广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1973民初2636号原告佘丽生，女，汉族，1953年3月28日出生，住址：广东省韶关市浈江区，委托代理人肖洪林，广东君言律师事务所律师。委托代理人孟宇鹏，广东君言律师事务所律师。被告东莞市嘉骏豪苑房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市。法定代表人林汉强，该公司总经理。委托代理人张爱玉，广东常正律师事务所律师。委托代理人彭艳芳，广东常正律师事务所律师助理。第三人招商银行股份有限公司东莞分行，住所地：广东省东莞市南城区。负责人欧阳忠。委托代理人索文静，女，汉族，1987年2月4日出生，住址：河北省邯郸市峰峰矿区，系该公司员工。委托代理人赖文慧，女，汉族，1992年1月31日出生，住址：广东省东莞市莞城区，系该公司员工。原告佘丽生诉被告东莞市嘉骏豪苑房地产开发有限公司、第三人招商银行股份有限公司东莞分行商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月29日立案受理后，由代理审判员丁秀霞适用简易程序独任审判，于2016年4月6日公开开庭进行了审理。原告佘丽生的委托代理人肖洪林，被告东莞市嘉骏豪苑房地产开发有限公司的委托代理人张爱玉，第三人招商银行股份有限公司东莞分行的委托代理人索文静、赖文慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佘丽生诉称，2010年11月5日，被告与原告签定了《商品房买卖合同》，约定：被告向原告出售东莞市常平镇板石村嘉骏中心1幢2单元办公1908号房，转让成交价人民币662064元；原告依据合同约定支付了全部房款（其中向第三人按揭贷款支付330000元），并于2010年11月24日交齐办理权属证书必需的资料并缴纳了税费。根据合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。逾期办证超过1460天（即至2014年11月23日），买受人有权选择退房。若买受人选择退房的，买受人必须积极配合出卖人办妥转名手续。出卖人则须在买受人办妥转名手续之日起180日内将买受人已支付房价款及利息（以付款日起至退款日止为期，按退款日同期银行贷款利率计算）退还给买受人”。原告认为，被告逾期办理房产证的时间已经远远超过约定的时间，且已超过买受人有权选择退房的1460天。根据法律有关规定及合同约定，被告的行为已构成严重违约，原告方有权退房并追究被告的违约责任。故此，为了维护自身权益，原告起诉至法院，请求判令：一、解除原、被告双方签订的编号为GB/T17986.2-2000的《商品房买卖合同》；二、被告及第三人立即配合原告办理退房转名手续；三、被告立即向原告返还购房款662064元；四、被告立即向原告支付约定利息（以662064元为基数，按照同期贷款利率，从2010年11月6日起计，计算至被告返还全部款项之日，暂计至起诉之日215170元）；五、被告向原告赔偿因被告违约行为造成的损失28535元（包括不限于税费、管理费、其他杂费等）；六、诉讼费用由被告承担。被告东莞市嘉骏豪苑房地产开发有限公司辩称，一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二项的规定，原告的解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，即原告应当在2014年11月23日解除权发生之日起一年内，即2015年11月22日前要求解除合同，逾期则解除权消灭。因此，涉案商品房买卖合同不应被解除。根据双方签订的买卖合同第17页第七条：对合同第十五条关于产权登记的约定的增补约定的第二项，如买受人选择退房的，应在逾期之日起的10日内以书面通知出卖人。原告在2014年11月23日逾期之日的10日内，从未向我方口头或书面提出解除合同，并且在2015年初，通过我方的通知以及协助，前往房屋管理部门递交并签署关于申办房产证的一切手续，其行为已足以证明原告放弃解除权而选择继续履行合同。房产证亦于2015年9月7日登记在原告名下。因此原告主张解除买卖合同没有事实及法律依据。二、退房是建立在买卖合同被解除的基础上，案涉买卖合同不应被解除，原告要求退房、返还购房款、利息及主张违约造成的损失没有事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。第三人招商银行股份有限公司东莞分行陈述，一、原告向第三人申请贷款，且贷款已发放，发放贷款金额为330000元，截至2016年3月17日尚欠贷款本金187099.75元、利息410.01元，合计187509.76元。相应的利息、罚息、复息应计算至原告或被告实际清偿为止。二、根据三方签署的《个人购房借款及担保合同》，原、被告应当对案涉购房贷款及利息承担连带清偿责任。若法院判决《商品房买卖合同》解除而导致第三人与原告签署的《个人购房借款及担保合同》被解除，第三人请求原告履行还款义务，且被告将返还的款项应先用于偿还原告应偿还给第三人的上述贷款本金余额及利息。本院经审理查明，2010年11月5日，原告佘丽生与被告东莞市嘉骏豪苑房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了东莞市常平镇板石村嘉骏中心1幢2单元办公1908号房（简称案涉房屋），购房总价662064元，其中原告支付首期款332064元，向第三人招商银行股份有限公司东莞分行贷款330000元。截至2016年3月17日共归还贷款本金142900.25元、利息104396.77元。原告提交了合同印花税收款收据、律师费收款收据、房产抵押登记费收款收据、房测绘查档费收款收据、管理费押金收款收据、水电费押金收款收据、住宅专项维修资金专用收据、房地产权属登记费收据、契税完税证到庭，以主张支付的上述费用共计28535元。原告于2016年1月14日委托律师向被告发函要求被告配合办理退房转名手续及向原告返还购房款、利息。另，原、被告均确认原告于2010年11月24日交齐办理权属证书必须的资料及税费。东莞市房产管理局于2015年9月7日发放产权权属证明书。庭审中，原告陈述原告本人没有去过房管部门办理相关手续，但曾于2012年或2013年填写过一份空白的表格给被告，该表格没有填写日期。根据被告的申请，本院依法向东莞市常平房地产管理所调查关于案涉房屋房地产登记申请书及申请人（经办人）照片，房地产登记申请书“权利人签章”、“被询问人签章”均显示“佘丽生”的签名并捺印，“询问日期”显示为2015年7月2日。原告质证认为其本人没有在2015年7月2日到过东莞市，故对房地产登记申请书及申请人（经办人）照片的真实性无法确认。另查明，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条第3款约定“买受人交齐办理权属证书必须的资料及税费后，自法定的办理产权登记的期限届满后超过1095天，由于出卖人原因导致买受人不能在上述期限内取得房地产权证书的，双方同意按如下处理……逾期超过1460天的，买受人有权选择退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金；若买受人选择退房的，买受人必须积极配合出卖人办妥转名手续，出卖人则须在买受人办妥转名手续之日起180日内将买受人已付房价款及利息（以付款日起至退款日止为期，按退款日同期银行贷款利率计算）退还给买受人，出卖人不再另行补偿、赔偿买受人已支付的相关税费及按揭款利息损失……”。附件五其他补充第七条约定“如买受人选择退房的，应在逾期交款期限之日起的10日内以书面形式通知出卖人。若在10日的期限内，买受人没有选择退房或以书面通知出卖人，则视其选择继续履行合同。10日后买受人再提出选择退房，出卖人有权不受理”。以上事实，有商品房买卖合同、房款收款收据、银行消费记录、合同印花税收款收据、律师费收款收据、房产抵押登记费收款收据、房测绘查档费收款收据、管理费押金收款收据、水电费押金收款收据、住宅专项维修资金专用收据、房地产权属登记费收据、契税完税证、银行贷款对账单、律师函、EMS全球邮政特快专递邮单、房地产权证、房地产登记申请书、申请人（经办人）照片以及本院的庭审笔录等附卷予以证实。本院认为,本案是商品房销售合同纠纷。本案最主要的争议焦点是：原告起诉解除商品房买卖合同并要求赔偿损失的请求是否合理合法。依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90天内办理房屋所有权登记手续，办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。但上述规定非强制性规定，民事合同应以当事人意思自治为原则，双方的真实意思表示应以双方当事人的约定为准。本案中，原告与两被告签订的商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…3、…逾期超过1460天的，买受人有权选择退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金…原、被告确认原告于2010年11月24日交齐办理权属证书必须的资料及税费，依照合同约定，两被告应于2014年11月23日前办理权属登记备案，而原告选择退房的权利应在报送备案期限届满后1460天且房屋产权登记机关尚未受理被告的备案登记的情况下行使，即在同时满足以上两个条件的前提下，原告享有选择退房的权利。虽原告对本院到东莞市常平房地产管理所调取的房地产登记申请书及申请人（经办人）照片的真实性不予确认，但未能提供相反的证据予以反驳，本院对上述证据予以采信。本案中，原告于2015年7月2日到东莞市常平房地产管理所签署办理关于申办房地产权证的手续，是发生在2014年11月23日后，即在被告逾期办证后，原告以其实际行动选择了继续履行合同，且东莞市房产管理局于2015年9月7日发放产权权属证明书，因此原告提出解除合同、退还房产的诉请，不符合双方当事人的约定，本院不予支持。综上，驳回原告的全部诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告佘丽生的全部诉讼请求。本案案件受理费6429元，由原告佘丽生负担。原告佘丽生已预交受理费6429元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。代理审判员  丁秀霞二〇一六年四月二十一日书 记 员  黎秀轩何嘉琪附相关法律法规条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续…3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条：当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。