内蒙古鄂尔多斯市东胜区人民法院民 事 判 决 书(2015)东民初字第3673号原告柳萌，男，汉族，1982年7月30日出生，现住东胜区。委托代理人宋宏宾，系内蒙古晴正律师事务所律师。被告汪红波，男，汉族，1976年10月14日出生，个体，现住银川市。被告郭磊生，男，汉族，1983年12月23日出生，个体，现住银川市。原告柳萌诉被告汪红波、郭磊生房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员李艳适用简易程序第一次公开开庭进行审理后，原告及二被告均到庭参加了诉讼，且被告汪红波申请对其租用商铺的租金进行了鉴定，内蒙古衡正通价格评估有限责任公司作出评估报告后，本案依法由代理审判员李艳适用简易程序第二次公开开庭进行审理后，原告及其代理人、二被告均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2012年7月7日，原、被告签订房屋租赁合同，合同期限从2012年7月7日起至2015年7月20日止，共计三年，第一年免租金，但被告租用第二、三年的两年租金仍不给付原告，原告多次找被告协商，协商无果，故诉至法院，请求：判令被告给付原告房租30万元（从2012年7月7日起至2015年7月20日）。被告汪红波辩称，不同意原告的诉讼请求，对事实理由中租赁的事实认可，对租金部分不认可。理由：当时有口头约定，原房东余四仁与本案原告签订的房租价是30万，其不同意给付原告租金30万元的理由是价钱太高，双方协商房租应该是一年3万。原告与余四仁签订的合同30万，降到多少没确定，其与原告的房租价钱是参考原告与余四仁的房租价钱确定的，现在没确定。根据东胜现状2013年至2015年的房租的也不会达到每年15万。根据原被告的合同，第一年是免租17万，在原告与原房东余四仁签订合同之前，这个房子原来是被告汪红波租的，租金是40万，转让费46万，是被告汪红波从余四仁手中租的，租期是2011年7月20日至2012年7月20日。房租是提前一个月给付房东的，在原告给被告汪红波转租之前其已经向原房东余四仁交付了20万。因其经济困难，无法支付剩余10万元房租，后柳萌的父亲要租房子，其就将其租赁的房屋转租给柳萌，柳萌转租的房子是从其处转租来的，不是从原房东余四仁处转租过来的。被告汪红波又从原告柳萌处转租了70平米的房屋，因原告承租的房屋系原其承租的，故原告答应给其16万的好处费，还有给其租赁70平米的房屋的第一年免费租期（房租17万元）。在原告与房东余四仁签订合同的时候，其替原告交了20万元房租，这20万是在原告未租赁房屋的时候其已经向余四仁交付的，原告应当归还其20万。原告柳萌的父亲答应给其的16万好处费没有兑现，因为谈事的是原告柳萌的父亲，签字的是柳萌，故原告与其父亲共欠其36万。被告郭磊生辩称，其是被告汪红波的员工，就是看店的。其他同被告汪红波答辩意见。原告柳萌为证明其主张，向法庭提交房屋租赁合同两份，证明被告租赁房屋的事实及原告起诉的租金的计算方式。被告汪红波为证明其主张，向法庭提交如下证据：1、收据4支、欠条1张、收条2张，证明柳萌欠其36万，原房东余四仁欠其24.3万酒款，酒款可以抵销房租款；2、房屋转租合同一份，证明本案所涉房屋在柳萌租赁之前是由其租赁的；3、光盘1张（2014年9月19日10时53分的手机录音），证明柳萌与其父亲欠其16万。庭审质证中，二被告对原告提交的证据质证意见为：对房屋租赁合同真实性认可，对证明的问题不认可。理由：租金没有依据，租金过高。被告汪红波申请对房租的鉴定。鉴定公司于2016年1月21日作出鉴定结论一份，鉴定从2013年7月20日至2015年7月20日的房屋租金为111600元。原告对被告提交的证据质证意见为：1、对收据4支不发表意见，与本案无关；对欠条1张，与本案无关；收条2张，与本案无关。证据中均无原告柳萌的签字。2、对房屋转租合同一份，与其无关，不予质证。3、对光盘1张中的柳萌父亲的身份认可，对内容：1、是在什么情况下欠的16万不清楚；2、柳萌的父亲在录音中也多次表示他们的事情自己解决，与原告无关；3、被告多次提出欠款，是很明显的诱导，是有目的的录音，不能作为证据使用。本院审查认为，原告提交的证据，被告对其真实性认可，且该证据符合证据有效要件的要求，本院予以确认。对于被告提交的收据4支及2012年6月8日收条，本院结合原告自认其租赁房屋的第一年租金30万元中的17万元租金是被告汪红波代为支付的，及收据及收条中载明的租金数额共计为20万元，本院对被告提交的收据4支及2012年6月8日收条予以确认。对于被告提交的其他证据与本案缺乏关联性，本院不予确认。对于鉴定结论双方当事人均认可，故本院对鉴定结论予以采纳。经审理查明，原告柳萌与被告汪红波于2012年7月7日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定被告汪红波向原告柳萌承租位于东胜区鄂尔多斯大街华宇名门小区南门、东仕戴斯酒店东面第一间，即上下两层面积为70平米左右的一号商务楼1号底商铺，租期从2012年7月20日起至2015年7月20日（共计3年），第二条约定租金：1.第一年租金为17万元免交（从2012年7月20日起至2013年7月20日）。2.2013年7月20日至2015年7月20日的房屋租金根据房租市场行情由双方商定。3.每年7月20日交付下一年的租金。另查明，本案所涉的房屋系原告柳萌从案外人韩俊英、余四仁处承租，并于2012年7月20日签订《房屋租赁合同合同》一份，合同约定原告柳萌向案外人韩俊英、余四仁承租位于东胜区鄂尔多斯大街华宇名门小区南门、东仕戴斯酒店东面第一间，即上下两层面积为210平米左右的一号商务楼1号底商铺，租期从2012年7月20日起至2017年7月20日（共5年），第二条约定租金：1、第一年租金30万元（从2012年7月20日至2013年7月20日）。2、2013年7月20日至2017年7月20日的房屋租金根据房租市场行情由双方商定。3.每年7月20日交付下一年的租金。第三条约定7.合同期内，原告柳萌有权将房屋部分或全部向他人转租。又查明，内蒙古衡正通价格评估有限责任公司于2016年1月20日出具关于东胜区鄂尔多斯大街安定大厦1号底商房屋租金价格评估报告书一份〔报告书号为：内衡正通评（鄂）字（2016）第10号〕，报告书中载明本案所涉房屋从2013年7月20日至2015年7月20日的房屋租金为111600元。还查明，原告柳萌承租房屋后，被告汪红波代其向出租人韩俊英、余四仁支付从2012年7月20日起至2013年7月20日的租金20万元。2013年7月20日至2015年7月20日期间的租金原告柳萌未向出租人韩俊英、余四仁支付，被告汪红波也未向原告柳萌支付该期间的租金。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，对双方当事人有约束力，原、被告双方均应当按照约定全面履行自己的义务。关于原告主张的从2013年7月20日起至2015年7月20日期间的租金30万元，因原告提交的租赁合同中未明确约定该期间的租金，且原告未提交相关的证据证明租金数额，故原告应承担举证不能的法律后果，本院采纳鉴定结论中载明的租金数额111600元，对原告主张的租金本院支持的租金数额为111600元。关于被告辩称36万元（其中20万元是代付租金、16万元是好处费）与本案原告主张的租金进行抵销，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿”，本案中，双方当事人对被告汪红波代原告柳萌向出租人韩俊英、余四仁支付租金的数额存在争议，原告自认其从出租人韩俊英、余四仁处租赁房屋第一年租金30万元中的17万元租金是被告汪红波代为支付的，但本院结合被告汪红波提交的出租人余四仁出具的收据及收条中载明的租金的数额共计为20万元，本院可以认定被告汪红波代为支付租金数额为20万元。关于被告汪红波已付的20万元租金应与租赁期间的哪一年度的租金核减双方当事人存在争议，原告称因被告汪红波代其支付了2012年7月20日起至2013年7月20日期间的30万元中的17万元租金，故其与被告汪红波签订转租合同时将约定的2012年7月20日起至2013年7月20日期间的17万元租金同意免交，免交的理由就是被告汪红波代其支付了17万元租金，被告汪红波辩称因2012年7月20日起至2013年7月20日期间的17万元租金在租赁合同中约定免交，故其已付的20万元租金应核减2013年7月20日起至2015年7月20日期间的租金，本院认为，被告汪红波在支付20万元租金时，双方当事人对2013年7月20日起至2015年7月20日期间的租金数额并未达成一致意见，即，2013年7月20日至2015年7月20日的房屋租金根据房租市场行情由双方商定，且被告汪红波代原告柳萌支付租金的时间均是早于签订转租合同之前（即2012年7月20日），另，在转租合同中也明确约定支付租金的时间为每年7月20日交付下一年的租金，故被告汪红波辩称其支付20万元的租金是支付的2013年7月20日起至2015年7月20日期间的租金的理由不符合逻辑，也不符合公平原则，本院不予采纳，本院推定因被告汪红波代原告柳萌向出租人余四仁、韩俊英支付了2012年7月20日起至2013年7月20日期间的其中20万元租金后，双方在签订2012年7月20日租赁合同时达成对2012年7月20日起至2013年7月20日期间的17万元租金免交的协议，故被告汪红波已付的20万元租金应与2012年7月20日起至2013年7年20日17万元租金相抵销，多付的3万元，核减被告汪红波从2013年7月20日起至2015年7月20日期间应付的租金111600元后，被告汪红波还需向原告柳萌支付租金81600元。另，对被告辩称的2013年之后的租金因原告未支付，故其不同意支付，本院认为，在租赁期限内原告柳萌未向出租人支付租金并未影响被告汪红波对租赁房屋的使用，出租人亦未行使解除权，作为该房屋的次承租人也未向出租人代为支付2013年7月20日之后的租金，故被告的辩称不足以推翻原告的证据及陈述，本院对被告的辩称不予采纳。关于被告辩称的好处费16万元与本案租金进行抵销，被告提交的证据并不能证明其辩称，且原告也不认可，也不符合抵销的条件，故本院对被告的辩称不予采纳。另，对被告辩称的出租人余四仁、韩俊英欠其货款243000元与本案租金抵销，本院认为，被告的该项辩称不符合抵销的条件，故本院对被告的该项辩称不予采纳。综上，被告汪红波需向原告柳萌支付从2013年7月20日起至2015年7月20日期间的租金81600元。关于原告主张被告郭磊生对租金承担给付责任，因郭磊生系个体工商户的实际经营者，本院认为，租赁合同的相对方为被告汪红波，合同中未约定商铺的用途，且签订合同的相对方也非个体工商户，故应由租赁合同的相对方被告汪红波承担给付责任，本院对原告的该项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：一、被告汪红波于本判决发生法律效力十日内支付原告柳萌从2013年7月20日起至2015年7月20日期间的租金81600元；二、驳回原告柳萌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由原告柳萌负担1980元，由被告汪红波负担920元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。代理审判员  李艳二〇一六年四月十七日书 记 员  海涛