江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0830民初2521号原告（反诉被告）：于亚。委托诉讼代理人：姚伯祥，江苏衡胜律师事务所律师。被告（反诉原告）：费金连。委托诉讼代理人：任立春，江苏中湖律师事务所律师。第三人：马玉兵）。原告（反诉被告）于亚与被告（反诉原告）费金连房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因该案较为复杂转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）于亚的委托诉讼代理人姚伯祥，被告费金连（反诉原告）及其委托诉讼代理人任立春到���参加诉讼，第三人马玉兵经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于亚向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告之间于2014年5月14日签订的《房屋租赁合同》有效，庭审中变更不再确认合同有效。2.判令被告继续履行原、被告之间的《房屋租赁合同》。3.依法判令第三人马玉兵搬出盱眙县马坝镇XX路XX房屋。4.判令被告赔偿原告装修费用、物品损失等各项费用100500元。5.依法判令被告赔偿原告房屋租金损失按每日170元计算，从2016年3月24日起算至被告实际将房屋交付原告使用时止。6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年5月14日，原告于亚与被告费金连签订《房屋租赁合同》，被告费金连将位于盱眙县马坝镇XX路XX房屋出租给原告于亚经营婚纱店（店名苏菲亚），租赁期限自2014年7月1日至2022年7月1日止。合同签订后，原告于亚对上���房屋进行装修，购置经营物品，正式对外经营婚纱业务。2016年2月下旬，原告因业务需要外出培训。原告于2016年3月24日回到租赁房屋时发现，被告费金连趁原告外出期间，擅自将该房屋租赁给第三人马玉兵经营饭店（马五片片鱼）。为此，原告于亚多次找到被告费金连协商，要求被告继续履行合同并赔偿损失，但被告均拒不理睬，被告其行为严重损害了原告的合法利益，故诉请依法判决。被告费金连辩称，原、被告双方存在房屋租赁关系，但原告于2016年2月20日（农历正月十三）将其婚纱店内的空调、婚纱摄影设备等搬离被告出租的房屋，并且在几天后原告安排他人将出租屋内的剩余物品也全部搬走，原告的行为表明其已不再履行双方签订的租赁合同，原告构成违约。为减少损失，被告于2016年4月1日将房屋另租第三人马玉兵，被告并不存在违约行为，因��，原告主张合同继续履行及赔偿损失的请求无事实和法律依据。第三人马玉兵未作答辩。反诉原告费金连向本院提出反诉请求：1.请求依法解除反诉原告与反诉被告之间于2014年5月14日签订的《房屋租赁合同》。2.反诉被告于亚给付反诉原告费金连房屋租金6712元。3.反诉被告于亚给付反诉原告费金连房屋租赁期间的水电费520元。4.诉讼费用全部由反诉被告于亚承担。事实和理由：反诉原告费金连与反诉被告于亚于2014年5月14日签订《房屋租赁合同》，租期从2014年7月1日至2022年7月1日止，每年租金62000元。反诉被告于亚全额缴付了第一年房屋租金62000元，第二年2015年7月1日至2016年7月1日的租金应于2015年7月1日交付，反诉被告于亚只付了40000元。2016年2月20日晚上十一点左右，反诉被告于亚将租赁房屋内的空调、冰箱、贵重的婚纱摄影设备在反诉原告费金��不知情的情况下悄悄拖走，反诉原告费金连在第二天才发现反诉被告于亚将出租屋内的设施设备拖走，反诉原告费金连立即给反诉被告于亚打电话询问，反诉被告于亚在电话中称实在没生意可做，婚纱店经营不下去了，要求反诉原告费金连将房屋另外出租。反诉被告于亚在几天后安排他人将店内的婚纱等一些物品能搬走的全部搬走，在反诉被告于亚安排的人员搬物品时，案外人阻止并打电话报警。因反诉被告于亚违约不再履行合同，2016年4月1日反诉原告将房屋出租给马双霜，其用于饭店经营。从2015年7月1日至2016年3月30日，反诉被告于亚应支付反诉原告费金连房屋租金46712元，而反诉被告只支付租金40000元，尚欠租金6712元。反诉被告于亚应当支付租赁期间的水电费520元也没有支付，故请求依法判决。反诉被告于亚辩称，1、反诉原告趁反诉被告培训期间将房屋转租给第三人属于违约行为，对此造成的损失应由反诉原告对反诉被告进行赔偿。反诉原告辩称其已经和其解除了房屋租赁合同没有事实与法律依据；2、被告反诉要求与原告解除合同没有事实和法律依据，根据庭审查明的租赁房屋内属于于亚的物品均是生活主要物品，证明于亚还在履行租赁合同，至于承租人是否将屋内物品搬出并不影响双方履行租赁合同。综上，请求法庭依法支持原告诉讼请求，并依法驳回本案反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2014年5月14日，原告于亚与被告费金连协商签订《房屋租赁合同》。该合同内容为：“房屋租赁合同，出租方：费金连（以下简称甲方），承租方：于亚（以下简称乙方），根据《中华人民共和国合同法》，以及其他有关法律、法规之规定，甲乙双方在平等自愿协商一致的基础上，签订本合同，以供共同信守。第一条：租赁标的物及用途。1.甲方将坐落于马坝镇xx路xx号的房屋二间二层，建筑面积约200平方米出租给乙方使用。第二条：租赁期限及租金。1.租赁期限为八年，自2014年7月1日至2022年7月1日至。2.该房屋租金实行按年计算，每年62000元人民币（陆万贰仟元整）。3.乙方在签订合同之日预付甲方租房定金壹万元整，在开业之日将本年余款全额付清。之后房屋每年租金一次性结清，甲方收到房屋租金后为乙方出具书面收款凭证。4.本合同签订期限为8年，期间前5年内房屋租金不得增加，后三年按左右门面均价计算。第三条：房屋交付，甲乙双方在签订合同之后房屋的使用权归乙方所有，期间让一个月时间给乙方装修。租金以装修后开业之日算起。第四条：违约责任。租赁期间因单方违约，由违约方向守约方赔付违约金50000元，由此产生的一切损失（注：房屋��金及营业损失等）。本合同一式两份，双方各执有一份均具有同等法律效力。本合同自双方签字之日起生效。甲方：费金连，证件号码；住址；联系电话：151××××4548,2014年5月14日，乙方：于亚，证件号码：××，住址；联系电话：131××××2729,2014年5月14日。”原告于亚与被告费金连均在该合同上签名确认。双方签订《房屋租赁合同》后，原告于亚支付了被告费金连2014年7月1日至2015年7月1日的房屋租金62000元。同时，原告于亚对房屋进行了装修，原告于亚请黄XX对租赁房屋进行装修，共支付给黄XX装修费用58000元（其中木工材料及工资计38000元，油漆材料及工资计20000元），有黄XX出具的证明予以证实。2014年7月18日，原告于亚在好美家装饰建材经营部购买室内装饰吊灯、牛眼灯和光带支付费用8000元。期间，原告于亚请郑某为该店做广告牌，材料费和安装费计20500元，原告于亚支付了10000元，尚欠10500元。原告于亚自诉购买了镶在墙面上的玻璃镜支付费用4000元，其余为吧台一个、组合沙发二套、桌子二张、木床和铁床各一张、衣橱一只、抽烟机一台、灶具和煤气罐一套等，原告没有提供相应的票据予以证实。被告费金连认可原告于亚存放在店内镶在墙面上的玻璃镜四面、吧台一个、组合沙发二套、木床和铁床各一张、抽烟机一台、灶具和煤气罐一套，灯具仍在使用。2015年7月1日至2016年7月1日，原告于亚于2015年7月1日仅支付被告费金连第二年房屋租金40000元，并没有按照合同的约定一次性付清房屋租金62000元。2016年2月20日，原告于亚在没有通知被告费金连的情况下，自称到上海培训，于当日夜间将出租屋内的主要或贵重物品（婚纱摄影设备、空调、婚纱等）予以搬离。第二天被告费金连发现原告于亚将出租屋内的主要物品搬离后，于是被告费金连打电话给原告于亚，原告于亚在电话里明确表示生意做不下去了。事后几天夜里，原告于亚又委托他人欲将出租屋内的相关物品予以搬离，案外人於XX因害怕原告于亚搬离后无法还清欠自己的烟酒钱，于是打110报警，这一事实由证人郑某、於XX的证言予以证实。2015年2月25日，原告于亚在上海长宁宫教育培训中心接受母婴培训，交付培训订金150元，其只提供150元收据，但没有提供培训的其他相关证据。2016年3月30日，原告于亚姐夫黄寿礼发现被告费金连将马坝镇xx路xx号房屋出租给他人用于饭店经营，于是打110报警，盱眙县马坝派出所接到报警后，即刻赶往事发地点。民警发现事发地点在马坝高中部麻五片片鱼，到现场后，被告费金连称将房屋已租给原告于亚使用，后因原告于亚生意无法经营，为避免损失，被告费金连又将房屋���租给他人经营，并以此终止与原告于亚的租赁合同，这一事实由盱眙县马坝派出所接处警工作登记表予以证实。2016年4月1日，被告费金连在没有提前通知承租人原告于亚的情况下，又将位于马坝镇xx路xx号房屋二间二层，建筑面积约150平方米的屋屋出租给马双霜（即第三人马玉兵的女儿)经营饭店。被告费金连与马双霜签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为5年，自2016年4月1日至2021年4月1日止，年租金60000元。因被告费金连没有经原告于亚同意将该出租房屋又转租，原告于亚随于2016年5月5日诉至本院，要求被告费金连继续履行原、被告之间的《房屋租赁合同》，并且赔偿原告于亚的各项损失。被告费金连提起反诉被告于亚拖欠房屋租金等违约行为，且以原告于亚从2016年2月20日起搬出至2016年3月30日止没有再继续经营为由，要求依法解除双方签订的《房屋租赁合同》，并给付拖欠租赁期间的租金和水电费。原、被告发生争议，产生讼争。证明上述事实的证据有：原告于亚的委托诉讼代理人姚伯祥、被告费金连的当庭陈述；原告于亚的委托诉讼代理人姚伯祥向本庭提供原、被告签订的2014年5月14日《房屋租赁合同》、房屋装修清单、好美家装饰建材经营部销售清单、黄XX的证明、盱眙县马坝镇派出所接处警工作登记表、上海长宁长宫教育培训中心收据、门面婚纱广告牌；被告费金连向本庭提供被告费金连与马双霜于2016年4月1日签订的《房屋租赁合同》、盱眙县供电公司通用机打发票联、盱眙城东水务管理有限公司票据、证人出庭作证申请书；证人於XX、郑某到庭证词、本庭与原告于亚的谈话笔录、马玉兵的谈话笔录予以证实，经庭审质证、核证，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：原���被告于2014年5月14日签订的《房屋租赁合同》是否有效，原、被告的行为是否构成合同违约，原告于亚所诉第三人马玉兵主体是否适格，是否应搬出该租赁房屋，同时原告要求被告赔偿其装修费用、物品损失等是否合法；被告反诉原告违反合同约定，原、被告行为是否构成违约，是否应解除原、被告于2014年5月14日签订的《房屋租赁合同》以及由原告给付被告租赁期间的余欠租金和水电费等。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中原、被告于2014年5月14日签订的《房屋租赁合同》，双方对租赁物标的以及用途、租赁期限、租金、房屋交付、违约责任等作出相应的约定，并经原告于亚和被告费金连签名确认，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，故原、被告理应依约遵守。原、被��签订《房屋租赁合同》后，原告于亚支付了被告费金连2014年7月1日至2015年7月1日的租金62000元。同时，被告留给原告一定的装修时间，原告于亚对租赁房屋进行装修并及时投入使用。2015年7月1日至2016年7月1日，原告于亚于2015年7月1日仅支付租金40000元，并未按照合同约定一次性付清租金62000元，按常规理解和原告第一年交付租金时间，应为租赁开始时间，故原告于亚延迟交付租金已构成违约。其次，原告于亚在2016年2月20日没有通知被告费金连的情况下，自称到上海培训，其于当日夜间将出租房屋内经营的主要或贵重物品（婚纱摄影设备、空调、婚纱等）予以搬离，也证实了原告于亚不再履行租赁合同的意向，这一事实由证人於XX、郑某到庭证词予以证实。且第二天被告费金连发现原告于亚将出租房屋内的主要物品搬离后，于是电话联系，原告于亚在电话里明确表示生意做不下去了，原告于亚第二次派人搬店内物品时被人发现并报案处理，更加证明原告于亚不再履行合同的意向。根据我国《合同法》第九十四条的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以法定解除合同。但应通知对方，合同自通知对方时解除。本案中，原告于亚首先没有按照合同的约定，在第二年租金交付时没有一次性支付租金62000元，而是仅一次性支付40000元，其行为已构成违约，依法应承担本纠纷的民事责任。事实上，原告于亚于2016年2月20日在没有通知被告费金连的情况下，于当日夜间将出租屋内的主要或贵重物品（婚纱摄影设备、空调、婚纱等）予以搬离，店内仅剩两张床、一套煤气灶具和煤气罐、一台抽油烟机以及两套沙��，店内并没有存有与原告于亚经营婚纱店相关的器材，可见原告于亚以自己的行为来表明已经不再经营婚纱店，原告于亚的行为再次证实其不再履行合同构成违约，以致被告费金连的合同目的无法实现，故被告费金连有权按照法律的规定解除与原告于亚的房屋租赁合同，故反诉原告费金连请求依法解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，有事实和法律依据，本院依法予以支持。但被告费金连依法应通知原告于亚，合同自通知对方时解除，故被告费金连在没有通知原告于亚解除合同的情况下，擅自与马双霜签订《房屋租赁合同》，被告费金连存在一定的过错，依法应承担相应的民事责任。根据我国《合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；…。”以及根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若���问题的解释》的规定:“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰、装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，如果因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”本案中，原告于亚请求判令被告费金连赔偿其装修费用、物品损失等共计100500元，本院认为，对于出租房屋内的未形成附合的装饰、装修物如灯具、广告牌、镜子、吧台、沙发、床、灶具以及油烟机等，可由承租人于亚自行拆除或处理。对已形成附合的装饰装修物如出租房屋内的装潢、粉刷以及油漆使用的处理没有约定的，本案因是承租人于亚违约导致合同解除的，且没有鉴定无法确定装饰装修残值损失，故承���人于亚请求出租人费金连赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，本院不予支持。对于反诉原告费金连请求反诉被告于亚给付租赁期间尚欠的房屋租金6712元以及水电费520元，本院认为，承租人于亚在租赁期限内即2015年7月1日至2016年3月30日应按合同的约定支付租赁期间的房屋租金46712元以及相应的水电费520元，而反诉被告于亚仅支付40000元，尚欠房屋租金6712元和水电费520元，本院对反诉原告费金连的该项请求依法予以支持。对于庭审中，原、被告对出租房屋内的暂存物品的数量没有争议的，由被告费金连退给原告于亚。对出租房屋内的暂存物品的数量存在争议，本院认为，鉴于原、被告对该争议都不能向本庭提供相应的证据予以证实，且原告在本案中没有提出退还，故本院暂不理涉，由当事人双方协商解决或权利人另行起诉。对原告于亚起诉第三人马玉��在本案中承担相关责任，经庭审查明第三人马玉兵不是2016年4月1日《房屋租赁合同》的当事人，故对此请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、九十四条、第九十六条、第九十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、驳回原告于亚请求判令继续履行原、被告之间的《房屋租赁合同》以及要求被告费金连赔偿其装修费用、房屋租金损失的诉讼请求。二、驳回原告于亚请求判令第三人马玉兵搬出盱眙县马坝镇XX路XX房屋的诉讼请求。三、被告费金连于本判决生效后十五日内退还原告于亚存放于盱眙县马坝镇xx路xx号婚纱店内的物品即吧台一个、组合沙发二套、木床和���床各一张、抽烟机一台、灶具和煤气罐一套，灯具等物品。四、解除原告（反诉被告）于亚与被告（反诉原告）费金连于2014年5月14日签订的《房屋租赁合同》。五、原告（反诉被告）于亚于本判决生效后十五日内向被告（反诉原告）费金连支付租赁期间的房屋租金6712元以及水电费520元，合计7232元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2310元，反诉案件受理费50元，合计2360元，由原告（反诉被告）于亚负担1410元，被告（反诉原告）费金连负担950元（原告于亚预交2310元，被告费金连预交50元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提��副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2360元（收款单位名称：淮安市财政局，开户行：江苏省淮安市农行城中支行，帐号：34×××54）。审 判 长  罗德俊人民陪审员  舒献东人民陪审员  陈志和二〇一六年十月十八日书 记 员  唐 婕注：户名：盱眙县人民法院账号：77×××93开户行：江苏盱眙珠江村镇银行股份有限公司附相关法律及司法解释规定：一、《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满��前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”二、最高人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条;“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，人民法院按照下列情形分别处理：…（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”三、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担��利后果。”