上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三(民)初字第3942号原告张维芬，男，1969年1月12日生，汉族，住浙江省温州市。委托代理人胡丽妹，上海明伦律师事务所律师。被告上海博伦综合市场经营管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人李林水，董事长。委托代理人陈秀娟，女。原告张维芬与被告上海博伦综合市场经营管理有限公司(以下简称“博伦公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月21日受理后，依法适用简易程序，于2015年12月1日、2016年1月11日公开开庭进行了审理。原告张维芬的委托代理人胡丽妹、被告博伦公司的委托代理人陈秀娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张维芬诉称：2006年9月7日，原告(甲方)与被告(乙方)签订了《房屋托管协议书》，约定原告将位于本区叶榭镇车亭公路XXX弄XXX-XXX号的房屋(以下简称“涉案房屋”)的经营权和管理权委托给被告(被告收取房租，并返租给原告)，涉案房屋为2套3层，总面积为269.61平方米，托管期为8年，从本市场重新开张之日起算，免租期为2年，从第三年开始被告向原告返租；如涉案房屋已被被告出租，被告向原告返租的标准为1万元/年，以后每年递增10%；每年12月25日之前一次性将租金返清；被告如在返租和赔偿金方面违约，则除承担银行利息外，另加10%的违约罚金，并在一个月内归还原告相应本金。现被告逾期支付原告租金，并以资金紧张为由拒不支付。原告平常在外地，来上海催讨租金会产生交通费。故原告诉至法院请求判令：1、被告立即向原告支付2011年11月21日至2014年11月20日的商铺租金共计人民币106,615.76元(其中2011年-2012年为16,105.1元，2012年-2013年为17,715.61元，2013年-2014年为19,487.17元，合计每套为53,307.88元)。审理过程中，原告将原诉讼请求变更为请求判令：1、被告立即向原告支付2006年11月21日至2015年11月20日的商铺租金共计人民币216,140.50元(应付318,748.5元减去已付102,608元)；2、被告向原告支付迟延支付租金的违约金21,614元，利息21,614元，原告催讨租金支出交通费2,000元。被告博伦公司辩称：被告于2007年1月1日支付了2006年11月21日至2007年11月20日的租金18,050元(扣除了10%的税金)，2008年4月9日支付了2007年11月21日至2008年11月20日的租金16,800元(扣除了10%的税金，消防费3,000元)；2009年5月份支付了2008年11月21日至2009年11月20日的租金21,780元(扣除了10%的税金)；2010年1月19日支付了2009年11月21日至2010年11月20日的租金23,908元(扣除了10%的税金，手续费50元)；2011年5月30日支付了2010年11月21日至2011年11月20日的租金33,754元(其中26,334元是本案的租金，由29,282元扣除10%税金和50元手续费计算得出。剩余的7,420元是3943号案件的租金)；2012年10月23日支付了2011年11月21日至2012年11月20日的租金30,599元(32,210元扣除5%税金)。还有2012至2013以及2013至2014这两年的租金没有支付。租金的支付应再扣除5%的税金。被告愿意支付违约金和利息，但不同意支付交通费。没有交纳消防喷淋设施费用的，每套房屋还应扣除1,500元的费用。经审理查明：2006年9月7日，原告(甲方)与上海博伦皮革市场经营管理有限公司(乙方,2006年12月7日，上海博伦皮革市场经营管理有限公司名称被核准变更为被告)签订《房屋托管协议书》一份，约定：甲方委托乙方经营管理涉案房屋，委托管理期限为8年；在托管期内，上述托管房由乙方出租，并返还租金给甲方，具体标准为：第一年返租金1万元，以后每年按10%递增；在托管期内，甲方不得擅自转卖房产，如确需转让，则必须确保本合同继续履行的情况下方可转让房产，否则引发的一切纠纷、责任由甲方承担；乙方向甲方返租金时间为每年12月25日之前，一次性返清；乙方如在返租和赔偿金方面违约，则除承担相应的银行利息外，另加10%的违约罚金。本合同租金从2006年11月21日起算。合同另对其他事项作了相应约定。另查明，涉案房屋于2006年9月14日登记于原告名下。庭审中，本院向原、被告释明合同到期的后果应一并处理后，原告主张被告返还涉案房屋并由被告按照每套年租金21,435.89元的标准支付原告自2014年11月21日起至实际返还房屋之日止的使用费，被告对此没有异议。诉讼中，原告核实后回复法庭，确实收到了被告支付的2008年度租金16,750元、2009年度租金21,730元、2012年度租金30,549元、2013年度租金33,579元。以上事实，由房屋托管协议书、上海市房地产权证及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的房屋托管协议书系双方的真实意思表示，双方均应按约履行自己的义务。原告主张被告逾期支付2006年11月21日至2015年11月20日的租金共计人民币216,140.50元，且原告认可收到了被告支付的2008年度租金16,750元、2009年度租金21,730元、2012年度租金30,549元、2013年度租金33,579元，但对于被告主张的支付了2007年度租金18,050元、2010年度租金23,908元、2011年度租金26,334元不予认可。本院认为，被告主张支付了上述三笔租金，但原告对此予以否认，被告亦未提供充分的证据对此予以证明，故对于被告的意见，本院不予采信。对于2008、2009、2012、2013年度支付的租金，被告主张系代扣了税金、消防设施费、手续费等之后的金额，原告当时并未提出异议，视为双方在实际履行中达成了一致意见，且庭审中原告也表示，对已经扣除的消防设施费用、税金和手续费因时间久远不再主张，故对原告关于2007年11月21日至2009年11月20日、2011年11月21日至2013年11月20日的租金的主张，本院不予以支持。由此，被告尚欠付原告2006年11月21日至2007年11月20日的房屋租金20,000元、2009年11月21日至2011年11月20日的房屋租金55,902元、2013年11月21日至2014年11月20日的房屋租金38,974.34元。另，合同期限届满后，被告理应将涉案房屋返还原告，逾期返还的，被告应支付原告相应的使用费用，现原、被告对于房屋的返还、使用费的支付及标准均无异议，本院予以确认。原告主张被告支付逾期支付租金的违约金及利息，符合双方合同约定，本院予以支持，但金额应根据每年租金的变化据实调整。原告关于被告应赔偿催讨租金的交通费的主张，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。被告关于租金中应扣除5%的税金、消费喷淋设施费、维修费等的意见，缺乏合同和法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告上海博伦综合市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张维芬位于上海市松江区叶榭镇车亭公路XXX弄XXX-XXX号的房屋；二、被告上海博伦综合市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张维芬自2006年11月21日至2007年11月20日的房屋租金20,000元、2009年11月21日至2011年11月20日的房屋租金55,902元、2013年11月21日至2014年11月20日的房屋租金38,974.34元，合计114,876.34元；三、被告上海博伦综合市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张维芬自2014年11月21日起至实际返还房屋之日止的使用费(按21,435.89元/年/套的标准计算)；四、被告上海博伦综合市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张维芬逾期支付租金的违约金11,487.63元；五、被告上海博伦综合市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张维芬欠付租金的利息(以2006年11月21日至2007年11月20日的房屋租金20,000元为本金，自2006年12月26日起；以2009年11月21日至2010年11月20日的房屋租金26,620元为本金，自2009年12月26日起；以2010年11月21日至2011年11月20日的租金29,282元为本金，自2010年12月26日起；以2013年11月21日至2014年11月20日的租金38,974.34元为本金，自2013年12月26日起；均计算至实际清偿之日止，按年利率6%的标准计算)；六、驳回原告张维芬的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,132元，减半收取3,066元，由原告张维芬负担1,652.50元(已付)，被告上海博伦综合市场经营管理有限公司负担1,413.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 洪 飞二〇一六年四月二十二日书记员 万小兰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。