浙江省丽水市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙11民终316号上诉人（原审原告）：丽水市中油灵山石油销售有限公司。法定代表人：李小军，该公司总经理。委托代理人：潜玉林，浙江南明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：浙江同心房地产开发股份有限公司。法定代表人：陈王斌，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：浙江同心房地产开发股份有限公司缙云分公司。代表人：李敬，该分公司经理。被上诉人（原审被告）：缙云县同心国际大酒店有限公司。法定代表人：徐爱明，该公司总经理。上述三被上诉人共同委托代理人：郑胜东，浙江丰国律师事务所律师。丽水市中油灵山石油销售有限公司（以下简称中油公司）为与被上诉人浙江同心房地产开发股份有限公司（以下简称同心公司）、浙江同心房地产开发股份有限公司缙云分公司（以下简称同心公司缙云分公司）、缙云县同心国际大酒店有限公司（以下简称同心酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服缙云县人民法院（2015）丽缙民初字第764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月26日受理后，依法组合议庭，于2016年3月1日公开开庭对本案进行了审理。上诉人中油公司的委托代理人潜玉林，被上诉人同心公司、同心公司缙云分公司、同心酒店共同的委托代理人郑胜东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：中油公司为有限责任公司。同心公司为股份有限公司，经营范围：房地产开发经营。同心公司缙云分公司为同心公司下级企业、企业非法人，经营范围：房屋开发经营（仅限于五云街道范围内）、建筑材料销售。同心酒店为私营有限责任公司。2010年9月19日同心房产缙云分公司（甲方）与中油公司（乙方）签订《补充协议》，约定同心房产缙云分公司出售给中油公司永宁路92号、94号、问渔西路112号、同心华庭7幢201、215-219六处房屋，总房款8102684元。同心缙云分公司允许中油公司以社会融资款抵部分房款。补充协议第3条约定，“本协议签订后，乙方无偿将购买的酒店使用的房间（同心华庭7幢201、215-219）给甲方使用，若乙方将该部分房间整体出租，乙方有权随时收回该部分房屋。在乙方收回该部分房子之前，由于酒店运营使用所产生的相关费用由甲方承担。”补充协议第4条约定，“该房产112已出租给宋立新，92、94号已经出租给周敏，乙方同意继续履行甲方与该承租方的出租协议，直至租赁期限届满时止。在商品房买卖合同签订前商铺的租金归甲方所有，由甲方收取；在商品房买卖合同签订之次日起商铺的租金归乙方所有。甲方已预收承租方的租金由其退还给承租方，由乙方自行向承租方收取。”2010年9月20日，同心公司缙云分公司与中油公司签订《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》。商品房买卖合同第五条第2点第（2）项约定，“租赁期满后，甲方同意乙方根据［缙环测2005第020号］实测或根据该房屋已经备案的竣工图自行恢复原状，乙方负责因房屋装修而拆除梁和板部分的恢复原状。”2010年10月14日，中油公司办理了同心华庭7幢201、215-219室房屋所有权证以及永宁路92号、94号、问渔西路112号房屋所有权证。2010年10月27日，中油公司办理了上述房屋的土地使用权证。同心华庭7幢201、215-219号房屋（原同心酒店）现用于开设万信慧选酒店。永宁路92号、94号现关闭。问渔西路112号现用于开设小额贷款公司。2014年7月30日，浙江南明律师事务所接受中油公司委托向三被告寄送《关于解除租赁关系及催收租金的律师函》。现原告诉至法院，要求解除与三被告的房屋租赁关系，要求三被告按购房总价7%作为年租金从2010年10月28日起支付房屋租金至归还日止。原审法院审理认为：一、关于同心华庭7幢201、215-219号房屋诉讼请求的争议焦点。（一）原告与被告同心公司缙云分公司就同心华庭7幢201、215-219号房屋使用的约定是否属于租赁合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。借用合同又称“使用借贷合同”，是出借人定期或不定期地将出借物无偿交给借用人使用，借用人在一定期限内或使用完毕后返还原物给出借人的合同。租赁合同与借用合同的最显著区别在于是否有偿使用。补充协议第3条中，原告中油公司将购买的同心华庭7幢201、215-219号房屋无偿给同心公司缙云分公司使用，原告将房屋整体出租后有权随时收回该房屋。商品房买卖合同第五条第2点第（2）项规定，租赁期满同心公司缙云分公司负责因房屋装修而拆除梁和板部分的恢复原状。上述约定符合借用合同无偿性、互助性、返还性的特点，双方关于同心华庭7幢201、215-219号房屋使用权的约定属于借用合同，不符合租赁合同支付租金的法律特征。因法院认定的法律关系与原告主张的法律关系不一致，该院依法向原告释明并告知原告可以变更法律关系。原告拒绝变更法律关系，坚持按照租赁关系起诉，故对原告要求解除关于同心华庭7幢201、215-219号房屋租赁合同以及被告支付同心华庭7幢201、215-219号房屋租金的诉讼请求，不予支持。（二）原告起诉是否超过诉讼时效。原、被告约定的合同期限为不定期，原告可以随时主张权利，诉讼时效的起算点自原告2014年7月30日向被告寄送律师函之日起计算，截止起诉日2015年6月30日，尚未超过诉讼时效。被告关于诉讼时效的抗辩理由不成立。（三）被告同心酒店是否属于适格主体。根据合同的相对性原理，原告依据补充协议、商品房买卖合同向同心公司和同心公司缙云分公司主张权利有理，俩被告是适格主体。被告同心酒店不是合同的相对人，只是借用合同标的物同心华庭7幢201、215-219号房屋的使用权人，只与同心公司缙云分公司发生法律关系，在同心公司缙云分公司合法使用期间，同心酒店与原告之间没有直接的法律关系，故对被告提出同心酒店主体不适格的观点，予以采纳。二、关于永宁路92号、94号以及问渔西路112号房屋诉讼请求的争议焦点。补充协议第4条约定，原告同意继续履行被告与周敏、宋立新签订的两份出租协议，直至租赁期限届满时止。在商品房买卖合同签订前商铺的租金归被告所有，由被告收取；在商品房买卖合同签订之次日起商铺的租金归原告所有。被告已预收承租方的租金由其退还给承租方，由原告自行向承租方收取。双方已经就永宁路92号、94号以及问渔西路112号房屋的续租问题作出约定，被告与周敏、宋立新签订的出租协议收取租金的权利自商品房买卖合同签订次日2010年9月21日起转移给原告。原告与三被告之间不存在永宁路92号、94号以及问渔西路112号房屋的租赁合同关系，且原告没有证据证明三被告在2010年9月21日后仍使用上述房屋，故对原告要求解除关于永宁路92号、94号以及问渔西路112号房屋租赁合同以及被告支付永宁路92号、94号以及问渔西路112号房屋租金的诉讼请求，不予支持。原告对于同心华庭7幢201、215-219号房屋和永宁路92号、94号以及问渔西路112号房屋的权利可另行向实际使用人主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民法通则》一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，判决：驳回原告中油公司的诉讼请求。案件受理费27849元，由原告中油公司负担。一审宣判后，中油公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定上诉人与被上诉人之间就所涉房屋是一种借用合同关系而非租赁关系错误。首先，上诉人就关于购买缙云县永宁路92号、94号，问渔西路112号、7号楼（同心酒店使用中的）201、215、216、217、218、219号房屋过程及由被上诉人同心公司进行反租，年租金按总购房款7%计付之事实，提供了浦发银行浙江分行办公室主任林斌和曾任同心公司总经理的陈正平的证言证实，从该两证人的身份可以说明该证人证言是可靠的，并且也提供电话可由法院进行核实，但一审法院却以证人未出庭作证为由而不予采纳其所反映的客观事实是错误的。其次，一审法院凭双方于2010年9月19日签订的《补充协议》来确认双方关于房屋的使用是一种借用关系错误。1、该《补充协议》的产生过程，上诉人已在一审法院作出释明，是两个公司的法定代表人就房屋的购买和反租初步方案谈好后，上诉人的法定代表人准备从缙云起程回丽水时，在车上，有一被上诉人的员工拿来了一份《补充协议》，并告之该内容就是按与陈王斌老总谈好的意思办理的（当时谈好是要从房屋所有权证办好开始计算租金的），因此上诉人的法定代表人出于信任没有仔细看协议内容就签字盖章了，而且该协议仅一份，上诉人没有持有，这不能反映双方洽谈的真实情况。2、该《补充协议》第三条也不能反映双方就房屋的使用形成的是借用合同关系。该条款约定“若乙方（上诉人）将该部分房间整体出租，乙方有权随时收回该部分房屋”，鉴于原同心酒店已使用该房屋，也基于被上诉人的请求，如收回该房屋将会造成同心酒店重大损失，故该部分房屋从房屋所有权证办理后即继续租给被上诉人使用。这只是反映在上诉人支付房款后所有权证未办理完毕期间由同心酒店无偿使用。这也与被上诉人在一审法院提出“因房屋出售价格特低，双方约定三年免租金无偿使用”的抗辩理由相矛盾。再次，上诉人就该房屋购买后无偿交付给被上诉人使用的目的有悖于常理。任何一种交易或合同都有其合同目的，上诉人购买该房屋之时，一是出于朋友帮忙，为其用固定资产解决社会融资问题，二是以打折收购社会融资方式形成价格优势置办财产，三是从置办的财产中获得收益。而一审法院认定上诉人购买房屋后无偿给被上诉人使用，也即双方之间是一种借用关系是有悖于上诉人购买该房屋目的的。二、缙云县永宁路92号、94号，问渔西路112号房屋应包括在被上诉人反租范围内。一是被上诉人与第三方签订的租赁合同，相关收益也由其收取，上诉人与第三方（承租方）并无关系，尽管在《补充协议》中出现出租给第三方的事项，上诉人认为这仅仅是被上诉人在出售相关房屋之前履行的房屋情况告之义务。二是若真如一审认定的事实那样，那么被上诉人也应将相关租赁合同复印件交付给上诉人，并且要带上诉人与承租人进行实际交接，方能确定该房屋独立于反租之外，而事实上是出售给上诉人的所有房屋都由被上诉人反租。至于出租的租金高低与上诉人无关，上诉人只是按房屋总价款7%向被上诉人收取收益。故一审法院排除该部分房屋属于反租范围是错误的。综上所述，一审法院认定事实和法律关系错误，据此，请求二审法院查明事实，撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；一、二审的诉讼费用由三被上诉人承担。被上诉人同心公司、同心公司缙云分公司、同心酒店口头答辩称：一、一审认定事实清楚，适用法律正确。本案涉及房屋是无偿使用，不存在租赁关系。根据我方向法院提供的补充协议，明确了是无偿使用。二、被上诉人提及的证人证言不符合法律规定的证据形式要件。退一步说，即使如证人证言当初双方有所协商，协商在2010年初，而补充协议的签订是2010年9月19日，经过9个月长的过程，当中发生了什么，两位证人并不知道，最终双方口头协商形成了9月19日的书面补充协议，才是问题的关键，现在上诉人纠缠于证人证言没有什么意义，该证人证言仅是一种说法，不能作为凭证。上诉人所说签订补充协议的过程无凭无证，该说法有悖常理。所有的证据已经显示卖给上诉人的房价低于市场同期价格的一半，而双方作为公司，都是以盈利为目的，如果没有无偿使用条款，倒是有悖公司的经济运行，这说明同心公司有作出巨大让利的行为。三、关于缙云两处房产的问题，双方在补充协议中有明确约定收取租金的权利至2010年9月21日起已经转移，收取租金或者不收取租金是上诉人自己的事情，我方不可能督促其收取租金，对方不收取租金是对权利的放弃，对此一审已经查明，上诉人认可2010年10月29日房产证件已经办齐，上诉人作为产权人更应注意租金的收取，上诉人所说没有收取租金不符合常理。纵观全案，一般情况下，双方签订合同之后才会出现补充协议，而本案是先签补充协议，后签合同，恰恰说明了双方先达成框架协议，再签订正式的买卖合同。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院驳回上诉。二审期间，双方当事人均未向法院提供新证据。二审经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人中油公司与被上诉人同心公司缙云分公司就同心华庭7幢201、215-219号房屋存在借用合同关系的事实有2010年9月19日签订的《补充协议》证实。上诉人否认该协议的效力，缺乏相应的证据。上诉人以林斌和陈正平的说明来证实双方之间存在租赁关系，但证人无正当理由未出庭接受质询，说明的真实性无法确定。且即使说明所载内容为真，也仅能反映上诉人中油公司的法定代表人和被上诉人同心公司的法定代表人于2010年初有协商过租赁事宜，无法推翻形成时间在后的《补充协议》的效力。而就缙云县永宁路92号、94号，问渔西路112号房屋，现有证据也无法证实双方之间存在租赁关系。故上诉人以租赁关系向被上诉人主张权利缺乏依据，上诉人可依正确的法律关系向被上诉人主张权利。综上，原判实体处理并无不当，上诉人的上诉请求和理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27849元，由上诉人丽水市中油灵山石油销售有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  聂伟杰代理审判员  毛向东代理审判员  张 玲二〇一六年四月二十五日代书 记员  郑丽珍