上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三(民)初字第2859号原告(反诉被告)薛峰，男，1989年3月10日生，蒙古族，住河南省洛阳市。被告(反诉原告)吴晨菊，女，1954年2月2日生，汉族，住上海市松江区。委托代理人夏杰，住上海市松江区。原告(反诉被告)薛峰诉被告(反诉原告)吴晨菊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月5日立案受理后，依法适用简易程序于2015年9月16日公开开庭进行了审理，诉讼中，被告向本院提出反诉，本院受理后与本诉合并处理，并于2015年11月10日再次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，并于2016年4月13日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)薛峰，被告(反诉原告)吴晨菊及其委托代理人夏杰三次到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告薛峰诉称：原、被告于2015年6月7日签订了关于上海市松江区泗泾镇城置路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)的租赁合同，原告于同年6月21日入住，后由于原告与女友感觉身体不适，遂于同年6月24日、25日以短信及电话形式与被告协商检测室内甲醛含量。然后原告于同年6月26日请具有检测资质的第三方进行室内空气质量检测并于7月1日出具了CMA认证的报告，证明了主卧甲醛与TVOC超标、客厅甲醛超标，不适合居住。为此，原告诉至法院，请求判令：解除租房合同，被告返还租房时的押金2000元，预支的三个月房租2,000元×3个月=6,000元、中介费损失700元、CMA检测费860元(诉状中880元是笔误)、纱窗费200元以及诉讼费。被告吴晨菊辩称：根据房屋租赁合同第6条，原告应提前一个月通知，经双方同意后解除合同，原告6月24日的电话里没有提出解除合同，只要求退还租金。原告表示柜子有问题，柜子是前面的房客留下的，被告表示柜子可以扔掉，现在原告自行委托检测，对检测报告被告不认可。根据房屋租赁合同，原告没有归还房屋，2015年7月7日双方到中介公司协商时原告还在房屋内居住，后原告虽然离开了房屋，但物品放置在房屋内，被告要求原告归还钥匙，其他通过法律途径解决，但原告拒不归还，等于是原告把房屋作为仓库使用，故不论空气质量是否超标，涉案房屋均由原告在占用，原告应支付这段期间的使用费。原告违反合同约定，应当赔偿2,000元的违约金。同时要求原告承担占用房屋期间的水电等杂费。被告同意解除合同，解除时间不认可原告的意见，同意以2015年9月16日即庭审之日作为解除之日，同时要求原告承担解除后至返还房屋之日的使用费。被告是收取了原告三个月租金和2,000元押金，租金不予返还，押金可以抵扣原告欠付的费用，不同意支付中介费700元，不同意承担检测费。同意支付纱窗费200元，同意在相关费用中抵扣，是原告预付的，被告愿意承担。同时，被告吴晨菊反诉称：原、被告于2015年6月7日由中介介绍，就涉案房屋签订了租赁合同，合同对于租金标准、支付方式等均进行了约定。原告在居住一个月后单方面以房屋甲醛超标为由，拒绝支付房租，被告多次向其索要房屋钥匙，也遭到拒绝。为此，被告提出反诉，请求判令：1、原告支付自2015年6月7日(租赁合同起始之日)起至2015年9月16日(合同双方交接之日)止，共计三个月零十天的房租，合计6,667元，可以从被告预收的房租及押金中抵扣；2、原告支付自2015年6月7日(租赁合同起始之日)起至2015.9.16(合同双方交接之日)止水电等杂费有账单的合计57.90元(其中电费40.60元，水费17.30元，合计57.90元)，可以从被告预收的房租以及押金中抵扣；3、原告支付合同的违约赔偿金2,000元。原告薛峰针对被告吴晨菊的反诉辩称：不同意诉请1，检测结果超标违反了国家关于空气质量的强制性规定，是房东违约在先，故也不同意诉请3违约金的请求。关于水电费：原告坚持认为应以水电公司的单据为准，且原告没有在房屋内居住，产生金额即使有也极少。水费周期是6月-8月，只用了17元，侧面证明原告只在房屋内住了很短的时间。对于水电公司的单据真实性没有异议，关于停电，原告收到过停电通知书，真实性没有异议。关于上个租户欠的水费，原告补了2015年4月和6月的31元及13.80元。电费的周期是6月-8月，原告在7月提交诉状且已经搬走，故账单的电费是十几块钱或没有钱，证明原告没有在里面居住。对于6至8月电费原告是没有支付，2015年6月1日至6月30日的28.60元同意支付，2015年7月1日至7月31日的电费也同意支付，2015年8月1日至8月31日的电费不同意支付。同意支付水费17.30元。经审理查明：涉案房屋是本市松江区分配给被告家庭的共有产权保障房(经济适用住房)，现登记于上海新凯房地产开发有限公司名下。2015年6月7日，被告作为出租方(甲方)、原告作为承租方(乙方)，双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限从2015年6月7日起至2016年6月6日止，每月租金为人民币2,000元；付款方式：乙方应每季向甲方交付人民币6,000元，下次付款应提前五天付清；合同签订之日，乙方向甲方交付人民币2,000元作为押金，到合同期满，且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方；在租赁期间，乙方应负责交付水、电费等；租赁期间，双方均不得借故解除合同，当事一方如有正当理由要求解除合同时，须提前一个月通知对方，经对方同意后解除合同，有提出解除合同一方支付2,000元作为违约赔偿金；中介费为1个月租金的70%，甲、乙双方各付35%，甲方应支付人民币700元，乙方应支付人民币700元，签约当日付清。合同还对基本家具家电设施等相关内容进行了约定。上述合同签订后，被告按约将涉案房屋交付原告使用，原告向被告支付了押金2,000元，并支付了自2015年6月7日起至2015年9月6日的租金6,000元，以上共计8,000元。原告还向上海德善房地产经纪事务所第十八分所支付了中介费700元。2015年6月24日，原告电话告知被告涉案房屋甲醛超标，并要求退房，原告对此不认可。2015年7月7日，原、被告至中介处协商解除合同未果。庭审中，原告提交了其委托案外人上海博强环境技术有限公司(以下简称“博强公司”)于2015年7月1日出具的《室内空气质量检测报告》、收据、相关资质认证证书各一份，检测日期为2015年6月26日-2015年7月1日，检测主要依据为：《民用建筑工程室内环境污染控制规范》、《公共场所卫生检验方法第2部分：化学污染物》，其检测结果载明，在主卧和客厅均有室内家具的情况下，主卧和客厅甲醛含量超标，分别为0.285㎎/m3、0.150㎎/m3，而标准限量Ⅰ为≤0.08㎎/m3；主卧的TVOC含量超标，数值为0.605㎎/m3，标准限量Ⅰ为≤0.5㎎/m3，原告还主张为了该份报告其支付了检测费860元。被告对于该份报告不予认可，认为甲醛超标的因素很多，房屋内放置了其他物品，原告单方进行鉴定，被告无法确认鉴定时房屋内的物品和现状，有可能是原告自身的物品产生的甲醛。庭审中，原告还提供了2015年6月25日的短信记录一份，该短信记录载明了原告因自身身体不适，将请检测机构检测室内环境，告知被告检测的时间、地点，并要求被告返还押金、租金，原告一定要搬走等。被告没有回复原告。原告据此证明其已经通知过被告鉴定机构将于同年6月26日到涉案房屋进行检测，并告知了具体的时间地点。被告质证认为，没有收到该短信，被告没有告知去外面检测，被告也不知道原告要检测房屋，被告那段时间手机出现故障，短信收不到，经过营业厅操作后才能再收到短信。庭审中，被告提交了中介公司出具的证言二份，证明双方到中介处协商时，被告当时愿意退还押金等费用，原告坚持要退还所有的租金、押金和中介费等，当时被告也陈述检测报告是不认可的，最后原告打了110，110不做处理，原告就走了，钥匙不肯归还，原告一直在占用房屋。原告质证认为，对于原告不归还钥匙没有异议，但对于将剩余的两个月租金和押金退还原告，原告不认可，双方当时谈的是退还两个月租金，不退押金。因为被告不同意退房和解除合同，故原告没有返还钥匙。庭审中，被告提交了电费单三张、水费单一张，证明2015年6月1日至6月30日，原告尚有28.60元电费未付；2015年7月1日至7月31日，原告尚有11.10元电费未付；2015年8月1日至8月31日，原告尚有0.90元电费未付。2015年8月，原告尚有17.30元的水费未付。原告对于水、电费单据的真实性没有异议，但不同意支付2015年8月1日至8月31日的0.90元电费。庭审中，原告陈述涉案房屋仍保持原样，其在2015年7月10日提交诉状且已经搬走，故账单的电费是十几元钱或者没有钱，证明原告没有再在涉案房屋内居住，但家具都在，原告留了几件衣物但没有居住，房屋钥匙在原告手里。被告则表示房屋由原告占有使用，被告要求交还钥匙，原告不同意，表示法庭上再返还。后原告于第一次庭审当天即2015年9月16日将涉案房屋返还给被告。庭审中，原、被告均同意解除合同，但原告认为租赁合同应于2015年6月25日短信通知被告时解除，被告则认为应于2015年9月16日庭审当天解除。2016年4月12日，本院赴涉案房屋室内环境的检测单位上海博强环境技术有限公司进行调查，该公司对于涉案房屋的检测报告予以确认，并向本院出示了营业执照、计量认证证书(含附表)、评估证书等材料的原件，证明其有相应的检测资质。该公司工作人员陈述，影响室内污染物超标的因素较多，包括天气、检测时间、室内即时环境(如刚吸过一支烟)等，室内的衣物对此也有影响，但不会导致甲醛超标过大，每个人对室内污染物超标的感觉也因人而异。以上事实，有房屋租赁合同、户籍资料、收条、中介费收据、名片、短信记录、手机通信录、水电费单据、中介书面证言、上海市房地产登记簿、调查笔录以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同条款亦没有违反法律禁止性规定，应认定为有效合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。本案中，原告为证明涉案房屋室内污染物超标，向本院提交了由博强公司出具的《室内空气质量检测报告》，根据该公司出示的上海市质量技术监督局的计量认证证书，可以认定该公司就涉案房屋内的空气质量问题具有相应的检测资质，其根据《民用建筑工程室内环境污染控制规范》等制作的检验报告书符合规定，应为有效。根据该检测报告，涉案房屋主卧内的甲醛、TVOC，客厅内的甲醛均已明显超过国家规定的标准。虽然双方的租赁合同中没有房屋空气质量合格的约定，但室内甲醛等污染物超标属房屋的“隐蔽瑕疵”，室内污染物超标的房屋不符合居住使用条件，长期居住会给身体健康带来一定危害，此与合同目的相悖，故原告有权解除合同。至于合同解除的时间，原告主张以其2015年6月25日发出的短信通知的时间为准，于法不悖，本院予以支持。合同解除后，被告应当返还原告已收取的押金2,000元。至于原告主张的返还已付的三个月租金6,000元，被告对此不予认可，并提出了支付租金的反诉请求，因被告提供的住房存在室内污染物超标问题，不适合居住，故应当返还原告为此支付的租金，但鉴于双方产生争议且原告已委托检测机构检测完毕、双方至中介处协商直至原告向本院起诉并搬离后，仍拒绝将涉案房屋返还被告，最终在本院要求下才于2015年9月16日返还，为此，原告就扩大的损失应当承担一定的责任，结合中介机构的书面陈述、涉案房屋的用电量情况以及房屋应当返还的合理时间等，本院酌定被告应返还原告已付的一个半月的租金3,000元。至于原告主张的中介费700元，属原告为完全履行租赁合同而支出的费用，现因合同解除，该笔费用应视为原告的损失，被告作为违约方应当予以相应赔偿，鉴于本案租赁合同的履行情况，本院酌定被告需赔偿原告中介费600元。至于原告主张被告赔偿的检测费860元，因被告提供的房屋的确存在污染物超标，应当予以适当赔偿，但考虑到原告主张的检测费用是其与检测机构单方结算，故本院酌定被告需赔偿原告检测费700元。至于原告主张的纱窗费200元，被告同意支付，本院予以支持。至于被告反诉主张的2015年6月至8月的电费40.60元、2015年7月的水费17.30元，于法有据，本院予以支持。被告的其余反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第(五)项、第九十六条第一款、第一百一十九条、第二百一十六条、第二百三十三条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)薛峰与被告(反诉原告)吴晨菊于2015年6月7日签订的《房屋租赁合同》于2015年6月25日解除；二、被告(反诉原告)吴晨菊于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)薛峰租房押金2,000元；三、被告(反诉原告)吴晨菊于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)薛峰租赁费3,000元；四、被告(反诉原告)吴晨菊于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)薛峰中介费损失600元；五、被告(反诉原告)吴晨菊于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)薛峰空气质量检测费700元；六、被告(反诉原告)吴晨菊于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)薛峰纱窗费200元；七、原告(反诉被告)薛峰于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)吴晨菊电费40.60元、水费17.30元，合计57.90元；八、驳回被告(反诉原告)吴晨菊的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，反诉案件受理费25元，合计诉讼费75元，由原告(反诉被告)薛峰负担10元(已付)，被告(反诉原告)吴晨菊负担65元(已付25元，余款40元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 孜审 判 员  洪 飞人民陪审员  陆为明二〇一六年四月二十七日书 记 员  李 俊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。