广西壮族自治区田阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂1021民初164号原告李献英。委托代理人刘旭鹏，广西桂三力律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告谢安怡，个体户。委托代理人何湾，广西通阳律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。第三人田阳县田州镇供销合作社，住所地田阳县田州镇解放西路16号。法定代表人黄永良，该供销合作社主任。委托代理人罗敏，广西通阳律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。第三人黄永保，个体户。第三人黄尚海。原告李献英诉被告谢安怡、第三人田阳县田州镇供销合作社（以下简称田州供销社）、黄永保、黄尚海占有排除妨害纠纷一案，本院于2015年4月29日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，于2015年6月26日作出了（2015）阳民一初字第503号民事判决书。原告不服一审判决提出上诉，百色市中级人民法院于2015年12月7日作出了（2015）百中民一终字第1031号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院于2016年1月27日重新受理本案后，依法另行组成由审判员王炳亮担任审判长，代理审判员覃小艳、人民陪审员梁旭世参加的合议庭，于2016年3月18日公开开庭进行了审理。书记员王奕担任法庭记录。原告李献英的委托代理人刘旭鹏、被告谢安怡的委托代理人何湾、第三人田州供销社的委托代理人罗敏、第三人黄永保到庭参加诉讼，第三人黄尚海经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李献英诉称，第三人黄永保与第三人田州供销社签订商铺租赁合同，黄永保取得田州供销社所有的位于田阳县田州镇解放西路16号“鸿运供销商厦”第一层楼第4号商铺的承租权。之后黄永保将该商铺转租给被告。2015年4月16日被告与黄永保解除租赁合同后，当日黄永保与原告签订《商铺租赁合同》，黄永保将该商铺转租给原告，租期10年，月租金1万元，原告向黄永保交付第一年房租及押金合计13万元。但原告要装修商铺时发现被告没有搬走，被告以其与田州供销社已签订租赁合同，取得该商铺承租权为由拒绝搬走，原、被告协商无果遂向法院起诉。原告认为，被告明知黄永保与田州供销社对诉争商铺有租赁合同，承包未到期且合同尚未解除，就与田州供销社恶意串通对诉争商铺签订另一份租赁合同，被告和田州供销社的行为明显属于《合同法》第五十二条“恶意串通损害他人利益”的情形，被告与田州供销社签订的租赁合同无效。被告与黄永保解除诉争商铺租赁合同后丧失承租权，而原告与黄永保签订租赁合同后取得诉争商铺合法承租权，被告应当退出商铺给原告使用。被告自2015年4月17日起至今霸占使用该商铺，致使原告无法经营，严重损害原告的合法权益，被告应当赔偿原告的所有损失。故请求：1、判令被告搬离田阳县解放西路16号“鸿运供销商厦”第一层楼第4号商铺；2、判令被告向原告支付2015年4月17日至2016年4月16日占用商铺租金12万元及利息1.44万元（利息按同期同类银行贷款利率计付）；3、判令被告与第三人田州供销社承担连带赔偿责任；4、判令被告承担本案所有诉讼费。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、原告的身份证复印件，证明原告的身份情况；2、《田州供销社“鸿运供销商厦”商铺租赁合同》，证明2014年1月24日黄永保与田州供销社签订租赁合同合法有效，黄永保享有诉争商铺的使用权及转租权；3、《租赁商铺代为经营合同》，证明2014年2月16日黄永保将商铺转租给黄尚海；4、《转让协议》，证明2014年7月28日黄尚海将诉争商铺转租给被告；5、《解除合同书》，证明2015年4月16日被告和黄尚海已经与黄永保解除商铺租赁合同；6、被告出具的《收据》，证明黄永保与被告解除合同后已退还保证金；7、《商铺租赁合同》，证明2015年4月16日原告与黄永保签订商铺租赁合同合法有效，原告合法取得诉争商铺的经营使用权；8、《收据》，证明原告于2015年4月16日已经向黄永保交付一年房租12万元、保证金1万元；9、田阳县人民法院（2014）阳民一初字第711号民事判决书，证明黄永保与田州供销社的租赁合同尚未解除；10、百色市中级人民法院（2015）百中民一终字第269号民事判决书，证明黄永保与田州供销社的租赁合同尚未解除；11、照片，证明2014年12月田州供销社张贴田阳县人民法院民事判决书，黄永保与田州供销社之间的租赁合同尚未解除，被告知道该租赁合同尚未解除。被告谢安怡辩称，本案诉争商铺的所有权属于第三人田州供销社所有。田州供销社曾与第三人黄永保签订租赁合同，2014年12月2日田州供销社已经书面通知黄永保解除租赁合同，黄永保也表示同意，为此，田州供销社与黄永保已解除租赁合同，黄永保对诉争商铺已无权使用。2015年4月16日的前几天，田州供销社要求被告与其签订商铺租赁合同，被告将此事告诉黄永保，黄永保也表示同意。故2015年4月16日被告才与黄永保解除租赁合同，黄永保将此前收取的保证金1万元退给被告，当日被告再与田州供销社签订《田阳县田州镇供销合作社“鸿运供销商厦”商铺租赁合同》，约定诉争商铺从2015年4月16日起至2020年4月15日止由被告承租，每年租金12万元。合同签订后，被告已向田州供销社支付一年租金12万元，田州供销社也将诉争商铺交给被告使用。被告与田州供销社签订的合同已经得到黄永保的认可，被告有权使用该4号铺面，原告说被告非法侵占商铺没有事实依据，其要求被告将铺面交由其经营并赔偿损失没有法律依据。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、《田阳县田州镇供销合作社“鸿运供销商厦”商铺租赁合同》，证明2015年4月16日被告与第三人田州供销社签订租赁合同，被告有权合法使用诉争商铺；2、2014年12月2日《解除合同通知书》，证明被告有理由相信第三人黄永保与第三人田州供销社解除租赁本案诉争商铺合同；3、《声明》，证明被告有理由相信第三人黄永保与第三人田州供销社已经解除租赁合同。第三人田州供销社陈述称，被告合法使用诉争商铺，原告无权要求被告搬出。一、田州供销社与被告于2015年4月16日签订租赁合同，并按合同约定将该争议商铺交给被告合法使用。二、第三人黄永保已经构成根本性违约，其没有使用田州供销社商铺的权利，其转租行为无效。2014年1月24日，田州供销社与黄永保签订“鸿运供销商厦”商铺租赁合同，该合同约定黄永保租赁“鸿运供销商厦”的一、二、三层楼的商铺，年租金为143万元、定金20万元、商铺租赁保证金10万元等。合同签订后，田州供销社按约定将商铺交付黄永保使用，黄永保也早已将所有商铺对外出租完毕并收取一年租金。然而至今黄永保只交付定金20万元，余下的租金143万元、保证金10万元拒绝支付。虽然经两级法院判决由黄永保支付上述租金和保证金，但黄永保至今拒不履行义务。2014年12月2日，田州供销社向黄永保提出解除合同并送达书面解除合同通知书，黄永保表示同意并要求按法院判决支付第一年租金，由其继续使用商铺至一年租期届满即至2015年4月15日止，田州供销社表示同意。期间黄永保对田州供销社提出解除合同从没有提出任何异议。田州供销社与黄永保的租赁合同已经于2015年4月15日正式解除，黄永保已无转租权，同时黄永保转租诉争商铺给原告是假的，根本没有转租事实。综上，请求法庭根据事实依法驳回原告的诉讼请求。第三人田州供销社为其主张在举证期限提供的证据有：1、2015年4月16日被告与田州供销社签订《田阳县田州镇供销合作社“鸿运供销商厦”商铺租赁合同》，证明被告合法取得诉争商铺的承租权；2、2014年12月2日《解除合同通知书》，证明田州供销社已经向第三人黄永保提出解除合同并书面送达解除合同书；3、《声明》，证明田州供销社已经收回商铺使用权，被告是善意取得商铺。第三人黄永保陈述称，一、田州供销社“鸿运供销商厦”一至三楼铺面的租赁权、使用权、转租权归其所有，其与被告解除租赁合同后，将铺面转租给原告合理合法，应受法律保护。第三人田州供销社没有与黄永保解除租赁合同，就与被告签订租赁合同是非法无效的，不应受法律保护。田州供销社与黄永保于2014年1月24日签订了商铺租赁合同。2014年8月5日田州供销社以黄永保没有支付租金、租赁保证金为由向田阳县人民法院提起民事诉讼。2014年11月24日，田阳县人民法院作出了（2014）阳民一初字第711号民事判决书，判决黄永保向田州供销社给付租赁期间（10年）的租赁保证金10万元、第一年租金123万元及违约金（以逾期支付租金123万元为基数，从2014年6月6日起至该案判决发生法律效力之日止，按中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率标准计算，加上基准利率的30%）。2014年12月2日，田州供销社向黄永保发出解除合同通知书，并将解除合同通知书和法院判决书张贴于“鸿运供销商厦”一楼铺面门口。黄永保不服上述判决提起上诉。百色市中级人民法院作出（2015）百中民一终字第269号民事判决书，认定田州供销社于2014年12月2日张贴的解除合同通知书是其单方要求解除合同的意思表示，该请求在没有得到第三人黄永保同意的情况下，并没有发生法律效力。二、被告与第三人田州供销社恶意串通，被告不是善意取得，应退回铺面给原告，并赔偿因侵占铺面而给原告造成的损失。被告持有黄永保与田州供销社签订的商铺租赁合同复印件、黄永保与黄尚海签订的租赁商铺代为经营合同书，还持有被告、黄永保、黄尚海三方签订的转让协议、田州供销社张贴的解除合同通知书和一审法院判决书。被告是知道或者应当知道黄永保与田州供销社之间因租赁商铺存在纠纷，也知道法院判决内容，仍与田州供销社签订诉争商铺租赁合同，是恶意串通的行为，而不是善意取得。善意取得调整的对象是买卖关系，不是租赁关系。综上，原告的诉讼请求合理合法，应得到支持。被告的损失只能向田州供销社追偿。第三人黄永保为其主张在举证期限内提供的证据有：1、黄永保与田州供销社签订《田阳县田州镇供销合作社“鸿运供销商厦”商铺租赁合同》，证明双方签订的合同租赁期为10年，黄永保要交付给田州供销社10年的保证金，田州供销社解除合同无效；2、田阳县人民法院（2014）阳民一初字第711号民事判决书，证明根据该判决书的判项，争议商铺的使用权还是归黄永保享有，至2015年5月份其还要支付违约金给田州供销社，田州供销社提前提出解除合同是非法无效的；3、2014年12月2日《解除合同通知书》，证明田州供销社单方解除与其签订的租赁合同是无效的。第三人黄尚海书面陈述称，2014年2月16日的《租赁商铺代为经营合同》和2014年7月28日的《转让协议》是其本人同意签字的。第三人黄尚海为其主张在举证期限内未提供证据。经过开庭质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4、5、6、9、10、11的真实性均无异议；对证据2的关联性有异议，认为该证据不能证明第三人黄永保对诉争商铺还享有使用权的事实；对证据5的关联性有异议；对证据9、10关联性有异议，认为第三人黄永保的行为已经构成根本性违约；对证据7、8的三性有异议。第三人田州供销社对原告提供的证据的质证意见与被告的质证意见一致。第三人黄永保对原告提供的证据三性均无异议，证据2证实黄永保与田州供销社签订租期为10年的租赁合同；证据9、10两份判决书的判决事项证明争议商铺的使用权、租赁权还是归黄永保享有，田州供销社单方解除合同书是无效的；证据11证明被告知道法院判决商铺租赁权还是归黄永保享有，其还与田州供销社签订租赁合同属于恶意串通。原告对被告提交的证据的真实性均无异议，但对证据1的合法性有异议，认为黄永保享有商铺租赁权，被告与田州供销社签订该份租赁合同属于恶意串通；对证据2的证明内容有异议，中院判决已明确田州供销社解除租赁合同的行为是单方行为，没有发生法律效力；对证据3的关联性和合法性有异议。第三人田州供销社对被告提交的证据的三性均无异议。第三人黄永保对被告提交的证据的真实性均无异议，但对合法性有异议，对证据1，认为争议商铺的使用权、租赁权由其本人享有，被告与第三人田州供销社签订租赁合同是违法的；对证据2，认为第三人田州供销社单方解除合同与法院的判决相违背；对证据3，认为第三人田州供销社没有与其解除商铺租赁合同就收回商铺是违法的。原告对第三人田州供销社提供的证据的真实性均无异议，对证明内容均有异议，认为被告与第三人田州供销社签订商铺合同是违法的，在没有解除与其签订的租赁合同的情况下，第三人田州供销社没有权力单方收回商铺。被告对第三人田州供销社提交的证据的三性均无异议。第三人黄永保对第三人田州供销社提交的证据的真实性均无异议，对证明内容均有异议，认为被告知道第三人黄永保与第三人田州供销社签订的租赁合同没有解除，商铺使用权还是归第三人黄永保享有，其还与第三人田州供销社签订合同属于恶意串通的行为。原告对第三人黄永保提供的证据三性均无异议。被告、第三人田州供销社对第三人黄永保提供的证据真实性均无异议，对证据1的关联性有异议，认为该证据不能证明第三人黄永保对争议商铺还享有使用权的事实；对证据2的关联性有异议，第三人黄永保的行为已经构成根本性违约；证据3证明第三人田州供销社已与第三人黄永保解除租赁合同，之后才与被告签订租赁合同。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人对自己提出的主张有举证和对对方当事人提交证据进行质证的权利，第三人黄尚海经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面证据，视为其已放弃举证、质证的权利。本院认为，对于上述各方当事人所提供的证据，除被告对原告提供的证据7、8有异议外，各方当事人对其他证据的真实性均没有异议，被告对原告提交的证据7、8有异议但又没有提出相反的证据反驳，且上述证据均与各方诉辩事由有关联，本院均予以认定作为定案的依据。综合全案证据，本院确认以下法律事实：原、被告诉争的商铺位于田阳县田州镇解放西路16号田州供销社“鸿运供销商厦”第一层楼的第4个铺面（从田阳商场起算），面积约36平方米。2014年1月24日，第三人田州供销社将其所有的“鸿运供销商厦”第一、二、三层楼的各个商铺出租给第三人黄永保，双方签订一份《田阳县田州镇供销合作社“鸿运供销商厦”商铺租赁合同》，租期10年，自2014年4月16日起至2024年4月15日止，第一年至第五年，每年租金143万元，第六年至第十年，每年租金170万元，租金一年一交，先交付年租金后起租。2014年2月16日黄永保将其承租的“鸿运供销商厦”第一层楼的第4个铺面（即本案诉争商铺）转租给第三人黄尚海，租期6年，自2014年3月13日至2020年4月12日止，双方签订了一份《租赁商铺代为经营合同》，黄尚海向黄永保支付租金12万元、押金1万元；2014年7月28日黄尚海经黄永保同意将本案诉争商铺转租给被告谢安怡，三方签订一份《转让协议》，约定被告向黄尚海支付转让费10万元、2014年7月29日至2015年4月12日期间租金8.5万元、押金1万元，共计19.5万元。被告承租后，将该商铺装修，经营饮料生意。2014年8月5日，田州供销社以黄永保违约为由向本院起诉，要求黄永保支付第一年租金143万元、租赁保证金10万元及违约金。2014年11月24日，本院作出（2014）阳民一初字第711号民事判决书，判决黄永保向田州供销社支付第一年（2014年4月16日至2015年4月15日）租金123万元（已交付的定金20万元抵付租金20万元）、租赁保证金10万元及违约金。黄永保不服该判决提起上诉。在该案的上诉审理期间，2014年12月2日，田州供销社向第三人黄永保送达书面《解除合同通知书》，并将该《解除合同通知书》张贴于黄永保转租的“鸿运供销商厦”商铺。第二天黄永保在《解除合同通知书》上写了一段文字，即：“法院已开庭受理此案，法院判决没有生效之前贵方单方中止合同，由此产生的后果由贵方负责。”后将该份通知书送回给田州供销社。2015年4月16日，田州供销社在“鸿运供销商厦”商铺张贴一份《声明》，载明：“‘鸿运供销商厦’为田阳县田州镇供销合作社所有财产。从2015年4月16日起，田阳县田州镇供销合作社收回供销商厦一至三楼铺面经营权，即日起，非持有与田阳县田州镇供销合作社签有租赁合同的，均为无效。特此声明。”当日，被告与黄永保签订解除承租该诉争商铺的《解除合同书》，黄永保退给被告押金1万元。同日，田州供销社与被告签订《田阳县田州镇供销合作社“鸿运供销商厦”商铺租赁合同》，将本案诉争商铺出租给被告，租期从2015年4月16日起至2020年4月15日止，每年租金12万元、保证金0.3万元。黄永保亦与原告签订《商铺租赁合同》，将本案诉争商铺转租给原告，租期从2015年4月17日至2024年4月15日止，每年租金12万元。当日原告交付给黄永保押金和第一年的租金12万元。2015年4月27日，百色市中级人民法院就田州供销社与黄永保的租赁合同纠纷上诉案作出终审判决，驳回上诉，维持原判。现诉争商铺由被告租赁经营，被告亦向田州供销社交付租金。原告欲使用诉争商铺，要求被告腾房无果，遂向本院起诉提出上述诉讼请求。在诉讼中，原告放弃第2、3项诉讼请求。另查明，第三人田州供销社与第三人黄永保签订的《田阳县田州镇供销合作社“鸿运供销商厦”商铺租赁合同》中关于“租金及支付方式”约定：“第一年租金主体消防工程于2014年4月11日前验收合格的，租金于2014年4月11日前交清，主体消防工程于2014年4月11日后验收合格的，租金于消防工程验收合格后以田州供销社书面通知日期为准十五日内交清，第二年至第十年的租金于当年4月11日前交清下年租金。”关于“合同的变更与解除”约定：“非经双方协商一致，任何一方都无权以任何理由解除本合同。但有下列情形之一的，除违约方承担下列相应的违约责任外，守约方有权解除本合同。合同自守约方发出书面通知书之日起即行解除：（一）、乙方（黄永保）因特殊情况不能按时足额支付租金，必须以书面形式向甲方（田州供销社）提出申请。拖欠金额超过20万元，经甲方书面通知超过30天仍未交清的，拖欠金额在20万元以内，经甲方书面通知超过60天仍未交清的，乙方所交的保证金全额归甲方所有。”合同签订后，黄永保向田州供销社交付定金20万元。2014年5月9日工程通过消防竣工验收，田州供销社于2014年5月20日通知到达黄永保，要求黄永保于2014年6月4日前支付租金及租赁保证金。合同签订后，田州供销社已交付商铺给黄永保，黄永保亦将商铺出租给其他租户并收取租金，但黄永保至今未向田州供销社支付余下第一年的租金123万元、租赁保证金10万元及违约金。本案争议焦点：被告是否取得诉争商铺的合法承租权，原告的诉讼请求是否有事实和法律依据，应否得到支持。本院认为，本案诉争商铺属于第三人田州供销社所有。第三人黄永保和第三人田州供销社于2014年1月24日签订《田阳县田州镇供销合作社“鸿运供销商厦”商铺租赁合同》，由第三人黄永保承租田州供销社所有的“鸿运供销商厦”一、二、三层楼铺面（包括本案诉争商铺），系双方的真实意思表示，合同合法有效。合同签订后，第三人田州供销社已经全面履行合同义务，将商铺交付黄永保使用，但第三人黄永保未依照合同约定向田州供销社支付商铺租金和租赁保证金，已构成违约。该合同中关于“合同的变更与解除”约定：“非经双方协商一致，任何一方都无权以任何理由解除本合同。但有下列情形之一的，除违约方承担下列相应的违约责任外，守约方有权解除本合同。合同自守约方发出书面通知书之日起即行解除：（一）、乙方（黄永保）因特殊情况不能按时足额支付租金，必须以书面形式向甲方（田州供销社）提出申请。拖欠金额超过20万元，经甲方书面通知超过30天仍未交清的，拖欠金额在20万元以内，经甲方书面通知超过60天仍未交清的，乙方所交的保证金全额归甲方所有。”《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据上述约定及法律规定，第三人黄永保不按时足额支付租金，第三人田州供销社有权解除合同。2014年12月2日，第三人田州供销社行使解除权，向第三人黄永保提出解除合同并向其送达《解除合同通知书》。第三人黄永保虽对解除合同有异议并于2014年12月3日在《解除合同通知书》上书写其意见，但其未在法定期限内向法院或者仲裁机构请求确认解除合同的效力，故第三人田州供销社与第三人黄永保之间的租赁合同于《解除合同通知书》送达黄永保之日即2014年12月2日解除。2015年4月16日，第三人田州供销社与被告签订本案诉争商铺的租赁合同，系双方的真实意思表示，该合同合法有效，被告取得诉争商铺的合法承租权，本院予以确认。同日，第三人黄永保与原告签订租赁合同，将诉争商铺转租给原告，因双方签订合同时第三人黄永保对诉争商铺已无权转租，签订合同后亦未得到商铺所有权人即第三人田州供销社的追认，因此第三人黄永保的转租行为不产生法律效力。故对于原告主张其因与第三人黄永保签订转租合同而取得诉争商铺的使用权，本院不予采纳。因此，被告对本案诉争商铺享有合法的使用权，原告请求被告搬离该商铺无事实及法律依据，本院不予支持。第三人黄永保称其与第三人田州供销社之间的租赁合同尚未解除，第三人田州供销社与被告签订的租赁合同无效，但其在收到《解除合同通知书》后未申请人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，且其在《解除合同通知书》上书写的“法院已开庭受理此案”是指第三人田州供销社与其之间因支付租金引起的租赁合同纠纷案件，该案件系给付之诉，而合同解除权系形成权，在双方约定的合同解除条件成就时，守约方第三人田州供销社即可行使合同解除权，而并不须以该给付之诉案件的审理结果作为合同解除的条件，故对于第三人黄永保的陈述意见，本院不予采纳。第三人黄尚海经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告李献英的诉讼请求。案件受理费100元，由原告李献英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定，户名：待结算财政款项---法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王炳亮代理审判员  覃小艳人民陪审员  梁旭世二〇一六年四月二十九日书 记 员  王 奕