上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初2386号原告ＸＸ球，男，1966年7月12日生，汉族，住上海市普陀区。原告余连红，女，1965年6月2日生，汉族，住址同上。以上两原告共同委托代理人胡文华，上海宝旺律师事务所律师。被告成群，男，1935年11月6日生，汉族，住广东省深圳市。委托代理人成敏华。被告成敏华，男，1959年1月16日生，汉族，住址同上。第三人陈峰落，男，1983年6月11日生，汉族，户籍地上海市宝山区，住上海市宝山区。第三人周菲菲，女，1984年10月16日生，汉族，户籍地、住址同上。原告ＸＸ球、余连红与被告成群、成敏华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加陈峰落、周菲菲作为第三人参加诉讼，依法由审判员陶芳独任审判，并公开开庭进行了审理。原告ＸＸ球、余连红及其共同委托代理人胡文华、被告成敏华暨被告成群的委托代理人、第三人陈峰落、周菲菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸ球、余连红诉称，2015年5月，原告欲购买被告成群所有的位于宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX室房屋，因为成群年逾80岁，故由其儿子成敏华代为办理出售手续。原告向成敏华支付了部分定金5万元，双方并签订了房屋买卖合同。2015年5月22日，成敏华收取了原告支付的第二笔定金15万元，双方并签署了补充协议，约定过户时间为2016年3月1日之前，之后原告申请35万元公积金贷款，剩余以现金方式补足，并约定若任何一方违约则赔付对方27万元违约金。2016年年初，原告突然收到中介公司的电话称被告已经将房屋另行出售他人，原告为此询问被告，被告在承认此事并在原告坚持要求继续买卖合同的前提下擅自退还原告定金20万元和5万元赔偿款。原告交涉未果，鉴于被告的根本违约行为，故原告起诉要求解除双方的房屋买卖合同、被告双倍返还定金40万元(其中20万元定金已经返还，5万元赔偿已经支付)、被告赔偿房屋市价损失102万元，其中包括了合同中约定的27万元赔偿金。被告成群、成敏华辩称，系争房屋是动迁安置房，产权人是成群，委托代理人是成敏华。与原告的买卖是真实的，共计收到原告支付的20万元定金。根据补充协议的约定，原告须在2015年11月底之前支付100万元，被告收到后再签订正式的示范合同，之后原告再贷款35万元，在2016年3月1日办理过户手续。但到了约定的期限，原告没有支付房款，故被告认为原告根本违约，双方的合同已经解除，因此被告将房子另行出售给第三人，也将房屋于2016年1月4日交付给第三人，第三人已经支付了60多万元房款。被告认为与原告的合同已经解除，是双方自愿解除。被告没有违约，故不同意支付赔偿金，也不同意双倍返还定金。返还的20万是定金，其余5万元是自愿给付的赔偿。第三人陈峰落、周菲菲述称，第三人通过中介知道成敏华出售系争房屋，当事人去看过房子，也知道公证委托，但从未得知原告的购房过程。被告与第三人于2016年1月4日签订了正式的示范文本合同，房屋总价161万元，当事人共支付了60万元。鉴于本案诉讼房屋被司法查封，第三人才当得知了原、被告的买卖事实。鉴于系争房屋被查封，导致第三人无法继续贷款。被告在2016年1月4日当天已经交付房屋给第三人，房屋由第三人自住。综上，第三人与被告的买卖合同是真实有效的，也充分进行了履行，第三人支付大部分房款并实际取得房屋，其合法权益应得到法律保护。经审理查明，位于宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX室房屋系被告成群所有的房地产，该房屋为动迁安置房，于2006年9月23日核准登记产权，备注五年内不得转让、出租。2015年5月，成群的儿子成敏华代表成群与原告签订了房屋买卖合同，约定，该房屋出售总价为138万元，双方同意于该协议签订之日起十日内至居间方签订示范文本的房地产买卖合同。同年5月22日，双方签订了补充协议，内容为，因原告社保不足两年相差7个月，故双方补充约定，交付定金20万元，过户时间为2016年3月1日前，之后付款方式：35万元公积金贷款由中介公司负责，剩余以现金方式补足。违约责任为，被告违约则赔偿原告27万元，原告违约则赔付被告27万元。交房时间为2016年5月22日。同日，成敏华出具承诺书，成群同意出售系争房屋，本人有权签字有效，具备同等法律效力，如有违约情况，成敏华愿意承担一切违约责任。截止该日，原告分两次向被告支付了购房定金20万元，成敏华均出具收条。同年12月1日，成敏华代表成群与第三人就系争房屋签订了房屋买卖合同，该份合同中约定的转让总价为161万元。2016年1月4日，双方签订了示范文本的房地产买卖合同，该份合同经房地产交易中心备案登记。合同中注明的转让价为150万元，双方还约定过户日期是2016年4月20日之前。同日，双方签订补充协议，约定在示范文本合同约定的150万元总价之外，第三人再支付给被告装修补偿款11万元。第三人共计向被告支付了包括定金2万元在内的房款60万元。还是2016年1月4日，被告与第三人签订了房地产买卖交接书，完成了系争房屋的实际交付，此后，该房屋由第三人装修后自行居住。另查明，2015年12月29日，成群出具委托书，委托受托人成敏华就系争房屋包括转卖在内的与该房屋相关的事宜予以办理。同日广东省深圳市福田公证处对该份委托书进行了公证。审理中，对补充协议的约定，被告表示因为原告社保缴纳满两年还相差7个月，故双方的交易往后顺延7个月，至2015年11月底，因此原告要在2015年11月底前补足剩余房款83万元，之后签订示范合同，再办理过户。原告表示，根据补充协议，该83万元是在2015年12月底前由原告以现金支付的，之后签订示范合同，签合同前，原告申请贷款35万元，2016年3月1日过户，2016年5月20日交房。因此，在双方约定的补足房款期限未到之前，被告擅自另行出售房屋，该行为构成了严重违约。被告称，被告认为原告应在2015年11月底补足房款，但原告未联系被告，中介也没有联系被告。被告认为此时双方的买卖合同已经解除，被告有权和别人签合同。2016年1月4日，被告在深圳，与原告打电话联系，被告说返还定金之外可以支付2万元利息，原告表示他们不打官司了，要求被告补偿5万元，于是当天被告向原告汇款25万元。没有签订书面协议。原告对此表示，2015年11月底，中介打电话给原告，称被告已经将房屋卖给别人，原告认为合同义务履行时间没有到，被告另行出售房屋，已经违约。被告另行售房之前，被告也没有打电话告诉原告要求解除合同。嗣后，原告联系被告，被告关机，原告直至2015年12月3、4日才联系到被告，原告问被告为何不通知原告就把房屋出售了，被告说不需要通知原告并表示退定金20万元给原告，但原告和妻子商量后不同意退钱，要求继续履行房屋买卖合同，原告再和被告电话联系，被告说钱已经退给原告了。25万元确实已经到原告账户。审理中，第三人表示，其是合理合法购买系争房屋，关于原被告的纠纷第三人全部不知道，因房屋被查封导致公积金贷款停滞，之后即便恢复也可能影响贷款的金额和利息，都是对第三人造成的损失。第三人希望从速判决，以保护第三人的合法权益。以上事实，有原告提供的房地产权证、房屋买卖合同、收款收据、承诺书、公证委托书、第三人提供的房屋买卖合同、上海市房地产买卖合同及补充协议、收款收据及银行转账凭证、房屋交接书、照片、及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，原、被告就系争房屋签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。根据补充协议的约定，过户日期为2016年3月1日前。被告提出原告应在2015年11月底前用现金补足除贷款部分之外的房款83万元。原告对此不予认可。被告对上述观点未提供相应充分证据予以证明，本院不予采信。故被告以原告迟延付款为由主张双方的买卖合同已经提前终止履行的抗辩，于法无据，本院不予采纳。在与原告的买卖合同存续期间，被告将系争房屋又另行出售，与第三人签订示范文本的房地产买卖合同并登记备案，该行为对原告而言构成根本违约。鉴于第三人亦按约支付了房款，并与被告实际办理了房屋的交接手续，装修后入住至今。故原告若再行要求继续履行与被告的买卖合同，客观上存在较大障碍。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故原告现要求解除合同并要求被告承担违约责任的诉请，具有法律和合同依据，本院予以准许。至于赔偿范围的问题，本院认为，原、被告双方所订立的补充协议中，除却对合同履行方式予以重新调整之外，最后一条也就双方若违反合同约定所应承担的责任进行提前的约定，该约定对双方而言具有预见性和确定性，即如违约则应负所对应的违约责任。根据该约定，现原告要求被告双倍返还定金，符合双方意思表示，基于客观上，被告已经返还定金20万元及5万元，故被告还应向原告支付15万元。而原告所主张的房价损失问题，首先该金额远远超过补充协议中关于赔偿金为27万元的幅度范围，同时，根据查明的事实，被告转让给第三人的房屋价款为161万元，亦远未达到原告认为的房价上升幅度。故对于原告超过27万元赔偿金之外的赔偿要求，缺乏法律和事实依据，本院不予准许。最后，鉴于被告成群系房屋的房地产权利人，成敏华系受托人代为办理包括签订合同在内的全部交易手续，成敏华履行买卖合同行为的法律后果应由成群承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告ＸＸ球、余连红与被告成群就宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋买卖合同及补充协议；二、被告成群于本判决生效之日起十日内，双倍返还原告ＸＸ球、余连红定金40万元(其中20万元定金已经返还，5万元赔偿已经支付，故应再行支付15万元)；三、被告成群于本判决生效之日起十日内，赔偿原告ＸＸ球、余连红经济损失27万元；四、原告ＸＸ球、余连红的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费减半收取8,790元，保全费5,000元，由被告成群、成敏华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员陶芳二〇一六年四月二十六日书记员袁凯凯审判员 陶 芳二〇一六年四月二十六日书记员 袁凯凯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……