新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民 事 判 决 书(2016)新2301民初757号原告：杨世虎，男，汉族，1975年11月25日出生，现住昌吉市。委托代理人：田忠贵，新疆金诚信律师事务所律师。委托代理人：何聪慧，女，汉族，1975年9月21日出生，现住昌吉市。被告：昌吉市天盟房地产开发有限责任公司。住所：新疆昌吉州昌吉市延安南路。法定代表人：余红汉，系该公司总经理。委托代理人：苏松涛，新疆北方律师事务所律师。原告杨世虎诉被告昌吉市天盟房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月26日立案受理后，依法由代理审判员丁晓娟适用简易程序于2016年3月10日公开开庭进行了审理。原告杨世虎的委托代理人田忠贵、何聪慧，被告昌吉市天盟房地产开发有限责任公司的委托代理人苏松涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年8月27日，原、被告签订商品房买卖合同一份，合同约定原告购买由被告开发的位于昌吉市XX（二期）XX栋X单元XX室商品房一套。房屋总价款923527元，被告在2014年12月30日前向原告交付房屋。如逾期交房，而原告不退房的，被告自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付购房总价款万分之五的违约金。合同签订后，原告即按约定给被告支付购房款473527元，并办理了贷款手续。2015年1月1日，原告按被告通知时间前去验房，发现房屋并不符合合同约定的交付标准。原告要求被告处理后再行接收。被告便一直未通知原告验收。原告多次催促被告交付房屋，但时至今日，被告也未向原告交付房屋，故诉至法院，请求判令：1、被告支付原告逾期交房违约金（自2015年1月1日至2015年12月31日）67232.76元；2、本案的诉讼费用由被告承担。被告辩称：原告的第一项诉讼请求不成立，被告没有逾期交房的行为。双方于2013年8月27日签订了商品房买卖合同，合同约定交付期限为2014年12月30日，小区房屋于2014年11月21日竣工验收合格，被告2014年12月5日在昌吉日报刊登公告，通知了包括原告在内的全部业主于2014年12月30日之前办理交房手续，原告收到通知后于2015年1月1日来被告处办理交房，在办理交房时原告提出电子系统智能化未安装和开通，可视对讲系统未安装。被告告知原告智能化须有合同约定，可视对讲系统在办理交房的时候被告会提供。原告认为存在的其他质量问题，但从没有向被告提出过，被告并不知晓。这些问题客观上也不存在，即便存在，也与办理交房没有关系，属于交房后的质量保修问题，不属于合同约定或法律法规规定的拒绝交接的理由。不办理交接违约在于原告而非被告，根据合同第十一条规定，由于买受人原因未能按期交付的，自昌吉日报公告之日起三十日内买受人未办理交付手续的，视为出卖人已完成交付，自公告之日起，该商品房所产生的一切费用由买受人承担。综上，原告购买的房屋已视为被告完成交付，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告举证、被告质证及本院认证如下：证据一、商品房买卖合同一份、购房发票两张，证实原、被告之间建立买卖合同关系，房屋总价款923527元。被告质证后对真实性没有异议。本院对该组证据的真实性予以确认。证据二、验收记录认可表，证实原告在验收房屋时提出的房屋存在诸多质量问题。被告质证后认为其从未收到此表，且该表系复印件，故对真实性不认可。本院认为，该证据系复印件且被告不予认可，故本院对该证据的真实性不予确认。证据三、照片34张，证实2015年1月1日原告在验收房屋时拍摄的现场照片和验收记录的记载是一致的，房屋达不到验收标准。被告质证后对真实性不认可，认为照片拍摄时没有经过公证，无法证明拍到的问题就是原告购买的房屋。从照片上不能反映是主体质量安全问题，仅是质量瑕疵。本院对该组证据证实房屋达不到交付标准的事实不予确认。证据四、照片三张，证实原告多次去被告处验收，房屋所存在的质量问题仍然没有解决。被告质证后对真实性不认可。本院对该组证据证实房屋存在质量问题的事实不予确认。被告举证、原告质证及本院认证如下：证据一、商品房买卖合同一份，证实交付期限和交付条件，买受人不配合交付的法律后果。合同第十六条对保修责任有相关约定。原告质证后对真实性认可，对证明的问题不认可，认为合同约定房屋交付时间为2014年12月30日前，12月30日以后原告不去交接房屋的，被告才能在昌吉日报上公告。原告购买的是住宅，被告要提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，被告并没有提供。双方验收交接时要签收交接单，目前原告手中持有验收记录认可表，不能说原告没有去验收，由此产生的延期交付责任应当由被告承担。本院对该证据的真实性予以确认。证据二、验收意见表一份、质量监督报告两份，证实原告的X号楼已经在2014年11月21日竣工验收并合格。工程主体、地基及其他各部分均评定为合格。原告质证后对真实性认可，但认为应该提供商品房竣工验收备案表才能达到验收条件。本院对该证据的真实性予以确认。证据三、报纸一份，证实2014年12月5日被告在昌吉日报发出交房公告，有住宅质量保证书和住宅使用说明书这两书才能公告交房。原告质证后对真实性认可。认为原告按时到物业公司对房屋进行验收。本院对该证据的真实性予以确认。证据四、住宅质量保证书一份、住宅使用说明书一份，证实原告房屋有住宅质量保证书和住宅使用说明书。因原告不接收房屋故无法填写具体保修时间。原告质证后对真实性认可，房屋交付验收合格后才能给原告发这两个证，这也说明房屋至今还没有交付给原告。本院对该证据的真实性予以确认。证据五、前期物业服务合同，证明被告与物业公司是两个独立的公司，被告也没有授权物业公司进行房屋验收。原告质证后对真实性没有异议，证明的问题有异议，被告指定交付地点为物业服务中心，被告已将保修责任转移到物业公司，被告提供的证据中也加盖了此物业公司的公章，对房屋维护由物业公司负责，实际上是被告公司的授权。本院对该证据的真实性予以确认。证据六、移交书三份，证明原告主张的可视对讲系统是交房同时才提供的，原告要求的住宅质量保证书和住宅使用说明书是办理交房的时候被告要提供的。原告质证后对真实性、合法性、关联性均不认可。本院认为，该组证据系其他房屋的入住移交资料,故本院对真实性予以确认，关联性不予确认。证据七，竣工验收备案表，证实被告所建的XX二期第二标段X号楼于2014年11月21日竣工，于2015年6月4日报昌吉市质量监督站备案。原告质证后认为被告在2015年6月4日才登记备案，说明被告在2014年12月30日房屋不具备交付条件，存在违约行为。本院对该证据的真实性予以确认。经当事人举证、质证及本院认证，查明如下事实：2013年8月27日，原、被告签订一份商品房买卖合同，双方约定被告将其开发的位于昌吉市XX（二期）X栋X单元XXX室商品房一套出售给原告，房屋建筑面积为161.18平方米，房屋总价款为923527元。关于房屋交付期限及交接，合同第八条和第十一条约定，出卖人应当在2014年12月30日前将经验收合格的商品房交付买受人；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同签订后，原告于2013年8月27日交纳房屋首付款473527元，剩余450000元办理银行按揭，原告于2013年10月11日将全部房款交纳给被告。2014年11月21日，由被告组织对房屋进行了五方验收。2015年6月4日，昌吉市质检站对被告承建XX二期第二标段X号楼进行备案。2015年1月1日原告按被告通知时间前去验房，因原告认为房屋存在质量问题未办理房屋交接，现原告认为被告至今未向其交付房屋，故诉至法院要求被告承担逾期交房的违约金67232.76元。本院认为：原、被告签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对其效力予以确认。双方当事人在合同中约定，该商品房经验收合格为房屋交付的条件。国务院《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”上述规定属强制性规范，因此“该商品房经验收合格”应指工程质量验收合格，该质量验收是指建设单位收到建设工程竣工报告后，组织勘察、设计、施工、监理等单位进行的竣工验收。根据被告提供的证据，2014年11月21日，被告作为建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位竣工验收完毕，此时该商品房符合了交付条件。2014年12月31日，原告接到被告通知后对房屋进行了验收，因原告认为房屋存在质量问题未办理交接。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条“交付期限”，第十一条“交接”对交付使用条件明确规定，只要被告交付房屋符合上述约定，原告应当接收房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，房屋主体结构质量不合格不能交付使用，因房屋质量问题严重影响正常居住使用。买受人可请求解除合同和赔偿损失。本案中，原告并未向本院提交所购买房屋存在房屋主体结构质量不合格而影响正常居住使用的相关证据。本院认为，原告于2015年1月1日去验收房屋，在办理房屋交接时，此时房屋已符合交付的条件，原告在没有确切证据证明房屋存在主体结构质量问题的情况下，拒绝接收房屋，故房屋至今未交付的原因并非被告造成的，原告主张被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《建设工程质量管理条例》第十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。本案受理费用减半收取740元,由原告杨世虎负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。本判决发生法律效力后,当事人必须履行,一方当事人拒绝履行的,对方当事人可以向本院申请执行,申请执行的期限为二年,若超过法定期限不提出申请执行的,本院则依法不予受理。代理审判员  丁晓娟二〇一六年四月十四日书 记 员  李芙蓉