三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2016）琼0271民初768号   原告海南龙栖湾发展置业有限公司，住所地海南省乐东县九所镇。   法定代表人闫利明，该公司董事长兼总经理。   委托代理人谢勇杰，海南邦威律师事务所律师。   委托代理人刘广昌，海南邦威律师事务所实习律师。   被告马恒，男，1990年1月24日出生（公民身份号码×××)，汉族，现住山西省长治市。   委托代理人钟敏，广东深天成（文昌）律师事务所律师。   委托代理人旷青春，广东深天成（文昌）律师事务所实习律师。   第三人广东中奥物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区钟村镇汉溪大道南园奥林匹克园北奥一路4区5座2层12号。   法定代表人刘建，该公司总经理。   原告海南龙栖湾发展置业有限公司（下称龙栖湾公司）诉被告马恒及第三人广东中奥物业管理有限公司（下称中奥物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理后，依法由审判员吉才军独任审理。因中奥物业公司与本案有一定的利害关系，经被告申请，本院依法追加中奥物业公司作为第三人参加诉讼。2016年2月1日、3月23日，本院二次公开开庭审理本案，原告的委托代理人谢勇杰、刘广昌、被告的委托代理人钟敏到庭参加诉讼，第三人中奥物业公司经本院依法传唤，无故不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。   原告诉称，2015年3月6日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》。合同约定：被告将其合法拥有坐落于鲁能商铺12#商业楼101号房出租给原告用于售楼接待中心办公场所，租赁期为3年，自2015年5月1日起至2018年4月30日止，房屋首年租金（不含税）计50万元，履约保证金人民币20万元。合同签订后，原告向被告依约支付了首年租金50万元及履约保证金人民币20万元，被告亦向原告交付了租赁房屋。原告接收房屋后，组织装修人员对租赁房屋进行装修，期间遭到房屋所属物业公司的百般阻挠、断水断电，阻碍原告的装修建设，原告在交涉未果的情况下多次要求被告出面协调解决相关事宜，但至今续建装修问题仍无法解决。原告认为，被告交付的租赁房屋因其所属物业公司的干涉，不能达到合同约定的使用目的，导致合同目的无法实现，并给原告造成了经济损失。根据我国《合同法》第九十四条之规定，原告特提起民事诉讼，请求：一、判令解除2015年3月6日原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告向原告返还租金人民币50万元、履约保证金人民币20万元、物业管理费7968元，共计707968元；三、判令被告向原告赔偿房屋装修损失暂计人民币103798元（最终以评估鉴定为准）；四、本案诉讼费由被告承担。   被告答辩称，一、双方签订的租赁合同是双方的真实意思表示，是合法有效的，对双方均具有约束力，未经双方协商一致任何一方都不得擅自解除。被告已经于签约当日将房屋将会给原告，交付的房屋没有任何瑕疵，被告已经按照合同约定履行完义务。原告提出第三人中奥物业公司阻挠导致房屋无法使用不属于《合同法》第九十四条规定的单方解除合同的情形，并且原告没有提供任何证据证明第三人进行了阻挠，如果确实是第三人的原因造成了原告的损失，原告可以依法向第三人主张权利。当然，第三人是否属于合理管理，是另案需要查明的事实。故被告没有任何违约情形，原告单方要求解除合同，被告不同意。二、原告要求返还租金及履约保证金没有事实和法律依据。原告不存在违约情形，合同正常履行期间，被告的房屋已经交付给原告，原告在合同约定的适用范围内、租赁期限内是否使用和怎么使用，都与被告无关。原告因经济形式下滑，无法达到预期的使用目的，要求被告退还租金，将经营风险转嫁给被告，不应得到支持。三、原告主张装修损失更是没有事实和法律依据。双方约定装修产生的费用都由原告自行承担，无论合同是否解除，实际发生的装修费用应该由原告自行承担。另外，原告提供的证据证实装修工程的地点在乐东县九所镇龙栖湾，而涉案房屋在三亚市天涯区，两者没有关联性。原告请求退还物业管理费7968元，应另行起诉。综上，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。   第三人中奥物业公司没有到庭，也没有提供书面陈述意见。   经审理查明：2015年3月6日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定：一、租赁房产：甲方（被告）将合法拥有坐落于鲁能商铺12#商业楼101号房出租给乙方（原告）。二、租赁用途：乙方租赁的该房屋仅用于售楼接待中心办公场所，不得擅自改变其用途。三、租赁期限：租赁期限为3年，自2015年5月1日起至2018年4月30日止。四、租赁费用：房屋首年租金（不含税）计50万元，履约保证金20万元。五、房屋装修或改造：5.1：乙方对承租房屋进行装修时所产生的一切费用由乙方自行承担，该房屋交还时乙方不得要求甲方给予装修补偿。5.2：乙方应确保其装修工程不会对承租房屋和房屋结构以及设备等造成任何破坏，且不会影响其他用户正常使用，如因乙方委托的装修公司违反规定，乙方应赔偿由此所造成的全部损失。5.3：若由于乙方的原因而对承租房屋的玻璃幕墙、建筑结构等造成损坏的，或因乙方自行安装电气、设备及管道、线路使用不当、维修不善；或因装修产生各种污染而造成损失、索赔或法律诉讼等相关损失，均由乙方负责和承担。5.4：乙方在装修改造过程中，应按照国家有关施工操作规范进行施工、安装，对铺设线管的穿设线路和材料的使用规格及标准应符合国家有关要求。乙方对铺设线管、穿设线路和材料的使用负责，因乙方上述不当行为造成的消防及其他隐患责任由乙方负责。六、甲方的权利及义务：6.1：在本合同租赁期内，如该房屋发生转让时，甲方应及时通知乙方，本合同继续履行。6.2：按本合同之第四条规定，向乙方收取租金。6.3：租赁期满后或因乙方责任导致退租的，依附于房屋的装修、装饰或附属物归甲方所有。6.4：未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋转租他人。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约向被告支付了首年租金50万元及履约保证金20万元，被告亦向原告交付了租赁房屋。原告接收房屋后，组织装修人员对租赁房屋进行装修，期间因房屋装修过程中的物业管理纠纷遭到第三人中奥物业公司的阻止，原、被告多次出面协调未果，装修工作因此暂停。原告认为因中奥物业公司的干涉导致合同根本目的无法实现，遂起诉至本院。   另查明，涉案出租的房屋系海南三亚湾新城开发有限公司（下称新城公司）开发建设，2014年11月7日被告向新城公司购买取得，并已依法进行权利登记。被告与新城公司签订的《商品房买卖合同》附件四（合同补充协议）中，第七条第1项约定：本公司物业实行统一管理，依据《物业管理条例》有关规定，在前期物业管理期间，由出卖人委托广东中奥物业管理有限公司进行该商业所在区域物业的管理，买受人承诺遵守由出卖人制定的《业主临时公约》；该商业所在楼宇的屋面使用权、外墙面使用权、楼宇的命名权按《商品房买卖合同》有关约定执行，物业管理公司拥有经营管理权。第七条第2项约定：买受人所购物业仅作商业使用，在经营活动中，应遵守国家有关法律法规，未经出卖人及物业管理公司同意，买受人不得擅自改变该房屋的建筑设计、结构、既定用途；装修不得影响外立面。   以上事实，有房屋产权证、商品房买卖合同、房屋租赁合同、收条、银行转账回单、当事人陈述等在案佐证，足以认定。   本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应共同遵守。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定"有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；"，根据该条第（一）（二）项规定，原告主张解除合同就应该举证证实发生了原告不能预见、不能避免和不能克服的客观情况和被告有违约行为，也即原告没有过错导致原告将该房屋用于作为售楼接待中心办公场所的目的落空。原告租用房屋的用途是用于售楼接待中心办公场所，但售楼接待中心的装修方案及装修行为，均由原告自主决定和行使，被告作为出租方和业主，将房屋交付给原告并保证被告对房屋的合法拥有，被告的合同义务即告履行完毕，至于原告在装修过程中发生的与他人的纠纷，被告无合同义务进行处理；相反地，原告作为承租方和物业使用人，在装修过程中有义务遵守被告与新城公司在《商品房买卖合同》附件四（合同补充协议）中物业管理部分的约定。而根据被告与新城公司的约定，该房屋作为中奥物业公司管理的对象，房屋的装修方案、装修行为都要受中奥物业公司的管理和规范，这一点原告是明知的，如因此发生与中奥物业公司的物业服务纠纷时认为自己的合法权益受到侵害而遭受经济损失，原告作为物业使用人，也应该另案先行向中奥物业公司主张权利。综上，原告租用房屋作为售楼接待中心的目的落空的原因系原告在装修过程中发生了与中奥物业公司的物业服务纠纷，而非不可抗力或被告的违约行为导致，原告请求解除合同和要求被告退还租金、履约保证金的证据不足，理由不充分，本院不予支持。物业管理费非原告收取和支配，原告请求被告退还物业管理费无法律依据，原告可另案起诉主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：   驳回原告龙栖湾公司的诉讼请求。   本案受理费人民币11837.98元（原告已预缴），适用简易程序减半收取为5918.99元，由原告负担；退还给原告5918.99元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审判员 吉才军     二○一六年四月六日   书记员 赖潭威   附：相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   《最高人民法院关于适用   的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：   (一)主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任;   (二)主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。   签发：吉才军撰稿：吉才军印刷、核对：赖潭威   三亚市城郊人民法院二○一六年四月六日   （共印制7份）