福建省晋江市人民法院民 事 判 决 书（2015）晋民初字第9681号原告晋江市晋龙实业发展有限公司，住所地晋江市。法定代表人许××，该公司董事长。委托代理人陈小伟、林丽琴，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。被告高余金，男，汉族，1955年4月7日出生，住安溪县。原告晋江市晋龙实业发展有限公司（以下简称晋龙公司）与被告高余金商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月8日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告晋龙公司的委托代理人陈小伟到庭参加诉讼，被告高余金经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晋龙公司诉称，原、被告于2014年8月21日签订编号为20××××003的《商品房买卖合同》1份，合同约定，被告向原告购买址于晋江市宝龙城市广场地块二第3幢517号房，面积41.63平方米，单价5977.01元／平方米，总价款248823元，被告应于2014年8月21日支付首期购房款78823元，余款170000元应于签订合同后七日内提交全部按揭资料，如逾期未提交，而被告又未在该期间自筹款项足额支付总房款，视为被告逾期付款。合同签订后，被告仅于2014年9月18日支付首期购房款27823元，余款未付。之后，原告多次催告被告付款，但被告至今未付款。请求判决：1.解除原、被告于2014年8月21日签订的编号为20××××003的《商品房买卖合同》；2.原告有权从被告已支付的款项中扣除总房款248823元的20%作为违约金，余款不计息退还被告。被告高余金未作答辩，亦未向本院提供证据。原告晋龙公司向本院提供以下证据：1.《商品房买卖合同》1份，以此证明原、被告签订商品房买卖合同，约定被告向原告购买商品房一套，并对被告的付款方式及违约责任进行了约定；2.《晋江市商品房买卖合同备案申请表》1份，以此证明原、被告签订的商品房买卖合同已于2014年9月18日经核准登记备案；3.律师函及国内特快专递邮件详细单各1份，以此证明原告于2014年10月28日委托福建天衡联合（泉州）律师事务所致函被告，要求被告于收到函件之日起3日内提交全部按揭资料或支付全部房款，否则原告将解除合同及要求被告承担包括按合同总价的20%支付违约金等违约责任，该函件已于2014年10月29日送达被告；4.销售不动产统一发票NO.00746511号，以此证明被告已于2014年9月18日支付首付款27823元的事实。本院认为，被告高余金未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃相应诉讼权利。原告提供的证据1、2、3、4，来源、形式合法，客观真实，与本案具有关联性，可作为本案定案的依据，予以认定。证据1，可证明原、被告签订商品房买卖合同，对双方的权利、义务进行约定；证据2，可证明原、被告签订的商品房买卖合同已经房产主管部门登记备案；证据3，可证明原告以特快专递的方式书面催促被告提供全部按揭资料或者支付全部房款，否则原告将解除《商品房买卖合同》，并要求被告支付违约金；证据4，可证实被告已于2014年9月18日支付首期购房款27823元。原、被告在合同附件六《合同补充协议》第二十条第1、3款中约定，被告应于签订购房合同后七日内向原告提供按揭银行所需的全部按揭资料；被告未按约定如期提供按揭资料，又未在该期间自筹款项足额支付总房价款的，则视为被告逾期支付按揭款。合同附件六《合同补充协议》第五条约定，被告未按约定时间付款，逾期超过90日后，原告有权解除合同。本院认定被告仅支付购房款27823元，剩余购房款221000元尚未支付。被告未能举证其按照合同约定的期限提供完整真实的按揭资料或全额支付购房款，应承担举证不能的后果。原告委托福建天衡联合（泉州）律师事务所于2014年10月28日向被告高余金发出《律师函》，催告被告立即全额支付房款，否则将依据合同相关条款的规定解除合同。被告于2014年10月29日签收该邮件，至该日被告已逾期付款超过90日，合同约定的原告解除合同的条件成立，原告有权要求解除合同。故原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持。合同附件六第二十条第2款第（1）项中约定，如因被告原因导致本合同及本补充协议解除的，被告应向原告支付购房款总额20%的违约金。因参考中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率水平及被告逾期付款的时间、数额，双方约定的违约金明显高于原告的损失，本院酌情适当减少为按总房价款的10%计算，故被告应支付违约金24882.3元（248823元×10%）。原告的其他违约金请求，本院不予支持。经审理查明，原、被告于2014年8月21日签订编号为20××××003的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》各1份，合同约定，被告向原告购买址于晋江市宝龙城市广场地块二第3幢517号房，面积41.63平方米，单价5977.01元／平方米，总价款248823元，被告应于2014年8月21日支付首期购房款78823元，余款170000元应于签订合同后七日内提交全部按揭资料，如逾期未提交，而被告又未在该期间自筹款项足额支付总房款，视为被告逾期付款。合同签订后，被告仅支付购房款27823元，余款221000元尚未支付。该商品房买卖合同已经房产主管部门登记备案。原告于2014年10月28日委托福建天衡联合（泉州）律师事务所发出《律师函》，书面催促被告依约支付购房款，否则将依据合同的规定解除《商品房买卖合同》，被告于2014年10月29日签收该邮件。原告于2015年10月8日向本院提起诉讼。综上事实，本院认为，原、被告签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规强制性规定，应确认合法有效，依法受法律保护。被告于2014年10月29日收到原告委托发出的《律师函》，内容为限期催告被告全额支付房款，否则将依据合同的规定解除合同，至该日被告已逾期支付购房款超过90日，原告有权通知解除合同。故原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，并支付给原告逾期付款违约金，本院予以支持。鉴于双方约定的逾期付款违约金明显高于原告的损失，本院酌情适当减少为按总房价款的10%计算，即被告应支付违约金24882.3元。为了避免当事人的诉累，本院对退还购房款一并做出处理，原告应退还被告已付购房款27823元。被告高余金经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，判决如下：一、解除原告晋江市晋龙实业发展有限公司与被告高余金于2014年8月21日签订的编号为20××××03的《商品房买卖合同》；二、原告晋江市晋龙实业发展有限公司有权从被告高余金已支付的购房款27823元中扣除违约金24882.3元，余款2940.7元不计息退还给被告高余金。三、驳回原告晋江市晋龙实业发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5032元，因适用简易程序减半收取2516元，由原告晋江市晋龙实业发展有限公司负担100元，被告高余金负担2416元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审判员  郑维聪二〇一六年四月二十五日书记员  庄真真附件：本案所适用的法律法规、司法解释1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。……法官提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百二十九条规定：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。