广西壮族自治区贺州市八步区人民法院民 事 判 决 书(2016)桂1102民初548号原告：中国工商银行股份有限公司贺州分行，住所地：贺州市八步区建设东路2号。负责人：黎冬屏，分行行长。委托代理人：吴倩，该分行客户经理。委托代理人：王庆华，该分行营业部员工。被告：李燕媚，女，1987年6月22日出生，汉族，住贺州市，被告：广西贺州市广建房地产开发有限公司，住所地：贺州市八步区太兴街70号。法定代表人：黄滨。委托代理人：李红，贺州市法律事务中心法律工作者。原告中国工商银行股份有限公司贺州分行（下称工行贺州分行）与被告李燕媚、广西贺州市广建房地产开发有限公司（下称广建公司）借款合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年3月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴倩、王庆华到庭参加诉讼，被告李燕媚、广西贺州市广建房地产开发有限公司委托代理人李红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行贺州分行诉称：被告李燕媚因购买位于贺州市××路西侧××花园××单元××号住房向原告申请个人住房贷款。2011年7月13日，原告与被告李燕媚签订《个人购房借款/担保合同》，贷款担保方式为抵押和保证，被告李燕媚以其所购住房设定抵押，并于2011年7月22日办理预告抵押登记手续，预登记证号为贺房预八步字第00004017号，保证人广建公司为该笔贷款提供连带保证责任。2011年7月27日，原告向被告李燕媚发放个人一手住房购置贷款253000元。贷款发放后，被告李燕媚屡次出现不按时还款的情况，截至2015年11月20日止，被告李燕媚已连续违约7期（累计逾期期数38期）。经原告多次电话、短信及上门催收，被告李燕媚均未还款。之后原告向保证人广建公司发函催收贷款，保证人亦未履行担保责任。为此，原告诉至法院，请求判令：1、终止原告与被告李燕媚签订的编号为个住字贺州市支行2011年190号《个人购房借款/担保合同》，李燕媚立即偿还尚欠原告贷款本金175277.55元及利息6345.61元（暂计至2015年11月20日，之后按《个人购房借款/担保合同》第四条、第九条约定的利率计算利息、罚息、复利至借款清偿之日止）；2、被告广西贺州市广建房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任；3、原告对被告李燕媚用于抵押的房地产享有抵押优先受偿权；4、被告承担本案诉讼费以及原告实现债权的其他一切费用。原告对其诉讼主张在举证期限内提供的证据有：1、个人购房借款/担保合同，证明被告李燕媚与原告签订了《个人购房借款/担保合同》，被告李燕媚向原告借款253000元的事实及相关权利义务的约定。原、被告双方已在《个人购房借款/担保合同》签章认可。2、中国工商银行借款凭证，证明原告已向被告李燕媚发放253000元的事实。3、抵押登记权证，证明原告对抵押房产享有处分权和优先受偿权。4、还款记录，证明借款人还款情况，说明借款人的违约行为。5、中国工商银行股份有限公司个人贷款逾期催收通知书、提前还款函、国内快递邮寄凭证，证明被告出现违约后，原告向被告发出履行责任和义务的通知，告知被告应归还的本金、利息及归还日期。6、履行担保义务通知书、回执，证明担保人未履行担保义务。7、被告李燕媚的身份证、未婚声明，证明被告李燕媚的身份信息。被告李燕媚辩称：原告工行贺州分行诉状陈述的是事实，同意一次性还清贷款。被告李燕媚在举证期限内未向法院提交证据。被告广建公司辩称：本案的债务既有债务人的抵押担保又有保证人的保证，物保优于人保，原告应对被告李燕媚抵押的房屋实现债权，不足部分答辩人才承担保证责任，如原告放弃被告李燕媚房屋抵押权的优先受偿权，答辩人免除该部分的相应责任。被告广建公司为其辩解在举证期限内没有提供证据。经开庭质证，被告李燕媚、广建公司对原告提交的证据没有异议。原告提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认。综合全案证据本院确认以下法律事实：2011年7月13日,原告与被告李燕媚签订《个人购房借款/担保合同》【编号为（个住字××贺州市支行（2011）年（190）号】，合同约定被告李燕媚向原告贷款253000元，用于购买位于贺州市××路西侧××花园××单元××房，且用该房为贷款作抵押担保，并办理了抵押权预告登记手续（抵押权证号为：贺房预八步字第00004017号）;抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。贷款期限为120个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。合同第4.2条约定贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率……及合同4.1条约定的利率浮动比例并执行新的利率。第9.1条约定借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。第十四条违约及违约责任约定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权宣布贷款立即到期，并解除合同。被告广建公司为被告李燕媚的贷款提供阶段性连带责任保证，即对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。合同30.3条约定主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序……担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。2011年7月27日，原告工行贺州分行按照合同约定向被告发放贷款253000元，借款凭证记载：贷款期限为120个月，即从2011年7月27日至2021年7月27日，基准利率7.05%，浮动方式为不浮动，当期执行利率7.05%，逾期利率在执行利率基础上上浮50%。被告采用等额本息还款法。贷款发放后，被告李燕媚屡次逾期还款，截止到2015年11月20日被告李燕媚未按时归还贷款累计已达38期，连续拖欠共7期，尚欠贷款本金175277.55元、利息6345.61元。原告认为，被告未能按合同约定按时足额偿还借款本息，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还全部本息及支付相关费用。另查明，被告李燕媚购买的位于贺州市××路西侧××花园××单元××房至今未办理房屋产权证，原告至今未收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书。本院认为：原告工行贺州分行与被告李燕媚、广建公司签订的《个人购房借款/担保合同》，是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方均应依照合同约定全面履行各自的义务。本案中原告已履行发放贷款的义务，但被告李燕媚未按约定履行分期还本付息的义务，已构成违约，根据合同约定，原告有权解除合同、宣布贷款立即到期，并要求借款人立即清偿借款本息。被告不按约定偿还借款本息，原告解除合同的条件已成就，原告要求解除个人购房借款合同的主张，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息”、第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款”和第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”的规定，原告主张被告李燕媚偿还贷款本金、支付利息，事实清楚，证据充分，本院予以支持。被告李燕媚按合同约定，将涉案抵押物办理了抵押权预告登记手续，该抵押合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”的规定，原告请求对该房屋享有优先受偿权，符合合同约定及法律的有关规定，本院予以支持。本案既有债务人的抵押担保又有保证人的保证，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”的规定，以及《个人购房借款/担保合同》30.3条“主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序……担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。”的约定，原告要求被告广建公司承担连带清偿责任的诉请，合理合法，本院依法予以支持。对于被告广建公司提出物保优于人保的抗辩，根据法律规定，在物的担保与人的担保关系没有约定或者约定不明确时，债务人自己提供物的担保的才优先于人的保证，因此，被告广建公司的辩驳理由，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条第一款的规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司贺州分行与被告李燕媚、广西贺州市广建房地产开发有限公司签订编号为个住字贺州市支行2011年190号的《个人购房借款/担保合同》。二、被告李燕媚应向原告中国工商银行股份有限公司贺州分行归还贷款本金175277.55元，支付利息6345.61元（暂计至2015年11月20日，之后利息按合同约定的利率计至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止）。三、被告广西贺州市广建房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。四、原告中国工商银行股份有限公司贺州分行对被告李燕媚抵押的位于贺州市建鞍路西侧向阳花园5幢1单元102号房享有优先受偿的权利。本案受理费3933元，减半收取1967元（原告已预交），由被告李燕媚、广西贺州市广建房地产开发有限公司共同负担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。代理审判员  陈月群二〇一六年四月二十二日书 记 员  杨 晓