山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁06民终3325号上诉人（原审被告）：索永清，山东省第三地质矿产勘察院退休人员。被上诉人（原审原告）：烟台市嘉德物业管理有限责任公司，住所地烟台市芝罘区世裕路9-1号。法定代表人：黄树炜，总经理。委托代理人：曲晨伟、王帅，山东金律通律师事务所律师。上诉人索永清因与被上诉人烟台市嘉德物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2016）鲁0602民初343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月2日立案后，依法组成合议审理了本案。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：一、撤销一审判决；二、将本案发回重审或依法改判，判决烟台市嘉德物业服务有限责任公司减收上诉人的物业服务费。事实和理由：物业服务瑕疵是减免物业费的依据，此点既符合相关法律规定，也为一审判决所认可。但一审判决没有全面认定物务服务瑕疵的内容，具体表现在：一审判决只认定了物业公司在服务过程中存在一定瑕疵，但未认定其对物业合同中规定义务的行为，物业服务存在更多瑕疵。物业公司存在诸多明显违反《物业管理合同》及《业主公约》中规定义务的行为，服务存在严重瑕疵表现在：1、对公共区域内私自设置广告乱搭建的行为不予制止。2、对部分业主侵占公共区域的行为不予制止。3、对公共设施保护不够。4、小区绿化维护太差。5、根据《物业管理合同》第三章第九条交通秩序第2条，外来车辆进出登记，小区业主车辆凭通行证通行。实际上根本就没有登记记录，不管任何车辆都可以随便进出，就连收废品的车辆，都可以在小区停留。6、根据《物业管理合同》第三章第十条安全管理第1条，小区实行封闭式管理，主要出入口全天有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施。第2条，有专业的安全管理队伍，实行每天巡逻制度。实际上物业公司违背该条规定，非但没有在出入口设置专人看管,更没有提供保安巡逻。导致经常有犯罪分子溜入小区入户偷盗。入住以来已有多家，给业主造成精神上的不安全感。7、根据《物业管理合同》第三章第五条房屋外观第2条，擅自改变房屋用途。实际上，本小区是住宅小区，是业主休息的地方，但却在2014年初被租赁给一家私营小企业搞服务加工，若无机器设备也可以，但加工是机械传动带动的，有五台以上机械必然要发出噪声，必然影响附近业主的生活，把住宅变为加工厂是不是改变住房用途。反映给物业不管不问，到2015年9月业主把房卖掉才停止。8、2011年入住前，卫生间墙内水管渗水，反映到物业，给予登记让上诉人自己维修，修好后物业验收，等看小区一共有多少户，一起再报给开发商给予赔偿，开发商是留有一定资金处理这些维修的，为何到今天也没有给解决。被上诉人表示无法核实该照片是被告家中的墙面、墙皮渗水，不是被上诉人所承担的范围。现在就可以到上诉人家去验证墙面，不是被上诉人承担的范围，为什么告诉上诉人由物业公司统一向开发商给予赔偿。综上所述，上诉人认为，一审判决在审查证据，认定事实，审判程序上均存在错误，二审法院应当支持上诉人的请求，依法改判或发回重审。被上诉人辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法驳回上诉人的上诉请求。一审原告烟台市嘉德物业管理有限责任公司向一审法院起诉请求，判令被告向原告支付2011年7月1日至2015年12月31日的物业服务费3009.42元；按照日3‰的标准交纳2011年7月1日至2015年12月31日的逾期付款滞纳金8972.08元，并继续交纳至实际支付之日止。一审法院认定事实：原告系具备贰级物业管理资质的企业法人。2011年4月19日，被告申请办理了涉案房屋（建筑面积111.46平方米）的房产登记。2008年3月30日，原告与山东省地质矿产勘查开发局第三地质大队（原、被告认可一致是地矿家园小区的建设单位）在签订的《物业管理委托合同》中约定：原告为地矿家园小区住宅楼1#-7#提供物业管理服务；委托期限自2008年4月1日起至2009年12月31日止；多层住宅的物业服务费按建筑面积0.50元/月/平方米计算；物业服务费用按半年交纳，业主或物业使用人应于购房之日起交纳物业服务费，未能按时足额交纳物业服务费，但原告已达到管理服务质量约定目标的，原告有权要求业主补交并支付逾期每天3‰的滞纳金；双方还约定了其他权利义务。2010年9月2日，原告与山东省地质矿产勘查开发局第三地质大队签订《地矿家园补充协议》，约定《物业管理委托合同》的委托期限从2010年1月1日起到成立业主委员会选聘物业公司为止本合同自然终止。2008年9月2日，原、被告在签订的《物业管理合同》中约定，原告为被告提供物业管理服务，被告应于2009年1月1日起交纳物业服务费用，物业费按6个月收取；被告未能按时足额交纳物业服务费的（原告已达到管理服务质量约定目标的），原告有权要求被告补交并同时支付每天3%的逾期滞纳金，否则按法律程序，递交法院裁决；双方还约定了其他权利义务。被告拖欠2011年7月1日至2015年12月31日的物业服务费至今。庭审中，被告称，原告提供的物业服务不达标，存在垃圾堆放、违章建筑、外来车辆在小区内随意停放等情形，并对此提交了照片35张（被告称是2013年至2016年2月24日期间拍摄）予以证明。原告质证称，照片反映的仅是2013年、2015年、2016年的情况，不能抗辩2011年、2012年、2014年原告提供物业服务的情况，不能成为被告不交纳物业费的理由。根据双方合同约定，原告提供物业服务的标准是环境整体卫生无明显杂物，小区整体干净整洁，被告提供的照片恰能证明涉案小区整体环境卫生是干净整洁的，没有大面积的杂物堆放情况，说明原告提供的物业管理服务是符合合同所规定的标准的。小区内一家商店存在杂物堆放情况，原告曾多次与商店经营者进行沟通协调，但由于经营者自身的原因，尚未进行进一步的处理，原告无法、无权对物品进行强制清除。不存在被告所述的外来车辆随意停放情况。另，被告提供了墙面照片1张，证明因家中水管渗水，原告应当负责维修，原告曾告知让被告自行维修、原告找开发商赔偿，但被告维修后原告一直未给付开发商赔偿的钱。对此，原告表示，无法核实该照片显示的是被告家中的墙面、墙皮漏水不是原告所承担的范围，原告提供的物业管理服务范围限于小区的公共区域，而不包括被告自行居住的房屋内。房屋工程质量出现问题，维修责任应归于原施工单位，而非原告。原告就此和被告电话沟通过，但代理人不清楚具体的沟通情况。为证明按照合同约定对小区提供了优质的物业服务，原告提交了以下证据：1、清理积雪、打扫楼道的照片8张。被告质证称，对照片的真实性没有异议，但原告为何不早日清理，业主也帮忙清理过积雪。2、烟台市住房和城乡建设局于2016年3月颁发的荣誉证书的照片打印件一份，载明授予原告管理的地矿家园为三星级物业服务项目称号。被告质证称，原告是免除了多名业主的物业费才得到了荣誉证书。一审法院认为，（一）原、被告于2008年9月2日签订的《物业管理合同》，未违反国家法律的强制性规定，应为有效，原、被告均应依约履行。（二）原告为地矿家园小区提供物业服务，其服务在小区范围内具有公共性，物业服务费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源；被告接受了原告提供的物业服务，就有义务按约定向原告缴纳物业服务费用。现原告要求被告支付2011年7月1日起至2015年12月31日的物业服务费3009.42元（0.5元/平方米/月×111.46平方米×54个月），于约有据，一审法院予以支持。被告关于房屋漏水不应支付物业服务费的抗辩意见，未能提供证据证明系原告过错，一审法院不予采信。（三）被告虽自2011年7月1日起未依约缴纳物业服务费，但原告亦未尽到与被告妥善沟通之义务，且原告也认可在提供物业服务过程中存在一定的瑕疵，故对原告向被告主张的滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零九条之规定，判决：一、限被告索永清于本判决生效之日起10日内向原告烟台市嘉德物业管理有限责任公司交纳2011年7月1日至2015年12月31日的物业服务费3009.42元。二、驳回原告烟台市嘉德物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如被告索永清未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取50元，由原告烟台市嘉德物业管理有限责任公司负担37元，被告索永清负担13元。因原告已向本院全额预交，故限被告于本判决生效之日起10日内迳付给原告13元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与原审一致。本院认为，被上诉人为地矿家园小区提供物业服务，其收取的物业服务费是维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源；上诉人接受了被上诉人提供的物业服务，就有义务按约定向被上诉人缴纳物业服务费用。现被上诉人要求上诉人支付2011年7月1日起至2015年12月31日的物业服务费3009.42元，应予支持。上诉人主张被上诉人在物业服务过程中存在瑕疵，被上诉人亦认可其所提供的物业管理服务存在一定的瑕疵，但一审法院已经将上诉人所拖欠的五年物业服务费滞纳金予以减免，因此上诉人以物业服务存在瑕疵为由要求减付其应当向被上诉人支付的物业服务费的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人索永清负担。本判决为终审判决。审判长 郑 勇审判员 罗春光审判员 刘 腾二〇一六年十月十三日书记员 王 琪