重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终6578号上诉人（原审被告）：肖英，女。被上诉人（原审原告）：泸州市敢拼物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市江北区桥北苑2号1幢4-2。负责人：陈彬，总经理。委托诉讼代理人：陈学富，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：周玲，女，系该公司员工。上诉人肖英因与被上诉人泸州市敢拼物业管理有限公司重庆分公司（以下简称敢拼物业）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2016)渝0108民初6438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人肖英、被上诉人敢拼物业的委托诉讼代理人陈学富和周玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖英上诉请求：撤销一审判决，减免物管费并只按每季度140元的标准计算欠缴物管费用，一、二审诉讼费用全部由敢拼物业承担。事实及理由：敢拼物业没有按照物业服务合同约定为肖英所在小区提供物业服务，小区门岗形同虚设，多次发生偷盗事件，安全无保证，而且敢拼物业管理混乱，公共绿化和设施没有得到正常维护，小区卫生脏乱差等等；敢拼物业是否有经营物业的资质有待核实，敢拼物业并未按照物业合同约定进行工作人员安排，减少了工作人员的数量，进而加重了员工的工作量，使得员工责任心降低，故肖英不应按照敢拼物业所称的标准向其交纳物业管理费，最多按每季度140元的标准计算欠缴物管费用。敢拼物业答辩称，一审判决正确。肖英提到的问题中，小区栏杆维修需要启动大修基金，但是因为小区很多业主不签字，所以没办法启动大修基金；至于小区清洁方面，物业的清洁工打扫的很干净，一些树叶不清理是因为可以埋在地下作为肥料，物业主要清理大的树枝等垃圾，物业也清理了小区经常堵塞的管道，还包括爆裂全部都是物业自行拿钱维修；关于小区欠缴物管费的人数，不是肖英陈述的有70到80家没有交费，只有20多家没交费是因为是空置房，是每年交一次，现在是接近90%的小区业主都交了物管费；关于治安问题，物业是管理公共部分的治安，并不能负责业主家庭内部的治安管理，物业管理人员都是对小区不定期检查，保安也是定期巡逻并进行签到的。总之，敢拼物业尽到了合同约定的物业服务义务。敢拼物业向一审法院起诉请求：判令肖英支付2013年1月至2016年4月的物业服务费8114.40元、公摊费435元，共计8549.40元。一审法院认定事实：2012年12月31日，圣马寻常人家小区业主委员会与敢拼物业签订了《圣马寻常人家小区物业服务合同》，约定由敢拼物业对圣马寻常人家小区进行物业服务，服务期限为三年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止。合同明确了物业服务区域概况、委托服务事项、物业服务质量、物业服务费用、合同双方的权利义务、违约责任等事项。其中合同第四章约定，物业服务费采取包干制方式，按建筑面积计算，住宅按1.5元/月/平方米收取物业服务费，车位按照70元/月/个收取管理费，公摊费据实分摊。合同签订后，敢拼物业一直为圣马寻常人家小区提供物业服务。合同到期后，该小区、业主委员会未与敢拼物业续签合同，也未与其他物管公司签订合同，敢拼物业继续为该小区提供物业服务。肖英系重庆市南岸区崇文路31号圣马寻常人家小区13栋X单元X-X号的业主，其房屋建筑面积135.24平方米。肖英自2013年1月至2016年4月欠缴物业服务费、公摊费。2015年5月5日，敢拼物业在肖英居住的13栋X单元X-X号张贴了催缴通知单。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”敢拼物业与圣马寻常人家小区业主委员会签订的《圣马寻常人家物业服务合同》，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的,形式要件符合法律规定,合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。敢拼物业、肖英双方均应按照合同的约定履行自己的义务。该合同到期后虽未续签，但敢拼物业继续提供物业服务，肖英接受了敢拼物业的服务，肖英应当支付相应对价，故敢拼物业起诉要求肖英支付拖欠的2013年1月至2016年4月的物业服务费8114.40元（1.5元/月/平方米×135.24平方米×40个月），一审法院依法予以支持。关于公摊费，合同约定据实分摊，但敢拼物业对其主张的公摊费未举示相关证据，故一审法院对敢拼物业关于公摊费的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，遂判决：“一、限被告肖英于本判决生效后十日内支付原告泸州市敢拼物业管理有限公司重庆分公司从2013年1月至2016年4月的物业服务费8114.40元；二、驳回原告泸州市敢拼物业管理有限公司重庆分公司其他诉讼请求。案件受理费50，减半收取25元，由被告肖英承担（此费原告已预缴，由被告在支付上述款项时一并直付原告）。”本院二审审理中，肖英向法庭提交一份敢拼物业张贴在涉案小区的《致业主的公开信》复印件，拟证明敢拼物业从2013年7月份开始未向肖英提供物业服务。向法庭提交7张照片，结合一审提交的照片拟证明小区车位后面还是布满灰尘和蜘蛛网的，小区栏杆锈迹斑斑、小区保安经常在夜间睡觉，没有尽到盘查查询的义务等事实。敢拼物业质证称，这份《致业主的公开信》虽是敢拼物业发布，但系因为肖英等人不缴纳物管费，出于警告欠缴费用的业主才张贴，而敢拼物业依然向肖英所在小区提供了物业服务。针对7张照片的真实性不予认可，栏杆锈蚀虽是事实，但是维修栏杆需要启动大修基金，而业主没有通过，所以就没有启动；南山因为气候潮湿，经常布满蜘蛛网，敢拼物业每3个月清理一次。敢拼物业在提交了《致圣马小区业主委员会函》和《关于圣马寻常人家小区消防设施未配齐的函》，拟证明敢拼物业进入该小区提供物业服务时，小区的公共设施残缺，至今未完善；提交《来人来访登记表》一份和《固定岗位交接班记录》一本，拟证明保安已尽到安全保障义务。肖英质证称，不认可两个函件的真实性，不能达到敢拼物业的证明目的。本院二审认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，敢拼物业与圣马寻常人家小区业主委员会签订的《圣马寻常人家物业服务合同》，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的,形式要件符合法律规定,合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。敢拼物业、肖英双方均应按照合同的约定履行自己的义务。该合同到期后虽未续签合同，但从双方在庭审中的陈述以及各自提交的证据来看，敢拼物业依然还在该小区内提供物业服务，虽然可能存在一些服务上的瑕疵，但肖英作为该小区业主不得仅以此为由拒绝交纳物业管理费，另外肖英在二审庭审中提出的物业管理费计算标准并无法律依据，本院不予采信。故肖英应当向敢拼物业支付拖欠的2013年1月至2016年4月的物业服务费8114.40元（1.5元/月/平方米×135.24平方米×40个月）。当然，敢拼物业作为物业服务的提供者，应和业主之间进行良好的沟通交流，并意识到自身物业服务上存在的不足，及时弥补、整改，争取尽快业主之间达成共识以期让小区有一个更为良好的环境。综上所述，肖英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由肖英负担。本判决为终审判决。审 判 长  倪洪杰审 判 员  秦 敏代理审判员  宋 扬二〇一六年十月十三日书 记 员  吴晓亮