四川省眉山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川14民终221号上诉人（原审被告）姚洪林，男，生于1970年7月20日，汉族。委托代理人李光君，仁寿县文宫法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）四川省仁寿县双良房地产开发有限公司。法定代表人田学良，总经理。委托代理人李光才、李辑之，四川陵州律师事务所律师。上诉人姚洪林因与被上诉人四川省仁寿县双良房地产开发有限公司（以下称双良房地产公司）侵权责任纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2015）仁寿民初字第2864号民事判决，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人姚洪林及其委托代理人李光君、被上诉人双良房地产公司的委托代理人李光才、李辑之到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判认定，案外人ＸＸ于2012年10月9日取得仁国用（2012）1744号国用土地使用权证后，由于没有开发手续，经过与双良房地产公司协商，达成合作开发，并由双良房地产公司对外开发，在此地开发的项目取名“香洲·美庐”。“香洲·美庐”小区共修建9栋多层住宅房屋，报建二、三号楼房屋验收前因超建面积而受到行政处罚，交纳了罚金，也对房屋的安全性进行了鉴定，鉴定结果能保证房屋的安全，对能正常使用予以认可，为此进行的房屋测绘，包括地下车库。现购房户全部入住，已领取房地产权证。双良房地产公司为自己所开发的“香洲·美庐”二、三号楼地下车库都安装了卷帘门设施，但未办理产权登记。姚洪林认为地下车库物权归属小区全体业主，于2014年10月9日强行破门占用地下11号车库，双良房地产公司当天报警，城北派出所人员到场查勘。2014年11月7日晚，公司委托的看管人员在继续阻止无效的情况下，采取损坏车辆的办法制止，造成姚洪林车辆受损，双方于2015年1月3日达成《行政调解书》，由看管人员赔偿姚洪林损失。后因姚洪林仍继续占用11号车库，双良房地产公司遂诉至法院，要求姚洪林停止侵害并赔偿损失。原判认为，双良房地产公司和案外人ＸＸ共同开发“香洲·美庐”，于2010年10月已全部竣工并交付使用。2013年前除2、3号楼负一层车位、车库未登记，其他所有住宅及1号楼门市营业房的权属全部登记完毕，未登记的车位，车库应属开发商即双良房地产公司开发取得。虽然双良房地产公司所修建车库超建面积违规，且未进行物权登记物权尚未设立，但车库系双良房地产公司修建原始取得。姚洪林未经双良房地产公司同意将自己的川ZY06**小车停放在双良房地产公司所开发建筑的地下11号车库内，属侵权行为，姚洪林应停止侵害。双良房地产公司诉请姚洪林赔偿占有费3200元及以后按月400元计算到停止侵害时止，因该公司未提供证据证明，该院不予支持，地下车库卷帘门的损害也无直接证据证明为姚洪林损坏，该院亦不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十四条第一项之规定，判决：一、被告姚洪林立即停止侵害，在本判决生效之日起5日内将侵占的位于“香洲·美庐”小区二、三号地下11号车库退还给双良房地产公司四川省仁寿县双良房地产开发有限公司。二、驳回双良房地产公司四川省仁寿县双良房地产有限公司的其他诉讼请求。姚洪林上诉称，本案所诉争地下停车库是地面商品住宅楼的配套设施，地下停车库的建设费已计入商品住宅价格，涉诉楼盘的完整土地使用权属全体业主。依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，地下停车库没有独立登记为任何人的独立产权，即应为共有部分。因此，全体业主享有地下停车库的所有权和管理权。原审认定地下停车库属双良房屋地产公司原始取得于法无据，原审判决姚洪林承担侵权责任错误，请求撤销原判并驳回双良房地产公司的诉讼请求。双良房地产公司辩称，诉争地下停车库系双良房地产公司修建，属公司所有。该地下停车库有相应的土地使用权，地下停车库的面积测绘与地面房屋的面积测绘是分别进行的，地面房屋的分摊面积没有包括地下车库部分。姚洪林与双良房地产公司之间签订的房屋买卖合同就地下车库进行了特别约定，地下停车库不属于出售范围。因此，原审认定事实清楚，适用法律正确，判处恰当，请求驳回上诉人的上诉请求并维持原判。本院经审理查明，一、2012年10月9日，ＸＸ取得的土地使用证号为仁国用（2012）第7744号，土地使用权类型为出让，使用权面积为14413.47平方米；二、仁寿县规划和建设局在仁建规字（2008）328号建设用地规划许可证载明香洲美庐小区2号、3号楼建设规模为5000平方米。仁寿县规划和建设局于2010年5月19日作出眉仁建（2010）罚规字003号行政处罚决定，以双良房地产公司违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条为由，对双良房地产公司处以警告及罚款172800元。该处罚决定载明“已按7200平方米处罚，同意办理预售许可证；三、仁寿县精益房地产测绘有限公司承担本案诉争香洲美庐2号、3号楼的建筑面积测绘工作，该公司证明，在该楼盘的测绘工作中，地上部分面积与地下部分面积分别进行独立测绘和面积分摊计算，两者之间不存在共有面积分摊问题。仁寿县精益房地产测绘有限公司测绘报告载明香洲美庐2号、3号楼住房宅建筑面积为7348.32平方米，车库建筑面积为1527.49平方米；四、仁寿县国土资源局存档仁国用（2012）第7744号土地使用证记事部分载明，该宗地经多次分割后，余地面积1293.89平方米为部份地下车库和小区绿化用地；五、姚洪林与双良房地产公司商品房买卖合同第二十一条第2项约定：出卖人（注：即双良房地产公司）出卖该商品房时，该商品房附属的地下车库、车位、地下室不随同该商品房一并转让。本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。以上事实有仁国用（2012）第7744号土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设项目选址意见书、设计图纸、检测报告、测绘报告、行政处罚决定书、证明材料、购房合同、当事人陈述及庭审笔录等证据证实。本院认为，本案为侵权责任纠纷，根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为，姚洪林占用“香洲·美庐”小区2号、3号楼地下车库11号车位的行为是否侵犯双良房地产公司的合法权益？对此，本院认为，“香洲·美庐”小区2号、3号楼及地下车库由双良房地产公司修建。经查，该楼盘及其地下车库的修建有合法的报建手续及设计图纸，该楼盘及其地下车库应属双良房地产公司合法建造。姚洪林向双良房地产公司购买该楼盘的商品房时，双方约定商品房附属的地下车库、车位、地下室不随同该商品房一并转让。同时，根据仁寿县精益房地产测绘有限公司的测绘报告、证明，及仁寿县国土资源局仁国用（2012）第7744号土地使用证记事可知香洲美庐2号、3号楼地上建筑与地下车库分别进行独立测绘和面积分摊，地下车库没有占用地上建筑的土地分摊面积。基于此，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”及第七十四条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”之规定，诉争地下车库虽未办理产权登记，但双良房地产公司是诉争车库的合法所有人。姚洪林占用“香洲·美庐”小区2号、3号楼地下车库11号车位的行为侵犯了双良房地产公司的合法权益，姚洪林认为地下停车库属小区业主共同共有的证据不充分、理由不成立，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，判处恰当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费100元，由上诉人姚洪林负担。本判决为终审判决。审判长  姚俊辉审判员  蒋 毅审判员  罗卫平二〇一六年四月二十二日书记员  李龙宇