重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终1132号上诉人（原审被告）黄志丽。上诉人（原审被告）刘某。法定监护人黄志丽（系刘某的母亲）。上述两上诉人的共同委托代理人刘新成。被上诉人（原审原告）深圳市之平物业发展有限公司，住所地广东省深圳市福田区吉莲大厦三层JL1-305号。法定代表人余绍元，该公司执行总裁���委托代理人刘姗，系该公司员工。委托代理人周鸿婷，系该公司员工。上诉人黄志丽、刘某与被上诉人深圳市之平物业发展有限公司（以下简称之平物业公司）物业服务纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2015年12月1日作出（2015）江法民初字第11730号民事判决。黄志丽、刘某不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月8日对本案进行了审理。上诉人黄志丽、刘某的共同委托代理人刘新成和被上诉人之平物业公司的委托代理人刘姗、周鸿婷参加了审理。本案现已审理终结。一审审理查明：2007年6月28日，重庆鲁能开发（集团）有限公司与黄志丽、刘某签订《商品房买卖合同》，约定黄志丽、刘某购买重庆鲁能开发（集团）有限公司开发的位于鲁能星城八街区5幢1单元32-4号房屋，建筑面积167.1平方米等内容。2007年，重庆鲁能开发（集团）有限公司与之平物业公司签订《鲁能·星城项目八街区前期物业管理服务合同》，约定由之平物业公司为重庆鲁能星城八街区提供前期物业管理介入和前期物业管理服务事宜，包括但不限于从物业使用角度对物业规划、设备设施设置等提出意见和建议；建筑物共有部位的管理、维护和养护；共用设施设备、场所（地）的经营管理、维修和养护；共用部位，共用设施设备、场所（地）的环境保洁；所辖物业内车辆的出、入、行驶和停放管理；物业公共区域、业主私人区域及物业使用人专有区域的装修管理和服务；本物业管理区域业主、物业使用人、物业经营人必须支付物业管理服务费，物业管理服务费用由业主、物业使用人、物业经营人按其���有、使用物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：每平方米每月1.4元；以上物业管理服务收费标准不包括房屋共用部位共用设施、电梯、景观水系、公共照明等高耗能设施、设备运行所需要能耗费用；此部分费用由业主据实分摊；业主、物业使用人、物业经营人应于每月5日前将本月物业管理服务费用存入相应银行账户；业主、物业使用人、物业经营人未按时交纳物业管理服务费，每逾期一日将承担应交管理服务费总额万分之五的滞纳金。协议签订后，之平物业公司即按约为鲁能星城八街区区域提供物业管理服务，黄志丽、刘某未缴纳2012年7月1日至2015年9月30日期间的物业服务费。之平物业公司为具有一级资质的物业服务企业，在2012年7月6日得知涉讼房屋存在漏水。黄志丽、刘某系鲁能星城八街区5幢1单元32-4号房屋业主，该房建筑面积167.1平方米，认可之平���业公司主张的物业费及公摊水电费数额。一审庭审中，黄志丽、刘某举示了2015年10月份拍摄的6张房屋屋顶漏水照片，6ＸＸ台屋顶漏水照片，屋顶防水工程施工合同和收据，以及4张防水施工后房屋屋顶照片，拟证明涉讼房屋主卧和阳台的顶部从2012年至今都存在漏水现象；黄志丽、刘某在之平物业公司没有履行共用部位修缮义务的情况下，于2014年7月聘请专业的防水公司进行屋顶防水施工，花费了12000元。之平物业公司质证后认为，房屋屋顶漏水照片及阳台屋顶漏水照片是局部图面，无法确认漏水情况，对真实性不予认可；屋顶防水工程施工合同是黄志丽、刘某私自签订的，对真实性不予认可；防水施工后房屋屋顶照片是局部图面，无法确认漏水情况，对真实性不予认可。之平物业公司主张已向涉讼房屋的开发商反映了涉讼房屋存在漏水需要维修的情况，举示了房屋质量问题维修通知函，该函系2012年7月6日重庆鲁能开发（集团）有限公司函告福州驰铭防水有限公司涉讼房屋存在漏水问题。黄志丽、刘某质证后认为该函是房屋开发商发给第三人公司，并非之平物业公司向开发商上报房屋漏水的材料，对真实性和关联性均不认可。之平物业公司在一审中诉称：黄志丽、刘某于2007年6月28日与重庆鲁能开发（集团）有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，购买位于鲁能星城八街区5幢1单元32-4室住宅一套（建筑面积：167.1平方米）。2007年7月，重庆鲁能开发（集团）有限公司与之平物业公司签署了《前期物业管理协议》，双方对于物业服务的内容、收费标准、起始时间以及违约责任进行了约定。协议签订后，之平物业公司即依约为鲁能星城八街区提供物业管理服务，而��志丽、刘某却并未依照协议约定按时向之平物业公司交纳物业服务费用。黄志丽、刘某2012年7月1日至2015年9月30日，累计拖欠物业服务费9123.12元及滞纳金3750.59元和水电公摊费701.79元，现之平物业公司诉至法院要求判令黄志丽、刘某立即支付2012年7月1日至2015年9月30日拖欠的物业服务费9123.12元及滞纳金3750.59元和水电公摊费701.79元，共计13575.5元并承担本案诉讼费。黄志丽、刘某在一审中辩称：黄志丽、刘某的房屋屋顶存在漏水，多次向开发商及之平物业公司反映屋顶漏水情况。开发商已同意在房屋质保期内进行屋顶维修，但由于之平物业公司没有上报开发商，导致开发商不能启动质保期内房屋屋顶维修工作，是开发商让黄志丽、刘某停交的物管费。黄志丽、刘某未交纳物管费是因为之平物业公司没有履行前期物业管理服务合同约定的义��，没有尽到建筑物共用部分管理、维修和养护的责任。且黄志丽、刘某不应当交纳滞纳金。之平物业公司应先解决黄志丽、刘某房屋屋顶漏水的问题，黄志丽、刘某再补交物管费。一审法院认为，之平物业公司与重庆鲁能开发（集团）有限公司签订的《鲁能·星城项目八街区前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的规定，该合同依法有效，双方当事人均应依约依法全面履行各自的义务。现黄志丽、刘某作为鲁能星城八街区5幢1单元32-4号房屋的业主，该物业服务合同对其具有约束力。协议签订后，之平物业公司即已经按照双方协议的约定为黄志丽、刘某提供物业管理服务，黄志丽、刘某亦应按约交纳物业服务费用。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。庭审中，黄志丽、刘某举示的房屋漏水照片及维修等证据，不能证明之平物业公司未履行物业服务中的管理、维修和养护义务，且屋顶漏水属房屋的质量问题，不能成为拒绝缴纳物业管理费的理由，故对黄志丽、刘某据此不缴纳物业管理费的抗辩，法院不予采纳。关于之平物业公司物业服务费的标准和金额，因双方协议中明确约定以建筑面积为标准，按照1.4元／平方米／月计算，黄志丽、刘某每月应交纳的物业管理服务费为233.94元，之平物业公司要求黄志丽、刘某支付2012年7月1日至2015年9月30日的物业管理费9123.12元的请求，符合合同约定，法院予以支持。关于之平物业公司主张的水电公摊费用，黄志丽、刘某确认未缴纳，故之平物业公司要求黄��丽、刘某支付水电公摊费701.79元的主张，法院予以支持。对于之平物业公司主张的滞纳金，法院认为，黄志丽、刘某在向之平物业公司反映屋顶漏水问题后，之平物业公司未及时就其相关工作方式、工作进程等与黄志丽、刘某沟通，致双方矛盾加深，其在物业管理上存在瑕疵，因此对于其诉请的滞纳金法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告黄志丽、刘某于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市之平物业发展有限公司2012年7月1日至2015年9月30日的物业服务费9123.12元、水电公摊费701.79元，共计9824.91元；二、驳回原告深圳市之平物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取69元，由黄志丽、刘某承担49元，由深圳市之平物业发展有限公司承担20元。宣判后，黄志丽、刘某不服向本院提起上诉，请求：1、撤销重庆市江北区人民法院（2015）江法民初字第11730号民事判决，驳回之平物业公司的诉讼请求或者发回重审；2、本案一、二审诉讼费由之平物业公司承担。主要事实和理由：1、黄志丽、刘某所举示的证据已证明其购买居住的房屋存在漏水的事实，之平物业公司没有尽到管理、维修和养护的义务，黄���丽、刘某有权拒缴物业服务费；2、之平物业公司与重庆鲁能开发（集团）有限公司签订的《鲁能·星城项目八街区前期物业管理服务合同》约定了由之平物业公司履行共用的修缮义务，而黄志丽、刘某的房屋主卧和阳台的屋顶至今都存在漏水现象，因此之平物业公司应当切实做好物业管理服务解决黄志丽、刘某家的漏水问题。之平物业公司答辩称：一审认定事实清楚，程序合法，请求维持原判。本院二审查明的事实与一审认定的相同。本院认为，黄志丽、刘某在二审审理中承认之平物业公司多次对其房屋开裂漏水问题进行过维修但均未修好，黄志丽、刘某的上述自认可以证明之平物业公司对其反映的问题履行了相应的物业服务义务，房屋漏水问题经多次维���未能修好有可能属房屋质量问题，黄志丽、刘某可另诉解决，因此黄志丽、刘某上诉认为之平物业公司没有对其房屋开裂漏水问题尽到管理、维修和养护的物业服务义务而拒缴物业服务费的理由不能成立，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由黄志丽、刘某承担。本判决为终审判决。审 判 长  师玉婷代理审判员  刘 希代理审判员  王 兵二〇一六年四月二十二日书 记 员  江满意