四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)成民初字第02522号原告彭昌友，男，汉族，1972年9月29日出生，住四川省遂宁市安居区。委托代理人刘宇，四川法典律师事务所律师。被告成都金控融资担保有限公司。住所地：四川省成都市锦江区新光华街*号航天科技大厦**楼。法定代表人蒋刚，董事长。委托代理人唐年强，男，汉族，1976年11月16日出生，住四川省成都市龙泉驿区。委托代理人罗小凤，女，汉族，1970年6月25日出生，住四川省成都市锦江区。第三人成都梦泽园置业发展有限公司。住所地：四川省成都市上南大街*号。法定代表人彭长寿，总经理。第三人四川谭氏官府菜餐饮发展有限责任公司。住所地：四川省成都市上南大街*号。法定代表人彭长寿，职务不详。第三人曾海明，男，汉族，1961年1月19日出生，住四川省成都市金牛区。第三人刘萍，女，汉族，1967年2月1日出生，住四川省成都市金牛区。第三人四川省蜀安房地产开发有限责任公司。住所地：四川省成都市金牛区金牛乡金牛村*组。法定代表人史宗富，职务不详。原告彭昌友与被告成都金控融资担保有限公司（以下简称金控公司）、第三人成都梦泽园置业发展有限公司（以下简称梦泽园公司）、第三人四川谭氏官府菜餐饮发展有限责任公司（以下简称谭氏官府菜公司）、第三人曾海明、第三人刘萍、第三人四川省蜀安房地产开发有限责任公司（以下简称蜀安公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告彭昌友的委托代理人刘宇，被告金控公司委托代理人唐年强到庭参加诉讼。第三人梦泽园公司、谭氏官府菜公司、曾海明、刘萍、蜀安公司经本案合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告彭昌友诉称，2015年8月18日彭昌友收到成都市中级人民法院送达的（2015）成执异字第107号执行裁定书。彭昌友认为金控公司向成都市中级人民法院申请执行的房屋为彭昌友所有，不属于第三人梦泽园公司所有，应当停止执行。2004年5月20日彭昌友与第三人梦泽园公司签订《商品房买卖合同》，约定彭昌友购买位于成都市青羊区通惠门路69号长富新城2栋3单元15层4号的房屋。合同签订后，彭昌友缴纳了首付款及维修基金、预计的物管费、公证费、保险费等及其他各种费用。同年5月26日彭昌友与第三人梦泽园公司将诉争房屋合同进行了备案。并与中国建设银行四川省分行就该房屋签订借款合同或抵押合同，贷款金额为13万元。2004年7月25日彭昌友已入住诉争房屋。因第三人梦泽园公司的原因至今未能给彭昌友办理房屋产权。对此，彭昌友无过错，其权益应当予以保护。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，法院不能将该房屋予以查封。故请求：1、确认彭昌友与第三人梦泽园公司就位于成都市青羊区通惠门路69号长富新城2栋3单元15层4号房屋签订的房屋买卖合同有效。2、立即停止对案涉房屋的强制执行。3、依法确认位于成都市青羊区通惠门路69号长富新城2栋3单元15层4号房屋归彭昌友所有。4、本案诉讼费由金控公司承担。诉讼中彭昌友增加诉讼请求：请求判令梦泽园公司协助办理案涉房屋产权登记手续。被告金控公司答辩称，案涉房屋的买卖合同建立在彭昌友与第三人梦泽园公司之间，彭昌友要求确认该房屋买卖合同有效的相应诉讼请求与金控公司无直接的利害关系。法院对案涉房屋的查封、处置合法，不应该停止执行。本案诉讼费用应由彭昌友承担。请求驳回彭昌友的诉讼请求。第三人梦泽园公司、谭氏官府菜公司、曾海明、刘萍、蜀安公司均未到庭陈述意见。经审理查明，2004年5月20日，彭昌友与梦泽园公司签订了《商品房买卖合同》，约定彭昌友以按揭方式购买了梦泽园公司销售的位于成都市青羊区通惠门路69号长富新城2栋3单元15层4号的商品房，该商品房用途为住宅。并于2004年5月26日办理了商品房预售备案登记，但尚未取得前述房屋所有权证。彭昌友取得房屋后自2004年7月25日入住小区居住，且全部支付完毕购房款。金控公司与梦泽园公司因委托合同纠纷达成调解协议，本院以（2014）成民初字第911号民事调解书确认梦泽园公司对金控公司承担抵押担保责任。本院在执行上述案件过程中，以（2014）成执字第1323-1号执行裁定书查封了包括案涉房屋在内的登记在梦泽园公司名下的位于成都市通惠门路69号2栋1-26层（权1170587，建筑面积57778.05平方米）房屋。彭昌友知晓案涉房屋被查封而不能办理分户产权后，于2015年6月3日向本院提交书面异议，本院于2015年8月10日向彭昌友送达了（2015）成执异字第107号执行裁定书，驳回了彭昌友的执行异议，彭昌友遂提起诉讼。另，本院（2015）成执异字第107号案件查明彭昌友在四川省遂宁市另有住房用于居住。上述事实，有当事人的身份信息、本院（2014）成民初字第911号调解书、（2015）成执异字第107号民事裁定书、（2014）成执字第1323-1号执行裁定书、《商品房买卖合同》、商品房买卖合同备案表、《借款合同》、《抵押合同》、付款凭证、个人贷款对账单、入住证明以及当事人的陈述证实。上述证据因符合证据的真实性、客观性、关联性，可以作为本案定案证据。本院认为，彭昌友与梦泽园公司签订《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议的焦点有：1、彭昌友请求停止对位于成都市青羊区通惠门路69号长富新城2栋3单元15层4号房屋的强制执行的理由是否成立；2、彭昌友请求确认位于成都市青羊区通惠门路69号长富新城2栋3单元15层4号房屋为其所有的理由是否成立；3、彭昌友主张梦泽园公司协助为位于成都市青羊区通惠门路69号长富新城2栋3单元15层4号房屋办理过户手续的理由是否成立。一、关于彭昌友请求停止对位于成都市青羊区通惠门路69号长富新城2栋3单元15层4号房屋的强制执行的理由是否成立的问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的规定，非因法律行为所取得的物权外，不动产物权的设立、变更等必须依法登记，始以发生法律效力。由于现行房地产开发以及登记制度的原因，不动产买受人在签订不动产买卖合同之后，往往不能即时登记，买受人取得法律意义上的不动产所有权总会滞后于债权合意很长的时间，在这段时间内买卖的不动产在法律意义上仍属不动产出卖人所有。由于不动产出卖人的经营状况或诚信等原因面临其他金钱债权人请求时，这将给不动产买受人带来极大的风险。为了增强社会公众对法律公平的信心，对不动产买卖中的买受人在执行程序中予以优先保护应当作为执行活动的一项原则。因此，在合法的不动产买卖过程中，在不动产买受人已经履行合同主要义务的情况下，不动产买受人虽然尚未取得不动产买卖合同标的物的所有权，但其在对取得法定物权无过错的情况下，仍应当赋予其类似所有权人的地位，其物权的期待权仍具有排除执行等物权效力。本案中，在人民法院对案涉房屋查封前，彭昌友与梦泽园公司签订了书面的《商品房买卖合同》，同时按合同约定支付了全部价款，梦泽园公司向彭昌友交付了房屋，在梦泽园公司未办理案涉房屋权属登记的情况下，彭昌友也要求梦泽园公司办理案涉房屋的权属登记。这些事实均表明对于房屋未办理过户登记彭昌友并无过错，基于维护法律公平、保护正常交易的角度出发，应当维护彭昌友所享有的物权期待权。因此，彭昌友主张停止对位于成都市青羊区通惠门路69号长富新城2栋3单元15层4号房屋执行的理由成立，本院予以支持。二、关于彭昌友请求确认位于成都市青羊区通惠门路69号长富新城2栋3单元15层4号房屋为其所有的理由是否成立的问题。本院认为，由于彭昌友对案涉房屋只是享有物权期待权，还不具备法律规定的物权性质，其主张确认位于成都市青羊区通惠门路69号长富新城2栋3单元15层4号房屋为其所有与不动产物权登记制度相矛盾，本院不予支持。三、关于彭昌友主张梦泽园公司协助为位于成都市青羊区通惠门路69号长富新城2栋3单元15层4号房屋办理过户手续的理由是否成立的问题。本院认为，房屋买卖过程中协助房屋买受人办理权属登记手续属出卖人应当履行的附属义务，虽然梦泽园公司与彭昌友在合同中约定由出卖人梦泽园公司办理房地产权属证书，但办理权属登记手续需房屋买受人与出卖人相互配合才能完成，且买受人需履行法律法规规定的义务。因此，双方合同约定由出卖人梦泽园公司办理权属登记手续时，应当认定双方约定是梦泽园公司承担协助义务，故彭昌友主张梦泽园公司协助办理案涉房屋过户手续的理由成立，本院予以支持。综上所述，彭昌友的诉讼请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条、第一百四十八条、第一百五十二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、确认彭昌友与成都梦泽园置业发展有限公司于2004年5月20日签订的《商品房买卖合同》有效。成都梦泽园置业发展有限公司应当于本判决生效之日起十日内协助办理位于成都市青羊区通惠门路69号长富新城2栋3单元15层4号房屋产权登记手续；二、停止对位于成都市青羊区通惠门路69号长富新城2栋3单元15层4号房屋的执行；三、驳回彭昌友的其他诉讼请求。本案案件受理费6700元，由被告成都金控融资担保有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。审 判 长  廖 方审 判 员  尹 英人民陪审员  何洪秀二〇一六年四月十四日书 记 员  吴丹丹