南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第6847号原告孙敏凤，女，汉族，1977年3月14日生。委托代理人周云强，男，汉族。被告南京市鼓楼区兰芝尚茶茶社，经营者王燕。被告徐辉，男，汉族，1987年8月27日生。原告孙敏凤诉被告南京市鼓楼区兰芝尚茶茶社（以下简称兰芝茶社）、徐辉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙敏凤委托代理人周云强到庭参加诉讼。被告兰芝茶社及徐辉经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告孙敏凤诉称，2013年10月18日，被告兰芝茶社委托其员工徐辉与原告在中介公司签订房屋租赁合同，双方约定由被告方承租原告的南京市鼓楼区XX巷2号2幢一单元301室房屋；房屋大面积损坏乙方照价赔偿等等。由于被告长期不当使用水源，导致水管破裂漏水，造成原告的房屋及楼下房屋受损。同时被告方在使用房屋时，不打扫卫生、乱丢垃圾等，使得房屋被损坏。原告已经赔偿楼下房屋所有权人相关损失。原告多次向被告方主张权利，均遭到被告方的拒绝。故原告诉至法院，请求判决：1、被告承担因漏水导致楼下房屋装修损失10800元；2、被告补偿原告代其与楼下房屋所有权人诉讼所产生的误工费3000元；3、被告支付原告代缴的水电气门卫费合计840.84元；4、被告支付逾期交房违约金4000元；5、被告支付房租滞纳金120元；6、被告支付房屋保洁费187.5元；7、被告补缴超员入住人员房租38400元（按400元每人每月计算）；8、被告支付将房屋擅自转借他人居住的违约金8000元；9、被告赔偿原告房屋及附属设施（含家具、家电、装修）损坏及物品遗失损失26989元；10、被告支付由原告代缴垫付款项所孳生的利息；11、被告承担诉讼费用。被告徐辉未答辩。被告南京市鼓楼区兰芝尚茶茶社未答辩。经审理查明，位于南京市鼓楼区XX巷2号2幢1单元301室房屋（建筑面积74.85平方米，以下简称301室）为原告孙敏凤所有。2013年10月18日，原告孙敏凤（出租方，甲方）、被告徐辉（承租方，乙方）与案外人南京顺驰不动产网络有限公司（中介方，丙方，以下简称顺驰不动产）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将301室出租给乙方使用，租赁期限12个月，自2013年10月20日至2014年10月19日止，租金为4000元/月，押金4000元；乙方若逾期支付租金，每逾期一天，乙方需按月租金的0.5%支付滞纳金；乙方承担租赁期内电话费、水费、电费、煤气费、物业管理费等实际使用的费用；因乙方使用不当或不合理使用致使该房屋或其内部设施出现损坏或发生故障，乙方应及时联络进行维修并负担所发生的费用；乙方应在期满当日将房屋钥匙及正常使用状态下的房屋附属物品交付甲方；合同期限届满，如乙方未能及时将设施完好的房屋及时交给甲方，乙方应按原日租金的两倍按实际天数向甲方支付违约金，同时甲方不予退还乙方押金，并有权收回房屋等等。同时，双方还在补充条款中写明，房屋有大面积损坏乙方照价赔偿。合同签订后，被告徐辉支付原告租金并开始使用301室。2014年6月7日，301室房屋卫生间水管破裂，致楼下同幢同单元201室房屋（以下简称201室）客厅、主卧、次卧、餐厅等处漏水，并产生相关损失。2015年6月30日，201室产权人唐玥以孙敏凤及其丈夫周云强为被告诉至本院，请求判决二人排除妨碍、修复房屋等。经本院主持调解，原、被告双方于2015年11月25日达成调解协议：一、被告孙敏凤、周云强于2015年12月5日前支付原告唐玥房屋漏水损失4800元、鉴定费用6000元，合计10800元；二、双方无其他纠纷。合同期限届满后，被告徐辉未及时交还房屋。2014年11月3日，原告孙敏凤与案外人徐永顺及顺驰不动产的员工交接房屋，并出具《收房查验结果》，注明交付时房屋及房屋设施的多处损坏情况。现301室经原告孙敏凤维修后入住使用。庭审中，原告孙敏凤提供照片、催交通知单、票据等，用以证明房屋受损以及使用期间产生的水、电、气等费用。以上事实，有原告陈述、房屋所有权属证书、房屋租赁合同、（2015）鼓民初字第4314号民事调解书等证据为证，足以证实。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。原告孙敏凤与被告徐辉之间签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性效力性的规定，合法有效，双方应全面履行自己的合同义务。根据本院调查的上述事实，本院做如下评判。关于被告兰芝茶社是否是租赁合同的相对人问题。原告孙敏凤与被告徐辉签订租赁合同，并在租赁合同中约定由被告徐辉承租涉案房屋，而未约定由兰芝茶社租赁房屋或使用房屋，因此被告徐辉系房屋租赁合同的相对人。同时原告孙敏凤并未提供证据证明被告徐辉系为被告兰芝茶社承租房屋，被告徐辉租房并非履行职务行为，因此被告兰芝茶社并非房屋租赁合同的相对人。故本案中，被告兰芝茶社不应承担本案的责任。关于被告徐辉是否承担因301室漏水导致201室受损的责任问题。双方在合同中约定，因承租人使用不当或不合理使用致使房屋或者内部设施出现损坏或者发生故障的，承租人应及时维修并负担所发生的费用。被告徐辉在使用租赁房屋时应对房屋及设施尽到相应的维护、注意义务。本案漏水问题的发生系原告孙敏凤房屋内水管破裂所致，而引起水管破裂的原因，一是由于被告徐辉使用不当没有尽到修护注意义务；二是客观上，原告的房屋亦存在房屋质量以及水管质量问题，因此由此产生的损失问题，应由原、被告双方按一定比例分担。而且被告徐辉长时间使用房屋，应履行注意义务，对本案产生的损失承担主要责任。因此被告徐辉应支付原告损失7560元（10800×70%）。关于被告徐辉是否承担301室房屋设施损坏及物品遗失的责任问题。301室由于水管破裂产生损失，现原告孙敏凤已重新维修并入住房屋，故无法对上述损失进行鉴定。根据公平诚信原则，结合301室的受损情况，本院酌定301室损失为7000元。原告作为出租人，对房屋及其附属设施负有维护、保养的义务，应适当减少被告徐辉的责任，故被告徐辉对上述损失承担70%的责任，即4900元。对于原告孙敏凤主张的物品遗失问题，原告孙敏凤并未举证证明物品遗失以及遗失的数量、类型等，因此本院不予支持。关于被告徐辉是否支付逾期交房违约金问题。原、被告之间的租赁合同于2014年10月19日届满，被告徐辉并未主动向原告孙敏凤交付房屋，原告孙敏凤在顺驰不动产工作人员等的协助下于2014年11月3日接收房屋，因此被告徐辉逾期交付房屋，构成违约，应承担违约责任。被告徐辉未到庭参加诉讼并要求调整违约金的计算方式，即使双方对于违约金的约定过高，本院亦不能进行调整。因此对于违约金的计算，应按合同约定计算，被告徐辉按合同约定支付原告违约金4000元。故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告孙敏凤主张的误工费问题。原告称自己代替被告与楼下201室房屋所有权人诉讼产生误工费3000元，但并未提供相应的证据证明具体的误工时间及误工产生的具体损失，应当承担举证不能的不利后果，故对于原告的该项诉请，本院不予支持。关于原告孙敏凤主张的水、电、气、门卫费问题。双方约定，承租人承担租赁期内水电气等相关费用。原告孙敏凤向本院提交的证据中，并无证据证明门卫费用的产生，双方亦未约定门卫费用的承担，因此本院不予支持。原告孙敏凤提供的用水证明等证据，仅能证明部分租赁期间的用水量，而非发票，无法证明该部分费用系被告徐辉使用期间产生且已由原告缴纳，因此本院不予支持。原告提供的水费、电费支付宝缴费网页照片不能证明系被告使用涉案房屋产生的费用以及费用的产生期间；原告提供的水费缴纳友情提醒载明的费用也并非被告租赁期间产生；而且原告提供的电力公司机打发票核查票，并非发票，亦无法证明原告缴纳电费。上述证据均无法达到原告的证明目的，原告应自行承担举证不能的不利后果。对于原告的上述诉请，本院不予支持。关于原告孙敏凤主张的房租滞纳金、保洁费、超员入住费、利息以及转借他人违约金问题。因原告孙敏凤与被告徐辉并未在租赁合同中对此作出约定，原告的举证亦不足以证明其主张，应承担举证不能的不利后果。故对于原告的上述诉请，本院不予支持。被告徐辉及兰芝茶社未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐辉于本判决生效之日起十日内支付原告孙敏凤因漏水导致下层房屋损失7560元。二、被告徐辉于本判决生效之日起十日内支付原告孙敏凤逾期交房违约金4000元。三、被告徐辉于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙敏凤南京市鼓楼区XX巷2号2幢1单元301室房屋损失4900元。四、驳回原告孙敏凤的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2108元,公告费1200元，合计3308元，由被告徐辉负担3000元，原告孙敏凤负担308元（原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  周力文代理审判员  邢珊珊人民陪审员  张奇霞二〇一六年四月二十九日见习书记员  杨 艳