安徽省灵璧县人民法院民 事 判 决 书(2015)灵民初字第3603号原告：刘帅，男，1984年2月1日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。原告：张倩茹，女，1989年3月1日出生，汉族,住址同上。两原告委托代理人：李昌田，江苏浩然风律师事务所律师。两原告委托代理人：梁斌,江苏浩然风律师事务所律师。被告：灵璧县金鼎置业有限公司，住所地安徽省宿州市灵璧县。法定代表人：华新福，该公司经理。委托代理人：ＸＸ兵，安徽ＸＸ兵律师事务所律师。委托代理人：杨洋，安徽ＸＸ兵律师事务所律师。原告刘帅、张倩茹因与被告灵璧县金鼎置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2015年11月25日向本院起诉，同日本院受理后，依法由审判员晏若冰担任审判长，与审判员程仁山、人民陪审员张计臣组成合议庭，2016年4月21日，公开开庭审理了本案。原告刘帅、张倩茹的委托代理人李昌田、梁斌，被告灵璧县金鼎置业有限公司的委托代理人杨洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘帅、张倩茹诉称：原、被告于2014月8月3日签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发的位于灵璧县灵城镇南关奇石大道南侧状元府2幢1601室房屋一套。合同签订后，原告依约及时支付了全额房款。根据合同第八条约定，被告应于2015年5月31日前将房屋验收合格后交付原告使用，然而被告却不能如期履行合同，不能按时将验收合格后的房屋交付给原告使用，时至今日被告也没有对涉案的房屋进行综合验收，该房不符合交房的条件，可被告在没有办理该房屋的竣工验收手续的情况下要求原告接收房屋。根据合同条款的约定，出卖人逾期交房应当相应的违约责任。被告的行为已经严重违反了合同约定并侵害了原告的合法权益，原告在多次向被告主张自己权利未果的情况下，依法提起诉讼，请求法院判令被告支付逾期交房违约金18665元（从合同约定的交房之日至涉案房屋符合交房条件实际交付之日，按房款总额的日万分之二点一计算），并由被告承担本案诉讼费用。灵璧县金鼎置业有限公司辩称：1、原被告之间商品房买卖合同关系是事实，合同约定的交房日期是2015年5月31日或8月31日，并非原告所述的一定是5月31日前，是原告对于双方之间合同交房期限条款的片面理解。2、2015年6月6日，原告代表与被告在县委县政府等多家主管部门的协调下，达成了新的协议，协议第十二条约定，被告在工程竣工验收完成后8个月内为原告等全体业主协调落实十一项内容，如在协议约定的时间内被告无法落实完成，原告等业主可向法院起诉，要求赔偿。第十三条约定业主不再提出新的问题。而本案工程竣工验收时间为2015年8月5日，综合查验时间结束时间是10月14日，在此协议约定期间内即2016年4月5日前，被告积极落实相关约定并已经基本完成，原告等业主在此期间违反约定提起新的逾期交房问题，违反了双方之间的约定。3、由于原告等业主的违约和侵权行为，妨碍了本项目的竣工验收和综合查验进程。被告2015年5月26日向主管部门提交竣工验收备案表，而主管部门至8月5日才审查通过，历时70多天的时间，是原告等业主代表于5月28日开始有计划有规模的采用“拉横幅”、聚众上访、围攻政府主管部门，提出诸多超越规划外的改建内容，客观上妨碍了竣工验收的正常进行。将本为合格的电梯要求重新检测，有本省鉴定不行，还要有外省的检测鉴定，被告又请江苏省相关权威机构重新鉴定，出具鉴定报告时间是9月10日，收到文书的时间接近10月初，中间又是国庆长假，一直到10月14日综合查验才结束。综上所述，根据双方之间商品房买卖合同约定，同时根据6月6日协议，原告等业主代表与被告之间达成新的协议，根据补充协议或新的协议的优先性，被告确实在按照新的协议履行相关约定，并在10月14日通过了综合查验，在约定时间内基本满足和完成了原告等业主代表的要求，原告违背事实和法律提起诉讼，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。刘帅、张倩茹向本院提交证据材料如下：1、原告的身份证。证明原告的主体资格。2、2014月8月3日，双方签订的商品房买卖合同。证明原告的主张有理有据。也证明了原告按照合同的约定履行了合同约定，给付了购房款。根据合同第八条约定了交付日期是2015年5月31日。蓝色印章第二条不是合同约定就适用的，而是法律强制性规定。原告至今没有看到验收报告。3、住房公积金借款合同以及购房发票。证明原告在房屋买卖合同中利用住房公积金全额缴纳房款的事实。灵璧县金鼎置业有限公司发表质证意见如下：1、对原告提供证据材料1无异议。2、对原告提供证据材料2中合同的三性均无异议，但是对证明目的有异议。本案的交房期限是分为两种，2015年5月31日前或2015年8月31日之前。后双方达成新的协议，不能因为该合同认定被告违约交房。3、对原告提供证据材料3的三性均无异议，对原告的付款也没有异议。但是与本案没有关联性。灵璧县金鼎置业有限公司向本院提交证据材料如下：1、被告的营业执照、组织机构代码证复印件，法定代表人身份证明，证明被告的主体资格。2、通知一份。结合商品房买卖合同，证明交房日期可至2015年8月31日之前。3、协议一份。证明原告业主代表与被告在县委县政府及多部门参与协调下，于2015年6月6日达成和解协议，约定被告在8个月内完成整改事项，原告不再提出任何要求，现原告提起新的请求没有依据。4、电梯检测报告。印证证据3的履行，同时证明此项重复工程耽误交房时间约三个多月。5、竣工验收备案表、综合查验备案表。证明被告于2015年5月26日已提交备案申请，主管部门8月5日同意备案，10月14日并经县房管局综合查验同意。（原件在房管局，可以请法院依法核实）6、照片一组。2015年5月28日、6月6日、7月22日部分业主向政府主管部门、被告采取激进、非法手段、滋扰阻挠项目正常竣工验收。刘帅、张倩茹发表质证意见如下：1、对被告提供证据材料1无异议。2、对被告提供证据材料2的真实性无异议，但是该通知说明在2015年5月31日之前该商品房不符合法定交房条件。虽然该通知是房管局出具的要求被告进行整改，这恰恰能说明在2015年8月28日时该商品房还没有达到交房要求。该通知也不能支持被告的主张。对于商品房的整改意见是法定的交房必备要件，不能因为房屋不合格的情况，主管部门要求其整改，而作为延期交付的理由。3、被告提供证据材料3的真实性无异议，但是不能证明被告的主张。该证据能证明2015年6月由于被告不能按时交房造成大部分业主不能入住，以至于孩子的入学造成了很大的影响，该证据能证明原告为了实现自己的权利向有关部门反映，被告在此情况下承诺对于入学问题进行协调还承诺小区的电梯要进行检测安装确保合格，还承诺小区的绿化在三个月内完成，承诺路面广场无积水，小区监控无死角，竣工验收在8个月内完成。证明被告在工程建设中存在不具备交付条件的各种因素，后延8个月整改结束是被告的承诺。但是原告包括业主都没有放弃自己的权利，因此该证据不能证明被告迟延交房的理由，更进一步证明了原被告之间履行房屋买卖合同中存在严重的违约。因此，在交房之日涉案房屋存在一系列问题都在该协议中得到了体现，更证明被告的违约严重，给原告造成了巨大的损失。4、对被告提供证据材料4证据真实性没有异议，但是与本案无关联性。电梯的检测是开发商必须履行的义务，不能作为延迟交房的理由。5、对被告提供证据材料5为复印件，对真实性不予认可。该证据都不是验收报告，没有验收部门的验收意见。只能证明被告对涉案房屋进行备案，但是不能证明涉案房屋已经验收合格。6、对被告提供证据材料6的三性均有异议，并且该证据不能证明原告和本案涉及的业主对被告的竣工验收和交房进行了阻扰行为，关于照片中反映的行为，如果是合法的，那么证明被告存在侵权行为。如果是非法行为，应该由相关部门制裁。该证据与本案无关。根据双方的举证、质证意见，本院认证如下：1、原告提交的证据材料，被告对其真实性、关联性、合法性均无异议，能证明双方签订了涉案房屋的商品房买卖合同，原告按合同约定支付了全额购房款。2、被告提供证据材料1双方均无异议，能证明被告的主体资格，本院予以采信。3、被告提供证据材料2能证明在8月4日前，本案涉及的标的物综合验收不合格。4、被告提供证据材料3，原告对其真实性无异议，该协议是双方就涉案标的物所在小区公共部分与业主达成的协议。5、被告提供证据材料4，原告对其真实性没有异议，能证明所在涉及房屋所用电梯经检验合格。6、被告提供证据材料5，可证明所涉及房屋已经相关部门检验合格及作出检验合格时间。7、被告提供证据材料6无法反映原告参与，无法证明原告阻止房屋验收。本案经举证、质证、认证。本院查明以下事实：2014月8月3日，刘帅、张倩茹与灵璧县金鼎置业有限公司签订商品房买卖合同一份，合同主要内容有：刘帅、张倩茹购买灵璧县金鼎置业有限公司开发的状元府小区第2幢一单元1601号商品房一套，面积115.03平方米，总价款493782元；合同第八条，交付期限为出卖人应当在2015年5月31日前，将商品房交付买受人使用，交房条件为（1）、该商品房经验收合格；（2）、如遇国家行政主管部门要求综合验收后方可交付，交房时间按合同约定时间顺延三个月；第九条，出卖人逾期交房的违约责任为除本合同第八条规定的特出情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付使用：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点一的违约金，合同继续履行，（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点一的违约金。合同签订后，原告按合同约定支付了购房款。2015年5月26日，灵璧县金鼎置业有限公司在工程竣工验收报告封面竣工日期和验收组织单位处盖章。同日，建设、设计、施工、监理结论为符合要求，各单位签字并盖章，公安消防部门验收合格、规划部门同意备案、环保部门处符合要求并盖章、城建档案管理机构处符合要求并盖章；2015年8月4日，灵璧县建筑工程质量监督站监督验收意见为验收的组织形式、程序符合要求。2015年6月6日，灵璧县状元府小区业主代表与灵璧县金鼎置业有限公司签订协议，主要内容：灵璧县金鼎置业有限公司承诺协助业主解决就近入学、电梯检测、路面、广场、车库的问题整改及门口绿化、车辆停放、公共设施的安装等问题，上述整改事项在竣工验收后8个月内结束，业主代表承诺不再向公司提出新的问题。2015年8月28日，灵璧县房产管理局通知中表明本案诉争房屋所在小区经查验仍有许多地方需整改，要求灵璧县金鼎置业有限公司立即整改，在整改合格并经复核后方可交付业主使用。2015年10月14日，灵璧县房产局批准同意综合查验备案。本院认为：本案争议焦点是本案所涉及的房屋是否符合合同约定的交房条件；被告是否违约；原告的诉求是否应该得到支持。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定，商品房经勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见一般可以作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。2015年5月26日，灵璧县金鼎置业有限公司在工程竣工验收报告封面竣工日期和验收组织单位处盖章。同日，建设、设计、施工、监理结论为符合要求，各单位签字并盖章，公安消防部门验收合格、规划部门同意备案、环保部门签字符合要求、城建档案管理机构符合要求。2015年8月4日，灵璧县建筑工程质量监督站监督验收意见为验收的组织形式、程序符合要求。故，本案诉争房屋竣工验收合格应认定商品房验收合格，竣工验收报告应是认可性意见。在2015年5月31日前，该房屋不具备合同约定交房条件。《安徽省新建住宅小区综合查验办法》第七条规定“在新建住宅小区约定交付期限30个工作日前，建设单位应向所在地房地产行政主管部门报告工程建设竣工及验收情况，填写综合查验备案表并提交以下材料：（一）第六条第二款所列条件的有关证明材料或文件；（二）《国有建设用地出让合同》或《国有建设用地划拨决定书》；（三）《建设工程档案预验收意见书》；（四）物业工程质量保证金落实情况证明材料；（五）其他需要提交的材料”及第十条规定“新建住宅小区经综合查验合格后，方可交付使用”。从上述规定中可看出，本案诉争房屋所在小区须经综合查验合格后方可交付使用。作为建设方的灵璧县金鼎置业有限公司，本应当按双方约定交付时间即2015年5月31日前30日将综合查验相关资料提交给房产管理部门，而相关资料中显示的工程竣工验收备案表在2015年8月4日才经验收签字。2015年8月28日，灵璧县房产管理局通知中表明本案诉争房屋所在小区经查验仍有许多地方需整改，要求灵璧县金鼎置业有限公司立即整改，在整改合格并经复核后方可交付业主使用。说明所诉争房屋在2015年8月28日还没有通过综合验收，此时尚不符合交付条件。2015年10月14日，灵璧县房产管理局通过综合查验，说明本案诉争房屋至2015年10月15日才符合交房条件。由于双方在签订的商品房买卖合同中约定如遇国家行政主管部门要求综合验收后方可交付，交房时间按合同约定时间顺延三个月。灵璧县金鼎置业有限公司在房屋验收后至本案法庭辩论终结前仍没有提供证据证明其已经通知原告领取房屋。故，在本案中被告没有按合同约定的期限内交付房屋已构成违约，应当按合同约定支付相应的违约金，违约金计算按原告已经支付购房款493782元，从2015年6月1日至交付之日止（应扣除90日顺延交房天数），计算标准为合同约定的日万分之二点一。至于2015年6月6日灵璧县状元府小区业主代表与灵璧县金鼎置业有限公司签订协议，是其综合查验不符合相关规范所产生的纠纷，房产主管部门在2015年8月28日的通知中也明确表明。因此，2015年6月6日的协议，并不能改变双方所签订的商品房买卖合同所约定的内容。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告灵璧县金鼎置业有限公司应于本判决生效后10日内给付原告刘帅、张倩茹逾期交房违约金9643.56元（从2015年6月1日至2015年11月30日，扣除90日顺延交房天数），2015年12月1日至交房之日止的违约金按上述标准计算；二、驳回原告刘帅、张倩茹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理267元，原告刘帅、张倩茹负担133元，被告灵璧县金鼎置业有限公司承担134元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审 判 长  晏若冰审 判 员  程仁山人民陪审员  张计臣二〇一六年四月二十五日书 记 员  张 琼附：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。