辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽02民终93号上诉人（原审原告）：张立峰。委托代理人：陈文会，辽宁诚高律师事务所律师。委托代理人：金戈，辽宁金健民律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连宏都房地产开发有限公司，住所地大连市金州区拥政街道永安大街999号。法定代表人：梁洪政，该公司总经理。委托代理人：吕中南，该公司副总经理。委托代理人：刘谟宏，该公司法律顾问。原审原告张立峰与原审被告大连宏都房地产开发有限公司（以下简称宏都公司）商品房预约合同纠纷一案，大连市沙河口区人民法院于2015年10月26日作出（2015）沙民初字第2539号民事判决，张立峰不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年1月27日公开开庭审理了本案。上诉人张立峰的委托代理人陈文会、金戈，被上诉人宏都公司的委托代理人吕中南、刘谟宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张立峰一审诉称：2009年7月5日，原告与被告签订了《宏都筑景认购意向单》，约定原告订购被告开发的房屋，单价为每平方米9780元，面积为110平方米。在签订该意向单时，原告向被告交付了1万元的意向金，被告承诺最迟一年原告交清房款后可入住。但承诺期限届满后，被告以案涉房屋所属楼盘土地审批手续和销售手续未办理完毕为由，一直不履行约定义务。期间被告多次承诺会按照意向单约定的价格出售。2015年4月4日，被告在《大连晚报》发布公告，要求包括原告在内的第22、23栋楼交意向金的客户在规定时间内办理相关手续，同时承诺被告将在其销售的市场价格15，800元的基础上为原告优惠1000-2500元。如原告不能在被告要求的时限内办理相关手续，被告有权将原告认购的房屋另售。被告的涨价行为使原告无法以合理的价格购买相应的房屋，被告的行为已经构成根本违约，给原告造成巨大损失，损失为2009年至2015年的房屋差价（15，800元／平-9780元／平）×110平=662，200元。故请求：1、解除原告与被告签订的《宏都筑景认购意向单》；2、被告支付原告经济赔偿金662，200元。被告宏都公司一审辩称：原告与被告签订的《宏都筑景认购意向单》是一种意向行为，双方在意向单中已经明确约定原告交付的意向金不具有定金性质，该意向单只是登记原告的意向，并不能视为该房屋已经由原告选定。双方没有发生事实上的房屋买卖关系，也未形成房屋买卖的权利义务。被告未能交付房屋并非捂盘惜售，而是因为政府相关部门计算配套面积有误，不予办理验收手续。直至2013年8月27日，大连市人民政府召开专题会议并下发了会议纪要，才解决案涉项目存在的问题。因此，未能与原告签订《商品房买卖合同》责任不在被告。由于政府的原因导致被告长期无法交房，房屋的销售情况已经发生了巨大变化，房屋的销售成本逐年加大，如继续按《意向单》约定的价格履行，对被告也显失公平。故被告同意原告解除《意向单》的诉讼请求，并且同意将原告交付的意向金1万元返还给原告，并按照中国人民银行同期贷款利率的标准向原告支付利息，但原告要求被告赔偿迟延履行合同的损失没有事实和法律依据，被告不同意该项诉请。一审法院审理查明：2009年4月11日，原告与被告签订《“宏都筑景”认购意向单》（以下简称《意向单》），约定原告意向购买房屋的房号，承受单价为9780元。双方约定原告应于本意向单签订的同时，向被告交纳“宏都筑景”项目房屋的认购意向金，金额为1万元／套。原告可按意向单的要求参加被告组织的集中认购活动。该意向金不具有定金的性质，只作为原告申请参加被告组织集中认购房屋的资格。原告意向购买房屋的房号填写，并不视为被告保证原告肯定能选中其中一套，如因原告认购顺序在后或因原告未能按时参加被告认购房屋活动或因原告自身原因等任何原因，原告未能成功认购房屋的，被告均不承担责任。原告应按照被告具体通知的集中认购日（该认购日被告将以电话等形式或大连当地报纸广告向公众告之，敬请原告自行注意。如原告未按被告告知的认购日参加认购视为原告放弃认购权，被告不再为原告保留此套意向房源）……在被告组织的集中认购房屋活动中，原告应当在被告现场要求的时间内完成认购并签署《购房预订书》等相关文件。否则视为原告放弃认购权。本意向单只作为原告先行登记意向，并不视为本意向单项下的房屋已由原告选定。《意向单》还约定了双方的其他权利、义务。同日，原告向被告支付了意向金1万元。2013年8月27日，大连市人民政府办公厅下发《关于办理“宏都筑景”项目验收等相关手续协调会议纪要》（以下简称《会议纪要》），确定“宏都筑景”项目验收等相关手续协调事项，主要内容为：2005年10月，大连宏都房地产开发有限公司通过挂牌方式取得“宏都筑景”项目开发权。该项目位于沙河口区西南路东、连山街西，规划用地面积101，100平方米，核定建筑面积187，082平方米，综合地价51，110万元，于2012年建设完工并通过了市规划局的验收。按照《国有土地使用权出让合同》约定，该项目中的幼儿园、居委会、邮政所、物业用房、活动室等用房项目为划拨用地，合计面积为6238平方米。但实际划拨用地为1338平方米，缺少4900平方米，导致配套面积不足，无法办理验收等手续，至今无法交房。按照合同约定，该项目二期应于2012年12月前交付，现已有百余客户签约。但由于无法办理验收等相关手续，造成合同违约，部分业主就子女上学和落户等问题多次组织联名上访和起诉。开发企业请求政府尽快办理验收等相关手续问题。经研究，会议决定如下事项：一、鉴于宏都房地产于2005年10月通过挂牌方式取得“宏都筑景”项目开发权，核定建筑面积187，082平方米已全额交纳土地出让金51，110万元，其中1338平方米为无收益公建，按划拨供地考虑；其余185，744平方米为出让用地，均为可售面积。……三、鉴于该项目长期未办理验收备案等相关手续已导致许多业主起诉上访的实际情况，各相关单位应按历史遗留问题尽快办理相关手续。在案涉房屋具备销售条件后，2015年4月4日，被告在《大连晚报》发布《通告》，告知“宏都筑景”认购意向客户，被告定于2015年4月10日至4月20日期间对已交纳宏都筑景二期B22#、B23#号楼意向金的客户办理相关手续。同时，被告在售楼处张贴《关于“宏都筑景”B22#、B23#意向客户转购房预付款的方案》，针对接受意向金转购房预付款的意向客户可根据办理时间给予相应的销售单价减免的优惠；对于不接受意向金转购房预付款的意向客户，在2015年4月10日至4月30日期间办理退意向金手续，退还意向金金额为2万元；2015年4月30日以后未办理意向金转购房预付款的视为自动放弃购买资格，意向金客户办理退意向金手续，退还已交纳的意向金。另查，被告在本案庭审中陈述案涉房屋现今售价为16，500元／平方米，如原告购买可在此价格基础上减价1000元出售。原告在庭审中表示不同意按此售价购买。另经一审法院释明，原告表示其已交纳的1万元意向金并不包含在本案的诉请之中，其也不在本案中对该意向金一并提出主张。一审法院认为：原告与被告虽然签订《“宏都筑景”认购意向单》，但双方签订该《意向单》时，真正的商品房买卖行为并未发生，仍处于商品房买卖成立前的前契约阶段，故《意向单》与商品房买卖合同存在根本区别。就该《意向单》本身而言，是独立有效的合同，现原、被告双方无法就房屋的销售价格达成一致，双方未能签订《商品房买卖合同》，原告请求解除双方签订的《意向单》，被告对此表示同意，故一审法院对此予以照准。关于原告提出被告赔偿其损失662，200元一节，原告陈述，因被告的恶意涨价行为，使原告无法以合理的价格购买相应房产，给原告造成巨大损失，损失额为2009年至2015年房屋的差价，被告陈述其在取得房屋的销售许可后，在房屋的实际销售中，因房屋的销售成本增加导致被告提高销售价格，而并非该地区房屋价格快速上涨等原因促使被告恶意违反《意向单》的约定销售房屋。一审法院认为，被告已提供大连市政府办公厅《会议纪要》证明系因相关部门对“宏都筑景”项目划拨用地划拨存在较大误差，导致案涉项目的配套面积不足，无法办理验收手续，致使完工、验收备案手续延误。故双方未能再签订《购房预订书》及《商品房买卖合同》等相关合同的原因不可归责于原、被告双方。被告在案涉房屋具备销售条件时，已在报纸上向交付意向金的客户发出了办理相关手续的通知，并未存在捂盘惜售的行为。原告也未提供证据证明被告存在违反《意向单》约定恶意涨价的行为。另外，被告的行为并不必然导致原告无法以合理的价格购买其他房屋，原告签订《意向单》至案涉房屋实际销售之日，期间间隔六年左右的时间，原告可在任何时间内主张解除与被告签订的《意向单》并另行购买其他房屋。现房屋价格上涨后原告无法以意向价格购买，这一情况虽客观存在，但需要说明的是，原告与被告签订《意向单》就房屋买卖事宜达成了基本的意向，原告获得的是购买案涉房屋的机会，从《意向单》可以看出，双方在签订该份《意向单》时，被告并不能确定原告一定能够成功购买首选的房屋，原告还应当通过集中认购签订《购房预订书》和《商品房买卖合同》来确定具体的房屋。在被告对案涉楼盘展开认购之后，原告未能按照《意向书》约定的程序成功认购房屋。现原告主张差价损失，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。虽然被告在本案中同意将意向金返还给原告，并且同意支付意向金的利息，但经一审法院释明，原告表示并不在本案中提出关于意向金的主张，故在本案中，不宜对该意向金一并处理。原、被告双方在《意向单》解除之后，仍可就《意向单》解除之后的法律后果另行提出主张。综上所述，大连市沙河口区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、解除原告张立峰与被告大连宏都房地产开发有限公司于2009年7月5日签订的《“宏都筑景”认购意向单》；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费10，422元（原告已预交），由原告负担10，322元，被告负担100元，于判决生效之日起十日内给付原告。张立峰上诉的理由及请求是：1.意向单系预约合同，合法有效，应受法律保护。意向单第三条对房屋楼号、价款等进行了明确、具体的约定，是签约时当事双方对将来签订本约合同时房屋具体单价的一致合意。宏都公司也对意向单中关于房屋楼号及单价的约定没有异议。协议签订后，张立峰已经履行了交付意向金的义务。但宏都公司在案涉房屋具备签订本约合同条件时，没有法定事由，大幅涨价，构成根本违约，应承担违约责任。宏都公司提交的证据与其抗辩理由并无关联性，反而进一步印证宏都公司单方面涨价的违约事实。且张立峰并非追究宏都公司迟延签订本约或未尽通知义务之责任，而是要求宏都公司对其擅自涨价的违约行为承担责任。2.合同是当事各方设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。而权利义务的指向，一定是应然之状态，而非必然的事实。故任何合同的签订，当事各方所获得的只能是一种期待可能的机会，而非所约定权利义务的必然事实。张立峰并不否认自预约合同签订至具备本约合同签订条件时止，张立峰确可选择购买其他房屋。但这期间，宏都公司并无任何涨价之表示，张立峰亦不能预判宏都公司必然违约。张立峰此前未主动解除意向单并无过错。综上，张立峰请求撤销一审判决第二项，改判宏都公司赔偿其经济损失662，200元。宏都公司二审答辩认为：1.一审判决认定事实清楚，证据充分。双方在意向单中明确约定，为保证现场秩序，张立峰同意按照宏都公司流程，先确定认购顺序，再按序认购。据此，双方签订意向单的目的，是为了保证认购秩序，不是确定商品房买卖关系。意向单第2条约定“该意向金不具有定金性质，只作为乙方申请参加甲方组织集中认购房屋资格。如乙方参加甲方组织的集中认购并成功认购房屋，即签订《购房预订书》，该意向金转为《购房预订书》约定应交纳款项的等额部分；若乙方未能成功认购，甲方无息全额返还乙方已缴纳的意向金”，该条更加明确的确认，如不能成功认购，双方并未约定追究任何责任，宏都公司只履行返还意向金的义务。且根据意向单第10条第1项约定，意向单只作为双方先行登记的意向，不能认定房屋已由张立峰所选定，更不能用意向单推定商品房买卖合同有效。2.宏都公司并非捂盘惜售，恶意涨价。案涉工程竣工后，无法办理项目验收和相关手续，造成业主不能正常落户，子女不能上学，导致宏都公司迟迟不能办理集中认购。为此，宏都公司多次请求政府相关部门给予解决。2013年8月27日，大连市人民政府办公厅召开专题会议，并下发《关于办理“宏都筑景”项目验收等相关手续协调会议纪要》。从该会议纪要内容可以看出，因政府原因导致宏都公司无法销售商品房，并非宏都公司自身的责任。此原因也导致宏都公司长期无法进行房屋交易，滞销房屋的成本逐年增大，已造成严重亏损。现房屋销售情况发生重大变化，如按张立峰要求履行，对宏都公司显失公平。3.张立峰的请求缺乏事实和法律依据。张立峰要求赔偿损失，应按照证据规则，承担举证责任，否则应承担不利的法律后果。张立峰与宏都公司没有形成事实上的房屋买卖关系，其要求巨额赔偿与事实不符，于法无据。本院经审理查明：一审判决认定的事实，除“2009年4月11日，原告与被告签订《“宏都筑景”认购意向单》”、“同日，原告向被告支付了意向金1万元”一节外，其余事实均属实，应予确认。本院另查明：张立峰与宏都公司签订《“宏都筑景”认购意向单》的日期为2009年7月5日，同日，张立峰向宏都公司支付了意向金1万元。本院补充查明：案涉《“宏都筑景”认购意向单》未标明顺序号。二审中，宏都公司述称，不存在与两人以上就同一房屋签订意向单的情况，亦不存在就同一房屋收取两份以上意向金的情况，截至目前案涉房屋仍未售出。案涉宏都筑景二期于2012年3月27日取得商品房预售许可证，许可证号为：大房预许字第20120015号。本院确认上述事实有《“宏都筑景”认购意向单》、大连市房地产交易登记中心网上公示材料及当事人陈述笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和审查，可以采信。本院认为，张立峰与宏都公司签订的《“宏都筑景”认购意向单》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应为合法有效。从意向单内容来看，双方明确约定，意向金不具有定金性质，只作为张立峰申请参加宏都公司组织集中认购房屋的资格，如张立峰未能成功认购房屋，由宏都公司返还已交纳的意向金。因张立峰认购顺序在后或因张立峰未能按时参加宏都公司认购房屋活动或因张立峰自身原因等任何原因，张立峰未能成功认购房屋的，宏都公司均不承担责任。意向单只作为先行登记意向，并不视为张立峰已选定意向单项下的房屋。上述内容系双方合意达成，对双方当事人具有拘束力，应尊重当事人意思自治。据此，张立峰因签署意向单获取的仅是购买意向房屋的签约机会，并不确定一定能成功认购房屋，其对这一后果应有所预见。即使未能成功认购，按照双方约定，宏都公司应返还已收取的意向金。从双方签订意向单之后的履行情况来看，意向单签订后，至宏都公司通知认购时，房屋销售成本增加的事实客观存在，双方未能及时签订《购房预订书》及《商品房买卖合同》等相关合同的原因系双方对房屋单价未能协商一致。双方于意向单中仅约定了承受单价为9780元，并未确定房屋成交价格。现双方基于各自利益考虑无法对房屋交易价格达成一致意见，致使张立峰未能成功认购，属不可归责于双方的原因。且张立峰获取的仅是签约机会，宏都公司与张立峰签署意向单的行为并不必然导致张立峰无法以合理的价格购买其他房屋，在意向单签订后长达6年的时间内，张立峰可另行购买其他房屋。综上，本院认为，双方签署的意向单不同于买卖合同，张立峰主张差价损失缺乏法律依据，其上诉理由不成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10，322元（张立峰预交），由张立峰负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘如魁代理审判员  李 鹤代理审判员  刘盈铄二〇一六年四月六日书 记 员  樊 迪