重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0153民初706号原告：余春，女，1971年7月25日生，汉族。委托代理人：杨晓莉、杨先，系重庆川伟律师事务所律师，一般代理。被告：柏胜，男，1969年6月4日生，汉族。委托代理人：石伟，系重庆渝荣律师事务所律师，特别授权。被告：张兵，男，1968年9月5日生，汉族。委托代理人：刘丰铭、王代清，系重庆天朗律师事务所律师，一般代理。原告余春诉被告柏胜、张兵确认合同无效纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理后，依法由代理审判员郭杰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告余春及其委托代理人杨晓莉、杨先，被告柏胜及其委托代理人石伟，被告张兵及其委托代理人刘丰铭、王代清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告余春诉称：原告与被告柏胜系夫妻关系，于1995年结婚，婚后于2011年在荣昌区华盛春天小区购置住房一套，登记在被告柏胜名下，装修完毕后原告与被告柏胜一直居住至今。被告于2015年11月提出离婚诉讼。2016年1月27日，原告从广顺幼儿园下班回家，碰到被告张兵带人前来接房，双方发生纠纷，原告通过荣昌区房管局查询才得知本案诉争房屋已经由被告柏胜以28万元包含全部家具家电的低价转让给了被告张兵，且已于2016年1月26办理了过户手续，原告认为该房屋系原告与被告柏胜的夫妻共同财产，未经原告同意，被告柏胜无权擅自处分。原告认为二被告之间签订的房屋买卖合同无效，为此，原告向法院提起诉讼，要求：1、确认二被告之间签订的房屋买卖合同无效；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确第一项诉讼请求为：确认二被告于2016年1月26日签订的《重庆市房屋买卖合同》无效。被告柏胜辩称：被告柏胜将诉争房屋卖给被告张兵属实，房屋已经过户到被告张兵名下，但该房屋的实际成交价格不是房管局备案合同中的28万元，而是42.8万元，合同备案金额低于实际交易价格是为了减少交易费用。该房屋有银行抵押贷款，被告柏胜出卖该房屋的目的是为了偿还银行抵押贷款。被告张兵辩称：二被告之间的房屋买卖行为系通过重庆市荣昌区坤平房屋信息咨询服务部居中介绍，双方于2016年1月19日签订房屋买卖合同，该合同已经实际履行并已办理过户手续。被告张兵并不知道诉争房屋系被告柏胜与原告的夫妻共同财产，被告张兵购买该房屋时，房屋实际无人居住，被告张兵已支付了合理的对价，并已办理过户手续，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告余春与被告柏胜于1995年2月25日登记结婚，婚后双方购买了位于荣昌区昌州街道昌龙大道172号（华盛春天）9幢2单元5-1号房屋【原房屋产权证号：211房地证2011字第47015，现房屋产权证号：渝（2016）荣昌区不动产权第0000647**号】，该房屋登记在被告柏胜名下。被告柏胜于2015年4月8日向本院提起诉讼，要求解除与原告之间的婚姻关系。2015年5月13日，本院作出（2015）荣法民初字第02178号民事判决书，判决驳回被告柏胜的离婚诉讼请求。2016年1月19日，被告柏胜作为卖方，被告张兵作为买方，重庆市荣昌区坤平房屋信息咨询服务部（以下简称“坤平服务部”）作为中介方，三方签订《买卖合约》，合约约定被告柏胜将坐落于荣昌区昌州街道昌龙大道172号9幢2单元5-1的房屋含家具家电以428000元的价格出卖与被告张兵，被告张兵于2016年1月19日前支付被告柏胜5000元作为购房定金，买卖双方于该房产权转移当天（2016年1月26日前），被告张兵付清楼价余款，共计423000元，被告柏胜于房屋产权转移登记当日将房屋交付被告张兵。2016年1月26日，被告柏胜将诉争房屋过户到被告张兵名下。同日，被告柏胜与被告张兵签订《重庆市房屋买卖合同》，合同约定被告柏胜将诉争房屋含房屋内设施设备、装饰装修以28万元的价格出卖与被告张兵。二被告将上述合同作为房地产交易部门的备案合同。庭审中，原告陈述诉争房屋于2011年9月装修完毕后，原告便一直居住在该房屋中，原告在广顺街道柳坝村开办幼儿园，周一到周五早上7点过就要坐车去广顺，下午5点半坐车从广顺回到荣昌，2016年1月20日左右幼儿园放假后，由于教育局要求对幼儿园进行整改，那段时间白天原告要去幼儿园整改，晚上回诉争房屋休息，第一次知道房屋出卖是在2016年1月27日上午，被告张兵来搬家与原告发生争执，被告张兵告知原告房屋已出卖的事实；原告认为诉争房屋含家具家电价值55万元；原告只要求确认二被告于2016年1月26日签订《重庆市房屋买卖合同》无效，不要求确认二被告于2016年1月19日签订的《买卖合约》无效。被告张兵陈述2016年1月初他找到坤平服务部想要购房，2016年1月19日坤平服务部的工作人员通知他去看房，他姐姐范必凤先去看房，后面他也去看了房屋，当天他与被告柏胜就房屋买卖事宜达成了合意签订了《买卖合约》并支付给柏胜5000元购房定金；2016年1月26日过户当天，他支付被告柏胜现金21万元、手机银行转账21.2万元，另外1000元房款折抵完清涉案房屋物管费时他帮柏胜垫付的1000元物管费，其中现金21万元是向戴登伦借的；房管局备案合同约定房屋价款28万元也未损害国家利益，房屋买卖实际缴纳的税费是以330800元房款为基数计算的。被告张兵为证实上述陈述，向本院申请了证人戴登伦出庭作证并举示了中介费收据、重庆农村商业银行转款凭证、工商银行取款凭证、物管费收据三张、收条三张、中介费收据一张、不动产销售发票一张。重庆农村商业银行转款凭证载明：“2016年1月26日14时15分48秒，被告张兵通过银行向被告柏胜转账21.2万元”；工商银行取款凭证载明：“戴登伦在2016年1月26日取款21万元”；物管费收据载明：“柏胜在2016年1月26日向成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司缴纳了物管费共计3022元”；三张收条分别载明：“今收到张兵购荣昌县昌州街道昌龙大道172号9幢2单元5-1定金5000元，收款人柏胜，2016年元月19日；今收到张兵购荣昌县昌州街道昌龙大道172号9幢2单元5-1房款200000元，收款人柏胜，2016年元月26日；今收到张兵购荣昌县昌州街道昌龙大道172号9幢2单元5-1房款223000元，所有房款已收齐，收款人柏胜，2016年元月26日”；中介费收据载明张兵在2016年1月26日向坤平服务部支付中介费8560元；证人戴登伦陈述被告张兵是他朋友，张兵找到他说要买房子向他借款21万元，2016年1月26日，他在荣昌行政服务中心对面的工商银行取现金21万元，当天上午在行政服务中心就把21万元现金交给被告张兵，看到被告张兵又将钱交给了被告柏胜，张兵向他出具了借条。不动产销售发票载明：“本案诉争房屋过户税费是以330800元为基数计算的。”被告柏胜陈述2016年1月10多号中介坤平服务部的工作人员带被告张兵的姐姐前来看房，他姐姐看了后又通知张兵本人前来看房，在2016年1月19日双方就房屋买卖事宜达成合意并签订《买卖合约》，张兵向他交了5000元购房定金，2016年1月26日过户当天，张兵在行政服务中心支付了他现金20万元，后又通过银行转账支付21.2万元，在完清诉争房屋物管费时张兵帮他垫付了1000元物管费折抵购房款，当天下午房屋交付后张兵支付了剩余10000元购房款；《重庆市房屋买卖合同》中的价格是中介填写的，用于房管局备案用的，该合同约定的价格比实际成交价格低是为了减少二被告的交易费用。为查明案件事实，本院依职权向坤平服务部的工作人员张育苗询问，张育苗陈述她是诉争房屋出售中介方的经办人，2016年1月19日，她带被告张兵第一次看了诉争房屋，当天二被告就房屋出卖事宜达成合意并签订《买卖合约》，被告张兵向被告柏胜支付了5000元购房定金；2016年1月26日在行政服务中心办理过户手续时，张兵支付柏胜20万元现金，中午12点过去完清诉争房屋物管费时由于柏胜钱不够，张兵就帮柏胜垫付了1000元物管费折抵房款，下午2点左右在行政服务中心继续办理过户手续，张兵通过手机银行转账支付了柏胜212000元房款，过户手续办理好后二被告去诉争房屋清点家具家电并交付房屋钥匙，张兵支付了柏胜剩余1万元房款；张兵相信中介，没问过柏胜的婚姻状况和房屋的产权状况。上述事实，有《重庆市房屋买卖合同》、《买卖合约》、收条三张、中介费收据、重庆农村商业银行转款凭证、工商银行取款凭证、物管费收据、询问笔录、不动产销售发票等证据及证人戴登伦的陈述、张育苗的陈述、原、被告的的陈述加以证实，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利息；（三）、以合法形式掩盖非法目的；（四）、损害社会公共利益；（五）、违法法律、行政法规的强制性规定。本案中，二被告于2016年1月19日签订的《买卖合约》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应为合法有效。根据二被告的陈述及证人戴登伦的陈述、张育苗的陈述及《买卖合约》的约定、被告柏胜出具的收条三张、被告张兵的转款凭证、证人戴登伦的取款凭证等证据相互印证，可以认定被告张兵按照《买卖合约》的约定在2016年1月26日前向被告柏胜支付了42.8万元购房款，而非《重庆市房屋买卖合同》约定的房价款28万元。原告认为二被告恶意串通，以不合理的低价转让诉争房屋，损害原告的合法权益，本院认为按照法律规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价，本案中，原告自认为房屋含家具家电价值55万元，二被告的实际成交价格42.8万元也未低于原告自认房屋价值的70%。二被告将用于房地产交易部门备案的《重庆市房屋买卖合同》约定房价款为28万元为了降低交易成本、逃避国家税收，但二被告房屋交易所产生的税费最终是以有关部门依法认定的33.08万元为基数计算，不是以备案合同约定的28万元为基数计算，故该合同关于房价款的约定也未损害国家利益，对于原告所称诉争房屋系夫妻共同财产，被告柏胜系无权处分，本院认为被告柏胜的无权处分行为并不影响合同的效力，除此以外，原告也未举示其他证据证明二被告存在恶意串通，损害原告合法权益以及法律规定的其他合同无效的情形，故对于原告要求确认二被告于2016年1月26日签订的《重庆市房屋买卖合同》无效请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告余春的诉讼请求。案件受理费收取2750元、诉讼保全费1920元，共计4670元（原告已预交），由原告余春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。代理审判员 郭 杰二〇一六年四月二十五日书 记 员 陈虹宇