黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑06民终726号上诉人（原审被告）徐向珍，女，汉族，1957年8月25日出生，无职业。委托代理人唐靖宇，黑龙江欲凌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）大庆铭华物业管理有限公司，住所地大庆市红岗区解放村萨大路西侧商服楼3-11。法定代表人武传锐，该公司经理。委托代理人李俊发，男，汉族，1951年2月7日出生，该公司员工。上诉人徐向珍因与被上诉人大庆铭华物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院（2015）萨商初字第17号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。原审查明，2011年，原告大庆铭华物业管理有限公司入驻万峰综合大市场提供物业服务。2013年2月4日，原告大庆铭华物业管理有限公司与大庆市万峰综合大市场业主委员会续签了物业服务合同，合同约定原告大庆铭华物业管理有限公司负责小区房屋建筑共用部分的维修、养护和管理、包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间等丰关的物业服务内容，约定每平米每年服务费12元。被告徐向珍的房屋是1号楼28门，面积为127.13平方米。欠费时间2012年10月1日至2013年9月30日，收费标准12元每年，127.13平方米×12元／平米÷365天×365天；2013年10月1日至2014年2月4日，收费标准12元每年，127.13平方米×12元／平米÷365天×127天，共计欠费2057元，此款经原告大庆铭华物业管理有限公司多次索要未果。现原告大庆铭华物业管理有限公司以被告徐向珍欠付物业费为由诉至人民法院，诉讼请求如下：一、要求判令被告徐向珍给付物业费2057元；二、诉讼费由被告徐向珍承担。原审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告大庆铭华物业管理有限公司入驻万峰综合大市场提供物业服务并与大庆市万峰综合大市场业主委员会签订了物业服务合同。物业服务合同系双方真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。被告徐向珍作为小区业主，实际接受了原告大庆铭华物业管理有限公司的物业管理服务，理应向原告大庆铭华物业管理有限公司缴纳物业管理费。原告大庆铭华物业管理有限公司要求被告徐向珍给付物业费2057元的诉讼请求事实清楚，证据充分，本院予以支持。被告徐向珍辩称原告大庆铭华物业管理有限公司进入被告徐向珍的小区提供物业程序不合法，提供物业服务不合格，原告大庆铭华物业管理有限公司没有收费许可证，但未提供充分证据证实其主张，故本院对其抗辩理由不予采信。依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《物业管理条例》第七条之规定，判决：被告徐向珍于本判决生效后立即一次性给付原告大庆铭华物业管理有限公司物业费2057元。案件受理费50元，由被告徐向珍负担。上诉人徐向珍上诉称，一、被上诉人违背其承诺，随意增收物业费，被上诉人在《大庆铭华物业公司在万峰综合大市场前期物业服务情况说明汇报》的第三项载明：我公司按照一级物业服务标准开展9项物业服务，按三级物业服务标准收取物业服务费（0.735／月／平方米）。二、被上诉人没有完全履行合同，应按合同约定扣减相应的物业费。三、被上诉人在为业主提供物业服务期间，所开展的服务项目的服务质量没有达到其承诺的一级物业服务标准，甚至连三级物业服务标准都没有达到。四、被上诉人一直没有取得物业收费许可证，因此，被上诉人虽然提供了部分物业服务项目，但其依法只能按无资质的来收取劳务费，无权收取物业服务费，也不能从中获取利润。综前所述，原审判决认定事实错误，适用法律不当，故上诉人上诉请求二审法院：一、撤销黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院（2015）萨商初字第17号民事判决，依法驳回原审原告诉讼请求中2057元中1202.69元（不服金额为1202.69元）或将本案发回重审；二、上诉费由被上诉人大庆铭华物业管理有限公司承担。被上诉人大庆铭华物业管理有限公司辩称，一、原审判决事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，并无不当，上诉人上诉理由不能成立，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。二、万峰大市场工程指挥部与被上诉人之间签订的前期物业合同是双方真实性意思表示，具有法律效力。万峰综合大市场业主委员会与被上诉人签订的物业合同也是双方真实意思表示，这两份合同对全体业主具有约束力，被上诉人依据合同规定，履行了物业合同义务，上诉人依法应承担物业费用。三、上诉人所提收费许可问题，依据国家规定，商服类物业服务合同不需要物业收费许可证，国务院已明令取消了物业服务收费许可制度。四、被上诉人已经履行物业服务合同义务，依法应该收取物业服务费用。上诉人徐向珍向本院提交证据如下：一、市政府领导来信办理单（提交复印件）；欲证明，因为被上诉人的服务不达标，上诉人多次向有关部门反映，市政府领导通过萨尔图区城管局督办被上诉人完善服务。被上诉人大庆铭华物业管理有限公司质证称，对证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，这份证据批转日期是2014年6月27日，这份证据与本案无关，铭华物业已经退出了万峰综合大市场，退出后向政府打的报告，所以不能作为认定案件的证据。本院认为，该份证据所证实的内容并非本案诉争期间内的物业服务，与本案不具有法律上的关联性，无法证明上诉人欲证明的问题，故本院不予采信。二、2011年6月28日前期物业招投标的会议纪要一份（经与原件核对无异议后提交复印件）；欲证明，2011年6月28日在万峰大市场综合指挥部召开了万峰大市场前期选聘物业公司招标会，结果是众城物业以17票中标。被上诉人大庆铭华物业管理有限公司质证称，对该份证据的真实性及证明问题均有异议，这份证据没有反映出被上诉人的人员参加招投标会，与上诉人所表述的不符。在原审中没有出现该证据，对于本案来讲，这份证据不属于案件的新证据，不能作为认定案件事实证据的使用。本院认为，该份证据仅能证明万峰大市场曾召开招投标会，与本案物业服务合同及物业服务是否达标无法律上的关联性，故本院不予采信。三、2011年7月4日被上诉人给万峰综合大市场前期物业服务情况说明汇报（经与原件核对无异议后退回复印件）；欲证明，被上诉人认可按三级物业服务标准收取物业服务费。被上诉人大庆铭华物业管理有限公司质证称，对该份证据的真实性及证明问题均没有异议，需要说明的是被上诉人按照情况汇报的标准收取的物业费，并且提供了相应的服务。本院认为，该份证据为被上诉人出具，并加盖公章，真实性、合法性得以确认，是被上诉人向万峰综合大市场做出的收费标准承诺，乃本案业主应当缴纳的物业费数额的计算依据，故本院予以采信。四、被上诉人物业服务不达标和有些项目没有服务的相关证据10份（经与原件核对无异议后提交复印件）。欲证明，被上诉人物业服务不达标和有些项目没有服务。被上诉人大庆铭华物业管理有限公司质证称，对该组证据的真实性及证明问题均有异议，无法认定该组证据的签字人是否是被上诉人的职工，该组证据与本案无关联性，上诉人与被上诉人形成了物业服务合同，是双方需要履行的。该组证据是万峰综合大市场业主委员会与铭华物业之间就物业服务过程中出现的问题包括施工存在的问题往来的函件不属于本案审理范围，不能作为认定物业服务合同的证据。本院认为，该组证据为万峰综合大市场单方出具，其真实性、合法性无法核实，故本院不予采信。五、通知一份（经与原件核对无异议后退回，提交复印件），询问笔录复印件一份。2011年6月30日万峰大市场工程指挥部给铭华物业发出的通知，该份通知结合招投标证据可以证明被上诉人在2011年参与了招投标行为，其前期物业服务合同并没有实际履行，再结合祁振全在公安机关的询问笔录可以看出前期物业服务合同并不真实，应认定为无效合同。被上诉人大庆铭华物业管理有限公司质证称，对证据的真实性及证明问题均有异议，被上诉人从未接到此通知，而且铭华物业公司并没有退出万峰综合大市场，一直在履行服务合同义务，全体业主接受了被上诉人的服务。本院认为，该份通知为万峰综合大市场单方出具，其真实性、合法性无法核实，故本院对该份通知不予采信。询问笔录中可以认定大庆铭华物业管理有限公司确实为大庆万峰综合大市场提供了物业服务。本院对该询问笔录予以采信。六、萨区城管局证明一份（经与原件核对无异议后退回，提交复印件）、信访材料复印件四份，欲证明2011年4月3日前期物业合同并未进行管理备案，关于被上诉人一方物业服务存在质量瑕疵，上诉人及其他业主对物业服务多次进行了信访。充分反映了物业服务的质量存在着重大问题。被上诉人大庆铭华物业管理有限公司质证称，对证据的真实性及证明问题均有异议，该证据来源不清。与事实不符。我方有备案登记，我方实际提供了服务。而且没有任何证据证实我方提供的服务质量存在瑕疵。上访材料不属于直接证据，不能作为认定案件事实的证据使用。本院对该证据的真实性予以确认。七、南通长城建筑有限公司2016年2月24日出具的证明一份（经与原件核对无异议后退回，提交复印件），欲证明万峰大市场在2012年以来多次委托该公司进行维修。被上诉人大庆铭华物业管理有限公司质证称，对证据的真实性有异议，铭华物业已于2014年2月4日撤出万峰大市场，铭华物业与南通长城建筑有限公司之间未有任何来往，而且该份证据是2016年做出的，与本案没有任何关联性，无法证实案件事实。本院认为，该证据仅能证实南通长城建筑有限公司曾对万峰大市场进行过维修，与大庆铭华物业提供物业服务不具有关联性，故本院不予采信。二审期间，被上诉人大庆铭华物业管理有限公司举证如下：一、大庆市物业服务企业信用等级申报材料三份（经与原件核对无异议后退回，提交复印件），该证据欲证实铭华物业承接万峰大市场后报批备案。上诉人徐向珍质证称，对这组证据真实性没有异议，证明问题有异议，这是一组信用等级的申报材料，而不是针对物业服务合同申请备案。与物业管理条例大庆物业收费管理办法所规定前期物业合同的备案不是同一事项。本院对该证据的真实性予以确认。基于原审及二审期间各方举证、质证意见及诉辩意见，本院查明，2011年7月4日，被上诉人大庆铭华物业管理有限公司向万峰综合大市场出具《大庆铭华物业公司在万峰综合大市场前期物业服务情况说明汇报》一份，其中，被上诉人承诺按照一级物业服务标准开展9项物业服务，按三级物业服务标准收取物业服务费（0.735／月／平方米）。被上诉人大庆铭华物业管理有限公司由主管部门监管，服务质量合格。本院查明的其他法律事实与原审一致。本院认为，被上诉人大庆铭华物业管理有限公司分别与大庆市万峰综合大市场工程指挥部、大庆市万峰综合大市场业主委员会签订了前期物业服务合同和物业服务合同，并向万峰综合大市场提供了物业服务，应当按约定收取相应业主的物业服务费。被上诉人是否办理收费许可证法院对此并没有监管权，上诉人主张被上诉人没有收费许可证而拒绝交纳物业费，本院不予支持。2011年7月4日，被上诉人向万峰综合大市场出具《大庆铭华物业公司在万峰综合大市场前期物业服务情况说明汇报》一份，承诺前期物业服务按三级物业服务标准收取物业服务费，即0.735／月／平方米。2013年2月4日，被上诉人与万峰综合大市场签订正式的物业服务合同，约定物业服务费按12元／年计算。即被上诉人应当收取的物业服务费数额，2013年2月4日以前为0.735／月／平方米，2013年2月4日以后为12元／年／平方米。上诉人徐向珍所有房屋为1号楼28门，面积为127.13平方米，其未交纳物业服务费期间为2012年10月1日至2014年2月4日。因此，2012年10月1日至2013年2月3日期间的物业服务费为：127.13平方米×4个月×0.735元／月／平方米=373.8元；2013年2月4日至2014年2月4日的物业服务费为：127.13平方米×1年×12／年／平方米=1525.6元。故上诉人应当向被上诉人支付拖欠的物业费总额为1899.4元。上诉人徐向珍称被上诉人未完全履行合同，服务质量不达标，应扣减物业费的上诉理由，而上诉人未向本院提供充分的证据证实其主张成立，故本院不予支持。因此，上诉人徐向珍的上诉理由部分成立，其上诉请求，本院部分予以支持。综上，二审期间上诉人徐向珍向本院提供了新的证据，导致原审判决认定基本事实部分有误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、变更黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院（2015）萨商初字第17号民事判决判项为：上诉人徐向珍于本判决生效后立即一次性给付被上诉人大庆铭华物业管理有限公司物业费1899.4元；二、驳回原审原告大庆铭华物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，共计100元，由上诉人徐向珍负担92元，由被上诉人大庆铭华物业管理有限公司负担8元。本判决为终审判决。审判长  朱志晶审判员  陈 丽审判员  刘 放二〇一六年四月十八日书记员  李美鸥