江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0702民初3025号原告：赖亚芬，女，1977年2月10日生，汉族，江西省赣州市人，江西实创律师事务所律师，住赣州市。被告：华润置地（赣州）有限公司，住所地：赣州市章贡区新赣州大道8号华润大厦B座3楼。统一社会信用代码：91360700586568313K。法定代表人：唐勇，系该公司董事长。委托诉讼代理人：赖华明，北京市中银（赣州）律师事务所律师，特别授权代理。第三人：深圳华润物业管理有限公司赣州分公司，住所地：赣州市章贡区新赣州大道8号华润中心万象城B2层。统一社会信用代码：91360700598855344J。法定代表人：唐三阳，系该公司董事长。原告赖亚芬诉被告华润置地（赣州）有限公司、第三人深圳华润物业管理有限公司赣州分公司(以下简称物业公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赖亚芬、被告华润置地（赣州）有限公司的委托诉讼代理人赖华明到庭参加诉讼，第三人深圳华润物业管理有限公司赣州分公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告华润置地（赣州）有限公司为原告办理入伙手续；2、被告向原告支付延期交房违约金35945.46元〔总价款599091元×每日万分之一×（30天×暂计20个月）〕，违约金计算至交房止；3、被告赔偿原告两年房租损失18000元（2014年12月28日暂计至2016年8月27日共20个月），损失计算至交房止；4、被告从2016年8月7日起以装修款68627元为基数按同期贷款利率赔偿原告装修工期损失，损失计算至交房止；5、本案诉讼费用由被告承担。在本案审理过程中，原告变更第二项诉讼，即变更为被告向原告支付延期交房违约金按每日万分之一点五计算至交房止。事实和理由：原、被告于2012年9月6日签订了《赣州市商品房买卖合同》，购买了被告开发的华润·幸福里X#X号商品房，合同约定被告应在2014年12月28日之前交付商品房。2014年11月2日，原告、监理人员和第三人工程部验房师前往该房屋验房，发现客厅主墙凹凸不平、两个房间窗户呈45度倾斜，经测量，客厅主墙砖砌体立面垂直度、表面平整度不符合国家验收标准（GB50210-2001），偏差>3mm,客厅大门、两个房间窗户空间净尺寸不符合图纸设计要求，偏差大于10毫米（GB50203-2002）,之后原告多次与被告沟通要求维修，却被告知需找第三人物业公司维修。在原告多次催促下，第三人及被告工程部于2016年4月份通知原告维修完毕。原告接到通知后，要求验房并拿入伙资料办理入伙手续，第三人告知原告需找被告客服人员拿入伙通知书及资料，被告客服人员又要求原告本人必须亲自前往被告处写申请书才能拿入伙通知书及资料。无奈，原告于2016年7月21日发律师催告函，要求被告提供原告入伙通知书及协助办理入伙手续，2016年7月22日，被告通过电话及短信，通知原告找被告销售顾问或者在第三人处领取入伙通知书及资料，并告知在第三人处办理入伙手续。原告拿到入伙通知书及资料后，与监理员、第三人工程部验房师分别在7月22日、7月24日、8月7日验房，发现房内出现多处空鼓。后经多次维修但还有部分未修缮的情况下，原告因无房居住急需装修，还是决定在8月7日准备收房和办理入伙手续，在办理入伙手续过程中，第三人要求从2015年1月1日起缴纳物业管理费才能办理入伙手续，之后原告又多次与被告及第三人沟通，但未果。故原告诉至人民法院，要求依法处理。原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：证据1、《赣州市商品房买卖合同》，证明原、被告之间的商品房买卖合同关系，合同约定单价、总金额、延期交房违约责任。证据2、2014年11月2日、2015年1月14日、2016年7月24日、2016年7月31日、2016年8月7日《房屋情况记录表》、原告每月支付900元租金凭据、900元的租赁合同，证明本案涉案房屋有严重质量问题，原告与被告委托的第三人工程部验房师十余次验房，并五次对房屋质量书面提出修缮，被告维修拖延未交房，原告至今在租房住。证据3、2016年7月21日律师催告函及快递单、2016年7月22日被告发给原告办理入伙手续的短信通知、住宅交付资料册、商品房交接单，前期物业合同，证明原告发函催告被告协助原告办理入伙手续，并在2016年8月7日前去第三人处办理入伙手续未果。证据4、装修合同及装修款支付凭证，证明原告未能在2016年8月7日如期办理入伙手续，原告聘请的装修公司无法开工，原告有支付装修款的资金占用损失和工期延误损失。证据5、房屋租赁合同、租赁房屋房产证、微信支付押金和10月份租金凭证，证明被告拒不交房，导致原告因小孩出生只能另行租赁面积更大的房屋，原、被告在购房合同中约定的每日万分之一的违约金不足以弥补原告损失，原告扩大的损失应当由被告承担。被告辩称:答辩人已经履行了交房的义务，不应承担违约责任。首先按《赣州市商品房合同》第八条对交付期限及条件有约定，交付的标准在附件二中进行了约定，案涉房屋在2014年10月17日取得了竣工验收备案表，房屋具备了交房条件，答辩人于2014年10月25日向被答辩人寄送了入伙通知书。其次被答辩人以房屋存在空鼓、墙面不平、锁变形等质量问题拒绝收房，答辩人积极配合整改进行修复，这些一般的质量瑕疵问题不足以产生影响被答辩人生活及居住的后果，所以对被答辩人的拒收房屋是不符合法律规定的。第二、合同补充协议第7、9条约定，对买受人提出质量问题进行修复，该修复期间不视为出卖人逾期交房，买受人不得以此为由来拒绝接受房屋。所以答辩人不承担违约责任或赔偿责任。被告为支持自己的答辩理由，向本院提交了以下证据：证据1、被告营业执照、法定代表人身份证明，证明被告主体适格。证据2、竣工验收备案表，证明被告开发的涉案标的房屋经竣工验收合格，该房屋符合合同约定的交付条件。证据3、《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，证明原、被告之间的商品房买卖合同关系及关于商品房交付的约定。证据4、EMS快递单，证明被告于2014年10月25日向原告寄送了《入伙通知书》的事实。第三人深圳华润物业管理有限公司赣州分公司未作答辩，亦未提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证。原告提供的证据1、3，被告对其三性没有异议；被告提供的证据1、3、4。本院经庭审核实，认为上述证据内容真实，来源合法，与本案有关联，本院对上述证据的三性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据2中，被告对其中的《房屋情况记录表》的三性没有异议，本院予以认可；被告对证据2中的支付租金凭证和租赁合同的三性均有异议，经本院庭审核实，该两组证据系原告租房的情况，在没有其他证据佐证的情况下，对该份证据所载明事实的真实性无法确认，故对该两份证据的关联性和证明对象不予认可。原告提供的证据4中，被告对该组证据的真实性和合法性无异议，对关联性和证明对象有异议，经本院庭审核实，该两组证据系原告向装修公司预付装修款准备案涉房屋装修的情况，在没有其他证据佐证的情况下，对该份证据所载明事实的真实性无法确认，故对该组证据的关联性和证明对象不予认可。原告提供的证据5中，被告对其三性均有异议，经本院庭审核实，该两组证据系原告租房的情况，在没有其他证据佐证的情况下，对该份证据所载明事实的真实性无法确认，故对该两份证据的关联性和证明对象不予认可。被告提供的证据2中，原告对其三性均有异议，经本院庭审核实，该两组证据系案涉房屋整栋的房屋竣工验收备案情况，对该份证据所载明事实的真实性和合法性本院予以确认，但仅凭该组证据不能认定案涉房屋完全没有质量问题，故对该组证据的关联性和证明对象不予认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月6日，原、被告签订了一份《赣州市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的章贡区华润中心幸福里X栋X室住宅一套，建筑面积85.63平方米，房屋总价款为599091元。合同约定出卖人应在2014年12月28日前将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定的以下条件的房屋交付给买受人，若出卖人未按约定期限交房的，买受人不解除合同，出卖人自逾期交付之日按日向买受人支付购房款总额的万分之一作为违约金直至实际交房之日止。同日，原、被告签订的《合同补充协议》第七条第3项中约定该商品房一经现场交付，则视为买受人验收合格，买受人对房屋提出部分整改要求的，出卖人依据《住宅质量保证书》全力配合整改，但买受人不得藉此对已经取得《商品房建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表》的商品房拒绝接收并拖延办理入住手续，或以房屋整改为由推迟交房时间或向出卖人要求延期交房补偿。2014年10月27日，被告通知原告办理入伙手续。在办理房屋交接过程中，原告发现该房屋出现门框锁槽变形、次卧右侧墙面上宽下窄、客厅墙面不平整、墙体多处空鼓等问题，为此原告拒绝收房并要求被告整改。此后，原告多次验房均发现问题未解决。2016年8月7日，被告重新通知原告该房屋已整改完成并要求交房，原告验房后同意收房。在办理收房入伙手续过程中，因第三人深圳华润物业管理有限公司赣州分公司要求原告缴纳2015年1月1日之后的物业管理费，原告拒交，故案涉房屋尚未办理交收房手续。另查明，原告已付清全部购房款。本院认为，原告赖亚芬与被告华润置地（赣州）有限公司订立的《赣州市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规，属合法有效，双方均应严格履行约定的义务。现由于被告交付的房屋存在部分质量问题，需要被告进行整改，导致原告拒绝收房，因此造成的法律后果应由被告方承担，被告逾期交房，显属违约，故被告应当承担相应的违约责任。故原告要求被告为原告办理交房手续的诉讼请求，本院予以支持。关于逾期交房天数，根据合同第八条约定，逾期交房时间应从最后交付期限的第二天即2014年12月29日起计算至被告通知交房及原告验收合格同意收房之日即2016年8月7日。被告辩称该房屋存在的问题属于瑕疵，不影响正常交付的主张，本院认为，商品房是否符合正常交付条件，主要是该房屋能否正常居住使用作为判断标准，本案争议的房屋由于存在墙体不平整及空鼓的问题，原告若直接使用会影响整改，即该房屋在未完成整改前原告方无法正常使用，故本院对被告的该抗辩理由不予以采纳。关于原告同时主张按合同约定支付违约金，又以逾期交房造成的实际损失，即租房损失和装修款利息损失主张违约金，属于重复主张，经本院向原告释明，原告自愿选择按约定的违约金主张损失，该主张不违反法律规定，本院予以认可。本案中，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》中约定被告逾期交房应按日向买受人支付房屋总价款万分之一的违约金，该约定不违反法律规定，本院予以认可。关于原告主张逾期违约金应计算至实际交房之日，本院认为，2016年8月7日，原、被告就交收房事宜已达成一致意见，后因第三人与原告之间因为物业服务合同纠纷一案造成未收房，其责任不在被告，故逾期交房的期限应截止至2016年8月7日。关于第三人与原告之间物业费的收取的问题，由于原告尚未向第三人缴纳物业管理费，同时物业管理费应以原告实际收房之日起计算，故原告应在被告实际交付钥匙、确认收房之日起按第三人与原告之间签订的前期物业管理合同缴纳相关费用。第三人深圳华润物业管理有限公司赣州分公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法可缺席判决。综上，对于原告要求被告办理交房手续并承担约定的逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持；对于原告主张的其他实际损失的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告华润置地（赣州）有限公司于本判决生效之日起三日内向原告赖亚芬办理交房手续。二、被告华润置地（赣州）有限公司于本判决生效之日起三日内向原告赖亚芬支付逾期交房违约金35226.55元（自2014年12月29日起到2016年8月7日止，以已付房款599091元为基数，按每日万分之一计算）。三、驳回原告赖亚芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1149元，由原告赖亚芬负担820元，被告华润置地（赣州）有限公司负担329元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，并在递交上诉状之日起七日内按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  吴菁菁人民陪审员  庄明静人民陪审员  华小红二〇一六年十月二十九日书 记 员  刘丽萍