上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三(民)初字第3386号原告孙红珍，女，1969年9月30日生，汉族，住上海市松江区。原告苏连生，男，1954年11月11日生，汉族，住上海市松江区。上述二原告共同委托代理人何俊勇，上海市志致远律师事务所律师。上述二原告共同委托代理人俞慧，上海市志致远律师事务所律师。被告王玉林，男，1967年11月17日生，汉族，住上海市松江区。被告诸桂龙，男，1967年2月3日生，汉族，住上海市松江区。委托代理人马继杰，上海慕恩律师事务所律师。委托代理人吕庆喜，上海慕恩律师事务所律师。原告孙红珍、苏连生与被告王玉林、诸桂龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月1日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。后因被告王玉林下落不明，本案转为适用普通程序，并于2016年2月18日公开开庭进行了审理。二原告的共同委托代理人何俊勇、俞慧，被告诸桂龙及其委托代理人马继杰、吕庆喜到庭参加诉讼。被告王玉林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告孙红珍、苏连生诉称：二原告与被告王玉林曾于2010年4月7日签订过《调房协议书》，约定原告将松江区茸惠路XXX弄XXX号XXX室(中山文化苑三期中套)拆迁安置房(以下简称“涉案房屋”)与被告王玉林同一小区四期中套调换。2010年5月28日，王玉林与诸桂龙签订《房屋买卖合同》，将与原告调换来的房屋卖给了诸桂龙。后原告得知被告王玉林所谓的四期中套房屋根本就不存在，有明显欺诈行为。2014年1月，原告依法取得原房屋的产权。2015年4月，原告与被告王玉林签订的《调房协议书》因无法履行被法院判令解除。原告认为，现调房协议书已被解除，二被告签订的《房屋买卖合同》也应归于无效，王玉林应当将涉案房屋予以返还，诸桂龙应予以协助。其次，二被告签订的《房屋买卖合同》未履行完毕，事实上也无法继续履行。二被告签订《房屋买卖合同》时明知王玉林不是房屋的所有权人，且拆迁安置房三年内不得转让而仍予以购买，其自身存在重大过失。为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告王玉林与诸桂龙签订的《房屋买卖合同》无效；2、二被告返还位于松江区茸惠路XXX弄XXX号XXX室中山文化苑的房屋；3、确认被告王玉林赔偿房屋占用费每月1500元(自2010年6月1日至实际返还之日止)。被告王玉林未作答辩。被告诸桂龙辩称：不同意原告的所有诉请。关于合同无效，原告的理由不能成立，前一个合同解除不必然导致后一个合同无效，未履行完毕也不是合同无效的理由。本案是连环购房合同纠纷，已经经历了几次诉讼，相关生效判决对于二被告的合同是真实意思表示是有明确认定的。关于返还房屋，返还是有前提的，即房屋买卖合同无效，现在合同无效的理由不能成立，返还也不成立。返还与生效判决是违背的。关于占用费，没有主张的基础。原告与王玉林是买卖交易关系，王玉林与诸桂龙是另外的交易关系，诸桂龙已将除尾款2万元(产证办出后支付)外的全部购房款付清，且自2010年5于28日已装修入住至今，从交易过程、使用情况看，诸桂龙没有任何过错，所有事情都是王玉林搞出来的，而原告也怠于行使权利，此后王玉林在涉案小区的确获得了拆迁安置房，完全符合原、被告调房协议书上以大换小的约定，但原告怠于履行，没有取得房屋。从维护交易安全的角度考虑，因原告和被告王玉林过错产生的法律后果不能由诸桂龙承担。经审理查明：2010年1月10日，上海市松江区中山街道建设委员会作为甲方(拆迁人)、王玉林作为乙方(被拆迁人)，双方签订了《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》一份，王玉林所有的位于五梅二村东场359号107室房屋动迁，取得位于松江区中山文化苑三期9号602室动迁安置房一套，面积为63.14平方米，该房屋于2010年11月1日通知交房，2010年11月2日，王玉林支付了76,481元的全部购房款。苏连生与孙红珍是夫妻关系。2010年4月7日，苏连生代表孙红珍(甲方)与王玉林(乙方)签订了《调房协议书》一份，约定经双方同意，由甲方(孙红珍)第三期房子中山文化苑XXX号XXX室(89.27平方)，对调王玉林第四期中山文化苑房子(中套)一套。即第三期房子中山文化苑XXX号XXX室(89.27平方)归王玉林所有，第四期中山文化苑房子(中套)一套归孙红珍所有，各自享有房屋权。2010年5月28日，王玉林作为出卖人(甲方)、诸桂龙作为买受人(乙方)，双方签订了《房屋买卖合同》一份，约定甲方将座落于松江区中山文花苑XXX号XXX室的房屋一套，建筑面积89.27平方米转让给乙方；房产证出来费用等一切有甲方负责，房产证出来如乙方马上过户，费用有乙方负责，等满五年甲方无须干涉，房产证出来甲方如违反合同，要赔偿乙方30万元；经甲、乙双方商定上述房屋买卖价535,000元；甲方房屋的交割及乙方付款方法：于2010年6月3日房款付515,000元，房产证出来再付20,000元。合同还对房屋买卖中的其他事宜进行了约定。案外人胡某在经办人一栏签字并按捺了手印，苏连生及孙红珍在合同落款处的下方签名并按捺了手印。2014年1月3日，原告取得了上海市松江区茸惠路XXX弄XXX号XXX室的房地产权证，该房屋是动迁安置房，自登记之日起三年内不得转让、抵押。2014年4月10日，上海市松江区中山街道花桥居委会出具证明一份，载明诸桂龙等四人于2010年8月系争房屋装修好后居住至今；同日，上海茸盛物业管理有限公司出具证明一份，载明兹由茸惠路1100弄(中山文化苑)55号402室，自2010年5月28日领钥匙起至2012年12月31日，该房的物业服务费一直由诸桂龙支付。另查明，2014年1月9日，本院作出(2013)松民三(民)初字第1110号民事判决，该判决认定被告王玉林将位于上海市松江区中山街道茸惠路XXX弄XXX号XXX室的房屋分别卖给了案外人杨建清和季银桂，存在一房二卖的情形。现该判决已发生法律效力。2014年8月11日，本院作出(2014)松民三(民)初字第763号民事判决，该判决认定：1、原告苏连生与被告王玉林签订的《调房协议书》系孙红珍的真实意思表示；2、对于二被告于2010年5月28日签订的《房屋买卖合同》，二原告是知情且并未提出异议的，被告诸桂龙等占有涉案房屋合法有据。为此，本院判令驳回了孙红珍主张的被告诸桂龙等搬离房屋的诉讼请求。后孙红珍不服该判决，向上海市第一中级人民法院提出上诉，案号为(2014)沪一中民二(民)终字第2473号，该院审查后认为，原审法院认定事实无误，该院予以确认；诸桂龙等人对涉案房屋的占有使用依法有据，对孙红珍的上诉请求，该院不予支持；对孙红珍就涉案的《调房协议书》等合同效力所持异议，以及孙红珍关于因涉案相关合同尚未履行完毕，故诸桂龙占用涉案房屋亦不合法的主张，均缺乏相应的法律依据，故该院对此不予采信。为此，该院判令驳回上诉，维持原判。2015年4月29日，本院作出(2015)松民三(民)初字第39号民事判决，该判决认定二原告与被告王玉林签订调房协议书后，王玉林未按约与二原告调换房屋，且王玉林将自己拆迁后安置的房屋卖给案外人，导致二原告合同目的无法实现。为此，本院判令解除双方签订的《调房协议书》，现该判决已生效。以上事实，有调房协议书、民事判决书、房屋买卖合同及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定订立的合同属无效合同。本案中，根据生效判决的认定，二原告对王玉林将对调后取得的涉案房屋出售给诸桂龙是知情且认可的，且诸桂龙早已支付了绝大部分房款，并在买卖合同签订后即装修房屋并长期居住，原告也并未提供充分的证据证实诸桂龙存在过错，故二原告主张二被告签订的房屋买卖合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其次，因二被告签订的房屋买卖合同有效且已实际履行，诸桂龙基于房屋买卖合同占有使用涉案房屋合法有据，二原告主张二被告返还涉案房屋事实上已无法履行，故对于二原告的该项诉请，本院不予支持，二原告如认为因房屋无法返还而存在损失，可另行向王玉林主张。再次，对于二原告主张的房屋占用费，系基于合同无效并返还房屋的情形下提出，现因涉案合同并非无效，故对于二原告的该项诉请，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告孙红珍、苏连生的诉讼请求。案件受理费9,150元、由原告孙红珍、苏连生负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 孜审 判 员  洪 飞人民陪审员  陆为明二〇一六年四月二十九日书 记 员  李 俊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。