河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫01民终字3897号上诉人（原审被告）邵福全。委托代理人张亚丽，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王艳。被上诉人（原审被告）鲁中选。上诉人邵福全与被上诉人王艳、鲁中选房屋租赁合同纠纷一案，王艳于2015年8月18日向郑州高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，要求依法判令1、按照双方签订的合同第七条第一款解除合同。2、要求被告方补缴2015年6月1日至7月31日所欠房租和物业费共计442900元（具体计算到退房之日）。郑州高新技术产业开发区人民法院于2015年11月16日作出（2015）开民初字第9752号民事判决。邵福全不服原判，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年4月1日公开开庭审理了本案。上诉人邵福全的委托代理人张亚丽、被上诉人王艳到庭参加诉讼，被上诉人鲁中选经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2014年4月21日，王艳与邵福全、鲁中选签订《祭城商业房租赁合同》，约定：王艳出租的商业房位于东二小区16号楼1号商铺，出租面积为4300平方米；租赁期15年，自2014年6月1日起至2029年6月1日止；双方商定第一年扣除3个月的装修期，每平方米租50元，物业管理费每平方米月租1.5元，前三年无递增，自第四年起每平方米租金45元开始递增，每年累计递增5%；邵福全、鲁中选应按合同的约定按时足额支付押金、租金及物业管理费。否则，王艳有权单方解除本合同，没收邵福全、鲁中选缴纳的全部押金和邵福全、鲁中选已投入的所有资产。庭审过程中，王艳自认邵福全、鲁中选支付押金20万元，邵福全、鲁中选支付房租至2015年6月1日，之后房租未付。庭审后经询问邵福全、鲁中选，邵福全、鲁中选自认如下事实：对上述已付租金和押金事实无异议，对欠王艳租金和物业费的事实也无异议，邵福全、鲁中选称现因他人拖欠租金而无力向本案王艳支付租金和物业费。原审法院认为，王艳与邵福全、鲁中选签订商业房租赁合同，并将房屋交付邵福全、鲁中选。本案中，双方在合同中明确约定了解除合同的条款，邵福全、鲁中选未按约定及时足额支付租金和物业费，其行为构成违约，故王艳有权请求解除合同。故对于王艳请求判令按照双方签订的合同第七条第一款解除合同的诉讼请求，该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于王艳请求判令邵福全、鲁中选补缴2015年6月1日至7月31日所欠房租和物业费共计442900元（具体计算到退房之日），应当扣除邵福全、鲁中选所支付的押金20万元后为242900元，之后按双方约定的标准继续计算。邵福全、鲁中选经该院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：1、解除2014年4月21日原告王艳与被告邵福全、鲁中选签订的《祭城商业房租赁合同》。2、被告邵福全、鲁中选于本判决生效后十日内向原告王艳支付租金和物业费二十四万二千九百元，并支付自2015年8月1日起至实际返还租赁物之日止，按双方约定标准计算的房租和物业管理费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七千九百四十四元，减半收取三千九百七十二元，由被告邵福全、鲁中选共同负担三千九百七十二元。上诉人邵福全上诉称，原审法院认定事实不清。王艳与郑州市郑东新区祭城社区居民委员会签订的租赁合同显示出租的商业房建筑面积为4668平米，扣除掉柱子968平米，实际出租面积为3700平米；而王艳转租给邵福全的租赁合同中，出租的商业房建筑面积为4668平米，扣除掉柱子368平米，实际出租面积为4300平米，王艳与邵福全签订的合同中出租面积凭空多出了600平米，王艳在出租面积上存在欺诈行为。由于王艳的干扰，邵福全的客户拒绝向邵福全支付租金，邵福全才无法向王艳交付租金，王艳采取停水、停电措施，致使邵福全一方无法正常使用承租房屋，造成的损失应当由王艳赔偿。王艳在二审开庭过程中，自认已将部分房屋转租他人，被转租的房屋正在装修过程中，对转租的面积及收取的租金应当予以查明。邵福全承租涉案房屋后，对承租的房屋进行了装修，花费近千万元，对该部分财产，原审却未予以处理，损害了邵福全的合法权益。综上，要求撤销原判，依法改判。二审诉讼期间，上诉人邵福全提供了如下证据：1、电梯销售安装合同复印件一份、涉案房屋照片11张，拟证明在邵福全租赁涉案房屋过程中，对涉案房屋进行了装修，并形成不可拆除之添附，如电梯、线路、排水管道等；2、涉案房屋正在出租、已出租、正在装修照片8张，拟证明王艳已将涉案部分房屋转租给其他商户；3、邵福全与邵福全的朋友杨艳松、陈建之间2015年9月20日的谈话录音1份，拟证明王艳有不让商户交房租、断水断电、已将涉案房屋转租并收取定金、租金、物业费等违约行为的事实。被上诉人王艳辩称：商业房都是按建筑面积出租，王艳在与祭城社区居民委员会签订租赁合同时，经多方协商，村里才同意扣除掉柱子面积968平米，转租给邵福全时，王艳完全可以按照原建筑面积4668平米转租，但考虑到双方签订合同的期限较长，王艳已经给邵福全扣除掉柱子面积368平米，签订租赁合同是合同双方当事人的意思，是否扣掉柱子面积以及扣掉多少也是双方自愿协商的结果，王艳的行为不存在欺诈。邵福全承租房屋后，自2015年6月1日始，一直不交房租，王艳百般催要无果，甚至劝说邵福全及时起诉其承租的客户索要房租，根本不可能存在干扰其客户交租金的行为。因邵福全不交纳租金，王艳也实在垫付不起，祭城社区居民委员会在催要租金无效的情况下，确实在2015年11月时停过二、三楼的电，但水自始至终未停过，停电是由于邵福全的违约行为造成的，王艳不应当承担责任。因双方长期诉讼，邵福全既不交租金，也不将租赁房屋返还，2016年3月，王艳确实对其中空置的300平米招租，但未实际收取租金，如租赁经营权归邵福全，该300平米的租金邵福全可以直接收取，自房屋出租给邵福全后，王艳从未收过除邵福全、鲁中选外的任何人的租金。邵福全承租房屋后，基本未进行装修，该房屋的现装修是邵福全转租的第三方装修的，且根据王艳与邵福全的租赁合同约定，在邵福全未按合同约定按时足额支付租金时，王艳有权单方解除合同，没收邵福全交纳的全部押金和已投入商业房的所有资产，因此，王艳不应赔偿邵福全任何装修损失。综上，要求驳回上诉，维持原判。被上诉人王艳二审诉讼过程中未提供新证据。被上诉人鲁中选二审诉讼过程中未答辩、未举证。经庭审质证，王艳对邵福全提供的证据均有异议，对证据1认为租赁合同签订后，邵福全从未向王艳说过装修事宜，不能证实电梯、线路、管道是现租户还是邵福全安装的。邵福全提供的证据2是邵福全转租的商户经营的照片，与王艳无关。对证据3不予认可，王艳不认识陈建和杨艳松，不清楚他们之间的谈话内容，王艳从未说过不让商户交房租，房屋转租给邵福全和鲁中选之后，再未向其他任何人收取过租金。本院认为，邵福全提供的证据1中的电梯销售安装合同及证据3并非二审新证据，证据1及证据2中的照片仅能证明房屋现状，无法证实邵福全要证明的其装修添附及王艳的转租，故对上述证据对本案的证明力本院不予确认。本院经审理查明的事实与原审查明的事实相同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。王艳与郑州市郑东新区祭城社区居民委员会签订的租赁合同和王艳与邵福全签订的租赁合同均显示出租的商业房建筑面积为4668平米，是否扣除掉柱子的面积及扣除掉多少平米的柱子面积，可依合同双方当事人自愿协商确定。王艳与邵福全经协商在邵福全租赁时扣除掉368平米的柱子面积，是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，该合同条款合法有效，各方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，邵福全在租赁合同履行期间内，自2015年6月1日始欠付租金，经王艳催告仍不支付，王艳要求解除租赁合同，本院予以支持。因邵福全至今一直未将承租的房屋返还王艳，故原审法院判令邵福全自欠付之日至实际返还租赁物之日仍按照双方租赁合同约定的标准向王艳支付租金及物业费并无不当。邵福全上诉称王艳干扰客户向其交纳租金无有效证据予以证实，该上诉理由本院不予采信。邵福全所称的其承租后的转租损失、添附损失、停水停电损失及其他上诉理由与本案不是同一法律关系，本案不予处理，邵福全可另行主张。综上，邵福全的上诉理由无相应的事实及法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7944元，由上诉人邵福全负担。本判决为终审判决。审 判 长  李继军审 判 员  扈孝勇代理审判员  王松洋二〇一六年四月十一日书 记 员  景慧洁