湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书(2015)开民一初字第03631号原告长沙宝瑞房地产开发有限公司。法定代表人赖立新，董事长。委托代理人赵军，该公司员工。委托代理人陈伟祥，该公司员工。被告周洁琰。原告长沙宝瑞房地产开发有限公司诉被告周洁琰房屋买卖合同纠纷一案，于2015年8月17日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通程序，组成由代理审判员李琼担任审判长，人民陪审员陈文艺、林群参加的合议庭于2016年1月22日公开开庭进行了审理。代理书记员宋敏担任记录。原告长沙宝瑞房地产开发有限公司的委托代理人陈伟祥到庭参加了诉讼，被告周洁琰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长沙宝瑞房地产开发有限公司诉称，2014年4月4日，被告与原告签订长沙市商品房买卖合同，2014年6月17日被告、原告与中国邮政储蓄银行股份有限公司望城县支行签订《个人购房借款及担保合同》，被告购买位于长沙市开福区万家丽北路一段699号恒大雅苑小区XX号栋XX号房屋，购房款总价为924393元，被告实际已交款62540元，余款64万元被告在中国邮政储蓄银行股份有限公司望城县支行办理按揭贷款，原告对被告的银行借贷承担保证责任。因被告没有按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致被告承担保证责任，原告代被告偿还了上述银行贷款本金及利息等。根据长沙市商品房买卖合同附件四合同补充协议第三条五款的约定，在《房地产权证》办理完毕前，买受人（即被告）未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人（即原告）承担了保证责任的，原告有权单方解除合同，收回商品房，被告所交的全部款项不予退还。同时被告必须在原告履行保证责任后15日内协助原告到房管局办理解除合同的手续。综上，为维护原告权益，诉至法院，请求判令：一、解除原、被告签订的编号为2013XX的《长沙市商品房买卖合同》，原告收回涉案房屋；二、被告将涉案房屋返还给原告，并协助原告办理房屋更名过户手续；三、原告依照合同不予退还被告所交的全部款项62540元；四、被告赔偿原告因被告违约断供而造成的原告代其偿还的银行利息、罚息等损失，至涉案房屋更名过户手续办理完成之日止，至2015年4月10日利息暂计6833.98元；五、被告偿还原告代其偿还的银行贷款本金，至涉案房屋更名过户手续办理完成之日止，至2015年4月10日本金暂计2633.7元；六、被告承担本案诉讼费用。被告周洁琰经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2014年4月4日，被告周洁琰（买受人）与原告长沙宝瑞房地产开发有限公司（出卖人）签订合同编号为2013XX的《长沙市商品房买卖合同》及附件，该合同约定：买受人购买的商品房为恒大雅苑项目中的第XX号栋XX号房，该房总价为924393元。付款方式为2014年4月4日前支付首期房款284393元整，余款640000元须在2014年4月4日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。合同附件四第三条第5项约定：“在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除《商品房买卖合同》，收回商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后15日内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。”合同签订后，被告支付首付款284393元。2014年6月17日，被告（借款人）与中国邮政储蓄银行股份有限公司望城县支行（贷款人）、原告（保证人）签订《个人购房借款及担保合同》，约定贷款人同意向借款人发放个人住房按揭贷款640000元，贷款期限为240个月，自2014年6月17日至2034年6月17日止；借款人还款方法为等额本息还款方法；借款人未按合同约定日期、金额偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上加收30%（如所购房屋为商业用房，则为50%）确定；保证人的保证范围包括全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。2015年4月20日，因被告周洁琰未按照借款合同约定期限按期归还贷款本息，中国邮政储蓄银行股份有限公司望城县支行向原告发送《履行担保责任通知书》，要求原告承担连带保证担保责任，履行全额担保责任。截至2015年11月13日，原告向中国邮政储蓄银行股份有限公司望城县支行全部代偿被告应支付的本息共计662093.86元。又查，原告并未实际将房屋交付给被告，被告购买的房屋未办理房屋产权证。以上事实有商品房买卖合同、个人购房借款及担保合同、发票、庭审笔录、当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：一、原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思，不违反法律规定，合法有效。原、被告之间形成了合法的商品房买卖合同关系及抵押担保关系。现被告连续逾期未能按时足额偿还贷款本息的行为导致原告向银行承担了保证责任，构成了违约，故依据《长沙市商品房买卖合同》合同附件四第三条第5项的约定，对原告要求解除与被告签订的编号为2013XX的《长沙市商品房买卖合同》的诉求，本院予以支持，但因原告未将房屋交付给被告，该房亦未办理产权证，故对原告要求被告将房屋返还给原告、协助原告办理房屋更名过户的诉求，本院不予支持。二、对于《长沙市商品房买卖合同》合同附件四第三条第5项约定的“若买受人违约导致出卖人承担了保证责任的，则买受人所交全部款项不予退还。”本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十条约定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案的商品房买卖合同系原告方拟定，该条款系格式条款，明显加重了被告方的责任，排除了被告方的主要权利，故该条款中关于“所交款项不予退还”的部分约定无效。结合本案中因被告违约导致原告承担保证责任的损失情况，本院酌情被告按照首付款的10%向原告承担违约金28439元（284393×10%），但原告需退还给被告其已支付的首付款及已归还的银行贷款本金。三、原告的第四项诉求、第五项诉求中涉及的要求被告偿还其垫付的本金及利息的损失已经通过收回房屋、被告承担违约金的方式予以弥补，对原告的该两项诉求，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、解除原告长沙宝瑞房地产开发有限公司与被告周洁琰签订的编号为2013XX的《长沙市商品房买卖合同》；二、被告周洁琰在本判决生效之日起10日内支付原告长沙宝瑞房地产开发有限公司违约金28439元；三、驳回原告长沙宝瑞房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13764元，公告费560元，共计14324元，由被告周洁琰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 李 琼人民陪审员 林 群人民陪审员 陈文艺二〇一六年四月七日代理书记员 宋 敏附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。