江西省安福县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）安民一初字第261号 原告（反诉被告）安福县体育中心，住所地：安福县体育馆。 法定代表人王铁清，该中心主任。 委托代理人王桂彬，该中心副主任。 委托代理人刘晓芳，该中心职员。 被告（反诉原告）刘文芳，男，1969年11月19日出生，汉族，江西省安福县人，个体户，住安福县。 委托代理人郭文弘，江西赣中律师事务所律师。 原告安福县体育中心与被告刘文芳租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告刘文芳提起反诉，本院审查后依法组成合议庭公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）安福县体育中心的委托代理人王桂彬、刘晓芳，被告（反诉原告）刘文芳及其委托代理人郭文弘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安福县体育中心诉称，原告于2013年就体育中心内的游泳馆租赁经营向社会公开招标，被告参与投标并中标。原告与被告于2013年7月10日签订了《安福县体育中心游泳馆租赁合同》，其中约定被告承包经营期限3年即2013年7月10日至2016年7月10日；每年承包租金为人民币320000元，第一年租金在合同签订日起一周内一次性缴纳，第二、三年租金在合同签订日即7月10日前一周内一次性缴纳。被告签订合同后，第一年按照合同的约定缴纳了租金，第二年因被告更换设施减免了70000元的租金，但也已缴纳，第三年的租金按照合同约定应当在2015年7月10日前一周内缴纳，可缴纳租金的期限早已过去，原告多次催缴，被告就是不肯缴纳。被告说：“只要原告承诺在承包经营期限到期后直接续延合同承包期限5年，就缴纳租金，否则不愿缴纳租金。”原告就被告提出的条件向上级领导请示，可上级领导都没有同意，要求在承包合同到期后，按照规定继续招标。为此，原告多次向被告解释，并希望被告按照《安福县体育中心游泳馆租赁合同》约定继续履行并及时缴纳第三年的租金。可被告仍不予回应，为维护原告的合法权益，请求判令被告继续履行《安福县体育中心游泳馆租赁合同》并支付租金320000元及逾期利息30000元。本案诉讼费由被告承担。 被告刘文芳辩称，关于原告提出要求支付租金的请求，我方认为在合同履行过程中原告自身也存在很多违约情况，主要体现在没有向被告提供完善的设备设施，造成被告在经营管理过程中出现了很多问题。我方认为我方没有交付2015年租金是有理有据的，我方将在反诉中详细叙述我方的事实与理由。 反诉原告刘文芳诉称，一、因游泳馆内输水管道、泳池加热等设备、设施不符合设计和使用需要以及被反诉人行事拖沓，反诉人在2013年7月至2015年6月份两年内的实际经营时间只有11个月，被反诉人应退还无法经营期间的租金276667元。 游泳馆在交付给反诉人承租经营后，反诉人就发现输水管道存在严重的施工错误，设计文件中室内上水管的管材为“衬塑镀锌钢管”，而实际建设中施工方却使用了铁管。为满足卫生防疫的要求，游泳池必须投放氯系消毒物进行消毒，而氯系消毒物和铁会发生化学反应，产生大量铁锈沉淀在游泳池内。在经营的头一年，反诉人深为此问题苦恼，需要每三天更换一次池水，白天营业晚上雇请人力清扫铁锈，还要应对个别消费者有关皮肤过敏的投诉。反诉人在向被反诉人反映情况并要求进行改造后，未得到被反诉人的任何回应，反诉人在2013年7月、8月夏季两个月的时间里开开停停。2014年5月，在得到被反诉人负责领导口头同意后，反诉人开始将输水管道换成镀锌PVC管，花费137627元。 2013年夏季结束后，由于气温的降低，反诉人只有将泳池水加热后，市民才愿意进馆消费，而被反诉人采购的方块燃油锅炉经常出现故障，耗能大，反诉人为保持水温每天需要烧掉2500-3000元的燃油，而反诉人在秋季每天的平均收入才300元，反诉人开始想为了确保在消费者心目中的信誉继续营业，后来加热效果不大理想，顾客一天天减少，反诉人无奈只能在2013年9月底停业，在2013年10月初将此情况反映给被反诉人，要求对加热设备和水管进行改造，更换成节能的生物质燃料锅炉和合格的管材，而被反诉人和主管部门安福县教育体育局就改造费用都没有自主权，只能向县政府请示汇报，而县领导无人拍板作出明确决定，导致反诉人无奈只好分别在2014年5月、2014年10月先行对生锈铁管、加热设备进行了更换。2015年1月开始继续营业，期间还陆续发生一些设备问题，中间开开停停。 因此，反诉人在头两年的租赁期内，因为被反诉人的设备问题，只有在2013年7、8、9月，2014年的7、8月，2015年的1月至2015年6月进行了营业，总共11个月，反诉人按实际经营时间应缴纳293333元租金。根据合同约定，反诉人两年应缴纳64万元租金，由于被反诉人认可以上问题，同意在2014年的租金中减少7万元，所以反诉人实际两年缴纳了57万元租金。按照反诉人实际经营时间计算，被反诉人应退还276667元租金给反诉人。 二、游泳馆设备设施在设计和承建过程中存在诸多缺陷，这些缺陷在反诉人承租后逐步显现，使得反诉人为保障消费者健康和人身安全不得不更换、改造，这些更换、改造费用应由建设单位——被反诉人承担。 这些缺陷包括：1、地下室和小游泳池输水水管采用了易腐蚀的铁管；2、未考虑经济性，采用了耗能高、费用大的燃油锅炉；3、淋浴室、更衣室地面未采用防滑地砖，导致顾客滑到受伤；4、游泳池的四个扶手不牢固；5、游泳池地漏被腐蚀后划伤了顾客的脚；6、游泳池格栅采用了易腐蚀的金属材质。7、游泳馆一楼未设置防盗网，导致小偷光顾。 为了游泳馆能继续经营盈利，同时保障消费者人身××在征得被反诉人领导口头同意后，反诉人逐步解决了以上缺陷：1、更换铁管为不易腐蚀的镀锌PVC管；2、将燃油锅炉更换成生物质燃料锅炉；3、铺设防滑地砖；4、更换扶手；5、放空泳池池水后更换了地漏；6、游泳池铺设了复合塑料格栅；7为防止偷盗事件再次发生以及防止小偷在游泳馆内溺水，反诉人定做、安装了防盗网。 反诉人在招标时对这些缺陷和风险是不知情、不可预料的，被反诉人作为游泳馆的建设单位，应保证交付给反诉人运营的设备设施是安全、可靠、经济的。因此，被反诉人应承担修复这些缺陷产生的费用。另外，被反诉人在2014年向省财政厅争取到了体育场馆中央专项补助资金，被反诉人也有能力承担这些费用。 三、反诉人在2014年10月增设了水疗池恒温设施，2013年7月制作了游泳馆门口招牌——“安福游泳健身馆”，这些支出项目获得了被反诉人同意，增加了游泳馆的固定资产价值，被反诉人应承担相关费用。 被反诉人在2013年7月要求反诉人制作馆名招牌，承诺会承担费用，反诉人随后找人制作了招牌，先自行承担了4600元的制作费用。反诉人2013年10月向被反诉人提交了报告，要求增设水疗池恒温设施，为防止水温低造成儿童感冒，被反诉人领导在2014年口头同意反诉人的方案，反诉人投入35万余元的建设费用，使得恒温水疗池成为消费者最喜欢使用的设施，也大大减少了感冒的机率，得到了顾客的好评。这两项支出是由反诉人先行投入、被反诉人同意承担费用的，且增加了游泳馆的固定资产价值，应由被反诉人承担相关费用。 反诉人自承包经营游泳馆以来，未料到遇到如此多的困难，游泳馆还有很多设备设施缺陷、问题未一一列举写入本诉状中，反诉人并非有意拖延支付租金，而是希望双方能就以上问题达成一个公平的方案，使得反诉人能弥补损失和收回巨额的投入。综上，反诉人为维护自身合法权益，提出反诉请求，1、请求被反诉人退还2013年7月至2015年6月前两年租期中无法营业期间的租金276667元；2、请求被反诉人支付改造生锈水管费用137627元、添置生物质燃料锅炉费用115000元、加铺防滑地砖的费用60837元、更换扶手费用6720元、更换地漏费用729元、换水费用3000元、更换游泳池格栅费用16128元、防盗网制作费用13189元、恒温水疗池建设费用355557、游泳馆门口招牌—“安福游泳健身馆”的广告制作费4600元，共计713387元；3、本案诉讼费由原告承担。 反诉被告安福县体育中心辩称，一、我方认为游泳馆具有季节性，即使经营也无法盈利。二、1.加热管道确实生锈，当时只是将现有设备交付给被告使用，被告在生锈后提交了书面报告和口头申请，我方也及时上报给上级，上级尚未批复被告自行更换了水管，我方也在第二年租金中减免了70000元更换水管费用。2.锅炉，当时设计就是这样，我方已经有两台锅炉，所以被告提出要更换，我方也不认可，所以我方不同意赔偿。3.防滑地砖，设计中没有铺设防滑地砖，被告提出申请要求更换，在没有得到我方同意的情况下被告自行更换，所以我方不认可。租赁合同中约定更换东西需要得到我方书面认可，否则我方不予认可。4.更换游泳池扶手、地漏、换水、格栅、防盗网、招牌设施，我方可以认可。5.恒温水疗池建设，也是被告在没有得到我方书面同意的情况下自行建设，所以我方不认可。 针对原告的诉讼请求、被告的辩称和反诉原告的诉讼请求、反诉被告的辩称，归纳本案争议焦点如下：1、反诉被告要求反诉原告给付租金是否合理？2、反诉原告提出要求反诉被告支付更换游泳池设备费用是否合理？ 原告为支持其诉请及反诉辩称提供了如下证据：安福县体育中心游泳馆租赁合同，证明：1、合同约定了如果被告需要改造设备需要得到原告书面认可；2、按照合同约定，被告应当支付租金给原告。原告提供的证据，经被告质证后认为，真实性、合法性无异议，关联性有异议，1、合同第五条第二款及合同中承租人乙方对设备进行改造需要得到甲方书面同意，但是甲方在什么期限内没有记载明确。2、合同中关于违约责任也没有约定被告延迟支付租金应当承担逾期利息的书面条款。本院认为，证据的关联性是指证据必须与案件事实之间存在内在联系。原告提供的安福县体育中心游泳馆租赁合同是原、被告之间自愿签订的，真实、合法、有效，与本案存在内在联系，本院予以采信。 被告为支持其辩称及反诉诉称向本院提交了以下证据： 第一组证据：1、浙江建筑设计院为建设单位安福县体育教育局设计的综合体育馆的设计图纸3张，证明：其中《设计与施工说明》（水施01号图）中写明室内上水管写明需采用衬塑镀锌钢管，而实际施工中却采用了易腐蚀的铁管。经质证，无异议，本院予以采信； 2、（1）2013年7月反诉人拍摄的泳池照片3张和2015年9月25日反诉人拍摄的位于游泳馆地下室水处理机房的生锈水管照片1张；经质证，对其真实性无异议，但认为无法确认照片是何时拍摄的；本院认为，泳池照片和生锈水管照片真实反映泳池的情况，本院予以采信； （2）同日反诉人拍摄的有关地下室水处理机房内的管道和小游泳池排水管道更换后现状的视频共四段；经质证，原告认为视频无异议，确认被告将这两处的PVC管更改为衬塑镀锌管。本院予以采信； （3）更换生锈水管所花费的购买材料和人工的费用收据，证明：2013年7月，铁管和氯系消毒剂产生化学反应后生成了红色的铁锈，沉淀在泳池底。2015年9月25日在水处理机房可以看到改造前就存在、现已遗弃不用、锈迹斑斑的水管。被反诉人交付的室内上水的输水管道是铁管，是不符合设计要求的，反诉人为了清理铁锈，不得不花大量人力物力，这给反诉人的经营造成极大的困难；反诉人为了消费者健康和实际运营需要，不得不将以上两处的生锈水管更换成衬塑镀锌的PVC管；反诉人为改造水管花费材料和人工费用137627元。经原告质证，认为更换生锈水管所花费的购买材料和人工的费用，因为是被告自行更换的，没有得到原告的书面同意，所以原告方不认可更换价格，且原告方已经减免了70000元，有可能多支付了也有可能少了，被告也没有进行鉴定。本院认为更换生锈水管所花费的购买材料和人工的费用，系反诉原告单方行为，并系手写收据，不是正规的税务发票，况且原告已经减免了70000元，被告也已经在第二年的租金中扣除，故本院不予支持； 3、（1）2015年9月25日反诉人在游泳馆拍摄的有关加热设备的视频一段；经质证，原告认为真实性无异议，被告确实更换了锅炉，但是不认可该费用，因为被告没有得到我方认可自行更换的，是其自行的投入、改造。本院认为，反诉原告更换锅炉，没有得到反诉被告的同意，是反诉原告为了其经营的需要，对其更换的费用本院不予支持； （2）赣州博大生源热能技术有限公司的产品宣传册；（3）反诉人和赣州博大生源热能技术有限公司签订的《生物质热能订货合同》；（4）2014年10月9日和10月30日赣州博大生源热能技术有限公司出具的收据两张，证明：现场不再使用的、以柴油为燃料的方块锅炉和反诉人现在使用的、以废旧木屑加工而成的生物质为燃料的华澳60万大卡热水锅炉；生物质加热设备比燃油加热设备节省费用，同样将一吨水升温至40℃，使用轻柴油为燃油的锅炉需要33.5元，而使用生物质燃料的锅炉仅需10.33元，为前者所需成本的三分之一。反诉人在改造前每日需要2600-3000元费用，而反诉人在春秋冬季节的每日收入远不够燃油费的支出，只好停业。而改造后每日仅需4-800元左右的燃料费；反诉人在多次向被反诉人口头、书面反映加热设备问题，在未得到书面回复后，为了在夏季之后仍能继续每日营业，获得收入支付租赁费，只好先行投入115000元（不含税金等），在2014年10月购买、安装了一套华澳60万大卡热水锅炉；2014年10月8日，赣州博大生源热能技术有限公司收取了反诉人的锅炉货款定金34500元。同年10月30日，又收取了货款74750元。两次共计109250元，余质保金5750元在安装完成后一年内无质量问题后付清。经质证，原告认为（2）、（3）、（4）证据不认可，与原告方无关，是被告营业需要进行自行改造。本院认为，反诉原告确实更换了锅炉，这是反诉原告为了经营的需要，对其更换的费用本院不予支持； 4、（1）2015年9月25日反诉人拍摄的从男更衣室到游泳池、游泳池到女更衣室的视频各一段；（2）《重新铺设滑砖费用》表，证明：反诉人加铺了防滑地砖后的现状；反诉人对地面进行防滑改造花费了60837元。此费用是反诉人为弥补设计缺陷，保障消费者人身安全而进行改造花费的，应最终由被反诉人承担。经质证，认为真实性无异议，被告铺了防滑地砖，但未得到原告的同意，是为了被告的盈利铺设地砖，费用原告不认可。本院认为，铺设防滑地砖系反诉原告单方行为，反诉被告没有同意，铺设费用系自己计算，没有提供相关的证据，故本院不予支持； 5、（1）2015年9月25日反诉人拍摄的有关更换后的泳池扶手的视频一段；（2）2014年5月26日收据，证明：被反诉人交付的不锈钢材质的泳池扶手不牢固、不耐用，反诉人为保证消费者人身安全，不得不更换成了铸铁材质的扶手；反诉人更换扶手花费了6720元。 6、（1）2015年9月25日反诉人拍摄的有关更换后的泳池和溢水沟地漏的照片一张；（2）2013年7月李永清出具的有关制作地漏的领条和反诉人所做的说明，证明：更换地漏后的现状，不会再造成消费者受伤；2013年7月，有顾客在泳池内被地漏割伤脚，反诉人向县教体局刘家平局长汇报后，积极治疗顾客脚伤，放空全部池水，找李永清制作新的地漏、更换了旧有地漏，花费3000元水费和729元定做费用。县教体局领导同意对此进行补助。 7、（1）2015年9月25日反诉人拍摄的有关更换泳池和溢水沟内格栅后的照片一张和2013年7月拍摄的有关更换后堆放在仓库的不锈钢格栅照片一张；（2）2014年10月18日大众五金店出具的收据，证明：更换格栅后的现状，不会再造成消费者受害；反诉人更换格栅花费了16128元。 8、2014年10月7日李永清出具的有关制作防盗网的领条，证明：约在2014年9月，反诉人发现有人半夜潜入游泳馆进行盗窃，为防止类似事件发生以及防止窃贼进入后在泳池内溺水，反诉人征得被反诉人同意后在游泳馆外墙窗户外加设防盗网，发生制作安装费用13189元。 对5-8证据经质证，原告无异议，本院予以采信； 9、（1）安福县体育馆、游泳馆水疗设备工程合同文件，包括设备《采购合同》及《水疗池土建报价清单》；（2）江西紫莱科技有限公司出具的收据，证明：2014年10月31日反诉人公司与江西紫莱科技有限公司签订上述合同，向紫莱公司购买了游泳馆水疗池水处理及功能设备配置一套，并将水疗池交由紫莱公司承建；水疗池的建设费用为355557元，此费用应由被反诉人承担。经质证，原告认为恒温水疗池，没有得到我方书面同意，也是为了被告的盈利需要，所以我方不认可。本院认为反诉原告增加恒温水疗池，系反诉原告单方行为，没有得到反诉被告同意，且反诉原告租赁合同中没有要求增加恒温水疗池，此系反诉原告为了经营的需要，故本院不予支持； 10、（1）2015年9月25日反诉人拍摄的有关游泳馆招牌的照片；（2）2013年7月1日安福县星彩广告装饰有限责任公司出具的收款收据，证明：反诉人为游泳馆一楼安装了馆名招牌；反诉人制作“安福游泳健身馆”的招牌花费4600元，此费用被反诉人曾承诺承担。经质证，原告无异议，本院予以采信； 第二组证据：1、2013年10月初反诉人向被反诉人提交的《关于要求尽快解决游泳馆技术改造资金的请示》和附件《安福县游泳馆恒温泳池生物质热水节能炉节能方案》，证明：反诉人在第一年租期的秋季就按合同约定向被反诉人提出柴油加热成本过高和水管水锈污染水质问题，并提出改造技术方案和资金预算，但是被反诉人长时间未给予答复。经原告质证认为虽然反诉原告提交了报告，但是没有得到原告方领导的同意及签字认可。本院认为《关于要求尽快解决游泳馆技术改造资金的请示》和附件《安福县游泳馆恒温泳池生物质热水节能炉节能方案》，这是反诉人在经营过程中向被反诉人要求解决技术改造资金和节能炉，由于被反诉人权限有限，没有答复，没有具体的处理意见，也不认可，故不予采信； 2、2014年7月安福县信访局的信访记录，证明：由于被反诉人和安福县教育体育局无自主权，反诉人到县政府信访，反映经营游泳馆后遇到的问题，希望县政府出面协商解决。经质证，原告认为被告确实到信访，但是原告方已经回复给信访局，没有具体处理意见，如果有具体的处理意见也没有今天的官司了。本院认为信访记录是反诉人在经营过程中遇到的问题，要求政府帮助解决，但政府没有答复，也没有具体的处理意见，不予采信； 3、2014年7月28日反诉人向被反诉人提交的《要求尽快解决下列问题的报告》，证明：反诉人要求解决的详细问题。经质证，原告认为这份报告被告确实提交给原告方了，但是原告方没有对此进行回复。本院认为由于被反诉人权限有限，没有答复，没有具体的处理意见，也不认可，故不予采信； 4、2014年9月24日反诉人和被反诉人、安福县教育体育局共同向安福县人民政府提交的《关于请求解决游泳馆若干问题的报告》及该报告的《群众信访件处理单》，证明：反诉人向被反诉人、被反诉人主管部门。安福县政府反映经营中遇到的问题，被反诉人主管部门认为反映的问题属实；反诉人希望对加热设备进行改造、延长租期，但报告文件走了一圈，未得到明确的书面回复。经质证，原告认为属实，原告提交了报告给县政府，但是没有得到县政府的回复，因为原告方也没有自主权。本院认为这是反诉人在经营过程中遇到的问题，要求政府帮助解决，但政府没有答复，也没有具体的处理意见，不予采信； 5、2014年10月10日反诉人向县政府、县教体局提交的《关于尽快批复游泳馆增设冬季恒温功能池及更换生物锅炉的请示》，证明反诉人在2014年9月24日向安福县人民政府提交报告后，被反诉人和县教体局领导初步同意反诉人的改造方案，反诉人要求增设恒温池和更换成生物锅炉，以降低运营成本，吸引市民来健身娱乐。经质证，原告认为虽然被告提交了报告，但是原告方没有进行批复。本院认为《关于尽快批复游泳馆增设冬季恒温功能池及更换生物锅炉的请示》，县政府、县教体局均没有批复同意，不能证明被反诉人同意反诉人的改造方案，不予采信； 6、2015年7月20日反诉人向县教体局提交的《关于要求延长游泳馆租期的报告》，证明：反诉人投入大量成本改造、维护游泳馆的设备设施，而因实际经营时间太短，营业收入远不及反诉人投入的成本，更谈不上盈利，因此反诉人要求延长租期合情合理。经质证，原告认为是提交了报告，但应该走正常渠道进行公开招标。本院认为，反诉人单方要求延长游泳馆租期，不走公开招标程序，被反诉人不同意，要求公开招标，合理合法，不予采信； 第三组证据：1、2014年9月30日《江西省财政厅关于下达2014年大型体育场馆免费低收费开放补助资金的通知》（赣财教指（2014）141号文），证明2014年9月，江西省财政厅下达了2014年大型体育场馆免费低收费开放中央补助资金115万元，其中安福县体育场是65万元，反诉人承租经营的安福县体育馆是50万元。经质证，原告认为这个钱虽然下拨到县里，但是县财政局也没有下发给我们，所以也无法实施免费或低收费开放。如果被告实施了免费或低收费开放，需要拿出依据给我们做台账。本院认为如果按照规定反诉人实施了免费或低收费开放，被反诉人不给予补助，产生纠纷，反诉人可以另案起诉处理，与本案无关； 2、2014年5月16日财政部、国家体育总局《关于印发﹤大型体育场馆免费低收费开放补助资金管理办法﹥的通知》（财教（2014）54号），证明该《管理办法》第十条规定“补助资金用于体育场馆免费或低收费开展基本公共体育服务项目所需支出，包括体育场馆日常维护、能源费用、公益性体育活动举办、设施设备更新、运营环境改善等。”游泳馆的日常维护、设施设备更新的经费可从补助资金中弥补。第十一条规定：“补助资金不得用于支付各种罚款、捐款、赞助、投资等支出，不得用于编制内在职人员和离退休人员工资及津补贴、基本建设、大型维修改造等支出，不得用于偿还债务。”经原告质证，原告认为财政部有此规定，是针对具体使用及使用办法，但是钱没有下发给我们。本院认为反诉人可以另案起诉处理，与本案无关，不予采信； 3、2015年1月12日安福县教育体育局呈请县政府的《关于要求拨付大型体育场馆免费或低收费开放专项补助资金的报告》，证明被反诉人的主管部门安福县教育体育局认可游泳馆的设备设施在交付给承租人前就存在缺陷，不符合实际运营要求，不安全、不经济，急需进行技术改造，申请县政府将争取到的补助资金用于改造。经质证，原告认为县教体局要求县政府将此资金下拨，但是一直未发放下来。本院认为反诉人可以另案起诉处理，与本案无关，不予采信； 综上所述，本院对以下已查明的事实，予以确认：2013年7月10日，原告安福县体育中心的游泳馆向社会公开招标租赁经营，被告刘文芳中标，双方签订《安福县体育中心游泳馆租赁合同》，合同约定刘文芳承包经营期限为3年，从2013年7月10日至2016年7月10日止，每年承包租金为人民币320000元，第一年租金在合同签订日起一周内一次性缴纳，第二、三年租金在合同签订后第一年、第二年的7月10日前一周内一次性缴纳，合同还约定“承包经营期间，乙方承担游泳馆及附属用房所有设备的保养、维修、管理和运行的费用并按规定及时支付。如果乙方（刘文芳）根据营业的实际情况需要对游泳馆的设备设施进行改造（包括对附属用房的装修），必须提前向甲方（安福县体育中心）提出书面请求，在得到甲方论证和同意后方可实施。”签订合同后，原告将游泳馆交付给被告经营，被告在一周内缴纳了第一年即2013年7月10日至2014年7月10日的租金320000元。被告在经营过程中，由于游泳池的输水管道系铁管，使用一段时间会生锈，被告向原告及主管部门反映，要求对输水管道进行改造，在原告及主管部门没有书面同意的情况下，被告于2014年5月将输水管道铁管更换成镀锌PVC管。由于游泳馆的淋浴室、更衣室地面没有铺设防滑地砖，被告怕顾客滑到受伤，在原告及主管部门没有书面同意的情况下，被告铺设了从游泳池到男、女更衣室的防滑地砖。第二年即2014年7月10日至2015年7月10日的租金缴纳期限届满时，原告及主管部门考虑到被告更换了输水管道等，遂减免被告租金70000元，只要求被告缴纳第二年租金250000元，被告如约缴纳。由于游泳馆的加热系统配套的锅炉系燃油锅炉，被告认为耗能大、成本高，被告向原告及主管部门反映，要求对加热设备进行改造，在原告及主管部门没有书面同意的情况下，被告于2014年10月将燃油锅炉更换成生物质燃料锅炉。由于冬季游泳池水温低，被告向原告及主管部门反映，要求增加恒温水疗池设施，在原告及主管部门没有书面同意的情况下，被告于2014年11月建设了恒温水疗池。另外被告更换了游泳池的扶手，放空泳池池水后更换了地漏，铺设了游泳池复合塑料格栅，在游泳馆内安装了防盗网，增加了“安福游泳健身馆”招牌。被告更换扶手花费6720元、更换地漏花费729元、换水花费3000元、更换游泳池格栅花费16128元、制作防盗网花费13189元、制作“安福游泳健身馆”招牌花费4600元，共计44366元。第三年即2015年7月10日至2016年7月10日的租金320000元缴纳期限届满后，被告向原告及主管部门要求延长游泳馆五年租期，原告主管部门回复场馆承租必须走正规程序，进行公开招标，被告遂拒绝缴纳租金。经原告多次催讨，被告拒绝，原告遂起诉至法院。在审理过程中，原告自愿放弃被告支付迟延支付租金的利息30000元。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告刘文芳通过公开招标租赁原告安福县体育中心的游泳馆，租赁期限为三年，每年租金为320000元，双方签订了租赁合同，后原告安福县体育中心依照合同约定交付游泳馆给被告经营，被告经营两年，并按合同约定如期缴纳租金，但被告经营第三年时，以原告未直接续延合同承包期限五年为由，拒绝缴纳第三年租金，于法无据，被告应按合同约定如期缴纳租金，故原告要求被告继续履行《安福县体育中心游泳馆租赁合同》并支付第三年的租金320000元的请求，本院予以支持。原告自愿放弃被告支付迟延支付第三年的租金利息30000元，不违反法律规定，本院予以准许。 反诉原告刘文芳要求反诉被告安福县体育中心退还前两年租期中无法营业期间的租金276667元，按照双方签订的租赁合同，反诉原告如约履行了前两年的合同，进行了经营，缴纳了租金。游泳馆经营具有一定的季节性，被告招标时对游泳馆的经营性质应当了解和评估考查，是否无法营业反诉原告没有提供证据，即使反诉原告在前两年租期中有无法营业期间，双方合同也没有约定应减免租金，因此对其退还租金的请求本院不予支持。反诉原告要求反诉被告支付改造生锈铁管费用137627元，游泳馆输水管道生锈，反诉原告为了经营需要自行更换成镀锌PVC管，反诉被告基于此遂在第二年的租金中减免了租金70000元，反诉原告已经接受并缴纳其余的租金250000元，双方已达成合意，履行了合同，故反诉原告现在要求反诉被告再支付改造生锈铁管费用，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告承担更换燃料锅炉费用115000元、铺设防滑地砖费用60837元、增加恒温水疗池费用355557元，根据双方租赁合同约定，承包经营期间，反诉原告承担游泳馆及附属用房所有设备的保养、维修、管理和运行的费用并按规定及时支付。如果反诉原告根据营业的实际情况需要对游泳馆的设备设施进行改造（包括对附属用房的装修），必须提前向反诉被告提出书面请求，在得到原告论证和同意后方可实施。反诉原告为了其经营的需要，在没有得到安福县体育中心及其主管部门书面同意的情况下，单方面对游泳馆的设备设施进行改造和更换，违反合同的约定，故反诉原告要求反诉被告承担铺设防滑地砖和添加燃料锅炉、改造恒温水疗池的费用，本院不予支持。反诉原告更换扶手、更换地漏、换水、更换游泳池格栅、制作防盗网、制作“安福游泳健身馆”招牌的费用，共计44366元，反诉被告同意承担，不违反法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院关于《民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告刘文芳继续履行《安福县体育中心游泳馆租合 同》； 二、被告刘文芳在判决生效之日一次性支付原告安福县体育中心第三年的租金计人民币320000元； 三、反诉被告安福县体育中心支付反诉原告更换扶手、 更换地漏、换水、更换游泳池格栅、制作防盗网、制作“安福游泳健身馆”招牌的费用，共计44366元； 四、驳回反诉原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费收取6550元，反诉费6850元，共计13400，由安福县体育中心承担1400元，刘文芳承担12000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。并应在递交上诉状之日起七日内向该院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  邹光伟 代理审判员  龙 娜 人民陪审员  彭铜燕 二〇一六年四月二十五日 书 记 员  周露婷 附本案适用法律： 1、《中华人民共和国合同法》 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或增设他物；承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 3、最高人民法院关于《民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。