江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏04民终400号上诉人（原审原告）张宏。委托代理人夏志勇，江苏顺邦律师事务所律师。委托代理人洪飞，江苏顺邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陶冲。被上诉人（原审被告）刘卓君。被上诉人（原审被告）杨国强。委托代理人蒋为民，江苏天目湖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）史瑜洁。委托代理人蒋为民，江苏天目湖律师事务所律师。上诉人张宏与被上诉人陶冲、刘卓君、杨国强、史瑜洁房屋买卖合同纠纷一案，溧阳市人民法院于2015年11月2日作出（2015）溧民初字第898号民事判决，上诉人张宏对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2016年2月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审情况：张宏诉称，2013年1月，其因数额较大的借款债务到期未能归还，考虑到陶冲系其朋友，且具有出借能力，遂向陶冲提出借款27万元用于归还借款债务。陶冲起初未同意借款，在其同意将溧阳市平陵中路323号3幢自南起5号的商铺办理借款抵押后，陶冲才同意借款，但要求其将该房屋房产证、土地证原件交给陶冲保管，并以签订房屋买卖合同的方式作为借款的抵押，可暂不办理过户手续，待其归还借款本息（陶冲当时承诺借款利息只要比银行贷款利率适当高一点则可）后将房屋权证返还给其，该房屋出租所应收的租金仍由其收取。由于轻信陶冲会在其将来归还本息后返还房屋权证，故其于2013年2月1日在溧阳市房产交易所与陶冲、刘卓君签订了一份未填写合同内容的“房屋转让合同”，并将房屋权证交给陶冲。合同签订后，陶冲借给其现金5万元，代其转账汇款10万元，用于归还其借款，代其归还银行贷款12万元，合计出借27万元。2013年8月，因他人拟以65万元的价格购买其商铺，其与陶冲通过电话联系，希望陶冲同意将商铺出售。陶冲虽同意其出售商铺，但一直以人在外地为由推诿办理手续。其感觉陶冲的态度异常，通过了解才发现陶冲、刘卓君在与其签订空白的“房屋转让合同”之后，已擅自办理了房屋过户手续，且事后又将该房屋与银行办理了贷款抵押。为尽快收回房屋，并归还所借陶冲27万元借款，其多次与陶冲通过电话协商，但陶冲仍以种种理由推诿，导致双方发生纠纷。因协商未果，其于2013年10月12日向溧阳市人民法院起诉要求撤销与陶冲、刘卓君签订的“房屋转让合同”。在溧阳市人民法院受理了该案的起诉及对该房屋的保全申请后，陶冲、刘卓君与杨国强、史瑜洁再次签订了“房屋买卖协议书”，再次以28万元的价格将房屋转让给杨国强、史瑜洁，并办理了房屋产权变更登记。由于该案事实已发生变化，其撤回起诉，并决定再次起诉。综上，其与陶冲、刘卓君虽签订了“房屋转让合同”，但该合同名为房屋买卖，实为借款的担保，该房屋转让合同不具有法律效力，陶冲、刘卓君无权处分讼争房屋。杨国强、史瑜洁在其诉讼期间申请对房屋进行保全后，以明显低于市场价格的不合理价格与陶冲、刘卓君签订房屋转让合同，并办理过户手续，对讼争房屋所有权的取得并非善意取得。其有权向杨国强、史瑜洁追回该房屋。因讼争房屋已过户登记至杨国强、史瑜洁名下，陶冲、刘卓君、杨国强、史瑜洁应协助其将房屋重新过户登记至其名下。根据《合同法》第52条、《江苏省高级人民法院关于审理民间借贷纠纷案件的会议纪要》第三条第（三）款、《物权法》第一百零六条第一款以及《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，诉至贵院，请判令：确认张宏与陶冲、刘卓君2013年2月1日签订的“房屋转让合同无效”；陶冲、刘卓君、杨国强、史瑜洁共同返还“房屋买卖协议书”下位于溧阳市平陵中路323号3幢自南起5号的房屋，并协助张宏将该房屋产权变更登记至张宏名下；陶冲、刘卓君、杨国强、史瑜洁承担诉讼费用。陶冲、刘卓君未作答辩。杨国强、史瑜洁辩称，一、杨国强和史瑜洁不是适格的被告。张宏的诉由是合同纠纷，合同纠纷的基本原理是合同相对方成为案件的原、被告，而杨国强、史瑜洁与张宏没有任何合同关系，所以不是适格被告。二、杨国强、史瑜洁取得的房屋所有权是合法取得，应受法律保护。请求依法驳回张宏对其二人的诉讼请求。原审法院经审理查明，2013年2月1日，张宏与陶冲、刘卓君签订了一份房屋转让合同，约定：张宏将其所有的坐落于溧阳市平陵中路323号3幢自南起5号房屋(以下简称5号房)出卖给陶冲、刘卓君，价格为28万元，办理房地产过户手续所需税费按规定各自承担。2013年2月7日，天目苏建房地产评估有限公司对5号房的价格进行了评估，评估价格为28万元。2013年2月7日，税收部门收取陶冲、刘卓君契税8400元。2013年2月8日，税收部门收取营业税等59856元（发票中载明交款人为张宏），2013年2月22日，5号房登记到了陶冲、刘卓君名下。2013年3月19日，陶冲、刘卓君为了确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，委托江苏天圣房地产土地造价咨询评估有限公司对5号房市场价格进行评估，评估市场价值为50万元。2013年3月22日，陶冲、刘卓君（作为抵押人）、江南农村商业银行股份有限公司（作为抵押权人）在溧阳市房产管理处办理了5号房的抵押登记手续，被担保主债权数额（最高债权额）为35万元。2013年10月4日，张宏与陶冲因借款等发生纠纷，溧阳市公安局城南派出所民警对陶冲进行了询问。询问时，陶冲陈述的主要内容为：……今年1月份，张宏寻到我向我借钱，我开始没肯，后来张宏讲用江南春的店面房作押并可过户，这样在一月底时我跟张宏签的买卖协议，并于当天在房管处的过户大厅将过户手续都办妥了。我当天上午到建设银行帮他付的贷款13万多，下午又给了张宏34万现金，在过户大厅付的（34万现金中有十万元钱是汇给张宏的债主的，我跟张宏一同汇的）。张宏拿到现金后立即还给了跟着他问他要债的六个东北人，我估计张宏是被几个东北老跟着要债逼的没法才将店面买给我的。我买他房子共55万元钱，当时讲好的47万卖价，过户费8万钱由我来出的。后来他娘知道了张宏将店面卖了，多次到我家里来闹过，你们派出所也多次出警……。2013年10月14日，张宏诉来溧阳市人民法院[（2013）溧民初字第1370号]，要求撤销张宏与陶冲、刘卓君签订的前述房屋转让合同，5号房归张宏所有。2013年10月16日，陶冲、刘卓君与史瑜洁签订了一份房屋买卖协议书，约定：陶冲、刘卓君将5号房出卖给史瑜洁，价格为28万元。史瑜洁另行补偿陶冲、刘卓君7万元，合计35万元。房地产过户所需一切费用由史瑜洁承担。2013年10月20日，陶冲、刘卓君委托江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司对5号房的价格进行评估。江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司在2013年10月21日出具了房地产交易估价报告，5号房的市场价值为28万元。2013年10月21日，陶冲、刘卓君（作为出让方）与史瑜洁、杨国强（作为受让方）签订了一份房屋转让合同（合同格式和张宏与陶冲、刘卓君签订的房屋转让合同一样），约定：陶冲、刘卓君将5号房以28万元的价格出让给杨国强、史瑜洁，房地产过户费用由双方按规定承担。2013年10月21日，史瑜洁的丈夫杨国强从银行汇给陶冲35万元。同日，税收部门出具了一张金额为8400元的现金完税凭证（载明纳税人为杨国强、史瑜洁）和一张金额为14140元的现金完税凭证（载明纳税人为陶冲、刘卓君）。2013年10月23日，5号房登记到杨国强、史瑜洁名下。2013年11月1日，溧阳市人民法院根据张宏的申请，追加了杨国强、史瑜洁为第三人，并查封了已经登记在杨国强、史瑜洁名下的5号房。2014年3月21日，张宏撤回了（2013）溧民初字第1370号一案的诉讼。2014年8月8日，张宏又诉来法院。原审审理中，原审法院根据张宏的申请，对5号房在2013年2月1日和2013年10月16日的市场价格进行了评估。江苏苏信房地产评估咨询有限公司在2015年9月16日出具了估价报告，结论为：5号房在2013年2月1日的评估总价为人民币41.25万元，2013年10月16日的评估总价为41.19万元。张宏支出鉴定费8000元。张宏对评估报告发表如下质证意见：1、评估公司采用的估价方法不正确，应采用市场比较法和收益法相结合的方法进行评估。2、对于评估所采用的计算公式不认可，根据实际情况，评估房屋的年存收益也就是租金净值是逐年递增的，即使适用该计算公式，根据张宏提供的租赁协议，2013年年租金为35000元/年，评估报告的计算价格明显过低。3、评估报告仅有结果，没有相应的技术报告，无法得知评估机构估价所参照的材料，因此要求评估机构提供相应的技术报告来确定其估价结果是否合理。4、关于评估收费的问题，根据常州市中院规定，一份委托书、一个标的物、一份评估报告应按评估总值收费，但本评估报告是将总价分成两部分进行收费，收费超过了规定。综上，请求法院要求评估机构提供技术报告，如果技术报告采用的数据不符合事实，要求重新进行鉴定。杨国强、史瑜洁对评估报告发表如下质证意见：评估报告的真实性、合法性和关联性无异议。但评估报告不能约束其二人和陶冲之间的法律关系。其二人跟陶冲之间是在平等协商的基础上，自愿进行的买卖，价格也是合理的。作为史瑜洁来说，对该房屋当时主观上的认识，价值大概是35万-40万左右的样子。也就是说，现在该份报告仅具有参照价值。原审审理中，张宏认为：一、其并未委托天目苏建房地产评估有限公司对5号房的价格进行评估，委托评估手续系陶冲假冒其签名办理的。房屋转让合同中房屋价格是陶冲事后添加，涉案房屋过户至陶冲名下，系陶冲的单方行为。根据陶冲在公安机关的陈述，其与陶冲之间对于5号房名为买卖，实为借款抵押。因此，其与陶冲、刘卓君签订的房屋转让合同无效。二、陶冲、刘卓君与杨国强、史瑜洁在交易所就同一房屋签订了两份转让合同，无论从形成时间还是法律规定，均应当以在交易所签订的合同为准。陶冲、刘卓君将房屋转让给杨国强、史瑜洁是在其起诉要求陶冲返还房屋，并申请法院对涉案房屋进行财产保全后。陶冲为达到占有其房屋的目的，单方恶意与他人签订的相关房屋转让协议。从2013年10月16日房屋买卖协议书第二点的约定来看，交易双方当事人对房屋的价格做了相关约定，即协议所称的28万元，补偿费用不应作为房款计算。在未经陶冲确认的情况下，仅凭转账事实不能证明杨国强、史瑜洁支付给陶冲35万元系购房款。现金完税凭证不能证明税款是由杨国强、史瑜洁实际支付。因此，有关联的仅仅是涉案房屋在陶冲、刘卓君与杨国强、史瑜洁之间产权变动时其交易价格是否明显低于市场价格，该价格与交易时是否发生既遂无关。杨国强、史瑜洁以不合理的价格购买了二手房屋，不属于物权法规定的善意取得，并以此作为支持其诉求的法律依据。杨国强、史瑜洁认为：对于张宏和陶冲发生诉讼，其二人在购房前并不知情。张宏为了自己的目的故意狭隘的理解陶冲、刘卓君与其二人之间发生的房屋买卖关系。双方发生的房屋买卖总价为35万元。当时应陶冲的要求，其中7万元表述为补偿甲方各项费用。实际当时谈妥的价格是36万元。基于陶冲已经收取了截止至2014年5月1日的房租，故签合同时就减少了1万元。其二人为购房支付的各项税款费用（其中包括应当由卖方陶冲支付的在内），总计为23299元。其二人为购房总计付出的代价是390187元（包括由陶冲已经收取的房租在内）。涉案房屋已经两次评估，评估价格也仅只有参照作用，所以其二人并未以低价购房。另外，张宏提供了一份电话录音摘要，以此证明张宏与陶冲、刘卓君在2013年2月1日签订的房屋转让合同的目的是为借款作担保。通话时间为2013年8月13日22时02分，主要内容为……T（陶）：那张宏这样好吗？我们来谈谈你给我多少钱好吗？Z（张）：你早就该回来谈了，电话里怎么谈？你说我给多少钱你？总共我借你27万，过户费你付的，上次你说7万。T（陶）：8万，一共35万。Z（张）：一共35万，等你回来后，你看老兄面子，利息少付点，总归要付的，不能给你亏本，你的钱也是银行拿出来的，要你利息的。T（陶）：你给多少钱我？Z（张）：你回来再谈，我都这样了，你自己开口，我也指望拿钱的。T（陶）：我再和你说句大实话，你可以去房产中心查，这房子我抵押给别人了。Z（张）：你抵押给别人了？抵押给别人多少钱？我钱给你不就可以拿出来了，多少钱？T（陶）：一共55万，担保加抵押。Z（张）：那么我从那里拿55万给你，你要说20、30万么我和我亲戚说一下，先付一半么。T（陶）：我跟你说的大实话，谁骗你随你怎么样。Z（张）：那怎么办？或者和对方商量一下，现在房子要卖了，先给30万。T（陶）：怎么办啦，我不但是你要拿，那边也催我拿的，事情是这样的，我上次不是和你说了么，我上次吊的一角头，水钱多少的，后来没办法了，我弄房产证，因此我问你要钱没有，三、四月份你已经这样了。Z（张）：那你没打算好啊？当时我房子为什么要放在你那里？证明我个把月里没钱，要不是我要放你那里做什么？2月份才放你那里，过年前几天2月几号啊？你3月份要钱，如果这样我房子根本不要给你，你说你吗？……通话时间8月19日23时48分（汽车站对面莱茵咖啡店面谈，张宏、陶冲、蒋俊芬、万伟），T（陶）：当时预过户字签到好后，别人说一个月内有效，你一个月还不了钱，我只好自己去办了过户，在过年之前。Z（张）：当时我借你27万和你说了一霎时还不起，不然不会把店面放你那里。T（陶）：28万，总共35万。Z（张）：不管27万还是28万，如果我一个月还得起还会把店面放你那里吗？T（陶）：我原一个月没过户啊，我知道你一个月拿不出。蒋：那什么时候过的户？T（陶）：在过年前，是吧？万伟。万伟：是过年前。T（陶）：那就是过年前，那就实话实说，你能给多少钱我把事情解决了。Z（张）：当时你办过户总共多少钱。发票在我父亲保险柜里，大概7、8万。Z（张）：那一共就是35万。T（陶）：是的……被告杨国强、史瑜洁对原告提供的电话录音所证明的内容也不予认可。原审庭审中，原审法院向张宏释明：如果不能返还5号房，是否同意变更诉讼请求？张宏坚持不同意变更其诉讼请求。陶冲、刘卓君经原审法院合法传唤后未到庭参加诉讼，对张宏和杨国强、史瑜洁提供的证据未发表质证意见。张宏也未提供证据证明其已向陶冲、刘卓君归还所称的借款。原审法院经审理认为，陶冲、刘卓君经法院合法传唤后未到庭参加诉讼，应视为放弃诉讼权利。第一个争议焦点：一、张宏与陶冲、刘卓君在2013年2月1日签订的房屋转让合同的真实目的。根据陶冲向公安机关作出的陈述，张宏与陶冲、刘卓君签订的房屋转让合同的真实目的是为了给张宏与陶冲之间发生的借款提供担保，而非真正实现买卖合同的目标，因此张宏与陶冲、刘卓君签订的房屋转让合同无效。第二个争议焦点：杨国强、史瑜洁是否善意取得5号房。在陶冲、刘卓君与杨国强、史瑜洁签订房屋买卖协议书、房屋转让合同时，5号房登记在陶冲、刘卓君名下，杨国强、史瑜洁有理由相信5号房属陶冲、刘卓君所有，即陶冲、刘卓君享有对5号房的处分权。没有证据证明杨国强从银行汇给陶冲35万元不属杨国强、史瑜洁购买5号房支出的费用，因此，应认定杨国强、史瑜洁为购买5号房支出的直接费用为358400元（包括8400元税金）。没有证据证明江苏苏信房地产评估咨询有限公司对5号房采用的估价方法不正确，因此，江苏苏信房地产评估咨询有限公司对5号房的市场价格作出的评估结论予以采信。根据该评估报告的结论，应认定杨国强、史瑜洁并未明显低于市场价格购得5号房。因此，应认定杨国强、史瑜洁是善意取得5号房的所有权。综上，由于5号房的所有权归杨国强、史瑜所有，因此，张宏坚持要求返还5号房的诉讼请求不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、张宏与陶冲、刘卓君在2013年2月1日签订的房屋转让合同无效。二、张宏支付的鉴定费8000元，由张宏和陶冲、刘卓君各半承担。三、驳回张宏的其他诉讼请求。案件受理费5500元，诉讼保全费2020元，合计7520元，由张宏和陶冲、刘卓君各半负担。上诉人张宏不服原审判决，向本院提起上诉称，江苏苏信房地产评估咨询有限公司未采用市场比较法和收益法相结合的方法，评估人员未全部到现场，评估价格明显过低，且与江苏天圣房地产土地造价咨询评估有限公司的评估价格存在近20%的差距。原审法院未对江苏苏信房地产评估咨询有限公司出具的评估报告进行查实就作为定案依据，不符合法律规定。其与陶冲、刘卓君间的房屋转让合同名为买卖，实为借贷担保，属于无效，故陶冲、刘卓君无权处分讼争房屋。杨国强、史瑜洁仅支付了28万元购房款，另7万元并非房款。杨国强、史瑜洁以不合理低价取得讼争房屋，应予返还。讼争纠纷系陶冲、刘卓君与杨国强、史瑜洁违法转让讼争房屋引发，故应由陶冲、刘卓君与杨国强、史瑜洁承担鉴定费。要求依法改判。被上诉人陶冲、刘卓君未作答辩。被上诉人杨国强、史瑜洁共同辩称，江苏苏信房地产评估咨询有限公司出具的评估报告系受法院委托，并到现场进行了调研，结论客观公正。此前已有三份评估报告，一份结论为50万元，二份结论为28万元，该三份评估报告的效力均没有江苏苏信房地产评估咨询有限公司出具的评估报告高。协议上的购房款虽是28万元，但另外7万元不可能是白送给陶冲、刘卓君的。陶冲、刘卓君还收取租金16888元，并由其二人支付了交易费用，其二人实际支出390187元，故不存在交易价格过低问题。引发整个纠纷的起因是张宏随心所欲地将讼争房屋过户给陶冲、刘卓君，张宏存在过错，自应承担相关诉讼费用。二审中，针对原审判决确认事实部分，杨国强、史瑜洁认为：对陶冲向公安机关的陈述以及录音资料的情况不知情。各方当事人对原审其余查明的事实均无异议，本院依法对原审判决确认事实部分中双方当事人均无异议部分的事实予以确认。本院认为，目前，讼争房屋已过户至杨国强、史瑜洁名下，并由杨国强、史瑜洁实际占有、使用、收益。张宏现主张陶冲、刘卓君与杨国强、史瑜洁之间的房屋买卖合同无效，并要求返还讼争房屋，就应举证证明杨国强、史瑜洁不构成善意。张宏始终未能提供任何证据能够证实杨国强、史瑜洁购买讼争房屋时已知晓实际的权利归属情况或存在主观恶意。关于交易价格问题，应根据讼争房屋的具体情况，参考当时的市场价格、交易习惯等综合认定。本案中，就讼争房屋的市场价值出现了4份评估报告，结论分别为50万元、28万元和41万余元。而杨国强、史瑜洁在讼争房屋交易中实际支出了35万元及相关税费。杨国强、史瑜洁支付的对价在市场价格的正常幅度区间内，应认定为合理。综上，上诉人张宏的上诉理由不能成立，上诉人张宏的上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5500元，由上诉人张宏负担。本判决为终审判决。审 判 长  丁 飞代理审判员  刘岳庆代理审判员  张 玺二〇一六年四月二十九日书 记 员  马筱艳