云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2016）云2901民初246号原告吴某某。委托代理人聂乘亚，云南欣晨光律师事务所大理分所律师。特别授权代理。被告杜某某。委托代理人杨守智，云南杨守智律师事务所律师。特别授权代理。原告吴某某诉被告杜某某租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理，依法由审判员邵艳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人聂乘亚、被告杜某某及其委托代理人杨守智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴某某诉称，原、被告经友好协商，于2012年3月23日签订了《某某客栈租赁合同》，约定由原告承租被告的位于大理市大理镇果子园某某客栈，对租赁范围、租赁期限、租金及支付方式、履约保证金、房屋交付与交还、双方权利义务、违约责任、合同的变更、解除与终止、争议的解决等内容进行了明确的约定。协议签订后，原告依约按时交付了前五年的租金共计人民币60万元和履约保证金人民币4万元，与被告办理完交接手续后随即开始经营。2015年10月底，客栈隔壁家与被告家因历史遗留问题产生纠纷，强行拆除了客栈的围墙，导致客栈无法正常经营。原告将此事告知被告后，被告承诺为其解决。2015年11月3日，因被告与客栈隔壁家的矛盾激化，隔壁家直接将工程渣土倾倒在原告承租的客栈内，原告的住客为此退房、退款，原告电话通知被告此事，被告未及时处理。此时的客栈经营已经完全处于停滞瘫痪状态。2015年11月5日，被告家与隔壁家在客栈内发生暴力冲突，被告及其家人被打伤，警方已经介入，原告考虑到让其休养伤愈后再谈，但被告却一直没有主动与原告联系过客栈经营的事。因客栈无法继续经营，被告的不作为导致合同目的不能实现，2015年11月11日原告依据合同约定，正式向被告发出通知，要求在十天之内解除协议。但被告及其妻子以各种理由恶意拖延时间、推脱责任，拒不返还租金和保证金，直到2015年12月29日仅以“微信”的方式向原告表示不愿承担责任，逃避其作为出租人应当承担的法定义务与合同约定的义务。被告的行为不仅无视法律规定及合同约定，不能在租赁期限内保持出租物符合合同约定的用途，并在原告催告后的合理期限内不予改正，导致合同目的不能实现，已经没有继续履行的可能，还给原告造成了重大的经济损失和名誉损失。为此，原告诉至法院，请求：1、确认原、被告双方签订的《某某客栈租赁合同》已解除；2、判令被告退还原告已交付但未实际经营期间内的租金人民币158335元（自2015年11月23日至2017年3月18日）；3、判令被告向原告退还履约保证金人民币4万元；4、判令被告支付违约金人民币53280元（自2015年11月11日至2016年1月29日，按合同约定计算）；5、判令被告承担本案的全部诉讼费用。被告杜某某辩称：一、原被告之间的租赁合同是合法有效的合同。原被告之间的《某某客栈租赁合同》是原告经过现场踏勘，多方比较之后和被告在平等协商，自愿的基础上于2012年3月23日签订的合同，是一份合法有效的合同，而且原告经营了四年，双方之间的合同应当受到法律的保护；二、原告起诉书中所提出的解除合同的理由不成立。被告没有实施影响原告经营客栈的任何行为。原告在诉状中称：“客栈邻居强行拆除了客栈的围墙”“把工程渣土倾倒在客栈内”是“客栈邻居”实施的行为，而不是被告实施的。被告不能也不应当承担责任。原告起诉状称，邻居的行为“导致客栈无法经营”不真实。邻居在开挖基础时倾倒了渣土，对原告的客栈经营确实存在一定影响，但是没有直接造成原告不能经营的事实。而且，事情发生在2015年11月3日，2015年11月23日已经全部解决，影响客栈经营的因素己经消除，原告以此主张解除合同的理由不成立。三、原告要求解除合同，退还租金及履约保证金的行为，既不符合双方的合同约定，也不符合法律的规定，原告的行为是一种违约行为。合同约定解除合同的四种情况：甲乙双方协商一致，政府的租赁政策有变化，政府强制拆迁，其他政府规划或者不可抗力。原告解除合同的请求不符合法律的规定。《合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”所以，原告要求解除合同，退还租金及履约保证金的行为是原告故意违反双方之间合同的约定，是一种违约行为，应当承担违约责任。此外，原告要求法院确认原被告双方签订的合同已解除，不属于法院的受理范围。原告吴某某向本院提交了如下证据材料：一、吴某某身份证复印件一份，以证明原告的诉讼主体资格及身份情况；二、《某某客栈租赁合同》原件一份，以证明原被告签订了合法有效的《某某客栈租赁合同》，被告的行为违反了合同约定；三、客栈相片（原貌、发生矛盾、现状三个阶段）、微信聊天记录截图、通话录音。以证明被告因历史遗留问题与邻居发生矛盾，没有积极处理，导致客栈完全无法经营。四、接处警详细信息表原件一份，以证明2015年11月5日下午，被告与邻居在本案争议的客栈内发生打架事件，该事件由警方处理，对客栈经营造成恶劣影响。五、证人证言，以证明被告与邻居矛盾不断激化，客栈于2015年11月底完全停止经营。第三人侵犯原告承租的客栈，原告不履行合同义务。经质证，被告杜某某对原告提交第一组、第二组、第三组证据中的客栈相片、微信聊天记录、第五组证据的三性均认可；对第三组证据中通话录音的合法性不认可；对第四组证据的真实性、合法性认可，关联性不认可。被告杜某某向本院提交了如下证据材料：一、杜某某的身份证复印件一份，以证明被告的诉讼主体资格和身份情况。二、《某某客栈租赁合同》复印件一份，以证明被告按合同约定履行义务，合同中未约定被告帮原告处理与第三人之间的问题，被告未实施违约行为。三、照片五张，以证明倒土渣的房子与原告承租的客栈隔着两米远，中间有通道，不在被告出租使用的范围之内，所以第三人实施的行为，不能由被告承担责任。四、电费发票两张，以证明被告为原告交电费，按照合同约定应由原告缴费，原告有违约行为。五、微信、短信截图14张，以证明被告没有违约，原告执意要解除合同，被告向原告阐明了违约要负违约责任。六、现场示意图，以证明是第三人拆围墙建房，原告无违约行为。经质证，原告吴某某对被告提交的第四组证据的关联性不认可，第五组证据中短信记录的三性不认可，对其余证据的三性均认可。本院认为，被告杜某某提交的电费收据形式来源合法、内容客观真实，但与本案争议事实无关联性，本院不予确认。双方当事人提交的其余证据客观真实、相互印证，本院予以确认。根据上述举证、质证、认证及当事人在庭审中的陈述，本院确认本案如下法律事实：2012年3月23日，原、被告签订了《某某客栈租赁合同》，合同约定由原告承租位于大理市大理镇果子园某某号房屋，并对租赁范围、租赁期限、租金及支付方式、履约保证金、房屋交付与交还、双方权利义务、违约责任、合同的变更、解除与终止、争议的解决方式等内容进行了明确的约定。协议签订后，原告向被告交付了2012年3月19日至2017年3月18日的租金60万元和履约保证金4万元，原告按照合同约定的用途使用租赁房屋。2015年10月底，客栈邻居拆除了某某客栈与邻居家之间的围墙。2015年11月3日，因被告与客栈邻居发生纠纷，客栈邻居将工程渣土倒入客栈内，被告电话通知原告，要求其及时处理。2015年11月5日，被告家与第三人在客栈发生打架伤人事件。2015年11月11日，原告微信通知被告解除合同，被告拒绝解除合同。2015年11月23日，被告对客栈内的渣土进行了清理。本院认为，原、被告双方签订的租赁合同，意思表示真实，且不违背法律法规的强制性或禁止性规定，属有效合同。依法成立的合同受国家法律保护，当事人均应严格履行自己的义务，任何一方除因法定或约定事由，不得擅自解除。被告与第三人的矛盾导致第三人将工程渣土倒入客栈院心及被告与第三人的打架事件一定程度上影响了原告对客栈的经营，但这些因素并不能使合同目的不能实现，原告无解除合同的法定事由；另外，原被告双方签订的《某某客栈租赁合同》第9条第3款约定，出租方违反协议中所作的陈述、声明、保证及承诺，承租方有权催告出租方改正，出租方未改正的，承租方有权单方解除合同。但第三人拆除围墙、往客栈院心倒渣土、打架事件等对客栈造成影响，并非双方约定的合同解除事由，故原告于2015年11月11日向被告作出解除合同的通知行为不产生合同解除的法律效果，原告要求法院确认合同解除、由被告退还租金及履约保证金的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。2015年11月3日，第三人将工程渣土倒入客栈内，被告直至2015年11月23日才将渣土清理干净，被告的行为属于违约，应承担违约责任。原告要求被告支付违约金的诉求符合法律规定。但原告主张违约金按合同约定自催告之日起每天按日租金的两倍计算，于法无据。根据法律规定，违约金不应超过违约行为所造成损失的30﹪。本案中原告没有提交证据证实被告的行为给原告造成的具体损失，故违约金参照每天的房租333.33元（10000元÷30=333.33）的30﹪计算，自2015年11月3日至2015年11月23日,共21天，被告应承担的违约金为2100元（333.33元×21天×30﹪=2100元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告杜某某在本判决书生效之日起十日内支付给原告吴某某违约金人民币2100元。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费5154元，减半收取2577元，由原告吴某某承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期间为二年。（此页无正文）审判员 邵 艳二〇一六年四月十八日书记员 李秀娟