南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2015）栖民初字第3099号原告南京亚东物业管理有限公司，住所地江苏省南京市仙林街道依山苑12幢负一层。法定代表人李明军，该公司总经理。委托代理人李伟，北京大成（南京）律师事务所律师。委托代理人贾志平，北京大成（南京）律师事务所律师。被告李鲁建，男，汉族，1956年5月1日出生。原告南京亚东物业管理有限公司（以下简称亚东物业公司）与被告李鲁建物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月26日立案受理后，转为普通程序，依法组成合议庭，于2016年2月29日公开开庭进行了审理。原告亚东物业公司委托代理人李伟到庭参加诉讼，被告李鲁建经本院公告送达出庭传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告亚东物业公司诉称，2005年1月18日，江苏亚东建设发展集团有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，选聘原告作为亚东城的物业管理企业，合同期限至业委会成立时止；其中住宅物业服务费为每月每平方米1元，按季度支付，如逾期缴费的，原告有权从逾期之日起按应缴费用每日千分之三收取违约金。原被告还签订了《前期物业管理服务协议》，双方约定的物业服务费及违约责任同上。2012年11月20日，亚东城东区业主委员会与原告签订物业服务合同，约定自2013年1月1日起物业服务费标准为每月每平方米1.25元，每半年缴纳1次，应在每年1月10日前、7月10日前支付本年度半年的物业费，逾期按每日万分之五承担违约金，并承担原告实现债权的费用，包括且不限于律师费等。被告作为某某园X幢XXX室业主，自2008年7月1日起至今未缴纳物业服务费和公摊费用，原告多次索要无果。故原告诉至法院，请求判令：被告支付2008年7月1日至2014年12月31日物业服务费11249.3元、违约金6860.1元（所欠物业服务费自欠费之日按每日万分之五）、律师费2000元、2008年4月至2015年3月的公摊电费752.8元、公摊水费124.3元，合计20986.43元，被告承担诉讼费用。被告李鲁建既未作出答辩，亦未参加本院庭审。经审理查明，2005年1月18日，江苏亚东建设发展集团有限公司（甲方，以下称开发商）和原告亚东物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》（以下简称前期合同），载明甲方选聘乙方对亚东城东地块（以下简称小区）提供前期物业管理服务，约定合同期限自2005年1月18日至小区业主委员会成立时止（前期合同第三十一条）。该合同还约定：物业服务费用实行包干制，住宅物业服务费标准为每月每平方米1元（前期合同第六条）；物业服务费按季交纳，业主应于入住通知书规定的交付时间之日起交纳，在每次缴费的具体时间履行缴纳义务（前期合同第七条）；业主未能按时足额交纳物业服务费，按应滞交金额的千分之三向乙方支付违约金（前期合同第二十七条）。2006年7月17日，南京市物价局作出《关于亚东城住宅小区前期物业管理收费问题的批复》（宁价房物字[2006]034号），批复小区住宅前期物业管理收费标准为每月每平方米1元，该批复自物业交付之日起执行，执行期至业主委员会成立或前期合同期满时终止。2012年11月20日，亚东城东区业主委员会（甲方，以下简称业委会）与原告（乙方）签订亚东城东区物业服务合同（以下简称物业合同），载明甲方委托乙方对亚东城东区（以下简称小区）提供物业管理服务，约定物业服务期限自2013年1月1日起至2014年12月31日（物业合同第十七条）；住宅物业服务费标准为每月每平方米1.25元，从2013年1月1日起执行（物业合同第二十一条）；物业服务费每半年交纳1次，在1月10日前和7月10日前预交本年度上半年和下半年的物业服务费，业主未按时交纳物业服务费，按每日万分之五承担违约金，并承担乙方实现债权的费用，包括且不限于律师费等（物业合同第二十一条）。2014年12月30日，双方继续签订物业合同，约定物业服务期限自2015年1月1日起至2015年12月31日（物业合同第十七条），其它相关约定同前份物业合同。被告的物业为本区亚东城某某园X幢XXX室房屋，该房屋总层数为13层，为成套住宅，建筑面积为134.91平方米。该房屋由案外人于2006年7月25日从开发商处购买，于2008年1月4日办理了房屋交付手续，后于2008年11月3日转让给被告，于2008年11月7日变更登记至被告名下。原告的亚东城服务处分别于2010年9月15日、2011年4月22日，以挂号信方式向原业主邮寄《服务费用收缴通知单》，书面催交所欠的物业费。后原告委托北京大成（南京）律师事务所，分别于2012年6月25日、2013年4月1日以挂号信方式向原业主邮寄送达了律师函，书面催交所欠的物业服务费。原告和北京大成（南京）律师事务所于2015年8月21日签订委托代理合同，约定就原告与亚东城东区12户业主欠费纠纷原告支付代理费24000元（每户2000元，含本案被告），原告于2015年8月26日向该律师事务所出具金额为24000元的转账支票，该律师事务所也向原告开具了金额为24000元的增值税发票。以上事实，有原告举证的前期合同、物业合同、南京市物价局宁栖价字宁价房物字[2006]034号文件、案涉房屋的商品房买卖契约和入伙文件资料/物品发放登记表、房屋登记簿、原业主与被告签署的房屋买卖合同和权属登记申请书、服务费用收缴通知单和律师函及挂号信收据、委托代理合同、转账支票、增值税发票等证据，以及本院开庭笔录在卷佐证，本院予以确认。审理中，原告亚东物业公司自愿撤回公摊水电费的诉讼请求；原告还表示：物业服务费请求变更为从2008年12月1日至2015年12月31日，违约金请求主张从2008年7月1日到2015年底，按照日万分之五标准，金额为6800元；因被告购买案涉房屋后一直空置，故物业服务费和违约金均按七折计算，撤回物业服务费3777.5元和违约金2040元的请求，所主张的物业服务费为8811元、违约金为4760元。本院认为，原告亚东物业公司和开发商就小区前期物业管理服务所签订的前期合同，后原告亚东物业公司与业委会就委托原告为小区提供物业管理服务签订的两份物业合同，其内容均不违反我国法律、行政法规的强制性规定，依法对业主具有约束力，应当认定合法有效，原被告均应按约履行。原告亚东物业公司依据合同约定提供了物业服务，被告作为业主应当按照合同约定的交费标准和时间支付物业服务费。原告亚东物业公司表示因被告购买案涉房屋后一直空置，故自愿将物业服务费和违约金均按七折计算。因此，被告应支付的物业服务费为134.91平方米×1元/平方米/月×49个月×0.7（2008年12月至2012年12月期间）+134.91平方米×1.25元/平方米/月×36个月×0.7（2013年1月至2015年12月期间）=8877.08元。故，原告亚东物业公司主张被告支付物业服务费8811元的请求，合法有据，本院予以支持。原告亚东物业公司主张被告支付违约金4760元和律师费2000元，经审查，原告为此举证了相关证据，此请求合法有据，故本院予以支持。被告李鲁建经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未作书面答辩和提交证据，视为对其诉讼权利的放弃，依法应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告李鲁建于本判决生效之日起五日内支付原告南京亚东物业管理有限公司物业服务费8811元（2008年12月至2015年12月期间）、违约金4760元和律师费2000元，合计15571元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费189元，公告费560元，合计749元，由被告李鲁建负担（此款原告已向本院缴纳，由被告于本判决生效之日起五日内给付原告）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  程前葆代理审判员  周 娟人民陪审员  杨自金二〇一六年四月十五日书 记 员  郑佳玲