广东省中山市第一人民法院行 政 判 决 书(2015)中一法行初字第293号原告：廖柯，男，1982年6月20日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区，委托代理人：孙敏、周秋菊，广东非凡律师事务所律师、律师助理。被告：中山市住房和城乡建设局，住所地广东省中山市中山四路1号，组织机构代码00733271-0。法定代表人：陈俊源，该局局长。委托代理人：赵伟雄，该局工作人员。委托代理人：翁琦，广东金丰华律师事务所律师。第三人：中山市南兴房地产有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇坦神北路新行政中心侨联大楼一楼，组织机构代码76933265-3。法定代表人：马雄照，该公司副总经理。委托代理人：杨图胜，广东ＸＸ海天律师事务所律师。原告廖柯不服被告中山市住房和城乡建设局(以下简称市住建局)行政回复一案，于2015年7月17日向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法向被告市住建局送达了行政起诉状副本及应诉通知书。因中山市南兴房地产有限公司（以下简称南兴公司）与本案被诉具体行政行为有法律上的利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，分别于2015年10月20日、2016年3月30日公开开庭审理了本案。原告廖柯及其委托代理人孙敏，被告市住建局的委托代理人赵伟雄、翁琦，第三人南兴公司的委托代理人杨图胜到庭参加诉讼。本院于2016年1月5日中止本案诉讼，于2016年3月30日恢复本案诉讼。本案现已审理终结。被告市住建局于2015年5月25日作出中建信访[2015]93号《中山市住房和城乡建设局关于投诉皇爵假日广场销售商品房过程中存在售后包租等行为的复函》，告知原告廖柯等人，没有足够证据证明第三人南兴公司在销售皇爵假日广场五幢商品房的过程中存在售后包租等行为。原告廖柯诉称：被告于2015年5月25日作出的《中山市住房和城乡建设局关于投诉皇爵假日广场销售商品房过程中存在售后包租等行为的复函》，认定“皇爵假日广场商业有限公司与南兴房地产有限公司分属不同法人机构，没有足够证据证明南兴房地站有限公司在销售皇爵假日广场五幢商品房过程中存在《商品房销售管理办法》第十一条规定禁止的售后包租等行为”。原告认为被告作出涉案复函证据不足，适用法律法规错误。一、被告作出涉案复函证据不足。首先，南兴公司与中山市皇爵假日广场商业有限公司（以下简称皇爵公司）虽分属不同的法人机构、但两者同为中山皇爵逸富投资发展有限公司旗下子公司，两者为利益关联企业，存在重大利益关系，两者作出的行为实质为同一主体作出。南兴公司、皇爵公司与原告签署《商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》为同一天，签约地点为同一地点，由相同的工作人员指引原告签署相关协议。南兴公司与业主签署的补充合同约定，南兴公司对皇爵公司向业主支付保底收益承担担保责任。其次，南兴公司与皇爵公司虽分属不同法人机构，但是原告及其他所有购买皇爵假日广场五幢房屋的业主均以“委托经营”的形式与南兴、皇爵公司签署《商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》，无一例外。南兴、皇爵公司未提供其他销售方式给业主，仅仅通过注册两个公司来规避其返本销售、售后包租等非法销售行为。二、被告作出涉案复函适用法律法规错误。原告与皇爵公司签署的《委托经营管理合同》第五条第1点“甲、乙双方根据该酒店公馆的年度经营状况按甲方与乙方7:3的利润比例分配该物业在年度的经营利润”、第2点d项“甲方在购买该物时已享受了购房优惠，现甲方确认不再享有该物业上述十年的保底收益并自愿放弃上述十年的保底收益”，由此可知，南兴公司与皇爵公司在销售过程中并没有按照两个不同法人机构来销售，而不论是销售还是委托经营管理都是按照同一公司的行为作出，且提供固定回报、酒店式公寓等方式销售;南兴公司与业主签署了《补充条约》第二条第2点南兴公司与业主约定是十年以原价购回物业，此为返本销售的约定。这些行为明显违反了《商品房销售管理办法》第十一条的规定。综上，被告作出涉案复函证据不足，适用法律法规错误，依法予以撤销，为此诉至法院，请求：1.撤销被告作出的中建信访[2015]93号《中山市住房和城乡建设局关于投诉皇爵假日广场销售商品房过程中存在售后包租等行为的复函》;2.由被告承担本案诉讼费用。原告廖柯向本院提交了以下证据、依据:1.中建信访[2015]93号《中山市住房和城乡建设局关于投诉皇爵假日广场销售商品房过程中存在售后包租等行为的复函》；2.《中山市商品房买卖合同》（皇爵假日广场5幢2508号房）、《委托经营管理合同》（皇爵假日广场5幢2508号房）；3.南兴公司、皇爵公司网站内容截图；4.《委托经营管理合同》（皇爵假日广场5幢1512号房、5幢1606号房、5幢601号房、5幢1408号房、5幢1211号房）；5.《补充合同》（皇爵假日广场5幢715号房、5幢1209号房、5幢2008号房、5幢814号房）；6.行政处罚意见告知书；7.广东省高级人民法院民事申请再审案件受理通知书。被告市住建局辩称：我局依照有关合法证据作出涉案复函，认定事实清楚，适用法律正确。首先，根据中山市工商行政管理局企业登记资料，南兴公司和皇爵公司分别是经工商部门核准登记成立，经营范围不同，住所地不同，均为独立的企业法人，各自承担相应的民事责任。其次，廖柯与皇爵公司签订《委托经营管理合同》属于民事行为，廖柯就其商品房买卖行为和委托经营管理行为将南兴公司和皇爵公司诉至法院，经法院判决，认定《委托经营管理合同》合法有效，且判决也没有认定南兴公司和皇爵公司为同一主体。再者，我局经审查涉案的《中山市商品房买卖合同》和《委托经营管理合同》，合同内容并未有反映返本销售或售后包租的行为特点，两家公司与原告在合同中达成的条款属于双方自愿合法的民事行为。综上，我局作出涉案复函，认定事实清楚，适用法律正确，原告提出的诉讼请求不属于法院受案范围，请求法院依法驳回其起诉。被告市住建局向本院提交了以下证据、依据：1.企业机读档案登记资料2份；2.《中山市商品房买卖合同》；3.《委托经营管理合同》；4.（2014）中中法民一终字第580号《民事判决书》；5.粤建复决[2015]15号《行政复议决定书》；6.中建信访[2015]93号《中山市住房和城乡建设局关于投诉皇爵假日广场销售商品房过程中存在售后包租等行为的复函》。第三人南兴公司述称：已发生法律效力的民事判决书认定涉案的《中山市商品房买卖合同》和《委托经营管理合同》是合法有效的，原告的起诉没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人南兴公司向本院提交了以下证据、依据：（2015）粤高法民一申字1409号广东省高级人民法院民事裁定书。经审理查明：廖柯于2012年11月18日与南兴公司签订《商品房买卖合同》，约定购买南兴公司开发建设的位于坦洲镇××假日广场××房，并补充签订了《中山市商品房买卖合同补充协议一》。同日，廖柯与皇爵公司签订《委托经营管理合同》，授权委托皇爵公司对其购置的皇爵假日广场5幢2508房进行全权经营管理，管理期限自2012年10月15日至2022年9月14日止。2014年3月10日，廖柯等人到市住建局信访，并提出皇爵假日广场存在未竣工验收备案就交付使用和售后返租、售后包租、约定回购等行为，要求市住建局加以监管处理。2014年4月18日，市住建局作出《中山市住房和城乡建设局关于皇爵广场五幢业主来函的回复意见》，廖柯等人不服该回复意见，向广东省住房和城乡建设厅申请行政复议。广东省住房和城乡建设厅于2015年2月10日作出粤建复决[2015]15号行政复议决定，决定市住建局“在本决定发生法律效力之日起在《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》第九条规定的期限内针对皇爵假日广场业主关于涉案楼盘在未组织竣工验收擅自交付使用和售后包租等行为的投诉作出处理”。市住建局于2015年5月25日作出中建信访[2015]93号《中山市住房和城乡建设局关于投诉皇爵假日广场销售商品房过程中存在售后包租等行为的复函》，告知原告廖柯等人，南兴公司和皇爵公司分属不同法人机构，没有足够证据证明南兴公司在销售皇爵假日广场五幢商品房的过程中存在售后包租等行为。廖柯对该复函不服，诉至本院，提出前述之诉讼请求。另查明：市住建局于2015年8月12日向南兴公司发出行政处罚意见告知书，告知南兴公司其建设的位于中山市坦洲镇皇爵假日广场五幢室内装饰工程存在未组织竣工验收擅自交付使用的违法行为，该局拟将对其作出罚款120000元的行政处罚，并告知南兴公司享有陈述和申辩的权利。又查明：根据中山市工商行政管理局出具的企业机读档案登记资料显示，南兴公司属于自然人投资或控股的有限责任公司，成立的时间是2004年11月23日，投资者是马兴文、马文伟和吴润荣，企业住所地是中山市坦洲镇××行政中心××大楼××楼；中山市皇爵假日广场商业有限公司属于自然人投资或控股的有限责任公司，成立的时间是2006年9月15日，投资者是孙惠安和周日德，企业住所地是中山市××行政中心××号。再查明：廖柯因商品房买卖合同纠纷将南兴公司诉至本院，本院于2013年12月26日作出（2013）中一法坦民一初字第406号民事判决书，驳回廖柯的诉讼请求。廖柯不服，向中山市中级人民法院提起上诉，中山市中级人民法院于2014年12月18日作出（2014）中中法民一终字第580号民事判决书，认定廖柯与南兴公司签订的《商品房买卖合同》及与皇爵公司签订的《委托经营管理合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，驳回廖柯的上诉，维持原判。廖柯对上述已发生法律效力的民事判决书向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院经审查后于2015年12月24日作出（2015）粤高法民一申字第1409号民事裁定书，裁定驳回廖柯的再审申请。本院认为：根据《商品房销售管理办法》第五条第三款的规定，市住建局作为中山市人民政府建设（房地产）行政主管部门，对辖区内商品房销售负有监督管理的职权和职责。根据《商品房销售管理办法》第四十五条第二款的规定，售后包租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。本案中，廖柯与南兴公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋，与皇爵公司签订《委托经营管理合同》将涉案房屋经营管理事宜委托皇爵公司，上述两合同经生效法律文书认定合法有效，且南兴公司和皇爵公司是由不同自然人投资或控股的有限责任公司，分属不同的法人机构，也就是说销售涉案房屋的公司与经营管理涉案房屋的公司并不属同一公司，市住建局据此认定没有足够证据证明南兴公司在销售涉案房屋的过程中存在售后包租等行为并无不当。廖柯认为销售涉案房屋的公司与经营管理涉案房屋的公司实属同一主体而主张南兴公司存在售后包租行为，因未能提供充分证据予以佐证，本院对廖柯的该项主张不予支持。对于涉案复函作出程序的合法性，廖柯未提出异议，经审查本院亦予确认。综上，廖柯要求撤销涉案复函，理据不充分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告廖柯的诉讼请求。案件受理费50元，由原告廖柯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  刘香霞人民陪审员  骆文娟人民陪审员  陈明玉二〇一六年四月一日书 记 员  吴明欣黄丽梅