上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初2171号原告（反诉被告）上海御鑫钢木制品有限公司。法定代表人杨珊珊。委托代理人薛丽，上海闰德律师事务所律师。被告（反诉原告）上海轩江五金厂。法定代表人陈国安。委托代理人丁云池，安徽皋陶律师事务所律师。原告上海御鑫钢木制品有限公司诉被告上海轩江五金厂房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年2月25日立案受理后依法由审判员张分独任审理。本案于2016年3月22日第一次公开开庭进行了审理，原告委托代理人薛丽、被告公司法定代表人陈国安及委托代理人丁云池到庭参加诉讼。同日，被告提起反诉，本院依法予以受理。本案于2016年4月25日第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人薛丽、被告公司法定代表人陈国安及委托代理人丁云池到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海御鑫钢木制品有限公司诉称：2015年4月13日，原、被告签订租赁合同一份，约定被告承租原告方位于上海市青浦区某路某号的厂房，期限从2015年5月1日至2018年4月30日，租金交付方式为付六押一，月租金为人民币（以下币种均为人民币）13,666元，并约定被告应准时在到期之前向原告预付租金。合同签订后，原告如期交付位于青浦区某路某号1,070平方米的厂房给被告使用，被告支付了一个月押金13,666元及2015年5月1日至2015年10月31日的租金81,996元，共计95,662元。2015年11月1日以后，被告经原告多次催促，仍拒不交纳2015年11月1日以后至搬离之日的租金。原告认为被告自2015年5月1日起一直在使用该承租厂房，但拒不交纳2015年11月1日以后的租金，明显违法律规定和合同约定，故诉诸法院，要求判令：1、依法解除原、被告双方签订的租赁合同；2、被告支付租金30,472元（计租期间为2015年11月1日至2016年3月4日，按照每月7,618元计算）；3、被告腾退系争厂房内所有机器设备；4、本案诉讼费由被告承担。审理中原告表示因系争厂房已经被拆除，故撤销要求被告腾退厂房内机器设备的诉请。被告上海轩江五金厂辩称：不同意原告诉讼请求。原、被告签订的租赁合同因租赁物无权属证明，违反法律规定，应属无效。为此，被告提出反诉，要求判令：1、确认反诉原、被告签订的租赁合同无效；2、反诉被告退还反诉原告订金3,000元；3、反诉被告退还反诉原告车间隔层补贴款2,000元；4、反诉被告退还反诉原告六个月租金及押金共计92,600元；5、反诉被告赔偿反诉原告机器及经营损失10万元；6、反诉费用由反诉被告承担。反诉被告上海御鑫钢木制品有限公司辩称：合同效力由法院依法予以认定；订金已转为租金，故应包含在租金内，不应退还；隔层补贴款由法院认定；押金及租金返还无法律依据，因为反诉原告已经使用；反诉原告主张的损失与反诉被告无关，系因第三人朱家角镇人民政府及被告人为扩大损失造成，故反诉被告不认同损失数额；反诉费不同意承担。经开庭审理查明：2015年4月13日，原、被告签订《厂房（仓库）租赁合同》一份，约定原告将位于上海市青浦区某路某号、面积为1,070平方米的厂房或仓库租赁给被告使用，租赁用途为加工。租赁期限为3年，自2015年5月1日至2018年4月30日止。租金为每平方米0.42元，交付方式为付六个月押一个月。并约定，被告在合同签订前，向原告支付租赁保证金（押金）13,666元。同时，双方在合同末尾备注如下内容：厂房里面阁楼每年2,000元（一次付清），门卫每个月补200元，卫生费和水费公摊，一月一付。合同签订后，系争厂房交付被告使用，被告支付六个月租金及押金95,662元、一年的隔层补贴款2,000元。2015年10月27日，被告承租的部分厂房被拆除；2016年3月4日，剩余厂房被拆除。另查明，系争厂房无产权证及合法批建手续。2015年11月3日，上海市青浦区朱家角镇人民政府发布朱限拆〔2015〕第03号责令限期拆除违法建筑决定书，要求拆除系争厂房所属地块上的违法建筑，并于2016年2月17日、3月7日发布告知书，要求各业主自行搬离机器设备及拆除房屋等。以上事实，由原、被告的陈述及《厂房（仓库）租赁合同》、照片、收款收据、拆违决定书、告知书等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，原告提出因2015年10月27日被告所承租的部分厂房（面积为480平方米）被拆除，故自2015年11月1日起被告应按照每月7,618元的标准向原告支付租金，直至2016年3月4日剩余厂房被政府强制拆除为止。期间原告在得知厂房将被强拆以后于2016年3月5日、9日通知过被告法定代表人，催促被告及时搬走，而被告迟迟不搬走。为证明上述主张，原告当庭播放电话录音作为证据，未提供书面录音内容。被告认为原告提供的证据不符合证据规则要求，对其真实性不予认可，即使上述录音是真实的，其发生时间也是在系争厂房被拆除以后，应为原告故意事后补充的，事实上原告从未就系争厂房被拆除一事提前通知过被告。同时，被告主张因系争厂房存在漏水等问题及安全隐患，导致被告长期无法使用，被告多次要求解除合同或对系争厂房进行修复，原告一直拖延未解决；2015年10月27日被告承租厂房被拆除的面积为500平方米；因系争厂房无产证，故双方签订的租赁合同应属无效，相应的法律后果就是原告应退还被告订金、车间隔层补贴款、六个月租金及押金，并赔偿被告经营及机器损失。为此，被告提供订金收据、知会函、照片、通话录音、现场检查记录单、会议纪要等作为证据，并说明订金收据中“已抵扣第一次房租”系由被告法定代表人之子陈俊所写，其对该事实予以认可。原告对被告提供的上述证据的真实性不予认可，认为无法证明系争厂房存在质量问题。即使租赁合同无效，被告也应向原告支付相应的使用费。根据庭审确认的事实，本院认为：合同生效要件除双方当事人意思表示一致外，同时不得违反国家法律、行政法规的强制性规定。本案系争厂房无合法产证或建房用地批复手续，故原、被告所签订的租赁合同应属无效。合同无效，因该合同取得的财产应予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应折价补偿。系争厂房已经被拆除，故不存在返还之必要。原告收取的押金应予以返还，故对被告要求返还押金13,666元的诉讼请求本院予以支持。对于被告所提出的厂房存在漏水及安全隐患等问题，致使其未能使用该厂房的主张，本院认为，从其庭审陈述及提供的照片等材料显示，合同签订后原告即将系争厂房交付被告，且被告亦将机器设备存放于系争厂房，是否使用及正常生产都不能否认其实际占用该厂房的事实，故本院认定合同签订后被告即占有使用系争厂房，其应向原告支付房屋使用费。结合双方当事人约定的租金标准、被告实际占有使用厂房的时间及面积变化情况，本院确认被告还应支付给原告房屋使用费28,635.60元。本案所涉车间隔层于2016年3月4日拆除，而被告支付的补贴款2,000元为一年的对价，故本院确定原告应返还被告车间隔层补贴款333.30元。被告对金额为3,000元的厂房订金收款收据中由陈俊手写的“已抵扣第一次租金”无异议，且双方均认可被告已支付的95,662元钱款由六个月租金及押金13,666元构成，故对被告所提出的返还订金3,000元的主张，本院不予支持。对于被告主张的机器及经营损失，因被告未提供相应的证据予以证明，且经本院释明后其亦明确表示不申请进行鉴定、评估，故对该项诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十七条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告上海御鑫钢木制品有限公司与被告上海轩江五金厂于2015年4月13日签订的《厂房（仓库）租赁合同》无效；二、被告上海轩江五金厂应于本判决生效之日起十日内支付原告上海御鑫钢木制品有限公司房屋使用费人民币28,635.60元；三、反诉被告上海御鑫钢木制品有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告上海轩江五金厂押金人民币13,666元；四、反诉被告上海御鑫钢木制品有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告上海轩江五金厂车间隔层补贴款人民币333.30元；五、驳回反诉原告上海轩江五金厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币721.80元，减半收取计人民币360.90元，由原告负担人民币50元，被告负担人民币310.90元；反诉受理费人民币2,166元，由反诉原告负担人民币2,016元，反诉被告负担人民币150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张分二〇一六年四月二十九日书记员  王菲附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。