山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁01民终1305号上诉人（原审被告）靖立群，男，1974年3月21日出生，汉族，居民，住济南市。上诉人（原审被告）董泗美，女，1977年2月5日出生，汉族，居民，系上诉人靖立群之妻，住济南市。以上两上诉人的共同委托代理人于经福，山东海中洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王慧，女，1975年8月19日出生，汉族，居民，住济南市。被上诉人（原审原告）靖新鑫，男，2000年3月26日出生，汉族，学生，系被上诉人王慧之子，住济南市。以上两被上诉人的共同委托代理人薛富巍，山东辰静律师事务所律师。上诉人靖立群、董泗美因与被上诉人王慧、靖新鑫返还原物纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（2015）长民重字第13号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，涉案房产位于长清区南门里街65号，登记产权人为靖书诚，系靖书诚于1994年购买的房改房，2000年12月统一换证，房产证号：长房权证城改字第048**号。2001年5月10日，靖立勇、靖立彬兄弟二人在父亲靖书诚的主持下，对涉案房产进行分割，达成一致协议：靖立彬向靖立勇交付27500元，此房（南门里街65号）归靖立彬所有。后靖立勇为索要该房款曾诉至原审法院，原审法院于2001年8月8日作出（2001）长民初字第973号民事调解书，调解：一、位于长清镇南门里街65号的房屋院落一处归靖立彬所有；二、由靖立彬于2001年8月31日前偿付靖立勇房款20000元，同年11月10日前偿付靖立勇房款7500元；三、由靖立勇一次性支付靖立彬房屋产权过户费用500元；四、其他互不追究。靖立彬分得该房产后，至今未办理房屋产权变更登记手续。2011年6月1日，靖立彬与靖立群、董泗美签订《房屋买卖合同》一份，有关内容为：“卖方靖立斌（甲方）；买方董泗美、靖立群（乙方）。一、乙方同意购买甲方拥有的座落在济南市长清区南门里街65号的房产，产权证第04803号。二、上述房产的总交易价格为肆拾伍万元（小写45万元）。本合同双方签订之日起，乙方向甲方支付人民币叁拾伍万元作为购房定金。三、付款方式与办法1、甲乙双方同意以银行二手房贷款方式付款，甲方应在收到乙方购房定金时，给予乙方提供过户及交税资料，包括房产证复印证、土地使用证、身份证、户口本。2、乙方在收到甲方过户资料后，按甲方约定2011年6月1日，首付购房款付给甲方指定帐户，剩余购房款2011年9月1日付清给甲方，双方按购房总价执行，应多退少补。3、甲方应于收到乙方全额房款之日起60天内将交易的房产全部交付给乙方使用。4、税费分担，甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续缴纳税费，经双方协商交易税费双方承担，中介费房屋评估费及过户费用双方承担。5、违约责任，甲乙双方签订合同后，若乙方违约，甲方应30日将首付购房款付给乙方，但购房定金不退，归甲方所有，若甲方违约在30日内应给乙方所付定金双倍返还给乙方。6、在合同执行期间如因故不能履行或需要修改，必需经双方同意，并互相换文或另签合同方为有效。7、在合同执行期间甲乙双方如有纠纷，签订合同不能协商解决时，可向人民法院提出诉讼。8、甲乙双方签订签字合同后本合同具有法律效力。本合同一式三份，双方及房屋中介各执壹份。甲方：靖立斌乙方：董泗美、靖立群2011年6月1日。”靖立群、董泗美另提供借条（复印件）一张，内容为：“借条今借到靖立群现金肆拾伍万元整（450000.00元），于2011年8月1日还清。自愿以长房权证城改字第04803房产一套提供抵押担保，到期不还以此房抵上述借款并协助办理房产过户手续。借款人靖立斌2011.6.1”。靖立群、董泗美称借条原件因借款已质押给他人。王慧与靖立彬于1997年登记结婚，于2000年3月26日生育一子，即靖新鑫。2012年4月19日，王慧与靖立彬在长清区民政局协议离婚，其中财产处理约定：房产（南门里街65号）面积200.59平方米，归王慧及双方之子靖新鑫共有。靖立彬对外欠帐较多，时常有债主上门索债，后靖立彬外出，失去联系。另查明，2012年3月9日，刘承志与靖立彬签订《商品房买卖合同》一份，靖立彬将涉案房产以179000元的价格转让给刘承志，其中房屋交付约定：“甲方（靖立彬）应在收到房款以后5日内将上述房屋全部钥匙交付乙方（刘承志），并在双方在场的情况下，由乙方对房屋进行验收，乙方无任何异议，视为该房屋情况符合本合同规定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、受益、处分权，归乙方行使。”刘承志于2012年4月份搬入涉案房产内居住。2012年5月，刘承志以靖立彬为被告诉至原审法院，后申请追加王慧为共同被告，要求靖立彬、王慧继续履行房屋买卖合同、交付房屋、协助办理产权过户手续。原审法院于2012年10月28日作出（2012）长民初字第930号民事判决书，判决：驳回刘承志的诉讼请求。刘承志不服判决提起上诉。2013年9月10日，济南市中级人民法院作出（2013）济民一终字第234号民事判决书，维持原审法院判决。审理过程中，刘承志与靖立群因占用涉案房产发生治安案件。2013年1月24日，济南市公安局长清区分局作出济公长清（东关）调解字（2013）016号治安调解协议书，调解：“一、刘承志主动搬出靖立彬的房产，关于房产归属，双方通过司法途径解决，在法院判决前刘承志不再到靖立彬的房产居住；二、靖立群放弃追究刘承志的相关责任；三、靖立群、伊兆永的治疗费、误工费等费用由靖立群承担。”另，涉案房产现由靖立群、董泗美占有使用。王慧提供济南市公安局长清区分局东关派出所出具的《接警证明》一份，内容为“经查阅接警档案在2013年9月9日17时53分东关派出所接到一警情在南门桥北侧路西有人霸占了其物品，报警人王慧，报警电话151＊****＊966，民警接到报警及时出警。特此证明。”王慧主张靖立群、董泗美占用了其室内全部财产，未能提供相关证据证实。原审法院认为，涉案房产登记在靖书诚名下。2001年5月10日，靖书诚主持分家析产，将涉案房产分给靖立彬。2001年8月8日，原审法院作出（2001）长民初字第973号民事调解书，调解：涉案房产归靖立彬所有，由靖立彬向其兄靖立勇支付房价款27500元。靖立彬与王慧协议离婚时，将涉案房产协议给王慧、靖新鑫所有。因此，王慧、靖新鑫对涉案房产的占有使用具有原始性、连续性、合理性，但涉案房产现由靖立群、董泗美占有使用。本案的焦点问题是：靖立群、董泗美对涉案房产的占有使用是有权占有还是无权占有。靖立群、董泗美主张其基于买卖关系实现对涉案房产的占有，提供了房屋买卖合同及借条复印件，根据借条载明的“以长房权证城改字第04803房产一套提供抵押担保”，符合最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理”的相关规定，应认定靖立群、董泗美与靖立彬所签“房屋买卖合同”实际为抵押借款合同，所约定的“到期不还以此房抵上述借款并协助办理房产过户手续”为流质条款，为我国法律所禁止，系无效约定，靖立群、董泗美基于买卖合同占有该房产的基础法律关系存在瑕疵。此外，根据公安机关的《治安调解协议书》的内容，是刘承志退出涉案房屋后，靖立群、董泗美才占有使用该房屋，进一步证明了靖立彬并未向靖立群、董泗美交付涉案房产的事实。因此，靖立群、董泗美对涉案房产的占有无法律依据，为无权占有，不受法律保护。王慧、靖新鑫要求靖立群、董泗美腾房合法有据，原审法院予以支持。王慧、靖新鑫要求靖立群、董泗美归还涉案房屋内被占用的物品一宗，靖立群、董泗美不予认可，且王慧、靖新鑫未提交证据予以证实，故原审法院不予支持。王慧与靖立彬协议离婚时协议涉案房产归王慧、靖新鑫所有；靖立群、董泗美是基于与靖立彬间无效的房产抵押而占有使用该房产；双方分别与靖立彬存在独立的协议和房产抵押关系。王慧、靖新鑫关于房屋占用费的请求，应向协议相对人靖立彬主张。经原审法院审判委员会决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、限靖立群、董泗美于判决生效之日起三十日内搬出涉案房屋（即位于长清区文昌街道办事处南门里街65号，房产证号：长房权证城改字第048**号房产）；二、驳回王慧、靖新鑫的其他诉讼请求。案件受理费100元，由靖立群、董泗美负担。上诉人靖立群、董泗美不服原审判决上诉称：一、一审法院认定事实有误。1、被上诉人所诉与事实完全不符。早在2011年6月1日，涉案房屋原所有权人靖立彬就与上诉人签订了房屋买卖合同，当日靖立彬收取了45万元的购房款，双方于2011年8月1日进行了交接，由靖立彬将该房屋及与该房屋有关的所有手续一并交付给上诉人。随后上诉人一家便搬入该房屋居住至今。自2011年6月1日起该房屋的所有权人便是上诉人了。王慧主张其与前夫靖立彬离婚时双方约定该房屋及院落归王慧所有，该说法不能成立，因此时靖立彬已对该房屋无所有权，该约定是无效的。即使离婚财产分割协议成立，被上诉人也应该向靖立彬主张交付房屋，而不应该向靖立群主张，靖立群毕竟是已经支付45万元购房款并实际占有该房屋的实际房主，属于善意第三人。2、涉案房屋登记的房屋所有权人是靖书诚，2001年5月10日在靖书诚主持下对该房产进行分割，后靖立彬、靖立勇因付款问题发生诉讼，经原审法院调解，确认了该房产归靖立彬所有。根据我国《婚姻法》第十八条的规定，本案所涉房产是靖书诚赠与给靖立彬个人的，应属于靖立彬的个人财产。3、该房屋交付靖立群后之所以未能办理过户手续是因出卖人靖立彬无法提供全部房管局要求的手续造成的，责任在出卖方，而不是上诉人的原因。早在2011年8月1日，靖立彬就已经将该涉案房屋及有关手续交付给了上诉人，并随即搬进去居住，当时该房产内并无任何人居住。案外人刘承志是趁靖立群不在家时强行入住的。二、一审法院适用法律不当。一审法院认为被上诉人对涉案房产的占有使用具有原始性、连续性，合理性，无事实和法律依据，因2011年8月1日，靖立彬就已经将该涉案房屋及有关手续交付给了上诉人，并随即搬进去居住，该房产内当时并无任何人居住。靖立彬在已将该房产出卖给两上诉人的情况下，离婚时又协议将该房产给被上诉人，已无权处分。综上，请求二审法院查清事实，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人王慧、靖新鑫答辩称：一、涉案房屋系婚姻关系存续期间的共同财产，夫妻一方不得擅自处分。法律规定“遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产”，此处的确定应为明示的意思表示，本案中，靖书诚未明确表示涉案房屋归靖立彬一人所有，因此，该涉案房屋应属于夫妻共同财产。此外，依据《物权法》第二十九条之规定，涉案房屋在靖立彬父亲死亡时已经发生物权变动效力，不需办理过户登记手续。因此，涉案房屋已发生物权变动效力，所有权归靖立彬及王慧共同所有。二、上诉人不能依据善意取得制度的有关规定取得涉案房产的所有权。根据《合同法》第五十一条之规定，靖立彬未取得王慧同意擅自处分夫妻共同财产系无权处分，靖立彬与靖立群、董泗美于2011年6月1日签订的房屋买卖合同无效。此外，根据善意取得制度的相关规定，靖立群不符合“善意”“不知情”的构成要件，且未依据法律规定进行过户登记手续，因此上诉人不能依据善意取得制度取得涉案房产的所有权。三、靖立群因靖立彬无权处分行为所受损失，应当与靖立彬自行协商处理，与王慧无关。综上，请求驳回上诉，维持原判。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，2001年8月，经原审法院（2001）长民初字第973号民事调解书确认，涉案房屋归靖立彬所有，该房屋应为靖立彬与王慧夫妻关系存续期间的共同财产。后靖立彬与王慧协议离婚，将涉案房产处理给王慧、靖新鑫。靖立群、董泗美以其与靖立彬签订了买卖合同并已实际履行为由，主张其为涉案房屋的所有权人，但涉案房屋未进行转让登记，靖立群、董泗美依法并未取得涉案房屋的所有权，同时，靖立群、董泗美也无证据证实系靖立彬向其交付了房屋，因此，靖立群、董泗美占有涉案房屋没有法律依据。王慧、靖新鑫要求靖立群、董泗美腾房合法有据，应予支持。靖立群、董泗美的上诉理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人靖立群、董泗美负担。本判决为终审判决。审 判 长  邵举强代理审判员  马立营代理审判员  曹 强二〇一六年四月八日书 记 员  吴秀婷