.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}   海南省万宁市人民法院   民事判决书   （2015）万民初字第1117号   原告（反诉被告）韩广齐，男，1966年9月14日出生，汉族，现住辽宁省大石桥市光明里**52-1。居民身份证号：×××。   委托代理人佟瑶，北京市东友律师事务所律师。委托代理权限为特别授权代理。   委托代理人田留苗，北京市东友律师事务所律师。委托代理权限为特别授权代理。   被告（反诉原告）海南万宁北大鹏飞实业有限公司，住所地：海南省万宁市万城镇东星工业区港外公路南侧。   法定代表人刘太国，该公司董事长。居民身份证号：×××。   委托代理人陈芳，海南嘉天律师事务所律师。委托代理权限为一般授权代理。   原告（反诉被告）韩广齐诉被告（反诉原告）海南万宁北大鹏飞实业有限公司（以下简称北大鹏飞公司）商品房预约合同纠纷暨北大鹏飞公司提起反诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）韩广齐及其委托代理人佟瑶、田留苗，被告（反诉原告）北大鹏飞公司的委托代理人陈芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告韩广齐在本诉中诉称：2013年10月27日，原告与被告北大鹏飞公司签订了四份《木棉山庄楼宇认购书》（合同编号分别为：MMSZ0000172、MMSZ0000178、MMSZ0000168、MMSZ0000363）。合同约定：1、原告购买被告位于海南省万宁市××道（楼盘）4＃（座）202号、302号、402号、502号房屋。各号房屋价款分别为：302734元、304171元、305608元、307045元。2、房屋交付时间为2014年12月31日。3、房款支付方式：首付款为总价款的30％，交钥匙时付完剩余的70％房款。合同签订后，原告交付了定金和首付款，被告收款后向原告出具了收据。但截止2015年6月被告迟迟未能交房。原告检查涉案房屋时发现，被告已经将涉案房屋出卖给了第三人。   原告认为：被告在与原告签订商品房买卖合同后，未经原告同意又将涉案房屋出卖给第三人，不但违背了合同约定，严重违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，给原告造成了巨大的经济损失。现提出诉讼请求如下：1、判决确认原告韩广齐与被告北大鹏飞公司于2013年10月27日签订的四份《木棉山庄楼宇认购书》（合同编号分别为：MMSZ0000172、MMSZ0000178、MMSZ0000168、MMSZ0000363）已经解除。2、判令被告向原告返还已付购房款370558元。3、判令被告赔偿原告经济损失449687.33元。4、判令被告向原告支付已付购房款一倍即370558元的赔偿。5、判令被告承担本案的诉讼费用。   被告北大鹏飞公司在本诉中辩称：一、原告韩广齐违反认购书中分期付款的约定，原告与被告签订的《木棉山庄楼宇认购书》（以下简称认购书）已经解除，原告依法应按定金规定承担违约责任。   原告向被告认购商品房，须履行相关付款约定。认购书约定：当商品房盖至10层时，付总房款20%，当商品房封顶时，付总房款50％。但原告没有依约支付该总房款70%的部分。认购书约定，乙方未按约定的时间办理任何相关分期手续，逾期超过十天，甲方有权解除所有购房合约，并有权不另行通知乙方而将该房产另行销售。   根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，由于原告违反认购书中分期付款的约定，双方未能签订商品房买卖合同，原告无权要求返还定金。在双方签订的认购书项下，原告共交付的20万元定金应没收归被告所有。   二、被告并没有与原告签订《补充协议》，原告诉称"交钥匙时支付剩余70%购房款"缺乏事实依据。   被告并没有与原告签订《补充协议》。并且，该《补充协议》是否由孙波签订，以及在什么时间签订都不能确定。假如，《补充协议》是孙波与高艳秀签订，该协议对被告也并不产生任何约束力。第一，根据合同相对性原则，被告不是该《补充协议》的当事人，对被告没有约束力。第二，孙波以个人名义签订《补充协议》不构成表见代理。因此，原告诉称"交钥匙时支付剩余70%购房款"的事实与理由并不成立。原告违反认购书第四款"办理分期付款"中第5项的约定，未按期支付70%总房款，原告应承担违约责任。   三、本案双方未能签订商品房买卖合同的根本原因是由于原告违背诚信、公平原则，违背合同约定所致。原告主张被告赔偿经济损失缺乏事实及法律依据，应予驳回。   1、原告诉称对涉案房屋的情况一无所知，与事实不符。本案，原告在当商品房盖至10层时，没有支付总房款20%；当商品房封顶时，没有支付总房款50%。到了明确约定的"2014年12月31日"仍然没有付70%房款。   原告诉称自己对情况一无所知，甚至诋毁被告对其故意隐瞒，只不过是为了掩盖其故意拖延付款，不履行义务的真实意图。   事实上，被告一直与原告保持紧密联络，及时通报情况、催交纳房款。但原告一直拖延付款。原告为了推脱其违约事实，抵赖称被告没有催告付款，这种说法严重违背事实，违背情理，法院应不予采信。   2、原告自编的录音文字材料中对其不履行合同约定分期付款义务的事实已予自认。   3、原告诉称损失缺乏事实与法律依据。（1）原告以其自行认定的价值差异来计算房屋利益损失，没有经过有资质部门鉴定，不能采信。（2）原告没有履行按时分期付款的义务，不应当享受房价的折扣优惠。原告将因自身违约而无权享有的房屋优惠价款算作其损失，应不予采信。   因此，原告主张由被告赔偿经济损失缺乏事实及法律依据，应予驳回。   四、原告主张被告"一房二卖"严重缺乏事实及法律依据。对原告诉请"已付购房款一倍"的赔偿，应予驳回。   根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，双方当事人约定在将来订立买卖合同（本约）的协议，称为"预约合同"。认购书其目的与内容旨在先行约明部分合同条款，固定双方交易机会，在条件成熟时签订正式的商品房买卖合同。因此，原、被告签订的《木棉山庄楼宇认购书》的法律性质属于商品房买卖合同（本约合同）的预约合同。并且，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，认购书并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同规定的要件要求。双方形成的是商品房预约合同关系。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条关于"一房二卖"的法律规定是指"商品房买卖合同订立后"的情形。原告在商品房预约合同法律关系项下，却诉请商品房买卖合同法律关系项下"一房二卖"情形的赔偿责任属于严重的依据法律错误。   综上，原告不履行合同分期付款的义务以致根本违约，被告有权解除所有购房合约，并有权不另行通知原告而将该房产另行销售。由于原告违约导致双方未能签订《商品房买卖合同》，原告应按定金规定承担违约责任。原告起诉的事实和理由缺乏依据，证据不足，依法不能成立。依法应予驳回原告的全部诉讼请求。   被告北大鹏飞公司反诉称：韩广齐与北大鹏飞公司于2013年10月27日签订了四份《木棉山庄楼宇认购书》（合同编号分别为：MMSZ0000172、MMSZ0000178、MMSZ0000168、MMSZ0000363）。韩广齐已经向北大鹏飞公司交付合同约定的定金共计20万元。此后韩广齐没有按合同约定的时间办理相关分期付款手续。为维护北大鹏飞公司的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，特提出反诉请求如下：1、判决确认韩广齐与北大鹏飞公司于2013年10月27日签订的四份《木棉山庄楼宇认购书》（合同编号分别为：MMSZ0000172、MMSZ0000178、MMSZ0000168、MMSZ0000363）已经解除。2、判决没收韩广齐认购商品房所交付的定金20万元归北大鹏飞公司所有。3、判令韩广齐承担本案的诉讼费用。   反诉被告韩广齐就反诉进行辩称：1、韩广齐不存在逾期付款的事实，合同约定商品房盖至10层时付房款的20%，这是付款的条件，在该条件成就之前韩广齐没有付款义务，北大鹏飞公司没有通知过何时盖到10层，而且北大鹏飞公司也没有证据予以证明。2、北大鹏飞公司说合同约定2014年12月31日交房，该交房日期不能视为付款日期。在协议中也没有约定交房的前提。3、北大鹏飞公司认为解除权不需通知是错误的，北大鹏飞公司有权选择解除合同，也有权选择不解除合同，因此必须有明确的意思表达才行，对此北大鹏飞公司负有告知义务，解除权行使也要进行催告。4、本案明为认购协议，但实际上是房屋买卖合同。既不是预约合同，也不是定金协议，双方虽订有定金条款，但实际已进入到主合同的履行。三、本协议符合主合同的基本要件。北大鹏飞公司所谓的事实并不存在，法律依据是错误的，应当依法驳回。   原告（反诉被告）韩广齐提交的证据及被告（反诉原告）北大鹏飞公司的质证意见：   原告（反诉被告）韩广齐提交的证据：第一组：证据1、《木棉山庄楼宇认购书》4份4页，证据2、《木棉山庄楼盘补充协议》1份1页，证据3、2013年10月1日《授权委托书》，证据4、《实地考察看房协议》，证明：1、双方成立房屋买卖合同关系，认购书具备合同基本要素；2、认购书对涉案房屋的位置、价款、面积、支付方式、违约责任等均有约定，系正式的房屋买卖合同；3、补充协议中无论是北大鹏飞公司授权代理人张波，还是欧阳晓鹏，该公司均已确认其二人的身份。4、北大鹏飞公司授权欧阳晓鹏签署补充协议，其行为是表见代理。   第二组：证据5定金收据2份2页，证据6、首付款收据1份1页，证明：韩广齐履行了支付义务，北大鹏飞公司对此没有任何异议，并开具了收据。   第三组：证据7、万宁市住房保障与房产管理局出具的《关于木棉山庄、翠竹园项目查询结果的函》1份，证明：1、北大鹏飞公司所销售的木棉山庄项目至今没有预售许可证，其将虚拟的楼盘销售给韩广齐，构成欺诈。2、因北大鹏飞公司未取得涉案房屋的预售许可，双方的房屋买卖合同系无效。   第四组：证据8、所购房屋已经由他人居住的现场录像（光盘G-01）证明：北大鹏飞公司一房二卖，属于根本违约。   第五组：证据9、所购房屋尚未交付给韩广齐的现场照片（光盘G-02），证明：北大鹏飞公司逾期交房，应承担违约责任和赔偿责任。   第六组：证据10、证据11：韩广齐与北大鹏飞公司销售人员及该公司负责人协商处理纠纷的现场录音光盘及文字整理（1、光盘G-03及其文字版1份11页；2、光盘G-04），证明：1、北大鹏飞公司涉案项目五证均未办妥即与韩广齐签订认购书，严重违法；2、北大鹏飞公司认可韩广齐已经按照合同约定支付购房款，不存在任何违约情形；3、北大鹏飞公司明确表示不履行认购书约定的合同义务，拒绝向韩广齐交付所购房屋；4、北大鹏飞公司将韩广齐购买的房屋出售给第三人，一房二卖；5、韩广齐所认购房屋价格增值为1000元/㎡，北大鹏飞公司一房二卖行为造成韩广齐经济损失1000元/㎡。   第七组：证据12、万宁市同期房屋价格走势图、万宁市望海大道附近楼盘同期房屋销售价格4份。证明：北大鹏飞公司违约致韩广齐重大经济损失。   北大鹏飞公司对韩广齐提交的证据质证如下：   第一组证据：对证据1《木棉山庄楼宇认购书》没有异议，对证据2《木棉山庄楼盘补充协议》的真实性、合法性、关联性均有异议。北大鹏飞公司没有与高艳秀签订《补充协议》，也没有授权孙波与高艳秀签订《补充协议》。《补充协议》并非北大鹏飞公司的合同文本，且无任何印章。《补充协议》中的内容与韩广齐诉称的内容以及其他证据内容都不相符，不能确定《补充协议》是否由孙波与高艳秀签订，且《补充协议》签订的时间也不能确定。证据3《授权委托书》的真实性有异议。证据4《实地考察看房协议》关联性与证明内容有异议，无法证明其主张。   第二组证据的真实性、合法性、关联性没有异议。   关于第三组证据：木棉山庄与翠竹园是一个项目，认购书中甲方为北大鹏飞公司，项目地址在万宁市望海大道南侧，北大鹏飞公司在万宁市望海大道南侧仅此项目，不会产生任何异议。项目名称的更换已经审批，对本案没有影响。也证明认购书是预约合同。   对第四组、第五组、第六组证据的真实性、合法性、关联性及证明内容均有异议。   第七组证据：证据12属于一般广告信息。真实性、关联性及证明内容均有异议。   本院根据原告（反诉被告）韩广齐的申请调取的证据：万宁市住房保障与房产管理局《房屋权属登记信息》一份。   原告韩广齐主张该证据证明北大鹏飞公司已经将涉案房屋出售给第三人，涉嫌一房二卖。而被告北大鹏飞公司主张该证据无法确认房屋出售的时间。   北大鹏飞公司未向法庭提交证据。   根据以上的庭审举证、质证，并经审核，本院对原告（反诉被告）韩广齐提交的证据及本院根据原告（反诉被告）韩广齐的申请依法调取的证据认证如下：   原告（反诉被告）韩广齐提交的第一组证据中的《木棉山莊楼宇认购书》及2013年10月1日《授权委托书》内容真实、形式合法，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认，可以作为认定本案有关事实的依据，但无法证实韩广齐所主张的证明内容；《木棉山莊楼盘补充协议》、《实地考察看房协议》，该2份协议的合同相对人不是韩广齐，缺乏关联性，本院不予采信。第二组证据的内容真实、形式合法，本院对其真实性、合法性、关联性及证明内容予以确认。第三组、第四组、第五组证据内容真实、形式合法，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认，可以作为认定本案有关事实的依据，但无法证实原告所主张的证明内容。第六组、第七组证据缺乏关联性，不予采信。本院根据原告（反诉被告）韩广齐的申请依法调取的证据即万宁市住房保障与房产管理局《房屋权属登记信息》内容真实、形式合法，对其真实性、合法性、关联性予以确认，可以作为认定本案事实的依据。   根据以上的庭审举证、质证、认证，以及各方当事人的陈述，本院确认以下事实：   2013年10月27日，原告（反诉被告）韩广齐与被告（反诉原告）北大鹏飞公司签订了四份《木棉山庄楼宇认购书》（合同编号分别为：MMSZ0000172、MMSZ0000178、MMSZ0000168、MMSZ0000363）。合同约定：1、原告韩广齐认购被告北大鹏飞公司开发建设的位于海南省万宁市××道的（楼盘）4＃（座）202号、302号、402号、502号共四套房屋。各号房屋价款分别为：4＃（座）202号房屋302734元、4＃（座）302号房屋304171元、4＃（座）402号房屋305608元、4＃（座）502号房屋307045元。2、房屋交付时间为2014年12月31日。3、房款支付方式：于2013年11月30日之前付清首期房款即总房款的30％（定金抵作首期房款），具体：韩广齐应在签订认购书时，交付每套房的定金23000元，并于3日内再交付每套房屋的定金27000元。剩余70％房款的交付约定为：当商品房盖至10层时付总房款的20％，当商品房盖至封顶时付总房款的50％。同时对房屋的建筑面积、面积差异的处理方式、韩广齐逾期支付购房款及北大鹏飞公司在双方签订《商品房买卖合同》前无故取消认购书的责任等进行了约定。认购书签订后，韩广齐于2013年10月分两次向北大鹏飞公司交付四套房屋的定金共计人民币200000元，并于2013年12月31日支付购房款人民币170558元，韩广齐交付的首期购房款（定金抵作购房款）共计人民币370558元。北大鹏飞公司收受了韩广齐交付的首期购房款且未提出异议。此后，双方一直未能签订正式的商品房买卖合同。现上述202号、302号、402号、502号房屋已经建好，且北大鹏飞公司已将该四套房屋出售给他人。本案在审理过程中，韩广齐与北大鹏飞公司均认可上述四份认购书已解除。韩广齐认为北大鹏飞公司未经其同意又将涉案房屋出卖给第三人，违背了合同约定并严重违反法律规定，造成其巨大经济损失。韩广齐提出诉讼请求如下：1、判决确认韩广齐与北大鹏飞公司于2013年10月27日签订的四份《木棉山庄楼宇认购书》（合同编号分别为：MMSZ0000172、MMSZ0000178、MMSZ0000168、MMSZ0000363）已经解除。2、判令北大鹏飞公司向韩广齐返还已付购房款370558元。3、判令北大鹏飞公司赔偿韩广齐经济损失449687.33元。4、判令北大鹏飞公司向韩广齐支付已付购房款一倍即370558元的赔偿。5、本案的诉讼费用由北大鹏飞公司承担。   本案在审理过程中，北大鹏飞公司认为其与韩广齐于2013年10月27日签订了四份《木棉山庄楼宇认购书》（合同编号分别为：MMSZ0000172、MMSZ0000178、MMSZ0000168、MMSZ0000363），韩广齐应按认购书约定办理相关分期付款手续。而韩广齐在向北大鹏飞公司交付合同约定的定金共计20万元后，不再按约定时间办理相关分期付款手续。北大鹏飞公司据此提出反诉请求如下：1、判决确认韩广齐与北大鹏飞公司于2013年10月27日签订的四份《木棉山庄楼宇认购书》（合同编号分别为：MMSZ0000172、MMSZ0000178、MMSZ0000168、MMSZ0000363）已经解除。2、判决韩广齐认购商品房所交付的定金20万元归北大鹏飞公司所有。3、本案的诉讼费用由韩广齐承担。   本院认为，本案在本诉中的争议焦点有：1、韩广齐与北大鹏飞公司签订的四份《木棉山庄楼宇认购书》的效力和性质如何确定。2、韩广齐与北大鹏飞公司签订的四份《木棉山庄楼宇认购书》是否已经解除。3、韩广齐请求北大鹏飞公司返还已付购房款370558元并赔偿经济损失449687.33元是否具有事实和法律依据。4、原告韩广齐请求北大鹏飞公司除了退还购房款370558元之外，再赔偿一倍购房款370558元有无法律依据。   1、关于原告韩广齐与被告北大鹏飞公司签订的四份《木棉山庄楼宇认购书》的效力和性质如何确定的问题。签署《木棉山庄楼宇认购书》是双方达成商品房买卖的意向后对将来签定正式商品房买卖合同所进行的预先安排。双方售房、购房的意思表示真实，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效的购房预约协议。因此，韩广齐与北大鹏飞公司签署的《木棉山庄楼宇认购书》依法成立且有效。因该《木棉山庄楼宇认购书》是对将来正式签署商品房买卖合同进行的预先安排，其内容不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，《木棉山庄楼宇认购书》不能认定为商品房买卖合同，而属于商品房买卖合同订立之前的预约合同。由此，本案的案由应确定为商品房预约合同纠纷。   2、关于韩广齐与北大鹏飞公司签订的四份《木棉山庄楼宇认购书》是否已经解除的问题。   韩广齐和北大鹏飞公司均主张并认可双方于2013年10月27日签订的四份《木棉山庄楼宇认购书》已解除,并一致请求本院确认上述四份认购书已解除，其请求符合法律规定，应予支持。   3、关于原告韩广齐请求被告北大鹏飞公司返还已付购房款370558元并赔偿经济损失449687.33元有无事实和法律依据。   本案中，韩广齐和北大鹏飞公司双方于2013年10月27日签订的上述四份认购书合法有效，应受法律保护。认购书签订后，韩广齐共向北大鹏飞公司支付了定金人民币20万元及购房款人民币170558元，交付首期购房款（定金抵作购房款）共计人民币370558元。对韩广齐交付的首期购房款人民币370558元，北大鹏飞公司同意并接受，无异议。而上述认购书对付款计划约定为：当商品房盖至10层时付总房款的20%，当商品房盖至封顶时付总房款的50%。由于认购书仅是一种购房预约，其中的付款计划条款对付款时间未做明确约定，对涉案房屋所在楼盘何时建至10层、何时建至封顶，也未有明确约定。对认购书相关条款约定不明，双方均有责任，韩广齐作为买方若能积极主动跟进及时了解涉案房屋所在楼盘的建设进度情况，是可以知道并能及时依认购书约定支付购房款履行合同义务的；而北大鹏飞公司作为开发商对涉案房屋所在楼盘进行开发建设，楼盘何时建至10层、何时封顶，其是清楚和知道的，其应对韩广齐尽到告知义务，在楼盘建至10层以及建至封顶时通知韩广齐。但未有证据证明北大鹏飞公司尽到了告知义务。由于认购书约定交款时间不明确，而双方又对这种约定不明怠于补救，韩广齐未能及时了解涉案房屋所在楼盘的建设进度情况未及时支付购房款，北大鹏飞公司也未尽到告知义务，且将建好的涉案房屋出售给他人。致使未能签订正式的商品房买卖合同，双方因所签认购书的合同目的不能实现均主张认购书已解除。因此，根据公平原则和诚实信用原则，结合本案的实际情况来看，导致解除认购书而未能订立正式的商品房买卖合同，韩广齐和北大鹏飞公司双方都有过错。尽管认购书对楼盘建至10层及建至封顶的时间约定不明，韩广齐未能主动跟进及时了解存在过错，但北大鹏飞公司在获知楼盘建设进度时间上处于优势，但其未尽到告知义务，将建好的涉案房屋出售给他人，在导致解除认购书而未能订立正式的商品房买卖合同上存在的过错相对较大。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条"合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失"的规定，认购书解除后，北大鹏飞公司应返还原告韩广齐支付的购房款并赔偿损失。因此，韩广齐要求北大鹏飞公司返还购房款（定金20万元抵做购房款）人民币370558元有事实和法律依据，应予支持。对于赔偿损失的问题，韩广齐要求北大鹏飞公司赔偿经济损失449687.33元，但其未能提交符合法律规定的证据加以证明，应由其承担举证不能的法律后果。北大鹏飞公司收取韩广齐在认购书项下的购房款，属于一种资金占用行为，根据民法的公平原则、诚实信用原则，北大鹏飞公司应当向韩广齐赔偿占用资金的利息损失。本案中，北大鹏飞公司占用韩广齐的购房款资金利息损失应按中国人民银行发布的同期一年期贷款基准利率计算较为合理。因韩广齐向北大鹏飞公司交付购房款的最后时间为2013年12月31日，所以北大鹏飞公司向韩广齐支付资金占用利息的起算时间应为2013年12月31日。   4、关于韩广齐请求北大鹏飞公司除了退还已交购房款370558元之外，再赔偿一倍购房款370558元有无法律依据的问题。韩广齐的这一请求属于一种惩罚性赔偿请求。而惩罚性赔偿的适用应当以合同的一方存在欺诈为前提。欺诈对于商品房买卖中合同效力认定应根据《民法通则》意见第68条的规定"一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为"。《合同法》第54条第2款规定，欺诈合同是一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。本案中，北大鹏飞公司（出卖方）的行为不具备欺诈构成的特征。关于商品房买卖合同纠纷案件中适用惩罚性赔偿，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）规定的适用条件均是在买卖双方已经签订正式的商品房买卖合同后这一前提下。双方所订认购书是双方达成商品房买卖的意向后对将来签定正式商品房买卖合同（即本约合同）之前的预约合同，是为订立正式的商品房买卖合同所进行的预先安排。本案双方在签订认购书后，至今未能订立正式的商品房买卖合同，而认购书未对涉案房屋的交付使用条件、办理产权登记有关事宜等进行约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，双方纠纷属于商品房预约合同纠纷，而非正式的商品房买卖合同纠纷。而且，导致未能签订正式的商品房买卖合同，双方均存在过错，据上，本案中，北大鹏飞公司的行为属于一般性的合同违约，不具备、不构成《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）规定的适用惩罚性赔偿的情形。如果对一般性的合同违约适用惩罚性赔偿，则显然有失公平，不利于维护市场交易秩序。因此，对于韩广齐请求北大鹏飞公司除了返还已交购房款370558元之外，再赔偿一倍购房款370558元的诉讼请求不应支持。   本案在反诉中争议的焦点：北大鹏飞公司请求没收韩广齐认购商品房所交付的定金20万元归其所有是否具有事实和法律依据。本案中，双方对认购书相关条款约定不明均有过错，北大鹏飞公司未尽应尽的告知义务，将建好的涉案房屋出售给他人，在导致未能订立商品房买卖合同而解除认购书上存在的过错相对较大。认购书解除后，北大鹏飞公司应返还韩广齐支付的购房款并承担相应的赔偿利息损失的责任。故北大鹏飞公司关于要求判决将韩广齐交付的购房定金20万元归其所有的反诉请求，没有事实和法律依据，不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：   一、确认原告（反诉被告）韩广齐与被告（反诉原告）海南万宁北大鹏飞实业有限公司2013年10月27日签订的四份《木棉山庄楼宇认购书》（合同编号分别为：MMSZ000017、MMSZ0000178、MMSZ0000168、MMSZ0000363）已经解除。   二、被告（反诉原告）海南万宁北大鹏飞实业有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内退还原告（反诉被告）韩广齐购房款人民币370558元并赔偿利息损失（利息计付办法：以购房款人民币370558元为本金，按中国人民银行发布的同期一年期贷款基准利率从2013年12月31日起计算至购房款清偿之日止）   三、驳回原告（反诉被告）韩广齐的其他诉讼请求。   四、驳回被告（反诉原告）海南万宁北大鹏飞实业有限公司的反诉请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案案件受理费人民币15617元（韩广齐已预交），由原告（反诉被告）韩广齐负担10776元，被告（反诉原告）海南万宁北大鹏飞实业有限公司负担4841元。反诉案件受理费人民币2150元，由被告海南万宁北大鹏飞实业有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   9bs3r8l5dnwpl42m   审 判 长 符祝雄   审 判 员 蒋佩瑾   人民陪审员 许声军     二〇一六年四月二十九日   书 记 员 郭 桢   附：本案适用的法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   ......   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   《中华人民共和国民法通则》   第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合   同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。......   最高人民法院   《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。