中华人民共和国广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0103民初3808号原告：梅建荣,男，美国居民。委托代理人：刘红，系广东法制盛邦律师事务所律师。委托代理人：汤佛熊，住广东省佛山市。被告：陈淑华，女，住台山市。委托代理人：陈红、刘奕庭，系广东奥纪律师事务所律师。被告：卢青叶，男，住河南省。被告：陈志伟，住广州市荔湾区被告：梁海标，住广东省罗定市。原告梅建荣诉被告陈淑华、卢青叶、陈志伟、梁海标物权保护纠纷一案，本院受理后，依法由审判员侯炜邦、人民陪审员卢嘉乐、吴志坚组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梅建荣的委托代理人刘红、汤佛熊，被告陈淑华的委托代理人陈红、刘奕庭，被告卢青叶、陈志伟到庭参加诉讼，被告梁海标经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梅建荣诉称：广州市荔湾区梯云东路90号房屋产权人为原告。该房屋首层，20多年来，一直长期由被告陈淑华作商业使用，2014年以前，是被告陈淑华与其丈夫个人经营使用，从2014年起，被告擅自将涉案房屋交由被告卢青叶、陈志伟、梁海标使用，被告陈淑华从未支付原告任何使用费。原告委托代理人多次同被告陈淑华协商，要求其退还所霸占原告的涉案房屋与支付使用费。但被告陈淑华未支付一分钱的使用费。致使原告巨额利益受损。为此，原告向法院提起诉讼：一、请求法院判决被告在本案裁判文书生效之日起10日内腾空并退还广州市荔湾区梯云东路90号首层房屋给原告。二、请求法院判决被告共同向原告支付房屋使用费人民币30万元，每月按商业使用费人民币1.25万元从2014年7月1日起暂计算至2016年7月1日，顺延计算至被告腾空广州市荔湾区梯云东路90号房屋首层给原告。被告陈淑华答辩称：1、对涉案房屋的委托管理于1932年形成，至今没有间断过，之后多次经原告授权，原告要起诉被告已经超过了诉讼时效，原告起诉状中所述与事实不符。在1989年延续至今27年，在1994年原告授权被告全权管理涉案房屋，原告主张被告霸占物业，从1989年起计算，最长诉讼时效20年已经超过。2、涉案房屋由被告管理使用有历史渊源，1932年时原告母亲与丈夫结婚后，帮助其妹生活，买下了涉案房屋给其妹妹使用及稳定的来源，购房后把契约证件交给其妹妹，这些证据涉及满清时候的契约证据等被告已经提交法庭。后原告母亲与原告一起移居至美国。原告母亲的丈夫于1958年9月1日去世，原告母亲于1985年10月1日去世，其后涉案房屋一直由原告母亲的妹妹管理。后来将涉案房屋交给被告的外婆管理，因为原告一家属于涉外，所以后由房管局代管。1985年时被告婆婆因为年纪大，所以把涉案房屋交给其儿子管理，1988年前后联系原告，原告当时出具了委托书，委托内容是继续由被告丈夫管理涉案房屋。1994年3月9日，原告与被告父亲签了一份委托书，确认了被告对涉案房屋进行了修缮及所需费用，原告没有支付该笔费用，承诺将涉案房屋永久交给被告使用，由其进行收益。这就是为何原告移居美国多年都没有向被告主张涉案物业的任何权利的原因。这份协议书代有赠与性质，从互相帮助角度是传统美德，应得到法律保护。被告对涉案房屋的管理是有理有据，原告所述与事实不符。1988-1989年，陈荣汉与原告办理委托手续时表示原告清楚陈荣汉对涉案房屋进行管理，历史事实都说明这是原告真实意思的表示。被告三代对物业尽心尽力管理，保存物业至今，且有了大幅度的增值，把当时的木瓦结构加建成砖木结构。在陈荣汉母亲的主持下，被告首次对涉案物业进行修缮。1990年涉案房屋严重老化，被告对涉案物业进行大范围修缮，当时耗资大概10多万元，加建第3/4层的建筑面积增加到90.72平方米。2016年8月份涉案房屋已经增值130多万。3、原告的起诉属于违约行为，在1994年委托书明确是长期委托，可以视为是双方约定的合同，现原告起诉与协议内容相反，是违约行为。被告卢青叶答辩称：被告卢青叶前期与被告陈淑华有签订合同，被告卢青叶与原告没有合同，不同意交纳租金给原告。被告陈志伟答辩称：在原告没有参与之前一直都是与被告卢青叶签订合同，要事情搞清楚才能确定交租给谁。被告梁海标没有答辩及举证。经审理查明：2016年9月4日前荔湾区梯云东路90号房屋（建筑结构为砖木、混合结构3-3/4层）登记原产权人为原告梅建荣。1989年9月25日原告（原名：陈建荣）签署《委托书》，委托陈荣汉办理广州市梯云东路90号房屋继承手续，登记、换证手续，管理楼业。委托期限五年。1993年6月22日原告（原名：陈建荣）签署《委托书》，委托陈荣汉对广州市梯云东路90号房屋管理楼业并要求代理人办理收回整座楼房。如拒不交还者，可以转委托律师向法院和有关部门提出起诉或申诉，要求对方交回房屋，清欠租金。受委托人的权限为：代为承认放弃或者变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉之权；如属国家或任何部门征收本座楼房，代理人有权处理一切事情。并约定代理人有转委托权，委托期限为长期。陈荣汉取得原告的授权《委托书》后，开始对广州市梯云东路90号房屋进行管理。1999年11月15日陈荣汉与被告陈淑华办理结婚登记手续。2012年12月16日陈荣汉死亡。2013年被告陈淑华将广州市梯云东路90号房屋产权证交回给原告。2015年被告陈淑华将广州市梯云东路90号房屋首、二层出租给被告卢青叶，被告卢青叶将首层分租给陈志伟、梁海标作商业用途。2016年4月23日原告签署《委托书》，委托代理人汤佛熊等对涉案房屋进行管理。在庭审中，原告还提供证人徐家樑及原告于2013年6月29日出具的《委托书》和终止陈荣汉代理权《声明书》，证明原告终止陈荣汉对涉案房屋的代理权，全权委托徐家樑及毕宇东处理广州市梯云东路90号房屋相关事务（包括接收上述房屋相关文件、资料，与原代理人和租客及征拆部门商谈房屋交接及租赁等事宜等）。被告陈淑华认为没有收到上述《委托书》和《声明书》，也没有与证人徐家樑会面。被告陈淑华提供：1、2012年8月10日陈荣汉的《委托书》，证明陈荣汉将原告涉案房屋的委托权转委托给被告陈淑华。2、1994年3月9日原告与陈荣汉《协议书》及修缮单据，证明被告陈淑华与陈荣汉出资修缮涉案房屋，原告同意不再收回涉案房屋，所有收益归陈荣汉与原告无关，永久委托陈荣汉全权管理。原告对上述证据不予确认，认为原告没有回国，退一步说，协议实际内容是代理补偿费的问题，代理费的产生基于代理行为，前代理人陈荣汉已经去世，其代理关系已经终结。在代理期间发生的费用基于代理人从未向原告支付使用费，所以收益远远超过代理发生的费用。代理行为自代理人或委托人去世时自行终结。转委托是陈荣汉转委托给被告陈淑华，转委托行为原告并没有追认。本院认为：原告分别于1989年9月25日、1993年6月22日、2013年6月29日签署的《委托书》和2013年6月29日《声明书》经我国驻旧金山总领事馆认证，是原告真实意思表示是合法有效。根据《中华人民共和国民法通则》第六十九条：委托代理终止的规定；第（二）款：被代理人取消委托或者代理人辞去委托。第（三）款：代理人死亡。本案原告的委托代理人陈荣汉已于2012年12月16日死亡，且原告亦于2013年6月29日作出《声明书》终止陈荣汉对涉案房屋的代理权。被告陈淑华作为陈荣汉转委托代理人，其代理权也随之终止。被告陈淑华在庭审中以没有收到原告撤消陈荣汉对涉案房屋代理权的《声明书》进行抗辩，但从被告陈淑华将涉案房屋的产权证交回给原告的行为及证人徐家樑的证言及《委托书》，可以证实被告陈淑华是清楚原告已经撤消陈荣汉对涉案房屋代理权。鉴于陈荣汉死亡后，原告没有及时办理涉案房屋的管理交接责任在于原告，原告以被告陈淑华侵占使用涉案房屋的理由不成立。由于被告陈淑华代理权终止，其无权继续管理出租涉案房屋。故原告要求被告陈淑华支付从2014年7月1日起至2016年9月4日止涉案房屋首层使用费的诉讼请求，本院予以支持。由于被告陈淑华将涉案房屋首层用于商业出租，故涉案房屋首层的使用费应由原告及被告陈淑华双方委托有资质的评估机构申请参照同期商业租金标准评定，以不超过每月1.25万元的标准为限，评估费用由原告及被告陈淑华各负担50%。原告要求被告卢青叶、陈志伟、梁海标共同承担支付上述时段涉案房屋首层的使用费没有合同和法律依据，本院不予支持。对于被告陈淑华在答辩中认为已经按1994年3月9日原告与陈荣汉《协议书》约定对涉案房屋出资进行修缮维护，因该《协议书》约定属另一法律关系，被告陈淑华应另循法律途径解决。因原告自愿撤回要求被告交回涉案房屋首层的诉讼请求，故本院对原告撤回的诉讼请求不作审查及处理。被告梁海标经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作出缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国民法通则》第六十九条第（二）、（三）款，《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内被告陈淑华支付自2014年7月1日起至2016年9月4日止的房屋使用费（房屋使用费应由原告及被告陈淑华双方委托有资质的评估机构申请对广州市梯云东路90号房屋首层参照同期商业租金标准评定房屋使用费，以不超过每月1.25万元的标准为限，评估费用由原告及被告陈淑华各负担50%）给原告梅建荣。二、驳回原告梅建荣其他诉讼请求。本案受理费5800元，由被告陈淑华5700元，原告梅建荣负担100元。如不服本判决，原告梅建荣可在判决书送达之日起三十日内，被告陈淑华、卢青叶、陈志伟、梁海标可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本案判决确定的一审案件受理费同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  侯炜邦人民陪审员  卢嘉乐人民陪审员  吴志坚二〇一六年十月二十五日书 记 员  谢绮雯黄佩仪