福建省福州市晋安区人民法院民 事 判 决 书（2015）晋民初字第1451号原告福州中维房地产开发有限公司，住所地福州市晋安区。法定代表人郑钟，总经理。委托代理人邓允、郑志平，公司职员。被告李伟，男，1975年11月27日出生，汉族，住址福建省莆田市涵江区。第三人中国光大银行股份有限公司福州分行，住所地福州市鼓楼区。负责人高名安，行长。委托代理人徐巧红、王拯，公司职员。原告福州中维房地产开发有限公司与被告李伟商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月25日受理后，第三人中国光大银行股份有限公司福州分行向本院申请参加诉讼，本院依法组成合议庭，于2016年2月15日公开开庭进行了审理。原告福州中维房地产开发有限公司的委托代理人邓允以及第三人中国光大银行股份有限公司福州分行的委托代理人徐巧红、王拯到庭参加诉讼，被告李伟经合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告福州中维房地产开发有限公司诉称：原告与被告于2012年12月11日签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告以815538元购买原告开发的位于福州市晋安区办公房（本案讼争屋），被告应支付首期房款415538元，余款400000元向第三人办理按揭贷款；被告若连续三个月不交按揭款项或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，原告有权单方解除买卖合同，同时被告还应按购房款的10%向原告支付违约金，原告有权从被告已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及已经发生的相关费用后，将购房款余额不计利息退还被告，被告以银行按揭贷款方式支付购房款，同意原告直接付还贷款银行，由此引发的经济和法律责任均由被告承担等等。上述合同签订后，第三人根据被告的申请，于2013年3月22日与原、被告签订了《个人贷款合同》，约定第三人向被告发放按揭贷款400000元，原告为被告申请的上述按揭贷款承担连带保证责任等等。原告先后于合同备案及2013年3月29日收到被告购房款415538元及贷款400000元。并将房屋交付被告。因被告自2014年5月起未按时向银行偿还贷款本息，导致原告代被告偿还拖欠银行的贷款本息、违约金计92488.94元（暂计至2016年1月14日止）。原告遂于2014年5月7日向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》，通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》。被告拒绝接收该通知书后，至今仍拒不办理相关善后事宜。诉讼请求：1、解除《商品房买卖合同》；2、被告支付原告违约金81553.8元（从已付购房款中扣除）；3、被告偿还原告垫付的按揭款92488.94元（暂计至2016年1月14日止）及利息（自2016年1月14日起至款项付清之日止，按照日万分之五计付利息）；4、被告协助原告向有关房屋登记部门办理上述房屋抵押权及买卖合同预告登记注销手续。被告李伟未作答辩。第三人中国光大银行股份有限公司福州分行述称：原告所述属实。截止2016年1月20日止，本案原告已代被告向第三人支付贷款本息等费用累计92488.94元，被告尚欠第三人贷款本金316338.74元及利息1612.55元。请求：一、解除第三人与原被告签订的个人贷款（抵押、保证）合同二、判令被告李伟偿还第三人借款本金316338.74元及利息1612.55元（暂计至2016年1月20日），之后的利息按合同约定标准计算至实际还款之日）；三、判令原告对上述第二项借款本金和利息承担连带清偿责任；四、判令第三人对本案讼争屋享有优先受偿权。经审理查明：原告与被告于2012年12月11日签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告以815538元购买原告开发的位于福州市晋安区办公房（本案讼争屋），被告应支付首期房款415538元，余款400000元向第三人办理按揭贷款；被告若连续三个月不交按揭款项或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，原告有权单方解除买卖合同，同时被告还应按购房款的10%向原告支付违约金，原告有权从被告已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及已经发生的相关费用后，将购房款余额不计利息退还被告，被告以银行按揭贷款方式支付购房款，同意原告直接付还贷款银行，由此引发的经济和法律责任均由被告承担；如因被告原因导致合同及本协议解除，需被告腾退房屋的，除原告书面允许保留的装修（原告无需补偿装修费）外，被告应于原告通知后30日内，将房屋恢复至交付时原状，解除房屋所设定的任何权利负担后交还原告等等。上述合同签订后，第三人根据被告的申请，于2013年3月22日与原、被告签订了《个人贷款（抵押、保证）合同》，约定第三人向被告发放按揭贷款400000元，贷款期限10年，被告按等额还本付息分120期偿还；原告为被告申请的上述按揭贷款承担阶段性连带责任保证等等。原告先后于2012年12月11日及2013年3月29日收到被告购房款415538元及贷款400000元。并将房屋交付被告。因被告自2014年5月起未按时向银行偿还贷款本息，导致原告代被告偿还拖欠第三人的贷款本息、违约金计92488.94元（暂计至2016年1月14日止）。原告遂于2014年5月7日向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》，通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》。被告拒绝接收该通知书后，至今仍拒不办理相关善后事宜。截止2016年1月20日止，被告尚欠第三人贷款本金316338.74元及利息1612.55元。为此，原告诉至本院。另查，被告购买的讼争屋于2014年2月19日办理了房屋产权初始登记手续，但被告至今未申请过户登记。被告因欠他人债务被宁德市蕉城区人民法院于2015年7月7日以（2015）蕉执字第16号民事裁定书冻结讼争屋过户手续。以上事实，有《商品房买卖合同》及合同补充协议、初始登记通知书、个人贷款合同、贷款用款凭证、还款通知书、预告登记证、贷款借据、委托划款扣款授权书、中国光大银行个人贷款划款凭证及被告还款账号、消费信贷对账单及当事人陈述等证据为证，可以认定。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容合法，应为有效，双方均应依约履行。因被告拖欠第三人贷款，原告因此承担连带责任，截至2016年1月20日已代被告向第三人偿还贷款本息等费用计92488.94元，原告有权依约解除与被告之间的商品房买卖合同，第三人亦有权依约解除与原被告之间的贷款合同。原告应当将收受的购房贷款和购房款的本金在扣除代偿款项后分别返还第三人和被告。因被告未对双方约定的违约金是否过分高于造成的损失提出抗辩、申请调整，并加以证明，本院不予主动调整，被告仍应依约按购房款的10%向原告支付解除合同违约金计81553.8元。鉴于原告的代偿款项应从购房款中直接抵销，故被告无需支付该代偿款项的利息。原告的诉讼请求，部分予以支持。由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，原告据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对讼争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条关于“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，本案抵押权并未设立。第三人依据预购商品房抵押权预告登记，主张对讼争屋拍卖、变卖所得享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。被告经合法传唤无正当理由拒不到庭，可缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告福州中维房地产开发有限公司与被告李伟于2012年12月11日就福州市晋安区办公房签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议；二、解除第三人中国光大银行股份有限公司福州分行与被告李伟、原告福州中维房地产开发有限公司之间的《个人贷款（抵押、保证）合同》；三、原告福州中维房地产开发有限公司于本判决生效之日返还第三人中国光大银行股份有限公司福州分行借款本金316338.74元及利息1612.55元（利息暂计至2016年1月20日止，此后利息应按合同约定计至本判决生效之日止）；四、原告福州中维房地产开发有限公司于本判决生效之日将其收受的购房款815538元扣除本判决第三项所确定的金额及其为被告李伟代偿的银行贷款本息92488.94元后的余款返还被告李伟；五、被告李伟于本判决生效之日支付原告福州中维房地产开发有限公司违约金81553.8元；六、被告李伟于本判决生效后10日内协助原告福州中维房地产开发有限公司向有关房屋登记部门办理上述房屋抵押权及买卖合同备案及预告登记注销手续；七、驳回原告福州中维房地产开发有限公司的其他诉讼请求；八、驳回第三人中国光大银行股份有限公司福州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费15117元、公告费820元，由被告李伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  陈 阳人民陪审员  叶克忠人民陪审员  江 山二〇一六年四月二十五日书 记 员  陈 盛附本案适用的主要法律条文及执行提示《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。