上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民三(民)初字第4234号原告郑丁强，男，1949年2月21日出生，汉族，户籍所在地上海市长宁区。委托代理人赵向东，上海忠恳律师事务所律师。被告张韵，女，1972年10月3日出生，汉族，户籍所在地上海市虹口区。委托代理人陈巍，上海九安律师事务所律师。第三人上海日润能源科技有限公司，住所地上海市。法定代表人张家龙，总经理。委托代理人陈巍，上海九安律师事务所律师。原告郑丁强诉被告张韵、第三人上海日润能源科技有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月19日立案受理后，依法由代理审判员金艳独任审判。本案于2015年12月2日第一次公开开庭进行审理，原告委托代理人赵向东、被告张韵及其委托代理人陈巍、第三人委托代理人陈巍到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序进行审理。本案于2016年3月17日第二次公开开庭进行审理，原告委托代理人赵向东、被告及第三人共同委托代理人陈巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑丁强诉称：原告原是上海市青浦区徐泾镇上海豪都国际花园XXX号XXX房屋的权利人，被告系第三人的法定代表人，被告与第三人利用第三人与原告所签的《合作协议》中原告为第三人投资担保条款，迫使原告以低价出售系争房屋给被告，2009年10月15日双方签订了《上海市房地产买卖合同》，2009年10月29日被告成为系争房屋登记产权人。之后被告一直未支付购房款，因此原告一直未将房屋交付。2012年至2014年间，被告无理索要系争房屋租金，共向原告索要了人民币3.3万元，之后被告提出以20万元价格解除《上海市房地产买卖合同》，2014年11月5日，被告收取原告20万元后，又拒绝解除合同。第三人作为企业法人，将对原告的不合法的担保债权变更为被告对原告房屋的所有权，故第三人对被告的义务承担连带责任。故原告起诉至本院请求判令：1、被告按照市值支付原告上海市青浦区徐泾镇上海豪都国际花园XXX号XXX房屋的购房款(包括合同约定的房款及合同签订后至被告实际付款之间的房价涨价损失)；2、被告返还无理收取原告的款项23.3万元；3、第三人对被告上述义务承担连带责任。审理中，原告撤回第三项诉讼请求。被告张韵辩称：不同意原告的诉讼请求。1、原、被告之间房屋买卖的价款是以第三人对原告的资金担保债权抵消的，第三人支付原告150万资金，原告以其2套房屋作为担保；2、系争房屋过户至被告名下后，仍被原告占有使用，被告作为产权人有权收取租金。第三人上海日润能源科技有限公司述称：不同意承担连带责任，因为系争房款已经付清，被告有权收取租金。经开庭审理查明：本案系争房屋位于上海市青浦区徐泾镇上海豪都国际花园XXX号XXX室，建筑面积93.19平方米，类型为公寓，目前登记在被告名下。2011年，上海XX化工有限公司企业名称变更为上海XX酒业有限公司。同年，法定代表人由张XX变更为被告。2014年，上海XX酒业有限公司企业名称变更为第三人。2015年7月，第三人的法定代表人由张韵变更为张XX。2008年6月10日，上海XX化工有限公司(甲方)与原告(乙方)签订《合同协议》，约定双方合作经销燃油料。甲方责任：1、提供相关贸易所需资质；2、筹集相关贸易所需保证金150万元；3、负责财务工作。乙方负责：1、落实以甲方名义与哈尔滨市XX新型燃料有限公司签订长期供销合同，落实资源、落实用户；2、负责贸易过程中有关采购价格，运输成本，销售价格的谈判，告之甲方同意，并以上述诸项参数核定相关利润；3、筹集相关贸易所需保证金150万元；4、负责请哈尔滨市XX新型燃料有限公司开具甲、乙双方履约保证金300万元收据给甲方；5、由于该项目合作是乙方为主经营，乙方愿拿出乙方所持有的2套房产作为甲方150万元资金安全的担保(房产1：青浦徐泾镇上海豪都国际花园XXX号XXX室，房产证号沪房地青字(2004)第XX**号；房产2：雪松路XXX弄XXX号XXX室，租用公房凭证号桃浦字XXXX)(待经营正常运作后再议)。利润分配：扣除成本费用(差旅费、乙方工资1万元、会计出纳工资3,000元、税收)为利润依据，甲、乙双方各得50%。合同另约定了其他权利义务。2008年6月11日，原告出具收条，表示收到上海XX化工有限公司150万元。后双方合作经销燃油料的业务未顺利开展。2008年底，原告支付被告30万元。另查明，2009年9月22日，原告与被告签订《协议书》，约定原告将名下的两处住宅转让给被告，两处住宅的具体地址为：1、青浦区徐泾镇上海豪都国际花园XXX号XXX室(沪房地青字(2004)第XXXX号)；2、普陀区桃浦镇雪松路XXX弄XXX号XXX室(租用公房凭证编号：桃浦字XXXX号)。两处房屋转让总价110万元整，被告同意按此价接受。在房屋转让过程中的有关税费，双方按国家有关规定各自承担属于自己的部分。原告提出在本协议生效后六个月期限内，在其条件许可的情况下可同价赎回(赎回期限自2009年9月22日起至2010年3月22日止)，并承担本次转让和下一次赎回过程中乙方所支付的所有税费，被告表示同意。原告提出在本协议生效后六个月内，可继续收取上述两处房屋的租金(收租期限自2009年9月22日起至2010年3月22日止)，被告表示同意。本协议双方签字后生效。被告父亲张XX代被告在该协议书上签字，被告表示对协议书约定的内容予以确认。普陀区桃浦镇雪松路XXX弄XXX号XXX室房屋的租用公房凭证原件现在被告处。2009年10月15日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告将系争房屋出售给被告，转让价款56万元，在2009年10月15日之前办理过户手续。该合同对付款时间、房屋交付均未进行约定。2009年10月29日系争房屋由原告转移登记至被告名下，被告支付了交易过程中的契税。被告未另行支付过房款，原告至今未将房屋交付被告。2012年8月至2014年5月，原告按照每月1,500元标准向被告支付了部分租金。2014年11月5日，原告向被告账户支付20万元。2015年5月31日，第三人出具《情况说明》，表示因原告原因致使经销燃料油业务始终未能开展，经第三人向原告追讨，原告在2008年12月20日向第三人归还了30万元，并同意将作为担保的系争房屋过户给第三人法定代表人张XX之女张韵。2009年10月15日，原告将系争房屋以56万元的价格转让给被告，并办理了过户手续。第三人确认原告以向被告转让系争房屋所有权的形式，向第三人归还经销保证金56万元。鉴于被告担任第三人法定代表人，有关第三人与原告之间的事宜，被告有权代表第三人全权处理。又查明，2015年6月16日，被告起诉原告，要求原告将系争房屋交付被告，本院以(2015)青民三(民)初字第2395号案件予以受理，该案因原告提起本案诉讼而中止审理。在上述案件的起诉状中，张韵表述，郑丁强自2013年4月份开始向张韵转交每月1,500元的租金，但也仅仅转交至2014年5月份，郑丁强又以房屋漏水和没有租客为由停止转交租金。审理中，原告申请对系争房屋的市场价值进行评估，评估时间点为2016年3月17日。以上查明的事实，由原、被告的陈述，原告提供的上海市房地产登记申请书、合作协议、上海市房地产买卖合同、上海市房地产权证、银行业务回单、银行明细单、起诉状、营业执照、税务登记证、被告提供的合作协议、收条协议书、授权签字确认书、上海市房地产买卖合同、契税缴款书、上海市房地产权证、公房租赁凭证、准予变更登记通知书、情况说明、银行明细单、企业名称变更预先核准通知书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。庭审中，原告认为：1、被告至今未支付任何房款。本案系房屋买卖合同纠纷，第三人与原告是否存在债权债务纠纷不在本案审理范围，第三人可以另案主张。根据最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第四条的规定，联营合同的保底条款无效，故原告与第三人签订的合作协议中的担保条款无效。房屋买卖协议和房屋买卖合同中均未约定房款以债权进行抵消。原告曾至法院起诉向被告索回在2008年归还的30万元，但因过诉讼时效未被受理；2、被告至今尚未支付任何房款，原告有权对系争房屋继续占有使用和收益。由于原告不知晓法律规定，故将收取的租金3.3万元交付被告。因被告提出以20万元解除合同，故原告支付了被告20万元，但之后被告反悔，故原告要求被告退还上述两部分钱款；3、从2009年到目前系争房屋涨价1倍多，根据相关法律规定，原告有权主张房屋涨价损失。被告认为：1、被告已经付清了所有房款，房款是以第三人对原告的债权进行抵消。原告与第三人之间存在150万元债权债务关系，合作协议明确约定了原告以其两套房屋作为被告150万元资金的担保，因原告原因致使经销燃料油业务始终未能开展，第三人向被告追讨，原告同意将两套房屋过户给被告，并且签订了协议书。系争房屋已于2009年过户至被告名下，另一套房屋因系使用权房至今未能过户；2、原告一直未交付房屋，经被告多次催讨，原告向被告陆续支付租金，原告2012年8月至2014年5月期间共支付被告租金2.85万元，并非原告所述的3.3万元。2014年11月5日，原告又归还了第三人20万元，该笔钱款并非解除合同的钱款；3、被告已经付清了全部房款，房屋权利已经转移登记被告名下，没有评估的必要。根据庭审查明的事实，本院认为：1、原告与第三人签订的合作协议明确约定了原告以包括系争房屋在内的两套房屋作为第三人150万元资金安全的担保，该协议系双方当事人真实意思的表示，且协议中并未约定在亏损时第三人收取固定利润，故原告承担的是担保责任，有别于联营合同中的保底条款，故对原告主张该担保条款无效的意见本院不予采纳；2、原告主张双方之间的债权债务关系与房屋买卖关系相互独立，若如原告所述，双方在签订买卖合同时应当对房款如何支付进行明确约定，然原、被告签订的协议书及上海市房地产买卖合同对房款支付无任何约定，有违常理。双方在签订上海市房地产买卖合同当日即申请办理过户手续，被告已于2009年10月29日登记为产权人，原告主张被告分文未付，却未提供向被告催款的证据，有违常理。而根据被告的陈述，被告是以对原告的债权抵扣房款，被告的此抗辩意见恰解释了上述的不合理性；3、原告主张向被告支付了3.3万元租金，对此被告不予认可，仅认可原告支付了2.85万元租金，原告未就差额部分提供证据予以证明，从原告提供的付款凭证看，原告也并非每月连续支付租金，故本院对原告已支付差额部分租金的主张难以采信；4、原告主张2014年11月5日支付被告的20万元系双方达成解除买卖合同的一致意见，对此被告予以否认，原告也未提供证据予以证明，故本院对原告的该项主张不予采纳。综上所述，本院认为被告已经付清了系争房屋的购房款，故对原告要求以现值支付房屋对价的请求不予支持。原告要求被告退还租金和解除合同的钱款的请求于法无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告郑丁强的全部诉讼请求。本案受理费24,664元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 邵 霞代理审判员 金 艳人民陪审员 沈建芳二〇一六年四月十九日书 记 员 岳明静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。