云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 (2016)云2504民初304号 原告章红燕，女，生于1976年2月1日，汉族，公司职员，住昆明市西山区。 原告王岭梅，女，生于1946年10月27日，汉族，退休工人，住昆明市西山区。 二原告委托代理人陈龙娅，云南湖泉律师事务所律师。代理权限：特别授权。 二原告委托代理人刘精阳，云南湖泉律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告云南昆润高鸿投资有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇仕金街**。 法定代表人余镕材，系该公司经理。 委托代理人和晟晟，建纬（昆明）律师事务所律师。代理权限:特别授权。 原告章红燕、王岭梅与被告云南昆润高鸿投资有限公司（以下简称昆润公司）商品房买卖合同纠纷一案。本院于2016年2月1日立案受理后，依法由审判员李丽娜适用简易程序于2016年3月9日公开开庭进行了审理。原告王岭梅及二原告的委托代理人陈龙娅、刘精阳，被告昆润公司的委托代理人和晟晟均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 二原告诉称：2011年9月，在昆明房交会时，二原告看见被告在房价会上宣传出售投资返租酒店式公寓，被告宣传“一经投资，终身受益，每年享受不低于8%的投资回报率”，并承诺购房后由被告方负责承租，保证每年不低于8%的租金收益，租赁合同三年一签无投资风险。经考虑后，二原告于2011年10月1日向被告购买了弥勒县“财富新天地文化旅游综合建设项目”第一期湖泉湾Ⅰ号投资返租酒店式公寓第5幢第7层06号房，双方签订了《商品房购销合同》（湖销住第5-706），合同就购房价格、付款方式、产权登记、违约责任等做出了明确约定。此后，二原告按照合同约定向被告支付了购房款，并交清了契税、配套费、维修基金、产权代办费等费用。之后，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，将上述房屋租赁给被告，租期为2013年1月1日至2015年12月31日。2013年1月18日，被告退还了因房屋实测面积与合同约定的预售建筑面积的差价1521元。依据原、被告双方签订的《商品房购销合同》，被告应在90个工作日内向产权登记机关代为申请办理房屋产权登记手续，但被告却没有及时履行合同义务。2015年12月，在双方签订的《房屋租赁合同》租期即将届满时，被告告知原告租期届满后不再续租。原告认为，其向被告购买的房屋属于投资返租酒店式公寓，房价高于当地本小区民用住宅，原告购买此房屋的目的是用于商业投资，如今，被告拒绝续租及尚未为原告办理房屋产权登记手续的违约行为，给原告造成了重大的经济损失。为此，原告特向法院起诉，请人民法院依法判令：1.依法解除原、被告签订的《商品房购销合同》（湖销住第5-706）；2.判令被告及时返还原告购房款386744元，房产证、土地证代办费800元，配套费3060元，契税11602.32元，维修基金2796.75元，合计人民币405003.07元；3.判令被告向原告支付自逾期办证之日至原告起诉之日的迟延履行违约金66825.51元；4.案件受理费由被告承担。 被告辩称：1.原、被告签订的《商品房购销合同》合法有效，依法应当保护并继续履行，不应解除。该合同是双方在公平、自愿的情况下签订，也不存在违背国家法律法规而无效或者其他应当撤销的情形，合同的主要权利义务已经得到实现。且根据原、被告签订的《商品房购销合同》和《房屋租赁合同》的约定，被告交付房屋及办理房屋产权证书的期限应当从租赁期限届满之日起开始计算。现房屋产权登记手续并非不能办理，且房屋产权登记手续未能及时办理也并非被告单方面造成的。2.原告的诉讼请求第三项不应合并在本案中处理，原告起诉要求解除合同，但诉讼请求第三项并非建立在合同解除的基础上，该项诉讼请求应另行处理。综上，原告的诉讼请求均不能成立，请法院依法驳回。 综合诉、辩主张，本案的争议焦点是：1.本案房屋产权证迟延办理的原因是什么？2.双方签订的《商品房购销合同》是否应予解除及返还原告已经支付的购房款及其他费用？3.原告的第三项诉讼请求是否应该合并在本案中审理？ 针对争议焦点，二原告为证实其主张的事实和支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料： 1.《商品房购销合同》复印件、《商品房购销合同》补充协议复印件各1份，《房屋租赁合同》复印件、《湖景酒店公寓业主免费入住优惠协议》复印件各1份，欲证实原、被告于2011年10月1日签订的《商品房购销合同》合法有效，该合同第十二条就产权登记做出了明确约定，但被告至今没有按合同约定履行办理房屋落户手续的义务；原、被告于2011年10月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效，约定的租期为2013年1月1日起至2015年12月31日止，租期届满后，被告拒绝与原告续租；原告所购买房屋属于投资返租酒店式公寓。房屋设计格局及装饰装修为酒店标准。 2.发票联2份，欲证实2011年10月1日原告将购房款388265元一次性全额支付给被告，2013年1月18日被告退还原告建筑面积与实测面积房款差价1521元。 3.发票联1份、收据2份，欲证实2013年1月1日，原告向被告交清维修基金、代收契税14399.07元；2013年1月1日，原告向被告交配套费3060元，房产证、土地证办证费800元，被告于2013年1月18日补发配套费3060元发票、于2013年1月25日补发土地证办证费800元收据。 4.《房屋所有权登记申请书》、《弥勒县房屋共有权确认书》、《产权协议》、《承诺》、《委托书》各1份（均为复印件），欲证实2013年1月1日原、被告双方交接房屋时，原告已经依据《商品房购销合同》第十二条办理完原告方的义务，但代办方弥勒市福源房地产经纪公司要求原告将办理时间空出。 5.录音20份，欲证实原告向被告购买的5-706号房屋属于投资返租酒店式公寓；被告工作人员认可购房时告知返租业主可以长期续租的事实，且称缓冲期后继续租赁房屋，但租期届满，被告拒绝与原告续租，却与部分业主续租；原告于2013年1月将所有手续办齐，此后多次催促被告办理房产证，但被告及代办方一直以各种理由推托，代办方工作人员称2014年年底才开始办证，且现在办理的名单中仍然没有原告；代办方工作人员告知原告律师系被告代收原告契税后，尚未报地税局审批等原因导致其无法为原告办证；弥勒市房管所工作人员向原告律师陈述至今尚未收到原告方办理房产证的材料。 6.《律师函》、《送达回证》复印件各1份，欲证实2016年1月12日。原告委托云南湖泉律师事务所向被告发律师函，提出解除与被告签订的《商品房购销合同》，并由被告及时返还购房款386744元及承担违约责任；律师函要求被告三个工作日内回函云南湖泉律师事务所，但被告收函后未作出任何答复。 7.被告宣传资料复印件10份，欲证实原告向被告所购买的房屋属于投资返租酒店式公寓；被告宣传湖泉湾I号项目入围“最具投资潜力楼盘”，每年返租8%，首次返租三年，确保原告收益无忧，但首次返租期满被告却拒绝续租，构成严重违约。其中说明该组证据材料是原告从网站上下载及从图书馆照的。 8.《证明书》2份、证明人身份证复印件2份，《商品购销合同》复印件1份，欲证实原告向被告所购买的房屋属于投资返租酒店式公寓；原告及其他业主在购房时，被告宣传长期与购房业主签订房屋返租协议，保证每年返还购房款8%的收益，首次返租三年，到期续签，确保原告收益无忧，但首次返租期满被告却拒绝续租，构成严重违约；被告至今未为原告等业主办理房屋权证，构成严重违约。 经质证，被告对二原告提交的证据1，真实性、合法性、关联性均无异议，对证明目的有异议，不能证实租期届满后，被告拒绝与原告续租的事实；证据2，无异议；证据3，对发票联及配套费收据的真实性、合法性、关联性无异议，对金额为800元的收据的真实性无异议，对关联性及证明力有异议，该费用不是被告收取的，与本案无关；证据4，对真实性、合法性、关联性均有异议，该组证据材料都是复印件，且与被告无关；证据5，对真实性、合法性、关联性及证明力均有异议，认为录音系原告单方制作，无法确定录音中对话人的身份及录音时间、录音地点，且录音中未提及本案涉诉的商品房，不能证实原告欲证事实；证据6，对真实性、合法性、关联性均有异议，该组证据材料系原告单方制作，不能证实原告欲证事实；证据7，对真实性、合法性、关联性均有异议，认为证据材料都是复印件及打印的照片，来源无法查明，且证据材料均属于媒体报道，并非被告房屋销售的承诺；证据8，对真实性、合法性、关联性均有异议，认为该组证据材料属于证人证言，证人未到庭作证，不符合证据的要求。 被告为反驳二原告的诉讼请求和支持其辩解的事实，向本院提交了如下证据材料： 1.《商品房购销合同》复印件、《房屋租赁合同》复印件各1份，《电子银行转账凭证》复印件3份、《租赁收条》复印件2份，欲证实原、被告双方签订的合同，已经明确约定双方的权利、义务，被告已经按约定支付原告三年的租金。原告放弃追究被告逾期交房的违约责任。 2.弥勒市福源房地产经纪有限公司出具的湖泉湾Ⅰ号3户业主交材料情况1份，欲证实原告已将办理房产证需要的材料取走。 3.房屋产权证1份，欲证实原告的房权证已经办理完毕。 经质证，二原告对被告提交的证据1，真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为本案中原告并未要求被告承担逾期交房的违约责任；证据2，对真实性、合法性、关联性均有异议，材料中记载的原告交材料的时间不是事实，被告没有通知过原告交发票，原告退材料时已经超过合同约定的办理产权证的时间；证据3，对真实性无异议，对证明力有异议，被告提交房产证不能掩盖被告违约的事实，且房产证的办理时间是在原告起诉以后、开庭的当天。 经举证、质证，本院认为：二原告提交的证据1，系原、被告双方签订的合同，能证实双方签订合同及合同约定的内容，但不能证实被告拒绝与原告续租的事实，采信该证据能证实的上述事实；证据2，被告无异议，能证实二原告欲证事实，予以采信；证据3，发票联及配套费收据被告无异议，能证实原告欲证事实，予以采信，对金额为800元的收据，被告有异议，且该收据的收款人并非本案被告，不予采信；证据4，能与被告提交的证据2相互印证，证实原、被告委托弥勒市福源房地产经纪公司办理房屋产权登记手续及办证期间原告提交材料的事实，采信该证据能证实的上述事实；证据5，录音系原告单方制作，录音时间、录音地点及录音中进行陈述的人员的身份均无法确认，被告有异议，不予采信；证据6，系原告单方制作，且无其他证据证实该律师函已送达给被告，被告方有异议，不予采信；证据7，均为复印件，且无其他证据相印证，被告有异议，不予采信；证据8，两份证明书所记载的内容完全一致，商品房购销合同系复印件，且证人未到庭接受法庭质询，被告有异议，不予采信。被告提交的证据1，系原、被告双方签订的合同及双方支付款项的凭据，能证实被告欲证事实，予以采信；证据2，情况说明中载明的是原告交、退材料等的情况，不能证实被告欲证事实，不予采信；证据3，系房产登记管理部门出具，能证实原告购买的房屋在2016年3月9日已经办理房产登记手续的事实，予以采信。 根据庭审、举证、质证和认证，本院确认如下法律事实：二原告系母女关系，被告系依法注册登记的有限责任公司，其投资开发了弥勒县“财富新天地文化旅游综合建设项目”第一期商品房。2011年10月1日，二原告与被告签订了《商品房购销合同》（湖销住第5-706），约定二原告向被告购买弥勒县“财富新天地文化旅游综合建设项目”第一期5幢706号房屋，房价为人民币388265元，购房款于2011年10月1日前一次性付清，房屋交付时间为2012年12月30日前，合同还就双方的违约责任等事项做出了约定。2011年10月1日，二原告另行与被告签订了《房屋租赁合同》，约定将二原告购买的弥勒县“财富新天地文化旅游综合建设项目”第一期5幢706号房屋出租给被告管理使用，租期为2013年1月1日至2015年12月31日，租金为二原告所购房屋价款的8%。合同签订当日，二原告将购房款388265元一次性交付给被告，2013年1月18日，被告退还了原告商品房预售建筑面积与实测面积的差价1521元，二原告实际支付的购房款为386744元。此外，二原告交纳了该房屋的契税、配套费、维修基金等费用。被告按照双方签订的《房屋租赁合同》的约定支付了二原告2013年1月1日至2015年12月31日的租金。2016年1月1日至今，该房屋由二原告管理使用。 另查明，二原告与被告签订《商品房购销合同》后，双方共同委托弥勒市福源房地产经纪公司为二原告购买的房屋办理产权登记手续。弥勒市住房和城乡建设局于2016年3月9日为二原告购买的弥勒市弥阳镇西区生态园以东湖泉湾Ⅰ号5-706号房屋办理了房屋所有权证，证号：弥勒市房权证[2016]字第XXX号。 本院认为，二原告与被告签订的《商品房购销合同》，系双方协商自愿签订，未违反法律的强制性规定，合同是合法有效的。合同签订后，二原告与被告共同委托弥勒市福源房地产经纪公司办理房屋产权登记手续，自委托合同签订后，办理房屋产权登记手续的义务由弥勒市福源房地产经纪公司承担，现原告主张逾期办理房屋产权登记手续的责任在被告，未提供充分的证据证实，其主张不予支持。原告主张因被告逾期办证及二原告购买房屋用于租赁的合同目的不能实现，要求解除双方签订的《商品房购销合同》。本案中，双方签订《商品房购销合同》后，二原告按照合同约定支付了购房款及其他费用，并取得了该房屋2016年1月1日前的租金收益，且被告及弥勒市福源房地产经纪公司在诉讼期间已经完善了办理房屋产权登记的手续，取得房屋所有权证，双方的合同目的均已实现；且二原告与被告签订的《商品房购销合同》及《房屋租赁合同》中，均未明确约定二原告购买的房屋由被告长期租赁，对于房屋是否续租应由双方当事人自行协商确定。现原告主张解除双方签订的《商品房销售合同》，无事实及法律依据，不予支持。二原告主张由被告支付逾期办证的迟延履行违约金，该诉请与本案属同一法律事实，应合并在本案中处理，但双方当事人在《商品房购销合同》中就逾期办证的违约责任并未进行约定，原告的主张无事实依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告章红燕、王岭梅的诉讼请求。 案件受理费4189元，由原告章红燕、王岭梅承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期间届满后法律规定的期间内向本院申请强制执行，申请强制执行的期间为二年。 审判员  李丽娜 二〇一六年四月五日 书记员  白金行