云南省昆明市西山区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）西法民初字第7902号 原告孙学峰，男，1977年10月24日生，现住昆明市西山区。 被告李丽芝，女，1978年4月10日生，现住昆明市西山区。 被告李存福，男，1971年2月24日生，现住昆明市西山区。 原告孙学峰诉被告李丽芝、李存福租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月15日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2016年1月25日公开开庭进行了审理。原告孙学峰，被告李丽芝、李存福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告孙雪峰诉称：原、被告于2014年6月24日签订《土地房屋租赁协议》，约定被告将自己使用的四亩集体土地和自建房屋14间出租给原告，每年租金为12000元，租期15年，原告随即投入资金、建盖并装修房屋，建设鱼塘、停车场，用于经营农家乐。2014年11月26日，原告和被告另行签订《土地房屋租赁协议》，每年租金为15000元，租期25年，二被告在原告处工作，原告按合同约定向被告支付租金，并已结清工资。2015年11月7日起，被告多次在原告门口停车堵路，不给原告客户的车进入，扬言断电断水，不给原告用电，并在客户就餐时吵闹，影响原告经营，2015年12月10日起，被告多次用木桩围栏在原告足球场门口堵路，原告多次报警，调解无效，给原告造成经济损失，原告据此特提起诉讼，请求判令：一、二被告每月赔偿原告经济损失10000元，至立案之日为12400元。二、被告承担本案诉讼费。 被告李丽芝、李存福当庭答辩称：不同意赔偿原告，原告陈述的堵路行为确存在，但堵路系因为原告违约，雇用被告工作之后又将被告赶走，双方经调解后原告同意给予被告一定经济补偿，但未支付，故双方引起了纠纷。 原告孙雪峰就其诉讼主张，向本院提交以下证据： 一、《土地房屋租赁协议》（2014年6月24日、11月26日）、租赁证明。欲证明原、被告双方的租赁关系，原告进行了装修建设，居委会确认租赁情况。 二、收条、收据。欲证明原告已按约定向被告交纳租金及工资。 三、工程总结算。欲证明原告装修投入462700元。 四、营业执照、组织机构代码证、税务登记证。欲证明原告设立了云南秋霖餐饮管理有限公司经营餐饮。 五、照片二张。欲证明被告围堵道路情况。 六、税费申报表、完税证明、情况说明。欲证明原告公司正常纳税，支付孙如海（工人）月工资3500元。 七、团结乡果园足球场情况说明。欲证明足球场球赛人数。 八、证明（昆明市西山区妥吉社区居民委员会）。欲证明原、被告经调解未达成一致。 九、收据三张。欲证明原告订餐情况。 十、电费发票。欲证明原告经营农家乐电费支出情况。 经质证，被告李丽芝、李存福对证据一的真实无异议，对证据二无异议，对证据三、四、六、七、八、九、十均不予认可，对证据五无异议，但认为是原告违约在先。 被告李丽芝、李存福就其答辩主张，向本院提交证据《土地租赁协议》上原告书写的承诺。欲证明原告违约在先。 经质证，原告孙雪峰对证据的真实性无异议，但认为书写的内容仅是草稿，不能作为认定案件事实的依据。 经原告申请，本院到昆明市公安局西山分局团结派出所调取了接处警登记表（两份）。原告欲证明被告堵路影响其正常经营。 经质证，原告对证据的真实性无异议，但认为证据未全面反映事发经过。二被告对证据的不予认可，认为证据未经其签字确认。 就本案有关案件事实，本院于2015年12月30日向昆明市团结镇妥吉村委会发函，该村委会负责人向本院口头回复，本院记录在案。经质证，原告对该回复无异议。二被告对回复中村小组关于不同意其出租荒山事宜不认可，其余内容无异议。 本院认为，民事诉讼证据是指能够证明民事案件真实情况的依据。民事诉讼证据的特征为真实性、合法性和关联性，三者相互联系，缺一不可。原告孙雪峰所举证据一、证据二、证据五，经二被告质证对证据的无异议，证据真实有效、来源合法，且与本案相关联，故对上述证据，本院予以采信。证据三、证据六中的情况说明、证据七、证据九，形式不符合民事诉讼证据规则的要求，原告也未提交其他证据与之相佐证，故对上述证据，本院在本案中不予确认。证据四、证据八，证据十以及证据六中的税费申报表、完税证明，形式符合民事诉讼证据规则的要求，本院对其真实性予以确认。二被告所举证据，经原告质证对证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。昆明市公安局西山分局团结派出所调取的接处警登记表（两份），形式符合民事诉讼证据规则的要求，证据真实有效、来源合法，且与本案相关联，故对该证据，本院予以采信。昆明市团结镇妥吉村委会回复（口头回复，书面记录），本院对其真实性予以确认。 综上，结合庭审调查，本院确认本案法律事实如下： 2014年11月26日，原告孙雪峰（乙方）与被告李丽芝、李存福（甲方）签订《土地房屋租赁协议》，主要约定:“一、甲方把属于自己使用的位于昆明市团结镇妥吉村委会果园村小组集体土地和自建房屋14间出租给乙方使用，期限自2014年8月1日至2039年7月30日（二十五年）止，每年租金为15000元…乙方已经在本合同签订前在甲方砖房外建盖简易房四间，在厨房外建盖简易房卫生间，洗澡间三间、化粪池、修建假山水池鱼塘，在鱼塘边和大路口修建混凝土路面和停车场，并装修房屋。二、双方不得提前终止协议，甲方不得涨租金，否则视为违约；甲方出租土地应当取得甲方村民小组及本家庭成员的同意。甲方与前一承包方的关系及纠纷由甲方负责处理，与乙方无关…三、乙方可以在该土地上建设临时性建筑设施，但不得建设永久性建筑物…七、违约责任：违约方应当支付对方违约金按合同总价款20%计算，并赔偿对方损失。”庭审中，原告与二被告一致确认原告租金交付至2016年7月30日。协议签订后，原告在诉争场地及房屋上开办了“云南秋霖餐饮管理有限公司”，用于经营农家乐，昆明市西山区妥吉社区居民委员会于2014年12月10日出具“房屋租赁证明”，证实二被告将位于该居委会果园村民小组的自建房屋和场地出租给了原告使用，用于经营山庄（农家乐）。庭审中，二被告陈述，因原告未按时履行工资支付义务，二被告自2015年11月7日开始即将原告经营的场所进行了围堵。 就上述场地及房屋权属及性质问题，本院于2015年12月30日向昆明市西山区团结镇妥吉村委会发函询问，村委会负责人就此口头回复二被告《土地房屋租赁协议》出租给原告的土地，属于分配给二被告的承包地（基本农田），在承包期限内可以出租。 庭审中，原告明确其每月损失为：租金1250元、工人工资3500元、装修总投入折旧2570元、足球场预定8800元、餐饮预定10350元，原告要求以每月10000元主张其损失。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”本案诉争《土地房屋租赁协议》约定了租赁期限为二十五年，约定内容中，除租赁期限超过二十年部分无效外，合同其余内容系原、被告的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，故双方之间签订的合同合法有效，受法律保护，双方均应依照约定履行各自义务。原告孙雪峰已按约将租赁物租金交付至2016年7月30日，被告李丽芝、李存福也应当按照合同约定保证租赁物的使用及收益，而根据庭审中查明的案件事实，二被告自2015年11月7日开始即将原告经营的场所进行了围堵，二被告行为构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原告有权要求二被告承担赔偿损失的违约责任。至于具体损失金额，本院认为，原告承租租赁标的系用于经营农家乐，其对二被告围堵期间实际造成的损失负有举证责任，而原告就其主张的工人工资3500元、装修总投入折旧2570元、足球场预定8800元、餐饮预定10350元损失均未提交确凿、充分证据加以证实，相应举证不利后果，依法应由原告自行承担，故本院在本案中对上述费用不予支持。租金损失因双方明确约定租金每年为15000元，原告要求计算至本案起诉之日止符合法律规定，本院予以支持，金额计为1583.33元（自2015年11月7日计算至2015年12月15日）。被告李丽芝、李存福在庭审中抗辩之所以采取围堵行为系因原告违约未支付其工资，本院认为，二被告的抗辩与本案原告主张并不属于同一法律关系，且二被告就维护其自身权益所采取的行为也不符合法律规定及双方约定，故对二被告的抗辩意见，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告李丽芝、李存福于本判决生效之日起十五日内赔偿原告孙雪峰违约损失人民币1583.33元。 二、驳回原告孙雪峰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费110元（原告已预交），由原告孙雪峰自行承担60元，被告李丽芝、李存福承担50元（于本判决生效之日起十五日内支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。 审 判 长  葛吟秋 人民陪审员  郭一入 人民陪审员  汤池琼 二〇一六年四月二十一日 书 记 员  沈思思