贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）黔05民终564号 上诉人（原审原告）缪秋菊，女，1965年9月19日出生，汉族，个体工商户，贵州省威宁县人，住威宁县草海镇。 委托代理人牛德全，贵州草海律师事务所律师。特别授权代理。 被上诉人（原审被告）贵州厚源房地产开发有限责任公司，住所地威宁县草海镇健康路，组织机构代码：69753968-9。 法定代表人李文然，该公司经理。 上诉人缪秋菊与被上诉人贵州厚源房地产开发有限责任公司（以下简称厚源房开公司）商品房买卖合同纠纷一案，贵州省威宁县人民法院于2015年11月23日作出(2015)黔威民初字第3203号民事判决。缪秋菊不服该判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年4月11日公开开庭进行了审理。上诉人缪秋菊的委托代理人牛德全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审原告缪秋菊诉称：2011年8月3日，我与被告签订商品房预售合同，被告将其当时正开发建设的位于滨海路中国草海商贸城的房号为：15幢1-1-20号的房屋预售给我。合同约定被告于2012年10月31日前取得该商品房所有权初始登记，将办理商品房转移登记的有关文书交给我。被告违反约定，未将商品房转移登记的相关文书交给我，请求法院判决：1、支付逾期交付房屋转移登记文书违约金，自2012年10月31日至2012年12月1日，每天按500元计算，共计30000元；2、按房屋总价款的日千分之五支付违约金自2012年12月1日起至房屋产权证交付到原告手中之日止。 原审被告厚源房开公司辩称：办理房屋产权变更登记需要原告提交各种证件，被告单方面不能办理，是由于原告迟迟未提交证件才导致迟延办理，其次，房屋产权办理迟缓是由于政府办证机关不作为造成，不能将迟延办理房屋产权登记的过错全部归结结于被告方，第三，合同约定的违约金按全部购房款日千分之五属重大误解，要求法院调整为日十万分之五。 原审查明：厚源公司以出让方式取得位于威宁县草海镇滨海路一片总面积58725.8平方米的土地，土地使用权出让合同编号：522427-2011-CR-004。厚源公司经批准，在上述地块建设商品房，命名为中国草海商贸城，建设工程规划许可证号：建字第520000201000566。建设施工许可证号：5224272011106290201。厚源公司对中国草海商贸城在威宁县房产局办理了房屋预售许可证，证号为：商房预字第03号。2011年8月3日，原告缪秋菊与被告厚源公司签订《商品房买卖合同》，合同约定贵州厚源房地产开发有限责任公司（以下称出卖人）将位于威宁县草海镇滨海路中国草海商贸城的15幢1单元1层20号商品房出售给缪秋菊（以下称买受人）。建筑面积109.52平方米，每平方米价格4890.18元，房屋总价款535572元。双方签订的购房合同于2012年7月17日备案，合同备案编号：0000172。合同第十一条约定：出卖人应当在2011年10月31日前向买受人交付该商品房。合同另行约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人承诺于2012年10月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的5‰承担违约责任。2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还买受人已付款，并按照同期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款的5‰违约金。缪秋菊按照合同约定向厚源公司支付了购房款535572元、契税16067元、大修基金10711元、代收其他费用3501元、开户费4500元、代收印花税268元。被告于2011年10月31日交付房屋给原告使用。被告至今未向原告交付房屋产权登记权证。 原审认为：依法成立的合同受法律保护。原告缪秋菊、被告厚源公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的规定，依法应确认为有效合同，双方应恪守履行。原告缪秋菊依约定已支付全部购房款535572元，但被告公司在履行交付义务时，并未在约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，其已构成违约，应按双方约定的买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，向买受人支付违约金。办理商品房转移登记的有关文书系行政机关行政行为，不是被告单方行为就能办理，被告不应当承担全部过错责任，根据当地办理房屋产权登记的实际情况，双方约定的违约金按已交房款日5‰过高，可酌情调整，被告要求调整为已交房款按日十万分之五计算，以原告已交房款535572元计算，每日违约金为535572元×0.00005=26.7786元，每月违约金803.4元，原告起诉要求每月按500元计算未超过被告请求调整的标准，应按原告要求的每月500元标准计算。违约金计算时间应从合同约定被告承诺取得该商品房所有权初始登记，并将相关证书交付给原告之日即2012年10月31日起计算至被告实际交付办理商品房产权证相关证书给原告之日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、由被告贵州厚源房地产开发有限责任公司按每月500元支付原告违约金，自2012年10月31日至被告实际交付办理商品房产权转移登记的相关证书之日止。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费275元，由被告贵州厚源房地产开发有限责任公司承担。 缪秋菊不服上述判决，向本院提出上诉：一审判决认定原告的诉讼请求错误，调整违约金的比例显失公平，请求二审重新作出公正合法的判决。事实及理由：一、一审认定原告的诉讼请求错误，原告对2012年10月31日至2012年12月1日主张的违约金是每天500元，但一审判决在本院认为部分却说原告主张的是按每月500元计算。二、一审认为导致被告违约不是其单方责任，该认定错误。被告一审辩称由于政府不作为导致未能如期办证，但没有提供证据证明。即便是政府原因，但也是被告向政府追责，不是其不承担违约责任的理由。三、一审按照被告要求将违约金调整为日万分之五显失公平，违反当事人意思自治。合同约定的违约金标准为日千分之五，一审将其调整为日万分之五没有法律依据。 被上诉人厚源房开公司未作答辩。 二审另查明：《商品房买卖合同》第二十二条房屋登记第三项转移登记约定出卖人承诺于2012年10月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。合同签订后，上诉人缪秋菊向被上诉人贵州厚源房地产开发有限责任公司支付购房款535572元。 二审庭审中，上诉人的特别授权代理人牛德全将其上诉请求明确并变更为请求按照已付购房款同期银行贷款利率的1.3倍支付逾期办证违约金。 本案二审的争议焦点：上诉人主张的违约金是否符合法律规定。 本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系合同当事人的意思表示，且不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的五种合同无效情形，《商品房买卖合同》属合法有效的合同。《商品房买卖合同》第二十二条对办理商品房转移登记相关时间及违反时间应承担的违约金标准进行了约定。上诉人起诉时主张2012年10月31日至2012年12月1日期间违约金，每天按500元计算，共计30000元，2012年12月1日起按房屋总价款的日千分之五支付违约金至房屋产权证交付之日止。但一审法院判决时将每天500元变更为每月500元没有征求上诉人的意见且未说明变更的理由，一审法院的变更错误，应予以纠正。同时，一审法院在对违约金进行调整时，在被上诉人没有提供证据证明合同约定的违约金确实过分高于违约损失情况下直接采纳被上诉人主张的标准，违反《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，也未充分考虑上诉人诉讼请求的合理性及利益，判决结果明显不当，应予撤销。二审中，上诉人放弃按照《商品房买卖合同》第二十二条约定主张逾期办证违约金，要求按照已付购房款总额银行贷款利率的1.3倍支付逾期办证违约金，系当事人对自己权利的处分，且该处分行为符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院(2015)黔威民初字第3203号民事判决第一项及第二项，即由被告贵州厚源房地产开发有限责任公司按每月500元支付原告违约金，自2012年10月31日至被告实际交付办理商品房产权转移登记的相关证书之日止及驳回原告的其他诉讼请求； 二、判决贵州厚源房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起10日内支付缪秋菊违约金（违约金以535572元为标准按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍从2012年10月31日起计算至贵州厚源房地产开发有限责任公司为缪秋菊实际办理交付商品房产权转移登记的相关证书之日止）。 一审案件受理费275元，二审案件受理费550元，共计825元由上诉人贵州厚源房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 可 审判员 陈红梅 审判员 徐 洪 二〇一六年四月十三日 书记员 詹 淼