广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0403民初295号原告珠海市中港城物业管理有限公司，住所地珠海市斗门区。法定代表人邓锐标，董事长。委托代理人孔静，广东华大律师事务所律师。委托代理人廖丽娜。被告张行波，男，汉族，公民身份号码×××2918，住珠海市斗门区。被告叶翠萍，女，汉族，公民身份号码×××294X，住珠海市斗门区。原告珠海市中港城物业管理有限公司（以下简称中港城物业）诉被告张行波、叶翠萍物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员曹晓南独任审判，公开开庭进行了审理。原告中港城物业的委托代理人孔静到庭参加诉讼，被告张行波、叶翠萍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告中港城物业诉称：原告自2007年9月10日起为海逸豪庭小区提供物业服务，其后与珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司签订《物业管理合同》，约定原告为海逸豪庭小区提供物业服务，电梯住宅物业服务费为每月每平方米1.5元，楼梯住宅物业服务费为每月每平方米1元，若业主逾期缴纳物业服务费，从逾期之日起按每日千分之一计算违约金。被告是海逸豪庭小区业主，至今仍有物业服务费没有缴纳，原告多次催告未果，故诉至法院请求判令：被告支付物业服务费16898元（自2010年2月至2015年12月共71个月），被告支付违约金16898元，被告承担本案诉讼费。原告中港城物业对其诉称向本院提交如下证据：一、房地产权登记表，拟证明被告是斗门区白蕉镇白蕉南路19号海逸豪庭业主；二、物业管理合同，拟证明原告负责海逸豪庭小区的物业管理服务；管理费为楼梯住宅每月每平方米1元，电梯住宅每月每平方米1.5元；违约金从逾期之日起按每日千分之一计算；三、珠海市斗门区白蕉镇人民政府证明，拟证明原告从2007年9月10日至今为海逸豪庭小区提供物业管理服务；四、珠海市斗门区白蕉镇社区居民委员会证明，拟证明原告从2007年9月10日至今为海逸豪庭小区提供物业管理服务；五、海逸豪庭入伙通知，拟证明海逸豪庭开发商已经通知业主入伙；六、物业管理费、水电费催缴函，拟证明原告向被告催缴物业管理费。被告张行波、叶翠萍缺席，没有答辩，也没有提交证据：原告提交的证据，经当庭出示，本院审查认证如下：对原告提交的证据一、二、三、四、五的真实性、合法性及关联性予以确认，证据六没有其他证据予以佐证，本院不予采信。经审理查明：珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司与原告中港城物业签订《物业管理合同》，合同未注明签订时间。该合同约定由原告中港城物业为位于珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路19号的海逸豪庭小区提供物业服务，物业服务费为楼梯住宅每月每平方米1元，电梯住宅每月每平方米1.5元；物业服务费缴纳日期为每月15日前支付上月管理费；拖欠物业服务费违约金为从逾期之日起按每日千分之一计算；约定的服务期限为自2009年1月1日至业主委员会成立。2015年11月18日，珠海市斗门区白蕉镇白蕉社区居民委员会出具证明，证明2007年9月10日起原告中港城物业开始为案涉小区提供服务。2015年12月4日，珠海市斗门区白蕉镇人民政府出具证明，证明自2007年9月10日起原告中港城物业开始为案涉小区提供物业服务。另查明，被告张行波、叶翠萍是位于珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路19号（海逸豪庭）某房的权属人，该房产建筑面积为158.87平方米，该房为电梯楼房，于2009年10月23日办理产权登记，所在楼宇总层数为10层。本院认为：原告没有提交证据证明其是案涉小区建设单位通过招股标的方式选聘的具有相应资质的物业服务企业，也没有提交证据证明案涉小区属于投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业的情况。故案涉小区建设单位与原告签订的《物业管理合同》，违反了《物业管理条例》第二十四条第二款的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，应认定无效。虽然案涉小区建设单位与原告签订的《物业管理合同》无效，但原告实际上为案涉小区提供了物业服务，被告作为案涉小区的业主实际享受了相关的服务，应当支付相应的对价。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告主张被告支付物业服务费依法有据，本院予以支持。原告主张被告按每月每平方米1.5元的标准支付物业服务费，符合珠海市斗门区当地物业服务行业的一般收费标准，本院予以支持。原告主张被告拖欠2010年2月至2015年12月期间的物业服务费，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院视为其放弃对原告主张的事实进行抗辩的权利，本院对原告主张的被告拖欠物业服务费的期间予以采信，本院确定被告拖欠物业服务费的期间为2010年2月至2015年12月，故被告应支付的物业服务费为16920元（158.87平方米×1.5元×71个月），原告主张不足本院核算部分视为原告放弃。由于原告与案涉小区建设单位签订的《物业管理合同》无效，故原告援引该合同约定的违约金计算标准要求被告支付欠付物业服务费的违约金没有依据，本院不予支持。由于被告欠付物业费的行为确实给原告造成了一定的利息损失，故本院确定被告应当按中国人民银行同期贷款利率向原告支付欠付物业服务费的利息，由于原告仅主张至2015年12月31日的违约金，故被告应当支付从欠缴当月的次月16日起计至2015年12月31日止的利息。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《物业管理条例》第二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告张行波、叶翠萍于本判决生效之日起七日内向原告珠海市中港城物业管理有限公司支付2010年2月至2015年12月的物业服务费16898元；二、被告张行波、叶翠萍于本判决生效之日起七日内向原告珠海市中港城物业管理有限公司支付拖欠物业服务费的利息损失（以欠缴当月的物业服务费为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从欠缴物业服务费当月的次月16日起计算至2015年12月31日止）；三、驳回原告珠海市中港城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费644元，减半收取322元，由原告珠海市中港城物业管理有限公司负担128元，由被告张行波、叶翠萍负担194元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  曹晓南二〇一六年四月十三日书记员  梁泳媚附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《物业管理条例》第二十四条第二款住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。