上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2015）静民三(民)初字第925号原告：上海玺庆餐饮管理有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人：ＸＸ平，执行董事。委托诉讼代理人：刘家峰，上海尚域律师事务所律师。被告：王国琴，女，住上海市静安区。委托诉讼代理人：黄昏，上海阳光卓众律师事���所律师。委托诉讼代理人：王贤智(系原告王国琴女儿)，住上海市静安区安远路***弄***室。原告上海玺庆餐饮管理有限公司(以下简称玺庆餐饮公司)与被告王国琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月2日立案后，依法由审判员孙亦玢独任审判，本院于2015年12月14日组织双方进行证据交换。此后本案依法裁定转为普通程序，并组成合议庭于2016年9月5日公开开庭进行了审理。原告玺庆餐饮公司法定代表人ＸＸ平、委托诉讼代理人刘家峰，被告王国琴及其委托诉讼代理人黄昏、王贤智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告玺庆餐饮公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告违约金人民币9,600元(以下币种均为人民币)；2.判令被告返还原告已支付租金9,600元；3.判令被告支付原告维修费18,479.72元；4.判令原告不支付被告2015年5月1日至原告房屋维修完好能正常使用之日的房租(暂计算至2015年12月31日，期间共8个月，总计25,600元);5.判令被告支付另行租房的费用22,500元。诉讼费由被告承担。审理中,经本院释明,关于第二、四项诉讼请求租金是否支付，另案中本院可依据玺庆餐饮公司的抗辩依法作出处理。原告表示撤回第四项诉讼请求。事实和理由：2015年4月27日，玺庆餐饮公司与王国琴签订一份房屋租赁合同，租赁被告位于本市静安区安远路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)用于公司2位主管领导居住，租期为三年。合同签订时，被告向原告隐瞒了该房屋存在缺陷，房屋房顶严重漏水，原告投入9,000余元对该房屋进行了装修，原告公司领导搬进该房屋第二天发现房屋顶部有一条长达2米的旧裂痕，当时没有在意。过了几天上海下雨，这条裂痕开始往下漏水，房顶下面的床、被子、地板全部淋湿，根本不能居住��公司领导遂搬出该房屋，重新花钱租了一套房子暂住。原告非常气愤，多次向被告反映此事，要求尽快维修，被告一直寻找各种理由推脱，不理不睬。直到2个月后即2015年7月7日才回复短信答应维修。但是此后漏水问题从来没有得到改善，与以前一样严重。从2015年5月1日到2015年11月中旬，长达6个月的时间，该房屋每逢下雨房顶都在往下漏水。期间原告花钱铺的地板由于房顶漏水屡屡浸水，脚踩上去都是水，担心会漏到楼下，无奈之下更换了两次，因被告交付的房屋漏水和缺陷导致原告产生了很多不必要的维修费用。此外，从2015年5月1日开始，被告交付的房屋及其附属设施、家具家电等很多不能使用，需要维修，被告从不按照合同约定尽维修养护义务，维修都是原告出钱出力。设施坏了，被告总是不管不问，还找各种理由对原告找茬挑刺，动辄以房子不租了、到期了���涨房租等对原告进行威胁，已达到拖延维修的责任。此外，被告在2015年11月13日至11月21日合同期间，多次违反合同私自将该房屋门锁撬开并换锁，断电、乱涂乱画、闯进屋内吵闹并肆意破坏屋内设施，对原告员工进行阻拦，导致原告根本无法正常居住。原告认为，被告在签署合同前，未告知原告房屋存在的严重质量缺陷，致严重影响原告正常使用，违反了诚实信用的原则。在原告要求被告履行房屋维修义务后，又怠于履行义务，已经严重违反了合同法及租赁合同的有关约定，造成原告损失产生并扩大。故诉至法院。被告王国琴辩称，请求驳回原告诉请。被告确认与原告签订房屋租赁合同的事实，另案已提起诉讼。关于诉请1、2，被告没有违约，不同意支付违约金并返还租金；关于诉请3，原告提供的装修维修合同形式不符合条件，且没有证据证���原告存在需要装修维修的情形；诉请4不符合条件；诉请5是被告在外经营承租的房屋，与本案无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经庭审质证，被告对原告提供的房屋租赁合同、产权证、支付房屋租金及押金事实并无异议。本院对双方当事人均无异议的房屋租赁合同、房地产权证、支付租金、押金收条的证据予以认定，根据上述证据及当事人庭审陈述，本院认定如下事实：被告系涉案系争房屋的所有权人。2015年4月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定本合同双方当事人：王国琴作为出租房(甲方)与上海玺庆餐饮管理有限公司作为承租方(乙方)签订房屋租赁合同。约定乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为居住使用。交付日期和租赁���限；甲方于2015年5月1日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2015年5月1日至2019年4月30日止，租期为4年。租金、支付方式和期限：甲、乙双方约定，每月租金为3,200元。(大写：叁仟贰佰元整。)该房屋租金3年内不变。第四年租金为3,400元整/月。(大写叁仟肆佰元整。)乙方应于每3个月的23日(号)向甲方支付租金。乙方支付租金的方式如下：付三押一。保证金和其他费用：(一)甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为1个月的租金，即3,200元。(大写叁仟贰佰元整。)甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，若乙方不再续租，甲方收取的房屋租赁保证金应全额无息退还给乙方。(二)租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤、通讯等费用由乙方承担。物业、卫生等其他有关费用，均由甲方承担。水表抄见数：161；电表抄见数：白天2496，夜间2028；煤气抄见数：682。房屋使用要求和维修责任：(一)租赁期间，甲方应保障房屋内家具、家电等配套设施正常使用。租赁期间如有损坏，乙方可代为维修，费用由甲方承担。(二)租赁期间，乙方应合理使用房屋内家具、家电等配套设施。如发生故意损坏的，费用由乙方承担。(三)租赁期间，甲方应保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态，不得影响乙方居住。如发生房屋内卫生间或厨房、空调管道向楼下渗水问题，甲方应及时维修，甲方不及时维修影响乙方居住的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。(四)租赁期间，甲方允许乙方自行装修。费用由乙方自理。装修过程中，乙方不得破坏承重墙。房屋返还时的状态：(一)租赁期满，乙方享有优先租赁权。(二)乙方返还该房屋应当基本符合交付使用时的状态。双方交接完毕相互结��各自应当承担的费用。解除本合同的条件：(一)甲、乙双方同意在租赁期间内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：1、该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；2、该房屋因社会公共利益被依法征用的；3、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；4、该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的；(二)甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的叁倍支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1、甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后一周内仍未交付的；2、甲方在租赁期间未经乙方书面认可而单方要求终止合同的；3、甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲���交付的房屋和房屋配套设施在租赁期间内存在缺陷、影响乙方正常居住生活的。4、因乙方原因造成房屋主体结构严重损坏的。5、乙方无故不支付租金累计超过三个月的。违约责任；(一)该房屋交付时存在缺陷或向楼下渗水的，甲方应自交付之日起的七日内进行修复、逾期不修复的，乙方有权拒付租金，乙方代为维修的费用由甲方承担。(二)因甲方未在该合同中告知乙方，该房屋出租前已抵押或产权转移已受到限制，造成乙方损失的，甲方属于违约应负责赔偿。(三)租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋和配套设施损坏或无法正常使用的，造成乙方财产损失、人身伤害或无法正常居住使用的，甲方应承担赔偿责任。(四)甲、乙双方在合同期间内不得以任何理由单方面解除合同。(五)租赁期间，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数租金的壹倍向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。乙方擅自解除本合同，提前退租的，乙方应按提前退租天数租金的壹倍向甲方支付违约金。若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。合同期间，乙方如对房屋进行装修的，甲方不能履行合同到期满，应赔偿乙方租赁期间对该房屋投入的所有装修和配套设施费用。(六)乙方应履行合同签订的租期，不得提前退房。如遇特殊情况不能完成合同租期，甲方同意乙方转租。(七)租赁期间，乙方应按时交纳水、电、煤等合同中约定由乙方承担的费用。不得拖欠。(八)租赁期间，乙方应按时交纳房租。(九)合同期间，甲方应让乙方享有充分的房屋居住权和使用权，不得干预乙方或乙方授权人员的正常居住和生活，若甲方对乙方正常生活造成影响或无法正��居住的，该期间租金乙方有权拒付。甲方未经乙方同意不得以任何理由私闯房屋，否则视为违约。未经乙方同意，甲方不得在合同期间对房屋进行装修、买卖。租赁合同签订后，原告向被告支付了2015年5月1日至2015年7月31日的租金共计9,600元，押金3,200元。根据本院受理的(2015)静民三(民)初字第736号案件查明如下事实：2015年6月2日，物业公司接到报修后，6月4日，物业公司已对漏水的屋顶进行维修；2016年3月8日，虽然原告未能提供其曾立即通知被告房屋漏水的相关证据，但根据维修记录可以反映出宝翔物业对系争房屋进行了屋顶的防水处理。本案争议的事实，原告是否对房屋进行装修及维修，是否存在借房损失。为此，原告提供装修合同及发票、维修合同及发票、与案外人签订的上海市房屋租赁合同证明其主张。被告则认为原���并未对房屋进行装修与维修，其在外借房行为是其自行的经营行为。如存在维修、借房，原告则不应将系争房屋另行出租给他人使用。被告向本院申请调查令，要求调取原告与他人签订的房屋租赁合同。被告提供了原告与他人签订房屋租赁合同的复印件。原告对此表示不予认可。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方均应遵照履行。关于原、被告的违约责任及租金是否应当支付的争议，另案已作认定，本案不再赘述。本案争议焦点：被告是否应承担原告主张的装修费用、维修费用、借房损失。从另案查明的事实来看，经本院向物业公司调查，物业公司表示其系根据居民报修情况进行维修，即使存在屋顶渗水，亦不是严重的漏水，并没有危及房屋的使用功能。本院认为，即使如原告主张系争房屋存在渗漏水，并未达到危及承租人安全及使用功能。如原告借房后即发现严重漏水致需要更换地板，则会有楼下居民投诉反映漏水，原告亦不应在漏水隐患未消除前还进行装修、维修。现原告主张于2015年5月2日对于房屋进行了装修，提供了装修合同、发票，证明花费装修费用共计9,768.70元。从原告在庭审中的陈述来看，其称2015年5月1日即发现房屋漏水，但其提供的房屋装修合同从5月2日开始工期为7天。从常情来看，如发现房屋有严重漏水，可能危及房屋内部设施安全，则不应当冒然进行装修，在消除隐患后方可动工。故对于原告主张的装修损失的真实性、关联性，本院难以认可。另，原告主张维修费用8,711.02元，从原告提供的证据以及本案查明的事实来看，原告未证明其因漏水更换地板的必要性，故对于地板更换的费用，本院不予认可。如被告确实对于房屋存在维修迟缓，在承租人通知出租人进行维修而出租人未尽修缮义务的情况下，承租人可自行维修，代为维修费用可向出租人主张。关于空调加药水、洗衣机换零件、热水器维修、坐便器维修、水龙头、灯具维修，被告未接到原告通知，且原告亦未提供证据证明上述维修的必要性与真实性，被告亦不予认可，本院难以确认。审理中，被告同意支付宝翔物业的上门修理费用52元，本院予以确认。关于原告主张另行借房损失，原告法定代表人ＸＸ平自行另外在外借房的租赁合同与本案并无直接关联性，故本院亦不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第二百二十一条之规定，判决如下：一、被告王国琴应于本判决生效之日起十日内补偿原告上海玺庆餐饮管理有限公司人民币52元；二、原告上海玺庆餐饮管理有��公司其余诉讼请求，不予支持。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,944元，由原告上海玺庆餐饮管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  孙亦玢代理审判员  余 亮人民陪审员  陈洪林二〇一六年十月二十六日书 记 员  陆锋莉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第二百二十一条承租���在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。