成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0104民初1988号原告刘水全，男，1950年8月8日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。原告张桂英，女，1954年11月1日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。委托代理人刘水全，男，1950年8月8日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。被告成都洋洋摩尔百货有限公司。住所地：四川省成都市锦江区东御街******号。法定代表人江秉金，成都洋洋摩尔百货有限公司董事长。委托代理人董平，四川英济律师事务所律师。原告刘水全、张桂英与被告成都洋洋摩尔百货有限公司（简称洋洋公司）租赁合同纠纷一案，本院2016年3月23日立案受理，依法由审判员张真伟适用简易程序独任审判，2016年4月14日公开开庭进行了审理。原告刘水全并作为原告张桂英的委托代理人，被告洋洋公司的委托代理人董平到庭参加诉讼。现已审理终结。原告刘水全、张桂英诉称，被告占用了原告所购买的位于成都市锦江区东御街55号1栋2层71-32号商业房产，法院判决了2016年2月16日为止的使用费。请求判决被告支付2016年2月17日至2016年2016年3月31日为止的侵占使用费5214.88元。被告洋洋公司辩称，被告已提前通知原告不再使用其商铺，并在2016年3月21日起未实际使用，同意支付2016年2月17日起至2016年3月20日的使用费。同时，原告主张的标准过高，请求按照税前标准依法判决。经审理查明：2004年8月5日，成都摩尔商业广场有限公司经工商局批准更名为成都摩尔百盛实业有限公司。2011年5月20日，成都摩尔百盛实业有限公司经工商局批准更名为洋洋公司。2001年8月20日，汇发公司(甲方)决定将位于成都市东御街55-223号海发新世界(又名“海发商厦”)大楼部分房产出租给与洋洋公司(乙方)经营，双方签订《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》约定：甲方同意将“海发新世界”大楼地下二层、地下一层、地面一层、二层、三层、四层、五层共计七个楼层的商业楼面，全部(公用设施、设备房、自行车停车场除外)租赁给乙方经营使用；该商场租期暂定十年，从2002年3月1日起至2012年2月28日止。租期届满，在当时相等于市场同等级市场租金条件下，甲方同意乙方优先续租；租赁金：……甲方有权出售乙方所租楼层的产权。经出售后的楼盘可更改楼盘名称，但不得影响乙方的经营……。2001年11月2日，汇发公司与成都摩尔商业经营有限公司（以下简称摩尔经营公司）签订《委托合同书》，约定为促使汇发公司顺利分拆销售“海发新世界”负2层至地上4层的房屋，保证汇发公司与洋洋公司之间的房屋租赁合同不受影响，汇发公司委托摩尔经营公司与各买受人签订《合作经营协议》，并委托摩尔经营公司向业主发放《合作经营协议》所约定的固定收益。合同签订后，汇发公司与各购房者签订《商品房买卖合同》，同日，由摩尔经营公司与各购房者签订《合作经营协议》。2001年11月23日，汇发公司与洋洋公司同意废止以摩尔经营公司名义与购房者签订的《合作经营协议》，另成立由汇发公司控股的物管公司与购房者签订代租代管协议，以汇发为主体成立成都新界广场商业有限公司（简称新界公司）全面接管摩尔经营公司业务。2001年12月29日，汇发公司、新界公司、摩尔经营公司共同签订《委托合同书》，约定汇发公司与新界公司形成新的委托合同关系，并全面终止与摩尔经营公司的委托合同关系，原摩尔经营公司与各业主签订的《合作经营协议》，由新界公司与各业主重新签订。后新界公司与各业主重新签订了《合作经营协议》，内容与原协议一致。期间，洋洋公司按新界公司提供的分配表上载明日期、金额向新界公司发放租金，再由新界公司将红利分配给小业主。期间，张桂英、刘水全购买了海发商厦两个商铺区位，汇发公司提交了分户平面图。2002年9月3日，新界公司(甲方)与张桂英、刘水全(乙方)就合作经营汇发摩尔中心(注册名：海发商厦)签订签订《合作经营协议》，约定合作期限自2002年9月3日至2012年9月3日，乙方以购置价254551元所购的海发商厦1栋2层T1A区32号物业交付甲方使用，甲方拥有楼层区位使用权和汇发摩尔中心经营权，每年按乙方出资额比例分配红利，期满后甲方将该房屋楼层区位完好退还给乙方，乙方若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划和各项制度……。后张桂英、刘水全取得《房屋所有权证》，载明“房屋坐落：锦江区东御街55号1栋2层71-32号；设计用途：商业；建筑面积16.81平方米”。该权属证书未记载房产四至界限，也未附房产平面图、详细测量尺寸。自2006年7月起，海发商厦部分业主起诉要求解除《合作经营协议》，本院一审及成都市中级人民法院二审认定海发商厦商铺具有整体、不可分割性，小业主签订《合作经营协议》时明知其商铺用于整体经营，单独解除个别业主的《合作经营协议》将影响其他业主利益，判决驳回起诉业主的诉讼请求。2010年9月27日，海发商厦成立业主大会，选举业主委员会、任期5年，并经成都市锦江区房产管理局备案。同日，海发商厦业主大会制订《成都市海发商厦管理规约》，规定：对本建筑区划进行调整的，应当按照相关规定，并经本建筑区划内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意；由相关业主委员会向物业所在区(市)县房产管理部门提出调整建筑区划要求。现海发商厦负2至4层共有产权面积28620.5平方米，小业主共1094户。小业主与新界公司所签《合作经营协议》期满后，海发商厦由洋洋公司统一经营，大多数业主与洋洋公司新签了《商铺租赁合同》，约定年租金标准(前三年)为原始购房总价的15%（税后），第四年至第六年每年租金递增3%。已签约业主户数及所占面积均过半。部分未与洋洋公司重新签约的小业主起诉要求退还商铺、支付使用费，本院一审、成都市中级人民法院二审认定海发商厦统一经营，商铺所有权性质不同于独立商铺，应服从大多数业主整体意志，且业主各自商铺之间没有实体分隔、界限不明，不具备返还条件，驳回起诉业主要求返还商铺的诉讼请求，并参照多数业主与洋洋公司新签订合同的租金标准，判决洋洋公司按购置价税后15%计付年使用费。另查明，《合作经营协议》期满后，洋洋公司继续使用前述刘水全、张桂英商铺。张桂英、刘水全向本院多次起诉要求洋洋公司支付物业使用费，最近一次起诉时间为2016年2月2日，本院2016年2月25作出（2016）川0104民初638号民事判决，确定洋洋公司按原始购买价254551元×16.995%/年（税前）×实际占用天数标准支付2015年11月17日至2016年2月16日的使用费。该判决已发生法律效力。诉讼中，双方确认洋洋公司提前发出了房屋交付通知书，通知交回房屋。洋洋公司自2016年3月21日起撤出了刘水全、张桂英商铺区位。认定上述事实，有以当事人当庭陈述及提交的身份证、结婚证、企业信息查询单、房屋所有权证、（2016）川0104民初638号民事判决书等证据在案为据。本院认为，刘水全、张桂英对其所购商铺享有相应的收益权。《合作经营协议》期满后，洋洋公司实际整体经营使用案涉商铺，应承担支付使用费的责任。截至2016年2月16日的物业使用费，已经本院判决处理。本案物业使用费应自2016年2月17日起计算。洋洋公司2016年3月21日已腾空搬出刘水全、张桂英本案商铺区位，物业使用费应计至2016年3月20日止。海发商厦大多数业主与洋洋公司签订了新一轮的《商铺租赁合同》，约定前三年的物业使用费标准按业主原始购房总价的15%（税后）或税前16.5%的标准支付物业使用费，第四年至第六年每年年物业使用费递增3%。本案商铺使用费可参照前述标准确定。2016年3月1日至2016年3月20日期间在合作期满后第四年内，年使用费(税前)应按购置价254551元×16.995%计付。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告成都洋洋摩尔百货有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告刘水全、张桂英支付2016年2月17日至2016年3月20日的商铺使用费（税后）（税后使用费按购置价254551元×16.995%÷365天×2016年2月17日至2016年3月20日期间的天数）；二、驳回原告刘水全、张桂英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、减半收取25元，由被告成都洋洋摩尔百货有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  张真伟二〇一六年四月二十日书记员  梁 丹附本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。