福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0503民初4369号原告：徐军南，男，1981年10月15日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。原告：黄慧娥，女，1982年3月15日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。被告：泉州市建德房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区刺桐路北段圣湖路（市卫检对面）。组织机构代码：74384544-2。法定代表人：刘慧萍，该公司董事长。原告徐军南、黄慧娥与被告泉州市建德房地产开发有限公司（简称建德公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐军南、黄慧娥到庭参加诉讼，被告建德公司经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。徐军南、黄慧娥向本院提出诉讼请求：1、建德公司应立即为徐军南、黄慧娥办理诉争房屋的《国有土地使用权证》；2、建德公司应支付给徐军南、黄慧娥逾期办理《国有土地使用权证》的违约金105792元。庭审中，徐军南、黄慧娥明确其诉请的违约金是按已付购房款的日万分之0.4计算自2013年5月31日起至2016年9月30日止，保留追究建德公司自2016年10月1日起至实际办理分户土地证之日止的违约金的权利。事实和理由：2009年3月24日，徐军南、黄慧娥与建德公司签订一份《商品房买卖合同》，约定徐军南、黄慧娥向建德公司购买建德花园6号楼701室房屋。房屋总价款661200元，徐军南、黄慧娥依约交清了全部购房款。2010年8月9日，建德公司向徐军南、黄慧娥交付房屋，徐军南、黄慧娥于2013年5月30日办理了诉争房屋的《房屋所有权证》，但至今建德公司以各种理由拒绝为徐军南、黄慧娥办理诉争房屋的分户土地证，严重损害了徐军南、黄慧娥的合法权益。根据合同的约定，建德公司应按徐军南、黄慧娥已付购房款的同期银行贷款利率向徐军南、黄慧娥计付违约金。另据徐军南、黄慧娥所在小区的业委会向市国土局查询得知，系因建德公司未按土地出让合同规定的使用条件及规划、设计条件进行建设，存在超容积率建设的问题才导致无法办理分户土地证。庭审中，经法院释明，徐军南、黄慧娥当庭变理诉求为：一、建德公司立即为徐军南、黄慧娥办理不动产权证书；二、建德公司支付给徐军南、黄慧娥逾期办理不动产权证书的违约金105792元。建德公司未作答辩。本案在审理过程中，徐军南、黄惠娥提供以下证据：证据1即《商品房买卖合同》，以此证明双方的房屋买卖事宜；证据2即《房屋所有权证》，以此证明徐军南、黄惠娥于2013年5月30日办理诉争房屋的所有权证；证据3即《国土资源局关于办理建德花园分户土地证的答复意见》，以此证明诉争房屋所在小区存在超容积率建设的问题，导致至今不能办理不动产权证书。本院经审查认为，建德公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为其自愿放弃答辩、质证等相关诉讼权利。对徐军南、黄慧娥提供的《商品房买卖合同》，有双方签名及盖章确认，真实性予以认定；对《房屋所有权证》，有加盖泉州市住房和城乡建设局印章，真实性予以认定；对《国土资源局关于办理建德花园分户土地证的答复意见》，有加盖泉州市国土资源局印章，真实性予以认定。本院依职权调取了（2013）丰民初字第3916号徐军南、黄慧娥与建德公司商品房预售合同纠纷一案的起诉状、调解笔录及民事调解书。当时徐军南、黄慧娥诉请的是逾期办理房屋所有权证违约金，法院调解的违约金是计算至2013年4月20日。本案中诉请的逾期办理不动产权证书的违约金是从取得房屋所有权证开始计算。经庭审认证，结合徐军南、黄慧娥陈述，对本案主要事实作如下认定：2009年3月24日，徐军南、黄惠娥与建德公司签订一份《商品房买卖合同》，约定徐军南、黄惠娥向建德公司购买建德花园6号楼701号房屋，房屋总价款为661200元。合同补充协议约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理完整权属登记并取得房地产权属证书。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理，其中第2项约定买受人不退房，出卖人按已付房价款的同期银行贷款利率向买受人支付违约金。合同签订后，双方分别履行了支付购房款和交付房屋的义务。徐军南、黄慧娥于2013年5月30日办理诉争房屋的《房屋所有权证》，诉争房屋的《国有土地使用权证》至今尚未办理。徐军南、黄惠娥曾于2013年7月8日向本院提起诉讼，要求建德公司赔偿其诉争商品房逾期办证的违约金67170元，本院于2013年8月27日作出（2013）丰民初字第3916号民事调解书，调解建德公司应于2013年11月27日前支付给徐军南、黄惠娥逾期办证违约金67170元。另查明，建德公司于2013年4月20日取得诉争房屋所在小区的房屋总产权证。2015年4月9日，泉州市国土资源局出具的《关于办理建德花园分户土地证的答复意见》第二条处理意见载明“由于泉州市建德房地产开发有限公司未按出让合同规定的土地使用条件及规划设计条件进行建设，存在超容积率建设问题，……该公司应申请补办超容积率建设相关手续后，再申请办理商品房土地分割登记”。本院认为，诉争双方之间的商品房买卖合同关系事实清楚，有双方签订的《商品房买卖合同》为证，本院予以认定。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，房屋的权属证明文件包括房屋所有权证及国有土地使用权证，诉争合同中约定的“权属登记”既包括房屋所有权证登记，也包括国有土地使用权证登记。根据合同约定，建德公司负有协助业主办理诉争房屋不动产权证书的义务，徐军南、黄惠娥主张建德公司为其办理不动产权证书不符合双方的约定。据泉州市国土资源局出具的《关于办理建德花园分户土地证的答复意见》第二条处理意见所载，系因建德公司未按出让合同规定的土地使用条件及规划设计条件进行建设，存在超容积率建设问题，只要建德公司申请补办超容积率建设相关手续后，即可申请办理商品房土地分割登记，故诉争房屋至今未办理不动产权证书是因开发商方面原因导致的，建德公司应承担相应的违约责任。鉴于当时本市在办证过程中仍然实行房地分离的办证方式，国有土地使用权证的办理必须在分户房屋所有权证取得之后才能进行，诉争商品房的分户房屋所有权证于2013年5月30日取得，故建德公司应自2013年5月31日起开始承担违约责任，对徐军南、黄慧娥要求建德公司承担自2013年5月31日起的逾期办证违约金，合法有据的部分，予以支持。另，徐军南、黄慧娥曾于2013年7月8日向本院提起诉讼要求建德公司赔偿其逾期办证的违约金67170元，虽该诉求载明为逾期办证违约金，但结合起诉状中原告诉称部分所载的内容，可知其诉请的是建德公司逾期协助办理诉争房屋不动产权证书的违约金，而本案中，徐军南、黄慧娥诉请的是建德公司逾期协助办理诉争房屋《国有土地使用权证》的违约金，且本院调解建德公司支付的逾期办理房屋所有权证违约金仅计算至建德公司取得房屋总产权证之日即2013年4月20日，并不存在重复计算。因此，建德公司应按徐军南、黄慧娥已付款按同期国家银行贷款利率支付自2013年5月31日起至实际办证之日止的逾期协助办理不动产权证书违约金。现徐军南、黄慧娥明确要求建德公司支付至2016年9月30日的违约金，并保留追究建德公司自2016年10月1日起算至实际办理不动产权证书之日止的违约金，系处分自己的权利，本院予以照准。现徐军南、黄慧娥要求建德公司支付该违约金105792元，合法有据的部分，予以支持。建德公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告泉州市建德房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告徐军南、黄慧娥办理建德花园6号楼701室房屋的不动产权证书；二、被告泉州市建德房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告徐军南、黄慧娥以661200元为本金计自2013年5月31日起至2016年9月30日止按国家银行同期贷款利率计算的逾期协助办理上述房屋不动产权证书的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2416元，由被告泉州市建德房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  付莉苹代理审判员  吕千虹代理审判员  胡彩云二〇一六年十月九日书 记 员  肖弘亮附：主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第九条：当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。