广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）兴民一初字第1884号 原告：施爱妮，女，1970年10月25日出生，汉族，住广西横县。 委托代理人：卢小琴，广西民族律师事务所律师。 委托代理人：徐柱万，广西民族律师事务所律师。 被告：广西嘉士金洋房地产开发有限公司，住所地：南宁市科德西路7号，组织机构代码：78520195-2。 法定代表人：罗彩玲。 委托代理人：陈苹，广西广合律师事务所律师。 委托代理人：陈伟，广西广合律师事务所实习律师。 原告施爱妮与被告广西嘉士金洋房地产开发有限公司（以下简称“嘉士金洋公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月3日受理后依法组成由代理审判员陈景庞担任审判长，与代理审判员庞梦、人民陪审员张惠组成合议庭，于2016年1月5日公开开庭进行了审理，书记员刘艳担任记录。原告施爱妮的委托代理人卢小琴、徐柱万，被告嘉士金洋的委托代理人陈苹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告施爱妮诉称：2010年3月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的嘉士摩根国际0418号房屋，被告应当在商品房交付使用后800日内向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付给原告。现被告向原告交房时间为2011年5月23日，按照约定被告应在2013年8月2日前将房产证交付原告，但被告至今未办理及交付房产证被告该行为已经构成违约，应当支付迟延期间的违约金。此外，被告在交房时已经收取原告的专项维修基金，但被告却未按约定将上述专项维修基金存入专项维修基金专户，亦已构成违约，综上，请求法院判令：一、被告立即向房屋登记机构为原告申请办理南宁市兴宁区摩根国际0418号房屋所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证交付原告；二、被告应向原告支付逾期办证违约金（违约计算方式：以原告已付房款为基数，从2013年8月3日起每日按中国人民银行同期贷款利率向原告支付违约金直至被告将涉案房屋所有权证书交付原告时止）；三、被告立即将原告的2729元专项维修资金存入专项维修资金专用户，并向原告提交专项维修资金缴纳凭证；四、本案诉讼费用由被告负担。 被告嘉士金洋公司辩称：一、本案中办证义务在交房后800天内，该义务我方不否认，但未能再800天内办理相关证件，被告一直积极履行义务。二、对于原告诉请违约金，在交房前，被告已对项目进行验收，配套车库在规划时与建筑规划一起施工，约在2012年12月即交房后第550天左右，因消防等原因需调整规划，且调整系属于政府行为，由此产生的相应时间应扣除，故办证时间应顺延。规划调整后被告因经营变更，引用合作方共同合作建设停车库，目前现已在施工。因此配套车库紧张，现又申请规划变更，变更手续仍在办理。三、专项维修资金被告核实后，若有该项资金被告会按规定给业主办理。四、原告无证据证明合同约定违约金过低，在双方签订的合同合法有效，合同也明确约定了违约金计算方式，故即便被告存在违约情形，亦应按照合同约定的计付违约金。 经审理查明：原告（买受人）与被告（出卖人）于2010年3月11日签订一份《南宁市商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于南宁市兴宁区嘉士摩根国际0418号房屋，建筑面积为36.32平方米，房屋总价款169796元，买受人按银行按揭付款方式支付房款;买受人委托出卖人办理房屋所有权登记，出卖人应当在商品房交付使用后800日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人，因出卖人过错，未按合同约定办理房屋所有权登记的，房屋所有权等手续迟延办理不超过合同约定二年的，买受人不得退房，出卖人每迟延一日按买受人已付房款的万分之零点五向买受人支付违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付房款的0.5%；买受人自行缴纳专项维修资金；买受人委托出卖人代交专项维修基金的，出卖人应当将专修维修基金存入专项维修资金专户，并向买受人提交专项维修资金交纳凭证。该合同还对其他事项作出了约定。2010年3月12日，原告向被告交付前述房屋首付款69796元并于2010年3月22日办理银行按揭贷款，已经履行其支付全部购房款义务。2011年5月23日，被告向原告交付诉争房屋，原告向被告缴纳诉争房屋专项维修基金，被告并出具了相应的收据。因被告未能按约定办理诉讼房屋房产证及将专项维修基金转入专项维修基金，故原告向本院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。 另查明，南房预字（2009）第205号商品房预售许可证载明：嘉士摩根国际项目由被告开发建设，已于2009年9月16日取得预售许可证。该项目商住楼（地上一、二层为商铺，三至三十层为住宅）竣工验收备案文件于2012年6月14日收讫，文件齐全，已通过南宁市城乡建设委员会竣工验收备案，但未取得规划竣工验收合格证。被告自认该项目至今未取得现售本案证明。 再查明，2012年12月11日，南宁市规划管理局作出[2012]175号《城乡规划调整批前公示》，载明：依据被告申请对嘉士摩根国际小区项目停车位调整进行公示，调整理由及内容包括原有项目原总平要求停车位按1个车位/100平方米建筑面积设置，因该项目位于距离轨道项目交通枢纽500米范围内，拟按《南宁市城市规划管理技术规定》（2011版）要求下浮20%即按0.8个车位/100平方米建筑面积进行总体控制。诉讼过程中，经本院向南宁市规划管理局调查，该局于2016年3月1日作出《南宁市规划管理局关于核实南宁市兴宁区嘉士摩根国际商品房项目规划审批情况的复函》，该函载明：一、南宁市苏州路8号嘉士摩根国际项目于2008年4月获批《建设工程规划许可证》，建设单位为广西运德汽车运输集团有限公司。2009年8月25日，该项目建设单位更名为嘉士金洋公司。截止目前，该建设单位未申请办理该建设项目规划竣工验收手续，尚不明确建设单位未申报该建设项目规划竣工手续的原因。二、2012年1月，建设单位称，为满足消防通道宽度要求，向该局申请规划调整，拟取消嘉士摩根国际项目西侧沿运德宿舍一侧原设计的3层立体车库，将沿苏州路一侧原设计的4层立体停车库（地下一层、地上三层）调整为地上8层立体停车库，以及优化地面停车位等。该局按《中华人民共和国城乡规划法》有关规定予以规划调整批前公示，但该公示期满后，建设单位未向该局申报该建设项目下一步规划手续，该规划调整未审批通过。三、依据《南宁市城市规划管理技术规定》等有关规定，各类建设工程须按一定的比例配建停车位。该项目在规划设计阶段要求按规划要求配建停车位，在备齐应提交的材料向该局申报竣工规划手续后，该局将对建设项目进行规划竣工验收，对包含停车位在内的全部规划指标进行核实，并根据实际验收情况予以办理。诉讼过程中，本院向原告释明如诉争房屋目前尚未具备办理产权证的条件情况下其是否需要变更诉请，其明确表示不变更。 还查明，庭审后，经被告核实后其明确答复其尚未向有关部门缴纳诉讼房屋物业专项维修资金。 以上事实，有南宁市商品房买卖合同、个人住房贷款、抵押、保证合同、收款收据、房屋交接书、商品房预售许可证、竣工验收备案表、南宁市规划管理局关于核实南宁市兴宁区嘉士摩根国际商品房项目规划审批情况的复函、当事人陈述等予以证实。 本院认为，一、关于原、被告签订的商品房买卖合同是否合法有效的问题。依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款之规定，原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同及协议合法有效，双方均应恪守履行。 二、关于原告要求被告履行办理诉争房屋房屋所有权证的义务的问题。依据原、被告所签订的《南宁市商品房买卖合同》明确约定，被告负有办理诉讼房屋房产权证义务，并应在房屋交付后800日内将原告为产权人的房产证交付原告，即被告需要在房屋交付使用后800日内办理好诉争房屋的房产证，而本案所涉房屋已经在2011年5月23日交付使用至今已经超过800日，被告尚未办理该房屋房产证，已违反了合同约定，依据《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，原告要求被告办理诉争房屋房产证并将以原告为产权所有人的房产证交付原告，本院予以支持。 三、关于原告诉请被告交付逾期办理房产证违约金的问题。如前所述，被告未能按合同约定履行其办理房产证义务，已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定以及原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》“出卖人应当在商品房交付使用后800日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人，因出卖人过错，未按合同约定办理房屋所有权登记的，房屋所有权等手续迟延办理不超过合同约定二年的，买受人不得退房，出卖人每迟延一日按买受人已付房款的万分之零点五向买受人支付违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付房款的0.5%”的约定，原告要求被告支付逾期办理房产证的违约金，符合双方的约定及法律规定，故本院予以支持。至于该违约金的计算问题，现原告以被告违约迟延办证导致原告户籍、出租、出卖等难以计算的损失为由主张前述约定的违约金过低并要求按银行同期贷款利率计算违约。本院认为，合同就逾期办理产权证问题约定了固定的的违约金，但房屋不能办理产权证的事实在被告履行其义务之前处于持续状态，这种持续性对原告行使物权必将造成障碍，使原告为获得产权而支付的对价日益增加，而且，从本院查明的情况来看，被告交付诉争房屋至今尚未办理诉讼房屋的竣工规划手续，怠于履行其应负的合同义务，目前该违约事实仍在持续，如仅按合同约定来负担违约金，不利于督促违约方履行其应负合同义务，因此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的约定，本院对于原告主张合同约定的违约金过低予以采纳并酌情调整本案逾期办证违约金计算方式：以已交房款即169796元为基数，从诉争房屋交付使用后期满800日之次日即2013年8月1日起算至被告向原告交付房产证之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算。至于被告主张迟延办证是由于政府行为导致，但是未能对此予以充分举证，从本院向南宁市规划管理局调查情况来看，本案所涉车库规划调整事宜系南宁市规划管理局基于被告申请所作调整前公示，并非主动要求被告进行规划调整，故本院对被告该项抗辩主张不予支持。 四、对于原告要求被告将专项维修资金存入专项维修资金专户的问题。参照南宁市房管局下发的《关于实施南宁市物业专项维修资金管理办法有关事项的通知》第五条关于首期物业专项维修资金的交存程序及方式的规定，物业专项维修资金先由开发建设单位在办理商品房预售许可前或申请办理商品房现售备案前到资金中心申报并交存，购房人按商品房买卖合同的约定向开发建设单位支付物业专项维修资金后，开发建设单位可统一到资金中心办理换领专用收据的有关手续。本案中，虽然合同约定是原告自行交纳专项维修资金，但在其后合同履行过程中，原告已将该专项维修基金向被告交付，被告亦出具相应的收款收据，由此可以确认双方选择由原告委托被告代交专项维修基金的履行方式，依据《商品房买卖合同》“买受人委托出卖人代交专项维修基金的，出卖人应当将专修维修基金存入专项维修资金专户，并向买受人提交专项维修资金交纳凭证”的约定，现被告自认未将该专项维修基金转入专项维修基金专户，故原告要求被告将其所交的2797元专项维修基金存入专项维修基金专户，并向原告提交交纳凭证，有合同依据，故本院判决被告到南宁市住宅专项维修资金管理中心缴存专项维修基金并办理换领物业专项维修基金专用收据，并将换领后原告缴存专项维修基金2797元的专用收据凭证(具体样式以南宁市住宅专项维修资金管理中心出具为准)交付原告。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下： 一、被告广西嘉士金洋房地产开发有限公司为原告施爱妮办理南宁市兴宁区嘉士摩根国际0418号房屋房产证并将以原告施爱妮为产权所有人的房产证交付给原告施爱妮； 二、被告广西嘉士金洋房地产开发有限公司向原告施爱妮支付逾期办理房产证违约金（违约金计算：以169796元为基数，从2013年8月1日起算至被告广西嘉士金洋房地产开发有限公司交付上述房屋房产证之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算）； 三、被告广西嘉士金洋房地产开发有限公司到南宁市住宅专项维修资金管理中心缴存专项维修基金并办理换领物业专项维修基金专用收据，并将换领后原告施爱妮缴存的专项维修基金2797元的专用收据凭证(具体样式以南宁市住宅专项维修资金管理中心出具为准)交付原告施爱妮。 案件受理费379元，由被告广西嘉士金洋房地产开发有限公司负担。 上述义务，义务人应于本案判决确定履行期限内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后7日内预交上诉费。逾期仍未预交上诉费又不提出免交、减交、缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈景庞 代理审判员  庞 梦 人民陪审员  张 惠 二〇一六年四月二十八日 书 记 员  刘 艳 附法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。 第八十八条第一款合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。