北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京03民终4203号上诉人（原审被告，反诉原告）北京中恒盛业房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳门外大街17号301室。法定代表人郭乙志，总经理。委托代理人杜亚娇，女，1989年10月7日出生。被上诉人（原审原告，反诉被告）许越明，男，1976年9月19日出生。委托代理人杨明书，北京市京大律师事务所石家庄分所律师。原审被告北京中恒建业房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳门外大街17号3层306室。法定代表人徐金梅。上诉人北京中恒盛业房地产经���有限公司（以下简称中恒盛业公司）因与被上诉人许越明、原审被告北京中恒建业房地产经纪有限公司（以下简称中恒建业公司）委托合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民（商）初字第11265号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年3月9日受理后，依法组成由法官杨淑敏担任审判长，法官向玗、周熙娜参加的合议庭，于2016年4月14日公开开庭进行了审理。上诉人中恒盛业的委托代理人杜亚娇，被上诉人许越明本人及其委托代理人杨明书到庭参加了诉讼。原审被告中恒建业公司经本院传票传唤无正当理由未出庭应诉。本案现已审理终结。许越明在一审中起诉称：2013年9月3日，许越明与中恒盛业公司签订《房屋出租委托代理合同》及授权委托书，委托其独家代理许越明所有房屋的出租事务，代理期限自2013年10月1日至2016年9月30日共计三年，租金为每月4300元，按季度预先支付房租；未经许越明书面许可不得转委托，双方拥有特定情形下的合同解除权。双方合作到2014年三季度，中恒盛业公司交清截至2014年9月30日的房租。2014年8月9日，许越明考虑出售涉案房屋，到中恒盛业公司协商解约事宜。中恒盛业公司按未到期月的2倍租金金额计算出223600元的违约金，要求许越明赔偿。双方经协商，中恒盛业公司称双方可以解除《房屋出租委托代理合同》，如果全权委托中恒盛业公司独家出售该房屋可以不赔违约金，但委托出卖房屋期间即2014年四季度许越明不能收取任何费用。许越明在欺骗和胁迫下签订了委托以205万元出卖房屋的授权委托书，而受托人则被中恒盛业公司私下变更成了中恒建业公司。2014年10月20日，许越明突然接到业务员电话，称涉案房屋已经有人交了10万元定金，次日去签合同和办理过户手续。许越���觉得蹊跷，从未见过买主，中介公司就收定金要求过户，在电话中明确表示不打算再卖房了。2014年11月17日，中介公司称买主准备起诉了，要许越明赔钱了事，许越明表示约买主三方协商，中介公司始终不同意。2014年12月底，许越明委托律师向中恒盛业公司与中恒建业公司发出律师函，通知中恒盛业公司许越明依据合同约定单方解除合同、收回房屋并要求支付10月-12月共3个月租金和2个月违约金，通知中恒建业公司披露代理卖房情况、许越明收回委托代理和收回房屋。中恒盛业公司和中恒建业公司均不予回复，拒不交房。2014年12月20日，许越明及律师去涉案房屋实地查看，发现中恒建业公司私自将房屋租给深圳嘉美轩餐饮公司北京分公司，租期为2014年12月1日至2015年12月30日，且房内12个床位实际居住11人。当日下午，许越明与律师上门与中恒盛业公司、中恒建业公司��商，郭姓负责人代表二公司认可越权出租和非法群租事实，但要求许越明赔钱了结纠纷，双方未协商一致。2015年1月，许越明的律师分别向中恒建业公司、深圳嘉美轩餐饮公司北京分公司、深圳嘉美轩餐饮公司发送律师函，明确要求三方纠正越权出租的违约行为、群租的违法行为，限期三日内腾退房屋。1月10日上午，许越明发现深圳嘉美轩餐饮公司北京分公司正在搬离房屋，随即将房屋换锁正式收回房屋。两三天后，中恒盛业公司、中恒建业公司又私闯民宅将锁换掉霸占房屋至今。故许越明诉至一审法院，要求确认与中恒盛业公司签订的《房屋出租委托代理合同》于2014年12月7日解除；要求中恒盛业公司、中恒建业公司返还涉案房屋、恢复原状；要求中恒盛业公司、中恒建业公司连带支付自2014年10月1日起至实际返还房屋日的逾期房屋租金（4300元每月，扣除中恒盛业���司已支付的5733元）及违约金8600元，并结清所欠水电费、燃气费、有线电视费和卫生费；要求中恒盛业公司、中恒建业公司负担律师费1万元；要求中恒盛业公司、中恒建业公司承担诉讼费用。许越明明确其要求恢复原状的请求就是将房屋交割清单之外的物品搬走。中恒建业公司未出庭、未答辩，未向一审法院提交任何证据。中恒盛业公司答辩并反诉称：涉案《房屋出租委托代理合同》是出租委托代理合同，而不是行纪合同。合同合法有效，且在正常履行中，不同意解除合同并返还房屋。中恒盛业公司没有违约行为，不同意支付违约金；中恒盛业公司不欠许越明房租，许越明主张的逾期房租期间中恒盛业公司并不占有、使用涉案房屋，没有理由支付相关费用。中恒盛业公司的房租交至2014年9月，但8月许越明已将房屋收走，到2015年1月中恒盛业公司又将房屋收回，向许越明打款5733元，折抵后中恒盛业公司将房租交到了2015年4月初；许越明主张律师费于法无据，中恒盛业公司不同意承担。综上，不同意许越明的全部诉讼请求。中恒盛业公司提出反诉，要求许越明继续履行《房屋出租委托代理合同》；要求许越明支付违约金8600元；要求许越明承担本案一审诉讼费用。针对中恒盛业公司的反诉，许越明答辩称：不同意继续履行合同，中恒盛业公司未及时支付房租，合同约定的解约情形已经成就。许越明没有违约行为，不同意支付违约金。本案纠纷是由于中恒盛业公司、中恒建业公司恶意串通导致的。一审法院审理查明：许越明是涉案房屋所有权人。2013年9月3日，许越明作为甲方与乙方中恒盛业公司签订了《房屋出租委托代理合同》，约定甲方将涉案房屋委托乙方进行出租，乙方代甲方出租��屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，代甲方向承租人收取租金，监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务，代甲方协调与房屋及室内承租人增置、维修、维护、日常延伸服务，甲方办理与房屋租金有关安全备案、登记手续后可暂存于乙方；出租代理期自2013年10月1日至2016年9月30日，共计3年；租金标准4300元每月；租金收取方式为甲方在工商银行开设账户，账号为×××；乙方在2013年9月10日、2013年12月30日及之后每三个月支付一次租金，直至2016年6月30日；乙方未按约定划付租金达七日以上，擅自改变或损坏房屋主体结构、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿，利用房屋从事违法活动、损害公共安全利益或妨碍他人正常工作生活协调无果的，甲方有权单方解除合同，并且乙方应按照月租金的200%支付违约金。房屋交割清单中���载有电卡1张、空调2台、燃气灶1台、抽油烟机1台、双人床1张、电视机1台、小柜1个、大衣柜1个、冰箱1台、洗衣机1台、小沙发1个。同日，许越明作为甲方与乙方中恒盛业公司签订了授权委托书，载明因工作忙，全权委托乙方独家代理出租甲方涉案房屋，委托期限为2013年9月3日至2016年9月30日（包含免租期28天）；在委托期限内乙方全权代替甲方与承租人签订或终止租赁合同，处理相关事宜；在委托期限内乙方全权代替甲方向承租人收取房屋租金及水、电、燃气、电话、卫生、有线电视等相关费用；在委托期限内因承租人拖欠费用乙方全权代替甲方向承租人追缴欠费，并处理因此引发的相关事宜；在委托期限内，乙方全权代替甲方进入房间检查承租人居住情况，维护房屋；委托期内，乙方不得有超出委托权限之行为，甲方不得行使委托权限之行为，否则视���违约。2014年8月9日，许越明作为甲方与乙方中恒建业公司签订了授权委托书，约定甲方现全权委托乙方独家出售涉案房屋，价格为205万元；委托期限2014年8月9日至2014年12月30日；在委托期限内乙方全权代替甲方与买方签订买卖合同及处理相关事宜；在委托期限内甲方不向乙方收取任何费用（房租、有线及相关费用）；在委托期限内甲方未经乙方书面许可甲方不得将此房买卖租赁等相关事宜全部或部分委托给其他单位或个人，否则甲方需赔偿乙方13万元人民币作为违约金。2014年8月10日，中恒建业公司向中恒盛业公司发送了腾房通知，要求其于3日内将涉案房屋腾空，以便处理买卖、租赁事宜。同日，中恒建业公司出具收房证明一份，载明收到中恒盛业公司交来的相关物品，房屋已处于中恒建业公司管理之下。2014年12月12日，许越明与北京市京大律师事务所（以下简称京大所）签订了委托代理协议，约定许越明委托京大所代理与中恒盛业公司、中恒建业公司的纠纷，如果通过非诉解决则收取0.6万元代理费，如果通过诉讼解决则收取1万元的代理费。许越明支付了律师费1万元，京大所开具了发票。2015年1月4日，京大所向中恒建业公司、深圳嘉美轩餐饮公司北京分公司、深圳嘉美轩餐饮公司发送律师函，称56平米的房屋内有12张床位实际居住11人，群租行为严重违反了北京市的相关规定，要求三日内清退住户并将房屋交回给许越明。一审诉讼中，中恒盛业公司认可涉案房屋现在其控制下；双方确认自2014年10月1日起，中恒盛业公司仅于2015年1月2日支付过5733元，余款至今未付；关于恢复原状的主张，许越明称是消除群租状态，将群租的架子撤掉，上下铺搬走，纠正群租行为；除双方委托��同附件外的物品全搬走。一审法院认为：许越明与中恒盛业公司签订的《房屋出租委托代理合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。本案双方争议的焦点是谁违约的问题，许越明称中恒盛业公司逾期交纳房租构成违约行为，中恒盛业公司认为许越明将房屋交付给中恒建业公司其行为构成违约，且据此未继续交纳房租。中恒盛业公司将房屋交付给中恒建业公司是否是中恒盛业公司中断支付房租的正当理由，是判断谁违约的关键问题。许越明在《房屋出租委托代理合同》履行期间与中恒建业公司签订了售房《授权委托书》，将房屋委托中恒建业公司出售，且在委托期间不得将房屋买卖租赁等事宜委托给其他人，否则应赔偿中恒建业公司的损失。《授权委托书》系在《房屋出租委托代理合同》之后签��的，此时中恒盛业公司已经将房屋出租，《授权委托书》并未要求改变中恒盛业公司出租房屋的状态，亦未授权中恒建业公司接手房屋，中恒盛业公司不能依据《授权委托书》将房屋交付给中恒建业公司，亦不能据此拒绝支付租金。故中恒盛业公司要求许越明支付违约金的反诉请求，缺乏事实依据，该院不予支持。中恒盛业公司应该按照合同约定的期间和金额向许越明支付房租，逾期支付房租构成违约，按照合同约定许越明有权解除合同收回房屋，中恒盛业公司应向许越明支付违约金。中恒盛业公司在返还房屋时应将房屋恢复原状，将房屋内自行添置家具等物品搬离房屋并保留房屋内许越明原有的记载于房屋交割清单上的物品。中恒盛业公司应支付实际交付前的房屋使用费，费用标准为每月4300元。关于许越明要求中恒盛业公司交纳水电费等费用及换锁损失的诉讼请求。按照合同约定中恒盛业公司应负担承租期间房屋的水电费等费用，在返还房屋时应交清相关的费用，但是收费的主体是水电费收取部门并非许越明，许越明现在亦未向有关部门交纳此部分费用，且现在水电费等费用的具体数额无法确定，故对许越明的此项诉讼请求，该院不予支持。许越明可在此部分费用实际发生后另行主张。所称换锁的费用许越明未能举证证明已经实际发生，故对许越明的此项诉请该院不予支持。关于许越明要求中恒盛业公司支付律师费的诉讼请求。双方合同中并未约定因履行合同产生的律师费的负担方式，律师费为许越明维权的或然成本，该院已经判处中恒盛业公司支付违约金，违约金的作用在于弥补损失，故许越明要求中恒盛业公司支付律师费的诉讼请求，该院不予支持。关于许越明要求中恒建业公司承担连带责任的诉讼请求。中恒建业公司与许越明之间存在委托关系，但现在双方的委托期限已满，双方的合同关系已经终止。许越明与中恒盛业公司的委托合同尚在履行期间，且中恒盛业公司认可房屋由其控制，因房屋出租的相关责任应该由中恒盛业公司负担。许越明要求中恒建业公司承担连带责任的诉请，缺乏法律依据，该院不予支持。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除许越明与中恒盛业公司签订的《房屋出租委托代理合同》；二、中恒盛业公司于判决生效之日起七日内向许越明返还朝阳区房屋并恢复原状；三、中恒盛业公司于判决生效之日起十日内向许越明支付房屋使用费（自二○一四年十月一日起至实际交付房屋之日止，按照每月四��三百元的标准计算，总金额扣除北京中恒盛业房地产经纪有限公司已经支付的五千七百三十三元）；四、中恒盛业公司于判决生效之日起十日内向许越明支付违约金八千六百元；五、驳回许越明的其他诉讼请求；六、驳回北京中恒盛业房地产经纪有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。中恒盛业公司不服一审法院民事判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决第一至五项，改判驳回许越明的诉讼请求，支持中恒盛业的反诉请求，诉讼费由许越明承担。上诉理由：1.许越明与中恒盛业公司签订出租委托代理合同，合同履行期间，许越明又与中恒建业签订授权委托书，授权中恒建业买卖租赁涉案房屋，许越明上述行为属于违约，缺乏诚信；2.由于许越明存在违约行为，导致中恒盛业公司将涉案房屋腾退给中恒建业公司，无法继续履行合同，2014年8月9日至2015年1月3日期间房屋由中恒建业公司掌控，该期间房租不应由中恒盛业公司承担。许越明同意一审法院判决。其针对中恒盛业公司的上诉意见答辩称：一审判决公正、适当应予以维持。根据一审已经查明的事实，中恒盛业公司未经许越明允许，将房屋擅自腾退给中恒建业公司，存在违约行为，中恒盛业公司应当支付2014年10月1日起至实际腾房之日止的房屋使用费并承担违约金。中恒建业公司未出庭，亦未向法院出具书面答辩意见。本院经查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有许越明提交的房产证、出租委托代理合同、授权书、律师函，中恒盛业公司提交的腾房通知、收房证明和当事人陈���及二审开庭笔录等在案佐证。本院认为，许越明与中恒盛业公司签订的《房屋出租委托代理合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，一审法院认定效力正确，本院予以确认。本案争议焦点系中恒盛业公司未按照合同约定支付租金是否构成违约。根据查明的事实，许越明在《房屋出租委托代理合同》履行期间与中恒建业公司签订了售房《授权委托书》，将房屋委托中恒建业公司出售。许越明委托中恒建业公司出售房屋的行为，并未否定《房屋出租委托代理合同》的法律效力，《房屋出租委托代理合同》仍然有效。在此前提下，中恒盛业公司未经许越明同意，将涉案房屋腾退给中恒建业公司，并拒绝支付此期间租金的行为，构成违约，许越明有权解除合同收回房屋，并要求中恒盛业公司承担违约金���关于中恒盛业公司主张，根据《授权委托书》中第3条约定：“在委托期间不得将房屋买卖租赁等事宜委托给其他人”，说明许越明亦授权给中恒建业公司出租房屋，违反了《房屋出租委托代理合同》中关于全权委托中恒盛业公司独家代理出租房屋约定的上诉意见，本院认为，《授权委托书》第一项明确约定了授权内容为许越明全权委托中恒建业公司独家出售房屋，并未明确授权中恒建业公司代为租赁房屋。从《授权委托书》第3条的约定并不能必然推论出许越明授权中恒建业公司出租房屋,故本院对该项上诉理由，不予采信。综上，本院认为，中恒盛业的上诉请求无相应的事实及法律依据，本院对此不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。中恒建业公司经本院传票传唤无正当理由未出庭应诉，视为其放弃答辩与质证的权利，不影响本院依据已经查明的事实作出缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费案件受理费558元，由许越明负担58元（已交纳），由北京中恒盛业房地产经纪有限公司负担500元（于本判决生效之日起七日内交纳），反诉案件受理费25元，由北京中恒盛业房地产经纪有限公司（已交纳）。二审案件受理费550元，由北京中恒盛业房地产经纪有限公司（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  杨淑敏代理审判员  向 玗代理审判员  周熙娜二〇一六年四月二十六日书 记 员  黄 璐书 记 员  左 爽