山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2015）芝商初字第1379号原告：招商银行股份有限公司烟台分行。住所地：烟台市莱山区迎春大街***号。负责人：张洪，该分行行长。委托代理人：左杰，山东金律通律师事务所律师。委托代理人：王子文，招商银行股份有限公司烟台分行工作人员。被告：朱志海。被告：烟台海信房地产开发有限公司。住所地：烟台经济技术开发区秦淮河路17号海信慧园西区**号楼。法定代表人：刘浩，该公司总经理。委托代理人：张伟，山东途成律师事务所律师。本院于2015年9月15日立案受理了原告招商银行股份有限公司烟台分行与被告朱志海、烟台海信房地产开发有限公司为金融借款合同纠纷一案。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人左杰、王子文和被告朱志海及被告烟台海信房地产开发有限公司的委托代理人张伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年7月18日，被告朱志海为购买房屋与原告签订个人购房借款及担保合同，约定朱志海向原告借款540000元，期限自2012年7月18日起到2012年7月18日止，朱志海同意将购买房屋抵押给原告，被告烟台海信房地产开发有限公司为朱志海的上述借款承担连带保证责任。合同签订后，原告于2012年7月18日向朱志海放款540000元。但朱志海在履行合同中严重合同约定，未按合同约定办理房产登记手续，并将抵押房屋擅自转让给第三人。故请求一、解除原告与被告朱志海签订的个人购房借款及担保合同；二、判令被告朱志海立即偿还借款本金480800元、利息1060.16元（计至2016年4月5日），并继续计算利息至欠款还清之日止；三、由被告烟台海信房地产开发有限公司对上述款项承担连带保证责任。四、判令两被告支付律师费26989元。被告朱志海辩称，原告所述属实，涉案房产确系被我出卖给第三人，但我不知道该房屋属于本案抵押房屋。我在2015年6、7月份曾经未按期还款，但在2015年8月9日一次性还清欠款，此后我也一直按期还款。我目前不欠付原告本金及利息，不同意解除涉案合同，我也无能力一次性还清全部欠款，要求继续履行合同。被告烟台海信房地产开发有限公司辩称，1、原、被告三方在签订涉案合同时涉案房产已具备办理房产证条件，按正常抵押借款协议，原告应当在办理完毕抵押登记手续后再行向借款人放款。原告提前向被告朱志海发放借款的行为本身存在过错；2、按照涉案合同条款约定，我方没有义务协助原告办理抵押登记手续，也无义务向原告转交房产证等房屋权属证明的登记文件。朱志海应当在原告要求的期限内办理不动产抵押登记手续，而本案朱志海未履行办理抵押登记的合同义务，且转移了涉案房产所有权，而原告也未在上述事实发生前按照合同约定主张办理抵押登记的权利。因此，我方认为合同第八条约定的保证期间已过，我方不应再承担担保责任，请求驳回原告对我方的诉讼请求。经审理查明，2012年7月9日，被告朱志海向原告提交个人贷款申请表，为购一手住房申请贷款540000元。2012年7月18日，原告作为贷款人，被告朱志海作为借款人和抵押人，被告烟台海信房地产开发有限公司作为保证人，三方签订个人购房借款及担保合同。合同约定：被告朱志海从被告烟台海信房地产开发有限公司处购买烟台市开发区海信慧园西区第39号楼1单元3204号房屋，并向原告申请个人购房贷款用于支付购房款。贷款金额为540000元，贷款期限为240个月，即从2012年7月18日起至2032年7月18日止。贷款利率以国家公布的贷款基准年利率6.55%为基础下浮10%，即为年利率5.895%。并随国家调整而调整。贷款归还采用等额还款的方式。合同第8条第二款约定，保证期间为本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或／和房地产他项权证交由贷款人保管之日止。合同第10条补充条款约定，如因保证人或抵押人的原因致使所抵押房产在具备办理正式抵押条件起60天仍未办理完毕抵押登记手续的，贷款人有权按基准利率水平上浮30%计收利息及／或借款人所抵押房产在具备办理正式抵押条件起360天内仍未办理完毕抵押登记手续的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人偿还全部贷款。双方约定到房管抵押部门办理预购商品房抵押登记手续。第22条约定，抵押人愿意以其从售房人处购买的本合同所指房产的全部权益抵押给贷款人，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保。第26条第3款约定，如贷款人在抵押物办妥房屋产权证书及／或抵押登记之前即向借款人发放贷款的，则借款人、抵押人应在贷款人要求的期限内办妥抵押物由售房人转至抵押人名下的过户手续及以贷款人为抵押权人的抵押登记手续，并将抵押物的他项权利证书及／或房屋产权证书正本等抵押物权属证明文件交由贷款人执管。第26条第4款约定。如因保证人或抵押人的原因致使抵押房产未能办妥前述抵押登记的，贷款人有权：1、要求抵押人及／或保证人在限定的时间内办理完毕抵押登记手续，对延迟办理抵押登记手续给贷款人造成的损失承担赔偿责任；及／或2、宣布贷款提前到期，要求借款人偿还全部贷款，并要求保证人承担连带担保责任；及／或3、宣布贷款提前到期，要求借款人偿还全部贷款，抵押人对借款人的全部责任承担连带责任。第32条约定保证人保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。第37条第4款约定，在借款人不能按期归还本合同项下贷款本息和偿付应付费用情况下，贷款人为实现债权而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费等所有费用，均由借款人全数负担。第39条第1款第3项还约定，连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的；第3款第3项约定，抵押人未经贷款人书面同意，擅自转让、再抵押或以其他任何不适当的方式处分抵押物，或其虽经贷款人书面同意但处分抵押物所得不按贷款人要求用于偿还借款人所角贷款人债务的，视为已发生违约事件，贷款人有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用。合同签订当日，原告依约按照被告朱志海委托将借款540000元转入被告烟台海信房地产开发有限公司帐户。双方一直未办理涉案房屋的抵押或预抵押登记手续。被告朱志海取得贷款后至2015年8月18日，累计有21个付款期未依约按时足额还款。2013年被告朱志海在原告不知情的情况下办理了涉案房屋的房产证，并于2014年7月，将该房屋转卖给第三方，没有依约办理抵押手续。原告认为被告朱志海存在上述违约事实，遂诉至本院，请求：一、解除原告与被告朱志海签订的个人购房借款及担保合同；二、判令被告朱志海立即偿还借款本金480800元、利息1060.16元（计至2016年4月5日），并继续计算利息至欠款还清之日止；三、由被告烟台海信房地产开发有限公司对上述款项承担连带保证责任。四、判令两被告支付律师费26989元。诉讼中，依照原告财产保全申请，本院依法冻结了被告烟台海信房地产开发有限公司在银行其帐户内的存款540000元。原告起诉后，其起诉状等法律文书分别于2016年3月9日和次日送达被告朱志海和被告烟台海信房地产开发有限公司。另查，2008年12月30日，原告与被告烟台海信房地产开发有限公司签订个人住房贷款合作协议书，双方约定就被告烟台海信房地产开发有限公司开发销售的烟台市开发区海信慧园西区的商品楼宇进行个人住房贷款合作，被告烟台海信房地产开发有限公司对原告向购买本协议所列楼盘的购房人连续发放的个人住房贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证。第九条第五款约定，抵押楼宇竣工验收交付使用后，被告烟台海信房地产开发有限公司应当及时为购房人办理房产所有权证和他项权证等有关文件交原告保管。原告就其主张两被告赔偿的律师费用26989元提供了山东金律通律师事务所出具的增值税发票及银行回单为证。本院所确认的上述事实，有个人贷款申请表、个人购房借款及担保合同、个人贷款借款借据、还款情况明细、住房贷款合作协议书、增值税发票、银行回单以及原、被告的工商登记材料或身份证复印件等为证；还有原、被告的陈述笔录在案为凭。这些证据材料，均经本院开庭质证和审核认证，可以采信。本院认为，原、被告签订的个人购房借款及担保合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，形式要件齐备，权利义务约定明确，应认定为合法有效，三方均应按照合同恪守履行。原告依约履行了出借给被告朱志海贷款540000元的义务，被告朱志海取得贷款后累计21期期还款出现违约情形，并将约定应办理抵押登记手续的涉案房屋私自转卖他人的事实清楚，证据充分，其应承担合同约定的违约责任。被告朱志海辩称不知道涉案房产应办理抵押手续于事实不符，本院不予采信。现原告主张依法解除与两被告签订的个人购房借款及担保合同，符合合同中合同第10条补充条款、第26条第3、4款、第39条第1款第3项、第3款第3项之约定，本院确认原告解除合同的行为有效，原告该意思表示载于起诉状中，故该合同已于2016年3月10日起诉状送达两被告时解除。原告主张由被告朱志海偿还贷款尚余本金480800元、利息1060.16元（计至2016年4月5日），并自2016年4月6日起继续按合同约定标准计算利息，于约相合，于法有据，本院依法予以支持。原告主张被告朱志海赔偿原告支付的律师费用26989元，系原告为实现自身债权而实际发生的费用，根据双方合同第37条第4款之约定，被告朱志海应予赔偿，原告上述诉请，本院亦予以支持。原告主张由被告烟台海信房地产开发有限公司对被告朱志海上述债务承担连带保证责任，根据合同第8条第二款之约定，保证期间为本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或／和房地产他项权证交由贷款人保管之日止。现该条件并未成就，故目前仍在保证期间内。被告烟台海信房地产开发有限公司关于约定的保证期间已过，其不应再承担担保责任的辩解于约不合，于法无据，本院不予采信；合同中并未约定办理抵押与发放贷款的先后顺序，故被告烟台海信房地产开发有限公司主张原告在办理抵押之前先行发放贷款存在过错之主张，本院亦不予采信，被告烟台海信房地产开发有限公司对被告朱志海上述债务，应依约承担连带保证责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条之规定，判决如下：一、确认原告招商银行股份有限公司烟台分行解除与被告朱志海、烟台海信房地产开发有限公司之间签订的个人购房借款及担保合同的行为有效。该合同已于2016年3月10日解除。二、限被告朱志海于本判决生效之日起10日内偿还原告招商银行股份有限公司烟台分行贷款本金480800元、利息1060.16元（计至2016年4月5日），并自2016年4月6日起继续按合同约定标准计算利息至本判决确定的履行之日止。三、被告朱志海于本判决生效之日起10日内赔偿原告招商银行股份有限公司烟台分行律师费用26989元。四、被告烟台海信房地产开发有限公司对被告朱志海以上债务承担连带清偿责任。如果被告朱志海未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告招商银行股份有限公司烟台分行。并由被告烟台海信房地产开发有限公司承担连带清偿责任。案件受理费8988元，保全费2700元，由被告朱志海负担。因原告招商银行股份有限公司烟台分行已向本院全额预交，限被告朱志海于本判决生效之日起10日内支付给原告11688元，由被告烟台海信房地产开发有限公司承担连带缴纳责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  于 英人民陪审员  李莉华人民陪审员  安 娜二〇一六年四月十一日书 记 员  李 晨