四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）成民终字第8413号上诉人（原审被告）吕冰鑫，女，汉族，1985年8月28日出生，住四川省德阳市旌阳区。委托代理人岳涛，男，汉族，1979年4月20日出生，住四川省什邡市。委托代理人蒋思超，四川容宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张漫婷，女，汉族，1988年8月8日出生，住四川省彭山县。委托代理人苟凌、王羽，四川明之鉴律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）刘忠，男，汉族，1964年4月29日出生，住成都市武侯区玉林。委托代理人陈杨，四川明之鉴律师事务所律师。上诉人吕冰鑫因与被上诉人张漫婷、刘忠房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2014）高新民初字第5930号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人吕冰鑫的委托代理人岳涛、蒋思超，被上诉人张漫婷的委托代理人苟凌、王羽，被上诉人刘忠的委托代理人陈杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2012年2月17日，刘忠与吕冰鑫签订《房屋出租合同》，约定刘忠将其所有的位于高新区紫竹北街12号商铺（建筑面积74.14平方米）租赁给吕冰鑫，租期三年，自2012年2月17日至2015年2月17日止；第一年月租金为10500元，第二年月租金为11500元，第三年月租金为12600元，采用先付后用的方式，按季度支付；该合同另约定，未经第三人刘忠的同意，吕冰鑫无权转让铺面。2013年8月11日，吕冰鑫（甲方）与张漫婷（乙方）签订《商铺转让协议》，约定甲方将位于高新区紫竹北街12号店铺转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权力和义务；该合同第二条约定，租期从2013年9月1日起至2015年2月17日止，租金按原合同每季度提前半月支付，乙方同意代替甲方向房东履行原有店铺租赁合同中所规定的一切条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用；第三条约定，转让后该店铺除甲方需要拿走部分物品外，现有不可拆除的装修归乙方，租赁期满后房屋装修等不动产归房东所有；第四条约定，乙方在2013年8月11日一次性向甲方支付转让费定金10万元，甲、乙双方约定2013年8月21日，乙方向甲方一次性支付转让费30万元；第七条约定，乙方向甲方缴纳保证金3000元，期满后乙方结清一切费用后，甲方无息退还给乙方；第九条约定，该商铺于2015年2月17日到期，甲方保证承租到该商铺，并且承租给乙方，不收取任何转让费，如果甲方没有承租到该商铺，将承租乙方的经济损失。张漫婷于2013年8月11日向吕冰鑫支付转让费10万元，于2013年9月1日支付转让费余款20万元，张漫婷另支付了保证金3000元。张漫婷委托成都麦联室内装饰工程设计有限公司对租赁商铺进行了装修。2014年10月24日，吕冰鑫与张漫婷签订了《联营协议》，约定吕冰鑫、张漫婷合作经营高新区紫竹北街12号商铺，但吕冰鑫不参与商铺的日常经营管理，张漫婷承担经营期间可能存在的经营风险，即使商铺出现了亏损，吕冰鑫也按季度收取联营利润；联营期限为2014年11月17日至2017年11月17日止；张漫婷向吕冰鑫交纳联营保证金23000元，联营到期后，张漫婷结清所有费用，吕冰鑫无息退还给张漫婷。2014年11月3日，第三人刘忠书面通知张漫婷，告知吕冰鑫在未经第三人刘忠的同意的情况下，擅自将商铺转租给张漫婷并收取转让费，已构成重大违约，要求解除与吕冰鑫之间的房屋租赁关系，同时要求张漫婷在2014年11月5日前将商铺腾退给第三人刘忠，2014年11月5日，张漫婷向第三人刘忠移交了商铺。2014年11月21日，第三人刘忠向吕冰鑫邮寄送达了《解除房屋出租合同的函》，通知吕冰鑫解除房屋租赁合同。原审另查明，第三人刘忠与吕冰鑫于2015年2月17日（合同载明时间）签订了《房屋出租合同》，约定第三人刘忠将位于高新区紫竹北街12号的商铺租赁给吕冰鑫，租期从2015年2月17日至2018年2月17日止，合同同时约定，第三人刘忠同意转让（吕冰鑫在经过第三人刘忠同意的情况下）。张漫婷支付了截止2014年11月17日的房屋租金。依张漫婷的申请，原审法院委托四川协和资产评估有限公司对位于成都市高新区紫竹北街12号商铺在2014年11月5日的装饰装修现值进行了评估，2015年6月13日，四川协和资产评估有限公司作出川协合咨（2015）4号《评估报告》，评估意见为：截止评估基准日2014年11月5日，位于成都市高新区紫竹北街12号商铺装饰装修的市场价值为109222.50元。张漫婷支付评估费3000元���原审法院认定以上事实有双方当事人提交身份证；房屋所有权证、商铺转让协议、收条；装饰装修工程合同、转账凭证；联营协议、通知书、房屋交接确认书；房屋出租合同、解除房屋出租合同的函及邮政快递详单；评估报告及评估费票据等证据。原审法院认为，一、关于张漫婷、吕冰鑫争议的《商铺转让协议》、《联营协议》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，吕冰鑫与第三人刘忠所签订的《���屋出租合同》明确约定，未经第三人刘忠的同意，吕冰鑫无权转让铺面；而吕冰鑫在与张漫婷签订《商铺转让协议》时，无证据证明已经取得了第三人刘忠的同意；吕冰鑫未提交证据证明第三人刘忠存在向张漫婷收取房屋租金等情形以推定第三人刘忠知道或应当知道吕冰鑫转租商铺的事实；第三人刘忠以书面方式告知了张漫婷与吕冰鑫以吕冰鑫未经第三人刘忠同意转租商铺为由，要求解除合同并收回商铺。故吕冰鑫将承租第三人刘忠的商铺转租给张漫婷，未经第三人刘忠的同意或事后追认，该《商铺转让协议》无效。张漫婷、吕冰鑫签订的《联营协议》约定吕冰鑫不承担经营风险，无论盈利亏损均收取联营利润，该协议名为联营实为商铺租赁合同，也因未得到第三人刘忠的同意或事后追认，为无效协议。二、关于无效合同的损失承担问题。1、关于张漫婷主张的装修损失问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，吕冰鑫明知无权转租商铺却转租商铺给张漫婷，存在过错，同时张漫婷在签订合同时应当对吕冰鑫是否有权转租商铺进行审查，因张漫婷审查不严，也存有过错，但吕冰鑫的过错程度大于张漫婷的过错程度，原审法院确定吕冰鑫承担60%的责任，张漫婷承担40%的责任。张漫婷主张投入的装修费用作为损失，但因张漫婷使用了租赁房屋，故应以该房屋在第三人刘忠收回的时间即2014年11月5日的装修现值作为损失，经评估机构评估，该房屋在2014年11月5日的装修现值为109222.50���，吕冰鑫承担60%的责任，合计65533.50元。同样，评估费3000元，也由吕冰鑫承担60%，合计1800元。2、关于返还转让费问题。张漫婷支付了转让费30万元，因该合同无效，吕冰鑫应当返还该款，但张漫婷支付转让费是为了取得商铺的使用权，其使用了该商铺一段时间获取了收益该期间的转让费不应再返还，故应返还的转让费应当按照张漫婷使用租赁房屋期限与转租期限的比例分摊。对于转租期限，虽《商铺转让协议》约定的租期从2013年9月1日至2015年2月17日止，但该协议约定，该商铺于2015年2月17日到期后吕冰鑫保证承租到该商铺，并且承租给张漫婷，不收取任何转让费，后双方签订的《联营协议》约定的期限为2017年11月17日止，故分摊的转租期限截止2017年11月17日更为合理，合计1539天。张漫婷使用租赁房屋的期限从2013年9月1日至2014年11月5日，合计431天��故吕冰鑫应退还张漫婷的转让费合计215984元，同时从应当退还之次日即2014年11月6日起算利息，张漫婷主张按照中国人民银行公布的同期人民币贷款基准利率计算的利息，原审法院予以支持。3、关于退还剩余租金、保证金问题。张漫婷使用租赁房屋至2014年11月5日，而租金支付至2014年11月17日，多支付了租金5040元，吕冰鑫应当退还。张漫婷支付了保证金3000元，现退还条件已成就，也应当退还。对于案外人熊毅支付给案外人吕琴的20000元，吕冰鑫否认收到了该款，故张漫婷要求退还的诉讼请求，原审法院不予支持，案外人熊毅可以另行主张权利。综上，吕冰鑫应支付给张漫婷的费用合计291357.50元。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决：一、确认张漫婷与吕冰鑫于2013年8月11日签订的《商铺转让协议���及于2014年10月24日签订的《联营协议》无效；二、吕冰鑫于本判决生效后十日内赔偿张漫婷的商铺装修损失合计65533.50元；三、吕冰鑫于本判决生效后十日内退还张漫婷的商铺转让费215984元并支付利息，利息计算方法为：以本金215984元为基数，从2014年11月6日起计算至本判决确定的本金给付之日止，按照中国人民银行公布的同期人民币贷款基准利率计算的利息。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止；四、吕冰鑫于判决生效后十日内退还张漫婷房屋租金5040元、保证金3000元、承担鉴定费1800元，合计支付9840元；吕冰鑫应支付张漫婷的款项合计291357.50元；五、驳回张漫婷的其他诉讼请求。案件受理费减半收取4574元，财产保全费3194元，合计7768元，由吕冰鑫负担4661元，张漫婷负担3107元。宣判后，原审被告吕冰鑫不服，向本院提���上诉，请求撤销原审判决第一项至第四项，驳回张漫婷的全部诉讼请求。其主要上诉理由为：1.刘忠与本案无利害关系，原审法院违法追加第三人刘忠参加诉讼，且未出具准许刘忠作为诉讼第三人参与本案诉讼的民事裁定书。2.原审查明事实不清，一审判决认定吕冰鑫与张漫婷签订的《商铺转让协议》及《联营协议》无效无事实依据。3.评估程序严重违法应当确认无效。法院委托事项为“评估装修现价值”，而评估得出的结论为“装修市场价值”，该评估结果违背委托事项。4.原审判决责任分摊不公，张漫婷明知转租的事实，原审认定其过错程度只承担40%的责任明显不公。5.原审法院按1539天分摊30万元转让费明显违背协议约定。转租期限届满后的时间不涉及之前30万元的转让费用。被上诉人张漫婷答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上���，维持原判。原审第三人刘忠述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审庭审中，上诉人吕冰鑫为支持其上诉请求，向本院提交以下材料：1.2009年2月18日，原涉案商铺承租人万梦收取吕冰鑫25万元转让费收据一份.2013年8月11日，吕冰鑫与张漫婷签署的《联营协议》一份.刘忠本人签收的邮政快递投递站的投递回单；4.微博信息截屏；5.成都极范公司工商登记信息；6.张漫婷经营的商铺出售的衣物吊牌、POS签购单及收据。上述材料拟证明吕冰鑫收取张漫婷商铺转让费为行为惯例，吕冰鑫已经与张漫婷协商2015年2月17日租赁期届满装修归房东所有，故吕冰鑫不应支付张漫婷装修残值费用；张漫婷从2013年8月至2015年8月12日一直在讼争铺面正常从事经营。经质证，张漫婷、刘忠对上述证据的真实性和关联性均不予以认可。本院���为吕冰鑫提供的上述证据均与本案无关联性，本院对此不予采信。本院经审理查明的事实与采信的证据与原审法院一致。本院认为，本案争议焦点为案涉《商铺转让协议》、《联营协议》的效力以及吕冰鑫、张漫婷责任承担比例问题。一、关于双方签订的《商铺转让协议》及《联营协议》的效力问题。本案中，吕冰鑫与案涉商铺房屋所有人刘忠签订的《房屋出租合同》中约定吕冰鑫未经过刘忠同意无权转让铺面，吕冰鑫既无证据证明刘忠同意吕冰鑫转让铺面给张漫婷，又无充分证据证明刘忠知晓或应当知晓吕冰鑫转让铺面的事实，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六��“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”之规定，吕冰鑫与张漫婷在刘忠并不知晓及同意的情况下签订的《商铺转让协议》及与《商铺转让协议》相关联的《联营协议》为无效协议。本案中，刘忠作为案涉商铺房屋所有权人，对于本案《商铺转让协议》及《联营协议》的效力认定问题，即吕冰鑫是否在未告知刘忠转租商铺的情形下擅自将商铺转让于张漫婷的认定有利害关系，故原审法院依张漫婷的申请同意将刘忠追加为第三人参加诉讼并未违反法定程序。二、关于吕冰鑫、张漫婷责任承担比例问题。因吕冰鑫转租、张漫婷承租案涉商铺过程中均存在过错：吕冰鑫明知其无权转让商铺仍转租给张漫婷，张漫婷在签订合同时未尽到合理审慎义务，原审法院根据吕冰鑫与张漫婷的过错程度认定由吕冰鑫承担60%的责任，由张漫婷承担40%的责任并无不妥。一审对于装修费残值的评估并未违法程序，且是对装修现价值的客观评估，本院对此予以确认。关于返还转让费的责任承担问题，本院认为，根据吕冰鑫与张漫婷签订的《商铺转让协议》及《联营协议》，商铺约定转让期限延至2017年11月17日止，故原审法院依据张漫婷实际使用租赁商铺时间分摊转让费较为合理。但既然吕冰鑫与张漫婷在签订《商铺转让协议》与《联营协议》均存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。故本院认��吕冰鑫应退还张漫婷的转让费中应扣除由于张漫婷的过错而应当承担的责任部分，即扣除40%责任后，吕冰鑫还应退还张漫婷的转让费为215984元×60%=129590.4元，同时从2014年11月6日起按照中国人民银行公布的同期人民币贷款基准利率计算利息。在原审判决行文表述上，一审先认定了吕冰鑫向张漫婷退还转让费以本金215984元为基数，利息按中国人民银行公布的同期人民币贷款基准利率从2014年11月6日起计算至本金付清之日，后又认定吕冰鑫支付张漫婷款项共计291357.50元前后矛盾，有所不妥，本院对此予以纠正。综上，吕冰鑫的上诉理由部分成立，本院对其上诉请求部分予以支持，原审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，唯对转让费损失承担比例认定存在瑕疵。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持成都高新技术产业开发区人民法院（2014）高新民初字第5930号民事判决第一项，即“确认张漫婷与吕冰鑫于2013年8月11日签订的《商铺转让协议》及于2014年10月24日签订的《联营协议》无效”；第二项，即“吕冰鑫于本判决生效后十日内赔偿张漫婷的商铺装修损失合计65533.50元”；第五项，即“驳回张漫婷的其他诉讼请求”。二、变更成都高新技术产业开发区人民法院（2014）高新民初字第5930号民事判决第三项“吕冰鑫于本判决生效后十日内退还张漫婷的商铺转让费215984元并支付利息，利息计算方法为：以本金215984元为基数，从2014年11月6日起计算至本判决确定的本金给付之日止，按照中国人民银行公布的同期人民币贷款基准利率计算的利息。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止”为��吕冰鑫于本判决生效后十日内退还张漫婷的商铺转让费129590.4元并支付利息，利息计算方法为：以本金129590.4元为基数，从2014年11月6日起按照中国人民银行公布的同期人民币贷款基准利率计算至本金付清之日止”。三、变更成都高新技术产业开发区人民法院（2014）高新民初字第5930号民事判决第四项“吕冰鑫于判决生效后十日内退还张漫婷房屋租金5040元、保证金3000元、承担鉴定费1800元，合计支付9840元；吕冰鑫应支付张漫婷的款项合计291357.50元”为“吕冰鑫于判决生效后十日内退还张漫婷房屋租金5040元、保证金3000元、承担鉴定费1800元，合计支付9840元”。本案一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费5670元，由吕冰鑫负担3402元，张漫婷负担2268元。本判决为终审判决。审 判 长  苟学恩代理审判员  ��兰代理审判员  王 婷二〇一六年四月十八日书 记 员  廖颖异