上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初4307号原告(反诉被告)逢成志，户籍地江苏省。委托代理人姜正彪，上海济铭律师事务所律师。被告(反诉原告)余彩华，户籍地浙江省温州市。委托代理人杭炜，上海市四方律师事务所律师。委托代理人乔纯峰，上海市四方律师事务所律师。原告逢成志与被告余彩华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月3日立案受理，依法由审判员邹巧弟独任审判。被告余彩华于2016年3月18日提起反诉，本院受理后与本诉合并于2016年4月1日公开开庭进行了审理。原告委托代理人姜正彪、被告委托代理人杭炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告逢成志诉称：2013年10月20日，原、被告签订《租赁合同》，约定，原告承租被告位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋，租期为五年，月租金11,000元(人民币，下同)。合同签订后，经被告与原告商议，由原告预先支付8个月租金及押金共计11万元，故原告一次性汇入被告指定的其女儿银行账户。之后，被告又以其资金紧张为由要求被告按月支付租金。原告累计支付了截止至2015年5月的租金。2015年3月，被告突然终止合同，将原告赶出房屋。原告要求被告返还房租并赔偿损失，但多次交涉无果。现要求：1、被告返还原告多付的房屋租金33,000元、租赁保证金22,000元；2、被告赔偿损失66,000元。诉讼中，原告增加一项诉讼请求：要求确认双方的租赁合同解除。被告余彩华辩称：被告丈夫王a的弟弟王某某在王a去世后，擅自将涉案房屋出租给了原告，原告承租房屋后未将租金支付给被告。之后，被告向原告索讨租金，故原告从王某某处讨回了已付租金后，再支付给了被告共计11万元。原、被告于2013年10月20日直接签订了租赁合同，原告向被告支付了租赁保证金22,000元。原告向被告承租房屋后将房屋转租给了次承租人，却少付被告2014年6月至8月期间的租金4,400元，拖欠了2014年12月6日至2015年6月22日期间的租金。由于次承租人在合同到期后无法联系到原告，故通过居间方将房屋钥匙交给了被告，被告收回了房屋，故双方的租赁合同已于2015年6月22日解除。原告所述与事实不符，不同意原告诉讼请求。由于原告拖欠租金，构成违约，故提起反诉，要求：1、原告已支付的租赁保证金22,000元由被告作为违约金予以没收；2、原告支付被告2014年6月6日至2014年8月5日期间的欠付的房屋租金4,400元；3、原告支付被告2014年12月6日至2015年6月22日期间的租金72,233元。针对被告余彩华的反诉，原告逢成志辩称：原告实际支付了截止2015年1月5日的租金。2015年3月，由于次承租人被被告赶出涉案房屋，故原告未再继续支付租金。而之后的租金，可以用原告先前已预付的8个月租金中抵扣。另，原告支付了2014年1月至6月的物业管理费，以及卫星电视收视费共计3,379.14元，原告于2014年5月7日支付的租金中又多付了950元，上述两项费用可以抵扣2014年6月至8月少付4,400元租金。原告未少付、拖欠被告租金，不存在违约，故不同意被告的反诉请求。经审理查明，上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋原登记的产权人为被告余彩华丈夫王光地。王a于2012年2月5日因病死亡。2013年10月，余彩华以及儿子王b、王c继承了上述房产，并取得了房产登记。2012年4月27日，案外人王某某(系被告丈夫王a的弟弟)持一份落款署名为王a、日期为2012年3月20日的委托书，与逢成志签订一份《上海市房屋租赁合同》，约定，由逢成志承租上述房屋，租期为2012年5月5日至2017年6月4日，月租金为12,075元，保证金为22,150元。此后，双方按约履行了此合同。2013年10月20日，原告逢成志作为承租方(乙方)、被告余彩华作为出租方(甲方)，双方就涉案房屋又签订一份《租赁合同》，约定，甲方将涉案房屋出租给乙方使用；乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为居住使用；租期为5年，自2013年12月6日至2018年12月5日；月租金为11,000元，租金以打款(银行转账)形式支付；双方议定首期付两个月租金，另付22,000元作为押金，以后按两月结算一次，乙方提前一天支付下期租金；乙方在租赁期内,实际使用的水、电、煤气、电话、有线电视，费用由乙方承担；若甲方违约，除退还乙方押金(保证金)外，还须支付乙方上述金额的违约金，反之若乙方违约，甲方有权不退还押金。自2016年12月6日后房租涨为11,500元/月，若甲方提前终止合同，应付乙方半年房租作为乙方装修损失，物业管理费由甲方承担。同日，余彩华向逢成志出具一张收据，确认收到逢成志承租涉案房屋的押金(保证金)22,000元。此后，逢成志以银行转账方式向余彩华的银行账户转入租金，具体如下：2013年12月18日转账21,900元，2014年2月19日转账21,900元，2014年4月16日转账11,000元，2014年5月8日转账11，950元，2014年6月25日转账17,600元，2014年9月10日转账15,000元，2014年9月11日转账7,000元，2014年11月7日转账21,000元。2014年12月27日，余彩华之子以其手机XXXXXXXXXXX向逢成志的手机XXXXXXXXXXX发送短信，向逢成志催讨租金。逢成志回复短信表示尽快于这两天打款。但逢成志未能按承诺付款。此后，余彩华之子又分别于2014年12月29日、2015年1月15日、1月23日、2月2日、2月11日、2月16日、2月17日、2月19日、3月10日以短信方式向逢成志催讨租金，逢成志均承诺尽快付款，但一直未能兑现。另查，经上海A房地产经纪事务所居间，2012年6月，逢成志与次承租人B商业(上海)有限公司签订《房屋租赁合同》，逢成志将涉案房屋转租给该公司，租期为2012年6月12日至2013年6月11日，月租金为16,950元。2013年5月8日，双方又签订《续租合同》，约定租期延至2014年6月11日。双方的合同到期后，逢成志将涉案房屋转租给了次承租人上海C销售有限公司，约定租期为2014年6月23日至2015年6月22日。2015年6月22日，次承租人上海C销售有限公司将涉案房屋直接返还给了余彩华。另查，2014年6月24日，逢成志向涉案房屋所在的物业管理公司(上海D物业有限公司)支付了2014年1月至6月的物业管理费3157.14元，以及卫星电视收视费222元，共计3,379.14元。再查，2013年10月20日，王某某向逢成志的银行账户转入109,900元。同日，逢成志向余彩华女儿王d的银行账户转入109,900元。逢成志表示，由于王某某擅自提前终止合同，故支付其109,900元作为赔偿，实际转款11万元，其中100元为银行转账的手续，故实收109,900元。11万元中包括了88,000元赔偿金和22,000元的保证金。而原告转给被告女儿王d的11万元(扣除银行手续费100元，实际转款的到账金额为109,900)，包括了原告支付余彩华的保证金22,000元。被告余彩华表示，王某某伪造了王a的委托书与逢成志签订合同并向逢成志收取租金和押金。在被告向王某某索讨租金时，王某某直接将租金和保证金退还给了逢成志，由逢成志再支付给被告2013年3月至10月共计8个月的租金。因此，被告女儿王d曾向原告出具一张收据，明确表示收取逢成志2013年3月5日至2013年10月5日的租金88,000元。现原告以诉称理由诉至本院。本案庭审中，原告逢成志否认其与被告余彩华儿子之间存在短信联系，对被告提供的手机短信截屏表示了异议，并否认XXXXXXX****电话号码系原告使用。本院当庭核对了被告儿子手机中的短信，并从被告代理人的手机内核对了上述电话号码，发现该手机号码的联系人为逢成志。之后，原告确认该移动电话号码的使用人为原告本人。以上事实，由原告逢成志提供的原、被告签订的《租赁合同》、银行转账凭证、被告余彩华出具的保证金收据、物业管理费收据，被告余成华提供的王光地的死亡医学证明书、公证书、涉案房屋产权证、王某某与原告逢成志签订的租赁合同、逢成志与正官庄六年根商业(上海)有限公司签订《房屋租赁合同》及《续租合同》、逢成志与上海韩泰轮胎销售有限公司签订的《房屋租赁合同》、银行转账记录、手机短信截屏，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。双方应当按约履行各自义务。本案争议焦点在于，原告逢成志在2013年10月20日支付给王海慧的11万元是否属于向被告余彩华预付的租金，即在合同履行期内，原告是否存在欠付租金的违约行为。本院就原告逢成志与被告余彩华儿子之间是否存在催讨租金的手机短信来往以及XXXXXXX****电话号码是否由逢成志使用而向原告核实时，本院明确告知原告，如果经本院核查发现上述电话号码的使用人为原告，则原告将承担全部不利后果。而经本院当庭核实发现原告确系该电话号码的使用人，显然原告未如实向本院陈述案件基本事实，违背诚信诉讼的基本原则，原告应当承担由此引起的全部不利后果。被告提供的手机短信之真实性本院予以确认，此证据证明原告自2014年12月起拖欠原告租金，而被告自2014年12月起一直向原告催讨，原告虽在短信中多次承诺付款但一直未能兑现诺言，原告拖欠租金并一再向被告搪塞的行为，违反了最基本的诚实守信的原则。而且，如果原告确实向被告预付了8个月的租金，则原告在被告向其催款时完全可以要求以预付款抵扣到期租金，被告也不可能如此急切、频繁的向原告催款。可以认定，原告向被告女儿银行账户转入11万元并非原告所述的预付租金，原告的此节陈述本院不予采信。原告自2014年12月起拖欠租金，已构成严重违约，应当承担违约责任。原告要求被告返还租金的请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。同理，原告要求被告赔偿损失66,000元的请求，本院不予支持。在本案诉讼前，虽然涉案房屋已由被告收回，但原、被告均未明确通知对方解除合同。本案于2016年4月1日的庭审中，原告表示要求确认合同解除，被告则表示虽然从未明确告知原告解除合同，房屋已于2015年6月22日收回，故合同已该日解除。由此可见，原、被告对于合同解除的意见一致，但解除合同需要明确的意思表示，因此本院确认双方签订的合同于2016年4月1日解除。由于原告逢成志逾期支付租金，构成严重违约。租赁合同约定如原告违约，被告有权不退还押金。此条款系双方对违约责任的约定。现被告依据合同约定主张不退还原告的押金，即押金作为违约金予以没收，本院予以支持。关于被告反诉主张的2014年6月6日至8月5日期间原告欠付的租金4,400元，原告表示其代被告支付了物业管理费3,157.14元，以及卫星电视收视费222元，共计3,379.14元，并在2014年5月7日多支付了950元租金，故未欠付4,400元。本院认为，合同约定的物业管理费应由被告负担，电视收视费由原告负担，因此原告代被告支付物业管理费可以冲抵相应金额的租金。原告在2014年5月7日确实多支付了950元租金，但原告在2014年11月7日支付的租金中少付1,000元，故被告表示该多付的950元已抵销了少付的1,000元租金，本院予以采信。原告少付的2014年6月6日至8月5日期间的4,400元，扣减物业管理费3,157.14元，原告尚需支付上述期间的租金1,242.86元。被告提供的银行转账清单以及短信记录证明，原告支付了截止2014年12月5日的租金，拖欠了自2014年12月6日起租金。而涉案房屋由被告于2015年6月22日收回，故原告应当向被告支付自2014年12月6日至2015年6月22日期间的租金共计72,233元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)逢成志与被告(反诉原告)余彩华于2013年10月20日签订的《租赁合同》于2016年4月1日解除；二、原告(反诉被告)逢成志已支付给被告(反诉原告)余彩华的租赁押金人民币22,000元，由被告(反诉原告)余彩华作为违约金予以没收；三、原告(反诉被告)逢成志于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)余彩华自2014年6月6日至2014年8月5日期间欠付的租金人民币1,242.86元；四、原告(反诉被告)逢成志于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)余彩华自2014年12月6日至2015年6月22日期间的租金人民币72,233元；五、驳回原告(反诉被告)逢成志的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币3,820元,减半收取计1,910元，由原告(反诉被告)逢成志负担。反诉案件受理费减半收取计人民币1,132.91元，原告(反诉被告)逢成志负担1,098.92元，被告(反诉原告)余彩华负担33.99元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邹巧弟二〇一六年四月二十二日书记员  周佳慧附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百四十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。