上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2015）奉民三(民)初字第3395号原告（反诉被告）曾锦斌。委托代理人孙仕琪，北京市竞天公诚律师事务所上海分所律师。委托代理人张亮敏，北京市竞天公诚律师事务所上海分所律师。被告（反诉原告）上海拓坤投资管理有限公司。法定代表人方坤，董事长。委托代理人蔡修浒，上海陈海杰律师事务所律师。第三人上海奉贤农业生产资料有限公司。法定代表人柯冲，总经理。委托代理人庄余芹，女，上海奉贤农业生产资料有限公司工作。原告曾锦斌诉被告上海拓坤投资管理有限公司（以下简称“拓坤公司”）、第三人上海奉贤农业生产资料有限公司（以下简称“农业公司”）及反诉原告拓坤公司诉反诉被告曾锦斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月10日立案受理后，适用简易程序，于2015年8月12日公开开庭进行了审理，9月14日，拓坤公司提起反诉，因本案案情复杂，转为适用普通程序，并经批准延长审限，本院于2015年10月21日、2016年3月9日再次公开开庭进行了审理。曾锦斌的委托代理人张亮敏、拓坤公司的委托代理人蔡修浒、第三人农业公司的委托代理人庄余芹均到庭参加诉讼，拓坤公司的法定代表人方坤到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。曾锦斌本诉诉称，2014年1月4日，拓坤公司与曾锦斌签订《承包经营合同》，约定由曾锦斌承包位于上海市奉贤区西渡镇鸿宝村八组的第三人农业公司的西渡仓库（以下简称“系争房屋”），承包期限为2014年3月15日起至2022年3月14日。同时，拓坤公司出具《同意书》同意曾锦斌将相关物业进行装修改造，并对外招租。2014年8月，西渡仓库发生两次严重漏水，导致商户服装等商品进水、毁损，后经多次交涉，拓坤公司派人进行维修，施工人员不顾维修当晚暴雨天气，拆除屋顶瓦片，且未采取任何防护措施，导致商户货物毁损严重。前后导致商户蒙受损失共计人民币（以下币种同）69,893.50元。曾锦斌虽然向拓坤公司几次交涉要求赔偿商户因其交付房屋不合格及维修失当而给商户造成的损失，拓坤公司拒绝赔付，曾锦斌无奈之下向相关商户全额赔付了上述损失。2014年底，拓坤公司无故切断电源，导致商户蒙受经济损失约12,000元且拒绝赔偿，曾锦斌又向相关商户全额赔付了上述金额。2015年5月16日，拓坤公司再次切断电源，6月4日又采取锁门、堆砌杂物等方式彻底封闭了商场入口，致使曾锦斌无法使用商场，蒙受租金损失。曾锦斌遂诉至法院，要求判令：1、拓坤公司继续履行《承包经营合同》，交付合同项下位于上海市奉贤区西渡镇鸿宝村八组的上海奉贤农业生产资料有限公司的西渡仓库；2、拓坤公司赔偿曾锦斌因房屋漏水导致的经济损失69,893.50元；3、拓坤公司赔偿曾锦斌因断电造成的经济损失12,000元；4、拓坤公司赔偿曾锦斌租金损失268,868元（按每月134,434元，自2015年5月16日起计算至判决生效日止）。2015年8月25日，曾锦斌变更第1、4项诉请：1、要求解除曾锦斌和拓坤公司签订的《承包经营合同》，4、拓坤公司赔偿曾锦斌租金损失268,868元（按每月134,434元，自2015年5月16日起计算至合同解除之日止）并增加诉讼请求：1、判令拓坤公司返还曾锦斌押金200,000元；2、拓坤公司向曾锦斌支付违约金300,000元；3、拓坤公司向曾锦斌赔偿装修损失400,000元。拓坤公司本诉辩称，合同不可能继续履行，曾锦斌一开始就拖欠租金，不能按合同约定履行义务，反复催讨无果，故拓坤公司已经行使了合同解除权，同意解除合同。合同约定，曾锦斌拖欠超过7天，就可以解除合同，之前为了考虑市场稳定，帮助曾锦斌，现拓坤公司无力支持，应解除合同。关于漏水问题，合同约定房屋水电在承租期间由曾锦斌自行修缮，产生所有费用由曾锦斌承担，考虑到其经济困难，拓坤公司给予修复帮助，但费用仍由曾锦斌负担。经济损失是虚构的，即使存在也应由曾锦斌自行负担。关于断电问题，两次断电都是有依据的，曾锦斌拖欠租金，拓坤公司反复催要，断电前也在市场进行了公告，为了让经营户做好充分准备，不造成损失，所以断电损失也是曾锦斌虚构的。关于租金损失，收回房屋有法定依据，所谓损失和被告无关。关于押金，押金是在合同期满不欠任何钱款的前提下才返还，曾锦斌违约导致合同无法继续履行，不能返还押金。关于违约金，违约的是曾锦斌，拓坤公司迫不得已行使了解除权。关于损失，曾锦斌不存在装修，即使有调整产生费用，因为曾锦斌违约导致合同解除，装修损失不予支持。拓坤公司反诉诉称，2014年1月4日，拓坤公司与曾锦斌签订了《承包经营合同》约定拓坤公司将位于西渡镇第三人的仓库出租给曾锦斌经营。租期自2014年3月15日至2022年3月14日，前两年，每年租金800,000元，租金支付方式为按季度支付，每次提前10日支付下一季度租金。押金为200,000元。租赁期间房屋由曾锦斌自行修理。若曾锦斌迟延支付租金超过7天，以及拖欠水电费，拓坤公司有权单方解除合同。合同履行过程中，曾锦斌在调整房屋结构时，损坏了拓坤公司两间门面房，双方确定每间房屋40,000元，不能恢复时，按价赔偿。租赁期间，拓坤公司为曾锦斌垫付修理费67,000元，且自2015年3月15日至2015年6月4日合同解除之日的租金尚未支付，2015年4-6月水、电费未付。拓坤公司故反诉要求，判令：1、解除拓坤公司与曾锦斌签订的《承包经营合同》；2、曾锦斌支付拖欠房屋租金177,777.80元（2015年3月15日至2015年6月5日）；3、曾锦斌支付拓坤公司垫付的水电费46,391.78元；4、曾锦斌支付拓坤公司垫付的房屋维修费67,000元；5、曾锦斌赔偿拓坤公司两间门面房损失80,000元；6、曾锦斌支付违约金300,000元。曾锦斌反诉辩称，同意解除合同；认可2015年3月15日至5月16日租金未付，5月16日后因拓坤公司切断电源，无法使用系争房屋，租金不应支付；水电费也只能计算至2015年5月16日止，拓坤公司提供催缴单，不能证明垫付的事实；维修费不同意支付，因拓坤公司交付不符合使用条件的房屋，其负有维修义务；门面房损失不同意支付，曾锦斌同意恢复原状；违约金没有任何合同依据。第三人农业公司述称，农业公司将整个仓库出租给拓坤公司，合同中写明产生的费用与农业公司无关。拓坤公司转租，农业公司予以认可的。曾锦斌针对其本诉及反诉提供并当庭出示了下列证据：1、《承包经营合同》1份，旨在证明曾锦斌和拓坤公司租赁关系的事实；2、同意书1份，旨在证明拓坤公司同意曾锦斌进行装修并对外招租的事实；3、证明3份，旨在证明曾锦斌因漏水、断电赔付商户且2015年6月4日拓坤公司封闭市场的事实；4、收条26份，旨在证明曾锦斌因房屋漏水赔付商户69,893.50元的事实；5、协议书1份，旨在证明2015年5月16日市场停电，拓坤公司认可停电造成损失的事实；6、告知函1份，旨在证明曾锦斌就房屋漏水、断电等损失赔偿事宜向拓坤公司要求磋商的事实；7、照片1组，旨在证明拓坤公司封闭市场的事实；8、租赁协议1组，旨在证明市场上一年度每月租金收入总额为134,434元，因拓坤公司断电造成曾锦斌损失268,868元的事实；9、装修合同、装修款收据、结算单各1份，旨在证明曾锦斌投入巨大的事实；10、补充协议、收条各1份，旨在证明拓坤公司提前收回房屋导致曾锦斌损失720,000元的事实；11、平面图1份，旨在证明市场现状的事实。拓坤公司针对本诉及反诉提供并当庭出示了下列证据：1、《承包经营合同》1份，旨在证明要求曾锦斌与拓坤公司租赁关系及双方权利义务关系的事实；2、一览表1份，旨在证明拓坤公司履行了交房义务的事实；3、催款通知、回执各1份，旨在证明曾锦斌逾期支付租金的事实；4、通知2份，旨在证明曾锦斌拖欠租金，拓坤公司以张贴的方式告知停水停电的事实；5、承诺书1份，旨在证明曾锦斌书面承诺支付拖欠租金的事实；6、补充协议2份、接报回执单1份，旨在证明曾锦斌不及时支付租金，拓坤公司可以无条件收回房屋的事实；7、通知1份，旨在证明催讨过程中相关义务全部告知曾锦斌的事实；8、房地产权证、承包经营合同、授权委托书各1份，旨在证明拓坤公司从第三人处获得授权，有权对外出租的事实；9、水电费发票，旨在证明拓坤公司垫付4-6月水电费的事实；10、施工合同、发票各1份，旨在证明维修房屋与第三方签订合同的事实；11、房屋损坏补充承诺书1份，旨在证明双方确认房屋损坏按每间40,000元赔偿的事实。经庭审质证，曾锦斌提供的证据：拓坤公司对证据1、2、5、6、7真实性均无异议，证据3、4、8不认可，证据9、10、11系曾锦斌自行制作；第三人对所有证据均表示不清楚。拓坤公司提供的证据：曾锦斌对证据1、2无异议，证据3、5、6真实性、合法性均无异议，但认为与本案无关联性，证据4、7、10不认可，证据8认可转租事实，证据9真实性无异议，证据11认为首先应当恢复原状，并同意恢复原状；第三人均表示不清楚。对上述证据，本院认证如下：曾锦斌提供的证据1、2、5、6、7，拓坤公司提供的证据1、2、3、5、6、8、9、11，本院予以采纳。曾锦斌提供的证据3、4、8、9、10、11，拓坤公司提供的证据4、7、10无法确认其真实性。基于上述认定的证据，本院确认如下法律事实：坐落于上海市奉贤区西渡镇鸿宝村八组的仓库权利人登记为第三人农业公司。2011年9月26日，第三人农业公司与拓坤公司签订《承包经营合同》约定，拓坤公司租赁系争房屋，租赁期限自2012年2月1日起至2027年1月31日。2014年1月4日，拓坤公司与曾锦斌签订《承包经营合同》约定，曾锦斌承包经营坐落于上海市奉贤区西渡镇鸿宝村八组的西渡仓库。期限自2014年3月15日起至2022年3月14日。租金2014年3月10日至2016年3月10日每年租金800,000元……。支付方式，每季度支付一次，于每季度前10天付清下季度承包费。还约定，租赁期间，曾锦斌负责房屋水、电维修和安全使用，产生费用和安全事故和拓坤公司无关。逾期不支付租金累计超过7日的，拒付水电煤、电话等相关费用，拓坤公司有权解除合同。关于违约责任，拓坤公司违反合同规定，提前收回房屋的，应按照合同年剩余租金的50%，向曾锦斌支付违约金并承担相应的经济赔偿。曾锦斌未经拓坤公司同意擅自退租的，应按照合同剩余租金的50%向拓坤公司支付违约金。签字生效时，曾锦斌支付拓坤公司押金200,000元，预付第一季度租金。同日，拓坤公司签署同意书，同意曾锦斌进行装修改造，对外招租。且收取了曾锦斌押金200,000元。装修期间，因曾锦斌在改造过程中，破损了原市场门面房二间，其出具承诺，租赁期满后恢复原状，不能恢复，照价补偿二间门面房修复费80,000元。后因房屋漏水，2014年9月，拓坤公司进行了维修。2014年10月23日，拓坤公司因曾锦斌未付清租金，进行了催款。2015年1月29日，拓坤公司与曾锦斌签订《补充协议》，内容为曾锦斌2015年2月5日前付清西渡横泾农贸市场的2014年11月15日至2015年3月15日的承包费用，如不付清，拓坤公司将停水、停电，并收回房屋。2015年5月16日，拓坤公司对市场进行了断电。2015年5月20日，拓坤公司与曾锦斌签订《协议书》约定，为商铺停电之事，经调解双方自愿达成协议，按以前所签合同办事，停电所造成损失，双方自愿在平等的条件下自行解决。2015年6月3日，曾锦斌致函拓坤公司工作人员维修屋顶漏水时造成商铺损失，且2015年5月16日断电，致使商户无法经营。2015年6月4日，拓坤公司封闭了市场，仅留2个进出口，由保安看管。曾锦斌付清了2015年3月15日前的租金。2015年9月28日，本院根据曾锦斌申请，组织曾锦斌、拓坤公司、第三人农业公司人员踏勘现场。曾锦斌租赁时期的系争房屋为小商品市场，现已经改造成为农贸市场。曾锦斌租赁期间对房屋进行了隔断，做了拉门，装了探头等监控设施。对于两间办公室加装了空调、铺了地板、添置了办公桌、沙发等。诉讼过程中，拓坤公司认为恢复两间门面房原状为：恢复墙体、顶部水泥浇筑、粉刷墙壁、接通水电、地坪恢复地砖、卷帘门。曾锦斌认可：恢复墙体、卷帘门、顶部水泥浇筑。水电本来就有，粉刷和地砖不认可。拓坤公司认为曾锦斌的装修价值约为50,000元，且不同意利用。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。曾锦斌与拓坤公司签订的《承包经营合同》系双方真实意思表示，合法有效。现因合同无法继续履行，曾锦斌与拓坤公司协商一致，解除租赁合同，于法无悖，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现系争房屋已经由拓坤公司控制使用，拓坤公司应按合同约定返还押金。曾锦斌要求拓坤公司支付因漏水、断电造成的损失及租金损失，因缺乏相关证据，本院对此难以支持。本院注意到，合同履行过程中，曾锦斌未按约支付租金，导致双方产生矛盾，在双方签订补充协议后，曾锦斌仍未支付欠付租金，致使合同解除，故对其要求拓坤公司承担违约责任并赔偿装修损失的诉讼请求，本院难以支持。关于拓坤公司反诉请求：虽然合同履行过程中，曾锦斌欠付租金，但拓坤公司采取断电、封门等措施，实际上导致了曾锦斌无法开展经营活动，拓坤公司辩称其仅断电1天，但其未提供恢复供电相关证据，故对于拓坤公司反诉要求曾锦斌支付5月16日起至6月5日的租金的反诉请求，本院不予支持。对于垫付水电费，本院认可欠付计算至5月15日止。关于拓坤公司要求曾锦斌赔偿房屋维修费的诉请，于法无据，本院不予支持。对于两间门面房，由于曾锦斌同意恢复原状，本院予以认可。因曾锦斌欠付租金导致合同解除，拓坤公司要求其支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）曾锦斌与被告（反诉原告）上海拓坤投资管理有限公司于2014年1月4日签订的《承包经营合同》于2015年6月4日解除；二、被告（反诉原告）上海拓坤投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（曾锦斌）押金人民币200,000元；三、原告（反诉被告）曾锦斌于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海拓坤投资管理有限公司2015年3月16日起至2015年5月15日止的租金人民币131,507元；四、原告（反诉被告）曾锦斌于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海拓坤投资管理有限公司垫付水电费人民币38,729.90元；五、原告（反诉被告）曾锦斌于本判决生效之日起十日内恢复坐落于上海市奉贤区西渡镇鸿宝村八组两间门面房原状（恢复墙体、卷帘门、屋顶）；六、原告（反诉被告）曾锦斌于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海拓坤投资管理有限公司违约金人民币300,000元；七、驳回原告（反诉被告）曾锦斌其余本诉诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）上海拓坤投资管理有限公司其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币6,561元，反诉案件受理费人民币2,414.50元，均由原告（反诉被告）曾锦斌、被告（反诉原告）上海拓坤投资管理有限公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 慧审 判 员  苏 姝人民陪审员  顾秀英二〇一六年四月二十九日书 记 员  陈 艳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。