云南省高级人民法院执 行 裁 定 书（2016）云执复19号申请复议人（原申请执行人）刘思玉。申请复议人刘祖荣（原申请执行人）。被执行人蒙自煜升房地产开发有限公司。住所地：云南省蒙自市。法定代表人刘祖荣，该公司经理。被执行人周志刚。刘思玉、刘祖荣不服云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院（以下简称红河中院）（2016）云25执异1号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行书面审理，现已审查终结。刘思玉、刘祖荣与蒙自煜升房地产开发有限公司（简称煜升公司）、周志刚股权转让合同一案，2015年10月15日，红河中院作出（2015）红中民二初字第171号民事调解书，调解确定的主要内容为：由周志刚向刘思玉、刘祖荣支付股权转让价值补偿款3000万元，其中2015年10月20日前支付1000万元，2015年12月9日前支付500万元，2016年1月18日前支付1500万元，若周志刚不按期支付，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准率的四倍给付利息；煜升公司对上述款项承担连带清偿责任。因被执行人未依照调解书第一、二次给付约定履行，申请人申请强制执行，红河中院于2016年1月5日立为（2016）云25执62号执行案件进行执行。诉讼期间，红河中院于2015年5月8日作出（2015）红中民二初字第171-1号民事裁定书，冻结周志刚在煜升公司持有的价值1500万元的股权。红河中院在执行过程中，于2016年1月14日作出（2016）云25执62-1号、62-2号、62-3号执行裁定书，分别冻结了煜升公司在中国工商银行红河牡丹支行25×××53帐户1500万元内存款（实冻5735.63元）、中国工商银行蒙自支行25×××41帐户1500万元内存款（实冻9784.66元）、平安银行红河分行营业部帐户1500万元内存款（实冻7327.27元）。2016年1月19日作出（2016）云25执62-11号执行裁定书，查封煜升公司名下位于蒙自市官房酒店南侧、登记在蒙国用（2012）第1825号土地使用证项下国有土地使用权一宗（6625㎡）；查封期间，由煜升公司保管、使用，不得转移，不得设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。2016年1月20日作出（2016）云25执62-12号执行裁定书，冻结周志刚在富滇银行红河分行62×××59、62×××77及煜升公司帐户共3500万元内存款（实冻11680.21元）。调解书第三次给付款项到期后，被执行人仍未履行义务，申请人再次向红河中院申请强制执行，红河中院于2016年1月21日以（2016）云25执84号执行案件进行执行。2016年1月25日，解除了对煜升公司基本账户25×××53的冻结。2016年1月26日，作出（2016）云25执62-13号、（2016）云25执84-6号执行裁定，分别预查封了煜升公司的轴承厂棚户区改造开发项目（天德中兴）一期第三、四幢二楼商业用房共107套2483.83㎡（A2-01至A2-107号）、一楼商业用房共88套1993.49㎡（A1-1至A1-36、A1-40至A1-43号、A1-47至A1-93号及A1-105）。煜升公司、周志刚以上述裁定冻结、查封明显超标的为由向红河中院提出书面执行异议。红河中院审查认为：一、煜升公司、周志刚称已按调解书履行834万元，申请执行人认为上述给付属于双方在本案外的借款清偿，双方有争议，不能充分认定属于履行本案调解书义务。二、冻结银行帐户存款金额只是对冻结额度内的存款限制提取，未实际冻结足够的存款。本案中冻结了煜升公司的六个银行帐户，已解冻一个，现在冻结的实际金额不足3万元，不足于实际执行给付。三、煜升公司注册资本8000万元，全部为认缴出资，股东并未实际出资；公司股东为刘祖荣、周志刚、周龙、刘子银共四人，周志刚持有57%的股权合计人民币4560万元，但股权价值因公司的净资产、赢利亏损等因素上下浮动；在诉讼和执行中，被执行人未提供股权的实际价值材料，法院无法确认实际价值，财产保全裁定书“价值以人民币1500万元为限”只是一个保全措施，其实际价值只有在处置后才能确定。四、查封的蒙国用（2012）第1825号土地使用权一宗为煜升公司在轴承厂棚户区改造项目中的在建工程（房产）用地，煜升公司于2014年12月19日曾以该土地作抵押向工商银行蒙自支行贷款1500万元（当时评估价2100万元），本案标的处置变现后款项须优先清偿工商银行的本息，余款才在本案中进行执行给付，明显不足于对本案进行清偿；且裁定书明确“查封期间，由煜升公司保管、使用，不得转移，不得设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为”，未对权利人的实际使用形成妨碍和损害。五、煜升公司开发的轴承厂棚户区改造项目中一、二楼商业用房现在正在建设中，查封价值以煜升公司与谢蕾买卖价、煜升公司向州房管处报备价等作参数，以及近期房屋拍卖情况综合考量，查封价值未明显超过。执行过程中经法院主持双方进行协调，双方曾达成意向性协议，周志刚应给付申请人人民币3772万元，执行中继续查封轴承厂棚户区改造项目中一、二楼商业用房，解除其他所涉财产查封及冻结，后因申请人提出其他新的请求未达成一致。根据本案的实际执行情况，最后查封煜升公司开发的商业用房及相应土地使用权，继续查封、冻结被执行人的股权、银行帐户等也无必要，故作出（2016）云25执异1号执行裁定：一、解除（2015）红中民二初字第171-1号民事裁定书对周志刚在煜升公司持有股权的冻结。二、解除（2016）云25执62-2号执行裁定书对煜升公司在中国工商银行蒙自支行25×××41帐户的冻结。三、解除（2016）云25执62-3号执行裁定书对煜升公司在平安银行红河分行营业部帐户的冻结。四、解除（2016）云25执62-11号执行裁定书对煜升公司蒙国用（2012）第1825号土地使用证项下，除轴承厂棚户区改造开发项目（天德中兴）一期第三、四幢房屋一、二层商铺占用土地（具体以土地管理部门办理土地使用权证时核准面积为准）外的其他国有土地使用权的查封。五、解除（2016）云25执62-12号执行裁定书对周志刚在富滇银行红河分行62×××59帐户、62×××77帐户，以及煜升公司帐户的冻结。申请执行人刘思玉、刘祖荣不服，向本院申请复议，请求本院撤销红河中院（2016）云25执异1号执行裁定。理由为，1、煜升公司与名叫谢蕾的购房人签署了《商品房认购协议书》，已将“天德中兴”项目三、四幢一层商铺转让给了谢蕾，其中就包含红河中院采取查封措施的商铺。2、红河中院未经申请执行人的同意，擅自解除被执行人名下的银行账户、股权、国有土地使用权的冻结、查封，损害了申请执行人的合法权利，导致不能清偿或者不能足额清偿申请执行人的债权。本院查明事实与红河中院查明事实一致。本院另查明，1.2015年10月31日，煜升公司与谢蕾签订商品房认购协议书，煜升公司将“天德中兴”项目三、四幢一层商铺建筑面积为137.78平方米、按照平均单价人民币15000元／平方米的价格销售给谢蕾，共计人民币206.67万元。2016年1月26日，红河中院作出（2016）云25执62-13号裁定书预查封煜升公司的轴承厂棚户区改造开发项目（天德中兴）一期第三、四幢一楼商业用房共88套1993.49㎡，二楼商业用房共107套2483.83㎡。2.煜升公司“天德中兴”项目三、四幢二层商铺平均单价人民币10000元／平方米。本案执行标的3700余万元。本院认为，本案的焦点问题是：红河中院查封被执行人名下蒙国用（2012）第1825号土地使用证项下国有土地使用权以及煜升公司轴承厂棚户区改造开发项目（天德中兴）一期第三、四幢一楼、二楼商业用房，能否满足权利人的债权。本案中，红河中院作出（2016）云25执62-13号裁定书预查封了煜升公司的轴承厂棚户区改造开发项目（天德中兴）一期第三、四幢一楼商业用房共88套1993.49㎡，按照煜升公司与谢蕾签订的商品房认购协议书，煜升公司“天德中兴”项目三、四幢一层商业用房按照平均单价人民币15000元／平方米的价格计算，一层商业用房价值人民币29902350元。二楼商业用房共107套2483.83㎡，按照平均单价人民币10000元／平方米的价格计算，二层商业用房价值人民币24838300元。一、二层商业用房价值人民币共计54740650元。扣除煜升公司出售给谢蕾建筑面积为137.78平方米价值206.67万元的一层商铺，红河中院查封被执行人煜升公司轴承厂棚户区改造开发项目（天德中兴）一期第三、四幢一楼、二楼商业用房，能满足权利人的债权。法律规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。本案中，被执行人名下的房屋产权和土地使用权登记分属不同的机关，法院应当分别办理查封登记。由于煜升公司名下登记在蒙国用（2012）第1825号土地使用权不可分割，法院查封被执行人名下的房屋产权的同时将土地使用权进行查封，能有效避免标的物在评估、拍卖、变卖等处置过程中土地被不同司法机关查封导致的争议，利于债权人实现债权，也符合物权法房地一体的基本原则。综上，申请复议人刘思玉、刘祖荣的复议请求部分成立，本院应予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项之规定，裁定如下：一、维持红河中院（2016）云25执异1号执行裁定书第一、二、三、五项的裁定内容。二、撤销红河中院（2016）云25执异1号执行裁定书第四项的裁定内容，变更第四项为：1、维持红河中院（2016）云25执62-11号执行裁定书对煜升公司名下的蒙国用（2012）第1825号土地使用证项下的国有土地使用权的查封，2、维持红河中院（2016）云25执84-6号、（2016）云25执62-13号执行裁定对被执行人煜升公司轴承厂棚户区改造开发项目（天德中兴）一期第三、四幢一楼商业用房88套、二楼商业用房107套房产的查封。本裁定送达后立即发生法律效力审 判 长  冯华审 判 员  闵义代理审判员  邹游二〇一六年四月二十七日书 记 员  李春