辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）大民二终字第02014号上诉人（原审原告）：王晓棠。委托代理人：王金胜，王晓棠父亲。委托代理人：孙世健，辽宁高望律师事务所律师。上诉人（原审被告）：大连豪脉房地产开发有限公司，住所地庄河市黄海广场8号。法定代表人：卢馨有，该公司董事长。委托代理人：徐勇、胡婷婷，辽宁罗力彦律师事务所律师。原审原告王晓棠与原审被告大连豪脉房地产开发有限公司（以下简称“豪脉公司”）房屋买卖合同纠纷一案，庄河市人民法院于2015年11月1日作出（2015）庄民初字第2245号民事判决，王晓棠不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原告王晓棠一审诉称：2011年11月19日,原、被告双方签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的新天地国际广场第2幢1-23-11号房产,建筑面积65.6平方米,房屋总价款为520,142元。该合同第八条约定,被告于2012年12月31日前,将竣工验收合格的商品房交付原告,如违约,逾期不超过30天,被告承担已交房款万分之三的违约金;逾期超过30日,按日承担已交房款万分之五的违约金,不做累加。合同签订后,原告如期履行义务,但被告未按合同约定,将竣工并经验收合格的房屋交付给原告使用,已构成严重违约,且被告在签订合同时,自愿承诺按已付房款日万分之五承担违约金。由于被告违约,已给原告造成重大损失,故诉至法院请求判令:一、被告支付逾期交房违约金,按已付房款日万分之五计算至案涉房屋竣工验收合格之日(自2013年1月1日起至2014年3月6日止为111,830元)。二、诉讼费由被告负担。被告豪脉公司一审辩称：1、根据双方签订的《补充协议》,原告已放弃向豪脉公司追索逾期交房违约责任的权利,法院应驳回原告诉讼请求。2、原告延期支付房款,按照法律规定及合同约定,豪脉公司不承担延期交房的违约责任。3、豪脉公司存在因气候原因及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等可合理延期交房的情形,豪脉公司可据实予以延期。原告未按照豪脉公司要求入住的时间办理入住,豪脉公司相应延长交房日期。4、原告诉称逾期交房日期与客观事实不符,并且主张违约金过高,请求法院予以减少。5、被告是在2015年4月9日收到法院传票,如果原告是在2015年1月1日之后向法院起诉,那么原告的诉求已经超过诉讼时效,请求法庭驳回原告的诉讼请求。一审法院审理查明：2011年11月19日,原、被告签订《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的位于庄河市城关街道延安路新天地国际广场第2幢1单元23层11号房,建筑面积为65.6平方米,房屋价款为520,142元。合同第六条约定:付款方式及期限为:买受人于签约当日一次性付清全款。合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任,1、按逾期时间,分别处理(不作累加)。(1)逾期在30日之内,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过30日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的,按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、买受人逾期付款,出卖人有权推迟房屋交付期限。合同第八条交付期限约定,出卖人应当在2012年12月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告,并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期,1、遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。2、因气侯原因,被迫临时性停工。3、市政配套设施接通的延迟及市政规划变更导致的延迟;因执行政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的延迟(该合同内容系以方章形式加盖在合同处)。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，按逾期时间,分别处理(不作累加)。(1)、逾期不超过30日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金,合同继续履行;(2)、逾期超过30日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。合同第十四条约定出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。1、上、下水入住时接通。2、供电入住时接通。3、供暖入住后,第一个采暖期到来时开通。原、被告双方于同日又签订的《商品房买卖合同补充协议》约定“……如出卖人逾期交房超过60日后,买受人未在第61日起7日内提出书面解除合同要求的,视为买受人同意延期至房屋交付为止。买受人在接受房屋(包括但不限于签署房屋交接单、接受房屋钥匙或以其他方式表示接受房屋)当时未以书面形式向出卖人提出关于逾期交付的异议及索赔要求的,视为买受人放弃向出卖人追索逾期交付房屋违约责任的权利……”关于公寓交房标准为，外墙是商业部分进口高档石材,住宅部分进口高档防水涂料;卧室是内墙乳胶漆,顶棚乳胶漆,地面高档地板;卫生间是品牌防滑地砖、品牌墙砖、品牌热水器、高档淋浴蓬头、高档面盆、高档座便器、高级吊顶;厨房是品牌防滑地砖、品牌墙砖、品牌抽油烟机、高档整体橱柜……地热、上下水、有线电视、电话、网络等设施设备和管线、管道的位置以实际交付为准。原告主张其于2011年5月交付10万元房屋定金,于签订合同当日付清剩余款项,被告于2011年11月28日开具了全额发票。被告认为应以原告手中持有的销售不动产统一发票开具日期(2011年11月28日)作为原告交纳全部房款的时间。被告向一审法院提交了公寓入住通知书,该通知书主要内容为:王晓棠，您购买的位于庄河市“新天地国际广场”公寓2号楼1单元2311号,面积65.6平方米,请持本通知单……办理入住手续,必须本人亲自到场……于2014年3月6日到新天地国际广场售楼处办理(免2014年3月6日至2015年3月5日物业服务费,免2014年取暖费1640元)。原告于2014年3月6日领取钥匙并办理房屋交接,并同意被告为其免收上述费用。被告陈述免收原告的物业费及取暖费系对延期交房的补偿。关于案涉工程的竣工验收及承建的工程锅炉房配套设施有关问题,大连都市发展设计有限公司(设计单位)、大连方圆建设监理有限公司(监理单位)、江苏南通二建集团有限公司(施工单位)对庄河市新天地二期2号楼6至10层于2011年12月22日,11至18层于2012年4月24日,19至29层于2012年6月12日,向庄河市工程质量监督站提交主体工程验收报告,对工程主体分部工程予以验收。2013年7月16日,庄河宏伟地质勘察工程有限公司(勘察单位)、大连都市发展设计有限公司分别出具质量检查报告,勘察、设计符合标准和要求。2013年10月10日,江苏南通二建集团有限公司(施工单位)出具工程竣工报告,质量行为情况:符合要求,分项、分部(子分部)工程质量验收情况:齐全完整。2013年1月18日,庄河市城乡建设管理局等单位出具“管道天然气工程竣工验收备案表”,对新天地二期管道天然气工程进行验收。2013年10月17日,庄河市自来水公司出具“关于同意接收工程使用的报告”,该公司接收被告新天地二期工程项目供水。2013年9月22日,庄河市广播电视局、大连庄广有线电视网络有限公司、大连亿和电力安装有限公司出具“有线电视工程竣工验收审批表”对有线电视网络进行验收并同意接入。2010年5月11日，庄河市规划局向庄河市人民政府提交《关于新天地商业城锅炉房升级改造选址的意见》内容为:市政府总投资4亿元,建筑面积10万平方米的新天地国际广场工程被列为我市2010年重点项目之一,已于2009年10月8日正式启动。在项目策划规划论证时,建设单位提出其东侧新天地商业城锅炉房影响国际广场的建设,且原锅炉房设备已陈旧、供热站已不能支撑整个国际广场的中央空调运行。为加快推进项目建设,市长办公会研究决定:由规划局、卫生局、中心医院与建设单位共同研究新天地锅炉房升级改造问题,并拿出建设方案。经庄河市城乡规划设计院与建设单位现场勘察论证,现提出意见如下:1、锅炉房迁移的新址定于原中心医院锅炉房,并与中心医院锅炉房联合改造。2、由建设单位与卫生局和中心医院达成书面协议,共同建设锅炉房,并确定未来使用办法及权属。3、由城建局确定锅炉房的供热和制冷等服务区域及办理其他相关手续。4、由环保局论证中心医院原锅炉房扩建改造是否影响周围居民正常生活,并按法定程序办理相应手续。5、规划局、国土局等相关部门尽快按法定程序办理扩建手续。鉴于上述意见如无不妥,恳请市政府能通过组织协调会议方式,确定其部门责任并限期完成。2010年9月28日,庄河市规划局向庄河市人民政府提交《关于新天地二期工程相关事宜的意见》内容为:庄河市人民政府,大连豪脉房地产开发有限公司关于新天地二期工程相关事宜的请示已收悉,经核实情况属实,我局意见如下:1、在不增加容积率的前提下,同意调整规划方案,使其布局更合理。2、由于动迁等外部因素导致建设单位未能按期建设,原则同意继续沿用原审批手续。2011年6月1日,庄河市规划局向庄河市人民政府提交《关于新天地商业城锅炉房升级改造选址的报告》内容为:市政府,新天地商业城二期项目新天地国际广场,已于2010年8月29日正式启动。该项目力在打造庄河首席中央都会生活体,含有内庭商街品牌名店、休闲娱乐、豪华住宅、国际公寓,建成后将成为庄河市地标性建筑。经市长办公会研究决定,由我局牵头,对新天地锅炉房进行升级改造,对新址进行选择和论证。我局全权委托庄河市城乡规划设计院进行新锅炉房的选址,经过现场勘察及缜密论证,现唯一适用于新锅炉房迁移的新址定于原县医院锅炉房用地上,其选址的原因及合理性有:1、新天地一期建筑面积5万平,二期国际广场建筑面积10万平,形成商业和商住结合的城市综合体,现有锅炉房已经不能满足新天地一、二期的供暖和制冷要求。2、商业中心区内建可以提供供暖与制冷的锅炉房,不符合环保和技术监督部门相关要求。3、住院部南地块处在南站及中心供热站的末端,由于供暖顾及不上而导致无法拆迁改造的问题也将解决,升级后的新供热站将辐射至该地块,解决小区供暖和新天地周边商业的供暖、制冷问题。4、原锅炉房处于商业区和住宅区交汇处,升级之后,使用最先进的节能降耗材料及设备,使排污、噪音达到现行环保标准,容量更加科学合理。综上,我局认为由县医院提出改造,费用由新天地自负的方案切实可行,请领导批示。2013年9月29日,庄河市城乡建设管理局庄城发(2013)15号文件《关于新天地商业城与中心医院联合改造锅炉房建临时供热站相关事宜的批复》内容为:大连豪脉房地产开发有限公司,你公司《关于新天地商业城与中心医院联合改造锅炉房相关事宜的请示》收悉,经我局研究批复如下:一、同意你公司与中心医院联合改造中心医院锅炉房,锅炉吨位为30吨,以满足新天地商业城一期、二期及以后市中心医院地块商业开发的供热和制冷需求,确保今年市中心医院的正常用热。二、该锅炉房为临时供热站点,待大连热电集团在我市建成热电厂后,你公司应无条件按市政府与大连热电集团达成的协议进行并网。三、该站供热范围需上缴的供热集资联网费,应由你公司按先征后返的方式上缴,供热集资联网费按10%留存财政作为供热管理费。四、如果与大连热电集团并网,你公司重新将返还的管网集资费,扣除经评估发生的实际费用后上缴市财政。2014年1月13日,庄河市城乡建设管理局出具“关于新天地商业城与庄河市中心医院联合改造锅炉房的情况说明”内容为:2010年5月,为了保证新天地二期国际广场项目顺利进行,由金晓黎副市长主持召开市长办公研究决定,由市规划局牵头,并已经过论证后,确定将原新天地商业城的锅炉房迁移到原县医院锅炉房新址上,并与中心医院锅炉房联合改造。该项目于2010年8月29号正式开工,按计划应于2010年12月30号交付使用。但由于中心医院未能按期搬迁,致使改造锅炉房的计划没有按期进行。2013年9月,我局接到大连豪脉房地产开发有限公司《关于新天地商业城与中心医院联合改造锅炉房相关事宜的请示》后,到现场进行实地调查论证,并作出决定:1、同意新天地商业城与中心医院联合改造锅炉房,新上一台30吨位蒸汽锅炉,以满足新天地一期、二期及中心医院地块商业开发用气和供热、制冷需求。2、该锅炉房为临时供ＸＸ点,待大连热电集团在我市建成热电厂后,应无条件按市政府与大连热电集团的协议进行并网。为了保证按时供热,我局供热办多次与豪脉房地产及中心医院进行协调,研究锅炉房改造事宜,督促尽快完成工作任务。由于新中心医院工程没有竣工,改造锅炉房的工作也没有得到落实。2013年10月中旬,我局召开冬季供热协调会,豪脉房地产公司及中心医院领导参加,考虑今年的锅炉房改造工作已无法按时完成,保证不了商业城按时供暖和医院的正常工作,决定采取新天地锅炉房和中心医院锅炉房联合并网形成互补,既保证中心医院的用气和取暖,又辅助新天地商业城一、二期的供暖。新天地国际广场涉案工程的供暖问题,被告用新天地一期锅炉为涉案工程供热,并通过管道与中心医院的锅炉房相接。涉案工程，被告未与政府签订供热合同,也未交纳供热配套费用。由于供热锅炉房没有建成,被告于2013年10月末用原来的新天地一期锅炉暂时为涉案工程供热。被告提供了庄河市气象局2012年、2013年7月至9月的最高气温表、降雨量表、降雨等级说明及《(国家安全监督总局关于做好近期雨雪天气防范应对工作的通知》(内容为“建筑施工企业遇到恶劣天气要及时停止室外作业”)、《大连市城乡建设委员会办公室关于做好防暑降温工作保证一线施工人员安全健康的通知》(内容为“针对建筑施工露天作业的特点,凡气温达到30度以上的天气,从中午12时到下午14时30分,气温达到35度以上的天气,从中午11时到下午16时,应停止一切露天施工”)两组证据,用以证明根据合同第八条第二款第二项约定:“因气候原因被迫临时性停工,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期”,上述两组证据可以证明自双方签订购房合同至被告交付房屋期间,超过30度的天气共23天;暴雨8天、大暴雨14天、特大暴雨17天。按照《通知》要求超过30度的高温天气每天需要停工2.5小时,以每天8小时工作日计算,折合应停工的天数为9天。合同期间的恶劣天气总数为48天,此期间应当免除豪脉公司延期交房的违约责任。被告提供了2014年8月5日至2014年9月4日期间魏成联等人证明19份,上述证明的主要内容为:上述证人均为被告开发的新天地国际广场住宅(新天地华府)的业主,分别为2013年9月19日至2014年7月21日领取钥匙入住。关于商品房买卖合同和补充协议的签订时,开发公司已经让其认真阅读其内容,其对延期交房等条款已经清楚,没有异议。开发公司在交房时,给了我购物卡、免收了一定的物业费还有取暖费作为补偿,我已经在物业验收单上签字确认。被告以此证据证明,在与原告签订合同及补充协议时,已经向买受人充分告知协议内容,买受人已阅悉补充协议内容且无异议,对所有条款已阅读理解。原告对此证据真实性提出异议。被告还提供了电视机领取确认表、购物卡发放明细,用以证明原告在办理入住时,已领取被告给予的1000元购物卡及一台42寸电视机,作为逾期交房的补偿。原告主张购物卡及电视是全款买房及开盘时给付原告的优惠政策,并非逾期交房的补偿。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,应为有效。被告虽提出原告要求被告给付违约金的请求权已超过法定的诉讼时效,但被告陈述在交接房屋时(2014年3月6日),其已免收原告应缴的物业费、取暖费及给付购物卡等作为延期交房的补偿,该行为系被告已经作出同意承担违约责任的意思表示,诉讼时效因此中断,诉讼时效期间重新计算。原告于2015年3月31日起诉至一审法院,其诉请并不超过法定的诉讼时效,被告的该项抗辩,不予采纳。依据双方签订的商品房买卖合同约定,原告应于签约当日一次性付清全款,被告应于2012年12月31日前,将经建设单位组织建筑工程验收合格,由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告,并符合合同约定的商品房交付原告使用。被告逾期交付房屋,违反合同约定,因此应承担违约责任。原告虽主张已于签约当日付清房款,但未提供证据加以证明,应以销售不动产统一发票载明的2011年11月28日为其交清房款的时间。关于房屋的交付使用时间问题,被告于2014年3月6日通知原告办理入住手续,原告于当日办理房屋交接手续,该日期即为被告实际交付使用房屋的日期。根据合同约定被告逾期交付房屋超过30日后,买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限(2012年12月31日)的第二天起至实际交付之日止,被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。被告逾期交房给原告造成的损失,系影响原告居住或出租收益,因此,原、被告约定的逾期交房支付日万分之五的违约金,明显高于原告租房或出租收益的损失,应适当予以调整,一审法院确定为日万分之二为合理。被告逾期交房的天数为430天(2013年1月1日起计算至2014年3月6日止)。原告逾期付款9日,被告可推迟房屋交付期限,故被告应向原告支付违约金的数额为43,795.96元[520,142元×2‰×(430天-9天)]。关于被告主张的原告领取一台42寸电视机、1000元购物卡及被告免收取暖费、物业费应作为延期交房补偿的抗辩,因业经一审法院审理的其他同类型案件中,一些业主提供了礼品券,礼品券本身可以体现出电视机系被告赠送;从购物卡发放明细及入住通知单来看,体现不出发放购物卡及免收取暖费的性质,但根据公平原则,可以从被告应当支付的违约金中予以折抵;但物业费的收取主体是大连豪脉物业管理有限公司,该公司与被告均是独立的法人,对免收物业费如何认定,本案不作处理。因此被告应承担的违约金为41,155.96元(43,795.96元-1000元-1640元)。关于被告提出的其存在合法合理延期交房的情形,并提供了有关文件、报告、意见、批复,但这些证据只能证明案涉锅炉房的地址定在原中心医院锅炉房,并由被告与中心医院联合改造中心医院锅炉房为案涉工程供热,案涉工程供热问题,不属于政府集中供热,锅炉房配套设施没有及时建成,不属于合同中约定的“市政配套设施接通的延迟及市政规划变更导致的延迟”的情形,故对被告以该理由不承担违约责任意见,不予支持。对被告提供的气象资料来证明其符合合同约定的可以延期交付房屋的理由问题,一审法院认为,根据不同的天气和施工环境,组织不同的施工,合理调剂工作布局,是任何建设单位和施工单位都应具备的经营常识,被告提供的气象资料不能证明被告确实停止了全部施工建设,而且被告未提交其施工期间监理单位出具的停工报告等相关证据。因此,被告主张因恶劣天气合理延期48天,缺乏事实依据,不予支持。关于被告提出在《商品房买卖合同补充协议》中约定:“如出卖人逾期交房超过60日后,买受人未在第61日起七日内提出书面解除《合同》要求的,视为买受人同意延期至房屋交付为止。买受人在接受房屋(包括但不限于签署房屋交接单、接受房屋钥匙或以其他方式表示接受房屋)当时未以书面形式向出卖人提出关于逾期交付的异议及索赔要求的,视为买受人放弃向出卖人追索逾期交付房屋违约责任的权利”,根据该约定,原告已放弃向被告追索逾期交房违约责任的权利。但一审法院受理过的其他业主起诉被告的同类型案件中,从业主提供的全部补充协议看,该协议系被告预先拟定,格式、内容、字体均一致,该条款应当属于格式条款,且该条款与补充协议中的其他内容字体一致,根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定,格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任,加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。虽然被告提供了魏成联等19人出具的证明,证明在签订协议时,豪脉公司均已经让该19人认真阅读了合同内容,但该19人没有出庭作证,且即便该19人认真阅读了补充协议的内容,也不能因此证明被告告知其他业主认真阅读该内容。由于该格式条款由被告事先拟定,从格式条款的形式上看,被告并未采取合理的方式提请对方注意,该条款排除了原告主要权利。因此,该格式条款无效。被告以该条款主张免除违约责任,没有事实及法律依据,不予支持。综上,依据《中华人民共和民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国合同法解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决:被告大连豪脉房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告王晓棠违约金41,155,96元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2538元,原告负担1709元,被告负担829元。王晓棠上诉的主要理由及请求是：1、在案涉商品房买卖合同中，豪脉公司已承诺按日万分之五承担逾期交房违约金；2、豪脉公司如认为违约金过高，应举证证明王晓棠的损失具体数额；3、如果豪脉公司以租金作为损失的参照，应举证证明租金数额；4、如果按豪脉公司观点，以租金损失作为参照逾期交房产生的损失，是法律适用错误，必将导致错误判决；5、判令豪脉公司承担日万分之五的违约金，数额不高；6、如法院支持豪脉公司调整违约金数额的请求，将变相鼓励此种不诚信的行为。据此，王晓棠的上诉请求为撤销一审判决，改判支持其一审诉请。豪脉公司上诉的主要理由及请求是：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定“豪脉公司在交接房屋时免收应缴物业费、取暖费及给付购物卡作为延期交房的补偿”，是豪脉公司作出同意承担违约责任的意思表示，诉讼时效中断，这种认定是错误的，同时一审判决又认定“从购物卡发放明细及入住通知单来看体现不出发放购物卡及免收取暖费的性质”，一审判决的前述两种认定是相互矛盾的。2、豪脉公司一审提出案涉工程配套设施新锅炉房建设问题系因执行政府及公用事业部门的法令、政策、通告等造成交房延迟，一审判决认定豪脉公司的前述理由不成立，是错误的。3、豪脉公司一审提出因气候原因被迫临时性停工造成交房迟延，一审判决认定豪脉公司的前述理由不成立是错误的。4、一审判决未考虑豪脉公司给予王晓棠免收物业费的补偿是错误的。二、一审判决认定案涉补充协议中部分条款是格式条款，是无效的，这也是错误的。据此，豪脉公司上诉请求为撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回王晓棠的诉讼请求。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，豪脉公司与王晓棠签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。王晓棠依约支付了全部购房款，豪脉公司未在合同约定的期限（2012年12月31日）内交付房屋，已构成违约。本案争议焦点问题有二：一是豪脉公司是否有权依据合同第八条约定免除逾期交房的责任；二是豪脉公司是否有权依据案涉补充协议约定免除逾期交房的责任。针对第一个焦点问题，豪脉公司主张免责理由有二，一是案涉房屋所在工程涉及到新锅炉房建设属于“因执行政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的延迟”；二是气候原因被迫临时性停工。对此，本院认为，首先，从豪脉公司提供的2010年5月11日《关于新天地商业城锅炉房升级改造选址的意见》、2010年9月28日《关于新天地二期工程相关事宜的意见》、2011年6月1日《关于新天地商业城锅炉房升级改造选址的报告》、2013年9月29日《关于新天地商业城与中心医院联合改造锅炉房建临时供热站相关事宜的批复》和2014年1月13日《关于新天地商业城与庄河市中心医院联合改造锅炉情况说明》等文件载明内容来看，建设新锅炉房是因建设单位（豪脉公司）提出“东侧新天地商业城锅炉房影响国际广场的建设、原锅炉房设备陈旧、供热站已不能支撑整个国际广场的中央空调运行”，为“满足新天地一、二期的供暖和制冷要求”，且相关政府部门已明确“该（新）锅炉房为临时性锅炉房”，并不是政府集中供热项目。因此，一审判决未支持豪脉公司的此项抗辩观点，并无不妥；其次，案涉合同第八条约定交房时间为2012年12月31日前，而豪脉公司提供的2013年7月至9月的气温表、降雨量表及降雨等级说明则是发生在合同约定交房时间之后，不能作为豪脉公司迟延交房的气候因素。况且，《国家安全监督总局关于做好近期雨雪天防范应对工作的通知》和《大连市城乡建设委员会办公室关于做好防暑降温工作保证一线施工人员安全健康的通知》颁布时间分别为2010年2月9日和2005年7月6日，这些文件并非豪脉公司在签订合同时无法预知的风险，豪脉公司作为开发商和建设单位，在与施工单位签订建设工程施工合同以及与业主签订商品房买卖合同时，应将这些因素以及2012年可能发生的气温、降雨量、降雨等级等因素予以考虑，应对交房时间有合理的预期，严格遵守合同约定的交房时间，否则即应承担相应的违约责任。因此，豪脉公司以此为由主张迟延交房免责，没有事实和法律依据。据此，一审判决未支持豪脉公司前述两项免责的抗辩观点，并无不妥，本院予以维持。针对第二个焦点问题，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定，本院认为，格式条款有效的法定条件：一是约定条款须遵循公平原则，不得免除或者限制己方责任，不得加重对方责任或排除对方主要权利；二是对于前述禁止情形的约定条款须采取合理方式提请对方注意，并予以说明。本案中，案涉补充协议便是豪脉公司为了重复使用而预先拟定的，未经与购房人协商的格式条款，而且其中部分约定条款，从内容上来看违反公平原则，免除豪脉公司的逾期交房的责任、排除了购房人主张逾期交房损失的权利，从形式上来看，亦未通过采取调整字体、字号、格式等合理方式区别于其他条款，或提请购房人注意。因此，一审判决认定案涉补充协议的相应条款系无效的格式条款，有事实和法律依据，并无不妥，本院亦予维持。关于王晓棠上诉称应由豪脉公司承担举证责任证明逾期交房的损失数额或逾期交房所应比照的租金数额等一节，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，本院认为，“谁主张谁举证”是举证责任分配的基本原则，本案中，王晓棠在一审主张豪脉公司的逾期交房违约行为造成了其重大损失，那么其理应知悉该“重大损失”的具体范围和实际数额，豪脉公司不可能也没义务清楚王晓棠的该项损失具体数额等，由豪脉公司承担此项举证责任于法无据，亦不符情理。因此，王晓棠的此项上诉理由，无充分事实和法律依据，本院不予支持。关于豪脉公司上诉称一审判决认定“豪脉公司在交接房屋时免收物业费、取暖费及给付购物卡是作为延期交房的补偿，是豪脉公司同意承担违约责任的意思表示，导致诉讼时效中断”是错误的，同时一审判决又认定“从购物卡发放明细及入住通知单来看体现不出发放购物卡及免收取暖费的性质”，一审判决的前述两种认定相互矛盾一节，本院认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条之规定，义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方“同意履行义务。”本案中，尽管从案涉公寓入住通知书记载内容来看，未记载免收物业费、取暖费的性质，但是豪脉公司在一审审理过程中却自认在交接房屋当时的该免收行为是公司对延期交房的补偿。故一审判决依此认定王晓棠诉请的诉讼时效中断，并无不妥。同时，一审判决只是确认了豪脉公司的该自认行为和内容，以及该自认行为导致了诉讼时效中断的法律后果，从一审判决“本院认为”分析和论理来看，一审判决并未认定该免收行为的性质，况且一审判决已从豪脉公司应给付的逾期交房违约金中扣除了购物卡及取暖费。因此，豪脉公司的此项上诉理由，无充分事实和法律依据，本院不予支持。关于豪脉公司上诉称一审判决未考虑其免收王晓棠物业费一节，本院认为，从现有证据来看，和王晓棠之间存在物业服务法律关系、有权收取或免收该物业费的主体均是案外人大连豪脉物业管理有限公司（以下简称“豪脉物业公司”），该公司是独立于豪脉公司的法人主体。因此，豪脉公司将豪脉物业公司免收王晓棠物业费归因于其补偿给王晓棠逾期交房损失的抗辩观点，没有事实和法律依据，一审判决未予采纳，并无不妥。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4247元（大连豪脉房地产开发有限公司预交2538元，王晓棠预交1709元），由大连豪脉房地产开发有限公司负担2538元，由王晓棠负担1709元。本判决为终审判决。审 判 长  霍 宏审 判 员  吕 瑛代理审判员  刘小南二〇一六年四月五日书 记 员  王丽秋