云南省沾益县人民法院 民 事 判 决 书 (2016)云0328民初572号 原告沾益县交通运输局。 住所地沾益县西平镇望海路19号。 组织机构代码证号：01515120-7。 法定代表人张跃，局长。 诉讼代理人钱朝红，云南乾周律师事务所律师，特别授权代理。 被告李荣金，男，汉族，1971年6月25日生，高中文化，沾益县人，个体工商户，住沾益县。 第三人姜琼美，女，汉族，1975年4月15日生，文盲，沾益县人，个体工商户，住沾益县。 第三人邓利坤，男，汉族，1977年3月22日生，小学文化，沾益县人，农民，住沾益县。 原告沾益县交通运输局诉李荣金，第三人姜琼美、邓利坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月22日立案受理。依法由审判员宋端琦适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沾益县交通运输局的委托代理人钱朝红，被告李荣金，经本院通知参加诉讼的第三人姜琼美、邓利坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沾益县交通运输局诉称：2013年10月21日，原告与被告李荣金签订租房协议书，约定租期为5年，每年每月租金为800元，租房期间水电费、税费、管理费及其他一切费用由被告承担。2016年1月，原告因建设实验室，去出租房找被告，才得知被告将该租赁房屋擅自转租给他人。被告及转租人拒不退还原告的房屋，从2013年至今拒不交纳水电费，被告的行为已构成违约，请求人民法院依法解除被告与原告签订的房屋租赁合同；判令被告支付尚欠的房屋租金每月800元（自2015年1月1日至搬离出租房屋之日），支付水电费自2013年10月21日至搬离出租房屋之日；由被告承担诉讼费用。 被告李荣金辩称：我按照租房协议履行了相关义务，按期缴纳了约定的房屋租金，水电费是因为沾益县交通局的管理员一直没有来收取，也从未通知我缴纳；我将该承租房屋转租是事实，至今已经有两年多，原告是明知的，且依照法律规定出租人知道或者应当知道承租人转租，应在6个月内提出异议，其未提出，故推定原告同意被告转租。2016年1月1日，原告要求转租人增加房屋租金，转租人不同意，原告找种种理由把承租房屋的水电切断，想单方面解除房屋租赁合同，违反诚实信用原则，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人姜琼美述称：我在转租的房屋中经营农业机械，办有营业执照，经营者是我的名字，是个体经营。 第三人邓利坤述称：我是姜琼美的丈夫，从李荣金手中转租房屋，转让费都交给李荣金了，我们是看过原告与被告签订的租房协议后才与李荣金签订的房屋转租协议，这两年我们经营都是亏损，没有能力重新找房子搬出去。 原告为支持其主张，向本院提交了以下证据材料： 1、原告组织机构代码证复印件一份，法人身份证明书一份、法人身份证复印件一份，用以证明原告的主体资格。 2、房屋租房协议一份、租金收据，用以证明原告与被告于2013年10月21日签订合同，约定租期为5年，自2013年10月21日至2018年10月21日。 3、原沾益县交通局办公室主任蒋维德出具的证明一份，用以证明房屋租给李荣金使用，租房协议中无转租条款，是否转租给他人使用其不知情。 经质证，被告对原告证据1、2、3均无异议，补充陈述2015年度的租金也交了。第三人姜琼美、邓利坤对原告证据1、2、3均无异议。 被告为支持其辩解理由，向本院提交了以下证据材料： 1、被告身份证复印件一份，用以证明被告的主体资格。 2、租金交纳收据复印件一份，用以证明2015年度房屋租金已交纳。 经质证，原告及第三人姜琼美、邓利坤均无异议。 第三人姜琼美、邓利坤为支持其述称意见，共同向本院提交了以下证据材料： 1、第三人姜琼美、邓利坤的身份证复印件各一份，用以证明第三人的主体资格。 2、租房协议一份复印件1份，用以证明原被告租赁房屋的事实。 3、租房转让协议复印件一份，用以证明被告将房屋转租给第三人的事实。 4、收条复印件一份，用以证明第三人向被告李荣金交纳63600元转让费。 5、房屋租金交款收据复印件一份，用以证明2013年、2014年、2015年的房屋租金均由第三人交纳的事实。 经质证，原告对被告证据1、2无异议；对证据3、4提出异议，认为租房转让协议及转让费未经原告同意，其转让行为无效，转让费与原告无关，是承租人和转租人之间的法律关系；对证据5提出异议，认为交款人是被告的名字，不能证明是第三人交纳的租金。被告对第三人提交的以上5组证据均无异议。 通过庭审质证，本院认为原被告及第三人提供法庭质证的证据，当事人均未提出实质性的异议，各证据之间能够相互印证房屋租赁和被告转租房屋以及第三人交纳租金的事实，与本案具有关联性，同时具有合法性、客观性，本院予以采信，作为认定案件事实的依据。 通过庭审质证、认证，本院确认以下法律事实：被告李荣金租用原告沾益县交通运输局一楼临街房屋一间经营摩托车。2013年10月21日，原告与被告签订租房协议，约定沾益县交通运输局办公楼底层门面一间继续租给李荣金使用，房屋租期为5年，时间为2013年10月21日至2018年10月21日，每年每月租金为800元，第一次付清一年租金，后四年的租金交纳时间为每年的一月一日；李荣金在使用租房期间水电费、税费、管理费及其他一切费用由李荣金承担。租房协议签订后，被告李荣金未再继续经营摩托车，而是于2013年10月23日与第三人邓利坤签订租房转让协议，将其从原告沾益县交通运输局租赁的房屋转租给第三人使用，租期为5年，按原被告的租房协议自2013年10月21日至2018年10月21日止，5年的转让费用为63600元，由第三人承担与租房有关的房租费、水电费、房屋损坏的费用。第三人于租房转让协议签订当天支付了被告房屋转让费63600元。第三人邓利坤之妻姜美琼利用该转让的房屋经营农业机械至今，于2013年12月4日交纳了2014年1月1日至2014年12月31日的房租9600元，于2014年12月10日交纳了2015年1月1日至2015年12月31日的房租9600元，付款人均为“李荣军”。2016年1月1日后的房租未交纳，自2013年10月21日起，被告及第三人均未交纳水电费。 本院认为：原、被告签订的租房协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定依法全面履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”，《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定“承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。”。本案中，承租人只有在征得出租人书面同意后才可以转租房屋，未征得出租人同意转租房屋的，出租人有权解除租赁合同。被告擅自将从原告处承租的房屋转租给第三人，违反了法律法规的规定，在承租期内，出租人有权终止合同，收回房屋，且被告未按约定交纳2016年的房屋租金及2013年10月21日以来的水电费，故原告要求解除被告与原告签订的房屋租赁合同，由被告支付尚欠的房屋租金及水电费理由正当，本院予以支持。被告辩解没有违约，租房协议中没有约定不得转租，事实上原告对转租未提出异议，应推定原告同意被告转租，应驳回原告诉讼请求的理由，因被告的转租行为未征得原告的同意，违反了法律法规的规定，侵害了出租人自主选择合同相对人的权利，故本院不予支持。本案第三人为无独立请求权的当事人，案件的处理结果同他们有法律上的利害关系，对因转租房屋产生的纠纷可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条第二款，《城市房屋租赁管理办法》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，判决如下： 一、解除原告沾益县交通运输局与被告李荣金于2013年10月21日签订的租房协议； 二、被告李荣金于本判决生效后十日内向原告沾益县交通运输局支付尚欠的房屋租金每月800元（自2016年1月1日至搬离出租房屋之日），支付水电费自2013年10月21日至搬离出租房屋之日（按实际发生数为准）； 案件受理费50元予以免交。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审判员  宋端琦 二〇一六年四月二十九日 书记员  刘 畅