文书内容湖南省宁乡县人民法院民 事 判 决 书(2015)宁民初字第05688号原告：刘向阳，男，1969年2月15日出生，住湖南省宁乡县。原告：蔡顶彪，男，1973年10月4日出生，住湖南省宁乡县。委托代理人：胡雨婷，湖南严明律师事务所律师。被告：刘宇，男，1977年6月8日出生，住湖南省宁乡县。被告：李伟业，男，1979年8月30日出生，住益阳市赫山区。被告：李晶，男，1979年4月23日出生，住辽宁省兴城市。委托代理人：隋兴，湖南翼晨律师事务所律师。委托代理人：阳海霞，湖南翼晨律师事务所律师。被告：宁乡县唐会酒吧，住所地宁乡县玉潭镇一环北路中水一品A栋1楼。经营者：王建军。原告刘向阳、蔡顶彪诉被告刘宇、李伟业、李晶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月7日立案受理后，依两原告申请，本院于2016年1月6日依法追加宁乡县唐会酒吧为被告参加诉讼。本院依法适用普通程序，由审判员谢卫华担任审判长，与人民陪审员丁杜、张立琼组成合议庭，于2016年10月11日公开开庭进行了审理。原告刘向阳及两原告委托代理人胡雨婷、被告李伟业、被告李晶委托代理人隋兴、阳海霞到庭参加了诉讼，被告刘宇、宁乡县唐会酒吧经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘向阳、���顶彪向本院提出诉讼请求：1、请求判令三被告立即支付两原告租金883590元；2、请求判令三被告立即支付违约金433992.15元（计算至2015年12月7日，以后以欠付租金883590元为基数，按照千分之三每日计算至三被告付清租金之日止）；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年，两原告认购宁乡水务置业有限公司开发的“中水一品”项目A栋一楼的房产。2013年4月18日，两原告与三被告签订《租赁合同书》，合同约定：1、甲方（即两原告）将位于中水一品A栋一楼，建筑面积1000平方米的物业出租给乙方（即三被告），租赁期内的租赁用途为经营酒吧项目；2、租赁期限为10年（租赁期从2013年12月18日起计算），免租期8个月；3、乙方自签订本协议之日起，视为租赁物交付；4、本合同生效后三个工作日内，乙方向甲方支付6个月租金为定金。免租期结束后，该定金转为租金���5、为方便计算，双方约定按租赁面积计算租金，租金第一年为55元／㎡.月，以后每年按上年度标准递增5%，租金不含物业管理费、租赁所产生的税费由乙方承担；6、租金每半年缴纳一次，乙方需提前一个月缴纳下半年的租金，逾期支付的按日千分之三支付违约金。乙方逾期三个月不支付的，甲方有权终止该合同，乙方应补缴租金、支付违约金；7、物业管理费、装修押金等由乙方按物业公司规定及时足额缴纳。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，两原告按约履行了相应合同义务，但被告未按约支付租金。故请求人民法院支持原告前述诉讼请求。2016年1月6日，原告增加诉讼请求：请求判令解除两原告与被告刘宇、李伟业、李晶的《租赁合同书》���两原告为支持其诉称请求，向本院提交如下证据：证据1、原告身份证明，拟证明原告诉讼主体资格；证据2、被告的身份证明，拟证明被告诉讼主体资格；证据3、租赁合同书一份，拟证明两原告与三被告于2013年4月18日签订租赁合同，由三被告租赁两原告房屋的事实；证据4、EMS快递单及送达情况查询，拟证明两原告就三被告欠付租金一事向三被告发出过催收款通知的事实；证据5、刘向阳与尹小兰结婚证，拟证明业主尹小兰与刘向阳系夫妻关系；证据6、李伟业与刘向阳等人于2013年4月18日签订的租赁合同书一份，该租赁合同书与同日三被告与原告签订的租赁合同书的内容一致，拟证明李伟业为经营唐会酒吧，与两原告签订租赁合同，李伟业应承担相应责任；证据7、房屋产权情况以及申明书及身份证复印件五份，拟证明房屋系原告刘向阳的妻子尹小兰等七人共有，并共同同意以两原告的名义起诉，其他业主愿意放弃作为原告的诉讼权利的事实。对原告提交的上述证据，被告李晶质证认为：对证据1、2没有异议；对证据3与证据6是同一天签订的合同，对其真实性均有异议；对证据4的真实性存疑，我方当事人未收到该快递；对证据5与我方当事人无关，没有异议；对证据7没有异议。被告李伟业质证认为：对证据1、2没有异议；对证据3和证据6，我单独与原告方签订的租赁合同本是已解除了的，对后来的租赁合同我并没有签名，并未与原告建立合同关系；对证据4、5、7没有异议。被告刘宇、宁乡县唐会酒吧未到庭参加诉讼，未向本院提交答辩意见和证据，视为对其举证、质证权利的放弃。被告李伟业辩称，租赁合同上并没有答辩人的名字，答辩人不应承担责任。被告李伟业为支持其抗辩意见，向本院提交证明一份，拟证明李伟业单独与原告方签订的房屋租赁合同已解除的事实。原告刘向阳对李伟业提交的证明没有异议，承认是自己签的字。被告李晶对该证据无异议。被告李晶辩称，请求法院驳回对答辩人的全部诉讼请求权，答辩人不应承担任何责任。被告李晶为支持其抗辩意见，向本院提交如下证据证据1、李伟业与原告刘向阳签订的租赁合同及证明各一份，拟证明涉案房屋早在2013年已被李伟业租用，为唐会酒吧经营用地，2015年才解除合同；证据2、工作证明，拟证明李晶在2015年3月份已在湖南云安科技有限公司工作；证据3、证人证言，拟证明李晶是被聘请到唐会酒吧的员工，担任店长一职，2014年8月入职，2014年12月份离职；证据4、原告刘向阳与李晶的电话录音一份，拟证明原告刘向阳承认李晶履行的是职务行为，房屋是租赁给唐会酒吧，而非租赁给李晶个人的事实。对被告李晶提交的证据，两原告质证认为：对证据1的真实性无异议，对其证明目的没有异议。李晶参与签订的合同的最后一页注明了李伟业签订的合同是作废的，但李晶后来签的了合同应承担相应的责任；对证据2、3的真实性、证明目的均无异议；对证据4的真实性无异议，但对其证明目的有异议，原告知道李晶系聘请的店长，并不代表其个人签订的合同李晶个人不需要承担责任。在录音中，李晶陈述退出了唐会酒吧的股份可证明李晶原来是唐会酒吧的股东，其应承担相应责任。其何时离职不能对抗其应履行的责任。被告李伟业质证认为：对证据1、2、3、4均没有异议，李晶不是股东，是聘请过来的店长。另对于证据1作出说明,该合同到2015年1月7号就已经终止了。本院经审查对上述证据认证如下：对原告提供的证据1、2、4、5、7，经本院审查，其内容客观真实，来源合法，且与本案有��联，本院予以采信，对证据3、6的真实性予以确认，但证据3不能证实李伟业系签订合同中的一人，证据6不能实现李伟业应承担责任的目的。对被告李伟业提供的证明，各方均无异议，本院予以采信。对被告李晶提供的证据1、2、本院予以采信，对证据3，经本院庭后核实，该出具证明单位湖南云安科技有限公司已于2016年1月21日更名为湖南云安科技投资管理有限公司，故2016年3月以湖南云安科技有限公司的名义出具的证明与客观事实不符，本院不予采信。对证据4,不能实现李晶系职务行为，不应承担责任的证明目的，本院不予采信。本院根据采信的证据及到庭当事人的陈述，确认如下案件事实：2013年4月18日，两原告与被告刘宇、李晶和另一案外人（看不清名字，原告自愿不向其主张权利）签订《租赁合同书》，合同主要内容为：1、甲方（即两原告）将位于中水一品A栋一楼，建筑面积1000平方米的物业出租给乙方（即被告刘宇、李晶等三人），租赁期内的租赁用途为经营酒吧项目；2、租赁期限为10年（租赁期从2013年12月18日起计算），免租期8个月；3、乙方自签订本协议之日起，视为租赁物交付；4、本合同生效后三个工作日内，乙方向甲方支付6个月租金为定金。免租期结束后，该定金转为租金；5、为方便计算，双方约定按租赁面积计算租金，租金第一年为55元／㎡.月，以后每年按上年度标准递增5%，租金不含物业管理费、租赁所产生的税费由乙方承担；6、租金每半年缴纳一次，乙方需提前一个月缴纳下半年的租金，逾期支付的按日千分之三支付违约金。乙方逾期三个月不支付的，甲方有权终止该合同，乙方应补缴租金、支付违约金；7、物业管理费、装修押金等由乙方按物业公司规定及时足额缴纳。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，两原告按约履行了相应合同义务，被告刘宇、李晶等三人租赁该房屋作为宁乡县唐会酒吧的经营用地，但仅支付了2015年3月18日前的租金。算至2015年12月7日，累计欠付租金883590元。（其中2015年尚欠租金57.75元/㎡.月×1000㎡×9个月=519750元,2016年度尚欠60.64元/㎡.月×1000㎡×6个月=363840元。）另查明，2013年4月18日，两原告、易伟与被告李伟业就上述涉案房屋签订了租赁合同，其内容与上述合同基本相同。但被告刘宇、李晶签订的合同尾页，注明了2013年4月18日与李伟业签订的合同作废。另2015年1月7日，原告刘向阳与被告李伟业签字捺印出具证明：“证明刘向阳与李伟业于2013年4月18日签订的门面租赁合同双方同意终止并转让给第三人使用”。本院认为，本案的争议焦点如下：1、本案租赁合同承租人的责任主体应如何认定；2、原告要求解除合同的请求是否应予支持；3、被告欠付原告租金及违约金数额的确定。1、本案租赁合同承租人的责任主体应如何认定。本案中，两原告于2013年4月18日与被告刘宇、李晶等三人签订了租赁合同，根据合同相对性原则，应认定被告刘宇、李晶为承租人。被告李晶辩称其系职务行为，不应承担合同责任，其提供的证据不足以支持其抗辩主张，本院不予采纳。虽则原告等人于同日与被告李伟业签订了房屋租赁合同，但在与刘宇、李晶等三人签订的租赁合同中，已明确注明了“2013年4月18日与李伟业签订的合同作废”，且原告刘向阳与被告李伟业出具的证明也确定双方于2013年4月18日签订的门面租赁合同双方同意终止并转让给第三人使用，故应认定原告与被告李伟业之间的租赁合同关系已经终止，原告要求被告李伟业承担租赁合同责任的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。至于宁乡县唐会酒吧，虽然被告刘宇、李晶租赁涉案房屋用于该酒吧经营，但宁乡县唐会酒吧与两原告之间并无直接合同关系，原告亦未对其主张权利，故宁乡县唐会酒吧在本案中不应承担责任。2、原告要求解除合同的请求是否应予支持。根据原告与被告刘宇、李晶合同约定，承租人逾期三个月不支付房租的，出租人有权终止该合同。本案中承租方仅支付了2015年3月18以前的租金，欠付租金早已超过三个月，合同约定的解除条件已经成就，原告要求与被告刘宇、李晶解除合同的请求应予支持。而李伟业未参与刘宇、李晶等人合同的签订，原告与李伟业另行签订的合同已另行协商终止，故对原告要求与被告李伟业解除合同的请求本院不予支持。3、被告欠付原告租金及违约金数额的确定。原告提供了租赁合同及租金计算明细，主张被告仅将租金支付至2015年3月18日以前，被告刘宇、李晶未就租金支付情况提出抗辩和证据，经核算租金计算无误，本院确认刘宇、李晶被告欠付原告租金883590元。至于违约金，虽然原、被告在合同中约定逾期支付租金按日千分之三支付违约金，但根据双方当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院将违约金酌情调整为日万分之五。经本院核算，计算至2015年12月7日，被告刘宇、李晶应付原告违约金为72332元。后段违约金以欠付租金为基数，按日万分之五的标准继续计算至租金实际清偿之日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘向阳、蔡顶彪与被告刘宇、李晶等三人于2013年4月18日签订的《租赁合同书》。二、被告刘宇、李晶在本判决生效之日起十日日内向原告刘向阳、蔡顶彪支付租金883590元，支付违约金72332元（违约金已计算至2015年12月7日，后段违约金以欠付租金883590元为基数，按日万分之五的标准继续支付至租金实际清偿之日）；三、驳回原告刘向阳、蔡顶彪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费16658元，由原告刘向阳、蔡顶彪负担4572元，被告刘宇、李晶负担12086元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  谢卫华人民陪审员  丁 杜人民陪审员  张立琼二〇一六年十月二十日书 记 员  王 皓附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。附表——租金欠付明细应付日期              应付金额              实付日期              实付金额              欠付金额                  2011.10.8              508500元              508500元                  2012.4.8              508500元              2012.7.9              400000元              617000元                  2012.10.8              508500元              2012.11.2              300000元              825500元                  2013.4.8              508500元              2013.9.28              484150元              849850元                  2013.10.8              569520元              2013.10.9              300000元              1119370元                  2014.4.8              569520元              1688890元                  2014.10.8              637862元              2014.12.27              100000元              2126752元                  2015.2.14              100000元                  2015.4.8              637862元              2015.6.2              100000元              2664614元                  售楼部西侧门面              40000元              40000元                  合计              4488764元              1784150元              2704614元