内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内29民终59号上诉人（原审被告）内蒙古国力房地产开发有限责任公司。住所地内蒙古自治区巴彦淖尔市乌拉特前旗乌拉山镇十三区。法定代表人张志刚，公司董事长。委托代理人张建军，公司副总经理。委托代理人任振华，公司法律顾问。被上诉人（原审原告）胡生富，男，1969年12月2日出生，汉族。委托代理人李文丹，内蒙古北杰律师事务所律师。上诉人内蒙古国力房地产开发有限责任公司（以下简称国力公司）因与被上诉人胡生富房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院（2015）阿左民一初字第2179号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人国力公司的委托代理人张建军、任振华与被上诉人胡生富及其委托代理人李文丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2010年8月1日国力公司出具授权委托书，委托书声明：我张志刚系国力公司的法定代表人，现授权国力公司的冯富荣为我公司的代理人以本公司的名誉（义）签署阿盟工商局住宅楼的授权委托代理人，我承认代理人全权代表我所签署一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认。该委托书有张志刚的签名及名章，并且加盖了国力公司的公章。国力公司于2011年8月8日取得商品房预销售许可证，原告通过抵顶工程款的形式，于2012年10月25日与冯富荣达成一致意见，冯富荣用位于子龙门小区区号楼单元室及号车库，抵顶了原告303000元的工程款，双方于当日签订了《商品房认购书》，约定原告自愿购买被告开发建设的龙泽苑子龙门小区的房产。同时对房产的房号、建筑面积、认购价格、定金的支付和违约都作出了约定，协议上加盖了内蒙古国力房地产开发有限责任公司子龙门合同专用章。因被告抵顶给原告的房屋出售与他人，冯富荣于2015年9月22日将位于子龙门小区的区号楼单元室换给原告。冯富荣于2015年5月25日向国力公司出具承诺书。称自行刻制了“内蒙古国力房地产开发有限责任公司子龙门合同专用章”、“内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿盟分公司子龙门项目部财务专用章”、“内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿拉善盟分公司”、“内蒙古国力公司阿拉善盟龙泽苑子龙门项目部专用章”四枚印章。现原告因为被告未能交房，即诉至法院。上述事实有原、被告的陈述，《商品房认购书》，收据，承诺书，《房屋销售登记表》，说明等证据在卷证明，法院予以确认。原审法院认为，本案的争议焦点首先是，国力公司在本案中是否承担责任。被告国力公司辩称冯富荣的行为系个人行为，未经公司同意，对公司没有约束力等。本案中冯富荣的销售行为发生在2012年至2015年期间，同时冯富荣亦有国力公司的授权委托书，因此被告国力公司的该抗辩理由与事实和法律相悖，对该抗辩理由不予采信。本案涉案小区即阿拉善左旗巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区系国力公司承建。冯富荣系国力公司委派在子龙门小区负责的项目负责人。从该小区最初的土地取得都是国力公司授权冯富荣竞拍所得，并且国力公司出具的授权委托书中，也明确表明“我承认代理人全权代表我所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认”。同时国力公司的法定代表人也明确表示授予冯富荣独立财务、销售房屋等权利。由此证明，冯富荣组织人员进行销售房屋的行为是基于国力公司的委托授权，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，即委托合同是指受托人以委托人的名义为委托人办理委托事务，由此产生的法律后果应由委托人承担。本案中冯富荣的行为是基于国力公司的委托，其作为受托人，在委托的权限内按照国力公司的授权进行的行为，等同于国力公司自己的行为，因此冯富荣在本案中不应该承担责任，由此产生的法律责任应该由国力公司承担。其次本案要确定的是涉案《商品房认购书》的法律效力。通常情况下认购书是买卖合同的预约合同，仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不能直接就本约内容请求履行。但是依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状态；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。但并非完全具备上述十三项内容的商品房认购书才能构成商品房买卖合同，只要商品房认购书确定了当事人的名称、姓名、房号和价格确定方法以及可以据此确定面积等事项，就可以确定该认购书已经具备了购房合同的必要条件，但还需要出卖人按照约定收取购房款。本案中，双方所订立的认购书已经就房号、面积、价格以及定金的支付和违约都作出了约定，据此双方订立的《商品房认购书》已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的必要内容，且被告已经收取了原告交纳的房款，故可认定双方所签订的《商品房认购书》为商品房买卖合同，该合同是双方当事人真实意思的表示，依法成立并生效，对当事人双方产生约束力，双方应按照合同的约定，履行各自的权利和义务。本案中原告按约定用工程款抵顶了房款，被告应当按照合同的约定向原告交付房屋。据此，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条、第三百九十七条之规定，判决：一、原告与被告于2012年10月25日签订的《商品房认购书》合法、有效；二、被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司于判决生效后3个月内向原告胡生富交付位于内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区区号楼单元室及号车库，并协助办理相关房屋产权手续；三、驳回原告胡生富的其他诉讼请求。案件受理费2922.5元，由被告内蒙古国力房地产开发有限责任负担。宣判后，原审被告国力公司不服，向本院提出上诉。国力公司上诉称，1、被上诉人胡生富起诉上诉人国力公司主体设置错误。上诉人从未与被上诉人胡生富签订《商品房认购书》，合同中所加盖的印章并非本公司的，上诉人并非本案当事人。2、原审法院判决被上诉人冯富荣不承担责任，而让上诉人承担交付房屋的责任违背事实和法律。冯富荣私刻印章与被上诉人胡生富达成协议，该协议对上诉人没有约束力，上诉人虽出具委托书，该授权委托书仅委托其对外签署文件和处理与之相关的一切事物，并未授权冯富荣独立财务，销售房屋等权利，被上诉人胡生富出具的另一份委托书是虚假的、伪造的。冯富荣的行为不能代表本公司，销售房屋的行为是犯罪行为，理应由冯富荣承担赔偿责任。3、一审法院判决《商品房认购书》合法、有效缺乏事实和法律依据。胡生富所谓在2012年10月25日向上诉人缴纳购房款303000元缺乏基本的事实依据。因双方根本不存在合同关系。4、一审法院判决上诉人承担本不存在的交付房屋的合同责任违背事实和法律依据。5、一审法院判决上诉人承担诉讼费2922.5元于法无据。被上诉人胡生富辩称，冯富荣系国力公司委托在阿盟设立子龙门项目部进行子龙门小区开发建设销售的受托人，其在开发建设中，由于无力支付工程款，而将涉案房屋抵顶给被上诉人，其法律后果应由国力公司承担。本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是：1、上诉人国力公司是否为本案适格主体，应否承担民事责任。2、国力公司项目部与胡生富签订的《商品房认购书》对上诉人国力公司是否具有约束力。3、上诉人国力公司应否承担交付位于内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区C区18号楼1单元102室及2号车库，并协助办理相关房屋产权手续的义务。关于国力公司的主体资格及责任问题。2010年8月1日国力公司法定代表人书面授权冯富荣为该公司的全权代理人，并以该公司的名义签署该工程住宅楼建设工程一切文件和处理与之有关的一切事务，该授权委托书加盖了法定代表人张志刚及国力公司的公章。同时冯富荣以国力公司的名义承包了阿拉善盟巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区（以下简称子龙门小区）建设工程，冯富荣系子龙门小区项目负责人，后冯富荣刻制了国力公司项目部印章、合同印章等，并以国力公司名义对外进行施工和楼房的销售。因项目部是根据企业需要临时设立、管理项目工程及具体履行相关施工合同的内部机构，项目部由于没有独立的财产，也不能独立的承担民事法律责任，故不具有独立的民事权利能力，不属于独立承担民事责任的主体，但项目部在具体签署和履行合同时，是企业在具体施工合同项下的代表，其法律后果应当归属施工企业。本案中，由于国力公司项目部是基于国力公司法定代表人授权设立，委托书确定了项目部负责人冯富荣的权限范围，由此，国力公司项目部冯富荣是否超越权限范围签订合同，加盖项目部或合同印章，除相对人知道或有重大过错外，应视为国力公司的意思表示，对国力公司应具有约束力。因此，国力公司是本案适格主体，也是对外承担民事责任的主体。2015年5月25日基于国力公司解除了子龙门项目部负责人冯富荣的全部职务，故冯富荣在本案中不应该承担民事责任。国力公司在对外承担民事责任后，可以向冯富荣另行主张权利。对国力公司提出对冯富荣刻制的印章申请鉴定的理由，因与本案处理没有直接关系，本院不予准许。关于国力公司项目部与胡生富签订的《商品房认购书》效力及对上诉人国力公司是否具有约束力问题。冯富荣系国力公司委派的子龙门小区项目负责人，涉案子龙门小区的国有土地使用权挂牌出让、受让，到办理整套的开发建设手续，及至投资建设，整体销售，全部环节均由受托人冯富荣完成。国力公司出具的授权委托书也明确表明冯富荣的权限，因此冯富荣组织人员进行销售房屋的行为是基于国力公司的授权委托，其行为应由国力公司负责。国力公司项目部与胡生富签订的《商品房认购书》系双方真实意思表示，与法不悖，故该《商品房认购书》合法有效。其产生的法律责任应该由国力公司承担。原审法院对此认定正确，本院予以支持。关于上诉人国力公司应否承担交付位于内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区C区18号楼1单元102室及2号车库，并协助办理相关房屋产权手续的义务。本案中被上诉人胡生富与国力公司项目部签订的《商品房认购书》是双方当事人真实意思的表示，依法成立并生效，对当事人双方产生约束力，双方应按照合同的约定，履行各自的权利和义务。本案中胡生富按约定用工程款抵顶了房款，国力公司应当按照合同的约定向胡生富交付房屋。故一审法院判令国力公司向胡生富交付位于内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区区号楼单元室及号车库，并协助办理相关房屋产权手续的义务并无不妥。综上，原审认定事实清楚，证据充分，上诉人国力公司的上诉理由不能成立，本院不予支持，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费720元，由上诉人内蒙古国力房地产开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 杨 双 玫审 判 员 白 嘎 力代理审判员 哈斯塔娜二〇一六年四月十一日书 记 员 黄 迎 春