南宁铁路运输法院民 事 判 决 书（2015）南铁民初字第640号原告广西南宁梦之岛德盛投资有限责任公司，住所地广西南宁市青秀区金湖路61号佳得鑫水晶城。法定代表人刘礼宁，该公司董事长。委托代理人戴熹，广西欣源律师事务所律师。被告南宁市冠宇小额贷款股份有限公司，住所地广西南宁市青秀区金湖路67号梦之岛广场大厦第五层。法定代表人莫元利，该公司总经理。原告广西南宁梦之岛德盛投资有限责任公司（以下简称德盛公司）与被告南宁市冠宇小额贷款股份有限公司（以下简称冠宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月6日立案受理后，由代理审判员廖俊芳独任审理，书记员秦翔华担任法庭记录。被告冠宇公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院于2015年12月7日裁定予以驳回。2015年12月13日，被告冠宇公司对管辖异议提出上诉，南宁铁路运输中级法院于2016年3月15日驳回上诉，维持原裁定。本案于2016年4月25日公开开庭审理，原告德盛公司的委托代理人戴熹到庭参加诉讼，被告冠宇公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告梦之岛公司诉称，2014年8月1日，原告梦之岛公司与原告冠宇公司签订《梦之岛场地租赁合同》，合同约定被告承租原告位于南宁市青秀区金湖路67号梦之岛广场第五层A501，A502，A503，A504，A505，A506，A507，A508，A509，A510，A511，A512，A513，B501，B502号室，建筑面积1275.62平方米，双方约定按建筑面积收取租金，租金单位为每月55元／平方米，从第二年开始每年的租赁单价在上一年租赁单价基础上增加5%。2014年8月1日至2015年7月31日租金标准为每月70159元；2015年8月1日至2016年7月31日租金标准为每月73667元。租金按季度支付，先交费后使用场地。首期（即租期开始之日至2014年10月31日）租金在合同签订之日起7个工作日内支付，除首期租金外，之后的租金须在租金到期前一个月（即每月20日前）以现金或转账方式一次性向原告支付下一期的租金，否则，每拖欠一天，被告按应缴款项的2‰支付违约金。如被告逾期15日不支付租金或履约保证金、水电费或其他服务费中的任何一项费用，原告可以提前解除合同，收回场地。原告依约向被告交付场地后，被告从2014年10月起未依约向原告缴纳房屋租金。原告多次向被告发出书面的催款通知单、催款函，要求被告依约向原告支付租金、违约金等费用，被告向原告承诺依约按期支付相关费用，却未依约履行其承诺。原告遂诉至法院，请求判令：1、确认原告德盛公司与被告冠宇公司的房屋租赁关系于2015年11月3日解除；2、被告冠宇公司向原告德盛公司支付租金888386元；3、被告冠宇公司向原告梦之岛公司支付逾期支付租金的违约金404578.92元；4、本案诉讼费由被告冠宇公司承担。被告冠宇公司提交书面答辩状辩称，1、被告同意双方签订的租赁合同于2015年11月3日解除，且原告于2016年1月28日将房屋锁住，已经接管了房屋，被告不再继续占有和使用房屋；2、被告愿意承担支付拖欠租金的义务，现被告的法定代表人莫元利因涉嫌犯罪被刑事拘留，具体欠款数额需进一步核实；3、原告要求按每日千分之二的标准支付违约金，该金额过高，损害了被告的利益，如确有欠款，被告愿意按银行同期存款利率支付违约金。经审理查明，2014年8月1日，原告德盛公司（出租方，甲方）与被告冠宇公司（承租方，乙方）签订一份《梦之岛场地租赁合同》，合同的主要内容为：1、乙方租赁甲方位于南宁市金湖北67号梦之岛广场第五层A501，A502，A503，A504，A505，A506，A507，A508，A509，A510，A511，A512，A513，B501，B502号室；2、租赁期限自2014年8月1日至2020年7月31日；3、2014年8月1日至2015年7月31日的租金标准为每月70159元，2015年8月1日至2016年7月31日租金标准为每月73667元；3、租金按自然季度，先交费后使用，首期（即租期开始之日至2014年10月31日）租金在合同签订之日起七个工作日内交付，除首期租金外，之后的租金须在租金到期前一个月（即每月20日前）以现金或转账方式一次性向甲方支付下一期的租金，否则，每拖欠一天，则按应缴款项的千分之二向甲方支付违约金；4、如乙方逾期15日不支付租金或履约保证金、水电费或其他服务费中的任何一项费用，视为乙方违约，甲方可以提前解除合同、收回场地。合同还对其他的权利义务作了约定。合同签订后，原告将租赁场地交给被告使用，被告陆续向原告支付租金174523元。因被告未按合同约定足额向原告支付租金，原告分别于2015年3月20日、4月10日、5月8日、6月9日、8月12日、8月13日、9月16日、10月13日向被告发出租金催收函件，被告对上述函件均予以签收。2015年11月1日，原告向被告发出《解除合同通知书》，主要内容为：被告拖欠租金期间，原告多次以电话、发函的方式通知被告按期缴纳，被告虽向原告承诺按期缴纳但以各种理由拒绝缴纳，被告的行为已严重损害原告的合法权益且已构成根本性违约，原告根据合同约定，决定于2015年11月3日起终止双方签订的《梦之岛场地租赁合同》。该通知书的附件为：2015年11月催缴费通知书。被告对上述通知书及附件予以签收。另查明，根据2015年1月4日生效的南宁市青秀区人民法院（2014）青民一初字第882号民事判决书，涉案租赁物的建设单位为南宁市新城区津头乡琅东村民委员会，其于2007年6月25日取得南宁市规划管理局颁发的编号为（2004）第1061号《建设工程规划许可证》。2015年1月27日，南宁市青秀区南湖街道办事处琅东村民委员会出具《证明》，载明：“经我组同意，该综合办公楼承包经营的相关权利自2011年5月1日起由广西佳明房地产开发有限责任公司全部转让给广西梦之岛德盛投资有限责任公司。在公司经营期间，因产权产生的纠纷由南宁市青秀区南湖街道办事处琅东村民委员会（十一组）负责。”以上事实，有《梦之岛场地租赁合同》、《催费函》、《催费通知书》、《解除合同通知书》、当事人陈述及庭审笔录等予以证实。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告冠宇公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃当庭答辩和质证的权利。原告德盛公司与被告冠宇公司于2014年8月1日签订的《梦之岛场地租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。关于租赁关系解除的问题。原告要求确认双方的房屋租赁关系于2015年11月3日解除，被告在答辩状上亦同意双方签订的租赁合同于2015年11月3日解除，双方在合同的解除时间上达成一致意见，因此，本院依法确认原、被告双方的房屋租赁关系于2015年11月3日解除。关于租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。双方合同约定房屋租金以先交费后使用为原则，按自然季度，首期租金在合同签订之日起七个工作日内交付，除首期租金外，之后的租金须在租金到期前一个月（即每月20日前）以现金或转账方式一次性缴纳，2014年8月1日至2015年7月31日的租金标准为每月70159元，2015年8月1日至2016年7月31日租金标准为每月73667元。故从2014年8月1日至2015年10月31日，被告应向原告支付1062909元（计算方式：70159元／月×12个月＋73667元／月×3个月），被告仅支付了174523元，还应向原告支付888386元。因此，原告要求被告支付从2014年8月1日至2015年10月31日的租金888386元，本院予以支持。关于违约金的问题。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”根据双方合同的约定，被告不支付或者不按照约定支付租金，每日按应缴款项的千分之二计付违约金。被告迟延支付租金，原告因此遭受的实际损失为延迟支付费用的利息损失。合同约定的违约金高达“每日应缴款项的千分之二”，过分高于实际损失，被告主张对违约金予以调整合法有据。本院确定被告向原告支付的违约金应以中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算。具体计算如下：根据《梦之岛场地租赁合同》的约定，租金以先交费后使用为原则，按自然季度，首期租金在合同签订之日起七个工作日内交付，除首期租金外，之后的租金须在租金到期前一个月（即每月20日前）以现金或转账方式一次性缴纳，2014年8月1日至2015年7月31日的租金标准为每月70159元，2015年8月1日至2016年7月31日租金标准为每月73667元。根据约定，2014年8月13日前被告应向原告支付2014年8月1日至2014年10月31日的租金210477元，被告总共仅向原告支付了租金174523元，第一期租金还有35954元未支付，因此，该期间的违约金应为：以35954元为基数，自2014年8月13日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算；同理，对于2014年11月1日至2015年1月31日的违约金，应以210477元为基数，自2014年10月20日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算；2015年2月1日至2015年4月30日的违约金，应以210477元为基数，自2015年1月20日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算；2015年5月1日至2015年7月31日的违约金，应以210477元为基数，自2015年4月20日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算；2015年8月1日至2015年10月31日的违约金，应以221001元为基数，自2015年7月20日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告广西南宁梦之岛德盛投资有限责任公司与被告南宁市冠宇小额贷款股份有限公司的房屋租赁关系于2015年11月3日解除；二、被告南宁市冠宇小额贷款股份有限公司向原告广西南宁梦之岛德盛投资有限责任公司支付租金888386元；三、被告南宁市冠宇小额贷款股份有限公司向原告广西南宁梦之岛德盛投资有限责任公司支付违约金（计算方式：以35954元为基数，自2014年8月13日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算；以210477元为基数，自2014年10月20日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算；以210477元为基数，自2015年1月20日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算；以210477元为基数，自2015年4月20日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算；以221001元为基数，自2015年7月20日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算）；四、驳回原告广西南宁梦之岛德盛投资有限责任公司其他诉讼请求。本案案件受理费16436元，减半收取8218元（原告已预交），由原告广西南宁梦之岛德盛投资有限责任公司承担2289元，被告南宁市冠宇小额贷款股份有限公司承担5929元。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费16436元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，账号：20×××26，开户银行：农业银行广西南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  廖俊芳二〇一六年四月二十五日书 记 员  秦翔华附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。