家具有限公司所有，财产权自本裁定送达买受人绍兴宝盛家具有限公司时起转移。次日，本院将执行裁定书、协助执行通知书送达买受人。2015年9月23日，被告法定代表人骆建明向原告出具承诺书一份，载明：押金贰万元正，9月底付清，搬迁损失费按合同执行，退回多余房租费。以上事实由原告提供的厂房租赁合同1份、收款收据2份、银行汇款存根1份、承诺书1份、本院调取的（2015）绍越执委字第38—1号民事裁定书、（2015）绍越执委字第38—2号民事裁定书、送达回证各1份及原告的陈述予以证实。被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭，视为放弃质证权利。本院认为，原、被告签订的厂房租赁合同，双方主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据我国合同法相关规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，原告已按约支付给被告租赁保证金及第一年租费，在第一年租赁期届满前涉案租赁物被法院查封拍卖归案外人所有，随后原告即从所承租的厂房搬离。双方在厂房租赁合同第二条第2款约定：“租赁期间，如甲方（被告）转让厂房，甲方应确保受让人继续履行本合同。假如甲方不能确保受让人继续履行本合同，甲方应退还乙方（原告）未到期房租租金的同时，第1年甲方向乙方赔偿10万元违约金，……”，第三条第2款约定：“签订合同之日，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金2万元，合同解除后返还乙方。”即保证金系在合同解除后退还，而被告法定代表人骆建明于2015年9月23日承诺退还多余租费及保证金、赔偿损失，可视为被告同意解除合同，而原告亦接受了该承诺，故可以确认双方的合同于2015年9月23日解除。因双方合同在诉讼前实际已解除，故原告要求本院判决解除合同，已无必要。合同解除后，原告可要求被告按照合同约定及法定代表人承诺退还保证金、剩余租金及支付违约金（搬迁损失费）。但自2015年9月24日至2016年4月14日期间的未到期租费应为70629.17元，故原告合理部分的诉讼请求本院依法予以支持，超过部分不予保护。被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告浙江冠军机电科技有限公司返还给原告绍兴品众环保包装制品有限公司自2015年9月24日至2016年4月14日期间的租费70629.17元、租赁保证金20000元，并支付违约金70000元，合计160629.17元，于本判决生效之日起三十日内付清；二、驳回原告绍兴品众环保包装制品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费依法减半收取2088元，由原告绍兴品众环保包装制品有限公司负担331元，被告浙江冠军机电科技有限公司有限公司负担1757元，于本判决生效之日起七日内结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 盛 跃二〇一六年四月二十一日书记员 王银芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。