北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京02民终7913号上诉人（原审被告）：徐影，女，1976年6月6日出生。被上诉人（原审原告）：长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201。负责人:陈耀忠，总经理。委托诉讼代理人:杨金松，男，1982年3月11日出生。上诉人徐影因与被上诉人长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（下称长城物业集团北京分公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2016）京0101民初7574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人徐影，被上诉人长城物业集团北京分公司委托诉讼代理人杨金松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐影上诉请求：撤销原判，驳回长城物业集团北京分公司的全部诉讼请求。事实和理由：我与北京中海物业管理有限公司水上华城分公司（下称中海物业水上华城分公司）签有《前期物业管理服务协议》，长城物业集团北京分公司与神华房地产有限责任公司（下称神华公司）签订的《华城住宅小区前期物业服务合同》与我无关；复印件不能作为证据使用；长城物业集团北京分公司提交的客户缴费通知单存根、催缴通知及照片存在造假嫌疑，且存在前后矛盾的错误逻辑关系；我曾多次因水管有声音向长城物业集团北京分公司进行报修，但是长城物业集团北京分公司并未承担维修责任，直至目前，该问题尚未解决。长城物业集团北京分公司辩称，同意一审判决。2011年的物业费徐影确实没有交纳。长城物业集团北京分公司向一审法院起诉请求：要求徐影支付2011年1月1日至2011年12月31日及2013年1月1日至2016年3月31日期间的物业费6952.91元，由徐影承担本案诉讼费。一审法院认定事实：徐影系北京市东城区夕照寺街16号水上华城小区×××2703室的产权人，该房屋建筑面积为48.69平方米。徐影于2008年6月16日领取涉诉房屋所有权证。2010年12月25日，神华公司作为甲方与长城物业集团股份有限公司（下称长城物业集团）作为乙方签订《华城住宅小区前期物业服务合同》，约定服务期限为2年，自2010年12月25日至2012年12月24日。合同期满后，未出现合同解除和终止情形的，双方同意本合同按整年度进行延续，直至小区业主大会和业主委员会选聘的新物业服务企业接管为止。本合同期满，本物业内尚未成立业主大会，或虽成立业主大会但尚未与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同的，乙方不得擅自终止物业服务，应继续按本合同的服务与收费标准提供服务，直至新的物业服务企业承接，期间的物业服务费用由业主仍按本合同约定标准交纳。物业服务收费选择包干制方式；物业管理服务费用由业主按其拥有房产的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅的物业管理服务费为2.8元/平方米/月；物业服务费应按物业服务企业进驻华城住宅小区并实际提供物业服务之日起计收，物业服务费按季预交，业主或物业使用人应在每个交费周期前一个月内履行交纳义务。对业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，由物业服务企业负责追缴。另查，长城物业集团出具证明称自2007年12月25日起，授权长城物业集团北京分公司为华城住宅小区提供物业服务。神华公司亦出具证明，认可长城物业集团授权长城物业集团北京分公司实际履行合同，为华城住宅小区提供物业服务。长城物业集团北京分公司出具于2009年12月获得由北京市住房和城乡建设委员会颁发的荣誉证书，内容为“长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司：你公司管理的滨河世家-华城项目荣获2009年度北京市物业管理示范（四星级）住宅小区称号”。目前，华城住宅小区尚未成立业主委员会。2012年12月24日起至今，长城物业集团北京分公司继续为华城住宅小区提供物业服务。现长城物业集团北京分公司持诉称理由诉至法院。关于诉讼时效一节，长城物业集团北京分公司提交客户缴费通知单存根、催缴通知及照片，证明其于2011年2月1日、2011年7月6日、2013年2月6日、2013年8月6日、2014年3月1日、2014年8月3日、2015年2月8日、2015年7月10日、2016年1月3日等时间向徐影催缴了物业服务费。对此，徐影认可是其家门的照片，但不认可长城物业集团北京分公司进行了催缴，认为催缴单据可能是后补的。徐影提交发票一张，上载“经营项目物业费2012.1-2021.12金额1635.98元”，拟证明其已经交纳2012年至2021年期间的物业费。对此，长城物业集团北京分公司认可票据的真实性，但认为票据存在错误，实际交费期间是2012.1-2012.12，交费金额对应也是一年的物业费金额。经询，徐影无法向法院提交已经交纳2011年物业费的交费凭证，但主张如果2011年没有交纳物业服务费，长城物业集团北京分公司不会收取2012年物业服务费。一审法院认为，依法成立的合同受法律的保护。根据本案查明的事实，长城物业集团北京分公司系受长城物业集团的委托进驻华城住宅小区，事实上提供物业服务，徐影作为诉争房屋的产权人，亦享受了长城物业集团北京分公司提供的物业服务，双方在合同到期后形成事实上的物业服务合同关系，徐影应当对长城物业集团北京分公司提供的物业服务支付对价。现长城物业集团北京分公司主张按合同约定的2.8元/平方米/月的标准收取物业服务费，并无不当，故对长城物业集团北京分公司的该项诉讼请求，法院予以支持。徐影持物业费发票辩称已经交纳2012年至2021年的物业服务费，因金额与收费标准有较大出入，徐影无法作出合理说明且长城物业集团北京分公司对此不予认可，故法院对徐影上述的答辩意见不予采信，该发票应为2012年一年物业费的交纳凭证。关于徐影所持长城物业集团北京分公司的部分诉讼请求超过法律规定的诉讼时效期间的抗辩意见，因长城物业集团北京分公司提交了相关证据，证明其向徐影进行过催交，诉讼请求发生诉讼时效中断，未超过诉讼时效，故徐影该项抗辩意见，法院不予采纳。据此，一审法院判决：徐影于判决生效后七日内给付长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司自二〇一一年一月一日至二〇一一年十二月三十一日及二〇一三年一月一日至二〇一六年三月三十一日期间的物业服务费共计人民币六千九百五十二元九角一分。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。徐影提交了其与中海物业水上华城分公司于2006年7月签订的《前期物业管理服务协议》，物业服务费标准为2.8元/建筑平方米/月。长城物业集团北京分公司认可开盘时是中海物业水上华城分公司管理的小区，称中海物业水上华城分公司于2007年12月25日撤场，之后其受开发商神华公司委托对小区进行管理。徐影还提交了2015年5月27日长城物业集团北京分公司催缴2015年度物业服务费的客户缴费通知单（客户联）及2016年9月4日长城物业集团北京分公司催缴2016年度物业服务费的客户缴费通知单（客户联），认为与长城物业集团北京分公司一审提交的客户缴费通知单形式不一致，且长城物业集团北京分公司提交的2013年2月6日的客户催缴通知单上并没有催缴2012年度物业服务费，而当时尚未交纳2012年度物业服务费，不符合常理，所以长城物业集团北京分公司一审提交的证据是假的。长城物业集团北京分公司认可上述证据的真实性，解释称我们重点是催当年的，每个楼门管家都会有自己的催款计划，当年任务比较紧的话，担心一下全部催缴了业主不交，所以先催一部分，楼门管家只上交公司部分客户催缴通知单，实际上催缴的更多，徐影提交的客户催缴通知单与我们提交的制式是一致的，座机电话是一样的，一审时我们已经提交了客户缴费通知单（存根联）原件，客户联已经发出公司没有原件。关于徐影所述水管有声音一节，长城物业集团北京分公司解释称这属于管道设计问题，无法根本解决，可以在其他业主家里安装减震阀，但需要其他业主配合，效果上只能是减轻。本院认为，长城物业集团与开发商签有《华城住宅小区前期物业服务合同》，该合同对全体业主均具有法律约束力。虽然徐影与中海物业水上华城分公司签有《前期物业管理服务协议》，但中海物业水上华城分公司已撤离涉诉小区，将物业管理移交给长城物业集团，徐影与中海物业水上华城分公司之间的物业服务关系自中海物业水上华城分公司撤离时已自然终止。现长城物业集团北京分公司受长城物业集团委托对涉诉小区进行物业服务，且得到了开发商的认可，故长城物业集团北京分公司有权向徐影主张物业服务费，物业服务费标准依《华城住宅小区前期物业服务合同》的约定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。徐影主张其已交纳诉请期间的物业服务费，长城物业集团北京分公司不予认可，徐影应对其该项主张负有举证责任。徐影提交的发票上虽然载明“经营项目物业费2012.1-2021.12”，但金额仅为一年物业服务费1635.98元，徐影对此不能作出合理解释，故本院采信长城物业集团北京分公司的解释，该发票缴费期限书写有误，系交纳的2012年物业服务费。关于2011年物业服务费，徐影未提交已交费凭证，仅认为长城物业集团北京分公司提交的2013年2月6日的客户催缴通知单（存根联）上未一并催收2012年的物业服务费不符合常理，且长城物业集团北京分公司一审提交的客户催缴通知单（存根联）与其提交的客户催缴通知单（客户联）制式不同。从双方提交的客户催缴通知单看，内容虽有不同，但制式上并无根本差异，且长城物业集团北京分公司亦对未一并催收2012年物业服务费做出了合理解释，故本院对徐影所称已交纳诉请期间的物业服务费不予采信，对长城物业集团北京分公司提交的客户催缴通知单（存根联）予以认定。关于徐影所述水管有声音长城物业集团北京分公司未予维修一节，因涉及开发商管道设计及其他业主配合等问题，不能全部归责于长城物业集团北京分公司，故徐影以此为由不交纳物业服务费，理由不能成立。综上所述，徐影的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由徐影负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  曹雪审判员  白松审判员  王磊二〇一六年十月十九日书记员  董红