海南省海口市美兰区人民法院民事判决书（2016）琼0108民初181号原告：吴旭，男，1971年7月8日出生，汉族，住海南省海口市龙华区。原告：吴多泽，男，1993年5月2日出生，汉族，住海南省海口市龙华区两原告委托代理人：蔡春为，海南国岛律师事务所律师。两原告委托代理人：胡升霞，海南国岛律师事务所律师。被告：叶昌照，男，1948年1月29日出生，汉族，住海南省海口市美兰区下。被告：韩惠容，女，1958年12月28日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。被告：叶昌顺，男，1951年8月21日出生，汉族，住海南省海口市龙华区。被告：陈和兰，女，1960年10月26日出生，汉族，住海南省海口市龙华区。被告：苏英，女，1971年10月7日出生，汉族，住海南省海口市龙华区。被告：叶国林，男，汉族，1991年5月3日出生，住海口市龙华区。被告：叶国森，男，汉族，1992年8月2日出生，住海口市龙华区义兴街。上述被告共同委托代理人：苏子营，海南颂坡律师事务所律师。上述被告共同委托代理人：唐月华，海南颂坡律师事务所律师。原告吴旭、吴多泽诉被告叶昌照、韩惠容、叶昌顺、陈和兰、苏英、叶国林、叶国森合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告的委托代理人蔡春为、胡升霞，被告韩惠容及七被告的共同委托代理人苏子营、唐月华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年6月24日，原告吴旭、吴多泽作为乙方与作为甲方的被告叶昌照、韩惠容、叶昌顺、陈和兰、叶昌明、苏英签订《合作建房合同》一份，约定：双方在位于海口市夏瑶村36号将原砖木结构一层房屋拆除重建楼房，被告以所属的土地使用权358.67平方米作为合作建房出资额，其中叶昌照占有120.03平方米的土地使用权，国有土地使用证号为：海口市国用(2010)第007xxx号；叶昌明占有119.09平方米的土地使用权，国有土地使用证号为：海口市国用(2010)第007xxx号；叶昌顺占有119.55平方米的土地使用权，国有土地使用证号为：海口市国用(2010)第007xxx号。原告负责出资全部建房资金，包括办理土地使用权证费、勘测费、拆除费、设计费和建筑施工费。项目楼房建十层半以下（含十层半）时，原被告双方按照2：1分配产权，即原告分得实建层数三分之二产权，被告分得实建层数三分之一产权。如果政府有关部门强令禁止所建层数达不到十层半时，双方的利益分配按实建层数的l：2分配，即被告获房屋的所有权占实建层数的三分之一，原告获房屋的所有权，占实建层数的三分之二。如果政府需要拆除本楼房，所给予的赔偿应按本条约第三条第1款所规定甲乙双方所分得的产权比例分配全部所得。合同中另约定：被告叶昌明、叶昌顺将上述合同项下所拥有的土地使用权全部赠送给被告叶昌照，合同中所承诺给原告的利益及全部条款被告叶昌明、叶昌顺完全同意履行。原告获得该项目楼房分配隈额的土地使用权期限为七十年并按照政府有关规定办理手续。上述《合作建房合同》签订前原告出资委托相关机构对该房屋地块土地的岩士进行勘查检测。上述合同中的三块地国有土地使用权证虽然登记在被告名上，但是是原告在上述合同签订前全额出资为被告办理的。合同签订后，原告出资委托海南港澳建筑设计事务所设计房屋并投资480多万元工程款施工建设该栋楼房。2011年4月21日，作为合同甲方的叶昌明、苏英、叶昌顺、陈和兰委托叶昌照代为与原告吴旭、吴多泽签订合作协议及与上述合作建房事项有关的一切相关事宜，并到海口市椰海公证处办理了公证手续，公证书号为(2011)市椰海证内字第1305号。2011年7月1日，因政策调整等特殊情况的要求，原被告双方一致同意该栋楼房暂建至五层止，为进一步明确双方的权益，签订了《合作建房补充协议》。协议约定：原被告双方按原合同第三条约定的2:1分配产权，即第一层及第五层的三分之二归被告所有，第二层、第三层、第四层的全部及第五层的三分之一归原告所有。本楼房在使用期间，如被政府及有关单位征用，双方应无条件服从。所获赔偿的所有全部款项按1:2分配，即被告分得三分之一，原告分得三分之二。该方案分配后，原被告双方都按协议使用了分得的相应楼层至今，原告所在的楼层一直经营海口市美兰华亮宾馆。原告认为，原告与被告之间签订的《合作建房合同》是双方真实意思的表示，是依法成立的合同，对双方都有拘束力，受法律的保护。根据我国《物权法》第一百四十六、一百四十七条的规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。原被告双方合作建房是对涉案土地建设用地使用权的转让，该土地上的建筑物及其附属设施也一并处分，该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权也一并处分，双方对该土地及房屋都享有相应的权益，原告应分得三分之二的土地及房屋，被告应分得三分之一的土地及房屋。因为房屋征收局刚通知两原告去签订了相关的安置协议，该合作建房合同和合作建房补充协议已被政府认可，并通知两原告到海口市美兰区房屋征收局，于2016年3月23日签订了《海口市美兰区下洋瓦灶片区棚户区（城中村改造项目征收货币化安置协议》，被告方之前对双方的合作都没有任何异议，因为政府要拆迁涉案的房屋，对安置赔偿金额的分配被告方想得到更多的分配，所以才不同意按照原先签订的合作建房合同和合作建房补充协议来履行。政府相关部门看到了原被告的合作建房合同和合作建房补充协议之后，认为我们之间的合作在当时的历史条件下是合法的，海口市政府在2015年7月3日也出具了《海口市人民政府关于印发我市房屋征收补偿安置暂行办法的通知》，故在签订相关补偿协议的时候也通知了两原告。故原告认为，原告的诉求于法有据，请求法庭支持原告的诉讼请求。其请求为：一、确认原被告双方于2010年6月24日签订的《合作建房合同》及2011年7月1日签订的《合作建房补充协议》合法有效；二、判决原被告双方按照《合作建房合同》及《合作建房补充协议》约定的2：1比例享有该合同下的土地及房屋份额，即原告分得该土地及房屋的三分之二权益，被告分得该土地及房屋的三分之一权益；三、被告承担本案的诉讼费用。被告叶昌照、韩惠容、叶昌顺、陈和兰、苏英、叶国林、叶国森辩称：一、原告向被告主张支付500万诉求，缺乏相关证据支持。原告要求被告支付其500万元的补偿款，没有提供有力证据支持。我国《民事诉讼法》的基本原则，那就是谁主张谁举证。原告的证据中没有补偿明细，没有整栋房的总补偿款多少，请问原告要求被告支付补偿款500万元，其数据从何而来？有哪些证据支持？二、土地证至今仍在被告名下，原告不该分得土地补偿款。原告方要求分得所建房屋的权益，被告方同意，但是要考虑到省去的各种费用。原告要求分得三分之二的土地权益与法相悖。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《物权法》第十四条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”土地作为不动产，其变更等要经法定程序，不经法定程序其转让不生效。原告主张土地三分之二的权益，与法律规定不一致。三、双方的合作仅是在第一阶段，原告要求得到房屋、土地三分之二的补偿款，既不合理又不公平。原、被告在《合作建房合同》第一条中双方约定该合作建房十层半，结果仅建五层。双方签订的《合作建房补充协议》第一条明确约定：“由于现时的特殊情况，不能按原合同第一条约定建至十层半，因此双方同意建至第五层及楼梯室作为第一阶段结束，暂时停止增加层数。待以后双方均认为时机适合办理有关报建手续可以建造的情况下，再按原合同、原设计要求继续加层。”双方《合作建房补充协议》第八条明确约定：“双方协商一致认为，在可以继续加层建造时，必须按原合同由乙方投资建造。甲方不能放弃乙方自行续建，也不能另选合作伙伴续建，否则其续建部分视为乙方投资所建，按原合同分配，同时甲方应赔偿乙方的全部损失。乙方也不能自行放弃或不续建。在经办理有关报建手续后可以依法续建的条件下，如果乙方在三年或五年内不续建，则视乙方自行弃权。”该楼房尚有五层没有完工，这样原告在双方合作过程中的投入少了一多半（约480多万元）。但被告已全部投入整块土地，且被告建房前土地上已有建筑物，其投入远远大于原告。原告今天仍要求按1：2比例分配补偿款，不合理不公平。四、双方合作建房省去的土地过户费、报建、房产销售等一系列费用，应从原告分配款中扣除。原、被告合作建房实质是一种以建设用土使用权出资，省去了土地过户费、报建等大量的费用，根据此实际情况原告应少分房屋补偿款。五、原告不应得到奖励款。涉案所在地房屋拆迁工作展开后，被告多次向原告打电话要求双方协商配合拆迁办公室的拆迁工作，以获得奖励款，但原告不予理睬。至今双方都没达成委托签订补偿的协议。原告甚至拿一张本案受理通知书复印件给拆迁办，给签订补偿协议设置障碍。照此下去奖励款分文得不到。被告方为配合拆迁办工作得到奖励款作出巨大牺牲，终于签订了拆迁协议。按理按法，这一奖励款都属于被告方。原告方无权分得这一款项。六、相关邻居的权益也应得到保护。双方合作所建房屋占用了邻居麦爱英29.54平方米土地，补偿款应分给邻居麦爱英应有的份额。综上所述，原告向被告主张500万元的补偿款缺乏证据支持，涉案房屋的土地使用权证登记在被告名下，依法属被告。土地补偿费全部由被告所得。另补充几点，原告一直认为是合同有效的，这个没有问题，原告方的主张有一部分是合理的，但是比例问题值得商榷，被告也是积极主动的打电话联系原告，但是原告一直不接电话，签订协议的时候被告是3月12日签订的，原告方是在开庭前一天才签订的，被告一定积极配合拆迁办，请法庭依法驳回原告诉求中不合理的部分，即1、驳回原告要求获得涉案房屋、土地三分之二权益（估价500万元）的诉讼请求；2、案件受理费由原告负担。经审理查明：2010年6月24日，叶昌照、叶昌明、叶昌顺为甲方与吴旭、吴多泽为乙方签订一份《合作建房合同》，内容为：在位于海口市夏瑶村36号原砖木结构一层房屋拆除重建，重建房屋暂定十层半楼房。甲方以所属的土地使用权358.67平方米作为合作建房出资额，其中叶昌照占有120.03平方米的土地使用权[海口市国用(2010)第007xxx号]；叶昌明占有119.09平方米的土地使用权[海口市国用(2010)第007xxx号]；叶昌顺占有119.55平方米的土地使用权[海口市国用(2010)第007xxx号]。乙方负责出资全部建房资金，包括办理土地使用权证费、勘测费、拆除费、设计费和建筑施工费。双方商定本楼建十层半以下（含十层半）时，甲、乙双方按照1：2分配产权，即甲方分得实建层数三分之一，乙方分得实建层数三分之二产权。…如果政府有关部门强令禁止所建层数达不到十层半时，双方的利益分配按实建层数的l：2分配，即甲方获房屋的所有权占实建层数的三分之一，乙方获房屋的所有权占实建层数的三分之二。…如果政府需要拆除今楼房，所给予的赔偿应按本条约第三条第1款所规定甲乙双方所分得的产权比例分配全部所得。叶昌明和叶昌顺愿意放弃上述合同项下所拥土地使用证的一切权益并全部赠送给叶昌照，全权委托叶昌照同乙方签订本合同。本合同中所承诺给乙方的利益及全部条款，叶昌明、叶昌顺完全同意履行，家属及后代均不得有异议。乙方获得本楼房分配限额的土地使用权期限按照政府有关规定办理手续,权期限为七十年，等。合同签订后,乙方吴旭、吴多泽投入了资金在合作的土地上建楼房。2011年4月21日，叶昌明、苏英，叶昌顺、陈和兰就委托叶昌照代理土地报建、办理房产证，办理土地使用权过户，代为与合作方吴旭、吴多泽签订合作协议等事项签订《委托书》并进行了公证。2011年7月1日，叶昌照为甲方，吴旭、吴多泽为乙方签订一份《合作建房补充协议》，内容为：甲、乙双方自2010年6月24日签订合作建房以来，各方都自觉执行该合同。现该房屋已建至第五层加第六层的柱子，并开始装饰。由于现时的特殊情况，不能按原合同第一条约定建至十层半，因此，双方一致同意建至第五层及楼梯室作为第一阶段结束，暂时停止增加层数。按原合同第三条第1项，甲、乙双方按1:2分配产权的规定，第一阶段所建共五层的总面积产权中，甲方占三分之一，乙方占三分之二。双方同意第一层的全部产权和第五层的三分之二归甲方所有；第二层的全部产权、第三层的全部产权、第四层的全部及第五层的三分之一的产权归乙方所有。…乙方所拥有本楼房的产权如需要过户、出租、出售及经营时，甲方应无条件提供相关证件，含国有土地使用权证及夫妻儿女的户口本、居民身份证等法定文件供乙方办理相关手续。…本楼房在使用期间，如被政府及有关单位征用，双方应无条件服从。所获赔偿的所有全部款项或房屋面积均按目前现实的1:2分配过户，则甲方分得三分之一，乙方分得三分之二。该补充协议签订后，原、被告双方都按其补充协议使用了分得的相应楼层至今,即第一层的全部产权和第五层的三分之二归被告所有；第二层的全部产权、第三层的全部产权、第四层的全部及第五层的三分之一的产权归原告所有，原告所在的楼层一直经营海口美兰华亮宾馆。现因双方合作建房在海口市美兰区下洋瓦灶片区棚户区（城中村）改造范围,属政府征收对象,由于双方对土地的补偿款分配比例有异议,故原告向法院起诉。另查，叶昌顺、陈和兰系夫妻；苏英、叶昌明系夫妻，双方生育孩子叶国林、叶国森，叶昌明于2013年8月28日去世。本院确认以上事实有，2010年6月24日《合作建房合同》，2011年4月21日《委托书》、《公证书》，2011年7月1日《合作建房补充协议》，海口市国用(2010)第007xxx号、海口市国用(2010)第007xxx号、海口市国用(2010)第007xxx号土地使用权证。海口美兰华亮宾馆《营业执照》、《关于叶昌明法定继承人的证明》、《海口市美兰区下泮瓦灶片区棚户区（城中村）改造项目征收货币安置协议》（登记顺序号：0575）以及当事人的陈述意见等在案为凭，这些证明材料经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告、被告于2010年6月24日签订的《合作建房合同》，2011年7月1日签订的《合作建房补充协议》是双方的真实意思表示，主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，应受法律保护，双方均应严格依约履行。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承当经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”。原、被告上述《合作建房合同》及《合作建房补充协议》完全符合了原告出资、被告只收取固定利益的（即房屋）系土地使用权转让这一司法解释的精神及特征。又根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”；第一百四十七条：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。原、被告双方合作建房既是对该土地上的建筑物及其附属设施的一并处分，也是对该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权的一并处分，双方对该房屋及土地都享有相应的权益，其相应的权益应按照双方合同的约定依约履行，即原告应分得三分之二的房屋及土地产权，被告应分得三分之一的房屋及土地产权。被告认为原告仅建五层楼，达不到合同约定的十层半，原告不应分得三分之二的土地产权之意见。本院认为，原告投资建不到楼层十层半并不是原告自己的原因，而是“由于现时的特殊情况”，而双方在《合作建房补充协议》也已明确：“由于现时的特殊情况，不能按原合同第一条约定建至十层半，因此，双方一致同意建至第五层及楼梯室作为第一阶段结束，暂时停止增加层数”，虽然如此，原、被告双方还是按照2：1分配产权，即原告分得实建层数三分之二，被告分得实建层数三分之一产权。说明了被告对原告建至五层楼的合同履行是认可并愿意按原、被告2：1比例分配产权的。故被告关于原告不应分得三分之二的土地产权之抗辩意见，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、第一百四十七条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：一、原告、被告于2010年6月24日签订的《合作建房合同》及2011年7月1日签订的《合作建房补充协议》合法有效。二、原告、被告双方按照《合作建房合同》及《合作建房补充协议》约定的2：1比例享有《合作建房合同》及《合作建房补充协议》项下的土地及房屋份额，即原告吴旭、吴多泽分得《合作建房合同》及《合作建房补充协议》项下的土地及房屋的三分之二产权权益，被告分得《合作建房合同》及《合作建房补充协议》项下的土地及房屋三分之一产权权益。案件受理费人民币46800元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长  纪永明人民陪审员  黄于溥人民陪审员  文彩娃?orzlmmjlpm0uo0eu54案件唯一码二〇一六年四月五日书记员李平湖速录员陈晓东附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承当经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。审核及撰稿：纪永明校对：李平湖印刷：余小英海南省海口市美兰区人民法院2016年4月5日印制（共印20份）