广东省揭阳市榕城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤5202民初第120号原告广东和丰物业服务有限公司，住所地：揭阳市区。法定代表人孙琼珠，总经理。委托代理人徐孟强，广东厚载律师事务所律师。被告吴烨明，男，汉族，户籍住址：揭阳市榕城区东山东兴，现住址：揭阳市榕城区临江，身份证号码：×××6832。原告广东和丰物业服务有限公司诉被告吴烨明物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈娜珊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广东和丰物业服务有限公司的委托代理人徐孟强、被告吴烨明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年4月16日，原告与揭阳市金凤物业投资有限公司签订《江南新城三期前期物业服务合同》，约定由原告为江南新城三期小区（下称“该小区”）提供物业管理服务，委托管理期限为2010年4月16日至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。被告为该小区26幢D梯201房业主。上述合同签订后，原告依约为该小区业主提供了物业管理服务，但被告自2012年10月1日起无故拒绝交纳物业管理费等费用。至2014年6月30日，被告已累计拖欠原告物业管理费2898元（每月管理费138元，153.71㎡×0.9元／月／㎡×21月），上述欠费经原告多次催收未果。原告认为，根据物业服务合同约定，交纳物业管理费用是被告的基本义务，不按期交纳物业管理费不仅会损害原告的合法权益，还会影响整个小区的物业管理服务质量，损害全体业主的共同利益。因此，原告根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，特提起诉讼，请求：1、判令被告向原告支付榕城区临江南路江南新城三期26幢D梯201房自2012年10月1日起至2014年6月30日止的物业管理费2898元；2、判令被告向原告支付逾期交纳上述物业管理费的违约金（以每月所欠物业管理费为本金，按照每日1‰的标准，从次月1日起计至全部款项实际支付之日止，暂计至2015年8月31日为2114元。）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，被告拖欠物业费属实，物业费计算时间及费用属实，但是根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，我房楼下一楼不是摆设乒乓球的地方，是安装软垫的，也是安设儿童游乐设施的地方。江南一期有三处安装软垫游乐设施的地方，我们该处也是其中之一，如果开发商有将小区游乐设备配全的话该地就是安装游乐设施的地方而不是安装乒乓球的地方。根据物业管理条例第二章第六、二十二、二十七、五十条的规定业主在物业管理活动中享有上述权利，原告也没有尽管理职能。经审理查明，2008年6月20日，原告广东和丰物业服务有限公司（原名称为：揭阳市金凤物业管理有限公司）与揭阳市金凤物业投资有限公司签订《江南新城一期前期物业服务合同》，双方在合同中约定：由原告对江南新城一期提供前期物业管理服务，服务的受益人为江南新城一期的全体业主和物业使用人；物业服务收费为包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积向原告交纳（其中多层电梯房1-5层每平方米每月按0.9元标准交纳）；业主应于收楼之日起或应当收楼之日起或房屋买卖合同约定收楼之日起或收到收楼通知书之日起交纳物业服务费用及其他费用；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日之前缴纳当月物业服务费用及其他费用，逾期将以应交未交费用为本金，从逾期之日起按每天1‰的标准向原告支付违约金；合同期限自2008年6月20日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。2010年8月2日，被告吴烨明与广东创鸿集团有限公司签订《商品房认购协议书》，约定被告购买由广东创鸿集团有限公司开发经营的位于揭阳市临江南路以南、榕江大道以东部分用地“江南新城”三期26幢D梯201房，面积153.71平方米，并于2010年11月22日交收了该房。同日，被告与原告签订《物业管理服务协议》，协议约定原告为业主提供小区内公共部位的交通、绿化、照明、排污、清洁卫生、公用设施、公共秩序、公共安全防范等的运行、维修、养护和管理等。被告应遵守物业管理有关规定，按期缴纳物业管理服务费用，对物业管理服务行为有关问题提出意见和建议等。物业管理服务费用标准按政府指导价调整，缴纳费用时间为每月5日前。被告未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交并逾期之日起按每天1‰交纳违约金。《物业管理服务协议》签订之初，被告以每月138元（153.71平方米×0.9元／月／平方米）付还了一段时间的物业管理服务费用，自2012年10月1日起便拒绝付还物业管理服务费，至2014年6月30日，被告已累计拖欠原告21个月物业管理费2898元。原告于2014年8月向被告发出《律师函》，向被告催收该物业管理费及滞纳金，但被告未予付还。被告主张其之所以拒绝付还物业管理费是因为其房楼下一楼不是摆设乒乓球的地方，原告没有按约定管理，其它业主打乒乓球已严重影响其生活，被告对该主张提供2015年5月至2016年3月期间拍摄的照片及视频。另查明，广东和丰物业服务有限公司系经登记依法成立的有限责任公司，法定代表人孙琼珠，该公司具备物业二级资质。上述事实，有原告的营业执照、组织机构代码证、资质证书、江南新城一期前期物业服务合同、物业管理服务协议、商品房认购协议书、交钥匙会签单、律师函，被告举证的照片、视频及当事人的陈述等为证。本院认为，原、被告签订了《物业管理服务协议》，该协议内容未违反国家法律和行政法规的强制性规定，应确认合法有效。因《物业管理服务协议》是双务合同，双方应按照该协议约定全面履行义务。被告接受原告提供物业管理服务，理应按照合同约定向原告支付物业管理服务费用。但被告自2012年10月1日起便拒绝付还物业管理服务费，至2014年6月30日，已累计拖欠原告21个月物业管理费2898元，双方对该事实没有争议，应予认定；被告主张其之所以拒绝付还物业管理费是因为其房楼下一楼不是摆设乒乓球的地方，原告没有按约定管理，其它业主打乒乓球已严重影响其生活，但是其提交的照片及视频拍摄的期间是原告起诉物业管理费之后，且内容也无法证明其主张的事实，不能以此作为拒付物业管理服务费的理由。被告未能按合同约定按时缴纳物业管理费，应视为违约，应承担违约责任。因此，原告请求被告付还尚欠的物业管理服务费用及违约金，理由充分，应予支持。但违约金按日1‰计，明显过高，应予适当调整，根据本案的实际情况，违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，以每月应付物业服务费为基数，自违约的次日起计至还款之日止。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告吴烨明应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告广东和丰物业服务有限公司支付自2012年10月至2014年6月期间的物业管理费人民币2898元及违约金（2012年10月至2014年6月，每月6日起以人民币138元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计至还款之日止）。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币25元，由被告吴烨明负担，被告应于本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于揭阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向揭阳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 陈娜珊二〇一六年四月十二日代书记员 陈淡娜第1页共5页