宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0212民初1233号原告：张林燕，无固定职业。委托代理人：陈石，浙江海泰律师事务所律师。委托代理人：沈芳芳，浙江海泰律师事务所律师。被告：宁波天海它山实业有限公司。住所地：宁波市鄞州区鄞江镇光溪西路**号。法定代表人：胡大林，该公司总经理。委托代理人：张剑春，浙江甬安律师事务所律师。委托代理人：李琳，浙江甬安律师事务所律师。原告张林燕为与被告宁波天海它山实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2016年2月15日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员蔡雯晴适用简易程序审理。本案于2016年3月15日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人陈石、沈芳芳，被告的委托代理人李琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张林燕起诉称：2013年5月22日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》及附件（合同编号为2013003300009），约定原告购买被告开发建设的位于宁波市鄞州区鄞江镇的金溪湾32幢501室房屋一套，房屋建筑面积为89.85㎡，总价款为562524元，被告于2015年5月31日前向原告交付上述房屋，并对房款支付方式、违约责任等均进行了详细约定。上述合同签订后，原告即按约于2013年5月22日前向被告支付了首付款212524元，后又通过按揭贷款方式支付了剩余购房款350000元，已履行了支付全部房屋价款的合同义务。但被告未按约于2015年5月31日前交付约定房屋，亦未能在合同约定的三个月的宽限期内交付，至今已逾期超过三个月，给原告造成严重的生活不便和经济损失。2015年9月1日，原告委托律师向被告发送了《律师函》，告知被告解除双方上述合同，并要求被告与原告进行友好协商，处理退款及赔偿损失事宜。2015年11月16日，原、被告双方就退房事宜达成《退房协议》，约定了被告在2015年12月15日之前付清原告已付购房款及违约金，若被告在2016年1月15日之前仍然未付清上述款项，原告可就未付清款项要求被告按年利率12%支付逾期付款利息。原告按照《退房协议》约定积极履行合同义务，但被告却迟迟未按期向原告支付购房款和违约金。截至原告起诉，被告仍未支付任何款项。故请求判令：1.被告立即返还原告已付购房款562524元；2.被告按照原、被告双方于2015年11月16日签订的《退房协议》约定向原告支付违约金（首付款利息损失加上贷款利息损失，其中首付款利息损失从2013年5月22日至实际清偿之日止以首付款212524元为基数按年利率5%计算，按揭贷款利息损失以原告还清按揭贷款之日所支付的利息总额为准）；3．被告按照原、被告双方于2015年11月16日签订的《退房协议》约定支付逾期付款利息（自2016年1月16日起至实际清偿之日止，以欠付购房款及违约金总额为基数按年利率12%计算，每月11日调整基数）；4.被告向原告支付实现债权产生的律师费3000元。被告宁波天海它山实业有限公司答辩称：原告所述基本属实，现因被告资金紧张，要求给予一定的付款期限。原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1．《商品房买卖合同》及附件1份，用以证明原告购买被告开发建设的金溪湾房产以及双方约定的房屋价款、房屋交付时间等内容；2．销售不动产统一发票、《个人购房担保借款合同》各1份，用以证明原告于2013年5月22日支付了首付款，并通过银行按揭贷款方式付清余款，已履行支付全部房屋价款的合同义务的事实；3．贷款还款明细2份、还款计划1份，用以证明原告因被告逾期交付违约行为而遭受的部分实际损失；4．律师函1份，邮寄面单、投递结果查询各2份，用以证明原告委托律师要求被告解除合同并赔偿实际损失的事实；5．《退房协议》1份，用以证明原、被告于2015年11月16日达成退房协议，解除《商品房买卖合同》，并约定购房款返还、违约金支付和违约责任承担等内容；6．《聘用律师合同》、律师费发票、支付凭证各1份，用以证明原告为实现债权支付律师费3000元的事实。被告未向本院提交任何证据。上述证据均经庭审质证，对原告提供的上述证据，被告均无异议，本院均予以确认。本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：2013年5月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2013003300009）一份，约定：原告购买被告开发建设的位于宁波市鄞州区鄞江镇鄞江村的金溪湾32幢501号建筑面积为89.85平方米的房屋一套，总价款562524元，原告应于2013年5月22日前付清首付款212524元，被告应于2015年5月31日前将符合各项交付条件的商品房交付给原告，逾期交付超过90日后，原告有权解除合同。2013年6月2日，被告向原告开具销售不动产统一发票，载明收到首付款212524元。2013年7月10日，原告作为借款人、被告作为保证人与贷款人中国农业银行股份有限公司宁波鄞江支行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：原告向贷款人借款350000元用于购买涉案房屋，借款期限300个月，借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础下浮15%，借款直接划入被告账户，并由被告提供阶段性保证担保。该合同签订后，贷款人将贷款350000元发放至被告账户，原告自2013年8月10日起每月10日向贷款人归还借款本息，至2016年1月10日原告累计已向贷款人支付贷款利息46306.36元。2015年9月1日，原告委托浙江海泰律师事务所向被告发送《律师函》一份，载明：因被告逾期交付房屋超过三个月，原告解除与被告签订的《商品房买卖合同》，并要求被告退还合同借款并赔偿经济损失。原、被告协商后于2015年11月16日签订《退房协议》一份，因原告已按约支付房款，被告逾期交付房屋超过90日，双方约定：一、双方于2013年5月22日签订的《商品房买卖合同》及附件于2015年9月2日解除；二、被告应于2015年12月15日前向原告退还全部购房款562524元；三、被告向原告支付解除合同违约金，并按照原告实际支付的银行按揭贷款利息（即还清按揭贷款前的全部按揭利息之和）及首付款利息损失（按年利率5%计算，自支付之日起计算至实际付款之日止，暂算至2015年12月15日为27278.76元）之和为准计算违约金（原合同约定的违约金不再另行支付），违约金由被告在2015年12月15日前与购房款一并支付；四、原告收到被告退还的全部购房款及违约金之日起7日内协助被告办理《商品房买卖合同》撤销合同审批备案手续、作废合同备案手续以及所购房产的抵押登记和预告登记解除手续等；五、原告同意给予被告一个月的付款宽限期，被告如在2016年1月15日前退还全部购房款并支付违约金的，除需继续按照年利率5%支付利息损失外，原告不追究被告逾期付款违约责任；六、如被告未能按照第五条约定向原告退还房款及支付违约金的，则需自逾期付款之日起，以未付款项为本金，按照年利率12%另行向原告支付逾期付款利息损失至实际付清之日止；七、双方对本协议负有完全的保密义务，任何一方不得向任何第三人泄露本协议内容；八、因任何一方违反本协议约定导致守约方通过民事诉讼程序主张权利的，则守约方因此支出的律师费、差旅费、调查费等，均由违约方负担。该协议签订后，被告未按约返还购房款并支付违约金。另查明：原告为本案诉讼支出律师费3000元。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件、《退房协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。原、被告已协商一致解除双方签订的《商品房买卖合同》并由被告支付购房款及违约金，现被告未按约履行，应承担相应的违约责任。原告要求被告返还购房款562524元的诉讼请求，符合双方约定，本院予以支持。原告要求被告按《退房协议》的约定支付违约金，其中首付款利息以212524元为基数自2013年5月22日计算至实际付款之日止，按揭贷款利息损失按原告实际归还总额为准的诉讼请求，违约金计算方式符合双方约定，原告实际支付的按揭贷款利息损失亦可通过银行还款明细予以确认，但首付款利息应自支付之日起计算，原告主张自2013年5月22日起算利息缺乏依据，故应按发票记载的付款时间2013年6月2日起算首付款利息，违约金暂算至2016年1月15日为74196.50元（212524元×958天÷365天×5%+46306.36元）。对于原告要求被告按《退房协议》的约定以未付购房款及违约金为基数按年利率12%支付自2016年1月16日起至实际清偿之日止的逾期付款利息的诉讼请求，因计息基数存在变化，原告根据其每月10日归还按揭贷款要求每月11日调整基数，被告对此无异议，原告的该项诉讼请求符合双方约定，本院予以支持，逾期付款利息暂算至2016年2月10日为5442.65元（636720.50元×26天÷365天×12%）。对于原告要求被告支付律师费3000元的诉讼请求，符合双方约定且被告无异议，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：一、被告宁波天海它山实业有限公司返还原告张林燕购房款562524元；二、被告宁波天海它山实业有限公司按年利率5%基数212524元计算的2013年6月2日起至实际清偿之日止的首付款利息损失与原告张林燕实际向中国农业银行股份有限公司宁波鄞江支行支付的贷款利息损失之和为标准向原告张林燕支付违约金；三、被告宁波天海它山实业有限公司支付原告张林燕自2016年1月16日起至实际清偿之日止以上述第一、二项合计金额为基数（每月11日调整）按年利率12%计算的逾期付款利息；四、被告宁波天海它山实业有限公司赔偿原告张林燕律师费3000元；上述应付款限于本判决生效后十日内履行完毕；五、驳回原告张林燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费10221元，减半收取5110.50元，由被告宁波天海它山实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。代理审判员  蔡雯晴二〇一六年四月二十八日代书 记员  江 霞