广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书(2015)深福法民三初字第1997号原告赵某，女，汉族，1980年9月9日出生，住址四川省洪雅县。委托代理人万兵，广东中安律师事务所律师。被告晏某某，女，香港居民，1965年8月18日出生。委托代理人贺志红，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托代理人吴发良，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。第三人中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B，组织机构代码785254915。法定代表人李耀智。委托代理人夏梦璐，女，汉族，1990年1月17日出生，住址广东省深圳市福田区，系公司员工。原告赵某诉被告晏某某、第三人中原地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月26日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人万兵，被告委托代理人贺志红、吴发良，第三人委托代理人夏梦璐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年5月17日，原、被告签订了一份《二手房买卖合同》，约定被告将深圳市福田区皇御苑C区B地块21栋30A6房产转让给原告，转让价240万元；签订合同当天原告应支付定金10万元；原告须于2015年6月20日前将定金及交楼押金之外的剩余首期款（以银行承诺函为准）支付至双方约定的银行监管账号；在原告取得贷款承诺函且被告已取得房地产证原件之日起3个工作日内，双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；原告同意被告委托担保公司担保融资赎楼，被告须于签署合同之日起10日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续；被告在担保公司赎楼不成功的情况下，应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续，将红本房产证交付第三方；被告逾期履行超过5天，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价20%的违约金或双倍返还原告已经支付的定金。合同签署后，原告依约于当天支付定金10万元，于2015年6月5日将首期款86万元托管于按揭银行，于2015年6月19日取得工商银行股份有限公司深圳喜年支行（以下简称工商银行喜年支行）144万元的贷款确认书。因房价上涨，被告拒不履行赎楼义务，要求原告先支付加价款10万元才继续办理赎楼手续，双方多次谈判未果。被告的行为已经构成违约，致使原告托管在银行的首期款长期不能取回另购其他房产，给原告造成了损失，故请求判令：1、解除原、被告签署的《二手房买卖合同》；2、被告向原告返还定金10万元，其中托管于第三人处的1万元由第三人直接向原告返还；3、被告支付违约金48万元；4、被告赔偿原告因本案财产保全支出的担保费3000元。被告辩称，1、原告与被告签订的买卖合同无效，因涉案房屋是被告与其配偶购买的唯一住房，被告无权单独处分夫妻存续期间的共同财产，被告未经配偶书面同意转让涉案房产，转让行为无效，故被告签订的合同也无效，因合同无效，被告同意退还原告支付的定金。2、原告提供给银行申请贷款的社保缴纳清单与收入证明所显示的收入存在很大差异，说明原告或是向社保局虚假申报收入，或是向银行提供虚假收入证明，根据工商银行喜年支行在《贷款确认书》中第一条的规定，因原告向银行提供虚假资料导致银行的贷款确认书无效，进而导致被告承担交易的巨大风险。3、被告是香港居民，对中国内地的法律认识不深，不懂内地的二手房交易操作流程。原告与第三人串通误导被告，让被告以为在2015年6月10日前可收到首期款，后又告知被告无法在承诺的时间内让被告收到首期款，被告本急于用该笔款项购置新的房产，原告及第三人的行为导致被告无法购买新房。4、原告趁被告不注意单方修改首期款监管时间的合同条款，是不诚信的行为。5、即使被告违约，原、被告在签订合同当天就一致确认了承担违约责任的方式是买方违约则没收定金、卖方违约则须双倍返还定金，原告请求按转让价20%支付违约金与双方约定不符，且违约金过高。6、原告要求被告承担担保费无合同依据亦无法律依据。第三人陈述，第三人作为居间方在买卖双方意思一致的情况下促成交易，涉案交易只履行到原告取得了贷款确认书，被告没有办理赎楼手续。定金中有1万元托管于第三人处作为交楼押金，第三人将根据法院判决对该款项进行处理。经审理查明，2015年5月17日，原告与被告签订了一份《二手房买卖合同》，约定被告将涉案房产出售给原告，转让价240万元;原告在合同生效之日支付定金10万元；原告须于2015年6月20日前将定金、交楼押金外的剩余首期款（以银行承诺为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号，并向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料；若银行承诺发放贷款金额加上原告已支付的首期款、定金后少于合同转让价的，原告应于按揭银行出具贷款承诺函后3个工作日内补足，如多于合同转让价的，则原告可向监管银行要求将多出部分退回；原告同意被告委托担保公司担保融资赎楼，被告须于签署合同之日起10日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，被告虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，被告应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续；在原告取得银行贷款承诺函且被告已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起3个工作日内，双方签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；被告应当于收齐全部楼款3日内（不含交楼押金）将涉案房产交付原告；双方同意在定金或首期款中预留1万元作为交楼押金交由第三人监管；如被告逾期履行超过5日，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价20%的违约金或双倍返还定金。签订《二手房买卖合同》当日，原告向被告支付定金10万元，其中1万元托管于第三人处作为交楼押金。2015年6月5日，原告、被告与工商银行喜年支行共同签署了一份《二手楼交易资金监管协议》，约定买卖双方将涉案房产交易资金86万元委托工商银行喜年支行进行监管，监管期限自监管资金存入监管账户之日起90天。同日，原告向该行资金监管账户存入86万元并提交贷款申请。当月19日，工商银行喜年支行出具了《二手楼按揭贷款确认书》，同意向原告发放贷款144万元，有效期90天。《二手楼按揭贷款确认书》特别声明：如买卖双方、房地产中介机构任意一方提供虚假资料，涉嫌欺诈行为导致贷款不能发放的，本确认书无效。被告于2015年5月19日公证委托深圳市融安融资担保有限公司办理涉案房产的赎楼等手续，后被告于2015年6月20日通知担保公司不要赎楼。2015年7月、8月，原告通过邮寄方式向被告发出两份履约催告函，邮件投递详情单显示他人签收妥投，被告称未收到。原告起诉本案后，委托律师于2015年11月19日向被告发出《解除二手房买卖合同律师函》，后又于同月25日短信通知被告解除合同。至庭审日，被告仍未履行赎楼义务，涉案房产仍未注销抵押登记。另查，《二手房买卖合同》中关于办理首期款监管及银行按揭贷款申请的日期原约定为2015年6月10日前，后修改为2015年6月20日前，原告及第三人均称系经过原、被告协商一致后于签订合同当天修改的，被告则称系原告趁被告不注意单方修改的。审理中，被告提交了其在2015年5月17日签约时与原告及第三人的两名工作人员（吴江有、许木花）之间的对话录音，欲证明双方约定的资金监管时间为2015年6月10日前、原告及第三人误导被告以为在2015年6月10日前即可收到首期款以及双方约定承担违约责任的方式为没收定金或双倍返还定金。录音显示：原告：“如果说我违约的话，我这样付了的话，我这10万是拿不回来了是吗？”吴江有：“是是。”原告：“那如果是晏姐（被告）那边违约了呢？”许木花：“双倍返还定金。”被告：“我违约，我拿了10万，我就拿20万给你（原告）。”许木花：“对。”被告：“你（原告）违约，你这10万就没有了，就没收了。”被告：“什么时候放款呢？”吴江有：“办完手续就放款。被告：“多长时间呢，你给我写清楚。”吴江有：“6月10号之前，这里是做首期监管的，有约定时间的……”许木花：“可以了，6月20号，可以吧？”原告：“OK啊。”随后许木花、吴江有及被告均催促原告刷卡支付定金。原告认为从录音中可以看出原约定的首期款资金监管时间从6月10日变更为6月20日是第三人的工作人员经原、被告双方同意后在合同中更改的，不是原告单方更改。另，关于违约责任的承担方式，原告认为双方签订的书面合同明确约定了被告违约原告有权选择被告双倍返还定金或以转让价的20%支付违约金，签约时谈话的内容是原、被告与第三人之间关于定金罚则进行的沟通，并非对书面合同的变更，不能推断出原告放弃要求被告以转让价20%支付违约金这一可选的违约责任方式。又查，原告在本案诉讼中为保全被告名下的涉案房产提供担保，与深圳市富昌融资担保有限公司签订了一份《出具担保函协议书》，约定由深圳市富昌融资担保有限公司就本案诉讼保全出具担保金额59万元的财产保全担保函，原告支付担保费3000元。2015年8月26日，原告向深圳市富昌融资担保有限公司支付了担保费3000元。以上事实有《二手房买卖合同》，《二手楼交易资金监管协议》，《二手楼按揭贷款确认书》，录音资料，涉案房产产权资料，履约催告函及邮单，《解除二手房买卖合同律师函》及邮单、短信，《出具担保函协议书》、担保费收据及当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告签署的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定正确全面履行。原告已依约支付了定金10万元、办理了首期款资金监管并取得银行的贷款确认书。原告依约已履行了合同义务，被告办理了赎楼公证委托后又通知担保公司不要赎楼，经原告催告直至庭审日仍未履行赎楼义务，被告的行为已构成根本违约。原告请求解除涉案《二手房买卖合同》、被告退还定金并按合同约定支付转让价20%的违约金84万元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于定金，原告已支付了10万元定金，被告应向原告返还，因其中1万元托管于第三人处，托管的1万元可由第三人直接代为返还。关于担保费，合同未明确约定，另原告在本案诉讼中为申请财产保全而支出的担保费3000元，属于因被告违约给原告造成的损失，原告请求转让价20%的违约金已包含该项损失，原告再行主张担保费，属于重复主张，本院不予支持。关于被告的辩称：1、被告以其未经配偶同意单方出售涉案房产，主张合同无效。本院认为，被告未经配偶同意而单方出售涉案房产，在不能证明原告与被告恶意串通的情况下，并不导致合同无效，而是造成涉案合同法律上的履行不能，被告主张合同无效的抗辩理由不成立。2、被告辩称原告向贷款银行提供虚假资料导致银行出具的贷款确认书无效。经查，被告未提交银行收回贷款确认书或作出贷款确认书无效的决定的证据，被告的该项抗辩本院不予采信。3、被告辩称其是香港居民，不熟悉内地二手房交易操作流程，认为原告与第三人误导被告，让其以为在2015年6月10日前可收到首期款，以此作为其不继续履行合同的抗辩理由。本院认为，原、被告签订的合同明确约定首期款监管时间，并非被告可收到首期款的时间，被告作为一名具有完全民事行为能力的成年人，应对其签订合同的行为承担相应责任，其以自身的误解作为不继续履行合同的抗辩理由不能成立。4、被告辩称原告趁其不注意单方修改首期款监管时间的合同条款，是不诚信的行为。经查，被告提供的证据不足以认定是原告单方修改首期款监管时间的合同条款，且原告已于2015年6月5日（在被告所主张的原约定的监管时间2015年6月10日前）便做了首期款监管，原告履行首期款监管义务的行为未对被告造成任何不利影响，被告的该项抗辩理由本院亦不采信。5、被告辩称原、被告以口头约定的方式变更了书面合同中关于违约责任的约定，认为应以定金罚则承担违约责任，同时抗辩转让价20%的违约金过高。本院认为，原、被告及第三人在签订合同当天关于定金罚则的沟通解释不能推断出原、被告协商一致变更了书面合同关于违约责任的约定；另根据2015年深圳市房地产交易市场走势，双方约定因被告原因导致解除合同的违约金标准为转让价的20%并未过高，且被告未举证证明转让价20%的违约金过分高于原告的实际损失。根据合同法第116条的规定，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择使用违约金或者定金条款，原告选择了使用违约金条款，符合法律规定，被告抗辩应适用定金罚则没有合同依据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条，第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告赵某与被告晏某某签署的《二手房买卖合同》；二、被告晏某某应于本判决生效之日起十日内向原告赵某返还定金10万元，其中1万元由第三人中原地产代理（深圳）有限公司直接向原告赵某返还；三、被告晏某某应于本判决生效之日起十日内向原告赵某支付违约金48万元。四、驳回原告赵某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9635元、保全费3470元，合计13105元（已由原告预交），由原告负担85元，由被告负担13020元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内、被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 姚 璇 娟人民陪审员 韦 开 丽人民陪审员 韩 光 明二〇一六年四月八日书 记 员 何彦(代)附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条由下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择使用违约金或者定金条款。