上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第44162号原告(反诉被告)上海华威文具制品有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人陆培蓉，总经理。委托代理人谢冬，上海君澜律师事务所律师。被告(反诉原告)陆正勇，男，1964年4月20日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人马伟，上海申泽律师事务所律师。第三人上海市浦东新区三林镇久丰村村民委员会，住所地上海市浦东新区。法定代表人叶杏芳，村主任。委托代理人钱利明，上海市徐浦律师事务所律师。第三人上海市浦东第四房屋征收服务事务所有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人俞家祥，执行董事。委托代理人朱鋆涛，男。原告上海华威文具制品有限公司(以下简称华威公司)诉被告陆正勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月27日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，诉讼中，被告陆正勇提起反诉，本院依法予以受理。案件审理中，追加了第三人上海市浦东新区三林镇久丰村村民委员会(以下简称久丰村委会)、上海市浦东第四房屋征收服务事务所有限公司(以下简称征收公司)参加诉讼。本案于2016年2月22日公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)华威公司的委托代理人谢冬、被告(反诉原告)陆正勇的委托代理人马伟，第三人久丰村委会的委托代理人钱利明，第三人征收公司的委托代理人朱鋆涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华威公司诉称，2000年9月1日，原告与被告签订租赁合同，约定被告将上海市浦东新区三林镇久丰村陆家宅XXX号二幢二层楼底层等厂房(以下简称系争房屋)出租给原告用于生产经营，租期自2000年9月1日起至动迁时。之后，系争房屋被列为征收范围，2015年6月份，久丰村委会向被告发出《终止租赁的通知》，被告收到该通知后于2015年9月20日向原告送达了《告知书》，要求终止租赁合同，并要求原告于2015年9月30日前腾退房屋及场地。关于补偿标准，双方未达成一致意见。被告为了达到强迫原告搬迁的目的，竟然采取断水措施。被告从2015年10月14日起至今一直断水，导致原告无法正常生产经营。2015年11月3日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《补偿协议书》，约定合同自协议签订之日起解除；甲方补偿乙方装修损失、搬迁损失共计人民币(以下币种相同)60万元，该补偿款不包括电力损失补偿及断水造成的营业损失。原告申请了49KW的商业用电，根据相应动迁补偿口径，每千瓦赔偿1,000元，原告应当获得4.90万元的电力设施补偿款。双方在协商过程中提及过49KW的商业用电补偿，华威公司曾至久丰村委会核实信息，久丰村委会回复称由于华威公司当时没有办理相应手续，不能给予赔偿，但是按照每千瓦给1,000元的补偿标准是存在的。原告起诉请求：一、判令被告赔偿原告49KW的商业用电的电力损失和被告擅自断水给原告造成营业损失，共计人民币10万元(实际损失超过10万元，原告自行调低)；二、判令诉讼费由被告承担。被告陆正勇辩称，不同意原告的诉讼请求。被告并没有拿到电力损失补偿，原告要求被告支付该电力损失的补偿款，缺乏依据。被告没有切断供水，原告主张停水及造成的损失，缺乏依据。反诉原告陆正勇反诉称，双方合同约定每月租金为5,000元。2015年7月1日至2015年11月13日的租金，华威公司没有支付。考虑到给予华威公司一些搬迁时间，要求华威公司按照20,000元的标准支付租金。另外，华威公司欠付水费3,945元。陆正勇反诉请求判令：1、华威公司支付欠付的租金20,000元；2、判令华威公司支付欠付的水费3,945元。审理中，陆正勇撤回要求华威公司支付水费的诉讼请求，表示本案中暂不主张水费。反诉被告华威公司辩称，2015年6月9日，陆正勇单方向华威公司发出了终止租赁的通知，由于动迁导致房屋租赁合同无法继续履行。2015年6月开始，陆正勇就不应当向华威公司收取租金。按照租赁合同约定，如遇到动迁，陆正勇应当提前三个月通知并提供一个月免租期。第三人久丰村委会述称，久丰村委会和陆正勇签订了总的拆迁补偿合同，久丰村委会给予陆正勇的补偿是打包总价计算，相关评估报告是作为补偿的参考依据。华威公司主张的电力设施的千瓦数没有评估过。久丰村委会没有按每千瓦1,000元的标准给过陆正勇动迁利益补偿。久丰村委会不清楚断水的情况。第三人征收公司述称，关于电力设施，没有按每千瓦补偿1,000元的补偿口径。经审理查明，2000年9月1日，陆正勇(甲方)与华威公司(乙方)签订《上海市浦东新区三林镇久丰村厂房租赁合同》。合同约定，甲方将系争房屋出租给乙方，年租金为6万元，租金按月支付(每月5,000元)；租期为2000年9月1日起至2010年9月1日或至动迁；租赁期满乙方如要求续租，甲方予以优先考虑，乙方如不愿续租或遇动迁，甲方应提前三个月通知乙方并提供一个月的免租期供乙方搬迁；甲方出租的厂房是毛坯房，70KW电力由乙方出资申请，所有厂房内装修均由乙方出资，如遇动迁赔偿乙方有权享受厂房内装修赔偿及动迁赔偿。合同签订后，陆正勇将系争房屋交付华威公司使用。华威公司实际申请的是49KW的电力设施。2015年6月9日，久丰村委会发函给陆正勇称，因政府征收，久丰村委会与陆正勇签订的房屋(场地)租赁协议已无法再继续履行，要求陆正勇于2015年9月30日前，务必腾退租赁房屋(场地)。2015年9月2日，陆正勇向华威公司送达了《告知书》称，因政府征收，租赁合同无法继续履行，要求华威公司于2015年9月30日前腾退房屋及场地，否则2015年9月30日将停电停水。2015年10月16日，华威公司报警称厂房内断水。2015年10月19日，华威公司委托律师发律师函给陆正勇称，之前的评估报告单不合法，项目有遗漏；为逼迫华威公司搬离，陆正勇采取断水的违法措施，致使2015年10月14日至今一直断水，无法正常经营。2015年11月3日，华威公司(乙方)与陆正勇(甲方)签订《补偿协议书》，约定合同自协议签订之日起解除；甲方补偿乙方装修损失、搬迁损失共计人民币60万元，该补偿款不包括电力损失补偿及断水造成的营业损失；乙方同意于11月14日前从系争房屋搬离。2015年11月13日，华威公司将系争房屋交还陆正勇。审理中，华威公司主张关于电力设施的材料(电缆线、配电板等)补偿，已经协商处理掉了，现华威公司主张的是电力开户的补偿。华威公司主张因断水，华威公司拖延了交货时间，发生空运损失，提交了案外人上海镒祺国际货运有限公司出具的账单及银行付款凭证作为证据，载明华威公司于2015年11月5日为空运货物，支付109,699.25元。陆正勇对证据的真实性不清楚，且认为与本案无关，不能证明华威公司的主张。以上事实，由经庭审质证的《上海市浦东新区三林镇久丰村厂房租赁合同》、久丰村委会发给陆正勇的函、《告知书》、《补偿协议书》、账单及银行付款凭证等证据以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，华威公司与陆正勇签订的《补偿协议书》系双方真实意思表示，合法有效。双方约定解除租赁合同，陆正勇补偿华威公司60万元，但补偿款不包括电力损失及断水造成的营业损失。华威公司申请了49KW的商业用电。陆正勇、久丰村委会以及征收公司均否认陆正勇取得了按照每千瓦1,000元的标准的电力补偿。华威公司也无证据证明陆正勇获得相应的电力补偿。华威公司要求陆正勇按照每千瓦1,000元的标准支付其动迁利益损失的补偿，缺乏依据，本院不予支持。华威公司未能证明断水系陆正勇所为。华威公司现有证据也不足以证明其因断水存在营业损失。华威公司要求陆正勇赔偿因断水造成的营业损失，缺乏依据，本院不予支持。华威公司于2015年11月13日将系争房屋返还陆正勇。2015年7月1日至2015年11月13日的租金，华威公司没有支付。合同约定，遇动迁，甲方(陆正勇)应提前三个月通知乙方(华威公司)并提供一个月的免租期供乙方搬迁。考虑到陆正勇实际于2015年9月初给华威公司发送通知以及搬迁期的因素，本院酌定华威公司需要支付陆正勇租金1.50万元。陆正勇撤回要求支付水费的诉讼请求，系对自身权利的处分，并无不当，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海华威文具制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)陆正勇租金1.50万元；二、驳回原告(反诉被告)上海华威文具制品有限公司的诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,300元，减半收取计1,150元，由原告上海华威文具制品有限公司负担；反诉案件受理费199元，由反诉原告陆正勇负担111.50元，由反诉被告上海华威文具制品有限公司87.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨立转二〇一六年四月十五日书记员  朱沈聪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。