广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终11776号上诉人（原审原告）：广州市金成物业管理有限公司。住所地：广州市海珠区。法定代表人：罗钦盛，总经理。委托代理人：林萱，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广东巴博斯汽车销售有限公司。住所地：广州市越秀区。法定代表人：庞伟，总经理。委托代理人：宋振华，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市庞���盛世汽车销售有限公司。住所地：广州市海珠区。法定代表人：庞伟，总经理。委托代理人：宋振华，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人广州市金成物业管理有限公司（以下简称金成公司）、广东巴博斯汽车销售有限公司（以下简称巴博斯公司）与被上诉人广州市庞大盛世汽车销售有限公司（以下简称庞大盛世公司）租赁合同纠纷一案，因金成公司、巴博斯公司均不服广东省广州市海珠区人民法院(2015)穗海法民三初字第1904号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年4月28日，金成公司（甲方）和巴博斯公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：（第二条）甲方同意将坐落在广州市海珠区新港中路351号大院内23层综合办公大楼A区楼宇金成商务中心（以下简称“该中心”）（粤房地产权证穗字第××号）的房地产l层102号单元（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方作教学、办公大楼用途使用，建筑（或使用）面积492（含公共分摊面积）平方米；（第三条）甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2012年05月11日至06月10日装修免租期，2012年06月11日至2014年06月10日1676736元，2014年06月11日至2015年06月10日1777340元，2015年06月11日至2016年06月10日1883981元，2016年06月11日至2017年06月10日1997019元，2017年06月11日至2018年06月10日2116841元，2018年06月11日至2019年06月10日2243851元，2019年06月11日至2020年06月10日2378482元，2020年06月11日至2021年06月10日2521191元，2021年06月11日至2022年06月10日2672462元，2022年06月11日至2023年06月10日2832810元，2023年06月11日至2024年12月01日4426701元；租金按年结算，由乙方在每年的首月第15日前缴付���金给甲方；（第四条）乙方已向甲方交纳三个月租金419184元的保证金（甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退还乙方（退回乙方或抵偿租金）；（第六条）甲方的权利和义务：依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用，未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的0.5%向乙方支付违约金；（第七条）逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.5%向甲方支付违约金；（第十一条）如一方违约达到法定合同解除条件或违反本合同禁止性条款的，另一方可提出解除合同，同时可提出违约赔偿；违约责任的承担方式为，违约方应向对方支付违约当年租金额20%的违约金作为约定补偿，守约方同时可以要求违约方赔偿直接损失、间接损失及可期待利益损失（乙方可期待利益损失可按乙方上年度报税凭证的平均利润率计算）；届时，守约方有权要求违约补偿和损失赔偿的双重适用，违约方不得以违约金和计算赔偿约定过高要求调整，也不得以对违约损失没有预见要求减轻或免除责任；等。上述合同经房管部门以穗租备2012D0500201010号登记备案。2012年4月29日，金成公司（甲方）和巴博斯公司（乙方）就上述合同涉案房屋签订《租赁合同补充协议》，约定：甲乙双方在原签订的《广州市海珠区房屋租赁合同》（以下简称“主合同”）的基础上，经双方友好协商，—致同意订立本补充协议（以下简称“补充协议”），并作为主合同的补充附件，是主合同不可分割的组成部分，具有同等法律效力；（第二条）甲方每年向乙方收取建筑面积每平方米6元物业管理费，该物业管理费每年合计35424元，自交楼之日起计；同时，按双方签订的《物业管理服务协议》为乙方提供相应的服务；签订本补充协议时，���方须缴纳相当于3个月物业管理费8856元保证金；该款项作为乙方的履约保证金，由甲方保管；租赁期限届满乙方缴清一切租金和费用以及完全履行本合同的责任与义务后，甲方在十四个工作日内将此履约保证金无息退还予乙方；乙方可享有免租期—个月(2012年05月11日至2012年06月10日止)，乙方免租期期间无需支付租金，但需支付水电费等相关费用；若乙方在租赁期提前退租，则甲方可行使如下权利：1）没收履约保证金；2)按实际使用时间和租期比例追收乙方已享用之免租期租金；3)要求乙方按租赁存续期内租金总额的15%支付违约金；（第七条）甲方的责任：保证乙方租赁及使用该物业的权利不受任何按揭、租约或其它有关之契约的负面影响……否则，乙方可行使如下权利：1)要求终止本合同；2)要求双倍退还所有履约保证金；3）要求赔偿该展厅按租赁年限分摊乙方投入的实际装修费用；在租赁期内向乙方作如下保证：……2)该物业适合作为办公用途，甲方同意将该物业作为汽车销售，保养用途……；（第八条）……3）如乙方收到甲方发出通知后十五天内仍未缴付相关租费，甲方有权即时要求管理公司停止向该物业供应电、或该中心内之其它设施，同时，按合同规定收回该物业，并保留向乙方追讨相关欠款、滞纳金和其它损失的权利；（第九条）如乙方租赁期内违反本合同的条款（造成严重后果）或单方终止本合同，经甲方书面通知无效后，甲方有权停止水电及其它设施供应，即时终止合同，同时保留行使如下权利：1）没收乙方己付之当月租金及履约保证金；2)责令乙方于通知起十四日内按合同要求交回该物业；3)要求乙方按租赁存续期内租金总额的15%支付违约金；4）乙方在付清所有应付费用后，才能搬走设备；甲方提��乙方商铺门前的6个车位给乙方使用，该停车位仅作停车用途，其中4个车位收费2个免费，4个收费车位总月租金为2400元；等。此外，金成公司（甲方）和巴博斯公司（乙方）就上述合同涉案房屋还签订《物业管理服务协议》，约定：（第三条）每年首月15日前乙方应向甲方交付当年的物业管理费；乙方需要使用该中心的停车位的，应按规定向甲方交付停车位使用费；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；（第四条）乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交外，并从逾期之日起按所欠费用金额每天0.5%向乙方收取滞纳金；等。上述合同签订后，金成公司按约定将涉案房屋交给巴博斯公司使用。���博斯公司在涉案房屋内经营汽车销售和维修业务。2013年6月20日，金成公司（出租人、甲方）和庞伟（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，载明：广州市海珠区新港中路351号大院内23层综合办公大楼A区楼宇金成商务中心（粤房地产权证穗字第××号）首层自编号102之二单元出租给乙方作汽车、零配件销售用途使用，建筑（或使用）面积100（含公共分摊面积）平方米；等。上述合同经房管部门以穗租备550300835号登记备案。2013年11月20日，金成公司和庞伟共同向房管部门提出申请，将上述合同中的承租人变更为庞大盛世公司，且合同变更内容已经房管部门登记备案。此外，金成公司（甲方）和巴博斯公司（乙方）就涉案房屋签订《租赁合同补充协议（二）》，约定：甲乙双方在原签订的穗（海）租登2012D0500201010号的《广州市海珠区房屋租赁合同》（以下简称“主合同”）的基础上，经双方友好协商，一致同意订立本补充协议（以下简称“补充协议”），并作为主合同的补充附件，是主合同不可分割的组成部分，具有同等法律效力；（第一条）双方2013年06月20日签订之租赁备案合同仅用于贵司租赁备案、公司注册、年审使用，不作为租赁费用缴费依据；（第二条）102单元租赁费用支付仍按照原2012年04月28日签订之《广州市海珠区房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《物业管理服务协议》等合同执行；等。2013年6月4日，巴博斯公司向金成公司电子汇划1712160元；2014年7月2日庞大盛世公司通过银行支付系统向金成公司付款1812764元。金成公司、巴博斯公司确认上述第一笔汇款是用于支付2013年6月11日至2014年6月10日期间的租金1676736元和物业管理费35424元，第二笔款项是用于支付2014年6月11日至2015���6月10日的租金人民币1777340元和物业管理费35424元。2015年5月8日，巴博斯公司向金成公司发函表示经营亏损负担太重故申请提前终止租赁合同等。对此，金成公司于2015年5月12日向巴博斯公司回函表示不同意其提出的提前退租申请，并要求其支付2015至2016年租赁费用，否则逾期将按合同约定收取滞纳金等。2015年10月28日，金成公司向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、解除金成公司与巴博斯公司于2012年4月28日签订的《广州市房屋租赁合同》穗（海）租登2012D0500201010号和物业管理服务协议、于2012年4月29日签订的《租赁合同补充协议》、于2013年6月签订的《租赁合同补充协议（二）》；2、解除金成公司与庞大盛世公司于2013年6月20日签订的《广州市海珠区房地产租赁合同（穗租备550300835号）》；3、巴博斯公司、庞大盛世公司归还涉案房屋并连带清偿拖欠金成公司的自2015年6月11日起计算至归还租赁物之日止的租金、物业管理费及支付自2015年5月1日起计至归还租赁物之日止的停车费、水电费，并按照每日千分之五的标准支付滞纳金（以相应的租金、物业管理费、停车费、水电费为本金，从2015年7月11日起计至清偿拖欠相应款项之日止）；4、金成公司可依法没收巴博斯公司、庞大盛世公司支付的履约保证金428040元（包括三个月的租金保证金419184元和物业管理费保证金8856元）；5、巴博斯公司、庞大盛世公司连带清偿金成公司免租期租金115427.5元[免租期总金额139728元×（总承租期11年-已承租的2年）÷总承租期11年]；6、巴博斯公司、庞大盛世公司向金成公司支付违约金3837796.9元（2015年全年租金1883981元的20%和剩余租期即2015年6月11日起至2024年12月1日的租金总额23073338元的15%）；7、巴博斯公司、庞大盛世公司承担本案的全部诉讼费用。原审诉讼中，金成公司为证明其诉讼主张还提交了以下证据：1、广州市国土资源和房屋管理局填发的粤房地权证穗字第××号房产证复印件，载明：广州市海珠区新港中路351号办公、教学大楼于2009年7月21日登记于权属人广东教育学院名下，层数24层，建筑面积34335.87平方米；等。2、广东教育学院（甲方）与罗钦盛（乙方）于2009年12月15日签订、经房屋租赁管理部门登记备案《广东省教育学院综合楼A区楼租赁合同》复印件，载明：甲方将广州市新港中路351号大院内23层综合办公大楼A区楼宇出租给乙方，租赁面积8325平方米（作为计租面积标准），楼前有停车位。该物业原规划功能：办公、教学用房；乙方用于做办公、培训使用；甲方提供A区楼前面属于学院的空地给乙方做停车使用，但不包含连廊下面的地面；)乙方应按本合同的约定使用租赁物业。经营的项目必须经政府有关部门批准。若因上述经营项目，需要到政府部门办理A区楼功能（或用途）规划调整、变更批准手续的，乙方必须到政府相关部门办理，所有手续、费用和由此造成的一切风险均由乙方负责和承担；租赁期限从2009年12月15日起至2024年12月14日止；乙方可对租赁物业进行经营与开发，但不得将租赁物业作抵押或担保，经营项目不得影响甲方的教育工作，不得整栋转租；等。3、《变更房屋租赁合同申请表》复印件，载明：2010年5月17日广东教育学院和金成公司在房屋租赁管理部门办理了广州市新港中路351号大院内23层综合办公大楼A区楼宇的租赁变更备案登记，将房屋承租人由罗钦盛变更为金成公司。4、庞大盛世公司于2015年8月17日出具的《放行条》、于2015年8月16日出具的《车辆放行单》。5、2015年6-10月，金成公司分别向庞大盛世公司发出5份《缴款通知书》，分别载明2015年5-9月的水电费金额和2015年6-10月的停车费金额。对此，巴博斯公司质证意见如下：对证据1-3的真实性、合法性无异议，关联性有异议，从金成公司承租的房屋显示租金每月租金30元/平方米，而且合同第五条约定，空地是免费给金成公司使用，即没有停车费，关于合同的违约责任也是没收保证金，没有金成公司所说的当年租金20%和未来租金收益15%作为违约责任，故巴博斯公司认为金成公司诉请的违约金过高，请求法院予以调整；房产证用途是办公和教学大楼的用途，巴博斯公司承租房屋的实际用途是汽车销售和汽车维修，而且金成公司与巴博斯公司签订的补充协议也确定变更了租赁的用途，原约定为办公，所以金成公司是明知用途的，但是用途不符合法定的使用范围；对证据4-5的真实性、合法性、关联性均无异议，庞大��世公司以公章签收了其中3份，巴博斯公司、庞大盛世公司对该5份通知书的真实性、合法性和关联性均没有异议，巴博斯公司因经营不善在2015年5月份已提出了终止合同，且2015年5月8日搬走了，而且也将相应的汽车设备都搬离了涉案房屋，但是金成公司迟迟不配合，也不办理交接手续，由此产生了租金损失、物业损失等，应由金成公司自行承担，另外租金应计算至2015年5月份；金成公司获取租金成本是30元/平方米/月，承租给巴博斯公司的租金每月284元/平方米，该租金是高某九倍的收益，即使扣除相应的成本，租金的收取也是很高的，而且巴博斯公司也同意支付2015年5月之前的租金、物业管理费、由金成公司没收保证金，这些足以弥补金成公司的全部经济损失。庞大盛世公司表示同意巴博斯公司的质证意见。巴博斯公司、庞大盛世公司为证明其抗辩主张还提交了以下证据：1、巴博斯公司于2016年1月26日出具的《关于交付租赁房屋钥匙的函》，载明：讼争房屋钥匙共2把由巴博斯公司保管，为了尽快将钥匙交付出租人，便于金成公司使用租赁物，减少双方的经济损失，于开庭现场将钥匙2把交付金成公司，讼争房屋内部分办公用品和空调设备，待巴博斯公司庭后与金成公司约定时间搬走；等。2、巴博斯公司企业信用信息系统资料，证明巴博斯公司的股东为巴博斯国际控股（香港）有限公司。3、庞大盛世公司企业信用信息系统资料，证明庞大盛世公司的股东为唐山市庞大之星汽车销售服务有限公司、庞大汽贸集团股份有限公司。对此，金成公司质证意见如下：从证据1可证明涉案的租赁物至今仍由巴博斯公司、庞大盛世公司占有和使用中，因此巴博斯公司、庞大盛世公司提出不同意支付2015年6月之后的租金与事实不符，金成���司也同意在涉案房屋交付完毕后可以终止计算相关的租金、物业管理费等费用，但滞纳金应当计算至相关款项付清之日止；不同意现在接收钥匙，应在现场接收，因为涉案房屋中还有巴博斯公司、庞大盛世公司的办公用品，应在巴博斯公司、庞大盛世公司清空了房屋的物品后，金成公司再在现场接收钥匙；证据2、3证明巴博斯公司、庞大盛世公司是关联企业，从法律上讲是两个独立的主体，这个事实可以从巴博斯公司、庞大盛世公司交付租金的行为看出，巴博斯公司称庞大盛世公司是代为交付租金，但是从未向金成公司出示过委托代理的手续告知金成公司；从巴博斯公司2015年5月出具的函看，巴博斯公司、庞大盛世公司是一直在使用涉案租赁物，而且虽然庞大盛世公司没有出具函终止合同，但是庞大盛世公司也同时停止支付相应的租金，从合同、补充协议二的约定���经十分明确，庞大盛世公司是巴博斯公司设立的新的公司主体，从巴博斯公司、庞大盛世公司向法庭提供的接收法律文书的地址为同一地址以及其代理人张某天的名片可知，巴博斯公司、庞大盛世公司是关联企业，巴博斯公司、庞大盛世公司应共同承担连带责任。2016年1月29日下午，巴博斯公司将空调等安装设备清空，将涉案房屋腾空后连同2把钥匙交付金成公司，金成公司已于同日将涉案房屋收回。金成公司、巴博斯公司确认巴博斯公司已清偿了全部的水电费、停车费和管理费，但未支付逾期付款的违约金。故金成公司变更第3项诉讼请求为：巴博斯公司、庞大盛世公司连带清偿拖欠金成公司的从2015年6月11日起至2016年1月29日止的租金1197055.98元及滞纳金（以每日千分之五为标准计算，其中2015年6月11日至2016年1月10日的以每月租金156998元为本金，从次月第11��逐月计算至巴博斯公司、庞大盛世公司清偿之日止；2016年1月11日至2016年1月29日的以租金98069.98元为本金，从2016年1月30日起计至巴博斯公司、庞大盛世公司清偿之日止）和水电费滞纳金16560.65元（以2015年5月的水电费3581.74元为本金，从2015年6月1日起计算；以2015年6月的水电费3642.39元为本金，从2015年7月1日起计算；以2015年7月的水电费3486.50元为本金，从2015年8月1日起计算；以2015年8月的水电费2370.30元为本金，从2015年9月1日起计算；以2015年9月的水电费1751.45元为本金，从2015年10月1日起计算；上述滞纳金均以每日千分之五为标准计算至2016年2月29日）、停车费滞纳金13158.67元（其中2015年6月至12月的以每月停车费2400元为本金，从次月首日逐月计算至2016年2月29日；2016年1月的以2288.22元为本金，从2016年2月1日起计至2016年2月29日）、物业管理费滞纳金18832.87元（其中2015年5月11日至2016年1月10日以每月管理费2952元为本金，从次月第11日逐月计算至2016年2月29日；2016年1月11日至2016年1月29日以1803.95元为本金，从2016年1月30日起计至2016年2月29日）；变更第5项诉讼请求为：巴博斯公司、庞大盛世公司连带清偿金成公司免租期租金107867.7元，计算方式不变；变更第6项诉讼请求为：巴博斯公司、庞大盛世公司连带向金成公司支付违约金3658238.5元[包括2015年全年（2015年6月11日至2016年6月10日）租金1883981元的20%即376796.2元和剩余租期（2016年1月30日至2024年12月1日）租金总额21876282元的15%即3281442.3元]。巴博斯公司表示同意金成公司变更诉讼请求，但本案相关的法律责任应由巴博斯公司承担，庞大盛世公司曾代巴博斯公司支付过部分租金的行为，应为庞大盛世公司即合同法上的第三人自愿向债权人履行债务人的债务，本案的债务与庞大盛世公司无关；由金成���司或者没收履约保证金428040元或者选择违约金376796.2元，两者选其一，任何一项金额足以弥补金成公司的损失，所以不同意再支付剩余租期租金总额的15%的违约金，如果导致未来金成公司的收益权完全损失才导致按照未来全部收益计算违约金，但合同解除后某成公司还可以实现租赁物的使用权和收益权；租金方面，因为在2015年8月份除空调外，其他物品已搬出，同意租金计算至2015年10月10日，其余租金不同意支付；不同意支付滞纳金，且滞纳金按每日千分之五的标准计算过高，请求法院予以调整或降低；对水电费和管理费本金和滞纳金的起算时间没有异议，但停车费应交到2015年8月，之后的停车费巴博斯公司是自愿交的，而且之后也没有巴博斯公司、庞大盛世公司在金成公司处停车的事实。庞大盛世公司表示同意巴博斯公司的上述意见。原审诉讼中，巴博斯公司、庞大盛世公司分别表示同意金成公司第一、二项诉讼请求；巴博斯公司表示对金成公司诉讼请求中的水电费和物业管理费的本金和起算时间均没有异议。金成公司和巴博斯公司确认每月停车费2400元，每月交一次，已支付至2015年4月30日。金成公司表示合同约定金成公司提供6个车位给巴博斯公司，后来变更为提供4个专用车位，就是102单元门前的4个车位，因为该车位是专用停车位，所以金成公司是不可以交给其他社会车辆使用的。对此，巴博斯公司表示在其不用的情况下，金成公司可以让其他车辆使用，并收取停车费，这是常理，所以在其不再使用车位后，也无需向金成公司支付停车费，但没有具体证据证明其搬出涉案房屋后车位由谁使用。此外，金成公司和巴博斯公司、庞大盛世公司还确认以下事实：1、涉案房屋租金已支付至2015年6月10日；2、穗租备550300835号《广州市房屋租赁合同》中的广州市海珠区新港中路351号大院内23层综合办公大楼A区楼宇金成商务中心首层自编号102之二是涉案房屋的其中一部分，包含在涉案房屋面积492平方米中，该合同只作为备案之用。金成公司表示签订合同时知道巴博斯公司、庞大盛世公司共同使用涉案房屋，没有约定由谁向金成公司交租，但巴博斯公司、庞大盛世公司都有向金成公司缴纳过租金，而且庞大盛世公司缴纳租金后，巴博斯公司坚持要求发票应开庞大盛世公司的抬头，表示谁交的，发票就写谁的名字；且巴博斯公司、庞大盛世公司是关联企业，其一直共同使用涉案租赁物，其两者之间并无法明确地区分出具体的使用面积，故认为巴博斯公司、庞大盛世公司应当按照约定对巴博斯公司应当承担的违约责任承担连带清偿。对此，巴博斯公司、庞大盛世公司表示庞大���世公司是代理销售巴博斯公司的汽车；巴博斯公司先承租房屋，在14个月之后，庞大盛世公司需要将营业执照的地址迁入涉案房屋内，故工商部门要求庞大盛世公司与金成公司签订合同后才同意迁入，所以庞大盛世公司与金成公司签订了合同，庞大盛世公司将地址迁入涉案房屋后，在涉案房屋内正常经营代理销售巴博斯公司的汽车，为方便巴博斯公司、庞大盛世公司日常业务结算，庞大盛世公司的部分财务人员在涉案房屋内办公。巴博斯公司是无偿提供该场地给庞大盛世公司使用的，但涉案房屋内大部分的场地还是由巴博斯公司在使用；庞大盛世公司代巴博斯公司缴纳租金后，发票抬头是谁的名字代理人不清楚，但即使使用庞大盛世公司的名字开发票也是合情合理的，因为巴博斯公司、庞大盛世公司有业务结算的关系。经原审法院询问，金成公司表示没���履约保证金和2015年租金总额的20%是对违反合同主义务的违约行为的惩罚性的违约金；清偿免租期租金和剩余租期租金总额的15%是金成公司的实际损失及可期待利益损失的约定，是赔偿性的违约金；双方解除合同后，金成公司什么时候将场地出租还是未知数，现在场地还是闲置的，而且金成公司认为该约定符合法律规定，即可以约定违约金也可以约定损失的计算方法；涉案租赁物每月的租金为15万元，如果涉案房屋未来一年还未出租出去的话，那某公司的损失就达到200多万，所以没收履约保证金远远无法弥补金成公司的损失；金成公司的损失主要是租金的损失，至于其他损失，暂时没有证据证明没收履约保证金无法弥补金成公司的损失。对此，巴博斯公司表示《广州市房屋租赁合同》（穗租备2012D0500201010号）第十一条是格式条款，合同是由金成公司制作的，���为应该按合同法的规定作出调整；从金成公司提交的证据看，金成公司向业主支付的租金每平方米30元，而出租给巴博斯公司是280元/平方米，故租金收入足以弥补金成公司的经济损失，而且金成公司还可以实现租赁物的价值。原审法院认为：金成公司和巴博斯公司签订的《广州市房屋租赁合同》（穗租备2012D0500201010号）、《租赁合同补充协议》、《物业管理服务协议》、《租赁合同补充协议（二）》以及金成公司和庞大盛世公司签订的《广州市房屋租赁合同》（穗租备550300835号）是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均具约束力。巴博斯公司向金成公司发函表示申请提前终止租赁合同，且在诉讼过程中已经清空涉案房屋并将涉案房屋交还给金成公司，巴博斯公司、庞大盛世公司亦表���同意金成公司第一、二项诉讼请求，故现金成公司起诉要求解除与巴博斯公司、庞大盛世公司所签订的上述合同和协议，合法有据，予以支持。关于巴博斯公司是否应当支付租金的问题。巴博斯公司向金成公司发函表示申请提前终止租赁合同，但金成公司明确表示不同意，且要求其支付2015至2016年租赁费用，否则逾期将按合同约定收取滞纳金等，直到巴博斯公司于2016年1月29日清空涉案房屋后，金成公司才同意接收涉案房屋及其钥匙。故金成公司要求巴博斯公司支付2015年6月11日至2016年1月29日的租金，合法有理，予以支持，每月租金按156998元（1883981元÷12个月）计算，但总额应以金成公司主张的金额为限。巴博斯公司主张因在2015年8月份除空调外其他物品已搬出涉案房屋，故只同意支付租金至2015年10月10日止的意见，显然无理，不予采纳。关于巴��斯公司逾期支付租金、水电费、物业管理费的违约责任的问题。金成公司与巴博斯公司约定：逾期交付租金的，每逾期一日，巴博斯公司须按当月租金额的0.5%向甲方支付违约金；巴博斯公司违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，金成公司有权要求巴博斯公司补交外，并从逾期之日起按所欠费用金额每天0.5%向巴博斯公司收取滞纳金；如巴博斯公司收到金成公司发出通知后十五天内仍未缴付相关租费，金成公司有权即时要求管理公司停止向该物业供应电、或该中心内之其它设施，同时，按合同规定收回该物业，并保留向巴博斯公司追讨相关欠款、滞纳金和其它损失的权利；如一方违约达到法定合同解除条件或违反本合同禁止性条款的，另一方可提出解除合同，同时可提出违约赔偿；违约责任的承担方式为，违约方应向对方支付违约当年租金额20%的违约金作为约定补偿，守约方同时可以要求违约方赔偿直接损失、间接损失及可期待利益损失（乙方可期待利益损失可按乙方上年度报税凭证的平均利润率计算）；届时，守约方某要求违约补偿和损失赔偿的双重适用，违约方不得以违约金和计算赔偿约定过高要求调整，也不得以对违约损失没有预见要求减轻或免除责任；若巴博斯公司在租赁期提前退租，则金成公司可行使如下权利：1）没收履约保证金；2)按实际使用时间和租期比例追收巴博斯公司已享用之免租期租金；3)要求巴博斯公司按租赁存续期内租金总额的15%支付违约金；如巴博斯公司租赁期内违反本合同的条款（造成严重后果）或单方终止本合同，经金成公司书面通知无效后，金成公司有权停止水电及其它设施供应，即时终止合同，同时保留行使如下权利：1）没收巴博斯公司己付之当月租金及履约保证金；2)责令巴博斯公司于通知起十四日内按合同要求交回该物业；3)要求巴博斯公司按租赁存续期内租金总额的15%支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。涉案合同约定的租期为12年，但巴博斯公司仅在履行了2年就提出提前解约的要求，并从此时起拒绝交纳租金，其行为显属违约，应承担违约责任。合同对于巴博斯公司逾期支付相关租费的行为约定了金成公司可行使合同解除权，也约定了多重违约责任，且金额巨大，现巴博斯公司请求法院对违约金标准予以调整。由于金成公司没有提交证据证明实际损失金额，考虑到金成公司已于2016年1月29日收回了涉案房屋，此后还需耗费一定的时间和金钱进行广告宣传招租等工作，该损失以按余下租期租金总额的10%的标准计算为宜。根据公平合理原则，原审法院酌情将巴博斯公司逾期支付相关租费导致合同解除的违约责任调整为由金成公司没收巴博斯公司交纳的履约保证金428040元和巴博斯公司再向金成公司支付按余下租期租金总额的10%计算的违约金[（4426701元+2832810元+2672462元+2521191元+2378482元+2243851元+2116841元+1997019元+1883981元÷12个月×4个月＋1883981元÷12个月÷31天×12天）×10%]，对金成公司的其他违约金请求，不予支持。巴博斯公司关于调低违约金标准的意见有理，予以采纳。关于庞大盛世公司是否需要对巴博斯公司因上述租赁事宜产生的法律责任承担连带责任的问题。鉴于金成公司与巴博斯公司、庞大盛世公司均确认穗��备550300835号《广州市房屋租赁合同》只作为备案合同之用，且金成公司在签订合同时已知悉是由巴博斯公司、庞大盛世公司共同使用涉案房屋，但仍旧只与巴博斯公司就租赁涉案房屋签订合同，根据合同的相对性原则，金成公司要求庞大盛世公司对巴博斯公司上述租赁事宜产生的法律责任承担连带责任，不予支持。鉴于本案是巴博斯公司违约提前解除合同引起的，故受理费和财产保全费应由巴博斯公司承担。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2016年4月26日作出判决一审判决：一、解除广州市金成物业管理有限公司和广东巴博斯汽车销售有限公司签订的穗租备2012D0500201010号《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《物业管理���务协议》、《租赁合同补充协议（二）》；二、解除广州市金成物业管理有限公司和广州市庞大盛世汽车销售有限公司签订的穗租备550300835号《广州市房屋租赁合同》；三、广东巴博斯汽车销售有限公司在本判决生效之日起10日内，向广州市金成物业管理有限公司支付2015年6月11日至2016年1月29日期间的租金（每月租金按156998元计算，但总额应以广州市金成物业管理有限公司主张的1197055.98元为限）；四、广东巴博斯汽车销售有限公司交纳的履约保证金428040元由广州市金成物业管理有限公司没收；五、广东巴博斯汽车销售有限公司在本判决生效之日起10日内，向广州市金成物业管理有限公司支付按余下租期租金总额的10%计算的违约金[（4426701元+2832810元+2672462元+2521191元+2378482元+2243851元+2116841元+1997019元+1883981元÷12个月×4个月＋1883981元÷12���月÷31天×12天）×10%]；六（一审判决书误写为“八”）、驳回广州市金成物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费147747元和财产保全费5000元，由广东巴博斯汽车销售有限公司负担。判后，金成公司、巴博斯公司均不服原审判决，向本院提起上诉。金成公司上诉称：一、巴博斯公司、庞大盛世公司一直在共同使用涉案租赁物，且先后以各自的名义向金成公司缴纳了租赁物的租金，物业管理费和水电费等费用，原审中巴博斯公司、庞大盛世公司也确认“庞大盛世的财务人员在涉案房屋内办公”，且无法明确各自的具体办公面积，故本案依法依约均应由巴博斯公司、庞大盛世公司承担连带清��责任。首先，金成公司在原审中提供的证据，已充分证明巴博斯公司、庞大盛世公司是关联企业，一直在按照2012年4月28日的《广州市房屋租赁合同》和《补充协议》的约定使用涉案租赁物。特别是在2014年至2015年期间，涉案租赁物的租金、物业费等费用的缴纳、停车位的调整，以及后续巴博斯公司、庞大盛世公司将相关办公用品搬离租赁物等，都是庞大盛世公司在出面与金成公司交涉和处理。故金成公司已提供合法有效的证据充分证明涉案租赁物是巴博斯公司、庞大盛世公司在共同使用。其次，巴博斯公司、庞大盛世公司辩称：庞大盛世公司向金成公司支付租金的行为是一个委托付款行为。根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条之规定，巴博斯公司依法应当向金成公司提交书面的授权委托书，但金成公司从未收到过巴博斯公司委托庞大盛世公司付款的任何委托手续，巴博斯公司、庞大盛世公司在原审中也并未提供任何证据予以其这一主张。因此，即使巴博斯公司、庞大盛世公司之间存在委托关系，那么在其授权不明的情况下，依法也应承担连带责任。原审判决在确认巴博斯公司、庞大盛世公司“在共同使用涉案房屋”的情况下，却做出了仅由巴博斯公司承担相关违约责任的认定，确属认定错误。二、双方在合同中对巴博斯公司、庞大盛世公司逾期支付租金等费用所应支付滞纳金的约定，完全符合《合同法》第一百零七条的法律规定的，原审判决未予支持金成公司关于滞纳金的诉求，属适用法律错误。巴博斯公司、庞大盛世公司拖欠租金、物业管理费、水电费和停车费等费用的行为，实质是在变相的占用金成公司的资金，造成金成公司被占用资金的利息损失。且巴博斯公司、庞大盛世公司对水电费和管理费本金和滞纳���的起算时间也没有异议，原审判决未予支持相关滞纳金的诉求，属认定事实和适用法律错误。三、双方对于违约责任的约定是双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的禁止性规定，而且各违约金条款的约定是分别针对违反合同主要义务(即按时支付租金)和因违约导致合同解除后果的不同情况，依法可以同时适用。首先，双方《租赁合同》第十一条约定中的“违约方应向对方支付违约当年租金额20%的违约金作为约定补偿”是针对违约方违反合同主要义务(即按时支付租金的等费用的义务)所进行的惩罚性约定，是符合《民法通则》第四条、第一百零六条和《合同法》第四十二条中关于诚实信用及过错赔偿原则的相关法律规定。从上述约定可知，违约方在承担了惩罚性违约金之后，还必须向守约方赔偿直接损失、间接损失及可期待利益损失，即违约方还必须承担赔偿性违约责任。因此，双方在《租赁合同补充协议》第九条约定：”如乙方租赁期内违反本合同的条款或单方终止本合同经甲方书面通知无效后，甲方有权即时终止合同，同时保留行使如下权利：1)没收乙方已付之当月租金及履约保证金；2)责令乙方于通知起十四日内按合同要求交回该物业；3)要求乙方接租赁存续期内租金总额的15%支付违约金，上述补充约定，完全符合《民法通则》第一百一十二条第二款和《合同法》第一百一十三条等相关法律规定。金成公司认为，如果“合同履行后可以获得的利益”不被作为“实际损失”予以考虑，则失去了约定违约金的这一意义，并且不利于保护守约方的合法权益。当事人约定违约金具体数额或计算方法的主要意义和作用，就是在于在发生纠纷时可以及时明确违约金数额，避免不必要的争议。因此，在巴博斯公司、��大盛世公司根本违约的情况下，金成公司根据双方的约定要求巴博斯公司、庞大盛世公司承担相应违约责任的诉求合理合法。综上，金成公司上诉请求二审法院：1、请求撤销原审判决第三、第五和第六项判决；2、判令巴博斯公司、庞大盛世公司连带清偿拖欠金成公司的租金1197055.98元及滞纳金(以每日千分之五为标准计算，其中2015年6月11日至2016年1月10日的以每月租金156998元为本金，从次月的第11日逐月计算至清偿之日止；2016年1月11日至2016年1月29日的以租金98069.98元为本金，从2016年1月30日起计算至清偿之日止)；3、判令巴博斯公司、庞大盛世公司连带清偿金成公司水电费滞纳金16560.65元，停车费滞纳金13158.67元，物业管理费滞纳金18832.87元；4、判令巴博斯公司、庞大盛世公司连带清偿金成公司免租期租金人民币107867.7元；5、判令巴博斯公司、庞大盛世公司向金成公司��付因逾期支付租金等违约行为而应承担的违约金3658238.5元(包括2015年全年租金1883981元的20%即376796.2元，和剩余租期(2016年1月30日至2024年12月1日)租金总额21876282元的15%即3281442.3元)：6、判令巴博斯公司、庞大盛世公司承担本案的全部诉讼费用。二审诉讼中，金成公司撤回第3项上诉请求。巴博斯公司上诉称：一、双方签订的《租赁合同补充协议》第2条第4项第(1)款约定，承租人提前退租，金成公司可没收履约保证金，第7条第4项第(2)款约定，金成公司违约的，巴博斯公司可行使如下权利：(1)要求终止本合同；(2)要求双倍退还所有履约保证金；(3)要求赔偿该展厅按租赁年限分摊乙方投入的实际装修费用。双方当事人在合同中约定，巴博斯公司向金成公司缴纳履约保证金作为担保，当巴博斯公司违约时，金成公司有权没收履约保证金，当出租人金成公司违约时，巴博斯公司有权要求金成公司双倍返还履约保证金，由此可见，双方在合同中赋予了履约保证金以定金的法律效力，定金罚则适用于交付定金一方违约的，对方某解除合同、没收定金；收受定金一方违约的，交付定金一方有权解除合同、要求双倍返还定金，故履约保证金在本案中为解约定金。根据《担保法》第89条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第118条的规定，只有以下两种情况下应认定为定金：一是双方签订合同明确约定定金；二是虽未明确写明为定金，但约定了定金性质的。根据担保法司法解释规定，以及双方当事人约定，足以认定本案中履约保证金为定金条款。二、巴博斯公司与金成公司双方对履约保证金的具体条款约定具有定金罚则的性质，并约定了出租方、承租方分别适用履约保证金的条件、责任、法律后果，根��双方约定及法律规定，依法应认定履行保证金为定金。当事人在合同中既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方应当选择适用违约金或定金罚则，二者不可并用。只有在当事人选择了适用定金罚则或者违约金其中之仍不足以补偿一方因对方不履行合同的损失的情况下，可以适当增加赔偿数额。双方约定履约保证金是解约定金，作为出租方的金成公司，其只要支付双倍履约保证金即可作为其单方解除合同的代价；巴博斯公司如果提前解除合同，金成公司可以选择没收履约保证金428040元，或者按照2015年全年租金的20%即376796.2元作为违约金。原审法院既判决适用定金条款由金成公司没收巴博斯公司交纳的保证金428040元，又判决适用违约金条款巴博斯公司向金成公司支付余下租期租金总额的10%计算违约金，也就是说原审判决既有定金条款又同时适用违约金��违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定。三、金成公司通过要求巴博斯公司签订补充协议的方式，不断单方加重巴博斯公司的违约责任及赔偿金额，而并未加重金成公司的违约责任，该格式合同由金成公司提供，加重巴博斯公司违约责任的格式条款应属无效。且合同条款涵盖了多种的违约责任，违约金过高，金成公司实际经济损失很低，原审法院应结合金成公司实际经济损失对违约金进行调整；原审法院在判决定金罚则的同时，判决按照余下租期收益的10%支付违约金，不仅违反了合同法关于定金罚则与违约金不能同时适用的法律规定，该违约金也远远超过金成公司实际经济损失。根据金成公司法定代表人罗钦盛与业主广东教育学院签订的《租赁合同》约定，罗钦盛按照30元／月／平方米租金标准向业主支付租赁期内2012年5月11日至2024年12月1日的租金，金成公司按2015年6月11日至2016年6月10日全年租金1883981元计算，巴博斯公司承租492平方米(含公摊面积)，金成公司按照319元／月／平方米向巴博斯公司收取租金，不论是定金(没收履约保证金)428040元，还是2015年当年租金的20%的违约金376796.2元足以弥补经济损失。没收履约保证金428040元足够金成公司向业主支付29个月租金(计算公式428040元÷492平方米x30元／天／平方米)，原审判决巴博斯公司支付的违约金高某2187812.5元，远远超过了金成公司实际经济损失。四、原审判决全部诉讼费由巴博斯公司承担，显失公平，请求二审法院按照金成公司获得支持的金额与诉讼请求标的比例，由巴博斯公司和金成公司分担诉讼费。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条的规定，金成公司部分胜诉、部分败诉，故案件受理费应由巴博斯公司、金成公司按比例负担。综上，���博斯公司上诉请求二审法院撤销原审判决第五项，并改判本案一审、二审诉讼费相应的部分由金成公司负担。针对金成公司的上诉，被上诉人庞大盛世公司答辩称：第一、巴博斯公司、庞大盛世公司是两个独立的企业法人，本案的债务应由巴博斯公司承担；第二、对金成公司主张的滞纳金一项，原审法院判决没收履约保证金已经足以弥补金成公司损失，不应再计算滞纳金。故金成公司的上诉请求不能成立，同意巴博斯公司的上诉意见。本院经二审庭询查证，确认原审法院查明的事实。本院二审期间，金成公司提交了两份证据：1、庞大盛世公司于2015年11月4日和2015年11月22日发给金成公司的“复函”和“商函”，拟证明庞大盛世公司确认其也在按照原合同使用涉案房屋及庞大盛世公司同意承担涉案房屋因租赁纠纷产生的相关费用；2、巴博斯公司和庞大盛世公司于2015年12月5日同时出具的“商函”各一份，拟证明巴博斯公司和庞大盛世公司同时表示同意承担涉案房屋因租赁纠纷所产生的租金、诉讼费、律师基础费等费用及二公司一直在共同使用涉案房屋并共同承担相应租金。巴博斯公司和庞大盛世公司表示金成公司提交的两份证据形成于一审举证时限内，金成公司直至二审诉讼才予提交，已过举证期限，但愿意发表质证意见：对该两份证据的真实性、合法性无异议，不认可关联性。首先巴博斯公司和庞大盛世公司的工商登记资料显示除了法定代表人一样外，其余的都不一样，所以不能证明两公司的人员、财务是混同的；其次，庞大盛世公司发函给金成公司要求协商减免租金、撤诉及解除对庞大盛世公司账户的查封，三个条件成就的情况下，庞大盛世公司可以与金成公司协商租金事宜。本���认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案二审的争议焦点为：一、涉案租赁合同的承责主体认定问题；二、涉案租赁合同的违约责任确定问题；三、诉讼费用的负担问题。关于涉案租赁合同的承责主体认定问题。各方当事人均确认涉案房屋实际履行的租赁合同是由金成公司和巴博斯公司签订，作为合同当事人，金成公司和巴博斯公司之间形成租赁权利义务关系。庞大盛世公司虽向金成公司支付了涉案房屋2014年6月11日至2015年6月10日��租金及物业管理费，但该款项为金成公司与巴博斯公司所签租赁合同约定的内容，金成公司与庞伟（后变更为庞大盛世公司）所签租赁合同已明确不作为租赁费用的缴费依据。在知悉涉案房屋由巴博斯公司和庞大盛世公司实际使用的情况下，金成公司并没有明确地将庞大盛世公司确定为其租赁合同权利义务关系的相对人。金成公司2015年5月12日所发不同意提前退租及租金催款的通知也仅指向巴博斯公司。金成公司本案诉讼中并无充分证据证明巴博斯公司和庞大盛世公司构成需共同承责的关联企业。鉴于此，原审法院不支持金成公司要求庞大盛世公司对涉案房屋的租赁事宜与巴博斯公司承担连带责任的诉请，处理并无不妥，本院予以维持。关于涉案租赁合同的违约责任确定问题。巴博斯公司于2015年5月8日以经营亏损为由发函要求终止租赁合同被金成公司拒绝，自2015年6月11日起未再缴纳租金。巴博斯公司的行为已构成违约，应承担违约责任。考察双方所签租赁合同及补充协议，对于违约责任的约定不够清晰准确。对违约方违约达到法定合同解除条件或违反合同禁止性条款导致合同解除（主合同第十一条）、承租人提前退租（补充协议第二条）、承租人单方终止合约（补充协议第九条）应承担的违约责任表述不尽统一。金成公司诉请巴博斯公司同时承担多项违约金，不甚合理。结合涉案场地的基本情况、金成公司的实际损失，根据巴博斯公司的申请，原审法院对违约金进行调整符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定。对履约保证金的性质认定问题，租赁合同双方在补充协议约定了履约保证金作为租赁期内单方提前终止合同时的处罚，具备定金的特点，符合2000年12月13日起施行的《最高人民法院关于���用若干问题的解释》第一百一十七条解约定金的规定。依该条规定，原审法院处理履约保证金不排除巴博斯公司依合同还应承担的违约责任，于法有据。本案中，金成公司主张没收巴博斯公司的履约保证金是巴博斯公司违约时合同明确约定的承责范畴，没收履约保证金与违约金支付均为违约责任的承担。原审法院酌情判决巴博斯公司承担违约责任的方式为没收履约保证金和支付剩余租期租金总额的10%，处理可予维持。关于诉讼费用的负担问题。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款的规定，人民法院有权根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。本案因巴博斯公司违约引起，原审法院据此判决一审案件受理费及财产保全费由巴博斯公司负担，并无不当，本院予以维持。综上所述，金成公司、巴博斯公司的上诉理由均不充分，各自所提上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费57793元，由广州市金成物业管理有限公司负担33490.5元，广东巴博斯汽车销售有限公司负担24302.5元。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  谭红玉审判员  黄 嵩二〇一六年十月二十八日书记员  杨银桃