重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝03民终451号上诉人（原审被告）：陆正周，男，1958年10月29日出生，汉族，公务员，住重庆市武隆县。上诉人（原审被告）：秦世会，女，1961年7月24日出生，汉族，农村居民，住重庆市武隆县。二上诉人共同委托代理人：田茂武，男，1952年5月28日出生，汉族，退休干部，住重庆市武隆县。被上诉人（原审原告）：陆正林，男，1969年9月30日出生，汉族，农村居民，住重庆市武隆县。被上诉人（原审原告）：何南芬，女，1975年9月5日出生，汉族，农村居民，住重庆市武隆县。二被上诉人共同委托代理人：张仲文，重庆星空律师事务所律师。上诉人陆正周、秦世会与被上诉人陆正林、何南芬所有权确认纠纷一案，重庆市武隆县人民法院于2015年10月22日作出（2015）武法民初字第01763号民事判决。陆正周、秦世会对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。一审法院审理查明：1981年4月24日，陆正周与秦世会结婚。1982年，陆正周的父母陆正伦、袁素全将其坐落于武隆县的房屋两间分别分给了长子陆正周和次子陆正斌（别名陆正兵）各一间（共墙）。陆正周、秦世会将该房屋扩建，形成土木结构瓦房两间和畜圈。1997年12月21日，陆正林与何南芬结婚。1998年，陆正周、秦世会在武隆县城购买了房屋。1998年左右，陆正兴购买了陆正周、秦世会折价处理的木质方桌一张、板凳四根。1998年至1999年左右，陆正林、何南芬搬入陆正周、秦世会扩建的房屋居住至今。陆正林、何南芬居住期间对房屋进行了维护管理，对畜圈进行了翻新。另查明：2000年前，陆正周、秦世会是原中兴乡木坪1社社员，陆正林、何南芬是原木坪2社社员。2000年后，原木坪1社和木坪2社合并为现在的巷口镇中兴村木坪组。陆国奉、方安素共生育陆正林等四个子女（三子一女）。2014年5月7日，武隆县国土资源和房屋管理局巷口国土房管所对陆正周进行了询问，陆正周认可陆正林分别于2000年和2002年支付房屋租金2000元。再查明：2011年3月25日，陆正林向武隆县国土局提出农村房地籍申请登记。同日，武隆县国土局工作人员对陆正林申请登记的房屋进行了现场查勘。2011年7月13日，武隆县国土资源和房屋管理局为陆正林颁发了武集用房地证巷2011字第03910号重庆市房地产权证，确认坐落于武隆县巷口镇中兴村木坪村民小组的土木结构房屋（包括住宅和畜圈，土地使用权面积143.24平方米，房屋建筑面积119.24平方米）的权利人为陆正林。2014年8月，陆正周、秦世会提起行政诉讼，请求人民法院依法撤销03910号房地产权证。2014年12月11日，本院作出（2014）武法行初字第00036号行政判决，以武隆县国土局颁证事实不清为由，判决撤销了武集用房地证巷2011字第03910号重庆市房地产权证。陆正林、何南芬不服本院一审判决，向重庆市第三中级人民法院提起上诉。2015年3月23日，重庆市第三中级人民法院作出（2015）渝三中法行终字第00018号行政判决，判决驳回上诉，维持原判。陆正林、何南芬向一审法院起诉称：1998年，陆正周、秦世会因在武隆县城购买房屋差购房款，将陆正周、秦世会的两间房屋和畜圈以4000元卖给陆正林。陆正林在居住期间，将畜圈的木圈底换成了石圈底，并换掉了原有的石棉瓦；还与附近村民共同修建了水池；在农网改造时，陆正林参与修建配电房并拥有用电户口。2011年3月25日，陆正林向武隆国土局申请农村房屋产权登记。2012年4月，武隆县国土局向陆正林颁发了房地产权证。2014年，陆正周、秦世会提起行政诉讼，请求撤销该房地产权证。人民法院以武隆县国土局颁证事实不清为由，判决撤销了该房地产权证。请求人民法院判决确认坐落于武隆县的房屋两间及畜圈（与陆正斌共墙）归陆正林、何南芬所有。庭审过程中，陆正林、何南芬增加诉讼请求，请求确认双方口头签订的房屋买卖协议成立并生效。陆正周、秦世会辩称：1998年，因陆正林、何南芬无房居住，陆正周、秦世会将讼争房屋租给其居住使用，但未收取任何费用。请求驳回陆正林、何南芬诉讼请求。一审法院认为，陆正林与陆正周订立的合同系双方真实意思表示。法律、行政法规未规定农村房屋买卖未采用书面形式为无效，故当事人可以口头形式订立农村房屋买卖合同。讼争房屋为坐落于武隆县的房屋。陆正周自认于2000年和2002年左右共收到房屋租金4000元，但其未对房屋租金、租赁期限进行合理解释，据中兴村民委员会和木坪村民小组证实陆正林自从1998年至1999年左右搬入讼争房屋居住至今，同时对该房屋进行了维护管理，而被告从搬到武隆县城居住后一直未对房屋进行维护管理；结合陆正兴购买了写有“陆正周”名字的方桌和板凳，陆正周在武隆县城购买房屋后，对老家房屋及其家具进行变卖符合常理。参照20世纪末、21世纪初武隆农村地区4000元的实际使用价值，结合陆正林举示的同一村民小组村民对同一时期购买或修建农村房屋价款，一审法院认定支付的4000元是购房款而非房租费。本案中，陆正林、何南芬在购房时与陆正周、秦世会虽属不同村民小组成员，但之后，陆正林、何南芬与陆正周、秦世会所在的村民小组合并，故双方口头达成的农村房屋买卖合同有效。《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”该院行政判决依法撤销武隆县国土局为陆正林、何南芬的颁发的房产证的理由是陆正林、何南芬提供的房屋权利来源的证明文件是原房产证遗失，与实际情况不符，故不能作为办理房屋登记的证据。本案的实际情况是陆正周、秦世会从父母处分得房屋，后对房屋进行了扩建，陆正周、秦世会在1998年之前是讼争房屋的原权利人，1998年后陆正林、何南芬购买了该房屋并长期居住使用。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十二条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第十条、第十二条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决：一、陆正林、何南芬与陆正周、秦世会口头达成的农村房屋买卖合同有效；二、陆正林、何南芬对坐落于重庆市武隆县的土木结构房屋两间及畜圈（与陆正斌共墙）享有所有权。本案受理费80元，减半收取40元，由陆正林、何南芬负担。陆正周、秦世会不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判确认坐落于武隆县巷口镇中兴村木坪村1社与陆正斌共墙（武集建（92）字第72508号，地号5050401018）的房屋两间及畜圈归还上诉人所有，由被上诉人承担本案诉讼费用。其上诉理由是：讼争房屋系上诉人从父母处分得后进行扩建而来。1998年因上诉人陆正周到羊角政府工作，正值被上诉人陆正林结婚，居住困难，请求上诉人将其房屋让其居住，自愿出租金，并作好房屋管理等口头约定。但该房从未发生物权转移，数年中，上诉人亦未收到被上诉人任何名义的入住房屋的费用。2014年，上诉人发现被上诉人将争议房屋于2011年登记在其名下，提起行政诉讼，经法院判决撤销了该房产证。一审法院认定上诉人收到被上诉人4000元购房款将房屋出售给被上诉人的事实错误，请求撤销原判。被上诉人陆正林、何南芬答辩称：上诉人称没有收到任何入住房屋的费用，不符合常理，也与事实不符。上诉人陆正周在原行政诉讼中举示的证据－武隆县国土与房屋管理局询问笔录中及在行政案件的审判笔录中均认可收到被上诉人支付的4000元，只是其辩称是租金。结合房屋买卖时的市场价值，4000元应是购房款。双方买卖符合买卖合同的成立要件，并且被上诉人已实际交付价款，房屋也实际交付，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求驳回上诉，维持原判。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，本案争议的焦点：被上诉人陆正林是否支付上诉人陆正周人民币4000元；该笔款是租用讼争房屋的租金或是购房款；讼争房屋权属。关于被上诉人陆正林是否支付上诉人陆正周人民币4000元问题。尽管上诉人陆正周上诉称，被上诉人陆正林从未支付其讼争房屋入住的任何费用。但在陆正周等人起诉武隆县国土资源和房屋管理局、第三人陆正林、何南芬国土房屋行政颁证案中，陆正周在该案庭审中陈述收到陆正林4000元租金。其在武隆县国土资源和房屋管理局2014年5月7日询问笔录中也陈述陆正林于2000年、2002年支付其租金各2000元。故一审法院认定陆正林实际已支付4000元给陆正周正确。关于该笔款系租金还是购房款的问题。虽然上诉人陆正周坚称没有收到该笔款项，但却与其在先前的诉讼中承认是收到被上诉人支付的4000元相矛盾，从禁反言的角度考量，应认定其先前在行政审判中庭审陈述真实可信。其称该笔款是租金，但却未在本案诉讼中对双方存在租赁讼争房屋的期限，租金数额、支付方式、租赁房屋的维修等作出合理的解释，从本案的实际情况看，自1998年上诉人即将讼争房屋交付给被上诉人居住使用，结合本案被上诉人在一审举示的其他证人证言、所在村集体证明等证据，一审法院认定讼争房屋系买卖并无不当。法律并未规定房屋买卖不采用书面形式即为无效，且上诉人的房屋所在村集体与被上诉人所在村集体已合并，并不影响宅基地的转让的规定。故一审认定上诉人与被上诉人口头房屋买卖合同有效并无不当。本案讼争房屋自1998年起即由陆正周交付给陆正林，陆正林已实际支付4000元购房款。陆正林在实际入住后，对房屋进行的部分改建，又与邻居共同投资投劳修建水池及供电设施。在2014年以前，上诉人陆正周从未就讼争房屋主张权利，因得知该房屋纳入政府复垦范围将获得补偿费用而反悔，违反诚实信用原则。为稳定住房秩序，一审法院将讼争房屋所有权确认给陆正林、何南芬并无不当。综上所述，上诉人陆正周、秦世会的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人陆正周、秦世会负担。本判决为终审判决。审 判 长  李勇审 判 员  蔡伟代理审判员  杨洋二〇一六年四月五日书 记 员  薛姣