福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2015）丰民初字第5381号原告（反诉被告）泉州市丰泽区瑞峰机电设备经销部，住所地福建省泉州市丰泽区城东东星仕公岭，组织机构代码77290182-9。投资人孙炯勇，该经销部经理。委托代理人叶华强、章朝灿，福建闽华律师事务所律师。被告（反诉原告）福建一扬广告有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区东湖街金贸大厦B栋308室，组织机构代码56338527-4。法定代表人邱亦杨，该公司负责人。委托代理人刘亚芳、赖宏斌，福建中言律师事务所律师。原告泉州市丰泽区瑞峰机电设备经销部（以下简称瑞峰经销部）与被告福建一扬广告有限公司（以下简称一扬公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月31日立案受理后，被告于2015年10月12日提出反诉，本院于2015年10月16日受理后，决定合并审理，将本案由简易程序转入普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）瑞峰经销部的委托代理人叶华强、章朝灿，被告（反诉原告）一扬公司的委托代理人刘亚芳、赖宏斌到庭参加诉讼。本案审理过程中，双方当事人共同申请庭外和解，该期间依法不计入审限，但协商和解未果。本案现已审理终结。原告瑞峰经销部诉称，原、被告于2014年5月31日签订了一份《广告场所租赁合同》，合同约定，由被告向原告承租原告所属的址在丰泽区仕公岭立交桥北面综合楼正面屋顶场所用于投放广告，租赁期限自2014年6月10日起至2017年6月10日，第一年租金为45000元，第二年、第三年租金各为50000元。租金每年分两次支付，被告应在每半年第一个月内向原告支付一次。逾期支付租金的，应按每天200元加付违约金。《广告场所租赁合同》还对原、被告双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告按约向被告提供了租赁场所，但被告只向原告交付了20000元租金，尚欠原告第一年度的租金25000元及第二年度首期租金25000元，至今尚欠原告租金共计50000元。鉴于原告要求与被告之间的《广告场所租赁合同》，根据合同法的相关规定，被告不但应当向原告支付到期应付而未支付的租金，还应向原告支付至将租赁场所腾空并完整交付给原告时止的租金。请求：1、判令解除双方签订的《广告场所租赁合同》，并将租赁场所腾空交还给原告；2、判令被告立即向原告支付拖欠的租金及违约金（租金从2014年12月10日起至被告腾空场所并完整交付给原告之日止，暂计至2015年12月9日租金共计50000元，违约金每天按200元计算，从2015年1月1日起算至被告全部付清上述租金时止，合同解除后的占用费参照《广告场所租赁合同》约定的租金标准每年50000元计算）；3、被告承担本案诉讼费用。被告一扬公司辩称，双方签订的《广告场所租赁合同》是无效合同，该合同严重损害社会公共利益。被告无需向原告支付剩余的租金和违约金。反诉原告一扬公司诉称，2014年5月31日，反诉被告与反诉原告签订一份《广告场所租赁合同》，反诉被告将其所有的瑞峰机电设备经销部位于仕公岭立交桥北面所属综合楼正面屋顶出租给反诉原告用于建设广告牌以及广告宣传使用。然而在反诉原告依照合同在承租的场所设置广告牌后，城市管理行政执法局等部门却责令反诉原告不得在此场所设置广告牌。反诉原告认为，双方签订的《广告场所租赁合同》是无效合同，该合同严重损害社会公共利益。反诉原告无需向反诉被告支付剩余的租金和违约金。请求：1、确认双方签订的《广告场所租赁合同》无效；2、判令反诉原告无需再向反诉被告支付剩余的租金及违约金；3、判令反诉被告负担本案本诉、反诉的所有诉讼费用。反诉被告瑞峰经销部辩称，本案的《广告场所租赁合同》是合法有效的，是双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定。合同没有明文规定承租该场所必须设置大型广告设施，反诉被告将场所交付反诉原告后，就履行完毕，有权要求反诉原告支付租金，泉州市人民政府也没有规定该场所不得设置大型设施，反诉原告也未提供证据证明有关部门禁止该场所发布广告。反诉原告在本案诉讼后反而将该场所出租给第三方获取收益。泉州市政府的发布时间是2014年3月，早于《广告场所租赁合同》签订日期，反诉原告作为专业的广告公司，早就应该知晓相关内容。反诉原告声称因政策原因导致合同无效不成立。请求驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明，原告（反诉被告）瑞峰经销部将其所有的坐落于丰泽区城东镇东星村的总层数为5层的房屋（丰泽区仕公岭立交桥北面所属综合楼）正面屋顶场所出租给被告（反诉原告）一扬公司用于建设广告牌以及广告宣传使用，瑞峰经销部（甲方）与一扬公司（乙方）并于2014年5月31日签订一份《广告场所租赁合同》，约定：“租赁期限为三年，即2014年6月10日至2017年6月10日。乙方向甲方支付场所租赁费，第一年45000元，第二年50000元，第三年50000元。场地租赁费每年分两次缴纳，合同生效后乙方于每半年第一个月内缴纳相应租赁费用，乙方如没按时支付租赁费，应按每天200元计算加付违约金给甲方。”合同签订之日，瑞峰经销部按照约定向一扬公司交付了租赁场所。一扬公司接收该场所后即在其上设置户外广告设施，并支付瑞峰经销部租金20000元。2015年11月11日，泉州市丰泽区城市管理行政执法局向一扬公司发出一份责令改正通知书，内容为：“经查你单位在未经城市人民政府市容环境卫生行政主管部门批准，擅自在城东东星社区仕公岭北设置户外广告牌的行为，违反了《城市市容和环境卫生管理条例》第十一条的规定，根据《城市市容和环境卫生管理条例》第三十六条第（一）规定，现责令你单位于2015年11月15日前自行拆除已设置的户外广告牌……。”另查明，《城市市容和环境卫生管理条例》第十一条第二款规定：“大型户外广告的设置必须征得城市人民政府市容环境卫生行政主管部门同意后，按照有关规定办理审批手续。”《泉州市城市户外广告设施设置管理规定》第八条规定：“城市户外广告设置应当符合城市容貌标准、环境卫生标准和有关技术规定。……（七）建筑物屋顶不宜设置大型广告设施，三层以下建筑物屋顶不得设置大型广告设施。在建筑物屋顶设置广告设施时，应当严格控制广告设施的高度，且不得破坏建筑物结构；建筑物屋顶广告设施的底部构架不应裸露，高度不应大于1米，并应当采取有效措施保证广告设施结构稳定、安装牢固”；第十二条规定：“设置户外广告设施，应当先向规划部门提出申请，取得规划部门出具的规划定点意见书后，根据管辖范围向市、区城市户外广告行政主管部门提出申请”。以上事实，有原告（反诉被告）提供的房屋权属登记证书、公证书、被告（反诉原告）提供的营业执照（副本）、组织机构代码证、工商登记信息、泉州市人民政府关于印发泉州市城市户外广告设施设置管理规定和泉州市户外广告设施设置技术规定的通知、泉州市丰泽区城市管理行政执法局责令改正通知书，双方共同提供的《广告场所租赁合同》，以及当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。本院认为，虽然一扬公司在诉争租赁场所之上设置户外广告牌因违反《城市市容和环境卫生管理条例》而被责令拆除，但该行为系违反管理性强制性规定而非效力性强制性规定，不属于导致合同无效的情形，且一扬公司作为依法设立的经营各类广告业务的公司，对相关管理性强制性规定理应知晓，故瑞峰经销部与一扬公司之间的《广告场所租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害社会公共利益，为有效合同。反诉原告要求确认合同无效的反诉请求，理由不成立，本院不予支持。合同签订后，瑞峰经销部按约将租赁场所交付一扬公司，但一扬公司仅支付租金20000元，之后未再向瑞峰经销部支付租金。一扬公司抗辩因瑞峰经销部未履行申请行政许可的义务而导致一扬公司无法正常使用诉争租赁场所，但其提供的证据不足以证明瑞峰经销部对于一扬公司设置城市户外广告设施的行为需承担行政许可申请的合同义务或法定义务，该抗辩不予采纳，瑞峰经销部在履行本案合同的过程中不存在违约过错。因此，一扬公司拒不支付租金的行为构成根本违约，致使瑞峰经销部不能实现本合同目的，现原告要求解除《广告场所租赁合同》，合法有据，被告亦同意在合同有效的情况下解除该合同，本院予以支持。合同解除后，一扬公司负有返还租赁物的义务，原告要求被告腾空交还诉争租赁场所应予支持。同时，一扬公司尚欠瑞峰经销部的租金、占用费应予清偿，原告要求被告支付从2014年12月10日起暂计至2015年12月9日共计50000元的租金，实际计算至被告腾空场所并交付给原告之日止的租金、占用费（占用费参照《广告场所租赁合同》约定的租金标准每年50000元计算），本院予以支持。双方在合同中约定一扬公司如没按时支付租赁费，应按每天200元计算加付违约金给瑞峰经销部。一扬公司提出约定的违约金过高，请求调整至合同约定租金的30%以下。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，一扬公司因逾期支付租金行为给瑞峰经销部造成损失，应承担违约责任，但双方约定每日200元的违约金标准过高，本院酌情调整为被告应以逾期期间每期应付租金25000元为基数，从逾期支付租金之日（根据合同约定的每年分两次、合同生效后于每半年第一个月内缴纳租金，则逾期之日应为从2015年1月10日起，每年的1月10日和7月10日）起至被告付清上述租金之日止按年利率24%的标准支付违约金。原告请求的违约金不合理的部分不予支持。反诉原告以合同无效为由请求无需再向反诉被告支付剩余租金及违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告泉州市丰泽区瑞峰机电设备经销部与被告福建一扬广告有限公司于2014年5月31日签订的《广告场所租赁合同》；二、被告福建一扬广告有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于丰泽区仕公岭立交桥北面所属综合楼正面屋顶场所腾空并返还给原告泉州市丰泽区瑞峰机电设备经销部；三、被告福建一扬广告有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州市丰泽区瑞峰机电设备经销部自2014年12月10日起至实际返还租赁场所之日止的租金、占用费（其中，2014年12月10日起至2015年6月9日止的租金为25000元，2015年6月10日起至实际返还租赁场所之日止的租金、占用费标准为每年50000元），并应以每期租金25000元为基数、按年利率24%的标准支付违约金（从2015年1月10日起，自每年的1月10日、7月10日起计算至付清上述租金之日止）；四、驳回原告泉州市丰泽区瑞峰机电设备经销部的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告福建一扬广告有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3740元，由原告负担598元，被告负担3142元；反诉受理费3200元，减半收取1600元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  陈奕辉代理审判员  黄达婧代理审判员  高声远二〇一六年四月二十九日书 记 员  连博影附注：本案引用的主要法律法规条文及执行申请提示：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。4、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。