文书内容内蒙古自治区伊金霍洛旗人民法院民 事 判 决 书（2016）内0627民初1261号原告伊金霍洛旗恒成物业管理有限责任公司，组织机构代码68001882-8，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市伊金霍洛旗阿勒腾席热镇柳河湾小区会所二楼。法定代表人张志军，男，该公司董事长。委托代理人王振峰，伊金霍洛旗恒成物业管理有限责任公司项目部负责人。委托代理人罗圆，伊金霍洛旗恒成物业管理有限责任公司法务专员。被告武爱荣。原告伊金霍洛旗恒成物业管理有限责任公司（以下简称恒成公司）诉被告武爱荣物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月7日受理，依法适用简易程序，由代理审判员胡峰独任审判，于2016年3月28日公开开庭进行了审理。原告恒成公司委托代理人罗圆、王振峰到庭参加诉讼，被告武爱荣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，现已审理终结。原告恒成公司诉称，被告武爱荣系京典佳园小区的业主，该房屋面积为142.86平房米。在原告恒成公司为京典佳园小区提供物业服务期间，被告武爱荣拖欠原告恒成公司自2013年12月20日起至2015年12月19日止的物业管理费共计5486元至今未付，经原告恒成公司多次催要，被告武爱荣仍以各种借口拒不支付。现原告恒成公司诉至法院，要求：1、被告向原告交纳拖欠原告两年的物业管理费共计5486元；2、要求被告承担违约责任并向原告支付逾期交费滞纳金600.72元；3、要求被告承担本案的诉讼费用。被告武爱荣未到庭，但其在答辩期内向本院提交了书面答辩意见，其在书面答辩意见中辩称，原告恒成公司在物业服务期内没有对业主尽到应尽的责任与义务，被告曾因电路故障、下水管道不通等问题与原告进行沟通，但都没有得到解决，且原告没有对小区监控设备进行有效管理，从而因为被告家中失窃却未能调取监控录像而给被告造成重大损失。此外，被告武爱荣还认为京典佳园小区的物业费收费标准高于其他小区，且因为京典佳园小区没有综合验收合格证，所以认为该小区的物业费应由房地产开发商交纳。原告恒成公司为支持其诉讼请求向本院提供了以下证据：1、物业服务企业资质证书，拟证明原告恒成公司系依法取得营业执照及三级物业服务企业资质证书的合法物业服务企业；2、京典佳园小区业主委员会对物业服务情况的说明，拟证明原告恒成公司按照《物业服务委托合同》的约定为京典佳园小区提供物业服务并得到小区业主委员会的认可；3、催费通知单，拟证明原告恒成公司向被告多次催缴物业费；4、物业服务合同，拟证明原告恒成公司通过与京典佳园小区业主委员会签订《物业服务委托合同》成为京典佳园小区的物业管理单位，并在合同中对服务期限、权利义务、服务费用、违约责任等进行了明确约定；5、物业服务信息记录，拟证明原告恒成公司在服务期内如约为京典佳园小区提供电梯维保、客服、清洁、安保及维修等服务。被告武爱荣未到庭质证，亦未向本院提供反驳证据。对原告恒成公司提供的第1、2、3、4、5组证据，经本院审查，内容真实、来源合法、且与本案具有关联性，故本院予以采信。经审理查明，位于伊金霍洛旗阿勒腾席热镇京典佳园小区2号楼2单元1003室的房屋一套（房屋面积为134.10平方米）为被告武爱荣所有，且该房屋系被告武爱荣的经常居住地。原告恒成公司于2013年12月20日开始为伊金霍洛旗京典佳园小区提供物业服务，并于2014年3月14日与伊金霍洛旗京典佳园商住小区业主委员会签订了《物业服务委托合同》，合同约定“服务期限为一年，自2013年12月20日至2014年12月20日”。服务期满后，原告恒成公司与伊金霍洛旗京典佳园商住小区业主委员会又于2015年1月20日续签了该合同，合同约定“服务期限为一年，自2014年12月20日至2015年12月19日”。上述两份合同都约定“高层住宅物业费的收费标准为1.5元/平方米/月，业主逾期未交纳物业费的，应当按所欠物业费总额逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金”。原告恒成公司已按合同约定为京典佳园小区提供了物业服务。被告武爱荣经原告恒成公司多次催交，至今仍未向原告交纳物业费。本院认为，原告恒成公司与被告武爱荣存在物业服务关系，原告恒成公司按合同约定向被告武爱荣所居住的小区提供了物业服务，并已全面履行了合同义务，被告武爱荣作为业主在享受服务后应按照物业服务合同约定的收费标准向原告恒成公司支付物业服务费。故本院对原告恒成公司要求被告武爱荣支付物业费的诉讼请求依法予以支持。对于原告恒成公司在诉状中主张物业管理费单价为1.6元/平方米/月，虽然其在庭审中说明是因被告武爱荣所住楼层为高层，故加收了0.1元的电梯维保费、电费和使用费，且原告恒成公司声称对该收费标准曾向业主进行过公示，但本院认为，《物业服务委托合同》中并未对高层住宅加收0.1元电梯费用等事项进行约定，因此，加收0.1元费用属变更合同内容的行为，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条之规定，变更合同需经当事人协商一致，原告恒成公司未提供证据证明加收0.1元费用的行为是经过合同相对方同意的，故本院对此不予认可。对于被告武爱荣辩称“原告恒成公司在物业服务期内没有对业主尽到应尽的责任与义务”及“没有对小区监控设备进行有效管理”，因其未能提供相应证据予以佐证，故本院不予认可；对于其所提“物业费收费标准高于其他小区”的答辩意见，根据《物业管理条例》第四十一条、《物业服务收费管理办法》第七条及《关于规范内蒙古自治区物业服务收费管理工作的通知》中的相关规定，普通住宅物业服务费实行市场调节价，已经交付使用的普通住宅物业服务收费由业主委员会与物业服务企业根据物业服务等级标准在物业服务合同中约定，因此，被告武爱荣以此为由拒不交纳物业费，于法无据，故本院不予支持；至于被告武爱荣提出的“没有综合验收合格证的小区的物业费应由房地产开发商交纳”，本院认为，被告武爱荣已入住京典佳园小区6年之久，并在物业服务期内实际享受了原告恒成公司提供的物业服务，即应当受《物业服务委托合同》的约束，履行交纳物业费的义务，小区是否有综合验收合格证不属于被告武爱荣拒不交纳物业费的正当理由，且根据《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”之规定，本案亦不属于应由房地产开发商交纳物业费的法定情形，被告武爱荣在行使接收房屋的权利时未以小区没有综合验收合格证、未达到交付条件而拒收房屋，却在其应当履行交纳物业费的义务时以此进行抗辩，故本院对此项答辩意见亦不予认可。被告武爱荣逾期未向原告恒成公司交费，按照物业服务合同约定应承担相应的违约责任，即支付逾期交费的滞纳金，故本院对原告恒成公司要求被告武爱荣支付滞纳金的诉讼请求予以支持。根据物业服务合同中相关收费标准计算：1、被告武爱荣应向原告恒成公司支付的物业费为4827.60元（计算方法为：1.5元×134.10平方米×24个月=4827.60元）；2、被告武爱荣应承担的第一年度未交纳物业费总额的滞纳金为482.76元[从2014年12月21日起计算至2016年1月25日止，计算方法为：（1.5元×134.10平方米×12个月）×400天×0.0005=482.76元]；3、被告武爱荣应承担的第二年度未交纳物业费总额的滞纳金为43.45元[从2015年12月20日起计算至2016年1月25日止，计算方法为：（1.5元×134.10平方米×12个月）×36天×0.0005=43.45元]；上述两项滞纳金合计为526.21元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告武爱荣于本判决生效之日起十日内向原告伊金霍洛旗恒成物业管理有限责任公司支付物业服务费4827.60元及滞纳金526.21元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告武爱荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。本判决书生效以后，负有给付义务的一方当事人如不履行判决确定的给付义务，另一方当事人应当在判决书确定的给付义务履行之日起两年内，向本院申请执行。代理审判员  胡峰二〇一六年四月二十日书 记 员  郑洁法条链接：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《物业服务收费管理办法》第七条物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。