江苏省兴化市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏1281民初163号 原告兴化市锦绣文华业主委员会,住兴化市锦绣文华小区。 法定代表人顾金祥，主任。 委托代理人（特别授权）李忠，江苏楚豪律师事务所律师。 被告兴化市体适能运动会馆,住兴化市南亭路8号。 法定代表人张伟文，经理。 被告张伟文,男,1967年10月3日生，汉族,住兴化市。 两被告共同委托代理人（特别授权）吕宏伟，江苏维尔利律师事务所律师。 被告程辉,男,1973年8月21日生,汉族，住兴化市。 原告兴化市锦绣文华业主委员会与被告兴化市体适能运动会馆、张伟文、程辉排除妨害纠纷一案，本院于2016年1月6日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兴化市锦绣文华业主委员会的委托代理人李忠，被告兴化市体适能运动会馆、张伟文及共同委托代理人吕宏伟到庭参加诉讼,被告程辉经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兴化市锦绣文华业主委员会诉称：兴化市南亭路8号房屋的产权人是锦绣文华苑二、三期全体业主，被告非法侵占了该房屋，2015年12月1日，原告要求被告让出房屋，但被告拒不同意，并且开始对该非法侵占的房屋进行装修。请求判令被告立即迁让出上述房屋。 被告兴化市体适能运动会馆、张伟文辩称：1、原告将张伟文作为被告提起诉讼，并要求其承担责任没有事实和法律依据。张伟文是被告兴化市体适能运动会馆的法定代表人，在本案中未实施任何代表其个人的民事行为。2、原告在诉状中称“被告非法侵占了兴化市南亭路8号房屋”与事实不符。兴化市体适能运动会馆使用房屋有合法的依据。3、原告要求兴化市体适能运动会馆迁出兴化市南亭路8号房屋的诉讼请求不符合法律规定。按照法律规定答辩人和当时的房屋所有权人签订的协议使得答辩人有权享有该房屋的用益物权，在相关的协议未依法确定无效之前任何人无权要求答辩人迁出讼争的上述房屋。请求依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。 被告程辉辩称：被告从来就没有占用房屋，请求驳回原告对我的起诉。 经审理查明：本案讼争的兴化市南亭路8号房屋是兴化市日晟置业有限公司开发建设的锦绣文华苑小区中的一部分，规化为小区物管用房。兴化市日晟置业有限公司在开发建设初期为提升该小区档次，拟定了使用该房屋建成健美、健身等运动场所的计划。2010年9月28日，兴化市日晟置业有限公司（甲方）就兴化市南亭路8号房屋与连云港市体适能健身发展有限公司（乙方）签订了房屋使用协议书，协议书主要内容：1、甲方交付给乙方使用的房屋位于兴化市锦绣文华苑小区内，房屋面积共2209平方米。2、该房屋交付乙方使用年限为10年，自2011年1月1日起至2020年12月31日止。3、乙方向甲方承诺该房屋使用用途为健美、健身及与此相关的培训等。4、甲方不向乙方收取房屋及设备的使用费。协议签订后连云港市体适能健身发展有限公司在兴化市南亭路8号设立兴化市体适能运动会馆，并进行了登记，性质为民办非企业单位，法定代表人为张伟文。同时对上述房屋进行装饰装修。 庭审中，原告陈述：1、兴化市南亭路8号房屋的产权人是兴化市锦绣文华苑二、三期全体业主。2、兴化市日晟置业有限公司已于2014年12月10日将讼争之房交付给原告委托的祥和物业公司。3、原告已于2015年11月份要求被告停止装潢并迁离房屋。为此，原告提供下列证据：1、建筑物区分所有权业主共有部分登记簿一份，证明（物管房）建筑面积1668.37平方米，所有权人为锦绣文华苑二、三期全体业主。2、2015年10月10日兴化市日晟置业有限公司书面证明一份，证明锦绣文华小区物业资料及设施、设备（包括物管用房）已于2014年12月10日交付给原告委托的祥和物业公司。3、通告函一份及照片一组21张，证明被告在收到原告的停止装修并迁移的通知后仍进行破坏结构式的装修。 经质证，被告兴化市体适能运动会馆、张伟文认为：1、房屋的实际面积是多少，证据中显示的内容不全。2、手写的证明对本案的实际用房人没有任何的法律效力。房屋从2010年9月份交付起一直是我方使用，没有任何单位及个人提出异议。3、通告要发给谁我方不清楚，照片我方也不清楚。 被告兴化市体适能运动会馆为证明合法使用房屋，提供下列证据：1、2010年9月28日与兴化市日晟置业有限公司签订的房屋使用协议书，证明我方享有权利的具体面积2209平方米，使用时间是10年，从2011年1月1日起至2020年12月31日止。2、装饰装潢施工合同一份，证明我方投资了130余万元进行装饰装潢的相关事实。 经质证，原告认为：房屋使用协议书与本案没有关联性，该协议的双方均不是本案的当事人。该协议不具有合法性。该份协议书内容不全，根据协议第二条中的第三小条应当还有合同附件。原告对房屋只享有1668.37平方米的所有权。由于日晟公司尚欠政府相关部门应当缴纳的费用，合同上2209平方米的面积中有500多平方米面积被查封，根据相关规定该部分房屋不应当被使用。装饰装潢施工合同的真实性无法确认，而且该合同与本案原、被告均没有任何关系，因而与本案没有任何关联性。 关于讼争房屋的现状，原告陈述：被告张伟文以个人名义将房屋出租给被告程辉，租金是每年25万元。 对此，被告兴化市体适能运动会馆、张伟文陈述：不存在我方出租房屋的事实。我方从2010年9月28日接受房屋后陆续投入400多万元的资金经营，但一直亏损。兴化市体适能运动会馆的法定代表人张伟文，系连云港人，在兴化长时间管理未能扭亏为盈，所以我方将兴化市体适能运动会馆交由阳光健身的人进行管理，我方要求他管理一年上交的费用是25万元。并提交2015年11月30日兴化市体适能运动会馆张伟文（甲方）与兴化市阳光健身孙维亚（乙方）合作协议书一份，主要内容：1、甲方会馆位于，建筑面积1700平方米。2、双方合作期限5年，从2015年11月30日至2020年12月31日。3、乙方缴纳合作费用，前4年每年25万元，第5年50万元。4、双方合作期间，甲方不得参与会馆的经营管理等活动。证明兴化市体适能运动会馆将会馆交由孔维亚进行管理的事实。 经质证，原告认为被告兴化市体适能运动会馆张伟文与兴化市阳光健身孙维亚名义上是合作，而从协议的内容看被告兴化市体适能运动会馆只收取费用，并不承担任何责任和风险，也不参与管理，实际上双方是租赁关系。 上述事实有原告提供的建筑物区分所有权业主共有部分登记簿、兴化市日晟置业有限公司的证明，被告兴化市体适能运动会馆提供的房屋使用协议书、装饰装潢施工合同、合作协议书等证据为证。 本院认为：本案讼争的坐落于兴化市南亭路8号房屋（建筑面积1668.37平方米）其产权为兴化市锦绣文华苑二、三期全体业主所有，有原告提供的所有权登记簿为证，应予认定。原告作为房屋的产权人要求被告兴化市体适能运动会馆让房的请求合法，应予支持。被告兴化市体适能运动会馆以与开发商签订的使用该房协议在先，尚在合同期内为由抗辩其是合法占有、使用，应受法律保护，与法无据。因为兴化市南亭路8号房屋在开发至交付前产权虽属开发商的，但因该房为规划的物业用房，其产权注定为小区业主共有，因此，无论是在开发时还是在开发后，开发商对该房的处置均不能妨碍开发完成后权利人正常行使权利。本案开发商在开发之初与被告兴化市体适能运动会馆的投资方连云港市体适能健身发展有限公司签订协议，将该房处置给他人无偿使用，且使用期限远远超过业主获得所有权之日，该协议妨碍了原告对讼争之房权利的正常行使，显属侵权，对原告不具有约束力。被告兴化市体适能运动会馆辩解理由不能成立，应立即让房。至于被告兴化市体适能运动会馆让房后的损失问题，应依法主张。 被告张伟文是兴化市体适能运动会馆的法定代表人，原告要求其承担责任，没有法律依据，不予支持。 原告要求被告程辉让房无事实及法律依据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告兴化市体适能运动会馆于本判决生效后10内迁让出兴化市南亭路8号房屋（建筑面积1668.37平方米），将该房交原告兴化市锦绣文华业主委员会。 二、驳回原告兴化市锦绣文华业主委员会其他诉讼请求。 案件受理费减半收取50元，由被告兴化市体适能运动会馆负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，并预交案件上诉费100元（江苏省泰州市中级人民法院开户行：农业银行海陵支行；户名：江苏省泰州市中级人民法院；帐号：10×××68；行号：103312820114）。 （此页无正文） 审判员  朱明 二〇一六年四月五日 书记员  李静