北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0108民初24096号原告：深圳市金地物业管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区建国路91号6号楼2层201室。负责人：闫智广，总经理。委托诉讼代理人：张红梅，女，北京金地格林物业管理有限公司法务经理，住公司宿舍。委托诉讼代理人：吴伟慧，女，北京金地格林物业管理有限公司项目行政内勤，住公司宿舍。被告：张远洋，男，1990年4月18日出生。委托诉讼代理人：张宇峰（张远洋之父），北京航天佳捷计算机技术有限公司总经理，住北京市海淀区。原告深圳市金地物业管理有限公司北京分公司（以下简称金地物业公司）与被告张远洋物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金地物业公司之委托诉讼代理人张红梅、吴伟慧，被告张远洋之委托诉讼代理人张宇峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金地物业公司向本院提出诉讼请求：1.张远洋向我公司支付2013年8月1日至2013年12月28日的物业费9782.28元、2013年10月1日至2014年12月31日的滞纳金1967.87元，共计11750.15元；2.诉讼费张远洋负担。事实和理由：2009年5月，张远洋与深圳市金地物业管理有限公司北京分公司签订《前期物业管理服务协议》，签订合同后我公司向自在香山小区全体业主提供了优质的物业服务，但张远洋以各种借口拖欠物业费。张远洋辩称，不同意金地物业公司的诉讼请求。金地物业公司要求交纳的月份有问题，没有交纳的物业费时间应该是9月1日至12月31日。我没有交纳物业费是因为金地物业公司管理不善，给我造成损失，金地物业公司承诺免除此时间段的物业费，物业管理不善给我造成损失有物业公司人员的保证书为证。金地物业公司在2014年以来，两年多没有对物业费进行催交，其请求已经超过两年诉讼时效。且因为金地物业公司的原因造成了雨水倒灌等情况，在2013年5月份因为需要维修室外一个管道，物业将我方门前挖了一个渗坑，有七八个月不能使用房屋，给我造成极大损失，金地物业公司未履行约定义务进行赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。张远洋为北京市海淀区瀚河园路自在香山小区xx号楼xx号房屋（以下简称xx号房屋）业主，房屋建筑面积为354.43平方米。2009年5月16日，张远洋办理了xx号房屋收房手续。深圳市金地物业管理有限公司北京分公司（甲方）与张远洋（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定甲方对房屋的共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。物业收费标准（按建筑面积核算）5.6元/平方米.月。后金地物业公司对该小区进行物业服务。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.金地物业公司提交催费通知单，证明张远洋未交纳2013年8月1日至2013年12月29日的物业费9782.28元。张远洋对该证据的真实性不认可；2.张远洋提供照片若干，证明因金地物业公司管理不善导致房屋地下室漏水倒灌。金地物业公司对照片不予认可，主张从照片中也无法辨认是张远洋家，同时因大暴雨等不可抗力导致地下室倒灌，是开发商建设的管道与市政的排水管道之间不能及时疏通导致，与金地物业公司无关；3.张远洋提交保证书一份，上载明：2013年4月3日自在香山xx业主到物业反映地下室地漏返污水，造成物品及设备被污水淹没。经派人检查，发现是在xx楼附近室外的下水管道，有废弃油桶堵塞，造成排水不畅，致使业主的设备、物品被污水浸泡，造成了经济损失，是物业管理不善，物业已积极帮助业主排出污水，同时协商补偿事宜。今后物业将加强管理，如再有地漏返水等情况出现，造成经济损失物业公司将给予经济补偿。金地物业公司对保证书的真实性认可，但主张公司已经对其进行了赔偿；4、张远洋提供照片若干证明小区金地物业公司提供物业服务在绿化、私搭乱建、东门堆放垃圾、车辆随意停放等多处存在瑕疵。金地物业公司对此不予认可。针对小区私搭乱建问题，金地物业公司提交北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局公告、海淀区2016年建成区内违法建设摸排台账、装修整改通知书、邮件回单、照片等一系列资料证明公司已履行了制止及报告相关部门的义务，且因为物业公司的报告行为，照片中的违建有部分已经被城管拆除。张远洋对上述证据均不予认可。针对东门堆放垃圾的问题，金地物业公司表示小区没有建设垃圾存放站，与小区业委会商定并按照业委会指示把小区垃圾暂时集中堆放在东门，每天由垃圾清运公司清理，目前开发商已经答应后期将在小区建设垃圾存放站。针对小区车辆管理混乱的问题，金地物业公司表示如发现小区内有乱停乱放，会及时疏导，目前小区并没有收取车辆管理费，业主即使是有乱停车的情况，发生原因在于车位严重不足，不能把责任归结为物业公司。针对绿化问题，金地物业公司表示根据照片的显示，小区绿化不存在问题。针对张远洋所述在其家外挖管道的问题，金地物业公司表示是业主反映家中经常雨水倒灌，因此物业公司对该户的外部公共管道进行排查，并非恶意为之。5.张远洋主张自己缴纳了2013年8月份的物业费，只是未缴纳从2013年9月1日至2013年年度的物业费。金地物业公司对此不予认可，公司提供相应刷卡记录证明张远洋未缴纳2013年8月份的物业费，同时，因张远洋在交纳2014年度物业费时被多刷了141.77元，经张远洋同意，金地物业公司将多刷部分用于抵扣2013年度的部分物业费，故公司在本案索要的物业费中扣除了该部分。本院认为，依法成立的合同关系受法律保护，当事人应当按照约定全面履行义务。现金地物业公司已经按照合同约定为自在香山小区提供了物业服务，张远洋作为涉诉房屋的所有权人，应当依约履行交纳物业服务费用之义务。同时考虑到物业服务的性质，在诉讼时效的使用上不宜过苛，故金地物业公司主张的物业服务费，具有事实及法律依据，本院将按照《前期物业管理服务协议》中约定的物业费标准及涉诉房屋建筑面积依法核算。就张远洋主张已经交纳了2013年8月份物业费，因未提交相关证据证明，本院无法确认，根据金地物业公司提交的刷卡记录显示，张远洋未交纳2013年8月1日至2013年12月31日期间的物业费。就张远洋于2014年度多缴纳的物业费，张远洋与金地物业公司均同意用于抵扣张远洋未交纳的2013年度的物业费，对此，本院不持异议。就张远洋提出金地物业公司承诺以物业费抵偿其地下室被淹所受损失一节，因未提供充足证据证明，故本院无法支持。就张远洋提出的金地物业公司的服务存在瑕疵一节，根据现有证据，金地物业公司对张远洋居住的小区提供的物业服务在安保、绿化、卫生、公共设施设备维护维修等公共区域方面虽存在一定瑕疵，但尚未达到与服务标准差距明显的程度，故张远洋据此要求减、免2014年度自家物业服务费，于法无据，本院无法支持。考虑张远洋并非无故拖欠物业费，本院对金地物业公司要求张远洋支付滞纳金的诉讼请求不予支持。应当指出的是，首先金地物业公司作为物业服务企业，应不断提高物业服务水平，加强物业服务的主动性，切实解决业主反映的问题，努力与业主建立起和谐的服务与被服务的关系；其次，张远洋作为全体业主的一份子，就涉及小区公共部位及全体业主利益的问题，应联合小区业主委员会通过合理合法的途径解决相关问题，如仅是采取拒不缴纳自家物业费的方式消极对抗，不仅对小区环境的维护与改善于事无补，更会损害其他如期缴费的业主的切身利益，使小区物业环境陷入恶性循环的境地。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、张远洋于本判决生效后七日内向深圳市金地物业管理有限公司北京分公司交纳二Ｏ一三年八月一日至二Ｏ一三年十二月三十一日期间的物业费九千七百八十二元零二角八分；二、驳回深圳市金地物业管理有限公司北京分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四十七元，由张远洋负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李晓馨二〇一六年十月四日书记员  王雪燕