北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京03民终10486号上诉人（原审被告）：彭小静，女，1973年7月13日出生。委托诉讼代理人：杨剑，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，营业场所北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201。负责人：陈耀忠，董事长。上诉人彭小静因与被上诉人长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城分公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初字第13154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭小静上诉请求：撤销原审判决第一项，改判驳回长城分公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定“物业服务合同”有效无法律依据，属于法律概念混淆。首先，根据《物业管理条例》第三十二条、《公司法》第十四条、《合同法》第五十二条第（五）款的规定，因长城分公司不具备独立的法人资格及相应的物业管理资质，此为涉案合同应被认定为无效的理由之一。其次，业委会与长城分公司签订的物业服务合同程序不合法。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《物业管理条例》第十五条、第三十五条的规定，作为物业管理企业应当经过业主大会的选聘，如未经业主大会的选聘程序而由业主委员会擅自与他人签订的物业合同属于违反法定程序，本案即属于此种情况，此为涉案合同应被认定为无效的理由之二。二、一审法院未就长城分公司提供的物业服务是否符合服务标准做出任何认定即判令彭小静支付物业费无事实依据。即使法庭认定物业服务合同有效，但因长城分公司未能提供相应的物业服务，存在付费洗车卡无法正常使用等情况，故彭小静有权不交纳物业服务费。三、一审法院认定本案部分诉讼请求未超过诉讼时效没有法律依据，长城分公司部分主张超过诉讼时效，法庭应不予支持。长城分公司未发表意见。长城分公司向一审法院起诉请求：1.判决彭小静向长城分公司支付拖欠的物业费，共计33812.16元；2.判决彭小静向长城分公司支付拖欠的物业费违约金6500元；3.判决本案的诉讼费用由彭小静承担。一审法院认定事实：2010年6月13日，北京市朝阳区时代庄园小区业主委员会与长城分公司签订物业服务合同，约定长城分公司为北京朝阳区红军营东路18号时代庄园小区提供物业服务，自当日起多层住宅每平方米收取服务费2.38元，服务期限至2013年6月12日。业主应按季度交纳物业服务费，每次交费的具体时间不晚于本季度第二个月，逾期未缴纳物业服务费的，应当按照每日万分之五的标准支付滞纳金。2013年8月30日，双方再次签订物业服务合同，期限自2013年6月13日至2015年6月12日，多层住宅每平方米收取服务费2.8元，逾期未缴纳物业服务费的，应当按照每日万分之五的标准支付滞纳金。长城分公司另提交分包案外人保安委托合同、垃圾清运合同，主张其已实际履行物业服务。彭小静为涉案房屋业主，房屋建筑面积199.27平方米，现长城分公司主张彭小静拖欠2010年7月1日至2015年12月31日物业费。彭小静主张已预交了2010年全年的物业管理费。2004年彭小静将自用二辆车向物业公司的“时代庄园心雨汽车服务部”办理了洗车服务年卡及月卡，2011年10月5日，续办了该业务，支付费用2500元。彭小静提交2011年11月7日，长城分公司在小区内张贴公告，确定新汽车服务经营主体。一审诉讼中，双方均认可二家公司产生争议，洗车业务停止。彭小静提交北京金世恒业物业管理有限责任公司证明（复印件），内容为该公司受开发商移交曾管理时代庄园小区，2003年至2010年涉案房屋业主无任何欠费，其物业费均在当年初提前结清。一审诉讼中，长城分公司未提交与前物业关于涉案房屋物业费交接的相关记录。一审法院认为：依《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，业主委员会与业主大会依法签订的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主有约束力。依法律规定，分公司虽不具有独立法人资格，但其领取营业执照，可以作为诉讼主体资格，彭小静辩称长城分公司为分公司提供的物业服务无效及不具备主体资格，无法律依据，一审法院不予采信。长城分公司为彭小静所有房屋的小区提供了物业管理服务，双方形成了物业服务合同关系，彭小静应当依该小区物业服务费收费标准支付物业管理费，针对长城分公司起诉的2011年1月1日至2015年12月31日物业费缴纳期间，彭小静未举证已交费，长城分公司要求物业服务费用，一审法院予以支持。长城分公司要求2010年7月1日与2010年12月31日期间费用，长城分公司在接管小区物业服务后，未举证积极向彭小静主张权利，现时间较长，要求彭小静提交当年的物业费交费单据欠妥，且长城分公司未提交其与原物业公司就业主交纳费用的交接记录，以现有证据，以不支持为宜。彭小静主张长城分公司部分诉讼请求已过诉讼时效，长城分公司提供物业服务存在连续性，故该抗辩理由不成立。彭小静辩称其与洗车公司办理的洗车卡不能使用，彭小静可以与其建立洗车服务关系的企业法人及其他组织另行解决相关争议。依法律规定，长城分公司依约履行物业服务，彭小静未依约支付物业服务费已构成违约，但因长城分公司提供的服务亦存在有待提高之处且其亦未积极行使其追索物业服务费之权利，故其要求违约金之诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、彭小静于判决生效后七日内给付长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司物业管理费三万一千零八元三角；二、驳回长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：双方对涉案物业服务合同的签订时间、内容及涉案房屋的基本情况均不持异议，但彭小静主张涉案物业服务合同应予无效。彭小静自2004年办理了洗车服务年卡及月卡，于2011年10月5日续办了该业务并支付了2500元，现洗车业务停止。彭小静认可物业服务合同中并无关于洗车服务的约定，但主张汽车服务部系属长城分公司，故属于物业服务范围，应由其承担相应责任。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：根据当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：彭小静应否支付2011年1月1日至2015年12月31日的物业管理费。彭小静主张，涉案物业合同的签订主体及程序均不符合法律规定，应予无效。对此本院认为，首先，彭小静并未就业主委员会与长城分公司签订涉案物业合同违反了法律、行政法规的强制性规定或属于法律所规定的其他无效情形充分举证证明。其次，2011年1月1日至2015年12月31日期间，长城分公司为涉案小区提供了物业管理服务，彭小静作为涉案小区房屋业主，接受了前述物业管理服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系。再次，长城分公司具有诉讼主体资格。据此，彭小静关于涉案合同应予无效的上诉理由，本院不予采信。彭小静主张，即使合同有效，长城分公司所提供的物业服务亦不达标。对此本院认为，首先，彭小静提交的证据尚不足以证明长城分公司的物业服务存在瑕疵以致于产生减免物业费的结果，即其该项上诉理由并非拒交物业费的合理抗辩事由。其次，由查明事实可知，涉案物业合同并未约定长城分公司应提供洗车服务。第三，本案系物业服务合同纠纷，彭小静如认为其合法权利遭受侵害，可依据相应法律关系另案起诉以维权。彭小静主张，长城分公司部分诉讼请求已过诉讼时效。对此本院认为，本案并无充分证据证明长城分公司怠于行使追索物业服务费的权利。并且，物业服务合同系持续性合同，具有公共服务性和强制履行的特点。2011年1月1日至2015年12月31日期间，即使彭小静欠费，长城分公司亦未中断服务。因此，一审法院对彭小静关于时效的抗辩未予采纳，并无不当。综上所述，彭小静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费575元，由彭小静负担（已交纳）。本判决为终审判决审判长 李 坤审判员 宋 晖审判员 龚勇超二〇一六年十月十七日书记员 罗雅竺