湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂江夏民二初字第00938号原告武汉名商投资管理有限公司，住所地湖北省武汉市江夏经济开发区大桥新区大花岭村武昌大道888号。法定代表人李婷婷，总经理。委托代理人张秀，公司法务。委托代理人项凌云，系公司员工。被告王维。原告武汉名商投资管理有限公司（以下简称名商投资公司）诉被告王维房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月23日立案受理后，依法由审判员郑保民适用简易程序于2015年11月27日公开开庭进行了审理。原告名商投资公司的委托代理人张秀女、被告王维均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告名商投资公司诉称，被告为承租名城8090花园6栋1层9、10、11、12号商铺一层以上所有位置（含6-1-9至6-1-12号商铺二、三层隔层面积）房屋，于2014年4月16日与原告签订《商铺租赁合同》，合同约定租期5年，租金按季度缴纳。合同签订后，原告向被告提供符合要求的房屋，但被告没有按照约定履行义务，仅支付了87150元（2014年9月15日至2014年12月14日），以后被告再未交纳租金，原告多次催缴未果，特诉至法院，请求：1、依法解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告支付自2014年12月15日起拖欠的租金329233.3元，并支付解除合同后的商铺占用费，占用费按合同约定的租金标准从解除之日起计算至实际腾退之日止；3、判令被告支付违约金559696.61元，暂计算至2015年11月25日止；4、本案诉讼费由被告负担。被告王维辩称，承租上述房屋是事实，也欠了租金，租金是从2014年9月15日交到2014年12月15日，总共交了87150元，另外交了相当于两个月房租的保证金58100元。截止2015年12月15日总共欠十二个月的租金。但其中包含了两个月的保证金，我认为实际欠十个月的租金。对于违约金，我没有收到催款通知单，且在2015年6月份之前，原告没有催缴过房租，且有对其他商铺进行减租的情形。同时也有很多商铺欠缴租金，但原告并没有收取违约金，故对原告主张的违约金请求予以驳回。经审理查明，2014年4月16日原告名商投资公司（甲方）与被告王维（乙方）签订了《商铺租赁合同》，双方约定的主要内容为：第一条乙方承租的商铺位于……名城·8090花园6-1-12号商铺及6-1-9、6-1-10、6-1-11、6-1-12号商铺一层以上的所有位置的商铺（含6-1-9至6-1-12号商铺二、三层隔层面积），商铺的建筑面积为416.5平方米。第二条租赁用途：乙方租赁该商铺用于经营中西餐饮。第三条租赁期限：甲方于2014年5月15日前将商铺交付乙方装修，2014年5月15日至2014年7月31日为免租装修期。本合同租期为5年，自2014年8月1日起至2019年7月31日止。第四条租金及保证金：1.在合同租赁期内，前二年租金不变，从第三年起租金在上一年度的基础上按6%递增，以此类推。即：第一、二年商铺月租金为29050元，年租金为348600元；……。2.租金交纳方式为按季交纳，即乙方每年交纳四次，每次交纳该商铺本季度租金。乙方应当在本合同签订之日三日内交纳第一年第一季度的租金，其他各次的交纳时间为同期应交纳之日起三日内，一次性向甲方付清。3.签订合同时，乙方一次性向甲方交纳相当于两个月租金的保证金，共计58100元……5.如逾期交纳，乙方需按照欠交费总额的每日千分之五向甲方支付违约金。第十条合同的变更和解除条件：1.在租赁期内，无本合同约定的变更或者解除的情况出现，双方均不得擅自变更或者解除合同。2.租赁期内，发生下列情形之一，双方有权解除合同：（1）因发生不可抗力或重大自然灾害事件……（2）因城市建设需要……重新规划……致使合同不能继续履行的。3.在租赁期内，乙方发生下列违约情形之一，甲方有权解除合同，收回商铺另行出租，并追究乙方的违约责任：……乙方逾期10天欠缴租金……4.如乙方发生上述第三款违约情形，甲方可以选择下列任一种方式行使解除权：（1）在乙方承租铺位张贴《关于解除合同、收回铺位的通知》……第十一条租金及租赁保证金的退还：……2.租赁期满，乙方必须在合同期满之日起15天内办理注销手续，结清所有应缴的租金及费用，并将租赁的商铺交还甲方验收合格，甲方在合同终止30天后，在乙方无消费者投诉及经营纠纷的情况下，将租赁保证金无息返还给乙方。欠缺本款任一条件者，甲方均有权不予退还该保证金。第十二条合同终止时商铺的移交……2.提前终止或者解除合同的，乙方应自合同终止或者解除之日起3日内将承租商铺腾空并恢复原样，交付甲方验收，并交还钥匙。3.因乙方出现本合同第十条第2、3款的违约情形导致合同提前终止的，乙方不得因装修承租商铺向甲方主张权利或要求赔偿，并且应自付费用对所做装修进行移除或拆除，将承租商铺恢复原状。……5.因在租赁期限届满或本合同终止、解除后，乙方应按本合同约定将商铺交还甲方，未经甲方书面同意占用租赁场所……在占用期间乙方需支付相当于本合同约定月租金的占用费给甲方。第十四条违约责任：因乙方导致本合同提前终止的，甲方不予退还乙方已交纳的全部租金及租赁保证金，以此作为其违约应承担的责任。合同签订后，被告王维向原告名商投资公司交纳了保证金58100元。2014年4月21日，被告王维向原告名商投资公司交纳了三个月的租金87150元。双方一致同意自2014年9月15日开始计算租金。被告王维因经营不善，后再未交纳租金。2015年10月29日，原告名商投资公司向被告王维所租赁的商铺门口张贴《解除租赁合同的通告》，主要内容为：“你应于2015年2月1日前向我公司缴纳下月租金，共计人民币348600元。……在我公司多次联系你方无果下，现我公司将按合同约定解除与你的租赁合同，请你接到通知书后两日内到物业前台办理离场手续，搬走铺位内物品，逾期我公司将自行收回该商铺，并视你方自动放弃铺位内物品的所有权。”被告王维对此未予回应，原告名商投资公司遂诉至法院。本案在审理过程中，双方经过多次调解，但由于分歧较大双方未能达成一致意见。现该商铺处于停业状态，被告王维将商铺门上锁，商铺内物品未清空，也未向原告名商投资公司移交商铺。在本案审理过程中，原告名商投资公司将诉讼请求中的第三项变更为将被告王维缴纳的保证金作为违约金不予退还。上述事实，有原、被告当庭陈述、《商铺租赁合同》、交纳租金收据、《解除租赁合同的通告》及张贴照片等证据证实，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原告名商投资公司与被告王维签订《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律、法规的效力性规定，为合法有效合同，双方均应严格履行各自义务。被告王维在合同履行期间，仅缴纳了租金共计87150元，自2014年12月15日起即拖欠租金，其拖欠租金的行为有失诚信，应当依据合同的约定履行自己的义务，对原告名商投资公司主张支付租金的请求，本院予以支持。双方的《商铺租赁合同》中约定了行使解除权的条件，即“乙方逾期10天欠缴租金……甲方可以选择下列任一种方式行使解除权：（1）在乙方承租铺位张贴《关于解除合同、收回铺位的通知》……”，原告名商投资公司依据该约定，在被告王维逾期交纳租金的情形下向被告王维承租商铺张贴了《商铺租金催缴通知单》并明确告知了解除合同、收回商铺的事项，原告名商投资公司请求解除合同符合双方的约定，故对其该项请求本院亦予以支持。《商铺租赁合同》解除后，被告王维仍继续占用该商铺无法律依据，应当予以腾退。如被告王维未及时腾退商铺，应当根据双方的约定，按照月租金标准向原告名商投资公司支付商铺占用使用费至实际腾退之日。原、被告签订的《商铺租赁合同》第十四条约定了违约责任，原告名商投资公司请求以被告王维支付的租赁保证金58100元作为违约金的请求，符合双方的约定，本院对该项请求予以支持，故该租赁保证金不予退还被告王维。被告王维的辩称意见与双方合同约定不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告武汉名商投资管理有限公司与被告王维于2014年4月16日签订的《商铺租赁合同》于本判决生效之日解除；二、被告王维于本判决生效之日起十日内腾退出名城·8090花园6-1-12号商铺及6-1-9、6-1-10、6-1-11、6-1-12号商铺一层以上的所有位置的商铺（含6-1-9至6-1-12号商铺二、三层隔层面积）；三、被告王维于本判决生效之日起十日内支付原告武汉名商投资管理有限公司自2014年12月15日至本判决生效之日的租金，租金按每月租金为29050元计算。四、被告王维向原告武汉名商投资管理有限公司支付商铺占用费用，占用费计算标准为：自合同解除之日起至实际腾退之日止，比照月租金29050元计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《》第之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9252元，减半收取4626元，由原告武汉名商投资公司负担2626元，由被告王维负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院。户名-湖北省武汉市中级人民法院，帐号-17×××67，开户行-农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员  郑保民二〇一六年四月十日书记员  邓 莉