建平县人民法院民 事 判 决 书(2016)辽1322民再2号原审原告：建平县总工会，住所地建平县叶柏寿街道工会大厦。法定代表人：刘智利，主席。原审被告：宫传海，男。原审原告建平县总工会与原审被告宫传海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月9日作出（2013）建建民初字第04875号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2015年12月30日作出（2015）建民监字第00011号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告委托代理人常青，原审被告宫传海及委托代理人宫晋辉，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2013年11月18日，原审原告建平县总工会诉称：2006年，我单位成立建平县工会大厦基建办公室，建设开发工会大厦建筑工程，被告购买大厦1、2商网一户（现为大厦”宫传海中医诊所”），并与建平县工会大厦基建办公室签订了商业网点预订协议书，协议约定，一楼单价5,500元/平方米，二楼单价5,000元/平方米，一层门厅上单价4,000元/平方米。大厦竣工验收后，经房屋产权登记部门登记，一楼面积58.61平方米，二楼面积58.11平方米，一层门厅上二楼面积135.29平方米，房屋总价款1,154,065元，该商业网早已交付被告，且被告已开诊所经营，但被告只付购房款565,000元，尚欠我单位购房款589,065元。另外被告尚欠我单位物业基金28,750元，原告为被告垫付供热费6,275元，被告至今也未偿还我单位.对上述款项，我单位多次索要，被告始终不付。故诉至法院，请求判决被告给付我单位拖欠的购房款589,065元，物业基金28,750元，供热费6,275元，金额合计624,090元，并承担相应银行利息。原审被告宫传海辩称：一、法院送达的起诉状副本和开庭传票我均已收到，我认为法院的案由是错误的，本案不应当确定为房屋买卖合同纠纷，应是商品房买卖合同纠纷，应适用最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释相关规定。二、依据该规定，我与原告下设的基建办公室签订的”商业网点预订协议书”属于商品房买卖合同，该协议书具有商品房买卖的相关条款及约定的权利义务，现在导致问题的出现不是我的原因，均是原告单位的原因，具体表现以下几个方面：1、原告单位管理混乱，从房屋交付之后，从来没有找过我，连合同原件都没有，也没有多次向我催要房款。2、原告单位严重违约并违反法律、法规，具体为原告开发的工会大厦，是以商品房的形式出售给我，但是该房自建成交付给我，至今未经主体、消防、整体验收，也没有完税，导致该房屋直至现在均不能办理产权证及土地使用证，更无法办理贷款手续，造成此后果是原告违约。3、关于一层厅上面积的问题，此事宜我多次找原告单位，因为我当初签订的合同上为100平方米，但原告单位开发和交付时是135.29平方米，已经严重超过了3%的误差比绝对值，依据第十四条第三款的规定我只承担103平方米的价款，剩余的由原告承担，所有权归我，但是原告在我与其交涉时并不同意才导致无法依法交付房款。4、原告诉我拖欠物业基金28,750元和供热费6,275元均无法律依据，我与原告单位签订的合同没有此约定，同时关于物业基金是政府承担，我不承担。关于物业费，我从接手房屋后取暖费我全部缴纳，根本不存在欠取暖费问题。三、关于剩余房款的给付问题，我不给是有原因的，因为合同约定原告协助办理贷款手续，所以原告拿不出房屋验收手续也不能办理产权证更无法办理贷款手续，我不可能现在就交付剩余的房款，依据合同的先履行义务以及不安抗辩权，原告能拿出房屋验收手续且能办理相关产权证我就交付法律规定的房款。原审查明：2006年，原告为了建设工会大厦成立建平县工会大厦基建办公室，同年1月6日，该办公室与被告签订商业网点预定协议书，约定内容为：”一、商业网点建筑地点，县网通公司对过；…四、商网价格，一层5500元/㎡,二层5000元/㎡,…；一层门厅上约100㎡，价格4000元；五、预定金交付，向设计部门签订设计委托合同后，乙方（被告）向甲方（原告）交商网总价10%的预定金，即壹拾万元，开工时交预购房款50%，其余乙方可分期付款或甲方协助乙方办理贷款手续；六、违约责任，商网预订协议签订后，甲方不得擅自将乙方预订的商网再预售给他人，如甲方违约，除全额退还预订金外，并给付乙方预定金50%的违约金，乙方签订商网预订协议后，不得退房，如乙方违约给付甲方预定金50%的违约金…。2008年5月1日，原告向被告交付位于建平县叶柏寿街道工会大厦东门厅西第一户，一楼面积为58.61㎡，二楼面积为58.11㎡，门厅上面积是135.29㎡，一楼价格为5500元/㎡,二楼为5000元/㎡,门厅上4000元/㎡。2006年1月22日，被告给付原告预付房款100,000元，2006年5月26日至2006年8月11日期间，被告累计给付原告房款465,000元。另查明，原告所属的基建办公室与被告签订协议书时，被告支付预付款时该房屋已建造完4层，未全部施工完毕，同时原告未办理商品房预售许可证、建筑工程许可证、建设用地许可证、施工许可证、营业执照。现该大厦原告未办理验收手续，亦未办理房产证。再查明，2006年11月20日，建平县热电有限公司出具姓名/单位为宫传海，居住地址为商用户53号楼D001，供暖时间为2006年11月5日至2007年4月5日，收款细目为实收热费5656.50元的供暖收费发票。以上事实有原、被告陈述、收费发票、商业网点预订协议书、收据为证。以上证据在卷佐证，经庭审质证、认证，具有证明效力。原审认为：本案争议的焦点是原、被告之间的协议是否系商品房预售合同纠纷，从原被告之间订立的协议书来看，原、被告之间虽然订立的协议名称为商业网点预定协议，但其具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，且原告已经收取了被告部分房款，同时原被告订立协议时所涉及出售的房屋系正在建设中的建筑物，故该协议应认定为商品房买卖合同。原告与被告订立商业网点预定协议时及在起诉前，原告未取得商品房预售许可证明，原、被告订立的商业网点预定协议无效。因原告诉讼请求基础是以原被告之间的商业网点预定协议有效为前提，而该预订协议已属无效协议，故对原告的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《商品房销售管理办法》第十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第二款，原审判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费10,040元由原告承担。本院再审过程中，原审原告建平县总工会诉称，坚持原审起诉意见。原审被告宫传海辩称，坚持原审答辩意见。本院再审查明，2006年，根据县委、县政府要求，原告为建设工会大厦成立建平县工会大厦基建办公室。同年1月6日，该办公室与被告签订商业网点预定协议书，约定内容为：”一、商业网点建筑地点，县网通公司对过；…四、商网价格，一层5500元/㎡,二层5000元/㎡,…；一层门厅上约100㎡，价格4000元；五、预定金交付，向设计部门签订设计委托合同后，乙方（被告）向甲方（原告）交商网总价10%的预定金，即壹拾万元，开工时交预购房款50%，其余乙方可分期付款或甲方协助乙方办理贷款手续；六、违约责任，商网预订协议签订后，甲方不得擅自将乙方预订的商网再预售给他人，如甲方违约，除全额退还预订金外，并给付乙方预定金50%的违约金，乙方签订商网预订协议后，不得退房，如乙方违约给付甲方预定金50%的违约金…。2008年5月1日，原告向被告交付位于建平县叶柏寿街道工会大厦东门厅西第一户，一楼面积为58.61㎡，二楼面积为58.11㎡，门厅上面积是135.29㎡，一楼价格为5500元/㎡,二楼为5000元/㎡,门厅上4000元/㎡。自2006年1月22日至2006年8月11日期间，被告累计给付原告房款565,000元，尚欠617,815元（含物业维修基金28,750元），长达10余年，经原告数次催要未给付。原告还向本院提交了2006年11月20日，建平县热电有限公司出具的姓名为宫传海，居住地址为商用户53号楼D001，供暖时间为2006年11月5日至2007年4月5日，收款细目为实收热费5656.50元的供暖收费发票一枚，称其为被告垫付，诉请被告应一并给付。另查明，名为宫传海的土地使用证已由原告出资办理，现尚存于原告处。原审被告现明确表示仍坚持购买此房屋而不退房。上述事实，原、被告陈述，收费发票，商业网点预订协议书，收据等相关证据在卷，且经庭审质证、认证，具有证明效力，本院予以采信。本院再审认为，原审原告与原审被告签订的商业网点预订协议合法有效。现涉案房屋原审原告交付原审被告使用长达8年有余，且原审被告现仍坚持购买此房，原审被告应按协议约定的条件先行履行给付尾欠购房款义务。原审被告抗辩原审原告应先为其办妥房地产证后才能付款的意见，有悖交易习惯，本院依法不予采纳。鉴于当时的政策及本案具体情况，双方互不承担违约责任。原审原告主张原审被告给付垫付的供热费，涉案协议未有约定，本院依法不支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十二条、第一百五十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释第三十九条之规定，判决如下：一、撤销本院（2013）建建民初字第04875号民事判决；二、原审被告宫传海于本判决发生法律效力后十日内给付原审原告建平县总工会购房尾欠款617,815元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原审原告建平县总工会的其他诉讼请求。案件受理费10,040元由原审被告宫传海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  王洪志审 判 员  韩光宾人民陪审员  亢学民二〇一六年十月二十四日书 记 员  陈佳兴