济南市长清区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0113民初1123号原告济南恒大绿洲置业有限公司，住所地济南市长清区。法定代表人谈朝晖，该公司董事长。委托代理人邵华，男，生于1984年5月26日，汉族，该公司职工，住济南市。被告贾明正，男，生于1989年7月8日，汉族，农民，住济南市长清区。原告济南恒大绿洲置业有限公司（以下简称恒大置业公司）与被告贾明正房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月25日立案受理后，依法由审判员齐笑寒独任审理，于2016年3月29日公开开庭进行了审理。原告济南恒大绿洲置业有限公司的委托代理人邵华到庭参加诉讼，被告贾明正经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒大置业公司诉称，2014年3月3日，原、被告签订《济南市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的恒大绿洲30-2-3005房屋，总价款598832元，原告交纳首付款72111元，余款383000元采取银行按揭方式付款。为此，原、被告以及中国农业银行股份有限公司济南历城支行三方签订了《个人购房担保借款合同》，该合同约定原告为被告的383000元按揭贷款承担连带保证责任。后由于被告未按合同履行还款义务，导致原告为被告的贷款承担连带保证责任。截止至2015年7月14日，原告已经累计六期未按约定还款，贷款利息12539.33元已经从原告的账户上扣划。根据原、被告双方约定，被告未按贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担保证责任的，原告有权单方解除合同，收回房屋，被告所交全部款项不予退还，同时被告须协助原告到相关部门办理有关解除合同的手续。现被告违反合同约定，侵害了原告的合法权益，故原告依法诉至法院，请求判令解除原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》，要求被告协助原告到相关部门办理有关解除合同的手续，被告承担相应的违约责任，其支付的首付款72111元不予退还。被告贾明正未到庭应诉，也未向本院提交书面答辩意见。经审理本院认定，原告于2011年在济南市长清区大学路6677号开发楼盘一处，土地使用权证号为长清国用（2011）第0700002号；2014年2月21日，原告取得商品房预售许可证，编号为济建开预许字第（2014）C001号。同年3月3日，原、被告签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定被告贾明正购买原告位于上述楼盘30号楼的商品房一套，房号为2-3005，该房屋用途为住宅，钢筋混凝土结构，层高三米，建筑面积102.02平方米，其中套内面积75.71平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积26.31平方米；该商品房价格按建筑面积计算，单价为每平方米5869.75元，总价款598832元；房款付款方式为银行按揭方式，2014年3月2日前支付首期房款215832元，余款38.3万元须在2014年3月2日前办理完银行按揭贷款申请手续后分期支付；出卖人（本案原告）应当在2016年11月30日前将符合合同约定条件的房屋交付买受人（本案被告）。合同还约定了其他条款。原、被告双方还签订补充协议一份，约定因买受人（本案被告）未履行购房合同及其补充协议或者银行贷款合同约定的相应义务，导致出卖人（本案原告）承担了保证责任的，出卖人（本案原告）有权单方解除购房合同，收回涉案商品房，买受人（本案被告）所交的全部款项作为违约金承担违约责任；合同解除后，涉案房屋归出卖人（本案原告）所有，买受人（本案被告）应无条件配合出卖人（本案原告）到有关政府部门办理注销合同备案、撤销网签等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由责任方承担。购房合同及补充协议签订后，被告贾明正于2014年3月3日向原告恒大公司支付了首付款215832元中的72111元。原告依约定在相关部门为被告所购房屋办理了网签和备案手续。2014年4月30日，原告恒大公司、被告贾明正与案外人中国农业银行股份有限公司济南历城支行（以下简称中国农业银行历城支行）签订《个人购房担保借款合同》一份，约定被告贾明正在中国农业银行历城支行贷款38.3万元，用于支付其尚欠的济南市长清区恒大绿洲30-2-3005号商品房余款38.3万元，借款期限为360个月，还款周期为一个月，还款日为每期月末的20日；借款担保形式为保证加抵押的方式，由保证人济南恒大绿洲置业有限公司（本案原告）为被告贾明正的上述贷款承担连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及迟延履行债务利息、迟延履行金和实现债权的费用，保证期间为借款到期日起二年；借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任；借款人未按期足额偿还借款的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权采取提前行使担保权等其他措施。该合同还约定了被告贾明正以其所购的本案涉案房产为其贷款提供抵押，但未办理抵押登记。合同签订后，中国农业银行历城支行向被告贾明正发放了贷款38.3万元，后被告贾明正多次不履行还款义务，中国农业银行历城支行根据贷款合同的约定要求担保人恒大公司（本案被告）承担保证责任。被告恒大公司于分别于2015年3月27日、6月26日、9月25日和2016年1月7日、3月11日分五次向中国农业银行历城支行承担连带清偿责任，共清偿贷款本息402124.37元，被告贾明正的上述贷款本金及利息现已全部清偿完毕。现原告恒大公司依法诉至本院，请求判令解除原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》，要求被告协助原告到相关部门办理有关解除合同的手续，被告承担相应的违约责任，其支付的首付款72111元不予退还。双方形成诉讼。本院确认的上述事实，有原告提交的《济南市商品房买卖合同》一份、《个人购房担保借款合同》一份、收据存根一份、借款协议一份、银行还款业务凭证五份，以及当事人陈述在案为凭，经开庭审理和本院审查，予以采信。本院认为，原、被告双方于2014年3月3日签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议，以及原、被告与中国农业银行历城支行于2014年4月30日签订的《个人购房担保借款合同》均系合同各方的真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订购房合同后，原告依约定在相关部门为被告所购房屋办理了网签和备案手续。被告贾明正在向原告支付部分购房款首付72111元之后，未能根据贷款合同的约定按期向中国农业银行历城支行偿还按揭贷款本息，导致原告为被告的贷款承担连带保证责任，清偿了被告的按揭贷款。根据原、被告签订的购房合同补充协议约定，因被告未履行购房合同及其补充协议或者银行贷款合同约定的相应义务，导致原告承担了保证责任的，原告有权单方解除购房合同。因此，原、被告双方在购房合同补充协议中约定的合同解除条件已经成立，故对于原告要求解除其与被告所签房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。根据合同法的相关规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现因被告贾明正违约导致双方的购房合同解除，被告理应协助原告办理撤销网签和备案手续，对此本院予以支持。关于原告要求将被告已交付的部分购房款首付72111元作为违约金不予退还的诉讼请求，根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案双方在合同中约定了违约金，因被告贾明正违约，原告为其偿还了贷款及利息，给原告造成一定经济损失，如按总款的10%计算，违约金也近6万元，约定的违约金虽然高于原告的实际损失，因被告贾明正未到庭，未要求酌情予以降低，故本院对违约金不予酌情降低。诉讼中，因被告贾明正经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，合同中预留电话是被告贾明正亲亲的，多次通知仍不到法庭应诉，致本案无法进行法庭辩论和法庭调解，为维护当事人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告济南恒大绿洲置业有限公司与被告贾明正于2014年3月3日签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议。二、限被告贾明正于本判决生效后十日内协助原告济南恒大绿洲置业有限公司办理撤销济南市长清区大学路6677号30号楼2-3005号商品房的网签和备案手续。三、被告贾明正已支付的房款72111元按合同约定抵顶被告贾明正向原告济南恒大绿洲置业有限公司支付的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  齐笑寒二〇一六年四月二十三日书记员  宋春晓