宁夏回族自治区固原市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）宁04民终85号上诉人（原审被告）张维礼，男，1974年10月17日出生，汉族，宁夏固原市人，初中文化，居民，住宁夏固原市原州区。委托代理人张广学，宁夏信用律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）陈宗虎，男，1962年10月24日出生，汉族，宁夏固原市人，大专文化，居民，住宁夏固原市原州区。委托代理人蔺满元，宁夏古雁律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人张维礼因财产损害赔偿纠纷一案，不服固原市原州区人民法院（2015）原民初字第666号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张维礼及其委托代理人张广学、被上诉人陈宗虎的委托代理人蔺满元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2008年12月25日原告陈宗虎与固原广汇房地产开发有限公司第一项目部签订商品房买卖合同，购买了一套位于固原市原州区南关街栖凤苑小区B4营业房，面积为179.49㎡，并在固原市房产局办理了备案登记手续。2009年2月26日原告以本套房作为抵押在中国人民建设银行股份有限公司固原分行贷款37.6万元。2015年1月21日固原市房产局给原告陈宗虎颁发位于固原市南关街栖凤苑小区B4营业房房屋所有权证。被告张维礼占有该栖凤苑小区B4营业房。现原告起诉要求判令被告停止对原告合法使用的营业房侵害并赔偿原告营业房出租损失（截止到2015年9月14日），取暖费损失4532元、装修及门窗安装费损失3900元；本案诉讼费由被告承担。同时查明，被告张维礼与固原广汇公司第一项目部分别于2009年2月28日、2月25日、3月3日签订三份《商品房买卖合同》约定固原广汇公司第一项目部将房号为B5、B6营业房、及壹幢3单元305号出售给张维礼。房屋未交付的情况下，张维礼对栖凤苑小区壹幢3单元305号房屋及另外两套门面房上锁。另查明，本院（2014）原民初字第618号民事判决书及固原市中级人民法院（2014）固民终字第279号民事判决书确认杨忠贵享有位于固原市原州区南关街栖凤苑小区B6营业房优先权，并办理房屋所有权证书。本院（2014）原民初字第3162号民事判决书及固原市中级人民法院（2015）固民终字第34号民事判决书判决固原广汇房地产开发公司将栖凤苑小区壹幢3单元305号房屋办理在张维礼名下；协助张维礼办理栖凤苑小区B5门面房的房屋产权证书。还查明，栖凤苑小区B4营业房与B3相邻。B3营业房登记所有权人杨有峰，该房用于出租，年租金五万元。原审法院审理认为，办理在原告陈宗虎名下的位于固原市南关街栖凤苑小区B4营业房的房屋所有权证书系国家法定机关制作，该证书具有公示效力。由于该栖凤苑小区挂靠固原广汇房地产开发有限公司建设，B4营业房的买卖合同通过固原广汇房地产开发有限公司第一项目部签订，在房管部门登记备案的图纸显示，B4营业房与B3相邻，故B4营业房的具体位置及界址清楚。被告张维礼辩称其占有的房屋面积就是合同面积，但是该占有不能对抗原告享有的物权。故对原告要求被告张维礼停止对B4的营业房侵害并赔偿原告营业房出租损失的请求应予以支持；但是考虑到该B4营业房的办理房产证的时间为2015年1月21日，扣除装修需要的时间，本院确定对原告计算损失的时间确定为从2015年3月起至本案开庭前2015年9月13日，具体按照与该房屋相邻、面积及位置相当的B3营业房出租费50000元／年计算，合理确定为26000元；对原告主张的取暖费损失4532元，因原告实际向固原广汇房地产开发有限公司第一项目部交付该费用，本院予以支持；对原告主张的装修及门窗安装费损失3900元的诉讼请求，因原告未提供该份证据，故本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第十一条、第十五条，《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第八十三条、第一百零六条第二款、第一百一十七条第二款、第一百三十四条第一款第（七）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告张维礼停止对原告陈宗虎所有的位于固原市南关街栖凤苑小区B4营业房的侵害；二、由被告张维礼赔偿原告陈宗虎上述栖凤苑小区B4营业房从2015年3月至2015年9月13日的损失26000元及取暖费损失4532元共计30532元，于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告陈宗虎的其他诉讼请求。案件受理费2528元，由被告张维礼负担。宣判后，张维礼不服一审法院判决，以原判认定事实错误，判决错误为由向本院提起上诉。请求撤销原州区人民法院（2015）原民初字第666号民事判决，依法改判驳回被上诉人陈宗虎一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由，1、一审查明张维礼占有该栖风苑小区B4营业房，房屋在未交付的情况下，张维礼对栖凤苑小区壹幢三单元305号房及另外两套门面房上锁与事实不符。栖风苑小区开发建设时间长达八年之久，期间图纸多次变更，开发商就房号在固原市房管局备案混乱，因此一审认定上诉人占有的营业房系B4号显系错误。另外，上诉人购买广汇公司三套房产，均是广汇公司在房屋建成后按合同约定交付给上诉人的，一审查明房屋末交付，上诉人上锁不符合客观事实。2、一审认定B4营业房的买卖合同通过固原广汇公司第一项目部签订，在房管部门登记备案的图纸显示，B4与B3营业房相邻，故B4营业房的具体位置及界址清楚是错误的。被上诉人与广汇公司签订的原始商品房买卖合同中面积与上诉人占有的营业房严重不符，且该房产开发过程中图纸多次变更，建成的房产比当初备案的房产少了部分房产，房管部门经过多次备案，其登记的产权证书上只是简单的登记了B4号，而具体哪一套房产是B4号房只能以合同约定面积确定，而上诉人的商品房买卖合同约定面积与实际占有的房产面积一致，应当是合法占有。3、本案中，被上诉人当初签订商品房买卖合同，其目的是为了帮助广汇公司项目部负责人解决融资（在建行贷款），现在该负责人负债累累，一房多卖解决资金问题，故串通被上诉人修改房屋买卖合同，已达到其非法目的，损害上诉人的合法利益，故被上诉人与广汇公司项目部签订的买卖合同虚假，房管部门办理产权证书的行为违法。4、一审确认上诉人占有的房产系被上诉人产权登记证书记载的房产，基于这一事实所做的判决错误。综上，一审认定部分事实错误，请求二审法院依法予以纠正，支持上诉人的上诉请求。陈宗虎辩称，房屋登记备案应以房产证记载的内容为准，陈宗虎对涉案房屋享有合法产权，上诉人对他人享有物权的不动产予以侵害，过错明显。原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。二审期间，张维礼提交两份证据，商品房买卖合同两份。证据来源：一份商品房买卖合同从建设银行调取，记载面积为179.49平方，一份商品房房买卖合同从固原市房管局调取，记载面积为184.62平方。证明目的：1、两份商品房买卖合同均系陈宗虎与广汇公司项目部签订的，时间均为2008.12.25且均在固原市房产管理局登记备案，证实涉案房屋办理房产证缺乏基础法律关系。被上诉人陈宗虎质证认为，上诉人张维礼提交的证据不属于新证据，该证据与本案不具有关联性，对于备案登记程序上是否有瑕疵不属于本案审理范围。经审核，张维礼提交的两份商品房买卖合同，一审时陈宗虎已向法庭提交并经质证，不能证实涉案房屋办理房产证缺乏基础法律关系，对其证明目的不予采信。本院审理查明的事实与原审认定的事实一致。本院认为，不动产物权的设立，应当依照法律规定登记。本案中，位于固原市南关街栖凤苑小区B4号营业房登记在陈宗虎名下，上诉人张维礼虽称栖凤苑小区挂靠固原广汇房地产开发有限公司开发建设时图纸多次变更，房号备案混乱，陈宗虎与固原广汇房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同是虚假合同，但是张维礼向法庭提供的证据不能证实其占有的登记在陈宗虎名下的B4号营业房系合法占有，该占有不能对抗陈宗虎对栖凤苑小区B4号房产享有物权，陈宗虎有权请求张维礼停止侵害并赔偿损失。关于陈宗虎的营业房出租损失，原判按照与B4号营业房相邻、面积及位置相当的B3号营业房出租费50000元／年及营业房取暖费实际收缴计算，确定由张维礼赔偿营业房出租损失26000元及取暖费损失4532元并无不当。故张维礼的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。据此，原判认定基本事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费563元，由上诉人张维礼负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘万德审 判 员  刘秀萍代理审判员  朱彦学二〇一六年四月十八日书 记 员  傅美源