广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第6148号上诉人（原审被告）：广州市建城房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：李韧。委托代理人：梁钊明，广东中穗律师事务所律师。委托代理人：周可爱，广东中穗律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：郭丽初，澳门特别行政区居民，现住澳门特别行政区。被上诉人（原审原告）：郭孝初，香港特别行政区居民，现住美国。被上诉人（原审原告）：郭艳初，澳门特别行政区居民，现住澳门特别行政区。被上诉人（原审原告）：郭胜初，澳门特别行政区居民，现住澳门特别行政区。四被上诉人共同委托代理人：钟寨谟，广东合邦律师事务所律师。上诉人广州市建城房地产开发有限公司（以下简称“建城公司”）因与被上诉人郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第334号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年10月15日，郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初（被拆迁人、乙方）与建城公司（拆迁人、甲方）签订了《广州市房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经批准拆除文德南路108、110、112号的房屋，乙方是该屋的产权人，产权面积316.8790平方米，其中首层商业面积114.2196平方米，二层商业面积159.2756平方米，三层住宅面积45.9702平方米；甲方应于2014年9月10日前安置乙方回迁；回迁商铺面积按套内面积计算，其中首层商业面积114.2196平方米，二层商业面积159.2756平方米；在本协议签订后，甲方于每月28日向乙方发放停业补偿费30000元，至回迁为止；逾期回迁责任赔偿按回迁收楼时的商品房市场总价值的每日万分之五赔付；经双方友好协商，甲方愿意以原址新建大楼A栋36层F房建筑面积77平方米，套内面积为63平方米及原址新建大楼A栋36层G房建筑面积77平方米、套内面积为63平方米共两套住宅建筑面积共154平方米和地下第三层车库两个车位回迁给乙方；乙方原产权首、二层商铺，回迁安置在新建大楼A栋商场首、二层，其中首层门口开口大门外不能有绿化遮挡，直接连通该回迁商铺；等。2010年10月19日，郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初（被拆迁人、乙方）与建城公司（拆迁人、甲方）签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，其中约定：关于甲、乙双方的回迁、逾期等相关的拆迁回迁约定，具体见双方在2010年10月15日签订的《拆迁安置协议》为准。因本案纠纷，郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初于2015年1月6日向原审法院共同提起诉讼，诉称：郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初与建城公司分别于2010年10月15日、2010年10月19日签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《广州市房屋拆迁安置协议》，按照上述协议之约定，建城公司应于2014年9月10日前，将符合协议及附件分户图确定的楼层、坐向、功能的首层商铺套内面积114.2196平方米、二层商场套内面积159.2756平方米、A栋36F房建筑面积77平方米、A栋36层G房建筑面积77平方米及室内2个停车位等房屋交付原告使用。但直至郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初起诉日，建城公司尚不能将上述房屋交付郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初使用，建城公司延期交楼的行为违反了协议之约定，造成了郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初极大的经济损失，故诉至法院请求判令：1、确认建城公司按照每月30000元向郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初支付停业补偿费直至上述郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初实际回迁日止；2、建城公司向郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初支付自2014年9月11日起至实际交楼日止的损失赔偿，每日按照24550499元的万分之五计算。建城公司原审辩称：不同意郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初的全部诉请，郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初的上述请求无事实及法律依据，具体理由如下：1、建城公司的拆迁地块楼房建设工程因历经2010年广州亚运会残运会、2011年广州市地方规划政策法规的修改、2012年广州市城市规划方案调整等不可抗力的事件导致施工延误长达三年之久，依照《合同法》及《民法通则》的规定，应免除建城公司因不可抗力逾期交楼回迁的违约责任。2、建城公司拆迁地块楼房建设工程延期还有一个原因在于该工程因为廖教全等钉子户拒绝拆迁导致严重耽搁，所属政府和司法部门在处理该钉子户的房屋拆迁问题司法程序和时间复杂而漫长，该系列原因，我方认为属于政府行为的不可抗力，依法应当免除建城公司的违约责任。3、建城公司在本案房屋的拆迁安置过程中始终都是在善意履行合同，除了交楼回迁外，其他相应的补偿及善后工作均妥善解决，建城公司按照每月3万元的标准准时向原告交付，在延期交楼的责任归属上不存在故意拖延或主观过错行为。4、即使认定建城公司违约需承担责任，郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初逾期回迁产生的租金损失，我方计算后确认为27436.34元，建城公司每月3万元的停业补偿费足以补偿原告的损失，原告再要求按照物业总值的每日万分之五计算巨大的违约责任，明显属于违约金过分高于所造成的实际损失，建城公司请求法院不予支持该违约责任或者适当减少为不超过每月3万元的停业补偿费的百分之三十作为本案的违约责任。5、在本案中郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初未举证证明物业价值，建城公司也是本案的利益受害方，根据《合同法》公平原则及诚实信用原则，建城公司不应承担违约责任或适当减少违约责任。原审审理过程中，郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初申请对涉案的房屋市场价进行评估，原审法院经摇珠确定广州市华盟价格事务所有限公司为本次评估的评估机构，郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初为此预付评估费5万元。广州市华盟价格事务所有限公司于2015年10月12日作出《报告书》，记载：广州市越秀区文德南路地段首层商铺（套内面积114.2196平方米）、二层商场（套内面积159.2756平方米）、A栋36F房（建筑面积77平方米，套内面积63平方米）、A栋36层G房（建筑面积77平方米，套内面积63平方米）及两个室内停车位于2014年9月10日的市场价格为24550499元。郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初对该评估结论没有异议。建城公司对于住宅及车位的价格评估结果无异议，对于首层商铺及二层商场的价格有异议，并提供了其单方委托的广州市越房房地产价格评估有限公司出具的《估价报告书》，郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初对该《估价报告书》的结论不予认可，认为其是单方委托，应以法院委托的评估公司出具的结果为准。建城公司为了证明存在不可抗力的抗辩，向原审法院提供了2010年8月30日印发的《关于2010年广州亚运会残运会期间严格控制建设工地施工作业管理的通知》、2013年9月27日《关于要求调整建筑设计的复函》及关于廖教全与建城公司的《房屋拆迁裁决书》、《行政判决书》等材料。郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初共同认为上述证据与本案无关，不能作为建城公司的免责事由。原审庭审中，郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初共同表示：建城公司每月有按时支付停业补偿费30000元。原审法院认为，郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初与建城公司签订的《广州市房屋拆迁安置协议》、《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》均是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，双方均应遵守履行。按照合同，建城公司应向郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初支付停业补偿费每月30000元直至回迁为止，该停业补偿费的标准已经明确约定，建城公司也按时照此履行，双方对此并无争议，郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初起诉要求确认该停业补偿费的标准，没有意义，原审法院不予调处。建城公司应于2014年9月10日前安置郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初回迁，但至今还未安置，已经违反了合同的约定。建城公司提出存在不可抗力的抗辩，《关于2010年广州亚运会残运会期间严格控制建设工地施工作业管理的通知》早在郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初与建城公司签订拆迁协议之前已经印发，建城公司应当知晓；而对于规划调整，建城公司提供的证据仅能证明是其自行申请的规划调整；关于建城公司所称存在钉子户影响施工进度的问题，应属建城公司可以预见之事，故建城公司在本案中所提之事实，不构成不可抗力，并不能成为其免责事由，故建城公司应就其逾期安置承担相应的法律责任。按照双方的合同约定，逾期回迁责任赔偿按回迁收楼时的商品房市场总价值的每日万分之五赔付。经郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初申请，原审法院摇珠确定的评估机构已作出结论，即涉案的回迁房于2014年9月10日的市场价格为24550499元。建城公司以其单方委托的评估公司所作之结论来抗辩，无法律依据，原审法院不予采纳。建城公司提出双方约定的违约金过高，请求法院调整。原审法院认为，从订约时双方的地位来看，郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初作为被拆迁户处在相对弱势的地位，而建城公司作为拆迁人在签订拆迁合约之时具有较高的专业能力与磋商技巧，建城公司在订约时占有优势地位。在本案中，建城公司也未有证据证明双方约定的违约金远高于给郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初造成的损失。综上，对于建城公司要求调整违约金的抗辩，原审法院不予采纳。同理，对于郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初的第二项诉讼请求，本院予以支持，但应计算至本判决生效之日止（若实际回迁之日在本判决生效之前，则计算至实际回迁之日止）。因本判决生效之后的事情还未发生，原审法院不予调处。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，于2015年11月26日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市建城房地产开发有限公司一次性向原告郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初支付从2014年9月11日起计至本判决发生法律效力之日止（若实际回迁之日在本判决生效之前，则计算至实际回迁之日止）的损失赔偿（每日按照24550499元的万分之五计算）。二、驳回原告郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费72260元（其中受理费22260元、评估费50000元），由原告郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初负担100元，由被告广州市建城房地产开发有限公司负担72160元。判后，上诉人建城公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审查明事实不清，未查清涉案物业于2014年9月10日的实际市场价格，也未查清逾期回迁给郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初的实际损失。首先，一审法院确定的评估价值与建城公司单方委托确定的价值差额巨大达310多万元，差额比例已达物业价值的10%以上。一审法院应当重新委托评估。同时，一审未查清评估报告的真实性、关联性以及合法性，也未让评估机构解释评估报告的内容、评估过程以及评估办法。建城公司对此提出异议并申请重新评估，但一审法院无视建城公司提出的异议，也未安排重新评估，严重损害了建城公司的合法权益。其次，关于是否调整违约金是与违约造成的损失相关，但一审既未要求郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初就此举证，也未查清事实，而建城公司依《2014年广州市房屋租金参考价》计算迟延交楼仅给郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初造成每月27436.34元租金损失。二、关于违约金所参照的物业总价值范围，应以首层商业价值、二层商业价值为限，并不包含住宅价值、车位价值。从合同条款格式排版顺序看，《拆迁安置协议》第十条第3点的逾期回迁责任赔偿（每日万分之五，显然是针对第十条第2点商业部分的违约责任而订立，而第十条第4点住宅及车位的条款是在该第十条第3点之后，住宅及车位部分已有其独立的违约责任条款。三、关于违约金过高调整的问题，一审法院认定事实错误。首先，一审认定按物业价值24550499元的每日万分之五计算巨额违约责任，已经远远超过预期回迁给郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初造成的实际损失。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第29条第2款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为合同法第114条第2款的“过分高于造成的损失“的规定。其次，一审法院推断签订合同时郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初处在相对弱势的地位，而建城公司处在优势地位，这没有任何事实依据。最后，签订合同时谁强势谁弱势根本不是判定是否调整违约金的衡量标准，一审法院据此来判定是否调整违约金数额缺乏法律依据。四、一审适用法律错误，其认为”建城公司没有证据证明双方约定的违约金远远高于给郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初造成的损失“，是罔顾事实以及错误分配举证责任。五、违约金的计算应坚持以补偿性为主，根据建城公司的合同履行程度、过错责任及郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初的预期利益，适当减少违约金数额。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第5、6、7、8条的规定，本案的违约责任应以补偿性为主。六、关于亚运会、规划政策、规划方案调整等不可抗力事件，以及廖教全等钉子户司法程序进行等政府行为的不可抗力适用。根据法律规定，应免除建城公司因此而逾期交楼回迁的违约责任。七、建城公司也是本案的利益受害方，根据合同法的公平原则与诚实信用，建城公司不应承担违约责任或者适当减轻违约责任。被上诉人郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初答辩称：同意一审判决。理由是：一、合同法等相关法律法规没有规定合同条款固定放置的格式以及放置的位置会使合同条款的效力受到限制，合同的每一条款都有当事人特定目的，均需要遵守履行。二、作为被拆迁人的郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初在拆迁房屋时，最关心的是涉及自身利益的回迁房屋的面积、楼层、坐向及房屋的交付时间及其责任，而事实上这些问题在协议中清楚说明。协议第十条第4款，只是因为涉及建城公司作为原拆迁房屋的拆迁人的买受人（即原来房屋已经涉及拆迁，因处理该拆迁烂尾对外拍卖，建城公司只是拍卖所得该项目的接盘人），对回迁住宅及车位作特别说明而已，并没有排除其应该承担的违约责任，否则建城公司可以因不用承担迟延交付住宅、车位违约责任，而永远不向郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初交付房屋。因此，计算违约责任的物业当然包含应该回迁的住宅、车位。三、该协议第十条第3款涉及的停业补偿费3万元与迟延交付房屋物业的责任是不同类型的，目的意义也不同，停业补偿费3万元的支付期限方式是依约一直履行，与是否延期交付房屋没有关系，建城公司没有违约前，其也应按照约定向郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初支付。而违约赔偿责任是仅仅针对建城公司的违约行为而约定。因此，违约责任应当独立认定、计算。四、关于评估价的问题，一审法院通过公开、合法的程序选定了有资质的评估公司，一审的评估是合理、正确客观的，不存在建城公司自行找的评估公司有差异作为要重新评估的理由。五、关于不可抗力的问题，按照我国合同法第117条的规定，亚运会、法规更改、钉子户的法律纠纷等都不符合合同法关于不可抗力的免责事由。六、关于违约金约定的问题，根据合同法的规定，涉案房屋拆迁补偿协议合法有效的，并且意思表示真实，所以合同的各项条款对于双方均有约束力。万分之五的比例远远低于2010年的银行贷款利率的4倍，根据去年的司法解释规定，要保护百分之二十四的利率的标准，所以违约金不应当调低并且建城公司的上诉理由没有依据。经审查，原审查明事实无误，且双方当事人未提交新证据，本院予以确认。二审中，建城公司确认：一审法院委托的评估公司的资质、评估程序均没有问题。协议约定的违约金过高，应予以调整为房产总价值的每日万分之一计付。郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初认为因建城公司逾期回迁导致其损失包括租金损失、融资损失以及律师费损失。本院认为，根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、涉案回迁商品房的价值？二、协议书约定的违约金计算基数是否包括住宅及车位的价值？违约金计算标准应否调整？原审法院根据郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初的申请，依法委托广州市华盟价格事务所对涉案回迁商品房的价值进行评估，其评估结论经本案双方充分质证，建城公司二审也确认一审法院委托的评估公司的资质、评估程序均没有问题，故该评估结论可作为本案判决的依据。至于建城公司提供其自行委托的评估公司作出的评估结论，并不足以否认上述评估结论的证明力。因此，建城公司认为上述评估结论偏离实际市场价值，本院不予采纳。建城公司认为双方协议书约定的违约金所参照的物业总价值范围，应以首层商业价值、二层商业价值为限，并不包含住宅价值、车位价值。本院认为，协议书第十条第3款约定：“逾期回迁责任赔偿按回迁收楼时的商品房市场总价值的每日万分之五赔付”，结合协议书其他条款看，涉案的被拆迁房屋包括了首层、二层商业面积和三层住宅面积，协议书第十条第2、4款分别约定了回迁的商业面积、住宅面积和车位，协议书第三条第1款约定的“回迁时间2014年9月10前”并没有对商业面积、住宅面积和车位作区分，故从上述上下文条款看，不能得出上述第十条第3款约定的“商品房”不包括住宅、车位的结论，建城公司的该项上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。双方协议书对违约金计付标准的约定系双方的真实意思表示，对双方均具有约束力，建城公司未依据协议约定回迁，应按协议约定承担违约责任。建城公司认为郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初逾期回迁的损失即为回迁物业的租金损失，合同约定的违约金远远高于该损失，要求调整违约金标准。一方面，建城公司于签订协议时应当对回迁房产地段的租金标准状况清楚了解，并充分考虑逾期回迁的风险，与被拆迁人审慎约定违约金标准。但建城公司未积极履行审慎注意义务，仍然与被拆迁人约定逾期回迁违约责任每日按总房产价值万分之五计算，故建城公司应承担相应的法律后果；另一方面，本案建城公司所提交的证据也不足以证明约定的违约金过分高于郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初因建城公司的逾期回迁导致的全部实际损失。因此，原审不予支持建城公司该项请求，并无不当。至于建城公司的其他上诉请求和理由，原审的认定并无不当，建城公司二审也未能提供新的证据，故本院均不予采纳。综上所述，建城公司的上诉请求和理由均不能成立，不应支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费22260元，由上诉人广州市建城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张燕宁审 判 员  李 静代理审判员  黄春成二〇一六年四月十九日书 记 员  林嘉丽