重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终1100号上诉人（原审原告）：吴春梅。被上诉人（原审被告）：重庆天拓置业发展有限公司。上诉人吴春梅与被上诉人重庆天拓置业发展有限公司（以下简称天拓公司）商品房销售合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2015年12月10日作出（2015）江法民初字第05771号民事判决。上诉人吴春梅对该判决不服，向本院提起上诉，本案由本院民事审判第四庭审判员陈孟琼担任审判长，与审判员刘家秀、代理审判员赵青共同组成合议庭，并于2016年4月5日对本案进行了公开开庭审理。上诉人吴春梅的委托代理人陈华华，被上诉人天拓公司的委托代理人朱彦军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴春梅一审诉称：我方与天拓公司签订商品房买卖合同，向其购买华润中央公园的房屋。我依约履行了合同义务，但天拓公司却违反合同约定，未接通正式居民用电，根据合同约定及法律规定，天拓公司应支付基础设施未达到法定标准的违约金。请求法院判决天拓公司支付违约金4130元，并承担本案诉讼费。天拓公司一审辩称：涉讼房屋在2013年12月27日已取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，且在此前已通过建设工程竣工验收合格意见，其中包括水电等项目；房屋亦实际开通用电，故我司交付涉讼房屋时符合合同约定的交付条件；吴春梅接房时已签署了交接单，对房屋设施及供电情况进行了验收入住，其并未就用电问题提出异议；故我司并无违约行为。我司一直积极履约，涉讼房屋未能接入民用电系供电部门原因所致，属不可抗力或相关职能部门原因，我司不应承担违约责任。涉讼房屋截止2015年5月前的电费一直由我司支付，吴春梅并未因民用电问题遭受实际损失反而从中受益，如法院认定我司违约，我司请求法院以吴春梅实际损失为限对违约金进行调低。违约金的起算时间应以实际交房之日为基础计算。一审法院经审理查明：2014年4月26日，吴春梅与天拓公司签订一份商品房买卖合同，主要约定吴春梅向天拓公司购买XX房屋，房屋总价款1135990元。合同约定，涉讼房屋属现房，用途为住宅，天拓公司应于2013年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付吴春梅使用，商品房交付时应通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。双方进行房屋验收交接时，天拓公司应出示前述备案登记证，并向吴春梅提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。合同第十七条“关于基础设施、公共配套建筑的约定”载明，天拓公司承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施按下列日期达到使用条件，其中电为“于2013年12月31日前通电”，如在约定日期内未达到使用条件，吴春梅允许天拓公司在交房之日起90日内予以整改，逾期按每日10元标准支付违约金至达到使用条件之日止，若因相关职能部门或不可抗力导致延误的，期限顺延，天拓公司不承担违约责任。合同签订后，涉讼房屋于2013年12月27日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，2014年6月1日，吴春梅实际接房，接房时涉讼房屋安装有电表并接通工业用电。2015年5月18日，国网重庆市电力公司江北供电分公司（下称江北供电分公司）向涉讼房屋提供正式用电。吴春梅确认涉讼房屋电费从2015年6月起抄表交费，其本人未交纳过涉讼房屋2015年5月18日前的电费。天拓公司交纳了相应工业用电电费，并承诺其就已交纳的电费不要求涉讼房屋购房人向其交纳。吴春梅要求天拓公司支付违约金未果，遂于2015年4月将本案诉至一审法院。庭审中，吴春梅明确陈述，其认为合同第十七条约定的“通电”系指正式居民用电而非工业临时用电，其要求的违约金从合同约定交房时间第91日起计算至2015年5月18日止。天拓公司陈述，其认为合同第十七条只约定“通电”，并未载明必须通居民用电，无论何种性质用电，只要通电即可。庭审中，天拓公司对其有关居民用电未及时接通系因不可抗力或相关职能部门原因所致的主张，举示下列证据材料：1、2012年11月18日，天拓公司与“四川省输变电工程公司”签订的外线及专用配电工程承包合同，主要内容为天拓公司委托“四川省输变电工程公司”承担涉讼房屋所在小区外线及专用供电配电工程相关事宜；2、“四川省输变电工程公司”出具的说明，主要内容为涉讼房屋所在小区需由供电局修建变电站后才能正式通电；3、江北供电分公司于2014年11月25日出具的关于天拓公司新装用电供电方案的复函；4、申请法院向江北供电分公司调查涉讼房屋所在小区的民用电申请办理情况，江北供电分公司书面陈述涉讼房屋所在小区第一次申请正式用电时间为2012年1月，因当时电网的实际供电能力限制，恐受理前述申请后出现供电负荷过载情况，江北供电分公司未受理其业务申请并告知天拓公司；该片区电力负荷短缺状况于2015年4月19日鸿恩寺变电站投运后有所缓解，天拓公司于2014年11月21日申请正式用电，江北供电分公司予以受理。吴春梅质证称：对前述证据材料真实性予以认可，但认为合同具有相对性，天拓公司刻意隐瞒临时工业用电代替正式居民用电问题逃避违约责任，江北供电分公司并非职能部门，相应条款属格式条款，本案亦非不可抗力，天拓公司不能免责。一审法院认为：吴春梅与天拓公司签订的重庆市商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方对于合同约定的通电理解发生争议，一审法院认为，涉讼房屋系居住用房，合同第十七条应为居住用房基础设施、公共配套的约定，在合同未作特殊说明的情况下，该条款中的通电应理解为接通居民用电。天拓公司有关该条款中的通电包括工业用电的主张，与合同通常解释不符，一审法院不予支持。按照合同约定，天拓公司未于2013年12月31日前接通居民用电的，应在交房之日起90日内予以整改，逾期从整改期满后次日起，按每日10元标准向吴春梅支付违约金，该交房之日在合同未作特别约定的情况下，应为约定交房之日。而双方签订合同的时间在2013年12月31日起90日之后，故天拓公司应在合同签订之日起具备接通居民用电的条件。天拓公司有关应以实际交房时间为基础计算违约金的答辩与合同约定不符，一审法院不予支持。吴春梅与天拓公司签订的合同内容明确，涉讼房屋是否经政府职能部门验收合格与天拓公司是否违约并无必然联系；因通电性质购房人凭肉眼不能区分，天拓公司交房时亦未明确告知吴春梅，故天拓公司有关涉讼房屋已经验收合格、吴春梅实际接房，其无违约行为的答辩于法无据，一审法院不予支持。至于天拓公司有关未接通居民用电非其过错，而系不可抗力或职能部门原因所致，故其依法应免责的答辩，一审法院认为，天拓公司举示的其与案外人签订的合同、江北供电分公司调查等均反映其与购房人之外第三方关系。天拓公司作为涉讼房屋的开发商，理应具备商品房选址、报建、修建、销售等方面的专业知识，对于房屋接通居民用电的基础条件、申报程序、需时长短等理应在建房前及建房过程中予以充分持续关注与考量，并据此合理预计和衡量商业经营风险，与购房人就相应条款协商签订购房合同。本案双方合同未明确约定职能部门内涵，江北供电分公司作为企业法人分支机构并非职能部门，天拓公司亦未举示充分证据证明本案存在不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故对其这一答辩意见，一审法院不予支持。综上，一审法院认定天拓公司未依约在2014年4月26日前接通涉讼房屋居民用电，其行为构成违约，依约应承担违约责任。双方合同约定按每日10元计付违约金，现天拓公司认为该违约金过高，请求调低。因涉讼房屋从使用功能而言已实际通电，吴春梅亦未举证证明其因天拓公司未接通居民用电实际遭受的损失，一审法院综合考虑涉讼房屋交房时使用功能完备程度、涉讼房屋实际已接通居民用电现状、天拓公司对于逾期接通居民用电的过错程度、天拓公司对于工业用电电费的支付承担情况、购房人对于涉讼房屋合理预期利益等，酌情将天拓公司本案违约期间应支付的违约金调整为1000元。吴春梅诉讼请求中超出此标准部分，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百二十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：“一、本判决生效之日起十日内，被告重庆天拓置业发展有限公司向原告吴春梅支付违约金1000元。二、驳回原告吴春梅的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取25元，由被告重庆天拓置业发展有限公司负担。”上诉人吴春梅对该判决不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审判决认定事实不清。被上诉人在长达一年多时间里，隐瞒工业临时用电代替居民用电的事实，性质上应当视为延期交房。双方签订的商品房买卖合同对房屋基础设施的约定系需要在2013.12.31日，即约定的交房期限前达到“使用条件”：包括通水、通电等。但被上诉人未依约在交房期限前接通房屋的居民用电。根据订立商品房买卖合同的目的及日常交易习惯，对于“非正式供电”的情况，即使实际上达到了通电的效果，但并未纳入城市供电网络，违反了法律法规的规定，既不符合商品房买卖合同的交易习惯，也不能满足买房者购房的目的。因此并未实际达到交房条件，应当视为延期交房。一审判决认定的“交付”房屋，实际上只是转移占有而己，并非符合法律规定、交易习惯和购买者目的的“合法交付”。没有将被上诉人工业临时用电代替居民用电的事实认定为延期交房，属于事实认定不清。二、一审判决的违约金过低。同时诉讼的80余案商品房买卖合同纠纷，其房屋价格、房屋面积、房屋用电情况及实际损失各不相同，却是同样的1000元违约金，难以服人。法律赋予一方当事人请求法院对约定的违约金进行调整的权利，是为了避免双方约定的违约金过高或者过低而造成当事人权利义务的失衡，体现的是民法上的“公平”原则，在受损方难以证明损失大小的情况下由其承担不利后果，其本身便难谓“公平”。且同类案件中，不同买房者因开发商违约所遭受的实际损失可能会受到购房的用途、房价的跌涨、基础设施完善与否影响生活上的便利程度等等诸多因素的影响，不能一概而论。其次，被上诉人用工业临时用电代替居民用电的行为本身既是违约，也是违法的，其性质恶劣。由于临时用电转正式用电通常需要开发商承担每户数百元费用，共计注入数百万元资金，造成其资金链吃紧，所以被上诉人为了节约成本，周转资金，才导致了本案临时用电小区的产生。一审判决的违约金远远低于被上诉人得到的实际利益，这样实际是降低了开发商的违约成本，变相助长其违约和违法。与此同时，若不是本楼盘业主经调查发现上诉人用工业临时用电代替居民用电，并集体提出强烈抗议，被上诉人意欲一直持续使用工业临时用电，并无整改计划，其主观过错之大显而易见。再次，被上诉人用工业临时用电代替居民用电，不仅导致很多业主电器被烧坏，遭受了实际的经济损失，而且由于长期经常性停电，给广大业主的生活带来了极大不便。此种情况持续了长达一年多，业主的生活、身体、物质财产等均遭受了极大的损害。被上诉人天拓公司答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。二审审理中，双方当事人均未举示新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：根据双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：一、天拓公司未按合同约定接通涉讼房屋居民用电的行为是否构成迟延交房；二、一审法院酌情主张1000元的违约金是否合理。现分别评判如下：一、天拓公司未按合同约定接通涉讼房屋居民用电的行为是否构成迟延交房双方签订的《商品房买卖合同》约定，天拓公司应于2013年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付吴春梅使用，商品房交付时应通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。合同签订后，涉讼房屋于2013年12月27日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，2014年1月11日，吴春梅实际接房。天拓公司交付房屋时已取得竣工验收备案登记证，应认定为合法交付。尽管吴春梅接房时涉讼房屋未接通居民用电，仅仅接通的是工业用电，但这不能据此认定天拓公司构成迟延交房，故吴春梅认为天拓公司隐瞒工业临时用电代替居民用电的事实，性质上应当视为延期交房的上诉理由不能成立，本院不予支持。二、一审法院酌情主张1000元的违约金是否合理天拓公司未依约在2013年12月31日前接通涉讼房屋居民用电，其行为构成违约，双方合同虽未约定该情形下的违约责任，但天拓公司交付的住宅仅接通临时工业用电，该行为虽对房屋使用功能没有实质影响，但对涉讼房屋价值及品质造成一定损害，因吴春梅未举证证明其具体损失金额，一审综合考虑前述损害、涉讼房屋实际已接通正式居民用电现状、天拓公司交纳了相应工业用电电费并承诺其就已交纳的电费不要求涉讼房屋购房人向其交纳等因素，对吴春梅要求赔偿损失的诉讼请求，予以酌情主张1000元并无不当。吴春梅认为1000元违约金过低的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人吴春梅的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由吴春梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈孟琼审 判 员  刘家秀代理审判员  赵 青二〇一六年四月十八日书 记 员  何 欢