山东省枣庄市薛城区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0403民初129号原告枣庄德圣房地产开发有限公司，住所地：枣庄市薛城区长江路。法定代表人蒋戈，总经理。委托代理人褚海燕（一般授权），山东法扬律师事务所律师。委托代理人乔云伟（特别授权），公司员工。被告高雷，居民。委托代理人韩光明（特别授权），山东长明阳律师事务所律师。原告枣庄德圣房地产开发有限公司与被告高雷商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理后依法由审判员陈磊光独任审判，公开开庭进行了审理。原告枣庄德圣房地产开发有限公司委托代理人褚海燕、乔云伟与被告高雷委托代理人韩光明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告枣庄德圣房地产开发有限公司诉称，2011年10月8日，原、被告双方签订商品房买卖合同。被告购买原告开发销售的新大都花园9号楼1单元8层02号住房一套，该住房设计建筑面积为84.44平方米，单价为3,370.57元/平方米。双方约定，被告应于2011年11月8日前将13万元余款付清。逾期付款的，应按日向原告支付应付款万分之一的违约金，但被告直到2012年1月14日才付清房款。另外，合同还对面积确认及面积差异处理进行了约定，即合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，并以枣庄高新区房地产测绘队实测面积为准结算房价。房屋竣工后，经枣庄高新区房地产测绘队测绘，被告购买的房屋实际面积为88.72平方米，比合同约定面积多4.28平方米，被告依约应交纳面积差款14,426元，但被告至今不予交纳。综上，原告为维护其合法权益，特诉至法院请求判令被告支付逾期付款违约金858元；请求判令被告支付面积差款14,426元。被告高雷辩称，1、关于逾期付款问题。原、被告双方约定的购房余款的付款方式为住房公积金贷款，被告并不能左右住房公积金贷款的流程，办理住房公积金贷款需要原告通过住房公积金管理机构与银行签订协议，然后被告才能签订贷款合同。本案中，双方约定的交款时间仅有20天，而住房公积金贷款时间一般需要2-3个月，故被告在约定的20天的时间内无法办理完贷款手续。即使存在逾期付款的问题，因原告延期交房，被告有权行使不安抗辩权。原告违约在先，其已经丧失主张违约金的权利。2、关于面积差款的问题。2014年5月16日，被告已经按照原告的通知补交了面积差款7156元，收据中载明了“阳台面积减半”，现原告要求支付全部面积差款无依据。3、原告属于恶意诉讼，被告同意在阳台面积减半的情况下进行抵销。经审理本院查明，2011年10月8日，原、被告双方签订商品房买卖合同。合同约定被告购买原告开发销售的新大都花园9号楼1单元8层02号住房一套，该住房设计建筑面积为84.44平方米，单价为3,370.57元/平方米。被告首期支付购房总价款的54%，其余价款可以向住房公积金管理机构贷款支付，余款130,000元应于2011年11月8日前向原告付清。逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向出卖人支付违约金。合同还约定，该商品房实际销售面积委托枣庄高新区房地产测绘队在房屋竣工后现场实测。实测面积与设计面积发生误差的，双方同意以枣庄高新区房地产测绘队实测面积为准结算房价。2013年1月，枣庄高新区房地产测绘队出具了新大都花园1-9号楼的测绘报告，经其测绘被告购买的涉案房屋建筑面积为88.72平方米。2012年1月9日，枣庄市住房公积金管理中心指定中国工商银行股份有限公司市中支行将贷款划入被告高雷的账户内。后于2012年1月14日，被告高雷将该款交付给原告，同时原告向被告出具了数额为13万元的收款收据。2014年5月16日，原告在被告提供的书面材料上签字捺印，该书面材料载明“经枣庄德圣房产、三托集团、世好集团三家公司研究决定如下：一、开发公司让利业主，在实体测绘面积的基础上，阳台面积减半收取面积差款，并委托枣庄高新区管委会协调枣庄高新区房管局测绘部门将已封闭的阳台面积不按规定的全部计算，按阳台面积的二分之一计算。二、继续履行2013年4月12日与部分业主达成的共识，免除与业主前期约定的150元/平米的费用。以上作为开发公司延迟交房的违约赔偿。”按照被告计算的在阳台面积减半及原告承担封铝合金费用的情况下，原告需补交面积差款7,156元。原告于当日向被告交付7,156元。另查明，在原告高雷诉被告枣庄德圣房地产有限公司商品房买卖合同纠纷一案中，本院作出已生效的（2014）薛民初字第1309号民事判决书中载明：“虽然双方在商品房买卖合同约定了被告逾期交房违约责任的计算方法，但2014年5月16日原告签字确认的书面材料系双方对延迟交房违约赔偿而达成的新的合法有效的协议。一方面，双方当事人均具民事行为能力且意思表示真实，另一方面，按照《中华人民共和国国家标准房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）规定“全封闭阳台面积按其外围水平投影面积计算”即应全部计算，本案中，被告以将封闭阳台面积减半计算的不利作为延期交房的对价，不违反法律规定且对双方当事人公平合理。虽然本院无法查明‘继续履行2013年4月12日与部分业主达成的共识，免除与业主前期约定的150元/平分的费用’中‘共识’的具体内容，但此条为授益性条款，未予原告施以义务。同时，对‘以上作为开发公司延期交房的违约赔偿’，原告签字接受且已按照该协议履行完毕。综上，原、被告双方已就延期交房违约赔偿的问题协商完毕，原告再次主张延期交房违约金无法律依据，本院不予支持。”本院认为，关于原告主张的逾期付余款13万元的违约金问题。对于住房公积金贷款，住房公积金管理机构对贷款的发放需进行严格的审批，原、被告双方必须互相配合，积极提交相应的材料，在材料齐全的情况下，住房公积金管理机构在一定的工作日内方能委托相应的银行发放贷款。就本案而言，原、被告在商品房买卖合同中明确约定“……其余价款可以向住房公积金管理机构贷款支付”，但就各方提供公积金贷款所需材料的时间、方式、后果均未作出明确约定。在未明确约定的情况下，应当视为双方接受住房公积金管理机构的审批程序，住房公积金贷款的发放时间亦应当在双方接受的范围内。既然双方均接受用住房公积金贷款来支付余款，那么双方又约定“余款应于2011年11月8日前向原告付清”的内容，显然约定的付款时间均不是原、被告双方所能管控的。综上分析，住房公积金贷款的实际发放时间，应视为原、被告约定的余款付款时间。2012年1月9日，枣庄市住房公积金管理中心指定中国工商银行股份有限公司市中支行将贷款13万元划入被告高雷的账户内后，被告高雷应当及时将该款交付给原告，然被告于当月14日才将该款交付给原告，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。按照原、被告双方约定的计算方式，被告应当向原告支付违约金65元（5天*130,000元*0.0001/天）关于原告主张的面积差款的问题。在已生效的（2014）薛民初字第1309号民事判决书中明确载明“2014年5月16日原告高雷签字确认的书面材料系双方对延迟交房违约赔偿而达成的新的合法有效的协议……且已按照该协议履行完毕……原告再次主张延期交房违约金无法律依据，本院不予支持。”，通过上述内容可知，被告高雷已经按照双方的约定，按阳台面积减半的计算方式补交了面积差款，且法院亦没有支持被告高雷要求延期交房的违约责任，故原告枣庄德圣房地产有限公司再要求被告高雷按照阳台全面积交纳面积差款，不符合法律规定。对该项请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告高雷于本判决生效后十日内支付原告枣庄德圣房地产有限公司逾期付款违约金65元；二、驳回原告枣庄德圣房地产有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半后收取90元、保全费170元，合计260元，由原告枣庄德圣房地产开发有限公司负担240元，被告高雷负担20元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  陈磊光二〇一六年四月二十日书记员  贺梦颖