浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙01民终1127号上诉人（原审被告）程春莲。委托代理人徐国祥。被上诉人（原审原告）杭州临江物业管理有限公司余杭分公司。负责人葛琦，经理。委托代理人俞惠琴，杭州市立山法律服务所法律工作者。上诉人程春莲因与被上诉人杭州临江物业管理有限公司余杭分公司（以下简称临江物业余杭分公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2015）杭余瓶民初字第576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审判决认定事实如下：临江物业余杭分公司为房地产开发单位选聘的杭州余杭区瓶窑镇屏惠家园物业管理企业，程春莲于2011年12月28日购买了该屏惠家园小区10幢3单元某室多层经济适用房一套，建筑面积为71.68平方米，为该小区业主。双方于2011年11日16日签订《前期物业服务协议》一份，对双方的相关权利义务作了约定。其中约定：程春莲交费时间为每月10日前；收费标准（按建筑面积）多层为0.5元／㎡／月；程春莲违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费的，临江物业余杭分公司可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求程春莲按每逾期一日加收应缴额的2‰支付滞纳金。杭州市余杭区物价局文件余价批（2010）24号《关于屏惠家园一期物业管理服务收费标准的批复》规定：无电梯住宅中准收费标准0.5元／建筑平方米／月，浮动幅度为±20%。临江物业余杭分公司依约及相关规定对小区实施物业管理，履行管理义务。程春莲拖欠2014年1月1日至2014年12月31日止应缴纳的物业费430元，经临江物业余杭分公司催讨未付。为此，临江物业余杭分公司于2015年10月诉至原审法院，请求判令程春莲立即支付物业费430元、支付逾期付款滞纳金10.32元。一审庭审中，程春莲辩称临江物业余杭分公司违反了服务协议，未尽到维护、修缮、服务与管理的责任，待问题解决后才同意支付物业管理服务费。针对程春莲提到的问题，临江物业余杭分公司在起诉前后，对相关问题与相关业主进行沟通劝阻，向有关部门进行反映，对自己存在的问题进行了整改解决。原审法院认为：本案双方之间签订的《前期物业服务协议》合法有效，应受法律保护，双方应按约履行。临江物业余杭分公司已按自己的职责履行自己的主要义务，程春莲未按合同的约定和有关规定缴纳应缴的物业管理服务费，经临江物业余杭分公司催交后，仍未缴纳，已构成违约，应承担相应的民事责任。现临江物业余杭分公司要求程春莲支付所欠的物业管理服务费符合合同的约定和法律的规定，原审法院予以支持。程春莲提出的相关问题，主要系业主与业主之间的相邻关系及涉及违章建筑等的处理问题，程春莲可与相对应方另行解决或向有关职能部门反映，物业管理企业只能对相应的业主进行沟通和劝阻，向有关部门反映情况，但没有相应的执法处理权限，且程春莲也无充分有效证据证明临江物业余杭分公司违反合同约定和相关规定的重大事实，故对程春莲的抗辩，原审法院不予采纳。鉴于临江物业余杭分公司在管理过程中存在一定的瑕疵，故其要求程春莲支付违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第六十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、程春莲支付临江物业余杭分公司物业管理服务费（2014年1月1日至2014年12月31日止）430元，限于判决生效后十日内付清。二、驳回临江物业余杭分公司的其他诉讼请求。如程春莲未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由程春莲负担24元，由临江物业余杭分公司负担1元。宣判后，程春莲不服，向本院提起上诉称：一、一审认定事实不清，证据不足。上诉人于2011年12月购买案涉房屋，并于同年11月16日与被上诉人签订《前期物业服务协议》，2012年10月上诉人入住后，发现房屋烟道被楼顶住户违章搭建的阳光房遮盖造成排烟不畅，上诉人依约向被上诉人反映情况，要求被上诉人及时解决问题，但被上诉人至今未解决。上诉人所在房屋柱角严重开裂，影响房屋安全并给业主造成极大心理压力，上诉人多次向被上诉人反映问题均未果。小区商铺在规划设计上是不可以经营餐饮的，但被上诉人为了收取物业费违约支持开办餐饮店，且让油烟直接排到小区排水管道，并纵容其半夜挖管道导致小区绿化被破坏至今未修复。小区监控室没有厕所，被上诉人值班人员晚上随地大小便在上诉人家阳台下的草丛中或单元门门口，给业主生活带来较大影响。小区消防通道也经常被各种车辆长期停放且无人管理，安全有隐患。被上诉人保安工作失职，夜间值班睡觉，使小区多次发生被盗事件。小区消防设施配备也不符合法律规定，隐患严重。被上诉人还存在乱收费的情况，要求办理小区出入证，每户收取30元钱，没有办证也没有退回。二、一审法院适用法律错误。一审认为上诉人提出的问题主要系业主之间的相邻关系以及涉及违建的问题，应另行处理，但根据合同约定，被上诉人有保持房屋场地无违章搭建的义务，对柱角开裂应在保修期内通知建设单位维修，在保修期满后应经业主大会同意动用专项维修基金予以维修，应对餐饮店关闭之前的行为以及监控室人员随地大小便、消防通道堵塞等问题承担违约责任。对于一审认定被上诉人只能与业主进行沟通或向相关部门反映情况，无执法处理权限的问题，上诉人认为，一旦这类情况出现即说明被上诉人违约，且被上诉人应向相关部门或法院要求解决问题。根据相关法律规定，被上诉人提供的物业服务不符合合同约定，应减少物业服务费。综上，上诉人程春莲请求二审法院撤销原判，依法改判其支付200元物业服务费，一、二审诉讼费由被上诉人负担。被上诉人临江物业余杭分公司答辩称：上诉人的上诉请求和上诉理由与事实不符，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律准确。被上诉人为余杭区保障房和开发商选聘的杭州余杭区瓶窑镇屏惠家园物业管理企业，上诉人于2011年12月28日购买了该屏惠家园小区10幢3单元某室经济适用房一套，建筑面积71.68平方，为该小区业主。双方于2011年11月16日签订《前期物业服务协议》一份，对双方的相关权利义务作了约定。上诉人所称楼顶住户违章搭建阳光房，造成上诉人排烟不畅。被上诉人也多次与业主沟通，也与当地的政府、城建部门、撤违办联系，他们也来看了，没有解决，被上诉人不是执法单位，只能与其沟通和劝阻，向有关部门反映。其实这是上诉人与其他业主之间的相邻纠纷，而不是被上诉人的责任。该楼房的地下车库柱脚裂开，现已经修复好了。上诉人称小区商铺不可以开餐饮，油烟影响到住户，现餐饮店已关闭。上诉人称小区的绿化带破坏，未修复，因为是冬天，不能种植花木，要等开春可以种植，现已经种植好了。上诉人称保安个人的卫生问题，现公司已经整改了。小区的电瓶车被盗案件，业主自己本身也有责任的，乱停放在没有监控的地方或没有停在指定的停车场内。本身该小区人员复杂，业主自己也要做好防盗措施，一味的怪被上诉人保安监管不利，毕竟被上诉人不是公安。上诉人称消防通道的问题，被上诉人用多种方式提醒业主与其他来做客的人，比如在车上放温馨提示，在消防通道墙壁上提醒不能停车等。被上诉人多年来一直根据《物业管理条例》等有关法律法规和政策文件规定，根据《业主公约》和物业管理服务的要求对公共场所、公共设施进行管理维护，对上诉人的相关物业进行了管理服务。2011年11月16日之前，上诉人一直向被上诉人交纳物业管理服务费用，这说明，上诉人认可与被上诉人之间是物业管理服务合同关系。根据《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，按时交纳物业费是业主应遵守的法定义务。上诉人接受了物业服务，却在2014年1月之后拒绝交纳物业费，既是违反法律规定，也是违反合同约定，既损害了被上诉人的利益，同时也侵害了全体业主的公共利益，如果业主都像上诉人一样不交纳物业服务费用，被上诉人将无力支付员工工资，无力搞好公共场所、公共设施的管理维护工作、保障全体业主生活在一个干净、和谐、文明安全，道路通畅、绿化优美的环境中。上诉人不能以被上诉人管理服务不到位为由拒缴物业管理费用。《最高法关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：”物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。该条中没有规定业主可以以”拒缴物业管理费用”和减少费用数额来向被上诉人提出抗辩。即便是被上诉人存在管理服务不到位之处，也应该由开发商或者保障房来处理。受到损失的相关业主向被上诉人另行主张，而不是上诉人个人以此拒缴或减少物业管理费用的理由。因此，上诉人无权以被上诉人”管理服务存在瑕疵”而主张拒缴或少缴物业管理费用。被上诉人自入驻该小区进行物业管理以来，绝大多数的住户都按时交纳了物业管理费用，上诉人也在前期缴纳了部分费用，这是对被上诉人从事的前期物业管理服务的认可与肯定，极个别的住户因个别原因对被上诉人的服务质量提出质疑是不公正的，是不能代表广大住户的。依据《物业管理条例》第六十七条和《最高法关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，上诉人在被上诉人多次书面公告催收的情况下，还是不缴纳物业费用。是对全体业主公共利益的侵害，也是对被上诉人公司利益的侵害，被上诉人有权依法起诉上诉人，维护自己的合法权益。关于收费30元的问题，是针对业主装修时的人员进出小区用的，当时是按每人5元收取的，之后因业主提出了异议，就暂停收费了，但已经收取的就不予退还了。物业公司的职责主要是做好保洁、安保、绿化维护等工作。综上所述，被上诉人请求二审法院依法驳回其上诉，维持原判。上诉人程春莲在二审期间未向本院提交新证据。被上诉人临江物业余杭分公司在二审期间向本院提交以下证据材料：照片2张，拟证明墙体开裂情况已经修复完毕，绿化带也已经补种好了。对被上诉人临江物业余杭分公司二审提交的证据材料，上诉人程春莲对墙体照片的真实性予以认可，对绿化带照片的真实性因前两天看到还未补种故无法确认，且墙体开裂问题没有根本解决，只是敷了一层水泥，相关问题一期房屋已经存在，二期房屋仍然存在，业主家里的排烟管道也都被顶层住户违建的阳光房堵死了，被上诉人未去阻止这些违建行为，没有履行自己的职责，且还有人在单元门口大小便。本院对该两张照片的真实性予以确认。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，根据本案双方签订的《前期物业服务协议》，临江物业余杭支公司有权向程春莲收取物业服务费。现程春莲对一审认定的物业服务费欠费期间和数额无异议，本院予以确认。对于程春莲主张的被上诉人物业服务中存在的问题，涉及墙体开裂、消防设备配备以及其他业主擅自搭建影响其排烟以及小区被盗等问题，非系临安物业余杭分公司所致，其也只能对相关业主进行规劝和向相关单位、部门反映情况，无执法处理权，程春莲也可通过房屋质量争议、相邻纠纷、损害赔偿等方式处理；对于消防通道堵塞、绿化破坏等问题，因物业服务具有涉众性和动态性，需要全体小区业主以及物业公司的共同努力和相互协助，且个别业主对物业服务的评价不能代表全体小区业主意见，个别业主以此为由拒交或少交物业费也会影响物业公司的正常运营和服务，进而对其他已缴费业主权益造成影响，故程春莲以此为由要求减免物业服务费依据不足。对于临江物业余杭分公司确实存在的物业瑕疵，一审法院已经在其诉请的违约金上予以了考虑，并无不当。因此，程春莲要求少交物业服务费的理由不能成立。临江物业余杭分公司作为案涉小区的物业服务方，应加强自身人员管理，增强与业主的沟通，努力提高物业服务水平。综上，上诉人程春莲的上诉请求依据不足，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由程春莲负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 亮审 判 员  李国标代理审判员  韩圣超二〇一六年四月六日书 记 员  周 佳