福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽01民终1057号上诉人（原审被告）林秀玉，女，1971年11月11日出生，汉族，住福建省福清市。委托代理人王典忠，福建宽达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）福清市融馨物业服务有限公司，住所地福建省福清市音西街道。法定代表人汪年文，总经理。委托代理人杨利强、王仁箱，公司员工。上诉人林秀玉因与被上诉人福清市融馨物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2015）融民初字第4313号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：原告系设立于2001年4月27日、经批准从事物业管理活动的企业法人。2010年5月13日，原告与福清市宏路街道凯福·新景苑小区开发商福清市行行旺房地产有限公司（以下简称行行旺公司）签订物业服务合同，约定由原告为该小区提供物业管理服务，服务期限自交房前一个月起至一年后。2012年5月21日，原告与行行旺公司再次签订《物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业管理服务，服务期限自2012年5月1日至2013年4月30日，物业服务收费按包干制方式计算，具体为1#、2#住宅1元／月·平方米及水电费3元／年·平方米；物业用房、电梯广告及公共部位的租赁收益，归原告所有。合同签订后，原告即为该小区提供物业管理服务，直至2015年6月12日向福清市石竹街道福兴社区居民委员会移交物业管理设备及杂物。被告是该小区2号楼XXX单元住宅业主，其住宅建筑面积135.47平方米，自2012年5月1日起未缴纳合同约定的物业服务费等。另查：福清市宏路街道凯福·新景苑小区至今未成立业主委员会，因原告服务不完全到位、车辆失窃、部分业主不缴纳物业管理费等原因，原告与被告等业主产生矛盾。原告在提供物业服务过程中，该小区曾存在车辆乱停放、部分垃圾无序堆放、电梯停运等情况。原审认为：原告与开发商之间的前期物业服务合同有效，对被告等小区业主产生约束力，在本案物业服务合同期满后，讼争小区未产生业主委员会、未选聘新的物业服务企业，原告继续为小区提供物业服务，故原、被告之间存在事实上的物业服务关系。被告在接受物业服务的同时应依约支付相应的物业服务费用（包括水电公摊费用）。考虑到原告在提供物业服务过程中在小区车辆管理、垃圾处理、公共设施管理等方面存在履行不完善之处，故原审法院降低物业服务费的部分金额，被告按所涉物业管理费的90%金额即5699.9元（135.47平方米1元／月·平方米37.4个月90%＋135.47平方米0.25元／月·平方米37.4个月90%）向原告支付物业管理费。原告在履行物业服务合同时存在一定的瑕疵，被告可以此作为按时缴纳物业费的抗辩，故原告要求被告支付违约金的诉求原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第六条、第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告林秀玉应于本判决生效之日起十日内向原告福清市融馨物业服务有限公司支付自2012年5月1日至2015年6月12日期间的物业管理费5699.9元；二、驳回原告福清市融馨物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费120元，由原告负担66元，被告负担54元（款限本判决生效之日起七日内向原审法院缴纳）。一审宣判后，原审被告林秀玉不服，向本院提起上诉。上诉人林秀玉上诉称：一、被上诉人与开发商于2010年签订前期物业服务合同，而被上诉人2011年10月27日方取得物业管理资质。被上诉人在不具备物业管理资质的前提下与开发商恶意串通，双方签订的前期物业服务合同无效。二、被上诉人与开发商于2012年签订的物业服务合同，在未经全体业主同意且未公示的情况下，擅自提高物业收费标准，应认定为无效合同。一审法院认定该合同有效，是错误的。三、本案没有证据证明被上诉人有提供符合法定和约定的物业服务及尽到相应职权范围内的其他管理维护义务，被上诉人无权收取上诉人物业服务费用。四、被上诉人不履行物业管理义务并乱收费，给小区业主的财产造成损失，且非法占用本小区的物业财产，退出小区时亦未移交物业服务用房、相关设施和资料。上诉人在一审期间提出反诉，但一审法院未将上诉人提供的证据作为定案依据，对上诉人的反诉不予受理，违反程序和法律。五、被上诉人所收取的物业费用未依法公示，也未用于小区公共事业，也从未公示其利用业主公共部位、公共设施获利的基本情况。六、在本次诉讼外，被上诉人从未向上诉人催交物业费，上诉人在一审庭审中已提出诉讼时效抗辩，一审法院在未进行任何解释和说明的情况下驳回上诉人的该项异议，违反法律规定。综上，请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人负担。被上诉人福清市融馨物业服务有限公司答辩称：一、被上诉人在2002年1月21日就已取得临时管理资质证书，并于2006年、2009年、2011年、2013年分别通过三级资质物业服务企业资质检查，有福州市主管保障和房产管理局出具的证明为证。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条明确规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。前期物业服务合同期限届满后，诉争小区未成立业主委员会，社区也找不到合适的物业管理企业入驻，因此被上诉人继续为小区提供物业服务。三、被上诉人提供了相应的物业服务，而上诉人从交房之日起第二年就开始拖欠物业费至今，已构成违约。四、被上诉人退出小区时已将属于业主的财产移交给福清石竹街道福兴社区。五、根据《物业服务合同》约定，物业用房、电梯广告及公共部位的租赁收益，归被上诉人所有，因此被上诉人无需进行公示。六、被上诉人在服务期间都有不定时在小区宣传栏等地方粘贴各欠费业主的信息情况，并不间断地进行电话跟催及派人上门催缴，但上诉人都拒之不理。综上，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。二审诉讼过程中双方均未向本院提交新的证据。根据本案现有证据，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被上诉人与诉争小区开发商之间签订的前期物业服务合同，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对包括上诉人在内的小区业主具有约束力。物业服务合同期满后，诉争小区未成立业主委员会，亦未选聘新的物业服务企业，被上诉人继续为小区提供物业服务，故本案双方当事人之间形成事实上的物业服务关系。被上诉人已为包括上诉人在内的小区业主提供了物业服务，有权收取物业服务费（包括水电公摊费用）。上诉人享受了被上诉人的物业服务，应当履行支付物业服务费等相关费用的义务。一审法院考虑到被上诉人提供的物业服务存在不完善之处，判决上诉人按合同约定标准的90%向被上诉人支付物业服务费用，已臻合理，本院予以维持。根据被上诉人一审提交的催费通知书、公告、通告等证据，可以证实被上诉人已于2012年-2015年间起多次向包括上诉人在内的欠缴物业费业主催缴物业服务费用，故被上诉人诉请上诉人支付2012年5月1日至2015年6月12日的物业服务费用，未超过诉讼时效。上诉人提出的诉讼时效抗辩不能成立，本院不予支持。上诉人在一审中并未提起反诉，故其主张一审法院对其反诉不予受理违反法定程序，不能成立，本院不予支持。关于诉争小区公共部位、公共设施获利的纠纷，与本案缺乏关联性，不属于本案审理范围，一审法院不予处理并无不当。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；本案二审案件受理费人民币50元由上诉人林秀玉负担。本判决为终审判决。审 判 长  林哲森代理审判员  陈 嘉代理审判员  陈碧珍二〇一六年四月二十六日书 记 员  林 舒