上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三(民)初字第1921号原告钱梅英，女，1957年5月29日生，汉族，户籍地上海市虹口区。委托代理人沈珍妮，上海九安律师事务所律师。被告上海锐拓建筑设计工程有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人乐晨，总经理。委托代理人吕炳，上海方旭律师事务所律师。被告施佳琪，男，1986年1月8日生，汉族，户籍地上海市。委托代理人钱伟，男，1981年7月28日生，汉族，住上海市杨浦区。原告钱梅英与被告上海锐拓建筑设计工程有限公司(以下简称“锐拓公司”)、施佳琪房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告钱梅英及委托代理人沈珍妮、被告委托代理人吕炳、被告施佳琪及委托代理人钱伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱梅英诉称，2015年10月13日有人上门到原告处要求收回宝山区新二路XXX弄XXX号XXX室房屋，且自称代表被告锐拓公司，对此原告深感震惊，后到交易中心进行查询，才得知该房已登记在被告锐拓公司名下。经查实是被告施佳琪与锐拓公司办理了产权过户手续。原告作为该房共有人，从未签订过买卖合同及委托书，也没有到湖北省通城县办理过公证委托书，被告施佳琪凭代签原告名字的虚假委托书，伙同他人冒名顶替去湖北省通城县公证处，在原告未到场的情况下做了公证。原告认为两被告恶意串通，以虚假委托书，做了无效的公证，由施佳琪全权办理了房屋产权变更手续，与锐拓公司签订了房地产买卖合同，致使锐拓公司成为了产权人。故原告向法院起诉，要求判决被告施佳琪代原告与被告锐拓公司签署的关于新二路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖合同无效，两被告协助原告办理将系争房屋���权登记恢复至原告和被告施佳琪名下的手续。被告锐拓公司辩称，被告锐拓公司购买房屋是善意取得，原告没有证据证明签订的房屋买卖合同和公证书是伪造的，被告有理由相信被告施佳琪所持有的公证书和经过房产交易中心认可的材料都是真实的，请求法院保护被告的合法权利。被告施佳琪辩称，同意原告的诉请。被告施佳琪的真实目的不是出卖系争房屋，被告锐拓公司告知被告是为了办理贷款而签订房屋买卖合同，被告锐拓公司所谓的已经支付的房款，被告施佳琪都没有收到过。经审理查明，原告钱梅英与被告施佳琪系母子关系，原系宝山区新二路XXX弄XXX号XXX室房屋共同产权人。2015年1月20日湖北省通城县公证处出具公证委托书，证明原告委托施佳琪办理出售系争房屋等相关手续。2015年6月12日施佳琪代原告与锐拓公司签订房地产买卖合同，将系争房屋出售给锐拓公司，总价为220万元。同年6月26日锐拓公司经核准登记为产权人。2015年6月12日王雅红向施佳琪转账65万元，同年6月13日转账70万元、85万元。施佳琪出具收条两张，收到锐拓公司房款65万元、155万元。2015年6月13日施佳琪出具承诺书，内容为“本人施佳琪出售新二路XXX弄XXX号XXX室房屋给锐拓公司所提的材料(身份证、公证书、房产证)真实有效，如有虚假本人愿意承担一切法律责任，并赔偿违约金50万元。本人承诺除这套房屋的债务以外都由本人承担，与锐拓公司购买此套房无关”。审理中，经原告申请，本院委托司法鉴定中心对公证委托书中原告的签名进行鉴定，结论为该签名不是原告所签。2016年2月22日湖北省通城县公证处决定撤销公证书。审理中，原告称原告一家三口一直居住在系争房屋内，到2015年11月17日，被告锐拓公司强行将原告赶出。被告锐拓公司称，房屋��卖的实际操作人王雅红，是被告法人代表乐晨的母亲。王雅红一直在上海看房，因为限购问题，故用被告锐拓公司的名义来买。购买之前和原告、被告施佳琪都不认识，通过中介介绍了这套房源。看房时，中介一个姓徐的员工陪同王雅红去系争房屋看房，具体时间记不清了。看房时，被告施佳琪一个人在房屋内。被告施佳琪把产证交给中介并交易，交易时被告施佳琪提供了公证书，被告锐拓公司口头问过交易中心，交易中心说他们查过公证书，是真实的。另外被告施佳琪还拿了原告的身份证、户口本的原件。事后被告锐拓公司要求交房，被告施佳琪以各种理由推脱，后来被告锐拓公司找了清场公司。被告施佳琪称，其从来没有以卖房为目的，只是想拿一笔资金，自己做点生意。被告和父母商量拿系争房屋去银行抵押贷款，但父母不同意，被告不甘心，在网上找到一家贷款公司，该公司的负责人邓峰接待了被告，告诉被告可以由贷款公司帮被告做抵押贷款，不需要另一个产权人出面。后邓峰介绍了一个中间人给被告，中间人叫什么名字不清楚，这个中间人带被告到湖北公证处办理了公证书，中间人找了一个女人假冒被告的母亲钱梅英和被告一起在公证处办理公证书，身份证是钱梅英的，这个公证处很小，工作人员只有3个，设施很简陋，中间人叫被告不要说话。邓峰要求被告提供原告的身份证原件、房产证原件。公证书上原告的签字是那个女人签的。办完公证后，被告就回沪了，没有拿公证书原件。回到上海后，中间人又介绍了被告锐拓公司的一个人，叫什么不清楚。被告锐拓公司的人说可帮被告办理银行抵押贷款，有些操作需要被告锐拓公司配合，将房产过户到被告锐拓公司名下，由被告锐拓公司公司办理银行贷款。6月12日在工商银行共和新路支行转账65万元时，除了被告施佳琪及王雅红外，还有很多不认识的人。被告的银行卡是当天开卡的，转好钱后，直接要求被告在银行柜台提取现金后，当场交给自称是被告锐拓公司的那个人。交给他的原因是被告锐拓公司的人一直跟被告说只是走个流程，不是真的买卖，是为了让买卖显得合理。第二天，他们让被告到交易中心，签订了房屋买卖合同。之后他们又带被告到宝山交易中心旁边的工行，汇了两笔钱，一笔85万元一笔是70万，汇款都是王雅红汇的。汇完后，当天被告将钱提现，交给了自称是被告锐拓公司的那个男人。手续办完后，被告锐拓公司的那个男人说基本上三个月就能把贷款办下来，办下来后再把房屋产权转回给被告。之后被告就在等钱，等到10月，被告锐拓公司的人来收房，被告知道自己可能被骗了。另外被告签过一张借条，��2015年6月12日当天在银行里签的，借条的内容记不清了，数额应该是220万元，借款期限不清楚，出借人是谁也记不清了，签借条当时脑子不清楚。在去湖北公证处之前，邓峰介绍的中间人给被告施佳琪30万元，转到了被告另外一张工行的卡上。2015年3月，中间人打了一笔钱240万元到被告的招商银行卡上，共270万元。该两笔钱都在当天取出后还给了中间人。被告在2014年9月向邓峰借了15万元，邓峰一共给了被告125,000元，借条写了15万元。被告每个月还25,000元，到2014年11月帮被告办房屋贷款后，就没有让被告继续还钱。关于看房问题，王雅红带了一个男人来看房，那个男人被告不认识，被告到系争房屋里等他们。被告的父亲那天在上班，母亲到哥哥家。关于承诺书，其签名时内容是空白的。以上事实，有房地产买卖合同、房款收据、银行凭证、承诺书、产权证、司法鉴定书、撤销公证书决定书及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，本案中应审查的是被告锐拓公司在购房时是否尽到一般购房人的审核义务，是否属善意取得。经查明，系争房屋的产权人之一施佳琪有另一产权人即原告办理的公证委托书，委托施佳琪出售系争房屋，被告锐拓公司出于信任公证机关出具的公证书与施佳琪进行交易，符合生活常理及一般认知。锐拓公司在购房前查看了系争房屋，并向施佳琪支付了房款220万元，施佳琪凭公证委托书与锐拓公司办理了产权过户手续，上述交易符合常规流程。虽然事后公证委托书经司法鉴定后确认并非原告所签，但作为锐拓公司来说，其在交易时无法判断该公证书的真伪，故锐拓公司尽到了审核义务，应认定属善意取得。据此原告的诉讼请求本院不予支持。被告施佳琪作为产权人之一，明知原���未到公证处办理过公证委托书，仍与锐拓公司进行交易，故明显存在过错，原告可以通过包括诉讼在内的方法另行向相关责任人主张赔偿损失。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，判决如下：原告钱梅英的诉讼请求不予支持。案件受理费24,400元，财产保全费5,000元由原告钱梅英负担。鉴定费14,800元由被告施佳琪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  戴筱岚人民陪审员  时金兰人民陪审员  严文勇二〇一六年四月十一日书 记 员  袁凯凯附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让��受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。