四川省广安市广安区人民法院民 事 判 决 书(2016)川1602民初2077号原告：王祥君，男，生于1988年9月9日，汉族，住四川省华蓥市。委托代理人：雷黎明，四川诚协律师事务所律师。委托代理人：杨雪梅，四川诚协律师事务所律师。被告：广安市碧桂园房地产开发有限公司，住所地广安市广安区花园路3号。法定代表人杨文杰，董事。委托代理人：吴东秦，女，生于1985年11月25日，汉族，住四川省成都市高新区。委托代理人：陈慧兰，女，生于1989年2月3日，汉族，住四川省广安市广安区。原告王祥君诉被告广安市碧桂园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员邓旺于2016年6月13日、2016年7月1日公开开庭进行了审理。原告及委托代理人雷黎明、杨雪梅，被告委托代理人吴东秦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王祥君诉称：2016年5月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于广安区某地洋房；房屋价款1193493元；付款方式为首付303493元，余款890000元在银行办理按揭贷款。合同签订当日，原告即向被告支付首付款303493元，随后前往被告的签约银行办理按揭贷款，却被告知原告虽个人征信良好，但名下贷款数额较大，不符合贷款条件，并拒绝为原告办理按揭贷款。在签订《商品房买卖合同》前，原告按被告要求向被告提供了《个人信用报告》，该报告明确载明原告名下共有8570000元的贷款。被告作为商品房销售者在已知晓原告的真实信用情况，不但不向原告提示有贷款不能的风险，其销售代表反而告知原告其可以办理银行按揭贷款。原告基于对被告的信任与其签订《商品房买卖合同》，但现却因名下贷款数额较大，无法办理按揭贷款，导致双方签订的《商品房买卖合同》无法履行。且根据国务院《关于坚决遏制部分城市房价过分上涨的通知》10号文件第二条第三款第二项规定，对不能够提供当地征税证明或社会保险缴纳证明的，非本地居民暂停发放住房贷款，原告户籍地在四川省华蓥市，属暂停发放贷款对象。原告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或定金返还买受人”之规定，诉请：1、判令解除原、被告于2016年5月15日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告退还首付款303493元及资金占用利息；3、本案诉讼费由被告承担。被告广安市碧桂园房地产开发有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求，违约方是原告并非被告，理由是：1、原告负有向银行确认是否符合贷款条件的义务；2、无法办理银行贷款是由原告自身原因导致的；3、原告并不享有合同约定解除权或法定解除权；4、假设被告销售人员对原告提供的《个人征信报告》进行过解读，其解读行为也不属于误导原告。审理查明：2016年4月30日，被告（出售方、甲方）与原告（认购方、乙方）签订《广安碧桂园认购书》，认购书主要内容为：乙方向甲方认购广安市广安区某地洋房，建筑面积195.48㎡（套内面积156.37㎡），认购价为1339868元，付款方式为期楼洋房产品按揭一个月分期96折；付款时间为定金20000元于签订认购书时付清，第一期楼款268868元须于2016年5月3日前付清（含定金），第二期楼款1071000元须于2016年6月3日付清，如选择银行按揭付款方式，乙方须同时办妥按揭申请手续等。2016年5月15日，被告（出售方、甲方）与原告（认购方、乙方）再次签订《广安碧桂园认购书》约定：乙方向甲方认购广安市广安区某地洋房，建筑面积195.48㎡（套内面积156.37㎡），认购价为1193493元，付款方式为期楼洋房产品按揭一个月分期96折；付款时间为定金20000元于签订认购书时付清，第一期楼款303493元须于2016年5月15日前付清（含定金），如选择银行按揭付款方式，乙方须同时办妥按揭申请手续，第二期楼款890000元须于2016年6月15日前付清（银行按揭款）。签订《认购书》的当日，被告（出卖人）与原告（买受人）同时签订《商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人在广安区花园路3号土地上开发的某地房屋，房屋预测绘面积为建筑面积195.48㎡，套内面积156.37㎡，单价按建筑面积计算为6105.45元/㎡，总房款为1193493元，付款方式及期限为按揭分期付款，买受人在签订《商品房买卖合同》时付总房款25.43%（303493元），并向贷款银行办理按揭申请手续，买受人在2016年6月15日前，付该商品房总房价款的74.57%（按揭款项）给出卖人。签订合同时，被告（甲方）与原告（乙方）同时签订了《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，该协议第四条第一款约定：若非因乙方原因导致上述贷款审批机构最终未能批准乙方贷款申请或者最终批准的贷款金额与乙方申请贷款金额存在差额的，在买卖合同约定支付楼款的期限内，乙方可选择：（1）将该差额款项自行支付给甲方；或（2）与甲方签订补充协议、变更付款方式。在签订《认购书》及《商品房买卖合同》当天，原告分三次向被告转账支付定金及房款共计303493元。同时查明，2015年8月12日，华蓥市农村信用联合社向原告发放贷款1270000元，截止2016年3月，余额1219824元，从未逾期。2015年7月6日，宝马汽车金融（中国）有限公司向原告发放201000元个人汽车贷款，截止2016年4月，余额165529元，最近5年内有1个月处于逾期状态，没有发生过90天以上逾期。2013年9月25日，四川武胜农村商业银行股份有限公司向原告发放贷款7500000元，截止2016年3月，余额7500000元，从未逾期。庭审中，被告陈述他公司针对原告的情况已向签约银行了解过情况，原告的按揭贷款确实办理不下来，但他公司不知系银行未批准还是未受理原告的按揭申请。上述事实，有原告提供的《认购书》、《投资结算确认书》、《投资权益结算确认书》、银行转款凭条、收款收据，被告提供的《商品房买卖合同》、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》以及原、被告出庭人员的当庭陈述予以证实，本院予以确认。原告为证明其主张，另向本院举示了：原告与被告、银行工作人员的通话录音（4段），拟证明签订《商品房买卖合同》前，被告工作人员对原告的贷款情况进行了询问，并确认原告能够办理按揭贷款。被告质证后认为录音没有体现时间、地点、人物身份，且从录音内容看，原告存在诱导提问行为，故对录音与本案的真实性、关联性、合法性均有异议。因本院未能确认上述录音的真实性，故不予采信。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容亦没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。本案中，原、被告对原告不能在被告签约银行处办理按揭贷款的事实没有争议，本院予以确认。对于未能签订案涉商品房担保贷款合同的原因，原告诉称系银行考虑原告身负贷款过多及因政府政策，但因原告未能举示查证属实的证据对该事实予以证明，本院对此不予确认。但依据《2011年全国民事审判工作会议纪要》（法办[2011]442号）第19条规定，对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，其以不可归责双方的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还受收的购房款或定金的，可以支持。综上，原告现已不能办理房屋按揭贷款，且被告亦未举证证明原告在负有数百万贷款的情形下仍具有履行《商品房买卖合同》的能力，故本院依法解除双方签订的《商品房买卖合同》。关于利息的计付期间，应从2016年5月15日起至被告付清原告上述款项之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付。被告关于因本案违约方是及无法办理银行贷款是由原告自身原因导致的辩解，因原告已积极向银行申请按揭贷款即使银行因原告身负贷款过多或政府政策的原因未向原告发放贷款属实，原告不能办理按揭贷款亦是因为银行出于风险或政府政策的考虑而未发放贷款，而不应当认定系归责于原告的原因导致案涉商品房担保贷款合同未能签订。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告王祥君与被告广安市碧桂园房地产开发有限公司于2016年5月15日签订的《商品房买卖合同》；二、被告广安市碧桂园房地产开发有限公司向原告王祥君退还首付款303493元及利息（自2016年5月15日起至被告付清原告上述款项之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。本案受理费5800元，减半收取2900元，由原告王祥君、被告广安市碧桂园房地产开发有限公司各承担1450元，分别向广安市广安区人民法院交纳。上述债务，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于广安市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。审判员  邓旺二〇一六年十月十七日书记员  黄攀附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或定金返还买受人。