江苏省苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2015)吴江盛民初字第0377号原告范建新。委托代理人周世林。委托代理人范小明。被告苏州市吴江区平望镇上横村村民委员会。法定代表人吴卫东。委托代理人王民荣。被告周水根。委托代理人刘健。委托代理人陈曦。原告范建新与被告苏州市吴江区平望镇上横村村民委员会（以下简称上横村村委会）、周水根租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月25日立案受理,依法组成合议庭，于2015年8月31日公开开庭进行了审理。原告范建新的委托代理人范小明，被告上横村村委会的委托代理人王民荣，被告周水根的委托代理人刘健、陈曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范建新诉称，2013年4月26日原告与被告上横村村委会签订厂房租赁合同，租赁被告新建的厂房用于九华纸业生产，租赁期为十年。被告上横村村委会称厂房证件正在办理之中，供电设施（变压器）马上到位。于是原告按约支付了第一年的租金共计240000元，然后投入资金进行浇地面等基础配套设施建设、安装设备进行生产。因被告上横村村委会的变压器未到位，原告又自己投入资金架线并向供电部门申请变压器（已预交100000元）。而浇地面及另外增租部分被告上横村村委会厂房共计200000元，其中增租租金75600元（交给被告周水根）。但2013年12月13日，吴江公安消防大队执法检查发现，被告上横村村委会的厂房未办理消防设计备案，也未办理竣工验收消防备案，厂房内无任何消防设施。因此，下达了消防整改通知书。后多次交涉，被告上横村村委会无法按照消防大队要求整改，原告无法正常生产，只能搬迁，但原告由此带来的损失巨大，总计在一百多万元。现原告已于2014年1月27日全部设备设施搬离搬清。原告认为，双方的合同无效，被告上横村村委会欺骗原告、隐瞒事实出租厂房给原告，存在重大过错，由此造成原告的损失，被告方应当承担责任，经多次协商不成，现为维护自己合法权益，特诉至法院，请求判令被告方退还原告已付租金315600元；赔偿原告方损失1253400元；本案的诉讼费用由被告方承担。被告上横村村委会辩称，原告与被告上横村村委会虽签订过厂房租赁合同，但该厂房租赁合同实际已经作废。现原告与被告周水根重新签订了厂房租赁合同，所租的厂房为被告周水根出租给原告，被告上横村村委会所收取的租金是帮助被告周水根收取的。根据原告与被告周水根所签的厂房租赁合同，可以看到被告周水根明确告知了原告出租厂房的现状，故原告现在要求被告上横村村委会退还租金及赔偿损失，是没有事实和法律依据的。由于原告与被告周水根重新签订了厂房租赁合同，故原告要求解除租赁合同，应当向被告周水根提出，与被告上横村村委会无关。原告主张的损失没有依据，被告上横村村委会不予认可。故请求驳回原告的诉讼请求。被告周水根辩称，原告所租厂房的产权人不是本人，系被告上横村村委会所有，原告与被告上横村村委会签有厂房租赁合同，原告与被告上横村村委会系厂房租赁合同的双方当事人，本人不是出租人。被告上横村村委会提供的原告与本人签订的厂房租赁合同，是因为出租厂房系由本人垫资建造的，被告上横村村委会拿原告支付的租金归还本人的垫资款，签订上述厂房租赁合同仅仅是为了便于本人收取垫资款。原告承租厂房的租金240000元，是直接支付给被告上横村村委会的，并非本人收取，亦可以证实本人不是厂房租赁合同的当事人。原告承租被告上横村村委会厂房时对厂房的状况应当是清楚的，且在本地，无产权证仍在进行生产利用的厂房也是普遍存在的。另外，原告向本人租赁了平层车间作为仓库，年租金为75000元，与本案租赁合同中的厂房无关，所租房屋已超过一年租期，不存在要求本人返还租金之说。本人没有义务返还租金、赔偿损失亦没有法律依据。从法律上讲，即使租赁合同无效，原告也已经实际使用，也应当支付使用期间的租金。另外，本人为原告垫付了五六万元水费，本人保留追偿的权利。经审理查明，2013年4月26日，原告与被告上横村村委会于签订厂房租赁合同一份，合同约定：被告上横村村委会出租给原告的厂房坐落在原秋霞织造厂基地靠东新河边一幢双层厂房及南面准备新造厂房，租赁建筑面积：双层厂房为2400平方米、新造厂房等造好后实量为准，厂房类型为标准厂房；厂房租赁自2013年6月1日起，至2023年5月31日止，租赁期十年；租赁期满，被告上横村村委会有权收回出租厂房，原告应如期归还，原告需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向被告上横村村委会提出书面要求，经被告上横村村委会同意后重新签订租赁合同；原告与被告上横村村委会双方约定，该厂房租金标准按照建筑面积来计算，每平方年租金为100元，全年合计应交租金为：双层厂房240000元，考虑到物价指数的变化，第四年起的租金，将以届时同等位置的房屋的租金水平为依据，由原告与被告上横村村委会双方另行共同商定；原告与被告上横村村委会双方一旦签订合同，原告应先向被告上横村村委会支付现有厂房一年的租金，另新造厂房等交付使用后再交至现有厂房期满一年的截止日，以后每年在签订合同期前上交下一年的租赁费；租赁期间，使用该厂房所发生的水、电等费用由原告承担；租赁期间，原告应按本村规定每年缴纳卫生管理费；原告另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得被告上横村村委会的同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由被告上横村村委会报请有关部门批准后，方可进行；原告在租赁期间，如将该厂房转租，需事先征得被告上横村村委会的书面同意，如果擅自中途转租转让，则被告上横村村委会有权终止租赁协议并不退还租金；租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态；租赁期间，原告与被告上横村村委会都应遵守国家的法律法规，不得利用厂房租赁进行非法活动；租赁期间被告上横村村委会有权督促并协助原告做好消防、安全、卫生工作；租赁期间，厂房因不可抗力的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任；租赁期间，原告由于自己的经营特点利用厂区空地搭建简易房，原则上不得破坏原房结构及厂区的整洁面貌搭建费用由原告自负，被告上横村村委会每年收取每平方5元的地租费；租赁期间，原告可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由原告自负，租赁期满后如原告不再承担，被告上横村村委会也不作任何补偿；租赁期满后，被告上横村村委会如继续出租该房时原告享有优先权；如期满后不再出租，原告应如期搬迁，否则由此造成一切损失和后果，都由原告承担。上述合同签订后，原告按约定向被告上横村村委会支付租金240000元。随后，原告以吴江市久华纸业有限公司的名义进驻厂房，投入资金安装设备进行生产经营。承租期间，原告增租厂房540平方米，支付租金75600元，该租金在审理中查明由被告周水根实际收取。2013年12月13日，原告作为法定代表人的吴江市久华纸业有限公司接到苏州市吴江区公安消防大队发出的责令立即改正通知书。根据苏州市吴江区公安消防大队出具的消防监督检查记录显示：原告承租的上述厂房未办理消防竣工验收擅自投入使用；厂房内未配备任何消防设施；生产车间与成品仓库占用防火间距；未设置消防车通道；要求于2014年2月13日前整改完毕。2013年12月18日，江苏恒渊律师事务所受原告委托向被告上横村村委会发出律师函，函件中主要内容为：久华纸业承租贵村厂房，租期十年，已按约支付第一年租金共计315600元，然后投入资金，安装设备生产。但在2013年12月13日，吴江区公安消防大队执法检查发现，贵村的厂房未办理消防设计备案，也未办理竣工验收消防备案，厂房内无任何消防设施。因此，下达了消防整改通知书，还面临着经济处罚。久华纸业直到此时才知道贵村的厂房无任何消防设施，没有办理任何消防手续。因此，该厂房根本不具备出租条件，不能出租的。如果贵村不马上根据消防大队的整改通知进行整改的话，久华纸业只能搬迁，由此带来的损失巨大：1、搬迁、停产损失60万元；2、已投入基础配套设施损失45万；3、变压器损失15万；4、浇地面损失15万，总的一百多万元。这些损失贵村应当承担赔偿责任，予以赔偿。特致函贵村，请意识到事态的严重性，尽快想办法妥善处理此事。2013年12月23日，江苏恒渊律师事务所受原告委托再次向被告上横村村委会发出律师函，函件中主要内容为：经多次商谈，贵村要求久华纸业解决厂房的消防问题，但没有任何备案所需的资料，根本是不现实的。而且贵村当初承诺给久华纸业130千瓦的电至今未兑现，久华纸业现在的生产用电还是自己想办法解决。考虑到上述存在的消防问题及贵村的违约行为，因此久华纸业决定解除双方的租赁合同，同时要求贵村按实际租赁期限退还久华纸业已付的租金，并赔偿久华纸业因解除合同、搬迁带来的损失；1、搬迁、停产损失60万元；2、已投入基础配套设施损失45万；3、变压器损失15万；4、浇地面损失15万等。请贵村面对现实，尽快处理赔偿事宜。2014年1月29日，江苏恒渊律师事务所受原告委托再次向被告上横村村委会发出律师函，函件中主要内容为：由于久华纸业租赁贵村厂房的消防存在缺陷问题无法解决，之前久华纸业已决定解除双方的租赁合同并通知了贵村，现久华纸业已于2014年1月27日全部设备设施搬离搬清，特此通知贵村。有关善后处理问题年后再行协商处理，届时协商不成的，再通过法律途径解决。上述律师函，被告上横村村委会在审理中确认已收到。2013年6月13日，原告与被告周水根另行签订厂房租赁合同一份，合同中约定：厂房坐落在原秋霞织造厂基地靠东新河边一幢双层厂房及南面准备新造厂房，租赁建筑面积：双层厂房为2400平方米、新造厂房等造好后实量为准，厂房类型为标准厂房；厂房租赁自2013年6月1日起，至2023年5月31日止，租赁期十年；租赁期满，被告周水根有权收回出租厂房，原告应如期归还，原告需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向被告周水根提出书面要求，经被告周水根同意后重新签订租赁合同；该厂房租金标准按照建筑面积计算。每三年为一个调整期。第一个三年每平方年租金为100元，全年合计应交租金为：双层厂房240000元，每逢调整期租金根据市场价重新确定；双方一旦签订合同，原告应先向被告周水根支付现有厂房一年的租金，另新造厂房等交付使用后再交至现有厂房期满一年的截止日，以后每年在签订合同期前上交下一年的租赁费；租赁期间，使用该厂房所发生的水、电费及向上横村缴纳卫生费等其他费用由原告承担；原告因生产需要所需的消防设施、电力设施均由原告自行解决，被告周水根不承担任何责任，租赁期满，原告不再续租，以上设施均归被告周水根所有；原告另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得被告周水根的同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由被告周水根报请有关部门批准后，方可进行；原告在租赁期间，如将该厂房转租，需事先征得被告周水根的书面同意，如果擅自中途转租转让，则被告周水根有权终止租赁协议并不退还租金；租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态；租赁期间，原告须依法经营；租赁期间被告周水根有权督促并协助原告做好消防、安全、卫生工作；租赁期间，厂房因不可抗力的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任；租赁期间，原告由于自己的经营特点利用厂区空地搭建简易房，原则上不得破坏原房结构及厂区的整洁面貌搭建费用由原告自负，被告周水根每年收取每平方5元的地租费；原告在经营过程中，若发生公共安全事故（包括厂区火灾），则由原告自行解决（并赔偿被告周水根厂房损失），被告周水根不承担任何责任。租赁期间，原告可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由原告自负，租赁期满后如原告不再承担，被告周水根也不作任何补偿（包括原告工厂区空地搭建的简易房）；租赁期满原告不再续租，厂房需恢复原样；租赁期满后，被告周水根如继续出租该房时原告享有优先权；如期满后不再出租，原告应如期搬迁，否则由此造成一切损失和后果，都由原告承担。对于上述厂房租赁合同，被告周水根认为，签订上述厂房租赁合同的目的是因为出租厂房系由其垫资建造的，被告上横村村委会拿原告支付的租金归还其的垫资款，签订上述厂房租赁合同仅仅是为了便于其收取垫资款，其并没有收取原告支付的租金240000元。审理中，原告确认未向被告周水根支付租金240000元。被告上横村村委会确认原告同被告周水根所签厂房租赁合同中涉及的出租厂房、租金与原告同被告上横村村委会所签厂房租赁合同中涉及的出租厂房、租金是一致的。审理中，原告就被告周水根收取的75600元租金放弃主张。另查明，上述厂房租赁合同中涉及的出租厂房无任何批建手续，亦无相应的产权证书。再查明，原告曾以吴江市久华纸业有限公司的名义于2014年6月向本院提起诉讼，要求本案被告上横村村委会及周水根返还租金315600元；赔偿损失1124400元。本院以（2014）吴江盛民初字第0983号受理，审理期间吴江市久华纸业有限公司撤回起诉。以上事实，由原告提供的厂房租赁合同、进帐单、苏州市吴江区公安消防大队出具的责令立即改正通知书、苏州市吴江区公安消防大队出具的消防监督检查记录、律师函，被告提供的厂房租赁合同、租赁协议复印件，以及本院（2014）吴江盛民初字第0983号案件的庭审笔录、本案的证据交换笔录、庭审笔录在卷予以证实。审理中，原告就其损失主张如下：1、机器设备的安装、拆除、调试、搬运的费用共计194000元。原告为此提供付款凭证及调查笔录、照片予以印证。被告上横村村委会不予认可。本院认为，原告承租被告上横村村委会的厂房进行生产经营以及搬离承租的厂房，根据本院审理查明系事实存在，由此必然产生机器设备的安装、拆除、调试、搬运的费用。原告就其主张的上述费用，已向本院提供了相应证据加以佐证，经本院向相关评估部门调查了解，基本在合理范围之内，故本院对上述费用酌定为190000元。2、搭建彩钢板简易房、升降平台的费用共计145000元。原告为此提供付款凭证及调查笔录、照片予以印证。被告上横村村委会不予认可。本院认为，根据厂房租赁合同中涉及的内容，以及本院现场勘查，彩钢板简易房现仍在现场，根据本院邀请相关评估部门现场丈量，彩钢板简易房约为396平方米。原告就其主张的上述费用，已向本院提供了相应证据加以佐证，经本院向相关评估部门调查了解，基本在合理范围之内，故本院对上述费用酌定为140000元。3、浇筑水泥地面的费用共计124400元。原告为此提供付款凭证及调查笔录、照片予以印证。被告上横村村委会不予认可。本院认为，根据本院现场勘查，水泥地面现仍在现场，根据本院邀请相关评估部门现场丈量，水泥地面约为543平方米，厚度20公分。原告就其主张的上述费用，已向本院提供了相应证据加以佐证，经本院向相关评估部门调查了解，2013年度的市场价在145元/平方左右，故本院对上述费用酌定为75000元。4、变压器预交费用100000元。原告为此提供付款凭证及调查笔录予以印证。被告上横村村委会不予认可。本院认为，经本院调查核实，原告申请安装变压器，确向供电部门预交费用100000元，用于立项、环评等费用。原告由于其承租的厂房未办理消防竣工验收手续等原因，无法达到苏州市吴江区公安消防大队限期整改的要求，致使原告无法正常使用其承租的厂房进行生产，导致原告搬离其承租的厂房，并要求供电部门停止安装变压器，致使原告向供电部门预交的上述费用无法退还。本院对上述费用予以确认。5、烘房及配套设施的费用共计300000元。原告为此提供付款凭证及调查笔录、照片予以印证。被告上横村村委会不予认可。本院认为，根据本院邀请相关评估部门现场勘查，烘房及配套设施仍在现场（现已拆除），经本院向相关评估部门调查了解，烘房及配套设施拆除后无法重复利用，原告所主张的烘房及配套设施的费用，在合理范围之内，本院对此予以确认。原告还向本院主张移除锅炉、蒸汽管道、电缆架设、借电等费用，原告为此提供付款凭证及调查笔录予以印证。被告上横村村委会不予认可。本院认为，原告主张的上述费用中所涉的具体项目，根据本院现场勘查，现场证据已经灭失，且无法确定其价值，故上述主张，本院不予支持。综上，本院认为，本案所涉厂房租赁合同虽有二份，但根据查明的事实，原告同被告上横村村委会均依据双方之间签订的厂房租赁合同履行各自的义务，即原告向被告上横村村委会支付租金240000元，被告上横村村委会收取原告支付的租金240000元，并出租厂房给原告。被告周水根虽亦同原告签订厂房租赁合同，但被告周水根否认对厂房租赁合同中所涉厂房拥有所有权，否认对厂房租赁合同中所涉厂房与原告之间存在租赁关系，并对签订厂房租赁合同的起因、目的作出了说明，原告亦确认未向被告周水根支付租金240000元，且被告上横村村委会确认二份厂房租赁合同中涉及的出租厂房、租金是一致的。故本案的合同相对人应为原告与被告上横村村委会。经查明，本案所涉的出租厂房无任何批建手续，未办理消防竣工验收手续，根据相关法律规定，原告与被告上横村村委会所订立的厂房租赁合同无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告上横村村委会收取租金240000元，原告自2013年6月1日承租起至2014年1月27日搬离这一期间，事实上占有使用承租厂房，根据有关规定，原告应当按照合同约定的租金标准支付这一期间的房屋使用费，这一期间的房屋使用费经计算为158000.90元，扣除该部分费用，被告上横村村委会应返还原告租金81999.10元。合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据本院查明的事实，导致合同无效的主要责任在被告上横村村委会，原告在缔约过程中未审慎履行审查义务，亦应承担相应的责任。原告所主张的损失中涉及的搭建彩钢板简易房、升降平台、浇筑水泥地面、变压器、烘房及配套设施、移除锅炉等项目，均为原告生产经营所需及随后搬迁所形成，并未违反厂房租赁合同的约定，且有些项目在厂房租赁合同中已作约定。原告的损失经本院确定共计805000元，被告上横村村委会应赔偿原告其中的损失644000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告上横村村委会应返还原告范建新租金81999.10元，于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、被告上横村村委会应赔偿原告范建新损失644000元，于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告范建新的其他诉讼请求。案件受理费收取11200元，诉讼保全费4270元，合计15470元，由原告负担3094元，由被告上横村村委会负担12376元，被告上横村村委会负担的诉讼费用于本判决生效后十日内直接给付原告，原告预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（缴至中国农业银行苏州苏福路支行；帐户：苏州市中级人民法院；帐号10×××76，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。审 判 长  周 斌人民陪审员  钱建初人民陪审员  吕荣林二〇一六年四月二十二日书 记 员  胡玥璘