四川省屏山县人民法院民 事 判 决 书(2016)川1529民初169号原告（反诉被告）：屏山县双兴建材有限责任公司，住所地：四川省屏山县屏山镇丁发村。法定代表人：刘汝江，总经理。被告（反诉原告）：黄泽礼，男，1965年9月13日出生，汉族，住四川省隆昌县。委托诉讼代理人：刘汉洲，四川静江律师事务所律师。原告屏山县双兴建材有限责任公司（以下简称“双兴公司”）与被告黄泽礼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月16日立案后，被告黄泽礼于2016年6月6日提出反诉,本院经审查予以受理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）双兴公司的法定代表人刘汝江，被告（反诉原告）黄泽礼及其委托诉讼代理人刘汉洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告双兴公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告黄泽礼支付原告从2015年7月1日至2015年12月25日的门市占有使用费、物管服务费共计19192.50元；2、由被告承担诉讼费用。事实和理由：被告黄泽礼因经营需要，租赁原告两间商铺。原告告知了被告商铺的土地使用权已经到期，政府随时可能进行拆迁，租赁存在风险，但被告仍同意租赁。经双方协商，于2015年3月13日签订租赁合同，合同约定：1、被告租赁原告屏山县双兴建材装饰城××-××/××共计2间商铺，计费面积134.56㎡，用于瓷砖行业经营；2、使用期限为2015年4月1日至2016年3月30日计12个月;3、费用标准及缴纳方式：按照先付费后使用的原则，双方商定使用费标准为25元／月／㎡，交纳方式为按季度交纳，签订合同时一次性交清3个月使用费10092元，下次交纳期限为上期使用费到期之日前15日；4、物管服务费标准为2元／月／㎡，毎季度807元，交纳方式与使用费相同；5、签订合同后一次性交纳履约保证金2000元；6、如需装修必须办理装修许可证，装修费用由被告自理，期满后装修归原告所有。被告租赁原告的商铺后，因政府进行拆迁，致使双方不能按照合同约定的期限履行合同，被告实际使用至2015年12月25日才搬离。该期间内，被告累计欠原告××-××/××号商铺从2015年7月1日至2015年12月25日的门市占有使用费19622.75元、物管服务费1569.75元,共计21192.50元。扣减被告已经交纳的保证金2000元，实际还应支付19192.50元。原告认为，被告明知原告所出租的商铺的土地使用权已经到期，仍进行租赁，双方所签订的合同虽然无效，但被告实际使用了商铺，仍应当按照实际使用的期限和计费标准给付原告占有使用费、物管服务费。被告拒绝支付的行为，损害了原告的合法权益，应当按照法律规定承担相应的民事责任。被告黄泽礼辩称，原告双兴公司隐瞒该公司所属屏山县双兴建材装饰城的土地使用权已经到期的事实，仍对外出租商铺。被告因不知该事实，遂于2015年3月13日同原告签订了租赁期限为1年的租赁合同，租赁了该建材城××-××/××号共计2间商铺。被告向原告租赁商铺后，交纳了履约保证金2000元，支付了从2015年4月1日至2015年6月30日的租金、物管费，另花费40294元对商铺进行了装修。租赁期间，被告才得知屏山县住房城乡规划建设和城镇管理局已经于2014年5月30日就向原告发出了《责令限期拆除违法建设决定书》，其后又于2015年6月3日向原告发出了拆除违法建设催告书，但原告一直隐瞒该事实。直到政府相关部门工作人员于2015年6月10日到被告门面动员自行搬迁时，被告才得知所租赁的商铺属于违法建筑。租赁期限未满，被告就因政府强制拆迁于2015年12月20日左右搬离了商铺，造成了经济损失。被告认为，原告采取欺诈手段，骗取被告同其签订合同，该合同无效，责任在原告。现租赁物已被强制拆除，不能实现被告的租赁目的，且双兴建材城的物业管理人员的费用已由政府支付，根据相关法律规定，被告不应当履行约定的义务。原告请求被告给付商铺占有使用费、物管服务费，于法无据，应当判决驳回其诉讼请求。同时，因原告的过错行为给被告带来的损失，还应当由原告承担赔偿责任。黄泽礼向本院提出反诉请求：1、判决确认原、被告于2015年3月13日签订的商铺租赁合同无效；2、原告退还被告保证金2000元，赔偿装修损失费40294元、营业损失费32489元，共计74783元。原告双兴公司对被告黄泽礼的反诉答辩称，对合同无效无异议，但被告请求返还或赔偿的反诉主张不成立，依法不应支持，应当判决驳回被告的反诉请求。理由是：1、被告在租赁原告商铺时，知道土地使用权已经到期，政府强制拆除属于不可抗力，合同不能履行不能归咎于原告，被告不能据此要求原告承担营业损失；2、商铺在租赁给被告前已由原承租人樊小平进行了装修，被告不能证明其又重新进行了装修，且根据合同约定，如果被告要装修商铺，必须经原告同意，租赁期限届满后装修归原告所有，被告即使进行了装修，但没有经过原告的同意，故不能由原告承担其装修损失；3、被告实际使用了商铺，租赁合同无效不能免除其给付占有使用费的义务；4、原告起诉时已经扣减了履约保证金，不能双重返还给被告；5、政府代为发放双兴公司物管人员2015年8月至10月的工资，但被告仍在使用所租赁的商铺，并未实际支付物管费，不能据此免除其责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和本院经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告双兴公司修建的“屏山县双兴建材装饰城”，系临时市场，土地租赁期限至2014年5月6日届满。2015年3月13日，原告双兴公司作为甲方同被告黄泽礼作为乙方签订了《屏山县双兴建材有限责任公司合同》。该合同主要约定：1、乙方使用甲方屏山县双兴建材装饰城××-××/××共计2间商铺，计费面积134.56㎡，用于瓷砖行业经营；2、使用期限为2015年4月1日至2016年3月30日计12个月;3、费用标准及缴纳方式：按照先付费后使用的原则，双方商定使用费标准为25元／月／㎡，交纳方式为按季度交纳，签订合同时一次性交清3个月使用费10092元，下次交纳期限为上期使用费到期之日前15日；4、物管服务费标准为2元／月／㎡，毎季度807元，交纳方式与使用费相同；5、签订合同后一次性交纳履约保证金2000元；6、如需装修必须办理装修许可证，装修费用由乙方自理，期满后装修归甲方所有；7、如乙方迟延缴纳各项费用（履约保证金、物管服务费、电费等），甲方有权断电并按应付款的万分之7每日加收利息（滞纳金），如因此而引起诉讼的，由乙方承担甲方催收该款而产生的诉讼费、律师费、保全费、交通费等。在合同期内，如因政府拆迁等原因，由政府按相应补偿标准赔偿乙方相应装修损失并由甲方退还乙方已经交纳的未到期占用费；8、违约金，甲、乙双方如单方面违约，则由违约方付给对方违约金3000元；9、免责条件：合同期满后因政府拆迁等不可抗力原因导致双方或单方无法继续履行合同续租协议的，双方互不承担违约责任。合同签订后，原告双兴公司向被告黄泽礼提供了相应的门面用于经营，被告也向原告交纳了租金、物管服务费至2015年6月30日，另交纳了履约保证金2000元。因当地有关部门对原告的屏山县双兴建材装饰城实施拆迁，被告于2015年12月25日搬离所租赁商铺，但对自2015年7月1日至2015年12月25日的房屋占有使用费、物管服务费，至今未给付。本院认为，本案原告双兴公司同被告黄泽礼于2015年3月13日签订的《屏山县双兴建材有限责任公司合同》所涉租赁物占地的土地使用权期限于2014年5月6日已届满，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。”之规定，且双方对租赁合同无效无异议，本院确认该租赁合同无效。该租赁合同虽无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，原告有权依照相应法律规定请求被告支付房屋占有使用费。案涉商铺所在商场于2012年发生火灾后，多次发生纠纷，当地政府职能部门也曾张贴通知说明土地租赁情况。案涉商铺占地的土地使用权期限双方都明知，却仍然签订租赁合同，该合同无效原、被告均存在过错，应当依照法律规定承担相应的民事责任。被告辩称，所涉物业管理费用已由政府支付，原告再行请求支付，请求不当。本院认为，所涉物业管理人员的相关费用资金来源不属本案审理范围，更不能当然免除被告应向原告支付实际产生的费用的义务。故对被告的该辩解主张，本院依法不予支持。被告主张因合同无效，原告应当返还履约保证金2000元。被告另投资了40294元对商铺进行了装修，因政府强制拆迁，提前于2015年12月20日左右搬迁，由此产生营业损失32489元，也应当由原告赔偿。对此，本院评定如下：一、被告交纳的2000元履约保证金，可以在应支付原告的费用中抵扣，超出部分有权请求返还。二、装修问题，被告提供了部分证据以证明其对商铺进行了装修，原告不予认可，且认为即使进行了装修，按照合同约定，应当经原告同意后方可进行，经营期限届满后装修物也应归原告所有，而被告没有先行申请，故即使进行了装修也不应由原告赔偿。本院认为，根据双方合同约定，装修应当经原告许可后方可施工，被告没有提供证据证明其装修经过了原告的同意，故对其装修损失的诉讼主张，本院依法不予支持。三、营业损失问题，被告所提供证据不足以证明其有损失，即使有损失，也不能证明系因本案造成，故本院不予支持。原告主张被告使用商铺至2015年12月25日，被告主张于2015年12月20日左右已搬离。本院认为，被告作为商铺的实际使用者，使用期间占用和控制商铺，对何时搬离商铺，其知悉、证明能力均超过原告，被告未提供证据证明其搬离时间，故应以原告主张的为准，商铺占有使用费、物管服务费应从2015年7月1日起计算至2015年12月25日，为21192.50元【[(3364元/月×5个月)＋(3364元/月÷30天×25天)]＋[(269元/月×5个月)＋(269元/月÷30天×25天]】。根据本案实际情况，按照双方过错责任，本院酌情确定被告应当给付的数额为14834.75元。抵扣被告交纳的2000元履约保证金后，被告实际还应支付原告12834.75元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第五条第一款、第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）屏山县双兴建材有限责任公司与被告（反诉原告）黄泽礼于2015年3月13日签订的《屏山县双兴建材有限责任公司合同》无效；二、被告（反诉原告）黄泽礼在本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）屏山县双兴建材有限责任公司商铺占有使用费、物管服务费共计12834.75元；三、驳回原告（反诉被告）屏山县双兴建材有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）黄泽礼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费280元，反诉案件受理费810元，共计1090元，由原告（反诉被告）屏山县双兴建材有限责任公司负担93元，被告（反诉原告）黄泽礼负担997元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审 判 长  张荣彬代理审判员  彭春秀人民陪审员  王德敏二〇一六年十月三十一日书 记 员  裴艺玲