云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)云04民终131号上诉人（原审原告、反诉被告）吕长仪，女，1974年1月15日生，汉族，居民。上诉人（原审原告）张勇，男，1966年4月8日生，汉族，居民。二上诉人的共同委托代理人吉龙华，云南诚信成律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）澄江湖畔圣水房地产开发有限公司。法定代表人刘玉龙，经理。委托代理人徐博、叶攀，云南八谦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人吕长仪、张勇与被上诉人澄江湖畔圣水房地产开发有限公司（以下简称湖畔圣水公司）商品房销售合同纠纷一案，云南省澄江县人民法院作出（2015）澄民一初字第591号民事判决，吕长仪、张勇不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人张勇及上诉人吕长仪、张勇的委托代理人吉龙华，被上诉人湖畔圣水公司的委托代理人徐博、叶攀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理认定本案事实如下：吕长仪与张勇系夫妻关系。2014年6月28日，吕长仪与湖畔圣水公司签订了编号为湖畔圣水Ⅲ自2014—002#《商品房购销合同》及《合同补充协议》，该合同约定了以下主要内容：“一、吕长仪所购商品房为第11幢第4层405号，该房套内面积为43.64平方米，购房总价款为529057元，二、付款方式为2014年7月30日前支付全部房款；若吕长仪逾期付款自约定的应付款时限届满后次日起至实际付款之日止60天内，吕长仪按每天20元向湖畔圣水公司支付违约金，合同继续履行；三、商品房交付期限为湖畔圣水公司应于2014年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给吕长仪；若湖畔圣水公司未按照合同第七条约定的时间（即2014年12月31日前）交房，自交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，湖畔圣水公司按每天20元向吕长仪支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，湖畔圣水公司按吕长仪已付款的0.01%乘以逾期天数向吕长仪支付违约金，合同继续履行；四、商品房经建设单位组织验收合格后，湖畔圣水公司应以媒体公告、电话或者书面形式通知吕长仪办理交接手续。交接时，湖畔圣水公司应当向吕长仪提交《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。五、合同中“建设单位组织验收合格并符合合同约定”是指合同约定的房屋单体经施工、监理、勘察、设计及湖畔圣水公司共同验收合格的房屋。如吕长仪以房屋存在影响居住使用的质量问题为由拒绝接收的，吕长仪应当提供经法定质检部门出具的质量检测报告，吕长仪不能提供质检报告或提供的质量检测报告表明不影响到商品房使用的，由其自2014年12月31日或湖畔圣水公司另行通知的期限届满之日起的次日承担逾期接房的违约责任。吕长仪在接房时，所提出的房屋瑕疵、设施缺损等问题，湖畔圣水公司应在吕长仪办理完接房手续后十五日内进行修复、整改、安装、调试等工作。六、由于吕长仪原因不能按期交接的，责任由吕长仪承担，逾期未办理完毕交接手续的，自期限届满之日起的房屋毁损灭失的风险及物业管理费由吕长仪承担，质保期开始起算，湖畔圣水公司不承担逾期交房的违约责任。如吕长仪在湖畔圣水公司通知的期限届满10日内，仍未办理完毕接房手续，则由吕长仪自合同约定的期限（即2014年12月31日）届满之次日起，按合同总价款的0.01%乘以逾期天数向湖畔圣水公司支付违约金，直至吕长仪付清全部款项且实际办理完毕接房手续之日止”。该合同于2014年8月25日办理了商品房买卖合同登记备案。合同签订后，吕长仪于2014年6月29日、2014年7月19日、2014年8月1日、2014年8月13日、2014年8月25日分别向湖畔圣水公司支付了50000元、150000元、99000元、130000元、100057元，共计529057元的购房款。2014年2月27日，澄江湖畔圣水（二期）工程11栋经建设单位湖畔圣水公司、设计单位云南人防建筑设计院有限公司、施工单位云南奥创建筑工程有限公司、监理单位云南世博建设监理有限责任公司、勘察单位中国有色金属工业昆明勘察设计研究院五家单位的共同验收，并出具了《单位工程竣工验收登记表》，验收结论为合格，同意该工程竣工验收。2015年3月25日，湖畔圣水公司对吕长仪所购商品房的饰面板安装工程、砖面层、饰面砖粘贴工程、开关、插座、风扇安装、普通灯具安装、门窗套制作与安装、暗龙骨吊顶工程、隐蔽工程、实木地板进行了质量验收，并分别出具了《质量验收记录表》；2015年4月20日，对水性涂料涂饰工程、卫生器具及给水配件安装工程、木门窗安装工程、裱糊工程进行了质量验收，并分别出具了《质量验收记录表》。2015年4月29日，湖畔圣水公司在云南信息报A06版上刊登了《交房公告》，通知业主办理接房手续。2015年5月1日，湖畔圣水公司通知吕长仪接房，吕长仪以商品房装饰装修存在瑕疵、没有达到交房条件、交房时间逾期为由要求湖畔圣水公司修复房屋并支付违约金，双方协商未果。2015年10月27日，吕长仪、张勇向原审法院提起诉讼，请求判令：一、继续履行双方签订的编号为湖畔圣水Ⅲ自2014—002#《商品房购销合同》，并由湖畔圣水公司支付违约金36000元；二、由湖畔圣水公司赔付其损失2000元；三、由湖畔圣水公司向其交付符合标准及居住条件的房屋；四、由湖畔圣水公司承担本案诉讼费。一审审理过程中，湖畔圣水公司提起反诉，请求判令：一、由吕长仪、张勇向其支付逾期付款违约金520元；二、吕长仪、张勇继续履行《商品房购销合同》，接收所购商品房，并支付自2015年5月2日至实际办理接房手续之日止的逾期接房违约金，暂算至2015年11月7日为10052.08元；三、由吕长仪、张勇承担本案的诉讼费。一审另查明，湖畔圣水（二期）11栋项目工程于2012年6月1日开工，2014年2月27日，该项目经建设、设计、施工、监理、勘察五家单位验收合格。2015年2月10日，玉溪市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，验收结论为消防验收合格。2015年8月31日，澄江县住房和城乡建设局出具《澄江县建设工程规划核实合格证》，经核实该项目符合规划要求，同意对该项目予以规划验收。湖畔圣水（二期）11栋工程至今未进行环境保护验收，也未到行政部门进行竣工验收备案登记。一审法院经审理认为：商品房销售合同是指房地产开发企业将已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，吕长仪与湖畔圣水公司于2014年6月28日签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，属合法有效的合同，依法应受法律保护。对于张勇是否是本案适格的当事人的问题，合同法的基本原则就是合同相对性原则，合同的效力仅及于合同当事人。本案中，张勇虽与吕长仪系夫妻关系，但并不是合同的一方当事人，并非本案适格的原告，依法应当退出诉讼。对湖畔圣水公司是否存在逾期交房、交付的房屋是否符合交房条件的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。本案中，吕长仪与湖畔圣水公司在合同中约定，湖畔圣水公司应于2014年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给吕长仪。实际上，湖畔圣水公司于2015年4月29日才在报纸上刊登了交房公告，并于2015年5月1日才通知吕长仪进行接房，确实存在违约交房的行为，应当承担违约责任。至于违约金应当计算至2015年4月30日还是至吕长仪实际接房之日的问题，涉及对合同中“经建设单位组织验收合格”的理解，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，吕长仪与湖畔圣水公司所签订的《合同补充协议》已经约定：建设单位组织验收合格，是指房屋单体建筑由建设单位组织，经建设单位、勘察、设计、监理、施工五家单位验收合格。现已查明湖畔圣水公司所开发的湖畔圣水（二期）11栋项目工程已于2014年2月27日经建设、设计、施工、监理、勘察五家单位验收合格，达到了合同约定的“经建设单位组织验收合格”的交房条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案；建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。上述法律法规并未规定未取得竣工验收备案登记证的建筑工程不得交付使用，实践中，建筑工程竣工验收备案登记项目繁多、手续复杂，需工程质量、消防、环保等所有验收流程通过后，再向建设行政部门报送档案材料，最后才能取得竣工验收备案登记证，因此，竣工验收备案时间晚于实际验收合格时间，不悖常理。本案中，湖畔圣水公司所开发的湖畔圣水（二期）11栋项目工程已经建设、勘察、设计、施工、监理五方验收合格。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定”。关于环保、竣工验收备案等问题，从性质上来说，均属于管理性的法律规范，并不能因此否定买卖双方当事人根据自身需要和实际情况自行约定具体的交付条件，违反该规定并不必然导致合同不能履行，而应由相关行政部门予以处罚或责令整改。湖畔圣水二期工程已经经过了建设、勘察、设计、施工、监理五方单位验收及规划、消防验收，虽未经过环境保护验收，也未到相关行政部门进行竣工验收备案登记，但湖畔圣水公司于2015年5月1日通知吕长仪进行接房时所交付的房屋确已经符合法律及合同约定交房条件，吕长仪拒绝接房属于违约行为，应当按照合同约定承担违约责任。故对湖畔圣水公司逾期交房应支付的违约金应计算至2015年4月30日。对于违约金的计算，吕长仪主张合同约定的违约金过低，显失公平，要求按照同等位置酒店房价，即每月4000元计算违约金。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金或者损失赔偿额计算方法，违约金或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。该司法解释中已经明确规定，只有在没有约定违约金或者损失赔偿计算方法时，才能按照同地段同类房屋租金标准来确定违约金。本案中，吕长仪和湖畔圣水公司签订的《商品房购销合同》中已经明确约定了违约金的计算方式，因此不能适用该司法解释的第十七条，故对吕长仪要求按照同等位置酒店的房价计算违约金的诉讼请求，不予支持；至于吕长仪认为约定的违约金过低的问题，因对于违约金的计算方式是吕长仪与湖畔圣水公司在协商一致的基础上达成的条款；且以违约金过低为由要求调整的，应当对逾期交房造成的实际损失加以举证证明，而吕长仪对湖畔圣水公司逾期交房对其造成的实际损失不能提供证据进行证明。对湖畔圣水公司逾期交房应支付违约金的计算，按照合同约定，逾期60天以内，按每天20元向吕长仪支付违约金，逾期60天后，按吕长仪已付款乘以0.01%乘以逾期天数向吕长仪支付违约金。合同约定应于2014年12月31日前交房，至2015年4月30日，已逾期120天，违约金计算为4374.34元（20×60天+529057×0.01%×60天=4374.34元）。对于吕长仪要求湖畔圣水公司支付损失2000元的诉讼请求，违约金的作用在于当违约行为发生时能够通过违约金填补损害，违约金和损害赔偿金是选择适用的关系，两者不能同时适用。本案中，对于损失2000元是如何计算吕长仪不能举证证明，且本案中已经通过违约金的方式救济了湖畔圣水公司逾期交房给吕长仪造成的损害，不宜再适用损害赔偿金，故对吕长仪的该诉讼请求不予支持。对于吕长仪要求湖畔圣水公司交付符合标准和居住条件的房屋的诉讼请求，一方面，湖畔圣水公司湖畔圣水二期工程已经经过了建设、勘察、设计、施工、监理五方单位验收及规划、消防验收，所交付的房屋已经符合法律和合同的约定，湖畔圣水公司现也积极的进行环保验收和竣工验收登记等工作；至于吕长仪于2015年5月1日看房时发现的房屋未加装纱窗等几项装饰装修上存在的问题，湖畔圣水公司已经对该几项遗留问题进行了处理。湖畔圣水公司对房屋的装饰装修的各项子工程都已经进行了质量验收，并就各装饰装修子工程都形成了《质量验收记录表》；至于吕长仪认为其购买的房屋上下两层均未装修，仍属于毛坯房影响其居住，吕长仪购买的商品房所在的11栋有的属于精装修商品房，有的属于毛坯房，其在购买时应当充分了解该情况，在此基础上才签订的《商品房购销合同》。且吕长仪所购商品房所在楼层均以经过装饰装修，不存在影响其居住的问题。另一方面，吕长仪也同意继续履行双方签订的《商品房购销合同》，现房屋已经符合交付条件，仅仅存在尚未进行竣工验收备案登记的问题，不属于影响居住的问题，故对吕长仪的该诉讼请求不予支持。对于湖畔圣水公司要求吕长仪支付逾期付款违约金520元的诉讼请求。在吕长仪与湖畔圣水公司签订的《商品房购销合同》中已经明确约定了付款方式、付款时间、逾期付款的违约责任；双方明确约定吕长仪应于2014年7月30日前一次性付清购房款，吕长仪于2014年6月29日至2014年8月25日分五次付清了购房款，该付款行为确实不符合合同的约定，存在违约行为，应当按照合同约定的逾期付款违约责任承担违约金，吕长仪实际逾期付款26天，应支付的违约金为520元（20×26天=520元），故对湖畔圣水的该诉讼请求，予以支持。对于湖畔圣水公司要求吕长仪支付逾期接房违约金的诉讼请求，在上述评述中已经对湖畔圣水公司所交付的房屋是否符合交房条件进行了评述，湖畔圣水公司在2015年5月1日通知吕长仪接房时所交付的房屋已经符合法律和合同的约定，故吕长仪对该房屋拒绝接房应当按照合同约定承担违约责任。对吕长仪逾期接房应支付的违约金的计算，按照合同约定，如吕长仪在湖畔圣水公司通知的期限届满10日内，仍未办理完毕接房手续，则由吕长仪自合同约定的期限（即2014年12月31日）届满之次日起，按合同总价款的0.01%乘以逾期天数向湖畔圣水公司支付违约金，直至吕长仪付清全部款项且实际办理完毕接房手续之日止。虽然吕长仪存在逾期接房的违约行为，但湖畔圣水公司也存在逾期交房的违约行为，因此按照合同约定从2014年12月31日开始起算违约金显失公平，湖畔圣水公司于2015年5月1日通知吕长仪进行接房，故应依法将违约金的起算时间调整到2015年5月2日。吕长仪逾期接房的违约金自2015年5月2日起以购房款529057元乘以0.01%乘以逾期天数至吕长仪实际办理接房手续之日。遂判决：“一、吕长仪与澄江湖畔圣水房地产开发有限公司于2014年6月28日签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》继续履行；二、由澄江湖畔圣水房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向吕长仪支付逾期交房违约金人民币4374.34元；三、驳回吕长仪的其他诉讼请求；四、由吕长仪于本判决生效之日起十日内向澄江湖畔圣水房地产开发有限公司支付逾期付款违约金人民币520元；自2015年5月2日起按人民币529057元乘以0.01%乘以天数计算逾期接房违约金至吕长仪实际办理接房手续之日止。”宣判后，吕长仪、张勇不服，向本院提起上诉，请求撤销云南省澄江县人民法院（2015）澄民一初字第591号民事判决，依法改判：一、由湖畔圣水公司交付符合标准和居住条件的房屋；二、由湖畔圣水公司支付违约金36000元并赔偿损失2000元；三、驳回湖畔圣水公司的反诉请求。理由为：一、2015年5月1日，湖畔圣水公司通知吕长仪、张勇接房时，吕长仪、张勇要求提供房屋验收材料，但湖畔圣水公司未能提交，本案诉至法院后，湖畔圣水公司也未在举证期限内提交房屋验收材料，一审庭审结束后，承办法官要求对《澄江县建设规划核实合格证》、《建设工程消防验收意见书》质证，吕长仪、张勇明确提出异议，认为上述证据不符合法定程序，一审将未经质证的证据作为认定案件事实的证据，程序违法。二、《商品房购销合同》虽系吕长仪与湖畔圣水公司签订，但吕长仪与张勇系夫妻关系，诉争房屋系双方共同出资购买，张勇系共有人，且办理房屋交接手续时，张勇也参与了办理，一审认定张勇不是本案适格的原告错误。三、一审以房屋竣工验收备案登记证认定房屋验收合格错误，房屋验收合格应由政府部门验收，湖畔圣水公司未能提交政府部门验收合格的证明，且《单位工程竣工验收意见表》中没有质检部门的印证，监督单位处空白，说明房屋存在问题。四、双方签订的《商品房购销合同》系湖畔圣水公司提交的格式合同，合同对房屋验收条件的约定违背法律规定，系无效条款。在合同履行过程中，吕长仪、张勇支付购房款为主要义务，湖畔圣水公司交付合格的房屋为主要义务，吕长仪、张勇接房为附随义务，且本案逾期接房，并没有给湖畔圣水公司造成实际损失，一审以吕长仪、张勇未履行接房义务判决其承担违约责任并赔偿损失显失公平。五、《商品房购销合同》约定了吕长仪、张勇支付购房款的时间为2014年7月30日前，虽吕长仪、张勇在2014年7月30日前未付清购房款，但支付购房款时，湖畔圣水公司也未提出异议，视为双方对付款时间另行约定，吕长仪、张勇未违约。双方在签订合同时，湖畔圣水公司承诺出售的整幢房屋为精装修的酒店公寓，但该房屋交房时，上下两层均没有装修，湖畔圣水公司存在违约。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人湖畔圣水公司答辩同意原判。二审诉讼中，上诉人吕长仪、张勇提交了以下证据：第一组：1、《伴山伴海业主生活手册》，2、录音，3、伴山伴海物业收费表，欲证明湖畔圣水公司宣传的二期房屋全部为精装修的公寓酒店，但吕长仪、张勇购买的房屋上下层没有装修，不符合交付条件，该小区按公寓酒店的标准每平方米收取5.5元的物业费，房屋的消防验收应按公寓酒店的标准进行；第二组：1、物品交付清单、交房通知书，2、《补充协议》，证明吕长仪、张勇多次去接房，湖畔圣水公司设置障碍，要求签订补充协议方可交房；第三组：春城晚报的报道材料，证明湖畔圣水公司存在不符合交房条件催促交房的情形；第四组：《关于2016年1月18日提交材料意见》、举证通知书，证明一审审判程序违法。经质证，湖畔圣水公司对第一组证据中的《伴山伴海业主生活手册》的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，认为与本案无关；对录音的真实性、合法性、关联性均有异议；对伴山伴海物业收费表的真实性、合法性无异议，但认为本案系合同纠纷，该证据与本案无关；对第二组证据中的交房通知书，认为无原件核对，不发表质证意见，对其他证据的真实性、合法性、关联性无异议；对第三组证据的真实性、合法性、关联性有异议；对第四组证据不发表质证意见。被上诉人湖畔圣水公司提交了《湖畔圣水.伴山伴海业主文件资料集物品交付签收表》、《情况说明》，欲证明吕长仪、张勇已办理了接房手续，湖畔圣水公司交付的房屋系合格房屋。经质证，吕长仪、张勇对上述证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为不能证明交付的房屋符合交房条件。本院认为，吕长仪、张勇所举第一组证据中《伴山伴海业主生活手册》、伴山伴海物业收费表与本案无关，本院不予采信，录音无其他证据印证录音地点及时间，本院也不予采信；第二、四组证据真实、合法，但不能证明吕长仪主张的证明目的；第三组证据与本案无关，本院不予采信。湖畔圣水公司所举证据真实、合法，与本案相关联，本院予以采信。经二审审理，查明的案件事实与一审认定的案件事实一致，本院依法予以确认。另查明，双方的合同补充协议第一条约定：乙方（吕长仪）对湖畔圣水项目及项目周边环境已作充分了解，甲方（湖畔圣水公司）已向乙方出示经政府批准的规划、建设方案，乙方经甲方告知已知晓该情况。乙方所购商品房与纳入酒店管理统一运营的客户相毗邻。对于所购商品房的使用或者在行使业主的建筑物区分所有权时，乙方不得影响、干扰、阻碍酒店运营。乙方所购房屋占用国有土地的使用权年限、用途以国家土地行政管理部门依法登记为准，该房屋的《国有土地使用证》依据相关法律法规规定办理，乙方对此予以认可。第二条约定：乙方签订本合同前，已对该商品房进行实地查看，乙方对于该房屋朝向、通风、采光、户型分割、管线设置及排布，以及配套设施、设备的安装等已充分知晓并认可，乙方同意甲方以现状向其交付该房屋。第五条约定：双方协商同意，本合同第七条中“建设单位组织验收合格并符合本合同约定”是指合同约定房屋单体建筑经施工、监理、勘察、设计及甲方共同验收合格的房屋。鉴于甲方在将本合同约定之商品房交付乙方之前，已取得勘察、设计、施工、监理单位的验收认可，具备交付使用条件。如乙方以房屋存在影响其居住使用的质量问题为由而拒绝接收的，乙方应当提供法定质检部门出具的质量检测报告。乙方不能提供或提供的质量检测报告表明不影响到其商品房使用的，则乙方应当自购销合同第七条所约定的期限届满之次日（或甲方另行通知的期限届满之次日）起按购销合同第十条的约定承担逾期接房的违约责任。第八条约定：甲方以报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、网络、；楼盘模型、样板房等形式发布的广告内容，仅作为要约邀请，不作为甲方对乙方的要约或承诺，或双方确定各自权利义务的依据，相应内容与本合同约定内容不一致时，以本合同约定内容为准。双方的权利义务以本《商品房购销合同》及本《补充协议》的约定为准。相关广告宣传资料中的景观效果、建筑物外立面及其色彩效果与实际建成后的景观、建筑物外立面材质及其色彩可能会有差别或局部调整，双方同意以实际交付现状为准。另，2016年2月18日，吕长仪到湖畔圣水公司办理了接房手续，诉争的房屋已交付吕长仪管理使用。本院认为，本案二审争议焦点为：一、张勇是否是本案的合格原告及原审程序是否违法；二、吕长仪上诉要求湖畔圣水公司交付符合标准和居住条件的房屋及由湖畔圣水公司支付违约金36000元并赔偿损失2000元的主张是否成立；三、原审认定湖畔圣水公司逾期交房，吕长仪逾期付款及接房均构成违约，并判决双方分别支付相应的违约金是否正确。关于争议焦点一，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第一项规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；”《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。”吕长仪与张勇虽系夫妻，但签订《商品房购销合同》时，仅有吕长仪作为乙方在合同上签字，现其起诉也是以该合同为依据，要求湖畔圣水公司履行相应的义务。从合同相对性原则审查，原审认定张勇不是本案的合格原告并无不当。关于原审审理程序是否违法的问题，经审查，一审审理中，湖畔圣水公司针对其答辩主张及反诉请求，提交了工程竣工验收意见表及装修工程质量验收记录表。为查明案件事实，原审依法调取了《建设工程消防验收意见书》、《澄江县建设工程规划核实合格证》，两组证据已交由吕长仪夫妇进行了质证，并制作了质证笔录，故吕长仪上诉主张原审程序违法的理由不成立，不予支持。关于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”经审查，双方在合同中约定，由湖畔圣水公司于2014年12月31日前，将建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给吕长仪，且在合同补充协议第五条中明确，“建设单位组织验收合格并符合本合同约定”是指合同约定房屋单体建筑经施工、监理、勘察、设计及湖畔圣水公司共同验收合格的房屋。2013年12月2日住房和城乡建设部发布的《房屋建筑和城市基础设施工程竣工验收规定》第四条规定：“工程竣工验收由建设单位负责组织实施。”第六条第四项规定：“工程竣工验收应当按以下程序进行：1、建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约情况在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况；2、审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料；3、实地查验工程质量；4、对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面做出全面评价，形成经验收组人员签署的工程竣工验收意见。”经审查，本案中，现有证据证实本案所涉工程已在2014年2月27日由建设、勘察、设计、施工、监理单位的相关人员签署工程竣工验收意见，验收结论为合格，而双方于之后的2014年6月28日才签订了《商品房购销合同》及合同补充协议，且补充协议第七条载明，公司在将合同约定的商品房交付吕长仪之前，已取得勘察、设计、施工、监理单位的验收认可，具备交付使用条件，同时第二条也载明吕长仪对房屋通风采光等进行了勘验及同意公司以现状向其交付该房屋，现公司交付的房屋已符合上述合同约定，故吕长仪上诉要求公司交付符合居住标准和居住条件的房屋的依据不足，不予支持。关于吕长仪主张的逾期交房违约金，经审查，双方在合同中约定湖畔圣水公司应于2014年12月31日前将房屋交付给吕长仪，但其实际交房通知是在2015年5月1日，故公司已逾期交房，构成违约，原审根据合同约定，判决由公司支付逾期交房的违约金4374.34元（60天×20元/天+529057元×0.01%×60天）正确，本院予以维持。吕长仪上诉要求湖畔圣水公司支付其违约金36000元与查明的事实不符，不予支持；其上诉要求公司赔偿损失2000元，因无事实依据，也不予支持。对于吕长仪是否存在逾期付款构成违约的问题，本案中，因吕长仪在合同约定的付款期限内仅支付了部分房款，余款履行支付至2014年8月25日才付清，虽然湖畔圣水公司在逾期后收取了购房款，并不能当然认为湖畔圣水公司收取购房款就视为是对付款时间的变更，故吕长仪的行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任，一审确定违约金为520元（26天×20元/天）正确，本院予以维持。对于吕长仪逾期接房是否构成违约的问题，湖畔圣水公司通知吕长仪在2015年5月1日接房，经审查，在2015年5月1日以前，本案涉讼的房屋已经由建设单位组织验收合格，并完成了装修。吕长仪不接房的行为属违约行为，故原审根据查明的案件事实，按双方合同约定，判决由吕长仪支付逾期违约金的处理正确，吕长仪上诉不同意支付的主张不成立，不予支持。综上，原判正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费750元，由吕长仪负担。本判决为终审判决。本判决生效后，申请执行的期间为二年。审 判 长  荆 燕审 判 员  龚 辉代理审判员  戴龙飞二〇一六年四月十二日书 记 员  白子益