四川省乐山市市中区人民法院民 事 判 决 书（2016）川1102民初字第97号原告：王艾，女，汉族。委托代理人：王素芳，女，汉族，住四川省乐山市五通桥区竹根镇涌江路北段**号.原告：王素芳，女，汉族。被告：四川仁寿三友房地产开发有限公司，住所地：眉山市岷东新区管委会办公楼三楼312室。法定代表人：戴志坚，执行董事。委托代理人：严宽，男，汉族，公司员工。原告王某王素芳与被告四川仁寿三友房地产开发有限公司（以下简称三友房某）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年3月9日公开开庭进行了审理。原告王艾的委托代理人王素芳和原告王素芳，被告三友房某的委托代理人严宽到庭参加了诉讼。庭审中，当事人申请庭外和解，予以准许。本案现已审理终结。原告王某王素芳诉称：2012年7月6日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告销售的位于乐山市市中区滨河路爱丁堡商品房。原告按照合同约定支付了购房款和办证税费，但被告没有将房屋所有权证交付原告。合同中20条约定，被告应当于2014年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，卖方按日向买方支付已付房款万分之一的违约金，该条第二项转移登记中约定，买受人未能在房屋交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，卖方按日向买方支付房款万分之一的违约金。因被告存在违约，原告为维护自身的合法权益，特诉请法院：1.判令被告向原告交付所购商品房所有权证书并支付违约金21875元。2.诉讼费由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求变更为：判令被告在判决生效三十日内为原告办理所购商品房的房屋所有权证和国有土地使用权证书；初始登记违约金的计算从2015年1月1日至2016年3月9日止，转移登记违约金的计算从2013年10月14日至2016年3月9日止，按已付房款的日万分之一计算，此后的逾期办证违约金根据被告的办证情况再行决定是否另行起诉。被告三友房某辩称：原告所在楼栋的初始登记已在2015年6月17日取得，房屋的转移登记正在办理中。根据双方签订的商品房买卖合同约定，初始登记违约金应当从双方约定的时间起至实际取得初始登记权证的前一日止。转移登记违约金应当从原告实际收房的次日扣除550天后至原告取得房屋产权证之日止计算违约金。在商品房买卖合同中约定的违约金过高，应当予以调整。在计算初始登记和转移登记违约金时，因计算时间有重叠部分，本着公平原则，重叠的时间部分不应重复计算违约金。经审理查明：2012年8月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于乐山市市中区滨河路商品房，总价款352036元；交房日期为2013年12月31日；原告同意委托被告代交专项维修资金、契税、办理房屋产权证和土地证的费用，并在接收该商品房的同时将上述税费交给被告。初始登记违约责任约定为：被告应当在2014年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未能在本条款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，原告不退房，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。转移登记违约责任约定为：商品房交付使用后，如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，原告不退房，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金等。合同签订后原告按约定支付了购房款352036元，并于2013年10月28日交纳了办证税费等费用7124元。被告于2015年6月17日取得原告所购房屋的初始登记。至起诉之日起，原告尚未取得所购房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证书。庭审中，原告和被告双方认可原告在2013年10月28日向被告交纳办证税费的时间是原告实际收房的时间。原告将诉讼请求变更为：判令被告在判决生效三十日内为原告办理所购商品房的房屋所有权证和国有土地使用权证书；初始登记违约金的计算从2015年1月1日至2016年3月9日止，转移登记违约金的计算从2013年10月14日至2016年3月9日止，按已付房款的日万分之一计算，此后的逾期办证违约金根据被告的办证情况再行决定是否另行起诉。上述事实，有商品房买卖合同、收款收据、房屋所有权证书、当事人陈述等证据予以证明。本院认为：原被告双方签订的商品房房买卖合同是真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，系有效合同，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。关于逾期办理转移登记违约金的起算时间问题。由于房屋出卖人的原因存在逾期办理房屋转移登记的，当事人双方有约定的从约定；双方对此没有约定，如果所购房屋是尚未建成的，其违约金是自房屋交付使用之日超过法定办证期限后开始计算违约金。根据双方在《商品房买卖合同》中关于房屋产权转移登记的约定，逾期办理转移登记违约金的起算时间是从商品房交付使用后在双方约定的办证时间期满后开始计算。被告辩称逾期办理转移登记的违约金从商品房交付使用后扣除约定550日的办证时间期满后开始计算，该辩称意见与双方签订的房屋买卖合同约定相符，也不违反法律规定，予以采纳。故原告诉请被告支付逾期办理转移登记违约金的起算时间应当从被告向原告实际交付房屋的时间2013年10月28日起扣除双方约定的办证期满后开始计算。关于双方在商品房买卖合同中约定的违约金是否过高的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本案中，双方在商品房买卖合同中约定的逾期办证违约金为每日万分之一，未超过前述法律规定的计算违约金标准的上限。被告主张约定的违约金过高，未举证证明，对被告的该辩称意见不予采纳。关于被告在办理原告所购房屋的初始登记和转移登记时是否存在违约的问题。原被告双方在合同中约定，被告应当在2014年12月31日前取得原告所购商品房所在楼栋的初始登记，但被告于2015年6月17日取得初始登记，存在违约行为。本院确定被告承担的逾期办理初始登记违约责任从合同约定的取得权属证明之次日起至实际办证前日止，即从2015年1月1日起至2015年6月16日止，违约金确定为5843.8元（352036元×万分之一×166天）。被告于2013年10月28日向原告交付房屋，被告承担逾期办理转移登记违约责任应从房屋实际交付之日起扣除双方约定的办证期550日后之次日2015年5月2日开始计算违约金。被告未在双方约定的时间内办理原告所购商品房的权证，存在违约责任，应当支付原告逾期办证违约金。由于违约金的性质是以补偿为主，惩罚为辅，根据本案实际，被告在办理原告所购房屋转移登记和初始登记存在违约，这两种违约事由具有一定的关联性和先后性，时间上存在一定的重叠，在计算违约金时不宜重复计算。本院确定被告承担的逾期办理转移登记违约责任从2015年6月17日起至2016年3月9日止期间的逾期办证违约金为9364.16元（352036元×万分之一×266天）。关于在《商品房买卖合同》中约定的房屋产权转移登记是否包括房屋产权登记和国有土地使用权登记的问题。国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”以及《房屋登记办法》第八条“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”的规定，房屋完整物权的取得既包括房屋所有权证书，也应包括该房屋对应土地的国有土地使用权证书。原告委托被告代办房屋所有权证和国有土地使用证，但因被告的原因致原告在法庭辩论终结前尚未取得所购房屋的房屋所有权证和国有土地使用证。原告要求被告办理所购房屋的房屋所有权证和国有土地使用证符合法律法规和双方合同约定，应当支持。本院确定被告自判决生效之日起30日内为原告办理所购房屋的房屋所有权证和国有土地使用证。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告四川仁寿三友房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内为原告王艾、王素芳办理位于乐山市市中区滨河路房屋的房屋所有权证和国有土地使用证；二、被告四川仁寿三友房地产开发有限公司在本判决生效后二十日内支付原告王艾、王素芳逾期办理初始登记违约金5843.8元和逾期办理转移登记违约金9364.16元；三、驳回原告王艾、王素芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取后计174元（原告预交）由被告四川仁寿三友房地产开发有限公司负担。（七日内缴纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审判员  陈向东二〇一六年四月二十九日书记员  郭 颖