河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2015）新密民一初字第03071号原告郑东振，男，出生于1947年10月13日，汉族。委托代理人张书惠，河南国基律师事务所律师。委托代理人李新焕，河南国基律师事务所实习律师。被告郑州盛浩房地产开发有限公司。住所地：郑州市矿区。法定代表人李盛霞，董事长。委托代理人范梦楠，河南豫商律师事务所律师。委托代理人岳风姣，河南豫商律师事务所实习律师。原告郑东振诉被告郑州盛浩房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2015年9月15日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郑东振的委托代理人张书惠、被告郑州盛浩房地产开发有限公司的委托代理人范梦楠、岳风姣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告开发建设了新密市世纪新村项目，2011年2月9日，原告经熟人刘国平介绍，同被告签订商铺认购协议一份，约定原告购买被告开发的位于新密市溱水路与大鸿路交叉口世纪新村22号楼3号商铺一套，建筑面积568.3平方米，价格2750元每平方米，房款共计1562825元，付款方式为一次性付款。2011年1月14日原告通过银行转账向刘国平转账1648000元，其中差价部分87175元是支付给刘国平的介绍费，刘国平收款后出具收到条并承诺三个月内办理过户手续。被告收到房款后于2011年2月9日向原告出具收款收据一份。原告支付全部房款后，被告将房屋交付给原告使用，但却迟迟不配合原告办理房屋产权证书。为此，原告诉至法院，请求判令被告协助原告办理位于新密市溱水路与大鸿路交叉口世纪新村22号楼3号楼商铺的房屋所有权证。原告为支持其主张向本院提供的证据有：1、商铺认购书一份，证明2011年2月9日原告与被告签订商品房买卖合同，双方具有买卖合同关系，合同中对购买房屋的位置、面积、单价、总价等进行明确约定；2、收据一份，证明2011年2月9日被告出具收据证明收到原告1562825元购房款的事实；3、银行转款凭证一份，证明原告于2011年1月14日向被告指定的收款人刘国平的银行卡上转账1648000元；4、2011年1月14日收条一份，证明2011年1月14日刘国平收到款后出具收条一份并承诺三个月内办理房产过户手续；5、2015年6月17日收条一份，证明原告共支付该涉案房屋购房款1648000元，其中差价部分85175元是支付给刘国平的介绍费；6、房屋照片两张，证明原告购买该涉案房屋后一直长期使用该房屋；7、房屋登记信息一份，证明涉案房屋在出售给原告之前于2009年9月14日，被告已将该房屋抵押给司书军个人，至今仍在抵押状态，被告存在欺诈的故意。被告辩称，原告与被告签订《商铺认购书》后，被告已将该房屋抵押登记的事实告知原告，原告明知该房屋已被抵押，应视为接受该不动产权利限制，即暂时不能办理房屋过户登记，原告应该等待该房屋抵押登记状态消除后，才能要求被告为其办理房屋过户登记。被告与原告从未约定房屋所有权证办理时间，刘国平承诺办证时间的行为未取得被告的书面授权。被告一直在催促房屋抵押权人办理解押手续，且已向新密市人民法院起诉抵押权人，要求办理解押手续。被告为支持其主张向本院提供的证据有：1、2009年9月14日房地产抵押合同复印件一份、房屋登记簿一份，证明该房屋于2009年9月14日抵押给案外人；2、郑州市二七区人民法院民事调解书一份，证明抵押权人已经放弃该房屋的抵押权，但一直未办理解押手续；3、受理案件通知书、民事起诉状各一份，证明被告一直在为原告积极办理房产证的事实；4、录音记录一份，证明郑冠军及本案原告郑东振在购买房屋时对涉案房屋存在抵押状态是明知的。庭审中，原、被告对相对方提供的证据发表质证意见如下：被告对原告提供的对证据1、2、3、5没有异议，对证据4没有异议，但是对该证据中刘国平对办理产权证的期限先后做出两次承诺，进而证明原告对不能办理房产证的障碍即房屋抵押的事实是明知的；对证据6真实性没有异议，但是能够证明原告以所有权人的身份对该房屋享有占有、使用、收益的相关权益；对证据7真实性没有异议，但是对原告证明目的有异议，认为不能证明被告存在欺诈的故意，原告购房时间晚于房屋抵押登记时间，原告在购房时就已明知该房屋处于抵押状态。原告对被告提供的证据1中抵押合同有异议，认为是复印件无法核对其真实性，且该证据恰能证明被告在销售该房屋时房屋已经抵押的事实，依据法律规定，被告将处于抵押的房屋销售给原告的行为属欺诈行为。对证据1中的房产登记簿的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为该房屋存在先抵押后销售的欺诈行为；对证据2的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该调解书2012年7月26日已经生效，至今已三年多的时间，被告并没有积极履行其合同义务到相关部门去办理该抵押物的解押手续，致使原告至今仍不能办理房产证，被告存在拖延履行义务的违约行为；对证据3的真实性无异议，对其证明目的有异议，该诉状和受理通知书均是在原告起诉被告后，被告收到法院传票后才提起的诉讼，并不能证明被告一直在积极办理解押手续；对证据4的真实性无法核实，对其证明目的也有异议，签订协议时原告并不知道该房屋已经抵押的事实，被告并无任何书面证据向原告告知该房屋已经抵押的事实，原告是在起诉后向房管局调查该房屋的实际状况时才发现该房屋在起诉前已经被抵押的事实。本案经审理可以确认以下事实，2011年2月9日原告与被告签订《商铺认购书》一份，其主要内容为：甲方郑州盛浩房地产开发有限公司，乙方郑东振；经甲乙双方友好协商，就乙方认购甲方投资开发的物业事宜达成如下共识，并签订本认购书。认购物业世纪新村22#楼3号门市房，建筑面积568.3平方米，双方约定该物业价格2750元／平方米，总计1562825元整，乙方按规定承担房产相关费税，双方约定付款方式为一次性付款，乙方须于2011年2月9日前携带本认购书及登记产权人之相关证件、款项签订《商品房买卖合同》，补足房款并提供相关手续，逾期视为乙方自动放弃，甲方不另行通知，本认购书自然作废，甲方有权处置上述房产，乙方不得要求退还已付定金等。2011年2月9日被告为原告出具收款收据一份：“今收到郑东振交来房款人民币壹佰伍拾陆万贰仟捌佰贰拾伍元整，备注22#楼3#门市部，568.3㎡×2750=1562825，制单陈书增”，并加盖被告公司印章。原告现以被告迟迟不予配合办理房产过户手续为由诉至本院，请求判令被告协助原告办理位于新密市溱水路与大鸿路交叉口世纪新村22号楼3号楼商铺的房屋所有权证。另查明，经2015年10月20日在新密市房地产管理服务中心档案室查询显示，位于城区青屏大街西段北侧（世纪新村22号楼）1-3层自东向西第3间房产，建筑面积为568.3㎡，所有权人为郑州盛浩房地产开发有限公司，房屋所有权证号为0801035844，现房抵押权人为司书军。本院认为，《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第一百九十一条规定，抵押期间未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。原、被告签订的《商铺认购书》系双方真实意思表示，原告按协议付清房款，被告将涉案房屋交付原告使用至今，但因双方买卖房屋时未办理房屋权属变更登记，不能产生物权变动的法律效力，第三人的担保物权有效并有优先于原告基于合同产生的债权的效力。由于涉案房屋目前处于抵押中，故在债务得到清偿且抵押权消灭前，未经抵押权人的同意，该房屋作为抵押财产不得办理过户手续。原告要求被告协助办理过户手续，存在客观履行不能的情形。故原告要求被告协助原告办理位于新密市溱水路与大鸿路交叉口世纪新村22号楼3号楼商铺的房屋所有权证的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第一百九十一条之规定，判决如下：驳回原告郑东振的诉讼请求。本案受理费100元，由原告郑东振负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，通过本院上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  王建生审 判 员  姚 兰人民陪审员  岳淑珍二〇一六年四月六日书 记 员  刘 莉