贵州省盘县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0222民初1358号原告卢瑞琼。原告赵先义。二原告的特别授权委托代理人杨辉，盘县红果镇法律服务所法律服务工作者，执业证号32409051102133。二原告的特别授权委托代理人王攀，盘县红果镇法律服务所法律服务工作者，执业证号324091322064。被告杨育芬。被告吴秀明。二被告的特别授权委托代理人严昭，贵州典正律师事务所律师，执业证号15201201410411941。原告卢瑞琼、赵先义诉被告杨育芬、吴秀明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案受理后，依法适用简易程序由审判员耿爱敏于2016年4月6日公开开庭进行了审理。二原告的委托代理人王攀、二被告的委托代理人严昭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢瑞琼、赵先义诉称，二原被告系夫妻关系，二被告也是夫妻关系。2009年11月28日，二被告作为甲方与二原告签订了《房屋铺面买卖契约》，约定二被告将坐落于贵州省盘县红果镇金秋路的一楼铺面及二楼住房一套卖给二原告，总价款516900元，2010年9月26日前将上述转让铺面、住房的一切产权证件办清交给乙方。双方还约定违约金为房屋总价款的20%。合同签订后，二原告未按照约定将上述房屋办理过户登记，已经构成违约。上述房屋属于案外人石培江所有，且该房屋已经被盘县人民法院裁定准许拍卖，原被告双方签订的合同目的已经无法实现。原告为实现债权委托盘县红果镇法律服务所进行诉讼产生代理费14000元，还产生诉讼费4951.5元。请求：1、判令解除原被告双方于2009年11月28日签订的《房屋铺面买卖契约》。2、判令二被告退还原告已支付的房款510900元。3、判令二被告按照约定赔偿二原告违约金102180元。4、判令二被告赔偿二原告因实现债权造成的损失合计18951.5元，其中代理费14000元，诉讼费4951.5元。5、本案诉讼费由被告承担。被告杨育芬、吴秀明辩称，房屋及铺面已经实际被二原告占有及使用，合同不符合解除条件，二被告正在积极筹措资金，协助原告办理房屋产权过户事宜。被告实际只收到原告款项477000元，而不是原告诉请的510900元。双方当事人在合同中虽明确约定了产权证的办理条件，但原告并未在两年的诉讼时效内提起诉讼，已经超过诉讼时效。因房屋被原告实际占有，原告可以通过执行异议来维护权利，合同目的是可以实现的。原告请求代理费及诉讼费于法无据。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、身份证、结婚证，用以证明原告的身份情况，被告无异议。2、房屋铺面买卖契约，用以证明原被告约定被告以516900元的价格向原告出售铺面和住房，双方约定被告于2011年9月26日前将产权证件交给原告，现被告已经违约。被告对真实性无异议，但不能达到原告的证明目的。3、收条4张，用以证明原告已按约定履行了支付房款的义务。被告对收条的三性均予以认可，认为同时证明了被告只收到原告477000元。4、贵州省盘县人民法院（2015）黔盘民特字第14号民事裁定书，本案争议的房屋已被法院裁定拍卖。被告对三性无异议，但是二被告已在积极凑款偿还银行借款，房屋已被原告实际占有，原被告签订的房屋买卖合同目的是能够实现的。5、证明一份，用以证明除欠条显示的，被告还以租金冲抵的方式向原告支付了33900元。被告对三性均不予认可。6、委托合同、红果镇法律服务所执业证、组织机构代码证、税务登记证、发票，用以证明二原告为实现本案债权，委托红果法律服务所参加诉讼，支付代理费14000元。被告不予认可。7、（2015）黔盘民初字第4392号民事裁定书，用以证明二原告为实现合同目的，曾向盘县人民法院提起诉讼，并支付了案件受理费4951.5元。被告认为该证据与本案无关联性。8、盘县住房和城乡建设局出具的房屋查询信息，用以证明本案争议房屋的产权登记是登记在石培江名下。被告无异议。二被告未提交证据。经审理，本院查明以下事实，2009年11月28日，二被告与二原告签订《房屋铺面买卖契约》，约定：“二被告将坐落于贵州省盘县红果镇金秋路一个铺面及一套住房卖给二原告，总价款为516900元，2009年11月28日支付房款，2010年9月26日被告办理产权证交给原告。若一方违约，向守约方承担房款20%的违约金”。合同签订之日，被告将铺面和住房交给原告占有使用，原告分四次向被告支付房款477000元。2010年7月28日、7月29日，铺面及住房在盘县住房和城乡建设局登记，所有权人为案外人石培江（证号为盘房权证盘县字第000103**、盘房权证盘县字第000103**）。2012年9月20日，案外人唐林忠向盘县农村信用合作联社借款300000元，石培江为唐林忠作担保，并用其所有的盘房权证盘县字第000103**号房屋作抵押，同日到盘县住房和城乡建设局办理了抵押登记手续。后唐林忠未按约定偿还向盘县农村信用合作联社的借款本息。经盘县农村信用合作联社申请，本院于2015年10月29日作出（2015）黔盘民特字第14号民事裁定书，裁定对本案争议的盘房权证盘县字第000103**号房屋进行拍卖，所得价款用于偿还债权人盘县农村信用合作联社的借款。原告为实现债权委托盘县红果镇法律服务所法律服务工作者进行诉讼支付代理费14000元。原告曾向本院提起诉讼，后又撤诉，支付诉讼费4951.5元。以上查明事实有当事人提交的证据及双方的陈述予以证实。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项:“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定。本案中，双方约定被告应当于2010年9月26日将铺面及住房的产权证办理给原告方，但是铺面及房屋的所有权于2010年登记在案外人名下，被告并未取得所有权及处分权，也未按照约定将产权办理给原告，且房屋已经被本院作出裁定进行拍卖，故原告请求解除合同，由被告返还房款477000元的理由成立，予以支持，房款超过部分不予支持。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”原告请求支付违约金的请求系合同纠纷的违约金给付之诉，应当适用诉讼时效期间为二年的规定，原被告约定被告于2010年9月26日办理产权证交给原告，自2010年9月27日被告未将产权证交给原告起，原告就应当知道被告的行为构成违约，应在2012年9月27日前向被告主张违约金，原告并未在此期间主张违约金，双方也未提到此期间存在诉讼时效中断、中止、延长的情形，故原告请求支付违约金的理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定。可以看出，违约损失的赔偿中，应当以当事人实际遭受的损失为原则，本案中，原告为实现权利，已经实际支付代理费14000元，被告应当进行赔偿，故原告请求支付代理费14000元的理由成立，予以支持。原告向本院提起诉讼后又自愿撤回诉讼产生诉讼费损失，由于该损失系原告自身行为造成的扩大损失，与被告的违约无关，原告请求支付诉讼费4951.5元的理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》的六十四条的规定，判决如下：一、解除原告卢瑞琼、赵先义与被告杨育芬、吴秀明于2009年11月28日签订的《房屋铺面买卖契约》。二、被告杨育芬、吴秀明自本判决生效之日起十日内退还原告卢瑞琼、赵先义购房款477000元。三、被告杨育芬、吴秀明自本判决生效之日起十日内赔偿原告卢瑞琼、赵先义代理费损失14000元四、驳回原告卢瑞琼、赵先义的其他诉讼请求。案件受理费10120元，因适用简易程序审理结案减半收取5060元，由被告杨育芬、吴秀明于本判决生效之日起十日内付给原告卢瑞琼、赵先义。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告卢瑞琼、赵先义可在本判决确定的履行期限届满后二年内向盘县人民法院申请强制执行。审判员  耿爱敏二〇一六年四月六日书记员  肖仁祥