广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书(2015)穗中法审监民再字第90号申请再审人（原审原告）：陈晓玉，女，1967年10月3日出生，汉族，住广州市番禺区。委托代理人：陈琪璋、黄京穗，均为广东恒生律师事务所律师。被申请人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司白云支行，住所地：广州市白云区机场路春暖花园K座。负责人：郑晓忠，该行行长。委托代理人：曾玉珊、陈彦，均为广东拓孚创展律师事务所律师。原审第三人：广州市新船房地产开发有限公司，住所地：广州市海珠区赤岗艺苑路229号。法定代表人：李裕光。委托代理人：朱中华，该公司职员。原审第三人：李洁裕，男，1963年1月14日出生，汉族，住广州市白云区。申请再审人陈晓玉因与被申请人中国农业银行股份有限公司白云支行（以下简称农行白云支行）、原审第三人广州市新船房地产开发有限公司（以下简称新船公司）、李洁裕案外人执行异议之诉一案，不服广州市白云区人民法院（2012）穗云法民二初字第1252号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年4月13日作出（2015）穗中法民申字第56号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2000年3月8日，李洁裕与新船公司签订《商品房预售合同》，李洁裕向新船公司购买新理想华庭A座1202房。2000年3月27日，中国农业银行股份有限公司广州市三元里支行（以下简称三元里支行）与李洁裕签订营业字99年第076号《购房担保贷款合同》，保证人为新船公司，合同约定：李洁裕因购买1202房，同意把其与新船公司签订的《购房合同》（合约编号99023202）项下的房产及其权益抵押给三元里支行，赋予三元里支行以第一优先受偿权；贷款金额为460000元，贷款期限为10年（从2000年3月至2010年3月止）。2000年3月28日，三元里支行与李洁裕在广州市国土房管局办理了预购商品房抵押登记，抵押权人为三元里支行，备案编号为（2000）穗押备字第（18136）号。合同签订后，三元里支行依约将款项划入李洁裕账户。广州市房地产交易登记中心出具《依申请公开信息复函》，证实1202房预购人为李洁裕。2003年，因李洁裕未按合同约定的期限履行还款义务，三元里支行就其与李洁裕、新船公司的借款合同纠纷诉至原审法院。同年9月8日，原审法院作出（2003）云法民二初字第1005-1062号民事调解书，双方就还款事宜自愿达成协议，但李洁裕未按协议履行相关义务。另查，2004年4月13日，三元里支行就上述民事调解书向原审法院申请强制执行。2004年6月9日，广东省高级人民法院作出（2004）粤高法执指第1-31号指定执行裁定书，决定将该执行案由广州铁路运输中级法院执行。广州铁路运输中级法院在执行过程中，于2010年8月9日以（2004）广铁中法执字第95号民事裁定书查封了本案涉案房屋。2010年6月30日，广东省高级人民法院作出指定执行决定书，决定将广州铁路运输中级法院（2004）广铁中法执字第95号案由原审法院执行。2011年5月25日，原审法院立案执行，案号为（2011）穗云法执指字第78号。该案在执行过程中，原审法院查封了涉案房屋。2011年7月11日，陈晓玉提出案外人执行异议。2012年8月2日，原审法院作出（2011）云法执异字第73号执行裁定，裁定：驳回案外人陈晓玉提出的异议申请。再查，2000年三元里支行经重组并入农行白云支行。原审诉讼中，陈晓玉提交了以下证据拟证明其占有涉案房屋并享有房屋物权：一、陈晓玉与新船公司于2001年1月18日签订的《新理想华庭认购书》，双方约定新理想华庭A座1201、1202房认购价为1880000元；二、陈晓玉支付新理想华庭A座1201、1202房购房款的预收款凭证；三、1202房计费时段自2011年1月至2012年1月的水费清单，客户名称为陈晓玉；四、1202房计费时间自2012年3月16日至同年5月17日的水费发票，客户为陈晓玉；五、广州铁路运输中级法院（2004）广铁中法执字第62-166号之二民事裁定书，该案申请执行人：广州市昊兴实业有限公司（以下简称昊兴公司），申请执行人：广州市茶滘农村信用合作社（以下简称茶滘信用社），被执行人：新船公司，异议人：陈晓玉。茶滘信用社因与新船公司贷款纠纷向法院申请执行，昊兴公司也因新船公司拖欠其工程款而向法院申请强制执行，法院根据工程欠款关系及贷款关系查封了新理想华庭中新船公司的部分房产。陈晓玉向广州铁路运输中级法院补交了A1201房的欠款后，广州铁路运输中级法院认为陈晓玉已入住A1201房，并已向法院交纳房屋余款，应视为已付清房款，陈晓玉的优先受偿权优于工程款优先权及抵押权，故裁定解除对江丽路16号新理想华庭A1201房的查封，A1201房过户至陈晓玉名下。六、中国农业银行广州花城支行（以下简称花城支行）、新船公司、李洁诚关于新理想华庭按揭贷款房产的协商达成以下处理意见：在银行收回按揭贷款本息2000万元后，在花城支行不垫款的前提下，在售楼回笼资金中抽取部分资金，逐步解决该15套的转按揭过户等问题，花城支行协助办理解押手续，逐步解决二次销售的15套住户的遗留问题。七、15套房产转贷处理方案。2012年8月21日，陈晓玉向原审法院提起诉讼，请求：一、确认陈晓玉是涉案房屋的买受人，对房屋的物权优于农行白云支行的债权；二、新船公司在收到陈晓玉补交的购房款差额后，办理将涉案房屋过户至陈晓玉名下的手续；三、解除涉案房屋的查封措施，停止执行涉案房屋；四、案件受理费由农行白云支行、新船公司负担。原审法院认为，本案争议焦点在于1202房是否属于陈晓玉所有，是否能优先于农行白云支行在该房屋上所享有的权利。陈晓玉认为其是1202房的买受人，并实际占有了该房屋，故其对1202房享有物权，且该权利优先于农行白云支行的债权。对此原审法院认为，陈晓玉提交的《新理想华庭认购书》、预收款凭证仅仅是新船公司签订及出具的，未能提交相关购房款发票，亦无办理任何备案登记手续。同时，陈晓玉提交的水费清单及发票仅仅是2011年至2012年部分时段的收费凭证，亦无法证明1202房的实际占用情况。因此，陈晓玉提交的上述证据均不足以证实其对涉案房屋享有物权。房屋作为不动产，以登记为权属标志，根据查明的事实，1202房登记的预购人为李洁裕，农行白云支行及两原审第三人已就涉案房屋办理了抵押备案，农行白云支行就涉案房屋享有的抵押权设定在先且已经公示，其抵押权理应得到保护。陈晓玉主张其为涉案房屋的产权人且其物权优先于农行白云支行的债权无据，不予采纳。陈晓玉要求确认其为1202房买受人、其享有该房屋物权的理由不充分，不予支持。原审法院对1202房所采取的执行措施并无不当，陈晓玉要求解除对1202房的查封措施、停止执行1202房并办理将1202房过户至其名下手续的请求均无事实依据，亦不予支持。至于陈晓玉依据的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，系关于建设工程承包人就建设工程折价或拍卖所得价款的债权受偿顺序问题，并非物权确认的依据，因此不适用于本案的情形。依照《中华人民共和国共和国物权法》第九条、第一百八十七条的规定，判决：驳回陈晓玉的诉讼请求。陈晓玉不服原审判决，向本院提起上诉，但未按《预交诉讼费通知单》规定的时间交纳上诉费用，本院于2014年6月8日作出（2014）穗中法民二终字第975号民事裁定，裁定按陈晓玉自动撤回上诉处理。陈晓玉申请再审称，一、原审法院（2012）穗云法民二初字第1253号江鲁平诉农行白云支行、新船公司、李洁诚（以下简称江鲁平案）案外人执行异议纠纷一案与本案事实及请求基本一致，原审时两案合并审理，原审法院对两案作出判决后，江鲁平提出上诉，广州市中级人民法院于2014年9月16日作出（2014）穗中法民二终字第961号民事判决，认为江鲁平已实际支付大部分房款和占有涉案房屋，其对房屋享有的实体权利应优先于抵押权，原审适用法律错误，撤销原审判决，解除对新理想华庭B1804号房的查封，停止对新理想华庭B1804号房的执行。上述“新证据”足以推翻本案原审判决，本案应当再审并纠正原审错误判决，支持陈晓玉的原审诉讼请求。二、陈晓玉共向新船公司支付房款608855.38元，占总购房款的76%，且陈晓玉自2002年购买涉案房屋后一直居住使用，从支付大部分房款和居住使用涉案房屋的事实足以证实，陈晓玉就是涉案房屋的实体权利人。三、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；第二条：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先”，陈晓玉对涉案房屋享有的实体权利应当优先于三元里支行的抵押权。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释》第15条“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议”，本案应当解除对涉案房屋的查封并停止执行。请求：撤销原审判决；判决解除对涉案房屋的查封，停止对涉案房屋的执行；本案的全部诉讼费用由三元里支行负担。农行白云支行答辩称，1999年11月，三元里支行与李洁裕、新船公司签订《购房担保贷款合同》，约定李洁裕因购买涉案房屋向三元里支行申请借款460000元，借款期限20年，从2000年4月起至2020年4月止；李洁裕同意以涉案房屋作为抵押物抵押给三元里支行，并办理了抵押登记，新船公司对李洁裕的借款承担回购保证责任。根据合同约定，三元里支行于2000年4月向李洁裕发放了贷款460000元。三元里公司对涉案房屋享有完全抵押权及优先受偿权。不动产的买卖、转让、继承、赠与等，法律规定应以产权的登记备案为生效要件，没有进行登记的，不得对抗第三人，后登记的，不得对抗先登记的权利人。涉案房屋已于1999年卖给李洁裕，于2000年抵押给农行，李洁裕至今未清还借款本金460000、利息509827.27元，也未涂销抵押登记。陈晓玉提供的《新理想华庭认购书》显示，其是2001年1月18日才向新船公司购买涉案房屋，且未交齐购房款。陈晓玉与新船公司的债权债务关系与三元里支行无关，陈晓玉享有的只是一般债权，不能对抗涉案房屋的抵押权。根据“物权优于债权”，三元里支行的权利优于陈晓玉的债权。广州铁路运输中级人民法院（2004）广铁中法执字第62-166号之二号民事裁定针对的是广州市茶滘农村信用合作社执行新船公司的贷款纠纷，所处理的房产A座1201房是登记在新船公司名下，而涉案房屋已于1999年登记在李洁裕名下，农行白云支行抵押贷款的对象也是李洁裕，被执行人也是李洁裕，不涉及工程承包人的优先受偿权问题，本案不适用最高人民法院法释（2002）16号解释。广州市中级人民法院（2014）穗中法民二终字第961号民事判决书的内容自相矛盾，既认定“江鲁平虽与新船公司签订了《新理想华庭认购书》购买1804房，但该房产至今未登记在江鲁平名下，江鲁平主张其对1804房享有所有权，缺乏依据，不予采纳。江鲁平要求确认对1804房的物权优于农行白云支行的债权，理由不成立，不予支持”，同时又支持江鲁平要求解除1804房产的查封并停止执行，令人费解。广州市中级人民法院（2014）穗中法民五终字第2765号案则认为，（2003）云法民二初字第1005-1062号民事调解书生效后，非经法定程序不得随意改变或者否定其内容和效力，涉案房屋为生效法律文书中指定的执行标的物，严锡光提出的对涉案房屋享有实体权利的主张，不能对抗上述生效法律文书的强制执行效力。本案不属于可以提起执行异议之诉的情形。请求依法驳回陈晓玉的再审请求。本院再审查明，各方当事人对原审查明的事实没有异议，本院予以确认。本院再审另查明，2003年，因李洁裕未按合同约定履行还款义务，三元里支行就其与新船公司、李洁裕的借款合同纠纷诉至原审法院。2003年9月8日，原审法院作出（2003）云法民二初字第1005-1062号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：一、解除三元里支行与李洁裕、新船公司签订的《购房担保贷款合同》；二、李洁裕于2003年10月20日之前偿还农行三元里支行1400万元……；三、三元里支行对位于广州市海珠区江丽路2-42号新理想华庭相应抵押房屋享有优先受偿权等等。原审法院（2003）云法民二初字第1032号调解书确认的房屋即涉案房屋。本院再审认为，广州市白云区人民法院（2003）云法民二初字第1005-1062号民事调解书已经发生法律效力，该调解书认定农行白云支行对位于广州市海珠区江丽路2-42号新理想华庭相应抵押房屋享有优先受偿权，而本案所涉房屋即为广州市白云区人民法院（2003）云法民二初字第1032号案中的抵押房屋。广州市白云区人民法院（2003）云法民二初字第1005-1062号民事调解书生效后，非经法定程序不能否定其内容及效力，陈晓玉提出对涉案房屋享有实体权利的主张，不能对抗上述生效法律文书的强制执行效力。原审法院根据上述调解书，对涉案房屋采取的执行措施并无不当。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。根据上述法律规定，本案不属可以提起执行异议之诉的情形，陈晓玉对涉案房屋提出的权利主张，可另循途径解决。综上，审查原审判决认定事实不清，适用法律错误，处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释第五条的规定，裁定如下：一、撤销广州市白云区人民法院（2012）穗云法民二初字第1252号民事判决；二、驳回陈晓玉的起诉。陈晓玉预缴的一审案件受理费9989元、再审案件受理费9989元予以退回。本裁定为终审裁定。审 判 长  张一扬审 判 员  兰永军代理审判员  王汇文二〇一六年四月十九日书 记 员  余立颖刘霞