翁牛特旗人民法院民 事 判 决 书(2016)内0426民初1791号原告王某，男，1962年8月2日出生，汉族，农民，现住内蒙古赤峰市.原告刘某,女,1961年11月16日出生,汉族,农民,现住址同上.二原告委托代理人于某,内蒙古恒伟律师事务所律师.被告张某，男，54岁，汉族，居民，现住内蒙古赤峰市。被告邱某，男，53岁，汉族，居民，现住内蒙古赤峰市。被告赤峰市瑞德房地产开发有限责任公司（以下简称瑞德公司）。住所地：内蒙古赤峰市红山区昭乌达路**号宏兴大厦*楼。法定代表人：马某，系董事长。委托代理人白某，内蒙古三易律师事务所律师。原告王某、刘某诉被告张某、邱某、瑞德公司农村土地承包合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王某、刘某的委托代理人于某，被告瑞德公司的委托代理人白某到庭参加诉讼，被告张某、邱某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某、刘某诉称，2015年，被告瑞德公司在翁牛特旗大兴农场开发聚祥家园住宅楼。2015年3月29日，被告张某、邱某与原告签订了《置换协议书》，约定原告用在开鲁的900亩耕地的五年经营权置换被告瑞德公司开发的××园西户、配房1间及97.5平方米侧厅一个。同日，原告与三被告签订了2份《商品房认购合同》，三被告将位于××旗）卖与原告，房屋建筑面积暂定97.5平方米，每平方米3000元，总价款341250元；三被告将位于××旗房及配房1间卖与原告，房屋建筑面积暂定109.37平方米，每平方米2700元，总价款295299元。配房1间，价款30000元。2016年3月，徐源对原告购买的2#楼412号楼房进行装修时，原告出面阻止，后徐源报警，此时原告得知，被告张某、邱某置换给原告的2#楼412号楼房已经在置换之前卖给他人。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求解除原告与三被告签订的2#楼412号房屋及配房1间的的《商品房认购合同》，要求三被告给付5年土地承包费325299元。被告瑞德公司辩称，1、原告与被告张某、邱某签订的《置换协议书》未生效。2、被告张某、邱某对外签订《置换协议书》与翁牛特旗大兴农场聚祥家园住宅楼开发及现场管理没有必然性。3、原告在主观上没有尽到合理注意义务，其行为不是善意，被告邱某、张某亦不构成表见代理，他们对外签订置换协议的行为不属于其职权范围，该行为不同于购买建筑材料、租赁机械设备，与建设项目没有直接关联性，项目负责人对外签订土地置换协议应由公司予以明确授权，无论张某、邱某是公司内部管理人员或挂靠在公司名下，都应明确授权，在无明确授权下，对外签订土地承包置换协议不是职务行为。4、原告在诉状中明确认可其用在开鲁的900亩耕地的五年经营权置换被告开发的××园西户、配房1间及97.5平方米侧厅一个，原告与被告邱某、张某签订的《商品房认购合同》属于无权处分，未经瑞德公司追认，而不发生法律效力。被告张某、邱某在法定期间内未答辩亦未向本院提交证据材料。原告为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据：1、《置换协议书》1份、《商品房认购合同》2份。证明（1）、原告与被告张某、邱某达成了用原告900亩土地的5年经营权置换被告开发的房屋2处。（2）、商品房认购合同证明认购合同和置换协议已经生效，被告瑞德公司认可被告张某、邱某的表见代理行为。同时认购合同所注明的置换房屋楼层号和金额与置换协议完全相符，可见被告瑞德公司认可被告张某、邱某所签订的置换协议。（3）、认购协议已经确定原告900亩土地的5年承包费数额为666549元，因原告用900亩土地的5年承包经营权置换三被告住宅楼一处及配房1间，价值为325299元，97.5平方米侧厅一个，价值为341250元。而被告张某、邱某置换给原告的2#楼412号楼房及配房1间已经在置换之前卖给他人。现原告依《商品房认购合同》无法获得涉案楼房的所有权和使用权，原告要求解除《商品房认购合同》符合法定条件。原告要求三被告给付5年土地承包费有事实依据。（4）、该组证据足以证实包括涉案房屋在内的聚祥家园是由被告瑞德公司开发的，被告张某、邱某在签订置换协议之时是履行职务行为。（5）、此协议签订于2015年3月29日，当时交付此楼房时没有任何人居住，但原告欲装修房屋时，发现他人对此房屋正在进行装修，原告报警后得知，原告与被告签订置换协议之前，此楼房已由被告另卖他人，可见，原告已经尽到了注意义务。被告人瑞德公司质证认为，（1）、对原告与被告张某、邱某签订的《置换协议》的真实性无异议，该协议是原告与被告张某、邱某的个人行为，与瑞德公司无关，不是履行职务行为。（2）、商品房认购合同是否真实不能确定，2份商品房认购合同并无签订时间，不能由此推出瑞德公司同意张某、邱某与原告签订土地置换协议。涉案商品房并未竣工验收交付使用。（30、原告装修时发现他人装修，在此之前商品房认购合同的楼房和大厅无人居住不能由此推出原告已经尽了注意义务。2、住宅楼房调整协议书1份。证明（1）、原告起诉后，被告张某、邱某认可认购合同和置换协议所说的2号楼412楼房在签订协议时就已经出售给他人，从而证明原告依据认购合同已经无法实现合同目的。（2）、此协议中，被告邱某、张某又以欺骗的方式为原告调整了楼房，即已2#楼3单元401室抵顶认购合同所载明的2#楼412室，但401室已被翁旗法院因赵树合案件予以查封冻结，足以证明被告根本无诚意继续履行涉案合同与协议。被告瑞德公司质证认为，与原告的诉讼请求无关联性，与本案无关。被告瑞德公司未向本院提交证据。根据原告的陈述、被告瑞德公司的答辩，以及举证、质证情况，本院综合认证如下：原告提交的证据具有证据的真实性、合法性、关联性特征，能够证明本案的事实，本院予以确认。经审理查明，2015年，被告张某、邱某借用被告瑞德公司的建筑施工企业资质在翁牛特旗大兴农场开发聚祥家园商住楼。2015年3月29日，被告张某、邱某（甲方）与原告王某、刘某（乙方）签订了《置换协议书》，协议书的主要内容是：经双方协商，甲方用聚祥家园的商品住宅楼置换乙方的土地。1、甲方的住宅楼2#楼412号，面积109.37平方米，每平方米2700元，总价格295299元。配房1间，价格30000元。侧厅97.5平方米，总价格341250元。2、乙方土地900亩，置换总价值666549元。3、此地东至围栏，西至围栏，南至宝音地边，北至邵玉华地边。4、土地使用年限：2015年3月29日至2020年2月1日。同日，原告与三被告签订了2份《商品房认购合同》，三被告将位于××旗）卖与原告，房屋建筑面积暂定97.5平方米，每平方米3000元，总价款341250元；三被告将位于××旗房及配房1间卖与原告，房屋建筑面积暂定109.37平方米，每平方米2700元，总价款295299元。配房1间，价款30000元。《置换协议书》及《商品房认购合同》签订后，原告将涉案土地交付给被告张某、邱某经营、管理、使用。2016年3月，原告欲对2#楼412号楼房装修时，发现徐源正在对2#楼412号楼房进行装修，原告出面阻止，后徐源报警，此时原告得知，被告张某、邱某置换给原告的2#楼412号楼房已经在置换之前卖给他人。另查明，聚祥家园商住楼已经完工，尚未竣工验收。本院认为，原告王某、刘某与被告张某、邱某签订的《置换协议书》及原告王某、刘某与被告张某、邱某、瑞德公司签订的《商品房认购合同》系双方的真实意思表示，符合合同的基本构成要件，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故《置换协议书》及《商品房认购合同》合法有效。双方签订的《置换协议书》及《商品房认购合同》，实则是以涉案楼房抵顶5年的涉案土地承包费。《置换协议书》及《商品房认购合同》签订后，原告即将涉案的900亩土地交付给被告张某、邱某经营、管理、使用，履行了合同义务。因被告张某、邱某在与原告签订《置换协议书》前，已将2#楼412号楼房出售给他人，致使原告依据其与三被告签订的《商品房认购合同》无法获得2#楼412号楼房的所有权，即原告无法实现合同目的。故原告要求解除其与三被告签订的《商品房认购合同》（房屋位于翁牛特旗大兴农场聚祥家园2#楼412号房屋及配房1间），要求三被告给付5年土地承包费325299元的诉讼请求，于法有据，本院应予支持。因被告瑞德公司已经在《商品房认购合同》上加盖了公章，即被告瑞德公司同意用位于××旗）、2#楼412号楼房及配房1间抵顶原告5年土地承包费。所以被告瑞德公司的抗辩理由，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告与被告张某、邱某、赤峰市瑞德房地产开发有限责任公司签订的《商品房认购合同》（房屋位于翁牛特旗大兴农场聚祥家园2#楼412号房屋及配房1间）；二、被告张某、邱某、赤峰市瑞德房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内给付原告5年土地承包费325299元。案件受理费1000元，诉讼保全费1520元，公告费600元，合计3120元，由三被告负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长  李丛葆审 判 员  杨国新人民陪审员  牛成海二〇一六年十月二日书 记 员  衣亚琳