江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏07民终2367号上诉人（原审被告、反诉原告）张顺来，男，1972年11月25日生，汉族，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人闫凡华，江苏播仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）江苏蓝天国际投资有限公司，。法定代表人陆官洋，该公司董事长。委托诉讼代理人张贵，江苏田湾律师事务所律师。原审被告连云港酩冶会娱乐有限公司。法定代表人张顺来，该公司总经理。上诉人张顺来因与被上诉人江苏蓝天国际投资有限公司（以下简称蓝天公司）、原审被告连云港酩冶会娱乐有限公司（以下简称酩冶会公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2015）海民初字第02428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张顺来上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审判决解除双方租赁合同关系与事实不符，违反法律规定。上诉人已按照租赁合同约定缴纳了70万元给被上诉人，但因被上诉人出租的房产被刑事查封，与其他数十刑事被害人存在房屋不动产装修、房屋内财产权属纠纷，造成上诉人不能正常营业，无法实现租赁合同的目的。上诉人未继续支付租金是有充分、合法的理由的，在合同目的不能实现的情况下，上诉人有权提出不支付剩余租金的抗辩。因被上诉人未解决其应解决的不动产装修纠纷、房屋内财产与刑事被害人的纠纷，造成上诉人为维持租赁合同继续履行而另支付110万元给海州区公安分局，另支付380万元给其他刑事被害人，说明被上诉人违约，而不是上诉人违约。被上诉人提出解除租赁合同关系不能成立。二、被上诉人在2015年3月23日发函通知上诉人，要求解除合同，上诉人随即复函要求被上诉人解决房屋装修及房屋财产与其他刑事受害人纠纷，恢复和保证会所正常经营。双方在2015年3月底已经因为房产纠纷导致会所无法经营，合同租赁目的不能实现，被上诉人主张2015年3月30日后的租金没有事实依据，不应支持。三、被上诉人将被刑事查封的房屋内不动产装潢部分作价132万元出售给上诉人，系违反法律禁止性规定的违法行为，被上诉人在2014年7月14日签订租赁协议时转让，而直到2015年6月3日该不动产装潢部分仍然处于刑事查封状态，该转让行为因违反法律规定而属于无效。2015年3月底，租赁会所因房产纠纷和刑事查封事宜已不能正常经营，2015年6月被上诉人提出诉讼时，仍在查封状态，在上诉人支付海州区公安分局110万元后，才解除查封，至2016年1月18日，被上诉人才取得孙某的一审判决，也就是说在2014年7月14日至2016年1月18日期间，被上诉人非该不动产装潢部分的所有权人，被上诉人无权处分。上诉人为解决该装潢部分纠纷，额外已支付110万元给海州区公安分局，现判决上诉人还应支付装潢转让款于法无据，与事实不符。综上，上诉人为履行合同而努力解决被上诉人遗留的刑事查封及被害人纠纷，额外支出数百万元，而这些纠纷本应由被上诉人解决，现仍判决上诉人给付租赁和装潢转让款严重不公。被上诉人蓝天公司辩称：被上诉人解除双方之间签订的租赁协议是在上诉人一再违反双方所签订的租赁合同、补充协议、补充协议二等约定的情况下行使的约定解除权，并且解除通知已经送达给上诉人，上诉人未在法定的期限内向人民法院确定解除通知的效力。一审法院判决解除双方之间的租赁合同有事实及法律依据，被上诉人解除合同是由于上诉人一再违约造成的，相关的责任应由上诉人自行承担。关于涉案房屋内不动产装修部分的处置问题，在上诉人与被上诉人签订相关协议时，各方对于房屋内的不动产装修的情况都是清楚的，并且上诉人也一再同意先行向被上诉人支付相关的费用，但是上诉人并没有支付。另外，虽然涉案的不动产装饰装修部分被公安机关查封，但公安机关经过查明案件事实以后已经在2015年6月解除了查封，而从被上诉人与案外人孙某的生效判决来看，该不动产装饰装修已经生效判决归被上诉人所有，不存在上诉人所说的故意隐瞒的问题或者违法处分的问题。上诉人所称的未营业是由上诉人自已的原因造成的，与被上诉人无关。在一审中被上诉人向上诉人明确表明要求归还房屋，但上诉人直至今天庭审都拒绝，对于一审判决之外的至实际归还房屋之日止所产生的房屋使用费以及按照一审判决装修作价，被上诉人保留相关的权利。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正、公平，请求驳回上诉，维持原判。原审被告酩冶会公司未到庭，未作书面答辩。蓝天公司向一审法院起诉，请求判令：一、解除蓝天公司与张顺来、酩冶会公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议，并向蓝天公司交还房屋；二、判令张顺来、酩冶会公司共同支付蓝天公司租金110万元及利息82042元（其中55万元的利息暂从2014年12月1日起，按银行同期贷款利息四倍计算至2015年5月31日，另外55万元的利息从2015年2月15日起，按银行同期贷款利息四倍计算至2015年5月31日，均应计算至实际给付之日止）；三、判令张顺来、酩冶会公司共同支付蓝天公司不动产装饰装修折价款72万元及利息55080元（暂从2015年1月14日起，按银行同期贷款利息四倍计算至2015年5月31日，应计算至实际给付之日止）；四、依法判令蓝天公司与张顺来、酩冶会公司之间合同解除后，房屋内的装饰、装修（含动产与不动产）归蓝天公司所有；五、诉讼费用由张顺来、酩冶会公司承担。一审法院认定事实：2014年7月14日，蓝天公司与张顺来签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、蓝天公司（甲方）将原新浦区解放东路xx区x楼107、x区x楼201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、211、212号商铺（建筑面积2338.1平方米）出租给张顺来（乙方）使用，双方同意现房屋内的不动产装修作价132万元，作为甲方同意按本合同条款租赁给乙方的前提条件，付款方式为合同签订后3日内付25%，合同签订后2个月内付25%，合同签订后6个月内全部支付完毕。甲方拥有该租赁房产合法的不动产所有权，因租赁房屋内不动产部分所产生的纠纷由甲方负责解决，乙方全力协助配合处理；二、本合同租赁期限从2014年8月15日至2017年8月14日；三、年租金110万元，从第二年开始，在第一年的基础上按8%递增，第三年在第二年的基础上按8%递增；四、付款方式为付陆押壹，先付后租，在签订合同后2个月内先付6个月的租金计55万元及10万元合同履约保证金，共计65万元（其中107门面房的租金固定为18万元/年），租金付款为每6个月支付一次，以后每次支付租金需提前一个月付清；五、甲方允许乙方对租赁房屋进行装修或改善增设他物，但不得影响房屋主体结构和安全；六、合同履约保证金10万元，乙方在接收房屋之前交给甲方，在租赁期满返还房屋、承租人无违约时不计息退还；七、如乙方不交付或者不按约定交付租金达1个月以上、所欠各项费用达5万元以上等情形，甲方有权单方面解除本合同；八、乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应按逾期付款天数每日千分之十向甲方支付违约金，该违约金是乙方逾期交还房屋对甲方造成利用房屋经营损失的补偿，乙方不申请调整，不申请撤销；九、因乙方违反合同约定，导致甲方要求解除合同的，或乙方自行要求提前解除合同的，甲方有权按照合同剩余租期的租金总额的30%追究乙方违约责任，同时乙方的所有装修装饰（含动产及不动产）无偿归甲方所有。《房屋租赁合同》还对其它事项进行了约定，酩冶会公司作为担保人在租赁合同上加盖公章。合同签订后，蓝天公司按照约定将上述商铺交付给张顺来使用，2014年8月4日，张顺来给付蓝天公司30万元。2014年9月6日，蓝天公司与张顺来签订《补充协议》一份，双方对原租赁合同补充如下：原合同约定的132万元不动产转让不论甲方是否有权处理，均不影响乙方按原合同约定的时间与金额支付款项，均不影响双方合同约定权利与义务的履行。如果公安部门及老百姓今后向乙方主张这132万元，由甲方自行负责处理，与乙方无关。2014年11月7日，蓝天公司与张顺来签订《补充协议（二）》一份，约定：一、鉴于甲方曾于2014年10月6日向乙方寄送《关于限期交纳租金及转让费的函》，乙方因经济暂时困难，经双方协商，甲方同意乙方暂缓至2014年11月30日前交纳。如乙方到期后仍未交纳，乙方自愿从《房屋租赁合同》约定的交纳之日起按银行同期贷款利息4倍向甲方支付利息；二、对于相关费用的交纳仍应当按照2014年9月6日签订的补充协议执行；三、双方对房屋的现状没有任何争议，包括甲方出租的房屋在内的建筑已通过消防备案验收，乙方应当办理的相关手续及设施完善由乙方自行办理，与甲方无关，但甲方须提供给乙方建筑消防验收通过的备案等有关资料；四、如果乙方在本协议约定限期内仍未向甲方支付全部费用的，则甲方有权单方终止合同，并追究乙方的法律责任。2015年1月4日，张顺来通过连云港贝西玛实业有限公司汇款给蓝天公司40万元，银行结算业务申请书的用途注明为租金，其余款项经蓝天公司催促没有给付。2015年3月23日，蓝天公司发给张顺来解除合同通知书，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求张顺来交还房屋。2015年3月30日，张顺来发给蓝天公司告知函，称其无违约行为，不接受蓝天公司的单方解除行为。一审法院另查明，（一）2012年2月16日，蓝天公司与案外人孙某签订房屋租赁合同，将上述房屋出租给孙某使用。2013年12月24日，蓝天公司起诉至原连云港市新浦区人民法院，请求判令解除双方于2012年2月16日签订的《房屋租赁合同》，并要求孙某在合同解除后限期搬离租赁房屋。2014年6月3日，该院判决：一、解除蓝天公司和孙某于2012年2月16日签订的《房屋租赁合同》；二、孙某于判决生效后三十日内搬离原新浦区解放东路x区x楼107、x区x楼201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、211、212号商铺。2014年7月30日，涉案商铺被蓝天公司收回。2014年7月4日，孙某因涉嫌集资诈骗罪，被公安机关刑事拘留。2014年7月份，公安机关对孙某的卡萝顶级商务会所内部装潢予以查封，于2015年6月3日解除查封。2015年12月23日，一审法院判决：一、被告人孙某犯集资诈骗罪，判处有期徒刑十二年，并处罚金人民币三十万元；二、对被告人孙某集资诈骗的违法所得，依法予以追缴。2014年8月26日，蓝天公司又诉至一审法院，要求判令孙某支付拖欠的租金1256744元、物业费91185元、迟延支付租金的违约金347013元，并要求确认租赁商铺的装修、改善增设他物归蓝天公司所有。2016年1月18日，一审法院判决：一、孙某给付蓝天公司租金和物业费1149929元；二、孙某给付蓝天公司违约金105000元；三、位于原新浦区解放东路x区x楼107、x区x楼201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、211、212号商铺内的孙某所添附的与商铺已形成附合的大理石墙壁、地砖、吊顶、卫生间洁具、软包、墙纸、管线、吧台、墙上的射灯、壁画等装饰装修归蓝天公司所有；四、驳回蓝天公司其他诉讼请求。（二）2014年7月14日，张顺来与赵某梅、陈某华、殷某三人签订经营资产转让协议一份，双方对张顺来租赁商铺内动产部分的转让达成协议：经双方确认，转让价格共计380万元，赵某梅等三人同意将上述资产转让给张顺来，张顺来同意接收转让的经营资产，按月分期、按比例支付给赵某梅等三人。此后张顺来共计给付赵某梅等三人94.78万元。2014年8月20日，张顺来又与夏茵等人签订协议一份，约定：因张顺来接手原卡萝KTV，卡萝KTV的设施是孙某用群众集资款装修购买，在借钱给孙某的原正升大多数客户的推选下，夏茵等人作为代表，与张顺来协商谈判，张顺来同意给予原正升已报案的客户动产补偿190万元，原正升客户殷某不参与190万元分配，由张顺来自行解决。双方同意协议签订后当日，第一笔款项不少于50万元，汇入海州公安分局暂扣转账户，最迟在2014年11月20日前付清190万元。张顺来与蓝天公司达成的协议中装修不动产132万元的转让费属于无效协议，因卡萝装修不动产是正升客户钱所装修，涉案物品已查封，由张顺来于2014年12月30日前将132万元转入海州公安分局暂扣账户待法院判决后处理。此后，张顺来向公安机关交纳110万元2014年11月12日，赵某梅、陈某华、殷某三人向张顺来出具说明一份：因为张顺来出示给付经案的190万元，认可张顺来每月按时支付剩余款项。一审法院认为，蓝天公司与张顺来、酩冶会公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》等是当事人真实意思表示，双方形成的租赁关系合法有效，依法应受法律保护。张顺来应当按照约定的时间给付蓝天公司租金及不动产装修作价的款项，因为张顺来违约，没有按时给付，故对于蓝天公司要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求张顺来交还房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。张顺来还应按照合同约定的时间给付蓝天公司租金及不动产装修作价的款项，酩冶会公司作为担保人，对保证方式没有约定，应当按照连带责任保证承担保证责任。关于租金及不动产装修作价的数额，蓝天公司主张的110万元是一年的租金，相应的不动产装修作价款也应当按照一年计算，即44万元（132万元÷3年），两项共计154万元。张顺来已给付蓝天公司70万元，还应给付蓝天公司84万元。对于2015年8月15日之后的费用，蓝天公司可另行主张。关于违约金，因双方约定的违约金计算标准过高，一审法院酌情按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，超过部分不予支持。动产及不动产装饰、装修部分归蓝天公司所有。对于张顺来所称的涉案不动产装修部分系孙某涉案查封财产，蓝天公司无权处分该不动产部分，因公安部门只是对孙某涉案财产的内部装潢进行查封，并于2015年6月3日解除查封，该查封并不影响张顺来对于不动产装饰、装修的使用，而且张顺来与赵某梅、陈某华、殷某三人，以及夏茵等人所达成的协议中约定转让的资产均是动产部分，与蓝天公司与张顺来约定的不动产装修作价无关，故不予支持。对于张顺来所称的租赁商铺因蓝天公司违法将消防设施出售给他人，造成消防验收不合格，不能作为会所经营，因双方约定的《补充协议（二）》中，张顺来认可对包括蓝天公司出租的房屋在内的建筑已通过消防备案验收，张顺来应当办理的相关手续及设施完善由其自行办理，此约定是张顺来对于出租房屋消防现状的认可，张顺来在经营期间应当具备的消防安全条件，应由其作为承租人向主管部门申办。关于反诉部分，因张顺来没有交纳反诉的诉讼费用，故按撤回反诉处理。据此，一审法院遂根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，判决：一、解除蓝天公司与张顺来签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》，张顺来于判决生效之日起三十日内搬离原新浦区解放东路xx区1楼107、x区x楼201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、211、212号商铺；二、张顺来于判决生效之日起十日内给付蓝天公司租金、不动产装修作价款84万元及利息（其中51万元的利息从2014年9月14日起计算，33万元的利息从2015年1月14日起计算，均至判决确定给付之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算）；三、酩冶会公司对上述款项承担连带给付责任；四、原新浦区解放东路x区x楼107、x区x楼201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、211、212号商铺的动产及不动产装饰、装修归蓝天公司所有；五、驳回蓝天公司的其它诉讼请求。案件受理费22410元（蓝天公司已预交）由蓝天公司与张顺来、酩冶会公司各负担一半，张顺来、酩冶会公司负担部分于判决生效之日起十日内给付蓝天公司。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，蓝天公司与张顺来签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》等明确约定了租金的给付时间、不动产转让价款的给付时间，张顺来未按协议约定履行构成违约，蓝天公司主张解除合同符合协议约定的情形，一审判决对蓝天公司要求解除《房屋租赁合同》及补充协议的主张予以支持，并无不当，本院对此予以确认。张顺来主张公安机关于2014年7月31日至2015年6月3日对孙某的卡萝顶级商务会所内部装潢予以查封，其于2014年8月22日知道房屋不动产装修部分被公安机关查封，并主张涉案房屋与刑事被害人存在不动产装修、房屋内财产权属纠纷问题，导致其不能正常营业，不能实现租赁合同的目的。本院认为，双方于2014年7月14日签订的《房屋租赁合同》约定“因租赁房屋内不动产部分所产生的纠纷由蓝天公司负责解决”，表明双方当事人在签订协议时即已明知涉案房屋不动产部分存在纠纷。张顺来在签订本案《房屋租赁合同》的同日，与赵某梅、陈某华、殷某三人签订了涉案房屋内动产部分的转让协议，转让价格380万元；2014年8月20日，张顺来又与夏茵等人签订协议，张顺来同意给予动产补偿190万元，同时约定张顺来与蓝天公司达成的协议中装修不动产132万元的转让费属于无效协议，张顺来将132万元转入公安机关暂扣账户待法院处理。以上协议表明张顺来在签订涉案租赁合同时即已明知涉案房屋内财产存在纠纷，并在2014年8月20日已经知道涉案房屋内动产、不动产装修部分均存在与刑事被害人的纠纷等情形。但是，此后张顺来与蓝天公司于2014年9月6日签订补充协议，对于合同约定的132万元不动产转让进一步明确约定：“不论甲方是否有权处理，均不影响乙方按原合同约定的时间与金额支付款项，均不影响双方合同约定权利与义务的履行。如果公安部门及老百姓今后向乙方主张这132万元，由甲方自行负责处理，与乙方无关。”根据前述事实，张顺来在签订该补充协议时已经知道公安机关查封了该不动产装修部分，以及与刑事被害人存在的房屋不动产装修、房屋内财产的纠纷，但是张顺来不但未主张解除合同，反而进一步签订了该补充协议明确继续履行原合同权利义务。2014年11月7日，蓝天公司与张顺来又签订补充协议（二），约定张顺来因经济困难暂缓交纳租金的时间以及履行2014年9月6日的补充协议等事项。张顺来主张其无法正常营业，无法达到合同目的，其该主张与其和蓝天公司先后签订两份补充协议明确继续履行合同的事实相矛盾，不能抗辩对房屋租赁合同以及补充协议的履行。另，张顺来主张其正常经营至2015年3月底，2015年3月底因刑事被害人围堵经营会所等，其无法正常经营，但其未举证证实该事实，且其继续占有涉案房屋，未与蓝天公司解除合同。综合以上事实，上诉人张顺来主张的涉案房屋存在刑事查封、与刑事被害人的不动产装修、动产资产的纠纷，不构成其对履行房屋租赁合同及补充协议的抗辩，涉案合同解除系因张顺来违约所致，一审判决认定张顺来未按合同约定履行，构成违约，并无不当，本院对此予以确认。对于涉案房屋内不动产装修部分作价132万元转让给张顺来是否有效问题，本院认为，涉案不动产装修部分于2014年7月31日至2015年6月3日被公安部门查封，蓝天公司与张顺来于2014年7月14日签订的房屋租赁合同约定将涉案房屋内不动产装修部分作价132万元转让给张顺来，该合同条款违反了查封通知的要求，应属无效。但是，在原连云港市新浦区人民法院判决解除蓝天公司与孙某之间的房屋租赁合同，并判令孙某搬离涉案房屋后，蓝天公司已于2014年7月30日收回涉案房屋，后出租给张顺来，并已将房屋包括不动产装修部分交付给张顺来实际使用，此后一审法院在另案中已判决涉案房屋内形成附合的装修归蓝天公司所有。虽然涉案不动产装修部分于2014年7月31日至2015年6月3日被公安部门查封，但该查封并不影响张顺来对于不动产装修部分的使用，张顺来应承担其占用使用期间的费用。同时，张顺来在2014年9月6日和2014年11月7日签订的补充协议中均约定，该不动产转让不论蓝天公司是否有权处理，张顺来均同意按原合同约定的时间与金额支付款项。因此，蓝天公司主张一年的租金，一审判决认定张顺来应给付与一年租期相对应的不动产装修作价款，并无不当，本院对此予以确认。综上所述，张顺来的上诉请求及理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22410元，由上诉人张顺来负担。本判决为终审判决。审 判 长  乙 斌代理审判员  万子榕代理审判员  程 艳二〇一六年十月十四日书 记 员  张 丹法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。