上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初2784号原告沈天培，男，1973年7月22日生，汉族，住安徽省。原告王晓军，男，1984年8月6日生，汉族，住安徽省安庆市。原告张书登，男，1984年9月13日生，汉族，住安徽省。三原告共同委托代理人张战坡，上海路森律师事务所律师。被告上海尚东资产管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区张家浜路XXX弄XXX-XXX号XXX室。法定代表人万林义，执行董事。委托代理人吕聪。委托代理人杨海宾，上海市锦天城律师事务所律师。原告沈天培、王晓军、张书登与被告上海尚东资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案受理后，依法适用简易程序于2016年3月3日公开开庭进行了审理。三原告的共同委托代理人的张战坡及被告的委托代理人吕聪、杨海宾均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈天培、王晓军、张书登诉称：原、被告于2014年1月15日签订《租赁意向确认书》，约定被告将位于本区文诚路XXX弄XXX号阳光新生活广场一层共1,808.98平方米的XXX号商铺出租给原告用于经营精品生活超市。该确认书就租赁房屋的位置、用途、期限、租期、租金及支付方式等作了明确约定，已经具备了租赁合同的性质，双方已构成了房屋租赁合同法律关系。合同签订后，原告按约支付了定金3万元，并筹资50万元开展前期准备活动，包括但不限于品牌的形象包装、装修设计、推广计划、经营计划等的安排，以及人员招聘、与供应商接洽、超市设施设备的定制等。因被告屡次拖延开业时间，至今尚未有合理的回复和解决的方案，严重损害了原告的利益。故原告请求法院判令：双倍返还定金共计6万元。被告上海尚东资产管理有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。确实收到了原告支付的定金3万元，但是双方未能签订正式的租赁合同并非系被告违约导致。且即便认定被告违约，双方明确约定不可适用定金罚则。故被告仅需返还原告定金3万元。且《租赁意向确认书》中约定的有效期只有15天，15天以后就失效了。经审理查明：原告(乙方)与被告(甲方)于2014年1月15日签订《租赁意向确认书》一份，约定甲方同意将位于本区文诚路XXX弄XXX号阳光新生活广场一层XXX号商铺按以下条款出租给乙方使用，计租建筑面积约1,808.98平方米。第二条约定：房屋用作乙方以WLY商号名称经营精品生活超市……；第三条约定：租赁期限(包括装修免租期)8年3个月，即由2014年1月28日至2022年4月27日；第六条约定：保证金110,046.28元(相当于首年的2个月保底租金)，乙方须于签署正式合同书后七日内，向甲方支付上述保证金……；第八条约定：乙方须于签署租赁意向书七日内向甲方交纳定金3万元(该定金在甲乙双方签署租赁合同后全部转为租赁合同保证金的一部分)；第九条约定：1、乙方必须在2014年1月17日或在此以前签署、盖章及送回本确认书(一式两份)，并支付定金……。2、本确认书有效期自本确认书生效之日起15日内，在有效期内乙方必须签署由甲方所制定的租赁合同及向房管局登记该合同所需的授权委托书，同时与甲方或甲方指定的物业公司签署物业管理合同。在有效期内如因乙方原因未能与甲方签订租赁合同的，乙方已交保证金不予退还，甲方并有权以任何方式处置该房屋，而无须另行通知乙方。如因不可归责于乙方的原因致使其未在有效期内签订租赁合同，除非甲乙双方另有约定，则本确认书有效期届满失效，甲方须将乙方已交保证金在本确认书有效期届满后的七日内无息退还给乙方。……本确认书未尽事宜，以甲乙双方签订的租赁合同为准。2014年1月17日，被告向原告出具收据一份，载明收到原告支付的定金3万元。嗣后，双方通过电子邮件进行沟通，原告要求尽快签订租赁合同及进场施工具体事宜，被告表示正在对项目进行升级和优化工作，会尽早安排双方签订租赁合同。2014年10月20日，原告向被告发出电子邮件，认为原告一直在积极准备签订租赁合同，但因被告延后开业已近一年时间，且被告迟迟不能决定开业时间，故原告决定解除与被告之间的合同合作关系，要求被告对相应损失进行补偿。2014年12月1日，被告向原告发出电子邮件，认为在《租赁意向确认书》签订后，因不可归责于原告原因，双方未能在《租赁意向确认书》约定的有效期内签署正式的租赁合同，同时双方并无其他任何另行约定，故依据《租赁意向确认书》的相应约定，《租赁意向确认书》已在有效期届满时失效。原告所缴纳的3万元款项，请被告向原告提供书面签字确认的指定收款账户，以便被告将上述款项退还给原告。另查明：位于本区文诚路500弄1、2、3层房屋产权人系案外人上海上瑞实业有限公司。被告向案外人上海上瑞实业有限公司承租上述房屋，再将房屋分割转租给包括原告在内的次承租人。2014年9月15日，案外人上海上瑞实业有限公司起诉本案被告，案号为(2014)松民三(民)初字第3112号，案外人上海上瑞实业有限公司提出要求确认双方之间的《房屋租赁合同》解除等诉讼请求，被告在该案中提出反诉。2015年1月28日，被告与案外人上海上瑞实业有限公司在本院的主持下达成调解协议，确认双方间的租赁合同于2015年1月13日解除。以上事实，由《租赁意向确认书》、收据、电子邮件、民事调解书及双方当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的乙方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。从双方的邮件往来以及被告与案外人的民事调解书内容可以看出，双方未能签订租赁合同的原因在于被告违约，被告应当双倍返还定金。虽然原、被告在《租赁意向确认书》中约定，因不可归责于被告的原因不能订立租赁合同的，被告仅需无息返还保证金。但该条针对的仅是保证金，而非定金。根据约定，原告支付的3万元定金在签署租赁合同后方转为保证金。另，即便上述条款中约定的保证金即指3万元定金，但因《租赁意向确认书》系被告为所有次承租人预先拟定，其未能提供证据证明其与原告就上述条款进行过协商，故上述条款属于格式条款。且该条款免除了被告的违约责任，排除了原告主要权利，被告未能采取合理方式提请原告注意，属于无效。故被告主张按照该条款单倍返还定金，依据不足。关于被告对于《租赁意向确认书》在15天后失效之辩称意见，本院认为，《租赁意向确认书》中约定的15天有效期是针对双方订立租赁合同期限的约定，以约束双方在15天内订立租赁合同，故对被告的该项辩称意见，本院亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百一十五条及《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：被告上海尚东资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告沈天培、王晓军、张书登定金共计6万元。案件受理费1,300元，减半收取650元，由被告上海尚东资产管理有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  方美玲二〇一六年四月二十二日书记员  夏敏佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。