济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0104民初534号原告山东彼得物业管理有限责任公司，住所地济南市。法定代表人康宇，总经理。委托代理人王坤，山东科创律师事务所律师。被告纪宏，女，1980年4月5日出生，汉族，住济南市。被告纪长山，男，1952年8月17日出生，汉族，住济南市。被告冯宝英，女，1954年12月1日出生，汉族，住济南市。原告山东彼得物业管理有限责任公司（以下简称彼得物业）与被告纪宏、被告纪长山、被告冯宝英（以下简称三被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月21日立案受理后，依法适用简易程序于2016年3月15日公开开庭进行了审理。原告彼得物业委托代理人王坤，被告纪长山到庭参加诉讼。被告纪宏、被告冯宝英经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彼得物业诉称：黑龙江新明基物业管理有限公司济南分公司（以下简称新明基物业）受开发商委托负责发祥巷小区的物业服务。三被告与新明基物业签订了《物业服务管理服务协议》，其后新明基物业与原告进行了物业交接手续，由原告按照约定为被告提供物业服务。但三被告一直未按约定交纳2013年7月1日到2014年6月30日的物业费1998元，经原告多次催缴，至今未交。现诉至法院，请求依法判令：1、被告向原告支付物业管理费1998元；2、被告支付上述拖欠物业费的违约金3896.60元（以拖欠金额为基数，按日0.3%自逾期之日计算至2015年6月30日）；3、被告承担诉讼费用。被告纪长山辩称：我三个人是一家人，纪宏是我孩子，冯宝英是我对象。我跟物业公司是交房的时候签订了物业管理协议，其中规定物业有权制止违反物业管理制度的行为，对改变房屋用途的行为有权采取停水停电等措施。物业在这方面达不到业主的目标，应该承担责任。我们家的主要问题是，交房第二年对面来了个卖汽车配件的，隔音效果差，他们又在楼道里抽烟，严重影响我的生活。我找物业说你管管，不行把他们水电停了，结果没人管。后来不断找物业协商，过了八个月对面搬走了。我一看挺好就把物业费交了。结果又来了一件药品代理公司，晚上十点以后进货，来人以后就是讲课。我又找物业，没有结果，严重影响了我女儿生小孩期间的生活休息，而且进货一直用客梯，影响了居民的正常使用，最后我不断找居委会等部门解决，特别让人气愤，我就没给他们交物业费。2015年5月份的时候，我跟物业公司的焦总达成了口头协议，我把后面的交上，欠一年的物业费作为我的精神补偿和安慰免除了，焦总亲自领我把后面的交上，说以后正常交费就行，没想到又起诉了。被告纪宏、被告冯宝英未到庭答辩。经审理查明：三被告系济南市槐荫区发祥巷小区xxx室业主，建筑面积为138.77平方米。2008年7月，上述小区的开放商济南发祥置业有限公司作为甲方与作为乙方的新明基物业签订《济南市前期物业管理委托合同》，甲方选聘乙方对发祥巷小区提供前期物业服务事宜；物业服务费中多层住宅为0.8元／月／平方米，高层住宅为1.2元／月／平方米。2011年9月，新明基物业作为甲方与三被告作为乙方签订《物业管理服务协议》一份，由甲方向该小区提供物业管理服务，乙方作为业主向甲方交纳物业费。其后因新明基物业经营入不敷出、严重亏损，要退出该小区的物业管理。2013年11月20日，上述小区的开放商济南发祥置业有限公司作为甲方与作为乙方的原告彼得物业签订《发祥巷小区前期物业服务合同》，甲方选聘乙方对发祥巷小区提供前期物业服务事宜；物业服务费中多层住宅为0.8元／月／平方米，高层住宅为1.2元／月／平方米；物业服务费按半年交纳，业主或物业使用人应在每半年中间结点履行交纳义务；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业费的，应按应交总额每日万分之三十向乙方支付违约金；本合同期限自2013年11月20日起至业主委员会成立时止，但在合同期限内，业委会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；合同还约定了其他事项。2013年11月27日，新明基物业作为甲方与作为乙方的原告彼得物业签订《发祥巷小区物业管理交接协议》一份，约定：甲方因经营入不敷出、严重亏损将退出发祥巷小区及发祥巷一号公馆的物业管理；甲方的物业管理服务截止至2013年12月31日，该期限届满，甲方不再向小区业主提供管理服务；乙方自2014年1月1日起正式接管发祥巷小区的物业管理服务，属前期物业管理性质；甲乙双方需在2014年1月1日前完成物业交接工作；甲方在发祥巷小区进行物业管理服务期间，业主拖欠的物业费（截止2013年12月31日），甲方作为债权全部转让给乙方，甲方负责通知欠费业主债权转让事宜，甲方除物业费之外的其他债权债务，由甲方自行承担解决，若因此给乙方造成损失，乙方有权向甲方追偿；合同还约定了其他事项。原告彼得物业为证实其已经向三被告发出了催交物业费的函件以及新明基物业转让债权的通知，提交了物业费催收转让函以及向三被告现住地寄出的特快专递。原告彼得物业还提交了其在房管部门复制的本案所涉房屋的测绘面积表一张，其上显示房屋面积为87.89平方米。2014年1月1日起，原告彼得物业取代新明基物业开始向三被告所在的小区提供物业服务，但三被告并未向原告彼得物业交纳2013年7月1日到2014年6月30日的物业费1998元。对于被告纪长山提出的原告彼得物业同意免收上述物业费以折抵三被告损失的意见，原告彼得物业称经向公司落实，因焦姓人员已经离职，且没有书面的证据材料，其无法认可。原告彼得物业还称其按照《发祥巷小区前期物业服务合同》约定的未交纳物业费的违约金标准每日千分之三计算违约金至2015年6月30日。以上事实，除原告彼得物业提交的上述证据材料外还有其提交的物业服务合同备案证明、业主档案以及当事人的在庭陈述为证。本院认为：原告彼得物业与三被告虽然没有直接签订物业服务合同，但济南发祥置业有限公司作为该小区建设方与原告彼得物业签订的《发祥巷小区前期物业服务合同》符合法律规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，《发祥巷小区前期物业服务合同》对三被告具有约束力，合同签订后，原告彼得物业向三被告的住宅及小区提供物业服务，三被告应当按合同规定的时间和标准交纳物业服务费用。对于新明基物业服务期间三被告拖欠的物业费，根据其与原告彼得物业签订《发祥巷小区物业管理交接协议》，新明基物业已经将相应的物业费债权全部转让给了原告彼得物业。因此，原告彼得物业对该段期间的物业费有权催收。对于被告纪长山提出的原告彼得物业同意免收上述物业费以折抵三被告损失的意见，因其未能提交相应的证据予以证实，原告彼得物业也不予认可，该意见本院无法采信。虽然被告纪长山对原告彼得物业提供的物业服务提出了种种瑕疵之处并表达了强烈的不满。但原告彼得物业确实为其及整个小区提供了物业服务，而且原告彼得物业提供的物业服务关系到小区整体业主的利益，如果业主动辄以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业服务费。带来的后果反而是物业服务公司经营经费不足，难以提供基本的物业管理和服务，从而导致服务和管理质量严重下降，最终损害的是全体业主的利益。而且，这种拒交物业服务费的行为对于正常交纳物业服务费的业主来说，也是一种不公平。据此，三被告逾期未向原告彼得物业交纳物业费的行为不当，其应按照上述合同的约定向原告彼得物业交纳2013年7月1日到2014年6月30日的物业费1998元。根据三被告的陈述，原告彼得物业也应该意识到自己的物业服务和管理中还存在部分瑕疵之处，其应该通过与业主的积极沟通不断提高物业服务和管理质量，实现与业主的互利共赢，而不是隔绝与对立。据此，原告彼得物业向三被告主张违约金的诉讼请求，本院不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、三被告于本判决生效之日起十日内向原告山东彼得物业管理有限责任公司支付物业费1998元。二、驳回原告山东彼得物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告纪宏、被告纪长山、被告冯宝英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 张 健二〇一六年四月二十一日书记员 刘书宁