南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2015）栖民初字第2151号原告合肥市龙禹物业管理有限公司南京分公司，住所地江苏省南京市秦淮区大明路266号。负责人王生财，该公司总经理。委托代理人任志胜，江苏法德永衡律师事务所律师。被告张春花，女，1967年3月1日生，汉族。原告合肥市龙禹物业管理有限公司南京分公司（以下简称龙禹公司）与被告张春花物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月8日立案受理后，转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年2月1日公开开庭进行了审理。原告龙禹公司的委托代理人任志胜到庭参加诉讼，被告张春花经本院公告送达出庭传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告龙禹公司诉称，原告是具有物业二级管理资质的物业服务企业，受星晟花园业委会委托，对康桥圣菲小区进行管理。物业服务合同约定，物业管理费按建筑面积每平方米2.5元的标准收取，逾期不交纳的，按每日万分之三的标准收取滞纳金。被告系该小区X栋XXX室业主。原告一直按照约定履行物业管理义务，但被告自2013年9月1日起即开始拖欠物业管理费，导致原告正常运营困难，严重损害了原告及其他业主利益。经原告多次催讨，被告仍拒不支付。为保护原告合法权益，督促被告履行支付物业管理费的义务，特诉至法院，请求判令：1、被告支付2013年9月1日至2015年5月31日的物业费和公摊水电费2368.8元（2.5元/㎡/月，公摊水电费为每月25元）；2、被告按照每日万分之三的标准支付滞纳金至实际支付之日止；3、被告负担诉讼费用。被告张春花既未作出答辩，亦未参加本院庭审。经审理查明，2013年8月29日，星晟花园业主委员会（甲方）和合肥市龙禹物业管理有限公司（乙方）签订《星晟花园物业服务合同》（以下简称原物业合同）。该合同载明甲方选聘乙方对康桥圣菲小区（以下简称案涉小区）提供物业管理服务，合同第三章“服务费用与收取办法”第五条约定的物业管理公共服务费用标准为：花园洋房每月每平方米1.8元、电梯花园洋房每月每平方米1.5元、商业用房每月每平方米2.5元，物业管理公共服务费由乙方每六个月向业主收取一次；第四章“双方权利义务”第十二条约定，乙方向业主和交费义务人收取物业服务费，逾期不交纳的，乙方有权采取公示、收取滞纳金（万分之三/日）等措施依法追缴，直至起诉；第三十四条约定，合同期限自2013年9月1日起至2016年8月31日止。2013年9月1日，星晟花园业主委员会向合肥市龙禹物业管理有限公司出具《关于公摊水电费预收的通知函》，明确表示小区公摊水电费用可参照物业管理合同预收6个月为限，建议每户每月按25-30元预收，半年公示1次，不足部分在公共收益中补贴。被告的物业坐落于本市栖霞区某某路X号X幢XXX室，为商业用房，建筑面积为35.12平方米，产权登记时间为2010年2月8日。原告通过在该物业门口张贴《欠费催缴通知书》方式，向被告催交物业费，但张贴时间不明确。另查明，案涉小区于2013年11月30日上午在社区办公室对小区选聘物业服务企业进行业主投票统计，因参加投票业主总户数未超过半数，包括龙禹公司在内的3家竞聘企业均未当选。龙禹公司预收的公摊水电费尚未与星晟花园业主委员会进行过核算。以上事实，有原告举证的原物业合同、星晟花园业主委员会出具的通知函、房屋登记簿、欠费催缴通知书张贴照片，本院调取的（2015）宁民终字第3304号民事判决书（系本案原告诉案涉小区其他业主主张物业费案）等证据，以及本院开庭笔录在卷佐证，本院予以确认。审理中，原告龙禹公司陈述：案涉小区由龙禹物业南京分公司实际进行管理，且其上级法人公司也同意由南京分公司全权进行管理和收取物业费；与小区业委会签订物业服务合同时，南京分公司营业执照还没有办理下来，故以合肥市龙禹公司的名义与业委会签订物业服务合同。原告龙禹公司还陈述：本次起诉后，原告于2015年12月23日又与星晟花园业主委员会签订了新的物业服务合同（以下简称新物业合同），合同期限自2015年12月23日至2020年12月22日，该合同已经业主大会超过二分之一以上的人数及面积的业主同意，且经当地政府物业办备案登记；该合同第三十五条明确约定了合同的生效日并追溯至2013年9月1日。故主张根据该约定，新物业服务合同效力追溯至2013年9月1日，原物业合同合法有效，原告有权按照原物业合同约定的收费标准主张物业费。为此，原告举证了原告于2015年12月23日与星晟花园业主委员会就案涉小区物业管理服务事宜签订的物业服务合同、该业主委员会于2015年12月23日作出的公告和南京市栖霞区住房和建设局于2016年1月4日出具的物业服务合同备案证明。该物业服务合同第三十四条约定“本合同有效期自2015年12月23日起至2020年12月22日”；第三十五条约定：“甲乙双方在2013年8月29日签订的合同自本合同生效时自动作废。但甲乙双方的权利和义务追溯至2013年9月1日进驻小区之日起。”该合同第三章“服务费用与收取办法”第五条对物业管理公共服务费用标准的约定，与原物业合同约定一致；第四章“双方权利义务”第十二条约定，原告向业主和交费义务人收取物业服务费，逾期不交纳的，原告有权采取公示、收取滞纳金（万分之三/日）等措施依法追缴，直至起诉。该公告载明：2015年12月22日，当地社区、业主委员会、业主和物业公司的代表对小区业主大会选票进行唱票，业主大会同意业主委员会选聘本案原告为案涉小区的“正式、合法的物业服务企业”，同意票占小区总户数的67%，超过双二分之一。该证明载明同意对本案原告提交的新物业合同给予备案。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当由业主共同决定，并且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，原告龙禹公司主张的诉讼请求，基于其方和案涉小区业主委员会于2013年8月29日签订的原物业合同，但业主委员会选聘原告方未经案涉小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，不符合法律规定的强制性条件。后原告于2015年12月23日与案涉小区业主委员会签订了新物业合同，取得了案涉小区超过双二分之一的业主同意。原告依据新物业合同第三十五条约定，主张新物业合同的效力追溯至2013年9月1日，原物业合同合法有效，原告有权按照原物业合同约定的收费标准主张物业服务费。对此意见，本院经审查认为，原告举证的案涉小区业主委员会作出的公告，只是载明了业主同意选聘原告为案涉小区的物业服务企业，并没有追认原物业合同的效力；新物业合同第三十五条只是约定原物业合同同时自动作废，双方的权利义务追溯至2013年9月1日，但新旧物业合同均设单独章节约定了双方权利义务，对物业费收取标准的约定也均单独设于物业合同第三章“服务费用与收取办法”中，可见新物业合同第三十五条并没有明确对收费标准也追溯至原告进驻小区之日。因此，原告此意见依据不足，本院不予采纳；原物业合同的签订不符合法律规定的强制性条件，该合同不能对小区全体业主发生法律效力，所约定的物业服务费收费标准对小区全体业主没有约束力；新物业合同的签订符合法律规定的强制性条件，但所约定的收费标准只能在该合同的有效期内对小区全体业主产生约束力。关于原告龙禹公司主张物业费的请求。考虑到原告实际为案涉小区的环境卫生和业主的财产安全提供了服务，付出了劳动，小区业主事实上获得了原告提供的物业服务，故从公平原则考虑，本院酌定参照原物业合同约定的物业服务费用收费标准的六折，由被告向原告支付物业服务费。关于原告主张的公摊水电费，因公摊水电费系原告向供水、供电部门实际支出的费用，由原告向业主预收，预收标准已由案涉小区业主委员会确定，原告所主张的标准为业主委员会确定的标准的下限，在小区业主委员会未与原告核算前，原告主张被告按业主委员会确定的标准的下限支付，合法有据，本院予以支持。因此，被告应当支付2013年9月1日至2015年5月31日期间的物业服务费为1106.28元（35.12平方米×2.5元/月/㎡×21个月×0.6）；此期间的公摊水电费为525元（25元/月×21个月），共计1631.28元。关于原告龙禹公司主张的滞纳金请求。根据新物业合同第三十五条约定，双方的权利义务追溯至原告进驻小区之日；根据新物业合同第四章“双方权利义务”第十二条约定，业主和交费义务人逾期不交纳物业服务费的，原告有权按每日万分之三收取滞纳金。因此，原告按每日万分之三主张物业服务费滞纳金的请求，合法有据；但因原物业合同对案涉小区业主不发生法律约束力，原告提供的证据又不能证明催交的具体时间，故本院确定被告应承担的滞纳金按每日万分之三计算，从原告本次起诉之日起至被告实际支付之日止。被告张春花经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未作书面答辩和提交证据，视为对其诉讼权利的放弃，依法应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告张春花于本判决生效之日起五日内支付原告合肥市龙禹物业管理有限公司南京分公司2013年9月至2015年5月期间的物业服务费1106.28元、公摊水电费525元，合计1631.28元，并承担滞纳金（以1631.28元为基数，从2015年7月8日起至被告实际支付之日止，按每日万分之三计算）。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费80元，合计130元，由被告张春花负担，于本判决生效之日起五日内直接给付原告。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  程前葆代理审判员  周 娟人民陪审员  杨自金二〇一六年四月十五日书 记 员  郑佳玲