江苏省灌云县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0723民初352号原告张某。委托代理人张海波。委托代理人贺善月，灌云县蓝天法律服务所法律工作者。被告灌云美都置业有限公司。统一社会信用代码9132072366898330X6，住所地，灌云县城开发区建设路北侧。法定代表人陆锡明，该公司总经理。委托代理人林凤颖，灌云县图河法律服务所法律工作者。本院于2016年1月13日立案受理了原告张某与被告灌云美都置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案后，依法由审判员战传福适用简易程序于2016年4月8日公开开庭进行了审理。原告张某委托代理人张海波、贺善月，被告灌云美都置业有限公司委托代理人林凤颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某诉称：2011年11月1日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买美都新城第52幢1单元1601室商品房。原告付清全部购房款570000元，被告至今未将房屋产权证办好交给原告，使原告遭受很大经济损失，应承担违约责任。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原告要求被告办理房屋产权证，并支付逾期办理房屋产权证的违约金。为此，原告于2016年1月12日诉至法院，请求判令被告交付房屋产权证，并支付违约金80000元[以购房款570000元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准（庭审中变更为按每日万分之一），从2013年4月1日起计算至2016年1月12日止]，并承担本案诉讼费用。被告灌云美都置业有限公司辩称：1、房屋的权利人应当向房屋登记机构申请办理产权证，而被告无权利办理，只是协助义务。2、原告要求支付违约金已超过了诉讼时效，且不存在时效中止、中断、延长的情形。3、原告曲解了司法解释第十八条的含义，其要求支付违约金80000元于法无据，双方在合同中明确约定违约金按已付房款的0.5%支付。4、没有办好房屋权属证书不是被告主观故意造成的，而是灌云县人民政府及其机关部门从2008年至今行政不作为、慢作为导致的，这一因素对我公司也是不可抗力。综上，请求法院依法判决。经审理查明：2011年11月1日，原告张某与被告灌云美都置业有限公司签订商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发的美都新城第52幢1单元1601室房屋，总价款570000元。原告在合同签订后两个月左右付清了全部购房款570000元。被告于2013年9月1日将房屋交付原告，并于2013年9月5日支付逾期交房违约金11172元。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人（即被告）应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人（即原告）不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。被告至今未取得涉案房屋的初始登记。原告至今未取得涉案房屋的权属证书。上述事实，有以下证据证实：一、原、被告当庭陈述；二、原告举证的1、原告身份证复印件，2、商品房买卖合同，3、现金完税证；三、被告举证的1、商品房买卖合同复印件，2、领款据（延期交房违约金）。上述证据经庭审质证，本院予以确认。被告举证了关于调整“美都新城”小区容积率的请示复印件、美都新城规划联席会议纪要复印件、县长办公会议纪要复印件、灌云美都新城项目地块高压线搬迁时间的证明、竣工验收备案表复印件、关于免收美都新城项目补缴土地出让金的报告、关于美都新城项目免补缴土地出让金的报告、关于要求减免美都新城项目补缴土地出让金的报告、美都新城幢号情况说明等，以期证明涉案房屋至今未能办理权属证书是政府职能部门不作为、慢作为造成的，该情形对被告而言属于不可抗力。上述证据反映的行政机关的政策调整发生在原、被告双方签订商品房买卖合同之前，并非不能预见，不属于不可抗力；上述证据反映了被告意图克服政策不利影响，为自己争取利益，而损害了原告利益；因此，本院对其证明目的依法不予确认。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。原告已经按照合同约定履行了付款义务，被告虽将房屋交付原告，但未按约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，故对原告要求被告支付逾期办理权属登记的违约金，本院予以支持。本案原、被告在合同中对逾期办证违约金已有明确约定，且原告未能提供证据证明存在《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定的违约金调整情形，故应按商品房买卖合同约定计算逾期办证违约金。因此，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院依法支持2850元。对被告主张原告主张迟延办证违约金已超过两年诉讼时效的抗辩，因被告的违约行为一直处于持续状态，本院依法不予支持。按照商品房买卖合同关于产权登记的约定，被告的义务是将办理权属登记需由其提供的资料提交产权登记机构备案，是协助义务，故对要求被告将涉案房屋权属登记证书办好交于原告的诉讼请求，本院依法不予支持。被告主张已将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但至今未取得涉案房屋的权属登记，因此，本院对其主张依法不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告灌云美都置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张某支付逾期办证违约金人民币2850元。二、驳回原告张某其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1800元，减半收取900元，由原告承担875元，被告承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  战传福二〇一六年四月八日书记员  朱晓东法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。(二)《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。