河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀10民终966号上诉人（原审原告）：王广海。委托代理人：代志亮，三河市燕郊行宫法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：代淑珍。委托代理人：王广伶。被上诉人（原审被告）：刘素霞。委托代理人：霍振林，河北霍振林律师事务所律师。上诉人王广海与被上诉人代淑珍、被上诉人刘素霞之间房屋买卖合同纠纷一案，上诉人王广海不服河北省三河市人民法院（2015）三民初字第4338号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院经审理查明，原、被告系同村村民，原告与被告代淑珍系母子关系。原告在三河市高楼镇皮各庄村有一处五间房住宅，当时由被告代淑珍居住。1998年12月份，经中间人同村村民王某介绍，被告代淑珍将该住宅转让给被告刘素霞，房款为3800元。被告刘素霞支付给被告代淑珍3800元，被告代淑珍将该房屋的集体土地建设用地使用证及房屋交付给被告刘素霞。被告刘素霞随即入住。在此后的十余年间，被告刘素霞出资对房屋进行修缮、装修、建造围墙，并居住至今。2015年3月份，以代淑珍为原告，刘素霞为被告，代淑珍提起民事诉讼，要求解除房屋租赁合同关系及腾退房屋，开庭时证人王某出庭作证，证明涉案房屋已进行转让的具体情形，后代淑珍撤诉。针对上述事实，被告刘素霞提交了三集建（宅）字第16-09142号集体土地建设用地使用证、三河市高楼镇皮各庄村委会出具的情况说明和代淑珍起诉刘素霞的案件卷宗资料，原告对其真实性无异议，但认为情况说明不能证明刘素霞有购房需求，卷宗材料恰恰证明了自己诉求的合理性和真实性。庭审中，原告亦提供了上述房屋的集体土地建设用地使用证复印件，证明使用权人为原告，被告刘素霞对此无异议。一审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，原告王广海的母亲代淑珍持涉案房屋的集体土地建设用地使用证与被告刘素霞达成买卖协议，并已收取房款3800元，且被告刘素霞与其子先后迁入皮各庄村，具备该村成员资格，村委会又证实，购买该涉案房屋时，刘素霞母子确有购房需求。二被告在平等自愿的基础上就涉案房屋出售事宜达成口头协议，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方均应遵守。被告代淑珍交付涉案房屋及院落以及涉案房屋的产权证书至被告刘素霞手中，被告刘素霞支付对价且在涉案房屋及院落中生活十余年，又对房屋进行修缮、装修、建造围墙，原、被告从未就涉案房屋及院落发生争议，原告主张不知房屋买卖事实，无法采信。基于原告与被告代淑珍的母子关系，被告代淑珍虽无书面授权，但原告并没有证据证明代淑珍与被告刘素霞恶意串通，损害原告利益的行为，且历经十余年，原告经常回村探望其母代淑珍，应推定原告知道涉案房屋已经进行买卖的事实，而未对其母出售房屋及院落的事实做否定表示，应推定其同意。被告刘素霞关于合同无撤销事由和不存在无效情形的抗辩意见，理据充分，一审法院予以支持，但其认为原告诉讼并非本意的观点，无证据支持，一审法院不予采信。被告代淑珍经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利。原告要求撤销涉案房屋买卖合同的诉讼请求，不符合合同法第五十四条规定的撤销情形，一审法院无法支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第五十四条，《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告王广海全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告王广海负担。判决后，上诉人王广海不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判，被上诉人承担诉讼费。其理由是一审庭审中，被上诉人刘素霞本人承认，当时买房时知道房产证登记在上诉人名下，同时也承认买房时上诉人不在场。房屋买卖应当具备双方真实意思表示，当时上诉人根本就不知道，而是被上诉人代淑珍私自处理，事后也没有经过上诉人追认该房屋买卖合同，属于合同撤销的情形。一审法院以被上诉人代淑珍有权代理，认为该合同合法有效，侵犯了上诉人的合法权益。被上诉人刘素霞辩称，一、涉案房屋是登记在上诉人名下，被上诉人当时也知道，但是基于上诉人与代淑珍的母子关系，被上诉人有理由相信代淑珍有代理权。二、该转让交易系同村人王某介绍，并已完成。双方直接交付了涉案房屋、院落及产权证书。被上诉人在此生活已近20年，对房屋进行了装修、修缮、建造围墙并居住至今。三、代淑珍居住本村至今，上诉人也经常回到村里看望其母亲代淑珍，也曾来到过涉案房屋，在此之前从未发生过争议，作为上诉人已早知道房屋转让的事实。其对代淑珍出售房屋及院落的事实从未作出过否定的表示，应推定其同意。四、本案中上诉人反悔的原因主要是因为房屋价格的上涨，金钱因素左右人们的诚信。为维护诚实信用原则和市场交易安全，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人代淑珍辩称，卖房时经中间人王某定价为4000元，把房本交给了刘素霞。几天后，刘素霞只给了3800元，代淑珍说就先租着吧，院内地上物都不能损坏。拿房本时刘素霞也知道房本是王广海的名字，之后也没有要求代淑珍和王广海办理过户手续。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。二审期间，上诉人王广海提交证据一、北京市住宅房屋拆迁货币赔偿协议及上诉人公司出具的证明，证明上诉人当时公司所分的房屋已被拆迁占用，上诉人没有自己的房屋。上诉人是基于需要房屋所以才要求收回自己位于三河市高楼镇皮各庄村的房屋。证据二、房屋租赁合同一份，租金2700元，证明上诉人在房屋灭失以后一直靠租房进行生活。证据三、中国人民解放军武装警察部队总医院出具诊断证明书一份，北京积水潭医院出具的诊断病例，证明上诉人王广海身体更换过髋关节人工再造手术。证据四、王广海每月应发养老金的数额为3553.19元，以上证据证明王广海当时的住所货币补偿后，一直靠租房生活，而且进行了髋关节人工再造手术，医药费用及日常的护理费用大，已经没有能力在北京购买任何房屋。每月的房租也占据了其退休金的大部分，还需日常生活。上诉人王广海的妻子没有退休金，只是打零工。王广海只有一个女儿，已经结婚，在北京市居住。证据五、三河市高楼镇皮各庄村村民委员会出具的证明，证明王广海在该村有一处宅基地，三集建（宅）字第16-09142号，该涉案房屋的实际产权人为上诉人王广海。证据六、王某出具的证明，证明代淑珍卖房时，院里有三棵杨树，直径七寸，杨树并没有卖给被上诉人刘素霞，该三棵树已经被刘素霞私自处理。被上诉人刘素霞经质证，对证据一的真实性没有异议，是拆迁承租人的承租房屋，上诉人已办理经济适用房的货币补偿，已经具有经济适用房的购买资格。所有的承租房屋都是这样处理，给一个经济适用房的购房资格，然后再给一定的货币补偿。证据二，上诉人的租赁合同与本案没有关联性，上诉人是否拥有房屋与其是否另行租住房屋没有关联性。证据三、证据四，上诉人的病情及退休工资与本案没有关联性。证据五的真实性没有异议，上诉人曾经拥有，但已经转让给被上诉人。证据六与本案无关，并没有涉及到树。被上诉人代淑珍经质证，对证据一没有异议，当时拆迁给了17万元，在北京无法购房。证据二、证据三、证据四、证据五没有异议。证据六有异议，三棵树中最细的也有一尺，大的有三尺。其中还有一棵柏树。西边有两间厢房和猪圈，还有院墙和门楼。本院认为，证据五，被上诉人刘素霞、被上诉人代淑珍均无异议，本院予以采信。证据一、证据二、证据三、证据四、证据六与本案没有关联性，本院对其证据效力不予认定。本院认为，上诉人王广海的母亲代淑珍持涉案房屋的集体土地建设用地使用证与被上诉人刘素霞达成买卖协议，并已收取房款3800元，被上诉人代淑珍交付涉案房屋及院落以及涉案房屋的产权证书至被上诉人刘素霞手中，被上诉人刘素霞支付对价且在涉案房屋及院落中生活十余年，一审法院认定被上诉人代淑珍有权处分并无不当，上诉人王广海上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人王广海负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 欣代理审判员  张振波代理审判员  李成佳二〇一六年四月二十五日书 记 员  薛 炜