安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖12民终221号上诉人（一审被告）：李文昌，住安徽省颍上县。委托代理人：余孝寅，安徽慧民律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：魏家荣，住安徽省颍上县。被上诉人（一审原告）：魏家玲，住安徽省颍上县。上述二位被上诉人共同的委托代理人：王炳松，安徽众豪律师事务所律师。上诉人李文昌因与被上诉人魏家荣、魏家玲房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省颍上县人民法院（2015）颍民一初字第01949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。一审法院查明：2010年11月，魏家荣、魏家玲将其购买的位于颍上县慎城镇二新路与管仲大道交叉口凤凰大厦（该建筑已取得建设工程规划许可证）五楼的商品房租给李文昌使用，用于经营KTV。2011年3月21日，魏家荣、魏家玲与李文昌补签了书面协议。租赁合同第二条、第三条约定：租赁期限15年，从2010年11月21日至2025年11月21日；租金前三年每年18万元，从第四年起租金按3%递增，以后每三年增加一次至合同终止，第二年李文昌支付魏家荣、魏家玲租金时间为3月21日。合同第八条约定：李文昌应按时向魏家荣、魏家玲支付租金，如逾期支付，按应支付费用3‰支付滞纳金。合同签订后，李文昌如约支付了2014年11月20日之前的租金，其中2013年3月21日支付租金18万元，2014年3月22日支付租金185400元。后魏家荣、魏家玲与李文昌因2014年11月21日至2015年11月20日的租金发生纠纷，魏家荣、魏家玲提起诉讼，要求李文昌支付此期间的租金185400元及违约金。魏家荣、魏家玲出租的颍上县慎城镇二新路与管仲大道交叉口凤凰大厦五楼的商品房为魏家荣、马亚军夫妻及魏家玲、项涛夫妻购买。由于李文昌要求与魏家荣、魏家玲解除合同，双方未能达成一致意见，2015年5月11日，李文昌以邮寄送达的方式向魏家荣、魏家玲发出解除合同通知书，要求与魏家荣、魏家玲解除租赁合同。一审法院认为：魏家荣、魏家玲与李文昌签订的房屋租赁协议，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方应当按照合同约定全面履行义务。魏家荣、魏家玲将房屋交付给李文昌使用、收益，李文昌应履行支付租金的义务。虽然魏家荣、魏家玲与李文昌签订的房屋租赁协议的出租方签名为马亚军、魏家玲，但是该合同打印的出租方姓名为魏家荣、魏家玲，对此李文昌是认可的。马亚军与魏家荣是夫妻关系，魏家荣对马亚军的签名也予以认可。因此，李文昌以魏家玲、魏家荣不具有诉讼主体资格的抗辩理由不能成立。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。魏家荣、魏家玲购买的颍上县慎城镇二新路与管仲大道交叉口凤凰大厦五楼的商品房，已经取得建设工程规划许可证，其与李文昌订立的租赁合同有效。李文昌以凤凰大厦五楼的房屋既没有房产证，也没有建设工程许可证，房屋不得出租，租赁协议无效的抗辩理由，不能成立。本案的租赁协议约定：第二年李文昌支付租金的时间为3月21日。李文昌以该租赁合同对支付租金的时间约定不明，依据《合同法》第二百二十六的规定，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付租金，依此抗辩不应支付魏家荣、魏家玲违约金。一审法院认为，虽然该租赁协议约定第二年李文昌支付魏家荣、魏家玲的租金时间为3月21日，双方的真实意思表达不明确，但是李文昌于2013年3月21日、2014年3月22日支付魏家荣、魏家玲2012年11月21日至2013年11月20日、2013年11月21日至2014年11月20日的租金180000元、185400元，可视为双方对每一租赁年度支付租金的时间为3月21日予以明确。合同第八条约定：李文昌应按时向魏家荣、魏家玲支付租金，如逾期支付，按应支付费用3‰支付滞纳金。因此，李文昌以该租赁合同对支付租金的时间约定不明，不应支付魏家荣、魏家玲违约金的抗辩理由不能成立，不予采信。李文昌以其已于2015年5月11日向魏家荣、魏家玲发出单方解除合同的通知，抗辩不再承担解除合同通知书送达后的租金及违约金。但是魏家荣、魏家玲并不同意与李文昌解除租赁合同，并于2015年5月13日提起诉讼，要求李文昌支付租金及违约金。庭审中，李文昌也没有证据证明双方约定的单方解除合同的条件及其具有法律规定的解除情形。因此，李文昌向魏家荣、魏家玲发出单方解除合同的通知，不能发生合同解除的法律后果。李文昌以经营的翠林KTV亏损，已转让他人为由，要求与魏家荣、魏家玲解除租赁合同。本案中，承租人李文昌是完全民事行为能力人，在订立合同时应当预见在承租经营过程中所应承担的商业风险，而且李文昌对于经营亏损的事实未举证证明，魏家荣、魏家玲也未同意李文昌单方解除合同的请求。因此，李文昌不能以其经营亏损、转让翠林KTV为由单方解除合同。故魏家荣、魏家玲要求李文昌支付2014年11月21日至2015年11月20日的租金185400元及违约金，理由正当，应予支持。但是魏家荣、魏家玲要求李文昌支付违约金50058元及2015年6月22日以后的违约金，证据不足，应对其中的556.20元（185400元×3‰＝556.20元）予以支持。李文昌要求第三人项涛返还隔音费62713.50元，与本案不属于同一法律关系，不予处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、李文昌于本判决生效之日起十日内支付魏家荣、魏家玲租金185400元及违约金556.20元；二、驳回魏家荣、魏家玲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4830元，由魏家荣、魏家玲负担1030元，李文昌负担3800元。李文昌上诉称：一审判决认定魏家荣、魏家玲已经取得建设工程规划许可证，并佐证房屋租赁合同的效力错误，同时其因经营亏损，不同意租赁该房屋，一审判决认定其支付魏家荣、魏家玲2014年11月21日-2015年11月21日的房租费错误，且魏家荣不是本案适格的诉讼主体，一审判决不当，请求二审法院撤销一审判决，依法予以改判。魏家荣、魏家玲答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。双方所举证据与一审相同，相对方质证意见与一审相同，二审认证意见与一审一致，二审查明的事实与一审一致。本案二审争议的焦点是：一审判决认定双方签订的房屋租赁合同合法有效是否正确；李文昌是否应支付魏家荣、魏家玲2014年11月21日至2015年11月21日的房租费；魏家荣是否是本案适格的诉讼主体。本院认为：魏家荣、魏家玲购买的颍上县慎城镇二新路与管仲大道交叉口凤凰大厦五楼的商品房，已经取得建设工程规划许可证，其与李文昌签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且合同内容并不违反法律、行政法规的强制险规定，该合同应合法有效，双方当事人应按合同约定履行各自义务。魏家荣、魏家玲将房屋交付给李文昌使用、收益，李文昌应向魏家荣、魏家玲履行支付租金的义务。虽然魏家荣、魏家玲与李文昌签订的房屋租赁协议的出租方签名为马亚军、魏家玲，但是该合同打印的出租方姓名为魏家荣、魏家玲，对此李文昌是认可的。因马亚军与魏家荣是夫妻关系，魏家荣对马亚军的签名也予以认可。因此，李文昌上诉称魏家荣不具有诉讼主体资格的上诉理由不能成立，本院不予支持。李文昌上诉称其因经营亏损，要求解除租赁合同，一审判决其支付魏家荣、魏家玲2014年11月21日至2015年11月20日的租金错误，因双方约定的房屋租赁期限为15年，即从2010年11月20日至2025年11月21日止。李文昌已按约向魏家荣、魏家玲支付租金至2014年11月20日，对于2014年11月21日至2015年11月20日的租金，李文昌以其经营亏损为由，单方要求解除房屋租赁合同，并不符合合同法规定的承租方解除合同的要件，且魏家荣、魏家玲并不同意与李文昌解除房屋租赁合同，李文昌应按约向魏家荣、魏家玲支付2014年11月21日至2015年11月20日的租金。李文昌的该项上诉理由亦不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4830元，由上诉人李文昌负担。本判决为终审判决。审判长  张玉贞审判员  许敏灵审判员  武 锋二〇一六年四月六日书记员  刘 庆附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。