广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗天法金民初字第5324号原告：中信银行股份有限公司广州分行，住所地广东省广州市天河区天河北路，组织机构代码。主要负责人：谢宏儒。委托诉讼代理人：王霞，广东卓信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎倩雯，广东卓信律师事务所律师。被告：李少鹏，男，1988年4月28日出生，汉族，住山西省原平市。被告：广州富力地产股份有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江新城华夏，组织机构代码。法定代表人：李思廉。原告中信银行股份有限公司广州分行与被告李少鹏、广州富力地产股份有限公司(下称富力地产公司)借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王霞到庭参加了诉讼，被告李少鹏、富力地产公司经本院合法传唤无正当理由逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告中信银行股份有限公司广州分行诉称：原告于2012年7月25日向被告李少鹏发放贷款49万元，但被告李少鹏未按约定偿还贷款本息，原告多次催收未果。为保护自身合法权益，原告特依法提起诉讼，请求判决：一、解除原告与被告李少鹏签订的编号为（2014）穗银房贷字第号《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》；二、被告李少鹏向原告归还贷款本金471026.06元及利息、罚息、复利（截止至2016年11月27日的利息34540.42元、罚息（含复利）2587.85元；自2016年11月28日起计至实际清偿之日止，罚息、复利按合同约定计算）；三、被告李少鹏支付原告为追收债权而支付的律师费10000元；四、原告就上述债务对被告李少鹏已抵押的位于广州市花都区房的拍卖或变卖价款享有优先受偿权；五、被告广州富力地产股份有限公司在上述第二、三项诉讼请求款项范围内向原告承担连带清偿责任；六、本案的诉讼费用由各被告承担。被告李少鹏未答辩，亦未提交任何证据。被告富力地产公司庭后提交答辩意见如下：1、2015年5月19日，原告已从被告富力地产公司账户扣收32464.09元，应予以抵扣被告李少鹏的欠款本息；2、原告应先行处分涉案抵押房产，不足部分再由被告富力地产公司承担保证责任；3、罚息不应计收复利。本院经审理查明：2009年10月20日，原告（甲方）与被告富力地产公司（乙方）签订《楼宇按揭业务合作合同》，约定如下主要条款：甲方同意作为乙方作为广州市花都区富力金港城房地产项目商品房的按揭银行，为购房人办理人民币按揭贷款业务；甲方提供的人民币按揭贷款额度为1亿元，有效期2年；乙方同意为上述按揭贷款在过渡期内（即借款人与甲方签订个人购房借款合同之日起，至所对应的按揭房产办妥房产证及以甲方为抵押权人的他项权证，并将上述他项权证及其他有关资料交由甲方持有之日止）向甲方提供连带责任保证担保；乙方承担保证责任的保证期间为两年，即自借款人依个人购房借款合同约定的债务履行期限届满之日起两年；乙方同意，甲方可以任意选择以先要求乙方承担担保责任或是先处分抵质押物的方式实现债权；为简化程序，乙方不在甲方与借款人签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》中签字盖章，但乙方郑重声明，同意遵守甲方与每一借款人签订的个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）中关于保证人（即丙方）的一切条款，并按该合同及本合同约定承担保证责任。2012年7月10日，原告(贷款人、抵押权人、乙方)与被告李少鹏(借款人、抵押人、甲方)签订《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，约定如下主要条款：贷款金额为49万元；贷款用于购买广州市花都区房；贷款利率在贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的基础上下浮15%，浮动利率方式，首次利率调整日为2013年1月1日，并从首次利率调整日后每12个月调整一次利率；贷款期限360个月，从2012年7月10日起至2042年7月10日止；还款方式为按月等额本息法；借款人逾期或未按约定的金额归还借款，原告有权按照人民银行的规定对逾期借款加收罚息；逾期借款罚息利率为本合同贷款利率的150％；对不能支付的利息，按罚息利率计收复利；对甲方取得该房屋的所有权证并办妥抵押登记之前所产生的所有借款人应付款项，丙方提供阶段性连带责任保证；担保范围，本合同项下的贷款本金、利息(含复利)、罚息、为实现债权和抵押权而支付的费用(包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费等)；抵押物是甲方向丙方贷款所购买的房屋；丙方对自本合同生效之日起至甲方就本合同项下所购房屋取得房屋的所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方持有之日止甲方的所有应付款项承担连带保证责任；甲方违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息等即构成违约；发生违约情况时，乙方有权要求甲方立即提前偿还部分或全部借款，依法处分本合同项下的抵押物以清偿全部贷款和相应利息，要求丙方履行保证责任等。2012年7月25日，原告向被告李少鹏发放贷款49万元并出具《个人借款凭证（借据）》，载明放款日期为2012年7月25日，到期日期为2042年7月25日，年利率为5.5675%。被告李少鹏借款后未按约还款。截止至2016年11月27日，被告李少鹏拖欠原告本金471026.06元、利息34540.42元、罚息（含复利）2587.85元。2012年10月8日，原告与被告李少鹏就上述房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为原告。涉案房产至今仍未办理房地产权证，亦未办理抵押权他项登记。另查明：原告委托律师处理涉案债权的诉讼并支出律师费10000元。再查明：2015年5月19日，原告从被告富力地产公司账户扣划32464.09元已用于抵扣被告李少鹏的欠款。本院认为：原告与被告李少鹏签订了《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，及与被告富力地产公司签订的《楼宇按揭业务合作合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，因此上述合同依法成立并合法有效，各方均应依约履行。上述合同签订后，原告已经依约向被告李少鹏发放贷款49万元，被告李少鹏未按期还本付息，严重违反合同的约定。现原告要求解除与被告李少鹏签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》及要求被告李少鹏偿还贷款本金471026.06元及利息、罚息、复利【截止至2016年11月27日的利息34540.42元，罚息（含复利）2587.85元；从2016年11月28日起至实际清偿之日止的罚息，以本金471026.06元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率下浮15%再上浮50%计算；对不能支付的利息，按中国人民银行同期同类贷款利率下浮15%再上浮50%计算复利，罚息不应计算复利】，合法有理，本院对此予以支持。关于原告诉请律师费用的问题。原告与被告李少鹏签订的合同约定了被告李少鹏承担原告为实现债权所发生律师费，现原告已向本院提供《委托合同》及发票，足以证明原告为实现涉案债权支出10000元的律师费用，故原告诉请向其支付10000元律师费用合法有理，本院对此予以支持。关于原告诉请的优先受偿权问题。涉案房产仅办理了抵押权预告登记，未按法律规定办理抵押权登记。抵押权属于担保物权的范畴，抵押权的基础是物权，没有物权基础也就没有抵押权的设立；而预购商品房抵押权预告登记的基础是预购商品房预告登记所保护的债的请求权，而非现实物权，因此，将预购商品房抵押权等同于抵押权登记是没有权利基础及法律依据的。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，涉案房屋的抵押权并未设立，据此原告要求对涉案房屋以折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权于法无据，本院予以驳回。关于原告要求被告富力地产公司承担连带清偿责任的问题。原告与被告富力地产公司签订的《楼宇按揭业务合作合同》，约定被告富力地产公司为每一借款人与原告签订的《个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》承担阶段性连带责任保证，直至办理的正式抵押登记手续为止。本案只办理了预告抵押登记，未办理正式的抵押权登记手续。故原告要求被告富力地产公司对被告李少鹏的上述债务承担连带保证责任有理，本院依法予以支持。其承责后，有权向被告李少鹏追偿。被告李少鹏、富力地产公司经本院合法传唤未到庭，本院依法对本案作缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中信银行股份有限公司广州分行与被告李少鹏签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》（编号：（2012）穗银房贷字第19071114号）；二、被告李少鹏于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中信银行股份有限公司广州分行借款本金471026.06元及利息、罚息、复利【截止至2016年11月27日的利息34540.42元，罚息（含复利）2587.85元；从2016年11月28日起至实际清偿之日止的罚息，以本金471026.06元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率下浮15%再上浮50%计算；对不能支付的利息，按中国人民银行同期同类贷款利率下浮15%再上浮50%计算复利，罚息不应计算复利】；三、被告李少鹏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中信银行股份有限公司广州分行支付律师费10000元；四、被告广州富力地产股份有限公司对被告李少鹏的上述第二、三项确定的债务承担连带清偿责任；其承责后，有权向被告李少鹏追偿；五、驳回原告中信银行股份有限公司广州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8610元、保全费2960元，合计11570元，由原告中信银行股份有限公司广州分行负担50元，被告李少鹏、广州富力地产股份有限公司共同负担11520元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  赵心晶人民陪审员  曹效清人民陪审员  许红霞二〇一六年四月十三日书 记 员  黄燕婷陈美丹