福建省泉州市洛江区人民法院民 事 判 决 书（2015）洛民初字第1273号原告郑瑞，男，1973年1月9日出生，汉族，住福建省南安市。委托代理人胡杰，上海柏年（泉州）律师事务所律师。被告泉州市华祥物业管理有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万虹路与安和路交汇处红星美凯龙华祥店，组织机构代码06657703-X。法定代表人刘庭邻。被告泉州市华祥房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区双阳阳山阳光楼A208室，组织机构代码72644151-8。法定代表人王东伟。二被告共同委托代理人黄素春、苏志松，福建顺济律师事务所律师。原告郑瑞诉被告泉州市华祥物业管理有限公司（以下简称华祥物业公司）、泉州市华祥房地产开发有限公司（以下简称华祥房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月22日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑瑞委托代理人胡杰、被告华祥物业公司、华祥房地产公司共同委托代理人黄素春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑瑞诉称，2013年7月28日，原告与二被告签订《商铺租赁合同》，约定将原告其所有的位于泉州市洛江区万虹路红星美凯龙全球家居生活广场华祥店四层41005号商铺（下称“41005号商铺”）出租给被告华祥物业公司，前三年每月租金为3774.5元，被告华祥物业公司应按季度向原告支付租金，于每季度末前支付。被告华祥物业公司逾期支付租金的，每逾期一天按约定的每月租金的千分之一向原告支付滞纳金，被告华祥房地产公司对被告华祥物业公司逾期支付租金承担保证责任。合同签订后，原告依约将41005号商铺出租给被告华祥物业公司使用，但至起诉之日止，被告华祥物业公司未支付2015年第二季度租金。综上，被告华祥物业公司迟延支付租金的行为已经严重违反《商铺租赁合同》的约定，故起诉。请求判令：1.被告华祥物业公司立即支付自2015年4月1日起至2015年6月30日止的租金11323.5元，并按日千分之一计付自2015年7月1日起至实际付清之日止的违约金；2.被告华祥房地产公司对以上述违约金承担连带清偿责任；3.二被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求第二项为被告华祥房地产公司对被告华祥物业公司拖欠的租金及违约金承担连带清偿责任。被告华祥物业公司、华祥房地产公司答辩称，1.答辩人华祥物业公司对于涉案商场投入大量人力物力，但因各种情势变更因素，涉案商场出租率大幅度下降及租金大幅度减少，导致答辩人华祥物业公司持续多年严重亏损，鉴于此，答辩人华祥物业公司请求贵院对涉案房屋的租金标准进行调整，并依法判决驳回原告要求答辩人华祥物业公司支付违约金的诉讼请求。具体理由如下：答辩人华祥物业公司与上海红星美凯龙家居饰品有限公司签订《委托经营合同》，约定经营期内每月每平方米保底租金50元，据此，答辩人华祥物业公司与原告签订《商铺租赁合同》，约定答辩人华祥物业公司承租原告所有的位于泉州市洛江区万虹公路红星美凯龙全球家居生活广场（华祥店）四层41005号商铺用于红星美凯龙家居广场项目的经营场所，租期为七年，自2013年7月1日起至2020年6月30日止，租金前三年为每月3774.5元，后四年租金为每月4117.67元。合同签订后，答辩人华祥物业公司即投入大量人力物力开发建设涉案商铺，但因情势变更导致涉案商场的经营业绩严重下滑，大量商户流失，商场的出租率从98%下滑至42%，造成巨大的经济损失，具体情势变更因素包括因涉案商场周边市政道路（万虹公路、324国道）改造、同区域内多家知名建材家居兴业入驻及全国建材家居行业经营整体下滑等。对此，为保证商场的持续繁荣发展，答辩人华祥物业公司在与红星美凯龙的《委托经营合同》基础上进行经营模式及降低租金的调整，并投入大量资金对商场进行升级改造（如前广场改造、循环车道、LED显示屏、软件升级等），及投入大量资金（每月投入约2000万商场运营费用，该费用不含答辩人华祥物业公司应付原告的租金）进行营销策划和招商工作，租金从五十几元下降至二十几元，经过努力，商场的出租率有所提高，商场目前仍稳步经营中，但答辩人华祥物业公司为解决上述问题长期处于亏损状态，资金严重入不敷出，已影响到物业管理和运营能力，鉴于情势发生变更，为促进涉案商场的可持续发展，答辩人华祥物业公司请求调整租金，具体方案为商场租金总收入归全体业主所有，各业主按其投资比例分配商场租金，答辩人华祥物业公司每年仍提供支持红星经营团队及商场稳定发展的运营费用（每年约2000余万元），该费用含红星经营团队的工资、物业费用、商场营销策划费用、水电通讯等保障商场正常运营的费用。这样方可实现公平正义，亦可促进涉案商场的可持续发展，达到共赢状态；2.答辩人泉州华祥房地产公司并未为答辩人华祥物业公司提供担保，故原告要求被告华祥房地产公司承担连带清偿责任没有事实和法律依据，其主张应依法予以驳回。3.即使本案存在违约金，原告要求按照日千分之一计算违约金也明显过高，请求法院依法对违约金标准进行调整。4.答辩人华祥物业公司已经支付了部分租金3604.55元，应予以扣除。在审理过程中，被告华祥物业公司支付部分租金3604.55元，原告变更诉讼请求第一项为判令被告华祥物业公司立即支付自2015年4月1日起至2015年6月30日止的租金7718.95元，并按日千分之一计算并支付自2015年7月1日起至实际付清之日止的违约金。经庭审，原、被告对下列事实无异，本院予以确认：被告华祥物业公司向原告承租址在洛江区万虹公路红星美凯龙华祥店四层41005号商铺；被告华祥物业公司向原告支付第二季度部分租金3604.55元，尚欠原告租金7718.95元。双方争议的焦点：1.被告华祥物业公司请求调整租金是否适用情势变更原则；2.被告华祥物业公司是否应当向原告支付滞纳金，滞纳金的标准是否过高，是否应当予以调整；被告华祥房地产公司是否为被告华祥物业公司逾期支付租金的行为承担担保责任。原告为支持自己的主张，向本院提供如下证据：1.工商公示信息、组织机构代码证，证明被告主体适格；2.泉州市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表，证明讼争的商铺归原告所有；3.《商铺租赁合同》，证明原告与被告租赁关系、租金及租赁期限的约定。二被告质证认为，原告提供的证据1、2无异议，证据3的真实性由法院认定。被告华祥物业公司向本院提交证据：中国工商银行电子银行回单，证明被告华祥物业公司于2015年9月28日支付部分租金3604.55元。对上述证据，本院分析认证如下：原告提供的证据1、2经被告质证无异议，本院予以采信，可以作为定案的依据；原告提供的证据3与原告提供的证据2的内容一致，其真实性本院予以确认，可以作为定案的依据。被告华祥物业公司提供的证据经原告质证无异议，本院予以确认，可以作为定案的依据。围绕上述争议焦点，根据原告提供的证据及被告质证意见，本院分析认证如下：1.关于被告华祥物业公司请求调整租金是否适用情势变更情形的问题。原告认为，根据原告与二被告签订《商铺租赁合同》约定，原告将其所有的位于泉州市洛江区万虹路红星美凯龙全球家居生活广场华祥店四层41005号商铺出租给被告华祥物业公司，前三年每月租金为3774.5元，被告华祥物业公司应按季度向原告支付租金，于每季度末前支付。合同签订后，原告依约将讼争的商铺交付被告华祥物业公司使用，但至起诉之日止，被告华祥物业公司仍未支付2015年第二季度租金。被告华祥物业公司迟延支付租金的行为已经严重违反《商铺租赁合同》的约定，扣除被告华祥物业公司已支付的部分租金3604.55元，被告华祥物业公司应支付尚欠原告的租金7718.95元。被告华祥物业公司认为，虽然原告与被告华祥物业公司在《商铺租赁合同》约定了租金及其支付方式、支付时间等。合同签订后，答辩人华祥物业公司投入大量人力物力开发建设涉案商铺，但因涉案商场周边市政道路（万虹公路、324国道）改造、同区域内多家知名建材家居兴业入驻及全国建材家居行业经营整体下滑等情势变更因素导致涉案商场的经营业绩严重下滑，大量商户流失，商场的出租率从98%下滑至42%，造成巨大的经济损失，为保证商场的持续繁荣发展，对于合同的租金标准进行调整方可实现公平正义，亦可促进涉案商场的可持续发展，具体调整方案为商场租金总收入归全体业主所有，各业主按其投资比例分配商场租金，答辩人华祥物业公司每年仍提供支持红星经营团队及商场稳定发展的运营费用（每年约2000余万元），该费用含红星经营团队的工资、物业费用、商场营销策划费用、水电通讯等保障商场正常运营的费用。本院认为，根据最高人民法院《关于适用＜中国人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，情势变更是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。商业风险属于从事商业活动的固有风险，情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。本案中，被告辩称情势变更因素为商场周边市政道路改造、同区域内多家知名建材家居行业入驻及全国家居行业经验整体下滑等。因商场周边市政道路改造是被政府纳入市政改造规划的范围，在道路改造前，政府已经做了大量的勘察工作并进行了公开报道，被告华祥物业公司可以预见到道路改造对商场营业带来的不利影响，故市政道路改造不适用情势变更原则。而同区域内多家知名建材家居行业的入驻及全国家居行业经验整体下滑是供求关系发生变化或价格涨跌造成的，是正常的行业竞争的结果，是商业风险的范畴，被告华祥物业应对商业风险有足够的认知。现被告华祥物业公司以道路改造、同区域家居行业入驻导致收益下降要求法院对租金标准进行调整不适用情势变更原则，本院不予支持。2.关于被告华祥物业公司是否应当向原告支付滞纳金，滞纳金的标准是否过高，是否应当予以调整；被告华祥房地产公司是否为被告华祥物业公司逾期支付租金的行为承担担保责任的问题。原告认为，根据《商铺租赁合同》第七条第四款的约定，被告华祥物业公司应向原告支付滞纳金，逾期一天按约定的每月租金的1‰支付。被告华祥房地产公司应对被告华祥物业公司逾期支付租金承担保证责任。被告华祥房地产公司在合同担保方处盖章。故被告华祥物业公司应按日千分之一的标准支付滞纳金，被告华祥房地产公司应对上述债务承担保证责任。二被告认为，被告华祥房地产公司并未为被告华祥物业公司提供担保，原告要求被告华祥房地产公司承担连带清偿责任没有事实和法律依据，应予以驳回。本案存在情势变更情形，应驳回原告对滞纳金的诉求。即使本案存在滞纳金，原告要求的按日千分之一计算滞纳金的标准过高，应予以调整。本院认为，根据原告提供的《商铺租赁合同》第七条第四款约定：“被告华祥物业公司无正当理由逾期向原告支付租金，逾期一天按约定的每月租金（税后）的1‰向原告支付滞纳金，被告华祥房地产公司仅对被告华祥物业公司逾期支付租金承担保证责任”。被告华祥房地产公司在合同担保方处盖章。至起诉之日止，被告华祥物业公司尚欠原告租金11323.5元，在本院审理过程中，被告华祥物业公司于2015年9月28日支付部分租金3604.55元，尚欠原告租金7718.95元，被告华祥房地产公司应对被告华祥物业公司逾期支付租金承担保证责任。由于双方未约定保证责任方式，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”的规定，被告华祥房地产公司应对被告华祥物业公司上述债务承担连带保证责任。被告华祥房地产公司关于其并未为被告华祥物业公司承担保证责任的抗辩主张，本院不予支持。被告华祥物业公司没有正当理由逾期支付租金，应承担相应的违约责任，因双方合同约定的滞纳金明显偏高，应予以适当调整，以年利率的24%计付为宜。故被告华祥物业公司关于其不应支付滞纳金的抗辩主张，本院不予支持，被告华祥物业公司关于合同约定的滞纳金标准过高，应予以调整的抗辩主张，本院予以支持。经审理查明，原告郑瑞系泉州市洛江区万安万虹路红星美凯龙全球家居生活广场（华祥店）四层41005号商铺的所有权人。2013年7月28日，原告与二被告签订合同编号为001198号《商铺租赁合同》，约定：1.原告（甲方）将上述商铺出租给被告华祥物业公司（乙方），由乙方对承租商铺进行统一经营管理，租赁期限自2013年7月1日至2020年6月30日；2.第一年至第三年租金乙方每月支付3774.5元（税前），第四至第七年乙方每月支付4117.67元（税前），按季度每年按四次支付，于每季度末前支付；3.乙方无正当理由逾期向甲方支付租金，逾期一天按约定的每月租金（税后）的1‰向甲方支付滞纳金，被告华祥房地产公司（担保方）仅对乙方逾期支付租金承担保证责任等。合同签订后，至原告起诉时，被告华祥物业公司尚未支付2015年4月1日起至2015年6月30日止的租金11323.5元。在本院审理期间，被告华祥物业公司于2015年9月28日向原告支付部分租金3604.55元。本院认为，原告与二被告签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规等强制性、禁止性规定，应认定合法有效。合同有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方必须按照合同的约定，全面履行自己的义务。在审理过程中，被告华祥物业公司拖欠原告2015年4月1日起至2015年6月30日止的租金11323.5元的事实清楚，原告扣除已支付部分，被告华祥物业公司应支付租金7718.95元，故原告请求被告支付租金的诉求，本院予以支持，被告华祥物业公司关于调整租金的抗辩主张，本院不予支持。根据双方合同约定和法律规定，被告华祥房地产公司应对被告华祥物业公司逾期支付原告租金的行为承担连带保证责任。故原告要求被告华祥房地产公司对被告华祥物业公司尚欠租金7718.95元及滞纳金承担连带保证责任，本院予以支持。由于双方合同约定的滞纳金明显偏高，应予以适当调整，以年利率的24%计付为宜。故原告请求被告以拖欠的租金为基数,逾期一天按每月租金的1‰支付滞纳金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条的规定，判决如下：一、被告泉州市华祥物业管理有限公司应在本判决生效后十日内支付原告郑瑞自2015年4月1日起至2015年6月30日止的租金7718.95元，并按年利率24%计付自2015年7月1日起至本判决确定还款之日止的滞纳金（其中2015年7月1日至2015年9月28日的滞纳金按11323.5元基数计算）；二、被告泉州市华祥房地产开发有限公司对被告泉州市华祥物业管理有限公司上述债务承担连带保证清偿责任；在承担保证清偿责任后，有权向被告泉州市华祥物业管理有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费89元，由被告泉州市华祥物业管理有限公司、泉州市华祥房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  王腾飞代理审判员  林晓玲人民陪审员  黄雅思二〇一六年四月十三日书 记 员  苏艳月附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行金期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当加倍支付迟延履行金。