广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1973民初1728号原告东莞市美绿建筑装饰材料有限公司，住所地：广东省东莞市横沥镇神山工业城光亚工业园1栋。法定代表人袁玲。委托代理人周军富，广东展豪律师事务所律师。委托代理人蔡小红，广东展豪律师事务所律师助理。被告东莞市光亚实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市横沥镇石涌村石涌金马路（艺峰涂料厂对面）。法定代表人王明军。委托代理人杜春，广东林德律师事务所律师。原告东莞市美绿建筑装饰材料有限公司（以下简称美绿公司）诉被告东莞市光亚实业投资有限公司（以下简称光亚公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案受理后，依法由代理审判员谭艳婷适用简易程序，于2016年3月2日公开开庭进行了审理。原告美绿公司的委托代理人周军富、蔡小红，被告光亚公司的委托代理人杜春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美绿公司诉称，原、被告于2014年10月8日签订《代理租赁合同》，被告代理房主将位于东莞市横沥镇神山工业城的厂房出租给原告用于建材生产，租赁期间自2014年10月1日至2029年8月31日止。因被告与房主产生租赁纠纷，导致原告承租的厂房大门多次被锁，人员及货物无法进出，不能开展正常经营，导致重大经济损失。2015年12月9日，原告收到房主利多有限公司委托广东经致律师事务所发来的律师函，该律师函声称被告拖欠利多有限公司两个月租金，构成合同根本违约，经丧失承租权，无权将该厂房转租。根据合同约定，将厂房承租给原告，经保障原告能正常使用，但被告已经出现无法将厂房正常交付使用，且给原告造成重大经济损失，违反合同信守原则，构成合同重大违约。请求法院判令：一、解除原、被告签订的《代理租赁合同》；二、被告退还原告保证金280000元；三、被告向原告支付违约金840000元；四、本案诉讼费用由被告负担。被告光亚公司答辩称，美绿公司未按照双方约定交纳房租，已经构成违约，依双方的约定无权要求退还保证金，更无权要求支付违约金。根据双方于2014年10月8日签订的《代理租赁合同》第六条第2款的约定：“乙方于每月10日前预交当月一个月租金给甲方，否则从当月10日起向乙方收取滞纳金，按欠费总额的3%天收取。”第七条第2款约定：“乙方拖欠工人工资、房租、水电等，超过10天，甲方有权采取强制措施停水停电或终止合同。”同时第七条第1款还约定：“本合同有效期内，任何一方不得违约，否则，由违约方赔偿对方6个月租金作违约金，如如乙方违约，则两个月押金不退。”根据上述条款的约定，结合被告当庭提交的证据，可以看出原告作为合同的乙方，并未按照双方的约定履行合同义务，自2015年9月开始便迟延缴纳租金，在2015年12月后的租金更是分文未付，并且截至目前为止仍然占领着租赁物，现却主动提出诉讼要求退还保证金以及支付违约金，不管是根据双方的约定还是合同法的规定，都于理不合与法不符，不仅有违法律的公平原则及诚实信用原则，同时更是亵渎法律的权威，浪费司法资源。因此恳请法院根据本案的事实情况，驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。经审理查明，东莞市名扬家居用品有限公司于2014年12月3日经东莞市工商行政管理局核准变更企业名称为美绿公司。2014年10月8日，原告美绿公司和被告光亚公司签订了一份《代理租赁合同》，约定光亚公司代理房主将位于东莞市横沥镇神山工业城厂房出租给美绿公司用于建材生产。美绿公司租用厂房、宿舍、保安室、配电室等配套设施租金：2014年10月1日至2015年8月30日租金10万元/月，2015年9月1日起租金140000元/月。合同期限为15年，自2014年10月1日至2029年8月31日止。合同签订时，美绿公司向光亚公司预交二个月房屋租赁保证金280000元及第一个月房租140000元，合同期满时，在已缴清全部租金及其他应缴费用，且无违约和无赔偿的前提下，退还保证金给美绿公司。在合同有效期内，任何一方不得违约，否则由违约方赔偿对方6个月租金作违约金，如美绿公司违约之前两个月押金不退。经过庭审，另查明如下事实：（一）锁门事件的事发经过。2015年12月8日，案涉厂房的房东利多有限公司因与被告光亚公司存在租金纠纷，对案涉厂房大门上锁。被告光亚公司主张锁门时间不足两小时，报案后，就马上解锁了。被告光亚公司主张发生锁门事件的原因在于原告美绿公司拖欠其2015年12月的租金。美绿公司在庭审中主张其从2015年12月开始将厂房租金直接交付给房东。并提交三张收款收据为证。（二）关于保证金的调查。原、被告双方均确认美绿公司向被告光亚公司交付保证金共计280000元。（三）其他。原告美绿公司还主张于2016年1月13日被告光亚公司私自断电造成原告变压器损坏等损失。被告光亚公司对美绿公司的主张不予确认。另查明，案涉物业没有相应的权属证明，也无建设工程规划许可证等证明材料。本院依法向东莞市横沥镇规划管理所调查案涉出租厂房的报建情况，东莞市横沥镇规划管理所回复称案涉厂房未在规划所办理相关规划报建手续。据此，本院于2016年4月18日向原告美绿公司明确释明本案的合同效力，原告美绿公司明确要求撤回其第三项诉讼请求，即不再要求被告光亚公司向美绿公司支付违约金840000元。至一审辩论终结前，原告未能向本院提交案涉厂房的建设工程规划许可证。以上事实有《代理租赁合同》、图片、告知函、律师函、银行流水记录、收据、厂区断电事件的说明、业务单、维修费发票、东莞市横沥镇规划管理所复函以及本院庭审笔录附案为证。本院认为，本案原告美绿公司出租给被告光亚公司的厂房并无在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证明文件，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告双方签订的租赁合同当属无效。因此，本院对原告美绿公司诉请解除双方签订的《代理租赁合同》的请求依法不予支持。原告美绿公司及被告光亚公司均确认原告美绿公司在签订租赁合同后向被告光亚公司支付了保证金280000元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，被告光亚公司应向原告美绿公司返还其已支付的保证金280000元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、限被告东莞市光亚实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞市美绿建筑装饰材料有限公司保证金280000元；二、驳回原告东莞市美绿建筑装饰材料有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2750元，由被告东莞市光亚实业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员  谭艳婷二〇一六年四月二十一日书 记 员  叶镇良黄慧乐附本案适用法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2.《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。5.《最高人民法院》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。