乌海市乌达区人民法院民 事 判 决 书(2016)内0304民初938号原告孙越，男，1977年7月31日出生，现住内蒙古自治区乌海市乌达区。被告内蒙古泰合房地产开发有限公司。住所地，内蒙古自治区乌海市海勃湾区。法定代表人撖建平，系该公司董事长。委托代理人刘建华，系内蒙古天晟律师事务所律师。委托代理人梁乃丰，系该公司销售经理。原告孙越与被告内蒙古泰合房地产开发有限公司（以下简称泰合房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙越，被告泰合房地产公司的委托代理人刘建华、梁乃丰，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙越向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告泰合房地产公司给付拖欠原告的房屋租赁费440000元；2、依法判令被告泰合房地产公司支付利息损失66000元；3、案件受理费由被告泰合房地产公司负担。事实和理由：2013年6月20日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，同年7月12日双方又签订了一份《房屋租赁合同补充协议》，约定原告将其自有的位于乌海市乌达区巴音赛东街北侧的临街商用房屋租赁给被告使用。租期为3年，自2013年8月21日起至2016年8月20日止。年租金为220000元。上述合同和协议签订后，被告实际租赁使用了原告的房屋，但截至2016年8月20日租赁期满，被告只支付了第一年的租赁费220000元，拖欠了后两年的租赁费440000元，构成违约。因此，诉至法院，请求判令被告支付拖欠的租赁费并承担利息损失。被告泰合房地产公司辩称，租赁原告的房屋事实，第一年的租赁费已经支付，同意支付第二年的租金220000元及其同期贷款利率下的银行利息13530元，对原告的其他诉讼请求不认可。原因是租赁期间被告因资金困难曾向原告提出停租请求后，原告自行将该出租房屋加锁并张贴出租广告对外出租，致使被告长达一年的时间未能使用该房屋。在此期间的2016年1月26日，原、被告还将该房屋交纳电费的户头从被告处变更为原告，意味着双方实际达成了停租的合意。故此，对2015年8月至2016年8月的租赁费及其利息，不应当由被告承担。原告孙越为支持其诉讼请求，向本院提交了《房屋租赁合同》和《关于房屋租赁合同补充协议》等证据，主张被告应向其支付两年的租赁费440000元并支付利息损失66000元。被告泰合房地产公司对上述证据的真实性不持异议，但提出租赁期间原告擅自将被告租赁的房屋加锁并张贴广告对外出租，导致被告自2015年8月至合同期满这一阶段并没有实际使用该房屋。对此，被告泰合房地产公司提交了“2016智诚字0347号和0348号公证书”，以及光盘、通话记录等证据材料，意欲证明其答辩意见和质证意见。根据双方当事人的陈述答辩、举证质证和本院的庭审情况，本院确认本案的案件事实如下：原告自有一套私有房产，位于乌海市乌达区巴音赛东街北侧通达宾馆旁，面积456.8平方米。2013年6月20日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，被告以年租金220000元的价格租赁使用原告的上述房产，租期为2年（自2013年8月21日至2015年8月20日），租金合计440000元。约定按照先交租金后使用的原则，签订合同一周内支付第一年的租金，次年8月5日前支付第二年的租金。此合同签订后，双方又于同年7月12日达成《关于房屋租赁合同补充协议》一份，一致同意将租期延长一年至2016年8月20日，年租金不变，总的租金为660000元。同时约定了其他事项。之后，被告依约向原告支付了第一年的租金220000元，原告将该房产移交给被告使用。上述合同和协议履行过程中，被告公司出现了资金紧张的状况，在约定的第二年租金支付时间段没有向原告支付租金。为此，双方进行了接触和协商，意欲以房屋和车辆抵付租金，但因种种原因均未形成共识，未能进一步达成协议。之后，双方发生争议，原告将被告租赁的房屋加锁，双方在加锁时间的表述并不一致，原告自认是2015年10月17日，被告强调是2015年8月19日前，但双方表述的加锁时间均在被告应当支付租金的日期前。庭审中，被告自认2015年2月以来将该房屋上锁，人员撤离，一直空置，2016年8月20日合同到期时撤除锁具。同时查明，2016年3月14日，被告公司向乌海市智诚公证处提出公证申请，事项为对被告公司工作人员与原告的通话过程和内容进行公证，该公证处进行了现场公证，并出具了“2016智诚字0347号和0348号公证书”，并对通话内容和过程制作了光盘。经庭审时现场播放，主要内容集中在如何履行合同、如何支付租金、如何解决房屋加锁等问题上。目前，双方的租赁合同约定的租期已经届满，原告已经收回出租房屋。本院所确认的上述事实，有双方当事人提交的证据材料和陈述笔录、庭审笔录等在案为凭，并经双方当事人的对质和本院的审查，可以采信。本院认为，原、被告双方在本案涉及的合同和协议的真实性方面，没有异议，经审查，相关合同、协议不违反法律规定且系双方当事人的真实意思的表示，因此，对其合法性和有效性本院予以确认。结合双方当事人争议的事实看，本院归纳本案的争议焦点有二：一是被告未能依约履行支付租金的义务，是否构成实质性违约；二是原告在无法按期取得租金的情况下擅自将出租房屋加锁的行为，是否合法，是否应当成为被告拒付租金的理由。关于争议焦点一。合法有效的合同受法律保护。依法成立的合同，对当事人都具有约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行义务，根据我国合同法的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。租赁合同的直接目的是承租人获得租赁物的使用权、出租人通过出租租赁物而获得租金收益。被告泰合房地产公司在实际接收使用原告孙越出租的房屋后，没有按照合同的约定按期支付应当支付的租金，首先违约且构成根本性、实质性违约，因此应当在承担继续支付租金的义务的同时承担相应的违约责任。关于争议焦点二。原告孙越在被告迟延履行租金支付义务和与被告泰合房地产公司不能就履行租金支付义务进一步达成一致的情况下，正确的做法应该是按照约定通过诉讼等方式提出权利主张，而不应该擅自将被告正在租赁使用中的房屋加锁封门，其行为是对被告享有的承租使用权的侵害，应当承担由此产生的法律后果。综合本案案情，基于被告违约在先且原告给出租房屋加锁时该房屋已处于人员撤离、长期空置的状态，原告的行为虽然失当，但并未给被告造成明显的、较大的影响和损失；同时，结合双方当事人在合同中关于被告违约后原告可以收回房屋并不予退还租金的意思表示，结合双方当事人在后期的接触协商过程中的意思表示，本院认为，原告的加锁行为不是终止合同、解除合同的法定情形，并不必然导致完全免除被告支付第三年租金的后果或者成为被告拒付全部租金的理由。况且，被告不履行租金支付义务之首先的、根本性的、实质性的违约行为是造成本案纠纷的直接原因和主要原因，严重、持续损害到了原告的收益权，如果从造成本案纠纷的原因力上分析，被告的违约行为远大于原告的加锁行为。退一步讲，原告给出租房屋加锁的行为是应急行为、临时性手段，当被告发现加锁后，理应积极主动与原告进行沟通联系，或者积极主动履行租金支付义务，却选择了放任漠视、“将错就错”，有违诚实信用原则和公平正义原则，进而背离了契约精神，人为地扩大了原告的损失。综上所述，被告泰合房地产公司应当向原告孙越支付2015年8月20前欠付的租金220000元，同时承担迟延履行的利息损失13530元（220000元×年利率6.15%×1年）；对2015年8月21日至合同期满时的2016年8月20日之一年的租金220000元，本院酌定由被告泰合房地产公司向原告孙越支付198000元（220000元×90%），同时不承担迟延履行的利息损失。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、由被告内蒙古泰合房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向原告孙越支付2015年8月20前欠付的租金220000元，并承担迟延履行的利息损失13530元（220000元×年利率6.15%×1年）；同时支付2015年8月21日至2016年8月20日之一年的租金220000元的90%即198000元（220000元×90%）。以上合计431530元。二、驳回原告孙越的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8860元，减半收取4430元，由被告内蒙古泰合房地产开发有限公司负担3430元，原告孙越负担1000元（已预交1000元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌海市中级人民法院。审判员  郝岩峰二〇一六年十月十七日书记员  吴彩云附件：本案适用法律的条款索引《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。