苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2015）园民初字第04330号原告崔志斌。委托代理人殷荣，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。被告刘红梅。委托代理人皋荣蓉，江苏瀛元律师事务所律师。被告魏友东。原告崔志斌与被告刘红梅、魏友东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月2日受理后由审判员张继红适用简易程序独任审理，并于2015年12月9日、12月23日公开开庭审理。后，因案情复杂，本案转为普通程序，由审判员张继红、人民陪审员吴素元、沈永���组成合议庭，于2016年4月13日公开开庭审理。原告崔志斌（参加第一次庭审）及其委托代理人殷荣，被告刘红梅（参加第一、二次庭审）及其委托代理人皋荣蓉，被告魏友东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔志斌诉称，2015年7月4日，原告与被告签订房屋买卖（居间）合同，约定被告将其所有的位于苏州工业园区上君花园133幢201室的房屋出售给原告，实际成交价格为151万元，并约定双方须在2015年10月16日前提供相应合法的（过户/贷款）证件，合同签订后，原告向被告支付定金2万元，原告多次催被告办理网签过户手续，但被告不同意，为此，原告提起诉讼，要求判令原告返还定金2万元，赔偿损失151000元，并承担本案的诉讼费用。被告刘红梅辩称，被告不存在违约行为，不应当赔偿损失。本案所涉合同为房屋买卖居间合同，主要约定了居间���与买房人之间的权利义务，对原被告之间的权利义务并未做明确约定，双方未能签订房屋买卖合同的主要原因是双方在房款交付上未能达成一致，刘红梅要求原告支付全款，但原告借不到钱，因而被告不存在居间合同约定的违约行为，不应当支付任何违约金或赔偿损失。即使原告存在损失也应当向居间方主张，本案中居间方存在严重违约行为，其作为专业的房产中介对于买卖合同中重大事项即房款交付未作约定，导致网签不能进行；另外，居间方亦未审查被告魏友东是否愿意签订合同，存在重大过失。被告魏友东辩称，被告刘红梅签订合同我完全不知情，原告亦未与我联系过，刘红梅直到2015年9月份才将房屋出售的事情告诉我，我就让刘红梅告诉中介房款没有确定房屋买卖不可能进行下去，10月份我自己也联系了中介和原告，中介明确告诉我合同没有法��效力。经审理查明，2015年7月4日，原告崔志斌（乙方）、被告刘红梅（甲方）与苏州工业园区合创房产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定被告将坐落于苏州工业园区上君花园133幢201室的房屋出售给原告，房屋建筑面积为122.5平方米，产权性质为共有，房屋实际成交价格为151万元，房屋产权或租赁过户时产生的个税、营业税、契税及其他相关税、费均由原告承担；三方签订合同时，乙方需向丙方交纳中介信息服务费1万元；合同第四条关于付款约定如下：乙方应于2015年7月4日交付定金人民币20000元整，其余约定空白；合同第五条相关事宜第3项约定，丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理产权或租赁过户手续，甲乙双方须在2015年10月16日之前提供��应原合法的（过户/贷款）证件，否则视为违约，第4项约定甲方承诺于2015年11月20日前腾空该房屋，并将房屋钥匙交于乙方。如任何一方拒绝履行本协议或解除协议，或发生与上述协议条款相关的违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。当日，被告刘红梅向原告出具收条一份，明确收到购房定金人民币20000元。合同签订次日，原告至被告房屋内清点物品，被告刘红梅出具了室内物品清单。另查明，诉争房屋苏州工业园区上君花园133幢201室房屋于2010年9月16日取得房屋所有权证，所有权人为被告刘红梅、魏友东，两被告于2008年2月22日登记结婚。案件审理过程中，原告申请苏州工业园区合创房产经纪有限公司中介高某出庭作证，其表示：按正常操作���程，签订《房屋买卖（居间）合同》，应在合同中约定付款方式、付款时间，如果数额不清楚的话为避免纠纷，就不写了，这套房子因为原告当时自己的房子还没卖掉，无法确定手里的现金，所以没约定付款情况，网签的时间也是延后的，一般正常网签的时间尽量控制在一个月以内，这套房子一是考虑原告要卖自有住房，二是被告的房子要在2015年9月才会满5年，所以将网签的时间延后到了10月15日；另外，合同上虽明确成交价为151万元，但最终签订存量房买卖合同的时候可能会做高评或者低评，中间可能存在差价部分无法确定，需要原告将自有房屋卖了，按照原告手里的现金才能确定首付情况，这些情况被告都是知情的，签合同的时候我们就告诉被告首付是30%，原告提出把自己的房子卖了可能会多付一些首付，所以在合同上也没确定首付款；在签订合同时被告��红梅并未提出要求原告全款购房，在8月底9月初的时候其提出不管什么方式，她都要在2015年9月30日之前拿到151万，但是这个要求原告无法办到，而且按规定买方的付款不管是首付还是贷款都需要托管，之后原告的钱准备好了，约定网签的时间也请好假了，但是一直打不通被告的电话了。至于被告魏友东对房屋出售情况是否知情，证人高某表示，在中介系统里，本案争议的房子的联系方式就是魏友东的，我们也去被告家里看房，有同事见过魏友东也和魏友东谈论过房价，签订合同的时候也让刘红梅打过电话给魏友东。以上事实，由房屋买卖（居间）合同、收条、物品清单、房屋产证证明、结婚证，当事人陈述、证人证言等佐证，本院予以确认。本院认为，原告与被告刘红梅签定的房屋买卖（居间）合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为合法有效，理应如实全面履行。被告刘红梅以该合同仅是居间合同，买卖双方并未签订正式买卖合同，且未对房款交付这一重要条款达成一致为由，认为原被告双方之间系预约合同关系，原告支付的20000元定金仅为签订正式房屋买卖合同及其履行的担保。对此，本院认为从该合同的内容来看，明确载明了房屋交易双方的身份信息、房屋坐落、成交价格、税费承担、违约责任及腾房时间，已具备房屋买卖合同的主要条款。至于房款的交付方式，买卖双方虽未在合同中约定房款的支付方式，但按苏州市二手房屋买卖的交易流程，买方需将购房款（首付部分及贷款部分）存入卖方指定的银行托管账户，待托管资金全部到帐后，双方即可办理过户手续，本案中，被告抗辩双方未对房款交付达成一致，同时提出在签订合同时即提出要求全额付款，但业务员并未��相关内容写进合同，本院认为被告刘红梅作为完全民事行为能力人，其在从事房屋买卖这一重大交易行为时，若对于房款的支付有区别于交易惯例和通常做法的特殊要求，理应知道应对此作出特别约定，在双方未对房款交付方式作出特殊约定的情况下，本院合理认为原告只需在签订存量房买卖契约时有符合交易惯例的资金存入托管账户即可，而无需按被告所述提前全额付款，被告的上述抗辩，无事实和法律依据，本院不予采纳。在合同约定的网签时间届满前，被告刘红梅未能配合原告办理相应手续，且在庭审中亦明确表示不再愿意出售房屋，已构成根本违约，理应退还原告支付的定金并承担相应的违约责任。至于被告魏友东，未在房屋买卖（居间）合同上签名，原告亦未有证据证明其在房屋出售时知道或应当知道房屋买卖事宜，因而原告要求被告魏友东承担违约责任，无事实和法律依据，本院不予支持。至于被告刘红梅应支付的违约金的具体金额，本院认为，导致本合同不能实际履约，除被告刘红梅签订合同后反悔并拒绝继续履行合同外，原告亦存在一定过错，即其在缔约时明知诉争房屋系夫妻共同财产，但在未取得其他共有人同意的情况下与刘红梅单方签约，因而本院根据合同约定并考虑原告方的损失情况，酌定被告刘红梅支付原告违约金100000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘红梅应于本判决生效之日起七日内退还原告崔志斌定金人民币20000元；二、被告刘红梅应于本判决生效之日起七日内支付原告崔志斌违���金人民币100000元。三、驳回原告崔志斌的其它诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3720元，由原告崔志斌负担人民币1110元，被告刘红梅负担人民币2610元。此款原告已预交，本院不再退还，由被告刘红梅在履行上述义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  张继红人民陪审员  吴素元人民陪审员  沈永年二〇一六年四月二十日书 记 员  梁 月