沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书[2014]于民二初字第04849号原告：沈阳麦利民化学有限公司，住所地沈阳市于洪区。法定代表人：陈志胜，系该公司董事长。委托代理人：戴亲发，辽宁维权律师事务所律师。被告：沈阳红梅食品有限公司，住所地沈阳市沈北新区。法定代表人：林永梅，系该公司经理。委托代理人：卫国庆，男，1964年12月23日出生，汉族，住沈阳市和平区。第三人：沈阳红梅调味品有限公司，住所地沈阳市铁西区。法定代表人：刘慧鸣，系该公司董事长。委托代理人：赵兵，系辽宁合朔律师事务所律师。委托代理人：吴秋梅，女，1977年9月16日出生，汉族，系该公司职工，住沈阳市皇姑区。原告沈阳麦利民化学有限公司诉被告沈阳红梅食品有限公司、第三人沈阳红梅调味品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员周楠担任审判长、与人民陪审员徐晓菲、赵宏波组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈阳麦利民化学有限公司法定代表人陈志胜及委托代理人戴亲发、被告沈阳红梅食品有限公司的委托代理人卫国庆、第三人沈阳红梅调味品有限公司的委托代理人赵兵、吴秋梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2011年6月30日签订了《厂房及生产设施租赁合同书》，约定原告将沈阳市于洪区于洪乡北李官村的厂房及相关设施出租给被告使用，年租金400000元，租期自2011年4月1日起至2013年3月31日止。合同签订后，原告将租赁物交付被告使用，被告支付100000元后至今未支付租金。至2013年3月31日租赁期限届满，被告共欠租金700000元。合同期满后，双方未续签书面合同，被告也未将租赁物返还原告，故双方之间形成了不定期租赁关系。2014年9月19日，原告通知被告解除合同，现原告诉至法院，请求：1、确认原、被告之间的《厂房及生产设施租赁合同书》已解除；2、被告于判决之日起20日内，向原告腾退厂房、生产设施等租赁物；3、被告支付拖欠租金1288887元及利息（自2011年4月1日起按人民银行同期贷款利率计算至2014年9月20日止）；4、被告赔偿合同解除后继续占用厂房、生产设施给原告造成的实际损失（自合同解除之日起至腾退厂房、生产设施之日止）。被告辩称：我公司于2010年成立，该企业是沈阳市政府招商引资成立。企业在转制过程中，涉及政策法规及手续履行问题，当时红梅公司下设企业红梅调味品公司承租原告的厂房。我公司想用厂房中设备生产，但在办理交接的过程中发现设备陈旧，厂房安全问题不符合食品生活标准。在此情况下，我公司无法承接设备使用厂房。虽我公司与原告签订合同，但实际上厂房我公司没有使用。签订合同时我方要求原告提供厂房的相关产权手续，但原告并没有提供。三个月后，我公司提出厂房不能使用，将钥匙交还给原告。后红梅调味品公司也通知了原告，在公司转制期间设备无法搬走，后将设备规整到一个厂房中。对此过程双方均知晓，实际上合同也没有履行。原告要求我公司给付租金没有法律依据。我公司认为涉案厂房的租赁合同属无效合同，我公司不同意给付原告后期厂房租金。第三人辩称：第三人不承担原告诉讼请求中主张的各项费用。第三人同意被告的答辩意见，原告没有产权证，导致第三人未能办理生产许可证、消防许可证，无法生产经营。第三人自2011年4月1日起未支付租金，原告的诉讼请求已超过诉讼时效。原告未及时采取措施主张权利，损失扩大的部分由原告承担责任。经审理查明：案涉租赁房屋登记产权人系原告沈阳麦利民化学有限公司。2008年9月9日，原告与第三人签订了《厂房及生产设施租赁合同书》，合同约定原告将沈阳市于洪区于洪乡北李官村的厂房及相关设施出租给第三人经营使用，主要包括：拱形厂房约2300平方米、三聚氰胺生产厂房1500平方米、库房约1000平方米、锅炉房及两台锅炉（4吨/小时）、变压器（320KVA）一台、供水设施、办公楼内办公室10间、化验室2间、车库及上层办公室约500平方米、厂房之间空地约5000平方米。年租金400000元，每年于9月初、3月初分两次支付，每次支付半年租金，暂定租期自2008年9月1日至2011年3月31日止。合同签订后，第三人一直占有使用案涉厂房，已支付租金至2011年3月31日。合同到期后双方未续签租赁合同，第三人亦未腾退租赁房屋。2011年6月30日，原告与被告沈阳红梅食品有限公司签订了《厂房及生产设施租赁合同书》，约定原告将案涉厂房及相关设备出租给被告经营使用，年租金400000元，每年于9月初、3月初分两次支付，每次支付半年租金。暂定租期自2011年4月1日至2013年3月31日止。合同签订后，被告于2011年7月4日向原告支付租金100000元，案涉房屋仍由第三人继续占有使用。2011年10月左右，第三人停产。租赁期间，第三人将部分厂房租赁给案外人肖书顺，每年收取租金77734元。2012年1月，原告将该部分租赁物继续出租给案外人肖书顺，原告与肖书顺陈述，肖书顺每年向原告支付租金77734元。本案审理过程中，第三人主张2011年10月份即将钥匙交于原告并告知原告杂物不要了，同时要求搬走设备，原告不让；原告主张并未收到钥匙，且2013年时被告才提出搬走设备，因为支付租金故拒绝搬出；后在询问中，原告主张从未拒绝设备搬出。上述事实，有原、被告的陈述、厂房及生产设施租赁合同书及附件、告知书、关于请求支付沈阳红梅食品有限公司所欠房租的报告、房屋所有权证、现场查看记录、询问笔录载卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案主要有以下几个争议焦点：一是原、被告之间租赁合同是否有效；二是腾退租赁物及支付费用的义务主体；三是责任分摊及支付期限问题；四是原告的支付请求权是否超过诉讼时效。针对以上争议焦点，本院按照时间顺序，分三个阶段（租赁期间、占有使用期间、原告留置期间）对相关法律事实依法予以确认。关于原、被告之间租赁合同效力的问题。法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告提供了沈于村房字第10**号房屋所有权证，故双方签订的《厂房及生产设施租赁合同书》未违反法律和行政法规的强制性规定。该合同是双方真实意思表示，未损害第三人的合法权益，故合法有效。租赁关系存续期间的相关问题。1、关于原、被告之间租赁合同解除的问题。合同法规定，当事人协商一致，可以解除合同。因原、被告均主张解除合同，故双方之间的租赁合同应予解除。关于解除的时间，被告及第三人主张2010年10月左右停产后即告知原告解除合同，原告亦明确表示知晓第三人停产事宜，且原告于2012年1月将原租赁给被告的部分租赁物另行出租给他人并收取租金，原告的行为即为解除合同的意思表示，故原、被告之间的租赁合同已于2012年1月解除。2、关于租赁期间租金支付的问题。合同法规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，原、被告系《厂房及生产设施租赁合同书》的主体，被告将租赁物交付他人使用不影响其承租人的主体地位。根据合同相对性，被告作为租赁法律关系中的承租人，应向出租人履行支付租金的义务，支付2011年4月1日起至2011年12月31日止的租金。双方约定年租金400000元，其中被告已支付100000元，故被告仍需支付租金200000元（400000元÷12个月×9个月-100000元）。租赁合同解除后，租赁物的返还及占有使用费的支付问题。1、租赁物的返还：合同法规定，承租人即被告应当返还租赁物。本案中，因租赁物由第三人实际占有使用，故第三人应共同承担返还义务。原告已将约定租赁物中的一栋拱形厂房、车库及上层办公室另行出租，被告及第三人对此部分不承担返还义务。第三人主张已于2011年10月将钥匙交给原告，并告知原告杂物可以丢弃，但未提供证据证明其主张，故本院对第三人该主张不予支持。原告请求腾退两栋拱形厂房、三聚氰胺生产厂房、库房、锅炉房及两台锅炉、办公楼内办公室10间、化验室2间、厂房之间空地的诉请于法有据，本院予以支持。2、占有使用费的支付主体：第三人主张已于2011年10月告知原告解除合同，并交付钥匙，同时要求腾退设备，原告予以拒绝，但第三人未提供证据证明其主张，本院不予支持。原、被告之间的租赁合同解除后，第三人明知合同已经解除，仍继续占用租赁物，应支付相应的占有使用费。被告作为承租人在合同解除后，未履行返还义务，应与第三人共同承担相应的占有使用费。在第三人占有使用期间，被告及第三人已经停止向原告支付费用，原告亦明知第三人停产情况，但未及时采取措施，造成损失的扩大，故对该期间的损失应自行承担部分责任。根据双方租赁履行情况、占有使用情况、过错情况以及原因力大小等因素，本院酌定被告及第三人承担占有使用费用的50%，另外50%由原告自行承担。3、占有使用费的支付期间：庭审中，原告主张2013年时被告才提出搬走设备，因为支付租金故拒绝搬出；后原告主张未拒绝设备搬出，但未提供证据予以证明。根据法律规定，诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。故本院对原告陈述2013年拒绝搬出设备的事实予以确定。因原告未陈述拒绝搬出的具体时间，亦未提供证据予以证明，第三人主张2011年10月份、2012年3、4月就要搬走，故本院认定占有使用费支付至2013年1月。综上，参考原、被告之间租赁合同约定的400000元/年的租金标准，扣除原告将部分租赁物出租给案外人每年收取的租金77734元，被告及第三人应向原告支付2012年1月原、被告之间的租赁合同解除时起至2013年1月原告拒绝搬出时止的占有使用费：161133元[400000元-77734元）×50%]。原告留置财产后，相关费用支付及期间认定问题。物权法规定，债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期间；没有约定或者约定不明确的，留置权人应当给债务人两个月以上履行债务的期间，但鲜活易腐等不易保管的动产除外。本案中，原告将第三人的设备留置后，应及时主张权利，以两个月为宜。该期间，被告及第三人应支付相应的保管费用，参考合同约定的租金标准、设备占用情况，本院酌定保管费用为20000元。关于诉讼时效的问题，因原告已向被告发出告知书催缴租金，且被告及第三人亦陈述原告一直在沟通协商，故原告的支付请求权未超过诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条、《中华人民共和国物权法》第二百三十条、第二百三十六条、第二百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定，判决如下：一、确认原告沈阳麦利民化学有限公司与被告沈阳红梅食品有限公司之间的《厂房及生产设施租赁合同书》已解除；二、被告沈阳红梅食品有限公司、第三人沈阳红梅调味品有限公司于本判决生效之日起60日内将位于沈阳市于洪区于洪乡北李官村的租赁物（包括两栋拱形厂房、三聚氰胺生产厂房、库房、锅炉房及两台锅炉、办公楼内办公室10间、化验室2间、厂房之间空地）腾退并交还给原告沈阳麦利民化学有限公司；三、被告沈阳红梅食品有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告沈阳麦利民化学有限公司租金200000元；四、被告沈阳红梅食品有限公司、第三人沈阳红梅调味品有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告沈阳麦利民化学有限公司占有使用费161133元；五、被告沈阳红梅食品有限公司、第三人沈阳红梅调味品有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告沈阳麦利民化学有限公司保管费用20000元；五、驳回原告沈阳麦利民化学有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18143元，由原告沈阳麦利民化学有限公司承担9920元，沈阳红梅食品有限公司承担4300元、被告沈阳红梅食品有限公司、第三人沈阳红梅调味品有限公司共同承担3923元。审 判 长  周 楠人民陪审员  徐晓菲人民陪审员  赵宏波二〇一六年四月七日书 记 员  施 洋