湖南省祁阳县人民法院行 政 判 决 书（2015）祁行重初字第2号原告张屏华，居民。原告陈延刚，居民。被告祁阳县房产局，住所地祁阳县浯溪镇民生路15号。法定代表人奉江南，局长。委托代理人（特别授权代理）郑桂荣。委托代理人李国清，湖南博大律师事务所律师。第三人陈其兵，居民。委托代理人陈长义，居民。第三人永州市金禧投资担保有限公司，住所地永州市冷水滩区凤凰园招商大厦606房。法定代表人盘继彪，公司董事长。委托代理人（特别授权代理）丁静，公司资产保全部工作人员。委托代理人王林生，公司资产保全部工作人员。原告张屏华、陈延刚诉被告祁阳县房产局房产登记纠纷一案，于2012年11月12日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案受理，2012年11月14日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书及举证通知书等诉讼文书，因陈其兵与本案被诉的具体行政行为有法律上的利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。2015年6月8日，本院作出（2012）祁行初字第70号行政判决，撤销被告祁阳县房产局为第三人陈其兵（斌）作出的祁阳县房权证、祁房权证、祁房权证、祁房权证的产权登记。被告祁阳县房产局、第三人陈其兵不服，向永州市中级人民法院提起上诉。该案经永州市中级人民法院审理认为，本院作出的（2012）祁行初字第70号行政判决所认定的事实不清，且没有通知必须参加诉讼的当事人参加诉讼，同时还遗漏了当事人的诉讼请求，故撤销本院作出的（2012）祁行初字第70号行政判决，将该案发回本院重新审理。该案经本院于2015年11月2日重新立案受理后，依法组成由审判员曾喜龙担任审判长，人民陪审员张文胜、漆言娅参加评议的合议庭，并依法通知永州市金禧投资担保有限公司作为本案的第三人参加诉讼。2016年1月29日，本院公开开庭对本案进行了审理。原告张屏华、陈延刚，被告的委托代理人郑桂荣、李国清，第三人陈其兵及委托代理人陈长义，第三人永州市金禧投资有限公司的委托代理人丁静、王林生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2003年9月2日，第三人陈其兵（又名陈其斌）向被告申请房屋所有权登记，2003年9月15日，被告为其颁发了祁阳县房权证房屋所有权证，登记的房屋所有权人为陈其斌。2010年12月20日，第三人陈其兵以遗失祁阳县房权证为由，向被告申请房屋所有权证遗失补办。被告在审查第三人陈其兵（斌）递交补办房屋所有权证的有关材料后，为第三人陈其兵（斌）补发了补发祁房权证所有权证，所有权人为陈其斌。2011年1月14日，第三人陈其兵（斌）向被告申请房屋所有权人名字变更登记，被告审查第三人陈其兵提交变更登记名字的资料后，于2011年1月21日将原房屋所有权证上登记为陈其斌的名字变更登记为陈其兵，变更后的房屋所有权证号为祁房权证。2011年10月19日，第三人陈其兵又向被告申报，其所有的祁房权证房屋所有权证遗失，要求补办房屋所有权证。被告审查其提供的材料后，为其补办了祁房权证的所有权证，所有权人为陈其兵。2012年2月22日，第三人永州市金禧投资担保有限公司因第三人陈其兵向李剑章、曹玉辉、桂永华、谭金元、刘跃、刘玉梅借款1050000元，其作为该借款的担保人而要求第三人陈其兵以该讼争房作借款抵押担保，并取得了该讼争房的他项权利。被告为证明自己为第三人陈其兵作出的房屋所有权登记行为合法，在举证时限内提交了如下证据：1、祁阳县城镇房屋登记核发权证申请表及相关资料，拟证实第三人陈其兵（原名陈其斌）要求对讼争房屋所有权登记时，于2003年9月2日向被告提出了申请。2003年9月15日，被告为其对该讼争房的所有权进行了初次登记，且该房屋的初次登记未被注销。2、祁阳县房屋其他登记申请书、祁阳县房屋其他登记审批表、陈其兵的身份证复印件、祁阳县文明铺派出所出具的证明、陈其兵于2010年11月4日声明祁房权证房产权证作废的报告、陈其兵和妻子汪金燕的声明、2010年11月6日《永州日报》刊登的遗失启事、房屋其他登记询问表、补发的祁房权证证书等证据，拟证实被告为第三人陈其兵补发其遗失祁房权证证书的行为符合法律规定。3、第三人陈其兵申请房屋权利人名字变更登记申请书、陈其兵的身份证复印件等相关资料，拟证实被告为第三人陈其兵办理房屋所有权人名字变更登记的行为没有程序瑕疵。4、祁阳县房屋（祁房权证）其他登记申请表、陈其兵的身份证复印件、祁房权证房屋产权证遗失报告、祁房权证浯溪镇字第7110006**号房屋产权作废声明、2011年10月22日《永州日报》刊登的陈其兵房屋所有权证书遗失启事、房屋所权证书遗失补办登记询问表、201012210005号登记簿等证据，拟证实被告为第三人陈其兵办补发遗失祁房权证浯溪镇字第7110006**号房屋所有权证书的行为合法，补发的祁房权证浯溪镇字第7110092**号房屋权属登记行为不应撤销。5、永州市金禧投资担保有限公司于2012年2月21日向祁阳县房产局递交的贷款抵押登记备案报告及相关资料、祁阳县房屋抵押权登记申请表及相关的抵押合同、担保合同、祁阳县房地产抵押登记、设定他项权利审批表、永州群星地产价格评估有限公司作出的房屋估价报告及有关资料等证据，拟证实第三人永州市金禧投资担保有限公司成立合法，该公司对讼争房屋已于2012年2月21日向祁阳县房产局申请抵押担保登记，永州市金禧投资担保有限公司已2012年2月22日善意取得了该讼争房的他项权利。原告诉称，原祁阳县第八建筑工程公司的法定代表人桂兹彩将祁阳县浯溪工业品批发市场东楼的建筑工程发包给原告张屏华、陈延刚承建，原告张屏华、陈延刚将东楼主体建完到第三层后，原祁阳县第八建筑工程公司的法定代表人桂兹彩因没有按合同的约定支付原告的工程款，故原告张屏华、陈延刚与桂兹彩终止了工程承建合同，并于2000年9月4日对该工程进行了结算。经结算，桂兹彩欠原告张屏华、陈延刚工程款442685．22元，桂兹彩将该祁阳县工业品批发市场东楼第二层1-6号铺面以1000元／平方米的价格抵付原告的工程款377260元，并签订了该东楼第二层1-6号铺面房的购销合同。桂兹彩为了从银行贷款，在原告张屏华、陈延刚不知情的情况下，与第三人陈其兵恶意患通，于2003年9月5日将本已销售给原告张屏华、陈延刚的东楼二层1-6号铺面房中的2-5号铺面房的产权办给了第三人陈其兵。原告张屏华、陈延刚知道此事后，于2003年9月25日向祁阳县人民法院提起了民事诉讼，祁阳县人民法院于2003年11月19日作出了（2003）祁法民（1）初字第1021号民事判决，将祁阳县浯溪工业品批发市场东楼二层第1-6号铺面房的所有权确认给了原告张屏华、陈延刚。然而，第三人陈其兵在明知（2003）祁法民（1）初字第1021号民事判决书已经生效的情况下，于2010年至2011年的期间内连续补办了三次房产权证书，被告将祁阳县法院确认给原告所有的房屋，登记到第三人陈其兵的名下。第三人陈其兵将该讼争房申请登记后，又以该讼争房作抵押借款担保，被第三人永州市金禧投资担保有限公司取得了该讼争房的他项权利，严重侵害了原告的合法权益，请求法院撤销被告为第三人对该讼争房作出的所有产权登记和抵押登记，请求法院撤回原告行政起诉状中的第二项诉讼请求。原告起诉后，提供了如下证据：1、（2001）祁法民（1）初字第409号民事裁定书，拟证实该讼争于2001年7月16日已被祁阳县人民法院查封，被告将法院查封的房屋登记到第三人陈其兵的名下，不符合法律规定。2、（2003）祁法民（1）初字第1021号民事判决书，拟证实讼争房屋的所有权应当属于原告张屏华、陈延刚，被告将祁阳县人民法院确认属原告所有的房屋登记在第三人陈其兵的名下，于法无据。3、租房协议，拟证实讼争房屋已被原告张屏华、陈延刚租给管某某开酒店，租期为2012年10月1日到2018年9月30日共六年时间，原告已对该讼争房行使使用权。被告辩称：一、原告张屏华、陈延刚起诉被告祁阳县房产局，要求法院撤销被告为第三人陈其兵（斌）颁发的关于祁阳县工业品批发市场东楼二层2-5号房的产权登记，没有起诉的主体资格。首先，被告于2003年9月15日为第三人陈其兵（斌）办理的祁阳县房权证房屋所有权登记是依据第三人陈其兵的申请而作出的转移登记，与原告无法律上的利害关系。其次，原告起诉请求法院撤销被告为第三人陈其兵（斌）因遗失而补办的房屋所有权证，不属于人民法院受理的情形，因为该补办的房屋产权证已在2003年9月15日就已经进行了登记，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第二条第二款的规定，该案法院不受理。第三，原告起诉时的依据是（2003）祁法民（1）初字第1021号民事判决书及其他文件，但该证据在原审判决中均没有被采信，故其起诉没有证据证明其符合法法定的起诉条件。第四、原告的起诉，不属于《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条所列举的情形。二、原告的起诉法院既然受理，也应当裁定中止诉讼。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条明确规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，故本案应裁定中止诉讼。三、该讼争房系第三人陈其兵（斌）合法购买，其已合法取得该讼争房的所有权，第三人陈其兵（斌）有权将自己所有的该房屋作为借款的抵押担保。现第三人永州市金禧投资担保有限公司已善意取得对该讼争房的他项权利，其合法权利应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，被告为第三人陈其兵对讼争房的登记行为不应被撤销，该房的抵押登记亦不能被撤销。综上所述，原告的起诉，应当驳回。第三人陈其兵述称：一、该讼争房系第三人陈其兵合法购买，并缴纳了足额的购房款，自己对该房申请所有权登记时提供的资料齐全，被告为自己对该讼争房的登记行为没有违反法律规定程序。二、第三人陈其兵（斌）购买该讼争房的时间在1999年7月1日，有购房合同和缴款依据证实。原告因没有得到祁阳县工业品批发市场东楼工程建设的工程款时，与该工程项目经理桂兹彩进行工程款结算，桂兹彩欠原告工程款，而将该讼争房抵工程款卖与原告，与原告签订了购房合同。而原告与桂兹彩订立购房合同的时间是2000年9月8日，故原告对该讼争房不能享有所有权。原告以该讼争房抵工程款的目的不能达到时，只能根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定与桂兹彩解除购房合同，并要求桂兹彩赔偿损失。三、原告起诉依据的是（2003）祁法民（1）初字第1021号民事判决书，但该判决书认定的事实错误，审理程序违法，且没有发生法律效力。四、祁阳县人民法院的（2003）祁法民（1）初字第1021号民事案件和（2012）祁行初字第70号行政案件的错误审理，给第三人陈其兵造成了严重的损失，原告和祁阳县人民法院应当给予赔偿。总之，原告的诉讼请求应当驳回，（2003）祁法民（1）初字第1021号民事判决也应当撤销，第三人陈其兵（斌）自2003年11月19日以来的经济损失1183400元和精神损失900000元应当给予赔偿。第三人陈其兵在诉讼过程中，提供了如下证据：1、祁阳县第八建筑工程公司法定代表人桂许龙的授权委托书，拟证实祁阳县第八建筑工程公司全权委托桂兹彩负责祁阳县浯溪工业品批发市场的工程建设、建设工程的质量管理、房屋出售等事项。2、桂兹彩收到第三人陈其兵购祁阳县浯溪工业品批发市场东楼铺面房四间的定金119400元的收据，拟证实桂兹彩已将东楼二层的四间铺面房卖给了陈其兵。3、2008年3月10日，第三人陈其兵提起民事诉讼的起诉状及庭前调解笔录，拟证实第三人陈其兵已在合法使用该讼争房。第三人永州市金禧投资担保有限公司述称，2012年2月20日，第三人陈其兵向李章剑、曹玉辉、桂永华、谭金元、刘跃、刘玉梅借款1050000元，自己作为担保人，三方订立的抵押借款合同合法有效，第三人陈其兵以自己所有的该讼争房作借款抵押担保，没有违反法律规定，自己于2012年2月20日取得对该讼争房的他项权利，应受法律保护。第三人永州市金禧投资担保有限公司在诉讼中提供了如下证据：1、抵押借款合同公证书，拟证实第三人陈其兵与第三人永州市金禧投资担保有限公司及贷款人李章剑、曹玉辉、桂永华、谭金元、刘跃、刘玉梅订立的借款合同合法有效。2、祁房他证他项权证，拟证实第三人永州市金禧投资担保有限公司已善意取得该讼争房的他项权利。经庭审质证，被告对原告提供的证据1即（2001）祁法民（1）初字第409号民事裁定书有异议，认为该裁定书上的当事人为段海平、祁阳县第八建筑工程公司和桂兹彩，与本案无关，同时被告也没有收到该裁定书，该证据不能采信。原告提供的证据2即（2003）祁法民（1）初字第1021号民事判决书，虽然能够证明祁阳县人法院于2003年11月19日已将该讼争房确认归原告张屏华、陈延刚所有，但被告没有收到该判决书和法院的协助执行通知书，该证据对被告没有约束力。原告提供的租房协议，被告不知情，与被告为第三人陈其兵办理产权登记及补发产权证和房产权利人更名登记等行为没有关系。第三人陈其兵对原告提供的证据1不知情，对原告提供的证据2和证据3有异议，原告的证据2即祁阳县人民法院的（2003）祁法民（1）初字第1021号民事判决，认定的事实错误，审理程序不合法，且该案的判决书法院没有向其送达。证据3即租房协议，该协议是其在2012年5月6日订立的，而第三人陈其兵早在2008年3月10日就已经祁阳县人民法院确认，许燕青租用第三人陈其兵的房屋即讼争房开酒店，第三人已在2004年9月就已对该讼争房实施了管理和使用。第三人永州市金禧投资担保有限公司对原告提供的证据没有发表质证意见。原告对被告的证据1有异议，认为被告开始对第三人陈其兵进行讼争房产权登记时，没有去实地堪察，没有测量房屋的面积，程序不合法，且该讼争房至今没有验收，该证据不能采信。原告对被告提供的证据2和证据4有异议，认为被告为第三人陈其兵进行遗失补发房产权证时，没有认真审核第三人陈其兵提供的各种资料，以致于第三人陈其兵以假乱真，取得了该讼争房的产权证。原告对被告提供的证据3有异议，认为被告在为第三人陈其兵进行房产权利人更名登记时，没有审核陈其兵提供的身份资料的真实性，没有尽到认真审核的义务。原告对被告提供的证据5有异议，认为被告为第三人永州市金禧投资担保有限公司进行的讼争房他项权登记程序不合法，且与本案没有关联，该证据不能采信。原告对第三人陈其兵提供的证据均有异议，认为其提供的证据没有原件，真实性无法确认。原告对第三人永州市金禧投资担保有限公司的证据虽然没有异议，但认为与其没有关系。被告对第三人陈其兵提供的证据没有异议，对第三人永州市金禧投资担保有限公司的证据也没有异议。第三人陈其兵对第三人永州市金禧投资担保提供的证据没有异议。根据原、被告的举证、质证，结合当事人的陈述，采信的证据如下：原告提供的证据1，虽系本院其他案件中的民事裁定书，但与本案没有关联，故该证据不予采信；原告提供的证据2即（2003）祁法民（1）初字第1021号民事判决书，系本院作出的生效判决文书，该判决书虽然能证明本院已将该讼争房所有权确认给了原告，但是否送达给了被告还没有证据证实，故原告举证证明被告为第三人陈其兵补发遗失的房产权证违反了法院判决的规定的目的不能采信。原告提供的证据3即租房协议，与被告无关，该证据证明原告已合法管理使用该讼争房的证明目的不能采信。被告提供的证据1即被告为第三人对讼争房的初始登记的有关证据，原告对其真实性没有异议，但对其证明目的有异议，且被告在对该讼争房进行产权登记时，没有审查该房的验收合格情况，故被告欲证明自己为第三人陈其兵对讼争房的始初次登记行为合法的证明目的不能采信。被告为第三人陈其兵对讼争房进行初次登记的合法性不能认定，则被告以后为第三人陈其兵两次补发其遗失房产权证，以及更名登记和进行他项权登记的各种行为的合法性均不能得到认定。第三人陈其兵提供的证据均系复印件，不能采信。第三人永州市金禧投资担保有限公司提供的证据，真实性虽然可以认定，但其合法性不能认定，因为被告为第三人陈其兵对讼争房所进行的产权登记行为的合法性没有被采信。根据采信的证据和本院核实的情况，确认本案的事实如下：原告张屏华、陈延刚承建祁阳县浯溪工业品批发市场东楼的建筑工程，当工程主体完成到第三层后，因该工程项目的负责人桂兹彩没有按合同的约定支付其工程款，故原告张屏华、陈延刚与桂兹彩终止了承包工程建设合同，并于2000年9月4日对该工程进行了结算，桂兹彩欠原告张屏华、陈延刚工程款442685．22元。桂兹彩因没有现金支付，便将该祁阳县浯溪工业品批发市场东楼第二层1-6号铺面以1000元／平方米的价格抵付原告的工程款377260元，并签订了该东楼第二层1-6号铺面房的购销合同。桂兹彩为了从银行骗取贷款，与第三人陈其兵签订了一份日期为1999年7月1日的虚假购销合同，将本已销售给原告张屏华、陈延刚的东楼二层1-6号铺面房中的2-5号铺面房卖给第三人陈其兵。2003年9月2日，陈其兵持此虚假的房屋购销合同向被告申请办理该讼争房的产权登记，被告在没有审查该讼争房是否经过验收合格进行过初始登记转移的情况下，于2003年9月15日为第三人陈其斌（兵）进行了该讼争房的登记，产权证号为祁阳县房权证。原告张屏华、陈延刚知情后，于2003年9月25日向祁阳县人民法院提起了民事诉讼，祁阳县人民法院于2003年11月19日作出了（2003）祁法民（1）初字第1021号民事判决，将祁阳县浯溪工业品批发市场东楼二层第1-6号铺面房的所有权确认给了原告张屏华、陈延刚。2010年11月4日，第三人陈其兵向被告递交报告称，祁阳县房权证房屋产权证书已经遗失，并要求补发。被告要求第三人陈其兵按规定提供补发证件所需要的资料，并在《永州日报》刊登了遗失启事。被告经审核第三人提交的资料后，且在公告期间内没有接到其他人的异议，故被告为第三人陈其兵补发了该遗失的房产权证书，补发的产权证书号祁房权证。2011年1月14日，第三人陈其兵向被告提出申请，要求变更祁房权证房屋的权利人“陈其斌”为“陈其兵”，并提交了变更名字所需要各种资料，被告在审核第三人陈其兵提供变更房屋权利人名字的资料无误后，于2011年1月19日为其进行了名字变更登记，变更登记后房产权证号为祁房权证。2011年10月19日，第三人陈其兵又向被告祁阳县房产局提出申请，称其祁房权证房屋产权证遗失，要求补发。第三人陈其兵于2011年11月22日在《永州日报》上刊登了祁房权证房产权证书的遗失启事，公告期间内没有人向被告提出异议，故被告于2011年12月1日为第三人陈其兵补办了遗失的房产权证书，补办的证书号为祁房权证。2012年2月20日，第三人陈其兵向李剑章、曹玉辉、桂永华、谭金元、刘跃、刘玉梅借款1050000元，第三人永州金禧投资担保有限公司作为担保人，第三人陈其兵用祁房权证和祁房权证（讼争房）房作反担保抵押。2012年2月22日，被告为抵押权利人即第三人永州金禧投资担保有限公司进行对该讼争房进行了抵押登记，第三人永州金禧投资担保有限公司自此取得了该抵押房的他项权利。由于第三人陈其兵将讼争房进行了产权登记，且将该房用于借款抵押担保，故原告向本院提起行政诉讼，要求撤销被告为第三人陈其兵对讼争房进行的所有登记行为。被告在为第三人陈其兵就讼争房进行产权转移登记至该案庭审结束时，没有提供该讼争房验收合格的有关证据，且被告自己认可该讼争房至今没有进行过初始登记。原告张屏华、陈延刚在本案发回本院重审期间，向本院提出申请，要求撤回由被告为其颁发祁阳县工业品批发市场东楼二层1-6号铺面房产权证的起诉。本院认为：本案当事人的争执焦点在于：被告为第三人陈其兵对讼争房的转移登记行为是否符合法律规定，第三人永州市金禧投资担保有限公司取得对讼争房的他项权利是否受法律保护。原告在本案发回重审期间，向本院提出申请，要求撤回由被告为自己颁发祁阳县工业品批发市场东楼二层1-6号铺面房的产权证的起诉，符合法律规定，本院准许。祁阳县工业品批发市场上的房屋建设工程，系祁阳县第八建筑工程公司承建，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。故祁阳县第八建筑工程公司承建的祁阳县工业品批发市场上的建设工程竣工后，应当经质监部门验收合格，在没有经过验收或验收不合格的情况下不得交付使用。被告在为第三人陈其兵对讼争房进行所有权登记时，没有审查该讼争房验收合格的情况，其对讼争房的产权登记行为不合法律规定。《城市房屋权属登记管理办法》第十六条又明确规定，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。然而，本案中的讼争房自建成后至今没有进行初始登记。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。因此，被告为第三人陈其兵对该讼争房的转移登记，亦违反了法律的规定。第三人永州市金禧投资担保有限公司对该讼争房虽然取得了他项权利，但因为被告为第三人陈其兵对讼争房进行的产权登记不合法，故第三人对讼争房取得的他项权利也不能受法律保护。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第二、三项之规定，判决如下：一、撤销被告祁阳县房产局为第三人陈其斌（兵）作出的祁阳县房权证、祁房权证浯、祁房权证、祁房权证号的产权登记。二、撤销被告祁阳县房产局作出的祁房他证他项权证的登记。案件受理费50元，由被告祁阳县房产局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  曾喜龙人民陪审员  张文胜人民陪审员  漆言娅二〇一六年四月八日书 记 员  刘亚玲附相关法律条文：一、《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条：行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；（二）适用法律、法规错误的；（三）违反法定程序的；（四）超越职权的；（五）滥用职权的；（六）明显不当的。二、《中华人民共和国城市房地产管理法法》第三十八条：下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的。……