广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终10875号上诉人（原审原告）：车俊漧，住广州市海珠区。委托代理人：周启维，广东华安联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市富基房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：关宝伟，职务：总经理。委托代理人：李阳，该公司员工。委托代理人：赖卫城，该公司员工。上诉人车俊漧因与被上诉人广州市富基房地产开发有限公司（以下简称富基公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。车俊漧上诉请求：1.撤销原判，改判被上诉人立即支付上诉人迟延交房违约金71286.46元（从2014年7月21日起至2014年11月8日止共111日，每日按3211102元的万分之二的标准计算）;2.第一、二审案件受理费均由被上诉人承担。事实和理由：（一）原审错误理解富某公司提交的证据2《收楼及其权利义务确认书》的内容。根据《收楼及其权利义务确认书》的内容，该商品房未符合约定交房条件，但因需要提前进行装修，故车俊漧自愿提前收楼。车俊漧承诺不向某甲公司追讨有关该商品房不具备交房条件的责任，是指车俊漧不得因所收房屋有瑕疵而向某甲公司索赔。并没有涉及到合同约定交房之日起至实际交房之日止期间的迟延交房违约金的问题。原审认为“被上诉人所要承担的‘该商品房不具备交房条件的责任’已包含了迟延交房的违约金在内”是错误的，车俊漧从未放弃追索富某公司迟延交房违约金的权利。且《收楼及其权利义务确认书》是由富某公司制作的，即使文某意思表达不明确，也应依照有利于车俊漧的理解进行解释。（二）《商品房预售合同》第十四条第二款约定，每逾期交房一日，富某公司按已付房款万分之零点五支付上诉人违约金。该标准过低，在与车俊漧同一栋楼的类似案件中，（2015）穗中法民五终字第3246号民事判决书支持将违约金标准从每日按已付房款的万分之零点五调整为万分之二。请求调整违约金标准为已付房款的每日万分之二。富某公司辩称：（一）富某公司提交的《收楼及其权利义务确认书》，从标题就能够引起签署人对该份确认书内容的注意。确认书中明确注明“购房人承诺：不向某甲公司追讨有关商品房不具备交房条件的责任”，应视为包含了迟延交房的违约金在内。（二）关于《收楼及其权利义务确认书》的法律效力及车俊漧的实际履行情况。先行收楼装修是车俊漧自行申请的，《收楼及其权利义务确认书》也是其亲笔签名的，我方在一审期间提供的证据《富某广场装修开工申请表》、《房屋装修签收表》、《收楼确认书》、《业主收楼费用清单》、《富某广场住宅验收表》也足以证明车俊漧的意愿是真实的。车俊漧在签订上述文件后，也与富某公司完成了房屋交接手续，并已入户进行装修，即车俊漧已实际履行《收楼及其权利义务确认书》中规定的权利义务。（三）关于收楼情况及条件、延期交楼违约金的计算范围以及格式条款，富某公司在《收楼及其权利义务确认书》中已明确将涉案房屋未达到合同约定交房条件的情况告知了车俊漧。富某公司从未将车俊漧放弃追究违约责任作为车俊漧收楼的前提条件，恰恰相反，是基于车俊漧提出关于先行对房屋进行装修入住的申请，才有了签收《收楼及其权利义务确认书》的事实。至于格式条款，《收楼及其权利义务确认书》是基于车俊漧申请先行收楼装修入住而订立的，是双方充分协商并由车俊漧亲笔签名确认的，完全不属于格式条款。综上，车俊漧要求富某公司支付延期交房违约金的诉请，是无事实及法律依据的，其可以不提前收房而提出赔付的请求或主张，但其确实提前收楼放弃了追究逾期交房的责任。故请求二审法院维持原判。车俊漧向一审法院起诉请求：1.富某公司向某乙漧支付迟延交楼违约金71286.46元（按每日万分之二的标准，以总房款3211102元为本金，从2014年7月21日起计至2014年11月8日止）；2.富某公司承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2014年3月22日，车俊漧与富某公司签订《商品房预售合同》，订明车俊漧向富基公司购买广州市海珠区江南大道以东、南华东路以南、宝岗路以北草芳围地段富基广场（自编B1、B2栋）第自编B1幢22层M号房，房价总额3211102元；富某公司同意车俊漧按按揭贷款方式付款；如果车俊漧未能按照本合同第八条约定的期限将首期房款支付至预售款监控账号，富某公司有权要求车俊漧每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；富某公司应当在2014年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付车俊漧使用；（第十四条）延期交房的违约责任：每逾期交付房屋一日的，富某公司向某乙漧支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；如果遇有以下特殊原因，富某公司交房的时间可以相应延期，且双方互不追究责任：富某公司取得施工许可证之日以后，如遇日降雨量达25毫米以上（含25毫米）或者八级（含八级强风）以上的强风或者高温达35摄氏度以上（含35摄氏度）的异常天气；富某公司的施工遭遇异常地质状况；由于政府行为和不能预见、不能避免或者不能控制的事件等原因延期及地铁公司施工地铁通道和风亭等原因延期；除政府行为、不能预见或地铁公司施工等原因外，上述其它原因造成的延期不得超过180个工作日，如延期超过180个工作日的，从超过该180个工作日之次日起至实际交付之日止，每逾期一日，富某公司向某乙漧支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；合同附件七《本合同补充协议》：四、《合同》第八、第十条关于付款方式及逾期付款的违约责任的补充约定：车俊漧须在签订《房地产定购书》当日亲自前往按揭银行办理按揭申请手续，并签署一切所需之文件；因车俊漧未签署相关文件或其他自身原因导致银行不同意为其办理按揭的，车俊漧应在《合同》签订之日起3日内书面告知富某公司，并在15日内一次性向某甲公司付清全部房款，否则视为车俊漧逾期付款，车俊漧应每日按累计应付款万分之五的标准向某甲公司支付违约金；如车俊漧未按银行指定的时间与银行签署抵押贷款合同的，视为车俊漧故意拖延付款，车俊漧应每日按贷款额的万分之五的标准向某甲公司承担违约责任，直至银行将全部贷款额划入富某公司开设的监控账户时止；六、关于《合同》第十二条交房条件的另行约定：双方同意该商品房的交房条件为：（一）该商品房经建设工程规划验收合格；（二）供水、供电、供煤气及通邮；等。上述合同签订后，车俊漧依合同约定付清了全部购房款给富某公司。因富某公司逾期交付涉案房屋给车俊漧，车俊漧遂提起本案诉讼。双方确认车俊漧已于2014年11月8日接收涉案房屋。富某公司为证明其抗辩主张，还提交了一份确认人处有“车俊漧”签名、日期为2014年11月8日的《收楼及其权利义务确认书》，主要内容：购房人购买了广州市富基房地产开发有限公司开发的富基广场自编B1栋M房；1.因购房人需要对该商品房提前进行装修，在其知道该商品房尚未符合双方签订的“《商品房买卖合同（预售）》补充协议”第六条所约定的交房条件的情况下，自愿向某甲公司提出了先行将该商品房交付购房人使用的请求，而我司按现状将已供水、供电的商品房交付给购房人使用；经双方协商一致，同意按现有规划和房屋现状于2014年11月8日办理了收楼手续；2.鉴于：(1)双方在“《商品房买卖合同（预售）》补充协议”中对《商品房买卖合同（预售）》第十九条规划、设计的变更作了如下补充约定：“乙方（即购房人）承诺：本人在签订本协议时，已经明确同意甲方调整修改富某广场的总体修建性详细规划调整设计方案，且甲方无须在签订本协议后另行进行公告，也无须买受人另行签字同意，并明确表示放弃相应的权利”；(2)双方在“《商品房买卖合同（预售）》补充协议”中对《商品房买卖合同（预售）》第二十四条甲方关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺作了另行约定：“（三）如因政府行为或不可抗力导致基础设施、公共配套建筑的规划变更或迟延竣工或迟延验收的，甲方交付使用的时间相应顺延，并不构成违约。”故此，购房人承诺：不向某甲公司追讨有关该商品房不具备交房条件的责任和基础设施、公共配套建筑迟延验收的责任；不向某甲公司追究商品房项目规划、设计变更的责任；同时，对于富基公司及其销售代理商在预售该商品房过程中关于所涉小区规划、楼宇的宣传广告、口头承诺、模型、描述等宣传但却未在合同中明示的这些内容以及因房屋设计变更而产生的变化，购房人均不予追究富某公司的责任；……等。车俊漧质证表示：对上述证据的真实性无异议，对关联性不予确认，确认书第1点是针对富某公司交楼时尚未符合交房条件、由车俊漧自愿提出先行交房使用；第2点第三段也写到由购房人承诺不向某甲公司追讨该商品房不具备交房条件的责任和基础设施、公共配套迟延验收的责任，这只是车俊漧放弃了因为交房以后房屋不具备交房条件而向某甲公司追究迟延交房违约责任，车俊漧并没有放弃从约定交房日期起算至2014年11月8日的迟延交房违约金，该证据并没有车俊漧不追讨迟延交楼责任的陈述和承诺。一审法院认为，车俊漧、富某公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均有约束力。根据合同约定，富某公司应当在2014年6月30日前将符合约定条件的商品房交付给车俊漧使用；交房条件为：（一）该商品房经建设工程规划验收合格；（二）供水、供电、供煤气及通邮；每逾期交付房屋一日的，富某公司向某乙漧支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行。本案中，双方确认车俊漧于2014年11月8日收楼，富某公司确认车俊漧收楼时未取得合同约定的符合交房条件的文件，即富某公司确已迟延交楼。对于2014年7月21日至2014年11月8日期间的逾期交房违约责任，富某公司认为车俊漧已签署确认书放弃追究逾期交房的违约责任，并提交了《收楼及其权利义务确认书》为证。车俊漧对该证据的真实性予以确认，故对富某公司提交的上述证据予以采纳。《收楼及其权利义务确认书》的标题显而易见，能够引起签署人对此份确认书内容的注意，故车俊漧在此确认书中签名则应遵守其中的内容。确认书中明确注明“购房人承诺：不向某甲公司追讨有关该商品房不具备交房条件的责任和基础设施、公共配套建筑迟延验收的责任；不向某甲公司追究商品房项目规划、设计变更的责任；同时，对于富基公司及其销售代理商在预售该商品房过程中关于所涉小区规划、楼宇的宣传广告、口头承诺、模型、描述等宣传但却未在合同中明示的这些内容以及因房屋设计变更而产生的变化，购房人均不予追究富某公司的责任”，对此，一审法院认为，富某公司所要承担的“该商品房不具备交房条件的责任”已包含了迟延交房的违约责任在内，故该约定应视为车俊漧已放弃追究富某公司迟延交房违约责任的权利。故本案中车俊漧要求富某公司支付2014年7月21日至2014年11月8日期间的延期交房违约金的诉讼请求，依据不足，不予支持。富某公司的该项抗辩意见有理，予以采纳。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2016年4月12日判决如下：驳回车俊漧的全部诉讼请求。本案受理费791元，由车俊漧负担。二审中，当事人没有提交新证据。对于《收楼及其权利义务确认书》为何不写明不放弃逾期交楼违约责任的问题，车俊漧陈述富某公司不让写明，也不给其复印，该文件只有一份，业主方并没有留存。车俊漧认为，不具备交房条件的责任不等于迟延交房的责任，不具备交房条件的责任是指交房后的责任，迟延交房的责任是从合同约定的交房日期扣除天气原因的20天至实际交楼时间的违约责任，虽具备交房条件但若没有及时发出交楼通知，也应承担延迟交楼的责任。对此，富某公司并不认可,并认为车俊漧已放弃合同约定收楼前后的违约责任，包括逾期交楼违约金的补偿，若其当时不同意可以不用收楼亦不用签署上述确认书。庭审中双方当事人确认：涉案房屋至今尚不具备合同约定的交房条件。双方当事人对于一审查明的其他事实没有异议，本院予以确认。本院认为，双方当事人在《商品房买卖合同（预售）》补充协议第六条约定：“关于《合同》第十二条交房条件的另行约定：双方同意该商品房的交房条件为：（一）该商品房经建设工程规划验收合格；（二）供水、供电、供煤气及通邮”，而房屋是否有瑕疵，并不属于双方约定的交房条件。上诉人车俊漧认为涉案房屋不具备交房条件，是指不得因所收房屋有瑕疵而向被上诉人富某公司索赔，与双方上述约定不符，本院不予采信。上诉人车俊漧因需要对所购商品房提前进行装修，在其知道该商品房尚未符合双方签订的上述补充协议第六条所约定的交房条件的情况下，自愿向某甲公司提出了先行将该商品房交付其使用的请求。车俊漧收楼时明知涉案房屋不具备合同约定的交房条件，却在《收楼及权利义务确认书》中明确承诺不向某甲公司追讨涉案房屋不具备交房条件的责任，但未明确写明保留追究富某公司其收楼之前或者之后延迟交房的违约责任。原审法院据此认定“该商品房不具备交房条件的责任”已包含了延迟交房的违约责任在内，并无不当。故车俊漧上诉称承诺不向某甲公司追讨有关该商品房不具备交房条件的责任，是指车俊漧不得因所收房屋有瑕疵而向某甲公司索赔，并没有涉及到合同约定交房之日起至实际交房之日止期间的迟延交房违约金，明显与其明确不向某甲公司追讨涉案房屋不具备交房条件的责任的承诺不符。故车俊漧上诉要求富某公司给付延迟交楼违约金并调整合同约定的违约金标准，理据不充分，本院不予支持。其上诉请求依法无据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1582元，由上诉人车俊漧负担。本判决为终审判决。审判长  黄海珠审判员  张 怡审判员  余 盾二〇一六年十月二十四日书记员  张永亮