陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民终2074号上诉人（原审原告）王婷，女，1977年10月2日出生，汉族，无业，住西安市雁塔区。委托代理人郝全江，男，1943年2月1日出生，汉族，无业，住西安市新城区。被上诉人（原审被告）西安高新技术产业开发区房地产开发公司。住所地西安市高新区科技二路**号高新水晶城办公楼*座**层。法定代表人王智刚，该公司董事长。委托代理人田磊，陕西吉尔律师事务所律师。上诉人王婷因与被上诉人西安高新技术产业开发区房地产开发公司（以下简称高新地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第04848号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了该案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2006年6月13日，王婷与高新地产公司签订《商品房买卖合同》，合同登记号为070014331,由王婷购买高新地产公司开发的位于西安市高新区高新四路枫景观天下第1幢2单元12层21204号商品房（以下简称：涉案房屋）一套，建筑面积140.49平方米，每平方米单价4234.05元，合同总价款为594842元。合同第六条约定，2007年3月29日支付总房款的30%，计人民币184842元。2007年4月29日支付剩余房款，计人民币410000元。合同第八条约定，出卖人应当于2008年11月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到标准的。买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。附件三约定，户内智能：IC卡电表、有线电视、电话、网络接口入户、可视对讲系统、家庭安防系统。合同签订后，王婷按照约定交纳购房款，高新地产公司亦按照合同约定的时间向王婷交付涉案房屋。2009年8月20日，高新地产公司取得涉案房屋所在楼栋的初始登记房屋产权证。同日，高新地产公司向王婷发出交纳办证资料的通知。2010年4月12日，高新地产公司向西安市房屋产权产籍管理中心申请将涉案房屋权属转移登记至王婷名下。另查，高新地产公司制作的涉案房屋所在楼盘的宣传广告中载明楼盘24小时红外监控。智能化系统简介中载明：户内安装专业家庭安防报警控制主机，业主可以安装红外报警探测器、门磁、窗磁报警器、紧急求助按钮。再查，2013年小区部分业主将高新地产公司诉至法院，请求高新地产公司双倍赔偿可视对讲系统价款，支付逾期办证违约金并为业主补装全部家庭智能系统并达到使用性能。在此次诉讼中，高新地产公司提交《枫景·观天下项目智能化系统招标文件招标范围及技术要求》、《枫景·观天下单项工程竣工验收单》，以证明其公司已按照约定对家庭智能系统进行安装并通过验收。《枫景·观天下项目智能化系统招标文件招标范围及技术要求》中家庭安防系统技术要求部分载明：每户户内安装紧急求助按钮、门磁、客厅红外，其余户内探头仅预留管路，报警中心中央控制器联动警灯。业主对涉案可视彩色对讲机与非可视对讲机的差价申请评估。后经西安建华资产评估有限责任公司评估该二者之间的差价为548元。法院还查明，2009年7月17日，高新地产公司组织其工程部、成本部、物业公司、规划设计部及施工单位对包括家居安防系统等的智能系统工程进行了竣工验收，经验收合格。2013年9月27日，雁塔法院作出（2013）雁民初字第00089号民事判决，判令高新地产公司向业主双倍支付可视对讲机差价1096元，驳回业主其他诉请。后业主不服该判决提出上诉，在二审期间撤回上诉，该一审判决已经生效。本案在审理过程中，王婷承认在2013年部分业主诉讼后高新地产公司为其已经安装了黑白可视对讲系统，至今仍在正常使用。但根据合同要求应安装彩色可视对讲系统，故其现主张参照之前判决中评估的彩色可视对讲系统价格，由高新地产公司双倍赔偿黑白可视对讲系统与彩色可视对讲系统之间的差价1000元。并且，高新地产公司仅在房屋的入户门和客厅装有红外探测器，其余房间均未安装报警探测器，该家庭智能系统不符合国家相关标准。王婷另提交2011年、2012年业主向高新地产公司提交的部分函件，以证明其曾向高新地产公司主张过权利。王婷于2015年6月15日诉至西安市雁塔区人民法院称，2006年6月13日,其与高新地产公司签订《商品房买卖合同》，约定由其购买高新地产公司开发的枫景观天下第1幢2单元1204号商品房。合同约定，高新地产公司在2008年11月28日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将验收合格并符合合同约定的房屋交付其。同时，合同对基础设施、公共配套建筑正常运行、装饰、设备标准及产权登记等作出承诺。但其在收房时发现，房屋内安装的非可视对讲系统与合同附件三约定不符，家庭智能安防系统不具备应有的防盗使用性能，与高新地产公司的承诺严重不符。经查，高新地产公司是2010年4月初才将权属登记申报材料递交房屋产权登记机关受理，违反了合同第十五条约定。高新地产公司上述行为给其生活造成影响，双方就此事多次协商未果，故其诉至法院，请求判令高新地产公司双倍赔偿可视对讲系统价款1000元，支付逾期办证违约金11896.84元，并为其补装全部家庭智能系统并达到使用性能。高新地产公司辩称，首先，王婷所诉与事实不符，其已为王婷安装了可视对讲系统。即使王婷认为高新地产公司安装的可视对讲系统不符合合同约定，也应在2008年11月28日收房时提出。王婷在此时知道其权利受到侵害，该项权利的诉讼时效应从2008年11月28日起算。王婷现提出双倍赔偿可视对讲系统价款的主张距收房之时已长达七年之久，故该项诉请已超过法律上的两年诉讼时效。其次，其已按照合同约定为王婷安装了安防系统，包括可视对讲系统、单元门禁系统、监控系统等，并已交付使用。故王婷现要求为其补装全部家庭智能系统并达到使用性能的主张缺乏事实及法律依据，其不予认可。再次，王婷所购房屋已在2009年8月20日取得初始备案登记，而王婷未按期取得房屋产权证书系其个人未能及时缴纳契税所致，与其无关，其并不存在逾期办证的情形。且王婷该项诉请也早已超过了两年的诉讼时效，故王婷逾期办证违约金之诉求不应得到支持。最后，双方合同约定的逾期办证违约金标准过高，王婷因为逾期办证并未遭受任何经济损失，请法院对此予以调整。综上，请求法院驳回王婷所有的诉讼请求。原审法院认为，王婷与高新地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法，系有效合同，具有法律约束力。双方均应按照约定履行各自义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，高新地产公司制作的销售广告和宣传资料对房屋内可视系统、对讲系统、家庭智能系统等设施作出了明确的说明和允诺，应当视为合同约定。王婷提交的广告宣传资料载明，户内安装专业家庭安防报警控制主机，业主可以安装红外报警探测器、门磁、窗磁报警器、紧急求助按钮。由此可见，高新地产公司仅负有安装安防报警控制主机的义务，红外探测器等设施由业主选择安装。此外，在之前法院生效的判决已经查明，高新地产公司已按照智能化系统招投标文件的范围及技术内容的要求组织相关部门与施工单位对包括家居安防系统等的智能系统工程进行了竣工验收。而庭审中王婷亦承认高新地产公司已为涉案房屋部分房间安装了红外报警探测器。因此，高新地产公司已向王婷提供了合同约定的家庭智能系统，全面履行了自己的义务。同时，王婷从实际接收房屋已近七年才提出该主张，已经超过法律规定的两年诉讼时效，故王婷要求高新地产公司补装全部家庭智能系统并达到使用性能之诉请，并无合同依据且已经超诉讼时效，法院不予支持。关于王婷要求双倍赔偿可视对讲机价款1000元的主张，其在收房时未对此提出主张，且在之后高新地产公司为其安装黑白可视对讲机时，其亦未提出异议仍同意安装并使用至今。可见，双方对可视对讲机的安装使用已达成新的合意，变更了原合同的约定。现其在使用黑白可视对讲机多年后，又主张要求高新地产公司赔偿该对讲机与彩色可视对讲机之间的差价，缺乏事实及法律依据，法院依法不予支持。关于王婷主张逾期办证违约金的请求，根据合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方认可的交房时间为2008年11月28日，故高新地产公司应在2009年11月23日前将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如王婷得知高新地产公司在2009年11月23日前未提供资料报产权登记机关备案，其应自2009年11月23日起两年诉讼时效内向高新地产公司主张逾期办证违约金。现王婷主张逾期办证违约金已明显超过诉讼时效，故法院依法不予支持。关于王婷提交向高新地产公司发出的函件用以证明其未超过诉讼时效，因提交的函件时间均为2011年、2012年，至王婷本次诉讼时也已超过法律规定的两年诉讼时效。故法院对此证据依法不予采信。综上所述，兹根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，原审遂判决：驳回原告王婷的诉讼请求。本案案件受理费122元，由原告王婷自行承担。宣判后，王婷不服，向本院提起上诉称，一、一审判决认定事实错误。l、一审判决认定其要求高新地产公司为其补装全部家庭智能系统，并达到使用功能之诉请，无合同依据，且己超诉讼时效是错误的。根据其提交的《商品房买卖合同》附件三以及中华人民共和国国家标准GB50348-2004“安全防范工程技术规范”GB／T50314-2006“智能建筑设计标准”，足以说明高新地产公司给其交付的智能家庭安防系统不符合相关规定，不具备使用功能；而且枫景观天下小区的安防系统没有进行竣工验收，未取得《陕西省安全技术防范系统验收合格证》，不能投入使用；而高新地产公司亦承认应给其户内探头预留管路，事实上却没有预留，致其户内探头无法与报警器相连，无法达到防盗功能；并且其提出该项诉请在两年时效之内，并未超出诉讼时效。2、一审判决认定其要求高新地产公司双倍赔偿可视对讲机价款1000元的主张，缺乏事实与法律依据是错误的。该主张体现在2010年11月2日、3日其和小区其他业主呈送和邮寄给高新地产公司的“关于枫景观天下小区业主提出的项目整改和赔偿意见的函”中，该函第三条提出户内安装听筒对讲机不符合《商品房买卖合同》附件三的约定，要求整改，否则按约赔偿。直到2014年因部分业主起诉可视对讲机差价胜诉后，高新地产公司才给小区全部业主安装了黑白可视对讲机。但高新地产公司给其安装时其不在家，后亲戚告知其，物业公司是以检修为名进屋安装的，其在使用中发现该黑白可视对讲机图像极不清楚，小区内无法户户通电话使用，后其曾多次向物业公司反映，要求执行合同附件三的约定，安装彩色可视对讲机。因高新地产公司在安装可视对讲机前未发公告，更未与其协商，因此，一审以双方达成新的合意，变更原合同的约定为高新地产公司开脱是错误的。3、一审判决认定其主张逾期办证违约金己超过诉讼时效是错误的。其2010年11月2、3日向高新地产公司邮寄的“关于枫景观天下小区业主提出的项目整改和赔偿意见的函”第二条提出，因高新地产公司未按《商品房买卖合同》第十五条的约定，在出卖人交房的360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权机关备案，应承担违约责任。高新地产公司是2008年11月28日交房的，距其2010年11月2日提出该主张，未超过两年的诉讼时效。二、一审程序违法，导致判决不公。上诉请求：l、撤销一审判决，改判支持其原审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由高新地产公司承担。高新地产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法驳回上诉，维持原判。经审理查明，二审中，王婷称，其在一审诉请的1000元可视对讲系统价款系其要求安装的彩色对讲机和原先高新地产公司给其安装的听筒之间的两倍差价，其余事实与原审判决查明的一致。本院认为，高新地产公司制作的销售广告和宣传资料中就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的具体明确的说明和允诺，且对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为合同内容，而王婷与高新地产公司2006年6月13日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，以上合同的内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照约定履行合同义务。现王婷上诉请求高新地产公司为其补装全部家庭智能安防系统并达到使用性能，支付其逾期办证违约金11896.4元以及双倍赔偿可视对讲机价款1000元。关于补装安防系统一节，《商品房买卖合同》附件三约定为：“家庭安防系统”，在高新地产公司的宣传资料中载明：“户内安装专业家庭安防报警控制主机，业主可以安装红外报警探测器、门磁、窗磁报警器、紧急求助按钮……”，而高新地产公司已经按照上述约定给王婷安装了安防系统，故对于王婷上诉要求补装安防系统，并达到使用性能的请求，本院不予支持；对于王婷上诉请求的逾期办证违约金,《商品房买卖合同》第十五条约定，高新地产公司应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，高新地产公司交房时间为2008年11月28日，故其应在2009年11月23日前给王婷办理权属登记，高新地产公司已于2010年4月12日向房地部门申请了转移登记，但王婷在一审举证证明其主张权利的最后时间为2012年，并未提供充分证据证明其从2012年至今请求过该项违约金，诉讼时效存在中止、中断、延长的理由，而高新地产公司在一审亦提出了时效抗辩，故一审判决以王婷起诉逾期办证违约金超过了诉讼时效为由，驳回其该项诉请并无不妥；关于双倍赔偿对讲机价款1000元一节，《商品房买卖合同》附件三约定为：“可视对讲系统”，因高新地产公司在本案诉讼之前已经为王婷安装了黑白可视对讲机，王婷已使用至今，视为双方对可视对讲机的安装已经达成合意，现王婷上诉要求高新地产公司双倍赔偿其对讲机价款1000元，无合同依据和法律根据，本院不予支持。据此，对王婷的上诉请求，本院依法不予支持，原审判决驳回王婷的诉讼请求并无不妥，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费122元（王婷已预交），由王婷承担。本判决为终审判决。审 判 长  张亚凤代理审判员  王慧芳代理审判员  辛 娟二〇一六年四月七日书 记 员  王娇娇