广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第5837号上诉人（原审原告）：郭细强，住广东省清远市清城区。委托代理人：张伟聪，广东平正信诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢春娇，住广东省广州市花都区。被上诉人（原审被告）：林伟梅，住广东省广州市花都区。委托代理人：黄志强，广东合誉律师事务所律师。委托代理人：杨秋玲，广东合誉律师事务所律师。上诉人郭细强因与被上诉人谢春娇、林伟梅案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第584号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年1月27日，林伟梅因与谢春娇之间的借贷纠纷将谢春娇及案外人罗某诉至原审法院。诉讼中，林伟梅申请财产保全，原审法院作出(2014)穗花法炭民初字第188号民事裁定，并于2014年3月18日查封了谢春娇所有的位于清远市清城区环城一路三号博雅居大厦首层商铺08号和09号的房产。2014年4月25日，原审法院作出(2014)穗花法炭民初字第188号民事判决，判决谢春娇在判决发生法律效力之日起十五日内归还借款本金910000元及利息给林伟梅。谢春娇不服该判决，提起上诉。广州市中级人民法院于2014年8月13日作出(2014)穗中法金民终字第1003号判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决于2014年8月18日发生法律效力。林伟梅依据生效的(2014)穗花法炭民初字第188号民事判决，向原审法院申请执行，原审法院于2014年9月4日立案执行，在执行过程中，郭细强向原审法院提出执行异议，请求解除对涉案房产的查封。原审法院于2015年3月9日作出(2014)穗花法执异字第95号执行裁定，裁定驳回异议人郭细强的执行异议。郭细强遂提起本案诉讼。涉案房产位于清远市清城区环城一路三号博雅居大厦首层08、09号商铺，现登记的所有权人为谢春娇。郭细强于2015年4月23日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、位于清远市清城区环城一路三号博雅居大厦首层08、09号商铺归郭细强所有；2、谢春娇依照商铺买卖（转让）合同书约定协助郭细强办理上述两商铺的过户手续；3、立即停止对上述两商铺的执行，并解除查封扣除；4、由谢春娇、林伟梅承担本案诉讼费。林伟梅在原审中答辩称：请求驳回郭细强的诉讼请求。谢春娇经原审法院合法传唤，未到庭参加诉讼,亦未向原审法院提交书面答辩意见。为证明其诉讼请求，郭细强在原审过程中提交了以下证据：1、《商铺买卖(转让)合同书》，拟证明谢春娇已将涉案商铺出售给郭细强。《商铺买卖(转让)合同书》的主要内容如下：谢春娇(甲方)将清远市清城区环城一路三号博雅居大厦首层商铺08号(83.15平方米)和09号商铺(37.45平方米)以250万元的价格转让给郭细强(乙方)。担保人(丙方)：清远市华某担保有限公司，法定代表人：朱某甲。甲方保证已经向开发商清远市吉联房地产开发有限公司付清全部购房款，同时保证上述两商铺不存在抵押查封等房屋权利受限情形。否则，甲方应向乙方返还已付的购房款，同时作相应的赔偿。购房款的支付：首付款200万元由乙方于2011年3月29日前支付，购房款打入甲方如下账号：43×××12，开户行：建行，开户人：谢春娇；剩余的50万元由乙方交付丙方作为保证金，保证金打入如下账号：62×××54，开户人：朱某甲。丙方保存的50万元保证金待甲方办理好产权过户后(即在乙方领取产权证之日)，由丙方代乙方向甲方支付。甲方收悉丙方所付的50万元之日，则乙方的购房款全部付清。甲方应保证自乙方付清200万元之日起日内将上述两商铺过户登记到乙方名下，否则逾期办理过户登记应向乙方承担违约责任。本合同书自三方签章之日起生效。一式四份，甲方、乙方、丙方各执一份，房屋登记管理部门执一份。落款日期为2011年3月29日。2、律师见证书，拟证明广东定海针（清远）律师事务所见证了委托人谢春娇、郭细强于2011年3月29日签订了商铺买卖(转让)合同书。3、中国农业银行银行卡取款业务回单，拟证明郭细强已经按谢春娇的要求于2011年3月29日将200万元购房款支付给谢春娇。该回单显示，2011年3月29日，决伟华向吴某账号转账200万元。4、房屋信息查询证明，证明涉案房产现登记于谢春娇名下，于2014年3月17日、2014年3月18日被广州市中级人民法院查封。5、租用合同及押金单，拟证明郭细强与案外人骆某就涉案商铺于2011年11月23日签订租用合同，郭细强收取了骆某21708元押金。谢春娇已将涉案商铺交付给郭细强，郭细强已经将涉案两商铺出租给骆某。6、理财金帐户历史明细清单，拟证明郭细强向骆某出租涉案商铺后，每月收取租金情况。该明细清单显示的户名为阙某乙。7、个体户机读档案登记资料，拟证明骆某使用涉案商铺并申领了营业执照。8、收款人为谢春娇的收据一张，拟证明郭细强已向谢春娇支付200万元购房款。收据内容：今收到郭细强购买位于清远市清城区环城一路三号博雅居大厦首层08、09号商铺的200万元款项，该款项通过决伟华的银行卡(卡号：62×××14)转入吴某的银行卡(卡号：62×××12)收取”。落款时间为2011年3月29日。9、阙某乙出具的确认函，内容：本人是郭细强的生意合作伙伴。于2011年3月29日接受郭细强的委托，向谢春娇支付郭细强购买位于清远市清城区环城一路三号博雅居大厦首层08、09号商铺的200万元款。并受谢春娇的指示，该200万元款项转入户名吴某的银行卡内(卡号：62×××12)。该商铺于2011年11月23日出租给骆某使用，商铺租金也是受郭细强委托代为收取的。10、朱某乙、朱某甲出具的确认函，内容：清远市华某担保公司于2012年1月30日变更名称为清远市华某投资管理有限公司。现本公司确认，于2011年由清远市华宇担保有限公司代谢春娇收取由郭细强支付购买位于清远清城区环城一路三号博雅居大厦08、09号商铺的50万元款项。清远市华某投资置业管理有限公司由于经营管理不善，多年没有年审，公司公章已经遗失，正在办理公司注销手续。因此无法加盖公章，现二人确认于2011年代谢春娇收取50万元款项。落款为朱某乙、朱某甲，没有落款时间。原审诉讼中，郭细强申请证人阙某乙(又名决伟华)出庭作证，阙某乙证言为：我与郭细强是连襟关系，郭细强于2011年与谢春娇在律师所做了一份公证，签订了商铺买卖合同，要求我代其支付200万元的款项，我向谢春娇指定的吴某账号支付了200万元。林伟梅对郭细强提交的证据发表质证意见如下：1.对商铺买卖(转让)合同书、律师见证书的真实性、合法性、关联性均不予确认，对中国农业银行银行卡取款业务回单的真实性没有意见。买卖合同第四条明确约定首付款200万元打入谢春娇账号，剩余50万元作为保证金打入朱某甲账号，但郭细强提供的银行卡取款业务回单显示是案外人阙某乙将200万元转入案外人吴某的账号，付款人与收款人与合同约定不符。而付款时间与合同签订的时间一致，正常情况下，如果付款人和收款人不一致的为何不在合同中明确？这不合常理。证据律师见证书中的两份授权委托书是复印件，不符合律师见证的常理，且所附的律师证复印件显示的有效期为2010年6月7日，在见证涉案合同时该律师证失效；2.对房屋信息查询证明没有异议；3.对租用合同及押金单的真实性、合法性、关联性均不予确认，该证据无法证明郭细强是涉案商铺的权属人，并有权利处理涉案商铺；4.对理财金帐户历史明细清单的真实性没有异议，对关联性、合法性有异议，明细清单无法显示是郭细强的租户骆某支付租金的流水记录，而阙某乙并非合同的当事人，且合同签订时间为2011年，而明细清单没有2013年6月前的记录；5.对个体户机读档案登记资料的真实性没有异议，但与本案没有关联性；6.对收款人为谢春娇的收据的真实性、合法性、关联性均不予确认，因谢春娇作为本案的利害关系人没有到庭确认；7.对阙某乙出具的确认函不予确认，阙某乙是在涉案商铺被查封后出具的确认函，且阙某乙与郭细强的关系不错；8.对朱某乙、朱某甲出具的确认函不予确认，该确认函没有落款日期，无法认定出具的时间，且清远市华某担保公司没有注销，郭细强也没有提供50万元的转账凭证。原审庭审中，郭细强陈述其向清远市华某担保公司支付50万元为一部分现金支付，一部分通过银行转账支付。但原审法院限令郭细强庭后一周内提交其向清远市华某担保公司转账支付的凭据，郭细强至今未予提交。原审法院认为：本案的争议焦点为郭细强是否在涉案商铺查封前已向谢春娇购买了该商铺并已支付全部房款，且已实际占有使用。对于购房款的支付问题，商铺买卖(转让)合同书第四条明确约定首期200万元由郭细强于2011年3月29日前打入谢春娇的银行账号，剩余50万元由郭细强打入朱某甲的账号，待谢春娇办理好产权过户后，由清远市华某担保公司代郭细强向谢春娇支付。郭细强虽提供了案外人决伟华的转账凭证及谢春娇出具的收据，但郭细强提供的支付凭证是案外人决伟华转账200万元给案外人吴某，付款人与收款人均与合同约定不相符。另，郭细强称余款50万元已按合同约定支付给清远市华某担保公司，并提供了朱某乙、朱某甲出具的确认函，但清远市华某担保公司并没有注销，朱某乙、朱某甲与清远市华某担保公司是何关系没有相关证明文件，郭细强也没有提供清远市华某担保公司出具收到其支付50万元的凭据，且郭细强在庭审中称该50万元为一部分现金支付，一部分为转账支付，但郭细强在原审法院限期内未能进一步举证证明上述款项支付的具体情况。另，郭细强和谢春娇签订的《商铺买卖(转让)合同》约定“甲方收悉丙方所付的50万元之日，则乙方的购房款全部付清”，而本案中，没有证据显示谢春娇已收到清远市华宇担保公司转付的剩余房款50万元。综上，郭细强提供的证据不足以证明其已向谢春娇支付了全部购房款。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，涉案商铺因谢春娇与林伟梅的债务纠纷已被原审法院查封，郭细强主张其已向谢春娇购买了涉案商铺并支付了全部房款的证据不足，因此，郭细强请求判决涉案商铺归其所有并要求谢春娇协助办理过户及解除对涉案商铺的执行查封的诉讼请求，依据不足，不予支持。谢春娇经原审法院传票传唤，无正当理由拒不履行到庭义务，违反法律规定，原审法院依法缺席判决。综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，于2015年9月17日作出判决：驳回郭细强的全部诉讼请求。案件受理费100元，由郭细强负担。判后，郭细强不服原审判决，向本院提起上诉称：2011年3月29日，郭细强与谢春娇签订《商铺买卖（转让）合同书》，由谢春娇将清远市清城区环城一路三号博雅居大厦首层商铺08和09号商铺出售给郭细强，合同约定转让金额为250万元，首付款200万元，剩余50万元由清远市华某担保有限公司代为收取，待合同过户完成之日支付。在签订合同后，郭细强按合同约定将购房款支付给谢春娇，同时谢春娇将位于清远市清城区环城一路三号博雅居大厦首层的08、09号商铺交付给郭细强使用、占有，并于2011年11月23日由郭细强出租给骆某使用至今。根据《中华人民共和国合同法》第13条、60条及《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，郭细强已取得商铺的所有权，没有登记只是物权未设立，谢春娇应当配合郭细强办理房屋过户手续。在签订《商铺买卖（转让）合同书》后，郭细强多次要求谢春娇履行过户手续，但由于各种理由，谢春娇仍未将房屋产权过户至郭细强名下。《房屋信息查询证明》显示，位于清远市清城区环城一路三号博雅居大厦首层商铺08号和09号商铺已被广州市中级人民法院查封。经调查，是林伟梅向广州市中级人民法院提起查封申请，广州市中级人民法院已作出（2014）穗中法金终字第1003号民事判决书。该查封行为严重损害了郭细强的合法权益，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，原审法院认定郭细强并未全部支付购房款而驳回其所有诉讼请求，系机械地理解法律规定。该规定中的全部款项，并不能机械地认定为房屋价款，而应当理解为购房人依照合同约定全面履行了合同义务。郭细强已经依照合同约定全面履行了合同义务，应当认定为支付了全部的款项。综上，郭细强上诉请求撤销原审判决，改判支持郭细强的诉讼请求，并判令由谢春娇和林伟梅承担一、二审诉讼费用。被上诉人林伟梅答辩称：其一，郭细强上诉认为物权无需登记，但《中华人民共和国物权法》第九条明确规定了不动产物权需经登记才有效。涉案房屋登记在谢春娇名下，至今仍属于谢春娇所有，该房屋也是谢春娇向林伟梅借款提供的担保物，故郭细强认为其与谢春娇签订了买卖合同就取得涉案房屋的物权没有法律依据。其二，郭细强要善意取得涉案房屋，必须具备法律规定的条件，但郭细强提交的证据不能证明其是善意的。首先，买卖合同明确约定了付款的时间及账号，而郭细强没有根据合同约定来支付相应的房款。郭细强提交证据证明该买卖合同的签订有律师参与，而职业律师不可能不知道买卖合同生效和履行的要件以及要注意的风险。其次，买卖合同签订的时间是2013年12月29日，而郭细强提交的租赁合同是于2013年12月23日签订，在郭细强未买受涉案房屋的情况下不可能将房屋出租给第三方。最后，郭细强递交的证据以及申请的证人与郭细强和谢春娇有利害关系，应不予采信。综上，请求二审法院驳回郭细强的上诉请求。被上诉人谢春娇经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院书面陈述意见。经二审审查,原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审过程中，郭细强向本院提交以下证据：1、办理房产证的收款收据，拟证明涉案房屋的申请办证时间是2013年10月，产权证出具的时间是2014年3月份左右，郭细强在要求谢春娇办理房产证时没有过错；2、企业机读档案登记资料，拟证明朱某乙、朱某甲是清远市华某担保公司的股东，以及该公司的相关内容的变动情况。被上诉人林伟梅对此发表如下意见：1、收款收据的形成并非发生在一审判决之后，依法不属于二审新证据。收款收据的出具时间是2012年12月27日，按照正常递件程序，出证的时间是15天，即出证时间应该是在2014年1月份，林伟梅起诉时间是2014年1月27日，申请查封涉案房屋的时间是2014年3月18日，其间有3至4个月的时间，郭细强完全可以办理过户手续；2、证据2与郭细强是否履行了合同义务无关，无法证明郭细强已经履行了合同义务，因为买卖合同明确约定了收取保证金的账户。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，涉案商铺登记在谢春娇名下，郭细强主张其已向谢春娇购买涉案房屋并支付全部购房款且实际占有使用，但郭细强在原审中提交的证据显示200万元首期款的付款方式包括付款人与收款人均与合同约定不相符，而郭细强未对此作出合理解释，而郭细强在一、二审中提交的证据也不能充分证明谢春娇已经通过清远市华宇担保公司转付的方式收取了剩余房款50万元。因此，原审认定郭细强提供的证据不足以证明其已向谢春娇支付了全部购房款，并据此驳回郭细强要求判令涉案房屋归其所有、谢春娇协助其办理涉案房屋的过户手续及解除对涉案房屋的查封等诉讼请求并无不当，应予维持。综上所述，上诉人郭细强的上诉理由及请求均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一、二审案件受理费各26800元，均由上诉人郭细强负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  黄 嵩二〇一六年四月二十一日书记员  刘章鹏