福建省邵武市人民法院民 事 判 决 书（2015）邵民初字第3092号原告邵武市城关远丰职业介绍所，地址邵武市古城路***号，注册号：350781600054304。业主杨鸣荣，女，1971年12月8日出生，回族，住邵武市古城路***号，居民身份证号：3521021971********。委托代理人刘建平，福建齐欣律师事务所律师。委托代理人曾钧鸿，福建齐欣律师事务所实习律师。被告王中成，男，1974年8月12日出生，汉族，驾驶员，住邵武市。委托代理人彭胜利，福建则刚律师事务所律师。原告邵武市城关远丰职业介绍所与被告王中成居间合同纠纷一案，本院于2014年9月11日立案受理，依法由代理审判员张明适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邵武市城关远丰职业介绍所的委托代理人刘建平、曾钧鸿，被告王中成及委托代理人彭胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵武市城关远丰职业介绍所（以下简称远丰介绍所）诉称：2013年8月22日，原告与被告王中成签订《看房协议书》，该协议约定：原告负责为被告及其亲戚提供售房信息，被告或其亲属看房后与售房方签订房屋买卖合同时，即视为房产交易中介服务已经达成；被告与售房方在邵武市房地产交易中心办理完交易手续的当日，应向原告支付该房产售价2%的佣金；若被告及其亲属未在约定期限内支付佣金视为违约，被告应支付两倍的佣金；若被告违约引起诉讼，则诉讼的一切费用（包含律师费）由被告承担。同年10月11日，被告王中成在原告店上看中坐落在邵武市解放中路15号603室的房屋，在协议书确认成交应付佣金7，400元后，在原告的带领下，到上述售房方家中看房。此后，被告瞒着原告购买了该房，于2013年11月19日将房产过户到被告名下，但被告未按协议约定支付佣金，已构成违约。故请求法院判令：被告支付购房中介佣金7，400元、违约金3，700元、律师代理费800元。被告王中成辩称：一、被告并未与原告签订《看房协议书》，协议书中被告的签字部分系原告伪造。二、被告自行与售房主徐某联系并达成买卖合同，原告未提供任何居间服务。2013年10月11日，原告联系徐某和被告看房，因徐某未委托原告售房，不愿意出居间费用，就没有达成交易，居间合同就终止了；同月15日，被告在水北桥头居委会小黑板上看见售房信息后，最终达成房屋的买卖。三、原告的格式合同看房协议的第二、五条是无效条款或可撤销条款，因为原告无做任何的提示或显失公平，依照合同法的有关规定属于无效条款或可撤销条款。综上，被告请求驳回原告的诉请。原告为支持自己的诉讼主张，向本院提供以下证据：证据1、看房协议书一份，证明：2013年8月22日，原告与被告签订《协议书》约定：原告负责为被告及其亲戚提供售房信息；中介佣金和违约责任；2013年10月11日，原告带领被告看的邵武市解放中路15号603室的家中看房，并与售房方商议房产买卖事宜的事实。证据2、房屋登记簿证明一份，证明：2013年11月19日，售房方将出售的房产过户到被告的名下的事实。证据3、律师代理费发票，证明：原告因本案诉讼委托律师的代理费800元的事实。被告质证认为，对证据1的内容真实性有异议，手写的成交应交的佣金数额是事后写的，关联性也有异议，居间不成功居间合同就已经终止了。证据2真实性无异议，但是无相关联性。证据3合法性、相关性、真实性无异议。本院认为，被告对原告提供的证据1的真实性、关联性均持异议，但未提供证据证实，且笔迹鉴定签字为被告所签，与本案争议事实具有关联，本院对证据1予以采信。被告对原告提供的证据2的关联性持异议，但内容客观真实、来源合法、与本案争议事实具有关联，本院予以采信。证据3与被告对真实性、合法性、关联性无异议，本院予以采信。被告申请证人徐某出庭作证，证明第一次看房居间是失败的并无达成交易。卖方居间失败后还继续粘贴广告，广告内容是有电话号码；被告的老婆通过电话联系上去看房，另外私下达成的交易的事实。证人徐某陈述主要内容：2013年6月本人欲将位于邵武市解放中路15号603室房产出售，但未委托中介办理，而是自己以张贴小广告的方式发布消息。被告有没有在原告带领下看房，已记不清楚了。最后达成交易是被告与其妻子协商联系，然后其妻子才告知他，双方以37万元成交，并办理过户手续。原告对证人徐某证言质证认为，对证人陈述其妻子与被告直接进行房产交易的，证言与本案无关联性。被告对证人徐某证言质证认为，对其证言的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，证人的陈述能反映案件的部分事实，本院将综合全案予以考虑。依被告王中成的申请，对原告提供的《看房协议》中2013.10.11项目落款处和乙方处落款处“王中成”笔迹经本院委托福建鼎力司法鉴定中心进行司法鉴定，鉴定结果为两处笔迹均是王中成所写。原告对鉴定意见未有异议，被告对鉴定意见持保留意见，本院认证认为，该鉴定意见客观真实，鉴定程序合法，与本案争议事实具有关联性，本院予以采信。根据上述采信的证据及原、被告双方及证人在法庭上的陈述，对本案的事实认定如下：2013年8月22日，被告王中成与远丰介绍所签订《看房协议书》一份，约定：一、甲方（远丰介绍所）负责为乙方（王中成）和其亲戚提供售房信息。二、乙方或其亲戚看房后，乙方或其亲戚与售房方签订房屋买卖合同后，即视为房产交易中介服务已经达成。三、乙方或其亲戚与售房方签买卖协议当日内或在邵武市房地产交易中心办理完交易登记手续当日之内应向甲方支付该房产成交总价2%的中介佣金（即第四条中对应房产成交后应的佣金）。如要办贷款的须另付贷款代办费600元。四、乙方和其亲戚确定甲方提供房源项目名称。五、乙方和其亲戚应本着诚信原则，不得在看房后自行与售房方联系并私自交易（包括但不限于通过乙方亲戚或其他经纪公司），故意规避（乙方未在本协议约定的期限内付清佣金，视为故意规避）应支付给甲方的服务报酬，否则视为乙方违约，乙方应支付相当于佣金数额一半的违约金。六、如乙方违约引起诉讼，则诉讼的一切费用由乙方承担。2013年10月11日，被告王中成在原告带领和介绍下看了售房方徐某位于邵武市解放中路15号603室住房，并在《看房协议书》中对该房成交应付佣金7400元一栏签字。看房后，被告与售房主未达成购房协议。同月15日，被告规避中介公司自行联系售房人徐某的妻子协商购房事宜，同年11月19日，售房方徐某与被告王中成签订买卖合同并到邵武市房地产交易所办理产权过户登记手续。将上述房产登记在被告王中成名下。本院认为，原告与被告签订的《看房协议书》属居间合同，合法有效。根据《合同法》第三十九条的规定，《看房协议书》是由原告事先拟好，而后在居间活动中交给被告签字的，这种为了重复使用而预先拟定且在订立合同时未与对方协商的条款，其性质属于格式条款。《看房协议书》第二条“乙方（王中成）或其亲戚看房后，乙方或其亲戚与售房方签订房屋买卖合同后，即视为房产交易中介服务已经达成”的约定，其意思是中介公司带领被告看房后就能旱涝保收，而不论该中介公司是否促成合同成立、服务质量如何，以中介公司有限的付出来永久限制委托方的选择权，双方的利益是显失公平的，根据《合同法》第五十四条的规定，该约定属于可变更或撤销的条款。被告申请撤销该约定条款，故本院予以采纳。原告主张被告通过其中介服务而促成与售房人达成交易，未能提供相关证据佐证，缺乏事实依据，故对原告主张被告支付中介报酬的诉请，本院不予支持。《看房协议书》第五条“乙方和其亲戚应本着诚信原则，不得在看房后自行与售房方联系并私自交易（包括但不限于通过乙方亲戚或其他经纪公司），故意规避（乙方未在本协议约定的期限内付清佣金，视为故意规避）应支付给甲方的服务报酬，否则视为乙方违约，乙方应支付相当于佣金数额一半的违约金”的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，故该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该约定，衡量被告是否违约的关键，是看被告是否利用了该中介提供的房源信息、机会等条件而促成交易。本案中，被告通过中介公司了解到房源信息，并积极与售房方磋商交易价格，并最终促成了房屋交易。被告成功买售房产的行为有利用原告的房源信息，故意规避支付原告中介报酬，构成“跳单”违约，故对原告主张被告支付原告违约金和律师代理费的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第五十四条、第四百二十四条、第四百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告王中成于本判决生效后十日内支付原告邵武市城关远丰职业介绍所中介违约金和律师代理费共计4，500元。二、驳回原告邵武市城关远丰职业介绍所的其他诉讼请求。本案受理费97元，减半收取48.5元，由原告邵武市城关远丰职业介绍所负担40元，被告负担18.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。代理审判员  张明二〇一六年四月六日书 记 员  杨瑞本案依据的主要法律条文一、《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。