广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初5355号原告：宋伟清，男，1956年8月29日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。委托代理人：陈婷娇、吴柏昌，广东千里行律师事务所律师。被告：中山市长江兆业地产开发有限公司，住所地广东省中山市石岐区莲塘东路8号720房。法定代表人：梁志雄，总经理。委托代理人：陈艺金、李宏科，广东正日律师事务所律师。原告宋伟清诉被告中山市长江兆业地产开发有限公司（以下简称长江兆业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月18日受理后，依法由审判员梁丹妮独任审判，并于2016年4月25日公开开庭进行了审理。原告宋伟清委托代理人陈婷娇，被告长江兆业公司委托代理人陈艺金到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告宋伟清诉称：原、被告于2013年12月7日签订中山市商品房买卖合同，并于2014年3月19日签订补充协议，合同约定原告向被告购买位于中山市××区学院路××号星际豪庭2幢1512房，房屋建筑面积126.49平方米，套内建筑面积100.46平方米，购房总价830913元。合同第八条约定：被告应当于2014年9月30日前，按照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定了被告逾期交房的违约责任。合同签订后，原告履行了合同约定的全部付款义务，但被告并未在约定的2014年9月30日前将符合交付条件的商品房交付原告使用。因被告于2015年12月30日才取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，致使原告于2016年1月23日才收楼。被告逾期交房的行为已构成违约。为维护自身合法权益，原告特具状至法院，请求判令：1.被告向原告交付逾期交房违约金79601.47元（计算方式：830913元×0.02%×479天）；2.被告承担本案的全部诉讼费用。原告宋伟清对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.身份证、企业工商公示信息；2.中山市商品房买卖合同、补充协议；3.购房发票；4.星际豪庭收楼通知书；5.中山市建设工程竣工验收备案登记证；6.星际豪庭楼宇交接书。被告长江兆业公司辩称：1.关于违约金的计算日期，应该计至被告取得中山市建设工程竣工验收备案登记证之日止，因为该天涉案房屋已达到合同约定的交楼标准，并且被告亦按合同约定向原告发出收楼通知书。2.由于涉讼房屋在验收过程中因为政府相关部门的原因导致验收延迟，由于政府部门的原因所导致延期的期限应当予以扣除，不应视为被告的违约，扣除时间为2013年12月7日至2014年5月15日，延期是因为城市排水接管的验收。被告长江兆业公司就其辩解在举证期限内提交的证据有：1.星际豪庭收楼通知书；2.中山市建设工程竣工验收备案登记证；3.中山市国土资源局商品房确权收件回执；4.城市排水许可申请表；5.排水接管登记证明、城市排水许可隐蔽工程验收报告、城市排水许可证。经审理查明：2013年12月7日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订中山市商品房买卖合同，约定：买受人购买出卖人开发建设的中山市××区学院路××号星际豪庭2幢1512房，建筑面积126.49平方米，套内建筑面积100.46平方米。付款方式为银行按揭，2013年12月7日前以现金方式支付498913元，2013年12月7日商业贷款332000元。出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因台风、雨天或战争、动乱等非出卖人的责任对工程造成的延误的灾害或事由；3.非出卖人所能控制的其他事由，包括但不限于政府规划政策调整、市政配套工程等因素所导致的延误。出卖人逾期交房不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按已付房价款的5%向买受人支付违约金。出卖人退回买受人已付房价款及支付违约金后，买受人同意出卖人不再另行补偿或赔偿其损失（损失以包括但不限于已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他的一切损失）。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。出卖人不出示证明文件或出示文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。该合同还约定了其他事项，并由原告签字，被告盖章确认。2014年3月19日，原、被告签订补充协议，将付款方式变更为一次性付款，2013年12月7日前以现金方式支付498913元，2014年3月19日前以现金方式支付332000元。原告依约向被告支付全额购房款。被告并未能依约在2014年9月30日将涉讼商品房交付给原告使用。被告直到2015年12月30日方才取得中山市建设工程竣工验收登记备案表登记证。2016年1月23日，原、被告双方就涉讼房屋进行了交接。原告认为，被告存在迟延交楼的违约行为，应该向原告支付违约金，故诉至本院，主张前述实体权利。另查：庭审中，被告认为其直至2015年12月30日才取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的原因是城市排水管道的接驳与许可问题出现延误，政府相关部门拖延办理竣工验收手续。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。原、被告之间所签订的中山市商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容及形式均未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，全面履行各自的义务。被告未能在合同约定的2014年9月30日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并将符合合同约定交付条件的房屋交付给原告使用，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，应承担相应的违约责任。关于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求。由于被告并未在合同约定的2014年9月30日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并将符合合同约定交付条件的房屋交付给原告使用构成违约，原告有权主张违约金。被告抗辩称未能如约竣工验收并交付房屋是由于城市排水管道的接驳及许可原因，虽有提供申请表、验收报告以及许可证等证据材料，但并未能证明城市排水管道的相关问题与延期竣工验收之间存在直接因果关系。退一万步来说，假若存在前述问题导致延期，被告亦未有对原告履行通知义务。原告要求被告支付自2014年10月1日起至2016年1月22日止，以购房款830913元为计算基数，按每天万分之二的逾期交房违约金的诉讼请求，有事实依据以及法律依据，应予以支持。经计算，逾期交房的违约金为79601.47元（830913元×0.02%×479天=79601.47元）。综上，原告诉求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告中山市长江兆业地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告宋伟清支付逾期交房违约金79601.47元。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1790元，减半收取为895元（原告宋伟清已预交），由被告中山市长江兆业地产开发有限公司负担（被告中山市长江兆业地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内迳付原告宋伟清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  梁丹妮二○二○一六年四月二十九日书记员  宋依蒙刘佳林