陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书（2016)陕0802民初5893号原告某某市社会福利院法定代表人李付林，系该院院长。委托代理人乔娟，该院职工。委托代理人林茂盛，系该院法律顾问。被告榆林市某某区中瑞酒店有限公司法定代表人郭根焕，该公司经理。委托代理人杨鹏亮，陕西富能律师事务所律师。原告榆林市福利院与被告榆林市某某区中瑞酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年8月23日、2016年10月8日两次公开开庭进行了审理。原告榆林市福利院法定代表人李付林及委托代理人乔娟、林茂盛、被告榆林市某某区中瑞酒店有限公司法定代表人郭根焕及委托代理人杨鹏亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告榆林市福利院向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告签订的房屋租赁合同；2、依法判令被告立即支付拖欠原告房款1882500元；3、依法判令被告承担违约金20万元，并腾交租赁房屋；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年12月30日，原告榆林市福利院与被告榆林市某某区中瑞酒店有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将部分办公楼租赁给被告经营使用，租赁期限2011年12月31日至2017年12月31日，年租金99万元（第一年77万元），每年11月30日前交付租金，如一方违约向对方承担20万元违约金。该合同履行至2014年后，被告共欠原告2014年度租赁费48万元、2015年租赁费99万元及2016年产生租金，共欠房屋租赁费188.25万余元。为此，原告提起诉讼，向法院提出前述诉讼请求。被告榆林市某某区中瑞酒店有限公司承认与原告签订房屋租赁合同的事实，但认为，在房屋租赁过程中原告存在违约事项：其一，被告租赁原告房屋后经营酒店，而原告不按当时约定让其员工上下班从楼的西面楼梯通行，而通行于被告所租的东面酒店大厅，严重被告酒店经营，致使被告不得已将酒店大厅由楼东侧改在楼的前面（拆除了两间门面房）重新装饰酒店大厅，装修花费32.42万元，加之两间门面房租赁费损失16.5万元，被告共计损失48.92万元。其二，根据原被告签订的《房屋租赁合同》约定：甲方（原告）将办公楼一楼部分，二、三、四楼及电梯一部、建筑面积2900平方米租赁给乙方（被告），但原告实际占去所出租的西楼梯96平方米，一楼三间门面房180平方米、东大厅30平方米，共306平方米，原告每年多收被告费用10.4346万元（年租金99万元÷2900平方米×306平方米），到现在共多收被告房租46.9557万元（10.4346万元×4年6个月）。其三，2014年5月至2015年5月，被告将酒店2楼西段11间房屋年租金20万元租赁给榆阳区处非办，在租期届满准备续订合同时，由于原告方领导向处非办提出处非办人多车多，影响福利院工作的意见，使被告与处非办未能续签合同，造成被告82万元的合同损失。其四，根据《房屋租赁合同》约定，原被告各负担各自费用，但自合同签订以来，被告负担了包含原告的所有电费。其五，根据《房屋租赁合同》约定，电梯属于租赁标的物，但现在电梯基本属于原告员工占有使用，不仅增加了被告电费支出，而且被告每年支出两万多元电梯维修费，共计4.41665万元（8.8333万元÷2万元），应由原告承担。其六，被告2012年交纳房租99万元，2014年交纳房租55万元，原告诉讼中只承认2012年交纳房款77万元，2014年拖欠48万元，原告计算不实部分应与扣除。另由于原告的行为给被告造成间接损失，应由被告补偿，具体有：1、根据《房屋租赁合同》约定，原告“应对设备做到三通（户内上下水、照明电）以保证乙方安全使用”，但就点上下水一直不通。2、原告工作单位管理混乱，门卫多次与他人打架、甚至拿刀捅人，影响被告酒店经营。3、原告多次封锁消防通道，致消防部门检查时多次对原告进行处罚。另根据“情势变更”原则，现在房租行情下降，原告应当减收被告房租，以维持合同继续履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案对以下事实和证据产生争议、异议，本院认定如下：庭审中原告撤回本案第一项诉讼请求和第三项诉讼请求中关于“腾房”的请求，本院依法予以准许。对被告庭审中提出答辩意见一：“原告违约占用所出租给被告的门面”。根据常理，酒店大厅人多并不影响酒店经营，反而能够招揽客源，显示酒店活力，能更好的带动酒店经营，即被告的答辩意见不是其更改酒店大厅的直接原因，故对该答辩意见本院不予采纳；对答辩意见二：“原告违约占用西楼梯和整体楼面”，因原、被告《房屋租赁合同》约定：“甲方（原告）将办公楼一楼部分，二、三、四楼及电梯一部、建筑面积2900平方米租赁给乙方（被告）”，可以说明原、被告对一楼的租赁只是部分租赁，但没有具体明确租赁标的物，属合同约定不明，应由原、被告进一步协商，被告以原告实际占去所出租的一楼三间门面房180平方米的答辩意见，本院不作处理。对西楼梯96平方米，因被告庭审中陈述：“合同签订时原、被告约定电梯由酒店使用，西楼梯为原告员工使用，而原告员工不走楼梯只使用酒店电梯，严重影响酒店经营”的事实，可以说明西楼梯非合同约定租赁标的物，故不存在原告占用租赁物的事实。对东大厅30平方米，同本院对答辩意见一的认定意见，本院不予认定。对答辩意见三：“原告侵占被告的经营自主权”，因被告与榆阳区处非办签订的《房屋租赁合同协议》性质属于对部分租赁物转租，根据合同约定及相关法律规定，应当经得出租人同意，且庭审中被告未提供证据证明被告与榆阳区处非办未能继续签订合同的直接原因，故对该答辩意见本院不予采纳。对答辩意见四：“原告拖欠被告电费”，被告未提供证据证明，本院依法不予采纳。对答辩意见五：“原告拖欠被告电梯费”，因原告认可使用被告所承租的电梯，产生的电梯维修、保养等费用应由原、被告各半负担。对答辩意见六：“原告多收被告房租”，因被告无证据提供，本院依法不予采纳。对被告所述的间接损失、“情势变更”事项，于法无据，本院依法不予采纳。对庭审中被告提供证据除电梯维修保养合同一份、收据12支，共计9万元，原告主张88333元，系其对部分权利的放弃，本院依法予以支持88333元，其他证据，无事实根据，原告又不认可，本院依法不予认定。本院认为，原告某某市社会福利院与原西安力文装饰有限公司榆林分公司后变更为被告榆林市某某区中瑞酒店有限公司签订《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，内容不违反国家法律、行政法规的效力性、强制性规定，为有效合同。双方均应恪守并严格履行。合同签订后，原告依约履行了房屋交付义务，被告未按约定支付租金，其行为构成违约。对原告诉讼请求：被告支付拖欠租金1882500元（至2016年5月底）。因原告在诉讼过程中撤回解除租赁合同的诉讼请求，要求被告按合同约定继续履行合同，故被告依法应支付拖欠租金和按约每年11月30日前交付租金（即交付2016年全年租金）。对产生电梯维修、保养费88333元，因租赁合同约定电梯为原告出租标的物，而原、被告均实际使用电梯，故产生的费用88333元原、被告各半承担。对原告主张的违约金2万元，因被告承担继续履行、支付拖欠租金的义务，且原、被告各存在违约事实，故本院对该项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原、被告之间签订的租赁合同有效，继续履行。二、本判决生效后十日内，由被告支付原告拖欠租金147万元和2016年度租金99万元（扣除原告应当负担的44166.50元），共计支付2415833.50元。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20460元，由被告榆林市某某区中瑞酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审 判 长  谢利军审 判 员  蔡 伦人民陪审员  鱼海波二〇一六年十月十六日书 记 员  曹彦强