广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0111民初3387号原告：谈建，身份证住址广州市越秀区。原告：韩若军，身份证住址广州市越秀区。上述两原告共同委托诉讼代理人：杨海燕，广东科德律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：郭敏，广东科德律师事务所律师。被告：广东元邦房地产开发有限公司，住所地广东省广州市白云区。法定代表人：林叶菊，董事长。委托诉讼代理人：黄志斌，该司职员。原告谈建、韩若军诉被告广东元邦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月18日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谈建、韩若军的共同委托诉讼代理人杨海燕、郭敏，被告广东元邦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄志斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谈建、韩若军向本院提出诉讼请求：1.被告支付逾期办证违约金5836.25（以房屋总价1400000元为本金，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率，即贷款基准利率上浮50%计算，自2016年1月8日计至被告实际交付原告房地产权证之日为止）；2.被告返还契税960.79元及利息（2012年8月30日至2016年5月5日的利息以契税总金额42910元为本金，2016年5月6日至实际清付之日的利息以960.79元为本金，均按中国人民银行同期同类贷款利率计付）；3.本案受理费由被告承担。事实和理由：2012年8月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买被告开发的位于白云区石井镇横沙村西北侧地段的明月金岸花园*栋*房，房屋总价为1400000元；被告应于2013年12月31日前向原告交付符合规定条件的房屋，并于交付之日起500个工作日之内为原告办妥房地产权证等。合同签订后，原告依约定支付了所有房款并向被告交纳契税等所有税费42910元，但至2016年6月20日，被告才将房产证交付给我们。诉讼中，原告撤回要求被告办理并交付房产证、被告支付延期交房违约金的诉讼请求。被告广东元邦房地产开发有限公司辩称，1.我司已告知原告提供办理产权登记手续所需资料，但原告未提供完整有效资料，逾期办理房产证的责任不能归责于我司；我司在出证后5天内即通知原告领取房产证，但原告迟延领取，我司认为出证15天之后迟延领取房产证是原告故意造成的；2.原告主张的逾期办理房地产权证的违约金，不符合约定；3.原告要求返还契税并支付利息的主张缺乏理据；4.我司交付的房屋符合交付条件，原告主张逾期交楼违约金的诉讼时效已过。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月30日，原告（买方，乙方）与被告（卖方，甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称买卖合同），约定：第四条乙方所购商品房为明月金岸花园环洲四路*号*栋*层*号房，房屋地址：白云区环洲四路*栋*房（以下简称涉案房屋）。该商品房合同约定建筑面积为98.47平方米。第七条该商品房按套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额（人民币）1400000元。第八条甲方同意乙方按揭贷款方式付款，首期款：自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付房款（人民币）1000000元。除首期款外，剩余房款金额（人民币）400000元申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。……第十二条交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条甲方应当在2013年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十五条，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；（九）无……。第十六条乙方应在接到收楼通知书之日起15日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房……。第十七条乙方对甲方所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方。甲方通知乙方收楼后。乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。第二十一条产权登记乙方委托甲方办理产权证，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后2个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料……。第二十二条乙方委托甲方办理产权登记，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金……。第二十六条物业专项维修资金乙方应当按照有关规定交存物业专项维修资金。物业专项维修资金属于业主所有，乙方应当在办理房屋收楼手续前自行将首期物业专项维修资金存入目前房地产行政主管部门委托的物业专项维修资金专户。……。第二十九条关于通知的约定本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。《买卖合同》附件七《本合同补充协议》（以下简称补充协议）第四条约定：1.甲乙双方同意交房条件变更为该商品房工程规划验收合格，乙方不再要求甲方在房屋交付时达到原交房条件“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。”2.房屋交付时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的资料变更为《建设工程规划验收合格证》，其他资料暂不提供。第九条约定：合同第二十一条变更为：甲方应当在该商品房项目建设工程规划验收合格后一定期限内申请该商品房项目的房地产初始登记，双方同意选择以下方式为乙方办理《房地产权证》：乙方委托甲方办理，甲方应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后2个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的，需乙方提供的证件资料。第十条约定：合同第二十二条变更为：1.办理产权登记之前，乙方必须向甲方付清全部房价款及税费、维修资金（包括按合同第十八条约定因面积差异而产生的差价及税费），同时向甲方提供产权登记机关要求乙方提供的证件资料，否则甲方无法为乙方办理房地产权证，应免除甲方延期办证的责任。2.乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同补充协议第九条约定期限办妥《房地产权证》的，甲方应自逾期次日开始按以下方式处理：（1）逾期不超过180日（含）的，甲方每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日，不超过365日（含）的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（3）逾期超过365日，不超过730日的，甲方每日按总房价款0.008%的标注向乙方支付违约金，本合同继续履行。（4）逾期超过730日的，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内，扣除已发生的费用后将乙方已支付房价款无息退还乙方。乙方要求继续履行的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，合同继续履行。第十五条：关于通知的约定（对合同第二十九条的补充）：乙方声明所提供的资料全属真实正确。甲方按照乙方提供的通讯方式发出通知给乙方的，视为乙方收到该通知。若乙方的联系方式变更时，乙方应当自变更之日起7日内书面通知甲方，否则视作甲方已经正式书面通知乙方，由此引致的一切后果，概由乙方依法承担。甲方有权根据实际情况对该商品房作出处理。上述合同及补充协议签订当日，原告向被告支付了房屋契税等税费42910元。之后，原告支付购房款140万元。2013年10月31日，原告办理了收楼手续。2016年4月7日，被告向原告在商品房买卖合同中所留的通信地址寄送《关于明月金岸花园办理房地产权证事宜的通知》，通知原告在收到该通知十五个工作日内携带全额房款发票、税费收据、物业维修资金收据及有效的身份证明文件到被告处办理《房地产权证》的手续。同年4月8日，邮件显示被签收。2016年4月15日，原告交纳维修基金9751.09元。2016年6月2日，广州市国土资源和规划委员会出具涉案房屋产权证；2016年6月20日，被告将涉案房屋产权证交付原告。期间，被告替原告交纳契税41949.21元。另查，涉案房屋所在的建筑于2012年12月27日经建设单位即被告验收合格，出具《建筑工程竣工验收报告》；于2013年7月3日经广州市规划局验收合格，取得了穗规验证〔2013〕*号《广州市建设工程规划验收合格证》。原告提交广州市白云区建设局于2015年8月3日出具的云建信开〔2015〕*号《关于政府信息公开的答复》，主要内容为该局未收到被告位于白云区石井镇横沙村西北侧地段明月金岸项目(*栋)申请办理的建筑工程竣工验收备案的相关资料。目前，涉案房屋仍无永久水电。庭审中，原告提交案外人广东元邦物业管理有限公司于2016年2月24日向其开具的水费、电费分摊发票，拟证明涉案房屋现在仍无永久用水用电。被告主张在办理房产证过程中，除了契税之外，还需缴纳其他费用270元（包括预告登记费50元、抵押登记费80元、产权登记费60元、抵押权登记费80元）。以上事实，有有购房合同、补充协议、发票、收款收据、收楼确认书、通知、快递单、投递记录、不动产权证及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与被告签订的《买卖合同》及其《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。原告在本案审理过程中自愿撤回要求被告办理产权证和支付延期交房违约金的诉讼请求，系其对自身合法权益的处分，本院依法予以准许。关于逾期办理房产证违约金的诉讼请求。上述《买卖合同》和《补充协议》签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，并于2013年10月31日办理了收楼手续。根据《补充协议》的约定，被告应自2013年10月31日起500个工作日为2015年11月3日为原告办妥产权证并将以原告为产权人的房地产权证交付给原告，但被告至2016年6月20日才将房产证交付给原告构成违约，故被告应承担违约责任。被告抗辩称未办证的原因是原告未配合提供相关资料及未交纳维修资金，因被告直至2016年4月7日才向原告发出《关于明月金岸花园办理房地产权证事宜的通知》，此时已超过被告办理产权证的期限，故被告抗辩称不承担逾期办理房产证的违约责任依据不足；被告还主张原告存在故意迟延领取产权证的情况，但未能提供证据证实，本院不予采信。现原告要求被告支付从2016年1月8日至实际交付房产证之日2016年6月20日止的逾期办证违约金合理合法，本院予以支持。关于逾期办证违约金的标准，双方《补充协议》约定，被告应当根据逾期办证时间的长短，每日按总房价款0.003%、0.005%、0.008%的标准向原告支付逾期办证违约金。现原告主张调整违约金标准为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（同期贷款利率上浮50%），对于该标准的调整，本院认为，在原告未能提交证据证明因违约造成损失数额的情况下，从公平合理角度考虑，本院酌情将违约金标准调整为按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（同期贷款利率上浮40%）计算。被告抗辩称不应调整违约金的意见缺乏理据，本院不予采纳。关于返还契税等费用及利息的诉讼请求。根据双方《补充协议》约定，原告委托被告办理房地产权证，并向元邦公司交纳了42910元契税等费用于办理产权登记。现被告已经为原告办妥了房产证并交付原告，经核算，被告实际支出的契税41949.21元，该部分应予以扣减。关于其他费用270元（包括预告登记费50元、抵押登记费80元、产权登记费60元、抵押权登记费80元），被告主张扣减，本院认为根据房屋产权登记的交易习惯，上述四项费用的发生均是依附于办理产权登记所必然产生的费用，在办妥产权证的情况下，上述费用理应由原告承担，故对被告主张扣减的请求予以支持。据此，被告应向原告返还的费用为690.79元（42910元－41949.21－270元）。利息宜从立案之日即2016年3月18日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计至实际付清之日止。综上所述，原告关于逾期办证违约金的诉讼请求和返还有关税费及利息的诉讼请求部分有理，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起十日内，被告广东元邦房地产开发有限公司向原告谈建、韩若军支付逾期办证违约金。违约金以1400000元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（同期贷款利率上浮40%），从2016年1月8日计至2016年6月20日；二、在本判决生效之日起十日内，被告广东元邦房地产开发有限公司向原告谈建、韩若军返还多收的费用690.79元及利息（以690.79元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2016年3月18日计至实际付清之日）；三、驳回原告谈建、韩若军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1091元，由原告谈建、韩若军负担263元，被告广东元邦房地产开发有限公司负担828元。被告负担的受理费应在本判决生效之日起三日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院审 判 长  林艾婧人民陪审员  王宇菁人民陪审员  刘葵生二〇一六年十月十日书 记 员  林嘉仪