北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2015)西民（商）初字第08735号原告孙兆林，男，1956年3月14日出生。委托代理人郑国华，辽宁铭扬律师事务所律师。被告鲁希诺，男，1968年10月13日出生。委托代理人李晓春，北京美信律师事务所律师。被告樊小辉（曾用名樊小晖），男，1972年6月9日出生。委托代理人李晓春，北京美信律师事务所律师。被告王奕衡，男，1969年10月14日出生，职业不详。原告孙兆林与被告鲁希诺、被告樊小辉、被告王奕衡案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成由本院法官张洁担任审判长，法官张佳丽、人民陪审员李晓华参加的合议庭审理本案。本院于2015年12月14日公开开庭进行了审理，原告孙兆林委托代理人郑国华、被告鲁希诺与被告樊小辉共同委托代理人李晓春到庭参加诉讼，被告王奕衡经本院公告送达传票无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告孙兆林诉称：北京市西城区人民法院（2015）西执异字第01689号《执行裁定书》的裁定以异议人孙兆林在签署《房屋买卖协议》并支付全部价款后，应当及时到房管部门办理过户手续，然而异议人在长达半年多的时间里都未能到房管部门办理过户登记手续，对此存在过错，执行实施机构对涉案房屋的查封并无不当为由，驳回原告的异议申请，在认定事实和适用法律错误上明显存在错误。原告为照顾年迈的父母，2007年9月29日，与好朋友王宇的弟弟王奕衡经协商一致，签订了协议，双方约定：原告支付190万元，购买与自己在同一住宅小区的王奕衡所有的位于抚顺市顺城区宏宇万豪花园A2-3号（西一区A型11号楼）房屋，王奕衡自行办理涉案房屋的解除抵押手续将涉案房屋交付后，双方应按规定共同办理产权过户手续。协议签订后，2007年12月17日，原告支付购房款190万，王奕衡于2008年3月6日办理了涉案房屋的解除抵押手续，并在清明节后一两天，4月份的第一个周日即4月6日将涉案房屋交付，原告孙兆林验收并经装修后居住至今，在此期间，支付了相关的物业费、自来水费、电话（网络）费等费用。因原告和王奕衡各自主管的事务繁忙，并需长时间在外地工作，原告有很长时间联系不到王奕衡，有时找到了又因王奕衡称在外地办事不能回到抚顺，几次约了共同办理过户登记手续都没办成。2008年8月中旬14日或15日，双方相约后共同办理过户手续，但在房屋管理部门受理后正在审查的过程中，原审法院将涉案房屋查封，且未告知原告，原告事后得知原审法院委托辽宁省抚顺市顺城区人民法院对涉案房屋采取查封措施的相关情况，随后依法提出案外人执行异议申请，并提供了相关证据材料。上述事实证明，未在原审法院裁定查封前完成过户登记手续的原因，不是原告自身拖延办理有过错。原告与王奕衡在协议中没有约定过户的具体时间。王奕衡解除涉案房屋抵押后于2008年4月6日将涉案房屋交付原告，至此双方之间的支付房款和交付房屋的合同主要义务得以履行，双方办理过户手续的期间，也理应从此时开始计算。《城市房地产权属登记管理办法》规定权利人应自事实发生之日起90日内申请变更产权登记。故从2008年4月6日计算90天为7月5日，7月5日之后上述办法应因新的《房屋登记办法》2008年7月1日施行被废止，新的办法没有规定办理过户的最后期限，实际允许有正当理由可在适当时间办理登记手续。从2008年7月1日起，新的《房屋登记办法》到双方办理过户手续的2008年8月中旬，只有45天左右，不是在长达半年多的时间里都未能及时到房管部门办理过户手续，也足以证明原告在办理过户手续中并无任何过错。且未办理过户的原因在于王奕衡未积极履行协助义务。导致今天未过户的主要原因是法院查封，这与房管部门的情况说明符合。原告五年多一直在主张权利。涉案房屋未办理过户是原告意志以外的因素导致，原告并无过错。原告与王奕衡签订的房屋买卖协议合法有效，原告支付全部房款属实，本案中现金交易有助于实现合同目的，且原告有条件现金交易。原告验收房屋后经装修入住至今的事实有缴纳物业费、水费等各项费用、证人证言、物业说明、社区说明、房管部门说明等佐证。原裁定认定原告的唯一过错是未办理过户，原告对未办理过户没有过错。原裁定认定原告与孙兆林签订买卖协议、原告办理入住这一事实正确。原告是辽宁省著名的企业家，也是北京永茂建工机械制造有限公司的法定代表人，其妻子田若南是现任辽宁省人大代表、辽宁省著名的企业家、抚顺永茂建筑机械有限公司法定代表人。原告及其妻子都是在新加坡上市公司的控股股东。北京永茂公司、抚顺永茂公司系新加坡永茂控股公司的全资子公司。原告系新加坡永茂控股公司主席，田若南系新加坡永茂控股公司总裁。北京永茂建工机械制造有限公司、抚顺永茂建筑机械有限公司、原告及田若南一向依法经营，诚实守信，创业报国，服务社会，多次受到省市级各级党委和政府的表彰，且有合同依据和经济条件一次性支付涉案房屋全部房款，原告在本案中的举证和陈述属实可信。《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《房屋登记办法》规定，发生房屋买卖等法定情形之一的，当事人双方应当依法共同申请房屋所有权转移登记。根据上述法律法规规章规定和司法解释，原告孙兆林和王奕衡之间的协议合法、真实、有效，虽然在原审法院查封之前没有办理完涉案房屋的过户，但原告已经支付完全部房款并实际占有使用涉案房屋至今，且在原审法院查封之前已经开始办理涉案房屋产权过户手续，因此不影响合同效力，依法应认定原告为涉案房屋的实际所有权人，其合法权益受法律保护，不得对其依法享有所有权的涉案房屋进行查封，原裁定认定原告在长达半年多的时间都未能及时到房屋部门办理过户登记手续，对此存在过错，没有法律法规依据。原裁定驳回原告的案外人执行异议申请，适用法律确有错误，依法应当纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条等相关规定，原告为了保证自己正常生活需要，诉至法院有法律依据，请求判令：1、确认孙兆林与王奕衡签订的《房屋买卖协议》合法有效；2、王奕衡十五日之内履行过户的合同义务；3、依法对北京市西城区人民法院（2015）西民执异字第1689号《执行裁定书》中执行标的物涉案房屋停止执行并解除查封；4、诉讼费用由被告鲁希诺、被告樊小辉承担。原告孙兆林为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：证据一、（2015）西执异字第01689号裁定书，证明原告向西城法院提出执行异议被驳回。该裁定书除了认定原告有过错，其余事实原告均认可。被告鲁希诺、被告樊小辉认可该证据真实性。证据二、案外人执行异议申请书，证明原告向西城法院提出执行异议被驳回。被告鲁希诺、被告樊小辉认可该证据真实性和证明目的。证据三、房屋买卖协议，证明原告与王奕衡之间签订了房屋买卖协议。买卖协议上王奕衡签字与收条上王奕衡签字一致，均系王奕衡本人所签。被告鲁希诺、被告樊小辉不认可该证据，因为原告自己陈述，买卖协议上王奕衡签字与收条上王奕衡签字一致，均系王奕衡本人所签。现经过鉴定，收条上签字不是王奕衡所签。证据四、收条，证明原告向王奕衡交付了购房款。被告鲁希诺、被告樊小辉不认可该证据真实性。证据五、房屋所有权证，证明王奕衡向原告实际交付了房屋，并将房产证交给原告。房产证上抵押登记于2008年3月6日解除。所以原告没有办理过户登记不存在过错。被告鲁希诺、被告樊小辉认可该证据真实性，但不认可证明目的。其认为原告持有房屋所有权证并不能证明该房屋的所有权人就是原告，因为房屋所有权证上的所有人还是王奕衡。另外，查封在2008年8月，该时期距房屋解抵押日期有五个月，不影响原告过户。且房屋买卖协议里没有对房屋的解押、办理过户等事项进行约定，原告就将房屋全款支付给王奕衡，不符合交易常识。证据六、物业公司情况说明（复印件），证明原告购买王奕衡房屋，支付了全部房款，原告自2008年4月至今一直在该房屋处居住，支付了物业费、水电费等。因为之前在执行诉讼中，原告已经提供过物业公司情况说明的原件，因此未提交原件。被告鲁希诺、被告樊小辉不认可该证据真实性和证明目的。其认为该物业公司的股东及法定代表人是本案被告王奕衡。此情况说明与本案有利害关系。证据七、2008年3月起至2014年8月止的部分物业费收据三张、自来水抄表单、电话（网络费）发票(具体情况如下：2014年7月20日和2014年8月27日的物业费收据系原件，2008年8月4日的物业费收据系复印件；2014年1月1日、4月1日、8月1日的抄表单为原件，其余系复印件；电话（网络费）发票系复印件)。证明自2008年3月起，王奕衡向原告交付涉案房屋后，原告一直在该房屋居住。其中有些费用在法院查封之前就已经存在。被告鲁希诺、被告樊小辉不认可该证据真实性、关联性和证明目的。其认为两张物业费收据的原件显示是2014年1-12月，交了两次，也不是发票形式，仅是收据，且是在法院查封以后的2014年。另外，5张收据其中一张2008年6月2日收据上标注“王宇房”。最后，该组证明上显示的时间均在法院查封房屋之后，不能证明原告在该房屋居住。即便是原告在此居住，也不能证明该房屋所有权人是原告，有可能是原告租赁或者借用。证据八、社区情况说明，证明原告在社区管辖范围内住。被告鲁希诺、被告樊小辉不认可该证据真实性和证明目的。证据九、证人陈×证言、证人徐×证言。陈×、徐×是原告邻居，证明原告在该房屋居住。被告鲁希诺、被告樊小辉不认可该证据真实性和证明目的。其认为证人均没有出庭，陈×的身份证地址也不在宏宇花园，也没有写明入住宏宇花园的时间和房号。证人徐×的证言书写用纸是王奕衡控股公司的纸张，并且没有日期。证据十、房屋登记部门情况说明，证明原告与王奕衡与2008年8月至抚顺市房屋交易和登记管理中心办理产权交易手续，因该房屋被查封，没有办理成功，该说明“未予受理”系笔误，应是“未予办理完毕”。被告鲁希诺、被告樊小辉不认可该证据真实性、合法性和证明目的。其认为该证据的抬头是抚顺市顺城区人民法院，原告取得该份证据的途径不明，因此不予认可。另外，该证据的说明类型不属于抚顺市房屋交易和登记管理中心对外出具的文书类型，也没有具体承办人或者负责人的签字。最后，情况说明的时间是2008年8月办理手续，事隔五年，房屋中心出具该说明也没有说明依据或经办人陈述。办理时间与原告自陈的4月办理相矛盾。证据十一、北京永茂建工机械制造有限公司营业执照、法定代表人身份证明、荣誉证书、辽宁省商会会员证书、结婚证、辽宁省人大代表证，抚顺永茂建筑机械有限公司营业执照、法定代表人身份证明、企业信用等级证书、辽宁名牌产品证书、高新技术企业证书、全国优秀创业女性证书、优秀建设者证书、全国五一巾帼标兵证书，以及抚顺市永茂工贸发展有限公司企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、网上市场主体信用信息公示材料（除法定代表人身份证明、结婚证明、人大代表证、企业信用等级证书、荣誉证书有原件外，其余均没有原件）。证明原告多年从事经营活动，有能力一次性支付全部房款。原告诚实守信，签订房屋买卖协议亦是如此。被告鲁希诺、被告樊小辉不认可该组证据关联性和证明目的。证据十二、情况说明、百度地图搜索页、田若南的联通话单查询单、证人王×证言、证人付×证言，证明原告在涉案房屋处居住。被告鲁希诺、被告樊小辉不认可该组证据真实性、关联性和证明目的。证据十三、原告向抚顺市顺城区人民法院提起异议的最后一页。与之前证据佐证，证明原告提起异议的时间。被告鲁希诺、被告樊小辉不认可该证据真实性和证明目的。被告鲁希诺、被告樊小辉答辩称：不同意原告诉讼请求。一、房屋买卖合同关系不真实。王奕衡在房屋买卖协议和房款收条上的签字与《股权转让协议书》中的签名笔迹严重不一致，鲁希诺已申请司法鉴定，且请求原告承担鉴定费用。二、依据交易习惯和法律规定，孙兆林与王奕衡的房屋交易行为有违常理并违反法律规定，存在过错。孙兆林在未办理产权登记的情况下一次性付清全部购房款以及王奕衡以现金方式接受190万元房款的行为均不符合房屋交易惯例。王奕衡接受190万元现金房款的事实缺乏其他辅助性证据。房屋买卖中以现金方式进行交易的情况很罕见，且原告不能提供交接单或转账凭条等辅助证据。三、孙兆林自称2008年8月办理转移登记过程中因法院查封而没有办理完毕，与其提交的登记机关的《情况说明》相互矛盾，该说明说的是“未予受理”，与孙兆林自称已经受理在办理过程中矛盾。四、孙兆林在2008年8月后长达五年多才提起执行异议有悖于常理。五、根据《物权法》规定，即使买卖房屋合同成立，原告也没有物权，其所有权不受法律保护。因此，我们认为孙兆林与王奕衡之间的房屋买卖合同关系是不真实的，请求法院依法驳回原告诉讼请求。被告鲁希诺、被告樊小辉向本院提交以下证据：证据一、经营权转让协议、2012年12月15日中歌之窗宾馆费用清单、2004年3月16日宣武区人民法院开庭笔录、2004年4月16日宣武区人民法院开庭笔录、一审和二审的授权委托书。证明上述样本由王奕衡签字。原告认可该组证据真实性和证明目的。证据二、抚顺市宏宇房屋开发有限公司企业法人营业执照。证明王奕衡系该公司法人，且本案涉案房屋系该公司开发、销售。原告对该证据的来源认可，不认可营业执照记载内容的真实性和关联性。证据三、抚顺市凯悦物业管理有限公司企业法人营业执照和市场主体公示信息。证明王奕衡系该公司法人，该公司地址位于宏宇花园内。该公司出具的证明与本案原告有关联，因此被告不予认可。原告对该证据的来源认可，不认可营业执照记载内容的真实性和关联性。且营业执照已经过期，法定代表人不是王奕衡。被告王奕衡未参加庭审，亦未向本院提交书面答辩意见及证据材料。根据被告鲁希诺的申请，本院委托北京天平司法鉴定中心对收条中王奕衡的签字进行鉴定。该鉴定中心出具了北天司鉴（2015）文书鉴字第142号文书鉴定意见书。原告孙兆林不认可该文书鉴定意见书，其认为该文书鉴定意见书：一是鉴定机构和鉴定人不具备法定资格，没有提供法院委托鉴定的材料，附件中没有鉴定机构的《司法鉴定许可证》和鉴定人的《司法鉴定人执业证书》、《文书鉴定专业技术职务证书》；二是检验过程违反程序规定，未依据规定收集审查检材签名和样本签名。样本只有14个样本，没有另外6个样本签名。样本与检材差距三年零九个月。且文书未说明鉴定方法，未制作《笔迹特征比对表》，未逐一比对检材和样本的差异，该文书不具有准确性或合理性；三是该文书认定检材签名笔迹与样本签名笔迹基本特征方面存在本质差异特征错误；四是鉴定意见不具有准确性或合理性，该文书不具备真实性和合法性，没有证据效力。被告鲁希诺、被告樊小辉认可该文书鉴定意见书。经审查，本院对原告孙兆林提交的证据一、二、五，被告鲁希诺、被告樊小辉提交的证据一及北天司鉴（2015）文书鉴字第142号文书鉴定意见书的真实性、关联性及合法性均予以确认。对其余证据，本院不予确认。本院根据上述认证查明：鲁希诺、樊小辉诉王奕衡其他所有权及与所有权相关权利纠纷一案，北京市第一中级人民法院于2004年12月22日作出（2004）一中民终字第7991号民事判决，判决“一、撤销北京市宣武区人民法院（2004）宣民初字第1376号民事判决；二、本判决生效后十日内，王奕衡给付鲁希诺、樊小晖一百二十三万九千七百零四元六角九分；三、驳回鲁希诺、樊小晖其他诉讼请求。”判决生效后，王奕衡未按生效法律文书履行义务。鲁希诺、樊小辉向本院申请执行。2008年8月19日，本院对王奕衡名下位于辽宁省抚顺市顺城区万豪花园西一区11号楼A型A2-3号房产（房产证号：抚房权证字第4000471**号）进行查封。该房屋至今处于查封状态。孙兆林向本院提交了一份房屋买卖协议和一张收条，其自称该协议和收条上“王奕衡”签字均为王奕衡本人签字。房屋买卖协议记载“甲方（王奕衡）与乙方（孙兆林）经充分协商，就甲方出售宏宇万豪花园A2-3号（西一区A型11号楼）房屋事宜达成如下协议：1、甲方以售价一百九十万元将宏宇万豪花园A2-3号（面积为391.63平方米）房屋出售给乙方。付款方式：在签订协议时以现金方式于2007年11月30日前全部结清。2、办理更名过户手续一切费用由乙方承担，甲方协助办理。3、违约责任：协议签订后，若一方违约，则需支付给对方违约金。违约金为宏宇万豪花园A2-3号总房款20%。4、本协议未尽事宜，甲、乙双方另行议定，其补充协议经双方签章后与本协议具有同等效力。2007年9月29日”。该协议落款处有“孙兆林”和“王奕衡”签字。收条记载“今收到孙兆林给付购房款壹佰玖拾万元整。2007年12月17日”。该收条落款处有“王奕衡”签字。孙兆林自称该房屋买卖协议和收条处“王奕衡”均为王奕衡本人的签字。根据鲁希诺的申请，本院委托北京天平司法鉴定中心对2007年12月17日收条上“王奕衡”的签字的同一性进行鉴定。使用样本为经过孙兆林和鲁希诺、樊小辉质证的2004年3月16日《开庭笔录》1份6页和2004年4月16日《开庭笔录》1份8页。该鉴定中心于2015年12月11日出具了文书鉴定意见书（北天司鉴【2015】文书鉴字第142号），鉴定意见为2007年12月17日收条上“王奕衡”的签字与样本中王奕衡的签名笔迹不是同一人书写的。鲁希诺为此支付鉴定费用一万二千元。孙兆林认为该鉴定意见有误，但未申请重新鉴定和补充鉴定，也未申请鉴定人出庭。上述事实，有当事人提交的上述证据和当事人陈述意见在案佐证。本院认为，北京天平司法鉴定中心出具的文书鉴定意见表明，2007年12月17日收条上“王奕衡”的签字与样本中王奕衡的签名笔迹不是同一人书写。孙兆林虽对该鉴定结论有异议，但未提交相反证据证明其主张，亦未申请重新鉴定、补充鉴定，本院将该鉴定意见作为认定本案事实的根据。因样本中王奕衡的签字是王奕衡本人在（2004）宣民初字第1376号卷宗内开庭笔录所签，故本院认定收条上“王奕衡”签字不是王奕衡本人所签。孙兆林自称其提交的房屋买卖协议和收条中“王奕衡”的签字一致，均为王奕衡本人签字，故本院推定上述鉴定结论效力可以及于房屋买卖协议中“王奕衡”的签字，本院认定该签字亦非王奕衡本人所签“王奕衡”签字。孙兆林与王奕衡之间是否存在真实的涉案房屋买卖关系，关键看《房屋买卖协议》上“王奕衡”的签字是否是王奕衡本人所签。既然该签字亦非王奕衡本人所签，孙兆林要求确认孙兆林与王奕衡签订的《房屋买卖协议》合法有效、王奕衡十五日之内履行过户的合同义务则缺乏事实和法律依据，本院不予支持。进而，其对涉案房屋停止执行并解除查封的诉讼请求，本院亦不予支持。王奕衡经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃庭审抗辩权利，不影响本院依据查明的事实和证据进行裁判。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告孙兆林的全部诉讼请求。案件受理费二万一千九百元，由原告孙兆林负担（已交纳），鉴定费用一万两千元，由原告孙兆林负担，均于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，[开户行：工商银行西直门支行，帐号：×××，收款人：北京市西城区人民法院]，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 洁代理审判员  张佳丽人民陪审员  李晓华二〇一六年四月二十九日书 记 员  李艳萍