江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏07民终3098号上诉人（原审原告）：王长军，居民。上诉人（原审原告）：高平，居民。王长军、高平共同委托诉讼代理人陈福梅，灌云县南岗法源法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：连云港中发置业有限公司，。法定代表人章仁法，该公司总经理。委托诉讼代理人朱必杉，灌云县东王集法律服务所法律工作者。上诉人王长军、高平与上诉人连云港中发置业有限公司（以下简称中发置业）因房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2016）苏0723民初1947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王长军、高平上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由中发置业承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，请求二审法院依法改判。一、诉讼时效应从中发置业违约行为开始2012年12月29日至2015年4月15日止。中发置业未按房屋买卖合同约定履行义务，违约行为是客观事实，该违约状态一直持续至2015年4月15日，违约行为不结束，持续计算的违约金数额无法确定，既然一审认定中发置业违约一直在持续至2015年4月15日。一审法院计算的违约金应从2014年4月1日开始至2015年4月15日止是错误的，无事实及法律依据，请求依法改判。二、违约金计算标准问题。双方在合同中对迟延办证违约金或损失数额没有进行约定，应当适用法定标准。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，“可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，“逾期贷款罚息由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。”一审法院依据房地产纠纷案件疑难问题解答第二条第二段“参照年利率6%标准确定”，不但违反了上述司法解释第十八条第二款的规定，而且毫无根据，此项违法的指导意见超越自由裁量权的限度，不应作为裁判依据。中发置业针对王长军、高平的上诉答辩称：商品房买卖合同纠纷诉讼时效应为二年，上诉人王长军主张权利时已经超过二年的诉讼时效。根据双方合同的特别约定，中发置业不应承担逾期办证的违约金。请求驳回王长军、高平的上诉请求。中发置业上诉请求，1、撤销一审判决第一项，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决对于上诉人以诉讼时效作抗辩的理由不予采信，属于认定事实及适用法律错误。一审法院“对合同约定的我方履行备案义务的时间”理解偏差，且适用法律错误。本案系商品房买卖合同纠纷，诉讼时效期间为两年，应从权利人知道或者应当知道权利被侵害时起算。《最高院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要（民事部分）》第四章、关于房地产纠纷案件的审理（五）关于违约责任问题第29条规定，“买受人请求出卖人承担逾期办证的违约责任，从合同约定或者发到期限届满之日起计算诉讼时效期间。”双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人在商品房交付90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，合同确定了我方履行备案义务期限为商品房交付后90日内，且双方未约定宽期限，本案诉讼时效应从我方履行期限届满之次日起算，一审判决认定的交房时间从2012年9月28日，办理权属登记应以此计算90日，即办证期限应当至2012年12月28日届满，至2012年12月29日起，被上诉人应当知道权利被侵害，以此计算两年，最迟应于2014年12月28日向法院提起诉讼，而本案上诉人直至2016年4月5日才提起诉讼，超过了诉讼时效期间。按照《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：房地产开发企业履行的是一种协助的义务，即房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权和房屋所有权登记手续，并提供重要的文件。据此，办理权属证书系购买人的义务，开发商是协助义务，购房人应在合同约定的期限内主动申请产权登记，如因开发商的原因不能办证，诉讼时效从其权利受到侵害，本案应当办证的期限为2012年12月28日，诉讼时效截止于2014年12月28日。二、依据双方的特别约定，上诉人亦不应承担逾期办证违约责任。依据双方签订的合同第十五条，双方约定如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按照第3项处理，即上诉人协助被上诉人办理权属登记，具体合格办证期限以灌云的实际情况为准。该条中1-3项均为并列选择，可供选择，双方已经选定第3项，即上诉人不承担逾期办证违约金。依据《最高人民法院关于审理商品房纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限内不承担违约责任，除当事人有特殊约定外，出卖人承担违约责任。本案中，鉴于双方已有特殊约定不支付违约金，该合同系双方真实意思表示，内容合法有效，应遵从双方的意愿。王长军、高平针对中发置业的上诉答辩称：中发置业称超过诉讼时效无事实根据，中发置业从2012年12月29日至2015年4月15日期间的违约状态一直持续，没有超过诉讼时效。起诉是在有效的诉讼时效范围内进行起诉的。一审法院从2014年4月1日开始计算违约金有损王长军、高平的利益。王长军、高平与多名业主购买中发置业的房屋，很多业主在同期起诉，判决结果不一致。请求统一判决尺度，该案在中院下达新标准之前进行诉讼的，应按同类案件进行判决。王长军、高平向一审法院起诉，请求判令：1、中发置业支付逾期办证违约金86863元；2、中发置业承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：一、2011年6月11日王长军、高平与中发置业签订了商品房买卖合同。合同约定，中发置业将坐落于灌云县伊山镇某街某幢1单元某室房屋售予王长军、高平。王长军、高平与中发置业签订的商品房买卖合同第十五条中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…3、甲方协助乙方办理房屋权属登记，具体的办证期限以灌云的实际情况为准。”。合同签订后，王长军、高平依约支付了全部购房款462051元。2012年9月28日中发置业向王长军、高平交付房屋。2015年4月15日中发置业向产权登记机关提交办理产权登记所需资料后，取得了涉案商品房初始登记证明。2015年5月7日王长军、高平取得涉案房屋的房屋所有权证，2015年6月6日王长军、高平取得涉案房屋的国有土地使用权证。一审法院认为：王长军、高平与中发置业签订的商品房买卖合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。王长军、高平按照合同约定支付了购房款462051元，中发置业于2012年9月28日向王长军、高平交付了涉案房屋。按照双方在商品房买卖合同中的约定，中发置业最迟应于2012年12月27日之前完成向产权登记机关提交办理产权登记所需资料，并取得商品房初始登记证明。然而中发置业直至2015年4月15日才完成涉案商品房的初始登记，构成违约。王长军、高平主张违约期间自2012年12月29日起计算，符合法律规定。但王长军、高平要求逾期办证违约金计算至2015年5月30日止，缺乏法律依据。按照王长军、高平与中发置业签订的商品房买卖合同第十五条的约定，中发置业在商品房产权登记过程中，应履行的是将办理权属登记需由出卖人提供的资料，在约定期限内提交产权登记机关备案。备案并取得了商品房初始登记证明后，应由买受人向产权登记机关申请办证。故中发置业的违约期间为2012年12月29日至2015年4月15日。但是依照法律规定，民事案件普通诉讼时效期间为2年，王长军、高平于2016年4月1日才向一审法院提起诉讼，主张权利，故王长军、高平主张的2014年4月1日之前的逾期办证违约金已超过诉讼时效，一审法院不予支持。在本案中，逾期办证违约金应自2014年4月1日起计算至2015年4月15日止，共计380天；王长军、高平与中发置业在商品房买卖合同中并未约定逾期办证违约金的计算方法，王长军、高平因中发置业的违约行为造成的损失也无法确定，一审法院酌定逾期办证违约金按照已付购房款总额参照年利率6%确定，即28862.36元（按462051元×6%÷365天×380天计算）。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、中发置业于判决生效之日起十日内支付王长军、高平迟延办证违约金28862.36元；二、驳回王长军、高平的其他诉讼请求。案件受理费990元，由王长军、高平负担590元，由中发置业负担400元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：中发置业于2012年9月28日交房，按照双方合同约定，中发置业应于2012年12月27日前将办理权属登记需由中发置业提供的资料报产权登记机关备案，但其直至2015年4月15日才取得涉案房屋的初始登记，构成违约。双方合同约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…3、甲方协助乙方办理房屋权属登记，具体的办证期限以灌云的实际情况为准。”本院认为，中发置业协助王长军、高平办理房屋权属登记是其应当履行的合同义务，该合同条款未约定中发置业承担逾期办证的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，因此，本案中，中发置业应承担的逾期办证违约责任为：按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。该项违约责任系以日或月为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，每日或者每月的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限、应单独适用诉讼时效。因此，中发置业自2012年12月28日起即已构成违约，王长军、高平至2016年4月1日才起诉主张逾期办证违约责任，一审判决对王长军、高平请求中发置业支付起诉前两年内的违约金予以支持，对两年前的违约金，因没有时效中断、中止或延长事由，不予支持，一审判决该部分认定并无不当，本院对此予以确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，中发置业应承担的逾期办证违约责任为：自2014年4月1日起至2015年4月15日止，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，一审判决酌定按照已付购房款总额参照年利率6%确定，该标准与前述司法解释规定不符，一审判决该部分认定不当，本院对此予以纠正。综上所述，一审判决对于违约金的计算标准认定不当，本院对此予以纠正，王长军、高平的其他上诉主张及理由不能成立，中发置业的上诉请求及理由均不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销江苏省灌云县人民法院（2016）苏0723民初1947号民事判决；二、连云港中发置业有限公司于本判决送达之日起十日内给付王长军、高平自2014年4月1日起至2015年4月15日止的逾期办证违约金，以462051元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算上述逾期办证违约金。一审案件受理费990元（王长军、高平已预交），由王长军、高平负担563元，由连云港中发置业有限公司负担427元；二审案件受理费1980元（王长军已预交1980元，中发置业已预交521.56元），由王长军、高平负担1125元，由连云港中发置业有限公司负担855元。本判决为终审判决。审 判 长  乙 斌代理审判员  万子榕代理审判员  程 艳二〇一六年十月十四日书 记 员  张 丹法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。