四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)成民终字第08666号上诉人（原审被告）四川天睿通工程有限公司。住所地：成都市武侯区二环路南一段**号群益大厦6FA01.法定代表人蒋尚宏，职务不详。委托代理人李可，四川矩衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）冉世群，女，汉族，1976年12月19日出生，住重庆市九龙坡区。委托代理人骆承斌，男，汉族，1970年11月29日出生，住成都市武侯区。原审原告骆承斌，男，汉族，1970年11月29日出生，住成都市武侯区。上诉人四川天睿通工程有限公司（以下简称天睿通公司）因与被上诉人冉世群、原审原告骆承斌房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2015）武侯民初字第2510号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天睿通公司的委托代理人魏玥，被上诉人冉世群的委托代理人骆承斌，原审被告骆承斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年3月17日，冉世群、骆承斌冉世群与天睿通公司签订《房屋租赁合同》，约定:冉世群、骆承斌冉世群向天睿通公司出租位于武侯区××楼××号的房屋，使用面积222平方米，租赁期限从2013年3月18日至2016年3月17日，租金每年69600元；租金及物管费每半年支付一次，合同还约定天睿通公司迟延退房、迟延交付租金及费用按600元/日支付迟延费；保证金400元作为履行合同保证；案涉房屋气费等由天睿通公司负担，每月5日前结清；合同期满或合同解除后天睿通公司返还房屋及附属设施设备并移交所有房门钥匙，在双方认可的《房屋附属设施设备清单》上签字盖章；合同因期满终止时，企业注册地30日内必须迁出本房屋；任何一方违约由违约方按照该月租金的贰倍作为违约金赔偿对方。合同签订后，冉世群向天睿通公司交付案涉房屋。天睿通公司向冉世群、骆承斌支付保证金4000元及截止2015年3月17日的房屋租金，截止2015年3月的物业管理费。原审另查明，案涉房屋每月物业管理费为221.9元。冉世群、骆承斌举示2015年4月27日的天然气缴费发票拟证明天睿通公司尚欠天然气费824元，天睿通公司对此不予认可。2015年4月21日，天睿通公司向骆承斌交还案涉房屋钥匙。截止庭审时止，案涉房屋尚处于空置状态。原审查明上述事实有《房屋租赁合同》、发票、《缴费通知》、《收条》等证据及当事人陈述记录在案为证。冉世群、骆承斌在原审中的诉讼请求是：1、解除冉世群、骆承斌与天睿通公司签订的《房屋租赁合同》；2、天睿通公司向冉世群、骆承斌支付从2015年3月18日至天睿通公司将武侯区××楼××号的房屋恢复到设施良好、适租、清洁状态交还冉世群、骆承斌止的房租；3.冉世群、骆承斌没收天睿通公司履约保证金4000元，天睿通公司按照该房月租金的两倍赔偿冉世群、骆承斌违约金11600元，共计15600元；4.天睿通公司支付冉世群、骆承斌按迟延交足日数乘以每天600元计算的迟延费；5.天睿通公司对租赁冉世群、骆承斌房屋私自开孔、墙面污损、损坏的空调及遥控等设施修复并进行彻底清洁；6.本案诉讼费由天睿通公司承担。原审法院认为，《房屋租赁合同》由冉世群与天睿通公司签订，骆承斌不是合同的相对方，故不为本案的适格原告。冉世群与天睿通公司之间形成的房屋租赁合同法律关系是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。冉世群与天睿通公司因房屋租金发生争议，2015年3月17日左右，骆承斌前往收房被天睿通公司拒绝。结合双方发生矛盾的情况，在没有书面合议的情况下，不能推断双方已就房屋租赁合同的解除达成一致。故天睿通公司抗辩称至2015年3月17日，冉世群、天睿通公司已解除租赁合同的抗辩意见，不符合查明事实，原审法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”。鉴于天睿通公司未按时向冉世群支付租金，且已搬离案涉房屋的事实，冉世群要求解除《房屋租赁合同》符合法律规定，原审法院予以支持。天睿通公司未按合同约定向冉世群支付房屋租金及物业管理费的行为属于违约，应当承担违约责任。鉴于天睿通公司已于2015年4月21日将案涉房屋钥匙交还给冉世群，故冉世群要求天睿通公司支付房屋租金及物业管理费的诉请，原审法院在2015年3月18日至2015年4月21日的房屋租金5993.3元及物业管理费155.33元的范围内予以支持，超出部分不予支持。关于案涉房屋的天然气费问题。因天睿通公司将案涉房屋交还给冉世群为2015年4月21日，现案涉房屋尚处于空置状态，故原审法院认定冉世群于2015年4月27日所缴纳的案涉房屋天然气费为天睿通公司尚欠天然气费用。故冉世群要求天睿通公司支付天然气费824元的诉请原审法院予以支持。关于冉世群要求天睿通公司支付的水电费、清洁费、私自开孔、墙面污损、损坏空调及遥控等设施修复及清洁的诉请，因上述诉请数额不明确，且尚未实际发生，故原审法院不予支持。冉世群可在上述费用实际发生后，另行诉讼解决。关于冉世群要求没收保证金4000元及要求天睿通公司按照房屋月租金两倍进行赔偿及按照迟延交租日每日支付迟延费600元的诉请。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”天睿通公司抗辩称数项违约金约定过高，且要求将租赁保证金4000元作为违约金进行抵扣。原审法院综合合同履行情况，天睿通公司违约情况，将违约金酌定为2个月的房屋租金，即11600元，抵扣保证金后，天睿通公司还应实际向冉世群支付违约金7600元。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十四条第二款、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除冉世群与天睿通公司于2013年3月17日签订的《房屋租赁合同》；二、天睿通公司于判决生效之日起五日内向冉世群支付2015年3月18日至2015年4月21日的房屋租金5993.3元及物业管理费155.33元、天然气费824元，共计6972.63元；三、天睿通公司于判决生效之日起五日内向冉世群支付违约金7600元；驳回冉世群的其他诉讼请求。案件受理费280元，减半收取140元，由天睿通公司负担100元，冉世群负担40元。宣判后，原审被告天睿通公司不服，向本院提出上诉，请求撤销原判，依法改判驳回冉世群的诉讼请求，本案全部诉讼费用由冉世群负担。其主要上诉理由是：1、一审程序错误。骆承斌不是适格的原告，而冉世群作为原告，一审中未出庭参加诉讼，应按撤诉处理。2、原审法院认定合同解除的时间错误。天睿通公司于2015年3月10日提出不再承租案涉房屋，冉世群于3月17日去接收房屋，表明案涉合同双方当事人已于2015年3月17日达成解除租赁合同的合意。3、天睿通公司在解除合同后没有及时向冉世群交还钥匙，并不构成违约，不应承担违约责任。被上诉人冉世群答辩称，其与骆承斌是夫妻关系，案涉房屋是二人夫妻共同财产，一审中其也提交了授权委托书和结婚证，委托骆承斌代为诉讼。原审程序合法，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审原告骆承斌与冉世群的答辩意见一致。本院经二审查明，骆承斌与冉世群系夫妻。一审中冉世群向法院提交授权委托书，委托骆承斌代其处理本案诉讼的一切事宜。二审另查明，案涉租赁合同约定：租用期限自2013年3月18日至2016年3月17日止共三年。租金支付采用现金按半年支付一次，签订合同2日内付第一次租金、物管费，后续租金按前一次付租期满提前1个月支付，先租后用。合同期满后30日内天睿通公司必须迁出租赁房屋。本院经二审查明的其余事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，案涉租赁合同是否于2015年3月17日解除，天睿通公司存在违约行为，是本案在二审中的争议焦点。根据本案已查明的事实，天睿通公司于2016年3月10日提出退房，但骆承斌于2015年3月17日前往收房时天睿通公司又拒绝交还钥匙，表明双方并未就相关合同解除事项达成一致意见，且双方并未提交书面证据证明双方已解除合同，交还钥匙系解除合同的后续义务，故不能认定双方解除合同的时间是2015年3月17日。在双方合同未解除的情况下，天睿通公司本应于2015年2月17日前支付下一个半年的租金，但其既未支付下一个半年度的租金，也未于2015年3月17日交还房屋钥匙，构成违约，原审法院对此认定并无不当，本院依法予以支持。对于案涉合同解除的时间，本院认为，天睿通公司已于2015年4月21日将房屋钥匙交还给骆承斌，故应认定案涉租赁合同已于2015年4月21日由双方当事人自行解除，无需由法院判决解除，原审法院判决解除案涉租赁合同不当，本院依法予以纠正。天睿通公司还上诉称冉世群未到庭参加诉讼，应按撤诉处理。对此本院认为，根据本案查明的事实，骆承斌与冉世群系夫妻，冉世群虽然未亲自到庭参加诉讼，但已委托其丈夫骆承斌代理其参加诉讼，原审未按撤诉处理并未违反法律规定。天睿通公司关于原审程序错误的上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。综上，原审审判程序合法，原判认定事实清楚，但适用法律部分有误，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持成都市武侯区人民法院（2015）武侯民初字第2510号判决第二项、第三项内容即“四川天睿通工程有限公司于本判决生效之日起五日内向冉世群支付2015年3月18日至2015年4月21日的房屋租金5993.3元及物业管理费155.33元、天然气费824元，共计6972.63元”、“四川天睿通工程有限公司于本判决生效之日起五日内向冉世群支付违约金7600元”；二、撤销成都市武侯区人民法院（2015）武侯民初字第2510号判决第一项、第四项内容即“解除冉世群与四川天睿通工程有限公司于2013年3月17日签订的《房屋租赁合同》”、“驳回冉世群的其他诉讼请求”；三、驳回冉世群的其他诉讼请求。一审案件受理费的负担方式不变，二审案件受理费164.32元，由上诉人四川天睿通工程有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  魏云霞代理审判员  王 婷代理审判员  姚 兰二〇一六年四月八日书 记 员  谢芳明