广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂03民终431号上诉人（一审原告）桂林市房产管理局第三房产管理处，住所地广西壮族自治区桂林市桂大路二十一栋前楼二楼。法定代表人莫莉，该处处长。委托代理人程进宝，广西君健律师事务所律师。委托代理人周金刚，广西君健律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）曹婷婷，桂林市中山中路阳桥桥头“街巴”员工。委托代理人刘竹玉，桂林市劳动保险所退休干部。上诉人桂林市房产管理局第三房产管理处因房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2015）星民初字第946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月2日受理后，依法组成由审判员王治斌担任审判长，审判员陆建华和代理审判员周丽参加的合议庭，于2016年3月18日公开开庭审理了本案。书记员秦婧担任记录。上诉人桂林市房产管理局第三房产管理处的委托代理人程进宝，被上诉人的委托代理人刘竹玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2008年7月，原、被告签订《公有直管住宅租赁合同》一份，该合同约定：甲方（原告）同意将座落在桂林市××星区新生街××）31号1层2号的公有直管住宅（下称标的房屋）出租给乙方（被告）；租赁时间从2008年7月1日至2009年6月30日；该标的房屋租金为每月151.06元，乙方于每月10日前向甲方交纳或甲方到户向乙方收取当月租金（如乙方有拖欠租金则可同时收取拖欠租金；如乙方同意可协商预收多月租金）。乙方代理人和其同住人员均有支付租金的义务；标的房屋属自然损坏的公共部分，房屋主体和附属设施设备由甲方负责维修；标的房屋因乙方使用不当或过错造成房屋及其附属设施损坏的，由乙方负责维修或由乙方出资委托甲方维修。如乙方拒绝维修，甲方有权维修，但由此发生的一切费用均由乙方负担；乙方在租赁期限内有以下行为之一的，甲方可以终止本合同及收回乙方的使用权，并由乙方承担相应的经济损失：（1）擅自转租、转让、转借他人或擅自调换标的房屋的；（2）擅自拆改标的房屋的结构或改变用途的；（3）无正当理由不按时交纳房屋租金的。甲方将下发《催缴通知书》，可按拖欠租金总额20%的标准收取违约金；超过六个月不缴纳的，甲方将下发《终止合同通知书》，并要求乙方腾退承租的标的房屋。2009年6月30日合同租赁期限届满后，被告继续租住于该房屋中并交纳租金，原告继续收取租金。2012年被告未经原告同意，将涉案房屋的厨房由石棉瓦、木头横梁改为现浇屋面，在厨房内搭建厕所，在房屋的晒台旁砌筑墙体并安装防盗网。在被告施工过程中，被告的邻居向原告反映被告改建房屋对其造成不良影响。原告的工作人员曾到现场查看并要求原告及其母亲刘竹玉停止施工，恢复原状，未果。原告分别于2013年1月15日、1月28日向被告下发书面通知，要求被告立即停止施工，恢复原状。2013年1月，被告修建的墙体及安装的防盗网被部分破坏，被告搬离了该房屋，至今该房屋实际上无人居住。2013年11月28日，桂林市房产管理局作出《桂林市房产管理局关于曹婷婷反映第三房管处对其违章建筑下发公有〈通知〉信访事项的答复意见书》，对曹婷婷的答复如下：“一、你在租住新生街31号1-2号直管公房二楼平台上砌墙和在一楼搭建厕所，未办理任何手续，属违章建筑，第三房管处下发通知，要求你拆除无错。二、未经房管处同意，改建厨房，所发生的费用自行承担。”被告不服，提出行政复议。2015年3月18日，桂林市人民政府下发《桂林市人民政府驳回行政复议申请决定书》（市政复决字（2014）23号），驳回了被告的行政复议申请。2015年6月17日，被告向桂林市房产管理局交纳了2015年1月至12月的房屋租金1812.72元。另查明，桂林市七星区新生街（路）31号1层2号的公有直管住宅的所有权人为桂林市房产管理局，原告为桂林市房产管理局下属的事业单位法人，其宗旨和业务范围为“为群众提供房管服务；房屋管理：房屋产籍管理，房屋维护修修缮”。该院于2015年11月13日到涉诉房屋所在地进行了现场勘查，发现厨房天花板确实为现浇屋面，厨房角落有一卫生间，现浇屋面之上有倒落的墙体、防盗网，还有一个未完成的小洗手间。一审法院审理认为，2008年7月原、被告签订的《公有直管住宅租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效，当事人应依法依约履行自己的义务。该租赁合同期满后，被告继续交租金给原告，原告收取被告租金，视为租赁合同续展，双方没有再约定租赁期限。被告已于2015年6月17日向桂林市房产管理局交纳了2015年1月至12月的房屋租金1812.72元。原告向该院提起诉讼的时间是2015年6月19日，原告称被告2015年1月至6月未交房租与事实不符。其要求被告支付欠交租金906.36元及逾期付款违约金181.27元的诉讼请求没有事实依据，该院不予支持。被告未经原告同意，将涉案房屋的厨房屋面由石棉瓦、木头横梁结构改为现浇屋面，在厨房内搭建厕所，在厨房屋面上砌筑一面墙并安装防盗网，显然是不对的。该院到现场勘查，发现厨房屋面所砌墙体和防盗网已被推倒。原来原告提供给被告的是搭建在住房之外的一个屋面为石棉瓦的简易厨房，从厨房的现状来看，现浇屋面的厨房更加安全，经济价值更高。涉诉房屋为公有直管住宅，如果强行恢复原状，会造成公共资源的贬损，造成利益失衡。故对原告要求被告将厨房恢复原状的诉讼请求，该院不予支持。双方签订的《公有直管住宅租赁合词》只约定了终止合同的情形，并未约定解除合同的情形，即不符合约定解除的条件。本案也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除的条件，原告主张被告的行为符合《桂林市城镇公有房屋管理暂行办法》第二十一条的规定，原告有权解除合同，但《桂林市城镇公有房屋管理暂行办法》并非法律渊源，该院不予适用。故对原告要求解除原、被告签订的租赁合同的诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决如下：驳回原告桂林市房产管理局第三房产管理处的诉讼请求。本案收取案件受理费50元（原告已预付），由原告桂林市房产管理局第三房产管理处负担。被上诉人桂林市房产管理局第三房产管理处不服一审判决，上诉称，一、一审判决事实不清，证据不足，判决结果错误。（一）对于无固定期限的租赁合同，当事人均有权随时解除合同。1、法律依据：（1）《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”（2）《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”（3）《广西壮族自治区保障性住房管理暂行办法》第五十八条规定：“享受保障性住房的保障对象违反本办法中相关规定，擅自改变房屋用途，损毁、破坏、改变房屋结构和配套设施的，由市、县住房保障主管部门责令限期改正；情节严重、拒不改正的，取消保障资格，收回保障性住房。”2、本案中，上诉人与被上诉人签订的合同期限从2008年7月1日至2009年6月30日止，之后双方没有另行签订新的房屋租赁合同，依据法律规定，自2009年7月1日起双方的租赁合同应“视为不定期租赁”，上诉人与被上诉人均有权随时解除合同。（二）双方已经约定了收回房屋的条款。《共有直管住宅租赁合同》第八条第2项约定：被上诉人有下列行为之一的，上诉人可以终止本合同及收回房屋。（2）擅自拆改标的房屋的结构或改变用途的；（3）无正当理由不按时交纳房屋租金的，超过六个月不交纳的，原告有权收回房屋，等等。（三）被上诉人具有违约行为，上诉人有权依法解除合同。1、法律依据：（1）《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”（2）《广西壮族自治区保障性住房管理暂行办法》第四十八条规定：享受保障性住房的对象有下列情况之一的，由市、县住房保障主管部门作出取消保障资格的决定，保障性住房产权所有部门或单位收回或者回购保障性住房：（四）无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房或者公共租赁住房租金的。2、被上诉人自2015年1月1日至六个月内，未依约支付租金，被上诉人在开庭时提交的交付租金的证据，只能证明被上诉人支付租金的时间在2015年6月10日以后，其已经违反了在每月的10日前支付当月租金的约定，即，被上诉人在6月10日以后支付租金的行为，己经超过了合同约定的期限。总体而言，被上诉人已经超过六个月未向上诉人交付租金。3、2011年9月29日之前（被上诉人于2011年10月11日才提出维修报告）因擅自对租赁的房屋进行拆除、改建，将原有的屋顶改为现浇，在厨房中另行兴建卫生间，并加盖围墙的行为，明显违反了合同约定，必须予以制止。二、一审判决以“租赁房屋原有屋面是石棉瓦，现浇瓦屋面的厨房更安全，经济价值更高”的理由，驳回上诉人要求被上诉人恢复原状的请求，没有法律依据，是错误的。（一）被上诉人不具有房屋权属资格，其无权自主决定是否需要对租赁房屋原有石棉瓦翻修或重建为现浇以及新建厕所。（二）被上诉人将租赁的房屋在不经房屋所有权人同意的情况下，擅自翻修或重建以及新建厕所的行为，违反法律规定，行为无效。（三）被上诉人在对房屋进行翻修或重建之前，没有向建设规划行政机关进行申报，该擅自翻修或重建以及新建厕所的行为无效。（四）即使被上诉人履行了以上所有的手续，那么，被上诉人也没有重建房屋的施工资质，其现浇的屋面及厕所的安全性无法保障，房屋内居住的人员的安全存在巨大隐患。（五）《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”因此，被上诉人擅自翻修或重建以及新建的房屋，依法无效，其必须恢复原状。综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律不当。请求二审法院在正确认定事实的基础之上，依法撤销一审判决，维护上诉人的合法权益和法律的权威。被上诉人曹婷婷答辩称，上诉人无事生非，制造事端。没有证据诬陷被上诉人。1、被上诉人当年的6月17日已缴清全年的房租费，上诉人6月19日起诉说被上诉人欠费。2、上诉人没有证据就在诉状上说被上诉人重新砌筑厨房一间。新建厕所一间。谁主张谁举证，以上2点上诉人没有提供任何证据纯属诬陷被上诉人。上诉人故意混淆直管公房和保障性住房、修缮和损毁的概念，胡搅蛮缠。直管公房是国家计划经济体制下公共积累的一种的产物，以低租金福利制为基本特征，其产权属国家所有，由房产行政主管部门代表政府直接管理。直管公房都是六七十年代的旧房子，其维修坚持“以解危为主”，保障住户安全，逐步改善提高住户的使用和居住环境。拆换简易的石棉瓦的屋面，在橱房内建卫生间是政府棚户房改造的民心工程的换瓦项目和基础配套工作。保障性住房是市场经济下2004年才开始建的配套新房子，维修的概率小。两者是不同的概念，不能混淆。依据公有直管住宅租赁合同，证明被上诉人是用益物权人，依法享有占有、使用和收益的权利。依法被上诉人有行使修缮居住房的权力。物权法第117条规定：“用益物权人对他人所有的不动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”第120条规定：“用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定，所有权人不得干涉用益物权人行使权利。”合同法221条规定：“出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修。”被上诉人于2011年12月自行维修，其一、拆除了厨房简陋的屋面，换成安全稳固的现浇屋面，墙是原有的墙。其二、是在厨房内修建卫生间，使房屋具备正常使用功能。上诉人没有事实证据和法律依据，将被上诉人拆旧换新的修缮工作说是损毁，简直就是混账逻辑。三、上诉人滥用职权欺负被上诉人，公权越位发通知，妄想收回公房谋私。为了安全居住被上诉人依法行使用益物权人的权力，出钱拆除厨房屋面上的2003年修建的、简陋的木头横梁加石棉瓦，换成安全的现浇屋面。错在哪？违反上诉人的什么规定？你要发两个侵权的通知，无事实无法律依据地说被上诉人的修缮是“搭盖违章建筑、要停工、要拆除，不恢复原状就取消租用权、收回公房。”上诉人眼中没有党纪国法，上诉人是出租人被上诉人是承租人，双方法律地位、权利义务平等。上诉人没有权限发通知遏制被上诉人修缮危房，上诉人没有权限要被上诉人恢复原状，是上诉人乱作为搅得被上诉人的修缮无法继续，致使无法居住，上诉人以闲置房为借口，妄想通过诉讼形式达到谋划收回公房，侵吞公房的目的，严重违法侵犯人权，侵犯被上诉人的居住权。国法不容。上诉人不是房屋所有人，无权收回公房。物权法第56条：“国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。”综上所述，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。综合诉辩双方的意见，对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。本院认为，上诉人提出解除与被上诉人的直管公房租赁关系，取消被上诉人的租赁权，收回涉诉房屋的理由，除“对于无固定期限的租赁合同，当事人均有权随时解除合同。”的理由外，其余理由与其在一审诉讼中的理由并无不同，就其原理由是否成立，一审判决已经作出了评判，本院予以赞同，在此不再赘述。至于上诉人提出其可以随时解除与被上诉人无固定期限的租赁合同的问题，因被上诉人在上诉人向一审法院起诉前，即2015年6月17日已经缴纳该年度全年的房屋租金，不存在上诉人于同年6月19日起诉时所称的解除合同的条件，以及法律规定“当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之情形，故上诉人在上诉时才提出的该项理由不成立，本院不予支持。因此，一审判决认定事实清楚，证据充分，审理程序合法，适用法律实体处分并无不当，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人桂林市房产管理局第三房产管理处负担。本判决为终审判决。审 判 长  王治斌审 判 员  陆建华代理审判员  周 丽二〇一六年四月十八日书 记 员  秦 婧