河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)豫17民终18号上诉人（原审被告）邢海山，男，1962年7月12日出生，汉族，住驻马店市驿城区。被上诉人（原审原告）张春林，男，1964年3月31日出生，汉族，住安阳市龙安区。上诉人邢海山因房屋租赁合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2014）驿民初字第1942号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院判决认定，2012年9月5日，张春林（乙方）与邢海山（甲方）签订租房协议一份（以下简称合同一），协议约定：甲方坐落在天××大道中××与交通路交叉口东南角二楼租赁房，共计130平米，产权属甲方所有，乙方愿租用该房做经营使用，经双方协商一致自愿达成如下协议。一、租赁期限暂定两年，即2012年9月5日至2014年9月6日止。年租金76000元。租金交纳办法：第一次交半年，以后每年一缴，先交租金后用房，以此类推。二、房屋、装修财产转让费双方确认14万元，由乙方一次性付给甲方。三、乙方必须遵纪守法、合法经营、按章纳税、自负盈亏、独立核算，否则出现任何情况后果自负。甲方不承担乙方的经济责任和连带经济责任。四、乙方租赁甲方房屋不准转租或以该房作抵押。按时交纳房租，否则甲方有权终止协议并重新对外租赁。五、乙方在租赁期间必须对甲方房屋维修、维护，对所使用的房屋维修、设施、设备、家具保养清洁。未经甲方许可不得对甲方房屋进行擅自改造或改变房屋、房间的主体结构。六、乙方每月按时交纳水电费，如不按时交纳水电费，出现停电停水由本人自负，乙方在租赁期间所产生的其他费用均由乙方负担。七、乙方租赁期满前，应提前两个月告知甲方，是否继续租用，甲方协助乙方重新签订合同和交纳新一年度租金，在同等条件下乙方有权先使用等条款。2012年9月5日，张春林（乙方）与邢海山（甲方）又签订财产转租协议一份（以下简称合同二），邢海山将同一栋楼中的另一套房屋（二层楼房）中的二层转租给张春林，该房屋与合同一中的房屋相邻，且位于合同一房屋的北侧，协议约定：坐落在天××大道中××与交通路交叉口东南角二楼房屋，共计130平米，由甲方装修，配置设备设施，现经甲乙双方协商，确认转让给乙方经营使用并达成如下协议。1、财产转让费（装修、设置、设备、设施）6万元由乙方一次性支付给甲方。2、房租年租金肆万肆仟元整，合同签订后，乙方先支付甲方半年房租，贰万贰仟元整，下余款肆万柒仟陆佰陆拾元整由乙方一次性付给甲方。3、转让期限2012年9月5日至2014年5月21日止，提交原协议复印件，合同前满后由乙方与房主再续定续签协议。4、从签订合同之日起之前所出现的水、电、煤气、物业及其他任何纠纷由甲方负担，之后出现的上述问题，由乙方自负等条款。合同签订当日，邢海山即将合同一、合同二项下的房屋交付给张春林使用，张春林于两个合同签订前一日即2012年9月4日分两次向邢海山交付260000元，其中60000元系付两个合同项下的半年租金，200000元系付两个合同项下的财产转让费。2013年2月8日，张春林向邢海山交付房租85160元，邢海山向张春林出具收条一份，写明：“收条，今收到房屋北区玖仟壹佰陆拾元（9160.00），南区柒万陆仟元整（76000.00），合计捌万伍仟壹佰陆拾元整（85160.00）。邢海山2013.2.8”。2014年1月13日，张春林向邢海山交付水电费押金3000元。一、诉讼中，张春林提交邢海山于2012年10月31日出具的10000元租金收条一份，用以证明其于2012年10月31日还向邢海山交付租金10000元，主张该10000元应为其交付租金。邢海山的质证意见为：对该证据的真实性无异议，但其于2012年11月12日已将该10000元退给了张春林，并提交张春林于2012年11月12日出具的证明一份，写明：“证明，原10月31号邢海山所打收条10000元（壹万）已下帐，特此证明。钱已清。张春林2012年11月12日”。同时，邢海山称，其确实在2012年10月31日收到了邢海山10000元的租金，后来二人及案外人王威共同商定，由张春林直接将2013年5月20日至2014年5月20日的租金50000元交付给王威，所以邢海山便将收到的10000元的租金于2012年11月12日退给了张春林，当时邢海山向张春林索要2012年10月31日的收条时，张春林称该条已入公司账，无法抽回。在邢海山的要求下，张春林出具了该份证明。张春林解释称，双方对租金核算对账时，在邢海山的要求下，其向邢海山出具了证明。二、诉讼中，张春林提交案外人王威于2013年4月20日出具的收条一份，写明：“今收到河南久久企业咨询有限公司交来2013年5月20日到2014年5月20日房租租金伍万元整。（￥50000元）。王威2013.04.20”。张春林提交该份证据用以证明：在其与邢海山、案外人王威三方商定后，为了便利，张春林将5万元应付租金直接交付给了王威。邢海山的质证意见为：该份收条是王威出具的，不是其出具的，不能将该部分租金视为向其交付；当时合同二中的房屋系其从案外人王威处租赁的，其与王威口头约定，其租用王威该房屋租赁期限截止至2014年5月21日，其只将该房子的租金向王威交到2013年5月20日，因此其直接向张春林收取了合同二的房屋租金31160元（自2012年9月5日至2013年5月20日止，共计八个半月。其中2012年9月4日收合同二项下的房屋6个月租金22000元，2013年2月8日收合同二项下的房子两个半月租金9160元）；后来在其同意下，张春林将合同二房子的租金（自2013年5月20日至2014年5月20日）5万元直接交付给了王威。三、诉讼中，张春林认可其于2014年3月6日搬出本案诉争的房屋；邢海山亦认可张春林于2014年3月6日返还房屋，并称张春林将房租只交到2014年3月6日。四、诉讼中，张春林明确第二项诉讼请求即请求邢海山向张春林返还多付的租金及押金18160元的计算方法为：张春林租赁邢海山房屋期间为2012年9月5日至2014年3月6日，共计一年半的时间，张春林应向邢海山交付租金为180000元；而实际张春林向邢海山交付了408160元（包括财产转让费200000元、租金205160元、水电费押金3000元）；张春林多交租金为28160元（205160元+3000元-180000元），张春林仅请求18160元。五、诉讼中，邢海山提交水费收据19份，该19份收费收据显示：第一份收据即2012年8月25日至2012年9月25日期间的水费为165.3元；2012年9月25日至2014年2月25日期间的水费共计733.35元；第十九份收据即2014年2月25日至2014年3月25日期间的水费为34.8元。同时邢海山提交国都缴付通电力ATM收费凭条两份，两份凭条显示：月份是2014年3月，收费时间为2014年3月24日，电费合计1090.92元（1042.23元+48.69元）。邢海山用以证明：张春林在使用房屋期间未交付水电费约2000元。邢海山的质证意见为：水电费收据并不全是张春林使用期间发生的，也有张春林退房后发生的。原审法院认为，张春林与邢海山签订租房协议及财产转租协议各一份，张春林与邢海山之间系租赁合同关系。合同双方当事人意思表示真实，未违反法律强制性规定，应确认为有效。合同履行中，张春林于2014年3月6日搬离承租房屋，邢海山收回房屋，应视为双方对上述二份租赁合同的解除达成了合意，双方租房协议和财产转租协议已于2014年3月6日解除。而本案中，张春林请求解除双方于2012年9月5日签订的租房协议和财产转租协议。因租房协议及财产转租协议已于2014年3月6日解除，故对张春林的该项请求不再另行作出认定。关于张春林请求邢海山返还租金及押金18160元。（一）关于邢海山应向张春林返还租金的数额。①张春林实际向邢海山支付租金数额。张春林于2012年9月4日向邢海山交付租金60000元，于2013年2月8日向邢海山交付租金85160元。诉讼中，邢海山辩称，张春林于2013年4月20日向王威交付的合同二的房屋租金50000元与其无关。因合同二中的房屋系邢海山从王威处租用，后经张春林、邢海山、案外人王威协商，邢海山同意由张春林将合同二的2013年5月20日至2014年5月20日房屋租金50000元交付给案外人王威，应视邢海山收到张春林交付的该50000元租金，故对邢海山的该项辩称不予采纳。关于邢海山辩称其已将张春林于2012年10月31日交付的10000元租金退还的问题，邢海山提交有张春林出具的一份证明予以证实，对其该项辩称予以采纳。故张春林共向邢海山交付租金195160元（60000元+85160元+50000元）。②张春林应交租金的数额。本案中，合同一的租赁期限为自2012年9月5日至2014年9月6日，租金为每年76000元；合同二的租赁期限为自2012年9月5日至2014年5月21日，租金为每年44000元。从2012年9月5日起，张春林开始租用本案诉争的两套房屋，至2014年3月6日张春林将两套房屋返还给邢海山，张春林共租用邢海山房屋18个月（从2012年9月5日至2014年3月6日），故张春林应交租金的数额为180000元[（76000元÷12个月×18个月）﹢（44000元÷12个月×18个月）]。③邢海山应返还租金的数额。综合①②，故邢海山应向张春林返还租金15160元（195160元-180000元）。（二）关于邢海山应向张春林返还的押金数额。①张春林应交水费数额。诉讼中，邢海山提交19份水费收据，主张张春林使用房屋期间未缴纳水费。邢海山提交的自2012年9月25日至2014年2月25日期间的17份收据中载明的水费733.35元，系发生在张春林租赁房屋期间，故张春林应交纳该部分水费733.35元。诉讼中，邢海山提交的第一份水费收据即2012年8月25日至2012年9月25日期间的水费165.3元，第十九份收据即2014年2月25日至2014年3月25日期间的水费34.8元，该两份收据中载明的水费200.1元（165.3元+34.8元）中有部分发生在张春林使用房屋前或退房之后，酌定张春林应交纳该部分水费100元。综上，张春林应交纳水费833.35元（733.35元+100元）。②张春林应交的电费数额。诉讼中，邢海山提交的两份电费凭条中载明的电费1090.92元（1042.23元+48.69元），显示为2014年3月份的用电，收费时间为2014年3月24日。因该电费中有部分发生在张春林退房之后，酌定张春林应交纳电费500元。③邢海山应向张春林返还押金数额。张春林向邢海山交付3000元水电费押金。两份协议约定，水电费由张春林负担，故扣除张春林使用的水电费后，剩余水电费押金1666.65元（3000元-833.35元-500元）返还给张春林。（三）邢海山应向张春林返还的租金及押金数额。综合（一）、（二），邢海山应向张春林返还租金及押金合计16826.65元（15160元+1666.65元）。张春林请求超出该数额的部分，无事实根据及法律依据，不予支持。关于张春林请求邢海山返还财产转让费200000元的诉讼请求。因合同一的租赁期限为自2012年9月5日至2014年9月6日，“房屋、装修财产转让费”为14万元；合同二的租赁期限为自2012年9月5日至2014年5月21日，“财产转让费（装修、设置、设备、设施）”为6万元；张春林实际使用期限为18个月（从2012年9月5日至2014年3月6日）。《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的终止履行；……”。两份合同约定的租赁期限分别为24个月和20.5个月，上述期限是双方对租赁房屋及财产使用期限的预期。两份合同虽未到期，但即将履行完毕，在张春林已基本实现合同预期目的的情况下，其请求全额返还20万元的财产转让费，无事实依据，不予支持。考虑到部分租赁期限未履行，未履行部分应折算返还。故邢海山应向张春林返还部分财产转让费。①邢海山应向张春林返还合同一的财产转让费为35000元（140000元÷24个月×6个月），（合同一，应退还转让费从2014年3月7日至2014年9月6日）。②邢海山应向张春林返还合同二的财产转让费为7317元（60000元÷20.5个月×2.5个月）（合同二，应退还转让费从2014年3月7日至2014年5月21日）。以上两项合计，邢海山应向张春林返还财产转让费42317元（35000元+7317元）。对邢海山请求超出该部分的补偿损失数额不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院判决：一、张春林与邢海山于2012年9月5日签订租房协议及财产转租协议于2014年3月6日解除；二、限邢海山于本判决生效后十日内向张春林返还租金及押金16826.65元；三、限邢海山于本判决生效后十日内向张春林返还财产转让费42317元；四、驳回张春林的其他诉讼请求。案件受理费4570元，由张春林负担3330元，由邢海山负担1240元。如未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。宣判后，邢海山不服，向本院提起上诉称：1、张春林在2013年4月20日将租赁合同二的租金交付给了案外人王威，双方达成了口头租赁合同，其没有返还租赁合同二租金的义务。2、财产转让费系一次性收取的费用，不应按租赁期限分摊，其不应向张春林返还财产转让费。3、其提供的2014年3月24日的电费收据上显示的电费实际是2014年1-2月份的电费，不是2014年3月份的电费。请求撤销原判，依法改判，并判决由张春林负担一、二审诉讼费。二审审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。本院认为，张春林于2014年3月6日搬离了承租的房屋后，邢海山收回了房屋，应视双方就解除两份租赁合同达成了合意，该两份租赁合同已于2014年3月6日解除。由于邢海山在一审庭审中明确认可张春林将租赁合同二的50000元租金交予案外人王威是三方商定的结果，至于张春林是否与王威达成了口头租赁协议，邢海山没有提供证据予以证实，故在租赁合同二并未解除的情况下，仅凭张春林曾将50000元租金交予案外人王威的事实，不足以认定张春林与王威形成了新的租赁合同关系，根据合同的相对性原则，原审法院判决邢海山返还租赁合同二剩余租赁期限内的租金并无不当。由于涉案两处房屋中已形成附合的装饰装修物不可拆卸，不能单独作为转让的标的物，并且租赁合同解除后，张春林已将房屋中的设施、设备交还给了邢海山，故两份租赁合同中约定的财产转让费实际应为财产使用费，原审法院根据张春林实际使用房屋的期限，判决邢海山返还租赁合同解除后剩余租赁期限内的财产使用费即财产转让费并无不当。由于邢海山一审期间提供的两张电费凭条显示收费时间为2014年3月24日，而根据其提供的电费催缴通知单来源不明，不足以认定该凭条上显示的电费为2014年1-2月份的电费。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。邢海山的上诉理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由邢海山负担。本判决为终审判决。审 判 长  于俊义代理审判员  呼小伟代理审判员  王 威二〇一六年四月五日书 记 员  袁慧明