宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)银民终字1602号上诉人（原审原告）银川市南方金盛商贸有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区南薰东路295号。法定代表人王文林，该公司总经理。委托代理人海贵福，宁夏辅德律师事务所律师。委托代理人马思思，宁夏辅德律师事务所律师。上诉人（原审被告）中国建设银行股份有限公司银川市南门广场支行，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区南薰东路295号南方商城一楼。负责人李朝阳，该分行行长。委托代理人张玉平，中国���设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行法律顾问，住宁夏回族自治区银川市。委托代理人张莹，女，汉族，1984年6月15日出生，中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行营业部职员，住宁夏回族自治区银川市。上诉人（原审被告）中国银行股份有限公司宁夏回族自治区分行，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区南薰西街98号。负责人郑海峰，该分行行长。委托代理人张玉平，中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行法律顾问，住宁夏回族自治区银川市。委托代理人马伟，男，汉族，1987年11月5日出生，中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行法律顾问，住宁夏回族自治区银川市=。上诉人银川市南方金盛商贸有限公司（以下简称金盛公司）、上诉人中国建设银行股份有限公司银川市南门广场支行（以下建简称建行南门广场支行）、上诉人中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行（以下简称建行宁夏分行）因租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2015）兴民初字第1248号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2016年1月5日进行公开开庭审理。上诉人金盛公司的法定代表人王文林及委托代理人海贵福、马思思，上诉人建行南门广场支行的委托代理人张玉平、张莹，上诉人建行宁夏分行的委托代理人张玉平、马伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2002年6月10日，原告与中国信达资产管理公司银川业务部签订《房屋租赁合同》，约定中国信达资产管理公司银川业务部将位于银川市中山南街万国城（南薰商城）的商品楼3111.95平方米出租给原告，其中一层面积386.95平方米，二层���积1212.68平方米，三层面积1512.32平方米，租期自2002年6月10日至2007年8月10日，租金233万元。2007年8月8日，原告与中国信达资产管理公司西安办事处银川资产管理部签订《房屋租赁合同》，约定中国信达资产管理公司西安办事处银川资产管理部将位于银川市兴庆区南薰东街259号万国城（现名：银川市南方商城）的商品楼3111.95平方米出租给原告，其中一层面积386.95平方米，二层面积1212.68平方米，三层面积1512.32平方米，租期自2007年8月10日至2012年12月31日，租金278.3万元。原告一直未使用其中一层100号、107号房屋，被告将该房屋与其自有的108号房屋打通后用于开设银行网点。原告提交的2002年6月10日及2007年8月8日的《房屋租赁合同》中均载明“详见附图”，但合同后没有附图。被告提交2002年6月10日原告与中国信达资产管理公司银川业务部签订的《房屋租赁合同》与原告提供的租赁合同内容一致，但后附复印图纸一份，显示原告承租面积为386.95平方米，涉案100、107号房屋不在租赁范围内，原告对被告提交的该附图复印件不予认可。被告提交的2007年8月8日与中国信达资产管理公司西安办事处银川资产管理部签订的《房屋租赁合同》后也无附图。2008年8月10日，原告与中国信达资产管理公司西安办事处银川资产管理部、上海立人投资管理有限公司签订《确认书》一份，内容为：1、因中国信达资产管理公司内部资产调整，原属中国信达资产管理公司西安办事处银川资产管理部银川市兴庆区南薰东街295号一至三层的房屋转至中国信达资产管理公司下属全资子公司上海立人投资管理有限公司名下；2、银川市南方金盛商贸有限公司向中国信达资产管理公司西安办事处银川资产管理部承租银川市兴庆区南薰东街295号一至三层的房屋，用途为商服，建���面积4040.47平方米，租赁期限为2007年8月10日至2012年12月31日；3、银川市南方金盛商贸有限公司与中国信达资产管理公司西安办事处银川资产管理部签署之租赁协议中租赁价格及租赁期限等条款均维持不变；4、中国信达资产管理公司西安办事处银川资产管理部不再参与租赁合同的履行，相关权利义务均转移给上海立人投资管理有限公司，中国信达资产管理公司西安办事处银川资产管理部对此已充分知悉并认可；5、确认书签署日起，银川南方金盛商贸有限公司租金向上海立人投资管理有限公司缴纳，账号：31001520313050017955，开户行：建行上海市浦东分行，银川市南方金盛商贸有限公司已经缴纳上述费用的，由中国信达资产管理公司西安办事处银川资产管理部负责向上海立人投资管理有限公司转交；6、中国信达资产管理公司西安办事处银川资产管理部向银川南方金盛商贸有限公司收取的保证金由中国信达资产管理公司西安办事处银川资产管理部转交给上海立人投资管理有限公司。2011年3月30日，原告与宁夏金槌拍卖行（有限公司）签订《拍卖成交确认书》一份，确认原告以3240万元的价格拍得位于银川市兴庆区南薰东街295号房地产（原万国商城）及其分摊土地使用权。2014年11月25日，经银川市房地产测绘中心出具《房地产测绘报告》一份，测绘结果为：银川市兴庆区南薰东路295号原告所有房屋建筑面积为3964平方米。根据《房地产测绘报告》显示，该银川市兴庆区南薰东路295号房屋一层中108号房屋为被告所有，100、107号房屋归原告所有。2014年1月20日，原告委托宁夏回族自治区银川市国信公证处向被告送达《律师函》一份，要求被告返还涉案房屋。庭审中，原告提交兴庆区南薰东街295号房产证2份，一份显示面积为3964平方米，一份显��面积为76.47平方米，共计4044.47平方米。提交兴庆区南薰东街295号1层100号房屋产权证一份，面积为85.47平方米，提交兴庆区南薰东街295号1层107号房屋产权证一份，面积为85.47平方米。本案审理中，原告申请对涉案100号、107号房屋自2002年至2015年期间每年每平米月租金市场价格进行鉴定，被告建行南门支行、建行自治区分行同意原告的鉴定申请。经双方协商一致，选择宁夏博源卓越华瑞房地产评估咨询有限公司为鉴定机构，经宁夏博源卓越华瑞房地产评估咨询有限公司鉴定并出具《报告书》，涉案100号、107号房屋2002年每平米月租金为78.27元、2003年每平米月租金为82.96元、2004年每平米月租金为87.94元、2005年每平米月租金为93.22元、2006年每平米月租金为98.81元、2007年每平米月租金为104.74元、2008年每平米月租金为111.02元、2009年每平米月租金为117.69元、2010年每平米月租金为124.75元、2011年每平米月租金为132.23元、2012年每平米月租金为140.17元、2013年每平米月租金为148.58元、2014年每平米月租金为157.49元、2015年每平米月租金为166.94元。原、被告均同意以《报告书》作为计算涉案房屋租金损失的依据。另庭审中被告称2002年6月10日原告与中国信达资产管理公司银川业务部签订《房屋租赁合同》及2007年8月8日原告与中国信达资产管理公司西安办事处银川资产管理部签订《房屋租赁合同》中租赁面积3111.95平方米不包含涉案100、107号房屋，原告与中国信达资产管理公司西安办事处银川资产管理部及上海立人投资管理有限公司2008年8月10日签订的《确认书》中载明面积4044.47平方米包含涉案100、107号房屋。原告为维护自己的合法权益，诉至法院请求判令：一、被告返还原告位于银川市兴庆区南薰东街295号房屋中100、107号房屋，面积170.94平米；二、被告支���原告无权占有期间租金损失3050234元（自2002年6月起至2015年3月），迟延支付租金利息1733502元；三、本案诉讼费由被告承担。原审法院认为，原告在承租涉案房屋期间，经拍卖程序取得兴庆区南薰东街295号房屋所有权，并办理房屋产权证书。根据房屋产权证书显示，涉案兴庆区南薰东街295号1层100号、107号房屋权属现归原告所有，故原告对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，被告占有该房屋系无权占有，现原告诉请要求被告返还该1层100号、107号房屋，法院予以支持。原告要求被告支付100、107号房屋自2002年6月至2015年3月的租金损失3050234元，被告辩称原告从中国信达资产管理公司西安办事处银川资产管理部及从中国信达资产管理公司银川业务部处承租的房屋均不包括涉案100、107号房屋，被告不应支付原告租金损失。原告2002年6月10日与中国信达资产管���公司银川业务部及2007年8月8日与中国信达资产管理公司西安办事处银川资产管理部签订的两份《房屋租赁合同》约定原告租赁的房屋面积均为3111.95平方米，但2008年8月10日经原告与中国信达资产管理公司西安办事处银川资产管理部及上海立人投资管理有限公司确认，原告租赁期限为2007年8月10日至2012年12月31日，承租面积为4044.47平方米，该确认书确认的租赁期限为2007年8月10日至2012年12月31日，确认承租面积与原告购买面积均为4044.47平方米，包括涉案100、107号房屋，且签署《确认书》时原告2002年6月10日与中国信达资产管理公司银川业务部签订的《房屋租赁合同》已履行完毕，故法院确认原告自中国信达资产管理公司西安办事处银川资产管理部处承租房屋2007年8月10日起包括面积为170.94平方米(85.47平方米＋85.47平方米)的100号、107号房屋。因被告一直占有使用该房屋，故��告应向原告支付占有使用费。现双方均同意以评估报告书作为计算租金损失的依据，法院予以确认。据此计算100、107号房屋2007年租金损失为84175元（214852元÷365天×143天），2008年租金损失为227743元，2009年租金损失为241407元，2010年租金损失为255892元，2011年租金损失为271245元，2012年租金损失为287520元，2013年租金损失为304771元，2014年租金损失为323057元，2015年1至3月的租金损失为85610元，共计2081420元，被告应支付原告该房屋占有使用费2081420元。现原告要求被告支付延期支付占有使用费的利息，因双方对涉案100、107号房屋的所有权归属情况一直不明确，且原告未提交证据证明其向被告主张过权利，被告没有迟延支付原告占有使用费的故意，故法院按中国人民银行同期贷款利率支持自原告向被告主张返还房屋之日2014年1月20日起的利息，其中至2014年1月20日被告应付占有使用���为1995810元（84175元＋227743元＋241407元＋255892元＋271245元＋287520元＋304771元＋323057元），该占有使用费自2014年1月21日起至2014年12月31日的利息为105335元（1995810元×5.6%÷365天×344天）；至2015年3月31日，被告应付占有使用费为2081420元，该占有使用费自2015年1月1日至2015年3月31日利息为29140元（2081420元×5.6%÷12个月×3个月），以上利息共计134475元。被告并应按中国人民银行同期贷款利率支付2081420元使用费及2015年4月1日后应付占有使用费（按月租金28537元计算）自2015年4月1日起至本判决确定的付款之日的利息；综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决：一、被告中国建设银行股份有限公司银川市南门广场支行、被告中国银行股份有限公司宁夏回族自治区分行于本判决生效之日起十五日内返还原告银川市南方金盛商贸有限公司位于银川市兴庆区南薰���街295号1层100号、107号房屋；二、被告中国建设银行股份有限公司银川市南门广场支行、被告中国银行股份有限公司宁夏回族自治区分行于判决生效之日起十日内支付原告银川市南方金盛商贸有限公司房屋占有使用费2081420元、利息134475元；并按中国人民银行同期贷款利率支付2081420元及2015年4月1日后应付占有使用费（按月租金28537元计算）自2015年4月1日起至判决确定的付款之日的利息；如果被告中国建设银行股份有限公司银川市南门广场支行、被告中国银行股份有限公司宁夏回族自治区分行未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45070元，鉴定费31170元，共计76240元，原告银川市南方金盛商贸有限公司负担35755元，被告中国建设银行股份有限公司银川市南门广场支行、被告中国银行股份有限公司宁夏回族自治区分行负担40485元。宣判后，金盛公司不服提起上诉称，一审法院认定事实有误。金盛公司出示的从2002年开始租赁到2011年购买办证的包括《租赁合同》《确认书》《房产证》《平面图》以及双方当事人在法庭上的陈述，充分说明金盛公司对涉案房屋的占有、使用等权利从2002年10月24日开始，不是从2007年8月10日开始，据此认定建行南门广场支行、建行宁夏分行实际占用并返还赔偿使用费应从2002年10月24日开始，一审判决认定从2007年8月10日开始系认定事实错误，应予纠正。二、由于认定事实有误导致房屋占用费及利息损失少算漏判金盛公司出示的上述证据同样可以证实从2002年10月24日开始，由于金盛公司拥有占有使用之权利，而建行南门广场支行、建行宁夏分行无权占有而实际占有经营牟利，在参照租金赔��占用费的同时应支付占用费的利息。但一审法院仅从2014年1月20日才开始计息，属事实认定错误，2002年应同时开始计算利息，退而言之至少应该从《确认书》确认的2007年开始计算赔偿利息。金盛公司认为，涉案营业房地处南门商业区黄金地段，建行南门广场支行、建行宁夏分行无权占有、拒绝返还的行为于法无据，并给金盛公司造成2套商业房长达数年租金及其租金利息损失，数额较大，损失惨重，而建行南门广场支行、建行宁夏分行利用其非法占有的行为开设银行网点年利润高达2000余万元，而一审判决认定涉案房屋实际占有使用的期限有误认定计算利息的起算期限有错，导致错判漏判近5年的房屋占用费及近10年的占用费利息，于理不公，恳请二审法院予以纠正。建行南门广场支行、建行宁夏分行辩称，金盛公司的诉讼请求与事实不符，不应予以支持。��讼费用、评估费用应当按其责任划分承担，不应由建设银行区分行及南门广场支行全部承担。建行南门广场支行、建行宁夏分行不服一审判决上诉称，原审判决认定事实不清。建行南门广场支行、建行宁夏分行认为本案涉诉争议的房屋面积在金盛公司取得争议房屋所有权之前（2011年3月30日）并不包括在中国信达资产管理公司银川业务部（以下简称“信达公司”）出租给金盛公司的房屋面积之内。金盛公司与信达公司签订的《房屋租赁合同》约定的承租房屋面积为3111.95平方米，在合同所附的图纸中显示的一层承租面积为386.95平方米，涉案的100号、107号房屋并不包含信达公司出租给金盛公司的租赁范围。既然涉案房屋不属于金盛公司的承租权限，那么其并不享受承租权项下的占有、使用和收益权。因此，判决建行南门广场支行、建行宁夏分行向金盛公司支��占用费于法无据。二、原审判决对2008年8月10日金盛公司与信达公司、上海立人投资管理有限公司（以下简称“立人公司”）签订的《确认书》的性质认定有误。《确认书》第二项金盛公司与信达公司对南薰东街295号一至三层房屋的建筑面积确认为4040.47平方米，此处所指的建筑面积并不是前述争议涉诉房产的租赁面积。因此，原审判决将4040.47平方米认定为承租面积属于事实不清。再者，金盛公司与信达公司和立人公司就房屋事宜签订的《确认书》只是对主体变更的确认，并非对金盛公司承租面积的变更。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，改判自2011年3月30日起向金盛公司支付占用费及利息或发回重审。金盛公司辩称，建行南门广场支行、建行宁夏分行的上诉请求和理由不能成立。二审期间，金盛公司与建行南门广场支行、建行宁夏分行均���提交新证据。二审查明事实与原审判决事实一致，本院对原审查明事实予以确认。本院认为，金盛公司自2002年承租银川市兴庆区南薰东街295号房屋，其与当时的房屋出租人签订的房屋租赁合同中约定的房屋面积为3111.95平方米。2008年8月10日，金盛公司与房屋出租人信达公司西安办事处银川资产管理部、上海立人投资管理公司签订确认书，金盛公司自2007年8月10日承租的银川市兴庆区南薰东街295号房屋面积为4040.47平米。金盛公司在2011年3月30日通过拍卖方式购买的银川市兴庆区南薰东街295号房屋面积共计4044.47平米。以上事实能够证明金盛公司于2007年8月10日承租的银川市兴庆区南薰东街295号房屋包括涉案的100号、107号房屋。建行南门广场支行、建行宁夏分行无权占有涉案房屋，应当向金盛公司返还并应当自2007年8月10日承担无权占用期间的房屋租金���金盛公司于2014年1月20日向建行南门广场支行、建行宁夏分行主张返还房屋，租金利息应当从2014年1月20日起算。综上，金盛公司及建行南门广场支行、建行宁夏分行的上诉理由均不成立，本院均不予支持。一审判决事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费90140元，由上诉人银川市南方金盛商贸有限公司负担45070元，上诉人中国建设银行股份有限公司银川市南门广场支行、中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行负担45070元。本判决为终审判决。审 判 长  邢雪梅代理审判员  张建国代理审判员  张旭霞二〇一六年四月一日书 记 员  ��楠附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;……第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。