广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终10302号上诉人（原审被告）：广州吉祥房产发展有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：吴秀莲，职务：董事长。委托代理人：王洁，广东正大联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭晓丽，住广州市海珠区。委托代理人：李慧，广东宏力律师事务所律师。委托代理人：洪晓，广东宏力律师事务所实习律师。上诉人广州吉祥房产发展有限公司（以下简称“吉祥公司”）因与被上诉人郭晓丽一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2850号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人吉祥公司向本院提起上诉称，一审法院认定事实部分错误，应予改判，被上诉人缴纳的定金应为10万元。吉祥公司新提交的一份证据《【捷登都会】特殊申请表》中明确记载了被上诉人缴纳的定金为100000元，房款为843684元。这也与吉祥公司在涉案楼盘中向其他购房人收取的定金金额一致。双方在认购书中有约定定金，但根据认购书第三条的约定：【3.1】2015年4月26日支付定金943684元，同时签署本《商品房认购书》；【3.2】2015年4月26日前支付首期楼款943684元(含定金)，即总楼款的50％。根据该约定，定金和首期楼款均为943684元，这明显不符合交易习惯。这显然是当时的销售人员的笔误。所以，一审法院按被上诉人总购房款的20％即374736．8元作为定金与事实不符。因此，上诉人吉祥公司应承担的缔约过失责任应按照《【捷登都会】特殊申请表》约定的定金条款，向被上诉人赔偿10万元。综上所述，请求二审法院l、撤销(2015)穗越法民三初字第2850号《民事判决书》第二项，依法改判上诉人吉祥公司向郭晓丽返还房款943684元并赔偿lO万元；2、由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。被上诉人郭晓丽答辩称,一、上诉人提交的(《【捷登都会】特殊申请表》、((【捷登都会】认购书》两份证据不是新证据，法庭应不予采纳。二、上诉人提交的《【捷登都会】特殊申请表》的不是被上诉人的真实意思表示。《【捷登都会】特殊申请表》上仅有签名和日期是被上诉人郭晓丽的，其他内容均是上诉人后来单方加上去的。被上诉人与上诉人签订《认购书》并依照《认购书》支付50％定金即943684元后，曾多次要求上诉人履行《认购书》，上诉人告知被上诉人需要填写《特殊申请表》。2015年8月10日，被上诉人按照上诉人的要求在《特殊申请表》上签名及写上日期。但《特殊申请表》上的除被上诉人郭晓丽签名和日期以外的内容都是上诉人后来单方加上去的。首先从字迹上看其他内容与郭晓丽签名存在明显差别，其次上诉人一直到二审才提交这份所谓的证据，也可以推断这并非上诉人郭晓丽的真实意思表示。三、上诉人提交的证据(《【捷登都会】认购书》与本案没有关联性，不能证明被上诉人的主张。上诉人提交的上诉人与其他购房者签订的《【捷登都会】认购书》仅仅能够证明上诉人与其他购房者对于他们之间定金的约定，与被上诉人没有关系。上诉人与被上诉人之间签订的《认购书》是双方真实意思表示，双方在签订《认购书》时应对《认购书》内容尽到审慎审查的义务，此外上诉人向被上诉人郭晓丽开具的定金收据也明确表明943684元性质是定金。因此不存在上诉人所说的笔误的情形。四、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实这种情形，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，被上诉人依照《认购书》的约定向上诉人支付了943684元，按照该司法解释的规定，被上诉人可以要求上诉人承担已付购房款一倍的赔偿责任，即要求943684元赔偿。一审判决依据的是该司法解释第九条，并未适用定金罚则。综上所述，一审事实认定清楚，适用法律正确，应当维持原判。郭晓丽于2015年12月16日向原审法院起诉请求：1、撤销郭晓丽、吉祥公司于2015年4月26日签订的《认购书》；2、吉祥公司返还认购定金943684元及利息（按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算，从2015年4月26日计至吉祥公司实际偿还之日止）；3、吉祥公司向郭晓丽赔偿定金374736.8元（自行调整为按照房屋总价的20%计算）；4、吉祥公司承担律师费50000元。原审法院经审理查明：据广州市国土资源和房屋管理局于2014年10月23日核发的《商品房预售许可证》显示，广州市越秀区中山五路xx号的开发企业为吉祥公司，项目名称为捷登都会大厦，预售房屋建筑面积为55997.5平方米，683套。预售房屋层数为32层，发证时各栋已建层数为32层，预售房屋占用土地未抵押。2015年4月26日，郭晓丽（为认购方）与吉祥公司（为出售方）签订《［捷登都会］认购书》，其中约定：鉴于：1、甲方自行建设开发的位于广州市越秀区中山五路xx号［捷登都会］已具备预售条件；2、甲方已向乙方公布《预售许可证》、《业主临时公约》和待签的《商品房买卖合同》及其《补充协议》等项目相关文件。乙方对公示内容没有异议，并对所认购物业的有关情况、交易条件已充分了解。乙方决定按《商品房买卖合同》条款购买［捷登都会］26层24号单元。一、认购方自愿认购广州市越秀区中山五路xx号［捷登都会］26层24号单元。该物业建筑面积为54.06平方米，套内建筑面积为38.27平方米。该物业用途仅为办公。二、该物业定价1974194元。付款方式：认购方同意选择（一次性/银行按揭/分期）付款方式认购该物业。1、付款优惠折扣认购价1873684元。三、认购方应严格按照下列付款期限付清该物业认购价款：3.1：2015年4月26日支付定金943684元，同时签署本《商品房认购书》；3.2:2015年4月26日前支付首期楼款943684元（含定金）即总楼款的50%；3.5：余款930000元即总楼款的50%，由认购方在2015年6月15日前申办银行按揭手续。四、认购条款：1、出售方已向认购方公示《商品房买卖合同》（包括其附件和补充合同）、《认购须知》、《按揭须知》等全部签约范本及法律规定的相关权属证明等。认购方已约定并理解上述文件资料，清晰了解该物业的土地使用权年限情况等，并到现场查看，对该物业现状及交易条件充分了解，无异议。双方同意完全按公示的合同内容及条款签署上述各合同及相关文件，不再变更、增加或减少任何条款。3、认购方须于2015年6月15日前，持本《认购书》、定金收据、身份证原件并带齐首期价款及相关税费到出售方处签署《商品房买卖合同》。4、如认购方未按本《认购书》规定期限与出售方签订《商品房买卖合同》或未按时支付购房款，双方确认，从逾期履行合同义务之日起，本《认购书》解除，认购方所交定金不予退还，出售方可将物业出售给第三方，认购方同意并确认，出售方出售物业给第三方之前，无需通知认购方。同日，郭晓丽向吉祥公司交纳943684元定金。据查册时间为2016年1月19日的《不动产登记查册表》显示，越秀区中山五路、吉祥路交界处的不产权权属单位为吉祥公司。登记附注一栏为：2014年6月24日吉祥公司、中国工商银行股份有限公司广州同福中路支行申请在建工程抵押权预告登记：2014预登自139xxxx号捷登大厦（自编吉祥大厦）26层xxxx；2015年11月26日吉祥公司、中国工商银行股份有限公司广州同福中路支行申请涂销在建工程抵押权预告登记：2015预登字1566242号（捷登都会大厦（自编吉祥大厦）xxxx房）。原审另查明：2015年11月14日，郭晓丽（甲方）与广东宏力律师事务所（乙方）签订《民事委托代理合同》，约定：甲方因与广州市吉祥房产发展有限公司（广州市越秀区中山五路xx号xxxx号房产）一案聘请乙方提供法律服务，乙方委派李慧律师担任甲方的委托代理人，代理本案诉讼及执行法律程序，甲方同意乙方律师指派其他律师助理配合完成辅助工作；根据《广东省律师服务收费管理办法》，经双方协商同意，甲方向乙方支付律师服务费五万元整，本合同签订当日内支付。原审庭审中，经原审法院询问，郭晓丽明确表示因为时间拖得较久，且当时支付了50%的房款，但一直未签订合同，即使已不存在抵押，也不考虑继续购买涉案房屋，故要求撤销认购书。原审法院认为：根据证据显示，涉案房屋在2014年6月24日办理了在建工程抵押，至2015年11月26日才涂销抵押。吉祥公司没有证据证明在签订《［捷登都会］认购书》时，已经告知涉案房屋存在抵押的情况，隐瞒了与交易相关的重要信息,故构成欺诈。虽然现抵押已涂销,但不影响之前的欺诈行为所造成的法律后果,郭晓丽要求撤销双方签订的《［捷登都会］认购书》，合法有理，原审法院予以支持。《［捷登都会］认购书》撤销后，吉祥公司应当予以返还房款943684元。因吉祥公司对认购书的撤销存在过错，应承担缔约过失的责任，考虑到郭晓丽、吉祥公司双方在《［捷登都会］认购书》中约定有定金条款，故可以参照该条款进行赔偿，郭晓丽基于定金条款约定过高，自行按照房屋总价的20%计算，原审法院予以支持。因该赔偿足以弥补郭晓丽的损失，故对于郭晓丽要求的房款利息及律师费的诉请，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条的规定，于2016年6月3日作出如下判决：一、于本判决发生法律效力之日，撤销原告郭晓丽与被告广州吉祥房地产发展有限公司于2015年4月26日的《［捷登都会］认购书》。二、被告广州吉祥房地产发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告郭晓丽返还房款943684元并赔偿374736.8元。三、驳回原告郭晓丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17360元，由原告郭晓丽负担960元，由被告广州吉祥房地产发展有限公司负担16400元。本院二审期间，上诉人吉祥公司围绕上诉请求依法提交了证据。证据一、［捷登都会］特殊申请表，拟证明被上诉人明确知晓涉案房屋存在抵押，上诉人不构成欺诈，且定金为10万元。证据二、五份［捷登都会］认购书，拟证明不存在定金为50%的情形。被上诉人郭晓丽对上述证据质证称：该证据产生的时间是一审之前，不属于新证据。关于证据一申请表的内容和签名是不一致的，这个申请表不是被上诉人的意思表示。签名是被上诉人签的，但是内容是我方当事人签字后加上去的。从内容上来看，开发商无法按照认购书约定的时间签约。我方也向开发商主张过要不签约要不退款。关于认购书的三性我方均不认可。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。上诉人在二审庭询过程中，进一步明确本案争议在于原审对于定金的认定不当，违约金过高。对于上诉人二审提交要求作为新证据的相关资料，经审查，上诉人二审中提交的《［捷登都会］特殊申请表》中虽然有关于定金100000元及知悉涉案房产抵押状况的表述内容，但被上诉人对其真实性不予确认。该表格相关内容与双方签订的《认购书》约定，以及上诉人开据的定金收据内容不符，上诉人对此解释为工作人员失误，并不合理。此外，该申请表中，并未明确反映出被上诉人在双方当事人签订认购书之前已经明确告知涉案房屋存在抵押的事实。故此，该材料并不足以推翻原审认定，且该资料均发生在原审判决之前，而上诉人原审举证期内未予提交，且无充分理由。综合考虑二审材料的内容及提交时间，本院不予采纳作为二审新证据使用。在此基础上，原审支持被上诉人诉求，撤销涉案认购书，并无不当。而被上诉人原审中经自行调整，提出违约金诉求，并未超出相关法律规定范围，原审予以支持，并无明显不当，本院予以维持。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6921.05元，由上诉人广州吉祥房产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一六年十月十三日书记员  冯冠豪