上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2015）虹民三(民)初字第2151号原告冉玉兰，女，1983年7月21日出生，汉族，住上海市。委托代理人向平，上海市东方剑桥律师事务所律师。被告陈军华，男，1971年2月21出生，汉族，住上海市宝山路XXX号。被告陈繁荣，男，1957年8月3日出生，汉族，住上海市。被告ＸＸ英，女，1950年2月2日出生，汉族，住浙江省余姚市。委托代理人陈繁荣(系被告ＸＸ英之弟)，男，住上海市。被告陈佩英，女，1954年12月27日出生，汉族，住上海市。被告李元坤，男，1944年12月3日出生，汉族，住址不详。被告王国伟，男，1952年7月22日出生，汉族，住上海市。被告王琦容，男，1983年5月12日出生，汉族，住上海市。原告冉玉兰与被告陈军华、陈繁荣、ＸＸ英、陈佩英、李元坤、王国伟、王琦容房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冉玉兰的委托代理人向平，被告陈军华，被告陈繁荣暨被告ＸＸ英的委托代理人，被告王国伟，被告王琦容到庭参加诉讼。被告陈佩英、李元坤经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告冉玉兰诉称，2011年8月5日，原告与被告陈军华及陈连清(2015年6月22日去世)就上海市三门路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订了《房地产合同(买卖)》，约定原告以165万元的价格购买系争房屋。合同签订后，原告支付了全部房价款165万元，但被告至今未能按约交付房屋。故原告诉讼，要求被告继续履行买卖合同，协助原告办理系争房屋的产权变更手续，并向原告交付系争房屋。被告陈军华辩称，其与原告并不相识，也未与原告签订过房屋买卖合同。事实上，当初其有意向向原告前夫李宏借款，欲将系争房屋的产证作为借款的抵押。原告称向其汇款的该张银行卡，系其与李宏共同去银行办的开卡，之后李宏虽向该张银行卡转入过款项，但同时李宏又将转入的款项取走，其最终未取得借款，故其取消了向李宏借款的事宜。不同意原告的诉讼请求。被告陈繁荣辩称，其父亲陈连清早在2000年时就患有老年痴呆症，2011年时已神志不清，故陈连清在当时所作出的行为不负有法律责任。被告ＸＸ英、王国伟、王琦容的辩称意见同被告陈繁荣。被告陈佩英、李元坤未作答辩。经审理查明，系争房屋的权利人为陈连清、被告陈军华。陈连清与陈军华系祖孙关系。陈连清于2015年6月22日去世，其妻子郁梅芳于2000年12月10日报死亡，生前共有子女五人，分别为被告李元坤、ＸＸ英、陈佩英、陈繁荣及陈英娣。陈英娣于2003年3月11日报死亡，被告王国伟、王琦容系陈英娣丈夫及儿子。2011年8月5日，陈连清出具《委托书》一份，委托陈军华为代理人，全权办理关于系争房屋的相关事宜，包括代为办理该房地产为本人及第三人借款提供抵押并签订抵押合同及公证，代为办理该房地产抵押登记手续并领取相关文件，并代为收取相应借款；代为归还该房地产中的银行及其他债权人的借款，领取他项权利证书并办理注销抵押登记手续；代为办理上门看房、代为签订协议(收取定金)、代为签订该房地产的买卖合同并办理房地产买卖合同公证，代为办理买卖过程中支付的相关税费及其它相关手续。领取房地产转让价款，并协助买受方办理按揭贷款手续；代为办理该房地产的过户登记手续等。同时，陈连清就该《委托书》进行了公证。2011年8月5日，原告(乙方)与陈连清、陈军华(甲方)签订了《房地产合同(买卖)》，约定乙方以总价款165万元购买甲方所有的系争房屋；乙方于签署本合同时，支付定金20万元至甲方，甲方直接收取购房定金，并出具收款收据；甲、乙双方签署买卖合同当日内，支付甲方165万元(其中包含乙方已支付给甲方的全部购房定金)；甲、乙双方于具备过户条件后，不迟于2014年7月29日至该房地产所在区交易中心办理房地产过户手续；甲方于收到乙方全部转让款项当日，将该房地产交付乙方，双方应签署《房屋交接书》。合同还约定，甲方将该房产系配套商品房需产证满三年后才能正式上市交易的真空情况已如实告知乙方，乙方对此充分了解并认可，且愿意接受此套房产，并在国家允许的时间内交易；双方保证任何情况，任何时候下双方不能变更房价，始终如一坚持总房价165万元整，否则承担违约责任；甲乙双方在房产可上市交易时必须立即完成产权过户手续，双方不得拖延时间，否则视为违约，如超时违约方需向守约方支付违约金为总房价款的100%；甲方不得将产证报失，不得将房产再卖和抵押，在任何情况下双方不得取消本次转让协议，否则视为违约，违约金为总房价款的100%；双方约定，待乙方向甲方支付165万元整起七日之内，将房屋交付给乙方。2011年8月2日，原告曾自其银行账户内取款20万元。2011年8月5日，被告陈军华出具《首付款收条》一份，确认收到原告购买系争房屋的首付款现金20万元整。同日，原告及其婆婆陈金凤向被告陈军华账户分别转账支付了20万元及30万元。次日，原告及其婆婆陈金凤向被告陈军华账户分别转账支付了10万元及40万元。同月30日，原告自其银行账户内取款45万元，当日被告陈军华出具《房款收条》一份，确认收到原告购买系争房屋的房款全额165万元整。现原告以其已付清全部房价款，且系争房屋已具备产权变更登记条件为由，要求判如所请。审理中，被告提供了陈连清的相关病历资料，申请对陈连清在2011年8月时的民事行为能力进行鉴定，本院遂委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心进行鉴定。鉴定中心审阅材料后，认为送检材料欠详细、欠具体，不能充分反映陈连清在2011年8月或之前的精神状态，难以就现有送鉴材料对其当时的民事行为能力状况出具明确的鉴定意见，故决定不予受理。庭审中，原告表示，陈连清在签订买卖合同时神志清楚，具有完全民事行为能力；原告已全额付清房款，被告陈军华也出具收条予以确认，其称未收到房款不符合事实。被告陈军华则表示，虽然买卖合同及收条均系其本人所签，但其未收取过任何款项。上述事实，有原告提供的《房地产合同(买卖)》、陈连清的委托书及委托书公证书、被告陈军华出具的《首付款收条》及《房款收条》、原告支付房款的银行凭证，被告陈军华提供的陈连清的死亡证明、公安局户籍证明、陈军华银行账户交易明细，本院至上海市国信公证处调取的公证材料，以及原、被告的陈述等证据佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。从本案所查明的事实分析，系争房屋的共有人陈军华、陈连清与原告所签订的《房地产合同(买卖)》系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。陈军华在收取了房款后，理应按合同约定，即产证满三年后双方至相关部门签订格式文本的《上海市房地产买卖合同》，配合原告办理系争房屋变更手续。当事人对自己提出的反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。现被告方辩称陈连清于2000年起就患有老年痴呆症，其所作出的公证委托的行为不负有法律责任的抗辩意见，因无证据予以证明，本院不予采信。故原告要求被告方配合原告办理产权变更手续及交付系争房屋的诉讼请求，依法有据，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈军华、陈繁荣、ＸＸ英、陈佩英、李元坤、王国伟、王琦容应于本判决生效之日起15日内配合原告冉玉兰将上海市三门路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权变更至原告冉玉兰名下，相关税费、手续费由原告冉玉兰根据国家和房地产部门的规定缴纳；二、被告陈军华、陈繁荣、ＸＸ英、陈佩英、李元坤、王国伟、王琦容应于本判决生效之日起15日内将上海市三门路XXX弄XXX号XXX室房屋交付原告冉玉兰。本案受理费80元，财产保全申请费5,000元，由被告陈军华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李梅芳人民陪审员  周德成人民陪审员  毛济平二〇一六年四月二十二日书 记 员  许时吉附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。