中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2015）民申字第1951号再审申请人（一审本诉原告、反诉被告，二审被上诉人）：广西合正房地产开发有限公司。住所地：广西壮族自治区南宁市白沙大道91号。法定代表人：徐进，该公司董事长。委托代理人：徐志光，万商天勤（深圳）律师事务所律师。委托代理人：赖晶晶，万商天勤（深圳）律师事务所律师。被申请人（一审本诉被告、反诉原告，二审上诉人）：南宁市国凯实业有限责任公司。住所地：广西壮族自治区南宁市金凯路13号。法定代表人：文强，该公司董事长。被申请人（一审被告）：南宁金沙湾实业有限责任公司。住所地：广西壮族自治区南宁市白沙大道17号。法定代表人：张智宁。一审第三人：南宁壮宁资产经营有限责任公司。住所地：广西壮族自治区南宁市竹溪大道36号青湖中心15楼。法定代表人：苏庆威。一审第三人：广西骏成投资有限公司。住所地：广西壮族自治区南宁市金湖路63号金源现代城2049号。法定代表人：周红，该公司董事长。一审第三人：广西骏威投资有限公司。住所地：广西壮族自治区南宁市金湖路63号金源现代城2049号。法定代表人：林晓阳，该公司董事长。再审申请人广西合正房地产开发有限公司（以下简称合正公司）因与被申请人南宁市国凯实业有限责任公司（以下简称国凯公司）和南宁金沙湾实业有限责任公司（以下简称金沙湾公司），一审第三人南宁壮宁资产经营有限责任公司（以下简称壮宁公司）、广西骏成投资有限公司（以下简称骏成公司）和广西骏威投资有限公司（以下简称骏威公司）土地使用权转让合同纠纷一案，不服广西壮族自治区高级人民法院（2014）桂民一终字第1号民事判决（以下简称原判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。合正公司申请再审称：一、原判决遗漏、超出诉讼请求。合正公司诉请判令国凯公司将案涉土地的国有土地使用权证办理更名过户登记至合正公司名下，但原判决却判令双方继续履行《合作开发合同》、《补充合同》及《协议书》，判非所请。二、原判决确定的民事责任违背当事人约定，适用法律错误。（一）根据《协议书》第八条第2项和第九条，合正公司垫付补交地价款的条件是国凯公司确保补交地价款享受“先交后返”政策并必须配合合正公司起诉、签订和解协议，以达到“以地抵债、裁定过户”的目的。但《协议书》签订后双方才发现法院不允许起诉后马上诉讼和解“以地抵债”，政府部门也不同意直接将补地价返还款付至合正公司，合正公司要求国凯公司为垫资提供担保又遭到拒绝。在这种情况下，依照《协议书》第十一条第（六）项的约定，如非因双方原因导致以地抵债裁定不能下达，则恢复执行原来的《合作开发合同》、《补充合同》及《担保合同》，《协议书》自始无效。原判决将本应恢复执行的《担保合同》漏掉，要求继续履行双方已约定“自始无效”的《协议书》，无异于强行解除了金沙湾公司的担保责任，不仅明显违背当事人约定，而且严重损害了合正公司的合法权益。（二）国凯公司在转让土地后，已不符合“先交后返”的优惠政策。根据南宁市国土资源局、南宁市国资委及南宁市法制办《关于市中级人民法院征询意见函提出有关问题处理意见的报告》，合正公司不享有基于扶持企业和安置职工原因本应给予国凯公司的优惠政策。因此，在政府部门知道国凯公司已将案涉土地转让给合正公司后，是否还同意调整容积率、土地出让金是否还可以先交后返还不得而知，原判决认定国凯公司因为没有得到返还而造成损失没有依据。（三）合正公司要求返还18971796元系就国凯公司提供瑕疵标的物而要求违约救济。原判决关于“国凯公司在没有违约的情况下基于无法享受政府提供的增加容积率补交土地出让金的先交后返政策还需要向合正公司返还18971796元收益的后果，导致国凯公司因继续履行合同发生损失，与国凯公司享有固定收益7000万元价款的合同目的相悖”的认定与事实不符。正是由于国凯公司将收取的固定收益款挪作他用、导致容积率调整失败，才使得国凯公司已不可能依约合格交付标的物。固定收益对应的是容积率达到8.5以上的土地，在国凯公司未能依约交付土地的情况下，合正公司要求退回18971796元，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定。三、原判决以土地转让不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条为由，不支持合正公司关于土地过户的诉讼请求，违背该条文的立法原意，错误适用法律。（一）案涉土地使用权转让不是正常流转，不应受该条的约束。上述法律条文旨在规范房地产开发经营行为，维护城市房地产交易市场程序，避免或限制土地使用权人“炒卖”国有土地使用权，属于政府土地行政管理部门对土地转让的一种监管措施，而非针对设定所有权转移义务的买卖合同所作的禁止性规定。而案涉土地使用权转让系作为民企的收购方为解决作为国企的国凯公司债务和职工安置问题的资产处置行为，不是一般概念上的土地流转，合同签订九年都没能开发更谈不上“炒卖”，相反，案涉土地使用权转让不仅解决了国企的巨额债务及员工安置问题，更避免了土地资源的浪费，不应适用上述规定。（二）原判决以“司法权不能代替行政权作出行政许可的精神”为由改判合同继续履行，系对南宁市人民政府《关于广西合正房地产开发有限公司与南宁市国凯实业有限责任公司等合同纠纷一案有关意见的复函》的错误解读。该复函虽认为“目前该宗地不符合土地转让条件，国凯公司如申请转让该宗地的行政许可，有关部门将依法审批”，但复函的核心及结论是“现该宗地纠纷进入司法程序，应由法院依法独立裁判。对是否同意转让问题，行政机关不宜表态”。显然，南宁市人民政府对本案的态度是：由于本案已进入司法程序，法院无论如何判决，行政部门都将予以尊重，而不受上述正常程序的影响。（三）原判决完全没有考虑案涉土地根本不可能满足达到投资总额25%以上的实际情况。如果要满足达到投资总额25%以上的条件，那就意味着要么国凯公司先掏出近3亿元的资金进行设计、桩基础和五层地下室施工并达到正负零以上一定形象进度，要么合正公司还要付出3亿元的资金，但只能不顾风险以国凯公司的名义进行项目开发。无论哪种方式，对于已经负债累累、法定代表人被法院限制高消费的国凯公司来说都是不可能的。并且，原判决以案涉土地未达到投资总额25%以上为由不支持过户，也与最高人民法院、各省区高院给予土地过户的大量判例相悖。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项、第十一项规定，请求再审本案。国凯公司、金沙湾公司、壮宁公司、骏成公司、骏威公司均未提交意见。本院认为，本案系合正公司不服原判决，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定向本院申请再审，故本案审查的重点是合正公司的申请是否符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项、第十一项等规定的情形，是否应当裁定再审。一、原判决未予支持合正公司要求国凯公司返还18971796元款项的诉请是否适用法律确有错误基于《合作开发合同》签订时南宁市人民政府给予国凯公司享有的“增加容积率需要缴纳的土地出让金先交后返的政策”，双方约定国凯公司既负责缴纳调整容积率至9以内应补交的土地出让金，也享有该补交土地出让金返还部分全部归其所有的权利；后《协议书》将国凯公司负责补交土地出让金18971796元的义务变更为由合正公司安排第三方垫付。因合正公司未依约安排第三方代国凯公司垫付土地出让金，构成违约，客观上与案涉土地使用权未能实现增加容积率至8.99的结果有直接的因果关系，应由合正公司承担损失后果。国凯公司按照合同约定应得的固定收益为7000万元（原为7600万元），国凯公司签订合同的目的是要确保享有上述固定收益，如令其向合正公司返还18971796元，则不能保证国凯公司享有7000万元固定收益，导致其在未违约的情况下承担损失，与合同目的相悖。原判决认定合正公司要求国凯公司返还18971796元款项既不符合合同约定也有违公平原则，并无不当。合正公司关于其要求返还18971796元系就国凯公司提供瑕疵标的物而要求违约救济，原判决未予支持该诉请系适用法律错误的再审申请理由，本院不予支持。至于金沙湾公司是否承担担保责任、国凯公司在转让土地后是否符合“先交后返”土地出让金的优惠政策，均系双方今后继续履行合同中可能发生的事由，本院对此不予审查。二、原判决以土地过户条件尚未成就，基于司法权不能代替行政权作出行政许可的精神，未予支持合正公司关于土地过户的诉讼请求是否适用法律确有错误根据《合作开发合同》的约定，在“项目符合转让条件后20个工作日内，将项目土地的使用权人变更”为合正公司，故案涉土地使用权过户到合正公司名下的前提是项目符合转让条件。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，土地转让时投资应达到开发投资总额的25%，该规定是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的约束，是行政管理部门对不符合法定投资开发条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上作出的限制性规定。2012年12月12日，南宁市人民政府出具《关于广西合正房地产开发有限公司与南宁市国凯实业有限责任公司等合同纠纷一案有关意见的复函》，认为案涉土地“目前不符合土地转让条件”，原判决据此认定土地转让条件尚未成就，不支持合正公司关于土地过户的诉讼请求并无不当。合正公司关于原判决以土地转让不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条为由，不支持合正公司关于土地过户的诉讼请求系适用法律错误的再审申请理由，本院不予支持。三、原判决判令合正公司与国凯公司继续履行双方签订的《合作开发合同》、《补充合同》及《协议书》是否属于遗漏或超出诉讼请求本案中，合正公司一审本诉请求法院判令国凯公司将案涉土地的国有土地使用证办理更名过户登记至合正公司名下，国凯公司退还多收取的项目固定收入款（土地使用权转让款）21724612.52元，金沙湾公司对上述款项承担连带偿还责任。国凯公司一审反诉请求法院判令解除其与合正公司于2006年9月13日签订的《合作开发协议书》、《补充合同》及2008年7月15日签订的《协议书》，合正公司向国凯公司返还案涉土地并拆除地上建筑物并支付逾期支付土地出让金而应承担的滞纳金。原判决在对双方上述诉请均未支持的情况下，实际结果自然为当事人双方应继续履行《合作开发合同》、《补充合同》及《协议书》。但在文书制作中判决主文部分原则上应仅针对本诉、反诉各项诉讼请求应否支持作出判决，对于本案各项诉讼请求被驳回后合同应继续履行的内容可体现在“本院认为”的说理部分。原判决在判决主文部分将继续履行上述合同作为判项列出，从文书处理的角度上看虽稍有不妥，但并不影响案件裁决的实质结果。原判决并未遗漏或超出诉讼请求。合正公司此项再审申请理由不成立，本院亦不予支持。综上，合正公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项、第十一项等规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回广西合正房地产开发有限公司的再审申请。审判长 刘 敏审判员 黄金龙审判员 高晓力二〇一六年四月十五日法官助理王蓓蓓书记员 潘海蓉附相关法律、司法解释条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；（十）未经传票传唤，缺席判决的；（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。2.《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。