江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终1044号上诉人（原审被告）唐建良。上诉人（原审被告）唐惠芬。委托代理人冯建中，昆山市开发区律胜法律服务所法律工作者，代理上述二上诉人。委托代理人陈骄，江苏誉腾律师事务所律师，代理上述二上诉人。被上诉人（原审原告）张玉青（曾用名张玉清）。委托代理人高元林，江苏海联海律师事务所律师。上诉人唐建良、唐惠芬因与被上诉人张玉青房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆民初字第2500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2004年1月9日，原审法院立案受理了唐建良与张玉清（即张玉青）房屋买卖合同纠纷一案，并于2004年3月22日出具（2004）昆民一初字第222号民事调解书，载明：“1、解除唐建良与张玉清于2001年2月15日订立的买卖昆山市玉山镇盛庄村十三组（北管泾3号）房屋的合同；2、张玉清返还唐建良昆山市玉山镇兵希盛庄十三组楼房一幢（建筑面积268.5平方米）及小屋二间（建筑面积32.7平方米）；3、张玉清可无偿居住使用上述房屋至唐建良与有关拆迁部门订立拆迁协议之日止，上述房屋如被拆迁，张玉清应按规定及时搬迁，唐建良应将所得拆迁补偿安置费用总数中的50%给付张玉清；4、考虑无偿居住房屋及可得50%拆迁补偿安置费用的因素，张玉清已向唐建良支付的房款9.5万元归唐建良所有，不再返还”。因涉及拆迁补偿，昆山开发区新城拆迁有限公司委托昆山中房房地产评估有限公司对唐建良位于开发区兵希动迁房进行评估，昆山中房房地产评估有限公司于2011年12月25日采用成本法进行评估，评估房屋建筑面积为楼房260.37㎡，平房33.28㎡，其中楼房评估单价为704.78×（1＋4.5%）×75%=552.37元／㎡，评估价格为143820.57元；平房评估单价为306×60%=183.6元／㎡，评估价格为6110.21元；区位补偿金为900×260.37=234333元；房屋总评估价为384264元。2012年5月9日，唐建良（乙方）与昆山开发区新城拆迁有限公司（甲方，以下简称新城拆迁公司）签订《昆山市房屋拆迁补偿安置协议书》（以下简称安置协议书），协议约定安置房为现房，住宅安置地点为夏驾园新村N10号楼402室，建筑面积86.92㎡，车库22㎡，总价为144481.6元；夏驾园新村N10号楼602室，建筑面积86.92㎡，阁楼53.38㎡，车库7.82㎡，总价为133850元；夏驾园新村T8号楼403室，建筑面积85.09㎡，车库21.95㎡，总价为141737.2元；夏驾园新村T8号楼406室，建筑面积85.09㎡，车库21.69㎡，总价为141550元。合计建筑面积为344.02㎡，超面积10㎡以70元／㎡结算，计700元；73.65㎡以470元／㎡结算，计34615.5元；乙方应承担安置房资金合计596934.3元；甲方应补偿乙方被拆迁房屋补偿金、区位价补偿金、搬家补助费等与安置房总价相抵扣后，乙方实际支付甲方139923.17元。后，唐建良实际支付了该差价，并获得了置换了协议中约定的四套安置房。另查明，建筑编号为夏驾园新村N10号楼602室及011号车库对应公安编号为昆山开发区夏驾园富苑27号楼602室、阁楼及11号车库，已为被建良出售给案外人叶亚军，于2012年11月6日办理了产权登记。建筑编号夏驾园新村N10号楼402室及003号车库对应公安编号为昆山开发区夏驾园富苑27号楼402室及003号车库（房屋产权证号分别为30××95、30××01），该房及车库登记在唐建良及唐惠芬名下，登记时间为2012年9月10日，现为唐建良装修，尚未投入使用。建筑编号夏驾园新村T8号楼403室及005号车库对应公安编号昆山开发区夏驾园贵苑42号楼403室及005号车库（房屋产权证号分别为30××97、30××98）。该房及车库登记在唐建良及唐惠芬名下，登记时间为2012年9月10日，现空置。建筑编号夏驾园新村T8号楼406室及011号车库对应公安编号昆山开发区夏驾园贵苑42号楼406室及011号车库（房屋产权证号分别为30××08、30××99）。该房及车库登记在唐建良及唐惠芬名下，登记时间为2012年9月10日，现空置。又查明，张玉青与唐建良、唐惠芬在庭审中达成一致意见，确认调解协议中“拆迁补偿安置费用”并非“拆迁安置房的市场价”。再查明：经张玉青申请，原审法院委托苏州天元土地房地产评估有限公司对涉案的四套拆迁安置房的市场价进行了评估，确认在2015年8月21日时点上述拆迁安置房屋总价值为2386110元。以上事实由民事调解书、昆山市房屋拆迁补偿安置协议书、昆山市房屋拆迁评估单、房屋装修设备评估单、昆山中房房地产评估有限公司说明、动迁摸底清单、房屋产权登记信息查询、房产证、评估报告及双方当事人在庭审中的陈述等在卷予以证实。原审原告张玉青的一审诉讼请求为：唐建良、唐惠芬给付拆迁安置权益的50%，具体为2015年8月21日的评估价2386110元-139923.17元-利息（以139923.17元为本金，从起诉之日开始按照银行利息计算至2015年8月21日）之和，再乘以50%；诉讼费用由唐建良、唐惠芬承担。原审法院认为：张玉青与唐建良、唐惠芬争议焦点为“拆迁补偿安置费用”系被征收房屋的各项补偿款总和即596934.3元-139923.17元=457011.13元，还是四套安置房及车库，抑或安置房的市场价值。张玉青与唐建良达成的调解协议，已经本院确认，该协议合法有效。现当事人就调解协议中约定的“拆迁补偿安置费用”发生争议，应当从买卖合同的履行过程、协议达成的背景、昆山地区的拆迁惯例等确定当事人真实意思表示。双方在调解协议中就拆迁房的“补偿安置费用”及原交易购房款95000元进行了约定，这一调解方案针对买卖房屋的拆迁后的利益，从50%的比例来看属于同等分享该利益，系当事人之间基于法律强制性规定、基本的诚信理念而达成的一种妥协。张玉青与唐建良双方均在昆山生活多年，且经办了农村房屋买卖，双方对昆山地区的农村房屋拆迁事宜应有所了解，应当知悉农村房屋拆迁中“低进低出”的惯例，应当知晓农村房屋拆迁后的真实价值在于安置房而非拆迁补偿协议中载明的补偿价。如按照唐建良、唐惠芬的抗辩意见，“补偿安置费用”为各项补偿款总和457011.13元，该解释亦与50%的同等分享拆迁利益的约定比例相悖，在调解协议中也未能达到权利义务的平衡，亦与一般社会的朴素认知相违背。综上，张玉青与唐建良虽然在调解协议中用“补偿安置费用”，但应排除该协议载明的房屋补偿价，再考虑双方表述中含有“费用”的字样，结合张玉青的起诉，法院确定双方实际意思应当为四套安置房及车库的市场价值。唐惠芬与唐建良系夫妻关系，且对唐建良处分涉案房产已知悉但多年内均未提出异议，可以认定唐建良的行为符合家事代理的特征，其应与唐建良共同承担义务。唐建良关于安置房仅剩余2平方左右时通过贴补款项而多获得一套拆迁安置房屋的抗辩意见，因该行为属于农村房屋拆迁中的正常选择，符合一般人的理性认知，亦属于调解协议附属内容。关于集体组织成员所享有的宅基地权益，因唐建良在调解书中通过预期拆迁利益的分配进行了处分，故该抗辩意见法院不予支持。唐建良、唐惠芬的上述抗辩意见不予支持。张玉青与唐建良、唐惠芬均未提供证据证明拆迁安置房差价139923.17元的具体缴款时间，法院参照唐建良、唐惠芬获得拆迁安置房权属登记的时间即2012年9月10日开始计算，至2015年8月21日的利息共计为26317.99元。综上，唐建良、唐惠芬应支付张玉青款项总计为（2386110元-139923.17元-26317.99元）＊50%=1109934.42元。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条之规定，判决唐建良、唐惠芬于判决生效后十日内支付张玉青补偿安置费用的50%，即1109934.42元。案件受理费5778元，保全费5000元，两项合计10778元，由唐建良、唐惠芬负担。唐建良、唐惠芬不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清。（2004）昆民一初字第222号民事调解书没有约定张玉青有权享有拆迁补偿安置权益的50%，该民事调解书约定唐建良应将所得拆迁补偿安置费用总数的50%给付张玉青，据此张玉青享有拆迁补偿款454709.28元的50%即227354.64元。二、一审判决认定唐建良的行为符合家事代理的特征，家事代理在我国民法通则上没有法律规定，本案涉及到的房产是重大财产权益，不能简单推定有效。2004年3月份昆山市拆迁补偿安置方式中存在货币置换和产权置换，唐建良拆迁安置四套房屋中的一套是唐建良以多余的1.44平方为前提出资购买的，即使作为拆迁权益分配时张玉青也是无法享有的。三、一审判决以债务履行作为适用的法律错误，选择货币安置还是房屋置换是唐建良的权益。请求二审法院查明事实，依法改判。被上诉人张玉青二审答辩认为，本案中没有执行货币拆迁而是房屋置换，一审法院从双方最初的合同履行、原调解书背景、拆迁惯例等因素，为平衡双方利益作出现有判决并无不当。二审经审理查明的事实与原审一致，双方当事人均无异议。二审另查明：唐建良与新城拆迁有限公司签订的安置协议书载明：新城拆迁公司补偿唐建良被拆除房屋补偿金：房屋基本重置价结合成新补偿149930.78元，房屋装修评估值26871.7元，部分附着物残余价值43573.8元，合计220376.28元。新城拆迁公司应补偿唐建良住宅区位补偿金234333元。二审中，唐建良、唐惠芬认为根据拆迁政策可得三套房屋多余两个平方，故加价139923.17元置换了四套房屋，但无法分清那哪一套房屋是加价购买的；应当支付给张玉青的是拆迁办给的补偿费用454709.28元的50%，计227354.64元；张玉青认为139923.17元是因为涉案房屋按四套进行安置，唐建良、唐惠芬支付给拆迁办的货币补偿，与购买房屋无关；如果唐建良、唐惠芬只主张三套房屋，拆迁办会将多余的平方折合成相应货币给与被拆迁人，这种情况下被拆迁人选择拿四套房屋，补偿安置差价二审中，唐建良、唐惠芬提供了昆山开发区新城拆迁有限公司的说明，内容为：根据开发区房屋拆迁补偿安置政策规定，安置房价格在被拆迁房屋认定的主房建筑面积范围内按昆山市物价局核定的拆迁安置房价格的95%优惠价结算，超过原面积在10平方米范围内按昆山市物价局核定的拆迁安置房价格结算，超过原面积10平方米以上部分按当年度公布市场价结算。唐建良与我公司签订《昆山市房屋拆迁补偿安置协议书》，因前三套安置房建筑面积为258.93平方米（夏家园N10号楼402室86.92平方米，夏家园N10号楼602室86.92平方米，夏家园T8号楼403室85.09平方米），由于其认定主房建筑面积为260.37平方米（86.92、86.92、85.09），还剩1.44平方米，根据开发区安置管理，剩余1.44平方米还可安置一套小面积安置房，故再安置一套夏家园T8号楼406室85.09平方米。因此，该份房屋拆迁补偿安置协议项下实际安置了四套安置房（夏家园N10号楼402室86.92平方米，夏家园N10号楼602室86.92平方米，夏家园T8号楼403室85.09平方米、夏家园T8号楼406室85.09平方米）。该协议经结算被拆迁人需向拆迁人支付安置房差款额139923.17元。被上诉人张玉青认为该份说明不能证明唐建良所称第四套房屋是其自行出资购买的主张，新城拆迁公司认为夏家园T8号楼406室是唐建良购买的第四套房屋，与唐建良在二审中陈述无法说明第四套房屋相矛盾。本院认为：原审法院（2004）昆民一初字第222号张玉青与唐建良房屋买卖合同纠纷一案，经调解双方达成协议，原审法院并出具了民事调解书予以确认。根据该份民事调解书，张玉青可无偿居住唐建良昆山市玉山镇兵希盛庄十三组楼房（建筑面积268.5平方米）及小屋二间（建筑面积32.7平方米）至唐建良与有关拆迁部门订立拆迁协议之日为止。上述房屋如被拆迁，张玉青应按有关规定及时搬迁，唐建良应将所得拆迁补偿安置费用总数中的50%给付张玉青。该约定内容清晰明确，不存在歧义。2012年5月9日唐建良与昆山开发区新城拆迁有限公司签订了安置协议书，根据该份协议，唐建良应得被拆除房屋补偿金和住宅区位补偿金合计为454709.28元。根据（2004）昆民一初字第222号民事调解书的约定，唐建良应将其所得拆迁补偿安置费用454709.28元的50%分给张玉青。但唐建良实际未取得上述安置费用而是选择了房屋置换，且未与其他房屋共有人一起与张玉青达成重新分配房屋产权的协议，故张玉青无权就唐建良所得拆迁安置房直接主张50%的所有权，而只能就唐建良应得拆迁安置房的价值主张50%的权利。对于唐建良另行支付的139923.17元。二审中，唐建良与张玉青均认可是因为唐建良安置三套房屋后尚有多余面积，为安置第四套房屋而支付的款项。新城拆迁公司在二审中出具的说明亦证明了根据唐建良主房面积，应安置为夏家园N10号楼402室86.92平方米，夏家园N10号楼602室86.92平方米，夏家园T8号楼403室85.09平方米三套房屋，尚余1.44平方米，139923.17元为唐建良安置四套房屋的差款额。据此，唐建良自己支付的139923.17元所置换的房屋部分为其个人财产，张玉青对此部分无权主张权利。唐建良、唐惠芬的该上诉理由成立，应予支持。对于唐建良自行出资购买的第四套房屋，因其在二审中陈述无法区分哪一套，张玉青对新城拆迁公司出具的说明又不认可。故本院对此不作认定综上，唐建良的房屋拆迁后，应得补偿安置费454709.28元，另行支付了139923.17元，总计596934.3元安置了夏家园四套房屋。上述四套房屋经过原审法院委托评估，2015年8月21日的总价值为2386110元。据此换算，拆迁补偿安置费454709.28元在2015年8月21日的价值应当为1817597.5元，张玉青可得50%为908799元。因原审法院（2004）昆民一初字第222号民事调解书与本案所涉房屋拆迁均发生在唐建良与唐惠芬夫妻关系存续期间，故作为夫妻共同债务应由唐建良与唐惠芬共同承担责任。但原审判决认定唐建良的行为构成家事代理不当，应予纠正。综上，唐建良、唐惠芬的上诉理由部分成立，予以支持。原审判决查明事实清楚，但认定不当，实体处理错误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2015）昆民初字第2500号民事判决。二、唐建良、唐惠芬于本判决生效后十日内支付张玉青拆迁补偿款908799元。如未按本判决指定期间履行付款义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5778元，财产保全费5000元，合计10778元，由张玉青负担1960元，唐建良、唐惠芬负担8818元。二审案件受理费5778元由张玉青负担1050元，唐建良、唐惠芬负担4728元。本判决为终审判决。审 判 长  王稚群审 判 员  叶 刚代理审判员  郭 锐二〇一六年四月十八日书 记 员  吉宇璐