山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁01民终1677号上诉人（原审被告）孙洪军，男，1963年2月25日出生，汉族，农民，住济南市。委托代理人郭文杰，山东灵岩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王相芹，女，1972年11月19日出生，汉族，农民，住济南市。委托代理人王崇利，北京市隆安（济南）律师事务所律师。原审被告张夏村民委员会，住所地济南市。法定代表人于海洋，村主任。委托代理人郝健，济南长清求实法律服务所法律工作者。委托代理人任士民，该村党支部副书记。上诉人孙洪军因与被上诉人王相芹、原审被告张夏村民委员会（以下简称张夏村委会）买卖合同纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（2015）长民初字第1854号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院认定：2007年5月16日，张夏村民委员会成立长清区张夏村居建设办公室，职能是管理实施村居建设方面的相关事宜，该村居建设办公室由孙洪军负责管理。2009年12月11日，张夏村民委员会任命孙洪军全权代理张夏村综合办公楼的建设事宜。济南市长清区张夏村村民委员会、济南市长清区张夏村支部委员会分别于2009年12月18日、2010年7月2日、2011年3月1日向济南市长清区张夏镇委镇政府申请建设村委办公楼。2009年12月19日济南市长清区张夏镇人民政府向济南市长清区人民政府请示同意上报张夏村委会综合办公楼计划。2009年12月28日济南市长清区张夏镇人民政府作出张政发（2009）XX号文件，内容为关于办理张夏村村委会综合办公楼规划手续向济南市规划局的请示。2010年10月19日，济南市长清区张夏镇人民政府作出张政发（2010）XX号文件，内容为关于张夏村两委建设综合办公楼开工向济南市长清区人民政府的请示。2013年3月5日济南市长清区张夏村村民委员会、济南市长清区张夏村支部委员会向济南市长清区区委区政府请示能否恢复2009年9月已开工建设的村委综合楼项目。2013年5月14日，济南市长清区人民政府向济南市依法整治违法违章建设领导小组发出济南市人民政府关于我区部分工程不列入违法违章建设工程考核范围的函。2013年5月9日，济南市长清区城市管理行政执法局作出长城执停（2013）第XX号责令停止违法建设决定书，内容为立即停止建设长清区张夏镇张夏村综合楼。至停工时止，该工程已投入资金160余万元，由孙洪军垫付。2009年12月20日，王相芹与长清区张夏村村居建设办公室签订集资建房合同，由王相芹出资购买济南市长清区张夏村住宅楼第X单元第X层东户房屋一套，总价款为165400元。合同约定王相芹在合同签订之日起先交总房款的50%即82700元。王相芹在签订合同当天向长清区张夏村村居建设办公室支付80000元。由长清区张夏村村居建设办公室出具收据一张。原审法院认为：根据孙洪军提交的长清区张夏村证明可知，长清区张夏村村居建设办公室是张夏村民委员会设立的从事村居建设方面相关事宜的部门，没有独立的民事权利能力和民事行为能力，其民事责任应由其设立单位张夏村民委员会承担。另根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条规定，房地产开发企业是以盈利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政部门申请设立登记。工商行政部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，张夏村民委员会没有相关房屋开发建设的资质，故长清区张夏村村居建设办公室与王相芹签订的合同属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，王相芹在合同签订之日起向长清区张夏村村居建设办公室缴纳了购房款80000元，故该购房款应由张夏村民委员会予以返还。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理期限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的法律行为，不得代理。孙洪军提交证据证明其系张夏村村委会综合办公楼建设的全权代理人，其认为该代理行为符合法律规定。根据《中华人民共和国民法通则》第六十七条规定，代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。孙洪军作为张夏村村委会综合办公楼建设的全权代理人，应当知道张夏村民委员会没有相关房屋开发建设的资质，仍然进行代理行为，并收取王相芹房款80000元，故对房款，孙洪军应与张夏村民委员承担连带偿还责任。因该合同无效，故主张违约金的诉讼请求原审法院不予支持。但占有购房资金多年，应支付一定的利息。王相芹没有审查建房售房资格，张夏村民委员会无许可建房售房，双方对合同无效均有责任，所以对该利息应由张夏村民委员会支付二分之一。案经调解未果，依照根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十七条之规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由被告张夏村民委员会偿付原告王相芹购房款80000元，于判决生效之日起10日内付清；二、由被告张夏村民委员会自2009年12月20日起至判决生效之日止，以80000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率向原告王相芹支付利息的50%，于判决生效之日起10日内付清；三、由被告孙洪军对上述第一、二项判决内容承担连带偿还责任，于判决生效之日起10日内付清；四、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1868元，由被告张夏村民委员会、孙洪军负担。上诉人孙洪军不服原审判决上诉称：一、原审认定事实有误。1.关于张夏村委会和孙洪军之间关系。在涉案工程建设中，村委会虽出具委托书，形式上是委托代理关系，实际上孙洪军是受村委会任命管理张夏村村居建设办公室，是职务行为。涉案工程的申请申报均是张夏村委会和张夏镇政府出面负责，无论是与购房户签订购房合同、收取购房户款项、对外工作、以及后来退给部分购房户购房款都是张夏村村居建设办公室实施，不是以孙洪军名义实施，孙洪军也没有把购房款自己占有或支配。孙洪军通过村居建设办公室代理张夏村综合楼建设事宜，是履行职务行为，相应法律后果应由张夏村委会承担。原审认定购房户和张夏村村居建设办公室签订《集资建房合同》，张夏村村居建设办公室收取购房款，却又认定是孙洪军收取了购房户款项，前后矛盾。2.原审认定孙洪军应与张夏村委会承担连带偿还责任的理由不成立。原审认为“……孙洪军应当知道张夏村村民委员会没有相关房屋开发建设资质，仍然进行代理行为，并收取原告房款80000元，故对原告的房款，孙洪军应与张夏村村民委员会承担连带偿还责任”错误。首先，孙洪军是受张夏村委会任命管理村居建设办公室，与张夏村委会是否具备相应资质无关。其次，购房款是村居建设办公室收取。第三，村委会是否具备开发资质问题不应作为本案裁判理由。二、原审适用法律错误。原审引用《民法通则》第63条认定孙洪军的代理行为符合法律规定，又引用《民法通则》第67条，认为孙洪军代理事项违法应与张夏村委会承担连带责任，前后矛盾。本案涉及张夏村村居建设办公室和孙洪军之间的关系，村居建设办公室是村委会成立，孙洪军是村委会任命的村居建设办公室负责人，孙洪军是履行职务行为。村居建设办公室没有独立民事权利能力和民事行为能力，其民事责任应由其设立单位承担，不能让村居建设办公室负责人替代村居建设办公室承担所谓连带责任。综上，请求依法撤销原判第三项，改判由张夏村委会承担偿付购房款责任，上诉人不承担连带偿还责任，一、二审诉讼费由张夏村委会承担。被上诉人王相芹答辩称：关于张夏村委会与孙洪军之间的关系问题，原审已查明并作出正确的认定。其双方均认可是委托代理关系，不是职务行为，因为孙洪军既不是村委会的法定代表人，也不是村委会工作人员，双方没有劳动关系和雇佣关系，不从村委会领取工资和报酬，所以孙洪军辩称其是职务行为不成立。张夏村委会与孙洪军均存在过错，涉案工程一直没有合法手续，村居办公室也没有开发资质，孙洪军自始知道被委托代理的事项违法，仍进行代理并收取被上诉人的房款。原审依据民法通则第67条判令孙洪军与张夏村委会承担连带责任正确。综上，请求依法驳回孙洪军上诉请求，维持原判。原审被告张夏村委会述称：2009年济南市长清区张夏镇人民政府建设完工XX广场后，剩余部分土地，由于张夏村办公场所简陋，拟在广场北侧建设办公楼。由于张夏村经济匮乏，经当时的两委会与孙洪军协商，达成口头协议，由我村出地皮四亩左右，由孙洪军施工建设张夏村办公楼，办公楼的建设手续以张夏村的名义办理，建设完工后一层归村委会使用。由孙洪军全权办理办公楼建设的所有事宜，村委会不承担任何建设费用，不参与该楼的建设、出售、定价、收款等事宜。我村于2009年12月11日向孙洪军出具委托书，由孙洪军全权办理张夏村办公楼的全部事宜。因此，对于被上诉人的诉讼请求，张夏村委会不应承担任何责任。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：涉案楼房建设项目未取得建设用地规划许可、建筑工程规划许可以及建筑工程施工许可，属于违规建筑，因此上诉人与被上诉人就涉案房屋所签订房屋买卖合同为无效合同。房屋买卖合同由长清区张夏村村居建设办公室与被上诉人签订，由于该村居建设办公室不具备独立的民事权利能力与民事行为能力，房屋买卖合同的权利义务应当由其组建单位张夏村委会承担。因此，原审法院判决张夏村委会向被上诉人返还购房款并支付部分利息，并无不当。关于孙洪军对于购房款的返还是否应当承担连带责任，本院认为，连带责任的承担须有明确的法律规定为依据。本案张夏村委会与孙洪军之间类似于一方提供土地，另一方提供资金的房地产合作开发关系，而并非单纯的委托代理法律关系。张夏村委会于2009年12月11日向孙洪军出具委托书，系备履行项目建设审批手续时使用，对此张夏村委会与孙洪军均无异议，因此不能以该委托书认定双方之间存在代理关系。故原审法院援引《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十七条的规定，属于适用法律错误。涉案楼房系以张夏村委会的名义建设，张夏村委会为项目建设方，房屋买卖合同由张夏村委会组建的村居建设办公室签订，因此基于合同相对性的一般原则，应当由张夏村委会承担合同无效后的法律后果。孙洪军其并非房屋买卖合同的当事人，被上诉人要求孙洪军返还购房款没有法律依据。虽然基于张夏村委会与孙洪军的约定，涉案项目实际由孙洪军出资建设，但没有法律规定出资人对于房屋买卖合同无效后返还购房款的义务应承担连带责任。因此，原审法院判决孙洪均承担连带责任不当，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持济南市长清区人民法院（2015）长民初字第1854号民事判决的第一项、第二项、第四项；二、撤销济南市长清区人民法院（2015）长民初字第1854号民事判决的第三项；三、驳回被上诉人王相芹对上诉人孙洪军的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1868元，由原审被告张夏村民委员会负担；二审案件受理费1868元，由被上诉人王相芹负担。本判决为终审判决。审 判 长  车言江代理审判员  王立强代理审判员  曹 慧二〇一六年四月十八日书 记 员  孙培培