陕西省商洛市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕10民终132号上诉人(原审被告)商南县粮食购销有限责任公司,住所地：商南县城长新路316号。法定代表人刘强，系粮食公司经理。委托代理人汤小虎，陕西秦东律师事务所律师.被上诉人(原审原告)朋立英，女，生于1955年1月28日,汉族,居民。委托代理人邱新茂，商南县司法局148法律服务所法律工作者。上诉人商南县粮食购销有限责任公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省商南县人民法院（2015）商南民初字第00561号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人商南县粮食购销有限责任公司（以下简称：粮食公司）委托代理人汤小虎，被上诉人朋立英的委托代理人邱新茂均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审主要认定，2008年，被告粮食公司向商南县发展计划局申报在东岗粮站建设商南县粮食批发市场项目，该项目申报批准后，商南县粮食局即成立“商南县东岗粮食批发市场筹建领导小组”，该领导小组于2009年7月1日，公开向社会销售粮食批发市场1#、2#、3#商住楼，并发布《商南县东岗粮食批发市场商住楼出售公告》，该公告由粮食局盖章，公告内容主要有出售房屋的原则、办法、出售房屋的位置、价格及优惠政策等内容，公告要求购房款存入粮食局职工张三旗个人账号，由办公人员开具收据，即可成功购房。后因商南县高级中学和社会群众提议1#楼限高，2009年9月10日，被告又向商南县发展计划局申报变更规划设计，变更后的内容为：新建四栋总建筑面积23005平方米粮食交易商住综合楼，交易综合楼21585平方米，仓库1420平方米，项目总投资5800万元。2010年1月29日，商南县粮食批发市场建设领导小组致购房户一封信，具体说明了商住楼的变更情况，其中，1#楼由7层变为5层，一、二层为门面房，三四五楼为住宅，原砖混结构变为全框架现浇结构，并增加暖气管道，已购买1#楼的，可更换到2#、3#楼，亦可放弃购买，粮食局退款并支付适当利息，具体销价1#楼增加暖通部分，每平方米在原定价基础上增加80元，2#楼、3#楼增加至14层，销价由瑞兴公司具体定价。2013年2月25日，被告通知1#楼购房户：1#楼已竣工，由于售房时核算不实，消防工程、水、电、排水、排污管道、化粪池及土地出让金和二次招标提升项目没有核算在成本中，其中摘除工程项目达53万元，公司无力支付摘除工程项目费用，通知1#楼购房户每平方米增加55元。原告朋立英与范泳骞系母子关系，购房款由范泳骞交纳，分别是2010年5月5日范泳骞向粮食局交110000元，2013年3月29日范泳骞向被告交147913元，房屋的位置在粮食批发市场1#楼中单元五层西户，范泳騫共向被告和粮食局交购房款257913元。在1#楼建设中，因学府花园2#、3#楼供暖方式改为地辐热供暖，粮食局安排张三旗电话通知各购房户说明情况，征求购房户意见，询问购房户是否同意改为地辐热供暖，如同意改地辐热供暖每平方米增加200元，朋立英意见是“暖气片”，实际履行中原告未交改地辐热供暖每平方米增加的200元，交房后原告又自行购置安装暖气片。2013年，原告及其他1#楼购房户到粮食局和县政府上访、信访，要求粮食局为其办理房权证，粮食局要求被告为原告和1#楼购房户办证，被告请求瑞兴公司以该公司房地产开发资质作为卖房委托人在合同上签章，瑞兴公司同意后，被告就在瑞兴公司销售2#楼、3#楼的格式合同空白文本出卖人栏盖章，瑞兴公司作为委托代理人签章，2013年7月22日，原告到瑞兴公司在买受人栏签字。该合同约定：买受人朋立英，出卖人粮食公司，委托代理人瑞兴公司，房屋面积148.26平方米，房屋位置1#楼中单元五层西户，房价258713元，锅炉集中供暖，供暖设施完善后开始供暖，供暖时间11月15日至次年3月15日止，温度20℃，正负2℃，运行费用供暖期每月每平方5-6元。2013年冬，学府花园开始供暖，因1#楼供暖温度太低，达不到供暖效果，原告及1#楼其他购房户多次与学府花园物业公司协商无法解决。2015年7月31日，原告朋立英诉至商南县人民法院，要求被告赔偿因违约给其造成的暖气增收费用11860元，暖气片损失18200元，拆除暖气片及管道损失1万元，共计40060元。另查明，1#楼占用的土地为国有出让土地，建商住楼时被告办有建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证，原告朋立英现已取得房权证；地辐热供暖方式锅炉温度达到60℃即能实现供暖目的，暖气片供暖方式要求锅炉温度达到80℃以上，学府花园供暖锅炉是按地辐热供暖方式安装，温度到60℃后自动跳闸，温度不能达到80℃以上。现原告朋立英房屋已装修入住，学府花园地辐热供暖锅炉已安装，更换锅炉或更换暖气片损失都非常大，双方共认集中供暖目的已无法实现，目前减少损失解决原告供暖问题的有效途径是安装壁挂炉联通暖气片原告自行供暖，但此方式将造成供暖主管道报废，即原告交纳的每平方米80元计11860元供暖管道费用将全部损失，并增加购置壁挂炉费用。原审认为，原告朋立英与范泳騫系母子关系，范泳騫交购房款，朋立英签订购房合同，双方不存在二次交易，原告将购房款交给商南县粮食局，是根据粮食批发市场领导小组售房公告要求交款，粮食批发市场领导小组公开售房被告明知，且粮食局系被告主管部门，原告有理由相信粮食批发领导小组代表被告售房，该房公开向社会销售不是职工福利房，范泳騫向被告和粮食局支付了购房款，并交纳了每平方米增加80元的供暖管道费用，2013年7月22日原告与被告又签定了《学府花园买卖合同》，为此，原告与被告形成了房屋买卖合同关系，该买卖合同双方意思表达真实，内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，应为合法、有效合同，对双方均有约束力。被告收取原告每平方米80元增暖费用后，原告不能实现集中供暖目的，对此被告应负相应民事责任。现原告要求被告赔偿40060元经济损失，由于被告收取的是“增加暖气管道，暖通部分每平方米增加80元”，不包括终端暖气设施（暖气片或地暖）费用，达不到供暖效果的直接原因是学府花园集中供暖的地辐热锅炉与1#楼购房户安装的暖气片不配套，集中供暖温度太低，学府花园物业公司关闭了供暖主管道，而供暖设施不配套被告有一定过错，被告在学府花园改用地辐热供暖时未明确告知1#楼购房户室内须安装地暖，而是征求意见，在绝大部分购房户不同意每平方米增加200元坚持暖气片时，未释明后果，被告未告知未释明，依法应承担相应民事责任；原告在粮食局张三旗通知学府花园改为地辐热供暖后，既不支付改装地辐热供暖每平方米增加的200元，又不实地了解暖气片与学府花园地辐热锅炉是否配套，安装终端供暖设施时又未根据学府花园地辐热锅炉安装地暖，原告未尽应尽的注意义务，由此造成的经济损失，原告亦应承担相应的民事责任，鉴于原告已付供暖管道增加费用，被告已安装铺设集中供暖管道，现更换地辐热锅炉或室内改铺地暖均得不偿失，原告要求被告赔偿11860元增暖管道损失，酌定由被告承担70%责任，原告自行承担30%损失；原告要求被告赔偿暖气片损失18200元，无有效证据证实损失数额，且因暖气片系原告自行购买安装，如采用壁挂炉供暖，暖气片仍有使用价值，原告要求赔偿没有事实依据和法律依据，不予支持；原告要求被告赔偿拆除暖气片及管道损失1万元，因原告未在举证期间提供证据证实拆除费用需1万元，且采用壁挂炉供暖无需拆除，依照法律规定，原告应防止损失扩大，扩大的损失无权要求赔偿；被告辩称原告主体不适格，双方没有权利义务关系，因房屋是被告建设的，原告朋立英之子范泳騫支付了购房款，原被告双方又签订了房屋买卖合同，故被告要求驳回原告起诉，不予支持；被告辩称其不是卖房人，原告起诉主体错误，因粮食批发市场项目系以被告名义申报，1#楼由被告建设，粮食局系被告主管部门，购房款交给粮食局系售楼公告要求，且双方签订的买卖合同载明被告系“出卖人”；被告辩称原告每平方米增加80元已实际支付给施工方，被告未获利不存在返还，因原告请求的是赔偿，该款虽支付给施工方，但安装的暖气管道因无法集中供暖而无使用价值，给原告造成有实际经济损失，因被告有过错，依法应承担相应民事责任；被告辩称双方签订合同目的是给原告办理房权证，合同条款对双方没有约束力，因被告未在举证期间提供有效证据证实该合同目的，且无证据证实签订合同时原告有胁迫、欺诈和恶意串通行为，为买房人办理房权证是卖房人的义务，不是胁迫，签订合同是对此前公告、通知等售房行为的书面规范和追认，按照法律规定，该合同有效，有效合同对双方均有约束力，被告辩称合同无效，本案不具有《中华人民共和国合同法》规定的无效合同的法定情形，故被告粮食公司的辩称观点，不符合法律规定，不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第（七）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告商南县粮食购销有限责任公司于本判决生效后十日内向原告朋立英赔偿损失8302元，报废的供暖管道归被告商南县粮食购销有限责任公司所有。二、驳回原告朋立英的其他诉讼请求。案件受理费802元，由原告朋立英承担602元，被告商南县粮食购销有限责任公司承担200元。上诉人粮食公司上诉称，一、上诉人不具有诉讼主体资格。上诉人是国有独资公司，公司资产是国家所有，商南县粮食局是上诉人的资产管理人。政府立项将上诉人的土地由商南县粮食局牵头筹建粮食批发市场，一号楼一、二层建为批发市场，三至五层18套住宅由商南县粮食局负责销售给了被上诉人等。上诉人没有将18户的房屋出售给被上诉人，与被上诉人之间没有房屋买卖合同关系，起诉上诉人主体不适格。被上诉人应该起诉商南县粮食局。二、被上诉人主体不适格。被上诉人从原购房户手中通过二次交易购得房屋，房屋不是商南县粮食局直接出售给被上诉人，上诉人和商南县粮食局不产生法律上的权利义务关系，在原购房户放弃权利后被上诉人的权利同时消灭。三、被上诉人增加缴纳80元每平方米的管道材料及施工费已实际支出，上诉人没有过错不应赔偿。被上诉人缴纳暖气管道材料及施工费后，供暖管道已经铺设，费用已经支付给施工方。且上诉人和商南县粮食局没有承诺供暖达到20度。因2、3号楼供暖设计为地辐热方式，商南县粮食局通知被上诉人将暖气片供暖方式变更为地辐热方式，被上诉人不同意变更，造成被上诉人的供暖方式与学府花园的供暖方式不一致，这是目前供暖达不到理想要求的主要原因。原审判决上诉人赔偿明显错误。四、双方当事人签订的《学府花园买卖合同》是为了给被上诉人办理房产证，合同条款对双方不具有法律约束力。被上诉人买房后多次要求商南县粮食局办理房产证，商南县粮食局要求上诉人给被上诉人办理房产证，因办理房产证必须要有购房合同，上诉人让商洛瑞兴房地产开发有限公司协助办理房产证，在此情况下，上诉人和被上诉人补签了《学府花园买卖合同》，该合同是商洛瑞兴房地产开发有限公司的格式合同，签订合同的主要目的是给被上诉人办理房产证，合同中的供暖条款不是上诉人的真实意思表示，原审以合同有效判令上诉人赔偿损失错误。五、被上诉人起诉供暖室温达不到效果没有证据，被上诉人没有委托对供暖室温进行鉴定，没有证据证明室温是多少度。上诉人提供的证据可以证明被上诉人的室温可以达到国家规定的最低16度的标准。综上，上诉人请求撤销一审判决，改判上诉人不承担赔偿责任。被上诉人答辩称，收取房款及办理房产证是上诉人经手的，诉讼主体适格。每平方米80元的供暖费用是否实际支出和本案无关，且并没有全部支出。上诉人认为签订买卖合同是为了办理房产证不能成立。原审判决正确，应予维持。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人自愿签订《学府花园买卖合同》，意思表示真实，不违反法律法规的强制性规定，应予有效，双方均应按合同约定履行。上诉人粮食公司是商南县粮食批发市场1号楼的土地使用权人及建设单位，商南县东岗粮食批发市场筹建领导小组办公室公开出售商住楼，购房户按要求支付了购房款。2013年2月，上诉人书面通知购房户在原购房价格的基础上每平方米增加55元，限同年3月31日前将所欠房款一次性付清，逾期不交，视同自动放弃购房，上诉人有权另行出售，由此可见上诉人是房屋出售人。虽然双方是在房屋交付入住后才签订买卖合同的，但法律并不排斥当事人对合同权利义务的事后确认。按照合同相对性原则，本案双方当事人是买卖合同的相对方，依法具有诉讼主体资格。上诉人称签订合同是在商南县粮食局安排下进行的，合同条款对双方不具有法律约束力，该观点不符合法律规定。上诉人在被上诉人交纳供暖费用后，未与住户沟通一致，即单方将供暖方式改为地辐热供暖，致使地辐热供暖锅炉与住户安装的暖气片不配套，造成供暖效果达不到合同要求，是客观事实，且之后上诉人又关闭了供暖主管道，导致被上诉人无法使用供暖设施来取暖，违背双方的合同约定，应当承担违约责任。原审据此判决上诉人承担相应的赔偿责任，并无不当。综上，上诉人认为其在房屋买卖过程中没有过错，不应承担赔偿责任的上诉理由不能成立，其上诉观点依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人商南县粮食购销有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王礼武代理审判员  王 倩代理审判员  文改云二〇一六年四月二十一日书 记 员  王 博