广东省深圳市龙岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）粤0307民初455号 原告深圳市某某物业管理有限公司，住所地深圳市龙岗区龙城街道爱联社区如意路龙城华府。 法定代表人李某云，该公司总经理。 委托代理人陈某文，北京市中银（深圳）律师事务所律师。 被告周某芳，女，汉族，19某某年某月某某日生，户籍地址陕西省商南县。 被告彭某，男，汉族，19某某年某某月某某日生，户籍地址广东省深圳市宝安区福永白石厦新开发区。 原告深圳市某某物业管理有限公司诉被告周某芳、彭某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员贺榕独任审判，于2016年3月16日公开开庭进行审理。原告的委托代理人陈某文、被告彭某到庭参加诉讼，被告周某芳经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告诉称，原告自2006年起作为龙城华府的前期物业服务公司参与前期物业管理。两被告2007年5月12日入伙并与原告签订《龙城华府前期物业管理服务协议》，内容为被告住丽华府10C室，建筑面积97.22平方米，住宅服务费2.2元/平方米，本体维修基金0.25元/平方米，不按时交服务费按万分之五收取滞纳金。但被告自2014年6月至今一直拖欠涉案房产物业服务费等费用，虽经原告多次催缴均未缴纳，为此原告特诉至法院，请求判决：1、被告支付2014年6月至2016年1月期间物业服务费人民币4278.2元以及滞纳金人民币775.97元、日常收取的物业专项维修资金人民币486.2元、代垫付的2014年5月至2015年12月期间的水费人民币1121.84元；2、本案诉讼费由被告承担。庭审时，原告解释滞纳金包含了三个项目。 被告辩称，2014年6月至2016年1月期间的确没交，包括物业服务费、专项维修基金、水费的金额都属实，但滞纳金不认可，未交的原因在于原告违约，原告收取专项维修基金后没有向全体业主说明。按照业主公约，原告应当履行的义务都没有履行。 经审理查明，原、被告2007年5月12日签订《龙城华府业主公约》（含《前期物业管理服务协议》），协议确定两被告所购房屋为龙城华府丽华府10C房，建筑面积97.22平方米，第七条约定了物业管理费用收费标准，物业费交纳时间为每月15日前。标准为每平米2.2元；第八条约定，“物业可提供水费等代收代缴服务，收费标准执行政府规定”；第九条约定本体维修基金标准为每平方0.25元；第十一条第1点约定“物业违反协议，业主有权要求物业限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，物业承担相应的法律责任”、第3点约定“业主不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业有权要求业主补交并从逾期之日起加收应缴纳费用万分之五的滞纳金”。 原、被告确认小区刚刚成立业主委员会，业主进行招投标聘用了新的物业服务公司，2016年3月底交接定标。被告辩称逾期未交各项费用的原因是原告没有向全体业主说明专项维修基金的情况、不满意其服务，对于电梯损坏、蚊虫消杀没有处理，除保安和卫生之外，没有其他人性化服务。原告确认未按照协议公布收支账目，另解释四害消杀及电梯维护工作都有在做，但因电梯维修需要申请专项维修基金，而小区之前没有成立业主委员会，因此无法申请。为证明原告未提供依据《业主公约》明确的服务质量，被告当庭提交了六张照片，内容分别为停车场边没有清理的垃圾、未维修已损坏的停车场栅栏、公共停车位被原告加锁、物业管理处标牌已经生锈、路灯、电线外露没有维护。原告对照片的真实性没有异议，但解释垃圾未清理是暂时的，停车场的栅栏因商户停车不再收费因此废止，公共位置加锁是部分业主所为、物业管理但没管成，物业管理处的标牌的确已经生锈、路灯电线外露是这段时间因新旧物业更替导致，被告对物业公司更替导致服务水平下降的说辞不予认可，另辩称曾单独缴交水费但被原告拒绝。原告另提交了2016年1月6日打印的2014年6月1日至起诉时的费用明细表，被告以不清楚公式且内容均为机打为由不予认可。 以上事实，有《龙城华府业主公约》、《前期物业管理服务协议》、当事人陈述等证据证实，经庭审质证，足以认定。 本院认为，《前期物业管理服务协议》适用期限至小区业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止，在此期间，双方权利义务依然按照上述协议来确定，原、被告均应依约履行自己的义务。原告作为物业服务公司应当对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，而被告作为业主也应于约定日期前足额交纳当月物业服务费、支付上月由原告代付的水费等。本案中，双方对欠缴数额、时间均无异议，现被告提出诸多对原告服务不满意的地方，原告对其中大部分问题予以确认并做出了相应解释。本院认为物业服务合同属于长期性服务合同，相对其他服务合同，提供服务及接受服务的两方彼此更应互相配合协作，既然被告也确认原告提供了基本的安保、卫生等管理服务，那么被告作为业主已经实际获取了物业服务带来的便利，亦应根据物业服务合同约定的标准和时间向原告支付物业管理费。本案中，原告的服务确实存在许多不尽如人意的地方，双方可以通过沟通协商解决，协议中也约定，业主有权要求物业公司限期解决，而拒付物业费并非法律规定或者双方约定的救济方式，该做法对物业公司本身的正常运作、物业公司对小区进行正常的管理、维护等都会产生不良影响，不仅会损害原告的利益，对同小区其他按时交纳物业费的业主亦存在损害，况且作为长期性服务合同，履行中的暂时瑕疵也不足以构成业主持续拒付物业费的理由，若被告认为原告怠于履行协议约定的服务内容致使自身遭受损失的，可以另行要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自己的权益，故本院对被告的辩论意见不予采纳。当然，原告作为涉案小区的物业服务公司，应当根据法律规定及相关行业、合同约定，积极主动履行职责，改进服务质量，促进业主自觉缴纳物业管理服务费，以减少此类纠纷的发生。综上，原告请求被告按照协议约定的标准支付物业费和专项维修金以及双方确认的水费的主张，本院予以支持。被告拖欠上述期间的各项费用，显属违约，原告依据协议约定按应缴金额的每日万分之五主张滞纳金，本院予以支持，但计算时间应自应缴日（每月15日）翌日起计算。经核算（附表），被告拖欠物业管理费、专项维修金、水费的本金共计为人民币5886.24元（4278.2元+486.2+1121.84），截至2016年1月6日原告起诉时各类滞纳金合计为人民币831.78元（601.41元+68.35元+162.02元），原告主张人民币775.97元，视为对自身权利的处分，本院予以确认。被告周某芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关的诉讼权利。基此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《深圳经济特区物业管理条例》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告周某芳、彭某应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市某某物业管理有限公司支付2014年6月2016年1月间的物业管理费和专项维修资金、2014年5月至2015年12月期间原告垫付的水费共计人民币5886.24元； 二、被告周某芳、彭某应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市某某物业管理有限公司支付上述欠款滞纳金共计人民币775.97元。 本案受理费人民币25元（原告已预交），由被告周某芳、彭某负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。 代理审判员  贺榕 二〇一六年四月十九日 书 记 员  姚练 附表：                            物业管理费：                       维修基金                       水费                                                     日期                       欠款本金                       欠款天数                       滞纳金                       欠款本金                       滞纳金                       欠款本金                       滞纳金                                                     2014.6                       213.91                       570                       60.96                       24.31                       6.93                       60.64                       17.28                                                     2014.7                       213.91                       540                       57.76                       24.31                       6.56                       79.59                       21.49                                                     2014.8                       213.91                       509                       54.44                       24.31                       6.19                       49.27                       12.54                                                     2014.9                       213.91                       478                       51.12                       24.31                       5.81                       34.11                       8.15                                                     2014.10                       213.91                       448                       47.92                       24.31                       5.45                       68.22                       15.28                                                     2014.11                       213.91                       417                       44.60                       24.31                       5.07                       64.43                       13.43                                                     2014.12                       213.91                       387                       41.39                       24.31                       4.70                       68.22                       13.20                                                     2015.1                       213.91                       356                       38.08                       24.31                       4.33                       60.64                       10.79                                                     2015.2                       213.91                       325                       34.76                       24.31                       3.95                       49.27                       8.01                                                     2015.3                       213.91                       297                       31.77                       24.31                       3.61                       53.06                       7.88                                                     2015.4                       213.91                       266                       28.45                       24.31                       3.23                       49.27                       6.55                                                     2015.5                       213.91                       236                       25.24                       24.31                       2.87                       49.27                       5.81                                                     2015.6                       213.91                       205                       21.93                       24.31                       2.49                       56.85                       5.83                                                     2015.7                       213.91                       175                       18.72                       24.31                       2.13                       64.43                       5.64                                                     2015.8                       213.91                       144                       15.40                       24.31                       1.75                       72.01                       5.18                                                     2015.9                       213.91                       113                       12.09                       24.31                       1.37                       3.79                       0.21                                                     2015.10                       213.91                       83                       8.88                       24.31                       1.01                       64.43                       2.67                                                     2015.11                       213.91                       52                       5.56                       24.31                       0.63                       56.85                       1.48                                                     2015.12                       213.91                       22                       2.35                       24.31                       0.27                       53.06                       0.58                                                     2016.1                       213.91                       0                       0.00                       24.31                       0.00                       64.43                       0.00                                                                           4278.20                                             601.41                       486.2                       68.35                       1121.84                       162.02                                                                                                                                                                                                                                                    相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《深圳经济特区物业管理条例》 第九十三条业主应当按照物业服务合同约定或者业主大会决定支付物业服务费、交纳物业专项维修资金、承担有关分摊费用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。