重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0233民初284号原告重庆伟航物业管理有限公司，住所地忠县忠州镇新华支路19号负一楼，组织机构代码68145668-6。法定代表人谢玲，该公司总经理。委托代理人易森勇，重庆市忠县东溪法律服务所法律工作者。委托代理人姚兴兰，女，该公司职工。被告王顺林，男，1976年6月12日出生，汉族，住忠县。委托代理人成双英（系王顺林之妻），1981年10月13日出生，汉族。原告重庆伟航物业管理有限公司与被告王顺林物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月15日受理后，依法由审判员付荣慧独任审判，适用简易程序于2016年2月1日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人谢玲、委托代理人易森勇、姚兴兰，被告王顺林的委托代理人成双英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年12月22日，原告与重庆市澜凯房地产开发有限公司签订《物业管理合同》，约定原告从2011年12月22日开始在某小区实施物业管理服务，其中住宅物业管理服务费的收费标准为按建筑面积每月0.85元/平方米。合同签订后，原告依照合同约定履行了相关义务。被告系某小区业主，在接受了原告提供的物业管理服务后，却未支付从2013年3月至2015年10月的物业服务费及公摊费等共计3020元。原告多次催收，被告均以种种理由拒绝支付。诉请判令：1、被告支付从2013年3月至2015年10月的物业服务费2790元及公摊费230元，共计3020元；2、被告承担本案诉讼费用。被告辩称，一、原告未依照物业合同约定提供物业服务，存在如下违约行为：1、未经小区业主同意，将小区物业公共使用区域出租、出借，未加管理和制止；2、不履行小区安全保卫义务。原告公司的保安人数不足，且多为60岁以上的老人，无法尽到安保义务；小区未实行封闭管理，小区保安、门禁卡等形同虚设，偷盗事件时有发生，给小区业主造成了安全隐患和经济损失；3、小区管理混乱，清洁卫生差，花草不养护，垃圾乱倒乱扔，严重影响被告生活；4、服务意识差，不履行维护公共设施的义务。如4号楼电梯故障，原告以少数业主不交物业费为由，强行关停，久拖不修；楼道照明灯损坏，原告不及时更换；5、原告的不管理不作为导致少数业主违反装修规定，影响全体业主的房屋使用安全；6、被告所居住的3号楼出现漏水，原告至今未查出漏水原因，反而将被告及相邻楼层的地砖打坏，至今未赔偿；二、被告主张先履行抗辩权，在原告纠正其违约行为前，被告有权拒绝支付物业费用；三、被告并未聘请原告作为某小区的物业服务企业，双方不存在物业服务合同关系；综上，请求驳回原告的诉讼请求，原告应针对以上违约行为进行整改并公告全体业主。经审理查明，重庆市澜凯房地产开发有限公司系忠县某小区住宅小区的建设单位。2011年12月1日，重庆市澜凯房地产开发有限公司制定《澜凯星都业主临时管理规约》，就某小区物业的使用、管理、维护、业主的共同利益及违约责任事项等作出了规定。2011年12月26日，原告与重庆市澜凯房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：重庆市澜凯房地产开发有限公司选聘原告对忠县某小区实施前期物业管理服务；服务期限为三年，从2011年12月22日起至2014年12月21日止，合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，重庆市澜凯房地产开发有限公司与原告应就延长本合同期限达成协议，未达成协议的，双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，重庆市澜凯房地产开发有限公司在此期间有权选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同；物业服务费用实行包干制，物业服务费用的标准为按建筑面积计算，其中住宅为0.85元/平方米.月，业主或物业使用人应在每月10日内履行支付义务；原告提供物业服务的主要内容包括物业共用部位的维护、保养和管理、物业共用设施设备的维护、保养、运行和管理、公用绿地、花木、建筑物品等的养护与管理、公共场所和房屋共用部位的清洁卫生、交通与车辆停放秩序的管理、物业档案资料管理等多项内容。双方还就物业服务质量、双方的权利义务、物业管理用房、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告依约在某小区提供物业管理服务。合同约定的服务期限届满后，因某小区的业主委员会尚未成立，重庆市澜凯房地产开发有限公司与原告遂于2015年1月10日签订《补充协议》，约定：原告在某小区提供物业服务的期限延长三年，从2014年12月22日起至2017年12月21日止，在此期间，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，补充协议终止；双方继续履行前期物业服务合同约定的其他内容。之后，原告依照补充协议的约定，继续在某小区提供物业管理服务。被告系某小区的业主，其每月应支付的物业服务费为87.20元。被告从2013年3月至2015年10月，未向原告支付物业服务费87.20元/月32月=2790元、公摊费230元，共计3020元。原告催收无果，遂诉至本院。另查明，某小区至今尚未成立业主委员会。上述事实，有原、被告及其委托代理人在庭审中的陈述以及原告提供的：《前期物业服务合同》、《补充协议》、《澜凯星都业主临时管理规约》、忠县综合行政执法局（2015）56号文件、忠县忠州街道办事处于2015年5月14日作出的《安全隐患整改通知书》、原告制作的澜凯星都电梯运行记录本、保安值班交接班记录表及巡逻签到表、业主来电来访登记表、原告支付公摊费用的发票等证据材料在案佐证，本院予以确认。本院根据原、被告的诉、辩称意见及其提供的证据材料和确认的事实，对本案争议问题作如下综合分析认定：关于原、被告是否存在物业服务合同关系的问题。本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，因重庆市澜凯房地产开发有限公司系某小区的建设单位，其与原告签订的前期物业服务合同以及物业服务合同约定的服务期限届满后，双方就延长原告的服务期限而签订的补充协议，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，故合法有效。被告系该小区业主，原告与重庆市澜凯房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同和补充协议对被告具有约束力。被告抗辩其与原告没有物业服务合同关系，不符合上述法律规定，本院不予采信。关于原告是否依约履行物业服务义务的问题。本院认为，在原告与重庆市澜凯房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同中，重庆市澜凯房地产开发有限公司委托原告提供的物业服务内容包括物业共用部位的维护、保养和管理、物业共用设施设备的维护保养运行和管理、公用绿地、花木、建筑物品等的养护与管理、公共场所和房屋共用部位的清洁卫生、交通与车辆停放秩序的管理、物业档案资料管理等全方面的综合服务。原告为证实其已依照合同约定履行了物业服务义务，提供了忠县综合行政执法局（2015）56号文件、忠县某街道办事处作出的《安全隐患整改通知书》、电梯运行记录本、保安值班交接班记录表及巡逻签到表、业主来电来访登记表等证据材料。上述证据材料来源合法、内容真实，本院予以采信。原告主张其依约履行合同义务的事实成立，本院予以支持。被告抗辩原告未履行物业服务义务，但未提供证据加以证实。因为，物业管理是一个阶段性的工作，周到的服务是每个小区业主的共同希望，物业服务企业应当在合同约定的权利义务的基础上，不断提升物业服务水平，作为小区业主也应当从大局出发，对物业企业的工作给予理解和支持，共同维护小区的利益。被告不能在接受原告提供的物业服务后，又以原告在履行合同约定的部分义务时存在瑕疵为由，拒绝支付物业服务费用。综上，被告的抗辩原告未履行物业服务的意见不能成立，本院不予采信。关于被告能否履行先抗辩权的问题。本院认为，被告抗辩依照合同法之相关规定，由于原告应先履行物业服务义务，而原告未履行相关义务，故被告可以履行抗辩权，有权拒绝原告要求其支付物业服务费的请求。虽然原告在履行物业服务义务的过程中存在瑕疵，但被告不能以原告在履行合同中存在瑕疵而否定原告已经履行的物业服务义务。综上，因原告已依约履行物业服务义务，故被告不能行使抗辩权。综上所述，原告与重庆市澜凯房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同及补充协议合法有效，原告及被告应当依照合同约定全面履行自己的义务。因原告已依约履行相关义务，故被告应当依约支付物业服务费。因双方对被告尚欠物业服务费及公摊费共计3020元无异议，故原告的诉讼请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第二条、第七条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定、判决如下：被告王顺林在本判决生效之日起十日内向原告重庆伟航物业管理有限公司支付物业服务费2790元、公摊费230元，共计3020元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告王顺林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期满内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年，自本判决确定的履行期间的最后一日起计算。审判员  付荣慧二〇一六年四月十四日书记员  王俊力