江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏03民终2953号上诉人（原审被告）：徐州高铁置业有限公司，住所地徐州市淮海西路188号。法定代表人：卢深，该公司董事长。委托诉讼代理人：温泉，该公司职工。被上诉人（原审原告）：韩兴梅，女，1968年12月31日生，汉族，住徐州市泉山区。上诉人徐州高铁置业有限公司（以下简称高铁置业公司）因与被上诉人韩兴梅商品房买卖合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2015）泉民初字第5097号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人高铁置业公司的委托诉讼代理人温泉、被上诉人韩兴梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高铁置业公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法驳回韩兴梅的诉讼请求。事实与理由：1、一审法院庭审后对产权登记部门工作人员进行调查，并根据调查的结果对案件作出判决，未将调查的结论让当事人发表质证意见，程序违法。2、产权登记部门在落实新的产权登记制度过程中无法办理登记，导致高铁置业公司未能按合同约定完成产权备案登记。3、一审判决高铁置业公司承担违约责任至权属证书办好之日，无法律依据。高铁置业公司在合同中的义务是向行政机关备案的义务，韩兴梅是办理权属转移登记的主要义务人，一审判决加重了高铁置业公司的义务。韩兴梅辩称，1、高铁置业公司未能按合同约定办理产权备案登记，是因为高铁置业公司在项目开发过程中违反土地规划，导致工程竣工后无法通过土地部门的验收。2、高铁置业公司的违约责任可以调整到实际通知领取权属登记资料之日。韩兴梅向一审法院起诉请求：依法判决高铁置业公司支付逾期办证违约经济损失8000元（以购房款303500元为本金，按中国人民银行同期贷款利息5.35%，从2015年3月1日计算至2015年8月31日）；以303500元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利率为标准，从2015年9月1日起至房屋权属证书办好之日止的利息损失。一审法院认定事实：2014年2月13日，韩兴梅与高铁置业公司签订《商品房买卖合同》一份，约定韩兴梅购买高铁置业公司开发的位于徐州市泉山区三环路以西、开元四季新城以北、老徐萧公路以南湖西雅苑C4幢1单元501室房屋一套，建筑面积共83.16平方米，总价为303534元。该合同第十五条约定，高铁置业公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由高铁置业公司提供的资料报产权登记机关备案。如因高铁置业公司的责任，韩兴梅不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理…3、韩兴梅不退房，高铁置业公司按银行同期活期存款利率向韩兴梅支付逾期违约金。上述关于高铁置业公司的责任是建立在高铁置业公司本身的义务范围内，如因涉及到产权登记部门的原因或客户资料不全导致不能办理产权证的，高铁置业公司不承担上述责任。在合同约定的房屋交付截止日期即2014年6月30日前，高铁置业公司通知韩兴梅上房，韩兴梅于2014年2月27日办理了上房手续。2015年12月23日，高铁置业公司向徐州市房产管理局送交湖西雅苑的相关房产初始登记材料。庭审中，高铁置业公司抗辩称，因2015年3月1日试行不动产登记，房产登记部门在2015年年初就暂停了办理房产权属证书的系统。高铁置业公司向房产部门申请办理初始登记时，房产部门口头通知其不能办理。针对高铁置业公司的此项抗辩意见，一审法院经向徐州市住房保障和房产管理局房产登记交易中心的单位房屋初始登记科的工作人员核实，该部门在2015年2月28日之前及当日一直在受理单位房屋初始登记的申请，并通过加派人员和加班加点的方式完成了2015年2月28日之前及当日受理的单位房屋初始登记的申请，并展示了2015年2月28日当日办理的徐州市苹果汇邻湾小区的房屋初始登记申请。该部门从2015年3月1日起才启用新的系统按照新的规定开始受理不动产登记申请。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。案涉《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。韩兴梅于2014年2月27日上房，按照双方合同的约定，高铁置业公司应当在商品房交付使用后的360日内，即2015年2月22日前将办理权属登记需由高铁置业公司提供的资料报产权登记机关备案。虽然高铁置业公司援引此项义务的免责条款，辩称因产权机关的原因导致其未能按照合同约定的期限办理房屋初始登记，但是高铁置业公司提供的证据不足以证明系产权机关的原因导致其逾期办理房屋初始登记，同时法院调查得到的情况也与高铁置业公司的此项辩称不符。徐州市于2015年3月1日起才试行不动产登记制度，但是按照双方合同的约定，高铁置业公司应当在2015年2月22日前向产权部门递交房屋初始登记所需的材料，而此时产权部门尚未试行不动产登记制度，如果高铁置业公司严格按照合同约定的期限向产权部门递交办理房屋初始登记所需的材料，其并不受新试行的不动产登记流程的影响。因此，高铁置业公司关于其逾期办理房屋初始登记系因产权部门根据国家法规、政策进行系统、机构、办事流程等的调整，其需要按新的不动产登记流程提交资料所导致的辩称意见，法院不予采信，高铁置业公司存在违约行为，依法应承担相应的违约责任。按照双方合同的约定，此种违约行为高铁置业公司应按银行同期活期存款利率向韩兴梅支付逾期违约金。此种违约金的约定明确且不违反法律法规的相关规定，高铁置业公司应按此约定承担违约责任。判决：一、判决生效后十日内，高铁置业公司支付韩兴梅逾期办证违约金（以303500元为基数，自2015年3月1日起至房屋权属证书办好之日止，按银行同期活期存款利率计算）；二、驳回韩兴梅的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。二审另查明，韩兴梅领取湖西雅苑C4幢1单元501室房屋土地分割证、初始登记证的时间为2016年3月8日。本院认为，高铁置业公司于2015年12月23日向徐州市房产管理局送交湖西雅苑的相关房产初始登记材料，这一事实表明，高铁置业公司在2015年3月1日新不动产登记制度试行后的合理期间内未能向产权登记机构提交初始备案登记资料，结合一审法院的调查结果，可以认定高铁置业公司未按合同约定进行初始登记备案的责任在高铁置业公司，高铁置业公司应承担相应的违责任。韩兴梅诉请高铁置业公司承担逾期办理权属转移登记的违约责任，而案涉合同仅约定了高铁置业公司提交权属登记备案的义务，未对交付土地分割证、初始登记证作出约定，但交付土地分割证、初始登记证是案涉合同的附随义务，根据诚实信用原则，高铁置业公司应在从产权登记机关领取土地分割证、初始登记证后的合理时间内，通知韩兴梅领取，本院酌情认定该合理期间为7天。高铁置业公司从徐州市住房保障和房产管理局房产登记交易中心领取案涉房屋初始登记证书的时间为2015年12月31日，故2015年12月23日至2015年12月31日的期间不应认定为高铁置业公司的违约期间。关于高铁置业公司用于证明2016年2月5日通知业主领取土地分割证的照片，因系打印件，且无法确定该照片是否为原始形成，在韩兴梅否认该照片的真实性的情况下，本院不予采信。综上，扣除行政机关初始登记期间、本院认定的高铁置业公司发证准备期间，以303500元为基数，按活期存款利率计算至2016年3月8日，高铁置业公司应承担的违约金为1056.35元。综上所述，高铁置业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：撤销徐州市泉山区人民法院（2015）泉民初字第5097号民事判决；二、徐州高铁置业有限公司于本判决生效后十日内给付韩兴梅逾期办证违约金1056.35元；三、驳回韩兴梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由徐州高铁置业有限公司负担；二审案件受理费50元，由徐州高铁置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李存生审判员  史善军审判员  程 叶二〇一六年十月三十一日书记员  孙晓明