江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1282民初371号原告沈敖金。原告朱银红。两原告委托代理人张婵，江苏信义诚律师事务所律师。被告靖江市碧桂园房地产开发有限公司，住所地靖江市通江路与阳光大道交界处西南侧。法定代表人杨文杰，该公司总经理。委托代理人施太江，该公司员工。原告沈敖金、朱银红与被告靖江市碧桂园房地产开发有限公司为商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月11日受理后，依法由审判员张学军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱银红及两原告委托代理人张婵，被告委托代理人施太江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年11月3日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的靖江碧桂园5幢2单元503室商品房（以下简称503房屋），总房款823884元。合同附件补充协议书中约定原告以银行按揭分期方式付款，其中253884元于签订合同时支付，余款570000元于2013年11月29日前付清。在原告认购上述房屋过程中，被告曾交付原告《购房温馨提示》，载明高层洋房采用按揭方式在一个月内付款享受98折。合同签订后，原告按约在一个月内付清了全部房款。然在《商品房买卖合同》履行期间，原告并未享受到该折扣优惠。请求法院判令被告支付原告购房折扣款16477.68元（823884元×2%），并支付自2016年1月11日起至实际付款时止的利息(按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算)。被告碧桂园公司辩称：原告所述购买被告开发的503房屋及支付购房款情况属实。但是，1、原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效。根据原告的诉请及事实理由，被告应当在原告一个月内付清房款时，按合同价的98折结算房款，退还折扣款，但是从原告付清房款之日至提起诉讼之日，已超过两年，在此期间原告明知被告未退还折扣款，却并未向被告提出过任何主张，因此原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效。2、《商品房买卖合同》约定的房屋价格就是已经享受了一个月按揭付款98折优惠的价格，被告开盘公示表中明确标明是按揭付款价，下分为按揭原价和惠后价，按揭付款价、按揭原价显然不可能是房屋原价，计算自付业主合同价的形成过程就可以证实按揭原价是已经打了98折之后的价格，具体验证的计算方式在与本案同类的系列案件中被告已经举证过。3、《购房温馨提示》的真实性不予认可，且不构成要约，《商品房买卖合同》是双方就房屋买卖事项达成的最后合意，应当涵盖之前双方所作的全部要约和承诺，双方的权利义务应当以买卖合同为准，而买卖合同中并没有原告诉称内容的相关约定。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。针对被告答辩，原告补充陈述：1、被告在2013年11月开具的是预收购房款发票，从双方签订《商品房买卖合同》到被告交付房屋经历两年多时间，买卖合同一直在履行，本案中被告在2015年11月30日才交房，至今未开具正式购房款发票。原告自购买卖房屋后，并不知晓房价中未扣除《购房温馨提示》中所明确的购房折扣款，现被告也坚称其已将提示中的折扣款给予了原告，说明原告当时并不知道自己的权利受到了侵害。另外，被告并未将房屋的原始价格以及折扣计算情况告知原告，实际上原告是在2015年12月底知道才知道自己的权利受到了侵害，因此本案未超过诉讼时效。即使按照2014年9月23日物价局作出行政处罚决定的时间起算，本案亦没有超过诉讼时效。2、《购房温馨提示》是在原告认购房屋后被告发放的，提示中的购房折扣不可能包含在认购书的优惠中，原告并未享受到温馨提示中所载明的折扣。3、《购房温馨提示》对一个月内付款的折扣优惠是被告的允诺，内容具体明确，应为要约，应为合同的内容，被告应当按照《购房温馨提示》中的约定履行给付购房折扣款的义务。经审理查明：“靖江碧桂园”楼盘系被告投资建设，2013年9月18日、10月17日被告先后取得该楼盘的《商品房预售许可证》。2013年10月19日，“靖江碧桂园”开盘，被告在公示价目表上以“按揭原价”、“惠后价”的标价方式公示了商品房销售价格，并以“按揭原价”为基础进行打折销售。案涉503房屋公示的“按揭原价”为993544元、“惠后价”为823884元。“靖江碧桂园”开盘销售期间，被告向原告交付一份《购房温馨提示》，其中载明：“恭喜您成功购买靖江碧桂园的单位，即将成为我们尊贵的业主！在完成认购手续后，敬请仔细阅读以下内容：一、……，二、付款方式和具体操作的提示：付款方式：高层洋房：1.自付方式……，2.按揭方式，付款期限一个月（98折），签约时付30%、一个月内付70%。”。2013年10月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买503房屋，总房款823884元。合同签订当日，原告支付购房款253884元（含定金），2013年11月13日，原告支付购房款570000元。2013年11月30，被告向原告交付503房屋。至原告起诉时，被告尚未向原告开具销售不动产统一发票。另查明，在本院审理（2015）泰靖民初字第282号原告朱益虎、刘小燕诉被告碧桂园公司商品房预售合同纠纷一案中（以下简称282号案件），被告确认了《购房温馨提示》的真实性。上述事实，有原告提供的2013年10月29日签订的《商品房买卖合同》、被告制作并发放的《购房温馨提示》、被告于2013年10月29日和11月13日开具的预收购房款发票，被告提供的开盘当日公示的商品房价目表，本院依职权调取的282号案件的庭审笔录、民事判决书，以及原、被告当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为：原、被告之间存在商品房买卖合同关系，双方作为平等民事主体在合同签订、履行过程中均应遵守基本的诚实信用原则。被告对原告提供的《购房温馨提示》的真实性不予认可，但被告在本院282号案件中，已确认了《购房温馨提示》的真实性，现予以否认，显然理据不足。结合原、被告陈述和答辩，可以证实《购房温馨提示》载明的折扣系符合条件的购房人确定可以享受的价格优惠，并且未包含在认购书载明的各项优惠中。从《购房温馨提示》的内容上看，其中载明的折扣内容明确、具体，应当认定为被告明示的价格优惠要约，一经原告接受，视为商品房买卖合同的内容，其与原告已签订商品房买卖合同，则应当履行兑现该价格优惠的义务。该折扣能否确定享受，取决于原告是否按照《购房温馨提示》载明的期限、方式履行付款义务，该折扣系特定的购房者依据付款期限、方式所享受的“付款优惠”，而非每个购房者均已享受的“开盘优惠”。被告辩称开盘当日公示的“按揭原价”是原始价98折后的价格，无事实依据且与常情不合，亦未公示或告知原告，本院不予采信。合同签订后，原告已经依约履行了购房款支付义务，符合享受《购房温馨提示》折扣的条件，被告应当依约即按照《购房温馨提示》承诺的98折给予原告相应的房款折扣16477.68元。故原告要求被告退还该折扣款，并自起诉至付款时按同期银行贷款利率标准计算利息损失，应予支持。根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案原告在2013年11月3日和14日向被告支付购房款项时，被告向原告开具的发票载明的是预售定金和预收购房款，故在被告向原告开具购房款发票时，双方应对原告所享受的折扣、优惠进行最终确认。如原告知道未享受到《购房温馨提示》所载折扣，仍可要求被告对预收购房款与购房款的差额进行结算，涉房折扣在被告向原告开具购房款发票时应予结算，多余部分予以退还。现被告尚未向被告开具购房发票，故原告在2016年1月11日起诉要求被告退还购房折扣款，并未超过法律规定的诉讼时效。被告关于原告的起诉已超过诉讼时效期间的辩称意见，没有法律依据，其理由不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：被告靖江市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告沈敖金、朱银红购房折扣款16477.68元，并支付自2016年1月11日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算至实际付款时止的利息。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费212元减半收取为106元，由被告负担（原告已预交，被告在履行判决义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费212元。审判员  张学军二〇一六年四月七日书记员  李 青本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。