重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝01民终139号上诉人（原审被告）：四川省广安嘉铭房地产开发有限公司。法定代表人：陈庚，总经理。委托代理人：陈小梅，重庆市潼南区梓潼法律服务所法律工作者。委托代理人：蒋天平。被上诉人（原审原告）：陈晓华。委托代理人：夏雪春，重庆市潼南区江北法律服务所法律工作者。上诉人四川省广安嘉铭房地产开发有限公司（以下简称嘉铭公司）与被上诉人陈晓华商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市潼南区人民法院（2015）潼法民初字第01712号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员陈孟琼担任审判长并主审，与代理审判员罗太平、代理审判员赵青共同组成合议庭，并于2016年2月29日对本案进行了审理。上诉人嘉铭公司的委托代理人陈小梅、蒋天平与被上诉人陈晓华的委托代理人夏春雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈晓华一审诉称，2013年2月6日，陈晓华与嘉铭公司签订了《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定：陈晓华向嘉铭公司购买其开发修建的位于重庆市潼南区××街道办事处××大厦××住房一套，嘉铭公司在2014年10月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付陈晓华使用。此外，该合同还对嘉铭公司逾期交房的违约责任进行了约定。合同签订后，陈晓华按约履行了自己的合同义务，但嘉铭公司却无法按约定时间将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付陈晓华使用，按照该合同约定，嘉铭公司逾期交房超过60日，陈晓华有权解除合同。2015年2月9日，陈晓华向嘉铭公司送达了《解除购房合同书通知》，嘉铭公司于2015年2月15日签收，但嘉铭公司未给予陈晓华任何答复。因此，请求人民法院依法确认原被、告于2013年3月26日签订的《重庆市商品房买卖合同》已于2015年2月15日解除；嘉铭公司立即退还陈晓华已交房款、契税、房屋大修基金等共计231225元；嘉铭公司立即支付陈晓华资金利息，利息以231225元为基数，自2013年2月6日起按中国人民银行同期贷款利率计算；嘉铭公司立即支付陈晓华违约金23122.5元；嘉铭公司赔偿陈晓华因处理购房事宜产生的差旅损失5000元。嘉铭公司一审辩称，与陈晓华签订《重庆市商品房买卖合同》属实。但嘉铭公司已于合同约定交房之日前交付了房屋，不存在逾期交房的违约。嘉铭公司未按约定时间取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，是因为行政机关在办理备案登记证时延误了时间，但该房屋在约定时间内实际已通过了竣工验收，且按照补充协议约定，无论何种原因导致合同解除，陈晓华均应在合同解除后三日内配合嘉铭公司到房屋管理部门办理买卖合同备案登记的撤销手续，如陈晓华在上述约定时间内不履行备案登记撤销配合义务，视为陈晓华愿意继续履行本合同。陈晓华陈述于2015年2月15日向嘉铭公司送达了《解除购房合同书通知》，该合同已经解除，陈晓华就应该按照合同约定在合同解除后三日内配合嘉铭公司到房屋管理部门办理买卖合同备案登记的撤销手续，但陈晓华并未在约定时间内履行备案登记撤销配合义务，应视为陈晓华愿意继续履行该合同，故不同意解除合同。一审法院经审理查明：2013年2月6日，陈晓华与嘉铭公司签订了《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定：嘉铭公司将其开发修建的位于重庆市潼南区××街道办事处××大厦××住房一套以预售的方式出让给陈晓华。此外，双方在该合同中还约定：陈晓华所购房屋的建筑面积为64.32㎡；总成交金额为235308元；付款方式为一次性付款：签约当日支付225308元，余款10000元于2014年10月31日前支付。该合同第七条“交房期限及交付条件”（一）本商品房交房期限约定：“属预售商品房的，甲方（即嘉铭公司）应当在2014年10月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方（即陈晓华）使用”；（二）本商品房交付时应符合以下条件约定：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。该合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”约定：“甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用的，逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。”之后双方又于当日签订《商品房买卖合同补充协议》，该协议第十条约定：“甲、乙双方在本合同履行过程中：除非出现双方约定的合同解除条件或者具备法定解除的条件，任何一方不得单方面解除合同，无论何种原因导致双方签订的《重庆市商品房买卖合同》解除，乙方均应在本合同解除后的三日内配合甲方到房屋管理部门办理买卖合同备案登记的撤销手续（因乙方原因致使本合同不能解除所造成的一切损失由乙方承担），甲方应当自备案登记解除之日起30日内退还乙方已付购房款，乙方应当支付的违约金及相关费用从已付房款中扣除。如乙方在上述约定时间内不履行备案登记撤销配合义务的，视为乙方愿意继续履行本合同。”该协议第八条约定：“双方约定对买卖合同第七条补充如下，因发生下列情况之一，致使甲方不能按期履行买卖合同时，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房，无需承担逾期交房的违约责任：施工过程中遇到不能及时解决的异常困难及重大技术问题、市政配套设施及安装之延误、政府部门延迟文件之批准等行政行为、图纸的变更、其他非甲方所能预见和控制的因素，逾期90日内。”该合同签订后，陈晓华按照合同约定向嘉铭公司支付了购房款225308元；大修基金3216元；合同印花税、转移登记费、产权登记费、产权工本费2651元；资料费50元，但至2015年2月9日嘉铭公司仍未取得《建设工程竣工验收备案登记证》，于是陈晓华向嘉铭公司送达了《解除购房合同书通知》，嘉铭公司于2015年2月15日签收，但并未给予陈晓华答复，亦未退还陈晓华房款。为此，陈晓华诉至一审法院，请求如诉称。另查明，2013年10月26日，嘉铭公司取得了其开发的“国防大厦”A幢房屋的《商品房预售许可证》。2014年10月20日，嘉铭公司张贴了《交房通知书》，并通知了陈晓华接房。2014年12月20日，“国防大厦”A幢房屋通过了竣工验收。2014年11月21日，“国防大厦”A幢房屋通过了消防验收。2015年5月11日，嘉铭公司取得了其开发的“国防大厦”的《建设工程竣工验收备案登记证》。一审法院认为，陈晓华与嘉铭公司自愿签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且嘉铭公司依法取得了《商品房预售许可证》，该合同依法成立，合法有效，应当受到法律保护，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，陈晓华按照合同约定给付了房款，涉案房屋于2014年12月20日通过了建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位的竣工验收，于2014年11月21日通过了消防验收，嘉铭公司于2014年10月20日通知了陈晓华接房，但陈晓华以该房屋未取得《建设工程竣工验收备案登记证》为由拒绝接房，该房屋并未实际交付。嘉铭公司于2015年5月11日才取得《建设工程竣工验收备案登记证》，其未按合同约定的期限将符合条件的房屋交付陈晓华使用逾期已超过60日，陈晓华有权解除该合同。嘉铭公司辩称行政机关在办理备案登记证时延误了时间，导致嘉铭公司于2015年5月11日才取得《建设工程竣工验收备案登记证》，但嘉铭公司并未举示相关的证据予以证明，且根据陈晓华与嘉铭公司签订的补充协议约定，嘉铭公司应在延期交房情形发生之日起30日内书面告知陈晓华，嘉铭公司并未履行该义务，故嘉铭公司的辩称不能成立。陈晓华于2015年2月9日向嘉铭公司寄送了《解除购房合同书通知》，嘉铭公司于2015年2月15日签收《解除购房合同书通知》，合同于2015年2月15日时解除，陈晓华解除合同合法有效，故陈晓华确认《重庆市商品房买卖合同》已于2015年2月15日解除的诉讼请求，一审法院予以支持。嘉铭公司辩称按照补充协议约定，无论何种原因导致合同解除，陈晓华均应在合同解除后三日内配合嘉铭公司到房屋管理部门办理买卖合同备案登记的撤销手续，如陈晓华在上述约定时间内不履行备案登记撤销配合义务，视为陈晓华愿意继续履行本合同，陈晓华并未在约定时间内履行备案登记撤销配合义务，应视为陈晓华愿意继续履行该合同。对于撤销备案登记，陈晓华仅应履行配合义务，而嘉铭公司并无证据证明通知并要求陈晓华配合办理备案登记的撤销，故嘉铭公司的这一辩称不能成立。依据合同中的约定，嘉铭公司应当自解除合同通知书达到之日起30日内退还全部已付房价款及按银行同期贷款利率计算利息，并按陈晓华已付房价款1%向陈晓华支付违约金。本案中，陈晓华给付嘉铭公司购房款225308元；大修基金3216元；合同印花税、转移登记费、产权登记费、产权工本费2651元；资料费50元，共计231225元，陈晓华与嘉铭公司签订的《重庆市商品房买卖合同》于2015年2月15日解除，故嘉铭公司应于合同解除之日起30日内即2015年3月17日前返还陈晓华给付的购房款、大修基金、合同印花税、转移登记费、产权登记费、产权工本费、资料费共计231225元，并以陈晓华给付的购房款225308元为基数，自2013年2月6日起按中国人民银行同期贷款利率支付资金利息。另外，根据合同约定嘉铭公司按陈晓华给付购房款225308元的1%即2253.08元给付陈晓华违约金。陈晓华主张嘉铭公司赔偿陈晓华因处理购房事宜产生的差旅损失5000元，因陈晓华已经向嘉铭公司主张了违约金，陈晓华亦未提交相关证据证明该项损失，故陈晓华的此项主张，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和相关民事政策之规定，判决如下：一、陈晓华与四川省广安嘉铭房地产开发有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》于2015年2月15日解除。二、四川省广安嘉铭房地产开发有限公司在本判决发生效力之日起三十日内返还陈晓华购房款225308元；大修基金3216元；合同印花税、转移登记费、产权登记费、产权工本费2651元；资料费50元，共计231225元。三、四川省广安嘉铭房地产开发有限公司在本判决发生效力之日起三十日内向陈晓华支付已付房款利息（该利息从2013年2月6日起，以陈晓华已交购房款225308元为基数，按中国人民银行同期贷款利率算至给付之日止）。四、四川省广安嘉铭房地产开发有限公司在本判决发生效力之日起三十日内给付陈晓华违约金2253.08元。五、驳回陈晓华的其他诉讼请求。案件受理费5190元，减半收取2595元，由四川省广安嘉铭房地产开发有限公司负担。嘉铭公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求:撤销潼南区人民法院(2015)潼法民初字第01712号民事判决，依法改判上诉人与被上诉人继续履行双方于2013年2月6日签订的《重庆市商品房买卖合同》；一审、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由:一审法院认定事实不清、适用法律错误。第一，上诉人开发的“国防大厦”项目于2014年12月20日通过竣工验收，于2014年11月21日通过消防验收，已符合法定交付条件。竣工验收备案登记证只是行政机关对建筑工程竣工验收的一种程序上的管理行为，并不影响上诉人与被上诉人之间实质上的权利、义务，从实质意义上讲，不应认定被上诉人已达到解除合同条件；涉案房屋系由于配电工程的安装延误导致延期交房，根据双方签订的补充合同第七条的约定，甲方逾期交房无需承担违约金。第二，被上诉人一审中并未请求“确认《重庆市商品房买卖合同》于2015年2月9日解除”的诉请，且被上诉人也未变更诉讼请求，一审法院评判错误。第三，对被上诉人的大修基金3216元、合同印花税、转移登记费、产权登记费、产权工本费2615元，资料费50元，上诉人不是承担主体，上诉人只是代收，在办理手续时已将该费用交国土、税务等相关部门。本案中，上诉人与被上诉人已经履行了合同的主要义务，从整体利益看，如果双方继续履行该合同，既能实现双方当初双方签订此商品房买卖合同的目的，又维护了双方的经济利益。综上，请求二审法院依法查明事实，正确使用法律，撤销原判，改判继续履行合同。陈晓华答辩称：上诉人混淆了法定交房与约定交房，被上诉人解除权的行使是按照约定进行的，一审认定事实清楚、适用法律正确。二审中，上诉人举示了以下证据：1、陈晓华的产地证，载明登记日期为2015年8月4日，拟证明上诉人已为陈晓华办好房屋产权证；2、重庆市物业专项维修基金专用收据、中华人民共和国税收完税证明，拟证明大修基金和契税是由国土和税务部门收取，上诉人只是代收行为，不应当由上诉人返还。经质证，被上诉人对以上证据的真实性予以认可，但认为，产权证登记日期为2015年8月4日，此时合同已经解除；大修基金收据和完税证明都是发生争议后对方去办理的，应当由对方自行退费。由于以上证据系一审判决后新产生的，属于新证据，被上诉人认可其真实性，本院对其真实性、合法性、予以认可，但上述证据不能达到嘉铭公司的证明目的，对其关联性，本院不予确认。被上诉人未举示新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，陈晓华与嘉铭公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，陈晓华与嘉铭公司均应按照合同约定履行义务。根据双方当事人的诉辩主张，本案二审中的争议焦点为：一、双方签订的《重庆市商品房买卖合同》是否已经解除；二、嘉铭公司是否应当支付逾期交房违约金；是否应当向陈晓华退还案涉房屋大修基金3216元、合同印花税、转移登记费、产权登记费、产权工本费2615元，资料费50元。本院现逐一评析如下:一、双方签订的《重庆市商品房买卖合同》是否已经解除。第一，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方在《重庆市商品房买卖合同》第九条明确约定：甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用的，逾期超过60日后，乙方有权解除合同。第七条约定：本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。该约定未违反法律的禁止性规定，具有法律效力。根据本案查明的事实，嘉铭公司于2015年5月11日才取得其开发的“国防大厦”项目的建设工程竣工验收备案登记证，明显超过合同约定的交房期限即2014年10月31日前的60日，故双方约定的解除上述买卖合同的条件已经成就。第二，陈晓华行使合同解除权，是否已产生合同解除的法律后果。《中华人民共和国合同法》九十六条规定“当事人一方按照本法第九十三条第二款、九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。”本案中，陈晓华于2015年2月9日向嘉铭公司寄送了《解除购房合同书通知》，嘉铭公司于2015年2月15日签收了该《解除购房合同书通知》，故双方签订的《重庆市商品房买卖合同》于2015年2月15日发生解除的法律后果。上诉人嘉铭公司虽于2015年8月4日为陈晓华办理了房屋产权证书，但不影响合同解除的法律效果。二、嘉铭公司是否应当支付逾期交房违约金；是否应当向陈晓华退还案涉房屋大修基金3216元、合同印花税、转移登记费、产权登记费、产权工本费2615元，资料费50元。关于嘉铭公司是否应当支付逾期交房违约金问题。双方在《重庆市商品房买卖合同》中约定:乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。该约定不违反法律的强制性规定，合法有效。本案中，嘉铭公司逾期交付房屋构成违约，应当按照约定支付违约金。嘉铭公司上诉称，涉案房屋延期交付系由于配电工程和安装工程延误，根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》补充协议第八条的约定，嘉铭公司无需承担逾期交房违约金。本院认为，根据双方的约定，嘉铭公司免于支付违约金的前提是，嘉铭公司应在合同约定事由发生之日起30日内书面告知陈晓华，而本案中，嘉铭公司并未举证证明其履行了相应的通知义务，故嘉铭公司关于不支付逾期交房违约金的上诉理由不能成立。关于嘉铭公司是否应当支付涉案房屋大修基金3216元、合同印花税、转移登记费、产权登记费、产权工本费2615元，资料费50元的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，因嘉铭公司违约，造成合同解除，陈晓华的损失包括已付购房款及利息、已付大修基金、合同印花税等费用及利息。陈晓华请求返还上述费用符合法律规定，嘉铭公司的上诉理由不能成立。综上所述，四川省广安嘉铭房地产开发有限公司的上诉理由均不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2595元，由四川省广安嘉铭房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈孟琼代理审判员  罗太平代理审判员  赵 青二〇一六年四月五日书 记 员  邓 超