中华人民共和国上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2015）普民四(民)初字第3207号原告(反诉被告)汤丽娜，女，1986年7月18日出生，汉族，住上海市普陀区。委托代理人叶杨斌，上海市君悦律师事务所律师。委托代理人苏天慧，上海市君悦律师事务所律师。被告(反诉原告)时洲(外文名：JOESEPHZHOUSHI)，男，1971年7月13日出生，住上海市普陀区。委托代理人喻军，远闻(上海)律师事务所律师。委托代理人赫少华，远闻(上海)律师事务所律师。原告汤丽娜与被告时洲及反诉原告时洲与反诉被告汤丽娜房屋��卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)汤丽娜及其委托代理人苏天慧、叶杨斌，被告(反诉原告)的委托代理人喻军、赫少华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告汤丽娜诉称，原、被告于2015年4月17日签订就上海市普陀区光复西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“光复西路房屋”)的《房地产买卖居间协议》，并于当月24日签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告以合同价人民币5,500,000元(以下币种均为人民币)出售光复西路房屋，并确认于2015年10月31日之前共同申请办理转让过户手续。原告按照约定足额向被告支付首付款1,650,000元，并及时向交通银行提交贷款申请，但在申请贷款期间，因被告系外籍身份，为避免受到美国《海外账户纳税法案》的影响，被告拒绝提供交通银行账号，并拒绝签署相关文件，同时提出跨行收��房款等特别要求。原告无奈另行向其他银行提出贷款申请，后获悉在2015年11月26日左右可通过贷款申请。2015年11月4日，原、被告在居间方德佑房地产经纪有限公司工作人员陪同下，在房产交易中心完成审税手续。2015年11月19日，原告收到被告出具的解除合同的《律师函》，称因原告自身原因贷款审核未通过，且未依约支付房款，故单方解除合同。2015年11月23日，原告回函明确拒绝解除合同，并催促被告在2015年11月25日办理过户手续，但被告并未配合。故原告诉至法院，请求：一、判令确认被告解除《上海市房地产买卖合同》的行为无效；二、判令被告继续履行《上海市房地产买卖合同》；三、判令被告支付自逾期履约日起至实际履约之日止逾期违约金，每逾期一日向原告支付总房价款万分之五赔偿金，自2015年11月26日起算，暂计至2015年12月25日，共计82,500元；四、本案诉讼费由被告承担。被告时洲辩称，根据合同约定，原告应于2015年10月31日前支付剩余房价款5,300,000元，但原告未按照约定履行，已构成违约，被告有权解除合同，且无须提前催告。原告应在签订买卖合同七日内向银行申请贷款，但其怠于提出贷款申请，且因自身原因无法通过贷款银行审核，与被告并无关联。在诉讼之后，原告提交证据称已筹集到相应资金，但并不等同于其在合同约定的期限内具有付款能力。被告曾于2015年11月4日赴房地产交易中心办理审税手续，只是在履行合同约定的义务，并不表明同意原告延迟付款。综上，被告不同意原告要求继续履行买卖合同的请求。反诉原告时洲诉称，按照约定，反诉被告应于买卖合同签订之日后七日内向贷款银行申请贷款，但因其自身原因，迟至2015年9月底才向其委托的包装公司寄送贷款申请资料。而反诉原告于2015年8月25日已在交通银行办理用于接收贷款银行放款的借记卡。因反诉被告家庭名下已有一套住房，若再购置第二套住房，首付比例应不低于60%，但因反诉被告支付的首付款严重违反贷款政策，致使贷款审批未通过。截止2015年10月31日，反诉被告未按约支付房价款，致使房屋过户不能进行。2015年11月18日，反诉原告发出解除合同的《律师函》，反诉被告已于次日收到。因反诉被告单方原因，致使合法无法履行，故请求：一、确认反诉原、被告之间的《上海市房地产买卖合同》及补充协议已于2015年11月18日解除；二、判令反诉被告支付反诉原告赔偿金34,750元及违约金1,390,000元；三、本案诉讼费由反诉被告承担。反诉被告汤丽娜辩称，反诉原告违反合同先履行义务，在反诉被告申请贷款过程中，未予以积极配合，并未将用于接收贷款的银行账户提供给反诉被告，且在微信聊天中表达担心面临境外税务追查的顾虑，因此贷款延迟的原因在于反诉原告。合同约定的2015年10月31日，系双方申请办理产权过户的时间，并非原告支付房款的日期；且即使贷款审批未通过或有差额部分，原告享有直接支付房款的权利，同时也具备给付的能力。即使反诉被告存在迟延支付房款的情况，反诉原告行使解除权，其主张的20%的违约金也明显高于实际损失。经审理查明，关于本诉：一、原、被告在德佑房地产经纪有限公司的居间介绍下，于2015年4月17日签订就光复西路房屋的《房地产买卖居间协议》，其中约定被告以合同价款6,950,000元将光复西路房屋售予原告，付款方式为：签约当日原告给付意向金50,000元并在被告签署协议后转为定金；签约后三日内，原告补足定金至500,000元；签订买卖合同示范文本后四十五日内，原告支付首付款1,650,000元(含已支付的定金)；第二期房款3,850,000元以银行贷款方式支付；2015年10月31日前过户，并在过户当日剩余房款1,400,000元。同日，原、被告签订《补充协议》，主要内容为双方一致同意在《上海市房地产买卖合同》确定房屋价格为5,500,000元，并约定合同履行期间若任何一方涉及违约事宜，按照实际成交的房价款6,950,000元承担违约责任。二、2015年4月24日，被告作为甲方，原告作为乙方，共同签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，主要内容有：被告以合同价款5,500,000元将光复西路房屋售予原告，双方在2015年10月31日申请办理转让过户手续；付款方式为：原告支付被告首付款1,650,000元(包括原告已支付被告的定金500,000元、在签约并办理公证后四十五日内支付1,150,000元)，原告以贷款方式支付第二期房款3,850,000元，原告于签约后七日内申请贷款，若向贷款银行等申请的贷款未通过���额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过居间方转付或直接支付被告。该合同补充条款(一)中约定违约责任如下：1、甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方总房价款万分之五的赔偿金，并应继承履行……2、乙方未按照本本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方总房价款万分之五的赔偿金，并应继承履行。乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；乙方单方要求解除合同的；均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向甲方支付相当于总价款20%的违约金。甲方可从乙方已支付的款项中扣除违约金、赔偿金，剩余款项于三个工作日内返还乙方，已支付的款项不足支付违约金和赔偿金的，乙方应在接到通知之日起三个工作日内予以赔偿。”被告于2015年6月9日出具收据，载明已收到房款1,650,000元。三、2015年11月4日，原、被告赴房地产交易中心办理缴税核价手续；当日，原、被告在《房地产市场询价意见单》上签字确认。同日，原告申请办理房产税征免认定；2015年11月12日，房地产交易中心出具原告及其配偶名下房产的查询结果。四、2015年11月18日，被告委托律师出具《律师函》，通知解除上述《上海市房地产买卖合同》及补充协议，并告知原告应承担违约金1,390,000元及赔偿金34,750元。2015年11月23日，原告委托律师出具《律师函》，确认收悉上述被告发送的《律师函》，并声明不同意解除买卖合同的要求，并要求被告于2015年11月25日至房地产交易中心办理过户手续；被告于2015年11月25日收到该《律师函》。2015年11月25日，原告赴房地产交易中心，被告未到场，致房屋过户手续未进行，原告遂诉至法院，请求判决如其诉请。五、2015年10月15日，中国工商银行股份有限公司上海市徐汇支行出具上海市房地产登记申请书，以贷款还清为由，注销光复西路房屋的抵押登记。六、用户名为Joe的微信账号与用户名为LinaTang的微信账号等所在的微信群聊记录显示，2015年8月19日，LinaTang与Joe在往来消息中提及申请贷款需提供交通银行账户等事宜。用户名为Joe的微信账号系被告本人使用，用户名为LinaTang的微信账号系原告本人使用。七、证人孙鹏飞(德佑房地产经纪有限公司工作人员)出庭作证称：“……在7、8月份我们公司其他人陪原告办理贷款事宜，因为被告没有提供银行卡号，导致更换了好几家银行，最后更换到北京银行，北京银行也是要求被告提供银行卡号，但是可以不交税。11月10日审批手续都已经办妥，但是被告仍然没有提供银��卡号。11月4日三方去交易中心核价、审税……原告当时表示可以现金付款，不贷款，并且于11月25日原告与中介公司都到交易中心去过户，但是当天被告没有到”。以上事实，有《房地产买卖居间协议》、《补充协议》、《上海市房地产买卖合同》、收款收据、《律师函》、证人证言、微信聊天记录及当事人陈述等证据予以证明。本案反诉部分查明的事实同本诉。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。关于本诉部分，原、被告就光复西路房屋的产权交易，先后签订《房地产买卖居间协议》、《补充协议》及《上海市房地产买卖合同》，三份协议均系双方在中介方的居间下，经过充分磋商自愿达成的协议，协议内容合法有效，对双方均具有法律约束力。原告依据约定已支付购房首付款，但就后续房屋产权过户、贷款申请、余款支付等交易环节中，何方存在违约行为，双方存在明显分歧。依据双方的合同约定，对原告而言，其主要义务应为及时给付第二笔房价款，保证双方在约定的2015年10月30日之前具备申请产权过户的条件；而第二笔房价款应以申请银行贷款的形式支付的，但同时约定原告可在贷款审批未通过或额度不足的情况下，在产权过户之前自行现金补足。根据本案已查明的事实可显示，原告在2015年8月中下旬开始着手申请银行贷款，截止2015年10月30日之前，的确未办妥银行贷款审批手续。但被告对原告申请贷款的进程始终予以关注并知悉相关情况，在此前提下，虽然双方未通过变更书面协议的形式推迟申请产权过户的时间，但已于2015年11月4日共同赴房产交易中心办理缴税核价手续，在此过程中被告并未表示反对而予以配合，其行为表明双方对申请产权过户的时间必将推迟均不持异议。因此，在具备过户条件的情况下，被告应配合原告在2015年11月25日完成产权过户手续，而即使原告贷款审批最终仍未通过，原告仍享有以现金补足房价款的权利。由此可见，双方的房屋买卖交易具备继续履行的可能，而被告以原告逾期履行义务超过十个工作日为由单方通知解除合同，并无充足事实依据。综上所述，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》应继续履行，被告解除合同的行为自然无效，原告应及时履行购房余款的给付义务，被告应配合完成产权过户手续。针对被告是否应承担违约责任的问题，依据以上分析，原、被告在买卖合同中约定的办理产权过户的日期已由双方协商推迟，且在2015年11月25日之前，双方已因合同能否解除的问题产生纠纷，因此，要求被告按照原合同约定承担逾期违约的责任并无充分依据，故对原告的该项主张难以支持。针对反诉原告的诉讼请求，依据以上理由，显然并无事实和法律依据，本院难以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：一、原告汤丽娜与被告时洲(外文名：JOESEPHZHOUSHI)签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)继续履行；二、原告汤丽娜应于本判决生效之日起十日内给付被告时洲(外文名：JOESEPHZHOUSHI)上海市普陀区光复西路XXX弄XXX号XXX室房屋购房款人民币5,250,000元，被告时洲应于得款之日起十日内配合原告汤丽娜办理房屋产权过户手续，相关税费按照国家规定承担；三、对原告汤丽娜请求被告时洲(外文名：JOESEPHZHOUSHI)支付逾期违约金的诉讼请求，不予支持；四、对反诉原告时洲(外文名：JOESEPHZHOUSHI)反诉的诉讼请求，均不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案财产保全费人民币5,000元，由被告时洲承担。本案本诉受理费人民币50,300元，由原告汤丽娜承担人民币1,862元，由被告时洲承担人民币48,438元。本案反诉受理费人民币8,811元，由反诉原告时洲承担。如不服本判决，原告(反诉被告)汤丽娜可在判决书送达之日起十五日内，被告(反诉原告)时洲可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  余莉敏审 判 员  于 凯人民陪审员  蒋建萍二〇一六年四月二十九日书 记 员  吴 婷附：相关法律条文附：本案引用的法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。