广西壮族自治区南宁市江南区人民法院民 事 判 决 书（2015）江民一初字第2499号原告广东中奥物业管理有限公司，住所地：广东省广州市番禺区钟村镇汉溪大道南国奥林匹克花园北奥一路4区5座2层12号（自编之二房）。法定代表人刘建。原告广东中奥物业管理有限公司南宁分公司，住所地：南宁市青秀区金浦路24号城市花园湖景住宅4号楼1602室。代表人梁兵。两原告的共同委托代理人甘长山，广西欧亚嘉华律师事务所律师。两原告的共同委托代理人玉春芳，广东中奥物业管理有限公司南宁分公司员工。被告周玉梅。原告广东中奥物业管理有限公司、广东中奥物业管理有限公司南宁分公司诉被告周玉梅物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月30日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月21日公开开庭进行了审理。原告广东中奥物业管理有限公司、广东中奥物业管理有限公司南宁分公司的共同委托代理人甘长山、玉春芳，被告周玉梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东中奥物业管理有限公司、广东中奥物业管理有限公司南宁分公司诉称：原告和南宁市东方之星房地产开发有限公司于2007年2月8日签订《前期物业服务委托合同》，合同约定由原告对该小区提供物业管理服务。被告与南宁市东方之星房地产开发有限公司于2007年6月10日签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》约定被告购买南宁市白沙大道39号锦绣江南南区5号楼3单元1604号房。南宁市东方之星房地产开发有限公司于2008年1月23日将锦绣江南南区5号楼3单元1604号房交付给被告。原告已按照《前期物业服务委托合同》、《前期物业管理服务协议》的约定提供了物业管理服务。被告应及时、足额支付物业管理费等费用。根据南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表规定，物业管理费为住宅每月每平方米0.75元。被告的房屋建筑面积为144.58平方米。被告从2013年1月1日起至2015年12月31日共拖欠物业管理费3902.4元、从2013年1月1日起至2015年12月31日共拖欠电梯费1260元，从2013年1月1日至2015年12月31日共拖欠生活垃圾清运费288元。根据《前期物业管理服务协议》第八条约定，被告拖欠物业管理各项费用的，原告有权按照每日加收千分之三的违约金，故请求人民法院判令：1、被告向原告支付物业管理费3902.4元、电梯费1260元、生活垃圾清运费288元；2、被告向原告支付因拒交物业管理费产生的违约金5151.17元（计算到被告付清款项为止）；3、本案诉讼费由被告承担。被告周玉梅辩称：被告的房屋外墙出现漏水，物业公司虽十多次上门查看，但其坚称系开发商的原因，并表示会与开发商协商解决，但至今一直未解决，因此被告拒交物业费。另外，原告主张的违约金过高。根据原告的起诉和被告的答辩，本案的争议焦点为：1、原告请求的物业管理费、电梯费、生活垃圾清运费是否成立？如何计算？2、原告请求的违约金是否有法律依据？如何计算？经审理查明：2003年7月9日，南宁市人民政府出具《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告》，通知从2007年7月10日起按8元／户.月收取。2007年2月8日，南宁市东方之星房地产开发有限责任公司与广州奥园物业管理有限公司签订《前期物业管理服务委托合同》，约定由广州奥园物业管理有限公司南宁分公司对锦绣江南南区进行物业服务，其中物业费用的标准为高层住宅0.8元／月.平方米。2007年6月10日，南宁市东方之星房地产开发有限责任公司与周玉梅签订《商品房买卖合同》，约定周玉梅购买南宁市白沙大道39号锦绣江南南区第5号楼3单元5-3-1604号房，房屋建筑面积144.58平方米。2008年2月19日，广州奥园物业管理有限公司南宁分公司与周玉梅签订《前期物业管理服务协议》，约定物业管理综合服务费由业主按其拥有的物业建筑面积缴纳，其中高层住宅按建筑面积0.75元／月.平方米，电梯设施设备维护及年检费按35元／月／户，住宅物业生活垃圾处理费7.5元／月／户（根据南宁市城市生活垃圾处理费的收费收费政策调整而调整）。周玉梅须每半年首月10日前预缴纳当期半年度的物业管理服务费，逾期物业公司将按照每日加收欠交部分千分之三的标准向周玉梅收取违约金。2011年5月9日，南宁市物价局向广东中奥物业管理有限公司南宁分公司出具物业服务收费标准备案表，同意物业公司就锦绣江南南区的住宅综合费最高为有电梯1.01元／㎡。当前，被告居住小区未成立业主委员会，被告以原告物业服务不到位（未帮助被告处理好房屋外墙漏水问题）拒交原告诉请的费用遂引发本案。另查明：广州奥园物业管理有限公司南宁分公司于2008年6月27日变更为广东中奥物业管理有限公司南宁分公司。上述事实，有当事人提交的证据及当庭陈述予以佐证。本院认为：原告与被告签订的前期物业管理服务协议系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对原、被告均具有约束力。双方应按前期物业管理服务协议的约定履行各自的义务，原告已实际提供了物业管理的服务，有权收取物业管理费及相关费用，被告作为小区内的业主，在接受原告物业管理服务的同时，应当按时缴纳物业管理费用及相关费用。对于原告诉请的各项费用，本院审核如下：1、物业服务费：被告从2013年1月至2015年12月（共计36个月）一直未交纳该项费用，按前期物业管理服务协议，物业服务费为0.75元／平方米·月，被告房屋面积144.58㎡，物业服务费为：0.75×144.58×36=3903.7元，原告诉请物业费3902.4元，本院予以准许。关于被告抗辩原告物业服务不到位（未帮助被告处理好房屋外墙漏水问题），被告据此拒交物业费的问题：庭审中被告也认可在开发商与被告签订的合同中已约定外墙漏水由开发商维修，现物业公司在接到被告的报修后，查看过现场，通知过开发商协助维修，开发商也曾修理过外墙，现被告主张外墙未修妥当、内墙漏水也系因外墙问题引起等等问题，可由被告与开发商根据合同协商处理，并非原告怠于履行物业服务企业的维修义务，被告不缴纳物业服务费的抗辩理据不足，本院不予支持。2、电梯费：原告主张的电梯费35元／月／户有原被告签订的《前期物业管理服务协议》作为依据，现原告要求被告缴纳2013年1月至2015年12月（共计36个月）的电梯费36×35=1260元合法有据，本院对此予以支持。3、生活垃圾处理费：《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告》规定从2007年7月10日起城市生活垃圾处理费按8元／户／月收取，现原告主张的城市生活垃圾处理费按8元／户／月计算未超过相应规定，本院对原告该项诉请依法予以支持，则从2013年1月---2015年12月（共计36个月）的生活垃圾处理费为8×36=288元。关于物业费的违约金：根据前期物业管理服务协议，原被告约定业主未能按期如数交纳物业管理费的，每逾期一天按欠费金额的千分之三支付违约金（滞纳金）。业主未按时交纳物业管理服务费的，给原告造成的应为利息损失，原告主张按日千分之三计算明显超过了其损失的30%，现被告以违约金过高进行抗辩，本院予以支持。结合本案的实际情况，本院酌定违约金应当按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计付。被告欠交2013年1月至2015年12月的物业服务费的违约金，应以每月0.75×144.58=108.4元为基数按月依次计算，自次月1日起按中国人民银行规定的同期贷款利率的130%计，如被告在本判决规定履行期限内主动履行的，计算至被告履行之日止；如被告不主动履行的，则计算至本判决规定的履行期限最后一日止）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告周玉梅向原告广东中奥物业管理有限公司、广东中奥物业管理有限公司南宁分公司支付2013年1月1日至2015年12月31日的物业管理费3902.4元；二、被告周玉梅向原告广东中奥物业管理有限公司、广东中奥物业管理有限公司南宁分公司支付2013年1月1日至2015年12月31日的电梯费1260元；三、被告周玉梅向原告广东中奥物业管理有限公司、广东中奥物业管理有限公司南宁分公司支付2013年1月1日至2015年12月31日的生活垃圾清运费288元；三、被告周玉梅向原告广东中奥物业管理有限公司、广东中奥物业管理有限公司南宁分公司支付上述第一项所拖欠的物业管理费违约金（违约金计算：以每月108.4元为基数按月依次计算，自次月1日起按中国人民银行规定的同期贷款利率的130%计，如被告在本判决规定履行期限内主动履行的，计算至被告履行之日止；如被告不主动履行的，则计算至本判决规定的履行期限最后一日止）。案件受理费65元，由被告周玉梅负担。上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，汇款：待结算财政款项中院诉讼费专户；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行（网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）；账号：20×××17。逾期不交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  丘 理人民陪审员  滕美琼人民陪审员  麦志文二〇一六年四月十一日书 记 员  赵海冰附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条（六）法律、法规规定的其他义务。（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。