云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书(2016)云2503民初1910号原告蒙自帝锋房地产开发有限责任公司。住所地蒙自市凤凰路北段东侧“红河商城”****幢。法定代表人张云，职务董事长。委托代理人谢礼章，力远律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告殷建华。委托代理人尹刚，云南天方律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托代理人年位峰，云南天方律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告蒙自帝锋房地产开发有限责任公司（以下简称帝锋公司）与被告殷建华商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月26日立案受理，于2016年8月23日依法由审判员陈玉莹适用简易程序公开开庭进行了审理。原告帝锋公司委托代理人谢礼章、被告殷建华委托代理人尹刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告帝锋公司诉称，2009年5月15日被告向原告购买蒙自市凤凰路红河商城的房屋一套，双方签订《商品房购销合同》，并于2009年5月18日在蒙自市房地产管理处登记备案。合同签订后，被告仅向原告支付购房款500000元，余款500000元一直未支付。经原告多次追索，被告于2015年5月8日向原告出具《承诺书》，承诺于2015年7月底付清房款，如未付清，按双方签订的《商品房购销合同》第八条的约定承担违约责任，即一百天内每天支付违约金100元，一百天后每天按0.1%计算违约金。《承诺书》签订后，被告仍未支付房款和违约金，故现原告请求人民法院判决被告支付房款500000元及违约金1255000元（计算至2016年7月31日，其后利息计算至还清本金时另计）。被告殷建华辩称，根据原、被告于2009年5月15日签订的《商品房购销合同》内容，被告应于2009年5月13日一次性付清总房款的首付款500000元，余款500000元向银行贷款后支付，后被告通过银行贷款向原告支付了首付款500000元，客观上被告不可能再通过银行贷款向原告支付购房余款。因此，原、被告未对购房余款500000元的支付方式及支付时间进行约定，原告向被告主张违约金无法律依据。其次，原、被告签订《商品房购销合同》约定原告应于房屋竣工综合验收合格后一年内为被告办理土地使用权证和房屋产权证，但原告到2016年4月1日才通知被告办理产权证，原告的行为已构成违约；第三、被告欠购房款500000元，原告主张违约金按0.1%／天的标准计算，违约金高达1255000元，该违约金明显过高，应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定予以减少。综上，原告至今未为被告办理产权证，且主张的违约金明显过高，请求人民法院依法作出判决。综合原、被告的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：1.原、被告对未支付的购房余款500000元是否约定了支付时间及支付方式？2.对违约金的约定是否明显过高？原告帝锋公司对其诉讼主张向本院提交了以下证据：第一组：《营业执照》、法定代表人《身份证》复印件各一份、《法定代表人身份证明书》原件一份，欲证实原告基本情况及诉讼主体资格。第二组：《商品房购销合同》复印件一份、欲证实原、被告之间发生商品房买卖的事实及购房时间。第三组：《承诺书》复印件一份，欲证实被告没有履行商品房购销合同后，向原告承诺在2015年5月13日支付所有购房款，原告放弃追究违约责任，但被告至今没有支付所欠购房款500000元。经质证，被告殷建华对原告帝锋公司提交的证据认为，对第一组证据的真实性、合法性、关联性无异议；对第二组证据的真实性无异议，但根据证据第六条的约定，因原告已向被告通过贷款的方式支付了购房款500000元，故对余款500000元不可能再通过贷款方式支付，故证据中对余款500000元的支付方式、支付时间约定不明确。对第三组证据的真实性无异议，但认为该证据中另一签名人马慧慈与本案无关。被告殷建华为证明其主张，向本院提交以下证据：第一组：《身份证》复印件一份，欲证实被告的身份情况。第二组：《商品房购销合同》、《发票》、《中国银行股份有限公司个人购房贷款借款合同》、《借款借据》复印件各一份，欲证实：1.被告已支付原告购房首付款500000元，该款系向中国银行贷款；2.原、被告对购房余款500000元的支付方式及支付时间约定不明确。3、原告应在一年内为被告办理房屋产权证。第三组：《通知》复印件一份，欲证实：1、原告至今未为被告办理房屋产权证，已逾期6年；2、原告的行为已违反合同约定，应承担违约责任。经质证，原告帝锋公司对被告殷建华提交的证据认为，对第一组证据的真实性、合法性、关联性无异议；对第二组证据的真实性无异议，但根据原告提交的第三组证据足以证明被告未支付的款项是首付款，对首付款的支付时间在《商品房购销合同》已作明确、具体规定，故该组证据不能证明被告的证明目的；对第三组证据的真实性无异议，但原告向被告发出《通知》的目的是催促原告提交办理产权证所需资料，并非是涉案房屋产权证到现在才能办理，所以该证据不能证明原告的证明目的。经审核，本院认为，一、对原告帝锋公司提交的第一组证据及被告提交的第一组证据，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；二、对原告帝锋公司提交的第二组证据与被告提交的第二组证据中的《商品房购销合同》相同，该证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。三、对原告帝锋公司提交的第三组证据及被告殷建华提交的第二组证据中的《发票》、《中国银行股份有限公司个人购房贷款借款合同》、《借款借据》、第三组证据的真实性予以确认。经举证、质证及当事人陈述，本院确认如下法律事实：2009年5月15日以原告帝锋公司为甲方，以被告殷建华为乙方，签订《商品房购销合同》，约定被告向原告购买由原告开发建设的位于蒙自市红河商城小区第三幢第1－5层18号房屋，价款为1000000元，付款方式为被告于2009年5月13日一次性付清总房款的首付款500000元，余款500000元通过银行贷款支付。同时，《商品房购销合同》第八条对被告逾期付款的违约责任进行了约定：自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止100天内，被告按每天100元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期100天后，按应付未付款的0.1%乘以逾期天数向原告支付违约金。《商品房购销合同》还对房屋交付、产权登记等合同内容进行了约定。合同签订后，原告于2009年6月将房屋交付给被告使用，2009年8月10日原告向被告出具金额为500000元的虚假发票一张，2009年9月1日被告向中国银行贷购房款500000元，并将所贷贷款500000元支付给被告。2015年5月8日被告向原告出具《承诺书》，内容为“本人于2009年5月15日购买红河商城3幢18号房屋，房款100万元。因本人未按《商品房购销合同》第六条第3项的约定支付首付款50万元，经与蒙自帝锋房地产开发有限责任公司协商，本人定于2015年6月30日前支付25万元，2015年7月30日前支付25万元。在上述期限内付清上述房款，不用承担违约责任，如未在上述期限内付清上述房款，本人自愿按双方签订的《商品房购销合同》第八条的约定承担违约责任”，后被告未按《承诺书》承诺的期限支付购房余款500000元。另查明，原告于2016年4月11日向被告等6名红河商城小区业主发出《通知》，通知被告及其他业主在15天内提供办理房屋所有权证的相关资料。审理中，原、被告均认可，2015年5月8日与被告共同在《承诺书》中签名的马惠慈与本案无关。本院认为，原、被告在平等、自愿的基础上签订《商品房购销合同》，合同合法、有效，原、被告双方均应按诚实信用原则全面、完全地履行合同义务。本案中，原告已按合同约定向被告交付房屋，但被告仅向原告支付购房款500000元，尚欠购房款500000元未支付，损害了原告的合法权益，故原告要求被告支付购房款500000元的请求，本院予以支持。关于原、被告对未支付的购房款否约定了支付时间及支付方式的问题。根据原告提交的第三组证据《承诺书》，足以证明被告已认可未支付的购房款为首付款，而原、被告签订的《商品房购销合同》第六条已明确约定被告向原告支付首付款的时间为2009年5月13日，故对被告称购房余款500000元支付时间、支付方式不明确，原告主张违约金无事实依据的辩解，证据不充分，本院不予支持。关于违约金的约定是否过高及应否减少的问题。根据原、被告提交的《商品房购销合同》记载的内容，原、被告签订合同的时间是2009年5月18日，原告在明知被告未支付首付款的情况下，在合同中约定被告支付首付款的时间为2009年5月13日，并向被告出具了金额为500000元的虚假发票，使被告得以向银行贷购房款500000元，应认定原告在履行《商品房购销合同》的过程中有一定过错，且主张违约金过高，本院结合当事人的过错程度及原告实际损失，酌情支持违约金50000元。为此，根据《中华人民共和国合同法》第一百五十九条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告殷建华于本判决生效后十日内一次性向原告蒙自帝锋房地产开发有限责任公司支付购房款人民币500000元。二、被告殷建华于本判决生效后十日内一次性向原告蒙自帝锋房地产开发有限责任公司支付违约金人民币50000元。三、驳回原告蒙自帝锋房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20595元，减半收取计10297.5元，由原告蒙自帝锋房地产开发有限责任公司负担5647.5元，被告殷建华负担4650元（原告已垫交，由被告应负担部分在履行上述义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的二年期限内向本院申请强制执行。审判员  陈玉莹二〇一六年十月二十三日书记员  白 睿