重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0111民初7936号原告：重庆强联物业管理有限公司（统一社会信用代码：91500225787460181U），住所地重庆市大足区棠香街道办事处一环北路中段212号（原东环路6号）。法定代表人：陈才忠，职务董事长。委托诉讼代理人：李良东，男，1963年9月29日出生，汉族，重庆市大足区人，住重庆市大足区，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘森虎，重庆明云律师事务所律师。被告：罗仁均，男，1975年11月14日出生，汉族，重庆市大足区人，住重庆市大足区。原告重庆强联物业管理有限公司（以下简称强联物业公司）诉被告罗仁均物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月19日受理后，由代理审判员曾相强适用小额诉讼程序于2016年9月26日公开开庭进行审理。原告强联物业公司的特别授权委托诉讼代理人李良东、一般授权委托诉讼代理人刘森虎，被告罗仁均到庭参加诉讼。现已审理终结。原告强联物业公司请求判令：一、判令被告支付物管费4697元并按每日万分之30支付违约金及利息（利息按银行同期贷款利率支付利随本清）。二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：2013年1月至2016年12月，被告罗仁均一直不交纳物管费，原告强联物业公司按照有关规定提供了相应的服务并多次要求被告支付物管费，但被告却以种种理由拒不支付物管费，原告为维护其合法权益无奈之下，特诉至法院，诉请如前。被告罗仁均答辩称：被告罗仁均不应该交物管费。首先物业管理属于服务行业，不应该只看大门，其没有做到物业管理应做的事情，比如小区共用的路灯，坏了没有进行维修，花草没有进行养护，花园私用情况严重，围墙倒塌了没有物管来进行维修，小区地面损坏严重，下雨天积水严重，大门的车辆到处乱停，在小区投放的广告也不进行管理，小区后门以前有保安，现在已经没有了；被告根本不知道小区成立的业主委员会；被告的住房楼上漏水，把被告的墙面全部弄坏，对被告造成了损失。此外，2013年1月1日至2013年12月31日之间的物业管理费，被告是已经交了的。经审理查明，强联物业公司成立于2006年4月，从事物业管理经营活动。2007年7月11日，强联物业公司与大足县金凯置业有限责任公司签订《前期物业服务合同》，合同期限为一年，自2007年7月1日起至2008年6月30日止。合同约定物业服务费用收费标准为住宅0.4元/月/平方米，物业服务费用按月交纳。2014年5月9日，该小区业主委员会与强联物业有限公司续签了《物业服务合同》，委托强联物业公司自2014年1月1日起至2016年12月31日止对该小区实行物业服务。合同约定物业服务费用收费标准为：住宅0.7元/月/平方米，物业服务费用按月交纳。物业服务合同签订后，强联物业公司一直为该小区提供物业服务至今。罗仁均系该小区住宅业主，房屋建筑面积为128.37平方米，入住后交纳物业费至2012年12月31日。之后，罗仁均认为其房屋漏水严重，造成房屋受损，经多次向强联公司反映处理未果，强联公司未能按照约定履行好物业服务义务，并以此为由拒绝向交纳强联公司交纳2013年1月1日至2016年8月31日期间的物业服务费。庭审过程中，原告强联物业公司要求主张的违约金从案件起诉之日起计算，并自愿放弃资金占用利息部分的诉讼请求。另查明，《物业服务合同》第七条约定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计算核算，采取每户每月8元包干方式向业主分摊计收。强联物业公司对该小区业主每月按户收取公摊费8元，罗仁均对此予以认可。上述事实，有原告提供的《营业执照》《前期物业服务合同》《物业服务合同》，保安值班记录表、巡逻签到表，原、被告双方当事人的陈述，庭审笔录等证据，经庭审举证、质证，本院予以采信。本院认为，依法成立的合同，应受法律保护。本案的争议焦点是被告罗仁均是否应该交纳物业服务费及物业服务费的数额。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律瑞帆问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，大足县金凯置业有限责任公司于2007年7月与原告签订的《前期物业服务合同》，清溪雅苑业主委员会于2014年5月与原告签订的《物业服务合同》，委托原告对该小区实行物业服务，是双方真实意思表示，内容未违反法律的禁止性规定，该物业服务合同有效。原告应当按照物业服务合同约定的事项，向该小区业主履行了基本义务，为业主罗仁均提供物业服务；被告罗仁均系该小区业主，理应按照该物业服务合同约定的收费项目及收费标准向原告交纳物业服务费。从本案现有证据看，原告提供了《营业执照》《前期物业服务合同》《物业服务合同》，保安值班记录表、巡逻签到表，这些证据能够证明原告已经按照物业服务合同约定的事项为该小区提供了物业服务，履行应尽义务。支付物业服务费是业主的基本义务，也是物业管理服务机构为业主提供必要服务和正常运转的基本保障。被告罗仁均未按照物业服务合同约定交纳物业服务费，其行为违反了《物业服务条例》第四十二条第一款之规定，应当承担交纳物业服务费的责任。关于被告罗仁均提出“住房楼上漏水，把被告的墙面全部弄坏，对被告造成了损失”，并以此为由拒不交纳物业服务费。本院认为，从被告提供的证据来看，被告的房屋楼上漏水，给被告造成了损失，系另一法律关系，被告可就该损害事实另行向法院提起民事诉讼寻求法律救济，被告以此为由拒绝交纳物业服务费的理由不能成立，本院不予支持。2013年1月1日至2013年12月31日期间，原告与被告之间的物业服务可视为临时物业服务，原告基本履行了物业服务义务，被告理应交纳物业服务费，物业服务费标准参照前期物业服务合同执行。被告辩解2013年1月1月至2013年12月31日之间的物业服务费已经交纳，但被告罗仁均未举示相应的证据证明，应当承担举示举证不能的法律后果，故本院对被告罗仁均的该辩解意见不予支持。关于物业服务费的数额。2013年1月至2013年12月期间，按照0.4元/月/平方米*128.37平方米*12月计算，确定为616.2元。2014年1月至2016年8月，按照0.7元/月/平方米*128.37平方米*32月+8元/月*32月计算，确定为3131.5元。以上费用合计为3747.7元。关于2016年9月至2016年12月期间的物业服务费，因物业服务合同约定是按月交纳物业服务费，对原告主张的该部分物业服务费，即2016年9月至2016年12月期间的物业服务费因未实际产生，原告也未举示相应的证据履行了物业服务义务，故本院不予支持。依照《物业服务合同》第二十八条，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按照每日万分之30的标准向乙方支付违约金，本案中被告罗仁均未履行交纳物管费义务已经违约，另经核算原告主张之滞纳金符合合同约定。故，原告起诉要求被告从起诉之日起按照每日万分之30支付违约金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条第一款、第一百六十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告罗仁均于本判决生效后十日内支付原告重庆强联物业管理有限公司2013年1月1日起至2016年8月31日止的物业服务费共计3747.7元及违约金（违约金以3747.7元为本金，从2016年9月19日起至付清之日止，按照物业服务合同约定的的每日万分之30计算）；二、驳回原告重庆强联物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告罗仁均负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。代理审判员  曾相强二〇一六年十月十日书 记 员  李兴益