四川省屏山县人民法院民 事 判 决 书(2016)川1529民初174号原告（反诉被告）：屏山县双兴建材有限责任公司，住所：四川省屏山县屏山镇丁发村。法定代表人：刘汝江，总经理。被告（反诉原告）：游华，男，1980年9月11日出生，汉族，住四川省泸县。委托诉讼代理人：李安民，四川静江律师事务所律师。原告屏山县双兴建材有限责任公司（以下简称双兴公司）与被告游华租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月16日立案受理后，游华于2016年5月11日向本院提起反诉。本院组成合议庭公开开庭进行了审理。双兴公司的法定代表人刘汝江，游华及其委托诉讼代理人李安民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。双兴公司向本院提出诉讼请求：1、判令游华支付双兴公司至2015年12月25日欠交的门市占有使用费、物管服务费共计20415.50元;2、判令游华承担本案诉讼费。事实和理由：2015年4月18日，双兴公司与游华续期签订《商铺租赁合同》，合同约定：1、游华租赁屏山县双兴建材城××-××/××/××号共计3间商铺。使用期限为2015年5月1日至2016年4月30日;2、使用费标准及缴纳方式：游华签订合同时一次性交清3个月使用费9290元及物管费1210元，每期下次交纳期限为上次费用到期之日前15日一次性交清3个月使用费及物管费。游华从2015年7月1日至2015年12月25日欠双兴公司门市占有使用费18063.50元，物管服务费2352元，共计欠20415.50元。经双兴公司多次催告，游华仍未向双兴公司交纳门市占有使用费和物管服务费。游华辩称,1、双方签订租赁合同后，游华交了2015年6月底的承租费，此后由于政府相关部门通知我们所有承租户开会正式宣布双兴建材城将被强制拆除，叫我们没有交的租金和物管费不要再交了。2015年8月6日，屏山住建局发出了《强制拆除违法建设决定书》，游华不得不提前准备搬迁，没有营业，故没有再交租金。2、从2015年8月起双兴建材城的管理就由屏山住建局代管了，双兴公司方没有实际进行管理，保安人员的工资、电费等由屏山住建局支付的，双兴公司没有为游华提供物业服务，当然无权向游华收取物管费。3、双兴公司出租给游华的是违法建筑，虽然在合同中说明了土地租赁未续期，但双兴公司口头信誓旦旦向游华承诺土地租赁延期手续正在办理中，故导致合同无效的责任在双兴公司一方。4、双兴公司欺瞒游华签订租赁合同后，游华投入了大量的资金重新装修商铺，由于租赁商铺未到期就被政府强制拆除，给游华造成了重大损失。故双兴公司要求游华支付2015年7月1日至12月25日期间欠交的门市占有使用费和物管费理由不成立。同时，因双兴公司的过错行为给游华带来的损失，还应当由双兴公司承担赔偿责任。游华向本院提出反诉请求，1、确认游华与双兴公司于2015年4月18日签订的商铺租赁合同无效；2、双兴公司赔偿游华商铺装修损失84100元、营业额损失22655元；3、反诉案件受理费由双兴公司承担。双兴公司针对反诉辩称，游华反诉理由不成立，请求法院驳回其反诉请求。理由如下：1、游华承租的门市于2011年11月3日、2012年3月7日、2012年4月22日分别租给了何卫国、廖彩红、许安平三人，并由前述承租人于2012年2月、4月、3月装修入驻，前述三人的租赁合同已于2014年3月14日履行完毕，合同约定合同期满，装修归双兴公司所有。2、合同约定：（1）在合同期内，如因政府拆迁等原因，双兴公司按政府补偿标准赔偿乙方相应损失，现政府并未补偿双兴公司损失，而事实是游华已经在政府有关部门领取了搬迁费。（2）游华应办理装修许可证后方可装修，而游华并未办理装修许可证，双兴公司没有同意也不认可游华进行了装修。3、双兴公司已在合同中告知游华土地租赁未续期，政府强拆属于不可抗力原因，致使合同不能履行不能归责于双兴公司。5、住建局部8—10月代为发放的是双兴公司物管人员的工资，标题很明确，游华仍然在使用双兴公司所有的房屋，并未实际支付物管费，所以按合同约定应该支付占有使用费、物管费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和本院经审查确认的证据，本院认定事实如下：双兴公司修建的“屏山县双兴建材装饰城”，系临时市场，土地租赁期限至2014年5月6日届满。2015年4月18日，以双兴公司为甲方，游华为乙方签订《屏山县双兴建材有限责任公司合同》。该合同主要约定：1、游华使用双兴公司××-××/××/××号共计3间商铺，计费面积为201.84㎡,使用期限为2015年5月1日至2016年4月30日。2、费用标准及缴纳方式：按照先付费后使用的原则，双方商定第一合同年度使用费标准为3097元/月/3间,以后合同年度使用费标准随行就市计收,交纳方式为按季度交纳,乙方签订合同时首期交纳3个月使用费9290元（3×3097）。3、物管服务费由甲方代物管收取,标准为2元/月/㎡,交纳方式为按季度交纳，签订合同首期交纳1210元（201.84㎡×2元/月/㎡×3个月）。4、甲方交付商铺给乙方后，由乙方按经营需要到甲方物管部门办理装修许可证（免费）后方可自行装修，装修费用自理。合同期满后除乙方产品外的装修均归甲方所有，但可利用的商品展架乙方有权拆除。4、因当地有关部门实施拆迁，游华于2015年12月22日搬离所租赁商铺。自2015年7月1日至2015年12月22日的商铺占有使用费、物管服务费，至今未交纳。双兴公司与游华曾于2014年4月8日签订《屏山县双兴建材有限责任公司商铺租赁合同》，该合同约定:1、游华租赁双兴公司屏山县双兴建材有限责任公司A1-19/20共计2间商铺，计费面积134.56㎡,租赁期限于2015年4月30日届满；2、合同期满后除产品外的装修均归双兴公司所有。本院认为，本案双兴公司与游华于2015年4月18日签订的《屏山县双兴建材有限责任公司合同》所涉租赁物占地的土地使用权期限于2014年5月6日已届满，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。”之规定，且双方对租赁合同无效无异议，本院确认该租赁合同无效。该租赁合同虽无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，双兴公司有权依照相应法律规定请求游华支付房屋占有使用费。案涉商铺所在商场于2012年发生火灾后，多次发生纠纷，当地政府职能部门也曾张贴通知说明土地租赁情况。案涉商铺占地的土地使用权期限双方都明知，却仍然签订租赁合同，该合同无效原、被告均存在过错，应当依照法律规定承担相应的民事责任。游华主张因合同无效，双兴公司应向游华赔偿商铺装修损失84100元，营业额损失22655元。对此，本院评定如下：一、装修问题，游华提供了部分证据以证明其对商铺进行了装修，双兴公司不予认可，且认为即使进行了装修，按照合同约定，应当经双兴公司同意后方可进行，经营期限届满后装修物也应归原告所有，而被告没有先行申请，故即使进行了装修也不应由双兴公司赔偿。本院认为，根据双方合同约定，装修应当经双兴公司许可后方可施工，游华没有提供证据证明其装修经过了双兴公司的同意，故对其装修损失的诉讼主张，本院依法不予支持。二、营业损失问题，游华没有提供证据证明，本院不予支持。双兴公司主张的门市占有使用费、物管服务费依合同约定自2015年5月1日计算至2015年12月22日为20065.52元，根据本案实际情况酌定游华支付相应的门市使用费、物管服务费为14045.86元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第五条第一款、第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告屏山县双兴建材有限责任公司（反诉被告）与被告游华（反诉原告）于2015年4月18日签订的《屏山县双兴建材有限责任公司合同》无效；二、被告游华（反诉原告）在本判决生效之日起十日内给付原告屏山县双兴建材有限责任公司（反诉被告）商铺占有使用费、物管服务费共计14045.86元；三、驳回原告屏山县双兴建材有限责任公司（反诉被告）的其他诉讼请求；四、驳回被告文宏兵（反诉原告）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费310元，反诉费1218元，共计1528元，屏山县双兴建材有限责任公司负担97元，游华负担1431元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审 判 长  张荣彬代理审判员  彭春秀人民陪审员  王德敏二〇一六年十月二十六日书 记 员  裴艺玲