河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫民再60号申请再审人（一审原告、二审上诉人）：李建平，女，1960年2月7日出生，汉族。委托代理人：杜来山，河南金通元律师事务所律师。委托代理人：郭华丽。申请再审人（一审被告、二审被上诉人）：刘随元，男，汉族，1970年12月10日出生。委托代理人：刘合山。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：刘长红，男，汉族，1973年4月8日出生。委托代理人：刘章元。申请再审人李建平因与申请再审人刘随元、被申请人刘长红房屋买卖合同纠纷一案，不服鹤壁市中级人民法院（2014）鹤民终字第489号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年10月29日作出（2015）豫法立二民申字第1258号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2016年3月29日公开开庭审理了本案。申请再审人李建平及其委托代理人杜来山、郭华丽，申请再审人刘随元及其委托代理人刘合山，被申请人刘长红的委托代理人刘章元均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。2013年12月23日，一审原告李建平向鹤壁市淇滨区人民法院提起诉讼称，2008年9月16日，刘随元称其对鹤壁市按摩医院公寓楼三层从东数第六套房屋拥有所有权，李建平遂与刘随元签订了《房屋买卖合同》，双方对房屋价格和付款方法均作了约定，交房时间为2009年8月底之前。签订合同当日，刘随元收到李建平购房定金88000元，2009年1月，又收20000元购房款。2010年3月31日。又收其5000元房款。同时在按摩医院施工期间，李建平还与刘随元存在水泥购销关系。2010年5月3日，双方算账后确认刘随元欠其水泥款65045元，双方口头约定用此款抵房款，多退少补。但后来刘随元既不交房，也不返还其多支付的房款，故请求判令：刘随元、刘长红双倍返还购房定金176000元，返还购房款25000元并支付利息4800元。后李建平将诉讼请求变更为：1、依法解除其与刘随元之间签订的房屋买卖合同；2、刘随元双倍返还购房定金62640元（定金为156600×20%＝31320元）；3、刘随元返还购房款146725元（88000－31320＋25000＋65045＝146725元）；4、刘随元赔偿房屋差价损失330600元（4200－1350＝2850元／㎡，2850×116＝330600元）。鹤壁市淇滨区人民法院一审查明：涉案房屋为鹤壁市按摩医院公寓式病房，施工方为鹤壁市鑫隆建筑工程有限公司，实际施工人为刘随元和案外人刘章元，刘长红系刘随元雇佣的管理人员。刘随元和案外人刘章元为收回工程款，将鹤壁市按摩医院公寓式病房部分房屋对外出售并交付买受人占有使用。工程施工期间，李建平和刘随元形成长期的水泥供货关系，水泥款的支付为不定期支付。2008年9月16日李建平与刘随元签订房屋买卖合同一份，合同约定：李建平自愿购买座落于鹤壁市淇滨区九江路以北鹤壁市按摩医院拥有的公寓楼房（三层从东数第六套）一套，单价1350元／㎡，总价为156600元；合同签订之日，李建平应向刘随元交付购房定金50000元；2009年8月底之前为最后交付房屋日期。刘随元于合同签订当日收取李建平房款定金88000元，并向李建平出具收据一份，该款系由李建平应得水泥款折抵而来。2009年1月24日，刘长红收取李建平购房款现金20000元，并向李建平出具收据一份。涉案房屋未向李建平交付。另查明，2010年3月31日，刘长红向李建平借款5000元，李建平持有银行汇款凭证一份。2010年5月3日，按摩医院工地实际施工人的会计王爱花向李建平出具欠条一张，载明“今欠到水泥款65045元。08年8月18日-09年11月25日”。李建平曾收到刘随元给付的现金47000元，并向刘随元出具证明一份收条，载明“今收到水泥款肆万柒仟元”，落款日期“2008.10.22号”为王爱花所写。2010年5月26日李建平将刘随元、刘长红和王爱花作为被告诉至鹤壁市淇滨区人民法院，请求判令：刘随元将座落于鹤壁市淇滨区九江路鹤壁市按摩医院公寓楼（三层从东数第六套）房屋一套交付给李建平，支付所欠李建平水泥款21445元（水泥款178045元-购房款156600元）及逾期付款利息17845元。该案李建平于2010年8月10日撤回起诉。2010年8月25日，李建平同时向鹤壁市淇滨区人民法院提起两个诉讼，一是以刘随元、刘长红和王爱花为被告，请求判令三人支付所欠水泥款65045元，延期付款利息46800元。淇滨区人民法院于2010年11月2日作出（2010）淇滨民初字第1049号民事判决：一、刘随元支付李建平水泥货款65045元；二、驳回李建平的其他诉讼请求。刘随元不服，提起上诉，鹤壁市中级人民法院于2011年5月19日作出（2011）鹤民二终字第6号民事裁定，撤销淇滨区人民法院（2010）淇滨民初字第1049号民事判决，发回淇滨区人民法院重审。该案在重审期间，李建平于2011年8月3日撤回起诉。二是本案原一审诉讼，请求判令刘随元、刘长红双倍返还购房定金176000元，返还购房款25000元，支付利息4800元。鹤壁市淇滨区人民法院于2010年11月16日作出（2010）淇滨民初字第1050号民事判决：一、刘随元返还李建平购房款108000元；二、刘长红对上述购房款中的20000元承担连带赔偿责任；三、驳回李建平的其他诉讼请求。刘随元不服，提起上诉，鹤壁市中级人民法院于2011年3月21日作出（2011）鹤民三终字第6号民事判决，驳回上诉，维持原判。2011年7月27日，刘随元按照上述生效判决将购房款108000元交至鹤壁市淇滨区人民法院账户。李建平至今未领取。李建平不服二审民事判决，向本院申请再审。本院于2013年1月29日作出（2013）豫法立二民申字第106号民事裁定，指令鹤壁市中级人民法院重审此案。鹤壁市中级人民法院于2013年11月4日作出（2013）鹤民再字第7号民事裁定，撤销（2011）鹤民三终字第6号民事判决和淇滨区法院（2010）淇滨民初字第1050号民事判决，发回鹤壁市淇滨区人民法院重新审理。鹤壁市淇滨区人民法院一审认为：一、关于合同效力。出卖人刘随元虽不是涉案房屋的所有权人，但依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，刘随元和李建平于2008年9月16日签订的房屋买卖合同为有效合同。刘随元关于合同无效的辩解不能成立，不予支持。二、关于违约责任。从李建平、刘随元长期存在水泥供货关系，李建平在签订房屋买卖合同时知道涉案房屋并非刘随元所有，且尚未办理相关权属登记，刘随元亦明知自己不是房屋所有权人而处分该房屋，双方对引发本案纠纷均存在过错。李建平未依约交清房款，应承担相应责任。三、关于纠纷的处理。本案李建平和刘随元之间存在水泥买卖和房屋买卖两个买卖合同关系，双方互为债权债务人。现李建平主张水泥款抵扣房款，考虑到双方关于房款和水泥款的纠纷从2010年5月26日启动至今，经历多个诉讼仍未息诉的情况，为减少当事人诉累、节约司法成本，李建平和刘随元之间的两个买卖合同纠纷应在相互抵销后一并裁判为宜。关于房屋买卖合同纠纷，基于李建平未交清全部购房款，刘随元作为出卖人对房屋没有所有权，其对交付房屋和产权登记等合同义务的履行亦存在意志以外的风险因素，对李建平要求解除合同的主张，予以支持。刘随元因此取得的购房款108000元（88000＋20000）应予返还。关于水泥买卖合同纠纷，据查明的事实，刘随元应向李建平支付的水泥款总额为153045元（88000＋65045）。减去刘随元已经给付的47000元现金和折抵为购房款的88000元，现刘随元尚欠李建平水泥款18045元。对此刘随元应予支付。关于李建平诉请中的5000元，刘长红认可此款系借款，属民间借贷法律关系。与本案买卖合同关系的性质不同，故不予审理，李建平可与刘长红于案外协商解决或者另案起诉。关于李建平主张的双倍返还定金和房屋差价损失，因李建平作为先履行合同义务的一方，未能全部履行自己的给付义务，故对其双倍返还定金和赔偿房屋差价的诉请，不予支持。但刘随元作为水泥款给付义务人和其在房屋买卖合同中的过错程度，应当给付李建平相应的利息损失。具体计算方法为：按中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算，其中88000元的利息从2008年9月16日计算至2011年7月27日，20000元的利息从2009年1月24日计算至2011年7月27日，18045元的利息从2010年5月26日计算至判决确定的履行期间内实际给付之日止。综上，鹤壁市淇滨区人民法院于2014年6月30日作出（2014）淇滨民初字第8号判决：一、解除李建平和刘随元2008年9月16日签订的房屋买卖合同；二、刘随元返还李建平购房款108000元（已返还）；三、刘随元给付李建平水泥款18045元；四、刘随元赔偿李建平利息损失（按中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算，其中88000元的利息从2008年9月16日计算至2011年7月27日，20000元的利息从2009年1月24日计算至2011年7月27日，18045元的利息从2010年5月26日计算至本判决确定的履行期间内实际给付之日止）；五、驳回李建平的其他诉讼请求。上述三、四项，于判决生效后十日内履行完毕。李建平不服，提出上诉称：一、一审法院认定事实错误。李建平现金支付刘随元88000元，不是用水泥款折抵的房款；一审法院认定刘随元应支付李建平的水泥款总额为153045元错误，李建平收到刘随元水泥款47000元系其他楼的水泥款，一审法院计算时已经扣除错误；一审法院对于李建平支付刘长红的5000元定性为个人间的借款错误。二、一审法院认定李建平未能全部履行自己的给付义务，不支持双倍返还定金和赔偿房屋差价明显错误。李建平先后共支付房款113000元，后刘随元与李建平结算水泥款时，双方口头约定用65045元水泥款折抵房款，多退少补，故李建平已将约定的购房款156600元全部付清，刘随元应退还李建平21445元。合同无法履行的原因是刘随元欺骗李建平购买该房屋，且无法办理权属登记，故李建平请求双倍返还定金及赔偿房屋差价合法有据。故请求撤销一审判决，支持李建平的诉讼求，刘随元辩称：刘随元不是涉案房屋的所有权人，该房屋买卖合同应认定为无效合同。刘长红辩称：88000元李建平给付的不是现金，是水泥款折抵而来的，5000元是借款，不是房款。鹤壁市中级人民法院二审认为：一、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。本案中，李建平与刘随元签订的房屋买卖合同中所涉及的标的物为鹤壁市按摩医院的公寓楼房，由于该房屋所占用的建设用地使用权系鹤壁市按摩医院通过划拨方式取得，且刘随元在转让该房屋时并未得到有批准权的人民政府的批准，故刘随元与李建平订立的房屋买卖合同因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”刘随元在知道涉案房屋所占用的建设用地使用权系鹤壁市按摩医院通过划拨方式取得的情况下，仍与李建平签订房屋买卖合同，李建平在签订合同时亦未尽到必要的谨慎审查的注意义务，刘随元应返还李建平的购房款及赔偿因此受到的利息损失。但李建平主张双倍返还定金62640元，赔偿房屋差价330600元的上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。二、关于李建平请求返还购房款146725元的意见，经查，李建平称其是在刘随元长期拖欠其水泥款的情况下，才决定买房，在这种情况下，李建平不用水泥款来折抵房款，而支付刘随元现金的陈述有悖常理，故其称交付刘随元的88000元购房款是现金的上诉理由不能成立。李建平主张其于2010年3月31日通过刘长红交付的5000元房款，但刘长红认可该款项为借款，刘随元不认可是购房款，故该部分款项与本案没有关系，不予审理。李建平称65045元水泥款欠条是其与刘随元口头约定折抵房款，但刘随元不认可，且该欠条上明确注明该款项系水泥款，李建平称该款项已用于抵扣房款的意见不能成立。一审法院判令刘随元返还李建平购房款108000元符合本案事实，应予维持。三、关于李建平所称47000元不应从65045元中扣减的问题。经查，李建平收到47000元的收到条上的落款日期“2008.10.22号”王爱花认可为其所写，收条形成日期应为2008年10月22日。65045元水泥款欠条是王爱花2010年5月3日出具的，且欠条的时间跨度为2008年8月18日至2009年11月25日，双方算账时不扣除已归还的47000元有悖常理，李建平主张该47000元与65045元欠款无关，刘随元提交的47000元的证明条形式上有瑕疵，李建平不予认可。故故一审法院认定刘随元返还李建平水泥款18045元缺乏事实依据，应予纠正。综上，原审认定部分事实错误，适用法律不当，依法予以纠正。该院于2014年12月2日作出（2014）鹤民终字第489号民事判决：一、撤销鹤壁市淇滨区人民法院（2014）淇滨民初字第8号民事判决书；二、刘随元返还李建平购房款108000元（已返还）；三、刘随元给付李建平水泥款65045元；四、刘随元赔偿李建平利息损失（按中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算，其中88000元的利息从2008年9月16日计算至2011年7月27日，20000元的利息从2009年1月24日计算至2011年7月27日，65045元的利息从2010年5月26日计算至本判决确定的履行期间内实际给付之日止）；五、驳回李建平的其他诉讼请求。上述四、五项，限刘随元于本判决生效后三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9199元，由李建平负担6255元，刘随元负担2944元；二审案件受理费9199元，由李建平负担6255元，由刘随元负担2944元。李建平不服，向本院申请再审称，其与刘随元签订的房屋买卖合同为有效协议，其签订合同时无过错；原判未支持其双倍返还定金及赔偿房屋差价损失错误；其转账给刘长红的5000元是购房款不是借款。刘随元申请再审称，双方签订的房屋买卖合同因违反法律的强制性规定而无效，李建平所交的108000元购房款其已经返还。李建平未依约支付购房款故不能占用使用所购房屋，刘随元出售的鹤壁市按摩医院的其他房屋买受人已经入住，相关手续均由鹤壁市按摩医院负责办理。李建平因违约而造成的后果应自行承担。65045元水泥款和本案不是同一法律关系，不应并案审理。王爱花已经支付47000元，余款18045元李建平应该向王爱花主张。刘长红收到的5000元系个人借款，和本案无关，李建平应另案另诉。刘长红辩称，其是刘随元、刘章元承建的鹤壁市按摩医院工地的工作人员，其受刘随元安排收受李建平的购房款，但其收受的5000元是个人借款，不是房款。根据双方的诉辩意见，归纳的争议焦点为：1、双方签订买卖合同的效力？2、原判认定返还李建平的房款和水泥款的数额是否正确3、李建平关于应当双倍返还定金赔偿房屋差价损失的请求是否应当得到支持？本院再审查明，2007年至2009年间，刘随元、刘章元以鹤壁市鑫隆建筑工程有限公司的名义承建鹤壁市按摩医院的门诊楼、公寓式病房楼以及圆弧楼。施工过程中，因鹤壁市按摩医院拖欠其工程款，双方约定由刘随元处置部分公寓式病房楼抵扣所欠工程款。鹤壁市按摩医院不干涉刘随元方对公寓式病房楼的处置，由此产生的纠纷鹤壁市按摩医院不承担责任。另，本院再审中，李建平、刘随元均认可支付房款方式是分期，即主体完工支付房屋总价的75%，竣工验收合格交钥匙时付房屋总价的95%，余额在办理房产证后10日内付清。2011年7月27日，刘随元按照（2011）鹤民三终字第6号民事判决将李建平已付购房款108000元交至鹤壁市淇滨区人民法院账户。2011年10月20日，刘随元征得鹤壁市按摩医院同意将争议房产卖于刘素芳。其他查明事实与二审一致。本院再审认为，刘随元作为鹤壁市按摩医院公寓式病房楼的实际施工人之一，其处分该院部分病房楼公寓抵扣工程款的行为得到了医院的认可，其与李建平签订房屋买卖合同是双方的真实意思表示。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立变更、转让和消灭不动产物权的合同。除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故李建平、刘随元签订的房屋买卖合同自双方在合同上签字确认即生效。刘随元关于合同无效的申请理由不能成立。李建平关于合同有效的申请理由应予支持。依法成立并生效的合同双方均应遵照履行。李建平申请称，其2010年3月31日通过工商银行转账汇给刘长红的5000元是房款不是借款。经查，刘长红对收到该款不持异议，但认为是借款，因刘长红对借款原因、用途，以及偿还方式均未向法庭举证，且从诉讼至今，刘长红拒绝偿还该借款，结合其2009年1月24日受刘随元之托收取李建平20000元房款的事实，应认定该5000元为李建平支付的房款为宜。李建平该申请理由成立。李建平另申请称，2010年5月3日王爱花向其出具的65045元水泥款欠条双方口头约定可以抵扣房款，因刘随元否认有此约定，李建平提供的欠条又载明是水泥欠款，故李建平关于该款已抵扣应支付房款的申请理由不能成立。原审对此处理正确。刘随元申请称，已于2008年10月22日偿还李建平水泥款47000元，故下欠李建平的水泥款18045元，经查，王爱花向李建平出具的水泥款欠条是在核对了李建平2008年8月18日至2009年11月25日期间的送货凭证及金额后作出的，如李建平在2008年5月22日收到刘随元支付的47000元水泥款，则双方在核对账目时应将该款从欠款总额中扣除。刘随元后又主张该款是退还李建平的购房款，但该款付给李建平时，双方房屋买卖合同尚未订立，且收条本身载明是水泥款，故刘随元的申请理由及辩解自相矛盾，依法不予支持。综上，李建平在房屋买卖合同签订后，先后向刘随元支付房款113000元，未达到所购房屋总价款的95%即148770元，不符合合同约定的交付房屋的条件，其行为已构成违约，应依法承担相应的法律责任。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；”故李建平关于刘随元应双倍返还定金并赔偿房屋差价损失的再审请求不能成立，原审对此处理正确。双方诉讼过程中，刘随元征得鹤壁市按摩医院同意，将争议房屋转卖他人，李建平、刘随元之间的房屋买卖合同已经履行不能，故一审法院判决解除双方的房屋买卖合同并无不当。综上，原判认定部分事实错误，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销鹤壁市中级人民法院（2014）鹤民终字第489号民事判决，撤销鹤壁市淇滨区人民法院（2014）淇滨民初字第8号民事判决第五项；二、维持鹤壁市淇滨区人民法院（2014）淇滨民初字第8号民事判决第一项；三、变更鹤壁市淇滨区人民法院（2014）淇滨民初字第8号民事判决第二项，即“刘随元返还李建平购房款108000元”为“刘随元返还李建平购房款113000元”（已返还部分结算时应予扣除）；四、变更鹤壁市淇滨区人民法院（2014）淇滨民初字第8号民事判决第三项，即“刘随元给付李建平水泥款18045元”为“刘随元于本判决生效之日起十日内给付李建平水泥款65045元及利息，利息自2010年5月26日计算至本判决限定的履行之日止”；五、变更鹤壁市淇滨区人民法院（2014）淇滨民初字第8号民事判决第四项，即“刘随元赔偿李建平房款利息损失（按中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算，其中88000元的利息从2008年9月16日计算至2011年7月27日，20000元的利息从2009年1月24日计算至2011年7月27日，65045元的利息从2010年5月26日计算至本判决确定的履行期间内实际给付之日止）”为“刘随元于本判决生效后十日内赔偿李建平利息损失（按中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算，其中88000元的利息从2008年9月16日计算至2011年7月27日，20000元的利息从2009年1月24日计算至2011年7月27日，5000元的利息从2010年3月31日计算至本判决限定的履行之日止。）；六、驳回李建平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9199元，由李建平负担5519元，刘随元负担3680元；二审案件受理费9199元，由李建平负担5519元，由刘随元负担3680元。本判决为终审判决。审 判 长  李慧娟代理审判员  李 伟代理审判员  魏佳佳二〇一六年四月××日书 记 员  韩 宇