辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终999号上诉人（原审反诉原告）：沈阳铁道不动产运营有限公司，住所地：沈阳市和平区南八马路91号。法定代表人：鲁天海，系该公司总经理。委托代理人：王冬佳，系辽宁泽云律师事务所律师。委托代理人：路妍，系辽宁泽云律师事务所律师。被上诉人（原审反诉被告）：沈阳市成发艺美容美发中心二部，住所地：沈阳市和平区南八马路157号甲7。经营者：朱丽，女，1974年2月14日出生，汉族，住址沈阳市和平区。委托代理人：关月，系辽宁明格律师事务所律师。委托代理人：袁君君，系辽宁明格律师事务所律师上诉人沈阳铁道不动产运营有限公司（以下简称铁道不动产公司）因与被上诉人沈阳市成发艺美容美发中心二部（以下简称成发艺美容美发）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第2718号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员贾宏斌担任审判长，代理审判员史舒畅（主审）、审判员周海鹏参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。原审反诉被告铁道不动产公司诉称，反诉人与被反诉人于2014年9月5日签订《房屋（建筑物／场地）租赁合同》租赁反诉人位于沈阳市和平区南八马路16号的房屋（建筑面积为456.44平方米）。合同中约定的租赁期限自2014年9月15日至2015年9月14日，年租金84000.00元。现合同到期，被反诉人一直非法占用房屋。根据合同第七条约定“乙方逾期不搬迁，每逾期一日，乙方每向甲方支付原日租金2倍的滞纳金”。截至到2015年9月24日，被反诉人欠反诉人逾期搬迁的违约金4602.74元（2015年9月15日至2015年9月24日）。故反诉人诉至贵院，请求贵院支持反诉人的反诉请求，以维护反诉人的合法权益。反诉请求：1、请求依法判令解除《房屋（建筑物／场地）》租赁合同》；2、请求依法判令被反诉人立即退出房屋，恢复原状；3、请求依法判令被反诉人支付至判决生效之日逾期搬迁的违约金4602.74元（暂计算至起诉之日）；4、请求依法判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。原审反诉被告成发艺美容美发辩称，不同意解除合同，我方同意将房屋返还反诉原告但是屋内的装修反诉原告不能有变动，屋内的装修涉及到鉴定，如果反诉原告将准修破坏，就无法鉴定我方的损失。另外反诉原告要求的逾期违约金我方不同意支付，反诉原告从来没有向我方主张过搬迁的请求，一直都是一个叫刘闯的购房者多次找我方，要求我方搬离，刘闯称反诉原告已经将主张搬迁的权利授权给了刘闯。所以不存在违约金。原审法院经审理查明，2014年9月5日，反诉原告（出租方，甲方）与反诉被告（承租方，乙方）签订《房屋（建筑物／场地）租赁合同》一份，协议约定：原告租赁被告坐落于沈阳市和平区南八马路16号，建筑面积为456.44平方米的房屋一处，租赁用途为：乙方用于美容美发；租赁期限为：2014年9月15日起至2015年9月14日止；租金标准为：每年为84000元，物业管理费标准为：每年36000元，共计120000元；租金支付方式为：乙方每6月缴纳一次租金。在签订合同时，乙方向甲方缴纳首次租金42000元，物业管理费18000元，合计60000元，乙方第二次以及以后缴纳租金、物业管理费时，需在前次租金期满前30日缴纳。合同第四条第三款约定：签订本合同时，乙方向甲方缴纳履约保证金12000元……；第七款约定：合同期满或终止后，乙方已足额缴纳各项费用和未发生赔偿的，甲方将履约保证金12000元返还乙方；乙方欠缴各项费用或发生赔偿的，甲方将扣除欠缴各项费用和赔偿金后的剩余履约保证金返还乙方。第五条第三款约定：乙方不得对租赁房屋进行改建、扩建、新建；第四款约定：乙方使用房屋时因经营用途需要及其相关部门要求，需在租赁房屋现状基础增添设备、设施及附属物时，投资数额不得超过合同期租金总额的50%（乙方对地方政府征收或铁路企业拆除、使用、改造已有预期），费用由乙方承担；增添方案必须经甲方书面同意，并作为本合同的附件。乙方不得擅自扩大范围，如有违反此约定，乙方必须按甲方要求恢复原貌，并赔偿甲方损失。……合同期满或提前终止时，乙方增添的可移动设备、设施由乙方自行拆除搬出，乙方增添的不可移动附属物乙方不得拆除，无偿归甲方所有，甲方不承担赔偿责任。第七条第三款约定：合同期满或终止后，乙方逾期不搬迁的，每逾期一日，乙方每日向甲方支付原日租金2倍的滞纳金，对甲方造成损失的由乙方负责赔偿。合同签订后，反诉原告与反诉被告双方均按合同约定履行了交付房屋和支付租金的义务，且反诉被告向反诉原告缴纳保证金12000元，反诉被告利用诉争房屋经营美容美发。合同期限届满后，反诉原告与反诉被告未签订续租合同，反诉被告实际占用使用涉诉房屋，但未向反诉原告支付租金。另查明，本案诉争房屋所有权人为沈阳市铁路局，使用权人为沈阳铁道不动产运营有限公司即本案反诉原告。原审法院认为，反诉原告与反诉被告签订的《房屋（建筑物／场地）租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案中，反诉原告与反诉被告双方签订的合同到期后，反诉被告继续占有使用诉争房屋，反诉原告庭审中无证据证明其对此提出异议，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限定位不定期”的规定，原、被告形成不定期租赁关系。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，现反诉原告主张解除合同，符合法律规定，故对反诉原告主张解除该协议的诉讼请求，予以支持；合同解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，反诉被告应履行将诉争房屋返还给反诉原告的义务，故反诉原告主张要求反诉被告交还诉争房屋的诉讼请求，予以支持；关于反诉原告主张恢复诉争房屋原状的诉讼请求，因庭审中反诉原告无证据证明其主张恢复原状的具体状态，且在双方签订的租赁合同中，虽约定了合同期满后反诉被告增添的不可移动附属物归反诉原告所有，但约定不能证明诉争房屋的原状，故反诉原告该诉讼请求，因证据不足，不予支持。关于反诉原告主张反诉被告给付逾期搬迁违约金4602.74元的请求，因反诉原告与反诉被告形成不定期租赁关系，反诉被告占有使用诉争房屋存有法律依据，故反诉原告该诉讼请求，因法律依据不足，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、二百三十六条、及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：一、解除反诉原告沈阳铁道不动产运营有限公司与反诉被告沈阳市成发艺美容美发中心二部于2014年9月5日签订的《房屋（建筑物／场地）租赁合同》；二、反诉被告沈阳市成发艺美容美发中心二部于本判决生效之日起十五日内将位于沈阳市和平区南八马路16号，建筑面积为456.44平方米的房屋腾空并交予反诉原告沈阳铁道不动产运营有限公司；三、驳回反诉原告其他诉讼请求。反诉案件受理费125元（反诉原告已预交），由反诉被告沈阳市成发艺美容美发中心二部承担。宣判后，原审反诉原告铁道不动产公司不服，上诉至本院。上诉请求：一、请求撤销原审判决、依法改判被上诉人支付至判决生效之日止的逾期搬迁的违约金4602.74元；二、判令被上诉人恢复原状；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由如下：一、合同中已经明确约定期满后逾期搬迁的违约金；二、被上诉人曾起诉要求赔偿装修损失，其完全能够证明涉案房屋原状。被上诉人成发艺美容美发辩称：同意一审判决。2015年7月22日上诉人将涉案房屋出售给案外人刘闯，是上诉人违约在先，所以我方无需支付上诉人的诉讼请求的项目。本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。上述事实，有《房屋租赁合同》、《铁路房屋使用证》等证据以及当事人陈述等，在卷为凭，经庭审质证及本院审查，予以采信。本院认为：关于上诉人铁道不动产公司向被上诉人成发艺美容美发主张2015年9月15日至2015年9月24日止的逾期搬迁滞纳金4602.74元的问题。经审查，被上诉人成发艺美容美发于2015年8月25日就其与铁道不动产公司优先购买权的问题向原审法院提起诉讼，成发艺美容美发未能在双方约定的租赁期限届满后腾退涉案房屋系因双方就房屋租赁事宜发生纠纷正在诉讼中，并非恶意违约，上诉人由此主张被上诉人承担逾期搬迁滞纳金的主张，本院不予支持。关于成发艺美容美发在租赁期限届满后占用有使用房屋的占有使用费，上诉人铁道不动产公司可另行主张权利。关于上诉人主张被上诉人恢复原状的上诉请求，因上诉人未能提供充分证据证明涉案房屋的原始状况，故对上诉人铁道不动产公司的该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费125元，由上诉人沈阳铁道不动产运营有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  贾宏斌审 判 员  周海鹏代理审判员  史舒畅二〇一六年四月六日书 记 员  王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。