四川省岳池县人民法院民 事 判 决 书(2016)川1621民初2294号原告：岳池盛世铭都物业管理有限公司，住所地：岳池县九龙镇园田路下段91号。法定代表人：谯明聪，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐荣，男，1972年9月22日出生，该公司经理。委托诉讼代理人：郑志钧，四川天吉律师事务所律师。被告：陈青青，女，1983年1月10日出生，汉族。委托诉讼代理人：彭洪，男，1980年1月1日出生，汉族，系被告陈青青之夫。原告岳池盛世铭都物业管理有限公司与被告陈青青物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐荣、郑志钧，被告陈青青及其委托诉讼代理人彭洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费及楼道路灯等电费共计719.27元。2.判令被告承担逾期交纳物业服务费的滞纳违约金1017.15元（按每月15%计算）。3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系岳池县盛世铭都小区物业管理企业。被告系该小区房屋业主。被告从2015年3月1日起至2016年7月31日止共17个月，拖欠物业服务费668.27元（房屋面积78.62平方米，每平方米0.5元/月），下欠楼道路灯等电费51元（3元/月）。被告未按时交纳物业服务费已构成违约，依照双方关于逾期交纳物业服务费按5%/日承担滞纳违约金的约定，被告理应承担逾期交纳物业服务费的违约责任。为维持小区物业管理的正常运行和其他业主的生活环境不受影响，特此起诉，请依法判决。陈青青辩称，被告未交纳2015年3月1日至2016年7月31日共17个月物业服务费和楼道路灯等电费719.27元属实。被告请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。理由如下：1.原告以非法手段取得盛世铭都小区前期物业服务权。原告与小区开发商串通，未经招投标即取得物业服务权，与被告签订的物业服务合同，违反合同法第五十二条第一款（二）项规定，该合同无效。同时，双方签订合同时，原告未取得物业服务资质，合同也应属无效合同。2.物业服务合同于2016年3月1日到期，双方未续签合同。3.原告不履行合同义务，违法违约在先。盛世铭都小区两户业主装修时将顶层雨水横向排水管拆除，并提高顶层楼面地坪，导致其雨水通过被告的雨水横向排水管排出，致使被告屋顶排水管严重超负荷使用，威胁被告生命财产安全。原告对该两住户违反《盛世铭都住户装饰装修协议》和《盛世铭都住宅小区业主（住户）手册》的行为，不予制止。为此，被告才中止履行支付物业服务费的义务。原被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。双方对证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据双方提供的证据，本院认定本案事实如下：2011年2月24日，原被告签订《岳池盛世铭都小区物业管理服务合同》（下称物业服务合同）。约定：被告在盛世铭都小区住房，面积78.62平方米，委托原告实行物业管理；管理事项包括：房屋建筑本体共用部位、共用设施设备、附属建筑物构筑物、共用地、花木、建筑小品、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，维护公共环境卫生、交通与车辆停放秩序、公共安全秩序，对业主违反物业管理规定的行为采取报告、规劝、制止等措施；委托管理期限5年，自2011年3月1日至2016年3月1日止；物业服务费，按建筑面积每月每平方米0.5元，楼道更换灯及电费和语音系统电费按每月每户3元交纳，每季度第一月的5-10号支付；业主逾期交纳物业服务费的，原告有权要求业主补交，并从逾期之日起按应交费用的5%/日收缴违约金（滞纳金）等内容。合同尾部被告签了名并加盖了指印，原告加盖了公章，法定代表人加盖了印章。该合同附件为《盛世铭都住宅小区业主（住户）手册》。同日，双方还签订了《盛世铭都住户装饰装修协议》。被告入住后，曾因该小区两户业主装修时将顶层雨水横向排水管拆除，并提高顶层楼面地坪，导致其雨水通过被告的雨水横向排水管排出，而与之发生争议。原告得知后，对两住户的装修行为进行了劝阻，要求其整改，并向有关部门进行了反映。随后，被告便以原告未对该两住户违反《盛世铭都住户装饰装修协议》和《盛世铭都住宅小区业主（住户）手册》的行为予以制止为由，拒交2013年3月以后的物业服务费。为此，原告曾诉至本院请求判令被告交纳物业服务费。本院受理该案后，被告补交了物业服务费。原告申请撤回该案的起诉，本院于2015年5月15日以（2015）岳池民初字第14号民事裁定书裁定准许。由于被告与两户业主的争议未得到解决，被告又以原告未履行物业服务合同约定的义务为由，拒交2015年3月1日至2016年5月31日共15个月物业服务费和楼道路灯等电费。原告委托四川天吉律师事务所律师向被告发出了《催告函》，催促被告交纳。被告收到《催告函》后仍拒绝交纳。原告遂于2016年8月11日再次起诉来院。庭审中，原告称被告拒交物业服务费没有造成原告损失。本院认为，第一，原被告签订的物业服务合同合法有效，2016年3月1日以后，该物业服务合同对原被告仍有约束力。原被告签订的物业服务合同是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规强制性效力性规定。物业管理条例第三条、第二十四条均是倡导性规范，并未强制性要求房地产开发商通过招投标方式选聘物业服务企业，因此，原被告签订的物业服务合同并不因此无效。原被告在签订物业服务合同时，原告未取得物业服务企业资质；签订物业服务合同后，原告起诉前，原告已经取得了物业服务企业资质，因此，原被告签订的物业服务合同也并不因此无效。据此，被告辩称双方签订的物业服务合同无效的理由不能成立。物权法第七十六条第一款（四）项规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的，由业主共同决定。原告提供的盛世铭都小区物业服务涉及小区业主众多，业主就小区物业管理方面的诉求，应由小区业主委员会统一提出，共同行使权利。原被告签订的物业服务合同属前期物业服务合同，该合同约定的期限虽于2016年3月1日到期，由于小区至今未成立业主委员会，原告无法与业主委员会协商谈判续签或者终止合同问题。为维护小区物业管理正常秩序，原告如果继续按原合同约定履行物业服务义务，应视原签订的物业服务合同继续有效，期限为不定期，待小区成立业主委员会后，由业主委员会代表全体业主续签或者终止合同为止。因此，原告只要继续按原合同履行物业服务义务，小区业主就应按原合同约定履行支付物业服务费等义务。据此，原告诉请判令被告按照物业服务合同约定，支付2015年3月1日起至2016年7月31日止的物业服务费及楼道路灯电费719.27元的理由成立，本院予以支持。原告已适当履行了物业服务合同约定的义务。被告与两户业主发生争议后，原告对两住户的装修行为进行了劝阻，并向有关部门进行了反映，已尽了适当的管理职责。被告没有提供证据证实原告未尽职责，其辩称理由不能成立，本院不予支持。如果被告认为两住户的行为威胁其生命财产安全，可依法向人民法院提起相邻权纠纷诉讼予以解决。第二，被告不按期交纳物业服务费的行为属违约行为，物业服务合同也约定了违约方应按5%/日支付滞纳违约金。但违约金是以违约造成守约方损失的数额作为参考的，具有弥补损失和惩罚违约双重作用。由于原告在庭审中称，被告拒交物业服务费没有给原告造成损失，加之原告计算违约金的比例是按15%/月计算，大大超过民间借贷法定的最高月利率2%，因此，原告诉请判令被告支付按每月15%计算的逾期交纳物业服务费的滞纳违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第四十五条之规定，判决如下：一、被告陈青青于本判决生效后十日内支付原告岳池盛世铭都物业管理有限公司2015年3月1日起至2016年7月31日止的物业服务费及楼道路灯电费共计719.27元；二、驳回原告岳池盛世铭都物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告陈青青负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审判员 黄 轲二〇一六年十月十三日书记员 邓嘉雨