湖北省英山县人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂英山民初字第00873号原告英山县国土资源局。地址：英山县温泉镇沿河西路*号。法定代表人段满意，局长。委托代理人石茂林，股长，代理权限为一般代理。委托代理人黄升贤，湖北毕升律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告英山县大众房业有限公司。地址：英山县温泉镇金石路**号。法定代表人方旺林，董事长。委托代理人方辉，总经理，代理权限为特别授权。委托代理人吴胜，湖北吴胜律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告英山县国土资源局（以下称英山国土局）与被告英山县大众房业有限公司（以下称英山大众公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2015年11月30日立案受理后，依法组成由审判员彭斌担任审判长，审判员陈丹、人民陪审员朱启志参加的合议庭，于2016年1月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人石茂林、黄升贤，被告的委托代理人方辉、吴胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年7月30日，被告通过挂牌方式取得位于温泉镇金石路69号处宗地面积为5439.8平方米国有土地使用权，土地使用权出让价款为人民币1080.41万元。双方签订了《国有建设用地使用权出让合同书》，合同约定该宗地出让价款分两次支付：2014年7月31日前支付540.41万元；2014年12月31日前支付540万元；被告仅支付540.41万元，下欠的540万元拖延未付，原告多次催收未果。现提起诉讼，要求被告支付土地出让金540万元并支付违约金158.22万元（算至2015年10月20日止）。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、英土出（2014）字32号国有土地使用权出让方案呈报书1份，拟证明温泉镇金石路69号宗地的土地使用权出让取得县政府审批。2、合同编号为201432《国有建设用地使用权出让合同书》1份，拟证明原、被告双方签订国有建设用地使用权出让合同，合同中约定了出让土地面积、价款、支付价款的方式、时间及违约责任。3、被告支付土地出让金进账单，拟证明被告支付了第一期土地出让金540.41万元。4、土地出让金催缴通知书3份，拟证明原告向被告催缴下欠的土地出让金540万元。5、滞纳金计算清单1份，拟证明被告违约按合同约定应向原告支付违约金158.22万元。被告辩称，1、原、被告之间签订《国有建设用地使用权出让合同》系原告提供的格式条款合同，合同订立时，原告没有与被告协商合同条款的内容，对合同中有免除或限制责任的条款没有特别标识和作说明；2、原告通过格式合同，免除其责任，加重被告责任，排除被告权利。土地交付条件是合同的主要内容，是原告履行的主要义务。在合同中对土地交付条件没有明确的约定，原告交付的土地是尚有未拆迁的房屋，致被告在收地后一年多时间内不能使用土地，花费被告大量人力物力。同时，原告在合同中只约定被告违约责任，对其自己违约不作处罚。3、按照合同法的有关规定，原、被告之间签订的合同属无效合同，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：1、合同编号为201432《国有建设用地使用权出让合同书》1份，拟证明该合同系采用格式条款订立的合同，该合同违反了合同法第39、40条的规定。2、房屋改造置换协议书1份，拟证明原告于2014年8月交付的出让土地，直到2015年才解决土地上他人房屋拆迁问题。3、店面房还建协议书1份，拟证明原告出让给被告的土地，有许多纠纷、问题未解决。为此，被告花费人力、物力才得以解决。4、旧房统一改造协议书1份，证明目的同上。5、拆迁还建店面房屋协议书1份，证明目的同上。6、英山县国有建设用地使用权网上挂牌出让文件1份，拟证明证据2至证据5中他人的土地使用权均在出让的土地范围之内。经庭审质证，被告对原告提交的证据1、3、4无异议，对证据2的真实性、关联性无异议，但对合法性有异议，认为证据2系原告提供的格式条款合同，条款内容没有与被告协商，有免除自己责任，加大对方义务条款，该合同为无效合同；对证据5有异议，认为形式不合法，不能作为证据使用。原告对被告提交的证据1真实性无无异议，对证明目的有异议，认为该合同文本是由国土资源部与国家工商行政管理局共同制定的，系有效合同；对证据2、3、4、5有异议；认为该4份证据均与本案无关联性；对证据6的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为不能证明证据2至证据5中协议的土地属出让土地范围之内。对上述双方无异议的证据，本院予以采信。对上述有异议的证据，本院认为，原告提交证据2系原告根据国土资源部与工商行政管理总局制定的合同示范文本与被告签订国有建设用地使用权出让合同，该合同格式为通用固定合同格式，不属于一般格式条款合同，故被告异议的理由不成立，本院对该证据予以采信；证据5系原告单方计算违约金数额的说明，不符合证据规定，本院不予采信。被告提交证据1与原告提交的证据2系相同的证据，但其证明目的相矛盾，本院对原告的证明目的已采信，故被告不能达到其证明目的；证据2、3、4、5系被告在取得的出让土地范围之内与他人签订的有关置换、还建等协议书，与本案有关联性，本院予以采信；证据6只能证明被告依法取得原告出让土地面积5439.8平方米，而证据2、3、4、5中还建、置换的的房屋均在该土地范围之内，故能达到其证明目的。经审理查明，2014年7月30日，英山大众公司通过网上挂牌方式取得英山县国土局出让温泉镇金石路69号处宗地国有建设用地使用权。双方签订了国有建设用地使用权出让合同，合同书中约定出让的宗地坐落在英山县温泉镇金石路69号，宗地编号为32，出让宗地面积5439.8平方米，该宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币1080.41万元，由受让人英山大众公司于2014年7月31日前向出让人支付第一期土地出让金540.41万元；于2014年12月31日前支付第二期土地出让金540万元。同时约定受让人不按时支付出让金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款1‰向出让人缴纳违约金。虽合同约定英山国土局交付出让土地时间，但没有约定交付土地条件的条款。合同签订后，英山国土局按合同第六条约定的时间将出让的土地交付给英山大众公司进行普通商品住房和商业服务房建设，英山大众公司按合同的约定支付第一期土地出让金540.41万元。因英山国土局交付出让土地不是净地，不是平整的土地，涉及到该出让土地上的房屋拆迁、置换的问题都是英山大众公司自行解决，导致英山大众公司花费了较多的人力、物力和迟延开发该出让的土地，使其不能按时支付第二期土地出让金540万元，逾期后，英山国土局多次催收未果，遂诉至本院。本院认为，建设用地使用权出让合同是指市、县人民政府土地管理部门以土地所有者的身份将土地使用权在一定的期限内让与土地使用者，土地使用者支付出让金的合同。本案中，原告与被告于2014年7月30日签订的《国有建设用地使用权出让合同书》中有双方的法定代表人在合同文本上签名，系双方真实意思表示，合同条款内容没有违反法律规定，故该合同依法成立，自成立时生效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自已的义务。被告没有依合同约定期限履行支付第二期土地出让金540万元，经原告多次催缴仍未履行，应按合同的约定，履行付款义务。原告请求被告支付违约金，由于原告提供的合同文本未约定交付的出让土地达到规定的土地条件，事后对该项内容也未签订补充条款，故原告在本合同中只享有权利，没有义务，对被告有失公平。同时，事实上原告交付的土地也没有达到土地平整的条件，而且还涉及到土地上房屋拆迁、置换、相邻方纠纷问题均由被告解决，导致被告对该出让土地开发迟延，经济周转困难，不能按时［履行交付土地出让金。故原告请求被告单方承担未及时付款的违约责任，违背了公平原则，本院不予支持。综上，原告要求被告支付下欠土地出让金540万元的请求，本院予以支持，其要求被告支付违约金158.22万元的请求，本院不予支持。被告辩称双方签订的国有建设用地使用权出让合同系原告提供的格式条款合同，原告在合同条款中免除其责任，加重被告责任，排除被告主要权利，该合同属无效合同。因被告辩称的意见无事实依据和法律依据，本院不予支持。现依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告英山县大众房业有限公司于本判决生效之日起60日内向原告英山县国土资源局支付下欠的土地出让金540万元；二、驳回原告英山县国土资源局其他诉讼请求。上述支付款项，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费60675元，由原告英山县国土资源局负担13955元；被告英山县大众房业有限公司负担46720元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黄冈市中级人民法院。审 判 长  彭 斌审 判 员  陈 丹人民陪审员  朱启志二〇一六年四月二十五日书 记 员  蔡 丽