黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)黑02民终717号上诉人（原审被告）刘洋，住所地齐齐哈尔市。被上诉人（原审原告）黑龙江新天房地产集团有限责任公司工商用房经营管理分公司，住所地齐齐哈尔市建华区坤顺4号楼。法定代表人李俊杰，该公司经理。委托代理人胡嘉宁。委托代理人李中华，黑龙江百烁律师事务所律师。上诉人刘洋因与被上诉人黑龙江新天房地产集团有限责任公司工商用房经营管理分公司（以下简称新天房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市铁锋区人民法院〔2015〕铁商初字第281号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：2013年6月1日，被告刘洋承租原告新天房地产公司座落于齐齐哈尔市铁锋区新民办公楼2-3层房屋，建筑面积为282平方米，双方口头约定，月租金3,000.00元，年租金36,000.00元。被告刘洋于2013年7月15日向原告新天房地产公司交付房费42,000.00元，2013年9月25日原告开具了36,000.00元房租发票1份。2014年8月19日，被告向原告出具了退租申请，并在退租申请中注明：“租期从2013年6月1日至2014年5月31日，2013年至2014年度热费由我处理，本人保证2014年度取暖期之前处理完毕”。原审另查明，对被告刘洋承租期间的房屋热费，原、被告双方均未缴纳。原审判决认为，关于租期问题。原告提出被告自2013年4月15日开始承租本案租赁房屋，但原告对此未能向本院提供相应有效证据予以证实。被告称其是2014年5月31日退租，对此被告亦未能提供相应有效证据。被告于2014年8月19日向原告出具退租申请，依据该退租申请及原告出具的36,000.00元房租发票，本院应认定被告承租房屋的租赁期限为自2013年6月1日至2014年8月19日。关于被告刘洋交付房租数额问题。被告提供的2013年7月15日42,000.00元的房费收据原件中注明42,000.00元为房费，被告又称该款为抵押金，对此被告未有证据予以证明。被告称除42,000.00元外其另向原告交付了36,000.00元房租，但被告仅向本院提供了36,000.00元房租发票复印件，未能提供该发票原件及36,000.00元房租收条原件，故对被告提出的其除42,000.00元外另又向原告交付了36,000.00元房租的说法本院不予支持。原、被告双方对月租金3,000.00元，年租金36,000.00元的事实不持异议，被告自2013年6月1日承租房屋，至2014年8月19日向原告申请退租，扣除被告已向原告交付42,000.00元，被告尚应向原告交付房租1,791.78元〔（36,000.00元÷365）×444天－42,000.00元〕。被告在退租申请中承诺其负责处理2013年至2014年度热费，但本案系被告承租原告房屋，承租期间原告未向热力部门缴纳该房屋热费，故原告对被告承租期间的热费无权向被告追偿，故对原告要求被告缴纳租赁期间应承担的取暖费及逾期违约金共计18,690.72元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，判决：一、被告刘洋于判决生效后十日内给付原告黑龙江新天房地产集团有限责任公司工商用房经营管理分公司房屋租金人民币1,791.78元〔（36,000.00元÷365）×444天－42,000.00元〕。二、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费465.00元,由被告刘洋负担50.00元，由原告黑龙江新天房地产集团有限责任公司工商用房经营管理分公司负担415.00元。判后，刘洋不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决错误采证，主观俯偏袒被上诉人，主要争议有以下四点：实际用房时间、实际交付用房时间、实际交付金额、热费谁负责和退租申请有效性。1.原审判决断章取义，歪曲事实。退租申请原文记录“租期从2013年6月1日至2014年5月31日。”被原审法院错误用签署日期替换成2014年8月19日；2.上诉人共缴费两笔，合计人民币78,000.00元，都有书面凭证。第一笔是42,000.00元有收据，第二笔是36,000.00元有发票。原审未予采证是错误的，请求二审法院予以改判；3.原审上诉人提供的房屋租赁合同中记载取暖费和物业费由被上诉人承担；4.原审被上诉人违法采证，举证无效，起诉主体不成立。原审中被上诉人唯一证据就是退租申请。双方均认可租期是2013年6月1日至2014年5月31日，租金36,000.00元。合同到期后，自动终止，互不相欠。2014年8月19日，上诉人到被上诉人所在地要求被上诉人退还押金，被上诉人以总公司规定写了退租申请，才能退钱，骗取了上诉人的信任，因此该证据是违法无效的。新天房地产公司在二审中答辩称：1.原审判决认定事实确有错误，但并非如同上诉人所述。上诉人与被上诉人之间未签订书面房屋租赁合同，上诉人于2014年8月19日自行书写的退租申请约定了双方的房屋租赁期限和上诉人租赁期间应当承担的合同义务。原审法院依据此退租申请确定了上诉人应承担的房屋租金缴纳义务，但是并未判令上诉人承担房屋租赁期间应当承担的热费缴纳义务，原审法院遗漏了热费承担义务，属于遗漏诉讼请求。至于房屋租金，除上诉人缴纳的房屋租金之外，还应承担租赁期间的物业费。被上诉人在原审中已经提出了物业费的相关票据以及热力公司向被上诉人发出的催缴热费通知，这些证据足以认定上诉人应当承担租赁期间的物业费、热费以及房屋租金，而原审法院仅确认了房屋租金的部分事实，并没有支持被上诉人的物业费以及热费的诉求，故原审法院属于遗漏事实；2.原审法院认为被上诉人向上诉人主张热费属于另一法律关系，而被上诉人认为被上诉人是基于租赁协议的约定向上诉人主张租赁合同的附随义务，上诉人与被上诉人之间并不存在直接的供用热合同关系，事实上被上诉人基于租赁合同直接向上诉人主张热费是有双方之间的租赁合同的直接原因的，故原审法院对于热费的主张不予支持是缺乏事实及法律依据的；3.上诉人自行书写的退租申请不存在上诉人所称的违法情形，上诉人并没有任何证据能够证实退租申请属于无效协议。故请二审法院充分考虑被上诉人的原审诉讼请求，依法驳回上诉，发回重审。本案二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，不再重述。本院认为，2013年6月1日刘洋与新天房地产公司口头约定房屋租赁的事实清楚。因新天房地产公司关于热费的主张，原审判决未予支持，新天房地产公司亦未提出上诉，故关于热费的问题不属于本案二审审理范围。又因刘洋要求新天房地产公司返还42,000.00元并未在原审中提出反诉，因此该主张亦不属于二审审理范围，可另行主张权利。本案现争议的焦点问题是刘洋实际租赁房屋的期限问题。新天房地产公司原审中出示的退租申请，系刘洋本人所写。虽然该退租申请中注明租赁的期间为2013年6月1日至2014年5月31日，但该申请的落款时间为2014年8月19日。因此，原审判决认定刘洋的实际租赁期限为2013年6月1日至2014年8月19日并无不当。刘洋关于该退租申请是被新天房地产公司欺骗所写的主张，新天房地产公司予以否认，且刘洋亦未提供证据予以证实。因此，本院对该主张不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，裁判结果正确。刘洋的上诉理由证据不足，本院无法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人刘洋负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨春雷代理审判员  李宏艳代理审判员  周巍巍二〇一六年四月二十七日书 记 员  张朝阳