广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤06民终5265号上诉人（原审被告）：谭葵彩，女，1968年10月9日出生，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人:周丹，广东锐锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨彩添，女，汉族，1942年5月25日出生，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人:黄仕学，广东昊法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾建津，男，汉族，1937年8月24日出生，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人:黄仕学，广东昊法律师事务所律师。上诉人谭葵彩为与被上诉人杨彩添、曾建津租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院(2016)粤0605民终5755号民事判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院经审理查明：杨彩添、曾建津为夫妻关系，于1963年8月17日登记结婚。位于佛山市南海区大沥镇沥北沥头村的房屋于1997年11月13日办理房产证，登记所有权人为曾建津，建筑面积为61平方米。2008年6月21日，曾建津与谭葵彩签订一份《合同书》和租屋按金收据，约定曾建津将房屋租给谭葵彩，谭葵彩交按金200元，每月租金350元，永久不涨租金，谭葵彩喜欢租到几时就几时，房屋租到谭葵彩不租为止。此后，谭葵彩对房屋进行了装修并入住，一直交纳租金。2016年2月3日，杨彩添、曾建津通过公证方式向谭葵彩发出解除房屋租赁合同和限期退房通知书，以住房紧张为由，决定收回出租给谭葵彩的房屋自用，提出通知送达谭葵彩后满30天解除房屋租赁合同关系。后该通知因无法联系谭葵彩签收被退回。2016年4月19日，佛山市南海区大沥镇沥北社区居民委员会出具情况说明，认为谭葵彩一直不愿进行协商，导致当事人双方纠纷一直无新进展。2016年4月5日，杨彩添、曾建津提起诉讼，请求判令：1.解除杨彩添、曾建津与谭葵彩之间的租赁合同关系；2.谭葵彩从起诉日起30日内退回涉诉房屋予杨彩添、曾建津；3.谭葵彩从2016年4月1日起按350元/月支付租金至交回房屋日止，并付清此期间水电费；4.谭葵彩承担本案诉讼费。诉讼中，当事从双方确认2016年4月、5月租金谭葵彩已交纳。原审法院经审理认为：本案为房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”故曾建津与谭葵彩于2008年6月21日签订的《合同书》中有关租赁期限超过20年的部分无效，20年期限内的租赁合同关系合法有效，应受法律保护。现租赁合同尚在20年期限内，故本案争议焦点为杨彩添、曾建津能否单方面解除与谭葵彩的房屋租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”即首先要确定上述《合同书》是否属于对租赁期限没有约定或者约定不明确。合同书内容表述租到谭葵彩不愿意承租时止，该约定应理解为附条件的租赁期限，即租赁合同期限至谭葵彩不愿意承租时止，谭葵彩可随时解除租赁合同关系，考虑谭葵彩不愿意承租为主观因素，该期限无法具体固定，应属于租赁期限约定不明确。谭葵彩认为租赁期限为20年没有事实和法律依据，原审法院不予采纳。因当事人双方签订租赁合同对租赁期限约定不明确，杨彩添、曾建津现起诉请求解除租赁合同关系符合法律规定，依法应予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现租赁合同关系解除，谭葵彩已无继续占有使用房屋的法律依据，对杨彩添、曾建津请求谭葵彩返还房屋的诉讼请求予以支持。至于谭葵彩已投入的装修，其可另行主张权利。谭葵彩已交纳2016年4月、5月租金，此后租金和水电费尚未产生，并未到支付期限，原审法院对杨彩添、曾建津请求谭葵彩支付2016年4月1日后租金和水电费的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十七条、第二百一十四条、第二百三十二条之规定，判决：一、解除曾建津与谭葵彩于2008年6月21日签订的《合同书》；二、谭葵彩应于本判决发生法律效力之日起三十日内返还上述《合同书》项下位于佛山市南海区大沥镇沥北沥头村的房屋予原告曾建津、杨彩添；三、驳回杨彩添、曾建津其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取50元，由曾建津、杨彩添负担。上诉人谭葵彩不服原审法院上述判决，向本院上诉称：一审判决漏查案件事实，适用法律错误，导致判决错误。一、谭葵彩与杨彩添签订的《合同书》，合同内容不仅约定杨彩添把涉案房屋租给谭葵彩，至谭葵彩不愿意承租为止，还约定了杨彩添租给谭葵彩涉诉房屋期限为“永久长久”。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效”之规定，其立法宗旨针对的应该是我国的一些特殊财产制度，比如一些房屋和土地的交易受到限制，而往往有些交易者为了规避这种限制就想出“长期租赁”或“永久租赁”的变通办法，有的就签订“租赁合同”约定永久租赁，一次付租金，其实就是买卖房屋。针对这类规避法律的行为，合同法作出了对租赁期限的限制性规定即“最长不得超过20年”。如果双方约定的期限越过了该限制，那超过部分就是无效的。故当事人双方于2008年6月21日签订的《合同书》的永久长久的期限应以20年为限。合同法第二百三十二条规定是指双方对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照该法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。不定期租赁根据法条文义解释，是关于租赁期限没有约定或者约定不明确时的法律后果的规定。所谓不定期租赁，并不是永久租赁，只是租赁期并不确定，当事人在租赁关系存续期间随时得为解除租赁之行为。而本案，双方租赁期限约定明确。故一审法院适用合同法第二百三十二条判决，属适用法律错误。二、2008年6月30日杨彩添与谭葵彩双方在收据上约定有“我屋主杨彩添上几天2008年6月21日和谭葵彩签订合同35年一路租比你彩，我屋主长期租给你谭彩，我屋主实话实说不反悔不反口，长久永久租给你谭彩35年”之内容，该收据上有杨彩添与谭葵彩的签名确认。该约定是对2008年6月21日签订的《合同书》内容的补充。该约定是双方自愿签订的，合法、有效。综上所述，一审判决漏查本案事实，适用法律错误，判决错误。2008年6月30日双方对合同书进行补充约定，约定租赁期限为35年。因此，根据《合同法》规定，租赁期应以20年为限。故恳请二法院依法撤销一审判决，驳回曾建津、杨彩添的起诉。故上诉请求：撤销佛山市南海区人民法院(2016)粤0605民初5755号民事判决，并驳回曾建津、杨彩添的起诉。上诉人谭葵彩于二审期间向本院提交了号码分别为0014652、0014654的《收据》两张，用以证明涉案合同租赁期限为20年。被上诉人曾建津、杨彩添答辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，谭葵彩上诉理由不能成立。理由如下：一、谭葵彩承认双方约定的房屋租赁期限为“租到不租为止”，属“租期约定明确”，因此认为曾建津、杨彩添不能解除租赁合同。曾建津、杨彩添认为，谭葵彩将“租到不租为止”理解租期约定明确完全错误。“租到不租为止”究竟是多少年完全不能确定，原审判决认定该期限无法确定是正确的。谭葵彩将“租到不租为止”理解为双方约定“租期20年”站不住脚。二、谭葵彩在二审提交的《收据》上的租期内容约定和杨彩添的签名系伪造。谭葵彩一审从未提到有该证据存在，也未提到租期35年，而在二审突然提供该证据，明显违背常理。该《收据》上的“我屋主杨彩添上几天2008年6月21日和谭葵彩签定合同，35年一路租比你彩，我屋主长期租给你谭彩，我屋主实话实说，不反悔不反口，长久永久租给你谭彩35年”之内容及“杨彩添”签名均不是杨彩添本人笔迹，完全是谭葵彩伪造。杨彩添从未出具过有以上内容的《收据》给谭葵彩。该《收据》上杨彩添、谭葵彩的姓名均前后不一致，漏洞百出。就杨彩添姓名而言，前面是“扬彩添”，落款是“杨彩添”，两个“杨”字不一致。就谭葵彩姓名而言，前面是“谭葵彩”，后面是“谭彩”。另，双方发生纠纷前，杨彩添并不知道谭葵彩的姓名为“谭葵彩”，只知道其叫“谭彩”，发生纠纷后，南海区大沥镇沥北社区居民委员会告诉谭彩的全名叫“谭葵彩”。根据《民事诉讼法》有关规定，为查明案件事实，杨彩添将对《收据》申请笔迹鉴定。三、曾建津、杨彩添的房屋现状为危房，已不适合住人，否则会危害人身安全。四、原审判决基于双方对租期约定不明，对曾建津、杨彩添请求解除租赁合同的请求完全正确。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，谭葵彩的上诉理由不能成立，请求二审法院依法予以驳回。被上诉人曾建津、杨彩添在二审期间未提交新证据。被上诉人曾建津、杨彩添对上诉人谭葵彩提交的证据质证认为：该两张《收据》的真实性不确认，但确认收到过200元租赁按金，该两份《收据》的签名均不是杨彩添本人签名。经质证，曾建津、杨彩添对谭葵彩提交的两张《收据》的真实性均不予确认，谭葵彩亦陈述不能确认系杨彩添本人签名，也未申请笔迹鉴定，故本院对该两份证据不予采信。经审查，本院对原审法院查明的案件事实予以确认。本院认为：曾建津、杨彩添将涉案房屋出租于谭葵彩，双方于2008年6月21日签订涉案《合同书》，该合同内容意思表示真实，非违反法律、法规的效力性规定，属有效合同，当事人双方应依约履行。本案焦点问题为：当事人双方之间的房屋租赁合同是否属不定期租赁合同？曾建津、杨彩添是否有权解除涉案合同？对此，本院认为，依据涉案《合同书》约定的“谭葵彩喜欢租到几时就几时，我屋主杨彩添这间屋租到你不租为止租到不租为止，屋主杨彩添实话实说不反口”之内容可知，关于涉案房屋的租赁期限，杨彩添同意由谭葵彩单方决定，该约定内容中的“谭葵彩喜欢租到几时就几时，我屋主杨彩添这间屋租到你不租为止租到不租为止”之约定对此可予佐证。由此表明，上述约定内容为授权性合同条款，当事人双方虽未明确涉案房屋租赁的具体期限，但出租人杨彩添已授权由谭葵彩单方决定。故，涉案房屋合同系属由出租人曾建津、杨彩添授权承租人谭葵彩单方决定租赁期限的租赁合同，该约定意思表示清楚、明确，并非属对涉案房屋租赁期限没有约定或约定不明，而依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定可视为不定期租赁，由出租人可随时解除合同的情形。原审法院认为涉案合同租赁期限无法具体固定，认定涉案合同为不定期租赁合同，曾建津、杨彩添享有随时解除权，并据此对曾建津、杨彩添诉请解除涉案租赁合同，由谭葵彩返还涉案房屋的诉讼请求判决予以支持，属适用法律不当，本院依法予以改判。曾建津、杨彩添辩称涉案房屋租赁合同属不定期租赁合同理据不足，本院不予采信。谭葵彩上诉主张涉案合同非属不定期租赁合同，不应予以解除依据充分，本院予以支持。但应指出的是，涉案房屋租赁期限虽可由谭葵彩单方决定，但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效”之规定，涉案房屋租赁合同的租赁期限不应超过20年，谭葵彩应在20年期间内决定涉案房屋的租赁期限。综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以改判。上诉人谭葵彩的上诉主张有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院(2016)粤06民终5265号民事判决；二、驳回曾建津、杨彩添的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取50元，由曾建津、杨彩添负担；二审案件受理费100元，由曾建津、杨彩添负担。本判决为终审判决。审 判 长  安  审 判 长  安建须审 判 员  张雪洁代理审判员  黄玉凤二〇一六年十月二十四日书 记 员  黎嘉鸿