上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三(民)初字第877号原告蒋菊芳，女，1973年6月21日生，汉族，住所地上海市宝山区。委托代理人蔡蕴华，上海市汇业律师事务所律师。被告上海江湾房地产开发经营有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人沈龙海，总经理。委托代理人陆燕萍。被告刘宝仙，女，1945年8月31日生，汉族，住所地上海市宝山区。被告蒋晓东，男，1971年10月14日生，汉族，住所地上海市。委托代理人魏晨，上海凯茂律师事务所律师。第三人上海高境物业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人路治华，总经理。委托代理人陆燕萍。原告蒋菊芳与被告上海江湾房地产开发经营有限公司(以下简称“江湾公司”)、刘宝仙、蒋晓东房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加上海高境物业管理有限公司(以下简称“高境公司”)作为第三人参与诉讼，并由审判员刘姗独任审判，公开开庭进行了审理。蒋菊芳的委托代理人蔡蕴华，江湾公司及高境公司的共同委托代理人陆燕萍，蒋晓东及其委托代理人魏晨到庭参加诉讼。被告刘宝仙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。蒋菊芳诉称，蒋金忠与刘宝仙系夫妻，生育蒋菊芳和蒋晓东。蒋金忠于2002年去世。上海市宝山区逸仙路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋)系1990年动迁安置的公房，房屋内户口仅有蒋菊芳及蒋金忠两人。系争房屋一直由父母及蒋菊芳居住。蒋菊芳于1997年结婚后，未在房屋内长期居住，但周末或有空时仍会居住，且户口一直在该房屋内。2015年2月28日，蒋菊芳经查询方得知系争房屋已于2001年1月31日购成产权房，且登记为蒋金忠所有。蒋菊芳认为，其从未同意亦未授权他人购买系争房屋，《职工家庭购买公有住房协议书》上并非蒋菊芳的签字，蒋金忠登记为产权人损害了蒋菊芳的合法权益。故蒋菊芳起诉要求确认蒋金忠与江湾公司签订的《上海市公有住房出售合同》无效，恢复该房屋的租赁关系。江湾公司辩称，江湾公司目前尚未注销，但已不经营。系争房屋购买时的经办人均已退休，不清楚当时的情况，尊重法院判决。刘宝仙辩称，要住在系争房屋内直至去世。蒋晓东辩称，系争房屋购买是在2000年，蒋金忠去世是2002年，蒋菊芳不可能不知道系争房屋已购成产权房，其已超过诉讼时效，丧失了胜诉权。若法院认为未超过诉讼时效，蒋金忠购买房屋产权系其真实意思表示，故合同真实有效。蒋菊芳对于房屋购买是知情的，其亦并非系争房屋的承租人或同住成年人，不享有购房资格。综上，不同意蒋菊芳的诉请。高境公司述称，意见与江湾公司意见一致。经审理查明，蒋金忠与刘宝仙系夫妻，生育蒋菊芳和蒋晓东。蒋金忠于2002年死亡。1991年12月，原东贺王宅XXX号房屋拆迁，调配上海市宝山区逸仙路XXX弄XXX号XXX室房屋，新配房屋的租赁户名为蒋金忠，家庭主要成员为蒋菊芳，并迁入该二人户口。2000年11月21日，蒋金忠(乙方、购房人)与江湾公司(甲方、出售人)签订《上海市公有住房出售合同》，主要约定，乙方自愿购买甲方出售的座落于上海市宝山区高境街道逸仙路XXX弄XXX号XXX室公房，建筑面积58.12平方米；房屋实际付款金额为4,430元，首期维修基金786元，乙方于2000年11月20日前将上述费用合计5,317元交付至中国建设银行上海分行宝山支行。该合同附表一为《职工家庭购买公有住房协议书》，主要内容为，系争房屋承租人蒋金忠，经与本户同住成年人协商一致，同意购买上述房屋，上述房屋的房地产权利确定为蒋金忠所有。经约定的所有权人同意，委托蒋晓东代为办理购买公有住房一切手续。落款承租人处为蒋金忠签名盖章，同住成年人处为“蒋菊芳”签名及盖章。表二《本户人员情况表》记载，承租人蒋金忠，家庭成员为蒋金忠(户主)、蒋菊芳(女儿)。该合同已实际履行，后系争房屋登记至蒋金忠名下。审理中，经蒋菊芳申请，本院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对《职工家庭购买公有住房协议书》落款处“蒋菊芳”签名是否其本人所签进行鉴定。该司法鉴定中心于2016年1月25日出具鉴定意见书，结论为，检材上需检的“蒋菊芳”签名不是蒋菊芳所写。蒋菊芳、江湾公司、高境公司、蒋晓东对该鉴定意见书均无异议。蒋晓东认为，蒋菊芳不具备同住人资格，故无需征求她的同意，即便签字不是其本人所签，亦不影响合同效力。江湾公司、高境公司表示，之前操作不太规范的时候，协议书是带回家签的，房子里有户口的人都必须在协议书上签字，仅审查是否有该人签字，不审查该签字是否本人所签。以上事实，有户口簿、住房调配单、租用公房凭证、《职工家庭购买公有住房协议书》、《上海市公有住房出售合同》、上海市房地产登记簿、鉴定意见书及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。审理中，蒋晓东申请证人毕某某出庭作证，证人陈述与蒋晓东妻子系同事，2001年系争房屋要出售，证人曾带朋友去看过房子，朋友还看过产证，蒋菊芳当时也在场，并指认蒋菊芳的代理人为蒋菊芳。蒋菊芳对证人陈述不认可，系争房屋2001年拿到产证，需满5年方可进入市场交易，且证人与蒋晓东妻子系同事，证人陈述不属实，且当庭指认蒋菊芳代理人为蒋菊芳，故证人所述不可信。蒋晓东对证人所述认可，且认为因时间很久，证人有记忆盲点是可以理解的。刘宝仙表示从未看到过证人，也没看过系争房屋，不认可证人证言。江湾公司、高境公司对证人所述不清楚。本院认为，公民的合法民事权益受法律保护。蒋菊芳是系争房屋受配人之一，其户口亦迁入系争房屋，故蒋菊芳对系争房屋拥有居住使用权。根据相关规定，蒋金忠签署《职工家庭购买公有住房协议书》及《上海市公有住房出售合同》时，应与系争承租户内的全部成员协商一致后确定购房人，蒋菊芳作为同住成年人对购房事宜有发表意见的权利。现经鉴定，该协议书上蒋菊芳的签字并非其本人所签。蒋金忠在未经蒋菊芳同意的情况下签订公有住房出售合同，侵犯了蒋菊芳的合法权利，当属无效。蒋晓东表示蒋菊芳对公房出售是明知的，仅提供证人证言为证，该证人证言不足以证明蒋菊芳对购买系争房屋产权的事宜知情并同意，本院难以采信。蒋晓东表示本案已超过诉讼时效，亦无证据证明，本院难以采信。合同被确认无效后，系争房屋应当恢复到公房租赁状态，因原承租人蒋金忠已死亡，故承租人应由高境公司按相关规定确定。同时，江湾公司应将蒋金忠支付的购房款等费用予以返还，由于蒋金忠已经去世，该款作为蒋金忠的遗产，应由所有继承人共有。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告上海江湾房地产开发经营有限公司与蒋金忠就上海市宝山区逸仙路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效；二、被告上海江湾房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内，返还购房费用5,317元，该款作为蒋金忠的遗产，应由原告蒋菊芳、被告刘宝仙、蒋晓东共有；三、第三人上海高境物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区逸仙路XXX弄XXX号XXX室房屋恢复至公房租赁状态。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决制定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案受理费减半收取25元、鉴定费3,000元，由原告蒋菊芳、被告刘宝仙、蒋晓东在继承蒋金忠遗产范围内负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘姗二〇一六年四月二十六日书记员  朱丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。二、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。