四川省华蓥市人民法院民 事 判 决 书(2016)川1681民初593号原告广安龙凤物业管理有限公司，住所地：四川省邻水县鼎屏镇云峰路。法定代表人黄龙凤，公司执行董事兼总经理。委托代理人王其志，男，生于1963年2月7日，汉族，初中文化，城镇居民，系公司员工。被告王全贵，男，生于1967年12月6日，汉族，小学文化，农村居民。原告广安龙凤物业管理有限公司（以下简称龙凤物业公司）诉被告王全贵物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员陈一然独任审判，公开开庭进行了审理。原告龙凤物业公司的委托代理人王其志、被告王全贵到庭参加了诉讼，原告龙凤物业公司的法定代表人黄龙凤经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告龙凤物业公司诉称：被告王全贵购买位于四川省华蓥“荟景时代”小区XX-X-X-X号住房一套，签订了《前期物业服务合同》和《物业服务合同》的约定缴纳物业服务费，从2014年1月至2015年12月被告王全贵拖欠物业服务费共计1387.58元。要求判令被告王全贵向原告支付物业服务费1387.58元及逾期付款的违约金（每日按应付费用的千分之三标准计算至本金付清之日止），诉讼费由被告承担。原告龙凤物业公司就其诉称在举证期限内向本院提交了如下证据：1、华物费（2010）5号华蓥市物价局文件复印件一份。2、前期物业服务合同复印件一份。3、物业服务合同复印件一份。4、荟景时代23楼2014、2015年欠物业费公示照片复印件各一份。5、催款通知单照片复印件2份。被告王全贵辩称：我是从2014年1月份开始没有缴纳物业服务费的，没有缴纳物业服务费的原因是：1、2013年正月间我家里被盗，找到原告龙凤物业公司，原告龙凤物业公司却推卸责任，没有尽到保卫小区安全的义务；2、我家房屋外墙渗水、漏水，原告龙凤物业公司一直没有解决好此事。因此是原告龙凤物业公司未尽其义务导致我未缴纳物业服务费，我也不应承担违约金。被告王全贵未向本院提交证据。经审理查明：被告王全贵购买了位于华蓥市“荟景时代”小区XX-X-X-X号住房一套，建筑面积为97.86平方米。原、被告双方于2011年2月26日签订了《前期物业服务合同》，约定：物业交房入住通知书发出后由业主承担。其中高层0.8元/平方米.月；多层0.5元/平方米.月；商业用房1.0元/平方米.月，每户按建筑面积计收，入住后每季度的首月1-10日交纳当季物业服务费，业主逾期不交纳物业服务费的，按日加收应纳费用3‰的违约金，委托服务期限为三年，服务期满后，由本物业区域业主委员会决定是否续聘。合同到期后，华蓥市荟景时代业主委员会于2014年9月25日与原告龙凤物业公司补签了《物业服务合同》，约定委托服务期限为2014年1月1日至2016年12月30日，物业服务的收费标准为多层0.6元/平方米.月；高层0.9元/平方米.月；商业门市及仓储1.0元/平方米.月，地下车库50元/月.个，每半年交纳一次，业主或物业使用人应在每半年前十日内履行交纳义务，逾期不交纳物业服务费的，按日加收应交纳费用3‰的滞纳金，并承担相关损失。被告王全贵支付了从2011年2月至2013年12月的物业服务费，自2014年1月1日开始至今未向原告龙凤物业公司交纳物业服务费。另查明，2010年10月12日，华蓥市物价局对荟景时代小区物业管理收费标准批复为：多层住宅0.6元/月.平方米，电梯楼物业管理、停车场收费、装修服务费实行市场调节；多层住宅物业管理费标准可以下浮。依据上述事实，本院评析认为：原、被告于2011年2月26日签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。该合同证实被告王全贵居住在华蓥市“荟景时代”小区XX-X-X-X号房屋，并接受原告龙凤物业公司的物业服务。被告王全贵辩称原告龙凤物业公司未尽服务职责才导致其未缴纳物业服务费。本院认为，根据《前期物业服务合同》及《物业服务合同》第四至十条之规定，原告龙凤物业公司服务的受委托服务事项为房屋共有部分、共有设施设备的维修、养护和管理，公共秩序维护的管理，包括安全监控、巡逻、门岗执勤，发生事故时，采取措施，及时报告和协助处理，但不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任。被告王全贵以其家中于2013年正月间被盗，原告龙凤物业公司未尽到安保责任为由拒不交纳物业服务费的理由不能成立，且被告王全贵亦未提供相应证据证明其反映和陈述的情况，故被告王全贵提出的答辩主张不能构成其拒不支付物业服务费的抗辩理由。此外被告王全贵提出的房屋外墙渗水、漏水问题不属于物业服务法律关系范畴，其可另行主张权利。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，华蓥市荟景时代小区业主委员会依法成立后，其具有代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的职责，原告龙凤物业公司是具有从事物业管理活动资质的独立的法人企业，2014年9月25日原告龙凤物业公司与华蓥市荟景时代业主委员会签订的《物业服务合同》意思表示真实，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对原、被告均具有法律约束力。原告龙凤物业公司从2011年2月26日至2015年12月31日连续向被告王全贵提供物业服务，按照权利义务相一致的原则，被告王全贵应当按照合同约定向原告龙凤物业公司交纳物业服务费。原告龙凤物业公司主张被告王全贵拖欠2014年1月1日至2015年12月31日物业服务费1387.58元，有其向本院提交的《前期物业服务合同》和《物业服务合同》及欠费公示照片、催款通知书予以证明；被告王全贵也承认其尚未缴纳2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费1387.58元。因此，原告龙凤物业公司要求被告王全贵支付下欠物业服务费1387.58元的诉讼请求，应予支持。关于本案的违约金问题。根据《前期物业服务合同》第十六条及《物业服务合同》第十七条规定“逾期不交纳物业服务费的，按日加收应缴纳费用3‰的违约金（滞纳金）”、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，被告王全贵未按时缴纳物业服务费给原告龙凤物业公司造成的损失实际上相当于未缴纳的费用部分在银行的利息损失，故该约定过分高于损失，本院酌情认定为：违约金以逾期未交纳的物业服务费为基数，自逾期之日起按中国人民银行公布的人民币同期同档次贷款基准利率计算至本判决确定的履行之日止。根据《物业服务合同》第十七条的约定，2014年1月起每半年的首月1-10日支付半年的物业服务费，被告王全贵自2014年1月1日至6月30日、2014年7月1日至12月31日、2015年1月1日至6月30日、2015年7月1日至12月31日应缴纳的物业服务费均为346.89元，被告王全贵应于2014年1月10日前、2014年7月10日前、2015年1月10日前、2015年7月10日前付清，逾期支付的违约金以346.89元为基数，分别自2014年1月11日、2014年7月11日、2015年1月11日、2015年7月11日起按中国人民银行公布的人民币同期同档次贷款基准利率计算至本判决确定的履行之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条、第十五条、第三十二条、第三十三条、第四十一条之规定，判决如下：被告王全贵在本判决生效之日起十日内向原告广安龙凤物业管理有限公司交纳2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费1387.58元及违约金（以346.89元为基数，分别自2014年1月11日、2014年7月11日、2015年1月11日、2015年7月11日起按中国人民银行公布的人民币同期同档次贷款基准利率计算至本判决确定的履行之日止）。案件受理费25元，由被告王全贵承担。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审判员  陈一然二〇一六年四月二十九日书记员  陈 盈