金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书（2015）金婺民初字第2627号原告：杭州龙福物业管理有限公司金华分公司，住所地：金华市三江街道江南春城B幢1单元301室。负责人：陈卫星，总经理。委托代理人：陈鑫剑，公司员工。被告：张仁爱。原告杭州龙福物业管理有限公司金华分公司为与被告张仁爱物业服务合同纠纷一案，于2015年9月6日诉至本院，本院于同日受理后，依法适用简易程序，由审判员冯志坚独任审判，于2015年10月14日公开开庭进行了审理。原告杭州龙福物业管理有限公司金华分公司的委托代理人陈鑫剑到庭参加诉讼。被告张仁爱经本院传票传唤，仍未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杭州龙福物业管理有限公司金华分公司诉称：按2013年2月原告与金华市婺江新村社区居民委员会（金华市香格里花园业主临时筹备组）签订的《香格里花园临时物业服务合同》及相关法律法规之规定，被告作为业主应及时足额缴纳物业服务费等，如不缴纳的应承担催讨费用，并从逾期之日起按约定的日千分之二承担违约金，直至诉诸法律。按约原告履行了相应的职责，但经多次催缴，被告至今仍未缴纳所欠的各项费用。请求法院：1.判令被告支付所拖欠的物业服务费441元、电梯能耗费283元，并支付违约金484元（暂计算至2015年6月30日，具体计算至实际履行之日），律师费500元；2.本案诉讼费由被告承担。为证明上述事实及主张，原告杭州龙福物业管理有限公司金华分公司向本院提交的证据有：1.《香格里花园临时物业服务合同》复印件2份，证明物业服务收费的合法性；2.物业服务费催缴记录、邮寄查询复印件各2份，证明已履行催缴义务；3.香格里花园欠费清单复印件1份，证明业主实际欠费数额及欠费时间；4.关于原告就香格里花园物业服务的说明复印件1份，证明物业服务合同的合法性及服务期限；5.三方联合公告复印件1份，证明物业服务合同的合法性；6.告香格里花园全体业主书复印件1份，证明合法退出该小区的管理；7.香格里花园物业服务费等催缴公告复印件1份，证明已公告催缴；8.香格里花园能耗分摊公告复印件1份，证明电梯能耗费产生依据；9.催缴物业服务费等律师函复印件2份，证明已书面催缴；10.终止协议复印件1份，证明物业服务合同的期限。被告张仁爱未作书面答辩，也未向本院提交任何证据。在审理过程中，本院依法对原告提交的证据进行审核后，并结合同类多数已审理案件的双方举证质证意见，对原告提交的证据1.2.3.7.10，本院认为该组证据真实、可信，且与其陈述相印证，确认该组证据的证明力；对证据4.5，本院认为只能证明原告物业服务的事实。对证据6.8.9本院认为不具有证明力。根据本院确认证明力的上述证据及到庭当事人当庭陈述，本院认定本案事实如下：被告系金华市香格里花园2-B-302室业主，该房屋属多单元小高层住宅，建筑面积为52.48平方。2013年1月30日，金华市香格里花园小区原物业管理公司退出，因2月初春节临近，在无业主委员会的情况下，为确保小区安全稳定，原告受三江街道及社区、业主委员会筹备组等委托临时接管该小区物业管理服务，并于2013年2月1日签订《香格里花园临时物业服务合同》，合同约定自签订之日起至本小区新一届业主委员会成立并选聘出新的物业服务公司止；原告为香格里花园小区提供物业管理服务；各项收费标准，实行包干制，物业服务费标准：多层住宅0.8元／月／平方、小高层住宅1.2元／月／平方、商业用房1元／月／平方、车库车位15／月／单个、阁楼0.3元／月／平方；第10条第14款规定，原告应向下一个中标的物业公司收取应急期间的物业费；第13条规定物业服务费中未计入高能耗共用设施设备运行所需的能耗费用，该能耗费用按建筑面积据实向业主分摊；第15条规定因物价上升，需提高物业服务费收费标准，经双方同意，并征得专有部分面积占总建筑面积二分之一且人数占总人数二分之一以上的业主同意；第16条规定，对尚未居住的物业服务费用按当地政府有关规定执行；第34条规定逾期支付物业服务费等，业主按应付金额每日千分之二支付违约金，并承担所生产的诉讼费、律师费；另还规定了双方的权利和义务。2013年5月26日原告发公告，称各位业主积极配合物业服务工作，缴纳物业费及相关费用，以确保物业服务工作的顺利进行。同年4月小区曾成立过业主委员会，但因前届业主委员会没移交有关手续，未能履行职责而解散。后原告认为物业管理中需要决策和判定的问题无人定夺，许多设备已处于无法使用状态等问题，使得部分业主以此物业管理产生不满情绪而拒交各项费用。但业主认为原告服务及质量不达标，曾要求撤换物业管理公司。2014年7月份，原告与金华市三江街道婺江新村社区居民委员会签订终止协议，称2013年4月23日小区产生了第三届业主委员会，又因故于2014年2月11日集体辞职，产生无业主信息资料，小区重大事项无决策机构等原因造成小区收费困难，导致原告严重亏损，目前已无法正常运作，经双方协商，原告于同年7月31日退出香格里花园小区物业管理。2015年7月30日原告邮寄给被告的律师函，称被告按约尚欠2014年1月1日至同年7月31日期间的物业服务费441元、能耗费283元、违约金484元。2015年7月13日，原告发公告，称2013年2月至2014年7月小区能耗电费169262.31元，应分摊建筑面积30462平方，单价为169262.31元／30462平方／18个月=0.30869元平方／月。自同年7月31日原告撤出小区物业管理服务后，一个月来未有物业企业接受，小区处无人管理状态，为此多数业主向8890便民服务平台及街道社区等有关部门反映。后小区由业主自行管理小区物业。直到同年年底成立业主委员会后，聘请现在的越华物业公司入驻小区进行物业管理服务至今。经审理查明，杭州龙福物业管理有限公司的法人企业资质二级，原告系其非法人分支公司。原告进驻香格里花园物业管理服务期间，未向当地建设和价格主管部门备案，亦未申报物业服务收费标准和价格，未在小区内张贴公告，小区总建筑面积约为10.08652万平方，有八百多户业主，其中约有70％以上业主未交纳全部或部分物业服务费等。被告尚欠2014年1月1日至2014年7月31日期间的物业管理费等。金华市物价部门、建设部门的（金价价管2010）第65号的《金华市物业服务收费管理实施办法》规定，物业服务收费等级应在收费前30个工作日前向价格主管部门提出书面申请，考核评定由价格主管部门会同物业主管部门组织；未成立业主委员会的，物业服务企业按前期物业服务收费的有关规定，自行确定收费标准，并征得半数以上业主同意后执行；政府物业收费指导标准：金华市住宅小区的多体高层每月／每平方／收费等级价格×150％；收费等级为1-4级中准价分别是0.25元、0.35元、0.50元、0.70元；可上浮20％，下浮不限。电梯、增压水泵等高能耗设施运行所需的电费、共用电费等费用按实际发生额向受益业主建筑面积分摊，按双方协商确定；收费标准等级为1-4级的人员配备每万平方建筑面积分别为1.6人、2.4人、3.2人、4人。本院认为，本院认为，一、原告进驻金华香格里花园的物业管理服务，是因当时无业主委员会的情况下，由三江街道及社区的指导，出于对小区安全管理和业主的利益，与业主委员会筹备组等各方签订《香格里花园临时物业服务合同》，系临时过渡性的，符合社会公共利益原则。但未获得之后召开的香格里花园业主大会的追认，依法确认该合同无效。然被告自2013年2月1日至2014年7月31日进驻金华香格里花园提供物业管理费用服务的行为构成无因管理。考虑服务期间物业服务市场的收费情况，结合被告提供的服务方式、水平和质量等，本院酌定按照每月1.2元／平方的标准计算物业服务费用，故确认被告尚欠物业服务费元440.83元=7个月×1.2元×52.48平方。二、对原告要求被告支付电梯能耗费、水费的诉请，本院认为该费用已由原告垫付，本应按实际受益业主的建筑面积，原告向被告收取。但审理中原告仅提供交纳部分公共水电费用、单方核算的小区业主的总欠款明细帐等，本院认为原告提供的证据不足以证明被告应交纳的费用，故不予支持。三、对原告诉请的律师费，因其未提供凭据，本院不予支持。四、因该合同不具约束力，对原告主张违约金于法无据，不予支持。被告张仁爱经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其自动放弃抗辩权，依法缺席判决。原告诉请的合理合法部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第八条、《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条等之规定，判决如下：一、被告张仁爱应于本判决生效之日起十日内支付原告杭州龙福物业管理有限公司金华分公司的物业服务费人民币440.83元。二、驳回原告杭州龙福物业管理有限公司金华分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币25元（已减半由原告预交），由原告杭州龙福物业管理有限公司金华分公司负担人民币10元，由被告张仁爱负担人民币15元（在履行上述款项时，一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 冯志坚二〇一六年四月六日代书记员 朱剑笑