上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三(民)初字第15号原告(反诉被告)上海晶闽实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人潘亚度，董事长。委托代理人黄建刚，上海市志君律师事务所律师。委托代理人瞿琼君，上海市志君律师事务所律师。被告(反诉原告)上海恒发实业有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人张开苗，董事长。委托代理人余倩，上海市金茂凯德律师事务所律师。原告上海晶闽实业有限公司与被告上海恒发实业有限公司土地租赁合同纠纷一案，于2014年12月25日向本院提起诉讼，本院于次日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。在审理过程中，被告于2015年1月19日提出反诉，本院于同日予以受理。后，因本案不宜继续适用简易程序进行审理，故于2015年1月19日将本案转为适用普通程序进行审理。期间，根据被告的申请，本院委托有关机构对租赁土地上种植的绿化以及添附物的价值进行评估、审价。经对本案公开开庭进行审理，原告的委托代理人黄建刚、瞿琼君，被告的委托代理人余倩到庭参加庭审。此外，经本院院长批准延长本案审理期限三个月。本案现已审理终结。原告诉称：2009年11月29日，原、被告签订土地租赁合同一份，约定被告承租原告位于本区新浜镇陈堵村XXX的97亩(最终以丈量面积为准)土地(以下简称系争土地)。该合同另对其他相关事宜作了约定。上述合同签订后，原告按约将系争土地交付被告。2011年3月11日，原、被告书面确认实际交付系争土地为42亩。按照约定，被告应支付原告2010年3月至2014年12月期间的土地使用费3,045,000元。然，被告仅支付1,349,676元，至今尚欠原告1,695,324元。据此，请求法院判令：1、确认上述土地租赁合同无效；2、被告搬离并返还系争土地；3、被告支付原告上述所欠土地使用费1,695,324元；4、被告支付原告系争土地自2015年1月1日始至实际返还之日止的使用费(按42亩，2015年1月1日至2019年11月30日为每年每亩18,000元、2019年12月1日至实际返还之日止为每年每亩22,000元);5、被告赔偿原告填土费损失556,789元。被告辩称：其同意原告关于合同无效的诉讼请求，但合同无效的过错责任完全在原告。此外，在知道系争土地为农用地，不得作为堆场使用后，其已通知原告返还系争土地，但原告拒绝受领。而且，其从未实际使用系争土地，现系争土地亦并不由其实际占有。因此，其不同意原告关于返还系争土地、支付使用费并赔偿填土费的诉讼请求。同时，被告反诉称：其与原告于2009年11月29日签订土地租赁合同后，共支付原告租金1,929,500元，但原告仅向其交付不足20亩的土地，而且该土地为禁止做堆场使用的农用地。期间，其对该土地进行了整修，故其损失巨大。据此，请求法院判令：1、确认上述土地租赁合同无效；2、原告返还被告上述租金1,929,500元；3、原告赔偿被告损失8,691,290元。针对被告的反诉，原告辩称：被告对系争土地用途亦负有审查义务，故被告对合同无效亦有过错。此外，其已按约交付系争土地，被告理应按约定数额向其支付土地使用费。对被告所称的使用系争土地的情况，其不予认可。被告主张的损失，一方面因合同未约定被告可以整修、建造，另一方面因不是建造于系争土地之上，故其亦不予认可。经审理查明：一、2009年6月10日，原告与上海舟润实业有限公司(以下简称舟润公司)签订土地租赁合同一份。该合同约定，舟润公司将XXXX丈量面积为42亩的土地出租给原告；租赁期间为2008年5月18日起至2015年11月30日止；租金为每年每亩4,000元，每两年每亩递增10%等。2009年7月9日，上海市规划和国土资源管理局向舟润公司作出沪规土资执[2009]第3050号“责令停止土地违法行为通知书”一份。该通知称：“经查，你(单位)未经依法批准，在松江区新浜镇陈堵村第4生产队新建堆场建筑物和其他设施，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款的规定，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十七条第一款第(四)项的规定，现责令你(单位)立即停止土地违法行为，恢复土地原状”。该通知由“沈建荣”签收。2009年11月29日，原、被告签订土地租赁合同一份。该合同约定，原告将系争土地出租给被告用于堆放物资，区域面积为97亩(最终以丈量面积为准)；租赁期间为2010年3月1日起至2029年2月29日止；租金及支付方式为第一至五年每年每亩15,000元、第六至十年为18,000元、第十年后租金为每年每亩22,000元，年度租金实行先付后用，每半年支付一次，年租金必须在每年2月1日前和8月1日前一次性付清等。代表原告签署该合同的是“沈建荣”、王立志。上述合同签订后，原告将系争土地交付被告,被告遂在系争土地上种植绿化并实施添附。就绿化和添附的价值问题，本院于2015年4月3日根据被告的申请依法分别委托相关单位进行评估和审价。2015年11月26日，本院收到上海沪港建设咨询有限公司(以下简称沪港公司)出具的沪港审基[2015]957号司法审价报告。该报告载明系争土地上添附物核定金额为2,123,452元。其中，场地平整面积为22,185平方米等。对于该报告，原告未在本院指定期间提出异议，但其在庭审中提出了异议，本院遂要求沪港公司针对原告提出异议出具书面回复，原告在收到上述回复后，明确对上述报告没有异议。被告对上述报告，没有异议。2015年12月25日，本院收到银信资产评估有限公司(以下简称银信公司)出具的银信资报字(2015)沪第226号评估咨询报告。该报告载明，委估对象在评估咨询基准日2015年6月29日的评估咨询结果为97,900元(其中含搬迁费16,300元)。对该报告，原、被告均无异议。审理中，就被告已付原告系争土地租金问题，原告诉称为1,349,676元，被告辩称为1,929,500元。为此，被告提供以下证据：1、2009年12月7日金额为1,788,676元的收据，并认为其中1,061,176元为半年厂房租金、727,500元为半年土地租金；而原告认为其中1000,000元系其收到的另一厂房租赁合同项下的保证金、就系争土地租金其仅收到538,676元、另250,000元其实际并未支付。经本院告知代理人通知经办人到庭后，经办人最终确认收到了上述争议的租金250,000元，并就如何区分上述款项的用途问题同意了被告上述举证意见。2、2010年1月9日和2月2日金额分别为141,000元和30,000元的收据，经本院告知代理人通知经办人到庭后，原、被告最终一致确认上述款项为双方于2010年1月9日签订的土地租赁合同项下的租金。然，被告认为，因原告从未履行该合同项下所涉土地交付义务，故该租金转为原、被告之间于2009年11月29日签订的土地租赁合同项下的租金。原告认为，被告使用了该合同项下土地一年多，此后就不再使用，故上述已付租金应为该合同项下租金，不能作为原、被告2009年11月29日所签订的土地租赁合同的租金。3、2010年9月2日和2011年1月27日金额均为100,000元的借款收据，经本院告知代理人通知经办人到庭后，原、被告最终一致确认上述款项为系争的2009年11月29日土地租赁合同项下的租金。4、2011年2月26日和2011年3月11日金额为370,000元和441,000元的收据，并认为上述款项均系用于支付系争土地租金；而原告认为，上述收据虽系其出具，但系因被告要求而为，且款项直接支付给了舟润公司，故被告应提供包括转账凭证在内的其他证据予以佐证，否则其不予认可。5、2011年1月29日，“沈建荣”出具的向张开苗借款20,000元的借款，并认为上述款项均系用于支付系争土地的租金；而原告认为，该款系“沈建荣”的个人借款，与其无关，不同意抵作系争土地的租金。此外，就原告在诉称中自认的被告已付款数额问题，其称包括前述意见中的538,676元，以及其附条件认可的370,000元与441,000元。就原告交付被告系争土地的数量问题，原告认为是42亩，被告认为不足20亩。为此，原告提供名称为“备注”的复印件一份，并称该证据源自于本院审理的(2014)松民三(民)初字第700号案件的被告，当时被告认可其租赁土地为42亩。被告对该“备注”系其于(2014)松民三(民)初字第700号案件中提供的事实并无异议，但其认为该“备注”无被告相关人员签名，故不予认可。为此，被告提供落款日期为2011年12月21日上海市松江区规划和土地管理局新浜所出具的“关于上海瑞磊实业有限公司建设用地的情况说明”以及2011年12月26日上海市松江区新浜镇陈堵村村民委员会(以下简称陈堵村委会)出具的“情况说明”各一份，证明其中载明的24亩土地与其主张的20亩比较接近、该土地禁止作堆场使用且2010年已责令停止使用等。原告认为，24亩仅指当时遥感发现的土地，故不能证明被告实际使用土地为24亩；此外，“情况说明”载明，“承租方整改措施不彻底导致还是遗留违规现象”，说明被告还在使用系争土地。就原告主张的填土费损失问题，原告提供填土协议一份及收据二份,被告对此不予认可。就原告是否存在被告辩称的拒绝受领系争土地的返还问题，被告提供陈堵村委会出具的情况说明一份。对此，原告不予认可。现当事人以各自诉称事由，分别向本院提起本、反诉。二、2009年5月18日，原告与舟润公司签订厂房租赁合同一份。该合同约定，舟润公司将坐落于本区新浜镇白陈路XXX弄XXX号南面厂房、面积为22,364.1平方米出租给被告作物流仓储等。2009年8月16日，原告与舟润公司签订厂房租赁合同补充协议一份。该协议约定，原告租赁舟润公司厂房，扣除厂房、修路及其他用处部分，土地按22亩计算出租给原告等。2009年11月29日，原、被告签订厂房租赁合同一份。该合同约定，原告将坐落于本区新浜镇白陈路XXX弄XXX号南面厂房、面积为22,364.1平方米(平面图见合同附件一)出租给原告作物流仓储；租赁期间为2010年3月1日起至2029年2月29日止，2009年12月1日起至2010年2月29日为免租期；双方同意起租日起原告暂收取被告约1,000,000元作为保证金，交付厂房时，以付租金方式抵充等。代表原告签署该合同的仍为“沈建荣”、王立志。三、2010年1月9日，原、被告签订土地租赁合同一份。该合同约定，被告租赁原告东至大江养鸡场围墙、西至村级3号河、南至陈旺路、北至香塘江142.87亩土地(最终以丈量面积为准)；租赁期间为2009年4月1日起至2019年12月31日止等。四、因原、被告之间既存在土地租赁合同的法律关系，又存在厂房租赁合同的法律关系，而且土地租赁合同的法律关系中又涉及不同的标的物；加之，当事人在收、付款行为中未明确所支付的款项是在履行哪份合同；被告反诉主张赔偿的损失既涉及2009年11月29日土地租赁合同标的项下的损失，又涉及该合同以外的租赁标的项下的损失。故本院对原、被告释明将上述租赁合同法律关系在本案中一并处理。然，原、被告均明确在本案中仅处理涉及2009年11月29日土地租赁合同项下的纠纷。五、就本案所涉纠纷，原告曾向本院提起(2014)松民三(民)初字第700号案件的诉讼，被告亦曾在该案中提起反诉，后又分别撤回本反诉，并再次提起本次诉讼。在该案审理期间，经本院调查，上海市松江区规划和土地管理局回复称，经查，系争土地权属为新浜镇陈堵村第3、4生产队集体土地，依据《新浜镇土地总体规划》(1996-2010)，2009年11月29日系争土地规划为一般农田。依据2012年9月12日批准的《新浜镇土地总体规划》(2010-2020)，系争土地规划为基本农田。原、被告对此均无异议。本院遂对当事人释明了合同效力为无效等。此外，在该案中，原告主张其出租给被告的土地共64亩。其中包括2009年11月29日土地租赁合同项下约定为97亩，而其实际交付土地为42亩即为系争土地；以及2009年11月29日厂房租赁合同项下的22亩土地。被告认为，合同约定为97亩，“实际约定”是42亩，其仅“使用了20多亩”，其余的土地被舟润公司侵占，并提供前述“备注”；原告所称的22亩土地是厂房租赁合同之内的土地，与2009年11月29日土地租赁合同项下土地无关。在该案审理期间，本院曾两次至现场勘察系争土地。在2014年7月9日勘察时，原告委托代理人陈述了64亩土地的四至范围等。被告法定代表人张开苗则称：1、合同虽写的是97亩，但后来组织测量(2011年3月11日)确定是42亩，其实际仅使用了其中的22亩，该22亩的数值是其单方丈量的，其余的土地是舟润公司在使用，并勾画了一张示意图；2、原告所称的22亩土地是包括在厂房租赁合同范围内的空地，不应该再另行计算。当时在场的舟润公司工作人员陈志坤则称，其公司确实在使用张开苗所称的由其使用的土地，且已用了一年多等。在2014年11月27日勘察系争土地时，原、被告又再次各自陈述了系争土地的交付、使用情况，舟润公司的法定代表人董秀明在陈述系争土地中原、被告存在交付与否争议土地的状态时，称“这块地一直是空着的，租金从未收到过，所以今年3、4月份开始使用”等。以上事实，有土地租赁合同、“责令停止土地违法行为通知书”、司法审价报告、评估咨询报告、厂房租赁合同、补充协议、回复函、现场勘查笔录及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：一、关于本案审理的范围问题经本院释明，鉴于原、被告均明确在本案中仅处理涉及2009年11月29日土地租赁合同项下的纠纷，故本案审理的范围为该合同项下产生的权利义务问题。二、关于原、被告之间2009年11月29日签订的土地租赁合同的效力问题土地管理法规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。土地行政主管部门有权采取责令非法占用土地的单位或者个人停止违反土地管理法律、法规行为的措施。该规定属于效力性的强制性规定，违反该规定所签订的合同应认定为无效。根据查明的事实，系争土地在该合同签订之际为新浜镇陈堵村第3、4生产队集体土地，规划为一般农田。此后，在2012年9月12日经批准，规划调整为基本农田。期间，上海市规划和国土资源管理局于2009年7月9日就系争土地作出沪规土资执[2009]第3050号“责令停止土地违法行为通知书”。因此，该合同为无效合同。至于该合同无效的过错问题。作为出租人的原告，在其将系争土地出租给被告时，代表其签署该合同的经办人“沈建荣”此前已签收上述“责令停止土地违法行为通知书”，故应当认定原告明知系争土地用途不得用于非农建设，而仍将系争土地出租并同意被告用作堆场，故其应承担主要的过错责任。而被告作为承租人，其理应在签订该合同时对土地用途作审慎审查，然其怠于审查，故其对该合同的无效应承担次要的过错责任。鉴于此，本院综合考量了该合同的签订、履行情况，尤其是约定的租赁期间以及实际使用期间等情况，酌情确定原告承担60%的责任，被告承担40%的责任。三、关于原、被告之间2009年11月29日签订的土地租赁合同的无效后果处理问题合同法规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。基于此，就涉案本诉部分其余请求而言，被告应当将系争土地返还原告，故本院对原告关于要求被告搬离并返还系争土地的诉讼请求，予以支持。被告关于原告拒绝受领的辩称意见，证据不足，本院难以采信。同时，被告应当向原告支付占有系争土地期间的使用费。至于使用费如何计算问题。首先，租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付占有使用费的，一般应予支持。但是，不应一概而论，应当根据案件的具体情况，将合同中约定的租金标准作为一项考量因素，以此作为参照尺度进行裁量。本案中，鉴于在将系争土地出租被告时，原告明知其系非法用地；而且，被告在承租系争土地上种植绿化并实施添附后，存在被责令停止违规行为，以及整改并不彻底的事实；同时，结合本案所涉纠纷曾经起诉后撤诉并再次诉讼，诉讼期间又存在确因案情所需涉及鉴定、评估等因素。故本院酌情确定整个使用费的标准按合同约定租金标准的80%计算，其起止期限为按合同约定的租赁期间起始之日计算至被告搬离并返还系争土地之日止。其次，至于当事人争议的系争土地面积问题，本院采纳原告的主张。因为，根据(2014)松民三(民)初字第700号案件诉讼中的情况，在本院两次现场勘查时，被告先后认为，合同约定为97亩，“实际约定”是42亩；合同虽写的是97亩但后来组织测量(2011年3月11日)确定是42亩，并提供了前述“备注”作为证据。据此，足以证明原告向被告交付的系争土地是42亩。此为其一。其二，对沪港审基[2015]957号司法审价报告，被告自始至终未提出异议。在该报告中，载明经实测后涉及到土地平整的面积为22,185平方米，经折算已达33.27亩之多。其三，被告所称的22亩，系其单方辩称意见，在该意见中，按其陈述系扣除了舟润公司使用的土地面积。根据两次现场勘查情况，舟润公司对此亦不否认。然，根据在案证据，原告在将系争土地交付被告使用，直至部分被舟润公司占有，期间被告并无任何证据证明其为此与原告进行交涉。因此，不应因此免除被告向原告支付被舟润公司占有部分土地的使用费。再次，至于当事人争议的系争土地租赁合同项下的已付款问题。第一，就2009年12月7日金额为1,788,676元的收据，因原告最终认可被告关于其中1,061,176元为半年厂房租金、727,500元为半年土地租金，故本院确认上述727,500元为涉案系争土地租赁合同项下的使用费。第二，经通知经办人到庭后，对原、被告一致确认转为使用费的借款200,000元，本院认定为涉案土地租赁合同项下的使用费。第三、对于2011年2月26日和2011年3月11日金额为370,000元和441,000元收据所涉款项，因为原告在诉称中已确认收到系争土地使用费1,349,676元，并在庭审中确认该款由538,676元(即上述2009年12月7日金额为1,788,676元收据中的一部分)、370,000元和441,000元组成。基于此，原告关于被告不提供370,000元和441,000元收据的转账凭证，其不予认可的质证意见，属于反言，本院不予采纳。故上述两笔款项应认定为系争土地使用费。第四、原、被告一致确认金额分别为141,000元和30,000元收据中载明的价款，为双方于2010年1月9日签订的土地租赁合同项下的使用费。根据前述本案审理范围的裁判意见，同时鉴于当事人对该合同项下的土地交付与否等存在争议，而且当事人对上述两笔款价款的最终用途未能达成一致意见，故本院认定该款不属于涉案土地租赁合同项下的使用费。第五、至于2011年1月29日“沈建荣”向张开苗的借款20,000元，尽管代表原告签订涉案土地租赁合同的经办人之一系“沈建荣”，但因该款明确载明为借款而非涉案土地租赁合同项下的租金或使用费，而且形式上“沈建荣”系以个人而非原告名义向被告借款，被告亦无证据证明其有理由相信“沈建荣”实施的上述行为系代表原告的职务行为，故本院认定该款亦不属于涉案土地租赁合同项下的使用费。综上，本院认定，被告已向原告支付系争土地租赁合同项下的使用费累计为1,738,500元。至于原告主张的填土费损失问题，因填土费的支出系其取得上述使用费的一种对价，不应认定为是因涉案土地租赁合同无效所造成的损失，故本院对原告该项诉讼请求，不予支持。就涉案反诉部分其余请求而言，首先,是应否返还反诉所主张的使用费亦即租金问题。基于本诉部分有关应当支付使用费的裁判理由，本院对被告此项反诉请求，不予支持。其次,是应否赔偿以及如何赔偿被告因合同无效所受损失问题。对此，本院根据司法审价报告、评估咨询报告分别作如下阐述：一、根据司法审价报告，并结合当事人最终对添附物价值并无异议的事实，本院根据前述过错责任的认定，酌情确定原告承担该部分损失的60%，计1,274,071.20元，鉴定报告中所涉添附物归原告所有。二、根据评估咨询报告，同样结合当事人对此无异议的事实，因绿化不属于不动产，故应由被告将绿化迁移，原告无须对绿化价值向被告承担赔偿责任；至于报告中所涉及的搬迁费16,300元，从严格意义上讲，该搬迁费一般情形下并不属于因合同无效造成的损失；但是，因为该无效的合同约定的租赁期间届满之日为2029年2月，仍有较长的承租期未履行，由此所发生的搬迁费很难认为是一次性费用，而应是被告在相同承租期间内一次额外增加的费用损失。因此，原告应当对被告上述搬迁费按其过错承担相应赔偿责任，计9,780元。以上两项合计1,283,851.20元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款的规定，判决如下：一、确认2009年11月29日原告(反诉被告)上海晶闽实业有限公司与被告(反诉原告)上海恒发实业有限公司签订的土地租赁合同无效；二、被告(反诉原告)上海恒发实业有限公司于本判决生效之日起十日内将沪港审基[2015]957号司法审价报告中所涉添附物以外的物品搬离位于上海市松江区新浜镇陈堵村XXX的42亩土地，并将上述土地返还原告(反诉被告)上海晶闽实业有限公司；三、被告(反诉原告)上海恒发实业有限公司于本判决生效之日起十日支付原告(反诉被告)上海晶闽实业有限公司截止至2016年2月28日止的使用费1,386,300元；四、被告(反诉原告)上海恒发实业有限公司于本判决生效之日起十日支付原告(反诉被告)上海晶闽实业有限公司自2016年3月1日始至上述第二项所涉系争土地返还之日止的使用费(按42亩，2016年3月1日至2020年2月28日期间每年按18,000元的80%计算，2020年3月1日至上述第二项所涉系争土地返还之日期间每年按22,000元的80%计算)；五、原告(反诉被告)上海晶闽实业有限公司于本判决生效之日起十日赔偿被告(反诉原告)上海恒发实业有限公司损失1,283,851.20元；六、驳回原告(反诉被告)上海晶闽实业有限公司的其余本诉诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)上海恒发实业有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费32,033元，反诉案件受理费42,762元，鉴定费53,800元，合计诉讼费128,595元，由原告(反诉被告)上海晶闽实业有限公司负担49,673元(已付23,177元，余款26,496元于本判决生效之日起七日内交付本院)，被告(反诉原告)上海恒发实业有限公司负担78,922元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  杨惠星审 判 员  李晓蕾人民陪审员  袁国敬二〇一六年四月二十八日书 记 员  姚思慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。……