清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2015）清城法横民初字第984号原告：黄捷聪，男，1989年8月28日出生，汉族，住清远市清城区，委托代理人：周琴，广东御福律师事务所律师。委托代理人：陈国华，广东御福律师事务所律师。被告：清远市狮子湖房地产开发有限公司，住所地：清远市狮子湖大道1号行政大楼三层。法定代表人：李文基。委托代理人：温玉萍，公司职员。委托代理人：林海宝，广东正鑫律师事务所律师。原告黄捷聪诉被告清远市狮子湖房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周琴、陈国华，被告的委托代理人温玉萍、林海宝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称:2012年6月19日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定：原告购买的商品房为清远市狮子湖大道1号狮子湖英伦壹区1层165号，按套内建筑面积计算，房屋单价为8174.97元，总金额为2280000元。双方还约定在签署本合同时，支付全部房价的30.70%，计700000元；房价款的35.09%，计800000元，买受人须于2012年7月4日前付清；剩余的房价款的34.21%，计780000元，通过银行按揭的方式付款，且买受人须确保该部分款项于签署本合同后的2个月内付清。出卖人应当在2013年12月31日前将具备符合本合同约定的商品房交付买受人使用。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。同时，原被告还约定的卖方逾期交楼的违约责任等等。合同签订后，原告依约履行了付款义务，但是，被告至今未向原告交付所购买的房屋，被告应当承担延期交楼的违约责任。按照同路段每月每平方租金30元计算，被告应当承担逾期交付的违约金（计至起诉时）为239382元（30元/㎡×279㎡×130%×22个月）。起诉后的违约金，应当依据前述计算方式支付至约定交楼之日止。为维护原告合法权益，特此起诉，请求依法判令：1、被告支付给原告违约金至起诉之日为239382元，之后的违约金按照前述计算方式支付至涉案的房屋交付日止；2、被告承担本案的诉讼费用。原告在诉讼中增加一项诉讼请求，为“判决原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条关于违约金为已交房价款万分之一的约定无效”。被告辩称：答辩人已经履行了通知义务，答辩人根据合同约定在商品房达到交付条件后已经通过快递邮寄了收楼通知书，原告要求答辩人承担违约金与事实不符，因为根据双方签订合同约定，已经明确了双方的责任，然而原告违反约定计算违约金，且与事实和双方签订的合同不符，答辩人与原告签订的合同是双方真实意思表示没有违反法律强制性规定，依法属于有效，请求依法驳回原告认为合同约定无效的诉讼请求。经审理查明，2012年6月19日，原告黄捷聪（买受人）与被告清远市狮子湖房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2012061937329964）及合同补充协议，该合同约定“第三条，买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为清远市狮子湖大道1号狮子湖英伦壹区1层165号；该商品房的用途为住宅，……该商品房合同约定建筑面积共289.23平方米，其中，套内建筑面积278.90平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.33平方米……第四条，计价方式与价款。该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8174.97元，总金额2280000元。第六条，付款方式及期限。付款方式为在签署本合同时，支付全部房价的30.70%，计700000元；房价款的35.09%，计800000元，买受人须于2012年7月4日前付清；剩余房价款的34.21%，计780000元，通过银行按揭的方式付款。第八条，交付期限。出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设局验收备案，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条，出卖人逾期交房的违约责任。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。第十一条，交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明条件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……第十五条，关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、自法定的办理产权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法申请办理产权登记的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。”双方在合同中还就商品房买卖的其他相关事宜作了详细的约定。合同签订前，原告于2012年6月17日向被告支付购房定金200000元，分别于2012年6月19日、7月4日向被告支付了购房款500000元、800000元，余款780000元在中国工商银行办理了按揭贷款。因涉案房屋未能如期办理商品房工程竣工验收备案，未向原告交付房屋，原告遂向本院提起诉讼。在诉讼中，被告提供《竣工验收备案表》，拟证实涉案房屋于2014年12月26日经验收备案。原告提供一张被告出具的收款收据，拟证实其支出代收代缴契税68400元、物业维修基金7231元、预告登记费80元、代办房产证费719元。以上事实，有原告提供的身份证、工商登记资料、《商品房买卖合同》、《收款收据》，被告提供的《竣工验收备案表》，以及本案庭审笔录为证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》（含合同补充协议），系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，各方应依合同约定享有权利和承担义务。本案中，双方确认原告已按约定向被告付清购房款，按合同约定被告应于2013年12月31日前将经建设局验收备案的商品房交付给原告，但涉案房屋至2014年12月26日才具备合同约定的交付条件，因此，被告已构成违约。关于违约金问题，虽然《商品房买卖合同》第九条约定的违约金按照逾期的天数按总房价的日万分之一计算，但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原告认为约定的违约金低于实际造成的损失，其有权提出增加的要求。同时，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定，被告迟延交楼的违约行为导致原告不能预期搬入涉案房屋居住使用，从而失去利用涉案房屋派生的其他权利和收益，确实存在实际损失，且由于被告的违约行为处于继续状态，该损失虽然难以确定但必然不断扩大，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，对于原告的损失本院确定按照中国人民银行规定的金融机构短期--1年期贷款基准利率的标准予以调整。违约金应从2014年1月1日起以购房总价款2280000元为基数按日万分之五的标准计付至2014年12月26日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：限被告清远市狮子湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告黄捷聪支付逾期交楼的违约金（该违约金从2014年1月1日起以总购房款2280000元为基数按中国人民银行规定的金融机构1年期贷款基准利率计算至2014年12月26日止）。本案受理费2445元，由原告黄捷聪负担1025元，被告清远市狮子湖房地产开发有限公司负担1420元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  林振鹏二〇一六年四月十一日书记员  梁闯龙附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。