河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫01民终653号上诉人（原审被告）河南坤午置业有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区商务内环路22号楼2单元20层2002号。法定代表人许志安，该公司董事长。委托代理人朱卫平，河南成务律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘富英，女，1974年2月15日出生，汉族。委托代理人孙得军，河南元慧律师事务所律师。委托代理人高江坤，河南元慧律师事务所律师。原审被告叶正明，男，1965年3月25日出生，汉族。上诉人河南坤午置业有限公司（以下简称坤午公司）与被上诉人刘富英原审被告叶正明房屋买卖合同纠纷一案，刘富英于2015年5月18日向郑州高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告坤午公司双方之间签订的两份商品房买卖合同；2、被告坤午公司返还原告交付的购房首付款300万元，并支付违约金3万元；3、被告叶正明对第二项诉讼请求承担连带责任；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。郑州高新技术产业开发区人民法院于2015年8月10日作出（2015）开民初字第5885号民事判决。坤午公司不服，向本院提起上诉，本院于2016年1月12日受理后，依法组成合议庭于2016年2月17日公开开庭审理了本案。上诉人坤午公司的委托代理人朱卫平，被上诉人刘富英的委托代理人孙得军、高江坤到庭参加诉讼。原审被告叶正明未到庭也未答辩。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年3月14日，原告刘富英（作为买受人）与被告坤午公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买出卖人的位于郑东新区商务外环路西、九如路南中科大厦27层2702号房，建筑面积为237.72平方米，其中套内面积为173.34平方米，公共部位与公共分摊建筑面积为64.38平方米，合同约定该商品房单价为每平方米10000元人民币，总金额为2377200元整。合同约定分期付款，约定金额为1500000元，付款方式为现金，约定付款时间为2013年3月14日，交纳比例63.1%；约定金额877200元，付款方式为现金，交纳比例为36.9%，第二笔房款在备案手续完成后第二个工作日内缴纳。2013年3月14日，原告刘富英（作为买受人）与被告坤午公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买出卖人的位于郑东新区商务外环路西、九如路南中科大厦27层2703号房，建筑面积为248.47平方米，其中套内面积为181.04平方米，公共部位与公共分摊建筑面积为67.23平方米，合同约定该商品房单价为每平方米10000元人民币，总金额为2482700元整。合同约定分期付款，约定金额为1500000元，付款方式为现金，约定付款时间为2013年3月14日，交纳比例60.42%；约定金额982700元，付款方式为现金，交纳比例为39.58%，第二笔房款在备案手续完成后第二个工作日内缴纳。两份合同均约定，出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房建设竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实的条件，并将符合合同约定的商品房交付买受人。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日，自本合同第八条约定的最后付款期限（2013年10月31日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之零点一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当在买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际付款之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点一的违约金。出卖人应当在2013年12月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款万分之零点一的违约金。2013年3月14日坤午公司向刘富英出具委托付款声明一份，载明：“刘富英女士，你与我公司于2013年3月14日签订的2702、2703号房的《商品房买卖合同》，合同金额为首付300万元及其他余款，请直接支付给叶正明先生。如果由此产生的任何经济纠纷由我公司承担，特此声明”。2013年3月14日，叶正明向刘富英出具声明书一份，载明“刘富英女士，你与坤午公司签订的编号为2702、2703号《商品房买卖合同》，根据坤午公司的委托付款指令，该笔款由我叶正明接收使用。若坤午公司不能在三个月内在房管局做备案登记，我叶正明保证将与坤午公司一起承担连带还款责任，特此声明。声明人叶正明，2013年3月14日”。该声明书上还载明“请将款项付入以下账户：户名叶正明，账号52×××66，开户行招商银行郑州分行营业部。”2013年3月14日、15日，原告刘富英将300万元转入叶正明账号为52×××66的银行卡账户。被告坤午公司提交叶正明的声明书一份，载明：坤午公司，今代收坤午公司与刘富英女士签订的2702、2703号房的《商品房买卖合同》，合同金额为首付300万元及其他余款，由本人将来归还刘富英女士房款并承担合同解约事务，由此产生的一切费用由本人承担，与坤午公司无关。另查明，位于郑东新区商务外环路西、九如路南中科大厦27层2702、2703号房产已于2014年12月24日登记在坤午公司名下。原审法院认为，原告与被告坤午公司签订的两份《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照合同约定履行自己的义务。该合同约定，出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房建设竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实的条件，并符合合同约定的商品房交付买受人。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同到达之日30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%现买受人支付违约金。原告按照合同约定向被告坤午公司支付了首付款300万元，而被告坤午公司未按照合同约定为原告办理房屋备案手续，也未交付房屋，故原告要求解除原告与河南坤午公司之间的两份商品房买卖合同，该院予以支持；被告坤午公司返还购房首付款300万元（已付房款300万元）并支付违约金3万元（已付款300万元的1%是3万元）的诉讼请求，该院予以支持；关于被告坤午公司所提交叶正明的声明书，该院认为，该声明书原告不认可，对原告并无约束力。根据《中华人民共和国担保法》第十八条第二款规定，连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任；第二十一条第一款规定，保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。被告叶正明向原告出具的声明书中载明，若坤午公司不能在三个月内在房管局做备案登记，叶正明保证将与坤午公司一起承当连带还款责任。故原告要求被告叶正明对返还购房首付款及违约金承担连带保证责任的诉讼请求，该院予以支持。被告叶正明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其民事权利义务的放弃。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第二十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘富英与被告河南坤午置业有限公司之间签订的两份商品房买卖合同；二、被告河南坤午置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘富英购房首付款300万元、违约金3万元；三、被告叶正明对上述款项承担连带保证责任。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31040元，由被告河南坤午置业有限公司、叶正明负担。上诉人坤午公司上诉称，一、一审法院认定本案法律关系错误。本案真实的法律关系是被上诉人刘富英与原审被告叶正明之间的借款法律关系，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖关系是为借款的一种变相担保形式。1、本案中《商品房买卖合同》中约定的购房价款严重低于上诉人坤午公司销售市场价格，而上诉人以此明显不合理的底价转让房产不合情理，也非上诉人的真实意思表示；2、被上诉人上诉请求第二项可看出上诉人与被上诉人之间不可能是商品房买卖关系。本案中被上诉人能够以如此低价与上诉人签订商品房买卖合同，但在提起诉讼时仅要求返还购房款首付和3万元违约金，明显不符合常理；3、两份《商品房买卖合同》、上诉人向被上诉人出具的“委托收款证明”、叶正明向上诉人出具的“声明书”均可证明叶正明为借款人，被上诉人为出借人。此外，叶正明单方向刘富英出具的“声明书”中合同三个月内不能备案登记就还款的表述，间接的证明了借款期限为三个月；4、被上诉人支付完300万元后不要求上诉人出具发票、合同没有备案不向房管局投诉等做法不符合购房者的特征。此外，被上诉人仅向叶正明主张还款，且对方归还了部分款项，充分说明其对借款关系的认可。二、一审中，上诉人向法庭出示了三组合计25.6万元的转款凭证，但是，法庭仅凭被上诉人口头称曾向叶正明打款100万元，就否认了该证据的效力，显属主观臆断。三、上诉人不应为叶正明的借款承担担保责任。被上诉人刘富英想通过签订商品房买卖合同的方式来达到不动产抵押的效果，且后来也未进行合同备案或者不动产登记，该约定违反相关法律法规。因此，双方之间未成立有效抵押关系。即使上诉人需要对借款承担保证责任，结合本案，从2013年3月被上诉人出借款项，三个月后到期，至起诉之前，被上诉人从未向上诉人主张过任何权利，根据《中华人民共和国担保法》第19条，26条之规定上诉人的保证责任业已免除。综上所述，请求二审法院依法查明本案的真实法律关系，驳回被上诉人刘富英对上诉人坤午公司的诉讼请求。被上诉人刘富英答辩称，1、上诉人坤午公司没有证据证明其与被上诉人刘富英是一种变相的担保形式，当时的房屋售价是在双方协议的基础上形成的，借款关系是不存在的；2、被上诉人刘富英的诉讼请求第二项恰证明双方是商品房买卖关系，被上诉人没有选择一加一赔偿是因为考虑到现实中法院支持的比较少，是对自己诉讼权利的选择；3、委托收款证明显示的是购房款，并非是借款；4、被上诉人并没有向上诉人支付全部房款，所以上诉人没有向被上诉人出具发票是符合常理的；5、叶正明向被上诉人转款与本案无关，被上诉人与叶正明之间有借款关系存在，叶正明向被上诉人还款是正常的。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告叶正明未到庭，也未参加答辩。上诉人坤午公司在二审过程中提供新证据：1、张霞与王建国的发票共4张，拟证明当时的房价在每平方2万元以上；2、叶正明与被上诉人的转款凭证，拟证明在100万元的借款之前叶正明向被上诉人转18000元的利息。被上诉人刘富英质证称，1、对发票的真实性无异议，与本案无关联性；2、除了100万元的借款外还有其他借款，上诉人提交的该证据不能证明双方不存在商品房买卖关系。原审被告叶正明未到庭，也未参加质证。被上诉人刘富英在二审过程中提供新证据：叶正明借据一份，拟证明叶正明向被上诉人的还款与本案的商品房买卖关系无关。上诉人坤午公司质证称，对该证据的真实性无法确认，因为只有叶正明的签字，该借据上并不显示上诉人的公章，该证据也不能否认18000元是叶正明还被上诉人的利息。原审被告叶正明未到庭，也未发表质证意见。本院认为，上诉人坤午公司提供的证据1，与本案无关，也不能推翻被上诉人刘富英提供的证据，不予采信。提供的证据2，因原审被告叶正明未到庭应诉，无法核实还款的原因、经过及与本案的关联性，故不予采信。对于被上诉人刘富英提供的证据，与其诉称的请求及理由不具关联性，故不予采信。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，被上诉人刘富英诉称与上诉人坤午公司之间系房屋买卖合同关系，有其提供的两份《商品房买卖合同》、委托收款证明、叶正明的承担连带还款责任的声明书、银行转账凭证等证据证实，足以证明双方的房屋买卖合同关系。被上诉人刘富英按照合同约定向坤午公司指定的叶正明支付了300万的房屋购买款，但上诉人坤午公司未能交付房屋且该合同已经无法实际履行，其在委托收款证明中明确承诺如果由此产生的任何经济纠纷由我公司承担，故被上诉人刘富英要求上诉人坤午公司返还房屋购买款并承担违约责任的理由正当，应予支持。上诉人坤午公司称与被上诉人刘富英是变相的担保关系，缺乏充分的证据证实，亦不能推翻被上诉人刘富英提供的证据，故对该理由不予采信。上诉人坤午公司称刘富英的付款实际系原审被告叶正明的借款行为，因叶正明未到庭应诉，上诉人坤午公司对此也未提供充分的证据证实，故该理由无法确认其真实性，不予支持。因上诉人坤午公司诉称的担保关系无法认定，故其称不应承担担保责任的理由缺乏事实依据，不予支持。综上，上诉人坤午公司的上诉理由不足，不予支持。原判查明事实清楚，判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31040元，由上诉人河南坤午置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李继军审判员  王松洋审判员  李 冰二〇一六年四月二十日书记员  王子姣