重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0112民初17865号原告：重庆蓝峰物业管理有限公司,住所地重庆市江北区石马河阳光家园16号6-2。法定代表人：蓝立超。被告：艾道全，男，1971年11月25日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告重庆蓝峰物业管理有限公司（以下简称“蓝峰物业公司”）与被告艾道全物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月26日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月19日公开开庭进行了审理。原告蓝峰物业公司的法定代表人蓝立超、被告艾道全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蓝峰物业公司向本院提出诉讼请求：要求被告支付原告从2012年7月1日起至2014年7月31日止期间的物业服务费（物管费）、水电公摊费、违约金及公告费3989.5元。事实和理由：原告于2012年7月1日起按《物业服务合同》约定的内容，为被告所在的小区提供物业服务至2014年7月31日24时撤场。被告至今不缴纳物业服务费和水电公摊费合计1347.5元、违约金1842元、公告费800元。被告艾道全辩称，原告联合业主委员会伪造满意度调查和双过半证据，欺诈业主，以此证明合同合法有效。请求法院依法查清原告伪造满意度调查及伪造双过半的事实，认定物业服务合同无效，并依法驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告蓝峰物业公司系为重庆市渝北区XX街道XX路X号XX花园小区提供物业服务的企业。被告艾道全系该小区X幢X号房屋的所有权人，其房产登记的建筑面积为110.89平方米，房屋为多层住宅。2012年6月30日，以原告蓝峰物业公司为乙方、渝北区XX花园业主委员会为甲方，双方签订了《物业服务合同》1份。合同约定由原告为XX花园小区提供物业管理服务，并对物业管理区域概况、委托服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利义务、物业管理用房、物业服务合同期限及解除、违约责任、附则等内容进行了约定。其中有关物业服务费用中的第六条约定，双方约定物业服务费用按月收取，收费标准如下（按建筑面积计算）：1、高层住宅第二层起为0.80元/月·平方米（含电梯费）；2、多层住宅为0.45元/月·平方米；3、商业用房（含门面、住宅改为办公用房或住宅改为经营用房等）为1元/月·平方米；4、写字楼、商场、农贸市场、车库等为2元/月·平方米；5、公摊费为4元/月·户。第十条约定，每月15-20日由甲方的业主向乙方按统一标准收取当月的电梯、物管和代收代缴等费用，业主直接在本小区门岗或物管室缴纳给乙方。有关物业服务合同期限及解除中的第十六条约定，本合同期限为2年，自2012年7月1日起至2014年6月30日止。有关违约责任中第二十四条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。双方在该合同中还对其他有关权利义务内容作出了具体的约定。上述合同签订后，原告蓝峰物业公司到房屋管理部门办理了该合同的备案登记，并入驻该小区提供物业服务至2014年7月31日撤场。被告在2012年7月至2014年7月期间未向原告交纳物业服务费及水电公摊费。2015年12月22日，原告通过向被告邮寄物业服务费催收函的方式要求被告交纳欠交的物业服务费。庭审中，被告辩称原告联合业主委员会伪造满意度调查和双过半证据，欺诈业主，以此证明合同合法有效，举示了重庆时报、XX花园业委会备案资料、社区证明等证据予以证明。2016年8月26日，原告向本院起诉要求判令被告支付2012年7月至2014年7月的物业服务费、水电公摊费、违约金及公告费共计3989.5元。另查明，2015年3月30日，本案被告艾道全作为原告，以蓝峰物业公司（本案原告）、渝北区XX花园业主委员会为被告向本院提起确认合同无效纠纷一案［案号为：（2015）渝北法民初字第09034号］，请求确认蓝峰物业公司与渝北区XX花园业主委员会签订的《物业服务合同》无效。本院于2015年9月8日作出了（2015）渝北法民初字第09034号民事判决书，判决驳回原告艾道全的诉讼请求。该案原告（本案被告）艾道全不服该判决，在上诉期内上诉于重庆市第一中级人民法院。重庆市第一中级人民法院于2016年1月26日作出（2015）渝一中民终字第07169号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院在审理原告蓝峰物业公司起诉XX花园小区的其他业主物业服务合同纠纷案件中，查明原告蓝峰物业公司的服务质量存在重大瑕疵。上述事实，有当事人举示的物业服务合同、物业服务合同备案证明、工作函、土地房屋权属登记卡、物业服务催费函、国内小包邮件详情单、（2015）渝北法民初字第09034号民事判决书、（2015）渝一中民终字第07169号民事判决、当事人的陈述及庭审笔录等证据随案佐证，应予认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案原告与渝北区XX花园业主委员会签订的《物业服务合同》，体现了双方当事人的真实意思表示，其内容未违反有关法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，对XX花园小区的全体业主具有拘束效力。在该合同的履行期限届满后，原告继续为被告所在的小区提供了一个月的物业服务，被告实际接受了原告所提供的物业服务，应认定原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系。原告为被告所居住的小区提供了物业服务，被告作为该小区业主，理应给付相应的物业服务费用。本院在审理原告起诉XX花园小区的其他业主物业服务合同纠纷案件中，查明原告的服务质量存在重大瑕疵。因此，本院认为原告在物业服务期间的物业服务费用按70%主张较为公平、合理，故被告亦应按此标准给付物业服务期间的物业服务费用。根据原告与渝北区XX花园业主委员会签订的《物业服务合同》的约定，多层住宅的收取标准为物业服务费0.45元/月·平方米、水电公摊费4元/月·户，因被告的房屋系多层住宅，故从2012年7月1日起至2014年6月30日止共24个月中，被告应当交纳的物业服务费为838.33元（0.45元/月·平方米×110.89平方米×24个月×70%），水电公摊费为67.2元（4元/月·户×24个月×70%）。因《物业服务合同》约定的履行期限届满后，原、被告之间存在事实的物业服务合同关系，故该期间的物业服务费用的收费标准，应参照合同标准执行。从2014年7月1日起至2014年7月31日止的1个月中，被告应当交纳的物业服务费为34.93元（0.45元/月·平方米×110.89平方米×1个月×70%），水电公摊费为2.80元（4元/月·户×1个月×70%）。因此，从2012年7月1日起至2014年7月31日止共25个月中，被告应当交纳的物业服务费为873.26元（838.33元＋34.93元）、水电公摊费为70元（67.2元＋2.80元）。对原告诉讼请求中超过被告应当给付的物业服务费和水电公摊费的部分，本院不予支持。因原告的服务质量存在重大瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告并未举证证明其要求被告支付公告费的诉讼请求，故本院亦不予支持。被告抗辩原告联合业主委员会伪造满意度调查和双过半证据，欺诈业主，物业服务合同应为无效等问题。该问题不属于本案审理范畴，且该物业服务合同已经本院及重庆市第一中级人民法院进行了评判并作出了生效判决，本案不再予以评判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告艾道全在本判决生效之日起三日内给付原告重庆蓝峰物业管理有限公司从2012年7月1日起至2014年7月31日止期间的物业服务费873.26元；二、被告艾道全在本判决生效之日起三日内给付原告重庆蓝峰物业管理有限公司从2012年7月1日起至2014年7月31日止期间的水电公摊费70元；三、驳回原告重庆蓝峰物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告艾道全负担。本判决为终审判决。代理审判员  王利萍二〇一六年十月二十五日书 记 员  黄建丽