天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2015）和民二初字第1103号原告（反诉被告）天津市金茂投资发展有限公司，住所地天津市和平区庆善大街与福安大街交口西北侧金茂广场4-1-4701。法定代表人文飚，职务董事长。委托代理人闫晓川，该公司员工。被告（反诉原告）蔡耀辉。原告（反诉被告）天津市金茂投资发展有限公司（以下直称原告）与被告（反诉原告）蔡耀辉（以下直称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月24日受理后，依法由代理审判员周宁适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人闫晓川，被告蔡耀辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津市金茂投资发展有限公司诉称，原、被告系房屋租赁关系，双方于2010年3月17日签订《金茂广场×××地下会所租赁合同》，约定原告将自有的金茂广场×××地下会所出租给被告，用于经营台球、棋牌、健身经营场所，出租面积2065.8平方米，租赁期限自2010年7月15日至2025年7月14日止，年租金52.78万元，不包含水、电、暖、物业等费用。截止2015年10月31日，被告未足额缴纳2015年10月份房租9174元。原告为维护自己合法权益，请求法院判令：1、被告补足2015年10月份房屋租金9174元；2、诉讼费用由被告承担。原告就其本诉主张未向本院提交证据。被告蔡耀辉辩称，按合同计算确实欠原告9174元，同意原告本诉诉请。但是自2015年10月份，我无法再享受合同约定的优惠停车位，因此我提出反诉要求原告赔偿我的损失。被告就原告本诉未提交证据。被告蔡耀辉反诉诉称，原、被告系房屋租赁关系，2010年3月17日原、被告签订《金茂广场×××地下会所租赁合同》。自签订租赁合同之日被告从未欠付过租金。现原告提起诉讼要求被告给付房租9174元，根本原因是原告违约在先。首先原告作为出租方，收取租金后，应当开具正式发票，但原告从未开过。其次，原告在合同中曾承诺在地下车库给予我方4个免费车位，超过此数量后的停车费按照每车次2元的标准收取。但现在上述约定不能履行，为此我方多支出停车费9174元，应从房租中扣减。综上，反诉请求法院判令：1、原告赔偿被告存车费9174元；2、判令原告给付被告2010年至今每月房租的正式发票；3、诉讼费由原告承担。被告为支持其反诉主张，提交如下证据材料：1、租赁合同，证明双方在签订合同时，约定原告保证在地下车库给被告4个免费车位，超过此数量后的停车费按照每车每次2元的标准收取。2、停车费缴费凭证，证明2015年10月1日至24日，实际交给案外人迈泊停车管理（上海）有限公司天津分公司的存车费9336元。3、原告在2014年5月19日、6月17日的函件、7月16日的租金催缴通知书和被告向顾客张贴的停车费调整通知，该组证据均证实被告表示不同意停车费价格变动。4、2015年9月23日、26日被告发给原告的函件，原告已经签收，证明被告向原告主张停车费应按照租赁合同约定的执行。原告对被告反诉请求提交的证据，质证意见为：对证据1没有异议；对证据2的真实性没有异议，但不同意被告的证明目的，这是被告经营中正常发生的费用，与原告之间的租赁关系没有关联性；对证据3、4的真实性没有异议，但是我们认为这都是停车费的约定，与原告无关，且5月19日的函件被告确认的内容与我方提交的证据相反，应以我方的证据为准。原告对被告提交的证据的真实性没有异议，经审查，证据1、2，与本案具有关联性，本院予以确认。原告天津市金茂投资发展有限公司反诉辩称，不同意给付原告停车费损失，因为现在停车场并非我方经营，发生的停车费用与我公司无关。原告为支持其反诉抗辩理由，提交如下证据材料：1、2014年5月20日，我方给被告发出了停止优惠减免的通知，证明已经告知被告从2014年6月1日起我方将停止优惠活动，且被告本人已经签字确认。2、2014年7月28日，我方发出了停车收费方案及确认单，被告本人签字确认。3、2015年9月24日和29日，我方向被告发出的商铺租金催缴函，证明双方对原合同中第六条第11款已经进行了变更。被告对原告反诉请求的抗辩提交的证据，质证意见为：对证据的真实性没有异议，是其本人签字，但是被告对于证据上的内容并不予认可，认为是被迫履行了一年。对原告提交的证据材料，经审查，对证据1、2，与本案具有关联性，本院予以确认。经审理查明，2010年3月17日，原、被告签订《金茂广场×××地下会所租赁合同》。双方约定原告将其所有的金茂广场×××地下会所出租给被告，经营台球、棋牌、健身。涉案房屋面积2065.8平方米，租期自2010年7月15日至2025年7月14日止，年租金为52.78万元。其中合同第六条第11款约定：原告应保证在地下车库给予被告4个免费车位，超过此数量后的停车数按照每车每次2元的标准收费。被告租赁该场地后，用于经营天津市和平区金茂统领台球俱乐部（以下简称统领台球俱乐部），该俱乐部为个体营业执照，经营人为被告蔡耀辉。自2015年10月15日至11月14日，被告欠付原告房屋租金9174，现被告同意支付。双方对上述事实，均与确认。原告提交了2014年5月19日原告向统领台球俱乐部发出的通知，通知上半部分内容为：金茂公司即将对停车场进行设备设施改造并实行外包经营管理，自2014年6月1日起，我司将停止与贵单位所有客户停车优惠活动，停车收费将执行停车场统一收费标准。请接到通知后，妥善处理。通知下半部分为回执，载明：我单位已知晓上述全部内容，予以确认并签字。通知落款签收单位处写有“金茂统领台球俱乐部”，签收人处有蔡耀辉的签名，落款时间为2015年5月20日。同时，被告蔡耀辉也提交了一份该通知的原件，通知内容与回执上载明的内容与原告提交的证据均一致，只是在该份通知的签收单位处写明不同意，签收人由蔡耀辉签名，并加盖了统领台球俱乐部的公章。在庭审中，蔡耀辉认可原告提交的通知上是其本人签字。鉴于被告蔡耀辉已经在原告发出的通知上签字确认，现又提交一份签有不同意字样的通知，两份证据上，被告的意见相悖。原告还提交了2014年7月28日，向被告发出《统领台球金茂店停车收费方案及确认单》，在该确认单中列明：1、给予4个免费车位，每月每个车位必须缴纳100元的管理费；2、对统领台球消费的顾客4小时内给予优惠18元，其余6元由统领台球顾客自行担负，超过4小时按停车场现行收费办法交费，以上顾客凭在台球厅消费小票在收费亭结账后放行出场；此方案自2014年8月1日执行”。回执处的内容为“我单位已知晓上述全部内容，予以确认并签字。”签收人为蔡耀辉。对此份证据，蔡耀辉认可是其本人签字。且原、被告确认，自2014年8月1日至2015年9月30日，是按照此份约定的内容实际履行。被告也自认上述期间流动车位的费用，是由顾客自己负担。2015年9月21日，案外人迈泊停车管理（上海）有限公司天津分公司实际接管金茂地下车场，张贴通知取消以前所有的优惠，包括对统领台球俱乐部之前的优惠办法。现被告主张，自2015年10月1日至2015年10月24日，统领台球俱乐部共计缴纳停车费10128元，总计停车477车次，按照原、被告双方在租赁合同中的约定，被告应每车次缴纳2元的车费，扣除该费用后，损失仍为9174元。统领台球俱乐部明确表示，虽然其是存车费实际缴纳人，但俱乐部的实际经营人为被告蔡耀辉，同意该权利由被告蔡耀辉主张。上述事实，有原、被告当庭陈述及提交的证据材料，经质证及本院核实，予以确认。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。2010年3月17日，原、被告双方签订的租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，应确认合法有效。现原告主张，被告自2015年10月15日至2015年11月14日欠缴租金9174元，被告同意支付，本院照准。关于被告主张的停车费损失问题，2014年7月28日，原告对停车场的收费方案向被告发出确认单，被告在该方案的确认单上签字，应视为双方对租赁合同中停车费的收费方法进行了变更，且双方均认可自2014年8月1日至2015年9月30日期间，是按照变更的内容实际履行的。现被告主张其是被迫履行上述方案，未能提供证据予以证实，本院不予采信。同时，原、被告双方确认自2015年10月1日开始，停车场停止一切收费优惠，应视为原告对合同的擅自变更，对于由此给被告造成的经济损失，原告应承担赔偿责任。停车费实际缴纳人为统领台球俱乐部，但同意由被告蔡耀辉主张，是统领台球俱乐部对其权利的处分，本院予以照准。现被告主张2015年10月1日至24日，实际缴纳停车费10128元，且按照原租赁合同的约定，计算出实际损失为9174元。本院认为，签订租赁合同后，双方在2014年7月28日，已经对合同中约定的停车费的缴纳方法进行了变更，被告应当按照在变更后确认的缴纳费用的标准计算实际损失。由于变更收费方法后，在2014年8月1日至2015年9月30日期间的实际缴纳的存车费，被告是让顾客自行担负的，无法提供实际缴纳金额，且被告主张停车位损失系依据租赁合同，而租赁合同约定的主要租赁物为地下会所，停车位为辅助设施，结合双方租赁合同约定的租金标准，现被告主张的停车位的实际损失数额为9174元，缺乏事实依据和法律依据，本院无法支持。对于被告反诉要求原告给付被告自2010年至2015年10月14日每月房租的发票，本院认为根据《中华人民共和国发票管理办法》第四条之规定，“国家税务总局统一负责全国的发票管理工作。”因此发票问题，不属于人民法院的受案范围，在本案中不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告蔡耀辉给付原告天津市金茂投资发展有限公司2015年10月15日至2015年11月14日房租欠款9174元；二、驳回被告蔡耀辉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼受理费50元，减半收取25元，由被告蔡耀辉负担（于本判决生效之日起十日内直接给付天津市金茂投资发展有限公司）。本案反诉诉讼受理费50元，减半收取25元，由被告蔡耀辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员 周 宁二〇一六年四月二十五日书 记 员 高汐滢本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。