上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0105民初2663号原告上海欣民地下空间开发有限公司，注册地上海市长宁区。法定代表人徐荣平，职务董事长。委托代理人高荣华，上海市欣宏律师事务所律师。被告上海美宫足部保健有限公司，注册地上海市长宁区。法定代表人王惠春，职务董事长。委托代理人赵迪迪，男。委托代理人邓其清，男。原告上海欣民地下空间开发有限公司诉被告上海美宫足部保健有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2016年2月1日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员朱佳伟独任审判，于2016年2月24日进行了证据交换。后于2016年3月29日公开开庭进行了审理，原告上海欣民地下空间开发有限公司的法定代表人徐荣平及其委托代理人高荣华，被告上海美宫足部保健有限公司的委托代理人赵迪迪、邓其清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海欣民地下空间开发有限公司诉称，本市长宁区定西路XXX号地下民房工程产权(以下简称“系争房屋”)属上海市长宁区民防办公室(以下简称“长宁区民防办”)所有。2001年12月25日，长宁区民防办出具委托证明，将系争房屋全权委托原告开发管理。2012年12月10日，原、被告签订《租赁合同》，被告向原告续租定西路XXX号建筑面积约570平方米地下民防工程用于足浴保健场所，租赁期限5年，自2013年2月1日至2018年1月31日。租金每年人民币21万元，租金半年为一个支付期，在每期期末付清下期租金，不得拖欠。若发生拖欠，视作被告自动放弃工程使用权，由原告收回工程，因此造成的经济损失和后果由被告承担。被告不得改变租赁用途，在对工程进行内部临时分割时不得改变工程主体结构，被告使用工程期间，必须严格遵守使用民防工程有关法律、法规和规定，承担水、电等一切费用。本合同履行完毕，工程内可移动财产归被告所有，由被告自行处理，不可移动的装修成果归原告所有。合同一方如有违约，违约方须承担违约责任并支付给对方违约金10万元。租赁合同履行期间，被告虽有拖欠租金行为，但2013年底的租金已付清。2014年3月25日，被告向原告支付了2014年上半年租金10万元，尚欠5,000元，之后再未付任何租金。根据租赁合同约定，原告有权解除租赁合同。2014年8月1日，长宁区民防办向原告发出通知，决定撤销原告对本市长宁区定西路XXX号、1310弄4号地下民防工程的开发管理委托授权，要求��告终止相关租赁合同。原告为收回系争房屋，于2014年8月19日致函被告，书面通知解除租赁合同，并要求被告于2014年11月30日前搬离。因被告拒绝解除租赁关系，且拖欠租金，2015年原告先后两次致函被告，但被告置若罔闻。2015年9月，长宁区民防办向原告出具委托书，授权原告向被告主张解约事宜。综上，原告认为，被告长期拖欠租金的行为已构成违约，原告有权按照合同约定单方行使解约权。为维护原告的合法权益，特诉至法院，要求判令：1、解除原、被告于2012年12月10日签订的《租赁合同》，被告立即搬离系争房屋；2、被告向原告支付拖欠的租金(自2014年7月1日起至实际搬离之日止，按每年21万元计，并加上2014年上半年拖欠的5,000元，合同解除后则按原租金标准收取房屋使用费)；3、被告承担合同违约金10万元。被告上海美宫足部保健有限公司辩称，首先，对原告���主体资格有异议。系争房屋产权归属不明确，长宁区民防办没有房地产权证。而原告与长宁区民防办仅为委托关系，原告只是长宁区民防办的代理人，原告无权独立起诉。原告主体不合法，被告也不是适格的被告。第二，关于系争房屋的租金，被告在2014年共支付过两笔，分别为10万元和5万元，对应的是2014年上半年租金和2014年下半年一半的租金。第三，被告2014年8月得知长宁区民防办撤销了原告对系争房屋的管理权。在此情况下，被告认为原告已无权管理房屋并收取租金，被告不清楚应该将租金付给谁，故未支付此后的租金。第四，本案纠纷是有起因的，是原告自身造成的。原告在系争房屋楼上房顶搭建违章建筑，造成周边居民投诉不满，原告迫于压力拆除了违章建筑。而后，又由于原告自身办公地方不够，强行要求收回系争房屋。在交涉过程中，原告采取卑鄙手段威胁被告，在周围散播谣言，严重影响被告正常经营，继而造成被告入不敷出。鉴于原告之前的骚扰行为给被告造成了巨大损失，被告在得到相应赔偿补偿后才同意解除合同并搬离。但在本案中被告不会向原告主张相关赔偿。综上，不同意原告的所有诉讼请求。经审理查明，系争房屋系长宁区民防办所申请建造，建造后由其管理使用。2001年12月25日，长宁区民防办出具委托证明，将系争房屋全权委托原告开发管理。2004年12月13日，原告与案外人上海布民家俱商行(邓成联)就系争房屋签订《租赁合同》，约定由上海布民家俱商行承租上述房屋，租期自2004年12月13日至2005年2月1日。三年租金中，第一年租金为20万元，第二年租金为21万元，第三年租金为22万元。2007年12月8日，邓成联作为被告的代表人又与原告就系争房屋签订《租赁合同》，约定由被告承租上述房屋用于足���保健场所。租期自2008年2月1日至2013年1月31日。租金为每年二十一万元。第二年起在首年租金的基础上递增3%。该合同履行完毕后，2012年12月10日原告(甲方)与被告(乙方)又续签了合同。约定由被告继续承租系争房屋，租赁期限5年，自2013年2月1日至2018年1月31日。租金每年21万元，租金半年为一个支付期，先付后用。合同一经双方签字确认，乙方即须付清首期的租金，以后每期的期末付清下期的租金。不得拖欠。若发生拖欠，视作乙方自动放弃工程使用权，由甲方自动收回，因此造成的经济损失和后果由乙方承担。乙方使用工程期间，必须严格遵守使用民防工程有关法律、法规和规定。本合同履行完毕，工程内可移动财产归乙方所有，由乙方自行处理，不可移动的装修成果归甲方所有。乙方须保证工程结构和甲方财产的完好，乙方认为造成工程结构或甲方财产损坏��，由乙方负责修复和承担赔偿责任。合同期间，任何一方不得违约或单方终止合同，如有违约(包括单方终止合同)，违约方须承担违约责任并支付给对方违约金10万元。使用期内，若发生战争或不可抗拒的自然灾害时，甲方可以收回工程的使用权，乙方应无条件撤出，上述客观原因消失后，乙方可以继续使用该工程。合同签订后，双方正常履行合同，被告则按约支付租金。2014年8月1日，长宁区民防办向原告发出《关于撤销开发管理委托授权的通知》，决定撤销原告对本市长宁区定西路XXX号、1310弄4号地下民防工程的开发管理委托授权，要求原告于2014年11月30日前终止相关租赁合同，将工程交还长宁区民防办。2014年8月19日，原告致函被告，书面通知被告解除租赁合同，并要求被告于2014年11月30日前搬离。因被告拒绝解除租赁关系，且长期拖欠租金，2015年6月11日、7月23日原告又两次致函被告要求解约，被告未予理会。2015年9月2日，长宁区民防办向原告出具委托书，授权原告向被告主张解除租赁协议、租赁合同关系及结欠的租金及相关费用，并在收回地下民防工程后将工程交还长宁区民防办。另查明，2006年2月23日，原告与被告另就本市长宁区定西路XXX弄XXX号地下民防工程(建筑面积约700平方米，以下简称“系争1310弄房屋”)签订《租赁协议》，约定由被告承租上址房屋，用于办公及保健按摩经营。租赁期限5年，自2006年2月28日至2011年2月27日。租金每年10万元。合同到期后，2011年2月18日，原、被告就系争1310弄房屋又签订了《补充协议》，协议约定原告同意被告继续承租系争1310弄房屋，用途不变。租期5年，自2011年2月28日起至2016年2月27日止。租赁期内其他条款不变，仍按原协议执行。以上两处房屋租金的支付情况如下。2004年至2005年，��成联共向原告支付了19.3万元。2006年全年，被告共向原告支付了238,834元。2007年全年，被告共向原告支付了19万元。2008年全年，被告共向原告支付了31.42万元。2009年全年，被告共向原告支付了30万元。2010年全年，被告共向原告支付了20万元。2011年全年，被告共向原告支付了41.5万元。2012年全年，被告共向原告支付了31万元。2013年全年，被告共向原告支付了20万元。2014年1月2日，被告向原告支付了10万元；2014年3月25日，被告向原告支付了10万元；2014年6月26日，被告向原告支付了5万元。虽然被告实际向原告承租了两处房屋，但被告交付租金时所有票据均未注明具体指向哪处房屋。对于上述款项，被告确认支付，但认为可能还有一些被告的付款原告未入账，被告自身却未保留相关凭证。关于2014年的三笔付款，原告称其中2014年1月2日的该笔款项应为补付2013年的租金。2014年3��的10万元是被告支付系争房屋2014年上半年的租金，2014年6月的5万元是被告支付系争1310弄房屋上半年的租金。被告称2014年1月2日的该笔款项应为系争房屋2014年上半年租金，2014年3月的10万元是系争1310弄房屋2014年全年的租金，2014年6月的5万元是系争房屋下半年第三季度的房租。审理中，原告确认，尽管对照根据付款明细及合同约定的付款金额，2013年年底之前被告仍有欠付部分租金，但在本案中不再主张。原告仅要求被告支付2014年之后拖欠的费用。目前系争房屋仍由被告占有使用。此外，经本院释明，被告明确不要求调整违约金的标准。上述事实，有上海市民防工程档案卡、委托证明、租赁合同(包含系争房屋及系争1318号房屋的所有租赁合同)、《关于撤销开发管理委托授权的通知》、原告致被告的通知、原告的律师函、授权委托书、上海市人防委员会的请示、上海市��民防控办公室的批复、被告2004年至今的付款凭证、等证据以及双方当事人的陈述为证。上述证据经庭审审核无误，本院予以确认。由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。本院认为，关于原告的主体资格。系争房屋无论产权是否归长宁区民防办所有，但的确由长宁区民防办所申请并建造，并且根据法律规定长宁区民防办具有系争房屋的管理使用权。在此前提下，长宁区民防办将系争房屋转交原告开发管理，原告继而出租系争房屋并无不当。因此，原、被告双方就系争房屋订立的《租赁合同》为双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。租赁合同有效，双方当事人均应本着诚实信用的原则依约履行。关于拖欠的租金。被告承租的两套房屋总年租金应为31万元左右。被告在2008年至2012年也年均支付了31万元左右。然2013年仅支付了20万元，��合2013年之前数年的付款情况及2014年被告支付三笔款项的时间，2014年1月的一笔10万元为补付2013年租金较为符合一般常理。照此推理，2014年3月的10万元是被告支付系争房屋2014年上半年的租金，2014年6月的5万元是被告支付系争1310弄房屋上半年的租金。被告辩称已付清2013年之前的租金，2014年的三笔付款是支付两套承租房屋2014年租金。然对此辩论意见被告并无相关付款凭证等证据佐证，且根据2004年至今的付款明细，即使2014年1月的付款为支付2014年的租金，被告仍有租金拖欠，故对被告的辩论意见难以采信。被告又辩称，长宁区民防办已经撤销了原告的管理权，无权收取租金。本院认为，原告是在合法有管理权的前提下与被告签订的租赁合同。尽管此后其管理权被撤销，但原、被告此前签订的租赁合同仍然合法有效，并不能以原告目前无管理权而否定合同的效力。根据���同相对性被告仍然须向原告履行合同义务。且目前长宁区民防办也授权原告与被告解除相关合同，结清租金、收回系争房屋，原告有权在本案向被告主张权利。故本院对被告的辩论意见不予采纳。被告自2014年下半年起便再未支付任何租金等费用，该行为显属违约，原告可以依据合同约定行使解除权，原告要求解除合同的诉请于法有据，本院予以支持。根据法律规定，解约通知自到达对方之日生效，故本院以被告收到诉状之日即2016年2月4日确定为合同解除之日。根据合同履行期限(2月1日至次年的1月31日为一个合同年)，被告应仅支付了系争房屋截至到2014年7月31日的租金。故被告应按年租金21万元的标准，向原告支付2014年8月1日至2016年2月4日的全部租金共计317,333.33元。合同解除后被告应立即搬离系争房屋将房屋返还给原告。被告辩称原告扰乱被告经营，被告得到赔偿��才考虑搬离。然被告并无相关证据佐证上述情况，另一方面又不要求在本案中向原告主张赔偿。被告的辩论意见缺乏事实和法律依据，本院不予采信，对原告要求被告搬离的诉请，本院同样予以支持。同时由于合同解除之后，被告未搬离，继续使用系争房屋，原告要求按照租金标准要求被告支付房屋占用费同样具有事实和法律依据。本院依法予以支持。被告应自2016年2月5日起按年租金21万元的标准向原告支付房屋使用费。关于违约金。由于被告在2014年7月起便再未支付租金，该行为已经构成违约，根据合同及法律规定，被告应向原告承担违约责任。合同约定的违约金为10万元，鉴于被告明确不要求本院调整违约金标准，本院确定被告需向原告赔偿违约金10万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七���、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告上海欣民地下空间开发有限公司与被告上海美宫足部保健有限公司就上海市长宁区定西路XXX号地下民防工程签订的《租赁合同》于2016年2月4日解除；二、被告上海美宫足部保健有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离上海市长宁区定西路XXX号地下民防工程；三、被告上海美宫足部保健有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海欣民地下空间开发有限公司支付拖欠的租金人民币317,333.33元；四、被告上海美宫足部保健有限公司应于本判决生效之日起十日内按每年人民币210,000元的标准，向原告上海欣民地下空间开发有限公司支付自2016年2月5日起至被告上海美宫足部保健有限公司实际搬离之日止的房屋使用费；五、被告上海美宫足部保健有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海欣民地下空间开发有限公司支付违约金人民币100,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7,337.60元，因本案适用简易程序减半收取计人民币3,668.80元，由被告上海美宫足部保健有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  朱佳伟二〇一六年四月二十五日书 记 员  王 宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除���同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……