山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁06民终3301号上诉人（原审原告）：王祖章，农民。委托诉讼代理人：吕寒冰，山东三同律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志功，农民。被上诉人（原审被告）：林永，中国农业大学教师。被上诉人（原审被告）：林红，无固定职业。被上诉人（原审被告）：林琳，无业。三被上诉人共同委托诉讼代理人：瞿延巍，山东途成律师事务所律师。三被上诉人共同委托诉讼代理人：路惠尧，山东途成律师事务所实习律师。上诉人王祖章因与被上诉人林永、林红、林琳农村房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台经济技术开发区人民法院（2016）鲁0691民初1641号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王祖章上诉请求：1、撤销烟台经济技术开发区人民法院(2016)鲁0691民初1641号民事判决，认定上诉人同三被上诉人之父林福先之间于1992年11月4日签订的房屋买卖合同无效，该处房产的拆迁补偿受益权归上诉人所有。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一审法院实体违法、适用法律不当。理由如下：一、一审法院实体违法，一审法院对上诉人在一审程序中提出的诉讼请求未作审理、判决。上诉人一审中的诉讼请求是“确认1992年11月4日签订的农村房屋买卖合同的效力”问题，而一审法院并没有回答这个农村房屋买卖合同在1992年11月4日签订的当时是有效还是无效，而是说“2002年涉案房屋所在行政区划己经国家批准转至经济技术开发区，涉案房屋及土地性质己经发生变化，不应再视为农村宅基地。”且“涉案房屋已被拆除，买卖合同标的物已经不复存在”，认为上诉人的主张有违公平和诚实守信原则而驳回上诉人的诉讼请求。一审法院没有正面回答问题，这种偷换概念、回避问题的做法显然是一审法院实体违法。二、一审法院适用法律不当，上诉人同三被上诉人之父林福先之间于1992年11月4日签订的房屋买卖合同无效。三被上诉人与烟台经济技术开发区古现街道办事处小王家居民委员会就涉案房屋签订《住宅房屋安置补偿协议》没有法律效力，该处房产的拆迁补偿受益权应归上诉人所有。1、本案的事实是：上诉人是烟台经济技术开发区古现街道办事处小王家村的村民，于1991年12月20日取得福山区政府部门颁发的涉案房产的土地使用证和房产证。1992年11月4日经人介绍把这处房产以7000元的价格卖给了三被上诉人的父亲林福先。但由于林福先是北京户口并在北京居住，这处房子一直空闲，后林福先去世。此前此处房屋呈破败状态，另由于该房产买卖不符合法律规定，一直没有办理成过户手续，也不可能办理成过户手续，上诉人仍享有该房屋的所有权。2、根据《中华人民共和国土地管理法》和2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、国土部2004年第234号文件《国土部关于加强农村宅基地管理的意见》等相关法律、条例、规章的规定，城镇居民不能在农村买房，农民的住宅不得向城市居民出售，城镇居民购买农村宅基地房屋后不能办理房地产转移登记手续，不能取得物权，不发生物权转移的效力，上诉人仍享有该房屋的所有权。因而2016年5月4日，三被上诉人与烟台经济技术开发区古现街道办事处小王家居民委员会就涉案房屋签订《住宅房屋安置补偿协议》没有法律效力。3、一审法院认定“2002年涉案房屋所在行政区划己经国家批准转至经济技术开发区，涉案房屋及土地性质己经发生变化，不应再视为农村宅基地。”这是适用法律错误，而根据法律规定，无效的合同自始无效，不会因后来的行政区划变化而使无效的合同变成了有效的合同。4、一审认定“涉案房屋已经拆除、买卖标的物己经不复存在、买卖房屋经过村委会同意，在此情况下，原告要求确认房屋买卖合同无效，有悖诚信原则，本院不予支持”，这样的认定显然不能成立。上诉人一审中没有要求返还原物，标的物拆除与否，同上诉人的诉讼请求没有关系，我们要求的是首先确认农村房屋买卖合同的效力。这显然是适用法律错误，没有正面回答问题。涉案房屋虽己被拆除，房屋买卖合同标的物不复存在，但上诉人作为房屋所有权人仍有权要求取得该处房产的拆迁补偿受益权。5、根据法律规定，在适用法律过程中法律规则是优先于法律原则，只有在穷尽法律规则时，为了实现个案正义否则不得舍弃法律规则而直接适用法律原则，没有更强理由不得径行适用法律原则。而一审法院认为“涉案房屋实为三被上诉人的祖宅，从尊重历史、维护交易安全以及遵守诚实信用原则的角度出发，应当认可原、被告双方就涉案房屋买卖达成的一致的意思表示。”一审判决此种舍弃法律规则而直接适用法律原则的做法显然是适用法律不当。总之，上诉人认为，从法律法规的一系列规定可以看出，禁止农村房屋向非本集体经济组织成员、城镇居民出售的法律规定是一贯的，是一脉相承的，至今这样的规定也没有改变，否则就无法解释目前在全国范围内存在的“小产权房”的现象和问题。林福先虽原系涉案房屋所在农村集体经济组织成员，但其户口于1975年迁至北京，故1992年其与上诉人签订的卖房契约时已并非该农村集体经济组织成员。因此，1992年11月4日上诉人与三被上诉人之父林福先签订的“卖房契约”是无效的，符合《合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定”合同无效的情形。无效的合同自始没有法律约束力。房屋购买人林福先己去世，并一直没有办理过户手续，因违反法律规定也不可能办理过户登记，该房屋的所有权仍归上诉人所有，所以三被上诉人无权凭该无效的协议要求合法继承该房屋的所有权。综上所述，上诉人认为一审判决系属实体违法，适用法律不当，请二审法院查清事实，依法支持上诉人的诉讼请求。三被上诉人辩称：1、一审判决公平、公正、合法。2、1992年上诉人与林福先所签买卖合同经村委及其他证人证明系双方的真实意思表示，且已实际履行，合同合法有效。在2002年古现街道已经归开发区所有，土地性质改为国有，村民改为城镇居民。在2004年国土部文件未生效之前，法律并没有明文禁止城镇居民在农村购房。在2004年国土部文件生效后，明令禁止的是城镇居民不得在农村购房。但在2002年本案诉争的房屋土地已经收归开发区所有，不属于2004年国土部文件所禁止的范围。请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上诉人王祖章向一审法院法院起诉，请求依法判令：一、认定上诉人同三被上诉人之父林福先之间于1992年11月4日签订的房屋买卖合同无效，该处房产的拆迁补偿收益权归上诉人所有。二、本案诉讼费等费用由被上诉人承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于烟台××技术开发区古现街道小王家居民委员会（以下简称小王家居民委员会），原系三被上诉人的祖宅，后卖于本案上诉人王祖章，并于1989年经烟台市福山区城乡建设委员会签发房产所有证（编号为1080062）产权人为上诉人王祖章。上诉人王祖章于1992年11月4日将涉案房屋卖于林福先，二人签订《卖房契约》，约定：上诉人王祖章将涉案房屋以7000元价格卖于林福先，房款当面交清。并注明：“现有房产证及土地使用证都是王祖章名，如以后换证时，户主姓名变更为林福先。”契约有执笔人、证明人签字摁印，并由小王家村民委员会（后改为小王家居民委员会）盖章。上诉人王祖章之子王志功时任小王家居民委员会书记，其也在该契约上盖章。契约签订后，上诉人王祖章将涉案房屋及房产证等手续交付给林福先。林福先及三被上诉人对该房屋进行过维修、使用，并一直占有至涉案房屋拆迁。2016年5月4日，被上诉人林永、林红、林琳与烟台经济技术开发区古现街道办事处小王家居民委员会就涉案房屋签订《住宅房屋安置补偿协议》。目前涉案房屋已经拆除。另查，林承德系原小王家村民委员会村民，生有两子，长子林庆先、次子林福先。林承德的妻子早年死亡，林承德于1964年死亡。林庆先与刘淑英系夫妻关系，林庆先于1947年死亡，刘淑英于2004年死亡，二人无子女。林福先与张淑敏系夫妻关系，二人于1958年结婚，共生育三女，分别为长女被上诉人林永、次女被上诉人林红、小女被上诉人林琳。林福先结婚时户口在小王家村民委员会，后于1975年迁至北京。张淑敏于1986年死亡，林福先于1998年死亡。一审法院依据房屋所有权证、卖房契约、双方当事人陈述、书证等证据认定上述事实。一审法院认为，本案中，三被上诉人的父亲林福先虽原系涉案房屋所在农村集体经济组织成员，但其户口于1975年迁至北京，故1992年其与上诉人王祖章签订卖房契约时已并非该农村集体经济组织成员，但是，该契约签订后，2002年涉案房屋所在行政区划已经国家批准转至烟台经济技术开发区，涉案房屋及土地性质已经发生变化，不应再视为农村宅基地。另外，上诉人王祖章与三被上诉人的父亲林福先双方系在平等自愿的基础上达成了买卖契约，交易公平，意思明确，且有涉案房屋所在村民委员会及其书记盖章同意。契约签订后，林福先向上诉人支付了全部房款，上诉人向被上诉人交付了房屋及房产证等相关手续，林福先及三被上诉人一直对该房屋行使占有、使用、管理等权利至今长达二十余年。而且涉案房屋实为三被上诉人的祖宅，从尊重历史、维护交易安全以及遵守诚实信用原则的角度出发，应当认可上诉人、被上诉人双方就涉案房屋买卖达成的一致的意思表示。且涉案房屋已被拆除，房屋买卖合同标的物已经不复存在。因此，考虑到涉案房屋、土地性质已经发生变化，且房屋买卖合同经所在村民委员会同意，上诉人要求确认房屋买卖合同无效，确认该房屋拆迁补偿收益权归上诉人所有的主张有违公平和诚实信用原则，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国继承法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关法律之规定，一审法院于2016年6月28日判决：驳回王祖章的诉讼请求。案件受理费1300元减半收取650元，由王祖章负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明，2016年5月4日，古现办事处小王家居委会与三被上诉人签订了住宅房屋安置补偿协议，该协议除上述两方盖章、签字外，街道办事处及烟台经济技术开发区住房和建设管理局均加盖公章。另，一审庭审中，上诉人对该补偿协议的真实性无异议。本院二审查明其他事实与一审判决认定事实一致。本院认为，2002年涉案房屋所在行政区划已经国家批准转至烟台经济技术开发区。2016年5月4日，古现办事处小王家居委会与三被上诉人签订住宅房屋安置补偿协议，涉案房屋现已拆除，其占用的土地性质已经不再是农村宅基地，因此上诉人据以主张房屋买卖合同无效的情形已经消失。且1992年11月4日签订房屋买卖合同时，小王家居委会盖章，应视为房屋买卖行为获得了本集体经济组织认可，同时住宅房屋安置补偿协议已经政府主管部门盖章确认，亦视为对房屋买卖法律关系予以认可。再者，涉案房屋已经拆除，标的物已不存在，上诉人要求确认买卖协议的效力，亦无意义。综上，上诉人要求确认房屋买卖合同无效，确认该房屋拆迁补偿收益权归上诉人所有的主张有违公平和诚实信用原则，一审法院综合本案证据及事实，从维护交易安全以及诚实信用原则不予支持上诉人诉讼请求并无不妥。上诉人上诉证据不足，理由不成立，本院不予支持。综上所述，王祖章的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人王祖章负担。本判决为终审判决。审判长  杨卫东审判员  吴继辉审判员  陈晓彦二〇一六年十月十日书记员  林重霄