广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终10817号上诉人（原审被告）：赖钦祥，住广东省惠州市惠城区。委托代理人：李成章、岑思惠，广东润平律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审原告）：张欣，住广州市番禺区。委托代理人：林繁祺，广东百健律师事务所律师。原审第三人：张剑仪，住广州市番禺区。委托代理人：李成章、岑思惠，广东润平律师事务所律师、实习律师。上诉人赖钦祥因与被上诉人张欣、原审第三人张剑仪房屋买卖合同纠纷一案，不服（2015）穗番法石民初字第1310号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。赖钦祥上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判违约金不超过张欣已付本金的30％；2、一审、二审诉讼费用由张欣承担。具体事实与理由如下：原审判决我支付325000元的违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，张欣仅向我实际支付了10万元购房定金，并没有实际支付全部购房款，且其在原审中没有提供任何合法有效的证据证明其确因我的行为造成了实际损失，涉案合同约定的违约金严重过高，原审径行判决由我承担涉案房屋楼价10％的违约金，违背上述法律法规。而且，我在了解到贷款银行暂停了所有还款和贷款业务后，已积极主动向张欣说明情况，并就涉案房屋涂销抵押事宜进行协商。在还款条件成就时，我已第一时间向抵押银行偿还贷款，实际上积极履行了合同义务。如法院判决我依约给付违约金，将导致张欣因此获得与其损失不符的巨额利益，亦违背我国违约金立法原则。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院予以纠正。被上诉人张欣答辩称：涉案合同是双方自愿签订的，是当事人的真实意思表示，对双方当事人均有约束力。合同约定的10%违约金对双方均适用，并没有过高。赖钦祥的上诉请求及理由缺乏法律依据，我不同意其上诉。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审第三人张剑仪辩称：我同意赖钦祥的上诉请求及理由。2015年11月30日，张欣向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、赖钦祥向张欣返还购房定金100000元；二、赖钦祥向张欣支付违约金325000元；三、诉讼费由赖钦祥承担。原审法院认定事实：2015年7月30日，张欣作为买方、赖钦祥作为卖方、第三人张剑仪（通讯地址：广州市番禺区大石镇四坊大街8号）作为卖方的委托代理人、广州市远见房地产代理有限公司作为经纪方签订编号为NO.0020916房屋买卖合约，约定由赖钦祥向张欣出售位于广州市番禺区洛浦街南浦岛新浦南路海龙湾水如轩2梯1101房，售价为3250000元；违约责任如下：本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，届时，守约方有权解除本合约，本有权选择适用双倍返还约定定金数额的方式或赔偿合约楼价的10%违约金的方式：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的，（2）乙方拒绝出售或购买该物业的，（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实/不完整/不合法/不准确等情形，从而导致本合约的目的不能实现，（4）在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约之条款时，（5）违反资金托管协议及有关合约的其他补充协议的，（6）其他不履约或不完全履约之情形；若非本合约三方任何一方原因导致本合约交易未能按期完成，本合约三方均同意有关交易日期相对顺延，本合约签订后，若因不可抗力或合约三方约定的原因导致本合约无法履行时，则本合约各方无需承担违约责任；本合约首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址，上述地址如有变更，应在变更三日内书面通知，否则已经正常投递则视为送达。该合约附件中的约定如下：定金100000元，买方应在签署本合约同时自行交付给卖方，卖方应在收到定金后伍日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署本合约后30日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后30日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。买方应在签署本合约后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年75万元的银行按揭贷款，双方同意在成功办妥该物业的涂销抵押及归档手续后五个工作日内配合经纪方完成本次交易的递件手续。卖方收取定金后伍日内自行向抵押银行办理提前还贷手续，卖方同意银行接受还贷申请之日起伍日内一次性还清银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后伍日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续。楼价余款750000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。此外，上述房屋买卖合约及其附件还就其他事宜进行了约定。2015年7月30日，赖钦祥收取了张欣购房定金100000元。张欣称赖钦祥逾期未办理涉诉房屋的抵押涂销手续，并称于2015年11月12日至11月16日期间多次通过手机短信与第三人张剑仪（手机号码为138××××2882）就诉涉房屋提前还款、涂销抵押事宜进行协商，但未果。2015年11月13日，广州市远见房地产代理有限公司以广州市番禺区洛浦街南浦岛新浦南路海龙湾会所二楼作为收件地址向第三人张剑仪寄送履约催促函，要求赖钦祥收到函件后5日内办完房屋赎契、涂销手续。上述邮件详情单编号为1060720920513，该邮件显示由本人签收。2015年11月19日，张欣以广州市番禺区大石镇四坊大街8号、广州市番禺区洛浦街南浦岛新浦南路海龙湾会所二楼作为收件地址，以138××××2882作为收件人手机号码，向第三人张剑仪寄送关于解除《房屋买卖合约》的通知，该通知的内容为通知赖钦祥解除双方于2015年7月30日签订的《房屋买卖合约》。同时，该通知亦于当日寄送给了经纪方。上述向第三人张剑仪寄送的快递分别由冯某甲、冯某乙代收。在原审庭审过程中，赖钦祥抗辩称其按照合同约定向银行还贷以涂销抵押，但银行拒绝提前还贷，故违约责任不在于赖钦祥。为此，赖钦祥除提供了五张广东恒润华创实业发展有限公司作为出票人、广东恒润华创实业发展有限公司作为收款人、日期为2015年12月1日的银行进账单复印件外，并未能提供其他证据证明其主张。原审另查明：位于番禺区洛浦街南浦岛新浦南路海龙湾水如轩2梯1101房的权属人为赖钦祥，该房产于2014年12月30日抵押给中国工商银行股份有限公司广州广州大道支行，其中借款人为广东恒润华创实业发展有限公司。原审又查明：张欣妻子任某于2015年10月19日获得了中国银行股份有限公司广州荔湾支行的750000元的个人住房抵押贷款，其中贷款划入的指定账户户名为赖钦祥，其账号为67×××90。原审再查明：张欣的户籍在广州市番禺区，其名下在广州市并无房地产情况记录。张欣的妻子任敏名下在广州市有一处房产。原审法院认为，诉涉的编号为NO.0020916《房屋买卖合约》及附件是张欣、赖钦祥双方真实的意思表示，且合法有效，双方存在房屋买卖合同关系，依法应受法律保护。纵观上述合同及附件内容，赖钦祥应于收到定金之日即2015年7月30日后伍日内即2015年8月4日内自行向银行办理提前还贷手续，并在银行接受还贷申请之日起伍日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后伍日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续。虽赖钦祥提供了五张发生日期在2015年12月1日的银行进账单复印件证明其已经还清抵押贷款，但并未能证明赖钦祥按照合同约定于2015年8月4日前向银行办理了提前还贷手续。退一步说，赖钦祥抗辩称其已经依约向银行申请提前还贷，但银行拒绝其提前还贷，但其并未能提供证据证明其未能依约提前还贷的责任在于银行，因此，赖钦祥应承担不利的法律后果。经纪方于2015年11月13日向赖钦祥代理人寄送履约催促函，且张欣与赖钦祥代理人即第三人张剑仪在2015年11月12日至11月16日期间就提前还贷、涂销抵押事宜亦进行了协商，但赖钦祥至此为止仍未办理涂销抵押手续，张欣于2015年11月19日向赖钦祥代理人即第三人寄送关于解除《房屋买卖合同》的通知，告知赖钦祥及第三人解除张欣、赖钦祥双方于2015年7月30日签订的《房屋买卖合约》，而上述寄送地址广州市番禺区大石镇四坊大街8号亦为赖钦祥代理人即第三人张剑仪在上述诉涉合约中确认的通讯地址。赖钦祥逾期未办理提前还贷、抵押涂销手续导致张欣购买诉涉房屋的目的已经落空，且其通知解除合同的形式亦符合合约约定，因此，应认定NO.0020916《房屋买卖合约》及附件已依约定解除。因诉涉合约及其附件的解除的违约责任在于赖钦祥未按约定办理申请提前还贷、还清抵押贷款、办理涂销抵押，因此，赖钦祥应依约承担违约责任。因张欣已向赖钦祥支付了购房定金100000元，现张欣主张赖钦祥返还该购房定金，合法有据，原审法院予以支持。因双方约定违约金的计算标准为合约楼价（3250000元）的10%即325000元，张欣主张赖钦祥支付违约金325000元，合法有据，原审法院予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，于2016年4月28日作出如下判决：一、赖钦祥于本判决发生法律效力之日起十五日内向张欣返还定金100000元；二、赖钦祥于本判决发生法律效力之日起十五日内向张欣支付违约金325000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3838元，由赖钦祥负担。经审查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。原审根据双方当事人诉辩主张及举证，认定涉案合同合法有效，且已经解除，并认定解除合同的违约责任在于赖钦祥，论理清晰，合法有据，各方当事人对此亦未提出异议，本院予以确认。针对赖钦祥的上诉，二审争议焦点是违约金是否过高问题。根据涉案合同约定，如买卖双方违约的，守约方有权选择双倍返还约定定金数额的方式或赔偿合约楼价的10%违约金的方式。虽然原审根据守约方张欣的主张，判决按合约楼价的10%计付违约金，并未违反合同约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，鉴此，在张欣未能对其损失进行充分举证，而赖钦祥上诉主张违约金过高的情况下，综合考量买卖双方在签约后的履行行为，包括签约后张欣实际仅支付了10万元的定金，并未支付其他款项，以及赖钦祥虽存在逾期办理涉案房屋的提前还贷、抵押涂销手续的违约行为，但尚未构成根本性违约等因素，本院认为原审判决确定的违约金过高，根据公平原则，酌情将违约金调整为10万元。赖钦祥要求将违约金调整为不超过张欣已付本金的30%的上诉主张，缺乏充分理据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，唯对违约金的处理不妥，本院酌情予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市番禺区人民法院（2015）穗番法石民初字第1310号民事判决第一项；二、变更广州市番禺区人民法院（2015）穗番法石民初字第1310号民事判决第二项为：赖钦祥于本判决发生法律效力之日起十五日内向张欣支付违约金100000元。三、驳回张欣其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3838元，由赖钦祥负担1806元，张欣负担2032元；二审案件受理费5725元，由赖钦祥负担4367元，张欣负担1358元。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一六年十月十九日书记员  梁少欣