江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏03民终768号上诉人（原审原告）李寒建，无业。委托代理人孔军，徐州市云龙区彭城法律服务所法律工作者。委托代理人沈冬，徐州环城宾馆经理。被上诉人（原审被告）邢学彬，个体工商户。被上诉人（原审被告）徐州市泉山区人民政府永安街道办事处，住所地徐州市永安广场。负责人何文东，该办事处主任。委托代理人况世同，江苏同瑞律师事务所律师。委托代理人赵永建。系徐州市泉山区人民政府永安街道办事处经济科科长。上诉人李寒建因与被上诉人邢学彬、徐州市泉山区人民政府永安街道办事处（以下简称永安办事处）排除妨害纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2015）泉民初字第3969号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人李寒建及其委托代理人孔军、沈冬，被上诉人永安办事处的委托代理人况世同、赵永建到庭参加诉讼。被上诉人邢学彬经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原审法院查明，2001年9月江苏永业集团公司（以下简称永业集团）在开发建设梅苑小区期间，拆除了原徐州市泉山区西关街道办事处（以下简称西关办事处）下属的西关办事处商业公司位于煤建路28号房屋一处，拆除建筑面积138.94平方米，赔偿款为180622元。2001年10月11日，西关办事处和永业集团签订《商品房买卖合同》，约定西关办事处购买永业集团开发的梅苑小区15#楼3、4号门面房，房屋面积150平方米，总价款为375000元，拆迁赔偿款作为购买梅苑小区15#楼3、4号门面房的房款。同日，永业集团向西关办事处商业公司出具收据一份，该收据“摘由”一栏注明“拆迁补偿款抵门面房款，梅苑小区15#楼3号、4号门面”。2004年12月16日，西关办事处为完成税收任务为永业集团代开建筑税发票17800000元，开票单位为徐州市泉山区建筑施工服务中心（原徐州市建筑施工管理处）。2004年12月29日，永业集团向西关办事处出具了欠徐州市泉山区建筑施工管理处建筑发票税金592740元的欠条。2005年西关办事处并入永安办事处。2006年8月29日，永安办事处和永业集团签订《买卖合同》，约定：“……二、甲方（永业集团）将梅苑小区2#楼-104、109号门面房（建筑面积为59.53平方米＋59.53平方米=119.06平方米）、2#楼-103、108号门面房（建筑面积为59.53平方米＋59.53平方米=119.06平方米）、5-101号门面房（建筑面积为89.73平方米）（以上共计建筑面积为327.85平方米）自愿出卖给乙方（永安办事处）……合计乙方应向甲方支付的房屋总价款为：人民币捌拾叁万叁仟伍佰伍拾元整（小写为￥833550.00元）；三、原乙方（即西关办事处）购买梅苑小区15#楼3、4号门面房时支付的180622元房款视为乙方支付了本合同第二条约定的等额房款；四、甲方于本合同签订时共计欠乙方营业税592740元，现双方同意以甲方欠乙方的该笔营业税款与乙方应向甲方支付的等额房款相抵消，即甲方不再向乙方缴纳该笔营业税，乙方按本合同第二条规定应向甲方支付的房款也相应减少；五、双方按本合同第二、三、四条约定相互冲抵后，乙方还欠甲方房款60188元，待该房产产权证办好后一次性向甲方支付……十一、甲方保证销售的房屋在乙方取得房屋权属证书时没有产权纠纷和债权债务纠纷，因甲方原因（指政府有关部门、不可抗力事件和乙方以外的原因），在乙方取得该房屋权属证书时仍存债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任；十二、甲方应当在商品房交付使用后壹年内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案并给乙方办理好产权证。如因甲方的责任（指政府有关部门、不可抗力事件和乙方因素以外的原因），导致乙方不能在本条约定的期限届满后九十日内取得房屋权属证书的，乙方可以退房……”合同订立前一天即2006年8月28日，永业集团与永安办事处办理了交接手续，把合同项下的2#楼、5#楼门面房交付永安办事处，并通知房屋承租人与永安办事处办理租金缴纳等手续。2012年1月1日，永安办事处与邢学彬签订《房租租赁合同》，将位于梅苑小区2#-1-103室的房屋（房屋建筑面积59.53平方米）租给邢学彬经营使用，邢学彬一直租用至今。2012年6月6日，李寒建从梅苑小区2#-1-103、1-108室房屋登记所有权人袁忠彬处购得涉案房屋，并于2012年6月18日办理了房屋产权过户手续，但袁忠彬未将涉案房屋交付李寒建。2015年5月6日永安办事处以永业集团和李寒建为被告向一审法院提起诉讼，以永业集团恶意将涉案房屋产权、土地使用权过户至李寒建名下为由，请求判决确认梅苑小区2#-1-103室、2#-1-108室房屋归永安办事处所有。后永安办事处于2015年12月2日撤回了对永业集团、李寒建的起诉。该案审理过程中，李寒建认为其向袁忠彬支付了520000元对价后成为涉案房屋的合法产权人，而邢学彬、永安办事处一直占用该房屋侵害了李寒建的合法权益，遂以诉称理由诉至一审法院。另查，2012年4月27日，永业集团与李寒建签订《商品房购销合同》，合同约定永业集团以4000元／平方米，总价358920元的价格将梅苑小区5-101号门面房出售给李寒建。同年6月29日李寒建取得该房的产权证。2013年2月18日，永安办事处以“邢学彬、永安办事处恶意串通欲转移物权”为由向一审法院提起诉讼，请求判决确认永业集团和李寒建签订的梅苑小区5-101号房屋买卖合同无效，由永业集团协助其办理该门面房的产权证。经审理，一审法院于2014年4月28日作出（2013）泉民初字第558号民事判决书，确认永业集团和李寒建签订的梅苑小区5-101号商品房买卖合同无效，并驳回了永安办事处要求永业集团和李寒建协助办理产权过户手续的诉讼请求。后永业集团对该判决不服，上诉至徐州市中级人民法院，本院于2015年2月9日作出（2014）徐民终字第3555号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2015年4月3日永业集团以“永安办事处未按照约定代缴税款，致使双方签订房屋买卖合同的目的无法实现”为由向一审法院提起诉讼，请求判决解除永安办事处与永业集团于2006年8月29日签订的《买卖合同》。经审理，一审法院于2015年6月29日作出（2015）泉民初字第1427号民事判决书，确认了永安办事处已经履行了代缴税款义务，永业集团已将2006年8月29日《买卖合同》中的房屋交付永安办事处使用的事实，依法驳回了永业集团的诉讼请求。永业集团对该判决不服，上诉至徐州市中级人民法院，本院于2015年10月12日作出（2015）徐民终字第3523号民事判决书，认定了2006年8月29日《买卖合同》所涉房屋永业集团已交付永安办事处并由永安办事处实际占有使用，合同双方对《买卖合同》已实际履行，判决驳回上诉，维持原判。李寒建的一审诉讼请求为：判令邢学彬、永安办事处从涉案房屋中迁出，并赔偿李寒建损失7200元（2012年6月至2012年10月的房租损失）。原审法院认为，本案的争议焦点在于，当所有权与占有权发生分离的情况下，买受人是否可以其为房屋所有权人而基于的返还原物请求权要求房屋内的实际占有人迁出。经已生效的（2015）泉民初字第1427号、（2015）徐民终字第3523号民事判决确认，永安办事处与永业集团于2006年8月29日签订的《买卖合同》依法成立并实际履行，永业集团将合同项下的房屋出售并交付永安办事处后，永安办事处即对涉案房屋享有占有、使用、收益的权利。邢学彬2012年1月1日从永安办事处承租梅苑小区2#-1-103室房屋后一直占有、使用至今，具有合法依据。李寒建自2012年6月18日起才取得梅苑小区2#-1-103室房屋的所有权，在此之前邢学彬一直合法租用涉案房屋，而李寒建在其从未从出售方获得实际控制权的情况下，径行要求实际占用人邢学彬从房屋迁出依据不足，不应予以支持。因邢学彬与永安办事处之间履行租赁合同的基础，为永安办事处与永业集团于2006年8月29日签订的《买卖合同》，永业集团诉至法院要求解除该《买卖合同》也经生效判决予以驳回，故李寒建要求邢学彬、永安办事处赔偿2012年6月至10月的房租损失依据不足，不予支持。李寒建与涉案房屋原所有权登记人袁忠彬签订了房屋买卖合同并支付购房款后，双方即应按照合同约定全面履行各自的义务，袁忠彬作为出卖方应向李寒建履行权利与实物的双重交付义务。虽李寒建取得了梅苑小区2#-1-103室房屋权属证书，完成了房屋的权利交付过程，但其自始未曾取得涉案房屋的占有和使用权。因此，李寒建可依据其与袁忠彬之间的房屋买卖合同而基于的债权请求权向合同相对方主张权利，以通过房屋买卖合同的履行（包括房屋的权利交付以及实物交付）来实现对诉争房屋的权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，遂判决：驳回李寒建的诉讼请求。上诉人李寒建不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一审判决适用法律错误。李寒建系涉案房屋的合法所有权人，对涉案房屋享有占有、使用、收益及处分的权利。李寒建自取得涉案房屋的所有权之日即通知邢学彬、永安办事处从涉案房屋中迁出。邢学彬、永安办事处明知李寒建系涉案房屋所有权人，仍恶意串通制造房屋已租赁的假象，严重侵害了李寒建的合法权益。综上，请求二审法院在查明事实的基础上撤销原判，依法改判支持李寒建的上诉请求。被上诉人永安办事处答辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确。李寒建的上诉没有事实及法律依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。被上诉人邢学彬未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。经双方当事人确认，二审的争议焦点是：上诉人是否有权要求二被上诉人从涉案房屋中迁出。二审期间，李寒建提供如下证据：1、江苏省高级人民法院受理及告知合议庭组成人员告知书，证明李寒建对（2014）徐民终字第3555民事判决申请再审，江苏省高级人民法院已经正式立案审查。2、徐州市泉山区人民法院执行中的法律文书一组，证明永业集团与永安办事处曾经签订房屋买卖合同，既未实际履行亦未发生法律效力，法院对该合同中处分的房屋进行执行，合同双方当事人均认可法院的执行行为，至今未提出过异议。3、（2014）徐民终字第3555号案件中徐州市中级人民法院调查令及二份回执，证明永安办事处并未为永业集团代缴税款，并未履行其余永业集团签订的房屋买卖合同。永安办事处质证认为，对证据1的真实性无异议，但其并不能推翻生效判决。对证据2的真实性无异议，但与本案无关联性。对证据3的真实性无法确认，调查令的回执注明系因系统升级无法查询，不能证明永安办事处并未为永业集团代缴税款。根据已生效的（2013）泉民初字第558号、（2014）徐民终字第3555号民事判决，可以确认永安办事处为永业集团履行了代缴税款义务。本院认为，上述证据能否证明李寒建的上诉主张，需结合其他证据综合分析。本院查明的事实同一审查明的事实相一致。本院认为，首先，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，已生效的（2015）泉民初字第1427号、（2015）徐民终字第3523号民事判决确认，永安办事处与永业集团于2006年8月29日签订的《买卖合同》依法成立并实际履行。如该房屋买卖合同未被确认无效、解除或撤销，永安办事处应对涉案房屋享有合同权利。其次，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”邢学彬于2012年1月1日从永安办事处承租涉案房屋后一直占有、使用至今，即其系依据租赁关系占有涉案房屋并享有相应权利。李寒建虽然主张永安办事处与邢学彬恶意串通，刻意制造涉案房屋已经被租赁的假象，该租赁合同理应无效，但并未提供相应证据加以证明，且永安办事处依据上述买卖合同得以享有将涉案房屋予以出租的权利，故对李寒建的该项上诉主张主张，本院不予认可。结合李寒建虽然于2012年6月18日取得涉案房屋的所有权证，但并未实际占有涉案房屋；永业集团曾诉至法院请求解除其与永安办事处于2006年8月29日签订的《买卖合同》，已被生效判决予以驳回；永安办事处依据该买卖合同对涉案房屋享有相应权利；邢学彬系依据租赁合同得以占有涉案房屋等情形，李寒建径行要求承租人邢学彬及永安办事处从涉案房屋中迁出并赔偿损失，缺乏相应依据。最后，李寒建与涉案房屋原所有权登记人袁忠彬签订了房屋买卖合同并给付了相应价款，袁忠彬即负有向李寒建履行交付房屋并协助办理房屋权属证书的相应义务。结合本案情况，李寒建虽然取得了涉案房屋的房屋权属证书，但自始未取得涉案房屋的占有、使用权利。此情形下，李寒建可依据其与袁忠彬之间的房屋买卖合同向袁忠彬主张权利，以维护自己合法权益。综上，李寒建的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人李寒建负担。本判决为终审判决。审 判 长 费 蜜代理审判员 刘 洋代理审判员 周东海二〇一六年四月二十五日书 记 员 李 静