南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）顺庆民初字第4702号 原告成都明宇豪雅物业服务有限公司（变更后名称成都明宇环球商业管理有限公司），住所地成都高新区。 法定代理人刘德成，总经理。 原告成都明宇豪雅物业服务有限公司南充分公司（变更后名称成都明宇环球商业管理有限公司南充分公司），住所地南充市顺庆区。 负责人袁毅，经理。 二原告委托代理人廖茂元，四川智典律师事务所律师。 被告刘光明，男，汉族，1969年10月16日生，住南充市顺庆区。 委托代理人李雄，四川泰宇律师事务所律师。 原告成都明宇环球商业管理有限公司、成都明宇环球商业管理有限公司南充分公司诉被告刘光明物业服务合同纠纷一案。本院立案受理后，依法由审判员赵霁担任审判长，与人民陪审员伍志英、苟长顺组成合议庭公开开庭进行审理。原告成都明宇环球商业管理有限公司、成都明宇环球商业管理有限公司南充分公司的委托代理人廖茂元、被告刘光明的委托代理人李雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 二原告诉称：被告系XXX路四段XXX号“XXXX”小区（一期）XX幢X单元XX号物业（面积126.30m²）业主，其自2008年1月1日起至2014年12月31日止未按法律规定及合同约定向原告缴纳物业管理服务费（0.58元/m²）6153元、生活垃圾处置费（6.5元/月）546元，两项合计6699元。依照物业服务协议的约定，业主逾期缴纳物业管理服务费的，应按每日3‰的标准支付违约金（滞纳金）。经原告多次催收，被告一直拒绝履行缴纳相关费用的义务。为维护其合法权益，原告现依法向贵院提起民事诉讼。要求1、被告立即向原告支付物业管理服务费、生活垃圾处置费共计6699元，并按每日5‰支付违约金（滞纳金），直至付清相关费用时止；2、本案诉讼费由被告承担。 二原告举证如下： 第一组证据：1、原告营业执照、组织机构代码证；2、法定代表人及负责人身份证明；3、资质证书；4、准予变更登记通知书；5、被告身份证复印件，拟证明1、原告主体资格；2、原成都明宇豪雅物业服务有限公司变更为成都明宇环球商业管理有限公司及原成都明宇豪雅物业服务有限公司南充分公司变更为成都明宇环球商业管理有限公司南充分公司的事实；3、证明原告具有从事物业管理活动的资质。 第二组证据：物业服务协议，拟证明1、原、被告系物业服务合同关系的事实；2、被告系“XXXX”小区业主的事实；3、被告应按多层住宅0.58元/m²/月、电梯公寓1元/m²/月及6.50元/户/月的标准向原告交付物业管理服务费及生活垃圾处理的事实；4、被告逾期交付物业管理服务费等相关费用须每日按应交费用的5‰或者3‰支付违约金（滞纳金）的事实。 第三组证据：1、照片（张贴欠费催收函）；2、欠费催收函；3、照片（张贴催收物业服务费律师函）；4、中国邮政国内小包邮件详情单；5、关于催收物业服务费、生活垃圾处理费等的律师函，拟证明经原告催收后被告仍未交付物业管理服务费等相关费用的事实。 被告刘光明辩称，1、南充分公司不是适格诉讼主体；2、原告主张的物业费金额属实，但因原告未按服务协议履行合同义务，导致小区环境脏、乱、差，费用应扣减；3、被告住一楼，2007年因下水道堵塞，排水排到家里，通知了物业公司，但一直未得到处理，所以被告才拖欠原告的物业费。被告请人进行了下水道维修，原告应赔偿被告1万元损失，该损失费用在本案中仅是反驳，不进行反诉。原告的部分物业费超过了诉讼时效，由法院依法判决。 被告刘光明举证如下： 第一组证据：维修资金清单，拟证明应由原告承担该费用； 第二组证据：小区脏、乱、差的照片，拟证明原告服务不到位，费用也应扣减。 经审理查明，被告系XXX路四段XXX号“XXXXX”小区（一期）业主，房屋建筑面积126.30m²。2006年3月23日被告与南充宇豪物业管理有限公司签订《明宇.帝壹家前期物业服务协议》，协议约定了物业费的收费标准为多层住宅用房按照建筑面积每月每平方米0.58元缴纳，代收代缴生活垃圾处理与清运费按照每户每月6.5元，一次缴纳6个月；业主未能按时足额交纳物业服务费的，从应交物业服务费之日起，按每日3‰的标准支付滞纳金；如连续六个月无正当理由不缴纳物业服务费的，物管公司有权单方面解除本协议，并保留追究其法律责任和经济赔偿的权利。该合同有被告的签字与南充宇豪物业管理有限公司的签章确认。原告起诉被告应缴纳2008年1月1日起至2014年12月31日止的物业费以及生活垃圾处置费6699元，要求违约金按照每日3‰的标准支付。 另查明，南充宇豪物业管理有限公司于2013年8月16日变更为成都明宇豪雅物业服务有限公司，2013年10月10日南充宇豪物业管理有限公司顺庆区分公司变更为成都明宇豪雅物业服务有限公司南充分公司，分公司的经营范围“受总公司委托办理相关业务，停车场管理服务；销售；百货，日用杂品”。在本案诉讼中，成都明宇豪雅物业服务有限公司于2015年8月25日变更为成都明宇环球商业管理有限公司。 原告与被告等多名业主因服务质量等问题发生争议，故“明宇.帝壹家”小区多名业主未按期支付物管费。 本院认为，南充宇豪物业管理有限公司与被告签订的《明宇.帝壹家前期物业服务协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，是合法有效合同。南充宇豪物业管理有限公司变更为成都明宇豪雅物业服务有限公司，继而在诉讼中变更为成都明宇环球商业管理有限公司，均经过有关部门的审批，程序合法，南充宇豪物业管理有限公司的权利义务应由成都明宇环球商业管理有限公司承接，成都明宇环球商业管理有限公司亦对小区进行了实际管理。成都明宇豪雅物业服务有限公司南充分公司的经营范围之一为“受总公司委托办理相关业务，停车场管理服务”，在庭审中成都明宇豪雅物业服务有限公司南充分公司未提供总公司委托其对“明宇.帝壹家”小区进行服务的证据，故成都明宇豪雅物业服务有限公司南充分公司不是本案适格主体。 被告作为小区业主，接受原告提供的物业服务后，应当履行合同约定的义务缴纳物业管理费，2008年1月1日起至2014年12月31日止的物业费以及生活垃圾处置费计6699元。按照合同约定交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，业主不按合同约定交纳物业管理费，属于违约行为，应承担相应的违约责任。本案原、被告双方在合同中明确约定如未及时缴纳管理费，将从逾期之日起按每天3‰加收滞纳金，该滞纳金具有违约金性质，但此违约金约定标准过高，本院确定为按照年利率的24%的标准计算每月欠缴物业管理费的违约金，该违约金从违约之日起即2008年1月1日起至2014年12月31日止，按每月物业服务管理费73.25元（面积126.3m²×0.58元/㎡），应由被告支付给原告。 综上，被告拖欠物业费未付，已侵害了原告的合法权益，应承担相应的民事责任。原告主张物业管理费以及生活垃圾处置费合计6699元符合合同约定，要求被告支付的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决如下： 一、被告刘光明于本判决生效之日起五日内向原告成都明宇环球商业管理有限公司支付物业服务费以及垃圾处置费6699元； 二、被告刘光明在本判决生效之日起五日内按照年利率24%的标准每月按物业服务管理费73.25元向原告成都明宇环球商业管理有限公司支付自2008年1月1日起至2014年12月31日止欠缴物业管理费的违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告刘光明承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南充市中级人民法院。 审 判 长  赵 霁 人民陪审员  伍志英 人民陪审员  苟长顺 二〇一六年四月十一日 书 记 员  罗 曼