山东省临沂市兰山区人民法院民 事 判 决 书（2015）临兰民初字第513号原告刘园园，居民。委托代理人张伟，山东正之源律师事务所律师。委托代理人于志涛，山东正之源律师事务所律师。被告临沂居易置业有限公司，住所地：临沂市兰山区解放路158号1号楼。法定代表人于兆义，经理。委托代理人侯俊顶，山东舜元律师事务所律师。委托代理人郑晓龙，山东舜元律师事务所实习律师。原告刘园园诉被告临沂居易置业有限公司（居易公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘园园的委托代理人张伟、于志涛，被告居易公司的委托代理人侯俊顶、郑晓龙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘园园诉称，原告与被告于2011年1月8日签订了《商品房预售合同书》，约定原告购买被告开发建设的位于通达路与解放路交汇处银座中心商品房一套，约定被告向原告交付该房的截止时间为2012年7月31日，合同订立后，原告按合同约定及时交清了购房款，但被告截止起诉前仍未将符合交付条件的商品房交付给原告，构成违约逾期交房。该合同第九条约定“逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，截止起诉前被告应当支付原告逾期交房违约金31947元（367630元*1/10000/天*869天）。第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理房产登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，如因出卖人责任，出卖人不能在商品房交付使用后90日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，买受人不退房的，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金”，但该违约金过低，且与该合同约定的买方逾期付款每日按逾期应付房款的万分之一计算违约金不对等，根据《合同法》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定应予调整，应以已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，为47826元（367630元*1.65/10000/天*779天）。为此，请求法院依法判决被告向原告支付逾期交房违约金31947元（计算至2014年12月18日，如之后仍未交符合交接条件的商品房，违约金则计算至交房日止）、逾期办理房屋权属证书违约金47826元（计算至2014年12月18日，如之后仍无法办理权属证书，违约金则计算至权属证书可以办理日止）、被告向原告支付逾期开通暖气的违约金2573元。被告居易公司辩称，一、答辩人已按双方签署的商品房预售合同第八条、补充协议第五条约定的交付期限和交付条件将房屋交付给被答辩人，被答辩人诉求第一项所主张的逾期交房违约金没有事实和法律依据，应当予以驳回；二、办理房屋权属证书系政府房产主管部门的职责，被答辩人向答辩人主张预期办理房屋权属证书违约金的诉求对象错误，程序错误，其该项诉求非民事案件审理的范围，法院应当裁定驳回。退一步讲，被答辩人的诉求属民事案件审理的范围，被答辨人主张答辩人违约亦不成立。答辩人在申请办理涉案临沂银座中心工程相关建设用地规划许可、建设工程规划许可、建筑工程施工许可证时，分别由临沂市规划局、临沂市住房和城乡建设委员会审批，但由于行政主管职能部门的原因，导致涉案工程共存在一个用地规划许可（全部）、两个建设工程规划许可（分别为6层以上住宅楼、5层及以下商业楼）、两个建筑工程施工许可（分别为1、2#住宅楼及北区商业楼、地下室，3、4#住宅楼及南区商业楼、地下室），且两个建设工程规划许可、两个建筑工程施工许可的工程范围并不吻合，存在着交集。在此前提下导致临沂市规划局不能及时对早已单体验收合格的涉案住宅楼予以综合验收，该原因系临沂市规划行政主管部门的原因而非答辩人的责任，根据商品房预售合同第15.2条的约定，答辩人不对该类情形导致的产权登记证书未能及时办理完毕承担违约责任。3、被答辩人主张的调整违约金的计算方法更没有事实和法律依据。三、被告已按照商品房预售合同及附件的约定，交付房屋时就已经具备了市政集中供暖所需的暖气管道、换热站及相关配套设施，完全符合使用条件，但由于银座中心项目公寓共有总户数972户，截至2014年底常住户为393户，绝大部分小区业主没有入住，已经入住的业主有的也不同意缴纳取暖费，在2014年采暖季同意缴纳取暖费的业主根本达不到市政供暖公司所要求的至少60%缴费率，因此，不是被告交付的房屋不具备供暖使用条件，而是因业主原因才导致市政供暖公司不给予集中供暖服务。综上，被答辩人主张的诉求，均依法不能成立，请求法院予以驳回。经审理查明，被告居易公司于2010年开始开发建设位于临沂市兰山区通达路与解放路交汇处银座中心1#－4#楼住宅楼、商业楼及地下室工程，1#、2#住宅楼单体工程于2012年6月18日通过竣工质量验收。2011年1月8日，原告刘园园与被告居易公司签订《商品房预售合同》一份（合同编号：YSXXX21），约定原告购买被告开发的位于临沂市兰山区通达路与解放路交汇处银座中心1号楼XXX号住宅一套，建筑面积为73.39平方米，每平方米5169.87元，总价款为379417元。合同第八条、第九条约定，出卖人应当在2012年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经单体竣工验收合格，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。但如遇市政配套设施批准与安装的延误，或因政府规划等相关部门对项目进行调整造成工期顺延，或政府行为、与政府相关的行业行为等其他非出卖人所能控制的因素，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，不承担违约责任。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理房产登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案。如因出卖人的责任，出卖人不能在商品房交付使用后90日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，买受人不退房，出卖人应按已付房价款1%向买受人支付违约金。若因买受人原因或其他非出卖人原因未能在商品房交付使用后90日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料的房屋产权登记机关备案的，出卖人不承担违约责任，出卖人可继续协助买受人办理。合同附件二第五条约定，“该商品房经单体验收合格”是指按照《建设工程质量管理条例》第十六条规定，出卖人组织勘察、设计、施工、工程监理单位进行的单体建设工程竣工验收合格并出具四方确认的证明文件。合同还对其他事项进行了约定。双方均在合同上加盖公章或签字予以确认。2012年7月31日，被告向原告出具收据证实原告已按交房时房屋实测面积付清购房款367630元，被告在合同约定的时间内将涉案房屋交付于原告使用。2012年8月10日，被告向市财政缴纳城市基础设施配套费共计7531045元。2014年8月21日，被告将1#、2#住宅楼及北区裙楼、地下室五大主体验收情况报临沂市住房和城乡建设委员会备案。工程项目尚未进行综合验收。2015年1月21日，原告诉至本院，主张被告交付的商品房不符合交付条件，构成逾期交房，也未按合同约定将办理房产登记需要的资料报房屋产权登记机关备案，要求被告支付逾期交房及逾期办理房产证违约金，并承担本案的诉讼费用。上述事实，主要依据相关书证、当事人陈述、庭审查证、质证而认定，以上证据及证实情况均已收集并记录在卷。本院认为，原告刘园园与被告居易公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。双方当事人均应按照合同约定全面履行己方的义务。本案中，双方争议的焦点是：一、被告依合同约定将商品房单体竣工验收合格交付于原告，但未通过综合验收，是否构成逾期交房违约；二、被告主张未按合同约定时间将办理房屋产权证书资料备案，系因政府规划审批原因，不应承担违约责任，能否成立；三、涉案房屋未能供暖，被告是否应承担违约责任。针对焦点一，本院认为，《城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用”，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定“建筑工程竣工经验收合格后方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，及国务院1998年颁布的《城市房地产开发经营项目管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。依据上述法律法规，开发商向购房者交付的商品房的强制性条件是“经综合验收”。但在2000年后，国务院和建设部分别下发了《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，规定由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，并在验收后将工程竣工验收告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政部门或者其他有关部门备案。组织验收的主体已由房地产开发主管部门转为建设单位，房屋竣工验收亦由原来的行政审批制变为备案制。国务院于2002年11月1日颁布的《关于取消第一批行政审批项目的决定》及2004年5月19日颁布的《关于取消第三批行政审批项目的决定》，亦取消了房地产开发项目综合验收的行政审批项目，综合验收不再是房屋交付的强制性标准。建设部2000年版的商品房买卖合同示范文本中，亦将商品房交付分为四种情况：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。可见，被告将单体验收合格的商品房交付于原告使用，虽未经过综合验收，符合合同约定，亦不违反国家上述规定。原告主张被告交付的房屋未经过综合验收，构成逾期违约，所诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点二，被告未按合同约定将办理房屋产权证资料备案的问题。被告抗辩主张系因政府行政主管职能部门的原因，导致涉案工程共存在一个用地规划许可、两个建设工程规划许可、两个建筑工程施工许可，且两个建设工程规划许可、两个建筑工程施工许可的工程范围并不吻合，存在着交集，致使早已单体验收合格的涉案住宅楼不能综合验收。被告抗辩主张的该项事实，并非合同约定的政府规划部门在项目施工中的调整，而是在双方签订合同之前就已形成且为被告所知晓，并非被告意志之外的因素。被告该项抗辩理由依法不能成立，本院不予采信。对于被告主张逾期办证资料备案违约金超过诉讼时效的问题。将办证资料备案是被告的合同义务，被告至今未完成备案手续，一直持续违约，诉讼时效未过，被告的该项主张不能成立，本院亦不予采信。被告未按合同约定将办理产权证书的有关资料备案，致原告不能按时办证，构成违约，应当承担违约责任。关于违约金数额，原告主张双方合同约定的标准为已付房价款1%，该标准过低，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。对此，本院认为，逾期办证相对于逾期付款、逾期交房而言，其后果往往比较轻微，在通常情况下，买受人没有什么损失或者损失比较小。最高院的商品房买卖合同司法解释第十八条规定参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算违约金，主要针对的是合同没有约定的情况，且该解释用词上是“可以”，并非“应当”，仅在双方没有约定的情况下，提供一种参考，供双方选择适用，而在具体的案件中，可以允许根据具体违约损失情况适当调整。特别是在合同有约定违约金的情形，应当适用上述司法解释第十六条的规定，以违约造成的损失确定违约金数额，这也是所有合同违约遵照的基本原则。本案中，原告未提供实际损失的证据，主张合同约定显示公平，理由不足。且原告主张合同约定显示公平，应当在签订合同后一年内提出撤销或变更，原告未能在法定期限内提出，其主张依法不能成立，本院不予支持。合同中约定的违约金计算方式，是双方当事人合意的结果，应当予以适用。关于焦点三，开通暖气需要热力公司的配合，涉案房屋交付前，被告已缴纳城市基础设施配套费，应视为取暖设施已达到使用条件，涉案房屋不能供暖不能归责于被告，故对原告要求被告支付未供暖违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第一百一十三、第一百一十四条、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的有关规定，判决如下：一、被告临沂居易置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘园园逾期办理房屋权属证书违约金3676元；二、驳回原告刘园园的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1794元，由被告临沂居易置业有限公司负担80元，由原告刘园园负担1714元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长 孙晓梅审 判 员 王孝振审 判 员 董晓庆二〇一六年四月一日代书记员 张俊萍