河北省张家口市桥东区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0702民初131号原告（反诉被告）孙某。委托代理人温树卫，河北震河律师事务所律师。被告张家口市开元产业经营有限责任公司。住所地张家口市桥东区工业街**号。法定代表人马福林。委托代理人闫景丽，该公司副总经理。被告（反诉原告）桥东区开元小区业主委员会（原名张家口市桥东区工业路街道办事处惠安苑社区开元小区业主委员会）。住所地张家口市桥东区工业路开元小区。代表人闫和，该业主委员会主任。二被告委托代理人赵敏，河北华研律师事务所律师。被告张家口市盛科贸易有限公司。住所地张家口市桥东区胜利北路**号铂金时代广场*号楼*单元***室。法定代表人杨飞。委托代理人黄钟，该公司职员。原告孙某与被告张家口市开元产业经营有限责任公司（以下简称开元公司）、桥东区开元小区业主委员会（以下简称开元小区业委会）、张家口市盛科贸易有限公司（以下简称盛科公司）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理过程中，被告开元小区业委会针对原告孙某提出反诉，本院受理后，与本诉合并进行了审理。原告孙某及其委托代理人温树卫，被告开元公司的委托代理人闫景丽、赵敏，被告开元小区业委会的代表人闫和及委托代理人赵敏，被告盛科公司的委托代理人黄钟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙某诉称：我于1984年到张家口市铸造厂工作，职务是维修工人。由于铸造厂一直不景气，我被迫下岗，工厂于2005年安排我和十几名下岗工人到开元小区物业部负责物业管理工作，经营方式为自负盈亏，厂方给予一定的补助。之后铸造厂改制为张家口市开元产业经营有限责任公司。经营期间，我于2006年8月将开元小区的三间物业办公用房改建并装修，材料费及人工费共花去50000元，由我自己承担。2007年6月我将原来的破旧自行车棚翻新并加盖里边看车的门房，安装水、电、暖及22号车库改建，材料费和人工费都是我自己支付，花费30000元。2010年由于小区的17、18、19号车库漏水，我自费在三个车库上方加盖三间彩钢板房并与2006年改建的三间物业办公室打通，精装修后改为麻将馆，材料费、人工费及购买设备共花费135000元，由我自己支付。我管理该小区物业服务一直到2013年2月底，之后改由开元小区业委会管理，但其收取了全年的物业费后一直没有给付我2013年1月和2月的物业服务费共计11000元。2014年开元小区业委会管理不善导致亏损，又找到我希望我继续管理，但必须挂靠物业公司，我找到盛科公司以其名义与开元小区业委会签订了2014年全年的物业管理协议。2014年底因双方就物业费价格发生纠纷，开元小区业委会将我和盛科公司诉至法院，要求盛科公司和我返还上述自行车棚（含管理用房一间）及物业办公用房（三间）的管理权和使用权，该判决已经生效。我认为上述自行车棚（含管理用房一间）及物业办公用房（三间）的材料费和人工费都是由我一人承担，如果要收回，应当给付我支出的材料费和人工费共计266600元。故请求判令三被告返还我因改建小区物业办公室、自行车棚及22号车库材料费及人工费266600元，诉讼费用由三被告承担。被告开元公司辩称：一、孙某在承包物业管理期间，对小区公共设施的改建费用应当由其自己承担。开元小区是张家口市铸造厂和开发商共同开发的住宅小区，孙某于2006年和铸造厂签订了开元小区物业管理承包协议，协议签订后铸造厂将建设的开元小区三间办公用房、一间门卫室、公共自行车棚、锅炉房及附属设备等公共设施，全部交给孙某管理和办公使用。协议约定：“乙方（孙某）必须保证承包设备设施的完好完备，安全运转和正常使用维修、保养，管理期间任何费用均由乙方负担，并保证设备设施不损坏不灭失。”2007年铸造厂改制后成立了开元公司，由于小区尚未成立业主委员会，我公司和孙某又重新签订了物业管理承包协议，该协议一年一签，直至2013年12月15日止。协议约定：“乙方（孙某）有权根据《物业管理条例》的相关规定，制定、收取、支出物业管理的所有费用；在经营期内及时对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理、更新，其费用均由乙方负担；经营期满后乙方将小区内的所有附属设施及设备完好交给甲方，凡供暖、供电、供气、办公设施因使用维护不当造成损失的，乙方必须据实赔偿。”根据该约定，孙某对物业管理和使用的公共设施以及办公用房，有义务进行维修养护，所需费用均由其自行承担。二、孙某擅自将物业办公用房改变用途谋取个人利益。孙某擅自在小区车库上搭建三间房屋，与物业的三间办公用房打通，作为麻将馆自己经营牟利。其诉称是因为17、18、19号车库漏水才搭建三间彩钢房的理由不能成立，事实是18、19号车库已于2008年由孙某自己购买，在车库的买卖协议中有明确约定：“车库防水保修两年，其他主体维修自理。”假如车库真的漏水，保修期内有保修，超过保修期的自己负责维修。这既不属于物业的维修范围，也没必要在房顶上盖房，其盖房的真正目的是开麻将馆。孙某利用这三间违章建筑与物业的三间办公用房打通，开设的麻将馆现在还在经营，所有收入全部由其自己收取。因此，其提出的所谓建房费用不但应当全部由自己承担，还应当返还物业用房并承担拆除三间违章建筑、恢复原状、赔偿业主损失的责任。三、孙某在物业管理期间，已经将小区的公共自行车棚转租给他人经营，自己收取租金，至今该自行车棚尚未交还给开元小区业委会，其所谓对自行车棚的投入，也应当自行承担。四、关于孙某要求返还其对22号车库的改建费用，该车库所有权人为我公司，在孙某承包物业期间，其一直无偿使用，期间其对车库的门窗、地面进行了简单的维修，2013年孙某主动撤出小区物业管理后，我公司于同年11月收回该车库，同时就有关装修费用协商后一次性补偿其1200元，其已签字领取该补偿，如今其再次要求补偿是无理要求。综上所述，孙某在经营开元小区物业管理期间，我公司完全按照双方签订的协议履行了义务，但孙某有诸多违约和侵权行为。其提出要求返还266600元诉求没有事实根据和法律依据，请法院查明事实，驳回其诉讼请求。被告开元小区业委会辩诉称：业委会完全认同开元公司的答辩意见，另外针对孙某提出反诉。2013年10月业委会依法成立后，开元公司将小区的三间物业办公用房、公共自行车棚（含管理用房一间）等公共设施全部移交给业委会管理使用。但孙某一直占用该房和其擅自搭建的三间违章建筑连通，开麻将馆自己收益，并将自行车棚租给他人，自己收取租金，拒绝返还给业委会。2014年业委会以孙某和其挂靠的盛科公司为被告，就上述问题提起诉讼，张家口市桥东区人民法院判令盛科公司返还自行车棚（含管理用房一间）及三间物业办公用房的管理权和使用权。孙某在物业办公室的通道上擅自搭建的三间房，封堵了办公室的出入口，给办公室的使用造成妨碍，孙某应当排除妨害、恢复原状。通过本案足以证实本应当由盛科公司返还的三间物业办公用房和自行车棚（含管理用房一间）均由孙某实际占有和使用，其应当返还给业委会。此外，孙某擅自改变物业管理用房的用途，其退出物业管理后，仍占据上述办公用房和公共自行车棚自己谋利，侵犯了全体业主的合法权益。根据《物业管理条例》第六十五条之规定，孙某应当就该部分收益交回业委会用于小区公共设施的维修、养护。2013年2月孙某单方面终止物业服务，遗留了小区垃圾、化粪池未清理，井盖丢失、摄像头损坏未更换等诸多问题。为解决这些遗留问题，业委会支付了23880元，该费用应当由孙某承担。综上，孙某侵占开元小区的公共设施拒不返还并擅自牟利，严重侵害了小区全体业主的合法权益。请求判令孙某返还其占用的开元小区三间物业办公用房，以及从2013年3月至今利用该房开设麻将馆的收入（按每年3000元计算）；判令孙某返还其出租的开元小区公共自行车棚（含管理用房一间），以及从2013年3月至今出租该车棚的租金18000元；判令孙某给付2013年业委会为其处理小区物业遗留问题所支出的各种费用23880元；判令孙某拆除其在开元小区违章建设的三间彩钢房，恢复原状；反诉费用由孙某承担。被告盛科公司辩称：我公司进入小区工作时与开元小区业委会之间没有任何关于房屋等公共设施的移交手续，我公司搬离的时候也没有带走小区内任何东西。在为开元小区服务期间，我公司的管理和服务都达到了较高水平，业委会有隐瞒真相、欺诈我公司的行为。而且开元小区业委会的主体不合法，印章未在公安部门备案，与我公司签订的合同应属无效合同。我公司与孙某之间没有协议，其主张的赔偿与我公司无关。反诉被告孙某针对反诉原告开元小区业委会的反诉请求辩称：本诉中我起诉的是张家口市桥东区工业路街道办事处惠安苑社区开元小区业主委员会，反诉中变成了桥东区开元小区业主委员会，这是两个诉讼主体，反诉人没有资格提起反诉。本案中所涉及的三间办公用房及自行车棚的所有权属于开元公司，并不属于小区全体业主所有，故开元小区业委会没有物上请求权。开元小区业委会应当根据协议向开元公司主张收回涉案房屋，而不能向我主张。对于开元小区业委会主张赔偿其2013年处理遗留问题支出的费用，至今已经三年之久，超出了诉讼时效。而且在2013年之前，我是和开元公司签订的物业承包协议，我主张赔偿的费用支出发生在与开元公司的协议期间。我并没有与开元小区业委会签订过承包协议，无需向开元小区业委会承担任何责任。经审理查明：2006年9月13日，张家口市铸造厂和孙某签订承包协议，约定由孙某承包开元小区的物业管理工作。2007年张家口市铸造厂改制后成立了开元公司，开元公司又于2007年10月11日和孙某重新签订了物业管理承包协议，该协议双方一年一签，直至2013年12月15日止，共又签订六份合同。协议均约定：“甲方（开元公司）应在本协议签订生效后，无偿为乙方提供建筑面积为110平方米的办公用房，办公用房所用暖气、水、电等费用由乙方负担。……乙方（孙某）应按《物业管理条例》规定，在经营期内及时对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理、更新，其费用均由乙方负担；……本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部办公用房。对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商，经甲方同意方可实施；……经营期满后乙方将小区内的所有附属设施及设备完好交给甲方，凡供暖、供电、供气、办公设施因使用维护不当造成损失的，乙方必须据实赔偿。”孙某称其于2006年8月将开元小区的三间物业办公用房改建并装修，自己花费材料费及人工费共50000元；于2007年6月将原来的破旧自行车棚翻新并加盖里边看车的门房，安装水、电、暖及22号车库改建，共花费材料费和人工费30000元；2010年由于小区的17、18、19号车库漏水，其自费在三个车库上方加盖三间彩钢板房并与2006年改建的三间物业办公室打通，精装修后改为麻将馆，材料费、人工费及购买设备共花费135000元。2013年10月19日，开元小区业委会成立，开元公司和开元小区业委会于2013年12月6日签订移交表，约定将开元小区正式移交给业委会管理，其中包括三间物业办公室、车棚及车棚内一间房屋的使用权。2013年12月21日，孙某代表盛科公司和开元小区业委会签订物业管理招聘协议，协议约定：“开元小区业委会将开元小区1#-4#楼、自行车棚（含管理用房一间）及物业办公用房（三间）100㎡的管理权、使用权交由盛科公司管理使用；管理期间自2014年1月1日至2014年12月31日。”2014年10月双方发生争议，之后开元小区业委会诉至本院，本院经审理后作出（2014）东民初字第1267号民事判决，解除双方的物业管理招聘协议，判令盛科公司归还物业办公用房（三间）和自行车棚（含管理用房一间）的管理权和使用权。判决生效后，盛科公司退出了开元小区，但孙某继续占有使用物业办公用房（三间）和自行车棚（含管理用房一间）至今。本案中开元小区业委会提出反诉，要求孙某返还上述房屋和车棚的管理权、使用权并赔偿损失，并要求孙某拆除其搭建的三间彩钢房，排除对物业管理办公用房的妨害，恢复原状。庭审中，孙某提交了如下证据：1、证明一份，欲证明其购买6台空调用于麻将馆，花费15600元；2、收据一份，欲证明购买10台麻将机花费36000元；3、供电合同书三份，欲证明物业办公室、车棚及小卖部的供电是其自费安装，花费20000元；4、证人崔某证言，欲证明装修三间办公用房花费50000元；5、证人王某证言，欲证明改建车棚花费30000元；6、证人胡某证言，欲证明车棚盖章支出费用；7、证人何某证言，欲证明加盖三间彩钢房花费135000元；8、（2014）东民初字第1267号和（2015）张商终字第115号民事判决书两份，欲证明自行车棚和物业办公用房的产权属于开元公司；9、董事会决议一份，欲证明开元公司曾针对22号车库给予其补偿1200元，那么物业用房和车棚也应该给予补偿；10、情况说明一份、证明一份，欲证明其是下岗工人，其管理物业是开元公司安排下岗职工，让其自费盈亏，所以才开设麻将馆；11、物业管理承包合同7份和高德砚证明一份，欲证明开元公司安排其管理物业。开元公司和开元小区业委会对第1、2项证据质证称对证据的形式有异议，证据形式不合法，无发票存根佐证，且空调和麻将机是孙某用于个人经营，应由其自己承担。对第3项证据质证称是因为出现偷电行为被供电局处罚，孙某才和供电局签合同改装了电表，责任应当由其自己承担。对第4-7项证据质证称证人都是孙某的亲戚或朋友，证明力较弱，且没有收费收据佐证，材料费和人工费无法确认，且这些费用应当由孙某自己承担。对第8项证据质证称无异议，同时能证明开元公司将公共设施移交给开元小区业委会管理使用。对第9项证据质证称认可，但说明22号车库所有权人是开元公司，当时是无偿给孙某使用，不属于公共设施，孙某也不能要求重复补偿。对第10项证据质证称不是安排下岗职工，是承包关系，孙某开设麻将馆的所有收入都归其个人所有，当时其使用公共设施开设麻将馆也没有和开元公司协商，全是其个人行为。对第11项证据质证称对七份协议无异议，协议约定所有开支均由其个人承担；高德砚的证明形式不合法，不予认可。盛科公司对第3项证据质证称供电合同涉及的小卖部是其开设，其向供电局缴纳了罚金，但买车库的时候不知道违法。对第8项证据质证称不认可两份判决书，对其他证据质证称与其无关。开元公司提交了孙某购买18、19、20号车库协议书一份，收据两份，欲证明孙某买车库的事实，其加盖彩钢房并不是因为车库漏水。孙某对协议和收据的真实性质证称无异议。开元小区业委会和盛科公司质证称与其无关。盛科公司未提交证据。针对反诉，开元小区业委会提交了印章刻制证明一份，欲证明其名称变更为桥东区开元小区业主委员会，主体不变，是适格的。提交了移交表一份，欲证明三间办公室、车棚（含管理用房一间）、门卫室等设施的管理权和使用权移交给了业委会，孙某应当返还这些设施。提交了物业管理协议一份，欲证明协议约定的15000元承包费中有3000元是一间办公室的租赁费。孙某对印章刻制证明的真实性质证称无异议，但该印章未到公安机关备案，应当承担法律责任。对移交表质证称没有异议，但开元公司移交的只是使用权，开元小区业委会无物上请求权。对物业管理协议质证称与其无关。本院认为：孙某主张物权保护，要求三被告就侵犯其物权的行为承担赔偿责任，其应当针对其所谓的物权的合法有效性和三被告针对其合法物权实施了侵权行为且对其造成损失承担举证责任。本案中，孙某主张的相关费用发生在其与开元公司物业承包合同期间，双方合同已于2013年12月到期终止。双方合同中针对办公用房水、暖、电的支出和其他公共设施的维修维护费用支出均明确约定由孙某自己负担，故孙某在合同终止后针对相关费用的支出要求开元公司承担责任无事实依据和法律依据，不应支持。对于孙某加盖三间彩钢房的支出，因双方合同明确约定不得擅自改、扩建公共设施，开元公司亦不认可孙某的改、扩建行为经过双方协商并征得过其同意，故孙某的行为属于无权处分行为，责任应当由其自行承担。而且孙某使用加盖的彩钢房开设麻将馆完全是为自己谋利，并未用于小区公共服务，开元公司也未从中受益，故孙某要求开元公司赔偿相应损失亦无依据，不应支持。对于孙某主张的空调和麻将桌支出，亦是为其自己经营牟利支出，应当自己负担，而且空调和麻将桌属于独立的动产物权，孙某完全可以自行拆走，故此项诉讼请求不予支持。双方合同终止后，孙某已经失去对三间物业办公用房和自行车棚（含管理用房一间）的管理权和使用权，即已不再享有合法的用益物权，其向开元小区业委会和盛科公司主张侵害物权的损害赔偿更无法律依据和事实依据，故对其相应诉讼请求亦不应支持。此外，孙某主张的损失的费用支出所依据的证据均为白条或证人证言，证明力较弱，在无其他有效证据佐证的情况下，所谓的损失数额也无法确认。对于开元小区业委会的反诉请求，因开元公司和开元小区业委会双方签订有移交表，可以证明开元公司已将三间物业办公用房和自行车棚（含管理用房一间）的管理权和使用权移交给开元小区业委会，盛科公司撤出后，开元小区业委会仍是三间物业办公用房和自行车棚（含管理用房一间）的合法使用权人，孙某无合法理由继续占用相应设施，损害了开元小区业委会的合法使用权，其主张孙某返还三间物业办公用房和自行车棚（含管理用房一间）的反诉请求应予支持。孙某搭建的三间彩钢房影响到了三间物业办公用房的正常使用，开元公司明确表示认可开元小区业委会要求排除妨害、恢复原状的请求，同时表示不愿意折价接受三间彩钢房，在此情况下，为保护开元小区业委会对三间办公用房的合法使用权，对其要求孙某拆除三间彩钢房、排除妨害的反诉请求应予支持。对于开元小区业委会要求孙某赔偿麻将馆收入、车棚租金和处理遗留问题支出的费用，因无明确证据予以支持，相应事实无法予以认定，且其未提供主张处理遗留问题的费用未超过诉讼时效的证据，故对相应反诉请求不予支持。对于孙某提出开元小区业委会的印章未经公安机关备案、主体不适格的抗辩意见，因业委会属于小区业主自治组织，代表全体业主行使权利，其名称的变更并不影响其主体资格的存在；此外，其印章是否备案属于行政管理范畴，也不影响其主体资格，故对孙某的该抗辩意见不予采纳。依照《中华人民共和物权法》第三十四条、第三十五条、第一百一十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：一、驳回原告孙某的全部诉讼请求；二、反诉被告孙某于本判决书生效后十日内将其占用的开元小区的三间物业办公用房和自行车棚（含管理用房一间）归还反诉原告桥东区开元小区业主委员会；三、反诉被告孙某于本判决书生效后二十日内拆除与三间物业办公用房连通的三间彩钢房，恢复原状；四、驳回反诉原告桥东区开元小区业主委员会的其他反诉请求。本诉案件受理费2650元，由原告孙某负担；反诉案件受理费424元，由反诉原告桥东区开元小区业主委员会负担324元，反诉被告孙某负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审判员  王凯隆二〇一六年四月十一日书记员  苗 丽附法律条文：《中华人民共和物权法》第三十四条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第一百一十七条：用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。