上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初5359号原告张秀芹，女，1981年2月14日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市，现住上海市闵行区。委托代理人吴纯，上海市达辰律师事务所律师。委托代理人袁荣衍，上海市达辰律师事务所律师。被告武广，男，1983年11月21日出生，汉族，户籍地上海市，现住上海市闵行区。委托代理人张继民，上海金仕维律师事务所律师。原告张秀芹与被告武广房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月18日立案受理后，适用简易程序，于2016年3月10日开庭进行了审理。原告张秀芹的委托代理人袁荣衍，被告武广的委托代理人张继民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张秀芹诉称，被告于2011年1月1日承租了案外人周某某、郑某甲、郑某乙名下的上海市闵行区宝铭路XXX号房屋，房屋面积781.49平方米，租期自2011年1月1日起至2015年12月31日止。租赁合同第七条约定：除甲方同意乙方续租外，乙方(即被告)应在合同的租期届满之日后10日内返还该房屋，如逾期返还，每逾期一日，乙方(即被告)应按每平方米2元(人民币，下同)向甲方支付该房屋占用期间使用费。后该房屋被法院依法执行拍卖，通过成功竞买，原告在2014年10月15日依据(2013)杨执字第1890号执行裁定书依法获得该房屋的所有权，并于2014年11月22日获得相应的房地产权证。而由于原告通过拍卖成为该房屋的实际所有权人，当然获得了被告原签订的租赁合同中甲方的所有权利义务。租赁合同到期前，原告多次与被告沟通是否续租事宜，然被告以续租价格过高为由拖延，未与原告达成续租协议。故原告在2015年11月9日、12月21日分别向被告发出租赁合同到期不予续租并要求被告返还房屋的告知函，但被告未予理睬，至今未归还房屋。故起诉要求被告立即从上海市闵行区宝铭路XXX号房屋内迁出；要求被告支付自2016年1月11日起至实际返还房屋止，按照每天1,562元的标准支付房屋占有使用费。原告向本院提供以下书面证据以证明其诉请成立：1、执行裁定书、拍卖成交确定书、上海市房地产权证、交易中心查询材料1组，证明原告通过拍卖依法取得涉案房屋所有权；2、上海市房屋租赁合同1份，证明涉案房屋由原产权人租赁被告，原告通过拍卖获得涉案房屋权利后继续履行该房屋租赁合同，房屋租赁合同于2015年12月31日届满；3、函件及寄件凭证，证明原告在租赁合同到期前发函被告明确告知被告合同到期后不再续签。被告武广辩称，不同意原告诉请，要求与原告按照市场价格与原告建立新的房屋租赁关系。被告从事教育培训，工商登记及学生培训的状况注定被告不能轻易搬离，原告通过司法拍卖的时候知道被告承租房屋的情况。在拍卖前被告刚刚对房屋装修过，如果要求被告搬离，原告应当对被告的装修赔偿。被告向本院提供以下书面证据以证明其辩称成立：1、竞买合同3页，证明拍卖过程中，原告明确了解被告在2013年对房屋进行了装修，装修费用600,000余元，如原告不再与被告续签合同，原告应当对装修费进行补偿；2、登记证明1份，证明被告承租涉案房屋办教育培训机构，该性质决定如果原告强行要求被告迁出会引起一定的社会问题，故被告要求原告在合理范围内与被告签订新的房屋租赁合同。上述证据经庭审质证，被告对原告提供的证据的质证意见：证据1、证据2均无异议；证据3没有收到过。原告对被告提供的证据的质证意见：证据1真实性无异议，被告明知房屋租赁合同于2015年12月31日到期，故2013年的装修后果应由被告自行承担，房屋租赁合同履行完毕，被告要求原告承担装修费无法律依据；证据2，房屋租赁合同到期后的结果被告应当能预见，被告应当做出相应的预案，如果强行搬迁引起社会不稳定的责任在于被告。本院对双方提供的证据的认证意见如下：一、本院对原告提供的证据的认证意见：证据1、证据2被告无异议，本院予以确认；证据3，真实、合法、与本案有关联，本院予以采信。二、本院对被告提供的证据的认证意见：证据1、证据2真实、合法、与本案有关联，本院予以确认。经审理查明，2011年1月1日，被告(乙方、承租方)武广与案外人(甲方、出租方)周某某、郑某甲、郑某乙签订上海市房屋租赁合同，被告武广承租了上海市宝铭路XXX号1-3层房屋用于办学使用，建筑面积781平方米；租赁期限自2011年1月1日起至2015年12月31日止；月租金33,000元，该房屋租金三([年][月])内不变，自第四([年][月])起，双方可协商对租金进行调整，有关调整事宜由双方在补充条款中约定；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后10日内返还该房地产，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按2元/平方米(建筑面积)向甲方支付该房屋占用期间使用费。被告承租上海市宝铭路XXX号房屋后，在该地址注册登记了上海市闵行三乐文化艺术进修学校。另查明，原告通过公开拍卖，竞买到了上海市宝铭路XXX号1-3层房屋并通过司法程序办理了产权登记，房屋于2014年11月22日核准登记至原告名下。再查明，原、被告之间未就本案所涉的租赁房屋签订书面的租赁合同。2015年12月21日，原告向被告寄送了要求租赁合同到期及时返还房屋的告知函，告知被告原告通过司法拍卖取得房屋所有权，合同到期后不再续签合同，要求被告返还房屋。该函件被告于次日签收。本院认为，原告通过司法程序取得上海市闵行区宝铭路XXX号1-3层房屋所有权，办理了房屋产权证，对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。但因该次产权变更在被告武广与原产权人租赁关系存续期间，故被告武广的租赁关系不受产权变动影响，原告应当继续履行该租赁合同，租赁期限、租金等事项仍沿用原租赁合同约定。根据合同约定，租赁期限至2015年12月31日结束，在原告不同意与被告重新签订新的房屋租赁合同的情况下，被告不能再承租涉案房屋，应当及时搬离并向权利人返还租赁房屋，故原告要求被告搬离并返还租赁房屋的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。至于被告认为因租赁房屋后用于开办进修学校，故无法搬离，否则会引发社会矛盾的抗辩，本院认为，房屋租赁合同约定了明确的租赁期限，在2015年12月底租赁期限届满之前被告亦收到原告不再续租的通知，租赁期限届满后原、被告也没有重新签订租赁合同，在这种情况下，被告理应做好后续准备工作以减少可能产生的矛盾纠纷，被告现以此为理由拒绝搬离显然不能成立，本院不予采信，但对于搬离时间本院酌情予以考虑，希望被告做好后续搬离工作。房屋租赁合同到期后，被告继续占用房屋，原告根据合同约定向被告主张房屋使用费符合法律规定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告武广应于本判决生效之日起六十日内搬离并返还原告张秀芹位于上海市闵行区宝铭路XXX号1-3层房屋；二、被告武广应于本判决生效之日起六十日内支付原告张秀芹自2016年1月1日起至实际搬离之日止参照每日1,562元的标准计算的房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半计收2,758.70元，由被告武广负担，被告武广负担之款于本判决生效之日起六十日内支付原告张秀芹。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈慧芬二〇一六年四月十八日书记员  张金连附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。