上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2015）普民四(民)初字第2545号原告上海美原绿化经营部，住所地上海市普陀区。法定代表人张尔安，总经理。委托代理人朱耀文，上海市鹤鸣律师事务所律师。被告上海井山物业管理有限公司，住所地上海市真南路XXX号XXX区。法定代表人葛进山，经理。委托代理人王汝安、宋晓娜，上海市欣隆律师事务所律师。原告上海美原绿化经营部与被告上海井山物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郝晓鹃独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海美原绿化经营部的委托代理人朱耀文、被告上海井山物业管理有限公司的法定代表人葛进山及其委托代理人王汝安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海美原绿化经营部诉称：原、被告于2014年7月31日签订了一份《租赁协议》，约定，被告向原告租赁本市祁连山路328弄、铁路南何支线以西、凤凰毛毯厂以东、原铁路道口以南，面积4344㎡地块及地上建筑物7间房屋(7间房屋占地面积180㎡)，折算为6.5亩土地，被告作为仓储生活办公用房。租赁期限为2014年8月1日至2015年1月31日止，租金为半年85500元。如到期续签，被告应当到期一个月前与原告协商并办理续签手续。原、被告签订的《租赁协议》到期后，原告多次口头向被告表示不再续签合同，希望被告及时办理退租手续，但被告至今未予办理。2015年6月16日，原告又书面发通知给被告，要求被告收到通知后五日内前来原告处办理退租手续，但被告至今未搬离。为了维护原告的合法权益，原告现向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告迁出位于本市祁连山路328弄、铁路南何支线以西、凤凰毛毯厂以东、原铁路道口以南，面积4344㎡地块及租赁的7间房屋；2、被告支付自2015年2月1日起至迁出之日止的场地使用费(暂计算至2015年7月31日，计人民币85500元)；3、诉讼费由被告负担。审理中原告认为，被告所谓的搭建房屋和设施设备，应当符合国家的法律法规，然被告并无合法的建造手续，应当是违章建筑。搭建后，被告将房屋转租也未经原告同意，而且所收的租金数倍于原告的租金。合同中双方约定了被告并无转租权，且合同已经到期，因此，被告不应得到补偿。被告上海井山物业管理有限公司辩称：系争房屋的地块是绿化用地，原告将其出租给被告作为仓储用途，导致合同应为无效合同。双方所签订的合同确实已经到期，但是，由于当时约定三年一签合同，被告疏忽了到期合同是一年签的，因此，被告与案外人签订的合同均已超出了租赁期限，虽然被告确实存在过错，但案外人租赁是客观事实，故请求原告给予被告适当的时间解决次承租人的问题。双方于2005年就已经开始建立租赁关系了，自2005年入住系争场地时，在原告的大力支持下，被告为了生产的需要投入了大量的费用，在场地上搭建了部分建筑物和仓储设施设备，还修建道路、电力扩容、铺设上下水管道、添加环卫设施等，主要用于出租给其他企业用于仓储，部分用于简单的生产，目前这些建筑还是有残值的，如果要求被告迁出，原告应当予以补偿。既然合同为无效合同，关于经济补偿就不应该适用合同约定。被告将房屋转租已经长达多年，期间原告并未提出过异议，应当视为原告已经同意，而建筑物就是因为原告未配合办理相关的手续，使得建筑许可的证件未能正常办理，因此过错也不在被告。至于水电和土建，由于绿化用地不符合仓储用途，被告无奈只得将原有房屋进行改造和增建，发生费用是很正常的，而且原告无故断水停电，被告无奈只得自行解决水电问题，导致产生经济损失。被告同意原告的诉讼请求，但原告应当补偿被告经济损失。经审理查明：2000年2月4日，案外人上海市工业区开发总公司发文，将桃浦工业区范围内所属地块及地面附属物对外经营管理权全权委托案外人上海万隆实业有限责任公司。2003年2月15日，上海市工业区开发总公司取得武威路XXX号(北)的《上海市房地产权证》，土地用途为绿化。2014年3月15日，上海市工业区开发总公司出具情况说明，表示同意上海万隆实业有限公司将系争地块的经营权转委托于原告进行管理、出租等业务。2014年7月31日，原、被告签订《租赁协议》一份，约定：原告将系争地块上海市普陀区祁连山路328弄、铁路南何支线以西、凤凰毛毯厂以东、原铁路道口以南，地块内有7间房屋等出租给被告，7间房屋占地面积约180㎡，实际租赁地块为4344㎡，折算为6.5亩。原告提供的地块及房屋设施完好，被告不得擅自拆改损坏，房屋用途只能作为仓储生活办公用房，不得改作他用。被告租赁的6.5亩地块，根据经营需要用途为建造临时仓库用地，有关建房申办手续由被告负责办理，如发生违规造成损失由被告自行协商解决，原告予以配合。上述地块及房屋，被告不得改作他用，未经原告同意被告擅自改作他用擅自转租，原告有权收回地块及房屋并终止合同，被告发生的装修费用及建房费用，被告不予任何补偿。租赁期限为2014年8月1日至2015年1月31日止，期限为半年。半年租金为85500元(押金2万，合同期满退回)。被告如逾期缴纳租金应支付违约金，安拖欠租金的5‰/日计算，合同期满，被告如续签合同须提前一个月办理续签手续，双方协商下一期租金。被告使用原告的水、电，由原告按月按计量表具收费，现行水价每吨5.70元(含排水费)，现行电价为1.25元，若遇水电调价，则按规定相应调整，被告收到原告水电缴费单后，主动在一周内付清，如经多次催讨仍未交付超出范围用水电，原告有权采取停止水电供给措施并收取5‰/日的滞纳金。原告有权按时向被告收取租金的权利，被告逾期不付，原告有权按日5‰计收滞纳金。被告应遵守国家的政策、法律、法规、法令从事仓储经营活动，并对自己企业投资决策行为负责，被告不得擅自改变本协议约定的用途，无权转租、租让土地使用权，也不得将土地及房屋(包括自建房屋)对外抵押，如有违约，原告有权终止本协议。被告如由于自身行为造成终止合同，地块上被告自行建造的建筑物在规定的时限内自行拆除恢复原貌，原告不补偿任何费用。由于国家征用或市政建设需要拆除被告自建建筑物，双方应无条件服从，原告应向被告退回被告已交未实际使用土地天数的租金，但不承担被告因动迁、拆除所造成的损失补偿，由于国家征用或市政建设需要，拆除被告自建建筑物和设施，国家市政按政策予以补偿，其补偿费归被告。2015年6月16日，原告向被告发出书面通知，言明双方签订的租赁协议约定的租赁期限已经届满，根据上级公司的指示，原告多次通知将不再与被告续签合同，被告未能办理退租手续，且自2015年2月1日起未能支付场地房屋使用等费用。同时告知被告将搭建的违章建筑转租他人，已经违反了合同约定，遂再次书面通知被告在规定期限内办理退租手续，以免引起不必要的讼争。被告法定代表人收讫上述书面通知。原告认为被告未能按通知迁出系争地块和房屋，遂向本院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。审理中，双方确认租赁关系自2005年起建立，被告支付租金至2015年1月，自2015年2月起未再支付原告租金。被告在租赁期间搭建房屋，但均未能提供证据证明被告取得了相应的建筑许可证。同时，被告向本院提起建筑物等残值评估，本院委托上海联合工程监理造价咨询有限公司进行评估鉴定，2016年9月18日，该公司出具《祁连山路328弄厂房建筑工程鉴定意见书》，双方无争议项的鉴定金额原值为XXXXXXX元，折旧率60%，残值为XXXXXXX元：其中土建原值为XXXXXXX元，残值为XXXXXXX元；安装原值为405706元，残值为243424元。争议项如下：1、大明沟原值78042元，残值为46825元；2、土方原值为170699元，残值为102419元；3、沥青路面原值为220028元，残值为132017元。被告的上报项：1、申请电表原值为150000元，残值为90000元；2、水管开口子原值为96000元，残值为57600元，原告均未予认可。原、被告对上述鉴定意见均表示认可，但原告认为报告所述的建筑物系违章建筑，而鉴定单位是以正规建筑的价格进行评估，因此请求法院以违章建筑予以认定，至于争议内容原告无法认可是由被告投资建造的，且其中的水电被告自行申请设立，与原告无关。原告每年仅向被告收取17万元的租金，被告称其百万投资，其转租利润非常可观，据此也不应补偿被告所谓的损失。被告则认为，争议部分的建筑均系被告完成，虽然有遗漏项目未评估在内，被告在本案中不再提起主张。至于水电项目确系原告停水停电所致，被告无奈只得提起申请另设水电。审理中，原告表示收讫被告提交的2万元押金，在双方租赁之权利义务结清后，愿意返还被告。本院认为，原、被告关于系争房屋签订的《租赁协议》系双方的真实意思表示，但根据原告提交的权利凭证，系争地块的土地用途为绿化用地，而双方合同约定被告承租土地及地上建筑物后却用于经营仓储所用，因此该合同已经违反了土地用途的规定，且该土地上建筑物并无权利登记，故被告称该合同违反国家土地用途规定应为无效的抗辩主张，符合法律规定，本院予以采纳，双方于2014年7月31日签订的《租赁协议》应为无效。无效的合同自始无效，对双方均无约束力，然双方建立租赁关系始自2005年，系争合同亦于2015年1月31日终止，期间被告亦使用了系争房屋，应当支付房屋使用费，使用费标准即参照合同约定的租金金额标准，故本院就被告已付租金不再判明予以返还。合同期满前，原告即通知被告迁出，然始终未果，而合同宣告无效后，被告已经失去占有系争场地和房屋的法律依据，故原告要求被告迁出系争场地、房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。被告占用系争房屋至今，仍应支付使用费，故原告要求被告支付使用费的诉讼请求，本院一并予以支持。根据法律规定，合同无效后，致使合同无效的过错方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告明知该土地系绿化用地，仍然与被告建立租赁关系，且从合同内容分析，原告出租房屋后亦明知被告在场地上建造房屋、增设仓储设施设备，对此虽然有要求被告办理合法手续的约定，但显然其同意了被告的上述扩建和增设行为，因此原告对合同无效应当承担主要责任，即70%的责任；被告在知晓土地为绿化用地后仍然承租了系争房屋，且在租赁期间内从未就此提出过任何异议，因此被告应当承担次要责任，即30%的责任。审理中，被告就其损失提起了相关赔偿主张，其中包括了承租土地后在空地上建造的房屋土建和安装、挖掘大明沟、填土、铺设沥青路面、申请电表、水管开口子等，关于被告建造的房屋，原告认为该房屋为违章建筑，因被告未能提供证据证明其建造该房屋已经获得相关行政部门的许可，故原告的上述主张本院予以采信。根据法律规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。因此上述房屋及安装之残值损失根据双方的过错责任予以分担。关于大明沟、土方、沥青路面及电表申请和水管口子，原告称其非被告所建的主张，因该地块被告承租后确实进行了用于仓储所用的施工，原告亦未提供证据证明上述建设内容在出租给原告之前已经存在或者由原告或者由他人建设，因此，被告建设上述内容更为合理，故本院仍按过错责任之认定，酌情由原告予以补偿。审理中，经被告申请，本院委托上海联合工程监理造价咨询有限公司就上述工程进行残值评估，该公司出具的报告显示采集数据客观，符合市场实际情况，论证科学，故本院采纳该报告出具的残值结论。审理中，原告表示在双方租赁关系结束后，原告愿意返还所收押金，与法不悖，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告上海井山物业管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内迁出上海市祁连山路328弄、铁路南何支线以西、凤凰毛毯厂以东、原铁路道口以南4344平方米的场地及地上建筑物7间；二、被告上海井山物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海美原绿化经营部上述场地和房屋的使用费，按每半年人民币85500元计算，自2015年2月起计算至被告实际迁出之日止；三、原告上海美原绿化经营部应于被告上海井山物业管理有限公司履行完毕上述义务之日返还被告上海井山物业管理有限公司押金人民币20000元；四、原告上海美原绿化经营部应于本判决生效之日起十日内补偿被告上海井山物业管理有限公司人民币XXXXXXX.9元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费人民币143092元，由原告上海美原绿化经营部负担人民币100164.4元，由被告上海井山物业管理有限公司负担人民币42927.6元。本案受理费人民币1937元，减半收取，计人民币968.5元由原告上海美原绿化经营部负担人民币677.95元，由被告上海井山物业管理有限公司负担人民币290.55元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  郝晓鹃二〇一六年十月三十一日书记员  张敏娴附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。