重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝02民终393号上诉人(原审原告)李晓晓，男，汉族，生于1986年7月23日。上诉人(原审原告)易卿（曾用名易莎），女，汉族，生于1990年7月26日。二上诉人委托代理人李崇志(系李晓晓之父)，男，汉族。被上诉人(原审被告)重庆市万州区直属机关幼儿园，住所地重庆市万州区麻柳林13号，组织机构代码45174671-7。法定代表人王宁霞，该园园长。委托代理人郭亮，重庆渝万律师事务所律师。被上诉人(原审被告)张燕，女，汉族，生于1983年2月19日。委托代理人冯军，重庆鹏舟律师事务所律师。被上诉人(原审被告)明桂林，女，汉族，生于1983年10月1日。上诉人李晓晓、易卿与被上诉人重庆市万州区直属机关幼儿园（以下简称幼儿园）、张燕、明桂林房屋租赁合同纠纷一案，重庆市万州区人民法院于2015年11月23日作出(2015)万法民初字第04283号民事判决，宣判后，上诉人不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员姜长城、刘丽苹、代理审判员熊德才组成合议庭，于2016年4月11日公开开庭进行了审理。上诉人李晓晓、易卿共同委托代理人李崇志，被上诉人幼儿园委托代理人郭亮，被上诉人张燕委托代理人冯军到庭参加了诉讼。被上诉人明桂林经传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2012年3月28日，被告幼儿园与被告张燕签订《房屋租赁合同》，约定将幼儿园进大门右侧5号门面房屋一间出租给被告张燕，租期从2012年3月28日起至2013年3月27日止，年租金19800元；承租人转租必须经出租人同意，否则，出租人有权收回;合同期满承租人保持房屋完好交回房屋钥匙，所有装潢费用与出租人无关。随后被告张燕将该门面转租给被告明桂林，2012年10月31日，明桂林（甲方）与李晓晓（乙方）签订《门面转让合同》，合同约定甲方将麻柳林街机关幼儿园5号店铺转让给乙方，保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所有的权利和义务；合同期限2012年3月28日至2013年3月28日止，甲方承诺乙方第二年续租此门面；甲方收到乙方支付的所有费用并开出费用收据后上述协议生效。同时明桂林向原告出具收据“今收到李晓晓转让费陆万玖仟元整。”同日，张燕（甲方）与易莎（乙方）签订《门面转让协议》约定“经双方协商愿把麻柳林机关幼儿园大门右侧5号门面经营使用权转让给乙方，此门面以后产生的一切责任和任何经营费用由乙方负责，与甲方无关。甲方帮乙方续签第三‘注：三其中有一模糊’年合同。”2013年3月25日幼儿园出具收据“今收到右5号李晓晓交门面租金19800元，此款系付2013年3月-2014年3月。”2013年3月27日，张燕之夫汪健同李晓晓到幼儿园，要求以易莎的名义签订租房合同，遭到幼儿园拒绝，28日易莎以张燕的名义与幼儿园签订《房屋租赁合同》，租赁标的物仍是原张燕租赁的门面，年租金19800元。2014年1月15日，幼儿园通知租赁户召开会议，汪健参加并签名，幼儿园在会议上明确表示，房屋到期收回，可延长3个月，期间不收取租金。租期届满后，李晓晓并未交回门面，也未提出续租，幼儿园于2014年9月18日在《三峡都市报》上刊登通知，要求承租人在十日内交还承租房屋及钥匙，并付清交房前所有租金。一审另查明，原告接受争议门面后进行了简单装修，经营女装，2013年4月原告变更经营男装，对门面进行了装修，两次装修原告共支付装修款19760元（装修工人出具的收条）。原告经营至2014年9月停业，门面由其控制。一审再查明，幼儿园起诉李晓晓、易卿、张燕、汪健返还原物（门面）一案，本院2015年5月13日作出（2015）万法民初字第03409号民事调解书，“一、被告李晓晓、易卿在2015年5月13日前将位于幼儿园大门右侧5号门面房交还给重庆市万州区直属机关幼儿园；二、重庆市万州区直属机关幼儿园自愿放弃右侧5号门面房从2014年3月28日始至2015年5月13日止的门面租金。”该调解书已履行。一审法院认为，房屋所有权是权利主体对房屋所享有的占有、使用、收益、处分的权利，被告幼儿园作为门面房所有权人，将房屋对外租赁是其权利的体现，与张燕签订的《房屋租赁合同》符合法律规定，应受法律保护。一、关于门面转让合同及转让费的问题。被告张燕将门面转让给被告明桂林，双方均未提交转让合同，明桂林在合同期内再次转租该门面给原告。根据《合同法》第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”该条文中的解除权或者确认合同无效的权利人是出租人，而不是承租人或次承租人。按幼儿园与张燕的租赁合同，该门面房转租需经出租人同意，否则出租人有权收回门面，幼儿园行使的仍然是解除权。原告的转让合同的履行到期日是2013年3月27日，在此期间，被告幼儿园对于原告的经营未提出异议；被告张燕、明桂林在转让合同（协议）均注明续签租赁合同的事实，明桂林的转让合同中承诺是续签第二年合同，而张燕与原告签订的转让合同中“甲方帮乙方续签第三年合同”的“三”有明显改动痕迹，从文字及生活常识分析，该处出现的“三”实际是“二”；2013年3月25日幼儿园出具收据“今收到右5号李晓晓交门面租金19800元，此款系付2013年3月-2014年3月，事实上是幼儿园认可张燕、明桂林的转租行为，即原告与幼儿园形成事实上的租赁合同关系，租期为一年；同时证明被告张燕、明桂林也履行了转让合同中承诺续签第二年合同的约定；原告经营至2014年9月后停业，原告与幼儿园形成的租赁合同已到期履行完毕。原告要求被告退还门面转让费、部分租金的理由不成立，不予支持。二、装修费用，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”原告在租期内两次装修，均不能提交幼儿园同意装修的证据，其费用应当由原告自行承担。三、损失问题，原告经营自认亏损1.7万元、未售出的服装及资金利息，属原告租赁门面后的经营风险，与被告无法律上的利益关系，应当由原告自行承担。根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十六条的规定，判决：一、驳回原告李晓晓、易莎要求被告重庆市万州区直属机关幼儿园赔偿损失40000元的诉讼请求；二、驳回原告李晓晓、易莎要求被告张燕、明桂林赔偿损失80000元的诉讼请求。案件受理费1350元、公告费400元，由原告李晓晓、易莎负担。宣判后，上诉人李晓晓、易卿不服向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，发回重审或判令被上诉人幼儿园赔偿上诉人各种损失4万元；被上诉人张燕、明桂林赔偿上诉人转让费5万元，剩余服装、利息0.5万元，共计5.5万元；由三被上诉人按各自的责任承担本案上诉费。其主要理由是：一审判决将案件受理时间，合同签订时间写错，公告费的负担也没写。被上诉人张燕、明桂林明知出租人不能转租，却串通转租给上诉人并收取转让费。被上诉人张燕承租被上诉人幼儿园的门面后，转租给被上诉人明桂林，2012年10月31日在张燕、明桂林承诺还可续租三年的情况下上诉人转租了该门面，并支付门面转让费69000元。一年到期后与幼儿园续签租赁合同时，幼儿园不同意转租，而由张燕之夫代张燕与幼儿园签订门面租赁合同，幼儿园收取了上诉人房屋租金19800元。2013年10月初幼儿园通知所有门面合同到期后要收回，2014年1月15日才通知所有租赁户开会以按政策规定和用房紧张为由收回所有门面，由于张燕、明桂林未履行续租三年的承诺，幼儿园提前收回了门面，给上诉人造成了损失应当赔偿。被上诉人幼儿园辨称：幼儿园与张燕签订的房屋租赁合同，其已按合同约定履行了义务，请求驳回上诉人的上诉请求。被上诉人张燕辨称：一审判决正确，请求驳回上诉。在二审审理中，双方当事人均未提供充分证据证明一审法院认定的事实有误，故对一审法院认定事实本院予以确认。本院认为，被上诉人张燕与被上诉人幼儿园2012年3月28日签订《房屋租赁合同》，取得幼儿园进大门右侧5号门面房屋的使用权后，将该门面房转租给被上诉人明桂林。2012年10月31日上诉人李晓晓与明桂林签订的《门面转让合同》约定现合同2013年3月28日到期，同时明桂林承诺李晓晓第二年续承租此门面。事实表明上诉人在第二年即2013年3月至2014年3月继续租用了该门面，并向幼儿园支付了房屋租金，至此明桂林的承诺已实际履行，上诉人的合同目的也已实现。上诉人向法院提交的上诉人易卿与被上诉人张燕签订的《门面转让协议》中关于由张燕帮其签订合同时间处有改动的痕迹，现双方对改动处是二还是三各持己见，上诉人作为该证据的提交者应对此改动情况承担举证责任，现上诉人未能提供充分的证据证明协议中的改动系双方合意的结果，故上诉人应承担举证不能的法律后果。被上诉人幼儿园与被上诉人张燕签订合同约定的租赁期限均为一年，到期后重新签订，且合同约定在未经出租人书面同意的情况下不允许转租。上述情形在上诉人2013年3月继续租用本案诉争门面时应已知道，但上诉人仍向幼儿园交纳了租金，继续租用该门面，表明上诉人认可由张燕与幼儿园签订合同其实际履行这一方式租用门面。被上诉人幼儿园系房屋的所有权人，在合同约定的租赁期限到期后有权决定房屋是否继续出租，因此，幼儿园在合同到期后收回出租房屋并无不当，上诉人要求幼儿园赔偿损失无法律依据与合同约定，不予支持。另上诉人主张一审判决中文字存在的瑕疵，并不属民事诉讼法规定发回重审的情形，且一审法院已予更正。综上，上诉人的上诉请求及理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2175元，由上诉人李晓晓、易卿负担。本判决为终审判决。审 判 长  姜长城审 判 员  刘丽苹代理审判员  熊德才二〇一六年四月十九日书 记 员  闫东东