江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏12民终400号上诉人（原审被告）：唐开兆。委托代理人（特别授权）：李兴昆，兴化市新陈堡法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：陶桂生。原审被告：沈去艮。原审被告：唐桂乐。委托代理人（特别授权）：李兴昆，兴化市新陈堡法律服务所法律工作者。上诉人唐开兆因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省兴化市人民法院（2015）泰兴民初字02734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月25日立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤当事人于2016年3月9日到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人唐开兆及其委托代理人李兴昆，被上诉人陶桂生，原审被告唐桂乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2013年11月6日，陶桂生与唐开兆、唐桂乐签订一份江浙商业广场商铺租赁合同，约定陶桂生将其所有的位于江浙商业广场B区M幢一层M040、041、1002、1003、1029、1030、1040、1041、1053-1055号商铺出租给唐开兆、唐桂乐经营，租赁期限从2013年11月1日起至2016年10月31日止，租金共计247588元，其中第三年租金为90518元，于2015年9月11日支付。前二年租金唐开兆、唐桂乐已给付，第三年的租金唐桂乐认为较高，与陶桂生未能协商一致，故拒绝给付租金，并要求解除合同。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。陶桂生与唐开兆、唐桂乐所签订的江浙商业广场商铺租赁合同约定了唐开兆、唐桂乐的租赁期限从2013年11月1日起至2016年10月31日止，第三年租金为90518元，于2015年9月11日支付，唐开兆、唐桂乐理应按其约定履行义务；在租赁期限中，唐开兆、唐桂乐不履行合同约定的义务，未与陶桂生协商一致，要求终止合同的履行，显属违约。唐开兆、唐桂乐明确表示不再承租涉案房，并已腾空房屋，要求交还承租房，其行为导致租赁合同的解除，依法应赔偿陶桂生的租金损失，该损失以赔偿四个月的房租为宜。唐开兆、唐桂乐已按租赁合同的约定使用涉案商铺二年多，现以实际经营的房屋与双方所约定的面积相差甚大拒付租金不能成立，且陶桂生是按合同中约定的商铺号交付给唐开兆、唐桂乐使用的。陶桂生在唐开兆、唐桂乐明确表示不再履行租赁合同的情况下，其招租行为并不当然导致合同的解除。沈去艮不是涉案合同的相对人，不应承担涉案合同的义务。综上，唐开兆、唐桂乐的违约行为导致租赁合同的解除，应赔偿陶桂生租赁房屋闲置期间的租金损失，对陶桂生要求给付全年房租的诉讼请求不予支持。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第二百二十七条，江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，作出判决如下：一、解除原告陶桂生与被告唐开兆、唐桂乐于2013年11月6日所签订的江浙商业广场商铺租赁合同；二、被告唐开兆、唐桂乐在本判决生效后立即让出原告所有的位于兴化市江浙商业广场B区M幢一层M040、041、1002、1003、1029、1030、1040、1041、1053-1055号商铺，给原告所有、使用，并赔偿原告租金损失30172.67元；三、驳回原告对被告沈去艮的诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1031元，由被告负担。原审民事判决书送达后，唐开兆不服，向本院提起上诉，诉称：原审判决认定事实不清，具体理由如下：1、2015年下半年，上诉人因业务调整，主动与被上诉人商定在2015年10月31日后不再租赁房屋，被上诉人表示同意，并先后在租赁的商铺及广告刊物上张贴及登载招租广告，上诉人也另租商铺进行经营。2015年10月30日，上诉人让出商铺并通知被上诉人，另将情况告知市场管理人员。由此可见，双方的房屋租赁关系已经解除。2、原审认为“其招租行为并不当然导致合同的解除”错误，事实上被上诉人的招租行为是在与上诉人协商一致解除租赁合同的基础上发生的。3、原审判决在查明部分认定拒付租金是因为上诉人认为租金较高，在本院认为部分又认为上诉人以实际经营的房屋面积与约定的面积相差较大而拒付租金，认定事实前后矛盾。上诉人与被上诉人协商解除房屋租赁合同后不需要再付租金，原审牵强附会的认定明显是枉法。4、通过这次诉讼，上诉人发现租赁房屋的实际面积与合同约定面积相差30多平方米，上诉人两年来多交房租14000多元，由此可见被上诉人不守诚信，上诉人将保留追诉权。5、原审判令上诉人赔偿被上诉人租赁房屋闲置期间的租金毫无依据。一是租赁合同已协商解除，租赁房屋的权利与义务与上诉人无关。二是认定租赁房屋闲置四个月没有依据。三是被上诉人在2015年10月30日后已使用租赁房屋。综上，请求查明事实后撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人陶桂生答辩称：双方签订的房屋租赁合同合法有效，位置及面积以合同为准。房屋总共是九间，另外应加上公摊面积，上诉人支付了第一、二年的租金，说明其承认了房屋租赁合同的有效性。解除房屋租赁合同应协商并有协议，被上诉人张贴招租信息不当然表示解除合同。当时我问上诉人是否继续租房，他说不，我说你们要遵守合同，我帮你们张贴招租广告，如果房屋能出租，上诉人在我不受损失的情况下可转租给他人。本院审理期间，上诉人提供照片一张，以证明其让出租赁房屋后，被上诉人在2015年12月6日已实际使用租赁房屋。上诉人另申请证人出庭证明其在2015年10月30日已将租赁房屋腾空。被上诉人质证称：上诉人没有将租赁房屋钥匙交给我，租赁房屋内的物品不是我堆放的。因上诉人未按规定向本院申请证人出庭，且证人证言不属于新证据，本院对上诉人的申请未予准许。本院认为，案涉商铺租赁合同有效，对合同当事人具有法律约束力。依照我国合同法规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及支付期限和方式、租赁物维修等条款。当事人协商解除租赁合同时，应当就租赁物的交接时间和方式、装潢附属物的处理、相关费用、违约责任的承担等具体事宜达成合意，现上诉人未能提供证据证明与被上诉人在2015年下半年就上述具体事宜已经口头协商达成一致意思表示，被上诉人在接到上诉人发出的解除租赁合同要约后，发布招租广告并不能视为就租赁关系的解除与上诉人协商一致，且实际上上诉人也未正式向被上诉人交付租赁商铺，故对上诉人上诉所称与被上诉人间的商铺租赁关系已经协商解除本院不予采纳；租赁合同中载明租赁商铺建筑面积约138.64平方米，承租方在合同签订前已对租赁商铺充分了解，上诉人也不是按租赁商铺的面积支付租金，其诉讼中称实际面积与合同约定面积相差30多平方米，其两年来多交房租14000多元的理由不能成立；由于上诉人未能就其提供的照片显示的租赁房屋中物品系被上诉人堆放提供证据证明，且其陈述的被上诉人在2015年12月6日已实际使用租赁房屋之事实与其原审庭审中的陈述相矛盾，故本院不予采信；上诉人在与被上诉人就解除租赁合同未协商一致的情况下，单方终止租赁合同的履行显属违约，应承担违约赔偿责任。案涉租赁物为用于经营活动的商铺，通过经营活动来实现其价值，原审根据本案具体情况，依据相关规定判令上诉人赔偿被上诉人房屋闲置期间四个月的租金损失并无不当。综上，原审判决认定事实基本清楚，处理结果并无不当，应予维持。上诉人上诉所称事实和理由不能成立，其上诉请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1031元，由上诉人唐开兆负担。本判决为终审判决。审 判 长  周卫平代理审判员  顾连凤代理审判员  潘贻杰二〇一六年四月一日书 记 员  袁 媛