广西壮族自治区玉林市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）玉中民一终字第579号上诉人（一审被告、反诉原告）：陆川县米马客运服务有限公司。法定代表人：覃某，经理。上诉人（一审被告、反诉原告）：覃某，男，汉族，1971年11月10日出生，个体工商户，住广西陆川县。上诉人（一审被告、反诉原告）：张某，女，汉族，1968年9月10日出生，住广西南宁市青秀区。上诉人（一审被告、反诉原告）：王某1，男，汉族，1974年6月24日出生，个体工商户，住广西陆川县。四上诉人的共同委托代理人：陈冠年，广西华锦律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：林某，男，汉族，1964年10月5日出生，个体工商户，住广西陆川县。被上诉人（一审原告、反诉被告）：刘某，男，汉族，1946年11月14日出生，退休工人，住广西陆川县。被上诉人（一审原告、反诉被告）：戴某，女，汉族，1963年8月29日出生，农民，住广西陆川县。被上诉人（一审原告、反诉被告）：王某2，男，汉族，1974年8月3日出生，个体工商户，住广西陆川县。被上诉人（一审原告、反诉被告）：王某3，男，汉族，1962年6月29日出生，个体工商户，住广西陆川县。五被上诉人的共同委托代理人：吕春，广西广盟律师事务所律师。上诉人陆川县米马客运服务有限公司、覃某、张某、王某1因建设用地使用权合同纠纷一案，不服陆川县人民法院（2015）陆民初字第296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月27日立案受理后，依法组成由审判员梁坚担任审判长，审判员王翔、代理审判员李小莉参加的合议庭，于2016年1月5日对本案进行了公开开庭审理，书记员卜攀翔担任法庭记录。上诉人覃某、王某1及其与陆川县米马客运服务有限公司、张某的共同委托代理人陈冠年，被上诉人林某、刘某、戴某、王某2及其与王某3的共同委托代理人吕春到庭参加诉讼。一审法院审理查明：被告陆川县米马客运服务有限公司、覃某、张某、王某1作为甲方，原告林某、刘某、王某2、王某3、被告王某4及原告戴某的丈夫戚某1（己故）作为乙方、于2013年11月17日签订了一份《马坡车站土地转让定金协议书》，于2013年11月9日又签订了一份《附加协议》。约定将座落在陆川县马坡镇马坡村二级公路西边陆国用（2011）第0652号的土地及在陆川县米马汽车站大楼后尾的剩余土地共2000多平方米以4660800元转让给甲方。并约定从2013年11月、12月和2014年1月份，每月付定金600000元，三期交定金1800000元，余款2860800元在2014年8月31日一次性交清。乙方通过林某的账户分别于2013年11月17日转帐给王某1账户200000元、2013年11月19日转入王某1账户200000元、2013年11月21日转入王某1账户100000元、2013年11月30日转入王某4账户100000元、2014年1月5日转入王某1账户100000元、2014年1月21日二次转入王某1账户100000元（共200000元）、2014年1月30日转入王某4账户100000元，在上述共1000000元转帐款均为本案（其中属原告800000元）交给被告即甲方的定金。被告覃某持有的陆国用（2011）第0652号国有土地被本院于2013年9月30日查封，于2014年9月23日解封，该地产至今抵押在陆川县农村信用合作联社马坡信用社。陆川县米马汽车站大楼后尾的剩余土地共2000多平方米属农村集体土地，尚未办有土地使用证。因至今未能实现土地转让交易，原告认为是被告过错违约的原因致使该土地转让合同无法实现的，原告便向被告提出退回定金未果。另查明，戚某1生前与妻子原告戴某生育的小孩有戚某2、戚某3、戚某4（女）、戚某5（女）均己成年，上述子女均表示放弃本案的定金诉讼权利。戚某1父亲戚兰仁及母亲李氏均己故。此外，原告在第二次庭审中提出放弃对被告王某4的诉讼请求。2015年2月3日，林某、刘某、戴某、王某2、王某3向一审法院提起诉讼，以双方于2013年11月17日签订《马坡车站土地转让定金协议书》、附加协议和声明后，至今仍未具备签订土地转让条件，过错的责任完全属于被告，被告承担合同的违约责任为由，请求判决：四被告连带双倍返还土地转让定金1600000元给五原告。陆川县米马客运服务有限公司、覃某、张某、王某1则反诉称，是对方拒不支付土地转让金及不签订土地使用权转让合同书，构成根本性违约，其有权解除合同，并没收己付定金，因此反诉请求：1、解除双方签订的《马坡车站土地转让定金协议书》；2、反诉被告己支付定金800000元归反诉原告所有。一审法院认为：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《马坡车站土地转让定金协议书》（《附加协议》违法除外），系双方当事人真实意思表示，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。协议约定乙方包括原告分3个月付清定金1800000元，但该约定的1800000元定金超过了合同总价款的20%，定金应认定为932160元。合同签订后，原告包括王某4共支付了1000000元定金给被告，符合法律的规定，其中属原告支付的定金800000元。本案中，原告在其履行给付定金款义务时知道了涉及到部分土地己被司法查封及银行抵押的事实，担心被告可能丧失履行能力，有理由暂时中止其付款义务，原告中止履行付款义务后，被告应当及时提供担保以证明其确实能够实现履行其该土地使用权转让的义务。发生争议后，双方未能及时洽当的沟通，导致合同未能继续履行，被告应对其隐瞒的事实及上述行为承担相应责任。况且被告在本案审理至今仍未设法偿还债务，该土地从签订协议时就被法院查封及银行抵押，至今还未偿还清债务并注销抵押，且《附加协议》中涉及到农村集体所有的土地又在不经批准下违法转让，故双方签订的土地转让合同实际无法继续履行。因此，原告提供确切的证据证实其得履行合同约定义务之前拒绝履行合同义务的行为系行使《中华人民共和国合同法》第六十八条规定之不安抗辩权，并无不当，应予支持。反诉原告提出解除双方签订的《马坡车站土地转让定金协议书》的请求，反诉被告也明确表示不再继续履行该合同，应视为双方同意解除，应予准许。至于原告作为土地买受方既然认为该土地能否具备转让条件是非常重要的因素，就应在签署相关合同前对系争土地情况进行全面询问、了解，而与被告签订该合同也应负相应责任。反诉原告提出因反诉被告未按协议履行继续支付定金款而使土地转让合同无法履行，反诉被告应承担本案的违约责任，对反诉被告己支付定金800000元归反诉原告所有的诉讼请求也没有事实和法律依据，不予以支持。根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由此，对于原告已支付的800000元定金，被告应予返还，原告要求被告返还定金800000元的诉讼请求，有事实和法律依据，应予支持；但原告要求被告双倍返还定金缺乏事实和法律依据，不予支持。对被告占用原告定金期间的损失问题，应按照中国人民银行同期贷款利率赔付利息的起算时间及截止时间，具体利息计算方法：按照中国人民银行同期同类贷款利率计付利息，其中以定金200000元为基数，从2013年11月17日起至2013年11月18日止，以400000元为基数，从2013年11月19日起至2013年11月20日止，以500000元为基数，从2013年11月21日起至2014年1月4日止，以600000元为基数，从2014年1月5日起至2014年1月20止，以800000元为基数，从2014年1月21日起至定金返还之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条、第九十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告陆川县米马客运服务有限公司、覃某、张某、王某1应返还土地转让定金800000元给原告林某、刘某、戴某、王某2、王某3；二、被告陆川县米马客运服务有限公司、覃某、张某、王某1应支付占用土地转让定金利息给原告林某、刘某、戴某、王某2、王某3。利息计算方法：按照中国人民银行同期同类贷款利率计付利息，其中以定金200000元为基数，从2013年11月17日起至2013年11月18日止，以400000元为基数，从2013年11月19日起至2013年11月20日止，以500000元为基数，从2013年11月21日起至2014年1月4日止，以600000元为基数，从2014年1月5日起至2014年1月20止，以800000元为基数，从2014年1月21日起至定金返还之日止；三、驳回反诉原告陆川县米马客运服务有限公司、覃某、张某、王某1的诉讼请求。案件受理费31200元（原告已预交9600元，反诉原告已预交6000元），由被告及反诉原告陆川县米马客运服务有限公司、覃某、张某、王某1负担15600元，原告林某、刘某、戴某、王某2、王某3负担15600元。上诉人陆川县米马客运服务有限公司、覃某、张某、王某1不服一审判决，上诉称：1、双方签订的《马坡车站土地转让定金协议书》合法有效，各方均应严格履行，否则应承担违约责任。按合同约定，被上诉方应分三期于2014年1月份交付定金180万元，但被上诉人除支付定金80万元（定金100万元中20万元为王某4支付）外，其余定金80万元至今没有支付，被上诉人已属严重违约，按法律规定应承担“定金没收”的违约责任。一审判决驳回上诉人的反诉请求没有事实依据。2、被上诉人违约行为客观存在，一审查明了其违约事实，却以不安抗辩为由作出判决，且判决内容与认定理由间自相矛盾，判决错误，应予撤销。本院认为：本案中，被上诉人起诉要求双倍返还定金160万元，上诉人反诉请求不返还定金80万元并解除双方的土地转让定金协议，均是基于定金约定有效而主张对方违约，依据法律关于定金的规定来主张权利，但一审判决却并未依当事人的诉求作出认定和判决，属判非所诉，一审判决违反法定程序，有发回重审的必要。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项的规定，裁定如下：一、撤销陆川县人民法院（2015）陆民初字第296号民事判决；二、本案发回陆川县人民法院重新审理。本案一审受理费31200元（林某、刘某、戴某、王某2、王某3已预交9600元，陆川县米马客运服务有限公司、覃某、张某、王某1已预交6000元），由陆川县人民法院审理后重新确定承担；二审案件受理费19200元（陆川县米马客运服务有限公司、覃某、张某、王某1已预交），由本院直接退回给上诉人陆川县米马客运服务有限公司、覃某、张某、王某1。审 判 长  梁 坚审 判 员  王 翔代理审判员  李小莉二〇一六年四月二十五日书 记 员  卜攀翔