四川省绵阳市涪城区人民法院民 事 判 决 书(2015)涪民初字第1993号原告：梁炳琼，女，汉族，生于1953年8月15日，绵阳市涪城区号。委托代理人：蔡平，四川蜀仁律师事务所律师。被告：李子金，男，汉族，生于1976年8月9日，四川省梓潼县组。原告梁炳琼诉被告李子金租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月4日立案受理后,依法由审判员陈子良担任审判长，与人民陪审员雍李霞、胥洪文组成合议庭,于2015年12月8日公开开庭进行了审理。原告梁炳琼及其委托代理人蔡平，被告李子金经本院公告传唤逾期未到庭应诉，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告梁炳琼诉称：原、被告于2009年8月29日达成《南山农家乐经营租赁协议》，并于同年12月1日达成该协议的《补充协议》。根据该协议及补充协议，被告租到原告位绵阳市经济开发区、设施等，年租金20700元（其中租金18000/年，果木补偿金1500元/年，果木修剪费用1200元/年）。并约定于当年的12月31日前交清下年度的租金，如未按期交清租金则加收年租金5%/月的违约金。根据该协议被告应该在2014年12月31日前向原告支付下年度租金，但被告一直未履行支付租金的义务，且避而不见，不接电话，原告不得已采取在报纸上公告解除合同。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求判令：1、确认原、被告之间签订的《南山农家乐经营租赁协议》已经解除；2、被告向原告支付拖欠租金5175元；3、被告向原告支付因拖欠租金所产生的违约金2700元；4、被告向原告支付原告垫付的电费821.34元、水费5097元；5、被告支付原告的空租损失2000元；6、本案诉讼费用由被告承担。被告李子金未答辩。经审理查明：2009年8月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《南山农家乐经营租赁协议》一份，约定：甲方将其经营的位于绵阳市经济开发区城南街道南塔社区五组的南山农家乐整体租赁给乙方；租赁期限从2009年9月1日起至2015年8月31日；前五年的租金为每年15000元，第六年的租金在原基础上递增20%即18000元每年，如乙方续租第七年租金再递增20%即21600元每年；签订协议时乙方一次性交清2009年9月1日至2010年12月31日的租金20000元，以后在当年的12月31日前交清下年度的租金；若乙方拖欠租金超过一个月的，甲方将按年租金的5%/月加收滞纳金，和要求乙方停业直到租金交清时为止；承租期内乙方自行向供水、电、气单位按时缴纳费用，如逾期缴纳费用造成停水、电、气和罚款由乙方负责。2009年12月1日，原、被告双方签订《补充协议》一份，约定：因农家乐需要扩建停车场，双方协商使用山下弯道旁核桃树地块；李子金自2010年1月1日起，每年补偿梁炳琼果树产量赔偿款1500元，此费用在租金之外，以后和租金一起缴纳；每年支付邓叔果树修剪工时费用1200元。上述协议签订后，被告一直租赁农家乐场地，支付房租至2014年12月31日，此后未再支付租金，且未再经营案涉农家乐。原告多次找被告协商未果，遂于2015年3月18日在《四川法制报》登出《解除租赁协议通知》，告知被告解除合同并要求其在2015年3月30日前支付所欠租金。2015年3月23日，原告代被告缴纳电费817.78元（应缴电费821.34元，上次预存3.56元）。2015年4月17日，原告代被告缴纳水费5097元。以上事实，有当事人的陈述，《南山农家乐经营租赁协议》、《补充协议》、电费缴费发票、催缴水费通知、水电费收缴通知单、2015年3月18日出版的《四川法制报》等证据在卷佐证，经审理查证属实。本院认为：原、被告之间签订的《南山农家乐经营租赁协议》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。原告按约交付了出租物，被告应当按照约定的期限支付租金。被告未在合同约定的期间缴纳租金，原告于2015年3月18日在《四川法制报》上登报告知被告解除合同，要求其在2015年3月30日前支付所欠租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”及该法第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”之规定，被告经原告催收后仍拒绝支付租金，原告有权解除合同，并通过登报方式通知了被告解除租赁合同，因此原告要求确认与被告之间签订的《南山农家乐经营租赁协议》已经解除的请求成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条:“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，双方合同虽然已经解除，但被告仍应支付欠付租金，原告主张被告支付2015年1月至2015年3月租金（含每年果树赔偿款）的请求成立，本院予以支持。具体金额应为4500元（18000元/年÷12个月×3个月），双方在《补充协议》中约定果木赔偿款1500元/年并非租金，另约定的每年修剪果木的工时费1200元，是由被告向“邓叔”支付，而非向原告支付，故上述两笔费用不应计算入租金部分，故对于原告主张租金超出4500元的部分不予支持。因被告未按照合同约定及时支付租赁费，其行为已构成违约，被告应当承担相应的违约责任。双方在合同中约定：“若乙方拖欠租金超过一个月的，甲方将按年租金的5%/月加收滞纳金，和要求乙方停业直到租金交清时为止。”，那么被告应承担的违约金为2700元（18000元/年×5%×3个月）。双方在合同中约定：“承租期内乙方自行向供水、电、气单位按时缴纳费用，如逾期缴纳费用造成停水、电、气和罚款由乙方负责。”农家乐产生的水、电费应由被告承担，因被告未缴纳，原告代为其缴纳，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告应向原告赔偿其所垫付的电费817.78元、水费5097元。原告主张赔偿电费821.34元，但没有扣除被告此前预存的3.56元，故对电费817.78元的超出部分不予支持。原告在诉讼中还请求被告承担空租费2000元，但未提供该损失已产生的相关证据，应承担举证不能的责任，故对原告的该项请求，不予支持。被告李子金经本院公告传唤逾期未到庭应诉，视其放弃对原告事实主张和诉讼请求的抗辩，由此而产生的不利法律后果应由其承担。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：止履行。二、被告李子金在本判决生效之日起五日内支付原告梁炳琼租金4500元、违约金2700元电费817.78元、水费5097元，共计13114.78元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告梁炳琼的其他诉讼请求。本案案件受理费50元（原告已预交25元）、公告费305元，由被告李子金承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本,上诉于绵阳市中级人民法院。审 判 长  陈子良人民陪审员  雍李霞人民陪审员  胥洪文二〇一六年四月六日书 记 员  邓琪文附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。