广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗番法民三初字第257号原告：广州市华勤物业管理有限公司，住所地广州市番禺区市桥街捷进中路来福园15座35-39号，组织机构代码72503579-6。法定代表人：赖彩明，职务总经理。委托代理人：何燕芳，系该公司员工。委托代理人：李兴兵，系该公司员工。被告：苏艳秋，女，1985年3月16日出生，汉族，住广州市番禺区。原告广州市华勤物业管理有限公司（以下简称为华勤公司）诉被告苏艳秋物业服务合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告华勤公司的委托代理人何燕芳到庭参加诉讼，被告苏艳秋经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华勤公司诉称：2006年6月，在市桥禺秀社区居民委员会作为见证单位的情况下，经江南花园全体业主户数及建筑面积双过半数的业主签名确认同意选聘华勤公司作为该小区的物业服务企业，三方于2006年6月1日签订《协议书》，约定委托期限自2006年6月1日至该小区首届业主委员会生效之日止，每户每月收取物业管理费：80平方米（含80平方米）以下50元/户/月；81平方米（含81平方米）以上55元/户/月。2010年5月，经该小区全体业主户数过半数的业主签名确认同意调升物业管理收费标准，从2010年7月起按新标准收费：原50元/月/户上调至60元/月/户、原55元/月户上调至65元/月/户。另，该小区于2013年9月，在市桥街禺秀社区居民委员会作为见证单位的请况下，经该小区全体业主户数及建筑面积双过半数的业主签名确认同意选聘华勤公司作为该小区的物业服务企业，三方于2013年9月1日签订《江南花园小区物业管理委托合同》，约定委托管理期限自2013年9月1日至业主委员会成立之日止，该合同第十五条约定每户每月收取物业管理费为（按建筑面积计算：58平方米以下65/元/户、61至80平方米70元/月/户、81至105平方米80元/月/户、130至150平方米85元/月/户）；业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用及代收缴费用的，每逾期一日，应按应付未付费用千分之一的标准向华勤公司支付违约金，违约金支付至应付未付费应付清之日止。但苏艳秋自2013年10月1日起出现拖欠物业管理费的现象，至今已拖欠物业管理费共1190元，经原告多次催收，均未果。华勤公司认为其与江南花园小区业主签订的协议书及该合同内容合法有效，对其及小区业主均具有法律约束力，双方均应严格履行合同的各项义务，苏艳秋作为小区业主逾期未向华勤公司按期缴交物业管理费的行为严重侵害华勤公司的合法权益。因此，华勤公司提起本案诉讼，请求判令：一、苏艳秋支付拖欠的物业管理服务费1190元（计自2013年10月1日至2015年2月28日），以及违约金379.01元（按每逾期一天支付所欠物业管理费的1‰计算至缴清之日止）；二、苏艳秋承担本案诉讼费用。被告苏艳秋无答辩亦无提交证据。经审理查明：华勤公司是一家具有三级物业管理资质的企业；苏艳秋是位于番禺区市桥街××路××花××室（以下简称涉讼房屋）的权属人，建筑面积为75.90平方米，房地产权证发证日期为2008年2月3日。2006年6月1日，广州市番禺区市桥街禺秀社区居委会（以下简称为禺秀社区居委会）作为甲方和华勤公司作为乙方签订一份《协议书》，约定：从2006年6月1日起至该小区首届业主委员会生效之日止，甲方把位于市桥繁华路22号，住宅168户，商铺52户的江南花苑小区交给乙方负责物业管理；二、从接管之日起，该项目所产生的一切债权、债务均由乙方负责，与甲方无关；三、乙方进驻以上小区实行物业管理工作期间，必须按照国家的有关物业管理法规实施管理，自觉接受甲方作为地方区域的领导和监督，并尽力做好小区公共卫生清洁、绿化养护、小区安全防范、车辆行驶秩序、公共设施维护、清疏公共管道、以及消防设施的维护和住户投诉处理工作；四、乙方进驻小区提供服务后，必须按照江南花苑原有的收费标准进行收费，即80平方米以下（含80平方米）收50元/户／月，81平方米（含81平方米）以上收55元/户／月；五、甲方在双方签定协议当日起的七天内，必须把住宅小区的业主资料、收费记录表，以及有关住宅建筑图纸移交给乙方，使乙方尽快开展各项工作；六、乙方必须在小区现有的物业管理工作基础上，努力做好物业的管理服务工作，使小区的环境卫生、车辆的停放秩序等进一步得到理顺和改善。2013年9月1日，禺秀社区居委会作为委托方（甲方）和华勤公司作为受托方（乙方）签订《江南花园小区物业管理委托合同》，约定：约定：甲方委托乙方负责江南花园小区的物业管理工作，委托管理期限从2013年9月1日至业主委员会成立之日止；乙方的管理服务事项主要包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共环境卫生，维持公共秩序，负责向业主和该小区内物业使用人收取包括住宅管理服务费在内的费用，等等；物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳（具体标准为：58平方米以下收取65元/户/月，61-80平方米收取70元/户/月，81-105平方米收取80元/户/月，130-150平方米收取85元/户/月）。物业管理费标准的调整按政府相关指导价并通过双半数（即小区住户及建筑面积过半数）业主同意方可执行；如业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费及代收代缴费用的，乙方有权要求欠缴业主或物业使用人支付所欠的费用外，并有权要求其每逾期一日，按应付未付费用千分之一的标准向乙方支付滞纳金，直至付清欠费之日为止。因苏艳秋自2013年10月1日起欠缴物业管理费，华勤公司2015年3月3日诉至本院要求解决。另查明：涉讼房屋所在小区至今未成立业主委员会。因本院以其他方式无法与苏艳秋联系，本院依法向其发出应诉公告，现公告期限已届满，未见苏艳秋与本院联系。本院认为：华勤公司是具有物业服务资质的企业，其依照与禺秀居委会签订的《协议书》及《江南花园小区物业管理委托合同》，自2006年6月1日起为江南花园小区提供物业管理服务，苏艳秋作为江南花园的住户，接受了华勤公司的物业管理服务，根据公平、等价有偿的原则，其应当向华勤公司支付相应的物业管理服务费。华勤公司主张，从2013年9月1日起，依照《江南花园小区物业管理委托合同》的约定，61-80平方米的住宅按70元/户/月的标准收取物业管理费。上述标准未超出政府指导价，本院予以支持。因苏艳秋未举证证明其已缴纳2013年10月1日至2015年2月28日的物业管理费，故苏艳秋应向华勤公司支付2013年10月1日至2015年2月28日的物业管理费共1190元（17个月×70元/月=1190元）。至于华勤公司要求苏艳秋支付所欠物业管理费违约金的问题。由于《江南花园小区物业管理委托合同》是由禺秀社区居委会与华勤公司签订的，合同签订的主体并非是涉讼小区的开发商或业主委员会，故合同中的违约条款不应对苏艳秋产生约束力，华勤公司依此向苏艳秋主张物业管理费违约金，缺乏依据。但由于苏艳秋确实逾期支付物业管理费，根据公平原则，可自华勤公司起诉之日2015年3月3日起计算滞纳金，滞纳金以1190元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，计算至上述物业管理费清偿之日止。苏艳秋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、苏艳秋应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市华勤物业管理有限公司支付位于番禺区市桥街繁华路江南花苑3座1梯402室的房屋自2013年10月1日至2015年2月28日的物业管理服务费1190元以及滞纳金（滞纳金应以1190元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2015年3月3日起计算至款项清偿之日止）；二、驳回广州市华勤物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由苏艳秋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分上诉的请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。权利人在义务人不履行生效判决确定的义务时，有权根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定向有管辖权的人民法院申请强制执行。审 判 长 张 祎人民陪审员 赵 敏人民陪审员 区洁芳二〇一六年四月四日书 记 员 马敏婷