江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第05878号上诉人（原审被告）赵巍。被上诉人（原审原告）金文洪。上诉人赵巍与被上诉人金文洪房屋租赁合同纠纷一案，上诉人赵巍不服苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏民五初字第00246号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年11月18日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：苏州市海涌坊55号建筑面积443.88平方米房屋，产权系金文洪所有。2011年8月1日，金文洪（出租方）与赵巍（承租方）签订《房地产租赁合同》1份，约定金文洪将上述房屋中55A号建筑面积144.36平方米商业用房出租给赵巍，租赁期限3年，自2011年8月1日起至2014年7月31日止，其中第三年的年租金为192938元。合同第八条第3款C项约定，租赁期满或提前解除合同的，承租方应于合同终止后即时交还房产及物业，如逾期归还，除支付房屋使用费外，每逾期一天另行支付原日租金1倍的违约金，且租赁房屋的装修装饰无偿归出租方所有。一审审理中，双方当事人双方确认涉案房屋系赵巍2013年6月自案外人处转让而来，上述合同于2013年6月倒签至2011年8月1日，双方对合同约定内容没有异议。上述合同签订后，赵巍按合同约定支付了履约保证金21654元，合同期内租金尚余96469元未支付。租赁合同期满后，上述房屋仍由赵巍占用，双方未订立新的租赁合同，赵巍亦未支付租金或房屋使用费。一审审理中，对于赵巍已经支付的履约保证金21654元，赵巍要求一并处理。上述事实，由金文洪提交的房屋所有权证、《房地产租赁合同》、《情况说明》以及当事人陈述在案证实。原审原告金文洪的诉讼请求为：1、赵巍将苏州市虎丘路海涌坊《天赐虎丘婚纱广场》内55A号商业用房（建筑面积为144.36m2）腾空返还给金文洪；2、赵巍向金文洪支付房屋租金96469元，房屋使用费129605元和违约金129605元（房屋使用费和违约金均要求按每日529元的标准，自租赁期届满之日判决至实际腾让房屋之日）。原审法院认为：双方当事人签订的房地产租赁合同成立、有效，双方均应按约履行各自的义务。金文洪作为出租方已经履行了交房的义务，则赵巍应当按约向金文洪支付租金；合同期满后双方未签订新的租赁合同的，原租赁合同关系终止，赵巍应当将房屋返还金文洪，未予返还的应当承担相应的违约责任。因此，原审法院对于金文洪要求赵巍腾空并返还海涌坊55A号房屋、支付第三年欠租96469元以及按照第三年的日租金标准支付自2014年8月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费的诉讼请求，予以支持。赵巍已经向金文洪支付的履约保证金21654元，抵扣其应支付的租金，故赵巍还应向金文洪支付租金74815元。赵巍主张因市场工作人员表示涉案房屋几年内不会拆迁，故其就涉案房屋投入装修和转让费较高，经营时间较短存在较多损失故不同意按照原约定标准支付租金和使用费。但是在合同约定租期明确且金文洪未明确承诺续签的情况下，赵巍作为承租方应对自己的投入和租期进行考量，现合同已经到期终止且双方未续签，赵巍不能以装修、转让等费用较高存在损失为由拒付租金和使用费。双方当事人在合同中约定，租赁合同期满后赵巍逾期交还房屋的，除支付房屋使用费外，每逾期一天另行支付原日租金1倍的违约金，该约定的违约金标准相对于金文洪的损失，属于畸高，原审法院酌情调整为第三年日租金标准的10%。赵巍还抗辩称涉案房屋所在市场工作人员误导其可以拆迁款折抵房租，因无证据证明金文洪对赵巍有过该承诺，故不能免除赵巍在合同期满后逾期交房的违约责任。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、赵巍于判决生效之日起15日内搬离苏州市海涌坊55A号房屋并返还金文洪。二、赵巍于判决生效之日起15日内向金文洪支付租金74815元、支付自2014年8月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（按每日529元计算）和违约金（按每日529元的10%计算）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3318元，由赵巍负担，于判决生效之日起10日内直接支付给金文洪。上诉人赵巍不服原审法院上述民事判决，向本院上诉称：1、一审认定事实不清，法律适用错误。双方租赁合同到期后，金文洪没有与赵巍续签合同。当时，其手下的陈姓工作人员和其他天赐婚纱广场的业主对话，说天赐广场要拆迁。金文洪与苏州市政府接触了几次商谈拆迁的事情。其未与大部分商户续签合同，是为了隐瞒即将拆迁的事实。因为拆迁势必影响生意，如果承租人知道要拆迁，会与他商谈房租，提出减免房租的要求。如果出租人达不到减免房租的要求，现在的承租人也可以把店面转租。金文洪隐瞒拆迁事实，耽误了赵巍对外联系转让的时间，装修加转让费大概有30至40万元左右。市场中的商铺已有12家被拆迁了，其余很多也已关门。相距一年之后，金文洪方才起诉，系故意拖延时间，导致赵巍无法转让商铺。一审未有提到这个事实。2、赵巍承租金文洪名下的店铺，系以“天赐婚纱广场”为出租人来签订租赁合同。之后，出租人的工作人员明确说明天赐广场不可能拆迁，所以赵巍才于2013年6月从他人处受让该店铺。2013年9月到10月之间，“天赐婚纱广场”中有12家商铺遭遇拆迁，此说明金文洪一方存在明显的欺诈行为。3、自租赁合同签订以来，金文洪一方一直没有出具土地使用权证，根据国家法律规定，唯二证齐全的商业用地，才可依法出租，欠缺土地使用权证，出租行为本身不合法。其收取11万元的房租没有开发票，系偷税、漏税的违法行为，就此，一审判决也并未予以说明。据此，请求二审法院依法改判支持上诉人赵巍的上诉请求。被上诉人金文洪答辩称：1、赵巍拒不按时缴纳房租，拒不腾退承租房屋，应承担相应的民事责任和违约责任。2、根据双方《房地产租赁合同》的约定，租期为2011年8月1日至2014年7月31日，房屋每半年支付一次，支付年租金的50％。但是，赵巍并未支付第三年下半年的租金。在租赁合同到期后，赵巍仍不支付欠付的房租，拒不退还承租的房屋，其行为明显违反合同约定和法律规定，侵害了金文洪的合法权益。3、金文洪持有本案系争房屋的土地证；是否开具发票，不是民事诉讼的范围。二审期间，上诉人赵巍向本院提交了《苏州天赐婚纱广场动迁说明》及相关的录音资料，其主要内容为天赐广场陈姓经理与其它业主的谈话内容，内容涉及天赐婚纱广场可能发生拆迁、拆迁补偿款可以用来抵扣租金等事项。二审查明的其它事实与原审查明的事实一致。本院认为：根据房产证之记载，金文洪具有系争房屋海涌坊55号的所有权，其有权出租该房屋。2011年8月11日，赵巍与金文洪签订的《房地产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，系有效合同，其各条款均对各方当事人产生法律上的拘束力。该合同明确租赁期限为3年，自2011年8月1日至2014年7月31日；3年的租金分别为175000元、183750元、192938元；支付方式为先付后用，按每租赁使用满半年结算一次，每次支付年租金的50％，每次支付需提前1个月。上述合同签订后，赵巍按合同约定支付了履约保证金21654元，合同期内租金尚余96469元未支付。租赁合同期满后，上述房屋仍由赵巍占用，双方未订立新的租赁合同，赵巍亦未支付租金或房屋使用费。赵巍另行支付保证金21654元。上诉人赵巍一方的主要上诉理由系出租人金文洪向其隐瞒了“天赐婚纱广场”可能发生拆迁的事实，且不对是否续签合同、是否同意以拆迁补偿款抵扣租金等事宜进行表态，影响了上诉人及时转租、重新议价从而减少损失的权利。就此，本院认为，《房地产租赁合同》本身并未对租赁期间发生拆迁时的合同解除、减少租金或补偿分配等事宜作出约定，也并未明确赵巍一方有权以可能获得的拆迁补偿抵扣租金。另一方面，截至本案审理期间，“天赐婚纱广场”并未完全拆迁，赵巍承租的房屋即并未被拆迁。一审、二审期间，上诉人举证的录音及相关书面记录稿可以证实“天赐婚纱广场”的工作人员曾与部分业主就租赁事宜进行磋商，但并无证据证实赵巍与金文洪曾在2014年7月31日另行签订新的租赁合同。生效合同具有法律效力，其具体文本和条款是双方当事人权利、义务的依据。上诉人赵巍上诉主张的拆迁等相关事宜与本案所涉租赁合同的履行并无法律上的关系。在合同约定租期明确且未续签的情况下，赵巍作为承租方应对自己的投入和租期进行考量，现合同已经到期终止且双方未续签，装修、转让等费用较高存在损失并非承租人赵巍拒付租金和使用费法定或者合同约定的事由。纳税等相关问题系税务行政主管部门管理的范畴，并非人民法院在审理民事案件时审查的范围。综上，上诉人赵巍的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下∶驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6636元，由上诉人赵巍负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾雪蓉代理审判员  沈维佳代理审判员  姚 望二〇一六年四月十八日书 记 员  许 炯