广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤19民终913号上诉人（原审原告）：李春南，男，汉族，住广东省吴川市，公民身份号码为×××3537。委托代理人：黄德生。委托代理人：周裕锋，东莞市凤岗镇法律服务所辅助人员。被上诉人（原审被告）：郏明辉，男，汉族，住河南省上蔡县，公民身份号码为×××9111。上诉人李春南因与被上诉人郏明辉房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第1123号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年7月13日，李春南向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.解除李春南与郏明辉于2013年10月31日签订的《商铺租赁合同》；2.郏明辉支付李春南自2014年10月份起至2015年7月份的租金人民币20400元及逾期付款滞纳金（以每月人民币2040元为本金，自2014年10月11日起按日利率千分之一计至清偿之日止，暂计至2015年7月9日为人民币2941.68元），合计人民币23341.68元；3.郏明辉支付李春南自2015年8月份起至搬出租赁商铺之日止的租金（租金按每月人民币2040元计算）。4.本案诉讼费用由郏明辉承担。原审法院经审理查明：李春南于2001年10月从东莞市凤岗房地产开发公司处购买了位于东莞市凤岗镇凤深大道70-72号凤安大厦二层2108号的铺位，并办理了房地产权证。为经营需要，李春南将铺位分成不同面积的卡位对外出租。郏明辉承租了上述铺位中编号为2FB096A的卡位。李春南提交了由双方签名的《商铺租赁合同》，李春南为出租人（甲方），郏明辉为承租人（乙方），合同约定：乙方租用甲方位于东莞市凤岗镇凤深大道160-1号凤安大厦凤安电子市场内第二层第2FB096A号的卡位，建筑面积为34平方米，用途及经营范围为联想、华硕品牌电脑；租赁期限为2013年11月1日至2016年6月30日，租金标准为每月90元/㎡，月租金3060元，租金交纳时间为每个月10日前，按季度收取，租金自2013年11月1日至2015年10月31日期间租金打折后为2040元/月，2015年11月1日至2016年6月30日期间租金打折后为2312元/月；乙方逾期三天交纳费用，从应交次日起计算滞纳金给甲方，租金、管理费、设施运行费滞纳金按日千分之一计算；乙方有下列情形之一的，甲方有权停电、没收保证金、要求赔偿、解除合同收回铺位，租金、管理费、设施运行费计收至合同期满：其中第6条约定：逾期七日以上不交清各项费用除承担第十八条规定的责任外，并经甲方催交仍然拖欠的。该合同甲方签约日期显示为2013年10月11日，乙方签约时间显示为2013年10月31日，但乙方签署日期上有明显改动。此外，该合同还对其它事项进行了约定。该合同经郏明辉质证认为，李春南提交的合同已被2013年12月份签订的合同所代替，该合同已作废，并提交了签约时间为2013年10月31日的《商铺租赁合同》证实该合同。该合同约定：实用面积为10平方米，用途及经营范围为电脑产品及配件；租赁期限为2013年11月1日至2014年10月31日止，为期一年；免交租时间十个月，从2013年11月至2014年8月31日；租金标准为每月50元/㎡，月租金500元，该合同的其它内容与李春南提交的合同内容相同。该合同经李春南质证，认为该合同中“李春南”的签名不是李春南所签。郏明辉解释为该合同当时是郏明辉交给了管理处，管理处过几天后交给郏明辉，是否是李春南本人所签不清楚，但管理处人员称签名就生效了。李春南与郏明辉双方均确认郏明辉自2014年10月份之前的租金已经交清。郏明辉当庭提交了缴清租金收据的收据照片。郏明辉主张其于2015年7月12日搬走，现已没有什么东西放在涉案店铺。但李春南主张，郏明辉至今仍占用涉案店铺。原审庭审中，郏明辉主张无需支付滞纳金。另查明，原审法院于2015年9月1日依法向郏明辉送达了起诉状副本及应诉材料。原审法院认定上述事实的证据有：李春南提供的《商铺租赁合同》、房地产权证书，郏明辉提交的《商铺租赁合同》、照片打印件以及原审法院庭审笔录。原审法院认为：李春南与郏明辉双方均提交了《商铺租赁合同》，两份合同对涉案店铺的面积、期限及租金标准的约定不一致。李春南对郏明辉提交的合同质证认为，该合同中“李春南”的名字不是李春南所签。郏明辉对李春南提交的合同质证认为，该合同已被2013年12月份签订的合同所代替，该合同已作废。基于双方均不确认对方提交的合同，故原审法院根据双方陈述及提交的证据作如下分析：李春南提交的合同，从签约时间上看，有明显的涂改痕迹，且李春南在原审庭审中也没有提供证据证明双方系按该合同履行义务。对比郏明辉提交的合同，内容及签约时间均没有涂改，较为完整，虽李春南对郏明辉提交的合同中“李春南”的签名不予确认，但没有提供证据证明，应承担举证不能的法律后果，郏明辉提供的证据优于李春南提交的证据，根据证据的优势原则，原审法院确认郏明辉在原审庭审中的陈述较为合理，郏明辉提交的《商铺租赁合同》系双方履行的依据，该合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规强制性规定，属有效合同，双方应全面履行。关于合同解除的问题。根据合同约定，李春南与郏明辉双方签订的合同在2014年10月31日届满。届满后郏明辉仍继续在使用涉案店铺，但双方没有签订书面合同，应视为不定期租赁关系，双方均可解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。对照本案，因郏明辉拖欠租金，李春南向原审法院起诉，起诉状内容涉及解除合同的意思表示，原审法院于2015年9月1日依法向郏明辉送达了起诉状副本及其它应诉材料。原审庭审中，李春南与郏明辉双方均未提供证据证明其向对方发送过解除合同的通知。原审法院认为，根据上述法律有关规定，合同解除权的法定行使方式为“通知”、解除权的生效方式为“到达”，故原审法院送达起诉状副本的行为可以成为李春南行使解除权的一种行为形式，李春南这种方式也就是通知郏明辉解除合同，故李春南提出的该解除合同行为符合法律规定，对其效力原审法院依法予以确认，涉案合同于2015年9月1日解除。关于租金如何支付的问题。原审庭审中，李春南与郏明辉双方确认郏明辉自2014年10月份之前的租金郏明辉已缴清。李春南认为，郏明辉现仍有部分器材存放在店铺内，租金应支付至郏明辉实际搬离之日。郏明辉认为，其在2015年7月12日即搬离了涉案店铺，店铺也没有存放其他物品。原审法院认为，郏明辉没有提供证据证明其在2015年7月12日搬离涉案店铺时有告知李春南管理处人员，李春南也不予认可，郏明辉应承担举证不能的法律后果，故原审法院对郏明辉的主张不予采纳。郏明辉一直没有向李春南发送解除合同的通知，李春南也没有将涉案店铺出租给第三人使用，故应视为郏明辉一直使用该商铺。如前所述，涉案合同于2015年9月1日解除，合同解除前的租金郏明辉应当支付。关于2014年10月至11月份的租金，李春南主张未支付；郏明辉主张已经支付并提供手机照片的打印件为证。原审法院认为，郏明辉提供的虽然是照片的打印件，但其原审庭审中已当庭出示了照片的原始载体（手机拍摄的照片），故原审法院予以采纳。郏明辉应向李春南支付2014年12月1日至2015年9月1日期间的租金4500元（月租金500元×9个月）。至于涉案合同解除之后，郏明辉是否仍需支付使用费的问题。因合同解除之后，李春南可以另行使用，且郏明辉也确认涉案商铺内没有存放相关物品，说明郏明辉在合同解除之后没有继续占用该商铺，故郏明辉无需支付李春南合同解除之后的使用费。关于滞纳金即违约金的问题。对于租金支付时间，合同约定为每个月10日前，同时又约定租金交纳方式为按季度收取。该约定内容不明确，应理解为郏明辉在每月的10日前交纳当月租金。对于违约金合同约定，郏明辉逾期三天交纳费用，从应交次日起计算滞纳金给李春南，滞纳金按日千分之一计算。因郏明辉从2014年12月份起至合同解除之日止，每月的租金逾期超过三天没有支付，故郏明辉应按约定向李春南支付逾期支付租金的违约金。原审庭审中，郏明辉提出不应支付违约金，应视为其对合同约定的违约金标准过高的抗辩，考虑李春南已经向郏明辉主张租金，其预期的利益没有受到很大的损失，根据公平原则及诚实信用原则，原审法院将违约金计算标准调整为月利率2%，计算违约金的截止时间为合同解除时间即2015年9月1日。郏明辉向李春南应支付2014年12月11日至2015年9月1日期间的违约金分别计算如下：1、500元×（21天/31天+8个月）×2%=80.68元；2、500元×（21天/31天+7个月）×2%=60.68元；3、500元×（18天/28天+6个月）×2%=60.64元；4、500元×（21天/31天+5个月）×2%=50.68元；5、500元×（20天/30天+4个月）×2%=40.67元；6、500元×（21天/31天+3个月）×2%=30.68元；7、500元×（20天/30天+2个月）×2%=20.67元；8、500元×（21天/31天+1个月）×2%=10.68元；9、500元×（21天/31天）×2%=6.77元，以上合计362.15元。李春南诉求超出部分，原审法院予以驳回。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条的规定，于2015年10月16日作出(2015)东三法民一初字第1123号民事判决：一、确认李春南与郏明辉于2013年10月31日签订的《商铺租赁合同》于2015年9月1日解除；二、郏明辉自本判决发生法律效力之日起五日内向李春南支付2014年12月1日至2015年9月1日期间的租金4500元；三、郏明辉自判决发生法律效力之日起五日内向李春南支付2014年12月11日至2015年9月1日期间逾期支付租金的违约金362.15元；四、驳回李春南的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费384元，由郏明辉负担。李春南不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审认定郏明辉提交的案涉商铺租赁合同属于有效合同，是双方真实意思表示，双方应全面履行，属于认定事实错误。首先，郏明辉确认双方于2013年10月31日自愿签订了李春南提交的案涉租赁合同，事实上李春南与郏明辉也一直按照李春南提交的合同履行相关权利义务。其次，根据郏明辉对其提交的租赁合同的解释及根据举证责任原则来看，郏明辉没有提交过证据证明其提交的租赁合同才是双方真正履行权利义务的合同。且该份合同显示的签订时间是2013年10月31日，郏明辉在原审庭审中陈述该份合同是在2013年12月份签订，郏明辉对合同的签订时间的说法自相矛盾。再次，从郏明辉提交的合同条款分析，该合同约定的商铺面积与李春南提交的合同约定的商铺面积不一致。事实上，李春南出租的铺位都是以卡位形式出租，且郏明辉承租的卡位事实上是34平方米。由于案涉电子市场租户签订的合同都是李春南制定的统一合同，但双方提交的租赁合同的第一条至第六条的条款形式不一致，通过上述分析也足以说明郏明辉提交的租赁合同是虚假合同。（二）原审判决以手机照片认定案涉商铺的租金标准为每月500元以及郏明辉已经支付了2014年10月至11月份的租金，缺乏事实和法律依据。郏明辉有责任且完全有能力提交李春南出具的租金收据证明其主张的租金标准及租金缴纳情况，但其自始至终没有提交李春南出具的租金收据。一审法院仅以郏明辉提交的手机照片反映其已缴纳2014年10月至11月租金的收据为由，就认定郏明辉已缴纳这两月租金，并据此认定案涉商铺的租金标准为500元每月，是缺乏事实和法律依据。（三）原审判决调整滞纳金标准为月利率2%以及滞纳金计算至2015年9月1日是于法无据的。双方约定的滞纳金标准是双方协商一致后自愿约定的，并不存在违反法律法规的情形，该约定合法有效，原审判决认定滞纳金标准过高并没有事实和法律依据。而且合同的解除并不影响滞纳金的计算期限，郏明辉未付清租金之前均存在逾期支付租金的行为，滞纳金应按所欠租金的日千分之一标准计算至清偿之日止。综上所述，原审判决有误，李春南请求本院查明事实后依法撤销原审判决第二、三、四项，并改判郏明辉支付李春南自2014年10月1日起至2015年9月1日的租金人民币22508元及逾期付款滞纳金（以每月人民币2040元为本金，自2014年10月11日起按日利率千分之一计至清偿之日止。本案一、二审诉讼费用由郏明辉承担。郏明辉答辩称：（一）原审判决认定郏明辉提交的《商铺租赁合同》是有效合同，双方应全面履行正确。首先，双方在2013年10月31日是签订了一份租赁合同，但合同签订后，郏明辉去申请办理营业执照时被工商所工作人员告知：此合同办理不了营业执照，原因是凤安电子市场的老板和管理人员没有到工商所注册、登记、备案。经过多次催促，郏明辉来回跑了一个多月，最终办证无果。由于无证违法经营严重影响进货和出售，导致店面不能正常经营，郏明辉就到管理处要求解除合同，退回保证金和装修费，当时经理是庞志超，他说把铺位缩小面积、减少租金，重新签订合同，于是双方在2013年12月经过协商又签订了一份现有的合同，新合同是按入场时日期签订的，即2013年10月31日，合同签订时间并不矛盾。其次，双方签订过两次合同、一次协议，每次都是经理庞志超拿出打印好的合同让郏明辉签名，签名后就让郏明辉走，说过几天再给合同郏明辉。郏明辉从未见过李春南，完全不认识，合同是否李春南本人所签完全不清楚。（二）原审判决采纳郏明辉提供的照片打印件是正确的。电子城管理人员更换频繁，管理混乱，经常敲诈勒索商户，交钱不开单、少开单的情况经常发生。此手机拍照是交钱后拍的收据单，交钱后，管理人员不给单，要郏明辉请客，郏明辉就把收据单拍摄下来，若是怀疑手机拍照有问题，可以找有关部门鉴定真伪。（三）李春南提供的合同有几处疑点、时间矛盾、多处更改，是虚假、过期、无效的合同。该份合同中，李春南的签字日期是2013年10月11日，当时郏明辉还没有进入凤安电子市场。该份合同中，郏明辉的签名时间有明显更改，在平方数和租金数额也有造假，李春南以虚假无效合同起诉郏明辉，是欺骗法官的违法行为，应追究其相应的法律责任。且李春南无证照经营的场所属于违法经营场所，办不到营业执照的合同属于违法合同，违法的合同和违法的场所应不受法律保护。综上所述，郏明辉请求本院查明事实，依法驳回李春南的起诉和上诉，并追究李春南相应的法律责任。本院经审理查明：李春南在二审法庭调查陈述，郏明辉与东莞市可人实业投资有限公司的关于案涉铺位的物业服务合同纠纷中，原审查明案涉铺位是34平方米，二审案号是（2016）粤19民终958号，二审也在审理过程中。郏明辉则认为原审法院查明物业协议与原合同是无效的，新的合同已经代替了原来的合同，原来的协议也是无效的。另查，本院于2016年4月6日作出（2016）粤19民终958号民事判决：驳回上诉，维持原判。该判决认定郏明辉应按《凤安电子市场管理费、设施运营费交纳协议》的约定缴纳相关费用，协议约定郏明辉租用案涉第2FB096A的卡位，建筑面积为34平方米，管理费每月187元，设施运营费每月561元。又查，郏明辉在二审时提交了贾某峰、贾某某的证人证言，以证明案涉铺位所在凤安电子世界管理混乱，管理人员经常更换，乱收费、乱开单、收费不开单、合同到期后不退押金等情形。贾某峰、贾某某均出庭陈述确认了证人证言由其本人出具，贾某峰称其是凤安电子市场原商户（2FB015），其原来合同到期后，李春南也不同意其搬走，不清楚郏明辉每月具体缴纳多少费用。贾某某则称其是郏明辉的员工，使用铺位面积大约10平方米，管理处开具的单据比较混乱，但不清楚郏明辉具体缴纳多少费用。再查，郏明辉一审时提交的手机拍摄照片打印件是收款收据，编号407081的收款收据内容是“今收到2FB096A郏明辉交来2FB096A租金（2040×2=4080）注：2014.10.1-2014.11.30”。郏明辉在一审庭审中陈述其已经缴清了租金，对收据进行了手机拍照，管理处的人不让开收据，其在缴清租金后就搬走了。郏明辉并陈述新的合同约定按照2000元/月标准计算租金及管理费。原审查明的其他事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。李春南已经依法办理了案涉房屋的房地产权证，案涉房屋依法可以出租。原审判决郏明辉按月租金500元标准向李春南支付案涉商铺2014年12月1日至2015年9月1日期间的租金4500元，郏明辉没有在法定期限内提起上诉，视为其服从原审判决。根据李春南在二审中的上诉和郏明辉的答辩意见，本案争议焦点是案涉商铺的月租金标准，关键在于李春南与郏明辉实际履行的是哪份《商铺租赁合同》。首先，李春南及郏明辉在一审时均提交了《商铺租赁合同》，两份合同关于案涉商铺的面积、期限及租金标准的约定均不一致，且差异较大。郏明辉承认其签署过李春南提交的《商铺租赁合同》，因此虽然该合同郏明辉落款的日期有修正，但不能以此否定该份合同的真实性，签署合同后再进场、双方签署合同的落款时间不一致都属于正常现象，郏明辉以李春南落款时间为2013年10月11日其还未进场为由否定该份合同，本院不予采纳。其次，按照郏明辉的主张，双方在签订李春南提交的《商铺租赁合同》由于未能办理工商营业登记，故双方重新协商签订郏明辉提交的《商铺租赁合同》并代替前一份合同。李春南否认该说法并坚持认为从未签署过郏明辉提交的合同，郏明辉称该合同由凤安电子市场管理处转交，其也不能确定是否李春南本人签署。再次，两份《商铺租赁合同》关于商铺的面积约定相差巨大，但根据（2016）粤19民终958号民事判决查明的内容，案涉铺位面积为34平方米。郏明辉提供的《商铺租赁合同》记载商铺面积为10平方米，与上述判决认定的铺位面积明显不相符。郏明辉二审提交的贾某峰与贾某某的证人证言，也不足以证明郏明辉实际使用的商铺面积为10平方米。最后，郏明辉一审时提交的手机拍摄照片中的收款收据，反映郏明辉是按照月租金标准2040元缴纳2014年10月1日至2014年11月30日期间的租金，郏明辉一审庭审中也承认按照2000元/月标准计算租金及管理费，而管理费是每月187元。郏明辉提交的《商铺租赁合同》期限到2014年10月31日，而上述收据反映郏明辉按照每月2040元标准支付2014年10月份的租金，这与郏明辉提交的《商铺租赁合同》中约定的每月500元的标准明显不同。也就是说双方实际上并没有按照郏明辉提交的《商铺租赁合同》约定的租金标准履行。综合上述分析，本案虽然存在两份《商铺租赁合同》，但由于郏明辉确认签订了李春南提交的《商铺租赁合同》，而其没有提供证据证明双方重新协商签订其提交的《商铺租赁合同》，也没有证据证明李春南提交的《商铺租赁合同》已经解除或终止，且郏明辉也不能确定其提交的《商铺租赁合同》是否为李春南所签订。结合郏明辉在一审时提交的收款收据内容及对租金标准的陈述，本院认为双方当事人实际履行的是李春南提交的《商铺租赁合同》，原审判决以李春南提交的《商铺租赁合同》签约时间有修改而否定该份合同进而采纳郏明辉的主张不当，本院予以纠正。原审判决以2015年9月1日作为合同解除时间并无不当，本院维持该解除时间，但解除的合同应是李春南提交的租赁期限为2013年11月1日至2016年6月30日的《商铺租赁合同》。根据收款收据的内容，郏明辉已经缴纳2014年10月1日至2014年11月30日期间的租金，对李春南要求郏明辉支付上述两个月租金的请求，本院予以驳回。由上，郏明辉应按照月租金2040元标准支付李春南案涉铺位2014年12月1日至2015年9月1日期间的租金18360元（2040元×9个月）。至于滞纳金问题，李春南提交的《商铺租赁合同》约定逾期交纳租金的从应交次日起按日千分之一计算滞纳金，但对于租金交纳方式不明确，原审判决综合考虑各因素，将违约金计算标准调整为月利率2%，并确定违约金截止时间为合同解除时间即2015年9月1日基本合理，本院予以维持。按照原审判决的计算方式，以月租金2040元为标准，即郏明辉应向李春南支付2014年12月1日至2015年9月1日期间的违约金1477.57元。综上所述，上诉人李春南的上诉理由部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实错误，导致处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第1123号民事判决第一、四项。二、确认李春南提交的与郏明辉签订的租赁期限为2013年11月1日至2016年6月30日的《商铺租赁合同》于2015年9月1日解除。三、变更广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第1123号民事判决第二项为“郏明辉自本判决发生法律效力之日起五日内向李春南支付案涉商铺2014年12月1日至2015年9月1日期间的租金18360元”。四、变更广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第1123号民事判决第三项“郏明辉自本判决发生法律效力之日起五日内向李春南支付案涉商铺2014年12月1日至2015年9月1日期间逾期支付租金的违约金1477.57元”。五、驳回李春南的其他诉讼请求。一审案件受理费384元，由郏明辉承担324元，李春南承担60元。二审案件受理费362.70元，由郏明辉负担317.70元，李春南负担55元，李春南已预交二审案件受理费362.70元，同意由郏明辉直接向其支付317.70元。本判决为终审判决。审 判 长  卢健如代理审判员  黎棣华代理审判员  徐华毅二〇一六年四月二十九日书 记 员  邓嘉荣刘嘉星附相关法律条文（节选）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。