江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0830民初2175号原告：陈泰州。委托诉讼代理人：钟开全，江苏法嘉德律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐维礼，江苏法嘉德律师事务所律师。被告：闻加权。被告：闻欢。被告闻加权、闻欢共同委托诉讼代理人：朱卫林，盱眙县山城法律服务所法律工作者。原告陈泰州与被告闻加权、闻欢房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月15日立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中因案情复杂转普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈泰州及其委托诉讼代理人唐维礼、钟开全;被告闻加权、闻欢及两被告的委托诉讼代理人朱卫林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈泰州向本院提出诉讼请求：要求两被告返还原告定金1万元、违约金1万元，合计2万元。事实和理由：2016年3月8日经中介盱眙阳光恒大房产有限公司的居间，被告闻欢已购买的坐落在××住宅由被告闻加权做主，转售给原告，并签订了《房屋买卖居间协议》，当日原告交付了定金1万元给被告闻加权。按照居间协议第十条的约定，签订本协议的十个工作日内与乙方（原告）签订《盱眙县房屋转让合同》，否则甲方（被告）应双倍返还乙方已付的定金。居间协议签订后，原告也交付了定金给被告闻加权，可被告闻加权以种种理由推托，并要求增加房价款一万元。到2016年3月26日原告电话（有录音）询问中介方，被告为什么不签订房屋转让合同，答复的理由是被告没有时间，3月27日原告到中介机构办公室（有录像），问及此事，答复的是被告没有时间。由于两被告违约，原告放弃了购买被告的住宅，现原告依据《合同法》和双方签订的协议，诉至法院，要求支持原告的诉讼请求。被告闻加权、闻欢辩称，原告的诉讼请求没有事实依据与法律依据。被告为履行居间协议，积极偿还房屋的贷款。首付款的时间虽然在协议中没有清晰的约定，但是根据交易习惯，应该在签订合同之前必须交付。原告一直没有提供签订正式房屋买卖合同的相关材料，实际违约人是原告。被告没有违约，请求法院驳回原告方的诉讼请求。盱眙阳光恒大房产信息咨询服务部与本案有利害关系，请求法院追加盱眙阳光恒大房产信息咨询服务部为第三人参加诉讼。当事人围绕诉讼请求，原告提交了：《房屋买卖居间协议》、定金收条、电子证据三份（电话录音一份、视频资料二份）、原告本人的手机通话语音祥单；被告方提交了：卖方需提供材料清单、商品房买卖合同、个人贷款还款凭证及结清凭证；本院依职权调取：证人严某的证人证言、房产证。以上证据经庭审质证，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月8日经中介盱眙阳光恒大房产有限公司的介绍，被告闻欢作为出卖房屋的甲方（由被告闻加权作为代理人），原告陈泰州作为买受房屋的乙方，盱眙阳光恒大房产有限公司作为中介的丙方（在合同的文本上加盖盱眙阳光恒大房产信息咨询服务部印章），三方签订《房屋买卖居间协议》。《房屋买卖居间协议》约定：甲方将闻欢名下的坐落在盱眙县××镇××住宅转让给乙方，房屋建筑面积约为99.46㎡（以房产证为准），房屋总价款44.3万元。乙方于2016年3月8日向甲方交付1万元定金作为购房的诚意。房屋首付款20万元，剩余房款由乙方从银行办理按揭贷款给甲方。居间协议签订后的拾个工作日，甲乙双方按本协议签订《盱眙县房屋转让合同》。甲方愿意将本协议第一条、第三条所述之条款之物业转让给乙方而签署本协议后，则甲方同意乙方向丙方支付的定金转为购买该物业之定金。甲方为表示出售的诚意应将上述之物业“双证（房产证及土地证）”交由丙方代为保管，并应于签定本协议拾个工作日内与乙方签订《盱眙县房屋转让合同》。否则，甲方应当双倍返还乙方已交付的定金。甲方保证该物业产权清晰、权属明确、证件真实有效、无第三人异议、法院查封、扣押等情况。如该物业为共有，则甲方已征得共有人的同意；……如该物业已投置抵押，则甲方须解除抵押手续。如甲方违反以上条款，则甲方方承担过错责任，须向乙方赔偿等同于双倍定金数额的损失和向丙方赔偿等同于甲、乙双方应支付给丙方的中介服务费数额的损失。《房屋买卖居间协议》还约定了其他内容，该协议签订后同日，原告付给被告闻加权定金1万元，被告闻加权代表闻欢出具了定金收条，定金收条内容为：今有卖方闻欢，身份证号码××收到买方陈泰州身份证××……房屋交易定金人民币壹万元整，房屋总价款人民币肆拾肆万叁千元。如买方违约，则定金不退，其定金中有50%是中介服务费。如卖方违约则须双倍返还定金。其定金中有50%是中介服务费。收款人：闻加权代闻欢。收款日期：2016年3月8日。另查,被告闻加权在2016年3月18日办理了涉案房屋的房产证。由于涉案房屋被告闻欢购买时有银行抵押贷款，2016年4月5日被告方将银行的抵押贷款还清。《房屋买卖居间协议》签订后，原告联系盱眙阳光恒大房产有限公司中介的工作人员，通知被告订立《盱眙县房屋转让合同》，被告闻加权称其本人事多，被告闻欢在外地出差不能回盱眙。被告闻加权在办理房屋产权证书时，该房屋实际面积是103.33㎡，被告方因此又向开发商补交的相应的房屋差价款1万元。2016年3月27日原告、被告闻加权到达盱眙阳光恒大房产有限公司，在中介人员参与下就房屋总价款进行协商，被告闻加权要求在原定价格44.3万元的基础上增加部分价款，原告不同意增加价款，原、被告协商无果。后原告要求被告退还定金，引起诉讼。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案原告、被告闻欢（闻加权为代理人）及盱眙阳光恒大房产有限公司订立的《房屋买卖居间协议》，是当事人真实意思表示，不违反有关法律规定，对当事人有约束力。2016年3月8日《房屋买卖居间协议》约定在10个工作日内，原告与被告闻欢签订《盱眙县房屋转让合同》。原告也通过盱眙阳光恒大房产有限公司中介的工作人员，联系被告方及时签订正式的买卖合同，被告方因有事未能到场。事实上根据原、被告的约定，双方签订《盱眙县房屋转让合同》的前提是涉案房屋取得房产证并解除抵押权，本案房屋被告方在2016年4月5日才解除抵押权。即使被告方在规定的10个工作日内前来订立《盱眙县房屋转让合同》，被告方作为出卖人也构成事实上的履行不能。被告辩称在签订正式的合同前应当先付20万元首付款，对首付款20万元的时间原、被告并没有约定。至于原告订立合同的身份资料，对提交的时间也没有约定。本案被告闻加权代表被告闻欢的行为，应由被告闻欢承担相应的法律责任。原告要求被告闻加权承担责任的请求，本院不予支持。被告闻欢10个工作日内未能与原告签订正式房屋买卖合同违约在先，被告方的辩称理由不能成立，被告闻欢应承担违约责任，给付原告2万元。审理中被告方以盱眙阳光恒大房产信息咨询服务部与本案有利害关系，申请追加盱眙阳光恒大房产信息咨询服务部为本案的第三人参加诉讼。本院认为，盱眙阳光恒大房产信息咨询服务部代表盱眙阳光恒大房产有限公司的居间行为，只是为原、被告双方的买卖合同行为提供服务。本案审理的原、被告之间的房屋买卖合同关系，合同的相对人是原、被告之间，审理结果与盱眙阳光恒大房产信息咨询服务部没有利害关系。对被告方申请追加盱眙阳光恒大房产信息咨询服务部为第三人的申请，本院不予采纳。被告方如与盱眙阳光恒大房产信息咨询服务部或盱眙阳光恒大房产有限公司的居间合同法律关系的有争议，被告方可另行主张。综上，原告要求被告闻欢承担责任的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、被告闻欢于本判决生效后十日内给付原告陈泰州人民币2万元；二、驳回原告陈泰州要求被告闻加权承担付款责任的诉讼请求。案件受理费300元，由被告闻欢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院（收款单位名称：淮安市财政局综合处；开户行：江苏省淮安市农行城中支行；帐号：34×××54）预交上诉案件受理费。审 判 长  苏振淮人民陪审员  毕世伟人民陪审员  范立春二〇一六年十月十二日书 记 员  周 波宋宇附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。