北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2014）西民初字第18031号原告北京市融城·怡景轩业主委员会，住所地被北京市西城区融城·怡景轩小区C座-1层业主委员会办公室。负责人刘庆，主任。委托代理人包华，北京市晟翔律师事务所律师。被告中实投资有限责任公司，住所地北京市海淀区永定路15号院12号楼119室。法定代表人陈永兴，董事长。委托代理人刘鹏，北京市国达律师事务所律师。第三人北京建工集团有限责任公司，住所地北京市西城区广莲路1号。法定代表人张文龙，董事长。委托代理人赵冰，男，1982年2月16日出生，北京建工集团有限责任公司职工。委托代理人阴济文，男，1956年4月25日出生，北京建工集团有限责任公司职工。原告北京市融城·怡景轩业主委员会与被告中实投资有限责任公司、第三人北京建工集团有限责任公司修理、重做、更换纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告北京市融城·怡景轩业主委员会之委托代理人包华与被告中实投资有限责任公司之委托代理人刘鹏、第三人北京建工集团有限责任公司之委托代理人赵冰、阴济文到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告北京市融城·怡景轩业主委员会诉称，被告是北京市融城·怡景轩小区（以下简称“小区”）的开发建设单位，2005年底，小区交付使用。原告于2008年1月25日经备案登记正式成立。成立至今，原告对小区建筑、设施、设备进行了核查，发现小区建筑、设施、设备存在以下三方面问题：1、外墙贴砖大量起鼓，脱落，导致公共设施设备损毁，并存在严重的人身安全隐患；2、小区屋面防水层毁损严重，雨季期间，众多顶层业主的房屋内出现渗漏现象；3、电梯间违反设计要求，未安装隔音板，导致噪音扰民。原告认为，作为小区的开发商，被告对房屋的设计规范、施工质量承担责任。在房屋质量保证期间出现上述问题，被告应承担修复、整改责任、为此开始与被告交涉。但被告一直怠于履行义务，存在的问题一直没有得到根本的解决。小区建筑、设施、设备的现状无法保证业主安全使用、安心生活。为此，原告请求法院判令被告对融城·怡景轩小区外墙（全部）、屋面防水层（全部）进行修复；判令被告对融城·怡景轩小区A座电梯间加装隔离板。被告中实投资有限责任公司辩称，被告是诉争小区的开发建设单位，2005年该小区交付使用，之后经过几次大雨确实存在漏雨情况，外墙墙砖的脱落和防水层渗水也一直存在。被告与第三人在保修期内一直进行维修。原告所述电梯情况，被告认为不存在。原告在九年后进行鉴定，要求强度和九年前一样是不可能的，小区竣工验收时所有的验收是合格的，防水层现在正常使用，2012年7月21日大雨后业主进行过部分修复，现据被告了解已经不漏雨了。经鉴定电梯不存在噪音问题。现被告不同意原告全部诉讼请求，如法院判决被告承担维修义务，被告要求第三人进行维修，因为第三人是具体的施工单位，质保金现未支付给第三人，因为存在工程质量问题，业主在质保期内提起诉讼了。第三人北京建工集团有限责任公司述称，第三人系诉争小区的施工单位，2005年12月25日诉争小区经竣工验收交给被告，国家规定防水层保修期为五年，第三人执行该规定在五年内发现有两户漏水，是A座、B座顶层2103，顶层是14层和8层的没有漏水情况，第三人进行维修后，经过闭水实验不漏，但下雨还漏，第三人怀疑是因为该楼设计问题导致漏水，因为屋顶有造型。小区使用至三年左右外墙砖有脱落，第三人进行了局部修复，国家对外立面没有规定使用年限。五年质保期临近时，第三人对小区进行了一次全面检修。现被告未支付第三人质保金，电梯是被告分包的，与第三人无关。第三人在质保期内已维修完毕，现不同意被告要求第三人承担维修责任的意见，经审理查明，被告系北京市融城·怡景轩小区（以下简称“小区”）的开发建设单位，第三人系施工单位，2005年底，该小区经竣工验收交付使用。2008年1月25日，原告经备案登记成立。被告在上述房屋的质量保证书中对北京市西城区百万庄大街9号融城住宅作如下保证和承诺：1、融城于2005年10月25日通过设计、监理、开发、施工单位进行验收，并于2005年12月1日通过北京市建设工程质量监督总站验收……；3、本住宅自交付之日起，在住户正常使用的情况下，本公司免费承担保修期内有关项目的维修责任，并在承诺期限内负责维修完毕；4、住户对商品房验收完毕，接收钥匙之日即为该商品房交付使用日期，也是本保证书的签订日期，住宅保修自此日起计算。其中附表2融城商品住宅保修内容中第2项屋面防水工程、卫生间、洗衣间防水、外墙面的防渗漏，国家规定的保修期为5年，承诺保修期为5年。融城怡景轩小区交付使用后，陆续出现屋面渗漏、外墙饰面砖脱落等现象，被告及第三人对此进行过维修，但问题未予解决。2010年4月19日，山东宏泰物业发展有限公司北京分公司就该小区出具《楼体、公共区域问题汇总》，并向被告及第三人送达，内容为：1、ABCD座外墙墙砖脱落现象严重；2、ABCD顶层防水问题，顶层几户各家各户有不同程度的渗水现象，窗台、阳台顶有长毛现象（A2102/2013/1505/1005/A1402、B2102、C1401）等；3、大堂天花板小块脱落；4、C座101门口、405门口墙砖脱落，几个楼座有多处墙砖有中空现象；5、地下2通地下3车道顶部漏水，造成墙皮严重脱落；6、AB座顶层天台铝塑板建筑被破坏；7、A座到D座内环走廊玻璃被瓷砖砸坏破损的玻璃有30多块；8、D座北车道处下水管道预测中间断裂，导致下水不畅；9、B2101门口地砖中空现象；10、顶层业主反映电梯运行噪音太大，机房没有噪音隔音处理；11、车场入口处顶木架子脱落数块。诉讼中，经原告申请、本院委托，国家建筑工程质量监督检验中心司法鉴定所于2014年8月18日出具《鉴定检验报告书》，鉴定意见为：1、屋面防水工程：(1)屋面多处存在渗漏水痕迹，出现渗漏水的区域多处已经进行了防水维修处理；(2)屋面泛水处防水卷材上返高度为200～300mm，卷材收头处没有采用金属压条钉压，也没有采取在墙面开槽密封固定的做法，局部卷材收头处已经开口；出屋面金属管道根部的水泥砂浆保护层大部分出现开裂，部分管道根部有防水修补痕迹，上返管道防水卷材收头均没采用金属箍紧固，卷材的上返高度为80～200mm，个别管道出屋面处没有上返防水卷材；防水卷材上返A段、B段的屋面钢结构立柱的高度低于250mm且收头处均开口，不符合《屋面工程技术规范》(GB50345—2004)的相关规定要求;(3)A段、B段的屋面及女儿墙外侧的幕墙立柱的根部普遍把外包的铝塑板切割后，露出方钢并对其根部进行防水处理，女儿墙外侧的幕墙立柱普遍进行了横向切割后做防水维修，采取该方式解决渗漏水问题不妥，既不能从根本上解决问题，又影响幕墙的寿命和外观;(4)屋面防水层采用两层3mm厚复合胎改性沥青防水卷材，不符合设计要求;(5)原屋面防水采用综合性能较差的复合胎基防水卷材与设计要求不符，钢结构造型立柱根部及出屋面管道等节点部位的防水施工做法不符合相关规范要求，是导致融城怡景轩小区屋面出现渗漏水的主要原因。2、外墙饰面砖工程:(1)建筑各个朝向的外墙饰面砖均存在脱落现象，部分墙面存在饰面砖修补痕迹，其中西墙AK—AM轴～A1轴等区域饰面砖脱落比较严重，脱落的饰面砖从保温抹面层表面脱开，脱落处的保温抹面层表面有裂纹。建筑各个朝向的外墙饰面砖普遍存在空鼓现象，尤其是窗口、墙面分格缝边及饰面砖脱落区域周边的饰面砖严重空鼓，粘结料不饱满，饰面砖粘贴不牢固。外墙砖饰面脱落和空鼓不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》(GB50210—2001)的相关规定要求;(2)外墙面每层的楼板部位设有分格缝，分格缝采用塑料凹条嵌在保温抹面层与饰面砖之间，没有用密封膏嵌缝，已经老化破裂塑料凹条与饰面砖交接处不密实，普遍存在缝隙，雨水可以通过分格缝缝隙进入粘结料不饱满的饰面砖里面，不符合《外墙外保温工程技术规程》(JGJ144—2004)的相关规定要求;(3)所检不同朝向未脱落区域的外墙饰面砖粘结强度平均值均小于O.4MPa，均存在至少2个试样的粘结强度小于0.3MPa，不符合《建筑工程饰面砖粘结强度检验标准》(5GJ110一2008)的相关规定要求。抽检3处已维修的外墙饰面砖粘结强度中，有2处粘结强度小于0.4MPa。由于外墙饰面砖粘结强度很低，普遍从粘结层与保温抹面层界面断开，饰面砖粘结料不饱满，说明粘结层与保温抹面层之间结合不牢固，通过局部维修不能根本解决外墙饰面砖空鼓和脱落问题。该鉴定所于2014年8月11日就原告所述电梯噪声问题出具《鉴定检验报告书》，鉴定意见为：北京市融城怡景轩A2101西北房间内的电梯噪声符合《民用建筑隔声设计规范》（GBJ118-88）中住宅建筑室内噪声级的一级指标的规定。原告支付鉴定费23万元，山东宏泰物业发展有限公司北京分公司支付吊篮租赁费6300元。另查，2003年8月18日，被告（发包人）与第三人就北京市西城区百万庄大街9号城市家园工程签订《建设工程施工合同》，其中双方约定基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年……凡是第三人未按规范和设计要求施工造成的质量问题或因第三人采购材料设备、构建、配件质量不合格引起的质量问题，皆由第三人负责保修并承担经济责任。庭审中，被告提供诉争小区的电梯合格证及其于2004年4月23日与通力电梯有限公司签订《设备购置合同》，以及2004年4月21日其与北京中建华宇机电工程有限公司签订《城市家园工程电梯安装合同》，证明小区的电梯安装经验收合格。上述事实，有原、被告陈述、质量保证书、《楼体、公共区域问题汇总》、照片、鉴定检验报告书、《建设工程施工合同》、《设备购置合同》、《城市家园工程电梯安装合同》、发票等证据在案佐证。本院认为，被告系诉争小区的开发建设单位，其在保修期内对该房屋负有保修义务。该小区交付使用后，陆续发生屋面渗漏、外墙饰面砖脱落等问题，被告及第三人虽进行过维修，但未能彻底解决上述问题，导致原告在保修期内提起诉讼。经鉴定，关于小区屋面防水，多处存在渗漏水痕迹，虽进行了维修，但存在防水卷材的施工做法不符合相关规范要求及设计要求的情形，且系导致屋面出现渗漏水的主要原因；关于外墙饰面砖，存在各个朝向的外墙饰面砖均有脱落现象，且空鼓现象普遍存在，该现象不符合相关质量验收规范、保温工程技术规程及饰面砖粘结强度检验标准的相关规定。鉴定单位抽检已维修的外墙饰面砖后，认为通过局部维修不能根本解决外墙饰面砖空鼓和脱落问题，因此根据鉴定意见，本院认为被告对屋面防水及外墙饰面砖进行局部维修不能彻底解决存在的问题，且其与第三人多次维修后上述问题仍然存在也证实了这一点，故原告现要求被告履行维修义务，对屋面防水及外墙饰面砖全部全部进行修复的主张，符合法律和合同约定，本院对此予以支持。经鉴定，诉争小区A2101西北房间内电梯噪音符合相关规范要求，故原告要求对电梯间加装隔音板之请求，缺乏依据，本院不予支持。关于吊篮租赁费6300元，因付款主体非原告，故本院对此不做处理。诉讼中，被告要求第三人进行维修，但原告对第三人并无主张，故本院对被告的意见不予采纳，被告与施工单位因涉案工程建筑施工质量项下的权利和义务可根据合同约定另行解决，本案中不予认定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、自本判决生效后六十日内，被告中实投资有限责任公司对北京市融城·怡景轩小区外墙（全部）、屋面防水层（全部）进行修复，修复后应符合相关质量规范和设计要求。二、驳回原告北京市融城·怡景轩业主委员会其他之诉讼请求。案件受理费七十元，由被告中实投资有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；鉴定费二十三万元，由原告负担三万元（已交纳），由被告中实投资有限责任公司负担二十万元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按撤回上诉处理。审 判 长  李 霞审 判 员  王 新人民陪审员  武丕显二〇一六年四月二十二日书 记 员  张 申