山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁01民终4520号上诉人（原审被告）：李璇，女，1981年10月10日出生，汉族，现住济南市。委托诉讼代理人：姜晓焱，山东京鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘国良，山东京鲁律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：泉州南方物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。法定代表人：黄济志，总经理。委托诉讼代理人：陈修峰，山东豪才律师事务所律师。上诉人李璇因与被上诉人泉州南方物业管理有限公司济南分公司（以下简称南方物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初1931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李璇上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人支付被上诉人物业服务费2523.57元或发回重审；一、二案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人认为涉案房屋自2010年1月至2013年3月一直处于空置期，按相关规定被上诉人应按70%收取相应物业费，但一审法院却按全额作出判决，系认定事实及适用法律错误。2010年1月3日，上诉人购买的房屋交房，2013年3月份，上诉人搬入该房屋，该房屋的空置期长达三年多之久。上诉人提交水电费缴费记录等证据予以证实，但一审法院却以证据不足为由未予采纳。上诉人认为，根据《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第十六条规定：“房屋交付后空置半年以上的，经业主或物业使用人与物业服务企业确认后，其物业服务费按照物业服务收费标准的70%交纳，合同另有约定的从其约定。”上诉人在房屋空置期间的物业费应按照70%缴纳，但一审法院却作出全额缴纳物业费的判决，不仅违反了相关规定，也系认定事实存在错误。二、上诉人认为被上诉人主张的2010年7月1日至2014年3月25日的物业管理费用已经超过诉讼时效，依法不应得到支持。根据法律规定，诉讼时效期限为二年，超出诉讼时效起诉的不予支持。被上诉人于2016年3月25日提起诉讼要求上诉人缴纳自2010年7月1日至2015年12月31日的物业费，但根据诉讼时效的规定，被上诉人主张的2010年7月1日至2014年3月25日期间的物业费早已超过诉讼时效，不应得到支持。因此，一审法院适用法律错误，依法应予改判上诉人支付被上诉人物业服务费2523.57元（2010年7月1日至2014年3月25日的物业费已超过诉讼时效不应该支持；2014年3月26日至2015年12月31日的物业服务费2859.57元中扣除被上诉人让上诉人交纳的公摊电费336元后，合计2523.57元）。南方物业公司辩称，李璇2013年3月份搬入涉案房屋，并未超过诉讼时效，一审判决认定事实正确，适用法律正确，一审判决认定事实正确，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求。南方物业公司向一审法院起诉请求：判令李璇支付拖欠物业管理费8987.2元及利息（自2016年1月1日起开始计算，以上述欠费数额为基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率计算至判决生效之日止）；诉讼费用由李璇承担。一审法院认定事实：泉州南方物业管理有限公司具备一级物业服务企业资质，南方物业公司系其在济南设立的分公司。山东南丰房地产发展有限公司系名士豪庭小区的开发企业，该公司于2008年5月5日与南方物业公司签订前期物业管理委托合同，合同约定由南方物业公司为名士豪庭小区提供物业管理服务，住宅房屋按照每月1.5元/平米计费。李璇系涉案房屋（以下简称涉诉房屋）的物业使用人。涉诉房屋建筑面积90.78平方米，于2010年1月3日交付。当日，李璇与南方物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定由南方物业公司提供物业服务，收费标准为每月1.5元/平米，交费时间为每季度的1-15日；若业主未按约定交纳相关费用，应按日支付千分之三的滞纳金。同时协议约定，南方物业公司应负责物业共用部位、共用设施设备的日常维护管理，共用部位和相关场地的清洁卫生、绿化，公共秩序维护事项的协助管理。南方物业公司提交了名士豪庭小区相关的清洁保养，垃圾、化粪池清运，电梯、智能化系统（闭路监控、小区停车场管理、机房系统）、消防等设施设备的维修保养证据，以及保安巡视记录、绿化养护记录表等。李璇自2012年7月1日之后未再实际交纳过物业服务费用。另，南方物业公司曾于2015年10月21日向李璇寄送了催缴物业费的函，催告李璇缴纳物业费。一审法院认为，南方物业公司作为名士豪庭小区的前期物业服务企业，与李璇签订前期物业服务协议真实有效。通过南方物业公司提交的证据可以证实，南方物业公司已基本履行相关物业服务义务，李璇也事实上享受了南方物业公司提供的物业服务。李璇主张涉诉房屋自2010年1月-2013年3月份一直处于空置期，应按70%缴纳物业费，所提交证据不足以证明房屋空置事实，不予采纳。故李璇作为涉诉房屋的业主，应当按照约定支付2010年7月1日至2015年12月31日期间的物业服务费1.5×90.78×66=8987.2元，故对于南方物业公司要求李璇支付8987.2元物业管理费的诉讼请求依法予以支持。对于南方物业公司主张的利息损失，一审法院认为，李璇自2010年7月1日后未缴纳物业费是因双方对物业服务质量存在争议，并非李璇无故不按时缴纳物业费，李璇对其主张提供了照片、录音等予以佐证，证明南方物业公司提供的物业服务存在瑕疵。故对南方物业公司主张的利息损失，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、被告李璇于判决生效之日起10日内支付原告泉州南方物业管理有限公司济南分公司2010年7月1日至2015年12月31日期间的物业服务费8987.2元；二、驳回原告的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取25元，由被告李璇负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，本院予以确认。该合同对包括上诉人在内的小区全体业主均具有约束力。被上诉人作为涉案小区的前期物业服务企业，为小区业主提供了物业服务，业主应当按照约定支付物业服务费用。上诉人主张涉诉房屋自2010年1月至2013年3月份期间处于空置，并主张对空置事宜与被上诉人进行过确认，但对此被上诉人不予认可，上诉人亦未提交充分有效证据证明，故上诉人主张按70%交纳物业服务费的上诉理由依法不能成立。上诉人主张应从应从物业服务费扣除被上诉人让上诉人交纳的公摊电费336元，对此上诉人未提交有效证据证明，且该主张无法律依据，本院不予支持。另，关于诉讼时效问题，本案的物业服务费是双方当事人基于物业服务合同产生的同一性质的债务分期履行，该债务具有整体性和关联性。上诉人未按照合同约定及时支付物业服务费，被上诉人作为权利人未在每一期履行期限届满后即主张权利，并非其怠于行使权利，而是基于对同一原因产生的债务具有整体性及各分期履行债务具有关联性的合理信赖，认为不必在每一期履行期限届满后即主张权利，以维护双方的信赖关系和交易关系。因此，被上诉人要求上诉人支付物业服务费的诉讼请求未超过诉讼时效。本案中，上诉人提交的证据不足以证明被上诉人提供物业服务存在重大瑕疵，故一审法院判令上诉人支付物业服务费8987.2元并无不当。综上所述，李璇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李璇负担。本判决为终审判决。审 判 长  车言江代理审判员  许海涛代理审判员  王立强二〇一六年十月十七日书 记 员  孙培培