云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2016）云0181民初38号原告云南省春光园艺场。组织机构代码：21682XXXX。住所地：安宁市安白公路8公里。法定代表人叶浩，职务总经理。委托代理人杨阳，云南弘石律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人解云，男，1976年4月3日生，云南省未成年犯管家所（暨监狱企业云南省春光园艺场）在职员工，生产技术部部长，公民身份证号码：，特别授权代理。被告马绍华，云南省安宁市人，住云南省安宁市，公民身份证号码：。委托代理人周小龙，云南典炬律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人吴平珍，云南省安宁市人，住云南省安宁市，公民身份证号码：，与被告系夫妻关系，特别授权代理。原告云南省春光园艺场诉被告马绍华租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月5日受理后，依法适用普通程序审理，组成合议庭��于2016年2月18日公开开庭进行了审理，原告委托代理人杨阳、解云，被告马绍华及委托代理人周小龙、吴平珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2007年6月20日签订合同编号为YCY2007D-03的《耕地租赁合同》，约定由被告承租原告的耕地8亩及房屋（含水电管线设施等），从事养殖经营活动，同时，双方在合同中还约定了如遇国家建设征地或监狱布局调整占用的情况下，解除、终止该合同，收回租赁耕地，原告协助被告向有关部门办理继续租用手续或索取补偿。根据云南省监狱布局调整总体方案，2011年后，经国务院有关部位和省市主管部门批准同意，云南省未成年犯管教所（生产经营活动中对外使用“云南省春光园艺场”名称，即原告）进行整体搬迁项目建设。2015年初，新所完成建设后已���体搬迁至新址安宁市安白公路8公里，根据安宁市城市总体规划的需要，原告原先拥有的国有土地由安宁市人民政府收回，进行城市发展规划利用，并由原告向安宁市人民政府限期进行上述土地的移交。基于此客观情况的重大变化以及双方合同的约定，原告多次通知并与被告协商，要求其搬离和交还所租赁的耕地，同时积极协助、协调有关单位或部门为被告等办理继续租用事宜，但被告拒不履行，也不配合，反而提出诸多不合理要求，2015年10月30日，原告又再次向其送达依约定解除合同，要求交还耕地的通知，而被告仍然置其于不顾。原告认为，在双方合同履行过程中，出现合同中双方约定的合同解除条件和情形时，原告依此行使解除权而终止合同是完全合法有据的，同时出现客观情况变化实际上已使得双方无法继续履行合同，因此，为维护原告的合法权益，诉至��院，请求判令：1、解除原、被告签订的《耕地租赁合同》；2、由被告搬离并向原告交还其所承租的8亩耕地及房屋等设施；3、由被告向原告支付自2012年1月1日至2015年12月31日的租金13760元及利息，并支付自2016年1月1日起至耕地和房屋交还之日止的土地使用费（按每月293元标准计算）；4、由被告支付违约金1760元；5、由被告承担本案诉讼费。被告辩称：我方不同意解除租赁合同。第一，根据原、被告双方的租赁合同，租赁期限到2027年9月30日止，迄今为止还有11年多没有履行，我方在土地上对养殖、种植方面投资了1354416元，就算解除合同，由于房屋及配套设施投资较大，原告要对我方的投资和地上的动植物进行补偿才能解除合同。第二，原告要求赔偿违约金无事实和理由支持，我方没有违约，根据双方签订的合同，租期内由于国家建设对土地调整，不属于双方违约的情况，原告要求支付租金，但我方是按期向原告交纳，但原告不予收取，因此未交租金的责任不在我方，计算利息不合理，且原告提出的租金及土地使用费是否由原告收取，由法院核实。归纳原、被告诉辩主张，本案争议焦点为：1、原、被告双方签订的《耕地租赁合同》是否予以解除？2、被告是否存在违约行为？针对争议焦点，原告当庭提交如下证据：1、《营业执照》及《组织机构代码证》原件各一份，欲证实原告的主体资格和基本信息；2、《耕地租赁合同》原件一份，欲证实原、被告之间的土地租赁关系及合同有关内容，双方约定如遇国家建设征地或监狱布局调整占用时，合同终止；3、《云南省发改委的批复》复印件一份、《云南省监狱管理局的通知》原件一份、《收回国有土地使用权补偿协议》原件一份、《安宁市人民政府会议纪要》复印件一份、《移交土地的卫星红线图》原件一份，欲证实根据全国监狱布局调整战略，经司法部等部委、云南省人民政府、云南省监狱管理局等政府机关和上级主管单位、部门的批复，对原告实施监狱布局调整，进行整体迁建。2015年初，迁建项目完成后，原告已从原址安宁市八街摩礼公路摩索营整体搬迁至安宁市安白公路8公路新址。安宁市人民政府再次要求原告2015年1月1日前完成土地移交工作，被告所承租的土地属于移交范围。4、《云南省革委办公厅的批复》复印件一份、《云南省人民政府办公厅复函》复印件一份、《云南省司法厅通知》复印件一份、《土地使用权证》复印件一份，欲证实原告与云南省未成年犯管教所为同一单位，生产活动中对外使用云南省春光园艺场名称，单位前身先后为云南省第三监狱，云南省少年犯管教所。5、关于解除《耕地租赁合同》的通知原件一份、2013年通知一份，欲证实2013年8月发给被告通知，协商合同终止事宜。经多次协商无果后，2015年10月30日，原告书面致函被告，通知其因客观情况发生重大变化，原告方按照约定解除合同，限其搬离并交还耕地，该通知于当日送达被告，双方的合同已依法解除，被告应及时搬离并交还耕地。因原告提交的证据中涉及国家秘密，根据《中华人民共和民事诉讼法》第六十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零三条第三款规定，本院对该部分证据进行了不公开举证、质证。以上证据经被告质证认为，对第1组证据予以认可；对第2组证据三性予以认可，但不认可证明目的，合同中并未约定“如遇国家建设征地或监狱布局调整占用时，合同终止”；对第3组证据中被告出具的原件予以认可，对于复印件的真实性被告放弃质证由法院核实，认为涉案土地在内的土地不属于国家征收，而是属于交还政府，在移交范围内；对第4组证据因原告未提交原件，其真实性由法院核实，但认为土地使用证的的权属人是云南省未成年犯管教所；对原告提交的第5组证据真实性认可，但认为2013年的通知虽然原告已送达给被告，但通知上写的是拟终止，没有陈述要解除合同，2015年的通知是在未与被告协商的情况下就直接发通知。本院认为，原告提交的证据中第1、2、5组证据及第3组中的《云南省监狱管理局的通知》原件一份、《收回国有土地使用权补偿协议》原件一份、《移交土地的卫星红线图》原件一份被告对其真实性无异议，本院予以确认。对于第3组证据中的《云南省发改委的批复》复印件一份、《安宁市人民政府会议纪要》复印件一份及第4组证据被告认为系复印件，放弃对原告证据的质证，由法院核实后予以判决，本院认为，庭审后，被告对以上复印件提交了由云南省未成年犯管教所出具的档案材料原件予以核对无异，对此证据的真实性本院予以确认。被告针对争议焦点，当庭提交如下证据；1、《耕地租赁合同》复印件一份，欲证实原、被告双方的权利、义务；2、《安宁市农业局文件》（安��【2008】102号）原件一份，欲证实被告系政府批准的养殖户，系合法经营，原告应对被告进行补偿。以上证据经原告质证认为，对被告提交证据的三性予以认可，但认为不能证实被告的养殖规模。本院认为，被告提交的证据原告予以认可，本院予以确认。综上，本院确认如下法律事实：2007年6月20日，原告云南省春光园艺场作为甲方，与被告马绍华作为乙方签订《耕地租赁合同》，约定：乙方因发展养殖业，需要租用甲方耕地8亩建盖养殖场，经双方友好协商，签订本合同。由甲方将高炉大门旁耕地8亩，现有生产生活房屋1栋，用电的管线设施等，租赁给乙方经营管理使用。租赁期限为二十年，从二00七年十月起至二0二七年九月三十日止。每五年为一个合同阶段，从第二合同���开始，每合同段的租赁价格在上一合同段的基础上增加10%。第一合同段的租金为每亩每年人民币400元，合计人民币3200元，第一年的租金于签订本合同五个工作日内交纳，以后每年的租金于当年元月十五日前交纳。……甲方保证具有合法租赁上述耕地的权利，并不得随意收回已租耕地，租期内如遇国家建设征地或监狱布局调整占用，甲方应协助乙方向有关部门办理继续租用手续或索取补偿。乙方在租期内遇自然灾害或其它不可抗力遭受的损失由乙方自行承担。甲乙双方应信守合同条款，如有任一方单方违约，对方有权随时中止合同，违约方须向对方赔偿年租金50%的违约赔偿金。如因甲方违约而中止合同，甲方除承担违约责任外，还将退还乙方已付年租金、履约保证金等款项。如因乙方违约而中止合同，乙方除承担违约责任外，甲方将不退还乙方已付年租金，履约保证金。本合同从乙方交清2007年度租金之日起生效。合同附耕地面积位置示意图一份、财产交验清单一份、乙方身份证复印件一份。合同签订后，双方按照合同约定履行合同。甲方交付乙方的租赁物为土地8亩，四至以双方合同附件中的位置示意图为准，49㎡砖房一间，土坯围院63㎡，供到地边上生活用水、用电的管线完善。至今，被告仍在该土地上进行养殖。另查明：一、云南省未成年犯管教所的前称为云南省少年犯管教所，生产活动对外使用“春光园艺场”的名称。被告马绍华的租金自2007年10月交至2011年12月31日；二、二00九年七月云南省未成年犯管教所与安宁市人民政府签订《收回国有土地使用权补偿协议》，将涉案土地在内的国有土地有偿移交安宁市，2011年11月云南省发改委通过云南省未成年犯管教所��设项目可行性研究报告，2014年11月安宁市人民政府会议纪要证实，会议同意市土储中心、安发展集团有限公司负责于2015年1月1日前完成收储土地移交工作；三、现云南省未成年犯管教所已迁址到安宁市安白公路8公路处。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人交付租金的合同。本案原告云南省未成年犯管教所与被告马绍华在平等自愿的基础上签订了《耕地租赁合同》，未违反国家法律法规的禁止性规定，该合同按照双方约定的被告交清2007年租金时生效，双方就应按照合同的约定履行各自的权利义务。庭审中，双方争议的合同是否解除，本院认为，根据庭审查明的事实，因全国监狱布局调整战略，原告云南省未成年犯管教所进行整体搬迁，原拥有的土地中7700亩由安宁市人民政府以有偿方式纳入政府土地储备，涉案土地包含其中，且政府工作会议决定同意市土储中心、安发展集团有限公司负责于2015年1月1日前完成收储土地移交工作，现原告已完成搬迁，因此，原、被告双方已无继续履行合同的可能即无法实现合同目的，合同应予以解除。合同解除的时间，本院认为，根据《中国人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，本院认为，原告出具的2013年8月19日的《通知》一份及2015年10月30日《通知》均能证实原告已将解除合同的通知于2013年8月及2015年10月分别送达被告，并经被告签收，即给予被告合理的期限，现原告主张解除合同的时间为2015年10月30日，��合法律规定，本院予以确认。根据《中国人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定对原告要求被告搬离并向原告交还其所承租的8亩土地及房屋等设施的诉请，本院予以支持。对于原告的第3项诉请，本院认为，首先，涉案土地虽然已被国家收回，但根据原告举证证实，土地移交工作完成之前，安宁市政府交由云南省少年犯管教所（对外经营时名称为“云南省春光园艺场”）管理使用，现因土地移交工作仍未完成，土地的管理使用权任由原告享有，因此原告对被告继续占有使用土地的行为享有主张的权利。其次，合同解除后，被告就应将租赁物交还原告，但被告至今��能交还租赁物，存在违约行为，应对原告承担未按时交还租赁物的违约责任，现原告未能提交相关证据证实其损失，本院综合本案案情，比照双方的租赁期内的租金予以支持。庭审中，原被告双方认可被告的租金自2007年10月付至2011年12月31日，合同中双方约定每五年为一个合同段，因此原告诉请的自2012年1月1日起至2015年10月30日合同解除时的租金为每年3200元，按此计算，原告诉请的2012年1月1日至2015年12月31日止的租金为13830元，现原告诉请13760元，系其行使民事权利，未违反法律规定，本院予以支持。原告诉请的自2016年1月1日起至耕地和房屋交还之日止的土地使用费，其实质为该期间违约损失，本院认为，现原告诉请此期间的费用按照2015年的租金计算，即每月293元未违反双方约定及法律规定，本院予以支持。对于原告诉请的租金利息及违约金，本院认为，首先，合同的解除是由不能归咎于双方的原因而解除，其次，对于被告未能在合同解除时交还租赁物的违约行为给原告造成的损失通过被告交付租金的方式能够得到弥补，因此本院不予支持。对于被告辩称的租赁期间因大量投入生产造成的损失，本院认为可在合同解除后另行主张。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告云南省春光园艺场与被告马绍华签订的《耕地租赁合同》于2015年10月30日解除；二、由被告马绍华于本判决生效十五日内按照《耕地租赁合同》中约定的土地8亩（四至以双方合同附件中的位置示意图为准）、49㎡砖房一间，土坯围院63㎡，供到地边上生活用水、用电的管线交还给被告云南省春光园艺场；三、由原告于本判决生效十五日内支付被告2012年1月1日至2015年12月31日止的租金13760元，并支付自2016年1月1日起至上款租赁物返还之日止的租金，以每月293元计算。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费188元，由被告承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  张红梅人民陪审员  郑洪仙人民陪审员  张保友二〇一六年四月五日书 记 员  唐丽慧