上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终1821号上诉人（原审被告）刘宇，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室。上诉人（原审被告）邹劲，XX年XX月XX日生，汉族，户籍地武汉市武昌区XX路XX号，现住上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室。上列两上诉人之共同委托代理人赵敏，上海城开律师事务所律师。被上诉人（原审原告）黄宇荣，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室。委托代理人张蓉，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。上诉人刘宇、邹劲因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第31305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月3日公开开庭进行了审理。上诉人刘宇、邹劲的共同委托代理人赵敏，被上诉人黄宇荣的委托代理人张蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2013年3月19日，黄宇荣作为买受人（乙方），刘宇、邹劲作为卖售人（甲方），双方通过上海A有限公司（以下简称A公司）居间介绍签订了一份《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方受让甲方自有的上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋，房地产转让价款共计1,050,000元。合同第六条约定，在2013年5月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款（一）中约定，若该房地产上有户口，则甲方应于甲乙双方赴房地产所属区交易中心申请产权过户及抵押登记（若有）后20日内，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续。否则，每逾期一日，应按照本合同约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原户口迁出时止。合同附件三中约定，甲乙双方应于（最晚不得超过本合同第六条所述时间）之前，赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记（若有）。合同签订后，黄宇荣付清了全部房价款，双方于2013年5月18日一起至上海市浦东新区房地产登记机构办理了房屋过户申请手续。2013年6月8日，上述系争房屋被登记至黄宇荣名下。2015年5月9日，黄宇荣丈夫郭某某发送短信给邹劲，内容为“邹劲小姐，德佑陈劲松联系过尹B，说你们和他们之间的尾款还没结清，所以他们户口没牵（迁）走……你赶快和尹B处理一下这个问题”，邹劲回复短信称：“她这是找借口了，3万块钱的尾款早就因为罚金被扣光了；她和我们签的合同里有规定的。她如果有理，她怎么不找我们要钱呀？”郭某某又称：“她户口牵（迁）不走，所以你们不付违约金，就这样连累我们！”邹劲回称：“你有没有搞错，是她违约好吧；她当年压（押）尾款3万元，说2年内把户口迁走，否则超过这个期限就按天罚款，都过了这么多年，她怎么从来不找我要钱。”郭某某回称：“……她如果一直经济不好，没有房（屋）另牵（迁）户口，我们也卖不出去，启（岂）不是造成损失嘛！你们当时为啥不起诉她！”之后邹劲又回复称：“她说她在办理迁出，到公共户口，我们去查过，房里只有我老公和小孩；我们不知道这么老赖，她们当初还骗我们他们正在办理移民海外；我们也是受害者好不好。”2015年8月21日，黄宇荣向原审法院提起本案诉讼，要求判令刘宇、邹劲支付迁出户口违约金383,250元（具体以1,050,000元为本金，按照每日万分之五、自2013年6月8日计算至一审判决之日止）。原审另查明，2013年4月9日，刘宇及其女儿刘某某的户口从系争房屋内迁至他处，案外人尹某和魏某某的户口于2007年11月29日因购房迁入系争房屋内，目前仍在系争房屋内。原审审理中，刘宇、邹劲称其与尹某于2009年12月4日签订买卖合同购买系争房屋，当时尹某母女的户口确实在系争房屋内，双方约定在办理过户之日起546日内迁走户口，刘宇、邹劲的产证是在2010年3月办出来的，故案外人应在2011年9月迁走户口，之后其没去查案外人有无迁出户口，但其与黄宇荣签订买卖合同前曾一起去公安部门查询房屋内有无户口，当时公安部门确认系争房屋内只有刘宇和女儿刘某某的户口,双方才签订了买卖合同,故刘宇、邹劲只对刘宇和女儿的户口迁出承担责任，且在2015年5月9日黄宇荣联系刘宇、邹劲之前，双方均不知道案外人的户口还在系争房屋内，故其不存在违约行为。黄宇荣表示，双方确曾一起去公安部门查询有无其他户口，但公安部门只按照刘宇、邹劲提供的户口簿进行查询并告知房屋内只有刘宇和刘某某的户口，直至今年黄宇荣打算将户口迁入系争房屋时才查询得知案外人的户口还未迁出，黄宇荣通过刘宇、邹劲与尹某取得联系，尹某表示其和刘宇、邹劲之间的纠纷还没处理完毕，不同意迁出户口。黄宇荣认为，户口迁出包括刘宇、邹劲上家的户口，现案外人的户口仍在系争房屋内，刘宇、邹劲应当承担违约责任。同时，黄宇荣称，双方买卖系争房屋的实际成交价格为1,480,000元，其中430,000元是作为装修款另行以协议形式约定的，故黄宇荣要求刘宇、邹劲按照合同约定的房价款1,050,000元为本金计算违约金并不高。原审法院认为，黄宇荣与刘宇、邹劲签订的《上海市房地产买卖合同》系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应全面切实履行。根据合同约定，双方应在2013年5月15日之前共同去房地产交易中心办理房屋转让过户手续，刘宇、邹劲在申请产权过户后的20日内办理完毕房屋内原有户口的迁出手续，如逾期迁出的，每逾期一日，应按照合同约定的总房价款的万分之五向黄宇荣支付违约金。双方于2013年5月18日办理了产权过户申请，但刘宇、邹劲只迁出了己方的户口，其上家即案外人尹某、魏某某的户口至今仍在系争房屋内未迁出，刘宇、邹劲应当对此承担违约责任，黄宇荣的请求具有合同和法律依据，法院予以支持。刘宇、邹劲辩称双方在签订合同之前曾去查询过房屋内有无户口，在确认没有户口的情况下才签订了买卖合同，故其只需负责己方户口的迁出，但根据现有证据并结合双方陈述来看，案外人的户口一直在系争房屋内，刘宇、邹劲也怠于履行要求案外人迁出原有户口的义务，故对刘宇、邹劲的意见法院不予采纳。刘宇、邹劲认为合同约定的违约金过高，法院认为，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以酌定，故法院根据本案实际情况对黄宇荣主张的违约金标准进行调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，原审法院于2015年11月18日作出判决：被告刘宇、邹劲于判决生效之日起十日内支付原告黄宇荣逾期迁出户口违约金（计算方式为：以1,050,000元为本金、按每日万分之一的标准、自2013年6月8日起计算至2015年11月18日止）。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,048元，减半收取计3,524元，由被告刘宇、邹劲负担。原审判决后，刘宇、邹劲不服，上诉至本院称，原审认定事实及适用法律均有错误：刘宇、邹劲对于案外人尹某等户口是否在系争房屋中的知悉时间为黄宇荣的丈夫电话告知时，在签订涉案房屋的买卖合同时刘宇、邹劲并不知晓尹某等的户口仍在该房屋中。关于涉案房屋的买卖合同中的户口应当认定为仅限于刘宇、邹劲的户口，如认定案外人尹某等的户口也可以包含在合同中户口的范围的话，则该合同中关于户口的约定因属于格式条款而归于无效，加重了刘宇、邹劲的责任。此外，即使刘宇、邹劲应当承担逾期迁出户口的违约责任，原审判令的违约金也过高。因此，刘宇、邹劲要求撤销原审判决，改判驳回黄宇荣的原审诉讼请求，本案的一、二审诉讼费由黄宇荣承担。被上诉人黄宇荣辩称，刘宇、邹劲自始至终知晓案外人的户口情况，尹某等的户口一直在涉案房屋中，对此刘宇、邹劲应当承担相应的违约责任；原审确定的违约金已经低于合同的约定，不属于过高，因而不同意刘宇、邹劲的上诉请求。本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。本案中，黄宇荣与刘宇、邹劲经协商就涉案房屋的买卖事宜达成一致，并签订了相应的房屋买卖合同。该合同是当事人的真实意思表示，对双方具有约束力。根据合同约定，如刘宇、邹劲逾期迁出涉案房屋中的户口，应当承担相应的违约责任。从通常意义上理解，合同中的户口应当包括在该房屋中的任何人的户口。刘宇、邹劲上诉提出合同中所指的户口仅是指刘宇、邹劲两人的户口，缺乏合同上的依据，本院难以采纳。其又认为如认定案外人尹某等的户口也可以包含在合同中户口的范围的话，则该合同中关于户口的约定因属于格式条款而归于无效，加重了刘宇、邹劲的责任等的主张，也无任何依据，本院亦不予采纳。刘宇、邹劲对于案外人户口在涉案房屋中的事实在签订房屋买卖合同时是否知情，并不影响其依据签订的合同应向黄宇荣承担相应的违约责任。原审根据刘宇、邹劲有关违约金过高的抗辩意见，对黄宇荣诉请的要求刘宇、邹劲承担的逾期迁出户口违约金的请求综合各种因素酌定的标准是恰当的，本院予以确认。上诉人刘宇、邹劲的上诉请求，缺乏充分的依据，本院难以支持。原审判决无误，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7,048元，由上诉人刘宇、邹劲负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈懿欣代理审判员  潘俊秀审 判 员  翟从海二〇一六年四月二十一日书 记 员  周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……