北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2015）昌民初字第13675号原告（反诉被告）田雨，男，1977年7月1日出生。原告（反诉被告）世纪雨泽技术（北京）有限责任公司，住所地北京市平谷区林荫北街13号信息大厦802室。法定代表人田雨，经理。二原告委托代理人赵俐，辽宁明召律师事务所律师。被告（反诉原告）北京奥北之家家居建材有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇白庙村东18号。法定代表人郑俊泽，总经理。委托代理人郭燕明，男，1965年3月12日出生，该公司员工，住北京市西城区。委托代理人黄建陈，男，1971年6月5日出生，该公司员工。原告（反诉被告）田雨、世纪雨泽技术（北京）有限责任公司（以下简称世纪雨泽公司）与被告（反诉原告）北京奥北之家家居建材有限公司（以下简称奥北公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）田雨（兼原告（反诉被告）世纪雨泽公司法定代表人）及其委托代理人赵俐，被告（反诉原告）奥北公司的委托代理人郭燕明、黄建陈到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）田雨、世纪雨泽公司诉称：2014年2月19日，原告田雨和被告签订了编号为11360811的《商铺租赁合同》。后经被告同意田雨2014年9月23日将合同的全部权利义务转让给世纪雨泽公司，三方签订《合同主体变更协议》，约定转让后田雨仍然对世纪雨泽公司之合同债务负有连带责任。《商铺租赁合同》签订后，原告积极办理工商注册登记手续，但是被告一直无法提供可以办理工商登记注册的房屋产权证明，致使原告无法合法营业，不能实现合同目的。被告不能取得市场合法手续，致使市场无法整体开业，造成合同主要条款无法履行。经查，被告未取得经营市场所必需的《市场登记证》，被告营业执照经营项中也未取得市场经营资格，市场整体并未取得消防验收合格证，同时双方签订的11360811号《商铺租赁合同》所涉及的门脸房1层70号被告未取得合法用地资格属违法建筑，被告无权进行市场经营。被告的行为严重违反双方签订商铺租赁合同时所约定遵守的合同法、北京市生活消费品、生产资料市场管理条例，被告隐瞒真实情况与原告签订《商铺租赁合同》涉嫌商业欺诈，双方签订的《商铺租赁合同》应属无效。故原告提起诉讼，请求：1、判令原被告双方签订关于奥北之家家居广场门脸房一层70号的《商铺租赁合同》无效；2、判令被告退还原告所交租金83950元；3、判令被告赔偿原告装修损失80000元；4、判令被告退还原告所交质保押金5000元整；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告（反诉原告）奥北公司辩称：不同意原告诉求，一、我们在合同当中没有约定给提供办理工商营业执照；二、现市场的环境条件没有影响到原告经营实现合同目的；三、我们曾经向原告赠送十个月零一百天的租赁期，且原告已实际在场地经营获取利益，为此请求驳回原告的诉求。被告（反诉原告）奥北公司反诉称：反诉人与被反诉人于2014年2月19日签订了《商铺租赁合同》，并且反诉人依据合同约定向被反诉人交付了合同约定的房屋。截至到2015年12月16日，被反诉人已经使用房屋接近两年的时间。但仅向反诉人支付使用费83950元，尚拖欠大量的房屋使用费。现反诉人为了维护自身的合法权益，特提起反诉，请求：1、判令被反诉人支付房屋使用费至实际腾退之日止（以2.3元/天/平方米为标准按照100平方米计算）；2、全部诉讼费用由被反诉人承担。原告（反诉被告）田雨辩称：不同意被告的反诉请求，合同期限是在建材城开业后的2年，目前没有整体开业，由于被告存在欺诈问题，造成房屋占用问题，占用费计算标准不应该使用正常经营商铺标准。原告在本案中没有任何过错，不应当承担责任，合同目的没有实现，2015年12月19日已经将涉案场地腾退给了被告。经审理查明：2014年2月19日，奥北公司作为出租方（甲方）与作为承租方的田雨（乙方）签订一份《商铺租赁合同》，约定：第一条出租商铺的基本情况：甲方将奥北之家家居建材城门脸号厅一层70号商铺出租给乙方，出租商铺面积为100平方米。第三条租赁期限及续租：1、本合同约定出租商铺的租期共12个月，自2014年4月19日起至2015年4月18日止。第四条出租商铺的租金及其他相关费用：1、出租商铺的租金（1）乙方承租商铺的租金单价为￥2.3元/天/平方米。2、其他相关费用（1）电费￥1.5元/度，由乙方向甲方申请购买。3、乙方实际承担租金的日期以甲方建材城整体开业为准，如果甲方在2014年4月19日尚未开业的，则乙方可以在出租商铺试营业，在甲方开业之前，乙方无需缴纳租金；如果甲方在2014年4月19日之前开业的，则乙方应在接到甲方通知其开业后营业，并在甲方开业日承担租金及其他相关费用。第五条履约保证金：1、乙方应在本合同签署时一次性向甲方支付履约保证金5000元，用于保证乙方履行本合同项下的各项义务，该保证金不转换为租金和其他费用。签订合同当日，田雨向奥北公司交纳了租金35000元和质保金5000元，并于2014年3月18日交纳了剩余租金48950元，奥北公司将田雨所写欠条一份返还田雨予以确认。其后，奥贝公司将涉案房屋交付田雨使用。2014年9月23日，奥北公司作为甲方、田雨作为乙方、世纪雨泽公司作为丙方签署一份《合同主体变更协议》，约定：一、甲、乙双方于2014年2月19日签订《商铺租赁合同》后，为合法经营的需要，乙方办理了相关工商登记手续，领取了（企业法人）营业执照，名称为：世纪雨泽技术有限责任公司。现经甲、乙、丙三方确认，同意将甲、乙双方签订《商铺租赁合同》之乙方变更为本协议丙方。除本协议约定情形外，《商铺租赁合同》其他内容不变，即丙方作为实际承租方享有和承担该租赁协议中全部权利、义务，并认可并保证遵照执行该租赁协议中所有条款的约定。二、乙方在本协议生效之前基于履行《商铺租赁合同》对甲方所负债权债务均由丙方负责继续承担其所有义务，乙方对本债权债务承担连带保证责任；本协议生效之日起，丙方基于履行《商铺租赁合同》对甲方所负的一切债权债务，亦由乙方承担连带保证责任。该债权债务转移行为是建立在乙、丙双方自愿的基础上，由此产生的其他问题，均与甲方无关。三、本协议一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，均具有同等法律效力。本协议自三方签字、盖章之日起生效。现田雨、世纪雨泽公司以双方签署的《商铺租赁合同》无效为由诉至本院，要求被告退还已交租金、质保金并赔偿装修损失，奥北公司提出反诉要求田雨支付房屋占用费。原告田雨称其于2015年12月19日将涉案场地腾退给奥北公司，并要求奥北公司办理撤场手续，但是奥北公司拒绝办理，并提交与现场负责人刘忠凯的微信聊天记录、与刘忠凯的通话录音、奥北之家家居广场加班凭证予以证明，奥北公司在合理期限内对上述证据未提交书面的核实意见，故本院采信原告的证据。本案审理过程中，田雨申请对涉案房屋的装修现值进行司法鉴定，本院通过北京市高级人民法院摇号方式确定北京兴中海建工程造价咨询有限公司对上述申请事项进行鉴定，鉴定机构通知申请人交纳鉴定费，申请人要求撤销鉴定申请，故鉴定机构退回鉴定并函告本院。另查，《商铺租赁合同》中约定的租赁标的物即奥北之家家居建材城门脸房一层70号房屋，未取得建设工程规划许可证，亦未经过相关主管部门批准建设。上述事实，有《商铺租赁合同》、欠条、《合同主体变更协议》、关于工程造价鉴定的退函、聊天记录、通话录音、加班凭证及双方当事人的当庭陈述等相关证据在案予以佐证。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，奥北公司出租给田雨、世纪雨泽公司的房屋并未取得相关建设工程规划许可证，亦未经过相关主管部门批准建设，故双方之间签订的《商铺租赁合同》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方之间签订的租赁合同及补充协议无效，奥北公司因该合同及补充协议收取的质保金、租金应当予以返还，故田雨、世纪雨泽公司主张奥北公司返还质保金及租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。田雨、世纪雨泽公司主张奥北公司赔偿其装修损失，但未举证证明其具体损失数额，对此本院无法支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，双方之间的租赁合同虽然无效，但田雨、世纪雨泽公司实际使用了涉案房屋，应当向奥北公司支付涉案房屋的占有使用费，故奥北公司主张田雨、世纪雨泽公司支付房屋占有使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于房屋占有使用费的具体数额，本院将参照双方合同中约定的租金标准并在考虑田雨、世纪雨泽公司实际使用涉案房屋时间、涉案房屋适租状态等因素的情况下酌情予以确定。双方均同意房屋占有使用费在田雨、世纪雨泽公司已交纳的租金中予以折抵，对此本院不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）田雨、世纪雨泽技术（北京）有限责任公司与被告（反诉原告）北京奥北之家家居建材有限公司于二〇一四年二月十九日签订的《商铺租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）北京奥北之家家居建材有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）田雨、世纪雨泽技术（北京）有限责任公司房屋租金人民币二万二千九百五十元、质保金人民币五千元；三、驳回原告（反诉被告）田雨、世纪雨泽技术（北京）有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京奥北之家家居建材有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费三千七百八十元，由原告（反诉被告）田雨、世纪雨泽技术（北京）有限责任公司负担一千八百九十元（已交纳），由被告（反诉原告）北京奥北之家家居建材有限公司负担一千八百九十元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费一千八百九十元，由被告（反诉原告）北京奥北之家家居建材有限公司负担九百四十五元（已交纳），由原告（反诉被告）田雨、北京奥北之家家居建材有限公司负担九百四十五元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张传京人民陪审员  张光辉人民陪审员  姚玉河二〇一六年四月二十五日书 记 员  李缘钰