云南省个旧市人民法院民 事 判 决 书(2016)云2501民初355号原告尹小群，男，1970年9月9日生，汉族，住湖南省永兴县。委托代理人赖秋容，红河州法律援助工作管理局法律援助律师，代理权限为特别授权代理。被告金家宽，男，1973年12月5日生，回族，住个旧市。被告许锐丽，女，1979年9月15日生，回族，住个旧市。上列被告委托代理人彭树霖，云南李凌律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告尹小群与被告金家宽、许锐丽租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案受理后，依法由审判员李化适用简易程程序于2016年3月21日公开开庭进行了审理。原告尹小群及其委托代理人赖秋容，被告金家宽、许锐丽及其委托代理人彭树霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹小群诉称：其与被告金家宽于2014年1月5日签订一份《租地契约》，约定由其租用被告位于个旧市沙甸区冲坡哨大桥旁的场地（含空地和住房），租期为3年，自2014年1月5日至2017年1月5日止，租金为每年56000元，付款方式为每年一付，押金为10000元。其于协议签订之日支付了第一年的租金56000元及押金10000元，于2015年1月23日支付第二年的租金56000元。合同签订后，其投资修建了彩钢瓦大棚、大门等设施。2015年7月25日，被告未经其同意，私自将其机器搬开，将其安装的电缆、电线拆除，并将被告所有的矿石、机器设备拉进厂房进行生产。经多次协商无果，现起诉要求解除双方之间的《租地契约》，并要求被告返还其租金24547元（自2015年7月25日至2016年1月5日共计160天，年租金56000元÷365天×160天）、押金10000元，赔偿因被告擅自终止合同给其造成的经济损失23474元（其中彩钢瓦大棚15495元，锡矿渣4743元，电线918元，电缆线420元），合计人民币56123元，并要求由被告承担本案诉讼费用。被告金家宽、许锐丽辩称：两被告系夫妻，原、被告双方签订《租地契约》、原告支付租金、押金的情况属实。原告所述的2015年7月25日其未经原告同意，私自将原告的机器搬开，将原告安装的电缆、电线拆除的情况并不存在，其在合同履行过程中不存在违约行为，原告2015年7月停止了矿产品加工，其通过电话征得原告同意后，将两个货箱堆放在场地角落，并承诺可随时将货箱搬走，该堆放行为不影响原告的正常生产，原告的机器设备是在2015年年底自行搬走的，在此之前原告一直使用着租赁场地，不存在退还剩余租金的情形；双方约定在租期满三年时，押金在最后一年可抵扣租金，根据合同法的规定，本案中原告支付的押金应定义为履约保证金及违约金性质，即如交付押金的一方违约时，无权要求返还押金，原告在支付第二年度的租金时曾口头表示其只租两年，押金作为支付给被告的违约金，其理解原告的处境并表示两年租期到时如原告不愿继续租赁仅需对其进行告知，故押金不应退还；原告要求的经济损失没有依据，首先原告修建的大棚没有损毁，无证据表明系被告的行为导致原告损失了两吨锡矿渣，原告的机器设备在2015年11月时还连接着电线，无证据证实系被告将原告的电线剪断造成原告的损失。本案实质上属于因情势变更而无法继续履行合同，受个旧市矿山整合政策的影响，矿产品加工生意一直不景气，原告的矿渣加工生意较往年大幅下降，故才自行撤走。综上，其不存在违约行为，原告自行撤走系因其矿渣生意受到政策影响无法继续经营，本案中原告违约在先，故请求驳回原告的诉讼请求。综合双方当事人的诉辩主张，本案的焦点问题是:1、原、被告双方签订的《租地契约》应否解除？2、被告是否应赔偿原告租金、押金及经济损失？原告针对其主张的事实及理由，向本院提交了以下证据：1、《租地契约》原件一份，证明租赁事实及租期、租金、押金、付款方式等情况；2、中国农业银行股份有限公司永兴县支行于2015年12月10日出具的尹小群《中国农业银行银行卡交易明细清单》原件一份、2015年12月10日《中国农业银行湖南省分行ABIS个人账户明细查询表》原件一份，证明原告第二年的租金支付情况；3、现场照片八张，证明第二年度（即2015年）被告将矿及机器拉进租赁场地，致原告无法使用该场地，被告单方终止合同。经质证，被告对原告提交的证据2无异议；对证据1的真实性、合法性无异议，但认为从中可以看出双方没有解除合同的条件；对证据3中编号为2、5、8、31、32的照片无异议，对其中4号照片无异议，但认为该照片的拍摄时间为2015年11月5日，从中可以看出当时电线等物品还在，均为原告所有，6号照片的拍摄时间为2015年11月3日，照片中右侧有装载机、粉碎机等设备，上述机器均是原告所有，30号照片的拍摄时间为2015年8月2日，从中可见粉碎机影像及彩钢瓦大棚，原告的机器设备均还在场地内，综上，上述八张照片不能证实原告的证明目的，被告不存在违约行为。被告金家宽、许锐丽针对其答辩观点、理由，提交了以下证据：1、个旧供电有限公司出具的用户名为“金家宽”2014年10月、2014年11月电费计算清单原件各一份，证明2014年10月、11月在原告经营期间被告代为缴纳电费的事实，及2015年6月其通过电话征得原告的同意，因其为原告代缴了电费且当时原告未使用场地，就让其使用租赁场地并保证在原告需使用时随时返还的事实；2、证人马某甲的证言一份，证明被告尹小群在租赁场地经营期间尚有电费未结清，原告让其代缴电费的情况；3、证人刘某有的证言一份，证明原告雇佣的场地看守人员看见被告尹小群自行将其设备从场地搬走。经质证，原告对被告提交的证据1的真实性不认可，认为2014年10月、11月的电费其已自行交纳了，当时是交给一个姓马的；对证据2，认为证人马某甲的陈述前后矛盾，且证人仅记得被告金家宽交纳电费的金额而记不得其交纳的金额，不予认可；对证据3，认为被告金家宽与证人刘某有之间系雇佣关系，不予认可。针对以上证据，本院认为原告提交的证据1、2客观真实，与本案具有关联性，且两被告无异议，本院予以采信；证据3客观真实，且两被告对照片内容无异议，本院予以采信，但不能证实系被告的行为致原告无法使用该场地及被告单方终止合同，对其证明目的本院不予采信。被告提交的证据1，不能证实其为原告交纳电费及原告于2015年6月同意其使用租赁场地的情况，本院不予采信；证据2，缺乏其他证据相印证，本院不予采信；证据3，因证人刘某有与被告金家宽之间存在雇佣关系，本院不予采信。根据双方当事人的陈述、举证、质证及本院认证，本院确认本案法律事实如下：原告尹小群与被告金家宽于2014年1月5日签订了一份《租地契约》，约定由原告租用被告金家宽位于个旧市沙甸区冲坡哨大桥旁的场地（含车库后的空地和进门左边的住房，场地四至界限：东至昆河公路，西至沙甸河，北至马某某家，南至空地），租期为3年，自2014年1月5日至2017年1月5日止，租金为每年56000元，付款方式为每年一付，押金为10000元，租赁期间的水电费由原告负责交纳。合同签订后，原告在协议签订当日支付了第一年度的租金56000元及押金10000元。2015年1月23日原告支付了第二年的租金56000元，2015年11月原告将其雷蒙机、装载机、破碎机等设备从场地搬走，2016年1月原告口头告知两被告其不再租用场地，2016年1月15日被告将矿石拉进场地，该场地现由两被告在使用。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物在一定期限内交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中原告尹小群与被告金家宽签订的《租地契约》是双方的真实意思表示，该合同合法有效。原告在履行合同期间于2016年1月告知被告不再租用场地，被告于同月15日将矿石拉进场地并使用该场地，原、被告双方的行为视为同意解除《租地契约》，故原告要求解除《租地契约》的请求，本院予以支持；原告于2015年1月23日支付第二年租金后并使用该场地至2016年1月告知被告不再使用场地，原、被告双方约定租金按年支付，故原告要求被告返还租金24547元的请求无法律依据，本院不予支持；原、被告双方签订《租地契约》后，原告支付被告押金10000元，合同解除后，尚未履行的，终止履行，且原、被告双方未约定押金的性质及用途，故原告要求被告返还押金10000元的请求，本院予以支持；原告要求被告赔偿金济损失23474元，原告未提供其损失依据，也未举证证实该损失由被告造成，故对其请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告尹小群与被告金家宽于2014年1月5日签订的《租地契约》。二、由被告金家宽、许锐丽返还原告尹小群押金人民币10000元。款限于本判决发生法律效力之日起十五日内付清。三、驳回原告尹小群的其他诉讼请求。案件受理费1203元，适用简易程序，减半收取人民币601.5元，由原告尹小群承担551.5元，被告金家宽、许锐丽承担50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决的，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律所规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  李化二〇一六年四月二十二日书记员  王丹