宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书(2016)宁0122民初4285号原告：宁夏阳光住宅物业服务有限公司，营业执照注册号640122200010349，组织机构代码55417090-9，住所地宁夏回族自治区贺兰县富兴南街颐和苑****楼**营业房。法定代表人：吴某甲，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴某乙，女，汉族，1979年3月18日出生，身份证号码×××，宁夏回族自治区平罗县人，大专文化，宁夏阳光住宅物业服务有限公司经理，现住宁夏回族自治区贺兰县太阳城****。被告：汪某某，男，汉族，1971年7月20日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，大专文化，派胜金溪里物业公司职员，住宁夏回族自治区贺兰县。原告宁夏阳光住宅物业服务有限公司（以下简称阳光物业公司）与被告汪某某物业服务合同纠纷一案，本院于2016年12月2日立案受理后，依法由审判员李义军依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告阳光物业公司的委托代理人吴某乙、被告汪某某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告阳光物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付拖欠2010年8月1日至2015年12月31日的物业费1810元；2、要求被告承担逾期物业费滞纳金2353元；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2010年8月1日我公司与迎宾苑小区业务委员会签订了物业服务合同至今，按照双方合同约定，物业服务费用按住宅0.4元'a9O收取，双方合同签订后，我公司依约向该小区提供物业服务至今，作为小区业主有义务按期向我公司支付物业费。被告汪某某至今拖欠我公司物业费从2010年8月1日至2015年12月31日共计物业费1810元，经原告多次催要，被告至今未能交付，现原告起诉，请求准予为盼。被告汪某某辩称，对原告的诉讼请求不予认可，自我购买迎宾苑5-4-102室，开发公司收取了装修保证金、装修电、水费等，原告称是2010年进入迎宾苑小区，2011年8月我所在打单元，厨房从下水向室内冒水，我向物业公司通知，两天后物业公司才对下水井疏通，将污物就地挖了小坑进行处理，夏天影响了我的生活。2012年11月厨房内橱柜、油烟机从排烟口进水，致使油烟机烧坏，橱柜变形，我向物业公司索要楼上住户的信息，四楼的人员没有信息，通过两天，我找到四楼的住户，才将阀门关闭。因为单元门没有门禁，2016年7月31日夜间，家门被盗，丢失现金5000多元，电饭煲等物品丢失，价值3000元左右。2011年5号楼门口的暖管有洞，经物业公司处理，用垃圾填住，致使我家的暖管阀门无法关闭。因以上原因，我才没有向原告缴纳物业费，原告将我家里被水淹的墙皮维修了，我全额向原告缴纳物业费。家里被盗的损失，原告也有责任。原告起诉的物业费1810元，截止到2016年12月31日，我同意向原告支付500元，2000元用于补偿我的上述损失。围绕原、被告双方各自的主张，原告提交了证据一、2010年前期物业服务合同一份，2013、2014、2015年物业服务合同各一份，证据二、欠费明细单一份。被告汪某某向本院提交了照片二十张。经当庭质证，对于原告提交的证据一，被告汪某某对其为小区提供物业服务的事实予以认可，经本院向贺兰县物业管理中心调查，原告就2010年7月26日至2012年7月25日，2014年10月2日至2015年10月2日的物业服务合同均在贺兰县物业管理中心进行了备案，备案的物业费标准为住宅0.4元/月/平方米，对此本院予以采信。原告的证据二中关于被告房屋的房号、面积及2010年8月至今未交纳物业费的事实，被告没有异议，本院予以采信。被告提交的照片二十张，原告方不予认可，不能核实其真实性。物业服务本身是一种持续性的动态的服务，即使照片反映的内容为真实场景，也不能仅凭照片证实被告所主张的原告提供的物业服务完全不符合标准，对此本院不予采信。本院经审理认定事实如下：贺兰县迎宾苑小区系由宁夏石元房地产开发有限责任公司贺兰分公司（以下简称石元贺兰分公司）建设开发，被告系该小区5-4-102室房屋的业主，房屋建筑面积84㎡。2010年7月26日，与原告签订前期物业服务合同一份，约定自2010年7月26日至2012年7月25日由原告为该小区提供前期物业服务，并在贺兰县物业管理中心进行了备案。此后原告与迎宾苑业主委员会分别签订了两份物业服务合同，约定2013年2月1日至2014年10月1日、2014年10月2日至2015年10月2日期间由原告提供物业服务，就原告提供的物业服务内容进行了约定，并约定物业费为0.4元/月/平方米。其中2014年10月2日至2015年10月2日的前期服务合同在贺兰县物业管理中心进行了备案，备案的小区物业费标准为住宅0.4元/月/平方米。被告以原告疏通下水不及时、影响其正常生活，家中被水淹、失窃，原告提供物业服务不符合基本标准为由一致未缴纳物业费。现原告诉至法院，请求判如所请。本院认为，原告阳光物业公司提交的前期物业服务合同及其后期与业主委员会签订的物业服务合同，经向贺兰县物业管理中心调查，均进行了备案，且被告认可原告公司一直为该小区提供物业服务，能够证明原告自2010年7月26日起一直为该小区提供了物业服务。被告作为涉案房屋的业主，双方之间自2010年7月26日至今均存在物业服务合同，原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。原告阳光物业公司在提供了相应物业管理和服务的情况下，有权向该小区的业主收取物业服务费用。被告汪某某应当按照上述合同的约定支付相应的物业费。原告提供的物业服务合同载明物业费的标准为0.4元/月/平方米，自原告主张的2010年8月1日起至原告主张的2015年12月31日，共计65个月，被告应交物业费为2184元（84㎡×0.4元/月/㎡×65个月），原告自认被告尚有205元装修保证金未予退还，抵顶后下欠物业费1979元（2184元－205元），原告只主张1810元，本院予以支持。关于违约金，原告与业主委员会签订的物业服务合同约定应担按年交纳物业费，被告至今未予交纳，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。但合同约定业主未能按期交纳物业费按照每日3‰承担滞纳金，但原告据此主张滞纳金2353元明显过高。本院酌情调整为欠费总金额的30%，被告应付滞纳金为543元（1810元×30%），故对于原告要求被告支付违约金2353元在543元的范围内本院予以支持。被告辩称原告疏通下水不及时、影响其正常生活，家中被水淹、失窃，原告提供物业服务不符合基本标准。物业公司的经营范围是对其所管理的小区房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中，该小区的部分业主拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而导致物业服务水平与质量日益降低，如此恶性循环，不利于小区及业主生活环境的的提高，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。如业主发现物业公司在服务过程中存在瑕疵，或者服务不符合标准，其应当主动向物业公司或者物业主管部分投诉反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平，依法依约履行好物业服务企业的责任。如物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可依法请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费，损害小区业主的整体利益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告汪某某向原告宁夏阳光住宅物业服务有限公司支付贺兰县迎宾苑5-4-102室房屋2010年8月1日至2015年12月31日的物业费1810元、违约金543元，共计2353元，于判决生效之日起十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告汪某某负担14元，原告宁夏阳光住宅物业服务有限公司负担11元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。审判员 李义军二〇一七年四月二十五日书记员 郭娟