山东省鱼台县人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0827民初358号原告：梅传恩。原告：马令美。二原告委托代理人：刘敏（特别授权），山东英和律师事务所律师。二原告委托代理人：王连柱（特别授权）。被告：山东华城金冠置业有限公司（原济宁市金冠房地产开发有限公司）。法定代表人：张祥金，董事长。委托代理人：林传亮（特别授权），山东公明政和律师事务所律师。原告梅传恩、马令美与被告山东华城金冠置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2016年1月26日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员李某独任审判，于2016年4月18日公开开庭进行了审理。原告梅传恩、马令美的委托代理人刘敏、王连柱、被告山东华城金冠置业有限公司的委托代理人林传亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梅传恩、马令美诉称：2010年11月30日，原告购买被告开发的鱼台县金冠锦绣园小区的住宅楼及配房一处，并签订了商品房买卖合同。合同约定建筑总面积143.76平方米，购房总价款322398元。原告按合同约定履行了付款义务，但被告未按合同约定办理房地产证书，开通供暖系统，安装水电表等设施。且被告所售主房卫生间不符合质量标准，配房不仅面积短少，而且无法办理房地产证书。因被告多项违约，给原告造成各项损失达30000多元。请求1、判令被告履行办理主房的土地使用权证、配房的房产证和土地使用权证的义务。2、判令被告返还配房短少面积差价款5750元。3、判令被告赔偿因配房不能办理房地产证书的损失20000元。4、判令被告赔偿因配房不能办理房地产证书已缴税款1650元。5、判令被告给付因不能办理房地产证书的违约金1611.99元。6、判令被告赔偿暖气开口费及其他损失5724元。被告山东华城金冠置业有限公司辩称：1、被告已经按照合同约定为原告办理房屋所有权证书，因配房未在规划范围内，土地和房屋登记机构未进行登记，因而该配房事实上已不能办理相应的产权证书，这一事实和理由已经（2014）鱼民初字第356号等判决书中予以认定。2、原告要求因配房减少的面积差价款，应提供配房面积减少的相应证据，否则依法不予支持，该事实也在（2014）鱼民初字第356号等判决书中予以认定。3、被告已经为原告办理了相应产权证书，不存在违约及损失问题，对于损失双方合同约定千分之零点五，原告的主张也明显超出合同约定。4、原告已交的税款已交给法定部门，无权要求被告予以返还。5、被告已经为原告办理了相应产权证书，不存在违约及损失问题，对于损失双方合同约定千分之零点五，原告的主张也明显超出合同约定。6、暖气开口费等费用是济宁市盛润物业管理公司收取与本案的被告无关，原告的要求无事实和法律依据。原告在法定期间内向本院提交如下证据材料：一、原被告签订的商品房买卖合同一份。合同第十五条约定证明被告负有办理权属证书的义务，如违约应承担房价总额0.5‰的违约金，第四条约定配房每平方米2000元，共计55000元，短少2.5平方米。二、税收通用完税证5014951、5014952。证明配房已交纳契税但不能办证，造成原告损失。三、暖气开口费2674元，工商服务业统一收款收据0000142。证明被告交付房屋时相应的水暖通道应是通的，原告不应另外支付这些费用，买卖合同附件一第16、20、21条有规定。四、车库的卷帘门电机费200元，工商服务业统一收款收据0523968。证明原告支付配房卷帘门费用200元，被告履行义务不全面，一开始公司安门都带电机，原告的没给安。五、0004326、067694收款收据。证明原告支付安装电表及办理电费卡费用各50元，买卖合同附件一第21条有规定，2011年9月15日换电表，先交给被告50元，又交给小区物业50元。六、0858520收据。证明2013年9月18日原告支付安装水表费用600元。经庭审质证，被告针对原告所举证据1、2的真实性均无异议，对证据1原告所证明的观点有异议称，合同中无法确定配房实际面积是多少，对证据2原告所证明的观点有异议称，税款是原告交给税务部门的，被告不是受益人，原告无权要求被告返还。对原告所举证据3有异议称，该合同附件一规定暖气开口费是原告自行交纳，原告提交的收据主体是济宁市盛润物业管理公司与被告无关。对原告所举证据4、5、6真实性有异议称，该部分费用合同没有约定由被告承担，是原告在使用过程中产生的应由其自行承担。被告山东华城金冠置业有限公司在法定期间内无证据向法庭提交。本院对以下证据作如下确认：对原告所举证据1、2，被告对其真实性均无异议，能够证明原被告商品房买卖的事实和经过，可以作为本案定案依据。对原告所举证据3暖气开口费系济宁市盛润物业管理有限公司收取与被告无关，不可以作为本案定案依据。对原告所举证据4、5安装配房卷帘门、电表及办理电费卡费，在商品房买卖合同中没有约定，无法核实应由被告承担，不可以作为本案定案依据。对原告所举证据6安装水表费发生在2013年9月18日，是原告在房屋已交付使用过程中产生的费用，无法核实应由被告承担，不可以作为本案定案依据。经审理查明：原告梅传恩、马令美与被告山东华城金冠置业有限公司于2010年11月30日签订商品房买卖合同一份，合同约定原告购买被告开发的金冠锦绣园小区第1幢4单元401号住宅楼及配房一套，配房每平方米2000元，配房价格伍万伍仟元整，总价款叁拾贰万贰仟叁佰玖拾捌元整。该合同第五条约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，房款多退少补”。第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5‰向买受人支付违约金”。2014年原告张某与被告山东华城金冠置业有限公司房屋买卖合同等案件中，原告张某等人对涉案配房（车库）面积提出测量、评估申请。鱼台县城建房地产评估测绘有限公司关于对金冠房地产公司房屋买卖合同纠纷问题的回复：1、根据《房屋登记办法》有关规定，进行房屋登记需提供合法的规划手续，该项目车库（配房）未在规划范围内，测绘部门无需进行测量；2、该小区的车库（配房）层高均在2.2米以下，不适用于国家《房产测量规范》（GB／T17986-2000）的有关规定；3、如确需进行车库（配房）测量，可按照产权各方有合法权属分割文件或协议进行，需买卖双方提供全体成员对该房屋共有共用部位的面积出具分摊协议并签字盖章予以确认，同时提供施工图纸。山东博莱仕土地房地产评估有限公司回复：我公司于2015年2月11日受贵院委托的［（2015）鱼技字第13号］房地产纠纷案件，因缺少被评估房屋合法有效的产权面积证明，本着合法、客观、公平、公正的原则，需由当事人提供合法有效的产权证明材料我们才能正常开展工作。本院认为：原告梅传恩、马令美与被告山东华城金冠置业有限公司之间签订的商品房买卖合同是当事人真实意思表示，应为有效合同，双方应当按照合同约定履行自己的权利义务。关于办理主房、车库的国有土地使用权证及配房的房屋所有权证的问题。根据双方签订的商品房买卖合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5‰向买受人支付违约金”。双方约定了办理权属登记的时间及原告未在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任，现被告已协助原告办理了主房的房屋所有权证，也应当按照约定协助原告办理主房的国有土地使用权证，因此，对原告办理主房的国有土地作用权证的诉讼请求，本院应予支持。根据鱼台县城建房地产评估测绘有限公司关于对金冠房地产公司房屋买卖合同纠纷问题的回复，可知涉案配房未在规划范围内，根据《土地登记条例》、《房屋登记办法》有关规定，土地登记机构、房屋登记机构应当不予登记。为配房办理国有土地使用权证和房屋所有权证已为法律上或事实上不能履行，因此对原告办理配房国有土地使用权证和房屋所有权证的诉讼请求，本院不予支持。关于被告应否退还多收取的短少配房面积款5750元和赔偿配房因不能办理房地产证书造成的损失20000元的问题。原告主张合同约定配房面积与实际面积存在差异，不能办理配房的房地产证书造成的损失20000元，因未能提供任何证据予以佐证，本院对该两项主张均不予支持。关于赔偿因不能办理配房房地产权属证书已缴税款1650元的问题。因原告在庭审中明确要求被告继续办理房地产权属证书，不再要求退还契税，原告的该项主张本院不予支持。关于支付因不能办理房地产证书违约金1611.99元的问题。因商品房买卖合同中约定买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5‰向买受人支付违约金，违约金161元应由被告支付，原告主张的违约金高出部分，本院不予支持。关于赔偿暖气开口费的问题。因暖气开口费系济宁市盛润物业管理有限公司收取，且商品房买卖合同中约定开通使用费用由用户自行缴纳。原告的该项主张本院不予支持。关于赔偿其他损失5724元的问题。原告要求被告支付安装配房卷帘门电机、安装电表及办理电费卡和安装水表费用，该部分费用在商品房买卖合同中没有约定，无法核实应由被告承担，且安装水表费用发生在2013年9月18日，是原告在房屋已交付使用过程中产生的费用，应由其自行承担。原告的上述主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告山东华城金冠置业有限公司于本判决生效之日起60日内协助原告梅传恩、马令美办理位于鱼台金冠锦绣园小区第1幢4单元401号主房的国有土地使用权证。二、被告山东华城金冠置业有限公司于本判决生效之日起60日内支付原告梅传恩、马令美违约金161元。三、驳回原告梅传恩、马令美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告梅传恩、马令美负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  李晓艳二〇一六年四月二十日书记员  马 蕊