苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书(2015)园民初字第04841号原告瞿晓兰。委托代理人冯茂蔚、沈春明，江苏安珀志律师事务所律师。被告张翎。委托代理人周钦明，北京盈科（苏州）律师事务所律师。原告瞿晓兰诉被告张翎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月4日立案受理，依法适用普通程序，由审判员杨俊与人民陪审员魏淼澄、许一磊组成合议庭，于2016年2月2日第一次公开开庭进行审理。后变更合议庭成员，由审判员杨俊与人民陪审员张伟元、周惠明组成合议庭，于2016年4月20日第二次公开开庭进行审理。原告委托代理人冯茂蔚、沈春明，被告张翎及其委托代理人周钦明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瞿晓兰诉称，原告因资金周转困难将其新购的苏州工业园区琼姬路67号逸庭7幢105室房屋低价出售给被告，并于2015年6月12日签订了《房屋买卖合同》，合同约定实际成交价为502万元，建筑面积250.14平方米，被告应6月12日交付定金40万元，并于同年6月30日追加房款60万元，若网签价格低于成交价，被告应在过户当日支付原告。同时约定，被告付款是按银行政策办理贷款。但被告在预付100万元房款后，便不再积极履行付款义务。鉴于签订房屋买卖合同时，原被告双方并未明确办理贷款的具体时间、网签时间、过户时间等问题，致使双方多次沟通未果。原告也以书面通知及律师函的方式向被告多次致函，但截止至2015年11月12日，距离签订上述房屋买卖合同已五个月，被告至今仍未履行付款义务，也未提交任何证据证明其在积极筹备房款。被告行为已致使合同目的不能实现，原告有权解除合同。原告因此诉讼至法院，请求判令：1、判令依法解除原、被告于2015年6月12日签订的编号为1000264的《房屋买卖合同》。2、诉讼费由被告承担。被告张翎辩称，原告起诉要求解除合同没有事实及法律依据。原告与被告在2015年6月12日签订的房屋买卖合同后就严格按合同要求交付了定金和部分首付款，按合同约定，原告应在2015年6月30日前将房屋交给被告，但是原告迟迟不予履行交付义务。被告通过中介积极与原告沟通办理腾房并办理网签及银行贷款手续，原告仅将门禁交付给被告，但交房屋钥匙等行为不予履行。现被告不同意解除合同，要求继续履行合同。经审理查明，原告瞿晓兰为苏州工业园区琼姬路69号逸庭7幢105室的房屋产权人。2015年6月12日，原告瞿晓兰（合同甲方）与被告张翎（合同乙方）签订《房屋买卖合同》，甲方将苏州工业园区琼姬路69号逸庭7幢105室房产出售予乙方，建筑面积250.94平方米，房屋为精装修，室内有家具家电，房屋成交价为502万元，房屋过户时产生的个税、营业税及其他税费由乙方承担。合同第四条约定，乙方于2015年6月12日交付定金40万元，于2015年6月30日前追加房款60万元，若网签价格低于成交价，乙方应在过户当日支付甲方；乙方付款是按银行政策办理贷款。合同第五条约定，丙方为甲乙双方提供交易机会，协助甲乙双方办理产权或租赁过户手续，甲乙双方须在2015年12月31日之前提供相应原合法的过户/贷款证件，否则视为违约。甲方承诺于2015年6月30日前腾空该房屋，并将房屋钥匙交于乙方。合同第八条其他约定包括：1、甲方应在过户时将已收的房款直接打入房管局的托管账户。2、乙方于2015年6月12日支付乙方定金10万元，应在2015年6月16日之前付清所有定金，以凭证为准。该合同的丙方处（居间方）由苏州远熙不动产经纪有限公司盖章。该合同签订后，被告支付原告定金及房款共100万元。2015年6月29日，被告张翎向原告瞿晓兰发出《交房通知书》，说明双方约定在6月30日办理交房手续，但原告至今未能办理。特此提醒原告尽快办理。2015年10月15日，原告向被告发出《通知书》，内容载明：因本人急需资金，特将房屋低价出售于贵方，希贵方尽快付清房款以解燃眉之急。但房屋买卖合同中对尾款支付时间、网签合同时间、过户时间等关键要素均未明确约定，贵方在支付我方100万元房款后，便不再提及尾款支付事宜。虽我方多次电话联系要求明确相应时间，但至今已过去四个月，贵方仍未给出尾款具体支付时间，我方也未曾看到贵方有任何付款或筹款的诚意。原告在该通知书中要求被告收到该函后五日内一次性支付剩余房款402万元，声明：如到期未付，我方将解除与贵方签订的上述房款买卖合同，由此产生的相应法律责任均由贵方自行承担。10月22日，原告再次向被告发出《催款通知书》，认为被告在收到10月15日的函件后至今未履行付款义务，也未有其他证据证实被告在积极准备剩余房款。因此，原告再次通知被告在收到该通知书后三日内一次性支付原告剩余房款402万元，逾期未付，原告将正式解除双方于2015年6月12日签订方的《房屋买卖合同》，由此产生的法律责任均由贵方自行承担。10月27日，原告再次向被告发出《律师函》，要求被告在收到律师函后三日内一次性支付剩余房款402万元，逾期未付将解除双方签订的《房屋买卖合同》。2015年10月30日，被告向原告发出《通知函》，认为：1、原告至今未按照合同办理房产转移手续。2、我方积极努力准备首付房款并于2015年9月8日通过中介转告你方配合办理网签和过户手续，但你并不予以理会，说是到12月份再办理网签和过户手续。3、2015年11月28日收到贵方律师函，要求我方在收件后三日内一次性支付剩余房款。依照苏州二手房买卖流程，该要求极不合理，必须先行办理网签和过户手续，资金需要经过房管局监管才合理合法。4、双方应本着诚实信用原状积极执行合同条款，按照苏州园区房产交易流程办理房屋买卖手续，以维护交易稳定。综上，被告告知原告在收到该函后三日内配合办理网签和过户手续，逾期未办理的，将视为违约，应按照合同约定赔偿违约金104万元以及延迟交房而产生的补偿金。12月10日，被告再次向原告发出《通知函》，说明其已经做好了房产交易准备，多次发通知函并通知中介转告原告办理过户手续，但至今仍未能办理房产交易手续。被告再次通知原告在2015年12月20日前积极配合被告办理网签和过户手续，以前在合同约定期限完成交易手续，逾期未能办理则视为违约。以上事实，由原告提交的《房屋买卖合同》、通知书、快递详情单、催款通知书、律师函等证据，被告提交的收条、交房通知书、通知函、房产登记薄等证据，以及双方庭审陈述予以证实。原告在本案中要求解除合同的理由为：双方签订的房屋买卖合同对于合同有关的重要事项如办理贷款的时间、过户时间、网签时间均未明确约定，原告为补足合同缺陷多次发函给被告，但被告均不予理会导致原告签订买卖合同的目的不能实现。根据双方所签订的房屋买卖合同，被告付款是按银行政策办理贷款，但是该合同条款并未进一步明确约定履行期限以及尾款的支付时间，而且被告是否可以办理银行贷款在签约合同时也是不明确的，基于此原告多次发函被告要求及时履行相应的付款义务，但被告并没有以实际行动来积极履行，也没有达成新的补充协议。被告认为：房屋买卖合同中明确约定了在2015年12月31日前办理网签和办理过户手续，签约当时的房屋价格是市场价，但签约后半个月原告就提出要求涨价，才导致合同无法履行。被告一方面是想通过卖掉房子尽快付房款，还有就是自有资金支付首付，尾款以银行贷款方式支付，后因原告违约要求加价导致合同无法继续履行。原告申请中介人员范成蒙、程某到庭作证，范成蒙陈述：双方约定在签订当天支付定金40万元，30号前追加60万元，剩余房款等买方资金到位后买方将收到的定金和房款打入资金托管账户，剩余房款根据被告首付情况，按其实际资金量为准，按当时的银行政策办理贷款。双方约定的办理房产交易手续的时间是在2015年12月31日前。范成蒙说明：原被告双方产生矛盾后，开始是由证人来某，卖方认为价格低了，后来发现沟通不了，就由权证人员程燕红来沟通的。证人程某陈述：2015年7月，原告曾要求中介明确付款日期，但当时被告钱款还没有到位，因为双方约定的时间是2015年12月31日。在签约后大概十几天，证人曾组织双方调解过一次，买卖双方都到场的，当时卖方提出有人出的更高的价格，但是没有谈成。到9月份，买方说资金已经到位了，我给了卖方打电话，卖方说要把贷款还掉才能办理过户手续，后来卖方说没钱结清贷款。之后买方说她们接到卖家发的律师函，我给卖方打电话，卖方说她已请了律师什么事情跟她的律师讲。11月2号，我发信息给卖家让她来办房屋过户手续，对方没有回复，我再打电话给她，她说事情已交律师处理。针对原被告双方的陈述及抗辩意见，本院认为，合同当事人应当诚实信用的行使合同权利、履行合同义务，依法成立、合法有效的合同应由双方信守。合同当事人拒绝履行合同主要义务，或经催告后在合理期限内未能履行合同主要义务，导致合同目的无法实现的，守约方可以解除合同。房屋买卖合同中，出售方的主要合同义务为交付房产并转移房屋所有权，买受方的主要合同义务为支付房款。涉案房屋买卖合同约定40万元定金和60万元房款的支付时间，并约定了剩余房款按照银行政策办理贷款。结合合同约定和中介方的证人证言，双方应在2015年12月31日之前办理房屋过户手续。依据二手房买卖的交易惯例，双方在房管部门签订存量房买卖合同、办理过户手续后才办理贷款事宜。房屋买卖合同中虽未明确约定剩余房款的支付时间，但依据合同约定和交易惯例可以确定剩余房款的支付途径，可以依据贷款流程确定剩余房款的到账时间。被告已经按约定支付了100万元定金及房款，未违反合同约定。房屋买卖合同约定剩余房款的支付方式为银行贷款，且应通过房管部门托管账户支付。原告在2015年12月31日前多次发函要求被告限期支付剩余全部房款，与合同约定的付款期限和方式不符。原告无证据证明被告违反约定、未按期履行付款义务，其主张解除房屋买卖合同，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告瞿晓兰的诉讼请求。案件受理费收取46940元，由原告瞿晓兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 长  杨 俊人民陪审员  张伟元人民陪审员  周惠明二〇一六年四月二十六日书 记 员  韦 玮