南宁铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2016）桂71民终11号上诉人（一审被告）林明，男，1975年5月25日出生，汉族，住所地福建省柘荣县。上诉人（一审被告）广西南宁远锐电脑设备有限公司，住所地广西南宁市双拥路东侧汇金苑18F号，组织机构代码：79432353-X。法定代表人王美花，该公司总经理。两上诉人的共同委托代理人蒋巍雄，广西东方意远律师事务所律师。两上诉人的共同委托代理人傅瑞云，广西东方意远律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）广西金水建设开发有限公司，住所地广西南宁市西乡塘区友爱路37号，组织机构代码：72306262-7。法定代理人韦海涛，该公司董事长。委托代理人杨昌奎，广西创想律师事务所律师。委托代理人秦敏，广西创想律师事务所律师。上诉人林明、广西南宁远锐电脑设备有限公司（以下简称远锐公司）因与被上诉人广西金水建设开发有限公司（以下简称金水公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月15日受理后，依法组成由审判员张岚担任审判长、代理审判员黄雪、袁宇飞参加的合议庭，于2016年3月3日公开开庭审理了本案，书记员符贵芳担任记录。上诉人林明及两位上诉人的共同委托代理人蒋巍雄、傅瑞云，被上诉人金水公司的委托代理人杨昌奎、秦敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，王美花与林明为夫妻关系，远锐公司实际经营者为林明。2014年4月29日，金水公司与林明、远锐公司签订《房屋租赁合同》，约定金水公司将其所有的位于南宁市双拥路40号“汇金苑”项目一层的15#、16#商铺出租给林明、远锐公司，租赁期限自2014年5月5日起至2015年9月30日止。合同约定：15#、16#商铺面积共47.15平方米，2014年5月5日至2015年5月4日每月租金2876元，2015年5月5日至2015年9月30日每月租金3018元。租金按季支付，承租方必须在下一个季度开始前，提前5天支付下一个季度的租金。承租方逾期支付租金的，出租方除追回所欠租金外，每逾期一个自然日，承租方应按所欠租金总和的5%支付违约金给金水公司，逾期超过10天，出租方有权解除合同。上述15#、16#商铺《房屋租赁合同》签订后，金水公司依约将租赁商铺交付给林明、远锐公司使用。2014年4月30日，林明、远锐公司向金水公司缴纳了履约保证金10000元，并开始缴纳商铺租金，但从2015年1月开始，林明及远锐公司未能按照合同约定将租金支付给金水公司。2015年6月12日，林明向金水公司出具一份《承诺书》，承诺于2015年6月30日前付清全部已拖欠的租金、物业费及因林明本人违约造成的违约金，同时缴纳13#、15#、16#（13#商铺另案处理）商铺2015年7月至2015年9月租金29127元，并承诺如未在承诺期限内缴纳上述租金及相关物业费，林明本人同意金水公司无条件收回13#、15#、16#商铺，且自愿依约承担违约责任。2015年7月3日，林明向金水公司提交一份《关于汇金苑一层13#、15#、16#商铺退租的申请》，在该申请中，林明申请从2015年7月3日与金水公司解除《房屋租赁合同》，并同意金水公司扣除13#、15#、16#商铺履约保证金30000元，要求按合同办理相关退租手续。2015年7月6日，林明将13#、15#、16#商铺的钥匙交给物业转交给金水公司。承诺期满后，林明、远锐公司仍未向金水公司支付租金。金水公司为维护自身权益诉至法院，请求判令：1、林明及远锐公司向金水公司支付租金26945元；2、林明及远锐公司向金水公司支付违约金1329元，并由林明及远锐公司承担一审诉讼费用。一审法院审理认为，金水公司与林明、远锐公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。林明、远锐公司自2015年1月开始逾期缴纳租金，金水公司与林明、远锐公司对此事实均予以确认，但金水公司认为双方至2015年9月30日合同期满，林明、远锐公司均未履行支付租金的义务；林明、远锐公司认为其已于2015年7月6日依金水公司口头请求将铺面钥匙交给物业转交给金水公司，双方的租赁合同已于2015年7月3日林明向金水公司提交《关于汇金苑一层13、15、16#商铺退租的申请》时终止。一审法院认为，双方当事人在租赁合同中约定：“双方均不得擅自解除合同，如一方确实需要解除合同的，必须提前一个月书面通知对方并取得对方的书面同意方可解除。”故林明虽向金水公司提出退租的申请，但并未取得金水公司的书面同意，双方的合同尚未解除，双方的合同履行期限至2015年9月30日合同期满之日止，故对林明、远锐公司认为双方的租赁合同已于2015年7月3日终止的抗辩意见不予采纳。因此，林明、远锐公司应向金水公司支付2015年1月至2015年9月租金共计26594元，其中2015年1月至2015年4月（共4个月）的租金为11504元（2876元／月×4个月）；2015年5月至2015年9月（共5个月）的租金为15090元（3018元／月×5个月）。故一审法院对金水公司要求林明、远锐公司支付26594元租金的诉讼请求予以支持。关于金水公司要求林明、远锐公司支付违约金1329元的问题。双方当事人在租赁合同中约定：“乙方逾期支付租金的，甲方除追回所欠租金外，每逾期1个自然日，乙方应按所欠租金总额的5%支付违约金给甲方。”按此约定，林明、远锐公司应向金水公司支付1329.7元违约金（26594元×5%），故金水公司要求林明、远锐公司支付违约金1329元的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，一审法院判决如下：林明、远锐公司向金水公司支付租金26594元及违约金1329元，共计27923元。本案案件受理费498元，减半收取249元，由林明及远锐公司共同承担。上诉人林明、远锐公司不服一审判决，共同向本院上诉称，1、本案租赁合同的签订主体是金水公司与远锐公司，林明并非签订合同的主体。林明本人虽在租赁合同中签字，但由于林明是远锐公司的股东，其行为是履行股东职责的职务行为，不应承担任何法律责任，一审法院判决违反了合同相对性原则；2、本案《房屋租赁合同》所涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证、房产证，依法应当认定为无效合同。根据《城市房屋租赁管理办法》第六条“有下列情形之一的，房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的”之规定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，以及第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本案租赁房屋未取得建设工程规划许可证，租赁合同依法应当认定为无效合同。在合同无效的情况下，承租人有随时退还租赁房屋的权利，出租人无权要求承租人支付退还房屋后的租金及违约金，一审法院判决适用法律错误，依法应予纠正；3、上诉人已于2015年7月3日与被上诉人解除双方关于15#、16#商铺的租赁合同关系，并于2015年7月6日向被上诉人交还了商铺钥匙，不应再支付2015年7月至2015年9月的租金及违约金。2015年6月底，由于无法继续经营，上诉人向被上诉人提出退租申请，并提出用履约保证金和商铺内设备抵扣租金，2015年7月3日，双方当事人经口头协商，被上诉人同意解除合同，要求收回商铺钥匙，并要求保留上诉人置于商铺内的部分设备。2015年7月6日，上诉人按被上诉人的指示，将15#、16#商铺的钥匙交还给了物业公司，被上诉人通过接受钥匙的行为实际接受了退租的要求，故双方签订的租赁合同实际已于2015年7月6日解除，一审法院认定事实错误。请求二审法院判令：1、撤销南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第649号民事判决，驳回金水公司要求林明、远锐公司支付租金26945元及违约金1329元的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费全部由金水公司承担。被上诉人金水公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。1、林明与远锐公司为本案的共同承租人，均应当承担连带责任。林明与远锐公司都是租赁合同的签订主体，林明在租赁合同中签字，远锐公司加盖了公章，林明在一审庭审中自认其本人是远锐公司的实际控制人，且结合支付租金情况及林明出具的《承诺书》，以及林明提交的退租申请材料证据来看，《承诺书》与退租申请材料中均表述为“林明本人”，而非远锐公司，故林明应当承担本案的连带责任。2、本案租赁合同是双方当事人的真实意思表示，涉案房屋已取得建设工程规划许可证，且在房产管理部门进行了备案，林明在一审庭审中对租赁合同的真实性、合法性、关联性均予以认可，本案租赁合同是合法有效的。3、上诉人关于租赁合同已于2015年7月解除的主张不能成立，金水公司认为本案租赁合同是于合同期满之后才终止。金水公司认为林明陈述其向物业公司交还钥匙的行为，是林明的单方行为，即使林明已经将钥匙交还物业公司，也并非是将钥匙交还给出租人即金水公司，不能视为合同解除。况且，解除租赁合同不仅需要交还钥匙，还包括腾空房屋并将房屋交还出租人、办理交还手续，而实际上林明至今仍占有使用涉案房屋。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。二审期间，上诉人林明、远锐公司对一审法院查明的事实有如下异议：1、对一审法院认定远锐公司的实际经营者为林明有异议。林明为远锐公司的股东，经该公司授权负责公司运营，担任公司经理，并非实际经营者。2、对一审法院认定承诺期满后，林明及远锐公司仍未支付租金有异议。事发之后，双方一直协商退租和支付租金事宜，林明与金水公司的工作人员曾口头达成协议，远锐公司除支付租金外，还支付了一定金额的履约保证金，履约保证金用于抵扣租金后，双方解除合同。截止2015年6月30日，远锐公司支付的租金及履约保证金足以支付拖欠的租金，不存在承诺期满后还拖欠租金的事实。3、一审法院遗漏查明以下事实：2015年7月3日，林明在与金水公司达成合意解除合同后，从2015年7月6日开始便不能使用租赁房屋，且向物业公司交还了房屋钥匙。合同解除后，金水公司扣押了上诉人价值120000余元的物品。被上诉人金水公司对一审法院查明的事实无异议。上诉人林明、远锐公司在二审期间向法院提交了如下证据：1、汇金苑物业服务中心于2016年1月11日出具的《情况证明》，记载物业服务中心于2015年7月初收到13#、15#、16#号铺面钥匙，后金水公司来取走钥匙，租户交来钥匙后该铺面就未开门经营。证明上诉人与被上诉人已于2015年7月3日达成口头协议解除15#、16#号商铺租赁合同，上诉人按被上诉人的要求于2015年7月6日将商铺钥匙交至物业处时，双方合同已实际解除。2、中国建设银行琅西支行活期个人交易明细查询清单复印件，记载林明名下账户（账号：62×××40）向金水公司名下账户（账号：4506049501014206049500517250）转账数笔，分别为：2014年4月15日转账支付房租和押金40073元；2014年4月30日转账支付押金、租金18628元；2014年8月14日转账支付15#、16#铺面季度租金8628元；2014年8月24日转账支付13#铺面20073元；2014年12月10日转账19134元；2015年4月28日转账房租20073元。证明上诉人已按合同约定按时超额支付15#、16#商铺的租金、押金、物业费。被上诉人金水公司对上诉人林明、远锐公司在二审期间提交的新证据发表如下质证意见：1、对证据《情况证明》的真实性无法确认，即使该份证据真实，被上诉人对证明目的有异议，该份证据不能证明双方口头协议解除合同，林明是单方面向物业交还钥匙，即便交了钥匙，也不能证明双方签订的租赁合同已解除。2、对中国建设银行琅西支行活期个人交易明细查询清单不予质证。一审过程中，林明已就其缴纳的款项金额提供了证据，也未在一审法院指定的举证期限内就交款情况另外举证。即使该份交易明细查询清单真实，一审质证中已对每一笔款项进行陈述，被上诉人的诉讼请求中已经扣除了上述款项的金额，林明不存在多缴纳租金的情形。被上诉人金水公司在二审期间向本院提供如下证据：《建设用地规划许可证》复印件，编号为2002-070号，以及南宁市房产管理局于2008年1月24日出具的《商品房现售备案证明》复印件，编号为南房商备字（2008）第006号，证明租赁房屋所在的“汇金苑”项目已经取得了建设工程规划许可证，租赁合同合法有效。上诉人林明、远锐公司以被上诉人提供的《建设用地规划许可证》及《商品房现售备案证明》均为复印件为由，对该两份证据真实性、合法性、关联性不予认可。经质证，对于上诉人提供的汇金苑物业服务中心于2016年1月11日出具的《情况证明》，由于该份《情况证明》加盖了汇金苑物业服务中心的公章，本院对该份证据的真实性予以确认，但从该份《情况证明》记载的内容来看，仅记载了上诉人向物业服务中心转交租赁商铺钥匙，且未载明金水公司取走钥匙的具体时间，不能证明上诉人主张的向物业服务中心交付商铺钥匙的行为系双方协商一致同意提前解除合同后，受被上诉人指示的交付行为。对于上诉人提供的中国建设银行琅西支行活期个人交易明细查询清单，结合上诉人在一审提供的证据，本院对该份证据的真实性予以确认，但该份交易明细查询清单中所记载的向金水公司支付的款项，上诉人在一审中均已向一审法院举证并经被上诉人质证，被上诉人在诉讼请求中主张的款项并不包含上述款项。对于被上诉人提供的《建设用地规划许可证》及《商品房现售备案证明》，本院于庭审后对该两份证据原件进行了核对，对该两份证据的真实性予以确认，对该两份证据予以采纳。针对上诉人林明、远锐公司对一审查明的事实提出的异议，本院认为，1、林明在一审庭审中陈述了实际经营管理远锐公司的是林明本人，且被上诉人金水公司一审提供的证据《承诺书》及上诉人林明一审提供的证据《退租申请》均是林明以其本人名义出具，内容也记载林明本人承租涉案商铺，因此，在没有相关证据反驳的情况下，对于上诉人林明在二审中关于其本人不是远锐公司实际经营管理人的主张，本院不予支持。2、上诉人林明、远锐公司主张其与被上诉人金水公司已协商一致于2015年7月退租并解除合同，租赁商铺租金应计算至2015年6月30日，但从双方当事人一、二审提供的证据来看，林明出具的《承诺书》载明了其拖欠金水公司15#、16#商铺2015年1月至2015年6月租金20558元，并承诺于2015年6月30日前付清全部拖欠的租金，同时缴纳2015年7月至2015年9月的租金。虽然林明提交了《关于汇金苑一层13#、15#、16#商铺退租申请》及物业服务中心出具的其向物业服务中心交付商铺钥匙的《情况证明》，但在金水公司主张其并未同意林明的《退租申请》，即未同意林明提前解除合同的情况下，上述证据不足以证明双方已经协商一致提前解除合同。而上诉人主张被上诉人扣押了其价值120000余元的物品，仅有林明自己列的一份清单，清单上所列物品的价值没有相关证据予以证实。因此，对于上诉人对一审认定事实提出的异议，本院不予支持。综上，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：1、本案的房屋租赁合同是否合法有效？2、林明是否为责任主体？3、如果合同有效，合同是否已于2015年7月3日解除？4、林明缴纳的履约保证金能否抵扣租金？林明是否存在拖欠租金的行为及是否应支付违约金？本院认为，关于本案房屋租赁合同是否合法有效的问题。根据中华人民共和国建设部令（第88号）《商品房销售管理办法》第七条之规定：“商品房现售，应当符合以下条件：（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；。”以及第八条之规定：“房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。”被上诉人金水公司提供了南宁市房产管理局于2008年1月24日出具的本案租赁商铺所属“汇金苑”项目的《商品房现售备案证明》，在没有相关证据予以反驳的情况下，可以认定本案租赁商铺所属的“汇金苑”项目已于2008年1月24日前取得了建设工程规划许可证，本案租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容未悖法律法规的强制性规定，合同应属合法有效。关于林明是否为责任主体的问题。上诉人林明、远锐公司均在租赁合同中签名并加盖公章，上诉人林明在一审庭审中陈述其本人是远锐公司的实际经营管理人，二审中又对此予以否认，根据本院对本案证据的前述分析，本院认定林明为远锐公司的实际经营管理人，应当与远锐公司共同履行合同义务。关于租赁合同是否于2015年7月3日解除的问题。双方当事人在本案租赁合同第八条中约定：“双方可以协商变更或终止本合同”，第十条中约定：“双方均不得擅自解除合同，如一方确实需要解除合同的，必须提前一个月书面通知对方并取得对方的书面同意方可解除。”根据合同约定，双方解除合同的条件是提出解除合同的一方必须提前一个月提出并取得对方的书面同意。本案中，林明于2015年6月12日出具《承诺书》确认拖欠租金并承诺支付2015年7月至2015年9月的租金之后，又于2015年7月3日出具《退租申请》，申请从2015年7月3日开始解除合同，但其并未能提供金水公司书面同意解除合同的相关证据，且金水公司也在庭审中表示并未同意提前解除合同。林明提供的物业公司出具的其向物业公司交还商铺钥匙的《情况证明》，并不能证明林明交还钥匙的行为是双方达成合意解除合同后，林明在金水公司的指示之下向物业公司交还商铺钥匙。因此，上诉人林明关于租赁合同已于2015年7月3日解除的主张，本院难以支持，本案租赁合同应按合同期限履行，即支付租金至2015年9月。关于林明缴纳的履约保证金能否用于抵扣租金，以及林明是否存在拖欠租金的行为、是否应支付违约金的问题。本案中，双方当事人均确认林明已缴纳13#、15#、16#商铺的履约保证金30000元，其中20000元为13#商铺的履约保证金，10000元为15#、16#商铺的履约保证金。上诉人林明、远锐公司主张履约保证金应当用于抵扣其欠缴的租金；被上诉人金水公司则主张履约保证金不予退还。本院认为，上诉人林明系单方提出解除合同的申请，但该《退租申请》并未得到金水公司的批准，即金水公司未同意提前解除合同，双方需继续履行至合同期满，该《租赁合同》才终止。根据双方签订的《租赁合同》第五条第二款约定：“租赁关系终止时，经甲方（出租方）检查，乙方（承租方）在租赁期间内无损坏房屋、附属设施或拖欠租金及各种费用的行为，无因违约行为需要承担责任的，甲方应将履约保证金如数退还乙方（不计利息）。”即在租赁关系终止时，承租方应不存在拖欠租金的行为，出租方金水公司才应将履约保证金如数退还。本案中，在2015年6月林明提出提前解除合同之时，林明已拖欠15#、16#商铺2015年1月至2015年6月的租金17540元未支付，即便将10000元履约保证金抵扣租金，林明仍然欠付金水公司租金7540元。由于林明存在拖欠租金的行为，构成违约，不符合双方约定的退还履约保证金的情形，因此，林明所缴纳的10000元履约保证金不能抵扣租金。根据双方签订的《租赁合同》第十一条第二款中“乙方逾期支付租金的，甲方除追回所欠租金外，每逾期1日，乙方应按所欠租金总额的5%支付违约金给乙方。”的约定，林明应按拖欠租金总额的5%向金水公司支付违约金，即违约金的数额为1329.7元（26594元×5%）。故一审法院根据金水公司的诉讼请求，判决林明、远锐公司向金水公司支付租金26594元及违约金1329元并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人林明、远锐公司的上诉主张均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费498元（上诉人已预交），由上诉人林明、广西南宁远锐电脑设备有限公司共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 岚代理审判员 黄 雪代理审判员 袁宇飞二〇一六年四月二十九日书 记 员 符贵芳