广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0103民初2468号原告：邝凤秀，住广州市荔湾区。委托代理人：朱兆莙，住广州市荔湾区。被告：广州市国商大厦开发有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：潘维曦。原告邝凤秀诉被告广州市国商大厦开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邝凤秀的委托代理人朱兆莙到庭参加诉讼，被告广州市国商大厦开发有限公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邝凤秀诉称:1998年5月12日，原告与被告签订《房地产预售契约》，向被告购买新中国大厦三十三层3302号公寓。同日，双方签订《租赁合约》，原告把公寓出租给被告使用，租期从1999年12月31日起到2001年12月30日止。被告需每年支付租金港币73165.62元（即人民币80116.35元）。被告逾期交租，需向原告缴交逾期每天1‰的滞纳金。契约和协议书签订后，原告将购买的公寓交付被告使用。《租赁合约》签订后，原告依照合约约定已将公寓出租给被告使用。《房地产预售契约》签订后，原告依照合同约定已向被告支付了楼款合共人民币279076.78元：1、人民币224326.78元（注港币204864.64元×1.095）；2、原告与被告于1997年12月27日在《新中国豪庭“送五万家私”“车位免租二年”登记表》上双方签名确认可从楼价中扣除原告所获赠送的家私折换成现金54750元。但被告从2000年3月30日至2002年3月30日没有支付相应的租金给原告、从2001年12月30日开始《租赁合约》的租期届满后至今没有将该公寓交付给原告使用也没有支付相应的租金给原告，逾期支付相应的租金合共7720天。原告在这期间不断通过寄递邮件、电话到被告公司面谈、在荔湾法院【2007】荔法执字第04158号将新中国大厦全幢解封后按其要求递了申诉资料、于2013年至2015年曾提出诉讼【2013】穗荔法民三初字第811号等等的形式向被告追讨租金及要求交还公寓给原告使用。综上所述，原告起诉要求:一、判令被告支付1999年12月31日至2016年3月30日的租金给原告人民币453620.28元；被告支付2000年3月30日至2016年3月30日的滞纳金给原告人民币453620.28元（不超过应收的租金）。在交付公寓给原告使用前仍应继续支付租金及其滞纳金。二、判令被告支付给原告的租金抵销原告购买公寓的购楼款人民币453620.28元。三、全部诉讼费用由被告支付。被告广州市国商大厦开发有限公司没有到庭答辩。经审理查明:1998年5月12日，原告与被告签订《房地产预售契约》，约定原告向被告预购广州新中国大厦第二十三层3302号房地产，成交价格为港币731656.25元。付款方式：买方签署《认购书》时交付临时定金5万元；买方须于签署《认购书》后14天前即1998年5月12日前付楼价款10%即73166元（含定金）；楼价余款分五十期（五十个月）支付，每期支付楼价的1.8%，须于每月的12日前支付。同日，原、被告签订关于涉案公寓的《租赁合约》，约定原告将涉案公寓出租给被告作营业使用，租期从1999年12月31日至2001年12月30日止；每年租金为楼价的10%即港币73165.62元，分四期付款（每三个月为一期，第三个月底前付清，每月租金为港币6097.14元折算为人民币6676.36元）；如被告逾期交租，除补交租金外，还需向原告缴交逾期每天千分之一的滞纳金。签订《房地产预售契约》后，原告共向被告支付购房款人民币279076.4元（含赠送家私折换成现金54750元及原告购买被告其他楼屋商铺的返租金7591.89元，汇率均按1：1.095）。《房地产预售契约》于1998年8月21日在广州市房地产交易所办理预售契约监证登记。2013年原告以广州市国商大厦开发有限公司、广东金穗丰实业有限公司没有履行《房地产预售契约》将上述房屋交付原告使用为由，起诉要求上述两被告支付2000年1月1日起的逾期交楼违约金等。案件经本院审理认为：《房地产预售契约》约定广州市国商大厦开发有限公司应履行向原告交付涉案房屋的义务，但由于双方已就涉案房屋签订《租赁合约》，并约定租期和租金标准，可见双方之间已建立了租赁合同法律关系。原告作为出租方在将涉案房屋出租给广州市国商大厦开发有限公司的同时应视为原告已接收涉案房屋使用。至于广州市国商大厦开发有限公司有否向原告支付租金及其租期届满后被告有否将上述房屋交回给原告使用或者该房屋是否由第三人占用，属于租赁或者物权法律关系范畴，原告可寻求其他法律途径解决。本院据此于2014年9月26日作出（2013）穗荔法民三初字第811号民事判决书，判决驳回原告全部诉讼请求。该案于2014年12月30日发生法律效力。在庭审中，快递单据证实原告及委托鋆悦公司向被告追讨租金、滞纳金快递的证据。原告确认在《房地产预售契约》和《租赁合约》中约定以人民币1.095元折算1港元计算，涉案房屋的月租金以其所缴交房款人民币279076.4元的10%作为年租金除以12个月（即月租金2325.64元）计算。由于被告缺席，对此没有提供反证。本院认为:原、被告通过签订《租赁合约》确立了关于涉案公寓的租赁关系后，被告应依协议约定向原告支付租期内及未交还涉案公寓的租金。结合本院（2013）穗荔法民三初字第811号民事判决书中原告的起诉、庭审陈述和本案原告的的起诉、庭审陈述及相关原告追讨函件，可认定被告自1999年12月31日起至今没有向原告支付租金，被告违反了《租赁合约》约定。原告要求被告支付自1999年12月31日起至2001年12月31日止的租金、滞纳金以及《租赁合约》期满后没有交还涉案房屋，参照《租赁合约》约定的月租金2325.64元标准要求被告继续支付租金、滞纳金的请求合法合理，本院予以支持。对于原告要求被告支付给原告的租金抵销原告购买涉案房屋的购楼款人民币453620.28元的诉讼请求。因被告没有到庭对原告本诉讼请求作出明确表示是否同意抵销，原告也不能提供被告同意抵销的证据予以证实。故原告本诉讼请求，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由没有到庭应诉，本院依法作出缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广州市国商大厦开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内支付自1999年12月31日起至本判决发生法律效力之日止的租金（租金按每月人民币2325.64元计算）给原告邝凤秀。二、被告广州市国商大厦开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告邝凤秀支付滞纳金（滞纳金分期计算，租金自1999年12月31日至本判决发生法律效力之日止以每三个月为一期，每期滞纳金以拖欠当期租金额为本金（即6976.92元），按逾期每日1‰标准，从下期的首月1日计算至清偿该期租金之日止，每期滞纳金以不超过该期租金本金为限）。三、驳回原告邝凤秀其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理17048元，由被告广州市国商大厦开发有限公司负担11365元，原告邝凤秀负担5683元。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长 张 浩审判员 侯炜邦审判员 林惠卿二〇一六年十月三十一日书记员 谢绮雯黄佩仪