广西壮族自治区贵港市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂08民终190号上诉人（一审被告、反诉原告）甘志梅。委托代理人粟雁。被上诉人（一审原告、反诉被告）贵港市天骄投资开发有限责任公司，住所地贵港市。法定代表人吴汉刚。委托代理人陆登。委托代理人陆裕波。上诉人甘志梅因与被上诉人贵港市天骄投资开发有限责任公司（以下简称天骄公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2015）港北民初字第2666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月20日受理后，依法组成由审判员刘丽担任审判长，审判员黄钰雄、代理审判员陈燕霞参加的合议庭对本案进行审理。经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2005年12月29日，原贵城镇小江村委会（甲方）与天骄公司（乙方）签订《承包合同》一份，约定：甲方将位于贵港市XXXX属于甲方集体财产的小江大厦范围商业区承包给乙方，包括（仓库、楼房、停车场），时间从2006年元月1日至2015年12月31日止，承包期间小江大厦一切对外事务及费用由乙方负责乙方依法对大厦进行全面的经营管理并承担承包期内出现的一切行政、民事及法律方面的责任。合同签订后，原贵城镇小江村委会将房屋等交付给天骄公司管理使用。2008年4月26日，天骄公司与甘志梅签订《合同书》一份，约定：天骄公司将自己拥有的位于贵港市中山路小江大厦XXXX铺面一间、东南楼二、三、四楼全楼约1500平方米和（位于亲密爱人照相后面仓库三间）及配电房的发电机、部分停车场租给甘志梅经营使用，租赁期间六年零六个月，从2008年5月1日起至2015年11月30日止。2008年5月1日至2009年4月30日，租金为14万元；2009年5月1日至2010年4月30日，租金为15万元；2010年5月1日至2011年4月30日，租金为16万元；2011年5月1日至2012年4月30日，租金为17万元；2012年5月1日至2013年4月30日，租金为18万元；2013年5月1日至2014年4月30日，租金为19万元；2014年5月1日至2015年11月30日，租金为116666元，租金按月交到甲方指定的账户，定于每月5日前为交款时间，逾期每天加收滞纳金5%，超过一个月未交的以实物作抵押，天骄公司有权收回租给甘志梅的商铺及场地、或终止合同；自签订合同之日起甘志梅即向天骄公司一次性交30000元给甲方作为风险金，合同期满由甲方退回给乙方；如天骄公司中途违约要赔偿给甘志梅人民币50万元。合同签订后，天骄公司依约将商铺及场地交付给甘志梅使用，甘志梅按约定金额付清至2014年5月份的租金，此后，双方因租金交付问题产生纠纷，天骄公司遂提起诉讼，诉请甘志梅支付自2014年5月1日起至2015年7月30日止的租金合计252500元以及拖欠租金的违约金9万元。庭审中，甘志梅称根据合同约定其自2014年5月1日至2015年7月30日应付的租金为116666元，其自2014年5月1日起已支付142000元，包括被贵港市港北区贵城街道小区社区扣取的12.9万元，以及2014年5月5日支付10000元，2014年5月12日支付3000元。天骄公司存在搬走发电机、占用停车场、占用仓库、断水等违约情形。甘志梅提出反诉，请求天骄公司赔偿违约金50万元并返还多交的租金25334元给其。一审法院另查明，2014年8月15日，贵港市港北区贵城街道小区社区出具证明称，2014年3月10日，因工地基建砌墙封（堵）通道，给合家欢美食城甘志梅造成经济损失，该村委及广西成泰房地产开发有限公司同意赔偿20万元给甘志梅，因天骄公司欠该村村委房租12.9万元，经甘志梅同意，该村村委从中扣取12.9万元，作为天骄公司欠该村村委的3个月租金。一审法院还查明，甘志梅与天骄公司曾因履行合同产生纠纷，甘志梅起诉天骄公司支付违约金50万元及赔偿损失20万元等，贵港市中级人民法院（2015）贵民二终字第119号民事判决认定天骄公司存在转租等干扰甘志梅正常经营的违约行为，判决天骄公司支付违约金125000元给甘志梅。一审法院审理认为，天骄公司与甘志梅签订的《合同书》，系双方真实意思表示，内容没有违反法律与行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对双方产生法律拘束力。合同签订后，天骄公司依约将房屋交付给甘志梅使用，甘志梅按约定交付清至2014年5月份的租金。根据合同约定，甘志梅自2014年5月1日起至2015年11月30日应付的租金为116666元，天骄公司辩称该约定属重大误解，实际租金应按此前合同约定逐年递增计算即2014年5月1日至2015年4月30日的租金应为20万元，2015年5月1日至7月30日的租金应为52500元，但未能举证证明该主张，不予采信。因贵港市港北区贵城街道小区社区扣取甘志梅12.9万元作为天骄公司欠该社区的租金，该款应视为甘志梅向天骄公司所交付的租金。甘志梅另当庭提交3000元收条、10000元收条，欲证实其另外交付租金13000元，因3000元收条已载明系支付2014年5月份的房租，该院采信甘志梅主张的该款系支付2014年5月1日以后的租金的意见，另一收条即甘志梅于2014年5月5日交付的10000元，未载明支付租金的月份，且该款已经前一案生效判决确认为支付2014年5月份之前的租金，根据法律规定，关于租金支付的情况由甘志梅承担举证证明责任，甘志梅未能举证证明该10000元系支付2014年5月份以后的租金，因此，不予确认该款系支付2014年5月份以后的租金，综上，该院确认甘志梅实际已支付的2014年5月1日以后的租金合计132000元，甘志梅应支付的租金为116666元，已多支付租金15334元，因此，天骄公司诉请甘志梅支付拖欠的租金252500元及拖欠租金的违约金9万元，没有事实与法律依据，予以驳回；甘志梅反诉天骄公司退还多支付的租金25334元，该院支持其中的15334元，超过部分，不予支持。甘志梅提供的《收回商铺使用权协议书》仅有合同，没有该合同的履行凭证，无法核实天骄公司是否存在违约行为，甘志梅提供的视频、照片，系其单方制作，未经天骄公司确认，不能证实天骄公司存在相应的违约行为，甘志梅提供的小江村委会出具的证明，不足以证明天骄公司存在违约行为，即甘志梅主张天骄公司存在的违约行为，所举证据不足，不予采信。此外，天骄公司因干扰甘志梅的正常经营，构成违约，在前一案已被判决支付违约金125000元，甘志梅现无证据证明天骄公司存在的违约行为与前一案的违约行为不同，也不能证实因天骄公司的违约行为造成的实际损失情况以及实际损失超过法院判决的违约金，因此，对甘志梅要求天骄公司赔偿违约金50万元请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》，第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、原告（反诉甘志梅）贵港市天骄投资开发有限责任公司返还租金15334元给甘志梅（反诉原告）甘志梅；二、驳回原告（反诉甘志梅）贵港市天骄投资开发有限责任公司的诉讼请求；三、驳回甘志梅（反诉原告）甘志梅的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费6438元，减半收取3219元，由原告（反诉甘志梅）贵港市天骄投资开发有限责任公司负担，反诉案件受理费9053元，减半收取4527元，由原告（反诉甘志梅）贵港市天骄投资开发有限责任公司负担92元，甘志梅（反诉原告）负担4435元。以上应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。上诉人甘志梅不服上述一审判决，上诉称，一、上诉人提供的《收回商铺使用权协议书》、小江村委会出具的《证明》、报警记录及照片、视频等证据，充分证实被上诉人占用了上诉人的停车场、发电机房，侵占了上诉人的仓库，破坏消防设施、停止供水，违反合同约定，应当支付违约金。二、甘志梅提供2014年1月至4月交纳房租及水电费收据，证实2014年1月至4月的租金已交纳，上诉人于2014年5月5日交付的10000元是交纳2014年5月份的租金，被上诉人应当予以返还。三、在上诉人与被上诉人另一案件的租赁合同诉讼中，上诉人的委托代理人是广西正大五星律师事务所律师，本案是同一租赁合同的纠纷，被上诉人的委托代理人也是广西正大五星律师事务所律师，按照《律师执业行为规范》第五十条的规定，被上诉人的委托代理人无代理本案诉讼的资格，一审法院准许其代理属于程序违法。请求维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，改判被上诉人支付违约金50万元和返还租金10000元给上诉人。被上诉人天骄公司辩称，一、上诉人提供的证据不是新证据，也不能证明被上诉人违约。二、（2014）港北民初字第1630号民事判决确认了上诉人于2014年5月5日交付的10000元是交纳2014年5月份之前的租金，被上诉人不应当予以返还。三、本案并非（2014）港北民初字第1630号民事案件的后续处理，一审程序合法。一审判决正确，上诉人上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持一审判决。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院另查明，本院（2015）贵民二终字第119号民事判决确认甘志梅交纳租金至2014年5月。本院认为，一、上诉人甘志梅曾以被上诉人天骄公司违反合同约定为由向法院提起诉讼，请求判令天骄公司支付50万元违约金。已经发生法律效力的本院（2015）贵民二终字第119号民事判决认为天骄公司违反合同约定，判决天骄公司支付125000元违约金给甘志梅，现上诉人又就同一合同履行的违约事实提起本案诉讼主张违约金，属重复诉讼，一审判决不予支持并无不当，本院予以维持。二、经本院查明，本院（2015）贵民二终字第119号民事判决只确认甘志梅交纳租金至2014年5月，并没有确认甘志梅于2014年5月5日交付的10000元是交纳2014年5月之前的租金，因此，对被上诉人提出该10000元经前一案生效判决确认为交纳2014年5月份之前的租金的主张，本院不予采信。上诉人甘志梅提供了2014年1月至4月交纳房租及水电费收据，充分证实甘志梅已交纳2014年1月至4月的租金，结合双方在合同中先交租金后使用房屋的约定，本院确认上诉人甘志梅于2014年5月5日交付的10000元是交纳2014年5月份的租金。因此，上诉人实际已支付的2014年5月1日之后的租金有2014年5月5日交付的10000元、5月12日交付的3000元、贵港市港北区贵城街道小区社区扣取的12.9万元，合计142000元，而按照合同约定，上诉人应当向被上诉人支付的2014年5月1日至2015年11月30日的租金为116666元，对上诉人多交纳的25334元，被上诉人应当予以退还。上诉人请求被上诉人返还25334元，有充分的事实和法律依据，一审判决只支持15334元不当，本院予以纠正。三、被上诉人的一审代理人是否违反《律师执业行为规范》的规定，不是本案二审的审理范围，也不影响本案事实的认定和法律的适用。综上所述，一审判决处理结果部分有误，本院依法予以纠正。上诉人上诉理由成立的部分，本院予以支持；无理部分，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持贵港市港北区人民法院（2015）港北民初字第2666号民事判决第二、三项；二、变更贵港市港北区人民法院（2015）港北民初字第2666号民事判决第一项为：贵港市天骄投资开发有限责任公司返还租金25334元给甘志梅。一审本诉案件受理费6438元，减半收取为3219元，由贵港市天骄投资开发有限责任公司负担；反诉案件受理费9053元，减半收取为4527元，由贵港市天骄投资开发有限责任公司负担218元，上诉人甘志梅负担4309元。二审案件受理费8900元（上诉人已预交9000元），由上诉人甘志梅负担8471元，被上诉人贵港市天骄投资开发有限责任公司负担429元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案判决生效规定的履行期限最后一日起两年内，向贵港市港北区人民法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长  刘 丽审 判 员  黄钰雄代理审判员  陈燕霞二〇一六年四月七日书 记 员  谭文明