汉中市汉台区人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0702民初222号原告（反诉被告）汉中广厦大酒店有限责任公司。住所地陕西省汉中市汉台区。法定代表人刘凤弟，该公司经理。委托代理人胡尚宇、王璐，陕西克利律师事务所律师。被告（反诉原告）汉中水晶宫美食娱乐有限责任公司。住所地陕西省汉中市汉台区。负责人张彬，该公司经理。委托代理人黄勇，陕西恒爱律师事务所律师。委托代理人李俊志，陕西恒爱律师事务所实习律师。原告（反诉被告）汉中广厦大酒店有限责任公司诉被告（反诉原告）汉中水晶宫美食娱乐有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汉中广厦大酒店有限责任公司委托代理人胡尚宇、王璐，被告汉中水晶宫美食娱乐有限责任公司法定代表人张彬及委托代理人黄勇、李俊志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告,下同）汉中广厦大酒店有限责任公司诉称，2013年11月19日，原、被告签订《场地租赁合同》，约定原告将汉中广厦大酒店内二楼全部区域出租给被告使用，租赁期限3年，自2014年1月19日至2017年1月19日，租金每年300000元，合同租金总额为900000元，分两次支付，第一次支付租金时间为合同签订三日内，第二次支付租金时间为第一次租期届满前一个月。合同还约定，租赁期内因使用水电、通讯等产生的费用，按照水、电部门执行的缴费标准和时间由被告足额交纳。双方对合同的解除及违约责任进行了约定。合同签订后，被告未按时向原告支付第二期租金及水电费，截止起诉被告共计拖欠原告租金、水电费及三楼宿舍租赁费168849.70元，经多次催要无果。现起诉至法院，诉讼请求：1、要求判令解除原、被告签订的《承担租赁合同书》；2、判令被告向支付原告拖欠的租金98387元（截止2015年11月16日）；3、判令被告向原告支付拖欠的水、电费70462.70元（建筑2015年11月16日）；4、判令被告向原告支付违约金80000元。被告（反诉原告，下同）汉中水晶宫美食娱乐有限责任公司辩称，答辩人与原告签订租赁期限为三年的《场地租赁合同》属实，双方约定三年的租金分两次交纳，答辩人按照合同约定于2013年11月21日向原告支付了第一次租金450000元。同时，答辩人基于三年的租赁合同，经与原告协商，答辩人才投资款项对二楼的营业场所进行了装修，原告也承诺给答辩人免除两个月装修时间的租赁费用，租金起交时间确定为2014年元月19日。但在答辩人装修过程中，因原告与房屋业主兰空某部队存在经济纠纷而停工，直至2014年5月底答辩人才装修完毕开始营业，故扣除原告承诺的两个月装修期和由于原告原因造成的5个月停工时间，答辩人给原告交纳第二次租金的时间应顺延七个月，即从2014年1月19日顺延至2015年5月19日。另外，原告隐瞒该租赁物系部队军产且其与部队签订的租赁合同在2015年11月30日到期的事实，也隐瞒了陕西广厦投资发展集团有限公司与陕西旅游饭店管理（集团）股份有限公司签订的《汉中广厦大酒店承包经营合同书》于2015年8月1日届满到期的事实，原告与答辩人约定将场地租赁合同的履行届满期限确定为2017年1月19日，均超过了上述租赁合同承包合同、租赁合同约定的剩余期限。原告的行为违反了诚实信用原则，系故意欺诈行为具有多处欺骗及违约行为，答辩人并无过错，也没有违约。原告的行为给答辩人造成了重大经济损失，现在答辩人与原告的场地租赁合同已无法再继续履行，答辩人已就造成的经济损失另案起诉。反诉原告（原诉被告，下同）汉中水晶宫美食娱乐有限责任公司诉称，针对原告违反合同的约定，多收取答辩人电费20018.87元问题，答辩人在本案中对原告提起反诉，要求原告予以退还。反诉被告（原诉原告，下同）汉中广厦大酒店有限责任公司辩称，反诉答辩人并不存在多收取反诉原告电费的事实，在每月向供电部门交纳的电费中，是按阶梯电价计量收费的。反诉原告从事的是娱乐服务经营行业，正常营业时间段主要集中在晚六时至晚十二时左右，均系用电高峰段，故每月按1.25593元/度的峰时用电费标准向其收费是符合用电事实的，应驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明，原告汉中广厦大酒店有限责任公司（以下简称为广厦酒店）系陕西广厦投资发展集团有限公司（曾用名汉中广厦房地产开发有有限责任公司，以下简称为广厦集团公司）于2004年租赁中国人民解放军94043部队的房屋开办，双方租赁合同约定的租赁届满期限为2015年11月30日。2007年5月24日，广厦集团公司与陕西旅游饭店管理（集团）股份有限公司（曾用名陕西旅游饭店管理有限公司，以下简称为旅游集团公司）签订《汉中广厦大酒店承包经营合同书》，约定广厦集团公司将广厦酒店的经营权承包给旅游集团公司行使，酒店的建筑物、设施等相关资产也由其管理使用，承包期为八年，自2007年6月1日起至2015年8月1日止。《汉中广厦大酒店承包经营合同书》签订后，广厦集团公司按约定向承包方旅游集团公司移交了广厦酒店，旅游集团公司派职员刘凤弟到广厦酒店担任经理职务。2008年1月8日，广厦酒店的法定代表人由原来的刘建红变更登记为刘丰弟。期间，2013年6月1日，旅游集团公司任命其职员ＸＸ为广厦酒店总经理。2013年11月19日，原告广厦酒店与被告汉中水晶宫餐饮娱乐有限责任公司（以下简称为汉中水晶宫）签订《场地租赁合同》一份，双方约定：原告将酒店内二楼转租给汉中水晶宫，由其从事娱乐服务经营活动，租赁期限为三年，即自2014年1月19日至2017年1月19日，租金自2014年1月19日起算，年租金为300000元。合同期内的租金支付方式为分两次支付，每次支付一年半租金450000元，第一次支付租金时间为合同签订三日内，第二次支付租金时间为第一次支付的租金租期届满前一个月，租金需以转账形式支付。该合同第四条约定，被告汉中水晶宫可对其承租区域进行局部装修改造及设备、用具购置，原告为被告提供两个月的改造期，改造期间不计入租赁期限，不收取租金，如超过本时限需正常计入租赁期限并收取租金，被告更新改造所形成的附属物归原告所有，合同期满被告不得拆除和要求补偿。关于水、电费，合同第九条约定按照供电、供水部门执行的缴费标准和时间，由被告按时足额向原告交纳。关于违约责任，合同第二十四条约定，被告迟延交付租金或交付租金不符合合同约定的，按日向原告承担应交租金0.5%的违约金，未按约交付水、电费的，按日向原告承担应交水、电费0.5%的违约金，前述费用经原告催告后仍不交纳的，原告有权解除合同，并不退还被告预交的租金。关于违约责任，合同第二十六条、第二十七条还约定，如原告不能保证合同期如期履行，应承担违约赔偿金300000元，并退回剩余期限所交的租金，如被告在合同期内提出解除合同，剩余租期租金作为违约金不予退还。双方还对租赁物的交接进行了约定。上述《场地租赁合同书》签订后，被告汉中水晶宫通过工商银行向原告广厦酒店支付第一期一年半的租金450000元，2013年11月28日原告给被告出具了金额为450000元的收款收据，收据上载明该450000元系一年半的租金。2013年12月27日，原告广厦酒店将二楼转租给被告用于经营演艺的事项函告给广厦集团公司。被告汉中水晶宫于2014年1月2日向原告发出“关于与广厦酒店《场地租赁合同书》补充内容完善资料的通知书”，被告针对《场地租赁合同书》签订后，在2013年11月20日开始装修过程中出现兰空部队及广厦集团公司阻止装修改造的情况：同年12月1日接到原告因协调房屋业主兰空部队（指中国人民解放军94043部队，下同）与广厦集团公司酒店二楼的管理问题的临时停工通知，以及同年12月26日又接到原告可以继续施工的通知，在该通知书中主要向原告提出：“1，在三年租赁期限不变的情况下，将租赁期限变更为自2014年3月19日起至2017年3月19日止，租金自2014年3月19日起算；2，近期组织广厦酒店、旅游集团公司及业主兰空部队三方就签订《承担租赁合同书》进行座谈……”，原告广厦酒店总经理ＸＸ在被告汉中水晶宫该通知书上“接收人”一栏签字。2014年1月20日，广厦集团公司回函原告，告知酒店未提供改造方案经其审核，已构成违约，要求酒店二楼装修停工，并将2014年1月17日兰空部队房管处西安办事处给其的《关于要求广厦集团公司立即停工的通知》一并转发给原告。随后，原告以通知形式于2014年1月21日回函被告，表示根据兰空部队发给广厦集团公司的通知，被告的施工装修事宜需进一步协商，请被告暂停施工，具体开工时间待其与广厦集团公司协商完毕后告知，如未及时停工，后果由被告自行承担。2014年3月12日，双方对装修的停工及开复工事宜进行协调的过程形成书面《备忘录》一份，并于当日双方对被告装修的复工问题达成《关于广厦大酒店二楼演艺厅再次复工的协商意见协议》（以下简称为复工协议），该复工协议确认：本次复工是遵照原告的通知进行，被告只能服从原告的意见确定是否停工，被告不承担由此造成的任何纠纷后果和经济损失，原告自愿为被告本次复工装修垫支200000元左右，原告派人对装修施工进行现场监督；《复工协议》同时要求被告抓紧时间装修，开业时间不得超过2014年4月12日，由原告方继续与广厦集团公司交涉协调相关争议，确保被告能顺利完成装修余留工程，尽快投入经营。关于被告装修停工、复工的时间，被告方提交了由原告总经理ＸＸ（王冈）所作书面材料进行的说明，该书面材料反映的停工、复工的事实与前述查明事实及《复工协议》基本一致。被告复工后，直至2014年5月底才将租赁的二楼营业场所装修完毕，对外以“汉中盛世花都俱乐部”名义开展娱乐服务的营业，被告汉中水晶宫正式营业时间晚于《复工协议》约定的2014年4月12日。被告经营至2015年11月5日，接到兰空部队兰州房管处西安办事处的书面通知书，被告知原94043部队与广厦集团公司签订的租赁合同约定的租赁期限将于2015年11月30日届满，办事处已通知广厦集团公司必须于2015年11月30日将其租赁的房屋予以腾退，通知书同时指出旅游集团公司无权转租原告酒店内房屋并装修经营，要求被告于同一时间腾退租赁的酒店二楼房屋。次日，被告即将收到上述兰空部队通知书及要求腾退房屋事宜函告原告，要求原告予以答复。原告公司收到被告函件后表示等上级指示后再沟通。但原告于2015年11月26日直接向被告发出律师函，以被告未按时交纳第二期租金并拖欠水电费为由，提出解除双方签订的《场地租赁合同书》，并支付拖欠的租金、水电费合计17万余元。被告收到原告方的律师函后，于2015年12月1日回函原告，对合同签订、装修的停复工、租金费用的交纳、合同解除及善后事宜等问题提出质疑，回函中向原告表示其于2015年11月30日召开员工大会后，二楼经营场所已停止营业。2015年12月2日，经双方再次协商，仍未能就继续履行合同或解除合同的善后事宜达成处理意见，只是初步决定将二楼经营场所及资产予以封存。2015年12月17日，原告广厦酒店诉至本院要求解除与被告汉中水晶宫签订的《场地租赁合同书》，并要求被告支付拖欠的租金、水电费及违约金。被告诉讼中提起反诉，要求原告退还多收取的电费20018.87元，关于原告解除合同造成的经济损失及违约责任已另案提起诉讼。另查明，在被告汉中水晶宫提交的两份有关水电费票据中，金额为43000元的水电费收据，系被告2015年9月22日给原告交纳2014年水电费，另一份金额为31691元的水电费收据，系被告2015年9月15日给原告交纳2015年6月至7月的水电费；在被告提交的水电费明细表中的备注部分说明2015年度8月、9月、10月及11月的水电费未交纳。原告提交的水电费清单载明：“……2015年8月26日，被告应支付水电费18807元、违约金7710元(82天)，2015年9月25日，被告应支付水电费8421元、违约金2180元（52天），2015年10月26日，被告应支付水电费5637元、违约金590元（21天），2015年11月26日，被告应支付水电费3310.50元”。被告还于2015年10月13日向原告交纳三楼宿舍的租金2750元，原告开具的收款收据上载明，该费用系313、301房间2015年10月13日至2016年1月12日期间的租金。被告对原告统计的用电量及水费无争议，只是提出原告应按平时电价0.8531元/度计价，而不同意按峰时用电价1.20元/度计价。还查明，旅游集团公司与广厦集团公司曾因广厦酒店的企业承包经营合同纠纷起诉至陕西省汉中市中级人民法院，经审理汉中中院作出（2014）汉中民二初字第00046号民事判决，旅游集团公司不服判决上诉至陕西省高级人民法院，经审理作出（2015）陕民二终字第00051号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。以上查明的事实，有原告提交的《场地租赁合同书》、水电费清单、律师函及被告回函，有被告提交的企业营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、场地租赁合同，转帐回单、租金收据，旅游集团公司任免文件、ＸＸ名片及身份证复印件、完善资料通知书、广厦酒店通知、协商意见备忘录、协商意见协议、情况说明、兰空房管处西安办事处通知书、被告函件、李大平便函、座谈笔录、原告律师函，平、峰、谷用电分段时间表，电费清单、水电费费用单、收据、水电费明细表，陕西省高级人民法院（2015）陕民二终字第00051号民事判决书（网上下载），有原告提交的《场地租赁合同书》、水电费清单、律师函及被告回函，本院庭审笔录载卷佐证，并经当庭质证，本院予以确认。本案在审理过程中，经本院主持调解无效。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告广厦酒店作为一个有独立民事主体资格并从事民事活动的法人企业，基于旅游集团公司与广厦集团公司签订的《汉中广厦大酒店承包经营合同书》，取得了广厦酒店的承包经营权，依据合同的约定在八年的承包经营期内享有对包括酒店建筑物、设施等相关资产的管理使用权，原告随后又与被告汉中水晶宫签订了为期三年的《场地租赁合同书》，该转租租赁合同系双方当事人真实意思表示。合同签订后，截止2015年11月30日在超过六个月的时间内，酒店房屋业主兰空部队及原承租人广厦集团公司对原告转租广厦酒店二楼给被告使用的行为，均并未提出异议，其异议主要是针对被告的装修改造工程未报审核同意，且二案外人只是要求被告在2015年11月30日前腾退所租赁的酒店房屋，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》意见第十六条第一款的规定，该租赁合同中有关2015年11月30日以前有关租赁事项的约定均为有效。至于原、被告将租赁届满期限确定为2017年1月19日，已超过酒店房屋业主兰空部队与原承租人广厦集团公司签订的租赁合同所约定的于2015年11月30日届满租赁期限，依据上述司法解释第十五条的规定，超过部分应属无效约定，因此原、被告双方签订的《场地租赁合同书》属于部分有效和部分无效的租赁合同。现原、被告双方场地租赁合同约定的有效的租赁期限已于2015年11月30日届满，《场地租赁合同书》应当终止履行，双方签订的《场地租赁合同书》也实际已经终止履行。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条无效合同自始无效的规定，《场地租赁合同书》既已终止履行，合同中有关无效租赁期间的约定也自始无效，原告起诉要求解除《场地租赁合同书》没有法律依据，也无解除的必要，本院不予支持。关于租金的计算，虽然原、被告双方场地租赁合同约定的租金起算日为2014年1月19日，但原告在合同中又自愿给被告提供两个月的装修改造期，承诺该两个月不计收租金。后由于广厦集团公司及兰空部队对被告装修改造工程提出的异议和阻碍，致使被告不能按期完成装修改造工程，因此所产生的法律责任和后果应当由作为出租方的原告承担，被告方无过错。根据原、被告双方最终达成《复工协议》，被告开业时间不得超过2014年4月12日的约定，结合双方其他有关往来函件的约定，本院认为该时间可以视为因装修改造工程延误，双方确定的装修改造最终宽限时间，自2013年1月19日至2014年4月11日止，原告应当按照合同承诺免除被告该期限内的租金，但该期间内被告因装修改造房屋设施等产生的水电费其理应向原告支付。自2014年4月12日至2015年11月30日实际租赁期间的租金费用及水电费，被告应当按照《场地租赁合同书》的约定向原告交纳，其中2014年4月12日至2015年10月11日共计一年零六个月，期间应交租金应当从被告已交租金450000元中扣除，剩余租赁期间49天的租金40833.17元被告也应当向原告支付，即：（300000元/年÷12个月÷30天）×49天=40833.17元。关于水电费，被告2015年9月15日交纳水电费单据能够证明，被告的水电费至少已交至2015年7月，这与被告提交的水电费明细表中的备注说明2015年度8月、9月、10月及11月的水电费未交纳情况一致，故被告应当按照原告水电费清单上所列水电费金额，向原告支付所拖欠的上述8、9、10、11四个月的水电费共计36175.50元。至于迟延交纳水电费违约金，双方对此虽然有合同约定，但原告的该项主张的金额缺乏相应的事实及计算依据，本院考虑该水电费系累计形成，可以酌情自2015年12月1日起按照人民银行规定的同期贷款利率向原告支付36175.50元的违约金至判决确定之日止。原告主张的三楼宿舍租金费用，既未能提出具体的费用金额，也不能提供相应的证据证明，且被告提交的收款收据已证明该项费用其已支付至2016年1月12日，应不存在拖欠该租金的事实，故该项请求本院不予支持。关于原告起诉要求被告支付违约金80000元，本院认为原告作为酒店二楼次出租人，因为未能有效与酒店房屋业主兰空部队及原承租人广厦集团公司处理好二楼经营场地的装修改造问题，致使被告不能按期完成装修改造工程，也造成被告营业迟延，从而给双方全面、及时履行合同造成困难，原告对此应当负有主要责任，并承担主要违约责任；至于被告迟延向原告支付49天房屋租金40833.17元，其行为也构成违约，可以酌定自2015年12月1日由被告按照人民银行规定的同期贷款利率向原告支付欠付租金40833.17元违约金至判决确定之日止。关于反诉原告汉中水晶宫的反诉请求，本院认为被告从事经营的是娱乐服务业，主要营业时间在18时至24时的峰时用电阶段，原告要求按峰时用电单价计收电费也符合合同约定，并无不妥，且被告在此前一直已按峰时用电单价向原告支付电费，并没提出异议，可以认为被告已默认原告收取电费的计价方式，故反诉原告的反诉请求缺乏合同和事实依据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第六十条、第九十一条第（一）项、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》意见第十五条、第十六条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）汉中水晶宫美食娱乐有限责任公司于判决生效后二十日内支付原告（反诉被告）汉中广厦大酒店有限责任公司租金40833.17元，并自2015年12月1日起按照人民银行规定的同期银行贷款利率向原告支付应交租金40833.17元的违约金至判决确定之日；二、被告（反诉原告）汉中水晶宫美食娱乐有限责任公司于判决生效后二十日内支付原告（反诉被告）汉中广厦大酒店有限责任公司水电费36175.50元，并自2015年12月1日起按照人民银行规定的同期贷款利率向原告支付应交水电费36175.50元的违约金至判决确定之日；三、驳回原告(反诉被告)汉中广厦大酒店有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）汉中水晶宫美食娱乐有限责任公司反诉诉讼请求；如果被告汉中水晶宫美食娱乐有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本诉案件受理费5132元，由原告汉中广厦大酒店有限责任公司负担4045元，由被告汉中水晶宫美食娱乐有限责任公司负担1087元；反诉案件受理费450元，由被告汉中水晶宫美食娱乐有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  冯汉军人民陪审员  李 熙人民陪审员  周春凤二〇一六年四月二十一日书 记 员  唐梦婷