广西壮族自治区防城港市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)防市民三初字第7号原告敬梅芳。委托代理人邓春光，广西广为律师事务所律师。被告广西龙叶贸易有限公司，住所地广西壮族自治防城港市防城区防城镇群星大道319号盛景苑F栋第六单元第11层。法定代表人叶一森，董事长。第三人广西荣申博投资有限公司，住所地广西壮族自治南宁市青秀区民族大道136-2号南宁华润中心西写字楼2402号。法定代表人徐铭蔓，董事长。被告及第三人共同委托代理人韦华超，广西作一律师事务所律师。被告及第三人共同委托代理人吴振林，广西作一律师事务所律师。原告敬梅芳与被告广西龙叶贸易有限公司（以下简称龙叶公司）、第三人广西荣申博投资有限公司（以下简称荣申博公司）预约合同纠纷一案，本院于2015年7月21日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月4日公开开庭审理了本案。原告敬梅芳的委托代理人邓春光，被告龙叶公司和第三人荣申博公司的共同委托代理人韦华超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告敬梅芳诉称，龙叶公司系恒富商业广场项目（简称恒富广场）的开发商。2013年8月敬梅芳来到恒富广场时，荣申博公司自称其代理龙叶公司销售恒富广场项目房屋。敬梅芳基于对其的信任，于2013年8月10日在房号分别为1901、1902、1906、1907的四份《恒富商业广场缴款确认书》（简称《缴款确认书》）上签名，并于同年12月13日缴款1103112元。龙叶公司和荣申博公司收款后，分别以龙叶公司名义开具320000元房款收据，以荣申博公司名义开具703112元服务费收据，以何明瑜名义开具收据80000元。然而龙叶公司收款后，却拒绝订立合同。经多次催促无效后，2015年5月26日敬梅芳以书面形式通知龙叶公司及荣申博公司解除《缴款确认书》。由于龙叶公司不履行订立合同的义务，严重违反相关法律规定，请求法院判决：1、确认敬梅芳与龙叶公司之间解除《缴款确认书》；2、龙叶公司向敬梅芳退回缴款1103112元及利息98402.2元（利息按银行同期贷款利率自2013年12月13日起暂计至2015年5月28日）；3、由龙叶公司负担本案诉讼费。原告敬梅芳对其陈述事实提供的证据有：1、四份《缴款确认书》，拟证明其与龙叶公司约定订立《恒富商业广场和合作建房协议》等合同及双方均在确认书上签名，但龙叶公司及荣申博公司拒绝订立购房合同；2、房款、服务费收据，拟证明其基本付清第一笔房款；3、解除通知书（2份）、送达凭证及现场录像，拟证明其于2015年5月25日通知龙叶公司及荣申博公司解除《缴款确认书》，并已送达；4、收据，拟证明敬梅芳通过何明瑜向龙叶公司交付8万元。被告龙叶公司辩称，龙叶公司并没有拒绝与敬梅芳签订合同，正好相反，是敬梅芳拒绝与其签订合同，敬梅芳存在违约行为。敬梅芳在2015年5月向龙叶公司发出解除合同通知书，但敬梅芳要解除合同，必须符合法律规定的解除合同的情形。龙叶公司没有任何违约行为，敬梅芳解除合同行为无效，请求返还房款、服务费及利息于法无据。请求法院驳回敬梅芳全部诉讼请求。被告龙叶公司为其答辩提供的证据有：1、证明及证明人王丽华身份信息，拟证明龙叶公司多次通过证明人王丽华转达其要求敬梅芳签订商品房买卖合同；2、预售许可证，拟证明其于2014年9月16日取得商品房预售资质；3、通话记录,拟证明其已通知过敬梅芳来签订合同；4、证人李某证言，拟证明敬梅芳要求将预购的房号分别为1901、1902、1906、1907的4套房子规划成1套房子进行购买，但敬梅芳以各种理由未与龙叶公司签订《商品房买卖合同》。第三人荣申博公司陈述意见与被告龙叶公司的答辩意见一致。第三人荣申博公司为其陈述提供的证据与被告龙叶公司提供的证据一致。本院依职权向防城港市住房保障和房产管理局调取的证据：关于广西龙叶贸易有限公司《商品房预售许可证》获取情况的复函，拟证明龙叶公司于2013年8月13日取得了预售证号为B2013029的《商品房预售许可证》。经过开庭质证，原告敬梅芳对被告龙叶公司、第三人荣申博提供的证据1三性有异议，认为证明人王丽华没有到庭质证，且没有经过公证，证明内容不真实；对证据2的真实性有异议；证据3只能证明双方确有电话联系，无法证明通话内容，更无法证明其所拟证的事实；证据4中除对龙叶公司通知敬梅芳来签订合同的内容不予认可外，其余拟证的内容无异议。被告龙叶公司、第三人荣申博公司对原告敬梅芳提供的证据1真实性无异议，但提出其没有拒绝与敬梅芳签订合同；对证据2真实性无异议，但认为不能证明敬梅芳已付清房款；证据3不能证明其已收到解除通知书；证据4没有龙叶公司或荣申博公司的盖章，与本案无关。原、被告双方对本院依职权调取的证据均无异议。本院认证如下，对双方均无异议的证据，本院予以采信。原告敬梅芳提交的证据1-3具有真实性、合法性，并与本案有关联，本院予以采信；证据4,因龙叶公司承认收到何明瑜交来的8万元，又由于何明瑜与龙叶公司没有债权债务关系，本院认定龙叶公司收到何明瑜的8万元为何明瑜代敬梅芳交付的8万元房款。被告龙叶公司、第三人荣申博公司提交的证据1属证人证言，但证人未出庭作证，该证言不具有证据效力，本院不予采信；证据2可与本院依职权调取的证据相印证，本院予以采信；证据3只能证明双方确有通话往来，但无法确认其通话内容，本院不予采信；证据4因敬梅芳对证人证明龙叶公司通知过敬梅芳来签订合同的这部分证言不予认可，且无其他证据予以佐证，本院不予采信；但对于其他证言内容，因敬梅芳无异议，本院予以采信。综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2013年8月10日，敬梅芳作为买受人与作为出卖人的龙叶公司签订四份《缴款确认书》，分别约定敬梅芳购买龙叶公司位于广西防城港市防城区恒富商业广场1号楼1901号、1902号、1906号、1907号四套住房，面积分别为205.05平方米、224.61平方米、224.61平方米、224.61平方米，单价均为5590元每平方米。其中房号为1901的《缴款确认书》约定：“一、付款顺序：第一笔款：10万元购房款保证金＋164040元／套（现金部分）＝264040元，并签订《恒富商业广场合作建房协议》。”房号为1902、1906、1907的三份《缴款确认书》均约定：“一、付款顺序：第一笔款：10万元购房款保证金＋179688元／套（现金部分）＝279688元，并签订《恒富商业广场合作建房协议》。”同时四份《缴款确认书》均约定：“客户自愿选择以下1种付款方式。1、一次性付款：第二笔款项：待项目取得预售许可证后，客户即换签《商品房买卖合同》，补齐合同的60%的首付款。”合同还约定其他内容。上述缴款确认书签订后，2013年8月19日何明瑜代龙叶公司收取敬梅芳购房订金8万元，2013年12月13日敬梅芳又向龙叶公司和荣申博公司缴款共计1023112元。龙叶公司和荣申博公司收到款项后，分别以龙叶公司的名义出具1906号房的320000元房款收据及以荣申博公司名义出具1906号房的703112元服务费收据。敬梅芳、龙叶公司双方一直未订立《商品房买卖合同》。2015年5月26日，敬梅芳以书面形式通知龙叶公司和荣申博公司解除《缴款确认书》。另查明，龙叶公司于2013年8月13日取得了预售证号为B2013029的《商品房预售许可证》。本案的争议焦点：一、敬梅芳请求解除涉案的四份《缴款确认书》是否有法律依据；二、敬梅芳主张龙叶公司退还购房款、服务费及利息是否应得到支持。本院认为，关于本案的法律适用问题。敬梅芳以商品房预约合同纠纷提起诉讼，由于敬梅芳系台湾地区居民，故本案应为涉台合同纠纷案件，依照《最高人民法院关于审理涉台民商事案件法律适用问题的规定》第一条的规定，应参照涉外案件处理。因诉争双方对处理争议所适用的法律未作选择，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案合同履行地在我国内地，依照最密切联系原则，本案应当适用中华人民共和国法律。一、关于第一个争议焦点。首先，涉案四份《缴款确认书》的性质以及效力问题：根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，明确交易的主要内容。本案中，双方当事人签订的四份《缴款确认书》对所出售商品房的面积、单价、总价款等商品房买卖核心条款作出约定，符合商品房买卖合同的基本特征。但因该四份《缴款确认书》同时又明确约定在龙叶公司取得《商品房预售许可证》后，应另行签订商品房买卖合同，且约定内容与《商品房销售管理办法》第十六条规定的条款事项相比少了很多条款内容，不具备商品房买卖合同的法定全部条款，应当认定四份《缴款确认书》系双方当事人为将来签订商品房买卖合同而所作的预备，故该四份《缴款确认书》应为商品房买卖预约合同。四份《缴款确认书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。其次，敬梅芳以龙叶公司长期未与其签订《商品房买卖合同》为由，提出解除四份《缴款确认书》的请求是否有事实和法律依据。《缴款确认书》是双务合同而不是单务合同。《缴款确认书》签订后，只要买受人按时支付了预约款，出卖人就有义务保留预订的目标房，并按照《缴款确认书》约定的内容与买受人磋商缔结合同。尽管双方在《缴款确认书》中约定的是将来换签购房合同，但《缴款确认书》对买卖房屋的交房使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，供水、供电、供热、燃气的交付及责任，办理产权登记有关事宜，违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款未明确约定，属于未决条款，仍需在签订买卖合同时协商一致达成，即《缴款确认书》约定的是双方在将来时间对签订购房合同的磋商义务，双方当事人均负有该义务。只要双方为签订购房合同进行商谈，开发商也保留预留的目标房，并且没有拒绝签订购房合同的行为，便可以认定双方就签订购房合同仍在进行磋商并在准备之中，即双方没有违反《缴款确认书》确定的缔约义务。敬梅芳主张因龙叶公司拒绝签订合同而造成至今未能签订《商品房买卖合同》，但其未能提供证据证实其已前往签约而龙叶公司拒绝签约的事实。尽管双方未签订购房合同，但龙叶公司已取得预售许可证，《缴款确认书》约定的四间目标房依然存在，且龙叶公司还按敬梅芳的要求将该四间目标房规划建设成1套房子，诉讼中龙叶公司也表达了期待敬梅芳前来签约及交付房款的意愿，故双方订立并履行商品房买卖合同的基础并未丧失，龙叶公司不构成根本违约。敬梅芳请求解除缴款确认书的理由不充分，本院不予支持。最后，关于敬梅芳发出的解除通知是否产生解除双方合同关系效力的问题。根据《合同法》第九十三条、第九十四条之规定，合同的解除包括约定解除和法定解除两种情形。由于双方当事人在《缴款确认书》中均未对单方解除合同的事项作出约定，故敬梅芳不享有约定解除权。如前所述，龙叶公司并不存在迟延履行或不履行主要债务致使不能实现合同目的的情形，因此，本案也不具备单方解除合同的法定解除情形。敬梅芳的解除通知不产生解除双方合同关系的效力。综上，敬梅芳请求解除涉案的四份《缴款确认书》的理由不能成立，本院不予支持。二、关于第二个焦点问题。《缴款确认书》签订后，敬梅芳向龙叶公司和荣申博公司直接支付了共计1023112元。龙叶公司和荣申博公司收到款项后，分别以龙叶公司的名义出具1906号房的320000元房款收据及以荣申博公司名义出具1906号房的703112元服务费收据。但四份《缴款确认书》约定的第一笔款分别是264040元、279688元、279688元、279688元，合计1103104元。庭审中，龙叶公司、荣申博公司也承认敬梅芳支付的1023112元就是《缴款确认书》约定的第一笔款。故本院对敬梅芳支付的1023112元属于《缴款确认书》约定的第一笔款予以确认。鉴于双方的合同关系未予以解除，故敬梅芳请求龙叶公司退还1023112元购房款的主张，本院不予支持。至于敬梅芳请求龙叶公司退还何明瑜代交的80000元现金的问题，敬梅芳提供一份收据证明何明瑜收到敬梅芳80000元房款订金，龙叶公司也承认收到何明瑜交来的80000元，而何明瑜与龙叶公司不存在其他债权债务关系，龙叶公司也未提供证据证明何明瑜具有向其付款的其他理由，因此，敬梅芳主张龙叶公司已经收取其80000元订金的理由成立，本院予以采纳，但因双方的《缴款确认书》未予以解除，因此，敬梅芳请求龙叶公司退还该订金理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条、《最高人民法院关于审理涉台民商事案件法律适用问题的规定》第一条之规定，判决如下：驳回原告敬梅芳的诉讼请求。案件受理费14873元，由原告敬梅芳负担。如不服本判决，原告敬梅芳可在判决书送达之日起30日内，被告广西龙叶贸易有限公司可在判决书送达之日起15日内向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状正本四份，并按对方当事人人数提供副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费14873元（收款单位：广西壮族自治区高级人民法院诉讼费专户，账号：20×××77，开户行：农行南宁市万象支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蒙志相代理审判员  林智明代理审判员  李启宁二〇一六年四月二十六日书 记 员  梁 晴