山西省太原市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）晋01民终506号上诉人（原审被告）太原市商业建设综合开发有限公司，住所地太原市小店区寇庄北街39号。法定代表人籍利民，董事长。委托代理人王跃飞，北京中伦文德太原律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘旭东。上诉人太原市商业建设综合开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市迎泽区人民法院（2015）迎民初字第2679号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审判决认定，原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定的权利义务明确，并经原被告签字、盖章确认，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规效力性强制性规定，应属合法有效的合同。各方当事人应当严格按照合同约定履行自己的义务。被告辩称，根据被告与山西同至人物贸集团有限公司（以下简称“同至人公司”）签订的《清算协议书》以及同至人公司给被告出具的《工作函》《承诺书》，同至人公司为涉案房屋所在小区项目的实际开发、建设及责任承担主体而非被告。被告作为涉案《商品房买卖合同》一方当事人，享有合同约定的权利并应承担合同约定的义务，即使存在被告所述情形，根据《合同法》第一百二十一条的规定被告亦应当按照合同约定承担违约责任。又根据《合同法》第八十八条的规定，若被告欲将合同中的权利和义务一并转让给同至人公司，应当征得包括原告在内的全体业主的同意，被告提供证据《房产证延期办理的补偿办法》用以证明其与同至人公司的约定征得包括原告在内的全体业主的同意，但《房产证延期办理的补偿办法》系谁出具以及签字的人员是否可以代表全体业主，被告未提供证据加以证明，未完成举证责任，因此，被告与同至人公司签订的《清算协议书》为其双方之间的内部约定，对原告不发生法律效力。综上所述，被告的辩解本院不予采纳。原告要求被告为其办理房屋所有权证，根据《城市房地产开发经营管理条例》第二条、第三十三条的规定，办理房屋权属证书的义务主体为买受人，作为出卖人的房地产开发企业负有协助买受人办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件的义务。原被告签订的《商品房买卖合同》亦约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。因此，在办理房屋所有权登记手续过程中，被告负有协助并提供必要的证明文件的义务，而非原告主张的办理房屋所有权证。对于被告是否在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，被告负有举证责任，庭审中，被告辩称资料已交给同至人公司，但有没有交到房地局不清楚，故被告未完成举证责任，已构成违约，应根据原被告签订的《商品房买卖合同》的约定承担相应的违约责任。根据本院调取的土地登记卡，涉案土地上存在抵押，已被查封，亦不具备办理房屋权属登记手续的条件。因涉案房屋尚不具备办理房屋权属登记手续的条件，且被告不是办理房屋权属登记的义务主体，故原告要求被告办理房屋产权证的诉讼请求本院无法支持。根据《商品房买卖合同》的约定及相关法律规定，被告负有在约定期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的协助义务，故被告应将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并待符合办理房屋权属登记的法定条件后协助原告办理涉案房屋权属登记手续。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，根据《商品房买卖合同》关于违约金的约定，房价款为396000元，被告逾期提供办理权属登记需由其提供的资料，原告不退房时，被告按已付房价款的1%向买受人支付违约金，即原告要求被告支付违约金的数额为3960元，数额具体确定，因此原告应于被告向其交付房屋的180日后的两年内，向被告主张违约金。原被告均未对房屋交付的具体期限进行陈述，原告在起诉状中称被告如期交付了房屋，则被告向原告交付房屋的时间可按双方合同约定的2006年12月31日确定，原告主张违约金的诉讼时效起算时间为2006年12月31日起180日后的次日，截止到原告起诉至本院之日，已超过两年的诉讼时效期间，庭审中被告对原告要求支付违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效明确提出抗辩，原告未提供诉讼时效期间中止、中断情形的证据，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院无法支持。原审法院据此判决：被告太原市商业建设综合开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将本案涉案房屋办理权属登记所需的由其提供的资料报产权登记机关备案，并待符合办理房屋权属登记的法定条件后协助原告刘旭东办理涉案房屋权属登记手续；驳回原告刘旭东的其他诉讼请求。一审判决后，太原市商业建设综合开发有限公司不服，向本院提起上诉称：一、一审判决违反了民事诉讼中不告不理的基本原则；二、一审法院对本案事实存在认定不清、证据不足情形。请求二审在查明事实基础上依法撤销原审判决中第一项判决内容并改判驳回被上诉人要求上诉人为其办理《房屋所有权证》的诉讼请求；本案全部诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人刘旭东未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。经审理查明，2005年5月24日，被上诉人刘旭东（买受人）与上诉人太原市商业建设综合开发有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人以出让的方式取得位于双塔西街133号编号为10616015的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】土地使用证号：并证地国用（2000）字第00049号。该地块土地面积为17644.40平方米，规划用途为住宅，土地使用年限自2000年06月19日至2050年06月19日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【暂定名】迎泽苑小区。建设工程规划许可证号为并规建证新字[2004]第0032号、并规建证新字[2004]第0033号、并规建证新字[2004]第0034号，施工许可证号为140106200406230101。买受人购买的商品房为【预售商品房】。预售商品房批准机关为太原市房地产管理局，商品房预售许可证号为（2005）并商房预售字第170号。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：迎泽苑第16号楼21层B号房。该商品房【合同约定】建筑面积共102.34平方米，单价为每平方米3869.46元，总金额396000元，买受人应于2005年5月24日前付清首期房款166000元，余款230000元在银行审核通过时办理银行贷款。出卖人应当在2006年12月31日前，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。尾部出卖人处加盖太原市商业建设综合开发有限公司合同专用章，买受人处有刘旭东签名按印。一审法院庭前为查明本案相关事实，至太原市国土资源局调取了涉案土地登记卡，显示涉案房屋所在土地因抵押给中国农业银行股份有限公司国贸支行，已被本院查封。本院确认的以上事实有：《商品房买卖合同》《土地登记卡》及当事人陈述（询问笔录）等在卷佐证。本院认为，被上诉人刘旭东（买受人）与上诉人太原市商业建设综合开发有限公司（出卖人）签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规效力性规定，应属合法有效，合同各方当事人应当严格按照合同约定履行自己的义务。上诉人太原市商业建设综合开发有限公司在一、二审中称，根据其与山西同至人物贸集团有限公司（以下简称“同至人公司”）签订的《清算协议书》以及同至人公司给其出具的《工作函》《承诺书》，同至人公司为涉案房屋所在小区项目的实际开发、建设及责任承担主体而非上诉人。但从本案已查明的事实看，因上诉人与同至人公司签订的《清算协议书》未经包括被上诉人在内的全体业主的同意，为其双方之间的内部约定，对被上诉人不发生法律效力。上诉人、被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。因此，在办理房屋所有权登记手续过程中，上诉人负有协助并提供必要的证明文件的义务，被上诉人按照一般通俗说法所简单主张的“办理房屋所有权证”的诉讼请求应合理理解为涵盖了上诉人在被上诉人办理房屋所有权证过程中，上诉人依约依法应负的相应义务。故根据《商品房买卖合同》的约定及相关法律规定，上诉人负有在约定期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的协助义务，上诉人应将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并待符合办理房屋权属登记的法定条件后协助被上诉人办理涉案房屋权属登记手续。综上，上诉人太原市商业建设综合开发有限公司的上诉主张依据不足，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人太原市商业建设综合开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  冯金林审判员  牛晓斌审判员  张林虎二〇一六年四月十九日书记员  郝 燕