浙江省宁海县人民法院民 事 判 决 书（2015）甬宁民初字第2455号原告：王爱丽。委托代理人：徐泽云。委托代理人：柴丹丹。被告：董章英。委托代理人：赖才宏。第三人：中国工商银行股份有限公司宁波市分行。负责人：俞龙。委托代理人：娄敏。第三人：宁海县房地产管理处。法定代表人：王建君。委托代理人：王海兵。委托代理人：吴金蕾。原告王爱丽与被告董章英、第三人中国工商银行股份有限公司宁波市分行、宁海县房地产管理处为房屋买卖合同纠纷一案，于2015年11月9日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序独任审判，于2015年12月11日第一次公开开庭进行审理，原告王爱丽的委托代理人徐泽云，被告董章英的委托代理人赖才宏，第三人中国工商银行���份有限公司宁波市分行的委托代理人娄敏、第三人宁海县房地产管理处的委托代理人吴金蕾到庭参加诉讼。2016年1月29日，因案情较为复杂，本案转为普通程序审理并依法组成合议庭，于2016年3月25日第二次公开开庭进行审理，原告王爱丽的委托代理人徐泽云、被告董章英的委托代理人赖才宏、第三人中国工商银行股份有限公司宁波市分行的委托代理人娄敏、第三人宁海县房地产管理处的委托代理人王海兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王爱丽起诉称，2014年9月28日，原告与被告在宁海县佳业房地产经纪有限公司处就坐落于宁海县跃龙街道环城东路122号房屋［房产证号为浙宁房权证X0××19号，土地使用权证号为宁国用（2009）第01290号］达成买卖合意，并签订一份《宁海佳业房产存量房买卖合同书》。合同约定：涉案房屋成交价为1000000元；签约日原告支付定金30000元；2014年10月30日前原告支付首付款360000元，双方资料提供齐全，房管部门受理当日转户；余款610000元2014年银行按揭贷款出来日付清；被告出售的房产如有银行贷款必须在转户前付清，原告有权利选择宁海县存量房交易资金托管等内容。签约当日，原告即支付被告定金30000元。2014年11月3日，原、被告与中国工商银行股份有限公司宁波市分行、宁海县房地产管理处签订一份《宁海县存量房交易资金托管合同》，约定原告应在2014年11月10日前将房屋买卖价款400000元存入资金托管账户，并约定在原告将应托管的交易资金足额存入托管账户，原、被告凭本合同、托管银行开具的存款凭证、身份证明、房屋所有权证、土地使用权证等资料申请办理房屋转移登记（具体应按宁海房地产管理中心的要求提供资料），合同还约定宁海县房地产管理处、中国工商银行股份有限公司宁波市分行在被告不偿还原贷款本息的情况下先办理原房屋抵押权注销登记和房屋所有权转移登记手续。2014年11月5日，原告将400000元足额存入资金托管账户。但在原告已办理相应手续，被告却无理拒绝配合办理过户手续，导致涉案房屋至今不能办理产权转移登记手续。现原告诉至法院，请求判令原、被告签订的《宁海县佳业房产存量房买卖合同书》、《宁海县存量房交易资金托管合同》合法有效，判令被告将涉案房产过户至原告名下。为证明上述事实，原告举证如下：1.房屋所有权证、土地使用权证复印件各一份，拟证明涉案房屋登记在被告一人名下，系其单独所有，被告拥有完全处分权的事实。2.《宁海佳业房产存量房买卖合同书》一份，拟证明原、被告签订涉案房屋的买卖合同，被告将涉案房产以1000000元的价格出售给原告���签约日原告支付定金30000元，2014年10月30日前付首付360000元，双方资料提供齐全，房管部门受理当日转户，余款2014年银行按揭贷款出来日付清，合同还约定被告出售的房产如有银行贷款必须在转户前还清，原告有权利选择宁海县存量房交易资金托管的事实。3.《宁海县存量房交易资金托管合同》一份，拟证明2014年11月3日原、被告与中国工商银行股份有限公司宁波市分行、宁海县房地产管理处签订资金托管合同，约定原告应在2014年11月10日前将房屋买卖价款400000元存入资金托管账户，以及被告有义务按照宁海县房地产管理处的要求提供资料办理房屋转移登记至原告名下的事实。4.收条一份、宁海县存量房交易资金托管合同收款确认书复印件一份、中国工商银行交易凭证复印件二份，拟证明原告按约支付定金及托管资金，全面履行合同义务的事实。被告董章英答辩称，首先，被告对2014年9月28日签订《宁海佳业房产存量房买卖合同书》的事实没有异议，但是该份合同是无效的，涉案房产是被告夫妻的共同财产，出售该房屋时未经过被告丈夫同意，因此合同无效。另外，原告提供的合同与被告持有的合同，在第十一条附则部分有出入，被告持有的合同书写有“乙方王爱丽同意让江某、江某夫妻无偿居住，如要拆迁江某、江某夫妻无条件搬出”，原告提供的合同没有上述内容，合同存在欺诈行为，也是造成合同无效的因素。其次，退一步讲，即使合同有效，但被告出售涉案房屋是因为被告亲戚生病急需款项用于手术，约定于2014年10月30日前支付首付款，但原告在签订买卖合同之后，仅支付被告定金30000元，未付其他款项，被告亲戚丧失最佳救治时间，合同没有继续履行的必要。第三，被告虽然在《宁海县���量房交易资金托管合同》上签字，但被告是文盲，宁海县佳业房地产经纪有限公司的工作人员叫被告签字，被告就签字了，被告签字之后回家与丈夫商量，被告丈夫马上与中介、原告联系，表示异议，说明合同没有继续履行的必要。第四，原告存在违约，没有按照合同约定按期支付购房款，原告先行违约，被告有权没收定金。第五，涉案房产上有银行贷款，无法过户，原告曾于2014年11月27日提起过诉讼，要求被告协助办理涉案房屋过户手续，后原告得知该请求无法得到支持而撤诉。综上，请求驳回原告的诉讼请求。为证明上述事实，被告举证如下：1.被告丈夫章某出具的证明一份，拟证明涉案房屋是被告夫妻共同财产，被告出售涉案房屋时未经章某同意，原、被告签订的房屋买卖合同无效的事实。2.（2014）甬宁民初字第2232号案件的庭审笔录一份，拟证明即使合同有效，原、被告之间的房屋买卖合同已经过审理，认为不能实现当时签订房屋买卖合同的目的（救治被告亲属），原告先行违约，合同没有实际履行的必要。第三人中国工商银行股份有限公司宁波市分行陈述称，本第三人对原、被告之间房屋买卖的事实并不清楚，被告在本第三人处有借款，以涉案房产作抵押。2014年11月3日，原告与被告、本第三人、宁海县房地产管理处签订一份《宁海县存量房交易资金托管合同》，2014年11月5日，原告将400000元存入指定的资金托管账户，本第三人已经出具注销证明交给中介公司。如各方按照《宁海县存量房交易资金托管合同》履行各自权利义务，将不会损害本第三人利益。第三人中国工商银行股份有限公司宁波市分行未提供证据。第三人宁海县房地产管理处陈述称，原告��本第三人没有实质诉求，本案与本第三人无关。本第三人对双方的房屋买卖事宜不知情，仅参与签订了《宁海县存量房交易资金托管合同》，对双方的交易资金加以保管，买卖双方交易最终是否能够成交取决于原、被告双方当事人，本第三人履行相关职责依当事人申请而进行，原、被告签订资金托管合同、被告交纳了托管资金，还需双方当事人提供房屋买卖合同、托管银行开具的存款凭证、身份证明、房屋所有权证、土地使用权证、他项权证、注销证明等资料申请办理房屋转移登记。本第三人尚未收到当事人办理过户手续的申请。第三人宁海县房地产管理处未提供证据。原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：一、原告提供的证据1，被告对真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，认为涉案房屋是被告夫妻共同财产��不是被告个人财产。第三人中国工商银行股份有限公司宁波市分行、宁海县房地产管理处表示与其无关。本院认为，被告对真实性、合法性没有异议，本院对该证据真实性、合法性予以认定。二、原告提供的证据2，文本内容与被告持有的合同不一致，第十一条附则部分，被告持有的合同书写有“乙方王爱丽同意让江某、江某夫妻无偿居住，如要拆迁江某、江某夫妻无条件搬出”，被告认为中介存在欺诈行为；退一步讲，原告只支付定金30000元，按照合同第六条约定，被告认为原告中途悔约，未按时支付首付款，逾期作违约处理，不得向原告索还定金，何况被告出售涉案房屋目的在于筹钱救人。第三人中国工商银行股份有限公司宁波市分行、宁海县房地产管理处表示与其无关。本院认为，经本院核实，双方确定的最后合同文本第十一条附则部分确实手写“���方王爱丽同意让江某、江某夫妻无偿居住，如要拆迁江某、江某夫妻无条件搬出”的内容，被告的其他异议不成立，本院不予采纳。三、原告提供的证据3，被告对真实性没有异议，被告确实在该合同上签字，但被告是文盲，被告根据中介工作人员的要求在空白的合同上签字，当时其他三方当事人未在场，被告签字之后已经与中介、原告联系过，表示合同没有继续履行之必要，该份合同是房屋买卖合同的从合同，其约定的房屋交易价格500000元，本身就是错误的。第三人中国工商银行股份有限公司宁波市分行、宁海县房地产管理处对真实性没有异议，但是认为与其无关。本院认为，被告作为完全民事行为能力人应认识到签字的法律后果，且被告并未提供相应证据反驳该证据，被告异议不成立，对该证据，本院予以认定。四、原告提供的证据4，被��对收条没有异议，确实收到定金30000元，对资金托管合同收款确认书及工商银行交易凭证，被告并不知情。第三人中国工商银行股份有限公司宁波市分行、宁海县房地产管理处表示对定金收条不清楚，对收款确认书、存款凭证没有异议。经本院核实，对该组证据予以认定。五、被告提供的证据1，原告对真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，认为产权证上标明涉案房屋为被告单独所有，且原告认为，被告丈夫知晓被告出售房屋事宜。第三人中国工商银行股份有限公司宁波市分行、宁海县房地产管理处表示与其无关。本院认为，原告的异议成立，对该证据，不予认定。六、被告提供的证据2，原告对真实性、合法性没有异议，但是认为庭审笔录记载的是被告的答辩意见与辩论意见，其主张不能成立。第三人中国工商银行股份有限公司宁波市���行、宁海县房地产管理处表示与其无关。本院认为，原告对真实性、合法性没有异议，本院对该证据真实性、合法性予以认定，对其证明目的不予认定。经审理查明，本院认定事实如下：坐落于宁海县跃龙街道环城东路122号［房产证号为浙宁房权证X0××19号，土地使用权证号为宁国用（2009）第01290号］的房屋登记在被告名下。2014年9月28日，原告与被告在宁海县佳业房地产经纪有限公司就该房屋达成买卖合意，并签订一份《宁海佳业房产存量房买卖合同书》。合同约定：涉案房屋成交价为1000000元；签约日原告支付定金30000元，2014年10月30日前被告支付首付款360000元，余款2014年银行按揭贷款出来日付清；被告出售的房产如有银行贷款必须在转户前还清，原告有权利选择宁海县存量房交易资金托管；原告中途悔约（按合同约定首付日、原告不按时履���首付、逾期作违约处理），不得向被告索还定金等权利义务。签约当日，原告支付定金30000元。2014年11月3日，原、被告及中国工商银行股份有限公司宁波市分行、宁海县房地产管理处签订一份《宁海县存量房交易资金托管合同》，合同约定：原告应在2014年11月10日前将房屋买卖价款400000元存入资金托管账户内；中国工商银行股份有限公司宁波市分行与宁海县房地产管理处商定被告在不偿还原贷款本息的情况下办理原房屋抵押权注销登记和房屋所有权转移登记手续；在原告将应托管的交易资金足额存入宁海县房地产管理处托管账户后，原、被告凭本合同、托管银行开具的存款凭证、身份证明、房屋所有权证、土地使用权证等资料申请办理房屋转移登记（具体应按宁海县房地产管理处的要求提供资料）等权利义务。2014年11月5日，原告将400000元打入指定的资金托管账户��被告曾以涉案房产作抵押向第三人中国工商银行股份有限公司宁波市分行借款530000元，后第三人中国工商银行股份有限公司宁波市分行表示贷款本息已全部结清，出具涉案房产他项权证（宁房他证宁海字第658**号）的注销证明。另查明，坐落于宁海县跃龙街道环城东路122号另一处登记在被告兄弟董克听名下的房产［房产证号为浙宁房权证X0××89号、土地使用权证号为宁国用（2010）第00333号］，原、被告于2014年9月28日签订合同同时，董克听与原告签订一份《宁海佳业房产存量房买卖合同书》，约定将上述房产出售给原告。本院认为，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《宁海佳业房产存量房买卖合同书》、《宁海县存量房交易资金托管合同》系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告辩称，涉案房屋为被告夫妻共同财产，被告出售房屋时未征得其丈夫同意，合同应属无效。本院认为，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权，涉案房产登记在被告一人名下，原告有理由相信被告拥有处分权，被告作为出卖方提出其出卖房屋时未曾取得共有人同意而合同无效的意见，本院不予采纳。被告辩称，原告提供的合同文本没有书写“乙方王爱丽同意让江某、江某夫妻无偿居住，如要拆迁江某、江某夫妻无条件搬出”的内容，中介公司存在欺诈行为，合同应属无效。本院认为，被告的上述意见，不符合法律规定的合同无效情形，本院不予采纳。被告辩称，原告未按合同约定支付购房款，致使被告亲戚丧失最佳救治时间，合同没有继续履行的必要。本院认���，根据房屋买卖合同约定，被告房屋如有银行贷款，则原告有权利选择宁海县存量房交易资金托管。在合同约定的首付款日到期后，双方于2014年11月3日签订《宁海县存量房交易资金托管合同》，约定原告应在2014年11月10日前将房屋买卖价款400000元存入指定资金托管账户，对付款金额及付款期限做了重新约定。此后，原告于2014年11月5日将400000元存入资金托管账户，并未违约。故对被告的该辩称，本院不予采纳。原告诉请要求被告协助履行过户义务，被告辩称涉案房产上有银行抵押贷款，无法过户。本院认为，双方签订的《宁海佳业房产存量房买卖合同书》约定被告房屋如有银行贷款，则原告有权利选择宁海县存量房交易资金托管，且《宁海县存量房交易资金托管合同》中两第三人商定被告在不偿还原贷款本息的情况下先办理原房屋抵押权注销登记和房屋所有权转移���记手续以及原告将应托管的交易资金足额存入指定托管账户后，原、被告凭该合同、托管银行开具的存款凭证、身份证明、房屋所有权证、土地使用权证等资料申请办理房屋转移登记的约定，第三人中国工商银行股份有限公司宁波市分行已经出具涉案房产他项权证注销证明，被告应当按照两份合同约定，协助原告办理他项权证注销及过户手续。故原告要求被告将涉案房产过户至原告名下的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。故此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条之规定，判决如下：一、确认原告王爱丽与被告董章英于2014年9月28日签订的《宁海佳业房产存量房买卖合同书》、于2014年11月3日签订的《宁海县存量房交易资���托管合同》合法有效；二、被告董章英限于本判决生效后十五日内协助原告王爱丽办理坐落于宁海县跃龙街道环城东路122号［房产证号为浙宁房权证X0××19号，土地使用权证号为宁国用（2009）第01290号］房产的过户手续。本案受理费100元，由被告董章英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作��动放弃上诉处理。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过法院交付权利人，若通过银行向法院汇款的，收款人为宁海县人民法院（汇款时注明案号），账号：38×××36，开户行：中国银行宁海支行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。审 判 长  葛丹芳人民陪审员  单小乾人民陪审员  何文忠二〇一六年四月��八日代书 记员  蒋婷婷