新疆维吾尔自治区克拉玛依市独山子区人民法院民 事 判 决 书（2015）独民一初字第260号原告：刘跃，1969年3月出生，男，汉族，住克拉玛依市独山子区。被告：李彩燕，1986年7月出生，女，汉族，住克拉玛依市独山子区。委托代理人：葛咏红，新疆天策律师事务所律师。被告：王伟，1985年8月出生，男，蒙古族，住克拉玛依市独山子区。原告刘跃诉被告李彩燕、王伟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘跃、被告李彩燕及其委托代理人葛咏红、被告王伟到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论，现已审理终结。原告刘跃诉称：2015年3月20日，被告李彩燕与王伟找到原告，称王伟在克拉玛依市承包的工程急需用钱，愿意将东方花园XX幢X号房屋出卖给原告，原告随即与两被告签订了房屋转让合同，并当即支付350000元现金购房款。两被告承诺一个月内协助原告办理房屋过户手续，但之后两被告以种种理由不配合原告办理过户手续，致使原告的正当权益受损，无奈，原告为维护自身合法权益，特向人民法院起诉，请求判令：1、两被告协助原告将独山子区东方花园XX幢X号房屋过户给原告；2、本案诉讼费等由两被告承担。被告李彩燕辩称：原告所诉不实，2015年3月20日，王伟告知李彩燕有人出价350000元购买东方花园的房屋，王伟称因他所借的高利贷到期无法偿还，若李彩燕不予配合，则他的生命安全将受到威胁，考虑于此并忌惮王伟平时的打骂，李彩燕遂跟随王伟前往原告的办公室并在合同上签名、捺印，但李彩燕未仔细阅读合同的具体内容。原告提供的收条上的签名虽系李彩燕书写，但李彩燕当时只是按照王伟的要求将姓名书写于空白纸上，并未看到现在收条上所呈现出的内容，亦未从原告处收取任何房款。2015年3月26日，李彩燕与王伟协议离婚时，王伟告知李彩燕，虽与原告签订了房屋买卖合同，但原告并未支付350000元购房款，故仍将东方花园XX幢X号房屋作为夫妻共同财产分割给李彩燕。王伟曾向原告借款400000元，约定的还款期限为2015年3月20日，但因王伟无力偿还借款，故于借款到期当日又与原告签订了房屋买卖合同，以对借款进行担保，原告实际并未向李彩燕或王伟支付任何购房款项。综上，被告李彩燕、王伟与原告之间没有发生房屋买卖行为，双方签订的房屋买卖合同并不真实，原告的此次诉讼为虚假诉讼，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告王伟辩称：王伟曾于2014年11月20日从原告处借款400000元，并由李某某、王某某提供担保，借款期限四个月。借款前，王伟预先向原告支付了四个月的利息48000元及保证金10000元。借款期限届满后，王伟因无力偿还，又与原告签订了房屋买卖合同以对借款进行担保；王伟因自信后期能够向原告足额还款，故未在房屋买卖合同及收条中对担保性质进行说明。因用于担保的房屋位于五楼，原告提出只能作价350000元，故王伟与原告按照该数额确定了房屋买卖合同的价款。王伟要求李彩燕在房屋买卖合同上签名、捺印时并未如实向李彩燕告知签订该合同的目的，李彩燕对王伟与原告之间的借款协议及担保协议亦均不知情。签订房屋买卖合同后，原告实际并未向两被告支付任何购房款。借款期限届满前，王伟与保证人李某某、王某某又共同向原告支付了12000元借款利息；王伟前往内地期间，李某某与王某某又向原告归还了24000元借款。签订借款协议时，王伟即已向原告提供了伪造的东方花园XX幢X号房屋的房屋产权证及土地使用证，现王伟因多次使用虚假房产证骗取借款、涉嫌诈骗罪，已被克拉玛依市公安局独山子区分局取保候审，请求人民法院将本案移送公安机关一并处理。原告刘跃举证如下：1、房屋买卖合同一份，用以证明2015年3月20日，原告与被告王伟、李彩燕签订房屋买卖合同，约定王伟、李彩燕将独山子区第十三居民区东方花园XX幢X号房屋出卖给刘跃，房屋价款350000元。2、收条一张，用以证明2015年3月20日，原告向被告王伟、李彩燕支付350000元现金购房款后，两被告向原告出具收款收条予以确认。3、中国农业银行银行卡交易明细清单一张，用以证明2015年3月20日，原告的银行卡有90000元取款及30000元转账共计120000元的款项支出。4、房屋所有权证及国有土地使用证各一本，用以证明两被告收到房款后将东方花园XX幢X号房屋的房屋所有权证及国有土地使用证交予原告。5、房屋所有权证复印件、房屋买卖合同及收条复印件，用以证明两被告除本案所涉的房屋外，还所有独山子区众鑫花园XX幢XX号房屋一套，两被告具备出卖一套房屋的条件和能力；另证明原告与两被告签订房屋买卖合同后，得知两被告已于2014年10月22日将众鑫花园XX幢XX号房屋出卖给刘某某并收取200000元房款。原告另表示，起诉前原告方从两被告处得知，两被告已将众鑫花园XX幢XX号房屋返回给原房主陈某某。被告李彩燕的质证意见如下：1、对房屋买卖合同上李彩燕的签名及捺印予以认可；对收条上李彩燕的签名及捺印亦予以认可，但对该收条的真实性不予认可，该收条上的内容系李彩燕在空白纸上签名后，由王伟另行书写，李彩燕对此并不知情，且李彩燕亦未收到原告支付的任何购房款。2、银行卡交易明细清单仅能显示签订房屋买卖合同当天原告曾取款90000元，但该数额与合同价款差额巨大，不能证明原告主张的已向两被告支付了350000元现金购房款的全部来源。签订合同当日，李彩燕及王伟并未向原告交付房屋所有权证及土地使用证，不清楚原告提供的权属证书的来源，无法对上述权属证书的真实性进行确认。3、对众鑫花园XX幢XX号房屋的房屋所有权证复印件的真实性予以认可，李彩燕与王伟曾于2014年6月购买陈某某所有的众鑫花园XX幢XX号房屋，但因未按约定履行合同，经人民法院主持调解，两被告已与陈某某解除购房合同并将房屋返还给陈某某。李彩燕是根据王伟的安排在与刘某某签订的房屋买卖合同上签名、捺印，对王伟为何签订该份合同、是否取得房款均不知情。被告王伟的质证意见如下：1、对王伟在房屋买卖合同及收条上的签名及捺印予以认可，但王伟与原告签订该合同的真实目的并非出卖房屋，而是为之前王伟从原告处所借的400000元借款提供担保，原告实际并未向王伟另行支付350000元购房款。2、原告虽能证实2015年3月20日从银行卡内取款90000元、转账30000元，但王伟从未收到过原告支付的任何购房款。王伟向原告借款400000元时，已将伪造的东方花园XX幢X号房屋的房屋所有权证及国有土地使用证交予原告，原告提交的上述权属证书并非原件。3、王伟及李彩燕曾与陈某某签订房屋买卖合同并将众鑫花园XX幢XX号房屋登记于王伟名下，但因无力继续履行合同，已将该套房屋返还给陈某某。王伟与刘某某签订房屋买卖合同并出具收条，系为王伟从刘某某处所借的200000元借款进行担保，实际并非房屋买卖。被告李彩燕为证明其主张，提供了离婚协议书及离婚证等证据，用以证明李彩燕与王伟原系夫妻关系，后于2015年3月26日在独山子区民政局协议离婚，双方约定东方花园XX幢X号房屋归李彩燕所有。李彩燕提出，在与原告签订房屋买卖合同后，两被告仍对该套房屋进行分割，系因原告未向两被告支付购房款，房屋买卖合同实际并未履行，故该套房屋仍属于夫妻共同财产，依法应予分割。经过质证，原告刘跃对上述离婚协议书及离婚证的真实性不持异议，但认为两被告在离婚前已将房屋出卖给原告，离婚时无权再对房屋进行分割；原告已支付全额房款，两被告应继续履行交付房屋的合同义务。被告王伟对上述离婚协议书及离婚证的真实性不持异议，对李彩燕陈述的分割房屋的原因亦表示认可。被告王伟为证明其主张，提供了银行卡交易明细清单，用以证明王伟曾向原告借款400000元，原告于2014年11月20日分两笔将400000元借款汇入王伟的银行卡中，此后原告再未向王伟支付过任何款项。经过质证，原告刘跃对上述银行卡交易明细清单的真实性不持异议，认可曾向王伟出借400000元，但认为该证据不能证明两被告未收到原告支付的350000元购房款。被告李彩燕对上述银行卡交易明细清单的真实性亦予以认可，认为该证据能够证明原告出借给王伟的借款与本案所涉的购房款存在牵连关系，被告王伟与原告签订房屋买卖合同并出具收条的目的在于保障之前的借款得以实现，原告实际并未支付购房款。因案件审理需要，本院要求原告刘跃提供了原、被告双方均在本案中提及的400000元借款的相关证据，包括借款协议书一份、中国农业银行银行卡取款业务回单（银行卡卡卡转账凭证）及中国工商银行汇款业务凭证各一张。经过质证，原告刘跃认为该借款协议由原告与被告王伟及保证人李某某、王某某共同商议后签订；被告王伟因承揽工程需要资金周转，故向原告借款400000元，后因工程资金短缺，两被告再度将房屋出卖给原告以获取资金救济工程，借款与房屋买卖并无关系，故借款的相关证据与本案所涉的房屋买卖事实之间没有关联性。被告李彩燕对借款协议及银行凭证的真实性均予以认可，认为该借款协议恰能证明借款于2015年3月20日到期，被告王伟因无力偿还，故又与原告签订房屋买卖合同以对借款进行担保，该笔借款与本案所涉的房屋买卖合同价款实为同一笔款项。被告王伟对借款协议及银行凭证的真实性亦予以认可，提出因借款期限届满却无力偿还，故王伟又与原告以签订房屋买卖合同并出具收条的形式对该笔借款进行了担保，原告实际并未支付350000元购房款。本案审理过程中，本院就原告与两被告所称的借款、抵押等事实向李某某、王某某进行了询问并通知李某某、王某某出庭作证。李某某证实，李某某与王伟系朋友关系，2014年11月20日，王伟向刘跃借款400000元并请求李某某为王伟提供担保，李某某与王伟、王某某一起在刘跃的办公室内签订了借款协议，借款期限为三个月或四个月。王伟在签订借款协议时曾表示，如果到期不能还款，愿意用他东方花园的房屋进行抵押并与刘跃签订一份房屋买卖合同，但王伟与刘跃具体是如何商议的，李某某并不知情。刘跃与王伟约定的借款利息为每月三分（3%），约定交付借款时，应将利息从借款中预先扣除，但实际是否扣除了利息，李某某并不知情；另听王伟说刘跃还让王伟交纳了10000元借款保证金。借款到期前后，刘跃因无法找到王伟，曾电话联系李某某，后王伟、李某某、王某某共同出资向刘跃支付了一个月的利息，其中李某某与王伟向刘跃支付了7000元。王伟前往内地前曾告诉李某某，因到期无法向刘跃偿还400000元借款，故刘跃为求稳妥，让王伟签订了一份房屋买卖合同，但王伟说的是否属实，李某某并不清楚。后因王伟前往内地，无法联系，刘跃将李某某、王某某召集至刘跃的办公室，一同商议由二人承担保证责任、代王伟偿还借款的事情。刘跃提出，如果李某某、王某某不承担保证责任、代为偿还借款，则会起诉二人。商议过程中，李某某询问刘跃为何不先执行王伟抵押给其的房子，刘跃称该套房屋系其与王伟买卖的，与李某某、王某某无关，且该套房屋已被黄俊明保全，故让李某某不要再想该套房子的事，就想如何偿还400000元借款。李某某提出代偿能力有限，能否等到王伟回来之后再商谈如何还款，暂时不要起诉。刘跃表示可以暂不起诉，但李某某与王某某必须先行代偿部分款项，以示诚意；如果诚意到位，则以后是否要求保证人继续还款、是否减少保证人的还款额度，均是刘跃的权利。最后，刘跃同意先由李某某与王某某各承担50000元的还款责任，其余欠款待王伟返回后再另行商议。因偿还能力有限，李某某最终代王伟向刘跃还款15000元。经过质证，原告刘跃对李某某的证言部分不予认可，提出签订借款协议时，王伟并未提出用房屋进行担保一事，在借款协议中亦未约定王伟用房屋进行抵押担保，故对李某某所作的该部分证言内容不予认可；李某某是从王伟处听说了王伟因无力偿还借款而与原告签订房屋买卖合同一事，该部分证言内容没有证明力；李某某的证言能够证实，在王伟前往内地后，原告曾要求李某某与王某某承担保证责任，当时李某某与王某某对原告已与两被告达成的房屋买卖合同并不知情。被告李彩燕对李某某的证言部分不予认可，认为李某某作为借款担保人，与原告之间存在利害关系，原告可以决定李某某是否承担保证责任以及承担多少保证责任，故李某某在借款是否约定利息、王伟是否将房屋抵押给原告等事实上均有明显回避；李某某的证言能够证实，签订借款协议时，王伟曾作出若到期不能还款则用房屋进行抵押的意思表示，之后李某某也从王伟处听说王伟因无力偿还借款，故与原告签订一份房屋买卖合同，李某某的证言与王伟的陈述相互印证。被告王伟对李某某的证言部分不予认可，提出王伟向原告交付借款利息及保证金时，李某某在场，对此事实知情。王某某证实，王某某与刘跃、王伟均系朋友关系，因王伟提出他在克拉玛依的工程需要用钱，故王某某介绍王伟与刘跃认识并商定由刘跃向王伟提供借款400000元，利息为每月三分（3%），借款期限为四个月。刘跃与王伟签订借款协议时，王某某与李某某也在场，王伟当场表示，如到期不能归还借款，愿意用房子抵押。王伟收到刘跃提供的借款前，预先向刘跃支付了四个月的利息48000元及保证金10000元。后因王伟去向不明，无法联系，刘跃曾召集王某某和李某某在刘跃的办公室内共同商议还款事宜。刘跃提出，王伟已向刘跃抵押一套房屋，待刘跃将该套房屋出卖变现后，王某某和李某某只需承担部分担保责任，故要求二人各承担50000元的还款责任即可。后王某某代王伟向刘跃还款9000元，李某某代王伟向刘跃还款15000元。经过质证，原告刘跃对王某某的证言部分不予认可，提出签订借款协议时，在场的四人自始至终从未提及房屋抵押一事，亦未在借款协议中约定用房屋进行抵押；原告找王某某和李某某商议归还借款事宜时，未提及亦无必要提及原告与两被告达成的房屋买卖事宜，因为借款与买卖房屋并无任何关系，故对王某某所作的有关房屋抵押的证言内容不予认可。原告刘跃对李某某与王某某提及的借款利率为3%及王伟曾向原告支付48000元利息及10000元借款保证金的事实予以认可；对王伟、李某某、王某某共同向原告支付12000元利息及李某某代王伟归还15000元借款、王某某代王伟归还9000元借款的事实亦予以认可。被告李彩燕对王某某的证言不持异议，认为王某某的证言内容与王伟的陈述能够相互印证，证实王伟与刘跃签订房屋买卖合同的真实目的在于对400000元债权进行担保，房屋交易的事实并不存在。被告王伟对王某某的证言亦不持异议，提出在签订借款协议前的磋商过程中，王某某告知王伟必须要有两套房产原告才会给借钱，且王某某知道王伟曾将房屋产权证提交至原告处的事实。另经本院调查，原告刘跃尾号为9475的中国农业银行银行卡交易明细清单显示，原告2015年3月20日从银行取款90000元的具体时间为当日15时30分。经过质证，原告刘跃、被告李彩燕、王伟对上述银行卡交易明细清单及取款时间均无异议。经审理查明，2014年11月20日，被告王伟以在克拉玛依承揽的工程需要资金为由向原告刘跃借款400000元，后原告与王伟在原告的办公室内签订一份借款协议书，约定王伟因生活（经营）需要向刘跃借款人民币400000元，借款期限4个月即自2014年11月20日至2015年3月20日；李某某、王某某为王伟提供担保并当场在借款协议书上以担保方的身份签名、捺印；另约定借款到期后，如王伟不能按期归还，应按银行同期贷款利率的4倍支付利息并按借款总额的30%偿付惩罚性违约金。借款协议书还约定，李某某、王某某为王伟提供的担保是连带责任担保，在王伟未向刘跃全额支付借款本金、利息和追款损失前，担保责任不能撤销，也不能免除。王伟向刘跃预先支付四个月的利息48000元及保证金10000元后，刘跃于2014年11月20日向王伟尾号为6903的工商银行卡内汇款290000元，向王伟尾号为8773的农业银行卡内汇款110000元。借款期限届满前，王伟、李某某与王某某又共同出资向原告支付了一个月的利息12000元。2015年3月20日，原告刘跃与被告王伟、李彩燕在刘跃的办公室内签订一份房屋买卖合同，约定王伟、李彩燕将东方花园XX幢X号房屋出卖给刘跃。合同第五条第（一）项规定，房屋的出售价格为人民币350000元整（大写：叁拾伍万元整）；第五条第（二）项规定，本合同自乙方（刘跃）2015年3月20日向甲方（王伟、李彩燕）交足房款时生效。乙方向甲方支付全额房款后，双方对该房屋进行现场交接，并在确认无误的情况下签订交接书，甲方将该房屋的全部钥匙交付给乙方。第八条规定，如甲方不按约定交付房屋钥匙，自违约之日起每日按照房款的0.01%向乙方支付违约金。被告王伟、李彩燕在合同尾部的甲方处签名、捺印，原告刘跃在乙方处签名。王伟在合同尾部的空白处另手写“房款全部付清，此合同生效”字样，下有王伟、李彩燕的签名及捺印，落款时间为2015年3月20日。王伟与李彩燕另向刘跃出具收条一张，载明：“根据2015年3月20日双方房屋买卖合同：现收到刘跃现金叁拾伍万元整（350000元整），此款为房屋买卖合同中的房屋全款：（独山子第十三居民区东方花园XX幢X号）。收款人：王伟、李彩燕”。2015年3月20日15时30分，原告刘跃从其尾号为9475的中国农业银行银行卡中取现90000元。另查明，被告王伟与被告李彩燕原系夫妻关系，二人于2015年3月26日在独山子区民政局协议离婚。离婚协议书第三条约定：1、双方婚前购买、登记于王伟名下的东方花园XX幢X号房屋归李彩燕所有，双方相互配合办理产权变更登记手续；2、双方婚后购买的众鑫花园XX幢XX号房屋系由王伟为主贷人向中国建设银行按揭贷款购买，尚欠原房屋所有人陈某某300000元尾款未能付清，双方协议无力偿还，愿退还该房屋所有权；3、婚后由于王伟隐瞒、欺骗欠下的所有债权债务由王伟自己承担。2015年4月1日，经本院主持调解，陈某某与王伟、李彩燕就解除双方于2014年6月6日签订的房屋买卖合同达成一致，约定由王伟、李彩燕于2015年4月2日之前办理众鑫花园XX幢XX号房屋的所有权转移登记，将该房屋的所有权返还于陈某某。被告王伟与李彩燕离婚后即前往内地，长期无法联系，原告刘跃遂联系保证人李某某与王某某，要求二人按照借款协议承担保证责任，后李某某代王伟向原告还款15000元，王某某代王伟向原告还款9000元。另据原告刘跃当庭陈述，2015年3月20日当天或之前某天，被告王伟电话联系原告称，因工程出现状况，无法按期归还400000元借款，故希望与原告协商还款事宜及房屋事宜，后双方约定于3月20日中午在原告的办公室内详谈。因感觉到王伟有出卖房屋的意思，故原告于3月20日、双方开始商谈前便将购房款现金提前准备于办公室内，包括银行取款90000元及家中存放的部分现金。3月20日14时30分至16时期间，原告与两被告在原告的办公室内商议房屋买卖事宜。两被告提出，因承揽的工程需要资金支付工人工资等尾款，否则无法结算工程款，故欲向原告出卖东方花园XX幢X号房屋以获取资金。因原告知道两被告除东方花园的房屋外，还有一套众鑫花园的房屋，两被告具备出卖一套房屋的条件和能力，故为帮助两被告渡过难关，也为确保能够收回前期借款，遂答应两被告的请求，同意购买该房屋。原告与两被告商谈好合同内容后，三人当场签订房屋买卖合同，原告当即向两被告全额支付350000元现金购房款，两被告则共同向原告出具了收到全部房款的收条。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务；当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。原、被告签订的房屋买卖合同中约定：“本合同自乙方（原告）2015年3月20日向甲方（两被告）交足房款时生效”，即该合同为附生效条件的合同，合同自原告向两被告交付全部房款这一条件成就时方才生效。两被告对与原告签订房屋买卖合同的事实不持异议，但对原告已支付350000元现金购房款的事实不予认可，提出签订房屋买卖合同并出具收款收条系因王伟不能按期向原告偿还400000元借款，故将房屋以“出卖”的形式“抵押”给原告以对借款进行担保。因此，本案的争议焦点为两被告与原告签订房屋买卖合同的意思表示是否真实；原告是否向被告支付了350000元购房款。综合本案的证据、原、被告双方的陈述及现阶段查明的事实，本院认为两被告与原告签订房屋买卖合同的意思表示真实，但原告未向两被告支付350000元购房款，理由分述如下：一、两被告虽辩称原、被告签订的房屋买卖合同实为借款抵押担保，但未能提供证据加以证实；被告王伟提供的银行卡交易明细清单、本院要求原告刘跃出具的借款协议等证据，仅能证明刘跃与王伟之间存在借贷关系，不能证明借款与本案具有关联性；证人李某某、王某某的证言虽能证实王伟在签订借款协议时曾许诺，若不能按期归还借款则用房屋进行抵押担保，但借款协议及房屋买卖合同中均未约定房屋抵押担保的内容，且原告对房屋抵押担保的事实不予认可；对于借款到期后，王伟是否将房屋抵押给原告，王某某与李某某的证言内容又相互矛盾，故现有证据不能证实两被告与原告签订房屋买卖合同系为之前的借款进行担保。两被告对原告提供的房屋买卖合同的真实性予以认可，对与原告签订房屋买卖合同的事实亦不持异议，故应认定两被告与原告签订房屋买卖合同的意思表示真实。二、原告虽提供了两被告书写的收条，以证明原告已向两被告支付了350000元购房款，但两被告对收到购房款的事实均不予认可，要求原告说明购房款现金的来源并举证证实。原告为证明已向两被告支付全额购房款，详细陈述了购房款现金的来源及筹备过程，并提供了原告自农业银行取款90000元的交易明细清单。原告陈述，该350000元现金由其家中存款和90000元银行取款两部分组成并在双方商谈之前即已准备完毕，原告与两被告商谈房屋买卖事宜、签订合同、支付房款等行为均在2015年3月20日14时30分至16时这一期间内连续完成，但根据本院调查，原告自银行取款90000元的时间实为当日15时30分，即原告陈述的购房款筹备过程与事实不符，原告所提已向被告支付全额购房款的主张证据不足。通过以上分析，本院认为，原告虽然提供了有两被告签名、捺印的房屋买卖合同及收条，但原告陈述的款项筹备及给付时间与实际取款时间相互矛盾，原告提供的证据不足以证明其所提已向两被告支付350000元购房款的事实主张，应承担举证不能的不利后果。原、被告之间虽有买卖房屋的真实意思表示，但原告未向两被告支付购房款，原、被告签订的房屋买卖合同尚未生效，故原告无权要求两被告履行交付房屋并过户的合同义务。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘跃的全部诉讼请求。案件受理费70元、公告送达费320元，由原告刘跃负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于克拉玛依市中级人民法院。审 判 长  ＸＸ春人民陪审员  邱红星人民陪审员  宋爱莲二〇一六年四月十八日书 记 员  李 敏