济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0104民初817号原告济南华舜物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人隋阳，总经理。委托代理人林世军，山东才有律师事务所律师。委托代理人于合双，山东才有律师事务所律师。被告楚金凤，女，1982年9月3日出生，汉族，户籍所在地山东成武县，现住济南市。原告济南华舜物业管理有限公司（以下简称华舜物业）诉被告楚金凤物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月28日立案受理。本案依法由代理审判员张斌适用简易程序，于2016年3月14日公开开庭进行了审理。原告华舜物业的委托代理人林世军、于合双到庭参加诉讼，被告楚金凤经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告华舜物业诉称：2001年8月1日，原告与玉景家园小区的开发商济南经济房地产开发中心签订《玉景家园物业服务委托合同》，约定由原告对被告居住的玉景家园小区进行物业服务。原告根据合同的约定履行了自己的服务义务，但被告至今拒交物业管理费，经原告多次催要未果。原告认为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，业主拒交物业管理费，就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终会损害其他正常交纳物业管理服务费的业主的利益。为维护原告和已交费业主的权利，诉请判令：一、被告支付物业费1491.72元；二、被告按日支付百分之三违约金；三、被告承担诉讼费用。被告楚金凤未答辩。经审理查明，济南市玉景家园小区坐落于济南市，济南经济房地产开发中心为该小区的开发单位。2001年8月1日，济南经济房地产开发中心作为委托方（甲方）与受委托方即原告华舜物业（乙方）签订《玉景家园物业服务委托合同》，约定甲方将玉景家园小区委托给乙方实行专业化的物业服务，建筑面积为42388.56平方米；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。委托服务事项包括保修期外房屋建筑公用部位的小修、养护，保修期外公用设施、设备的小修、养护、运行，保修期外公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护，公共绿地养护，公共环境卫生，协助维护小区公共秩序等。委托管理期限为自2001年8月1日起至玉景家园小区业主委员会成立并与物业公司签署《物业服务合同》时止。合同中在“双方的权利和义务”中“乙方的权利和义务”处约定有“8.对连续欠缴物业费三个月以上（含三个月）的业主或物业使用人，乙方有权直接向甲乙双方任意一方所在地的人民法院提出诉讼。欠费人自欠费当日起承担日3%的滞纳金。法律诉讼所产生的一切费用由败诉方承担”。合同中还对物业服务标准等内容进行了约定。物业服务费用约定按房产证或房屋购买合同上载明的建筑面积，居民住宅0.54元／平方米·月；商业用房及居民用房改变其使用性质的（包括仓库、办公室等）0.60元／平方米·月；缴费方式为业主或物业使用人按季度向乙方交纳物业服务费，实行先交费后服务的方式，即每季度的第一个月的1-10日向乙方交纳本季度的物业费。合同中还另对双方的违约责任、附则进行了约定。原告华舜物业说明其于2014年11月19日退出玉景家园小区，不再为该小区提供物业服务。原告华舜物业提交《玉景物业费收缴明细表》，主张被告楚金凤居住于玉景家园小区xxx号，房屋面积为149.32平方米，单价为0.54元，欠交2013年5月至2014年11月15日的物业服务费用1491.72元；其还说明要求被告楚金凤支付的违约金为自2014年1月1日起至2014年12月31日止，以所欠物业费总额为基数，按日百分之三标准计算。以上事实有原告华舜物业提供2001年8月1日签订的《玉景家园物业服务委托合同》、《玉景物业费收缴明细表》及其陈述为凭。本院认为，原告华舜物业与玉景家园小区的开发单位济南经济房地产开发中心于2001年8月1日签订《玉景家园物业服务委托合同》，此时该小区尚未成立业主委员会，该合同应为前期物业服务合同。就合同内容而言，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同有效。通过以上证据可以认定原告华舜物业在玉景家园小区提供物业服务。另依其自述，可以确认其于2014年11月19日退出小区。原告华舜物业提交《玉景物业费收缴明细表》，主张被告楚金凤欠交2013年1月至2014年11月15日的物业服务费用，因被告楚金凤既未到庭参加庭审，亦未对原告华舜物业的主张及在本案审理中提供的相应证据提供反驳意见，故本院对原告华舜物业提供的证据在审查后予以采信。原告华舜物业要求被告楚金凤向其支付2013年5月-2014年11月15日的物业服务费为1491.72元，但按照前期物业合同约定，经本院核算应为1491.71元，其主张的数额不准确，应以本院认定的数额为准。原告华舜物业还要求被告楚金凤承担违约金，其还说明违约金自2014年1月1日起计算至2014年12月31日止，以欠交物业费为基数，按日百分之三标准计算。对此，原告华舜物业与济南经济房地产开发中心于2001年8月1日签订的《玉景家园物业服务委托合同》中“双方的权利和义务”的“乙方的权利和义务”处约定有“8.对连续欠缴物业费三个月以上（含三个月）的业主或物业使用人，乙方有权直接向甲乙双方任意一方所在地的人民法院提出诉讼。欠费人自欠费当日起承担日3%的滞纳金。法律诉讼所产生的一切费用由败诉方承担”，此处虽约定“欠费人自欠费当日起承担日3%的滞纳金”，但“滞纳金”实际为逾期交纳物业服务费用的违约金。因合同中对此进行了约定，原告华舜物业要求被告楚金凤承担违约金有合同依据，同时因2001年8月1日签订的《玉景家园物业服务委托合同》中约定物业服务费是按季度交纳物业服务费，即每季度的第一个月的1-10日交纳，故原告华舜物业公司要求被告楚金凤承担的违约金亦应以每季度应交物业费为基数，分别于当季度11日起计算，其要求计算至2014年12月31日符合合同约定及法律规定，本院予以准许。但按原告华舜物业所述，被告楚金凤实际欠交物业服务费是自2013年5月起，原告华舜物业要求均按2014年1月1日开始起算违约金，则其违约金的计算应当分为以下三部分：一是2013年5月至2013年12月的所欠物业费645.06元的违约金，自2014年1月1日开始，计算至2014年12月31日；二是，2014年1月至9月所欠物业费的违约金，按合同约定，被告楚金凤应以每季度应交物业服务费241.90元为基数，分别自2014年1月11日、4月11日、7月11日起计算违约金。三是，因原告华舜物业自认已于2014年11月19日退出，其要求被告楚金凤支付的最后一期物业服务费计算至2014年11月15日，故2014年10月-11月15日该部分的违约金应以120.95元（2014年10月1日-11月15日间的物业服务费）为基数自2014年10月11日起计算。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告楚金凤于本判决生效之日起十日内向原告济南华舜物业管理有限公司支付2013年5月至2014年11月15日间的物业服务费1491.71元；二、被告楚金凤向原告济南华舜物业管理有限公司承担以上物业服务费逾期支付的违约金（其中以645.06元为基数，自2014年1月1日计算至2014年12月31日；以241.90元为基数，分别自2014年1月11日、4月11日、7月11日起计算至2014年12月31日；以120.95元为基数，自2014年10月11日起计算至2014年12月31日，均以日百分之三的标准计算），于本判决生效之日起十日内支付；三、驳回原告济南华舜物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，原告济南华舜物业管理有限公司负担5元，被告楚金凤负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。代理审判员  张斌二〇一六年四月二十一日书 记 员  官静