福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0206民初1686号原告厦门华菲物业管理有限公司，住所地厦门市思明区，组织机构代码26014862-6。法定代表人李刚艺，该公司董事长。委托代理人楼素红，该公司职员。被告陈代威，男，1981年11月10日出生，汉族，住厦门市湖里区。原告厦门华菲物业管理有限公司（下称华菲物业公司）与被告陈代威物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月4日立案受理后，依法由代理审判员陈慧琳适用小额诉讼程序于2016年4月25日公开开庭进行了审理。原告华菲物业公司的委托代理人楼素红到庭参加诉讼，被告陈代威经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告华菲物业公司诉称，2008年08月28日原告与惠扬（厦门）房地产发展有限公司签订《碧湖嘉园前期物业服务合同》，受聘对碧湖嘉园提供前期物业管理服务，并按要求向主管部门进行了报备，原告依照合同约定对碧湖嘉园进行物业管理服务。被告购得碧湖嘉园12梯1004室房屋一套，被告取得讼争房屋后享受到了原告对碧湖嘉园的物业管理服务，却自2009年2月1日以来，不履行缴纳物业费的义务，拖欠物业费、水公摊等费用，且经原告多次催缴均置之不理。被告的行为严重的阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，损害了原告及其他众多业主的利益。请求法院判令：1、被告缴纳物业服务费6726.8元及违约金1043.33元（按银行同期利率计，从2010年2月1日暂计至2015年8月31日，实际数额计至被告付款日）；2、被告支付公共部位维修费1524.7元及违约金279.48元（按银行同期利率计，从2009年2月1日暂计至2015年8月31日，实际数额计至被告付款日）；3、被告支付公摊电费967.3元及违约金142.15元（按银行同期利率计，从2010年5月1日暂计至2015年8月31日，实际数额计至被告付款日）；4、被告支付公摊水费87.1元及违约金20.51元（按银行同期利率计，从2010年5月1日暂计至2015年8月31日，实际数额计至被告付款日），以上四项诉讼请求共计10791.37元；5、由被告承担诉讼费用。被告陈代威未作答辩。经审理查明，2008年8月28日，惠扬（厦门）房地产发展有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《碧湖嘉园前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对碧湖嘉园提供前期物业管理服务。其中合同第三章约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅物业服务费为1.3元／月·平方米，业主应于交房之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按每半年交纳，业主或物业使用人应在缴费期前30天履行交纳义务，房屋公共维修金由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅房屋公共维修金为0.25元／月·平方米；合同第七章约定违反本合同第六、七条的约定未能按时足额交纳物业服务费用的从逾期之日起按每日加收所欠费用1%的滞纳金；合同第八章约定本合同期限自2008年9月1日起至业主委员会成立且业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；合同还对其他事项作了约定。2013年10月31日，厦门市碧湖嘉园业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《碧湖嘉园物业管理委托合同》，约定：甲方将碧湖嘉园物业委托乙方实行物业管理。其中合同第三章约定，委托管理期限为叁年，自2013年11月1日起至2016年10月31日止；合同第六章约定住宅物业管理费为1.3元／月·平方米，房屋公共维修金为0.25元／月·平方米，代收代缴水电公摊费，每季度的第一个月收取本季度的物业管理服务费、公共维修金，无正当理由拖欠费用的，规定交费之日后起每日按应缴费用的千分之三加收滞纳金；合同还对其他事项作了约定。另查明，被告系碧湖嘉园小区业主，其房屋坐落于厦门市湖里区枋湖东二里12号1004室，建筑面积为78.43平方米，交房时间为2010年5月20日。被告未缴交自2010年2月1日起的物业管理费及自2009年2月1日起的公共维修金。原告代被告缴交了2010年5月至2015年8月的水电公摊费1054.4元。以上事实，有原告提供的《碧湖嘉园前期物业服务合同》、《碧湖嘉园物业管理委托合同》、土地房屋登记卡、缴费通知单、厦门供电公司通用机打发票、厦门水务集团有限公司通用机打发票、欠费追缴计算明细、交房通知、房产验收交接表、厦价房（2012）27号文件、厦价房备（2012）19号文件等以及庭审笔录为证。本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，且未提交任何书面答辩意见，视为其自愿放弃相关抗辩权利。根据《中华人民共和国物权法》规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。根据《物业管理条例》规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同；业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告与惠扬（厦门）房地产发展有限公司订立的前期物业服务合同及原告与碧湖嘉园业主委员会订立的物业管理委托合同均系合同双方真实意思表示，内容及形式于法不悖，应认定为有效。作为小区业主，被告应按照前期物业服务合同及物业服务合同的约定交纳自交房之日起的物业管理相关费用，即应支付欠缴的2010年5月20日至2015年8月31日的物业管理费6457.1元（78.43平方米×1.3元／月·平方米×63.33个月）、房屋公共维修金1241.74元（78.43平方米×0.25元／月·平方米×63.33个月）。此外，被告应支付由原告代被告缴交的2010年5月20日至2015年8月31日的水电公摊费1041.4元（2010年5月被告仅需支付本月本户水电公摊费的1／3）。对原告超出上述标准的物业管理费、公共维修金、水电公摊费诉讼请求，本院不予支持。被告逾期付款，依约还应向原告支付每日按欠款额的1%（物业管理委托合同签订前，仅针对物业服务费）、千分之三（物业管理委托合同签订后，针对各项应缴费用）计算的滞纳金，原告要求按银行同期利率计算违约金低于上述标准，本院予以照准。因原告未举证证明其合理按期履行了书面催缴义务，故本院酌定逾期交纳物业管理费等的违约金自起诉之日（即2015年10月30日）起计至本判决确定的付款之日止，即被告应支付原告违约金（以欠缴的物业管理费、房屋公共维修金、水电公摊费为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年10月30日起计至本判决确定的付款之日止）。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《物业管理条例》第二十一条、第三十五条、第四十一条、第四十二条、第六十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条、第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告陈代威应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门华菲物业管理有限公司2010年5月20日至2015年8月31日期间的物业管理费6457.1元、房屋公共维修金1241.74元、水电公摊费1041.4元，合计8740.24元。二、被告陈代威应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门华菲物业管理有限公司违约金（以8740.24元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年10月30日起计算至本判决确定的还款之日止；违约金应以不超过本金8740.24元为限）。三、驳回原告厦门华菲物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告陈代威未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费70元，由被告陈代威负担56.7元，由原告厦门华菲物业管理有限公司负担13.3元。本判决为终审判决。（此页无正文）代理审判员  陈慧琳二〇一六年四月二十九日书 记 员  杨莉苹附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。