上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2015）虹民三(民)初字第2377号原告顾江峰，男，1975年11月28日出生，汉族，住上海市。原告孙华翊，女，1977年4月20日出生，汉族，住址同上。上列两原告的共同委托代理人朱伟毅，上海圆誉律师事务所律师。被告吴克明，男，1965年6月8日出生，汉族，住上海市。被告杨文艳，女，1968年2月9日出生，汉族，住址同上。原告顾江峰、孙华翊与被告吴克明、杨文艳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙华翊及其委托代理人朱伟毅暨原告顾江峰的委托代理人到庭参加诉讼，被告吴克明、杨文艳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告顾江峰、孙华翊诉称，两原告系夫妻，两被告系夫妻。上海市四平路XXX号XXX号楼XXX室房屋(以下简称系争房屋)为两被告共同共有的房产。2015年6月1日，在房产中介公司的居间下，原、被告双方就购买系争房屋达成一致意见，并签订了《房地产买卖居间协议》(以下简称《居间协议》)，后双方于2015年6月11日签订了《上海市房地产买卖合同》(以下简称《房地产买卖合同》)。两原告按照合同约定向两被告先后支付了总计155万元的房款，但在2015年8月13日，两被告却通过房产中介公司告知两原告系争房屋已被法院保全，合同无法继续履行。后两原告向房产交易中心查询，发现因两被告存在诸多债务，系争房屋已被法院多次查封。两原告多方联系两被告希望其能够配合继续履行合同，但两被告均不予理睬。两原告认为，两被告的行为显属违约，严重损害了两原告的合法权益，故要求判令：1、原、被告签订的《房地产买卖合同》于两原告的起诉状副本送达两被告之日解除；2、两被告返还房款155万元；3、两被告赔偿房价上涨损失40万元。被告吴克明、杨文艳未作答辩。经审理查明，系争房屋系被告吴克明、杨文艳名下房产，上有招商银行股份有限公司上海分行的抵押贷款，最高债权限额为200万元，债权期限自2012年11月22日起至2022年11月22日止。2015年6月1日，原告顾江峰(受让方、乙方)与被告杨文艳(出让方、甲方)签订《居间协议》，约定甲方自愿将系争房屋有偿转让给乙方，转让价为360万元(到手价)；甲方保证该房在正式交易前不存在产权争议和其他人主张权利，否则一切后果由甲方承担；乙方于2015年6月1日付定金30万元，于2015年6月30日前首付房款70万元，于2015年8月20日前付房款50万元(合同外房款)，于2015年10月20日前付房款5万元，于2015年10月20日前确认贷款200万元，若贷款不足，以现金补充，具体放款时间以银行放贷为准，乙方于2015年11月30日前付尾款5万元。同日，两原告向两被告转账支付了定金30万元。2015年6月10日，两原告向两被告转账支付了房款70万元。2015年6月15日，两原告(买受人、乙方)与两被告(卖售人、甲方)签订《房地产买卖合同》，约定：乙方将系争房屋出售给甲方，房屋建筑面积为88平方米，转让价款为310万元；甲乙双方确认于2015年7月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款约定：本合同签订后，乙方于2015年6月1日前支付30万元作为定金，待支付尾款时抵作房价款，乙方于2015年6月30日前支付70万元，于2015年7月31日前支付5万元，于2015年9月1日前各支付200万元及5万元。2015年6月16日及17日，两原告分数笔向两被告总计支付了50万元。2015年7月23日，两原告向两被告转账支付了5万元。两原告共计支付了两被告155万元。2015年8月10日，两被告因民间借贷纠纷案涉讼【(2015)虹民一(民)初字第4392号案】，系争房屋于2015年8月21日被本院司法查封。2015年8月26日，两被告因民间借贷纠纷案涉讼【(2015)虹民一(民)初字第4556号案】，系争房屋于2015年9月6日被本院司法轮候查封。之后，又因两被告涉及(2015)浦民保字第994号案，系争房屋于2015年11月9日被上海市浦东新区人民法院轮候查封。因系争房屋上的抵押权尚未涤除且房屋被司法查封，导致两原告无法办理产权过户，两原告诉至本院，要求判如所请。两原告的起诉状副本于2016年2月14日经本院公告送达两被告。审理中，根据两原告申请，本院依法裁定冻结两被告银行存款195万元，或查封、扣押其相等价值的财产。审理中，本院向上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)询价，询价结果为系争房屋2016年4月份的市场出售价格约为5,544,000元。上述事实，有两原告提供的上海市房地产权证、居间协议、房地产买卖合同、收款收据、收条、个人转账交易受理单、银行凭证、银行流水明细、房地产抵押状况信息、房地产权利限制状况信息，中原公司提供的房地产价格咨询意见书以及两原告的陈述等证据为证。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方应恪守履行。现因两被告涉他案诉讼，系争房屋被本院司法查封，导致两原告无法办理系争房屋的产权过户，两原告签订《房地产买卖合同》的目的无法实现，两被告显然构成违约。现两原告要求解除合同并以起诉状副本送达之日为合同解除时间，于法有据，本院予以支持。合同解除后，两被告应将收取的155万房款返还给两原告。经询价，系争房屋的市场价格已上涨了近200万元，此为两原告的预期利益损失，现两原告酌情主张两被告赔偿40万元，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第九十四条第(四)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告顾江峰、孙华翊和被告吴克明、杨文艳签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年2月14日解除；二、被告吴克明、杨文艳应返还原告顾江峰、孙华翊房款155万元；三、被告吴克明、杨文艳应赔偿原告顾江峰、孙华翊损失40万元；上述第二款、第三款所述款项，被告吴克明、杨文艳应于本判决生效之日起15日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费23,200元，由被告吴克明、杨文艳负担；财产保全费5,000元，由被告吴克明、杨文艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郑 煌人民陪审员  田永生人民陪审员  毛济平二〇一六年四月十三日书 记 员  吴 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。