杭州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0191民初527号原告（反诉被告）:杭州长都实业有限公司。住所地杭州经济技术开发区德胜东路****号***室。法定代表人：腾鸿余，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱伟，浙ＸＸ浙律师事务所律师。委托诉讼代理人：高凯元，浙ＸＸ浙律师事务所律师。被告:黄道春，男，1963年10月3日出生，汉族，住浙江省乐清市。被告（反诉原告）:杭州新动电影院有限公司，住所地杭州经济技术开发区天城东路159号东沙商业中心4楼C区。法定代表人：黄道春，该公司董事长。委托诉讼代理人：章丽婷，浙江龙剑律师事务所律师。黄道春、杭州新动电影院有限公司共同委托代理人：郭向英，女，杭州新动电影院有限公司工作人员。原告（反诉被告）杭州长都实业有限公司（以下简称长都公司）诉被告黄道春、被告（反诉原告）杭州新动电影院有限公司（以下简称新动公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月29日受理后，依法适用简易程序由代理审判员昂玉洁独任审理。在本案审理过程中，新动公司向本院提出反诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭将本诉与反诉合并审理。原告（反诉被告）长都公司的委托代理人朱伟，被告黄道春与被告（反诉原告）新动公司的共同委托代理人郭向英、被告（反诉原告）新动公司的委托代理人章丽婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长都公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令解除编号为DSSYZX-20140909的《房屋租赁合同》；2.判令黄道春及新动公司立即腾退案涉租赁房屋；3.判令不予退还黄道春及新动公司的20万元保证金；4.判令黄道春及新动公司向长都公司支付截止2016年2月18日拖欠的租金157174.50元；5.判令黄道春及新动公司向长都公司支付自2016年2月19日起至实际腾退之日止的房屋使用费（按照每天租金7167.26元计算）；6.判令黄道春及新动公司向长都公司支付延期付款的违约金989618.70元（违约金按照每天应付款项的日千分之一，即3366.05元，暂计算至2016年2月18日共294天，要求计算至实际付清所有款项之日止）；7.判令黄道春及新动公司向长都公司支付工程修复费22274元；8.判令黄道春及新动公司向长都公司支付自2015年5月1日起至实际腾退之日止的综合服务费（按照每年55万元的标准计算）；9.本案诉讼费由黄道春及新动公司承担。事实与理由：2014年9月9日，长都公司与黄道春签订编号为DSSYZX-20140909的《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）一份，约定黄道春向长都公司承租位于杭州市东沙商业中心地上三层、四层C区平面图红线指定区域用于经营电影院业态，租期为12年，长都公司给予黄道春100天的免租期，租金起算日为房屋交付之日起以后的第101天；第一年租金为260万元，综合服务费为55万元，黄道春须在房屋交付之日一次性付清第一年的租金及综合服务费，自第二年开始，租金及综合服务费每半年一付，于每期费用结束前一个月支付完毕；黄道春在签订合同之日还需向长都公司交纳履约保证金20万元。合同另约定，如黄道春不能按时交纳合同相关款项、费用，每延期一日按全部应缴金额的千分之三向长都公司支付违约金，超过15天仍未支付的，长都公司有权单方终止合同，黄道春需一次性向长都公司支付全部违约金和实际租金及相关费用，黄道春所交纳的全部费用包括保证金均不予退还。合同签订后，黄道春在承租的物业成立了新动公司，用于经营电影院业态。新动公司是黄道春成立的经营主体，根据合同约定双方为案涉房屋的共同承租人。2014年12月31日，长都公司与黄道春、新动公司一致约定将案涉房屋的起租日确定为2015年5月1日。2015年4月30日，长都公司与黄道春、新动公司补充签订了一份《关于房屋租赁区域的使用区域说明》，确认：在原红线图外，即1-S轴和6-4轴以西的合围区使用权为黄道春和新动公司，该区域按照原合同单价计算，经长都公司测量该区域面积为30平方，年租金为16050元。上述合同及补充说明签订后，黄道春及新动公司只向原告交纳了20万元保证金、55万元的综合服务费及195万元的房屋租金，并未按照合同约定全额向长都公司支付应交的房租。长都公司多次催讨剩余租金，但黄道春及新动公司一直未付。另，因新动影院三层C区阴影吊顶部分的维修，长都公司支付了维修费用22274元，该费用黄道春及新动公司也一直未支付。综上，长都公司认为，黄道春及新动公司已经违约，长都公司有权终止合同并要求黄道春及新动公司承担违约责任。黄道春辩称，案涉《租赁合同》的签订是为了新动公司经营，合同签订时，新动公司尚未成立，黄道春只是作为新动公司的代表与长都公司签订了合同，故黄道春不是本案的适格被告。新动公司并未违约，长都公司无权解除合同，也无权要求新动公司腾退案涉房屋。根据双方签订的《租赁合同》及补充协议，长都公司无需退还保证金，合同继续履行。补充协议第三条约定，租金起算日至今尚未确定，不存在拖欠租金的情形。长都公司主张的房屋使用费没有依据，也无需支付逾期付款违约金。案涉房屋都是新动公司自行装修，没有让长都公司参与，新动公司无需支付工程修复费。新动公司辩称，同意黄道春答辩意见，不同意解除合同。《租赁合同》有一张有红线标注的附图，在合同履行过程中，长都公司并未完全交付红线区域内的部分，其中一部分由贝因美在占用，因该部分涉及诉讼，无法交付，导致租赁起算日还未确定，新动公司与长都公司对此也在进行协商。请求法院驳回长都公司的诉讼请求。新动公司向本院提出反诉请求：1.判令继续履行《租赁合同》；2.判令长都公司向新动公司交付红线区域内的全部租赁房屋；3.判令长都公司支付违约金940800元（按日千分之一自2015年1月7日暂计算至2016年3月31日，共448天，要求计算至实际交付之日止）；4.判令长都公司支付新动公司已支付租金的利息122433元（按同期银行贷款年利率4.75%，自2015年1月7日暂计算至2016年3月31日，共448天，要求计算至实际交付之日止）；5.判令长都公司赔偿新动公司损失640983元；6.判令长都公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年9月9日，新动公司与长都公司签订一份《租赁合同》，并于2014年12月31日达成一份补充协议，双方约定：“起租日为2015年5月1日，如因甲方（长都公司）原因超过1月8日不能拆除区域内的所有摊位和物品的，租金起算日按实际超出天数时间相应顺延。”新动公司租赁房屋的业态为电影院，属于整体工程，但长都公司与前承租人有纠纷未结，导致长都公司至今未将《租赁合同》约定的红线区域范围内的贝因美游泳馆占有的商铺交付给新动公司。已交付部分的房屋存在屋顶漏水状况，总配电、排风等配置不足，新动公司多次发函要求长都公司维修，长都公司却应修不修。长都公司还违约许可第三方经营爆米花业态，造成新动公司损失。长都公司辩称，长都公司已经按照合同约定交付了案涉房屋，新动公司在2015年1月份即对案涉房屋进行了装修，现已开业，长都公司并未违约，新动公司要求长都公司支付违约金和租金利息没有合同依据。案涉《租赁合同》签订后，长都公司未再许可案外人经营其他业态，薯条店也在新动影城经营后即撤走，新动公司要求赔偿损失没有依据。新动公司已经经营了案涉房屋一年多，但第一年的房租还没有交清，第二年的也没有交，其要求继续履行合同没有依据，不应得到支持。黄道春及新动公司逾期支付租金，长都公司有权要求黄道春及新动公司支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：长都公司提交的《关于三层C区吊顶修复工作的联系函》、装修审批表系复印件，且黄道春及新动公司不予认可，本院不予认定。对于新动公司提交的证据，其中2015年5月20日及12月16日的复函，新动公司未能举证证明长都公司已经收到，长都公司亦不予认可，本院不予采信。《关于搬移清除贝因美区域物品的通知》及2015年5月13日的《联系函》，长都公司确认已经收到，但不认可其待证事实，本院对上述证据的真实性予以确认。《关于催促抓紧谈妥“疯狂薯条”小店移位的函》，长都公司确认收到，本院予以认定。2015年9月1日的函告，新动公司未能举证证明长都公司已经收到，本院不予采信。关于“疯狂薯条”的照片不足以证明其待证事实，本院不予认定。《关于赶紧处理屋顶漏水现象的报告》，长都公司对真实性没有异议，本院予以认定。《工作联系单》系新动公司单方制作，本院不予认定。2016年1月16日、3月22日、3月23日的《告知函》中的漏水事实长都公司予以认可，对该事实本院予以认定，对其他内容本院不予认定。2016年3月28日的《告知函》，新动公司没有提供证据证明长都公司已经收到，本院不予认定。实时电影日报表系新动公司单方制作的打印件，长都公司亦不予认可，本院不予认定。付款凭证系复印件，长都公司对真实性、关联性不予认可，对该证据本院不予认定。《工程承包合同》、付款申报以及领款人为彭海军的两张领（付）款凭证均有原件，且证据之间相互印证，并与案涉房屋漏水的事实相符合，对该系列证据本院予以认定。对于领款人为李士进的领（付）款凭证、收据、收款收据、领款单，缺乏相应的证据予以佐证，真实性无法确认，对该系列证据本院不予认定。蔡晓伟出具的《证明》系证人证言，证人未出庭作证，对该证据本院不予认定。发票与本案诉争事实缺乏关联性，本院不予认定。《关于东沙商业中心影院加固工程的施工申请》，不足以证明其待证事实，本院不予认定。对于新动公司提交的用以证明长都公司未完全交付房屋的八张照片，长都公司对第一张和第二张照片无异议，对其他照片不予认可，本院结合现场勘查情况，对该组照片予以确认。本院经审理查明：2014年9月9日，长都公司（甲方）与黄道春（乙方）签订了两份合同，一份编号为CD20140909的《商铺租赁合同》，另一份为《租赁合同》。《租赁合同》约定：甲方（长都公司）将东沙商业中心地上第三、四层C区平面图红线指定区域出租给乙方（黄道春）经营；租赁期限为12年（自租金起算日以后的12年），甲方另赠送乙方100天的免租期（自房屋交付之日起以后的100天），租金起算日为房屋交付之日起以后的第101天，免租期内仅限于租金和综合服务费的免除；三、四层C区红线指定区域首年租金与综合服务费总价为315万元，其中，租金为260万元，综合服务费为55万元；乙方在本合同签订之日向甲方支付30万元定金；乙方于房屋交付之日一次性付清该房屋第一年的租金和综合服务费（自租金起算日起以后的12个月）共计315万元，合同签订之日支付的定金可抵扣本条所列费用；为便于甲方对乙方的日常管理，乙方向甲方交纳履约保证金为20万元，该保证金在本合同签订之日收取，于甲乙双方依法解除或终止租赁合同且结算完毕，乙方无本合同扣款情形的予以无息退还；乙方所承租的该房屋用于经营电影院业态；甲方确保在同层楼内，除乙方外，不允许有爆米花经营，不再新增销售散装饮料的商户；甲方约在2014年11月1日前将指定租赁区域的房屋交付给乙方（如甲方在调整该区域的原商铺过程中产生障碍，交付日可顺延）；乙方签订合同后，在装修房屋之前，应向甲方缴纳装修保证金为10万元；乙方租赁区域内的墙体、顶地、水、电、消防以及相关硬件设施，乙方如须改造、拆除、迁移的，需书面申报甲方或相关管理部门同意后执行，所产生费用及责任均由乙方承担；甲方负责在乙方租赁期间内对房屋主体结构的修缮工作（不可抗力除外），乙方应合理使用房屋及其他附属设施，因乙方原因使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，由乙方负责修复，若乙方不便维修的，甲方可以代为维修，费用由乙方承担；甲方违反合同规定给乙方造成损失的，乙方有权要求甲方赔偿；租赁区的空调设备由乙方负责安装，相关费用全部由乙方自行承担；乙方不能按时缴纳本合同相关款项、费用的，每延期一日按全部应缴金额的千分之三支付违约金，如超过十五天仍未支付的，则甲方可单方终止合同，乙方必须一次性向甲方支付全部违约金和实际使用的租金及相关费用，乙方已交纳的全部费用包括保证金不予退还，同时甲方有权随时收回房屋，乙方应承担由此造成的相关损失；甲方出租的房屋主体结构存在严重质量问题，导致无法正常营业的，甲方应向乙方承担违约责任，除另有约定外，支付违约金的金额为已缴纳租金的千分之三，并须赔偿乙方的经济损失，乙方有权解除本合同，甲方应向乙方无息退还所收取的剩余租金及保证金；乙方及时注册公司（经营范围须包含电影院经营与管理），并于注册完成的三日内与甲方重签合同，更改房屋的承租人为乙方注册的公司，合同其他所有条款均不予更改。该合同还约定了其他事项。2014年9月30日，长都公司又与筹备中的新动公司签订了一份编号为DSSYZX-2014930的《房屋租赁合同》，黄道春以新动公司委托代理人的身份在该合同上签字。2014年10月8日，新动公司成立。2014年12月31日，长都公司（甲方）与新动公司（乙方）签订一份《关于四楼电影院装修工程补充协议》（以下简称《补充协议》），对《租赁合同》作更改补充：乙方装修保证金从原来的10万元改为2万元，在乙方装修完毕，相关部门及甲方物业部验收后，工程没有存在工作质量和工程隐患后，扣除管理费人民币5000元，余款15000元在验收15天后全额退还乙方；甲方承诺在2015年1月8日前拆除清除乙方所租区域内的所有摊位和物品，将房屋现顶现地面交付给乙方，双方约定起租日为2015年5月1日，如因甲方原因超过1月8日不能拆除区域内的所有摊位和物品，租金起算日按实际超出天数时间相应顺延。2015年4月30日，长都公司与新动公司签订一份《关于房屋租赁区域的使用区域说明》，对《租赁合同》所约定的租赁区域予以增加，该说明约定：原红线图外，即1-S轴和6-4轴以西的合围区使用权为新动公司，该区域按原合同单价计算。经长都公司陈述，该区域面积为30平方米，年租金为16050元，新动公司对此予以认可。2015年9月6日，新动公司签订《承诺书》一份，承诺其与长都公司之间的权利义务均以双方于2014年9月9日签订的《租赁合同》为准。合同签订后，新动公司数次向长都公司发函，要求其清除贝因美区域内的物品并将“红线指定区域”的房屋完整交付新动公司。为查明案件事实，本案审判人员于2016年9月13日前往案涉区域进行现场勘查。经勘查，东沙商业中心四楼西南侧区域（原为贝因美游泳馆）外部被幕布遮挡，区域内地面堆放了大量建筑垃圾及装修材料，包括部分婴儿泳池、澡盆等。根据双方当事人在本案审理过程中的陈述及提交的证据，本院认定未交付区域的面积为258平方米。另查明，2015年1月底2月初，新动公司开始对长都公司已交付的案涉房屋进行装修，并于2015年8月19日正式营业，目前新动公司仍在营业。2015年12月及2016年3月新动公司营业期间，案涉房屋多次出现漏水现象，长都公司已将房屋漏水部分修好，但关于新动公司由此产生的损失双方并未达成一致意见。再查明，黄道春分别于2014年9月10日向长都公司支付20万元、2014年9月16日支付30万元、2015年1月7日支付220万元，共计270万元。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方当事人的诉辩意见及案件的审理情况,本院对本案的争议焦点归纳并评析如下：一、关于黄道春是否为合同当事人的问题。2014年9月9日，黄道春与长都公司签订了《租赁合同》，约定长都公司向黄道春出租案涉房屋，并约定黄道春应及时注册公司（经营范围须包含电影院经营与管理），并于注册完成的三日内与长都公司重签合同，更改房屋的承租人为黄道春注册的公司。由此可见，该合同系黄道春作为发起人为设立公司以自己的名义与长都公司签订的。虽新动公司在成立后未再与长都公司签订书面房屋租赁合同，但根据DSSYZX-20140930号《房屋租赁合同》《补充协议》及《承诺书》的签订主体及具体内容，并结合实际承租情况，本院认为，《租赁合同》当事人已从黄道春变更为新动公司，相应的合同责任应由新动公司承担。长都公司以黄道春为合同当事人为由，要求黄道春承担相应合同责任，但本院已认定黄道春并非合同当事人，故长都公司对黄道春提出的全部诉讼请求，于法无据，本院不予支持。二、关于新动公司是否存在违约行为的问题。根据长都公司与新动公司签订的《补充协议》第（2）条约定：“甲方（长都公司）承诺在2015年1月8日前拆除清除乙方（新动公司）所租区域内的所有摊位和物品，将房屋现顶现地面交付给乙方。双方约定起租日为2015年5月1日，如因甲方原因超过1月8日不能拆除区域内的所有摊位和物品，租金起算日按实际超出天数时间相应顺延。”现长都公司以新动公司未按约支付租金为由主张解除上述合同，而新动公司主张继续履行，并称因长都公司至今未将合同约定的区域范围完全交付于新动公司，故新动公司无须向长都公司支付租金等费用，新动公司并不存在违约行为，长都公司无权要求解除合同。对此，本院认为，根据《租赁合同》及《补充协议》的约定，长都公司应当在2015年1月8日前拆除案涉区域的所有摊位及物品，将房屋现顶现地面交付给新动公司，新动公司应在房屋交付之日付清房屋第一年的租金和综合服务费。根据现场勘查情况及双方当事人提交的证据，长都公司至今未将租赁区域完整交付新动公司，部分区域内的物品未完全清除，故双方之间的租金起算日并未确定，新动公司并未违约。因此，长都公司要求解除《租赁合同》的诉讼请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持；新动公司要求继续履行《租赁合同》，本院予以支持。关于长都公司要求新动公司立即腾退案涉租赁房屋及不予退还20万元保证金的诉请，因该两项诉请系以双方解除《租赁合同》为前提，而长都公司解除《租赁合同》的诉请本院不予支持，故该两项诉请无法成立，本院不予支持。关于长都公司要求新动公司支付延期付款违约金的诉请，本院认为，因双方起租日并未确定，新动公司并未违约，长都公司的该项请求缺乏事实依据，本院不予支持。三、关于新动公司是否应当支付租金、综合服务费的问题。本院认为，长都公司虽至今未将案涉区域完全交付新动公司，但已实际交付了除四楼部分区域外的案涉区域，长都公司未交付区域仅占全部案涉区域的一小部分，且新动影城已装修完成并已正式营业，故对于已交付的部分案涉区域，新动公司作为实际使用方应支付相应的租金及综合服务费。关于租金的计算，本院认为，应以双方在合同中约定的为标准，根据《租赁合同》约定，第1-3年租金均为2616050元（260万元+16050元），则全部租赁区域的日租金为7167.26元。根据双方签订的《关于房屋租赁区域的使用区域说明》及双方当事人在庭审过程中的陈述，本院认定案涉区域每平方米的日租金为1.47元（16050元÷30平方米÷365天），则未交付区域的日租金应为379.26元（1.47元*258平方米）。关于租金的起算时间，因双方均无法提供证据证明已交付部分房屋的具体交付时间，结合本案的实际情况，本院认为从新动公司正式营业之日起计算为宜，即从2015年8月19日开始计算，截至2016年9月30日，新动公司已占用案涉房屋408天，应支付租金为2769504元【（7167.26元-379.26元）*408天】。黄道春分别于2014年9月10日向长都公司支付20万元、2014年9月16日支付30万元、2015年1月7日支付220万元，对于上述款项，长都公司认为其中20万元为保证金，55万元为综合服务费，剩余195万元为租金，新动公司认为其中20万元为保证金，30万元为定金，220万元为租金，本院根据合同约定、双方陈述以及付款时间、数额等，认定2014年9月10日支付的20万元为履约保证金、2014年9月16日支付的30万元为定金，2015年1月7日支付的220万元为租金。根据合同约定，30万定金可抵扣租金，则扣除30万元定金及220万元租金后，新动公司仍应支付长都公司租金269504元。关于综合服务费，长都公司要求新动公司支付自2015年5月1日至实际腾退之日止的综合服务费。本院认为，综合服务费应自新动公司正式营业之日即2015年8月19日起算为宜，故本院酌定自2015年8月19日起按照55万元/年的标准计算，扣除未交付区域部分费用，截至2016年9月30日，新动公司应向长都公司支付综合服务费582278元[550000元÷（7167.26元÷1.47元/平方米）*（7167.26元÷1.47元/平方米-258平方米）*408天]。关于长都公司要求新动公司支付工程修复费的诉请，因其未提供有效证据予以证明，新动公司亦不予认可，故该诉请本院不予支持。关于新动公司主张长都公司向其交付红线区域内全部租赁房屋的反诉请求，符合《租赁合同》及《补充协议》的约定，本院予以支持。关于新动公司要求长都公司支付违约金的反诉请求，因双方并未就延期交付房屋的情况约定违约金，新动公司的该项反诉请求缺乏相应的法律依据，本院不予支持。关于新动公司要求长都公司支付已付租金利息的反诉请求，本院认为，新动公司已支付的相关费用已与其应支付的租金相抵消，其该项诉请本院不予支持。关于新动公司要求长都公司赔偿损失640983元的反诉请求，新动公司称该损失包括爆米花经营损失48000元、漏水导致的营业损失及装修损失592983元，本院认为，出租人负有维修租赁物的义务，根据新动公司提交的证据及双方当事人的陈述，案涉房屋分别于2015年1月、2016年3月出现过两次漏水问题，对于2015年1月发生的漏水问题，长都公司并未提供证据证明其进行了相应维修，而根据新动公司提交的证据，新动公司委托了案外人进行维修，结合有效证据，本院酌定长都公司向新动公司赔偿维修费用20000元。对于2016年3月发生的漏水问题，长都公司已及时对漏水部分进行维修并已修复，即长都公司已履行了维修义务，新动公司并未提供证据证明漏水的具体原因，亦未提供有效证据证明其具体损失，故其要求长都公司赔偿相应装修损失及营业损失的反诉请求，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。新动公司要求长都公司赔偿爆米花经营损失48000元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、杭州长都实业有限公司与杭州新动电影院有限公司签订的编号为DSSYZX-20140909的《房屋租赁合同》继续履行；二、杭州长都实业有限公司于本判决生效之日起十日内向杭州新动电影院有限公司交付合同约定范围内的全部租赁房屋；三、杭州新动电影院有限公司于本判决生效之日起十日支付杭州长都实业有限公司租金269504元；四、杭州新动电影院有限公司于本判决生效之日起十日支付杭州长都实业有限公司综合服务费582278元；五、杭州长都实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州新动电影院有限公司维修费20000元；六、驳回杭州长都实业有限公司的其他诉讼请求；七、驳回杭州新动电影院有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17122元，由杭州长都实业有限公司负担9777元，由杭州新动电影院有限公司负担7345元；反诉案件受理费10069元，由杭州新动电影院有限公司负担9951元，由杭州长都实业有限公司负担118元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  陈慧军代理审判员  昂玉洁代理审判员  孙百芹二〇一六年十月十七日书 记 员  曾祥龙