福建省大田县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0425民初309号原告厦门市莲花物业管理有限公司，住所地厦门市莲花北路8号菡菁大厦25楼，组织机构代码：26015150X。法定代表人黄海，总经理。委托代理人朱玉晓，男，1980年11月27日出生。被告黄志平，男，1977年7月19日出生。委托代理人章思开，北京大成（厦门）律师事务所律师。原告厦门市莲花物业管理有限公司（以下简称莲花物业公司）与被告黄志平物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月21日立案受理后，依法由审判员田宝玲适用简易程序，于同年3月4日公开开庭进行了审理。原告莲花物业公司的委托代理人朱玉晓和被告黄志平的委托代理人章思开到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告莲花物业公司诉称，2009年10月期间，被告黄志平向三明市一鹏房地产开发有限公司购买了大田县均溪镇建山路193号岩城文化广场的房产，面积为145.998平方米。原告为该小区的物业服务管理公司，原告按照双方所签订的《岩城文化广场前期物业管理服务协议》（以下简称物业服务协议）认真履行相关的服务义务，但被告无故拖欠从2012年5月份起至2015年12月份期间的物业服务管理费4708元，2010年5月份至2015年4月份期间的公摊水电费1058元，2011年6月份至2014年12月份期间的电梯维保及年检费434元。原告经多次催讨，被告至今未付。另根据《物业服务协议》的约定，业主逾期交付物业管理等相关费用的，原告可按照每日0.3%至0.5%标准收取滞纳金。故请求法院判令被告立即支付给原告物业服务管理费4708元、公摊水电费1058元、电梯维保及年检费434元、违约金5840元（以欠缴的物业服务管理费4708元为基数，从2012年7月1日起至2015年12月31日止，按每日0.3%标准计算），以上合计人民币12040元；本案受理费用由被告负担。被告黄志平辩称，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。其理由如下：（1）被告已支付一年的物业服务管理费，后发现原告未能按照合同约定提供物业服务，违约在先，被告行使先履行抗辩权依法有据，故被告拒交物业服务管理费。（2）原告未能提供证据证明其已按合同约定履行相关物业管理服务，且原告违约行为发生于被告付费之后，被告享有不安抗辩权，故被告只同意支付相当于原告提供服务质量30%的物业服务管理费。（3）原告并未按照《物业服务协议》的约定履行管理义务，存在诸多违约行为。例如小区未配备足额工作人员，消防设施损毁严重，将小区3幢17层的住宅房改用宾馆进行对外经营，未经业主同意，擅自在3号楼底层设置垃圾中转站，影响被告休息和生活等。（4）原告主张的公摊水电费、电梯维保和年检费数额不实，存在乱收费现象。首先，原告对水电公摊费明细未予以公示，被告要求查看也遭到拒绝，把物业公司自身应承担的水电费转嫁给业主。其次，电梯的维保单位和相关合同签订均由原告擅自处理，维保费用偏高于市场价格。（5）原告未尽合同义务履行职责，违约在先，被告有权拒交物业服务管理费，故原告向被告主张违约金无事实和法律依据，被告不予认可。经审理查明，2009年10月期间，被告向三明市一鹏房地产开发有限公司购买大田县均溪镇建山路193号岩城文化广场房产，并于2010年5月31日完成房屋交付。交房同日，原、被告双方签订一份《物业服务协议》，该协议约定由被告委托原告对岩城文化广场所在的“岩城文化广场”小区实行物业服务管理，协议中亦有明确约定高层建筑的物业服务收费标准为0.75元／平方米／月，业主和物业使用人逾期交纳物业服务管理费的，从逾期之日起按每天应交纳物业服务管理费的0.3%收取滞纳金，若超过一个月未缴纳的，按每天应交纳物业服务管理费的0.5%收取滞纳金；自用范围外的小区所有用水、用电实行按户均摊；四层以上经二次供水的用户，由物业公司代收水费并由业主和物业使用人分摊损耗，加压泵电费按水量比例分摊；电梯单元住户的电梯电费按每5层加0.2系数计算、分摊和收取；业主或物业使用人首次交物业服务管理费起算时间为入伙通知书规定的最后交房日期的次日，以后每次交纳费用期间为半年；业主于交房时须向莲花物业公司缴纳水电周转金，用于物业公司代交公共分摊的水电费及电梯运行电费。自2010年5月31日至今，原告依据上述协议以及相关法律规定对“岩城文化广场”小区进行了有效的管理和维护，并收取该小区物业服务管理费，并代缴公摊水电费、电梯维保和年检费等费用。被告所有的大田县均溪镇建山路193号房产属于高层建筑（该幢房屋共24层），其房屋面积为145.998平方米，对应的物业服务管理费收费标准为0.75元／平方米／月，并存在二次供水费（四层以上建筑）、公摊路灯用电、电梯用电以及电梯维保和年检等费用，被告黄志平交纳了自2010年5月31日至2012年5月31日止的物业服务管理费后，至今未再向原告交纳其他费用。原告经多次向被告催讨上述费用未果，遂诉至本院。上述事实，原告提供的《物业服务协议》、大田县岩城文化广场入伙会签表（包括被告身份证复印件，业主住宅单位交接书、承诺书、防火责任书）以及庭审陈述等为证，原、被告双方对此均无异议，本院予以确认。双方当事人对原告主张的物业服务管理费、公摊水电费、电梯维保及年检费、违约金请求有异议。对双方当事人有争议的部分，本院进行分析确认如下：1、关于物业服务管理费问题。原告莲花物业公司认为，被告房产处于小区，根据《物业服务协议》的约定，高层的物业服务管理费的收费标准是0.75元／平方米／月，原告的房产面积为145.998平方米，故每月物业服务管理费为109.499元，从2012年6月1日起至2015年12月31日止，共计43个月，为4708元。且原告是依据三明市普通住宅物业服务等级指导性收费标准中对应的第三级服务标准（高层带电梯住宅的物业服务管理费一级服务的是1.1-1.3元／平方米／月，二级服务的是0.9-1.1元／平方米／月，三级服务的是0.7-0.9元／平方米／月）向业主收取的物业服务管理费。因“岩城文化广场”是开放式小区，存在部分业主和过往市民在小区停放车辆不规范以及随意丢弃垃圾的情况。原告有安排相应的保安对小区进行安全巡逻，并有专门工作人员在监控室进行监控；在保洁工作方面，原告有指定专门保洁员对每一幢楼的公共区域进行早晚各打扫一次，楼梯也有定时清洗，只是存在部分业主不听劝阻，经常将生活废弃物品随意放置在楼梯过道上，保洁人员未能及时清理的现象。对于被告提出小区3幢17层系原告将住宅房改用宾馆对外营利并不属实，该房产系业主所有，非原告所有，且原告在多次向17层业主交涉未果后，已向相关政府部门反映情况，目前该业主已经将部分房产转售，已不再对外出租经营。被告提出小区的消防设施存在老化损毁等问题属实，系因小区部分业主陆续装修，在搬运家具等大型物品时经常将楼梯过道的消防设施碰坏损毁，原告未能及时进行修缮。被告提出小区夹层和地下一层系原告对外出租营利并不属实，小区夹层系小区业主委员会对外出租并收取租金，和原告无关；地下一层有一间大田县园林委员会办公室系大田县政府设置，原告并未从中收取租金营利。被告提出小区3幢底层的垃圾中转站系原告设置并不属实，该垃圾中转站系大田县建设局环卫所设置，其目的是为了方便整个小区业主和周边居民放置生活垃圾，和原告无关。被告在庭审中陈述的其他物业管理不规范问题，原告在这几年的物业管理服务工作中已经在不断的改进和完善，原告只能按照收取的物业服务管理费标准尽量的满足小区绝大多数业主的需求，无法满足个别业主的过高期待，原告已经尽职尽责，被告不应当找各种理由拒交物业服务管理费。对上述事实，原告向本院提交了原、被告双方所签订的《物业服务协议》予以证实。被告黄志平认为，对原告按《物业服务协议》约定的收费标准，以0.75元／平方米／月计算得出从2012年6月1日起至2015年12月31日止的物业服务管理费合计4708元没有异议。但是，原告在物业管理过程中存在诸多问题。例如被告擅自将小区底层物业用房出租营利，将3幢17层居民住宅出租给他人作为商务宾馆进行营利，小区消防设施损毁严重，卫生管理脏乱，擅自在小区3号楼底层设置垃圾中转站，对小区店铺“钓鱼岛休闲吧”乱排放油烟损坏小区绿化的问题处理不力，物业工作人员安排不足，办公室夜间无人值班，楼道和地面多处放置生活垃圾未及时清理等。因此，原告未能按合同约定提供物业服务，存在违约行为，被告只同意按尚欠物业费总额的30%进行缴纳。对上述事实，被告提交了其在2016年3月1日对岩城文化广场小区3号楼、4号楼部分共同区域所拍摄的53张照片予以证实。本院经审查认为，原、被告双方于2010年5月31日所签订的《物业服务协议》已明确物业服务管理费用的收费标准，结合被告所在住房系高层建筑，其物业服务管理费的收费标准是0.75元／平方米／月，被告的房产面积为145.998平方米，故每月物业服务管理费为109.499元。被告提供的证据材料中，其编号8到15，18、20、21、42、43、49、53等14张照片欲证明原告擅自将小区底层物业用房出租营利和将3幢17层居民住宅作为商务宾馆对外经营的事实，但原告未能举证上述房产系原告所有，且原告否认房产系其所有以及系其对外实施营利活动，故对被告的该项抗辩主张，本院不予采信。被告提供的编号19的照片欲证明原告在小区设置垃圾中转站，从而影响被告生活质量的事实，但垃圾中转站系政府部门为了便利该小区业主和周边居民生活而设置，其负责单位为大田县建设局环卫所，被告以此抗辩拒交物业管理费的主张，本院不予采信。被告提供的其余照片可以证实在2016年3月1日期间，“岩城文化广场”小区存在卫生脏乱、车辆停放混乱、小区店铺部分业主随意排放油烟、消防设施损毁等物业管理上的不足与问题，但鉴于岩城文化广场是开放式小区，确实存在管理上的难度和部分市民随意丢弃垃圾、停放车辆不规范等问题。结合原告的物业服务收费标准以及日常管理工作履职情况，本院认为被告据此拖欠原告自2012年6月1日起至2015年12月31日期间的物业服务管理费用，其理由不成立，本院不予采纳；对原告主张的要求被告支付从2012年6月1日起至2015年12月31日止期间的物业服务管理费共计4708元的诉讼请求，本院予以支持。2、关于公摊水电费问题。原告莲花物业公司认为，公摊水电费包括路灯电费、电梯电费、污水泵用电、安防设施用电、二次供水用电（四层以上用户）、消防设施用水、保洁清洗用水等。根据电力公司及自来水公司每个月出具的正式发票，按照业主的户型类型，按户分摊，时间周期为一年，每年4月30日左右缴纳一次；电梯的公摊电费依据楼层系数有所不同，对于超过5层的户型，为每增加5层费用系数增加0.2，被告所在的房产，其公摊电费系数为1.2；二次供水用电根据四层以上所有业主按户分摊。被告所应承担的公摊水电费包含上述所有项目。在2009年12月份至2016年2月份期间，原告为整个小区代缴公共电费合计568509.065元，代缴公共水费合计12162.71元。截止2015年4月15日止，根据被告房产所在位置的实际情况，其应缴的公摊水电费为1057.5元（其中2010年5月31日至2012年2月15日期间的费用为267元，2012年2月16日至2013年4月15日期间的费用为295.5元，2013年4月16日至2014年4月15日期间的费用为291元，2014年4月16日至2015年4月15日期间的费用为204元）。对上述事实，原告向本院提交了《文化广场小区公共设施用水用电项目分摊方案》一份，福建省大田县供电有限公司营销部出具的《历月电费明细》一份；福建省水利投资集团（大田）水务有限公司出具的《抄表、水费信息》一份；《岩城广场2009年12月-2015年4月水电公摊明细》一份；《文化广场3#4梯2010年5月31日至2015年4月公摊水电明细表》一份予以证实。被告黄志平认为，对原告提交的《文化广场小区公共设施用水用电项目分摊方案》、福建省大田县供电有限公司营销部出具的《历月电费明细》、福建省水利投资集团（大田）水务有限公司出具的《抄表、水费信息》、《岩城广场2009年12月-2015年4月水电公摊明细》、《文化广场3#4梯2010年5月31日至2015年4月公摊水电明细表》真实性没有异议。但是，原告并未明确具体的计算方式，其所提交的上述证据不足于证明被告的公摊水电费金额就是1057.5元，故对其公摊水电费应不予支持。本院经审查认为，原告提交的《文化广场小区公共设施用水用电项目分摊方案》、福建省大田县供电有限公司营销部出具的《历月电费明细》、福建省水利投资集团（大田）水务有限公司出具的《抄表、水费信息》、《岩城广场2009年12月-2015年4月水电公摊明细》、《文化广场3#4梯2010年5月31日至2015年4月公摊水电明细表》可以证实，原告作为“岩城文化广场”小区的物业管理公司，为整个小区业主的日常电梯电费、路灯电费、二次供水用电、清洁卫生用水、消防用水损耗及其它设施用电所产生的费用向国家电网公司和大田县自来水公司进行代收代缴，后按小区业主实际户型和类型实行按户分摊，这是原告对“岩城文化广场”小区整体管理的需要，且该费用已实际发生并为全体业主代缴。被告作为该小区业主，对其自2010年5月31日至2015年4月15日期间未支付给原告公摊水电费没有异议，被告以原告主张的数额计算方式不够明确为由而拒交公摊水电费，无事实和法律依据，对其辩驳意见本院不予采纳。故原告主张的2010年5月31日至2015年4月15日期间公摊水电费，本院按其提供的《文化广场3#4梯2010年5月31日至2015年4月公摊水电明细表》中所明确的数额1057.5元予以认定。3、关于原告主张的电梯维保及年检费问题。原告莲花物业认为，原告主张的电梯维保及年检费系按实际产生的费用，以3幢4梯92户业主平均分摊。从2011年5月份起至2015年6月份止，文化广场小区电梯年检维保费用总金额为110440元，其中分摊至3幢4梯的所有业主的费用为11320元；从2012年6月1日起至2015年1月31日止，文化广场电梯维保费用总计金额251020元，其中分摊至3幢4梯的所有业主的费用为28660元。上述两项费用按92户均摊后，被告应承担的电梯维保及年检费总额为434元。为证明上述事实，原告提交《文化广场小区电梯年检维保项目分摊方案》一份、《文化广场电梯维保费用支出明细公示》一份、《文化广场电梯年检维保明细》一份、日立电梯（中国）有限公司福建分公司出具的《电梯保养服务发票》十一份、福建省特种设备检验研究院三明分院出具的《电梯类特种设备检验发票》六份、《2011年6月至2014年12月份文化广场3幢4梯电梯年检及维保明细》一份予以证实。被告黄志平认为，对原告提交的《文化广场小区电梯年检维保项目分摊方案》、《文化广场电梯维保费用支出明细公示》、《文化广场电梯年检维保明细》、日立电梯（中国）有限公司福建分公司出具的《电梯保养服务发票》、福建省特种设备检验研究院三明分院出具的《电梯类特种设备检验发票》、《2011年6月至2014年12月份文化广场3幢4梯电梯年检及维保明细》的真实性无异议，但日立电梯（中国）有限公司福建分公司出具的《电梯保养服务发票》、福建省特种设备检验研究院三明分院出具的《电梯类特种设备检验发票》中所体现的金额过高，无法进一步证实该费用是必须支出的费用，对原告主张被告应承担的电梯维保及年检费总额为434元的事实不予认可。本院经审查认为，原告提交的《文化广场小区电梯年检维保项目分摊方案》、《文化广场电梯维保费用支出明细公示》、《文化广场电梯年检维保明细》、日立电梯（中国）有限公司福建分公司出具的《电梯保养服务发票》、福建省特种设备检验研究院三明分院出具的《电梯类特种设备检验发票》、《2011年6月至2014年12月份文化广场3幢4梯电梯年检及维保明细》可以证实，原告作为“岩城文化广场”小区的物业管理公司，为整个小区业主的日常电梯维护保养和年检所产生的费用向日立电梯（中国）有限公司福建分公司和福建省特种设备检验研究院三明分院进行代收代缴，后按小区业主实际户型和类型实行按户分摊，这是原告对“岩城文化广场”小区整体管理的需要，且该费用已实际发生并为全体业主代缴。被告作为该小区业主，对其自2011年6月1日至2014年12月31日期间未支付给原告电梯维保及年检费的事实没有异议，被告以票据数额过高，无法证实系必要支出为由而拒交电梯维保及年检费，无事实和法律依据，对其辩驳意见本院不予采纳。故对原告主张的电梯维保及年检费，本院以其提供的《2011年6月至2014年12月份文化广场3幢4梯电梯年检及维保明细》所计算的数额434元予以认定。4、关于原告主张的违约金问题。原告莲花物业公司认为，原告作为岩城文化广场小区的物业管理公司，自2010年5月31日至今都积极且认真地履行物业服务管理职责，被告作为该小区的业主，经原告多次向其催讨物业服务管理费用，被告均以各种理由拒绝缴纳2012年6月1日至今的物业服务管理费，根据原被告双方所签订的《物业服务协议》第九条第四款的约定，原告有权要求被告补交物业服务管理费，并从逾期之日起按日加收欠款总金额的0.3%滞纳金，对逾期三十天以上者按日累计加收0.5%的滞纳金。本案中，原告主张的违约金，是从2012年7月1日起计算至2015年12月31日止，就被告逾期交纳的物业服务管理费按每日0.3%收取滞纳金计算得出为5840元。被告黄志平认为，原告主张以每日0.3%计算违约金的标准过高，且原告作为小区的物业服务管理公司，未尽到物业服务管理职责，对应违约金主张被告不认可。小区的共同区域中的卫生保洁工作、安保工作、消防设施管理等方面均存在问题和不足。原告在向被告催缴物业服务管理费时，被告以口头方式告知过原告小区物业服务管理存在的不足，要求其先行改正后再行交纳，但原告至今未能对其服务水平进行提高。因此，原告未能按照《物业服务协议》的约定履行物业服务管理职责，是违约在先，故被告可以拒交物业服务管理费，原告主张的违约金应不予支持。本院经审查认为，原、被告于2010年5月31日所签订的《物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规，属合法有效的合同，对双方均有约束力。被告作为“岩城文化广场”小区业主，是物业管理服务的受益人，应当依照合同约定支付物业服务管理费等费用。被告提交的证据只能证明原告在2016年3月1日期间小区物业管理存在问题和不足，但未能证实原告自2012年6月1日至2015年12月31日期间存在严重违约行为。因此，原告据此拒交物业服务管理费已构成根本违约，应承担相应的违约责任。鉴于原告在日常物业管理中存在的不足，结合双方的过错程度，本院对原告的违约金主张，酌定按200元予以认定，超出部分，不予支持。综上所述，本院认为，原、被告双方于2010年5月31日签订的《物业服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反相关法律法规，属合法有效的合同，对原、被告双方均有约束力。被告作为“岩城文化广场”小区业主，是物业管理服务的受益人，应当依照合同约定支付物业服务管理费等费用。故原告主张要求被告支付物业服务管理费4708元、公摊水电费1057.5元、电梯维保及年检费434元的诉讼请求，其理由成立，本院予以支持。因被告拖欠物业服务管理费已构成根本违约，应承担相应的违约责任，同时根据本案实际情况，对原告主张的违约金，本院酌定按200元予以支持，超出部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用﹤﹥的解释》第九十条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条、第六十七条之规定，判决如下：一、被告黄志平应于本判决生效之日起十日内支付给原告厦门市莲花物业管理有限公司自2012年6月1日起至2015年12月31日止的物业服务管理费4708元。二、被告黄志平应于本判决生效之日起十日内支付给原告厦门市莲花物业管理有限公司自2010年5月31日起至2015年4月15日止的公摊水电费1057.5元。三、被告黄志平应于本判决生效之日起十日内支付给原告厦门市莲花物业管理有限公司自2011年6月1日起至2014年12月31日止的电梯维保及年检费434元。四、被告黄志平应于本判决生效之日起十日内支付给原告厦门市莲花物业管理有限公司自2012年7月1日起至2015年12月31日止的违约金200元。五、驳回原告厦门市莲花物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费101元，减半收取50.5元，由被告黄志平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员  田宝玲二〇一六年四月十九日书记员  范惠兰附：本案适用的相关法律条文及执行申请提示：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《最高人民法院关于适用﹤﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。