广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤06民终647号上诉人（原审被告）区宝华，女，汉族，住广东省佛山市南海区。委托代理人刘敏，广东龙浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）佛山市万科物业服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人向云。委托代理人龙文娟，该公司员工。委托代理人张志豪，该公司员工。上诉人区宝华因与被上诉人佛山市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法桂民三初字第151号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、区宝华应于判决发生法律效力之日起十日内支付2013年12月1日至2015年7月1日的房屋物业管理费6064.8元、公摊水电费557.19元及违约金891.99元予万科物业公司；二、驳回万科物业公司的其他诉讼请求。如果区宝华未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审适用简易程序结案，案件受理费减半收取25元（万科物业公司已预交），由区宝华负担并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付还予万科物业公司，原审法院不另收退。上诉人区宝华不服原审判决，向本院提起上诉称：一、续聘物业服务企业需要经过业主大会会议表决，《万科金色家园物业服务合同》第六条关于续聘物业服务企业的约定违反法律强制性规定，并且排除业主主要权利；该合同第十四条的约定加重业主责任，上述两合同条款均应认定无效。原审判决采信《万科金色家园物业服务合同》、《〈万科金色家园物业服务合同〉补充协议》有误。二、在没有召开业主大会、业主大会亦没有授权佛山市南海区桂城街某第一届业主委员会（以下简称第一届业委会）与万科物业公司续签物业服务合同的情况下，万科物业公司仅提交《关于我司继续履行〈万科金色家园物业服务合同〉的知会》给某个委员签名就可以继续履行物业服务合同，其行为严重违反法律强制性规定，应认定无效。原审判决采信《关于我司继续履行〈万科金色家园物业服务合同〉的知会》有误。三、临时业主大会因为没有设置投票箱，只是由万科物业公司的保安拿着表决票上门让业主填写，如果业主填写“不同意”，万科物业公司保安就撕掉业主的投票让其重新投票或者更改业主选票，违反法定程序，侵害了广大业主的合法权益，所以应当认定无效。四、万科物业公司提交的《关于万科金色花园2013年临时业主大会会议决议的公告》、《关于万科金色家园首届业主大会会议决议的公告》并没有附件《万科金色家园小区调整物业费标准表决情况汇总表》及《万科金色家园小区各楼栋表决情况汇总表》，其既未提供记名选票供业主查询，亦未提交记名投票的相关证据予以佐证，违反了业主大会的表决程序，原审判决采信《关于召开金色家园业主大会临时会议的通知》、《关于万科金色花园2013年临时业主大会会议决议的公告》、《关于万科金色家园首届业主大会会议决议的公告》不当。原审判决认定《万科金色家园物业服务合同》已经经过业主大会表决通过，合法有效，属认定事实和适用法律错误。五、区宝华同意按照1.7元／平方米／月计算物业管理费，不同意按照2.1元／平方米／月计算物业管理费。万科物业公司没有依法定程序而私自涨价，先行违约，区宝华行使同时履行抗辩权，不构成违约，不需要向万科物业公司支付违约金。综上，区宝华上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判为区宝华应于判决发生法律效力之日起十日内支付2013年12月1日至2015年7月1日的房屋物业管理费4909.6元、公摊水电费557.19元予万科物业公司，且不需要支付违约金予万科物业公司；2.一、二审的诉讼费由万科物业公司承担。被上诉人万科物业公司答辩称：一、区宝华认为原审判决认定的物业管理费数额有误、其不需要支付违约金没有事实和法律依据。二、万科物业公司根据业主大会会议决议结果与第一届业委会签订的《万科金色家园物业服务合同》符合法律规定。三、区宝华认为《万科金色家园物业服务合同》第十四条加重了业主的责任，违反法律规定，应认定为无效条款，理由不成立。四、区宝华主张的万科物业公司没有提交附件《万科金色家园小区调整物业费标准表决情况汇总表》及《万科金色家园小区各楼栋表决情况汇总表》，既没有提供记名选票供业主查询，也没有提交记名投票的相关证据予以佐证，违反了业主大会的表决程序，超过法定除斥期间，且该请求的相对人并非万科物业公司。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。上诉人区宝华在二审期间向本院提交如下证据：证据1.关于物业服务费调整的若干说明，拟证明调整物业管理费必须经过涉案小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。证据2.关于万科金色家园物业管理费签名调查，金色家园物业服务中心提高物业管理费业主表决意向表，证人张某、汤某、黄某、吴某、关某、吕某、杨某的身份证复印件，房屋产权证复印件，广东省商品房买卖合同，志愿者声明书，拟证明涉案小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主和总人数过半的业主不同意万科物业公司涨物业管理费。针对区宝华提交的证据，万科物业公司经质证认为：对证据1无异议。对证据2的真实性、合法性不予认可，且该证据与本案无关。召开业主大会的主体是第一届业委会，关于是否同意涨价的议事已经由第一届业委会组织召开业主大会进行表决，业主大会的表决结果已经形成。经审查，由于万科物业公司对区宝华提交的证据1无异议，本院对该证据予以采信。对区宝华提交的证据2的真实性予以确认，但因无法证明其主张的证明内容，本院对该证据不予采信。被上诉人万科物业公司在二审期间未向本院提交新的证据。经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明：区宝华在二审期间向本院申请鉴定舒某签收《关于我司继续履行〈万科金色家园物业服务合同〉的知会》时在《文件发放签收表》上书写的“2015年4月2日”的文字形成时间，理由是区宝华怀疑该文件的签署时间不是2015年4月2日，而是舒某于2015年10月份以后补签的。舒某在没有经过业主大会的授权和法定程序的情况下，私自签收该份文件，属舒某个人行为，不能代表业委会和广大业主的意思表示。再查明：区宝华在二审期间向本院申请证人张某、汤某、黄某、吴某、关某、吕某、杨某出庭作证，拟证明涉案小区业主极力反对万科物业公司将物业管理费计算标准由1.7元／平方米／月变更为2.1元／平方米／月。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，针对区宝华的上诉，本案二审期间的争议焦点为：一、涉案物业管理费的计算标准；二、区宝华是否应向万科物业公司支付违约金。关于第一个焦点问题。万科物业公司与第一届业委会签订的《万科金色家园物业服务合同》、《〈万科金色家园物业服务合同〉补充协议》是双方的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。区宝华上诉主张《万科金色家园物业服务合同》第六条有关于续聘物业服务企业的约定，该约定以及第十四条的约定因违反法律强制性规定而无效。经审查，《万科金色家园物业服务合同》第六条约定的是该合同的有效期限及合同到期后继续有效需要具备的条件，并不涉及物业服务企业续聘的内容。该合同第十四条的约定并未加重业主责任，没有违反法律强制性规定。区宝华的该上诉主张，理由不成立，本院不予支持。区宝华上诉主张业主大会临时会议的召开以及投票等违反法定程序，与本案的处理无关，本院不予支持。根据《万科金色家园物业服务合同》第六条“本合同期限自2013年3月28日起至2015年3月28日止，如合同到期且同时具备以下两个条件时本合同继续有效：（A）万科物业公司同意继续履行本合同；（B）未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘万科物业公司的决议并签订新的物业服务合同”的约定，因万科物业公司在2015年3月29日至2015年7月1日期间仍在为涉案小区提供物业管理服务，以实际行动表示其愿意继续履行《万科金色家园物业服务合同》、《〈万科金色家园物业服务合同〉补充协议》，区宝华亦实际上接受了该服务并享受利益，本案中亦无证据证明涉案小区已依法经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘万科物业公司的决议并签订新的物业服务合同，因此上述两合同于2015年3月29日至2015年7月1日期间继续有效。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”因此，《万科金色家园物业服务合同》、《〈万科金色家园物业服务合同〉补充协议》于2013年12月1日至2015年7月1日期间对包括区宝华在内的全体业主具有法律约束力。因双方均确认区宝华在万科物业公司诉请的2013年12月1日至2015年7月1日期间并未交纳物业管理费，故区宝华应向万科物业公司支付上述期间的物业服务费合计6064.8元（2.1元／平方米／月×152平方米×19个月）。区宝华上诉主张其应按照1.7元／平方米／月支付物业服务费，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于第二个焦点问题。根据《万科金色家园物业服务合同》第十三条“物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向万科物业公司交纳当期的物业服务资金，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向万科物业公司支付违约金。……业主应按规定向供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、供暖、燃气、信息、环卫等有关费用。万科物业公司接受上述单位的委托代收水、电、供暖、燃气、信息、环卫等费用的，因万科物业公司已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月15日前向万科物业公司交清相关费用，逾期未交纳相关费用的，万科物业公司从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五计收违约金”的约定，原审法院据此判决区宝华向万科物业公司支付违约金并无不当，本院予以维持。区宝华上诉主张其不应向万科物业公司支付违约金，缺乏理据，本院不予支持。对于区宝华申请鉴定《文件发放签收表》中舒某签收《关于我司继续履行〈万科金色家园物业服务合同〉的知会》时书写的“2015年4月2日”的文字形成时间，因舒某是否签收以及何时签收《关于我司继续履行〈万科金色家园物业服务合同〉的知会》，与本案的处理没有关联，故本院对该申请不予准许。而对于区宝华申请证人张某、汤某、黄某、吴某、关某、吕某、杨某出庭作证，即使证人出庭作证，亦无法证明区宝华主张的证明内容，故本院对该申请亦不予准许。综上，区宝华的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人区宝华负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 珊审 判 员  张雪洁代理审判员  潘伟丹二〇一六年四月二十五日书 记 员  覃心怡