辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽10民终264号上诉人（原审原告）：辽阳嘉恒置业有限公司。法定代表人：李会成，该公司董事长。委托代理人：孙洪文，辽宁开宇律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郑丽荣，女，汉族，1965年8月4日生，无职业。委托代理人：张连孚，辽宁王雅娟律师事务所律师。原审原告辽阳嘉恒置业有限公司与原审被告郑丽荣商品房销售合同纠纷一案，文圣区人民法院于2015年9月29日作出（2014）辽阳文圣民一初字第00432号民事判决，辽阳嘉恒置业有限公司、郑丽荣不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月25日公开开庭审理了本案。上诉人辽阳嘉恒置业有限公司的委托代理人孙洪文，上诉人郑丽荣的委托代理人张连孚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽阳嘉恒置业有限公司一审诉称：2011年4月18日原、被告签订商品房买卖合同，约定原告将位于锦绣澜湾67#5商品房以2,224,877元的价格出售给被告，被告仅支付了1,234,877元，剩余99万元至今未给付原告，现原告诉至法院要求被告倒出位于锦绣澜湾67#5商品房，并要求被告赔偿原告损失222,487.7元。原告也同意继续履行合同，但是要求被告给付原告剩余房款99万元并给付违约金222,487.7元。原告为其诉讼主张提供了如下证据：1、商品房买卖合同，证明原、被告之间形成房屋买卖关系，房款2,224,877元。2、催促原告补齐余款的邮政送达凭证，证明被告逾期交付房款，原告履行相关催告程序。3、解除双方商品房买卖合同邮政函件，证明原、被告之间的买卖合同已解除，被告应返还房屋。4、两张照片及物业证明，证明在解除房屋买卖合同的情况下，被告擅自入住装修。被告郑丽荣一审辩称：不同意原告的主张，1、原告的主张不合法，被告已占用诉争房屋，且被告已给付原告大部分房款，仅拖欠原告7万元。对于剩余房屋的数额如果我方提供合法证据那么我方就拖欠原告7万元，如果我方无法提供合法证据，我方就拖欠原告99万元，即使拖欠99万元，我方也要求继续履行合同。被告为证明其主张提供证据如下：1、甲方材料入库单4张，证明被告给原告送水泥，用水泥抵顶购房款。2、收款收据3张，证明被告交付1,234,877元。一审法院审理查明：辽阳嘉恒置业有限公司与郑丽荣于2011年4月18日签订商品房买卖合同，双方约定辽阳嘉恒置业有限公司将位于中华大街269号67栋5号建筑面积为338.23平方米房屋以每平方米6,578元的价格出售给郑丽荣，房款共计2,224,877元。郑丽荣已给付辽阳嘉恒置业有限公司房屋首付款1,234,877元。双方签订的商品房买卖合同第六条约定对于剩余房款99万元，郑丽荣于签订合同后30内给付辽阳嘉恒置业有限公司，该合同第七条1款（2）项约定买受人逾期超过10内未给付出卖人购房款的，出卖人有权解除合同。买受人要求继续履行合同，经出卖人同意，买受人应给付出卖人从应付款期限之日起到实际支付全款之日止的违约金，违约金按照应付款的日万分之一计算。郑丽荣现已入住诉争房屋并对诉争房屋进行装修。辽阳嘉恒置业有限公司于2014年将1月12日通过邮寄方式向郑丽荣邮寄了解除合同通知，郑丽荣对此予以认可。上述事实，双方当事人商品房买卖合同等证据在卷为凭。一审法院认为：合法的合同受法律保护。双方签订的合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应认定合同有效。关于辽阳嘉恒置业有限公司与郑丽荣之间签订的合同是否应予解除一节，郑丽荣虽未按照合同约定缴纳购房款，但郑丽荣已入住且已装修，且辽阳嘉恒置业有限公司同意在郑丽荣交付剩余房款的前提下交付房屋，结合本案事实，继续履行合同对双方的利益都能最大化的得到保护，故原审法院认为双方之间的合同不解除为宜。关于郑丽荣应否给付购房款一节，郑丽荣提供的证据仅能证明其已交付1,234,877元，不能证明剩余房款99万元已交付给辽阳嘉恒置业有限公司，故郑丽荣应按照合同约定向辽阳嘉恒置业有限公司给付剩余99万元房款。关于郑丽荣应否赔偿辽阳嘉恒置业有限公司损失一节，郑丽荣逾期付款的行为已构成违约，原审法院虽认定双方应继续履行合同，但郑丽荣作为违约方应赔偿辽阳嘉恒置业有限公司的损失，按照合同约定郑丽荣应在2011年4月18日签订合同一个月内即2011年5月18日给付剩余房款99万元，按照合同约定如郑丽荣未按照约定给付房款，且继续履行合同的，郑丽荣应从应付款期限之第二日起到实际付款之日止的违约金，违约金按照应付房款的日万分之一计算，故郑丽荣应给付赔偿辽阳嘉恒置业有限公司从2011年5月19日起到实际给付剩余房款99万元之日止的违约金，违约金按照应付房款99万元日万分之一计算。关于郑丽荣主张其仅拖欠辽阳嘉恒置业有限公司7万元购房款一节，其提供的证据不足以证明其在缴纳首付款后还向辽阳嘉恒置业有限公司缴纳了任何房款，故对于郑丽荣的抗辩原审法院不予采信，经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第、第一百一十四条之规定，判决：一、辽阳嘉恒置业有限公司与郑丽荣继续履行双方签订的商品房买卖合同。二、郑丽荣于本判决生效之日起10日内给付辽阳嘉恒置业有限公司购房款99万元并赔偿辽阳嘉恒置业有限公司从2011年5月19日起到实际给付剩余房款99万元之日止的违约金，违约金按照违约金按照应付房款99万元日万分之一计算。三、驳回辽阳嘉恒置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,640元，由郑丽荣承担。辽阳嘉恒置业有限公司上诉的理由及请求是:一、原审法院擅自变更上诉人原审诉求并任意做出与诉求内容无关的实体判决，明显超越审理范围，显属认定事实不清，适用法律错误，且程序违法。原审庭审中，上诉人明确表示诉讼请求是要求郑丽荣腾退、返还房屋并赔偿损失，没有增加也没有变更。由于郑丽荣拒不支付剩余购房款，上诉人在催告后，也依法并依约解除了双方的商品房买卖合同。上诉人提供了相关证据，郑丽荣并无异议，其更没有在接到解除合同通知后三个月内提起诉讼确认解除合同无效。所以该商品房买卖合同已经确定解除是事实。原审法院判决要求继续履行合同，属认定事实不清，适用法律错误。原审法院应告知上诉人变更诉讼请求，而不应不加告知直接改判，原审法院对上诉人未予主张的诉请内容作出判决，明显程序违法。二、原审法院认定郑丽荣虽未按照合同约定缴纳购房款，但因其已实际入住并装修，且上诉人同意在郑丽荣交付剩余购房款的前提下交付房屋，继续履行合同对双方利益能最大化的保护，实属认定事实错误，是对违约一方利益的最大保护，而且是违法保护。首先上诉人在庭审中明确表示破格同意继续履行合同的前提是郑丽荣支付完毕剩余购房款及相应违约金，但实际该前提条件没有成就，合同根本不应继续履行。其次，郑丽荣构成违约是事实，一审法院的判决无异于鼓励违约。最后，一审判决与其说对双方利益的最大保护，不如说是对违约一方的利益的最大保护，对守约一方的利益的最大侵害。综上，请求二审撤销一审判决，直接改判要求郑丽荣腾退、返还争议房屋并恢复原样，并赔偿违约金222,487.70元，诉讼费用由郑丽荣承担。郑丽荣二审答辩认为：房屋已经交付答辩人占有使用，且装修，购房款已经给付了。郑丽荣上诉的理由及请求是：原审判决认定事实错误。原审诉讼中，上诉人已向法院出示辽阳嘉恒置业有限公司接收我方价值2,908,705.20元的水泥，其经手人是辽阳嘉恒置业有限公司的管理人员谷京凯、高丽娜，原审中，辽阳嘉恒置业有限公司只推说此二人不在其单位工作，对此公司应承担相应的举证责任，否则应认定事实成立。综上，要求撤销一审判决第二条，改判上诉人给付辽阳嘉恒置业有限公司购房款7万元，诉讼费用按规定各自承担。辽阳嘉恒置业有限公司二审答辩认为：郑丽荣没有真实有效证据证明关于涉案房屋双方进行过抵账处理，没有证据证明谷京凯、高丽娜是我公司员工，也无证据显示我公司授权该二人代为接收所谓的货物，所以抵账和供货事实完全不能成立，即使成立，也是两个法律关系，对方可以另行处理。郑丽荣说房屋已经交付不是事实，我方从未给其办理交房手续，是其强占房屋我方才要求对方返还房屋、恢复原状。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案系双方在合同成立后在履行过程中发生的争议，双方争议的焦点是购房款的支付情况，关于上诉人郑丽荣主张其以提供水泥抵顶的方式支付部分房款，但双方没有抵顶房款的协议，其提供的水泥供货单不能作为抵顶房款的证据，该上诉理由本院不予采信；关于上诉人辽阳嘉恒置业有限公司主张双方合同已经解除，原审法院超出审理范围程序违法一节，但辽阳嘉恒置业有限公司在原审起诉状中有可以继续履行合同的请求，虽然其主张该请求的前提条件是郑丽荣应全部缴清剩余购房款，但原审法院判令郑丽荣按合同约定履行合同，并支付相应的违约金，并未对辽阳嘉恒置业有限公司造成损失，原审法院适用程序并无不当，该上诉理由本院不予采信；因双方继续履行合同更能保护双方的利益，故上诉人主张腾退房屋并赔偿损失的请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,280元，由上诉人辽阳嘉恒置业有限公司、郑丽荣各负担4,640元。本判决为终审判决。审 判 长  杨 墅审 判 员  毕寒光代理审判员  张丽丽二〇一六年四月五日书 记 员  胡子健