陕西省子长县人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0623民初64号原告孟丽萍，女，汉族。委托代理人张秋生，陕西树众师事务所律师，代理权限：一全权代理，代为提出、承认、变更、放弃诉讼请求、进行调解、提起反诉。被告郝强，男，汉族。委托代理人徐俊英，女，汉族，系被告郝强之母。代理权限，代为应诉、答辩、代为承认诉讼请求、提起反诉、提交证据、代收文书、参加调解等。被告冯国占（又名冯国战），男，汉族。委托代理人白云峰，陕西常鸣律师事务所律师。代理权限，代理应诉、调解、代收法律文书等。原告孟丽萍诉被告郝强、冯国占房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告孟丽萍的委托代理人张秋生，被告郝强的委托代理人徐俊英，被告冯国占及委托代理人白云峰均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告孟丽萍诉称：2007年11月1日，原告孟丽萍与被告冯国占以及郭生世、郭建红、常小银就原告租赁四人位于子长县瓦窑堡镇安定东路子中坪2号楼每层8间、两层共16间房屋的相关事宜达成一致意见并签订房屋租赁合同，合同约定一楼房屋每间每月1500元（每年18000元），二楼房屋每月每间800元。合同同时约定，原告在合同期内有权转租房屋，但转租的年限不超过合同年限。2009年12月8日，原告将承租的被告冯国占的一楼两间门面房另行转租给被告郝强，双方签订了租赁合同，合同约定租期自2009年12月8日起至2012年11月1日止，两间房屋的每年租金为6万元。合同签订后，被告郝强向原告支付了一年的租赁费用，并开始在上述两间房屋经营。2010年3月26日，在常小银的引荐下，原告与孙利民达成房屋租赁协议，将原告承租的两层16间房屋全部转租给孙利民，孙利民接收后开始装修，陆续有被告冯国占及其妻杨翠莲、郭建红进行阻挡，经原告与被告冯国占等四房东协商未达成一致意见，双方发生诉讼，后经法院协调，2012年9月18日，原告将承租的16间房屋全部移交给被告，被告冯国占等四房东又就2010年11月1日至2012年9月18日双方诉讼期间的房屋租赁费用将原告起诉至法院，后判决，被告冯国占收取了原告应得的转租门面房租金无权要求原告再支付2010年11月1日至2012年9月18日的房屋租赁费用，其他三房东的房租，由原、被告按双方过错承担相应责任。被告郝强从2010年12月8日至2012年9月18日之间的房费未向原告支付，而是直接支付给了被告冯国占，后经原告多次向二被告索要房屋租赁费，二被告一直拒绝向原告支付，形成诉讼。现请求依法判令二被告立即连带支付原告应得房屋租赁费共计106666元；本案诉讼费由被告承担。原告孟丽萍为支持其主张向法庭提供了下列证据：第一组，冯国占、常小银、郭林与孟丽萍签订的租赁合同一份、孟丽萍与郝强签订的房屋租赁合同一份，证明原告与被告冯国占等四房东之间签订了房屋租赁合同，原告与被告郝强之间的房屋租赁合同关系成立且合法有效。房屋租赁合同当事人应当按照合同履行各自义务。第二组，解除房屋租赁合同协议书一份，证明2012年9月18日以前的涉案门面房的租赁费用应当由被告郝强向孟丽萍交纳，在原告与被告郝强签订《解除房屋租赁合同协议》时双方约定被告拖欠原告的2010年12月8日至2012年9月18日的房屋租赁费用共计106666元，由被告郝强交至法院、原告从法院领取，但被告郝强并未将拖欠原告的房租交至法院，也未向原告交纳，现被告应当立即将拖欠房租费支付给原告。第三组，（2015）延中民一终字第00546号民事判决书一份、冯国占书写的证明一份，证明被告冯国占向被告郝强收取了本应由原告收取的从2010年12月8日至2012年9月18日的涉案门面房租赁费106666元的事实；被告冯国占收取了2010年12月8日至2012年9月18日的涉案门面房租赁费用属于不当得利，被告郝强本应将前述费用交纳给原告，被告郝强却交纳给被告冯国占，二被告应连带向原告支付门面房租赁费106666元。原告在上次诉讼期间多次向被告索要过房租，故原告的诉讼请求没有超过诉讼时效。被告郝强辩称：被告郝强与原告的房屋租赁合同关系已经于2010年12月8日口头解除，2012年9月8日，双方又以书面的形式确认了双方解除合同的事实，所以被告郝强就不存在给原告房租费的义务，原告也丧失了收取房租费的权利，应依法判决驳回原告的诉讼请求。原告将自己每月每间以1500元承租的房子以每月每间2500元的价格转租给被告郝强，2009年度6万元的房租已经向原告付清。2010年的房租，因原告与本案被告冯国占就原告租赁的房屋发生纠纷，被告郝强曾向原告交纳过房租，但被告冯国占当着原告的面不让给原告支付，并表示一旦将房费支付给原告，被告冯国占就将原告租赁的房屋关闭收回，被告郝强提出要求原告排除干扰，继续履行合同，但原告既不向被告郝强收取房租费，也不负责排除房东的干扰，并称有事拨打110报警，将自己出租人的义务推的一干二净，造成被告郝强无法交付房租的客观事实和交错房租将无法正常经营的两难境地。后原告再未向被告郝强提及房租一事。二、《根据中华人民共和国民法通则》第136条规定，“延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年”。原告自认在2010年9月18日发生房屋租赁争议、不履行出租人的义务、不行使收取房租权利，是对自己权利的主动放弃，在2016年向法院提起诉讼，已经超过了诉讼时效。三、原告给被告郝强转租房屋的行为未征得房主冯国占的同意，转让无效，无权直接向被告郝强收取租赁费。四、被告郝强已将租赁费交给了冯国占，而且也经过与被告郝强核实确认，当时并无争议，至今已有两年之多时间，被告郝强不可能重复交房租，原告有权索要也只能向房东索要。被告郝强未向法庭提供证据。被告冯国占辩称：被告冯国占与原告于2007年11月1日签订了房屋租赁合同，原告将租赁费向被告冯国占交至2010年11月1日，2009年12月8日，原告将租赁被告冯国占的一楼两间门面房转租给被告郝强，并将租赁费收至2010年12月8日。2010年3月28日，原告将租赁被告冯国占的二楼房屋又进行转租，被冯国占阻挡，发生纠纷，形成诉讼，在审理中，于2012年9月18日双方解除了租赁合同，2014年6月16日，经延安市中级人民法院（2013）延中民终字第00073号民事判决书终审判决，判决被告冯国占赔偿原告房屋装修损失和阻挡之日起至2010年11月1日止的房屋租赁费，双方之间的房屋租赁费纠纷得到处理，互不相欠。一楼房屋的租赁费从2010年11月1日以后原告再未向被告冯国占交纳，也没有使用该房屋，并且原告收取了郝强的租赁费到2010年12月8日，还多使用了一个多月，经延安市中级人民法院（2013）延中民终第00073号判决书判决，原告给被告冯国占返还了3000元房租，双方之间的房屋租赁合同彻底解决。现原告起诉被告要求支付2010年12月8日至2012年9月18日期间的租赁费，没有事实和法律依据，故请求依法驳回原告的诉讼请求。被告冯国占向法庭提交了下列证据：（2013）延中民终字第00073号民事判决书一份，证明原告与被告冯国占之间的租赁关系已解除，互不相欠。被告郝强对原告孟丽萍提供的证据经质证称：对第一组证据与其没有关系，不予质证。对第二组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为其已将115000元租赁费交给了被告冯国占。对第三组证据，认为与其无关，不予质证。被告冯国占对原告提供的证据经质证称：对第一组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，根据合同约定，原告延迟交付租金4个月，被告冯国占有权单方解除合同，即2010年11月1日至2012年9月18日之间，原告并没有使用该房屋，也没有支付租金，双方实际解除了房屋租赁合同。原告与郝强的租赁合同是无效的，因为原告迟延支付租金，丧失了对房屋的管理使用权，故无权转租，双方签订的合同无效。对第二组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，质证意见同第一组质证意见。对第三组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，该份判决书说明原告与被告冯国占于2010年11月2日起至2012年9月18日期间双方未发生房屋租赁合同关系，故被告冯国占不欠原告房租。原告孟丽萍对被告冯国占提供的证据经质证称：对真实性无异议，对证明目的有异议，该判决书判令原告与被告冯国占解除房屋租赁合同的时间为2012年9月18日，并非2010年3月，而被告冯国占曾起诉原告要求支付2010年至2012年9月18日的房租，显然存在矛盾。被告郝强对被告冯国占提供的证据经质证称：对该组证据的真实性和证明目的均无异议。本院对原告提供的证据的认证：对原告提供的第一组证据中，被告郝强称，原告与被告冯国占签订的房屋租赁合同与其无关，未质证。对原告与其签订的房屋租赁合同的真实性无异议，对证明目的有异议。认为其曾给原告孟丽萍支付过房租，但孟丽萍与冯国占因房屋租赁合同在诉讼期间，孟丽萍无法保证其租赁的房屋正常经营就没给交。后孟丽萍与冯国占解除了房屋租赁合同，孟丽萍也未向郝强催要房屋租赁费，被告冯国占称其与孟丽萍的纠纷已全部解决，故其将房屋租赁费115000元房屋全部支付给了冯国占。被告冯国占对真实性无异议，对证明目的有异议，依据合同约定，原告迟延交付房租费1个月，被告冯国占有权单方解除合同，原告从2010年11月1日至2012年9月18日并未向冯国占缴纳房租，双方之间的租赁合同已实际解除，原告与被告郝强之间的租赁合同是无效合同。因二被告均对其与孟丽萍签订的房屋租赁合同的真实性无异议，故对该组证据的真实性依法予以确认。对第二组证据，被告郝强对真实性无异议，对证明目的有异议，认为其将应缴的房租已全部交纳给被告冯国占，孟丽萍应向冯国占索要。被告冯国占认为双方的租赁合同已解除，原告无权要求房屋租赁费。因二被告对该组证据的真实性无异议，故对该组证据的真实性依法予以确认。2012年9月18日，因原告孟丽萍丈夫张生荣与被告郝强之母徐俊英解除了房屋租赁合同，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年，并且在解除该份租赁合同时原告与被告冯国占因房屋租赁合同正在诉讼阶段。但原告与2016年1月11日才向法院提起诉讼，明显超过了诉讼时效。对原告提供的第三组证据，被告郝强未质证，被告冯国占对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该判决书恰好说明了原告与被告冯国占于2010年11月2日起至2012年9月18日期间双方未发生房屋租赁合同关系，所以被告冯国占不欠原告的租金。因被告冯国占对该组证据的真实性无异议，且该判决书为生效的判决，故对真实性依法予以确认。本院对被告冯国占提供证据的认证：对被告冯国占提供的（1013）延中民终字第00073号民事判决书，被告郝强对该组证据无异议，原告孟丽萍对真实性无异议，对证明目的有异议，认为该判决书认定原告与被告冯国占解除合同的时间是2012年9月18日，而非原告说的2010年3月。因该判决书认定原告与被告冯国占解除合同的时间为2012年9月18日，并且有孟丽萍与郝强的解除房屋租赁合同协议为证，故对该判决书的真实性依法予以认定。根据本案有效证据及当事人相一致的陈述，本院确认如下案件事实：2007年11月1日，原告孟丽萍与被告冯国占以及郭生世、郭建红、常小银就原告租赁四人位于子长县瓦窑堡镇安定东路子中坪2号楼每层8间、两层共16间房屋的相关事宜达成一致意见并签订房屋租赁合同，合同约定一楼房屋每间每月1500元（每年18000元），二楼房屋每月每间800元。合同同时约定，原告在合同期内有权转租房屋，但转租的年限不超过合同年限。2009年12月8日，原告将承租的被告冯国占的一楼两间门面房另行转租给被告郝强，双方签订了租赁合同，合同约定租期自2009年12月8日起至2012年11月1日至，两间房屋的每年租金为6万元。合同签订后，被告郝强向原告支付了一年的租赁费用，并开始在上述两间房屋经营。2010年3月26日，在常小银的引荐下，原告与孙利民达成房屋租赁协议，将原告承租的两层16件房屋全部转租给孙利民，孙利民接收后开始装修，陆续有被告冯国占及其妻杨翠莲、郭建红进行阻挡，经原告与被告冯国占等四房东协商未达成一致意见，双方发生诉讼。后经法院协调，2012年9月18日，原告将承租的16件房屋全部移交给被告，被告冯国占等四房东又就2010年11月1日至2012年9月18日双方诉讼期间的房屋租赁费用将原告起诉至法院，后判决，被告冯国占收取了原告应得的转租门面房租金，无权要求原告再支付2010年11月1日至2012年9月18日的房屋租赁费用，其他三房东的房租，由原、被告按双方过错承担相应责任。被告郝强从2010年12月8日至2012年9月18日之间的房费未向原告支付，而是直接支付给了被告冯国占，后经原告多次向二被告索要房屋租赁费，二被告一直拒绝向原告支付，被告郝强与原告孟丽萍解除合同后，被告郝强于2012年9月18日之后将2010年11月2日至2012年11月1日期间的房屋租金115000元交给了冯国占。本院认为，根据法律规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。本案中，原告孟丽萍与被告郝强于2012年9月18日解除了房屋租赁合同，原告孟丽萍于2016年1月22日向本院提起诉讼，且在此期间原告孟丽萍并未向被告郝强主张房屋租金，诉讼时效已超过了法律规定的期限，故对原告要求被告郝强支付房屋租金的诉讼请求，依法不予支持。原告诉称，（2015）延中民一终字第00546号民事判决书判决，被告冯国占收取了原告应得的转租门面房租金，无权要求原告再支付2010年11月1日至2012年9月18日的房屋租赁费用，其他三房东的房租，由原、被告按双方过错承担相应责任。该判决书已经判决被告冯国占收取郝强的房租无过错，且被告孟丽萍并未向被告冯国占交纳2010年11月1日至2012年9月18日期间的房屋租金，故对原告要求被告冯国占连带支付房屋租金的请求，不予支持。故依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告孟丽萍的诉讼请求。案件受理费2430元，由原告孟丽萍承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。审 判 长  常 鹏代理审判员  李卫鹏人民陪审员  强双林二〇一六年四月六日书 记 员  刘 芳《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：(一)身体受到伤害要求赔偿的；(二)出售质量不合格的商品未声明的；(三)延付或者拒付租金的；(四)寄存财物被丢失或者损毁的。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。