北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0112民初6217号原告韩魏魏（反诉被告），住北京市通州区。委托代理人程祺（原告韩魏魏之夫）。被告北京通州房地产开发有限责任公司（反诉原告），住所地北京市通州区车站路47号-2号，信用代码×××。法定代表人刘国防，总经理。委托代理人肖宝华，北京市致宏律师事务所律师。原告（反诉被告）韩魏魏诉被告（反诉原告）北京通州房地产开发有限责任公司（以下简称通开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员齐松独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告韩魏魏及其委托代理人程祺，被告通开公司的委托代理人肖宝华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩魏魏诉称：2015年8月25日，我与被告通开公司签订了《北京市商品房预售合同》，合同约定由我购买被告通开公司开发的位于北京市通州区x小区x期项目x号住宅楼x层x单元x号房屋，房屋总价为1877051元，我支付了首付款1078051元，其他为公积金贷款。通开公司应当在2015年9月1日前向我交付上述房屋。合同签订后，我依约履行付款义务，但通开公司未按约定时间交付房屋，直到2015年11月19日通开公司才将房屋交付给我。我认为通开公司未按期交房应按合同约定支付逾期交房违约金，现我诉至法院要求：1、判令被告通开公司支付我逾期交房违约金17033元（每日按照全部已付款1078051元的万分之二计算，自2015年9月1日至2015年11月19日，共计79天）；2、本案诉讼费由被告通开公司承担。被告通开公司答辩并反诉称：第一，按照合同法第六十七条规定，原告韩魏魏属于先履行义务一方，其怠于履行付款义务，应承担违约责任，原告逾期付款超过六十天，我公司可以有权解除合同，但是我公司实际履行了合同，因此原告主张逾期交房违约金没有法律依据。第二，即使法院支持原告的违约金请求，原告诉求存在计算错误，即使按照原告主张，违约天数一共69天，首付款数额为1078051元，计算违约金数额应为14877.1元。故请求法院驳回原告的诉求。因原告支付首付款后，剩余房款未完成贷款支付，直到2015年12月8日才支付了剩余款项。我公司于2015年9月28日安排全部业主入住，韩魏魏未按时支付全部购房款，根据合同第十二条及合同法第六十七条，韩魏魏属于先履行义务而逾期付款，应当承担违约责任，现我公司反诉要求：1、韩魏魏向我公司支付逾期付款违约金11360元；2、韩魏魏承担本案反诉费。原告韩魏魏就反诉辩称：我按照合同约定在8月25日签订合同当天支付了首付款1078051元，并于当天提交了办理公积金贷款的手续，代办公积金贷款的公司也是由通开公司提供的。经与代办人核实，贷款当时没有办理下来的原因在通开公司。我已经按照合同履行了相应的义务。经审理查明：2015年8月25日，原告韩魏魏作为买受人与被告通开公司作为出卖人签订了《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y177xxx），双方约定由韩魏魏购买通开公司位于北京市通州区x小区x期项目x住宅楼x层x单元x号房屋（以下简称x号房屋），合同价款为1878051元。合同第六条付款方式及期限约定：“买受人采取公积金贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的57.4%，其余价款可以向住房公积金管理机构委托的商业银行借款支付”。附件五进一步约定：“出卖人、买受人双方约定采用下列方式支付x家园x住宅楼x层x单元x号。总房价款计：人民币壹佰捌拾柒万捌仟零佰伍拾壹元整（RMB1878051元）。买受人于2015年9月10日缴纳房款人民币壹佰零拾柒万捌仟零佰伍拾壹元整（RMB1078051元）。余款捌拾万元买受人以公积金贷款方式缴纳付清。”合同第十一条逾期付款责任约定：“买受人未按照约定的时间付款的，按照下列方式处理。（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金。”合同第十二条约定“出卖人应当在2015年9月1日前向买受人交付该商品房。”合同第十四条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理。（1）逾期在60日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。”2015年8月25日，韩魏魏即已向通开公司支付购房款1078051元。同日，韩魏魏向北京金地房地产经纪有限公司交纳了公积金贷款服务费900元。2015年11月19日，通开公司向韩魏魏交付了x号房屋，2015年11月23日，南京银行股份有限公司北京分行向北京住房公积金管理中心通州管理部出具了《关于同意销售和解除抵押权的证明》，内容为“韩魏魏（购房人姓名）×××（身份证号）购买的由北京通州房地产开发有限责任公司（开发商法定名称）开发建设的通州区x小区x二期项目x住宅楼x层x单元x（与购房合同相一致的项目名称和具体房号）已在我行设定抵押。我行同意：1、该套住房可以销售；2、自购房人购买该房屋申请的公积金贷款款项划入该开发商在北京银行股份有限公司运河支行银行开立的账号为×××的我行指定账户之日起，我行对此房屋及其占用的土地不再主张抵押权益，并适时办理抵押权注销手续。特此证明。”2015年12月8日，韩魏魏申请的住房公积金贷款80万元，由中国建设银行账号×××划入通开公司在北京银行股份有限公司运河支行开立的×××账户。关于x房屋房价款中余款80万元的支付期限，双方在合同中未作出明确约定。通开公司当庭表示根据合同法第六十一条及六十二条规定，剩余房款应在房屋实际交付使用前给付清。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、房款发票、《关于同意销售和解除抵押权的证明》、房屋分户验收单、公积金贷款服务费收据、特种转账贷方凭证及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告韩魏魏与被告通开公司所签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思的表示，且符合有关法律规定，合法有效。通开公司作为房屋出卖人应按照合同约定于2015年9月1日前向韩魏魏交付x号房屋，但实际于2015年11月19日才向韩魏魏交付该房屋，逾期交房79日。通开公司认为对房屋交付义务而言付款义务属于先履行义务，韩魏魏未付清房款前，通开公司不交付房屋不构成违约。对此本院认为，首先双方所签订的合同中对剩余房款80万元仅约定以公积金贷款方式支付，但未明确约定该部分款项的给付期限，从合同约定来看，给付剩余房款的义务相对于房屋交付而言不属于履行顺序在先的合同义务；其次本案买卖的标的物为房屋，属于不动产，不动产的交付并不直接产生所有权转移的法律后果，在房屋所有权转移之前仅交付房屋不会产生出卖人对该房屋失去有效控制的后果，故在双方未明确约定履行先后顺序的情形下，不宜以交易习惯之名认定部分购房款给付义务的履行顺序在房屋交付义务履行之前；综上并考虑本案中韩魏魏已向通开公司支付了107万余元房款的事实，本院认为通开公司应按照合同明确约定的交房日期向韩魏魏交付x号房屋，通开公司逾期交房行为构成违约。根据合同约定通开公司应按日计算向韩魏魏支付逾期交房期间全部已付款万分之二的违约金，经本院核算违约金数额为17033元。对于通开公司主张逾期付款违约金的反诉请求，合同并未约定韩魏魏支付剩余房价款80万元的具体期限，且自双方合同签订之日至该部分款项以公积金贷款方式划入通开公司账户之日不足五个月，自涉诉房屋及所占土地的抵押权人南京银行股份有限公司北京分行向北京住房公积金管理中心通州管理部出具《关于同意销售和解除抵押权的证明》之日至公积金贷款80万元划入通开公司账户之日仅半月，故对通开公司有关韩魏魏逾期付款构成违约的主张，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京通州房地产开发有限责任公司给付原告韩魏魏逾期交房违约金人民币一万七千零三十三元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回被告北京通州房地产开发有限责任公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一百一十三元，由被告北京通州房地产开发有限责任公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉费四十二元，由被告北京通州房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 齐 松二〇一六年四月十二日书 记 员 蒋洪超