广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016）粤01民终11684号上诉人（原审被告）：潘捷，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广州颐高信息科技集团有限公司，住所地：广州市天河区天河路490号壬丰大厦24F。法定代表人：ＸＸ，董事长。被上诉人（原审原告）：广州颐正物业管理有限公司，住所地：广州市天河区。法定代表人：张必勇，常务副总裁。两被上诉人的共同委托代理人：吴为标，广州颐高信息科技集团有限公司职员。上诉人潘捷因与被上诉人广州颐高信息科技集团有限公司（以下简称颐高公司）、广州颐正物业管理有限公司（以下简称颐正公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2012）穗天法民四初字第1782号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人潘捷上诉请求：1、撤销原审判决第一项并驳回颐高公司、颐正公司的全部诉讼请求；2、判决颐高公司、颐正公司共同承担本案的一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、我方与颐高公司、颐正公司未签订物业合同，我方也不知道有物业管理，双方不存在合同关系，颐高公司、颐正公司要求我方交纳物业管理费没有法律依据。二、颐高公司至今仍未取得物业管理资质证书，颐正公司在2015年才提交《物业服务企业资质证书》已经违法逾期举证，故颐高公司、颐正公司没有法律依据向我方收取物业管理费。三、颐高公司、颐正公司的物业费计算没有依据。颐高公司、颐正公司诉称按照一个月每平方米75元向我方收取物业管理费，但是无法提供广州市物价局的收费依据，只是简单说其他业主按照这个来收费，所以也是按照这个标准向我方收取物业管理费，违反了《合同法》平等自愿、协商一致原则，侵犯我方的合法权益。四、颐高公司、颐正公司未履行告知义务，我方从未收到过催缴物业管理费的邮件电话，我方一直不知有物业管理。被上诉人颐高公司、颐正公司二审辩称：我司答辩意见与一审的意见一致。颐高公司、颐正公司于2012年8月15日向一审法院提起本案诉讼称：潘捷于2004年11月1日与广州壬丰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买广州市壬丰大厦X号铺位。该铺位交付给潘捷使用后，一直由我方提供物业管理服务，但潘捷一直未交纳物业管理费用，也未与我方签订物业管理服务合同，为此我方多次向潘捷口头及发函催收未果，2011年3月，潘捷将X号商铺转让给案外人廖某，至2011年3月15日潘捷共计拖欠物业管理费59674.5元，滞纳金13253元。为维护我方的合法权益，现提起本案诉讼，请求法院判令：1、潘捷支付物业管理费59674.5元及滞纳金13253元（物业管理费自2004年11月1日起计至2011年3月15日；滞纳金以所拖欠物业管理费为本金，按银行同期贷款利率的标准计算，计至潘捷付清物业管理费之日止）；2、潘捷承担本案诉讼费用。潘捷原审辩称：我方不同意颐高公司、颐正公司的全部诉讼请求。理由如下：一、颐高公司、颐正公司与潘捷并未签订物业服务合同，双方间没有合同关系，颐高公司、颐正公司缺乏收费依据；二、颐高公司、颐正公司没有提供其收取涉案商铺物业管理费的具体收费标准及其依据（物价局颁布的标准），颐高公司、颐正公司不能依法收取涉案商铺的物业管理费；三、2011年3月潘捷已将涉案商铺转让给他人，即使颐高公司、颐正公司的物业收费是合法的，其主张的诉讼时效只能自起诉之日起倒算两年，即自2010年8月至2011年3月；四、潘捷购买涉案商铺后用于投资，并于2011年3月将其出售，潘捷不清楚是否存在物业收费；五、颐高公司、颐正公司称其于2010年9月至2012年6月期间共向潘捷发出四次的催款通知书，但潘捷没有收到，故颐高公司、颐正公司所谓发出催款通知书的行为依法不能发生诉讼时效中止的法律效果。原审法院经审理查明：颐高公司于2004年5月18日经广州市工商行政管理局核准登记，经营范围包括场地出租、市场管理、物业管理等。颐正公司于2007年2月28日经广州市工商行政管理局天河分局核准登记，经营范围包括物业管理、园林绿化管理等，具有三级物业服务资质。2010年6月17日，广州市工商行政管理局天河分局向颐高公司核发《商品交易市场登记证》显示市场名称为广州颐高数码广场-华南总店，市场地址为广州市天河区天河路490号壬丰大厦1-5层，开办单位为颐高公司，市场经营范围为文化娱乐用品类、电子计算机及配件。该登记证下方显示原登记日期为2005年3月21日。2005年1月29日，潘捷（买受人）与案外人广州壬丰房地产开发有限公司（出卖人，以下简称壬丰公司）签订《商品房买卖合同》，约定潘捷向壬丰公司购买壬丰大厦第A座3层（自然层4）X号房（房产证地址：广州市天河区天河路490号4层X铺，下称涉案商铺）；该商品房用途为商业；买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《物业管理服务协议》，买受人应同时书面承诺遵守《业主临时公约》等。《商品房买卖合同》首部显示潘捷的地址为广州市寺右北三街五巷11号104房。合同附件四：合同补充协议第1条、买受人的通信地址以买卖合同中填写的为准。如买受人变更地址或联系方式，应及时书面通知出卖人。否则，造成有关文件不能送达的责任由买受人承担。《商品房买卖合同》签订后，潘捷称其于2004年收取了涉案商铺，潘捷收取涉案商铺后一直出租给别人经营。潘捷一直没有与颐高公司、颐正公司签订《物业管理服务协议》。潘捷在使用涉案商铺期间，从未向颐高公司、颐正公司交付过物业管理费。2011年3月16日潘捷将涉案商铺过户至案外人廖某名下。根据涉案商铺的房产证登记显示，涉案商铺建筑面积为10.68平方米，城市规划房屋用途为商铺。关于诉讼时效问题。潘捷收取涉案商铺后，因潘捷欠付涉案商铺的物业管理费用，颐正公司于下列时间通过EMS特快专递向潘捷发出《催款通知书》，要求潘捷支付综合管理费、物业服务保证金、滞纳金，时间如下：（1）颐正公司于2010年9月17日向潘捷发出《催款通知书》要求潘捷于收到函件后3个工作日内向颐高公司、颐正公司支付物业服务保证金1572元、2010年1-12月综合管理费9432元、滞纳金（2010.1.1-2010.9.20）12214元，合计23218元。该函件因潘捷拒收被退件；（2）颐正公司于2010年12月16日向潘捷发出《催款通知书》，要求潘捷于收到函件后3个工作日内向颐高公司、颐正公司支付2010年1月至2011年3月综合管理费10218元、滞纳金（2010.1.1-2010.12.20）20562元，合计30780元，该函件因潘捷拒收被退件；（3）颐正公司于2011年3月18日向潘捷发出《催款通知书》，要求潘捷于收到函件后3个工作日内向颐高公司、颐正公司支付物业服务保证金1572元、2010年1月-2011年6月综合管理费14148元、滞纳金（2010.1.1-2011.3.20）30913元，合计46633元，该函件因客户（潘捷）要求原址退回被退件；（4）颐正公司于2012年6月16日向潘捷发出《催款通知书》，要求潘捷于收到函件后3个工作日内向其支付2010年7月-2011年3月综合管理费11398元、滞纳金（2010.1.1-2012.6.20）82801元，合计94199元，备注栏显示“新业主廖某已交服务保证金及3.16-6.30管理费（按801元/月计算），新业主已签合同”。该函件因潘捷拒收被退件。上述《催款通知书》的投寄地址均为：广州市寺右北三街五巷11号104房，收件人为潘捷，手机号码为138××××2648。上述地址为潘捷签订涉案商铺《商品房买卖合同》首部载明的联系地址，也是潘捷身份证的地址。上述证据颐高公司、颐正公司用于证明其对潘捷欠物业管理费的追索过程。经质证，潘捷对发函封面的真实性无异议，潘捷称上述EMS特快专递邮件的收件地址并非其房屋，其一直未在该处居住，并未收到上述函件，但确认上述四封邮件上显示的收件人手机号码为潘捷的电话号码。关于颐高公司、颐正公司对包括涉案商铺在内的商铺进行物业管理和收取物业管理费标准问题，颐高公司、颐正公司提供：（一）与涉案商铺同一栋楼部分商铺业主签订《颐高数码华南总店经营管理合同》的情况。（1）2004年11月8日颐高公司与李远志签订《颐高数码华南总店经营管理合同》内容：第三层233号商铺，面积16.4784平方米,每平方米75元,每月管理费1236元；（2）2004年12月30日颐高公司与吉某签订《颐高数码华南总店经营管理合同》内容：第三层293A号商铺，面积18.222平方米,每平方米75元,每月管理费1367元；（3）2004年12月7日颐高公司与彭某签订《颐高数码华南总店经营管理合同》内容：第三层293B号商铺,面积13.5553平方米,每平方米75元,每月管理费1017元；（4）2004年11月5日颐高公司与饶某签订《颐高数码华南总店经营管理合同》内容：第三层2052号商铺,面积4.4978平方米,每平方米75元,每月管理费337元；（5）2004年11月4日颐高公司与翁某、洪某签订《颐高数码华南总店经营管理合同》内容：第四层3001号商铺,面积8.9567平方米,每平方米75元,每月管理费672元；（6）2004年11月4日颐高公司与陈某签订《颐高数码华南总店经营管理合同》内容：第四层3096号商铺,面积2.9472平方米,每平方米75元,每月管理费221元;（7）2004年11月4日颐高公司与陈某签订《颐高数码华南总店经营管理合同》内容：第四层3097号商铺,面积2.8638平方米,每平方米75元,每月管理费215元；（8）2004年10月28日颐高公司与林某甲签订《颐高数码华南总店经营管理合同》内容：第四层3042号商铺,面积8.3808平方米,每平方米75元,每月管理费629元；（9）2004年11月1日颐高公司与周某签订《颐高数码华南总店经营管理合同》内容：第四层335号商铺,面积17.3510平方米,每平方米75元,每月管理费1301元；（10）2004年10月28日颐高公司与林某乙签订《颐高数码华南总店经营管理合同》内容：第四层3110号商铺,面积7.2672平方米,每平方米75元,每月管理费545元。上述共10份合同地址均位于广州市天河区中山大道南天河东路-天河南住12-1A综合办公楼1-4层商铺。上述合同均标明综合管理费明细如下：1）广场公共区域及公共设备设施的清洁费；2）广场公共区域的保险费（但不包括乙方资产及其保险）；3）广场保安、消防、给排水等系统费用；4）一般垃圾、废物清理费用；5）广场整体对外宣传广告费用；6）广场整体统一广告及商场整体装饰装潢费用；7）广场其他宣传资料费用；8）IT.COM.CN网络信息发布费用；9）公共区域的照明、中央空调的耗电、维护等费用。（二）颐高公司、颐正公司提供部分发票用以证明其对包括涉案商铺在内的铺位进行物业管理并收取物业管理费的情况，颐高公司、颐正公司称由于在开具综合管理费（物业管理费）发票时，一直采用的发票种类是广东省地方税收通用发票（电子-单联平推式），所开具的发票只有一联，且开具后原件一般已给缴款人，所以颐高公司、颐正公司一般没有相关发票的原件，现只找到四个商铺（4-3096、4-3097、4-3001、4-X商铺）业主尚未领取的发票原件，其余提供的发票颐高公司、颐正公司在广东省地方税务局发票在线应用系统https：//fp.gdltax.gov.cn/fpzx/index.jsp，查询已开具发票记录情况，在系统上打印出来。现出具：（1）2010年7月12日颐正公司向刘某出具发票原件（号码为02338733），收取2010年7月-9月物业管理费2286元，发票标明查询网址为http：www.gdltax.gov.cn；（2）网上打印广东省地方税收通用发票（电子-单联平推式）记录2011年7月29日颐高公司向林维东出具发票（号码为11545575），收取2011年8月1日-9月30日技术服务费1358元；（3）网上打印广东省地方税收通用发票（电子-单联平推式）记录2011年11月29日颐高公司向饶纪宇出具发票（号码为11815432），收取2011年12月1日-2012年1月31日技术服务费1448元；（4）网上打印广东省地方税收通用发票（电子-单联平推式）记录2011年7月1日颐高公司向吉宁海出具发票（号码为03304008），收取2011年7月1日-9月30日技术服务费4101元；（5）网上打印广东省地方税收通用发票（电子-单联平推式）记录2011年7月29日颐高公司向彭俐雄出具发票（号码为12881151），收取2011年8月1日-9月30日技术服务费2134元；（6）网上打印广东省地方税收通用发票（电子-单联平推式）记录2011年11月29日颐高公司向李远志出具发票（号码为14214416），收取2011年12月1日-2012年1月31日技术服务费2572元；（7）网上打印广东省地方税收通用发票（电子-单联平推式）记录2011年7月27日颐高公司向周红梅出具发票（号码为11519451），收取2011年8月1日-9月30日技术服务费2702元；（8）2012年8月14日颐高公司向陈某出具发票（号码为15349307），收取2012年8月1日-9月30日技术服务费542元；（9）2012年8月14日颐高公司向陈某出具发票（号码为15391161），收取2012年8月1日-9月30日技术服务费430元；（10）2012年5月31日颐高公司向翁某、洪某出具发票（号码为05403974），收取2012年6月1日-7月31日技术服务费672元；（11）2012年5月29日颐高公司向翁某、洪某出具发票（号码为043XX），收取2012年6月1日-7月31日技术服务费672元。以上证据，颐高公司、颐正公司用于证明其一直按每月每平方米75元的标准收取上述铺位的物业管理费。颐高公司、颐正公司按上述合同约定收取物业管理费，颐正公司是受颐高公司的委托对上述商铺进行物业管理，现在新签订的物业管理合同的主体就是颐正公司。至于管理费的名称，综合管理费、技术服务费实际都是物业管理费，在潘捷经营期间颐高公司、颐正公司也没有向潘捷要求其支付该综合管理费之外的其他管理费用，所以综合管理费其实就是物业管理费。关于颐高公司、颐正公司的物业资质证书问题。颐正公司于2015年9月18日向广州市国土资源和房屋管理局申请政府信息公开，要求查询颐正公司2007年至2014年期间办理的物业资质证书业务。2015年11月4日广州市国土资源和房屋管理局作出穗国房公开（2015）1621号《依申请公开政府信息答复书》，内容：经查询，颐正公司在2007年至2014年期间共办理五次物业资质业务，审批日期分别为2007年6月20日(附件1)、2008年8月29日(附件2)、2011年10月13日(附件3)、2013年1月4日(附件4)，2014年4月8日(附件5)若对答复结果不服的，可在收到本答复书之日起60日内，向本局上级主管部门提出行政复议，或在6个月内向人民法院提起行政诉讼。附件：1、颐正公司资质证书(审批时间2007年6月20日)。2、颐正公司资质证书(审批时间2008年8月29日)。3、颐正公司资质证书（审批时间2011年10月13日）。4、颐正公司资质证书(审批时间2013年1月4日)。5、颐正公司资质证书(审批时间2014年4月8日)。颐正公司资质证书的使用年限如下：颐高公司、颐正公司提供了2007年至2014年期间物业资质证书的使用期限为：1、2007年6月20日物业资质证书使用期限为一年；2、2008年8月29日物业资质证书使用期限二年，自2008年8月29日至2010年8月28日；3、2011年10月13日物业资质证书使用期限一年，自2011年10月13日至2012年10月12日。原审法院认为：2005年1月29日，潘捷与案外人壬丰公司签订《商品房买卖合同》，约定潘捷向壬丰公司购买涉案商铺，涉案商铺为商业用途。潘捷称其于2004年收取了涉案商铺后，将涉案商铺出租给别人经营。潘捷在使用涉案商铺期间一直没有与颐高公司、颐正公司签订《物业管理服务协议》，也从未向颐高公司、颐正公司交付过物业管理费。颐高公司于2004年5月18日经广州市工商行政管理局天河分局核准登记，经营范围包括场地出租、市场管理、物业管理等。颐正公司于2007年2月28日经广州市工商行政管理局天河分局核准登记，经营范围包括物业管理、园林绿化管理等，公司具有三级物业服务资质。2010年6月17日，广州市工商行政管理局天河分局向颐高公司核发《商品交易市场登记证》显示市场名称为广州颐高数码广场-华南总店，市场地址为广州市天河区天河路490号壬丰大厦1-5层，开办单位为颐高公司，市场经营范围为文化娱乐用品类、电子计算机及配件。该登记证下方显示原登记日期为2005年3月21日。关于颐高公司、颐正公司的物业资质证书问题。根据2015年11月4日广州市国土资源和房屋管理局作出穗国房公开（2015）1621号《依申请公开政府信息答复书》，显示颐正公司在2007年至2014年期间共办理五次物业资质证书，分别为2007年6月20日、2008年8月29日、2011年10月13日、2013年1月4日、2014年4月8日。上述2007年6月20日至2011年10月13日物业资质证书的使用年限如下：1、2007年6月20日物业资质证书使用期限为一年；2、2008年8月29日物业资质证书使用期限二年，自2008年8月29日至2010年8月28日；3、2011年10月13日物业资质证书使用期限一年，自2011年10月13日至2012年10月12日。以上事实，充分证明了颐高公司、颐正公司对包括涉案商铺在内的广州市天河区天河路490号壬丰大厦1-5层有合法的物业管理资质的事实。关于诉讼时效问题。因潘捷欠付涉案商铺的物业管理费用，颐正公司于下列时间通过EMS特快专递向潘捷发出《催款通知书》，要求潘捷支付综合管理费、物业服务保证金、滞纳金，时间如下：（1）颐正公司2010年9月17日向潘捷发出《催款通知书》要求潘捷于收到函件后3个工作日内向其支付物业服务保证金1572元、2010年1-12月综合管理费9432元、滞纳金（2010.1.1-2010.9.20）12214元，合计23218元。该函件因收件人潘捷拒收被退件；（2）颐正公司于2010年12月16日向潘捷发出《催款通知书》称请潘捷于收到函件后3个工作日内向其支付2010年1月至2011年3月综合管理费10218元、滞纳金（2010.1.1-2010.12.20）20562元，合计30780元，该函件因收件人拒收被退件；（3）颐正公司于2011年3月18日向潘捷发出《催款通知书》称请潘捷于收到函件后3个工作日内向其支付物业服务保证金1572元、2010年1月-2011年6月综合管理费14148元、滞纳金（2010.1.1-2011.3.20）30913元，合计46633元，该函件因客户要求原址退回被退件；（4）颐正公司于2012年6月16日向潘捷发出《催款通知书》称请潘捷于收到函件后3个工作日内向其支付2010年7月-2011年3月综合管理费11398元、滞纳金（2010.1.1-2012.6.20）82801元，合计94199元，备注栏显示“新业主廖某已交服务保证金及3.16-6.30管理费（按801元/月计算），新业主已签合同”。该函件因收件人拒收被退件。上述《催款通知书》的投寄地址均为：广州市寺右北三街五巷11号104房，收件人为潘捷，手机号码为138××××2648。潘捷对发函封面的真实性无异议，潘捷称上述邮件的收件地址并非其房屋，其一直未在该处居住，并未收到上述函件，但确认上述四封邮件上显示的收件人手机号码为潘捷的电话号码。潘捷与案外人壬丰公司签订的《商品房买卖合同》首部显示潘捷的地址为广州市寺右北三街五巷11号104房。合同附件四：合同补充协议第1条、买受人的通信地址以买卖合同中填写的为准。如买受人变更地址或联系方式，应及时书面通知出卖人。否则，造成有关文件不能送达的责任由买受人承担。因潘捷购买涉案商铺后，并未向壬丰公司或颐高公司、颐正公司告知变更地址，故颐高公司、颐正公司依据潘捷提供的地址“广州市寺右北三街五巷11号104房”向潘捷发出物业管理费《催款通知书》，并无不妥。因颐高公司、颐正公司自2010年9月17日至2012年6月16日期间向潘捷发出《催款通知书》，要求潘捷支付综合管理费，故颐高公司、颐正公司要求潘捷支付2010年1月至2011年3月15日的物业管理费没有超过诉讼时效。根据颐高公司、颐正公司提供的李远志等10人与颐高公司、颐正公司签订《颐高数码华南总店经营管理合同》及广东省地方税务局发票在线应用系统https：//fp.gdltax.gov.cn/fpzx/index.jsp，查询已开具发票记录情况，在系统上打印出来的记录，显示2010年7月12日颐正公司向刘某出具发票收取其2010年7月-9月物业管理费2286元，发票标明查询网址为http：www.gdltax.gov.cn，网上打印广东省地方税收通用发票（电子-单联平推式）向林某甲等10人收取管理费的记录内容得知，颐高公司、颐正公司对广州市天河区天河路490号壬丰大厦1-5层进行物业管理是按每月每平方米75元的标准收取物业管理费。颐高公司、颐正公司提供的服务项目在上述《颐高数码华南总店经营管理合同》均有标明，综合管理费明细如下：1）广场公共区域及公共设备设施的清洁费；2）广场公共区域的保险费（但不包括乙方资产及其保险）；3）广场保安、消防、给排水等系统费用；4）一般垃圾、废物清理费用；5）广场整体对外宣传广告费用；6）广场整体统一广告及商场整体装饰装潢费用；7）广场其他宣传资料费用；8）IT.COM.CN网络信息发布费用；9）公共区域的照明、中央空调的耗电、维护等费用。以上事实，证明颐高公司、颐正公司对广州市天河区天河路490号壬丰大厦1-5层进行物业管理并收取物业管理费的事实。潘捷在使用涉案商铺期间，虽未就涉案商铺直接与颐高公司、颐正公司签订物业管理服务协议，但潘捷作为广州市天河区天河路490号壬丰大厦1-5层范围内的业主之一，在事实上已接受了颐高公司、颐正公司的物业管理，享受了颐高公司、颐正公司的综合管理服务，潘捷理应向颐高公司、颐正公司支付物业管理费。虽然颐高公司、颐正公司没有提供2010年8月29日起至2011年10月12日之间的物业资质证书，但从颐高公司、颐正公司提供的2010年7月12日颐正公司向刘某出具发票原件收取2010年7月-9月物业管理费2286元及涉案铺位新业主廖某已交服务保证金及2011年3.16-6.30管理费（按801元/月计算）看，颐高公司、颐正公司在上述时间内仍是广州市天河区天河路490号壬丰大厦1-5层的物业管理公司。涉案商铺建筑面积为10.68平方米，按每月每平方米75元计算,潘捷每月应交物业管理费801元（75元×10.68平方米），颐高公司、颐正公司要求潘捷支付2010年1月1日至2011年3月15日的物业管理费11614.5元（801元×14个月+801元÷2），合法有理，原审法院予以支持。颐高公司、颐正公司没有证据证明其向潘捷追讨过2004年11月1日至2009年12月31日期间的物业管理费，颐高公司、颐正公司要求潘捷支付上述期间的物业管理费已超过《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的二年诉讼时效，故颐高公司、颐正公司要求潘捷支付2004年11月1日至2009年12月31日期间的物业管理费，原审法院不予支持。至于滞纳金问题，因颐高公司、颐正公司在起诉前没有向潘捷出示相关物业资质证书，存在过错，故颐高公司、颐正公司要求潘捷支付滞纳金，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，的规定，作出判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告潘捷向原告广州颐高信息科技集团有限公司、广州颐正物业管理有限公司支付广州市天河区天河路490号4层X铺自2010年1月1日至2011年3月15日止的物业管理费11614.5元；二、驳回原告广州颐高信息科技集团有限公司、广州颐正物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1623元，由原告广州颐高信息科技集团有限公司、广州颐正物业管理有限公司负担1533元，被告潘捷负担90元。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，各方当事人均表示无新证据提交。二审另查明，涉案大厦壬丰大厦的开发商壬丰公司于2004年5月20日委托颐高公司对壬丰大厦的颐高数码广场-华南总店进行销售、统一招商、统一管理。之后，颐高公司授权颐正公司对颐高数码广场-华南总店进行物业管理、收取管理费。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。颐高公司接受壬丰大厦的开发商壬丰公司的委托，对壬丰大厦的颐高数码广场-华南总店进行销售、统一招商、统一管理。之后，颐高公司授权颐正公司对颐高数码广场-华南总店进行物业管理、收取管理费。根据2015年11月4日广州市国土资源和房屋管理局作出穗国房公开（2015）1621号《依申请公开政府信息答复书》的记载，颐正公司在2007年至2014年期间共办理五次物业资质证书，证明了颐正公司是具备物业管理资质，可以对包括涉案商铺在内的广州市天河区天河路490号壬丰大厦1-5层进行物业管理。根据颐高公司、颐正公司提供的李远志等10人与颐高公司、颐正公司签订《颐高数码华南总店经营管理合同》及广东省地方税务局发票在线应用系统https：//fp.gdltax.gov.cn/fpzx/index.jsp，查询已开具发票记录情况，在系统上打印出来的记录，显示2010年7月12日颐正公司向刘某出具发票收取其2010年7月-9月物业管理费2286元，发票标明查询网址为http：www.gdltax.gov.cn，网上打印广东省地方税收通用发票（电子-单联平推式）向林某甲等10人收取管理费的记录内容得知，颐高公司、颐正公司对广州市天河区天河路490号壬丰大厦1-5层进行物业管理是按每月每平方米75元的标准收取物业管理费。颐高公司、颐正公司提供的服务项目在上述《颐高数码华南总店经营管理合同》均有标明，综合管理费明细如下：1）广场公共区域及公共设备设施的清洁费；2）广场公共区域的保险费（但不包括乙方资产及其保险）；3）广场保安、消防、给排水等系统费用；4）一般垃圾、废物清理费用；5）广场整体对外宣传广告费用；6）广场整体统一广告及商场整体装饰装潢费用；7）广场其他宣传资料费用；8）IT.COM.CN网络信息发布费用；9）公共区域的照明、中央空调的耗电、维护等费用。以上事实，证明颐高公司、颐正公司对广州市天河区天河路490号壬丰大厦1-5层进行物业管理并按照按每月每平方米75元的标准收取物业管理费的事实。潘捷在购买、使用涉案商铺期间，虽未就涉案商铺直接与颐高公司、颐正公司签订物业管理服务协议，但潘捷作为广州市天河区天河路490号壬丰大厦1-5层范围内的业主之一，在事实上已接受了颐高公司、颐正公司的物业管理，享受了颐高公司、颐正公司的综合管理服务，潘捷理应向颐高公司、颐正公司支付物业管理费（涉案商铺建筑面积为10.68平方米，按每月每平方米75元计算）。潘捷在一审中对颐高公司、颐正公司主张的物业管理费的诉讼请求提出了诉讼时效的抗辩。原审法院经过审查，认定2004年11月1日至2009年12月31日期间的物业管理费已超过诉讼时效，2010年1月至2011年3月15日的物业管理费没有超过诉讼时效，阐述详细合理，本院不再赘述，予以确认。原审判决潘捷支付2010年1月1日至2011年3月15日的物业管理费给颐高公司、颐正公司，并无不当，本院予以维持。综上所述，经审查，原审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。潘捷上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费90元，由上诉人潘捷负担。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  李 民审判员  姚伟华二〇一六年十月二十六日书记员  胡 茜颜玉婵