上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初6063号原告上海龙成工贸实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人张洪军，董事长。委托代理人何妍妍，上海市民生律师事务所律师。被告钟琪，男，1967年1月24日生，汉族，住上海市浦东新区。原告上海龙成工贸实业有限公司诉被告钟琪排除妨害纠纷一案，本院于2016年1月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年3月9日公开开庭进行了审理，原告委托代理人何妍妍，被告钟琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海龙成工贸实业有限公司诉称：2004年12月8日，原告与上海申亚动物保健品有限公司(以下简称申亚公司)签订《厂房租赁协议》，约定申亚公司向原告承租位于上海市浦东新区川周公路XXX号房屋。协议约定租赁期限自2005年1月1日起至2014年12月31日止，租金人民币29万元/年，房租每半年支付一次，先付后用。2011年3月4日，原告、申亚公司、被告三方当事人签订《补充协议》，约定申亚公司把租赁房屋的4号楼(主体标准厂房)一层112.50平方米、二层376平方米转租给被告，被告另应支付物业管理费500元/月，转租期截止至2014年12月31日止。2014年12月31日，租赁期限届满，经原告多次催讨，被告至今未搬离，占地面积为568.50平方米，亦未支付自2015年1月1日起的房屋使用费，故诉请判令：1、被告立即搬离上海市浦东新区川周公路XXX号房屋；2、被告支付房屋使用费(以0.357元/平方米/天为标准，从2015年1月1日起计算至实际搬离之日止)、物业管理费(以500元/月为标准，从2015年1月1日起计算至实际搬离之日止)；3、被告偿付逾期支付房屋使用费及物业管理费的利息(以73,489.75元为基数，从2015年12月3日起计算至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算)。被告钟琪辩称：其自申亚公司处承租了原告的厂房，三方通过补充协议对具体的位置予以明确。2014年12月31日合同到期后，原告与其并未终止租赁合同关系。原告法定代表人对其称，案涉厂房将要动迁，动迁公司将要来评估，时间大概半年。原告法定代表人另答应被告，免收半年房租，等拆迁后再谈房租的事情。所以被告将案涉厂房雇佣的人员清场，停止经营。当时，原告的法定代表人还与被告说是否要签订一个书面协议，被告考虑双方关系好，故表示不要签书面协议了。2015年的6、7月，原告法定代表人再次找到被告，问被告房租的事情如何解决。被告表示，同意支付房租，但暂时没有钱。后经原告法定代表人的父亲从中协调，考虑到被告的经济状况，原告暂时不向被告催要租金。综上，被告愿意继续支付租金，请求法院依法予以处理。经审理查明：原告系上海市浦东新区川周公路XXX号房屋的所有权人。2004年12月8日，原告与申亚公司签订《厂房租赁协议》。根据协议约定：申亚公司继续承租原告在上海市浦东新区川周公路XXX号的厂房、宿舍和公共设施，主体标准厂房上下二层，共计1,500平方米左右，主体厂房西侧高架棚房，共计200平方米左右，沿南围墙简易宿舍，共计160平方米左右，主体厂房西北角办公楼二到三层，共计360平方米左右，提供水、电、厂区内道路保洁、门卫值岗、公厕卫生、绿化环境维护、厂房自然损坏维修等服务。租赁费用29万元/年，租赁期限自2005年1月1日至2014年12月31日止。房租每半年支付一次，现付后用。2011年3月4日，原告(甲方)、申亚公司(乙方)、上海顺欣机械制造有限公司(丙方，以下简称顺欣公司)签订《补充协议》一份，约定：把乙方从甲方处承借下的厂房转租给丙方，此协议是甲方与乙方租房合同的明细化及补充，同甲方与乙方租房合同具有同等法律效力。丙方对使用厂房项目的承诺：一楼厂房只限于小五金件加工车间，二楼厂房东50%面积只限于为20人以下宿舍区，二楼西50%面积只限于为仓库，中间隔墙。甲方收取丙方物业管理费500元/月。因甲乙、乙丙的合同同时终止，到期如不再续签，丙方在合同到期前必须无条件搬离所承租房屋，并保持房屋及设施与承租初期时的完整性，房屋的相关物品移交予原告后勤管理人员。对乙方的自行装潢及安装的一次性不可移动物件，原告不做任何经济赔偿，丙方对此在签订协议时确认同意。合同期间因甲方所在地市政动迁而终止合同的，三方必须无条件终止合同(以甲方通知终止期限为准)，乙、丙方并于甲方所通知的终止合同期限之前无条件搬离，拖延期限乙方承担责任。丙方落款处加盖顺欣公司公章，被告及朱全坤在代表签字盖章处签字确认。在审理中，被告确认，原本应由其与顺欣公司共同作为丙方履行前述协议，但实际是由其作为丙方履行前述协议。2011年9月1日，申亚公司(甲方)与被告(乙方)就前述补充协议所涉的租赁场地又签订《厂房租赁协议》一份，约定租赁范围为厂区一楼西侧及二楼，建筑面积共计918平方米，房屋租金为0.50元/天/平方米，年租金167,535元。租赁时甲方收取乙方水电押金3,000元，合同到期乙方结清所有费用时甲方退还押金。租赁期限自2011年9月15日至2014年12月31日止。乙方在使用期间应接受甲方委托单位即原告统一管理。2014年12月31日，原告与申亚公司终止租赁合同关系。申亚公司亦与被告终止转租合同关系，并退还3,000元押金。2015年5月27日，被告向申亚公司出具收条一份，确认因其本人保管不善，原房租押金收据丢失作废，今收到退还房租水电费押金3,000元。在审理中，原告与被告均确认，被告租赁的场地，原告已收回部分，二楼宿舍区、底楼西面办公室还没有收回；双方在合同到期后，并未再签订书面租赁协议。另被告确认，原告尚未收回场地的面积与原告所称的568.50平方米几乎一致。上述事实，由原告提交的原告与申亚公司签订的厂房租赁协议、补充协议、房屋所有权证、新编门弄号证明、企业名称变更核准通知书，申亚公司提交的收条、申亚公司与被告签订的厂房租赁协议，以及原、被告的当庭陈述所证实。申亚公司原本亦是本案的被告，原告要求其履行搬离案涉房屋、承担房屋使用费、服务费及利息等义务。在审理过程中，原告申请撤回对申亚公司的诉请，本院依法予以准许。本院认为，2011年3月，申亚公司经原告同意，将案涉上海市浦东新区川周公路XXX号部分厂房转租给被告。而无论是根据补充协议还是申亚公司与被告签订的厂房租赁协议，自2015年1月1日起，除非原告同意续租，否则被告将不得继续使用案涉厂房。从原、被告的举证及当庭陈述情况来看，原告否认同意续租，而被告亦无法提供任何证据证明原告同意续租。因此，原告主张被告在租期届满后搬离案涉厂房，并无不当，本院可予以支持。关于原告主张的房屋使用费问题。本院认为，根据原告与申亚公司签订的厂房租赁协议，租赁场地的面积为1,500+200+160+360=2,220平方米，年租金为29万元，相当于该场地租金为0.358元/天/平方米，而根据申亚公司与被告签订的厂房租赁协议，该场地租金为0.50元/天/平方米，现原告主张以0.357元/天/平方米的标准计算房屋使用费，并无不当，本院予以采纳。原告主张从租期届满次日起开始计算房屋使用费至实际搬离之日止，并无不当，本院予以采纳。关于原告主张的物业费问题。根据补充协议约定，原告收取被告物业管理费500元/月，虽然租赁期已届满，但基于被告客观上继续占用相应厂房的事实，本院酌定，根据被告继续占用厂房的面积，原告主张的物业费，得按照309.64元/月【即：(568.50平方米÷918平方米)×500元/月】的标准予以支持。关于原告主张的逾期支付房屋使用费及物业管理费相应利息问题。经核算，根据前述计算标准，截至2015年12月2日，被告须支付的房屋使用费为0.357元/天/平方米×335天×568.50平方米=67,989.76元；被告须支付的物业管理费约为309.64元/月×11个月=3,406.04元，两项合计71,395.80元。因此，原告主张的逾期付款利息，得按照以71,395.80元为基数，从2015年12月3日起以中国人民银行同期贷款利率的计算标准予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告钟琪于本判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区川周公路XXX号房屋；二、被告钟琪于本判决生效之日起十日内支付原告上海龙成工贸实业有限公司房屋使用费(以0.357元/天/平方米为标准，按照568.50平方米计算，从2015年1月1日起计算至实际搬离之日止)、物业管理费(以309.64元/月为标准，从2015年1月1日起计算至实际搬离之日止)；三、被告钟琪于本判决生效之日起十日内偿付原告上海龙成工贸实业有限公司逾期支付房屋使用费及物业管理费的利息(以71,395.80元为基数，从2015年12月3日起计算至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算)。负有金钱给付义务的当事人如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,747元，减半收取计873.50元，由被告钟琪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张高峰二〇一六年四月十五日书记员  李 琳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。二、《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提交证据。……四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提交证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。