广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2015）深南法民三初字第1000号原告深圳市益发实业发展有限公司，住所地深圳市南山区桃源街道田寮工业A区13栋4楼，组织机构代码74122081X。法定代表人张彦基。委托代理人周新忠，广东国晖律师事务所律师。委托代理人黄琼蝶，广东国晖律师事务所律师。被告深圳市都盛科技有限公司，住所地深圳市南山区桃源街道田寮工业A区13栋2楼东、3楼，组织机构代码79046387－7。法定代表人王亚梅。原告深圳市益发实业发展有限公司诉被告深圳市都盛科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周新忠到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2013年4月15日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于深圳市南山区某厂房（以下简称涉案房产）出租给被告使用，租期从2013年4月15日起至2018年4月14日止，其中2013年4月15日至2015年4月14日每月租金合计为人民币42570元（以下币种均为人民币），2015年4月15日至2018年4月14日每月租金为48965.4元，被告应于每月5日前支付当月租金，逾期每天按千分之五支付滞纳金以及其它内容。2014年10月16日，被告法定代表人及其家属失联、公司停工，将机器设备等财产遗留在其租赁的原告厂房。2014年10月24日，南山法院因被告拖欠员工工资案整体查封原告厂房里的被告财产，且要求原告协助看管该财产，为此原告加派人手每天24小时值班以应对其他供应商、黑社会、闲杂人员的干扰，付出了相应的看管费。故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付自2014年11月1日起至交还租赁房屋之日止的租金、公共面积分摊费、管理费、电梯费及看管费合计914148.6元，违约金686515.5元，看管费的利息按人民银行同期贷款利率5.6%计，从2014年10月24日至2015年8月24日的利息为46926元，合计为1647590.1元；2、被告承担本案的全部诉讼费。被告未予答辩。经审理查明，2013年4月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将涉案的深圳市南山区某房租赁给乙方办厂，面积共计990平方米，租赁期共5年，租金从2013年4月15日至2015年4月14日，每月租金21285元：2015年4月15日到2018年4月14日，每月租金24482.7元；乙方应当于每月5日之前，支付租金，逾期每天按千分之五支付滞纳金；合同签订后，乙方须向甲方交2个月厂房租金42570元作为押金；合同期满乙方将所租厂房完整交还甲方后，甲方将押金无息退还乙方；甲方每月向乙方收取公共面积分摊费900元/月；甲方向乙方收取管理费15元/月/人；电梯的维护费及电费由乙方负责500元/月；及其它内容。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将涉案的深圳市南山区某房租赁给乙方办厂，面积共计990平方米，其于内容同上述合同。原告陈述，被告法定代表人及家属于2014年10月16日失联，公司停工，机器设备等均遗留在涉案厂房内。2014年10月，深圳市南山区人民法院作出（2014）深南法立保字第439－491号民事裁定书，载明因申请人谭忠平等53人与被申请人（即本案被告）的劳动争议纠纷，根据申请人的诉前财产保全申请，查封、冻结被申请人所有的价值822294.16元的财产，并作出《查封令》，查封涉案房产内的被告的财产。原告提交了《情况说明》、送达回证、查封扣押财产笔录以及申请书等作为证据，拟证明由于被告拖欠工人工资引起劳动纠纷，工人申请查封保全被告的财产，南山法院法官前往原告厂房对被告的财产进行查封，并且经过了解确定被告法定代表人已失联，离开前已将出入门上锁，由于被告对外欠债较多，失联后有很多供应商经常上门追款，情况非常混乱，因此法院法官经与工人代表与原告协商，决定把整个公司所有出入口都用封条封上，禁止所有人出入，并协商决定被保全的财产在查封期内，交由原告保管，工人代表有义务协助原告进行保管，法院法官将民事裁定书、情况说明、查封令和厂房钥匙送达给原告法定代表人进行保管；原告加派人手，每天24小时值班，应对其他供应商、黑社会、闲杂人员的干扰，保护被告的财产免受非法侵占，并要求法院优先支付看管费，法官同意会考虑原告的要求依法办事；原告也曾经向南山法院提出申请和报告，要求尽快处理或将被保全的财产搬迁，以便原告可以对涉案厂房进行出租利用，避免损失扩大。另查，本案原告曾于2014年向本院起诉本案被告，主张解除合同，并要求被告支付2014年8月1日至10月31日期间的费用，本院作出（2015）深南法民三初第14号民事判决，该判决认为原告就未取得建设工程规划许可证的房屋与被告订立的租赁合同无效，并参照双方的合同约定判令被告向原告支付上述期间的房屋占用费、公共面积分摊费、管理费、电梯费、水费等，并调低占用费的滞纳金为日万分之五，该判决已生效。原告提交了《益发员工看管都盛财产工资表》，拟证明原告为看管被告财产付出了6个工人工资，应当由被告承担，其中2014年10月24日至2016年2月共计为666769元。庭审中，原告陈述涉案房产无产权证明，也无报批报建手续，涉案房产目前仍处于查封状态。因（2014）深南法立保字第439－491号民事裁定书载明申请劳动争议的员工为53人，故原告按照50人计算管理费。以上事实，有《厂房租赁合同》、《情况说明》、送达回证、查封扣押财产笔录、民事裁定书、民事判决书等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。原告作为出租人未向本院提交涉案房产的建设工程规划许可证或证明该房产系经主管部门批准建设的相关证据，也即原告未提交证据证明其系合法建造。故原、被告于2013年4月15日签订的《厂房租赁合同》应为无效合同。本案原告曾于2014年向本院起诉本案被告，本院已作出（2015）深南法民三初第14号民事判决判令被告支付2014年8月1日至10月31日期间的房屋占用费及各项费用以及逾期支付的违约金。自2014年10月24日起，涉案房产因被告的相关案件被查封至庭审之日（2016年2月24日），原告实际无法使用涉案房产，故被告应参照合同约定向原告支付2014年11月1日起至2016年2月24日止的房屋的占有使用费及公共面积分摊费、管理费、电梯费共计741952.1元[（42570元+1800元+15元×2层×50人+500元×2层）×（15个月+24天÷29天）]。关于逾期付款的违约金，生效判决已将上述违约金调整为日万分之五，故本院亦将被告逾期支付房屋占用费的违约金调整为每日按逾期金额的万分之五计（从逾期当月的6日起计至本院确定支付上述房屋使用费之日止，每月逾期金额为42570元）。对于原告要求被告支付看管费及利息的诉讼请求，没有合同依据，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未进行答辩、举证、质证，本院视为其对自身权利的自由处分，由此产生的不利法律后果，由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市都盛科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市益发实业发展有限公司支付2014年11月1日至2016年2月24日止的房屋的占有使用费及公共面积分摊费、管理费、电梯费共计741952.1元；二、被告深圳市都盛科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市益发实业发展有限公司支付违约金（以每月逾期金额42570元为基数，从2014年11月开始拖欠，从逾期当月的6日起计至本院确定支付上述房屋使用费之日止）；三、驳回原告深圳市益发实业发展有限公司的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19628.4元，公告费650元，由原告负担5728，被告负担14550.4。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并提出副本四份，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  廖 艳人民陪审员  林映飞人民陪审员  王建丽二〇一六年四月五日书 记 员  伍小丽