上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初2702号原告林翠英，女，1951年9月20日生，汉族，住浙江省。委托代理人张文，上海市申松律师事务所律师。被告上海博伦综合市场经营管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人李林水，董事长。原告林翠英与被告上海博伦综合市场经营管理有限公司(以下简称“博伦公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月26日受理后，依法适用简易程序，于2016年3月11日公开开庭进行了审理。原告林翠英的委托代理人张文到庭参加诉讼，被告博伦公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。原告林翠英诉称：被告自2007年1月1日开始租用原告位于上海市松江区叶榭镇车亭公路XXX弄XXX号房屋(以下简称“涉案房屋”)，2013年1月1日双方签订了续租协议，但租赁期间，被告一直存在拖欠租金的情况，根据双方于2015年5月30日签署的租金支付对账单确认，被告应付原告租金76,833元，原告曾于2015年10月28日委托律师发函要求解除租赁合同，并催收拖欠租金。2015年12月18日双方签署协议书，原告给被告延缓支付租金及暂不解除协议的宽限，但同时也约定了新的租金支付时间及租赁合同解除条件及违约责任。但被告仍未按约支付租金。故原告诉至法院请求判令：1、原、被告间的租赁协议于2016年1月7日解除，被告向原告返还承租房屋；2、被告支付原告拖欠房屋租金61,083元；3、被告自2016年1月8日起以61,083元为基数，按照每日千分之一向原告支付迟延支付租金的违约金；4、被告自2016年1月8日开始按照每月6,000元的标准向原告支付房屋使用费至实际搬离之日止；5、被告支付原告恢复原状的房屋装修费用60,000元。被告博伦公司未作答辩。经审理查明：2006年11月18日，原告之子林志景代原告(甲方)与上海博伦皮革市场经营管理有限公司(乙方,2006年12月7日，上海博伦皮革市场经营管理有限公司名称被核准变更为被告)签订《房屋租赁协议书》一份，约定：甲方自愿将本区叶榭镇车亭公路XXX号房屋租赁给乙方使用，本套房3层，总面积313.81平方米，租赁期为6年，免租期1个月，年租金1.5万元，以后每年按上年10%递增，租金从2007年1月1日起算，在15天内一次性结清2007年的租金，以后每年在1月15日前结清当年租金，先付后用，合同期满(或由乙方提出的中止合约)，乙方要恢复甲方的房屋原样，否则乙方不得拆除装修并无偿赠送给甲方。2006年12月28日，原告之子林志景代原告(甲方)与上海博伦皮革市场经营管理有限公司签订《补充协议》一份，约定对双方11月28日签订的房屋租赁协议中的部分条款作如下补充：……房屋租赁期自2007年1月1日起至2013年12月30日止，共6年，免租期1个月，第一年年租金为15,000元，以后每年递增10%，即第2年16,500元，第3年18,150元，第4年19,965元，第5年21,961元，第6年24,157元，租金从2007年1月1日起算，每年租金在1月15日前一次性支付，先付后用。2013年1月1日，原告之子林志景代原告与被告签订《房屋租赁协议》一份，约定出租房屋坐落于本区叶榭镇车亭公路XXX号，总面积313.81平方米，租赁期限从2013年1月1日起至2016年5月30日止，2013年1月1日至2014年12月30日的租金为每年3万元，2015年1月1日至2016年5月30日的租金为每年3.5万元，每年租金在当年1月15日前一次性支付完毕，先付后用，拖欠租金累计达2个月的，甲方可终止合同并收回房屋，租赁期满后(或因乙方违约而终止协议的)，乙方须按房屋出租时的基本状况恢复交还甲方或向甲方交纳恢复工程所需的全部费用。2015年10月28日，原告委托律师向被告发送律师函一份，载明限被告于收函一周内支付拖欠租金76,833元，双方于2013年1月1日签署的房屋租赁协议自被告收到函件之日解除，被告应按房屋租赁协议约定将房屋恢复原状并向原告交还房屋。2015年11月26日，被告的法定代表人李林水向原告出具《承诺书》一份，载明原告租金保证在2015年12月11日前付清，如不付自动搬出(计76,933元)。2015年12月18日，原告之子林志景代原告(乙方)与被告(甲方)签订《协议书》一份，约定甲方于2007年1月开始租用乙方位于本区叶榭镇车亭公路XXX弄XXX号房屋，截止本协议签署之日拖欠乙方租金76,833元，现双方就拖欠租金及租赁合同履行事宜达成如下协议：1、甲方承诺于本协议签署19日内向乙方足额支付租金76,833元，如迟延支付，则自本协议签署之日起按每日千分之一支付迟延支付的违约金。2、如果甲方未能足额向乙方支付前述应付租金76,833元，则双方的房屋租赁协议自本协议签署后满20日之日解除，租赁协议解除之日甲方同时向乙方原状返还房屋。3、租赁合同解除或到期后，甲方拒不搬走，则应按照每月6,000元的标准向乙方支付房屋占用费或房租，按日结算至实际搬离之日。4、如甲方未能于房屋返还之日将乙方房屋恢复原状并交还乙方，则甲方向乙方支付6万元作为乙方装修费用，甲方不再对乙方房屋原状恢复。落款处有原告的委托代理人林志景的签名及被告法定代表人李林水的签名。另查明，涉案房屋于2006年12月14日登记于原告名下。庭审中，原告称目前涉案房屋由被告自用，若被告将涉案房屋转租次承租人，那么原告对于次承租人要求返还房屋的主张另行处理。以上事实，由房屋租赁协议书、补充协议、房屋租赁协议、律师函、快递凭证、承诺书、协议书、上海市房地产权证及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的协议书系双方的真实意思表示，双方均应按约履行自己的义务。根据协议书约定，被告未按期支付租金，则原、被告间的房屋租赁协议于协议书签署后满20日之日解除，同时被告应向原告返还房屋，现被告逾期付款，故原告关于合同解除及返还房屋的诉请，符合合同约定，本院予以支持。原告主张被告支付拖欠的租金、使用费及装修费，符合合同约定，本院予以支持。至于原告主张的迟延付款违约金，符合合同约定，但原告并未提供证据证明其所受实际损失的大小，且该违约金计算标准明显过高，原告亦同意本院对违约金标准计算调整，故本院酌情将迟延付款违约金计算标准调整为每日万分之五的标准。被告上海博伦综合市场经营管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告林翠英与被告上海博伦综合市场经营管理有限公司于2013年1月1日签订的《房屋租赁协议》于2016年1月7日解除；二、被告上海博伦综合市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告林翠英位于上海市松江区叶榭镇车亭公路XXX弄XXX号的房屋；三、被告上海博伦综合市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林翠英自2007年1月1日至2016年1月7日的租金61,083元；四、被告上海博伦综合市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林翠英迟延支付租金违约金(以61,083元为本金，按每日万分之五的标准，自2016年1月8日起计算至实际支付之日止)；五、被告上海博伦综合市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林翠英自2016年1月8日起至实际搬离房屋之日止的使用费(按6,000元/月的标准计算)；六、被告上海博伦综合市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林翠英房屋装修费60,000元。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,722元，减半收取1,361元，由被告上海博伦综合市场经营管理有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 孜二〇一六年四月二十六日书记员 万小兰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。