湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0105民初984号原告饶一吾。委托代理人黎镇宇，湖南如金律师事务所律师。被告湖南康帅房地产开发有限公司。法定代表人韩念东，系该公司董事长。委托代理人胡小林，湖南和润律师事务所律师。原告饶一吾诉被告湖南康帅房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2016年3月15日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员李琼独任审判，于2016年4月14日公开开庭进行了审理。代理书记员沈沙担任记录。原告饶一吾的委托代理人黎镇宇，被告湖南康帅房地产开发有限公司的委托代理人胡小林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告饶一吾诉称，2010年12月26日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定原告以285214元购买被告的一间商品房，合同第十条约定：被告于2012年6月30日之前交房，合同第十八条第三款约定：商品房交付后90日内完成该幢房屋的初始登记，并于初始登记后365个工作日内办妥房屋所有权证。合同同时约定，买受人如果不解除合同，自合同规定的办理期限的第二天起至实际办妥登记之日止按照已交付房款日万分之二支付违约金。合同签订后，原告于2010年12月26日交付购房款，并支付物业维修基金等费用，被告也于2012年6月30日交付房屋，但是按照合同约定，被告应当于2014年2月21日为原告办妥房产证，于2015年7月17日办妥土地证，但是直到2016年2月16日被告都未为原告办妥房产证和土地证。综上，为维护原告权益，故诉至法院，请求判令：一、被告于判决书生效之日起60日内为原告办妥房屋所有权证；二、被告向原告支付自2014年2月21日起至办妥房产证之日止以购房款285214元为基数，按照日万分之二的标准计算的违约金，其中计算至2016年2月16日止的违约金为41356元；三、被告承担本案诉讼费用。被告湖南康帅房地产开发有限公司辩称：一、被告未依约向原告交付房产证属实。少帅府商住楼项目的征地拆迁自2003年3月启动，历时2年没有完成拆迁，后纳入蔡锷北路拓改工程，拆迁部分房屋。2007年3月，被告委托远博城市房屋拆迁有限公司承包剩余拆迁工程，直至2009年9月完成拆迁。拆迁历时6年，前后更换了三个拆迁单位，工作交接不规范，部分拆迁档案资料遗失，致使原地上房屋注销手续无法办理，不能办理新建房屋的产权手续。二、被告已经向长沙市住建委请示，职能部门已就拆迁资料遗失问题提出了解决办法，目前被告正依法完善备案资料，抓紧解决历史遗留问题，尽早办好房产证，希望原告谅解。三、被告迟延办证是第三方（拆迁方）原因造成的，被告并无主观过错。合同约定迟延交付房产证的违约金明显高于原告的实际损失，请求法院予以核减。经审理查明，原、被告于2010年12月26日签订《长沙市商品房买卖合同》一份，约定原告以285214元的总价购买被告开发的位于长沙市开福区教育街8号少帅府N单元X层XXXX号商品房一套，原告需于合同签订之日一次性支付购房款285214元；被告应在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定条件的房屋交付原告使用；被告应在房屋交付使用后90日内完成初始登记，初始登记后365个工作日内办妥原告的房屋所有权证；因被告原因，致使原告未能在约定期限内办理上述登记或手续，原告不解除合同，被告应自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告于2010年12月26日向被告支付全部购房款285214元。2012年7月7日，被告向原告交付了房屋。被告至今未为原告办理上述房屋的房屋所有权证。原、被告确认办理房屋所有权证的逾期日为2014年3月22日。被告提交了拆迁安置承包合同书、长沙市开福区人民人民政府办公室关于金三角商住楼项目拆迁工作的会议纪要、拆迁委托合同，拟证明迟延办证系第三方原因造成，被告没有过错。原告对被告的上述材料的关联性及证明目的有异议。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、庭审笔录等证据材料在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思，不违反法律规定，合法有效。原、被告双方均应按照合同约定各自享有权利，承担义务。现原告已如约在规定期限内向被告交付购房款。被告虽向原告交付房屋，但其没有按期为原告办妥房屋所有权证，其行为已经构成违约，被告应继续为原告办理房屋所有权证，并承担相应的违约责任，故本院对原告主张的被告未按期办理房屋所有权证而产生的违约金予以支持。但原、被告双方约定的违约金标准过高，根据本案案情，核减为每日万分之一为宜，自逾期之日2014年3月22日起计算至2016年2月16日止为19851元，后续利息继续计算至实际办妥房屋所有权证之日止。关于被告所称的迟延办证系第三方拆迁工作的原因造成的抗辩理由，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，被告应当向原告承担违约责任，因此对其抗辩意见本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告湖南康帅房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内为原告饶一吾办妥位于长沙市开福区教育街8号少帅府N单元X层XXXX号商品房的房屋所有权证；二、被告湖南康帅房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告饶一吾违约金19851元（后续利息以已付房款285214元按每日万分之一自2016年2月17日起计算至实际办妥房屋所有权证之日止）；三、驳回原告饶一吾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费834元，因适用简易程序减半收取417元，由被告湖南康帅房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。代理审判员  李琼二〇一六年四月十四日代理书记员  沈沙附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。