金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书〔2016〕浙07**民初7453号原告：中国农业银行股份有限公司金华经济开发区支行，住所地金华市八一南街216号。负责人：鲍立军，行长。委托诉讼代理人（特别授权代理）：孔慧芳，女，该行员工。委托诉讼代理人（特别授权代理）：施江涛，男，该行员工。被告：杜美君，女，1962年4月24日出生，汉族，住东阳市横店镇康庄南街*****号。公民身份号码：3307241962********。被告：黄有新，男，1958年5月6日出生，汉族，住东阳市横店镇康庄南街*****号。公民身份号码：3307241958********。两被告共同委托诉讼代理人（特别授权代理）：李桃梅、杨璐，浙江良济律师事务所律师。被告：浙江尚格置业有限公司，住所地金华市双龙南街1338号金磐商务大楼12楼。法定代表人：洪卫琳，董事长。委托诉讼代理人（特别授权代理）：温小敏，浙江思大律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司金华经济开发区支行（以下简称农行金华开发区支行）与被告杜美君、黄有新、浙江尚格置业有限公司（以下简称尚格置业）金融借款合同纠纷一案，于2016年7月12日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序由审判员陈小玲独任审判。被告杜美君、黄有新在提交答辩状期间提出管辖异议，认为其二人户籍均在东阳市，要求移送东阳市人民法院审理。本院依法作出裁定驳回其二人的异议。本案于9月1日公开开庭进行了审理。原告农行金华开发区支行的委托诉讼代理人孔慧芬、施江涛，被告杜美君、黄有新的共同委托诉讼代理人李桃梅、杨璐，被告尚格置业的委托诉讼代理人温小敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告���行金华开发区支行起诉称：2015年1月23日，杜美君、黄有新与农行和信支行网点（该网点现已划归原告管辖）签订编号33020120150009205号《个人购房担保借款合同》，2015年1月30日发放杜美君购房贷款225万元。杜美君从2016年6月21日至今，拖欠购房贷款本息未还。该笔贷款由杜美君、黄有新坐落于金华市白龙桥镇紫金南街以东、金龙路以南10幢110、111室房产作抵押，同时尚格置业提供保证担保。原告认为，该笔贷款手续齐全，程序合法，原告已按约履行放贷义务，被告未按约还款，截止2016年7月9日尚欠借款本金2028496.07元、利息9525.48元，合计2038021.55元。为此，原告诉请判令：1.解除编号33020120150009205号《个人购房担保借款合同》；2.被告杜美君、黄有新偿还借款本金2028496.07元、利息9525.48元，合计2038021.55元（2016年7月9日后的利息按合同约定计至确定履行之日止）；3.原告对��告杜美君、黄有新提供抵押的坐落于金华市白龙桥镇紫金南街以东、金龙路以南10幢110、111室享有优先受偿权；4.被告尚格置业承担连带还款责任；5.本案诉讼费由被告承担。被告杜美君、黄有新共同答辩称：双方签订的合同事实，杜美君是借款人，也曾按约还款，黄有新是抵押人只在抵押物价值内承担责任。自今年6月起没有归还按揭款，是因为尚格置业没有交付商铺，被告希望用商铺租金交纳按揭款。杜美君、黄有新没有归还的按揭款由保证人尚格置业在支付，尚格置业没有交付商铺应该替被告缴纳按揭款，原告有权从保证金账户扣划款项归还按揭款，杜美君、黄有新未还款并没有造成原告损失。故按揭款已由尚格置业缴纳，解除合同没有事实基础及法律依据，请求驳回原告的诉请。被告尚格置业答辩称：尚格置业作为涉案合同保证人，有保���金在原告处，是原告主动从保证金中扣款152195.92元为杜美君、黄有新归还贷款；杜美君、黄有新与尚格置业的商品房预售合同纠纷已在贵院另案起诉，目前尚在诉讼中，尚格置业认为杜美君、黄有新未支付首付款已违约才没有交付房屋；杜美君、黄有新作为房屋买受人、贷款人，在商品房合同未解除之前应承担归还贷款的责任，没有归还贷款就是违反合同义务，尚格置业履行的是保证责任，不存在违约情况，与杜美君、黄有新履行还款义务不冲突，房屋是否交付也与本案无关，借款合同已达到解除条件，尚格置业同意解除合同。针对上述答辩意见，原告补充陈述称：合同约定每月20日还款，采用等额本息还款法。原告有权从保证人账户扣划，并有权收取罚息。从2016年6月开始，三被告均未还款，产生逾期是原告要求解除合同的依据。三被告房屋买卖中的��屋是否交付与本案无关。为证明各自的主张，原、被告均向本院提交了相关证据。在庭审中，本院依法组织双方进行了质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：一、原告农行金华开发区支行提供的证据1.个人购房担保借款合同1份，证明双方之间的权利义务关系及合同内容；2.房地产抵押清单2份，证明涉案抵押房产信息；3.借款凭证1份，证明2015年1月30日已放款225万元至杜美君指定的账户；4.贷款合约基本信息1份，证明被告未还款项；5.预购商品房抵押权预告登记证复印件2份（00086983号、00086984号），证明涉案房产进行了抵押登记；6.预购商品房预告登记证复印件2份（00090952号、00090953号），证明涉案房产进行了预购登记；7.杜美君、黄有新的身份证、���婚证复印件各1份，证明两被告主体资格，两人系夫妻关系；8.农行金华分行文件复印件1份，证明中国农业银行股份有限公司金华江北支行（以下简称农行金华江北支行）下辖的和信支行已归原告管辖。被告杜美君、黄有新的质证意见是：对证据1无异议，合同第二条约定发放贷款的条件之一是购房首付款已付清；证据3的款项是发放给保证人的；对证据4有异议，之前杜美君有还款，原告对保证人按季扣款，目前欠款只是没到扣款时间；证据8由法院审查；对其他证据没有异议。被告尚格置业的质证意见是：对证据1无异议，合同是格式条款，虽有首付款付清的条款，但实际是否付清银行不作审查，与本案审理无关；对证据4没有异议，原告已从保证金账户扣款152195.92元；对其他证据没有异议。经审核，本院依法对原告提供的证据的证明力���以确认。二、被告尚格置业提供的证据农行业务凭证复印件6份，证明2016年3月、6月原告从保证金账户已扣款152195.92元。原告农行金华开发区支行质证意见是：对证据无异议，从保证金账户扣款是按照协议约定，所扣款152195.92元用于归还杜美君2015年12月至2016年5月的应还款及罚息共6笔，分3月、6月两次扣款，杜美君自己归还至2015年11月，已扣款与本案欠款无关，诉请金额是2016年6月之后的款额。被告杜美君、黄有新的质证意见是：希望提交原件核实，保证人确实支付过按揭款，原告已从保证人处扣款没有损失。经审核，本院依法对被告尚格置业提供的证据的证明力予以确认。被告杜美君、黄有新未向本院提交证据。根据上述本院已确认证明力的证据以及到庭诉讼代理人的当庭陈述，本院确认本案事实如下：2015年1月23日，农行金华江北支行与杜美君、尚格置业签订《个人购房担保借款合同》1份，约定：1.杜美君向农行金华江北支行借款225万元，指定借款发放至尚格置业在农行和信支行的账户（账号）；借款用途购买房产，借款期限120个月，自2015年1月23日至2025年1月22日，实际借款期限以借款凭证记载为准；利率以借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率为基础上浮15%后确定，期间遇中国人民银行贷款基准利率调整，自调整后的次年1月1日起调整借款利率；还款方式为等额本息还款法，每月20日为还款日；本金逾期未归还的自逾期之日起按贷款利率上浮50%计收罚息直至本息清偿止；对应付未付利息【包括借期内利息和逾期利息（含罚息）】，原告依据中国人民银行规定计收复利，应付未付的借期内利息按借款利率计收复利，应付未付的逾期利息按逾期利率计收复利；借款人未按约定按期足额偿还借款的，原告有权停止发放贷款、提前收回已发放借款，有权宣布双方签订的其他借款合同项下借款立即到期；同时约定，合同项下借款由农行金华分行代为发放。2.保证方式为阶段性保证+抵押：由尚格置业提供阶段性保证担保，自借款发放日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止，对债务承担连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、民诉法规定的迟延履行金和利息、律师费等实现债权的费用；保证人未按合同约定履行保证责任时，原告有权直接从保证人在农行各机构开立的账户中划收相关款项抵偿债务，原告对保证人行使抵销权或扣划相关款项的，所抵销债务及抵充顺序或扣划相关款项由原告确定，双方另有约��除外；杜美君以其购买的坐落于金华市白龙桥镇紫金南街以东、金龙路以南10幢110、111室房产（2014年12月10日已办理预购商品房预告登记）作抵押，黄有新作为共同抵押人在合同上签名。等等。当月29日，办理了预购商品房抵押权预告登记，取得金房预婺字第00086983、00086984号证书，农行金华江北支行为预告登记权利人，杜美君为预告登记义务人。2015年1月30日，农行金华分行向指定账户发放贷款225万元，借款凭证记载年利率7.0725%，逾期利率10.60875%，借款到期日2025年1月29日。此后，杜美君按约还款至2015年11月20日，后未再还款。为此，原告于2016年3月、6月先后从尚格置业的保证金账户扣划款项6笔，即26668.88元、25868.99元、24756.49元、25145.02元、24965.26元与24791.28元，合计152195.92元，用于清偿杜美君逾期未还的2015年12月至2016年5月的6期按揭款本息。另，诉��期间即2016年9月，原告又从尚格置业的保证金账户扣划款项2笔，即25017.45元、25191.41元，合计50208.86元，用于清偿杜美君逾期未还的2016年6月、7月的2期按揭款本息。鉴此，原告变更第二项诉讼请求的金额即截止2016年10月9日，杜美君应归还的借款本金为1998078.78元、利息18873.13元。另查明，2015年9月21日，农行金华江北支行等三家支行整合为农行婺城支行，农行金华江北支行下辖的和信支行划归原告管辖，涉案借款系和信支行的业务。杜美君购买的涉案房产尚未办理交付手续。本院认为：农行金华江北支行与杜美君、尚格置业签订的《个人购房担保借款合同》系各方真实意思表示，合法有效。合同一经签订，对各方均具有约束力。农行金华江北支行已依约委托农行金华分行发放了借款225万元，完成其义务。杜美君理应依约履行按月还款的合同义务。��美君自2015年12月起未按合同约定履行还款义务，原告虽已从尚格置业的保证金账户扣款替其清偿至2016年7月，但至今尚有2016年8、9两月的按揭款逾期未还，杜美君的行为已构成违约，应承担违约责任。基于农行金华江北支行下辖的和信支行经整合已划归原告管辖，相应权利义务由原告依法承受，故原告的诉讼主体资格适格。原告要求解除合同的请求，符合合同约定，本院依法予以支持。被告尚格置业为涉案合同提供保证的事实客观存在，且处于保证期内，应依约承担连带清偿责任。涉案房产系办理抵押权预告登记，农行金华江北支行为预告登记权利人，原告作为抵押权预告登记的权利承继者，享有的是对房产日后办理抵押权的请求权，其并未取得实质性的抵押权。故原告要求对预告登记房产享有优先受偿权的请求，于法无据，本院依法不予支持。涉案借款的借款人���杜美君，黄有新系涉案房产的抵押人，其并非涉案借款的共同借款人或者共同还款人，原告要求黄有新承担共同还款责任的请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除中国农业银行股份有限公司金华江北支行与被告杜美君、浙江尚格置业有限公司签订的编号33020120150009205号《个人购房担保借款合同》；二、被告杜美君于本判决生效之日起七日内归还原告中国农业银行股份有限公司金华经济开发区支行借款本金1998078.78元、���付利息18873.13元（利息已计至2016年10月9日，此后利息按合同约定计至本判决确定履行之日止）；三、被告浙江尚格置业有限公司对上述款项承担连带清偿责任；保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司金华经济开发区支行的其他诉讼请求。案件受理费11552元（已依法减半收取），由被告杜美君、浙江尚格置业有限公司负担，限于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员  陈小玲二〇一六年十月十二日书记员  施 媛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九���三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。