上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民四(民)初字第3056号原告杭州顺为投资管理有限公司，住所地浙江省杭州市。法定代表人王健子，执行董事。委托代理人倪志刚，上海市海华永泰律师事务所律师。委托代理人廖丽，上海市海华永泰律师事务所律师。被告北京同一首歌餐饮娱乐有限公司，住所地北京市。法定代表人付兵兵，经理。委托代理人袁怡默，北京大成(上海)律师事务所律师。原告杭州顺为投资管理有限公司诉被告北京同一首歌餐饮娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭于2016年1月11日公开开庭进行审理。原告的委托代理人廖丽、被告的委托代理人袁怡默到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年4月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定，被告向原告承租上海市斜土路XXX号之俊大厦101室房屋用于经营，租赁期限为10年，自2012年4月1日起至2022年7月31日，其中2012年4月1日至2012年7月31日共计四个月为免租期。合同约定了租金标准和支付方式，均为先付后用。合同签订后，原告如约履行了交房义务，被告在承租期间不仅多次逾期支付租金，且未经被告同意，擅自超范围对租赁房屋进行加层，为此，原告曾通过诉讼方式向其追讨2013年7月1日起至2013年11月30日期间的租金等费用。2014年5月起，被告再次迟延支付租金和物业管理费，原告交涉无果后，于2014年8月29日向被告发出《通知函》，催告被告限期支付拖欠的租金与物业管理费等费用，否则将依约解除租赁合同。因被告未予理会，原告遂于同年9月15日发出《关于解除租赁合同的通知函》，告知被告该解除函送达之日起租赁合同即告解除，并要求其支付欠付租金等费用、限期腾退、返还租赁房屋并承担相应的违约责任。2014年9月22日再次发函重申解除合同事项，但被告始终拒绝支付欠款，虽已停止经营，却不配合原告收房，并以紧锁大门的方式妨碍原告进入租赁房屋。原告为减少损失，在未收回房屋的情况下，积极对外发布招租信息，委托中介再次挂牌出租，并委托公证机关于2015年7月31日对房屋内物品进行证据保全，并于该日强行收回房屋。并得知被告于2014年6月起至2015年7月31日共计拖欠物业费、水电费及物业滞纳金1,294,095.71元。故原告诉至法院，请求判令：1、确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2014年9月23日已解除；2、被告支付原告2014年6月1日起至2014年9月23日租金2,108,843.95元；3、被告支付原告2014年6月1日起至2015年7月31日止的物业费、水电费及物业费滞纳金共计1,294,095.71元；4、被告支付因违约给原告造成的各项损失10,618,826.10元(包括：2014年9月24日至2015年7月31日的实际占用费5,857,643.72元、租金及占用费的利息损失416,332.88元、原告为促成与被告成交于2012年8月支付的中介费及劳务费损失1,107,103元、免租期损失1,684,306.50元、煤电设备扩容费用损失753,340元、原告为寻找新承租方而支付的中介费与劳务费损失800,100元，其中租金及占用费的利息损失暂计算至2015年9月7日，要求计算至租金、占用费实际清偿之日，按银行同期贷款利率计算)；5、被告支付原告因追讨2013年7月1日起至2013年11月30日期间租金等欠款所支付的律师费325,000元。审理中，原告撤回诉请3即撤回要求被告支付原告2014年6月1日起至2015年7月31日止的物业费、水电费及物业费滞纳金共计1,294,095.71元的诉请。并调整诉请4，即要求被告支付原告各项损失10,562,765.39元，其中占用费调整为5,855,849.15元，租金与占用费利息损失调整为401,805.74元、扩容费用损失调整为713,601元，其余不变。被告辩称，首先，依据双方合同约定，被告已于2014年5月31日与原告解除了房屋租赁合同关系，不再继续承租该房屋，原告关于双方合同于2014年9月23日解除的观点显属认定事实错误。被告向原告承租房屋经营两年后，由于多方面的原因导致被告经营困难亏损不断，无法再继续经营下去，双方协商未果，被告无奈于2014年5月29日向原告付清所有租金和相关的水、电、燃气、物业费，通过书面方式向原告发出《解除房屋租赁合同书》，正式通知原告于2014年5月31日解除双方签订的《房屋租赁合同》，并同意将被告向原告账户预交押金(三个月租金)直接抵付违约金。被告认为，根据合同13-2条之规定，是有条件的赋予了合同任意一方单方解除租赁合同的权利，擅自解除合同的一方以支付相当于三个月租金的违约金作为代价获得了解除合同的权利，无需征得原告同意。其次，原告诉请要求被告承担2014年6月1日之后的租金、物业费、水电费、物业费滞纳金及各项损失赔偿金(包括占用费、租金及占用费的利息等)与事实不符，所产生的费用均应由原告自行承担，与被告无关。对于原告提出的占用费、租金及占用费的利息损失，被告认为，被告早在2014年5月29日就向原告送达了《解除房屋租赁合同书》，正式提出解除合同的请求，并从承租房屋搬离，原告也于同年6月3日发函确认收到。在此情况下，如原告对解除合同持有异议，应及时请求法院通过诉讼等方式来确认解除合同的效力，根本无需等到2015年11月起诉，原告所诉请的种种损失完全系因其自身原因造成的扩大损失，与被告无关；对于原告提出的中介费和劳务费，被告认为并非原告的损失，且无证据证明这些费用的支出与涉案房屋中介服务有关，应系原告正常经营活动中支付的费用，与被告解除租赁合同没有因果关系；对于原告主张的扩容费用，亦缺乏法律及合同上的依据；免租期属于原告为招揽租客自愿提供的服务，按照合同约定应由原告自负费用，且电增容及燃气接入到户均属于涉案房屋的附属设施，理应由原告支付相应费用。最后，原告在本案中所追讨的律师费涉及的系另一案件，该案已于2014年1月6日判决，律师费应在该案中一并处理，但原告却未向被告提出要求被告承担律师费的诉请，故应视作原告自动放弃相关诉讼权利，根据一事不再理原则，原告不能以相同的事实要求在本案中处理。经审理查明，2012年4月8日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)一份，约定，甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市徐汇区斜土路XXX号之俊大厦101室(以下简称系争房屋)，总建筑面积3,691.63平方米。并提供五个地下车位供乙方使用(使用期间与本合同的实际履行期间相同)。乙方所承租房屋用于经营量贩式KTV及餐饮娱乐，如乙方要增加或变更经营范围的，应事先征得甲方的书面同意，乙方开展经营所需的其他一切审批手续均由乙方自行负责办理并承担相关费用，甲方有义务协助乙方办理。租赁期限为10年，租赁期限自2012年4月1日至2022年7月31日止(其中2012年4月1日至2012年7月31日止四个月为免房租期，用于乙方办理相关设立分支机构之事申请登记、领取营业执照、装修等，但该四个月内的物业管理费、车位管理费，水、电等能耗费等相关费用均由乙方承担)。该房屋交房日为乙方支付首期租金和押金三日内。乙方向甲方支付自2012年8月1日至2022年7月31日止之间10年的租金。该房屋租赁押金为三个月的房租(暂按第一年租金的标准计算)，计1,684,306元，押金于本合同签订之日起十五日内支付。该房屋前三年的租金为每日每平方米5元，前三年每年的租金为6,737,225元、每月租金为561,435.50元。付款方式，租赁前二年租金付款方式为每月一付，乙方于每月25日前支付下一个月的租金，先付款后使用。第一期支付金额为四个月房租，其中三个月房租为押金，共计2,245,742元。从第三年开始租金付款方式改为每季度一付方式，先付款后使用原则不变，付款日仍为应付当季度前一个月的25日。第一期支付日期为本合同签订之日起十五日内，给付租金方式为：转账方式，乙方逾期支付的，每逾期一天，乙方每日按应付租金的1%支付逾期付款违约金(租金另计)。该房屋租金自租金起租日起每三年递增5%，递增的基数为递增前的租金水平，而非第一年的租金水平。本租赁合同正常履行完毕后，在乙方清退出租赁房屋且全额缴纳物业管理费、欠缴的水费、电费、燃气费等费用及相应的违约金或罚款(如有)之日起10日内，甲方将押金本金退还给乙方，押金不计算利息。乙方对承租房屋的装修及二、三层建筑夹层改建的所有方案，在提供资质的装修机构的设计方案的前提下，还需得到甲方的书面认可，之后乙方自行向相关主管部门办理改建、装修方案的审批或备案手续，并将最终通过主管部门审批或备案的改建、装修方案在通过之日起三日内向甲方备案，再次得到甲方认可后方可改建、装修。自2012年4月1日至2012年7月31日为乙方改建装修期。本合同约定的四个月装修期间内，甲方免除乙方租金，但乙方仍应承担并缴纳物业管理费、水费、电费、燃气费及装修管理费等其他所有费用，并作为实际承租人承担相应的义务和责任。甲方负责向相关部门报批该出租房屋电增容(乙方的用电量不低于800千瓦)、燃气接入到户的工作，该接入费用由甲方支付；如乙方有特殊要求的，因其特殊要求而增加的接入费用，由乙方自行承担。按出租房屋所在大厦的市政标准，能提供水、电、燃气的独立计量表的，甲方提供独立计量表；如虽能提供独立计量表，但需额外支付一定费用的，该额外支付的费用，由乙方支付并承担。租赁期间，甲方按本合同约定向乙方收取租金，乙方使用承租房屋发生的水、电、煤气、通讯等费用，均由乙方按服务商或物业公司出具的票据上记载的金额承担。除甲方同意乙方续租外，双方应在本合同租期届满当日或本合同被解除后的三日内返还该房屋。租赁合同期限届满或因乙方违约造成本合同解除时，在租赁房屋内的乙方自行实施的、无法搬动的装潢设施，无偿归甲方所有，如乙方故意损坏的，应赔偿甲方损失；乙方其他的设施、设备，乙方在接到甲方通知之日起七日内搬迁，否则视作乙方自动放弃该等物品，甲方有权任意处置该等物品。合同第12-3条约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按年租金(合同解除日的年租金)的贰倍支付违约金，如给对方造成损失，而支付的违约金不足补偿该损失的，还应赔偿与违约金的差额部分：……乙方延迟支付一个月的租金或水、电、燃气、物业等费用超过拾万元的；乙方利用租赁房屋或车位从事非法、不道德或不正当行为的；乙方原因致使房屋出现影响主体结构或承重结构安全的损害或故障的；……12-4条约定，如乙方及乙方关联方穷尽一切措施未能设立分支机构，取得开展量贩式KTV及餐饮娱乐的条件的，则本合同可提前终止，双方互不承担违约责任，但本合同约定的有关免租装修期的条款不再履行，乙方应在按照第一年的租金标准交纳2012年4月1日起至合同终止日期间的租金，同时将已经开展的改建、装修等施工停止，恢复原状。租赁期间，甲方不及时履行本合同约定维修、养护责任，致使房屋损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。在非本合同规定的情况下，合同双方任何一方违反本合同的约定擅自提前解除本合同，违约方应按合同约定的当年租金的三个月租金向守约方支付违约金。乙方未按本合同约定返还房屋的，每逾期一日应按日租金的贰倍向甲方支付租赁房屋的占用费。甲方因向乙方催讨租金或其他费用而支出的相应的费用和开支，由乙方承担。另，甲乙双方通讯地址和联络方式已注明在本合同内，任何一方改变通讯地址和联络方式应及时书面通知对方，否则按原通讯地址和联络方式寄发的文件视为送达。签约后，被告向原告支付租金1,245,742元，双方并于2012年4月26日签署了房屋交接清单，原告按约系争房屋交付被告，之后，被告对系争房屋投资改建、装修。2013年1月，原告与案外人签订工程合同并支付相关费用，委托案外人对电柜增容到800千瓦的改造工程进行施工，2013年3月5日该工程进行了验收。同年5月，原告支付了燃气施工相关费用(包括室内管道费用)。同时，被告开始在系争房屋经营KTV。2014年5月之前，被告尚能按约向原告支付租金、水电费、物业费等相关费用，之后被告停止营业，并于2014年5月29日向原告发出《解除房屋租赁合同书》，表示因故决定解除与原告签订的《房屋租赁合同》，至发函日已付清所有租金及相关水费、电费、燃气费、物业费等，在7个工作日内双方办理交接事宜，同意以3个月的租金作为违约金支付原告等。被告于2014年6月起陆续撤离了系争房屋，并已付清2014年6月1日之前的租金，但被告未就系争房屋与原告办理过书面交接手续、将系争房屋交还原告。2014年6月3日，原告向被告发送《回函》，表示被告无权依据租赁合同之约定以三个月租金的违约金作为对价获得合同解除权，不同意被告解除租赁合同的请求，在原、被告一致同意解除租赁合同前，被告应继续履行合同，依约支付相关费用。自2014年6月1日起被告未再向原告付租，原告于审理中向本院递交2014年8月29日《通知函》、2014年9月15日《关于解除租赁合同的通知函》、2014年9月22日《通知函二》，主要内容为，要求被告支付拖欠的2013年6月、7月、8月、9月的租金，以及租赁期间欠缴的物业管理费、能耗费等178,249.13元，并按年度租金的两倍支付违约金、被告收到函件后三日内腾退租赁房屋内的物品，并将租赁房屋交还给原告。逾期不腾退的，视为被告自动遗弃未腾退的物品，原告有权进行任意处置。经质证，被告否认收到上述函件，原告上述函件亦未有证据证明已送达被告或按照合同约定符合应视为被告收到的情形。本案审理中，原告提供法律服务委托合同、补充协议、律师费发票等，拟证明上述费用系(2013)徐民四(民)初字第1978号案件的律师费用凭证，共计325,000元，应由被告承担。另，2015年7月31日，原告通过公证方式进行证据保全，对系争房屋被告承租部位正门、卫生间、包厢、空调等房屋现状进行了拍照。根据原告提交的看房确认书等证据显示，自2015年4月起，原告将系争房屋另行委托中介重新招租。2015年8月，系争房屋新承租方进场装修。2014年11月24日，系争房屋所在物业公司委托律师向原告发出《律师函》，内容为，自2014年6月起至2014年10月止，原告已欠付物业费、水电费、车位管理费共计284,749.69元，同时，因原告未按期支付2014年6月至10月物业管理费费用产生的滞纳金累计达51,828.76元以上。望原告在收到律师函之日起七日内支付上述拖欠费用336,578.45元。2015年7月31日，该物业公司再次向原告发出客户联系函，明确原告拖欠物业费及水电费共计1,294,095.71元。原告接函后未支付上述款项。审理中，原告申请证人张某某、黄某、许某某、刘某某出庭作证。证人张某某的证人证言用以证明张某某原本要租赁系争房屋，2014年8月左右看房，比较满意，支付了原告意向金，过几天其准备进场装修，发现房屋内电线被拉断了，天花板拆了、中央空调排气口没有了，由于房屋破坏严重，故张某某不要租赁系争房屋了。被告认为证人与原告有利害关系，被告拆除的系可移动设施，不存在故意损坏房屋，对证人所述不认可。证人黄某的证人证言用以证明原告委托黄某出租系争房屋，并支付了劳务费，劳务费还包括租赁费及广告费等。被告认为2012年到2013年的费用与被告解除合同无关，原告支付款项均是通过个人账户支付，且没有合同，无法证明与租赁系争房屋有关，15万元无法证明是劳务费。证人许某某的证人证言用以证明2014年9月7日，许某某作为系争房屋保安发现被告在4楼拆除空调主机，由于被告无拆除手续，故许某某不让他们拆除。原告认为此时被告还在占用房屋。被告对证人证言无异议。但认为当时房屋是在物业及原告控制下，原告2014年5月29日发函给原告时，已将交移交手续告知原告，原告置之不理，造成无法交接，在原告拒接交接后，被告将房屋钥匙交给物业。证人刘某某证人证言用以证明原告通过其账户支付给黄某劳务费。被告认为该证人无法证明支付给黄某的是劳务费，无合同依据，且无法证明是为房屋出租产生。审理中，原、被告一致确认，被告曾按照3个月租金标准支付原告押金1,684,306.50元。原、被告双方同意在本案中对押金一并处理，被告表示该押金抵充违约金给原告，原告同意该押金作为违约金扣除。审理中，原告于2016年2月3日提出变更诉请申请，要求根据租赁合同第12-3条对违约金的约定，将诉请4即要求被告支付原告各项损失10,562,765.39元变更为要求被告向原告支付违约金13,474,450元(以合同解除日年租金两倍计，即以2014年年租金6,737,225元两倍计算)。2014年3月2日，原告提出撤销变更诉讼请求申请书，表示撤回上述2016年2月3日提出的变更诉请申请，原告就违约金将另行主张。2016年3月15日，原告表示其另行主张的违约金将会扣除上述押金抵充的违约金，不会重复主张。以上事实，有房屋租赁合同、民事判决书、公证书、看房确认书、律师函、客户联系函、物业管理合同、情况说明、公证书、录音、证据交换笔录、庭审笔录等证实，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，对当事人均具有法律约束力，双方均应恪守。原告按约交付了系争房屋，被告实际使用该房屋实施经营活动，被告理应按约履行支付租金等相关费用的合同义务。租赁合同约定的“在非本合同规定的情况下，合同双方任何一方违反本合同的约定擅自提前解除本合同，违约方应按合同约定的当年租金的三个月租金向守约方支付违约金”并非赋予违约方以三个月租金作为违约金即可任意提前解除租赁合同的权利，而是对提前解除租赁合同违约方支付守约方违约金数额的约定，如果双方不能协商一致解除合同，则单方解除合同必须要有合同约定或法定的事由出现，否则任意一方无权单方解除租赁合同。现被告无正当理由单方提出解除合同，已构成违约，应按约承担相应的违约责任。故被告提出以三个月租金作为违约金来解除合同，须征得守约方即原告的同意，与原告协商一致后，方可解除，否则被告无权单方解除。现根据查明事实，直至2014年9月份，被告并未同意解除合同，故被告认为双方租赁关系已于2014年5月29日解除的辩称意见，本院不予采信。虽然原告提供的2014年9月份的解除函件未有证据证明已送达被告或按照合同约定符合应视为被告收到的情形，但被告截止2014年9月23日，已拖欠租金达两个多月，符合租赁合同关于被告延迟支付一个月的租金，原告可单方解除租赁合同的条件，故原告主张2014年9月23日解除租赁合同，理由正当，且被告已作出解除合同的意思表示亦已搬离系争房屋，故原告要求确认双方租赁合同于2014年9月23日解除之诉请，本院予以支持。根据查明事实，被告自2014年6月1日起即未支付过租金，故原告要求被告支付2014年6月1日至2014年9月23日期间的房屋租金2,108,843.95元之诉请，于法有据，本院予以支持。审理中，原告撤回诉请3，于法不悖，本院予以准许。关于原告要求房屋使用费之诉请，如上所述，租赁合同于2014年9月23日解除，未有证据显示被告将系争房屋交还原告，故原告要求被告支付占用期间的占用费，于法有据，本院予以支持。但现有证据显示，被告于2014年6月即陆续搬离系争房屋，不再经营，系争房屋一直处于空置状态，而原告在2014年9月23日亦确认解除租赁合同，因此即使被告未将系争房屋交还原告，原告亦应当在合理期限内采取适当措施防止损失扩大，如果没有采取适当措施致使损失扩大的，原告不得就扩大的损失要求赔偿。故本院对原告主张自2014年9月24日至2014年12月31日期间参照房屋租金标准计算的房屋占用费1,813,513.55元予以支持，对于原告主张2015年1月1日之后的房屋占用费，由于是原告未采取适当措施致使扩大的损失，故对此不予支持。关于原告主张的租金及占用费利息损失、中介费、劳务费损失、免租期损失的诉请，均无合同约定，亦无法律依据，本院不予支持。关于原告主张的煤电设备扩容费用损失，根据双方合同约定，原告负责向相关部门报批该出租房屋电增容(被告的用电量不低于800千瓦)、燃气接入到户的工作，该接入费用由原告支付。故原告要求被告承担扩容费用的诉请，缺乏合同依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付律师费的诉讼请求，同样缺乏合同及法律依据，本院不予支持。鉴于审理中，原、被告一致同意在本案中对押金一并处理，被告同意该押金抵充违约金给原告，原告亦同意该押金作为违约金全部扣除，且根据租赁合同约定“在非本合同规定的情况下，合同双方任何一方违反本合同的约定擅自提前解除本合同，违约方应按合同约定的当年租金的三个月租金向守约方支付违约金”，故本院对此予以准许。被告支付的租赁押金1,684,306.5元作为违约金归原告所有。原告2016年2月3日提出变更诉请申请即要求被告支付违约金，后又于2014年3月2日撤回上述变更诉请申请，原告表示就违约金将另行主张，且另行主张的违约金会扣除上述押金抵充的违约金，不会重复主张，对此，于法不悖，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、原告杭州顺为投资管理有限公司与被告北京同一首歌餐饮娱乐有限公司于2012年4月8日签订的《房屋租赁合同》于2014年9月23日解除；二、被告北京同一首歌餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州顺为投资管理有限公司自2014年6月1日起至2014年9月23日止的房屋租金2,108,843.95元；三、被告北京同一首歌餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州顺为投资管理有限公司自2014年9月24日起至2014年12月31日止的房屋使用费1,813,513.55元；四、被告北京同一首歌餐饮娱乐有限公司已支付给原告杭州顺为投资管理有限公司的房屋租赁押金1,684,306.50元作为违约金归原告杭州顺为投资管理有限公司所有；五、驳回原告杭州顺为投资管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费99,780元,由原告杭州顺为投资管理有限公司负担61,602元,被告北京同一首歌餐饮娱乐有限公司负担38,178元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  曹 庆人民陪审员  赵倩玲人民陪审员  郑誉华二〇一六年四月八日书 记 员  符一鸣附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。