广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终8372号上诉人(原审被告)：广东合富房地产置业有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：扶伟聪，该公司董事长。委托诉讼代理人：柯柏松，广东天杰律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：陈晶晶，女，汉族，1968年11月11日出生，住广东省广州市越秀区明月二巷**号***房。委托诉讼代理人：胡铫祥，广东天穗律师事务所律师。原审被告：饶小虹，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：黎启帮，住广东省广州市越秀区。原审被告：鲁成斌，男，汉族，1983年5月25日出生，住广东省湛江市坡头区官渡镇广湛路***号。委托诉讼代理人：洪顺锤、钟立扬，均系广东圣和胜律师事务所律师。原审第三人：黄建华，住广东省广州市越秀区。原审第三人：王殊嬛，住广东省广州市海珠区。原审第三人：梁家忠，住广东省广州市海珠区。上诉人广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）因与被上诉人陈晶晶，原审被告饶小虹、鲁成斌、原审第三人黄建华、王殊嬛、梁家忠房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2015)穗海法民三初字第978号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人合富公司上诉请求撤销一审判决。事实理由如下：一、一审认定本案是基于物权请求权，不适用诉讼时效，是常识性错误。本案是房屋买卖合同纠纷，陈晶晶关于索取出售房屋款项的诉讼请求是基于买卖合同之债提起的，属于债权请求权。根据《民法通则》及《民事诉讼法》的相关规定，陈晶晶的诉讼请求已超过两年诉讼时效期间，依法不应得到法院的支持。诉讼时效是从权利人知道或应当知道权利被侵害时起算。本案约定房屋款项的给付是在过户时付清，过户后才交付房屋。陈晶晶交楼时，已经知道房屋过户的事实，这时候就应该收取房款，如未能收取，即已知道自己的权利被侵害，因而本案早已超出诉讼时效期间。另外，作为出售房屋收取房款属于重大事件，陈晶晶不可能在长达11年之久的时间内不去关注房屋产权情况和房款收取情况，也没有通过任何司法途径主张权利，这样既不合常理，又不符合逻辑，明显是恶意诉讼，依法不应得到支持。二、一审判决认定事实不清。根据陈晶晶提交的《房屋买卖合约》约定，陈晶晶将房屋出售给梁家忠应收取房款为163000元。同时，《房屋买卖合约》落款处有陈晶晶签名确认“兹收到上方规定之定金1万元整”，陈晶晶在本次房屋交易中未收到的房款实为153000元。至于陈晶晶通过委托鲁成斌出售该物业，并最终通过梁家忠与饶小虹以183000元出售房屋，所得房款差价应由陈晶晶以委托代理关系纠纷向鲁成斌及梁家忠追讨损失，而不应由合富公司退回该款项。综上，合富公司请求二审法院依法改判，支持其上诉请求。被上诉人陈晶晶二审答辩称：不同意合富公司的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持，驳回合富公司的上诉请求。合富公司一直向法庭隐瞒款项的去向；陈晶晶自始至终不知道实际购房人是谁，陈晶晶持有的合同买方是梁家忠，直到2015年4月查阅涉案房屋档案才知实际购买人是饶小虹，本案并没有超过诉讼时效期间。原审被告饶小虹二审陈述称：对一审判决没有意见，饶小虹通过有资质的中介公司购买涉案房屋，价格是公平公正的。原审被告鲁成斌二审陈述称：一、鲁成斌认可一审的判决结果，但是一审法院认为陈晶晶没有收到购房款与事实和生活常理不符。即使按照陈晶晶的代理人表述其认为房屋已经出售给梁家忠，但在十余年时间里不可能不主张权利，就算按其陈述没办法找到梁家忠，也并不影响其主张权利。且涉案房屋一直是饶小虹居住，陈晶晶不可能不过问，其也可以去房管局查询房屋交易情况。即使一审判决认为鲁成斌不需要承担责任，鲁成斌也认为一审判决不公。二、鲁成斌是合富公司员工，与饶小虹签订合同，款项也是支付给合富公司，鲁成斌本人没有经手款项，鲁成斌认为陈晶晶以委托代理的名义追讨也是不能成立的。原审第三人黄建华二审陈述称：对于一审判决没有意见，黄建华对于涉案房屋买卖的详细情况不清楚。原审第三人王殊嬛二审陈述称：王殊嬛认为一审判决不公平。一、王殊嬛是合富公司员工，本案账户是以王殊嬛名义开具，但是合富公司帐户。因为时间太久，两笔款项实际去向无法追踪。虽然王殊嬛没有参与这一宗，但陈晶晶称没有收到售房款不符合常理。根据公司流程，要经过确认具备过户、房管局的回执、税费单的原件，上一级的主管批准才能转账，收件人必须有签收，合富公司财务部有存档。陈晶晶如果没有收到款项当时可以马上向合富公司查询。二、买卖合同约定的是各付各税，房改房买卖还要向单位领取交款明细手续，陈晶晶自己也要缴纳税费。十余年来，陈晶晶没有向合富公司询问过任何事情，陈晶晶不可能没有收到任何售房款项还要自己出资交纳税费。原审第三人梁家忠二审经本院合法传唤未到庭亦未提交书面意见。一审法院经审理查明：2004年时，鲁成斌（受委托人）是合富公司的员工，经合富公司指派，于2004年7月23日与陈晶晶（委托人）签订了《授权委托书》，内容：委托人是坐落于广州市海珠区滨江东路549号大院14梯102房的房屋产权人，现出售该房屋，欲委托受委托人为其合法代理人，以委托人之名义全权代表委托人办理上述房之下列事项：一、代为办理出售上述房屋的手续，代签订房屋买卖合同，代为办理出售房屋登记手续；……四、代为收取售房款；等。同日，该《授权委托书》经广东省公证处公证。2004年7月26日，陈晶晶（卖方）与梁家忠（买方）、合富公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》，约定买方通过经纪出售及购入位于广州市海珠区滨江东路549号大院14梯102房，楼价为163000元；定金1万元须在签本合约之同时付清；等。落款处陈晶晶在“兹收到上方规定之定金1万元整”处签名。2004年7月31日，饶小虹与合富公司签订《要约发出委托书》。2004年8月2日，饶小虹与合富公司签订《委托书（买）》，表示同意以183000元购买涉案房屋。2004年8月20日，鲁成斌以卖方代理人名义与饶小虹签订《广州市房地产买卖合同》，约定饶小虹购买广州市海珠区滨江东路549号大院14梯102房，交易价为10万元；等。2004年8月2日，合富公司开具《收款收据》给饶小虹，内容：兹收到饶小虹承购广州市海珠滨江东路549号102之订金1万元，由我司代为转交业主；等。饶小虹分别于2004年8月7日、9月7日向第三人王殊嬛的账号中转账汇入63440元和110160元。广州市国土资源和房屋管理局于2004年9月核发上述房屋的《房地产权证》给饶小虹。合富公司确认上述王殊嬛账号为其公司账户，由王殊嬛代持，并确认其公司收到饶小虹支付的183000元房款。陈晶晶于2015年5月14日向一审法院提起本案诉讼，主张：陈晶晶原是滨江东路549号大院102房屋主，2004年委托合富公司销售该房屋，合富公司指派鲁成斌代为处理该房买卖事宜。2004年7月26日，陈晶晶和梁家忠在合富公司的见证下签订了房屋买卖合同，但是签订该合同后陈晶晶一直没有收到房款。陈晶晶一直寻找“买方”梁家忠，但一直没有找到梁家忠。2015年陈晶晶在广州市房管局调出档案，才发现涉案房屋并非梁家忠所买，而是饶小虹所买，而且交易价格为10万元。后饶小虹表示已支付房款183000元给合富公司，但合富公司表示不清楚。陈晶晶认为，合富公司及其工作人员违背陈晶晶意思进行代理，与饶小虹合谋买卖房屋，损害了陈晶晶合法权益。为此，陈晶晶诉请法院判令：一、合富公司返还陈晶晶房款183000元及利息（以183000元为本金，按同期银行贷款利率计算，从2015年4月28日起计至被告返还之日止）；二、饶小虹、鲁成斌承担连带赔偿责任；三、合富公司、鲁成斌、饶小虹承担本案诉讼费用。饶小虹一审辩称：一、本人于2004年8月2日在合富公司通过该公司物业顾问助理马希璇小姐推介涉案房屋。并与合富公司和鲁成斌（即陈晶晶授权委托、全权代表）议价后，最后三方意见一致，同意本人以183000元的价格购买位于广州市海珠区滨江东路549号大院14梯102房。房屋面积52平方米。与合富公司和鲁成斌签署购房买卖合同后，通过银行转账的付款方式，分两期付款。第一期付款时间是2004年8月7日在海珠区下渡路123号首层工商银行某支行通过银行转账，转账金额为63440元给合富公司和鲁成斌的指定账号。第二期于2004年9月7日在广州市珠江新城远洋大厦首层工商银行某支行通过银行转账，转账金额为110160元给合富公司和鲁成斌的指定账号。房款付清的当日在广州市房屋管理局完成办理房屋变更等手续，并取得涉案房屋房产证。由签订购房合同到付清房款，再到完成办理房屋变更手续，饶小虹女士、马希璇小姐、鲁成斌先生，都一同在现场办理。二、本人购买的涉案房屋是通过符合政府资格经营公司购买，过程公开、透明、合理、合法，符合国家房屋购买程序，房款已按照购房合同的约定金额付清，并合法取得房地产证，陈晶晶状告本人与鲁成斌串谋取利一事与事实不符。三、2015年4月下旬某晚，陈晶晶和律师来到我家，当时只有我先生一人在家，陈晶晶律师对我先生讲，涉案房屋的事，不关你们事，只是她（陈晶晶）与家公矛盾，她家公收了购房款不给她，她好惨，叫我们帮帮她，问房款转给了谁，姓名能不能提供给她。我先生讲，购房款转给陈晶晶授权代表人鲁成斌先生与合富公司指定的账户，至于姓名，由于事隔有11年，已记不清了，所以帮她不到。2015年5月初，本人就收到陈晶晶寄来的律师函。综合这份律师函内容和陈晶晶来我家所讲的陈述，清楚表明，陈晶晶对涉案房屋买卖、交易是知情的，是无异议的。买卖房屋本来对广大民众来讲是件天大的事，而陈晶晶出售了涉案房屋长达11年，收不到房款，既无任何回应，又不在有效诉讼期内提出异议，是不符合常理的。综合以上各种疑点，不难看出，整件案情，只是陈晶晶的家庭内部纠纷，钱银分配所产生的矛盾，整件案是陈晶晶自编的、荒谬的、可笑的谎言。饶小虹请求法院驳回陈晶晶的诉讼请求。鲁成斌一审辩称：我方与陈晶晶属于普通民事代理关系，我方以陈晶晶名义从事相关事务产生的法律后果应当由陈晶晶承担。我方并非房屋的买受人，没有向陈晶晶支付房款的义务。陈晶晶主张我方违背陈晶晶的意愿将房屋出售给饶小虹没有相应的事实依据，也不符合基本的生活常理。具体原因是：如果陈晶晶的房屋是出售给梁家忠，从陈晶晶与梁家忠签订的协议看距今已经有11年之久，按照常理梁家忠不可能不要求陈晶晶履行相应的房屋买卖义务，将房屋过户到梁家忠名下，而陈晶晶也不可能不要求梁家忠支付相应房款。涉案房屋已在10年前交付给饶小虹居住使用，在使用长达10余年之内陈晶晶不可能不清楚房屋居住状态，也不可能不清楚房屋登记情况。陈晶晶在诉状中主张通过2015年查册才知晓涉案房屋出售给饶小虹的事情明显缺乏逻辑及常理，不具有真实性。基于上述理由可以得出陈晶晶提起本案诉讼存在很大主观恶意，企图通过诉讼方式骗取款项。从诉讼时效看，尽管陈晶晶主张在2015年查册时才知晓房屋登记情况，但涉案房屋登记在2004年就已经完成，而且一直并非是由陈晶晶继续居住，因此陈晶晶应该是在2004年就已经知晓房屋的登记情况。陈晶晶现在提起本案诉讼明显超过诉讼时效期间。接受委托时，我刚入职合富公司处，是合富公司指定给陈晶晶做涉案房屋交易的，我与陈晶晶是委托代理关系，陈晶晶出具委托时梁家忠已经付清全部房款，涉案房屋当时就是归梁家忠，梁家忠再把涉案房屋过户给饶小虹。我在整个交易中只负责跑交易手续，主要是递件。为了方便操作根据惯例都是出具全权委托书，事实上我方只做了递件工作，其他的一概不清楚，也没有经手过。这是我作为合富公司的员工从事的职务行为。全权委托书中约定我有权限收取房款，但实际上饶小虹支付的房款存入到王殊嬛账户中。我没有收到过任何款项。合富公司一审辩称：陈晶晶本案起诉已经明显超过诉讼时效期间，诉讼时效应当是从知道或应当知道权利被侵害时起算。作为房屋出售的重大事件，2004年7月份已经签订了合同，不可能在长达11年不去关注房屋产权情况，不可能在自己丧失对房屋使用权利的情况下不关注自己的房款情况。从民法上说陈晶晶已经丧失了诉讼时效，并丧失了胜诉权。陈晶晶所称的房屋过户给饶小虹，而房屋出售给梁家忠，认为房屋出售给第三人不知情，在当时交易的情况下符合常理。陈晶晶与梁家忠签订买卖合同后，陈晶晶给鲁成斌作出全权代理，公证委托里包含了收取房款等处置房屋的一切权利，出现这种委托的前提是陈晶晶本身应该已经收齐楼款才会作出上述委托，不然陈晶晶自己一分钱没有收到，把收钱的权利给了第三方是不可能的。梁家忠在付款后把涉案房屋过户给第三方是完全可以做到的。梁家忠是一个投资人，就是这样子做交易的，符合交易惯例。长达11年陈晶晶都没有做出收取房款的主张，是因为陈晶晶已经收齐了楼款。国务院经纪管理办法建议我方保留5年的账册，我方不可能保留11年的账册。从常识说，没有一个人出售房屋11年后才主张房款，陈晶晶的主张不符合常理。我方赞成鲁成斌的说法，陈晶晶是恶意、虚假诉讼。黄建华一审述称：我对整个交易过程不清楚，钱来龙去脉我也不知道。王殊嬛一审述称：我收钱的账户是公司规定开具的账号，该账号由公司秘书开设并保管，涉案账户也是按照上述流程走的。我到银行打印了流水出来，也调取了两笔账的原始凭证及复印件，其他的转账资料银行陈述由于过了11年所以无法调取。我有收到饶小虹支付的房款，一笔是110160元，一笔是63440元，两笔钱收到后就马上转出，虽然账户是我的名字，但这是公司给我开设并保管的，最后上述两笔款项都是转给了业主即本案陈晶晶，因为都是现金划出，所以无法提供证据予以证明。我没有亲手去做这笔买卖，我只是估计最后钱给了陈晶晶。梁家忠一审没有提交答辩意见和举证。一审另查明，王殊嬛提交的银行转账明细表显示，其账号为36×××06的账户中于2004年8月7日存入63440元，于2004年8月12日支取63440元；于2004年9月7日存入110160元，于同日支取110160元。一审庭审中，合富公司述称其收到饶小虹支付的房款183000元后，其中定金10000元，陈晶晶已经在合同上签字确认收到；剩余173000元也已经出账了，但时间太久无法追踪到去向；经分析，可能有两种情况，一种是给了梁家忠，一种是给了陈晶晶，但给了梁家忠的可能性较高，梁家忠已经买下了这个房子，然后委托合富公司出售，这个交易过程梁家忠已经赚取了差价，投资客已经把钱支付给业主才会作出公证委托，出具了公证委托后，钱就应当直接由投资客收取。一审法院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”关于梁家忠有无向陈晶晶支付房款问题，虽然陈晶晶称其未收到定金10000元，但据陈晶晶与梁家忠签订的《房屋买卖合约》载明，陈晶晶已在“兹收到上方规定之定金1万元”处签名确认，故一审法院对陈晶晶已收到梁家忠支付的10000元定金的事实予以认定。陈晶晶表示其未收到剩余153000元房款，梁家忠对此没有提出否定抗辩，且放弃到庭抗辩的权利，应承担不利的后果，故一审法院对陈晶晶该事实主张予以采信。饶小虹与陈晶晶的全权委托代理人鲁成斌签订了《广州市房地产买卖合同》，并支付了全部房款183000元给合富公司，并于2004年9月取得了涉案房屋的产权。以上事实，有当事人陈述及陈晶晶提交的《广州市房地产买卖合同》、被告提交的《要约发出委托书》、《委托书（买）》、《收款收据》、《个人业务凭证》、《银行明细信息》、《授权委托书》的公证书和《房地产权证》等证据证明，故一审法院予以认定。合富公司述称其已将收取的房款支付给陈晶晶或者梁家忠，但没有提交证据证明，故一审法院不予认定，合富公司应当承担举证不能的不利后果。故陈晶晶主张合富公司返还其代收的房款183000元以及赔偿利息损失（以183000元为本金，按同期银行贷款利率计算，从2015年4月28日起计至被告返还之日止）合法有理，一审法院予以支持。陈晶晶主张的183000元为房款，以物权请求权为基础，故鲁成斌和合富公司关于陈晶晶的主张已超过诉讼时效的抗辩意见无理，一审法院不予采纳。鲁成斌接受陈晶晶委托的代理行为是受合富公司指派的行为，为职务行为，陈晶晶要求鲁成斌承担连带赔偿责任缺乏依据，一审法院不予支持。饶小虹已依约支付了全部房款给合富公司，其合同义务已经依约履行完毕，故陈晶晶要求饶小虹承担连带赔偿责任缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院于2016年3月14日作出判决如下：一、被告广东合富房地产置业有限公司返还房款183000元及支付从2015年4月28日起至返还之日止的利息（以183000元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收同期贷款利率的标准计算）给原告陈晶晶；二、驳回原告其他诉讼请求。一审案件受理费4020元，由被告广东合富房地产置业有限公司负担。上述受理费已由原告陈晶晶预付，原告同意被告在履行本判决时将应负担的受理费直接支付给原告陈晶晶。本院二审经庭询调查确认原审查明事实。各方当事人二审均无新证据提交。另外，陈晶晶二审述称：2004年，我将房屋交给黄建华，由黄建华联系中介出售；我认为应该是中介将钱交给了黄建华，黄建华再交给我方；至于为何认为是黄建华已收款，又向中介主张款项的问题，陈晶晶回复称：陈晶晶不管帐，因为当时一家人关系比较融洽，陈晶晶本以为黄建华已经收到了款项，故未主张；2014年陈晶晶诉讼离婚之后才想到追这笔款项，黄建华称没有收到这笔款项，于是陈晶晶才向买房人主张；陈晶晶后来因为掌握饶小虹的购房情况才变更诉讼请求的。黄建华陈述称：当时知道陈晶晶卖房，黄建华没有负责买卖合同签订和房屋交接，也不可能代陈晶晶收取房款。合富公司陈述称：对于从王殊嬛账户取出的两笔款项，因为买卖合同和授权委托都是陈晶晶亲自做的，即使交易不规范也不可能将房款交给黄建华；涉案房屋买卖两次，合富公司推测陈晶晶本人卖给梁家忠，又根据委托卖给了饶小虹，梁家忠可能是炒家，将房款付齐给陈晶晶之后，让陈晶晶签订公证委托又将涉案房屋卖给饶小虹。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对合富公司的上诉主张，认定如下：陈晶晶于2004年7月23日授权合富公司代为办理出售涉案房屋，代为收取售房款并办理了公证。而2004年7月26日，陈晶晶本人与梁家忠、合富公司签订《房屋买卖合约》，约定由梁家忠以163000元购买涉案房屋，并且陈晶晶亦收取了梁家忠支付的定金10000元。据此可知，陈晶晶主张支付购房款的相对方应是购房人梁家忠，但陈晶晶现是以合富公司违背其真实意愿将涉案房屋出售给饶小虹，故因返还侵占的购房款为由提起本案诉讼。陈晶晶该诉求实质上是侵权之诉而非主张出售涉案房屋产权的对价，故应适用诉讼时效期间的规定。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，陈晶晶提起本案诉讼，超过诉讼时效期限，已经丧失了胜诉的权利。并且，根据物权公示公信原则，陈晶晶应清楚房屋产权交易过户的情况，也理应知道房款支付、房屋交接的情况，陈晶晶现主张以为黄建华已收取房款为由认为其诉讼请求未超过诉讼时效期间的抗辩不能成立。另外，涉案房屋交易已经完成十多年，陈晶晶均未主张过售房款，且从本案诉讼发生的原因来看，实质是陈晶晶与黄建华等家庭纠纷引发的，陈晶晶提起本案诉讼不具有一般诉讼的正当性。因此，陈晶晶诉请饶小虹、鲁成斌、合富公司连带向其返还房款183000元及利息依据不足，且已超过诉讼时效期间，应予驳回。综上所述，一审查明事实清楚，但适用法律错误，处理结果不当，依法应予纠正；上诉人合富公司的上诉主张成立，本院予以采纳。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：撤销广州市海珠区人民法院(2015)穗海法民三初字第978号民事判决；驳回陈晶晶的全部诉讼请求。本案一、二审案件受理费各4020元，均由陈晶晶负担。本判决为终审判决。审判长  岳为群审判员  柳玮玮审判员  黄春成二〇一六年十月十九日书记员  璩方慧