广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0113民初3087号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司番禺分公司，住所地广州市番禺区。负责人：陈宇辉，职务总经理。委托诉讼代理人：黄楚怡、张畅，均是原告广东碧桂园物业服务股份有限公司番禺分公司的职员。被告：田丽，住海南省海口市龙华区。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司番禺分公司（以下简称为“碧桂园物业番禺公司”）与被告田丽物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业番禺公司的委托诉讼代理人黄楚怡到庭参加诉讼，被告田丽经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，适用缺席判决。本案现已审理终结。原告碧桂园物业番禺公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告田丽向原告支付自2015年10月至2016年2月的物业服务费1238.65元；2.请求判令被告向原告支付至被告支付全部拖欠物业服务费之日止的违约金（暂计至2016年3月29日的违约金为371.6元），以上两项暂合计为1610.25元；3.请求判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告田丽所购买的位于广州市番禺区沙湾镇新碧路彩云居某房（以下称为“涉讼房屋”）于2013年7月24日已办妥物业交接手续。根据《前期物业服务合同》，被告应按涉讼房屋建筑面积以每月每平方米2.5元的标准每月按时向原告支付物业服务费，如被告逾期支付物业服务费，每逾期一天应向原告支付所拖欠费用的0.5%的违约金。被告收楼入住后，原告依约向被告提供了物业管理服务，但被告未能按约支付物业服务费。被告从2015年10月起至2016年3月止，共拖欠物业服务费1238.65元，按所拖欠物业服务费每日千分之五暂计至2016年3月13日的违约金为371.6元。被告的违约行为对整个沙湾碧桂园的正常物业管理造成了严重影响，为维护原告的合法权益，保障小区物业管理服务工作的正常运行，原告特诉至法院。被告田丽无答辩，亦未提交任何证据。碧桂园物业番禺公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：1.2012年11月，工商行政部门核准登记“广东碧桂园物业管理有限公司番禺分公司”名称变更为“广东碧桂园物业服务有限公司番禺分公司”；2015年11月，工商行政部门核准登记“广东碧桂园物业服务有限公司番禺分公司”（分公司）变更为碧桂园物业番禺公司（股份有限公司分公司）；2.广州碧桂园物业发展有限公司（甲方）与广东碧桂园物业服务有限公司番禺分公司（乙方）签订了一份《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对沙湾碧桂园二期提供前期物业管理服务事宜，物业名称为沙湾碧桂园二期（备注沙湾碧桂园二期项目包括苑区：逸涛居、彩云居、芷兰湾），物业类型为住宅车位及其他物业；物业管理服务收费实行包干制：物业若为住宅的，物业管理服务费由甲方或其他业主按其所有的物业的所有面积交纳，房屋建筑面积每月每平方米2-2.5元，花园面积每月每平方米0.5元，面积以国土房管部门最终测绘面积为准；乙方按照上述标准收取物业管理服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担；甲方和其他业主应在公历15日前履行交纳物业管理服务费的义务；甲方或业主逾期交纳物业管理服务费，每逾期一天需向乙方交纳所拖欠物业管服务费的0.5%违约金，逾期二个月不交者将予公布，情况严重时，乙方可向人民法院起诉；本合同期限自2008年1月1日起（没有约定终止期限），在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等。上述合同落款处没有写明签订日期；3.田丽向广州碧桂园物业发展有限公司购买了涉讼房屋，并签订了《商品房买卖合同》（编号：200812093962）；涉讼房屋于2009年2月21日在房管部门办理了商品房预售登记，显示产权人为田丽，合同已备案，用途为高层住宅，建筑面积99.09㎡；4.2013年7月24日，田丽办理了涉讼房屋的收楼手续；5.碧桂园物业番禺公司提交了一份“物业服务费固定收费明细”以证明田丽已经交纳2013年7月至2015年9月的物业服务费，收费标准为单价2.5元/月/㎡，每月缴纳物业服务费金额为247.73元；6.碧桂园物业番禺公司提交了照片打印件一份，以证明在田丽发生欠缴后，其曾在涉讼房屋门口张贴《欠费催缴通知》以催缴费用。庭审中，碧桂园物业番禺公司陈述：根据《前期物业服务合同》，我方自2008年1月1日进驻涉讼房屋所在小区后，已经按合同提供了物业服务，包括公共绿化与园艺小品的维护和管理、公共环境卫生的管理、交通与车辆停放秩序的管理、公共秩序维护以及公共安全防范事项协助管理、公共娱乐设施的维护和管理以及其他定期服务等；该小区没有成立业主委员会，也没有召开过业主大会；我方不清楚田丽欠费原因，涉讼房屋空置，我方无法找到被告，田丽至今没有缴纳欠缴的物业服务费；我方主张自欠费的次月1日起开始计收违约金，即2015年12月1日开始每月的1日起计算上月物业服务费的违约金至田丽实际清偿日止。本院经邮寄送达和直接送达，无法向田丽有效送达本案相关法律文书，故适用公告送达的方式向田丽送达起诉状副本和开庭传票，公告期满田丽无正当理由未到庭应诉。本院认为：根据《物业管理条例》第二十一条的规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”本案中，涉讼房屋所在小区尚未召开业主大会，广州碧桂园物业发展有限公司与碧桂园物业番禺公司签订的《前期物业服务合同》，主体适格，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人和业主均具有约束力。碧桂园物业番禺公司已经依约提供物业管理服务，田丽作为涉讼房屋的产权人即业主，在办理收楼手续后应当依约向某桂园物业番禺公司支付物业服务费。根据《前期物业服务合同》中关于住宅物业服务费收费标准的约定，结合田丽实际交纳物业服务费的情况，田丽应按照247.73元/月的标准，向某桂园物业番禺公司支付涉讼房屋欠缴的2015年10月至2016年2月的物业服务费1238.65元（247.73元/月×5个月）。关于违约金，《前期物业服务合同》明确约定业主应在公历每月15日前交纳物业服务费，每逾期一天需向碧桂园物业番禺公司交纳所拖欠物业管服务费的0.5%违约金，碧桂园物业番禺公司以此为由要求田丽支付违约金的诉请，本院予以支持，但违约金的金额以不超过物业服务费本金为限。碧桂园物业番禺公司主张从2015年12月1日开始每月的1日起计算上月的违约金，没有超出《前期物业服务合同》约定的起算时点，本院予以支持。田丽经本院公告送达，期满无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及举证的诉讼权利。综上所述，田丽应向碧桂园物业番禺公司支付欠缴的2015年10月至2016年2月的涉讼房屋物业服务费1238.65元和违约金（分别以247.73元为本金，按照每日0.5%的标准，自2015年12月1日起、2016年1月1日起、2016年2月1日起、2016年3月1日起、2016年4月1日起分别计算至实际清偿之日止，分别计算的违约金均以不超过247.73元为限）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：被告田丽应于本判决生效之日起七日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司番禺分公司支付2015年10月至2016年2月广州市番禺区沙湾镇新碧路彩云居二街1号504房的物业服务费1238.65元和违约金（分别以247.73元为本金，按照每日0.5%的标准，自2015年12月1日起、2016年1月1日起、2016年2月1日起、2016年3月1日起、2016年4月1日起分别计算至实际清偿之日止，分别计算的违约金均以不超过247.73元为限）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告田丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  易 洁人民陪审员  陈育欢人民陪审员  何蕴华二〇一六年十月十九日书 记 员  霍淑玮