温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2015）温鹿商初字第3200号原告：中国建设银行股份有限公司温州分行，住所地：温州市鹿城区车站大道701号。负责人：杨锡舟，系分行行长。委托代理人：杨秀玉、雷京卫，浙江诚鼎律师事务所律师。被告：胡海南。被告：廖芙蓉。被告：浙江中梁置业有限公司，住所地：温州市鹿城区新城大道新城大厦23层1室。法定代表人：杨剑。委托代理人：杨安取，浙江平宇律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司温州分行（以下简称建设银行温州分行）与被告胡海南、廖芙蓉、浙江中梁置业有限公司（以下简称中梁公司）金融借款合同纠纷一案，原告于2015年5月27日向法院提起诉讼，诉请：1、判令被告胡海南、廖芙蓉立即返还贷款本金8272648.08元及利息、罚息（利息、罚息从2014年9月21日起至实际履行之日止按银行同期贷款基准利率下调10%再上浮50%确定）；2、判令被告胡海南、廖芙蓉向原告支付利息的罚息（利息的罚息从2014年9月21日起至实际履行之日止，按银行同期贷款基准利率下调10%再上浮50%计算）；3、判令被告胡海南、廖芙蓉向原告支付实现债权的费用即律师费1500元和本案的诉讼费用；4、判令原告有权对坐落于温州市瓯海区香缇锦园B地块××幢××室房产（抵押权预告登记号：温房预瓯字第××号）的拍卖、变卖或折价款在877万元的限额内享有优先受偿权；5、判令被告中梁公司对上述债务承担连带清偿责任。本院受理后，依法适用普通程序，于2015年10月28日公开开庭进行了审理，现已审理终结。本院经审理认定：被告胡海南为购置被告中梁公司开发的坐落于温州市瓯海区香缇锦园B地块××幢××室房产（建筑面积：179.85平方米，抵押权预告登记号：温房预瓯字第××号）向原告借款，于2011年1月17日与原告建设银行温州分行签订了一份编号为330022300-011-2011000044号《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：一、借款本金为877万元，借款期限为336个月，即2011年1月17日至2039年1月17日，贷款利率为年利率，且为浮动利率（即在中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率水平上再下调10%），该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上再上浮50%，罚息利率依据调整后的贷款利率及上述幅度同时进行相应调整；本合同项下贷款的利率调整日为每年的1月1日，还款方法为等额本息还款（即在本合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息金额为52626.51元）；二、若借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；三、被告胡海南、廖芙蓉以坐落于温州市瓯海区香缇锦园B地块××幢××室房产（抵押权预告登记号：温房预瓯字第××号）为其借款提供抵押担保；四、被告中梁公司为主合同项下的债务提供连带责任保证，保证范围保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金及原告为实现债权而发生的费用等，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及他项权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。同时，被告廖芙蓉出具《共同参与还款人承诺书》，承诺被告廖芙蓉对上述借款自贷款发放之日起至贷款本息全部清偿之日止承担连带清偿责任。上述合同签订后，原告依约发放贷款877万元。被告胡海南借款后，已足额支付借款本息至2014年9月20日，此后未再还款。截止2016年3月16日，被告胡海南尚欠原告建设银行温州分行借款本金8272648.08元、利息662715.54元、利息的罚息40788.66元及本金的罚息13557.70元。另查明：被告胡海南与被告廖芙蓉系夫妻关系，俩人于2001年8月9日登记结婚。2011年1月20日，原、被告双方在温州市瓯海区房产管理局办理了坐落于温州市瓯海区香缇锦园B地块××幢××室房产的预购商品房抵押权预告登记。被告中梁公司已于2012年6月8日办理了该房屋的所有权初始登记，被告胡海南、廖芙蓉尚未办理该房屋的所有权转移登记和抵押登记手续。本院认为：原、被告签订的涉案合同系其真实意思表示，合法、有效，对双方当事人产生法律约束力。原告依约发放贷款后，被告胡海南未支付借款本息构成违约，原告根据合同的约定请求被告提前偿还借款本金、利息、利息的罚息及本金的罚息，本院予以支持；但本案利息应依照合同约定的利率计算至合同约定的到期日即2039年1月17日，原告主张自2014年9月21日起按罚息利率计收利息于法无据，本院不予支持。关于原告主张的律师代理费，并无属于原告实现债权的必要费用，原告该项诉请无法律依据，本院不予支持。本案债务发生于被告胡海南与被告廖芙蓉的婚姻关系存续期间，属于俩被告的夫妻共同债务，原告请求被告廖芙蓉承担共同还款责任，符合法律规定，本院予以支持。被告胡海南、廖芙蓉提供其共有的坐落于温州市瓯海区香缇锦园B地块××幢××室房屋为上述借款提供抵押担保，虽仅办理了抵押权预告登记而尚未办理正式抵押登记，但原因在于被告胡海南、廖芙蓉尚未办理该房产的房屋所有权转移登记手续，因此本院对预告抵押的效力予以确认，原告有权就依法拍卖、变卖该抵押物的所得价款优先受偿。虽然涉案合同未约定原告优先受偿的限额，但原告在本案中自愿主张对所得价款在877万元的限额内享有优先受偿权，系当事人在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，本院予以确认。由于涉案合同约定被告中梁公司系承担阶段性连带责任保证，而本院前述已确认预告抵押有效，因此从房开公司阶段性保证约定的特殊性和合同目的考量，本院认为被告中梁公司在办理涉案抵押房产的所有权初始登记前应承担连带保证责任；但本案中被告中梁公司已完成所涉商品房的全部开发义务并已办理涉案房产的所有权初始登记，如其再承担连带责任保证则显失公平，本院认定被告中梁公司的阶段性保证责任予以免除，无需再对被告胡海南、廖芙蓉的债务承担连带清偿责任。本院依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条、第二百零三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告胡海南、廖芙蓉于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国建设银行股份有限公司温州分行借款本金8272648.08元、利息、利息的罚息及本金的罚息（截止2016年3月16日，利息662715.54元、利息的罚息40788.66元、本金的罚息13557.70元；自2016年3月17日起，利息依照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下调10%计算至2039年1月17日；利息的罚息和本金的罚息均依照编号为330022300-011-2011000044号《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率计算至本判决确定的履行之日止，并依照编号为330022300-011-2011000044号《个人住房（商业用房）借款合同》约定的方式进行调整）。二、若被告胡海南、廖芙蓉未按期履行上述第一项给付义务，则依法拍卖、变卖被告胡海南、廖芙蓉所抵押的坐落于温州市瓯海区香缇锦园B地块××幢××室房屋（抵押权预告登记号：温房预瓯字第××号），所得价款由原告中国建设银行股份有限公司温州分行在887万元的限额内优先受偿。三、驳回原告中国建设银行股份有限公司温州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费69709元，公告费420元，合计70129元，由被告胡海南、廖芙蓉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长 邱 天 翔人民陪审员 陈 小 萍人民陪审员 蔡 小 园二〇一六年四月十九日代书 记员 诸葛冰洁