四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川07民终1675号上诉人（原审第三人）：绵阳叶氏商贸有限公司，住所地绵阳高新区飞云大道中段121号。法定代表人：叶建寿，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵迂，四川真道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：绵阳闽兴投资有限公司，住所地绵阳高新区飞云大道中段121号闽兴钢材市场7号楼。法定代表人：叶君尧，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵宏斌，四川天府风律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宋安贵，男，汉族，生于1966年3月7日，福建省周宁县人，住绵阳高新区。上诉人绵阳叶氏商贸有限公司因与被上诉人绵阳闽兴投资有限公司租赁合同纠纷一案，不服绵阳高新技术产业开发区人民法院（2016)川0792民初281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人绵阳叶氏商贸有限公司的委托诉讼代理人赵迂，被上诉人绵阳闽兴投资有限公司的委托代理人赵宏斌到庭参加了诉讼，被上诉人宋安贵经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。上诉人绵阳叶氏商贸有限公司的上诉请求是：请求二审法院裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清后改判。事实和理由：原判认定事实不清，适用法律错误，被上诉人绵阳闽兴投资有限公司未交付租赁标的物之一的货物堆放场地。本案应采信工商局备案的合同而不应采信宋安贵签订的合同。被上诉人绵阳闽兴投资有限公司答辩认为原判决正确，请求二审法院维持一审判决。原审原告绵阳闽兴投资有限公司一审诉讼请求：1.被告宋安贵及第三人绵阳叶氏商贸有限公司立即搬出租赁的房屋；2.判令被告宋安贵及第三人支付逾期房屋、场地租金共计43800元，并按月租金两倍支付违约金，从2015年1月1日起算，至实际搬离之日止；3.判令被告宋安贵给付拖欠的水费144元、电费926元，共计1070元。诉讼过程中，原告申请将其第二项诉讼请求中支付逾期房屋、场地租金及违约金计算标准变更为：按合同约定租金的130%计算，其中违约金为合同约定租金的30%。原审法院审理查明：2014年1月2日，叶建寿与原告绵阳闽兴投资有限公司签订一份房屋租赁合同，承租原告位于绵阳高新区飞云大道中段121号绵阳闽兴钢材市场5栋1-3号房屋（面积90平方米），约定租赁期为2013年11月19日至2014年11月18日。该房屋年租金为人民币6000元、管理服务费为1000元，电话及水电押金1000元。此外，双方还对房屋使用要求和维修、房屋返还、转租转让及违约责任等事项作了约定。签订合同后，叶建寿将该租赁合同提交当地工商管理部门用于办理绵阳叶氏商贸有限公司工商登记，但并未实际向原告支付约定的租金。2014年4月21日，工商管理部门向绵阳叶氏商贸有限公司发出《准予设立/开业登记通知书》，并为其颁发营业执照，公司法定代表人为叶建寿，公司注册地址为绵阳高新区飞云大道中段121号（即闽兴钢材市场）。其后，绵阳叶氏商贸有限公司在闽兴钢材市场5栋1-3号房屋开展经营活动。2014年9月10日，绵阳叶氏商贸有限公司工作人员宋安贵与原告绵阳闽兴投资有限公司分别签订房屋租赁合同和场地租赁合同，约定将闽兴钢材市场5栋1号房屋（面积180平方米）及市场内原公路店面门口约460平方米货物堆放场地出租给宋安贵，租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日，房屋年租金30000元，场地年租金27600元，合计57600元，水电押金1000元，前述费用在签约日一次性付清；租赁期满，出租方有权收回该房屋及场地，如承租方需继续租赁该房屋及场地，则应于租赁期满前一个月向出租方提出续租书面要求，经出租方同意后重新确定租赁合同；除出租方同意承租方续租外，承租方应在租赁期届满后三日内返还租赁房屋及场地，否则应按月租金的两倍支付占用费；返还房屋应当符合正常使用状态，承租方除搬迁出可移动设施物品外，墙体、地面、顶面等固定装修不得破坏，无偿归出租方所有；如承租方在租赁期满后两个月内既不签订续租合同又不返还房屋、场地，或者承租方在租赁期满前一个月未向出租方支付续租租金，出租方有权采用停水停电及单方终止合同等措施；如发生逾期交付租赁物、擅自转租、逾期支付租金等违约行为，守约方有权解除合同并要求违约方按月租金两倍支付违约金。签订合同后，宋安贵将该两份合同提交第三人。同年10月14日，第三人向原告支付了该两份合同约定的房屋租金30000元、场地租金27600元，并由原告出具据了两张收条。2014年12月30日，宋安贵向原告绵阳闽兴投资有限公司出具声明，称不再续租闽兴钢材市场5栋1号房屋。其后，原告通知宋安贵和第三人绵阳叶氏商贸有限公司，要求其腾退房屋和场地，宋安贵以房屋及场地系第三人租用予以抗辩，第三人以其损失未得到赔偿为由，拒绝搬离。2015年3月8日，原告书面通知第三人，限其在7日内搬离闽兴钢材市场，并对案涉租赁房屋采取停电措施，但第三人仍继续占有、使用案涉房屋及货物堆放场地至今。另查明：1、宋安贵原系第三人绵阳叶氏商贸有限公司工作人员，于2014年9月底从该公司离职，但其后宋安贵按第三人要求继续办理其所经办的公司相关业务善后工作。2、第三人绵阳叶氏商贸有限公司所进行经营活动并非必须依赖电力供应才能开展，原告对闽兴钢材市场5栋1号房屋采取的停电措施仅导致第三人绵阳叶氏商贸有限公司经营不便而未造成无法经营。原审法院认定以上事实的证据有，经庭审核实的绵阳叶氏商贸有限公司营业执照及工商登记资料，绵阳闽兴投资有限公司与叶建寿于2014年1月2日签订的房屋租赁合同，绵阳闽兴投资有限公司与宋安贵于2014年9月10日签订的《房屋租赁合同》及《场地租赁合同》，租赁费收据，宋安贵出具的《声明》，2015年3月8日绵阳闽兴投资有限公司向第三人发出的《通知》，证人曹赛珊的证言，各方当事人陈述及庭审笔录。原审法院认为：2014年1月2日，叶建寿与原告签订房屋租赁合同，将该租赁合同提交当地工商管理机关，办理了绵阳叶氏商贸有限公司工商登记，并由绵阳叶氏商贸有限公司使用该房屋从事经营活动，但事后叶建寿和绵阳叶氏商贸有限公司均未按该合同约定向原告支付租金。2014年9月10日，时为绵阳叶氏商贸有限公司工作人员的宋安贵与原告分别签订《房屋租赁合同》和《场地租赁合同》，虽然订立合同时绵阳叶氏商贸有限公司未向宋安贵出具授权委托书，但房屋租赁合同和场地租赁合同约定的租赁标的物与第三人此前实际租赁使用的房屋和场地相同，合同约定的租赁期限与第三人实际占有使用租赁标的时间重合，订立该合同后第三人继续占有使用该租赁房屋及场地，并按该租赁合同约定向原告支付了约定租赁费共计57600元，而此前第三人实际使用该租赁房屋及场地开展经营活动，但并未支付过租金。综合前述事实，表明第三人认可宋安贵与原告于2014年9月10日签订的房屋租赁合同和场地租赁合同，并实际按该租赁合同履行。该房屋租赁合同和场地租赁合同由宋安贵以自己的名义与原告签订，但签订合同时原告知道宋安贵系第三人绵阳叶氏商贸有限公司工作人员，且明知该租赁房屋及场地已由第三人实际使用，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人……”之规定，该房屋租赁合同和场地租赁合同直接约束原告闽兴投资公司和第三人绵阳叶氏商贸有限公司，其中原告为该租赁合同出租人，第三人系承租人。宋安贵不是该租赁合同一方当事人，也未实际使用该租赁房屋和场地，不应向原告承担民事责任。该房屋租赁合同和场地租赁合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应自觉遵守，并全面履行各自的合同义务。2014年12月31日，该租赁合同约定租赁期限届满，第三人在租赁期届满前未按合同约定向出租方提出续租书面要求，代表第三人签订合同的宋安贵明确向原告表示不再续签租赁合同，故租赁期限届满后原租赁合同关系即终止。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。……”之规定，该院对原告绵阳闽兴投资有限公司要求第三人搬离租赁房屋及场地并返还租赁物的主张予以支持。第三人绵阳叶氏商贸有限公司作为承租人未按约定在租赁期届满后三日内返还原告租赁房屋及场地，经原告催告后仍未搬离，其行为构成违约，依法应当向原告承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定和当事人之间租赁合同有关约定，结合原告的诉讼主张及本案案情，绵阳叶氏商贸有限公司应搬离租赁的房屋及场地并返还原告，同时按月租金4800元（57600元÷12个月）向原告支付占用租赁房屋及场地的租金，并按月租金4800元的30%（即月1440元）向原告计付逾期返还租赁房屋及场地的违约金，从2015年1月4日起算，至实际向原告返还租赁房屋及场地之日止。原告请求判令被告及第三人支付拖欠的水费144元、电费926元，但未提供相关证据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，对原告该项诉讼请求，法院予以驳回。第三人主张原告违约，请求判令原告赔偿因搬迁导致的装修（添附物）损失及停止供电的经营损失共计130000元，并返还已支付租赁费57600元。法院认为，原告与第三人之间的租赁合同期限届满后，双方未续签合同，双方之间的租赁合同关系终止，第三人应当按约定及时返还原告租赁房屋及场地。至于该租赁房屋的装修添附物的处理，按照双方之间房屋租赁合同的约定，房屋租赁期限届满后，除可移动设施物品外其余固定装饰装修无偿归原告所有，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”之规定，法院对第三人的该请求不予支持。至于第三人主张的停止供电的经营损失，按照双方之间房屋租赁合同约定，第三人在租赁期满后两个月内既不签订续租合同又不返还房屋、场地，原告作为出租人有权采用停水停电等措施，其停止供电行为不构成违约，第三人该请求不能成立，该院不予支持。第三人请求原告返还其已支付租赁费57600元，该租赁费属第三人租赁使用案涉房屋及场地而按约定应当向原告支付的租金，第三人请求原告返还，于法无据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条和第四百零二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，遂判决：一、由第三人绵阳叶氏商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告绵阳闽兴投资有限公司返还其租赁使用的绵阳高新区飞云大道中段121号闽兴钢材市场5栋1-3号房屋及该市场内原公路店面门口的货物堆放场地；二、由第三人绵阳叶氏商贸有限公司于本判决生效之日起十日内按月租金4800元向原告绵阳闽兴投资有限公司支付逾期返还租赁房屋及场地的租金，并按每日48元向原告绵阳闽兴投资有限公司计付逾期返还租赁房屋及场地的违约金，从2015年1月4日起算，至实际向原告返还租赁房屋及场地之日止；三、驳回原告绵阳闽兴投资有限公司的其他诉讼请求；四、驳回第三人绵阳叶氏商贸有限公司的诉讼请求。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：1.在双方的租赁交易法律关系中，双方真实履行的合同是工商局里存在的租赁合同还是宋安贵作为绵阳叶氏商贸有限公司的代表与绵阳闽兴投资有限公司签订的租赁合同?2.对于租赁标的物中的场地是否交付?关于第一个争议的焦点问题，由于本案存在两份租赁合同，一份是2014年1月2日，叶建寿与原告签订的房屋租赁合同，该份合同保存于工商部门，连本案的各方当事人手里都没有该份合同，是一审法院在工商部门去查出来的。第二份合同是2014年9月10日，时为绵阳叶氏商贸有限公司工作人员的宋安贵与一审原告签订的房屋租赁合同和场地租赁合同，虽然订立合同时绵阳叶氏商贸有限公司未向宋安贵出具授权委托书，但房屋租赁合同和场地租赁合同约定的租赁标的物与第三人此前实际租赁使用的房屋和场地相同，合同约定的租赁期限与第三人实际占有使用租赁标的时间重合，订立该合同后第三人继续占有使用该租赁房屋及场地，并按该租赁合同约定向原告支付了约定租赁费共计57600元。因此，从双方的实际履行情况看，第二份合同才是体现双方交易真实意思表示的合同。而第一份合同明显是为了满足办理公司登记的需要而签订的实际并未履行的合同。因此，上诉人主张本案应采信第一份合同的理由不成立，本院不予支持。关于场地的交付问题，在一审的开庭笔录里记载有“审：第三人，你们实际使用的房屋及场地是哪些？第三人：5栋1号和3号，两间房屋及场地，与原告说的一致。”这是本案上诉人（一审第三人）的副总经理叶建冰的陈述，叶建冰在一审时是绵阳叶氏商贸有限公司的全权委托诉讼代理人。从笔录反映出租赁标的物中的场地是交付了的。因此，上诉人的该上诉理由也不成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，证据确实充分，审判程序合法，判决恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费3546元，由上诉人绵阳叶氏商贸有限公司承担。本判决为终审判决。此页无正文。审判长  李又平审判员  赵才明审判员  陈 幽二〇一六年十月十一日书记员  张 薇