江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终7290号上诉人（原审原告）：吴开生。上诉人（原审原告）：常香丽。被上诉人（原审被告）：吴江蓝海商业管理有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇人民路500号2幢802室。法定代表人：王多利，该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡逸，公司员工。上诉人吴开生、常香丽因与被上诉人吴江蓝海商业管理有限公司（以下简称蓝海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2016)苏0509民初2532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴开生、常香丽的上诉请求：撤销原判并依法改判。事实和理由：一、蓝海公司拖欠租金超过三个月，吴开生、常香丽有权解除商铺委托经营管理合同。二、合同解除不会影响吴江赛格广场整体功能的发挥。三、与蓝海公司签订的是商铺委托经营管理合同，一审判决引用合同法第一百二十四条是针对无名合同的依据。吴开生、常香丽向一审法院起诉请求：1、解除与蓝海公司签订的《商铺委托经营管理合同》，返还商铺经营权。2、蓝海公司支付2015年4月28日至2016年4月27日期间的租金11786元，赔偿从2016年1月28日起至商铺返还之日的损失（按合同约定租金计算）3、本案诉讼费用由蓝海公司承担。一审法院认定事实：“赛格广场”系苏州南海明珠房地产开发有限公司（以下简称南海公司）开发的位于苏州市××区松陵镇××北侧、××路南侧的大型商业广场，该广场共三层，有1000多个商铺构成，各商铺之间并没有进行物理分割。南海公司出售的商铺位置在铺号示意图中均有标注，且均办理了独立的房产证和土地证。2013年，南海公司与吴开生、常香丽签订一份《吴江市商品房买卖合同》，约定吴开生、常香丽向南海公司购买由其开发的“赛格广场”涉案商铺，合同价款为785686元，同日，吴开生、常香丽（甲方）与蓝海公司（乙方）签订一份《商铺委托经营管理合同》，约定甲方将涉案商铺委托乙方交由吴江赛格统一经营管理，并对“赛格广场”进行整体规划，按照业种业态的分布要求，以优质服务、规范管理培育市场；委托期限为12年〔自2013年6月20日（以实际开业日期为准）起至2025年6月19日止〕，在委托经营期限内，双方不得解除或终止本合同，否则按本合同第三条处理；合同履行期第1年，甲方无偿提供给乙方作为市场培育期，由乙方负责统一招商、统一经营、统一管理；合同履行期第2年至第4年，乙方每年向甲方支付保底租金分别为实际购房总价的5%、6%、7%；合同履行期第5年至第12年，每年涉案商铺租金收益根据实际购房总价占商铺所在楼层的销售总额所占百分比乘以该层租金收益按9∶1分成（即甲方为90%，乙方为10%），相关税费双方按照国家规定各自承担；合同履行期第2年至第12年每年的租金，乙方于当年租期内的前6个月内一次性支付给甲方；甲方不可撤销地赋予乙方使用、出租该商铺及收益的权利，确认乙方在本合同期限内始终有上述权利，甲方不得以任何理由收回商铺使用权；合同第三条：一、甲、乙双方必须严格遵守履行本合同条款，乙方延迟支付租金的，按银行同期活期存款利率计算违约金；若乙方逾期3个月未支付当年期租金的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方除支付当年期租金外，另按当年期租金额的5%向甲方支付违约金。二、……。三、如有其它违约行为的，违约方按当年期租金额的5%向对方支付违约金。上述合同签订后，“赛格广场”提前于2013年4月28日正式开业，自此，委托经营期限开始起算。在合同履行过程中，第1年度（即2013年4月28日至2014年4月27日）属于市场培育期，蓝海公司无须向吴开生、常香丽支付租金；第2年度（即2014年4月28日至2015年4月27日）的租金，蓝海公司已支付给吴开生、常香丽。第3年度（即2015年4月28日至2016年4月27日）的租金46972.68元（782878元×6%），蓝海公司已于2016年1月7日支付了4462.43元，于2016年1月26日支付了17849.73元；审理中，蓝海公司又于2016年4月28日支付了8924.87元，于2016年5月30日支付了8924.87元，于2016年6月7日支付了4462.43元，并于2016年6月7日代缴税款1644.06元。另查明：涉案商铺所有权人为吴开生、常香丽，系共同共有，实际支付的购房款为782878元。审理中，吴开生、常香丽自认于2016年6月17日收到蓝海公司另行支付的租金704.6元，截至2016年7月19日第二次开庭前，吴开生、常香丽已收到蓝海公司支付的第3年度（即2015年4月28日至2016年4月27日）的全部租金。以上事实，有双方的陈述、吴开生、常香丽提供的《吴江市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、房屋所有权证、《商铺委托经营管理合同》、《确认书》，蓝海公司、提供的铺号示意图、租金返还明细、税收缴款书及当事人陈述予以证实。一审法院认为，“赛格广场”共有1000多个商铺，已售商铺位置虽在铺号示意图中均有标注，并具有独立的房产证和土地证，但各商铺之间并没有进行物理分割。业主将商铺委托蓝海公司交由吴江赛格进行统一出租、经营和管理，并按所付房款数额及约定比例收取回报，这种经营模式属于产权式商铺经营模式。因各商铺之间没有进行物理隔离，各商铺是由蓝海公司整体招租，各商铺自身不具备独立经营的条件和利用价值，可见，吴开生、常香丽的商铺与其他业主的商铺使用和经营具有整体、不可分割的特点。因此，若单独解除委托经营协议，势必影响“赛格广场”整体功能的发挥，损害其他业主的利益，故吴开生、常香丽对商铺行使所有权，包括行使合同解除权不能等同于独立商铺，应受到一定的限制，必须服从大多数业主的整体意志。由于“赛格广场”未成立业主大会和业主委员会，吴开生、常香丽并无证据证明解除委托经营协议符合大多数业主的意志，且目前“赛格广场”仍处于正常经营中，因此，对于目前吴开生、常香丽要求解除《商铺委托经营管理合同》的主张不予支持。对于第3年度（2015年4月28日至2016年4月27日）的租金，吴开生、常香丽自认已经支付完毕，故对其要求蓝海公司支付租金和占有使用费的主张不予支持。关于诉讼费用，虽吴开生、常香丽的诉讼请求法院不予支持，但引起本案纠纷原因在于蓝海公司未按合同约定履行义务，故法院酌情认定本案诉讼费用由双方各半负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十四条的规定，判决驳回吴开生、常香丽的诉讼请求。案件受理费8984元，由吴开生、常香丽负担4492元，蓝海公司负担4492元。二审中，吴开生陈述其购买的商铺是独立的空间，但无法提供依据。蓝海公司陈述赛格广场在正常经营。本院认为：吴开生、常香丽与蓝海公司签订的商铺委托经营管理合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。根据合同约定，蓝海公司应在当年租期内的前6个月一次性支付当年租金。蓝海公司结欠2015年4月28日至2016年4月27日的租金，但在吴开生、常香丽起诉后已将租金支付完毕，双方关于租金的纠纷已经解决。吴开生、常香丽上诉认为蓝海公司拖欠租金其有权解除合同，要求蓝海公司返还商铺经营权。对此本院认为，吴开生、常香丽称其购买的商铺是独立分割的，但未能提供依据。而其他业主的商铺均未进行物理分割，由蓝海公司交给赛格广场统一经营管理，因此吴开生、常香丽行使权利必须符合其他商铺业主的整体利益，而吴江赛格广场目前仍在正常经营，尚未成立业主委员会和业主大会，因此吴开生、常香丽提起诉讼，要求解除合同的权利无法单独行使。综上所述，吴开生、常香丽的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8984元，由上诉人吴开生、常香丽负担。本判决为终审判决。审 判 长  王稚群审 判 员  叶 刚代理审判员  郭 锐二〇一六年十月十四日书 记 员  吉宇璐