重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0115民初902号原告重庆广开物业管理有限公司，住所地重庆市长寿区凤城街道平湖路6号1幢2-2号，统一社会信用代码91500115793530481W。法定代表人吴金席，该公司总经理。委托代理人（特别授权）熊小林，男，1960年6月5日出生，汉族，该公司员工。被告贺喜，男，1975年1月21日出生，汉族，川维职工，户籍所在地重庆市长寿区。原告重庆广开物业管理有限公司（以下简称广开物业公司）诉被告贺喜物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月26日立案受理后，依法由代理审判员张琛琛适用小额诉讼程序于2016年3月17日、3月24日公开开庭进行了审理。原告广开物业公司的委托代理人熊小林，被告贺喜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广开物业公司诉称：2007年12月10日，我公司被重庆裕达房地产开发有限公司选聘为长寿区金凤新城小区的物管公司，双方签订了《前期物业服务合同》。该小区成立业主委员会后，我公司又分别于2013年、2014年、2015年与业主委员会签订了为期一年的《物业服务合同》。被告贺喜系该小区1幢2单元9-1号房屋业主，应按0.85元/平方米/月（按建筑面积计）的标准交纳物业服务费、按9元/户/月的标准交纳公共地段水电公摊费。我公司按约为被告提供了物业服务，被告却未按约交纳2009年7月至2015年10月9日期间的物业服务费及公摊费，我公司经多次催收未果。请求法院判令被告支付2009年7月至2015年10月9日期间的物业服务费及公摊费共计8751.1元，并从逾期交费之日起以所欠费用为基数按每日3‰的标准支付违约金至费用付清时止。被告贺喜辩称：我未拒交应交纳的物业费，但原告必须提供质价相符的物业服务。原告缺乏有效的合同依据，其诉讼请求不成立，我没有与原告签订任何合同，原告在小区业委会成立前的收费不合法，而我缴纳了2008年3月至2010年4月1日的物业费及公摊费，原告并未向我提供任何服务，反而使我的权利得到非法侵害，原告应退还我已交纳的费用，并支付利息；我家外墙渗水导致书房、主卧的飘窗漏水，墙壁有霉变，窗帘被损坏，我向原告反映多次，但原告从没去我家看过，也无人到我家维修，我通过多次找原告交费，并要求原告按照物业服务合同履行义务，整改好我家漏水等问题，但遭到原告拒绝，我向业主委员会和三峡社区反映情况，原告仍未到我家维修，不提供服务，我暂缓交费是行使抗辩的权利；我家的可视电话不能使用，楼下餐馆破坏小区外墙结构，长期排放大量油烟，我家深受其害，向原告反映未果，小区安全护卫缺失，小区清洁卫生不好，公共设施设备维护缺失，原告不加管理使广告胡乱张贴，绿化无人管理，小区随处摆摊卖东西，大量摩托停在小区门口，违章搭建严重，原告不闻不问，并且带头搭建，伪造业主签字、非法套取大修基金；原告在物业服务中，态度不友好、管理混乱、工作不负责，给业主生活造成不便与不安全，侵害业主合法权益，且原告单方撤离小区。请求驳回原告的诉讼请求，要求原告处理好我家墙面漏水等问题后，我会交纳该交的费用，要求原告修复公共设施，恢复小区绿化，拆除违章建筑。我只应该交纳原告769元的物业费和公摊费，原告还应退还我不应交纳却已交纳的费用及利息3293.6元，并赔偿我窗帘损失440元，如果原告不愿意维修窗户漏水的问题，则按测算的费用支付我8500元。经审理查明：被告贺喜系重庆市长寿区凤城街道平湖路6号金凤新城小区1幢2单元9-1号房屋业主，房屋建筑面积为126.7平方米。2007年12月10日，原告与重庆裕达房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为长寿金凤新城小区提供物业服务；服务事项包括对物业共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理，公共绿地、花木的养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务等；服务期限从2007年12月10日起至2010年12月9日止；住宅业主应于每月10日前按房屋建筑面积0.85元/平方米（含电梯运行能耗费）的标准向原告交纳物业服务费，共用设施设备运行的能源消耗（指公共照明、路灯、庭院灯的电费和公共用水水费）应独立计价核算，由业主每月据实分摊，业主未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准支付违约金；等内容。2013年1月1日，原告广开物业公司与重庆市长寿区金凤新城小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告为金凤新城小区提供物业服务；服务事项包括对物业共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理，公共绿地、花木的养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务等；服务期限从2013年1月1日起至2013年12月31日止；住宅业主应于每月10日前按房屋建筑面积0.85元/平方米（含电梯电费）的标准向原告交纳物业服务费，并按9元/月/户的标准交纳公共照明、用水所产生的费用，业主未能按时如数交纳物业服务费和合同约定的相关费用的，应按欠缴总额每日3‰的标准支付违约金。双方并在合同中对其他相关事项进行了约定。2013年12月23日、2014年12月25日，双方又分别签订了为期一年的《物业服务合同》，服务内容、住宅物业费和公摊费收费标准及违约金标准等内容与之前没有变化。上述合同签订后，原告为金凤新城小区提供物业服务至2015年10月9日。被告从2009年7月起未交纳物业服务费等费用。原告对被告2009年7月1日至2015年8月31日期间的欠费进行书面催收，被告仍未交纳。另查明，2010年8月31日，重庆市长寿区发展和改革委员会做出《关于金凤新城住宅小区物业服务收费正式标准的批复》，载明：高层住宅物业服务费（含电梯运行费）每月每平方米0.85元，其中含公共设备设施日常维护费每月每平方米0.35元等内容。同时查明，原告在为金凤新城小区提供物业服务时，在物业公共部分、公用设施的养护、安全管理、公共秩序维护等方面确有服务不到位之处。被告房屋存在墙面与窗户漏水的情况，称向原告反映后无人查看及处理，故未交纳物业服务费等费用。上述事实，有当事人的陈述、前期物业服务合同、物业服务合同、物业服务材料、长发改价〔2010〕45号文件、挂号信及催费函、照片、光盘等证据证实，本院予以确认。本院认为：原告与金凤新城小区建设单位重庆裕达房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》以及原告与重庆市长寿区金凤新城小区业主委员会签订的《物业服务合同》均系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对作为该小区业主的被告均具有约束力。《前期物业服务合同》于2010年12月10日到期后，原告继续为该小区提供物业服务，原、被告双方形成事实上的物业服务合同关系；原告与重庆市长寿区金凤新城小区业主委员会于2013年1月1日、2013年12月23日、2014年12月25日分别签订为期一年的《物业服务合同》，原、被告之间形成了合法有效的物业服务合同关系。原告为被告提供了物业服务，被告应当交纳物业服务费等相关费用。原告作为物业服务企业，应当按照约定的质量标准来提供服务，满足业主提出的合理要求，被告亦应按约履行交费义务。被告贺喜辩称房屋存在漏水问题并造成室内损失，本院认为上述问题主要属于房屋质量问题，不能成为其拒交全部物业服务费的正当理由，其可另案主张权利。但原告在履行物业服务合同过程中，作为与房屋开发商的沟通协调方和物业共用部位的维修养护主体，被告长期多次向原告反映漏水等问题，却未得到及时和有效的处理，能够证明原告的服务工作仍不够到位，同时鉴于原告提供的公共服务确有瑕疵，本院根据查明的实际情况，对原告请求诉争期间的物业服务费，酌情下调20%，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。对于原告称被告没有反映过外墙渗水的问题，与日常生活经验不符，也与本案查明的事实不符，故对该意见不予采信。关于被告贺喜提出已交纳2009年7月至2010年4月的物业服务费及公摊费的辩解意见，本院认为，被告作为履行交纳物业服务费的义务方，应承担已交清前述物业服务费和公摊费的举证责任，但其并未出示任何证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。对于被告贺喜要求原告退还已交纳的费用利息及赔偿损失的要求，如被告认为原告侵害了其权利，可另案诉讼。对于原告请求2009年7月至2010年12月9日期间的公摊费，原告未能提供充分的证据证明其据实分摊的依据，故本院不予支持。对于原告请求被告支付2010年12月10日至2012年12月31日期间的物业服务费，因原告确为被告提供了事实上的物业服务，本院参照《前期物业服务合同》的收费标准计算物业服务费，对于原告请求被告支付上述期间的公摊费，因原告未提供证据予以证明且原、被告双方无合同约定，本院对该请求不予支持。经核算，被告2009年7月1日至2015年8月31日期间应交物业服务费6375.54元（0.85元/平方米/月×126.7平方米×74月×80%），公摊费288元（9元/月×32月，时间段为2013年1月1日至2015年8月31日）。对之后的费用，因原告未举证证明其已向被告进行过书面催收，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告贺喜在本判决生效后5日内支付原告重庆广开物业管理有限公司2009年7月1日至2015年8月31日期间的物业服务费6375.54元、公摊费288元，合计6663.54元；二、驳回原告重庆广开物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告贺喜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告贺喜负担（原告已预交50元，本院予以退还，被告在本判决生效后5日内直接向本院交纳25元）。本判决为终审判决。当事人应自觉履行本判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  张琛琛二〇一六年四月二十二日书 记 员  罗 琳