四川省金堂县人民法院民 事 判 决 书（2016）川0121民初139号原告周德海，男，1966年10月15日出生，汉族，住金堂县。原告沈家群，女，1970年9月22日出生，汉族，住金堂县。委托代理人周德海，男，1966年10月15日出生，汉族，住金堂县。被告四川三阳泰房地产开发有限公司。住所地：成都市青羊区。法定代表人杨传福，总经理。委托代理人牟志未，四川诚峰律师事务所律师。委托代理人蒋岩，四川诚峰律师事务所律师。原告周德海、沈家群与被告四川三阳泰房地产开发有限公司（以下简称三阳泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月6日受理后，依法由审判员陈福彪适用简易程序于2016年3月23日公开开庭进行了审理。原告周德海及原告沈家群的委托代理人周德海、被告三阳泰公司的委托代理人牟志未、蒋岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周德海、沈家群诉称，2012年5月18日，原告周德海、沈家群与被告三阳泰公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告周德海、沈家群购买被告三阳泰公司出售的位于金堂县*栋*单元*层*号住宅房屋，建筑面积91.54㎡，房款264634元，2013年6月30日前交付商品房权属证明。但到期后，被告未向原告交付商品房权属证明并推三推四，直到2014年5月16日被告才交予原告所购商品房的权属证明。根据商品房买卖合同第十九条产权登记第二款之规定，被告因逾期应承担每日万分之二的违约金，原告多次找被告处理违约金给付事宜，被告不予理睬。原告周德海、沈家群请求判令被告三阳泰公司给付违约金共计16877元。被告三阳泰公司辩称，原告主张权利已超过诉讼时效；2012年10月，当地连续降雨影响工程验收并造成办证推迟，故未按约交付房屋权属证是因不可抗力。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2012年5月18日，原告周德海、沈家群与被告三阳泰公司签订一份《商品房买卖合同》。合同主要内容：出卖人：三阳泰公司；买受人：周德海、沈家群；由周德海、沈家群购买三阳泰公司开发的位于金堂县*栋*单元*楼*号房屋，建筑面积91.54㎡，购房款255726元；第五条付款方式及期限买受人采取一次性付款；第十条交付条件（一）出卖人应当在2011年12月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、5项所列条件；该商品房为住房的，出卖人还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；5、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》；第十九条产权登记（一）初始登记出卖人应当在2012年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本条款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、买受人允许出卖人在2013年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如逾期，出卖人按日计算向买受人支付已付款的万分之二的违约金至取得房屋权属证明书。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）双方同意向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用X元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）合同继续履行，买受人允许出卖人在90日的宽限期内取得房屋所有权证书。合同签订后，原告周德海、沈家群按约支付了购房款。被告三阳泰公司于2011年12月30日向原告周德海、沈家群交付了商品房，2014年5月16日办理了商品房权属登记。另查明，原告周德海、沈家群于2015年12月31日向本院递交起诉材料，本院于2016年1月6日立案受理。上述事实，有《商品房买卖合同》、房产证及当事人在庭审中的一致陈述等证据在案佐证。上述证据经庭审举证、核实，具有真实性、合法性和与本案纠纷事实的关联性，本院予以采信。本院认为，原告周德海、沈家群与被告三阳泰公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当严格按照商品房买卖合同及补充协议有效条款的约定，履行各自的义务。原告按约给付了房款，但被告未按约办理房屋权属证构成违约应依约承担违约责任。关于诉讼时效问题。《商品房买卖合同》约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）合同继续履行，买受人允许出卖人在90日的宽限期内取得房屋所有权证书。”被告于2011年12月30日向原告交付了案涉房屋，因此案涉房屋办理房屋权属登记的时间为2012年12月30日加90日的宽限期，即为2013年3月30日止。被告在此期间未办理商品房权属证存在违约，且违约处于持续状态直到2014年5月16日才办理了商品房权属证。原告于2015年12月31日向本院递交起诉材料，本院于2016年1月6日立案受理，故未超过诉讼时效。关于逾期办证违约金问题。《商品房买卖合同》第十九条“买受人允许出卖人在2013年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如逾期，出卖人按日计算向买受人支付已付款的万分之二的违约金至取得房屋权属证明书。”该约定并不是被告为原告所购房屋办理房屋权属的约定，故原告以此主张违约金，本院不予支持。《商品房买卖合同》转移登记，即为业主所购商品房办理商品房权属登记，合同则未约定违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因此，本案逾期办证的违约金，应以已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。再依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”的规定，原告主张民事权利的诉讼期间为2015年12月31日到2013年12月31日。被告承担违约金的期间为2013年12月31日至2014年5月16日。违约金以已付购房款共计为255726元为基数，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算。原告主张违约金按日计算向买受人支付已付款的万分之二的违约金至取得房屋权属证明书止，不符合合同约定，也不符合法律规定，本院对此请求不予支持。关于不可抗力问题。被告以雨水较多、围墙塌方影响工程验收等作为是不可抗力，并以此请求免除其逾期办证的责任。本院认为，被告所述尚不构成不可抗力，对其免责请求不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一、二、三款之规定，判决如下：一、被告四川三阳泰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力十日内支付原告周德海、沈家群逾期办证违约金（以购房款255726元为基数，从2013年12月31日起至2014年5月16日止，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算）；二、驳回原告周德海、沈家群其他的诉讼请求。本案案件受理费111元，由原告周德海、沈家群负担61元，被告四川三阳泰房地产开发有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  陈福彪二〇一六年四月八日书记员  汪霓雯