山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁08民终206号上诉人（原审原告）周景林，男，1971年7月1日出生，汉族，居民，住山东省金乡县。委托代理人程相伟，山东郭鲁涛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王建国，男，1968年4月2日出生，汉族，居民，住山东省汶上县。委托代理人秦茂龙，山东民桥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）胡玉芝（又名胡玉之），男，1954年9月20日出生，汉族，居民，住山东省汶上县。委托代理人梁延行，山东中都剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）何敬香，女，1954年9月14日出生，汉族，居民，系胡玉芝之妻，住山东省汶上县。委托代理人梁延行，山东中都剑律师事务所律师。上诉人周景林因执行异议纠纷一案，不服汶上县人民法院（2015）汶民一初字第3434号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审判决认定，被告胡玉芝、何敬香夫妻二人原有房屋一处，位于汶上县广场路（原为纺织路）保险环卫家属院，北二层6间，建筑面积179.75平方米，南平房3间，建筑面积59.42平方米。2007年2月13日该房屋登记在胡玉芝名下，房产证号为：汶房南字第××号（以下简称涉案房屋）。2013年12月17日，被告胡玉芝、何敬香与被告王建国达成房屋买卖协议，内容为：甲方为王建国，乙方为胡玉芝、何敬香，经甲乙双方协议，乙方位于汶上县纺织路私有房一套卖给甲方，甲方已于2013年12月17日一次性将房款（陆拾万元整）交付给乙方。乙方所有债务与甲方无关。乙方无条件的协助过户房产。证人王某作为证明人在房屋买卖协议上签字。当日，被告王建国一次性向被告胡玉芝支付了购房款60万元，被告胡玉芝为被告王建国出具了收取房款60万元的收到条，并交付了房屋，同时也将涉案房屋的房产证交付给了被告王建国。2013年底，被告王建国持房屋买卖协议、房产证等手续到汶上县房地产登记中心申请办理涉案房屋过户手续，因缺少土地使用权证，汶上县房地产登记中心不予受理。2014年2月1日，被告王建国将涉案房屋出租给案外人郭玉帅，租赁期限为二年（自2014年2月1日至2016年2月1日）。涉案房屋原在汶上县供电公司的用电户号为0738635895，户名为胡玉芝，现用电户号为0738635895，户名为王建国。2014年9月30日、2014年10月31日汶上县供电公司出具的涉案房屋缴纳电费专用收据显示：客户编号为0738635895，户名王建国。被告胡玉芝因欠原告周景林借款，原告周景林以胡玉芝、何敬香为被告诉至本院，该案的案号为（2015）汶民一初字第1404号，案由为民间借贷纠纷。在该案的审理过程中，原告申请诉讼保全，本院作出（2015）汶民一初字第1404号民事裁定书和（2015）汶民一初字第1404号协助执行通知书，于2015年4月13日查封了涉案房产，期限为二年。2015年5月18日，原告周景林与被告胡玉芝、何敬香达成还款协议（被告胡玉芝、何敬香欠原告周景林借款本金664000元，于2015年5月30日前偿还完毕。并自2014年10月24日起至履行完毕之日止按月利率1.6%支付利息），本院制作了（2015）汶民一初字第1404号民事调解书。因被告胡玉芝、何敬香未履行该调解书确定的还款义务，原告周景林向本院申请执行。在对涉案房屋进行执行过程中，被告王建国于2015年8月24日向本院提出执行异议，本院于2015年10月15日作出（2015）汶执异字第16号执行裁定书，裁定中止对位于汶上县广场路（原为汶上县纺织路）房产证号为汶房南字××号房屋的执行。原告周景林不服该执行裁定，于2015年10月22日诉至本院，请求依法判令对胡玉芝、何敬香的房产证号为汶房南字××号房屋许可执行。另查明，涉案房屋房产证上所记载的土地使用权证号为083008180349，该号码的土地使用权证不存在。原审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院查封的涉案房屋虽登记在被告（即被执行人）胡玉芝名下，但在本院查封之前被告胡玉芝、何敬香已与被告王建国签订了书面的房屋买卖协议，该协议并不违反法律强制性规定，合法有效；被告王建国在本院查封涉案房屋之前已向被告胡玉芝支付了全部购房款60万元；被告王建国提交的房屋租赁合同、电费收据以及证人王某的证言，相互印证，能够证实被告胡玉芝、何敬香在本院查封之前已将涉案房屋交付给被告王建国，被告王建国已合法占有了涉案房屋；被告王建国于2013年底持房屋买卖协议、房产证等手续到汶上县房地产登记中心申请办理涉案房屋过户手续，因缺少土地使用权证，汶上县房地产登记中心不予受理，导致涉案房屋未能办理过户登记，但并非被告王建国自身原因所造成，被告王建国对此没有过错。综上，被告王建国对本院查封的涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。原告请求依法判令对胡玉芝、何敬香的房产证号为汶房南字××号房屋许可执行，本院不予支持，应予驳回。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告周景林的诉讼请求。案件受理费100元由原告负担。宣判后，上诉人周景林不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判对被上诉人胡玉芝、何敬香的房产证号为汶房南字××号房屋许可执行或发回重审，一、二审的费用由被上诉人承担。主要理由：一、原审判决认定事实严重错误。关于被上诉人王建国在一审时提交的证据：1、被上诉人王建国在一审时提供的房屋买卖合同，上诉人认为这个书写内容潦草、有多处改动的所谓买卖合同是虚假的，完全是被上诉人胡玉芝、何敬香为了恶意逃避执行与被上诉人王建国恶意串通签订的虚假的房屋买卖合同，根本无法证实被上诉人王建国与被上诉人胡玉芝、何敬香之间房屋买卖的真实性。2、被上诉人王建国在一审时提供的收到条也根本没有相关的付款凭证以及取款记录相印证。根据交易习惯，假如被上诉人王建国与胡玉芝、何敬香之间存在房屋买卖关系，也根本不可能以60万元的现金进行交易。上诉人认为是被上诉人胡玉芝、何敬香为了恶意逃避执行而向被上诉人王建国书写的虚假的收到条。3、被上诉人王建国在一审时提供的房屋所有权证，只能证实本案涉案房屋的登记所有人是胡玉芝。4、被上诉人王建国在一审时提供的汶上县供电公司供电专用收据无法证实交电费的王建国就是本案的被上诉人王建国，也无法证实电费收据就是本案所涉房屋中所用电费的事实。5、至于被上诉人王建国提供的房屋租赁合同，不能证实租赁的是涉案房屋，是被上诉人胡玉芝、何敬香为了恶意逃避执行，串通他人制造的虚假合同。6、对于被上诉人王建国提交的汶上县房地产登记中心出具的不予受理通知书，证据形式不合法，不能作为有效证据使用。即使该通知书有证明效力，也只能证实在2015年8月5日无法办理的原因是该房产由于汶上县人民法院查封期间无法进行产权转移登记，也能够证实2015年8月份被上诉人胡玉芝已经有了蓄意与被上诉人王建国制造虚假合同的念头。7、关于汶上县供电公司出具的证明，不符合证据形式要件，不能作为有效证据使用，更不能证明被上诉人王建国的观点。8、关于证人王某出具的证明，不符合证人应当出庭作证的规定，不能作为认定案情的依据。综上，被上诉人王建国提交的证据，都是双方串通后极其容易就可以假造的书面材料，根本无法证实被上诉人王建国的观点。另外，原审法院在被上诉人王建国无法完成举证责任的情况下，宣布休庭，而后依职权调取了汶上县房地产登记中心出具的王建国、胡玉芝、何敬香申请房屋过户登记情况的说明，以及汶上县国土资源局出具的证明，上诉人认为原审法院这么做有违法律规定，这不是法律规定法院依职权调取证据的范围。原审法院应当依照被上诉人王建国当庭提交的证据来对本案事实进行认定。同时，上诉人认为原审法院调取的两份证明内容是虚假的，要求出具证明的单位相关人员出庭接受双方当事人的质询。二、原审判决适用法律错误。上诉人认为原审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定来认定本案的事实，属于适用法律错误。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判或发回重审。被上诉人王建国辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、被上诉人王建国提交的证据以及原审法院依法调查的证据相互印证，能够证实被上诉人王建国在原审法院查封前与被上诉人胡玉芝、何敬香签订了合法有效的房屋买卖协议，被上诉人王建国已经合法占有了涉案房屋，涉案房屋未办理过户登记并非被上诉人王建国自身原因，完全符合法律规定，其主张能够排除上诉人的执行。上诉人只是怀疑被上诉人王建国的证据及原审法院调取的证据是虚假的，但是没有提供充分的理由和证据证实自己的主张，更没有提供证据推翻被上诉人王建国的证据和原审法院调取的证据，对其上诉理由不应采信。原审法院调取证据符合民事诉讼法司法解释第115条的规定，能够作为认定事实的依据。民事诉讼法司法解释第115条规定的是人民法院可以要求制作证明材料的人员出庭作证，而不是规定第三人可以依据该条款要求制作证明材料的人员出庭作证。另外，因该房屋所占土地到底属于什么性质，可能涉及国家利益、社会公共利益或者他人合法权益，根据《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》第十五条之规定，原审法院向汶上县国土资源局调取证据是依职权调取证据，符合法律规定，应当作为认定事实的依据。二、办理房产过户登记需要提交房屋土地使用证。《房屋登记办法》第三十三条第五项“其他必要材料”，就包含土地使用证。实际过户登记过程中，房地产管理局也是要求提供土地使用证的。被上诉人胡玉芝、何敬香辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。2013年12月17日，我已经将涉案房屋卖给了被上诉人王建国，双方签订了房屋买卖协议，当天我收到房款后，将涉案房屋交付给了王建国，至此该房屋一直由被上诉人王建国占有使用。房屋交付没多久，我曾按照合同约定协助王建国到当地房管部门办理过户手续，但是房管部门以不具备过户条件为由未予办理过户。因此，该房产仍然登记在我的名下。我认为，涉案房屋所有权从双方签订买卖合同时起就已属于被上诉人王建国。我没有转移财产，也没有逃避债务，我与上诉人周景林之间的债务纠纷依法解决，与王建国无关，上诉人周景林不应当对属于被上诉人王建国的财产采取强制措施。二审查明的事实与一审认定的事实相一致。本院认为，本案争议的焦点问题是：被上诉人王建国对涉案房屋是否有权排除强制执行。针对该焦点问题，本院认为，上诉人周景林与被上诉人胡玉芝、何敬香民间借贷纠纷一案，是在2015年提起诉讼，原审法院于2015年4月10日根据周景林的申请查封了涉案房屋，又于2015年5月18日以调解方式结案，后在执行过程中，被上诉人王建国于2015年8月24日提出了书面异议。上诉人周景林虽主张被上诉人王建国与被上诉人胡玉芝、何敬香在2015年8月份就有了蓄意造假、逃避执行的念头，但从被上诉人王建国在一审时提交的汶上县供电公司出具的证明以及涉案房屋电力自助收费凭条来看，在2014年9月份，涉案房屋电费客户名称已变更为被上诉人王建国。另外，被上诉人王建国与被上诉人胡玉芝、何敬香签订的房屋买卖协议和收到条、被上诉人王建国与案外人郭玉帅签订的房屋租赁合同的落款日期均早于上诉人周景林起诉被上诉人何敬香、胡玉芝的时间。因上诉人周景林对被上诉人王建国提交的汶上县房地产登记中心出具的不予受理通知书有异议，原审法院为维护当事人合法权益，查明案情，依职权到汶上县房地产登记中心、汶上县国土资源局调取证据，做法并无不当。上诉人周景林虽然对被上诉人王建国提交的证据，以及对原审法院调取的证据有异议，但并无任何有力证据推翻上述证据的证明力。综合被上诉人王建国提交的证据，以及原审法院依职权调取的证据，足以证实被上诉人王建国与被上诉人胡玉芝、何敬香之间的房屋买卖行为真实合法，被上诉人王建国实际占有、使用了涉案房屋，且涉案房屋未办理过户登记手续并非被上诉人王建国过错所致。因此，被上诉人王建国对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上，上诉人周景林的上诉请求无法律和事实依据，本院依法不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人周景林负担。本判决为终审判决。审 判 长  朱壮男代理审判员  马 斌代理审判员  许贵梅二〇一六年四月十三日书 记 员  金广洋