江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏08民终2341号上诉人（原审被告）：淮安市新红绿蓝大酒店有限公司，住所地淮安市健康西路150号。法定代表人：王洪志，该公司经理。委托诉讼代理人：李其雨，江苏岸庆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民武装警察部队淮安市支队，住所地淮安市经济开发区翔宇大道35号。负责人：王青海，该部队支队长。委托诉讼代理人：雷华，该支队后勤处处长。委托诉讼代理人：陈天平，江苏淮宁律师事务所律师。上诉人淮安市新红绿蓝大酒店有限公司（以下简称红绿蓝酒店）因与被上诉人中国人民武装警察部队淮安市支队（以下简称武警支队）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清河区人民法院（2016）苏0802民初1322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人红绿蓝酒店的法定代表人王洪志及其委托诉讼代理人李其雨，被上诉人武警支队的委托诉讼代理人雷华、陈天平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人红绿蓝酒店上诉理由及请求：1、一审认为被上诉人没有按照约定将合同交相应的管理部门盖章，构成违约。但在一审判决主文中未对被上诉人该违约行为进行处理，主文遗漏了被上诉人违约责任的承担。据此，上诉人认为该合同因���少被上诉人管理部门印章无效，上诉人不应支付被上诉人违约金和租金。2、被上诉人欠付上诉人30余万元餐饮费，应当与租金抵销。3、被上诉人以近期部队房屋不得对外出租规定，要求上诉人在10日内腾退房屋显然不可能，应该给上诉人一年准备时间。一审查明被上诉人要求上诉人将租赁房屋恢复原状，该要求无理，与法不合。请求二审查明事实，依法判决。被上诉人武警支队答辩称，一审判决已经就被上诉人违约的行为进行了定性，在违约金的裁判时予以了调整。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。武警支队向一审法院起诉请求：1、返还承租房屋并恢复原状；2、支付租金10万元，并以20万元为基数按年利率24%支付从2015年7月1日起到房屋交付之日止的违约金；3、从2015年9月1日起按273.97元/天的标准支付房屋使用费至实际腾房之日止；4、承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年9月，原告武警支队与被告红绿蓝酒店签订《武警部队房地产租赁合同》一份，双方约定：甲方（武警支队）将位于淮安市健康西路150号房屋面积为120的房屋出租给乙方（红绿蓝酒店）用于餐饮、烟酒批发经营，租期2年，即2013年9月1日至2015年8月31日；两年租金为20万元，年租金为10万元，租金每半年结算一次，乙方于每季度前十日内交付甲方。合同第九条第（一）、（三）、（四）项约定：租赁期内，甲方保证出租的房地产符合武警部队房地产租赁条件，权属清楚；保证出租给乙方使用的房地产按照规定报经武警部队审批部门批准；负责向武警部队基建营房部门办理租赁合同审核手续。合同第十条第（三）项约定：乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不��响使用安全的前提下，确需进行改造、装修、或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，全部费用由乙方承担，权属归甲方有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。合同第十三条约定：甲方有违反本合同第九条约定行为的，乙方有权解除合同，同时甲方应当向乙方支付人民币（大写）￥元作为违约金。合同第十四条第（二）项约定：乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。合同的第十五条约定：本合同双方签字盖章后，须经具��相应审批权限的武警部队房地产营房管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。该合同的武警部队房地产管理部门意见处为空白，没有加盖合同审核专用章。2016年2月29日，原告武警支队向被告红绿蓝酒店发出清房告知书，载明：我单位清房工作小组前期多次要求腾退租赁房屋及交齐房租未果，现合同租期已过两月若10日内未腾退房产和交清房租，我单位将此事向淮安市清河区人民法院提起诉讼请求。被告红绿蓝酒店收到该告知书后，至今没有搬迁并交付承租的房地产。一审另查明：被告红绿蓝酒店从2005年10月起就承租原告武警支队位于淮安市健康西路150号的房屋及场地从事餐饮、客房经营。2012年2月10日，原、被告签订《武警部队房地产租赁合同》一份，约定：甲方（武警支队）将位于位于淮安市健康西路150号房屋面积3455.1平方米、场���面积688.75平方米出租给乙方（红绿蓝酒店）用于餐饮、住宿经营；租赁期限自2012年2月10日起至2017年2月9日，年租金100万元。根据被告红绿蓝酒店提供的缴纳房租发票显示，在2012年11月至2015年9月期间，其共向原告武警支队支付房租214.5万元，其中载明是小门面房房租的共计10万元。一审庭审中，被告红绿蓝酒店认可在2013年9月签订的租赁合同的年租金为10万元，但认为租金已足额缴纳提供下列证据：1、2012年11月至2015年9月期间房租费票据21张，共计214.5万元，其中载明是小门面房房租费的票据有2张共计10万元，旨在证明涉案的房租已缴纳；2、2014年3月19日欠条复印件两张，旨在证明原告武警支队2013年、2014年欠被告红绿蓝酒店的餐费近30万元；3、被告红绿蓝酒店自制的对承租房屋投资情况报告，该报告显示其用于餐饮、客房经营所进行的改造、装潢及购置设��、用具的费用明细，旨在证明其对房屋投资达642万元。对此，原告武警支队质证称：对证据1的真实性没有异议，但该组票据中仅有10万元是缴纳涉案房屋租金的，其他租金是缴纳2012年租赁合同的租金，与本案无关；证据2是复印件，真实性有异议，且该欠条是个人所写，与原告单位无关；证据3是被告承租2012年租赁合同的房屋投资的情况报告，是其单方制作，对该证据的真实性、合法性及关联性均不予认可。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告武警支队与被告红绿蓝酒店签订书面租赁合同，该合同不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。2015年9月31日租赁合同到期后，被告红绿蓝酒店继续使用涉案房产，原、被告没有续签租赁合同，双方形成不定期��赁关系，原告武警支队可随时要求解除合同，但应在合理的期限内通知被告红绿蓝酒店。2016年2月29日，原告武警支队向被告红绿蓝酒店发出清房告知书，后又提起诉讼，表明其已明确要求解除与被告红绿蓝酒店之间的租赁关系，但被告红绿蓝酒店至今仍未迁出房屋并支付租金则构成违约。现原告武警支队要求被告红绿蓝酒店返还租赁的房屋，符合法律规定，应予照准。被告红绿蓝酒店对承租房屋进行装修是经原告武警支队同意且双方对装修的附属物进行了约定，现租赁关系解除，原告武警支队要求将房屋恢复原状，于约有悖、于法不合，不予支持。当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。本案中，双方当事人虽然在合同中约定“合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的武警部队房地产营房管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效”，该约定属于军队内部的管理规定并不能影响合同的效力，且双方租赁合同期限已界满，故对被告红绿蓝酒店的该抗辩，不予采纳。但原告武警支队未按约定将合同交相应管理部门盖章，构成违约，应当承担相应的违约责任。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，原、被告签订的租赁合同约定年租金为10万元，在2013年9月1日至2015年8月31日期间，被告红绿蓝酒店仅支付10万元，现原告武警支队要求其支付尚欠的租金10万元，并从2015年9月1日起按10万元/年的标准支付租金至房产实际交付时止，符合法律规定，应予以支持。因被告红绿蓝酒店承租原告武警支队的房屋不仅限于本案所涉的120平方米房屋，还有另外的3455.1平方米的房屋及场地，其所缴纳的租金不仅限于本案所涉的房租。根���被告自己提供的票据表明，在缴纳房租时原告武警支队已注明收取本案所涉房租仅为10万元，现被告红绿蓝酒店主张本案所涉房屋的房租已足额支付，依据不足，不予采信。2012年2月的租赁合同与本案所涉的租赁合同是两个各自独立的合同，两者的租赁标的物、租金数额、租赁期限均不相同，被告红绿蓝酒店针对2012年2月租赁合同产生的纠纷可另案诉讼，本案中不予理涉。关于被告红绿蓝酒店主张原告武警支队欠其餐饮费，因与本案不属同一法律关系，对此，可另案诉讼。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方当事人在合同中约定被告红绿蓝酒店逾期缴纳租金的违约责任，但对原告武警支队违反合同约定第九条所应承担的违约责任未作明确约定。考虑到原、被告均存在违约的情形，结合双方违约责任的大小和程度，酌情确定被告红绿蓝酒店支付原告武警支队违约金2万元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告淮安市新红绿蓝大酒店有限公司于判决生效后三十日之内将位于淮安市健康西路150号面积为120平方米房屋返还给原告中国人民武装警察部队淮安市支队；二、被告淮安市新红绿蓝大酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告中国人民武装警察部队淮安市支队租金10万元、违约金2万元，合计12万元，并从2015年9月1日起按10万元/年的标准���付房产占用使用费至房产实际交付之日止；三、驳回原告中国人民武装警察部队淮安市支队的其他诉讼请求。案件受理费2820元，减半收取1410元，由被告红绿蓝酒店承担。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，原审认定事实无误，本院予以确认。本案争议焦点：1、双方合同效力如何认定。2、违约责任主体如何确定。3、上诉人红绿蓝酒店要求以被上诉人武警支队所欠餐饮费冲抵房租费的理由是否成立。4、上诉人红绿蓝酒店要求给予一定搬迁的准备时间，应否得到支持。关于争议焦点1，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。一般而言，合同的有效要件：1、当事人具有相应的民事行为能力；2、当事人意思表示真实；3不违反法律或社会公共利益；4、合同标的须确���和可能。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，上诉人红绿蓝酒店与被上诉人武警支队签订书面租赁合同，系当事人真实意思表示，并已实际履行，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定规定，合法有效。至于合同中约定“合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的武警部队房地产营房管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效”，该约定属于军队内部的管理规定，并不能影响合同的效力。关于争议焦点2，本院认为，双方当事人在合同中约定上诉人红绿蓝酒店逾期缴纳租金的违��责任，对被上诉人武警支队违约责任未作明确约定。2016年2月29日，被上诉人武警支队向上诉人红绿蓝酒店发出告知书，明确要求解除双方的不定期租赁关系，上诉人红绿蓝酒店至今仍未迁出房屋并支付租金则构成违约；但被上诉人武警支队未按约定将合同交相应管理部门盖章，存在违约行为。原审法院考虑到上诉人红绿蓝酒店与被上诉人武警支队均存在违约的情形，结合双方违约责任的大小和程度，酌情确定上诉人红绿蓝酒店支付被上诉人武警支队违约金2万元并无不当。关于争议焦点3，本院认为，《最高人民法院关于适用解释》第九十条第一款规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案上诉人红绿蓝酒店主��被上诉人武警支队欠其餐饮费，未能就餐饮费系被上诉人武警支队所消费提供证据加以证明，且与本案不属同一法律关系，不予理涉，上诉人红绿蓝酒店可另案主张。关于争议焦点4，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，被上诉人武警支队于2016年2月29日向上诉人红绿蓝酒店发出清房告知书，至目前已超过半年，法律没有就合理期限作出明确规定，上诉人红绿蓝酒店提出被上诉人武警支队提出解除合同应给予一年搬迁的准备时间无法律依据。原审判决上诉人红绿蓝酒店于判决生效后三十日内返还涉案的租赁房屋并无不当。综上，上诉人红绿蓝酒店的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费2820元，由上诉人红绿蓝酒店负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 勇审 判 员  赵骏飞代理审判员  孙志丹二〇一六年十月十三日书 记 员  王 姝