四川省什邡市人民法院民 事 判 决 书(2015)什邡民初字第1691号原告：罗凤英，住成都市。委托代理人：陈建容，四川蓉信律师事务所律师。委托代理人：龙平，四川蓉信律师事务所律师。被告：四川京瑞房地产集团有限责任公司（以下简称“京瑞集团公司）”。住所地：成都市。法定代表人：滕军，该公司董事长。委托代理人：张颖，泰和泰律师事务所律师。委托代理人：叶东灵，泰和泰律师事务所律师。原告罗凤英诉被告京瑞集团公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月9日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员蒋玲独任审判，并于2016年1月12日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人陈建容、龙平，被告的委托代理人张颖、叶东灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年12月，原告到被告位于成都市人民南路四段3号来福士广场写字楼T2-16楼B座1102室售楼处看房，被告工作人员向原告大力推荐其开发建设的位于什邡市经济开发区（北区）通惠路以南的“义乌国际商品城”。被告在售楼部销售现场向原告出示的宣传广告中用大体字标明“财富中心·义乌国际商品城”、“大西南小商品第一城”、“义乌强势入驻西部”等宣传字样，并宣称全线引入义乌品牌商户等内容。在此情况下，原告基于义乌小商品市场在全国的知名影响力、号召力对所售商铺商品价值的信赖和带动作用，于2013年12月17日与被告签订两份《商品房买卖合同》，购买了两套商品房，合同价款分别为173,781元、174,835元，原告依约共计支付购房款348,616元。2015年10月，原告发现商品城的名称叫“京瑞财富中心”，没有当初被告宣传的义乌国际商品城，更没有义乌品牌商户的入驻。被告在合同约定的交房期限届满时尚未取得建筑工程竣工验收备案表和有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，违反《商品房买卖合同》第十一条、第十三条的约定。故原告诉至法院，请求判令解除原告与被告签订的两份《商品房买卖合同》，被告返还原告的购房款348,616元及办理权属证费用18,950元，并赔偿原告损失（即按中国人民银行同期贷款利率自原告支付之日起计算至被告实际返还之日止），本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：第一，被告关于“什邡青年财富中心”项目的经营模式是所有业主在合同约定的交房之日起授权被告对商铺进行统一经营管理，在授权经营期限届满前，被告不存在向原告交房的义务。原、被告之间对于商铺的买卖与委托经营是整体的合作经营模式，合同中约定逾期交房可解除合同的条款与双方的经营模式存在冲突，不再具有适用性。第二，商铺自建成之日至授权经营期限届满，实质均由被告占有并持续经营使用，在此期间被告仅对原告存在观念上的交付，被告在实际经营期间，已经���为业主陆续办理房屋产权的相关证书。即使被告存在逾期交房，但该逾期仅导致被告经营收益的减少，不会对原告造成任何损失，原告解除合同会对被告的经营造成影响，被告将遭受退房和项目经营的双重损失。第三，目前经济环境的萧条导致业主纷纷要求解除合同，该种行为是一种不诚信的行为。第四，退而言之，即便原告行使合同解除权条件成就，但其合同解除权已因超过除斥期间而消灭。综上，原告要求解除合同的请求不成立，请求驳回原告的诉讼请求。原告为证明其陈述的事实成立并支持其诉讼请求，在指定的举证期限内，向本院提交了以下证据：1．身份证、营业执照。用以证明原、被告的主体资格。2．商品房买卖合同两份。用以证明原、被告于2013年12月17日签订商品房买卖合同，原告购买被告开发建设的位于什邡市经济���发区（北区）通惠路以南“什邡青年财富中心”项目中的1幢第1层B2-1-168、169号营业用房，商铺总价款为348,616元，同时合同约定被告应在2014年12月31日前向原告交付商品房，且在交付房屋时，该商品房应当取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；被告未按约定的期限和条件交付商品房的，逾期超过15日，原告有权退房等事实。3．收款收据。用以证明原告向被告支付购房款348,616元、办理权属证费用18,950元。4．什邡市住房和城乡规划建设局出具的项目规划验收合格证。用以证明被告于2015年5月12日才取得规划验收的批准文件，已超过合同约定的交付期限。5．复印自什邡市城市建设档案馆的涉争房屋的竣工验收备案的文件资料。用以证明该工程在2015年2月1日完工，2015��3月25日建设单位组织施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位对项目进行验收，2015年5月15日以后，涉争房屋才具备交付条件，已超过合同约定的交付期限。6．被告发出的交房通知，载明义乌国际商品城已顺利竣工并已具备交付条件。用以证明被告隐瞒事实真相，告知原告涉争房屋在2014年12月31日已顺利竣工并具备了交付条件，主观上存在恶意欺骗，并实施了欺骗行为。7．被告交房现场公示的竣工合格证。用以证明被告在交房现场出具虚假的手续，以欺诈手段欺骗原告办理收房手续，主观恶意明显。8．原、被告签订的授权委托书，载明原告三年不收取租金等。用以证明被告采取变相售后包租的形式销售商品房，违反《商品房销售管理办法》的强制性规定。9．商铺计价表。用以证明商铺销售时单价在17,000元左右，而实际合同单价为7,000余元。10．宣传资料。用以证明被告进行虚假宣传。11．现场照片。用以证明被告的宣传与实际不符。12．什邡市精诚房产测绘有限公司报告书。用以证明被告委托的测绘公司于2015年5月9日对涉争商品房所在的项目进行面积实测，已超过合同约定的交房时间。原告提交的证据，被告质证认为：证据1无异议；证据2，对合同关联性有异议，原、被告之间不只是买卖合同关系，被告不存在交房义务，真实交房时间是经营期限届满前；证据3，无异议；证据4、5，对关联性及证明目的有异议，被告不存在交房义务，对房屋占有、转移无实质性影响；证据6，关联性有异议，通知书只是被告履行的告知义务；证据7是复印件，对证据的三性不予认可；证据8，对关联性、证明目的有异议，双方是整体合作关系，经营模式是义乌模���，不属于变相售后包租；证据9，对三性不予认可；证据10、11，其证明目的与原告的诉请无关，且被告宣传的义乌模式与原告理解的模式有差异，不能成为原告认为被告欺诈的理由；证据12，请法院予以认定。被告在本院限定的举证期限内提交了以下证据：1．商品房买卖合同、授权委托书、一层平面图及被告的工商登记信息。用以证明原、被告之间是商铺买卖与委托经营的交易关系，合同中交房时间的约定与授权委托书及双方的交易模式存在冲突，交房时间应当在原告委托被告经营期限届满后，原告要求解除合同的请求不成立的事实。2．京瑞集团·义乌市日用百货行业协会战略合作协议签字仪式现场照片、《今日什邡》报道。用以证明2014年6月24日，在什邡市政府领导的见证下，被告与浙江义乌市日用百货行业协会等达成战略合作关系，拟引进义乌商城模式及商家，被告已如实、客观履行自己的义务，不存在虚假宣传。3.B2区原始平面图、B2区未规划改造前照片、B2区装修改造施工图、B2区装修施工现场照片、京瑞财富中心商铺租赁合同书、项目现场经营状况及外观照片、原告商铺经营状态照片。用以证明被告已经对包括原告的商铺在内的B2区域以及整个项目进行统一规划、改造、经营、管理，B2区域正处于营业状态的事实。4．收房确认单、材料递交登记表、委托书、商铺验收记录。用以证明2015年1月12日，为便于被告为原告办理商铺权属证，原告到项目现场缴纳了相应税费并办理办证手续，再次印证双方均清楚并认可本项目的商业经营模式及合作目的。被告提交的证据，原告质证认为：证据1，对合同关联性有异议，不能证明双方存在投资合作协议；授权委托书合��性、关联性有异议，不能证明对交付条件、期限作出变更；平面图只能证明商铺的位置。证据2，照片的真实性、合法性无法核实，关联性不予认可；对报纸的三性有异议，只是被告的宣传资料。证据3，其三性不予认可，原告的商铺不在其中。证据4，对收房确认单、材料递交登记表、委托书的真实性均无异议，对商铺验收记录的合法性、关联性不予认可。原、被告提交的证据，本院审查后认证如下：原告提交的证据1，客观真实，能够证明原、被告的主体资格，与本案具有关联性，予以采信。证据2，客观真实，能够证明原、被告签订商品房买卖合同，并约定双方权利义务的事实，与本案具有关联性，予以采信。证据3，能够证明原告向被告支付购房款、缴纳办理房屋权属证费用共计367,566元的事实，与本案具有关联性，予以采信。证据4、5，能够��明被告开发建设的“什邡青年财富中心”工程的竣工验收备案等情况，与本案具有关联性，予以采信。证据6，能够证明被告向原告发出交房通知的事实，与本案具有关联性，予以采信。证据7是复印件，不能达到原告的证明目的，不予采信。证据8，能够证明原告委托被告对其购买的商铺进行租赁、运营、管理等，与本案具有关联性，予以采信。证据9，被告不予认可，不能达到原告的证明目的，不予采信。证据10、11，因不能达到原告的证明目的，不予采信。证据12，能够证明被告委托的测绘公司于2015年5月9日对涉争商品房所在的项目进行面积实测的事实，与本案具有关联性，予以采信。被告提交的证据1，商品房买卖合同，与原告提交的合同一致，本院已予采信；授权委托书，原告对真实性无异议，能够证明原告委托被告对其购买的商品房进行租赁、经营��管理等事宜，与本案具有关联性，予以采信；一层平面图，能够证明原告所购商铺的位置，与本案具有关联性，予以采信。证据2、3，能够证明被告对业主的商铺进行统一招商经营，并已部分运营使用的事实，本院予以采信。证据4，能够证明原告于2015年1月12日签署收房确认单、商铺验收记录，并提交办证相关资料的事实，与本案具有关联性，予以采信。经过庭审举证、质证、认证，结合当事人的陈述，本院查明的案件事实如下：2013年12月17日，原告与四川京瑞房地产开发有限责任公司（以下简称“京瑞公司”）签订两份商品房买卖合同，约定原告购买京瑞公司开发建设的位于什邡市经济开发区（北区）通惠路以南“什邡青年财富中心”1幢1层B2-1-168号、169号营业用房，总价款为348,616元，京瑞公司应于2014年12月31日前向原告交付该商品房，该商品���交付应符合以下条件：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件。其中逾期交房责任约定，逾期15日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起3日内向原告支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人已付款的3%向买受人支付违约金等内容。同日，原告向京瑞公司出具授权委托书，载明原告将其购买的商品房委托京瑞公司自2015年1月1日起至2018年12月17日期间进行统一经营管理（含装修），京瑞公司承���水电费、物业管理费等全部费用，并无须向原告支付租金、使用费等任何费用，到期后原告可继续委托京瑞公司代为出租或收回房屋自行管理等内容。合同签订后，原告按约向京瑞公司支付购房款共计348,616元。2014年9月10日，京瑞公司变更为被告京瑞集团公司。2014年12月31日，被告向原告发出交房通知，载明交房时间、交房地点、需提供资料及缴纳费用等内容。2015年1月12日，原告向被告缴纳办理房屋权属证费用共计18,950元，提交了办证相关资料，并在收房确认单、商铺验收记录上签名。现原告以被告未按约定的期限和条件交房，违反合同约定为由诉至法院，主张权利。另查明，2015年2月1日，被告开发建设的“什邡青年财富中心”工程竣工，2015年4月至5月期间，该工程相继取得工程规划验收合格证、竣工验收报告、房屋面积测绘报告等。本院认��：原、被告之间签订的商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，合法有效。双方均应当按照合同约定履行各自的义务，虽然双方同时签订了授权委托，但该授权委托系原告将房屋经营权委托被告行使，其并无对商品房买卖合同内容变更的意思表示，故被告有关“商铺自建成之日至授权经营期限届满前，实质均由被告合法实际占有并持续经营使用，即使在合同约定的交房时间对业主存在交房义务，也仅是形式上的观念交付……”的抗辩意见，与事实不符，本院不予采纳。原告按约向被告支付了购房款，被告应按约向原告交付商品房。被告应当按照约定在2014年12月31日交付符合合同约定条件的房屋，被告未能按照约定的期限和条件交付商品房，已构成违约。根据双方合同的约定，被告逾期交房超过15日，原告才享有合同解除权，但原告却在��同约定的交房期限届满后15日内进行了收房确认，并提交了办理房屋权属证的相关资料，缴纳了办证费用，以自己的行为表明了其继续履行合同的意思表示。故原告要求解除合同的诉讼请求，不符合合同约定，也不符合法律规定，本院不予支持，原告要求被告退还购房款、办理房屋权属证费用及赔偿损失的请求是建立在合同解除的前提下，故对原告要求被告退还购房款、办理房屋权属证费用并赔偿损失的请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告罗凤英的诉讼请求。本案受理费减半收取为3,620元，保全费2,520元，合计6,140元，由原告罗凤英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审判员  蒋玲二〇一六年四月一日书记员  刘唯