重庆市垫江县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0231民初411号原告江素华，女，1957年6月13日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县桂溪镇过境东路***号，公民身份号码5123221957********。委托代理人谷九芬、董进，重庆静航律师事务所律师。被告重庆市垫江县碧桂园房地产开发有限公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇人民路57号四楼401-402号（中行办公楼），组织机构代码05427963-3。法定代表人杨文杰，该公司经理。委托代理人汤海洋、曾果，该公司职员。原告江素华诉被告重庆市垫江县碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“垫江碧桂园公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月25日受理后，依法由审判员王贤凡适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江素华的委托代理人谷九芬、董进，被告垫江碧桂园公司的委托代理人汤海洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告江素华诉称，2013年6月24日，我与被告签订了商品房买卖合同，合同约定由我购买被告位于重庆市垫江县桂溪镇月阳西路27号水云涧82幢701号的商品房一套，该商品房为装修房，建筑面积124.82平方米，套内面积99.25平方米，建筑面积单价为每平方米5355.09元，总成交金额668422元。被告应于2015年6月20日前将已竣工验收备案登记的商品房交付给我使用。若被告逾期交房在90日内的，其应从2015年6月21日起至实际交付之日止按已付房价款日万分之三向我支付违约金。被告逾期超过90日，我有权解除合同，若我要求继续履行合同的，被告应从2015年6月21日起至实际交付之日止按已付房价款日万分之三向我支付违约金。合同签订后，我已按约履行了支付房款的义务，但被告至今未按合同约定交付房屋给我。我多次找被告协商，要求其支付违约金，但被告均予以拒绝。我遂诉至人民法院，请求判决：1、被告按照合同约定履行交房义务；2、被告向我支付逾期交房的违约金39102元（从2015年6月20日起至2016年1月4日止，共195天），2016年1月4日之后的违约金按约定支付到被告交付房屋之日。被告垫江碧桂园公司辩称，原告诉称的合同签订时间、房屋价款、房屋位置、交房时间等事实属实。合同约定我公司应于2015年6月20日前将已办理建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，交付的商品房建筑材料、设备安装、装修标准应符合合同附件三、附件四的约定，不违反有关商品房的装修、设备标准的强制性规定。该约定是双方真实意思表示，不违反效力性、强制性法律及行政法规，应合法有效。2015年3月31日，我公司取得了涉案商品房的《建设工程竣工验收备案登记证》，涉案商品房在合同约定的交付期限到来前已达到法定和约定的交付条件，且不违反有关商品房装修、设备标准的强制性规定。我公司亦通过挂号信的方式向原告邮寄了收楼通知书，之后又邮寄了垫江碧桂园一期高层提醒验楼通知书，催促原告前往我处进行验楼，我按合同充分履行了通知义务。合同第8条和补充协议第3、4条约定：若我公司提供的商品房符合交付条件而原告仍拒绝接房的，涉案商品房自双方约定的交付期限届满之日视为交付，因逾期接房导致的法律后果由原告自行承担，我公司仅对原告提出的异议据实履行质量保修义务。原告就涉案商品房提出的房屋质量问题属于合同约定的保修范围内的问题，尚不足以达到严重影响原告居住的程度，我公司已就原告提出的质量异议妥善履行了质量保修义务。根据《合同法》第一百四十三条约定：因原告的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，原告应自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。我公司已按合同约定期限提供了符合交付条件的商品房，通知了原告按时收楼，对原告反映的质量保修问题履行了保修的义务，我公司不构成逾期交房。原告对涉案商品房质量提出的异议和拒绝接房的行为并不导致我公司构成逾期交房。原告故意拖延，至今未办理该商品房的接房手续，导致的法律后果应由其自行承担，并承担涉案商品房毁损灭失的风险。原告起诉要求我公司支付逾期交房违约金没有事实和法律依据，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原、被告于2013年6月24日签订了《重庆市商品房买卖合同》、补充协议书、附件及附录，合同约定原告江素华购买被告垫江碧桂园公司开发的位于重庆市垫江县桂溪镇月阳西路27号水云涧82幢701号商品房，该预售商品房为装修房，总成交金额668422元。该合同第七条约定：“……属预售商品房的，甲方（指被告，下同）应当在2015年6月20日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方（指原告，下同）使用……本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；（2）本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的具体约定（具体约定见附件四）……”。第八条约定：“……甲方还需提供《新建商品房质量保证书》和《新建商品房使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担……如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付……”。第九条约定：“……逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之十五向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”。合同附录一是重庆市垫江县碧桂园房地产开发有限公司高层住宅质量保证书。补充协议书第四条约定：“……该商品房由甲方统一装饰，设备数量及装饰标准等按《商品房买卖合同》附件三、四的约定……除该商品房的装饰、设备标准与《商品房买卖合同》附件三、附件四约定的不一致或违反有关商品房的装修、设备标准的强制性规定外，乙方在该商品房交付使用时不得以对该商品房的装饰和设备有异议为由拒绝收楼，乙方以此为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由乙方自行承担。乙方对该商品房的装饰和设备的异议由甲方按实情予以修补、保修或给予合理解决。”合同签订后，原告江素华已按合同约定向被告垫江碧桂园公司支付了购房款。另查明，2015年3月31日，被告垫江碧桂园公司就垫江碧桂园一期1-4、10、11、24-27号楼及地下车库取得了重庆市建设工程竣工验收备案登记证，销售楼栋编号82幢与规划编号27幢系同一幢楼。2015年6月14日，被告垫江碧桂园公司通过挂号信的方式向原告江素华邮寄了收楼通知书，通知原告江素华涉案商品房可按《商品房买卖合同》于2015年6月20日交付，并请原告江素华带齐有关资料和款项前来销售中心办理相关手续。2015年6月20日，原告江素华去验收房屋，但发现房屋存在质量问题就没有办理接房手续。上述事实，有原、被告的陈述，《重庆市商品房买卖合同》，重庆市建设工程竣工验收备案登记证等相关证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告在平等自愿的基础上签订的《重庆市商品房买卖合同》、补充协议书、附件及附录系双方当事人真实意思表示，其约定不违反法律和行政法规的强制性规定，也不损害国家和社会公共利益，应合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。在原、被告签订的合同中第七条约定了商品房交付应符合的条件，即涉案商品房交付时应通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，且该商品房装修质量应符合本合同关于装修方面的具体约定。原告主张涉案商品房存在质量问题，认为在合同约定的交房期限时涉案房屋未达合同约定的交付条件及标准，拒绝收楼至今，但其提供的证据均不能证明被告提供的商品房存在房屋主体结构质量不合格或质量问题严重影响正常居住使用。原告主张被告未按法律的规定提供新建商品房质量保证书和使用说明书，但其并没有提供证据证明被告在办理交房手续时未提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》，且在原、被告签订合同中的附录一就是涉案商品房的住宅质量保证书。原告对其主张的被告交付的商品房不符合法定或约定的交付条件，应承担举证不能的不利后果。因此，应认定涉案商品房在合同约定的房屋交付时间符合法定和约定的交付条件及交付标准，且被告已于2015年3月31日取得了该商品房的《重庆市建设工程竣工要收备案登记证》，并于2015年6月14日向原告发出收楼通知书，被告不存在逾期交房的违约行为。根据原、被告签订合同的约定，原告无正当理由拒绝接房的，自被告收楼通知确定的2015年6月20日起视为已交付。故原告主张由被告按合同约定履行交房义务并承担逾期交房的违约责任，于法无据，本院不予支持。对原告主张的房屋存在瑕疵、缺陷问题，其可要求被告按合同的约定对房屋进行保修，被告拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，原告可自行修复或委托他人修复，享有修复请求权或修复费用请求权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：驳回原告江素华的诉讼请求。案件受理费778元，依法减半收取389元，由原告江素华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。双方当事在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  王贤凡二〇一六年四月十四日书记员  张 川