济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2015）天民一初字第867号原告济南邦和物业管理有限公司，住所地济南市天桥区。法定代表人陈革，董事长。委托代理人刁士刚，男，该公司职工，住济南市。委托代理人郭晓芳，女，济南邦和物业管理有限公司职工，住济南市。被告王文江，男，住济南市。委托代理人袁红春（被告王文江之妻），女，住济南市。原告济南邦和物业管理有限公司（以下简称邦和物业公司）与被告王文江物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邦和物业公司的委托代理人刁士刚，被告王文江的委托代理人袁红春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邦和物业公司诉称，被告王文江系济南市天桥区金色阳光花园的业主，原告邦和物业公司受小区开发商济南华夏海龙房地产开发有限公司及被告委托，对小区提供物业服务，并与被告签订物业服务协议，约定被告王文江应交纳物业管理费标准为1.1元/月/建筑平方米，逾期需按日3‰向原告支付违约金。被告王文江自2011年2月1日至2015年9月30日共拖欠原告物业管理费8150.3元。原告多次向被告催要，被告拒不支付。为保持小区和谐的生活氛围，在被告及时支付拖欠物业费的前提下，原告自愿放弃追究被告违约金的权利。现原告诉至法院，请求判令：被告支付拖欠原告的物业管理费8150.3元。被告王文江辩称，原告与被告签订物业服务协议后，没有履行物业管理服务职责，主要表现在：第一，利用小区公共部分的经营广告收益及其他经营收益却从未向被告公示，更谈不上用该收益向被告减免分摊的物业费。第二，物业管理服务不到位，比如单元漏洞和电梯轿厢内到处都是胡乱张贴的广告贴，闲杂人员随便出入本是封闭管理的小区，小区已经发生多起汽车、电动车被盗案件；小区内部的公共绿地随意被人圈占养殖、种菜、饲养家禽；小区部分公共道路疏于养护、坑洼不平，小区卫生存在垃圾死角不能及时清理等。第三，物业公司未对公共设施、设备尽到维护保养义务。小区大门口的路灯、1号楼前的灯等、小区广场地垫等很多设施均已常年没有维护更换，楼房管道井内水管年久失修，浸水侵泡造成业主房间内墙壁发霉、涂层脱落。小区的喷泉设备也年久失修，有漏电危险。第四，物业公司未对房屋外观尽到维护保养义务。小区很多楼房的外墙皮已经脱落，也从未见过有任何维修维护。第四，被告发现房屋客厅顶面有水印，系由楼上地暖漏水，让物业将八楼地暖阀门关闭，后物业以八楼缴纳暖气费为由打开地暖阀门，导致被告房顶水印扩大，物业公司迫于被告找了济南电视台曝光，才找人修暖气管，但对于破坏的客厅房顶始终未予修复。被告的房屋南阳台也存在漏水情况，原告未予修复。原告的行为违背了物业服务协议第三章第五条4、5、7、8，第六条1、2、3、7，第五章第十一条6、7、10条款和《金色阳光花园住宅质量保证书》第三（2）、五（3）、八条。物业公司未履行合同主要义务出现根本性违约且违约在先，给业主的生活、财产造成了损失，属于重大过错，物业应当承担侵权责任。受损害方要求物业承担侵权责任。经审理本院查明：被告王文江系济南市天桥区金色阳光花园小区某号楼某单元某室（以下简称涉案房屋）的业主。2007年7月29日，原告邦和物业公司（甲方）与被告王文江（乙方）签订《金色阳光花园小区物业服务协议》一份，协议约定：“第二章乙方的权利、义务第三条乙方的权利1、有权依法对其所有的物业依法享有合法的权益。2、有权依法合理享用房屋建筑共用设施、设备和公共部分及场所。3、有权按政府的有关规定及小区的有关装饰、装修的规定，在允许范围内进行室内装饰、装修。4、有权根据房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、变频水泵、机电设备、天线和消防设施等房屋主体公用设施的情况，建议甲方及时组织维修养护。5、有权根据小区的道路、路灯、沟、井、绿地等公用设施及公共场所的情况，建议甲方及时实行维修养护。6、有权要求甲方对小区的违章建筑、违章装修以及违反物业管理规定的各种行为予以纠正和制止。7、有权对妨碍小区管理秩序、生活秩序和损坏公共设施的行为进行劝阻、制止和举报。8、对本小区物业服务的有关事项，向甲方提出质询，并要求答复。9、对本小区的物业管理提出建议、意见和批评。10、有权向甲方主管部门投诉甲方的违约行为。第四条乙方的义务1、履行《物业服务协议》、《业主公约》及《装修手册》。2、使用、经营、转让其房屋时，应遵守物业管理法规、政策和《金色阳光花园业主公约》（以下简称：公约）的规定，接受甲方的管理。3、乙方在使用物业时，应当遵守下列规定…10、按《公约》中规定的时间主动向甲方交纳物业服务费及各项费用。第三章物业公司的权利、义务第五条甲方的权利…9、有权按规定收取物业服务费用及各项费用…第六条甲方的义务1、全面履行物业服务协议，乙方委托管理的房屋设施及维护、清洁、保洁以及对乙方提供有偿便民服务。2、接受业主的监督。3、重大管理措施提交业主审议决定。4、接受物业管理部门和其他主管部门的指导监督。5、发现违反法律、法规和规章的行为，及时向有关部门报告。6、制定完善的设备保养、检修制度，及时维修，保证设备运行良好。7、建立客户回访制度和回访记录。8、小区实行封闭管理，设立保安人员24小时值班制度，小区内有危及客户安全的地方设置明显标志，如修路、疏通下水道、电路改造等，均需采取必要的预防措施。9、提供24小时维修服务…第五章物业管理收费及其他收费第十一条房屋相关费用：1、服务费的确定和调整及其收费办法按照济南市有关规定和法律法规的规定执行。本小区服务费标准为：多层0.8元/月/建筑平方米，小高层1.10元/月/建筑平方米。2、乙方在办理入住手续时，应向甲方一次性支付其所属房屋首期半年的物业服务费。随后各项的物业服务费按季度一次性交纳…4、如果乙方在应付款项到期后十五日内还没有支付该款项，甲方有权就延迟付款收取违约金，违约金自该款项应付期限满之日起以应缴纳费用总额千分之三按日计算（产权人并应赔偿甲方为催付行为付出的额外工作酬金）…第八章违约责任第二十三条乙方逾期缴纳服务费及其他各项费用的，每逾期一日，应按应缴费用总额的3‰向甲方缴纳违约金。如逾期30天仍未全额缴纳的，乙方需向甲方支付为追讨而产生的额外费用。第二十四条乙方拖欠服务费及其他各项费用，物业服务处有权停止相关的服务…”该协议中还约定了原、被告双方的其他权利义务。合同签订后，被告王文江自2011年2月1日至2015年9月30日期间未按合同约定支付物业费。另查明，涉案楼宇为小高层，建筑面积为132.31平方米，根据原、被告之间的协议约定，物业服务费收费标准为按建筑面积每月每平方米1.1元收取。现原告邦和物业公司诉至本院，要求依法判令被告向原告支付2011年2月1日至2015年9月30日期间的物业服务费8150.3元，其物业服务费计算方式为：132.31平方米×1.1元/平方米/月×56个月（自2011年2月1日至2015年9月30日止）。上述事实，有原告邦和物业公司提交的物业服务协议、物业费收据等证据在案为凭，以及原、被告的当庭陈述为证。本院认为，原告邦和物业公司与被告王文江之间签订的《金色阳光花园小区物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，权利义务明确，不违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效。物业服务协议订立后，原告邦和物业公司按照上述协议约定内容履行了物业管理服务义务，被告王文江在事实上接受原告邦和物业公司提供的物业服务后，亦应按照上述物业服务协议的约定履行付费义务。被告王文江未能及时向原告邦和物业公司支付相关物业管理费，应承担相应的民事责任。被告王文江虽抗辩称被告的房屋存在漏水，原告未予修复，但未提交相应证据证明，且被告抗辩的房屋质量问题，属于开发商负责的范围，被告以此为由拒交物业费，本院不予支持。结合同类案件的情形，原告邦和物业公司在该期间内提供的物业服务确实存在某些一般性瑕疵，但因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做的不够好，存在一般瑕疵，单个业主不可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。物业服务过程中所存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交或减免物业管理服务费的正当理由。关于物业管理费金额，原告邦和物业公司主张被告王文江支付物业管理服务费8150.3元的诉讼请求，符合合同约定，本院应予支持。本案纠纷的发生，系由于被告王文江长期拖欠物业管理费所致，故本案的案件受理费，应由被告王文江负担。鉴于原、被告之间系管理服务合同关系，原告邦和物业公司应切实履行好合同约定的义务，改进自己的工作，为小区业主更好服务；业主对物业管理服务企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以更加适当、合理的履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：被告王文江于本判决生效之日起10日内，向原告济南邦和物业管理有限公司支付物业管理费8150.3元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告王文江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  胡 滨审 判 员  王 可人民陪审员  石兆凤二〇一六年四月八日书 记 员  郝慧明