上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三(民)初字第3406号原告李宸，男，1986年1月2日生，汉族，住上海市金山区。委托代理人杨仲侃，上海凯正律师事务所律师。被告上海朋鑫房地产有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人封纪良，董事长。委托代理人马桂红，女。委托代理人郁志焱，上海市金一律师事务所律师。原告李宸与被告上海朋鑫房地产有限公司(以下简称“朋鑫公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月6日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2015年10月19日、11月19日两次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案于2015年11月27日转为普通程序，并依法组成合议庭于2016年1月6公开开庭进行了审理。原告李宸及其委托代理人杨仲侃到庭参加三次庭审，被告朋鑫公司的委托代理人郁志焱到庭参加第二次、第三次庭审，被告朋鑫公司的委托代理人马桂红到庭参加第三次庭审。本案现已审理终结。原告李宸诉称：原、被告于2010年11月18日就坐落于上海市金山区朱泾镇健康路415弄《万安世家华园》94号702室房屋(以下简称“系争房屋”)签订《上海市商品房预售合同》，合同约定被告于房屋交付之日起3个月内取得新建商品房房地产权证(大产证)；取得新建商品房房地产权证(大产证)后120日内办理《房屋交接书》；办理《房屋交接书》120日内，办理房屋房地产权证(小产证)。被告于2012年10月27日交付房屋，但直至2015年5月6日才为原告办出房地产权证(小产证)。根据相关法律规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权证登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，未约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故原告请求法院判令：被告支付延期办理小产证的违约金123,667元(自2013年9月14日至2014年11月21日，按照中国人民银行同期贷款利率6.15%上浮50%计算；自2014年11月22日至2015年5月5日止，按照中国人民银行同期贷款利6%上浮50%计算，均以825,034.12元为本金)。被告朋鑫公司辩称：不同意原告的诉请。1、延期办理大产证的主要原因是由于金山区规土局和房管局测绘的面积不一致，土地规划部门认为超容积率，而房管局的测绘部门认为没有超容积率；2、系争房屋早已交付使用，逾期办理小产证没有对原告造成任何损失；3、根据原、被告签订的合同补充条款第9条约定，非被告主观原因，原告是同意顺延大产证办理时间；4、现经金山区政府协调，在未补交土地出让金的情况下，原则性通过土地核验，并于2014年9月12日办出了大产证，但尚有三套小别墅被登记限制，现已提起了行政诉讼，该行政诉讼与本案具有因果关系，要求中止本案审理。经审理查明：被告系坐落于上海市金山区朱泾镇健康路415弄《万安世家华园》开发商。2010年11月18日，原告作为乙方(买方)，被告作为甲方(卖方)，双方签订了《上海市商品房预售合同》，合同约定：乙方向甲方购买系争房屋，合同价款为825,654.18元；房屋交付须符合以下条件，取得了《住宅交付使用许可证》、甲方对房屋设定的抵押已注销、甲方已按规定缴纳了物业维修基金、甲方承诺在2012年3月31日前办理房地产初始登记手续并取得新建商品房房地产权证(大产证)；合同第十一条：甲方定于2011年12月31日前将该房屋交付给乙方；甲方逾期交付房屋，应向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1计算……；合同第十四条：在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后120日内，由甲、乙方双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙方双方在签署《房屋交接书》之日起120天内，由双方依法向金山区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)；合同补充条款中的第9条：除本合同第十一条约定外，乙方同意以下情况可据实予以延期，大产证取得时间也相应顺延：……C、甲方开发建设周期延长，或遇到其他非甲方所能控制的因素。该合同还对付款方式和期限、单方解除权等事宜作出了约定。2012年10月27日，原、被告签署《房屋交付使用交接书》，办理了系争房屋的房屋交接验收手续，原告向被告支付了系争房屋总价825,034.12元。2014年10月11日，被告缴纳了《万安世家华园》小区的维修基金2,933,984.73元；同年11月17日，被告就《万安世家华园》小区的产权登记向有关部门提出了申请，同年11月18日被核准登记；2015年5月6日，原告取得了系争房屋《上海市房地产权证》。另查明：2014年9月12日，上海市金山区规划和土地管理局出具《关于万安家华园项目土地核验的意见》，载明：“金山区住房保障和房屋管理局：根据9月1日区政府关于万安世家华园房地产登记协调会议纪要精神，为切实保障小业主的合法权益，维护社会稳定，我局原则同意万安世家华园项目土地核验通过。请你局办理房地产初始登记”。2015年11月26日，被告向上海市金山区人民法院提起行政诉讼，要求案外人上海市房地产登记处撤销对系争小区21、22、23号三套房屋限制转让登记。本案审理中，本院于2016年2月1日，就本案所涉相关情况分别致函上海市金山区规划和土地管理局、上海市金山区住房保障和房屋管理局，后上海市金山区住房保障和房屋管理局于2016年2月6日复函，确认2014年11月18日核准被告的产权登记，金山区房屋状况信息中心(原金山区房屋测绘所)依据《上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》计算的测绘成果，其认为是正确的；2016年2月29日，上海市金山区规划和土地管理局复函：认为根据《建筑工程规划土地检测成果报告书》系争小区实测建筑总面积超出了其向被告合法的《艰涩工程规划许可证》允许的建设规模，且超出了其与被告签订的《上海市国有土地使用权证出让合同》约定的建筑总量，因被告未按规定补缴土地出让金，导致无法通过规划土地综合验收，其认可按照《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)进行计算的实测建筑总面积。针对上述两份复函，原告的书面质证意见为：被告因超面积未补交土地出让金而无法通过规划验收，两政府部门根据不同的规范和目的在不同的项目中得出不同的数据非常正常，被告理解错误，被告未采取行政复议、行政诉讼等正确方式解决问题，消极拒绝支付土地出让金，加剧了被告的违约行为。被告未发表书面质证意见。以上事实，有《上海市商品房预售合同》、房屋交付使用交接书、上海市房地产登记簿、协助调查函、复函、回复及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。被告于2014年11月18日取得《万安世家华园》小区的房地产权证(大产证)，虽晚于合同的约定，但根据合同补充条款第9条C款的约定，遇到其他非被告所能控制的因素，原告同意大产证取得的时间相应顺延。现原告没有证据证明延期办理大产证系被告主观原因所致。而根据本院对有关部门调查结果来看，确实存在部门之间意见不统一的情形。故原告要求被告支付逾期办理小产证违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，判决如下：驳回原告李宸的全部诉讼请求。案件受理费2,773元，由原告李宸负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱金彪代理审判员  李 娜人民陪审员  陆为明二〇一六年四月二十二日书 记 员  黄 燕附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。