江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终7923号上诉人（原审被告）：昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店。负责人：廖振梁,总经理。委托诉讼代理人：侯秉，江苏六典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张月霞。委托诉讼代理人：司平平，上海剑菁律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘放，国浩律师（上海）事务所律师。原审被告：昆山格林菲尔有限公司。法定代表人：廖振梁，该公司董事长。委托诉讼代理人：侯秉，江苏六典律师事务所律师。上诉人昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店（以下简称华美达大酒店）因与被上诉人张月霞、原审被告昆山格林菲尔公司（以下简称格林菲尔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2016)苏0583民初8749判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。华美达大酒店上诉请求：撤销原判，驳回张月霞的诉讼请求。事实和理由：华美达大酒店经营困难，无力继续支付租金，应支持其作为承租人解除合同的权利。张月霞辩称：当初购买酒店式公寓是基于开发商十年包租的承诺，华美达大酒店不具备解除租赁合同的法定和约定的条件，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张月霞向一审法院起诉请求：一、华美达大酒店向张月霞支付租金57005元（2015年9月16日至2016年9月15日）及逾期支付利息（以欠付租金57005元为基数按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率标准从2015年9月16日计算至华美达大酒店实际付款之日）；二、格林菲尔公司对华美达大酒店承担连带赔偿责任；三、华美达大酒店和格林菲尔公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：张月霞系昆山开发区震川东路868号1902室房屋所有权人，该房屋系格林菲尔公司开发建设，张月霞从格林菲尔公司处购买。华美达大酒店系格林菲尔公司的分公司。2010年3月11日，张月霞与华美达大酒店签订《租赁合同》一份，约定：张月霞将昆山开发区震川东路868号1902室房屋出租给被告格林菲尔公司华美达大酒店，租赁用途为经营公寓式酒店；房屋租赁期限自2008年12月16日至2018年12月15日；租金为4750.47元/月，租金每3个月支付一次，先付后租，自2008年12月15日开始在每年的3月15日、6月15日、9月15日、12月15日支付至2018年9月15日最后一期止；解除合同条件：1、双方同意在租赁期内，有下列情形之一，合同终止，双方互不承担责任：该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回，该房屋因社会公共利益被依法征用，该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围，该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋；2、双方同意，任何一方有下列违约情形之一的，相对方可书面通知其解除本合同，并要求其按照本合同承担违约责任：出租人未按时交付房屋经承租人催告后30日内仍未交付的，出租人交付的房屋不符合合同约定致使不能实现租赁目的或出租人交付的房屋存在缺陷危及承租人安全，承租人未征得出租人同意改变房屋用途致使房屋损坏，承租人逾期不支付租金累计超过3个月。合同还对其他事项进行了约定。张月霞将房屋交付华美达大酒店经营公寓式酒店。华美达大酒店向张月霞支付租金至2015年9月15日。2015年12月15日，华美达大酒店向张月霞发出《关于解除租赁合同的函》，通知张月霞因公司经营困难，已无法支付房租，为避免损失进一步扩大，现特致函解除与张月霞签订的租赁合同，并请即来办理接收房屋及其他相关事宜。张月霞表示不同意解除合同。庭审中，格林菲尔公司提供了《格林菲尔公司所得税汇算清缴鉴证报告》一份，显示：累计未弥补亏损41789718.48元，其中2012年度可结转以后年度弥补亏损3328211.83元，2014年度可结转以后年度弥补亏损38461506.65元。上述事实由原审被告提供的房产证、租赁合同、《格林菲尔公司所得税汇算清缴鉴证报告》及双方当事人在庭审中的陈述予以证实。一审法院认为：张月霞、华美达大酒店之间成立房屋租赁合同关系，双方应当按照合同约定，履行各自的义务。现经张月霞提供证据证明租金标准为4750.47元/月，华美达大酒店未能提供相反证据，且确认华美达大酒店拖欠租金期间为2015年9月15日后，故一审法院霞要求华美达大酒店支付租金的诉讼请求，予以支持。因合同约定租金每3个月支付一次（先付后租），每年的3月15日、6月15日、9月15日、12月15日支付，故结欠租金期间应为2015年9月至2016年8月（计12个月），故一审法院确定华美达大酒店支付张月霞租金为57005元（4750.47元/月×12个月）。关于利息，合同约定华美达大酒店逾期支付租金，每日按同期商业贷款利率赔偿张月霞损失，故一审法院对于张月霞要求华美达大酒店支付逾期付款利息的诉讼请求，予以支持。具体确定为：以14251.41元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率标准，从2015年9月16日起计算至实际支付之日；以14251.41元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率标准，从2015年12月16日起计算至实际支付之日；以14251.41元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率标准，从2016年3月16日起计算至实际支付之日；以14251.41元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率标准，从2016年6月16日起计算至实际支付之日。关于华美达大酒店提出的解除合同通知书，因合同并未约定华美达大酒店经营困难即有权解除合同，故华美达大酒店的通知不符合约定解除和法定解除的条件；同时，结合涉案房屋公寓式酒店的性质，华美达大酒店仅以经营不善即要求解除合同对于张月霞显失公平，故一审法院对于华美达大酒店解除合同的意见，不予采纳。故华美达大酒店应当继续履行租赁合同。华美达大酒店作为格林菲尔公司的分公司，不具备法人资格，不具备独立承担民事责任的能力，故格林菲尔公司应当在华美达大酒店不能清偿的范围内承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，一审法院判决：一、昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店于判决生效后十日内支付张月霞（2015年9月至2016年8月）租金57005元，并支付逾期付款利息（以14251.41元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率标准，从2015年9月16日起计算至实际支付之日；以14251.41元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率标准，从2015年12月16日起计算至实际支付之日；以14251.41元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率标准，从2016年3月16日起计算至实际支付之日；以14251.41元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率标准，从2016年6月16日起计算至实际支付之日）。二、昆山格林菲尔有限公司对上述华美达大酒店的付款义务在其不能清偿部分承担连带责任。案件受理费1226元，减半收取613元，由昆山格林菲尔有限公司、昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明事实与原审查明事实相一致。本院认为，张月霞与华美达大酒店于2010年3月11日签订的租赁合同合法有效，对双方均有约束力。根据合同约定，华美达大酒店应当每三个月向张月霞支付一次租金，从2015年9月15日起华美达大酒店停止支付租金构成违约，应当承担相应的违约责任。华美达大酒店上诉认为企业经营困难，无力支付租金，不符合合同约定的解除合同的事由，也不符合法律规定的解除合同的条件，该上诉理由不能成立，不予支持。华美达大酒店是格林菲尔公司下属不具备法人资格的分公司，不能承担的民事责任应由格林菲尔公司承担。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1226元，由上诉人昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾雪蓉审 判 员  沈维佳代理审判员  赵 俊二〇一六年十月三十一日书 记 员  黄 婷