内蒙古自治区通辽市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)内05民终1470号上诉人（原审被告、反诉原告）张殿权，男，1965年1月4日出生，汉族，农民，现住内蒙古自治区科尔沁左翼后旗。委托代理人程祥，系内蒙古双合尔律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）王亮，男，1982年6月12日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区科尔沁左翼后旗。委托代理人符双，系内蒙古自治区科尔沁左翼后旗常胜镇法律服务所法律工作者。原审第三人张明，男，1990年5月11日出生，汉族，农民，现住内蒙古自治区科尔沁左翼后旗。原审第三人孙志超，女，1991年1月26日出生，汉族，农民，现住址同上。上诉人张殿权因房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区科尔沁左翼后旗人民法院(2015)后民初字3999号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭审理了此案，本案现已审理终结。原审查明，2015年9月2日，王亮与张殿权签订一份《购房协议书》，双方约定张殿权将坐落于X屯道北的房屋八间（门市房四间、里面住房四间）出售给王亮。双方协议总房价为人民币230,000.00元，房款给付方式为：2015年9月2日签订购房协议时给付定金20,000.00元；2015年11月1日交付130,000.00元；2016年3月1日给付80,000.00元。协议签订日，王亮已付给张殿权定金20,000.00元。购房协议签订后，本诉原告发现本诉被告对所出售的房屋不具有所有权，要求本诉被告张殿权双倍返还定金40,000.00元。原审法院认为，合法的房屋买卖关系受法律保护，本案中，被告（反诉原告）张殿权将不具有所有权的房产出售给本诉原告王亮，属不具有合法性的买卖关系。双方虽然签订了购房协议，交付了定金，但此举是在原告不知情的情况做出的举措。另外被告（反诉原告）在庭审当中不能向原告（反诉被告）提供具有合法性房屋所有权手续，不能够保证对出售的房屋拥有独立产权，庭审当中虽然列举了大量的证据，但均不能证实其本人对所出售的房屋享有所有权，所以所签订的协议不具有法律效力，反诉原告已构成实质违约。综上事实，本诉被告就应将所收受的20,000.00元定金双倍返还给本诉原告。庭审过程中，本诉被告张殿全向本院提起反诉，要求反诉被告王亮继续履行协议，给付第二期房款130,000.00元。根据《合同法》的相关规定，张殿全不具有所出售房屋的合法所有权和合法交付房屋的履行能力，要求原告（反诉被告）继续履行协议的请求不能成立，即反诉请求不能成立，对此不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百三十二条之规定，判决：一、被告（反诉原告）张殿全于本判决生效之日起十日内双倍返还原告（反诉被告）王亮定金40,000.00元。二、驳回反诉原告张殿全的反诉请求。本诉案件受理费800.00元，反诉案件受理费2900.00元，由被告（反诉原告）张殿全负担。上诉人张殿权不服原审判决上诉的主要理由是：一、原审遗漏主要证据，认定事实不清。原审判决自始至终未提上诉人向法庭依法出示的交房录音证据，如此重大遗漏，直接关乎依法判定是谁在违约！更值得指出的是，原审判决在严重缺乏事实依据的情况下，在“经审理查明”部分竟主观擅断认定“因被告无法交付房屋，原告诉至本院”，其何据之有？二、原审程序不合法。原审判决在认定案件事实依据方面，分别将当事各方所出示的证据及其证明目的一一列明，却未对各证据的合法性、真实性和关联性逐一给予依法认定，也就是说本案缺少认证环节。既然缺少认证环节，又怎能去伪存真依法得出本案应有的法律事实？还有，本案案由原审法院确定为房屋买卖合同纠纷，后经依法追加两第三人参加诉讼，至此上诉人认为，本案的审理核心应是上诉人对合同项下诉争房屋是否有处分权？假如上诉人有处分权，其处分行为是否有损两第三人婚生女儿张某某的合法权益？然而，原审法院却将本案焦点确定为：1．原被告签订房屋买卖合同的过程及效力；2．第三人孙志超提出房屋所有权归属案外人孙某某的依据。如此自相矛盾、张冠李戴的案件焦点怎能抓住本案之实质？又怎能真正实现定纷止争？三、原审适用法律错误。被上诉人一审的诉请是要求上诉人双倍返还定金，既然如此，那就说明在诉争双方间存在合法有效的合同，也只有在这一前提条件下，才能谈得上其中一方违约、进而承担违约责任之情形，更何况诉争双方对签署房屋买卖合同的合法性、真实性均无异议，且合同的内容也不违反法律、法规的强制性规定及公序良俗。然而，原审法院在“本院认为”阐述裁判理由部分，一方面认为诉争双方所签订的房屋买卖协议不具有法律效力，另一方面却又以“合法的房屋买卖关系受法律保护”为由，支持被上诉人双倍返还定金的诉请，如此自相矛盾的做法着实令人难以信服。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，原审法院在没有合法有效证据证明上诉人对诉争双方所签订的《购房协议书》项下房屋不具备所有权和处分权的情况下援引我国《合同法》第一百一十五条和一百三十二条之规定作出原审判决，明显适用法律错误。综上恳请贵院依法撤销原判并将本案直接改判。本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人王亮答辩表示服从原判。原审第三人张明未提交答辩意见。原审第三人孙志超陈述意见是：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。经审理，本院查明的事实是：2015年9月2日，王亮与张殿权签订一份《购房协议书》，双方约定张殿权将坐落于X屯道北的房屋八间（门市房四间、里面住房四间）出售给王亮。双方协议总房价为人民币230,000.00元，房款给付方式为：2015年9月2日签订购房协议时给付定金20,000.00元；2015年11月1日交付130,000.00元；2016年3月1日给付80,000.00元。协议签订日，王亮已付给张殿权定金20,000.00元。另查明，涉案的八间房屋后面四间住宅是张殿权在2008年12月21日从本村村民卢某甲处购买（原房主是卢某乙，是卢某甲的父亲已去世），前面四间房屋是张殿权一家在购买的原卢某乙的院落内新建的门市房，建成后由第三人居住。2015年5月25日两位第三人协议离婚时女儿由张明抚养，房产留给女儿张某某。在张殿权与王亮签订房屋买卖协议后张殿权及张明全家搬迁到X市生活，张明与X门窗安装有限公司签订劳动合同，女儿张某某安排到X新兴幼儿园。2015年10月10日张明办理了前四间房的产权登记，所有权人为张明。张明在张殿权与王亮签订房屋买卖协议后追认张殿权出卖房屋的事实。还查明，在张殿权与王亮协议2015年11月1日后即王亮应交付130000元房款到期后，张殿权到王亮处催要房款并交付房屋钥匙时遭到王亮拒绝。上述事实，有上诉人提交的：一、提交离婚协议书及离婚证原件；二、2015年10月24日X村委会的证明材料；三、2015年9月25日X村委员会会议记录；四、张明名下的房产证；五、被告与村民卢某乙的儿子卢某甲在2008年12月21日签订的房屋买卖协议书及登记在卢某乙名下的房产证；六、房屋租赁合同及收费收据、劳动合同书、工作证明；七、张某某在X幼儿园入学缴费的五枚收据、获奖证书、视频资料；八、两位第三人的手机联系短信信息；九、录音光盘一份，证明在协议约定第二次房款到期后，上诉人到被上诉人家催要房款并交付钥匙被被上诉人王亮拒绝。上述证据能够相互认证，能够证明上诉人的上诉主张，对上述证据予以确认。被上诉人提交的第一份证据购房协议书，第二份证据收据一枚。证明双方签订协议后王亮已经按照协议约定向张殿权给付了定金2万元的事实，对其真实性和本案关联性予以确认。被上诉人提交的第三份证据两位第三人的离婚协议书照片与上诉人提交的离婚协议书一致，对其真实性予以确认。第四份证据是孙某某的房屋所有权的照片和办理房证缴费的票据的照片；第五份证据是新民村介绍信的照片。均未提供原件且与上诉人的房证相矛盾，故不予采信。第三人孙志超提交的证据：2015年10月24日介绍信一份及身份证号清单，均为复印件，不予采信。本院认为，上诉人张殿权将自己购买的房产和第三人张明作为监护人管理的财产与被上诉人王亮签订房屋买卖合同，在签订合同时虽然没有提供张明同意出卖的证据属无权处分，但后来张明对张殿权的处分行为表示追认，因此该买卖合同合法有效。被上诉人主张房屋买卖协议不具有合法性的理由不能成立，不予采纳。合同签订后当事人应当遵循诚实信用的原则履行自己的义务。被上诉人在交付房款的期限到来后没有履行交款义务，而提起诉讼主张上诉人违约，缺乏事实和法律依据，不予采纳。原审法院即认定合同不具有合法性又认定上诉人违约，属认定事实错误，应予纠正。第三人张明将房产处理后已经在X市找到了稳定的工作，将女儿张某某安排到城市的幼儿园学习，张明作为监护人处理被监护人的财产并没有损害被监护人张某某的合法权益。而第三人孙志超阻止卖房既不承认四间房屋为与张明的共同财产又要求分得出卖房屋价款，其行为是在损害张某某的合法权益。因此主张该房屋是其父亲的理由不能成立，不予采纳。综上，原审认定事实和适用法律均有误，上诉人的上诉理由成立，应予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第六条，第八条，第六十条，《最高人民法院＜关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释＞》第三条一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款二项之规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区科尔沁左翼后旗人民法院（2015）后民初字第3999号民事判决；二、上诉人张殿权与王亮签订的购房协议书继续履行；三、驳回被上诉人王亮的诉讼请求；四、被上诉人王亮给付上诉人张殿权第二期房款130，000.00元，此款在判决生效后给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费800元，反诉费2900元，二审案件受理费3700元，合计7400元，由被上诉人王亮负担。本判决为终审判决。审判长  刘景国审判员  王琳琳审判员  郑旭然二〇一六年十月十日书记员  金 玲