浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙02民终665号上诉人（原审原告）：宁波中建物业管理有限公司。住所地：宁波市鄞州区锦寓路***号***室。法定代表人：张维民，该公司董事长。委托代理人：朱鹏飞，该公司员工。上诉人（原审被告）：周国乾，无固定职业。委托代理人：王锐，浙江导司律师事务所律师。上诉人宁波中建物业管理有限公司（以下简称中建物业）与上诉人周国乾物业服务合同纠纷一案，双方当事人均不服宁波市鄞州区人民法院于2015年12月18日作出的（2015）甬鄞邱民初字第213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月25日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院经审理认定：宁波市科技园区杨木碶路227弄5号301室房屋建筑面积为165.52㎡，原为周国荣所有，2006年1月过户到被告周国乾名下，并由被告居住至今。2006年3月8日，原告与宁波市科技园区明辰紫月业主管理委员会（以下简称业委会）订立物业管理委托合同一份，约定由原告为明辰紫月小区提供物业服务，委托管理期限为2006年3月12日至2009年3月11日；物业服务费为住宅0.35元／㎡／月，房屋公共部位、共用设施的日常维修费为住宅1.50元／㎡／年，业主在每年10月前向原告交纳，宽限期为一个月；业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天0.50元／户交纳滞纳金；原告未能达到约定的管理目标，业委会有权要求原告限期整改，逾期未整改的，业委会有权终止合同，造成业委会损失的，原告应给予赔偿等。2009年2月13日，原告与业委会签订补充协议一份，约定延续原合同至新的物业服务合同生效日止。2012年12月31日，原告与业委会订立物业管理委托合同一份，约定由原告为明辰紫月小区提供物业服务，委托管理期限为2013年1月31日至2013年12月31日；物业管理综合服务费住宅为0.45元／㎡／月，房屋公共部位、共用设施的日常维修费住宅为1.50元／㎡／年，业主在每年9月30日前向原告交纳；业主逾期交纳各项费用的，原告可以从逾期之日起每日按3‰计算滞纳金；原告未能达到约定的管理目标，业委会有权要求原告限期整改，逾期未整改且严重违约的，业委会有权解除合同，造成业委会损失的，原告应给予赔偿等。订立合同后，原告向业主提供了物业服务。被告自2009年1月1日起未缴纳物业服务费和日常维修费。原审原告中建物业于2015年10月12日诉至原审法院，请求判令：原审被告支付2009年1月1日至2014年12月31日的物业服务费5362.80元、日常维修费1489.80元、滞纳金2345.50元，合计9198.10元。原审法院认定双方的争执焦点为：1.诉讼是否已经超过诉讼时效；2.物业服务费是0.35元／㎡／月还是0.45元／㎡／月；3.被告是否能够因原告提供的服务不符合合同约定以及相关服务标准而拒绝支付物业费或要求减少物业费；4.原告主张的滞纳金是否合理；并分析如下：关于诉讼时效，原告提交2008年度收费收据1份、律师函1份、催缴通知书5份，拟证明原告开具2008年收费收据时把业主填写为周国荣，但被告无异议，致原告误以为户主没有变更；原告虽然把户主弄错了，但通信地址没错，被告应该收到原告发送的催缴通知书和律师函，故不存在超过诉讼时效期间的问题。被告表示其在2006年1月已经入住，原告却长期把被告当成周国荣，说明原告的服务工作根本不到位，原告所发的催缴通知书和律师函被告没有收到。原审法院认为，原告长期以来没有搞清户主情况，服务工作存在瑕疵，以后应予改正。虽然物业管理费按年支付，但被告拖欠物业服务费和日常维修费持续至2014年12月31日，故诉讼时效期间应从2015年1月1日开始计算，本案未超过诉讼时效期间；关于物业服务费的价格，原告提供明辰紫月小区物业综合服务费收费标准备案报告1份、2012年12月31日订立的物业管理委托合同1份、2008年度收费收据1份，拟证明2008年8月16日业委会同意将物业管理费从0.35元调到0.45元，于2008年1月1日开始执行，并报送宁波市物价局备案；2013年1月1日起，根据物业管理委托合同，物业管理费应按0.45元／㎡／月计算，被告对此无异议，并已经按此标准支付了2008年度的物业服务费。被告认为备案报告缺乏法律效力，不予认可，2012年12月31日订立的物业管理委托合同没有经过业委会讨论同意，系业委会主任个人签字、盖章的，不具有法律效力，并提交声明1份予以证明。原告对被告提交的声明不予认可。原审法院认为，备案报告仅是一种意向，不能对抗双方签订的物业管理委托合同，且2009年2月13日签订补充协议时，约定延续原合同至新的物业服务合同生效日止，未对物业管理费价格予以调整，故2006年3月12日至2012年12月31日的物业服务费应按0.35元／㎡／月计算。2012年12月31日订立的物业管理委托合同中加盖了业委会公章，具有法律效力，业委会是否经过讨论同意与该合同无关，原告将2013年1月1日至2013年12月31日的物业服务费价格调整为0.45元／㎡／月符合法律规定，予以认定。2014年1月1日至2014年12月31日，业委会与原告没有订立物业管理合同，但原告已经提供了物业管理服务，故业主应按照前一年度的物业管理合同向原告支付物业管理费和日常维修费。关于原告的服务质量与被告支付物业费的关系，被告提交情况说明1份、照片32张，拟证明业主投诉房屋漏水，原告不但没有修好，还相互扯皮、虚报维修次数；原告未按约定涂漆、清理化粪池等；小区大片草坪枯死、四棵铁树不知去向，环境恶化，原告熟视无睹；原告巧立名目收取各自费用和押金等等。原告对此不予认可。原审法院认为，业委会代表全体业主与原告签订了物业管理委托合同，原告对小区内的物业提供了物业管理服务，被告也接受了原告提供的物业服务，因此双方已实际履行了物业管理合同，被告应当根据合同的约定交纳物业服务费用。鉴于物业服务的区域性和业主交纳服务费的个体性，双方应各自履行服务义务及交费义务，物业服务企业不得因部分业主未交纳服务费而拒绝提供物业服务或降低服务质量，业主也不得依据其对物业服务质量优劣的评判而拒绝履行交费义务。如果物业服务企业提供的服务不符合法律规定或合同约定，业主可以通过业主大会依法解聘该企业。关于滞纳金，本案滞纳金应为违约金，被告未按约付款，原告按照每天0.50元／户的约定要求被告支付2010年1月1日至2012年12月31日的违约金1095元，理由正当，予以支持。对于被告2013年度的违约金，原告主张从2014年1月1日至2014年12月31日按日3‰计算，该违约金过高，参照民间借贷的借款月利率2%，确定违约金为274.10元（即1142.09元＊2%＊12个月）。综上，原审法院认为：业委会与原告订立的物业管理合同合法有效，对业主和原告均有约束力，原告有权按合同约定向业主收取物业管理费和日常维修费，但2009年1月1日至2012年12月31日的物业服务费应按0.35元／㎡／月计算，故在此期间被告应付的物业服务费为2780元。被告拖欠物业服务费和日常维修费显属违约，原告要求被告支付2009年1月1日至2014年12月31日的物业服务费和日常维修费，并支付违约金，理由正当，予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款，《物业管理条例》第四十二条第一款、第五十四条之规定，作出如下判决：被告周国乾给付原告宁波中建物业管理有限公司2009年1月1日至2014年12月31日物业服务费4568.36元，日常维修费1489.68元，违约金1369.1元，合计7427.14元，在本判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费50元，减半收取25元，由被告周国乾负担。宣判后，双方当事人均不服，向本院提起上诉。上诉人中建物业上诉称：2006年3月份签订的《明辰紫月住宅小区物业管理委托合同》第二十二条，约定物业费标准要调整，由甲乙双方协商来确定。2008年8月15日，业委会与中建物业就提高小区物业综合服务费，专题经过讨论、协商，达成共识：2008年度物业综合服务费提价0.1元／每平方米每月，即由0.35元／每平方米每月上调至0.45元／每平方米每月。业委会为此发了会议纪要并盖章确认，2008年8月16日，中建物业在宁波市物价局进行了备案。事实上，中建物业自2008年1月1日开始，一直统一以调整后的综合服务费标准收费。一审法院认定事实错误，请求二审法院在查明事实的基础上依法改判。上诉人周国乾答辩称：上诉人中建物业要求物业费按每月0.45元每平方米收取，没有任何依据。物业合同约定物业费每月每平方0.35元，上诉人中建物业的上调不符合合同约定。其他答辩意见以本人上诉的事实和理由为准。上诉人周国乾上诉称：一、2006年3月签订的《明辰紫月住宅小区物业管理委托合同》，约定各项物业费原则上一年度收一次，由业主或住用人每年10月前向物业公司交纳，宽限期一个月。2009年3月签订的《关于明辰紫月住宅小区延续物业服务合同的补充协议》，约定延续原合同有效期至新一届业委会与物业公司签订新的物业服务合同生效日止。据此，对于2009年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费及滞纳金，其中2009年的应当于2009年11月1日开始计算诉讼时效，超过两年即超过2011年11月1日的不予保护，其他年份的以此类推。中建物业的催缴通知书均是邮寄给周国荣而非周国乾，也没有证据证明周国乾签收了邮件，相反，周国乾确实未收到过中建物业的通知书、律师函。故此，2009年1月1日至2012年12月31日期间的物业费，因中建物业未向周国乾催讨而超过了两年的诉讼时效期间，不应受到保护。二、如果物业公司提供的服务存在严重问题，但所有业主均无法提出抗辩，均还需全额缴纳物业费，这明显违反了《物业管理条例》关于物业服务收费应当遵循合理、公开及费用与服务水平相适应的原则。中建物业提供的物业服务存在诸多问题，属于违约。一审中本人已经提出了相应的证据，所以本人享有后履行抗辩权，本人提出的不交或少交物业服务费的抗辩合理、合法。三、2006年3月的《明辰紫月住宅小区物业管理委托合同》，约定逾期交纳物业费的从逾期之日起按每日0.5元交纳滞纳金，中建物业不应以累进方式计算滞纳金。对于2013年度的违约金，一审法院参照民间借贷的月息2%没有任何依据。请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回中建违约的全部诉讼请求。上诉人中建物业答辩称：一、周国乾一直未将涉案房屋过户到其名下的事实告诉中建物业，故中建物业无从知晓。再说，周国乾接到过中建物业催讨物业费的电话，也应该收到过书面的催讨通知书、律师函。中建物业连续多年向周国乾催讨物业费，故未超过诉讼时效。二、2008年8月15日小区业委会与中建物业召开专题会议，确定物业费由每平方米每月0.35元调整到每月每平方米0.45元，从2008年1月1日开始执行。业委会为此发了会议纪要并签字盖章，中建物业报送了宁波市物价局备案。因此，业委会的纪要具有法律效力是物业服务委托合同的组成部分。三、中建物业对小区进行物业服务已履行了应尽之义务。物业管理属于动态，短时间的瑕疵不足不能否定长期以来的专业服务。业主对物业服务有意见可以提出，但不能作为拖欠物业费的理由。个别业主不交物业费也会影响大多数业主的利益。物业费滞纳金应当按照合同执行。请求二审法院驳回上诉人周国乾的上诉请求。在二审审理期间，双方当事人均未提供证据。经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：小区业主按约向物业公司交纳物业费用，是物业公司经营物业服务的必要条件。业主拖欠物业费用势必影响物业公司的正常经营和物业服务，从而影响整个小区业主的利益。故上诉人中建物业为上诉人周国乾生活的小区提供物业服务，周国乾理应按约支付物业费用。如果中建物业在实施物业服务中存在问题，周国乾可以向中建物业提出改正意见，也可以通过小区业委会向中建物业提出改正意见，直至由业委会解聘中建物业。周国乾自2009年1月1日起未交纳物业费用，按照通常的做法，中建物业会通过电话、张贴通知书、邮寄通知书等形式多次进行催讨，故周国乾认为中建物业起诉主张2009年1月1日至2012年12月31日止的物业费，超过诉讼时效的主张理由不足，本院难以采信。关于拖欠的2009年1月1日至2012年12月31日止的物业费的滞纳金，根据合同约定应按照每天0.5元计算，故原审认定为1095元并无不当。周国乾拖欠的2013年的物业费滞纳金，因合同约定的按每日3‰计算确实过高，故原审法院参照民间借贷的借款月利率2%，确定违约金为274.10元（即1142.09元＊2%＊12个月），也无不当。中建物业与业委会于2006年3月8日签订的《明辰紫月住宅小区物业管理委托合同》，约定的期限自2006年3月12日至2009年3月11日止，综合服务费住宅为0.35元每月每平方米。但2008年8月经中建物业与小区业委会协商，确定住宅综合服务费调整至0.45元每月每平方米，自2008年1月1日起执行，且中建物业就此向宁波市物价局作了备案，故中建物业主张2008年度起的住宅综合物业费按0.45元每月每平方米计算，理由成立。原审法院认定按0.35元每月每平方米计算，应属不当。本院对中建物业主张的周国乾应交纳的2009年1月1日起至2014年12月13日止的综合服务费为5362.8元，予以认定。综上，原审法院认定事实部分有误，导致案件实体处理失当，本院予以纠正。上诉人中建物业之上诉理由成立，本院予以支持。上诉人周国乾的上诉理由不足，本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：变更宁波市鄞州区人民法院（2015）甬鄞邱民初字第213号民事判决为：周国乾给付宁波中建物业管理有限公司2009年1月1日至2014年12月31日物业服务费5362.8元、日常维修费1489.68元，滞纳金1369.1元，合计8221.58，在本判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费100元，均由周国乾负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄永森审 判 员 朱亚君审 判 员 赵保法二〇一六年四月六日代书记员 桂红艳