文书内容内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内04民终874号上诉人(原审被告)马双燕，现住赤峰市。委托代理人朱沛然，内蒙古百柳律师事务所律师。上诉人（原审被告）刘淑英，现住赤峰市。上诉人（原审被告）蔡玉生，现住赤峰市。二上诉人的委托代理人齐凯，内蒙古百柳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王福荣，现住赤峰市。委托代理人于鹏飞，内蒙古典源律师事务所律师。上诉人马双燕、蔡玉生、刘淑英因与被上诉人王福荣债权人撤销权纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2014）松民初字第1325号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审原告王福荣诉称，2009年初至2013年6月，刘淑英和蔡玉生多次向其借款，合计1400000元，并为其出具借据，经多次催要，未予偿还，2014年2月份，其发现蔡玉生与刘淑英已经在2013年11月份为逃避债务，将其二人共有的位于赤峰市松山区新城德润公馆小区1号楼2011室房屋通过签订《房屋买卖合同》的形式过户至其儿媳马双燕名下，归马双燕单独所有。其认为蔡玉生、刘淑英、马双燕签订的《房屋买卖合同》将面积130平米的涉案房屋，仅以183138元价格交易，明显低于市场交易价格。刘淑英、蔡玉生与马双燕是为逃避债务而转移财产。且王福荣已于2014年3月5日将蔡玉生、刘淑英起诉至法院，后刘淑英、蔡玉生与其儿子蔡明将登记产权人为蔡明的金钰大都会二期上海城080夹33号商厅过户给王福荣，用于抵顶1400000元借款中的400000元。现在刘淑英、蔡玉生尚欠其1000000元。蔡玉生、刘淑英、马双燕的行为违反了《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定，现申请依法撤销刘淑英、蔡玉生与马双燕于2013年11月签订的关于赤峰市松山区新城德润公馆小区1号楼2011室《房屋买卖合同》。原审被告刘淑英、蔡玉生辩称，王福荣所述的债权属实，债权数额原为1400000元，在2014年2月23日二人用登记产权人为蔡明的位于赤峰市松山区新城金钰大都会的房屋抵了王福荣债务400000元，现尚欠王福荣1000000元。该1000000元已经法院调解确认；二人与马双燕之间的房屋买卖合同是双方真实意思表示。房屋的价款是650000元，并已经实际履行，也不存在明显低于市场价格的事实。当时刘淑英、蔡玉生出卖房屋的原因是因为蔡玉生在赤峰市红山区人民法院有执行案件，出卖涉案房屋为了履行给付赤峰市红山区人民法院案件的执行款，所以不存在逃避债务、转移财产的事实。法院应驳回王福荣的诉讼请求。原审被告马双燕辩称，王福荣的诉讼请求缺乏事实及法律依据。马双燕与刘淑英，蔡玉生之间签订的房屋买卖合同是合法有效的。不具有合同法第52条规定的合同无效的法定情形。基于此，马双燕的合法财产权益应该受到法律保护。马双燕取得刘淑英、蔡玉生出卖房屋的所有权，是有偿并以合理的价格取得的。房屋实际成交价款为650000元。马双燕不存在与刘淑英、蔡玉生恶意串通，损害王福荣利益的行为。马双燕属于善意取得。且涉案房屋所有权已转移登记在马双燕名下，650000元的房屋价款已经全部交付刘淑英、蔡玉生。马双燕是依法取得房屋所有权，应受到法律保护，且双方的买卖合同不具备合同法第七十四条规定的撤销权实现的法定情形。综上，请求法院驳回王福荣的诉讼请求。原审法院经审理查明，刘淑英与蔡玉生系夫妻关系，马双燕系刘淑英与蔡玉生之儿媳。刘淑英分别于2013年5月12日向王福荣借款人民币900000元、于2013年6月29日借款500000元，并分别为王福荣出具借据，此款经催要，蔡玉生、刘淑英用登记产权人为蔡明的位于赤峰市松山区新城金钰大都会二期住宅楼1-8-080夹33抵顶借款400000元，尚欠王福荣借款1000000元。2014年王福荣对蔡玉生、刘淑英提起诉讼，该案经赤峰市松山区人民法院作出（2014）松民初字第1384号民事调解书，确认由蔡玉生、刘淑英于2014年7月8日前偿还王福荣借款人民币1000000元。2014年2月，王福荣发现蔡玉生、刘淑英已经将名下位于赤峰市松山区德润公馆小区1号楼2011室于2013年11月8日出售给其儿媳马双燕，并在房产办理了过户手续，在房屋产权部门登记备案的合同中，蔡玉生与马双燕签订房屋买卖合同，蔡玉生将位于赤峰市松山区新城德润公馆1号楼02011室、建筑面积130.58平方米房屋出售给马双燕，转让价为183138元，蔡玉生缴纳税款2747元。后蔡玉生于2014年4月18日又补交税款7002.93元。2014年3月3日王福荣对蔡玉生、刘淑英、马双燕提起债权人撤销权之诉，要求依法撤销刘淑英、蔡玉生与马双燕于2013年11月签订的关于赤峰市松山区新城德润公馆小区1号楼2011室《房屋买卖合同》。诉讼过程中，王福荣以三人之间转让的房屋价格不合理为由，申请对涉案房屋在2013年10月至11月期间房屋买卖时的价格进行评估鉴定。原审法院依法委托赤峰仁达房地产价格评估有限责任公司进行评估，该公司出具赤仁房（2014）（估）字第0620号鉴定意见书，鉴定机构结合影响市场价格因素分析，经过周密准确的测算，确定估价对象在估价时点的市场价值为1018524元。后马双燕、蔡玉生及刘淑英以鉴定程序严重违法及房屋地基下沉对房屋交易价格有影响为由提出要求重新鉴定申请，原审法院先后委托内蒙古灵信房地产评估有限责任公司和赤峰悦诚房地产价格评估有限责任公司，评估公司认为估价人员对房地产交易市场充分调查后，虽然能够收集到估价时点同期市场同类房屋成交案例，但是不能够确认估价对象建筑结构、质量存在安全隐患和质量瑕疵，应由专业检测部门确认涉案房屋是否存在安全隐患或质量瑕疵后方可进行估价。书面告知原审法院后退卷。原审法院认为，因债务人蔡玉生、刘淑英在明知其尚欠王福荣借款1000000元的情况下转让财产，导致其责任财产减少，清偿债务能力降低，且将其价值1018524元的房屋以价格183138元出售给其儿媳马双燕，并已在房屋产权部门办理了过户手续，交纳税款2747元。现蔡玉生、刘淑英、马双燕虽然辩称交易时的价款为650000元，并提供已经按照650000元的交易价格于2014年4月18日又补交税款7002.93元，但是因为183138元的房屋交易价格系三人在房产部门签订的房屋买卖合同时的原始登记价格，且三人并未提供曾经对房产备案登记的2013年11月8日的房屋买卖合同进行过补充或变更。因此蔡玉生、刘淑英、马双燕的抗辩不能成立，该院不予采信；至于蔡玉生、刘淑英辩称出售房屋是为了履行交纳赤峰市红山区人民法院案件的执行款，但因蔡玉生、刘淑英、马双燕交易涉案房屋的价格183138元达不到交易时市场价的70%，即712966元。可视为债务人以明显不合理价格转让财产，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。马双燕以不知蔡玉生、刘淑英与王福荣之间的债务的抗辩理由不能成立。因此对王福荣要求撤销刘淑英、蔡玉生与马双燕2013年11月8日签订的关于赤峰市松山区新城德润公馆小区1号楼2011室《房屋买卖合同》的诉讼请求，该院予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第二十四条之规定，判决：撤销蔡玉生、刘淑英与马双燕2013年11月8日将位于赤峰市松山区新城德润公馆1号楼02011室（赤峰市房权证新城区字第112021339129号）房屋转移给马双燕的行为。宣判后，蔡玉生、刘淑英、马双燕不服，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律不当，第一，蔡玉生、刘淑英与马双燕交易房屋的价格为650000元，有补交税款的证明、双方签订的买卖合同及付款凭据予以证明，第二，赤仁房（2014）（估）字第0620号鉴定意见书明显依据不足，背离交易时的市场价格，属无效证据，第三，马双燕作为受让人并不知道王福荣与蔡玉生、刘淑英之间存在债权债务关系，支付了合理的对价，属于善意取得，请求二审法院查明事实，撤销原审判决并发回重审或依法改判驳回王福荣的诉讼请求。被上诉人王福荣答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。二审期间，蔡玉生、刘淑英、马双燕向本院递交鉴定申请，以赤仁房（2014）（估）字第0620号鉴定意见书程序严重违法、鉴定结论明显依据不足、估价畸高、严重背离市场交易指导价为由申请对位于赤峰市松山区新城德润公馆1号楼02011室（赤峰市房权证新城区字第112021339129号）房屋在2013年10月的交易时价进行重新鉴定。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定，当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定结论明显依据不足的；（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。蔡玉生、刘淑英、马双燕并未提供证据证明赤仁房（2014）（估）字第0620号鉴定意见书存在上述情形，本院对蔡玉生、刘淑英、马双燕的重新鉴定申请不予准许。结合双方当事人的诉辩意见、一、二审陈述及双方提供的证据，二审经审理查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，根据本案事实及各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点系王福荣主张撤销蔡玉生、刘淑英、马双燕之间关于赤峰市松山区新城德润公馆小区1号楼2011室的房屋转让行为是否符合《中华人民共和国合同法》及司法解释规定的债权人行使撤销权的条件。《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。根据上述法律规定，债权人行使撤销权必须同时满足以下条件：第一、债权人对债务人之债已届期满；第二、客观上，债务人有以下行为之一：1、放弃到期债权，2、放弃未到期债权，3、放弃债权担保，4、恶意延长到期债权的履行期，5、无偿转让财产，6、以明显不合理低价转让财产，且受让人明知的，7、以明显不合理高价受让低值财产且转让人明知的；第三，主观上，债务人具有恶意；第四，债务人实施的上述行为已危害债权人债权的实现。本案中，刘淑英分别于2013年5月12日向王福荣借款人民币900000元、于2013年6月29日借款500000元，并分别为王福荣出具借据，此款经催要，蔡玉生、刘淑英用登记产权人为蔡明（蔡玉生、刘淑英之子）的位于赤峰市松山区新城金钰大都会二期住宅楼1-8-080夹33抵顶借款400000元，尚欠王福荣借款1000000元。后经赤峰市松山区人民法院（2014）松民初字第1384号民事调解书确认，由蔡玉生、刘淑英于2014年7月8日前偿还王福荣借款人民币1000000元。蔡玉生于2013年11月8日与马双燕签订房屋买卖合同，将位于赤峰市松山区新城德润公馆1号楼02011室、建筑面积130.58平方米房屋出售给马双燕，并在房产办理了过户手续，在房屋产权部门登记备案的合同中，转让价款为183138元，蔡玉生缴纳税款2747元。经赤峰仁达房地产价格评估有限责任公司赤仁房（2014）（估）字第0620号鉴定意见书确定涉案房屋在估价时点的市场价值为1018524元。现各方当事人对涉案房屋的转让价格及马双燕是否明知蔡玉生、刘淑英转让涉案房屋的行为有害于王福荣债权的实现各执一词。一、关于蔡玉生、刘淑英与马双燕之间房屋交易价款的认定赤峰市房屋交易产权管理中心档案显示蔡玉生于2013年11月8日与马双燕签订房屋买卖合同，约定转让价款为183138元，完税证显示蔡玉生缴纳税款2747元。马双燕提供的其与蔡玉生、刘淑英于2013年10月14日签订的房屋买卖合同约定房屋价款为650000元，并提供刘淑英为其出具的房款收条，但王福荣对马双燕提供的合同及收条的真实性存在异议，鉴于马双燕系蔡玉生、刘淑英的儿媳，蔡玉生又于王福荣起诉后补交税款，本院对蔡玉生、刘淑英、马双燕称双方交易价款为650000元的主张不予采纳。原审法院以房产档案备案的合同、完税证认定蔡玉生、刘淑英与马双燕之间的房屋交易价款为183138元、明显低于市场价并无不当。蔡玉生、刘淑英的上诉请求不成立，本院不予支持。二、马双燕是否明知蔡玉生、刘淑英转让涉案房屋的行为有害于王福荣债权的实现王福荣与蔡玉生、刘淑英之间的借款总额原为1400000元，蔡玉生、刘淑英已用其子蔡明的位于赤峰市松山区新城金钰大都会二期住宅楼1-8-080夹33抵顶借款400000元，马双燕作为蔡明的妻子、蔡玉生、刘淑英的儿媳对王福荣与蔡玉生、刘淑英之间的债权债务关系知情的可能性较高，马双燕称其不知道蔡玉生、刘淑英转让涉案房屋的行为有害于王福荣债权的实现的主张不符合常理，且马双燕未提供证据证明其不知情，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条的规定，本院认定马双燕对蔡玉生、刘淑英转让涉案房屋的行为有害于王福荣债权的实现是明知的。马双燕的上诉请求不成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费及邮寄送达费180元，由上诉人马双燕、蔡玉生、刘淑英负担。本判决为终审判决。审判长  董燕洪审判员  牟玉莲审判员  崔明明二〇一六年四月一日书记员  刘亚楠