重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终379号上诉人(原审原告,反诉被告)：周世全。委托代理人：汪信明，重庆捷恒律师事务所律师。委托代理人：李力，重庆捷恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：唐高。被上诉人（原审被告）：叶林。上诉人周世全与被上诉人唐高、叶林房屋租赁合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2015年11月9日作出(2015)江法民初字第09144号民事判决，周世全对该判决不服，向本院提出上诉，本院受理该案后，依法组成合议庭，于2016年3月1日对本案进行了询问。上诉人周世全及其委托代理人汪信明、李力,被上诉人唐高、叶林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：唐高、叶林为夫妻关系。2010年9月28日，唐高、叶林与一汽巴士公司签订房屋租赁协议，该协议约定一汽巴士公司将其所有的涉讼房屋出租给唐高、叶林使用，租赁期限从2010年10月15日起至2020年10月14日；前两年租金为每月35元/平方米，第三年起每年递增4%；租金支付方式由双方协商决定；未经一汽巴士公司书面同意，唐高、叶林不得将租赁房屋的全部或者部分以任何形式分租或者转租给其他人。该协议签订后，一汽巴士公司将涉讼房屋交付唐高、叶林使用。2015年1月14日，周世全为租赁房屋用于经营华威人才市场，与唐高签订《协议书》，该协议书第一条约定唐高将涉讼房屋转租给周世全使用，该转租行为是得到涉讼房屋的产权人认可的、合理合法的，并不存在欺骗周世全的行为，否则唐高承担全部法律责任。协议书第二条约定唐高确保在2015年3月1日前交付涉讼房屋，为此周世全应于2015年1月20日前向唐高支付定金50000元，若唐高未按期交付房屋，则应无条件退还定金，同时还应承担5000元的违约金，合计55000元。协议书第三条约定租金标准为两种，第一种是每月65元/平方米，转让费150000元，第一年按4%的标准递增租金，第二年及以后按5%的标准递增，第二种是每月按70元/平方米支付，不支付转让费。2015年1月20日，周世全向唐高支付50000元。2015年3月8日，唐高与周世全签订《房屋租赁协议》，该协议第一条约定唐高将涉讼房屋出租给周世全使用。协议第三条约定租赁期限为2015年3月8日起至2020年3月8日。协议第四条约定转让费为100000元，租金按季度支付，第一年按每月60元/平方米计算租金，即每月58800元，第二年租金在上一年房租基础上递增4%，即每月61152元，第三年及以后则每年按上一年房租5%的标准递增。协议第五条约定，由于周世全已交纳转让费100000元，且房租支付方式为按季度支付，故唐高不再向周世全收取租房保证金。协议第六条约定，唐高同意给予周世全自本合同签订之日起十五日的装修免租期，周世全应于每季度开始前五日支付下一季度的租金。协议第六条约定，周世全应当按时向唐高支付房屋租金，若周世全未按时缴纳的，唐高有权向其主张以每日房屋月租金0.1%的标准收取滞纳金。协议第十一条约定，周世全有权根据自身需要决定所租赁房屋的用途及其规模，但必须符合法律法规。未经唐高书面同意，周世全不得以任何形式改变涉讼房屋原来的结构，需要装修房屋的，装修方案应当报送消防部门审批并在装修完毕后由消防部门验收合格才能投入使用，且装修图纸应送物管部门和唐高审核。协议第十二条约定，在合同履行期间，周世全没有按照约定期限交付房屋租金的，经唐高书面催促在指定期限内仍未改正的，构成违约。由于周世全未看到唐高与房屋产权人一汽巴士公司签订的租房合同，故唐高承诺把涉讼房屋转租给周世全是得到一汽巴士公司认可的，若该房屋唐高转租给周世全出现任何问题，由唐高负责。协议第十三条约定，周世全违约交付租金的，唐高有权单方面解除本合同，并有权要求周世全赔偿损失。庭审中，双方确认以下事实：《协议书》并未实际履行；周世全实际支付100000元转让费，具体构成为2015年1月20日支付的50000元、唐高无法按照《协议书》约定时间交付房屋需承担5000元的违约金、2015年4月5日周世全向唐高支付的45000元。2015年3月21日，唐高将涉讼房屋交付周世全使用，并给予其15天的免租装修期。周世全于2015年4月5日向唐高支付了涉讼房屋2015年4月5日至7月5日的租金176400元。2015年4月29日，周世全出具承诺书，内容为“周世全与唐高、叶林系合作关系，江北区理想大厦五楼今后若出现任何消防问题，均由华威人才市场负责，与唐高、叶林及公交集团无关”。2015年5月22日，重庆市地方税务局税源管理局两路口税务所开具了付款单位为重庆华威人才，收款单位一汽巴士公司的发票，备注为房租。后因周世全无法申请办理华威人才市场的营业执照，导致双方产生纠纷。周世全遂于2015年7月4日搬离涉讼房屋，双方并未履行房屋交接手续。因双方就房屋租赁事宜协商未果，起诉来院。庭审中，周世全举示录音证据、广告发布费增值税发票、收条、水电费收据、装修费收据、搬运费发票、物管费发票等证据，拟证明因唐高、叶林隐瞒一汽巴士公司不同意转租的事实，导致其签订租赁协议后遭受的损失合计213981.1元，另证明双方因租赁纠纷闹至派出所。对此，唐高、叶林质证认为，录音的真实性不予认可，相应的票据证据系周世全经营华威人才市场的必要行为，与本案没有关联。案件审理过程中，经唐高、叶林申请,法院就相关案件事实到一汽巴士公司进行了调查，并对一汽巴士公司后勤部部长傅德民进行询问，形成调查笔录。傅德民表示我司虽不清楚《房屋租赁协议》的内容，但知晓唐高将涉讼房屋转租的行为，我司还将租赁费的发票出具给周世全。在他们未闹矛盾之前，由于有反映说涉讼房屋的消防未通过审核，故我司要求周世全出具与我方无关的承诺书。对该份询问笔录，唐高、叶林质证认为，对该证据真实性、合法性没有异议，符合本案的客观事实，一汽巴士公司是知道并以默示方式同意我方的转租行为的。周世全质证认为，发票不是周世全而是唐高、叶林去开的，我方出具承诺书的目的是为了排除消防责任，与一汽巴士公司是否同意转租没有关系。审理中，反诉原告叶林因认为其并不是适格诉讼主体，向本院提出撤回起诉的申请，本院审查后予以准许。以上事实，有结婚证、房地产权证、《房屋租赁协议》、《协议书》、收条、承诺书、发票、调查笔录等证据及当事人陈述在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本诉原告周世全诉称，唐高与叶林系夫妻关系。我与唐高分别于2015年1月14日、3月8日签订了《协议书》和《房屋租赁协议》，将唐高、叶林承租的位于重庆市江北区红锦大道1号（理想大厦A栋）7层（以下简称涉讼房屋）、建筑面积为900平米的房屋转租给我用于经营重庆华威人才交流服务市场（以下简称华威人才市场）。协议还对转让费数额、租金标准、支付方式等进行了约定。协议签订后，我按约支付了2015年4月5日至7月4日的租金176400元及转让费100000元，并对经营企业进行了大量投入。但我后来才得知，在签订上述协议时，唐高、叶林故意隐瞒了涉讼房屋未经产权人重庆市一汽巴士有限公司（以下简称一汽巴士公司）书面同意不得转租的事实。在我到工商局办理营业执照时，唐高、叶林才向我提供其与涉讼房屋产权人签订的房屋租赁协议原件，此时我才知道二人隐瞒的事实。后唐高、叶林就此事与一汽巴士公司协调也未达成一致，这也导致我无法办理工商执照，丧失合同的目的。我认为，唐高、叶林采用欺骗手段致使我作出错误意思表示而签订了《房屋租赁协议》的行为已损害我的权益，应对我方进行赔偿。因此，我起诉至法院，请求根据《合同法》第54条、58条判令：1、撤销我与唐高于2015年3月8日签订的《房屋租赁协议》；2、唐高、叶林连带返还我已支付的转让费100000元，并以100000元为基数，从2015年4月9日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期一年期贷款利率标准计算的资金占用损失。3、唐高、叶林连带返还我已支付的租金176400元，并以176400元为基数，从2015年4月9日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期一年期贷款利率标准计算的资金占用损失。4、唐高、叶林连带赔偿我的损失213981.1元。5、本案诉讼费由唐高、叶林承担。本诉被告唐高、叶林辩称，首先，《房屋租赁协议》是双方在平等自愿且周世全知晓唐高、叶林存在转租行为的情形下签订的，系双方真实意思表示，是合法成立并已生效的。2015年元月，周世全来协商租赁涉讼房屋之时，我方与前一承租人（四川省蜀泰建筑工程有限责任公司）的租赁合同尚未到期，但因周世全强烈的租房意愿，故于2015年1月14日签订了《协议书》，对房屋交付时间、转让费、租金等进行初步约定，因此周世全是知晓我方具有转租权的。其次，转让费是在《房屋租赁协议》周世全没有缴纳租赁保证金的情况下约定的，其性质应等同于房屋租赁保证金。周世全在使用涉讼房屋的过程中已经擅自改变了房屋的装修、破坏了房屋结构，故其要求我方返还转让费的诉求没有事实和法律依据。再次，周世全搬离涉讼房屋的时间为2015年7月9日，亦即2015年7月9日前涉讼房屋均由周世全占有使用，故其要求我方退还租金的诉讼请求不应得到支持。最后，周世全所要求的宣传等损失费用系其经营华威人才市场过程中产生的正常消耗，与租赁行为并无关系，故该损失不应由我方承担。反诉原告唐高、叶林诉称，2010年9月28日，唐高、叶林与一汽巴士公司签订房屋租赁协议，约定二人租赁一汽巴士公司所有的涉讼房屋，租赁期限自2010年10月15日起至2020年10月14日止。2015年3月8日，唐高、叶林在经一汽巴士公司认可的情况下，将涉讼房屋转租给周世全用于经营华威人才市场使用，并签订了《房屋租赁协议》，该协议对租期、房屋交付时间、租金、转让费等进行了约定。协议签订后，我方按约将涉讼房屋交付周世全使用，但周世全却在支付2015年4月5日至2015年7月4日的租金后拒不支付以后的房屋租金，其拖延支付房屋租金的行为已经违反了《房屋租赁协议》的约定。为维护我方利益，现起诉至法院，请求判令：1、解除唐高与周世全于2015年3月8日签订的《房屋租赁协议》；2、周世全支付唐高、叶林自2015年7月5日起至合同解除之日止所拖欠的租金；3、周世全支付唐高、叶林以58800元为基数，自2015年7月5日起至实际付清之日止，按日0.1%的标准计算的逾期支付房屋租金滞纳金；4、本案诉讼费用由周世全承担。反诉被告周世全辩称，唐高、叶林的反诉请求不应得到支持，应予以驳回。本案并不适用《房屋租赁协议》约定的解除权条件，我方并不存在违约行为。客观事实是唐高、叶林隐瞒涉讼房屋不能转租事实导致我方无法办理营业执照、合同目的无法实现引发的纠纷。签订《房屋租赁协议》时唐高、叶林存在欺诈行为，故我方享有合同的撤销权，唐高、叶林要求我方支付租金、滞纳金等诉求没有事实和法律依据。即使法院认定我方需要承担滞纳金，我方也认为滞纳金的性质为违约金，且协议约定的标准过高，应当按照中国人民银行同期贷款利率标准进行调整。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。结合庭审双方的诉辩意见，《房屋租赁协议》的效力系本案争议焦点。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，“主张合同关系撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”。周世全以唐高、叶林缔约时存在欺诈、一汽巴士公司不同意转租为由提起本案诉讼，要求撤销合同，并主张唐高、叶林承担合同撤销后的法律责任，周世全依法应对其主张的欺诈事实承担举证责任。从其举示的证据来看：一、周世全明知唐高并非涉讼房屋的所有权人，但在缔结协议时并未要求唐高出示其与一汽巴士公司之间的合同，亦未在与唐高的合同中写有“一汽巴士公司同意转租”的记载，而对唐高在合同中的承诺予以了接受。二、一汽巴士公司与唐高签订的合同中是否有同意唐高转租的约定，与一汽巴士公司是否实际同意转租行为无必然联系，在唐高与周世全的合同履行期间，周世全并未受到一汽巴士公司的阻碍，其对租赁物的使用权并未受到影响。三、关于周世全主张一汽巴士公司不同意转租的事实，本院认为在合同履行期间，一汽巴士公司向周世全经营的华威人才市场开具租赁发票的行为、周世全出具关于消防责任与一汽巴士公司的承诺以及一汽巴士公司在本院调查时明确表示知晓唐高转租而未阻碍周世全使用房屋的行为，均无法证明一汽巴士公司不同意唐高转租，亦不能证明唐高存在欺诈的事实。综上，《房屋租赁协议》是周世全、唐高在平等、自愿基础上所作的真实意思表示，协议约定不违反法律法规的规定，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。据此，周世全要求撤销合同的诉讼请求，一审法院不予支持，其基于合同撤销而提出的其他诉讼请求因前提不成立，一审法院亦不予支持。对于反诉部分。一审法院认为，房屋租赁合同中出租人的主要义务即为将房屋按约交付承租人使用，并保证承租人未受到其他权利的阻碍，承租人的主要义务则为合理使用房屋并按时缴纳租金。本案中，唐高作为《房屋租赁协议》的出租人，已按约将涉讼房屋交付周世全使用，且在整个使用过程中，周世全使用房屋的权利并未受到侵害，唐高的合同义务已经完成，周世全也应按约履行其缴纳租金的义务。根据《房屋租赁协议》有关租金应于每季度开始前五日支付的约定，周世全应于2015年6月31日前支付下一季度的租金，但其并未按时缴纳，且在未履行房屋交接手续的情况下于2015年7月4日搬离了涉讼房屋。周世全的上述行为已违反协议约定，唐高依约享有解除《房屋租赁协议》的权利，其要求判决解除《房屋租赁协议》并要求周世全支付租金的诉讼请求，符合协议约定，一审法院予以支持，但因周世全已经缴纳了截至2015年7月5日的租金，下一期租金应从2015年7月6日开始计算。周世全逾期缴纳租金的行为已违反协议第六条的约定，按约应当承担滞纳金，但该滞纳金的性质实为违约金，现周世全以违约金过高为由请求调低、唐高未举示证据证明其实际损失，一审法院综合考虑合同实际履行期限，周世全欠付租金期限、金额及过错程度，将该违约金标准调整为中国人民银行公布的同期同类型贷款利率四倍。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、解除周世全与唐高于2015年3月8日签订的《房屋租赁协议》。二、周世全于本判决生效之日起十日内支付唐高自2015年7月6日起至本判决生效之日止的房屋租金，以每月58800元为标准。三、周世全于本判决生效之日起十日内支付唐高违约金，以月租金58800元为基数，自2015年7月5日起至实际付清之日止，按照中国人民银行公布的同期同类型贷款利率四倍计算。四、驳回周世全的诉讼请求。五、驳回唐高的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取4327元、反诉案件受理费减半收取1321元，合计5648元，由周世全负担。宣判后，周世全不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，发回重审或依法改判支持上诉人一审诉讼请求并驳回被上诉人一审反诉请求。2、本案一、二审诉讼费用、反诉诉讼费用由被上诉人承担。理由：1、一审法院认为“周世全明知唐高并非涉讼房屋的所有权人，但在缔结协议时并未要求唐高出示其与一汽巴士公司之间的合同，亦未在与唐高的合同中写有一汽巴士公司同意转租的记载，而对唐高在合同中的承诺予以了接受”是认定事实错误，依法应发回重审。周世全在2015年1月14日至3月8日同唐高签订的两份房屋转租协议书时均要求唐高出示其与一汽巴士公司签订的租赁合同，但唐高为达到欺骗周世全的目的，一直不出示其与一汽巴士公司签订的房屋租赁合同，说搞丢了。当周世全持与唐高签订的转租协议无法办理工商执照时，在红旗河沟派出所调解下，唐高才被迫拿出其与一汽巴士公司签订的房屋租赁合同。周世全在2015年1月14日至3月8日同唐高签订的两份房屋转租协议书中明确保证转租房屋是得到产权单位一汽巴士公司合同认可的、合法的。而唐高与一汽巴士公司之间的租赁合同载明非经一汽巴士公司书面同意不允许转租，证明唐高与周世全签订本案合同时具有欺诈行为。2、一审法院认为“一汽巴士公司与唐高签订的合同中是否有同意唐高转租的约定，与一汽巴士公司是否实际同意转租行为无必然联系，在唐高与周世全的合同履行期间，周世全并未受到一汽巴士公司的阻碍，其对租赁物的使用权并未受到影响”是认定事实错误，依法应发回重审。由于一汽巴士公司不授权唐高转租，周世全办不了营业执照，无法合法经营下去，周世全的经营受到一汽巴士公司和唐高的阻碍。3、一审法院认为“一汽巴士公司向周世全经营的华威人才市场开具租赁发票的行为、周世全出具关于消防责任与一汽巴士公司的承诺以及一汽巴士公司在本院调查时明确表示知晓唐高转租而未阻碍周世全使用房屋的行为，均无法证明一汽巴士公司不同意唐高转租，亦不能证明唐高存在欺诈的事实”属于证据违法、认定事实错误，依法应发回重审。一汽巴士公司向周世全开具发票的行为、周世全出具消防责任书的行为均不能证明唐高没有欺诈周世全，一审法院对一汽巴士公司员工傅德民的调查违法，对该证据的采信违法，未将周世全的全部质证意见写入判决书，存在偏袒唐高的行为。4、一审法院最终认定本案《房屋租赁协议》合法有效，是双方真实意思表示，当事人应当按照约定履行自己的义务。周世全认为一审法院的认定回避了案件争议的焦点，没有事实依据和法律依据，应予发回重审。5、反诉部分，本案合同基于欺诈或无效而谈不上解除，反诉不成立。且一审法院判决解除《房屋租赁协议》并由周世全支付自2015年7月6日起至判决生效之日的房屋租金超越了唐高的反诉请求，属于认定事实错误，应予发回重审。6、本案存在严重程序违法问题，应依法发回重审。一审法院将本案适用独任制审理，程序严重违法，应予发回改由合议庭重审。一审法院未追加案外人一汽巴士公司为本案第三人，导致无法判断案外人一汽巴士公司是否真实同意转租的意思表示。唐高、叶林答辩认为：周世全通过物管和中介向唐高表达租赁意愿，唐高告知周世全案涉房屋是唐高从一汽巴士公司租赁而来，如果周世全要承租，唐高属于转租，且与一汽巴士公司约定不得转租。周世全同意租赁案涉房屋，并主动承诺为避免转租出现问题，就向一汽巴士公司称与唐高、叶林是合作关系。傅德民是一汽巴士公司后勤部长，其代表一汽巴士公司。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为：针对本案事实，结合周世全、唐高、叶林在审理中的诉辩情况，对本案作如下评述。关于唐高是否构成欺诈，是否应该撤销唐高与周世全于2015年3月8日签订的《房屋租赁协议》的问题。第一，唐高与周世全于2015年3月8日签订的《房屋租赁协议》第十一条第一项约定“乙方（周世全）有权根据自身需要决定所租赁房屋的用途及其规模，但必须符合国家法律规定”，第十二条第四项约定“由于乙方（周世全）未看到甲方（唐高）与房屋产权人所签订的租房合同，故甲方承诺甲方把该房屋转租给乙方，是得到该房屋产权人合同认可的，是合法的；若该房屋甲方转租乙方，出现任何问题由甲方负责”。从以上合同约定可以看出，周世全有权在法律允许的范围内合法使用案涉房屋，若唐高将该房屋转租给周世全，出现任何问题由唐高负责。前述《房屋租赁协议》签订后，唐高向周世全履行了交房义务，周世全向唐高支付了案涉房屋2015年4月5日至7月5日的租金176400元及其他约定款项，双方依约享受并履行了案涉《房屋租赁协议》的相关权利义务。第二，周世全于2015年4月29日出具承诺书一份表明“周世全与唐高、叶林系合作关系，江北区理想大厦五楼今后若出现任何消防问题，均由华威人才市场负责，与唐高、叶林及公交集团无关”。此后，重庆市地方税务局税源管理局两路口税务所于2015年5月22日开具了付款单位为重庆华威人才，收款单位一汽巴士公司的发票，备注为房租。结合周世全于2015年3月2日发给唐高手机短信内容“唐校长，明天还是九点见，时间太紧了，不能再拖了。顺便把你同原房东签的合同复印一份给我，公司其他股东要看，谢谢！”，从唐高与周世全签订《房屋租赁协议》并实际履行协议相关内容、周世全出具承诺书、税务机关开具的发票以及周世全发给唐高的短信内容等，均无法得出唐高存在欺诈周世全的故意，从而导致周世全产生错误意思表示与唐高签订《房屋租赁协议》。另周世全上诉提出因一汽巴士公司不同意唐高转租案涉房屋致使其无法办理工商营业执照并要求赔偿相应损失的问题，因周世全与唐高在2015年3月8日签订的《房屋租赁协议》合法有效，如果确实存在周世全所称上述事实，周世全可以依据租赁协议请求解除合同、赔偿损失，但从现有证据来看周世全的经营并未受到一汽巴士公司的阻碍，一汽巴士公司也没有因为唐高未经其同意进行转租而要求解除租赁合同，且周世全对其所称因唐高拒不提供与一汽巴士公司的租赁合同而导致其无法办理工商营业执照的事实未举示相应证据，因此本院认为周世全的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。至于一审法院是否超越唐高的反诉请求违法裁判以及一审法院是否存在程序违法问题。经查，唐高在一审诉讼时的反诉请求共四项，其中涉及房屋租金的内容为第二项，即“周世全支付唐高、叶林自2015年7月4日起至法院判决合同解除之日止所拖欠的租金（暂计111600元）”，因周世全与唐高的《房屋租赁协议》合法有效，周世全以欺诈为由请求撤销合同的理由不能成立，而唐高以周世全未支付租金请求解除合同的请求成立，一审判决周世全从2015年7月6日支付租金至判决生效时止也基本符合实际情况，本院认为应予以维持。关于周世全提出的一审程序违法的问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款“适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理”及第一百五十七条第一款“基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。”故一审法院适用简易程序审理本案符合法律规定，周世全的该项上诉理由不成立。而根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条关于第三人的相关规定看，一汽巴士公司对本案唐高与周世全之间的诉讼标的既没有独立请求权，案件的处理结果与一汽巴士公司也没有法律上的利害关系，故周世全关于一审法院未追加案外人一汽巴士公司为本案第三人存在程序违法的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11296元，由周世全承担。本判决为终审判决。审 判 长  师玉婷代理审判员  伏虹瑾代理审判员  王 兵二〇一六年四月二十日书 记 员  江满意