陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕01民终1526号上诉人（原审被告）陕西天宝物业投资有限公司，住所地西安市雁塔区丈八路南侧西万路以东。法定代表人李磊，该公司董事长。委托代理人李锦波，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。委托代理人夏英昊，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）潘秀珍，广东爱民药业有限公司大区经理。委托代理人孟天龙，自由职业。上诉人陕西天宝物业投资有限公司（以下简称天宝公司）与被上诉人潘秀珍房屋买卖合同纠纷一案，因不服西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第05247号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人天宝公司的委托代理人夏英昊，被上诉人潘秀珍的委托代理人孟天龙到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年7月20日，潘秀珍、天宝公司签订合同登记号为Y12067010的《商品房买卖合同》。合同约定，潘秀珍购买天宝公司开发的位于西安市雁塔区丈八东路晶城秀府第8幢3单元4层30402号商品房一套，房屋建筑面积为127.50平方米，单价为每平方米7923.08元，房屋总价款1010193元。合同第五条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。合同附件五约定，买受人于2012年7月15日交纳履约定金20000元；买受人于2012年7月20日付清房款290193元；买受人于2012年7月20日办理完毕房款700000元的贷款手续。合同第八条约定，天宝公司应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付潘秀珍使用。第十五条约定，天宝公司应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由天宝公司提供的资料报产权登记机关备案。如因天宝公司的责任，潘秀珍不能在规定期限内取得房地产权属证书的，潘秀珍不退房，天宝公司按已付房价款的2%向潘秀珍支付违约金。合同第十四条第3款约定：天然气管道于入住时安装到位，买受人自行申请开通，承担相关费用；第5款约定：供暖设备于入住时达到使用条件。如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、在未达到上述使用条件前，出卖人按买受人已付房款的日万分之一支付违约金（以上各项不累计计算）。合同附件四第10条约定，家居安防包括：A、住户装黑白可视对讲。《商品房买卖合同》签订后，潘秀珍按照合同约定缴纳首付款，并办理了银行按揭。2014年1月22日，天宝公司向潘秀珍交房。双方对此均无异议。2014年1月22日，天宝公司以该房屋实测面积为准向潘秀珍退还购房款1743元，潘秀珍对此表示认可。故潘秀珍共向天宝公司交纳购房款总额为1008450元。另查明，潘秀珍购买的晶城秀府第8幢3单元4层30402号商品房至今未完成初始登记。再查明，天宝公司于2014年11月11日将天然气管道安装到位，天然气于2014年11月29日通气，同日将采暖设备安装到位，对此，天宝公司在庭审中表示认可。2014年11月27日，天宝公司因供暖迟延向潘秀珍发放供暖补贴620元。对此潘秀珍表示已经领取该款。庭审中，潘秀珍明确其要求天宝公司立即完善8号楼、9号楼的基础设施、公共配套的诉讼请求为要求天宝公司硬化小区道路、按照合同约定绿化小区、安装门禁系统。天宝公司提交的《晶城秀府业主收楼物品领用表》显示潘秀珍于收房时，领取可视对讲一套。潘秀珍于2015年6月2日起诉至西安市雁塔区人民法院称，一、天宝公司在2013年12月31日交付丈八东路晶城秀府8#、9#楼。但天然气管道没有安装到位，到2014年11月15日才进行安装并通告潘秀珍进行天然气压力测试，直到2014年11月30日才正式通气，据合同规定日期违约325天，根据商品房买卖合同第十四条中第3项，赔付违约金为1010193×0.0001×325=32831.27元。二、根据商品房买卖合同第十四条第5项，供暖设备入住时未达到使用条件，应赔付违约金为1010193×0.0001×325=32831.27元。三、根据商品房买卖合同第十五条关于房屋产权登记的约定第2项应支付违约金为1010193×2%=20203.86元。故潘秀珍诉至法院，请求：1、法院判令天宝公司将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，由天宝公司协助潘秀珍办理产权证书；2、判令天宝公司向潘秀珍支付天然气违约金32831.27元；3、判令天宝公司向潘秀珍支付供暖设备入住时未达到使用条件的违约金32831.27元；4、判令天宝公司向潘秀珍支付房产证违约金20203.86元；5、天宝公司立即完善8号楼、9号楼的基础设施、公共配套；6、由天宝公司承担本案诉讼费。天宝公司辩称，天宝公司认为涉案小区属于五证齐全的小区，天宝公司已经完善相关办证所需的相关资料，且合同约定的办证期限刚刚届满，对潘秀珍的诉求天宝公司会尽力予以完善并办理。关于支付天然气违约金以及供暖违约金我们认为没有合同依据，也没有法律依据，在合同中没有约定天然气、供暖的违约标准。潘秀珍在合同约定期限内接收了房产，因此天宝公司不存在逾期交付房产的行为。潘秀珍依照逾期交付房产的标准计算违约金不符合法律规定。小区供暖与天然气是有密切联系的，潘秀珍入住的采暖季从2014年11月15日开始，天然气虽然没有连通，但是天宝公司在2014年12月就完成天然气的连通工作，天宝公司已向潘秀珍每户支付2014年11月15日-12月份期间的供暖补贴620元，因此天宝公司已经向包括潘秀珍在内的全体业主进行了赔付，潘秀珍再以该事由要求天宝公司支付违约金是与事实以及合同约定不符的。关于要求逾期办理房产证的违约金，计算期数也存在面积误差，天宝公司已经按照实际面积向潘秀珍退还了误差的房款，因此潘秀珍以合同记载的房款计算违约金是与事实不符，应当按照实际的房款来计算违约金。8、9号楼的配套设施是不存在问题的，潘秀珍提出的问题是因为8、9号楼频临的10、11号楼在相关施工过程中造成一定的影响，但是该影响不是基础设施或者公共设施不到位、不匹配的影响，因为8、9号楼已经交付，不存在基础设施或者公共设施的问题。诉讼费由法院按照双方责任以及法律规定进行判定。原审法院认为，潘秀珍、天宝公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》是双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。天宝公司于2014年1月22日向潘秀珍交房，按照合同第十五条的约定天宝公司应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由天宝公司提供的资料报产权登记机关备案。天宝公司至迟应于2015年7月10日前将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，天宝公司认可至今未备案，其行为已构成违约，理应继续履行合同义务并按照合同约定承担迟延办理的违约金。天宝公司应按照合同第十五条的约定按已付房价款1008450元的2%向潘秀珍支付违约金，计算为20169元。对潘秀珍要求天宝公司将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助潘秀珍办理产权证书的诉讼请求予以支持。对于潘秀珍要求天宝公司支付天然气管道迟延安装到位的违约金的诉讼请求，潘秀珍于2014年1月22日收房，因双方对天然气管道于2014年11月11日安装到位无异议，天宝公司迟延安装天然气管道已达293天，违反合同约定。迟延安装天然气管道违约金按照合同第十四条的约定计算为1008450×0.0001×293=29547.6元。对于潘秀珍要求天宝公司支付供暖设备入住时未达到使用条件的违约金，因天宝公司已经向潘秀珍发放620元供暖补贴，且潘秀珍已经接收此款，视为双方对商品房买卖合同第十四条第5款约定的变更，且该合同第十四条约定因天然气与供暖设备产生的违约金不累计计算，故对潘秀珍此项诉讼请求，不予支持。对于潘秀珍要求天宝公司整改8、9号楼的公共配套设施的诉讼请求，因双方签订的《商品房买卖合同》未对硬化小区道路及绿化小区进行约定，天宝公司提交的业主收楼物品领用表显示潘秀珍已于收房时领取可视对讲一套，天宝公司已经按照合同约定履行其义务，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告陕西天宝物业投资有限公司应于本判决生效之日起三十日内将需由其提供的为原告潘秀珍办理西安市雁塔区丈八东路晶城秀府第8幢3单元4层30402号商品房权属证书的资料报产权登记机关备案，并协助原告潘秀珍办理产权证书。二、被告陕西天宝物业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告潘秀珍支付逾期登记备案违约金20169元。三、被告陕西天宝物业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告潘秀珍支付天气管道逾期安装违约金29547.6元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告潘秀珍其余的诉讼请求。本案案件受理费1947元，由原告潘秀珍承担947元，由被告陕西天宝物业投资有限公司承担1000元。因原告潘秀珍已预交，被告陕西天宝物业投资有限公司应将该款连同上述款项一并给付原告潘秀珍。宣判后，天宝公司不服，向本院提起上诉称，一、天宝公司已于交房时完成了天然气管道主体的安装，不应承担相应的违约责任。1、天宝公司已于房屋交付时完成了主管道的安装，只是在2014年11月11日，才在符合西安秦华天然气有限公司的通气要求时正式通气使用，并不代表2014年11月11日才将管道安装到位。因此，不应当承担逾期完成管道安装的违约责任。2、供暖违约金已经支付完毕，合同约定天然气和供暖的违约金不累计，已经赔偿了供暖违约金，就不应再支付天然气违约金了。3、因丈八路施工影响了天然气管道施工，属于不可抗力，应按照合同约定延期，天宝公司不承担违约责任。二、天宝公司逾期办证行为未给潘秀珍造成实际损失，约定的违约金过高，应予以降低。合同签订后，天宝公司按照合同约定的时间给潘秀珍交付了房屋，潘秀珍收房后居住至今。可见，天宝公司逾期办理房产证的行为并未给潘秀珍造成损失。上诉请求：1、撤销原审判决第二项、第三项，改判天宝公司支付按照已付购房款的1%计算的逾期办证违约金，驳回潘秀珍关于天然气逾期违约金的诉讼请求；2、本案诉讼费用由潘秀珍承担。潘秀珍辩称，驳回上诉，维持原判。关于逾期办证备案违约金，合同约定违约金是2%，应按照合同约定计算违约金。关于天然气管道违约金，一是不存在不可抗力延期的情况。一期天然气已经通了，管道已经通到小区内部了，我们是二期，丈八路立交的施工不会对小区天然气管道施工产生影响。二是我在原审提交了视频证明交房时天然气管道没有安装到位。三是天宝公司支付的逾期供暖的金额不是对逾期供暖的违约金。本院经审理查明，本案涉案房屋户内的天然气管道于交房时已安装到位，但整栋楼的天然气主管道于2014年11月11日安装到位。原审判决认定其余事实属实。本院认为，潘秀珍和天宝公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自义务。本案的第一个争议焦点问题是天宝公司应否承担天然气管道逾期安装违约责任。《商品房买卖合同》第十四条关于天然气管道约定“天然气管道于入住时安装到位，买受人自行申请开通…。”天然气管道是天宝公司作为开发商向买受人提供的商品房中所具备的基础设施，目的在于通气使用。虽然合同约定是由买受人自行申请开通，但买受人申请开通的前提是天然气管道整体安装到位。本案中，天宝公司在交房时仅将潘秀珍房屋内的天然气管道安装到位，但潘秀珍房屋所在整栋楼的天然气主管道未安装到位，潘秀珍无法申请开通天然气。故天宝公司前述行为违反了合同约定，应当依照合同约定承担相应的违约责任。天宝公司称因丈八路施工这一不可抗力导致天然气管道安装延迟。丈八路施工并非安装天然气管道延迟的不可抗力，故对天宝公司的该项辩称理由不予采信。天宝公司因供暖设备入住时未达到使用条件而向刘怀文发放了620元供暖补贴，且潘秀珍已经接受此款，视为双方对商品房买卖合同第十四条关于供暖设备约定的变更，故天宝公司关于已支付供暖设备违约金就不应再支付天然气管道逾期安装违约金的上诉理由成立。综上，天宝公司关于天然气管道逾期安装违约金的上诉理由不成立，该项上诉请求不予支持。本案争议的第二个焦点是逾期办证违约金是否应该减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”天宝公司未提供证据证明约定的违约金过分高于造成的损失，故其要求减少违约金的上诉理由不成立，该项上诉请求不予支持。综上，天宝公司的上诉理由均不成立，上诉请求均不予支持。据此，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费52元，由陕西天宝物业投资有限公司承担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长  张亚凤审 判 员  肖晓通代理审判员  辛 娟二〇一六年四月十一日书 记 员  石李婷