广西壮族自治区博白县人民法院民 事 判 决 书(2015)博民初字第1984号原告庞贤英，女，1984年6月13日出生，汉族，农民，住博白县。被告广西美力坚房地产开发有限公司。住所地：博白县博白镇城东路。法定代表人秦振庭，该公司总经理。委托代理人郑海松，广东世纪华人律师事务所律师。原告庞贤英与被告广西美力坚房地产开发有限公司（以下简称美力坚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月19日立案受理，依法由代理审判员冯翔适用简易程序于2015年12月8日公开开庭进行了审理。因案情疑难复杂，2016年1月19日裁定转为普通程序审理。依法组成由代理审判员冯翔担任审判长，人民陪审员庞志盛、叶超锋参加的合议庭，于2016年3月31日第二次公开开庭审理了本案。书记员陈玉生担任法庭记录。原告庞贤英、被告委托代理人郑海松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庞贤英诉称，原告与被告2014年7月11日签订《房屋买卖合同》，合同约定原告以房屋总价款289053元人民币购买位于亮亮国际腾龙府6号楼906#房一套，被告应于2014年12月31日前交付房屋，但被告至今未交付，亦未支付违约金，根据《房屋买卖合同》第九条约定，被告应当承担延期交房违约金，据此，请求法院：一、判决被告履行合同，支付从2015年1月1日至2015年9月30日的违约金共计23413元人民币，确定交房时间，之后的违约金按总房款的日万分之三计算至交房之日止；二、本案诉讼费由被告负担。原告为证明其主张，在举证期限内向本院提交如下证据：1、收款收据4份，用以证明原告已交付房款；2、原告身份证，用以证明原告身份；3、亮亮.腾龙府交房通知1份，用以证明交房通知不合格，不符合事实；4、商品房买卖合同1份，用以证明被告违约事实。被告美力坚公司辩称，被告确实未能按约定的2014年12月31日前交付涉案房屋给原告，但被告没有按时交房是有原因的，2014年7月21日因设计部门部分变更规划设计方案，政府建设部门及工程施工监理部门责令或通知停工至2014年11月8日，共误工101天；2014年7月至2015年6月，雷雨天69天，国家和自治区节假日13天，高考、中考停工6天。上述客观原因导致误工189天。实际竣工日期为2015年5月25日，交房日期为2015年6月11日。造成交房延期，这些情况是双方签订的商品房买卖合同里面第八条允许的据实顺延交房，因此，被告不构成逾期交房的违约事实，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告在举证期限内向本院提交如下证据：1、营业执照、组织机构代码证各1份，用以证明被告主体适格；2、商品房买卖合同1份（含附件10份）、收据3份，用以证明原、被告之间的商品房买卖合同合法有效，受法律保护；3、交房通知、快递单各1份，用以证明被告按期交房，未违约；4、018226号土地证1份，5、建设用地规划许可证1份，6、建设工程规划许可证1份，7、建筑工程施工许可证2份，8、商品房预售许可证1份，证据4、5、6、7、8均证明双方协议合法有效；9、①建设用地规划设计条件的意见、②责令停止违法行为通知书、③设计图纸（补充）、④工程暂停令、⑤复工报审表，用以证明经主管部门批准，亮亮腾龙府小区变更规划设计，从2014年7月21日停工至2014年11月8日，被告未逾期竣工，未违约交房；10、竣工验收备案表1份，用以证明2015年5月25日亮亮腾龙府小区提前竣工，10月20日顺利通过政府各部门验收合格，被告没有逾期竣工的事实；11、降雨统计表1份，用以证明2014年至2015年7月，博白县城小-中雨以上天数为175天，被告2014年12月31日未能交付涉案房屋，确有客观因素，依约应顺延交房期限；12、2014年、2015年国家、广西法定节假日表1份，用以证明2014年至2015年国家、广西法定节假日共29天，客观因素，依约应顺延交房期限；13、证明1份，用以证明公安机关二次接警、出警将到被告售楼中心吵闹、滋事的原告劝离，原告系恶意诉讼，其目的想搞坏被告的社会信誉；14、光盘1份，用以证明原告借口逾期交房，到被告售楼中心吵闹、滋事，原告系恶意诉讼，其目的想搞坏被告的社会信誉；15、证人李某1、李某2出庭陈述的证言，主要内容是原告多次到被告售楼处要求退还购房款未果，原告便躺在沙发上吃药。另被告在举证期限外提供的玉林市建筑设计院关于亮亮国际腾龙府变更规划设计的情况说明1份，主要内容：腾龙府小区6#楼变更规划设计方案系对部分楼层进行的部分变更设计，未改变各栋楼原设计的风格、结构、朝向、面积等主要指标。经开庭质证，被告对原告提供的证据真实性无异议，但对证据3、4的证明目的有异议，认为被告已通知原告办理交房手续，但原告未来办理，被告也没有构成逾期交房的违约事实；原告对被告提供的证据1、2、4、5、6、7、8、9（①③）、11、12无异议，对证据9（②④⑤）有异议，认为责令停工通知没有执法人员签字及落款时间，对暂停令、复工报审表的真实性有异议，被告是否停工原告不清楚，对证据10真实性无异议，但认为其竣工时间与交房通知注明的时间不一致，对证据13、14、15认为与本案无关，另对被告举证期限外提供的变更规划设计的情况说明无异议。对双方当事人无异议的证据，本院依法采信作为本案的定案依据，对证据9（②④⑤）因与原告主张的事实及被告提供的其他证据相关联，且能相互印证因设计变更而导致停工的事实，本院亦依法予以采信，对证据13、14、15因与本案无关联，本院依法不予采信。综合全案证据和庭审笔录，本院确认本案的法律事实如下：2014年7月11日,原告庞贤英与被告美力坚公司签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：原告以分期付款方式支付279053元购买被告公司开发的位于博白县博白镇城东路亮亮腾龙府小区6号楼906#房屋一套；被告应于2014年12月31日前将经分期综合验收合格的房屋交付给原告；出卖人逾期交房的违约责任，（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之贰的违约金，合同继续履行；…。原告于2014年7月17日付清了上述房款，另支付了代办水电入户、办证费用10000元。2015年6月10日，被告通过EMS快递邮寄交房通知给原告，原告当天收到，之后便到被告售楼部办理收房。原告以所购房屋未经验收合格为由拒绝收房并要求被告按合同约定履行交房义务及支付违约金，经协商未果，原告于2015年10月19日诉至本院请求处理。另查明：一、被告美力坚公司是工商行政管理部门核准颁发营业执照的企业法人。经营范围：房地产开发经营，房产物业管理；二、亮亮腾龙府小区根据博白县住房和城乡建设局的通知书要求于2014年7月21日至2014年11月8日停工；三、博白县城区2014年7月11日至2014年12月31日降雨量达到中雨并二天以上的共有11天。本案经本院主持调解双方当事人未能达成协议。本院认为，原告庞贤英与被告美力坚公司签订商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，受法律保护，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。一、关于本案商品房是否已符合交房条件的问题。根据《建设工程质量管理条例》第16条和49条相关规定，商品房经建设单位组织竣工验收合格后即可交付使用，建设行政主管部门依法对已竣工的建设工程不再进行质量核验，核发竣工验收证书。被告提供的竣工验收备案表证实勘察、设计、施工、监理、建设等单位已对本案商品房进行竣工验收。庭审后被告美力坚公司提交的竣工验收意见书亦补充说明了竣工验收时间为2015年5月25日，综合验收结论为“本工程符合估计质量标准，同意使用”。因此，可认定涉案房屋在2015年5月25日已达到合同约定的“该商品房经综合验收合格”的交付条件。二、关于交房时间是否顺延，被告是否逾期交房问题。被告依合同约定应于2014年12月31日前将房屋交付给原告。根据双方合同第八条第二款：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：…3、气象部门记录日降雨量达到中雨以上连续两天或两天以上时，出卖人可据实相应延期交房；4、非出卖人的原因包括但不限于因自然灾害、公共突发事件而影响工程进度，或是出卖人无法事先预见和控制的客观原因（如停水、停电、政府要求暂停施工、规划发生变化、施工时间限制、交通管制等）造成工期延误的。”据此，被告依约可顺延交房的降雨天数为11天，因停工顺延的天数为111天，被告应于2015年5月2日前交房给原告，但被告至2015年6月10日才通知原告收房，显然是迟延交房，构成了违约。被告逾期交房的天数实为40天。三、关于逾期交房违约金的计算问题。原告依合同约定支付了购房款279053元，另支付了10000元代办水电入户、办证费用，因合同约定“逾期不超过180天…逾期交房按日向买受人支付房款万分之二的违约金，…”，据此，计算逾期交房应以购房款计算。违约金额为279053元×40天×0.2‰=2232.42元。综上所述，原告的主张与本院查明的事实不一致，本院依法部分支持。虽然被告辩称顺延交房天数还应包括工期内法定节假日、双休日及高考、中考时间，根据建筑行业习惯，预计建筑施工工期时就已包括法定节假日及双休日，至于高考、中考期间，政府和相关部门是否要求停工，被告并未举证证明，其应承担举证不能的法律后果，因此，被告这一辩解并不属于可顺延的合同中约定的特殊情况，对被告这一主张本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《商品房销售管理办法》第三十条第一款、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款及《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，判决如下：被告广西美力坚房地产开发有限公司支付逾期交房违约金2232.42元给原告庞贤英。案件受理费386元，由原告庞贤英负担349元，被告广西美力坚房地产开发有限公司负担37元。上述判决，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费386元（受理费户名：玉林市财政局，账号：20×××77，开户银行：中国农业银行广西玉林分行营业部）。逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  冯 翔人民陪审员  庞志盛人民陪审员  叶超锋二〇一六年四月二十日书 记 员  陈玉生