福建省连江县人民法院民 事 判 决 书（2015）连民初字第3597号原告吴玉钗，女，1966年2月16日出生，汉族，住福州市鼓楼区。原告陈增辉，男，1996年7月5日出生，汉族，住福州市鼓楼区。两原告委托代理人钟家永、肖治雷，福建宽达律师事务所律师，特别授权。被告念孝凤，男，1968年11月21日出生，汉族，住福建省平潭县。委托代理人杨锴，福建海坛律师事务所律师，特别授权。原告吴玉钗、陈增辉诉被告念孝凤租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月2立案受理后，依法适用简易程序，于2016年1月5日公开开庭进行了审理。原告委托代理人钟家永、肖治雷和被告念孝凤及其委托代理人杨锴到庭参加诉。本案现已审理终结。原告诉称，2014年2月17日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，将属于原告名下的位于连江县贵安新天地贵邸苑1#1-3段负一层18店、19店、20店租赁给被告，租期为三年，即自2014年4月20日至2017年4月19日止，租金分年度按月交，即第一年每月租金为11206元，第二年每月租金为12326元，第三年每月租金为13559元，水电费、物业费由被告缴纳，被告向原告交纳30000元作为押金。合同约定违约条款为：若被告拖欠租金7天以上，视为被告违约，原告有权终止本合同，被告从拖欠租金的第二天起到合同期满之间租金的10%作为违约金支付给原告。此后，由于经济不景气，双方约定2015年的租金依然按照2014年的来计算，但条件是被告要继续承租。被告从2015年7月份开始停止支付租金，租金计算至起诉之日（起诉状落款时间为2015年11月20日）共计49304元。庭审中原告又改称，被告从2015年6月20日之后就拖欠租金。原告还为被告垫付了从1月份至9月份物业费共计9000元，被告应如数返还。2015年8月份被告要求解除合同，双方有通过电话联系，但是原告不同意解除合同，原告要求被告要将店铺维修好及拖欠的物业费、租金缴清后，才同意解除合同。现原告已将案涉店面租赁给新租户，租赁合同是2015年10月16日签订，实际交付也是这个时间，但合同履行的时间是11月10日。被告所预交的押金3万元，目前还在原告处。现请求判令：1、被告支付违约金23666元、房屋租金计算至实际返还之日止，现暂计算至起诉之日止共49304元、物业费9000元，共计81970元，扣除被告所交30000元押金，还应支付51970元。2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，原告所述双方签订的合同及合同内容均是事实。2015年合同在实际履行过程中，原告没有增加租金还是按2014年的租金来计算。2015年8月4日，被告打电话给原告，告知原告生意不好做，每月都亏本，被告经营不下去了，要求解除房屋租赁合同，月底会搬走，被告将押金抵扣房租和违约金，店面装修留下给原告，双方租赁关系终止。原告口头表示同意。8月12日，被告再次跟原告确认解除租赁合同事宜，原告表示没问题。8月27日被告开始搬离。搬走后，被告打电话给原告，告知钥匙放在店面门口花圃处。被告已交租金至7月20日。关于物业费，被告在经营期间，由于物业公司看管不力，被告店面被他人破坏，被告报警，公安机关已予以立案。被告曾多次要求物业公司赔偿损失，物业公司置之不理，最后导致被告不交物业费。本案中，原告未举证证明其已经缴纳物业费，要求被告支付物业费没有事实和法律依据。原告已于2015年10月份将店面再租给好日子装饰，不存在商铺返还问题。被告之前所交的押金3万元，目前还在原告处。被告认为已经和原告达成了解除合同的一致意思表示，被告用3万元的押金抵扣原告一个月的房租和违约金等，并从此一并了结。如果原告没有认可在2015年8月27日解除合同，那么本案合同没有解除，原告没有通知被告解除合同，将店面租给别人构成违约，被告无需向原告支付解除合同的违约金。即使被告违约，原告主张的违约金标准也过高，请求应适当减少。合理的计算方法应该是从被告未交房租之日起到原告将店面租给第三人的2015年10月15日止期间拖欠的房租总额为基数按银行同期贷款利率计算违约金。现请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告提供如下证据：A1、商铺租赁合同复印件一份，证明1、原、被告双方签订的商铺租赁合同及合同的具体内容；2、被告方严重违约，应承担违约责任的事实。被告质证意见：对证据无异议，合同确实是原、被告共同签订的。但这只是一份合同，不能证明被告有严重违约的行为。被告提供如下证据：B1、2015年7月、8月、9月通话记录复印件，证明被告已经于2015年8月进行协商解除合同，双方就解除合同达成一致意见。B2、照片6张，证明原告已将案涉店面重新出租给第三人。B3、立案告知书复印件，证明被告的店面被人毁坏，并且已经被公安机关立案侦查，对于被告店面的财产损失，物业具有看护不利的责任依法应承担赔偿损失的责任。原告质证意见：对证据B1真实性无异议，对证明对象有异议，双方的确有过通话，但通话内容是原告要求被告交租金，并不是解除合同。对证据B2真实性及证明对象均无异议。对证据B3真实性无异议，但不知道具体发生损失的店铺位置，即便是事实，也与本案无关。本院对证据的分析认证：1、证据B2原告无异议，依法予以确认。2、证据A1仅能证明原、被告双方签订的商铺租赁合同的具体内容，不能证明被告方严重违约的事实。3、证据B1仅是原、被告通话时间记录，没有通话内容记录，不足以证明原、被告双方就解除合同达成一致意见。4、证据B3与本案无关联性，依法不予采信。根据上述确认的证据及原、被告的陈述，对本案主要事实认定如下：2014年2月17日，原告吴玉钗、陈增辉与被告念孝凤双方签订《商铺租赁合同》，合同约定：原告将位于连江县贵安新天地贵邸苑1#1-3段负一层18店、19店、20店租赁给被告，租期为三年，即自2014年4月20日至2017年4月19日止，租金分年度按月交，即第一年每月租金为11206元，第二年每月租金为12326元，第三年每月租金为13559元，水电费、物业费由被告缴纳，被告向原告交纳30000元作为押金（现还在原告处），若被告拖欠租金7天以上，视为被告违约，原告有权终止本合同，被告从拖欠租金的第二天起到合同期满之间租金的10%作为违约金支付给原告。此后，在实际履行合同过程中双方变更约定2015年的租金依然按照2014年的来计算。被告后来因经营不善拖欠租金，并于2015年8月份要求解除合同，8月27日被告开始搬离，并将钥匙放在店面门口花圃处。2015年10月16日原告与他人签订租赁合同，将案涉店面租赁给新租户。综上事实，本院认为，原、被告于2014年2月17日签订了《商铺租赁合同》属依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。原告诉称被告从2015年7月份开始停止支付租金，租金计算至起诉之日（即2015年11月20日）共计49304元。被告承认已交租金至2015年7月20日。庭审中原告又改称，被告从2015年6月20日之后就拖欠租金。本院认为，从原告原先诉称被告尚欠租金至起诉之日（即2015年11月20日）共计49304元，并按原告请求的原租金标准来计算，可知截止2015年11月20日被告共欠4个月租金，则开始拖欠租金之日为2015年7月20日，这与被告所述相吻合。原告此后并无证据证明被告从2015年6月20日之后就拖欠租金。故本院确认被告系从2015年7月20日起拖欠租金。被告主张双方已于2015年8月27日通过电话联系解除合同。原告认为当时不同意被告解除合同，但已于2015年10月16日将案涉店面租赁给新租户。本院认为，被告提供的证据不足以证明原告在2015年8月27日同意被告解除合同，但因被告拖欠租金已超7天，原告有权随时终止合同，之后原告在2015年10月16日已将案涉店面租赁给新租户，原告以其行为表示同意双方解除合同，故本院认定原告于2015年10月16日收回案涉店面并解除合同。庭审中原、被告均承认2015年的租金按照2014年的标准计算，即每月租金为11206元。原告并无证据证明双方变更租金标准还附带其他条件，故本院认定2015年的租金标准为每月11206元。被告拖欠原告租金为11206元［2＋（30-20＋16）÷30］＝32124元，被告应负责归还。原告主张被告从拖欠租金的第二天起到合同期满之间租金的10%，即23666元作为违约金支付给原告。被告认为原告主张的违约金过高，请求应适当减少。本院认为，被告拖欠原告租金已构成违约，关于违约金的计算本案中合同所指“从拖欠租金的第二天起到合同期满之间租金的10%”应解读为合同解除之日即为合同期满，故被告应承担赔偿的违约金为被告实际拖欠租金的10%，即32124元10%=3212.4元。原告主张已为被告垫付了从1月份至9月份物业费共计9000元，要求被告返还。被告对此予以否认。本院认为，原告无证据证明其已经缴纳物业费9000元，故原告的主张不予采纳。综上被告应支付原告租金32124元、违约金3212.4元，合计为35336.4元。扣除被告在原告处的押金30000元，被告还应支付原告5336.4元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条的规定，判决如下：一、被告念孝凤应在本判决生效之日起十日内支付原告吴玉钗、陈增辉租金及违约金合计5336.4元。二、驳回原告其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1099元，减半收取549.5元，由原告负担524.5元，由被告负担25元（已由原告预交，被告应在本判决生效之日起十日内付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院审判员  曾沁二〇一六年四月十一日书记员  杨滨附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第八条诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。对一方当事人陈述的事实，另一方当事人既未表示承认也未否认，经审判人员充分说明并询问后，其仍不明确表示肯定或者否定的，视为对该项事实的承认。当事人委托代理人参加诉讼的，代理人的承认视为当事人的承认。但未经特别授权的代理人对事实的承认直接导致承认对方诉讼请求的除外；当事人在场但对其代理人的承认不作否认表示的，视为当事人的承认。当事人在法庭辩论终结前撤回承认并经对方当事人同意，或者有充分证据证明其承认行为是在受胁迫或者重大误解情况下作出且与事实不符的，不能免除对方当事人的举证责任。